Source: http://www.zarzadca.pl/wzory-uchwal-i-umow/uchwaly/3059-porada-prawna-wynagrodzenie-za-korzystanie-z-rzeczy-wspolnej-umowa-quoad-usum
Timestamp: 2019-10-21 03:48:43+00:00
Document Index: 94574147

Matched Legal Cases: ['art. 222', 'art. 206', 'art. 206', 'art. 56', 'art. 65', 'art. 199']

NAWIGACJA Wzory uchwał i umów Uchwały Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej - umowa quoad usum
Środa, 30 sierpień 2017 17:37
W budynku naszej wspólnoty mieszkaniowej – w podziemiach – znajduje się garaż, który stanowi odrębną nieruchomość lokalową. Jego współwłaścicielami są niektórzy właściciele lokali – między innymi deweloper. Deweloper jest ponadto właścicielem lokalu użytkowego Lokal ten wymaga zastosowania agregatów klimatyzacyjnych, które zainstalowane są w garażu, znajduje to odzwierciedlenie w dokumentacji projektowej. Urządzenia te ze względu na ich usytuowanie utrudniają korzystanie w pełni z miejsc parkingowych.
Czy współwłaściciele garażu podziemnego mogą żądać od dewelopera opłat za korzystanie z garażu podziemnego poprzez umieszczenie w nim urządzeń, czy można zawrzeć umowę najmu lub dzierżawy? Jakie jest postępowanie w przypadku braku porozumienia? Czy na takie działanie wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli garażu, jako przekraczające zwykły zarząd? Kto jest uprawniony do wystąpienia z żądaniem o zapłatę, czy współwłaściciele mogą udzielić pełnomocnictwa Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej, działającej w oparciu o ustawę o własności lokali, do ich reprezentowania w powyższej sprawie?
Udzielając odpowiedzi na powyższe pytania należałoby w pierwszej kolejności wyjaśnić na jakiej podstawie prawnej współwłaściciele garażu wielostanowiskowego mogą dochodzić roszczeń z tytułu użytkowania tego lokalu na cele związane z „doposażeniem” innych odrębnych nieruchomości lokalowych w urządzenia niezbędne do ich funkcjonowania, tj. w klimatyzatory. Ze stanu faktycznego sprawy wynika, że właściciel tych lokali jest jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości garażowej, zatem w omawianym przypadku nie wchodzi w grę konstrukcja prawna, o której mowa w art. 222 i nast. k.c. regulująca ochronę własności, bez uwzględnienia, że dewelopera garaż ten nie jest „cudzy”, przysługuje mu bowiem prawo do współposiadania i współkorzystania z niego.
Ochronę tę koryguje zatem norma wyrażona w art. 206 k. c.: „Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli” - wyznaczając zarówno jej zakres jak i umocowanie Sądu do rozstrzygnięcia ewentualnej kolizji między współwłaścicielami.
Dodatkowo, z okoliczności sprawy wynika, że między współwłaścicielami doszło do zawarcia w zakresie korzystania z przedmiotu współwłasności poprzez przyznanie jednemu z nim prawa do umieszczenia na ścianach budynku urządzeń obsługujących odrębne stanowiące jego własność nieruchomości lokalowe. Współwłaściciele garażu udostępniając swój lokal dotychczas się godzili się bowiem na taki sposób użytkowania, co więcej rozmieszczenie tych instalacji znajduje odzwierciedlenie w dokumentacji projektowej.
Tak utrwalony sposób posiadania części nieruchomości wytworzył zatem stan podziału quoad usum, współwłaściciele nie kwestionowali go i nie podjęli działań prawnych w celu jego modyfikacji.
Ustanowienie wyłącznego prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej nie ma jednak charakteru definitywnego, co potwierdza orzecznictwo Sądu Najwyższego, np. w wyroku z dnia 29 czerwca 2010 roku, sygn. akt: III CSK 325/09 (www.sn.pl) wskazał na możliwość zmiany ustalonego w umowach deweloperskich sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, który „może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali".
Współwłaściciele lokali nie mogą jednak „deweloperowi narzucić opłat z tytułu czynszu czy dzierżawy, ponieważ tego rodzaju stosunek obligacyjny wymaga zgody obu stron, samo pozostawienie współwłaścicielowi do użytku określonych części nieruchomości wspólnej, przekraczających jego udział właścicielski, nie powoduje powstania stosunku najmu (por. wyrok SN z dnia 23.01.1958 r. 2 CR 804/57 OSN 1959 nr 3 poz 81).
Ponadto, deweloperowi przysługuje prawo do współkorzystania z przedmiotu współwłasności, dlatego też do czasu rozwiązania umowy quoad usum (czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu) co do zasady nie może być mowy o naruszeniu art. 206 k.c. i współwłaścicielom nie przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej.
Korzystanie z pomieszczeń wspólnych (gdy nie obowiązuje podział quoad usum) na wyłączność może powodować konieczność zapłaty wynagrodzenia, o ile wiąże się to z wymiernymi korzyściami i jednoczesnym ograniczeniem prawa do współposiadania przez pozostałych współwłaścicieli (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 17 marca 2009 roku, sygn. akt: I ACa 149/09). W takim przypadku miernikiem, wg którego ustala się zwykle jego wysokość jest czynsz , jaki współwłaściciele mogliby osiągnąć w razie odpłatnego wynajęcia rzeczy wspólnej.
W realiach obowiązującej umowy quoad usum współwłaściciele garażu mogą natomiast domagać się zwrotu kosztów związanych z eksploatacją urządzeń, tj. energii elektrycznej, sprzątania, kosztów rozliczeń, itp., co znajduje wyraz w orzecznictwie Sądu Najwyższego, np. uzasadniając wyrok z dnia 16.09.2015 roku, sygn. akt: III CSK 446/14, Sąd wskazał, że w dokonując podziału quoad usum w sposób dorozumiany „strony umawiają się również w sposób dorozumiany, że ciężary i wydatki dotyczące zajętej części rzeczy ponosi tylko ten, kto z niej korzysta z wyłączeniem innych (porównaj postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2012r. V CSK 526/11, niepubl.). Takie rozumienie skutków umowy o podziale nieruchomości wspólnej do korzystania wynika z art. 56 k.c.. Umowa ta, jak każda czynność prawna, wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone oraz określone w ustawie, lecz także skutki wynikające z zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów, które stanowią instrument umożliwiający uzupełnienie treści umowy także o skutki w niej nie wymienione, które jednak w danym miejscu i czasie (w chwili zawierania umowy) w pełni odpowiadają wymaganiom etycznym i obyczajowym. Podobne skutki takiej umowy można wyprowadzić dokonując jej wykładni zgodnej z zasadami art. 65 k.c., a więc badając cel umowy oraz tłumacząc jej sens tak jak wymagają tego zasady współżycia społecznego i ustalone zwyczaje. Jak wskazał Sąd Najwyższy w powołanej uchwale i postanowieniu, skutkiem umowy o podziale nieruchomości quoad usum jest podział pożytków i przychodów oraz wydatków i ciężarów w taki sposób, że pożytki i przychody pobierają tylko ci współwłaściciele, którzy jako jedyni korzystają z określonej części nieruchomości i oni też wyłącznie ponoszą wydatki i ciężary związane z tą częścią rzeczy wspólnej. Takie skutki umowy o podziale rzeczy wspólnej quoad usum wynikają z jej celu oraz z zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów.”
Współwłaściciele garażu podziemnego mogą zatem żądać od dewelopera opłat za korzystanie z garażu podziemnego, jednak w przypadku braku porozumienia wobec dokonanego podziału rzeczy do korzystania – przysługuje im roszczenie o zwrot kosztów ponoszonych w związku eksploatacją urządzeń zamontowanych w garażu. Roszczenie takie może być dochodzone wstecz na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Uzasadniając wyrok z dnia 7 marca 2013 r., sygn. akt: I ACa 847/12, warszawski Sąd Apelacyjny wskazał, że wysokość opłat nie może nastąpić w całkowitym oderwaniu od rzeczywistych kosztów związanych z utrzymaniem tych części nieruchomości wspólnej i powinna im odpowiadać, należy zatem wskazać kryteria przyjętego obciążenia.
Ustalenie wynagrodzenia wymagałoby z kolei rozwiązania obowiązującej umowy quoad usum i ustalenia innych zasad korzystania – w razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli pozostaje droga sądowa (art. 199 k.c. zd. 2 : „W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.”)
Z żądaniem wystąpienia o zapłatę kosztów związanych z eksploatacją urządzeń może wystąpić podmiot zarządzający garażem, a także w ramach czynności zachowawczych każdy współwłaściciel (lub grupa współwłaścicieli, np. reprezentowana przez pełnomocnika). Wierzytelność ta jest bowiem wierzytelnością wspólną, przypadającą kilku osobom związanym węzłem współwłasności i powstałą ze względu na tę współwłasność. „Żaden ze współwłaścicieli nie może żądać, aby inny współwłaściciel lub współwłaściciele, którzy zajmują się zarządzaniem rzeczą wspólną, wypłacali do jego rąk odpowiadającą jego udziałowi część każdej wierzytelności, jaka powstaje w związku z eksploatacją rzeczy wspólnej. Te bowiem wierzytelności wchodzą do zasobu wspólnych dochodów. Nie mogą do nich mieć zastosowania przepisy o zobowiązaniach podzielnych.” (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16.09.2015 r. , sygn. akt: III CSK 446/14)
Odpowiadając na pytanie dotyczące udzielenia pełnomocnictwa Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej, działającej w oparciu o ustawę o własności lokali do reprezentowania współwłaścicieli w powyższej sprawie, to stwierdzić należy, że taka możliwość wchodziłaby w grę jedynie wówczas, gdyby wspólnota ta sprawowałaby zarząd przedmiotową nieruchomością. W najnowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego wyrażono bowiem pogląd, że wspólnota mieszkaniowa mogłaby, ze względu na stopień funkcjonalnego powiązania z nieruchomością wspólną, zarządzać garażem wielostanowiskowym (por. uzasadnienie wyroku SN z dnia 26 czerwca 2015 r., sygn. : I CSK 312/14, www. sn. pl).
Odnosząc się z kolei do kwestii roszczeń poszczególnych współwłaścicieli, a mianowicie tych, których posiadanie, wobec umiejscowienia klimatyzatorów nad miejscem parkingowym, zostało naruszone – to służy im roszczenie wobec naruszyciela o nakazanie przez sąd zmiany położenia tych urządzeń lub ich usunięcia. Współwłaściciele ci mogą dochodzić swych roszczeń niezależnie od roszczeń związanych z zarządem przedmiotem współwłasności (roszczeń o zapłatę).