Source: https://interpretacje-podatkowe.org/zwolnienie/ippp2-4512-896-15-2-mma
Timestamp: 2017-10-18 02:12:26+00:00
Document Index: 4183253

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 678', 'art. 86', 'art. 87', 'art. 86', 'art. 87', 'art. 7', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 55', 'FSK ', 'SA/Wa ', 'SA/Bd ', 'SA/Bd ', 'SA/GI ', 'FSK ', 'SA/Ke ', 'art. 6', 'art. 55', 'art. 55', 'SA/Gd ', 'SA/Sz ', 'SA/Kr ', 'art. 29', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 86', 'art. 87', 'art. 15', 'art. 88', 'art. 2', 'art. 551', 'art. 2', 'art. 43', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 41', 'art. 146', 'art. 29', 'art. 29', 'art. 86', 'art. 87', 'art. 86', 'art. 88', 'art. 86', 'art. 87']

Opodatkowanie nabycia nieruchomości
IPPP2/4512-896/15-2/MMainterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki - przedstawione we wniosku z dnia 14 września 2015 r. (data wpływu 15 września 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 15 września 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości.
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k. (dalej - „Nabywca” lub „Wnioskodawca”), jest spółką zamierzającą rozpocząć działalność gospodarczą na polskim rynku nieruchomości. Zasadniczo, przedmiotem działalności Nabywcy będzie między innymi obrót nieruchomościami oraz wynajem powierzchni podmiotom trzecim. Wnioskodawca jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny.
Obecnie, Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość, obejmującą budynek biurowy w trakcie budowy, znany jako budynek B, przynależący do kompleksu biurowego „ P.” (dalej - „Budynek”). Ukończenie budowy Budynku przewiduje się na październik 2015 r.
W ramach planowanej transakcji Wnioskodawca zamierza nabyć od spółki T spółka z ograniczoną odpowiedzialnością „ P.” sp.k. (poprzednio: T spółka z ograniczoną odpowiedzialnością „ P.” S.K.A.), będącej zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT (dalej - „Zbywca”) prawo wieczystego użytkowania działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 47/63 , o łącznej powierzchni 3752 m2 (dalej - „Grunt”) wraz z posadowionym na niej Budynkiem oraz innymi budowlami stanowiącymi infrastrukturę towarzyszącą, w dalszej części wniosku określanych łącznie jako „Nieruchomość”.
W dalszej części wniosku wyrażenie sprzedaż lub nabycie Nieruchomości będzie oznaczało odpowiednio sprzedaż lub nabycie prawa wieczystego użytkowania Gruntu wraz z posadowionym na niej Budynkiem oraz innymi budowlami stanowiącymi infrastrukturę towarzyszącą.
Dla Nieruchomości prowadzona jest przez XI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Zbywca i Nabywca planują zawarcie umowy sprzedaży w II półroczu 2015 r., po zakończeniu budowy Budynku.
Zbywca obecnie na Gruncie prowadzi budowę Budynku. Zbywca był uprawniony do zwrotu kwoty podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z budową Budynku oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości. Zbywca zawarł umowy najmu na niektóre powierzchnie w Budynku, powierzchnie te nie zostały oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, gdyż Budynek nie jest jeszcze ukończony. Umowy najmu będą podlegały opodatkowaniu VAT. Obowiązek zapłaty czynszu najmu powstanie dopiero po wybudowaniu Budynku i dostosowaniu odpowiednich powierzchni do potrzeb najemców.
Od momentu oddania do użytkowania wyżej wymienionej powierzchni najmu, najemcy oraz ich klienci będą korzystali również z powierzchni wspólnych Budynku, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę oraz budowli przeznaczonych do wspólnego użytku najemców lub ich klientów (dalej „Powierzchnie wspólne”). Powierzchnie wspólne obejmują w szczególności: P.ing, klatki schodowe, windy, schody ruchome, toalety czy też korytarze w ramach Budynku. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, wszyscy lub niektórzy najemcy są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni wspólnych, m.in. w szczególności kosztów mediów (energii elektrycznej, wody, ciepła), kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty będą dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz każdego z najemców.
Należy również wskazać, że pewne powierzchnie Budynku o przeznaczeniu technicznym oraz budowle nigdy nie będą wynajmowane przez Zbywcę. Powierzchni tych nie można również zaliczyć do Powierzchni wspólnych. Są to np. pomieszczenia ochrony, sieci technicznej, jak również inne budowle, które nie są bezpośrednio użytkowane przez najemców lub ich klientów.
Należy wskazać, że Zbywca jest również właścicielem budynku biurowego, znanego jako budynek A, przynależącego do kompleksu biurowego „ P.”, w którym obecnie Zbywca wynajmuje powierzchnie biurową. Wynajem powierzchni biurowej w wymienionym wyżej budynku stanowi główne źródło przychodów operacyjnych Zbywcy (sporadycznie Zbywca świadczył inne usługi związane z najmem na rzecz najemców i ewentualnie może świadczyć sporadycznie takie usługi w przyszłości). Przedmiotem planowanej transakcji będzie prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz ze znajdującym się na nim Budynkiem i budowlami oraz ewentualnie pewne ruchomości związane z Budynkiem.
Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (tekst jednolity Dz. U. 2014 poz. 121 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”) - z mocy prawa, na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami. Przewiduje się także, że Nabywca może przejąć między innymi następujące składniki związane z Nieruchomością:
ewentualnie prawa, np. licencje dotyczące systemów zainstalowanych w Budynku (np. BMS), znaków towarowych oraz domen internetowych związanych z Nieruchomością;
określone ruchomości związane z Nieruchomością, służące do odpowiedniego funkcjonowania (np. meble, uchwyty na rowery itp.);
Z drugiej strony, planowanej transakcji, co do zasady, nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu oraz tych, o których mowa w dalszej części).
Lista praw, aktywów i zobowiązań Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Nabywcy obejmuje między innymi:
Jedynie w wyjątkowych przypadkach, w sytuacji gdyby rozwiązanie niektórych umów okazało się niemożliwe lub wiązało się z poniesieniem znacznych kosztów przez Zbywcę (np. umowy z właścicielami nieruchomości sąsiednich) - zostaną one przeniesione na Nabywcę. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów (na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami) - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.
Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, w związku z czym wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością, jak również funkcjonowaniem Zbywcy są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi.
Zbywca zamierza rozwiązać powyższe umowy w związku ze sprzedażą Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Nowe umowy w tym zakresie zostaną zawarte przez Nabywcę. Niemniej jednak, nie można wykluczyć, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określone umowy, a Nabywca zawiera nową umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i Zbywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa, wynikająca w szczególności z wymogów bądź wewnętrznych regulaminów usługodawcy.
Do chwili obecnej nie została podjęta ostateczna decyzja dotycząca dalszej działalności Zbywcy po sprzedaży Nieruchomości. W zależności od różnych czynników, w szczególności warunków rynkowych, mogą zostać podjęte różne kroki takie jak restrukturyzacja obejmująca przekształcenie Zbywcy, jego połączenie z innymi podmiotami lub ewentualnie postawienie Zbywcy w stan likwidacji. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji nie stanowi finansowo lub organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy. Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Budynku, która podlega opodatkowaniu VAT. Niemniej jednak, Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby oraz na podstawie know-how nabytego w tym zakresie, względnie o zasoby zatrudnionych przez siebie podwykonawców.
Dodatkowo, jak nadmieniono powyżej, umowy dotyczące bieżącego utrzymania Nieruchomości zasadniczo nie zostaną przeniesione na Nabywcę, a Nabywca będzie zobowiązany do zawarcia nowych umów z podwykonawcami prowadzącymi działalność polegającą na obsłudze nieruchomości (np. z dostawcami mediów). Zawarcie nowych umów będzie niezbędne dla zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości (niemniej jednak, nie można wykluczyć, że część istniejących umów w zakresie bieżącej obsługi Budynku zostanie przeniesiona na Nabywcę). Jednakże w okresie przejściowym po transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów (zwłaszcza dotyczących dostaw mediów) może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Nabywcę.
Czy w przypadku, gdy w odniesieniu do Nieruchomości, transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT - po dokonaniu transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT...
do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT...
W przypadku, gdy w odniesieniu do Nieruchomości, transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT - po dokonaniu transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT, oraz (ii) do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT.
Dodatkowo według art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu traktowane jest jako dostawa towarów.
Zdaniem Wnioskodawcy wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny jego sytuacji podatkowej, gdyż podleganie planowanej transakcji opodatkowaniu VAT lub PCC i związane z tym obciążenie podatkowe w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu, będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności planowanej inwestycji. W związku z tym zdaniem Wnioskodawcy interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej.
Stąd - zdaniem Wnioskodawcy - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej transakcji (tj. oceny czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części).
Powyższe twierdzenie znajduje swoje uzasadnienie w orzecznictwie sądów administracyjnych występującym na tle przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012, Nr 749, ze zmianami) (dalej - „Ordynacja podatkowa”) dotyczących wydawania interpretacji przez Ministra Finansów. Zgodnie z poglądami sądów administracyjnych, pojęcie przepisów prawa podatkowego, objętych zakresem przedmiotowym interpretacji indywidualnych, należy interpretować szeroko.
Co więcej, kwestia kompetencji Ministra Finansów do dokonywania wykładni przepisu art. 55 ze znaczkiem 1 Kodeksu cywilnego, niejednokrotnie była przedmiotem rozstrzygnięć polskich sądów administracyjnych (w tym, w stanach faktycznych analogicznych do zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem). W rezultacie, na przykład, NSA w wyroku z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), uznał że jeżeli u podstaw stanowiska wnioskodawcy legła kwestia wymagająca zajęcia stanowiska organu na płaszczyźnie prawno-podatkowej, Minister Finansów jest zobowiązany do zajęcia stanowiska i podania argumentacji w sprawie klasyfikacji przedmiotu transakcji.
Ponadto, NSA podzielił pogląd wyrażony w wyroku WSA w Warszawie z dnia 21 listopada 2007 r. (sygn. akt III SA/Wa 1737/07) i wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), zgodnie z którym obowiązku udzielania przez organ podatkowy pisemnej interpretacji nie można zawężać wyłącznie do ustaw zawierających w tytule pojęcie prawa podatkowego, ponieważ nie tylko w tych ustawach uregulowano elementy, od których zależy opodatkowanie i jego wysokość. Jak wskazał Sąd, przez prawo podatkowe - w kontekście wymogów dotyczących wydawania jego indywidualnych interpretacji - należy rozumieć ogół przepisów regulujących zasady powstawania, ustalania oraz wygasania zobowiązań podatkowych oraz obowiązki podatników, płatników i inkasentów poszczególnych podatków. Podobne stwierdzenia znajdują się w następujących wyrokach: wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), wyrok WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/GI 1044/08) oraz wyrok NSA z dnia 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09).
Podobnie, WSA w Kielcach, w wyroku z dnia 29 stycznia 2009 r. (sygn. akt I SA/Ke 465/08), uznał że w kontekście stosowania art. 6 ustawy o VAT, art. 55 ze znaczkiem 1 Kodeksu cywilnego jest przepisem prawa podatkowego. W konsekwencji, Sąd nie zgodził się z oceną organu, że Minister Finansów nie jest uprawniony do oceny stanowiska wnioskodawcy w zakresie klasyfikacji przedmiotu transakcji.
W świetle przytoczonej wyżej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, że planowana transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem, zdaniem Wnioskodawcy, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.
Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż - dla celów podatku VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55 ze znaczkiem 1 Kodeksu cywilnego.
Biorąc pod uwagę fakt, że w ramach planowanej transakcji Nabywca nabędzie Nieruchomość oraz z mocy prawa przejmie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu Nieruchomości - zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, że przedmiot planowanej transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:
prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Budynku, w tym umowy z dostawcami mediów; niemniej jednak nie można wykluczyć, że pewne umowy dotyczące bieżącej obsługi budynku zostaną przeniesione,
Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, że przedmiotem analizowanej transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów (wyrok NSA z dnia 6 października 1995 r., sygn.: SA/Gd 1959/94), w których wyrażono tezę, że zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie towarzyszył transfer innych aktywów Zbywcy. W ramach przedmiotowej transakcji Nabywca nabędzie jedynie aktywa trwałe w postaci Nieruchomości, wraz z gwarancjami budowlanymi i projektowymi, a także prawami do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących Budynku, budowli towarzyszących oraz ewentualnie nabędzie również licencje do znaków towarowych oraz licencje dotyczące systemów zainstalowanych w Budynku oraz domen internetowych związanych z Nieruchomością. A zatem, po dacie dokonania transakcji w rękach Zbywcy pozostaną pewne aktywa należące obecnie do jego przedsiębiorstwa, tj. środki pieniężne, tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how.
Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (wyrok NSA z dnia 22 stycznia 1997 r., sygn.: SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24 listopada 1999 r. sygn.: I SA/Kr 1189/99), kwestia, że przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawcy składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywcy, prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Budynku (w tym, umowy zarządzania, umowy z dostawcami mediów) zasadniczo nie zostaną przejęte przez Nabywcę (chociaż nie można przy tym wykluczyć, że pewne umowy dotyczące bieżącej obsługi Budynku zostaną przeniesione na Nabywcę).
Z uwagi na to, że planowana transakcja stanowi dostawę prawa użytkowania wieczystego Gruntu wraz ze znajdującym się na nim Budynkiem i budowlami, będzie ona opodatkowana podatkiem VAT, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.
Dodać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ww. ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.
Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę powyższe regulacje, pierwsze zasiedlenie poszczególnych części Nieruchomości nastąpi w momencie wydania poszczególnych części Budynku najemcom w wykonaniu pierwszej umowy najmu dotyczącej danej powierzchni, po wybudowaniu Budynku.
W odniesieniu do opodatkowania całości Nieruchomości (tj. jej części, które nigdy nie zostały wynajęte najemcom w ramach transakcji podlegających opodatkowaniu VAT oraz pozostałych części, w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy oraz datą dokonania planowanej transakcji będzie krótszy niż dwa lata), jej sprzedaż nie zostanie objęta zwolnieniem z podatku VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, że przed nabyciem Nieruchomości w stosunku do niektórych części Nieruchomości, pierwsze zasiedlenie jeszcze nie nastąpi, a w stosunku do pozostałych części Nieruchomości (które były już przedmiotem pierwszego zasiedlenia) okres od pierwszego zasiedlenia do daty dokonania transakcji będzie krótszy niż dwa lata. Jednocześnie, Wnioskodawca pragnie zauważyć, że w analizowanej sytuacji nie będzie również miało zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT pod warunkiem, że:
Zdaniem Wnioskodawcy, aby móc rozstrzygnąć o uprawnieniu Wnioskodawcy do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT, oraz o prawie Wnioskodawcy do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT, niezbędne jest rozstrzygnięcie, czy Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy jej nabycie będzie podlegało podatkowi VAT - zasadniczo - według podstawowej stawki 23%.
Wnioskodawca jest i w dacie planowanej transakcji nadal będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce, spełniającym ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.
Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca generalnie wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu i będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni w Budynku. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie na poziomie 23%).
W konsekwencji - jak wynika z powyższego - Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawcy, nabycie Nieruchomości będzie w całości opodatkowane VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl których podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony, w sytuacji gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.
Zatem grunt, prawo wieczystego użytkowania gruntu, budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
Zaznaczenia wymaga, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją przedsiębiorstwa zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm.).
Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e) ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, przez które można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, bowiem zarówno sprzedaż, jak i najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.
W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.
Z wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość obejmującą budynek biurowy w trakcie budowy, znany jako budynek B. Ukończenie budowy Budynku przewiduje się na październik 2015 r. Zbywca i Nabywca planują zawarcie umowy sprzedaży w II półroczu 2015 r., po zakończeniu budowy Budynku. Zbywca obecnie na Gruncie prowadzi budowę Budynku. Zbywca był uprawniony do zwrotu kwoty podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z budową Budynku oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości. Zbywca zawarł umowy najmu na niektóre powierzchnie w Budynku, powierzchnie te nie zostały oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, gdyż Budynek nie jest jeszcze ukończony. Umowy najmu będą podlegały opodatkowaniu VAT. Obowiązek zapłaty czynszu najmu powstanie dopiero po wybudowaniu Budynku i dostosowaniu odpowiednich powierzchni do potrzeb najemców. Od momentu oddania do użytkowania wyżej wymienionej powierzchni najmu, najemcy oraz ich klienci będą korzystali również z powierzchni wspólnych Budynku, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę oraz budowli przeznaczonych do wspólnego użytku najemców lub ich klientów. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, wszyscy lub niektórzy najemcy są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni wspólnych, m.in. w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty będą dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz każdego z najemców. Należy również wskazać, że pewne powierzchnie Budynku o przeznaczeniu technicznym oraz budowle nigdy nie będą wynajmowane przez Zbywcę. Powierzchni tych nie można również zaliczyć do Powierzchni wspólnych. Są to np. pomieszczenia ochrony, sieci technicznej, jak również inne budowle, które nie są bezpośrednio użytkowane przez najemców lub ich klientów.
Na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami. Przewiduje się także, że Nabywca może przejąć między innymi następujące składniki związane z Nieruchomością: prawa z zabezpieczeń najmowych, np. gwarancje bankowe, kaucje, poddania się egzekucji, poręczenia, itp.; prawa wynikające z gwarancji jakości i rękojmi za wady, a także inne prawa związane z jakością wykonania Budynku i innych urządzeń i instalacji, udzielone przez wykonawców robót, projektantów, podmioty z nimi powiązane oraz inne właściwe podmioty; ewentualne zabezpieczenia związane z prawami określonymi powyżej; majątkowe prawa autorskie, prawa zależne do dokumentacji projektowej wykonanej przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku i budowli towarzyszących oraz prawo do wykonywania osobistych praw autorskich autorów takiej dokumentacji; umowy z właścicielami nieruchomości sąsiednich; ewentualnie prawa, np. licencje dotyczące systemów zainstalowanych w Budynku, znaków towarowych oraz domen internetowych związanych z Nieruchomością; określone ruchomości związane z Nieruchomością, służące do odpowiedniego funkcjonowania; ewentualnie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, na podstawie których wynajęte pomieszczenia nie zostały jeszcze wydane najemcom.
Planowanej transakcji nie będzie jednak towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Zbywcy. Zbywca nie dokona zbycia praw i obowiązków wynikających z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą budynku, w tym umów z dostawcami mediów, środków pieniężnych, zobowiązania finansowe z tytułu kredytu i pożyczek wewnątrzgrupowych a także praw i obowiązków wynikających z umowy o świadczenie usług księgowych oraz usług z zakresu obsługi korporacyjnej.
Jedynie w wyjątkowych przypadkach, w sytuacji gdyby rozwiązanie niektórych umów okazało się niemożliwe lub wiązało się z poniesieniem znacznych kosztów przez Zbywcę – zostaną one przeniesione na Nabywcę. Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji nie stanowi finansowo lub organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy. Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Budynku, która podlega opodatkowaniu VAT. Niemniej jednak, Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby oraz na podstawie know-how nabytego w tym zakresie, względnie o zasoby zatrudnionych przez siebie podwykonawców.
Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i obowiązujące przepisy prawa podatkowego, należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy – do planowanej transakcji nabycia opisanych składników będą miały zastosowanie ogólne zasady dotyczące opodatkowania tej transakcji podatkiem od towarów i usług. Jak wskazał Wnioskodawca planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Zbywcy. Ponadto, na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione zawarte przez Zbywcę umowy o świadczenie usług w zakresie usług bankowych, umów najmu i umów dotyczących dostawy mediów do galerii. Wnioskodawca wskazał również, że nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie stanowi finansowo i organizacyjnie wydzielonej części w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy.
Ze względu na przedstawione okoliczności sprawy art. 6 pkt 1 nie znajdzie zastosowania – sprzedaż nieruchomości nie będzie czynnością wyłączoną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, wobec tego transakcja zbycia nieruchomości będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.
W analizowanej sprawie, kluczowym elementem jest ustalenie, czy w odniesieniu do opisanej nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie, a jeżeli tak, to w jakim momencie.
Z uwagi na wskazane uregulowania należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie pierwsze zasiedlenie w stosunku do części nieruchomości, które są przedmiotem umowy najmu, nastąpi w momencie ich wydania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowania, po wybudowaniu budynku. Natomiast, w stosunku do części, które nigdy nie zostały oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwsze zasiedlenie nastąpi w momencie sprzedaży nieruchomości. Pierwsze zasiedlenie będzie miało zastosowanie również do Powierzchni Wspólnych, o których mowa we wniosku. Powierzchnie te przeznaczone są do użytku wspólnego przez najemców, a najemcy zobowiązani są do ponoszenia kosztów ich utrzymania. Zatem najem pewnych pomieszczeń nieruchomości powoduje pierwsze zasiedlenie Powierzchni Wspólnych W związku z tym, w odniesieniu do całości nieruchomości należy stwierdzić, że nie będzie ona korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem przed jej nabyciem w stosunku do niektórych części, pierwsze zasiedlenie jeszcze nie nastąpiło, a w stosunku do pozostałych części nieruchomości - które były już przedmiotem pierwszego zasiedlenia, okres od pierwszego zasiedlenia do daty dokonania transakcji będzie krótszy niż dwa lata.
Z uwagi na to, że w analizowanej sytuacji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w odniesieniu do dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.
Z powołanej regulacji wynika, że aby sprzedaż nieruchomości mogła korzystać ze zwolnienia muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki określone w tym przepisie, tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków lub budowli, oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Warunek zawarty w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy oznacza, że mowa tutaj jest o prawie do odliczenia podatku naliczonego związanego ze sposobem pozyskania budynków, budowli lub ich części, tj. ich nabyciem, jak również wybudowaniem.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przy nabyciu towarów i usług związanych z budową budynku i budowli Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług. Wobec tego, dostawa wskazanej nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, nie została bowiem spełniona jedna z przesłanek warunkujących zwolnienie od podatku określone w tym przepisie.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Z uwagi na fakt, że Zbywcy z tytułu nabycia i budowy budynku i budowli przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dostawa ww. nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W związku z tym, że dostawa nieruchomości nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a ustawy a także w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, planowana sprzedaż będzie opodatkowana według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.
W odniesieniu do gruntu należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli lub ich części trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Z przepisu tego wynika, że w przypadku gdy budynek lub budowla jest trwale związana z gruntem to w stosunku do dostawy gruntu (zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu) ma zastosowanie ta sama stawka podatku VAT, która obowiązuje przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych. W analizowanej sprawie dostawa wskazanej nieruchomości podlega opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 23%, a zatem dostawa gruntu (zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu) będzie opodatkowana stawką VAT w wysokości 23% w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym po stronie Zbywcy powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych; jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym w którym Wnioskodawca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej transakcji.
Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.
Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca jest i w dacie planowanej transakcji nadal będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Tut. Organ stwierdził, że transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT stawką w wysokości 23% i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku. Wnioskodawca po zakończeniu budowy ww. budynku B będzie wykorzystywał powierzchnie do świadczenia usług najmu podlegające opodatkowaniu VAT i niekorzystające ze zwolnienia od podatku.
W konsekwencji, po dokonaniu tej transakcji i otrzymaniu wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu nabycia budynku B w budowie, zgodnie z regulacjami art. 86 ustawy o VAT, a tym samym także prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym w myśl art. 87 ustawy o VAT.
Tut. Organ informuję, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (Pyt. 3) wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Zwolnienie > IPPP2/4512-896/15-2/MMa