Source: http://legales.com/Tratados/c/compraventa.htm
Timestamp: 2017-07-27 16:51:05
Document Index: 377803432

Matched Legal Cases: ['artículo 1324', 'artículo 1008', 'artículo 878', 'artículo 1137', 'artículo 1149', 'artículo 1153', 'artículo 545', 'artículo 489', 'artículo 1686', 'artículo 1583', 'artículo 1601', 'artículo 1599', 'artículo 1599', 'artículo 1667', 'artículo 1499', 'artículo 1586', 'artículo 1616', 'artículo 1450', 'artículo 1454', 'artículo 1437', 'artículo 1436', 'artículo 1485', 'artículo 1595', 'artículo 1125', 'artículo 1584', 'artículo 1584', 'artículo 1656', 'artículo 1659', 'artículo 2545', 'artículo 1117', 'artículo 1659', 'artículo 1660', 'artículo 2546', 'artículo 1506', 'artículo 1662', 'artículo 1448', 'artículo 1673', 'in fine', 'artículo 1136', 'artículo 1670', 'artículo 1664', 'artículo 1439', 'artículo 1671', 'artículo 2561', 'artículo 1567', 'artículo 1672', 'artículo 2562', 'artículo 1568', 'artículo 1136', 'artículo 1603', 'artículo 1608', 'artículo 1613', 'artículo 1610', 'artículo 1653', 'artículo 919', 'artículo 1184', 'artículo 2041', 'artículo 1203', 'artículo 919', 'artículo 1204', 'artículo 1204', 'artículo 1204', 'artículo 1425', 'artículo 1433', 'artículo 3163', 'artículo 1201', 'artículo 1426', 'artículo 375', 'artículo 377', 'artículo 1589']

Art. 1123.- Definición. Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.
Art. 1124.- Aplicación supletoria a otros contratos. Las normas de este Capítulo se aplican supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se obliga a:
a. transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en dinero;
b. transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.
Art. 1125.- Compraventa y contrato de obra. Cuando una de las partes se compromete a entregar cosas por un precio, aunque éstas hayan de ser manufacturadas o producidas, se aplican las reglas de la compraventa, a menos que de las circunstancias resulte que la principal de las obligaciones consiste en suministrar mano de obra o prestar otros servicios. Si la parte que encarga la manufactura o producción de las cosas asume la obligación de proporcionar una porción substancial de los materiales necesarios, se aplican las reglas del contrato de obra.
Art. 1126.- Compraventa y permuta. Si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en los demás casos. Art. 1127.- Naturaleza del contrato. El contrato no debe ser juzgado como de compraventa, aunque las partes así lo estipulen, si para ser tal le falta algún requisito esencial.
Art. 1128.- Obligación de vender. Nadie está obligado a vender, excepto que se encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo. (*)
Comentario: (*) Véase el artículo 1324 y su nota, del Cód. Civ. derogado.
Art. 1129.- Cosa vendida. Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos.
Art. 1130.- Cosa cierta que ha dejado de existir. Si la venta es de cosa cierta que ha dejado de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, éste no produce efecto alguno. Si ha dejado de existir parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente con reducción del precio.
Art. 1131.- Cosa futura. Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición suspensiva de que la cosa llegue a existir.
El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de las circunstancias, para que ésta llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos.
Art. 1132.- Cosa ajena. La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida, en los términos del artículo 1008. El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador. (*)
Comentario: (*) Véase al artículo 878 de este Código.
Art. 1133.- Determinación del precio. El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo.
Art. 1134.- Precio determinado por un tercero. El precio puede ser determinado por un tercero designado en el contrato o después de su celebración. Si las partes no llegan a un acuerdo sobre su designación o sustitución, o si el tercero no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local. Art. 1135.- Precio no convenido por unidad de medida de superficie. Si el objeto principal de la venta es una fracción de tierra, aunque esté edificada, no habiendo sido convenido el precio por unidad de medida de superficie y la superficie de terreno tiene una diferencia mayor del cinco por ciento con la acordada, el vendedor o el comprador, según los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia.
El comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio puede resolver la compra.
Art. 1136.- Precio convenido por unidad de medida de superficie. Si el precio es convenido por unidad de medida de superficie, el precio total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble. Si lo vendido es una extensión determinada, y la superficie total excede en más de un cinco por ciento a la expresada en el contrato, el comprador tiene derecho a resolver. Código Civil y Comercial
Art. 1137.- Obligación de transferir. El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete.
Art. 1138.- Gastos de entrega. Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el artículo 1137. En la compraventa de inmuebles también están a su cargo los del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta.
Art. 1139.- Tiempo de entrega del inmueble. El vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario.
Art. 1140.- Entrega de la cosa. La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de tercero.
Art. 1141.- Enumeración. Son obligaciones del comprador:
a. pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la venta es de contado;
b. recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligación de recibir consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa; c. pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás posteriores a la venta. Código Civil y Comercial
Art. 1142.- Regla de interpretación. Las disposiciones de esta Sección no excluyen la aplicación de las demás normas del Capítulo en cuanto sean compatibles. Art. 1143.- Silencio sobre el precio. Cuando el contrato ha sido válidamente celebrado, pero el precio no se ha señalado ni expresa ni tácitamente, ni se ha estipulado un medio para determinarlo, se considera, excepto indicación en contrario, que las partes han hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la celebración del contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil de que se trate.
Art. 1144.- Precio fijado por peso, número o medida. Si el precio se fija con relación al peso, número o medida, es debido el precio proporcional al número, peso o medida real de las cosas vendidas. Si el precio se determina en función del peso de las cosas, en caso de duda, se lo calcula por el peso neto. Art. 1145.- Entrega de factura. El vendedor debe entregar al comprador una factura que describa la cosa vendida, su precio, o la parte de éste que ha sido pagada y los demás términos de la venta. Si la factura no indica plazo para el pago del precio se presume que la venta es de contado. La factura no observada dentro de los diez días de recibida se presume aceptada en todo su contenido.
Art. 1146.- Obligación de entregar documentos. Si el vendedor está obligado a entregar documentos relacionados con las cosas vendidas, debe hacerlo en el momento, lugar y forma fijados por el contrato. En caso de entrega anticipada de documentos, el vendedor puede, hasta el momento fijado para la entrega, subsanar cualquier falta de conformidad de ellos, si el ejercicio de ese derecho no ocasiona inconvenientes ni gastos excesivos al comprador.
Art. 1147.- Plazo para la entrega de la cosa. La entrega debe hacerse dentro de las veinticuatro horas de celebrado el contrato, excepto que de la convención o los usos resulte otro plazo. Art. 1148.- Lugar de entrega de la cosa. El lugar de la entrega es el que se convino, o el que determinen los usos o las particularidades de la venta. En su defecto, la entrega debe hacerse en el lugar en que la cosa cierta se encontraba al celebrarse el contrato. Art. 1149.- Puesta a disposición de las cosas vendidas. Endoso de mercaderías en tránsito. Las partes pueden pactar que la puesta a disposición de la
mercadería vendida en lugar cierto y en forma incondicional tenga los efectos de la entrega, sin perjuicio de los derechos del comprador de revisarla y expresar su no conformidad dentro de los diez días de retirada. También pueden pactar que la entrega de la mercadería en tránsito tenga lugar por el simple consentimiento de las partes materializado en la cesión o el endoso de los documentos de transporte desde la fecha de su cesión o endoso. Art. 1150.- Entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato. En caso de entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato, sea en cantidad o calidad, el vendedor puede, hasta la fecha fijada:
a. entregar la parte o cantidad que falte de las cosas;
b. entregar otras cosas en sustitución de las dadas o subsanar cualquier falta de adecuación de las cosas entregadas a lo convenido, siempre que el ejercicio de ese derecho no ocasione al comprador inconvenientes ni gastos excesivos; no obstante, el comprador conserva el derecho de exigir la indemnización de los daños.
Art. 1151.- Riesgos de daños o pérdida de las cosas. Están a cargo del vendedor los riesgos de daños o pérdida de las cosas, y los gastos incurridos hasta ponerla a disposición del comprador en los términos del artículo 1149 o, en su caso, del transportista u otro tercero, pesada o medida y en las demás condiciones pactadas o que resulten de los usos aplicables o de las particularidades de la venta. Art. 1152.- Tiempo del pago. El pago se hace contra la entrega de la cosa, excepto pacto en contrario. El comprador no está obligado a pagar el precio mientras no tiene la posibilidad de examinar las cosas, a menos que las modalidades de entrega o de pago pactadas por las partes sean incompatibles con esta posibilidad.
Art. 1153.- Compraventa sobre muestras. Si la compraventa se hace sobre muestras, el comprador no puede rehusar la recepción si la cosa es de igual calidad que la muestra.
Art. 1154.- Compraventa de cosas que no están a la vista. En los casos de cosas que no están a la vista y deben ser remitidas por el vendedor al comprador, la cosa debe adecuarse al contrato al momento de su entrega al comprador, al transportista o al tercero designado para recibirla. Art. 1155.- Cosas que se entregan en fardos o bajo cubierta. Si las cosas muebles se entregan en fardo o bajo cubierta que impiden su examen y reconocimiento, el comprador puede reclamar en los diez días inmediatos a la entrega, cualquier falta en la cantidad o la inadecuación de las cosas al contrato.
Art. 1156.- Adecuación de las cosas muebles a lo convenido. Se considera que las cosas muebles son adecuadas al contrato si:
a. son aptas para los fines a que ordinariamente se destinan cosas del mismo tipo;
b. son aptas para cualquier fin especial que expresa o tácitamente se haya hecho saber al vendedor en el momento de la celebración del contrato, excepto que de las circunstancias resulte que el comprador no confió o no era razonable que confiara, en la idoneidad y criterio del vendedor;
c. están envasadas o embaladas de la manera habitual para tales mercaderías o, si no la hay, de una adecuada para conservarlas y protegerlas;
d. responden a lo previsto en el artículo 1153.
El vendedor no es responsable, a tenor de lo dispuesto en los incisos a) y c) de este artículo, de la inadecuación de la cosa que el comprador conocía o debía conocer en el momento de la celebración del contrato. Art. 1157.- Determinación de la adecuación de las cosas al contrato. En los casos de los artículos 1153 y 1154 el comprador debe informar al vendedor sin demora de la falta de adecuación de las cosas a lo convenido.
Art. 1158.- Plazo para reclamar por los defectos de las cosas. Si la venta fue convenida mediante entrega a un transportista o a un tercero distinto del comprador y no ha habido inspección de la cosa, los plazos para reclamar por las diferencias de cantidad o por su no adecuación al contrato se cuentan desde su recepción por el comprador.
Art. 1159.- Compraventa por junto. Si la venta es por una cantidad de cosas “por junto” el comprador no está obligado a recibir sólo una parte de ellas, excepto pacto en contrario. Si la recibe, la venta y transmisión del dominio quedan firmes a su respecto. Art. 1160.- Compraventas sujetas a condición suspensiva. La compraventa está sujeta a la condición suspensiva de la aceptación de la cosa por el comprador si:
a. el comprador se reserva la facultad de probar la cosa;
b. la compraventa se conviene o es, de acuerdo con los usos, “a satisfacción del comprador”.
El plazo para aceptar es de diez días, excepto que otro se haya pactado o emane de los usos . La cosa se considera aceptada y el contrato se juzga concluido cuando el comprador paga el precio sin reserva o deja transcurrir el plazo sin pronunciarse.
Art. 1161.- Cláusulas de difusión general en los usos internacionales. Las cláusulas que tengan difusión en los usos internacionales se presumen utilizadas con el significado que les adjudiquen tales usos, aunque la venta no sea internacional, siempre que de las circunstancias no resulte lo contrario.
Art. 1162.- Compraventa con cláusula pago contra documentos. En la compraventa de cosas muebles con cláusula “pago contra documentos”, “aceptación contra documentos” u otras similares, el pago, aceptación o acto de que se trate sólo puede ser rehusado por falta de adecuación de los documentos con el contrato, con independencia de la inspección o aceptación de la cosa vendida, excepto que lo contrario resulte de la convención o de los usos, o que su falta de identidad con la cosa vendida esté ya demostrada.
Art. 1163.- Pacto de retroventa. Pacto de retroventa es aquel por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos.
Art. 1164.- Pacto de reventa. Pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos.
Art. 1165.- Pacto de preferencia. Pacto de preferencia es aquel por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los herederos.
Art. 1166.- Pactos agregados a la compraventa de cosas registrables. Los pactos regulados en los artículos precedentes pueden agregarse a la compraventa de cosas muebles e inmuebles. Si la cosa vendida es registrable, los pactos de retroventa, de reventa y de preferencia son oponibles a terceros interesados si resultan de los documentos inscriptos en el registro correspondiente, o si de otro modo el tercero ha tenido conocimiento efectivo.
Si las cosas vendidas son muebles no registrables, los pactos no son oponibles a terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso. Art. 1167.- Plazos. Los pactos regulados en los artículos precedentes pueden ser convenidos por un plazo que no exceda de cinco años si se trata de cosas inmuebles, y de dos años si se trata de cosas muebles, contados desde la celebración del contrato.
Art. 1168.- Venta condicional. Presunción. En caso de duda, la venta condicional se reputa hecha bajo condición resolutoria, si antes del cumplimiento de la condición el vendedor hace tradición de la cosa al comprador.
Art. 1169.- Efecto de la compraventa sujeta a condición resolutoria. La compraventa sujeta a condición resolutoria produce los efectos propios del contrato, pero la tradición o, en su caso, la inscripción registral, sólo transmite el dominio revocable.
Boleto de compraventa Inscripción optativa en Pcia. de Bs. As.
Art. 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a. el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b. el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
c. el boleto tiene fecha cierta;
d. la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
Art. 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.
Contrato de compraventa Derecho Romano
1323.- Habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero. Nota al 1323: "LL.1 y 9,Tít. 5, Partida 5ª, Cód. Francés, arts. 1582 y 1591, Italiano, 1447 (ahora 1470) (*), Nápoles 1427 y 1436, Instituta, §§ 1 y 2, Tít. 24, Lib. 3.
Habiéndose publicado el Código Italiano en 1865, dejamos las concordancias con el Código Sardo y las haremos con el nuevo Código de Italia, continuando sin embargo siempre con el de Nápoles".
Comentario: (*) Nosotros trataremos de volcar, entre paréntesis, los artículos del Código Italiano de 1942 y, en lo posible, con su último aggiornamento. 1324.- Nadie puede ser obligado a vender, sino cuando se encuentre sometido a una necesidad jurídica de hacerlo, la cual tiene lugar en los casos siguientes:
2º Cuando por una convención, o por un testamento se imponga al propietario la obligación de vender una cosa a persona determinada; 3º Cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos, y alguno de ellos exigiese el remate; 4º Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de ejecución judicial; 5º Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos, la obligación de realizar todo o parte de las cosas que estén bajo su administración. Nota al 1324: "N° 1, Cód. Francés, artículo 545 - Italiano, 438 (ahora 834) - Holandés, 625 - de Luisiana, artículo 489 - de Vaud, art. 346 - L. 3,Tít. 5, Part. 5ª - L. 11,Tít. 38, Lib. 4, Cód. Romano (pág. 3 ó 502). La Ley de Partida permite la expropiación forzada "para alguna cosa que fuese a pro comunal dándolo ante, buen cambio a bien vista, de homes buenos, de manera que finque pagado" - L. 2,Tít. 1, Part. 2ª y L. 31,Tít. 18, Part. 3ª. Por las Leyes Romanas también era permitida la expropiación por causa de utilidad pública. L 13, Tit. 4, Lib. 8, Digesto y L. 12, Tít. 7, Lib. 11, Dígesto. La expropiación por causa de utilidad pública tiene lugar no sólo respecto de los inmuebles, sino aun de los muebles de primera necesidad, por ejemplo, los granos, aceite, etc Tít. 27, Lib. 10, Cód. Romano. La ley especial fijará todas las condiciones de la expropiación para determinar y pagar el precio, como también lo que ha de expropiarse. En este último punto las leyes son muy diversas en las naciones. En los Estados Unidos sólo hay tres causas para expropiación forzada, que son: calles y caminos públicos, canales de navegación y caminos de hierro.
N° 2º Pothier, Vente, n° 510 - Aubry y Rau, § 350.
N° 3º Véase LL. 1 y 2,Tít. 15, Partida 6ª - L. 5,Tít. 37, Lib. 3, Cód. Romano (pág. 9 ó 393) - Cód. Francés, artículo 1686". 1325.- Cuando las cosas se entregan en pago de lo que se debe, el acto tendrá los mismos efectos que la compra y venta. El que la entrega está sujeto a las consecuencias de la evicción, de los vicios redhibitorios, y de las cargas reales no declaradas; mas la deuda que se paga será juzgada por las disposiciones del título "Del pago". Nota al 1325: "L. 4,Tít. 44, Lib. 8, Cód. Romano. Aunque la dación en pago parece tener una completa analogía con la venta, cuando la cosa se da en pago de una deuda de una suma de dinero, sin embargo se diferencian en el fin, pues el que da la cosa trata sólo de su liberación y no la entrega como vendedor. Uno de los efectos que de esto resulta es que si el que da la cosa en pago prueba después que ha pagado por un error, puedo repetir, no el precio por el que la cosa aparece enajenada, sino la cosa misma, pues que el tenedor de ella no la ha recibido sino a título de acreedor, cuando en el caso supuesto no lo era en realidad, y el pago había sido indebido. En estas consideraciones se funda la resolución de la última parte del artículo. - Véase Troplong, Vente, n° 7 (*) - Pothier, Vente, n°s. 603 y 607 - Marcadé sobre el artículo 1583 del Cód. Francés".
Comentario: (*) Troplong, transcribiendo "vicem venditionis obtinet y refiriéndose a los tres elementos de la venta, cita a Charles Du Moulin (Carolus Molineus), sur Paris, sur l'art. 55, aunque éste lo trata sur les arts. 46 y 47; a André Tiraqueau (Andreas Tiraquellus), en Retrait lign. p. 231, aunque véase desde p. 209, glosa XIII, donde André Tiraqueau, remite a Charles Du Moulin; a Pothier, Vente, n° 601, Retraits, n° 81.
1326.- El contrato no será juzgado como de compra y venta, aunque las partes así lo estipulen, si para ser tal le faltase algún requisito esencial. Código Civil derogado De la cosa vendida
Doctrina Nacional 1327.- Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos, aunque sean cosas futuras, siempre que su enajenación no sea prohibida.
Nota al 1327: "LL. 20, 21 y ss.Tít. 11, Partida 5ª.
La palabra cosa se toma en el sentido más extenso, abrazando todo lo que pueda ser parte de un patrimonio, cosas corporales o derechos, con tal que sean susceptibles de enajenación y de ser cedidas El derecho de hipoteca puede así ser vendido, pero solamente con el crédito del cual es accesorio. Una consideración análoga se aplica a las servidumbres prediales que no pueden cederlo sino con el predio a que son inherentes. Las servidumbres personales no son enajenables porque son inherentes a la individualidad del titular; mas el usufructuario puede ceder el ejercicio de su derecho, y si lo hace por un precio, esta cesión constituye una verdadera venta. Lo mismo decimos de la convención por la cual se constituye una servidumbre cualquiera por un precio en dinero. La venta de las cosas futuras, como los frutos que nacerán, o los productos de una fábrica es una venta condicional si los frutos llegan a nacer, y entonces ella produce un efecto retroactivo al día del contrato. (Pothier, Vente, n° 5 - L 8, Digesto, De cont., empt.)".
1328.- Si la cosa hubiese dejado de existir al formarse el contrato, queda éste sin efecto alguno. Si sólo una parte de la cosa hubiese perecido, el comprador puede dejar sin efecto el contrato, o demandar la parte que existiese, reduciéndose el precio en proporción de esta parte a la cosa entera.
Nota al 1328: "Véase L. 14,Tít. 5, Part. 5ª - Cód. Francés, artículo 1601 - Italiano, 1461 (ahora 1492) - Troplong, Vente, n° 254 - Aubry y Rau § 349.
1329.- Las cosas ajenas no pueden venderse. El que hubiese vendido cosas ajenas, aunque fuese de buena fe, debe satisfacer al comprador las pérdidas e intereses que le resultasen de la anulación del contrato, si éste hubiese ignorado que la cosa era ajena. El vendedor después que hubiese entregado la cosa, no puede demandar la nulidad de la venta, ni la restitución de la cosa. Si el comprador sabía que la cosa era ajena, no podrá pedir la restitución del precio.
Nota al 1329: "Véase L. 19,Tít. 5, Part. 5ª - L. 6, Tít. 10, Lib. 3. Fuero Real - Marcadé sobre el artículo 1599 discute largamente la parte del artículo que niega al vendedor toda acción para demandar la nulidad de la venta. Duvergier, Vente n° 220, enseña que puede hacerlo cuando ha vendido de buena fe - Zachariæ, tomo II, pág. 501 (*), decide que prescindiendo de la buena o mala fe del vendedor, puede oponer la nulidad como excepción, pero nunca como acción - Troplong, Vente, n° 238 (**), enseña que no lo puede en ningún caso. Marcadé agrega en el lugar citado que puede oponer la nulidad del contrato antes de entregar la cosa, pero no después de haberla entregado". Comentario: (*) Vélez, siguiendo a Marcadé, cita el tomo II, pág. 501 de Zachariae, que corresponde al tomo II. § 351, p. 371, de su texto en alemán; también, remitimos al tomo IV, § 680, p. 281 que, según Massé y Vergé, equivale a Zachariae original; Aubry y Rau, lo tratan en el tomo III, § 351, p. 245. (**) Troplong, cita su Vente, n° 613, a Duranton, tomo X, n° 437 y tomo XVI n° 178.
1330.- La nulidad de la venta de cosa ajena, queda cubierta por la ratificación que de ella hiciere el propietario. Queda también cubierta, cuando el vendedor ulteriormente hubiese venido a ser sucesor universal o singular del propietario de la cosa vendida.
Nota al 1330: "Marcadé sobre el artículo 1599, n° 5 - Duranton, tomo XVI, nº 170 - Troplong, Vente, nºs 236 y sgtes.. En contra Aubry y Rau, 351".
1331.- La venta hecha por uno de los copropietarios de la totalidad de la cosa indivisa, es de ningún efecto aun respecto a la porción del vendedor; pero éste debe satisfacer al comprador que ignoraba que la cosa era común con otros, los perjuicios e intereses que le resulten de la anulación del contrato. Nota al 1331: "En el caso del artículo no hay precio convenido por la porción del vendedor. En contra Aubry y Rau, § 351, y Troplong, Vente, nº 207 (*). Este último autor da sin embargo acción al comprador para anular la venta". Comentario: (*) Aquí, Troplong, remite al artículo 1667, a la L. 18,Tít. 1, Lib. 18, del Digesto, a Voet, Lib. 18,Tít. 1, n° 14, a Despeisses, página 7, n° 3 y, a él mismo, en Vente, n° 11 y Vente, n° 177. 1332.- Cuando se venden cosas futuras, tomando el comprador sobre sí el riesgo de que no llegaran a existir en su totalidad, o en cualquier cantidad, o cuando se venden cosas existentes, pero sujetas a algún riesgo, tomando el comprador sobre sí ese peligro, la venta será aleatoria.
Nota al 1332: "L. 11,Tít. 5, Part. 5ª". 1333.- No habrá cosa vendida cuando las partes no la determinasen, o no estableciesen datos para determinarla. La cosa es determinada cuando es cosa cierta, y cuando fuese cosa incierta, si su especie y cantidad hubiesen sido determinadas.
Nota al 1333: "L. 1,Tít. 5, Part. 5ª". 1334.- Se juzgará indeterminable la cosa vendida, cuando se vendiesen todos los bienes presentes o futuros, o una parte de ellos.
1335.- Será sin embargo válida la venta de una especie de bienes designados, aunque en la venta se comprenda todo lo que el vendedor posee. 1336.- La venta hecha con sujeción a ensayo o prueba de la cosa vendida, y la venta de las cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumen hechas bajo la condición suspensiva, de si fuesen del agrado personal del comprador. Nota al 1336: "L. 24,Tít. 5, Part. 5ª - L. 4, Tít. 6. Lib.18, Digesto (*) - Cód. Francés, arts. 1587 y 1588 - Italiano, 1452 (ahora 1520) - Holandés, artículo 1499".
Comentario: (*) Goyena cita, L. 4, § 1,Tít. 6, Lib.18 y, además, L. 34, § 5,Tít. 1, Lib. 18, Digesto - Juan Voet, n° 3,Tít. 6, Lib. 18. 1337.- Si el comprador fuese moroso en gustar o probar la cosa, la degustación se tendrá por hecha, y la venta queda concluida.
Nota al 1337: "L. 24,Tít. 5, Part. 5ª".
1338.- Cuando las cosas se vendiesen como de una calidad determinada, y no al gusto personal del comprador, no dependerá del arbitrio de éste rehusar la cosa vendida. El vendedor, probando que la cosa es de la calidad contratada, puede pedir el pago del precio. 1339.- La venta puede ser hecha por junto, o por cuenta, peso o medida. Es hecha por junto, cuando las cosas son vendidas en masa, formando un solo todo y por un solo precio.
Nota al 1339: "L. 25,Tít. 5, Part. 5ª - L. 2,Tít. 48, Lib. 4, Cód. Romano".
1340.- La venta es a peso, cuenta, o medida, cuando las cosas no se venden en masa o por un solo precio; o aunque el precio sea uno, no hubiese unidad en el objeto; o cuando no hay unidad en el precio, aunque las cosas sean indicadas en masa.
1341.- En la venta hecha por junto, el contrato es perfecto, desde que las partes estén convenidas en el precio y en la cosa. 1342.- En las ventas hechas al peso, cuenta, o medida, la venta no es perfecta, hasta que las cosas no estén contadas, pesadas o medidas. 1343.- El comprador puede sin embargo obligar al vendedor, a que pese, mida, o cuente y le entregue la cosa vendida; y el vendedor puede obligar al comprador a que reciba la cosa contada, medida, o pesada, y satisfaga el precio de ella.
Nota del 1340 al 1343: "Marcadé trata extensamente la materia de estos artículos en el comentario al artículo 1586 del Cód. Francés, ejemplificando todos los casos que contienen". 1344.- La venta de un inmueble determinado puede hacerse:
Nota al 1344: "Marcadé explica todos estos casos en el comentario al artículo 1616 - y véase Cód. Francés, arts. 1617 y 1618 - Goyena arts. 1392, 1393 y 1394". 1345.- Si la venta del inmueble se ha hecho con indicación de la superficie que contiene, fijándose el precio por la medida, el vendedor debe dar la cantidad indicada. Si resultare una superficie mayor, el comprador tiene derecho a tomar el exceso, abonando su valor al precio estipulado. Si resultare menor, tiene derecho a que se le devuelva la parte proporcional al precio. En ambos casos, si el exceso o la diferencia fuese de un vigésimo del área total designada por el vendedor, puede el comprador dejar sin efecto el contrato.
1346.- En todos los demás casos, la expresión de la medida no da lugar a suplemento de precio a favor del vendedor por el exceso del área, ni a su disminución respecto del comprador por resultar menor el área, sino cuando la diferencia entre el área real y la expresada en el contrato, fuese de un vigésimo, con relación al área total de la cosa vendida.
1347.- En los casos del artículo anterior, cuando hay aumento del precio, el comprador puede elegir la disolución del contrato. 1348.- Si la venta ha sido de dos o más inmuebles por un solo precio, con designación del área de cada uno de ellos, y se encuentra menos área en uno y más en otro, se compensarán las diferencias hasta la cantidad concurrente, y la acción del comprador y del vendedor sólo tendrá lugar según las reglas establecidas. Nota al 1348: "Arts. 1345, 1346, 1347 y 1348 - Cód. Francés, arts. 1617 hasta 1623 - y Marcadé sobre ellos". Código Civil derogado El precio en la compraventa Jurisprudencia Provincial
1349.- El precio será cierto cuando las partes lo determinaren en una suma que el comprador debe pagar; cuando se deje su designación al arbitrio de una persona determinada; o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. Nota al 1349: "LL. 9 y 10,Tít. 5, Partida 5ª - Instituta, § 1, Tít. 24, Lib. 3 - L. 7, Tít. 1, Lib. 18, Digesto. Cód. Francés, 1591 y 1592 - Italiano, 1454 (*) (ahora 1470/1473) - de Nápoles, 1437 (**)". Comentario: (*) Vélez, cita el artículo 1450 del Cód. Italiano, pero correspondía el artículo 1454 del mismo. (**) Además, sólo se refiere al artículo 1437 del Napolitano, cuando, siguiendo al Cód. Francés, debió citar también el artículo 1436 de aquél. 1350.- Cuando la persona o personas determinadas para señalar el precio, no quisieren o no llegaren a determinarlo, la venta quedará sin efecto. 1351.- La estimación que hicieren la persona o personas designadas para señalar el precio, es irrevocable, y no hay recurso alguno para variarlo.
1352.- Fijado el precio por la persona que deba designarlo, los efectos del contrato se retrotraen al tiempo en que se celebró.
Nota al 1352: "Aubry y Rau, § 349 - Troplong, Vente, n° 160 - Duranton, tomo XVI, n° 109". 1353.- El precio se tendrá por cierto, cuando no siendo inmueble la cosa vendida, las partes se refiriesen a lo que la cosa valga en el día al corriente de plaza, o un tanto más o menos que éste. El precio será entonces determinado por certificados de corredores, o por testigos en los lugares donde no haya corredores. 1354.- Si la cosa se hubiere entregado al comprador sin determinación de precio, o hubiere duda sobre el precio determinado, se presume que las partes se sujetaron al precio corriente del día, en el lugar de la entrega de la cosa. 1355.- Si el precio fuere indeterminado, o si la cosa se vendiere por lo que fuese su justo precio, o por lo que otro ofreciera por ella, o si el precio se dejare al arbitrio de uno de los contratantes, el contrato será nulo. Nota al 1355: "L. 9,Tít. 5, Part. 5ª - L. 13,Tít. 38, Lib. 4, Cód. Romano (pág. 4 ó 503) - L. 17,Tít. 1, Lib. 45, Digesto". 1356.- Si el precio consistiere, parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato será de permuta o cambio si es mayor el valor de la cosa, y de venta en el caso contrario.
Nota al 1356: "L. 6,Tít. 1, Lib. 19, Digesto (*) - Aubry y Rau, § 349 - Troplong, Vente, n° 152 (**) - Duranton, tomo XVI, n° 106 (***)". Comentario: (*) Goyena cita L. 6, § 1,Tít. 1, Lib. 19, que se aviene mejor. (**) Troplong, cita la L. 7, § 1,Tít. 1, Lib. 18, y L. 7, § 2,Tít. 1, Lib. 18, Digesto. (***) Duranton, además, cita el § 6, Instituta, de Verb. Obligat..
Jurisprudencia Nacional Doctrina Nacional "Precio: Suma de dinero debida por el comprador al vendedor. En sentido amplio, se dice de toda contraprestación contractual. En el contrato de compraventa es requisito esencial, y para que este quede legalmente configurado, es preciso que el precio reúna las siguientes condiciones:
a) debe ser en dinero; b) debe ser determinado o determinable; c) debe ser serio. También se habla de precio en los contratos de locación, depósito, transporte, etcétera. En sentido económico, llamase precio al valor de cambio expresado en moneda; en sentido corriente, es el valor pecuniario en que se estima una cosa. Precio en dinero: el precio debe ser en dinero; de lo contrario no hay compraventa. Si lo que se da a cambio de una cosa es un servicio o trabajo, habrá dación en pago; si se cambia una cosa por otra, habrá permuta. Alguna duda puede presentarse respecto de la naturaleza del contrato, cuando se paga parte en dinero y parte con otra cosa; el código argentino resuelve la cuestión en el sentido de que es compraventa si el precio es de mayor valor que la cosa y es permuta en caso contrario; si el precio y la cosa dados en pago son de valor equivalente, el contrato se considera permuta (art. 1356 y nota al artículo 1485). La exigencia del precio se refiere al momento de la celebración del contrato; si más tarde las partes convienen en sustituir el precio acordado por otra cosa o prestación que se da en pago, no por ello el contrato pierde su carácter de compraventa. Siendo en dinero no importa que sea moneda nacional o extranjera, que se pague al contado o quede un saldo pendiente; inclusive puede consistir en una renta vitalicia que se obliga a pagar el comprador. Es un caso de venta aleatoria.
Precio serio: el precio debe ser serio. No llena esta calidad el precio ficticio o simulado; si por ejemplo, se simula pagar un precio que en verdad no se paga, no obstante la transmisión real y seria del dominio, no habrá compraventa sino donación. Tampoco la llena el precio irrisorio, como, por ejemplo, si se vende una estancia en un peso; también es obvio que en este caso estaremos en presencia de una donación y no de una venta. Diferente es el caso del precio vil, aquí no puede decirse ya que no se trata de un precio serio, pues tanto el comprador como el vendedor se han propuesto seriamente hacer la venta sobre esa base. Por tanto, el precio vil no altera la naturaleza del acto ni impide la formación del contrato de compraventa. Lo que no significa, sin embargo, que el contrato no pueda impugnarse y eventualmente obtenerse una declaración de nulidad por el vicio de lesión enorme".Diccionario Abeledo-Perrot - El Derecho en CD. Código Civil derogado Capacidad para contratar
1357.- Toda persona capaz de disponer de sus bienes, puede vender cada una de las cosas de que es propietaria; y toda persona capaz de obligarse, puede comprar toda clase de cosas de cualquiera persona capaz de vender, con las excepciones de los artículos siguientes. Nota al 1357: "L. 2,Tít. 5, Part. 5ª". 1358.- El contrato de venta no puede tener lugar entre marido y mujer, aunque hubiese separación judicial de los bienes de ellos. (ahora ver Ley 26.618).
Nota al 1358: "Véase Cód. Francés, artículo 1595 (*), que pone varias excepciones. La prohibición es absoluta por el Cód. de Vaud, artículo 1125. - Aunque por las Leyes de Partida no existe esta prohibición, debe entenderse que la hay por la L. 11,Tít. 1, Lib. 10, Nov. Rec.". Comentario: (*) Derogado por Loi n° 85-1372, del 23 de diciembre de 1985.
1359.- Los tutores, curadores y los padres no pueden, bajo ninguna forma, vender bienes suyos a los que están bajo su guarda o patria potestad.
1360.- Los menores emancipados no pueden vender sin licencia judicial los bienes raíces suyos, ni los de sus mujeres o hijos.
1361.- Es prohibida la compra, aunque sea en remate público, por sí o por interpuesta persona:
1° A los padres, de los bienes de los hijos que están bajo su patria potestad;
2° A los tutores y curadores, de los bienes de las personas que estén a su cargo y comprar bienes para éstas, sino en los casos y por el modo ordenado por las leyes;
3° A los albaceas, de los bienes de las testamentarías que estuviesen a su cargo;
4° A los mandatarios, de los bienes que están encargados de vender por cuenta de sus comitentes;
5° A los empleados públicos, de los bienes del Estado, o de las municipalidades, de cuya administración o venta estuviesen encargados;
6° A los jueces, abogados, fiscales, defensores de menores, procuradores, escribanos y tasadores, de los bienes que estuviesen en litigio ante el juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen, o hubiesen ejercido su respectivo ministerio;
7° A los ministros de Gobierno, de los bienes nacionales o de cualquier establecimiento público, o corporación civil o religiosa, y a los ministros secretarios de los gobiernos de provincia, de los bienes provinciales o municipales, o de las corporaciones civiles o religiosas de las provincias.
Nota al 1361: "L. 1,Tít. 12, Lib. 10, Nov. Rec. - L. 5,Tít. 5, Part. 5ª - Cód. Francés, arts. 1595 y 1596".
1362.- La nulidad de las compras y ventas prohibidas en el artículo anterior, no puede ser deducida ni alegada por las personas a las cuales comprenda la prohibición
Nota al 1362: "Troplong, Vente, n° 194 - Duranton, tomo XVI, n° 139 (*) - Aubry y Rau, § 351". Comentario: (*) Duranton, cita la máxima: "nemo ex delicto suo actionem consequi debet".
Código Civil derogado Cláusulas especiales Modelos de contratos 1363.- Las partes que contraten la compra y venta de alguna cosa, pueden, por medio de cláusulas especiales, subordinar a condiciones, o modificar como lo juzguen conveniente las obligaciones que nacen del contrato.
Nota al 1363: "Cód. Francés, artículo 1584, y sobre él Troplong - Italiano, 1449 (ahora 1353 y sgtes.)". 1364.- Es prohibida la cláusula de no enajenar la cosa vendida a persona alguna; mas no a una persona determinada.
Nota al 1364: "L. 43,Tít. 5, Part. 5ª".
1365.- "Venta a satisfacción del comprador", es la que se hace con la cláusula de no haber venta, o de quedar deshecha la venta, si la cosa vendida no agradase al comprador. 1366.- "Venta con pacto de retroventa", es la que se hace con la cláusula de poder el vendedor recuperar la cosa vendida entregada al comprador, restituyendo a éste el precio recibido, con exceso o disminución.
Nota al 1366: "Sobre el pacto de retroventa, L. 42,Tít. 5, Part. 5ª". 1367.- "Pacto de reventa", es la estipulación de poder el comprador restituir al vendedor la cosa comprada, recibiendo de él el precio que hubiese pagado, con exceso o disminución. 1368.- "Pacto de preferencia", es la estipulación de poder el vendedor recuperar la cosa vendida, entregada al comprador, prefiriéndolo a cualquier otro por el tanto, en caso de querer el comprador venderla. (*)
Comentario: (*) Véase el "Contrato de opción".
1369.- "Pacto de mejor comprador", es la estipulación de quedar deshecha la venta, si se presentase otro comprador que ofreciese un precio más ventajoso. Nota al 1369: "L. 40,Tít. 5, Part. 5ª". 1370.- La compra y venta condicional tendrá los efectos siguientes, cuando la condición fuere suspensiva:
Nota al 1370: "Troplong, sobre el artículo 1584, n°s. 54 y sgtes."
1371.- Cuando la condición fuese resolutoria, la compra y venta tendrá los efectos siguientes:
2º Si la condición se cumple, se observará lo dispuesto sobre las obligaciones de restituir las cosas a sus dueños; mas el vendedor no volverá a adquirir el dominio de la cosa sino cuando el comprador le haga tradición de ella. Nota al 1371: "Troplong, lugar citado, n°s. 59 y sgtes". 1372.- En caso de duda, la venta condicional se reputará hecha bajo una condición resolutoria, siempre que antes del cumplimiento de la condición, el vendedor hubiese hecho tradición de la cosa al comprador.
Nota al 1372: "Sobre las ventas condicionales, véase LL.12 y ss.Tít. 11,Part. 5ª". 1373.- La venta con cláusula de poderse arrepentir el comprador y vendedor, se reputa hecha bajo una condición resolutoria, aunque el vendedor no hubiese hecho tradición de la cosa al comprador. Habiendo habido tradición, o habiéndose pagado el precio de la cosa vendida, la cláusula de arrepentimiento tendrá los efectos de la venta bajo pacto de "retroventa", si fuese estipulada en favor del vendedor; o tendrá los efectos del pacto de "reventa", si fuese estipulada en favor del comprador. Código Civil derogado Pacto comisorio Jurisprudencia Moronense 1374.- Si la venta fuese con pacto comisorio, se reputará hecha bajo una condición resolutoria. Es prohibido ese pacto en la venta de cosas muebles.
1375.- La venta con pacto comisorio tendrá los efectos siguientes:
1º Si hubo plazo determinado para el pago del precio, el vendedor podrá demandar la resolución del contrato, desde el día del vencimiento del plazo, si en ese día no fuese pagado el precio; 2º Si no hubiese plazo, el comprador no quedará constituido en mora de pago del precio, sino después de la interpelación judicial;
1376.- La venta con pacto comisorio equivale a la que se hiciere con la cláusula de reservar el dominio de la cosa hasta el pago del precio. Nota al 1374, 1375, 1376: "Troplong, sobre el artículo 1656".
1377.- La venta a satisfacción del comprador, se reputa hecha bajo una condición suspensiva, y el comprador será considerado como un comodatario, mientras no declare expresa o tácitamente que la cosa le agrada.
1378.- Habrá declaración tácita del comprador de que la cosa le agrada, si pagase el precio de ella, sin hacer reserva alguna, o si, habiendo plazo señalado para la declaración, el plazo terminase sin haber hecho declaración alguna.
1379.- No habiendo plazo señalado para la declaración del comprador, el vendedor podrá intimarle judicialmente que la haga en un término improrrogable, con conminación de quedar extinguido el derecho de resolver la compra.
1380.- Las cosas muebles no pueden venderse con pacto de retroventa.
Nota al 1380: "Respecto a la venta con pacto de retroventa, y a la definición que hemos dado de esta cláusula, L. 42,Tít. 5, Part. 5ª - LL. 2 y 7, Tít. 54, Lib. 4, Cód. Romano (pág. 24 y 25) - Cód. Francés, artículo 1659 - Italiano, 1515 (ahora 1501) - Napolitano, 1505 - de Luisiana, artículo 2545 - El Cód. de Vaud, artículo 1117, declara nula toda venta de inmuebles hecha bajo condición suspensiva o resolutoria, o con pacto de retroventa. - Troplong, sobre el artículo 1659". 1381.- El mayor plazo para la retroventa no puede exceder de tres años, desde el día del contrato.
Nota al 1381: "La ley citada del L. 42,Tít. 5, Part. 5ª, dice que cuando quier, lo que deja bajo una condición perpetua resolutoria el dominio de las cosas. Cinco años por el Cód. Francés, artículo 1660 - Holandés, 1556 (*) - de Nápoles, 1507. - Diez años por el de Luisiana (artículo 2546) - Tiempo indefinido por el Cód. de Roma, L. 2, Tít. 54, Lib. 4, Cód. Romano (pág. 24 ó 523) - Véase Pothier, Vente, n° 438 - Troplong, Vente, n° 712 (**) - Hemos reducido estos términos por las malas consecuencias económicas que trae la incertidumbre de la propiedad". Comentario: (*) Vélez cita el artículo 1506 y Goyena el citado supra, que es el que corresponde, según su texto y De Saint-Joseph en sus concordancias con el Código de Napoleón. (**) Troplong, cita a Despeisses, en t. I, p. 46, col. 1, n° 10. Véase pág. 82, décimo y página 85, 10. Troplong, como Dalloz n° 1483, remiten, también, a Tiraqueau, § 1, glosa 2, n° 66.
1382.- El plazo de tres años corre contra toda clase de persona, aunque sean incapaces, y pasado este término, se extingue el derecho del vendedor para resolver la venta, y el comprador queda propietario irrevocable.
Nota al 1382: "Cód. Francés, artículo 1662 - Italiano, 1519 (ahora 1501) - Napolitano, 1508 - Holandés, 1558 - Troplong, Vente, n° 713".
1383.- Recuperando el vendedor la cosa vendida, los frutos de ésta serán compensados con los intereses del precio de la venta. Nota al 1383: "Véase Goyena, artículo 1448 - Él no admite la compensación de los frutos con los intereses. Y en cuanto a los frutos pendientes, las disposiciones respecto al poseedor de buena fe".
1384.- El vendedor queda obligado a reembolsar al comprador, no sólo el precio de la venta, sino los gastos hechos por ocasión de la entrega de la cosa vendida, los gastos del contrato, como también las mejoras en la cosa que no sean voluntarias; y no puede entrar en posesión de la cosa, sino después de haber satisfecho estas obligaciones.
Nota al 1384: "Cód. Francés, artículo 1673 - Italiano, 1528 (ahora 1502) - Holandés, 1568 - Napolitano, 1519 - Pothier, Vente, n° 412 - Troplong, Vente, n° 759 y sgtes. (*) - Aubry y Rau, § 357".
Comentario: (*) Troplong, en 760, remite a Tiraqueau, en § 6, glosa 2, n° 1 y sgtes. También, remite Troplong, al § 7, glosa 1, n° 1 y sgtes., al § 7, glosa 1, n° 4, in fine, al § 7, glosa 1, n° 5, como al § 7, glosa 1, n° 6 y, en el n° 761, remite al § 7, glosa 1, n° 15. 1385.- El comprador está obligado a restituir la cosa con todos sus accesorios y a responder de la pérdida de la cosa y de su deterioro causado por su culpa. Nota al 1385: "Véase Cód. Francés, artículo 1136, y lo establecido respecto a los que tienen obligación de dar alguna cosa - Aubry y Rau, § 357".
1386.- El derecho del vendedor puede ser cedido, y pasa a sus herederos. Los acreedores del vendedor pueden ejercerlo en lugar del deudor. Nota al 1386: "Troplong, Vente, n°s 224 y sgtes. (*) y número 702".
Comentario: (*) Troplong, cita a Olea, en "De Cessione Jurium", Tít. III, Quest. 1 y sgtes., a P. Galleratus, en Lib. 1, cap. 4, n° 122 y a Tiraqueau, en § 26, glosa 1, n° 48, 1387.- Si el derecho pasare a dos o más herederos del vendedor, o si la venta hubiese sido hecha por dos o más copropietarios de la cosa vendida, será necesario el consentimiento de todos los interesados para recuperarla.
Nota al 1387: "Cód. Francés, artículo 1670 - Italiano, 1525 (ahora 1507) - Napolitano, 1516 - Troplong, Vente, n° 748 (*)".
Comentario: (*) Troplong, cita a Du Moulin, en pars. III, n°s. 587, 592, 593, 594 y 598. 1388.- La obligación de sufrir la retroventa pasa a los herederos del comprador, aunque sean menores de edad, y pasa también a los terceros adquirentes de la cosa, aunque en la venta que se les hubiese hecho, no se hubiere expresado que la cosa vendida estaba sujeta a un pacto de retroventa. Nota al 1388: "Cód. Francés, artículo 1664 - Italiano, 1520 (ahora 1509) - Troplong, n° 728 (*) - Goyena, artículo 1439, expone las razones de la resolución del artículo".
Comentario: (*) Troplong, cita a A. Perezius (Antonio Pérez), en Lib. IV, Tít. 54, n° 15, a Antoine Favre (Antonius Faber), Lib. 4,Tít. 36, def. 8, nota 2, a Tiraqueau (Tiraquellus), § 3, glosa 1, n° 3. Troplong, sigue citando, a Tiraqueau, § 1, glosa 7, n° 25, § 1, glosa 7, n°s. 6 y 7, § 4, glosa 1, n° 1, a Charondas, en Liv. 12, ch. 54, y a Despeisses, T. 1, pág. 42, col. 2.
1389.- Si cada uno de los condóminos de una finca indivisa, ha vendido separadamente su parte, puede ejercer su acción con la misma separación, por su porción respectiva, y el comprador no puede obligarle a tomar la totalidad de la finca. Nota al 1389: "Cód. Francés, artículo 1671 - Italiano, 1526 (ahora 1508) - Holandés, 1566 (*) - de Luisiana, artículo 2561 - El comprador no puede decir que ha comprado un cuerpo indivisible, pues que él mismo entró voluntariamente en la comunión de la misma".
Comentario: (*) Vélez, siguiendo a Goyena, cita el artículo 1567, cuando corresponde el designado supra, según su texto y las concordancias De Saint-Joseph.
1390.- Si el comprador ha dejado muchos herederos, la acción del vendedor no puede ejercerse contra cada uno, sino por su parte respectiva, bien se halle indivisa la cosa vendida, o bien se haya distribuido entre los herederos. Pero si se ha dividido la herencia, y la cosa vendida se ha adjudicado a uno de los herederos, la acción del vendedor puede intentarse contra él por la cosa entera. Nota al 1390: "Cód. Francés, artículo 1672 - Holandés, 1567 (*) - de Luisiana, artículo 2562".
Comentario: (*) Vélez, siguiendo a Goyena, cita el artículo 1568, cuando corresponde el citado supra del Holandés, según su texto y De Saint-Joseph. Véase, también, "Reflexiones sobre las notas del Código Civil Argentino y la publicidad registral" por Luis Moisés de Espanés.
1391.- Las disposiciones establecidas respecto al vendedor, son en todo aplicables a la retroventa cuando fuere estipulada a favor del comprador.
1392.- La venta con pacto de preferencia no da derecho al vendedor para recuperar la cosa vendida, sino cuando el comprador quisiere venderla o darla en pago, y no cuando la enajenase por otros contratos, o constituyese sobre ella derechos reales.
1393.- El vendedor está obligado a ejercer su derecho de preferencia dentro de tres días, si la cosa fuere mueble, después que el comprador le hubiese hecho saber la oferta que tenga por ella, bajo pena de perder su derecho si en ese tiempo no lo ejerciese. Si fuere cosa inmueble, después de diez días bajo la misma pena. En ambos casos está obligado a pagar el precio que el comprador hubiere encontrado, o más o menos si hubieren pactado algo sobre el precio. Está obligado también a satisfacer cualesquiera otras ventajas que el comprador hubiere encontrado, y si no las pudiese satisfacer, queda sin efecto el pacto de preferencia.
1394.- El comprador queda obligado a hacer saber al vendedor el precio y las ventajas que se le ofrezcan por la cosa, pudiendo al efecto hacer la intimación judicial; y si la vendiese sin avisarle al vendedor, la venta será válida; pero debe indemnizar a éste todo perjuicio que le resultare.
1395.- Si la venta hubiere de hacerse en pública subasta, y la cosa fuere mueble, el vendedor no tendrá derecho alguno. Si fuere inmueble, el vendedor tendrá derecho a ser notificado sobre el día y lugar en que se ha de hacer el remate. Si no se le hiciese saber por el vendedor, o de otro modo, debe ser indemnizado del perjuicio que le resulte. 1396.- El derecho adquirido por el pacto de preferencia no puede cederse ni pasa a los herederos del vendedor. 1397.- El pacto de mejor comprador puede ser cedido y pasa a los herederos del vendedor. Los acreedores del vendedor, pueden también ejercer ese derecho en caso de concurso.
Nota al 1397: "Véase L. 40,Tít. 5, Part. 5ª". 1398.- El pacto de mejor comprador se reputa hecho bajo una condición resolutoria, si no se hubiere pactado expresamente que tuviese el carácter de condición suspensiva. 1399.- El mayor precio, o la mejora ofrecida, debe ser por la cosa como estaba cuando se vendió, sin los aumentos o mejoras ulteriores.
1400.- Si la cosa vendida fuere mueble, el pacto de mejor comprador no puede tener lugar. Si fuere cosa inmueble, no podrá exceder del término de tres meses. 1401.- El vendedor debe hacer saber al comprador quién sea el mejor comprador, y qué mayores ventajas le ofrece. Si el comprador propusiese iguales ventajas, tendrá derecho de preferencia; si no, podrá el vendedor disponer de la cosa a favor del nuevo comprador. Nota al 1401: "Véase L. 40,Tít. 5, Part. 5ª".
1402.- Cuando la venta sea hecha, por dos o más vendedores en común, o a dos o más compradores en común, ninguno de ellos podrá ser nuevo comprador.
1403.- No habrá mejora por parte del nuevo comprador, que dé lugar al pacto de mejor comprador, sino cuando hubiese de comprar la cosa, o recibirla en pago, y no cuando se propusiese adquirirla por cualquier otro contrato.
1404.- Si la venta fuese aleatoria, por haberse vendido cosas futuras, tomando el comprador el riesgo de que no llegasen a existir, el vendedor tendrá derecho a todo el precio aunque la cosa no llegue a existir, si de su parte no hubiese habido culpa.
1405.- Si la venta fuese aleatoria por haberse vendido cosas futuras, tomando el comprador el riesgo de que no llegasen a existir, en cualquier cantidad, el vendedor tendrá también derecho a todo el precio, aunque la cosa llegue a existir en una cantidad inferior a la esperada; mas si la cosa no llegase a existir, no habrá venta por falta de objeto, y el vendedor restituirá el precio, si lo hubiese recibido. 1406.- Si fuese aleatoria por haberse vendido cosas existentes, sujetas a algún riesgo, tomando el comprador ese riesgo, el vendedor tendrá igualmente derecho a todo el precio, aunque la cosa hubiese dejado de existir en todo, o en parte en el día del contrato. 1407.- La venta aleatoria del artículo anterior, puede ser anulada como dolosa por la parte perjudicada, si ella probase que la otra parte no ignoraba el resultado del riesgo a que la cosa estaba sujeta.
1408.- El vendedor no puede cambiar el estado de la cosa vendida, y está obligado a conservarla tal como se hallaba el día del contrato, hasta que la entregue al comprador.
Nota al 1408: "Cód. Francés, artículo 1136 - Italiano, 1219 - Aubry y Rau, § 354. Las obligaciones del vendedor están en su mayor parte establecidas en el Título de las obligaciones de dar". 1409.- El vendedor debe entregar la cosa vendida, libre de toda otra posesión, y con todos sus accesorios en el día convenido, y si no hubiese día convenido, el día en que el comprador lo exija. Nota al 1409: "L. 28,Tít. 5, Part. 5ª - Troplong, Vente, n°s. 323 y 324". 1410.- La entrega debe hacerse en el lugar convenido, y si no hubiese lugar designado, en el lugar en que se encontraba la cosa vendida, en la época del contrato.
Nota al 1410: "L. 28,Tít. 5, Part. 5ª y 15, Tít. 10, Lib. 3, Fuero Real". 1411.- El vendedor está obligado también a recibir el precio en el lugar convenido, y si no hubiese convenio sobre la materia, en el lugar y tiempo de la entrega de la cosa, si la venta no fuese a crédito. 1412.- Si el vendedor no entrega la cosa al tiempo fijado en el contrato, el comprador puede pedir la resolución de la venta, o la entrega de la cosa. Nota al 1412: "L. 27,Tít.5, Part. 5ª y L. 5,Tít. 6, Part. 5ª". 1413.- Si el vendedor se hallare imposibilitado para entregar la cosa, el comprador puede exigir que inmediatamente se le devuelva el precio que hubiese dado, sin estar obligado a esperar que cese la imposibilidad del vendedor.
1414.- Debe sanear la cosa vendida, respondiendo por la evicción al comprador, cuando fuese vencido en juicio, por una acción de reivindicación u otra acción real. Debe también responder de los vicios redhibitorios de la cosa vendida. Nota al 1414: "LL. 32, 63 y sgtes. Tít. 5, Part. 5ª - Cód. Francés, artículo 1603 - Italiano, 1462 (ahora 1490) - de Nápoles, 1449". 1415.- El vendedor debe satisfacer los gastos de la entrega de la cosa vendida, si no hubiese pacto en contrario. Nota al 1415: "Se infiere de la L. 32,Tít. 5, Part. 5ª - Cód. Francés, artículo 1608 - Italiano, 1467 (ahora 1510) - de Nápoles, 1454". 1416.- Mientras el vendedor no hiciese tradición de la cosa vendida, los peligros de la cosa como sus frutos o accesiones, serán juzgadas por el título "De las obligaciones de dar", sea la cosa vendida cierta o incierta. 1417.- Lo que en adelante se dispone sobre la tradición en general de las cosas, es aplicable a la tradición de las cosas vendidas. Código Civil derogado
Obligaciones del vendedor (Borda, pág. 93) 1418.- El vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le hubiese pagado el precio.
Nota al 1418: "L. 27,Tít. 5°, Part. 5ª y véase L. 46,Tít. 28, Part. 3ª - Instituta, § 41,Tít. 1, Lib. 2". 1419.- Tampoco está obligado a entregar la cosa, cuando hubiese concedido un término para el pago, si después de la venta el comprador se halla en estado de insolvencia, salvo si afianzase de pagar en el plazo convenido.
Nota al 1419: "Cód. Francés, artículo 1613 - de Nápoles, 1459 - Holandés, 1515 (*)".
Comentario: (*) Goyena transcribe la L. 19, De Regulis Juris y el "Digesto Teórico Práctico" remite a la L. 19, Tít. 6, Lib. 14 y L. 3, Tít. 6, Lib. 14, del Digesto.
1420.- Si la cosa vendida fuese mueble, y el vendedor no hiciese tradición de ella, el comprador, si hubiese ya pagado el todo o parte del precio, o hubiese comprado a crédito, tendrá derecho para disolver el contrato, exigiendo la restitución de lo que hubiese pagado, con los intereses de la demora e indemnización de perjuicios; o para demandar la entrega de la cosa y el pago de los perjuicios.
Nota al 1420: "Cód. Francés, artículo 1610". 1421.- Si la cosa fuese fungible, o consistiese en cantidades que el vendedor hubiese vendido a otro, tendrá derecho para exigir una cantidad correspondiente de la misma especie y calidad, y la indemnización de perjuicios.
1422.- Si la cosa vendida fuese inmueble, comprada a crédito sin plazo, o estando ya vencido el plazo para el pago, el comprador solo tendrá derecho para demandar la entrega del inmueble, haciendo depósito judicial del precio.
1423.- Lo dispuesto sobre la "mora" y sus efectos en el cumplimiento de las obligaciones, es aplicable al comprador y vendedor, cuando no cumpliesen a tiempo las obligaciones del contrato o las que especialmente hubiesen estipulado. Código Civil derogado
Obligaciones del comprador (Borda, pág. 255) Títulos perfectos 1424.- El comprador debe pagar el precio de la cosa comprada, en el lugar y en la época determinada en el contrato. Si no hubiese convenio sobre la materia, debe hacer el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa. Si la venta ha sido a crédito, o si el uso del país concede algún término para el pago, el precio debe abonarse en el domicilio del comprador. Este debe pagar también el instrumento de la venta, y los costos del recibo de la cosa comprada.
Nota al 1424: "L. 28,Tít. 5°, Part. 5ª - Cód. Francés, arts. 1650 y 1651 - Italiano, 1507 y 1508 (ahora 1498) - Toullier, tomo VII, n° 92 - Duranton, tomo XVI, n° 331 - Aubry y Rau, § 356, n° 2".
1425.- Si el comprador tuviese motivos fundados de ser molestado por reivindicación de la cosa, o por cualquier acción real, puede suspender el pago del precio, a menos que el vendedor le afiance su restitución. Nota al 1425: "L. 18,Tít. 6, Lib. 18, Digesto - Cód. Francés, artículo 1653, Italiano, 1510 (ahora 1481) - Napolitano, 1499 - Holandés, 1552". 1426.- El comprador puede rehusar el pago del precio, si el vendedor no le entregase exactamente lo que expresa el contrato. Puede también rehusar el pago del precio, si el vendedor quisiese entregar la cosa vendida sin sus dependencias o accesorios, o cosas de especie o calidad diversa de la del contrato; o si quisiese entregar la cantidad de cosas vendidas por partes, y no por junto como se hubiese contratado. Nota al 1426: "L. 28,Tít. 5°, Part. 5ª". 1427.- El comprador está obligado a recibir la cosa vendida en el término fijado en el contrato, o en el que fuese de uso local. A falta de un término convenido o de uso, inmediatamente después de la compra. 1428.- Si el comprador a dinero de contado, no pagase el precio de la venta, el vendedor puede negar la entrega de la cosa mueble vendida.
1429.- Si el comprador no pagase el precio de la cosa mueble comprada a crédito, el vendedor sólo tendrá derecho para cobrar los intereses de la demora, y no para pedir la resolución de la venta. 1430.- Si el comprador de una cosa mueble deja de recibirla, el vendedor, después de constituido en mora, tiene derecho a cobrarle los costos de la conservación y las pérdidas e intereses; y puede hacerse autorizar por el juez para depositar la cosa vendida en un lugar determinado, y demandar el pago del precio o bien la resolución de la venta. Nota al 1430: "Pothier, Vente, n°s. 291 y sgtes. - Duranton, tomo XVI, n° 333 - Troplong, Vente, n° 675 - Aubry y Rau, § 356 1431.- Si la venta hubiese sido de cosa inmueble, y el vendedor hubiese recibido el todo o parte del precio, o si la venta se hubiese hecho a crédito y no estuviere vencido el plazo para el pago, y el comprador se negase a recibir el inmueble, el vendedor tiene derecho a pedirle los costos de la conservación e indemnización de perjuicios y a poner la cosa en depósito judicial por cuenta y riesgo del comprador.
1432.- Si el comprador no pagase el precio del inmueble comprado a crédito, el vendedor sólo tendrá derecho para cobrar los intereses de la demora y no para pedir la resolución de la venta, a no ser que en el contrato estuviese expresado el pacto comisorio. Nota al 1432: "Véase Código de Austria, artículo 919. - En contra L. 58,Tít. 5°, Part. 5ª - Cód. Francés, artículo 1184 - de Luisiana, artículo 2041 - de Nápoles, 1137. En el artículo 1203 del Título De los contratos en general hemos establecido que la condición resolutoria puede estipularse en los contratos, reservándose cada una de las partes la facultad de no cumplirlo si la otra no lo cumpliese. Es decir, que si el pacto comisorio no fuese expreso no es entendido en los contratos bilaterales, y cada una de las partes sólo tendrá derecho a pedir la ejecución del contrato. El Cód. Francés en el artículo citado dispone lo contrario: que la condición resolutoria es siempre implícita en los contratos bilaterales para el caso que uno de los contratantes no cumpliese su obligación. Esta resolución del Cód. Francés es aceptada por los Códigos también citados. Pero el Cód. de Austria, artículo 919, dispone lo siguiente: "Cuando una de las partes no cumpliese el contrato, la otra no puede pedir su resolución sino únicamente compelerle a su cumplimiento". Nosotros seguimos en esta parte al Cód. de Austria. En las Leyes Romanas no hay disposición expresa sobre la materia. La Ley de Partida parece en efecto disponer lo mismo que el Cód. Francés, dice así: "Muévense los omes a las vegadas a vender sus cosas por pleyto que les fazen ante las vendidas, o por cosas que les prometen; de modo que si esto no le prometiessen, de otra guisa no las querrían vender. E por ende decimos que cuando alguno vendiesse su cosa sobre tal pleyto, que conviene en todas guizas que el pleyto sea guardado. Ca si no lo guardassen de la manera que fué puesto, desfazerse y ha por ende lo vendido".
Las condiciones resolutorias tácitas no nacen de los contratos. Los que compran y venden, aplazando el pago del precio, y no ponen la cláusula, o la condición resolutoria del pacto de la ley comisoria, nada estipulan respecto a la resolución del contrato; no hay en este caso una ley especial del contrato que en el hecho de faltar a ella una de las partes, lo deje sin efecto. Sólo hay, pues, lugar a la acción que da el contrato con los daños e intereses que debe satisfacer el que no lo cumpliese". Comentario: Goyena, entre otros textos, cita la L. 6,Tít. 54, Lib. 4, Cód. Romano (pág. 25 ó 524).
Plenario en Morón Jurisprudencia Provincial Derecho Romano
"En un juicio por resolución de un contrato de compraventa de inmueble a crédito, la Sala I de la Cámara de Apelaciones en lo Civil de Morón, declaró la aplicación al caso del "pacto comisorio implícito" regulado en el artículo 1204 del Código Civil. En consecuencia, dispuso que las partes se restituyan lo que habían recibido, rechazando la petición de la actora de retener el dinero recibido como pago parcial, en compensación por los daños derivados de la ocupación del inmueble, por considerar que no había acreditado dichos daños". Comentario: El artículo 1204 del Código Civil, reformado por Ley 17.711, consagró el pacto comisorio implícito (mal llamado tácito) para todos los contratos con prestaciones recíprocas, adoptando el mismo texto del articulo 216 del Código de Comercio, siendo la fuente, de ambos, los artículos 1453, y siguientes del Código Civil Italiano.
Sin embargo, la reforma del art. 1204, dejó subsistentes varios artículos del Código Civil en la parte especial de los contratos, entre ellos los arts. 1429 y 1432. Desde entonces la doctrina y jurisprudencia difieren en que, si esos artículos, o algunos de ellos, deben considerarse implícitamente derogados por el texto del art. 1204 o si continúan vigentes, dado que configuran excepciones al sistema general instaurado por la reforma.
Los arts. 1429 y 1432 se refieren a un tipo de contrato especial, como es la compraventa a crédito de una cosa mueble (art. 1429) o de un inmueble (art. 1432). Por lo que, en ambos casos, si no está expresado el pacto comisorio en el contrato, sólo se podría demandar su cumplimiento y no su resolución.
El texto derogado del artículo 1204, de Vélez, pareciera subyacer al texto según Ley N° 17.711, al menos, para los casos de compraventa a crédito, tanto de bienes muebles, como de inmuebles, y sin el pacto comisorio expreso, ya que el requerimiento extrajudicial de la prestación, como la posibilidad de cumplirla, hasta antes de contestar la demanda por resolución, "purgatio morae debitoris", L. 72,Tít. 3, Lib 46, Digesto, denotan que se privilegia el cumplimiento y no la resolución del contrato, sobre todo, cuando se ha pagado una parte substancial del precio.
1433.- El comprador no puede negarse a pagar el precio del inmueble comprado por aparecer hipotecado, siempre que la hipoteca pueda ser redimida inmediatamente por él o por el vendedor. Código Civil derogado
"La existencia de hipoteca, embargos e inhibiciones no constituye obstáculo insuperable para la formalización de la venta de un inmueble ya que es normal que dichas medidas se cancelen en el acto de escriturar. En ese sentido el artículo 1425 del Código Civil tiene su complemento en el artículo 1433 del mismo código, según el cual el comprador no puede negarse a pagar el precio del inmueble comprado por aparecer hipotecado, siempre que la hipoteca pueda ser redimida inmediatamente por él o por el vendedor" "El comprador que toma a su cargo el gravamen hipotecario del inmueble que adquiere, no reviste carácter de tercer poseedor, pues no ostenta tal calidad quien se obliga personalmente al pago del crédito; por consiguiente, no puede ampararse en la disposición del artículo 3163 del código civil". "Con Vélez, el promitente de compra que no había sido puesto en posesión del inmueble, era postergado por el acreedor hipotecario, sin atención a la fecha cierta del boleto, salvo claro ésta, el caso de mala fe del acreedor hipotecario. La misma solución se imponía si la posesión era otorgada con posterioridad al nacimiento del crédito hipotecario. Y la vigencia de esa solución del Código Civil perdura mas allá de la reforma de la Ley 17.711". "La exigencia del vendedor de que se consigne judicialmente el precio no se aviene con el derecho de diferir el pago que los arts. 1425, y 1433 del Código Civil acuerdan al adquirente cuando el inmueble aparece hipotecado y el gravamen no puede ser redimido inmediatamente. Tampoco es obligatorio depositarlo en la oficina notarial encargada de la escrituración, ya que la ley confiere una suerte de derecho de retención, que permite al comprador conservar el dinero en su poder, sin desmedro de exigir después la formalización de la venta". "Aun cuando el comprador no haya opuesto expresa y formalmente la excepción de incumplimiento en el escrito inicial, procede admitirla sobre la base de su posición adoptada al contestar la reconvención en el sentido de que no estaba obligado a pagar lo adeudado hasta que se escriturara el inmueble; posición que fue mantenida durante todo el proceso, con invocación, en el caso de los arts. 1425 y 1433, que no son sino variantes del artículo 1201 del Código Civil".
Código Civil derogado Jurisprudencia Nacional
"1- El vendedor debe entregar la cosa tal como se encontraba en el momento del contrato de venta (art. 1408 del Código Civil) "con todos sus accesorios" (art. 1409, conc. artículo 1426 del Código citado), aunque en los títulos no se mencionen, o aunque momentáneamente hayan sido separados de aquélla. Así, las molduras de madera, los revestimientos, el hogar, los muebles y espejos empotrados en las paredes y las estufas, revisten la condición de accesorios del inmueble.
2- El silencio guardado en oportunidad de suscribirse el boleto de compraventa, permite concluir que los accesorios empotrados en el bien formaban parte de la operación así concertada".
"El vendedor debe entregar la cosa vendida, libre de toda otra posesión, y con todos sus accesorios (art. 1409 del Código Civil), habiendo la jurisprudencia relativa a este precepto juzgado que la documentación necesaria para patentar o inscribir el automotor vendido constituye un accesorio de éste, por lo que el vendedor debe entregarla al comprador, precisándose, asimismo, que los documentos habilitantes para perfeccionar la venta de un automotor constituyen verdaderos accesorios de éste, que por su naturaleza son fundamentales para que el adquirente pueda gozar del derecho transmitido".
"Aún cuando hubiere quedado a cargo del comprador el armado del vehículo, el demandado debió justificar que lo entregó con todos sus accesorios necesarios para circular y con el motor en perfecto funcionamiento. La total ausencia de prueba en tal sentido sólo debe perjudicar a quien lo invoca - artículo 375 C.P.C.C.-". (artículo 377 C.P.C.Cap.). Código Civil derogado Boleto de compraventa Inscripción del boleto
Modelos de contratos En el derecho argentino, instrumento privado donde consta que las partes convienen en realizar una compraventa de un inmueble obligándose a celebrar una escritura pública, merced a la cual la venta quedará perfeccionada respecto de terceros.
Los contratos que debiendo se hechos en escritura pública, fuesen hechos por instrumento particular firmado por las partes, o que fuesen hechos por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura pública no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer la escritura pública. De manera tal que el llamado boleto de compraventa es un contrato perfecto entre las partes, pero que requiere la celebración de la escritura pública para que quede perfeccionado respecto de terceros.
En el derecho argentino (y otros latinoamericanos), es corriente la opinión de que el boleto de compraventa de inmueble es sólo un antecontrato, una promesa bilateral de compraventa.
Pero no en otros derechos, en que la compraventa no es otra cosa que la promesa de transferir a otro la propiedad de una cosa a cambio de la promesa de pagarla. Y es necesario agregar que aun en Francia, donde se justificaría, ha parecido artificiosa la distinción entre promesa bilateral y contrato de compraventa, a tal punto que el artículo 1589 establece categóricamente el principio de que la promesa de venta vale venta.
Desde que los tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato de venta, debiendo otorgar el juez la escritura en caso de resistencia del vendedor, carece de sentido considerar al boleto privado como un simple promesa y no como un contrato definitivo y perfecto de compraventa. En el derecho positivo argentino la escritura no es ya un requisito formal del contrato de compraventa, sino solamente uno de los requisitos de la transmisión de la propiedad, el comprador por boleto privado demanda la escrituración no para luego poder demandar la transmisión del dominio, sino porque la escrituración lleva implícita esa transmisión. Cumplida la escrituración, sea por el dueño, sea por el juez, el dominio queda transferido, de tal modo que no es necesaria una nueva demanda de cumplimiento de contrato como lo sería si la escritura fuera sólo un requisito formal para tener por concluido el contrato.
Cabe añadir que la concepción del boleto como simple promesa, implica escindir el proceso de consentimiento en dos etapas: en la primera se consentiría solo en escriturar; en la segunda, se consentirá en vender. Pero ésta es una escisión artificiosa, que no responde a la realidad ni a la verdadera intención de las partes. Cuando dos personas suscriben un boleto privado, entienden la una vender, la otra comprar. No tienen en mira la escritura, sino la cosa y el precio. Asumen actualmente el compromiso de hacerse la entrega de las prestaciones recíprocas. La escritura no es para ellas el paso previo que les permitirá exigir el cumplimiento de las obligaciones contraídas, sino el cumplimiento mismo, como que a partir de su otorgamiento se habrá operado la transferencia del dominio.
Prescripción del boleto Posesión interruptiva Derecho Contractual