Source: https://www.bcw-weiterbildung.de/2014/immobilien-abc-countdown-zum-essener-immobilien-symposium-buchstaben-q-u.html
Timestamp: 2018-12-11 00:15:10
Document Index: 11539617

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 535', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', '§ 307', 'BGH', '§ 48', '§ 45', '§ 13', '§ 48', '§ 44', '§ 49', '§ 44', '§ 46', '§ 47', '§ 49', '§ 46', '§ 13', '§ 3', '§ 21', '§ 2', '§ 536', '§ 2', '§ 61', '§ 61', '§ 305', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 4', '§ 315', '§ 315', '§ 315', '§ 556', '§ 12', '§ 12', '§ 556', '§ 9', '§ 556', '§ 2', '§ 10', '§ 3', '§ 10', '§ 315']

Immobilien-ABC: Countdown zum Essener Immobilien-Symposium (Buchstaben Q-U) » 2014 » BCW Weiterbildung | Qualifizierung für kaufmännische, technische und IT-Berufe in Duisburg und Essen
Immobilien-ABC: Countdown zum Essener Immobilien-Symposium (Buchstaben Q-U)
Countdown zum 2. Essener Immobilien-Symposium (Q-U)
Wir zählen die Tage bis zum 2. Essener Immobilien-Symposium in Buchstaben. Als kleinen "Countdown" veröffentlichen wir auf unserer BCW Weiterbildung-Seite auf Facebook und an dieser Stelle ein Immobilien-ABC mit nützlichen Infos und Tipps von unserem pädagogischen Leiter Norbert Moormann. Jeden Tag - bis zum 22. Februar - teilen wir einen Buchstaben. Für Praktiker und Einsteiger entsteht dann ein nützliches Dossier. Dies ist Teil vier mit den Buchstaben Q bis U. (Teil eins mit A-F und G-K sowie L-P im Aktuelles-Eintrag). Los geht es heute mit "Q"!
Q: Quotenklausel
§ 535 BGB beschreibt die Hauptpflichten von Mieter und Vermieter aus einem Mietvertrag. Zu den Hauptpflichten des Vermieters gehört es unter anderem, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten. Der Vermieter ist daher auf Grund der Regelung in § 535 BGB zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Bei der Regelung handelt es sich nicht um zwingendes sondern um dispositives Recht, der Vermieter kann also im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen auf den Vermieter abwälzen. Renovierungsklauseln finden sich in nahezu allen Mietverträgen. Der BGH hat in einem Beschluss aus dem Jahr 2004 ausdrücklich klargestellt, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter mittlerweile Verkehrssitte ist. Da Mietverträge in der Regel immer Formularverträge sind, ist die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel im Vertrag an den Bestimmungen von § 307 BGB auszurichten:
Die Klausel muss klar und eindeutig sein.
Außerdem muss sie trotz ihrer Abweichung noch mit den wesentlichen Grundlagen der gesetzlichen Regelung zu vereinbaren sein.
Sie darf des Weiteren wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, nicht so zu Lasten des Mieters einschränken, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
Quotenklauseln, die auch Kostenabgeltungsklauseln heißen, werden für den Fall in Mietverträgen vereinbart, dass das Mietverhältnis endet, bevor die Schönheitsreparaturen (nach Fristenplan) fällig sind. Gem. Rechtsentscheid des BGH aus dem Jahr 1988, der im Jahr 2004 nochmals ausdrücklich bestätigt wurde, kann im Mietvertrag für einen solchen Fall ein Geldanspruch des Vermieters vereinbart werden. Die Quotenklausel bestimmt und regelt die anteiligen Kosten, die der Mieter in diesem Fall zu tragen hat. Es handelt sich laut BGH um eine zeitlich vorverlagerte Ergänzung der vertraglichen Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, die unter bestimmten Voraussetzungen den Mieter nicht unangemessen benachteiligt.
Im Rahmen seiner Rechtsprechung zur Frage der Schönheitsreparaturen insgesamt hat der BGH sich auch mit der Quotenklausel verschiedentlich beschäftigt.
Im Jahr 2006 hat der BGH (AZ: VIII ZR 52/06, GE 2006, 1542 = WuM 2006, 677 = NJW 2006, 3778) Quotenklauseln in Fortsetzung der Ablehnung starrer Fristen bei den Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis für unzulässig erklärt, die eine feste (starre) Fristenregelung hinsichtlich des vom Mieter bei Auszug zu tragenden Anteils an den Schönheitsreparaturen vorsehen. Dies könne im Einzelfall dazu führen, dass der Mieter eine am Abnutzungsgrad der Wohnung und der Zeitspanne bis zur eigentlichen nächsten Fälligkeit der Schönheitsreparaturen gemessen übermäßig hohe Abnutzungsquote zu tragen habe und dadurch unangemessen benachteiligt werde. Die Klausel sei in diesen Fällen unwirksam. Als Beispiele nannte der BGH ausdrücklich eine unterdurchschnittliche Nutzung von Räumen durch den Mieter oder die Langlebigkeit von besonderen Materialien, die im Rahmen starrer Fristen unberücksichtigt bleibe.
Im Juli 2013 hat der BGH eine weitere bisher allgemein übliche Regelung aus den Quotenklauseln für unzulässig erklärt. „Alte“ Quotenklauseln, die den "Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts" zur Berechnungsgrundlage der vom Mieter bei Auszug anteilig zu tragenden Renovierungskosten machen, sind ungültig (Az: VIII ZR 285/129). Enthält der Mietvertrag eine solche Regelung ist die gesamte Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam und der Vermieter muss diese tragen. Will allein der Vermieter bestimmen, wer den für die Berechnung nötigen Kostenvoranschlag erstellt, müssen Mieter überhaupt nichts zahlen.
Eine an den heutigen Ansprüchen des BGH orientierte Quotenklausel könnte im Mietvertrag wie folgt lauten:
„Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bereit erklärt oder die Kosten hierfür übernimmt. Die Höhe des Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlags eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebs des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der regulären Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.
Der Abgeltungsbetrag errechnet sich wie folgt: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen seit Vertragsbeginn länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter grundsätzlich 20 % der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlages des Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als zwei Jahre zurück, beträgt der prozentuale Anteil 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %.
Je nach dem tatsächlichen (geringeren als üblichen) Abnutzungsgrad der Wohnung hat der Vermieter auf Einwand des Mieters die Fristen zu verlängern bzw. die Quote zu verringern. Dem Mieter ist es unbenommen, nachzuweisen, dass die Kosten des Voranschlages höher sind als ortsüblich. Der Mieter ist berechtigt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen fachgerecht ausführt oder ausführen lässt, gegebenenfalls in kostensparender Eigenarbeit.“
Die Wirksamkeit einer Quotenklausel im Mietvertrag kann im Hinblick auf die BGH-Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen und der Quotenklausel nach folgenden Kriterien geprüft werden:
Die laufenden Schönheitsreparaturen sind auf den Mieter durch einen Fristenplan wirksam übertragen.
Die Wohnung wurde in renoviertem Zustand überlassen.
Die Berechnungsgrundlage für Fristen bzw. Abgeltungsquote ist flexibel.
Die Auswahl des Betriebs für die Erstellung des Kostenvoranschlages darf nicht exklusiv beim Vermieter angesiedelt und der Kostenvoranschlag nicht verbindlich sein.
Dem Mieter muss die Möglichkeit eingeräumt werden, seine Zahlungspflicht durch eine Renovierung in Eigenleistung anzuwenden oder zu verringern.
Der BGH hat zwar in der Vergangenheit Quotenklauseln grundsätzlich für zulässig erklärt aber anderseits durch seine Entscheidungen so hohe Anforderungen an die Wirksamkeit von Quotenregelungen gestellt, dass es fast unmöglich ist, eine Quotenklausel so im Mietvertrag zu vereinbaren, dass sie letztlich die Rechtsprechungsinstanzen unbeanstandet passiert.
Grundsätzlich gilt zunächst, dass eine isolierte Quotenklausel in einem Mietvertrag nicht wirksam werden kann. Die Quotenklausel ist immer nur als Ergänzung zu wirksam vereinbarten Schönheitsreparaturen zulässig. Nur wenn die Schönheitsreparaturen wirksam sind, kann auch eine Quotenklausel wirksam werden. Sind die Regelungen zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag in unzulässiger Weise vereinbart ist automatisch auch die Quotenregelung unwirksam, weil sie ihre Grundlage verloren hat (BGH, AZ: VIII ZR 178/05, 5.04.2006).
Während eine Vereinbarung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis wirksam sein kann, wenn die Wohnung in unrenoviertem Zustand durch den Vermieter an den Mieter übergeben wurde solange die Fristen erst mit dem Mietbeginn zu laufen beginnen, ist die Quotenklausel wohl nur bei einem renoviert überlassenen Mietobjekt wirksam.
Die wirksame Vereinbarung von laufenden Schönheitsreparaturen mit dem Mieter ist zwar unabdingbar für die Wirksamkeit einer Quotenklausel umgekehrt bedeutet dies aber nicht, dass eine Quotenklausel immer gültig ist, wenn die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses wirksam ist. Auch wenn eine wirksame Schönheitsreparaturklausel mit flexiblen Fristen vereinbart wurde kann die Quotenklausel unwirksam sein, wenn sie die weiteren unabhängig von der Schönheitsreparaturklausel an sie zu stellenden Anforderungen nicht erfüllt.
Der BGH verlangt die Anwendung der Grundsätze, die für die Wirksamkeit der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses gelten auch bei der Quotenklausel.
Demnach ist eine Verpflichtung des Mieters zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen bei Beendigung des Mietverhältnisses unwirksam, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf auf Grund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist. Der BGH (BGH, Urteil vom 26. 9. 2007 -VIII ZR 143/06) hat hierzu festgestellt, dass in diesem Zusammenhang eine Formularklausel wirksam ist, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Grund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.
Häufig wird in Quotenklauseln vereinbart, dass die Berechnung der Quote an Hand eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebs erfolgt. Die Zugrundelegung eines Kostenvoranschlages ist nicht grundsätzlich unzulässig, aber nur wirksam, wenn gleichzeitig vereinbart wird, dass der Mieter nur die Kosten für notwendige Renovierungskosten übernehmen muss und der Kostenvoranschlag nur als unverbindliche Berechnungsgrundlage dient, deren Richtigkeit und Angemessenheit der Mieter bestreiten kann. Laut BGH (AZ: VIII ZR 285/12) muss ausdrücklich und unzweideutig kenntlich sein, dass der Kostenvoranschlag nicht verbindlich ist. Der Vermieter muss dem Mieter in der Klausel zugestehen, dass die Angemessenheit und Richtigkeit von ihm bestritten und ein günstigerer Kostenvoranschlag eingeholt werden kann.
Wirksam wird die Quotenklausel auch nur dann, wenn sie dem Mieter als Alternative zur Zahlung der anteiligen Renovierungskosten die Möglichkeit belässt, seine anteilige Zahlungsverpflichtung in kostensparender fachgerechter Eigenarbeit die fälligen Schönheitsreparaturen auszuführen bzw. ausführen zu lassen.
Im Hinblick auf das Transparenzgebot des § 307 (1) Satz 2 BGB muss außerdem für den Mieter das Recht erkennbar sein, seine Zahlungsverpflichtung nur teilweise abzuwenden bzw. zu verringern, indem er nur einzelne Räume renoviert oder die Schönheitsreparaturen in allen Räumen nur teilweise ausführt.
Selbst wenn die Berechnungsgrundlage für die Quote in der Quotenklausel flexibel ist weil sie in ihren Formulierungen die hierfür genannten Bedingungen erfüllt bleibt die Frage, ob eine solche Klausel noch das Transparenzgebot des § 307 (1) Satz 2 BGB erfüllt. Eine Klausel danach nur wirksam, wenn sie für den Vertragspartner des Verwenders klar und verständlich ist. Die Quotenklausel genügt dem Transparenzgebot nur, wenn für den durchschnittlichen Mieter eindeutig und verständlich ergibt, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist (BGH, Urteil vom 26. 9. 2007 - VIII ZR 143/06). Diesen Anforderungen kann die Quotenklausel nur schwer genügen, da sich aus ihr nicht ergibt, wie sich die Quote berechnet, wenn ein Abweichen von den Regelfristen erforderlich ist.
Hat die Quotenklausel eine starre Berechnungsgrundlage oder ist sie intransparent führt dies zur Unwirksamkeit der gesamten Quotenregelung. Eine Aufrechterhaltung in Höhe des zulässigen Maßes ist in der Regel nicht zulässig.
Die Wechselwirkung zwischen Schönheitsreparatur- und Quotenklausel führt dazu, dass die Quotenklausel immer unwirksam ist, wenn die Schönheitsreparaturklausel nicht wirksam vereinbart wurde. Umgekehrt gilt dies jedoch nicht: Die Unwirksamkeit der Quotenklausel hat keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der Klausel über die Schönheitsreparaturen. Damit bliebe nicht nur die Verpflichtung des Mieters bestehen, im laufenden Mietverhältnis Schönheitsreparaturen durchzuführen sondern er kann auch beim Auszug verpflichtet sein, die fälligen Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Letztendlich rechtssicher ist die Quotenklausel nur, wenn sie im Rahmen eines Individualvereinbarung geschlossen wird. Eine Individualvereinbarung setzt allerdings voraus, dass der Vertragsinhalt zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden ist und der Mieter auf den Inhalt der Vereinbarung Einfluss hatte. Wird ein Formularmietvertrag durch eine Individualvereinbarung abgeändert oder um eine solche ergänzt, trägt allerdings der Vermieter im Streitfall die Beweislast dafür, dass es sich um eine individuell ausgehandelte Vereinbarung handelt. Diesen Beweis zu führen, ist nicht immer leicht.
R: Rauchmelder-Pflicht
Die Rauchmelder-Pflicht für das Bundesland Baden-Württemberg wird in der Landesbauordnung (LBO-BW) geregelt. Eingeführt wurde die Rauchmelder-Pflicht in Baden-Württemberg am 10. Juli 2013 und gilt seitdem für alle Wohnungen.
Die Rauchmelder-Pflicht gilt für Neubauten, genehmigungspflichtige Umbauten sowie Bestandsbauten ab 01. Januar 2013. Rauchmelder müssen in Schlaf- und Kinderzimmern sowie Fluren, die als Rettungswege dienen, vorhanden sein. Die Frist für die Nachrüstung von Bestandsbauten endet im Dezember 2017.
Besonderheit: Der unmittelbare Besitzer (Bewohner/Mieter) des Hauses oder der Wohnung ist zuständig für die Wartung der installierten Rauchmelder, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.
Geregelt ist die Rauchmelder-Pflicht in Artikel 46 Absatz 4 der Bayerischen Bauordnung (BayBO): „In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinder­zimmer sowie Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2017 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittel­baren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.“
Die Rauchmelder-Pflicht gilt für Neubauten, genehmigungspflichtige Umbauten sowie Bestandsbauten. Rauchmelder müssen in Schlaf- und Kinderzimmern sowie Fluren, die als Rettungswege dienen, vorhanden sein. Die Frist für die Nachrüstung von Bestandsbauten endet im Dezember 2015.
In § 48 Absatz 4 Bremische Landesbauordnung (LBauOHB) heißt es: „In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthalts­räumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so einge­baut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch früh­zeitig erkannt und gemeldet wird. Die Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2015 entsprechend auszustatten. Die Sicher­stellung der Betriebs­bereitschaft obliegt den unmittel­baren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer über­nimmt diese Verpflichtung selbst.“
Die Rauchmelder-Pflicht gilt für Neubauten, genehmigungspflichtige Umbauten sowie Bestandsbauten. Rauchmelder müssen in Schlaf- und Kinderzimmern sowie Fluren, die als Rettungswege dienen, vorhanden sein. Die Frist für die Nachrüstung von Bestandsbauten endete im Dezember 2010.
In § 45 (6) Hamburgische Bauordnung (HBauO) heißt es: „In Wohnungen müssen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Vorhandene Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2010 mit Rauchwarnmeldern auszurüsten.“
Die Rauchmelder-Pflicht gilt für Neubauten, genehmigungspflichtige Umbauten sowie Bestandsbauten. Rauchmelder müssen in Schlaf- und Kinderzimmern sowie Fluren, die als Rettungswege dienen, vorhanden sein. Die Frist für die Nachrüstung von Bestandsbauten endet im Dezember 2014.
Besonderheit: Der unmittelbare Besitzer, (Bewohner/Mieter) des Hauses oder der Wohnung ist zuständig für die Wartung der installierten Rauchmelder, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.
In § 13 Abs. 5 Hessische Bauordnung (HBO) heißt es: „In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Eigentümerinnen und Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2014 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitze­rinnen und Besitzern, es sei denn, die Eigentümerinnen oder die Eigentümer haben diese Verpflichtung übernommen.“
Die Rauchmelder-Pflicht gilt für Neubauten, genehmigungspflichtige Umbauten sowie Bestandsbauten. Rauchmelder müssen in Schlaf- und Kinderzimmern sowie Fluren, die als Rettungswege dienen, vorhanden sein. Die Frist für die Nachrüstung von Bestandsbauten endete im Dezember 2009.
In § 48 Absatz 4 der Meck­lenburg-Vorpommerschen Landesbauordnung (LBauO) heißt es: „In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2009 durch den Besitzer entsprechend auszustatten.“
In § 44 Absatz 5 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) heißt es: „In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. In Wohnungen, die bis zum 31. Oktober 2012 errichtet oder genehmigt sind, hat die Eigentümerin oder der Eigentümer die Räume und Flure bis zum 31. Dezember 2015 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Für die Sicherstellung der Betriebs­bereitschaft der Rauchwarnmelder in den in Satz 1 genannten Räumen und Fluren sind die Mieterinnen und Mieter, Pächterinnen und Pächter, sonstige Nutzungsberechtigte oder andere Personen, die die tatsächliche Gewalt über die Wohnung ausüben, verantwortlich, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.“
Ab 1. April 2013 werden Eigentümer zur Erstausstattung mit Rauchwarnmeldern bei Neubauten verpflichtet. Ab 2017 wird diese Pflicht ausgeweitet. Dann müssen alle Wohnungen und Wohnhäuser in diesem Land mit Rauchmeldern ausgestattet werden.
In § 49 Absatz 7 der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO) heißt es: „ In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebs­bereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen.“
Die Rauchmelder-Pflicht gilt für Neubauten, genehmigungspflichtige Umbauten sowie Bestandsbauten. Rauchmelder müssen in Schlaf- und Kinderzimmern sowie Fluren, die als Rettungswege dienen, vorhanden sein. Die Frist für die Nachrüstung von Bestandsbauten endete im Juli 2012.
In § 44 Abs. 8 Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) heißt es: „In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind in einem Zeitraum von fünf Jahren nach Inkraft­treten dieses Gesetzes entsprechend auszustatten."
Die Rauchmelder-Pflicht gilt für alle Neubauten und Umbauten, die nach dem 18. Februar 2004 erstellt wurden. Rauchmelder müssen in Schlaf- und Kinderzimmern sowie Fluren, die als Rettungswege dienen, vorhanden sein.
In § 46 Absatz 4 Landesbauordnung Saarland (LBO) heißt es: „In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.“
Noch keine Rauchwarnmelder-Pflicht für private Wohnungen. Es ist auch noch keine Regelung angedacht.
In § 47 (4) Bauordnung Sachsen-Anhalt (BauO LSA) heißt es: „In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege aus Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2015 dementsprechend auszustatten.“
In § 49 Absatz 4 Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO) heißt es: „In Wohnungen müssen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Eigentümerinnen oder Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2010 mit Rauchwarnmeldern auszurüsten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzerinnen oder Besitzern, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.“
Die Rauchmelder-Pflicht gilt für Neubauten und genehmigungspflichtige Umbauten seit 2008. Rauchmelder müssen in Schlaf- und Kinderzimmern sowie Fluren, die als Rettungswege dienen, vorhanden sein.
In § 46 (4) Landesbauordnung Thüringen (ThürBO) heißt es: „In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.“
Die Stiftung Warentest hat im Frühjahr 2013 Rauchmelder getestet:
Rauchmelder mit Alkaline-Batterie zum Wechseln
Hekatron Genius Hx mit Funk­modul
S: Social Media in der Immobilienbranche
Darüber hinaus eignet sich Social Media besonders bei größeren Makler-Büros hervorragend für Empfehlungsmarketing: „Sie waren zufrieden? Dann empfehlen Sie uns Ihren Freunden!“ Oder: „Freunde werben Freunde“-Kampagnen und Cashback-Systeme – das erhöht die Reichweite und ist ein erster Filter.
Darüber hinaus bietet Facebook so genannte Targeting-Optionen: So können Zielgruppen sehr genau abgebildet werden. Dabei können Werbemaßnahmen auf gewisse Regionen, demografische Daten und Interessen geschaltet werden.
Doch Social Media ist nicht nur Facebook: Investieren Sie langfristig in Search Engine Optimization (SEO) und kurzfristig in Search Engine Advertising (SEA) Kampagnen für die Suchmaschine Google. So landen Sie lokal an erster Stelle bei Google, bei den für sie relevanten Suchbegriffen.
Ein weiterer wichtiger Baustein einer gelungen Social-Media-Strategie ist das Monitoring: Wenn Benutzer von sozialen Netzwerken öffentlich posten, können diese Nachrichten durch Monitoring-Systeme erfasst werden. Ein Beispiel: Ihre Bewohner sind unzufrieden und tauschen sich dazu in Foren aus? Durch Monitoring gelangen Sie in Kenntnis über die Gespräche und können in den Dialog einsteigen bevor sich Meinungen verfestigen.
Mehr über die Nutzung sozialer Medien für die Immobilienbranche erfahren Sie in einem umfassenden Vortrag beim 2. Essener Immobilien-Symposium am 22. Februar im BCW BildungsCentrum der Wirtschaft in Essen.
T: Trinkwasserverordnung
Gemäß § 13 TrinkwV sind dem Gesundheitsamt schriftlich anzuzeigen:
die erstmalige Inbetriebnahme oder die Wiederinbetriebnahme einer Wasserversorgungsanlage spätestens vier Wochen im Voraus sowie die Stilllegung einer Wasserversorgungsanlage oder von Teilen von ihr innerhalb von drei Tagen,
die bauliche oder betriebstechnische Veränderung an Trinkwasser führenden Teilen einer Wasserversorgungsanlage, die auf die Beschaffenheit des Trinkwassers wesentliche Auswirkungen haben kann, spätestens vier Wochen im Voraus,
der Übergang des Eigentums oder des Nutzungsrechts an einer Wasserversorgungsanlage auf eine andere Person spätestens vier Wochen im Voraus,
Betreiber bzw. Eigentümer einer Trinkwasser-Installation gemäß § 3 Nummer 2d und e TrinkwV, in der sich eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung befindet und aus der Trinkwasser im Rahmen einer öffentlichen oder gewerblichen Tätigkeit abgegeben wird, müssen den Bestand dem Gesundheitsamt unverzüglich anzeigen.
Bei Überschreitung von Grenzwerten der Legionellenkonzentration sind Nachuntersuchungen in Form von wiederholten Untersuchungen erforderlich, um langfristig die Verhältnisse zu kontrollieren.
Der Inhaber einer Trinkwasser-Installation, bei der die Abnehmer Verbraucher sind, ist verpflichtet dem Gesundheitsamt auf Verlangen unter anderem die technischen Pläne der Wasserversorgungsanlagen nebst Plänen etwaiger technischer Änderungen vorzulegen.
Gemäß § 21 TrinkwV ist der Inhaber der Trinkwasser-Installation bei gewerblicher oder öffentlicher Tätigkeit zusätzlich verpflichtet, dem Endverbraucher geeignetes und aktuelles Informationsmaterial über die Qualität des zur Verfügung gestellten Trinkwassers auf der Basis der Untersuchungsergebnisse zur Kenntnis zu geben.
Die Untersuchungskosten sollen nach Ausführung der Bundesregierung umlagefähige Betriebskosten gem. § 2 Nummer 2 und 5 der Betriebskostenverordnung sein.
Laut einem Urteil des Landgerichtes Hamburg vom 05. Februar 1991 ist eine Wasserleitung, die zur Bleiabgabe ins Trinkwasser über die Kaltwasserzapfstellen in der Küche der Wohnung führen, ein Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 BGB
Gemäß § 2 Absatz 1 Wassergesetz für das Land Nordrhein-Westfalen – Landeswassergesetz (LWG) sind Gewässer dem Grundsatz des Wasserhaushaltsgesetzes so zu bewirtschaften, dass sie dem Wohl der Allgemeinheit und im Einklang mit ihm auch dem Nutzen Einzelner dienen. Ein ordnungsgemäßer Wasserabfluss ist sicherzustellen.
Durch Undichtigkeiten kann Schmutzwasser in das Grundwasser eindringen. Im häuslichen Abwasser befinden sich Schadstoffe, die potenziell für die eigene Gesundheit und die anderer Menschen kritisch sind. An vielen Stellen in Nordrhein-Westfalen wird aus Grundwasser Trinkwasser gewonnen. Schadstoffe im Grundwasser sind daher nicht nur unerwünscht, sondern auch teuer, weil die Trinkwasseraufbereitung aufwendiger wird.
Diese soll u.a. mit Hilfe einer Dichtheitsprüfung an privaten Abwasseranlagen verhindert werden.
Für die Entwässerung von Siedlungsflächen gibt es zwei Verfahren:
Beim Mischverfahren ist nur ein Kanal erforderlich, in dem Schmutz- und Niederschlagswasser gemeinsam abgeführt wird.
Im Trennverfahren sind zwei Kanäle erforderlich, da Niederschlagswasser separat vom Schmutzwasser abgeleitet wird. In der Regel liegt der Regenwasserkanal über dem Schmutzwasserkanal.
Private Abwasseranlagen können im Misch- oder Trennverfahren hergestellt sein.
Schmutzwasser wird in fäkalienhaltiges und –freies Schmutzwasser unterschieden. Dabei wird fäkalienhaltiges Schmutzwasser als Schwarzwasser und fäkalienfreies Schmutzwasser als Grauwasser bezeichnet
Niederschlags- bzw. Regenwasser ist anfallendes Oberwasser aufgrund von Naturereignissen.
Private Abwasseranlagen umfassen alle Anlagen und -teile der Entwässerung, die nicht Bestandteil der öffentlichen Abwasseranlage sind. Was zur öffentlichen Abwasseranlage gehört, ist in der örtlichen Abwasserbeseitigungsatzung (Entwässerungssatzung) geregelt.
Auch die Zuleitungen zu Kleinkläranlagen oder abflusslosen Gruben sind private Abwasserleitungen.
Private Abwasseranlagen sind so anzuordnen, herzustellen und instand zu halten, dass sie betriebssicher und Gefahren oder unzumutbare Belästigungen nicht entstehen können.
Abwasserleitungen müssen geschlossen, dicht und soweit erforderlich zum Reinigen eingerichtet sein.
Der Eigentümer eines Grundstücks hat im Erdreich oder unzugänglich verlegte Abwasserleitungen zum Sammeln oder Fortleiten von Schmutzwasser oder mit diesem vermischten Niederschlagswasser seines Grundstücks nach der Errichtung von Sachkundigen auf Dichtheit prüfen zu lassen.
Bei neu errichteten privaten Abwasserleitungen von Schmutzwasser muss die Dichtheit durch Sachkundige auf Dichtheit geprüften werden. Über das Ergebnis der Dichtheitsprüfung stellt der Sachkundige eine Bescheinigung aus, die der Grundstückseigentümer aufzubewahren hat. Auf Verlangen der Gemeinde ist diese Bescheinigung vorzulegen. Die Dichtheitsprüfung ist in Abständen von höchstens 20 Jahren zu wiederholen.
Mit Mehrheit hat der nordrhein-westfälische Landtag am 27. Februar 2013 die Änderung des Landeswassergesetzes NRW bezogen auf die Zustands- und Funktionsprüfung (ehemals Dichtheitsprüfung) bei privaten Abwasserleitungen beschlossen.
Die Gesetzesänderung ist am 16. März 2013 in Kraft getreten. Mit dem Inkrafttreten des geänderten Landeswassergesetzes ist der bisherige § 61a LWG NRW ersatzlos gestrichen.
Gemäß § 61 (2) LWG wird die oberste Wasserbehörde (MKULNV NRW) ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Landtags eine Rechtsverordnung zu erlassen. In dieser Rechtsverordnung sind die Einzelheiten für die Zustands- und Funktionsprüfung bei privaten Abwasserleitungen neu geregelt.
DIN 1986 Teil 30 und DIN EN 1610 gelten als allgemein anerkannte Regeln der Technik (aaRdT) und werden verbindlich zur Anwendung vorgeschrieben, solange die Verordnung keine abweichenden Regelungen trifft.
Sachkundige für die Dichtheitsprüfung können nur sein:
Ingenieure einer entsprechenden technischen Fachrichtung mit einer mehrjährigen Berufspraxis,
von den Industrie- und Handelskammern, den Handwerkskammern oder einer Ingenieurkammer öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige entsprechender Fachrichtungen,
Personen mit abgeschlossener handwerklicher Ausbildung oder mit gleichwertiger Ausbildung und mehrjähriger Berufserfahrung in der Fachrichtung, in der sie tätig werden, insbesondere
Meister für Rohr-, Kanal- und Industrieservice,
Geprüfte Abwassermeister
Installateur und Heizungsbauermeister.
Die Sachkundigen müssen durch Teilnahme an einer Schulung die Erlangung der besonderen Kenntnisse für die Durchführung von Dichtheitsprüfungen nachweisen, insbesondere die Kenntnisse von Gesetzen, Regelwerken mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik in gültiger Fassung und deren sachgerechten Anwendung. Die Schulung muss dem Sachkundigen Mindestkenntnisse vermitteln. Darüber hinaus müssen Sachkundige mindestens alle 3 Jahre an einer geeigneten, mindestens eintägigen, Fortbildungsveranstaltung teilnehmen.
Zur Überprüfung der Dichtheit von Abwasserleitungen gibt es drei Arten:
Sichtprüfung mit Kamera
Wasserstandsfüllprüfung
Die Sichtprüfung mit der Kamera ist die preisgünstigste Art. Dabei wird eine Kamera durch eine Kontrollklappe oder durch Leitungsanschlüsse im Haus in die Abwasserleitungen geführt. Die Kamera filmt alle sichtbaren Schäden und Risse.
Bei der Wasserstandsfüllprüfung wird ein Teil der Abwasserleitung abgesperrt und mit Wasser gefüllt. Es wird dabei überprüft, ob der Wasserstand in der gefüllten Abwasserleitung fällt oder nicht. Sollte der Wasserstand fallen, sind Undichtigkeiten in der Abwasserleitung vorhanden.
Die Druckprüfung ist das aufwendigste und teuerste Verfahren. Hier wird mit Hilfe von Wasser oder Luft 0,5 bar Luft in die Abwasserleitung gepumpt. Fällt der Druck dabei zu stark ab, sind Undichtigkeiten in der Abwasserleitung vorhanden.
Bei neu errichteten und erneuerten Leitungen muss mit Wasser- oder Luftdruckprüfung gemessen werden, ob die Leitungen völlig dicht sind. Damit kann auch erkannt werden, ob Fremdwasser über Rohrverbindungen einlaufen kann.
U: Umlageschlüssel
Der Umlageschlüssel gibt an, wie die entstandenen gem. Betriebskosten-Verordnung umlegbaren Betriebskosten auf die einzelnen Mieter bzw. Wohn- oder Gewerbeeinheiten verteilt werden. Nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit ist es den Vertragsparteien grundsätzlich freigestellt, welchen Verteilungsschlüssel sie für die Umlage der Betriebskosten vereinbaren. Insoweit bestehen nur die Grenzen von Treu und Glauben, Sittenwidrigkeit und den Bestimmungen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen gem. §§ 305 ff. BGB.
Als Rechtsgrundlage von zentraler Bedeutung für die Bestimmung des Verteilerschlüssels ist seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 § 556 a BGB.
In § 556 a (1) BGB heißt es: „Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.“
§ 556 a (2) BGB regelt, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter einseitig eine Änderung des Verteilerschlüssels vornehmen kann: „Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch schriftliche Erklärung bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der den erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.“
In § 556 a (3) BGB ist klargestellt, dass Abweichungen von den Vorschriften des § 556 a (1 und 2) BGB zum Nachteil des Mieters nicht wirksam vereinbart werden können.
Gem. § 556 a (1) BGB hat der Vermieter die Betriebskosten zwingend nach Wohnfläche zu verteilen, wenn eine Verbrauchs- oder Verursacherabhängige Abrechnung der Kosten nicht möglich ist und im Mietvertrag kein anderer Abrechnungsmaßstab vereinbart wurde.
Das früher einmal gegebene Wahlrecht des Vermieters hinsichtlich der Verteilerschlüssel ist schon seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 entfallen – trotzdem hält sich teilweise hartnäckig (ohne jede Rechtsgrundlage in den Mietverträgen) z.B. der Verteilerschlüssel nach Personen für die Wasser- und Abwasserkosten.
Der Vermieter ist verpflichtet, den Umlageschlüssel übersichtlich darzustellen und zu erläutern. Der Verteilungsmaßstab nach Wohnfläche hat den Vorzug, dass er einfach zu handhaben und für den Mieter leicht nachvollziehbar ist.
Für die Berechnung der Wohnfläche ist seit dem 01. Januar 2004 die „Wohnflächenverordnung“ maßgebend. Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der II. BV berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Wenn nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften der Wohnflächenverordnung anzuwenden.
Zur Wohnfläche rechnen:
alle Wohnräume einschließlich Nebenräume wie Flure, Küchen, Sanitärräume,
Hauswart-Dienstwohnung (auch dann, wenn die Wohnung dem Hauswart besonders kostengünstig oder vollständig kostenfrei zur Verfügung gestellt wird, oder wenn die Wohnung ein Hausverwalterbüro enthält).
Abstellräume außerhalb der Wohnung, Keller, Garagen,
gemeinschaftlich genutzte Räume, also Waschküche, Schwimmbad, Sauna, Partyraum,
Treppen mit mehr als 3 Stufen und deren Treppenabsätze,
Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie höher als 1,50 m sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt
Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m (Schrägen)
Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunter reichen oder bis zum Fußboden herunter reichen und 0,13 m oder weniger tief sind
Bei der Wohnflächenberechnung werden zur Hälfte angerechnet:
Raumteile mit einer lichten Höhe von mehr als 1 m und weniger als 2 m (Schrägen)
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder u.a. nach allen Seiten geschlossene Räume
§ 4 der WoFlV stellt klar, dass die Flächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem ¼ (höchstens jedoch zur Hälfte wenn sie besondere Merkmale wie z.B. einen allseitigen Abschluss aufweisen) angerechnet werden dürfen.
Würde der Vermieter in der Betriebskosten-Abrechnung für gleichartig ausgestattete Balkone unterschiedliche Flächenanteile berücksichtigen, also einmal 50 % und einmal 25 %, wäre die Verteilung nicht mehr gleichmäßig und damit unbillig im Sinne von § 315 (1) BGB.
Heftig umstritten ist, ob eine Kennzeichnung des Vertragsobjektes im Mietvertrag mit einer bestimmten Größe für den Umlagemaßstab verbindlich ist oder ob es auf die tatsächliche Größe ankommt. Die besseren Gründe sprechen hier dafür, dass es auf die tatsächlich vorhandene Abrechnungsfläche ankommt, es sei denn, dass die Abweichung von der vereinbarten Fläche minimal und deshalb zu vernachlässigen ist.
Problematisch ist die Wohnfläche als Verteilungsmaßstab nur dann, wenn die Parteien formularmäßig eine bestimmte Wohnfläche ausdrücklich als Umlageschlüssel vereinbaren und eine Nachkorrektur ausgeschlossen ist. Es ist streitig, ob eine solche Klausel noch einer Inhaltskontrolle nach den Vorschriften zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen standhält. Es ist daher zu differenzieren. Wenn die im Mietvertrag (falsch) vereinbarten Wohnflächen einen Maßstab liefern, der zu einer gleichmäßigen Aufteilung der Kosten je Quadratmeter führt, ist die Abrechnung nicht zu beanstanden. Anders aber, wenn die Gesamt-Wohnfläche richtig, die einzelne Wohnfläche aber zu groß festgelegt ist. In einem solchen Fall bedeutet der Verteilungsschlüssel, der nicht dem tatsächlichen Flächenverhältnis entspricht, für den Mieter einen nicht unerheblichen Nachteil, der überdies in einem Formularvertrag überraschend ist. Der Mieter kann bei der Anmietung nämlich nicht erkennen, dass die im Vertrag vorgesehene Verteilung zu einer Benachteiligung der angemieteten Wohnung führt.
Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn der Mieter bewusst auf eine etwaige Korrektur des Abrechnungsergebnisses wegen einer falschen Flächenverteilungsschlüssels verzichtet.
Der Vermieter sollte daher auf eine bestimmte Wohnfläche im Muster- oder Formularvertrag verzichten, wenn er nicht sicher sein kann, dass das ihm vorliegende Aufmaß auch tatsächlich richtig ist. Bei älteren Wohnungsbeständen ist hinsichtlich der Wohnflächenermittlungen Skepsis geboten. In solchen Fällen muss der Vermieter wählen, ob er
ein neues Aufmaß erstellt (dafür rechnen Architekten üblicherweise nach Stundensatz ab, was zu Kosten von etwa 3,20 EUR/m² netto führt),
darauf vertraut, dass die ihm vorliegenden Flächenangaben eine angemessene Kostenverteilung ermöglichen, auch wenn sie mit einer der derzeit geltenden Rechnungsmethoden nicht exakt übereinstimmen.
Der Vermieter hat auch bei Vereinbarung des Umlageschlüssels die Schranken der Vorschriften zu den AGB zu beachten. Unklare, überraschende und unangemessene Lastenverteilungen können nach diesen Bestimmungen unwirksam sein.
Maßgebendes Kriterium für die Angemessenheit der Umlage ist, ob sich der Vermieter als leistungsbestimmender Vertragspartner an das Gebot der Billigkeit gem. §§ 315, 316 BGB hält. Danach ist die Anwendung einer im Vertrag vereinbarten Wohnfläche unbillig, wenn die Abweichung zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche nicht mehr ganz unerheblich ist. Dies dürfte ab 5 % bis 10 % anzunehmen sein. Bestreitet der Mieter die Richtigkeit der dargestellten Wohnflächenberechnungen obliegt dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast.
Der Mieter ist benachteiligt, wenn die Gesamtfläche zu klein und die Einzelwohnfläche des Mieters richtig oder zu groß ist oder wenn die Gesamtfläche richtig und die Einzelwohnfläche des Mieters zu groß ist. Der Vermieter ist benachteiligt, wenn entweder die Gesamtfläche zu groß, die Einzelwohnfläche richtig oder zu klein ist oder die Gesamtfläche richtig, die Einzelwohnfläche aber zu klein ist.
Bei leerstehenden Wohnungen hat der Vermieter das Interesse, die Betriebskosten nur auf die vermieteten Einheiten zu verteilen. Das widerspricht aber dem Grundsatz der Billigkeit aus §§ 315 (1), 316 BGB. Der unbillige Nachteil für den Mieter liegt darin, dass die meisten Betriebskosten nicht davon abhängig sind, ob die Wohnungen genutzt sind oder nicht. Grundsteuer, Versicherungskosten, alle Pflege-, Wartungs- und Reinigungsleistungen entstehen unabhängig von der Nutzungsintensität. Auch bei den Kosten für Heizung, Be- und Entwässerung sowie Aufzug sind nicht alle Kosten verbrauchsabhängig. Zu den nicht-verbrauchsabhängigen Kosten zählen hier Grundpreise, Wartungskosten, Reinigung, Betriebsstrom, Kosten der Verwendung von Messgeräten usw. Auch bei den Müllkosten macht sich Leerstand nur dann bemerkbar, wenn der Anteil der leerstehenden Einheiten so groß ist, dass es sich lohnt, die vereinbarte Abfuhrmenge zu reduzieren.
Das Herausrechnen leerstehender Wohnungen aus der Betriebskostenabrechnung bei der Kostenverteilung über den Umlageschlüssel Wohnfläche wird daher durch die Rechtsprechung nicht akzeptiert.
Tatsächlich ist eine Verteilung der Betriebskosten nur auf die vermieteten Einheiten und deren Wohnfläche nicht durchsetzbar, weil diese Form der Verteilung für den Mieter unangemessen nachteilig und meist auch überraschend ist.
Wenn Wasseruhren eingebaut sind ist die Vereinbarung einer Umlage nach Flächenanteilen im Mietvertrag regelmäßig für den Mieter überraschend und aus diesem Gesichtspunkt in einem Formularvertrag unwirksam.
Werden in einer Betriebskostenabrechnung für verschiedene Betriebskostenarten auch verschiedene Verteilerschlüssel angewandt (was durchaus zulässig ist) muss der Vermieter alle angewendeten Schlüssel aufführen und darlegen, wie der Anteil des Mieters berechnet wird.
Bei der Angabe der Umlageschlüssel müssen Eigentümer oder Verwalter größte Sorgfalt walten lassen, denn die Abrechnung ist formell fehlerhaft, wenn der Schlüssel nur als Bruchteil oder Prozentsatz angegeben wird, ohne die Bezugsgröße zu nennen.
Wenn eine Ausstattung zur Verbrauchserfassung vorhanden ist, besteht eine Verpflichtung zur Verwendung, das heißt zur verbrauchsabhängigen Abrechnung, auch wenn der Mietvertrag das nicht vorsieht. Das ergibt sich aus § 556 a (1) BGB.
Wer z.B. Wasserzähler eingebaut hat, muss auch nach Wasserzählern abrechnen. Eine Abrechnung nach Wohnfläche wäre nicht mehr vertragsgerecht. Wenn nicht nach den Messergebnissen abgerechnet wird, darf der Mieter in analoger Anwendung der Vorschriften des § 12 (1) HeizkostenVO das Abrechnungsergebnis um 15 % kürzen.
Wenn der Vermieter also trotz vorhandener, funktionsfähiger Zählerausstattung nach Wohnfläche oder einem anderen festen Maßstab abrechnet, entspricht das Ergebnis nicht dem Grundsatz der Billigkeit. Der Mieter kann die z.B. nach Wohnfläche abgerechneten Kosten um15 % kürzen.
Wenn der Vermieter aufgrund der Messergebnisse eines nicht oder nicht mehr geeichten Wasserzählers abrechnet, liegt keine verbrauchsabhängige Abrechnung vor. In einem solchen Fall darf der Mieter die gemessenen Zahlen in Zweifel ziehen. Der Vermieter hat dann die Richtigkeit zu beweisen. Eine entsprechende Anwendung des Kürzungsrechtes gem. § 12 (1) HeizkostenVO ist nicht vorgesehen.
Die Praxis zeigt, dass der Hauptzähler regelmäßig einen erheblichen höheren Verbrauch anzeigt, als die Summe der nachgeordneten Zähler. Die Messdifferenz erreicht nicht selten 10 % bis 20 % des Gesamtverbrauchs. Der Grund dafür liegt nicht immer darin, dass das Rohrnetz eine Leckstelle aufweist, dass nicht alle Zapfstellen erfasst sind oder dass ein Wasserhahn nicht ordnungsgemäß gedichtet ist.
Meist ist es so, dass die Differenzen auf technische Unzulänglichkeiten der Wasserzähler zurückgehen. Die Eichordnung lässt dementsprechend für die Eichfehlergrenze bei einer bestimmten, geringen Durchflussmenge eine höhere Toleranz zu als bei großen Mengen (+/- 5 % statt +/- 2 %). Für den praktischen Betrieb sind allerdings nicht die Eichfehlergrenzen maßgebend, sondern die Verkehrsfehlergrenzen. Für diese Toleranzen werden die Eichfehlergrenzen verdoppelt: Sie betragen beim Kleinverbrauch also 10 % und bei größeren Mengen 4 %. Erst wenn diese Toleranzen überschritten sind darf von einem defekten Wasserzähler gesprochen werden. Besonders groß ist die Fehlerquote bei Kleinstverbräuchen, die in der Eichordnung gar nicht erfasst werden (z.B. tropfender Wasserhahn).
Die Messdifferenzen sind also systembedingt und damit unvermeidlich. Deshalb dürfen die Ergebnisse trotz der bedenklichen Ungenauigkeit als Grundlage für die Abrechnung genommen werden. Die Situation ist nicht anders als bei den Verdunstungsgeräten. Auch dort sind die Messergebnisse trotz der bekannten Ungenauigkeiten seit langem als abrechnungstauglich anerkannt, weil der Gesetzgeber nicht eine pfenniggenaue Verteilungsgerechtigkeit, sondern einen Anreiz zum sparsamen Umgang mit Energie schaffen will.
Die vom Hauptzähler erfasste Kaltwassermenge ist häufig um bis zu 20 % bis 25 % höher als die Summe der Einzelverbräuche. Der Vermieter oder Verwalter darf solche Differenzen nach dem Verhältnis der Einzelverbräuche umlegen.
Messdifferenzen von mehr als 20 % bis 25 % sind nach der Lebenserfahrung darauf zurückzuführen, dass auch solche Wassermengen verbraucht werden, die durch die vorhandenen Wasserzähler nicht erfasst wurden, z.B. Rohrbruch, Undichtigkeiten bei Wasserhähnen oder Toilettenbecken sowie Zapfstellen ohne Wasseruhr.
Es gilt dann der Beweis des ersten Anscheins, dass das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt ist, das den Vermieter zur ordnungsgemäßen Geschäftsführung verpflichtet: Der Vermieter muss also beweisen, dass die Ursache der Messdifferenz nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt. Deshalb darf der Vermieter bei Messdifferenzen von mehr als 20 % bis 25 % die Differenz zwischen Gesamtmenge einerseits und summierten Einzelmengen andererseits weder ganz noch teilweise auf den Mieter umlegen.
Problematisch sind die Fälle, bei denen die Messergebnisse einzelner Wasserzähler nicht oder nicht richtig ermittelt sind, etwa wegen Geräteausfall, Ablesefehler oder Zutrittsverweigerung. Uneinigkeit besteht hier beim Gegenstand der Schätzung: Soll der mutmaßliche Verbrauch geschätzt werden oder der Mindestverbrauch?
In solchen Fällen wird eine Lösung vorzuziehen sein, die nach dem Grund für das Defizit fragt. Wenn der Grund im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt, darf nur der Mindestverbrauch umgelegt werden. Dem Mieter soll dann das Ergebnis eines möglicherweise besonders sparsamen Verbrauchs erhalten bleiben. Anders bei Störungen im Bereich des Mieters. Hier soll der Vermieter den mutmaßlichen Verbrauch umlegen dürfen. Geräte- und Ablesefehler müssen dabei dem Verantwortungsbereich des Vermieters zugerechnet werden.
Bei der Schätzungsmethode könnte man daran denken, den jeweiligen Mieter mit der Differenz zwischen Hauptzähler einerseits und der Summe aller funktionierenden Zähler andererseits zu belasten. Diese Methode ist jedoch abwegig. Denn sie vernachlässigt, dass beim Hauptzähler regelmäßig bis zu 25 % mehr Wasser gemessen wird als die Summe der Einzelzähler-Ergebnisse. Dem betreffenden Mieter würde also erheblich mehr zugeteilt, als er tatsächlich selbst verbraucht. Deshalb sollte auf die individuellen Vergleichszahlen aus den Vorjahren abgestellt werden. Daneben kann zur Kontrolle auch der aktuelle Verbrauch für einige Monate ermittelt und hochgerechnet werden.
Wenn bei der Installation ein Wasserzähler vergessen wurde, kann als Schätzungsgrundlage nur auf denjenigen Verbrauch abgestellt werden, der nach dem Einbau gemessen und gegebenenfalls hochgerechnet wird.
Wenn der Hauptzähler defekt ist, wird der Wasserversorger eine Schätzung vorlegen, die sich meist an den Verbrauchsmengen der vorangegangenen oder nachfolgenden Zeiträume ausrichtet. Der Vermieter ist nach dem Gebot der Wirtschaftlichkeit verpflichtet, die vorgelegten Zahlen kritisch zu überprüfen.
Wenn eine Anlage zur Erfassung der individuellen Müllmengen vorhanden ist, muss der Vermieter auch nach diesem Maßstab abrechnen. Eine Abrechnung nach Wohnfläche würde dann nicht mehr dem Billigkeitsgrundsatz und den Vorschriften des § 556 a BGB entsprechen. Die Konsequenzen sind dann nicht anders als bei der Ignorierung von Wasserzählern.
Bei Gerätedefekten, Vandalismusschäden oder Manipulationen darf der Vermieter den Verbrauch entsprechend § 9 a HeizkostenVO schätzen. Es bietet sich an, die Verbrauchszahlen von vorangegangenen und/oder nachfolgenden Zeiträumen zu nutzen.
Die Abrechnung nach Köpfen hinsichtlich der Müllgebühren stellt nur dann eine Abrechnung entsprechend einer erfassten Verursachung durch die Mieter gem. § 556 a BGB dar, wenn auch die Erhebung der Müllgebühren nach diesem Maßstab erfolgt.
Liegt eine Gebührenerhebung nach Einwohnern seitens der Kommune nicht vor, sind die Müllgebühren nur dann nach Verursachung umlegbar, wenn die Müllmengen individuell ermittelt werden. Anderenfalls ist die Umlage der Müllgebühren nach Wohnfläche zwingend.
Eine wichtige Einschränkung der vertraglichen Gestaltungsfreiheit bei der Umlage von Betriebskosten ergibt sich aus der HeizkostenVO. Die §§ 2, 7 (1), 8 (1), 10 HeizkostenVO schreiben dem Vermieter die Mindestquote von 50 % (in bestimmten Fällen sogar 70 %) für den verbrauchsabhängigen Teil zwingend vor. Zulässig sind gem. § 10 HeizkostenVO auch Vereinbarungen, die eine Umlage der Heiz- und/oder Warmwasserkosten zu mehr als 70 % nach Verbrauch vorsehen. Wenn mehr als 70 % nach Verbrauch umgelegt werden, empfiehlt sich allerdings ein gesonderter, auffällig gestalteter Hinweis, damit sich der Vertragsverwender nicht dem Vorwurf aussetzt, eine Überraschungsklausel im Sinne der Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu verwenden. Außerdem muss die vertragliche Vereinbarung klar und eindeutig sein.
Von der Sache her sind Maßstäbe von mehr als 70 % nur dort zu empfehlen, wo eine sehr gute Wärmedämmung vorhanden ist. Bei erheblichem, lagebedingtem Mehrverbrauch muss sich der Vermieter entscheiden, ob er den Nachteil für die betroffenen Mieter abmildern (dann nur ein Mindestsatz von 50 % bzw. 70 % Verbrauchsanteil) oder noch verstärken will (dann ein entsprechend höherer Verbrauchsanteil). Eine Klausel, die eine verbrauchsabhängige Abrechnung von mehr als 70 % in solchen Fällen vorsieht könnte im Rahmen eines Formularvertrages unwirksam sein.
Der Vermieter darf grundsätzlich nicht weniger als 50 % bzw. 70 %, wohl aber mehr als 70 % der Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig umlegen. Wenn er mehr als 70 % verbrauchsabhängig umlegt, sollte das Gebäude eine überdurchschnittliche Wärmedämmung haben, und die Klausel sollte im Vertrag auffällig und im Zusammenhang mit den übrigen Regeln zur Verteilung von Heiz- und Betriebskosten erscheinen.
Eine Verteilung der Kosten nach der Anzahl der Nutzer ist zunächst von der Zweckmäßigkeit her fragwürdig. Die Abrechnung „nach Köpfen“ schafft nicht in jedem Fall mehr Verteilungsgerechtigkeit; denn sie vernachlässigt die unterschiedlichen Verbrauchsgewohnheiten. Ein weiterer erheblicher Nachteil liegt in den Erschwernissen der Verwaltung: Wegen der häufigen Wechsel der Nutzerzahlen ist der Verwaltungsaufwand für die Erfassung der jeweils aktuellen Bewohner sehr hoch und die Ergebnisse sind überdies fehlerträchtig. Kleinliche Konflikte um die Art und Anzahl der Bewohner für bestimmte Zeiträume (Besucher oder dauernder Nutzer) führen zu Streit und verschlechtern das Wohnklima. Im Einzelnen wird darüber hinaus überlegt, wie häufig der Vermieter oder Verwalter überprüfen muss, ob sich die Zahl der Nutzer verändert hat. In Betracht kommen monatliche, viertel-, halb- und ganzjährige Erhebungen. Im Streitfall hat der Vermieter die Richtigkeit seiner Angaben zu beweisen.
Bei Leerstand muss mindestens ein Bewohner, eventuell auch die durchschnittliche Belegung angesetzt werden.
Die Abrechnung nach der Zahl der Bewohner (= nach Köpfen) ist grundsätzlich nicht zu empfehlen. Eine Ausnahme besteht – wenn überhaupt - bei kleinsten Einheiten mit wenigen Wohnungen.
Die Umlage nach m³-umbauter Raum ist durch die HeizkostenVO ausdrücklich als Alternative zur Umlage nach Wohnfläche für die Festkosten zugelassen. Bedenken gegen eine Anwendung auch bei anderen Betriebskosten bestehen nur insoweit, als die Flächen für Balkone und Terrassen unberücksichtigt bleiben. Im Einzelfall kann das zu unbilligen Ergebnissen führen. Soweit besonders große Raumhöhen (etwa bei Industrie- und Handelsflächen) vorhanden sind, kann es aber umgekehrt aus Gründen der Billigkeit geboten sein, diese Besonderheiten zu berücksichtigen. Es sollte daher bei Anwendung des Verteilungsmaßstabes „umbauter Raum“ jeweils im Einzelfall entschieden werden.
Das Verhältnis der Einzelmiete zu den Gesamtmieten wird ebenfalls als zulässiger Umlagemaßstab angesehen. Zweckmäßig ist es indes nicht, weil der Vermieter wegen der ständig veränderten Gesamtmiete auch einen ständig veränderten Umlageschlüssel anzuwenden hat. Es wird auch nur wenige Vermieter geben, die im Rahmen der Betriebskostenprüfung gerne die unabweisbare Pflicht erfüllen, dem einsichtswilligen Mieter jede einzelne Miete nachprüfbar zu belegen.
Eine Verteilung nach der Wohnungsanzahl kann generell nur dort als verteilungsgerecht angesehen werden, wo die Wohnungen mehr oder weniger gleich groß sind. Bei bestimmten Betriebskostenarten ist die Verteilung nach Stückzahl aber durchaus sachgerecht. Das gilt insbesondere für die Kosten von Kabelanschluss, Türklingel- und Türsprechanlage o.ä.
Eine Umlage ist auch nach Miteigentumsanteilen für Wohnungs- und Teileigentumsräume möglich, wenn eine entsprechende Umlagenvereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde. Wenn der vermietende Wohnungseigentümer eine Wohngeldabrechnung erhält, bei der die Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden, darf er diesen Maßstab aufgrund seiner Vereinbarung im Mietvertrag auch für seine Betriebskosten-Abrechnung verwenden. Die Miteigentumsanteile sind nämlich ganz überwiegend aus dem Verhältnis der Wohnflächen abgeleitet. Es gibt aber auch Ausnahmen,
wenn in der Teilungserklärung gem. §§ 3 und 8, 10 WEG ein Verteilungsmaßstab gewählt ist, der deutlich abweicht von dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, wenn also z.B. ein verhältnismäßig großer Miteigentumsanteil mit einer verhältnismäßig kleinen Wohnung verbunden wird,
wenn die Wohnungseigentümer nachträglich eine Vereinbarung im Sinne von § 10 WEG treffen, nach der die Betriebskosten nicht mehr nach den (aus dem Wohnflächenverhältnis abgeleiteten) Miteigentumsanteilen verteilt werden.
Eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen ist nicht mehr angemessen, wenn die Grenzen der Billigkeit gem. §§ 315, 316 BGB überschritten sind. Dabei ist jedoch ein großzügiger Maßstab anzuwenden, weil der Vermieter sich mit besonderem Nachdruck darauf berufen darf, dass der Aufwand für die Umrechnung auf einen anderen Verteilungsmaßstab bei Eigentumswohnungen besonders groß ist. Der Vermieter darf daher das Ergebnis der Wohngeldabrechnung auch dann nutzen, wenn das Abrechnungsergebnis für den Mieter zumutbare Fehlverteilungen enthält. Nur bei offenkundig untragbaren Ergebnissen muss der Vermieter die Belege des Verwalters auswerten und eine gesonderte Abrechnung erstellen.
Beim Wasserverbrauch wird eine Verteilung nach der Zahl der Wasserhähne als zulässig angesehen, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Umlagenvereinbarung getroffen ist.