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Timestamp: 2018-04-25 03:14:08
Document Index: 218870127

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 573', '§ 573', 'BGH', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 17', '§ 573', '§ 573', '§ 561', '§ 573', '§ 573']

BGH, 27.09.2017 - VIII ZR 243/16 - Verwertungkündigung Wohnraum
13. November 2017 6. Februar 2018 - Keine Kommentare	- Kommentar schreiben
1. Die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt einen erheblichen Nachteil beim Vermieter selbst voraus; ein Nachteil bei einer mit der vermietenden Gesellschaft persönlich und wirtschaftlichen verbundenen “Schwestergesellschaft” reicht insoweit nicht aus.
2. Zum Erfordernis einer konkreten Darlegung eines “erheblichen Nachteils” des Vermieters bei der Verwertungskündigung.
“Das gesamte Gebäude soll abgerissen werden. Eine Abrissgenehmigung des Landratsamts Waldshut-Tiengen liegt bereits vor. Nach dem Abriss wird auf dem Grundstück ein Objekt mit Gewerberäumen erstellt zur Erweiterung des Modegeschäfts S., dessen Geschäftsführerin ich bin. Die Unterlagen für den Bauantrag werden derzeit vorbereitet.
Solange das Mietverhältnis mit Ihnen besteht, sind wir an einem Abriss des gesamten Objekts gehindert. Durch die Fortsetzung ihres Mietverhältnisses entsteht uns daher ein erheblicher Nachteil.”
[15] a) Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt zunächst voraus, dass der Vermieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung “des Grundstücks”, also an einer Realisierung des diesem innewohnenden materiellen Werts, gehindert ist, die in erster Linie durch Veräusserung oder Vermietung geschieht (Senatsurteile vom 24. März 2004 – VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736 unter II 1 a aa; vom 10. Mai 2017 – VIII ZR 292/15, NJW-RR 2017, 976 Rn. 24). Eine wirtschaftliche Verwertung liegt auch dann vor, wenn das Gebäude mit der Mietwohnung zunächst abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden soll, der dann veräussert – oder wie hier – vermietet beziehungsweise verpachtet werden soll (vgl. Senatsurteile vom 28. Januar 2009 – VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 11; vom 9. Februar 2011 – VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 17).
[18] Für die Eigenbedarfskündigung gemäss § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat der Senat bereits entschieden, dass ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung (so genannte Vorratskündigung) nicht ausreicht. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch soweit “verdichtet” haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (Senatsurteile vom 23. September 2015 – VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 22; vom 29. März 2017 – VIII ZR 44/16, WuM 2017, 342 Rn. 22; Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 – VIII ZR 300/15, NJW-RR 2017, 75 Rn. 19).
[26] Zudem hat das Berufungsgericht grundlegend verkannt, dass eine Verwertungskündigung gemäss § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erhebliche, beim Vermieter selbst eintretende Nachteile erfordert und die Berücksichtigung der Interessen eines davon personenverschiedenen Dritten (hier der “Schwestergesellschaft” der Klägerin) deshalb ausgeschlossen ist (dazu nachfolgend unter bb).
[27] Schliesslich hat das Berufungsgericht übersehen, dass gemäss § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB (soweit sie nicht nachträglich entstanden sind) nur die in der Kündigungserklärung angegebenen Kündigungsgründe – zu denen hier die nun geltend gemachte Existenzsicherung der “Schwestergesellschaft” gerade nicht gehört – berücksichtigt werden können (dazu nachfolgend unter cc).
[28] aa) Das Berufungsgericht hat darauf abgestellt, dass sich die Klägerin mit der beabsichtigten Verwertung langfristig die Pachteinnahmen aus allen in ihrem Eigentum stehenden Grundstücken “sichere” und es sich bei der Erweiterung des Modegeschäftes um eine “existentielle Frage” handele. Tatsächliche Umstände, die diese Beurteilung tragen, sind jedoch nicht einmal ansatzweise festgestellt und von der Klägerin offenbar auch nicht vorgetragen. Insbesondere fehlen jegliche Feststellungen dazu, inwiefern bei der gegenwärtigen Lage (konkrete) Nachteile für die wirtschaftliche Situation der Klägerin zu besorgen sind. Die pauschale Betrachtungsweise des Berufungsgerichts läuft letztlich darauf hinaus, einen zur Kündigung berechtigenden Nachteil schon dann zu bejahen, wenn der Eigentümer einer vermieteten Wohnung mit dieser – im Interesse gewünschter Investitionen oder einer möglichen blossen Gewinnoptimierung – nicht nach Belieben verfahren kann. Dies ist indes mit der gesetzlichen Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, der dem Eigentümer einer zu Wohnzwecken vermieteten Immobilie mit Rücksicht auf die Interessen des Wohnraummieters im Rahmen der Sozialbindung des Eigentums Grenzen setzt und deshalb (konkrete) wirtschaftliche Nachteile voraussetzt, nicht vereinbar.
[30] Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraus, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Massgeblich ist damit allein die Interessenlage des Vermieters und nicht, inwieweit bei Fortsetzung des Mietverhältnisses Belange Dritter berührt werden. Anders als bei der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, bei der ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses (auch) besteht, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, sind bei der Verwertungskündigung – im Rahmen der “erheblichen Nachteile” – mithin allein solche zu berücksichtigen, die dem Vermieter selbst entstehen.
[31] Bei der S. GmbH & Co. KG, die das Modegeschäft betreibt, handelt es sich aber um eine von der Klägerin, die die Immobilien hält, verschiedene Personengesellschaft. Die wirtschaftlichen Interessen dieser Personenhandelsgesellschaft sind daher im Rahmen der Abwägung im Rahmen einer Verwertungskündigung auf Seiten der Klägerin nicht zu berücksichtigen. Die persönliche und wirtschaftliche Verflechtung der beiden Gesellschaften ändert daran entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung nichts. Insbesondere ergibt sich aus den von dieser angeführten “allgemeinen konzernrechtlichen Wertungen der §§ 17 ff. AktG” nichts Gegenteiliges. Diesen Vorschriften, die völlig andere Sachverhalte in den Blick nehmen, lässt sich eine für das Wohnungsmietrecht relevante Wertung nicht entnehmen. Auch auf die persönlichen Interessen von Frau K. als Gesellschafterin und Geschäftsführerin der jeweiligen Komplementärin beider Gesellschaften kann im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht abgestellt werden.
[33] Auf den von der Revisionserwiderung herangezogenen Tatsachenvortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 23. Februar 2016, an dem Gebäude müssten (nicht näher bezeichnete) Sanierungsmassnahmen durchgeführt werden, die neben dem Kapitaldienst der Erwerbskosten nicht aus den laufenden Mieteinnahmen finanziert werden könnten, kommt es schon deshalb nicht an, weil ein entsprechender Kündigungsgrund in der Kündigungserklärung nicht einmal angedeutet ist. Davon abgesehen wäre mit diesen pauschalen Angaben ein erheblicher Nachteil im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auch nicht schlüssig dargelegt. Das Gleiche gilt für den von der Revisionserwiderung geltend gemachten Gesichtspunkt einer “einheitlichen Bewirtschaftung” der beiden Nachbargrundstücke der Klägerin, der im Übrigen in der Kündigungserklärung gleichfalls nicht angegeben ist.
[34] 3. Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist die von der Klägerin erklärte Kündigung auch nicht nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB begründet. Eine Kündigung nach der Generalklausel kommt nach der Rechtsprechung des Senats nur dann in Betracht, wenn die für die Kündigung massgeblichen Gründe ebenso schwer wiegen wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (Senatsurteile vom 9. Mai 2012 – VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 13; vom 29. März 2017 – VIII ZR 45/16, aaO Rn. 24; vom 10. Mai 2017 – VIII ZR 292/15, aaO Rn. 35). Die Frage, ob insoweit die wirtschaftlichen Interessen einer von der Vermietergesellschaft verschiedenen, aber mit ihr verflochtenen “Schwestergesellschaft” ein berechtigtes Interesse von einem solchen Gewicht überhaupt begründen können, bedarf hier schon deshalb keiner Entscheidung, weil die Kündigungserklärung vom 29. Juni 2015 nicht auf gewichtige Interessen der Schwestergesellschaft gestützt wurde und im Übrigen mit der später erfolgten nur pauschalen Berufung auf eine “Sicherung der Existenzgrundlage” ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses ohnehin nicht ausreichend dargelegt ist.