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Timestamp: 2017-03-27 22:27:25
Document Index: 278143866

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 134', '§ 203', '§ 142']

Provision - Wann der Makler Courtage verlangen kann - Immobilie - Finanznachrichten
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22.07.2005, 11:38
Provision oder nicht - Wann der Makler Courtage verlangen kann
Das bloße Zeigen eines Mietobjekts ohne Nennung des Namens des Vermieters zum Beispiel reicht nicht aus, um eine Provision zu verlangen, entschied das Landgericht Coburg schon am 24. Juli 2002 rechtskräftig (Landgericht Coburg Az.: 12 O 294/02). http://www.justiz-coburg.de/ Nur, wenn Name und Anschrift des Vermieters bekannt seien, könne der potenzielle Mieter in Vertragsverhandlungen mit dem Vermieter eintreten. Bringe er diese Informationen selbst in Erfahrung und komme es zu einem Mietvertrag, könne der Makler keine Provision verlangen.
Einem Makler steht die Courtage für den Abschluss eines Mietvertrages grundsätzlich nur dann zu, wenn bestimmte Kriterien erfüllt werden.
ARAG-Experten weisen darauf hin, dass es klare Regeln gibt, wann ein Makler eine Provision fordern kann. Zunächst muss er mit dem Wohnungssuchenden einen Maklervertrag geschlossen haben. Dabei sind auch mündlich geschlossene Verträge wirksam. Des weiteren muss der Makler durch den Nachweis oder die Vermittlung eines Mietobjektes ursächlich für den Vertragsabschluss gehandelt haben.
Außerdem verlangt das Wohnungsvermittlungsgesetz zum Schutz der Mietinteressenten, dass der Makler grundsätzlich unabhängig sein muss. Das heißt, dass eine Vermittlungsgebühr ungerechtfertigt ist, wenn der Makler mit dem Eigentümer oder der Verwaltungsfirma in bestimmter Weise "verbandelt" ist. Die ARAG Experten nennen einige Beispiele, bei denen der Makler leer ausgeht.
Makler und Eigentümer in Personalunion: Ist ein Wohnungs- oder Hauseigentümer selbst als Makler unterwegs, so steht ihm keine Provision zu. Dies gilt sogar, wenn der Vermieter gar nicht als Makler in Erscheinung getreten ist, sondern lediglich Gesellschafter der Maklerfirma ist, entschied das Amtsgericht Gera (Amtsgericht Gera Az.: 1 C 1847/97).
Makler ist Verwalter: Der Verwalter eines Mietobjektes kann für etwaige Maklertätigkeiten keine Provision verlangen. Zeigt sich erst nach dem Einzug in die neue Mietwohnung, dass der Makler sich auch um die Verwaltung des Mietshauses kümmert, kann der Mieter die bereits gezahlte Courtage zurückfordern. Weiter entschied der Bundesgerichtshof, dass dies auch gilt, wenn ein Gehilfe des Maklers die Wohnung verwaltet (BGH, Az.: III ZR 5/03).
Die Wohnung ist preisgebunden: Öffentlich geförderte Wohnungen, andere preisgebundene Wohnungen oder Wohnungen, bei denen die Kommune ein Belegrecht hat, sind grundsätzlich provisionsfrei. Wer eine Sozialwohnung gegen Gebühr vermittelt bekommen hat, kann sein Geld grundsätzlich zurückfordern.
Unzulässige Provision
Alter Vertrag: Ein Provisionsanspruch steht dem Makler nicht zu, wenn durch den Mietvertrag ein Mietverhältnis über die selben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird.
Die ARAG-Experten weisen außerdem darauf hin, dass es unter bestimmten Umständen manchmal durchaus sinnvoll sein kann, zum Schein auf eine unzulässige Provisionszahlung einzugehen und diese später zurückzufordern, wenn man zum Beispiel eine Wohnung anders nicht bekommen kann.
Doch auch rechtlich einwandfreie Provisionen haben eine Obergrenze. Mehr als zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer darf ein Makler für seine Tätigkeit auf keinen Fall verlangen.
14.02.2006, 18:57
Zitat	Makler: Courtage nur bei Vermittlung Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Thüringen kann ein Immobilienmakler keine Courtage verlangen, wenn der Eigentümer des Objekts den Verkauf auf eigene Faust zustande bringt (Az. 2U 559/04). In dem vorliegenden Fall hatte der Makler die Vermittlung übernommen und in seinen allgemeinen Geschäftsbedingungen festgelegt, er müsse informiert werden, wenn der Verkäufer einen Interessenten findet. Das Gericht sah diese Klausel als unwirksam an, da ein Makler nur dann eine Vergütung geltend mache könne, wenn er am Zustandekommen des Verkaufs mitgewirkt habe. In einem weiteren Urteil zum Immobilienverkauf entschied das Oberlandesgericht Hamm, dass der Eigentümer eines Objekts nicht verpflichtet ist, bei der Besichtigung ungefragt auf offensichtliche Sachmängel hinzuweisen (Az. 22 U 75/04). In dem vorliegenden Fall handelte es sich um Risse in den Wänden und Bodenabsenkungen, die für den Käufer deutlich ersichtlich waren. http://www.cash-online.de/cash-online/news/index.php?aktion=news&kat_id=6&id=4572	Zitieren
21.12.2006, 05:16
Makler: Provision auch ohne Vermittlung fällig
Im Regelfall hat ein Makler bei einem Immobilienverkauf nur dann Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn seine Nachweis- oder Vermittlertätigkeit ursächlich für den Verkauf war.
Doch es gibt Ausnahmen, wie der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt geurteilt hat (Az.: III ZR 331/04).
Im konkreten Fall beauftragte eine Frau einen Makler mit dem Verkauf eines Hauses. Dieser erstellte ein Exposé und schaltete Anzeigen. Die Frau fand jedoch selbst einen Käufer, und der Eigentümerwechsel ging über die Bühne, ohne dass der Makler an den Verhandlungen und dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages mitwirkte.
Allerdings berief sich der Makler darauf, die Frau habe ihm zugesichert, er erhalte bei einem Verkauf in jedem Fall eine Provision.
Der BGH gab dem Makler Recht. Es handele sich um ein selbstständiges Provisionsversprechen. Es gelte Vertragsfreiheit. Verpflichtet sich die Verkäuferin gegenüber dem Makler zur Zahlung einer Provision auch dann, wenn der Verkauf nicht über ihn stattfindet, so muss sie diese auch zahlen. Zitieren
09.05.2014, 04:53
Es sei zudem unerheblich gewesen, so das Oberlandesgericht weiter, dass der Kaufvertrag nicht durch die Kaufinteressentin, sondern durch eine andere Firma abgeschlossen wurde. Denn beide Firmen haben in enger persönlicher und besonders ausgeprägter wirtschaftlicher Beziehung zueinander gestanden. So seien beide Firmen an derselben Adresse ansässig gewesen und seien von denselben Geschäftsführern vertreten worden
Oberlandesgericht Hamburg Zitieren
Ein Makler inseriert online ein Immobilienangebot. Ein Interessent meldet sich, bekommt die Wohnung - und widerruft den Vermittlungsvertrag. Die neue Rechtslage macht so ein Szenario möglich. Makler, die ohne eine wasserdichte Widerrufsbelehrung tätig werden, könnten künftig leer ausgehen. Makler, die ohne eine wasserdichte Widerrufsbelehrung tätig werden, könnten künftig leer ausgehen.
Für Immobilienmakler könnte es zum Albtraum werden, manche Mieter und Käufer von Immobilien werden sich die Hände reiben: Ab dem 13. Juni 2014 haben Verbraucher auch bei online geschlossenen Maklerverträgen ein Widerrufsrecht - so wie bei Online-Bestellungen längst üblich. Die möglichen Folgen für Immobilienmakler sind dramatisch: "Selbst bei einer erfolgreichen Vermittlung kann unter Umständen die Provision verweigert werden", sagt Rechtsanwältin Nicola Kreutzer von der Düsseldorfer Immobilienrechtskanzlei Kreutzer & Kreuzau.
Immer mehr Kontakte mit Immobilienmaklern kommen mittlerweile über Immobilienportale im Internet oder über die Internetseiten der Makler zustande, also elektronisch. Der Vertragsschluss erfolgt dann ebenfalls elektronisch. Liest zum Beispiel ein Wohnungssuchender ein Miet-Angebot in einem Immobilienportal und sendet eine Anfrage per E-Mail, bestätigt der Immobilienmakler in der Regel ebenfalls per Mail. Damit ist im Regelfall ein Maklervertrag abgeschlossen, bei erfolgreicher Vermittlung wird die im Mietangebot genannte Provision fällig.
Fernabsatz-Regeln gelten auch für Immobilienmakler
Aber: Bei einem rein elektronischen Kontakt gelten die Regelungen über sogenannte Fernabsatzgeschäfte, die unter "ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln" zustande gekommen sind. Der Verbraucher hat danach ein 14-tägiges Widerrufsrecht. "Lange war es umstritten, ob der elektronisch geschlossene Vertrag mit einem Immobilienmakler auch darunter fällt. Es gibt unterschiedliche Gerichtsentscheidungen", so Rechtsanwältin Kreutzer.
Ab dem 13. Juni herrscht Klarheit, denn an diesem Tag tritt das "Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung" in Kraft. Das Widerrufsrecht besteht demnach immer dann, wenn eine Provision vereinbart wurde.
Die elektronisch geschlossenen Verträge mit Immobilienmaklern müssen daher künftig ein Widerrufsrecht enthalten. Der Immobilienmakler hat den Kunden darüber zu belehren und ihm ein entsprechendes Formular aushändigen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Sie beginnt mit Vertragsabschluss, jedoch nicht bevor der Kunde eine Widerrufsbelehrung erhalten hat. Werden Kunden nicht über ihr Recht belehrt, können sie den Vertrag bis zu zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsabschluss widerrufen.
Makler muss auf "Wertersatz" hinweisen
Wird der Immobilienmakler-Vertrag widerrufen, müssen beide Seiten die "empfangenen Leistungen" erstatten. Aber was passiert, wenn aufgrund der Makler-Infos der Mietvertrag oder der Kaufvertrag über die Immobilie schon geschlossen wurde und die Provision fällig wäre? Der Widerruf ist trotzdem noch möglich, der Provisionsanspruch entfällt. Der Immobilienmakler hat dann stattdessen unter Umständen Anspruch auf "Wertersatz", was letztlich der Provision gleichkommen kann.
Immobilienrechtlerin Kreutzer: "Der Mieter oder Käufer muss diesen Wertersatz allerdings nur leisten, wenn er darauf vor Abschluss des Maklervertrages hingewiesen worden ist und ausdrücklich zugestimmt hat, dass der Immobilienmakler vor Ende der Widerrufsfrist mit der Ausführung der Dienstleistung beginnt. Immobilienmakler werden sehr genau aufpassen müssen, um am Ende nicht mit leeren Händen dazustehen."
Branchen-Experten gehen davon aus, dass, wie schon in der Vergangenheit die Online-Händler, nun zahlreiche Immobilienmakler sich schwer damit tun werden, alle Widerrufs-Details zu beachten. Vermutlich werden einige zunächst aus Angst vor Widerrufen und Provisionsverlust nach einem ersten elektronischen Kontakt das persönliche Gespräch suchen, um sich ganz klassisch einen Maklervertrag unterschreiben zu lassen - dann ist es kein Fernabsatzgeschäft mehr. "Das kann in der digitalen Welt keine dauerhafte Lösung sein", meint Rechtsanwältin Kreutzer. "Letztlich muss der Immobilienmakler die neuen Verbraucherrechte kennen und rechtlich einwandfrei umsetzen."
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1. Widerruf bei materiellen Gütern: Inbesondere das Widerrufsrecht ist von der EU-Richtlinie betroffen. Unverändert geblieben ist die 14-tägige Widerrufsfrist. Diese gilt nun europaweit. Allerdings besteht das Widerrufsrecht bei unterlassener oder fehlerhafter Belehrung jetzt nicht mehr unbegrenzt weiter, sondern endet nach 12 Monaten und 14 Tagen. Bei einer Rücksendung muss der Händler dem Kunden künftig ein Widerrufsformular zur Verfügung stellen. Eine kommentarlose Rücksendung der Ware reicht mithin, anders als zuvor, nicht mehr aus. Das Formular muss allerdings vom Kunden nicht zwingend genutzt werden. Auch eine formlose Widerrufserklärung per E-Mail, Fax oder Telefon ist wirksam. Für die Rücksendung sowie die Rückzahlung besteht eine 14-tägige Frist. Neu ist inbesondere, dass der Kunde nun die Rücksendekosten zu tragen hat, jedenfalls dann, wenn die AGB des Händlers keine abweichenden Regelungen enthalten. Verursacht der Kunde beim Anprobieren oder Testen der Ware einen unter Anwendung normaler Sorgfalt vermeidbaren Wertverlust, hat er diesen zu ersetzen und kann sich nicht, wie früher, auf einen Nutzungsersatz berufen. Neu ist zudem die Unwiderruflichkeit von Verträgen zur Lieferung versiegelter Waren, die aus Gründen des Gesundheitsschutzes oder der Hygiene nicht zur Rückgabe geeignet sind, sofern die Versiegelung vom Verbraucher bereits gelöst wurde.
2. Widerruf bei Dienstleistungen: Geändert haben sich ferner die Voraussetzungen, unter denen das Widerrufsrecht bei Dienstleistungen erlischt. Es erlischt nun bereits dann, wenn der Verbraucher dem Beginn der Ausführung der Dienstleistung ausdrücklich zugestimmt und gleichzeitig bestätigt hat, dass er sein Widerrufsrecht verliert, sobald der Händler seine Vertragspflicht erfüllt hat und die Erfüllung tatsächlich eingetreten ist. Eine beidseitige vollständige Vertragserfüllung ist damit nicht mehr erforderlich.
3. Widerruf bei digitalen Inhalten: Mit der EU-Verbraucherrechterichtlinie sind erstmals verbindliche Regelungen zum Widerruf bei Verträgen über digitale Inhalte, die nicht auf physischen Datenträgern verkörpert sind, ergangen. Auch hier gilt nun ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Um zu verhindern, dass der Kunde die Inhalte nur kopiert, um den Vertrag anschließend zu widerrufen, erlischt das Widerrufsrecht bereits sobald der Händler mit der Ausführung des Vertrags begonnen hat, also meist mit Übersendung der Datei.
4. Keine zusätzlichen Gebühren für bestimmte Zahlungsmittel: Neu ist auch, dass der Unternehmer für die Verwendung bestimmter Zahlungsmittel keine zusätzlichen Gebühren verlangen darf, sofern er diese grundsätzlich akzeptiert.
5. Keine Voreinstellungen für Zusatzleistungen bei Online-Bestellungen: Zum Schutz des Verbrauchers vor versteckten Kosten sind außerdem Voreinstellungen des Unternehmers, also im Vorhinein gesetzte Häkchen für Zusatzleistungen, nicht mehr erlaubt.
6. Button-Lösung gegen Abo-Fallen: Der Unternehmer muss fortan klar und deutlich auf den Preis hinweisen. Zusätzlich muss der Verbraucher durch Anklicken eines Buttons bestätigen, dass er den betreffenden Preishinweis gesehen hat.
7. Informationspflichten beim Kauf digitaler Inhalte und bei Telefonwerbung: Künftig muss über die Funktionsweise von Software und Apps verständlich informiert werden. Das umfasst auch deren Kompatibilität mit anderer Hard- und Software. Auch der geschäftliche Verkehr mithilfe von Telefonwerbung wird transparenter. Hierfür wurde die Pflicht des Unternehmers eingeführt, bei Werbeanrufen dem Verbraucher gleich zu Beginn des Gesprächs seine Identität zu nennen, sowie den geschäftlichen Zweck offenzulegen und anzugeben, für welches Unternehmen er tätig ist.
Insgesamt wird damit einerseits das Widerrufsrecht händlerfreundlicher. Andererseits werden durch strengere Informationspflichten die Interessen der Verbraucher verstärkt geschützt. Im Ergebnis macht die europaweite Harmonisierung jedenfalls Hoffnung auf etwas Erleichterung beim Onlinehandel innerhalb der EU.
http://www.markenrecht-urheberrecht-berl…chterichtlinie/ Signatur
OLG Hamm, Urt. v. 26.05.2014 – 18 U 29/13
Das OLG Hamm ist der Ansicht, der Praxisübernahmevertrag sei verbotswidrig und deshalb gemäß § 134 BGB nichtig. Denn die Übernahme der Kundendaten ohne deren Einverständnis verstößt gegen die Verschwiegenheitsverpflichtung des Steuerberaters bzw. Wirtschaftsprüfers gemäß § 203 Abs. 1 Nr. 3 StGB. Ein nichtiger Hauptvertrag ist zu keiner Zeit wirksam zustande gekommen. Demgemäß ist der Erfolg der Maklertätigkeit – wirksames Zustandekommen des Hauptvertrages – nicht eingetreten und der Makler kann keine Provision verlangen. Konsequenterweise sprach das Gericht dem Maklerkunden einen Rückzahlungsanspruch zu.
Sobald der Hauptvertrag wirksam zustande gekommen ist, ist auch die Maklerprovision verdient. Das gilt (zumeist) auch dann, wenn der Vertrag nachträglich wieder aufgelöst wird. Beim Nachweis eines Mietvertrages, der später gekündigt wird, liegt es offensichtlich auf der Hand, dass die Maklerprovision nicht nachträglich entfällt. Aber nicht nur bei Kündigung, sondern auch bei späterem Rücktritt bleibt der Provisionsanspruch bestehen. Anders ist es nur, wenn der Maklerkunde, anstatt zu kündigen oder zurückzutreten, auch eine Anfechtung des Vertrages, z.B. wegen arglistiger Täuschung hätte erklären können (OLG Stuttgart v. 7.12.2011 – 3 U 135/11). Die Anfechtung macht den Vertrag von Anfang an zunichte (§ 142 Abs. 1 BGB), so dass auch der Provisionsanspruch entfällt
AKD DITTERT, SÜDHOFF & Partner Signatur