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Timestamp: 2016-10-23 20:22:32+00:00
Document Index: 31485623

Matched Legal Cases: ['art. 404', 'art. 95', 'art. 106', 'art. 97', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 394', 'art. 2', 'art. 2', 'ATF ', 'art. 402', 'art. 402', 'ATF ', 'art. 3', 'art. 404', 'art. 404', 'art. 404', 'ATF ', 'art. 404', 'art. 404', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 66', 'art. 68']

4A_46/2013 � � Arr�t du 31 juillet 2013
Z.________ S�rl, repr�sent�e par Me Alain Tripod,
A.a.�A.X.________ est propri�taire de deux parcelles contigu�s sises dans une commune genevoise. Une des parcelles voisines appartient � son fr�re B.X.________. Un plan localis� de quartier adopt� en 1991 pr�voit la construction d'une s�rie d'immeubles sur diverses parcelles, dont celles des deux pr�nomm�s.
En avril 2009, la soci�t� de promotion immobili�re Z.________ S�rl (ci-apr�s: la promotrice) est intervenue dans un projet en cours qui visait � valoriser les biens-fonds des deux fr�res, projet auquel participait notamment le bureau d'architectes R.________. Les 6 mai et 22 juin 2009, la promotrice a fait une offre proposant en substance la construction d'un immeuble de huit appartements pour les deux fr�res et le paiement de 3,6 millions de francs. A la m�me �poque, l'Office cantonal du logement a estim� la valeur totale des trois parcelles (faisant respectivement 744 m2, 752 m2 et 992 m2) � 4'310'000 fr.
Par courrier du 24 juin 2009, les deux fr�res ont donn� � la promotrice le mandat de d�poser une demande de permis de construire sur leurs biens-fonds.
Le 26 juin 2009, les m�mes parties ont sign� un accord intitul� "convention de partenariat", en vertu duquel les deux propri�taires mettent leurs parcelles � disposition de la promotrice pour la construction d'immeubles conform�ment au plan de quartier; en contrepartie, la promotrice s'engage � leur livrer un immeuble de 8 appartements d'une surface minimale de 120 m2 et un attique, � leur verser 3,6 millions de francs et � leur vendre trois autres attiques au prix de revient.
Le 27 juin 2009 a encore �t� sign�e une lettre d'engagement contenant notamment les clauses suivantes:
Nous sommes d'accord de collaborer avec votre soci�t� Z.________ S�rl pour le partenariat, au d�veloppement des projets, leur planification et leur coordination.
Nous sommes d'accord de signer une promesse de partenariat avec votre soci�t� Z.________ S�rl conditionn�e � l'obtention d'un permis de construire tout recours �chus.
Par notre signature dudit accord, nous vous autorisons � effectuer toutes les d�marches n�cessaires pour l'obtention du permis de construire (...).
2. Engagements de Z.________ S�rl
Dans le cadre du d�veloppement et de la mise en valeur des parcelles de MM. X.________, Z.________ S�rl s'engage � livrer un immeuble de minimum 8 (huit) appartements + attiques d'une surface minimum de 120 m2 par appartement fini cl�s en mains (...).
Tous les frais relatifs au pilotage et au d�p�t de la demande du permis de construire, y compris les honoraires d'ing�nieurs, d'architectes et de courtage seront pris enti�rement en charge sans aucune r�serve par Z.________ S�rl. Ceci m�me dans le cas de non obtention du permis de construire (...).
3. Validit�
Notre accord est limit� � une dur�e de 8 (huit) mois au plus tard pour d�poser un dossier de demande et autorisation de construire (sous r�serve d'un d�lai compl�mentaire pour justes motifs), pour que vous remplissiez tous les requis et les garanties n�cessaires � l'ouverture du chantier.
D�s que tous les requis du pr�sent document et de la convention en annexe seront r�unis par la soci�t� Z.________ S�rl, nous nous engageons � signer tout acte � la r�alisation des parcelles susmentionn�es, par devant notaire.
4. Responsabilit�
La soci�t� Z.________ S�rl se chargera du pilotage, de la r�alisation du projet, de la promotion, et de la vente, apr�s d�duction de nos surfaces qui nous sont r�serv�es (...)
D'un commun accord entre les parties, il est convenu que la validit� de la mise � disposition de nos parcelles et la signature chez le notaire est subordonn�e � l'acceptation de notre part du projet r�alis� par votre architecte et la disposition de nos appartements.
A.b.�Sans �tre n�cessaire � la r�alisation du projet, la parcelle voisine ...3 appartenant � une tierce personne permettait d'ajouter une all�e � l'un des immeubles projet�s. En juin 2009, la propri�taire a annonc� � la promotrice qu'elle acceptait d'entrer en mati�re pour la vente de son bien moyennant le versement d'un million de francs, plus un appartement dans l'immeuble � construire. La promotrice a affirm� que c'�tait possible.
Par ailleurs, le plan de quartier pr�voyait la construction d'un immeuble sur la parcelle ...4, immeuble qui devait empi�ter sur le fonds d'un des deux fr�res. Le fr�re concern� s'y est oppos�, de sorte que la construction a d� �tre arr�t�e aux limites de sa parcelle; le propri�taire voisin a renonc� � son droit � b�tir, qui devait �tre affect� � du logement social.
A.c.�Le 3 septembre 2009, la promotrice et le bureau d'architectes R.________ ont sign� un contrat SIA, qui avait pour objet la construction d'immeubles sur les parcelles des deux fr�res et sur la parcelle ...3. Les honoraires, fix�s d'apr�s un co�t de l'ouvrage estim� sommairement � 9'366'000 fr., �taient arr�t�s forfaitairement � 650'000 fr. hors taxes (HT). Les architectes devaient intervenir � tous les stades, de l'avant-projet jusqu'� la mise en service. Une r�mun�ration de 100'100 fr. HT �tait pr�vue pour la phase d'avant-projet, respectivement de 166'900 fr. HT pour la phase de projet. Un article 6 pr�cisait que les honoraires �taient factur�s au fur et � mesure de l'avancement des prestations, le premier acompte devant �tre vers� d�s r�ception de l'autorisation de construire.
Le 6 octobre 2009, le propri�taire du fonds ...4 a fait savoir � la promotrice qu'il �tait dispos� � lui vendre son solde de droit � b�tir une fois qu'elle aurait acquis les parcelles des deux fr�res. Le 16 novembre 2009, le bureau d'architectes a �tabli de nouveaux plans pr�voyant trois immeubles, dont un destin� aux deux fr�res. Ces plans int�graient la parcelle voisine ...3 ainsi que le solde de droit � b�tir �voqu� ci-dessus, de sorte que la surface de l'immeuble destin� aux deux fr�res s'�levait � 328,4 m2 pour deux appartements par �tage.
Ces plans ont �t� pr�sent�s aux deux fr�res le 16 d�cembre 2009 � l'occasion d'une r�union. La promotrice a �voqu� l'alternative suivante: soit l'on construisait des appartements plus grands que le minimum pr�vu dans la convention; soit l'on s'en tenait � des appartements de 120 m2, et des studios destin�s � des tiers �taient rajout�s. Les deux propri�taires ont r�pondu qu'ils voulaient un immeuble ind�pendant pour eux-m�mes et qu'avant de se d�cider, ils souhaitaient savoir quel �tait l'impact financier de surfaces d'appartement plus grandes. En se fondant sur ces plans, la promotrice a d�but� la pr�-commercialisation du projet et obtenu des conventions de pr�-r�servation.
A la fin 2009, la promotrice a inform� la propri�taire de la parcelle ...3 qu'il ne serait pas possible de lui verser un million de francs d�s lors que les prix �taient contr�l�s par l'Etat.
Le 11 janvier 2010, la promotrice et les deux fr�res se sont � nouveau rencontr�s. Ceux-ci ont pr�sent� des plans sommaires �tablis par une parente, plans qui pr�voyaient pour leur immeuble une surface de plancher r�duite � 220 m2 par plateau. Ils ont �mis la possibilit� de faire construire l'immeuble � leurs frais.
Par courrier du 12 janvier 2010, la promotrice a pris acte de la volont� des propri�taires de conserver un immeuble entier sur un plateau de 220 m2 au sol, avec 2 appartements par niveau. Elle se r�f�rait � la convention sign�e le 27 juin 2009 et aux diverses modifications effectu�es.
Dans leur r�ponse du 18 janvier 2010, les propri�taires ont relev� que lors des deux derni�res r�unions, la promotrice avait indiqu� ne pas pouvoir r�aliser la convention, l'un de ses associ�s g�rants �tant "all� trop loin" dans ses engagements. Les propri�taires s'�tonnaient de la r�f�rence � la convention du 27 juin 2009, compte tenu de sa caducit�; ils attendaient de la promotrice qu'elle leur fournisse une nouvelle proposition concr�te.
Le 22 janvier 2010, la promotrice a �tabli une note comportant divers calculs et mentionnant un "prix terrain" de 4'310'000 fr., un prix au m2 de 1'881 fr. 37 et une surface � b�tir de 3'827 m2.
Le 26 janvier 2010, la promotrice a �crit aux propri�taires en ces termes:
(...) Suite � notre entrevue de vendredi 22 janvier (...), nous avons pris note que vous souhaitez, dans le cadre de notre convention et de la modification de certains param�tres, attendre le 15 f�vrier 2010 pour le feu vert de l'avancement des plans. Ceci pour avoir un pr�-accord par rapport au financement du b�timent de 220 m2 au sol que vous souhaitez conserver. (...) ".
Le bureau d'architectes a �tabli de nouveaux plans dat�s du 19 f�vrier 2010. L'immeuble destin� aux deux fr�res y figure avec une surface au sol de 246 m2 pour deux appartements par �tage. Ces plans n'ont jamais �t� soumis aux deux int�ress�s, qui �taient partis en vacances. De retour � la mi-mars 2010, ceux-ci ont fait savoir qu'ils �tudiaient la possibilit� de r�aliser une grande partie du projet pour leur propre compte.
Dans un courrier du 22 mars 2010, la promotrice a demand� s'il fallait comprendre que les propri�taires entendaient d�sormais proc�der � une r�siliation m�me partielle du mandat. Elle a pr�cis� que dans une telle hypoth�se, elle r�clamerait la somme de 1'824'000 fr., dont 732'000 fr. pour les honoraires et la perte d'exploitation du bureau d'architectes. Apr�s de nombreux �changes de courriers, les parties se sont rencontr�es le 19 mai 2010; les propri�taires ont d�clar� qu'ils n'�taient pas convaincus par les explications sur la faisabilit� financi�re du projet convenu et qu'ils jugeaient impossible d'envisager une nouvelle collaboration.
Le 29 juin 2010, la promotrice a fait notifier � chacun des fr�res un commandement de payer portant sur la somme de 1'824'000 fr.
B.a.�Le 20 octobre 2010, la promotrice a d�pos� une demande devant le Tribunal de premi�re instance du canton de Gen�ve, tendant � faire condamner les deux propri�taires au paiement de 1'464'000 fr. plus int�r�ts et � faire prononcer la mainlev�e d�finitive des oppositions aux commandements de payer. La somme revendiqu�e devait notamment couvrir les honoraires du bureau d'architectes (732'000 fr.).
Le tribunal a rejet� l'action.
B.b.�Saisie d'un appel de la promotrice, la Chambre civile de la Cour de justice a rendu un arr�t du 30 novembre 2012, par lequel elle a annul� le jugement et condamn� les propri�taires, conjointement et solidairement, � payer � la promotrice la somme de 286'932 fr. 60 plus int�r�ts � titre d'honoraires d'architecte; la mainlev�e d�finitive des oppositions aux commandements de payer a �t� prononc�e � concurrence de ce montant.
- les conventions des 24, 26 et 27 juin 2009 contiennent notamment le mandat de d�velopper un projet immobilier sur les parcelles des deux fr�res, afin d'obtenir un permis de construire et de promouvoir celui-ci; ces accords incluent aussi la promesse des propri�taires de c�der leurs parcelles et, dans un rapport d'�change, des �l�ments relevant notamment du contrat d'entreprise. La promesse de c�der les biens-fonds est nulle, faute d'avoir �t� conclue en la forme authentique. Toutefois, le mandat de d�velopper un projet immobilier est ind�pendant de cette promesse, de sorte qu'il reste valable.
- Rien ne permet de retenir que la promotrice ait r�sili� elle-m�me le mandat, ou qu'il soit devenu caduc parce qu'elle ne parvenait pas � respecter ses engagements financiers ou � fournir des garanties financi�res. Ce sont des modifications au projet de base, pr�sent�es le 16 d�cembre 2009, qui ont entra�n� des discussions entre parties. Si les conventions pr�voient la n�cessaire approbation des plans par les propri�taires, elles ne leur conf�rent cependant pas le droit de r�silier en tout temps les relations contractuelles sans motif s�rieux. En d�clarant caduc le mandat, les propri�taires ont emp�ch� la promotrice de modifier les plans selon leurs souhaits et de d�poser une demande de permis de construire dans le d�lai imparti. La r�siliation est survenue en temps inopportun au sens de l'art. 404 al. 2 CO; les propri�taires doivent r�pondre du dommage subi par la promotrice.
- la promotrice s'est certes engag�e � assumer les frais de permis de construire. Cette clause ne s'applique toutefois pas en cas de r�siliation par l'autre partie sans motif s�rieux.
Devant le Tribunal f�d�ral, les propri�taires interjettent un recours en mati�re civile; ils requi�rent la r�forme de l'arr�t entrepris, en ce sens que la promotrice est d�bout�e de toutes ses conclusions.
La promotrice conclut au rejet du recours. L'autorit� pr�c�dente se r�f�re � son arr�t.
L'effet suspensif requis a �t� accord� par ordonnance du 21 f�vrier 2013.
Le recours peut �tre form� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office, � l'exception des droits fondamentaux (art. 106 LTF). Il est en principe li� par les faits retenus dans l'arr�t attaqu� (cf. art. 97 et 105 LTF), mais en appr�cie librement la port�e juridique, sans �tre li� par l'argumentation des parties, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente. Eu �gard, toutefois, � l'exigence de motivation qu'impose l'art. 42 al. 2 LTF sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le tribunal n'examine d'ordinaire que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1; 134 III 102 consid. 1.1; 133 II 249 consid. 1.4.1).
La Cour de justice a jug� que les parties s'�taient li�es par un contrat de mandat au sens des art. 394 ss CO, portant sur le d�veloppement d'un projet de construction immobilier, mandat dont la validit� n'�tait pas remise en cause par la nullit� entachant la promesse de c�der des terrains � titre on�reux. Les parties ne contestent pas cette analyse, sur laquelle il n'y a d�s lors pas � revenir.
3.1.�Les recourants se plaignent d'une interpr�tation erron�e de l'art. 2 de la "lettre d'engagement" du 27 juin 2009; selon leur lecture, cette clause exclurait en toute hypoth�se de leur imputer les frais li�s au permis de construire. La cour cantonale aurait m�connu la port�e de leurs conventions: l'intim�e se voyait accorder le droit exclusif d'�laborer un projet et d'obtenir une autorisation de construire, tandis que les propri�taires ne prenaient qu'un engagement futur de lui c�der leurs parcelles devant notaire et de lui attribuer un mandat de courtage exclusif pour la vente des futurs appartements. L'intim�e devait agir � compte d'auteur avec un droit d'exclusivit�, � ses risques et p�rils.
3.2.�La Cour de justice a interpr�t� l'art. 2 selon le principe de la confiance. Comme le rel�vent les recourants, le Tribunal f�d�ral revoit librement cette op�ration, qui ressortit au droit (ATF 136 III 186 consid. 3.2.1).
3.3.�Les frais engag�s pour l'ex�cution r�guli�re du mandat sont normalement � la charge du mandant (cf. art. 402 al. 1 CO) : le mandataire agit pour le compte du mandant et n'a pas � supporter les co�ts d'ex�cution ( WALTER FELLMANN, Berner Kommentar, 1992, n� 11 ad art. 402 CO). Il est toutefois possible de d�roger � cette r�glementation (arr�t 4C.17/2003 du 28 janvier 2004 consid. 3.3.1, in Praxis 2004 659).
3.4.�L'octroi d'un permis de construire devait permettre de valoriser les parcelles et promouvoir le projet immobilier des cocontractants, en vertu duquel les recourants devaient vendre leurs fonds � la promotrice au prix offert par celle-ci, tandis que celle-ci comptait commercialiser les appartements et r�aliser un b�n�fice. Les deux parties avaient donc un int�r�t au d�p�t de la demande de permis de construire. La logique commerciale veut toutefois que les frais engag�s dans la r�alisation d'un projet de construction soient en d�finitive support�s par les acqu�reurs finaux; or, le prix vers� par ces futurs acqu�reurs devait en l'occurrence revenir � l'intim�e.
L'analyse de la Cour de justice, qui �tablit pr�cis�ment un lien entre la prise en charge des frais et la possibilit� de report sur l'acqu�reur final, est fond�e sur un raisonnement �conomique; elle ne pr�te pas le flanc � la critique. L'expression "sans aucune r�serve" peut certes rev�tir une certaine ambigu�t�, mais elle doit �tre prise dans le contexte d'un accord global contenant une promesse de vente, qui entra�ne en principe des cons�quences juridiques pour le promettant qui ne s'ex�cute pas. En l'occurrence, la promesse se r�v�le nulle, ce qui ne modifie en rien le raisonnement, au contraire: sachant qu'elle �tait priv�e de toute garantie quant � l'acquisition des parcelles, la promotrice ne se serait certainement pas engag�e � supporter les frais sans r�serve, alors que les recourants pouvaient renoncer � vendre leurs parcelles sans �tre sanctionn�s, tout en retirant les b�n�fices du permis de construire.
Quand bien m�me les recourants avaient obtenu par le pass� que certaines �tudes de projet soient faites � titre gracieux, ils pouvaient r�aliser, sans �tre sp�cialistes de l'immobilier, que le d�p�t d'un permis de construire occasionne des frais d'une autre dimension que des plans sommaires ou projets d'�tude. Pour le surplus, il ne ressort pas des d�cisions attaqu�es que les recourants �taient dans l'impossibilit� d'assumer les frais concernant la demande de permis de construire, ni que l'intim�e en aurait eu connaissance.
En bref, la clause litigieuse ne signifiait pas que l'intim�e prenait l'engagement absolu de supporter les frais de permis de construire; en particulier, on ne pouvait de bonne foi en d�duire qu'elle s'appliquait si les propri�taires venaient � rompre les relations contractuelles sans motif s�rieux.
4.1.�Les recourants soul�vent un grief de fait quant au motif de r�siliation du contrat. Ils reprochent � la Cour de justice d'avoir vers� dans l'arbitraire en refusant de retenir que la promotrice avait r�sili� le mandat - ou provoqu� sa caducit� - parce qu'elle �tait incapable de respecter ses engagements financiers. Une telle conclusion aurait d� s'imposer compte tenu notamment de l'encha�nement des �v�nements entre le 16 d�cembre 2009 et le 26 janvier 2010.
4.2.�La cour cantonale s'est interrog�e sur la volont� des parties, en relevant que la derni�re convention du 27 juin 2009 ne reprenait pas l'engagement de la promotrice de verser 3,6 millions de francs. L'on observe toutefois que dans sa demande en justice, la promotrice a all�gu� que le prix � verser, bien que non mentionn� dans l'accord du 27 juin 2009, restait de 3,6 millions de francs (all. 33). Les propri�taires ont pour leur part expliqu� que cet �l�ment avait �t� pass� sous silence pour des raisons de confidentialit�. La question ne para�t donc pas litigieuse. Elle n'a du reste �t� �voqu�e que comme argument superf�tatoire.
4.3.�Il est constant qu'� la "fin 2009", la promotrice a inform� la propri�taire de la parcelle ...3 qu'elle ne pourrait lui offrir la somme d'un million de francs, au motif que les prix �taient contr�l�s par l'Etat. Par ailleurs, la promotrice a pris envers les recourants un engagement nettement sup�rieur � l'offre d'une autre soci�t�, qui leur avait propos� 7-8 appartements et 1,4 millions de francs (arr�t, p. 4 s.). Le 18 janvier 2010, les recourants ont indiqu� que la convention du 27 juin 2009 �tait caduque puisque lors des deux pr�c�dentes r�unions, la promotrice avait annonc� ne pas avoir les moyens de tenir ses engagements financiers. La promotrice n'a pas formellement contest� ce fait, ni l'analyse juridique en d�coulant, continuant pour sa part � se r�f�rer � ladite convention et � ses modifications.
Ces �l�ments sont certes de nature � accr�diter la th�se selon laquelle l'intim�e a fait aux recourants une offre exag�r�e qu'elle n'�tait pas capable d'assurer. Toutefois, d'autres aspects doivent �tre pris en compte.
L'un des recourants s'est oppos� � ce que l'immeuble pr�vu sur un fonds contigu empi�te sur son propre terrain; le voisin a d� renoncer � son droit � b�tir (316 m2) et a accept� le 6 octobre 2009 de le c�der pour un certain montant au profit des parcelles des deux fr�res (arr�t, p. 3 et p. 8 s.). La cour cantonale retient ensuite que le 16 novembre 2009, des plans ont �t� �tablis, en int�grant la parcelle ...3 et ce solde de droit � b�tir, "de sorte que la surface au sol de l'immeuble destin� aux fr�res X.________ s'�lev[ait] � 328,4 m2 pour deux appartements par �tage". En utilisant une locution � nuance cons�cutive, la cour �tablit un lien entre le solde de droit � b�tir et l'augmentation de surface des appartements, m�me si elle pr�cise par ailleurs que ce droit devait �tre affect� � du logement social.
Les recourants, � qui les plans ont �t� propos�s le 16 d�cembre 2009, ont refus� l'adjonction de studios destin�s � des tiers, qui aurait permis de revenir � une surface de 240 m2; ils ont par ailleurs demand� � conna�tre l'impact financier d'une augmentation de surface des appartements.
La promotrice a r�sum� en ces termes la situation dans un courrier dat� du m�me jour:
"Suite � notre entrevue de ce jour pour la pr�sentation du projet de vos appartements, il en ressort qu'ils sont plus grands que pr�vu.
Nous devons recevoir de votre part un fax concernant le prix des droits � b�tir.
Nous avons �voqu� un nouveau rendez-vous le mardi 22 d�cembre prochain pour rediscuter du prix et des prestations de vos appartements. (...) "
L'on peut inf�rer de ce qui pr�c�de que la proposition d'une surface d'appartement nettement plus grande que les 120 m2 envisag�s �tait de nature � augmenter la valeur de l'immeuble � construire, qui constituait l'une des contreparties au prix de vente; cette modification pouvait potentiellement entra�ner une diminution du montant en esp�ces offert comme solde du prix de vente. Les recourants n'ont pas exig� le maintien du prix de 3,6 millions de fr., mais ont demand� � conna�tre l'impact financier entra�n� par l'augmentation de surface.
La promotrice a ensuite �tabli une note comportant "diff�rents calculs" et mentionnant un "prix terrain" de 4'310'000 fr., un prix au m2 de 1'881 fr. 37 et une surface � b�tir de 3'827 m2. Comme le soulignent les recourants, cette note indiquait pour l'immeuble destin� aux recourants une valeur de 1'903'572 fr. avec une surface de 1'012 m2. Ces �l�ments ne suffisent toutefois pas � conclure que la promotrice aurait fait une nouvelle offre "bien moins importante que l'offre initiale", alors qu'on ignore par ailleurs la mani�re dont avait �t� calcul�e l'offre d'un immeuble de 8 appartements plus 3,6 millions de francs. De m�me, il importe peu qu'un t�moin appartenant au bureau d'architectes ait situ� "de m�moire" en novembre ou d�cembre 2009 le moment auquel il avait appris par la promotrice que le projet ne serait pas d�pos� aupr�s des autorit�s comp�tentes; cette d�claration est en effet infirm�e par le fait que des plans ont encore �t� �tablis en f�vrier 2010.
En d�finitive, il est d�licat d'�tablir la cause de la rupture des relations contractuelles, alors qu'il subsiste des zones d'ombre. Toutefois, l'augmentation de la surface des appartements a manifestement entra�n� des discussions entre les parties, et il n'est pas arbitraire d'�tablir un lien entre ces discussions et la cession du droit � b�tir. Dans ce contexte, il n'�tait pas insoutenable d'�carter la th�se selon laquelle l'intim�e aurait d�clar� ne pas pouvoir tenir ses engagements, � l'instar de ce qu'elle avait fait pour la propri�taire voisine. L'arbitraire doit �tre manifeste, "sauter aux yeux". Il ne r�sulte pas du seul fait qu'une autre solution e�t �t� possible, voire m�me pr�f�rable (ATF 138 III 378 consid. 6.1). Au vu de ce qui pr�c�de, la cour cantonale pouvait s'�pargner d'examiner si l'art. 3 de la lettre d'engagement contenait l'obligation pour l'intim�e de fournir des garanties financi�res.
5.1.�La cour cantonale a jug� que les recourants �taient � l'origine de la r�siliation du mandat et qu'ils avaient agi en temps inopportun au sens de l'art. 404 al. 2 CO, d�s lors qu'ils emp�chaient l'intim�e de poursuivre le d�veloppement du projet et de reporter ses frais sur le prix de vente des appartements pr�vus. En cons�quence, les recourants devaient indemniser l'intim�e pour le pr�judice caus�.
Sous r�serve du moyen de fait qui vient d'�tre rejet� (supra, consid. 4), les recourants ne contestent pas en soi cette analyse juridique et l'applicabilit� de l'art. 404 CO; ils �mettent en revanche une s�rie de griefs ayant trait � l'existence du dommage et au montant retenu.
5.2.�Selon l'art. 404 al. 2 CO, celle des parties qui r�voque ou r�pudie le mandat en temps inopportun doit indemniser l'autre du dommage qu'elle lui cause. Le pr�judice est li� au fait que la r�siliation, qui peut en soi se produire en tout temps, intervient � un moment inopportun. L'obligation d'indemniser porte sur les frais d�sormais inutilement engag�s en vue de l'ex�cution du mandat concern� ou sur les gains auxquels le mandataire a renonc� en vue de se consacrer � ce m�me mandat (cf. ATF 109 II 462 consid. 4d; 106 II 157 consid. 2c; FELLMANN, op. cit., n� 72 s. ad art. 404 CO).
5.3.1.�Les recourants d�noncent une violation des art. 404 al. 2 CO et 8 CC, qui r�siderait dans le fait que l'intim�e n'a pas �tabli avoir subi un dommage. La cour cantonale aurait d� rejeter les pr�tentions li�es aux honoraires d'architecte de la m�me mani�re qu'elle a �cart� celles concernant les honoraires d'ing�nieur: au regard des accords que l'intim�e semble avoir pass�s avec d'autres partenaires tels que le bureau d'ing�nieurs, l'on pourrait tout au plus retenir qu'elle a promis une indemnit� � son mandataire en cas de gain du proc�s.
5.3.2.�L'arr�t attaqu� retient qu'un bureau d'ing�nieurs a �tabli en date du 23 ao�t 2010 une facture de 5'000 fr. pour divers travaux li�s au projet immobilier. Entendu comme t�moin, l'associ� g�rant du bureau a confirm� avoir effectu� les prestations factur�es, que les recourants ne contestent pas; toutefois, il a pr�cis� qu'il n'entendait pas r�clamer le montant d� si la promotrice n'obtenait pas gain de cause. La cour cantonale a refus� l'indemnisation de ce poste de dommage en reprochant � l'intim�e de n'avoir pas d�montr� qu'elle avait subi ou subirait un dommage en relation avec cette facture d'honoraires (arr�t, p. 26).
l'intim�e a tout d'abord all�gu� avoir "engag� des frais" par 732'000 fr., en renvoyant au contrat SIA. Apr�s les enqu�tes, elle a modifi� son all�gation, en ce sens qu'elle "doit" au bureau la somme de 324'932 fr.
"Lors de son audition, S.________ du bureau R.________ a indiqu� sous serment que le montant des honoraires dus par l'appelante [la promotrice, r�d.] � son bureau s'�levait, pour son activit� effective relative au projet des intim�s, � 266'666 fr. HT, soit � un montant de 324'932 fr. TTC et que ce montant �tait exigible depuis fin 2009.
S.________ a en outre confirm� avoir effectu� 24 % du travail, correspondant aux phases de l'avant-projet et du projet. Les intim�s [les deux propri�taires, r�d.] ne contestent pas que ces prestations aient �t� effectu�es par R.________. En outre, l'appelante a produit diff�rents plans dont il n'est pas davantage contest� qu'ils ont �t� �tablis par R.________."
La cour a encore observ� que le montant articul� par le t�moin correspondait aux estimations retenues dans le contrat SIA pour les phases d'avant-projet (100'100 fr.) et de projet (166'900 fr.). L'art. 6 du contrat pr�cisait certes que le premier acompte devait �tre vers� d�s r�ception de l'autorisation de construire; cela ne signifiait pas pour autant que le bureau renon�ait � tout honoraire jusqu'� la d�livrance du permis.
L'autorit� pr�c�dente a conclu qu'en l'absence de facture et compte tenu des d�clarations du t�moin, le montant des honoraires dus au bureau par l'intim�e s'�l�ve � 266'666 fr. HT plus 7,6 % de TVA, soit 286'932 fr. 60 (arr�t, p. 25).
5.3.3.�D'apr�s le Registre du commerce, le t�moin entendu est l'administrateur pr�sident du bureau R.________, constitu� en soci�t� anonyme; le t�moin est dot� de la signature individuelle.
La cour d'appel consid�re que ce t�moin et le contrat d'architecte vers� au dossier prouvent � la fois l'existence d'une cr�ance d'honoraires contre l'intim�e et le montant de ladite cr�ance. Elle ne fournit toutefois pas d'explication quant au fait que le bureau d'architectes n'a �mis aucune facture, ni exig� � aucun moment de l'intim�e qu'elle paie ses honoraires. L'on rel�ve � cet �gard que le t�moin a admis ne pas avoir formellement fait de facture pour le montant de 266'666 fr., en ajoutant que l'associ� g�rant de la promotrice lui avait confirm� "qu'ils �taient dus" (proc�s-verbal d'enqu�tes du 23 mai 2011, p. 8). Les recourants posent � juste titre la question de savoir si, � l'instar du bureau d'ing�nieurs, le bureau d'architectes entend en fait percevoir des honoraires uniquement dans l'hypoth�se o� ceux-ci sont �conomiquement assum�s par les recourants, ce qui revient � dire que le bureau ne veut pas imposer des frais � l'intim�e; dans cette perspective, l'on peut aussi s'interroger sur la raison d'�tre de l'art. 6 du contrat SIA selon lequel le premier acompte ne devait �tre per�u qu'apr�s l'obtention du permis de construire. Ces �l�ments importent, l'enjeu �tant de savoir si le patrimoine de la promotrice est grev� avec certitude d'une obligation de r�mun�ration contraignante en faveur du bureau d'architectes.
La cause doit d�s lors �tre retourn�e � la cour cantonale pour qu'elle �claircisse cette question.
5.4.�D'autres griefs sont encore dirig�s contre le montant du dommage. Il convient de les passer en revue, dans l'hypoth�se o� la Cour de justice retiendrait une obligation contraignante.
5.4.1.�Dans une argumentation parfois difficile � appr�hender, les recourants reprochent � la cour cantonale d'avoir allou� de pleins honoraires pour les phases d'avant-projet et de projet, tout en constatant dans la m�me d�cision que les plans n'�taient pas d�finitifs et que le projet n'avait pas abouti. La cour aurait n�glig� les d�clarations du t�moin S.________, qui aurait appris par l'intim�e en novembre ou d�cembre 2009 d�j� que la demande de permis de construire ne serait pas d�pos�e. Or, � ce moment-l�, les plans n'�taient pas d�finitifs, de sorte que le projet n'�tait de toute fa�on pas en �tat d'�tre d�pos�. L'intim�e aurait alors d� ordonner au bureau d'architectes de cesser toute activit�. Elle aurait aggrav� son pr�tendu dommage en laissant �tablir le nouveau jeu de plans dat�s du 19 f�vrier 2010. Au passage, les recourants soulignent que le bureau d'architectes "est �galement cr�ancier de l'intim�e sur d'autres projets en cours".
Avec cette derni�re remarque, les recourants ne font pas clairement comprendre s'ils mettent en cause la cr�dibilit� du t�moin. Quoi qu'il en soit, il faut constater qu'au d�but de son audition, S.________ a r�v�l� qu'il �tait mandat� par l'intim�e dans le cadre d'une autre op�ration (proc�s-verbal pr�cit�, p. 5). La cour cantonale a n�anmoins retenu ses d�clarations en soulignant que le t�moin d�posait sous serment. L'on ne discerne pas d'arbitraire dans cette appr�ciation.
Les constatations de la cour cantonale sur le caract�re inachev� du projet sont li�es aux pr�tentions d'honoraires aff�rentes � la promotion du projet immobilier, que l'intim�e a entreprise entre septembre 2009 et mars 2010, sur la base des plans dat�s du 16 novembre 2009. L'on ne peut en tirer des d�ductions d�cisives pour la question de savoir si, au moment - ult�rieur - de la r�siliation du mandat par les recourants, les prestations li�es � la phase de projet �taient ou non enti�rement ex�cut�es.
Le t�moin S.________ a d�clar� que "de m�moire, c'est en novembre ou d�cembre 2009 que M. T.________ [associ� g�rant de l'intim�e] m'a dit qu'on ne d�poserait pas le projet au d�partement". Il a aussi affirm� avoir ignor� que les deux fr�res n'avaient pas valid� les plans de leur immeuble � fin 2009 (proc�s-verbal pr�cit�, p. 8). L'on ne saurait pour autant d�duire de ces d�clarations que la rupture des relations contractuelles entre les recourants et l'intim�e se situerait � fin 2009; ce point est manifestement contredit par la chronologie des faits retenus par la cour d'appel, contre lesquels aucun grief n'est dirig�.
Quoi qu'il en soit, apr�s avoir essuy� le refus des recourants et avoir pris note de leur volont� concernant la surface de l'immeuble, l'intim�e a relev� dans un courrier du 26 janvier 2010 que les recourants souhaitaient attendre le 15 f�vrier 2010 "pour le feu vert de l'avancement des plans" afin d'avoir "un pr�accord par rapport au financement du b�timent de 220 m2 au sol". Interpr�t� objectivement et en l'absence d'autres �l�ments que la cour cantonale viendrait � signaler, un tel courrier signifie que les recourants doivent indiquer dans un d�lai �ch�ant le 15 f�vrier 2010 si l'�tablissement de nouveaux plans est n�cessaire; � d�faut de r�action de la part des recourants, l'intim�e ne pouvait faire �tablir de nouveaux plans aux frais des recourants. Les parties avaient certes convenu que le mandat expirait si la demande de permis de construire n'�tait pas d�pos�e le 27 f�vrier 2010; toutefois, ce d�lai pouvait �tre prolong� pour de justes motifs.
Il faut d�s lors admettre que les recourants, dans l'hypoth�se o� l'intim�e aurait une obligation contraignante de payer des honoraires envers le bureau d'architectes, ne sauraient d�dommager celle-ci des co�ts li�s � l'�tablissement de ces nouveaux plans. Cas �ch�ant, il appartiendra � la Cour de justice de d�terminer quelle incidence cet �l�ment rev�t sur le montant de 266'666 fr. HT retenu pour une pleine ex�cution des phases d'avant-projet et de projet.
5.4.2.�Les recourants reprochent encore � la cour cantonale d'avoir occult� des d�clarations du t�moin S.________ qui seraient propres � r�duire leur �ventuelle dette.
Le t�moin pr�nomm� a effectivement apport� la pr�cision suivante: "Sur mon contrat SIA (...) est incluse la parcelle ... [recte: ...3] appartenant � Mme U.________. J'avais �t� d'accord, � la demande de M. T.________ [associ� g�rant de la promotrice], d'inclure cette parcelle dans mes travaux m�me si M. T.________ m'avait indiqu� ne pas avoir encore d'accord sign� avec cette dame concernant le rachat de sa parcelle (...)." Ceci dit, l'arr�t attaqu� pr�cise d�j� que le contrat SIA sign� le 3 septembre 2009 concernait le projet � b�tir "sur les parcelles nos ..., ..., ... [soit les 3 parcelles des recourants, r�d.] et ...3". Il n'y a d�s lors pas de lacune dans l'�tat de fait. Quoi qu'il en soit, se pose la question de savoir si le montant des honoraires arr�t� dans le contrat et confirm� par le t�moin r�mun�re aussi le travail de plans effectu� pour cette parcelle ...3, travail dont il faut admettre que l'�ventuel co�t ne saurait �tre support� par les recourants. Il appartiendra � la cour cantonale d'�claircir cette question.
5.5.�En bref, l'arr�t attaqu� doit �tre annul� et la cause renvoy�e � la cour cantonale afin qu'elle r�ponde aux interrogations pos�es ci-dessus. Le grief dirig� contre la r�partition des frais et d�pens de la proc�dure cantonale se trouve priv� d'objet.
Les frais de la pr�sente proc�dure sont mis � la charge des recourants par trois cinqui�mes et � celle de l'intim�e par deux cinqui�mes. Les d�pens sont partiellement compens�s (art. 66 al. 1 et 4; art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Le recours est partiellement admis, l'arr�t attaqu� est annul� et la cause est renvoy�e � l'autorit� pr�c�dente pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
Les frais judiciaires, arr�t�s � 6'000 fr., sont mis � la charge des recourants, solidairement entre eux, par 3'600 fr., et � celle de l'intim�e par 2'400 fr.
Les recourants sont condamn�s solidairement � verser � l'intim�e une indemnit� de 1'400 fr. � titre de d�pens r�duits.