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Timestamp: 2017-11-21 11:53:04
Document Index: 261840126

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 546', 'BGH', '§ 558', '§ 548', 'BGH', '§ 558']

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Rückständige Wohngelder / Hausgelder
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Eigentümer die mit ihren Wohngeldzahlungen im Rückstand sind, stellen ein erhebliches Problem für die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft dar, auch wenn die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft nicht mehr gesamtschuldnerisch für die säumigen Eigentümer haften, nachdem der Bundesgerichtshof im Jahr 2005 der Gemeinschaft als Verband die Teilrechtsfähigkeit zusprach. Doch schmälert heute der säumige Eigentümer die Geldmittel, welche der Gemeinschaft zur Verfügung stehen, weshalb die übrigen Eigentümer bei geringer Liquidität der Gemeinschaft durch Sonderumlagen oder erhöhte Beiträge auf die Instandhaltungsrücklage einspringen müssen. Eigentümer, die ihre Wohnungen finanzieren oder Eigentümer die nur über begrenztes monatliches Einkommen verfügen, werden durch solche zusätzliche Kosten häufig derart belastet, dass auch sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Das kann einen für die finanzielle Lage der Gemeinschaft fatalen Dominoeffekt zur Folge haben.
Als Verwalter sind Sie hinsichtlich säumiger Eigentümer aber nicht erst gefragt, wenn Liquiditätsengpässe der Gemeinschaft vor der Tür stehen. Zu ihrer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört es auch, wenn möglich, Sonderumlagen zu vermeiden und Rückstände zu verfolgen.
Dieses Buch zeigt Ihnen auf, wie Sie als Verwalter der Problematik säumiger Eigentümer effizient begegnen können.
Einleitung…………………………………… 6
Grundlagen ………………………………… 7
Die Pflichten des Verwalters bei Wohngeldrückständen 7
a) Die gesetzliche Ausgangslage…………………………. 7
b) Möglichkeiten der Ermächtigung des Verwalters zur gerichtlichen Verfolgung von Wohngeldrückständen 9
Die Voraussetzungen zur Verfolgung von Beitragsforderungen 12
a) Anspruchsinhaber und Anspruchsgegner………………. 12
b) Fälligkeit der Beitragszahlungen und Verzug der Beitragspflichtigen 13
c) Aufrechnung und Zurückbehaltungsrechte……………. 15
d) Exkurs: Beitragsrückstände im Zusammenhang mit Jahresabrechnungen 16
III. Optimierung der Beitreibung / Maßnahmen im Vorfeld 21
Die Vorfälligkeitsklausel……………………………… 21
Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung…………….. 24
Fortgeltung des Wirtschaftsplans……………………. 25
Beitreibung von Rückständen………………. 26
Die außergerichtliche Verfolgung von Rückständen.. 26
Die gerichtliche Verfolgung von Rückständen……… 27
a) Das Mahnverfahren………………………………….. 28
b) Das Klageverfahren…………………………………. 30
c) Gerichtsverfahren trotzt notarieller Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung 32
Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ………………….. 32
a) Überblick über d. Zwangsvollstreckungsmaßnahmen… 33
b) Sachpfändung……………………………………….. 34
c) Forderungspfändung…………………………………. 35
d) Die Zwangsversteigerung…………………………….. 36
e) Die Zwangsverwaltung………………………………. 45
f) Die Eintragung einer Sicherungshypothek…………….. 45
Druckmittel zur effektiveren Beitreibung…… 46
Das Ausfrieren des rückständigen Eigentümers…….. 46
Versagung der Zustimmung zur Veräußerung………. 50
Bloßstellen des säumigen Eigentümers 50
boris Veröffentlicht in Featured on HP, Mietrecht
Wann ist eine Wohnung zurück zu geben?
Die Frage ist nach wie vor umstritten – der Streit aber m.E. kaum relevant. Nach überwiegender Ansicht ist die Wohnung am letzten Tag des Mietverhältnisses zurückzugeben. Fällt der letzte Tag auf einen Samstag, Sonntag oder allgemeinen gesetzlichen Feiertag, verschiebt sich die Pflicht zur Rückgabe auf den nächsten Werktag. Endet also bspw. das Mietverhältnis an einem Dienstag, den 30. November, so ist die Wohnung an diesem Dienstag zurückzugeben, und zwar im Laufe des Tages und nicht erst am Mittwoch. Endet das Mietverhältnis an einem Samstag, den 31. August, so muss die Wohnung erst am Montag, den 2. September zurückgegeben werden.
BGH, Urt. v. 19. Oktober 1988 – VIII ZR 22/88,
worin der BGH auf die Fälligkeit der Rückgabe am letzten Tag des Mietverhältnisses eingeht.
Der Vermieter kann also die Mietsache frühestens zum letzten Tag des Mietverhältnisses zurückverlangen.
Das besagt aber nicht, ob der Mieter die Wohnung vorzeitig zurückgeben darf. Auch das ist umstritten und wird von den Gerichten unterschiedlich gehandhabt. Die Mehrheit tendiert aber zu einem Recht des Mieters auf vorzeitige Rückgabe. Klarheit schafft eine vertragliche Vereinbarung, ob vorzeitig zurückgegeben werden darf. Ggf. lohnt die Aufnahme einer solchen Regelung im Mietvertrag.
Checkliste Zeitpunkt der Übergabe:
Der Vermieter darf die Wohnung am letzten Tag des Mietverhältnisses herausverlangen, es sei denn dieser Tag fällt auf einen Samstag, Sonntag oder allge- meinen Feiertag. Dann verschiebt sich die Rückgabe auf den nächsten Werktag.
Ob der Mieter die Wohnung vorzeitig zurückgeben darf, ist zwar umstritten. Viele Gerichte geben dem Mieter aber dieses Recht. Hier lohnt eine vertragliche Vereinbarung.
Eine Frage, die sich zum Ende von Mietverhältnissen auf Seiten des Mieters häufig stellt, ist, ob eine Wohnung die noch wesentliche Mängel enthält überhaupt zurück gegeben werden kann. Die Gesetzeslage ist hier allerdings sehr eindeutig.
Der Mieter kann eine Wohnung auch zurückgeben, ohne bspw. die geschuldeten Schönheitsreparaturen ausgeführt zu haben. Trotz Rückgabe bleibt er dann allerdings ggf. schadensersatzpflichtig.
Verweigert der Vermieter in diesen Fällen die Annahme, gerät er in Annahmeverzug.
Zu der Frage, welche Mängel zwingend behoben werden müssen, verweise ich gerne auf die Artikelserie zu diesem Thema bei Immowelt:
http://ratgeber.immowelt.de/wohnen/recht/urteile-mietrecht/schoenheitsreparaturen/artikel/artikel/auszug-aus-der-mietwohnung-vermieter-muss-grelle-farben-nicht-akzeptieren.html
boris Veröffentlicht in Featured on HP, Miet Rückgaben, Mietrecht
Was meint der Begriff „Rückgabe der Mietsache“?
Gesetzliche Grundlage: § 546 BGB
Die Rückgabe kann auf zwei Wegen erfolgen: Der Altmieter gibt sie an den Vermieter heraus oder der Altmieter übergibt sie direkt dem Neumieter im Einverständnis des Vermie-ters. Der letzte Fall kommt selten vor und ist auch nicht ratsam, da der Vermieter keine Kontrolle über den Zustand der Wohnung bei Übergabe hat. Dieser Fall wird daher nicht weiter beachtet.
Die Rückgabe bedeutet in der Praxis regelmäßig, dass der Vermieter allein die tatsächliche Gewalt über die Wohnung erhält. Das ist der Fall, wenn er sämtliche Schlüssel erhält, die der Mieter innehatte. Behält der Mieter auch nur einen einzigen von mehreren Schlüsseln, ist das meist keine Übergabe. Nur wenn der Mieter bspw. einen Schlüssel behält, weil der Vermieter ihm diesen willentlich belässt – etwa um noch (restliche) Schönheitsreparaturen auszuführen – mag trotz Einbehalts eines Schlüssels seitens des Mieter von einer Übergabe gesprochen werden.
Die Rückgabe hat aber auch eine Willenskomponente. Dem Vermieter muss möglich werden (jedoch nicht notwendig im Beisein des Mieters), sich ein umfassendes Bild vom Zu-stand der Wohnung (Mängel, Veränderungen etc.) zu machen. Der Mieter hingegen muss dem Vermieter unzweideutig erkennbar machen, dass er die Sachherrschaft an der Wohnung vollständig aufgeben möchte. Das macht er z.B. nicht, wenn er einfach den Besitz an der Wohnung aufgibt und die Schlüssel dort zurücklässt, ohne dass der Vermieter hiervon weiß oder wenn er Schlüssel an den Vermieter sendet mit dem Hinweis, sie nur zum Ermöglichen von Wohnungsbesichtigungen überlassen zu haben.
BGH, Urt. v. 19. Nov. 2003 – XII ZR 68/00
Die „Rückgabe“ der Miet-/Pachtsache im Sinne von
§ 558 Abs. 2 BGB a.F./ § 548 Abs. 1 BGB n.F. setzt grundsätzlich einen vollständigen Besitzverlust des Mie- ters/Pächters sowie die Kenntnis des Vermieters/Verpächters hiervon voraus.
BGH, Urt. v. 10. Juli 1991 – XII ZR 105/90
Die Rückgabe der Mietsache, an die BGB § 558 Abs. 2 den Beginn der kurzen Verjährungsfrist anknüpft, setzt grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, der durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen.
Checkliste Übergabe:
Sämtliche Schlüssel vom Mieter an den Vermieter, wobei der Mieter für den Vermieter erkennbar
unzweideutig die Wohnung endgültig aufgeben möchte und der Vermieter die Möglichkeit erhält, den Zustand der Wohnung zu prüfen.
boris Veröffentlicht in Featured on HP, Miet Rückgaben	Abnahme, Mietrecht, Mietrückgabe, Rückgabe der Mietwohung, Rückgabe der Wohnung