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Timestamp: 2020-08-05 19:50:39
Document Index: 87898367

Matched Legal Cases: ['§ 23', '§ 24', '§ 23', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 23', 'BGH']

Eigentümerversammlung: Rechte und Pflichten
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Rechtsberatung und Informationen zu Eigentümerversammlung und Baurecht.
In der Eigentümerversammlung können Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Immobilie verwalten und notwendige Beschlüsse fassen. Sie muss mindestens einmal im Jahr einberufen werden. Da es in der Eigentümerversammlung um die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan und Sonderumlagen, bauliche Maßnahmen und andere Themen geht, kann es kontrovers zugehen. Die Eigentümerversammlung und ihre Durchführung ist daher im Wohnungseigentumsgesetz als Organ genau geregelt. Beschlüsse müssen meist per Mehrheitsbeschluss getätigt werden. Die Eigentümerversammlung darf nicht in der Öffentlichkeit stattfinden.
Was darf ein Verwalter einer Eigentümerversammung?
Wann kann ein Verwalter abberufen werden?
Wer kann einen Verwalter einer Eigentümergemeinschaft abberufen?
Wer ist für die Einladung zur Eigentümerversammlung zuständig und wer entscheidet über die Aufnahme der Tagesordnungspunkte (TOP)?
Gibt es eine Einladungsfrist, die beachtet werden muss?
Wie werden die Punkte für eine Eigentümerversammlung bestimmt?
Was ist eine ordnungsgemäße Verwaltung bei einer Eigentümerversammlung?
Können nach der Einladung noch Änderungen an der Tagesordnung (TO) vorgenommen werden?
Kann man gegen einen Beschluss in der Eigentümerversammlung vorgehen?
Kann man Eigentümer von einer Eigentümerversammlung ausschließen?
Kann man eine Eigentümerversammlung in einem öffentlichen Biergarten abhalten?
Kann man die Einberufung einer Eigentümerversammlung verlangen?
Besteht eine Anwesenheitspflicht auf der Eigentümerversammlung?
Wie kann man die Kostenverteilung bei einer Eigentümerversammlung ändern?
Dürfen Ehepartner von Eigentümern an der Eigentümerversammlung teilnehmen?
§ 23 - Wohnungseigentümerversammlung
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. 2Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
§ 24 - Einberufung, Vorsitz, Niederschrift
(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von ...
dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden.
Sie ist das Entscheidungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 23 WEG). Sie hat Beschlusskompetenz über die Belange der Gemeinschaft oder Einzelner (gemäß WEG oder Vereinbarung). Gesetzlich festgelegte Beschlusskompetenzen betreffen u.a. die Art und Weise von Zahlungen, Fälligkeiten und Folgen des Zahlungsverzugs, etc. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)
mehr dazu: Beteiligte am Erwerb von Wohnungseigentum
Nach den Bestimmungen des Gesetzes über das Wohnungseigentum (WEG) kann jeder Eigentümer einer gemeinschaftlichen Wohnimmobilie die Verwaltung durch einen Hausverwalter verlangen. Die Eigentümergemeinschaft kann dann entweder einen Miteigentümer oder einen selbständigen Dienstleister mit der Verwaltung des Wohneigentums betrauen; dieser muss spätestens nach fünf Jahren abgelöst werden.
Zu den Aufgaben gehören Bereiche wie z.B.
- die Aufstellung und Durchsetzung einer Hausordnung,
- die ordnungsgemäße Instandhaltung / Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums,
- der Abschluss von angemessenen Feuer- und Haftpflichtversicherungen,
- die Erstellung des Wirtschaftsplans,
- die Erstellung der Jahresabrechnung,
- die Verwaltung von gemeinschaftlichen Geldern wie z.B. eine Instandsetzungsrücklage der Wohnungseigentümer,
- die Vorbereitung, Einladung und Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung oder
- die Umsetzung der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung.
er WEG-Verwalter besorgt somit sämtliche Geschäfte, die für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Gemeinschaftsimmobilie erforderlich sind. (von Rechtsanwalt Sebastian Trost)
mehr dazu: Die Aufgaben und Befugnisse des WEG–Hausverwalters
Verwaltungsbeirat und Verwalter heben Beschluss der Eigentümerversammlung auf
Einberufung Eigentümerversammlung - Verwalter weigert sich
Einberufung Eigentümerversammlung - neuer Verwalter noch nicht bestellt
mehr Quellen zum Thema Eigentümerversammlung und Verwalter
Bei erheblichen Pflichtverletzungen des WEG-Verwalters ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt, den Verwaltervertrag aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen und den Verwalter fristlos abzuberufen. So lapidar sich diese Grundaussage anhört, wirft die Umsetzung in der Praxis doch immer wieder erhebliche Probleme auf. Unabhängig von der Frage, was im Einzelfall als erhebliche Pflichtverletzung und als wichtiger Grund anzusehen ist, wird dabei vielfach der zeitliche Zugzwang für die Abberufung bzw. Kündigung verkannt. (von Rechtsanwalt Martin Spatz)
mehr dazu: Wohnungseigentum: Fristlose Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund
Die Abberufung erfolgt durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung. Wenn die nicht will, kann der einzelne Eigentümer darauf klagen. Aber nur, wenn er nachweist, dass er vorher den Weg über den Mehrheitsbeschluss versucht hat. Es sollte ein wichtiger Grund für die Abberufung vorhanden sein. (von Rechtsanwalt Thomas Nippold)
mehr dazu: Wie berufe ich einen WEG Verwalter ab?
Die Einladung zur ordentlichen Eigentümerversammlung organisiert in der Regel der WEG-Hausverwalter selbständig, § 24 WEG. Eine außerordentliche Einberufung der Eigentümerversammlung durch einen Eigentümer ist durch Gesetz nur ausnahmsweise möglich, nämlich nur dann, wenn es keinen Verwaltungsbeirat gibt. Dann kann sich ein Wohnungseigentümer durch eine gerichtliche Entscheidung zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigen lassen.
Die Aufstellung der TOP gehört zu den originären Aufgaben des WEG-Verwalters, der die zur Beschlussfassung vorgesehenen Tagesordnungspunkte (TOP) stichwortartig und hinreichend bestimmbar zu bezeichnen hat. (von Rechtsanwalt Samet Sen)
mehr dazu: Die Wohnungseigentümerversammlung
Sonderbare Einladung zur Eigentümerversammlung
mehr Quellen zum Thema Eigentümerversammlung und Einladung
Die gesetzliche Einladungsfrist beträgt grundsätzlich 2 Wochen, sofern kein dringender Fall im Sinne des § 24 Abs. 4 S. 2 WEG vorliegt. Abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung wären entsprechend zu beachten. Die Nichteinhaltung der Einladungsfrist führt zur formellen Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Die Nichtbeachtung der in § 24 Abs. 4 S. 2 WEG bestimmten Ladungsfrist führt jedoch nicht per se dazu, dass die in der Versammlung gefassten Beschlüsse in Gänze ungültig wären. Vielmehr muss der Einberufungsmangel ursächlich für die Beschlussfassung sein (juristisch: kausal). Um die Einberufungsfrist zu wahren, muss das Einladungsschreiben innerhalb der o.g. gesetzlichen Frist dem jeweiligen Eigentümer wirksam zugegangen sein. (von Rechtsanwalt Samet Sen)
Entgegen der Meinung einiger Hausverwalter können diese aber nicht frei darüber entscheiden, was nun in einer Eigentümerversammlung besprochen werden kann. Falsch ist insbesondere auch, dass ein Tagesordnungspunkt nur dann aufzunehmen ist, wenn dies mehr als ¼ aller Eigentümer fordern. § 24 IV WEG regelt hierbei nur, dass eine Minderheit von mehr als 25 % der Miteigentumsanteile jederzeit eine Versammlung fordern und daher natürlich auch jeden Tagesordnungspunkt verlangen kann.
Auch unterhalb dieses Anteils von 25 % kann die Aufnahme eines Tagesordnungspunktes eingefordert werden. Auch ein einzelner Eigentümer hat einen Anspruch hierauf, den er – notfalls gerichtlich – auch gegen den Verwalter oder gegen den Wunsch der übrigen Eigentümer durchsetzen kann. Ausreichend hierfür ist, wenn der Tagesordnungspunkt „ordnungsgemäßer Verwaltung" entspricht. (von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller)
mehr dazu: Wie kommt ein Tagesordnungspunkt eigentlich in die Einladung einer Wohnungseigentümerversammlung?
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Einen Anspruch auf Aufnahme des von ihm gewünschten Tagesordnungspunktes hat der einzelne Wohnungseigentümer in der Regel nur dann, wenn es sich hierbei um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung handelt. Hierzu gehören alle Regelungen, die einem geordnetem Zusammenleben der Gemeinschaft oder dem gemeinsamen Interesse aller Wohnungseigentümer dienen. (von Rechtsanwalt Thomas Nippold)
mehr dazu: Die WEG-Novelle und ihre Fristen
Die Tagesordnungspunkte müssen grundsätzlich vor der Eigentümerversammlung feststehen. Damit die Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung gültige Beschlüsse fassen können, muss der Gegenstand bei der Einberufung (Einladung) zur Eigentümerversammlung bezeichnet sein, § 23 Abs. 2 WEG. Das heißt, für den Beschlussgegenstand ist eine hinreichend konkrete Bezeichnung erforderlich, wobei eine stichwortartige Angabe laut Rechtsprechung genügt. Eine nachträgliche Änderung ist deshalb rechtlich problematisch. (von Rechtsanwalt Samet Sen)
Wegen Corona ausgefallene Eigentümerversammlung nachholen mit alter Tagesordnung oder neue erstellen
Tagesordnung für die Eigentümerversammlung
Tagesordnung der Eigentümerversammlung
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Sie müssen innerhalb eines Monats Anfechtungsklage bei dem für Sie zuständigen Amtsgericht erheben. Für die Begründung haben Sie einen weiteren Monat Zeit. Lassen Sie diese Fristen verstreichen, erwächst der Beschluss in Bestandskraft. Bitte beachten: diese Fristen sind sog. Ausschlussfristen, die nicht verpasst werden dürfen. (von Rechtsanwalt Thomas Nippold)
mehr dazu: Wenn die Eigentümerversammlung zum Alptraum wird
Fristbeginn für Anfechtungsklage (Beschluss der Eigentümerversammlung)
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Das Teilnahmerecht als Kernbereich der Eigentümerrechte kann nur in Notfällen, also beispielsweise bei gezielten und anders nicht abwendbaren Störungen der Versammlung, zeitweise beschränkt werden.
Keinesfalls kann im Einzelfalls beschlossen oder gar in der Gemeinschaftsordnung generell festgelegt werden, dass Zahlungsrückstände oder andere Gründe dieses Kernrecht antasten oder ganz ausschließen. (von Rechtsanwalt Martin Niklas)
mehr dazu: Teilnahmerecht des Wohnungseigentümers an der Eigentümerversammlung ist unantastbar
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Eigentümerversammlungen sollen nichtöffentlich stattfinden. Damit soll gewährleistet werden, dass die Tagesordnung ungestört von fremden Einflüssen und Ohren stattfinden kann. Nachdem es um eigentumsrechtliche Interessen der Betroffenen geht, gilt hier eine besondere Schutzwürdigkeit. Undenkbar ist demnach eine Versammlung in einem offenen Biergarten, in dem auch andere Gäste zuhören können, diese gelten nämlich als unberechtigt. (von Rechtsanwalt Thomas Nippold)
mehr dazu: Die lustige Eigentümerversammlung
Wichtig für den einzelnen Eigentümer ist, dass jeder für sich genommen - ohne Beteiligung der übrigen Eigentümer - einen auch einklagbaren Anspruch gegen den Eigentümer hat, die Aufstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplanes zu verlangen. Zu diesem Zweck kann auch die Einberufung einer Eigentümerversammlung verlangt werden. Damit der Verwalter in Verzug gerät, sollte er nach dem vorgenannten Zeitraum zunächst aufgefordert werden, seiner Verpflichtung nachzukommen.
Sollte die Situation sehr eilig sein, kommt auch eine einstweilige Verfügung in Betracht. Dies kommt insbesondere jetzt zum Jahresende in Betracht, wenn die fehlende Eigentümerversammlung oder Wirtschaftsplan zu besonderen Problemen führen kann. (von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller)
mehr dazu: Jahresende und noch immer keine Eigentümerversammlung
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Es besteht für die Eigentümer keine gesetzliche Verpflichtung zur Teilnahme. Ob an einer, mehreren oder an keiner Eigentümerversammlung teilgenommen wird, ist den Eigentümer selbst überlassen und freiwillig. Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung für Miteigentümer einer WEG, an diesen Veranstaltungen teilzunehmen. Selbst als Antragsteller eines TOPs ist keine Anwesenheitspflicht gegeben. Es gibt klare Rechtsprechung, welche diese Ansicht stützen, beispielsweise das Urteil vom Amtsgericht Neumarkt vom 20. August 2018 (Aktenzeichen 4 C 5 / 14 WEG). (von Rechtsanwalt Samet Sen)
Für den jeweiligen Einzelfall (also nicht generell) können die Wohnungseigentümer eine abweichende Verteilung der Kosten von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie von baulichen Veränderungen und Modernisierungen beschließen. Dies bedarf allerdings eines qualifizierten Mehrheitsbeschlusses. Zum einen müssen drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer (nach dem Kopfprinzip) für eine geänderte Kostenverteilung stimmen. Zum anderen müssen diese noch mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. (von Rechtsanwalt Martin Spatz)
mehr dazu: Erweiterte Beschlusskompetenzen der Eigentümergemeinschaft
Grundsätzlich dürfen Eigentümer und deren Ehepartner an der Eigentümerversammlung teilnehmen bzw. jemanden ordnungsgemäß bevollmächtigen. Gehört der Bevollmächtigte nicht zu diesem Personenkreis, ist er weder teilnahme- noch stimmberechtigt (BGH, Beschluss vom 11.11.1986- V ZB 1). (von Rechtsanwalt Samet Sen)
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