Source: https://ferrerasociados.com/la-inscripcion-de-la-representacion-grafica-georreferenciada-y-su-coordinacion-con-el-catastro-del-articulo-199-de-la-ley-hipotecaria/
Timestamp: 2020-07-02 08:13:23
Document Index: 143778459

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Representación Gráfica Georreferenciada: Inscripción y Catastro
José Antonio Ferrer2019-11-21T12:58:16+00:00
Este expediente sirve a dos finalidades distintas: por un lado, la de incorporar a la descripción registral de la finca, la representación gráfica de la misma, georreferenciada, con las coordenadas UTM (Universal Transverse Mercator) que es el sistema que utiliza el Catastro en España; y, por otro lado, como consecuencia de lo anterior, conseguir la coordinación de la finca con el catastro.
Debemos manifestar que una cosa es la incorporación a la hoja registral de la representación gráfica georreferenciada, y otra diferente es la coordinación con el catastro. Para lograr la segunda, hace falta la primera, pero la primera no implica ni conlleva necesariamente la segunda.
Sin embargo, también existen otros objetivos que pueden conseguirse con este expediente, como consecuencia de haber incorporado la representación descriptiva y gráfica de la finca. Estos objetivos son: por una parte, que se modifique la superficie de inicialmente inscrita de la finca, dado que las coordenadas de georreferenciación de la finca constituirán los parámetros óptimos para obtener la superficie real de la finca. La modificación de la superficie se conseguirá, tras la conclusión del expediente de manera positiva, con independencia de la diferencia existente con anterioridad respecto de la superficie inscrita. Así, no será un límite para esta modificación lo establecido en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria que se refiere a modificaciones inferiores al 10 por ciento respecto de la cabida inscrita. Por otra parte, también podrán modificarse los linderos, según se desprende del tenor literal del primer párrafo del artículo 199 LH. Si el promotor así lo solicita, y el Registrador no tiene dudas respecto de la identificación y correspondencia de la finca, debemos concluir que procederá a la modificación también de los linderos.
Por tanto, en este expediente, que se persigue –según la dicción del artículo 198 LH– la inscripción de la representación gráfica georreferenciada y su coordinación con el catastro, podrá obtenerse también, con las particularidades que a continuación se explican, la modificación de sus linderos y superficie; aunque, en puridad, el artículo 199 LH no habla de “modificar”, sino de “completar”, si bien, así ha sido entendido en no pocas resoluciones por la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Por otra parte, en el expediente de rectificación de la descripción, superficie –superior al 10 por ciento de la cabida inscrita– o linderos, regulado por el artículo 201.1 LH, se persigue, en primer lugar, la rectificación de los datos indicados y se consigue también, como consecuencia de lo anterior, la inscripción de la representación descriptiva y gráfica georreferenciada y la coordinación Catastro-Registro.
El artículo 199 hace referencia al Registrador, por lo que la competencia en la tramitación de este expediente corresponde al Registrado de la Propiedad que corresponda, según las reglas generales contenidas en el apartado 1 del artículo 1 del Reglamento Hipotecario, que dispone que “las inscripciones o anotaciones se harán en el registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles” y que “Si alguna finca radicase en territorio perteneciente a dos o más registros, será íntegramente competente aquél en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca.”
2.- Sujetos legitimados para instar el procedimiento.
2.1.- Titulares de derechos contemplados por la ley.
El primer apartado del artículo 199 confiere legitimación para la solicitud del presente procedimiento a “El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita…”, por tanto, el titular deberá tener su dominio o su derecho real inscrito, dado que, en caso contrario, deberá primero inscribir el acto por el que adquiere la condición de titular real y, luego, instar este procedimiento. Si éste se inicia en el mismo título por virtud del cual adquiere el dominio o el derecho real, deberá adquirir primero y luego, iniciar este expediente.
No obstante lo indicado en el párrafo anterior, en los casos en que la inscripción de la representación gráfica sea obligatoria –por ejemplo, en caso de una segregación–, deberá instarse el expediente por quien sea su titular registral en el momento de llevarse a cabo el acto que obligue a la inscripción de aquélla.
2.2.- Especial referencia al caso de cotitulares de derechos inscritos.
Se plantea si un cotitular de algún derecho inscrito puede iniciar el expediente. En nuestra opinión, el titular del dominio de una participación indivisa de la finca está también legitimado para iniciar el expediente. De hecho, este mismo artículo prevé la notificación a los titulares del dominio si no hubieran iniciado ellos el procedimiento.
Por su parte, los cotitulares registrales de algún derecho real de la finca inscrita también, en nuestra opinión, se encuentran legitimados para iniciar el procedimiento.
2.3.- Especial referencia a los titulares de un inmueble que forme parte de una comunidad en régimen de propiedad horizontal.
A pesar de que la ley no prevé que los titulares de pisos o locales que formen parte de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal no puedan iniciar el procedimiento, dado que pueden ser igualmente titulares registrales del dominio o de cualquier derecho real sobre la finca inscrita, consideramos que la legitimación activa para la incorporación de la representación gráfica catastral de uno de estos inmuebles debería corresponder a la comunidad, representada por su presidente, siempre que la incorporación de la representación gráfica catastral conlleve una modificación de la superficie o de los linderos.
El motivo de ello es porque si la incorporación de dicha representación gráfica implica la modificación de la superficie o linderos del piso o local respecto del cual se inicie el expediente, conllevará asimismo la modificación de la superficie del total del edificio. Esto conllevaría, paralelamente, una modificación del título constitutivo de la comunidad que, previsiblemente, precisaría del acuerdo unánime de la Junta de propietarios.
En apoyo de esta tesis argumentamos que debemos admitir que el objetivo principal del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es “la inscripción de la representación grafica georreferenciada de la finca y su coordinación con el catastro”, pero ello se consigue con la acción de “completar la descripción literaria de la finca acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie”. Sin embargo, el expediente creado por la Ley Hipotecaria para “rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral” se encuentra regulado por el artículo 201 de esta misma Ley, el cual, en su apartado 1.e) dispone que “No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.”
En este mismo sentido se ha pronunciado García García, J. M. (2016, p. 708), al decir que “Respecto a la distinta cuestión de si cabe la incorporación de la representación gráfica catastral al folio real de un piso o local concreto, parece que debería plantearse en general respecto a la totalidad de ellos representados por el Presidente de la Comunidad, pues podrían surgir diferencias de superficie que, aun no excediendo del diez por ciento de la cabida inscrita, podrían afectar a determinados pisos y no a otros, lo que implicaría un desequilibrio en la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal. Y si para la rectificación de descripción de pisos y locales no es aplicable el procedimiento de rectificación de descripción del artículo 201 LH, según el apartado 1.3) [sic] de dicho artículo, la misma razón existe en el presente caso para que no sean posibles rectificaciones derivadas de la incorporación de la representación gráfica al folio real.”
En cualquier caso, si la incorporación de la representación gráfica catastral georreferenciada no implicase la modificación de superficie o linderos y, por ende, no existiese diferencias respecto de lo que consta en el título constitutivo de la comunidad de propietarios, consideramos que estará totalmente legitimado el titular registral del dominio, o de cualquier derecho real, del piso o local –u otro– aunque pertenezca a un edificio en régimen de propiedad horizontal. Ello es así porque la ley no lo impide y, si la ley lo hubiera querido impedir a toda costa, habría incorporado al artículo 199 LH la misma dicción literal del artículo 201.1.e) LH, cosa que no ha hecho.
3.1.- Solicitud de inicio del expediente.
Sigue diciendo el apartado 1 del artículo 199 de la LH que el interesado “podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.”
La solicitud de inicio de este expediente podrá realizarse dentro de un mismo título que contenga un acto relativo a un inmueble –compraventa, aceptación de herencia, declaración de obra nueva, etc.–, o en un instrumento ad hoc, en el que específicamente se solicite la inscripción de la representación gráfica. Así se desprende del tercer párrafo del apartado 1 de este mismo precepto, que dispone que “La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9.”
Puede contenerse, así, en un documento notarial, en un expediente administrativo o, también, en un documento judicial (artículo 3 de la LH).
Según la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 3 de noviembre de 2015, “para que el registrador inicie el procedimiento del artículo 199 deberá constar la petición en tal sentido del presentante o del interesado. Se entenderá solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore.”
Por tanto, si el interesado desea prescindir de la inscripción de la representación gráfica, deberá hacerlo constar en la escritura en que se incorpore la misma, dado que, en caso contrario, podría entenderse que ha instado solicitud de inscripción de dicha representación. Claro que esto sucederá cuando la representación gráfica se presente georreferenciada.
García García, J.M. (2016, p. 688), ha explicado que “El interesado puede excluir expresamente la aplicación del procedimiento y elegir otro distinto, pero como procedimiento general de incorporación al folio real de la representación gráfica catastral georreferenciada, y teniendo en cuenta la finalidad de la nueva legislación de propiciar la coordinación Catastro-Registro por ser de interés general, es lógico que si el interesado aporta al documento una certificación catastral descriptiva y gráfica georreferenciada que complete la descripción literaria, debe presumirse que solicita la iniciación de este procedimiento.”
A la solicitud de iniciación del expediente deberá acompañarse una certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela catastral que se corresponda con la finca registral, que será calificada conforme al artículo 9 de la LH.
Por otro lado, si la descripción catastral no se correspondiese con la realidad física de la finca, deberá aportarse, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.
Esta representación gráfica alternativa se puede obtener de un técnico competente en la materia (arquitecto, ingeniero, topógrafo, etc.), quien realizará una medición de la finca, trazará un plano y obtendrá las coordenadas UTM.
3.2.- Notificaciones.
3.2.1.- Interesados a quienes hay que notificar.
Para el caso de la incorporación de la certificación registral descriptiva y gráfica, una vez que la solicitud ha sido presentada en el registro, el registrador debe realizar unas notificaciones a “los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes.”
Para el supuesto de que la certificación registral descriptiva y gráfica no coincida con la finca y se aporte una representación gráfica georreferenciada alternativa, además de los titulares registrales indicados en el párrafo anterior, habrá que notificar a los titulares catastrales colindantes afectados.
Cuando las fincas colindantes se encuentren divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad, que normalmente será el presidente de la misma, por lo que no será necesario notificar a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal.
El problema de estas notificaciones será que no siempre se podrán identificar los titulares registrales colindantes e incluso logrando identificarlos, también será difícil averiguar los domicilios a los que se deberán practicar las notificaciones. Respecto de los titulares catastrales será menos complejo, dado que éstos constarán en la certificación catastral y también habrán consignado un domicilio de notificaciones en catastro, por lo que, en muchas ocasiones, éstos serán los únicos notificados en el procedimiento, dadas las dificultades comentadas respecto de los titulares registrales.
3.2.2.- Forma de practicar las notificaciones.
3.2.2.1.- Criterios generales.
El segundo párrafo del primer apartado del artículo 199 dice que “. . . la notificación se hará de forma personal.”
Por otro lado, la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015 ha establecido que “Las notificaciones personales que el Registrador haya de efectuar se realizarán de conformidad con el artículo 322 de la Ley Hipotecaria.”
Así, el artículo 322 de esta ley dispone, en su segundo párrafo que “Dicha notificación se efectuará de conformidad con lo previsto en los arts. 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. A tal efecto, será válida la notificación practicada por vía telemática si el interesado lo hubiere manifestado así al tiempo de la presentación del título y queda constancia fehaciente.”
Esta remisión del artículo 322 a la Ley 30/1992 –actualmente derogada– consideramos que debe entenderse hoy realizada a los artículos 40 a 44 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, que ha venido a sustituir a aquélla.
De este modo, el Registrador deberá practicar la notificación en cualquier modo que asegure la recepción directa de la misma por parte del interesado, tal y como, por ejemplo, la carta certificada con acuse de recibo.
3.2.2.2.- Práctica de notificaciones de forma electrónica.
No obstante lo indicado en el apartado anterior, nos planteamos la situación de que el interesado en el procedimiento se encuentre obligado a relacionarse con la Administración de forma electrónica.
A estos efectos, debemos apuntar que el artículo 41 de la Ley 39/2015 –al que debemos entender actualmente que se remite el artículo 322 de la Ley Hipotecaria–, dice en su apartado primero que “Las notificaciones se practicarán preferentemente por medios electrónicos y, en todo caso, cuando el interesado resulte obligado a recibirlas por esta vía.”
Por su parte, el artículo 14 de la Ley 39/2015, cuya rúbrica es “Derecho y obligación de relacionarse electrónicamente con las Administraciones Públicas” dispone que:
Reglamentariamente, las Administraciones podrán establecer la obligación de relacionarse con ellas a través de medios electrónicos para determinados procedimientos y para ciertos colectivos de personas físicas que por razón de su capacidad económica, técnica, dedicación profesional u otros motivos quede acreditado que tienen acceso y disponibilidad de los medios electrónicos necesarios.”
Por ello, si se trata de personas obligadas a relacionarse electrónicamente con la administración, cabe entender que el registro deberá obligatoriamente relacionarse con ellas por medios electrónicos, que no podrán consistir meramente en una comunicación por correo electrónico, puesto que, por otro lado, el apartado 1 in fine del mismo artículo 41 citado anteriormente establece que “Adicionalmente, el interesado podrá identificar un dispositivo electrónico y/o una dirección de correo electrónico que servirán para el envío de los avisos regulados en este artículo, pero no para la práctica de notificaciones.”
3.2.2.3.- Comunicación por medio de publicación de edictos.
El segundo párrafo del primer apartado del artículo 199 establece que “En caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín Oficial del Estado”, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203.”
Por tanto, en el supuesto de que el titular registral a notificar resulte desconocido o, se desconozca su domicilio de notificaciones, deberá procederse a la notificación por edictos.
Además de la previsión específica contenida en este artículo, la Disposición Adicional segunda de la Ley 13/2015 también hace referencia a estos mismos supuestos en que no se haya podido notificar, cuando dice que “Los anuncios y edictos que los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, así como los Notarios, deban publicar en el «Boletín Oficial del Estado» con carácter supletorio cuando, en los procedimientos en los que intervengan por razón de su cargo, los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, tendrán el tratamiento previsto en la disposición adicional vigésimo primera de la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.”
Esta remisión efectuada a la Disposición Adicional vigésimo primera de la Ley 30/1992 debe entenderse realizada a la Disposición Adicional tercera de la Ley 39/2015, cuya redacción es prácticamente la misma que aquélla a la que viene a sustituir.
Por otro lado, ahora, tras la derogación de la Ley 30/1992, la Ley 39/2015 regula en su artículo 44 el supuesto de la “Notificación infructuosa”, tal y como reza su rúbrica, al decir, en su apartado primero, que “Cuando los interesados en un procedimiento sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o bien, intentada ésta, no se hubiese podido practicar, la notificación se hará por medio de un anuncio publicado en el «Boletín Oficial del Estado».”
Así las cosas, en los supuestos previstos, se practicará la notificación por comunicación edictal.
3.2.2.4.- Sistema de alertas.
El apartado sexto de la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015 ha regulado el sistema de alertas que prevé la regla séptima del artículo 203 de la Ley Hipotecaria y a la que se remite el artículo 199 e esta misma ley.
Se trata de un sistema de alertas previsto para que cualquier titular pueda recibir información de la tramitación de cualquier expediente en las fincas afectadas por dicha tramitación en las que el titular tenga algún interés, tales como sus propias fincas –cuando el expediente hubiera sido iniciado por cualquier otro de los legitimados– o también, respecto de las fincas colindantes. Esta información será recibida por el interesado por medios informáticos.
3.3.- Alegaciones.
Los notificados o convocados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Entendemos que “notificados” hace referencia a aquellos a quienes se les ha practicado notificación de forma personal y, en cambio, “convocados” hace referencia a quienes la notificación se les ha puesto a disposición por vía de publicación en el Boletín Oficial del Estado por vía de edicto.
Respecto de las notificaciones a los interesados colindantes, cabe la posibilidad de que el notario, en la escritura por la que se inste la solicitud, recoja el consentimiento de todos ellos, por lo que, en este caso, no sería necesario llevar a cabo las notificaciones por parte del registrador que prevé la ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria.
Jiménez Gallego, C. (2016, p. 246) ha puesto de manifiesto que la Ley Hipotecaria no ha previsto la notificación del titular catastral de la finca, para el caso de que fuese distinto del titular registral. Dado que la ley no lo ha previsto, no es requisito para la inscripción, pero sería lo deseable, puesto que este titular catastral de la finca no tiene menos que decir respecto de este expediente que cualquier titular catastral colindante.
El artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria obliga a notificar a los titulares de derechos inscritos, pero una vez ya practicada la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, y solamente para el supuesto de que haya existido una rectificación de la cabida de la finca.
3.4.- Conclusión del expediente.
3.4.1.- Supuestos de denegación de la inscripción.
En primer lugar, si el Registrador considera que la representación gráfica de la finca coincide, total o parcialmente, con otra base gráfica inscrita o con el dominio público –comunicando esta circunstancia a la Administración titular del inmueble afectado–, denegará la inscripción de aquélla.
En segundo lugar, “si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente –el artículo 200 de la Ley Hipotecaria–, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público –por ejemplo, en la escritura autorizada por el notario–, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.”
Por tanto, si existe una posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas y los colindantes no han prestado su conformidad a la rectificación solicitada –lo que incluye no solo el caso de que éstos se hayan opuesto, sino también en caso de que ni siquiera hayan comparecido– el Registrador denegará la inscripción.
Esta denegación podrá ser recurrida conforme a las normas generales.
3.4.2.- Valoración de las alegaciones por parte del Registrador.
3.4.2.1.- Supuesto de oposición por quien haya acreditado ser titular registral de la finca objeto del procedimiento o de cualquiera de sus colindantes.
Entendemos que, cualquier oposición formalizada por quien acredite ser titular registral de la finca debe ser valorada por el Registrador, quien decidirá motivadamente según su prudente criterio.
Así, si se trata de una oposición fundamentada, el Registrador deberá valorarla y decidir lo que considere apropiado. En cambio, si la oposición no se encontrase fundamentada, sino que consistiese en una “mera oposición”, no creemos que fuera suficiente para conllevar la denegación de la inscripción.
Todo ello sin perjuicio de que el interesado pueda, posteriormente, incoar un proceso judicial contra quienes se hayan opuesto, respecto de los cuales será tanto más sencillo acreditar su temeridad y/o mala fe en el seno de dicho proceso, cuanto menos fundamentada se encuentre su oposición.
Por otro lado, podría entenderse también que, dado que la ley dice que “la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes” no determinará “necesariamente” la denegación de la inscripción, podría considerarse que la mera oposición –sin alegar motivo alguno– de quien sí que haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las colindantes sí que debería abocar “necesariamente” en una denegación de la inscripción. Esta previsión legislativa de que “la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral” no determine necesariamente la denegación, podría entenderse como una aclaración, puesto que cabría la interpretación de que una “mera oposición” de quien sí que lo haya acreditado deberá conllevar forzosamente la denegación de la pretensión de inscripción.
Sin embargo, nuestra opinión va en el sentido de que, considerando que la ley solo prevé la notificación personal a los titulares registrales de la finca objeto del procedimiento y a los de las fincas colindantes, además de a los titulares catastrales en el caso de que se pretenda la inscripción de una representación gráfica alternativa georreferenciada –y no a otros interesados, sin perjuicio de que existan otros que puedan tener conocimiento del expediente–, una interpretación contraria al criterio de que el Registrador se encuentra facultado para valorar y decidir lo que a su prudente criterio considere, vaciaría de contenido la previsión legal dictada en este sentido, cuya dicción literal dispone que “a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio”, porque si no, ¿Cuáles son la alegaciones que debería valorar el Registrador sino las de los interesados stricto sensu?
La Dirección General de los Registros y del Notariado parece haber adoptado este criterio, según se desprende de su Resolución de 27 de julio de 2017, BOE 193/2017, de 14 agosto 2017, que dispone, en su FJ 6 que:
“El expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada y su coordinación con el Catastro de la finca es uno de los procedimientos para la concordancia del registro con realidad regulados en la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. La nueva regulación se incardina en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la citada Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores de la Propiedad.
Uno de los principios de esta nueva regulación de la Jurisdicción Voluntaria es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o su artículo 17.3.”
3.4.2.2.- Supuesto de “mera oposición” por quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes.
Si quien no acredita ser titular registral de la finca, ni de cualquiera de sus colindantes, se limita a efectuar una “mera oposición”, el Registrador no debería denegar la inscripción, sino que debería continuar con la tramitación del procedimiento. Consideramos que ello es así porque no se trata de una persona a favor de la cual la ley obligue al Registrador a efectuar una notificación que, recordemos, son “los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes”. Por tanto, si quien, no siendo merecedor de una notificación de forma personal, según la previsión legal, comparece en el procedimiento y se limita a efectuar una “mera oposición”, no parece que presente ningún argumento de peso para forzar la denegación de la inscripción. De hecho, si su “mera oposición” fuera efectuada en el foro, podemos anticipar casi con total seguridad que no sería suficiente, como hecho impeditivo o como excluyente, para basar su excepción material y que se desestimase la pretensión formulada por el interesado en la inscripción de la representación gráfica catastral.
Por tanto, consideramos que el Registrador debería acceder a la inscripción y, si el interesado que formuló la “mera oposición” considera que la inscripción no debía haberse llevado a cabo, deberá en entablar una demanda de juicio declarativo con la posibilidad incluso, si así lo considera conveniente, de solicitar la medida cautelar de anotación preventiva de demanda sobre la finca que fue objeto del procedimiento.
Solo faltaría que quien, no siendo titular del derecho a ser notificado del expediente, pudiera comparecer ante el Registrador y efectuar una “mera oposición” sin fundamentación alguna, a modo de “reacción caprichosa”, y frustrase el éxito del expediente.
Ahora bien, en nuestra opinión, el adverbio “necesariamente” parece querer dar a entender que, “por obligación”, el Registrador no denegará la inscripción en caso de “mera oposición” por quien no acredite ser titular registral, pero en cambio, parece dejar la puerta abierta a que el registrador valore el resto de circunstancias que obren en el expediente, para llevar a cabo una valoración conjunta de todas ellas, de manera que, la “mera oposición” no determine “necesariamente” la denegación, pero sí pueda ser tenida en cuenta junto con otras circunstancias que abunden en el criterio de la denegación.
Estas otras circunstancias podrían ser aquéllas que por sí solas determinen la denegación de la inscripción, expuestas en el punto 3.4.1 de este texto. Supongamos, por ejemplo, que existe una posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, respecto de la cual el Registrador no se ha percatado, por cualquier motivo, y se formula oposición –“mera oposición” u oposición fundamentada, aquí es indiferente– por quien no haya acreditado ser titular registral de un derecho. En estos casos, procederá la denegación, pero no habrá sido por causa de la oposición, aunque sí que haya sido merced a ésta.
Este parece ser el criterio seguido por la Dirección General de los Registros y del Notariado, entre otras, en su Resolución de 10 de octubre de 2017, BOE 264/2017, de 31 octubre 2017, que dice en su FJ 8º:
“Aunque, como señala el artículo 199, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción», ello no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, especialmente cuando se trata de la oposición de la Administración Pública, que además es la única colindante, poniendo de manifiesto una situación de alteración de la configuración física de la finca que implicaría invasión de dominio público, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria, según ha quedado expuesto en los fundamentos anteriores.”
Este mismo criterio ya fue adoptado por la Resolución de 4 de septiembre 2017, BOE 234/2017, de 28 septiembre 2017 y ha sido reiterado asimismo por la Resolución de 19 de octubre de 2017, BOE 274/2017, de 11 noviembre 2017.
La Resolución de la misma Dirección General de 15 de junio de 2017, BOE 160/2017, de 6 julio 2017, lo indica de forma palmaria, en su FJ 5, al decir que:
“Este Centro Directivo, en su Resolución de 19 de julio de 2016, ya recordó que como señala el artículo 199 de la Ley Hipotecaria procede denegar la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincide en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público. Y que, aunque tal coincidencia no se acreditara, «la norma permite que el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decida motivadamente según su prudente criterio. Si bien, siguiendo el precepto, la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción, no es menos cierto que tal oposición aporta al registrador elementos de juicio para su calificación».”
3.4.2.3.- Supuesto de oposición fundamentada por quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes.
También podría suceder que, aunque la ley prevé únicamente la notificación a favor de los titulares registrales de la finca y de cualquiera de sus colindantes, otros eventuales interesados tuvieran conocimiento de la tramitación de este expediente, por ejemplo, porque alguien así se lo ha participado; o por haber tenido conocimiento a través del sistema de alertas de algún titular registral colindante que le haya informado; o bien porque se haya publicado un edicto al respecto, entre otras posibilidades.
En estos supuestos, si algún titular de la finca que no puede acreditar que lo es, formula una oposición de manera fundamentada, tampoco deberían por sí mismas ser suficientes para denegar la inscripción. Las alegaciones formuladas por un tercero que no forma parte de los interesados en sentido estricto según la redacción de la ley, no deberían ser determinantes de la denegación, puesto que no pueden considerarse incluidas en aquellas “alegaciones efectuadas” que deban influir en la decisión motivada del Registrador.
La intervención de estos terceros no está prevista por la ley, de manera que únicamente deberían tomarse en consideración sus alegaciones si pusieran de manifiesto alguna circunstancia que el Registrador hubiera debido apreciar de oficio; pero fuera de estos casos, su intervención no puede abocar en la denegación del expediente.
Esta tesis se basa en que el Registrador no cuenta con la plenitud de competencias que asisten al juez, por lo que no puede salirse de la regulación prevista por la ley, que, repetimos, solamente prevé las alegaciones efectuadas por los titulares registrales de la finca y los de sus fincas colindantes.
El artículo 199 de la ley no otorga al Registrador facultades distintas de lo comentado en el párrafo precedente. Además, aunque se predicase la aplicación del artículo 103 bis de la citada Ley Hipotecaria –introducido por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria–, tampoco podría extraerse de su literalidad que el Registrador puede valorar las alegaciones de estos terceros y decidir a cuál de las partes enfrentadas le asiste la razón.
Dicho artículo 103 bis dispone que: “1. Los Registradores serán competentes para conocer de los actos de conciliación sobre cualquier controversia inmobiliaria, urbanística y mercantil o que verse sobre hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro público que sean de su competencia, siempre que no recaiga sobre materia indisponible, con la finalidad de alcanzar un acuerdo extrajudicial. La conciliación por estas controversias puede también celebrarse, a elección de los interesados, ante Notario o Secretario judicial.”
Y el segundo apartado del mismo precepto reza: “2. Celebrado el acto de conciliación, el Registrador certificará la avenencia entre los interesados o, en su caso, que se intentó sin efecto o avenencia.” Ergo, el precepto no autoriza a decidir lo que corresponda conforme a las reglas de la sana crítica, por lo que consideramos que el Registrador debería abstenerse de decidir si la oposición, aunque estuviere fundamentada, no la formalizase un titular registral de la finca o de cualquiera de las colindantes, o también un titular catastral para el supuesto previsto en el artículo 199.2 LH.
Lo contrario implicaría dar al expediente una solución que la ley no prevé, según nuestro punto de vista.
3.4.2.4.- Supuesto de no comparecencia del titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes.
Entendemos que, si los notificados o convocados por el Registrador no comparecen ni efectúan alegaciones, y no existe ninguna posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, la inscripción debe prosperar y determinar tanto la inscripción de la representación gráfica como la coordinación con el Catastro, tras los trámites respectivos oportunos.
Por el contrario, entendemos que, si los notificados por el Registrador no comparecen ni efectúan alegaciones, y existe una posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas sin que los titulares registrales colindantes hayan prestado su consentimiento a la rectificación, el Registrador denegará la inscripción, por lo que este expediente deberá instarse cuando, dándose estas circunstancias, el promotor esté seguro de que los colindantes prestarán su consentimiento, y coadyuvarán con el buen fin del procedimiento. En caso contrario, no merecerá la pena instar este expediente, dado que posiblemente fracase y la certificación catastral descriptiva y gráfica no quede finalmente incorporada a la hoja registral de la finca. En estos casos, sería preferible proceder en primer lugar a modificar el Catastro o iniciar el procedimiento por la vía del expediente de rectificación regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
3.4.2.5.- Resolución del expediente.
Si la calificación resultase positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica quedará incorporada al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro.
En el caso de que se haya aportado una representación gráfica georreferenciada alternativa, el Registrador “incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.” El plazo para informar al Catastro por el Registrador es de 5 días.
Una vez que el Catastro haya practicado la alteración, lo comunicará al Registrador para que haga constar que la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica de la finca. “La representación gráfica alternativa solo podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Catastro notifique la práctica de la alteración catastral, y el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro.” Además, hasta ese momento, el Registrador hará constar en esa publicidad que esa representación gráfica no ha sido validada por Catastro, de conformidad con lo previsto en el artículo 9.b) de la misma ley.
Para conseguir la coordinación Registro-Catastro, será necesaria una validación positiva por parte del Catastro, y ello, en la práctica, suele ser difícil de conseguir, sobre todo, cuando se invade el dominio público –tal como calles, o carreteras colindantes con la finca objeto de inscripción–. En estos casos, puede que se haya conseguido la inscripción de la representación gráfica alternativa, pero no se habrá logrado la coordinación registro-catastro.
De hecho, el apartado 4 de la norma quinta de la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de 26 de octubre de 2015, BOE de 260/2017, de 30 de octubre, dispone que:
“4. Cuando el resultado del informe previo de validación sea negativo, si el registrador de la propiedad, tras la calificación de la correspondencia gráfica de las fincas afectadas, practica la inscripción solicitada, incorporará al folio real la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes, haciendo constar la circunstancia de que la descripción de la finca no ha quedado validada por el Catastro dando traslado a éste, en el plazo de cinco días, de la información prevista en el número 2. a) y b) del apartado cuarto y un informe que detalle las causas que hayan impedido la coordinación.
Todo ello sin perjuicio de que se pueda instar, en su caso, el procedimiento catastral o registral que corresponda para rectificar la descripción de las parcelas o fincas afectadas.”
Por tanto, el Registrador puede optar por dos alternativas diferentes: o bien solicitar con carácter previo a la inscripción de la representación gráfica alternativa, la validación de ésta por Catastro; o bien, hacerlo con posterioridad a la inscripción de la misma. Pero en el supuesto de que la validación resulte negativa, la representación gráfica alternativa habrá quedado inscrita, pero no habrá habido coordinación Catastro-Registro.
Para evitar estos supuestos, es recomendable que el interesado proceda a modificar previamente el catastro, o bien, que acuda al expediente de rectificación regulado por el artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
3.4.2.6.- Breve referencia a la modificación de la cabida de la finca objeto del expediente.
A través del procedimiento del artículo 199 LH se pueden modificar la cabida de la finca, para adecuarla a la realidad física, haciendo constar la que se desprenda de la representación gráfica.
A pesar de que el artículo 199 LH remite al artículo 9 de la misma Ley, en lo que respecta a la calificación registral de la certificación gráfica y del acto o negocio cuya inscripción se solicite, no cabe entender que la superficie de la finca a modificar no pueda exceder del 10 por ciento de la cabida inscrita.
La referencia a la diferencia de cabida a la que se refiere el párrafo sexto del apartado b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria se expresa únicamente como dato objetivo para definir el concepto de correspondencia que establece este mismo precepto. Así, dicho párrafo reza que “Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.” Además, cabe concluir, existe la posibilidad de que, aun con una diferencia de cabida superior a dicho porcentaje, el registrador no albergue dudas sobre la correspondencia de la finca.
No obstante, por vía del expediente del artículo 199 LH puede modificarse la cabida de la finca, siempre que no existan dudas respecto de la identidad de la finca ni se oculte la celebración de negocios traslativos o, de otro modo, se intente inscribir una porción de territorio que, por las circunstancias del caso, debiera acceder al registro de la propiedad por vía de la inmatriculación.
Así se entiende de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 17 de noviembre de 2015, BOE 294/2015, de 9 de diciembre de 2015, que dispone en su FJ 8 que:
“8. Y, finalmente, es de destacar que la Ley 13/2015 ha introducido un nuevo procedimiento que resulta también hábil para obtener la inscripción de rectificaciones descriptivas, como es el regulado en el nuevo artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuya tramitación se atribuye a los registradores de la Propiedad, el cual puede ser utilizado para inscribir la representación geográfica de una finca previamente inmatriculada, tanto si la descripción, superficie y linderos que consten en su descripción literaria fueran inicialmente coincidentes con la representación geográfica cuya inscripción se pretende, como si necesitaran ser rectificados para acomodarse a ella, y ello incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los importantes requisitos, trámites y garantías de que está dotado tal procedimiento justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación, como luego se expresa.”
Y, posteriormente, esta misma resolución dice, en su FJ 9, que:
“9. En resumen, a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, cabe enunciar los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres grandes grupos:
– Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria.”
Este mismo criterio ha sido acogido por García García, J. M. (2016, p. 692), al decir que “En los demás casos, es decir, cuando las diferencias de cabida exceden del diez por ciento de la cabida inscrita, tampoco excluye la posibilidad de su rectificación conforme al procedimiento del artículo 199 LH.”
En cambio, el criterio contrario es sostenido por Jiménez Gallego, C. (2016, p. 228), que argumenta que “Nosotros, por el contrario, entendemos que el artículo 199 sí introduce una limitación cuantitativa a las rectificaciones de superficie, que es precisamente el 10% de la cabida inscrita. La norma se remite expresamente al artículo 9 LH al tratar la calificación registral de la certificación y el artículo 9 LH dice que la representación gráfica alternativa será objeto de incorporación al folio real de la finca siempre que no se alberguen dudas por el registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, y que “se entenderá” que existe correspondencia cuando, amén de otros requisitos, “las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita.”.”
3.4.3.- Plazo para efectuar las alegaciones y posible formalización fuera del plazo previsto.
El artículo 199 de la Ley Hipotecaria prevé un plazo de 20 días para formular alegaciones por parte de los interesados. Sin embargo, el artículo 18 de la Ley Hipotecaria establece un plazo máximo de 15 días para la inscripción del documento.
Se plantea la cuestión de si son admisibles las alegaciones formuladas fuera del plazo de 20 días estipulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, y a estos efectos, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha respondido afirmativamente, argumentando, en su Resolución de 10 de octubre de 2017, BOE 264/2017, de 31 octubre 2017, en su FJ 8 que:
“En cuanto a la alegación de los recurrentes relativa a la extemporaneidad de las alegaciones, es cierto que las mismas se han formulado una vez concluido el plazo de 20 días que prevé el artículo 199 de la Ley Hipotecaria; sin embargo, la recepción de tales alegaciones en el Registro se produce dentro del plazo previsto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria para la calificación de la documentación. Estando la actuación del registrador de la Propiedad presidida por el principio de legalidad, éste debe prevalecer en todo caso, por lo que no cabe sino concluir que fue correcta la actuación del registrador al tomar en consideración tales alegaciones procedentes de una Administración Pública a fin de preservar el dominio público de una posible invasión.”
4.- Actuaciones posibles en caso de desestimación de la pretensión del promotor de este expediente.
4.1.- Desestimación por oposición de alguno o algunos de los interesados.
El promotor del expediente podrá, en caso de ver desestimadas sus pretensiones de obtener la inscripción de la representación gráfica georreferenciada y su coordinación con el catastro por causa de oposición de algún interesado, interponer la correspondiente acción mediante demanda de juicio declarativo ordinario contra el interesado o interesados que se hayan opuesto, en nuestra opinión, ante el juez de primera instancia del lugar donde radique la finca, por analogía con la regla sexta del apartado 1 del artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
Aunque el propio artículo 199 no prevé la incoación del proceso jurisdiccional indicado en el párrafo anterior, sino que solamente habla del recurso contra la calificación negativa del Registrador conforme a las normas generales (artículo 199.1.IV LH in fine), el ultimo párrafo del artículo 198 LH sí que contempla la iniciación del proceso, al disponer que: “La desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél.”
4.2.- Desestimación por falta de comparecencia de los interesados.
En el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la falta de comparecencia de los notificados no implica necesariamente la denegación de la inscripción, siempre que no exista una posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas. Por ello, queda fuera de estudio esta posibilidad.
En cambio, si existiese una posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, la falta de comparecencia de los interesados sí que determinaría la desestimación de la pretensión, dado que, para este supuesto, la única forma de salvar esta discrepancia es mediante el consentimiento prestado por todos los interesados. Así, si los interesados no están obligados a comparecer para prestar su consentimiento, podría ser temeraria la demanda que se interponga para iniciar este proceso, dado que el promotor podría haber acudido al expediente de rectificación del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, o haber realizado los trámites oportunos ante Catastro a fin de adecuar la certificación catastral descriptiva y gráfica, de manera que se evitase cualquier posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas.
4.3.- Desestimación por motivo de la calificación negativa del Registrador de la propiedad.
Por último, si la denegación de la inscripción trae causa de la calificación negativa del Registrador de la propiedad, ésta podrá recurrirse potestativamente ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, o impugnarse directamente ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble, siendo aplicables las normas del juicio verbal.
Dispone el artículo 328 de la Ley Hipotecaria que: “Las calificaciones negativas del registrador y en su caso, las resoluciones expresas y presuntas de la Dirección General de los Registros y del Notariado en materia del recurso contra la calificación de los registradores serán recurribles ante los órganos del orden jurisdiccional civil, siendo de aplicación las normas del juicio verbal.
La demanda deberá interponerse dentro del plazo de dos meses, contados de la notificación de la calificación o, en su caso, de la resolución dictada por la Dirección General, o, tratándose de recursos desestimados por silencio administrativo, en el plazo de cinco meses y un día desde la fecha de interposición del recurso, ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble y, en su caso, los de Ceuta o Melilla.”
Este proceso jurisdiccional posterior no el mismo que se prevé contra cualquier calificación negativa del registrador y, en su caso, contra las resoluciones de la Dirección General, sin que se trate de un proceso jurisdiccional previsto expresamente para la impugnación de las calificaciones y resoluciones dictadas en los expedientes existentes en materia de concordancia entre el registro y la realidad física y jurídica extrarregistral.
García García, J.M. La finca registral y el catastro. Thomson Reuters, 2016.
Jiménez Gallego, C. La nueva coordinación realidad-catastro-registro. Tirant lo Blanch, 2016.
Resolución Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 3 de noviembre de 2015. http://www.catastro.minhap.gob.es/documentos/normativa/res_031115.pdf
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 27 de julio de 2017, BOE 193/2017, de 14 agosto 2017.
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 10 de octubre de 2017, BOE 264/2017, de 31 octubre 2017.
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 4 de septiembre 2017, BOE 234/2017, de 28 septiembre 2017.
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 19 de octubre de 2017, BOE 274/2017, de 11 noviembre 2017.
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 15 de junio de 2017, BOE 160/2017, de 6 julio 2017.
Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de 26 de octubre de 2015, BOE 260/2017, de 30 de octubre.
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 17 de noviembre de 2015, BOE 294/2015, de 9 de diciembre de 2015.