Source: https://advokat-zlinsko.cz/author/mhynek/page/2/
Timestamp: 2019-11-19 19:57:15+00:00
Document Index: 31188121

Matched Legal Cases: ['soud\n', 'soud\n', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 441', 'soud ', 'soud\n', '§ 13']

Necháte se také napálit při převodu nemovitosti?!
Pan Naivní se rozhodl, že prodá svůj dům, a tak rozhodil nějaké inzeráty. Po pár dnech se mu ozval pan Lstivý s tím, že má zájem nemovitost koupit. Pan Lstivý přijel na prohlídku domu, avšak zanedlouho sdělil panu Naivnímu, že vlastně není kupující, ale realitní makléř, ale že kupujícího má a zajistí prodej domu během pár dnů. Místo toho, aby pan Naivní ihned po této první lži pana Lstivého vyrazil dveřmi ven (samozřejmě otevřenými), tak s vidinou slibované možnosti rychlého prodeje mu podepsal zprostředkovatelskou smlouvu s důvěrou, že během pár dní má kupce. Samozřejmě vše muselo proběhnout velmi rychle, protože pan Lstivý „neměl” více času a „spěchal” někam jinam.
rozhodčí smlouva – tzn. o sporu nebude rozhodovat nezávislý soud
vznik nároku na provizi již jen předložením pouhého návrhu textu smlouvy
Jak z toho ven? … Špatně položená otázka – pan Naivní se měl ptát, jak do něčeho podobného raději vůbec „nespadnout” předem. Rada zní zcela jasně a prostě – nejprve čtěte a pak podepisujte – nikdy ne naopak! A již vůbec ne pod časovým či jiným tlakem. Pokud něčemu ve smlouvě nerozumíte, tak nepodepisujte!
Existuje samozřejmě i řada férových a slušných realitních makléřů, kteří skutečně pomohou s prodejem či koupí nemovitosti a kterým podobní pánové Lstiví dělají velmi špatnou pověst. U převodů nemovitostí si hlavně vždy uvědomte, že neprodáváte či nekupujete nic levného, ale nemovitost, která má vysokou hodnotu nebo představuje často i vaše celoživotní úspory, a proto opravdu nemá smysl zbytečně riskovat!
Jak přijít snadno o peníze u zápůjčky?!
Tentokráte opět – ještě jednou, formou krátkého příběhu tzv. ze života, poměrně častého.
Pan Štědrý byl požádán svým známým panem Brzobohatým, zda by mu nepůjčil 50.000 Kč s tím, že mu tuto částku vrátí do měsíce. Pan Štědrý souhlasil. Peníze předal panu Brzobohatému v hotovosti. Žádnou smlouvu nesepisovali, protože na to jednak nebyl čas a jednak pana Brzobohatého přeci dobře zná. V okamžiku, kdy měl pan Brzobohatý peníze vrátit, začal tvrdit, že potřebuje ještě nějaký čas. Po jisté době se přestal ozývat zcela. Pan Štědrý jej ještě mnohokrát kontaktoval a vždy pod příslibem „jistého” uhrazení za měsíc či dva panu Brzobohatému vždy uvěřil. Pan Štědrý peníze nakonec zpět nedostal.
Co je v popsaném případu špatně, je zpětně zřejmě jasné všem. Přesto se s těmito chybami bohužel neustále opakovaně setkáváme. Nejzásadnějšími z těchto chyb jsou tedy:
zápůjčka (půjčka) bez jakékoliv smlouvy, anebo v lepším případě sice s nějakým dokumentem, ale často právně problematickým, s neurčitými formulacemi (vzor uznání dluhu)
směnka – je přísně formální právní dokument – velmi často se v praxi v jejím vyplnění chybuje
nevymáhání dluhu ihned po splatnosti – čím déle se vyčkává, tím více se zvětšuje riziko toho, že věřitel své peníze již nedostane (např. další exekuce dlužníka atp.).
Samozřejmě nelze vyloučit případy osobních bankrotů či absolutní nemožnosti peníze vymoci, ale obecně rada, jak o peníze v takových situacích nepřijít, zní jasně – zajistit si pohledávku právně kvalitním dokumentem a po splatnosti přistoupit k vymáhání co nejdříve. Tato rada se přitom netýká jen půjček, jak je uvedeno v případě shora, ale i např. podnikatelů, kteří řeší běžně pohledávky v rámci jejich obchodních vztahů (kupní smlouvy, smlouvy o dílo atp.).
Od 1.1.2014 nový občanský zákoník (NOZ) přinesl mj. i následující vybrané změny pokud jde o věcná břemena:
Věcná břemena se podle NOZ rozčleňují na služebnosti, zatěžující vlastníka věci tak, že je povinen pro oprávněnou osobu něco trpět nebo se zdržet nějaké činnosti (např. strpět přechod přes pozemek) a na reálná břemena, zavazující vlastníka povinné věci k tomu, aby pro oprávněnou osobu něco aktivně konal nebo jí poskytoval nějaký užitek (např. dodávat pravidelně oprávněnému nějaký užitek).
Služebnosti jsou pozemkové nebo osobní podle toho, zda se pojí s pozemkem nebo s určitou osobou.
úprava věcných břemen podle nového občanského zákoníku
pestrost věcných břemen, aneb nejde jen o právo pastvy
7. Se smlouvou zpracovanou na míru od advokátní kanceláře neriskujete, že vzor smlouvy nesprávně vyplníte a následně budete složitě řešit zamítavé rozhodnutí katastrálního úřadu, nebo i to, že druhá strana Vám nebude chtít, nebo nebude moci, novou vkladuschopnou smlouvu třeba podepsat, a samozřejmě neriskujete ztrátu poplatku do katastru. Právně kvalitní smlouva online Vás u naší kanceláře přitom nevyjde o příliš více, než kolik má činit správní poplatek katastru od r. 2020.
Ohledně rozvodu dohodou a výživného přinesl nový občanský zákoník (NOZ) od 1.1.2014 mimo jiné následující vybrané důležité změny a novinky:
v NOZ zůstává možnost rozvodu dohodou zachována, a to fakticky za shodných podmínek – tj. manželství trvá min. rok a manželé spolu nežijí min. šest měsíců, kdy NOZ pouze tuto podmínku upřesňuje, stejně tak je třeba dohodnout úpravu poměrů k nezl. dětem pro dobu po rozvodu (péče a výživné) a tuto dohodnu nechat schválit soudem a dále se dohodnout na úpravě majetkových poměrů pro dobu po rozvodu
lze se domluvit i na jiném než měsíčním plnění, případně tak může rozhodnout i soud
výživné lze přiznat i tři roky zpětně pokud jde o děti (dosud jen pro nezletilé děti)
toto výživné se přizná, jen pokud rozvedený manžel není schopen se sám živit a tato jeho neschopnost má svůj původ v manželství nebo v souvislosti s ním a dále pokud to lze na povinné osobě spravedlivě požadovat především s ohledem na věk, zdravotní stav rozvedeného manžela v době rozvodu a skončení péče o společné dítě rozvedených manželů
soud musí brát v úvahu celou řadu nových kritérií, jako např. délku trvání manželství a jak dlouho je rozvedeno, podíl na péči o rodinnou domácnost, skutečnost, že si rozvedený manžel neopatřil přiměřené zaměstnání, aniž by mu v tom něco bránilo, zda se nedopustil vůči bývalému manželu či osobě blízké činu povahy trestného činu atp.
POTŘEBUJETE DOKUMENTY K NESPORNÉMU ROZVODU DOHODOU? … POKRAČUJTE ZDE
Ohledně podílového spoluvlastnictví přinesl nový občanský zákoník (NOZ) od 1.1.2014 mimo jiné následující vybrané důležité změny a novinky:
každý ze spoluvlastníků může žádat kdykoliv o své oddělení ze spoluvlastnictví, pokud lze předmět spoluvlastnictví rozdělit, anebo může žádat o zrušení spoluvlastnictví, vyjma situace, kdy by šlo o nevhodnou dobu nebo by to bylo jen k újmě některého ze spoluvlastníků
způsoby vypořádání zůstávají obdobné – rozdělení věci, prodej z volné ruky či ve veřejné dražbě (příp. dražba mezi spoluvlastníky) s rozdělením výtěžku či převodem práva či přikázáním ze strany soudu jednomu či více spoluvlastníkům oproti vyplacení ostatních za přiměřenou náhradu
nově se umožňuje odklad zrušení spoluvlastnictví dohodou ve formě veřejné listiny, nejdéle na deset let, ale i opakovaně
o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci jako dosud nadpoloviční většinou hlasů, nicméně právní účinky rozhodnutí se na další spoluvlastníky vztahují, jen pokud byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, vyjma neodkladné záležitosti
pokud byl spoluvlastník při rozhodování o neodkladné záležitosti opomenut, může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí vůči němu nemá právní účinky, nelze-li na něm spravedlivě požadovat, aby je snášel. Toto právo je do 30 dnů od rozhodnutí nebo ode dne, kdy se o něm dozvěděl či mohl dozvědět
podobné právo obrátit se na soud má spoluvlastník, který byl přehlasován ve věci rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci (např. podstatné zlepšení či zhoršení věci, změna účelu či její zpracování) nebo pokud mu rozhodnutí hrozí těžkou újmou či neúměrným omezením v jeho právech (zj. neúměrným omezením v užívání věci či vznikem povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu)
nadpoloviční většina (dle velikosti podílů) podle NOZ platí již jen pro běžnou správu společné věci
o významných záležitostech musí rozhodnout min. dvě třetiny
o zatížení či omezení věci na dobu delší jak deset let dokonce musí rozhodnout všichni spoluvlastníci
o připravovaných rozhodnutích je dána povinnost vyrozumět všechny spoluvlastníky vyjma neodkladných a okamžitých úkonů
podílové spoluvlastnictví je od ďábla
jde o situaci, kdy vlastníci vlastní samostatné věci, jež lze užívat jen při současném užívání věci v přídatném spoluvlastnictví – např. společná příjezdová cesta k několika nemovitostem
vlastnictví k podílu na takové věci je nerozlučně spjato s vlastnictvím samostatné věci a kupř. samostatný převod takové věci není možný
POTŘEBUJETE DOHODU O ZRUŠENÍ A VYPOŘÁDÁNÍ SPOLUVLASTNICTVÍ? … POKRAČUJTE ZDE
Ohledně nájemní smlouvy na nebytové prostory (nově prostory sloužící podnikání) přinesl nový občanský zákoník (NOZ) od 1.1.2014 mimo jiné následující vybrané důležité změny a novinky (dotýkají se přitom i smluv uzavřených před uvedeným datem):
pokud je nájem ujednán na dobu určitou přesahující 50 let, má se za to, že byl dojednán na dobu neurčitou, nicméně v prvních 50ti letech lze takový nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době
při změně vlastnictví prodejem, pokud nový vlastník prostor neměl rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, že je věc pronajata a kdo je nájemcem
pokud pronajímatel převedl vlastnictví k předmětu nájmu, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, která nestanoví zákon, vyjma situace, že o nich věděl (např. byl seznámen s obsahem dřívější smlouvy
nájemce je oprávněn převést nájem v souvislosti s převodem podnikatelské činnosti s předchozím písemným souhlasem pronajímatele
nájem lze nově se souhlasem vlastníka nechat zapsat i do katastru nemovitostí
nájem na dobu neurčitou lze zásadně vypovědět se šestiměsíční výpovědní dobou i bez udání důvodu, anebo v tříměsíční výpovědní době pokud jsou k tomu vážné důvody
i smlouvu na dobu určitou lze předčasně vypovědět v tříměsíční výpovědní době, a to z důvodů stanovených zákonem, případně smlouvou. Výpověď musí v tomto případě být odůvodněna
novinkou jsou i tzv. námitky – do jednoho měsíce od doručení výpovědi má vypovězená strana možnost vznést u druhé strany písemně námitky, jinak ztratí právo se posléze domáhat přezkumu oprávněnosti výpovědi u soudu, na což má právo do dvou měsíců od uplynutí lhůty pro zpětvzetí výpovědi po podaných námitkách, která činí měsíc ode dne doručení námitek
podstatnou novinku také znamená nová možnost nechat nájemní právo zapsat do katastru nemovitostí, výhodou čehož je jednak věcné právo namísto obligačního, a jednak také materiální publicita informací v katastru nemovitostí.
Nová pravidla platí zásadně i pro smlouvy uzavřené uzavřené před 1.1.2014.
POTŘEBUJETE SMLOUVU O NÁJMU PROSTORU K PODNIKÁNÍ? … POKRAČUJTE ZDE
LogiCall a isifa – neoprávněné užití fotografií na webu ?!
Doporučujeme k pročtení následující odkaz k tématu isifa, Logicall – použití fotografií na webech a e-shopech nejen pdonikatelů apod.:
Nový občanský zákoník: statutární orgán s.r.o. – jednatel
Ohledně statutárních orgánů s.r.o. – jednatelů, přinesl nový občanský zákoník (NOZ) a zákon o obchodních korporacích (nahrazující stávající obchodní zákoník) od 1.1.2014 mimo jiné následující vybrané důležité změny a novinky:
SMLOUVA O VÝKONU FUNKCE – NUTNOST UVÉST U STÁVAJÍCÍCH S.R.O. SMLOUVY JEDNATELŮ DO SOULADU S NOVOU ÚPRAVOU DO 30.6.2014
písemná smlouva o výkonu funkce je pro jednatele nezbytná
pokud ve smlouvě není uvedeno jinak, výkon funkce jednatele je bezplatný – je tak třeba dbát důraz na ujednání ohledně odměňování jednatele, která jsou nově povinnou náležitostí smlouvy o výkonu funkce. Stejné pravidlo ale platí pro případ, že písemná smlouva o výkonu funkce není uzavřena nebo je neplatná (kupř. pro neurčitost) – opět výkon funkce je v takovém případě bezplatný
tato smlouva, ale i její změny a otázka odměn či jiných plnění jednateli, musí být schváleny valnou hromadou (zápis z valné hromady)
zákon klade další požadavky na obsah smlouvy o výkonu funkce, mj. na vymezení odměn, a její výše, s tím spojené výhody, bonusy aspod.
stávající smlouvy je nutno dát do souladu s NOZ do 30.6.2014 (pokud např. výši odměn jednatele neschvalovala valná hromada s.r.o. či není uvedena přímo ve smlouvě, tak i toto je třeba do uvedeného data zajistit)
smlouva o výkonu funkce po 1.1.2014 a její náležitosti
konec souběhů funkcí po rekodifikaci x co se starými souběhy a jak s novými ?
revoluce v souběhu funkcí ?
PRAVIDLA JEDNÁNÍ JEDNATELŮ – PÉČE ŘÁDNÉHO HOSPODÁŘE, STŘET ZÁJMŮ A PRINCIP PODNIKATELSKÉHO ÚSUDKU
jednatel může požádat valnou hromadu o udělení pokynu k obchodnímu vedení, ale tím není dotčena jeho povinnost jednat s péčí řádného hospodáře – tj. s nezbytnou mírou pečlivosti, loajálně, informovaně, s potřebnými znalostmi a v obhajitelném zájmu s.r.o.
princip podnikatelského úsudku: pokud jednatel jedná s péčí řádného hospodáře, nebude odpovědný za případné negativní dopady svého rozhodnutí či jednání (jistá míra rizika je u korporací nezbytná)
informační povinnost o střetu zájmů: pokud se jednatel dozví o možném střetu zájmů se zájmem s.r.o. nebo pokud hodlá s s.r.o. uzavřít smlouvu, informuje o tom ostatní jednatele, dozorčí radu a valnou hromadu
střet zájmů po r. 2014 – informovat a zase informovat
postavení člena představenstva pro rekodifikaci
péče řádného hospodáře a kvalita rozhodování manažera
ZVÝŠENÁ ODPOVĚDNOST ZA ÚPADEK S.R.O., VČETNĚ MOŽNÉHO OSOBNÍHO RUČENÍ ZA DLUHY S.R.O. A POVINNOSTI VRÁTIT ODMĚNY JEDNATELE
jednatel může být vyloučen z možnosti vykonávat obdobnou funkci v jakékoliv obchodní korporaci po dobu následujících tří let
jednatel může být povinen vydat s.r.o. veškerý prospěch získaný za poslední dva roky v souvislosti s porušením povinnosti péče řádného hospodáře (např. odměny jednatele aj.), příp. bude povinen k náhradě škody
soud může nově rozhodnout o tom, že jednatel ručí i svým vlastním majetkem za splnění povinností s.r.o. (tedy např. za úhradu dluhů s.r.o.) pokud bylo rozhodnuto, že s.r.o. je v úpadku a jednatel věděl či mohl vědět, že s.r.o. je v hrozícím úpadku a v rozporu s péčí řádného hospodáře neučinil za účelem jeho odvrácení vše potřebné a rozumně předpokladatelné (např. mj. i sám včas nepodal návrh na insolvenci)
pokud pozice jednatele vykazuje znaky “jen formality” (z hlediska jeho ustanovení do této pozice), liknavosti či pasivity, neomlouvá ho to, naopak mu taková skutečnost může přitížit (viz odkaz)
zákon o obchodních korporacích – správa obchodních korporací
k některým aspektům odpovědnosti statutárního orgánu podle NOZ a ZOK
za krach firmy bude přímo zodpovídat management
odpovědnost členů statutárních orgánů od r. 2014
ručení členů statutárního orgánu při úpadku korporace
nově nelze odstoupit z funkce jednatele v době, která bude pro s.r.o. nevhodná
ve spol. smlouvě lze určit, že více jednatelů bude tvořit kolektivní statutární orgán, který rozhoduje většinou hlasů
Ohledně společnosti s ručením omezeným (nově nikoliv obchodní společnost, ale obchodní korporace) přinesl nový občanský zákoník (NOZ) a zákon o obchodních korporacích (ZOK, nahrazující stávající obchodní zákoník) od 1.1.2014 mimo jiné následující vybrané důležité změny a novinky:
OBCHODNÍ PODÍL – VĚTŠÍ VARIABILITA A MOŽNOSTI OHLEDNĚ PŘEVODŮ OBCHODNÍCH PODÍLŮ
v téže s.r.o. lze nově mít jako společník i více obchodních podílů, pokud tak připustí společenská smlouva
obchodní podíly mohou být i různého druhu (např. z hlediska rozličných hlasovacích či majetkových práv, která jsou s tím kterým podílem spojena, přednostní právo na výplatu zisku apod.)
v s.r.o. může být obchodní podíl představován nově i cenným papírem – tzv. kmenový list (převod podílu předáním s rubopisem)
převod podílu na jiného společníka: již není ze zákona vyžadován souhlas valné hromady (spol. smlouva může stanovit jinak)
převod podílu na osobu mimo společnost: se souhlasem valné hromady, ale nově bez podmínky, že by to musela připouštět výslovně společenská smlouva (opět spol. smlouva může stanovit jinak)
základní změny u s.r.o. od r. 2014
ZÁKLADNÍ KAPITÁL JIŽ OD 1,- KČ
­základní kapitál v s.r.o. může být v minimální výši namísto dosavadních 200.000,- Kč pouze 1,- Kč (minimální výše jednoho vkladu)
ochrana věřitelů je zajištěna jinak – např. ustanovení o zvýšené odpovědnosti a možném ručení jednatelů, pravidla tzv. testu insolvence, nová pravidla pro péči řádného hospodáře, ustanovení o správě majetku korporace apod.
nepeněžité vklady již nemusí oceňovat soudem ustanovený znalec, ale znalec vybraný zakladateli
ruší se povinnost vytvářet rezervní fondy
společnost s ručením omezeným podle NOZ
společnost s ručením omezeným po 1.1.2014 – nové možnosti
SPOLEČENSKÁ SMLOUVA – POVINNOST PROVÉST ÚPRAVY V SOULADU S NOVOU PRÁVNÍ ÚPRAVOU DO 30.6.2014 POD SANKCÍ ZRUŠENÍ S.R.O. S LIKVIDACÍ
ZOK specifikuje, jaké všechny náležitosti musí mít společenská smlouva a jaké navíc musí mít při založení s.r.o.
spol. smlouva může být měněna dohodou všech společníků ve formě veřejné listiny, a pokud tak stanoví společenská smlouva, tak i rozhodnutím valné hromady min. 2/3 většinou hlasů všech společníků
pokud některé ustanovení společenské smlouvy stávající s.r.o. je v rozporu s kogentním ustanovením ZOK, toto ustanovení se ze zákona automaticky k 1.1.2014 zrušuje
jinak stávající s.r.o. mají povinnost provést změny náležitostí společenských smluv do 30.6.2014 tak, aby tyto společenské smlouvy byly přizpůsobeny ZOK a aby jejich obsah byl se ZOK (ale i NOZ) v souladu – případná nečinnost může vést až ke zrušení s.r.o. s likvidací
s.r.o., které se bude chtít podřídit celkově režimu dle ZOK, musí to stanovit ve společenské smlouvě a zapsat tuto informaci do obchodního rejstříku – nutnost se o tom rozhodnout do dvou let od účinnosti ZOK, obecně je doporučována, neboť řízení se oběma předpisy do budoucna může být zmatečné
společnost s ručením omezeným podle nové soukromoprávní úpravy
společenská smlouva po rekodifikaci, aneb důležitost přechodných ustanovení dle ustanovení zákona o obchodních korporacích
společenská smlouva u s.r.o. ve světle zákona o obchodních korporacích
změna smluvní dokumentace obchodních společností po 1.1.2014
nutnost zvláštní formy plné moci dle § 441 odst. 2 NOZ ?
zásadní mezník r. 2014 pro obchodní korporace – 30.6.2014!
změnit stanovy u SRO musíte do konce června
změny společenských smluv SRO a rozhodování jejich valných hromad
je zrušen zákaz tzv. řetězení s.r.o. (s.r.o. s jediným společníkem je jediným společníkem jiné s.r.o.), taktéž limit maximálního počtu společníků v s.r.o., stejně jako omezení počtu s.r.o. v nichž může jeden společník působit
mění se také některé podmínky ukončení účasti společníka v s.r.o.
nově se umožňuje také tzv. kumulativní hlasování při volbě člena orgánu s.r.o. a novinky v rámci volby per rollam (mimo valnou hromadu)
vadná rozhodnutí valné hromady v s.r.o.
zákaz konkurence v s.r.o. podle ZOK
Ohledně nájemní smlouvy na byt či dům přinesl nový občanský zákoník (NOZ) od 1.1.2014 mimo jiné následující vybrané důležité změny a novinky (s ohledem na množství změn skutečně jen vybrané):
NOZ zrušil povinnost pronajímatele při skončení nájmu zajistit nájemci bytovou náhradu
ZRUŠENÍ PŘIVOLENÍ SOUDU K VÝPOVĚDI
pronajímatel podle NOZ nepotřebuje nově přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu
soud se platností výpovědi z nájmu bude zabývat jen v případě, že nájemce podá návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla, když o tomto právu musí být výslovně poučen ve výpovědi
ZVYŠOVÁNÍ NÁJEMNÉHO – NOVÁ PRAVIDLA
pronajímatel má právo jednou ročně navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše místně obvyklého nájemného, za poslední tři roky však max. o 20%
nesouhlasí-li nájemce (nebo je nečinný), může obecně pronajímatel po uplynutí dvou měsíců podat k soudu návrh, aby výši nájemného určil soud, a to ode dne podání návrhu soud
DALŠÍ OSOBY V BYTĚ A PODNÁJEM
pronajímatel si může ve smlouvě vyhradit, že musí souhlasit s přijetím nového člena domácnosti nájemce, nejedná-li se ovšem o osobu blízkou či případy zvláštního zřetele hodné
přijme-li nájemce další osobu do bytu jako člena domácnosti, musí tuto změnu pronajímateli oznámit
nájemce může poskytnout část bytu do podnájmu, pokud sám v bytě trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele
NOVÉ VÝPOVĚDNÍ DŮVODY A MOŽNÁ OKAMŽITÁ VÝPOVĚĎ Z NÁJMU BYTU
přepracovány jsou nově důvody výpovědi z nájmu bytu (oproti dosavadním důvodům, všechny viz níže v textu zákona), nicméně zůstává pravidlo, že výpověď je možná jen ze zákonem stanovených důvodů
odpadl kupř. důvod výpovědi pro více bytů téhož nájemce
novým zákonným důvodem ovšem je „je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu” a tedy případy výpovědí vyjmenovaných výslovně zákonem nejsou nově uzavřeným výčtem výpovědních důvodů
výpovědní důvody se nově rozlišují podle toho, zda jde o nájem na dobu určitou či neurčitou
výpovědi z nájmu bytu se u doby neurčité rozlišují na výpovědi s výpovědní lhůtou (tříměsíční a jen ze zákonem stanovených důvodů) a zcela nově dokonce i bez výpovědní lhůty – v případech porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem (např. neplacení nájemného a nákladů za služby min. tři měsíce), kdy ovšem pronajímatel předtím musí nájemce písemně vyzvat k odstranění závadného chování či protiprávního stavu
výpovědní doba je tři měsíce, výpovědní důvod je nutno uvést ve výpovědi a nájemce musí být poučen o právu navrhnout do dvou měsíců přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem
obsah nájemní smlouvy se nemůže odchýlit od zákona v neprospěch nájemce
zakázána jsou také ujednání ukládající nájemci povinnosti, které jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené
v neprospěch nájemce se výslovně zakazuje sjednání smluvní pokuty – pokuta a poplatek z prodlení jsou řešeny v tomto případě výlučně zákonným způsobem – viz § 13 zák. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty
limity smluvní svobody pronajímatele bytu
zemře-li nájemce a nejde o společný nájem bytu, přejde nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt, přičemž potomek nájemce má přednostní právo
nově pokud jde o někoho jiného, že nájemcova manžela, partnera, rodiče, sourozence, zetě, snachu, dítě či vnuka, tak pronajímatel musí s přechodem nájmu souhlasit
přechod nájmu je omezen dvěma lety, s výjimkou osob nad 70 let a nezletilých
nedojde-li k přechodu, bude se nájem bytu dědit, ovšem je zde v takovém případě právo nájem vypovědět i bez důvodu. Pokud dědic nebude znám ani do šesti měsíců od nájemcovy smrti, může pronajímatel byt vyklidit
nájemce je povinen strpět úpravu, přestavbu či jinou změnu bytu, pokud nesníží hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, či pokud ji pronajímatel provádí na příkaz orgánu veřejné moci nebo hrozí-li zvlášť závažná újma
jinak lze úpravy provádět jen se souhlasem nájemce
je-li to nutné, může pronajímatel žádat i vystěhování nájemce po dobu trvání prací, a to i případně soudně. Náklady spojené s jiným bydlením hradí nájemci pronajímatel
pokud nájemce užívá byt v dobré víře po dobu tří let, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou, i pokud nebyla uzavřena písemně, vůbec či byla uzavřena neplatně = vydržení práva nájmu bytu
na rozdíl od stávající právní úpravy se pravidla pro nájem bytu vztahují také na nájem domu, pokud slouží bytové potřebě nájemce, nepoužijí se v případech, kdy pronájem je k jinému účelu než k bydlení či je-li nájemcem právnická osoba
pokud nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu min. tří měsíců po dni, kdy nájem měl skončit, a pronajímatel v této době nevyzve nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem sjednán na tutéž dobu jako předtím, nejvýše ale na dobu dvou let, vyjma situace, že si strany ujednají něco jiného = automatické prodloužení nájmu v daném případě
kauci lze sjednat do šestinásobku měsíčního nájemného
nájemní smlouva již nemusí obsahovat přesné označení bytu a jeho příslušenství v tom rozsahu, jako dosud či přesný způsob výpočtu nájemného a úhrad za užívání bytu, dle NOZ postačí, pokud je sjednán předmět nájmu a úplatnost tohoto nájmu (bez nutnosti určit výši nájemného)
podstatnou novinku také znamená nová možnost nechat nájemní právo zapsat do katastru nemovitostí, výhodou čehož je jednak věcné právo namísto obligačního, a jednak také materiální publicita informací v katastru nemovitostí
Nájem bytu se přitom zásadně podle NOZ řídí i u smluv, které byly uzavřeny do 1.1.2014.
některé změny v úpravě nájmu bytu podle nového občanského zákoníku
Od 1.1.2014 nový občanský zákoník (NOZ) přinesl mj. následující vybrané změny, pokud jde o institut smluvní pokuty (pozor – odlišovat důsledně od zákonných úroků z prodlení):
SMLUVNÍ POKUTA NEJEN PÍSEMNĚ
smluvní pokuta je nově utvrzením, a nikoliv zajištěním dluhu
podle NOZ ji není již nutno sjednávat písemně
smluvní pokutu lze sjednat i nepeněžitou
zaplacení smluvní pokuty nezbavuje obecně dlužníka povinnosti splnit dluh smluvní pokutou utvrzen, není-li dohodnuto něco jiného
SMLUVNÍ POKUTA A ZAVINĚNÍ
Vychází se z dosavadního obchodního zákoníku (na rozdíl od dosavadního občanského zákoníku) – zavinění porušení povinnosti se zásadně k nutnosti platit smluvní pokutu podle NOZ nevyžaduje (jde o objektivní odpovědnost) – jde tedy o zpřísnění právní úpravy v tomto směru, pokud se smluvní strany ovšem nedohodnou jinak – opačně.
NOZ připouští nově tzv. právo moderace soudu, tj. možnost smluvní pokutu a její výši snížit, a to na návrh dlužníka. Pokud by smluvní pokuta byla ovšem rozporná i s dobrými mravy (např. přespříliš vysoká), může jít i o neplatnost takového ujednání.
zákonné úroky z prodlení od r. 2014
smluvní pokuta jako zajištění splnění povinnosti