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Timestamp: 2019-07-21 00:40:46+00:00
Document Index: 152724421

Matched Legal Cases: ['arti 2', 'art. 1117', 'art. 1021', 'art. 1024', 'art. 41', 'art. 979', 'art. 1117', 'art. 1117', 'art. 1117']

Elaborato dalla Commissione Civile 1 coordinata dai notai Rizzi e Bullo Problematiche connesse alla costituzione del condominio in relazione alla disciplina del DL. 78/2010. | Comitato Interregionale Dei Consigli Notarili Delle Tre Venezie
:: domenica 21 luglio 2019 ore 00:40
Problematiche connesse alla costituzione del condominio in relazione alla disciplina del DL. 78/2010 > Elaborato dalla Commissione Civile 1 coordinata dai notai Rizzi e Bullo Problematiche connesse alla costituzione del condominio in relazione alla disciplina del DL. 78/2010.
- i diritti di usufrutto e di uso incontrano un limite nella temporaneità del diritto (che si estingue con la morte del titolare); inoltre il diritto di uso è per legge incedibile.
- alle parti comuni condominiali
- ai posti auto scoperti
- alle servitù
Qualche dubbio, invece, era sorto per i beni comuni censibili, ossia per le parti comuni condominiali per le quali sussiste l’obbligo di accatastamento mediante presentazione di planimetria catastale e conseguente classamento (ad esempio garage condominiale, cantina condominiale, alloggio del portiere, ecc. ecc.)1. Infatti:
- da un lato se ne dovrebbe sostenere l’esclusione dall’ambito di applicazione della norma in commento, in quanto, come tutte le parti comuni, anche il loro trasferimento avviene, per la quota di competenza, ex lege, a prescindere da una volontà espressa in atto dalle parti 2
1 come previsto nella Circolare Direzione generale del catasto e dei servizi tecnici erariali n. 2 del 250 gennaio 1984
2 In questo senso C.N.N. nella Circolare pubblicata in C.N.Notizie n. 123 del 28 giugno 2010 (“La circolazione immobiliare a seguito del d.l. 31 maggio 2010 n. 78. Prime note”) ove si escludono dal perimetro applicativo della norma le parti comuni condominiali “posto che queste si trasferiscono, pur nel silenzio del contratto, per quote millesimali unitamente al bene condominiale di proprietà esclusiva (cfr. art. 1117 c.c.) e non sono autonomamente cedibili”
Rientrano, invece, nell’ambito di applicazione del D.L. 78/2010 i posti auto scoperti (censiti con attribuzione alla categoria catastale C/6) la cui realizzazione abbia richiesto un’attività edilizia o, comunque, una trasformazione urbanistica permanente del terreno sul quale sono stati ricavati, con conseguente obbligo di preventiva progettazione ed autorizzazione mediante rilascio del titolo edilizio abilitativo (normalmente si tratta dello stesso progetto e dello stesso titolo edilizio relativi al fabbricato e/o ai manufatti al cui servizio sono posti i suddetti posti auto); pertanto detti posti auto possono considerarsi “costruzioni” in senso lato, tant’è vero che si sostiene che con riguardo alla disciplina urbanistica per tali beni trova applicazione la disciplina propria dei fabbricati, consistente nella menzione dei titoli edilizi, e non la disciplina dei terreni, che comporterebbe l’obbligo di allegazione del certificato di destinazione urbanistica3; per tali beni è prevista la presentazione della planimetria catastale e l’attribuzione di rendita e possono quindi ricondursi, a pieno titolo, nella categoria delle “unità immobiliari urbane”
Quanto detto vale, peraltro, per i posti auto scoperti dotati di propria “autonomia funzionale e di propria capacità reddituale” e, come tali, qualificabili in termini di “unità immobiliari urbane” e che siano trasferiti o assegnati in piena proprietà o sui quali vengano costituiti dei diritti reali (esclusi i diritti reali di garanzia)4
3 Vedasi al riguardo la Circolare C.N.N. “La legge 28 febbraio 1985 n. 47. Criteri Applicativi” trasmessa con nota del marzo 1987 in “Condono Edilizio - Circolari. Studi e riflessioni del Notariato” Giuffrè Editore 1999: “Facciamo il caso dei posti auto scoperti e dei parcheggi, oggetto di autonoma previsione contrattuale, per la cui costruzione siano state eseguite opere edilizie urbanisticamente rilevanti. Questa circostanza li fa rientrare nell’ambito degli “edifici” nel significato indicato (ossia di “ogni tipo di manufatto rilevante ai fini urbanistici”) con conseguente applicazione della normativa edilizia per gli “edifici” ... e irrilevanza della normativa dei “terreni”.
4 In questo senso la Circolare C.N.N. “La legge 30 luglio 2010 n. 122, di conversione del DL 30 maggio 2010 n. 78 in materia di circolazione immobiliare - Novità ed aspetti controversi” a cura di M. Leo, A. Lomonaco, G. Monteleone e A. Ruotolo, pubblicata in C.N.N. Notizie del 6 dicembre 2010 (Parte II paragrafo 1.3)
E’ ricompreso nell’ambito di applicazione del DL. 78/2010 anche l’atto costitutivo di servitù, facendo lo stesso riferimento agli atti di costituzione di .. diritti reali senza limitazioni di sorta (al contrario ad esempio di quanto prevede la normativa in materia urbanistica ove da un lato si fa riferimento agli atti costitutivi di diritti reali ma dall’altro si escludono espressamente gli atti costitutivi, modificativi o estintivi di servitù); prevale in dottrina l’opinione che ritiene la norma in commento applicabile solo se fondo servente sia un “fabbricato esistente” (al contrario non si applica se invece il “fabbricato esistente” sia il fondo dominante)5 e ciò per i seguenti motivi:
- innanzitutto in questo senso depone il tenore “letterale” della norma in commento: la norma prescrive l’obbligo di osservare detta disciplina per gli atti costitutivi di diritti reali “su” fabbricati esistenti (il fabbricato interessato deve essere pertanto quello a carico del quale viene costituita la servitù e non anche quello che “gode” della servitù)
- la servitù (quale “ius in re aliena”) ha per “oggetto” il fondo servente e non il fondo dominante che beneficia del vantaggio connesso alla servitù
- la dichiarazione di conformità deve essere resa dal “disponente” ossia da colui che in atto “dispone del diritto” (che può essere anche un soggetto diverso dall’intestatario catastale ovvero dall’intestatario effettivo) e solo con riguardo al fondo servente si può parlare di un disponente;
- si pensi poi a tutti i casi di servitù senza “fondo dominante”: servitù a favore dell’ENEL, della SNAM, dei Comuni per condotti fognari, ecc. ecc.; in questo caso necessariamente la disciplina in commento si dovrebbe applicare solo con riguardo al fondo servente
5 In questo senso la Circolare C.N.N. “La legge 30 luglio 2010 n. 122, di conversione del DL 30 maggio 2010 n. 78 in materia di circolazione immobiliare ??\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\" Novità ed aspetti controversi” a cura di M. Leo, A. Lomonaco, G. Monteleone e A. Ruotolo, pubblicata in C.N.N. Notizie del 6 dicembre 2010 (Parte II paragrafo 3)
- sarebbe consentito un utilizzo esclusivamente diretto e non un utilizzo indiretto (neppure un comodato a terzi) (art. 1021 e 1024 c.c.)
- è vietato il trasferimento a terzi o la locazione a terzi (art. 1024 c.c.)
- mancherebbe la perpetuità del diritto, in quanto destinato a cessare alla morte dell’usuario (artt. 1026 e 979 c.c.)
Da segnalare che una vasta giurisprudenza della Cassazione6 ha riconosciuto, con riguardo ai posti auto realizzati in ossequio alle prescrizioni dell’art. 41 sexies legge 17 agosto 1942 n. 1150 (norma che prescrive l’obbligo, nelle nuove costruzioni, di riservare appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione), un diritto reale di uso a favore dei proprietari degli alloggi dei quali i posti auto costituiscono pertinenza. Si tratta, peraltro, di un diritto di uso sui generis, di creazione giurisprudenziale, che trova il suo fondamento in norme di natura pubblicistica, quali sono le norme in materia edilizia, e difficilmente “trasferibile” in altri contesti.
- mancherebbe la perpetuità del diritto, in quanto destinato a cessare alla morte dell’usufruttuario (art. 979 c.c.)
- non è trasferibile per successione mortis causa (estinguendosi con la morte del suo titolare), e sarebbe, inoltre, difficilmente trasferibile per atto inter vivos, in quanto diritto la cui durata è legata alla vita dell’alienante.
c) costituzione di una servitù; è discussa, peraltro, la legittimità di una servitù di “sosta di un veicolo”. La Cassazione7 ha più volte affermato la non usucapibilità della servitù di parcheggio, mancando l’utilitas a favore del fondo dominante. Infatti a parere della Cassazione, il parcheggio di un veicolo non può valutarsi come una utilitas per il fondo dominante, bensì come un vantaggio personale per colui al quale è consentito di parcheggiare il veicolo. In particolare la comodità di parcheggiare l’auto, per specifiche persone che dispongono del fondo dominante, non potrebbe valutarsi come un’utilità inerente il fondo stesso ma deve valutarsi come un vantaggio del tutto personale dei proprietari. Per la Cassazione, pertanto, non sarebbe neppure configurabile una servitù di parcheggio. Non è mancato peraltro chi, invece, contestando la ricostruzione della Cassazione, ha ammesso la possibilità di costituire una servitù di sosta di veicolo a favore di un’unità ad uso abitativo. Infatti è innegabile che, nell’attuale contesto, un’abitazione priva di un parcheggio ha un valore ed un’appetibilità commerciale obiettivamente inferiori a quelli di un’abitazione dotata di un parcheggio; non può quindi negarsi che la costituzione di una servitù di sosta di veicoli a favore di un’unità abitativa costituisca un’evidente utilità per il fondo dominante, sia sotto il profilo funzionale che economico.
- opponibilità del diritto ai terzi
- perpetuità del diritto (salva l’acquisto per usucapione da parte del terzo possessore in buona fede)
- trasferibilità del diritto sia per successione mortis causa che per atto inter vivos
- pieno godimento (diretto e/o indiretto)
6 Fra le molteplici sentenze sull’argomento si ricordano le tre sentenze delle Sezioni Unite della cassazione le nn. 6600, 6601, 6602 del 17 dicembre 1984
7 Cass. 28.4.2004 n. 8137, Cass. 21.1.2009 n. 1551, Cass. 13.9.2012 n. 15334
- le parti condominiali necessarie alla sussistenza stessa del condominio, quali ad es. il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri, i tetti, ecc. (art. 1117, c. 1, n. 1, c.c.)
- le opere e gli impianti che servono all’uso ed al godimento comuni, quali ad es. gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, ecc. (art. 1117, c. 1, n. 3, c.c.)
- le parti condominiali “facoltative” in quanto strumentali ad un miglior utilizzo del condominio e dei servizi offerti, quali ad es. l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditori e per l’appunto le aree destinate a parcheggio (art. 1117, c. 1, n. 2, c.c.)
- qualora nella corte comune sia stato ricavato un numero di posti auto quanto meno pari al numero dei condomini, così da consentire a ciascun condomino l’utilizzo di almeno un posto auto e da non escludere nessun condomino dal godimento della cosa comune;
- qualora nella corte comune sia stato ricavato un numero di posti auto anche inferiore al numero dei condomini, se ne è previsto un utilizzo a “turnazione”, così da non escludere, neppure in questo caso, nessun condomino dal godimento della cosa comune;
- qualora nella corte comune sia stato ricavato un numero di posti auto anche inferiore al numero di tutti i condomini, in caso di condominio “parziale” (ossia se la corte stessa, per espressa previsione contenuta nei titoli o nel regolamento, non sia considerata parte comune a servizio di tutte le unità del condominio, ma solo di talune unità, di modo che i posti auto ricavati sulla stessa siano in numero non inferiore a quello dei condomini che hanno diritto alla corte stessa);
- qualora nella corte comune sia stato ricavato un numero di posti auto anche inferiore al numero dei condomini, se comunque siano possibili diversi utilizzi di ulteriori porzioni dell’area comune, non destinate a posti auto (ad es. può essere che uno o più condomini, che non possiedono veicoli da posteggiare, preferiscano vedersi “attribuito” un altro spazio, ad esempio destinato ad orto o a giardino piuttosto che a posto auto);
- qualora nella corte comune sia stato ricavato un numero di posti auto anche inferiore al numero dei condomini, se comunque nella corte comune siano stati ricavati altri spazi o realizzati altri impianti posti a servizio di tutti i condomini (ad esempio un giardino, una piscina, un campo da tennis, ecc.).
- o dal titolo con cui vengono trasferite le unità facenti parte del condominio
- o dal regolamento di condominio; è questa, certamente, la sede più appropriata ove disciplinare le modalità di utilizzazione e di godimento dei posti auto condominiali.
- potranno essere inserite in un regolamento di condominio solo col consenso unanime di tutti i condomini
- potranno essere modificate e/o eliminate sempre solo col consenso unanime di tutti i condomini.
- sia per i posti auto condominiali iscritti in Catasto come beni comuni non censibili
- che per i posti auto condominiali iscritti in Catasto come beni comuni censibili (con deposito della planimetria catastale ed attribuzione alla categoria C/6), siano essi confluiti nella Partita speciale denominata “beni comuni censibili” ovvero siano essi intestati ai singoli condomini pro quota, stante la specifica posizione assunta dall’Agenzia del Territorio con la Circolare n. 3/2010 del 10 agosto 2010, in ordine all’esclusione dall’ambito di applicazione della norma in commento anche dei beni comuni censibili.
- non sembra contrastare con il carattere condominiale dei posti auto un’eventuale loro utilizzo “ripartito”, se ed in quanto questa modalità di utilizzo possa, comunque, garantire a ciascun condomino il migliore godimento della cosa comune, senza “impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso”;
- un uso ripartito può, addirittura, garantire, meglio di un uso promiscuo e privo di regole, una fruizione disciplinata delle parti comuni, evitando litigi e/o soprusi tra condomini ed assicurando a ciascun condomino il godimento del bene comune.
- o a carico di parti comuni ed a favore di unità di proprietà esclusiva
- o a carico di proprietà esclusive ed a favore di altre proprietà esclusive o di parti comuni
- la disciplina del DL. 78/2010 troverà piena applicazione ogniqualvolta il fondo servente consista in una “unità immobiliare urbana” ossia in un’unità che sia (o che debba essere in base alla normativa vigente) accatastata al catasto dei Fabbricati con deposito di planimetria catastale ed attribuzione di rendita;
- la disciplina del DL. 78/2010 NON troverà, invece, applicazione ogniqualvolta il fondo servente consista in un immobile o in una porzione immobiliare che non possa farsi rientrare tra le “unità immobiliari urbane” tali da dover essere accatastate al catasto dei Fabbricati con attribuzione ad una categoria ordinaria (si pensi ad un’area ancora censita al catasto terreni, ad un ente denunciato al catasto dei fabbricati con attribuzione ad una categoria fittizia F1, F2, F3, F4, F5).
Altra questione, sollevata in ordine alle servitù che vengono a costituirsi in occasione della nascita di un condominio, è quella riguardante gli impianti comuni, posti a servizio delle varie unità costituenti il condominio, e che possono essere collocati nei muri o nelle aree di pertinenza di unità di proprietà esclusiva. Si è anche suggerito, nella prassi, di “predisporre una formula unica, per così dire polivalente, da inserire in ogni atto del nuovo condominio che valga per qualunque servitù nascente dall’atto medesimo” (in particolare si è suggerito di inserire i dati catastali e i riferimenti alle planimetrie e di integrare la dichiarazione di conformità “anche con riferimento alle unità immobiliari di residua proprietà dell’alienante che sono quelle a carico delle quali la servitù potrebbe nascere ...”)8.
8 LUCA IBERATI - La conformità catastale: considerazioni su alcuni aspetti della normativa incidenti sulle tecniche redazionali - Notariato 2/2012, 149
Elaborato dalla Commissione Civile 1 coordinata dai notai Rizzi e Bullo Problematiche connesse alla costituzione del condominio in relazione alla disciplina del DL. 78/2010.