Source: http://www.wohnungseigentumsrecht.net/weg-recht-verstehen/4-verwalter-und-verwaltungsbeirat/4-3-pflichten-des-verwalters/
Timestamp: 2018-09-21 21:24:10
Document Index: 278665008

Matched Legal Cases: ['§ 27', '§ 27', '§ 23', '§ 27', '§ 27', '§ 27', '§ 27', '§ 28', '§ 28', '§ 24', '§ 24', '§ 27']

4.3 Pflichten des Verwalters – Fachanwalt Wohnungseigentumsrecht Berlin Gregor Schliepe
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Die Pflichten des Verwalters ergeben sich zum einen aus den Regelungen des Verwaltervertrages, zum anderen in erster Linie aus den §§ 27 und 28 WEG.
Eine der Hauptpflichten des WEG-Verwalters ist es, die in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse durchzuführen (§ 27 Abs. 1 Ziff. 1 WEG). Auf deren Bestandskraft kommt es nicht an, da auch angefochtene Beschlüsse bis zu einer etwaigen Ungültigkeitserklärung durch das Gericht in Kraft und bindend bleiben (§ 23 Abs. 4 S. 2 WEG). Ausgenommen sind nur nichtige Beschlüsse.
Weiterhin hat der Verwalter die „erforderlichen Maßnahmen zu treffen“, die für die Instandhaltung bzw. Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, also meist des Gebäudes bzw. seiner Teile erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 Ziff. 2 WEG). Das bedeutet aber nicht, dass er nach der Feststellung von Mängeln bzw. Schäden selbst sogleich Reparaturaufträge erteilen soll. Die Entscheidung über die Instandsetzungsmaßnahmen obliegt vielmehr der Eigentümerversammlung. Aufgabe des Verwalters ist es, z. B. Hausmeisterverträge, ggf. auch Wartungsverträge oder ähnliche Verträge zur laufenden Instandhaltung abzuschließen, die Schadensfreiheit des gemeinschaftlichen Eigentums regelmäßig zu kontrollieren und bei Reparaturbedarf die Entscheidung über erforderliche Maßnahmen vorzubereiten und zu ermöglichen. Ggf. hat er also eine (nötigenfalls auch außerordentliche) Versammlung einzuberufen, ggf. Kostenangebote einzuholen und Beschlussvorschläge zu formulieren. Nur Notmaßnahmen, die ein Zuwarten bis zur nächsten Versammlung nicht erlauben, hat der Verwalter ohne weiteres durchzuführen (§ 27 Abs. 1 Ziff. 3 WEG).
Darüber hinaus obliegt dem Verwalter die „Finanzverwaltung“ der Wohnungseigentümergmeinschaft. Er hat also deren Konten zu führen, Geldforderungen der Eigentümergemeinschaft (z. B. die Wohngelder oder Sonderumlagen) einzuziehen und zu verwalten und daraus die laufenden Kosten, Zinsen usw. auszugleichen (§ 27 Abs.1 Ziff. 4-6 WEG). Die Gelder der Wohnungseigentümergmeinschaft muss er von seinem eigenen Vermögen getrennt halten (§ 27 Abs. 5 S. 1 WEG). Deshalb sind – jedenfalls nach der seit 2007 geltenden Rechtslage – auf den Namen des Verwalters laufende Konten in der Regel unzulässig, auch wenn sie als sog. „offene Treuhandkonten“ geführt werden.
Für jedes Kalenderjahr hat der Verwalter einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Dieser soll alle voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben darstellen und die von den einzelnen Eigentümern zu erbringenden Zahlungen auf das Wohngeld und auf die Instandhaltungsrücklage ausweisen soll (§ 28 Abs. 1 WEG). Außerdem hat der Verwalter nach Ablauf eines jeden Wirtschaftsjahres – und zwar in der Regel in den ersten drei bis sechs Monaten des Folgejahres – eine Jahresgesamt- und -einzelabrechnung vorzulegen (§ 28 Abs. 3 WEG).
Der Verwalter ist für die Durchführung der Eigentümerversammlungen zuständig. Ihm obliegt insbesondere deren Einberufung, die mindestens einmal im Jahr erfolgen muss, außerdem dann, wenn dies eine ausreichend große Minderheit verlangt (§ 24 Abs. 1 u. 2 WEG). Er leitet in aller Regel auch die Versammlungen und hat dann auch für die Anfertigung eines Protokolls und für die ordnungsgemäße Führung der Beschlusssammlung zu sorgen (§ 24 Abs. 5-8 WEG).
Schließlich muss der Verwalter die Wohnungseigentümer unverzüglich über die Gemeinschaft betreffende Rechtsstreite informieren (§ 27 Abs. 1 Ziff. 7 WEG).