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Timestamp: 2019-10-14 09:11:00
Document Index: 157190256

Matched Legal Cases: ['§2', '§2', '§2', '§2', '§5', '§556', '§ 133', '§ 556', '§ 556']

Miete Nebenkosten - Nachzahlung und Erhöhung - frag-einen-anwalt.de
www.frag-einen-anwalt.deMietrecht, WohnungseigentumVermieterMiete Nebenkosten - ...
| 27.04.2014 09:35 |
Nebenkosten - Nachzahlung + Erhöhung
ich habe im Juni 2012 eine Wohnung gemietet, die im Vertrag vereinbarte Miete wird wie folgt aufgeschlüsselt:
------ Vertrag ------
1) Grundmiete € 350,00
Monatliche Grundmiete insgesamt € 375,00
a) [ ] Alle Betriebskosten, wie in §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) in der
jeweils gültigen Fassung aufgeführt (siehe Anlage 1 zum Mietvertrag, Seite 11 ff.) _______
Vorauszahlung für Wärme- u. Warmwasserversorgung (insb. Ziffer 4d §2 BetrKV) _______
Vorauszahlung für alle übrigen Betriebskosten gem. §2 BetrKV _______
Vorauszahlung insgesamt € 120,00
Monatliche Gesamtmiete - Summe Ziff. 1 und 1a) € 495,00
oder (nur ausfüllen, wenn Option unter a) nicht ausgefüllt ist)
b) folgende Betriebskosten gem §2 BetrKV:Im nächsten Absatz werden Einzelposten wie folgt aufgeführt:
[ ] 1. Wärmeversorgung - Vorauszahlung _______
[ ] 2. Warmwasserversorgung - Vorauszahlung _______
[ ] 16. Sonstige (...) - Vorauszahlung _______
Betriebskostenzahlung monatlich insgesamt (Ziff. 1-16) € 120,00
Monatliche Gesamtmiete - Summe Ziff. 1 und 1b) € 350,00
§5 Betriebskosten, Umlagemaßstab
1) Umlagemaßstab
a) Ist nachfolgend nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten, vorbehaltlich anders lautender zwingender gesetzlicher Vorschriften, nach dem Anteil der Wohnflächen umgelegt (§556a Abs. 1 Satz 1 BGB)
(... nachstehend ist nichts anderes vereinbart ...)
b) Änderung des Umlagemaßstabes
aa) Der Vermieter ist berechtigt, den Umlagemaßstab zum Ende eines Abrechnungszeitraumes mit Wirkung für künftige, noch nicht begonnene Abrechnungszeiträume durch Erklärung in Textform zu ändern... usw.
------ /Vertrag ------
In den Kästchen [ ] ist nirgendwo etwas angekreuzt, in den Leerfeldern _______ ist nichts eingetragen außer den Beträgen, die ich oben angegeben habe.
Am 04.04.2013 erhielt ich vom Vermieter eine Nebenkostenabrechnung 01.06.2012 bis 31.12.2012, in der ich zu einer Nachzahlung von € 304,00 und einer Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung auf € 160,00 aufgefordert wurde. Dieser Aufforderung bin ich ohne groß darüber nachzudenken gefolgt.
Dieses Jahr am 26.04.2014 erhielt ich wieder eine Nebenkostenabrechnung, Zeitraum 01.01.2013 bis 31.01.2013, in der ich wiederum zu einer Nachzahlung von € 804,72 und einer Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung auf € 180,00 aufgefordert werde, was für mich Anlass war, mich noch einmal mit diesem Thema zu beschäftigen.
1) Laut dem Auszug aus dem Vertrag wie oben beschrieben habe ich meiner Auffassung nach monatliche feste Betriebskosten (1b) von € 120,00 zu bezahlen, die durch eine Vorauszahlung (1a) von € 120,00 abgegolten sind. Mit Miete und Stellplatzkosten ergibt sich daraus eine monatliche Gesamtmiete von € 495,00 (die € 350,00 in der letzten Zeile sind wohl ein Versehen), mit Betonung auf _Gesamt_, d.h. fix inklusive Nebenkosten - liege ich damit richtig oder falsch?
2) Die Wohnung hat etwa 60-65qm (nicht im Vertrag erwähnt, habe ich noch von der Immobilienanzeige damals so im Kopf). Laut der aktuellen Nebenkostenabrechnung hätte ich für 2013 insgesamt über 2700 Euro an Nebenkosten zu bezahlen, was mir relativ hoch vorkommt. Die Abrechnung selber ist ein simples A4-Blatt mit Einträgen wie "Konto: 4070 - Gartenpflege Datum .... Betrag ...." auf dem einfach verschiedene Beträge aufgelistet sind. Habe ich das Recht, hierfür irgendwelche Belege zu sehen, damit ich wenigstens prüfen kann, ob diese Zahlen nicht völlig aus der Luft gegriffen sind? Insbesondere die Heizkosten (1540 Euro ohne Warmwasser) würden mich interessieren, weil ich mir nicht vorstellen kann, wie die für eine Person auf 60qm zustande kommen - welche Art von Beleg wäre hierfür üblich?
Mir wäre sehr geholfen, wenn Sie mir Ratschläge geben könnten, wie ich praktisch vorgehen soll. Ich kann Vertrag, Abrechnung und Schreiben bei Bedarf gerne online oder per Mail zur Verfügung stellen.
Vielen Dank schon einmal und schönen Sonntag :)
Vermieter Betriebskosten Vermieter Vertrag Vorauszahlung
Durch Auslegung der vertraglichen Regelung ist zu ermitteln, was vernünftigerweise gewollt ist (§§ 133, 157 BGB).
Die Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale kann ich - anhand Ihrer Angaben - nicht erkennen. Die Summe "Gesamtmiete" ist mit den Vorauszahlungen einach nur der aktuelle Zahlbetrag.
Mit den monatlich 120 € "Vorauszahlung" sollen nicht alle Nebenkosten abgedeckt sein.
Bleiben aber vernünftigerweise Zweifel, ob eine Nebenkosten-Vorauszahlung oder eine -Pauschale gewollt sind, geht das zu Lasten des Vermieters.
Sie könnten daher versuchen, gegenüber dem vermeiter so zu argumentieren, dass eine Nebenkostenpauschakle vereinbart wurde.
Wenn Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart wurden, muss der Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 S. 1 BGB jährlich spätestens 12 Monate nach dem Ende des Abrechnugnszeotraums (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB) abrechnen.
Bei Ihnen sind die Vorauszahlungen offensichtlich viel zu niedrig gewesen.
Einen Anspruch gegen den Vermieter haben Sie aber nur, wenn dieser arglistig gehandelt hat, um Sie zu täuschen und Ihnen erzählt hat, dass mit 120 € monatlich die Betriebsksoten im großen und ganzen gedeckt sind.
Die Nachzahlung kann der Vermieter nur verlangen, wenn überhaupt eine wirksame (formell richtige) Nebenkostenabrechnung vorliegt.
Die Voraussetzungen dafür sind (Horst, Voraussetzungen der wirksamen Betriebskostenabrechnung, ZAP Fach 4, Seite 1299 [1301]):
(1) Angabe der abzurechnenden Wohnung
(2) Zusammenstellung der Gesamtkosten
(3) Angabe des Verteilerschlüssels
(4) Berechnung Mieteranteil
(5) Abrechnungssaldo (Differenz zwischen Betriebskostensumme und Vorauszahlungen)
Wieviel Quadratmeter der Vermeiter ansetzt können Sie der Nebenksotenabrechnung entnehmen, das der vertragliche Umlagemaßstab die Wohnfläche ist.
Liegt keine formell wirksame Abrechnung vor, müssen Sie nicht zahlen.
Selbstverständlich haben sie einen Anspruch auf Einsicht in die (alle) Belege, um die Richtigkeit der Angaben in der Abrechnung kontrollieren zu können. Widersprechen Sie der Abrechnung und bitten Sie um einen Termin für die Belegeinsicht.
Insbesondere bei den Heiz- und Warmwasserkosten wird es Rechnungen des Energieversorgers geben, ebenso eine Berechnung der Verteilung der Wärme (Brunata, Ista, etc.).
Ihre Heizkosten sind mehr als doppelt so hoch wie im deutschen Durchschnnitt. Sprechen Sie Ihre Mieter darauf an. Fordern Sie schriftlich eine Erläutung.
Für die Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und die Belegeinsicht beim Vermieter können Sie sich auch Untstützung holen, entweder beim Mieterverein oder bei einem Rechtsanwalt für Mietrecht vor Ort.
Bei Nachfragen machen Sie bitte von der kostenlosen Nachfragefunktion Gebrauch.
Bewertung des Fragestellers 29.04.2014 | 09:06
"Danke für die Erklärung, wie bei einer formell falschen Abrechnung vorzugehen ist, das hilft mir auf jeden Fall weiter!"