Source: https://www.leggioggi.it/2014/07/07/novita-sullape-gli-adempimenti-per-vende-per-affitta-immobile/
Timestamp: 2018-02-21 19:27:33+00:00
Document Index: 79177331

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 18', 'art. 1', 'art. 6', 'art. 1', 'art. 6', 'art. 1', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 15', 'art. 1', 'art. 6', 'art. 1', 'sentenza ', 'art. 6', 'art. 1', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 1418', 'art. 1', 'sentenza ', 'art. 1', 'art. 6', 'art. 47', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 7', 'art. 8', 'art. 10', 'art. 3', 'art. 4', 'art. 1', 'art. 2']

Attestato di prestazione energetica, obblighi, esclusioni, sanzioni
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Le novità sull’Ape. Gli adempimenti per chi vende e per chi affitta un immobile
Da Michele Pizzullo
Nell’ambito della normativa nazionale, a decorrere dal 1° luglio 2009, gli obblighi di dotazione e consegna dell’attestato di certificazione energetica (ACE), ora attestato di prestazione energetica (meglio conosciuto con l’acronimo “APE”), sono estesi a tutte le unità immobiliari, di vecchia o nuova costruzione, fatta eccezione per quelle escluse dall’ambito di applicazione del d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, ossia quelle tipologie di edifici le quali, per la loro destinazione d’uso, danno luogo ad un utilizzo limitato e “non standard” di energia e che, pertanto, non necessitano di certificazione energetica.
L’autore del presente saggio ha firmato con Salvatore Cataldo, Maria Pina De Filippo e Andrea Pini il volume “L’agente immobiliare. Guida per l’esame e la professione” (Maggioli, 2014)
L’esclusione riguarda:
a) gli edifici ricadenti nell’ambito della disciplina della parte seconda e dell’articolo 136, comma 1, lettere b) e c), del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, recante il codice dei beni culturali e del paesaggio;
e) gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’articolo 3 del d.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, fatto salvo per le porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica;
Con il decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, entrato in vigore il 6 giugno 2013, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, in vigore dal 4 agosto 2013, è stata data attuazione alla nuova direttiva comunitaria in materia di rendimento energetico nell’edilizia, ossia alla direttiva 2010/31/UE. Tale disposizione normativa, che ha modificato e innovato in materia rilevante la disciplina dettata dal d.lgs. 192/2005, si è resa necessaria per porre termine ad una procedura di infrazione avviata dalla Commissione Europea proprio per il mancato recepimento, nel nostro ordinamento, della suddetta direttiva 2010/31/UE (procedura che ha comportato, comunque, con sentenza del 13 giugno 2013, causa C-345/12, della Corte di Giustizia Europea, il riconoscimento dell’infrazione a carico della Repubblica Italiana).
Con il d.l. 63/2013 viene soppresso l’attestato di certificazione energetica, e viene introdotto, in suo luogo, l’attestato di prestazione energetica. A tal fine, l’art. 18 prescrive che: “nel decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, ovunque ricorrano le parole: «attestato di certificazione energetica» sono sostituite dalle seguenti: «attestato di prestazione energetica»”.
Di recente, il decreto legge 23 dicembre 2013, n. 145, cd. “Decreto Destinazione Italia” (G.U. Serie Generale n. 300 del 23.12.2013), in vigore dal 24 dicembre 2013, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2014, n. 9 (G.U. n. 43 del 21.2.2014), entrata in vigore il 22 febbraio 2014, ha apportato significative modificazioni al decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192: con l’art. 1, comma 7, la modifica dell’art. 6, commi 3 e 3-bis; con l’art. 1, comma 8, la modifica dell’art. 6, comma 3; con l’art. 1, comma 8-quater, la modifica dell’art. 6, comma 8.
Le disposizioni relative all’obbligo della preventiva dotazione, messa a disposizione e consegna dell’APE
L’art. 6, comma 2, d.lgs. 192/2005, come modificato dal d.l. 63/2013, convertito dalla l. 90/2013, prevede l’obbligo di dotare l’immobile dell’attestato di prestazione energetica in caso di contratti di compravendita, di altri atti traslativi a titolo oneroso o gratuito di immobili e di contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari, di metterlo a disposizione del potenziale acquirente o conduttore fin dall’inizio delle trattative e di consegnarlo agli stessi alla conclusione delle stesse.
L’art. 6 del d. lgs. n. 192/2005 prevede, pertanto, l’obbligo del venditore o del locatore di consegnare l’attestato di prestazione energetica. Se detto obbligo venisse posto contrattualmente a carico dell’acquirente o del conduttore, la finalità informativa e quelle connesse verrebbero inevitabilmente frustrate. A tale riguardo, si veda quanto previsto in termini di sanzioni dall’art. 15 del d.lgs. 192/2005, che evidenziano, senza dubbio, la natura pubblicistica di tale obbligo. Per pacifica giurisprudenza costituzionale e comunitaria le norme nazionali devono essere interpretate in modo conforme alla ratio ed alla lettera delle direttive comunitarie (cfr., per tutte, Corte giustizia Comunità europee, 22 maggio 2003, n. 462/99, in Riv. dir. internaz. privato e proc., 2004, p. 748). Di conseguenza, l’obbligo di consegna – entro la data di stipula del contratto – deve ritenersi inderogabile: una clausola che posticipi la consegna ad un momento successivo, con assunzione del relativo obbligo in atto in capo all’alienante o al locatore, sarebbe affetta da nullità.
L’obbligo per il venditore di rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica sin dall’avvio delle trattative e di consegnarlo al potenziale acquirente alla chiusura delle stesse, sta a significare, rispettivamente, che l’immobile deve essere dotato dell’attestato ancor prima di iniziare la sua commercializzazione e che la consegna di copia dello stesso deve avvenire in caso di stipula di un contratto preliminare (ovvero al momento in cui l’accettazione della proposta viene resa nota al proponente, se tale momento conclusivo dell’affare determina la conclusione di un contratto preliminare), ovvero, in assenza dello stesso, al momento della stipula dell’atto definitivo di compravendita.
Quanto sopra non significa che l’atto notarile non possa essere ricevuto in assenza di attestato: a norma degli artt. 27 e 28 della legge 89/1913, il notaio non può rifiutare il proprio ministero se non quando l’atto è vietato dalla legge, e nessuna disposizione vieta il ricevimento o l’autenticazione di atti traslativi in caso di mancata consegna dell’attestato. Una volta informate le parti circa l’obbligo di consegna, se le stesse intendono procedere, pur in violazione di tale obbligo, il notaio deve ricevere o autenticare l’atto, ferma la responsabilità civile e amministrativa dell’alienante secondo le regole ordinarie.
E’, altresì, previsto che, in caso di vendita di un edificio prima della sua costruzione, il venditore debba fornire evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio e debba produrre l’attestato di prestazione energetica congiuntamente alla dichiarazione di fine lavori (necessario, tra l’altro, per procedere alla richiesta del certificato di agibilità).
Nel caso di vendite obbligatorie aventi a oggetto immobili “sulla carta” (e cioè non ancora venuti ad esistenza), il venditore deve rendere edotto il potenziale acquirente della evidenza della futura prestazione energetica dell’immobile (oltre ad essere obbligato – come lo era prima del 6 giugno 2013 – a depositare l’attestato di prestazione energetica in Comune, insieme alla dichiarazione di fine lavori).
Per quanto attiene all’obbligo per il locatore, che concluda un nuovo contratto di locazione o sublocazione, di dotare il bene dell’APE e di farne consegna al locatario, non rileva la circostanza che si tratti di un bene di nuova o vecchia costruzione, in quanto deve trattarsi di un contratto “nuovo”: resta, pertanto, esonerato dall’obbligo di dotazione, consegna e allegazione, se dovuta, il locatore che rinnova il contratto a colui il quale fosse già locatario del bene in virtù di un contratto in vigore alla data del 6 giugno 2013.
Detta disciplina si applica anche in occasione degli affitti di azienda in cui il concedente metta a disposizione, oltre al complesso di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa anche il bene nel quale viene esercitata l’attività, sia esso costituito da una singola unità immobiliare o da un intero edificio (in qualità di proprietario/usufruttuario/utilizzatore o sublocatore) e sia pattuita la corresponsione di un canone in parte riferibile all’affitto dell’azienda e in parte imputabile alla locazione dei locali nei quali è esercitata l’attività dell’impresa.
Le ultime novità in materia di APE
■ Dal 24 dicembre 2013, data di entrata in vigore del d.l. 145/2013, è venuto meno l’obbligo di allegazione dell’APE (o dell’ACE, se in corso di validità) per i soli nuovi contratti di locazione di singole unità immobiliari e la sanzione di nullità, prima prevista in caso di mancata allegazione dell’APE (o dell’ACE, se in corso di validità) ai contratti di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso o gratuito e ai nuovi contratti di locazione (con esclusione dei rinnovi di contratti già in corso), introdotta dalla l. 90/2013, di conversione del d.l. 63/2013, è sostituita da una sanzione amministrativa pecuniaria.
■ Dal 22 febbraio 2014, l’art. 1, comma 7, d.l. 145/2013, come modificato dalla legge di conversione n. 9/2014, dispone che all’art. 6, d.lgs.192/2005, i commi 3 e 3-bis sono sostituiti dal seguente comma 3: «Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà. Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica entro quarantacinque giorni. L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal presente comma, dall’Agenzia delle Entrate, ai fini dell’ulteriore corso del procedimento sanzionatorio ai sensi dell’articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689.».[1]
La sanzione amministrativa in luogo della nullità del contratto
L’art. 1, comma 8, d.l. 145/2013, come modificato dalla legge di conversione n. 9/2014, dispone che: «Su richiesta di almeno una delle parti o di un suo avente causa, la stessa sanzione amministrativa di cui al comma 3 dell’articolo 6 del decreto legislativo n. 192 del 2005 si applica altresì ai richiedenti, in luogo di quella della nullità del contratto anteriormente prevista, per le violazioni del previgente comma 3-bis dello stesso articolo 6 commesse anteriormente all’entrata in vigore del presente decreto, purché la nullità del contratto non sia già stata dichiarata con sentenza passata in giudicato.».
Riguardo alle novità introdotte dalla legge di conversione, si ritiene che l’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica entro quarantacinque giorni possa essere assolto dall’acquirente/conduttore o dal venditore/locatore, anche separatamente, recandosi presso la sede dell’Agenzia delle Entrate o della Guardia di Finanza che ha irrogato la sanzione pecuniaria.
Su quali siano le conseguenze del mancato suddetto adempimento il legislatore non ha fornito, al momento, alcun chiarimento. Il pagamento della predetta sanzione amministrativa non esenta, comunque, dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica entro quarantacinque giorni.
La precedente normativa in vigore fino al 23.12.2013
In precedenza la l. 90/2013, di conversione del d.l. 63/2013, modificando l’art. 6, comma 3 e con l’aggiunta del comma 3-bis, del d.lgs. 192/2005, disponeva che:
«3. Nei contratti di vendita negli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici. ».
«3-bis. A decorrere dalla data di entrata in vigore del decreto di adeguamento di cui al comma 12, l’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti. ».
4. Le offerte di vendita o locazione
L’art. 1, comma 8-quater, d.l. 145/2013, inserito dalla legge di conversione n. 9/2014, ha modificato l’art. 6, comma 8, d.lgs. 192/2005, dispone che: “Nel caso di offerta di vendita o di locazione, ad eccezione delle locazioni degli edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all’anno, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente” (tale disposizione, al contrario di quella precedente, non costituisce una novità assoluta, salvo che per la nuova locuzione: “ad eccezione delle locazioni degli edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all’anno”, ma una sostanziale conferma della previgente disposizione dell’art. 6, comma 2-quater, d.lgs. 192/2005, introdotta dal d.lgs. 28/2011).
Ciò vuol dire che nel caso di offerta di vendita o di locazione, ad eccezione delle locazioni degli edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all’anno, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano sia la classe energetica corrispondente (ossia l’assegnazione di un punteggio tenendo conto della classe d’isolamento termico dell’edificio e della qualità degli impianti) sia l’indice di prestazione energetica (IPE) dell’involucro edilizio e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare (indice che esprime il consumo totale di energia primaria per il riscaldamento invernale, in regime continuo degli impianti, per 24 ore, riferito all’unità di superficie utile o di volume lordo, espresso rispettivamente in kW/mq anno o kWhmc anno).
Per quanto attiene all’obbligo di inserire negli annunci di offerta di vendita o di locazione gli indici di prestazione energetica e la classe energetica corrispondente, l’eccezione prevista per le locazioni degli edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all’anno, dovrebbe intendersi relativa alle locazioni stagionali.
Le sanzioni amministrative per mancata dotazione dell’attestato di prestazione energetica
Per la violazione dell’obbligo di dotare l’immobile dell’attestato di prestazione energetica sono previste le seguenti sanzioni:
a) in caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici di nuova costruzione, e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti [2],il costruttore o il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 3000 euro e non superiore a 18.000 euro;
c) in caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro;
Le sanzioni amministrative per violazione dell’obbligo di riportare i parametri energetici
In caso di violazione dell’obbligo di riportare i parametri energetici (IPE e classe energetica) nell’annuncio di offerta di vendita o locazione il responsabile dell’annuncio è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3.000 euro. E’ fatta eccezione per le locazioni degli edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all’anno.
Le sanzioni amministrative in caso di omessa dichiarazione o allegazione dell’APE
In caso di omessa dichiarazione nel contratto, da parte dell’acquirente o del conduttore con apposita clausola, di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici o di mancata allegazione di copia dell’attestato di prestazione energetica al contratto, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, delle seguenti sanzioni amministrative pecuniarie:
■ una sanzione pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000 in caso di omessa dichiarazione o allegazione dell’attestato di prestazione energetica relativamente ai contratti di compravendita immobiliare, agli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e ai nuovi contratti di locazione di edifici;
■ una sanzione pecuniaria da euro 1.000 a euro 4.000 in caso di omessa dichiarazione nei nuovi contratti di locazione di singole unità immobiliari. Se la durata della locazione non eccede i tre anni, la sanzione è ridotta alla metà. Nessuna sanzione si applica in caso di omessa allegazione dell’attestato di prestazione energetica, non essendo previsto alcun obbligo in tal senso per i nuovi contratti di locazione di singole unità immobiliari.
Come sostenuto da autorevole dottrina, non sembra, comunque, che in caso di omesso inserimento della suddetta clausola possa configurarsi una nullità virtuale per violazione di norma imperativa (art. 1418 c.c.), sulla base del criterio di proporzionalità e della ratio della norma (essendo evidentemente eccessiva una sanzione di nullità che pregiudicherebbe soprattutto l’acquirente); appare più ragionevole ipotizzare una responsabilità (precontrattuale o contrattuale) dell’alienante o del locatore per difetto di informazione, ricorrendone ovviamente gli altri presupposti di legge. Per altro verso, le ragioni di interesse pubblico sottostanti all’obbligo di informazione in esame depongono chiaramente per la inderogabilità di detto obbligo gravante sul venditore o sul conduttore. In caso di violazione del detto obbligo, appare più ragionevole ipotizzare una responsabilità (precontrattuale o contrattuale) dell’alienante o del locatore per difetto di informazione, ricorrendone ovviamente gli altri presupposti di legge [3].
Le sanzioni amministrative che sanano il contratto nullo sottoscritto ante 24.12.2013
Il comma 8, dell’art. 1, del d.l. 145/2013, come convertito dalla l. 9/2014, introduce, infine, la possibilità per il locatore e il conduttore di convalidare il contratto nullo stipulato anteriormente al 24 dicembre 2013 mediante il pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa (da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà) per violazione dell’obbligo di allegazione dell’APE.
Viene, infatti, previsto che: “Su richiesta di almeno una delle parti o di un suo avente causa, la stessa sanzione amministrativa di cui al comma 3 dell’articolo 6 del decreto legislativo n. 192 del 2005 si applica altresì ai richiedenti, in luogo di quella della nullità del contratto anteriormente prevista, per le violazioni del previgente comma 3-bis dello stesso articolo 6 commesse anteriormente all’entrata in vigore del presente decreto, purché la nullità del contratto non sia già stata dichiarata con sentenza passata in giudicato”.
Riepilogo delle disposizioni attualmente in vigore
1) Ricorre l’obbligo di dotare l’immobile dell’attestato di prestazione energetica in caso di contratti di compravendita, di altri atti traslativi a titolo oneroso o gratuito di immobili e di contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari, di metterlo a disposizione del potenziale acquirente o conduttore e di consegnarlo agli stessi alla conclusione del contratto.
In caso di vendita di un edificio prima della sua costruzione, il venditore debba fornire evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio e debba produrre l’attestato di prestazione energetica congiuntamente alla dichiarazione di fine lavori.
Nel caso di vendite obbligatorie aventi a oggetto immobili “sulla carta” (e cioè non ancora venuti ad esistenza), il venditore deve rendere edotto il potenziale acquirente della “evidenza” della “futura” prestazione energetica dell’immobile.
2) Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione sia di edifici sia di singole unità immobiliari purché soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.
3) Copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari.
4) In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà. Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica entro quarantacinque giorni.
5) Nel caso di offerta di vendita o di locazione, ad eccezione delle locazioni degli edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all’anno, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente.
6) Per la violazione dell’obbligo di dotare l’immobile dell’attestato di prestazione energetica sono previste le seguenti sanzioni:
a) in caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici di nuova costruzione, e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti [4],il costruttore o il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 3000 euro e non superiore a 18.000 euro;
c) in caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro.
7) In caso di violazione dell’obbligo di riportare i parametri energetici (IPE e classe energetica) nell’annuncio di offerta di vendita o locazione il responsabile dell’annuncio è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3.000 euro. E’ fatta eccezione per le locazioni degli edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all’anno.
8) In caso di omessa dichiarazione nel contratto, da parte dell’acquirente o del conduttore con apposita clausola, di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici o di mancata allegazione di copia dell’attestato di prestazione energetica al contratto, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, delle seguenti sanzioni amministrative pecuniarie:
a) una sanzione pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000 in caso di omessa dichiarazione o allegazione dell’attestato di prestazione energetica relativamente ai contratti di compravendita immobiliare, agli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e ai nuovi contratti di locazione di edifici;
b) una sanzione pecuniaria da euro 1.000 a euro 4.000 in caso di omessa dichiarazione nei nuovi contratti di locazione di singole unità immobiliari. Se la durata della locazione non eccede i tre anni, la sanzione è ridotta alla metà. Nessuna sanzione si applica in caso di omessa allegazione dell’attestato di prestazione energetica, non essendo previsto alcun obbligo in tal senso per i nuovi contratti di locazione di singole unità immobiliari.
Le caratteristiche dell’APE
L’attestato di certificazione energetica comprende i dati relativi all’efficienza energetica propri dell’edificio, i valori vigenti a norma di legge e valori di riferimento, che consentono ai cittadini di valutare e confrontare la prestazione energetica dell’edificio. L’attestato è corredato da suggerimenti in merito agli interventi più significativi ed economicamente convenienti per il miglioramento della predetta prestazione.
L’attestazione della prestazione energetica può riferirsi a una o più unità immobiliari facenti parte di un medesimo edificio; quando è riferita a più unità immobiliari può essere prodotta solo qualora esse abbiano la medesima destinazione d’uso, la medesima situazione al contorno, il medesimo orientamento e la medesima geometria e siano servite, qualora presente, dal medesimo impianto termico destinato alla climatizzazione invernale e, qualora presente, dal medesimo sistema di climatizzazione estiva.
L’attestato di prestazione energetica ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare. La validità temporale massima è subordinata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell’edificio, in particolare per gli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento, previste dai regolamenti di cui al decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013, n. 74, e al decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013, n. 75 e successive modificazioni e integrazioni di cui all’art. 1, comma 8-ter, d.l. 145/2013, come convertito dalla l. 9/2014.
Nel caso di mancato rispetto di dette disposizioni, l’attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica.
Per evitare detta decadenza, il tecnico incaricato dovrà allegare i libretti di impianto, in originale o in copia, all’attestato di prestazione energetica. In caso di atto di trasferimento o di contratto di locazione, ove sia previsto, si procederà alla allegazione del solo attestato di prestazione energetica, senza gli eventuali libretti di impianto.
L’obbligo di dotare l’edificio di un attestato di prestazione energetica viene meno ove sia già disponibile un attestato in corso di validità, rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE.
Ai sensi dell’art. 6, comma 5, d.lgs. 192/2005, l’attestato di certificazione energetica è aggiornato ad ogni intervento di ristrutturazione, edilizio e impiantistico, che modifica la prestazione energetica dell’edificio nei termini seguenti:
Nell’allegato A (articolo 3, comma 1, d.lgs. 192/2005) “Linee guida nazionali per la certificazione energetica”, paragrafo 8, “Procedura di certificazione energetica degli edifici”, viene disposto che: “Entro i quindici giorni successivi alla consegna al richiedente dell’attestato di certificazione energetica, il Soggetto certificatore trasmette copia del certificato alla Regione o Provincia autonoma competente per territorio”. In caso di mancato adempimento, la norma non prevede espressamente alcuna sanzione e non può certo farsi discendere da tale violazione la conseguenza dell’invalidità, inefficacia o comunque inidoneità dell’APE.
Gli obblighi del notaio in tema di verifiche sulla validità dell’APE
Il notaio non è tenuto a fare alcun controllo sul contenuto tecnico e sul merito dell’attestato (ad es., circa i criteri utilizzati per il calcolo della prestazione energetica, circa la correttezza del procedimento di calcolo eseguito, ecc.), mentre è richiesto allo stesso un controllo di carattere puramente formale.
Il Notaio dovrà verificare che il documento che gli viene esibito abbia quel contenuto minimo che, in base alla normativa vigente, lo possa qualificare come “attestato di prestazione energetica” (o come “attestato di certificazione energetica”, se si allega questo documento in corso di validità) ed in particolare:
i) l’indicazione della classe di prestazione energetica;
ii) la data di rilascio ed il termine di validità (sia l’APE che i vecchi ACE hanno durata decennale);
iii) gli elementi idonei a collegare l’attestato all’immobile negoziato (i dati di identificazione catastale, le generalità del proprietario, l’indirizzo dell’immobile) [5];
iv) la sottoscrizione del tecnico che lo ha redatto;
v) la dichiarazione di indipendenza da parte del certificatore;
vi) per l’APE, la sottoscrizione del tecnico resa in forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio (con allegazione di copia di un documento di identità), ai sensi dell’art. 47 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.
La mancanza della dichiarazione di indipendenza non inficia la validità dell’attestato di prestazione energetica, qualora, effettivamente, in capo al certificatore sussistano tutti i requisiti di indipendenza ed imparzialità, in quanto la legge non subordina la validità della certificazione alla presenza di tale dichiarazione, ma all’effettiva indipendenza ed imparzialità del certificatore (art. 2, comma 1, lett. l-bis, d.lgs. 192/2005). Si rammenta che anche l’attestato di certificazione energetica doveva essere rilasciato, in base alla normativa previgente, da soggetti dei quali doveva essere assicurata “la qualificazione e l’indipendenza”, tant’è che il modello di attestato approvato con le Linee Guida Nazionali per la Certificazione Energetica, di cui al Decreto Ministero dello sviluppo economico 26 giugno 2009, modificato dal decreto 22 novembre 2012, contemplava un apposito spazio destinato proprio alla dichiarazione di indipendenza.
Il fatto che non siano intervenute altre cause di decadenza (non verificabili dal notaio: ad es., lavori di ristrutturazione o scadenza del termine per i controlli) sarà affidato a una relativa dichiarazione di parte venditrice, della quale il notaio si limiterà a dare conto.
I nuovi modelli di “libretto di impianto per la climatizzazione” e di “rapporto di efficienza energetica”
In attuazione di quanto previsto dal Decreto del Presidente della Repubblica 74/2013 (Regolamento recante definizione dei criteri generali in materia di esercizio, conduzione, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva degli edifici e per la preparazione dell’acqua calda per usi igienici sanitari, a norma dell’articolo 4, comma 1, lettere a) e c), del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192) (13G00114)” (GU Serie Generale n.149 del 27 giugno 2013), entrato in vigore il 12 luglio 2013, è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 7 marzo 2014 il Decreto ministeriale 10 febbraio 2014, entrato in vigore l’8 marzo 2014, che definisce i nuovi modelli per il libretto di impianto per la climatizzazione invernale ed estiva degli edifici e per il rapporto di efficienza energetica di cui al d.P.R. 74/2013 (14A01710) (GU Serie Generale n. 55 del 7 marzo 2014).
A partire dal 1° giugno 2014 gli impianti termici sono obbligatoriamente muniti del nuovo libretto e, per i controlli di efficienza energetica, devono essere utilizzati i nuovi modelli.
L’Ufficio di riferimento è la Direzione generale per il mercato elettrico, le rinnovabili e l’efficienza energetica, il nucleare. Divisione VII – Efficienza energetica e risparmio energetico.
A norma dell’art. 1 del Decreto ministeriale 10 febbraio 2014 (di seguito “Decreto”), a partire dal 1° giugno 2014, gli impianti termici sono muniti di un “libretto di impianto per la climatizzazione” (di seguito, “Libretto”) conforme al modello riportato all’allegato I del Decreto.
L’art. 2 dispone circa i modelli di rapporto di efficienza energetica prevedendo che a partire dal 1° giugno 2014, in occasione degli interventi di controllo ed eventuale manutenzione di cui all’art. 7 del d.P.R. 74/2013, su impianti termici di climatizzazione invernale, di potenza utile nominale maggiore di 10 Kw, e di climatizzazione estiva, di potenza utile nominale maggiore di 12 kW, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, il rapporto di controllo di efficienza energetica di cui all’art. 8, comma 5 (di seguito “Rapporto”) si conforma ai modelli riportati agli allegati II, III, IV e V del Decreto.
Gli allegati sono resi disponibili in formato PDF sul sito del Ministero dello sviluppo economico e sono pubblicati, nel medesimo formato e con i medesimi contenuti, anche nell’ambito della documentazione inerente il catasto territoriale degli impianti termici che ciascuna Regione predispone ai sensi dell’art. 10, comma 4, lettera a), del d.P.R. 74/2013.
Precisamente, l’allegato I contiene il libretto di impianto e reca le istruzioni per la sua compilazione (pdf, 151 kb)
Gli allegati da II a V, si occupano del rapporto di controllo di efficienza energetica:
– allegato II – Rapporto di controllo di efficienza energetica tipo 1 – Gruppi termici (pdf, 853 kb);
– allegato III – Rapporto di controllo di efficienza energetica tipo 1 – Gruppi frigo (pdf, 611 kb);
– allegato IV – Rapporto di controllo di efficienza energetica tipo 1 – Scambiatori (pdf, 655 kb);
– allegato V – Rapporto di controllo di efficienza energetica tipo 1 – Cogeneratori (pdf, 600 kb).
Sono previste anche le note per la compilazione dei rapporti di controllo di efficienza energetica (pdf, 9 kb).
Il Libretto può essere reso disponibile anche in formato PDF, o elettronico, editabile ai fini della sua compilazione e aggiornamento in forma elettronica. In questo caso, copia conforme del file, stampata su carta, deve essere resa disponibile in sede di ispezione da parte dell’autorità competente.
Gli allegati al Decreto possono essere resi disponibili anche dalle associazioni di categoria degli operatori termoidraulici o da altri operatori del settore e dalle associazioni di interesse senza alcuna modifica o integrazione, eccezion fatta per l’eventuale aggiunta del logo delle associazioni, e con evidenziazione degli estremi del decreto ministeriale di adozione.
Quanto sopra previsto non si applica agli impianti termici alimentati esclusivamente con fonti rinnovabili di cui al decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28 (Attuazione della direttiva 2009/28/CE sulla promozione dell’uso dell’energia da fonti rinnovabili, recante modifica e successiva abrogazione delle direttive 2001/77/CE e 2003/30/CE) (G.U. n. 71 del 28 marzo 2011), ferma restando la compilazione del Libretto.
L’art. 3 reca le note per la compilazione dei libretti e dei rapporti di controllo di efficienza energetica e le modalità di utilizzo dei modelli. Il Libretto e il Rapporto sono compilati e utilizzati conformemente alle disposizioni del d.P.R. 74/2013.
Al responsabile dell’impianto è data facoltà di selezionare e fare compilare e aggiornare le sole schede del Libretto pertinenti alla tipologia dell’impianto termico al quale il Libretto stesso si riferisce.
Nel caso di integrazioni dell’impianto con componenti o apparecchi aggiuntivi, il Libretto è aggiornato mediante compilazione delle sole schede pertinenti agli interventi eseguiti.
L’art. 4 dispone la sostituzione degli allegati I e II del decreto ministeriale 17 marzo 2003 con l’allegato I del Decreto ed egli allegati F e G del d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, con gli allegati II, III, IV e V del Decreto.
Il Ministro dello sviluppo economico con il decreto 20 giugno 2014 (pubblicato sul n. 153 della G.U. del 4 luglio scorso) fissa al 15 ottobre 2014 la scadenza entro la quale i libretti di impianto per la climatizzazione e il rapporto di controllo di efficienza energetica sugli impianti termici di climatizzazione invernale ed estiva, dovranno essere conformi ai modelli di cui al D.M. 10 febbraio 2014 del Ministro dello Sviluppo Economico.
All’art. 1 comma 1 del D.M. 10 febbraio 2014, le parole «A partire dal 1° giugno 2014» sono sostituite da: «Entro e non oltre il 15 ottobre 2014». All’art. 2 comma 1, le parole «A partire dal 1° giugno 2014» sono sostituite da: «Entro e non oltre il 15 ottobre 2014».
Il 15 ottobre 2014, pertanto, è la data a partire dalla quale si dovrà provvedere alla sostituzione o alla compilazione del nuovo libretto. La predetta sostituzione può avvenire in occasione e con la gradualità dei controlli periodici di efficienza energetica previsti dal d.P.R. 74/2013 o di interventi su chiamata per guasti o malfunzionamenti.
Fino al 15 ottobre 2014 nelle operazioni di controllo o negli interventi sopra richiamati e nelle nuove installazioni possono essere utilizzati sia i nuovi che i vecchi modelli di libretto.
[1] Qualora non sia stato effettuato il pagamento in misura ridotta, il funzionario o l’agente che ha accertato la violazione, salvo che ricorra l’ipotesi prevista nell’articolo 24 (connessione obiettiva con un reato), deve presentare all’ufficio periferico cui sono demandati attribuzioni e compiti del Ministero nella cui competenza rientra la materia alla quale si riferisce la violazione o, in mancanza, al prefetto.
[2] “Ristrutturazione importante di un edificio”: un edificio esistente è sottoposto a ristrutturazione importante quando i lavori, in qualunque modo denominati (a titolo indicativo e non esaustivo: manutenzione ordinaria o straordinaria, ristrutturazione e risanamento conservativo, di cui all’articolo 3 del d.P.R. 380 del 2001, Testo unico sull’edilizia), insistono su oltre il 25% della superficie dell’involucro dell’intero edificio, comprensivo di tutte le unità immobiliari che lo costituiscono (a titolo esemplificativo e non esaustivo: rifacimento di pareti esterne, di intonaci esterni, del tetto o dell’impermeabilizzazione delle coperture).
[3] G. Petrelli, Certificazione energetica degli edifici. Prospetto sinottico della legislazione nazionale e regionale, 2013.
[4] “Ristrutturazione importante di un edificio”: un edificio esistente è sottoposto a ristrutturazione importante quando i lavori, in qualunque modo denominati (a titolo indicativo e non esaustivo: manutenzione ordinaria o straordinaria, ristrutturazione e risanamento conservativo, di cui all’articolo 3 del d.P.R. 380 del 2001, Testo unico sull’edilizia), insistono su oltre il 25% della superficie dell’involucro dell’intero edificio, comprensivo di tutte le unità immobiliari che lo costituiscono (a titolo esemplificativo e non esaustivo: rifacimento di pareti esterne, di intonaci esterni, del tetto o dell’impermeabilizzazione delle coperture).
[5] Un eventuale errore materiale nella trascrizione di uno dei dati identificativi dell’immobile (dato catastale, generalità del proprietario, indirizzo dell’immobile) non inficia la validità dell’attestato energetico, qualora, sulla base degli altri dati, sia comunque possibile riferire, con sufficiente certezza, l’attestato stesso all’immobile negoziato.
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