Source: https://openjur.de/u/357088.html
Timestamp: 2020-02-29 01:22:51
Document Index: 329809680

Matched Legal Cases: ['§ 540', '§ 10', '§ 279', '§ 136', '§ 136', '§ 531', '§ 531', 'BGH', '§ 8', '§ 21', '§ 513', '§ 8', '§ 8', '§ 8', '§ 16', '§ 23', '§ 24', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 134', 'BGH', '§ 43', '§ 24', '§ 138', 'Art. 14', '§ 24', '§ 24', '§ 10', '§ 46', '§ 23', '§ 24', '§ 97', '§ 543']

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 17.03.2010 - 14 S 5126/09 - openJur
Urteil vom 17.03.2010 - 14 S 5126/09
LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 17.03.2010 - 14 S 5126/09
openJur 2012, 107092
1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Regensburg vom 19.05.2009 wird zurückgewiesen.
2. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Regensburg vom 19.05.2009 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die in der Eigentümerversammlung am 11.07.2008 unter TOP 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10.1, 12, 13, 14 und 15 gefassten Beschlüsse für ungültig erklärt werden und die Klage hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 1 abgewiesen wird.
3. Mit der Kostenentscheidung erster Instanz hat es sein Bewenden.
Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin 1/10, die Beklagten 9/10 zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
5. Die Revision wird hinsichtlich der Anfechtung der in der Eigentümerversammlung am 11.07.2008 gefassten Beschlüsse zugelassen.
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird Bezug genommen auf das angefochtene Urteil des Amtsgericht Regensburg vom 19.05.2009 (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
In diesem Urteil wurden die in der Eigentümerversammlung vom 06.07.2007 unter TOP 4, 6, 7, 10 und 11 gefassten Beschlüsse für ungültig erklärt, da sie gegen die Teilungserklärung verstoßen würden. Die Anfechtungsklage hinsichtlich des unter TOP 13 a gefassten Beschlusses wurde abgewiesen.
Weiter wurde festgestellt, dass sämtliche in der Eigentümerversammlung vom 11.07.2008 gefassten Beschlüsse nichtig sind. Die Klägerin sei zu Unrecht von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen worden. Die Klausel in § 10 Nr. 4 der Teilungserklärung
„Die Versammlung kann einen Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen länger als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung und der Abstimmung ausschließen“
sei nichtig.
Die Klägerin richtet sich mit ihrer Berufung gegen diese teilweise Klageabweisung.
der unter TOP 13 a gefasste Beschluss sei wegen der von den Zeugen N.N. bestätigten Verweigerung des Rederechts nicht ordnungsgemäß zustande gekommen. Die Beweiswürdigung des Amtsgerichts sei insoweit fehlerhaft.
TOP 13 a sei zudem zu unbestimmt.
Außerdem sei die bisherige Verwaltung wegen einer Vielzahl von Verfehlungen nicht geeignet, eine ordentliche Verwaltung durchzuführen.
Auch sei gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verstoßen worden, weil der Versammlungsleiter zu diesem Zeitpunkt weder Geschäftsführer noch Angestellter der Verwalterin gewesen sei.
Das Amtsgericht habe den Grundsatz des rechtlichen Gehörs verletzt, weil der Klägerin keine ausreichende Zeit zur Erwiderung auf einen vor Urteilsverkündung zugestellten Schriftsatz der Beklagten verblieben sei.
Unter Abänderung des am 19.05.2009 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Regensburg, Az. 11 C 2593/07, wird der angefochtene Beschluss TOP 13 a): „Verlängerung des Verwaltervertrages“ aufgehoben.
Die Beklagten verfolgen im Übrigen mit ihrer eigenen Berufung die Abweisung der Klage insgesamt weiter.
Sie sind der Auffassung,
dass sämtliche Beschlüsse beider Eigentümerversammlungen wirksam seien. Es hätte keiner förmlichen Abänderungsvereinbarung für die vorgenommene Abweichung vom Kostenverteilungsschlüssel der Teilungserklärung bedurft.
Der in der Teilungserklärung vereinbarte Ausschluss von Wohnungseigentümern von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung sei ein zulässiger „selbst erklärter Verzicht“.
Die Beklagten beantragen insoweit:
Unter teilweiser Abänderung des Urteils des AG Regensburg, Az. 11 C 2593/07 vom 19.05.2009, zugestellt am 22.05.2009, wird die Klage abgewiesen, soweit das AG Regensburg die Beschlüsse in der Eigentümerversammlung vom 06.07.2007 unter TOP 4, 6, 7, 10 und 11 für ungültig und sämtliche in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 11.07.2008 gefassten Beschlüsse für nichtig erklärt hat.
Die Klägerin beantragt insoweit:
In der mündlichen Verhandlung vor der Kammer am 03.02.2010 haben die Parteien die Anfechtung bezüglich TOP 11 der Eigentümerversammlung vom 06.07.2007 übereinstimmend für erledigt erklärt.
Hinsichtlich des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteivertreter sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.
Die eingelegten Berufungen sind zulässig. Die Berufung der Klägerin hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Die Berufung der Beklagten hat nur zu einem geringen Teil Erfolg.
Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs wurde nicht verletzt.
Aus dem Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 30.04.2009 (Bl. 224 d. A.) ist ersichtlich, dass das Ergebnis der Beweisaufnahme mit den Parteien erörtert (§ 279 Abs. 3 ZPO) und die mündliche Verhandlung ausdrücklich geschlossen wurde (§ 136 Abs. 4 ZPO). Beide Parteien hatten zu diesem Zeitpunkt keine Schriftsatzfrist beantragt. Nach Schluss der mündlichen Verhandlung stand damit beiden Parteien kein Recht auf Berücksichtigung weiteren Vorbringens mehr zu (Zöller/Greger, ZPO, 27. Aufl., § 136 Rn 4).
Die ausführliche und gut nachvollziehbare Beweiswürdigung des Amtsgerichts ist von Rechts wegen nicht zu beanstanden.
Fehler in der Würdigung der Zeugenaussagen sind nicht ersichtlich. Insbesondere hat sich das Amtsgericht nicht nur mit den von der Klägerin benannten Zeugen auseinandergesetzt, sondern die Aussagen aller vernommenen Zeugen in Gesamtschau gewürdigt. Die vom Amtsgericht insoweit vorgenommene Wertung ist möglich, widerspruchsfrei und lässt keine in dem Rechtsstreit vorgebrachten Tatsachen außer Acht.
Der unter TOP 13 a gefasste Beschluss ist wirksam.
Eine Unbestimmtheit des Beschlusses ist zu verneinen.
An diesem Maßstab gemessen liegt Unbestimmtheit hier nicht vor. Die Eckdaten zur weiteren Laufzeit und Vergütung der wiedergewählten Verwalterin ergeben sich aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung.
Der erstmals in der Berufungsinstanz vorgebrachte, gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO berücksichtigungsfähige Einwand, der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit sei verletzt worden, führt ebenfalls nicht zur Ungültigkeit des Beschlusses. Ein etwaiger Formfehler ist jedenfalls nicht kausal.
Ein formeller Mangel ist nur beachtlich, wenn die Beschlussfassung auf diesem Mangel beruht. Dabei kann letztlich dahinstehen, ob hier tatsächlich gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verstoßen wurde, da keine Auswirkungen auf das Abstimmungsverhalten der Wohnungseigentümer erkennbar sind. Der Versammlungsleiter war als langjähriger zuständiger Sachbearbeiter der Verwalterin mit der Verwaltung der Anlage befasst. Aus diesem Grund übertrug ihm der neue Geschäftsführer der Verwalterin die Leitung der Eigentümerversammlung (TOP 1, Protokoll der Eigentümerversammlung vom 06.07.2007, K 4). Die geordnete Willensbildung aller anwesenden Wohnungseigentümer war möglich, auch wenn der Versammlungsleiter zu diesem Zeitpunkt nur freier Berater der Verwalterin war.
Auch die von der Klägerin vorgetragenen Verfehlungen des Verwalters, soweit sie gemäß § 531 Abs. 2 ZPO berücksichtigt werden konnten, führen nicht zur Ungültigkeit des Beschlusses.
Die Kammer kommt nach Würdigung aller Umstände vorliegend zum Ergebnis, dass wichtige Gründe der Wiederwahl der Verwalterin nicht entgegenstehen.
Ein wichtiger Grund liegt entsprechend den für die Abberufung eines Verwalters geltenden Grundsätzen vor, wenn unter Berücksichtigung aller - nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter - Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht zu erwarten ist (BGHZ 151,164).
Maßgeblich ist letztlich, ob die seit Jahren wider § 8 der Teilungserklärung (TE) vorgenommenen Abrechnungen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen (§ 21 Abs. 4 WEG) und einer Wiederwahl entgegenstehen. Der Verwalter hat die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer zu beachten und durchzuführen. Eine Pflichtverletzung lag insoweit vor.
Hier war jedoch zu berücksichtigen, dass die Verwalterin aufgrund der tatsächlichen Gegebenheiten der Wohnanlage zumindest hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten keine Abrechnung entsprechend der Vorgaben der Teilungserklärung vornehmen konnte und die vereinbarungswidrige Abrechnungspraxis in der von Beginn an abweichenden Übung legitimiert sah. Die von der Teilungserklärung abweichenden Abrechnungen wurden jährlich in der Eigentümerversammlung von der Mehrheit der Wohnungseigentümer gebilligt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte zudem den kostenintensiven Einbau der erforderlichen Messeinrichtungen mehrheitlich abgelehnt. Die Verwalterin konnte sich zunächst auch auf das am 23.05.2007 verkündete erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts Regensburg stützen, dass die Abrechnungspraxis für rechtmäßig gehalten hatte.
In Anbetracht dieser besonderen Umstände erscheint die erneute Bestellung der Verwalterin nach Auffassung der Kammer für vertretbar, zumal im Hinblick auf die Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer hinsichtlich der Wiederwahl der bisherigen Verwaltung ein schärferer Maßstab anzulegen ist als bei der Abberufung der Verwaltung.
Auch wenn man vorbehaltlich der Schranken des § 513 Abs. 2 ZPO die im Berufungsverfahren mit Schriftsätzen der Klägervertreterin vom 14.09.2009, 20.01.2010, 25.02.2010, und 01.03.2010 genannten weiteren Beanstandungen bei der Verwaltungsführung berücksichtigt, rechtfertigt dies keine andere Entscheidung. Eine gerichtliche Abberufung des Verwalters nach erneuter Bestellung kommt nur dann in Betracht, wenn ein neuer wichtiger Grund vorliegt, der im Zeitpunkt der Neubestellung, hier am 06.07.2007, noch nicht vorlag (OLG Düsseldorf WuM 2000, 505). Ein neuer wichtiger Grund, der die Abberufung erfordert, ist auch bei Berücksichtigung des weiteren Vortrags der Klägerin in der Berufungsinstanz nicht ersichtlich.
Die Klägerin stützt sich im Wesentlichen auf eine Vielzahl zurückliegender Vorgänge wie beispielsweise Fehlinformationen bei erstmaliger Bestellung in 1997 zu Gründung und Organen der Verwalter-GmbH, die Weitergabe der Eigentümerliste in 1998, die Umrüstung auf Satellit in 2005 oder die Erweiterung der Gebäudeversicherung in 2006. Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob diese Umstände, ihr Vorliegen unterstellt, tatsächlich eine Fortsetzung der Zusammenarbeit unzumutbar machen würden, da diese vor der erneuten Bestellung am 06.07.2007 lagen. Auch die beklagtenseits bestrittene, fortwährende unzureichende Information der Wohnungseigentümer und Diffamierungen der Klägerin, dauern nach dem Vortrag der Klägerin seit langem an.
Soweit die Klägerin zuletzt mit Schriftsatz vom 01.03.2010 vortrug, auch die Ersatzzustellungsbevollmächtigte informiere unzureichend und falsch, kann dies der Verwalterin nicht angelastet werden.
Die Berufung der Beklagten hat nur zu einem geringen Teil Erfolg, im Wesentlichen ist sie ebenfalls unbegründet.
2.1. Eigentümerversammlung vom 06.07.2007
Die unter TOP 4, 6, 7 und 10 gefassten Beschlüsse sind zu Recht für ungültig zu erklärt worden.
§ 8 Nr. 1 TE sieht eine Kostenverteilung der zuordenbaren Kosten nach Gebäuden vor und enthält insoweit 16 Abrechnungsgruppen sowie eine weitere Abrechnungsgruppe 17 für die Kosten, die sich nicht eindeutig zuordnen lassen.
Den angefochtenen Beschlüssen TOP 4 „Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2006“ und TOP 10 „Genehmigung des Wirtschaftsplanes 2008“ liegen unstreitig Abrechnungen abweichend von diesem Kostenverteilungsschlüssel zu Grunde. Sie sind somit vereinbarungswidrig.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Kosten für Wärme- und Wasserversorgung derzeit nicht den jeweiligen Abrechnungsgruppen 1 - 16 gemäß § 8 TE zugeordnet werden können, weil hierfür zunächst entsprechende Messeinrichtungen installiert werden müssten und seit Jahren die Abrechnung abweichend von § 8 TE nach 10.000tel vorgenommen und durch Mehrheitsbeschluss in den Eigentümerversammlungen genehmigt wurde. Eine Änderung des in der Teilungserklärung eindeutig festgelegten Verteilungsschlüssels ist nicht durch konkludente Vereinbarung aufgrund der langjährigen Übung erfolgt.
Von einer konkludenten Abänderung kann allenfalls dann ausgegangen werden, wenn sämtliche Wohnungseigentümer den Verstoß nicht nur dulden, sondern eine jahrelange Praxis in dem Bewusstsein ausüben, die bisherige Regelung ändern und durch eine neue ersetzen zu wollen (vgl. OLG München ZMR 2006, 955). Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall, da die streitgegenständlichen Beschlüsse nicht einstimmig gefasst wurden und wegen der Abweichung von der Kostenverteilungsregelung der Teilungserklärung mehrfach Anfechtungsklagen erhoben worden.
Auf das Vorliegen eines konkludenten Beschlusses der Wohnungseigentümer über die Kostenverteilung nach § 16 Abs. 3 WEG kam es letztlich nicht an, da sich die Vorschrift nur auf Betriebskosten des Sondereigentums, nicht aber auf die streitgegenständliche Kostenverteilung nach Abrechnungsgruppen, bezieht.
Die Beschlüsse TOP 6 „Entlastung der Verwaltung für das Wirtschaftsjahr 2006“ und TOP 7 „Entlastung des Verwaltungsbeirates für das Wirtschaftsjahr 2006“der Eigentümerversammlung vom 06.07.2007 sind damit ebenfalls unwirksam, da die der Teilungserklärung widersprechende Abrechnung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
2.2. Eigentümerversammlung am 11.07.2008
Hier hat die Berufung in geringem Umfang Erfolg.
Hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 1 war die Klage als unzulässig abzuweisen. Im Übrigen bleibt die Berufung im Ergebnis ohne Erfolg. Die weiteren Beschlüsse sind allerdings nicht nichtig, sondern waren für ungültig zu erklären.
Die Anfechtungsklage ist, soweit sie sich gegen den unter TOP 1 der Eigentümerversammlung am 11.07.2008 gefassten Beschluss über den Ausschluss der Klägerin richtet, unzulässig.
Der Beschluss über den Ausschluss von der Teilnahme ist ein Geschäftsordnungsbeschluss, der sich nach Ablauf der Eigentümerversammlung erledigt. Ein Rechtschutzbedürfnis für eine selbständige Anfechtung besteht deshalb nicht, da er keinerlei Auswirkungen für die Zukunft hat (vgl. Bärmann/ Merle, WEG, 10. Aufl., § 23 Rn. 161, 162; § 24 Rn. 93).
Im Übrigen ist die Berufung der Beklagten im Ergebnis unbegründet.
Die in der Eigentümerversammlung am 11.07.2008 unter TOP 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10.1, 12, 13, 14 und 15 gefassten Beschlüsse waren für ungültig zu erklären.
Der unter TOP 1 am 11.07.2008 in der Eigentümerversammlung gefasste Beschluss über den Ausschluss der Klägerin von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung war rechtswidrig. Er stellte eine erhebliche Rechtsverletzung dar und führt zur Ungültigkeit sämtlicher nachfolgend gefasster materieller Beschlüsse.
65Die diesem Geschäftsordnungsbeschluss zu Grunde gelegte Regelung in § 10 Nr. 4 TE, wonach das Recht an der Teilnahme in der Eigentümerversammlung bei Verzug mit Hausgeldzahlungen von mehr als einem Monat entzogen werden kann, ist nichtig.
Grundsätzlich steht den Wohnungseigentümer bei der Vereinbarung ihrer Rechte und Pflichten eine rechtsgeschäftliche Gestaltungsfreiheit zu, § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG. Diese ist aber durch die unantastbaren Kernbereichsrechte der Mitgliedschaft einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschränkt. Entgegen der Auffassung der Beklagten kann die Regelung in § 10 Nr. 4 TE deshalb nicht als zulässiger „Verzicht“ ausgelegt werden. Die Vereinbarungen der Wohnungseigentümergemeinschaft unterliegen der Inhaltskontrolle nach §§ 134, 138, 242 BGB und sind nicht schrankenlos (vgl. BGH WM 1987, 92). Die Gestaltungsfreiheit der Wohnungseigentümer endet, wenn die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer zu stark ausgehöhlt wird.
67Nach Auffassung der Kammer ist im vorliegenden Fall die Grenze der Gestaltungsfreiheit überschritten. Der Wohnungseigentümer, dem bei Verzug der Hausgeldzahlungen neben dem Stimmrechtsentzug zudem die Teilnahme an der Eigentümerversammlung verwehrt wird, verliert sämtliche Kontroll- und Mitwirkungsmöglichkeiten in der Eigentümerversammlung. Auch höhlt eine solche Vereinbarung das mit dem Teilnahmerecht in funktionalem Zusammenhang stehende Beschlussanfechtungsrecht nach § 43 Nr. 4 WEG aus (vgl. Bärmann/ Merle, WEG, 10. Aufl. § 24 Rn 61).Der Entzug des Teilnahmerechts und damit auch des Rede-, Frage- und Antragsrechts verstößt gegen § 138 BGB und ist eine unzulässige Verletzung der Rechte aus Art. 14 GG (vgl. Jennißen/ Elzer, WEG, § 24 Rn 55; Bärmann/ Merle, WEG, 10. Aufl., § 24 Rn 63; LG Regensburg NJW-RR 1991,1169).
Vorliegend kommt hinzu, dass auch die Voraussetzungen für einen Ausschluss viel zu vage sind: Nach § 10 Nr. 4 der Teilungserklärung reicht schon der Verzug von "Beiträgen" aus, ohne dass näher festgelegt ist, was konkret damit gemeint ist. Reicht ein Beitragsrückstand von 1 Monat aus, genügt schon eine Rückstand mit einem Teil einer monatlichen Verpflichtung, oder müssen es mindestens 2 volle Monatsrückstände sein?
Schließlich ist auch kein Hinweis an den Säumigen in der Ladung zur Eigentümerversammlung vorgesehen, um diesen darauf aufmerksam zu machen, dass er in Rückstand ist und damit sein Ausschluss droht.
Letztlich muss auch gesehen werden, dass gerade auch der völlige Ausschluss von der Teilnahme zu weitgehend ist. Akzeptabel könnte allenfalls ein Ausschlusses vom Stimmrecht sein.
Allerdings führt die Nichtigkeit des Ausschlusses nicht unmittelbar auch zu Nichtigkeit der nachfolgend gefassten Beschlüsse. Hier bleibt es bei der allgemeinen Regelung, dass sie nur anfechtbar sind, wenn sie nicht selber von Nichtigkeitsgründen geprägt sind. Letzteres ist vorliegend nicht der Fall.
Die Voraussetzungen für die Ungültigerklärung sind gegeben.
Die diesbezügliche per Fax am 10.08.2008 beim Amtsgericht eingegangene Anfechtungsklage wurde fristgerecht erhoben und begründet, § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG.
Sie beruhen auf einem schweren Fehler.
75Zwar führt ein fehlerhafter Geschäftsordnungsbeschluss grundsätzlich nur dann zur erfolgreichen Anfechtung der sonstigen in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse, wenn sich der formelle Fehler auf die Beschlussfassung auswirkt (BayObLG NJW-RR 1987, 1363). Dies gilt jedoch nicht im Falle eines schweren Eingriffs in den unantastbaren Kernbereich der Mitgliedschaft. Auf die hypothetische Kausalität kommt es nicht an, wenn - wie vorliegend - eine gravierende Rechtsverletzung erfolgt (vgl. Bärmann/ Merle, WEG, 10. Aufl., § 23 Rn. 176). Es muss ausreichend sein, dass die Beschlüsse gefasst worden sind, nachdem ein Wohnungseigentümer zu Unrecht ausgeschlossen wurde (vgl. Bärmann/ Merle WEG § 24 Rn. 94). Dies ist zu Sicherung der Rechte der Wohnungseigentümer unerlässlich. Nur so kann von vorneherein einem denkbaren Missbrauch des Ausschlusses begegnet werden.
Kosten: §§ 97 Abs. 1, 91a ZPO.
Soweit die Anfechtung des in der Eigentümerversammlung am 06.07.2007 unter TOP 11 gefassten Beschlusses übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, hat die Beklagte die Kosten zu tragen. Die Anfechtungsklage war insoweit von Anfang an zulässig und aus den oben genannten Gründen begründet.
Die Revision hinsichtlich der Beschlüsse in der Eigentümerversammlung vom11.07.2008 ist zuzulassen, nachdem die Frage der Zulässigkeit einer Vereinbarung eines Teilnahmerechtsentzuges in der Teilungserklärung und ihrer Folgen grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf € 78.554,30 festgesetzt.
Permalink: https://openjur.de/u/357088.html (https://oj.is/357088)