Source: https://www.prawo-cywilne.info/wspolwlasnosc-domu-a-koszty-remontu-730-c.html
Timestamp: 2020-07-10 09:40:05+00:00
Document Index: 26785337

Matched Legal Cases: ['art. 206', 'art. 207', 'art. 201', 'art. 199', 'art. 118', 'art. 210', 'art. 212']

Współwłasność domu a koszty remontu
Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2020-06-05
Jestem współwłaścicielem domu w pewnej miejscowości wraz ze swoją mamą. Ja mam 75% własności, a mama 25% własności. Mama mieszka w tym domu z konkubentem. Ja mieszkam i pracuję w Warszawie, u mamy bywam może 3 razy do roku. Dom jest w kiepskim stanie technicznym, wymaga remontów i inwestycji. Trzeba będzie zrobić dach, ogrodzenie, rozebrać budynek użytkowy na tyłach domu itp. Czy mama może zmusić mnie do tego, abym partycypował w kosztach remontu tego domu? Nie ukrywam, że nie mam na to kompletnie ochoty ani środków.
Ponoszenie kosztów związanych ze wspólną nieruchomością
Z racji tego, ze jest Pan współwłaścicielem, ma Pan obowiązek ponosić koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, zgodnie z udziałami we współwłasności.
Według art. 206 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że każdy współwłaściciel jest uprawniony do bezpośredniego posiadania całej rzeczy wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami, a granicą jego uprawnień są takie same uprawnienia pozostałych współwłaścicieli, przy czym uprawnienie to nie jest w żaden sposób uzależnione od wielkości udziału we współwłasności.
Na zasadzie milczącej zgody mama korzysta z nieruchomości.
Roszczenie o zwrot wydatków na remont domu
Roszczenia dotyczące zwrotu nakładów i wydatków na części wspólne nieruchomości mają swoją podstawę w art. 207 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Przez wydatki rozumie się nakłady na rzecz: konieczne, użyteczne, a nawet zbytkowne, jeżeli przy zachowaniu reguł zarządu rzeczą wspólną uzgodniono takie wydatki. Najczęściej są to wydatki ponoszone w toku normalnej eksploatacji rzeczy, według zasad prawidłowej gospodarki, przy zgodzie większości współwłaścicieli (art. 201). Nie można jednak wykluczać wydatków nadzwyczajnych, przekraczających zakres zwykłego zarządu, podejmowanych za zgodą wszystkich współwłaścicieli (art. 199). Zgodnie ze stanowiskiem judykatury roszczenie współwłaściciela o zwrot nakładów dokonanych na wspólną nieruchomość ma obligacyjny charakter, powstaje i jest wymagalne z chwilą dokonania nakładu (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 11/06). Jako żądanie o zasądzenie konkretnej sumy pieniężnej, niemające charakteru roszczeń okresowych, przedawnia się, stosownie do art. 118 k.c., z upływem 10 letniego terminu (por. motywy postanowienia Sądu Najwyższego, z dnia 22 października 2010 r., sygn. akt III CSK 331/09).
Zgoda współwłaścicieli na remonty domu
Mama ma tylko 25% udziałów, a opisane przez Pana inwestycje jak rozbiórka czy wymiana dachu zasadniczo wymagają zgody współwłaścicieli.
Mama nie ma szansy uzyskać sądowej zgody – jeśli Pan nie zgodzi się na remonty w tym zakresie. I tu może ją Pan blokować. Pozostałe nakłady, nie przekraczające zakresu zwykłego zarządu, nie wymagające zgłoszenia do PINB czy pozwolenia na budowę – będą Pana obciążały.
Ale z drugiej strony musi Pan pamiętać, że Pan jako współwłaściciel ma obowiązek utrzymywać budynki w stanie nadającym się do użytku, z to wynika z przepisów prawa budowlanego.
PINB może wydać nakaz wykonania określonych robót, a nawet ukarać Pana grzywną za naruszenie przepisów prawa budowlanego. Nie musi mieć Pan tam wilii, ale musi Pan trzymać budynek w stanie zgodnym z przepisami, niezagrażającym życiu lub zdrowiu – nie ruina.
Zniesienie współwłasności domu
Jeśli nie jest Pan związany i nie chce być w żaden sposób związany z nieruchomością, o której Pan pisze – powinien Pan wnioskować o zniesienie współwłasności. Albo ugodowo z mamą w sądzie albo u notariusza na mocy umowy.
Stosownie do treści art. 210 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. W myśl zaś art. 212 § 2 „rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego”.
Mama może spłacić Pana w ratach albo sąd zleci sprzedaż nieruchomości – co Panu odradzam, bo komornik sprzeda ją za 75% wartości, weźmie 5% kosztów, a Panu zostanie o wiele mniej, niż liczyłby Pan.
Proszę spróbować porozumieć się z mamą co do zniesienia współwłasności, ewentualnie wnosić sprawę do sądu.
Mam wydzielone mieszkanie z zasobów SM. W akcie notarialnym mam przydzielone 7,1 m 2 powierzchni pomieszczeń wspólnych. Mam również wpis do...
Sprawa dotyczy wygaśnięcia hipoteki przymusowej. Hipoteka przymusowa została wpisana do KW na podstawie postanowienia sądu, na kwotę wynikającą...
Podział działki we współwłasności
Jestem współwłaścicielem działki budowlanej, chciałabym znieść współwłasność w ten sposób, że nastąpiłby fizyczny podział działki na dwie...