Source: http://lapetitecour-avocats.fr/actualites.html
Timestamp: 2019-10-14 11:18:39+00:00
Document Index: 273071322

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Actualités droit immobilier : défiscalisation immobilières,…
Parce que le droit est en perpétuelle mutation, nous attachons une importance particulière à la mise à jour de nos connaissances juridiques et avons à coeur de vous tenir informés des réformes et autres actualités intéressant votre activité.
Nous sommes également à votre disposition pour intervenir, au sein de votre structure dans le cadre de formations sur des sujets techniques et/ou d'actualité définis ensemble, intéressant votre activité/profession.
Droit Immobilier | Vente immobilière :
La nature du mandat de vente
Le mandat conféré à un agent immobilier est bien souvent, sauf clause donnant expressément le pouvoir de vendre (clause exceptionnelle en pratique), un mandat de recherche d’acquéreur, lequel ne permet pas à l’agence de signer en lieu et place du vendeur le compromis ou l’acte de vente.
La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 12 décembre 2018, que le pouvoir donné au mandataire "d'établir tous actes sous seing privé aux prix, charges et conditions convenus et de recueillir la signature de l'acquéreur" ne donne pas pouvoir à l'agent immobilier de représenter le vendeur pour conclure la vente.
Ainsi, l’intermédiaire n’a pas, en principe, le pouvoir de vendre et donc celui de former une offre dont l’acceptation formerait la vente.
Il en résulte que le vendeur est libre de refuser une offre faite au prix du mandat.
Cass. 1ère civ. 12 décembre 2018, n°17-14.009
Droit Immobilier | Bail commercial :
La TEOM n'est pas une charge afférente à l'immeuble
Par un arrêt du 13 septembre 2018, la Cour de cassation a considéré que la taxe d'ordures ménagères ne pouvait être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation expresse du bail et qu'elle ne constituait pas une charge afférente à l'immeuble.
En conséquence, la clause du bail mettant à la charge du preneur « sa quote-part des charges, taxes et dépenses de toute nature afférentes à l’immeuble » ne pouvait permettre au bailleur de refacturer la TEOM au preneur.
Cass. 3ème civ. 13 septembre 2018, n°17-22.498
Droit Immobilier | Bail meublé :
Location meublée et reprise pour habiter d'une SCI ou indivision
Location meublée : Une réponse ministérielle du 11 décembre 2018 précise que lorsque le bailleur est une SCI familiale ou lorsque le logement est en indivision, le bailleur ne peut délivrer congé en vue de reprendre les lieux pour les habiter : « La décision de reprendre le logement pour l’habiter ne peut émaner que d’une personne en capacité d’habiter personnellement le logement, ce qu’une personne morale n’est pas en capacité de faire ».
Réponse ministérielle du 11 décembre 2018
Droit Immobilier | Construction :
Le paiement intégral des travaux et la prise de possession valent présomption de réception tacite
Dans un arrêt du 30 janvier 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré que « le paiement de l’intégralité des travaux d’un lot et sa prise de possession par le maître de l’ouvrage valaient présomption de réception tacite ». Il s’agit néanmoins d’une présomption simple qui pourrait être renversée en démontrant que malgré la prise de possession et le paiement intégral du prix, le maître de l’ouvrage n’entendait pas expressément recevoir l’ouvrage.
Cass. 3ème civ. 30 janvier 2019, n°18-10.197
Droit Immobilier | Baux commerciaux :
Le droit de préemption du locataire est d'ordre public
Dans un arrêt du 28 juin 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré que l'article L.145-46-1 du Code de commerce, relatif au droit de préemption du locataire, était d'ordre public. Les parties ne peuvent donc plus déroger à cet article dans le cadre de la conclusion des baux, dans la mesure où l'on ne peut renoncer à l'avance à l'exercice d'un droit d'ordre public.
Cass. 3ème civ. 28 juin 2018, n°17-14.605
Droit Immobilier | Bail d'habitation :
RECOURS DU PROPRIETAIRE BAILLEUR, VICTIME DE SOUS-LOCATIONS ILLICITES SUR AIRBNB ?
Recours du bailleur contre Airbnb expliqué en video
UN LOCATAIRE PEUT-IL PEINDRE LES MURS EN ROUGE ?
Un Bailleur ne peut exiger du locataire qui a peint certaines pièces en rouge, une remise des lieux dans l'état antérieur. Le locataire a le droit d'aménager le logement comme il l'entend et notamment de choisir les peintures qu'il souhaite, conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. L'accord du bailleur n'est requis que lorsque le changement opéré par le locataire s'analyse en une transformation de la chose louée (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).
CA Aix-En-Provence 19 avril 2018, Juris Data n° 2018-006423
LE CARACTERE NON ECRIT DE LA CLAUSE STIPULANT UNE MODIFICATION DU LOYER EN CAS DE CREATION DE NOUVEAUX IMPOTS A LA CHARGE DU BAILLEUR
Est réputée non écrit, comme contrevenant aux dispositions d'ordre public de l'article L.145-38 du Code de commerce, la clause stipulant une modification du loyer du bail en cours en cas de modification du système fiscal et de création de nouveaux impôts à la charge du bailleur.
TGI PARIS 20 avril 2017, Juris Data n° 2017-016620
Droit Immobilier | Baux d'habitation :
REJET DE LA DEMANDE D'EXPULSION POUR UNE SOUS-LOCATION VIA AIRBNB
La sous-location d'un local d'habitation est prohibée dès lors qu’elle n’a pas été expressément autorisée par le bailleur (article 8 de la loi du 6 juillet 1989).
Du fait du développement des plateformes type « Airbnb », de nombreux propriétaires ont sollicité l’expulsion de leurs locataires qui pratiquaient des sous-locations par ce biais, sans l’accord du propriétaire.
Dans un jugement du 21 février 2017, le Tribunal d’instance de LAGNY SUR MARNE a débouté le propriétaire de sa demande d’expulsion aux motifs que la période de sous-location n'était que de quelques jours et que les locataires avaient fait preuve de bonne foi en cessant immédiatement la sous-location.
Cette décision témoigne du pouvoir souverain d’appréciation du Juge pour déterminer si la sous-location prohibée justifie la résiliation du bail, la durée de la sous-location étant l'un des critères d'appréciation.
Droit Immobilier | Ventes immobilières :
DEFISCALISATION IMMOBILIERE : ANNULATION DE LA VENTE POUR DOL
Par un arrêt du 23 février 2017, la Cour de cassation développe sa jurisprudence protectrice des acquéreurs de biens immobiliers bénéficiant de défiscalisations immobilières.
La haute juridiction confirme la responsabilité du conseiller en gestion de patrimoine qui n’a pas suffisamment alerté les acquéreurs d'un appartement en l'état futur d'achèvement, des risques inhérents à l’opération, en présentant le bien comme promis à une forte demande locative.
La 3ème chambre civile confirme l’arrêt d’appel qui a annulé la vente pour dol.
Cass. 3e civ. 23 février 2017, n°15-29503
PRESCRIPTION TRIENNALE DE L'ACTION DU BAILLEUR PROFESSIONNEL
L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit, est applicable à l'action du bailleur professionnel en paiement de réparations locatives et d'un arriéré de loyer. La Cour de cassation écarte l'application des dispositions de l'article L.137-2 du Code de la consommation qui prévoit une prescription de deux ans pour l'action des professionnels fournissant des biens ou services aux consommateurs.
<a href="https://www.courdecassation.fr/jurisprudence2/troisiemechambrecivile572/503041230.html target=_blank>Cass. 3e civ. 30 janvier 2019, n° 18-10.197
ETENDUE DE LA SOLIDARITE ENTRE COLOCATAIRES
En l'absence de stipulation expresse visant les indemnités d'occupation, la solidarité ne peut s'appliquer qu'aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail.
Cass. 3e civ. 12 janvier 2017, n° 16-10.324
IRREVOCABILITE DU DROIT DE REPENTIR FORME A TITRE SUBSIDIAIRE
Le droit de repentir, même formé à titre subsidiaire et aux mêmes fins que la demande principale en rétractation du congé en vue d'échapper au paiement de l'indemnité d'éviction, est valablement exercé et entraîne irrévocablement le renouvellement du bail à la date à laquelle il est signifié.
Cass. 3e civ. 17 novembre 2016, n° 15-18.926
Le bail commercial peut prévoir que le loyer minimum garanti d'un loyer binaire sera fixé en renouvellement à la valeur locative par le juge des loyers commerciaux. Les rédacteurs devront prendre soin de préciser à la fois le recours au juge des loyers commerciaux pour la fixation du loyer minimum garanti renouvelé, et la fixation de ce loyer à la valeur locative. Le juge aura l'obligation d'appliquer les critères de l'article L.145-33 du Code de commerce, pour fixer la valeur locative du loyer minimum garanti renouvelé, laquelle est notamment appréciée en considération des obligations respectives des parties. Le juge appliquera à cet égard un abattement pour tenir compte de l'obligation de versement d'une part variable de loyer par le preneur.
Cass. 3e civ. 3 novembre 2016, n° 15-16.826
Droit Immobilier | Copropriété :
LOT TRANSITOIRE – DROIT DE CONSTRUIRE SANS AUTORISATION DE L’ASSEMBLEE GENERALE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES
Créés par la pratique, les lots de copropriété dits « transitoires » correspondent à des lots non encore bâtis, comportant une partie privative constituée du droit exclusif d’édifier des constructions sur une fraction du sol ainsi qu’une quote-part des parties communes au titre de ce droit.
Le propriétaire du lot transitoire doit-il solliciter l’autorisation de l’assemblée générale pour réaliser la construction envisagée ?
La juridiction civile a tranché cette question en considérant qu’aucune autorisation n’était nécessaire pour entreprendre les travaux puisque les parties privatives de ce lot consistent en un droit de bâtir (Cass. 3e civ., 4 nov. 2010, n°09-70.235 ; Cass. 3e civ., 8 juin 2011, n°10-20.276).
Par un arrêt du 13 avril 2016, le Conseil d’Etat vient également consacrer cette solution (CE, ss. Sect. 1 et 6 réunies, 13 avril 2016, n°383679).
Toutefois, cette dispense d’autorisation ne vaut que si la construction réalisée correspond au descriptif mentionné au règlement de copropriété. En effet, si le propriétaire du lot transitoire entend édifier une construction différente de celle visée dans le règlement de copropriété, l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires sera alors nécessaire.
CE 13 avril 2016, n° 383679
VALIDITE D'UNE CLAUSE D'INDEXATION NE JOUANT QU'A LA HAUSSE
Les preneurs à bail commercial disposent d’une nouvelle opportunité de remettre en cause la validité de la clause d’indexation stipulée au bail commercial, dans l’hypothèse où elle exclurait toute variation à la baisse du loyer.
Par un arrêt du 14 janvier 2016, la Cour de cassation a en effet approuvé la Cour d’appel d’avoir réputé non écrite la clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse, en se fondant sur l’absence de réciprocité de la clause, estimant que le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier le loyer à la hausse comme à la baisse.
Il n’est pas donné de fondement textuel à ce principe de réciprocité, si bien qu’il est difficile d’en déterminer précisément la sanction, d’autant que la Cour adopte une position ambigüe, en utilisant à la fois les termes de nullité et réputé non écrit.
La différence principale entre la nullité et le réputé non écrit est la prescription, qui ne joue qu’en cas de nullité, la clause réputée non écrite étant imprescriptible.
En cas de nullité, la prescription quinquennale de droit commun (article 2224 du Code civil) serait applicable, la sanction ayant pour fondement un principe de réciprocité qui ne découle pas du statut des baux commerciaux. Quant à l’étendue de la sanction, la Cour de cassation approuve la Cour d’appel d’avoir réputé la clause non écrite dans son entier, en appréciant souverainement le caractère essentiel de l'exclusion d'un ajustement à la baisse du loyer à la soumission du loyer à l'indexation.
L’on en déduit que la clause d’indexation pourrait être réputée partiellement non écrite si l’exclusion d’une indexation à la baisse ne présentait pas un caractère essentiel à la soumission du loyer à l’indexation. Les juges du fond doivent se demander si les parties auraient tout de même stipulé la clause d’indexation sans une telle restriction.
En pratique, l’étendue de la sanction aura une incidence sur l’étendue des restitutions que pourra réclamer le preneur. Si la clause est réputée entièrement non écrite, la totalité des indexations perçues par le bailleur pourra être restituée au preneur, dans la limite de la prescription quinquennale.
A l’inverse, si la sanction n’atteint pas l’ensemble de la clause d’indexation mais seulement la partie interdisant l’indexation à la baisse, la restitution au profit du preneur ne pourra porter que sur les sommes perçues grâce au blocage de l’indexation.
Cass. 3e civ. 14 janvier 2016, n° 14-24.681
Raphaëlle Paillat
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