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Timestamp: 2018-01-23 21:58:37
Document Index: 232026778

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

SYSTEM \R2000 HV2000. Neue Darstellungen in der Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft D I E B E S S E R E L Ö S U N G - PDF
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1 SYSTEM \R2000 HV2000 Neue Darstellungen in der Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft H Ü B S C H M A N N. Unternehmensberatung D I E B E S S E R E L Ö S U N G
3 INHALT Die neue WEG-Abrechnung 4 SYSTEM \R HV Anhang: Musterabrechnung 12 Glossar 18
4 4 DIE NEUE WEG-ABRECHNUNG Neue Darstellungen in der Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft Mit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom (V ZR 44/09) zur WEG-Jahresabrechnung in der Fachsprache kurz 44/09 genannt erfolgte ein Aufschrei in der Verwalterbranche. Auch die Juristen, die Verwalterexperten und die Softwarehäuser wurden von dieser Entscheidung überrascht. Was war geschehen? Die Veröffentlichung des vorgenannten Urteils des Bundesgerichtshofes am platzte in die heiße Phase der Abrechnungserstellungen für 2009 und zwang die Verwalterbranche von einem Tag auf den andren zum Umdenken. Doch damit nicht genug: versuchte der sach- und fachkundige Verwalter zeitnah die Inhalte dieses Urteils in den Abrechnungen umzusetzen, schlug ihm eine Welle von Unverständnis, Kritik und Beanstandungen durch die Kunden entgegen. Die Wohnungseigentümer jahrzehntelang an den Aufbau und die Darstellungen einer WEG-Jahresabrechnung gewohnt, verstanden die zwingende Notwendigkeit der Änderungen in der WEG-Jahres-abrechnung nicht. Der Verwalter saß zwischen den Stühlen. Um es vorweg zu nehmen: durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofes änderte sich an dem Abrechnungsergebnis des einzelnen Wohnungseigentümers, d. h. was die Nachzahlung oder das Guthaben zum Abrechnungsstichtag angeht, nichts (!). Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes hatte und Darstellung der Zahlungen zur Instandhaltungsrückstellung. Wurden fast 60 Jahre lang der Anteil der, im Wirtschaftsplan beschlossene Instandhaltungsrückstellung aufgrund der Umbuchungen auf ein Rücklagenkonto in der Ausgabenaufstellung buchhalterisch erfasst und mit den gezahlten Hausgeldern einheitlich in der Jahresabrechnung abgerechnet, so war dies ab sofort unzulässig und konnte aus formalen Gründen zur Aufhebung der Jahresabrechnung führen (obwohl das Abrechnungsergebnis richtig war). BGH V ZR 44/09 Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben. Es war nunmehr erforderlich, dass monatlich einheitlich gezahlte Hausgeld in mehrere Bestandteile aufzuteilen: in einen Teil, der zur Deckung der Bewirtschaftungskosten dienen soll und in einen Teil, der die Beitragszahlungen zur Instandhaltungsrückstellung darstellen soll und in einen Teil, der noch geschuldeten Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung.
5 Die neue WEG-Abrechnung 5 Das erforderliche Splitting des einheitlich gezahlten monatlichen Hausgeldes und die neue Behandlung und Darstellung in der WEG-Jahresabrechnung führten zu Irritationen bei einer Vielzahl der Wohnungseigentümer. Bei der Kontrolle der tatsächlich geleisteten monatlichen Hausgeldzahlungen wurden diese Beträge in der Jahresabrechnung nicht mehr vorgefunden, sondern jeder Wohnungseigentümer musste sich mit der (unbekannten) Aufteilung seiner Zahlungen auseinandersetzen. Die Reaktion der Kunden: die durch den Bundesgerichtshof geforderte Darstellung macht die (gewohnte) Jahresabrechnung unübersichtlicher. Dabei sollte sie aber mehr Transparenz für die Wohnungseigentümer erbringen und insbesondere einen Überblick über die Vermögenssituation der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Abrechnungsstichtag schaffen. Wohl gemerkt: am tatsächlichen (rechnerischen) Abrechnungsergebnis zum Abrechnungsstichtag ändert sich nichts(!) nur die Darstellungen in den Jahresabrechnungen ändern sich. Es war eine zeitlich kaum lösbare Aufgabe für einen Verwalter ohne ein noch nicht entwickeltes Softwareprogramm oder Konzept eine WEG- Jahresabrechnung vorzulegen, die den gesetzlichen Vorgaben der Entscheidung des Bundesgerichtshofes entsprach. Eine korrekte Jahresabrechnung des Verwalters ist nämlich nicht 08/15 sondern ein komplexes Abrechnungswerk. Es ist davon auszugehen, dass der vorgenannten Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom weitere Urteile zur Darstellung der WEG-Jahresabrechnung folgen werden. So ist es erforderlich, sich auch mit den sonstigen Anforderungen, die der Bundesgerichtshof zur Gestaltung der Jahresabrechnung bereits in den Jahren 1988 aufgestellt und in 1995 und 1999 konsequent weiter entwickelt hat, auseinanderzusetzen. Mit der eingangs genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofes sollte die Gelegenheit genutzt werden, im Einklang mit der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) vom und den älteren bekannten Rechtsprechungen zur WEG-Jahresabrechnung, eine nachhaltige, einheitliche und rechtssichere Abrechnungsdarstellung zu schaffen. Dies bedeutet nicht nur ein Umdenken für die Verwalter bei der Erstellung der WEG-Jahresabrechnung, sondern auch bei dem Verständnis der Kunden den Wohnungseigentümern. So gilt es das unterschiedliche Verständnis zwischen den gesetzlichen Anforderungen an eine WEG-Jahresabrechnung und den persönlichen (gewohnten) Vorstellungen der Kunden den Wohnungseigentümern an eine WEG-Jahresabrechnung zu harmonisieren. Durch die Verwendung einheitlicher Abrechnungselemente besteht die Möglichkeit, diese Unterschiede zu beseitigen und ein verständliches Abrechnungswerk für alle Beteiligten zu schaffen.
6 6 Die neue WEG-Abrechnung Was muss geschehen? rechtssichere Abrechnungselemente schaffen Mit der Veröffentlichung der Entscheidung 44/09 des Bundesgerichtshofes am hat sich die HAUSGRUND unmittelbar mit der Darstellung und Gestaltung der WEG-Jahresabrechnung befasst und diese auf der Basis der von ihr seit Jahrzehnten praktizierten Abrechnungsdarstellungen weiterentwickelt. Die dabei entwickelten Anregungen, Vorschläge und Hinweise wurden in einer Vielzahl von Fachgesprächen mit Juristen und Experten diskutiert. Der Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter e.v. (VNWI) hat eine Musterabrechnung entwickelt und im November 2010 vorgelegt, die sich an wesentliche Inhalte und Darstellungen der bisher von der HAUSGRUND vorgelegten WEG-Jahres-abrechnung anlehnt. Dabei werden den gesetzlichen Anforderungen, insbesondere der bestehenden neuen und alten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, Rechnung getragen. Was hat sich verändert? Um die Inhalte der gesetzlichen Vorgaben für/in einer WEG-Jahresabrechnung zu verstehen, ist der teilweise babylonische Sprachgebrauch bei den Jahresabrechnungen zu entwirren und sind Schon hier zeigen sich gravierende Verständigungs-/Verständnisprobleme. Die können durch einen einheitlichen Sprachgebrauch der Begriffe in der WEG-Jahresabrechnung gelöst werden. (siehe anhängendes Glossar) Neben der Optik des Abrechnungsschreibens folgende Abrechnungselemente gegenüber den bisherigen WEG-Jahresabrechnungen je Wohnungseigentümer Berücksichtigung: 1. die (gesonderte) Ausweisung der Beitragsver- Darstellung der tatsächlichen gezahlten Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung Darstellung der geschuldeten Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung 2. die Erfassung der Hausgeldforderungen gemäß Wirtschaftsplan (Hausgeld-SOLL) Darstellung der Differenzen zwischen Hausgeldforderungen und Hausgeldzahlungen unterteilt nach - tungsrückstellungen 3. die Berücksichtigung der Hausgelder bei/nach Eigentumswechsel Darstellung der Abrechnungsspitze bei Eigentümerwechsel innerhalb der Abrechnungsperiode für das Sondereigentum Die Vorgaben zur Erstellung eines Wirtschaftspla- in 28 WEG. 28 WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung (1) Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält 1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; nungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung; 3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung. nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.
7 Die neue WEG-Abrechnung 7 (3)Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. (4)Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluß jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen. (5)Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit. 1. Schon aus dem Gesetzestext ist zu entnehmen, dass bei dem aufzustellenden Wirtschaftsplan unterschieden wird zwischen tentragung ( 28 Abs. 1 Ziffer 2 WEG) und - Beitragsleistung zu der vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung ( 28 Abs. 1. Ziffer 3 WEG) Gemäß der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom ist bereits die im Wirtschafts- Instandhaltungsrückstellung gesondert neben den in der Abrechnung ermittelten Bewirtschaftungskosten aufzuführen, da es sich bei den Beiträgen zur Instandhaltungsrückstellung insoweit nicht um Ausgaben oder Kosten handelt. Die künftige WEG-Jahresabrechnung enthält somit ein Abrechnungselement der Lasten- und Kostenverteilung (Bewirtschaftungskosten) wie bisher und zusätzlich das Abrechnungselement über die stellung. Merke: Die Bewirtschaftungskosten gemäß der zur Instandhaltungsrückstellung ergeben die Abrechnungssumme. Die in der Abrechnungsperiode nicht gezahlten sätzlich auszuweisen. 2. Grundlage aller Beitragsansprüche sind die Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß 28 Abs. 2, 5 WEG. Die zu leistenden Beiträge bestehen aus den im Wirtschaftsplan festgelegten Vorschüssen und eventuell im Laufe des Jahres zusätzlich beschlossenen Sonderumlagen. schaftsplan beschlossenen Beiträge gemäß 28 Abs. 5 WEG begründen einen eigenen originären Rechtsanspruch. Dabei bildet ein wirksamer Beschluss über eine Sonderumlage lediglich eine Ergänzung des Wirtschaftsplanes. Dies gewinnt insbesondere dann an Bedeutung, wenn ein Eigentümerwechsel innerhalb der Abrechnungsperiode stattgefunden hat. (mehr dazu an anderer Stelle) Für die WEG-Jahresabrechnung ist also von besonderer Bedeutung - welche Hausgeldforderungen (Hausgeld-SOLL) gemäß Wirtschaftsplan für das betreffende Sondereigentum (Wohnungseigentum) angefallen sind und zwar unabhängig davon, welche Hausgeldzahlungen tatsächlich geleistet wurden oder wer die beschlossenen Beitragsvorschüsse tatsächlich gezahlt hat. Einem Beschluss über die WEG-Jahresabrechnung kommt nämlich in Bezug auf die beschlossenen Beitragsvorschüsse gemäß Wirtschaftsplan eine bestätigende oder rechtsverstärkende Wirkung zu. Der Beschluss über die WEG-Jahresabrechnung ersetzt den beschlossenen Wirtschaftsplan aber nicht. So hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Beschluss über die WEG-Jahresabrechnung den Wirtschaftsplan unverändert lasse. (vgl. BGHZ 131, 228 (231))
8 8 Die neue WEG-Abrechnung Der beschlossene Wirtschaftsplan mit seinen Beitragsvorschüssen behält also seine Bestandskraft auch über die WEG-Jahresabrechnung hinaus und wird nicht durch eine WEG-Jahresabrechnung ersetzt. Dies ist für jegliche Art von Hausgeldrückständen von eminenter Bedeutung. Den in der WEG-Jahresabrechnung ermittelten Abrechnungssummen (siehe oben) sind somit die geforderten Beitragsvorschüsse gemäß Wirtschaftsplan gegenüber zu stellen um aus der rechnerischen Differenz die endgültige Höhe der Die künftige WEG-Jahresabrechnung muss somit ein Abrechnungselement des Hausgeld-SOLL gemäß Wirtschaftsplan enthalten um in der Gegenüberstellung zu der Abrechnungssumme die errechnen. Dieser Unterschiedsbetrag stellt die Abrechnungsspitze dar und begründet eine neue (zusätzliche) Forderung, so der Bundesgerichtshof in seinen Entscheidungen vom V ZB 16/95 und vom V ZB 17/99. Ein Beschluss über die WEG-Jahresabrechnung bezieht sich somit auf den Unterschiedsbetrag zwischen der ermittelten Abrechnungssumme und den gemäß Wirtschaftsplan zu erbringenden Beitragsvorschüssen. Merke: Der Unterschiedsbetrag (Differenz) zwischen der Abrechnungssumme und der gemäß Wirtschaftsplan beschlossenen Hausgeldforderungen ergibt die Abrechnungsspitze. Nur die Abrechnungsspitze ist Gegenstand der Beschlussfassung über die WEG-Jahresabrechnung. 3. Wohnungseigentümer ist der im Grundbuch eingetragene Eigentümer von wirksam begründetem Sondereigentum (Wohnungseigentum). (vgl. BGHZ 106, 113 (119)) Zur anteiligen Lasten- und Kostentragung ver- Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer. (vgl. BGHZ 87, 138 (140)) Von einzelnen Ausnahmen abgesehen (z. B. Zwangsversteigerung, Erbfall) besteht die Ver- gung und die sich daraus ergebende Haftung insbesondere der Beitragsvorschüsse nur für die im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümern. käufer und Käufer vereinbarten Zeitpunkte eines wirtschaftlichen Übergangs für das betroffene Sondereigentum sind (nicht nur) für die Erfüllung im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft, den Miteigentümern und dem Verwalter ohne Bedeutung. Dieser, im Kaufvertrag zeitlich bestimmter Übergangstermin, regeln nur das Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer. Für die Erfüllung der Zahlungen der Beitragsvorschüsse gemäß beschlossenem Wirtschaftsplan und die Erfüllung des Ausgleiches der beschlossenen Abrechnungsspitze kommt es ausschliesslich auf den zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer an. Grundsätzlich ist deshalb die Haftung für rückständige Beitragsvorschüsse auf Grund eines beschlossenen Wirtschaftsplanes von der Haftung für die beschlossene Abrechnungsspitze zu unterscheiden. In Anlehnung an 103 BGB schuldet der Wohnungseigentümer die Beitragsvorschüsse so lange, wie er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und somit zur Eigentümergemeinschaft
9 Die neue WEG-Abrechnung 9 zugehörig ist (sog. Fälligkeitstheorie). (vgl. BGHZ 104, 197 (203)) Demnach haftet ein Käufer nicht für die vor dem (grundbuchmässigen) Eigentumswechsel fälligen Beitragsvorschüsse des Rechtsvorgängers. Der Verkäufer schuldet hingegen auch weiterhin nach dem Ausscheiden aus der Wohnungseigentümergemeinschaft (Löschung seiner Grundbucheintragung) die aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan fälligen Beitragsvorschüsse bis zum Zeitpunkt seines Ausscheidens. (vgl. BGHZ 99, 358 (360)) Sofern sich aus der Einzelabrechnung für das verkaufte Sondereigentum ein Nachzahlungsbetrag (Abrechnungsspitze) ergibt, begründet der Beschluss über die Genehmigung der WEG-Jahresabrechnung in dieser Höhe eine neue originäre Beitragsschuld. Nur für diese Beitragsschuld (Abrechnungsspitze) haftet der neu eingetragene Eigentümer, wenn der Eigentumswechsel während der Abrechnungsperiode vollzogen wurde (und natürlich für seine eigenen Beitragsvorschüsse). (vgl. BGHZ 131, 228) Dies gilt insbesondere auch für Abrechnungsspitzen früherer Jahre, wenn erst nach Eintragung des Käufers im Grundbuch über die zurückliegenden Abrechnungsperioden Beschlüsse gefasst werden. (vgl. LG Bonn ZMR 2009, 476) Nichts anderes kann nach derzeit herrschender Rechtsmeinung gelten, wenn die Abrechnungsspitze ein positives Ergebnis also ein Guthaben ausweist. Dieses Abrechnungsguthaben steht dem neuen Eigentümer zu, auch wenn sich die Abrechnungsspitze aus der Erfüllung der (gemäß beschlossenem Wirtschaftsplan) vollständig ergeben. Die Beitragsschuld ob aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan, einer ergänzenden Sonderumlage oder der beschlossenen WEG-Jahresabrechnung ist objektbezogen (nicht personenbezogen) jeweils an das betroffene Sondereigentum (Wohnungseigentum) geknüpft. (vgl. OLG Hamburg ZWE 2002, 424 (426)) Wenn aber die Beitragsschuld objektbezogen (ausschliesslich) an das betroffene Sondereigentum gebunden ist, kann für diese Einheit auch nur eine einheitliche Einzelabrechnung für die Abrechnungsperiode erfolgen. rechnungssplitting auf den Verkäufer und Käufer entfällt künftig. Merke: Die Beitragsschuld ist objektbezogen, d. h. an das betroffene Sondereigentum geknüpft. Für jedes Sondereigentum erfolgt nur eine Einzelabrechnung. Die Abrechnungsspitze ob Nachzahlung oder Guthaben trifft den zum Beschlusszeitpunkt im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer. Die vorgenannten Aspekte gilt es künftig in einer gesetzeskonformen WEG-Jahresabrechnung zu berücksichtigen. Wo und an welcher Stelle die vorgenannten Abrechnungselemente in der WEG-Jahresabrech- - Abrechnung nachvollziehbar und transparent ist. Hier werden sich künftig verschiedene Ausführungsvarianten entwickeln. Eine Abrechnungsvariante (Musterabrechnung) Der Verkäufer kann lediglich vom Käufer die Freistellung bzw. den Ausgleich bezüglich der Abrechnungsspitze verlangen, soweit im Innenverhältnis zwischen den Parteien im Kaufvertrag eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde.
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12 12 ANHANG Musterabrechnung Frau Johanna Muster Musterallee 1 D Köln H A U S G E L D A B R E C H N U N G Abrechnungszeitraum: bis Objekt: Musterallee 1/1A in Köln OBJ.-WHG.-NR 5aaa0/8/00 Nutzungszeitraum: bis / 360 Tage Sehr geehrte Frau Babbel, nachfolgend erhalten Sie die Jahresabrechnung für Ihre oben genannte Sondereigentumseinheit bestehend aus: - Entwicklung des Bewirtschaftungskontos als Gesamtdarstellung der Einnahmen und Ausgaben (als Anlage) - Einzelabrechnung für Ihre Einheit - Abrechnungsergebnisse aller Einheiten und Ausweis der Rückstände (Summen- und Saldenliste) - Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage und des Soll-Vermögens Einzelabrechnung für Ihre Einheit anteilige Bewirtschaftungskosten gemäß Einzelabrechnung 2.028,51 Beitragsverpflichtung zur Instandhaltungsrücklage 1.089,18 Abrechnungssumme ,69 abzgl. Hausgeld gemäß Wirtschaftsplan 2010 Soll 3.148,00 Abrechnungsspitze ,31 Forderung Hausgeld gemäß Wirtschaftsplan 2.058, ,82 0,00 Beitrag zur Rücklage gemäß Wirtschaftsplan 1.089, ,18 0,00 Zahlung Hausgeldeingänge gesamt (siehe Einzelnachweis) 3.148, ,00 Hausgeldsaldo zum ,00 Abrechnungssaldo zum ,31 Saldo aus Vorjahren 0,00 0,00 0,00 Erstattungsbetrag gesamt Stichtag Abrechnung 30,31 K1 Vgl. K15, Ergebnis S.3 K2 Vgl. K16, Ergebnis S.4 K3 Saldo aus anteiligen Kosten und Beitrag Rücklage SE K4 Vgl. K17 Hausgeld SOLL der Einheit incl. Sonderumlage K5 Abrechnungsspitze: Alleiniger Beschlussgegenstand K6 Saldo Hausgeld Bewirtschaftungskosten SOLL / IST K7 Saldo Hausgeld Rückstellungsbeitrag SOLL / IST K8 Rückstand aus Wirtschaftsplan Der Betrag von 30,31 wird nach Beschlussfassung auf Ihr Kontoxxxxxxx bei der Sparkasse KölnBonn (BLZ ) überwiesen. Die Abrechnung wurde maschinell erstellt und ist deshalb ohne Unterschrift gültig. Die Hausgeldabrechnung wird mit Genehmigung in der Eigentümerversammlung rechtswirksam. K9 Saldo Vorjahre - 1/7 - K10 Gesamtrückstand bzw. Gesamtguthaben per Stichtag Wirtschaftsjahr
13 Anhang: Musterabrechnung 13 Hausgeldabrechnung 2010 Objekt: Musterallee Köln Abrechnungszeitraum bis Ihr Nutzungszeitraum bis (entspricht 360 Tage) Wohnungs-Nr.: 5aaaa8-08/00 Zur Anwendung kommende Verteilerschlüssel: Tstl. = Miteigentumsantei l = 538 JE GE = 7 Je Garage 1 T.O.G 15/16 = Miteigentumsanteil ohne Garagen 15/16 = DIREKT = Direktkosten JE TEILN = 10 Teilnehmer 1 JE WE = 11 Je Wohneinheit 1-2/7 - Hausgeldabrechnung 2010 Objekt: Musterallee Köln Abrechnungszeitraum bis Ihr Nutzungszeitraum bis (entspricht 360 Tage) Wohnungs-Nr.: 5aaaa8-08/00 2. detaillierter Einzelnachweis der Bewirtschaftungskosten / - Einnahmen für Ihre Einheit Bezeichnung Gesamtkosten : Basis x Einheit Bezeichnung = Ihr Anteil in Strom 712, ,00 538,0000 T.O.G15/16 38,78 Wasser 911, ,00 538,0000 T.O.G15/16 49,63 Versicherungen 2.819, ,00 538,0000 Tstl. 151,67 Müllbeseitigung 3.522, ,00 538,0000 T.O.G15/16 191,84 Kanalbenutzung 837, ,00 538,0000 Tstl. 45,05 Oberflächenwasser 779, ,00 538,0000 T.O.G15/16 42,45 Strassenreinigung 273, ,00 538,0000 Tstl. 14,69 Reinigung/Hausmeister 5.398, ,00 538,0000 T.O.G15/16 293,99 Gartenkosten 2.118, ,00 538,0000 T.O.G15/16 115,39 Kabel TV 857,66 10,00 1,0000 JE TEILN. 85,77 Summe Betriebskosten , ,26 Instandsetzungen 5.378, ,00 538,0000 T.O.G15/16 292,92 Sonstige 169, ,00 538,0000 T.O.G15/16 9,25 Rechtskosten 1.874,35 DIREKT Verwaltungskosten WE 2.927,40 11,00 1,0000 JE WE 266,13 Verwaltungskosten GE 164,88 7,00 JE GE Sonderumlagebetrag Fenster ,08 DIREKT SU Balkonabdeckungen 8.773, ,00 538,0000 T.O.G15/16 477,78 Direktkosten 1.660,41 DIREKT Summe der sonstigen Kosten , ,08 Versicherungserstattungen -794, ,00 538,0000 T.O.G15/16-43,26 Zinsen Girokonto -65, ,00 538,0000 T.O.G15/16-3,57 Summe der Einnahmen -859,95-46,83 K11 Betriebskosten. Umlegbar, sofern mietvertraglich vereinbart K12 Sonstige Bewirtschaftungskosten K13 Saldo getrennt auszuweisender Einnahmen K14 Gesamt im Wirtschafsjahr abzurechnende Ausgaben Summe Bewirtschaftungskosten ,01 Ihr Anteil an den Kosten 2.028,51 K15 Vgl. K1 Ihre Abrechnungssumme - 3/7 -
14 14 Anhang: Musterabrechnung Hausgeldabrechnung 2010 Objekt: Musterallee Köln Abrechnungszeitraum bis Ihr Nutzungszeitraum bis (entspricht 360 Tage) Wohnungs-Nr.: 5aaaa8-08/00 3. Detaillierter Einzelnachweis der Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung für Ihre Einheit Bezeichnung Rückstellungsbeitrag : Basis x Einheit Bezeichnung = Ihr Anteil in Rückstellung gem. Wirtschaftsplan , ,00 538,0000 T.O.G15/ ,18 Beiträge zur Rückstellung ,00 Ihre Beitragsverpflichtung 1.089,18 Beitragsleistungen ,62 Ihre Beitragsleistung 1.089,18 geschuldete Beiträge* 2.674,38 Ihr geschuldeter Beitrag 0, ,18 K16 Vgl. K2 Ihr Rückstellungsbeitrag gem. Wirtschaftsplan * Einzelaufstellung der geschuldeten Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung siehe Summen- und Saldenliste - 4/7 - Hausgeldabrechnung 2010 Objekt: Musterallee Köln Abrechnungszeitraum bis Ihr Nutzungszeitraum bis (entspricht 360 Tage) Wohnungs-Nr.: 5aaaa8-08/00 4. Darstellung der Hausgeldzahlungen Datum Hausgeld Kosten- Rücklagen- Abrechnung Sonder- Zahlbetrag Buchungstext lt. WiPl+SU anteil anteil Umlage ,00 130,24 90,76 221,00 Babbel ,00 130,24 90,76 221,00 Babbel ,00 130,24 90,76 221,00 Babbel ,00 130,24 90,76 221,00 Babbel ,00 130,24 90,76 221,00 Babbel ,00 130,24 90,76 221,00 Babbel ,00 24,75 17,25 42,00 Babbel ,32 JA ,32 JA ,00 130,24 90,76 221,00 Babbel ,00-24,75-17,25-42,00 Babbel ,00 130,24 90,76 221,00 Babbel ,00 130,24 90,76 221,00 Babbel ,00 496,00 496,00 496,00 Babbel Sonderumlage ,00 130,24 90,76 221,00 Babbel ,00 130,24 90,76 221,00 Babbel ,00 130,18 90,82 221,00 Babbel Summe 3.148, , ,18 0,00 496, ,00 K17 Vgl. K4 HausgeldSOLL gemäß Wirtschaftsplan K18 Anteil Bewirtschaftungskosten K19 Anteil Rückstellungsbeitrag K20 Saldo Vorjahr K21 Sonderzahlungen - 5/7 - K22 Tatsächlicher Zahlungseingang
15 Anhang: Musterabrechnung 15 Hausgeldabrechnung 2010 Objekt: Musterallee Köln Abrechnungszeitraum bis Ihr Nutzungszeitraum bis (entspricht 360 Tage) Wohnungs-Nr.: 5aaaa8-08/00 5. Entwicklung der Instandhaltungsstellung (Soll) Bezeichnung Anfang Zugang Entnahme Zinsen Gesamt Anteil Stand , ,20 Zuf. Rücklage lt. WP , , ,18 Entnahme , , ,84 Zinsen Anlagekonto (netto) 423,76 423,76 23,08 Summe , , ,16 423, ,80 6. Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung (IST) Bezeichnung Anfang Zugang Entnahme Zinsen Gesamt Anteil Stand , ,20 Zuführung Rücklagebeitrag ,62* ,62 943,54 Zugang aus Vorjahren 0,00 0,00 Entnahme , , ,84 Zinsen Anlagekonto (netto) 423,76 423,76 23,08 Summe , , ,16 423, ,42 *Aufstellung der geschukdeten Beiträge in Höhe von 2.674,38 siehe Summe und Saldenliste K23 Zuführung Rückstellungsbeitrag gem. Wirtschaftsplan K24 Eingang Rückstellungsbeitrag Wirtschaftsjahr K25 Nachgezahlte Rückstellungsbeiträge aus Vorjahren K26 Eingang Rückstellungsbeiträge gesamt - 6/7 - Hausgeldabrechnung 2010 Objekt: Musterallee Köln Abrechnungszeitraum bis Ihr Nutzungszeitraum bis (entspricht 360 Tage) Wohnungs-Nr.: 5aaaa8-08/00 7. Erhaltungsaufwand, Zinsertrag und Kapitalertrag-Zinsabschlag Erhaltungsaufwand Gesamt Anteil Fassadensanierung Fa. Stavlic , ,09 Fenstersanierung Fa. Schmidt ,16 622,75 Summe , ,84 Zinserträge Zinsen 664,65 36,20 Summe Zinserträge 664,65 36,20 K28 Rückstellung gesamt K29 Ihr Kostenanteil aus Kapitalertragssteuer KapESt 166,19 9,05 Summe Kapitalertragssteuer 166,19 9,05 Solidaritätszuschlag Soli 9,05 0,49 Summe Solidaritätszuschlag 9,05 0,49-6/7 -
16 16 Anhang: Musterabrechnung K1 Gesamtdarstellung der Einnahmen und Ausgaben: Kontenübersicht K2 Girokonto für die laufende Bewirtschaftung K3 Tatsächliche Hausgeld-zahlungen (vgl. Summen- und Saldenliste; Soll-Hausgeld +/- Differenzen Hausgeldzahlungen) K4 gen K5 Gesamt im Wirtschaftsjahr abzurechnende Ausgaben, vgl. Einzelabrechnung K6 Anlagekonto K7 Derzeit noch nicht zwingend erforderlich. Übersicht über Forderungen und Verbindlichkeiten zum Abrechnungsstichtag
17 K1 Summe Bewirtschaftungskosten, vgl. Kontoübersicht K2 BESCHLUSSGE- GENSTAND, Abrechnungsspitze K3 Über-/Unterzahlungen Hausgeld = Rechtsgrundlage WP-Beschluss K4 Über-/Unterzahlung RKL.Beitrag = Rechtsgrundlage WP-Beschluss K5 Zahlbetrag/Erstattungsbetrag zum Stichtag Wirtschaftsjahr K6 Hausgeldzahlungen, vgl. Kontoübersicht Anhang: Musterabrechnung 17
18 18 GLOSSAR Abrechnungssaldo Verrechnung/Saldierung der Abrechnungsspitze mit der Differenz aus dem geforderten Hausgeld- SOLL und den tatsächlich gezahlten Hausgeldern (Hausgeldrückstand) Bewirtschaftungskosten anteilige) Kosten und Lasten gemäß Wirtschaftsplan und/oder Sonderumlage (anteilige) Kosten und Lasten gemäß WEG-Jahres-abrechnung Abrechnungsspitze Unterschiedsbetrag (Differenzbetrag) zwischen Einzelabrechnung (Abrechnungssumme) Beschlussgegenstand bei der Abstimmung/Genehmigung über die WEG-Jahresabrechnung Abrechnungssumme Summe der Bewirtschaftungskosten gemäß Instandhaltungsrückstellung Ausgleichsbetrag Zahlbetrag/Erstattungsbetrag der Einzelabrechnung unter Verrechnung des Abrechnungssaldos mit eventuell bestehenden Vorjahressalden anteilige) Forderungen des Hausgeldes gemäß Einzelwirtschaftsplan zu den Bewirtschaftungskosten und/oder zur Instandhaltungsrückstellung Beitragsvorschüsse gemäß Wirtschaftsplan beschlossene regelmässig wiederkehrende Hausgeldforderungen (Hausgeld- SOLL) Einzelabrechnung detaillierte Aufstellung der anteiligen Kosten, Lasten, Einnahmen und Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung unter Verrechnung der Hausgeldforderungen (Hausgeld-SOLL) mit Informationen über Hausgeldrückstände und Vorjahressalden, Zahl-/Erstattungsbetrag, Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung, etc. Hausgeld Beitrag jedes einzelnen Wohnungseigentümers zur Deckung der Bewirtschaftungskosten und Zuführung zur Instandhaltungsrückstellung Hausgeld-SOLL senen Wirtschaftsplan für die Bewirtschaftungskosten und die Instandhaltungsrückstellung Instandhaltungsrückstellung zweckbestimmte Geldansammlung für (grössere) Instandhaltungsmassnahmen Instandhaltungsrückstellung (SOLL) Darstellung der Entwicklung der Geldansammlungen für (grössere) Instandhaltungsmassnahmen
19 Glossar 19 unter Berücksichtigung der vorgesehenen (geplanten) Einnahmen, Entnahmen und Fehlbeträgen Instandhaltungsrückstellung (IST) Darstellung der Entwicklung der Geldansammlungen für (grössere) Instandhaltungsmassnahmen unter Berücksichtigung der tatsächlichen Geldzuführungen und Geldentnahmen (Verwendungen) Kontoentwicklung Darstellung des Giro- und/oder Anlagekontos mit Ausweisung des Kontostandes zum Beginn der Abrechnungsperiode zzgl. aller Einnahmen (nach Einnahmegruppen) abzgl. aller Ausgaben (nach Ausgabengruppen) und des Kontostandes zum Ende der Abrechnungsperiode Sondereigentum Oberbegriff für Wohnungseigentum (Eigentumswohnung) oder Teileigentum Sonderumlage nachträgliche Ergänzung des Wirtschaftsplanes Summen- und Saldenliste Zusammenstellung bestimmter Einzelwerte aller Einzelabrechnungen zu einer Gesamtübersicht für die betreffende Wohnungseigentümergemeinschaft WEG-Jahresabrechnung Gesamt- und Einzelabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsperiode über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben zur Feststellung der Wirtschaftsplan (einzeln) (anteilige) voraussichtliche Einnahmen und Ausgaben für ein Wirtschaftsjahr (Abrechnungsperiode) für ein bestimmtes einzelnes Sondereigentum (Wohnungseigentum), abgeleitet aus dem (Gesamt-)Wirtschaftsplan unter Berücksichtigung der vereinbarten/beschlossenen Umlageschüssel Wirtschaftplan (gesamt) Aufstellung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für ein Wirtschaftsjahr (Abrechnungsperiode) der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft Wohnungseigentümer der/die im Grundbuch eingetragene Eigentümer/in eines bestimmten Sondereigentums (Wohnungseigentums) Wohnungseigentum Sondereigentum das zu Wohnzwecken dient (Eigentumswohnung) Teileigentümer der/die im Grundbuch eingetragene Eigentümer/ in eines bestimmten Sondereigentums das nicht Wohnzwecken dient Teileigentum Sondereigentum das nicht zu Wohnzwecken dient
20 H Ü B S C H M A N N. D I E B E S S E R E L Ö S U N G Gerald Hübschmann Unternehmensberatung GmbH Haundorfer Straße Erlangen Koautoren: Dieter Bachmann Peter Böhler Tel.: 09131/ Fax: 09131/ www. huebschmann.de
Jahresabrechnung Überblick Die Erstellung der Jahresabrechnung ist eine der wesentlichsten Pflichten des Verwalters, die ihre gesetzliche Grundlage in 28 Abs. 3 WEG i. V. m. 675 Abs. 1, 666 und 259 BGB