Source: http://www.juramagazin.de/fehlerhaft-grundstuecksbewertung.html
Timestamp: 2019-03-22 16:58:46
Document Index: 226443519

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 635', '§ 633', 'BGH', 'BGH', '§ 635', '§ 633', '§ 635', '§ 635', '§ 638', 'BGH', 'BGH', '§ 635', '§ 635', '§ 633', '§ 635', '§ 635', '§ 633', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 635', 'BGH', 'BGH', '§ 635', '§ 635', 'BGH', 'BGH', '§ 635', '§ 80', 'BGH', 'BGH', '§ 638', '§ 638', '§ 638', '§ 646', '§ 640', 'BGH', '§ 633', '§ 638', '§ 635', '§ 252', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 635', 'BGH', '§ 638']

﻿ fehlerhafte Grundstücksbewertung
fehlerhafte Grundstücksbewertung
Ansprüche auf Ersatz von Mangelfolgeschäden einer fehlerhaften Grundstücksbewertung verjähren in dreißig Jahren (im Anschluss an BGHZ 58, 85 = LM § 635 BGB Nr. 27).
Anmerkung: Die Abgrenzung der werkvertraglichen Gewährleistungsansprüche i. S. der §§ 633 ff. BGB von Ansprüchen aus positiver Vertragsverletzung - wichtig vor allem wegen der unterschiedlichen Verjährung - stößt in der Praxis immer noch auf Schwierigkeiten. Im Schrifttum werden die damit zusammenhängenden Fragen denn auch ständig diskutiert, und zwar insbesondere im Hinblick auf die von der Rechtsprechung des BGH als maßgeblich angesehenen Kriterien. Schon in seinem Urteil BGHZ 58, 85 (m. Anm. Rietschel, LM § 635 BGB Nr. 27) hatte der VII. Zivilsenat deshalb seine Auffassung hierzu eingehend erläutert.
Diese Entscheidung ist im Schrifttum gleichwohl verbreitet auf Ablehnung gestoßen. Man hat ihre Begründung mehr oder minder ausdrücklich als ebenso methodisch verfehlt wie praktisch unbrauchbar bezeichnet (vgl. z.B. Finger, Betr 1972, 1211 [1215]; ders., NJW 1973, 81; Ganten, VersR 1972, 540; Schmitz, NJW 1973, 2081; Jakobs, JuS 1975, 76 [78]; Schubert, JR 1975, 179 [180]; ders., BB 1975, 585; Palandt-Thomas, BGB, 35. Aufl., Vorb. § 633 Anm. 4e; Erman-Seiler, BGB, 6. Aufl., § 635 Anm. 25f.). Nur vereinzelt ist sie entweder voll oder doch im Wesentlichen zustimmend verteidigt worden (Glanzmann, in: RGRK, 12. Aufl., § 635 Anm. 44; Schlechtriem, NJW 1972, 1554 und wohl auch in VersR 1973, 581 [590]).
Der VII. Zivilsenat hat deshalb die Gelegenheit genutzt, um zu der an seiner Rechtsprechung geübten Kritik Stellung zu nehmen. Anlass dazu bot der Fall, dass ein Architekt für eine Hypothekenbank eine Grundstücksbewertung vorgenommen hatte, deren Fehlerhaftigkeit sich erst etwa sechs Jahre später - bei der Zwangsversteigerung des Grundstücks - herausstellte. Es ging damit um die Frage, ob der auf Schadensersatz verklagte Architekt sich gemäß § 638 BGB auf die Einrede der - dann schon nach sechs Monaten seit der Abnahme eingetretenen - Verjährung berufen dürfe. Der BGH hat dies verneint.
1. In seinem Urteil BGHZ 58, 85 = LM § 635 BGB Nr. 27 hatte sich der VII. Zivilsenat für den Bereich des § 635 BGB im Prinzip zu einem engen, lediglich sog. Mangelschäden einschließenden Schadensbegriff bekannt. Er war dabei davon ausgegangen, dass der Unternehmer nach § 633 11 BGB zunächst nur zur Mängelbeseitigung verpflichtet ist. Erst wenn er diese Verpflichtung nicht fristgerecht erfüllt hat bzw. wenn die Mängelbeseitigung nicht möglich oder fehlgeschlagen ist oder wenn der Besteller sie ausnahmsweise aufgrund eines besonderen Interesses ablehnen darf, kann der Besteller statt der Wandelung oder Minderung - also nur, wenn auch deren Voraussetzungen gegeben sind - Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen, sofern der Mangel außerdem auf einem Umstand beruht, den der Unternehmer zu vertreten hat (§ 635 BGB). Es liegt auf der Hand, dass § 635 BGB bei dieser engen Auslegung alle diejenigen Mangelfolgeschäden - nicht erfasst, welche beispielsweise durch einen Werkmangel entstanden sind, der noch gemäß § 633 BGB nachgebessert werden kann und auch nachgebessert wird. Insoweit im Anschluss an die Rechtsprechung des RG (z.B. RGZ 64, 41 [434 Warn 1911 Nr. 235; Warn 1920 Nr. 33) hatte der BGH deshalb den Mangelschaden dahin gekennzeichnet, dass er dem Werk unmittelbar anhaften müsse (z. B. BGHZ 35, 130 [132] = LM vorstehend Nr. 3; BGHZ 37, 341 [343] = LM vorstehend Nr. 4; BGHZ 46, 238 [239] = LM § 635 BGB Nr. 13; BGHZ 54, 352 [358] = LM VOB Teil B Nr. 43; BGHZ 58, 85 [87] = LM § 635 BGB Nr. 27 - jeweils m. Anm. von Rietschel). Schon der Wortsinn von anhaften ergibt dabei, dass unmittelbar in diesem Zusammenhang nicht eine kausale Bedeutung haben kann, dass unmittelbar vielmehr eine besonders nahe örtliche Beziehung zum Werk beschreiben soll. In dem hier besprochenen Urteil hat der VII. Zivilsenat deshalb hervorgehoben, dass der nach § 635 BGB zu ersetzende Schaden ein lokales, d. h. am Leistungsobjekt orientiertes, seit seinem Urteil vom 2. 5. 1963 (VII ZR 233/61 = JZ 1963, 596) als durch die Art des Schadens gekennzeichnetes Merkmal aufweisen müsse. Der Sache nach zutreffend hat daher Grimm seine den engen Schadensbegriff begründende Auffassung vorläufig Lokalitätstheorie genannt (NJW 1968, 14 [16]), und auch Finger hat in seinem das Urteil BGHZ 58, 85 erörternden Beitrag mit Recht auf lokale Erwägungen (wo hat sich der Schaden verwirklicht - am Werk selbst oder an anderen Rechtsgütern?) aufmerksam gemacht (NJW 1973, 81 [82]).
2. Diesem im hier besprochenen Urteil vom BGH erneut verwendeten engen Schadensbegriff gegenüber steht die Meinung, dass § 635 BGB für sämtliche von einem Werkmangel verursachte Schäden gelte, weil das Leistungsinteresse des Bestellers auf ein ungefährliches und ihm alle typischen Gebrauchsvorteile vermittelndes Werk gerichtet sei (Esser, SchuldR II, 4. Aufl., § 80 II 3 b; im Ergebnis ebenso wohl Medicus, Festschrift Ed. Kern, 1968, 313 [326]; Ballerstedt, Festschrift Larenz, 1973, 717 [734 ff.]; Brox, Bes. SchuldR, 2. Aufl., Rdnr. 270; Ganten, VersR 1970, 1080; Laufs-Schwenger, NJW 1970, 1817 [1818]; Schmitz, aaO; Jakobs, JuS 1974, 341 [342]). Der VII. Zivilsenat hat sie - wie schon in seinem Urteil BGHZ 58, 85 - abgelehnt, weil sie sich zu weit von der gesetzlichen Grundlage des Gewährleistungsschadens entfernt und weil sie ferner gerade in Fällen der hier in Rede stehenden Art gewöhnlich zur Verjährung der vertraglichen Ersatzansprüche noch vor Entstehung des sie begründenden Schadens führen würde. Ein derartiges Ergebnis wäre untragbar und vom Gesetzgeber auch nicht gewollt. Dieser ging, wie der BGH betont, davon aus, dass der Mangel zumindest in der Regel innerhalb der in § 638 BGB bestimmten Fristen erkennbar werde; er hat sie gerade im Hinblick hierauf differenziert (vgl. Mugdan, Materialien zum BGB II, 271 ff.).
Dass bei Verwendung dieses weiten Schadensbegriffs Ersatzansprüche auch schon vor deren Entstehung verjährt sein könnten, wird freilich von einigen seiner Verfechter nicht verkannt und demgemäß auch mißbilligt. So fehlt es nicht an vielfältigen Bemühungen, den Lauf der Verjährung nicht schon, wie in § 638 I 2 BGB bestimmt, mit der Abnahme des Werks beginnen zu lassen, sondern erst, also entgegen dem eindeutigen Wortlaut dieser Vorschrift, mit der Entstehung des Schadens (so Schubert, BB 1975, 585 [586] ) oder sogar erst mit der Kenntnis des Bestellers hiervon (so Ballerstedt, aaO, 730, und ihm folgend Jakobs, JuS 1975, 76 [79]; neuerdings auch Peters, VersR 1979, 103 [111]). Diese Wege sind indessen nach Auffassung des VII. Zivilsenats nicht gangbar, weil für die nach § 638 BGB verjährenden Ansprüche auf die Abnahme oder, wo diese nach der Beschaffenheit des Werks ausgeschlossen ist, auf die ihr nach § 646 BGB gleichzusetzende Vollendung des Werks als dem für den Verjährungsbeginn maßgeblichen Zeitpunkt nicht verzichtet werden kann. Beim Werkvertrag hat die Abnahme eine auch sonst diesen Vertragstyp prägende Bedeutung (vgl. §§ 640 II, 641, 644f. BGB).
3. Vermögen die vorstehend erörterten Lösungsvorschläge des Schrifttums nicht zu befriedigen, so wird andererseits doch auch vom BGH eingeräumt, dass die Unterwerfung nur der Mangelschäden unter die Regelung der §§ 633 ff BGB und die Anwendung der Rechtsgrundsätze der positiven Vertragsverletzung - einschließlich der dreißigjährigen Verjährung - auf alle Mangelfolgeschäden nicht hingenommen werden kann. Im Interesse einer zweckgerechten Anwendung des § 638 BGB hat der VII. Zivilsenat daher ausnahmsweise (darauf weist Schlenger, ZfBR 1978, 6 [8], mit Recht hin) gewisse Mangelfolgeschäden in die Gewährleistungshaftung nach § 635 BGB einbezogen. Außer beim entgangenen Gewinn im Sinne des § 252 BGB (seit BGHZ 35, 130 [133] st. Rspr.; zuletzt BGHZ 72, 31 [33]) hat er eine Erweiterung des Schadensbegriffs in den Fällen für erforderlich gehalten, in denen der Folgeschaden mit dem Werkmangel eng zusammenhing Auch hier ging es aber nicht etwa um eine enge kausale Verknüpfung, worauf die in den Urteilen des VII. Zivilsenats wiederholt anzutreffende Verwendung des Wortes unmittelbar vielleicht schließen lassen könnte; ausschlaggebend war vielmehr auch hier die Art des Schadens, d. h. wo dieser Schaden aufgetreten war: War z. B. das - mangelhafte - Werk dazu bestimmt, seine Verkörperung in einem weiteren Werk zu finden, so entsprach es nach der Auffassung des BGH interessengerechter Abwägung, für den am zweiten Werk entstandenen Folgeschaden die gleiche Verjährungsfrist eingreifen zu lassen wie für einen an diesem Werk verursachten Mangelschaden. Von Bedeutung war das vor allem bei fehlerhaften Planungen und Berechnungen des Architekten, Statikers oder Vermessungsingenieurs, die sich - als Folgeschäden - erst im Bauwerk äußerten. Weitere Beispiele bringt das zur Veröffentlichung vorgesehene Urteil vom 22. 3. 1979 (VII ZR 133/78), eine beachtliche Analyse der Rechtsprechung des VII. Zivilsenats zu diesem Thema enthält die bereits erwähnte Arbeit von Schlenger (ZfBR 1978, 6ff).
4. Für Mangelfolgeschäden aus Schätzungen, Gutachten und Auskünften hatte der VII. Zivilsenat, wenngleich nur beiläufig, die Anwendung der §§ 635, 638 BGB schon in seinem Urteil BGHZ 58, 85 [91] ausgeschlossen. Daran hat er jetzt festgehalten. Dabei hat er berücksichtigt, dass der Gesetzgeber zwar bei Bauwerken an die Möglichkeit verborgener Mängel der Konstruktion und des Materials gedacht, dass er nicht aber mit Mangelfolgeschäden gerechnet hat, die aus unrichtigen Gutachten oder sonstigen Auskünften gewöhnlich erst lange nach Ablauf der Sechsmonatsfrist des § 638 I 1 BGB zu entstehen pflegen. Dass das Gutachten des Beklagten sich gerade dann bewähren sollte, wenn der Darlehensschuldner säumig wurde oder in Vermögensverfall geriet und seine Grundstücke verwertet werden mussten, konnte bei der Interessenabwägung nur einer von mehreren zu beachtenden Gesichtspunkten sein. Der Gutachter weiß oder muss doch wissen, dass die Auswirkungen seines fehlerhaften Werks regelmäßig erst lange nach der Abnahme sichtbar werden; er muss billigerweise damit rechnen, dass er hierfür noch lange nach Ablauf jener kurzen, für sein Werk nicht gedachten Verjährungsfrist in Anspruch genommen werden kann. Da der Besteller Mangel, Schaden und ursächlichen Zusammenhang beweisen muss, treffen die hiermit verbundenen Schwierigkeiten ohnehin ihn zuerst. Die von Honsell geübte Kritik (JuS 1976, 621 ff) an dem eine Rechtsauskunft behandelnden Urteil des VI. Zivilsenats (NJW 1965, 106 = LM RAnwO vom 21. 2. 1936 Nr. 1) berücksichtigt das hier besprochene Urteil noch nicht.