Source: https://www.rbq.gouv.qc.ca/audience-et-decisions/decisions-arbitrales-plan-de-garantie/rechercher-par-sujet/sujet-specifique.html?tx_cspqsoquijrss_pi1%5Bid%5D=OAGBRNS000074&cHash=847a6c1651d6626cb752e8219de4cacb
Timestamp: 2020-02-18 19:37:40+00:00
Document Index: 123121837

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 109', 'art. 18', 'art. 8', 'art. 21', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 12']

Jacquin et Maison Clé d'Or inc., Me Carole St-Jean, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 193001001, 2019-05-29
Après avoir constaté que le plafond de leur cuisine avait été endommagé par de l'eau, le bénéficiaire s'est rendu dans la salle de bains située immédiatement au-dessus. Cherchant à trouver la provenance de la fuite d'eau, il a retiré une partie du scellant de la baignoire et a constaté la présence d'eau. Le bénéficiaire a dénoncé cette situation à l'entrepreneur et à l'administrateur, indiquant que la baignoire n'avait pas été installée selon les instructions du fabricant. L'administrateur a rejeté la réclamation, n'ayant constaté aucune défectuosité en lien avec les dommages et étant d'avis qu'une utilisation inappropriée de la douchette par la bénéficiaire lors du nettoyage de la baignoire était à l'origine de la fuite d'eau. Cette décision doit être maintenue. En l'espèce, les bénéficiaires ont avancé des explications dans un domaine spécialisé pour lequel ils ne détiennent aucune expertise. Ils auraient eu intérêt à retenir les services d'un expert dans le domaine pour soutenir leur théorie. Il aurait aussi été préférable pour le bénéficiaire de laisser en place le scellant au pourtour du bain, à tout le moins jusqu'à ce que l'entrepreneur ait pu constater l'état de la situation. Enfin, il n'y a pas de preuve d'un quelconque lien entre la présence d'eau sous le scellant et la fuite d'eau.
BENOÎT JACQUIN et JOSETTE TCHEUMALEU, bénéficiaires, et MAISON CLÉ D'OR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Gomes et Claude Dion Entreprise inc., Me Luc Chamberland, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S16-122001-NP, 2017-11-03
Les bénéficiaires ont pris possession de leur unité de copropriété en mars 2014. Au mois de juin 2016, ils ont dénoncé des problèmes d'étanchéité ou d'entretien de la douche à l'étage, une détérioration de la surface de béton à l'entrée et un écart important entre le plancher flottant et le mur au rez-de-chaussée. L'administrateur a rejeté toutes leurs demandes et sa décision doit être maintenue. En effet, la bénéficiaire a déclaré avoir constaté l'ensemble de ces problèmes à l'été 2015. Or, les malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception doivent être découvertes durant l'année suivant la réception d'un immeuble et, lorsque les bénéficiaires ont découvert des malfaçons à l'été 2015, le délai de une année était écoulé. Au surplus, la dénonciation des problèmes n'a pas été faite dans un délai raisonnable puisqu'elle est survenue un an plus tard.
NATALIA GOMES et LUIS SAVIO, bénéficiaires, et CLAUDE DION ENTREPRISE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Hamelin et Groupe Sylvain Farand, Me Pamela McGovern, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S15-111001-NP, 2017-07-04
La bénéficiaire a présenté une réclamation pendant la quatrième année de la garantie en lien avec une fuite d'eau à l'arrière de sa douche et des dommages causés par celle-ci. L'administrateur a rejeté cette demande, étant d'avis que la situation observée n'était pas de nature à causer la perte de l'immeuble. Cette décision doit être maintenue. Pour être en mesure de bénéficier de la garantie quatre ans après la réception d'une propriété un bénéficiaire doit démontrer qu'il y a perte totale ou même partielle de l'immeuble ou encore une atteinte à son utilisation normale. En l'espèce, la bénéficiaire a fait la preuve d'un bec de drain défectueux qui a été remplacé ainsi que d'une plaque qui aurait causé une infiltration minime d'eau derrière la douche, et ce, plusieurs années après la prise de possession de l'unité. Il y a certainement là des désagréments pour la bénéficiaire, mais ceux-ci ne peuvent justifier l'application de la garantie pour vices majeurs.
VALÉRIE HAMELIN, bénéficiaire, et GROUPE SYLVAIN FARAND, entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., administrateur du plan de garantie
Pedneault et Porte-Hauban inc., Me Jean Doyle, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 316286-1, 2016-06-005, 16-022NN et 1500-065, 2016-06-16
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de mai 2013. Le même mois, ils ont remarqué de l'eau qui s'échappait de leur douche ainsi qu'une mauvaise installation de sa porte. Au mois de juillet, ils ont constaté que leur climatiseur ne suffisait pas à la tâche. Ils ont dénoncé ces 2 problèmes à l'entrepreneur et à l'administrateur au mois d'août 2015. L'administrateur a rejeté leur réclamation sur ces 2 points après avoir conclu que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. Cette décision doit être maintenue puisqu'un délai de dénonciation raisonnable est de 6 mois à compter de la découverte d'un problème.
ÉTIENNE PEDNEAULT et CHLOÉ PEDNEAULT, bénéficiaires, et LE PORTE-HAUBAN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT, administrateur du plan de garantie
Théoret et Constructions MSL inc., Yves Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 151401001 et 89015-7399, 2016-06-08
Le bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence secondaire, un chalet en bois rond, en décembre 2012. Au mois d'avril 2014, il a signifié une réclamation portant sur plusieurs points, dont des écoulements d'eau, des odeurs au sous-sol et un manque d'uniformité dans la finition de certaines pièces de bois. L'administrateur n'a pas retenu ces points, étant d'avis qu'ils n'avaient pas fait l'objet d'une dénonciation dans un délai raisonnable. En ce qui concerne les écoulements d'eau, le bénéficiaire a notifié l'entrepreneur d'un problème à l'hiver 2013. Ce dernier s'est engagé à effectuer des travaux pendant la période estivale, mais le même problème est apparu l'hiver suivant, ce qui a amené le bénéficiaire à dénoncer la situation tant à l'administrateur qu'à l'entrepreneur au mois d'avril 2014. Or, l'écoulement d'eau répétitif durant une période de quatre mois et à plusieurs endroits au printemps 2013 aurait dû amener le bénéficiaire à dénoncer la situation dès lors. Son omission de le faire fait en sorte qu'il a perdu son recours à cet égard. Quant aux odeurs d'égout perçues dans le sous-sol de la résidence, étant donné que le bénéficiaire a rapporté qu'un plombier engagé par l'entrepreneur lui a affirmé que le problème était réglé en septembre 2013, il faut comprendre que la situation existait déjà avant cette dernière date et que, comme elle se manifestait durant l'hiver seulement, elle remontait à l'hiver précédent. Il s'agissait d'un problème qui, en tant que malfaçon non apparente, devait être découvert au cours de l'année ayant suivi la réception et devait être dénoncé dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois. Quant au problème de finition, il y a eu remplacement d'un garde-corps et de certaines planches à l'extérieur à la suite de la chute d'un barrage de glace. Or, le bénéficiaire a constaté à l'été 2013 que la teinture utilisée pour les nouveaux éléments n'était pas de la même qualité que pour le reste de la surface. Cela ne constituait pas un vice caché puisque la teinture ou la décoloration du produit posé ne met pas en cause l'intégrité de la galerie et elle ne met pas en péril la structure. Il s'agit d'une malfaçon qui devait être dénoncée à l'intérieur d'un délai de raisonnable. La décision de l'administrateur à cet égard doit donc être maintenue.
FERNAND THÉORET, bénéficiaire, et CONSTRUCTIONS M.S.L. INC., entrepreneur, et GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Agostini et Construction Multi-Design inc., Me Jean Robert LeBlanc, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S15-030301-NP, 181664-3 - 15-051JP et ARB-3722, 2016-03-28
À partir du mois d'août 2014, pendant la cinquième année de la garantie, les bénéficiaires ont constaté que de l'eau s'écoulait dans leur cuisine et dans une pièce du sous-sol de leur résidence lorsque la douche située à l'étage était utilisée. Ils ont dénoncé cette situation à l'administrateur au mois d'octobre. Lors d'une visite des lieux, celui-ci a constaté que le gypse du mur de la salle familiale, un mur adjacent à celui de la douche, était mou et humide. L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires au motif que l'absence de scellant autour de la robinetterie de la douche était apparente, alors qu'elle pouvait être constatée par un acheteur raisonnablement diligent au moment de la réception du bâtiment. Le bénéficiaire, qui a reçu son immeuble au mois de juin 2010 et qui, dans les trois réclamations qu'il a présentées depuis la réception, n'a jamais invoqué que la date de fin des travaux différerait de la date de réception, allègue maintenant que des travaux ont été faits jusqu'au mois d'août 2011. Or, cette contestation de la date de fin des travaux est nettement tardive et elle aurait dû être faite lorsque le bénéficiaire a présenté sa première réclamation relative à l'immeuble. Par ailleurs, il ne peut maintenant alléguer que le drain du bain serait aussi défectueux alors qu'aucune dénonciation ni réclamation n'a été faite à cet égard. En effet, l'administrateur ne s'est pas prononcé sur cette question et il n'y a donc aucune décision à réviser. Enfin, en ce qui concerne la douche elle-même, le bénéficiaire n'a pas établi la cause précise de l'infiltration d'eau ni la nature du vice, s'il y en a un, qui permet une telle infiltration, de sorte qu'il est impossible de déterminer s'il existe ou non un vice majeur. Dans ces circonstances, il n'est pas possible d'obliger l'administrateur à procéder à des réparations.
MADAME MÉLANIE AGOSTINI et MONSIEUR RAYMOND TURCOT, bénéficiaires, et CONSTRUCTION MULTI-DESIGN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. (GMN), administrateur du plan de garantie
Blais et Villas Construction 2006 inc., Me Jean Philippe Ewart, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 120708001 et 132502001, 2013-10-21
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires et l'entrepreneur. Accueillies en partie.
Au mois d'octobre 2010, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat visant la construction d'une maison selon les normes du programme Novoclimat. À la suite de la réception de l'immeuble, ils ont présenté des réclamations portant sur plusieurs éléments, dont la présence de résidus de gomme de pin sur les cadrages de finition, la présence de tuiles de céramique bombées et l'alimentation en eau de l'immeuble. En ce qui concerne les cadrages de finition, l'entrepreneur, selon ses obligations de renseignement et de conseil, aurait dû aviser les bénéficiaires de la possibilité de retrouver des résidus. D'ailleurs, le choix d'un pin prétraité, quoique possiblement plus coûteux, aurait pu permettre d'éviter de retrouver des résidus. Quant aux planchers de céramique, l'entrepreneur a admis avoir constaté, avant la pose des tuiles, qu'elles n'avaient pas toutes la même forme. Il a toutefois procédé à la pose en tentant, selon lui, de ne pas utiliser celles qui étaient le plus déformées. Or, en tenant compte des obligations de renseignement et de conseil de l'entrepreneur et du fait qu'il savait que les matériaux n'étaient pas conformes, celui-ci aurait dû refuser de procéder à la pose. Il est donc responsable des travaux correctifs d'installation d'un plancher de tuiles de céramique ainsi que du coût de remplacement des matériaux pour ce faire afin d'assurer le nivellement du plancher selon les règles de l'art ainsi que l'uniformité de couleur et de style de l'ensemble. Enfin, en ce qui concerne l'alimentation en eau, le contrat entre les parties prévoyait la présence d'un puits de surface. Selon l'entrepreneur, ce choix, qui visait l'alimentation en eau potable pour la résidence, aurait été fait par les bénéficiaires en bonne partie pour des raisons de coût et de budget. Par conséquent, il ne devrait pas être tenu responsable du coût d'un puits artésien. Or, il faut prendre en considération l'obligation de l'entrepreneur quant à l'alimentation en eau. Dans les circonstances, la région immédiate, les problèmes potentiels d'alimentation en eau et l'information hydrogéologique pertinente ne sont pas familiers aux bénéficiaires. L'entrepreneur avait donc une obligation de se renseigner en faisant preuve de diligence afin de pouvoir les conseiller, et il devait construire un ouvrage qui permettrait l'alimentation en eau selon le débit requis pour assurer la consommation d'eau quotidienne de la résidence construite. En l'espèce, les bénéficiaires ont fait le nécessaire pour régler le problème, à la suggestion de l'administrateur. Ils ont eu recours aux services de la même société que celle utilisée par l'entrepreneur pour effectuer les travaux requis et il faut conclure qu'il s'agissait de réparations conservatoires nécessaires et urgentes. En effet, lorsqu'il est question d'une propriété résidentielle, l'absence d'alimentation en eau causée par une malfaçon ou un vice rend l'ouvrage impropre à sa destination, à son habitabilité même. Par conséquent, un remboursement des dépenses engagées peut être imposé.
PIERRE BLAIS et DIANE COUPAL-BLAIS, bénéficiaires demandeurs défendeurs, et VILLAS CONSTRUCTION 2006 INC., entrepreneur défenderesse demanderesse, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Dorsaint et Construction Voyer inc., Me France Desjardins, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 122604001 et 190783-1, 2013-01-14
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur portant notamment sur trois points. D'une part, il était question de la réparation de la porte de service de leur garage, qui était bosselée. Ils avaient réclamé son remplacement à l'entrepreneur, mais celui-ci voulait plutôt la réparer. D'autre part, après avoir payé un supplément pour disposer d'une douche norvégienne dans leur deuxième salle de bains, ils ont constaté des problèmes d'étanchéité aux portes de celle-ci. Une tentative de réparation s'est révélée être un échec et la solution suggérée par l'entrepreneur aurait eu pour effet de changer l'apparence de la douche, ce qu'ils n'étaient pas prêts à accepter. Finalement, il était question de taches et d'égratignures sur certains carreaux de céramique de l'entrée et de la salle d'eau. L'administrateur a accueilli la réclamation portant sur ces trois points et a ordonné à l'entrepreneur de procéder aux travaux correctifs requis. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage, car ils contestent les travaux proposés par l'entrepreneur. Il faut donc déterminer si les moyens envisagés par ce dernier, lequel a non seulement le libre choix de la méthode corrective, mais également l'obligation de livrer un ouvrage conforme au contrat, permettront d'atteindre la performance attendue dans le respect du droit, du contrat, des règles de l'art et des usages du marché. À l'égard de la porte et des égratignures, il faut reconnaître à l'entrepreneur son droit d'utiliser la méthode de son choix, tout en considérant le fait qu'il doit livrer un résultat précis. Quant à la douche, après tant de tentatives infructueuses de correction, et vu l'incapacité de trouver des solutions qui ne modifieraient pas l'apparence de la douche, l'entrepreneur est malvenu de réclamer le libre choix des moyens correctifs, d'autant plus que la méthode qu'il suggère ne respecterait pas le contrat. Les attentes des bénéficiaires, qui se sont dits prêts à accepter une réparation qui rendrait la douche étanche sans en changer l'apparence ni les caractéristiques, sont raisonnables, de sorte que l'entrepreneur devra reconstruire celle-ci de façon à permettre à l'eau de s'écouler vers le drain ainsi qu'à assurer son étanchéité par la mise à niveau et l'ajustement parfait de ses différentes composantes, le tout selon les règles de l'art.
MELISSA DORSAINT et EVENS PIERRE, bénéficiaires, et CONSTRUCTION VOYER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Larivière et 9190-7485 Québec inc. (Constructions Melbou), Me France Desjardins, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S12-030601-NP et 147977-1, 2012-09-25
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de mai 2010. Dès lors, ils ont constaté que l'eau qui s'écoulait des robinets avait une odeur ferreuse et une couleur rouille. L'entrepreneur leur a expliqué que, comme il s'agissait d'une maison modèle, l'eau n'avait pas coulé pendant plusieurs mois et leur a indiqué que tout devrait se rétablir après quelque temps, recommandant par ailleurs de faire l'achat d'un système de filtration. Les bénéficiaires on acheté un tel système, lequel a quelque peu amélioré la situation mais, à l'été 2011, ils ont pris connaissance de résultats d'analyse faisant état de la présence de coliformes et de bactéries dans l'eau. Par conséquent, celle-ci n'était pas potable. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'une situation de vice caché et a ordonné à l'entrepreneur de procéder au forage d'un nouveau puits afin d'assurer la qualité potable de l'eau. L'entrepreneur conteste cette décision. Il fait valoir qu'il n'y avait pas de problème avec l'eau au moment de la vente et prétend que la situation serait reliée à du dynamitage qui aurait été effectué par la suite dans la région ou à l'aménagement que les bénéficiaires ont fait sur leur terrain après l'achat. En l'espèce, l'entrepreneur avait une obligation de résultat, soit celle de fournir une eau de qualité avec un débit conforme aux normes. Il avait connaissance des particularités du sol, et il faut conclure que le puits comporte une déficience qui entrave son fonctionnement et permet à des organismes de s'y introduire. Cette défectuosité constituait un vice caché. Par ailleurs, il y a aussi lieu de conclure que les bénéficiaires n'ont pas manqué de diligence. Ils ont été rassurés lors de l'inspection, et l'on ne peut leur reprocher un manque de diligence, d'autant moins que le problème était alors qualifié de normal dans la région. On ne peut non plus reprocher aux bénéficiaires de ne pas avoir requis un certificat d'analyse de l'eau avant l'achat alors qu'ils achetaient une maison modèle et qu'on leur indiquait que tout se rétablirait. Ainsi, au moment de l'installation du puits, les règles de l'art relatives au forage n'ont pas été suivies, et l'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires pour régler le problème.
MANON LARIVIÈRE et STEPHANE YANNAKOPOULOS, bénéficiaires, et 9190-7485 QUÉBEC INC. (LES CONSTRUCTIONS MELBOU), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 10, 20, 78, 116, et 120
Jalbert et Construction Trilikon inc., Me Lydia Milazzo, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S12-041101-NP, 2012-08-14
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en juillet 2009. Au mois d'août 2011, ils ont subi un dégât d'eau dont l'origine se trouvait dans la salle de bains située au-dessus de la salle d'eau du rez-de-chaussée. Il y a eu remplacement d'un tuyau et le problème ne s'est jamais reproduit. Le même mois, un écoulement d'eau s'est produit sous le lavabo de leur cuisine. Le fabricant du lavabo a réglé la situation en serrant une valve et en ajustant une couronne sur le tuyau d'alimentation. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation pour obtenir la réparation complète des dégâts qu'ils ont subis, laquelle a été rejetée par l'administrateur. Pour avoir gain de cause, ils devaient démontrer que les problèmes décrits constituaient des vices cachés, ce qu'ils n'ont pas fait. En effet, les deux incidents ne se sont produits qu'une seule fois, et ce, seulement deux ans après l'installation du système. Dans le premier cas, il faut conclure qu'il ne s'agissait pas d'une déficience ou d'un vice du système de plomberie, car le problème a été réglé en remplaçant tout simplement le tuyau en question. Les correctifs apportés dans le deuxième cas étaient encore plus simples. La décision de l'administrateur doit donc être maintenue.
DARLENE JALBERT et AROLD EXPÉRIENCE, bénéficiaires, et CONSTRUCTION TRILIKON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Condos du Lac Taureau Phase I et 9153-2986 Québec inc., Me Jean Philippe Ewart, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S11-101301-NP, 2012-08-08
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté des réclamations portant notamment sur un problème au système de distribution d'eau qui alimente les unités de copropriété. Ainsi, il prétendait, d'une part, qu'il fallait beaucoup de temps avant d'avoir de l'eau chaude après avoir ouvert un robinet et que, d'autre part, l'eau froide arrivait très chaude avant de refroidir. L'administrateur a rejeté la réclamation après avoir conclu que le vice avait été dénoncé à l'extérieur des délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et que, prenant en considération le fait qu'il n'avait pas été dénoncé dans les trois ans suivant la réception des parties communes et qu'il fallait donc qu'il constitue un vice de construction pour être couvert, il ne s'agissait pas d'un vice de construction. En l'espèce, le problème devait être dénoncé dans un délai raisonnable de six mois à partir de sa découverte, soit au moment où il était possible pour le bénéficiaire d'en soupçonner la gravité et l'étendue. Que ce dernier ait eu connaissance du vice en mai 2007 ou en mars 2008, soit deux dates auxquelles il avait été question d'un problème d'eau lors d'une assemblée des copropriétaires, la dénonciation à l'administrateur, qui a été faite au mois de février 2010, a été effectuée à l'extérieur du délai raisonnable. Le bénéficiaire ne peut donc se prévaloir de la couverture de la garantie.
LES CONDOS DU LAC TAUREAU PHASE I, bénéficiaire demandeur, c. 9153-2986 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 5, 10, 18, 20, 27, 34, et 120
SDC 740, rue de l'Église, Verdun et Constructions Daniel Raynault inc., Me Philippe Patry, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S11-071802-NP et 124270-3, 2011-12-20
En juin 2009, le bénéficiaire a dénoncé un problème de gel à ses tuyaux de douche lors de grands froids. L'administrateur a conclu que ce dernier avait eu connaissance de cette situation à l'occasion d'un premier incident, survenu en février 2008, soit 16 mois auparavant, et qu'il n'avait donc pas dénoncé le problème dans un délai raisonnable, lequel ne doit pas dépasser six mois à partir de la découverte. Il a donc rejeté la réclamation. Cette décision doit être infirmée. En effet, le bénéficiaire a communiqué avec l'entrepreneur lors des premiers incidents, et celui-ci lui a suggéré une marche à suivre qui a permis de résoudre le problème. Puisque le problème paraissait réglé, il est normal que le bénéficiaire n'ait pas dénoncé la situation à l'administrateur. En 2009, la situation pouvait être qualifiée de «problème majeur» et, dès lors, il y a lieu de conclure que le bénéficiaire pouvait soupçonner la gravité et l'étendue du problème. La dénonciation, qui a été effectuée au mois de juin, s'est faite dans le délai raisonnable de six mois, et la réclamation n'aurait donc pas dû être rejetée pour ce motif. L'administrateur devra rendre une décision quant à la responsabilité de l'entrepreneur.
SDC 740 RUE DE L'ÉGLISE, VERDUN, bénéficiaire, et CONSTRUCTIONS DANIEL RAYNAULT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Tremblay et 9005-2507 Québec inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 161275-3 et 2011-09-009, 2011-11-09
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en août 2009. En septembre 2010, ainsi qu'en février et en mars 2011, ils ont présenté des réclamations à l'administrateur en vue d'apporter des correctifs sur certains éléments de leur propriété. Il était notamment question de bruits provoqués par le frottement des conduits de ventilation sur le plancher et d'odeurs dans l'évier de leur cuisine. Les réclamations des bénéficiaires portant sur ces éléments ont été rejetées, d'où la demande d'arbitrage. En ce qui concerne les bruits de frottement, l'administrateur a conclu qu'ils n'étaient pas couverts par la garantie, car ils résultaient de modifications apportées au sous-sol par les bénéficiaires. Or, les bruits sont plutôt causés par les attaches métalliques des conduits de ventilation sur les poutrelles. Il s'agit d'une malfaçon qui a été découverte et dénoncée durant la deuxième année de la garantie, alors que la protection contre les malfaçons était terminée. Quant aux odeurs émanant de l'évier de la cuisine, les bénéficiaires ont affirmé qu'elles se présentaient à intervalles irréguliers. Leur expert a vérifié la pente du tuyau d'évacuation de l'évier et a constaté qu'elle ne répondait pas aux exigences minimales du Code de plomberie du Québec, ce qui pourrait être à l'origine des odeurs. Cette malfaçon a été perçue pour la première fois au mois d'août 2010, soit à l'intérieur de la première année de garantie, et a été dénoncée un mois plus tard, soit en septembre 2010. La réclamation des bénéficiaires doit donc être accueillie sur ce point, et l'entrepreneur devra effectuer les vérifications et les réparations nécessaires pour régler le problème.
ROCK TREMBLAY et une autre, bénéficiaires, et 9005-2507 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 21, et 22
Williams et Samcon RB inc., Me Jeffrey Edwards, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 144465-1, 2011-12-008 et 13 185-76, 2011-11-08
En février 2010, la bénéficiaire a acheté son unité résidentielle, laquelle avait été reçue en juin 2009. Elle a présenté une réclamation portant sur six éléments, dont l'installation de sa cabine de douche. Ainsi, elle a fait valoir que la base de la cabine n'était pas fixe et que des craquements étaient perceptibles lorsqu'une personne s'y trouvait. Selon elle, la situation a évolué et elle craint que, avec l'écoulement du temps, des fuites d'eau ne se produisent et causent des dommages à l'unité résidentielle située sous la sienne. L'administrateur n'a pas été en mesure de déterminer la cause des craquements, mais il a admis qu'il pouvait s'agir d'une malfaçon ou d'un défaut de construction. Néanmoins, il a conclu que le problème n'était pas suffisamment grave pour constituer un vice caché. Or, il s'agit d'un vice caché. Le mouvement continu de la surface de la douche de même que les fuites qui surviennent à la suite d'un usage habituel de celle-ci ont un effet sur son utilisation et constituent un inconvénient anormal si l'on considère les attentes raisonnables d'un acheteur. L'entrepreneur devra intervenir et faire les réparations qui s'imposent pour que les problèmes à la douche soient réglés.
SHANNON WILLIAMS, bénéficiaire, et SAMCON R.B. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Construction Jolivar inc. et Dion, Me Albert Zoltowski, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S10-070401-NP, 2011-03-22
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en mai 2008. Au mois de septembre 2009, à l'occasion de travaux de nettoyage des égouts pluviaux de la municipalité, la toilette qui se trouve au rez-de-chaussée de l'immeuble a débordé. De l'eau a coulé à travers un trou sur le plancher, jusqu'au plafond de la salle de bains du sous-sol. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation, que l'administrateur a accueillie, ayant conclu qu'il s'agissait d'un vice caché. Il a ordonné à l'entrepreneur de s'assurer que les éléments de l'immeuble touchés par l'écoulement d'eau étaient secs et qu'ils ne présentaient pas de moisissure et a, de plus, exigé que les lieux soient remis dans leur état d'origine après les travaux. L'entrepreneur demande l'arbitrage de cette décision. Il soutient que la plomberie installée est conforme et qu'elle n'est pas la cause du refoulement d'eau de septembre 2009. Le système de ventilation de la plomberie de la toilette du rez-de-chaussée devait être conforme aux normes et aux règles de l'art qui s'appliquaient en mai 2008, donc lors de la réception du bâtiment. Ces normes et ces règles sont celles prévues par le Code national de la plomberie -- Canada 1995. L'entrepreneur n'a toutefois pas fondé sa preuve sur ce code, et il n'a pas démontré que le Code national de la plomberie -- Canada 2005, auquel il s'est référé, pouvait s'appliquer. Sa demande d'arbitrage doit donc être rejetée.
CONSTRUCTION JOLIVAR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie et MARIE-PIER DION et un autre, bénéficiaires
Gagnon et Construction Normand Guimont inc., Me Reynald Poulin, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S10-150302-NP, 2010-11-10
Les bénéficiaires, qui ont procédé à la réception de leur résidence en 2008, ont présenté à l'administrateur une réclamation portant sur plusieurs points, dont un problème au fil chauffant de l'entrée d'eau principale de leur maison, lequel n'avait pas été installé selon les normes du manufacturier. L'administrateur a conclu que l'entrée d'eau était déjà protégée contre le gel par un isolant rigide et que le fil chauffant, qui semblait défectueux, n'était pas nécessaire. Il a décidé que l'entrepreneur devrait créditer aux bénéficiaires le coût du matériel et de sa pose. Les bénéficiaires sont toutefois inquiets et ils voudraient qu'une décision vienne confirmer la défectuosité du fil pour que l'entrepreneur puisse être tenu responsable en cas de gel de l'entrée d'eau. En l'espèce, il est évident que le fil, tel qu'il est installé, est inutile et que son fonctionnement pourrait même causer un problème d'électricité et d'incendie. Il constitue une malfaçon couverte par le contrat de garantie dont on devrait s'occuper. Il faut cependant tenir compte du fait qu'il a été installé à la demande des bénéficiaires alors que son inclusion n'avait pas été prévue aux plans initiaux et que son remplacement occasionnerait des coûts importants, évalués à 100 000 $ par les bénéficiaires, puisqu'il faudrait procéder à une excavation en dessous des fondations de l'immeuble pour y avoir accès. Opter pour une telle solution serait inéquitable. Il faut donc conclure que l'administrateur a eu raison d'exiger de l'entrepreneur qu'il crédite aux bénéficiaires le coût du fil et de son installation plutôt que d'imposer son remplacement.
BENOÎT GAGNON et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION NORMAND GUIMONT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 109 et 116
McGinn et Gestion Dub inc., Me Jean Philippe Ewart, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S09-041202-NP, 2010-07-27
Les bénéficiaires ont acheté leur résidence en juillet 2006 et, 13 mois plus tard, ils ont dénoncé un problème de variations de température dans leur système de douche, et donc lié à son installation. Estimant que cette situation, découverte lors de l'acquisition, n'avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable, l'administrateur a rejeté la réclamation. Sa décision doit être maintenue. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que la dénonciation des malfaçons non apparentes, des vices cachés et des vices majeurs doit se faire, par écrit, auprès de l'entrepreneur et de l'administrateur dans un délai raisonnable. Ce délai ne peut dépasser six mois à compter du moment où la situation problématique a été découverte ou, si ce vice est apparu graduellement, à compter de sa première manifestation. La dénonciation est obligatoire et essentielle. Puisque les bénéficiaires n'ont pas respecté cette exigence, leur recours doit être rejeté.
LINDA MCGINN et un autre, bénéficiaires demandeurs, et GESTION DUB INC., entrepreneur défenderesse, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Drolet et Constructions Raymond & Fils inc., Me Albert Zoltowski, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S09-010601-NP, 2010-07-12
Le bénéficiaire a subi deux refoulements d'eau, l'un en février 2006 et l'autre en janvier 2009, provenant du tuyau de renvoi d'eau de sa lessiveuse automatique. Il a présenté une réclamation auprès de l'administrateur. Celui-ci a conclu que le gel du tuyau ayant occasionné les deux refoulements avait été causé par une malfaçon qui n'avait pu être découverte lors de la réception du bâtiment ou encore par un vice caché. Cette conclusion de l'administrateur n'est pas contestée, mais les parties ne s'entendent pas sur certains points, comme la nature des défauts de construction à l'origine du gel du tuyau de renvoi d'eau. Sur ce point, certains problèmes reliés à des infiltrations d'air par le mur extérieur du bâtiment sous le parement en vinyle et à l'isolation ont été découverts et corrigés, mais certains défauts sont toujours présents. Un second point en litige porte sur le caractère suffisant des réparations effectuées par l'entrepreneur, des éléments restant à corriger. Le dernier point est relié à des réclamations d'ordre financier du bénéficiaire, qui doivent en partie être accueillies. Ainsi, celui-ci aura droit au remboursement des coûts des travaux d'assèchement des lieux, de démolition et de traitement des rebuts qu'il a dû payer après le dégât survenu en janvier 2009. Ces travaux avaient un caractère urgent et nécessaire pour assurer l'intégrité du bâtiment ainsi que la santé de ses occupants. Le bénéficiaire n'aura pas droit aux sommes nécessaires aux travaux correctifs à effectuer puisque ceux-ci incombent à l'entrepreneur et à l'administrateur. Les frais d'expertise lui seront remboursés, car le témoignage de même que le rapport de son expert étaient à la fois pertinents et raisonnables. Finalement, il aura droit au remboursement des frais d'électricité payés pour l'utilisation d'appareils d'assèchement après l'incident de 2009.
JEAN-SÉBASTIEN DROLET, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS RAYMOND & FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 22, 37, 116, et 124
Gustave et Constructions Brache-Côté inc., Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 08-354.2ES et 090617001, 2010-03-05
Les bénéficiaires ont dénoncé une série de problèmes relativement à leur immeuble au cours de la première année de la garantie. Parmi les éléments dénoncés, il était question, d'une part, d'un écoulement d'eau en provenance du plafond de la cuisine au sous-sol, lequel se serait produit à une seule reprise, et, d'autre part, un refoulement de l'eau des toilettes, qui serait survenu à quelques reprises pendant la même période. Leur réclamation ne peut être accueillie quant à ces éléments. Les bénéficiaires ne sont pas en mesure de déterminer la cause des problèmes et, bien qu'ils aient communiqué avec un plombier pour vérifier l'état de leur système de plomberie, ils n'ont pas convoqué celui-ci à l'audience pour qu'il soit en mesure de témoigner sur le résultat de ses observations. Les bénéficiaires, qui devaient démontrer l'existence d'une malfaçon reliée à un manquement de l'entrepreneur, n'y sont pas parvenus.
NADÈGE GUSTAVE et autres, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS BRACHE-CÔTÉ INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Gosselin et Construction G. Carrier inc., Me Reynald Poulin, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S08-151201-NP, 2009-12-23
En mars 2008, la bénéficiaire a signé un contrat pour l'achat d'un condominium. La livraison de son unité a été effectuée le 31 mai 2008. Dans les jours qui ont suivi, la bénéficiaire a communiqué avec l'entrepreneur, car elle avait constaté des égratignures dans son bain. L'entrepreneur, par l'entremise de différentes personnes, est intervenu à quatre reprises pour apporter des réparations afin de régler le problème. Toutefois, à chaque occasion, la bénéficiaire s'est dite insatisfaite des résultats et a demandé que le bain soit remplacé. Saisi d'une réclamation de la bénéficiaire, l'administrateur a décidé que le résultat des réparations était très acceptable et que le tout était conforme à ce qui se faisait sur le marché. En arbitrage, la bénéficiaire semble vouloir démontrer que son bain comportait une malfaçon apparente. Toutefois, le problème est minime et il relève plus de l'esthétisme que d'une situation qui serait couverte par la garantie pour malfaçons.
ANGÈLE GOSSELIN, bénéficiaire, et CONSTRUCTION G. CARRIER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DE QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Drolet et Constructions Raymond & Fils inc., Me Albert Zoltowski, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S09-010601-NP, 2009-10-06
Le bénéficiaire a pris possession de sa résidence le 24 février 2006. Dans les jours qui ont suivi, et avant la réception de l'immeuble, un refoulement d'eau est survenu, sans toutefois causer de dégâts. Avisé de la situation, l'entrepreneur a envoyé son plombier, qui a conclu qu'un tuyau avait gelé et qui a corrigé la situation. Un deuxième incident semblable s'est produit en janvier 2009, occasionnant cette fois divers dégâts. Le bénéficiaire a alors adressé à l'entrepreneur une mise en demeure lui demandant de procéder aux travaux d'assèchement, de démolition et de réparation ainsi qu'une compensation financière pour les dommages causés. L'administrateur, qui a dû rendre une décision dans le dossier, a conclu qu'il était question d'une malfaçon non apparente lors de la réception du bâtiment ou d'un vice caché et que la dénonciation du problème n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. En effet, considérant que le délai de dénonciation avait commencé à courir après le premier incident, l'administrateur a calculé qu'une période de 35 mois s'était écoulée. Le bénéficiaire demande l'arbitrage de cette décision mais, à ce stade, il n'est question que du délai de dénonciation. Lorsque le représentant de l'entrepreneur a inscrit une note sous la rubrique «Liste des travaux à parachever ou à corriger» dans la déclaration de réception, cette note équivalait à une dénonciation du problème. Ainsi, la dénonciation s'est faite dans les délais prévus, et ce, tant auprès de l'entrepreneur qu'auprès de l'administrateur, qui a reçu copie de la déclaration. Les questions relatives aux travaux de réparation et aux autres dommages-intérêts réclamés seront débattues à une date ultérieure.
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 116, et 124
Joly et Constructions Prestige CTC inc., Jean Morissette, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2008-11-001, 2008-12-04
En septembre 2007, les bénéficiaires ont été victimes d'un refoulement d'égout. Ils ont communiqué avec un plombier, qui n'a pas été en mesure de régler le problème. Le lendemain, lorsqu'on a passé un débouchoir d'une longueur de 125 pieds, l'écoulement est redevenu libre. Les bénéficiaires ont alors appris qu'il s'agissait peut-être d'une contre-pente dans le tuyau reliant le système de leur maison au réseau municipal. Ils sont depuis contraints d'introduire un boyau d'arrosage dans le tuyau d'évacuation et de laisser couler l'eau pendant trois ou quatre heures pour empêcher une nouvelle accumulation de détritus, opération qu'ils doivent effectuer tous les deux mois. La contre-pente dans le tuyau d'égout est un vice qui était inconnu des bénéficiaires lors de la réception de l'immeuble. La condition qui a mené à la présence de cette contre-pente, soit l'affaissement du terrain, était existante avant l'achat de la maison. Par ailleurs, bien que le problème de blocage puisse être évité au moyen des nettoyages réguliers du tuyau, les exigences d'une telle opération limitent d'une manière importante la libre jouissance de leur résidence par les bénéficiaires. Par conséquent, l'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires pour corriger le problème et il devra rembourser aux bénéficiaires les sommes liées aux travaux du plombier joint en 2007 et aux expertises demandées dans le contexte du dossier.
LORRAINE JOLY et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS PRESTIGE CTC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 23
Joly et Constructions Prestige CTC inc., M. Jean Morissette, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), GAMM 2008-11-011, 2008-11-04
Les bénéficiaires ont dénoncé le fait qu'en septembre 2007 une obstruction de leur égout sanitaire s'était produite et ils ont réclamé à l'entrepreneur les frais de plombier engendrés par ce problème, qui serait relatif à la conduite reliant le bâtiment à l'égout. En mai 2008, l'administrateur a rendu une décision concernant une défaillance dans le tuyau d'évacuation des eaux usées de la résidence des bénéficiaires, qui rejetait leur réclamation au motif qu'ils n'avaient pas satisfait au critère de gravité suffisante à titre de vice caché au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le problème des bénéficiaires est lié au fait qu'à plusieurs endroits le tuyau d'excavation des eaux usées de leur maison forme un arc et accuse une contre-pente. Cette contre-pente constitue un vice qui était inconnu des bénéficiaires au moment de la réception du bâtiment et, comme elle était située sous la terre, il est évident qu'elle était cachée. Par ailleurs, la condition ayant mené à la présence de la contre-pente, soit l'affaissement du terrain, existait avant l'achat de la maison. Finalement, le blocage du tuyau ne s'est pas reproduit, grâce à son nettoyage régulier par le bénéficiaire, quoique la démarche de nettoyage représente une limitation importante dans la libre jouissance d'une résidence. La déficience constatée est à ce point grave qu'une personne ne ferait pas l'achat de la maison sans l'engagement ferme de l'exécution de réparations. La réclamation des bénéficiaires est accueillie; l'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires selon les règles de l'art et il devra payer 256 $ aux bénéficiaires à titre de travaux conservatoires et urgents ainsi que 253 $ pour frais d'expertise.
Allard et Construction CDM, M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), A-20032, U-500101 et 2008-09-012, 2008-09-15
L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires concernant les infiltrations d'eau dans la chambre du sous-sol parce que ces derniers n'ont pas respecté le délai de dénonciation de six mois. Les bénéficiaires ont fait colmater la fissure dans la fondation, et l'entrepreneur a accepté de leur rembourser le coût de ces réparations (422 $). Ils ont également consenti à retirer leur demande concernant le revêtement extérieur d'aluminium puisqu'il s'agissait d'une malfaçon très mineure. Enfin, les vibrations et les bruits qui se produisent durant l'utilisation du robinet extérieur ont été dénoncés 15 mois après que les bénéficiaires eurent connaissance de cette déficience. Comme il n'y a pas eu aggravation du problème depuis, ce délai est tout à fait déraisonnable.
STEEVE ALLARD et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION CDM, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Cabaco et Constructions Guy Gagnon inc., Me Pierre Boulanger, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S07-113001-NP, 2008-02-19
Les bénéficiaires se plaignent de craquements dans le plancher et de bruits lors de l'écoulement de l'eau derrière les murs. L'absence de dénonciation à l'entrepreneur dans les six mois suivant la découverte des malfaçons est fatale. Par ailleurs, ces dernières n'ont pas été prouvées: les craquements sont dans les limites de l'acceptable, et les bruits de tuyaux en expansion et qui se frottent contre la charpente sont appelés à se résorber.
ANA CABACO et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS GUY GAGNON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Syndicat de copropriété du 5085 à 5091 Des Ormes et 2157-2235 Québec inc. (Construction L. Max enr.), Me Robert Masson, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 061121001 et 8888-1 GQH, 2007-05-29
Le syndicat bénéficiaire présente une demande d'arbitrage à la suite du rapport de l'administrateur. Pour les motifs exprimés par l'inspecteur, la décision de l'administrateur relativement au raccordement des chauffe-eau en tuyauterie PEX est bien fondée. En ce qui a trait aux problèmes de muret et de crépi, la décision de l'administrateur selon laquelle cette question n'est pas couverte par le plan de garantie puisqu'il s'agit d'un vice attribuable aux places de stationnement, au terrassement ou au système de drainage des eaux est rejetée. Le simple constat du fait que les colonnes qui supportent les balcons des étages supérieurs du bâtiment s'appuient sur le muret de la descente des escaliers suffit pour conclure qu'il s'agit d'un ouvrage structural. Par ailleurs, l'inspecteur s'est mépris sur la nature de la réclamation et de la situation dénoncée par le bénéficiaire. Celui-ci a dénoncé un vice de construction ou une malfaçon occasionnant la destruction graduelle du mur de la descente des escaliers. Sa réclamation ne porte aucunement sur un problème de terrassement, d'asphaltage du terrain de stationnement ou du système de drainage des eaux de surface. Bien que ces malfaçons aient pu contribuer au problème dénoncé, elles ne sont pas la cause de la dégradation de l'ouvrage. Les véritables causes résident plutôt dans l'absence de drain et d'une section d'empierrement contiguë au mur pour favoriser l'écoulement des eaux. L'entrepreneur devra donc démolir et reconstruire au complet le mur de la descente des escaliers vers le logement du demi-sous-sol du bâtiment au plus tard le 12 juillet 2007. Pour les motifs exprimés par l'inspecteur, la décision de l'administrateur relativement au raccordement des réservoirs d'eau chaude au système de drainage est bien fondée. Il en est de même de la réclamation relative à la ventilation dans l'entretoit. Le refus de l'administrateur de considérer la réclamation relative aux échangeurs d'air de chacune des unités privatives est cependant erroné. Or, la preuve présentée sur cette question étant incomplète, il y a lieu de renvoyer le dossier à l'inspecteur afin qu'il s'informe auprès de la municipalité du règlement de construction en vigueur à l'époque de la construction pour qu'il fasse un relevé de l'équipement et des contrôles de ventilation installés sur les lieux et détermine si l'équipement installé répond aux normes ainsi qu'aux exigences du règlement de construction de la Ville de Sainte-Catherine. Comme l'absence de colonnes antichocs sur la tuyauterie des robinets peut causer des bris de conduites engendrant des dommages importants, l'entrepreneur devra installer un tel équipement sur toute la tuyauterie de robinets d'ici le 12 juillet 2007 de même qu'un clapet antirefoulement et rendre accessible le regard de nettoyage des égouts du bâtiment. S'il ne fait pas les travaux requis, l'administrateur devra les faire exécuter par un tiers (art. 18 paragr. 7 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 5085 À 5091 DES ORMES, bénéficiaire demandeur, et 2157-2235 QUÉBEC INC. (Construction L. Max Enr.), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Pedneault et Groupe immobilier Farand inc., Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 0603-8237-GAMM et 8020, 2006-05-23
L'entrepreneur devra utiliser la méthode corrective proposée par l'expert Huard pour résoudre le problème des égratignures sur les planchers, soit un sablage de surface. Quant à l'égratignure de l'émail de la baignoire, vu les trois tentatives de correction de l'entrepreneur, il y a lieu de condamner l'administrateur à faire exécuter les travaux par un sous-traitant de son choix. Comme les travaux correctifs apportés aux «fascias» les ont rendus conformes, la réclamation des bénéficiaires à cet égard est rejetée. La demande des bénéficiaires afin qu'il soit déclaré que l'installation des tuyaux au sous-sol n'avait pas été faite selon les règles de l'art est rejetée puisque les bénéficiaires n'ont pas démontré un intérêt juridique permettant de justifier une pareille demande.
JOSÉE PEDNEAULT et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et GROUPE IMMOBILIER FARAND INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18 et 19
Rakowski et Investissements OIS (1997) inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 051102001, 2006-04-26
Les bénéficiaires habitent le bâtiment depuis sa réception, soit vers le 1er juin 2000. Une première dénonciation à l'administrateur relativement à des bruits de craquement aux planchers a été faite le 21 janvier 2002, soit à l'intérieur d'un délai de cinq ans après la réception du bâtiment mais plus de six mois après l'occurrence du problème. Les bénéficiaires demandent que celui-ci ainsi qu'un problème de gel de tuyauterie soient reconnus comme des vices majeurs apparus dans les cinq ans suivant la fin des travaux afin de pouvoir profiter de la garantie de l'administrateur. Les bénéficiaires ont reconnu qu'ils n'ont pas été empêchés de présenter leurs réclamations à l'administrateur à l'intérieur du délai; invoquant plutôt leur ignorance des critères d'application -- pourtant mentionnés au contrat de garantie --, ils ne se sont pas déchargés de cette obligation. On ne peut faire fi des délais, et le maintien de la décision de l'administrateur est donc de mise, indépendamment de l'opinion de l'arbitre quant aux dangers et aux risques d'atteinte à la structure et à l'intégrité du bâtiment. Les bénéficiaires n'ayant obtenu gain de cause sous aucun des aspects de leurs réclamations, les coûts d'arbitrage seront partagés entre eux et l'administrateur.
ELIZABETH RAKOWSKI et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES INVESTISSEMENTS OIS (1997) INC., entrepreneur
Désilets et Groupe Michvac inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 047281 et 051031001, 2006-03-30
En janvier 2005, la bénéficiaire a fait exécuter des travaux urgents de réparation à sa résidence vu le gel de la tuyauterie d'alimentation en eau de sa machine à laver, la présence d'eau usée dans son bassin de captation et les odeurs nauséabondes qui s'en échappaient. La demanderesse conteste la décision de l'administrateur au motif que ce dernier, bien qu'ayant reçu copie des factures, ne s'est pas prononcé quant à leur remboursement par l'entrepreneur. Prenant acte de la décision verbale rendue à l'audience par l'administrateur, il y a lieu de condamner l'entrepreneur à payer à la bénéficiaire la somme de 230 $, représentant les coûts des travaux correctifs.
SYLVIA DÉSILETS, bénéficiaire demanderesse, et GROUPE MICHVAC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Gingras et Construction Pentium (3395383 Canada inc.), M. Claude Mérineau, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), PG 031010001 et PG 031125001, 2006-02-20
Les bénéficiaires et l'entrepreneur n'ont jamais procédé à la réception de l'immeuble, étant paralysés par d'importantes divergences. De ce fait, et contrairement à la position de l'administrateur en la matière, les délais prévus au plan de garantie ne s'appliquent pas, conformément à la décision arbitrale dans Viau et Construction et rénovation Clément et Mario inc. (O.A.G.B.R.N., 2002-10-30), SOQUIJ AZ-50405168, et toutes les réclamations des bénéficiaires sont réputées avoir été faites au moment de la réception du bâtiment. L'arbitre fixe la date de réception aux fins du calcul des délais de nouvelles réclamations au 27 juillet 2002. L'administrateur, qui a traité 87 demandes des bénéficiaires, n'a pas traité l'ensemble de leurs revendications. Les bénéficiaires disposent de 30 jours pour présenter une liste des déficiences non traitées par l'administrateur et qui devront l'être comme si elles avaient été dénoncées avant la réception du bâtiment. Parmi les 87 éléments à corriger traités, 57 ont été soumis à l'arbitrage par l'une ou l'autre des parties; ils portent principalement sur des problèmes de structure, de revêtement extérieur, d'infiltrations d'eau et de finition intérieure ainsi que sur les obligations contractuelles de l'entrepreneur. Sur les 27 décisions de l'administrateur contestées par l'entrepreneur, 9 ont été modifiées ou précisées en sa faveur. La décision obligeant l'entrepreneur à préparer les murs pour l'installation d'un foyer est maintenue, mais celle l'obligeant à installer le foyer, fondée sur une version du formulaire «Modifications au contrat» portant la signature de l'entrepreneur après la mention «Payé 3.11.2002 -- Chèque #907» et annoté par la suite par les bénéficiaires pour ajouter l'installation d'un foyer, est annulée. La copie non annotée de l'entrepreneur est la seule faisant foi de l'entente. La décision de l'administrateur prévoyant la correction du briquetage est précisée: elle ne peut signifier que la maçonnerie doit être refaite au complet. Faute de mention au contrat que le parement doit être en aluminium, le parement en vinyle n'a pas à être changé. L'obligation de prévoir un système de chauffage distinct pour le garage est suspendue, celui-ci servant de salle familiale. Ce n'est que lors du changement d'usage que l'entrepreneur devra procéder à rendre le tout conforme aux normes. La décision d'apporter tous les correctifs requis pour réduire les craquements des planchers est maintenue, mais limitée à la zone où ils ont été constatés, soit à l'étage. L'entrepreneur est tenu d'installer les luminaires; cependant, c'est aux bénéficiaires qu'il incombe de les fournir. La décision de remplacer les portes de bois de la salle de bains par des portes vitrées à deux battants est annulée en présence d'un crédit de 120 $ constaté par une modification contractuelle. Pour ce qui est des frais d'entreposage et de déménagement, le dialogue de sourds et les retards dans le choix de certains matériaux et accessoires par les bénéficiaires en sont partiellement la cause. La décision est modifiée pour imputer la moitié de ces coûts à l'entrepreneur. Sur les 30 décisions contestées par les bénéficiaires, 6 sont modifiées et d'autres, précisées. Les bénéficiaires ont interféré dans les travaux visant à mettre fin à l'infiltration d'eau par la porte-fenêtre arrière au sous-sol. Ils ne peuvent choisir de les faire exécuter par un autre entrepreneur. Ils devront faciliter l'accès à l'entrepreneur, qui a le choix des moyens d'exécution et est tenu à une obligation de résultat. Les questions relatives à la tuyauterie des toilettes, aux égratignures au fond de la baignoire, à l'absence de détecteur de fumée relié au sous-sol et à la modification de l'escalier métallique extérieur sont rejetées par l'administrateur parce qu'elles ont été soumises hors délai eu égard à leur gravité. Or, les délais ne courent pas parce que l'acceptation de l'immeuble n'a pas eu lieu. L'administrateur devra statuer de nouveau sur ces points. La décision ayant refusé le déplacement de la chaudière à air chaud et du réservoir à eau chaude est annulée, ceux-ci ayant été installés, par insouciance ou incurie, à l'emplacement devant recevoir l'escalier du sous-sol, sans tenir compte des avis et plans déposés. L'isolation du plafond du garage devra être effectuée selon les indications de l'expert de l'entrepreneur, celui des bénéficiaires ayant perdu sa crédibilité pour avoir agi à titre de procureur de ceux-ci. Malgré l'acceptation par les bénéficiaires des travaux correctifs apportés au seuil de la porte-fenêtre arrière au rez-de-chaussée, ces travaux n'ont pas réglé le problème d'infiltration d'eau. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires. En ce qui a trait aux frais d'expertise qu'ils ont engagés, la présentation des factures après que la preuve a été close, bien que non conforme et ne laissant pas la possibilité d'interroger les experts, s'explique par la connaissance limitée des règles de procédure par les bénéficiaires et ne devrait pas les pénaliser. Pour ce qui est du quantum, les factures d'inspection préachat sont exclues, ainsi que la moitié des frais de témoignage de l'expert des bénéficiaires, qui a agi à titre de procureur. Un autre rapport n'ayant été d'aucune utilité, les frais de 1 265 $ sont irrecevables. Les coûts de l'arbitrage sont partagés au prorata du nombre de demandes d'arbitrage. L'administrateur et l'entrepreneur se partagent également 27/57, et l'administrateur supporte seul 30/57 de l'ensemble des coûts de l'arbitrage.
PIERRE GINGRAS et une autre, bénéficiaires appelants, et CONSTRUCTION PENTIUM 3395383 CANADA INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Bérubé et SIMA Construction (9041-8930 Québec inc.), M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 060353, 2005-06-02
Le bénéficiaire ayant dénoncé l'installation d'une baignoire d'une dimension inférieure à celle commandée dans un délai de 10 mois suivant la réception du bâtiment, il y a lieu de rejeter sa demande d'arbitrage. Le bénéficiaire devra donc supporter 100 $ des frais d'arbitrage, le solde devant l'être par l'administrateur.
DOMINIC BÉRUBÉ, bénéficiaire, et S.I.M.A. CONSTRUCTION (9041-8930 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Beaudin et Entreprises Polycept inc., M. Robert E. L'Abbé, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 04-0504 (NP) et 812052-07, 2004-11-01
La réception du bâtiment a eu lieu le 3 juin 2003 et la bénéficiaire a pris possession de son condominium le lendemain. Elle a fait faire des travaux de peinture et de menuiserie jusqu'au 13 juin suivant. Le 21 juillet, lors de son emménagement, elle a constaté un dégât d'eau provoqué par une fuite du réservoir de la toilette, ce qui a endommagé les planchers de bois dans plusieurs pièces du condominium. Elle a immédiatement coupé l'approvisionnement d'eau du réservoir. L'entrepreneur a été avisé de la situation à la fin de la période des vacances annuelles de la construction, le 28 juillet, et un plombier est venu le jour même serrer les vis d'ancrage du réservoir, mettant fin à la fuite d'eau. Les dégâts causés au plancher n'ont toutefois pas été réparés. Aucune preuve n'a été apportée pour soutenir que les travaux effectués par la bénéficiaire auraient mené à un déplacement accidentel de la toilette, et donc aux fuites d'eau. Les dégâts causés, qui ont rendu les planchers de bois inutilisables, constitueraient donc une malfaçon, qui a été dénoncée dans les délais prévus. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires, et notamment refaire les portions de plancher qui ont été endommagées.
MONIQUE ANDRÉE BEAUDIN, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES POLYCEPT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 18, 21, 29, 52, et 116