Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/incasso-solo-tramite-bonifico-87662/
Timestamp: 2018-10-22 01:38:39+00:00
Document Index: 115953498

Matched Legal Cases: ['art. 1130', 'art. 1277', 'art. 1277', 'art. 1129', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1130']

Incasso solo tramite bonifico
Da proid02, 12 Maggio, 2016
proid02
Ipotizziamo che l'amministratore non abbia un ufficio e un locale per ricevere i condomini e concordi con l'assemblea al momento della nomina che i versamenti delle quote condominiali devono essere fatti unicamente tramite bonifico bancario e che non sarà possibile pagare a mano nella sede dell'amministratore o pretendere il sopralluogo mensile nel condominio per l'incasso.
Il prezzo concordato tiene conto appunto del minor onere per l'amministratore di sostenere spese per l'affitto di un ufficio e minor tempo da dedicare agli incassi.
Qualora un condomino pretenda di pagare in contati o in assegno, l'amministratore non avendo uffico in cui riceverlo pattuito con l'assemblea che tale servizio none ra incluso, può negargli tale facoltà e pretendere il pagamento con bonifico?
11021 messaggi
premesso che tutti i pagamenti delle quote condominiali devono transitare sul conto corrente del condominio e pertanto tutti i pagamenti fatti direttamente all'amministratore dovranno poi essere versati dallo stesso presso la banca o posta, in ogni caso se la disposizione di pagamento era inserita nel preventivo di nomina dell'amministratore e deliberata dall'assemblea, il condomino non può pretendere di effettuare i pagamenti in contanti.
29332 messaggi
... Qualora un condomino pretenda di pagare in contati o in assegno, l'amministratore non avendo uffico in cui riceverlo pattuito con l'assemblea che tale servizio none ra incluso, può negargli tale facoltà e pretendere il pagamento con bonifico?
Secondo me l'amministratore non può accampare nessuna pretesa.
E' l'amministratore l'obbligato a far transitare il denaro dal c/c e non il condòmino.
In Italia la carta moneta ha ancora valore legale e può essere usata per i pagamenti entro i limiti di tremila euro.
Ai sensi dell'art. 1130 c.c. resta sempre l'amministratore l'obbligato a riscuotere i contributi ma non per il tramite della banca che non h anessun obbligo di icassare dal condòmino.
Semmai, al contrario, e per il tramite dell'amministratore e non direttamente alla banca che il condòmino può richiedere l'estratto conto.
L'amministratore, che abbia o meno un ufficio al pubblico, deve comunicare i suoi dati anagrafici (residenza) e professionali per cui il condòmino potrebbe andare a pagare in contanti, previo appuntamento, presso la sua sede anagrafica/professionale o inviare a quell'indirizzo un vaglia postale o un assegno.
Avendo in questo contesto la mia sede corrispondente con l'abitazione posso rifiutarmi di far entrare a casa i condomini dicendo "ok date a me invece che alla banca ma mi spedite per posta o fate vaglia"?
Poi la problematica dell'incasso con tramite l'amministratore investe anche il rischio che l'amministratore venga derubato tra l'incasso e il versamento in banca (che spesso avviene l'indomani)... in queste sfortunate circostanze se ricevo somme in denaro ne rispondo io e non il condominio vero?
Ok potrei assicurarmi per furto ma sarebbe una spesa in piu a carico mio e dovrei coprire la somma tra il furto e il rimborso.
Se per ipotesi incassassi nel condominio ogni mese, posso rilasciare ricevute di chi mi oaga in contati "salvo buon fine"... cioè che se mi derubano la ricevuta non ha valore e il condomino perde il versamento? Mi sa di no
21511 messaggi
In contanti non esiste "salvo Buon fine".
Se ti derubato salvo eventuale assicurazione i soldi c'e' li rimetti tu .
La ricevuta di quietanza firmata libera il condomino dal debito . (Ossia se ti rubano i soldi il condomino ti ha regolarmente pagato )
appunto. fantastico l'obbligo di incassare contanti ma senza tutela
si si ho letto.
Per la visione dei documenti dichiarerei che la sede è il garage e non l'appartamento e l'orario è un ora specifica il primo giorno di ogni mese previo appuntamento (la norma parla genericamente di giorni non "giorni della settimana").
Non discutevo infatti dell'obbligatorietà della sede ma sell'obbligatorietà di incassare anche presso la sede.
La riforma essendo a mio parere stata fatta considerando l'amministratore un malfattore a priori ha pensato di dare obblighi ma non diritti ad una categoria professionale.
Facevano prima a scrivere nella norma che l'amministratore deve obbligatoriamente avere un ufficio e una segretaria che aspetta i condomini mentre lui fa il suo vero lavoro (tutelare e vigilare il condominio sul posto o presso i fornitori ).
Obbligano bankomat, impongono bonifici per le agevolazioni fiscali ma non per gli incassi.
Non c'è la minima volonta del legislatore di rendere l'amministratore una figura professionale ma lo obbliga al ruolo di esattore all'uscio della porta del condomino o a disposizione nella scrivania quando invece l'attività dell'amministratore impone mobilità presso l'edificio e i fornitori.
Tra prima e dopo la riforma l'amministratore è rimasto in posizione di precarietà e rischio di incolumità personale rispetto agli incassi, sopratutto di questi tempi dove povertà e quindi crimine tendono ad aumentare sempre più.
... Non c'è la minima volonta del legislatore di rendere l'amministratore una figura professionale ma lo obbliga al ruolo di esattore all'uscio della porta del condomino o a disposizione nella scrivania quando invece l'attività dell'amministratore impone mobilità presso l'edificio e i fornitori...
La Norma avrà pure le sue pecche ma l'obbligo di riscuotere i contributi esiste dal 1942 e non è stato mai abrogato per cui chi decide di fare l'amministratore è ben cosciente che dovrà fare ANCHE l'esattore.
Se è scritto che l'unico interlocutore del condòmino è l'amministratore, tanto che il condòmino non può neanche andare a chiedere l'estratto conto condominiale direttamente in banca in quanto ha diritto a riceverlo solo per il tramite dell'amministratore che deve fare da "commesso viaggiatore", perchè poi non dovrebbe poter pagare in contanti?
E chi ti sta scrivendo sa bene di cosa si parla perchè non è il solito condòmino che pretende tutte le comodità ma è un amministratore interno che ha la residenza anagrafica presso la propria abitazione, così come presso la propria abitazione conserva i documenti condominiali facendoli visionare anche senza appuntamento a chi ne fa richiesta e che va a incassare personalmente le quote presso l'abitazione di due anziani e poi li va a versare in banca... il tutto a titolo gratuito e senza subire alcun tipo di frustrazione.
Pensando costruttivamente invece forse questa stategia è conforme alla legge?
-Propongo preventivo che esclude incasso diretto nell'edificio e prevede come versamento preferenziale il bonifico bancario in cambio di una buona tariffa. L'assemblea se aderisce mi nomina con queste condizioni.
-Nel preventivo rendo noto che la mia sede e i giorni e gli orari per visionare documenti e pagare quote è il primo di ogni messe dall'ora X all'ora Y previo appuntamento presso il mio garage all'indirizzo X.
In questo modo ho assolto ai miei obblighi e contemporaneamente sto disincentivando il pagamento diretto che si tramuterà nelle due o tre persone litigiose che pur di non pagare un euro di bonifico preferiscono spenderne 5 di benzina e tre ore della loro vita per venire ad importunarmi a casa.
Sto dimenticando qualcosa o la procedura è corretta?
per quanto mi riguarda ti avevo già risposto al post 2
concordo con leonardo essendo anch'io condomino-amministratore e inizialmente ho dovuto arginare visite a orari o giorni improbabili, ma tant'è
ma prima era l'amministratore a fare il giro del fabbricato, del quartiere, di sassari per riscuotere le quote o comunque erano i condòmini che andavano dall'amministratore a pagare ?
a sassari generalmente e' l'amministratore che passa negli appartamenti ad incassare. in altre citta so che c'e' l'abitudine di usare i mav. io volevo cercare di inserirmi facendo buoni prezzi proponendo la soluzione del bonifico in cambio di un prezzo ridotto (potendo evitare il sopralluogo) e sopratutto eliminando le mie paure di furti fuori dai palazzi.
Se la metti come condizione nel tuo preventivo, una volta accettato, tutti i condomini si devono adeguare a versare le proprie quote attraverso bonifico
Può andare perchè il versamento con bonifico è preferenziale ma non esclude il pagamento in contanti.
Questo potrebbe essere un problema se il tuo garage è accatastato C7.
Non puoi dichiarare che i documenti sono conservati in un'autorimessa (qualche condòmino litigioso potrebbe fare un esposto ai Vigili del Fuoco), così come non puoi far visionare i documenti in un'autorimessa.
Non dico che devi riceverli in casa o in un ufficio, ma, volendo essere costruttivi, almeno in un locale adibito a deposito con categoria catastale C2.
P.S. Ho anch'io una curiosità.
Si tratta di amministrare solo il tuo condominio o si tratta di attività professionale?
Perchè non mancherà occasione di dover discutere qualche problematica con qualche condòmino, con la necessità di sfogliare documenti.
Scrivere sul preventivo che saranno ricevuti in garage non mi pare il massimo di un'offerta professionale.
Può andare perchè il versamento con bonifico è preferenziale ma non esclude il pagamento in contanti
D'accordo, ma se nel preventivo di nomina amministratore viene espressamente indicato che il pagamento delle quote dovrà avvenire solo ed esclusivamente attraverso bonifico, i condomini o accettano tale condizione, oppure dovranno nominare un'altra persona
Io credo che una tale clausola deroga l'obbligo per l'amministratore di riscuotere le quote (il condòmino non potrebbe versare i contributi nelle mani dell'amministratore) ed incide sul diritto individuale del condòmino di poter estinguere il debito con moneta Legale ai sensi dell'art. 1277 c.c. per cui il divieto di pagare il debito in contanti dietro rilascio di regolare quietanza, a mio avviso, può essere imposto solo con una CONVENZIONE (contratto stipulato tra amministratore ed ogni singolo condòmino che lo sottoscrive).
Art. 1277 c.c.
I debiti pecuniari si estinguono con moneta avente corso legale nello Stato al tempo del pagamento e per il suo valore nominale...
è anche vero che l'amministratore è libero di indicare nel suo preventivo determinate condizioni, saranno poi i condomini a valutare ed eventualmente accettare o meno la nomina. Peraltro, visto che tutti i pagamenti devono transitare sul c/c del condominio, la cosa più logica è quella di pagare le quote attraverso bonifico, anche perché in caso di pagamento per contanti l'amministratore dovrà recarsi in banca e fare il versamento per conto del condomino.
effettivamente il discorso dell'acatastamento non l'avevo previsto.
attualmente non amministro, sto solo pianificando.
lo facevo tanti anni fa e nel riprendere volevo optare ad una forma piu leggera senza spese fisse di ufficio.
certo l'assenza di un luogo per i clienti inciderebbe molto negativamente ma forse verrebbe compensata da un conseguente prezzo piu vantaggioso.
gli approfondimenti li farei direttamente dal condomino e inoltre l'assenza dell'ufficio sarebbe largamente compensata dalla completa disponibilita online di tutta la documentazione.
ovviamente il ragionamento ha molte crepe è temo che alla fine una sede minuscola andra istituita.
... anche perché in caso di pagamento per contanti l'amministratore dovrà recarsi in banca e fare il versamento per conto del condomino.
Non proprio in nome per conto del condòmino, bensì in nome e per conto del condominio.
Per le quote di quei due vecchietti di cui avevo accennato, io vado ad incassare le loro quote presso le loro abitazioni, rilascio ricevuta di quietanza regolarmente datata e firmata ed annoto l'incasso per contanti indicandone la data reale nel registro di contabilità.
Da quel momento il denaro è disponibile nella cassa contanti.
Quando decido di andare a versare quel denaro in banca (anche dopo qualche giorno), farò un versamento diretto a nome del condominio.
In tal modo la cassa contanti resterà vuota e crescerà la disponibilità sul c/c.
Poichè porto anche una situazione contabile di cassa contanti e cassa c/c, il giorno in cui sposto il denaro dalla cassa contanti al c/c, in contabilità registro un giroconto da cassa a banca.
Tutta questa procedura è nel pieno rispetto della Norma che vuole che IO (e non i condòmini) sia obbligato a far transitare tutte le somme da me ricevute a qualsiasi titolo dai condòmini su uno specifico c/c intestato al condominio.
anch'io in effetti opero come leonardo.
ho la fortuna solo di non andare a casa degli altri ma vengono gli altri da me a pagare con assegni o contanti.
sto facendo una campagna di opposizione al contante e all'assegno, ma non credo che possa sottrarmi dall'accettare questa forma di pagamento: alcuni mi oppongono proprio la spesa di commissione per pagare col bonifico (uno mi ha detto una volta che non voleva fare la fila in banca ...).
ovviamente per la contabilità non c'è problema, è una sorta di "rottura" alla quale però non credo ci si possa sottrarre.
anche per i pagamenti tramite bonifico poi, bisogna sempre e comunque verificare online i movimenti del c/c per poter riportare sil giornale della contabilità gli eventuali accrediti.
Forse il nodo da scogliere è proprio come l'art. 1277 cc si interseca che le nuove esigenze di intellegibilità della contabilità condominiale e sull'obbligo di far transiare le somme nel conto condominiale.
Forse la soluzione la daranno le sentenze ma essendo la riforma del condominio relativamente recente ancora non si è espressa su questo aspetto specifico.
In questo forum ho trovato un ottimo intervento di un utente (https://www.condominioweb.com/archivio_forum/versare-con-bonifico-o-mav-81684/ ) che chiarisce due cose rispetto all'art. 1129cc:
1) Conseguentemente alla sent. cassazione 26617/2007 con il termine "moneta a corso legale" non si intende il contante ma il sistema valutario nazionale in genere
2) "il concetto di domicilio del creditore non coincide con il suo domicilio anagrafico soggettivamente riconducibile alla persona fisica, ma deve essere oggettivizzato e può individuarsi nella sede (filiale, agenzia o altro) della banca presso la quale il creditore ha un conto"
In un altro interessante articolo (http://www.fanpage.it/rendiconto-condominiale-dopo-riforma/) si parla dell'obbligo di far transitare tutte le somme nel conto condominiale, dell'obbligo di tenere il registro della contabilità e di come presumibilmente il conto bancario dovrebbe coincidere con i movimenti del conto bancario.
Se è vero che il registro della contabilità dovrà allinearsi al conto bancario vuol dire anche anche le date dei movimenti e quindi dei versamenti dei condomini devono coincidere con il corrispondente versamento nel conto ma se il condomino da la somma all'amministratore questo è piu probabile che versi realmente la somma nel conto bancario l'indomani che il giorno stesso creando quindi incongruenze nelle date dei movimenti del registro di contabilità con le date dei movimenti del conto bancario (l'indomani).
D'altronde se il rendiconto deve ora coincidere con l'anno solare si crea anche il problema delle somme consegnate il 31 dicembre che appaiono nel conto bancario il 2 gennaio. In questo caso non ci sarebbe solo un disallineamento di date ma mancherebbe proprio nelle movimentazioni bancarie dell'anno di competenza del rendiconto la somma riportata nel registro di contabilità al 31 dicembre.
La mia speranza è che qualche sentenza chiarisca che l'unione di tutti questi obblighi comporti l'obbligo per i condomini del versameno diretto nel conto bancario senza passaggio intermendio dell'amministratore.
al di la delle discussioni precedenti, personalmente ritengo che un amministratore sia libero di inserire nel proprio preventivo le clausole che ritiene opportuno, nel caso specifico le modalità di pagamento delle quote condominiali, saranno i condomini a valutare e decidere se accettare o meno la proposta.
La mia speranza è che qualche sentenza chiarisca che l'unione di tutti questi obblighi comporti l'obbligo per i condomini del versamento diretto nel conto bancario senza passaggio intermendio dell'amministratore.
Certo, però credo che dovrebbe essere ancora riformata la riforma, togliere la rappresentanza legale all'amministratore e VIETARE all'amministratore di ricevere somme "a qualunque titolo dai condomini"
Leggi bene tutta quella discussione ed arriverai alle mie stesse conclusioni.
In quella discussione l'amministratore pretendeva che si pagasse con i MAV mentre si riteneva legittimo poter pagare ANCHE con bonifico.
Quindi nessun obbligo di pagare in un solo modo ma FACOLTA' di pagare con la moneta legale preferita (bonifico, MAV, assegno circolare, vaglia postale, contanti).
La conclusione che devi trarre da quella discussione è che se non è obbligatorio pagare esclusivamente con i MAV non è obbligatorio nemmeno pagare esclusivamente con bonifico perchè è FACOLTA' del condòmino usare una qualsiasi moneta legale, tra cui le banconote.
Neanche a farlo apposta, l'utente OLLI (che è un avvocato) in quella discussione riporta le mie stesse riflessioni di allora e di oggi, scrivendo:
Io arrivo alle stesse conclusioni Leonardo53, ma non per motivi legati alla privacy, quanto perchè ritengo che l'Assemblea non abbia il potere d'imporre a nessuno di versare le quote con un specifico ed esclusivo strumento finanziario; una delibera di tal fatta lederebbe, a mio avviso, il diritto indisponibile del singolo. L'obbligo di pagare le rate esclusivamente con MAV sussisterebbe solo ove avesse un fondamento contrattuale; anche a me piacerebbe vedere il D.I. contro il condòmino che non ha versato con Mav; queste considerazioni mi sembrano in "armonia" con la sentenza da me su citata
ed ancora, OLLI scrive:
L'obiezione sulla contrattualità ci sta; tuttavia vi è un problema sul quantum del mandato: a mio avviso, nel conferire mandato, ciascun condòmino si rifà alle prerogative come definite ex art. 1130, e tale art. non consente d'individuare, uno strumento finanziario, piuttosto che un altro, quale unico sistema di pagamento delle rate condominiali; ecco il perchè del mio riferimento alla contrattualità: ci vorrebbe lo specifico assenso del singolo, con cui si vincola a ciò; Ora se la facoltà/potere di stabilire come "prioritario" uno strumento di pagamento non sussiste nemmeno in capo al creditore (della Massima), ma solo a fronte di specifica accettazione contrattuale del suo debitore, non credi che ciò debba valere anche nel Condominio ove dal mandato generale nulla su ciò può essere rilevato?
Se è vero che il registro della contabilità dovrà allinearsi al conto bancario...
Questa opinione non lo condivido e qualsiasi esperto contabile ti dirà che il registro di contabilità deve allinearsi al totale della liquidità (c/c + cassa contanti) come da mio esempio precedente.
D'altronde se il rendiconto deve ora coincidere con l'anno solare...
Anche questa è un'opinione che non condivido. A mio avviso annuale è tutti ciò che si riferisce a 365 giorni e non necessariamente all'anno solare.
Annuale è la polizza assicurativa che scade a giugno, annuale è il bollo auto che scade a settembre...
Nei condòmini con riscaldamento centralizzzato e nei condominii di vacanze estive è proprio consuetudine far terminare l'annualità tra maggio ed agosto.
Accesso solo tramite passo carraio con cancello elettrico - NO Passaggio PEDONALE
Spese incasso e bollo quietanza