Source: http://www.notisum.se/rnp/domar/hd/HD986272.htm
Timestamp: 2018-03-17 21:49:35+00:00
Document Index: 44978901

Matched Legal Cases: ['HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'domstolen ', 'Domstolen ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ']

Högsta domstolens referat NJA 1986 s 272 (nr 50)
Med utgångspunkt från de av domstolarna redovisade hypotetiska kalkylerna har kommunen sökt analysera hur vid vissa antaganden de olika kalkylposterna kan ha förändrats från respektive värdetidpunkt. Analyser har gjorts med sikte på ett slutvärde som så nära som möjligt ansluter till värdetidpunkten för Beridarebanan 4 och fått avse endast hela år. I analyserna har skilda antaganden gjorts även beträffande markvärdestegring. Om markvärdestegringen som sådan har kommunen emellertid uppfattningen att denna till och med år 1972 varit 5 procent ränta på ränta per år och att den därefter ökat till 8 procent ränta på ränta per år. Den långsiktiga framtida markvärdestegringen (avkastningsökningen) bedömer kommunen vid värdetidpunkten till 6 procent ränta på ränta per år. Det som i analyserna primärt skall tilldra sig intresse är medelräntan. - Resultatet av analyserna framgår av tabellen, kolumn 8. Domstol/MåltypDomdagFastighetVärdetidpunktI domen tillämpadAv kommunen till 77-10-01 omräknad medelränta %låneränta %egenränta %medelränta %12345678Stockholms TR, tomträttsavgäld1976-05-31Storö 41973-01-017,656,07,096,2-6,5Svea HovR, expropriation1977-05-27Hästen 171969-10-017,97,07,67,0-7,4Stockholms TR, expropriation1974-09-18Hästen 2, 3, 9 o 151970-04-017,66,6-7,2Stockholms TR, tomträttsavgäld1972-08-31Beridarebanan 151969-09-017,36,3-7,1
Vad kommunen nu anfört leder till en hypotetisk avkastningskalkyl av följande utseende. Hyror8 250 000Årliga utgifterbyggnadskostnadsränta 0,08 x 65 000 0005 200 000drifts- och underhållskostnader750 0005 950 0001:a årets överskott2 300 000
Kommunen har beträffande kalkylräntan utvecklat en av professorn Carsten W konstruerad kalkylmodell, som återgivits och kommit till användning i HD:s tre berörda domar. HD beskriver innebörden av W:s metod så, att man med utgångspunkt i en vald avkastningsränta och i antaganden om markens värdestegring framräknar förhållandet mellan markens saluvärde och tomträntan, dvs markens aktuella avkastning. De antaganden som förutsatts för utnyttjande av metoden hänför sig dels till kravet på total förräntning, som i modellen representeras av kalkylräntan, dels till storleken av förväntad framtida värdestegring. HD angav vidare att man i det senare hänseendet hade att bestämma såväl den räntesats efter vilken värdestegringen borde beräknas och den tidsperiod under vilken den beräknades fortgå som i vad mån man borde räkna med kontinuitet eller diskontinuitet i värdestegringen. I brist på utredning som direkt belyste frågan om det krav på total förräntning som kapitalplacerare på fastighetsmarknaden räknat med vid aktuell tid utgick HD från den effektiva räntan på statsobligationer med femton års återstående löptid. HD antog också att en fastighetsspekulant räknade med en något högre kalkylränta än obligationsräntan och, såsom W funnit realistiskt, med en 30 år lång tid av värdestegring. Enligt de tre domarna var den långa obligationsräntan i genomsnitt något över 6 procent, och HD stannade för en räntesats om 7 à 8 procent. I förevarande mål har kommunen nu utvecklat sin tidigare redovisade hypotetiska avkastningskalkyl och därvid - i första hand - valt att i stället för att utgå från den långa obligationsräntan beräkna kalkylräntan med hjälp av en diskonteringskalkyl. Därvid gör man för varje år under byggnadens beräknade livslängd - i detta fall 60 år - en prognos över hyror samt drifts- och underhållskostnader, varvid erhålls ett antal årliga överskott. Summan av nuvärdet av alla överskotten ger mark- och byggnadskapitalet. I diskonteringskalkylen utgår man från de i förstaårskalkylen satta årshyrorna och drifts- och underhållskostnaderna och från att dessa faktorer, i enlighet med W, ökar med 6 procent per år i 30 år och därefter blir konstanta. Diskonteringskalkylen uppställd i form av en ekvation där kalkylräntan är den obekanta faktorn ger en kalkylränta av 14,38 procent vilket alltså motsvarar fastighetsmarknadens krav på långsiktig nominell förräntning, ibland benämnd den effektiva räntan. Enligt den hypotetiska avkastningskalkylen är det sammanlagda mark- och byggnadskapitalet (32 900 000 + 65 000 000 =) 97 900 000 kr. Med en kalkylränta av 14,38 procent uppgår det ackumulerade nuvärdet av överskotten till samma belopp. Man har härvid låtit mark- och byggnadskapitalet få samma långsiktiga förräntning. Med stöd av diskonteringskalkylen gör kommunen således i första hand gällande att kalkylräntan vid tillämpningen av den metod HD använt i de tre domarna skall sättas till 14,38 procent. Eftersom bolaget emellertid har bestritt att HD:s metod kan tillämpas såsom nu angetts påstår kommunen i andra hand att kalkylräntan skall sättas lägre, nämligen med utgångspunkt från den under tredje kvartalet 1977 gällande räntan på statsobligationer med femton års återstående löptid. Denna ränta var i genomsnitt 9,76 procent. Med hänsyn till den skillnad som i likviditetshänseende föreligger mellan fastigheter och obligationer måste den angivna räntesatsen höjas. Enligt kommunens mening skall kalkylräntan i detta fall vara 11,5 procent.
I den av professor W utarbetade formel som kom till användning i de tre aktuella domarna från HD utgick W från en kalkylränta, motsvarande räntan på långa obligationslån, och en antagen avkastningsökning på marken. Avkastningsökningen antogs av W vara diskontinuerlig, dvs ske trappstegsvis, och pågå i 30 år, varefter avkastningen förutsattes vara konstant. Med de förutsättningarna kunde man matematiskt räkna ut avgäldsräntan. HD accepterade formeln, dock med några betydelsefulla ändringar. För det första sattes kalkylräntan omkring 1 procent högre än den långa obligationsräntan. Vidare antog man att avkastningsökningarna var kontinuerliga, dvs inte skedde trappstegsvis. Parterna i de tre målen gjorde inte gällande att avkastningsökningarna borde antas fortsätta även efter 30 år. Den modifierade version av W:s formel som HD använde - i fortsättningen kallad HD:s modell - har sedermera nyttjats då det gällt att i regleringsmål fastställa avgäldsräntan. Emellertid har modellen på senare tid i vissa avseenden börjat ifrågasättas. Man har sålunda påpekat att nästan alla nya obligationsemissioner har ränteregleringsklausul och att man därför knappast längre kan få upplysning från kapitalmarknaden om räntan på långsiktiga placeringar. Även om så skulle kunna ske har man betvivlat att det är motiverat med påslag på den långa obligationsräntan, i vart fall ett så kraftigt påslag som i procent. Detta gäller särskilt när inflationen såsom nu är fallet är betydligt högre än vad HD räknade med i 1975 års avgöranden. Ett uttryck för detta är TR:ns dom d 8 april 1976 angående fastigheten Sjövik 4. TR:n fann där obligationsräntan vara 8,75 procent men bestämde kalkylräntan genom att höja obligationsräntan med endast 0,25 procent. Vidare har ifrågasatts om det är riktigt att marknaden räknar med en till 30 år begränsad avkastningsökning. Att så inte är fallet har Svea HovR kommit fram till i dom om avgäldsreglering för Storö 4 (nr 14:DT 36, meddelad d 2 dec 1977). Bolaget intar i förevarande mål i motsats till kommunen den ståndpunkten att utvecklingen medfört att HD:s domar inte längre kan vara vägledande, och detta huvudsakligen av två skäl: dels saknar man en enhetlig, lång obligationsränta och kan därmed inte ta den till utgångspunkt för fastställande av kalkylräntan, dels har man inte kunnat redovisa vare sig någon grund för att lägga kalkylräntan högre än en lång obligationsränta, om nu sådan skulle kunna hittas, eller någon form för att avgöra storleken av ett påslag på obligationsräntan. Påslaget kan inte vara detsamma, oberoende av inflationstakten. Av en d 29 april 1977 meddelad dom i avgäldsmål angående fastigheten Vreten 11 (Stockholms TR, avd 9, nr DF 67) kan enligt bolagets mening utläsas att påslaget bör vara mindre om inflationstakten är hög. Till vad som sagts nu kommer ytterligare att det naturligtvis är vanskligt att förutsäga takten i framtida avkastningsökningar och att det inte längre råder enighet om att avkastningsökningarna skall begränsas till 30 år. Allt sammantaget måste man, enligt bolagets uppfattning, välja en mer direkt metod för fastställande av avgäldsräntan än enligt HD:s modell. Det kan noteras att även HD i 1975 års rättsfall redovisat en direkt metod som kunde vara av betydelse vid avgäldsräntans bestämning. I detta mål åberopar bolaget en av professorn Ingemar S lanserad metod - realräntemetoden. Enligt denna undersöker man hur realräntan på investeringar i olika objekt varierat och förändrats under relativt lång period tillbaka. Resultatet av en sådan undersökning ger en god utgångspunkt för bedömning av den framtida realräntan. För att bestämma den sökta avgäldsräntan krävs, liksom enligt HD:s modell, uppräkning av realräntan av det skälet att vad som utgör skälig avgäldsränta rimligen måste bedömas för avgäldsperioden, som i detta fall är 20 år, som helhet. Under hänvisning till realräntemetoden gör bolaget gällande att man skall utgå från en realränta om 3 procent och räkna upp denna, varvid man för 20-årsperioden kommer till 6 procent, vilket alltså utgör realräntan enligt bolagets förstahandsståndpunkt.
Avgäldsränta kan ej fastställas på det sätt som föreslagits av S. Skälet är främst att HD:s domar år 1975 är prejudicerande; någon orsak att inte längre använda dem för att bestämma avgäldsränta föreligger inte. Alltjämt finns exempelvis i marknaden obligationslån med femton års återstående löptid och obligationer utan räntejusteringsklausuler, alltså en lång obligationsränta. S:s utredning är under alla förhållanden behäftad med sådana brister att den inte kan användas för det nu avsedda ändamålet.Bolaget angående frågan om tillämpning av direktavkastningskravet på markvärdekalkylen
I målet har bevisning förebragts i form av förhör med sakkunniga vittnen, nämligen på kommunens sida ingenjören Bernt Åke L samt på bolagets sida tidigare omnämnde Ingemar S, professor i nationalekonomi vid Lunds universitet, direktören Per-Olof B samt förutnämnda civilingenjören Sven S och civilingenjören Lennart R. Av S och S före förhören avgivna utlåtanden har bemötts av kommunen i utlåtanden avgivna av Stockholms fastighetskontors saneringsavdelning.
R, vars vittnesmål i första hand tagit sikte på avskrivningsfrågan, synes inta en tredje ståndpunkt. R har om sig själv uppgivit att han efter att år 1940 ha avlagt civilingenjörsexamen vid Chalmers Tekniska högskola, väg- och vattenbyggnadslinjen, fram till mitten av 1950-talet arbetat som byggnadskonstruktör och därefter under omkring 25 år verkat dels i anställning och dels som free lancer, såsom projektledare och byggherreombud för större nybyggnader i Stockholms city. Han säger sig ha haft såväl kommunen som enskilda företag och personer som uppdragsgivare. Bland de byggnadsprojekt han sysslat med befinner sig tre av höghusen, riksdagshuset vid Sergels torg samt nybyggnader för PK-banken, Stockholms sparbank och affärskomplexet Gallerian. Enligt R:s mening bestäms värdeminskningsposten i allmänhet i procent av beräknad produktionskostnad för nybyggnad. R, som själv under 20 års tid arbetat i kontor i fjärde höghuset, anser sig ha erfarenheten att de tekniska anordningarna i höghus undergår så mycket snabbare förslitning än motsvarande anordningar i övrig kommersiell innerstadsbebyggelse att avskrivningar måste göras i storleksordningen 2-2,5 procent. Kravet att alltid hålla höghusen moderna och fräscha talar närmast för 2,5 procent såsom den mest realistiska siffran.
Med stöd av R:s på obestridlig erfarenhet av kommersiell bebyggelse inom Stockholms centrala delar grundade uppfattning anser sig TR:n kunna utgå från att höghusbebyggelse kräver betydligt större mått av avskrivning än övrig citybebyggelse och att detta högre mått måste antas ligga mellan 2 och 2,5 procent av byggnadskapitalet.
Vad först beträffar metoden a, blir L:s vittnesmål av intresse. L är anställd vid Stockholms fastighetskontors saneringsavdelning och tjänstgör där inom värderingsbyrån. I hans arbetsuppgifter ingår alla typer av fastighetsvärdering. Han har närmare uppgivit: Han har deltagit i en utredning vars syfte varit att söka fastställa med vilken medelränta och vilken ränta på eget kapital som fastighetsmarknaden räknat vid investeringar i större kommersiella fastigheter i Stockholms centrala delar. Efter utsortering av överlåtelseobjekt där fullständiga uppgifter om lånebild och räntor inte stått att erhålla har utredningen slutligen kommit att omfatta 10 överlåtelser under åren 1975-1979, av vilka några gällt tomträttsförvärv och de övriga fastighetsköp. Köpeskillingarna har i alla fall utom ett, där priset var 9 000 000 kr, överstigit 10 000 000 kr. I sex fall var vid överlåtelsetillfället uppförd byggnad yngre än 20 år; den yngsta byggnaden tillkom under åren 1976 och 1977, och de övriga fem var äldre än 10 år. För två av fastigheterna föreligger över huvud taget ingen belåning. Den ena av dessa obelånade fastigheter är den varå byggnad uppfördes 1976/1977, medan den andra fastighetens byggnad vid köpetillfället var mer än 20 år gammal. För en av fastigheterna är belåningsgraden 28 procent, tre har genomsnittlig belåningsgrad av 55 procent och i fyra fastigheter är den genomsnittliga belåningsgraden 81 procent. För samtliga tio objekt blir den genomsnittliga belåningsgraden 51 procent, medelräntan i genomsnitt 6,8 procent och räntan på eget kapital i genomsnitt 3,1 procent. För de båda obelånade fastigheterna är räntan på det egna kapitalet i genomsnitt 7,9 procent motsvarande för den yngsta fastigheten 9,1 procent och för den äldre fastigheten 6,7 procent. För den till 28 procent belånade fastigheten är räntan på eget kapital 5,8 procent. För gruppen av tre fastigheter ligger egenräntan på 3,7 procent och för gruppen om fyra fastigheter är den minus 1,8 procent. För de åtta belånade fastigheterna uppgick låneräntorna ursprungligen till i genomsnitt 8,8 procent. I utredningen har man räknat med avskrivning i förhållande till byggnadernas ålder, varvid avskrivningen för fastighetsköpens del satts till 1 procent av den på byggnaden belöpande delen av köpeskillingen, om byggnaden varit yngre än 20 år, till 2 procent om byggnaden varit mellan 20 och 40 år gammal och till 3 procent om byggnaden varit äldre än 40 år. I tomträttsfallen har avskrivningen ansetts utgöra antingen 1 eller 2 procent av hela överlåtelsesumman.
Den avskrivning som L tillämpat ligger i vart fall inte på högre nivå än TR:n valt för Beridarebanan 4. Någon risk för att en jämförelse med den av L uppgivna genomsnittliga medelräntan skulle - i anledning av olika sätt att bestämma avskrivningsprocenten - leda till en för låg uppskattning av medelräntan i målet finns därför inte.
Det hade varit av värde om L mer ingående än som skett kunnat redovisa enskildheterna i var och en av de tio överlåtelserna. Av L:s vittnesmål framgår inte heller hur antalet överlåtelser fördelat sig mellan fastighetsköp och tomträttsöverlåtelser, eller om någon skillnad i medelränta föreligger mellan dessa kategorier. För tomträtter som ingått i undersökningen har utgående tomträttsavgäld beaktats. L har således inte tagit hänsyn till eventuella framtida ändringar i avgäldsnivån. Marknaden får förutsättas utgå från och fästa avseende vid att avgälden kan höjas, men sannolikt räknar den inte med möjligheten av sänkt avgäld. Det är därför möjligt att den av L framräknade medelräntan innefattar en överskattning av förräntningskravet.
Metoden c skall ses mot bakgrund av S:s utlåtanden och vittnesmål samt de promemorior som inom fastighetskontoret utarbetats till bemötande av S.
S:s slutsatser kan sammanfattas sålunda: Kapitalmarknaden räknar med att kunna erhålla en real avkastning, dvs en förräntning vid realvärdesäkra placeringar, som inte överstiger 3 à 4 procent. Mark i Stockholms centrala delar måste förutsättas vara i stort sett realvärdesäker.
TR:n delar uppfattningen att en realförräntning i flertalet sammanhang knappast kan antas överstiga 3 à 4 procent. Med hänsyn bl a till de uppgifter som lämnats av L finner TR:n emellertid uppenbart att den av S angivna räntenivån ej överensstämmer med de omedelbara räntekrav som framkommit vid överlåtelser under de senaste åren av fastigheter och tomträtter i Stockholms centrum. Räntekravet torde här ligga ej oväsentligt högre. Vilken grunden är till denna skillnad är vanskligt att avgöra. En tänkbar orsak skulle kunna vara att fastighetsmarknaden bedömer möjliga avkastningsökningar i framtiden betydligt försiktigare än inom andra placeringsområden. Skillnaden kan också ses som ett uttryck för de likviditetsproblem som uppkommer då låneräntan är hög och direktavkastningen låg.
I 1975 års domar fastställde HD kalkylräntan till 1 procent över ränteläget för statsobligationer med 15 års återstående löptid. HD uttalade emellertid samtidigt att domstolen använde sig av den långa obligationsräntan i brist på utredning som direkt belyste frågan om vilket krav på total förräntning som kapitalplacerare på fastighetsmarknaden räknat med vid aktuell tid. I förevarande mål är utredningsläget ett annat. Vad som tillkommit är den typ av realränteresonemang som S fört, dvs att kapitalplacerare i flertalet sammanhang, fastighetsmarknaden undantagen, allmänt ej räknar med högre real avkastning än 3 à 4 procent. Enligt TR:ns mening kan i det fall som nu är under bedömande kalkylräntan på basis av S:s resonemang vid värdetidpunkten uppskattas till inflationstakten ökad med 3 à 4 procent. Eftersom utredningen (appendix I, tabell 1:2, till S:s utlåtande d 30 maj 1978) visar att inflationen under femårsperioden dec 1972-dec 1977 ökat till 10 procent bör kalkylräntan ligga i storleksordningen 13-14 procent. I fråga om avkastningsökningen synes parterna vara ense om att denna vid värdetidpunkten kan skattas till 7 à 8 procent ränta på ränta per år, en nivå 2 à 3 procent lägre än inflationstakten. Detta svarar mot en direktavkastning i storleksordningen 5 à 6 procent.
Ett samlat övervägande rörande metoderna leder till följande slutliga bedömning. Av metoderna synes c ej böra tillämpas, då den ej beaktar att den aktuella marken kan förutsättas icke vara realvärdesäker - något som parterna är ense om. Metoden b är svår att tillämpa i ett av inflation och stegrade priser på fastighetsmarknaden kännetecknat läge. Den metoden skulle i vart fall kräva kännedom om erfarenhetsmässiga krav på förräntning av eget kapital under olika betingelser. Vad L i sådant hänseende omvittnat innefattar ej tillräckliga skäl för antagande att metoden b skulle ha ett självständigt intresse vid sidan av metoden a. Såsom tjänliga bedömer TR:n på dessa grunder endast metoderna a och d. Av dessa bör a ges företräde främst därför att den bygger på direkta erfarenheter från fastighetsmarknaden och ej tarvar bedömningar om sannolik avkastningsökning och kalkylränta för framtiden. Det sagda gäller oavsett att sådana bedömningar erfordras vid beräkning av den s k triangeleffekten.
I överensstämmelse med HD:s avgöranden skall den årliga avgälden bestämmas med hänsynstagande till den för avgäldsperioden beräknade avkastningsökningen. Innebörden härav är att det belopp som återstår till förräntning av markens värde år 1 skall multipliceras med en justeringsfaktor - härigenom beaktas förenämnda triangeleffekt. Bestämningen av justeringsfaktorn kräver antaganden om kalkylränta och avkastningsökning; antagandena bör i båda hänseendena göras med beaktande av att den omedelbara avkastningen i målet bestämts till 7 procent. Domstolen har tidigare konstaterat att, om man bortser från erfarenheter på fastighetsmarknaden, en kalkylränta på 13-14 procent och en avkastningsökning på 7 à 8 procent synes skäliga. Vad som rörande fastighetsmarknaden framkommit genom L:s vittnesmål tyder på att denna skillnad är för liten. Om detta i första hand bör leda till en ökning av kalkylräntan eller till en sänkning av avkastningsökningen är tveksamt. Oavsett hur man förfar härvidlag blir under alla förhållanden justeringsfaktorn icke lägre än 1,4.
Domskäl. HovR:n har hållit huvudförhandling, varvid förnyat vittnesförhör hållits med civilingenjören Sven S och professorn Erik C hörts såsom vittne.
Med hänsyn till svårigheten att för de äldre objekten rätt beräkna avskrivning samt drifts- och underhållskostnader bör kommunens jämförelsematerial inskränkas till fastigheter bebyggda under senare år - förslagsvis 60- och 70-talen. Förvärv av tomträtter bör också uteslutas eftersom kostnaderna för dessa är beroende av en riktigt åsatt tomträttsavgäld. Efter utgallringen återstår följande sex objekt; det kan ifrågasättas om fastigheten Barnhusväderkvarnen 30 skall med tagas i jämförelsen med hänsyn till att den har en mycket hög bostadsandel. Medelränta vidav fast. kont. uppgivna hyrori fast. deklaration uppgivna hyrorberäknade marknadshyrorBarnhusväderkvarnen 308,0 %8,8 %9,9 %Haifa 16,4 %5,6 %10,4 %Kulltorp 35,3 %9,8 %8,3 %Lavetten 149,2 %9,2 %12,7 %Tegeludden 137,8 %7,5 %12,4 %Väktaren 35 och 368,4 %8,4 %12,2 %Medianvärde (samtliga)7,9 %8,6 %11,3 %Medianvärde (exkl. Barnhusväderkvarnen 30)7,8 %8,4 %12,2 %
Båda metoderna förutsätter att antaganden görs om storleken av förväntad framtida avkastningsökning. Det gäller härvid att bedöma vilken avkastningsökning säljare och köpare av mark med samma förutsättningar som Beridarebanan 4 får antagas ha räknat med i oktober 1977. HovR:n anser att ifrågavarande mark kan förutsättas vara i stort sett realvärdebeständig och sålunda i princip stiga i värde i takt med inflationen. Av väsentlig betydelse för bedömningen av avkastningsökningen är därför de inflationsförväntningar som förelåg vid den aktuella tiden. Det får antagas att den som haft att bedöma dessa gjort det bl a med ledning av hur den allmänna prisutvecklingen varit under 10 à 20 år tillbaka i tiden. HovR:n antecknar att konsumentprisindex under tiden okt 1957-okt 1977 stigit på följande sätt. Index okt 1957147D:o okt 1967213D:o okt 1972273D:o okt 1977440
Procentuellt motsvarar detta följande stegring per år (ränta på ränta). Okt 1957-okt 19775,6Okt 1967-okt 19777,5Okt 1972-okt 197710
I denna del av målet har på bolagets begäran professorn Erik C hörts såsom vittne. Denne har därvid sammanfattningsvis uttalat att det allmänna företagar- och förvaltaransvaret är tyngre för byggnader än för mark, att riskaspekter klart talar till förmån för mark som investeringsobjekt i jämförelse med byggnader samt att i tomträttssituationen räntekravet därför bör sättas högre på byggnadsdelen än på markdelen. C har vidare förklarat att skillnaden mellan räntekravet på mark och byggnad kan uppskattas till storleksordningen 2-4 procent.
Bolaget (ombud advokaterna Bengt Landahl och Michaël Hernmarck) sökte revision och yrkade att HD måtte dels fastställa den årliga avgälden för tomträtten fr o m avgäldsperiodens början d 1 okt 1977 till 1 140 000 kr dels befria bolaget från skyldighet att utge förfallna avgäldshöjningar och ränta utöver vad som tillkom kommunen med hänsyn till storleken av den årliga avgäld som HD fastställde.
Kommunen (ombud stadsadvokaten Börje Sahlstrand) bestred ändringsyrkandena.
Från bolagets sida har invänts att det förhållandet att medelränteutredningens resultat visar en stor spridning kan tyda på systematiska fel i underlaget. I anslutning härtill bör emellertid nämnas att av ett av bolaget i HD åberopat utlåtande av lantmätaren Lars F framgår, att systematiska fel i underlaget får väsentligt större genomslag när utredningen används för bestämmande av avgäldsräntan än när den används som underlag för värdering av marken.
F har i sitt nyssnämnda utlåtande, genom att använda en högre avskrivningsprocent än den som tillämpas i medelränteutredningen, kommit fram till en lägre medelränta än utredningens. Hans beräkningar synes dock närmast ha haft till syfte att påvisa en allmän osäkerhet i utredningens resultat. I enlighet med bolagets ståndpunkt att medelränteutredningen inte är användbar i målet har bolaget inte angett något enligt dess mening rimligt värde för en medelränta, beräknad på sätt kommunen har hävdat.
Av utredningen i målet - särskilt de utlåtanden som har avgetts av professorn Erik C - får anses framgå att förräntningskravet är lägre på markkapitalet än på byggnadskapitalet. Någon utredning om hur stor skillnaden i räntekrav är föreligger emellertid inte. C har anfört att det för närvarande inte är möjligt att på empirisk väg visa förekomsten av differentierade räntekrav för mark- respektive byggnadskapitalet. Av C:s utlåtanden och av hans vittnesmål inför HD framgår vidare att det inte heller på teoretisk väg går att närmare bestämma ränteskillnaden. De ränteskillnader som han angett enligt HovR:ns dom har han inför HD betecknat som enbart kvalificerade gissningar.
Uttalanden av liknande slag som dem C har gjort i målet förekommer också i en till tomträttskommitténs betänkande (SOU 1980:49) fogad bilaga, i vilken avkastningen av hyresfastigheter har belysts. Där sägs bl a att direktavkastningen för mark och byggnad separat inte kan räknas fram från statistiskt material samt att direktavkastningen på marken normalt bör anses vara en annan än den för därpå uppförda byggnader (s 218).
Vad gäller storleken av realräntan har bolaget i HD åberopat vissa uppgifter och uttalanden av värdesäkringskommittén (SOU 1964:2) och tomträttskommittén (SOU 1980:49) samt av filosofie doktorn Ingemar H i en till realbeskattningsutredningens betänkande fogad bilaga (SOU 1982:3) och av placeringsutredningen (SOU 1983:44).
Kommunen har riktat invändningar mot det sålunda åberopade materialet av innebörd i huvudsak att det måste ses mot bakgrund av de speciella uppdrag som de olika offentliga utredningarna har haft. Som egen utredning i realräntefrågan har kommunen åberopat ett utlåtande av filosofie doktorn Bengt T, i vilket behandlas frågan om realräntan på olika delmarknader.
H kom i sin på realbeskattningsutredningens uppdrag verkställda undersökning fram till att realräntan för nominella statsobligationer med 15 års återstående löptid kunde, efter justering för effekten av kreditrestriktioner, uppskattas till 2,5-4 procent för perioden 1959-1980. H undersökte vidare ränteutvecklingen för handelsbankens indexaktie, som enligt hans bedömning ger ett mått på den marknadsmässiga realräntan för en nästan riskfri real obligation med evig löptid. Han beräknade att aktien hade gett en realränta på i genomsnitt 3,1 procent för perioden första kvartalet 1979-andra kvartalet 1981. Som en ytterligare utgångspunkt för bedömning av marknadsmässig realränta framhöll H att SPP hade beviljat lån på reala villkor med en utlåningsränta på 3,5 procent. Även en undersökning av realräntor i vissa andra länder indikerade enligt H en genomsnittlig realränta för långsiktiga placeringar på 2-3 procent. (SOU 1982:3 s 9 ff.)
Placeringsutredningen hade till uppdrag att med anledning av löntagarfondernas inrättande analysera utformningen av det avkastningskrav som utifrån kan åläggas en institutionell placerare på aktiemarknaden och att ge underlag till riktlinjer för placeringspolitiken. Utredningen byggde sina överväganden till stor del på vissa förutredningens räkning verkställda undersökningar av docenten Villy B. Denne redovisade uppgifter som tydde på en grundläggande överensstämmelse mellan realräntan och den långsiktiga tillväxttakten i den svenska ekonomin. Såväl tillväxttakten som den riskfria reala obligationsräntan syntes enligt B ha legat omkring 3 à 4 procent per år. Av B:s utredning framgår att realräntan förhåller sig konstant under långa perioder. B framhöll också att den interna reala kalkylräntan hos "tunga" kapitalplacerare som Skandia, SPP och 4:e AP-fonden tycks ligga i intervallet 3 à 4 procent för riskfria placeringar samt att man vid samhällsekonomiska lönsamhetsbedömningar av större investeringsobjekt i vissa fall arbetar med realräntekrav i detta intervall. (Bet s 17 och 71 f.)
Det bör också nämnas att T i sitt utlåtande anfört att det förefaller rimligt att anta att den långsiktiga realräntan på "marknader med få imperfektioner" - dit T hänför obligationsmarknaden - pendlar kring 3 procent.
Bolagets ståndpunkt innebär vidare att direktavkastningskravet på markkapitalet skall sättas lika med den sålunda konstaterade realräntan. Kommunen har häremot invänt att förhållandena på fastighetsmarknaden skiljer sig så avsevärt från förhållandena på den allmänna kapitalmarknaden att direktavkastningskravet på markkapitalet måste sättas betydligt högre än realräntan. Kommunen har därvid hänfört sig bl a till T:s utlåtande. Som särskilda förhållanden, ägnade att leda till en högre räntenivå på fastighetsmarknaden, nämner T risker förbundna med fastighetsinnehav, det korta tidsperspektiv som privata investerare på fastighetsmarknaden har, likviditetsproblem, sammanhängande med låg egenfinansiering, och den specifika prisbildningsprocessen på denna marknad.
Vid en jämförelse med förhållandena på den allmänna kapitalmarknaden bör beaktas att fastighetsmarknaden inte är enhetlig. Hänsyn härtill har inte tagits i T:s utlåtande. I sin nyss berörda jämförelse gör tomträttskommittén inte någon differentiering men den kommer ändå fram till att endast obetydligt högre förräntning bör krävas vid placering på fastighetsmarknaden. I förevarande mål gäller avgäldsregleringen mark för kommersiellt bruk i Stockholms city. Sådan mark är inte bara realvärdesäker utan måste anses höra till de säkraste investeringsobjekt som finns här i landet. Någon anledning att från risksynpunkt ställa ett högre förräntningskrav på mark av detta slag än som motsvarar den långsiktiga realräntan kan därför inte anses föreligga. Inte heller övriga av T nämnda förhållanden synes i ett fall som det förevarande ge anledning till avvikelse från realräntenivån. Vad särskilt gäller tidsaspekten och likviditetsfrågan är att beakta att den som investerar i mark av denna art i allmänhet torde räkna med ett långt tidsperspektiv och ha en hög grad av egenfinansiering. Det kan finnas skäl att, såsom tomträttskommittén gjorde, räkna med högre kostnader för administration o d när det gäller tomträttsverksamhet jämfört med annan kapitalförvaltning. Ett tillägg härför kan emellertid antas bli obetydligt och rymmas inom den osäkerhetsmarginal som den i målet gjorda beräkningen av realräntan är förknippad med.
För tillämpningen av de nu antydda principerna användes i det angivna rättsfallet ett visst beräkningssätt. Till grund för detta låg en kalkylmodell som hade utarbetats av professorn Carsten W. Beräkningssättet har kommit att betecknas som den indirekta metoden. Metoden kan förenklat beskrivas på följande sätt. Med utnyttjande av kalkylmodellen görs en beräkning av det omedelbara avkastningskravet för marken vid avgäldsperiodens början med utgångspunkt från antaganden den om dels det krav på total förräntning som kapitalplacerare på fastighetsmarknaden räknat med vid aktuell tid, dels den framtida avkastningsökningen för marken. Den ränta som uttrycker det sålunda framräknade omedelbara avkastningskravet vid avgäldsperiodens början (i det följande kallad direktavkastningsräntan) räknas därefter upp för att tillgodoföra fastighetsägaren en beräknad avkastningsökning på marken för den kommande avgäldsperioden.
NJA 1970 s. 406; NJA 1975 s. 385