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Timestamp: 2019-05-22 02:41:45
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Matched Legal Cases: ['artículo 250', 'artículo 444', 'artículo 441', 'artículo 1', 'artículo 24', 'artículo 1555', 'artículo 444', 'artículo 1156', 'artículo 444']

Iusquare: Alegaciones en el juicio de desahucio por impago de rentas. Referencias jurisprudenciales.
Alegaciones en el juicio de desahucio por impago de rentas. Referencias jurisprudenciales.
La acción de desahucio por impago de rentas se tramita, en virtud del artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), mediante la forma de juicio verbal.
El carácter sumario de este tipo de procedimientos se evidencia en el artículo 444.1 LEC que establece de forma expresa que “cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación”.
No obstante lo expuesto, la Jurisprudencia ha rebajado reiteradamente el tenor literal de este precepto, como vemos a continuación:
STS (Sala Primera) de 7 de junio de 1979 (RJ 1979/2344) F. 3º: “[…]si bien es cierto que la constante jurisprudencial tiene declarado que el juicio de desahucio, por su naturaleza concreta y sumaria, excluye normalmente la posibilidad de que en él se discutan y declaren derechos más o menos controvertibles, sin que quepa en sus estrechos límites, resolver sobre otras cuestiones, […] no lo es menos que se permite la proposición y discusión dentro del mismo de cuestiones que relacionadas con el derecho del arrendador para que la finca se desaloje o el del arrendatario para oponerse válida y eficazmente al desahucio, estén tan íntimamente relacionadas con el arrendamiento de que se trate, o afecten a los derechos y obligaciones del mismo derivadas, que sean determinantes de la relación del proceso y aparezcan vinculadas a relación contractual que se trata de rescindir con el ejercicio de su peculiar acción, constituyendo supuesto indeclinable de la resolución a que pudiera haber lugar […]”.
SAP Cádiz (sección 5ª) de 22 de mayo de 2003 (JUR 2003/189187), F. 2: “la jurisprudencia había admitido, sin contrariar con ello la precitada doctrina, que en algunos supuestos pudiese discutirse dentro del marco juicio de desahucio cuestiones tan íntimamentes relacionadas con el derecho del arrendador para desalojar la finca o del arrendatario para oponerse válida y eficazmente al desahucio, que fuesen determinantes de la razón del proceso y apareciesen vinculadas a la relación contractual arrendaticia, constituyéndose en presupuesto indeclinable de la resolución que pudiera recaer, y, entre ellas, las relativas a la naturaleza del arrendamientos, la legitimación de las partes y a la cuantía de la renta (así, sentencias del Tribunal Supremo de 20 de mayode 1946 [RJ 1946, 569] , 17 de octubre de 1951 [RJ 1951, 2169] , 28 de marzo de 1957 RJ 1957, 1576] , 7 de junio de 1979 [RJ 1979, 2344] y 31 de octubre de 1983, entre muchas otras).” En igual sentido (y con la misma cita), la SAP Soria 16 de febrero de 2002 (EDJ 2002/9078) F. 2º.
SAP Zaragoza de 18 de febrero de 2002 (EDJ 2002/38569) F. 4º: “En orden a la limitación de la actividad probatoria del demandado, a que se refiere el citado artículo 441.1 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil EDL2000/77463, conforme al cual: cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de la finca rústica o urbana, dada en arrendamiento por impago de la renta, o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago (o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación), es de tener en cuenta según venía manteniendo la jurisprudencia, en relación al artículo 1.579 de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil EDL1881/1 que dicha restricción de prueba no ha de entenderse de un modo absoluto, sino que es posible matizar, admitiendo no sólo la que vaya dirigida a demostrar que se ha realizado el pago, sino también aquella que se refiera a hechos y cuestiones íntimamente relacionadas con la obligación de pago (sentencia TS 16 de enero de 1907), y las que tiendan a justificar excepciones que puedan afectar al derecho en virtud del cual se ejercita la acción (sentencia TS 6 de enero de 1905). Criterio amplio que debe ser mantenido como dice la sentencia de la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Girona, de 15 de septiembre de 1992, por cuanto los artículos 5.1 y 11.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial EDL 1985/8754 imponen a los Tribunales la obligación de velar por el principio de tutela efectiva referido en el artículo 24 de la Constitución EDL1978/3879 , y que vela se pueda causar indefensión a alguna de las partes en litigio (Actualidad Civil. Audiencias. Tomo 1993-1, número 84))”.
SAP Asturias (sección 5ª) de 27 de mayo 2003 (JUR 2003/233690) F. 2º (citando a la también SAP Córdoba de 22 de marzo de 1999 (AC 1999/558)): “es permisible la proposición y discusión dentro del especial juicio de desahucio planteado, de cuestiones que afectantes a los indicados derechos de las partes estén íntimamente relacionados con el vínculo arrendaticio de que se trata y que afecten de manera directa a los derechos y obligaciones de él derivados.”
SAP Salamanca de 9 de noviembre de 1998 (AC 1998/2229) F. 3º (citando a la STS 10 mayo 1993 [ RJ 1993\3535]): «que tal doctrina no es tan absoluta y rígida que no permita, dentro del mismo procedimiento de desahucio, el examen de aquellas cuestiones expresamente entrelazadas con el contrato subsistente y su vigencia actual, que sin necesidad de proceder a aislar la acción locativa, cabe su consideración por integrarse directa o necesariamente en la misma».
SAP Islas Baleares (sección 3ª) de 30 de octubre de 1997 (AC 1997/2073), F. 4º: “la jurisprudencia ha establecido que el carácter sumario del juicio de desahucio no impide dilucidar dentro del mismo aspectos que constituyan presupuesto obligado del pronunciamiento de la sentencia (Sentencia de Tribunal Supremo de 2 febrero 1966 [ RJ 1966\1526]) o que es permisible discutir dentro del especial juicio de desahucio aquellas cuestiones afectantes a los derechos de las partes que estén íntimamente relacionados con el vínculo arrendaticio de que se trata y que afecten directamente a los derechos y obligaciones derivados (Sentencia del Tribunal Supremo de 28 marzo 1979) y que dentro del mismo juicio pueden examinarse aquellas cuestiones estrechamente entrelazadas con el contrato subsistente y su vigencia actual (Sentencia del Tribunal Supremo de 10 mayo 1993 [RJ 1993\3535]).”
Simultáneamente a los anteriores pronunciamientos, se encuentran sentencias que adoptan un criterio interpretativo más estricto y restringido:
SAP Madrid (sección 10ª) de 22 de enero de 2000 (AC 2000/624) F. 8º: “Asimismo, sobre el ámbito limitado de la cognición judicial se ha pronunciado, entre otras muchas, la Sentencia de 26 de junio de 1963 […] cuya naturaleza [del juicio de desahucio] no permite más que tratar y resolver cuestiones de hecho, ajenas a toda controversia jurídica. Aplicando este criterio al juicio de desahucio por falta de pago de la renta […], se llega a la conclusión de que en él sólo puede discutirse la cuestión de mero hecho consistente en si el arrendatario cumplió o no la obligación que el número 1º del artículo 1555 del Código Civil le impone en el sentido de pagar el precio o merced del arrendamiento «en los términos convenidos», pero sin que quepa en el estrecho marco de este tipo de proceso la introducción de cuestiones de mayor calado”.
Ante lo expuesto, nos preguntamos si puede oponerse a la demanda de desahucio la compensación de deudas entre el arrendador y el arrendatario. Y lo cierto es que no existe un criterio claro encontrando pronunciamientos judiciales en ambos sentidos. He aquí algunos que abogan por la solución afirmativa:
SAP Cádiz (sección 5ª) de 22 de mayo de 2003 (JUR 2003/189187), F. 3º: “Hechas las anteriores matizaciones y dado que el primer motivo del recurso, como en su día lo fue en la primera instancia, se basa en la existencia no del pago, pero sí de una causa de extinción de las obligaciones como lo sería una compensación pactada entre las partes, las cuales vienen reguladas en los artículos 1.156 y siguientes del Código Civil ( LEG 1889, 27) que les atribuye una eficacia liberadora de la obligación con idénticos o similares efectos que los del pago propiamente dicho, entendemos que aunque el ámbito del desahucio por falta de pago es muy limitado, como exponíamos anteriormente, sí que sería posible estudiar dentro del presente debate la existencia de una de las causas de extinción de obligaciones, que para el Juez "a quo" sería la condonación de la deuda pero que nosotros entendemos que sería subsumible en la compensación.”
SAP Valencia de 21 de abril de 2004 (EDJ 2004/210468) F. 3º: “aún admitiendo que el tenor del artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL2000/77463 permite al arrendatario-demandado alegar cuestiones que sin venir referidas específicamente al pago están íntimamente conectadas con tal obligación […]”.”Ciertamente el artículo 1156 del Código Civil regula la compensación como medio de pago, pero para que la misma opere es necesario que al efecto concurran los requisitos a que se refieren los artículos 1.195 y 1.196 del Código Civil”.
Por su parte, la siguiente resolución abogaría por una respuesta negativa:
SAP La Rioja de 7 de abril de 2003 (EDJ 2003/37763) F. 3º: “Se ha de advertir que, siendo dos las acciones que se ejercitan de forma acumulada, esta alegación [compensación de deudas], que forma parte de las llamadas excepciones reconvencionales, solo cabría en relación con la acción de reclamación de las deudas pendientes, pues respecto a la acción de desahucio por falta de pago solo está permitido al demandado alegar y probar el pago y las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, tal y como dispone el artículo 444.1 de la Ley”.
Etiquetas: Artículo, Contrato de arrendamiento de inmueble, Derecho civil, Derecho procesal civil, Desahucio, Impago de rentas, Juicio verbal, Ley de Enjuiciamiento Civil
Marc 24 de enero de 2013, 1:03
buen post. Muy útil. Graciss
Christian 25 de enero de 2013, 13:08
Muchas gracias por tu comentario, Marc. Nos alegramos de que te haya resultado util el post! Saludos!
Anónimo 9 de mayo de 2014, 23:57
El post que buscaba en el tiempo oportuno
Ius Lex Abogados 19 de agosto de 2015, 13:03
Muy buen post Christian, te felicito. La verdad es que es siempre difícil modular el derecho del propietario y el de arrendatario, pero la Ley ha intentado hacer más sencillo luchar contra los inquilinos morosos "por sistema" que van de un lado a otro dejando deudas por todas partes.
No obstante, siempre hay excepciones en las cuales el arrendador lleva si derecho hasta las últimas consecuencias y se pueden producir situaciones de auténtica injusticia.
Muy buena recopilación de sentencias compañero.
Christian H. 24 de agosto de 2015, 0:19
Muchas gracias, Joaquín, por tu comentario y por la acertada reflexión que haces en él. Saludos.