Source: http://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=26250
Timestamp: 2019-12-08 16:53:52+00:00
Document Index: 73604158

Matched Legal Cases: ["l'article 10", "l'article 1382", "l'article 24", "l'article 10", "l'article 10", "l'article 10", "l'article 10", "l'article 5"]

Posté - 24 août 2019 : 10:16:24
Nous sommes une copropriété avec trois bâtiments. L'un ne contient que deux appartements. Un autre en a 6 et le troisième en a 12. Tous les appartements sont à peu près équivalents et ont environ le 1/20ème des charges communes générales soit, à quelque chose près, environ 50/1000èmes chacun.
Nous avons un appartement dans le premier bâtiment qui ne contient que deux appartements. Un problème s'est passé sur un mur qui sépare deux bâtiments, celui qui a 12 appartements et le nôtre qui en a 2, qui sépare plus exactement les portions de terrain affectés à la jouissance privative de chaque bâtiment. Ce problème implique une réparation en urgence. La réparation doit être répartie en charges spéciales attachées aux deux bâtiments concernés. Notre règlement prévoit que les charges spéciales doivent se répartir selon les tantièmes de copropriété des appartements, ce qui est parfaitement conforme à la loi de 1965 et notamment à l'article 10 de celle-ci.
Le syndic a donc fait réaliser un devis de réparation en urgence et nous demande d'avancer la somme pour payer l'artisan. Nous sommes d'accord pour payer notre quote-part, mais, surprise, le syndic nous explique que selon sa lecture du règlement de copropriété, ces charges spéciales se répartissent par bâtiment et non selon les tantièmes. Nous ne sommes pas d'accord du tout, cette version nous faisant payer autant que 6 appartements de l'immeuble voisin.
Nous avons fait savoir notre désaccord au syndic qui ne veut rien entendre et refuse donc de faire réaliser les réparations si nous n'acceptons pas ce partage des charges.
Nous sommes donc bloqués. Il nous paraît évident que le syndic qui a des relations amicales particulières avec l'un des copropriétaires du bâtiment de 12 appartements veut le favoriser.
La question que nous posons est de savoir comment nous pouvons contraindre le syndic à faire son travail en partageant correctement les charges.
1 Posté - 24 août 2019 : 11:13:52
Ce n'est pas du chantage, c'est l'application du RC.
Si votre RC comprend des tantiemes spéciaux par bâtiment (ce qui est probable vu votre description), les réparations dans un bâtiment, sont à voter par ce bâtiment et les travaux à répartir par bâtiment ayant accepté les travaux.
2 Posté - 24 août 2019 : 11:18:50
Un problème s'est passé sur un mur qui sépare deux bâtiments,
je n'ai pas bien compris : est ce un mur de bâtiment ou un mur de clôture de terrain ?
Si c'est un mur mitoyen à deux bâtiments alors les clés spéciales bâtiments ne peuvent pas s'appliquer puisque ce mur serait commun à 2 batiments.
3 Posté - 24 août 2019 : 12:13:14
Merci de votre réponse. C'est un mur mitoyen.
4 Posté - 24 août 2019 : 14:11:38
S' agissant d' un mur mitoyen à deux bâtiments les charges doivent être réparties entre ces deux bâtiments.
Il faut donc d' abords établir la quote part de chaque bâtiment par rapport aux tantièmes généraux de chaque bâtiment.
Ensuite répartir la charge de chaque bâtiment suivant la clé spécifique charges bâtiment A ou B.
Charge globale des travaux......12.000.
Charges communes du 1er bâtiment A......2.000/ 10.000
Charges communes du 2" Bâtiment B........4.000 / 10.000
............................................................6.000 / 10.000
Répartition des charges entre les bâtiments A et B.
1er Bâtiment A.......12.000 x 2.000 / 6.000.= 4.000
2e Bâtiment B........12.000 x 4.000 / 6.000 = 8.000
Répartition des charges du bâtiment A ( 4.000 ) suivant la clé charges spécifiques du Bâtiment A
Répartition des charges du Bâtiment B (8.000 ) suivant la clé
charges spécifiques du Bâtiment B
En application du règlement de copropriété.
5 Posté - 24 août 2019 : 15:11:54
le syndic nous explique que selon sa lecture du règlement de copropriété, ces charges spéciales se répartissent par bâtiment
Il faudrait avoir transcription des clauses RDC sur ce point (charges spéciales par bâtiment), qui plus est s'il y a réellement mitoyenneté entre 2.
6 Posté - 24 août 2019 : 21:08:12
Le mur est une partie commune spéciale aux propriétaires des lots des deux bâtiments. Cela est clairement ainsi sur le règlement de copropriété/état descriptif de division. La répartition des charges spéciales est clairement prévue comme devant se faire selon les tantièmes attachés à chaque lot. Il ne fait aucun doute que la dépense doit se répartir en additionnant les tantièmes de tous les appartements de ces deux bâtiments, que la dépense doit être divisée par cette valeur, puis multipliée par chacun des tantièmes de chaque appartement pour obtenir la dépense de chacun.
Ce point ne nous pose aucun problème et c'est bien ainsi que se sont réparties ces dépenses spéciales avant le changement de syndic et son remplacement par un ami très proche de l'un des copropriétaires du bâtiment de 12 appartements. Nous sommes prêts à aller au tribunal si nécessaire et sommes certains de ce que nous gagnerons. Ce n'est donc pas sur ce sujet que nous avons besoin de votre aide. C'est sur la manière d'obtenir que le syndic fasse son travail.
En effet, selon ce que je lis sur divers sites spécialisés en droit de la copropriété, celui qui a un contrat avec le syndic, c'est le syndicat des copropriétaires. Les copropriétaires eux-mêmes ne peuvent pas revendiquer ce contrat pour contraindre le syndic à faire son travail. Selon la plupart de ces sites, le copropriétaire ne peut attaquer le syndic que sur la base de l'article 1382 du code civil pour le préjudice qu'il lui occasionne.
Sachant que pratiquement tous les copropriétaires du bâtiment de 12 appartements feraient une super économie si la version du syndic était exacte, nous ne pouvons compter sur eux pour qu'ils interviennent auprès du syndic et ne le mettent en demeure de faire son travail, nous sommes seuls face à ce problème. Il nous semble impossible de le contraindre à faire son travail sur la base du contrat qu'il n'a qu'avec le syndicat des copropriétaires. C'est donc compliqué et c'est ce qui explique que je me suis adressée à vous qui êtes, pour la plupart d'entre vous, spécialisés dans le domaine de la copropriété.
7 Posté - 24 août 2019 : 23:18:08
Il s’agit de gros travaux. Ceux-ci doivent être décidés en assemblée générale, non par le syndic. Celui-ci peut prendre des mesures d’urgence mais ne peut appeler de fonds sans décision de l’assemblée générale. Il peut, si l’urgence le justifie, la convoquer sans respecter le délai normal de 21 jours.
Le problème est que les modalités de prise de décision dépendent du mode de répartition de la dépense. Il faut donc tâcher de régler très vite le litige. Le conseil syndical devrait être sollicité pour donner son avis. Il peut consulter un expert, avocat ou association d’aide aux copropriétés.
Si, après cela, il n’y a toujours pas de consensus, il pourrait être demandé à l’assemblée générale de donner sa lecture du règlement de copropriété. Celle-ci sera décisionnaire et s’imposera au syndic. L’ordre du jour contiendra donc une première question portant sur la répartition de la dépense et une deuxième sur la décision d’engager cette dépense. La première résolution sera adoptée à la majorité de l'article 24. La seconde le sera selon une modalité de vote qui dépendra de la première résolution.
Les copropriétaires opposants ou absents non représentés pourront naturellement contester et ce sera alors au juge de trancher.
Édité par - ainohi le 24 août 2019 23:20:53
8 Posté - 25 août 2019 : 00:50:48
" La réparation doit être répartie en charges spéciales attachées aux deux bâtiments concernés. Notre règlement prévoit que les charges spéciales doivent se répartir selon les tantièmes de copropriété des appartements, ce qui est parfaitement conforme à la loi de 1965 et notamment à l'article 10 de celle-ci. "
Yvonne231, vous n' avez pas compris ma proposition de répartition des charges suivant les tantièmes spécifiques de chaque bâtiment.
Avant de faire la répartition je détermine la part de chaque bâtiment, en tenant compte' des tantièmes généraux de chaque bâtiment;
La part du bâtiment de 12 logements ayant plus de tantièmes généraux que le bâtiment de deux logements a un montant de charges plus important à répartir suivant les tantièmes spécifiques conformément aux règles de RDC.
C' est la même application que si vous aviez un devis ou facture pour chaque bâtiment quand les travaux ne portent pas sur une parie commune mitoyenne.
La répartition est également plus équitable et réponds à vos préoccupations;
9 Posté - 25 août 2019 : 02:48:01
Malheureusement, aussi bien le Conseil que les autres copropriétaires trouvent géniale la version du syndic. C'est logique. Il n'y a aucune chance de mettre en cause la version du syndic par ce moyen.
Votre proposition est parfaite et c'est exactement la même que la mienne. La part de chaque bâtiment, selon votre proposition est calculée selon les tantièmes généraux et ensuite répartie selon les tantièmes spéciaux bâtiments. Ça veut dire que la somme est divisée par le total des tantièmes des deux bâtiments et multipliée par les tantièmes de chaque lot au final, puisque les quotes-parts de chaque bâtiment sont calculées proportionnellement aux tantièmes généraux de chaque lot.
Mais, comme je l'ai écrit plus haut, ce qui m'intéresse, c'est comment attaquer le syndic qui cherche à imposer une répartition qui est fausse. Il le sait et les autres le savent aussi. Par quelle procédure puis-je l'attaquer et sur quelle base ?
10 Posté - 25 août 2019 : 07:16:14
Dans votre cas et pour ce souci, il n'y a pas à attaquer le syndic pour qu'il fasse son travail, mais à attaquer le syndicat pour faire annuler la résolution. Ensuite, le syndicat jugera ou non, s'il doit attaquer le syndic pour manquement professionnel.
Pour attaquer la résolution vous n'avez que 2 mois après la notification du PV et à la condition que vous soyez "opposant" ou "défaillant".
Pour les calculs, le syndic devrait appliquer la méthode préconisée par JB22 (sauf si le travail n'a d’intérêt ou d'obligation que sur une seule face puisque le mur est mitoyen).
11 Posté - 25 août 2019 : 09:31:21
"sauf si le travail n'a d’intérêt ou d'obligation que sur une seule face puisque le mur est mitoyen)."
Je ne partage ce point de vue, à mon avis les parties communes ne se divisent pas
Il serait bon qu' Yvonne231 nous donne le détail de l' appel de fonds fait par le syndic. (anonymement ).
12 Posté - 25 août 2019 : 09:42:46
JB22 : on peut aussi le voir ainsi... dans la mesure où ce mur fait partie du gros oeuvre (est ce le cas ?...)
13 Posté - 25 août 2019 : 11:04:28
Vous pouvez tout de même faire savoir au syndic que vous êtes prête à attaquer le syndicat devant la justice et qu’en attendant vous ne paierez rien tant que les travaux n’auront pas été décidés en assemblée générale. En assemblée, exigez que le mode de répartition soit mentionné dans la résolution soumise au vote. Votez contre si cela ne vous convient pas . Ensuite contestez la décision par les soins d’un avocat.
… puisque le mur est mitoyen
Il n'a pas été dit que le mur soit mitoyen. Yvonne231 est persuadée qu’il est une partie commune spéciale à l’ensemble des copropriétaires des deux bâtiments concernés. Ce serait dans la logique du statut de la copropriété. Cependant si le terme de mitoyenneté est effectivement inscrit dans le règlement de copropriété, ce mur peut être mitoyen entre d’une part l’ensemble des copropriétaires du petit bâtiment et d’autre part l’ensemble des copropriétaires du grand. En ce cas, le syndic a raison, un copropriétaire du petit bâtiment paiera approximativement six fois plus qu’un copropriétaire du grand. Le processus de décision serait un peu compliqué. La mitoyenneté impliquerait de considérer les copropriétaires de deux bâtiments comme deux entités propriétaires distinctes. La décision de travaux devrait être prise séparément dans les mêmes termes en assemblée générale par deux scrutins distincts.
14 Posté - 25 août 2019 : 20:15:18
Je vous remercie de vos contributions qui m'ont aidée à prendre ce que je pense être la bonne décision : Je vais mettre en demeure le syndic, vu le caractère d'urgence de la réparation, de convoquer une assemblée générale dans les meilleurs délais. Je vais lui demander de mettre à l'ordre du jour une première résolution consistant à demander à l'assemblée sa lecture de cette répartition spéciale et en seconde résolution, la réparation elle-même.
Si la lecture de l'assemblée est conforme à celle du syndic, j'engagerais, dans le délai de deux mois, une procédure en annulation de la décision et pour la seconde résolution, je voterais favorablement à la réparation en faisant noter en remarque que la répartition sera contestée et que je demanderais, si je gagne (ce dont je suis sûre), le remboursement du trop payé avec les intérêts. Je payerais alors, en attendant le jugement, la quote-part décidée par l'assemblée, afin de débloquer la réparation qui doit être faite en urgence.
Si, comme je le pense, l'assemblée réalise qu'elle va se trouver engagée dans un procès qu'elle perdra, alors, tout reprendra sa place et la tentative du syndic aura échoué. Je crois que la majorité des copropriétaires est d'accord pour que le syndic tente d'obtenir au forcing cette répartition, tout en sachant très bien qu'elle n'est pas fondée. Mais, ils ne voudront certainement pas engager leur responsabilité dans une telle démarche illégale.
Peut-être aussi que le syndic, réalisant justement que sa tentative n'a pas fonctionné et qu'elle est vouée à un refus de l'assemblée de s'y associer, décidera d'abandonner sa tentative et que tout pourra se faire immédiatement.
Pour répondre à des questions subsidiaires, j'ai écris, à un moment, que le mur est mitoyen. J'ai rectifié ensuite. Il n'est pas mitoyen. Il est défini comme une partie commune spéciale aux propriétaires des deux bâtiments. Les charges se répartissent donc selon les tantièmes de tous les lots des deux bâtiments. Cela correspond aussi à la répartition proposé par JB22 qui l'a proposé autrement, puisqu'il a proposé que le paiement se fasse par une répartition en fonction des charges spéciales bâtiments. Il faut en effet tenir compte du fait que selon la loi de 1965 et l'article 10 alinéa 2, le charges relatives à l'entretien et aux réparations se répartissent en fonction des tantièmes généraux. Cet article ne précise pas que cela ne s'applique qu'aux charges générales. Ça s'applique donc à toutes les charges d'entretien et de réparations. Et c'est pourquoi les notaires qui établissent des grilles de répartition spéciales, le font de cette manière. En tous cas, c'est fait chez nous. Les quotes-parts des charges spéciales sont toutes proportionnelles aux tantièmes généraux.
15 Posté - 25 août 2019 : 20:51:34
"chez nous. Les quotes-parts des charges spéciales sont toutes proportionnelles aux tantièmes généraux."
Il faut ajouter, pour la compréhension : " de chaque Bâtiment"
Pour être conforme à l' article 5 de la loi, la valeur relative de chaque partie doit être en rapport à l' ensemble des parties.
C' est ce que vous avez constaté dans votre RCP.
16 Posté - 25 août 2019 : 21:21:09
pour la seconde résolution, je voterais favorablement à la réparation en faisant noter en remarque que la répartition sera contestée ...
Prudence. Il faudra voter sur place avec discernement en fonction de la formulation de la résolution soumise au vote. Si la résolution ne mentionne que les travaux sans la répartition vous pouvez voter pour et contester ultérieurement la répartition. Mais si la formulation est du genre : … travaux de réparation du mur. Le coût des travaux sera réparti … et que cette répartition n’est pas conforme au règlement de copropriété, alors il faudra voter contre parce qu’un vote pour rendrait votre contestation irrecevable. Quant à la réserve que vous envisagez de faire inscrire , attendez-vous à ce qu’elle n’apparaisse pas dans le procès-verbal.
...et que je demanderais, si je gagne (ce dont je suis sûre), le remboursement du trop payé avec les intérêts
Vous pouvez vous contenter de ne payer que ce que vous devez selon votre calcul qui est conforme au règlement de copropriété.
17 Posté - 26 août 2019 : 00:06:46
L'article 5 de la loi prévoit que "Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation". Ici aussi, comme pour l'article 10 pour les charges, l'article ne prévoit pas de différence de calcul entre les quotes-parts des parties communes générales ou les parties communes spéciales. Les deux sont basés sur la valeur relative des lots. La valeur relative est obtenue en comparant la valeur réelle de chaque lot à l'ensemble des valeurs réelles de tous les lots de la copropriété pour déterminer les quotes-parts des parties communes générales. En ce qui concerne les quotes-parts de parties communes spéciales, c'est la même valeur réelle qui est ici comparée aux seuls lots de la répartition spéciale. La répartition spéciale et la répartition générale dépendent des mêmes valeurs d'origine.
Une fois établie la répartition générale, les notaires déterminent les répartitions spéciales qui sont proportionnelles aux mêmes valeurs. Un exemple simple : Une copropriété de 3 lots ayant
- lot 1 : 240/1000èmes,
- lot 2 : 360/1000èmes,
- lot 3 : 150/1000èmes.
- lot 4 : 150/1000èmes
- lot 2 : 100/1000èmes
Total : 1000/1000èmes
Les lots 1 et 2 composent le bâtiment 1, les lots 3 et 4 composent le bâtiment 2 et le lot 5 est tout seul dans son bâtiment.
Les grilles spéciales bâtiments sont les suivantes et ne peuvent être autrement :
Bâtiment 1 : 240 + 360 = 600/1000èmes
Grille spéciale bâtiment 1 :
- lot 1 : 240/600èmes
- lot 2 : 360/600èmes
La plupart des notaires transforment ces grilles en millièmes. On divise donc les deux termes des fractions par 0,6 et on obtient :
- lot 1 : 400/1000èmes
- lot 2 : 600/1000èmes
Grille spéciale bâtiment 2 :
lot 3 : 150/300èmes
lot 4 : 150/300èmes
Convertis en millièmes, on divise les deux termes des fractions par 0,3 et on
lot 3 : 500/1000èmes
lot 4 : 500/1000èmes
Si c'était calculé autrement, il y aurait forcément une erreur, puisque les calculs seraient faits sur des valeurs réelles différentes des lots.
A partir de là, l'article 10 alinéa 2, qui traitre des charges d'entretien, de réparation et d'administration des parties communes, se base sur ces quotes-parts de l'article 5. On a donc les charges générales comme ce qui apparaît sur la première grille comprenant les 5 lots et les charges spéciales bâtiments 1 et 2 comme les deux grilles ci-dessus.
Maintenant, on a une partie communes spéciale aux deux bâtiments 1 et 2 et une dépense de 9000 euros.
Si on la répartit comme vous proposez, le bâtiment 1 se voit attribuer une dépense de 6000 euros à partager selon la grille spéciale bâtiment 1, soit le lot 1 : 2400 euros et le lot 2 : 3600 euros. Le bâtiment 2 se voit attribuer une dépense de 3000 euros à répartir selon la grille spéciale bâtiment 2, soit 1500 euros pour le lot 3 et 1500 euros pour le lot 4.
Si on la répartit comme je pense, on ajoute les tantièmes des 4 lots concernés. On obtient 900. On divise 9000 euros par 900 et on trouve 10 euros par tantième des lots concernés par la dépense. On se base sur la répartition générale et on trouve : le lot 1 : 2400 euros, le lot 2 : 3600 euros, le lot 3 : 1500 euros et le lot 4 : 1500 euros.
C'est donc strictement le même résultat.
L'éventuel intérêt de faire comme je pense est qu'il s'agit ici de créer une grille inexistante sur le règlement de copropriété et qu'il me semble plus approprié de la créer strictement de la même manière que sont crées les autres grilles spéciales, en partant de la même base, celles des quotes-parts des parties communes générales.
18 Posté - 26 août 2019 : 05:34:06
Si l'assemblée vote dans le sens du syndic et que je refuse de payer de la manière que cela a été voté, il me semble évident que le syndic va rétorquer qu'il ne peut donc pas faire son travail puisque je refuse de lui en donner les moyens.
Il me semble que le fait de payer ce que l'assemblée a voté ne peut pas se retourner contre moi, puisque j'aurais voté contre la résolution précédente concernant la répartition et que j'aurais engagé une action en annulation. Mais, vous avez raison, il faut que je sois vigilante. Je vais encore réfléchir à cela.
19 Posté - 26 août 2019 : 09:38:50
A Yonne231
Effectivement on arrive aux mêmes résultats, mais je ne crée pas de nouvelles clés,.
Je répartis la dépense globale entre les bâtiments 1 et 2 suivant les tantièmes généraux et ensuite j 'applique les clés spécifiques bâtiment figurant dans le RC, il n' y a donc pas de contestation possible.
Je pense que vous devriez exposer votre point de vue par écrit à votre syndic avant l' A.G., avec copie aux membres du conseil syndical.
En A.G. il est trop tard, le syndic ne veut pas perdre la face.
20 Posté - 26 août 2019 : 12:36:24
Si vous payez le montant demandé alors que vous le contestez, il y a tout de même une certaine contradiction qui pourrait passer pour de l'incohérence. Dans un litige, mieux vaut ne pas agir d'une façon qui pourrait être interprétée en sa défaveur. Il ne faut pas être candide. Si vous tendez une perche à votre adversaire, il la saisira.
Si le syndic vous reproche de l'empêcher de faire son travail, vous répondez que non, que c'est lui qui n'appelle pas les fonds comme le prévoit le règlement de copropriété ou que ce sont les autres copropriétaires qui ne veulent pas payer ce qu'ils doivent. Vous, vous payez ce que vous devez, on ne peut rien vous reprocher.