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Timestamp: 2019-09-22 20:50:54+00:00
Document Index: 194271062

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Le démembrement, c’est bien. Mais une erreur d’évaluation peut coûter très cher…
C’est la leçon que l’on peut tirer d’un arrêt fondamental de la Cour administrative d’appel de Nantes du 31 mai 2018 (req. n° 16NT04182). Certes, il ne s’agit pas d’une décision du Conseil d’Etat, mais les principes sur lesquels elle repose ne devraient pas être désavoués par la Haute Assemblée si elle était saisie du litige.
Voici le schéma soumis à la Cour.
M. et Mme B…, concepteurs du schéma, avaient créé, plus de quinze ans avant, une s.c.i. dont ils détenaient la moitié de parts. Leur fils, propriétaire de l’autre moitié de celles-ci, était lui-même le représentant légal d’une SAS jusqu’alors locataire des locaux propriété de la s.c.i. La décision fut alors prise, par la s.c.i., de procéder à la cession de l’usufruit des locaux considérés.
L’administration vit dans ce schéma la manifestation d’un abus de droit. Il ne s’agissait pas, pour elle, de faire valoir la fictivité de l’un quelconque des actes juridiques composant le montage. Elle estimait simplement être en présence d’une fraude à la loi. Les auteurs auraient somme toute utilisé les textes à l’encontre des intentions de leurs auteurs dans le seul but d’éluder l’impôt. Mais, au fait, de quels textes s’agissait-il ?
En vérité, la cession du droit d’usufruit était intervenue au-delà d’un délai de quinze ans de détention du bien, ce qui, à l’époque des faits, permettait de faire bénéficier la plus-value de cession de l’exonération de l’article 150 VC du C.G.I. du fait de l’application de l’abattement de 10 % par an au-delà de la cinquième année. Et les dispositions de l’article 13-5° du C.G.I. autorisant la soumission du prix de cession à l’impôt sur le revenu n’étaient pas encore “dans les tuyaux”. Heureuse époque en vérité ! L’administration estimait, elle, qu’en procédant à cette cession, les auteurs du schéma poursuivaient un but exclusivement fiscal en percevant en franchise d’impôt ce qui normalement aurait constitué des revenus fonciers en l’absence de cession. Elle requalifiait au fond la plus-value en revenus fonciers imposables au nom des associés.
Avec les dispositions de l’article 13-5° précité, l’affaire serait aujourd’hui évidemment entendue sans la moindre discussion. On observe cependant que l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Nantes, s’il est précurseur au plan de l’analyse de la nature juridique de la cession, ne l’est pas totalement si l’on s’intéresse aux avis du Comité de l’abus de droit fiscal. En effet, dans deux avis formulés dans sa séance du 14 février 2013 (aff. n° 2012-53 et 2013-16), le comité avait déjà mis fin à ce que l’on peut qualifier de fantasme administratif. La cession d’un usufruit temporaire est révélatrice de la cession d’un droit immobilier, point. Le comité était très clair en énonçant :
“le Comité relève que la cession d’usufruit temporaire a produit des effets économiques et juridiques distincts de la signature ou la poursuite d’un contrat de bail. En effet, il constate que la SCI K a reçu immédiatement un prix de cession ferme et définitif, et non des loyers échelonnés sur une période de 15 ans”
La cour de Nantes reprend à son compte cette approche en des termes quasiment identiques en considérant que :
“cette cession a produit des effets économiques et juridiques distincts de la signature ou la poursuite d’un contrat de bail dès lors que la SCI a reçu immédiatement un prix de cession ferme et définitif, et non des loyers échelonnés sur une période de quinze ans“
L’administration fut par conséquent renvoyée à ses foyers, l’abus de droit ne pouvant en aucun cas prospérer. Dans ces conditions, pour tous les montages intervenus avant l’entrée en vigueur des dispositions de l’article 13-5° du C.G.I., soit avant le 14 novembre 2012, vous disposez d’arguments sérieux pour vous opposer aux prétentions administratives. En effet, même si elle se pourvoyait en cassation devant le Conseil d’Etat pour contester l’arrêt de Nantes, il y a très fort à parier que la décision serait confirmée par la Haute Assemblée, tant il est vrai que l’on est en présence de la simple cession d’un droit immobilier et non de la perception, en une fois, de revenus fonciers futurs.
Cependant, dans cette affaire, l’administration ne manqua pas de ressources. Pour la première fois, elle eut en effet l’idée de contester l’évaluation du prix de cession de l’usufruit. De très longue date on professe au sein de l’AUREP que le calcul doit reposer sur des données fiables. Le recours à un expert agréé pour évaluer la valeur de la pleine propriété au jour du démembrement apparaît en l’occurrence incontournable, tout comme l’est la nécessité de conserver les donnés retenues pour les besoins du calcul et les tableurs d’évaluation en les annexant à l’acte authentique établi à l’occasion de la cession du droit démembré.
Pourquoi tout cela ? On a personnellement trop entendu : “de toutes façons l’administration est incapable de procéder à une évaluation économique“. Les opérateurs n’ont eu de cesse que de vilipender la supposée incompétence de l’administration qui restait, il faut le dire, figée sur le barème fiscal de l’article 669 du C.G.I. Autrement dit, c’était le règne du calcul de “l’usufruit pour les nuls”. On lui a si bien expliqué que la seule évaluation qui vaille, c’était l’évaluation économique chère au Doyen Aulagnier, qu’elle s’est prise au jeu. Au risque de faire rire, ce qui est arrivé, on a toujours exposé, qu’un jour, l’administration disposerait de tous les outils informatiques nécessaires aux besoins du calcul d’un droit démembré. Vous pensez bien que, pour les ingénieurs informatiques de Bercy, concevoir un tableur de calcul d’un usufruit s’apparente plus à un jeu d’enfant qu’à la recherche de la formule guidant à l’arche d’alliance. Maintenant, elle sait faire, comme le démontre parfaitement l’arrêt de la cour de Nantes. Il ne manquerait plus qu’on lui reproche aujourd’hui de s’être mise au goût du jour.
Qu’est-il donc advenu dans cette affaire ? Déboutée par la cour sur le fondement de l’abus de droit, l’administration fit valoir une substitution de base légale, l’instrument juridique qui lui permet, à tout moment de la procédure, de faire valoir à l’appui des rectifications qu’elle invoque, un fondement juridique distinct de celui initialement notifié au contribuable pour peu que ce dernier ne soit privé d’aucune des garanties procédurales. Et c’était le cas en l’espèce. On espère que le conseil de M. et Mme B… dans cette affaire est bien assuré parce que la facture est lourde pour le cédant de l’usufruit, par la faute d’une application irraisonnée de la méthode fiscale.
On sait bien que le chef d’entreprise qui entend céder un usufruit à son entreprise peut être tenté d’en surévaluer la valeur pour en tirer un prix maximum. C’est humain, certes, mais peu conforme aux principes. En effet, lorsqu’une entreprise acquiert un bien auprès de son dirigeant ou d’une société qu’il contrôle, deux dangers le guettent, l’un juridique, l’autre fiscal. Le premier a pour nom abus de biens sociaux. Une société doit gérer son actif au mieux de ses propres intérêts. Et il ne faut surtout pas les confondre avec ceux du dirigeant. En surévaluant l’usufruit, le dirigeant commet ni plus ni moins qu’un délit, avec les conséquences que cela peut comporter en termes de sanctions pénales.
Le second danger, d’ordre fiscal cette fois, porte le nom d’acte anormal de gestion. Le principe est de même nature que celui gouvernant l’abus de biens sociaux. Autrement dit, lorsque la société acquiert un usufruit pour un prix surévalué, elle commet un acte anormal de gestion. Elle ne gère pas ses actifs dans son propre intérêt. Mais alors que l’abus de biens sociaux suppose un dépôt de plainte devant le procureur de la République, la mise en œuvre de l’acte anormal de gestion est beaucoup plus simple. Un simple contrôle fiscal pourra le mettre en évidence et les conséquences financières sont pour le moins redoutables. Qu’on en juge !
Nombreux ne s’en inquiètent pas trop, pensant que la rectification administrative ne portera au fond que sur une réintégration d’un amortissement excédentaire, celui-ci correspondant à la fraction surévaluée de l’usufruit, voire de frais financiers liée à la part de l’emprunt correspondante.
Quelle erreur ! C’est en effet méconnaître un arrêt extrêmement dangereux rendu le 28 février 2001 aux conclusions de Gilles Bachelier, alors commissaire du Gouvernement et à l’origine de cette avancée jurisprudentielle.
Il proposa avec succès au Conseil d’Etat de considérer que l’acquisition d’un bien ou d’un droit auprès du dirigeant pour un prix surévalué était synonyme de l’existence d’une libéralité consentie par la société à ce dernier. La conséquence est simple : la partie surévaluée constitue un revenu distribué sur le fondement de l’article 111-c du C.G.I. La facture est élevée : la somme est tout simplement ajoutée aux revenus du dirigeant, sans abattement aucun, pour être ensuite soumise au barème progressif de l’impôt et aux prélèvements sociaux.
Dans l’affaire qui nous occupe, excusez du peu : les associés de la s.c.i. furent considérés comme imposables à raison d’une somme globale de 503 113 € à répartir entre les deux associés. Les plaignants, M. et Mme B, furent de la sorte attributaires chacun d’un revenu distribué d’un montant de 251 556 €.
Comment l’administration s’y est-elle prise pour arriver à cette rectification ?
Alors que l’usufruit avait été estimé à 1 300 000 € par la S.C.I. cédante (selon application du barème de l’article 669-II du C.G.I., « à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction »), le ministre s’est fondé sur la méthode dite des “cash flow actualisés” pour évaluer l’usufruit temporaire. Et elle aboutit dans un premier temps, à une valeur de 796 887 euros.
On remarque que l’administration avait, dans cette affaire, retenu le montant des loyers futurs, mais nets d’impôt avec un taux d’actualisation de 8 % intégrant un taux sans risque et une prime de risque. Puis à l’instigation des requérants, elle a dû revenir sur ce calcul pour prendre en compte l’indexation du loyer sur l’indice du coût de la construction telle que prévue par l’avenant au bail et que l’expert avait évaluée, sans que cela ne soit contesté, à 1,5 % par an sur l’ensemble de la période. De la sorte, elle démontra que l’usufruit avait, cette fois, une valeur de 867 799 € au lieu de 1 300 000 €.
Que peut-on penser de cette décision ?
Le principe du recours à l’acte anormal de gestion ne saurait être contesté. L’arrêt Thérond précité est une décision de section. Autrement dit, il a été adopté par la Section contentieux du Conseil d’Etat, d’où son caractère particulièrement solennel. C’est important parce que l’on voit mal, dans ces conditions, un tribunal administratif ou une Cour administrative d’appel s’en affranchir. On a longtemps insisté sur ce danger dans notre ouvrage (Gestion fiscale de patrimoine. GRF, éd. 2018). La vigilance s’impose donc sérieusement. Sur le principe, la rectification administrative est imparable, mais évidemment encore faut-il que les données retenues par l’administration soient fiables.
C’est à cet endroit que la décision présente un intérêt majeur. En effet, si l’on se penche précisément sur la méthode retenue par l’administration, on aperçoit un petit rayon de soleil. On voit ainsi qu’elle retient la valeur locative nette des impôts qui seraient potentiellement dus tout au long de la période couverte par l’usufruit. Et pour évaluer ces impositions futures, elle retient un taux moyen d’imposition de 30 %.
Bien entendu, cette diminution de valeur a nécessairement une influence très importante sur la valorisation de l’usufruit. Elle en diminue considérablement la valeur et augmente donc en conséquence le montant des revenus distribués par rapport à la valeur initialement retenue par les initiateurs de la cession.
Cette façon de procéder ne peut échapper à la critique. Cela procède, me semble-t-il, d’une confusion entre la valeur objective du droit d’usufruit et sa valeur subjective, celle que l’on accepte de verser en contrepartie d’un rendement après impôt.
Dès 1994, Jean Aulagnier insistait sur ce point en écrivant, à juste titre évidemment, dans son ouvrage de référence (Usufruit et nue-propriété dans la gestion de patrimoine. Ed. Maxima, p. 77), que les revenus nets des charges usufructuaires ne sauraient être “des revenus nets d’impôts“. Il faisait valoir que la situation de l’usufruitier est certes connue au jour du démembrement, mais qu’elle peut ensuite évoluer, d’une part, et que, d’autre part, le prix en pleine propriété d’un bien n’a jamais été tributaire de la situation fiscale de l’acquéreur.
Et il terminait en disant : “Actualiser les revenus nets après impôt réduit la valeur de l’usufruit. En contrepartie la valeur de la nue-propriété est accrue ce qui revient en fait à transférer la charge fiscale de l’usufruitier au nu-propriétaire, charge variable selon la situation de l’usufruitier. Une telle conception nous parait inacceptable”
Dans cette affaire, le procédé administratif a ainsi permis de diminuer le rendement du bien de l’impôt à acquitter dans le futur sur toute la durée de l’usufruit, sans avoir la moindre certitude quant au taux de celui-ci. Retenir un taux moyen sur une période de quinze ans n’a aucun sens. Et, de toutes façons, l’imposition futurs des revenus doit rester étrangère au calcul de l’usufruit. On pourrait penser que l’administration a simplement voulu maximiser la rentrée fiscale liée à l’imposition des revenus distribués, mais je ne suis personnellement pas persuadé qu’elle soit allée jusque-là dans l’analyse théorique.
Pour autant, il y a là une piste à explorer pour les plaignants. Un recours devant le Conseil d’Etat pourrait, me semble-t-il, s’appuyer sur cette approche théorique. Ce serait pour le contribuable le moyen de proposer un calcul plus pertinent que celui exposé par l’administration. Celui-ci reposerait, on l’a compris, sur le rendement locatif objectif du bien, sans égard à un quelconque impôt susceptible, ou non, de frapper les loyers supposés pendant la période couverte par l’usufruit. La seule valeur qui vaille, c’est la valeur objective du droit.
Au terme de cette démarche, l’acte anormal de gestion n’en disparaîtrait pas forcément totalement, pas plus que les revenus distribués. Mais la facture serait à l’évidence moins lourde, ce serait déjà ça !
Attention conseillers de tous poils, vous êtes responsables devant vos clients d’une surévaluation d’un usufruit. On va me dire : mais aujourd’hui ce n’est plus le problème. Avec les dispositions de l’article 13-5° du C.G.I. permettant de soumettre à l’impôt sur le revenu le prix de cession d”un usufruit, cette stratégie n’est plus d’actualité.
Faux ! Votre client peut en effet acquérir un bien en démembrement auprès d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés. L’article 13-5° ne peut alors trouver à s’appliquer. Et lors de l’évaluation, le chef d’entreprise peut tout-à-fait être tenté de surévaluer l’usufruit pour acquérir la nue-propriété pour un prix défiant toute concurrence. C’est à cet endroit que l’administration vous attend pour renouveler l’application de cette jurisprudence.