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Timestamp: 2019-05-23 09:03:17
Document Index: 367168915

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Sentencia nº RC.000577 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 6 de Octubre de 2016 - Jurisprudencia - VLEX 651332441
Número de Expediente: 16-302
Exp. AA20-C-2016-000302
En el juicio por cumplimiento de contrato, incoado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado L., por la ciudadana D.A.N.G., asistida judicialmente por los profesionales del derecho E.S.M. y J.R.C.Q., contra los ciudadanos OSWALDO BRUCES y ENELDA DEL CARMEN VILORIA DE BRUCES, patrocinados por las abogadas en libre ejercicio de su profesión M.A.T., A.M. delC.S.D. y S.R.S.S.H.; el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Región Centro-Occidental, con sede en Barquisimeto estado L., en fecha 8 de diciembre del 2014, dictó sentencia definitiva declarando con lugar la apelación interpuesta, nula la sentencia dictada en fecha 27 de septiembre de 2013, por el juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado L., condenó a la parte accionada al cumplimiento total de la obligación suscrita en la cláusula séptima y proceder conforme a lo previsto en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento con opción a compra-venta; que en caso de incumplimiento por la parte demandada de lo decidido, la sentencia constituiría documento traslativo de la propiedad del inmueble, se ordenó a la parte demandada al pago de la cantidad de veinte mil bolívares (Bs.20.000,00) por concepto de daños y perjuicios, condenándose en costas a la parte demandada.
Contra la indicada sentencia la demandada anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue admitido y oportunamente formalizado. No hubo impugnación.
Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción por la recurrida de los artículos 12 y 15 eiusdem, por indefensión y violación de los artículos 2, 26, 49 ordinal 1° y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
…PRIMERA DELACIÓN
MENOSCABO DEL DEBIDO PROCESO Y DEL DERECHO A LA DEFENSA AL APLICAR UN CRITERIO JURISPRUDENCIAL QUE NO ESTABA VIGENTE PARA EL MOMENTO EN QUE SE DEMANDÓ.
De conformidad con lo previsto en el ordinal primero (1°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncio la infracción en la recurrida de los artículos 12 y 15 eiusdem, por indefensión y violación al derecho a la defensa e igualdad ante la ley, con infracción de los artículos 2, 26, 49 cardinal 1° y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por considerar que la juez superior para la resolución del presente juicio, aplicó un criterio jurisprudencial que no estaba vigente para el momento en que se demandó, cambiando las reglas del juicio de forma contraria a la correcta.
En sentencia de fecha 26 de marzo de 2009, expediente N° 2008-598, caso: G.M.C. contra E.F.C.R., la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, determinó:
…que ha sido un criterio de esta Sala de Casación Civil que al aplicarse un criterio jurisprudencial no vigente, se incurre en el menoscabo del debido proceso y el derecho a la defensa, vicio que configura la infracción del ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil. Así ha quedado pautado mediante sentencia de fecha 19 de noviembre de 2008, bajo el expediente número 2008-151…”.
En el presente caso, la demanda fue presentada en fecha catorce (14) de octubre de dos ml (sic) diez (2010), como se evidencia al tercer folio del libelo de la demanda.
“…Previo a ello, corresponde determinar la naturaleza del contrato, siendo que la parte demandada aduce que éste no constituye un contrato de compra venta, sino un contrato preparatorio.
Así, por tratarse este de un contrato, debe contener ciertos elementos o condiciones para la existencia del mismo, los cuales se encuentran establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil y son:
- Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar.
- Objeto que pueda ser materia de contrato, se refiere al mueble o inmueble cuya posesión o uso temporal se concede.
- Causa Lícita, la opción a compra venta del inmueble.
Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que reconoce a las partes la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen.
Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil.
Ahora bien, considera necesario este Juzgado señalar que la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado comprador al opcionante vendedor; además, a través del mencionado contrato se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa; por lo tanto, no pueden tenerse como contratos aislados sino que forman parte de la futura negociación para la adquisición final del bien objeto del bien mueble o inmueble, de lo contrario, se le permitiría al vendedor burlar la ley y la naturaleza del contrato suscrito, por medio del cual las partes han adquirido verdaderas obligaciones, que en el supuesto de que todo transcurra como fue pactado, deben las partes suscribientes imperativamente cumplir y no pretender nuevos términos y condiciones contrarias al ordenamiento jurídico y a la buena fe que rige estas convenciones. De igual forma, conforme a las cláusulas de estos contratos se incluye la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” que constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.
En relación a la promesa u opción, los tratadistas clásicos, C. y Capitant, en su obra “Curso Elemental de Derecho Civil”, Tomo 4, 3ra. Edición, señalan lo siguiente:
...Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art. 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice: ‹›. En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta…
(Negritas del Tribunal).
En ese sentido la doctrina mayoritaria ha sostenido que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, y acuerdan en relación al precio y al bien, realmente, se ha configurado una venta.
El contrato de opción se diferencia de los contratos preliminares en el hecho de que el contrato definitivo hacia el cual se encamina el contrato preliminar requiere de un nuevo o posterior consentimiento de todas las partes involucradas; en cambio, en el contrato de opción no hace falta un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato ulterior, y esto es así, por cuanto esta especie de contrato contiene una oferta irrevocable del contrato ulterior, en cuyo caso el optante está facultado para ejercer la opción que le ha conferido el promitente, de suerte que, si el optante ejerce tal opción esta produce sus efectos inmediatos, dándose por concluido automáticamente el contrato ulterior, sin que sea necesario la nueva manifestación del voluntad del promitente.
Sobre el particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de abril de 2002, dejó sentado lo siguiente:
…se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento…
Así, en el contrato de opción de compra venta o promesas bilaterales de compraventa, la voluntad de las partes libremente expresada perfecciona inmediatamente la venta por coexistir en un momento determinado la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos. En tal sentido, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el artículo 1.264 del Código Civil.
En sintonía con lo anteriormente expresado, tenemos que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que prevé “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
De la disposición legal precedentemente citada, se evidencian claramente los dos elementos más relevantes para que en casos como el de autos resulte procedente la acción de cumplimiento o resolución de contrato pretendida por las partes, a saber, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, debe este Tribunal determinar el segundo de los elementos, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato.
Así, en cuanto al incumplimiento, es claro que la parte demandante aduce que “luego de la obtención de los anteriores documentos [liberación del derecho preferente, solvencia municipal] por parte de la Alcaldía, los cuales por el trámite Administrativo, resultaban ser los más difíciles y engorrosos, LOS ARRENDADORES VENDEDORES se han negado hasta ahora a entregar los documentos restantes que ellos se obligaron y los cuales están establecidos en la Cláusula SÉPTIMA del Contrato en cuestión, los cuales son igualmente necesarios y exigidos por el registro inmobiliario competente como recaudos imprescindibles para poder introducir el documento definitivo de venta (…)”. (Corchetes de este Juzgado).
(…omitido…)
Considerando lo anterior, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.
Como se observa de la sentencia del superior, esta se basó en el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia de fecha 30 de abril de 2002, para declarar que el contrato demandado en este caso es de compra venta y no de opción a compra venta.
Ahora bien, dicho juez de alzada no se percató que la presente demanda fue presentada en fecha catorce (14) de octubre de dos ml (sic) diez (2.010), como se evidencia al tercer folio del libelo de la demanda, fecha en que se encontraba vigente el criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha nueve (9) de julio de dos mil nueve (2.009), sentencia N° 358, reiterado en fecha veintisiete (27) de octubre de dos mil diez (2.010), sentencia N° 460, nuevamente reiterado, en fecha doce (12) de mayo de dos mil once (2.011), sentencia N° 198, que determinó:
…Que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio.
Y que fue cambiado en fecha veintidós (22) de marzo de dos mil trece (2.013), sentencia N° 116, expediente N° 12-274, (Caso: D.A.L. contra M.I.G. del Río), que es igual al criterio señalado del 30 de abril de 2002, que estableció:
…Que en las denominadas opciones de compraventa, al darse los elementos esenciales del contrato de compraventa como son: objeto precio y consentimiento estamos en presencia de una verdadera venta.
En el mismo sentido, también en reciente sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 2014-0662, caso; Panadería la Cesta de los Panes, C.A.., se dispuso lo siguiente:
Lo que determina que el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, conforme al cual no deben considerarse los contratos de de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, es el criterio correcto, y que el criterio que debe aplicar los jueces al momento de decidir, así como también la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, es el criterio vigente para el momento de la interposición de la demanda:
…ya que no, puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía o ha sido establecido y que ha sido cónsono con la doctrina vigente para ese momento…
Visto el análisis anterior y la decisión objeto de revisión, esta Sala Constitucional considera que el fallo sometido a su conocimiento, al aplicar un criterio que no estable vigente para el momento en que se introdujo la demanda de autos, lesionó los principios de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible…
Y visto que el criterio aplicable a este caso, es el que estuvo vigente desde el nueve (9) de julio de dos mil nueve (2.009), hasta el veintidós (22) de marzo de dos mil trece (2.013), y es el criterio correcto, conforme a la sentencia vinculante de la Sala Constitucional antes descrita, y que es el criterio de la Sala de Casación Civil vinculante para este caso, al haberse presentado la demanda en fecha catorce (14) de octubre de dos ml (sic) diez (2.010), y que el criterio utilizado por el juez de alzada aunque es el actual de la Sala de Casación Civil, vigente desde el 22 de marzo de 2013, que concuerdan con el criterio abandonado de fecha 30 de abril de 2002, de la Sala de Casación Civil, también utilizado por el juez de alzada, no es el aplicable al caso, dado que este también fue eliminado por efecto de la sentencia de la Sala Constitucional antes descrita, con carácter vinculante a todos los tribunales del país.
En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC-820 de fecha 11 de diciembre de 2015, expediente N° 2015-492, caso: Mk Ingeniería C.A., contra Inversiones Ruju, C.A., señaló que: “…El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., N° 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión C. y N°. 198 del 12/5/11, caso L.F.R. contra R.P.….”.
en consideración a todo lo antes expuesto, puedo afirmar que la juez de alzada aplicó un criterio jurisprudencial no vigente al acaso para calificar el contrato como de compra venta, y no de opción a compra venta, cuando el criterio vigente para la fecha de presentación de la demanda establecía que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contrato preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio.
Dicho error de juzgamiento generó que la juez declarara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra venta, que generaría únicamente el pago de las cláusula penal más la devolución del pago inicial por parte de los demandados, lo que evidencia su influencia determinante de la dispositiva de la sentencia impugnada suficiente para cambiarla, si se considerase que estos –los demandados- incumplieron el contrato de opción de compra venta, donde sólo hubo un COMPROMISO de futura venta si se cumplían unos requisitos, pero que su incumplimiento sólo engendraba las sanciones establecidas en el mismo contrato, conforme a su cláusula “…TERCERA: Sí por algún motivo LA ARRENDATARIA – COMPRADORA se negara, desistiera o incumpliera en la negociación aquí pactada, perderá la cantidad hasta el momento entregada a los ARRENDADORES VENDEDORES, por concepto de daños y perjuicios. Sí el caso fuese por causa imputable a LOS ARRENDADORES VENDEDORES, estos reintegraran la cantidad recibida como inicial, más la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (20.000.000,00 Bs.) por concepto de daños y perjuicios.”
Por lo cual puedo afirmar, que la juez de la recurrida al calificar el contrato como una compra venta y no de opción a compra venta, en base a la jurisprudencia no vigente, ni imperante para la fecha de presentación de la demanda, violó el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al decidir conforme a lo alegado y probado en autos, violó el artículo 15 del mismo código, al no mantener a las partes en igualdad de condiciones ante la ley, sin preferencias ni desigualdades; causó una clara indefensión a los demandados al aplicar una jurisprudencia no vigente para el momento en que se presentó la demanda; causando un claro desequilibrio procesal, al no mantener a las partes en igualdad de condiciones en juicio ante la ley, con preferencia a favorecer a la demandante; causó la violación de los principios constitucionales de derecho a la defensa , igualdad ante la ley, confianza legítima. Seguridad jurídica, expectativa plausible y tutela judicial efectiva, de acuerdo a lo previsto en los artículos 2,26,49 cardinal 1° y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia N° RC-816 de fecha 11d e diciembre de 2015, expediente N° 2015-429, caso: Y.Y. llarraza (sic) A., contra J.A.L.S., en cuanto a la aplicación de jurisprudencia de forma retroactiva, con la violación de las garantías constitucionales de expectativa plausible y confianza legítima, derivando como consecuencia en la violación del debido proceso y derecho de defensa., al aplicar un criterio que no existía para el momento en que se presentó la demanda, causando un desequilibrio procesal, al no dar un trato igual ante la ley a las partes en litigio conforme a la jurisprudencia vigente para el momento en que se presentó la demanda, dispuso lo siguiente:
Como consecuencia de todo lo antes señalado se hace evidente que a mi representada, la demandada, se le violó su derecho a una tutela judicial efectiva, y en este sentido, resulta importante destacar sentencia de la Sala Constitucional N° 1.893 del 12 de agosto de 2002 (caso: “C.M.V.S.”), en el cual se estableció que el derecho a la tutela judicial eficaz comprende el derecho a la obtención de una sentencia motivada, razonable y congruente. Al efecto, dispuso:
Este mismo criterio, fue ratificado, entre otras, en sentencia de la Sala Constitucional N° 3.711, del 6 de diciembre de 2005 (caso:”D.A.C.B. y otros”), en el cual se expresó:
De igual forma, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia del 28 de febrero de 2008, expediente N° AA50-T-2008-0065, caso P.R.V., C.A. (PREVECA), con respecto a la tutela judicial efectiva, dispuso lo siguiente:
En el mismo sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia del 1° de agosto de 2011, expediente N° 2010-0721, caso C.V.G. Electrificación del Caroní (EDELCA), con respecto a la expectativa plausible y a la confianza legítima en los procesos judiciales dispuso lo siguiente:
Por su parte la violación de garantías constitucionales y de normas constitucionales, no era de conocimiento por parte de la casación, dado que su denuncia en años anteriores era improcedente, pero actualmente, conforme a la doctrina de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, establecida en sentencia N° 1.70,d el 18 de diciembre de 2015, expediente N° 2013-0606, caso: A.C.C.S., es de obligatorio conocimiento y resolución, dado que todos los jueces de la República, en el ámbito de sus competencias y conforme a lo previsto en la Constitución y en la ley, están en la obligación de asegurar la integridad de esta Constitución.
Por lo cual, la doctrina constitucional acogida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 26 de marzo de 2009, expediente n° 2008-598, caso. G.M.C. contra E.F.C.R., que señala, que:
Visto lo anteriormente señalado y en aplicación a todos los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, cuando la juez de alzada aplicó un criterio que no estaba vigente para el momento en que se introdujo la demanda de autos, lesionó los principios de igualdad ante la ley, seguridad jurídica, confianza legítima, expectativa plausible y por ende el debido proceso y derecho a la defensa de conformidad con los criterios establecidos por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sus sentencias N° 3180/ 15.12.2004, N° 1310/ 16.10.2009, N° 167/ 26.03.2013, N° 1588/ 14.11.2013, N° 317/ 05.05.2014 y N° 805/ 07.07.2014, entre muchas otras, lo que hace procedente la presente delación, visto el claro desequilibrio procesal causado por la juez de alzada, por su forma de proceder al decidir.
En consideración a todos los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, es que muy respetuosamente impetro, se declare ha lugar la presente denuncia por indefensión, con menoscabo del debido proceso, el derecho a la defensa e igualdad ante la ley, en conformidad con lo previsto en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se declare la nulidad de la sentencia impugnada, por la infracción en la recurrida de los artículos 12 y 15 eiusdem, y de los artículos 2,26,49 cardinal 1° y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…”. (Mayúsculas, Resaltado y Subrayado del Texto).
En otro orden de ideas, es necesario puntualizar que ha sido criterio reiterado de esta Sala de Casación Civil, que al aplicarse un criterio jurisprudencial no vigente, se incurre en el menoscabo del debido proceso y el derecho a la defensa, por un palmario desequilibrio procesal al no mantener a las partes en igualdad de condiciones ante la ley, lo que deriva en una clara indefensión de los sujetos procesales, con la violación de los principios de expectativa plausible, confianza legitima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio, en detrimento de una tutela judicial efectiva, vicios que deben ser denunciados conforme al ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, por la violación de los artículos 12 y 15 eiusdem, y artículos 2, 26, 49 ordinal 1° y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. (Cfr. Fallos de esta Sala N° RC-782, del 19 de noviembre de 2008, expediente N° 2008-151; N° RC-147, del 26 de marzo de 2009, expediente N°2008-598; y N° RC-816, del 11 de diciembre de 2015, expediente N° 2015-429).-
Ahora bien, en el presente caso la sentencia recurrida textualmente estableció lo siguiente:
Ahora bien alegaron los apoderados judiciales de la parte demandada que “nunca le fue notificado a nuestros mandantes que la parte actora reconvenida disponían de dicho monto, no le fue notificado ni al momento de vencerse el plazo, no al momento de la liberación por parte de la Alcaldía del Municipio iribarren del Derecho Preferente que sobre el terreno se reservaba, y tampoco el pago de la opción le fue efectuado a nuestros poderdantes, pago este que constituía una prima al precio final de venta, lo que evidencia prima fascie (sic), que la demandante incumplió con una de las prestaciones a las que se había obligado a realizar y no lo hizo”.
Resulta imperioso resaltar ante ello lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
Como bien se señaló, el artículo 1.167 del Código Civil, establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
En este sentido cabe señalar en primer lugar que existe “(...) La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral, a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación...” (E.M.L.. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, pág. 502, Caracas 1995)
En el presente caso, con respecto a la prórroga no puede realizarse otra interpretación más que la establecida por la voluntad de las partes en el contrato, y en este sentido el contrato expresamente señala que dicha prórroga existía hasta que los arrendadores vendedores obtuvieran la liberación del derecho preferente, que sobre el terreno se reserva la Alcaldía y se firme el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina del registro Inmobiliario.
Es decir, se desprende que la prórroga podía extenderse más allá de los seis (6) meses inicialmente otorgados como duración del contrato, pues era hasta que se obtuviera la aludida liberación y se firmara el documento definitivo -términos que -se insiste- impusieron las propias partes en su contrato-; asimismo eran los arrendadores vendedores quienes debían obtener la liberación.
Así, en el presente caso, se observa que cursa en autos la notificación de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara de que no está interesada en ejercer el derecho preferente sobre la parcela objeto de esta oferta, ubicado en la Avenida Morán entre carreras 28 y 28-A, Nº 28-62, Parroquia Catedral del Municipio iribarren del Estado Lara, distinguido con el Código catastral Nº 109-2907-027, recibida por el ciudadano O.B., en fecha 29 de marzo de 2010, lo cual no fue objeto de impugnación (folio 9). Asimismo, se evidencia Solvencia Municipal, con fecha de expedición del 16 de junio de 2010, a nombre del contribuyente O.B. (folio 10).
Así, contrariamente a lo expuesto por la parte demandada, cuando indica que la ciudadana D.A.N.G. no le había notificado que disponía del dinero respectivo, se observa que dicha “obligación de notificación” no se encuentra estipulada en el contrato, aunado a ello mal podría establecerse que la parte actora no había cumplido con su obligación de notificar sobre la existencia del crédito, cuando no era condición única o determinante para proceder al pago respectivo; siendo que -se entiende- la parte actora debía proceder al pago al momento de la firma del documento definitivo, pues si bien, la cláusula segunda sólo indica que el restante sería pagadero a través de un crédito, sin establecer fecha cierta en la cual debía cancelarse; al adminicularse la obligación con las condiciones expuestas en el contrato, se tiene que al mantenerse su duración hasta que se firme el documento definitivo del contrato, es claro que es hasta dicho momento cuando la compradora tenía la oportunidad y por tanto la obligación de pagar el restante.
Lo anterior, resulta de lo previsto en los artículos 1.527 y 1.528 del Código Civil, los cuales establecen lo siguiente:
Artículo 1527.- La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato.
Artículo 1528.- Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición.
Siendo así, resulta desajustado a derecho el alegato expuesto por la parte demandada al indicar que existe un “confesión espontánea” por parte de la actora “de reconocer que durante el plazo señalado en el precitado contrato de arrendamiento con opción de compra –venta, no disponían de dicha cantidad”, cuando además se observa que dichos términos no se desprenden del escrito libelar, pues no podría este Juzgado desprender una “confesión espontánea” como la alegada por el demandado por el hecho de que se haya indicado en el libelo “de los cuales ya dispongo en espera de la oportunidad legal para entregarlos a los vendedores”. Así se declara.
Con respecto a la prórroga y oportunidad del cumplimiento del contrato, cabe señalar que el artículo 1.527 del Código Civil expresamente dispone que “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”.
Constatado lo anterior, en este sentido se evidencia el incumplimiento de la parte demandada con respecto a lo estipulado en la cláusula séptima del aludido contrato y haya procedido con la firma del contrato conforme la cláusula quinta. Así se decide.
En consecuencia, y visto que la parte actora solicita el cumplimiento del contrato objeto de análisis, resulta forzoso para este Juzgado condenar a la parte accionada al cumplimiento total de la obligación suscrita en la cláusula séptima, es decir, “1) Entregar el inmueble totalmente desocupados (sic); 2) Entregar Solvencia de HIDROLARA, ENELBAR, Tributaria Especial y Autorización de la Alcaldía; 3) Rif y fotocopia de las cédulas de cada uno; 4) Planilla de anticipo del Impuesto del 0,5% I.S.L.R.”, y proceder conforme lo previsto en la cláusula quinta, es decir, “y se firme el documento definitivo de compra venta por ante la oficina del Registro Inmobiliario”, en los mismos términos en que se contrajeron dichas obligaciones, procediendo a realizar la tradición de la cosa mediante el otorgamiento del respectivo documento definitivo de propiedad, en el mismo momento que la compradora cumplan su propia prestación de pagar el saldo deudor del precio, imponiéndosele a la parte accionada reconocer la imputación en el precio de venta del importe de las arras dadas en garantía por los accionantes, cuyo cumplimiento deberá verificarse una vez quede definitivamente firme el presente fallo.
En caso de incumplimiento por parte de la demandada de lo decidido, esta sentencia constituirá el documento traslativo de propiedad del inmueble constituido por una casa-quinta, ubicada en la Avenida Morán entre carrera 28 y Avenida Gil Fortoul, Nº 28-62, Parroquia Catedral, M.I., del Estado Lara, signado con el Código catastral Nº 13-03-01-U01-109-2907-027-00, mide 298,20 M2, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, “si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos”. Así se decide.
En cuanto al pago de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) por concepto de daños y perjuicios, se observa que el Código Civil en materia contractual, en lo que se refiere a la reparación de los daños y perjuicios, establece limitaciones según el grado de culpa del deudor. Cuando los daños son debidos a la intención del deudor, la indemnización se extiende tanto a los daños previstos como a los imprevistos para el momento de la celebración del contrato.
Ahora bien, la compradora –parte actora en la presente demanda- celebró contrato de arrendamiento conjuntamente a la celebración del contrato de opción a compra venta, el cual se mantendría hasta la fecha en que se protocolizaría el documento definitivo de compra venta -sin que se establezca ninguna otra fecha o condición en el contrato-, toda vez que en virtud de ese hecho, se le entregaría a la compradora el inmueble objeto del contrato.
Así, como ha quedado establecido el incumplimiento de la parte demandada en el prenombrado contrato de compra venta, ello generó para la compradora, en virtud de la relación de causalidad, como consecuencia directa del incumplimiento, el derecho de solicitar la reparación de daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento, contrariamente a lo expuesto por la parte demandada al rechazar dicho pago “por cuanto no fueron generados y además por no haber sido señalados mediante la relación causa-efecto (…)” (folio 68).
Por lo tanto, procede el pago de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) por concepto de daños y perjuicios, conforme fue estipulado en el contrato. Así se decide.
Se condena en costas a la parte demandada por haber vencimiento total de la demanda, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En virtud de lo anterior se declara con lugar la demanda por cumplimiento de contrato, interpuesta por la ciudadana D.A.N.G., titular de la cédula de identidad Nº 7.853.399, asistida por el ciudadano E.S.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 64.079, contra los ciudadanos O.B. y Ebelda del Carmen Viloria de Bruces, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.085.199 y 4.063.243, respectivamente. Así se decide. (C. y negritas del texto).
Ahora bien, del texto de la recurrida se evidencia, que el ad quem aplicó el criterio establecido por esta S. en sentencia de fecha 30 de abril de 2002, expediente N° 2000-894, caso: D.V., contra los ciudadanos F.J.F.M. y M.R.G. De Freites, que dispuso lo siguiente:
. (Copia textual)
Por su parte esta S. en decisiones N° 358, de fecha 9 de julio de 2009, expediente N° 2009-051, caso: ADA PRESTE DE SUÁREZ y otro, contra DESARROLLOS 20699, C.A., N° 460, del 27 de octubre de 2010, expediente N° 2010-131, caso: TOMCAR, C.A. ALMACÉN, contra la SUCESIÓN A.A.C.D.P. y otros, y N° 198, del 12 de mayo de 2011, expediente N° 2010-190, caso: L.F.R.M. y otra contra R.P., dispuso lo siguiente:
Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (J.M.A.. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)
En consecuencia, el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato como un “contrato unilateral de promesa de venta”, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un “contrato de promesa bilateral de compraventa”, ya que, repetimos, se pactaron obligaciones recíprocas, en las cuales una parte se obligaba a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones.
“…Aunado a lo anteriormente expuesto, la Sala ha sido clara y precisa al establecer: “…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, Nº 460, Caso: T., C.A. Almacén contra S.A.A.C.D.P., Expediente: 10-131).”
Ahora bien, observa esta Sala que con relación al criterio mediante el cual se considera que los contrato de promesa de opción de compra-venta son verdaderos contratos de venta, fue retomado en sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, caso de D.A.L. contra M.I.G.D.R., expediente N° 12-274, que dejó establecido lo siguiente:
…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta S. ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., donde se estableció:
…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide…”. (Negritas y resaltado de la Sala)
De igual forma esta S. en su sentencia N° RC-820 del 11 de diciembre de 2015, expediente N° 2015-492, caso: MK INGENIERÍA, C.A., contra INVERSIONES RUJU, C.A., dispuso lo siguiente:
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión C. y N°. 198 del 12/5/11, caso L.F.R. contra R.P.…”. (Destacados de la Sala).-
…En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide.
Ahora bien, aunque el criterio antes transcrito, no es aplicable al presente caso, dado que la demanda se presentó en fecha catorce (14) de octubre de dos mil diez (2010), y fue fijado por la Sala Constitucional en fecha veinte (20) de julio de 2015, no es menos cierto que del mismo se desprende, que: “…todo juez de la República al revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”.
Precisado todo lo antes expuesto, se hace necesario señalar, que el presente juicio fue incoado en fecha 14 de octubre de 2010, por lo que considera esta S., que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, en el cual se consideraba que los contratos de promesa bilateral de opción compra-venta, como contratos preparatorios de opción compra-venta, en aplicación de los principios constitucionales de expectativa plausible, confianza legitima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio.
Lo que patentiza, que para la fecha de presentación de la demanda -14 de octubre de 2010- estaba vigente el criterio de esta Sala de Casación Civil, plasmado en sus fallos N° 358, de fecha 9 de julio de 2009, expediente N° 2009-051, caso: ADA PRESTE DE SUÁREZ y otro, contra DESARROLLOS 20699, C.A., N° 460, del 27 de octubre de 2010, expediente N° 2010-131, caso: TOMCAR, C.A. ALMACÉN, contra la SUCESIÓN A.A.C.D.P. y otros, y N° 198, del 12 de mayo de 2011, expediente N° 2010-190, caso: L.F.R.M. y otra contra R.P., que dispuso que los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, criterio este, que se mantuvo vigente hasta la sentencia N° 116, de fecha 22 de marzo de 2013.
De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N° 217, fecha 30 de abril de 2002, expediente N° 2000-894, caso: D.V. contra los ciudadanos F.J.F.M. y M.R.G. De Freites, por cuanto el mismo había sido desaplicado en fecha 9 de julio de 2009, y posteriormente retomado por esta Sala de Casación Civil, en sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, caso de D.A.L. contra M.I.G.D.R., tal y como se desprende del extracto de la sentencia antes mencionada, pues no puede aplicársele al presente caso un criterio jurisprudencial que no estaba vigente para la fecha en que fue interpuesta la presente demanda.
Por cuanto se ha encontrado procedente una infracción de las descritas en el ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, esta S. se abstiene de conocer y decidir las restantes denuncias contenidas en el escrito de formalización del recurso extraordinario de casación, de conformidad con lo establecido en el artículo 320 eiusdem. Así se declara.-
En mérito de las precedentes consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: CON LUGAR el recurso extraordinario de casación anunciado y formalizado por los demandados, contra la sentencia de fecha 8 de diciembre de 2014, dictada por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto estado L..
P., regístrese y remítase el expediente al juzgado superior antes mencionado, todo de conformidad con lo estatuido en los artículos 322 y 326 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los seis (6) días del mes de octubre de dos mil dieciséis. Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
Exp. AA20-C-2016-000302.
Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Portuguesa (Extensión Acarigua), de 11 de Julio de 2007