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Timestamp: 2018-04-25 21:37:10
Document Index: 351551731

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 8', '§ 8', '§ 14', '§ 280', '§ 280', '§ 281', '§ 8', '§ 8', '§ 280', '§ 28', '§ 8', '§ 8', '§ 8', '§ 8', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', '§ 307', '§ 307', '§ 307', '§ 307', '§ 562', '§ 563']

BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13
"§ 8. Schönheitsreparaturen
Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig an den Vermieter im Allgemeinen nach folgender Maßgabe (Quote) zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen gerechnet ab Übergabe der Mietsache während der Mietzeit bei den Nassräumen (Küchen, Bädern und Duschen) länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33, 33 % der Kosten; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 66, 66 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei den Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei allen anderen Nebenräumen länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 14, 28 % der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 28, 56 %, bei mehr als 3 Jahren 42, 84 %, bei mehr als 4 Jahren 57, 12 %, bei mehr als 5 Jahren 71, 40 %, und bei mehr als 6 Jahren 85, 68 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für Fenster, Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 16, 66 % der Kosten, nach 2 Jahren 33, 33 %, nach 3 Jahren 50 %, nach 4 Jahren 66, 66 %, nach 5 Jahren 83, 33 %.
[7] Die Beklagte hätte die Wohnung aufgrund der mit § 8 Nr. 2 des Mietvertrags wirksam auf sie übertragenen Schönheitsreparaturverpflichtung innerhalb der dort bestimmten Fristen renovieren müssen, so dass sie nunmehr "eigentlich anteilig" die Kosten der von der Klägerin durchgeführten Renovierung der Wohnung zu tragen habe. Dem stehe der Vortrag der Beklagten, sie habe die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen, nicht entgegen, denn die freiwillige Übernahme der Wohnung in unrenoviertem Zustand entbinde die Beklagte nicht von den vertraglich vereinbarten weiteren Renovierungsverpflichtungen.
[8] Unabhängig hiervon stehe der Klägerin hinsichtlich der Schönheitsreparaturen ein Schadensersatzanspruch auf den insoweit geltend gemachten Betrag in vollem Umfang zu, weil die Beklagte unstreitig innerhalb der Wohnung geraucht habe. Zwar gehöre das Rauchen in einer Mietwohnung an sich zum vertragsgemäßen Gebrauch. Jedoch halte sich im Streitfall die durch das Rauchen verursachte Abnutzung nicht mehr innerhalb des Üblichen. Ausweislich der vorgelegten Fotos seien die Wände "mehr oder minder" mit Rauchablagerungen überzogen. Es sei gerichtsbekannt, dass derartige Ablagerungen auch bei mehrmaligem Darüberstreichen immer wieder zum Vorschein kämen. Aufgrund ihres Rauchverhaltens habe die Beklagte davon ausgehen müssen, dass sie die Schönheitsreparaturen in vollem Umfang bereits vor dem Ablauf der in der Formularklausel genannten Fristen hätte vornehmen müssen, weil die Wohnung "im wahrsten Sinne des Wortes verraucht" gewesen sei.
[9] Neben den Kosten für die Maler- und Tapezierarbeiten könne die Klägerin auch die geltend gemachten Reinigungskosten beanspruchen. Nach § 14 des Mietvertrags habe die Beklagte die Wohnung "in sauberem Zustand" zurückgeben müssen. Da die Fensterrahmen, die Türen und der Fliesenspiegel bei Rückgabe stark verschmutzt gewesen seien, seien die auf 153,65 € zu schätzenden Reinigungskosten hier ersatzfähig. Da die Klägerin die Wohnung nach Auszug erst habe renovieren müssen, sei auch der geltend gemachte Mietausfall in Höhe von 425,33 € ein ersatzfähiger Schaden.
[11] Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann weder ein Schadensersatzanspruch der Klägerin aus § 280 Abs. 1 BGB wegen "exzessiven Rauchens", noch aus § 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Verletzung der der Beklagten in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags übertragenen Pflicht auf Vornahme der Schönheitsreparaturen bejaht werden. Ein auf die Quotenabgeltungsklausel in § 8 Nr. 3, 4 des Mietvertrags gestützter Anspruch auf anteilige Erstattung der von der Klägerin für die Renovierung der Wohnung aufgewendeten Kosten besteht nicht.
[12] 1. Ein Schadenersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB wegen "exzessiven Rauchens" ist bereits nicht schlüssig von der Klägerin dargetan worden.
[14] Im Streitfall ist weder festgestellt noch ersichtlich, dass Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung nicht ausgereicht hätten, die in der Wohnung vorhandenen Gebrauchsspuren zu beseitigen. In der von der Klägerin vorgelegten Malerrechnung werden lediglich Leistungen (Tapezieren, Spachteln, Grundieren, Streichen) genannt, die üblicherweise veranlasst sind, um Schönheitsreparaturen auszuführen. Soweit in der "POS 4" dieser Rechnung aufgeführt ist "Decken und Wandflächen mit Isolierfarbe (Nikotin vergilbt) zwischen und schlussbeschichten" geht aus dem Vortrag der Klägerin nicht hervor, ob diese Maßnahme ausschließlich zur Renovierung erforderlich war oder ob sie ganz oder teilweise der Vorbeugung gegen künftige Rauchspuren in der Wohnung dient.
[16] a) Entgegen der Auffassung der Revision folgt dies allerdings nicht schon daraus, dass die Renovierungsverpflichtung nach § 8 Nr. 2 des Mietvertrags "regelmäßig" dann einsetzt, wenn das Aussehen der Wohnräume "mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt wird".
[17] Die im Streitfall verwendete Vornahmeklausel geht vielmehr – wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat – nicht über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinaus, weil die in § 8 Nr. 2 des Mietvertrages aufgeführten Renovierungsintervalle nach dem Wortlaut der Bestimmung nur für einen "im Allgemeinen" entstehenden Renovierungsbedarf gelten sollen (vgl. Senatsurteil vom 13. Juli 2005 – VIII ZR 351/04, NJW 2005, 3416 unter II 2; Senatsbeschluss vom 20. März 2012 – VIII ZR 192/11, NZM 2012, 527 Rn. 3 mwN) und dem Mieter nach § 8 Nr. 4 des Mietvertrags in allen Fällen einer fristgemäß fälligen Renovierungsverpflichtung der Nachweis offen steht, dass aufgrund des tatsächlichen Zustands der Wohnung noch keine Renovierung erforderlich ist.
[18] Soweit die Klausel bestimmt, dass die Renovierungsverpflichtung "regelmäßig" (das heißt im Kontext der nachfolgenden Regelung: nach Ablauf der im Allgemeinen geltenden Fristen) einsetzt, wenn das Aussehen der Wohnräume "mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt wird", benachteiligt sie den Mieter nicht unangemessen; denn mit dieser Formulierung wird nur die für den durchschnittlichen und verständigen Mieter ohne weiteres erkennbare Selbstverständlichkeit ausgesprochen, dass unerhebliche Gebrauchsspuren eine Renovierungsverpflichtung nicht auslösen.
[19] b) Die Wirksamkeit der Vornahmeklausel scheitert auch nicht, wie die Revision meint, daran, dass der Klausel nicht mit hinreichender Klarheit entnommen werden könnte, ob nur der Innenanstrich oder auch der Außenanstrich der Türen geschuldet sei. Die Klausel stellt in § 8 Nr. 1 hinreichend deutlich klar, dass nur der Innenanstrich verlangt ist. Zum einen steht die Erwähnung der Türen in unmittelbarem Zusammenhang mit dem "Innenanstrich der Fenster", zum anderen endet die Textpassage, in der die Türen erwähnt werden, mit der Wendung "sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln". Damit wird jedem durchschnittlichen verständigen Mieter auch bei kundenfeindlichster Auslegung verständlich, dass er nur den Innenanstrich der Türen schuldet (vgl. auch Senatsbeschluss vom 20. März 2012 – VIII ZR 192/11, aaO Rn. 10 f.).
[22] bb) Wie der Senat in dem am heutigen Tag (18. März 2015) verkündeten Urteil in der Sache VIII ZR 185/14 (zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) unter Aufgabe seiner bisherige Rechtsprechung entschieden hat, halten bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen vorformulierte Klauseln, die den Mieter während der Mietzeit nach Ablauf bestimmter, von Beginn der Mietzeit oder Übergabe der Wohnung an berechneter (üblicher) Fristen verpflichten, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB auch dann nicht stand, wenn die Fristen wie hier – im Übrigen flexibel (bedarfsorientiert) gestaltet sind. Die unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt bei Übernahme einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung darin, dass der Wortlaut solcher Klauseln bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung den Mieter auch zur Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung verpflichtet, die nicht von ihm, sondern von dem Vormieter verursacht worden sind (Senatsurteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, unter II 2, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
[25] a) In seiner älteren Rechtsprechung hat der Senat zunächst allerdings Quotenabgeltungsklauseln, denen Vornahmeklauseln zugrunde lagen, die starre, unveränderbare Renovierungsfristen vorsahen, für wirksam angesehen, wenn die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.).
[26] b) Die Anknüpfung an "starre", vom konkreten Bedarf losgelöste Renovierungsintervalle, sei es in Gestalt "üblicher" Renovierungsfristen (Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 266, 268) oder in Form von Mindestfristen (Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88, aaO S. 72), ist jedoch seit längerem überholt. Seit dem Urteil vom 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 unter II 2) ist es ständige Rechtsprechung des Senats, dass vorformulierte Fristenpläne, um der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten, so abgefasst sein müssen, dass der konkrete Renovierungsbedarf der einzelnen Räume Berücksichtigung findet, mithin der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie und unverbindlichen Orientierungshilfe hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann.
[29] aa) Quotenabgeltungsklauseln müssen dem Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) genügen und dürfen nicht so gefasst sein (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB), dass der Vermieter als Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (vgl. Senatsurteil vom 23. November 2005 – VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056 Rn. 21 mwN). Es kann dahinstehen, ob die hier vereinbarte Quotenabgeltungsklausel ausreichend transparent im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgestaltet ist. Dafür könnte sprechen, dass die aus dem Transparenzgebot folgende Verpflichtung des Verwenders, Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar und durchschaubar darzustellen, nur im Rahmen des tatsächlich und rechtlich Möglichen besteht (Senatsurteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06, aaO Rn. 31 mwN). Dies bedarf jedoch keiner abschließenden Entscheidung, weil Quotenabgeltungsklauseln jedenfalls einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhalten. Sie benachteiligen den Mieter unangemessen, weil sie dem Mieter bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kostenbelastung ermöglichen.
[33] III. Das Berufungsurteil kann nach allem keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen tatsächlichen Feststellungen zum Zustand der Wohnung sowohl bei Nutzungsbeginn durch die Beklagte als auch bei Rückgabe an die Klägerin getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).