Source: https://www.riigiteataja.ee/kohtulahendite_liigitus.html?jaotus=juur.206106664.206108731.206108944.206108958&kokkuvotted=false&jaotusedVaikimisiAvatud=
Timestamp: 2020-02-25 08:50:11+00:00
Document Index: 6125798

Matched Legal Cases: ['§ 33', '§ 12', '§ 119', '§ 33', '§ 83', '§ 119', '§ 33', '§ 85', '§ 1028', 'Riigikohus ', '§ 349', '§ 108', '§ 217', '§ 349', '§ 182', '§ 349', '§ 368', '§ 182', '§ 349', '§ 349', '§ 182', '§ 349', '§ 368', '§ 182', '§ 217', '§ 108', 'kohus ', 'Riigikohus ', 'kohus ', 'kohus ', '§ 119', '§ 33', '§ 83', '§ 119', '§ 119', '§ 33', '§ 85', 'kohus ', 'kohus ', '§ 42']

lepingu sõlmimine kinnituskirjaga
lepingu sisu
välistav tingimus
2-16-8456/31 Riigikohtu tsiviilkolleegium 29.11.2017
VÕS § 33
VÕS § 12 lg 1
Kuna kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab olema AÕS § 119 lg 1 järgi notariaalselt tõestatud, kehtib samasugune vorminõue VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja müügi eellepingu kohta. Sellise vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine (vt nt Riigikohtu 8. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, p 15). (p 11)
Kui pooled saavutasid kokkuleppe kõigis olulistes kinnistu müügilepingu tingimustes, siis asjaolu, et pooled on nimetanud kokkuleppe lepingueelsete läbirääkimiste protokolliks ja märkinud selle eesmärgiks asjaolude väljaselgitamise ja fikseerimise, mille vastu on osapooltel lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi, ei välista seda, et kokkulepe on sisu osas käsitatav kinnistu müügilepingu eellepinguna. Kui lepingueelsete läbirääkimiste protokoll on käsitatav kinnistu müügi eellepinguna, peab see olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. (p 12)
AÕS § 119 lg-t 1 ja VÕS § 33 lg-t 2 tuleb kohaldada selliselt, et need kaitseksid nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta korteri omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Esmajoones puudutab see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Sellise sanktsiooni ettenägemine kinnitab kohustuse siduvust ja seega kokkuleppe suunatust kokkuvõttes kinnisasja omandamisele (vt Riigikohtu 8. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, p 16). (p 15)
Ühes lepingudokumendis võivad sisalduda nii broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise eelleping. Kinnisasja müügilepingu eellepingu sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale. Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on aga müüja kohustus jätta teatud aja vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest. Broneerimislepingule seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe (vt Riigikohtu 19. juuni 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-07, p 14).
Erandina saab seega broneerimisleping kõne alla tulla siis, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja n-ö broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on mh oluline sellise broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud. Teise erandina tuleb kõne alla leping, mille põhiesemeks on ehitamine, mitte müük. Sellisel juhul on võimalik, et vaatamata müügilepingu tühisusele ei pruugi alati kaasneda sellega kogu lepingu tühisust TsÜS § 85 järgi. Siiski tuleb eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (nt broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse (vt nt Riigikohtu 19. juuni 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-07, p 14, 15; 8. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, p 16; 17. juuni 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-04, p 20 ja 21). Kui samas lepingudokumendis on nii müügilepingu eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente ja eelleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks tehtud ka ilma tühise eellepingu osata (Riigikohtu 19. juuni 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-07, p 15). (p 16)
Kui poolte sõlmitud leping on tühine, on VÕS § 1028 lg 1 alusel õigus nõuda tühise lepingu järgi üleantu tagastamist isikult, kelle kasuks sooritus tehti (vt Riigikohtu 8. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, p 19). (p 18)
3-2-1-190-15 Riigikohus 09.03.2016
AÕS § 349
VÕS § 108 lg 3
VÕS § 217 lg 2 p 4
Hagejal on võimalik oma nõue, kohustamaks kostjat viima müügiese vastavusse müügilepingu tingimustega (st vabastada hagejale kuuluv 1/2 mõttelist osa kinnistust seda koormavast hüpoteegist), maksma panna AÕS § 349 arvestades. Otsuse, millega kohustatakse kostjat hüpoteegikanne kõrvaldama, täitmine on võimalik TMS § 182 kohaldamisega. Viidatud sättest tuleneb, et kui asjas on tehtud kohtuotsus, millega kohustatakse kostjat hüpoteek kõrvaldama, siis hagejal on võimalus tasuda nõue (mille tagamiseks on seatud hüpoteek) kostja eest ja algatada viidatud kohtulahendi alusel täitemenetlus, millega on võimalik tehtud kulutused kostjalt sisse nõuda. Kui ei ole selge hüpoteegiga tagatud nõude suurus või kas see nõue üldse on tekkinud (AÕS § 349 lg-d 1 ja 2), siis põhimõtteliselt on hagejal võimalik esitada ka TsMS § 368 lg 1 alusel tuvastushagi eelnimetatu kindlakstegemiseks ja TMS § 182 kohaselt asja menetluskulud kostjalt sisse nõuda. (p 19)
Hagejal on võimalik oma nõue, kohustamaks kostjat viima müügiese vastavusse müügilepingu tingimustega (st vabastada hagejale kuuluv 1/2 mõttelist osa kinnistust seda koormavast hüpoteegist), maksma panna AÕS § 349 arvestades. AÕS § 349 annab nõudeõiguse kinnistu omanikule (vt RKTKo nr 3-2-1-147-14, p 17). Otsuse, millega kohustatakse kostjat hüpoteegikanne kõrvaldama, täitmine on võimalik TMS § 182 kohaldamisega. Viidatud sättest tuleneb, et kui asjas on tehtud kohtuotsus, millega kohustatakse kostjat hüpoteek kõrvaldama, siis hagejal on võimalus tasuda nõue (mille tagamiseks on seatud hüpoteek) kostja eest ja algatada viidatud kohtulahendi alusel täitemenetlus, millega on võimalik tehtud kulutused kostjalt sisse nõuda. Kui ei ole selge hüpoteegiga tagatud nõude suurus või kas see nõue üldse on tekkinud (AÕS § 349 lg-d 1 ja 2), siis põhimõtteliselt on hagejal võimalik esitada ka TsMS § 368 lg 1 alusel tuvastushagi eelnimetatu kindlakstegemiseks ja TMS § 182 kohaselt asja menetluskulud kostjalt sisse nõuda. (p 19)
Kui isik on kantud vaidlusaluse kinnistu 1/2 mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse, saab ta nõuda pärast hüpoteegiga tagatud summa tasumist kolmandalt isikult talle kuuluvalt 1/2 mõtteliselt osalt kinnistust hüpoteegi kustutamiseks vajaliku tahteavalduse tegemist. Kui kolmas isik sellist tahteavaldust vabatahtlikult ei tee, saab isik oma nõude maksma panna, esitades hagi hüpoteegipidaja vastu hüpoteegi üleandmiseks või lõpetamiseks ja kinnistusraamatust kustutamiseks vajalike tahteavalduste andmiseks. (p 19)
Kinnisasjal lasuvad õigused kujutavad endast üldjuhul lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 lg 2 p 4 tähenduses. Hagejal võib olla nõue kostja vastu, kohustamaks viima müügiese vastavusse müügilepingu tingimustega (st vabastada hagejale kuuluv 1/2 mõttelist osa kinnistust seda koormavast hüpoteegist), kui pooled lepivad müügilepingus kokku, et hagejale tuleb omandiõigus üle anda vabana koormatistest. Kohustuse rikkumisel esitatavat täitmisnõuet välistavad asjaolud on sätestatud VÕS § 108 lg-s 2 ning müügilepingu puhul ka VÕS §-s 222. (p 17-18)
Eellepingu korral võib tegemist olla müügilepinguga, kui selle järgi on kokku lepitud nii müügiese kui ka hind, st müügilepingu olulised tunnused (vt RKTKo nr 3-2-1-22-13, p 20; RKTKo nr 3-2-1-78-09, p 12). (p 16)
Kui pooled lepivad kokku kohustuse täitmise tähtajas, siis ei tähenda see, et pärast nimetatud tähtaja möödumist kohustus lõppeks. Lepingu täitmise tähtaja järgimata jätmine võib olla lepingurikkumine, mis annab lepingupoolele õiguse kasutada õiguskaitsevahendeid, sh taganeda lepingust.
Lepingulise põhikohustuse täitmise asemel kahju hüvitamise nõudmist tuleb vaadelda konkludentse taganemisena lepingust.
Kohustus põhileping sõlmida lasus võrdselt mõlemal lepingupoolel ja kostja ei ole tõendanud, et hageja ei soovinud või takistas lepingu sõlmimist. Seega sisuliselt ei tuvastanud ringkonnakohus hagejapoolset lepingurikkumist, mis oleks kostjale andnud põhjendatult alust eellepingust taganemiseks.
Notariaalselt tõestatud eellepingust taganemise avaldus ei pea olema notariaalselt tõestatud. Vorminõuet ei ole ette nähtud lepingust taganemise avaldusele, lepingu ülesütlemise avaldusele, hinna alandamise avaldusele ega lepingu tühistamise avaldusele.
3-2-1-32-06 Riigikohus 08.05.2006
Samamoodi, nagu kohus saab omal algatusel hinnata ka tehingu heade kommete vastasust, on ka tehingu seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmine asjaolu, mida kohus peab arvestama, sõltumata sellest, kas pooled sellele selgesõnaliselt tuginevad.
Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab AÕS § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Sama kehtib VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine. Erandiks on üksnes AÕS § 119 lg 2 juhtum, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud kehtiv asjaõigusleping ja tehtud on kanne kinnistusraamatusse.
AÕS § 119 lg-t 1 ja VÕS § 33 lg-t 2 tuleb kohaldada selliselt, et need kaitseksid nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta korteri omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Eelkõige puudutab see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Üheks erandiks võib olla nn broneerimisleping, kui tasu makstakse üksnes selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks, kuid ostjal ega müüjal ei tohi olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on oluline ka broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab olema notariaalselt tõestatud. Teise erandiks võib olla leping, mille põhiesemeks on ehitamine, mitte müük. Sellisel juhul on võimalik, et vaatamata müügilepingu tühisusele ei pruugi alati kaasneda sellega kogu lepingu tühisust TsÜS § 85 järgi.
Kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse.
Tehingu tühistamiseks peavad lisaks formaalsetele tingimustele olema täidetud ka materiaalsed eeldused, mis annavad aluse tehingu tühistamiseks.
Samamoodi, nagu kohus saab omal algatusel hinnata ka tehingu heade kommete vastasust, on ka tehingu seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmine on asjaolu, mida kohus peab arvestama sõltumata sellest, kas pooled sellele selgesõnaliselt tuginevad.
Tuleb eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (nt broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse.
lõppemine lepingust taganemisega
Tühise lepingu järgi üleantu tagastamise üldised põhimõtted kehtivad kolmandate isikute lepingus osalemise korral ka lepingust taganemise korral, kuigi taganemise sätete juures ei ole neid nii detailselt reguleeritud.
Tüüptingimuste kasutaja ei saa ise tugineda tüüptingimuse tühisusele VÕS § 42 alusel. Kuid tal on võimalik nii tugineda tingimuse tühisusele üldiste tehingu tühisuse sätete järgi kui ka tingimus tühistada nt eksimuse tõttu.