Source: https://www.alvarezramosabogados.com/reparaciones-en-alquileres/
Timestamp: 2020-07-14 14:02:06
Document Index: 248563878

Matched Legal Cases: ['artículo 21', 'artículo 2', 'artículo 21', 'artículo 21', 'Artículo 1255', 'artículo 6', 'artículo 21']

Reparaciones en alquileres | Álvarez Ramos Abogados
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Como no podía ser de otra forma, el primer elemento a tener en cuenta es el régimen jurídico aplicable a la situación que ha ocasionado el desencuentro entre ambas partes, en este caso deberemos acudir a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, destacando lo dispuesto en el artículo 21:
Según el contenido del citado artículo, todas la reparaciones en alquileres que sean necesarias para mantener las condiciones de habitabilidad, manteniendo por tanto las condiciones necesarias para el uso o destino que se le dio a la vivienda en el contrato, corren a cargo de la parte arrendadora.
Del mismo modo, el punto cuarto fija el criterio de que las pequeñas reparaciones en alquileres, originadas por el uso ordinario, corresponden al inquilino.
¿Qué debemos entender por “mantener las condiciones de habitabilidad?
Parece claro que la ley se refiere a la obligación del dueño de reparar o reponer todo aquello que tenga que ver con los elementos estructurales o esenciales de la vivienda arrendada.
No siendo una definición pacifica, la jurisprudencia, a lo largo de los años, ha tenido que ir matizando qué reparaciones entran dentro de este concepto:
Reparaciones o sustituciones de las instalaciones de agua y desagüe (STS 30 de enero de 1970).
Mantenimiento y conservación de techos, paredes, suelos y chimeneas (STS 5 de octubre de 1951).
Problemática derivada de las instalaciones eléctricas, de la calefacción o de las tuberías.
Averías en termos. Se incluye también las reparaciones por mal funcionamiento.
Reparación y sustitución de electrodomésticos, si fueron incluidos en el contrato inicial.
Resulta muy interesante añadir en este punto (dado que es donde mayores discrepancias surgen) lo dispuesto en el segundo punto del artículo 2 de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos:
Es sumamente importante tener en cuenta este artículo en referencia a lo recogido en el artículo 21 de la misma ley, dado que si el alquiler se hace incluyendo bienes muebles (cocina amueblada, camas, mesas…) estos formarán parte del destino dado por contrato y por lo tanto deberán considerarse elementos esenciales del contrato.
Reparaciones en alquileres a cargo del arrendatario
Por otro lado, la ley recoge el deber del inquilino de atender a aquellas pequeñas reparaciones (reparaciones de coste reducido) que deban realizarse por el uso habitual y ordinario de los elementos de la vivienda. Es decir, el inquilino deberá tomar la responsabilidad de mantener el inmueble en un buen estado, costeando las pequeñas reparaciones que deban realizarse para tal fin.
En este sentido, cabe mencionar que la ley exime del deber de reparación al arrendador cuando los daños se hayan ocasionado por un uso negligente (usar los desagües como basuras) o dolo por parte del arrendatario. En estos casos, los gastos de reparación también corresponderían al inquilino.
A modo de ejemplo, son gastos a cargo del arrendatario la sustitución de cintas de persianas, bombillas, sustitución de llaves extraviadas, arreglar la cadena del retrete…, pero también las averías de pequeño calado de electrodomésticos o elementos de la vivienda, como puede ser la avería de un piloto de la vitrocerámica.
Debemos comentar la existencia de seguros especiales para inquilinos, que cubren gran parte de estas problemáticas y que pueden ser una forma sencilla de dejar estos quebraderos de cabeza a un lado.
Finalmente, debemos recordaros que, como regla general, el arrendatario no puede ejecutar por sí mismo las obras que sean de cargo del arrendador, para después repercutir el precio al citado propietario, salvo lo dispuesto en el apartado tercero del artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Liberalidad y nulidad de estipulaciones
Es cierto que se pueden crear estipulaciones concretas sobre las reparaciones en alquileres, por encontrarse, los contratos de arrendamiento, dentro del ámbito de aplicación del derecho civil, y por lo tanto, existiendo una gran permisividad a la hora de conformar las diversas cláusulas que regirán la relación contractual (Artículo 1255 del Código Civil).
Sin embargo, esta libertad queda limitada cuando exista una disposición legal en contrario. En este caso, debemos tener presente lo dispuesto en el artículo 6 de la citada LAU:
En base al citado precepto, la atribución de todos los gastos de conservación y mantenimiento al arrendatario, serán nulas y se tendrán por no puestas, rigiendo a todos los efectos lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El tema de las reparaciones en alquileres es un tema complejo y, si bien, como en cualquier rama del derecho, la norma general será aplicable la mayor parte de las veces, siempre tendremos que atenernos a las particularidades del caso concreto. Es por ello que en relaciones de duración prolongada, como es el caso de los arrendamientos de vivienda, recomendamos intentar solucionar los problemas o fricciones que surjan de manera amistosa, sin tener que recurrir a las disposiciones legales o los profesionales del derecho. En cualquier caso, no está de más conocer la ley para evitar que se aprovechen de nosotros.
Etiquetas:alquileres, arrendamientos, contratos, LAU, reparaciones, seguros, vivienda