Source: https://www.podatki.biz/artykuly/vat-przy-prywatnym-najmie-mieszkania_34_44033.htm
Timestamp: 2020-07-13 22:32:03+00:00
Document Index: 28907404

Matched Legal Cases: ['art. 109', 'art. 109', 'art. 43', 'art. 113', 'art. 109', 'art. 90', 'art. 109', 'art. 113', 'art. 113']

Na podstawie art. 109 ust. 1 w zw. z art. 109 ust. 3 ww. ustawy podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 (zwolnienie przedmiotowe) oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9 (zwolnienie podmiotowe), mają obowiązek prowadzić ewidencję zawierającą dane konieczne do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej oraz informacji podsumowującej. Ewidencja powinna zawierać w szczególności dane konieczne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku należnego, korekt podatku należnego, kwoty podatku naliczonego obniżającej kwotę podatku należnego, korekt podatku naliczonego, kwoty podatku podlegającej wpłacie do urzędu skarbowego lub zwrotowi z niego oraz inne dane służące identyfikacji poszczególnych transakcji, w tym numer identyfikacji podatkowej kontrahenta.
Usługa zwolniona musi być w takim przypadku ujęta w ewidencji VAT podatnika czynnego i wykazana w pliku JPK_VAT za miesiąc powstania obowiązku podatkowego w VAT. Obowiązek podatkowy będzie powstawał z chwilą wystawienia faktury, nie później niż z chwilą upływu terminu płatności czynszu najmu.
Podatnik zwolniony przedmiotowo
Ta grupa podatników nie ma obowiązku prowadzenia żadnej ewidencji dla potrzeb VAT. Wyraźnie mówi o tym zapis art. 109 ust. 3 ustawy o VAT, który używa sformułowania „wyłącznie”. Do prowadzenia ewidencji zobowiązuje wyłącznie podatników innych niż zwolnionych z VAT podmiotowo i przedmiotowo. Zatem wynajmujący prywatne mieszkanie nie będą musieli prowadzić żadnej ewidencji dokumentującej podatek naliczony i należny z tego tytułu.
Z brzmienia ww. przepisu wynika, że nie ma znaczenia czy wynajmowana nieruchomość ma charakter mieszkalny czy takiego charakteru nie ma. Zwolnienie przedmiotowe ma bowiem związek z celami najmu nie zaś z cechami nieruchomości. Wynika z tego, że w umowie najmu strony umowy dla klarowności z punktu widzenia tego rodzaju zwolnienia z VAT powinny określić, iż najem dokonywany jest w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
Zwolnienie dotyczy wynajmu na cele mieszkaniowe. Gdyby więc podatnik z wynajmowanym mieszkaniem wynajmował np. miejsce parkingowe, garaż sytuacja wyglądałaby tak, że czynności te jako niepodlegające zwolnieniu przedmiotowemu winny zostać ewidencjonowane jako opodatkowane stawką 23% a VAT z tego tytułu podlegać musi rozliczeniu w ogólnie obowiązujących terminach.
Najem prywatny korzystający ze zwolnienia przedmiotowego w myśl zapisu art. 90 ust. 10 ustawy o VAT wpłynąć może na zmniejszenie zakresu prawa do odliczenia VAT. Będzie to miało miejsce gdy wysokość sprzedaży zwolnionej w ciągu roku przekroczyła 2% sprzedaży ogółem, a kwota podatku naliczonego niepodlegająca odliczeniu będzie równa lub większa niż 500 zł.
Ta grupa podatników ma obowiązek prowadzenia ewidencji określonej w art. 109 ust. 1 ustawy o VAT, która pozwala określić moment od którego zwolnienie to nie będzie miało zastosowania. Następuje to gdy łączna sprzedaż netto przekracza 200 000 zł w ciągu roku. Zatem do czynności mających wpływ na osiągnięcie progu zwolnienia podmiotowego wlicza się m.in. – zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a transakcje związane z nieruchomościami (mieści się w tej grupie najem) jeżeli nie mają one charakteru czynności pomocniczych.
Zgodnie z art. 113 ust. 5 ustawy o VAT zwolnienie podmiotowe (wartość sprzedaży zwolnionej przekroczy kwotę 200 000 zł) traci moc począwszy od czynności, którą kwotę tę przekroczono.
Brak w ustawie o VAT definicji czynności pomocniczych. Aby pojęcie to wyjaśnić sięgnąć należy do orzecznictwa TSUE. W wyroku w sprawie C-306/94 z 11 lipca 1996 r. Regié dauphinoise-Cabinet A. Forest SARL v. Ministre du Budget uznał, że za pomocnicze nie można uznać czynności stanowiących bezpośrednie stałe i konieczne uzupełnienie podstawowej działalności podatnika. Wyrok w sprawie C-77/01 z 29 kwietnia 2004 r. Empresa Desenvolvimento Mineiro SGPS SA (EDM) v. Fazenda Pública. Tutaj zdaniem Trybunału wyznacznikiem uznania czynności za pomocniczą jest niewielki jej udział wartościowy w obrotach całkowitych podatnika. W opinii Trybunału transakcje pomocnicze to takie, które nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem podstawowej działalności podatnika. Nie powodują one konieczności dużego zaangażowania aktywów podatnika, rzadko występują i co najistotniejsze są nieregularne.
Podatnicy zwolnieni z VAT nie mają obowiązku przekazywać do urzędów skarbowych plików JPK_VAT. Jest to bowiem obowiązek dotyczący wyłącznie czynnych podatników VAT.