Source: http://www.14ri.com.br/caminhada.htm
Timestamp: 2017-10-22 06:12:26+00:00
Document Index: 40629179

Matched Legal Cases: ['Artigo 11', 'Artigo 12', 'artigo 11', 'artigo 12', 'artigo 174', 'artigo 12', 'artigo 175', 'artigo 182', 'artigo 188', 'artigo 185', 'artigo 3', 'artigo 3', 'artigo 183', 'artigo 184', 'Artigo 208', 'Artigo 209', 'artigo 175', 'artigo 188', 'artigo 186', 'artigo 11', 'artigo 182', 'artigo 186', 'artigo 189', 'artigo 837', 'artigo 189', 'artigo 192', 'artigo 836', 'artigo 205', 'artigo 205', 'artigo 205', 'artigo 189', 'artigo 19', 'artigo 205', 'artigo 188', 'artigo 205', 'Artigo 222', 'Artigo 223', 'Artigo 225', 'artigo 225', 'artigo 167', 'artigo 178', 'artigo 167', 'artigo 17', 'artigo 247', 'artigo 244', 'artigo 245', 'artigo 167', 'artigo 33', 'artigo 169', 'artigo 167', 'artigo 171', 'artigo 167', 'artigo 246', 'artigo 221', 'artigo 167', 'artigo 35', 'artigo 221', 'artigo 1', 'artigo 36', 'artigo 47', 'artigo 257', 'artigo 195', 'artigo 195', 'artigo 257', 'artigo 257', 'artigo 257', 'artigo 257', 'artigo 278', 'artigo 30', 'artigo 145', 'artigo 5', 'artigo 145', 'artigo 146', 'artigo 145', 'artigo 263', 'artigo 48', 'artigo 257', 'artigo 263', 'artigo 147', 'artigo 6', 'artigo 148', 'artigo 859', 'artigo 167', 'artigo 167', 'artigo 32', 'artigo 167', 'artigo 246', 'artigo 247', 'artigo 130', 'artigo 133', 'artigo 134', 'artigo 41', 'artigo 38', 'artigo 134', 'artigo 532', 'artigo 244', 'artigo 234', 'artigo 195', 'artigo 195', 'artigo 195', 'artigo 195', 'artigo 176', 'artigo 167', 'artigo 215', 'artigo 176', 'artigo 225', 'artigo 225', 'artigo 2', 'artigo 213', 'artigo 169', 'artigo 13', 'artigo 676', 'artigo 198', 'artigo 198', 'artigo 203', 'artigo 167', 'artigo 37', 'artigo 35', 'artigo 530', 'artigo 176', 'artigo 227', 'artigo 176', 'artigo 228', 'artigo 230', 'artigo 23', 'artigo 235', 'artigo 233', 'artigo 176', 'artigo 236', 'artigo 167', 'artigo 252', 'artigo 239', 'Artigo 212', 'Artigo 213', 'artigo 212', 'artigo 213', 'artigo 213', 'artigo 246', 'artigo 35', 'artigo 248', 'artigo 249', 'artigo 250', 'artigo 251', 'Artigo 254', 'Artigo 225', 'artigo 3']

A CAMINHADA DE UM TÍTULO DA RECEPÇÃO AO ATO FINAL
SÃO PAULO - IRIB
INTRODUÇÃO | APRESENTAÇÃO DO TÍTULO | O PROTOCOLO | TERMO DE ENCERRAMENTO DIÁRIO | LIVRO DE RECEPÇÃO DE TÍTULOS | PRIORIDADE | O CONTRADITÓRIO | PRAZO DE VALIDADE DA PRENOTAÇÃO | PRORROGAÇÃO DO PRAZO DA PRENOTAÇÃO | O EXAME DO TÍTULO – DEVER DE QUALIFICAÇÃO | ATRIBUIÇÕES DO REGISTRO DE IMÓVEIS | TÍTULOS | DOCUMENTAÇÃO | PRINCÍPIO DA LEGALIDADE | PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE | ESPECIALIDADE SUBJETIVA | ESPECIALIDADE OBJETIVA | PRINCÍPIO DA INSTÂNCIA | PRINCÍPIO DA INSCRIÇÃO | DEVOLUÇÃO DO TÍTULO – SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA | MATRÍCULA | REGISTRO | RETIFICAÇÃO DE REGISTRO | AVERBAÇÃO E CANCELAMENTO | INDICADORES REAL E PESSOAL | UM POUCO DE HISTÓRIA |
Há algum tempo vínhamos alimentando a idéia de escrever algo que mostrasse o caminho percorrido por um título, dentro do Registro de Imóveis, desde o momento de sua apresentação, pelo interessado no balcão, até a prática do ato final.
A concretização dessa idéia deu-se com o aproveitamento de um estudo, ora atualizado e ampliado, que apresentamos no XXV Encontro Nacional do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, realizado em São Paulo, em 1998.
Nele focalizamos os procedimentos internos a que se submete o título, a partir de seu ingresso, passando pela sua protocolização, daí continuando com a qualificação, a abordagem da técnica exigida e a análise dos princípios básicos que integram o direito registral, prosseguindo com a eventual devolução para cumprimento de exigências, a suscitação de dúvida, a matrícula, o registro, a sua retificação, a averbação, o cancelamento, a função dos Indicadores Real e Pessoal e um pouco de história.
Com pequenas variações, esse estudo segue o roteiro traçado pela Lei 6.015/73, nos artigos 182 a 216, compondo o Capítulo III, apropriadamente denominado “PROCESSO DE REGISTRO”, enxertado de comentários a outros dispositivos, legislação afim, decisões aplicáveis e obras de autores especializados.
Tudo começa quando entra no cartório uma pessoa, exibe à recepcionista uma escritura pública, um título judicial, contrato particular ou, mesmo, singelo requerimento, e recebe um comprovante. Ação aparentemente simples, mas vejamos quais os procedimentos internos adotados nessa fase da caminhada.
Rápido exame poderá ser feito no momento, com a intenção de detectar falhas visíveis ou a falta de algum documento. Sendo esse o caso, a parte interessada será informada no ato e, preferindo, poderá levar de volta seu título para trazê-lo mais tarde em ordem. Se, entretanto e a despeito das deficiências observadas, ela insistir no seu ingresso, isso não poderá ser negado sob nenhum pretexto, devendo a protocolização ser realizada de imediato.
Para melhor entendimento, não custa reproduzir o disposto, a respeito, pela Lei 6.015/73:
“Artigo 11 – Os Oficiais adotarão o melhor regime interno de modo a assegurar às partes a ordem de precedência na apresentação de seus títulos, estabelecendo, sempre, o número de ordem geral.
“Artigo 12 – Nenhuma exigência fiscal ou dúvida obstará a apresentação de um título e o seu lançamento no Protocolo com o respectivo número de ordem, nos casos em que da precedência decorra prioridade de direitos para o apresentante.
“Parágrafo único – Independem de apontamento no Protocolo os títulos apresentados apenas para exame e cálculo dos respectivos emolumentos”.
Leitura atenta desses textos nos informa haver criado, a lei, uma regra e uma exceção para a recepção dos títulos. A regra infere-se do disposto no artigo 11 e do caput do artigo 12 e a exceção é a que deflui do parágrafo.
Geralmente, quando o apresentante vai ao cartório e exibe seu título, ele pretende registrá-lo, mas, com rara freqüência, pode desejar apenas exame e cálculo de custas. Esse é um fato constatado no dia-a-dia da atividade do registrador.
Para a regra a lei criou, no artigo 174, o Livro n. 1 – Protocolo, que “servirá para apontamento de todos (atenção para a palavra todos) os títulos apresentados diariamente, ressalvado o disposto no parágrafo único do artigo 12”, com os seguintes requisitos, previstos no artigo 175, da lei, e item 20, Seção II, Capítulo XX, das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais, elaboradas pela E. Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo (Provimento n. 58/89, alterado pelos de ns. 32/97 e 13/98:
b) data da apresentação, apenas no primeiro lançamento;
e) atos formalizados, resumidamente lançados, com menção da sua data;
f) devolução com exigência e sua data; e
g) data do reingresso do título, se na vigência da prenotação.
Os dois últimos elementos, “f” e “g”, devem ser lançados na mesma coluna destinada aos atos formalizados, observada, sempre, a ordem de sua ocorrência.
A respeito, dispõe, ainda, o artigo 182, o seguinte:
“Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação”.
Concluindo o artigo 188 com os seguintes termos:
“Protocolizado o título (atenção para a expressão “protocolizado o título”), proceder-se-á ao registro dentro do prazo de trinta dias, salvo nos casos previstos nos artigos seguintes”. Tais casos são os relacionados com o apontamento de segunda hipoteca e levantamento de dúvida, os quais serão oportunamente abordados.
Se considerarmos, portanto, o contido nos dispositivos acima reproduzidos, seremos levados a concluir que a regra é, efetivamente, a do lançamento, no Protocolo - Livro n. 1, no preciso ato da recepção, de todos os títulos recebidos para registro, estabelecendo-se, sempre, o “número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação”.
Estando, o cartório, informatizado, esse lançamento poderá ser feito no momento exato da digitação do comprovante entregue ao interessado, o qual deverá conter o número da prenotação e elementos que identifiquem o título. Em São Paulo, a E. Corregedoria Geral da Justiça designou-o “recibo-protocolo” e determinou, como consta do item 11.1, Seção II, Capítulo XX, das mesmas Normas de Serviço, o seguinte:
“O recibo-protocolo deverá conter, necessariamente (além do número da prenotação), nomes do apresentante, do outorgante e outorgado, a natureza do título, o valor do depósito prévio, a data em que foi expedido, a data prevista para eventual devolução com exigências (máximo de quinze dias), a data prevista para a prática do ato e a data em que cessarão automaticamente os efeitos da prenotação”.
Incumbe ao Oficial, seu substituto ou escrevente para isso autorizado, a escrituração do Protocolo (artigo 185), a qual deve ser feita em livro encadernado (artigo 3o.). O parágrafo 2o., do artigo 3o., faculta o uso de folhas soltas, as quais serão riscadas de forma a conter os requisitos mencionados, distribuídos em colunas, reservando-se espaço horizontal para cada prenotação, suficiente para anotações futuras na coluna destinada aos atos praticados ou eventual devolução. Se o espaço, em um ou outro caso, esgotar-se, a prenotação poderá ser trasladada para outra folha em andamento, com remissões recíprocas, mantendo-se, evidentemente, o mesmo número.
Com o avanço da informática, o protocolo tem sido escriturado via computador com bons resultados, facilitando o trabalho e oferecendo a mesma segurança ofertada pelas folhas soltas impressas e datilografadas.
Lançada a prenotação, o número de ordem e respectiva data serão reproduzidos no título (artigo 183), elaborando-se, no fim do expediente, o termo diário de encerramento, focalizado a seguir.
TERMO DE ENCERRAMENTO DIÁRIO
Para entendermos o significado e a importância desse termo, determinado pelo artigo 184, da Lei 6.015/73, reiterado no item 23, Seção II, Capítulo XX, das Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, atrás já referidas, convém, preliminarmente, rever o texto dos artigos 208 e 209, da citada lei:
“Artigo 208 – O registro começado dentro das horas fixadas não será interrompido, salvo motivo de força maior declarado, prorrogando-se o expediente até ser concluído.
“Artigo 209 – Durante a prorrogação nenhuma nova apresentação será admitida, lavrando-se o termo de encerramento no Protocolo”.
No fim do dia, após lavrado o termo de encerramento, teremos uma folha com as colunas dos requisitos exigidos pelo artigo 175, da citada lei, e item 20, das aludidas Normas de Serviço (Seção II, Capítulo XX), preenchidas, menos a destinada ao lançamento dos atos formalizados, que permanece em branco.
Ora, se o Oficial tem quinze dias para examinar o título (item 32, das mesmas Normas de Serviço, Seção II, Capítulo XX), e trinta dias para registrá-lo (artigo 188, da lei), podendo ocorrer o caso de eventuais devoluções, reapresentações e, até mesmo, suscitações de dúvidas, sujeitas a recursos, é óbvio que a aludida coluna somente poderá ser escriturada à medida que os atos ou anotações correspondentes acontecerem.
Assim sendo, se desejarmos colecionar, diariamente, em pastas próprias, as folhas soltas do Protocolo, datilografadas, como permite o item 21 (Seção II, Capítulo XX), das Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, logo após o encerramento do expediente, teremos de o fazer com aquela coluna em branco. E, quando chegar o momento de consignar os elementos faltantes, elas terão de ser retiradas da pasta, de qualquer modo, a menos que o façamos à mão, recurso, convenhamos, não recomendável.
Se o Protocolo for escriturado via computador acontecerá mais ou menos o mesmo, isto é, as folhas soltas serão colecionadas diariamente, incompletas, em pasta própria, de modo que, para completá-las teremos de também retirá-las e imprimir outras. Não chegamos ao exagero de substituí-las a cada ato lançado, preferível, como é, fazê-lo ao esgotar-se o prazo de validade das prenotações do dia. Assim mesmo, como facilmente se percebe, uma ou outra anotação poderá permanecer em aberto, especialmente no caso de suscitação de dúvida, sujeita a recurso, como está.
Não vemos nenhuma irregularidade nessa prática, face à constatação, de importância maior, que é a preservação dos dados arquivados na memória da máquina ou em disquetes, fitas ou outro recurso mais moderno, mantidas as pastas por segurança subsidiária e para visualização mais ampla do movimento diário, no papel.
Concluindo, reconhecemos que a utilização da expressão “TERMO DE ENCERRAMENTO” pode confundir, passando, como ele passa, a idéia de nada mais poder ser lançado, uma vez lavrado. Todavia, assimilada a função do Protocolo, desfaz-se a confusão, certo, como é, que o referido encerramento diz respeito unicamente às protocolizações do dia, com a finalidade de impedir o ingresso de outro título qualquer, após cumprido o horário de expediente.
LIVRO DE RECEPÇÃO DE TÍTULOS
Falamos da regra. Agora vamos falar da exceção.
Se o interessado solicitar apenas exame e cálculo dos respectivos emolumentos, o título deverá ser imediatamente lançado em livro para isso destinado, salvo, evidentemente, se as providências requeridas forem tomadas no ato, de forma a evitar o lançamento.
No Estado de São Paulo a E. Corregedoria Geral da Justiça criou, para os títulos apresentados com tal finalidade, o “LIVRO DE RECEPÇÃO DE TÍTULOS” (item 09, das referidas Normas de Serviço), com os seguintes requisitos:
e) data da devolução do título; e
f)data da entrega ao interessado.
Considerando não assegurar, o apontamento nesse livro, nenhum direito à prioridade, deve ser exigido requerimento específico do interessado, para salvaguardar a responsabilidade do Oficial.
Uma vez lançado o título, o Oficial entregará ao interessado um comprovante, identificando-o. Em São Paulo, tal como dispõe o item 11.2, das referidas Normas de Serviço, ele deverá conter, além dos dados identificadores, mais o dia da expedição, a data da retirada e a expressa advertência de não implicar, esse tipo de lançamento, em direito à prioridade prevista no artigo 186, da Lei 6.015/73.
É a preferência de um direito sobre outro, que se lhe oponha, determinada pela ordem de precedência do lançamento, no Protocolo, do título a ele correspondente. Nas palavras do mestre Afrânio de Carvalho, em sua conceituada obra “Registro de Imóveis”, significa que, “num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento”.
Não é, pois, sem razão a preocupação do artigo 11, da Lei 6.015/73, ao determinar a adoção, pelos Oficiais Registradores, do “melhor regime interno de modo a assegurar às partes a ordem de precedência na apresentação de seus títulos”.
A preocupação com a ordem de prenotação dos títulos continua no artigo 182, segundo o qual os títulos serão apontados, no Protocolo, “em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação”. A explicação para ela vamos encontrar no artigo 186, cujo teor vale a pena transcrever:
“O número de ordem determinará a prioridade do título e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente”.
Obviamente, só haverá contradição entre um título e outro se objetivarem o mesmo imóvel. Isso ocorrendo, o prenotado em primeiro lugar excluirá o outro, mesmo que tenha sido lavrado depois.
Como é fácil perceber, a intenção da lei foi estabelecer uma regra, mas, no seu próprio texto, vemos uma exceção, inserta no artigo 189, cujo teor é o seguinte:
“Apresentado título de segunda hipoteca, com referência expressa à existência de outra anterior, o Oficial, depois de prenotá-la, aguardará durante trinta dias que os interessados na primeira promovam a inscrição. Esgotado esse prazo, que correrá da data da prenotação, sem que seja apresentado o título anterior, o segundo será inscrito e obterá preferência sobre aquele”.
No caso de duas hipotecas, a rigor, não há exclusão de uma pela outra. A primeira não impede o ingresso da segunda, da terceira ou quarta, uma vez que o objetivo da lei, no caso, é a inscrição de acordo com o grau de cada uma, ou, em outras palavras, a obediência à ordem de constituição das mesmas, daí resultando a imposição de eventual e temporária espera.
Seja como for, está claro, nas palavras acima, que o ideal perseguido pela lei contraria frontalmente o princípio da prioridade, apoiado, como vimos, na ordem de apresentação dos títulos. Se o legislador não houvesse criado tal exceção, a hipoteca constituída em segundo grau, mas apresentada em primeiro lugar, não teria, absolutamente, de aguardar trinta dias para obter preferência sobre a de primeiro grau.
Não é outra a posição assumida por Afrânio de Carvalho, em sua obra “Registro de Imóveis, já mencionada, ao comentar o artigo 837, do Código Civil, determinante da inserção do contido no artigo 189, da lei 6.015, cujo teor já vimos. São suas as seguintes palavras:
“Ao guardar a prioridade para a hipoteca convencionada como primeira, pondo temporariamente de espera a hipoteca contraída como segunda, mas que se apresentou com antecedência no registro, o Código mais uma vez se desvia do rigor do princípio, segundo o qual a prioridade se afere no momento da apresentação do título ao registro, sem levar em conta a estipulação”.
Voltando ao ponto relativo aos títulos contraditórios, cumpre salientar que a lei não autoriza o seu registro, no mesmo dia, tal como consta dos artigos 190 e 191. Essa é mais uma demonstração de relutância do legislador em aceitar integralmente o princípio da prioridade. E não vemos razão plausível para ela, supondo-se possível o acesso, tendo em vista que, transcritos no mesmo dia, mas respeitada a ordem de apontamento no Protocolo, o resultado seria satisfatório, especialmente levando-se em conta retroagirem, os efeitos do registro, à data da prenotação.
Impõe-se, ainda, análise mais profunda do assunto. Com efeito, existem casos em que a contradição observada veda obrigatoriamente o acesso ao fólio real do título prenotado em segundo lugar, simplesmente porque, com o registro do primeiro, esgota-se a disponibilidade. Isso acontece com duas vendas do mesmo imóvel. Seguindo a regra, a primeira será registrada, não obstante lavrada depois, e a segunda será recusada porque o imóvel não mais se encontra em nome do transmitente. Constatando haver fraude ou má fé, o Oficial pode comunicá-la ao Juiz Corregedor.
Outra exceção à ordem geral pode ser vista no artigo 192, cuja reprodução aqui vale a pena. Diz ele o seguinte:
“O disposto nos artigos 190 e 191 não se aplica às escrituras públicas da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que determinem, taxativamente, a hora de sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar”.
Também vamos encontrar no Código Civil a origem dessa disposição, mais precisamente no artigo 836, sendo discutível sua utilidade, considerando que, rarissimamente, escrituras da mesma data e prenotadas no mesmo dia mencionem a hora da lavratura.
Embora difícil de ocorrer tal hipótese, vemos aí mais uma quebra da sistemática de aferição da prioridade. Há casos, porém, em que, acima da ordem geral, paira outra, determinada pela necessidade de se obedecer a um princípio superior. Falamos, exemplificativamente, da continuidade, do trato contínuo, segundo o qual nenhum título pode ser registrado sem que o anterior o tenha sido. É comum o registrador examinar uma escritura e notar que o título anterior não está transcrito, impondo-se a sua apresentação. Vindo a ser exibido, protocolado depois, será registrado em primeiro lugar, impositivamente.
Não existe aí, propriamente, contradição, mas, apesar da simplicidade de sua lógica, o exemplo dado o foi para demonstrar que o direito à prioridade regido pela ordem de apresentação dos títulos no Protocolo só tem razão de ser em relação a outro que se lhe oponha. E mesmo que, no futuro, venha a ser adotada, por alteração da lei, a reserva de prioridade defendida por tratadistas importantes, entre os quais incluímos o Dr. Marcelo Terra, ainda assim a preocupação seria com eventual oposição.
Com o objetivo de assegurar ao apresentante prioridade dos direitos decorrentes da precedência de seu título em relação a outro que se lhe oponha, a E. Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo determinou, nos termos do item 10, das Normas de Serviço já mencionadas, o lançamento imediato no Indicador Pessoal dos nomes das pessoas envolvidas na transmissão ou oneração ou a criação de um fichário provisório.
A finalidade desse fichário é estabelecer mecanismo de controle de tramitação simultânea de títulos contraditórios ou excludentes de direitos sobre um mesmo imóvel. Pode ser organizado em programa próprio no computador e deve ser escriturado no ato da prenotação. Nele são lançados os nomes dos titulares de domínio ou direitos transferidos ou onerados, tais como outorgantes vendedores em escrituras públicas, transmitentes em títulos judiciais, inclusive inventariados e respectivos cônjuges, em partilhas ou adjudicações, promitentes vendedores, cedentes, devedores, hipotecantes, executados (no caso de penhoras, arrestos, seqüestros, ou qualquer outra medida envolvendo gravame a imóvel), e, ainda, nomes de pessoas cujos bens foram gravados com cláusulas restritivas ou declarados indisponíveis. Dados relativos ao imóvel e sua origem poderão ser incluídos, a critério do Oficial.
Justamente por oferecer rapidez e praticidade, em um espaço de tempo perigoso, que é aquele antecedente à escrituração dos Indicadores Pessoal e Real, o contraditório não pode ser negligenciado. Especialmente nas grandes comarcas, onde são apresentados muitos títulos diariamente, esse fichário, bem escriturado, tem se revelado utilíssimo no controle da prioridade, evitando, como efetivamente evita, que um título contraditório, prenotado em segundo lugar, acabe rompendo a preferência de outro apontado antes.
Não é comum a apresentação de títulos conflitantes, mas ela acontece e o perigo é grande, havendo casos de prejudicados que acionaram o registrador por perdas e danos. Constatada, assim, a contradição, o Escrevente responsável pelo setor deve levar o caso imediatamente ao conhecimento do Oficial, para as providências cabíveis.
Em princípio, os lançamentos no contraditório, seja em fichas ou no computador, podem ser cancelados, uma vez escriturados os Indicadores Pessoal e Real, mas é recomendável, no caso de devolução, mantê-los ainda por algum tempo, além do prazo de validade da prenotação, tendo em vista a sua virtude de acusar, no momento mesmo do apontamento no Protocolo, a presença de outro título conflitante.
Há tempos, prenotamos um formal de partilha. Os nomes do falecido e da viúva meeira foram lançados no contraditório. Infelizmente, ele não pôde ser registrado em razão das irregularidades ostentadas. Foi devolvido, permanecendo arquivados o extrato ou minuta do registro e cópia da nota devolutiva. Vencido o prazo da prenotação, surgiu, uns dois ou três meses após, uma escritura na qual o falecido, declarado vivo, mas já enterrado quando de sua lavratura, transmitia o imóvel. Percebida a fraude, no ato, o caso foi encaminhado ao Juiz Corregedor.
PRAZO DE VALIDADE DA PRENOTAÇÃO
Dispõe expressamente o artigo 205:
“Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos trinta dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender as exigências legais”.
Muitas dúvidas foram levantadas sobre esse dispositivo, dando margem, como dava, seu teor, a duas interpretações diferentes. E elas tinham sua razão de ser. Os defensores da primeira diziam que o prazo estabelecido deveria ser contado, invariavelmente, a partir do lançamento do título no Protocolo, enquanto outros defendiam a tese da contagem, no caso de serem constatadas irregularidades, a partir do lançamento da devolução no Protocolo. E o argumento destes últimos era forte porque, a seu ver, somente ficaria caracterizada “a omissão do interessado em cumprir as exigências legais”, se, tendo prazo para satisfazê-las, se omitisse.
Algumas decisões contraditórias chegaram a ser editadas, em São Paulo, mas as dúvidas acabaram inteiramente dissipadas pelos Provimentos ns. 32/97 e 13/98, da E. Corregedoria Geral da Justiça, e pareceres que os acompanharam, deixando assentado, como claramente deixaram, dever ser, esse prazo, contado, efetivamente, a partir do lançamento do título no Protocolo.
Conciliando, no caso, a determinação da lei com o interesse da parte, a E. Corregedoria, inteligentemente, criou um prazo para exame do título, como adiante veremos, de forma a restar tempo razoável para a eventual necessidade de satisfação de exigências.
Outra dúvida dirimida pelos referidos provimentos foi quanto à forma de contagem do trintídio. Nenhum autor escrevera a respeito e muitos colegas, nos quais nos incluíamos, entendiam que a correta seria a prescrita pelos artigos 125, do Código Civil, e 184, do Código de Processo Civil, não contando, portanto o dia do lançamento e prorrogando-se o do vencimento, caso este ocorresse num feriado, sábado ou domingo, até o dia útil seguinte.
Entendeu, no entanto, a E. Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, que o critério já fora estabelecido pelo citado artigo 205, da própria Lei 6.015/73, contando-se, portanto, o dia da protocolização do título e esgotando-se, o prazo, impreterivelmente, no trigésimo dia corrido, o que nos leva a cancelar a prenotação na segunda feira, na abertura do expediente, se o prazo encerrar no sábado ou domingo.
Essa é a orientação que vem sendo seguida em São Paulo, mas haverá, como nós, quem ainda discorde dela. E explicamos por que. Leitura atenta do aludido artigo 205 nos mostra que, ao redigi-lo, o legislador não deixou fixado o critério a ser seguido na citada contagem. Mesmo, porém, que o tenha, somente teremos aferido no dia seguinte o transcurso do tempo correspondente a um dia, o que nos levará, conseqüentemente, a iniciar a contagem dos trinta dias concedidos a partir daí.
PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE VALIDADE DA PRENOTAÇÃO
O texto da Lei 6.015/73, lido de maneira fria, não nos oferece nenhum dispositivo abordando, de maneira clara e específica, a possibilidade de prorrogação do prazo de validade da prenotação. Contudo, leitura mais atenta, nos mostra que ela pode ocorrer.
Um dos casos resulta dos procedimentos previstos no artigo 189. Diz ele que, apresentada segunda hipoteca com referência expressa à existência de outra anterior, o Oficial, depois de prenotá-la, aguardará por trinta dias o ingresso da primeira. Esgotado esse prazo, sem que isso aconteça, a segunda será inscrita e obterá preferência sobre aquela. É fácil perceber que, nesse caso, a segunda somente será registrada no trigésimo primeiro dia, mantida a mesma prenotação.
Incorre em ledo engano o registrador que entender de cancelar, no trigésimo dia, a protocolização da segunda hipoteca e fizer novo apontamento com o objetivo de inscrevê-la, caso a primeira não se apresente. E é simples a razão, porque, com essa providência, renova-se a obrigação de aguardar os trinta dias previstos para ingresso da primeira.
Outro caso é o da suscitação de dúvida (artigos 198 e seguintes). Teoricamente, deveriam estar concluídos dentro de trinta dias os procedimentos estabelecidos nesses dispositivos, como a representação do Oficial ao Juiz, após exame do título; a manifestação da Promotoria Pública e a sentença final, mas, sabemos ser isso impossível, especialmente havendo recurso.
Podemos lembrar, também, os loteamentos e desmembramentos regidos pela lei 6.766/79. Isso em virtude de, uma vez protocolizados, dever, o Oficial, gastar até quinze dias para a qualificação dos mesmos. Ora, assim sendo, fatalmente será ultrapassado o trintídio fixado para o registro, mesmo estando perfeita a documentação, tendo em vista impor, o artigo 19, dessa lei, a necessidade de publicação de edital com quinze dias para impugnação.
Lembramos, ainda, o caso da instituição de bem de família, também sujeita à prévia publicação de edital estabelecendo prazo de trinta dias para conhecimento de terceiros.
Não podemos ignorar, por último, que os títulos irregulares devolvidos podem reingressar no último dia de vigência da prenotação, não se caracterizando, assim, a “omissão da parte em atender as exigências legais”, prevista no citado artigo 205, da Lei 6.015/73.
Estudando a questão, a E. Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, sabiamente, diga-se de passagem, introduziu, por meio do Provimento n. 32/97, o item 36.2 no Capítulo XX, das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais, cujo teor é o seguinte:
“Será também prorrogado o prazo da prenotação se a protocolização de reingresso do título, com todas as exigências cumpridas, ocorrer enquanto vigente a primeira prenotação”.
Logo se vê, diante de termos tão claros, que, também neste caso, eventual cancelamento da protocolização no trigésimo dia poderá criar sério problema se estiver apontado algum título contraditório, o qual passará, assim, a ser contemplado com a preferência sobre o outro.
EXAME DO TÍTULO – DEVER DE QUALIFICAÇÃO
Protocolizado o título, como consta do artigo 188, atrás reproduzido, será ele registrado dentro de trinta dias, salvo nos casos de prorrogação do prazo de validade da prenotação. Para isso, impõe-se, obviamente, o seu exame, mas a Lei 6.015 não previu isso, o que nos leva a supor ser também de trinta dias o prazo destinado a tal providência.
Ora, se a regra é a protocolização imediata de todos os títulos recebidos para registro; se o prazo de validade da prenotação tem início a contar do apontamento do documento no Protocolo; e se o Oficial gastar trinta dias no exame dos mesmos,- então, tudo isso acontecendo, a parte interessada não terá prazo algum para cumprir as exigências eventualmente formuladas e ficará sem o resguardo da prioridade em relação a outro título por ventura protocolado depois.
Bem pesada a situação e analisando os termos do citado artigo 205, verificamos que o cancelamento da prenotação no fim de trinta dias, contados do apontamento do título no Protocolo, caso seja devolvido com irregularidades, está ali condicionado à existência de omissão da parte em atender as exigências legais. E essa omissão só poderá ser caracterizada se o interessado, tomando conhecimento delas e tendo prazo razoável para satisfazê-las, quedar-se inerte, deixando que ele transcorra sem providência alguma.
Atenta ao problema, a E. Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, por via do já aludido Provimento n. 32/97, houve por bem, em boa hora, estabelecer o prazo de quinze dias para a qualificação do título, ficando a parte interessada com os outros quinze dias para satisfazer as exigências legais formuladas pelo Oficial, suprindo, assim, a omissão da lei.
Resolvido tal impasse inicial, mas persistindo no tema, veremos que nenhum título, judicial ou não, encontra-se livre da apuração de sua validade e legalidade. Não é, pois, sem razão, que a Lei 6.015/73 determina, de maneira expressa, o seguinte:
“Artigo 222 – Em todos os atos relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deve fazer referência à matrícula anterior, seu número e cartório.
“Artigo 223 – Ficam sujeitas à obrigação a que alude o artigo anterior as partes que, por instrumento particular, celebrarem atos relativos a imóveis.
“Artigo 225 – Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos atos judiciais, as partes indiquem com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se ele fica do lado par ou do lado impar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo certidão do registro imobiliário.
“Parágrafo Primeiro – As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro”.
Como se vê da simples leitura dos dispositivos acima, a lei não faz nenhuma distinção entre escrituras públicas, contratos particulares e títulos judiciais, quanto a tais exigências, estando todos sujeitos ao rigor do disposto no parágrafo segundo do mesmo artigo 225 ao considerar irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a do registro anterior.
Em abono da tese de que os títulos judiciais não escapam do crivo do registrador poderiam ser trazidos à colação inúmeros julgados, inclusive alguns recentes, formadores da orientação estabelecida pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, parecendo-nos suficientes alguns expressivos. Um deles é enfático:
“Não há distinção na lei entre títulos judiciais e extrajudiciais para fins de exame do Oficial do Registro de Imóveis” (Apelação Cível 993-0, de 1982, relator o Desembargador Affonso de André, apud Narciso Orlandi, “Registro de Imóveis”, Editora Saraiva, verbete 145).
“O Oficial do Registro de Imóveis não é mero registrador de títulos. Incumbe-lhe o exame dos títulos à luz dos princípios norteadores do sistema registrário... Mesmo os títulos judiciais estão sujeitos a esse exame e podem ser objeto de procedimento de dúvida” (Apelação Cível 980-0, de 28/12/81, relator o mesmo Desembargador Affonso de André, idem verbete 83).
Tenha, portanto, o título, a origem que tiver, a sua qualificação é direito ou, melhor, dever do registrador, não constituindo nenhum desrespeito ao tabelião, escrivão ou juiz, a sua recusa em razão de falhas anotadas. Isso significa conservar, o Oficial, a independência, dentro de suas atribuições, não podendo perder de vista a finalidade primordial do registro imobiliário, que é a segurança jurídica. Por isso mesmo, um dos princípios norteadores de seu mister é o da legalidade ou, em palavras mais explícitas, o respeito integral à lei, venha de onde vier o título.
Falamos de independência. Vejamos o que diz, a respeito, o culto magistrado, Dr. Ricardo Henry Marques Dip, especialista em assuntos registrais, com atuação na Primeira Vara de Registros Públicos da Capital e na E. Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, hoje no Tribunal de Alçada. Ele discorre sobre o dever de qualificação registral, pessoal e independente, do Oficial, em brilhante trabalho publicado sob os auspícios da Associação dos Serventuários de Justiça do Estado de São Paulo. Diz ele o seguinte:
“Além disso a qualificação deve exercitar-se de modo independente, sem o que não haveria verdadeiro juízo prudencial: o registrador não é mero executor de ordens superiores concretas a respeito de um registro” (pág. 83).
Prosseguindo mais adiante, na pág. 87:
“Uma verdadeira independência dos registradores tem-se com sua atuação imparcial, com sua subordinação à lei, em que não ceda ao temor de desagradar as autoridades superiores sempre que elas ultrapassem os limites legais de sua atividade”.
Evidentemente, ao exercitar a sua independência, o Oficial não pode descumprir ordens e instruções regulares de seus superiores. Além disso, impõe-se-lhe o respeito aos limites de sua atribuição, afim de não adentrar área de ação exclusiva da autoridade judiciária.
Um caso ilustrativo da tese exposta é o que passamos a relatar, substituindo os nomes verdadeiros das pessoas envolvidas por outros fictícios:
Antônio de Souza, qualificando-se como solteiro, conheceu Maria Pereira, também solteira, e com ela passou a viver sob o mesmo teto. Com as economias resultantes do esforço de ambos, Antonio adquiriu uma casa e lá passaram a morar. Tiveram vários filhos e, por ocasião do parto do último deles, Maria veio a falecer. Antônio, homem correto, não teve dúvida em abrir o inventário da concubina e arrolar a meação do imóvel adquirido, a fim de que fosse partilhada aos seus filhos.
O caso não era comum, mas, usando de bom senso e reconhecendo a existência, aí, de uma sociedade de fato, o Juiz determinou seguimento ao inventário e, na época certa, homologou a partilha que, de fato, atribuía aos herdeiros da falecida, a metade da aludida casa.
Apresentado, para registro, o respectivo formal de partilha, o registrador competente recusou-se a recepcioná-lo sob o fundamento de que havia, no caso, quebra do princípio da continuidade, visto Maria ser estranha ao fólio registral, impondo-se, conseqüentemente, retificação, pelos meios próprios, do registro efetuado apenas em nome de Antônio, de modo a lá acrescentar a concubina também como adquirente. Não se conformando com a recusa, Antônio pediu suscitação de dúvida.
Não cabe aqui comparar concubinato com casamento, apesar da aproximação, cada vez mais sentida, entre um e outro. Esse é um fato social facilmente constatável, especialmente quando a convivência, antigamente tida como à margem da lei, é duradoura, pública e contínua, com o objetivo de constituir família, exatamente como estabelece a Lei 9.278/96.
O tema é atraente, mas, aqui, neste momento, o que pretendemos apontar é o aspecto relacionado com eventuais bens adquiridos na constância do concubinato. Aliás, nossos tribunais têm reconhecido o direito dos conviventes, sendo bastante conhecida a Súmula 380, do Supremo Tribunal Federal, segundo a qual, existindo sociedade de fato, é cabível a sua dissolução, com partilha do patrimônio adquirido pelo esforço comum.
Se, portanto, o Juiz que presidiu o inventário, atuando estritamente dentro de sua esfera de competência, reconheceu como válida a sociedade de fato existente entre Antônio e Maria, não cabia mesmo ao registrador investir contra a decisão, mas se lhe impunha, incontestavelmente, o direito de levantar a questão atinente à falha registral.
Apreciada pelo Dr. Marcelo Martins Berthe, então em exercício na Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, a dúvida acabou sendo julgada improcedente, autorizando, portanto, o magistrado, o registro, mas deixando consignado o seguinte:
“É de ficar claro que não caberia mesmo ao zeloso Oficial, no âmbito meramente administrativo, decidir pelo registro sem indagar da impossibilidade resultante do fato de não figurar a inventariada como titular do domínio. Era seu dever cingir-se aos elementos tabulares de que dispunha. Agiu corretamente, portanto, ao recusar o registro e remeter a questão para este Juízo, na forma da lei” (proc. 575/89, da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo).
Como vimos, o registrador não fundou sua recusa na questão relativa ao direito material apreciado pelo Juiz do inventário, mesmo porque, se o fizesse, estaria adentrando indevidamente seara alheia. Acertadamente, sustentou a dúvida com o argumento da ruptura do trato contínuo, assunto estritamente registral. Acolhendo o argumento, mas contornando o obstáculo, o julgador determinou ao Oficial procedesse a retificação reclamada à vista do próprio formal de partilha, colocando, de maneira prática e inteligente, ponto final na pendência.
Além da fidelidade à imparcialidade e independência inerentes à função do Oficial, a qualificação do título requer conhecimento das atribuições do Registro de Imóveis. Envolve, também, a apreciação da sua natureza formal; a conferência da documentação a ele anexada e a observância de princípios importantes, como aqueles respeitantes à legalidade, à continuidade e à especialidade. Vejamos um item de cada vez.
Relaciona, o artigo 167, no inciso I, os atos sujeitos a registro, esclarecendo o artigo 178 quais os destinados ao Livro 3, reservados os demais, em sua grande maioria, ao livro 2. No inciso II vão listados aqueles subordinados à averbação, além, naturalmente, de eventuais alterações que afetem o registro, não expressamente declaradas.
Recentemente, o elenco dos atos registráveis foi acrescido da alienação fiduciária de imóvel em garantia, regulada pela Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997. Entre as desapropriações (item 34, inciso I, do artigo 167), podemos acrescentar, ainda, as que objetivam imóvel rural, por interesse social, para fins de reforma agrária, nos termos do artigo 17, da Lei Complementar n. 76, de 6 de julho de 1993, alterada pela de n. 88, de 23 de dezembro de 1996.
Da lista dos averbáveis participam mais os seguintes:
a) a declaração de indisponibilidade de bens, na forma prevista em lei (artigo 247);
b) o regime de bens diverso do comum, quando houver pacto antenupcial (artigo 244); e
c) o regime da separação de bens, quando determinado por lei (artigo 245).
Aos itens do inciso II, do referido artigo 167, foram, ainda, acrescidos os seguintes por leis diversas:
14) sentenças de separação judicial de divórcio e nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos sujeitos a registro (Lei 6.850, de 12 de novembro de 1980);
15) retificações e ratificações de contrato de mútuo (Lei 6.941, de 14 de setembro de 1981);
16) contrato de locação, sem cláusula de vigência no caso de alienação, para fins de exercício do direito de preferência (artigo 33, da Lei 8. 245, de 18 de novembro de 1991);
17) Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário (Lei 9.514/87).
O acréscimo introduzido no item 15 é óbvio e o do item 14 constitui, na verdade, ato de registro, introduzido, como foi, pela citada Lei 6.850/80 para abrir espaço às sentenças de separação judicial e divórcio em substituição às de desquite, já previstas no item 22, inciso I, sem prejuízo, naturalmente, de eventual averbação, caso não haja partilha.
Esclarece o artigo 169 que todos os atos enumerados no artigo 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no cartório da situação do imóvel, salvo:
“I – as averbações, que serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição;
“II – os registros relativos a imóveis situados em comarcas ou circunscrições limítrofes, que serão feitos em todas elas”.
Por sua vez, estabelece o artigo 171 que “os atos relativos à vias férreas serão registrados no cartório correspondente à estação inicial da respectiva linha”.
Além dos casos expressamente indicados no inciso II, do citado artigo 167, dispõe o artigo 246 que serão averbadas, ainda, na matrícula, “as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro”.
A rigor, em sentido amplo, títulos são todos aqueles lançados no Protocolo, inclusive simples requerimentos. Em sentido estrito, porém, são os formalizadores de aquisições, cessões e onerações de imóveis ou direitos a eles correspondentes, nas quais se incluem as medidas constritivas. Quanto ao seu aspecto formal e de acordo com o artigo 221:
“I - escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;
“II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;
“III - atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como as sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal;
“IV - cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo”.
Dos termos iniciais desse dispositivo legal podemos inferir que a designação “título” estaria, de fato, reservada somente para aquele sujeito a registro, como, aliás, entende a E. Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo e o Colendo Conselho Superior da Magistratura. Essa não é, entretanto, a melhor interpretação, a nosso ver, conhecida, como é, a existência de títulos envolvendo cessões de direitos (v. artigo 167, inciso II, número 3), cauções, locações (v. Lei do Inquilinato) e até contratos preliminares de promessa de venda e compra (artigo 35, parágrafo 4o., da lei 4.591/64), sujeitos à averbação. Logo se vê, portanto, estar utilizando, o legislador, as expressões “registro” e “título” em sentido amplo.
Insistindo nesse ponto, há quem entenda poder, um ofício, equiparar-se a título se estiver substituindo um mandado. Em trabalho denominado “TÍTULOS JUDICIAIS – QUESTÕES CONTROVERTIDAS E ASPECTOS PRÁTICOS”, apresentado no Congresso do IRIB, em Blumenau, pelo Dr. Kioitsi Chicuta, titular, durante muitos anos, da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, hoje no Segundo Tribunal de Alçada Civil, o assunto foi abordado com propriedade. São dele as seguintes palavras:
“A própria natureza do documento impede a sua aceitação como título. Excepcionalmente, no entanto, o ofício encobre verdadeiro mandado e que na acepção mais ampla é vocábulo designativo de ordem ou determinação imperativa e, em sentido jurídico, de ordem escrita emanada de autoridade judicial ou administrativa, ou seja, de agente do poder público. Ora, desde que o conteúdo do ofício possa ser enquadrado como tendo a mesma intensidade e força do mandado, ainda que equívoco de forma, nada impede a sua recepção.
De fato, se em lugar de expedir mandado, o magistrado preferir o ofício solicitando ato averbatório, para cujo fim fornece todos os elementos necessários, e lançar nele sua assinatura, isso equivalerá a uma ordem. Afinal de contas, a autoridade solicitante é a mesma com poderes para ordenar. Aceitando como título, por outro lado, o artigo 221, certidão passada pelo escrivão, com mais razão cremos poder, o oficial, recepcionar um ofício assinado pelo juiz.
Alguns documentos são necessários para o registro, dependendo da natureza dos títulos e de outras circunstâncias. Assim é que, além do comprovante do recolhimento do imposto de transmissão “inter-vivos”, os títulos translativos da propriedade urbana devem trazer as certidões negativas de tributos (no Estado de São Paulo basta a municipal).
Se o adquirente dispensar estes últimos documentos, por meio de declaração inserta no título, as partes contratantes responderão por eventuais débitos em atraso, nos termos do parágrafo 2o., artigo 1o., do Decreto n. 93.240, de 9 de setembro de 1986, regulamentador da Lei 7.433, de 18 de dezembro de 1985. Idêntica dispensa já constava do artigo 36 da Lei Estadual n. 4.476, de 20 de dezembro de 1984 e do item 16, letra “e”, capítulo XIV, seção I, das Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo.
Tratando-se de unidade autônoma em edifício submetido ao regime de condomínio também é necessário documento assinado pelo síndico atestando a quitação de despesas condominiais. Se o adquirente o dispensar, o tabelião mencionará o fato na declaração em apreço (ver o mesmo item 16, letra “e”, das Normas de Serviço acima referidas). Caso contrário será exigido.
Ao lavrar a escritura, compete, ainda, ao tabelião, de acordo com o mesmo Decreto 93.240, artigo primeiro, inciso IV, consignar a apresentação de certidões pessoais em nome dos alienantes, as quais também poderão ser dispensadas, caso em que se fará constar do título declaração expressa reportando-se à existência ou não de ônus reais, judiciais ou extrajudiciais e de outras ações reais ou pessoais reipersecutórias (ver o mesmo item 16, letra “d”, das mesmas Normas de Serviço).
Cuidando-se de alienação de imóvel rural, o tabelião deve exigir mais o certificado de cadastro do INCRA, fazendo constar da escritura a área do imóvel, número de módulos e fração mínima de parcelamento, cujos dados serão consignados obrigatoriamente na matrícula. Acompanhando o título ao Registro de Imóveis deverão vir os cinco últimos recibos do ITR ou certidão da Receita Federal provando a inexistência de débitos.
Falando, ainda, de escritura pública, as eventuais procurações serão examinadas pelo notário. Cuidando-se, entretanto, de instrumentos particulares a obrigação compete ao registrador. A propósito, convém frisar que os mandatos devem ser públicos no caso de transmissão ou promessa de alienação, exigindo-se traslados atualizados, diante da possibilidade de haver revogação.
Nos instrumentos particulares envolvendo pessoas jurídicas, cabe, igualmente, ao Oficial, exigir a apresentação do contrato de constituição das mesmas, com o objetivo de comprovar a capacidade de representação daqueles que assinam por elas.
Documentos importantes nas alienações e onerações, a qualquer título, de imóveis ou direitos a eles correspondentes, são as certidões de quitação de débitos previdenciários. Elas são exigidas pela Lei 8.212, de 24 de julho de 1991, cuja consolidação foi publicada no Diário Oficial da União de 11 de abril de 1996, ensejando a edição do Decreto 2.173, de 05 de março de 1997, substituído pelo Decreto 3.048, de 6 de maio de 1999, que aprovou o novo Regulamento da Organização e Custeio da Seguridade Social.
Tal exigência está contida no artigo 47, da lei, e 257, do decreto, e diz respeito a todas as modalidades de contribuições previdenciárias. Não é, pois, sem razão, que o parágrafo 10o., do citado artigo 257, diz textualmente que:
“O documento de inexistência de débito será fornecido pelos órgãos locais competentes:
“a) do Instituto Nacional de Seguro Social – INSS, em relação às contribuições de que tratam os incisos I, II, III, IV e V, do parágrafo único do artigo 195;
“b) da Secretaria da Receita Federal – SRF, em relação às contribuições de que tratam os incisos VI e VII, do parágrafo único do artigo 195”.
As contribuições devidas ao INSS são, basicamente, as que recaem sobre a folha de pagamento dos empregados e a novidade trazida pela lei 8.212, acima referida, foi a criação de nova contribuição, incidente sobre o faturamento e o lucro das empresas, cuja competência de arrecadação foi atribuída à Secretaria da Receita Federal.
É oportuno lembrar, a esta altura, que independem da apresentação das certidões previdenciárias, nos termos do disposto pelo parágrafo 8o., do mesmo artigo 257, do decreto regulamentador, “a lavratura ou assinatura de instrumento, ato ou contrato que constitua retificação, ratificação ou efetivação de outro anterior para o qual já foi feita a prova”.
Também independem da apresentação das mesmas certidões as pessoas físicas, desde que não se equiparem às empresas, como acontece com o titular de firma individual e o incorporador imobiliário. Também alguns trabalhadores autônomos ou contribuintes individuais podem ser considerados empresas em relação aos empregados que lhes prestam serviço. É o caso de certos empresários, comerciantes, industriais, advogados, médicos, dentistas, engenheiros, arquitetos, notários, registradores e até produtores rurais que negociam seus produtos no varejo ou no exterior.
Para obter a dispensa concedida pela lei, tanto os alienantes, como os hipotecantes, devem declarar, no próprio título, que não são empregadores, nem produtores rurais - se for o caso - não estando, portanto, vinculados como tais à Previdência Social. Considere-se, entretanto, que os declarantes respondem civil e criminalmente pelo conteúdo da declaração, razão pela qual o Oficial só pode contestá-la se tiver, dentro do próprio cartório, assentos que a contradigam.
Quanto às empresas comercializadoras de imóveis, não existe, nem na lei, nem no decreto, nenhum dispositivo que as dispense da prova de quitação em apreço. Isso é uma falha lamentável porque os bens comercializados são, para elas, mercadoria circulante como outra qualquer.
Procurando amenizar a situação, o Diretor de Arrecadação e Fiscalização do INSS tem editado várias ordens de serviço, como as de ns. 156, de 04 de março de 1997; 163, de 18 de junho do mesmo ano; 182, de 30 de janeiro de 1998 e, mais recentemente, a de n. 207, de 08 de abril de 1999, concedendo a dispensa às empresas que preencham determinadas condições.
Assim é que, de acordo com o item 6.1, da última dessas ordens de serviço, somente está dispensada da exigência a empresa que explora exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel transacionado não faça parte do ativo permanente, estando, portanto, contabilizado como bem circulante.
No caso de averbação de construção, reforma, ampliação ou demolição, a lei, em princípio, exige, além dos documentos municipais referentes à obra, mais as certidões previdenciárias do INSS e SRF, seja, o proprietário, pessoa física ou jurídica (ver inciso II, do artigo 257, do Decreto 3.048/99).
Através, contudo, da Instrução Normativa n. 93, de 26 de novembro de 1993, a Secretaria da Receita Federal estabeleceu que a exigência só é válida quanto às empresas. Hoje, encontra-se sem efeito tal instrução, a qual, entretanto, bem pesado o assunto, poderia mesmo ser dispensada, apesar da correção do seu entendimento. Assim afirmamos louvados no disposto pelo parágrafo II, do mesmo artigo 257, segundo o qual as pessoas físicas estão isentas das contribuições incidentes sobre faturamento e lucro das empresas (art. 204). E, assim sendo, não havia, nem há, de fato, razão para exigir tal documento.
Insistindo, ainda, na prova de quitação em apreço no caso de averbações de construção, lembramos a existência de duas exceções:
1a.) Não prevalece a exigência quando a construção tiver sido concluída antes de 22 de novembro de 1966, data da edição do Decreto-lei 66, tal como prevê o inciso III, do parágrafo 8o., do mesmo artigo 257, repetindo disposição da lei 8.212/91, fato a ser comprovado com documento hábil.
2a.) Estabelece, por sua vez, o artigo 278, do aludido Decreto 3.048/99, repetindo comando do artigo 30, inciso VIII, da lei, que nenhuma contribuição à Seguridade Social é devida se a construção for residencial unifamiliar, do tipo econômico, destinada ao uso próprio, executada sem o concurso de mão-de-obra especializada e tiver área edificada não superior a setenta metros quadrados. Se for esse o caso, é dispensável a certidão previdenciária, devendo, o interessado fazer declaração nesse sentido ao requerer a averbação, comprovando-se a área construída com documento municipal hábil.
Embora ligado à especialidade e disponibilidade, o princípio da legalidade tem o seu campo próprio no exame de um título. Assim é que uma falha constatada na qualificação dos contratantes ou na caracterização do imóvel pode torná-lo irregular, mas não ilegal. Se, entretanto, for percebida nulidade relacionada com a forma, as pessoas ou o objeto, a coisa muda de figura.
Prescreve o artigo 145, do Código Civil:
“É nulo o ato jurídico:
“I – quando praticado por pessoa absolutamente incapaz (artigo 5o.);
“II – quando for ilícito, ou impossível, o seu objeto;
“III – quando não revestir a forma prescrita em lei (artigos 82 e 130);
“IV – quando for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade; e
“V – quando a lei taxativamente o declarar nulo ou lhe negar efeito”.
Pessoa absolutamente incapaz é um menor de dezesseis anos ou um interdicto. Objeto ilícito é aquele oriundo de grilagem e impossível é um imóvel inexistente. Melhor exemplo de título não revestido da forma própria é uma escritura de venda e compra outorgada por instrumento particular sem lei que a autorize. Preterir solenidade prescrita em lei ocorre num testamento público lavrado sem a presença das cinco testemunhas exigidas e nulidade taxativamente declarada em lei pode ser exemplificada com o caso abaixo relatado. Em razão de sua importância, mais adiante voltaremos a falar de título não revestido de forma própria.
Referidas no artigo 145, do Código Civil, algumas das nulidades sugeridas acima poderão ser alegadas por qualquer interessado ou pelo Ministério Público e serão pronunciadas pelo juiz “quando conhecer do ato e as encontrar provadas” (artigo 146 e seu parágrafo).
Apesar da clareza do inciso V, do artigo 145, acima reproduzido, vejamos o que pode acontecer quando o juiz toma conhecimento de uma nulidade expressa em lei.
Estabelece o artigo 263, do Decreto 3.048/99, que aprovou o novo Regulamento da Organização e Custeio da Seguridade Social, repetindo o contido no artigo 48, da Lei 8.212/91, o seguinte, na parte relacionada com a falta de apresentação da certidão negativa de débitos previdenciários por ocasião da lavratura ou registro de escritura de alienação ou oneração de bem imóvel:
“A prática de ato com a inobservância do disposto no artigo 257 (47 da lei) ou o seu registro acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do Oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo nulo o ato para todos os efeitos”.
Impossível mais clareza. Contudo, não foi isso o decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, terceira turma, em recurso especial (registro n. 92.500-AM – 96/002173-8), interposto pelo Banco do Brasil contra Ernesto Martinez Rodrigues, sendo relator o Ministro Eduardo Ribeiro. Pretendia o recorrente anular alienação registrada de imóvel, fundado nos dispositivos legais acima, para permitir ingresso de penhora. Diz o seguinte a ementa:
“A alienação do imóvel. Contribuições sociais. Certidão negativa. A falta de apresentação dessa certidão faz o ato INEFICAZ EM RELAÇÃO À PREVIDÊNCIA, podendo proceder-se à penhora do bem como se alienação não tivesse havido. Não pode ser alegada por terceiro, inteiramente estranho à razão de ser da norma”.
Mais explícito foi o relator, em seu voto, ao dizer o seguinte:
“Merecesse a norma em exame ser interpretada simplesmente como resulta de sua literalidade, poderia ter razão o recorrente. Isso, entretanto, levaria aos maiores absurdos, não se podendo aceitar exegese a isso conducente. Em verdade, a razão de ser daquela disposição está em propiciar garantia para cobrança de débitos pertinentes às contribuições sociais. Entretanto, de sua expressão literal decorreria que o ato seria nulo pelo simples fato de não se apresentar a certidão negativa, ou seja, ainda que ulteriormente se viesse a demonstrar inexistir qualquer débito”.
Podemos inferir o seguinte da decisão acima:
a) a melhor interpretação do preceito do artigo 263, do Decreto 3.048/99, ou 48, da Lei da Previdência, nos leva a concluir que o ato de lavratura ou registro de instrumento de venda ou oneração de imóvel sem documentos previdenciários hábeis não é nulo para todos os efeitos, mas apenas ineficaz em relação à Previdência Social; e
b) a falha existente não aproveita a terceiro, significando dizer que somente a Previdência Social pode invocar a ineficácia do ato acoimado de nulidade.
Quanto à penhora levada a cabo em ações executivas, a mesma posição é adotada pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. Assim sendo, constatando-se a existência de alienação em fraude à execução, o juiz do feito não precisa determinar o cancelamento do registro, bastando declarar a ineficácia do ato em relação ao credor, abrindo, assim, as portas para ingresso, no Registro de Imóveis, da medida constritiva.
Em ambos os casos citados a orientação assumida é sábia porque prevê a possibilidade da dívida ser paga pelo adquirente, ou pelo próprio executado, evidenciando com isso a desnecessidade do cancelamento e evitando a problemática restauração de registro eventualmente anulado.
Após esses exemplos do enfoque da nulidade expressa em lei, retomamos o fio. O ato jurídico pode ser simplesmente anulável (artigo 147, do Código Civil), por incapacidade relativa do agente (artigo 6o.) e por vício resultante de erro, dolo, coação, simulação, ou fraude (artigos 86 e 113). Tais vícios, observados nos títulos, contaminam o registro, como é óbvio, podendo acarretar-lhe o cancelamento, apesar de prever, o artigo 148, em certos caso, a convalidação do ato, uma vez ratificado pelas partes, desde que não haja prejuízo a terceiro.
Não é, pois, sem propósito, a afirmação de Afrânio de Carvalho, em sua conceituada obra “Registro de Imóveis”, Editora Forense, segundo a qual “a validade da inscrição depende da validade do negócio jurídico que lhe dá origem e da faculdade de disposição do alienante”.
Diz, ainda, o mestre, que o registro “embora tenha efeito constitutivo, não o tem de saneador”. Prosseguindo nos seguintes termos:
“Assim, quem quer que, fiado na inscrição, adquire a propriedade ou outro qualquer direito real está exposto ao risco de ver contestada a sua aquisição, se o alienante inscrito no registro não era o verdadeiro titular. Não adianta ao titular inscrito a presunção criada em seu benefício pelo artigo 859 do Código Civil, a não ser para deslocar para o verdadeiro titular o ônus da prova, porquanto essa presunção, como qualquer outra, cede à prova contrária”.
Há pouco tempo percebemos ilegalidade em escritura na qual o vendedor compareceu acompanhado de mulher que não era a sua verdadeira. Isso foi possível checando a certidão de casamento apresentada, que era falsa. Encaminhado o título ao Juiz Corregedor, ele determinou o cancelamento da prenotação e desautorizou sua inscrição, remetendo-o à Procuradoria Geral da Justiça para abertura de inquérito.
Aí está um caso que acontece com certa freqüência, especialmente quando é alienado imóvel objeto de velha transcrição, na qual não foi declinado o nome da esposa do adquirente.
Como se vê, as nulidades podem ocorrer no seio do próprio título, nas procurações eventualmente utilizadas, ou na documentação complementar.
Há decisões entendendo não ser da alçada do Oficial pôr em dúvida a autenticidade dos títulos apresentados para registro, desde que preencham as formalidades legais, não lhe competindo, também, questionar requisitos intrínsecos dos mesmos, penetrando no seu conteúdo, para inquiná-los de ilegal.
Aos prejudicados cabe o direito de reclamar no judiciário eventuais prejuízos, dizem alguns tratadistas, mas, cumprindo ao registrador o dever de verificar a validade e a legalidade do título examinado, ele não pode deixar de impugná-lo, a bem da segurança jurídica, se notar qualquer nulidade ou vício que possa invalidá-lo. Deve fazê-lo ainda que, para isso, tenha de lançar mão de outros recursos de comprovação ao seu alcance. O que não lhe confere a lei é o direito de obstar o registro por mera suspeita.
Nem sempre, porém, a ilegalidade repousa em títulos falsos ou viciados. Existem aqueles autênticos, verdadeiros, mas que, infelizmente, não têm acesso por falta de contemplação na lei. É o caso do arrendamento rural, da cessão de direitos hereditários, da transmissão de posse e do comodato, não incluídos no inciso I, do artigo 167, da Lei 6.015/73, destinado aos registros; do protesto contra alienação de bens e da “união estável” regulada pela Lei 9.278, de 10 de maio de 1996, não inseridos no inciso II, relativo às averbações.
Daí a importância de bem conhecer a relação de atos, seja de registro ou averbação, cujo acesso é admitido pelo aludido artigo 167.
Lentamente, a promessa de permuta vai ganhando um lugarzinho ao sol entre os títulos registráveis e, talvez, mais adiante, também a promessa de doação ou de dação em pagamento. Se formos à Lei 4.591/64, verificaremos, no artigo 32, sobressair, como documento essencial para a realização da incorporação imobiliária, o título de propriedade “ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta...”
Comentando as alternativas ofertadas, entre as quais encontra-se a promessa de permuta, Caio Mário da Silva Pereira, em sua conceituada obra “Condomínio e Incorporações” (pág. 262), diz o seguinte:
“Mas não esgota as hipóteses, pois que tem o mesmo valor outro título que a estes equivalha em compromisso de alienação, como a promessa de doação ou de dação em pagamento, desde que revestidas de outros requisitos”.
Aliás, sobre a promessa de permuta o Supremo Tribunal Federal assim se pronunciou no recurso extraordinário n. 89.501-9-RJ:
“A inscrição do Registro de Imóveis é condição essencial à adjudicação compulsória de imóvel prometido à permuta por instrumento particular. São aplicáveis à permuta as regras pertinentes às promessas de compra e venda, no caso o Decreto-lei 58/37, na redação da Lei 6.014/73, que impõe esse requisito” (pág. 34 da Revista de Direito Imobiliário n. 6, editada pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB).
Diante do exposto, torna-se difícil afirmar ser imutável o rol de registros constante do artigo 167, sabendo-se que o Direito não o é. Por outro lado, prevendo, como prevê, o artigo 246, da Lei 6.015, a averbação de “outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro”, é fácil compreender a abertura concedida pelo legislador para averbações não indicadas expressamente, desde que, naturalmente, afetem o imóvel ou as pessoas nele interessadas.
É o caso da sustação de registro de imóvel especificado. Dada a sua semelhança com a indisponibilidade prevista no artigo 247, entendemos recomendável aceitá-la, considerando que situação mais grave poderá ser criada se não for averbada. O mesmo não dizemos quanto ao protesto contra alienação de bens, medida completamente vazia de efeitos, não impeditiva da transmissão do imóvel e que deve ser barrada logo na entrada, como recomendam as decisões judiciais existentes.
Voltando às nulidades previstas, também a utilização de forma equivocada torna o título ilegal, como já vimos linhas atrás. Vejamos o que diz a respeito o artigo 130, do Código Civil:
“Não vale o ato que deixar de revestir a forma especial, determinada em lei (art. 82), salvo quando esta comine sanção diferente contra a preterição da forma exigida”.
Acrescentando o artigo 133:
“No contrato celebrado com a cláusula de não valer sem instrumento público, este é da substância do ato”.
E concluindo o artigo 134:
“É, outrossim, da substância do ato a escritura pública:
“I – nos pactos antenupciais e nas adoções;
“II – nos contratos constitutivos ou traslativos de direitos reais sobre imóveis de valor superior a cinqüenta mil cruzeiros, excetuado o penhor agrícola”.
Ademar Fioranelli analisa criteriosamente a questão da forma contratual em sua minuciosa obra denominada “Compra e Venda no Registro Imobiliário”, integrante de precioso livro, contendo coletânea de estudos seus, publicado pelo editor Sérgio Antônio Fabris, de Porto Alegre, sob os auspícios do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB. São suas as seguintes palavras:
“A função ou finalidade do instrumento é apenas a de dar forma e vida ao negócio jurídico, retrato expresso da vontade das partes”.
Desnecessário esclarecer que o inciso II, acima aludido refere-se precisamente à venda e compra, permuta, doação, dação em pagamento e à hipoteca. E se transformarmos os cinqüenta mil cruzeiros mencionados em moeda de hoje, chegaremos a um valor, embora corrigido, tão irrisório, tão inexpressivo, que tornará inalcançável a forma instrumental particular para as transmissões e onerações de imóveis, mesmo, porque, como afirma o mesmo autor:
“O valor que servirá de parâmetro para verificação do limite legal, previsto pelo legislador e determinante do instrumento adequado para formalizar a compra e venda, será aquele ajustado pelas partes, pouco importando que o valor tributário do Imposto de Transmissão “inter-vivos”, ou da avaliação lhe sejam superiores”.
Exceção à regra vamos encontrar na Lei 4.380, de 21 de agosto de 1964, que adotou o instrumento particular para formalizar aquisições e outras operações financiadas pelas instituições financeiras integrantes do SFH.
Outra está prevista nos artigos 32 a 38, do Decreto-lei 70, de 21 de novembro de 1966 e diz respeito à alienação em público leilão de imóvel financiado a devedor inadimplente, cuja carta de arrematação, assinada pelo leiloeiro, pelo credor, agente fiduciário e por cinco testemunhas, servirá de título para registro.
Mais uma exceção consta do artigo 41, da Lei 6.766/79, que admite o registro de contrato particular como instrumento hábil para operar a transmissão de domínio, no caso de loteamentos irregulares regularizados pela Prefeitura Municipal, uma vez comprovado o pagamento ou depósito de todas as prestações do preço estipulado e recolhido o imposto de transmissão “inter-vivos”.
Também nos negócios enquadrados no Sistema Financeiro Imobiliário, regido pela Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, entre os quais se inclui a alienação fiduciária, vamos encontrar uma exceção, concedida pelo legislador no artigo 38, cujo teor é o seguinte:
“Os contratos resultantes da aplicação desta lei, quando celebrados com pessoa física, beneficiária final da operação, poderão ser formalizados por instrumento particular, não se lhe aplicando a norma do artigo 134, II, do Código Civil”.
Para compreensão da trajetória desse princípio, particularmente do aspecto controvertido que apresenta, impõe-se buscar no passado distante o elo mais antigo de uma corrente filiatória.
Lá está ele na Lei 1.237, de 24 de setembro de 1.864, regulamentada pelo Decreto 3.453, de 26 de abril de 1.865, com a vigência da qual o Registro de Imóveis emergiu, esboçando a face que apresenta hoje, com a função de transcrever aquisições da propriedade imobiliária e inscrever seus ônus reais, embora que fosse apenas para efeito de publicidade.
Não é necessária nenhuma especialização na matéria para perceber que a posse privada, desdobrada daquela mantida pelo Rei de Portugal desde o descobrimento, com o decorrer do tempo mudou de vestimenta. Lento foi o processo, mas, de roupa nova, ela, a posse, acabou por transfigurar-se em direito de propriedade, pela vontade do homem, expressa no direito então vigente, particularmente na lei citada. É por tal razão que dissemos haver brotado aí, embora frágil, o primeiro elo de uma corrente dominial, embrião do princípio da continuidade, como o conhecemos hoje.
Contudo, a meta vislumbrada pelo legislador, de uma cadeia de titularidades, forjada no registro, ainda estava longe de ser alcançada, porque a mencionada lei 1.237, de 1864, abriu uma exceção, com efeitos até os dias de hoje. Vejamos o que diz Afrânio de Carvalho, comentando-a em sua conhecida obra “Registro de Imóveis”:
“Quando se instituiu esse registro, para dar publicidade à transmissão e oneração dos imóveis, ficaram isentos dele as transmissões “causa mortis” e os atos judiciais, por se entender que as primeiras dispensavam a publicidade por não ensejarem fraudes e os segundos por já a conterem em si mesmos em grau suficiente, devido ao formalismo que os cercava”.
Posteriormente, após leis e decretos pouco expressivos, veio o Código Civil e, em boa hora, tornou obrigatório, no artigo 532, especialmente para fins de disponibilidade, o registro de todos os títulos translativos da propriedade imóvel, inclusive os judiciais, estes até então livres da exigência. Em virtude, porém da relutância de Clovis Bevilaqua em contrariar a tese de que a herança se transmite com o óbito, a sucessão “causa mortis” permaneceu de fora (art. 530, IV). Em conseqüência, foi preciso algum tempo para conciliar a necessidade de tapar a brecha existente na legislação anterior com a posição adotada pelo Código.
Felizmente, o bom senso prevaleceu e acabou firmado o entendimento de que, apurada a herança nos respectivos inventários e expedidos os formais de partilha ou cartas de adjudicação, sujeitam-se eles a registro para efeito de disponibilidade.
Tapado o buraco, criaram-se condições para assentar-se, no Código Civil, a base mais sólida do princípio da continuidade. Havia, porém, no caso, ainda, um problema a resolver, referente aos títulos anteriores a 1.917.
Embora existindo desde de 1864, foi com o Decreto 18.542, em l928 e, mais tarde, com o Decreto 4.857, de 1939, que a antiga exceção criada pelo legislador na Lei 1.237 passou a merecer dos autores, julgadores e registradores, maior atenção, tendo em vista o obstáculo que permanecia à crescente valorização da continuidade como princípio básico do registro imobiliário.
Para chegarmos à raiz do problema, não custa relembrar que este último decreto, regulador, por sinal, durante mais de trinta anos, da matéria registral, estabeleceu em seu artigo 244, repetindo texto do artigo 234, do outro diploma legal, mais antigo, que nenhum registro podia ser feito sem prévia inscrição do título anterior e, se nenhum houvesse, do último anterior ao Código Civil, salvo se não estivesse obrigado a registro pelo direito então vigente.
Mereceu, na época, atenção especial, a expressão “e, se nenhum houvesse, do último anterior ao Código Civil”. Ela significava que a exigência de registro aquisitivo em nome do transmitente ou devedor somente prevalecia até o imediatamente anterior ao Código, não havendo a obrigatoriedade de buscar outro mais antigo. Não é difícil perceber, por outro lado, que a expressão “salvo se não estivesse obrigado a registro pelo direito então vigente” reforçou a tese de impor-se, mesmo após a entrada em vigor do Código Civil, o reconhecimento da prevalência da exceção nascida com a Lei 1.237, de 1864.
E assim foi que as transmissões “causa mortis” e os títulos judiciais anteriores a 1.917 continuaram dispensados de registro. Longe estava, por tal motivo, o princípio da continuidade, de atingir a almejada perfeição,em face do direito então posto, reconhecedor da exceção surgida no século passado.
Com a intenção de atualizar a legislação, foi editado, em 1969, o Decreto-lei 1.000, que, apesar de sua importância, acabou revogado. Veio, então, a Lei 6.015/73, considerada modernizadora, pelas inovações trazidas, especialmente a criação da matrícula e, nela, o princípio da continuidade ganhou força. Vamos encontrá-lo no artigo 195, cujo teor vale a pena relembrar:
“Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”.
É enfática a expressão “qualquer que seja a sua natureza”, ali colocada pelo legislador com a nítida intenção de evitar qualquer espécie de exceção, particularmente aquela criada pela Lei 1.237, de 1.864, persistente mesmo após a edição do Código Civil.
Impossível deixar de notar, a esta altura do relato, que a evolução do princípio em causa assemelha-se ao desenvolvimento de uma idéia na cabeça do pensador: vago, incerto, envolto em névoa no início, lentamente vai ganhando forma, crescendo, até emergir inteiro, cristalino no bojo de importante norma, no caso o mencionado artigo 195. Será, porém, que atingiu sua plenitude? Vejamos.
Walter Ceneviva, em sua obra “Lei dos Registros Públicos Comentada” (Editora Saraiva, 7a. edição, pág.341), a ele assim se refere:
“Um dos princípios fundamentais do registro imobiliário, o da continuidade, determina o encadeamento entre assentos pertinentes a um dado imóvel e às pessoas nele interessadas”.
Em sua consagrada obra, atrás mencionada, Afrânio de Carvalho já o definia com as seguintes palavras:
“O princípio da continuidade, que se apóia no da especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular”.
Usando termos mais simples, poderíamos assim enunciar o citado princípio: a) nenhum título merece acesso ao fólio real se o anterior não estiver registrado; b) a continuidade é uma cadeia de titularidades envolvendo determinado imóvel; c) ninguém pode transmitir ou onerar imóvel sem o registro do respectivo título aquisitivo.
Essa variação de palavras nos mostra ser fácil a tarefa de enunciar, no plano teórico, o conceito do princípio da continuidade, mas, será que a facilidade permanece na prática, em face da existência de exceções? Uma delas, questionada, mas real, é aquela mesma, já mencionada, referente às transmissões “causa mortis” e títulos judiciais anteriores ao Código Civil, que insiste em manter-se viva.
Bem a propósito, o leitor poderá indagar se, apesar do rigor da nova legislação, ainda pode ser invocada tal dispensa na eventualidade de se apresentar à qualificação do Oficial um título dessa natureza. Ele certamente encontrará a razão de ser da indagação no fato, inafastável, de que, tanto a Lei 1.237, de 1864, como os decretos 18.542/28 e 4.857/39, há muito foram revogados.
Não há como negar tal revogação. A verdade, porém é que, a despeito de tal circunstância, existem autores entendendo que a resposta será afirmativa. Vejam, por exemplo, o pensamento de Walter Ceneviva, na obra atrás citada (pág. 341), referindo-se aos títulos alcançados pela exceção em apreço:
“Seus titulares têm direito adquirido ao NÃO REGISTRO”, mesmo para assegurar disponibilidade”.
Em outras palavras, se o adquirente nomeado em um desses títulos vier hoje transmitindo o imóvel, o Oficial terá o direito de exigir a sua apresentação para comprovar a propriedade, mas, não poderá obrigá-lo a registro. E, mesmo que o faça, agora acrescentamos nós, deverá parar por aí e não mais recuar no tempo. Afirmação esta válida também para os títulos de transferência “inter-vivos”.
Aí está o aspecto problemático da questão, diante dos termos claros e impositivos do artigo 195, da Lei 6.015/73. Contudo, é visível o terrível impasse a que nos levará a interpretação ao pé da letra desse dispositivo. Sim, porque o registro do título imediatamente anterior ao Código Civil, qualquer que seja sua data, não esgotará a exigência legal e seremos obrigados a transcrever também o anterior e assim iremos, sucessivamente, até nos perdermos nos domínios da posse.
Ao defender a tese de que as transmissões “causa mortis” e os títulos judiciais anteriores a 1.917 continuam dispensados de registro, Walter Ceneviva não faz outra coisa se não apoiar-se em uma regra simples do direito, de acordo com a qual a lei atual não pode retroagir para alcançar atos perfeitos, gerados e acabados na vigência de regime legal antecedente.
Em face de tal posicionamento, podemos afirmar haver aí ruptura da continuidade? Certamente haverá se nos apegarmos à idéia de um encadeamento exclusivamente de registros, perfeição ainda não atingida. Se, contudo, relevarmos o excessivo rigor da norma em vigor e a analisarmos ponderadamente, encontraremos seu exato sentido.
Quando Bach se deparou com problemas na escala musical do ocidente, há cerca de trezentos anos, ele escreveu “O Cravo Bem Temperado”, usando de um bom tempero e, com isso, revolucionou a música. Ao fazermos um café também o temperamos para eliminar o gosto amargo.
Assim é que, lançando mão do mesmo recurso, chegaremos a conclusão de que o mais importante, no caso, é a comprovação do direito de propriedade em nome do transmitente ou devedor. Ora, tal exigência será plenamente satisfeita, sem prejuízo da legalidade, com a exibição do título aquisitivo, não registrado, acompanhado das certidões comprobatórias da inexistência de alienações posteriores. Somos levados a essa conclusão certos de que o objetivo da lei é, em última instância, mesmo tendo, para isso, de sacrificar o formalismo, impedir que alguém transmita ou onere o seu imóvel sem provar que é o seu proprietário. Aí está, bem clara, a essência do princípio analisado.
Merecem comentário, também, outras duas exceções não alcançadas pelo rigor do disposto no artigo 195, da Lei 6.015. Como sabemos, o usucapião e a desapropriação judicial são considerados aquisições originárias e, por isso mesmo, os registradores estão impedidos, pelas inúmeras decisões existentes, de exigir prova de que o imóvel usucapido ou expropriado se encontra registrado.
Ninguém ignora, no caso de usucapião, que o essencial é a comprovação da posse, nos autos da ação, ao longo dos anos exigidos. Contudo, se levarmos em consideração que, na maioria das vezes, quando alguém obtém o domínio de um imóvel para si, por meio da posse comprovada, outro alguém perde-o, é importante que o registrador saiba em nome de quem a propriedade se encontra registrada.
Não são raros os problemas criados com a falta desse dado. Geralmente, o imóvel é caracterizado, nos autos, por perito judicial que apresenta descrição técnica, não identificada com a constante do título do perdedor da propriedade. Isso dificulta qualquer pesquisa via Indicador Real, podendo propiciar fraude com alienação do imóvel inscrito anteriormente. Para evitá-la o Oficial se vê compelido a buscar a origem dele e anotá-la na matrícula aberta, valendo a providência também para as desapropriações. Nada impede, ainda, que se averbe, no registro de origem, a perda da propriedade ou, se faça simples remissão ao ato posterior.
Qualquer elo rompido na corrente filiatória do imóvel, seja qual for a natureza do título, pode ser prejudicial à segurança do Registro Imobiliário, se não forem tomadas as devidas cautelas.
Encerrando este tópico, não custa repetir que a continuidade está intimamente ligada à especialidade e, com a intenção de facilitar a leitura, somente por isso, resolvemos subdividir esta última em duas partes.
Subjetivamente considerada, a especialidade significa que todas as pessoas participantes do registro devem ser identificadas e qualificadas, de modo a gerar a certeza de que, em uma alienação ou oneração, o transmitente ou devedor seja a mesma pessoa nomeada adquirente no registro de origem.
Com tal objetivo, o artigo 176, da Lei 6.015, ao cuidar da escrituração do Livro n. 2 e referir-se aos requisitos da matrícula e do registro, exige nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, transmitente ou devedor e do adquirente ou credor; mais estado civil, profissão, número de inscrição no CPF do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, na falta deste, sua filiação, tratando-se de pessoa física; se pessoa jurídica, a sede social e o número da inscrição no cadastro do Ministério da Fazenda (CGC).
Nota-se aí a falta de alguns dados importantes. Procurando suprir a falha, a E. Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, através das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais, determinou a inclusão do nome do cônjuge e o regime de bens, no caso de pessoas físicas adquirentes ou credoras, se casados, e o regime de bens adotado no eventual casamento de alienantes ou devedores.
Com a passagem do velho para o novo sistema, a simplicidade com que os adquirentes eram qualificados em antigas transcrições criou um problema. Bem de acordo com costume que imperava antigamente, acrescentava-se, após o nome do comprador, apenas o estado civil, sem mencionar o regime de bens e o nome do cônjuge. Ora, figurando, agora, como obrigatoriamente devem figurar, nas escrituras e contratos, marido e mulher como transmitentes ou devedores e determinando, as citadas Normas de Serviço, a inclusão do regime de bens do casamento, depara-se, o registrador, com a necessidade de exigir se faça averbação na transcrição de origem com a finalidade de lá incluir os dados faltantes, comprovados com certidão de casamento e pacto antenupcial, se for o caso.
Outra dificuldade ocorre quando não consta do velho registro nem o número da cédula de identidade, nem o CPF, porque na época o primeiro não era exigido e o segundo não havia sido criado. Como proceder, então? Havendo certeza de tratar-se da mesma pessoa, o Oficial pode inserir os dados faltantes por meio de averbação. Muito cuidado, porém, é pouco, não estando afastada a possibilidade de fraude, especialmente quando os nomes forem comuns. Existindo dúvida, o Oficial deve recusar o pedido e recomendar abertura de procedimento próprio perante o Juiz Corregedor.
Também a alteração do nome da mulher, em virtude de casamento, separação ou divórcio, está sujeita à averbação, tal como prevê o item 5, inciso II, do artigo 167, da Lei 6.015/73, mas ela não se confunde com a retificação de nome em razão de erro, que exige procedimento próprio e mandado judicial.
Como vimos, o princípio da especialidade subjetiva exige identidade e qualificação corretas das pessoas interessadas nos atos destinados a registro, tendo em vista a sua estreita ligação com a continuidade.
Falando, agora, na primeira pessoa do singular, passo a narrar um caso relacionado com o assunto aqui tratado.
Há muitos anos atrás, o então distrito de Pirapora do Bom Jesus, cerca de trinta quilômetros de São Paulo, integrava a circunscrição afeta ao Oitavo Registro de Imóveis, do qual fui titular. Foi nesse cartório que, pela vez primeira, tive contato com a enfiteuse. Aliás, em Pirapora, praticamente toda a cidade estava, naquele tempo, edificada em terrenos foreiros ao Santuário do Senhor Bom Jesus de Pirapora.
Pois bem, a curiosidade do caso vem com a apresentação de uma escritura pela qual o aludido Santuário transmitia o domínio pleno, a um morador da cidade, de um lote de terreno, por sinal sem documento algum do aforamento. Na ocasião eu era o escrevente encarregado da conferência e, ao examinar dita escritura, entendi ser necessária a exibição do título de propriedade em nome do transmitente, anterior, que era, ao Código Civil, não para registro, porque a isso não se encontrava obrigado, mas para comprovar a aquisição.
Depois de muita relutância, foi ele trazido. Verdadeira relíquia histórica, datava de mil setecentos e sessenta e cinco. Era uma Carta de Sentença e, pela sua leitura, vi que um ilustre bandeirante havia legado uma gleba de terras, com tantas léguas de largura por outras tantas de comprimento, sabem a quem? Ao Senhor Bom Jesus de Pirapora, entidade divina em honra da qual deveria ser edificada uma capela no local.
Acontece, como vimos, que na escritura apresentada aparecia, como transmitente, o Santuário do Senhor Bom Jesus de Pirapora, pessoa jurídica, de existência terrena. Inusitada e surpreendente era a discrepância e, como não podia deixar de ser, ela chamou a atenção e levantei a questão.
Lembro-me ser um padre o portador da mencionada relíquia. Com habilidade de um mestre em Direito, procurou demonstrar ser comum, antigamente, o costume de doar ou legar determinada propriedade a um santo. Segundo seu entendimento, laborávamos em ledo engano imaginando que o desencontro pudesse ser equacionado pelo Direito dos homens.
Na verdade, segundo suas palavras, o assunto era eminentemente religioso e, como não se ignorava, a Igreja era o elo de ligação entre nós, simples mortais, e as entidades divinas. Em conseqüência, para bom entendimento, deveria ser invocado, para solução do impasse, o Direito Canônico. Somente ele, em sua imensa sabedoria, poderia esclarecer que as doações ou legados a santos deveriam ser tidos, na verdade, como feitos à Igreja, personificada, no presente caso, pelo referido Santuário.
Prosseguindo em sua explanação, disse o pároco: “Afinal de contas, o legado não foi feito com a condição de ser erguida no local uma capela? Ora, não se pode negar que a Igreja não só satisfez a vontade do ilustre bandeirante, como foi muito além, edificando, como pode ser verificado “in loco”, um verdadeiro santuário, composto de templo e mosteiro, visitados por milhares de romeiros todo ano”. E, com ar de superioridade religiosa, rebaixando-me ao mais infiel dos infiéis, disse, acentuando bem as palavras: “O jovem não pretende incomodar, lá no céu, o Senhor Bom Jesus, preocupado como está com coisas mais sérias, pretendendo que ele desça à terra somente para assinar a escritura, não é?”
A brilhante lição me fez sentir o mais repugnante dos insetos. Embasbacado, permaneci em silêncio por instantes. Lentamente, titubeante, mas procurando ganhar tempo, fui voltando a mim e respondi-lhe que, diante do dissenso estabelecido, só restava uma solução: a suscitação de dúvida ao Papa, isto é, ao nosso Corregedor Permanente. Para isso, evidentemente, seria indispensável encaminhar a Juízo os dois títulos. O padre alegou ser impossível a juntada da Carta de Sentença, em face do seu alto valor histórico, não podendo, por isso, ficar longe dos arquivos da Igreja.
Depois de nova e longa discussão, acertamos que ele não juntaria a mencionada Carta de Sentença e a dúvida seria suscitada, então, por falta de apresentação do título aquisitivo em nome do transmitente, fundamentada no artigo 215, do velho Decreto-lei 4.857, de 9 de novembro de 1929 (antiga Lei dos Registros Públicos), então em vigor. Conforme orientação então seguida, o referido título, embora não sujeito a registro, devia ser exibido para comprovar a propriedade, naturalmente acompanhado das certidões negativas de alienações e ônus dos cartórios por onde transitara o distrito de Pirapora.
Contrariando as previsões do padre e as minhas próprias, a dúvida foi julgada procedente por sentença de 18 de maio de 1963, proferida pelo Dr. João Alves Ferreira, então Juiz da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo.
Algum tempo depois, Pirapora passou a integrar a Comarca de Barueri e perdi contato com o caso. Infelizmente, como se viu, a questão envolvendo o ser abstrato não chegou a ser apreciada. Todavia, pesquisando em nossos arquivos decisões judiciais, para eventual aproveitamento, encontrei uma, preciosa, relacionada com esse curioso aspecto da matéria examinada, que vale a pena mencionar. É um acórdão do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, datado de 19 de outubro de 1973, prolatado em agravo de petição (N.DJ – 224.494), oriundo de Paraibuna, em que foi agravante a Mitra Diocesana da cidade e agravado o Oficial Interino do Registro de Imóveis.
Tratava-se de dúvida suscitada pelo agravado, que adiou o registro de escritura de doação apresentada, lavrada em 1854, apontando como razões impeditivas da prática do ato a falta de apresentação do título anterior e o fato de que a donatária, no caso Nossa Senhora da Conceição, era, de acordo com o entendimento do registrador, um ser abstrato, incapaz de receber a doação.
Por ambos os motivos a dúvida fora julgada procedente, ensejando o citado recurso, então chamado de agravo de petição, que manteve a sentença pela sua conclusão, afastando, porém, o entendimento quanto à incapacidade do ser abstrato. Esclareceu o acórdão ter sido o ato revestido de certas formalidades, como a sua lavratura nas notas do Escrivão de Paz da freguesia, havendo sido recolhida a sisa pelo fabriqueiro de Nossa Senhora, figurando, como uma das testemunhas instrumentárias, o próprio vigário da paróquia.
Não é nossa intenção aqui contestar as razões que levaram o Colendo Conselho a invocar, como argumentos de convencimento, as formalidades indicadas, mas vale a pena conhecer mais alguns detalhes da decisão:
“A despeito da singularidade, de convir-se que a liberalidade assentou-se na inequívoca vontade de beneficiar a Igreja Católica, de cujo culto o doador era presumivelmente adepto. Tanto mais que impôs, a todo aquele que desejasse estabelecer-se nas terras, o ônus de pagar “cem réis por braça anualmente para fundos da Fábrica desta mesma Matriz”.
Continuando com as seguintes palavras:
“E, como bem remarcou o agravado, é essa intenção que conta, pois não seria crível que pretendesse beneficiar diretamente Nossa Senhora, senão à entidade que se ocupa do culto ou veneração do ente celestial a que se refere o doador”.
Concluindo da seguinte forma:
“Ao propósito, vem pelo ensinamento de Ferreira Alves, lembrado por Orozimbo Nonato, a respeito dos chamados testamentos místicos: “Os legados feitos a Deus e a Jesus Cristo se julgam feitos à Igreja Paroquial do lugar onde o testador tinha seu domicílio. Do mesmo modo, as liberalidades a um arcanjo, a um mártir, a um santo e a uma santa devem ser atribuídas às Igrejas onde o testador tem seu domicílio” (Estudos sobre Sucessão Testamentária, vol. II, 1957, n. 413, págs. 36/37)”.
Considerando a antiguidade da escritura de doação motivadora da dúvida suscitada, que resultou neste interessante acórdão, o Colendo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo viu-se frente a um caso inusitado. Diante, porém, dos elementos esclarecedores colhidos e buscando apoio na doutrina, lançou mão de seu poder de interpretação e colocou ponto final ao dissenso, pelo menos quanto ao aspecto referente ao ser abstrato.
Não sabemos se o entendimento manifestado, tantos anos atrás, na decisão comentada, seria hoje o mesmo.
Infelizmente, apesar de afastado tal óbice, o registro pretendido acabou não sendo possível por falta de apresentação do título aquisitivo em nome do doador, uma das exigências do Oficial, mantida pelas decisões de primeira e segunda instâncias. Ora, chegar a tanto, sabendo que a própria escritura de doação, causadora da dúvida suscitada, fora lavrada antes mesmo da criação do Registro Geral pela Lei 1.237, de 1864, pareceu-nos excesso de rigor. Por isso mesmo o tema já mereceu análise generalizada no tópico relativo ao princípio da continuidade.
“O princípio da especialidade significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado” (conceito dado por Afrânio de Carvalho, em sua obra já citada).
Embora preexista à Lei 6.015/73, foi, sem dúvida, com a criação da matrícula que ele ganhou importância fundamental para surgimento do cadastro imobiliário.
Não é, pois, sem razão, que o artigo 176, parágrafo 1o., inciso II, item 3, da citada lei, exige, para abertura da matrícula “a identificação do imóvel, feita mediante indicação de suas características e confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral, se houver”.
A expressão “objeto precisamente individuado”, usada pelo mestre Afrânio, significa, portanto, identificar, entre outros imóveis, aquele que está sendo registrado.
Trabalhando, como trabalha, com papéis, o registrador deve ter em mente não ser a matrícula mero repositório de medidas, confrontações e dados de situação do imóvel, mas, sim, um roteiro destinado a permitir, a quem a examina, chegar à localização do mesmo lá no solo. Elemento utilíssimo, para isso, especialmente tratando-se de terreno urbano, sem numeração de lote e quadra, é a inscrição no cadastro municipal, atuando, como ele atua, em conjunto com a planta fiscal, como verdadeiro registro geral de identidade.
Também quanto às medidas a descrição deve ser precisa. Cada uma das faces do terreno há de ter metragem linear, não podendo ser omitida a área de superfície, sendo que, nas confrontações, a preferência deve ser dada à indicação dos prédios vizinhos, em lugar de nomes de pessoas.
Acontece que muitas das matrículas, hoje abertas, apóiam-se em antigas transcrições com vícios comuns à época da vigência do velho Decreto 4.857/39, entre os quais podemos citar confinância com quem de direito e omissão de área ou medida perimetral.
Logo se vê que exigência de uma descrição perfeita em título presentemente recepcionado, contrastando com caracterização lacunosa existente em velha transcrição, cria sérias dificuldades no momento da abertura da matrícula, somente sanadas com retificação do registro, quase sempre por via judicial.
O disposto no parágrafo 2o., do artigo 225, da Lei 6.015/73, espelha com fidelidade o rigor da lei:
“Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior”.
Mas, se de um lado temos transcrições feitas no velho regime condescendente com imperfeições e, de outro, o rigor do novo sistema, o que fazer para resolver o impasse?
Mais uma vez foi usado tempero adequado e decisões importantes foram editadas, permitindo a abertura de matrículas reproduzindo descrições imperfeitas constantes de transcrições antigas. Para não nos alongarmos, vamos citar uma do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, proferida nos autos da apelação cível n. 18.427-0/5, oriunda de Cubatão e publicada no DOJ de 22/8/94. Ela afastou a recusa do registro,
“Isso porque, como está claro, no formal de partilha foram adotadas para os imóveis as descrições do registro anterior, em estrita obediência ao disposto no artigo 225, parágrafo 2o., da Lei Federal 6.015/73, o que, em princípio, não poderia impedir o acesso do título ao fólio real”.
Prosseguindo nos seguintes termos:
“Ainda que precárias as descrições, tanto que respeitadas aquelas do registro anterior, não há como obstar o ingresso do título na tábua predial. Nesse sentido persiste antiga orientação deste Conselho Superior da Magistratura (Ap. Civ. n. 1.717-0, de Porto Feliz, DOJ de 27/4/83)”.
Encerrando com os seguintes e irrefutáveis argumentos:
“Ainda que pobres e imprecisas as descrições, quando forem suficientes para determinação do imóvel, remeter os interessados a um procedimento retificatório de registro imobiliário, para amoldá-las aos requisitos da lei atual, ofenderia o princípio da instância”.
É oportuno lembrar haver dispensado, a Lei 7.433, de 18 de dezembro de 1985, em seu artigo 2o., nas escrituras públicas e contratos particulares a elas equiparados, a descrição ou caracterização dos imóveis urbanos, desde que constem da certidão do Registro Imobiliário os elementos exigidos. Na hipótese prevista, esclarece o parágrafo 1o. do mesmo dispositivo legal que o instrumento consignará exclusivamente o número do registro ou da matrícula e a completa localização do imóvel, reportando-se, obviamente, aos documentos apresentados.
Embora a lei em apreço refira-se apenas aos imóveis urbanos, escrituras públicas e instrumentos particulares a elas equiparados (previsão da Lei 4.380/64), não vemos, de nossa parte, inconveniente algum em estender o benefício a imóveis rurais e demais contratos particulares, desde que a alienação, promessa de transmissão ou oneração objetive exatamente o imóvel matriculado.
Até aqui falamos sobre a imperativa necessidade, dentro do sistema vigente, de se manter, na corrente filiatória, a mesma descrição do imóvel, para cujo fim admitem-se até descrições imperfeitas, a bem da continuidade. Ocorre, porém, que se impõe, em determinadas situações, a criação de uma nova caracterização. É, por exemplo, o caso de unificação de dois terrenos, um dos quais apresenta omissão de área ou lacunas em sua descrição perimétrica.
Prevendo o caso, o Dr. Kioitsi Chicuta, quando ocupava a Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, proferiu brilhante decisão, bem de acordo com sua larga visão do assunto, em consulta formulada pelo titular do 14o. Registro Imobiliário, trazendo soluções práticas e determinando ciência a todos os registradores da comarca com o objetivo de normatizar a matéria. Inicialmente elucidou:
“Nada impede que as partes postulem, no futuro, complementação de dados tidos, pela atual lei, como insuficientes. E a atuação das Serventias e da Vara de Registros Públicos é fator de aprimoramento do sistema registrário, com vistas a um perfeito cadastro imobiliário”.
Prosseguindo mais adiante:
“Nem toda alteração ou inserção de dados, contudo, reclama instauração de procedimento retificatório do parágrafo segundo do artigo 213, da lei 6.015/73, como, aliás, vem se decidindo com maior intensidade a partir de decisões do Eminente Magistrado Hélio Lobo Júnior (processo n. 3999/87).
“Tais equívocos podem ser emendados por mera decisão do Juiz Corregedor Permanente (em procedimento administrativo e não em processo de jurisdição voluntária ) ou EX-OFFICIO PELO PRÓPRIO REGISTRADOR EM CASO DE ERRO EVIDENTE.
“Bem por isso, as circunstâncias peculiares devem ser levadas em consideração, permitindo-se sua adaptação, sem que haja prejuízo à segurança e à confiabilidade que devem imperar nos Registros Públicos.
“Não se trata, como se disse, de omissão descritiva, mas de acrescentamento inútil, na visão dos registradores do sistema revogado, de medidas para terreno de formato retangular. Mas, para caracterização de erro evidente, deve haver evidência da equivocação e a evidência da solução retificatória (Cf. Apelação Cível n. 286.898, Itu, relator o Desembargador Andrade Junqueira”.
Concluindo com as seguintes palavras:
“Dessa forma, nada impede a retificação de ofício pelo registrador, desde que cercada de cautelas que atestem a ocorrência do erro evidente, como, por exemplo, planta de loteamento, mapa da EMPLASA, mapa fiscal da Prefeitura, matrículas ou transcrições de imóveis contíguos, etc., que comprovem, de forma clara, a regularidade do formato geométrico do terreno, de forma a inexistir dúvida de que a medida da frente é igual a dos fundos e que há igualdade de medidas perimetrais para ambas as laterais”.
Mais recentemente, ou seja em de 30 de junho de 1997, publicada no Diário Oficial do Estado de São Paulo de 02 de julho do mesmo ano, baixada no processo n. 1002/97, a E. Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo proferiu importante decisão pertinente ao caso. Tratava-se de recurso interposto por José de Moura, contra o Corregedor Permanente de Taubaté, que indeferiu averbação unilateral da área de superfície de imóvel objeto de matrícula da serventia local. Nela a E. Corregedoria Geral, através de oportuno e brilhante parecer do eminente magistrado, Dr. Francisco Eduardo Loureiro, deixou assentado o seguinte:
“Não se nega, portanto, a possibilidade de ser descerrada matrícula com exata coincidência com o registro anterior, em que pese a ausência de medidas perimetrais e da área de superfície”.
Se não fossem bem temperadas as interpretações das duas decisões aludidas, seria, com certeza, gravemente afetada a transição do antigo para o novo regime. Não se ignora, é verdade, que o objetivo da Lei 6.015/73 é o aperfeiçoamento do sistema, para cujo fim impõe-se o afastamento de imprecisões e incertezas tão comuns antigamente. Contudo, o bom senso predominou, mesmo porque a depuração de registros imperfeitos pode ser alcançada ao longo do tempo, por iniciativa de seus titulares ou sempre que houver oportunidade, através de retificação própria.
A esta altura a decisão da E. Corregedoria Geral da Justiça muda de tom:
“O que não se admite é A CRIAÇÃO DE NOVA UNIDADE IMOBILIÁRIA contendo descrição perfeita, por fusão de matrículas quando um dos imóveis unificandos não dispõe de todas as medidas tabulares. Em termos diversos, IMÓVEL COM FIGURA IMPRECISA NÃO PODE GERAR, POR FUSÃO OU DESMEMBRAMENTO, NOVA UNIDADE COM FIGURA E DESCRIÇÃO PRECISAS”.
Se, por um lado, como ficou claro, a E. Corregedoria Geral do Estado de São Paulo tornou-se flexível, por outro, trancou as portas. E com razão. A lei não tolera a criação de novas unidades imobiliárias contendo descrição imperfeita”. E tal criação ocorre justamente quando há unificação de dois ou mais imóveis, loteamento, desmembramento ou desdobro.
Como proceder, então, se uma dessas novas unidades tiver origem em imóvel imperfeitamente descrito? É o caso de dois terrenos unificados, um dos quais não apresenta área de superfície e uma das medidas perimetrais, ou de um imóvel, que venha a ser desmembrado, apesar de exibir as mesmas falhas. Assim ocorrendo, a orientação correta, como vimos, é no sentido de sanar preliminarmente as imperfeições pelo meio próprio, seja na própria esfera do registrador, ou perante o Corregedor Permanente, assunto melhor abordado mais adiante no tópico intitulado “Retificação de Registro”.
Além dos princípios focalizados, fundamentais para a função do Registro de Imóveis, outros podem ser lembrados. Vejamos dois deles.
Desse princípio extraímos a regra de que, apesar da obrigatoriedade do ato de registro, prevista no artigo 169, da Lei 6.015/73, o Oficial somente poderá praticá-lo a pedido escrito ou verbal dos interessados; por ordem judicial, ou a requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar, sem prejuízo, naturalmente, das anotações e averbações obrigatórias que couberem. É o que estabelece o artigo 13, da mesma lei.
Alguém poderá ver nessa regra uma contradição. Sim, porque, de um lado, temos a obrigatoriedade imposta pela lei e, de outro, encontra-se a subordinação da prática do ato à vontade do titular do direito. Como conciliar isso? Pondere-se, ainda, que, apesar da imposição, a lei não previu nenhum prazo para o encaminhamento do título para registro. Isso é verdade, mas, como veremos, a incoerência é apenas aparente, tendo em vista que o próprio mecanismo do sistema se encarrega de demonstrar incorrer em erro grave o interessado que negligenciar no citado encaminhamento.
Leitura atenta do tópico relativo à prioridade, pouco atrás, e do texto referente ao princípio da inscrição, incluído mais adiante, comprovam o que dissemos.
Com efeito, ninguém pode ignorar que, mais tarde ou mais cedo, será forçado a tomar a providência. Isso fatalmente ocorrerá quando o interessado precisar vender, doar, hipotecar, ou, de alguma forma, provar que é o legítimo proprietário ou, ainda, tiver de abrir inventário no caso de falecimento do outro membro do casal. E não será surpresa se constatar, nessa ocasião, que a legislação mudou, os documentos caducaram, a empresa vendedora faliu, o transmitente morreu, dificultando eventual retificação, e, o que é pior, o imóvel não é mais seu.
Muito se engana, portanto, aquele que se julga seguro somente com a escritura ou o contrato em sua mão. Vejam por que.
Segundo informa Afrânio de Carvalho, em sua obra “Registro de Imóveis, já aludida:
“O princípio de inscrição significa que a constituição, transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis só se operam por atos “inter-vivos” mediante sua inscrição no registro”. Vamos encontrá-lo no artigo 676, do Código Civil, daí ter se originado o dito popular segundo o qual “só é dono quem registra”.
Na verdade, a alienação e a oneração de imóveis se constituem de dois elementos interligados: o título, que expressa a vontade das partes e o registro, que cria o direito real. É como se esses dois elementos formassem um ato complexo realizado em dois estágios: um escritural e outro registral.
Podemos dizer, assim, que o registro depende, para sua realização, como já vimos, da apresentação do título ao oficial, mas este não sobrevive sem aquele, simplesmente porque a transferência “inter-vivos” do domínio da propriedade imóvel não se concretiza sem o registro e a transmissão “causa-mortis”, por sua vez, depende de inscrição para fins de disponibilidade.
DEVOLUÇÃO DO TÍTULO E SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA
É muito alta a média de títulos devolvidos com exigências nas grandes comarcas face às mais variadas falhas que ostentam, especialmente os judiciais e particulares. Embora algumas delas possam ser detectadas no momento da apresentação, é, realmente, no exame realizado por escreventes especializados, quando não pelo próprio Oficial, que elas aparecem.
Existe a presunção de que as partes interessadas têm conhecimento da lei, não podendo, assim, alegar ignorância quanto aos requisitos e formalidades exigidos para a lavratura de um instrumento público, particular ou judicial. Não podem desconhecer, também, os documentos que devem acompanhá-los ao registro.
A despeito, entretanto, de tal presunção, a verdade é que as devoluções ocorrem com bastante freqüência. Isso acontecendo, cabe ao registrador formular nota devolutiva escrita discriminando as exigências legais necessárias, fundamentando-as, e fornecendo, quando possível, orientação quanto à forma de satisfazê-las.
Com elas o interessado poderá não concordar e requerer suscitação de dúvida, caso em que o título será encaminhado ao juízo competente, nos termos do artigo 198, da Lei 6.015/73, após haver, o Oficial, lhe dado ciência dos termos da impugnação - uma cópia da qual lhe será entregue - intimando-o para contestá-la no prazo de quinze dias.
Embora tal dispositivo legal tenha estabelecido que a dúvida será suscitada a requerimento do apresentante, abriu-se uma porta alternativa, pela qual os tribunais, pelo menos no Estado de São Paulo, após um período de relutância, passaram a aceitar a chamada dúvida inversa. A diferença está em que, nesta, a parte, invertendo a ordem, toma a iniciativa de dirigir-se ao juiz alegando a recusa do Oficial, que será chamado a expor suas razões.
Prescreve, ainda, o artigo 198, que o registrador, em um ou outro caso, anotará, no Protocolo, à margem da respectiva protocolização, a ocorrência da dúvida, certificando-a no título.
Por sua vez, dispõe o artigo 203 que, julgada procedente a dúvida por decisão transitada em julgado, os documentos serão restituídos à parte, dando-se ciência ao Oficial para cancelar a prenotação. Se, entretanto, ela for julgada improcedente, o interessado apresentará novamente seu título, acompanhado de mandado judicial ou certidão da sentença, com nota de trânsito em julgado, a fim de que se façam a anotação no Protocolo e o registro.
No Estado de São Paulo, a E. Corregedoria Geral da Justiça e o Conselho Superior da Magistratura firmaram, de algum tempo para cá, orientação no sentido de somente caber suscitação de dúvida quando ocorrer dissenso, entre a parte e o Oficial, em relação a título sujeito a registro, estritamente considerado.
Tal enfoque funda-se no entendimento de que, tratando-se de averbação, a rigor não existe dúvida, mas sim negativa do Oficial em atender o pedido, competindo ao requerente, nesse caso, o direito de pleitear o ato diretamente ao juiz, contestando a recusa do Oficial.
Refletem-se também nos recursos os efeitos desse procedimento. No caso de dúvida sobre registro “strictu sensu” eles devem ser encaminhados, no Estado de São Paulo, ao Conselho Superior da Magistratura, enquanto que as decisões de primeira instância, proferidas em pedidos de averbação, são apreciadas, em grau de recurso, pela E. Corregedoria Geral da Justiça.
Esse entendimento comporta, a nosso ver, alongamento do assunto.
É verdade estar, o sentido estrito de registro, ligado ao de título, assim também entendido, mas, não podemos desconhecer a existência de títulos, estritamente considerados, constitutivos de direitos reais ou a eles equivalentes, sujeitos à averbação por disposição de lei. Referimo-nos aos compromissos de venda e compra, respectivas cessões e promessas de cessão, objetivando lotes de terrenos oriundos de loteamentos realizados de acordo com o Decreto-lei 58/37 (v. artigo 167, inciso II, item 3, da lei 6.015/73).
Citamos, também, as cauções de imóveis, aludidas no artigo 37, inciso I, da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, averbáveis na respectiva matrícula, como forma de garantia exigível nos contratos de locação de prédios urbanos e, ainda, os próprios contratos de locação, também sujeitos à averbação, por determinação da lei em apreço, para assegurar o direito de preferência.
Podemos mencionar, ainda, o documento de ajuste preliminar de venda de fração ideal vinculado ao de construção, cuja averbação, ocorrendo o caso ali previsto, está facultada na matrícula de empreendimento submetido ao registro de incorporação, conferindo direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito a obtenção compulsória do contrato correspondente (parágrafo 4o., do artigo 35, da Lei 4.591/64).
Encerrado o exame e verificado encontrar-se em ordem, o título é encaminhado a registro, para a realização do qual devemos, antes, abrir a matrícula, se já não o tiver sido.
Feliz iniciativa da Lei 6.015, o termo vem do latim “matrícula”, que significa rol, registro público.
Walter Ceneviva assim a define:
“A matrícula é o núcleo do novo registro imobiliário. Seu controle rigoroso e a exatidão das indicações que nela se contiverem acabarão dando ao assentamento da propriedade imobiliária brasileira uma feição cadastral” (Lei dos Registros Públicos Comentada, Editora Saraiva).
Os tratadistas já a conceituaram das mais diversas maneiras, mas a melhor definição para ela fomos encontrar no excelente trabalho de Maria Helena Leonel Gandolfo, denominado “REFLEXÕES SOBRE A MATRÍCULA 17 ANOS DEPOIS”, por ela apresentado em 1993, no XX Encontro Nacional, promovido pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, em Blumenau, Santa Catarina:
“É um ato de registro, no sentido lato, que dá origem à individualidade do imóvel na sistemática registral brasileira, possuindo um atributo dominial derivado da transcrição da qual se originou”.
Não opera a transmissão do domínio (artigo 530, do Código Civil), mas espelha a transferência ocorrida na transcrição de origem. Daí dizer-se que é ato de registro no sentido mais amplo e possuir um atributo dominial.
Matrícula é o fólio registral ou, em palavras mais simples, a folha, vinculada à transcrição de origem, que caracteriza o imóvel e identifica seu proprietário, ao pé da qual são lançados, em seqüência, os registros e averbações destinados ao Livro Dois.
É regida pelo princípio da unitariedade, significando que deve corresponder a um único imóvel (artigo 176, parágrafo único, inciso I e artigo 227, da mesma Lei 6.015).
Serviu de elemento de transição entre o velho e o novo sistema registral. Seus requisitos constam do mesmo artigo 176, parágrafo único, inciso II, e a forma de escrituração é tratada nos artigos 231 e 232. Deve ser aberta por ocasião do primeiro registro efetuado na vigência da lei “mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado” (artigo 228), trasladando-se sempre para ela as averbações modificadoras e eventuais ônus (artigo 230).
Dando origem a outra matrícula contendo a caracterização do todo, os imóveis já matriculados podem ser objeto de fusão, encerrando-se as anteriores por meio de averbação. Igualmente, dois ou mais imóveis oriundos de velhas transcrições podem ser unificados, abrindo-se nova matriz e averbando-se a fusão na origem (artigos 234 e 235).
Também terão matrículas próprias, em obediência ao princípio da unitariedade, os imóveis originados de loteamentos, desmembramentos e instituições do regime de condomínio, a medida que os lotes ou unidades forem sendo transferidos, trasladando-se os ônus correspondentes e encerrando-se a matriz do todo quando esgotada a disponibilidade.
Bem a propósito, lembramos que certo número de registradores costuma abrir novas matrículas simultaneamente com a inscrição do parcelamento do solo ou da especificação condominial. A rigor, não há restrição nas Leis 6.015/73, 6.766/79 e 4.591/64, para tal prática. Gostaríamos, contudo, de expressar algumas ponderações sobre tal procedimento.
Com efeito, se o Oficial abrir matrículas para os lotes ou unidades autônomas antes de suas transferências, ele corre o risco de torná-las sem efeito todas, perdendo o trabalho feito. Para isso, basta o proprietário desistir do empreendimento e pleitear o cancelamento do ato correspondente ao parcelamento ou à instituição condominial. Como não se desconhece, no caso de loteamento ou desmembramento, o registro especial pode ser cancelado por decisão judicial, tal como prevê o artigo 23, da Lei 6.766/79.
Também a sucessão da propriedade loteada ou submetida a regime de condomínio é possível e, nesse caso, o sucessor sub-roga-se nos direitos decorrentes da inscrição, entre os quais se inclui o de desistir do empreendimento, voltando o imóvel ao estado anterior.
Como claramente se vê, a desistência e sucessão aludidas, assim como eventual oneração ou transmissão do todo, têm sérias implicações registrais, com indesejável reflexo na cobrança de custas se as unidades já estiverem desdobradas em novas matrículas.
Por todas essas razões, entendemos recomendável a abertura de novas matrizes apenas quando houver venda, promessa de venda, divisão, atribuição ou oneração de unidades isoladas, em conformidade, aliás, com disposto no parágrafo único do artigo 235, da Lei 6.015, perfeitamente aplicável ao caso e cujos termos passamos a reproduzir:
“Os imóveis de que trata este artigo, bem como os oriundos de desmembramentos, partilha e glebas destacadas de maior porção, serão desdobrados em novas matrículas, juntamente com os ônus que sobre eles existirem, sempre que ocorrer a transferência de uma ou mais unidades, procedendo-se, em seguida, ao que estipula o item II do artigo 233”.
Continuando nesse tópico, não custa lembrar a impossibilidade da prematura abertura de matrículas para unidades autônomas oriundas de incorporação imobiliária, transferidas ou não. Isso se deve ao fato de que ela, a incorporação, é procedimento prévio e indispensável ao lançamento do empreendimento, não se constituindo em instituição de condomínio, segundo alguns autores. Justamente por essa razão, nela vamos lidar com apartamentos ou conjuntos comerciais cuja existência ainda é considerada abstrata, podendo ocorrer o caso de desistência da construção ou de sérias modificações no projeto.
De acordo com entendimento da E. Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, manifestado no item 213, das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais, a unidade autônoma só nasce para o mundo jurídico após a conclusão do edifício e o registro da instituição do regime de condomínio. É o que se infere claramente dos termos da norma em questão, cujo teor é o seguinte:
“Antes de averbada a construção e registrada a instituição do condomínio será irregular a abertura de matrículas para o registro de atos relativos a futuras unidades autônomas”.
Desnecessário dizer que, diante dessa impossibilidade, o registrador se vê na contingência de registrar na matrícula-mãe os contratos objetivando fração ideal vinculada à futura unidade.
Agora temos em mãos um título qualificado positivamente, que passou pelo crivo da legalidade, da continuidade e da especialidade. Podemos, então, efetuar o seu registro na matrícula descerrada, preenchendo os requisitos constantes do artigo 176, inciso III, da Lei 6.015/73 (v. artigo 236, da mesma lei).
Registro é um assento, uma inscrição ou transcrição, reservado, o termo, precipuamente para os atos taxativamente enumerados no artigo 167, inciso I, abordado no tópico referente às atribuições do Registro de Imóveis, entre os quais sobressaem a transmissão ou oneração de bens imóveis e a constituição de direitos a eles relativos .
Em nosso sistema jurídico o registro reveste-se de importância fundamental, uma vez que é somente por meio dele que se adquire, “inter-vivos”, a propriedade imóvel. É o que prescreve o art. 530, do Código Civil.
Está clara, nesse dispostivo, é verdade, a exceção aberta para a acessão, o usucapião, e o direito hereditário. Contudo, mesmo nesses casos, impõe-se a obrigatoriedade do registro para fins de disponibilidade.
Ressalvada, portanto, a existência dessas três formas de aquisição, as demais, inclusive as contidas em títulos judiciais, dependem do registro porque é somente com a sua realização que o domínio se transfere (art. 533, do mesmo Código).
Dito isso, é fácil perceber que representa perigo real e imediato para o adquirente manter em suas mãos um título sem registro, podendo, como pode, vir a ser prenotado em primeiro lugar e acabar registrado um outro trazido pelas mãos de pessoa mais atenta aos seus direitos.
Evidentemente, em situação como essa, o prejudicado tentará anular a segunda transmissão, acessada em primeiro lugar, mas dificilmente o juiz lhe assegurará a transferência do domínio, a menos, naturalmente, que tenha havido fraude. E mesmo que se faça prova nesse sentido, eventual cancelamento do registro não é fácil ante os incisivos termos do artigo 252, da Lei 6.015:
Quanto às penhoras, arrestos e seqüestros, informa o artigo 239 que elas serão registradas, depois de pagas as custas, mediante a apresentação de mandado ou certidão do escrivão, de que constem, além dos requisitos do registro, os nomes do juiz, do depositário, das partes e a natureza do processo. No caso de ser expedida certidão, ela deverá ser passada com a declaração do fim especial a que se destina.
De início vamos deixar assentado que retificação de escritura pública se faz por meio de outra escritura, com a presença das mesmas partes contratantes. Essa é a orientação firmada no Estado de São Paulo pela E. Corregedoria Geral da Justiça. Em última análise, isso significa que erro existente no título deve lá ser previamente corrigido, para depois retificar-se o assento registral, aplicando-se o mesmo princípio aos títulos judiciais. As exceções existem e serão abordadas.
Vejamos o que diz a Lei 6.015 a respeito dessa importante matéria:
“Artigo 212 – Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio próprio.
“Artigo 213 – A requerimento do interessado, poderá ser retificado o erro constante do registro, desde que tal retificação não acarrete prejuízo a terceiro.
“Parágrafo 1o. – A retificação será feita mediante despacho judicial, salvo no caso de erro evidente, o qual o Oficial corrigirá com a devida cautela.
“Parágrafo 2o. – Se da retificação resultar alteração da descrição das divisas ou da área do imóvel, serão citados, para manifestarem sobre o requerimento, em dez dias, todos os confrontantes e o alienante ou seus sucessores. Não havendo oposição, e sendo o requerimento instruído com planta e memorial descritivo da propriedade que justifique o pedido de retificação, o juiz dispensará a realização de vistoria judicial”.
Como se infere dos termos do artigo 212, a retificação do registro tanto pode ser efetuada após a corrigenda prévia do título, como pode ser promovida a requerimento da parte ou diretamente pelo Oficial, se o erro for evidente, ou, ainda, com autorização judicial.
Entre os equívocos evidentes podemos citar o erro de tomada de dados no momento do registro, caso em que a correção deverá ser feita de ofício, a fim de restabelecer a fidelidade ao título.
Pequenos enganos ocorridos no título também podem ser corrigidos mediante simples requerimento e a exibição de documento comprobatório. O bom senso do Oficial determinará a melhor forma de agir, levando em conta sempre a ausência de potencialidade danosa, seja em relação às partes, terceiros ou à segurança de registro.
Em nosso mister já admitimos correção de número de cédula de identidade ou CPF, mediante prova hábil, e, até mesmo, a retificação do estado civil de solteiro para casado, comprovada com certidão de casamento atestando a ocorrência do enlace antes da lavratura da escritura.
Afora os equívocos corrigíveis diretamente pelo Oficial, de ofício, ou a pedido do interessado, os demais dependem de autorização judicial, seja no âmbito meramente administrativo, na jurisdição voluntária ou contenciosa, conforme o caso.
Narciso Orlandi Neto, eminente juiz do 2o. Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, com longa passagem pela Primeira Vara de Registros Públicos, elaborou precioso estudo da matéria, publicado pela Editora Oliveira Mendes, sob o título de “Retificação do Registro de Imóveis”, por nós recomendado àqueles desejosos de aprofundar-se no assunto. Do capítulo designado “Diferentes Enfoques da Retificação” retiramos os seguintes e significativos trechos:
“Sempre que o registro deva ser retificado, indaga-se dos riscos que a modificação pode provocar a direitos de terceiros. Em quase todos os casos, permite a lei que a retificação seja feita simplesmente por iniciativa de quem é titular do direito de que se trata, ou demonstre, de outra forma, seu interesse. Só por cautela exige-se a intervenção judicial e, também por cautela, são chamadas as pessoas que, em tese, poderiam ser prejudicadas; mas este chamamento não torna o processo contencioso (pág. 81).
“A retificação contenciosa é aquela em que a pretensão do prejudicado pelo erro acarreta modificação do direito de terceiro. Esta alteração pode significar simples prejuízo, restrição ao direito ou mesmo a perda do direito registrado” (pág. 84).
Exemplo claro de perda do direito é o cancelamento do registro em virtude de nulidade do título que lhe deu origem. Por outro lado, são inúmeras as espécies de retificação. Elas podem referir-se ao nome ou ao estado civil de pessoas, ou, também, ao conteúdo do contrato. As mais comuns, porém, são as que afetam a caracterização do imóvel quanto às suas medidas e área.
A propósito, em decisão já por nós mencionada no tópico relativo à especialidade objetiva, proferida no processo n. 1002/97, a E. Corregedoria Geral da Justiça, através de oportuno e brilhante parecer do eminente magistrado, Dr. Francisco Eduardo Loureiro, deixou assentado o seguinte:
“No que toca a modalidade de retificação a ser seguida no caso de alteração de medidas e características do imóvel, a resposta, a princípio, estaria no texto do parágrafo segundo do artigo 213, da Lei 6.015/73, que exige a chamada “retificação bilateral”, com a citação de confrontantes e, em alguns casos, de alienantes. É o que deflui da expressão “Sempre que da retificação resultar alteração das divisas ou área do imóvel”.
Após citar palavras do ilustre magistrado, Dr. José Renato Nalini, a referida decisão traça as seguintes premissas básicas para a questão da retificação:
Por via do excelente parecer, a E. Corregedoria, a esta altura, reporta-se à decisão normativa baixada pelo ilustre magistrado, Dr. Kioitsi Chicuta, quando titular da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, já comentada neste trabalho. Assim podem ser resumidas as conclusões a que chegou a decisão em apreço, considerada correta e coerente na essência:
“Deverá haver evidências de que as medidas faltantes são as mesmas já enunciadas no registro, assim como da regularidade do formato geométrico.
“b) a inserção de área de superfície em imóvel que contenha medidas perimetrais é possível, desde que possa ser ela inferida por singelo cálculo aritmético.
“Mais uma vez, deve o registrador valer-se de elementos tabulares, ou daqueles acima mencionados, para obter a evidência das medidas omissas e do ângulo de deflexão entre elas, chegando, assim, à área de superfície”.
A expressão retificação, convém observar, é usada em sentido amplo. Ela tanto pode alcançar alteração de elementos descritivos do imóvel, como área de superfície e medidas lineares, como pode restringir-se a simples inserção de requisitos omitidos. Correto, portanto, o emprego do termo porque em ambos os casos corrige-se o assento registral e o fundamento encontra-se no artigo 213, da Lei 6.015/73.
Importante, no caso, é saber distinguir quando a competência do procedimento é do Judiciário e quando pode ser atribuída ao próprio registrador. As decisões comentadas não deixam dúvidas. O Oficial pode, por meio de averbação, suprir omissão no assento, desde que haja certeza da regularidade da figura geométrica do imóvel ou existam elementos em seus arquivos, sejam em plantas ou outros registros, demonstrando a evidência da falha. O bom senso determinará a não potencialidade danosa a terceiros.
Averbação, como registro, é um assento, mas se distingue dele por ser ato subsidiário, sempre, portanto, a ele subordinado. Em outras palavras é a anotação de uma ocorrência que altera o registro (ou a matrícula) em relação ao imóvel ou às pessoas nele interessadas (artigo 246, da lei 6.015/73).
Podem assim ser classificadas as ocorrências averbáveis:
1) averbações que afetam o registro (ou a matrícula) quanto ao imóvel: demolição, edificação, numeração, mudança de número ou de nome de rua, retificação de medidas, alteração de confinância, fusão (ensejando abertura de nova matrícula para o todo resultante) e desdobro ou desmembramento. Neste último caso a E. Corregedoria Geral de São Paulo tolera a averbação desde que o parcelamento não ultrapasse dez lotes, exigindo-se o registro especial previsto na Lei 6.766/79, caso tal número seja superado.
2) averbações alteradoras do registro em relação às pessoas podem ser: casamento, separação, divórcio, alteração e retificação de nome, emancipação, ausência, interdição e óbito.
Interessante observar, neste passo, que algumas averbações atingem o registro mas não ferem o corpo físico do imóvel. Como exemplos, podemos citar a numeração, mudança de nome de rua, alteração de confrontantes e até a retificação de medidas intra-muros. Outras atingem diretamente o imóvel e mudam sua fisionomia. Podemos mencionar a demolição, construção, abertura de rua e desdobro ou desmembramento não sujeito a registro especial.
Mas, será que a finalidade das averbações é apenas alterar o registro, quer quanto ao imóvel, quer quanto às pessoas nele interessadas? Não nos parece. Com efeito, prosseguindo em sua análise, verificamos que elas também são instrumento de:
a) restrição a direitos, no caso de indisponibilidade ou de cláusulas restritivas impostas;
b) oneração e constituição de direitos, no caso da caução e locação;
c) transferência de direitos, como acontece com as cessões de compromissos de venda e compra de imóvel loteado em conformidade com o Decreto-lei 58/37 e no ajuste preliminar previsto no artigo 35, parágrafo 4o., da Lei 4.591/64;
d) extinção de direitos, no caso de cancelamento de registro, como veremos a seguir.
Diz o artigo 248, da Lei 6.015, o seguinte:
“O cancelamento efetuar-se-á mediante averbação, assinada pelo Oficial, seu substituto legal ou escrevente autorizado, que declarará o motivo que a determinou, bem como o título em virtude do qual foi feito”.
Prosseguindo o artigo 249 nos seguintes termos:
“O cancelamento poderá ser total ou parcial e referir-se a qualquer dos atos de registro”.
Esclarecendo o artigo 250:
“Far-se-á o cancelamento:
“I – em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado;
“II – a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião;
III – a requerimento do interessado, instruído com documento hábil”.
De acordo com o artigo 251, o cancelamento da hipoteca só pode ser feito à vista de autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor ou seu sucessor ou em razão de procedimento administrativo ou contencioso, no qual o credor tenha sido intimado (art. 698, do Código Civil) ou, ainda, na conformidade da legislação referente às cédulas hipotecárias.
Outros dispositivos da Lei 6.015, relativos ao cancelamento, vale a pena reproduzir:
“Artigo 254 – Se, cancelado o registro, subsistirem o título e os direitos dele decorrentes, poderá o credor promover novo registro, o qual só produzirá efeitos a partir da nova data.
“Artigo 225 – Além dos casos previstos nesta lei, a inscrição de incorporação ou loteamento só será cancelada a requerimento do incorporador ou loteador, enquanto nenhuma unidade ou lote for objeto de transação averbada, ou mediante o consentimento de todos os compromissários compradores”.
Os Indicadores Real – Livro N. 4 - e Pessoal – Livro N.5 – são as portas abertas, no Registro de Imóveis, por onde entramos, em nossa pesquisa, para chegarmos a uma matrícula ou um registro, seja utilizando os nomes das pessoas, a denominação ou localização dos imóveis.
Vejamos o que diz a respeito a Lei 6.015/73, atual Lei dos Registros Públicos:
“Art. 179 – O Livro n. 4 – Indicador Real – será o repositório de todos os imóveis que figurarem nos demais livros, devendo conter sua identificação, referência aos números de ordem dos outros livros e anotações necessárias.
“Parágrafo 1o. – Se não for utilizado o sistema de fichas, o Livro n. 4 conterá, ainda, o número de ordem que seguirá indefinidamente, nos livros da mesma espécie.
“Parágrafo 2o. – Adotado o sistema previsto no parágrafo precedente, os oficiais deverão ter, para auxiliar a consulta, um livro-índice ou fichas pelas ruas, quando se tratar de imóveis urbanos, e pelos nomes e situações, quando rurais.
“Art. 180 – O Livro n. 5 – Indicador Pessoal – dividido alfabeticamente, será o repositório dos nomes de todas as pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, figurarem nos demais livros, fazendo-se referência aos respectivos números de ordem.
“Parágrafo único – Se não for utilizado o sistema de fichas, o Livro N. 5 conterá, ainda, o número de ordem de cada letra do alfabeto, que seguirá indefinidamente, nos livros de mesma espécie. Os oficiais poderão adotar, para auxiliar as buscas, um livro-índice ou fichas em ordem alfabética”.
Dada a importância da função exercida por tais livros, logo se vê a necessidade de bem escriturá-los.
É curioso observar que continuemos a falar em livros, embora a atual lei já tenha previsto o uso de fichas. O que ela não previu, de modo claro foi a utilização do computador nos serviços cartorários, especialmente na organização de índices, seja de pessoas ou imóveis. Todavia, vemos da redação do parágrafo 2o., do artigo 3o., meio caminho andado nessa direção, quando esclarece que, “para facilidade do serviço podem os livros ser escriturados mecanicamente, em folhas soltas, obedecidos os modelos aprovados pela autoridade judiciária competente”.
Mas, havia razão para que o legislador continuasse a falar em livros na lei atual, apesar da introdução das fichas e folhas soltas, isso porque tinha consciência dos desníveis existentes em um país tão vasto como o Brasil.
Além disso, prevaleceu a influência do velho Decreto-Lei 4.857, de 1939, que regulou a matéria registral por cerca de 30 anos, durante os quais usavam-se livros, enormes e pesados livros e neles eram escriturados não só as velhas transcrições e inscrições, como, também, as indicações reais e pessoais. No fim de cada ano organizava-se um índice classificado por ordem alfabética, muitas vezes negligenciado.
Com o tempo, mesmo sem disposição legal autorizando-as, adotaram-se fichas, tanto para o Indicador Pessoal, como para o Real, mantendo-se, por recomendação da E. Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, a escrituração dos livrões.
Embora possamos prever que, nas pequenas comarcas, no interior mais distante do país, ainda sejam usados tais livros, não podemos ignorar que o uso de fichas, conservadas em arquivos de aço, representou, sem dúvida grande avanço, que veio facilitar muito as buscas para localização dos atos praticados.
Agora, com a informática a disposição e perfeitamente adequada aos serviços cartorários, temos a oportunidade de dar outro salto de qualidade. Todavia, impõe-se uso criterioso do computador. Para isso, é recomendável a utilização de equipamento de qualidade e utilização de programa bem feito, de modo a permitir que os indicadores cumpram sua finalidade, com segurança e eficiência.
Assim é que, na escrituração do Indicador Pessoal, deve ser utilizado, de preferência, um programa baseado na fonética, de modo a chegar-se, sem problemas, a um nome com ou sem h inicial, í ou y, s ou z, q ou k, dois eles, dois cês, dois esses, embora escritos com a grafia original. O programa deve facultar, também, a pesquisa pelo sobrenome, pelo número da cédula de identidade e do CPF.
No que diz respeito ao Indicador Real, a escrituração deve ser feita, em princípio, pela denominação do imóvel, se rural, e por rua e número, se urbano. Cada caso, entretanto, deve merecer atenção especial. No caso de imóveis urbanos, o problema maior reside em terrenos oriundos de parcelamentos irregulares antigos, que não apresentam numeração de lote ou quadra, nem mesmo, às vezes, ponto de amarração.
Diante de tais falhas, cresce a importância do número de inscrição cadastral, como elemento superior de identificação, seja o imóvel urbano ou rural. Por isso mesmo, tal número deve ser utilizado na escrituração do Indicador Real, seja em livros, fichas ou via computador, não só no assento, como, também, no respectivo índice, a fim de facilitar a pesquisa.
O momento ideal para realizar as indicações é no ato dos registros, desde que o cartório possua eficiente fichário contraditório, junto ao Protocolo. Em São Paulo ele é determinado pela E. Corregedoria Geral da Justiça. Não sei se em outros Estados existe a recomendação. Não existindo, a escrituração dos indicadores deve começar com o lançamento do número da prenotação, numa primeira etapa, seguindo-se, em outra etapa, o lançamento dos atos de registro.
Depois de focalizados os procedimentos relacionados com o trânsito de um título pelos diversos setores de um Registro Imobiliário e posto à vista o indispensável conhecimento, que deve ter um registrador para chegar à prática consciente, imparcial e independente, de um ato de sua alçada, vale a pena voltar ao passado para nos conhecermos melhor.
Antes só existiam as terras, os rios e os animais. Com o tempo, muito tempo, vieram os indígenas, dizem que da Ásia, então ligada à América do Norte, onde hoje existe o Estreito de Bhering. Aqueles que desceram até o hemisfério sul e se fixaram em nosso imenso território foram seus senhores durante milênios. Antropólogos e arqueólogos nacionais e estrangeiros têm registrado a presença do homem no Brasil, em diferentes locais, há mais de doze mil anos.
Temporária, às vezes, a posse de um lugar bastava aos nativos. Não necessitavam de título, pois a imensidão das campinas, a abundância da caça, a fartura da pesca e a exuberância das matas, eram patrimônio de todos. Raramente as raízes dos conflitos encontravam-se na própria terra. Esporádicas disputas por ela eram resolvidas com o arco, a flecha e a borduna, seus instrumentos de guerra, aparentemente violentos, mas muito menos malignos do que os usados hoje.
Aí vieram os portugueses, com seus costumes, suas leis e suas armas. Tomaram posse do território e foram empurrando os seus primitivos donos cada vez mais para o interior, objetivando a colonização.
Pode-se dizer que ela teve efetivo início em 1534, quando o Rei de Portugal, Dom João III, dividiu o país em “capitanias” ou “governanças” e as atribuiu, por meio de “cartas de doação”, a homens de sua corte e confiança, então chamados “capitães” ou “governadores”.
Como vastas eram as capitanias, os capitães deviam dividi-las em partes, denominadas “sesmarias” e distribuí-las a pessoas que fossem cristãs, sem exigência de foro ou direito algum, salvo o dízimo de Deus à Ordem de Cristo. Chamadas “sesmeiras”, as beneficiadas detinham uma espécie de posse feudal e se obrigavam a explorar a terra por força das Ordenações Manuelinas.
Longo período de tempo transcorreu até surgir a necessidade de regulamentar a aquisição das terras, iniciando-se aí, timidamente, a história do Registro de Imóveis. Vamos encontrá-lo, em sua forma embrionária, na Lei 601, de 18 de setembro de 1.850 e no Regulamento n. 1.318, de 30 de janeiro de 1.854, que passaram a legitimar a aquisição do imóvel pelo reconhecimento da posse perante o Vigário da Igreja Católica, daí o sistema ser conhecido como “Registro do Vigário” ou “Registro Paroquial”.
Quem escreve com muita propriedade sobre o assunto é João Pedro Lamana Paiva, Secretário da Corregedoria Geral da Justiça do Rio Grande do Sul, com a colaboração do Dr. Décio Antônio Erpen, Desembargador do Tribunal de Justiça do mesmo Estado, em trabalho intitulado “PANORAMA HISTÓRICO DO REGISTRO DE IMÓVEIS NO BRASIL”, apresentado por ele no XXIV Encontro Nacional promovido pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, em Belo Horizonte, em 1997.
Diz ele que o efeito do registro paroquial era meramente declaratório, para diferenciar o domínio particular do domínio público, conforme lição de Waldemar Loureiro, prosseguindo nos seguintes termos:
“Segundo José Maria Junqueira de Azevedo, o Registro de Imóveis, com a função de transcrever aquisições imobiliárias e inscrever ônus reais, instituiu-se, no Brasil, pela Lei n. 1.237, de 24 de setembro de 1.864, regulamentada pelo Decreto n. 3.453, de 26 de abril de 1.865. Anteriormente, com o fim restrito de inscrever hipotecas, criou-se, pela Lei Orçamentária n. 317, de 21 de outubro de 1.843, o Registro Hipotecário. Vigoravam, até, então, as normas do Registro Paroquial”.
Outras leis e decretos menos expressivos sucederam-se introduzindo alterações e novos conceitos, inclusive adotando o “Registro Torrens”, até entrar em vigor, em 1o. de Janeiro de 1917, o Código Civil.
Novas leis e decretos foram elaborados, regulamentando o disposto no Código Civil sobre o Registro de Imóveis. Destacamos, dentre eles, o Decreto 18.542, de 1928 e o Decreto 4.857, de 09 de novembro de 1939, modificado pelo Decreto 5.718, de 26 de fevereiro de 1940, que regulou a matéria registral por mais de trinta anos.
Acrescenta Lamana em seu mencionado trabalho:
“Seguiu-se o Decreto-lei 1.000, de 21 de outubro de 1.969, que atualizou as normas da legislação anterior. Como já foi afirmado, esse decreto-lei, depois de ter a sua vigência prorrogada várias vezes, acabou definitivamente revogado, a despeito de seus incontestáveis merecimentos”.
Várias modificações introduzidas por esse diploma legal foram aproveitados na lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, alterada pela Lei 6.216, de 30 de junho de 1975, atual Lei dos Registros Públicos.
Com isso voltamos ao dia de hoje e, depois de tantos anos de vigência do Decreto 4.857 e da Lei 6.015, chegamos à conclusão de que, apesar da grande evolução havida na legislação registral, novas modificações já são sugeridas, como o registro eletrônico e o banco de dados, motivadas, tais alterações, não só pela ânsia de aperfeiçoamento do direito imobiliário, mas, também, para adequar o sistema aos avanços tecnológicos.
Encerrando este estudo e voltando o pensamento para aqueles que possuíam a terra antes de nossa chegada, permitam-me dizer que, algum tempo atrás, fomos procurados por um cidadão reclamando das inúmeras dificuldades que se viu obrigado a superar para usucapir um imóvel. A ele dedicamos estas palavras:
Graças ao direito herdado de nossos colonizadores e aperfeiçoado com a colaboração de outros povos, uma pessoa hoje, que detenha a posse de um imóvel por cinco, dez, quinze ou vinte anos, pode adquirir o seu domínio pelo usucapião. Apesar, entretanto, da tutela a que estão submetidos os indígenas, é triste reconhecer a existência de tribos que lutam para demarcar suas terras, possuídas por eles há incontáveis séculos, sem alcançar seu objetivo. E, quando alcançam, ficam sujeitas às invasões de gananciosos de todas as espécies.