Source: https://www.codexisuno.cz/6M1
Timestamp: 2019-07-21 06:22:24+00:00
Document Index: 38478329

Matched Legal Cases: ['soud ', 'soud ', 'Soud ', '§ 415', 'Soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 237', 'soud ', '§ 415', '§ 16', 'zákona č. 85', 'soud ', '§ 6', 'zákona č. 72', 'soud ', 'soud ', '§ 10', '§ 240', '§ 241', '§ 237', '§ 241', 'soud ', '§ 42', '§ 420', '§ 42', '§ 241', '§ 420', 'soud ', '§ 2', 'zákona č. 265', '§ 5', '§ 5', 'zákona č. 265', 'soud ', '§ 6', 'zákona č. 72', 'soud ', '§ 243', '§ 243']

Rozsudek - Vklad do katastru nemovitostí. Náhrada škody. Neplatnost právního úkonu
ze dne 28. 6. 2018
Vklad do katastru nemovitostí. Náhrada škody. Neplatnost právního úkonu
25 Cdo 5007/2016-466
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Petra Vojtka a soudců JUDr. Marty Škárové a JUDr. Roberta Waltra v právní věci žalobce: K. R., zastoupený Mgr. Petrem Šívarou, advokátem se sídlem Jana Nečase 1343/29, Brno, proti žalované: Areality Vysočina s.r.o., se sídlem Chlumova 5460/7, Jihlava, IČO 27722279, zastoupená Mgr. Pavlem Procházkou, advokátem se sídlem Lidická 2006/26, Brno, o 530.400 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Jihlavě pod sp. zn. 9 C 11/2012, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 29. 3. 2016, č. j. 17 Co 48/2014-350, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 29. 3. 2016, č. j. 17 Co 48/2014-350, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Okresní soud v Jihlavě rozsudkem ze dne 27. 11. 2013, č. j. 9 C 11/2012-289, ve znění doplňujícího usnesení ze dne 9. 12. 2013, č. j. 9 C 11/2012-295, a doplňujícího rozsudku ze dne 19. 8. 2015, č. j. 9 C 11/2012-330, uložil žalované povinnost zaplatit žalobci 530.400 Kč s 3% úrokem z prodlení od 23. 12. 2011 do zaplacení, zamítl žalobu o zaplacení 112.498 Kč s 3% úrokem z prodlení od 13. 9. 2011 do zaplacení a o zaplacení 3% úroku z prodlení z částky 530.400 Kč od 13. 9. 2011 do 22. 12. 2011 a rozhodl o náhradě nákladů řízení ve vztahu mezi účastníky a o poplatkové povinnosti žalované. Z provedených důkazů zjistil, že dne 15. 12. 2009 uzavřel žalobce s žalovanou smlouvu o rezervaci nemovitosti, a to bytové jednotky v obci B. (dále též jen „byt“), a složil zálohu ve výši 59.000 Kč. Dne 21. 12. 2009 uzavřel žalobce jednak smlouvu o smlouvě budoucí kupní s vlastnicí bytu M. W., jednak smlouvu o uložení finanční hotovosti do depozita realitní kanceláře s žalovanou za účasti prodávající M. W. V obou smlouvách bylo ujednáno, že žalobce vedle již zaplacené zálohy složí zbytek kupní ceny do depozita žalované ve dvou splátkách (200.000 Kč a 261.400 Kč), že z těchto prostředků bude uhrazen závazek M. W. vůči jejím dvěma věřitelům v celkové výši 475.047 Kč, a že poté, co bude proveden výmaz zástavního práva a zastavena exekuce na předmětný byt, uzavře M. W. s žalobcem kupní smlouvu. Žalobce složil do úschovy k žalované celkem 530.400 Kč, z nichž zůstalo po uhrazení dluhu M. W. 45.353 Kč. Žalobce se do bytu nastěhoval a provedl v něm stavební úpravy v hodnotě 112.498 Kč. Kupní smlouvu sepsal advokát Mgr. Petr Navrátil, který poskytoval na základě mandátní smlouvy ze dne 1. 7. 2007 pro žalovanou právní služby, týkající se i úkonů v řízení před příslušným katastrálním úřadem, a který na základě zmocnění žalobcem a M. W. k 2. 3. 2010 podal návrh na vklad kupní smlouvy ke Katastrálnímu úřadu pro J. k., Katastrální pracoviště Z. Přípisem ze dne 5. 3. 2010 katastrální úřad Mgr. Petru Navrátilovi sdělil, že pro neurčitost kupní smlouvy nelze vklad povolit. Ten jej posléze vzal zpět a nový návrh již nepodal, neboť usnesením Okresního soudu ve Znojmě ze dne 21. 2. 2010, č. j. 16 EXE 4140/2010-7, které nabylo právní moci dne 22. 4. 2010, byla na M. W. nařízena další exekuce (soudní exekutor vydal exekuční příkaz s právní mocí k 6. 4. 2010 a dne 26. 7. 2010 dražební vyhlášku na prodej bytu). Soud dospěl k závěru, že žalobci vznikla škoda tím, že na základě uzavřených smluv složil u žalované celkem 530.400 Kč (z toho celkem 485.047 Kč bylo vyplaceno věřitelům M. W.), avšak žalovaná nezajistila, aby jí přichystaná kupní smlouva byla natolik perfektní, aby mohla být vložena do katastru nemovitostí, čímž porušila prevenční povinnost podle § 415 obč. zák. (povinnost zachovávat nezbytnou obezřetnost při poskytování profesionálních služeb realitní kanceláře, resp. advokáta poskytujícího žalované právní služby). Soud prvního stupně uzavřel, že pokud by kupní smlouva byla vložena do katastru nemovitostí, došlo by k přechodu vlastnického práva z prodávající na žalobce a neměl by na to vliv provedený způsob složení kupní ceny; žalobce se již nemůže domoci vrácení kupní ceny, neboť ta byla vyplacena věřitelům M. W. Ohledně částky 112.498 Kč soud žalobu zamítl, neboť neshledal příčinnou souvislost mezi porušením prevenční povinnosti a žalobcem vynaloženými prostředky na rekonstrukci bytu.
Krajský soud v Brně k odvolání žalované rozsudkem ze dne 29. 3. 2016, č. j. 17 Co 48/2014-350, rozsudek soudu prvního stupně v napadeném vyhovujícím výroku změnil tak, že žalobu ohledně 530.400 Kč s 3% úrokem z prodlení od 23. 11. 2011 do zaplacení zamítl, změnil jej také ve výrocích o náhradě nákladů řízení a o poplatkové povinnosti žalované a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení. Plně vyšel ze skutkového zjištění soudu prvního stupně, ale nesouhlasil s právním posouzením odpovědnosti žalované za škodu. Podle jeho názoru nebyly formální nedostatky kupní smlouvy v konečném důsledku důvodem, pro který nemohl být vklad práva do katastru nemovitostí proveden, nýbrž jím byla skutečnost, že žádný další návrh na vklad do katastru nemovitostí žalobce ani M. W. nepodali, a vzhledem k tomu, že na majetek prodávající M. W. byla nařízena ještě před uzavřením kupní smlouvy další exekuce, nebyla M. W. oprávněna s bytem nakládat, takže i kdyby byla kupní smlouva z 26. 2. 2010 zcela perfektní, nemohl by být vklad vlastnického práva proveden z důvodu neplatnosti smlouvy. Odvolací soud dále zdůraznil, že žalovaná se ve vztahu k žalobci zavázala pouze k rezervaci bytu a pozastavení nabídkového řízení, že kupní smlouvu neuzavírala žalovaná, nýbrž žalobce a M. W., a že ani ve vadách kupní smlouvy nelze spatřovat porušení právní povinnosti žalovanou, neboť jednak formální nedostatky smlouvy bylo možno odstranit a podat nový návrh na vklad, jednak žalobce tím, že kupní smlouvu podepsal, s jejím zněním souhlasil, ačkoli měl možnost text přezkoumat, ovlivnit či s ním vyslovit nesouhlas, což neučinil a musí to jít k jeho tíži. Navíc advokát Mgr. Petr Navrátil při uzavírání kupní smlouvy žalobce nezastupoval. Odvolací soud uzavřel, že ačkoli žalobci nepochybně majetková újma v podobě složených peněz na úhradu kupní ceny bytu do depozita žalované vznikla, není dána příčinná souvislost mezi škodou a jednáním žalované při prodeji bytu.
Rozsudek odvolacího soudu napadl žalobce dovoláním, jehož přípustnost dovozuje ve smyslu § 237 o. s. ř. tím, že odvolací soud vyhodnotil předpoklady odpovědnosti za škodu v rozporu s rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 15. 1. 2015, sp. zn. 25 Cdo 3504/2012. Podle dovolatele nese za pochybení advokáta Mgr. Petra Navrátila odpovědnost žalovaná, kterou zastupoval a podílel se na tvorbě smluv, a za žalobce pak podal na základě jím udělené plné moci návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitosti. Žalobce tím, že si zvolil certifikovanou realitní kancelář, legitimně jako průměrný spotřebitel očekával, že dostane za provizi ve výši téměř 9 % kupní ceny kompletní služby a právní servis bez vad. Namítá, že před podpisem kupní smlouvy měla žalovaná prověřit veřejně dostupné rejstříky a zjistit, zda neexistují překážky uzavření kupní smlouvy či skutečnosti, které by převod vlastnického práva znemožnily; to však neučinila a naopak žalobce opakovaně ujišťovala, že transakce proběhne v pořádku a že se do bytu může nastěhovat ještě před zápisem jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Je přesvědčen, že pokud by advokát žalované sepsal kupní smlouvu bez vad nebo by neprodleně podal nový návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, ke vzniku škody by nedošlo, neboť usnesení Okresního soudu ve Znojmě o nařízení exekuce na majetek M. W. nabylo právní moci až 22. 4. 2010; ke dni podání návrhu na vklad nebyl převáděný byt zatížen žádnou exekucí, takže kdyby byla kupní smlouva sepsána řádně a bez vad, žalobce by se stal vlastníkem bytu. Mgr. Petr Navrátil porušil svým jednáním prevenční povinnost podle § 415 obč. zák. a § 16 zákona č. 85/1996 Sb., o advokacii. Spolu s žalovanou mohli a měli s ohledem na předešlé dluhy prodávající předpokládat vysokou rizikovost převodu bytu a měli u takto problematické transakce dbát zvýšené pozornosti, aby zjistili případné právní vady bytu ke dni uzavření kupní smlouvy. Navrhl proto, aby byl rozsudek odvolacího soudu zrušen a věc vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Žalovaná v rozsáhlém vyjádření k dovolání uvedla, že odvolací soud se správně a přesvědčivě vypořádal se všemi aspekty daného případu a vyvodil z nich na rozdíl od soudu prvního stupně správné právní závěry. K požadavku na určitost a srozumitelnost kupní smlouvy uvádí, že kupní smlouva žádné vady bránící provedení vkladu vlastnického práva pro žalobce neobsahovala a sdělení katastrálního úřadu a jeho právní názor ve sdělení vyřčený byly jednoznačně chybné [katastrální úřad si byl vědom, že se nejedná o první převod jednotky, takže nebylo povinností účastníků převodní smlouvy činit součástí smlouvy údaje podle § 6 odst. 1 písm. b), c), e), f), odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb.]. V této souvislosti žalovaná odkazuje na judikaturu Nejvyššího soudu a Ústavního soudu vztahující se k požadavku specifikace převáděného předmětu vlastnického práva a namítá, že chybný postup katastrálního úřadu nemůže jít k tíži žalované, stejně jako exces, jehož se dopustila M. W., když neinformovala žalovanou ani žalobce o svých dalších závazcích. Dále namítá, že žalobce v dovolání nepřípustně předestírá vlastní skutkový stav a rovněž uvádí nové skutečnosti a vyvozuje jiné právní závěry; žalobce nebyl klientem žalované realitní kanceláře, rezervační smlouva nebyla svým obsahem smlouvou zprostředkovatelskou, podle níž by se žalovaná zavázala zajistit pro žalobce smluvní dokumentaci (k ní se měl žalobce možnost vyjádřit, připomínkovat, odmítnout ji či si nechat sepsat vlastní kupní smlouvu) a nelze mít k tíži strany, která předkládá návrh smlouvy, pokud smlouva obsahuje nějaké vady. Zprostředkovatelskou smlouvu uzavřela žalovaná s M. W., od níž jí též plynula provize. Žalobcem uváděný rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 1. 2015, sp. zn. 25 Cdo 3504/2012, není na daný případ použitelný, jestliže advokát Mgr. Petr Navrátil není ani účastníkem řízení. Vzhledem k tomu, že z dovolání neplyne, v čem žalobce konkrétně spatřuje důvody dovolání, navrhuje, aby bylo dovolání jako nepřípustné odmítnuto.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou-účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), zastoupenou advokátem ve smyslu § 241 o. s. ř. a je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky podmínek odpovědnosti za škodu způsobenou neplatností právního úkonu, která v daných skutkových souvislostech nebyla v rozhodování dovolacího soudu dosud vyřešena. Dovolání je proto i důvodné.
Nesprávné právní posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.) může spočívat v tom, že odvolací soud věc posoudil podle nesprávného právního předpisu, nebo že správně použitý právní předpis nesprávně vyložil, případně jej na zjištěný skutkový stav věci nesprávně aplikoval. Protože žalobce dovozuje vznik škody, spočívající ve ztrátě finančních prostředků složených za účelem koupě bytu, z okolnosti, že návrhu na vklad vlastnického práva nebylo vyhověno pro postup advokáta jednajícího pro realitní kancelář po vrácení kupní smlouvy s vadou v označení bytu, je třeba jej podřadit pod právní úpravu řešící odpovědnost za újmu způsobenou vadou (neplatností) právního úkonu.
Ustanovení § 42 obč. zák. zakládá odpovědnost za škodu způsobenou neplatností právního úkonu; jde o odpovědnost deliktní, nikoli smluvní. I zde pak musí být splněny předpoklady obecné odpovědnosti za škodu podle § 420 odst. 1 obč. zák., tj. vznik škody, porušení právní povinnosti, příčinná souvislost mezi nimi, přičemž zavinění se presumuje. Porušením právní povinnosti je ve smyslu tohoto ustanovení míněno takové působení subjektu zúčastněného na tvorbě právního úkonu (smlouvy), které vede k jeho neplatnosti. Zákonná dikce přitom neomezuje dopad ustanovení § 42 obč. zák. jen na účastníky smlouvy (viz velmi široká formulace „vznikne-li pro neplatnost právního úkonu škoda, odpovídá se za ni…“), nýbrž může založit i odpovědnost osoby jiné, měla-li významný či rozhodující podíl na podobě neplatného úkonu.
Je tedy důvodná dovolací námitka nesprávnosti právního závěru odvolacího soudu, který dovodil, že žalovaná neporušila žádnou právní povinnost, která by mohla vést k její odpovědnosti za škodu způsobenou neplatností kupní smlouvy, jež byla uzavřena mezi žalobcem a prodávající bytu, jestliže žalovaná nebyla její účastnicí. Bylo-li zjištěno (skutkové závěry podle § 241a odst. 1 o. s. ř. dovolacímu přezkumu nepodléhají), že se žalovaná zavázala žalobci i prodávající bytu zajistit též jakýsi „právní servis“, tj. zejména vypracovat příslušné smluvní dokumenty a zařídit vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, pak okolnost, že konkrétní provedení svěřila advokátovi jako tzv. použité osobě (§ 420 odst. 2 obč. zák.) na základě obecné mandátní smlouvy, musí vést k závěru, že je to ona, kdo odpovídá za škodu, pokud ji vyvolala právě neplatnost kupní smlouvy. Proto lze považovat za racionální a odůvodněné očekávání žalobce, že se mu za sjednanou úplatu (provizi) dostane komplexních a bezvadných služeb souvisejících s koupí nemovitosti, zejména za situace, kdy realitní kancelář zajistila i sepsání smlouvy advokátem a jeho účast při jejím uzavírání a vkladu. Pak ovšem není důvodu spravedlivě po žalobci požadovat, aby si ochranu svých práv „pojistil“ ještě jiným způsobem, např. si na své náklady zajistil další právní pomoc nebo vlastními silami ověřoval, zda na majetek M. W. není nařízena další exekuce či zda je smlouva sepsána řádně. Žalobci tak nelze přičítat k tíži důvěru v bedlivé počínání advokáta, jednajícího za realitní kancelář, o němž se důvodně domníval, že poskytuje právní služby na náležité odborné úrovni a bere zřetel na jeho oprávněné zájmy (srov. v obdobné věci rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 1. 2015, sp. zn. 25 Cdo 3504/2012, publikovaný pod C 14515 v Souboru civilních rozhodnutí Nejvyššího soudu, C. H. BECK, dále též jen „Soubor“).
Odvolací soud svůj závěr o neopodstatněnosti žaloby založil též na argumentu, že bez ohledu na kvalitu kupní smlouvy předložené katastrálnímu úřadu s návrhem na vklad byla příčinou vzniku škody teprve okolnost, že nový návrh na vklad nebyl a nemohl být podán vzhledem k vedené exekuci proti prodávající. Pro posouzení, zda tvrzenou majetkovou újmu žalobce vyvolaly právě nedostatky kupní smlouvy, je za této situace rozhodující závěr, jaký by byl postup katastrálního úřadu a jaké účinky by vyvolala smlouva netrpící vytčenými vadami.
Podle § 2 odst. 3 věty první zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění účinném do 31. 12. 2011, právní účinky vkladu vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy návrh na vklad byl doručen katastrálnímu úřadu.
Podle § 5 odst. 1 tohoto zákona katastrální úřad v řízení o povolení vkladu před svým rozhodnutím zkoumá (mimo jiné), zda c) právní úkon týkající se převodu vlastnického práva nebo zřízení nebo zániku jiného práva je určitý a srozumitelný, e) účastníci řízení jsou oprávněni nakládat s předmětem právního úkonu, f) účastník řízení není omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu nebo rozhodnutím státního orgánu ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního úkonu. Podle věty druhé tohoto ustanovení katastrální úřad tyto skutečnosti zkoumá ke dni podání návrhu na vklad.
Vkladem do katastru nemovitostí, kterým se nabývá vlastnictví k nemovitosti převedené na základě smlouvy, se rozumí zápis vlastnického práva pro nabyvatele do katastrálních operátů. Byl-li pravomocným rozhodnutím katastrálního úřadu povolen vklad vlastnického práva, nastávají právní účinky vkladu ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen příslušnému katastrálnímu úřadu; katastrální úřad proto zapíše na základě svého pravomocného rozhodnutí o povolení vkladu vlastnické právo pro nabyvatele do katastrálních operátů ke dni, kdy mu byl doručen návrh na vklad. Právní účinky vkladu vlastnického práva tak nastávají (vznikají) zpětně ke dni, kdy byl příslušnému katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 11. 2000, sp. zn. 21 Cdo 182/2000, uveřejněný pod č. 55/2001 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
Katastrální úřad v řízení zkoumá právní úkon, na jehož podkladě má být právo do katastru nemovitostí zapsáno, z hledisek taxativně vyjmenovaných v § 5 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb. pod písmeny a) až g); tyto rozhodné skutečnosti je třeba zkoumat ke dni podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 10. 2013, sp. zn. 21 Cdo 3700/2012). Z uvedeného vyplývá, že podmínky vkladu musí být splněny v den podání návrhu na vklad a že okolnost, zda podmínky vkladu byly splněny před tímto dnem nebo zda se splnily po jeho uplynutí, není pro rozhodnutí katastrálního úřadu v řízení o povolení vkladu významná.
V posuzované věci vyšel odvolací soud ze zjištění, že kupní smlouva uzavřená dne 26. 2. 2010 byla předložena dne 2. 3. 2010 s návrhem na vklad ke Katastrálnímu úřadu pro J. k., Katastrální pracoviště Z. Přípisem ze dne 5. 3. 2010 katastrální úřad advokátu Mgr. Petru Navrátilovi sdělil, že pro neurčitost a nesrozumitelnost kupní smlouvy nelze vklad povolit [popis nemovitosti neodpovídá ustanovení § 6 odst. 1 písm. a) až f) a odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb.]. Mgr. Navrátil vytčené vady smlouvy neodstranil a návrh na vklad vzal zpět, neboť usnesením Okresního soudu ve Znojmě ze dne 21. 2. 2010, č. j. 16 EXE 4140/2010-7, které nabylo právní moci dne 22. 4. 2010, byla na majetek M. W. nařízena exekuce. Soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána vydal dne 23. 3. 2010 exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, č. j. 103 Ex 34869/2009-11, s právní mocí k 22. 4. 2010, a exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, č. j. 103 Ex 34869/2009-12, s právní mocí k 6. 4. 2010, a dne 26. 7. 2010 dražební vyhlášku, č. j. 103 Ex 34869/09-22, na prodej bytu.
Z těchto časových souvislostí lze dovodit, že formální nedostatky kupní smlouvy ve spojení s postupem Mgr. Navrátila se skutečně staly důvodem, pro který nebyl vklad práva do katastru nemovitostí ve prospěch žalobce proveden. I když ještě před uzavřením kupní smlouvy byla nařízena na majetek M. W. exekuce, nemohlo to mít vliv na postup katastrálního úřadu, který zkoumá podmínky vkladu věcného práva do katastru nemovitostí ke dni podání návrhu na vklad a skutečnosti nastalé po dni, ke kterému byl návrh na vklad podán, nejsou pro zápis do veřejného rejstříku významné. Byl-li tedy v projednávané věci návrh na vklad kupní smlouvy podán k příslušnému katastrálnímu úřadu dne 2. 3. 2010 a k tomuto dni převáděný byt nebyl zatížen pravomocným soudním zákazem smluvní dispozice (exekuční příkaz nabyl právní moci dne 22. 4. 2010), katastrální úřad by v případě bezvadnosti kupní smlouvy a za splnění ostatních podmínek vklad povolil (a dovolatel by k bytu nabyl vlastnické právo s právními účinky ke dni 2. 3. 2010). Jestliže však žalovaná prostřednictvím svého zástupce připravila kupní smlouvu zatíženou takovou vadou v identifikaci převáděné nemovitosti, pro niž ji katastrální úřad odmítl vložit a vklad povolit, a tuto vadu po upozornění katastrálního úřadu neodstranila, pak na žalobce nepřešlo vlastnické právo k převáděnému bytu právě v příčinné souvislosti s vadou předmětného právního úkonu a postupu advokáta jednajícího za žalovanou.
Z tohoto důvodu shledal Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu nesprávným, proto jej v celém rozsahu zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř.) a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 věta první o. s. ř.).
čj. 25 Cdo 5007/2016-466, sp. zn. 25 Cdo 5007/2016