Source: https://rechtsprechung.jimdo.com/rechtsprechung/mietrecht/vorkaufsrecht-bei-realteilung-577-bgb/
Timestamp: 2019-05-26 22:07:00
Document Index: 147928057

Matched Legal Cases: ['§ 577', '§ 577', '§ 467', '§ 8', 'BGH', '§ 467', 'BGH', '§ 2', '§ 562', '§ 563', '§ 577', '§ 467', '§ 577', '§ 464', '§ 433']

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat die für das Entstehen eines Vorkaufsrechts im Falle der Veräußerung eines ungeteilten Grundstücks (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog) zu stellenden Anforderungen an das Vorliegen einer vom Veräußerer eingegangenen vertraglichen Verpflichtung zur Grundstücksteilung nicht hinreichend erfasst und hat demzufolge den notariellen Kaufvertrag vom 14. Dezember 2012 rechtsfehlerhaft dahin ausgelegt, dass die Beklagte eine entsprechende Verpflichtung nicht übernommen habe. Ferner hat es die im Streitfall analog anwendbaren Bestimmungen des § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB und des § 467 BGB übersehen und daher zu Unrecht eine vollständige Übereinstimmung zwischen Kaufgegenstand und Mietobjekt verlangt. Schließlich hat es bei der Auslegung der Erklärung der Klägerin über die Ausübung des Vorkaufsrechts auslegungsrelevante Umstände außer Acht gelassen.
Den genannten Umständen kommt - was das Berufungsgericht nicht in den Blick genommen hat - mindestens die gleiche Aussagekraft zu, die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung einer Bezugnahme des Kaufvertrags auf eine Teilungserklärung nach § 8 WEG beigemessen wird. Wenn sich bereits aus einer solchen Bezugnahme ergeben kann, dass vom Veräußerer die vollendete Aufteilung in Wohnungseigentumseinheiten geschuldet ist (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 23), gilt dies erst recht für die im Vertragstext breiten Raum einnehmenden Regelungen über die Aufteilung des Gesamtgrundstücks entsprechend dem Vertragsbestandteil gewordenen Lageplan und über die Zuordnung der konkret und eingehend beschriebenen Teilflächen an einzelne Käufer.
bb) Dass die Beklagte die Berechtigung besaß, eine Erstreckung des Vorkaufs auf sämtliche an die Käufer Nr. 5 veräußerten Kaufgegenstände zu verlangen, kann der Senat, da weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen, abschließend beurteilen. Die Voraussetzungen des § 467 Satz 2 BGB analog sind erfüllt, weil nach Abtrennung der vorkaufsbelasteten Gegenstände (Teilfläche Nr. 5 und Miteigentumsanteil an der Fläche Nr. 10) lediglich ein isoliert nicht sinnvoll nutzbarer Gegenstand (Miteigentumsanteil an der Gemeinschaftsteilfläche Nr. 11) verbleiben würde, für den sich kein adäquater Preis erzielen ließe (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 2012 - V ZR 272/10, NJW 2012, 1354 Rn. 18). Dies erschließt sich schon daraus, dass der isolierte Erwerb dieses Miteigentumsanteils selbst für die Käufer der übrigen bebauten Teilflächen wirtschaftlich betrachtet keinen Sinn machen würde, da diese bereits jeweils Miteigentumsanteile an der Gemeinschaftsteilfläche Nr. 11 erworben haben, die ihnen eine gemeinschaftliche Nutzung sichern. Auch für einen anderen Käufer wäre ein isolierter Erwerb eines Miteigentumsanteils an der gemeinschaftlichen Teilfläche Nr. 11 wirtschaftlich betrachtet nach Lage der Dinge nicht von Interesse. Dass der Miteigentumsanteil an der Teilfläche sich kaum gesondert verkaufen lassen würde, hat offenbar auch die Klägerin gesehen, denn sie hat sich in ihrer Ausübungserklärung vom 12. April 2012 trotz der Beschränkung auf die in § 2 Abs. 1 Buchst. d und g des Kaufvertrags genannten Flächen zur Zahlung des vollen Kaufpreises von 163.353 € bereitgefunden, also keinen Abzug für den auf die Teilfläche Nr. 11 entfallenden 11/100 Miteigentumsanteil vorgenommen.
Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da der Klägerin ein Vorkaufsrecht an dem Flurstück 185 und hinsichtlich eines 11/100 Miteigentumsanteils an dem Flurstück 186 zusteht, sie dieses wirksam ausgeübt hat und sich der Vorkauf gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 2 BGB analog auch auf einen 11/100 Miteigentumsanteil an dem Flurstück 183 erstreckt, hat sie einen aus § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB analog, § 464 Abs. 2, § 433 Abs. 2 BGB folgenden Anspruch auf Übereignung dieser Kaufgegenstände. Die zur Sicherung dieses Anspruchs angeordnete Vormerkung ist zu Recht ergangen. Daher ist das Berufungsurteil aufzuheben und - unter Zurückweisung der Berufung der Beklagten - die erstinstanzliche Entscheidung wiederherzustellen.