Source: https://www.bmgev.de/mieterecho/archiv/2014/me-single/article/infoschrfift-modernisierung.html
Timestamp: 2019-05-19 23:19:43
Document Index: 284412957

Matched Legal Cases: ['§559', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 559', '§ 555', '§ 555', '§ 555', 'BGH', '§ 555', '§ 555', '§ 555']

INFOSCHRFIFT: Modernisierung - Berliner MieterGemeinschaft e.V.
INFOSCHRFIFT: Modernisierung
Tipps und Informationen für Mieter/innen, die von Modernisierungsmaßnahmen betroffen sind
So bringt eine Modernisierung zwar meist eine höhere Wohnqualität, zugleich aber auch soziale Unsicherheit, weil die dadurch bedingten – mitunter horrend – höheren Mieten viele Haushalte in einem kaum zu verkraftenden Maß belasten. Vielen Mieter/innen bleibt über kurz oder lang nur noch der Auszug. Modernisierungen verringern auch den ohnehin knappen preiswerten Wohnungsbestand und tragen so dazu bei, das gesamte Mietenniveau immer weiter nach oben zu treiben. Eine Verdoppelung oder sogar Verdreifachung der Miete aufgrund von Modernisierungsmieterhöhungen ist insbesondere bei Altmietverträgen keine Seltenheit mehr. Zudem folgt einer Modernisierung häufig die Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen. Auch dadurch droht die Vertreibung von Mieter/innen.
Mit dem am 1. Mai 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG) können Vermieter, ihre Modernisierungsbestrebungen noch leichter umsetzen.
Modernisierungsumlage zukünftig 10%
Im Koalitionsvertrag ist vereinbart: „Künftig sollen nur noch höchstens 10% – längstens bis zur Amortisation der Modernisierungskosten – einer Modernisierung auf die Miete umgelegt werden dürfen. Durch eine Anpassung der Härtefallklausel im Mietrecht (§559 Absatz 4 BGB) werden wir einen wirksamen Schutz der Mieter vor finanzieller Überforderung bei Sanierung gewährleisten.“ Ob und wann diese Regelungen in Kraft treten werden, ist derzeit noch unklar.
Es gibt viele Arten der Modernisierung: Mancher Vermieter will nur eine einbruchhemmende Wohnungstür einsetzen oder eine Brandwand dämmen, ein anderer neue Fenster, ein Bad oder eine Zentralheizung einbauen. In manchen Fällen soll das ganze Haus umfassend modernisiert und der Wohnwert allgemein verbessert werden. Allerdings können solche „Verbesserungen“ auch überfällige Erhaltungsmaßnahmen beinhalten. Seit Inkrafttreten des MietRÄndG unterscheidet das BGB zwischen Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache (§ 555 a BGB) und Modernisierung (§ 555 b BGB). Die Erhaltung umfasst dabei sowohl Instandhaltungs- als auch Instandsetzungsmaßnahmen. Zur Instandhaltung gehören alle Maßnahmen, die dazu dienen, den Zustand des Mietobjekts zu erhalten. Um eine Instandsetzung handelt es sich, wenn Schäden oder Mängel in der Wohnung, am oder im Haus beseitigt werden, um die Wohnung wieder in einen vertragsgerechten Zustand zu versetzen – z. B. Reparatur der Heizung, der Wasser- oder Elektroleitungen.
Ein Einfachfenster müsste für 200 Euro repariert werden. Der Vermieter setzt stattdessen ein Isolierglasfenster für
600 Euro ein:
Ersparte Instandsetzung - 200 Euro
11% von 400 Euro = 44 Euro
44 Euro : 12 Monate = 3,67 Euro
Modernisierungsmaßnahmen sind nach der gesetzlichen Definition (§ 555 b BGB) bauliche Veränderungen des Vermieters, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Um eine Modernisierung handelt es sich auch, wenn Baumaßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und es sich nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt. Auch das Schaffen neuen Wohnraums, z. B. durch Dachgeschossausbau, ist eine Modernisierung.
Einsparung von Primärenergie oder Klimaschutz z. B. Installation einer Solaranlage, Hofentsiegelung
Gebrauchswerterhöhung der Wohnung
z. B. Verbesserung von: Zuschnitt, Schallschutz, Belichtung, Belüftung, sanitären Einrichtungen, Beheizung und Kochmöglichkeiten
z. B. Schaffung oder Ausbau von Gemeinschaftseinrichtungen auf dem Grundstück (Spielplatz, Grünanlagen), Aufzugeinbau
Der Vermieter kann nicht nach eigenem Belieben mit Maßnahmen zur Modernisierung beginnen. Er ist vielmehr verpflichtet, Ihnen die Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (§ 555 c Absatz 1 BGB). Die Textform erfordert keine eigenhändige Unterschrift, die Modernisierungsankündigung kann auch per Fax oder E-Mail verschickt werden. Eine mündliche Ankündigung ist nicht ausreichend.
Eine Ankündigung ist ausnahmsweise entbehrlich (Bagatellklausel des § 555 c Absatz 4 BGB), wenn die Modernisierung nur mit geringen Einwirkungen auf die Wohnung verbunden ist und zu keiner oder nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung – maximal 5% der monatlichen Nettokaltmiete – führt.
– die Art der Maßnahmen und deren voraussichtlichen Umfang in wesentlichen Zügen,
– den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten,
– die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (bei Heizungseinbau auch die monatlich voraussichtlich zu zahlenden Heizkostenvorschüsse).
Seit Inkrafttreten des MietRÄndG soll der Vermieter in der Ankündigung auch auf die Möglichkeit des Härteeinwands sowie dessen Form und Frist hinweisen (§ 555 c Absatz 2).
Führt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme ohne Ankündigung durch und dulden Sie diese in Kenntnis, dass es sich um eine Modernisierung handelt, kann der Vermieter eine Mieterhöhung auch ohne vorherige Modernisierungsankündigung geltend machen. Die fehlende Ankündigung führt lediglich dazu, dass Sie die Modernisierungsmieterhöhung erst neun Monate nach deren Erhalt zahlen müssen (§ 559 b Absatz 2 Nr.1 BGB). Für Bagatellmaßnahmen gilt diese Regelung nicht.
DULDUNGSPFLICHT UND HÄRTEEINWAND
Sie sind verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, wenn die Ankündigung die gesetzlichen Anforderungen (§ 555 d Absatz 1 BGB) erfüllt. Ausnahme: Die Maßnahmen stellen für Sie, Ihre Familie oder sonstige Haushaltsangehörige eine nicht zu rechtfertigende Härte dar (§ 555 d Absatz 2 BGB).
Damit die Härteeinwände berücksichtigt werden, müssen Sie dem Vermieter diese in Textform mitteilen, und zwar bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.
Beispiel: Wenn Sie im Juni eine Modernisierungsankündigung erhalten, muss die Mitteilung des Härtegrunds spätestens bis Ende Juli beim Vermieter eingehen.
Versäumen Sie die Frist, obwohl in der Ankündigung darauf hingewiesen wurde, ist Ihr Einwand ausgeschlossen und die Härte bleibt bei der Frage der Duldung der Maßnahmen unberücksichtigt (§ 555 d Absatz 3).
Hat der Vermieter vergessen, in der Ankündigung auf Form und Frist des Härteeinwands hinzuweisen, gilt die Ausschlussfrist nicht. Die Härtegründe müssen Sie dann jedoch spätestens bis zum Beginn der Baumaßnahmen dem Vermieter mitteilen.
Achtung: Der Einwand der finanziellen Härte wird seit der Mietrechtsreform nicht mehr bereits bei der Duldungspflicht berücksichtigt, sondern ausschließlich bei der Entscheidung über die nachfolgende Modernisierungsmieterhöhung.
Wann brauchen Sie eine Modernisierungsmaßnahme nicht zu dulden?
Sie haben das Recht, die Modernisierung abzulehnen, wenn die vorgesehenen Maßnahmen für Sie oder Ihre Familie bzw. Ihre Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters und anderer Mieter/innen sowie im Hinblick auf Energieeinsparung und Klimaschutz nicht zu rechtfertigen ist.
Hier die wichtigsten bisher akzeptierten Härtegründe:
– es liegt keine wirksame Ankündigung vor (außer bei Bagatellmaßnahmen),
– die Maßnahmen sollen kurz vor Ihrem Auszug aus der Wohnung erfolgen,
– im Winter sollen unzumutbare Arbeiten durchgeführt werden (z. B. Austausch von Fenstern oder Heizung),
– Sie haben nach Zugang der Modernisierungsankündigung von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht,
– Sie oder ein Familienmitglied sind krank, alt, schwanger oder im Examen, sodass Schmutz, Lärm oder ein zeitweiliger Umzug in eine andere Wohnung unzumutbar sind,
– die vorzunehmenden Arbeiten führen zu einer erheblichen Beeinträchtigung (z. B. wenn Sie über längere Zeit Bad und Toi-lette nicht benutzen können, das gilt insbesondere für ältere Mieter/innen),
– die Modernisierung führt zu unzumutbaren baulichen Folgen (z. B. Grundrissänderungen)
– Ihre vorausgegangenen Aufwendungen werden hinfällig (z. B. wenn Sie Ihre Wohnung mit Zustimmung des Vermieters selbst modernisiert haben),
– es ist eine Luxusmodernisierung (z. B. Verwendung sehr teurer Fliesen, Einbau einer Sauna oder eines Schwimmbads) beabsichtigt.
Was ist „allgemein üblicher Zustand“?
Als „allgemein üblich“ gilt, wenn mindestens zwei Drittel aller Mietwohnungen gleichen Alters in der Region diesen Ausstattungsstandard aufweisen. Als Region gilt nach der Rechtsprechung des BGH das Bundesland. Für Berliner Mieter/innen bedeutet dies, dass sie den erstmaligen Einbau eines Bads oder einer Heizung – auch bei finanzieller Härte – bei ordnungsgemäßer Ankündigung nicht verhindern können. Lassen Sie die Ankündigung deshalb unbedingt prüfen.
Prüfen Sie genau, ob einer (oder gar mehrere) der oben genannten Härtegründe auf Sie zutrifft. Bevor Sie sich entscheiden und bevor Sie irgendetwas unterschreiben, sollten Sie sich unbedingt persönlich in einer unserer Beratungsstellen beraten lassen!
Wir empfehlen Ihnen außerdem: Sprechen Sie mit Ihren Nachbar/innen! Organisieren Sie gegebenenfalls eine Hausversammlung mit allen betroffenen Mieter/innen, denn einheitliches Vorgehen stärkt Ihre Position. Setzen Sie sich mit unserer Geschäftsstelle in Verbindung – wir helfen Ihnen, eine Mieterversammlung vorzubereiten und diese mit Teilnahme eines Rechtsanwalts/einer Rechtsanwältin durchzuführen.
Haben Sie keine Angst: Eine Kündigung durch den Vermieter zum Zweck der Modernisierung ist unzulässig! Und keine Sorge, Schadensersatzansprüche, z. B. wegen Verzögerung des Bauablaufs, kann der Vermieter wegen einer berechtigt verweigerten Duldung nicht geltend machen. Will der Vermieter trotzdem modernisieren, muss er Sie auf Duldung verklagen. Dann entscheidet das Gericht, ob Sie die Modernisierung dulden müssen oder nicht. Lassen Sie sich zuvor in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten!
Aber Vorsicht: Lassen Sie auf keinen Fall Handwerker in die Wohnung! Damit haben Sie nämlich „stillschweigend“ die Modernisierungsmaßnahmen geduldet und riskieren dann auch, später die Modernisierungsmieterhöhung zahlen zu müssen! Vorsicht auch vor dem Abschluss von Modernisierungsvereinbarungen (§ 555 f BGB), die alle rechtlichen Schutzklauseln für Sie außer Kraft setzen! Sie sollten sich dazu unbedingt in einer unserer Beratungsstellen beraten lassen.
WENN SIE EINE MODERNISIERUNG DULDEN MÜSSEN
Sie haben Anspruch auf angemessenen Ersatz von Aufwendungen (auch als Vorschuss), die infolge der Modernisierungsarbeiten notwendig wurden – von Abdeckfolien gegen Baustaub für Ihre Einrichtung über erforderliche Reinigungskosten bis zur Mietdifferenz zwischen Ihrer alten Miete und einer höheren Miete in einer Umsetzwohnung, falls Sie während der Baumaßnahmen nicht in Ihrer Wohnung bleiben können (§§ 555 d Absatz 6, 555 a Absatz 3 BGB).
Als finanzielle Härte gilt, wenn die Miete nach dem Abschluss der Modernisierungsarbeiten mehr als 30% des Haushaltsnettoeinkommens ausmacht (einige Gerichte gehen auch von 40% aus). Zum Haushaltsnettoeinkommen zählen die Einkommen aller Haushaltsangehörigen. Sind mehrere Mieter/innen Vertragspartei, wird das Einkommen aller Vertragsparteien berücksichtigt, unabhängig davon, ob sie die Wohnung auch tatsächlich nutzen.
Sie müssen die finanzielle Härte im Streitfall vor Gericht durch die Offenlegung Ihrer Einkommensverhältnisse nachweisen. Nicht berücksichtigt wird die finanzielle Härte, wenn die Mietsache in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird oder der Vermieter die Maßnahmen nicht zu vertreten hat.
Unser Rat: Wenn Ihre Wohnung und Ihr Haus Mängel aufweisen, sollten Sie und Ihre Nachbar/innen schnellstens eine Mängelliste anfertigen und vom Vermieter unter Fristsetzung die Beseitigung der Mängel fordern (siehe auch unsere Infoschrift „Mängelbeseitigung“). Sollte der Vermieter nicht reagieren, können Sie Ihre Ansprüche einklagen. Lassen Sie sich wegen der Einzelheiten unbedingt beraten.
Durch die Modernisierung erledigen sich oftmals seit Langem überfällige Erhaltungsmaßnahmen. Die Kosten der fällig gewesenen Erhaltungsmaßnahmen müssen Vermieter von den Gesamtkosten abziehen. Soweit erforderlich sind sie zu schätzen. Sie sollten daher rechtzeitig vor der Modernisierung Beweise sichern (z. B. ausführliche Dokumentation der Mängel durch Zeugen, Fotos, Kostenvoranschläge usw.).
Wenn Vermieter für Modernisierungen eine öffentliche Förderung erhalten, müssen sie die Mieter/innen darüber informieren. Öffentliche Förderungen – auch zinsverbilligte Darlehen (z. B. von der KfW) – mindern die Modernisierungsmieterhöhung.
– Mieterleistungen (z. B. Zuschüsse)
– Kapital-, Finanzierungs- und Verwaltungskosten
– überzogener Modernisierungsaufwand, der über die tatsächlich notwendigen Kosten hinausgeht.
Die Mieterhöhung darf frühestens nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten verlangt werden. Die Erhöhung muss in Textform erklärt, aufgrund der tatsächlichen Kosten berechnet und erläutert werden. Aus der Erklärung muss ersichtlich sein, welche Modernisierungskosten für Ihre Wohnung entstanden sind und welche Mieterhöhung sich monatlich daraus ergibt. Lassen Sie die Mieterhöhung in einer Beratungsstelle prüfen.
Achtung: Aufgrund des „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ (Mietenbündnis) dürfen die 6 landeseigenen Wohnungsunternehmen maximal 9% der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen.
Die neue Miete nach der Modernisierung wird deutlich höher sein als Ihre alte Miete. Prüfen Sie daher, ob Sie dadurch Anspruch auf Wohngeld haben (www.stadtentwicklung.berlin.de).
Beispiel: Das Mieterhöhungsschreiben geht Ihnen im August zu. Die erhöhte Miete ist dann ab November zu zahlen. Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter Ihnen die Modernisierungsmaßnahmen nicht oder nicht ordnungsgemäß angekündigt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber dieser Mitteilung um mehr als 10% nach oben abweicht.
Beispiel für eine solche Fristverlängerung: Das Mieterhöhungsschreiben geht Ihnen im August zu. Die erhöhte Miete wäre normalerweise ab November fällig, Sie müssen diese aber aufgrund der sechsmonatigen Fristverlängerung erst ab Mai des folgenden Jahres zahlen.
– durch die baulichen Maßnahmen lediglich nicht erneuerbare Primärenergie eingespart, das Klima geschützt oder neuer Wohnraum geschaffen wird,
– eine finanzielle Härte vorliegt,
– Sie eine Staffelmiete vereinbart haben,
– Sie eine Indexmiete vereinbart haben, es sei denn der Vermieter hat die von ihm durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen nicht zu vertreten,
– die Modernisierung bereits vor Abschluss des Mietvertrags beendet war.
SONDERKÜNDIGUNGSRECCHT FÜR MIETER/INNEN
Vermieter dürfen zum Zweck der Modernisierung nicht kündigen. Mieter/innen haben aber in zwei Fällen ein Sonderkündigungsrecht:
1) Bei erheblichen Modernisierungsmaßnahmen haben Sie nach Zugang der Modernisierungsankündigung das Recht, außerordentlich zu kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugangsmonat der Modernisierungsankündigung folgt, für den Ablauf des darauf folgenden Monats erfolgen (§ 555 e BGB). Beispiel: Wenn Sie die Ankündigung am 14. Juli erhalten haben, können Sie bis 31. August mit Wirkung zum 30. September kündigen
Beispiel: Sie erhalten die Mieterhöhungserklärung im Juli. Die Kündigung muss bis Ende September mit Wirkung zum 31. November erfolgen. Kündigen Sie, tritt die Mieterhöhung nicht ein.
Schlüsselbegriffe: Modernisierung, Modernisierungsmaßnahmen, Modernisierungsmieterhöhungen, Mietrechtsänderungsgesetz , Modernisierungsumlage, Erhaltungsmaßnahmen, Bagatellmaßnahmen, Modernisierungsankündigung, Duldungspflicht, Härteeinwand, Mietminderung, Mieterhöhung