Source: https://poradnikprzedsiebiorcy.pl/-sprzedaz-nieruchomosci-na-gruncie-vat
Timestamp: 2019-07-21 19:03:07+00:00
Document Index: 75641798

Matched Legal Cases: ['art. 43', 'art. 2', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 91']

Sprzedaż nieruchomości na gruncie VAT - jak opodatkować? - Poradnik Przedsiębiorcy
3.1/5 (21) 1
Pierwsze zasiedlenie nieruchomości - co to oznacza?
Ulepszenie a remont - różnice
Kiedy sprzedaż nieruchomości opodatkowana jest podatkiem VAT?
Sprzedaż nieruchomości a korekta VAT
Opodatkowanie VAT nieruchomości odbywa się w sposób szczególny. Przepisy ustawy o VAT w zakresie sprzedaży nieruchomości są niezwykle skomplikowane. W związku z tym podatnicy często mają trudności z określeniem, czy w danym przypadku należy transakcje sprzedaży opodatkować, czy też zastosować zwolnienie. W artykule wyjaśnimy jak opodatkować sprzedaż nieruchomości na gruncie VAT.
Co do zasady sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jednak przepisy ustawy o VAT przewidują zwolnienia w pewnych sytuacjach.
Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
Przy ustalaniu zasad opodatkowania danej dostawy decydujące znaczenie odgrywa określenie daty pierwszego zasiedlenia. Pojęcie „pierwsze zasiedlenie” w znaczeniu ustawowym nie jest jednak równoznaczne z potocznym rozumieniem tego terminu. Dokonanie pierwszego zasiedlenia nie jest tożsame z rozpoczęciem użytkowania budynku, budowli lub ich części. Może się okazać, że nawet w obiektach faktycznie użytkowanych już od wielu lat dotychczas nie doszło jeszcze do pierwszego zasiedlenia.
Zgodnie z definicją ustawową, która znajduje się w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
Przez ulepszenie środków trwałych należy rozumieć w szczególności:
Reguły te nie będą miały natomiast zastosowania do wydatków remontowych, które nie stanowią ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Oddanie budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, po dokonaniu ulepszenia, którego wartość stanowiła co najmniej 30% ich wartości początkowej, będzie tym samym realizowane w ramach pierwszego zasiedlenia. W takich przypadkach do pierwszego zasiedlenia budynku, budowli lub ich części może dochodzić nawet kilkakrotnie (po wybudowaniu i po ulepszeniu).
Podatnik wybudował budynek w 2014 r., następnie oddał go w najem (usługa najmu była opodatkowana VAT) swojemu kontrahentowi. Doszło wówczas do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu obecnych przepisów ustawy o VAT. W 2017 r. podatnik poniósł wydatki na ulepszenie budynku przekraczające 30% jego wartości początkowej. Wówczas doszło do kolejnego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. W konsekwencji, jeśli podatnik będzie chciał sprzedać budynek w roku 2018, wówczas transakcja ta nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT jako dokonana przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia (które miało miejsce ponownie w momencie ulepszenia budynku).
Co niezwykle istotne organy podatkowe jednomyślnie wskazują, iż wykorzystywanie do działalności opodatkowanej wybudowanego lub zmodernizowanego budynku nie powoduje, że mamy do czynienia z pierwszym zasiedleniem, jeśli nie został oddany do odpłatnego użytkowania innemu podmiotowi, np. w najem czy dzierżawę. Stanowisko takie zaprezentował m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 27 maja 2015 r. sygn. IPPP1/4512-249/15-2/AP, w której czytamy:
Dostawa budynków, budowli lub ich części jest co do zasady zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Z przepisu tego wynikają też wyjątki od tej reguły. Dostawa (w tym sprzedaż) budynku, budowli lub ich części jest opodatkowana VAT, gdy:
Z tym, że w myśl art. 43 ust. 7a ustawy o VAT warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o VAT nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.
Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia dostawy budynku z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (po pierwszym zasiedleniu) i wybrać opodatkowanie, jeśli takie rozwiązanie byłoby dla niego korzystniejsze podatkowo.
Opodatkowanie transakcji wymaga jednak, aby dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
złożyli, przed dniem dokonania dostawy obiektu, właściwemu dla jego nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy.
W przypadku rezygnacji ze zwolnienia na wskazanych powyżej warunkach dostawa wymienionych obiektów stawką 8% (budownictwo społeczne) lub 23% (do pozostałych).
W przypadku sprzedaży nieruchomości jako zwolnionej z VAT dochodzi wówczas do zmiany jej przeznaczenia. Przepisy ustawy o VAT wskazują natomiast, że zasady wynikające z art. 91 ust. 1–6, czyli obowiązek korekty, stosuje się także w przypadku, gdy podatnik miał prawo do obniżenia kwot podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego od wykorzystywanego przez siebie towaru i dokonał takiego obniżenia, a następnie zmieniło się prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tego towaru.
Dla nieruchomości zaliczanych do środków trwałych podlegających amortyzacji, których wartość początkowa przekracza 15 000 zł, okres korekty wynosi 10 lat. Rok, w którym nieruchomość została oddana do użytkowania, jest pierwszym rokiem korekty. W takiej sytuacji opodatkowanie będzie zdecydowanie bardziej opłacalne. Korzyść ta będzie tym większa, im więcej czasu pozostało do upływu okresu korekty.
Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości odbywa się w sposób szczególny. W związku z tym podatnicy mają wątpliwości, czy sprzedaż nieruchomości na gruncie VAT opodatkować właściwą stawką czy też zastosować zwolnienie. Kwestie tą wyjaśniamy w naszym artykule.