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Timestamp: 2019-11-12 03:43:42
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Boletín de Pequeñas Noticias Nº 413
Miércoles 8 de Septiembre de 2010 - Nº: 413
El RPA en la CAPHyAI
"Pensaron que era algo que nunca iba a salir"
Ante un nutrido grupo de administradores, Juan Manuel Gallo y Gabriela Saldivia anunciaron que un cuerpo de inspectores saldrá a la calle a controlar el cumplimiento de las nuevas obligaciones de los administradores También comunicaron que pocos consorcios serán alcanzados por el seguro ambiental, que se podrán presentar las DDJJ a través de la Cámara y que se multará a los administradores voluntarios que no se inscriban en el RPA La nueva Ley 941 está vigente desde el 6 de septiembre pasado.
[BPN-08/09/10] El martes 24 de agosto se realizó un encuentro en la sede de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) que contó con la presencia...
Los autoadministrados no inscriptos serán sancionados
"A los administradores voluntarios les cabe la misma multa por no inscribirse en el RPA que a los administradores onerosos", aclaró Gabriela Pilar Saldivia durante el evento realizado en la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias el pasado martes 24 La nueva Ley 941 multa en 10 salarios básicos a quienes no hayan cumplido con la inscripción Por su parte,el Dr. Gallo manifestó que si el objeto de esta ley era que los consorcios se autoadministren "la verdad es que muy pocos se han inscripto".
La nueva Ley 941 está en vigencia desde el 6 de septiembre
El 6 de septiembre venció el plazo para que los administradores de consorcios cumplan con las obligaciones impuestas por la nueva Ley 941 Sin embargo, Gabriela Pilar Saldivia, coordinadora del Registro Público de Administradores aseguró que se van a tener "consideraciones" y se otorgarán prorrogas en casos particulares.
Seguro de caución: "no tengo problema en volver atrás"
El Dr. Juan Manuel Gallo aseguró haberle solicitado a las compañías aseguradoras que el seguro de caución tenga el mismo costo que uno de Responsabilidad Profesional Si ello no sucede "no voy a tener problemas en modificarlo", declaró Gallo consideró que el seguro de caución "es la mejor garantía que se le puede dar a los consorcios".
Los inspectores saldrán a la calle a realizar controles
Un cuerpo de inspectores fiscalizará si los administradores cumplen con las obligaciones que surgen de la nueva Ley 941 El anuncio lo realizaron en forma conjunta el Dr. Juan Manuel Gallo, Gabriela Pilar Saldivia y Edgardo Aoun Los controles "serán sorpresivos" y se realizarán no sólo en los consorcios sino en las oficinas de cada administrador.
"El seguro ambiental alcanza sólo al 10% de los consorcios"
Debido a inquietudes manifestadas por los administrados "vamos a cambiar algunas cosas para que tengan tiempo para poder cumplir", manifestó el Dr. Juan Manuel Gallo El Director General de Defensa y Protección al Consumidor declaró que antes de reglamentar el seguro ambiental consultaron con la Dirección de Seguros de la Ciudad En diálogo con Pequeñas Noticias Gallo aseguró que "de acuerdo a las estadísticas que tenemos hasta el momento el seguro ambiental alcanzará sólo al 10% de los consorcios".
Hay más lugares habilitados donde realizar el curso obligatorio
La Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor estableció quiénes están habilitados para impartir los cursos de administración que dispuso la nueva Ley 941 Las entidades comprendidas en la Disposición 3.144 son las únicas que están facultadas para otorgar certificados válidos.
El caso de Luisa Zapata
Una encargada de La Plata denunció que la administradora del consorcio donde trabaja la despidió "por ejercer el derecho a la actividad sindical" Luisa Zapata, encargada desde hace 25 años, se presentó como candidata a congresal por la lista Naranja opositora a la lista oficial del Sindicato Único de Trabajadores de Edificio Renta y Horizontal de La Plata La encargada y su hijo manifestaron que "hace más de un mes la administradora nos cortó la luz, el gas y nos inició un juicio de desalojo" Aseguró que el SUTERyH, por su parte, los "desafectó de la obra social".
Seguridad consorcial
Prostitución, drogas y tráfico de datos
Ricardo Tondo, experto en inteligencia inmobiliaria y narcolavado, aseguró que dentro de los consorcios se generan actividades que vulneran la seguridad De acuerdo a Tondo las mismas estarían relacionadas con el tráfico de datos, la prostitución y la venta de droga dentro de los edificios Según declaró se deben crear anillos de seguridad alrededor de los consorcios que estarían representados en la figura del encargado y del administrador honesto.
Mucamas, porteros y deliverys
Marcos Bergenfeld, presidente de la Federación Argentina de Consorcios, declaró que "la inseguridad en los edificios es total" Atribuyó este hecho a que "en general las llaves las tienen las mucamas, los porteros y los deliverys" Para solucionar el problema Bergenfeld planteó recurrir a la tecnología e instalar sistemas de cámaras y una segunda puerta de acceso en el hall del edificio.
La 941 llegó a Salta "La Linda"
Se presentó un proyecto de ley en Salta para crear un Registro Público de Administradores similar al de la ciudad de Buenos Aires La iniciativa establece que los administradores no podrán realizar la actividad si no están inscriptos en ese RPA y también crea la figura del administrador voluntario El proyecto pertenece a la legisladora Virginia Cornejo del Partido Propuesta Salteña.
Controlar las expensas
por el Sr. Félix Russo
No ha claudicado en sus ideales
por el Sr. Lionel Pe
Una tapa roja en la vereda
La subdivisión no la haría "legalmente"
¿Cuáles son los libros en nuestra situación?
Una ley para alquilar el departamento del encargado
Nuestro vetusto edificio
La tala de un árbol en un patio trasero
Consorcios en fuga
Gonzalo Acuña, co-fundador de la asociación "Aguerrido Consorcista" manifestó que ningún funcionario del Gobierno de la Ciudad le explicó qué daño producen los consorcios al medio ambiente Por otra parte aseguró que éstos no están incluidos en la Ley de Impacto Ambiental como generadores de daño "No es posible que cualquier funcionario se dispare con cualquier cosa sin brindar información ni abrir un debate serio", concluyó el consorcista.
A 90 años de la gesta de los "Locos de la Azotea"
El 27 de agosto de 1920 Enrique Susini, Miguel Mujica, César Guerrico y Luis Romero Carranza transmitieron desde el Teatro Coliseo la opera Parfisal de Wagner Se los llamó los "Locos de la Azotea" y fueron quienes dieron inicio a la radiofonía mundial.
El empleador es el que paga
"Los administradores no pueden organizarse en cámaras y representar en paritarias a los 120 mil consorcios que existen", expresó la Asociación Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal en respuesta a una solicitada publicada en el diario Clarín por Víctor Santa María "El Ministerio de Trabajo ha excedido sus atribuciones al negar la representación en paritarias de los empleadores", amplió Agregó además que "nadie puede negar que los que le pagan el sueldo al encargado son los consorcistas".
Los valores de los honorarios de los administradores son sugeridos y consensuados por el G5 La tabla publicada por CAPHyAI corresponde al año 2008 y un error de diseño en su página en Internet dificulta la lectura La información vertida por AIERH en su sitio Web no especifica con que fecha se corresponde La información publicada por FRA es correcta, ordenada, prolija y posee fecha.
Para Pequeñas Noticias el suceso más importante del mes corresponde a la denuncia realizada por el experto en inteligencia inmobiliaria, Ricardo Tondo, sobre la compra y venta de inmobiliarias "en negro" El fenómeno estaría relacionado con el narcolavado de dinero Un informe elaborado en 2008 por la Oficina de Control de Bienes Extranjeros de Estados Unidos alertó sobre el tema En la actualidad el presidente de Perú, Alan García, anunció un plan de lucha para encontrar los dólares provenientes del narcotráfico "escondidos en bienes inmuebles".
4 horas de lunes a sábados
Fondo y Caja
Jornalizado no más de 18 horas semanales
FEDECO: Curso de Capacitación Presencial (Ley 3.254)
De izq. a der.: Daniel Tocco, Edgardo Aoun, Juan Manuel Gallo, Gabriela Saldivia y Arturo Molina.
[BPN-08/09/10] El martes 24 de agosto se realizó un encuentro en la sede de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) que contó con la presencia del Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC), la Sra. Gabriela Pilar Saldivia, coordinadora del Registro Público de Administradores (RPA) y el Crio. Mayor (R) Edgardo Aoun, coordinar de inspecciones y contralor comercial de la ciudad.
Ante una nutrida cantidad de administradores el Dr. Gallo, la Sra. Saldivia y el Crio. Mayor Aoun realizaron varios anuncios y respondieron las preguntas formuladas por los asistentes.
El Dr. Gallo consideró que al momento de redacción de la Ley 3.254 -modificatoria de la antigüa Ley 941 que había creado un Registro Público de Administradores en la CABA- "del lado de los administradores no hubo una adecuada representación o quizás pensaron que era algo que nunca iba a salir". Destacó que, de no haber sido así, "algunas inquietudes que tienen ustedes [los administradores] se podrían haber tenido en cuenta o por lo menos escuchado".
"Hay algunos puntos que me parecen muy positivos para el administrador, creo que van a jerarquizar la profesión", declaró Gallo haciendo referencia a la nueva Ley 941.
El Director General de DGDyPC manifestó además que "debería llegar un momento en que la administración tendría que ser una carrera [universitaria] porque la actividad de ustedes [por los administradores] involucra un montón de gente".
Al finalizar el encuentro, el Dr. Gallo dejó firme su promesa de volver a la CAPHyAI y aseguró que desde el Gobierno de la Ciudad "somos conscientes de la carga administrativa que están teniendo ustedes [los administradores] pero yo me comprometo a volver para que me hagan las preguntas que quieran".
El 6 de septiembre venció el plazo para cumplir con las exigencias previstas por la nueva Ley 941 <ver nota>
El Crio. Aoun informó que un cuerpo de inspectores recorrerá consorcios y administraciones para realizar controles y solicitar documentación <ver nota>.
Además, el Dr. Gallo explicó el origen del seguro ambiental y aseguró que pocos consorcios serán alcanzados <ver nota>.
El Director General de Defensa al Consumidor aseguró que no tiene problemas "en volver para atrás" si el seguro de caución no es "la mejor herramienta para proteger al consocio". <ver nota>.
Finalmente, la coordinadora del RPA aseguró que a los administradores voluntarios les cabe la misma multa que a los profesionales en caso de que no se registren en el RPA <ver nota>.
Efemérides consorciales: el 10 de septiembre de 2007 el presidente Néstor Kirchner firmó el decreto para eliminar la doble indemnización.
Juan Manuel Gallo y Gabriela Saldivia.
[BPN-08/09/10] El encuentro llevado a cabo en la sede de la CAPHyAI despejó la duda de qué actitud tomará el Registro Público de Administradores de la CABA con respecto a la inscripción de los administradores voluntarios –o consorcios autoadministrados-, es decir de aquellos propietarios que deciden administrar su propio consorcio en forma no onerosa.
"¿Por qué no se le exige a los administradores voluntarios los mismos requisitos que a los onerosos?", preguntó un administrador por escrito al panel de invitados.
Al respecto Gabriela Pilar Saldivia, aunque lamentó que la ley no exija las mismas obligaciones a los administradores voluntarios que a los onerosos, explicó que "lo que no está en la ley no podemos aplicarlo y lo que sí está no podemos exceptuarlo".
Sin embargo, Saldivia resaltó que a los administradores voluntarios les cabe la misma multa que a los administradores onerosos si no se inscriben en el Registro Público de Administradores, es decir, una multa de 10 salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda (2.716 pesos).
El Dr. Juan Manuel Gallo manifestó que "hubo algunas ligas llamadas de consorcistas que quisieron lograr a través de esta ley que muchos consorcios se autoadministren" y agregó que "ese me parece que es el sentido que tuvo la ley". No obstante ello, declaró que "si ese era el objetivo, la verdad es que muy pocos se han inscripto para autoadmnistrarse".
El evento de la CAPHyAI
La reunión tuvo lugar el martes 24 de agosto durante el encuentro que se realizó en la sede de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) que contó con la presencia del Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC), la Sra. Gabriela Pilar Saldivia, coordinadora del Registro Público de Administradores (RPA) y el Crio. Mayor (R) Edgardo Aoun, coordinar de inspecciones y contralor comercial de la ciudad.
Efemérides consorciales: el 16 de septiembre de 2005 la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires recomendó a la procuradora general porteña instruir sumario administrativo para definir si les cabe responsabilidad a los funcionarios de la Dirección General e Defensa y Protección al Consumidor.
Crio. Mayor (R) Edgardo Aoun.
[BPN-08/09/10] El Dr. Juan Manuel Gallo, la Sra. Gabriela Pilar Saldivia y el Crio. Mayor (R) Edgardo Aoun informaron que en breve un cuerpo de inspectores "saldrá a la calle" con el objetivo de fiscalizar que los administradores hayan cumplido con las exigencias de la Ley 941 que en su momento creó un Registro Público de Administradores en la CABA (RPA) y que fue modificada recientemente por la Ley 3.254.
Aoun, coordinar de inspecciones y contralor comercial de la ciudad, solicitó la colaboración de los administradores y de los encargados de edificio "para que luego no tengamos que hacer requerimientos más específicos y tengan que venir directamente ante la señora Saldivia".
Las inspecciones se harán en forma sorpresiva y si bien el Coordinador de Inspecciones reconoció que es posible que mucha documentación de los consorcios se encuentre en las oficinas de los administradores, aseguró que "iremos a pedirles la información también allí".
Por su parte, Saldivia informó a los asistentes que ese mismo día se reunió en la sede de la CAPHyAI con dos arquitectas de la Cámara, Silvia Rodríguez Maceira y Silvia De Filippo, quienes "van a capacitar a los inspectores sobre los puntos a revisar".
Saldivia explicó, además, que la planilla de control que los inspectores deben presentar en el RPA será entregada también a los administradores "para que sepan qué se les va a pedir".
En caso de que el administrador no esté presente en el consorcio al momento de la inspección, deberá facilitarle al encargado toda la documentación pertinente y éste, a su vez, proveérsela al inspector.
Por último, ante cualquier duda que pudiera surgir con respecto a los inspectores, el Dr. Gallo manifestó que los datos de los mismos podrán consultarse a través de la página Web del Gobierno de la Ciudad.
Consulta de datos de los inspectores
En caso de que el administrador, el encargado o algún propietario –por razones de seguridad- quiera verificar los datos del inspector que se acercó al consorcio a cumplir con su labor, deberá ingresar al Registro de Inspectores en la página de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor <vínculo>.
Una vez allí, el sistema le solicitará que ingrese el número de DNI y el número de ficha censal del inspector para poder acceder a sus datos y verificar así la legitimidad de ese funcionario.
Efemérides consorciales: el 19 de septiembre de 2007, Árbitros de Consumo de la República Argentina (ACRA) realizó un almuerzo en el Hotel Regente para presentarse oficialmente. ACRA es una asociación civil con personería jurídica y sus integrantes son miembros de los Tribunales Arbitrales del Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo y provienen de las asociaciones de consumidores, empresariales y del Estado Nacional.
[BPN-08/09/10] Durante el encuentro realizado en la sede de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliairas (CAPHyAI) la coordinadora del Registro Público de Administradores de la CABA, Gabriela Pilar Saldivia, anunció que "el 6 de septiembre todos los administradores tienen que haberse adecuado a las exigencias de la nueva Ley 941".
Saldivia aseguró que "han tenido tiempo para cumplir con todo desde diciembre". Reveló además que por esta razón "hemos tenido bastante oposición por parte de consorcistas porque la reglamentación dio plazo [para cumplir con las obligaciones] hasta el 6 de septiembre".
"Vamos a tener consideraciones para que vean que acá no hay animosidad contra los administradores porque parece que todo es muy difícil de llevar y no es así", manifestó Saldivia.
Una de las preocupaciones expresadas por los administradores a través de preguntas escritas al Dr. Juan Manuel Gallo y Saldivia, giró en torno a los 10 días de los que dispone el administrador removido para entregar la documentación del consorcio a quien ocupe su lugar.
Una de las administradoras presente expresó al respecto que "en este punto estamos desprotegidos porque una cosa es entregar la documentación de un consorcio de 10 unidades y otra cosa es una torre de 300 unidades funcionales".
Ante la inquietud, la Coordinadora del RPA sostuvo que "se van a dar prorrogas en esos casos particulares". Y agregó: "en el Registro seguramente les vamos a pedir primero la carta documento que le hayan mandado al administrador anterior solicitándole la documentación".
Saldivia comunicó que la información necesaria está disponible en la página Web del Registro Público de Administradores <vínculo>.
Efemérides consorciales: el 19 de septiembre de 2009, a pocas horas de realizar el acto eleccionario, la Inspección General de Justicia (IGJ) notificó a la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) que debían suspender la Asamblea a causa de que el padrón electoral presentaba irregularidades.
[BPN-08/09/10] El Dr. Juan Manuel Gallo aseguró, durante el evento llevado a cabo en la sede de la CAPHyAI, haber tomado nota de algunas inquietudes de los administradores con respecto a que el plazo exigido para la contratación del seguro ambiental es "exiguo".
El Director General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC) subrayó que "hemos tenido en cuenta sus reclamos y vamos a cambiar algunas cosas para que ustedes tengan tiempo para poder cumplir con la obligación del seguro ambiental".
Consultado posteriormente por Pequeñas Noticias, el Dr. Gallo expresó que "de acuerdo a las estadísticas que tenemos hasta el momento sólo el 10% de los consorcios serán alcanzados por el seguro". Y agregó que "el seguro ambiental es la mejor manera con la que puede estar cubierto un consorcio para no ir contra el consorcista".
"Lo que nosotros vamos a hacer es buscar que los que paguen en caso de riesgo ambiental sean las compañías, no vamos a ir contra los consorcios", aseguró Gallo.
La obligatoriedad en la contratación del seguro ambiental fue establecida en la Disposición 6.013 de diciembre de 2009 en consonancia con la Ley General del Ambiente de la Nación Nº 25.675.
De acuerdo a lo manifestado a Pequeñas Noticias, el Director General de Defensa al Consumidor explicó que si bien fue él mismo el encargado de redactar la reglamentación del seguro ambiental lo hizo luego de realizar varias consultas a la Dirección de Seguros de la Ciudad ya que "existe un parámetro técnico que yo no tengo y necesito apoyarme en otro organismo competente".
"El seguro ambiental es un disparate"
La vicepresidenta de la Federación Argentina de Consorcios aseguró que el seguro ambiental es "un disparate" "Si algo sucede, lo primero que va a hacer la compañía de seguros es cobrarle a los consorcistas", sentenció Giménez.
La Sra. Alicia Giménez, vicepresidenta de la Federación Argentina de Consorcios (FAC), afirmó, en diálogo con Pequeñas Noticias, que "el seguro ambiental es un disparate" ya que "como el seguro es una caución si el consorcio produce algún tipo de daño ambiental lo primero que va a hacer la compañía es cobrarle a los consorcistas".
Por otra parte, la vicepresidenta de FAC aseguró que "muchas compañías de seguros no quieren trabajarlo porque dicen que no corresponde".
"La Dirección de Seguros asesoró y realizó la tabla del Parámetro de Contratación pero la reglamentación no deja de ser una decisión tomada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor", declaró el Dr. Gallo.
La tabla a la que se refirió el Dr. Gallo se denomina "Parámetro de Contratación del Seguro" y establece cinco categorías que se corresponden con una determinada cantidad de puntos. En caso de que el consorcio sume 120 puntos o más deberá tomar el seguro [BPN Nº 407 de 16/07/10: "Se prorrogo el seguro de caución"]
Efemérides consorciales: el 20/09/2004 falleció el Sr. Enrique Wainfeld, fundador de la Asociación de Inquilinos de la República Argentina (AIRA). Durante 27 años encabezó la lucha por los inquilinos.
Los invitados del evento del 24 de agosto disertaron ante una nutrida concurrencia en la CAPHyAI.
[BPN-08/09/10] El Dr. Gallo manifestó que "la mejor garantía que se le puede dar a los consorcios es un seguro de caución y no uno de Responsabilidad Profesional". Así lo expresó durante la reunión mantenida entre el Dr. Juan Manuel Gallo, Gabriela Pilar Saldivia, el Crio. Mayor Edgardo Aoun y varios administradores en la sede de la CAPHyAI,
Gallo explicó que de acuerdo a lo manifestado por el legislador Sergio Abrevaya –impulsor de la Ley 3.254- originariamente el proyecto de ley iba a establecer un seguro de caución y no uno de Responsabilidad Profesional como se aprobó finalmente en el Recinto. A la hora de reglamentarlo, el funcionario consideró que en el rubro de los administradores el de caución es la mejor garantía que se le puede dar a los consorcios.
El Dr. Gallo reconoció la diferencia de costos que existe entre ambas aternativas y aseguró: "he tenido varias reuniones con la Asociación Argentina de Compañías de Seguros que es la entidad madre que las nuclea y les solicité que sacaran un producto especial para los administradores en el cual el costo fuera el mismo para los dos tipo de seguros".
No obstante el Director de Defensa al Consumidor afirmó que "si eso no sucede y si el seguro de caución no es la mejor herramienta para proteger al consorcio, no tengo problema en modificarlo [...] es algo en lo que me habré equivocado y no tengo problema en volver atrás, no me va a temblar el pulso".
Al finalizar, el Dr. Gallo expresó que "si en una asamblea se exime al administrador de la contratación del seguro de caución nosotros no vamos a accionar porque es una elección del consorcio".
El seguro de Responsabilidad Profesional fue dictaminado por la Ley 3.254 que modificó la Ley 941 que en su momento creó un Registro Público de Administradores en la CABA. Luego el seguro de caución reemplazó al de Responsabilidad Profesional mediante la Disposición 6.013 publicada en el Boletín Oficial Nº 3.324 del 18/12/09.
Finalmente la Disposición 1.423 del 14 de junio prorrogó la obligación de contratar un seguro de caución hasta el 1º de noviembre de este año.
CURSO DE CAPACITACION DE ADMINISTRADORES
PRESENCIAL - LEY 941-3254-3291
Aprobado por la Dirección General de Defensa del Consumidor
para renovar la Matrícula ante el RPA
Curso Regular: Inicio 16 de Septiembre 14 a 16 hs. - 2 meses
Curso Intensivo: Jueves 16/09 de 14 a 18 hs.
Sábado 18/09 de 9 a 13 y 14 a 18 hs.
Inscripción: Rodriguez Peña 426 5º P Of. 18 Lu a Vi 17/19 Hs.
Informes: (011) 4373-0234 Int. 22/ (011) (15) 4478-6452
Efemérides consorciales: el 21/09/06 la Legislatura porteña aprobó los nuevos límites geográficos de las futuras comunas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
[BPN-08/09/10] Mediante la Disposición 3.144/10 emitida por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor y publicada en el Boletín Oficial el día lunes 6 de septiembre, se establecieron 24 entidades habilitadas para otorgar certificados válidos de aprobación de los cursos obligatorios que los administradores deben realizar de acuerdo a la nueva Ley 941.
El artículo 1º de la Disposición establece que las entidades comprendidas están habilitadas "para otorgar el certificado válido conforme al art. 4, inc f) de la Ley 941".
El mencionado artículo dispone que los administradores podrán inscribirse en el Registro Público sólo si hacen entrega de un "certificado de aprobación de un curso de capacitación en administración de consorcios de propiedad horizontal...".
En tanto, el artículo 2º de la Disposición 3.144 instituye que "toda solicitud de inscripción que se realice a partir de los diez días de publicada la presente deberá ser acompañada con el certificado de curso aprobado por alguna de las entidades [habilitas], sin aceptarse constancia de alumno regular y/o constancia de inscripción".
1) GCBA (educación no formal). Modalidad: Presencial.
2) GCBA (educación formal) Modalidad: Presencial
3) Universidad de Buenos Aires (Facultad de Derecho). Modalidad: Presencial/cuatrimestral
4) Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI). Modalidad: A distancia y presencial cuatrimestral y/o cursos de cuatro días
5) Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH). Modalidad: A distancia/presencial cuatrimestral y cursos de cuatro días
6) Liga del Consorcista. Modalidad: A distancia/presencial trimestral
7) Asociación Civil de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) Modalidad: Presencial cursos de cuatro días
8) Instituto Nacional de Servicios y Empresas. Modalidad: Presencial cursos de cinco meses
9) Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO) Modalidad: Presencial cuatrimestral
10) Fundación Reunión de Administradores (FRA). Modalidad: Presencial cuarenta horas cátedra
11) Unión de Administradores de Inmuebles (UADI). Modalidad: Presencial cursos de dos días semanales por tres semanas
12) Instituto de Investigación y Perfeccionamiento (IDIP). Modalidad: Presencial cursos de doce días (dos horas c/u)
13) Colegio Público de Abogados Únicamente para profesionales matriculados
14) Consejo Profesional de Cs. Económicas Únicamente para profesionales matriculados
15) Estudio Jurídico Dr. Eduardo Awad y Asoc. Modalidad: Presencial/cursos de seis días
16) Documenta. Modalidad: Presencial/jornada de capacitación de ocho horas
17) Universidad Abierta Interamericana (UAI). Modalidad: Presencial/curso anual una clase por semana
18) Instituto de Capacitación Inmobiliaria (ICI) de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). Modalidad: Presencial/dos meses y medio
19) Biblioteca Popular Roque Sáenz Peña. Modalidad: Presencial cuatrimestral
20) Pequeñas Noticias. Modalidad: A distancia
21) Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal de la República Argentina (ADEPROH). Modalidad: Presencial trimestral
22) Estudio Dr. Eduardo Brailovsky. Modalidad: Presencial/mensual
23) Ejército Argentino Departamento Sacle. Modalidad: Presencial/bimestral
24) Universidad Argentina de la Empresa (UADE). Modalidad: Presencial/cuatrimestral
Perlitas: "En lugar de ser un hombre de éxito, busca ser un hombre valioso: lo demás llegará naturalmente" (Albert Einstein)
De izq. a der.: El Dr. Oscar Espinosa, Luisa Zapata, Emilio Jara y Luis Miguel Tassara.
[BPN-08/09/10] Luisa Zapata, encargada desde hace 25 años de un consorcio en la ciudad de La Plata, denunció que ella y su hijo Emilio Jara, también encargado, fueron despedidos el 9 de abril pasado por ejercer su legítimo derecho a la actividad sindical al presentarse como candidatos por la lista Naranja de la Agrupación 1º de Mayo.
"La Naranja" es contraria a la lista oficial del Sindicato Único de Trabajadores de Edificio Renta y Horizontal de La Plata (SUTERyH).
Luisa es encargada permanente con vivienda en tanto, Emilio se desarrolla como encargado de galería con vivienda.
"Nosotros no nos consideramos despedidos porque de hacerlo estaríamos traicionando a los compañeros que nos votaron, además nunca se realizó una asamblea con los propietarios", declaró la encargada.
Zapata aseguró que hace más de un mes la administradora de ese consorcio le cortó los servicios de luz y gas y que por su parte el SUTERyH la desafectó a ella y a su hijo de la obra social. "Pero lo peor es que por ejercer los derechos en el ámbito del trabajo sos perseguido", subrayó la encargada.
Luisa aseguró que, desde que asumió la nueva administradora la "hostiga constantemente y viola todos los artículos de la tutela sindical". La encargada fue denunciada además por "amenazas" y se le inició un juicio de desalojo.
El Dr. Oscar Espinosa, asesor legal especialista en temas laborales de la Central de Trabajadores Argentinos (CTA), explicó que "estamos pidiendo que se remita el expediente de desalojo al expediente donde ellos [por los encargados] están presentados como actores para la reinstalación [en su puesto de trabajo] y que quede sujeto el desalojo a las resultas de ésta". Y agregó también que solicitan "que se les paguen todos los salarios caídos [desde el momento del despido] y una indemnización por daños y perjuicios".
Durante la entrevista que le realizó Pequeñas Noticias a Luisa Zapata y Emilio Jara estuvieron presentes -aparte del Dr. Espinosa- los encargados Jorge Miño, Horacio Vivas, Jorge Olivera y Jorge Leira, miembros de la Agrupación 20 de diciembre y Luis Miguel Tassara, perteneciente a la Agrupación 1º de Mayo de La Plata.
Luisa espera que su caso siente un precedente "para que un administrador no pueda echar a un trabajador como se le antoje".
Luisa Zapata se presentó como candidata a congresal por la lista Naranja y su hijo Emilio se postuló como vocal por la misma lista. El 7 de agosto de 2009 se realizaron elecciones dentro del sindicato y La Naranja no resultó favorecida.
Zapata manifestó que la nueva administradora asumió su cargo un mes después e inmediatamente "empezó la persecución".
La encargada denunció que la nueva administradora "nos modificó las condiciones de trabajo y a mi hijo y a mí nos aplicaron medidas disciplinarias que nunca habíamos tenido". Agregó que también "nos agredió físicamente tanto a mí como a mi hijo lo que motivó que tuviéramos que hacer la denuncia".
De acuerdo a la Ley de Asociaciones Sindicales Nº 23.551 cualquier trabajador que ejerza de hecho una actividad sindical gozará de una "tutela sindical" que es la protección que se otorga al delegado para el desarrollo de sus funciones. El empleador no podrá suspender o despedir al empleado ni modificar sus condiciones de trabajo mientras goce de ese beneficio.
Según manifestó el Dr. Espinosa "tanto las listas que pierden como a las que ganan gozan durante 6 meses de los derechos que les otorga esa tutela, por lo tanto la señora Zapata y su hijo estaban incluídos".
Zapata denunció que tanto ella como su hijo fueron desafectados de la obra social del SUTERyH. La encargada declaró que se enteró de la situación cuando concurrió a la sede del sindicato "a sacar una orden para ir a ver al médico por unos remedios para la osteoroposis y me dijeron que desde hace dos meses no tenía más obra social y me sacaron el carnet".
Sin embargo, el letrado de la CTA aseguró a este medio que el Convenio Colectivo de Trabajo en su artículo 27º establece que los plazos de cobertura son de un año para los beneficiarios del trabajador fallecido o desempleado.
De acuerdo al Dr. Espinosa la situación "pone en evidencia que hay connivencia por acción y por omisión del sindicato, la patronal y el administrador".
A pesar de la grave situación, Zapata destacó que su relación con los propietarios del consorcio es buena.
"Los propietarios me dijeron que siga trabajando porque ellos no me echaron y han convocado a una asamblea judicial porque la actual administración va en contra de sus intereses", agregó.
El martes 31 de agosto debía realizarse la asamblea judicial para establecer qué medidas se tomarán. Sin embargo, el juez que entendía en la causa se excusó por ser familiar de un copropietario de ese edificio. Según declaró Zapata a Pequeñas Noticias, "me dijeron que de no haber procedido de esa forma la asamblea hubiese sido impugnada y escuché que fue prorrogada por 10 días".
"La Naranja" surgió como agrupación el 1º de mayo de 2008 "con la necesidad de dar respuestas a las problemáticas de aquellos trabajadores que no se sienten representados por la actual conducción del sindicato", expresaron sus miembros.
En cuatro jornadas: 13, 15, 21 y 23 de Septiembre de 2010
Perlitas: "La vejez es la pérdida de la curiosidad" (Azorín)
Gonzalo Acuña en el programa Derecho de Piso.
[BPN-08/09/10] Gonzalo Acuña, socio fundador del ahora "Aguerrido Consorcista", aseguró con respecto al seguro ambiental que "la ciudad de Buenos Aires tiene una Agencia de Protección Ambiental que no dice que los consorcios sean entidades que provocan daño o riesgo ambiental".
El consorcista realizó estas declaraciones el pasado viernes 20 de agosto en el programa radial Derecho de Piso que se emite todos los viernes a partir de las 19 horas por AM 1010 Onda Latina.
El co-fundador de "Aguerrido..." manifestó que desde el Gobierno de la ciudad "han sacado una planilla con respecto al seguro ambiental que va a abarcar a todos los consorcios". El problema radica, según Acuña, en que no se brindaron explicaciones suficientes que clarifiquen en qué situaciones los consorcios producen algún tipo de daño ambiental.
Ley 123 de la CABA
"Los consorcios ni siquiera están incorporados en la Ley 123 como generadores de daño ambiental", declaró Acuña haciendo referencia a la Ley de Impacto Ambiental sancionada por la Legislatura porteña en diciembre de 1998.
El artículo 13º de la mencionada ley incluye una lista de actividades que se presume podrían generar algún tipo de impacto ambiental, entre las que se encuentran los depósitos y expendedores de petróleo y sus derivados en gran escala; las plantas siderúrgicas, elaboradoras y/o fraccionadoras de productos químicos, depósitos y molinos de cereales, parques industriales; entre otras.
Al respecto Acuña expresó que "un consorcio tiene una particularidad que lo distingue totalmente de una petroquímica: no es una sociedad anónima, somos personas con nombre y apellido".
El consorcista recurrió a la película Pollitos en Fuga para esquematizar la situación y manifestó que "alguien del Gobierno de la ciudad está pensando que en algún momento vamos a tener el riesgo de que los consorcios se fuguen". De acuerdo a Acuña no cabe esa posibilidad y que si éste produce algún daño ambiental lo va a tener que pagar.
"No es posible que cualquier funcionario porque se le da la gana, entre gallos y medianoches, se dispara con cualquier cosa sin brindar información y abrir un debate serio", expresó Acuña y agregó: "tenemos que ponerle un freno a un Estado que está pescando en un barril y nos va a pasar por encima".
Días más tarde, Gonzalo Acuña se comunicó con la redacción de Pequeñas Noticias con el objetivo de complementar las declaraciones vertidas en Derecho de Piso.
Acuña declaró que al releer la Ley 123 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires corroboró que los consorcios "no están allí definidos como generadores de daño ambiental".
"Pero no sólo los consorcios no están incluidos, tampoco lo están los talleres mecánicos [...] donde el suelo está resbaloso de tanto petróleo transformado que está incorporado al piso", manifestó Acuña. Agregó además que "no están incluidos tampoco aquellos establecimientos que en la zona de Mataderos manufacturan achuras o similares".
"La ciudad, que tiene ese enorme cáncer que es el Riachuelo, ¿no tendría que empezar por allí y por las industrias y comercios antes que por los cada vez más empobrecidos consorcistas?", se preguntó Acuña.
Perlitas: "La utopía está en el horizonte. Camino dos pasos, ella se aleja dos pasos y el horizonte se corre diez pasos más allá. ¿Para qué sirve la utopía? Para eso, sirve para caminar" (Eduardo Galeano)
Ricardo Tondo en el programa Derecho de Piso.
[BPN-08/09/10] Ricardo Tondo, experto en fraudes inmobiliarios y narcolavado, advirtió que dentro de los consorcios se llevan a cabo determinadas actividades que constituyen un riesgo para la seguridad. De acuerdo a sus dichos esas actividades criminales estarían vinculadas con el tráfico de datos, la prostitución y la venta de droga.
"La problemática de la seguridad criminal dentro de los consorcios afecta desde los countries privados hasta Lugano I y II", señaló Tondo quien además aseguró que, si bien en cada caso varía el tipo de delito, el patrón común lo constituyen "los extraños que entran al lugar de residencia".
De acuerdo al experto se deben crear "anillos de seguridad" alrededor de cada consorcio donde "el encargado con un buen sueldo y trato representa el primer anillo y el administrador comprometido y honesto debería ser el segundo".
El 27 de agosto pasado, Ricardo Tondo realizó estas declaraciones en el programa radial Derecho de Piso que se emite todos los viernes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina.
Según Tondo, al tener contratado en el consorcio a un trabajador en negro "no se tienen datos suficientes acerca de esa persona y ese es uno de los riesgos potenciales para que se produzca esa situación de tráfico".
Sin embargo, subrayó que "es en las guardias inmobiliarias donde se produce el mayor tráfico de datos posible acerca del edificio".
Para evitar que ello suceda, Tondo explicó que a la hora de poner en venta la propiedad, el consorcista debe notificárselo al administrador. El experto propuso además que se tome la misma medida adoptada por Estados Unidos, Chile y Uruguay, es decir, "tener un órgano consultivo para todas las decisiones que toma cada consorcista teniendo en cuenta que esa acción pone en riesgo potencial al resto del consorcio".
Según expresó Tondo, el ejercicio de la prostitución dentro de un departamento "puede convertir al consorcio en una zona roja de vulnerabilidad no sólo a nivel de seguridad menor sino también en un incidente criminal donde pueden matar a un vecino".
"Hace 30 años habían 20 edificios en Capital Federal donde se ejercía la prostitución y uno sabía, pero hoy la ciudad es un gaterío puro", aseguró Tondo. Agregó además que la prostitución representa un riesgo para el consorcio ya que "es bien sabido que ninguna prostituta se mueve sola. Tendrá como amigo algún drogadicto, a alguien que se alcoholiza o que salió de la cárcel hace poco".
"La prostitución abierta, aquella que no es la del rubro 59, es la que le molesta a la gente y al consorcio porque se publica el edificio indebidamente y viene cualquier persona a tocar el timbre", concluyó Tondo.
De acuerdo al especialista, la venta de droga dentro de los consorcios representa "un riesgo tremendo en tiempos de inseguridad real donde se está expuesto a que entre gente extraña constantemente".
Tondo subrayó que ante la presencia de droga en el edificio se deben tomar medidas: "Si yo administrador, encargado o vecino me entero que tengo un consumidor de alguna sustancia tendría que llamar a una asamblea y pedir una auditoría de ese consorcio". Y agregó que "se debe actuar así porque a esa persona la va a visitar un círculo de afinidad de un tenor mucho más gravoso, incluso, que el de la prostitución".
"Las mismas leyes que nos están permitiendo vivir con mayor libertad nos están dejando las espaldas desprotegidas", concluyó Tondo.
Perlitas: "No sólo hay desigualdad en la distribución de la riqueza, sino en la satisfacción de las necesidades básicas" (José Saramago)
[BPN-08/09/10] El 27 de agosto pasado se cumplieron 90 años de la hazaña radiofónica realizada por Enrique Susini, Miguel Mujica, César Guerrico y Luis Romero Carranza.
En 1917, el doctor Enrique Susini les dijo a sus tres amigos estudiantes de medicina y radioaficionados: "si un día nosotros pudimos escuchar por radio el canto de un gallo, debe existir la posibilidad de transmitir la voz humana, o la música. ¿Se imaginan que grandioso sería?".
Un 27 de agosto, pero de 1920, los "Locos de la Azotea" –Susini, Mujica, Guerrico y Carranza- instalaron un modestísimo equipo para transmitir la ópera Parsifal de Richard Wagner desde el Teatro Coliseo. Se trataba de la primera transmisión radial del mundo con continuidad en el tiempo.
Pequeñas Noticias adhirió al festejo por los 90 años de la radiofonía argentina ya que, en la actualidad, mantiene al aire un programa de producción propia dedicado íntegramente al mundo consorcial: Derecho de Piso que se emite todos los viernes a partir de las 19 horas por AM 1010 Onda Latina.
Sin embargo no es ésta la primera experiencia radial de Pequeñas Noticias ya que durante el año 2002 transmitió otro programa de su producción desde FM Flores (90.7).
Entre otros medios radiales consorciales son de destacar a:
*) la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH) que difundió durante el año 2004 el programa Hablemos de Consorcios por FM Palermo. En el 2007 se mudó a la radio AM 1710 y en marzo de 2008 recaló en AM 1010 Onda Latina donde se emitió todos los viernes a las 19 hs. hasta mayo de 2010. Conducían el programa Diana Sevitz, Jorge Ferrera y Claudio García de Rivas mientras que Norberto Wilinski, Víctor Fiselew y Sergio Veitman colaboraban.
*) la Dra Diana Sevitz y la Cra. Liliana Corzo que conducen el programa radial Consorcios Hoy que se emite todos los martes a las 19 hs. por AM 1010 Onda Latina.
*) la columna de Miguel Ángel Fernández (Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata) sobre temas de consorcios en el programa La Yapa conducido por Mario Gianoti.
*) el Dr. Jorge Resqui Pizarro con su columna especial en el programa Hola Servicios.
*) el Dr. Eduardo Awad y su columna en Sábado Tempranísimo conducido por Marcelo Bonelli por Radio Mitre.
*) las Voces del Consorcio, conducido por José Carbó desde Mar del Plata.
*) Jorge Hernández, presidente de la Fundación Reunión de Administradores (FRA) y su programa Reunión de administradores realizado en conjunto con María Teresa Vanzini, su esposa, además de su columna en el programa Vos y Mirol conducido por Esteban Mirol en Radio Mitre.
*) el Adm. Ricardo Cáttedra y su programa Cáttedra en Consorcios emitido por FM Devoto.
*) el programa Con Tarjeta del Adm. Ramón Grinceri.
*) el Dr. Juan Iglesias y su programa La Voz del Consorcista.
*) Patricia Matheu, conductora de Con Propiedad dedicado a temas inmobiliarios.
Perlitas: "El sentido de las cosas no está en las cosas mismas, sino en nuestra actitud hacia ellas" (Antoine De Saint Exupery)
[BPN-08/09/10] El Dr. Marcos Bergenfeld, presidente de la Federación Argentina de Consorcios (FAC), aseguró durante una entrevista radial que "sobre 120 mil edificios que hay en Capital Federal la inseguridad es total" y lo atribuyó al hecho de que "entran carteros, deliverys y hasta las mucamas dejan abierto".
Durante una entrevista en el programa radial La máquina de la mañana –FM 101.1 Onda Latina- Bergenfeld expresó que las denuncias acerca de "asaltos en ascensores, cocheras y otros lugares son diarias".
Ante una afirmación vertida durante el programa acerca de que "si el delincuente está en el ascensor es porque alguien lo dejó pasar", el presidente de la FAC expresó que "en general las llaves las tienen las mucamas, los porteros y los deliverys".
"Cuando nosotros preguntamos a la gente cuál es el horario que tiene su portero, generalmente es de 7 de la mañana a 11 y de 17 a 23 horas, quiere decir que hay varias horas que el edificio está a la deriva", manifestó Bergenfeld.
A modo de solución el presidente de FAC planteó "incorporar tecnología dado que la vigilancia las 24 horas es muy cara y se hace imposible". Según declaró, contratar un vigilador privado las 24 horas del día, los 365 días del año tiene un costo de 18 mil pesos por mes.
La tecnología de la cual habló Bergenfeld se refiere a la incorporación de un sistema de cámaras en todos los edificios y la colocación de una segunda puerta en el hall de entrada que se abre desde cada departamento.
De acuerdo a Bergenfeld la mayoría de los robos a edificios suceden en barrios como Palermo, Villa Crespo y Caballito.
Perlitas: "Yo soy yo y mi circunstancia" (Ortega Y Gasset)
[BPN-08/09/10] La Asociación Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH) contestó los dichos vertidos en una solicitada por Víctor Santa María, secretario general del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios, Renta y Horizontal (SUTERH). En ella, el dirigente sindical afirmaba que el administrador es el "representante legal de los consorcios" y que los mismos "participan en las paritarias a través de las cámaras de administradores reconocidas por el Ministerio de Trabajo".
Al respecto, los miembros de APIPH aseguraron que si bien la Ley 13.512 establece que el administrador es el representante legal del consorcio "no dice que los mismos puedan organizarse en cámaras de administradores y representar en paritarias a los 120 mil consorcios que existen en la actualidad".
Desde la asociación, presidida por el Dr. Marcos Bergenfeld, manifestaron que "el Ministerio de Trabajo ha excedido largamente sus atribuciones al negar la representación en paritarias a los empleadores".
De acuerdo a APIPH las resoluciones emanadas de la Organización Internacional del Trabajo –a las cuales Argentina adhiere- "dicen claramente que el empleador es aquel que paga y nadie puede discutir que los que pagan el sueldo al encargo son los consorcistas".
"Los administradores ocupan un espacio en paritarias que no les corresponde", sentenciaron desde APIPH.
La solicitada publicada por Víctor Santa María en el matutino Clarín responde a un cruce de acusaciones mantenidas entre el Secretario General del sindicato y el diario La Nación, al que el SUTHER acusó de realizar afirmaciones "que sólo parecen destinadas a confundir a los lectores y no a informar la verdad".
Con respecto a ello, APIPH manifestó que "efectivamente hay confusión de quienes manipulan la realidad, que es la única verdad".
Perlitas: "La pasividad y la mansedumbre no implican bondad, como la rebeldía no significa salvajismo" (Práxedis Gilberto Guerrero)
Viviana Cornejo, diputada provincial por el "Partido Propuesta Salteña".
[BAD-08/09/10] En la provincia de Salta la legisladora Virginia Cornejo (Partido Propuesta Salteña) presentó el 29 de junio pasado un proyecto de ley con el objetivo de crear en esa provincia un Registro Público de Administradores similar al creado por la Ley 941 en la ciudad de Buenos Aires.
El proyecto prevé colocar el organismo que se cree dentro de la órbita de la Secretaría de Defensa del Consumidor que depende del Ministerio de Gobierno de Salta.
La iniciativa pretende establecer que no pueda ejercerse la administración a título oneroso ni gratuito sin la previa inscripción en el RPA que se cree. Instituye además la figura del administrador voluntario para aquellos propietarios que se dediquen a administrar su propio edificio en forma no onerosa.
Además, se instaura dentro del artículo 7º que el RPA sea "de acceso público, gratuito y que la información esté disponible para su consulta en la página Web del Gobierno de la Provincia.
La iniciativa establece como facultad privativa de la asamblea de propietarios y el administrador "acordar los honorarios de éste último".
Cornejo subraya dentro de los fundamentos del proyecto que la creación de un RPA "es necesaria para reglamentar la actividad ya que los conflictos con los administradores de consorcios son un problema que con frecuencia afecta a quienes viven en departamentos".
Por lo expuesto, la legisladora considera que se debe fijar con claridad "el marco legal de las obligaciones de quienes desarrollan la actividad y las sanciones que cabe imputar a su incumplimiento".
Cornejo destaca que el proyecto de ley sigue el lineamiento de la Ley 941 ya modificada por la Ley 3.254 –creadas en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires – "en el entendimiento de que la implementación de sus normas en el ámbito de nuestra Provincia aportará soluciones eficaces a la problemática que genera la falta de regulación legal de la actividad que desarrollan los administradores de consorcios".
El proyecto lleva el número de expediente 91-24315/10.
Viviana Cornejo es, además de diputada provincial, vicepresidenta del Partido Propuesta Salteña.
Días antes de presentar el proyecto de ley Cornejo expresó públicamente su deseo de convertirse en Intendenta de la ciudad de Salta.
Perlitas: "La pena de muerte es signo peculiar de la barbarie" (Víctor Hugo)
De arriba a abajo y de izq. a der.: Adrian Hilarza (AIPH), Jorge Hernández (FRA), Daniel Tocco (CAPHyAI), Osvado Primavesi (UADI) y Juan Manuel Acosta y Lara (AIERH).
[BPN-08/09/10] Consultar los honorarios de los administradores puede resultar una ardua tarea.
Pequeñas Noticias examinó las tablas de honorarios propuestas por la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal (AIERH), la Fundación Reunión de Administradores (FRA) y la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH).
La Unión Administradores de Inmuebles (UADI) –a pesar de formar parte de las cinco entidades (G5) de administradores que los acuerdan- no divulgó en su sitio web los honorarios sugeridos.
Cabe mencionar que las únicas entidades que cuentan en su página Web con tablas acompañadas de su correspondiente fecha de actualización son FRA y AIPH. La de AIPH consigna que los valores son los vigentes para el segundo semestre de 2010 y FRA los define como los vigentes desde el 7 de 2010 hasta el 12 de 2010.
CAPHyAI no ha publicado la última tabla y la que se encuentra en el sitio corresponde al año 2008. Al no estar actualizados estos honorarios sus valores distan enormemente de los propuestos por las restantes entidades. Se suma a ello que si el usuario quiere acceder a la información, la página que la contiene presenta un error de diseño lo cual hace que los datos se encuentren totalmente volcados a la derecha superponiéndose con el menú de acceso.
Los honorarios publicados por AIERH en su página Web no se sabe a que fecha pertenecen.
AIPH, por su parte, no ha incorporado a su tabla los montos correspondientes a quienes administren un consorcio Clase A.
El valor correspondiente al consorcios de propietarios clase D publicado por la Fundación Reunión de Administradores presenta un error de tipeo con lo cual el monto varía en $ 27 con respecto a los sugeridos por AIERH y AIPH.
Honorarios y aranceles sugeridos:
Consorcios Clase A1
Tipología: consorcios con servicios comunes, centrales, confort y de súper confort Ejemplo de servicios de súper confort: natatorio, gimnasio, sauna, cancha de paddle, cancha tenis o squash
Mínimo hasta 20 unidades funcionales: $ 1.415
UF posteriores a 20 adicional: desde $ 72 hasta $ 101
Consorcios Clase A
Tipología: consorcios con servicios comunes, centrales y de confort. Ejemplo de servicios de confort: salón de usos múltiples, solárium, lavandería y secarropas.
Mínimo hasta 20 unidades funcionales: $ 1.144
UF posteriores a 20 adicional: desde $ 57 hasta $72
Consorcios Clase B
Tipología: consorcios con servicios comunes y centrales Ejemplo de servicios centrales: Agua caliente, calefacción, compactador y/o incinerador de residuos.
Mínimo hasta 20 unidades funcionales: $ 858
UF posteriores a 20 adicional: desde $ 43 hasta $ 57
Consorcios Clase C
Tipología: consorcios con servicios comunes Ejemplo de servicios comunes: servicios de portería, vigilancia, seguridad, ascensores, electro-bombas y porteros eléctricos.
Mínimo hasta 20 unidades funcionales: $ 708
UF posteriores a 20 adicional: desde $ 36 hasta $ 43
Consorcios Clase D
Tipología: viviendas sociales construidas por intermedio de operatorias oficiales del tipo FONAVI, BHN, e Institutos provinciales de vivienda.
Mínimo hasta 20 unidades funcionales: $ 574
UF posteriores a 20 adicional: desde $ 29 hasta $ 36
Deuda por expensas comunes $107
Actas de asambleas $72
Poderes para asistir a asambleas $43
Confección y firma de declaraciones juradas: laborales, previsionales, fiscales y judiciales. $143
RPA Ley 941 / Gobierno de Bs. As.
DDJJ Anual $215
Contestaciones de oficios:
Administrativos o judiciales $115
A cargo del consorcio, por cada 30 minutos de asistencia del administrador y/o su representante, a reuniones o asambleas celebradas fuera del horario comercial. Lunes a viernes de 9 a 20 hs. $115
Asistencia del administrador por cada audiencia en trámites de mediación (privada u oficial) $143
En juicio por expensas comunes $172
En convenios de pagos $172
Porcentaje a cobrar por el administrador a las empresas que realizan negocios con los consorcios o requieren el cobro de facturas a través de las expensas comunes (locación de espacio para antenas, publicidad en medianeras, cobro de facturas globales por provisión de agua al edificio, televisión por cable, etc.): 5%
PJ - Poder Judicial
Depósito embargo de sueldos: sobre monto a depositar (mínimo $30): 10%
Alta / baja / Modificaciones Temprana: $50
Clave Fiscal RG 2239: $72
Semestral RG 2159 (por consorcio): $429
Retención Impuestos a las Ganancias de los encargados: $143
Mi Simplificación Empleadores: $143
Decreto 670/07 (1345/07) Reintegro salario familiar: $143
PS 5.3 DDJJ grupo familiar y adheridos: $50
Certificación de Servicios y Remuneraciones y afectación haberes: $285
ART - Aseguradora Riesgo de Trabajo
Liquidación de siniestros (por vez): $57
Base de datos: $72
Rendición de cuentas final y traspaso administración: $285
Registro de proveedores de consorcios (carpeta de inscripción) a cargo del proveedor: $285
Trámites vía Internet (no incluidos en esta lista): $43
Trámites urgentes: 24 hs. recargo 100%
Trámites semi urgentes: 48 hs. recargo 50%
Perlitas: "El progreso no consiste en aniquilar hoy el ayer, sino, al revés, en conservar aquella esencia del ayer que tuvo la virtud de crear ese hoy mejor" (Ortega Y Gasset)
Alberto Abad, ex titular de la AFIP, declaró que "se ve en todo el mundo que el lavado de dinero más sencillo y más utilizado está en el sector inmobiliario"
[BPN-08/09/10] Para la redacción de Pequeñas Noticias la nota más importante del mes corresponde a la denuncia del experto en inteligencia inmobiliaria y fraudes, Ricardo Tondo, quien aseguró que existe en Argentina un boom en la compra venta de inmobiliarias no registradas. El suceso estaría relacionado con el lavado de dinero proveniente del narcotráfico.
A modo de ejemplo, durante julio de 2010 Alan García, presidente de Perú, calculó que en los últimos 20 años las mafias del narcotráfico en ese país han obtenido unos 40 mil millones de dólares, los cuales están "escondidos" en bienes inmuebles sin fundamento financiero legal. Como consecuencia de ello el Presidente lanzó el Plan Nacional de Lucha contra el Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo para detectar dónde están las fortunas
El sitio lavadodedinero.com denunció en una nota publicada este año que "donde hay boom inmobiliario hay vulnerabilidad".
Según un reporte elaborado por la Oficina de Control de Bienes Extranjeros del Departamento del Tesoro estadounidense, desde 2000 hasta mediados del 2008 el gobierno norteamericano registró 121 empresas que han servido de fachadas para el narcolavado de dinero.
De acuerdo al informe esas compañías se dedican principalmente a la importación, exportación, consultoría, compraventa de divisas, servicios, minería, transporte y a las industrias farmacéutica, inmobiliaria y alimenticia, entre otras.
Inclusive, durante 2006, el sitio I.Profesional publicó un extenso artículo donde se afirmaba que la Unidad de Información Financiera en Argentina había puesto el foco en la venta de inmuebles como consecuencia "del ingreso de dinero de dudosa procedencia".
Alberto Abad, ex titular de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), declaró en ese momento que "nadie escritura por el valor que realmente compra. Se ve en todo el mundo que el lavado de dinero más sencillo y más utilizado está en el sector inmobiliario"
Del 1º al 31 de agosto, el sitio de Pequeñas Noticias –según estadísticas del Google Analytics- tuvo 28.188 usuarios que realizaron 31.900 visitas en las cuales se consultaron 55.876 páginas del sitio.
Del total de visitas que se realizaron un 37,69% de usuarios eligió hacerlo mediante una resolución de pantalla de 1024 pixeles por 768. En tanto, un 12,34% optó visitar el sitio mediante la resolución de 1280 pixeles por 800.
Le sigue un 10,61% de usuarios que navegan en Pequeñas Noticias con 800 pixeles por 600, un 5.7% con 1280 pixeles por 1024 y un 4,83% de usuarios con una resolución de pantalla de 1440x900, entre otros.
Al cierre de esta edición, Pequeñas Noticias tuvo picos máximos de 32 usuarios en línea al mismo tiempo, el lunes 30 y martes 31 de agosto.
En tanto el lunes 9, lunes 23 y martes 24, el sitio tuvo picos máximos de 30 usuarios en línea al mismo tiempo.
Durante el mes de agosto, Pequeñas Noticias no realizó la producción de videos nuevos. Sin embargo los audiovisuales de meses anteriores fueron reproducidos en 76 oportunidades.
Perlitas: "La historia es nuestra y la hacen los pueblos" (Salvador Allende)
Controlar las expensas por el Sr. Félix Russo
La opinión de Mario Josovic es coincidente con la mayoría de los consorcistas que se ocupan en saber de qué se componen las expensas que afectan a sus propiedades y se preocupan seriamente por no saber cómo poder controlarlas.
Una verdadera unión de propietarios en cada nivel o gama patrimonial, podría conformar un frente auténtico y representativo que de "batalla" al eterno atropello corporativo asociado al poder de turno.
Félix Russo
Perlitas: "Cuando uno es generoso, con la intención de recibir algo a cambio o de obtener una buena reputación o de ser aceptado, entonces no esta actuando como un ser iluminado" (Dalai Lama)
No ha claudicado en sus ideales por el Sr. Lionel Pe
Considero muy útil e interesante el espacio que viene a ocupar esta página en el entramado mundo de la administración de consorcios.
Tuve la suerte de conocer a la Sra. María Elena Fernández allá por el año 1997, por cuestiones relacionadas con la vida consorcial.
Puedo dar fe de su integridad y nobleza, tanto en lo personal como en lo profesional. Una mujer emprendedora, honesta, comprometida con su profesión y siempre dispuesta a defender los intereses de los consorcistas. He leído sus notas y me alegro porque no ha claudicado en sus ideales.
Hace ya varios años que he perdido contacto con ella (la reconocí en este boletín a través de su foto publicada).
Deseo dejar plasmado en este breve comentario mi reconocimiento a su labor y a su persona.
Lionel Pe
Perlitas: "Yo no hablo de venganzas ni perdones, el olvido es la única venganza y el único perdón" (Jorge Luis Borges)
Amigos de Pequeñas Noticias:
Algunos edificios que administro tienen en la vereda una tapa roja con la leyenda "Bomberos".
¿Me podrían informar qué utilidad tiene en el caso de que se produzca un incendio?
Los edificios que cuentan con instalaciones fijas contra incendio es obligatorio que posean una válvula en la vereda o pared que sirve como boca de impulsión.
La utilidad que tienen estas válvulas es para que los bomberos la puedan conectar con su autobomba y así abastecer de agua a los hidrantes con mangueras para incendio ubicados en cada piso del edificio así como el tanque de reserva para incendio.
Estas válvula (o bocas de impulsión de calle como se la denomina técnicamente) deben estar bien señalizadas y en perfecto estado.
Es muy importante que estén operables y libre el acceso a las mismas ya que es un instrumento indispensable como recurso hídrico de apoyo para la intervención de bomberos en el caso de algún incendio.
Perlitas: "Si asumes que no existe esperanza, entonces garantizas que no habrá esperanza. Si asumes que existe un instinto hacia la libertad, entonces existen oportunidades de cambiar las cosas" (Noam Chomsky)
Somos propietarios de una unidad funcional que forma parte de un PH que posee dos unidades funcionales.
El vecino de adelante quiere subdividir su casa (con dos entradas por el mismo pasillo común que compartimos) para alquilar una parte de su casa. La subdivisión no la haría "legalmente" sino que va seguir siendo una misma unidad funcional.
Para realizar esto requiere hacer obras tanto internas como en su terraza.
Nos solicitó el permiso para realizar estas modificaciones y nos rehusamos a dárselo ya que no queremos compartir el PH con un tercer vecino.
Como nosotros tenemos pensado hacer a futuro unas habitaciones en nuestra terraza, nos "amenazó" y nos dijo que si no le dabamos el permiso para la edificación, él no nos daría el permiso para la construcción en nuestra casa.
Tenemos las siguientes preguntas:
1) ¿Podemos nosotros impedirle las obras alegando que no estamos de acuerdo con la "subdivisión"?
2) Si nosotros no aceptamos la construcción de su unidad funcional, ¿podemos el día de mañana solicitarle el permiso para la construcción en nuestra unidad? Y, en caso de que no nos la de ¿podemos solicitarle alguna justificación coherente y si no la tiene realizar las obras igual?
3) ¿Qué nos pueden recomendar?
Estimada lectora Cecilia:
Debo confesarle que en un principio pensé en derivar su consulta a otras respuestas dadas en éste mismo sitio a cuestiones similares o análogas, debido a que; (i) mucho se ha escrito durantes los últimos años en el Rincón Solidario con respecto a la temática propuesta, y (ii) resulta difícil a un profesional dar respuesta a planteos que buscan beneficios económicos particulares aprovechando partes comunes de un consorcio sin rozar la llamada "competencia desleal" con sus colegas, quienes tienen derecho a percibir honorarios profesionales por evacuar consultas de este tipo (cfr. en la Capital Federal, la ley 23.187 y el Código de Ética profesional).
Sin embargo, en aras a sistematizar conceptos y exponer una idea más acabada de la cuestión que pueda servir de cartabón general a problemas como los planteados, nos adentraremos en el estudio del caso.
La ley que gobierna el sistema de la Propiedad Horizontal (13.512) expresa en su art. 5º, primer párrafo : "Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes".
Entonces, cada comunero puede realizar las innovaciones que desee dentro de su unidad funcional, empero se le fija un límite preciso referido a la seguridad del edificio o servicios comunes. Por ende, no puede destruir una columna o un muro maestro, afectar cañerías, desagües, por ejemplo.
El mismo artículo de la norma, en su segundo párrafo, regla lo siguiente: "Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto".
La cantidad de unidades funcionales de un inmueble regido por el derecho real de propiedad horizontal está determina en el plano de subdivisión y en el reglamento de copropiedad y administración de la finca, que, inscriptos ambos, otorgan al edificio el emplazamiento en el estado de PH.
Cualquier modificación a estas reglas estatutarias, de indudable contenido patrimonial, requieren como condición sine equenon, la aprobación de la totalidad de los miembros del condominio sometido a la propiedad horizontal.
Por su parte, el art. 7º, primer párrafo, dice: "El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc. ".
Y en el segundo párrafo agrega: "Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios".
Así las cosas, del plexo normativo citado se desprende una de las prohibiciones contenidas en la ley: la de sobreelevar, que de acuerdo a la doctrina especializada, junto a la de excavar y/o realización de sótanos, implica un perjuicio a la solidez del edificio asiento del Consorcio.
"El derecho de sobreelevar pertenece al propietario del inmueble, ya que integra las facultades emergentes del derecho real de dominio y, si se trata de un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal, este derecho pertenece a la totalidad de los propietarios del edificio, quienes deberán resolver su ejercicio o su cesión por unanimidad" (1) (el resaltado nos pertenece).
Para la realización de mejoras en partes comunes, en beneficio de un propietario, resulta necesario el consentimiento unánime, expresado en asamblea consorcial. A estas mejoras o realizaciones se la denomina en la doctrina de autores "obra nueva", diferenciándolas de las previstas en el art. 8º de la LPH a las que se las llama "innovaciones" y son aquellas mejoras en partes comunes en beneficio de todos los propietarios.
La Cámara Civil de la Capital Federal (2) sentenció que "En el sistema de propiedad horizontal, la obra nueva es calificada como sobreedificación o sobreelevación cuando apunta a la facultad de elevar nuevos pisos o construcciones en los planos superiores del edificio. Es necesario para ello el asentimiento unánime de los consorcistas, requisito congruente con la circunstancia de que las sobreelevaciones se efectúan en el suelo del edificio que es común".
Para un mejor entendimiento de los conceptos, es conveniente recurrir a unos párrafos del decisorio al que arribó un tribunal (3), con exquisita probidad. "La noción misma de 'mejora', aplicada a un edificio sujeto al régimen de la propiedad horizontal, lleva ínsita la idea de incorporación de valores económicos. La mejora produce un acrecentamiento de este orden al bien. De ahí que abarque tanto las reparaciones y reconstrucciones, en cuanto obviamente provocan el predicado aumento de valor con relación a la situación de la cosa que les precede, como las obras nuevas (art. 7º, Ley 13.512) e innovaciones (art. 8º). A su vez, es posible sostener que en estas dos últimas denominaciones, la ley ha apuntado a los mismo o, por el contrario, que ha pretendido distinguir, de forma tal que la obra nueva puede implicar una innovación y que ésta puede, a su vez, requerir de una obra nueva. No toda mejora constituye una innovación, pues ésta presupone exceder los límites normales de la conservación y reparación a fin de introducir cambios en la forma, en el destino, en la estructura o en la imagen del edificio, a través de la incorporación o supresión de elementos. La interpretación de los arts. 7º y 8º de la Ley 13.512 no es uniforme en doctrina. Su armonización se ha intentado sobre la base de aplicar el art. 7º a los casos en que la obra nueva o innovación en el inmueble común persigue el interés particular de quien la lleva a acabo, sin alcanzar una secuente utilización común, en tanto que el art. 8º se reserva para regir las innovaciones en beneficio general. Otro criterio propugna como regla en materia de innovaciones en partes comunes la decisión unánime (art. 7º), que cede a favor de la decisión mayoritaria si concurren los extremos del art. 8º, párrafos. 1º y 2º, es decir, mejoramiento de los sectores comunes, su uso y goce más cómodo o la obtención de mayor renta, siempre que no triunfe en última instancia la opinión de la minoría, fundada en que la mayoritaria hubiera impuesto innovaciones de costo excesivo, o contrarias al reglamento y a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio".
Son plenamente aplicables, también, a estos supuestos, los contenidos de los arts. 2680, 2681, 2684 y 2685 del Código Civil, en lo relativo a los condominios (4).
Los jueces han manifestado, además que: "La norma que prohíbe realizar obras nuevas sin autorización de todos los propietarios (art. 7º, ley 13.512) debe ser celosamente respetada, porque tiene por finalidad la de preservar la solidez, seguridad y salubridad del edificio, evitar molestias a los demás o la degradación de las otras unidades, y mantener la proporcionalidad en los gastos que se determinan según la superficie cubierta de cada una, principalmente" (5).
Es de señalar, sin querer extendernos en el marco cognoscitivo de la consulta en responde, que la acción para contrarrestar las infracciones contempladas en los arts. 5º y 7º de la LPH sería la sumarísima del interdicto de obra nueva, o por acción posesoria de obra nueva. De haber caducado el interdicto (art. 621 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación) o la acción de carácter policial (art. 2493 Cód.Civ.) (6), o prescripta la acción posesoria en sentido estricto (art. 4038 Cód.Civ.) (7), sabiendo que todo esto ocurre en el plazo de un año, quedaría la acción real o juicio petitorio.
A decir de Highton (8) "en realidad, el caso del art. 7º parece más asimilable a la obra nueva desde el punto de vista de las defensas posesorias que el art.8º, por cuanto:
a) requeriría comienzo de ejecución, ya que es la manera de manifestación de la decisión unilateral;
b) en mayor medida que si existiera decisión asamblearia; la obra implicaría despojo o turbación;
c) podría dirigirse contra quien realizara la obra, aunque no fuera el propietario y sin perjuicio de la responsabilidad de éste".
Corresponde analizar ahora, sucintamente, la denominada teoría del "abuso del derecho". Las obras nuevas, innovaciones o mejores que se hubieren realizado en violación a las disposiciones legales o reglamentarias permiten ejercer las acciones que supra hemos mencionado, ya fuere para suspender los trabajos o, con mayor asiduidad, propender a la demolición de las construcciones efectuadas.
Esto dio lugar a dos posturas diferenciadas, una restrictiva, amparada en que la observancia de las normas permiten asegurar el correcto funcionamiento del régimen comunitario estatuido por la ley. Por lo tanto, la infracción a la norma supone, por si sola, una lesión a intereses jurídicos concretos (9).
El mentado rigorismo en la apreciación de los hechos y en la aplicación del derecho motivó el planteo en ciertas situaciones de la teoría arriba citada, enunciada en el art. 1071 Cód.Civ. (10), que la jurisprudencia receptó en una buena cantidad de casos (11). Dicha posición amplia, esgrime que aún en contravención a la ley y el reglamento, la demolición o restitución de la cosa la estado anterior debe llevarse adelante cuando el exámen de los hechos demuestran que es la única solución posible para el resguardo de la solidez y salubridad del edificio o de partes privativas, atento que lo contrario conlleva la destrucción de valores económicos (12).
Oscilando entre estas dos apreciaciones, se debate nuestra doctrina judicial: por un lado: "La remoción o demolición de lo construido en infracción a las normas de la ley 13.512, está impuesta por la necesidad de preservar la pacífica convivencia de los comuneros, la cual podría tornarse intolerable si cada uno decidiera por su cuenta realizar innovaciones u obras nuevas en el lugar" (13), y por el otro: "Salvo casos excepcionales, la jurisprudencia se orienta a disponer la demolición de la obra nueva sólo en las primeras etapas de la construcción, rechazando la acción cuando los trabajos están muy avanzados o terminados, pues de lo contrario, se daría el caso de ejercicio abusivo del derecho" (14).
Siguiendo a Gurfinkel de Wendy (15) nos enrolamos en una postura intermedia. En los extremos de obras en construcción o aún no realizadas totalmente nos inclinamos por un criterio limitativo y no permisivo, por lo que se impone impedir su realización, mientras que en las obras ya construidas, si bien no adoptamos la complacencia con la política del hecho consumado, muy habitual en los consorcios, entendemos que habrá que evaluar las circunstancias fácticas y de modo, tiempo y lugar, para decidir la demolición, dejando a salvo que de manera alguna esto se condice con menoscabos a la integridad del edificio o daños a partes exclusivas.
Con lo someramente expuesto, esperamos haberle ofrecido algunas herramientas para dar una acertada solución al conflicto por Ud. enunciado y la saludamos con distinguida consideración.
(1) CnEsp.Civ. y Com., Sala V, 03/04/1987, ED, 124-399.
(2) Sala C, 28/02/1977, ED, 76-382.
(3) CNCiv., Sala D, 19/03/1981, LL, 1982-A-298.
(4) Art. 2.680. Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto.
(NdA: Por art. 18 de la Ley N° 13.512 B.O. 18/10/1948, se dispone que el artículo 2685 "in fine" del Código Civil queda derogado a los efectos de dicha ley.)
(5) CNEsp.Civ. y Com., Sala VI, 15/09/1977, Revista del Notariado, 758-499.
(6) Art. 2.493. La acción de despojo dura sólo un año desde el día del despojo hecho al poseedor, o desde el día que pudo saber el despojo hecho al que poseía por él.
(7) Art. 4.038. Se prescribe también por un año, la obligación de responder al turbado o despojado en la posesión, sobre su manutención o reintegro.
(8) Highton de Nolasco, Elena I., Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad, 2ª ed. ampliada y renovada, pg.263, nota 11, Hammurabi, Bs.As., 2007.
(9) Vgr. CNac.Civ., Sala F, 29/03/1996, LL, 1997-D-119.
(10) Art. 1.071. El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerará tal al que contraríe los fines que aquélla tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.
(11) "Resulta abusivo por parte de un consorcista, pretender la demolición de una obra realizada en infracción a la ley 13.512 y al reglamento de copropiedad, si en su oportunidad guardó silencio y no interpuso un interdicto de obra nueva para paralizar su construcción, cuando ello estaba a su alcance. Máxime si se trata de una obra que se fue realizando a plena luz del día, respecto de la cual no se acreditó que afectara la seguridad del edificio o alterara su fachada, y la acción se inició varios meses después de finiquitada la construcción, en un consorcio que se compone tan sólo de dos copropietarios, no existe administrador, ni se realizan asambleas ordinarias o extraordinarias" (CNac.Civ., Sala K, 24/05/1999, en autos "Louro Romay de Barreiro, Carmen y otro c/ Cobas, Oscar Mario y otros s/ daños y perjuicios, Lexis Nº 10/7717).
(12) Trib.Colegiado de Resp. Extracontractual, Rosario, n.2, 04/12/1996, JA, 1999-I, síntesis.
(13) CNac.Civ., Sala F, 23/03/1996, in re "Consorcio Complejo Náutico Marina del Sol v. Pía Mangione, Carlos", JA, 1997-IV, síntesis.
(14) C.Civ.y Com., Mar del Plata, Sala 2ª, 15/03/1994, en "Melis, Raúl c. Sgarbossa, Edgardo", JA, 1994-IV, síntesis.
(15) Gurfinkel de Wendy, Lilian N., La Propiedad Horizontal.Análisis dogmático de la ley 13.512, pg.183 y nota al pie 68, LexisNexis, Bs.As., 2005
Perlitas: "La música es la taquigrafía de la emoción" (León Tolstoi)
Integrantes de Pequenas Noticias:
Hace 2 años se inició el consorcio de co-propietarios y por asamblea fui elegida para llevar la autoadministración del edificio donde vivo, con la participación del Consejo de Administracion formado también por co-propietarios.
Son 16 departamentos y es un edificio de 4ª categoría. Como servicios externos contratamos una empresa de limpieza que nos proporcionó una sola trabajadora para los espacios comunes.
La consulta es con relación a la inscripción del administrador y ¿cuáles son en nuestra situación los libros que debemos rubricar?
Nosotros llevamos un libro de actas pero no está rubricado aún. ¿Es necesario?
¿Es necesario que haga el curso de administrador?.
Saludo a Uds. y agradezco sus noticias.
Como integrante del consorcio y quien representa a éste legalmente, la nueva Ley Nº 3.254 dentro del ámbito del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, obliga a notificar de esta situación y a inscribirse en el Registro Público de Administradores.
A diferencia de una administración externa, el Registro no obliga a que el integrante del consorcio (lo denomina administrador voluntario) que resida en el edificio y que de manera desinteresada y sin recibir retribución alguna cubra la función del administrador, realice y presente certificado de curso de capacitación en propiedad horizontal. Pero sí se deberá presentar: copia certificada del acta de asamblea que deberá contener los datos del consorcio (razón social, domicilio, cantidad de unidades) y la designación ad honorem de un integrante del consorcio, con nombre y apellido completo de este, número de unidad y número de matrícula del Registro de la Propiedad Inmueble. No estarán obligados a presentar la declaración jurada anual.
Con respecto a los libros, es obligación tanto para el administrador externo como para el voluntario llevar en debida forma los libros del consorcio conforme las normas vigentes. Es decir, en vuestro caso deberán comprar un libro de administración y junto al de actas rubricarlo en el Registro de la Propiedad Inmueble cómo Nº 1. Si es que el consorcio está dado de alta en la AFIP como empleador deberá comprar los libros de sueldos y órdenes del personal y rubricarlo en el Ministerio de Trabajo. Por último el libro de firmas (incorporado por la Ley nº 3.254) en el Registro de Administradores.
Una ley para alquiler el departamento del encargado
¿Existe un ley para poder alquilar el departamento del encargado?.
Mi edificio tiene 10 pisos y 29 departamentos.
Estela (del Foro de PN en Facebook)
En respuesta a su consulta le informo que no se ha dictado ley alguna ni que permita, ni que impida alquilar el departamento de portería.
No obstante, como he explicado en este Rincón Solidario de Pequeñas Noticias, entiendo que hay que ser muy prudente con este tema.
De la lectura de su pregunta se desprende que Ud. es una copropietaria. Como tal considero necesario que se informe con el administrador para que si éste ya ha efectuado la propuesta al Consorcio, explique la situación a los copropietarios teniendo en cuenta los intimes que a continuación le expongo, todo ello a efectos de tomar una decisión correcta.
En principio hay que tener en cuenta lo expresado en el reglamento de copropiedad, no sólo en cuanto a las mayorías para aprobar tal cambio sino si el cambio de destino a esa unidad está permitido
Por otra parte resulta de interés conocer la opinión del SUTERH al respecto. Su Secretario General ha dicho en el diario La Nación que no está dispuesto ha aceptar el cambio de destino, ya que lo considera una ilegalidad, aclarando que su equipo de abogados está dispuesto a iniciar las acciones legales que le pudieren corresponder.
Le aclaro que yo no tengo conocimiento que se haya iniciado hasta ahora ningún juicio, como así tampoco que edificios que hayan optado por este camino, a fin de poder hacer tareas de mantenimiento del mismo o bien para no aumentar las expensas, hayan sido objeto de inspección y/o intimación alguna.
Espero haber satisfecho su inquietud lamentando no poder darle una respuesta concreta en cuanto al mejor camino a seguir en la situación por Ud. planteada.
Hola amigos de Pequeñas Noticias
Mi nombre es Diego y quisiera hacerles la siguiente consulta: a raíz de una serie de roturas que se han venido dando en nuestro vetusto edificio, nos ha surgido la duda a una serie de copropietarios, acerca de cuál es la reglamentación o norma en relación a las roturas o desperfectos en los desagües sanitarios y cañerías de agua de las unidades.
Algunos tenemos la idea de que la reparación de todo lo que está debajo del piso o dentro de las paredes, corresponde al consorcio en su totalidad. Otros dicen que no, que la responsabilidad del consorcio sólo llega hasta las conexiones de las respectivas unidades a las cañerías centrales del edificio.
Según esta última postura, las cañerías "horizontales" (y la responsabilidad sobre estas) corresponden al uso exclusivo de los copropietarios.
Sería una gran ayuda si pudieran orientarme en relación a estos interrogantes.
(27/8/2010
En principio, la respuesta a todos estos interrogantes debería surgir del Reglamento de Copropiedad y Administración del consorcio el que, normalmente en sus primeros artículos, establece la propiedad y áreas de responsabilidad de los sectores, elementos e instalaciones comunes, diferenciándolos de los privativos (los departamentos).
Puede suceder que, muchas veces, la redacción del artículo pertinente no sea del todo clara; también que, aún siendo clara la redacción de dicha norma reglamentaria, no lo es su traslación a la realidad, porque no se ha podido determinar el origen y la extensión de la filtración de humedad (en el caso de tratarse de cañerías de agua).
Por lo expuesto, una vez consultado el Reglamento, corresponderá pedir el asesoramiento al personal técnico idóneo para la determinación del sector afectado, proceder a la reparación y precisar si le corresponde afrontar los gastos a algún copropietario o al Consorcio en su conjunto.
Por último: en propiedad horizontal existe una regla: todo es común (o sea, le corresponde al consorcio) salvo lo que es privativo de cada consorcista, que es la excepción. Ante la duda, responde el consorcio.
El Encargado percibe $6612,15 en concepto de sueldo básico + antigüedad + francos + feriados + los plus habituales. ¿Le corresponde al consorcio hacer la retención por Impuesto a las Ganancias?
¿Cuánto es el mínimo no imponible para matrimonio sin hijos?
En principio, te diría que corresponde retención de impuesto a las ganancias para una retribución neta (salario bruto menos descuentos obligatorios) de $ 5.220 para un trabajador soltero, $ 6.220 para un casado sin hijos y habría que agregar la suma de $ 500 por cada hijo menor de 24 años.
Sin embargo -y he aquí por qué respondí "en principio"- habrá que tener en cuenta otros factores, que trataré de resumir:
- Para calcular las retenciones de impuesto a las ganancias para trabajadores en relación de dependencia, no se deben considerar las retribuciones de cada mes en forma aislada, sino que se van acumulando mes a mes, incrementadas en forma proporcional por aquellas retribuciones extraordinarias tales como SAC y vacaciones. Así por ejemplo, puede ser que en algún mes un trabajador perciba una altísima retribución pero en otros meses sea muy inferior y esto hará que su acumulado no supere las deducciones, no correspondiendo por lo tanto retención alguna.
- La deducción por cónyuge e hijos no es automática, sino que sólo es procedente en el caso en que éstos no posean ingresos propios mayores a $ 10.800 anuales (suma fijada para el año 2010). Es decir que si la cónyuge o los hijos trabajan y ganan más de $ 900 por mes, no corresponde deducción alguna por estos conceptos.
- Existen otras deducciones legales tales como otros familiares a cargo (ej. suegra, suegro, padres), seguros de vida, gastos de sepelio, intereses hipotecarios por compra de vivienda, gastos médicos, donaciones.
Como verás, no es tan sencilla la respuesta a tu pregunta, pero espero al menos haberte orientado.
Vivo en un edificio en Córdoba capital, en la calle Av. Colón al 1600.
La administración cobró este mes "expensas extraordinarias", justificando dicha decisión con la tala de un árbol en un patio trasero.
¿Es mi obligación como inquilino, bajo contrato por inmobiliaria, el pago total de dicho aumento a las expensas?
¿O es merecer del dueño o quienes median la comercialización del departamento?
Agradecería pronta respuesta, debido a amenazas por parte de los administradores del edificio y de la inmobiliaria de iniciarme acciones legales en caso de no abonar dicho monto.
En principio todos aquellos gastos o erogaciones necesarias para el mantenimiento de cosas o partes comunes, llamadas "expensas comunes", se encuentran a cargo de los copropietarios de las distintas unidades.
Al tratarse de un árbol, plantado en el patio del edificio, siendo este común, sigue por accesión la naturaleza de este y dicha plantación posee el carácter de común.
En los contratos de locación es habitual que, mediante una cláusula, las partes convengan qué cargas o cargos deberá asumir el locatario, por lo que se recomienda verificar si en dicho contrato se hace referencia a las expensas y si se ha previsto diferenciar entre ordinarias y extraordinarias.
Lo cierto es que todas son expensas comunes por cuanto hacen al mantenimiento y conservación de cosas comunes.
De no efectuar diferenciación alguna, cabría interpretar a cargo del locatario la totalidad de ellas.
Por eso se recomienda considerar especialmente dicho ítem a la firma de un contrato.
Hola, voy a trabajar 4 horas diarias de lunes a sábado a la mañana y domingos retiro de residuos, en un edificio de 26 departamentos. ¿Tengo que firmar un contrato por 60 días?, ¿me podrían remitir un modelo para saber qué tiene que decir? ¿Tengo que firmarlo en el SECLO? ¿Me tienen que inscribir o no es necesario por ser un contrato de trabajo? ¿Cuál es el sueldo que me corresponde ?
Necesito respuesta urgente. Muchas gracias.
Hola Silvia, me faltan algunos datos para ser más precisa en mi respuesta pero igual lo vamos a intentar. No me queda claro si vas a hacer una suplencia por ese tiempo de trabajo o te tomarán a prueba con posibilidades de quedar efectiva. En propiedad horizontal el tiempo de prueba es de 60 días, motivo por el cual si vos vas a hacer una suplencia sería una buena práctica hacer el convenio en el SECLO para evitar inconvenientes si tuvieras que quedarte más tiempo. Si no es así, no es necesario un contrato de trabajo. Te probarán durante esos días y después se verá la continuación o no.
Sin importar la cantidad de días que trabajes, te deberán dar el Alta Temprana a través del sitio de AFIP y tu trabajo será en "blanco" como comúnmente se dice, por lo tanto te harán todos los descuentos que indica la ley.
El sueldo según la escala salarial de Agosto de 2010 para una Encargada no permanente con vivienda es de $1311 y si no tuvieras vivienda sería de $1438. Tené en cuenta que estos valores son brutos.
Les agradecería me informen lo siguiente: En el caso de que la encargada sea jubilada y jornalizada y haya renunciado a su afiliación al Suterh por telegrama, ¿tenemos que continuar aportando y reteniendo para la Caja de Protección a la Familia y para el Fondo de vivienda, maternidad y empleo? Telefónicamente en Suterh me informaron que no tenía que hacer ningún aporte más ni contribución. ¿Es así? Muchas gracias, el boletín es de mucha utilidad.
Estimada María la obligación de abonar el FMVDD surge del Artículo 27 del Convenio colectivo y lo deben abonar aquellos trabajadores afiliados al sindicato y aquellos que aunque no lo estén, deseen hacerlo. Por lo que vos me indicás, esta trabajadora no está afiliada y entiendo no desea hacerlo, por lo tanto no tiene la obligación de aportar.
Para la obligación de Caja de Protección a la Familia, es distinto pues es una obligación sin importar la condición del trabajador ni si está jubilado o no, por lo tanto lo debe abonar.
En el caso de las contribuciones –lo que paga el empleador- siempre se deben pagar independientemente de si el trabajador esté o no afiliado.
Estimado Director: En un consorcio que administro, el encargado se está por retirar porque se jubiló. La categoría de éste es de 2da, porque el edificio tenía calefacción central e incinerador. Ya no tiene ninguno de estos servicios, ambos están inutilizados.
¿El nuevo encargado debe entrar con la 2da o con la 4ta categoría?
Un saludo cordial. Felipe
Estimado Felipe, la categoría del nuevo trabajador debe corresponder con los actuales servicios centrales que posee el edificio, no los que tuvo o los que están inutilizados.
Por las dudas te transcribo el artículo 6º del Convenio Colectivo de Trabajo 378/04 que dice: "A los fines de constituir las cuatro categorías en que se clasifican los edificios, se establecen como servicios centrales los siguientes: Agua caliente - calefacción - compactador y/o incinerador de residuos - servicio central de gas envasado (donde no hubiere gas natural) - desagote cámara séptica (circunscrito a las zonas donde existe para uso común del edificio) - ablandador de agua (circunscrito a las zonas donde existe para uso común del edificio) - natatorio - gimnasio - saunas - cancha de paddle - cancha tenis o squash - salón de usos múltiples - solarium y lavandería. La supresión de algún servicio central, no implicará el bajar de categoría al trabajador/a.
a) 1ra. Categoría: Los edificios con tres o más servicios centrales; b) 2da. Categoría: Los edificios con dos servicios centrales; c) 3ra. Categoría: Los edificios con un servicio central; y d) 4ta. Categoría: Los edificios sin servicios centrales.
¿Cómo se debe abonar a un encargado que retira y clasifica residuos? En la escala vigente la palabra Plus clasificación de residuos me genera dudas en cuanto a su aplicación. Por ejemplo de tener 20 UF sería 20 x 6.38? o 20 x 4.85 y un plus de 6.38? Desde ya muchas gracias.
Hola Javier, nosotros también tuvimos esa duda cuando salió la diferenciación en la escala salarial y se lo consultamos al señor Osvaldo Bacigalupo, secretario gremial del SUTERH, quien nos respondió que se deberá multiplicar la cantidad de unidades por el valor correspondiente a la clasificación, en este momento y según la escala salarial de Agosto/2010, $6.38.
Jornalizado no más de 18 semanales
Desearía conocer cuánto debería abonarse detalladamente con los porcentajes si un operario trabajara "jornalizado" 4 horas semanales, es decir menos de 18 hs. mensuales. Agradecería de corazón la información.
Estimado Aldo, la categoría según el CCT es "Personal Jornalizado no más de 18 horas por semana" y el valor por hora es de $ 27.16 según la escala salarial vigente de Agosto/2010.
En cuanto a los descuentos que deberá llevar el sueldo son los siguientes:
INSSJP: (Instituto Nacional de Servicios Sociales para Jubilados y Pensionados)
En el caso de que el trabajador esté afiliado al sindicato, también se le debe descontar:
(Este valor puede cambiar de una provincia a otra)
Te recuerdo que si en este caso, el trabajador desea hacer uso de la obra social, se le deberá descontar el 3% del haber de un trabajador mensualizado, o sea de 8 horas, según las características del edificio, o sea de un encargado permanente con vivienda o sin vivienda de la categoría que sea el edificio.
Número de Edición: 413 (1º edición)