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Timestamp: 2016-10-28 08:43:33
Document Index: 184887175

Matched Legal Cases: ['Art. 55', 'Art. 18', 'Art. 63', 'Art. 64', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 8', 'BGE', 'Art. 31', 'Art. 31', 'Art. 31', 'Art. 31', 'BGE', 'BGE', 'Art. 156', 'Art. 159']

4C.326/2002 (07.02.2003)
4C.326/2002 /rnd
Kl�ger und Berufungskl�ger, beide vertreten durch Rechtsanwalt Rolf B�hler, Denkmalstrasse 2, Postfach 6453, 6000 Luzern 6,
Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Marc Kaeslin, Eichwaldstrasse 7, 6005 Luzern.
Berufung gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Luzern, I. Kammer als Appellationsinstanz, vom 10. September 2002.
Am 9. M�rz 1999 vermietete die X.________ AG (Beklagte) A.________ (Kl�ger 1) R�umlichkeiten zum Betrieb eines Restaurants in der Liegenschaft Hotel T.________. Der Mietvertrag wurde auch von B.________ (Kl�ger 2) unterschrieben. Der Beginn der Miete wurde auf den 15. April 1999 bzw. sp�testens 1. Mai 1999 festgesetzt. Der Vertrag wurde auf eine Dauer von f�nf Jahren mit der Option auf weitere f�nf Jahre abgeschlossen. Der Mietzins betrug Fr. 10'900.-- pro Monat (inkl. Heiz- und Nebenkosten). Abgesehen davon wurde ein zus�tzlicher Umsatzmietzins ab einem Umsatz von Fr. 1'200'000.-- vereinbart.
In einer Zusatzvereinbarung vom 1. Juli 2000 hielten die Parteien u.a. fest, dass der Mietzins mit Wirkung ab 1. Juni 2000 auf Fr. 8'400.-- zu senken sei und der Mietzinsausstand per Ende Mai 2000 Fr. 45'400.-- betrage, wobei die Vereinbarung davon abh�ngig gemacht wurde, dass diese Zahlungen sowie die Bezahlung des Mietzinses ab 1. Juli 2000 p�nktlich erfolgen w�rden.
Am 29. September 2000 reichten die beiden Kl�ger gegen die Beklagte bei der Schlichtungsbeh�rde eine Klage auf r�ckwirkende Herabsetzung des Mietzinses auf Fr. 5'500.-- pro Monat seit Mietbeginn ein.
Am 15. Dezember 2000 k�ndigte die Beklagte das Mietverh�ltnis wegen Zahlungsverzugs auf den 31. Januar 2001. Diese K�ndigung wurde von den Kl�gern angefochten, worauf die Schlichtungsbeh�rde die K�ndigung mit Entscheid vom 28. M�rz 2001 per 31. Januar 2001 als wirksam erkl�rte. Mit Urteil vom 6. Februar 2002 stellte auch das Amtsgericht Luzern-Stadt fest, dass die am 15. Dezember 2000 ausgesprochene K�ndigung per 31. Januar 2001 wirksam sei. Auch das Obergericht des Kantons Luzern best�tigte mit Urteil vom 10. September 2002 die Wirksamkeit der K�ndigung.
Mit Berufung vom 14. Oktober 2002 beantragen die Kl�ger dem Bundesgericht, das Urteil des Obergerichtes des Kantons Luzern vom 10. September 2002 aufzuheben. Eventuell sei festzustellen, dass die K�ndigung vom 15. Dezember 2000 unwirksam bzw. ung�ltig sei.
Die gleichzeitig erhobene staatsrechtliche Beschwerde wurde mit Urteil vom heutigen Tag abgewiesen, soweit darauf einzutreten war.
Gem�ss Art. 55 Abs. 1 lit. b OG muss in der Berufung angegeben werden, welche Punkte des Entscheides angefochten und welche Ab�nderungen beantragt werden. Der Hauptantrag, das Urteil der Vorinstanz sei aufzuheben, entspricht diesen Anforderungen insofern nicht, als erforderlich gewesen w�re anzugeben, wie �ber die Klage zu entscheiden sei. Da aber dem Eventualantrag entnommen werden kann, dass die Kl�ger die Feststellung verlangen, dass die K�ndigung f�r unwirksam bzw. ung�ltig zu erkl�ren sei, kann auf die Berufung eingetreten werden.
Zun�chst ist zu pr�fen, ob der Kl�ger 2 Partei des Mietvertrages ist. Das Obergericht hat dazu ausgef�hrt, dass im Mietvertrag vom 9. M�rz 1999 beide Kl�ger als Mieter bezeichnet worden seien. In der Folge h�tten sie sich verschiedentlich ausdr�cklich als Mieter ausgegeben und in dieser Funktion auch gemeinsam Rechte - Geltendmachung eines Herabsetzungsanspruchs, Anfechtung der K�ndigung, Antrag auf vorsorgliche Massnahmen, Einsprache gegen eine Baubewilligung und Einreichung einer Strafklage - wahrgenommen. Unter Ber�cksichtigung aller Umst�nde gebe es keinen Grund daran zu zweifeln, dass sich neben dem Kl�ger 1 auch der Kl�ger 2 als Mieter verpflichtet habe.
Die Kl�ger halten diese Auslegung f�r falsch. Sie stellen sich auf den Standpunkt, dass sich der Kl�ger 2 nicht als Mieter verpflichtet habe. Vielmehr sei beabsichtigt gewesen, den Kl�ger 2 als B�rgen einzubeziehen, wobei die formellen Voraussetzungen f�r eine B�rgschaft unbestreitbar nicht erf�llt gewesen seien.
2.1 Der Inhalt eines Vertrages bestimmt sich in erster Linie durch subjektive Auslegung, das heisst nach dem �bereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art. 18 Abs. 1 OR). Nur wenn eine tats�chliche Willens�bereinstimmung unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erkl�rungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umst�nden verstanden werden durften und mussten. W�hrend das Bundesgericht die objektivierte Vertragsauslegung als Rechtsfrage pr�fen kann, beruht die subjektive Vertragsauslegung auf Beweisw�rdigung, die vorbeh�ltlich der Ausnahmen von Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 OG der bundesgerichtlichen �berpr�fung im Berufungsverfahren entzogen ist (BGE 127 III 444 W. 1b S. 445, 121 III 118 E. 4b/aa S. 123).
2.2 Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz mit dem Hinweis auf den Wortlaut der Vereinbarung und die sp�ter eingetretenen Umst�nde eine tats�chliche Feststellung �ber den wirklichen Parteiwillen getroffen. Das nachtr�gliche Verhalten der Parteien, das im angefochtenen Urteil erw�hnt wird, l�sst erkennen, wie die Parteien den Vertrag seinerzeit tats�chlich gemeint haben (BGE 107 II 417 E. 6 S. 418 m.w.H.; vgl. auch BGE 118 II 365). Das Obergericht hat somit im Rahmen einer subjektiven Vertragsauslegung f�r das Bundesgericht verbindlich festgehalten, dass sich die Beteiligten tats�chlich einig darin gewesen seien, dass sich zus�tzlich zum Kl�ger 1 auch der Kl�ger 2 als Mieter verpflichtet habe. Auf die Kritik an dieser subjektiven Vertragsauslegung ist nicht einzutreten.
Als unzul�ssig erweist sich die Berufung auch insoweit, als die Kl�ger der Vorinstanz eine Verletzung von Art. 8 ZGB vorwerfen, weil die von ihnen angerufenen Zeugen nicht einvernommen worden seien. Wie bereits im Beschwerdeverfahren festgehalten wurde (E. 3), hat das Obergericht aufgrund einer antizipierten Beweisw�rdigung auf die Einvernahme der Zeugen verzichtet. Die Beweisw�rdigung kann aber nur mit staatsrechtlicher Beschwerde angefochten werden. Die Berufung steht nicht zur Verf�gung (BGE 122 III 219 E. 3c S. 223 m.w.H.).
2.3 Wenn sich aber aufgrund der prim�r massgebenden subjektiven Vertragsauslegung (Massgeblichkeit des �bereinstimmenden wirklichen Willens der Parteien) ergibt, dass beide Kl�ger in den Mietvertrag einbezogen worden sind, muss nicht gepr�ft werden, welchen Inhalt dem Vertrag im Rahmen einer objektivierten Vertragsauslegung (Ermittlung des Vertragsinhaltes mittels Vertrauensprinzip) zukommen w�rde. Immerhin kann diesbez�glich festgehalten werden, dass angesichts des klaren Wortlautes des Vertrages die Auffassung der Kl�ger, durch den Vertrag, der als Mietvertrag betitelt und vom Kl�ger 2 auch als Mieter unterschrieben worden war, in Bezug auf den Kl�ger 2 effektiv ein formung�ltiger B�rgschaftsvertrag abgeschlossen worden sei, reichlich abwegig erscheint.
Weiter machen die Kl�ger Willensm�ngel - absichtliche T�uschung und Grundlagenirrtum - beim Abschluss des Mietvertrages geltend. Zur Begr�ndung f�hren sie aus, dass die Beklagte schon bei Vertragsabschluss den Verkauf des Hotels, in welchem sich das Mietobjekt befinde, geplant habe und daher die Einhaltung der zehnj�hrigen Vertragsdauer von Anfang an in Frage gestellt gewesen sei. Im angefochtenen Entscheid wurde die Frage des Vorliegens eines Willensmangels ausdr�cklich offen gelassen, weil der Vertrag nach Auffassung des Obergerichtes von den Kl�gern auf jeden Fall nachtr�glich genehmigt worden sei.
3.1 Ein mit einem Willensmangel behafteter Vertrag kann von demjenigen, der dem Willensmangel unterlegen ist, w�hrend eines Jahres seit Entdeckung des Irrtums oder der T�uschung bzw. seit Beseitigung der Drohung angefochten werden (Art. 31 OR). Dies f�hrt zur Aufhebung des Vertrages ex tunc. Trotz Vorliegens eines Willensmangels hat ein Vertrag jedoch dann Bestand, wenn er vom Betroffenen nachtr�glich genehmigt worden ist. Eine Genehmigung unterstellt das Gesetz, wenn der Vertrag nicht innerhalb der erw�hnten Jahresfrist angefochten wird (Art. 31 OR). Schon vor Ablauf dieser Frist kann eine Genehmigung durch ausdr�ckliche oder konkludente Erkl�rung erfolgen (Ingeborg Schwenzer, Basler Kommentar, 2. Auflage, Basel 1996, N. 17 zu Art. 31 OR; Bruno Schmidlin, Berner Kommentar, Bern 1995, N. 115 zu Art. 31 OR). Eine konkludente Genehmigung wurde von der Rechtsprechung bejaht, wenn sich der K�ufer auf die kaufrechtliche Sachgew�hrleistung beruft und damit zum Ausdruck bringt, dass er den Vertrag gelten lassen - mithin genehmigen - will (BGE 127 III 83 E. 1b S. 85 f.). Analog wurde f�r den Mietvertrag entschieden, dass der Mieter, der eine Klage auf Mietzinsherabsetzung erhebt, damit konkludent zum Ausdruck bringt, den Vertrag gelten zu lassen (Urteil 4C.43/2001 vom 20. Juni 2001, publ. in SJ 2002 I, S. 31 f.).
Im vorliegenden Fall haben die Kl�ger am 29. September 2000 bei der zust�ndigen Schlichtungsbeh�rde eine Klage auf Mietzinsherabsetzung eingereicht. Nach der erw�hnten Rechtsprechung ist diese Klage grunds�tzlich als konkludente Genehmigung zu verstehen. Zu diesem Schluss ist das Bundesgericht bereits im Urteil vom 14. Dezember 2001 - damals mit beschr�nkter Kognition - gekommen (5P.360/2001, E. 4a). Im vorliegenden Berufungsverfahren - heute mit freier Kognition - ergibt sich nichts anderes. Insbesondere verf�ngt das Argument der Kl�ger nicht, bei der Eingabe vom 29. September 2000 habe es sich nicht um eine Herabsetzungsklage gehandelt, weil eine Mietzinsherabsetzung nur f�r die Zukunft verlangt werden k�nne, damals aber eine Mietzinsreduktion r�ckwirkend auf Vertragsbeginn beantragt worden sei. Entscheidend ist, dass die Kl�ger mit ihrer Klage auf jeden Fall konkludent zum Ausdruck gebracht haben, dass sie am Mietvertrag auch k�nftig festhalten wollen.
3.2 Eine konkludente Genehmigung des Vertrages, wie sie angesichts der von den Kl�gern erhobenen Herabsetzungsklage in Frage kommen k�nnte, setzt weiter voraus, dass der Genehmigende in sicherer Kenntnis des Willensmangels gehandelt hat. Bloss unbestimmte, nicht n�her belegte Zweifel gen�gen nicht. Insbesondere bei einer T�uschung ist die sichere Erkenntnis erforderlich, dass der Mangel durch falsche Vorspiegelung von Tatsachen verursacht worden ist. Angesichts der Tragweite des Rechtsverzichts, der in einer Genehmigung liegt, kann namentlich bei einer absichtlichen T�uschung nicht leichthin auf vorbehaltloses Einverst�ndnis geschlossen werden (108 II 102 E. 2a S. 105 f. m.w.H., vgl. auch BGE 109 II 319 E. 4c S. 327).
Wie sich in der staatsrechtlichen Beschwerde ergeben hat, hat die Vorinstanz ohne Willk�r festgehalten, dass die Kl�ger bereits im Zeitpunkt der Herabsetzungsklage am 29. September 2000 sichere Kenntnis von der T�uschung hatten (E. 2). Wenn aber die Herabsetzungsklage vor dem Hintergrund des verbindlich festgestellten Kenntnisstandes als konkludente Genehmigung des Vertrages interpretiert werden kann, k�nnen sich die Kl�ger nicht mehr auf eine absichtliche T�uschung berufen. Aus den gleichen Gr�nden verf�ngt auch der Hinweis auf einen Grundlagenirrtum nicht. Wenn die f�r eine konkludente Genehmigung erforderliche Kenntnis bereits aufgrund der kl�gerischen Begr�ndung der Herabsetzungsklage vom 29. September 2000 erstellt ist, muss nicht weiter auf die Frage eingegangen werden, wer die entsprechende Kenntnis nachzuweisen hat. Aus diesen Gr�nden ist die Berufung abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Kl�ger unter solidarischer Haftbarkeit kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).