Source: http://www.ancc.fr/le-contentieux-de-la-copropriete-en-2008
Timestamp: 2018-07-15 23:15:28+00:00
Document Index: 37382465

Matched Legal Cases: ["l'article 55", "l'article 25", 'art. 25', '§2', 'art.3', 'art. 654', 'arrêt ', 'arrêt ']

Le contentieux de la copropriété en 2008
Action en justice et autorisation du syndic - Les juges accordent d’avantage de souplesse.
L’article 55, alinéa 1er du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale (…). »
Alors que le texte ne prévoit pas les modalités de l’autorisation, les juges ont depuis longtemps retenu que l’autorisation devait préciser la juridiction à saisir et l’objet des demandes. Il ne s’agira donc pas, par exemple d’autoriser le syndic à agir pour permettre la réparation de « Tous désordres, malfaçons, non façons, non conformités, inachèvements et de toutes leurs conséquences préjudiciables affectant l'immeuble syndical » sans en préciser la nature (Cass. 3e civ., 07/03/2003, n° 01-17546).
C’est donc avec une grande surprise mais surtout un grand intérêt qu’a été reçue la décision de principe de la Cour de cassation du 09 mai 2012 (Cass. 3e civ., 09/05/2012, n° 11-10293). En effet, dans cette affaire, qui ne révèle pas vraiment de particularités, les juges ont validé l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires à son syndic pour agir en justice, alors qu’elle a été rédigée de manière « vague », en indiquant que : « Viole l'article 55, alinéa 1, du décret du 17 mars 1967, la cour d'appel qui pour déclarer irrecevable la demande du syndicat en réparation de malfaçons, retient que l'autorisation de l'assemblée générale "générale et vague" qui ne faisait pas référence à un document technique suffisamment précis tel un rapport d'expertise ou un constat d'un maître d'œuvre n'était pas suffisante, tout en ayant constaté que l'assemblée générale des copropriétaires avait autorisé le syndic à agir en justice eu égard aux malfaçons sévissant sur la façade dont il résultait que le syndic avait été régulièrement habilité. »
Il est donc aujourd’hui nécessaire de suivre l’évolution des décisions concernant la validation ou non des autorisations données au syndic d’agir en justice pour voir si cette jurisprudence relève d’une exception ou s’il s’agit réellement d’un tournant plus libéral dans l’interprétation des juges.
INDIVIDUALISATION DES CONTRATS DE FOURNITURE D’EAU : les différentes étapes de l’opération
Afin de responsabiliser les copropriétaires et d’éviter que le non-paiement des charges d’eau par certains mette une copropriété en difficulté en répercutant les impayés sur les autres copropriétaires, la loi SRU du 13 décembre 2000(*) a posé, en son article 93, le principe de l’individualisation des contrats de fourniture d’eau.
Tout service de distribution d’eau destinée à la consommation humaine est tenu de procéder à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau à l’intérieur des immeubles collectifs d’habitation et des ensembles immobiliers de logements dès lors que le propriétaire en fait la demande.
LA QUALITE DE L’EAU DU ROBINET
A compter du 25 décembre 2013, la teneur maximale autorisée de plomb dans l’eau sera réduite à 10 microgrammes par litre (contre 25 microgrammes par litre avant cette date). Cette nouvelle mesure de protection des consommateurs découle de la directive européenne du 3 novembre 1998 (n°98/83/CE).
La qualité de l’eau est strictement encadrée tant au niveau européen que national. Les modalités de cette protection viennent de la transposition de la directive européenne dans le Code de la santé publique (CSP) (art. R1321-1 et suivants) dans lequel plus de 60 articles déterminent les conditions de distribution et de contrôle de l’eau.
L’action en justice par une société syndic "absorbée"
L’article 18, avant dernier alinéa de la loi du 10/07/1965 précise que « Seul responsable de sa gestion, il [le syndic] ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée ».
Il revient à l’assemblée générale d’élire le syndic de la copropriété qui sera alors le représentant du syndicat de copropriétaires. L’élection se fait « intuitu personae » c’est-à-dire pour une personne déterminée en laquelle l’assemblée a confiance. C’est pour cela que le syndic ne peut pas déléguer ses missions à un tiers et est tenu de les réaliser par lui-même.
Prescription de l’action pour l’arrachage d’un arbre
L’article 671, alinéa 1 du Code civil pose des règles supplétives quant aux distances à respecter pour la plantation d’arbres entre deux fonds voisins. Ainsi, en l’absence de tout règlement particulier ou règle locale, « Il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine (…) qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d'un demi-mètre pour les autres plantations ».
Autorisation d’agir en justice pour le recouvrement des impayés
e 21 juin 2012
Le syndic ne peut pas, en principe, engager le syndicat des copropriétaires qu’il représente dans une procédure judiciaire sans avoir préalablement reçu son aval par une décision d’assemblée générale. La résolution devra être la plus précise possible en indiquant la raison de la saisine et l’action à intenter (par exemple, le tribunal à saisir).
Le 21 juin - Faîtes... de la musique mais sans abus !!!
Si le rendez-vous musical annuel de la fête de la musique est une occasion de sortie dans la joie et la bonne humeur, il peut aussi être à l’origine de bruits, même pour des mélomanes. Cependant ces troubles ne pourraient pas être assimilés à des troubles anormaux de voisinage sanctionnables dans la mesure où ils ne sont qu’occasionnels et sur une courte période. En effet, d’après l’article R 1334-31 du Code de la santé publique, le bruit porte atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé dès lors qu’il dure, qu’il est répété ou est trop intense (cf. la réunion d’information de l’ANCC sur les troubles de voisinage). Cette invitation ne doit toutefois pas dégénérer en une manifestation dont la force du bruit dépasse les décibels acceptables pour l’oreille humaine ou causerait des dommages à la propriété voisine.
A noter que certains règlements de copropriété peuvent interdire tout bruit dans le périmètre d’une résidence, en fonction de la destination de l’immeuble, et d’une manière plus générale, des arrêtés municipaux peuvent règlementer les emplacements sur lesquels la fête de la musique est autorisée (en excluant par exemple certains secteurs).
Autorisation judiciaire d’effectuer des travaux d’amélioration
Les copropriétaires qui souhaitent réaliser des travaux, à leurs frais, qui impactent les parties communes et/ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans en modifier la destination doivent obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale (art. 25 b de la loi du 10/07/1965). En cas de refus, le copropriétaire demandeur a plusieurs recours possible : - Soit il conteste la décision de l’assemblée générale ...
Repos simultané des époux gardiens-concierges
Le repos simultané des époux gardiens-concierges et employés d’immeuble.
L’article 19 §2 de la Convention Collective Nationale du 11 décembre 1979 modifiée précise que « les conjoints salariés travaillant pour le même employeur ont le droit de prendre leur repos simultanément ».
Répartition des charges liées au frais de gardiennage
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit deux catégories de charges de copropriété et leur mode de répartition.
Ainsi, alors que l’alinéa premier fait référence aux dépenses « entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun » (tels que les ascenseurs, par exemple), qu’il faut répartir en fonction du critère de l’utilité objective, l’alinéa second fait référence aux charges dites « générales » « relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes » qu’il sera nécessaire de répartir au prorata des tantièmes de copropriété rattachés à chaque lot.
Lot à usage de stationnement et droit de priorité en cas de vente
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot (…) » (article 9 alinéa 1er de la loi du 10/07/1965). Il n’est donc pas possible de restreindre la liberté contractuelle des copropriétaires en leur interdisant la vente de leur lot à une personne tierce à la copropriété.
Cependant, dans des cas limités par la jurisprudence, un règlement de copropriété peut comporter une clause qui interdirait de vendre un lot « secondaire » (du type garage, grenier, chambre de bonne par exemple) indépendamment du lot principal auquel il est rattaché (lot d’habitation).
Modalités d’opposition lors de la vente de plusieurs lots appartenant à un même copropriétaire
Pour rappel, en cas de vente d’un lot de copropriété, le syndic est amené à remplir au préalable un « état daté », qui lui est adressé par le notaire en charge de la vente, et permettant notamment de faire le point sur l’état des dettes et créances du copropriétaire vendeur ...
Licenciement d'un gardien-concierge
L’article 31 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que, de par son mandat, « Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur ...
Harcèlement moral du gardien d’immeuble sur son lieu de travail. Responsabilité du syndicat des copropriétaires
L’article 31 du décret du 17/03/1967 précise que « Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat (…) ». Le statut d’employeur est donc attribué au syndicat des copropriétaires. Cet état de fait est également rappelé dans l’article 1er de l’avenant 74 du 27/04/2009 de la Convention Collective Nationale des Gardiens Concierges et Employés d’Immeubles ...
Recouvrement des impayés Imputation des frais
Le recouvrement des charges impayées est une des missions du syndic (article 18 de la loi du 10/07/1965). Or la procédure de recouvrement a un coût que la collectivité des copropriétaires ne souhaite pas prendre en charge.
Accès des huissiers de justice aux parties communes des copropriétés
Une récente _loi n° 2010-1609du 22 décembre 2010_ relative à l'exécution des décisions de justice, aux conditions d'exercice de certaines professions réglementées et aux experts judiciaires (art.3), a créé un article du Code de la construction et de l’habitation (art. L 111-6-6) qui permet désormais aux huissiers de justice d’accéder aux parties communes des immeubles d'habitation pour l'accomplissement de leurs missions de signification (c’est-à-dire : de remise en mains propres de copies d’actes) ou d'exécution. Dans une copropriété, c’est le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic qui permettra cet accès. L’huissier pourra ainsi non seulement accéder aux boîtes aux lettres et aux interphones, mais aussi à la porte du destinataire pour remplir sa mission (art. 654 du Code Civil). Les modalités de cet article seront précisées par un décret à venir. Cette nouveauté intervient en complément de la rubrique du courrier des lecteurs de notre revue n°82 d’octobre 2010 qui avait déjà traité de cette question en fonction de l’état du droit en vigueur.
Réunions du Conseil syndical – Où ? et avec Qui ?
Le conseil syndical désigné par le syndicat des copropriétaires a notamment pour rôle « d’assister le syndic et de contrôler sa gestion » (article 21 de la loi de 1965). Les membres du conseil syndical sont ainsi amenés à se réunir pour se concerter en vue de prendre des décisions. Le règlement de copropriété peut prévoir la fréquence des réunions et le lieu de leurs tenues (à défaut de mention dans le règlement de copropriété, l’AG peut établir les règles de fonctionnement du conseil syndical, à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965 (article 22 du décret du 17/03/1967)). Dans la pratique, certains conseils syndicaux se réunissent dans les locaux du syndic en sa présence ou non. C’est le conseil syndical qui décide à la majorité de ses membres le lieu de réunion et la présence ou non du syndic. Les juges de la Cour de cassation ont récemment été amenés à se prononcer sur les modalités de réunion des conseils syndicaux (Cass.3e civ., 02/03/2011, pourvoi n°09-72455). Dans ce cas d’espèce, un copropriétaire s’opposait à la tenue des réunions dans les locaux du syndic. Or, il a été rappelé qu’aucun texte n’interdisait cette pratique. Il sera seulement nécessaire de vérifier que le fait d’être dans les locaux du syndic ne porte pas atteinte à l’indépendance du conseil syndical. De même, il était reproché dans cet arrêt la présence du syndic lors de la réunion. Là encore, aucun texte ne s’y oppose. Même, le dernier alinéa de l’article 26 du décret de 1967 prévoit que l’ordre du jour des AG doit être établi « en concertation » entre le syndic et le conseil syndical. Cette disposition obligerait donc au moins la tenue d’une réunion commune, bien que la concertation puisse se faire par échange de mails. L’arrêt retient donc que « si l’article 21 de la loi du 10/07/1965 interdit au syndic de faire partie du conseil syndical, aucun texte ne s’oppose à ce qu’il assiste aux séances ».
Fin de l’expérimentation des nouveaux compteurs électriques « communicants » Linky
Nous vous informions, il y a quelques semaines de cela, de la fin de l’expérimentation des nouveaux compteurs électriques « Linky ». A la suite de cette expérimentation qui a eu lieu à Lyon et en Tourraine, la Commission de régulation de l’énergie (CRE) proposait la généralisation des compteurs « Linky ».
Cette recommandation a été suivie. De ce fait, ErDF va progressivement remplacer l’ensemble des compteurs ancienne génération d’ici à 2018. Le déploiement débutera dès 2013. Le coût de l’installation est estimé à 4.3 milliards d’€. Même si les modalités de financement ne sont pas encore connues, ErDF annonce la gratuité pour les consommateurs.
Le libre accès aux parties communes d’un immeuble pour les huissiers
Depuis la loi du 22/12/2010 relative à l'exécution des décisions de justice, aux conditions d'exercice de certaines professions réglementées et aux experts judiciaires, les huissiers peuvent accéder aux parties communes des copropriétés dans le cadre de leur mission de signification ou d’exécution.
Selon un rapport du ministère de la justice les tribunaux sont moins encombrés par les litiges de copropriété (34 497 en 2008) que par les litiges opposant locataires et bailleurs (180 667). Les litiges de copropriété sont portés principalement devant les tribunaux d’instance et de proximité (21 285 demandes). Les tribunaux de grande instance (TGI) compétents au delà de 10 000 € ont reçu 13 212 demandes (assignations au fond, référés et requêtes). Ce sont les demandes pour des charges de copropriété impayées qui prédominent : 22 559 au total, soit 65% de l’ensemble des litiges, dont 19 263 sont exercées devant les tribunaux de proximité. Ce type de litiges a fortement augmenté au cours des dernières années (+31% entre 2000 et 2008) reflétant ainsi la part croissante des dépenses de logement dans le budget des ménages. Les demandes concernant la nullité d’une assemblée générale ou de certaine de ses délibérations ont représenté 2 672 cas, soit 7,7% du total. Elles sont exercées essentiellement devant les TGI. Viennent ensuite les demandes de désignation d’un administrateur provisoire, d’un administrateur ad hoc ou d’un mandataire (1 871 cas, soit 5,4% du total), celles concernant la cessation d’une atteinte à la propriété ou à la jouissance d’un lot (1049 cas, soit 3,0%) , la violation des règles de copropriété (955, soit 2,8%) et les actions en responsabilité exercées contre le syndicat (406 cas, soit 1,2%). Ces demandes, au total 29 512 cas, représentent plus de 85% du total des demandes portées devant les juridictions du premier degré. On peut en conclure que les copropriétaires français sont relativement prudents et sages (à quelques exceptions près) dans leur saisine de la justice. Le nombre des demandes en 2008 est, en effet, de l’ordre de 0,5% des 700 000 copropriétés existant en France. Cela s’explique sans doute par le fait que le coût d’une action judiciaire est souvent dissuasif au regard des dettes de charges ou de l’effet pratique de l’action sur le droit allégué.
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