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Timestamp: 2018-03-19 22:08:05
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/08 §§
Ausgestellt am 16. April 2015	von Roger Schäffter in 2015, Immobilienrecht
- Bau- und Architektenrecht: Einvernehmliche Änderung der Leistung führt zu Mithaftung
- Bau- und Architektenrecht: Keine Bauhandwerkersicherungshypothek nach Grundstücksverkauf
- Wohnungseigentumsrecht: WEG handelt als Verbraucher
Bau- und Architektenrecht: Einvernehmliche Änderung der Leistung führt zu Mithaftung
Ein Bauunternehmer fordert die Zahlung von Werklohn. Der Bauherr hält dem Anspruch u.a. Mängelbeseitigungskosten entgegen. Noch vor Baubeginn wurde auf Betreiben des Bauherrn und seines Architekten im Einvernehmen mit dem Unternehmer umgeplant. Die gleichmäßigen Fassadenfugen sollten verengt werden. Dafür erkundigte sich der Architekt beim Hersteller des Baustoffs nach der Realisierbarkeit der Umplanung. Der Unternehmer führte das Werk in der Folgezeit jedoch mangelhaft aus. Der Bundesgerichtshof spricht dem Bauherrn daher Mängelbeseitigungskosten zu, diese sind jedoch um 1/3 der Kosten wegen Mitverschuldens des Bauherrn zu kürzen. Denn der Architekt hat auch für die Planungsänderung die Planungsverantwortung übernommen. Dem Bauherrn wird das Planungsverschulden seines Architekten zugerechnet.
Der Bauherr gibt seinem Bauunternehmer vor, wie sich die Bauausführung gestalten soll. Bedient sich der Bauherr bei der Planungsaufgabe eines Architekten, ist dieser sein Erfüllungsgehilfe in Relation zum Unternehmer. Ist die Planungsgrundlage mangelhaft, so hat der Bauherr für das Verschulden des Architekten einzustehen. Gleiches gilt, wenn der Architekt die Verantwortung für eine Planänderung übernimmt.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. Oktober 2014, VII ZR 152/12 – www.bundesgerichtshof.de
Bau- und Architektenrecht: Keine Bauhandwerkersicherungshypothek nach Grundstücksverkauf
Der Unternehmer hat für seine Forderungen aus dem Bauvertrag einen Anspruch auf Eintragung einer Sicherungshypothek auf dem Grundstück, auf dem die Bauleistung zu erbringen ist. Hierdurch wird er aber grundsätzlich nicht davor geschützt, dass der Auftraggeber das Baugrundstück vor Zahlung der Vergütung veräußert. Der Sicherungsanspruch richtet sich gegen den Besteller des Werkes und setzt grundsätzlich voraus, dass dieser gleichzeitig Eigentümer des Grundstücks ist. Eine Durchbrechung der geforderten Personenidentität hat der BGH bisher nur dann in Betracht gezogen, wenn der Auftraggeber im Zeitpunkt der Auftragserteilung nicht zugleich der Eigentümer des Baugrundstücks war. Im vorliegenden Fall war diese Ausnahme jedoch nicht gegeben, da die GmbH, die den Auftrag erteilte, zu diesem Zeitpunkt auch noch selbst Eigentümerin des Grundstücks war. Gegen sie bestand demnach zunächst ein Anspruch auf Eintragung der Sicherungshypothek, gegen den später erwerbenden Geschäftsführer der GmbH hingegen nicht.
Der BGH hat in seiner Entscheidung offengelassen, ob der Anspruch des Unternehmers in Einzelfällen nicht doch auch gegen den Käufer und neuen Eigentümer geltend gemacht werden kann, der weder Auftraggeber der Bauleistungen noch zum Zeitpunkt der Vergabe Eigentümer des Grundstücks war. Dies könnte z.B. anzunehmen sein, wenn der Erwerber und der Auftraggeber wissentlich zusammenarbeiten um den Unternehmer zu schädigen, oder der Käufer das Grundstück in Kenntnis einer Benachteiligungsabsicht des Auftraggebers erwirbt.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 18. Dezember 2014, VII ZR 139/13 – www.bundesgerichtshof.de
Wohnungseigentumsrecht: WEG handelt als Verbraucher
Der Bundesgerichtshof hat die vielfach umstrittene Frage zur Verbrauchereigenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu Gunsten der Wohnungseigentümer beantwortet. Danach tritt die WEG immer dann als Verbraucher auf, wenn mindestens eines ihrer Mitglieder eine natürliche Person ist, die nicht aufgrund einer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handelt. Nach Ansicht des Senats könne eine natürliche Person die ihr im Rahmen der Verbrauchereigenschaft zukommende Schutzwürdigkeit nicht dadurch verlieren, dass sie durch den Erwerb von Wohnungseigentum Mitglied einer WEG wird. In den meisten Fällen handele die WEG ohnehin zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht gewerblich. Die Verbrauchereigenschaft könne auch in den Fällen bejaht werden, in denen sich die WEG durch eine gewerbliche Hausverwaltung vertreten lässt.
Wohnungseigentümergemeinschaften, auf die die Rechtsprechung des BGH zutrifft, tun gut daran, bestehende Verträge mit Dritten auf eine AGB-rechtliche Wirksamkeit zu überprüfen. So sind viele Klauseln zwar gegenüber einem Unternehmer wirksam, können einem Verbraucher jedoch nicht entgegen gehalten werden.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 25. März 2015, VIII ZR 243/13 – www.bundesgerichtshof.de