Source: http://www.avvocatoginesi.it/2016/09/
Timestamp: 2019-11-19 23:24:18+00:00
Document Index: 25955740

Matched Legal Cases: ['art. 2948', 'art. 1129', 'art. 1130', 'art. 1135', 'art. 63', 'art. 2943', 'art.2944', 'sentenza ', 'art. 2948', 'sentenza ', 'art. 646', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 131', 'art. 131', 'art. 133', 'sentenza ', 'art. 1102', 'art. 1117', 'art. 1138', 'art. 1138', 'art. 7', 'art. 1138']

Settembre 2016 – Avvocato MASSIMO GINESI
tre incontri genovesi – 27, 29 settembre e 4 ottobre 2016
Tre incontri a tema presso l’università di Genova.
Autore massimo ginesiPubblicato il 28 Settembre 2016 13 Aprile 2018 Categorie Libri, Articoli & Convegni, NewsTag aggiornamento, corso genova
il credito condominiale si prescrive in cinque anni
Il credito che il condominio vanta nei conforti del condomino si prescrive in cinque anni, a norma dell’art. 2948 n. 4 cod.civ., come tutte somme che maturano e debbono pagarsi in periodi annuali.
Stabilisce infatti la norma codicistica: “Si prescrivono in cinque anni:
5) le indennità spettanti per la cessazione del rapporto di lavoro.”
La durata annuale dell’esercizio condominiale è oggi ampiamente ribadita dalla novella del 2012 che nel riscrivere l’art. 1129 cod.civ. ha stabilito al comma 10 che l’incarico dell’amministratore ha durata di un anno, mentre al n. 10 dell’art. 1130 cod.civ. ha stabilito che costui deve “ redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione”, mentre l’art. 1135 già prevedeva che è compito dell’assemblea deliberare in ordine al preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e all’approvazione del rendiconto annuale annuale dell’amministratore.
La delibera di approvazione delle spese, con il relativo riparto, è presupposto idoneo alla richiesta di decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso ai sensi dell’art. 63 disp.att. cod.civ. ma è anche momento in cui il credito diventa esigibile e da cui inizia a decorrere il termine di prescrizione quinquennale.
Ne consegue che, da quel momento, ove il condominio non agisca in via giudiziale e non invii più alcun sollecito al moroso, trascorsi cinque anni vedrà prescritto il proprio diritto ad ottenere quelle somme.
E’ noto che la prescrizione possa essere interrotta da una condotta sia del titolare del diritto (art. 2943 cod.civ.) che dell’obbligato (art.2944 cod.civ. ), per cui sia la lettera di sollecito che l’eventuale condotta del debitore che costituisca riconoscimento del credito (ad esempio una richiesta di dilazione di pagamento) sono atti che comportano, dal loro compimento, l’interruzione della prescrizione e il decorso di un nuovo periodo quinquennale.
Anche l’invio di rendiconti e ripartizioni annuali nelle quali si evidenzia, per ciascun condomino, il saldo dovuto per l’anno precedente rappresenta atto interruttivo relativamente a quelle somme, purché l’amministratore sia in grado di provare l’effettivo invio di tale documento all’interessato.
L’interruzione può essere attivata senza limiti, cosicché il credito – se è correttamente azionato il meccanismo interruttivo – può conservarsi all’infinito.
La Corte di Cassazione, anche di recente con sentenza 4489/2014, ha chiarito che “ trattandosi di spese condominiali, per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell’art. 2948 c.c., n. 4 in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti (Cass. n. 12596/02), la cui decorrenza è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto. Tale delibera, costituisce il titolo di credito nei confronti del singolo condomino, dovendosi escludere che delibere successive, concernenti i crediti del condominio nei confronti dell’ A., per successivi periodi di gestione e diversi titoli di spesa, possano costituire ” un nuovo fatto costitutivo del credito”.
Tanto chiarito, va rilevato che la sentenza impugnata ha fondato la decisione sul fatto che “che solo di alcune quote è stata avanzata formale richiesta di pagamento al condomino”, come risultante dalle due lettera datate 30.10.1998 e 29.3.1999, in relazione alle quali il giudice di prime cure aveva emesso pronuncia di condanna; il motivo di ricorso non investe tale “ratio decidendi”, nè viene specificato come sarebbe avvenuta l’interruzione della prescrizione dei crediti oggetto di causa. L’eccezione di prescrizione risulta,peraltro, tempestivamente proposta con l’atto di citazione in opposizione e non si richiedeva che fosse tipizzata, posto che l’onere della parte che propone detta eccezione è quello di indicare se intende avvalesi di quella presuntiva o di quella estintiva mentre, nell’ambito di quest’ultima, non è necessario che la parte ne indichi il tipo e la durata, spettando al giudice, in base al principio “iura novit curia”, identificare quale sia il termine di prescrizione applicabile secondo le varie ipotesi previste dalla legge (Cass. n. 3443/2005;n. 1259672002)”.
Va in ultimo osservato che la prescrizione deve essere eccepita in giudizio dalla parte che intende giovarsene (dunque dal debitore) e non può essere rilevata d’ufficio dal Giudice.
© massimo ginesi 26 settembre 2016
Autore massimo ginesiPubblicato il 26 Settembre 2016 Categorie ApprofondimentiTag 2943, 2948, decorrenza, interruzione, prescrizione, quote condominiali, riparto, sollecito
impresa e direttore lavori rispondono in solido per la cattiva esecuzione dell’opera
Il Condominio fa causa all’impresa e al direttore dei lavori che hanno provveduto a importanti lavori di rifacimento del tetto, chiedendo che entrambi vengano condannati al risarcimento dei danni, in via solidale fra loro.
Il Tribunale di Torino, e poi la Corte di appello sabauda, accolgono la domanda con condanna condanna che viene confermata dalla Cassazione, II sezione civile, 21 settembre 2016 n. 18521.
La Suprema corte ha ribadito che quando emerga una concorrente responsabilità per negligenza del professionista che ha diretto i lavori, costui risponde in solido con l’appaltatore dei danni subiti dal committente, essendo sufficiente a tal fine che le due condotte – seppur autonome – abbiano concorso in modo efficiente a produrre l’evento, a nulla rilevando che le stesse costituiscano violazione di norme distinte o fatti illeciti autonomi e diversi.
© massimo ginesi 22 settembre 2016
Autore massimo ginesiPubblicato il 22 Settembre 2016 22 Settembre 2016 Categorie NewsTag appaltatore, committente, danni, direttore lavori, impresa, responsabilità, solidarietà, vizi
costituisce appropriazione indebita la mancata consegna di cassa e documenti
L’amministratore revocato che trattiene la cassa condominiale e i documenti relativi al fabbricato commette il reato di appropriazione indebita, previsto dall’art. 646 c.p., anche se ritiene che la sua revoca sia illegittima.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione II sez. penale con sentenza 38660/2016, decisa all’udienza del 10 giugno 2016 e depositata in data 19 settembre 2016.
I fatti: “Con sentenza del 22/20/2015 la Corte di Appello di Palermo ha confermato la pronuncia del Tribunale di Palermo che il 29/11/2014 aveva riconosciuto la penale responsabilità di C. A. in ordine al reato di cui agli artt. 646 e 61 n. 1 cod. pen. per essersi appropriato, abusando della sua nomina di amministratore condominiale dello stabile sito in Palermo al viale Regione Siciliana n. 476, della somma di euro 2.050,00, di tutti i libri contabili e della documentazione amministrativa in suo possesso“
I motivi di ricorso: adduce il ricorrente che sussisterebbe “violazione degli artt. 646 cod. pen., 125 e 546 cod. pen. per avere la Corte territoriale omesso di considerare che ai fini della configurazione del reato contestato è necessario che la restituzione della cosa posseduta venga rifiutata senza alcuna legittima ragione, da ravvisarsi invece nel caso di specie nell’irritualità della convocazione dell’assemblea condominiale chel’aveva revocato dalla carica di amministratore, sicché doveva ritenersi che lo stesso condominio era ancora amministrato dal ricorrente in regime di prorogatio imperii, tanto che lo stesso ricorrente aveva convocato una nuova assemblea“
Adduce ancora il ricorrente che non sussisterebbe prova che le somme versate dai condomini siano state destinate a suo profitto e che sussisterebbe comunque particolare tenuità del fatto.
Le motivazioni della Cassazione sono di grande rigore e devono richiamare con particolare energia l’attenzione degli amministratori su un momento cruciale, quale il passaggio delle consegne, e su condotte delle quali, troppo spess,o si ignorano le possibili conseguenze a rilievo penale.
Afferma infatti il Giudice di legittimità che: “ai fini della configurazione del delitto di appropriazione indebita non può ritenersi determinante la ritualità o meno della convocazione dell’assemblea che aveva revocato il ricorrente dalla carica di amministratore del condominio, convocazione alla quale, peraltro, lo stesso aveva risposto esternando comunque la volontà di dimettersi da tale carica, risultando evidenziato dalla sentenza che comunque il Chetta non ebbe a restituire la somma percepita ed i libri contabili neanche successivamente, nemmeno a seguito della richiesta formulatagli con raccomandata speditagli dal legale del condominio”
Infondati anche gli altri motivi di ricorso: quanto al profitto la Corte rileva che i giudici di merito hanno ritenuto correttamente e senza contraddizioni che il mancato versamento delle ritenute di acconto per il Condominio, relativamente alle quali l’amministratore aveva ricevuto i denari necessari dai condomini integrasse la prova della distrazione a proprio profitto per costui.
Quanto alla particolare tenuità del fatto, non riconosciuta dai giudici di merito e che comporterebbe la non punibilità ai sensi dell’art. 131 bis c.p., la Cassazione sottolinea che la modestia delle somme non è solo elemento di rilevanza: “Per la giurisprudenza di questa Corte di Cassazione, condivisa dal Collegio, infatti, ai fini della configurabilità della causa di esclusione della punibilità per particolare tenuità del fatto, prevista dall’art. 131 bis cod. pen., il giudizio sulla tenuità richiede una valutazione complessa e congiunta di tutte le peculiarità della fattispecie concreta, che tenga conto, ai sensi dell’art. 133, primo comma, cod. pen., delle modalità della condotta, del grado di colpevolezza da esse desumibile e dell’entità del danno o del pericolo. La sentenza impugnata risulta essersi rigorosamente attenuta a tali principi, atteso che non solo, nel determinare la pena, ha sottolineato la “pervicacia” del C., per essersi questo “..addirittura spinto a lamentare la mancanza di pagamenti a suo favore da parte del condominio, nonché esponendo il medesimo all’eventuale pagamento della sanzione amministrativa cui la stessa difesa ha fatto riferimento”.
© massimo ginesi 20 settembre 2016
Autore massimo ginesiPubblicato il 20 Settembre 2016 Categorie ApprofondimentiTag 646, appropriazione, cassa, consegne, documenti, illegittimità, indebita, passaggio, profitto, revoca, ritenuta, tenuità
1102 cod.civ. in condominio: l’uso difforme in una recentissima pronuncia
Cass. civ. VI sez. 14 settembre 2016 n. 17992: nel lontano 1999 alcuni condomini citavano in giudizio dinanzi al Tribunale di Ancona i proprietari di un appartamento posto al terzo piano del condominio, domandando la condanna degli stessi alla rimozione dell’innesto di un tubo di scarico di acque luride su un pluviale esterno, prima destinato al solo scolo delle acque meteoriche.
Gli attori hanno ottenuto pronuncia favorevole sia in primo che in secondo grado, ma i resistenti non si danno per vinti e ricorrono in cassazione, sostenendo che non era stata dimostrata la maggiore pericolosità del diverso uso del bene comune da loro posta in essere.
La Corte per la terza volta ritene infondate le doglianze di coloro che avevano modificato il bene comune , affermando che ai fini della norma non è necessaria la prova dell’effettivo danno derivante dall’utilizzo ma è sufficiente una maggior probabilità di inconvenienti futuri che possono essere ritenuti anche su base deduttiva, ove adeguatamente motivati: “Il giudice distrettuale, chiamato a valutare la compatibilità dell’opera contestata rispetto ai limiti indicati dall’art. 1102 e.e. – ossia il divieto di alterare la destinazione della cosa comune e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto – ha ritenuto di escluderla sulla base dell’esame di un insieme di fattori, concernenti non solo l’alterazione dell’originaria destinazione del bene comune, limitata, sin dalla realizzazione dello stabile, allo scolo delle sole acque bianche, ma anche la possibilità di nuovi eventi pregiudizievoli cagionati dall’eventuale intasamento del pluviale e dalla conseguente fuoriuscita dei liquami in esso contenuti. In particolare, da una lettura complessiva della motivazione, appare evidente che il giudice de qu0, nel valutare tale ulttima circostanza, ossia “le negative conseguenze” che un uso diverso del discendente può comportare, non è incorso in contraddizjone, giungendo a una decisione che, ancor primaa che sul piano giuridico, appare indiscutibile sul piano logico, in quanto fondata sul postulato secondo cui all’aumentare del numero dei fattori di rischio consegue, quantomeno sul piano astratto, l’aumentare delle possibilità che dagli stessi derivino eventi pregiudizievoli”
© massimo ginesi 19 settembre 2016
Autore massimo ginesiPubblicato il 19 Settembre 2016 Categorie NewsTag 1102, acque luride, innesto, modifica, pluviale, uso vietato
in caso di vendita il parcheggio vincolato segue sempre l’appartamento.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, sez. II Civile, 9 settembre 2016, n. 17844, ribadendo un principio consolidato ma spesso misconosciuto.
La causa inizia nei lontani anni 90: “Nel 1994 gli odierni resistenti sigg. S. e A. hanno agito contro i signori F.N. e L.B.P. , per far dichiarare la nullità dell’atto di vendita con cui avevano acquistato dai convenuti un appartamento in XXXXXXX, nella parte in cui era stata omesso il trasferimento del diritto reale sul box destinato parcheggio”
LA domanda è accolta in primo e secondo grado.
Nel 2011, dopo appena 17 anni (!), il procedimento arriva in Cassazione: “Vi si sostiene che i ricorrenti non avevano venduto il box che identificava l’area di parcheggio, perché (pag. 7): gli spazi condominiali già consentivano il parcheggio dell’auto in quanto superavano i 363 mq originariamente vincolati a parcheggio; il box individuato in favore dei F. era stato da essi destinato a magazzino con relativa variazione catastale; nell’atto di compravendita del 1991 non era stata evidenziata la alienazione del box. si sostiene che i ricorrenti non avevano venduto il box che identificava l’area di parcheggio, perché (pag. 7): gli spazi condominiali già consentivano il parcheggio dell’auto in quanto superavano i 363 mq originariamente vincolati a parcheggio; il box individuato in favore dei F. era stato da essi destinato a magazzino con relativa variazione catastale; nell’atto di compravendita del 1991 non era stata evidenziata la alienazione del box.”
il principio affermato dalla corte è netto: “La censura è infondata. La Corte di appello ha ispirato la decisione a una ineccepibile lettura dei principi giuridici in materia di aree di parcheggio disciplinare dalla L. n. 765 del 1967.
Come ha ricordato la memoria di parte resistente, la giurisprudenza di questa Corte (per uno svolgimento esauriente si può vedere Cass. 26252/20013) tiene fermo un vincolo di destinazione, di natura pubblicistica, per il quale gli spazi in questione sono riservati all’uso diretto delle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari delle quali si compone il fabbricato o che ad esse abitualmente accedono. Si consente la riserva di proprietà in capo al costruttore venditore purché sia rispettato il vincolo di destinazione.
Si ritiene anche che qualora non vi sia stata alcuna riserva o sia stato omesso qualunque riferimento nei titoli di acquisto, gli spazi destinati a parcheggio vengono a ricadere – per effetto del vincolo pertinenziale – fra le parti comuni di cui all’art. 1117 c.c.”
Infine, afferma la Corte, neanche le variazioni di destinazione o consistenza successivamente apportate possono incidere sul quel vincolo: “Il silenzio dell’atto del 1991 circa la individuazione del box, o la sua variazione catastale, non rilevano a fronte della persistenza di vincoli urbanistici normativamente presidiati, che cagionano la nullità della eventuale riserva: il paradosso che si pretende è quello di voler far dire ad un atto notarile ciò che esso non potrebbe mai dire, cioè che vi era sottesa una clausola nulla, quali sono le clausole degli atti privati, di disposizione degli spazi stessi, difformi dal contenuto vincolato (Cass. 6751/03; 14355/04; 28345/13; v. anche 8220/16)”.
© massimo ginesi 13 settembre 2016
Autore massimo ginesiPubblicato il 13 Settembre 2016 Categorie NewsTag 1117, 1967, 765, box, destinazione, nullità, parcheggi, pertinenza, pertinenziali, trasferimento, vingolo
animali in condominio. il regolamento non può vietarli.
La L. 220/2012 ha modificato l’art. 1138 cod.civ. introducendo all’ultimo comma l’inciso “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”.
Certo è singolare che il legislatore abbia sentito fra le primarie esigenze del condominio riformato quella di modificare in tal senso l’art. 1138cc , così come è assai bizzarra la formulazione della norma (si pensi solo al problema di identificare correttamente il concetto di animale domestico o alla bizzarra distinzione fra il possedere e detenere un animale ai fini che ci occupano); il problema giuridico di maggior rilievo sotteso alla norma riguarda tuttavia la sopravvivenza dei regolamenti antecendenti all’entrata in vigore della novella, ove contengano tale espresso divieto.
Il tema è affrontato da un recente provvedimento del Tribunale di Cagliari (emesso in data 22.7.2016) che sviluppa un articolata riflessione proprio su tale aspetto: “Deve infatti ritenersi che la disposizione di cui all’art. 7 del regolamento del condominio oggi impugnato sia affetta da nullità sopravvenuta, conseguente all’introduzione, con la L. n. 220/2012, del disposto di cui all’art. 1138, u.c., cod. civ., a mente del quale “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. La predetta disposizione, infatti, deve reputarsi applicabile, contrariamente a quanto sostenuto dal condominio resistente, a tutte le disposizioni con essa contrastanti, indipendentemente dalla natura dell’atto che le contiene (regolamento contrattuale ovvero assembleare) e indipendentemente dal momento dell’introduzione di quest’ultimo (primo o dopo la novella del 2012). E deve contestualmente affermarsi come l’eventuale norma regolamentare difforme da tale precetto sia inficiata da nullità, siccome contraria ai principi di ordine pubblico, ravvisabili, per un verso, nell’essersi indirettamente consolidata, nel diritto vivente e a livello di legislazione nazionale, la necessità di valorizzare il rapporto uomo-animale e, per altro verso, nell’affermazione di quest’ultimo principio anche a livello europeo”
Il provvedimento merita lettura integrale per l’ampia disamina normativa e giurisprudenziale che contiene.
© massimo ginesi 9 settembre 2016
Autore massimo ginesiPubblicato il 9 Settembre 2016 11 Settembre 2016 Categorie NewsTag 1138, animali, divieto, legge 220/2012, regolamento