Source: http://docplayer.hu/6581275-Dr-jankovich-roland-a-kozos-tulajdon-jogintezmenye-kulonos-tekintettel-annak-megszuntetesere.html
Timestamp: 2018-07-18 05:07:25
Document Index: 19088601

Matched Legal Cases: ['Bíróság ', 'Bíróság ', 'bíróság ', 'Bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'Bíróság ', 'bíróság ', 'Bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'Bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'Bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'Bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'Bíróság ', 'bíróság ', 'Bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'Bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'Bíróság ', 'Bíróság ', 'Bíróság ']

Dr. Jankovich Roland. A közös tulajdon jogintézménye, különös tekintettel annak megszüntetésére - PDF
Download "Dr. Jankovich Roland. A közös tulajdon jogintézménye, különös tekintettel annak megszüntetésére"
2 Dr. Jankovich Roland A közös tulajdon jogintézménye, különös tekintettel annak megszüntetésére
3 Tartalomjegyzék 1. Bevezetés 2. Történeti rész (római jogi alapok) 3. A közös tulajdonról általában a) A közös tulajdon leglényegesebb szabályai b) A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának 9. sz. állásfoglalása (a tulajdonostársak elővásárlási joga) 4. A közös tulajdon megszüntetéséről általában a) Hatályos szabályozás b) AB határozat 5. A természetbeni megosztás útján való megszüntetés 6. A megváltás útján való megszüntetés 7. Az árverési értékesítés útján való megszüntetés 8. A részleges megszüntetés, a közös tulajdon társasháztulajdonná való alakítása 9. Az alkalmatlan időre eső megszüntetés problémája 10. Befejezés
4 A tanulmányom témája egy igen gyakran előforduló és népszerű polgári jogi jog-intézmény, a közös tulajdon, azon belül is elsősorban annak megszüntetése. Mivel a közös tulajdon intézménye széles körben kerül alkalmazásra a mindennapokban gondoljunk csak az örököstársak vagy a házastársak tulajdonközösségére a bírósági gyakorlat jelentős részét teszi ki. Ezt a meglátásomat igazolja az a rengeteg Legfelsőbb Bírósági Határozat, amelyek ebben a témában születtek, s amelyek közül néhányat fel is használtam a sarkalatos problémák jobb szemléltetése érdekében. A dolgozathoz elsősorban a hatályos szabályozást (Ptk.), az ehhez kapcsolódó irodalmat, valamint a bírósági gyakorlatban kialakult irányelveket, állásfoglalásokat és eseti döntéseket (PK, BH) vettem alapul. Így a tanulmány nem csak elvi, hanem egyben gyakorlati megközelítésű is, hiszen az életben megtörtént és a Legfelsőbb Bíróságig eljutott eseteken keresztül próbálom megvilágítani a közös tulajdon megszüntetésének módjait, illetve a vele kapcsolatban felmerülő problémákat. Mint a legtöbb polgári jogi jogintézménynek, így a közös tulajdonnak is a római jogban találjuk meg az alapjait. Mielőtt bármit is mondanánk, meg kell határozni, hogy mi is az a közös tulajdon. Tulajdonközösségről (condominium) akkor beszélünk, amikor az egy dolgon fennálló egyetlen tulajdonjog egyszerre több személyt illet meg. A római jogban először az ún. consortium ercto non cito nevű alakzatnál találkoztunk ezzel az intézménnyel. Ez az az eset, amikor az archaikus korban a pater familias halála után a házközösség önjogúvá vált tagjai (sui heredes) nem osztják fel egymás között a családi vagyont, hanem vagyon-közösségben maradnak. Ennek az volt a legjellemzőbb vonása, hogy a társak egymástól függetlenül is, jogérvényesen rendelkezhettek az egész dologgal, annak ellenére, hogy az többeké volt. A dolgot mindketten osztatlanul (pro indiviso) bírják tulajdonul, részeik arányában (pro parte). Ezt fogalmazta meg az egyik legnagyobb klasszikus római jogtudós, Ulpianus is: Totius corporis pro indiviso pro parte dominium habere. Vagyis: Az egész dolgot osztatlanul, részarányosan bírják tulajdonul. 1 Tehát csak a dolgon fennálló egyetlen tulajdonjog oszlik meg közöttük, s nem a dolog. Így eszmei hányaduk ugyan van, amely azonban nem mutatkozik meg külsőleg. A maguk eszmei részével azonban szabadon rendel-kezhetnek: eladhatják, megterhelhetik, stb. Rendelkezéseiket mégis korlátozhatja, adott esetben azok végrehajtását megakadályozhatja a többi tulajdonostárs joga, ami az ún. tiltakozási jogban (ius prohibendi) is megnyilvánul. Az egész dolgot érintő rendelkezések, ügyletek csak az összes tulajdonos beleegyezésével érvényesek. Mivel a közösködés gyakran viszályok szülője volt, már a római jog sem kényszerítet-te örök időkre egymáshoz az össze nem férő tulajdonostársakat. Ha olyan ellentét alakult ki közöttük, melyet nem tudtak egymás közötti megállapodással vagy a közös tulajdon békés (peren kívüli) megszüntetésével megoldani, bármelyikük kérhette a tulajdonközösség felbontását az actio communi dividundo nevű osztókeresettel. Az öröklés következtében létrejött condominium felbontására az actio familiae herciscundae nevű kereset szolgált. A bíró az actio communi dividundo folytán a következő döntéseket hozhatta: a.) megszüntethette a tulajdonközösséget oly módon, hogy elrendelte a dolog fizikai megosztását a tulajdonosok között részeik arányában, ha a dolog osztható, vagy 1 Földi-Hamza: A római jog története és institúciói 285.old.
5 b.) licitációt nyitott a tulajdonosok között és a legtöbbet ígérőnek odaítélvén a dolgot, a vételárat osztotta fel a tulajdonosok között; a tulajdonközösség fenntartásával elrendelhette a dolog bérbeadását az egyik tulajdonostárs vagy más személy részére, s ilyenkor a bérösszeg került felosztásra a tulajdonosok között, de előírhatott bizonyos mérték szerinti, illetve felváltva folyó, időszakonkénti használatot is, amikor esetleg cautio biztosította az ítélet végrehajtását. 2 A római jog fejlettségét igazolják ezek a megoldások is, amelyek tulajdonképpen máig élnek a polgári jogi gyakorlatban, sőt azt mondhatjuk, hogy a római jogi szabályozás jócskán megelőzte a korát. A történeti rész ismertetése után rátérnék a mai, hatályos szabályozás elemzésére. Azt, hogy mi is az a közös tulajdon, a római jogból már kellőképpen megismerhettük, így magáról az alapjogintézményről csak nagy vonalakban beszélnék. Inkább a megszüntetésre vonatkozó rendelkezésekben merülnék el részletesebben, mivel ahogyan a címben is szerepel ez a dolgozat fő témája. A közös tulajdon olyan jogközösség, amelyben a tulajdonjog ugyanazon a dolgon meghatározott hányadok szerint több személyt illet meg.[ptk (1) bek.] A jogosultságok és terhek a tulajdonostársak között az őket megillető eszmei hányadrészek szerint oszlanak meg. Az eszmei hányadrész annyit jelent, hogy minden tulajdonostárs joga kiterjed az egész közös dologra és annak minden vonatkozására, de csak a meghatározott hányad erejéig, tehát csak a többiek jogának sérelme nélkül. Arra nézve, hogy a tulajdonostársakat a közös dolog milyen hányadok szerint, milyen arányban illeti meg, általában a felek megállapodása az irányadó. Ha azonban az arány nincs megállapítva, illetve kétség esetén a tulajdonostársak tulajdoni hányada egyenlő. [Ptk (2) bek.] A közös tulajdon rendszerint ingatlanon áll fenn, de keletkezhet ingó dolgokon is. Ha a tárgya ingatlan, az ingatlan-nyilvántartás szabályai szerint a tulajdonjogot az eszmei hányadokra kell bejegyezni. A közös tulajdon létrejöttének tipikus esetei: ingatlan közös vásárlása, házassági vagyonközösség keletkezése, közös öröklés, társasházszerződés és a társasági szerződés polgári jogi esete. A közös tulajdon fennállhat természetes és jogi személyek között egyaránt. Például lehetséges, hogy két község egy, közös tulajdonban lévő iskolát működtet.(bh 1994/248.) Ha egyik alanya az állam vagy egy helyi önkormányzat, azaz ha a közös tulajdon a magán- és köztulajdont egyesíti, vegyes közös tulajdonról beszélünk. 3 A közös tulajdonra vonatkozó rendelkezések közül még egyet emelnék ki, amely már nagymértékben kapcsolódik a megszüntetéshez, sőt annak egyik lehetséges esetét képezi. Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs rendelkezhet. [Ptk (1) bek.] Ehhez a többi tulajdonostárs hozzájárulása nem szükséges. Ha a tulajdonos saját hányadát el akarja adni, elsősorban a többi tulajdonostársnak köteles azt megvásárlásra felkínálni. Tehát a tulajdonostársakat egymás tulajdoni hányadára harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti 2 Földi-Hamza: A római jog története és institúciói 287.old. 3 Lenkovics: A dologi jog vázlata 175.old.
6 meg. [Ptk (2) bek.] A külön jogszabályokban más személy részére biztosított elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát. [Ptk (3) bek.] Meg kell azonban azt is jegyezni, hogy a tulajdonostársak törvényi elővásárlási joga erősebb, mint a szerződéses elővásárlási jog. A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának 9. sz. állásfoglalása szerint a tulajdonos-társakat elővásárlási jog csak akkor illeti meg, ha a vételi ajánlat a tulajdonosok körén kívül álló személytől ered. Nem kerülhet sor tehát az elővásárlási jog gyakorlására akkor, ha a tulajdonostárs a maga tulajdoni illetőségét valamelyik tulajdonostársának kívánja eladni. Ha van olyan tulajdonostárs, aki az eladásra kerülő egész tulajdoni illetőségre magáévá teszi a külső személytől érkezett vételi ajánlatot, az elővásárlási jog őt illeti meg. Több olyan tulajdonostárs esetén, akik külön-külön magukévá teszik a vételi ajánlatot, az eladó dönti el, hogy melyiküket illeti meg az elővásárlási jog. Egyéb esetekben a tulajdonostársak az elővásárlási jogot egymás között egyenlő arányban gyakorolhatják. (PK 9. II.) A kívülálló személytől eredő vételi ajánlatot az eladó minden egyes tulajdonostársával köteles közölni, kivéve ha a közlés az elővásárlásra jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. Ilyen kitétel alapja lehet adott esetben a tulajdonostársak nagy száma is. (PK 9. I.) A bírói gyakorlat azt is lehetővé teszi, hogy a tulajdonostárs és a vele együtt élő nem tulajdonos házastársa az elővásárlási jogot együtt is gyakorolhassák. Ugyanez a házastárs azonban az elővásárlási jogot egyedül már nem gyakorolhatja. (PK 9. III.) Igen gyakori, hogy a közös tulajdoni hányadrészek öröklés útján tovább aprózódnak és mivel örökléssel a telekkönyvön kívül is lehet tulajdont szerezni [Ptk (2) bek.], az ingatlannak ingatlan-nyilvántartáson kívüli résztulajdonosai is vannak. Ha az eladó előtt ez a tény nyilvánvaló, részéről az ajánlat közlésének kötelezettsége azokkal szemben is fennáll, hacsak a közlésnek nincs rendkívüli nehézsége. Ilyen esetben azonban a közlési kötelezettség elmulasztásából folyó jogkövetkezmények nem alkalmazhatók azzal a vevővel szemben, aki a szerződés megkötésénél jóhiszeműen járt el. (PK 9. V.) A vételi ajánlatot egész terjedelmében kell közölni az elővásárlásra jogosult tulajdonostárssal, és annak elfogadására a körülmények által indokolt határidőt kell szabni. (PK 9. IX. és X.) Ezek után kizárólag a közös tulajdon megszüntetésével kívánnék foglalkozni. Ahogyan már a római jogi szabályozásnál is említést nyert, senkit sem lehet mással tulajdonközösségre kényszeríteni, illetve a tulajdonközösséget fenntartani, ha ő nem akarja. Ebből következik, hogy a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti; az e jogról való lemondás semmis. (Ptk ) Nem tekinthető azonban ilyen joglemondásnak, ha a tulajdonközösség fennállását maguk a tulajdonostársak szerződésben időtartamhoz vagy felmondáshoz kötötték. Ebben az esetben nem követelhető a közös tulajdon megszüntetése mindaddig, amíg a kikötött idő le nem telt, vagy a felmondás meg nem történt. A tulajdonközösség megszüntetésének módjára nézve elsősorban a felek megállapodása az irányadó. Abban az esetben, ha a tulajdonostársak nem tudnak meg-állapodni, a közös tulajdont a bíróság szünteti meg. 4 Egy jogesetben a felperesek és az alperesek közös tulajdonában álló ingatlant úgy osztották meg, hogy az ingatlannak a meg-osztási térkép szerinti osztóvonalára merőlegesen egy úgynevezett keresztépület állott, amelyre vonatkozóan a felek úgy állapodtak meg, hogy annak és 4 A Ptk. Magyarázata 404.old.
7 az általa elfoglalt felperesi földterületnek a használati joga az alpereseket illeti meg. A használók azonban kötelezettséget vállaltak arra, hogy amint a keresztépület lebontására a hatósági engedély beszerezhető, azt azonnal lebontják. Ennek a kötelezettségüknek azonban nem tettek eleget az alperesek, így a felperesek kártérítést követeltek tőlük. A Legfelsőbb Bíróság határozatában kimondta, hogy a közös tulajdon megszüntetése tárgyában kötött megállapodás realizálása érdekében a feleket együttműködési kötelezettség terheli; e kötelezettség megsértése esetén a szükséges jognyilatkozat a bíróság ítéletével pótolható. (BH 1993/676.) A közös tulajdon megszüntetését kérőnek vagy azoknak a tulajdonostársaknak, akik a megszüntetés valamely módjában egyetértenek, pert kell indítaniuk a többi tulajdonostárs ellen. A tulajdonközösség megszüntetéséről tehát csak valamennyi tulajdonostárs perbenállása esetén lehet határozni. A tulajdonközösség megszüntetésének elvileg három fő módja van, amely megszüntetési módok között a törvény sorrendet állított fel: 1) Eszerint a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. [Ptk (1) bek.] 2) Másodsorban az a megosztási mód jöhet számításba, hogy a bíróság a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt megfelelő ellenérték fejében egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adja. [Ptk (2) bek.] 3) Végül, ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, illetőleg a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. [Ptk (3) bek.] Ha a közös tulajdon megszüntetéséről maguk a tulajdonostársak döntenek, őket nem köti a törvényben meghatározott sorrend: a megszüntetési módokat kombinálhatják vagy más megszüntetési módot is választhatnak. Ha azonban a megszüntetés kérdésében a bíróság dönt, akkor figyelemmel kell lennie a törvényi sorrendre: a hátrébb álló megszüntetési módot csak akkor alkalmazhatja, ha az előbbre állót egyáltalán nem, vagy csak részben tudta alkalmazni, továbbá nem alkalmazhat más megszüntetési módot, csak azokat, amelyeket a törvény felsorol. 5 A törvényi módozatok közül sem alkalmazhatja a bíróság a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik. [Ptk (4) bek.] Egy az előbbi szabályhoz fűződő jogesetben a perbeli ingatlannak a felperes 4/8, az I. r. alperes 2/8, a II.-III. r. alperesek 1/8-1/8 részben voltak tulajdonosai. A II.-III. r. alperesek tulajdoni illetőségére az I. r. alperesnek özvegyi haszonélvezeti joga állt fenn. Az ingatlanban két lakrész volt, az egyikben a felperes, a másikban az I. r. alperes lakott hosszabb idő óta. A felperes keresetében a közös tulajdon megszüntetését kérte akként, hogy a bíróság az alperesek összesen 4/8-ad tulajdoni illetőségét a megváltási ár ellenében adja tulajdonába beköltözhetően. Az I. r. alperes a kereset elutasítását kérte, a közös tulajdon megszüntetése esetén pedig a felperes tulajdoni illetőségének a tulajdonába adását igényelte. Az elsőfokú bíróság a fennálló közös 5 Lenkovics: A dologi jog magyarázata 184.old.
8 tulajdont megszüntette. Az I. r. alperes fellebbezett, amelynek eredményeként a megyei bíróság a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának 10. számú állásfoglalására hivatkozva az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a keresetet elutasította. Kimondta, hogy a hosszabb idő óta kialakult használati viszonyok mellett a közös tulajdon megszüntetése ellen szól, hogy sem a felperes, sem az I. r. alperes nem vállalta a tulajdonközösség megszüntetése során az ingatlanból való kiköltözést. Így, ha az ingatlan közös tulajdonának megszüntetése a tulajdonostársak jogos érdekeinek sérelme nélkül nem lehetséges, a kereset elutasításának van helye. (BH 1991/469.) Egy másik jogesetben a közös tulajdon megszüntetése tárgyában hozott jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben a természetbeni megosztás alkalmazott módját sérelmezte. A tulajdoni állapot rendezésének változatlanul hagyása esetén az alperes által fizetendő értékkiegyenlítés összegét kifogásolta. A Legfelsőbb Bíróság a másodfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és kimondta, hogy a közös tulajdon megszüntetésénél olyan megoldásra kell törekedni, amely az érdekegyensúly szempontját leginkább szolgálja. (BH 1996/359.) A Ptk (2)-(3) bekezdéseibe foglalt rendelkezések az első olvasásra meglehetősen szigorúnak tűnnek. Olyannyira, hogy 1996-ban egy városi bíró, a per tárgyalását is felfüggesztve, e szabályok alkotmányellenességének vizsgálatát kezdeményezte az Alkotmánybíróságnál. Véleménye szerint e rendelkezések sértik az Alkotmány 13. -ában foglalt alapjogokat. Az Alk. 13. (1) bekezdése szerint a Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot. A (2) bekezdés szerint a tulajdont kisajátítani csak kivételesen és közérdekből, törvényben szabályozott esetekben és módon, teljes, feltétlen és azonnali kártalanítás mellett lehet. Az Alkotmány ezen rendelkezése a kisajátítást kivéve feltétlen jogként biztosítja a tulajdonjogot a tulajdonos számára, azt sérthetetlennek deklarálva. A Ptk. fentebb említett rendelkezései bizonyos megszorításokkal a bíróság kezébe adják azt a jogot, hogy egyik tulajdonostárs kezdeményezésére a másik tulajdonost tulajdonától megfosszon, és tulajdonát a tulajdonostárs tulajdonába adja. Ugyanez a jogi helyzet az árverési értékesítés esetén is. Az Alkotmánybíróság kimondta, hogy a közös tulajdon mint alanyi jogközösség a tulajdonjognak a magyar polgári jog szerint szükségképpeni alakzata. Annak elismerése, hogy ugyanarra a dologra nézve a tulajdonjog egyszerre több személyt is megillethet, a tulajdon természeténél fogva áll fenn. Az Alkotmány pedig a tulajdont e természete szerint védi. A törvény (Ptk.) a közös tulajdon kellemetlenségeitől való szabadulás lehetőségét egy, lényegileg korlátozhatatlan joggal biztosítja a tulajdonostársak számára; ez a jog pedig a tulajdonközösség megszüntetésére, a jogközösség felszámolására irányul. A közös tulajdon, illetve annak megszüntetésére vonatkozó szabályok az Alkotmány 13. -ában foglaltakkal nem állnak ellentétben, hanem a tulajdonjog biztosítását kimondó alkotmányi rendelkezéssel összhangban vannak. Mindezek alapján az Alkotmánybíróság az indítványt elutasította. 6 A Ptk (1) bekezdése szerint a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. Erre csak akkor kerülhet sor, ha a dolog fizikai és jogi értelemben osztható. A természetbeni megosztás esetén a megosztásnak általában a tulajdoni hányadhoz kell igazodnia. A gyakorlatban azonban a hányadok szerinti arány nem mindig érvényesülhet. Főként ingatlanok esetében fordulhat elő, hogy gazdasági vagy célszerűségi okokból az egyik félnek az ő hányadát 6 829/E/1996. számú AB határozat
9 meghaladó értékű részt kell juttatni. Ilyen esetben a különbözet pénzbeli kiegyenlítéséről kell gondoskodni. A közös tulajdon természetbeni megosztásának a Ptk (3) bekezdése szerint három akadálya van: a.) a természetbeni megosztás nem lehetséges, vagy b.) jelentékeny értékcsökkenéssel járna, vagy c.) gátolná a rendeltetésszerű használatot. A természetbeni megosztás akkor sem alkalmazható, ha az előbbi akadályok egyikébe sem ütközik ugyan, de a megosztásnak jogi akadálya van. 7 Ilyen lehet például ingatlanoknál a megosztáshoz szükséges hatósági engedély megtagadása. Ezért természetbeni megosztás esetén még az ítélethozatal előtt gondoskodni kell arról, hogy a bíróság rendelkezésére álljon a megosztáshoz a jogerős államigazgatási engedély és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas vázrajz. Ezek beszerzése végett a per tárgyalásának felfüggesztése mellett a feleknek megfelelő határidőt kell szabni. (PK 10. VI./d.) A közös tulajdont nem lehet megszüntetni úgy, hogy az az egyik fél jogos érdekét számottevően sértse. Ezért a bíróságnak mindig vizsgálnia kell, hogy a tervezett megosztás megfelel-e az elfogadott és szokásos rendeltetésszerű használat, a célszerű elkülönítés és okszerű gazdálkodás követelményeinek. 8 A Legfelsőbb Bíróság egy határozatában azt is kimondta, hogy a házastársi közös vagyon megosztásánál az arányosság és a méltányosság követelmé-nyeinek szem előtt tartásával lehetőleg a vagyonrész természetbeni kiadására kell törekedni. (BH 1992/695.) A tulajdonostársak közül egy vagy több is érdekelt lehet abban, hogy a tulajdon-közösség megszüntetése esetén az egész dolgot vagy annak egy részét tulajdonul megszerezze. A Ptk (2) bekezdése értelmében a közös tulajdon úgy is megszüntethető, hogy a bíróság a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét megfelelő ellenérték fejében, egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adja (megváltás). Ennek a megoldásnak azonban vannak bizonyos feltételei. Az egyik ilyen feltétel, hogy a megosztás ezen módja a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt legyen. Például ha egy falusi házat két testvér örököl, de az egyik közülük városban lakik és nem szándékozik visszaköltözni a faluba, míg a másik ott él és állatokat tart. Ilyen esetben a legjobb megoldásnak az tűnik, ha az ott lakó testvér magához váltja a közös tulajdont. A másik feltétel, hogy főszabály szerint a közös tulajdonnak megváltás útján történő megszüntetéséhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges. E szabály alól azonban van egy kivétel: ha közös tulajdonban álló olyan házingatlanról van szó, amelyben az egyik tulajdonostárs bennlakik, a bennlakót a magához váltásra beleegyezése nélkül is lehet kötelezni, feltéve, hogy ez nem sérti a méltányos érdekeit. [Ptk (2) bek.] Az a tulajdonostárs, aki a többiek illetőségét magához váltja, azokat rendszerint pénzben köteles kielégíteni. A magához váltás eseteiben a bíróságnak vizsgálnia kell a többiek tulajdoni hányadát magához váltó tulajdonostárs teljesítőképességét és fizetési készségét. 9 Erre azért van szükség, nehogy végrehajthatatlan ítélet keletkezzék. Így ha kiderül, hogy a magához váltani szándékozó tulajdonostárs nem teljesítőképes, akkor ez a megoldás nem jöhet szóba. 10 A megváltási árat (vételárat) a bíróságnak ítéletében kell megállapítania, a forgalmi érték alapján. Ha olyan közös ingatlanról van szó, amelyben az egyik tulajdonostárs benn lakik, és kiköltözni a közös tulajdon megszüntetése esetére sem hajlandó, akkor a bentlakás értékcsökkentő 7 Lenkovics: A dologi jog vázlata 185.old. 8 A Ptk. Magyarázata 405.old. 9 Lenkovics: A dologi jog vázlata 186.old. 10 A Ptk. Magyarázata 407.old.
10 hatását, ha különös méltánylást érdemlő körülmények mást nem indokolnak, a bennlakó tulajdonostárs terhére kell figyelembe venni. (PK 10. I.) Ez az értékcsökkentő hatás megszűnik, ha a bennlakó a perben kijelenti, hogy értékesítés esetén az ingatlanból kiköltözik. Ebben az esetben ugyanis a bíróság ítéletében a kiköltözési kötelezettséget kimondva és a vételárat a bennlakás figyelmen kívül hagyásával, tehát a beköltözhetőséggel jelentkező forgalmi érték alapján állapítja meg. Külön ki kell emelni, hogy a különváltan élő vagy volt házastársak közös ingatlanának megosztása esetén is előfordul, hogy az ingatlanban csak az egyikük lakik. A bennlakás értékcsökkentő hatásának elbírálásánál ilyenkor figyelembe kell venni a házastársak megállapodását, továbbá a közös lakás használata kérdésében irányadó egyéb szempontokat. A bírói gyakorlat a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának 10. számú állásfoglalásának megfelelően egységes abban, hogy a bennlakó tulajdonostársnak a bennlakás értékcsökkentő hatását nem, vagy csak részben kell viselnie. Ha például a tulajdonostárs a többi tulajdonos akaratából és érdekében került a házba, és reá hárult a szülők közvetlen gyámolítása, míg a testvérek lakáskérdésüket másként oldották meg. Amikor egy ingatlanon fennálló közös tulajdont a bíróság úgy szüntet meg, hogy az egyik tulajdonostárs ingatlanhányadát a másik tulajdonostárs tulajdonába adja és egyidejű teljesítést rendel el, de az ellenérték későbbi megfizetésére határidőt engedélyez, a bíróság köteles megkeresni az illetékes földhivatalt, a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése végett. A bejegyzés azonban csak akkor foganatosítható, ha a jogszerző a magához váltás teljes összegének a kifizetését a földhivatalnál igazolja. (PK 10. V.) Egy esetben a peres felek elváltak, és a bíróság a felek egyenlő arányú közös tulajdonában lévő házas ingatlan használatát megosztotta. A felperes keresetében az ingatlan közös tulajdonának megszüntetését kérte oly módon, hogy a bíróság az alperes tulajdoni hányadát adja az ő tulajdonába, az alperes pedig a közös tulajdon társasházzá történő alakítását kérte. A felek jogi képviselőik révén egyezséget kötöttek a megváltásról, azonban a vételárat nem tartalmazta ez a megállapodás. Végül a Legfelsőbb Bíróság kimondta, hogy a közös tulajdon-nak megváltás útján történő megszüntetésére irányuló szerződés a megváltási ár meghatározása nélkül nem tekinthető létrejöttnek. (BH 1997/120.) Végső soron, ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, illetőleg a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a bíróság a közös tulajdon tárgyainak értékesítését rendeli el. Ebben az esetben a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően elosztani. [Ptk (3) bek.] Az értékesítés többféle módon lehetséges. Általános módja a végrehajtási jogban ismert értékesítés, az árverés. A tulajdonostársakat azonban az értékesítés során is megilleti az elővásárlási jog, vagyis az árverés során a tulajdonostársak is licitálhatnak. Az árverés útján való értékesítésnél a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania. Meg kell tehát határoznia, hogy mi az a legkisebb ár, amelyért az ingatlan eladható, és hogyan oszlik meg a vételár a tulajdonosok között. Ha az ingatlanra fennálló közös tulajdont árverés útján kell megszüntetni, és a bennlakó tulajdonostárs nem vállalja azt, hogy az árverés után az ingatlanból kiköltözik, a bíróságnak meg kell állapítania, hogy a bennlakó tulajdonostárs igényeinek méltányos figyelembevételével mekkora lakásra, illetőleg a lakásnak melyik részére tarthatna igényt. Amennyiben az általa használt lakás ezt a mértéket meghaladja, a bíróság ítéletében azt is megállapítja, hogy az árverési értékesítés után
11 mely lakrészeket köteles kiüríteni és a vevő rendelkezésére bocsátani. Ilyenkor az árverési vételárnak és a vételár felosztási arányának meghatározása a bennlakás értékcsökkentő hatásának figyelembevételével történik. Amennyiben a bennlakó tulajdonostárs nem vállal kötelezett-séget arra, hogy az árverés után az ingatlanból kiköltözik, kérelemre a bíróságnak azt is ki kell mondania az ítéletében, hogy az árverési értékesítést elsősorban olyan feltételekkel kell megkísérelni, hogy ha az árverési vevő a bennlakó részére megfelelő cserelakást ajánl fel, a bennlakó tulajdonostárs köteles az eladott ingatlanból kiköltözni. Ilyen értékesítés esetén a bíróság csak azt az értékcsökkentő hatást veszi figyelembe a bennlakó tulajdonostárs terhére, amely a cserelakás felajánlásának szükséges volta miatt jelentkezik a vételárral szemben. Viszont a kiköltöző javára a bíróság megfelelően értékeli a kiköltözéssel felmerülő költségeket. (PK 10. II.) Az állásfoglalás indoklása rámutat, hogy ilyenkor a bennlakó tulajdonostársnak azért lehet kevesebb a vételárból való részesedése, a tulajdoni hányad arányában járó összegnél, mert a közös ingatlanban volt lakása helyett cserelakáshoz jut, ami minden bizonnyal csökkentően hat az értékesítés során elérhető vételárra. A bírói gyakorlat egységes abban, hogy ha olyan házingatlan közös tulajdonának árverés útján történő megszüntetéséről van szó, amelyben az egyik tulajdonostárs benne lakik, őt megfelelő cserelakás biztosítása nélkül nem lehet a lakásból való kiköltözésre kötelezni. A bírósági gyakorlat hangsúlyozza, hogy az árverés útján történő értékesítés a legvégső mód a közös tulajdon megszüntetésére. Arra csak abban az esetben kerülhet sor, ha a szemben álló felek elvárható együttműködése és jogaik rendeltetésszerű gyakorlása ellenére a közös tulajdon megszüntetése más módon nem oldható meg. 11 Egy esetben a felperes és az alperes testvérek, akik öröklés jogcímén szerezték meg a perbeli házas ingatlan tulajdonát 1/2-1/2 arányban. A felperes 1 év után elköltözött, majd az alperes ezután 5 éven át a felperesi részt bérbeadással hasznosította. Ezért a felperes keresetében a közös tulajdon megszüntetését kérte árverési értékesítés elrendelése mellett, valamint 5 évre visszamenőleg az alperessel szemben többlethasználati díj iránti követelést támasztott. A Legfelsőbb Bíróság ezen jogeset kapcsán kimondta, hogy a közös tulajdon megszüntetésének eredményeként egyik tulajdonostárs sem juthat a másik rovására indokolatlan és méltánytalan vagyoni előnyhöz. (BH 1993/230.) Egy másik esetben az ingatlan 54/100 részben a felperes, 46/100 részben pedig volt házastársa, az I. r. alperes tulajdona volt. A felperes kérte a bíróságtól a közös tulajdon árveréssel történő megszüntetését. A bíróság ezt meg is ítélte, azonban mielőtt még az ítéletet végrehajtották volna, az I. r. alperes a tulajdoni illetőségéből 12/100 részt a II. r. alperesnek ajándékozott. Így a II. r. alperes tulajdonjoga ajándékozás címén még a végrehajtási jog bejegyzése előtt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzést nyert. A Legfelsőbb Bíróság végül is igazságot szolgáltatott és kimondta, hogy az ajándékozási szerződés semmis. Megállapította, hogy a közös tulajdon árverési értékesítéssel történő megszüntetése esetén, mindegyik tulajdonostárs kielégítési alapjául az egész ingatlan szolgál. Minden olyan körülmény tehát, amely az árverési feltételeket a tulajdonostársak szempontjából hátrányosan befolyásolja, az árverést nehezíti, valamennyi tulajdonostársra kihat. Ezért az árverési értékesítést kedvezőtlenül befolyásoló ajándékozási szerződés hatálytalan. (BH 1993/739.) 11 A Ptk. Magyarázata 413.old.
12 A közös tulajdon megszüntetésének módozatai mellett felvetődhet a részleges megszüntetés lehetősége is. Ennek a megoldásnak tulajdonképpen nincs törvényi akadálya, tehát a diszpozitivitás elve alapján maguk a tulajdonostársak bármikor megszüntethetik akár részlegesen is a közös tulajdont. A Ptk. egy konkrét dolog vonatkozásában ismeri a közös tulajdon részleges megszüntetésének a lehetőségét. Ez pedig nem más, mint a közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítása. A közös tulajdon megszüntetésének ezt a módját a Polgári Törvénykönyv 1977-es módosítása vezette be. A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. [Ptk (3) bek.] Ebben az esetben egy épület meghatározott részei elsősorban a lakások a volt tulajdonostársak kizárólagos tulajdonába kerülnek, míg más részei közös tulajdonban maradnak. 12 A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítása esetén az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja. Ezért az alapító okirat tartalmát a felek álláspontjának és méltányos érdekeit szem előtt tartva a bíróság az ítéletében állapítja meg. (PK 11. II.) A Legfelsőbb Bíróság egy ítéletében megállapította, hogy ha az anyagilag jóval erősebb tulajdonostárs lakottan is hajlandó a másik résztulajdonos tulajdoni hányadát megváltani, a továbbra is bennlakó tulajdonostárs jogállása nyilvánvalóan kedvezőtlenebb lesz. Nagyobb jogvédelemre szorul tehát az alperesnek a közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítása iránti igénye, mint a felperesnek a közös tulajdon megszüntetése iránti perbeli követelése. Így a bennlakó tulajdonostárs méltányos érdekeinek figyelembevételével a bíróság a közös tulajdont társasháztulajdonná való átalakításával szüntette meg. (BH 1990/377.) Egy másik jogesetben a peres felek házasságát a bíróság felbontotta, miután a felperes a keresetében az ingatlan közös tulajdonának a megszüntetését kérte oly módon, hogy azt a bíróság az alperes bentlakása mellett adja az ő tulajdonába. Az alperes viszontkeresetében a közös tulajdon társasháztulajdonná alakítását kérte, és ehhez alapítóokirat-tervezetet csatolt. Az elsőfokú bíróság a közös tulajdont a felperes kérelme alapján szüntette meg. Az alperes az ítélet ellen fellebbezett, azonban a másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet helybenhagyta. Végül a Legfelsőbb Bíróság kimondta, hogy ha a közös tulajdon részleges fennmaradása a felek közötti rossz viszony miatt nem kívánatos, és az igénylő az átalakítás költségeit nem tudja viselni, úgy a társasházzá történő átalakítás a közös tulajdon megszüntetésének módjaként nem alkalmazható. (BH 1995/635.) Meg kell még említeni az alkalmatlan időre eső megszüntetés problémáját, amelyet az 1928-as Magánjogi Törvényjavaslat vezetett be. Eszerint a közös tulajdon megszüntetésének törvényi akadálya volt, ha a megszüntetés alkalmatlan időben történt. Ugyanezt fogalmazta meg a magyar magánjog jeles képviselője, Szladits is: Szabály szerint a közösség megszüntetését bármelyik részes bármikor követelheti, csak nem alkalmatlan időben. Jelesül: nem lehet a közös ingatlan elárverezését követelni olyankor, amikor az ingatlan árverésen különleges jogi vagy gazdasági viszonyok miatt nem lenne megfelelő árban értékesíthető. 13 A bírói gyakorlat szerint a tulajdonközösség megszüntetésére alkalmatlan volt az idő, a lakásínség, a pénz illetve az ingatlanok értékhullámzása idején, vagy ha a gazdasági visszaesés miatt az árveréshez remény sem fűzhető. Az alkalmatlan idő érvényesítésének módja az volt, hogy a közös tulajdon megszüntetésére irányuló keresettel szemben az alperesekként perbe vont 12 Lenkovics: A dologi jog vázlata 187.old. 13 Szladits: A magyar magánjog vázlata 276.old.
13 tulajdonostársak a gazdaságilag alkalmatlan körülményeket kifogásként hozták fel. A hatályos Ptk. a közös tulajdon megszüntetésének ezt a korlátját nem tartalmazza. A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának 10. számú állásfoglalása is kimondja, hogy a közös tulajdon megszüntetésének nem lehet akadálya az, ha valamelyik fél az idő alkalmatlanságára hivatkozik. (PK 10. III.) Végezetül, a teljesség kedvéért szólni kell néhány szót a közös tulajdon megszűnésé-nek megszüntetésen kívüli esetéről is. Megszűnik a tulajdonközösség a tulajdonostársak egy személyben való egyesülése, az ún. confusio útján. A confusio élők között és halál esetére egyaránt bekövetkezhet. Előbbi esetben a tulajdonostársak valamelyike a többiek tulajdoni hányadrészét szerzi meg (pl. elbirtoklással vagy más jogcímen), s ezzel a közös tulajdon magától értetődően megszűnik. Az utóbbi esetben az öröklés révén válhat az egyik tulajdonostárs a többiek jogutódává. 14 Összegezve az elmondottakat megállapítható, hogy a közös tulajdon egy igen széles körben előforduló jogintézménye a polgári jognak. Mint ahogy azt már a bevezetőben is említettem, a közös tulajdon megszüntetésének rendkívül kiterjedt bírói gyakorlata van. A néhány jogeset ismertetése során minden bizonnyal fény derült arra is, hogy e bírósági gyakorlat jelentős részét olyan ügyek teszik ki, amelyek vagy az örökléssel vagy a házasság felbontásával vannak kapcsolatban. A közös öröklés szinte mindennapos dolog, ám sajnos a válások száma is egyre nő napjainkban. De emellett gyakran hallani cégek, társaságok megszűnéséről, községek szétválásáról (BH 1994/248.), amelyek során a tulajdonközösség megszüntetése nem mindig zökkenőmentes. Már a római jog is rámutatott arra a tényre, hogy a közösködés, a közös tulajdon gyakran viszályok szülője, így az örökösök illetve a volt házastársak közötti vagyonmegosztás is napjainkban szinte mindig perbe torkollik, és bírósági ítélettel végződik. 14 Lenkovics: A dologi jog vázlata 188.old.
14 Felhasznált irodalom: Földi András és Hamza Gábor: A római jog története és institúciói ( old.) Nemzeti Tankönyvkiadó, Budapest 1996 Szladits Károly: A magyar magánjog vázlata (első rész, old.) Grill Károly Könyvkiadóvállalata, Budapest 1933 Lenkovics Barnabás: A dologi jog vázlata ( old.) Eötvös József Könyvkiadó, Budapest 1999 A Polgári Törvénykönyv Magyarázata (első kötet, old.) Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, Budapest 1998 Felhasznált joganyag: évi IV. tv. A Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának állásfoglalásai (PK 9, 10, 11.) Döntvénytár: BH 1990/377. BH 1991/469. BH 1992/695. BH 1993/230. BH 1993/676. BH 1993/739. BH 1994/248. BH 1995/635. BH 1996/359. BH 1997/120.