Source: http://www.mdr-recht.de/59519.htm
Timestamp: 2019-10-19 00:55:03
Document Index: 273558817

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 10']

Die Unwirksamkeit von auf Ã–ffnungsklauseln in Gemeinschaftsordnungen fuÃŸenden BeschlÃ¼ssen (Timme, MDR 2019, 904)
Der BGH hat entschieden, dass die Mehrheit der WohnungseigentÃ¼mer einem einzelnen EigentÃ¼mer gegen dessen Willen auch dann die kurzfristige Vermietung an FeriengÃ¤ste nicht untersagen darf, wenn die Gemeinschaftsordnung solche Mehrheitsentscheidungen grundsÃ¤tzlich vorsieht. Das Urteil konkretisiert die Reichweite von Ã–ffnungsklauseln in Gemeinschaftsordnungen. Michael Timme geht auf die Bedeutung von Ã–ffnungsklauseln im Wohnungseigentumsrecht ein und setzt sich mit dem aktuellen Urteil des BGH bzw. dessen Konsequenzen fÃ¼r die Praxis auseinander.
(Zugleich eine Besprechung von BGH, Urt. v. 12.4.2019 â€“ V ZR 112/18, MDR 2019, 657; siehe hierzu auch unsere News vom 12.4.2019)
2. Die Bedeutung von Ã–ffnungsklauseln
a) Ã–ffnungsklauseln zur Vereinfachung einer Ã„nderung der Gemeinschaftsordnung
b) Tragweite von Ã–ffnungsklauseln auf darauf grÃ¼ndende BeschlÃ¼sse
3. Recht zur Vermietung als Individualrecht
a) SpannungsverhÃ¤ltnis zwischen berechtigtem Mehrheitswillen und Minderheitenschutz
b) Kein Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts
c) Betroffenheit von verzichtbaren, aber unentziehbaren Rechte der Eigenmer
d) Kriterium der Rechtssicherheit
4. Schwebende Unwirksamkeit des Beschlusses?
Jedem Erwerber von Wohnungseigentum dÃ¼rfte hinlÃ¤nglich bekannt sein, dass die Gemeinschaftsordnung zu den wichtigsten Grundlagen seiner Rechtsstellung gehÃ¶rt und daher sorgfÃ¤ltiger Beachtung bedarf. SpÃ¤tere Ã„nderungen solcher Gemeinschaftsordnungen sind aufwendig, weil oftmals dinglich Berechtigte eingebunden werden mÃ¼ssen. Deshalb muss der Erwerber besonders auf sog. Ã–ffnungsklauseln achten, die TeilungserklÃ¤rungen hÃ¤ufig zur EntschÃ¤rfung dieses Problems enthalten.
In einer fÃ¼r die amtliche Sammlung bestimmten Entscheidung hat der BGH die Tragweite von Ã–ffnungsklauseln in TeilungserklÃ¤rungen ein weiteres Mal ausgelotet: Jedenfalls Ã„nderungen von Zweckbestimmungen des Sondereigentums kÃ¶nnen auch bei einer in der TeilungserklÃ¤rung vorhandenen Ã–ffnungsklausel nicht durch Mehrheitsbeschluss vorgenommen werden. Konkret kann die Vermietung an FeriengÃ¤ste einem WohnungseigentÃ¼mer nicht durch Mehrheitsbeschluss verboten werden. Das Gericht begrenzt mit der jÃ¼ngsten Entscheidung im Ergebnis die Reichweite solcher Ã–ffnungsklauseln.
Ã–ffnungsklauseln sind seit dem Jahr 2000 ein wichtiges Instrument der kautelarjuristischen Praxis geworden. Einigkeit besteht darÃ¼ber, dass solche Ã–ffnungsklauseln zulÃ¤ssig sind. Hintergrund hierfÃ¼r ist die zentrale Entscheidung des BGH zu den sog. â€žZitterbeschlÃ¼ssenâ€œ: Danach kann eine WohnungseigentÃ¼merversammlung keinesfalls wirksam Ã¼ber Dinge durch Beschluss abstimmen, wenn es an der notwendigen Beschlusskompetenz fehlt. In solchen FÃ¤llen wird also eine aufwendige Ã„nderung der TeilungserklÃ¤rung zwingend notwendig. Folglich suchte die Praxis nach MÃ¶glichkeiten, gleichwohl eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft zu begrÃ¼nden.
Hierzu eignen sich Ã–ffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung, durch die eine spÃ¤tere Ã„nderung der TeilungserklÃ¤rung mit entsprechenden Mehrheiten mittels Beschluss mÃ¶glich sein soll. Bereiche, die eigentlich nur einer Vereinbarung der EigentÃ¼mer unterliegen, werden dadurch einem Beschluss zugÃ¤nglich, an den alle EigentÃ¼mer gebunden sind. Da die EigentÃ¼mer ihr VerhÃ¤ltnis untereinander gem. Â§ 10 Abs. 2 S. 2 WEG durch Vereinbarung regeln kÃ¶nnen, ist es auch zulÃ¤ssig, bereits in der TeilungserklÃ¤rung eine Mehrheitsentscheidung durch spÃ¤teren Beschluss zuzulassen. Die Bedeutung von Ã–ffnungsklauseln hat mit der Reform des WEG von 2007 allerdings abgenommen, weil das WEG selbst der Gemeinschaft nun einige Beschlusskompetenzen zuweist.
Von Interesse ist indes die Tragweite von Ã–ffnungsklauseln fÃ¼r darauf grÃ¼ndende BeschlÃ¼sse. Im Ausgangspunkt liegt es in der Natur solcher Klauseln, dass sie eine formelle Grundlage fÃ¼r einen Beschluss der Versammlung schaffen kÃ¶nnen. Es geht also lediglich um eine KompetenzbegrÃ¼ndung, nicht um eine materielle Rechtfertigung des Beschlusses. Das folgt bereits aus der dogmatischen Konstruktion von Ã–ffnungsklauseln, die allein der Vereinfachung einer Ã„nderung der Gemeinschaftsordnung dienen sollen. Mit anderen Worten ist eine Ã–ffnungsklausel eine notwendige, aber ...
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 01.08.2019 13:12