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Timestamp: 2016-10-25 03:16:43+00:00
Document Index: 245059374

Matched Legal Cases: ['art. 48', 'art. 54', 'art. 55', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 46', 'art. 43', 'art. 55', 'in fine', 'ATF ', 'art. 55', 'art. 63', 'art. 271', 'art. 8', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 2', 'art. 2', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'in fine', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 8', 'art. 271', 'art. 272', 'art. 272', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 156']

4C.443/2006 (05.04.2007)
d�fendeurs et recourants, repr�sent�s par Me Ir�ne Buche,
demandeur et intim�, repr�sent� par Me Marc Mathey-Doret.
recours en r�forme [OJ] contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 6 novembre 2006.
Par contrat du 21 novembre 1988, les �poux X.________ ont pris � bail trois arcades sises au rez-de-chauss�e d'un immeuble, � Gen�ve. A partir du 30 juin 2000, le bail �tait renouvelable tacitement d'ann�e en ann�e, sauf cong� donn� six mois d'avance. Le loyer annuel, hors charges, a �t� fix� � 17'520 fr. du 1er juillet 1995 au 30 juin 1997, puis index� une fois par an. Le bailleur actuel est Y.________.
Les �poux X.________ occupent ces locaux commerciaux depuis 1977, en vertu de pr�c�dents baux.
B.a Sieur X.________ est associ� avec A.________ de la soci�t� B.________ S�rl, qui exploite un salon de coiffure � Gen�ve. Cette soci�t� a d�gag� un r�sultat positif de 15'892 fr.49 en 2002 et de 1'055 fr.64 en 2003.
Sieur X.________ d�tient, � parts �gales avec A.________, la soci�t� C.________ SA, qui exploite huit salons de coiffure. Il per�oit un salaire de cette soci�t�, qui a r�alis� un b�n�fice de 49'083 fr.96 en 2002 et une perte de 118'515 fr.55 en 2003.
Sieur X.________ exploite encore un autre salon de coiffure � W.________.
B.b Le salon de coiffure sis dans les locaux litigieux, � l'enseigne � Z.________ �, a g�n�r� des exc�dents de produits de 24'962 fr.92 en 2001 et de 22'139 fr.22 en 2002 et un exc�dent de charges de 29'737 fr.93 en 2003. Les revenus retir�s du salon � Z.________ � en 2001 et 2002 repr�sentent un quart � un tiers du revenu net imposable de sieur X.________.
C.a Par avis de r�siliation du 22 ao�t 2003, le bail liant les parties a �t� r�sili� pour le 30 juin 2004, sans indication de motifs. A la suite de la contestation des locataires, la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers a, par d�cision du 23 f�vrier 2004, constat� la nullit� du cong� et d�bout� les parties de toutes autres conclusions.
Le 24 mars 2004, Y.________ (le demandeur) a ouvert action devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Cette autorit� a, par jugement du 11 avril 2006, d�clar� valable le cong� litigieux et a accord� aux locataires (les d�fendeurs) une unique prolongation de bail de deux ans, �ch�ant le 30 juin 2006.
C.b Les locataires ont form� appel contre ce jugement, dont ils demandent l'annulation, invitant la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers, principalement, � constater la nullit� du cong� et, subsidiairement, � leur accorder une pleine et enti�re prolongation de bail �ch�ant le 30 juin 2010.
Statuant par arr�t du 6 novembre 2006, la Chambre d'appel a rejet� le recours et confirm� le jugement attaqu�. En substance, les magistrats ont retenu que le cong� n'est pas abusif, puisque motiv� par le souhait - �tabli - des enfants du bailleur d'exploiter un bar � caf� dans les locaux litigieux. S'agissant de la prolongation du bail, la Chambre d'appel a jug� que le Tribunal des baux et loyers a correctement appr�ci� l'ensemble des circonstances en accordant une unique prolongation de bail de deux ans.
Les locataires exercent un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral contre le jugement pr�cit�. Ils concluent � sa r�forme en ce sens, principalement, que la r�siliation soit annul�e et, subsidiairement, qu'il leur soit accord� une pleine et enti�re prolongation de bail �ch�ant au 30 juin 2010.
2.1 Interjet� par les d�fendeurs, qui ont succomb� dans leurs conclusions, et dirig� contre une d�cision finale rendue en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ), le pr�sent recours a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
2.2 S'agissant de la valeur litigieuse, elle se d�termine selon le loyer d� pour la p�riode pendant laquelle le contrat subsiste n�cessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un nouveau cong� aurait pu �tre donn� ou l'a �t� effectivement (ATF 111 II 384 consid. 1 et la jurisprudence cit�e; 119 II 147 consid. 1). Lorsque le bail b�n�ficie de la protection contre les cong�s des art. 271 ss CO, la dur�e d�terminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait �tre inf�rieure � la p�riode de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilit� d'une r�siliation cons�cutive � l'annulation d'un cong� (arr�t du Tribunal f�d�ral 4C.155/2000 du 30 ao�t 2000, SJ 2001 I p. 17, consid. 1a; 4C.310/1996 du 16 avril 1997, SJ 1997 p. 493, consid. 2a). En l'esp�ce, si le cong� du 22 ao�t 2003 devait �tre annul�, une nouvelle r�siliation ne pourrait pas intervenir dans un d�lai inf�rieur � trois ans (art. 271a al. 1 let. e CO). Le loyer annuel - non index� - convenu entre les parties �tant de 17'520 fr. par an, la limite de 8'000 fr. pr�vue � l'art. 46 OJ est manifestement d�pass�e, si bien qu'il y a lieu d'entrer en mati�re sur le recours.
2.3 Le recours en r�forme est ouvert pour violation du droit f�d�ral, mais non pour violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1 OJ) ou pour violation du droit cantonal (art. 55 al. 1 let. c in fine OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c). L'acte de recours doit contenir les motifs � l'appui des conclusions; ils doivent indiquer succinctement quelles sont les r�gles de droit f�d�ral viol�es par la d�cision attaqu�e et en quoi consiste cette violation (art. 55 al. 1 let. c OJ).
Les d�fendeurs reviennent dans un premier temps sur les constatations de fait de l'autorit� cantonale, en faisant �tat d'une s�rie d'inadvertances manifestes au sens de l'art. 63 al. 2 OJ.
3.1 En r�alit�, sous le couvert du grief d'inadvertance manifeste, les d�fendeurs s'en prennent, pour l'essentiel, � l'appr�ciation des preuves, ce qui n'est pas admissible dans le cadre d'un recours en r�forme. Tel est en particulier le cas du reproche, fait aux juges pr�c�dents, de n'avoir pas tenu compte de la d�position du t�moin A.________, s'agissant du versement du salaire d'un des d�fendeurs par C.________ SA, et d'avoir omis de prendre en consid�ration, s'agissant de la situation financi�re r�elle de D.________ et du besoin d'utiliser les locaux invoqu� par le bailleur, les d�clarations de celui-ci, les d�positions de sa fille et le contenu de diverses pi�ces vers�es au dossier, tels la lettre de la r�gie E.________ du 27 juin 2006 et le business plan. Les d�fendeurs auraient d� se plaindre de l'appr�ciation des preuves par la voie du recours de droit public.
3.2 Les d�fendeurs all�guent aussi des inadvertances manifestes relativement � certaines pi�ces du dossier cantonal. Les d�fendeurs affirment, s'agissant de la situation financi�re des soci�t�s C.________ SA et B.________ S�rl, que les pi�ces 14 et 15 font �tat de pertes report�es, non retenues par les juges cantonaux. Ces pertes seraient � m�me d'influer sur l'�valuation de la situation patrimoniale des locataires.
Afin d'appr�cier si le bail devait �tre prolong�, l'autorit� cantonale a examin� un certain nombre d'�l�ments tant du c�t� du demandeur que de celui des d�fendeurs. Concernant ces derniers, la Chambre d'appel a notamment pris en compte leur situation patrimoniale, qu'elle a consid�r�e comme n'�tant � pas expos�e �. Les d�fendeurs reviennent sur cette constatation, estimant que, sur le vu des pertes report�es susmentionn�es, elle est inexacte.
Lorsque la cour indique que � la situation patrimoniale des locataires n'est pas expos�e �, il est patent qu'elle ne se r�f�re pas � l'�tat financier des soci�t�s dont l'un d'eux est actionnaire et associ�, mais qu'elle �value la situation patrimoniale des d�fendeurs au regard de la perte - cons�cutive � la r�siliation - d'�ventuels revenus g�n�r�s par le salon de coiffure situ� dans les locaux litigieux. Cela �tant, le fait que l'arr�t attaqu� ne mentionne pas l'existence de pertes report�es dans les comptes de pertes et profits 2003 des soci�t�s C.________ SA et B.________ S�rl appara�t comme d�nu� de toute pertinence. Au demeurant, la constatation litigieuse - qui aurait d� �tre critiqu�e par le biais d'un grief constitutionnel, irrecevable en l'�tat - ne constitue qu'un �l�ment d'appr�ciation parmi d'autres, qui ne semble pas � m�me d'influer � lui seul sur le sort du litige.
3.3 En conclusion, le grief d'inadvertance soulev� tombe manifestement � faux et il n'y a pas lieu de s'�carter des faits tels que retenus par l'autorit� cantonale de derni�re instance.
A l'appui de leur recours en r�forme, les d�fendeurs reprochent ensuite � la Chambre d'appel de n'avoir pas annul� le cong� incrimin�, alors qu'il contrevenait aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Ils font �galement �tat d'une violation de l'art. 8 CC, en invoquant une appr�ciation juridique erron�e des faits.
4.1.1 Le cong� est annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Selon la jurisprudence, la protection accord�e par l'art. 271 al. 1 CO proc�de � la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette mati�re (cf. ATF 120 II 31 consid. 4a, 105 consid. 3a). Le cong� doit �tre consid�r� comme abusif s'il ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection; est ainsi abusif le cong� purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un pr�texte (ATF 120 II 31 consid. 4a; arr�t 4C.61/2005 du 27 mai 2005, consid. 4.1, SJ 2006 I p. 34).
4.1.2 C'est au destinataire du cong� qu'il incombe de d�montrer que celui-ci contrevient aux r�gles de la bonne foi, en particulier que le motif invoqu� par le bailleur n'est qu'un pr�texte (ATF 120 II 105 consid. 3c; arr�t 4C.430/2004 du 8 f�vrier 2005, consid. 3.1 in fine, SJ 2005 I p. 310). Toutefois, l'auteur du cong� - g�n�ralement le bailleur - doit contribuer loyalement � la manifestation de la v�rit�, en donnant les raisons de cette mesure (ATF 120 II 105 consid. 3c) et en les rendant au moins vraisemblables (arr�t du Tribunal f�d�ral 4C.167/2004 du 3 ao�t 2004, consid. 2.1).
4.2 La cour cantonale a souverainement retenu que les enfants du bailleur souhaitent exploiter un bar � caf� selon un nouveau concept. Elle a constat� qu'� cette fin, la fille du bailleur a suivi une formation et pass� avec succ�s l'examen lui permettant d'exploiter un tel �tablissement public. Elle a enfin pr�cis� que l'autorisation de proc�der aux travaux n�cessaires dans les locaux a �t� sollicit�e et obtenue. Sur cette base, la juridiction cantonale a estim� que le cong� n'�tait pas abusif.
Comme l'autorit� cantonale s'est livr�e pour �tablir le motif du cong�, qui rel�ve du fait (ATF 115 II 484 consid. 2b; 113 II 460 consid. 3b; 109 II 452 consid. 5d), � une appr�ciation des preuves - et non pas � une appr�ciation juridique des faits -, le grief tir� d'une violation de l'art. 8 CC n'est d'aucun secours aux locataires. Par ailleurs, dans la mesure o� la r�siliation motiv�e par le besoin du bailleur ou de ses proches parents d'occuper eux-m�mes les locaux lou�s n'est pas contraire aux r�gles de la bonne foi (arr�t 4C.333/1997 du 8 mai 1998, consid. 3b et les r�f�rences cit�es), les magistrats cantonaux n'ont pas enfreint l'art. 271 CO.
Les d�fendeurs d�noncent enfin une violation de l'art. 272 CO et concluent � l'octroi d'une prolongation de bail �ch�ant au 30 juin 2010.
5.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des cons�quences p�nibles sans que les int�r�ts du bailleur le justifient. L'alin�a 2 de cette disposition pr�voit que, dans la pes�e des int�r�ts, l'autorit� comp�tente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (a), la dur�e du bail (b), la situation personnelle, familiale et financi�re des parties ainsi que leur comportement (c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alli�s peuvent avoir d'utiliser eux-m�mes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin (d), et la situation sur le march� local du logement et des locaux commerciaux (e). La pes�e des int�r�ts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement � d�terminer le principe d'une �ventuelle prolongation de bail, mais aussi sa dur�e. Les r�gles sur la prolongation tendent � adoucir les cons�quences p�nibles que la r�siliation peut entra�ner pour le locataire (ATF 116 II 446 consid. 3b).
La d�termination de la dur�e de la prolongation en fonction des crit�res pr�cit�s rel�ve du pouvoir d'appr�ciation du juge. Par cons�quent, le Tribunal f�d�ral n'intervient que lorsque l'autorit� inf�rieure s'�carte sans raison des r�gles �tablies par la doctrine et la jurisprudence en mati�re de libre appr�ciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun r�le, ou encore lorsqu'elle n'a pas tenu compte d'�l�ments qui auraient absolument d� �tre pris en consid�ration; il sanctionnera en outre les d�cisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appr�ciation lorsqu'elles aboutissent � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (ATF 125 III 226 consid. 4b; 123 III 274 consid. 1a/cc; 122 III 262 consid. 2a/bb et les arr�ts cit�s, en particulier, en mati�re de bail: ATF 118 II 50 consid. 4).
5.2 L'autorit� cantonale a jug� que le Tribunal de premi�re instance a correctement appr�ci� l'ensemble des circonstances en accordant une unique prolongation de bail de deux ans.
Pour arriver � cette conclusion, la cour cantonale s'est livr�e � une pes�e d'int�r�ts. En ce qui concerne les locataires, elle a constat� qu'ils occupaient les locaux depuis 1977 et qu'ils avaient donc amorti les investissements op�r�s lors de leur installation. Elle a pris en consid�ration que l'exploitation du salon de coiffure sis dans les locaux litigieux s'est av�r�e b�n�ficiaire en 2001 et 2002, mais d�ficitaire en 2003, que le chiffre d'affaires du 1er semestre 2004 �tait plus bas que celui r�alis� au 1er semestre 2003, que, pour les exercices 2001 et 2002, le salon de coiffure a procur� un quart � un tiers des revenus imposables nets du locataire et que la situation patrimoniale des locataires n'�tait pas expos�e. Elle a de m�me relev� que les locataires n'ont pas fourni d'explication quant � la raison pour laquelle ils n'ont pas pu occuper les locaux commerciaux libres qu'ils avaient rep�r�s. S'agissant du bailleur, la juridiction cantonale a pos� qu'il souhaitait que ses enfants puissent occuper les locaux litigieux pour y cr�er et exploiter leur propre entreprise, sa fille �tant sans emploi et son fils ayant confirm� son implication dans le projet.
Dans leur argumentation, les d�fendeurs mettent � nouveau en cause la r�alit� du motif du cong� qui leur a �t� signifi�. Ils reprochent une nouvelle fois � l'autorit� cantonale de ne pas avoir attribu� � certains �l�ments de fait l'importance qu'ils voudraient leur conf�rer, ce qui est irrecevable dans le cadre d'un recours en r�forme.
Par ailleurs, les divers crit�res examin�s par l'autorit� cantonale ne sont pas sujets � critique, puisqu'ils s'inscrivent tous dans les limites fix�es par la jurisprudence. Il n'appara�t en particulier pas que les magistrats auraient omis de tenir compte d'�l�ments importants ressortant du dossier ou auraient pris en consid�ration des �l�ments, qui ne sont pas pertinents. Enfin, leur argumentation n'aboutit pas � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante. Dans ces circonstances, l'instance cantonale n'a pas abus� de son large pouvoir d'appr�ciation en confirmant la prolongation du bail de deux ans. Le grief se r�v�le donc infond�, pour autant qu'il soit recevable.
Compte tenu de l'issue du litige, les d�fendeurs, qui succombent, doivent acquitter solidairement l'�molument judiciaire et les d�pens � allouer au demandeur (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
Un �molument judiciaire de 5'000 fr. est mis � la charge des d�fendeurs, solidairement entre eux.
Les d�fendeurs verseront, solidairement entre eux, une indemnit� de 6'000 fr. au demandeur � titre de d�pens.