Source: https://www.studiolegalelattanzi.it/attivita-legale/diritto-condominiale/
Timestamp: 2020-05-28 18:19:48+00:00
Document Index: 152987711

Matched Legal Cases: ['art. 70', 'art. 1131', 'art. 70', 'art. 1130', 'sentenza ', 'art. 1131', 'art. 63', 'art. 1384', 'art. 70', 'art. 82', 'art. 63', 'art. 1123', 'art. 1294', 'art. 1295', 'art. 1136', 'art.1138']

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Disciplina e caratteristiche dell’istituto in Italia oggi
Il condominio è disciplinato dal codice civile e dalla legge n. 220 del 11 dicembre2012, ha riformato alcuni aspetti della materia. La legge entra in vigore il 18/6/2013.
Ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino e tra condomini
Le spese condominiali sono distinte in: ordinarie (pulizia delle scale, ascensore, giardino, portineria, illuminazione delle parti comuni, vuotatura fosse biologiche e pulizie degrassatori, riscaldamento centralizzato) e straordinarie (rifacimento del tetto e dei solai, tinteggiatura della facciata del palazzo). Se il contratto di locazione non prescrive altrimenti, sono a carico degli inquilini gli oneri per la manutenzione ordinaria, sono a carico dei proprietari gli oneri per la manutenzione straordinaria. Se il riscaldamento è condominiale, l’installazione di un contabilizzatore permette di ripartire parte delle spese in base ai consumi di ogni unità immobiliare, anziché in base ai millesimi riscaldamento. L’assemblea con apposita delibera stabilisce la percentuale da imputare in millesimi riscaldamento e quella da imputare sulla base dei consumi dei ripartitori. L’amministratore di condominio provvede a fine anno a far rilevare i consumi da tecnici autorizzati e a ripartire la spesa. Con questo accorgimento, l’onere è simile a quello che si avrebbe con il riscaldamento autonomo, con il vantaggio della maggiore efficienza (minori consumi) tipica delle caldaie condominiali[2].
Il singolo condomino ha diritto a distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento, senza che questo sia previsto espressamente dal regolamento condiminiale ovvero previa delibera dell’assemblea, restando tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Tale diritto non sussiste se dal suo distacco derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
L’assemblea di condominio può deliberare (all’unanimità) modifiche al Regolamento di condominio per introdurre sanzioni pecuniarie a carico di chi viola il Regolamento.Malgrado ciò l’importo della sanzione non può superare quanto previsto dalle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile essendo l’art. 70 inderogabile. La sanzione è stabilita in lire 100. L’interpretazione è rigida, l’esecuzione è compito dell’ammninistratore. Tali sanzioni pecuniarie includono penali o interessi di mora per il mancato e/o ritardato pagamento di rate condominiali. La penale in sé è legittima essendo il Regolamento richiamato in atti pubblici (quali i rogiti notarili) e inserito nei pubblici registri, ma non può essere superiore al tasso di interesse legale.
L’amministratore di condominio ha facoltà di irrogare sanzioni pecuniarie ai condòmini che non rispettano il Regolamento, senza previa delibera dell’assemblea (art. 1131), quando il Regolamento lo preveda espressamente (art. 70), ed è obbligato a irrorare tali sanzioni, secondo un’intepretazione per la quale è tenuto (art. 1130) a “curare l’osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità dell’edificio” (Cassazione, sentenza n. 14735 del 26 giugno 2006), e soprattutto a “riscuotere i contributi […] per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi comuni” (art. 1131, comma 3). La riscossione è quindi responsabilità dell’amministratore, il sollecito scritto o telefonico non è obbligatorio prima dell’ingiunzione di pagamento. Compete all’amministratore la scelta di affidare a un avvocato il compito dell’ingiunzione dei pagamenti.
In base all’art. 63, “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”.
Nessuna tutela particolare, invece, è prevista per i proprietari nei confronti di un amministratore reo di appropriazione indebita dei denaro versato dai condomini.
Quindi, l’amministratore può comminare sanzioni pecuniarie ovvero ottenere dal giudice, al pari dell’Avvocato incaricato dal condominio, decreti ingiuntivi di pagamento immediatamente esecutivi, nonostante opposizione. È sufficiente un piano di ripartizione delle spese approvato dall’Assemblea, sia preventivo sia consuntivo: la presenza di un consuntivo di spese non è più condizione per l’ingiunzione di pagamento, né è richiesto il consenso dei condomini (Art. 63 disp. Att. codice civile, R.D. n. 318/1942, sentenze Cassazione n. 24299/08 e n. 6323/03).
L’entità della sanzione può essere impugnata presso il giudice ordinario o di pace, che può ridurla anche d’ufficio (art. 1384, Cassazione Sentenza n. 18128/05 del 13/09/2005) se è manifestamente eccessiva o se il condomino ha parzialmente adempiuto alle sue obbligazioni e non è stata ridotta la sanzione a suo carico. In base all’art. 70 c.c., che stabilisce che la sanzione non può superare una cifra simbolica (100 lire), praticamente qualunque sanzione potrebbe essere dichiarata illegittima.
Pertanto, è illegittimo far anticipare ai soli condomini non morosi l’importo del debito, in quanto questo comporterebbe di addebitare ad altri condomini una quota superiore ai loro millesimi di proprietà, essendo questa maggiorata della quota relativa ai millesimi di proprietà di quelli morosi. Il creditore può esercitare avverso i condomini debitori nei suoi confronti l’azione esecutiva per l’intero importo, d’altronde non può esercitare nei confronti degli altri azioni esecutive per importi superiori al debito dovuto ripartito rispetto ai millesimi di proprietà. L’ingiunzione include interessi legali, spese di sollecito e spese legali.
Il creditore continuerà ad avviare un’unica citazione in giudizio e ingiunzione di pagamento avverso il condominio e l’amministratore, suo legale rappresentante, dovendo procedere nei confronti dei singoli condomini nella sola fase del pignoramento. L’amministratore può chiedere al giudice un decreto ingiuntivo di pagamento avverso i condomini morosi. Se il valore della controversia non eccede 1.100 euro la domanda può essere proposta personalmente dall’amministratore (art. 82 c.p.c.), negli altri casi sarà sempre necessaria l’assistenza di un avvocato. Il decreto ingiuntivo per il pagamento di contributi condominiali risultanti dallo stato di ripartizione approvato dall’assemblea il decreto può essere richiesto con efficacia provvisoriamente esecutiva, perciò idoneo a fondare una esecuzione forzata anche in pendenza di eventuale opposizione presentata da controparte. In questo modo, il creditore può recuperare in tempi rapidi quanto dovuto e l’amministratore avere copertura per le altre spese determinate dalla morosità (spese di sollecito, legali, ecc), permettendo ai condomini di anticipare al peggio somme limitate. In alternativa, l’amministratore può come in passato procedere d’ufficio a ripartire i deficit di cassa, penali e interessi di mora notificati dai creditori, fra tutti i condomini, in base ai millesimi. L’amministratore non è obbligato dalle leggi vigenti ad avvalersi degli altri strumenti previsti dal c.c. (interruzione dei servizi a godimento separato o l’ingiunzione, art. 63 commi 1 e 3) e quindi nemmeno ad avvalersene prima di ripartire le somme mancanti pro quota fra tutti i condomini.
La responsabilità personale dei condomini per le obbligazioni deliberate dall’assemblea condominiale e dall’amministratore è una tematica oggetto di un dibattito che dura da 50 anni.
In passato, la maggioranza dei provvedimenti della magistratura stabiliva che i condomini sono responsabili in via solidale nei confronti di qualunque creditore. Se un condòmino non pagava la propria parte di spese, l’amministratore, esercitando diritto di rivalsa se aveva anticipato la somma ai creditori, ovvero il creditore stesso potevano richiedere al tribunale un decreto ingiuntivo e procedere al pignoramento verso uno o più condomini a sua scelta, per il soddisfacimento del credito.
Come caso limite, poteva essere chiamato ad anticipare in tempi brevi l’intero importo mancante, ossia ingenti somme, un solo condomino. La scelta poteva prescindere dalla sua condizione di reddito, dai millesimi di proprietà o dal fatto che avesse pagato la propria quota di spese condominiali. Infatti, la ripartizione del debito dell’inadempiente su tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà per evitare un eccessivo onere su pochi, era un’opzione che il creditore e l’amministratore potevano rifiutare.
Se un condomino non pagava la sua quota di spese, un creditore poteva esercitare il diritto di rivalsa nei confronti di uno qualunque degli altri condomini, a sua scelta. Il provvedimento esecutivo poteva essere chiesto addirittura verso condomini non nominati nella sentenza. Tale condomino poteva esercitare il diritto di regresso nei confronti di quello insolvente, per la somma che aveva dovuto anticipare. I riferimenti normativi sono gli artt. 1123, 1294, 1295 e 1314 c.c. Non esiste, infatti, una normativa specifica in merito alla responsabilità dei condomini nei confronti di creditori terzi. L’art. 1123 c.c. indica che le spese per la conservazione e il godimento di parti comuni si ripartiscono in proporzione ai millesimi di proprietà e non specifica come fare se un proprietario ritarda o non paga le proprie quote. L’approvazione di criteri diversi da quello di proporzionalità deve avvenire all’unanimità, per cui l’assemblea dei condomini non può deliberare a maggioranza la costituzione di un fondo cassa/fondo morosità da utilizzare a compensazione delle rate mancanti, non può ripartire sui condomini non morosi le somme e relativi penali o interessi di mora dovuti alla condotta di singoli.
La Cassazione ha motivato la decisione constatando che il conferimento di un appalto da parte di una pluralità di committenti non è sufficiente perché si applichi l’art. 1294 del codice civile, relativo alla solidarietà fra condebitori. Oltre all’identica causa del debito, occorre anche la sua non-divisibilità, requisito che manca per le spese condominiali, che sono ripartite per millesimi. Alle obbligazioni condominiali deve applicarsi l’art. 1295 del c.c., simile alla ripartizione dei debiti fra coeredi[5].
Gli organi del condominio sono l’amministratore di condominio e l’assemblea di condominio (comunemente detta: riunione di condominio).
Si parla di condominio minimo quando i condomini sono due. Se i proprietari sono più di quattro, è obbligatoria la nomina di un amministratore; non sono previste sanzioni in caso di inadempienza a questa norma, se non la possibilità della nomina di un amministratore giudiziario, a opera del Tribunale, su istanza anche di un solo condomino. Se i proprietari non sono più di quattro, possono provvedere direttamente alla gestione.
Responsabilità di locatori e inquilini
A seguito di ripetute (e provate) segnalazioni degli altri proprietari, inquilini e/o dell’amministratore, per violazioni al regolamento, il conduttore è tenuto a esercitare gli strumenti che la legge e il contratto di affitto mettono a sua disposizione per garantire il quieto vivere e il rispetto del regolamento, fino alla disdetta del contratto e sfratto per giusta causa del condomino inadempiente.
Il non avere attivato lo strumento giuridico per riottenere la disponibilità dell’immobile rende a sua volta il conduttore inadempiente all’obbligo del rispetto del regolamento di condominio, da ciò derivando la sua responsabilità nei confronti del condominio e degli altri condomini. In un eventuale causa civile, il conduttore può essere chiamato in solido con l’inquilino al risarcimento danni verso gli altri condomini [6].
L’amministratore di condominio dura in carica un anno, ma può essere revocato in ogni momento, salvi i danni. Nomina, revoca e determinazione della retribuzione dell’amministratore spettano all’assemblea con la maggioranza dei presenti (anche per delega) all’assemblea che rappresentino (art. 1136 2° comma).
L’amministratore può essere revocato dal Tribunale, su istanza di almeno un condomino, quando vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità nella gestione, quando non rende il conto per due anni consecutivi o quando, essendogli stato notificato un atto di citazione, non ne informa tempestivamente l’assemblea dei condomini.
È obbligatorio redigere il regolamento condominiale, se vi sono più di 10 condomini. Il regolamento può essere contrattuale o assembleare. Nel caso di regolamento condominiale contrattuale, il documento nella quasi totalità dei casi è stato predisposto dal costruttore dell’immobile o del gruppo di immobili, e depositato presso un notaio per la trascrizione presso la locale Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Il regolamento condominiale contrattuale si differenzia dal regolamento non contrattuale (o assembleare cd approvato a maggioranza) in quanto può contenere limitazioni al diritto di proprietà di alcuni condomini, costituzioni di servitù, assegnazione o destinazioni d’uso di parti comuni a un numero ristretto di condomini o per finalità ben definite (ad es. destinazione dell’abitazione per il portiere); le norme di tale documento possono infatti essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al Condominio; quando si acquista una proprietà nel Condominio retto da tale tipo di regolamento, lo stesso viene automaticamente accettato dal neo-acquirente, in quanto trascritto presso la Conservatoria.
Il regolamento cd approvato a maggioranza (approvato in sede assembleare con una maggioranza qualificata), invece, può contenere solo norme che regolano la vita comune dei partecipanti al Condominio, ossia non può limitare l’esercizio libero del diritto di proprietà da parte dei condomini (ad esempio il regolamento contrattuale può vietare la destinazione d’uso degli appartamenti per attività commerciali; il regolamento approvato a maggioranza no). Una di queste regole è il divieto della tenuta di animali (nota: gli animali domestici non possono piu esser vietati dai regolamenti di condominio ai sensi dell’art.1138 c.c. così modificato dalla L.220/2012 in vigore dal 18 Giugno 2013, sinteticamente citata come Nuova Riforma del Condominio 2013), oppure il rispetto di silenzio nelle ore notturne (0:00-8:00) e nelle prime ore pomeridiane (14:00-17:00)
Il regolamento di condominio edilizio predisposto dall’originario proprietario e/o costruttore dell’edificio è vincolante per gli acquirenti delle singole unità abitative solo se il relativo acquisto è fatto in epoca successiva alla predisposizione del regolamento stesso: infatti se nell’atto di acquisto fosse previsto l’obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro risulta evidente che viene a mancare uno schema negoziale definitivo; in quest’ipotesi diventa suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell’oggetto del contratto, pertanto il regolamento può vincolare l’acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, vi presti volontaria adesione (Cass. Civ. sent. n. 856/2000).
L’obbligo di effettuare le ritenute si verifica, ad esempio, in caso di corresponsione di somme o valori che costituiscono redditi di lavoro dipendente, come quelli pagati al portiere dello stabile o all’incaricato della pulizia, se quest’ultimo ha un rapporto di lavoro dipendente, ovvero in caso di pagamenti di somme o valori che sono redditi di lavoro autonomo, come quelli pagati all’amministratore stesso (anche se a titolo di rimborso forfettario di spese), o sulle corresponsioni di compensi relativi a contratti di appalto di opere e/o servizi. Per i condomìni, con non più di quattro condòmini, privi di amministratore, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condòmini. Egli, utilizzando il codice fiscale del condominio, provvederà ad applicare le ritenute alla fonte, a effettuarne i relativi versamenti e a presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta per le ritenute, i contributi e i premi assicurativi.
Diversamente, per i condomini con più di quattro condòmini, per i quali c’è l’obbligo di nominare l’amministratore e per quelli con non più di quattro condòmini che hanno provveduto a nominare l’amministratore, il soggetto normalmente incaricato dal condominio a porre in essere gli adempimenti delle funzioni di sostituto d’imposta è l’amministratore, già tenuto a comunicare gli acquisti effettuati nell’anno solare e i dati dei relativi fornitori nonché, in forza di altre disposizioni di legge a eseguire gli adempimenti previsti in materia contributiva nei confronti degli istituti previdenziali. Gli uffici dell’Agenzia delle Entrate possono, inoltre, richiedere agli amministratori di condominio dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale. L’obbligo di effettuare le ritenute si applica anche al “supercondominio” e al “condominio parziale”.
Il “supercondominio”, generalmente, riguarda un complesso immobiliare composto da più edifici (ciascuno dei quali di norma costituito in condominio), caratterizzato dalla presenza di cose, servizi e aree comuni cui siano applicabili le norme sul condominio. Si ha, invece, “condominio parziale” nel caso di gestione separata di un bene che, per obiettive caratteristiche funzionali, è destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell’edificio in condominio.
In tali ipotesi, ove sia ravvisabile una gestione autonoma delle parti interessate tale da richiedere adempimenti nettamente separati da quelli assolti dal condominio generale, il “supercondominio” e il “condominio parziale” rilevano come distinti sostituti d’imposta e hanno l’obbligo di richiedere un proprio codice fiscale.
Il condominio ogni anno deve rilasciare la certificazione unica attestante somme e valori corrisposti nell’anno precedente e somme per lavoro dipendente fino al 12 gennaio dell’anno, pari all’intero importo mancante la relativa causale e l’ammontare delle ritenute operate. La certificazione delle ritenute, sottoscritta anche mediante sistemi di elaborazione automatica, deve essere consegnata all’interessato entro il 28 febbraio dell’anno successivo a quello in cui le somme e i valori sono stati corrisposti. In caso di interruzione di rapporti di lavoro dipendente, la certificazione va rilasciata entro dodici giorni dalla richiesta dell’interessato. Con riferimento al condominio, le eventuali certificazioni da rilasciare sono:
prospetto SS – dati riassuntivi;
prospetto ST – ritenute operate, trattenute per assistenza fiscale ed imposte sostitutive;
prospetto SX – riepilogo dei crediti e delle compensazioni.
Il Modello 770 Semplificato deve essere presentato in via telematica, direttamente o tramite un intermediario abilitato; non è cioè possibile la presentazione tramite banche convenzionate o uffici postali, né i soggetti momentaneamente all’estero possono utilizzare il mezzo della raccomandata (o mezzo equivalente).
L’ICI sulle parti comuni
Per gli immobili condominiali (locali per la portineria), alloggio del portiere, autorimessa, locale per le assemblee, lavanderia, locale per la caldaia e per gli altri servizi in comune la dichiarazione deve essere espletata dall’amministratore. L’ICI è dovuta anche sugli immobili di proprietà condominiale. L’ICI è abrogata solo per l’abitazione principale. Tutti i proprietari o i titolari di diritti reali di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie hanno l’obbligo di dichiarare gli immobili posseduti, mediante la presentazione di apposito modello, al Comune in cui essi si trovano. Il modello di dichiarazione è approvato annualmente con decreto ministeriale (istruzioni e modello sono reperibili sul sito internet del Dipartimento per le politiche fiscali del Ministero dell’Economia e delle Finanze.
La dichiarazione è valida finché se non si verificano variazioni che comportano un diverso importo dell’imposta: ossia in caso di variazioni riguardanti la struttura o la destinazione degli immobili, l’amministratore è tenuto a presentare una nuova dichiarazione entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.