Source: https://ptrm.pl/opiniowanie/ocena-prawidlowosci-sporzadzania-operatow-szacunkowych
Timestamp: 2020-07-12 16:21:25+00:00
Document Index: 55635937

Matched Legal Cases: ['art. 7', 'art. 240', 'art. 149', 'art. 231', 'art. 7', 'art.174', 'art. 198', 'art. 194', 'Art. 194', 'art. 194', 'art. 158', 'art. 175', 'art. 175', 'art. 174', 'art. 195', 'art. 4', 'Art. 7', 'art. 4', 'art. 157', 'art.156', 'art. 157', 'art. 156', 'art. 156', 'Art. 157', 'art. 4', 'art. 7', 'art. 194', 'art. 157', 'art. 157', 'art. 157', 'art. 157', 'art. 157', 'art. 157', 'art. 157', 'art. 157', 'art. 157', 'art. 157', 'art. 157']

Ocena prawidłowości sporządzania operatów szacunkowych
10 listopad 2008	Napisane przez	Zbigniew Pałgan
Poprzez wprowadzenie szeregu obligatoryjnych przepisów, regulujących zagadnienia wyceny nieruchomości, stworzony został pewien jednolity sposób postępowania rzeczoznawców, a także oceny ich pracy. Wdrożone zostały rozwiązania podlegające dalszym modyfikacjom i zmianom, zwiększające bezpieczeństwo obrotu gospodarczego i stwarzające warunki do bezstronnego wypowiadania się o wartości nieruchomości. Dodatkowo wprowadzone zostały mechanizmy kontrolne, poprzez przypisanie odpowiednich kompetencji Komisji Odpowiedzialności Zawodowej oraz organizacjom zawodowym, w zakresie sprawowania nadzoru nad poprawnością wykonywania niektórych czynności przez rzeczoznawców majątkowych.
W tym kontekście, problematyka związana z wyceną, poza oczywiście wieloma istotnymi innymi unormowaniami dotyczącymi np. określania samej wartości, obejmuje trzy obszary regulujące postępowania osób zajmujących się wyceną nieruchomości.
Pierwszy z nich to ten, w którym wskazuje się kto został wyposażony w kompetencje w zakresie wycen nieruchomości i jak ma ta czynność być wykonywana. Odpowiednie rozwiązanie prawne, wskazane zostało w treści art. 7 ustawy:
Wycena nieruchomości nie może być dokonywana przez osoby bez odpowiedniego przygotowania zawodowego. Wskazany przepis (a także art. 240 ust. 2) rozstrzyga jednoznacznie, kto ma wyłączne prawo do sporządzania wycen nieruchomości, zasady sporządzania których, stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny (art. 149).
W przepisach prawa, w tym w ustawie o gospodarce nieruchomościami, nie ma unormowań, które wskazywałby inną grupę zawodową lub podmioty, wyposażone w uprawnienia z zakresu szacowania wartości nieruchomości, poza szczególnym przypadkiem uprawnień nabytych przez geodetów na podstawie ustawy z dnia 17 maja 1989r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (art. 231 ugn). Z treści cytowanego art. 7 wynika, że tylko rzeczoznawcy majątkowi mają uprawnienia do określania wartości nieruchomości. Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości (art.174 ust 2 ugn). Ponadto, osoba prowadząca działalność w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego bez uprawnień zawodowych, podlega odpowiedzialności karnej (art. 198). Jak więc wynika z przepisów prawa, to nie organizacja zawodowa, instytut naukowy, czy też organ, mają uprawnienie do wyceny nieruchomości. Uprawnienie to przysługuje wyłącznie osobie fizycznej, posiadającej uprawnienia zawodowe, przyznane na podstawie przepisów ustawy.
Drugim obszarem wśród poruszanych zagadnień jest odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Na mocy art. 194 powołana została Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, której zadaniem jest przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w sprawach odpowiedzialności zawodowej.
Art. 194. 3. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej powołuje i odwołuje, w drodze zarządzenia, Komisję Odpowiedzialności Zawodowej z udziałem osób wskazanych przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości.
Na podstawie przepisu zawartego w art. 194 ust. 2, przedmiotem dociekań Komisji jest sprawdzenie, czy rzeczoznawca majątkowy wypełnił obowiązki wskazane w:
art. 158 Rzeczoznawcy majątkowi przekazują, z uwzględnieniem art. 175 ust. 3, organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych, zawierające określenie celu wyceny, opisy nieruchomości oraz ich wartości, w terminie 3 miesięcy od dnia ich sporządzenia.
art. 175 1. Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.
Wyłączne uprawnienia do orzekania w tych sprawach, powierzono ustawą ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej (art. 195a). Organizacje zawodowe, a tym bardziej rzeczoznawcy majątkowi, nie mogą rozstrzygać w sprawach, zastrzeżonych dla kompetencji ministra.
Kolejnym, trzecim obszarem zagadnień związanych z szacowaniem nieruchomości, jest ocena dokumentu sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego.
Przepis wskazuje precyzyjnie ? kto jest uprawniony do wykonywania określonej czynności i czego ta czynność dotyczy. Przyjrzyjmy się więc bliżej tej dyspozycji ustawowej. Pierwsza kwestia, to ? kto dokonuje oceny. Jak wynika z treści przepisu, oceny dokonuje organizacja zawodowa. W ustawowym słowniczku, w art. 4 pkt 15 spotykamy taką oto definicję organizacji zawodowej:
A więc organizacją zawodową jest taka organizacja, która zrzesza osoby zawodowo wykonujące czynności rzeczoznawcy majątkowego, czyli zawodowo zajmujące się określaniem wartości (Art. 7. Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości?).
Uznanie "zawodowości" organizacji nie wynika z jej nazwy, deklaracji czy też innych dokumentów wewnętrznych, lecz ze spełnienia przesłanek określonych w cytowanym art. 4. W konsekwencji, nie każde stowarzyszenie może być uznane za organizację zawodową.
Następnym elementem rozważań związanych z treścią art. 157 jest odpowiedź na pytanie, co ocenia organizacja zawodowa. Na tak postawione pytanie znajdujemy odpowiedź oczywiście w cytowanym przepisie. Organizacja zawodowa dokonuje oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.
Dość precyzyjne zakreślenie zakresu działania, rodzi kolejne pytanie, co to jest operat szacunkowy, skoro to on właśnie jest przedmiotem oceny?
Podpowiedź możemy znaleźć w art.156.
Operat szacunkowy jest szczególną formą opinii, na piśmie, sporządzaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Tak więc zestawiając ze sobą treść cytowanych art. 157 i art. 156 należy wskazać, że ocenie organizacji zawodowej podlega nie opinia rzeczoznawcy, a forma tej opinii - operat szacunkowy.
Ustawodawca nie wskazuje jako przedmiotu oceny merytorycznej zawartości opinii, wyraźnie oddziela bowiem w art. 156 ust. 1 treść opinii, od jej formy. Takie wyraźne rozróżnienie, znajdziemy również w dalszej części ustawy.
Art. 157. 2. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.
Przy ocenie dokonywanej przez organizację zawodową, po raz kolejny ustawodawca posługuje się zwrotem - wycena nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Skoro ustawodawca konsekwentnie używa tego terminu, to miał na względzie uzyskanie odpowiedniego kształtu przepisów. W tym przypadku, przepisów odnoszących się do oceny efektów pracy rzeczoznawców majątkowych. Ocenie podlega operat szacunkowy, który jest formą, a nie treścią opinii o wartości nieruchomości.
Idąc dalej, należy zbadać jaki zakres informacji niesie w sobie określenie "operat szacunkowy".
Odpowiedź znajdziemy w przepisach wykonawczych do ustawy o gospodarce nieruchomościami - Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109).
Wśród przepisów Rozporządzenia wskazać należy na brzmienie § 55:
1. Operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 ustawy.
2. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.
Cytowany przepis Rozporządzenia w pierwszej kolejności wskazuje co powinna zawierać treść operatu szacunkowego, a więc jakie informacje winny znaleźć odzwierciedlenie w dokumencie w formie operatu szacunkowego. Kolejne dyspozycje zawarte w § 56 wskazują, jakie szczegółowe elementy powinna zawierać ta "forma". Są tam wskazane:
oraz stosowne klauzule (§ 56 pkt 3), dołączane istotne dokumenty (§ 56 pkt 4), inne dane formalne (data, podpis, pieczęć itp. -§ 57) i techniczne (miejsce umieszczenia wyciągu z operatu -§ 56 pkt 5).
Reasumując przedstawione powyżej informacje, organizacja zawodowa dokonując oceny w ramach swoich kompetencji, nie może dokonać wyceny nieruchomości (bo czynią to rzeczoznawcy majątkowi na mocy art. 7), a także nie może prowadzić postępowania wyjaśniającego, zmierzającego do sprawdzenia wypełnienia obowiązków ustawowych (jest to kompetencja Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, art. 194).
Organizacja zawodowa, oceniając prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego na podstawie art. 157 ustawy bada, czy zawiera on wszystkie elementy przewidziane przepisami prawa dla tej szczególniej formy opinii, a więc określenie przedmiotu, zakresu i celu wyceny, dat istotnych dla określenia wartości itd. Oceny te, zostały przepisami ustawy zawężone do formy operatu szacunkowego, a więc wyłącznie do sposobu prezentacji opinii, aspektów techniczno-formalnych jej sporządzenia, a nie merytorycznej treści opinii.
Jak wynika z przedstawionej analizy przepisów, postępowanie organizacji zawodowej w trybie art. 157 ustawy, dotyczące oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, ma charakter techniczny, bez wyposażenia w kompetencje w zakresu dokonywania innych ocen, w szczególności czy rzeczoznawca w sposób właściwy wykonał jakąś czynność, bądź czy ją w wystarczający sposób uzasadnił. Organizacja zawodowa nie wykonuje również czynności związanych z szacowaniem nieruchomości.
Takie rozumowanie zdaje się potwierdzać wyrok z 4 lipca 2008r. Naczelnego Sądu Administracyjnego, w sprawie o sygnaturze II OSK 774/07:
Dalej wskazać należy, iż w myśl art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Z literalnego brzmienia przepisu wynika, że ocena ta dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzania operatu szacunkowego. Rezultatem postępowania na podstawie powołanego przepisu, nie może być więc dokonanie określania wartości przedmiotu wyceny. Nie dochodzi zatem do określania wartości nieruchomości przez te organizacje?
Innymi słowy - operat szacunkowy stanowi dowód w sprawie, który podlega ocenie przez organ wydający rozstrzygnięcie w danej sprawie. Bez znaczenia przy tym pozostaje okoliczność, iż została dokonana ocena prawidłowości jego sporządzenia w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, albowiem jak wskazano wyżej, ocena ta ogranicza się wyłącznie do oceny "technicznej" prawidłowości jego sporządzenia.
Pozostaje jeszcze kwestia oceny dotychczasowych procedur, wypracowanych przez stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych i ich federację.
Decyzją podjętą zgodnie z uchwałą Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Nr 26/07 z dnia 12 grudnia 2007r., nie obowiązuje już od 01.03.2008r. część "starych" standardów. Mimo wszystko jednak, przed tą datą były one obowiązujące i były podstawą do przyjmowania i stosowania przez rzeczoznawców określonych rozwiązań, kształtując w ten sposób obecną praktykę. W szczególności, zasady sporządzania ocen operatów szacunkowych, wskazane zostały w standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych, standard oznaczony jako VII.2.
W standardzie tym, dokonano zdefiniowano 3 rodzaje postępowań:
- aktualizacja wyceny
- opiniowanie operatu szacunkowego
Ustawa nie przewiduje postępowania nazwanego "opiniowaniem operatu szacunkowego". O ile opiniowanie takie można wskazać jako wypełnienie luki w przepisach prawa, poprzez wprowadzenie dodatkowej, pozaustawowej procedury, to nakreślony w standardach zawodowych zakres oceny prawidłowości sporządzania operatów szacunkowych, jak się wydaje, jest odstępstwem od zasad ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ustawy (art. 157) nie wymaga bowiem, aby taka ocena była sporządzona tylko w przypadku wystąpienia istotnych rozbieżności co do wartości tej samej nieruchomości, określonej w różnych operatach szacunkowych. Rozwiązanie zawarte w standardach zawodowych jest więc istotnym zawężeniem procedury wskazanej w art. 157 ustawy.
Status rozwiązań stosowanych w cytowanym standardzie uległ zmianie po 01.03.2008r, w związku z przyjęciem przez Radę Krajową PFSRM standardu KSWP3 "Operat szacunkowy".
Brak jest w nim jakichkolwiek procedur i wskazówek, odnoszących się do czynności oceny prawidłowości operatów szacunkowych.
Czynności oceny zostały wyłączone spod jednolitych reguł obowiązujących wszystkich rzeczoznawców majątkowych, co nie oznacza jednak, że brak jest w tym zakresie jakichkolwiek zasad postępowania. Szczegółowe zasady zostały nakreślone w regulaminach działania Komisji Oponujących, powołanych przez poszczególne stowarzyszenia, dla wykonywania czynności związanych z oceną prawidłowości sporządzenie operatów szacunkowych. W związku z istnieniem różnych Komisji Opiniujących przy różnych Stowarzyszeniach, występują różnice w regulaminach kształtujących ich pracę. Ponadto, przeniesienie kompetencji do lokalnych stowarzyszeń odnosi ten skutek, że ocena operatów staje się co prawda nadal wewnętrzną sprawą członków organizacji skupiających rzeczoznawców majątkowych - co jest na pewno korzystne dla rzeczoznawców, ale też niekoniecznie musi odnosić pozytywny skutek dla odbiorców wycen. Ta sama opinia, może być oceniana według różnych procedur, opisanych różnymi regulaminami działania właściwych stowarzyszeniowych Komisji Opiniujących.
O ile organizacja zawodowa może na własne potrzeby dokonywać ocen i innych ustaleń niesprzecznych z przepisami prawa i w nich nie zdefiniowanych, to należy zadać pytanie: na ile te pozaustawowe działania mają moc wiążącą w odniesieniu do osób trzecich, właścicieli nieruchomości, podmiotów zlecających sporządzenie takich ocen? A należy podnieść tę uwagę, że tego typu opracowania są podstawą do podejmowania istotnych decyzji w obrocie prawnym i gospodarczym.
Nie bez znaczenia również jest to, jakie skutki wywołuje taka ocena wobec autora wyceny. Jeśli służyłaby wyłącznie realizacji wewnętrznych procedur organizacji zawodowej (lub stowarzyszenia), skutkujących np. skreśleniem z listy członków, wymierzeniem innej kary dyscyplinarnej, to można by takie działanie uznać za w pełni uprawnione. Natomiast jeśli taka ocena ma być elementem postępowania przygotowawczego lub sądowego przeciwko rzeczoznawcy majątkowemu, to powinna zawierać wyłącznie analizę prawidłowości sporządzania operatu szacunkowego dokonaną w formalnym trybie art. 157, ewentualnie z uwzględnieniem postępowania wyjaśniającego dokonanego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej.
Lektura ocen sporządzanych przez organizacje zawodowe pozwala stwierdzić, że oceny takie często wykraczają poza unormowania wskazane w art. 157 ustawy, poprzez odnoszenie się do poprawności określania wartości oraz odnoszenie się do czynności rzeczoznawcy, co przypisane jest wszak odpowiednio do wyłącznych kompetencji rzeczoznawcy majątkowego oraz Komisji Odpowiedzialności Zawodowej.
W środowisku rzeczoznawców majątkowych toczy się dyskusja na temat zakresu dokonywanych ocen. Rozważania te, jak się zdaje, idą w dobrym kierunku, wskazując na inny, niż tylko formalny zakres opiniowania operatów szacunkowych. Wnioski takie można wysnuć na podstawie projekcji rozwoju zawodu, opracowanej w grudniu 2005r. w formie dokumentu pod nazwą "Kierunki rozwoju zawodu rzeczoznawcy majątkowego".
Przy ich opracowaniu przyjęto założenie oderwania się od aktualnych uwarunkowań, wskazując kierunki dalszych, stopniowych zmian.
Proponowanym rozwiązaniem jest wprowadzenie na potrzeby dokonywanych ocen operatów szacunkowych kryteriów, wśród których "jednym z podstawowych kryteriów oceny ich poprawności powinna być ocena trafności przyjętych, wymaganych założeń do wyceny, a także osiągniętego wyniku na tle danych rynkowych".
Taki zakres ukształtowania przyszłych rozwiązań, jest odejściem od aktualnego, formalistycznego dokonywania ocen. Forma operatu szacunkowego, jak wynika z dotychczasowego rozwiązania zawartego w art. 157, nie powinna być najważniejszym elementem realizacji procedury. Istotne znaczenie powinien mieć wynik czynności szacowania. Wskazany kierunek zmian w dokonywaniu ocen, jest bliższy oczekiwaniom zleceniodawców, ale jednocześnie takie oczekiwanie nie oznacza przecież, że ocena powinna być dokonywana według szczegółowych wskazań zainteresowanej strony.
Kwestia poprawności określania wartości nieruchomości, istotniejsza dla odbiorców wycen niż badanie technicznej poprawności sporządzania dokumentu, docelowo powinna być zawarta w odrębnej procedurze, zmierzającej do sporządzania dodatkowej wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego (zespół rzeczoznawców). Procedura oceny poprawności określenia wartości nieruchomości, powinna spełnić kilka podstawowych założeń.
Po pierwsze, oczekiwanie sporządzenia oceny powinno być poparte merytorycznymi argumentami, nie może się odbywać na podstawie jakichkolwiek pretensji zainteresowanej osoby, dla której jedynym uzasadnieniem wystąpienia o sporządzenia oceny jest często argumentacja "bo moim zdaniem wycena jest sporządzona wadliwie". Organizacja zawodowa powinna się wypowiadać dopiero w przypadku wystąpienia dwóch istotnie rozbieżnych wycen lub przedstawienia innych, merytorycznie uzasadnionych przesłanek. Odpłatność sporządzania ocen, nie może być przesłanką do przyjęcia wykonania każdego zlecenia. W uzasadnionych merytorycznymi przesłankami przypadkach, organizacja zawodowa powinna odmówić sporządzenia oceny (lub innej równoważnej opinii).
Po drugie, procedura oceny (opinii, recenzji, orzeczenia), jak się zdaje, powinna być dwuczęściowa. W swej pierwszej części powinna zawierać ocenę poprawności technicznej sporządzania operatu szacunkowego, dla spełnienia wymogu ustawowego, a w drugiej części powinna prezentować autorską opinię rzeczoznawców o wartości nieruchomości, będącej przedmiotem oceny organizacji zawodowej. Tak opracowana opinia o wartości nieruchomości, odnosić będzie się więc zarówno do oczekiwań odbiorców wycen, jak i do spełnienia wymogów wynikających z przepisów prawa. Przyjmując formę operatu szacunkowego może być przedmiotem dalszej oceny prawidłowości sporządzenia np. w określonej procedurze odwoławczej, co wyłączone jest w przypadku oceny prawidłowości sporządzania operatu szacunkowego, wykonywanej aktualnie przez Komisje Opiniujące w trybie art. 157 (ocena nie podlega ocenie). Spotykana w stowarzyszeniach dwuinstancyjność przy rozstrzyganiu sporów związanych z prawidłowością ocen, sprowadza się do kolegialnego zatwierdzenia już wykonanych ustaleń Komisji Opiniujących, w ramach wewnętrznej procedury, nie zmierzającej do niezależnej i bezstronnej ponownej oceny.
Chorzów, 11.10.2008r.
Wyświetlony 25037 razy
« art. 157 UGN