Source: http://steinengraben.ch/de/um-was-es-geht/argumentarium
Timestamp: 2018-04-23 05:41:14
Document Index: 383341780

Matched Legal Cases: ['§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7']

Einsprache zum Schutz des Gartens
Bauvorhaben „Abbruch und Neubau Steinengraben 28, 30, 32, 34, 36 und Leonhardsstrasse 27“; Einsprache
Bezüglich des Bauvorhabens am Steinengraben 28, 30-36, sowie der Leonhardsstrasse 27 erheben wir innert Frist, gestützt auf das Bau- und das Zonengesetz, Einsprache.
Aus unserer Sicht gibt es gute Gründe für den Erhalt der Gärten am Steinengraben 30-36. Das Abbruch und Neubauprojekt der Nationale Suisse Versicherung gefährdet das Fortbestehen dieser Grünfläche. Wir erachten es in erster Linie als fahrlässig, grüne Freiflächen wie diesen Garten gegenüber den zukünftigen Generationen unwiderruflich zu zerstören. Das Abbruchgesuch sei deswegen abzuweisen.
Innerstädtische Naturerfahrungen, eine gesunde Stadtökologie sowie die Klimaregulation und der Nutzen von unverbauten Böden als Wasserspeicher sind Gemeingüter und kommen der Allgemeinheit zu Gute. Sie dürfen nicht durch Einzelinteressen privater Investoren zerstört werden. Gerade im dicht überbauten Stadtzentrum sind auch kleine Grünflächen enorm wichtig.
Grünflächen wie der Garten am Steinengraben dienen im Sommer als Kälteinsel in dem sie durch Verdunstungskälte aus der Vegetation und dem feuchten Boden zur Evapotranspiration beitragen und dadurch das Klima regulieren. Im Winter hilft die Vegetationsdichte im Garten (insbesondere der Efeumantel) Wärme zu speichern. Speziell am viel befahrenen Steinengraben sind solche grünen Inseln auch für die Luftreinigung von grossem Wert. In einer Stadt muss grüne Ausgleichsfläche geschaffen werden um die zunehmenden Kohlenstoffdioxidemissionen zu absorbieren. Es ist daher überaus wichtig die Gärten am Steinengraben zu erhalten. Die vorgesehene Gartenüberbauung der Helvetia kann den Wegfall der bestehenden Gärten niemals Kompensieren. Das Verschwinden der grossen Bäume wird nicht durch die Ersatzpflanzungen kompensiert.
Die Vegetation des Gartens gilt es zu erhalten und dadurch den Schutz der seltenen Arten und des gesamten Biotops zu gewährleisten. Der Garten am Steinengraben ist charakteristisch für die hier wachsenden Wälder und weist überdies spezielle Arten der alten Birsterrassen Vegetation, wie die Hagebuche, auf. Die sichtbare Naturverjüngung durch Feldahorn beweist die Regenerationsfähigkeit des Ökosystems und unterstreicht seinen Wert. Spezielle Aufmerksamkeit gilt der alten Eibe im Garten der Liegenschaft Steinengraben 32. Dazu Prof. Dr. Andreas Erhardt vom Institut für Natur-Landschafts- und Umweltschutz (NLU) von der Universität Basel:
„Das über hundertjährige Exemplar ist höchst schutzwürdig. Eiben diesen Alters und dieser Grösse sind auch in freier Natur ausserordentlich selten. Die Eibe ist in unserer natürlichen Vegetation vom Menschen stark dezimiert worden und ist heute weitgehend auf Spezialstandorte (im Jura, im allgemeinen steile Hänge) zurückgedrängt. Diesen Baum gilt es unbedingt zu schützen!“
Seit der grossräumigen Umgestaltung durch Heuwaage-Viadukt und Cityring stellen die Gärten am Steinengraben die letzte verbliebene Insel mit natürlicher Bodenstruktur dar. Gerade diese unversiegelten und naturbelassenen Böden sind ein nicht vermehrbares und nicht wiederherstellbares Gut. Fossiler Pseudogley als ursprünglicher Bodentyp und Schichten von wertvollem Hortisol schaffen zusammen mit der extensiven Nutzung des Gartens wertvolle Vegetationsmuster auf kleinster Fläche.
Hausgärten müssen als innovatives Instrument und Impulsgeber im haushälterischen Umgang mit Boden gemäss Raumplanungs- aber auch Bau- und Zonengesetz entsprechend gewürdigt werden. Wir sehen nicht ein warum eine so wertvolle Grünfläche einem Baubegehren mit wenigen und minderwertigen Ersatzpflanzungen weichen muss. Der Nachhaltigkeit sowie der langfristigen Lebensqualität aller Menschen um den Steinengraben wird zugunsten von kurzfristigem Renditedenken zu wenig Beachtung geschenkt.
Die von der Bauherrin Helvetia Versicherung vorgenommen Änderungen ihres Baugesuches von Ende 2014 haben wir zur Kenntnis genommen. Leider haben wir daher weder auf unsere gestellten Fragen eine Antwort bekommen, weder ändert sich die Lage für die Gärten am Steinengraben. Die oben aufgeführten Argumente haben daher ihre Gültigkeit in keinster Weise verloren. Deshalb gehört in unseren Augen auch das neue Baugesuch abgelehnt.
Obwohl wir generell der Meinung sind das die Gärten am Steinengraben in ihrem Wert höher einzustufen sind als der geplante Gebäudekomplex, muss zumindest eine genaue Analyse der Gegebenheiten durchgeführt werden. Dies war im Vorfeld des Baugesuchs nicht der Fall. Zu der angekündigten Besichtigung der Gärten ist leider niemand erschienen. Deshalb kann ein Baugesuch am Steinengraben nur bewilligt werden, wenn die Struktur des Gartens nicht tangiert wird.
Wir bitten Sie um Kenntnissnahme und eine genaue Überprüfung der Sachverhalte.
"Denkmalschutz" Einsprache
Einsprache für die Erhaltung und Integration der Häuser Nr. 30-36 am Steinengraben in das publizierte Bauprojekt
Sehr geehrtes Bau- und Gastgewerbeinspektorat Basel-Stadt
Mit grosser Sorge habe ich von dem Bauvorhaben der “Helvetia” Versicherung am Steinengraben Kenntnis genommen. Ich beschränke mich auf die vier Häuser 30,32,34,36 die dem Projekt geopfert werden sollen.
Diese vier Häuser bilden den kostbaren Rest der “Belle époque”- Anlage um 1875 über dem Birsig und erlauben einen lesbaren Rückschluss zum einstigen Ambiente dieses Quartiers. Sie bilden trotz der neuen Umgebung einen unübersehbaren architektonischen Akzent. Eine Zäsur die den Steinengraben rhythmisch bereichert und als ehemals ruhige Wohnlage auszeichnet.
Für eine Erhaltung spricht die teilweise ungewöhnlich kostbare Bausubstanz im Inneren. Die reiche Innenausstattung weist auf eine ehemals wohlhabende Bauherrschaft hin.
Im Treppenhaus z.B. Trompel’oeil Parkett – Nuss, Ahorn, Birne /Apfel; in den Zimmern bis ins zweite Obergeschoss Eichen/Nussbaumparkett. Stilistisch interessant erscheinen die Fassaden in Neurenaissance, wobei im Inneren (32) die Stuckdecke der „guten Stube“, im ersten Stock im reichen Neubarock ausgeführt ist, erscheinen die Stuckdecken von dem Entree „Vestilkul“ und der grossen „Kachelofenstube“ mit Anklängen von Artdéco, Heimatstil, und verhaltenem Jugendstil als spezielles Detail.
Dies ist ein aussergewöhnlich schönes Beispiel eines Stilvarietees aus der Zeit des Historismus. Nicht zu vergessen; der zierliche Gusseisenpavillon im Garten.
Es ist dringend angezeigt diesem zur Zeit noch günstigen Wohnraum einer sanften, zurückhaltenden Planung zu unterziehen. Mit bescheidenen Ansprüchen und Erwartungen an eine zeitgemässe Anpassung der Infrastruktur, kann der mässig bis sehr gute Zustand der Inneneinrichtungen kostengünstig erhalten bleiben.
Dies käme dem Basler Konzept zur Erhaltung bezahlbaren Wohnens im Stadtzentrum entgegen - als Ergänzung zur kantonalen Pflicht der Förderung des sozialen Wohnbaus.
Ich bitte Sie hiermit dringend dieses Bauvorhaben im Hinblick auf die Erhaltung dieses Häuserensembles nochmals zu überarbeiten und auch vom kantonalen Denkmalschutz überprüfen zu lassen.
Augenmass vor optimaler wirtschaftlicher Ertragsplanung; für eine wohnliche und belebte Stadt . Es ist auch für das Image einer grossen Schweizerischen Versicherungsgesellschaft ein „nachhaltig“ beispielhafter, Stadtbildpflegerischer Gewinn.
"Umnutzung statt Abriss" Einsprache
Einsprache bezüglich des abgeänderten Baugesuches am Steinengraben 28,30,32,34,36 /Leonhardsstrasse 27 vom 15.7.15
Steigende Mietpreise und ein umkämpfter Wohnungsmarkt. Alleine diese momentan in Basel vorherrschende Problematik spricht gegen das überarbeitete Bauvorhaben der Helvetia Versicherung am Steinengraben 30-36 sowie an der Leonhardsstrasse 27 vom 15.7.15. Hinzu kommt, dass in Basel eine enorme Fläche an Büroräumlichkeiten ungenutzt frei steht und es vor allem im tieferen Preissegment kaum noch möglich ist, ohne Beziehungen auf dem herkömmlichen Wege eine Wohnung anzumieten. Es scheint fast, als würde die Stadt Basel zurzeit dem schlechten Vorbild der Stadt Zürich und anderer Grossstädte in der Schweiz sowie dem Ausland folgen, so dass auch hier bald das Stadt Zentrum nur noch einer finanziell bessergestellten Oberschicht zugänglich sein wird. Treten diese Befürchtungen ein, verliert diese Stadt einen Teil ihrer kulturellen und sozialen Identität.
Abgesehen davon, dass Basel momentan keinen einzigen m2 zusätzliche Bürofläche mehr benötigt, ist nicht einzusehen, warum so viele Gebäude, die sich ausserhalb einer Denkmalschutzzone befinden, rigoros abgerissen werden und ästhetisch oftmals fragwürdigen Neubauten weichen müssen. „Mehrwert entsteht nicht durch Neubauen, sondern durch Investitionen in den sozialen und ökologischen Raum.“(1). Ein Abriss ist oftmals mit horrenden Kosten verbunden, so dass sich Überlegungen für eine Umnutzung meistens lohnen würden. Auch für die vier Häuser am Steinengraben sowie für das eine an der Leonhardstrasse ist eine Umnutzung ganz klar sinnvoller als ein Abriss der noch intakten Bausubstanz. Die Umnutzung stärkt die kulturelle Identität des Stadtbildes und generiert durch eine zusätzliche Belebung der Innenstadt einen positiven Mehrwert.
Hinzu kommt, dass der kulturhistorische Wert der fünf betroffenen Häuser nicht ausser Acht zu lassen ist. Mit ihren Fachwerkfassaden an der Hinterseite und diversen Stukkaturen an den Decken sind diese Häuser Zeitzeugen einer Strasse, die aufgrund grober städtebaulicher Fehler ihren ursprünglichen Charakter schon fast gänzlich verloren hat. Es ist die Pflicht der Stadt Basel und der Helvetia Versicherung, diesen letzten Fleck Stadtgeschichte am Steinengraben/Leonhardsstrasse zu erhalten und ihn weiteren Generationen als Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Auch aus einer umwelttechnischen Perspektive gesehen ist eine Umnutzung einem Abriss vorzuziehen. Denn durch einen nachhaltigen Umbau vermeidet man eine grosse Menge von Abfällen und hält so den indirekten Energiebedarf die sog. graue Energie so klein als möglich. Gerade in der Stadt Basel, einer Energiestadt mit „Gold Label“, sollte die Erhaltung von noch intakter Bausubstanz in der Umweltpolitik eine grosse Rolle spielen. Eine Aussage, die dieses Argument stützt, findet man auch im Dossier: Basel ist Energiepionier des European Energy Award. Dort heisst es: „Für Gebäudesanierungen weiterhin höhere Förderbeiträge auszahlen als das Gebäudeprogramm der Kantone.“(2) Man bastelt in Basel für die 2000-Watt-Gesellschaft! Diese Verantwortung sollte nicht nur die Regierung tragen, sondern auch private Bauherren wie in diesem Fall die Helvetia Versicherung.
(1)Buser,Barbara, http://www.umwelttage-basel.ch/vorbilder/vielfaeltige-beheimatung/ , Zugriff 13.8.15
(2) http://www.energiestadt.ch/fileadmin/user_upload/Energiestaedte/basel-bs/dateien_weitere/Faktenblatt_Basel.pdf , Zugriff 13.8.15
„In der 2000-Watt-Gesellschaft leben Menschen, die sich mit Engagement und Begeisterung für eine nachhaltig hohe Lebensqualität einsetzen. Sie schätzen die vorhandenen Ressourcen, nutzen diese mit Mass und verteilen sie global gerecht. Die Menschen einer hochentwickelten 2000-Watt-Gesellschaft haben erkannt, dass ihre eigene Lebensqualität nicht mehr an einen steigenden materiellen Lebensstandard gekoppelt ist. Effizienz, Konsistenz und Suffizienz sind die drei übergeordneten Umsetzungs-Strategien dazu. Immer mehr Institutionen - Kantone, Gemeinden, Genossenschaften, Bauherren oder Privatpersonen - bekennen sich zu dieser Vision und marschieren gemeinsam in die gleiche energiepolitische Richtung.“ (1)
In Anbetracht der energiepolitischen sowie sozioökonomischen Zielsetzungen der Region Basel, sollte das Bauvorhaben der Helvetia Versicherung nochmals gründlich überdacht und überarbeitet werden. Es ist die Pflicht der Stadt an dieser Stelle einem spekulativen Neubauprojekt den Riegel vorzuschieben und für eine soziale und umweltgerechte Lösung zu plädieren. Doch gehen wir nochmals weg von den grundsätzlichen Plädoyers für den Erhalt der Bausubstanz hin zu den Details.
Grünflachen und grosse Gärten sorgen für ein angenehmes und gesundes Klima in einer Stadt. Auch die Häuser am Steinengraben/Leonhardstrasse haben sehr grosszügige und intakte Gärten mit Bäumen, Tieren und einem künstlich angelegten Teich. Dieses intakte Ökosystem mit schützenswerten Bäumen ist eine grüne Oase der Innenstadt und auf keinen Fall zu zerstören! Das neue Bauvorhaben sieht ein zweistöckiges Untergeschoss vor, wodurch der ganze Boden und somit auch der Garten mit all seiner Flora und Fauna nachhaltig zerstört würde. Die Neubepflanzung würde aufgrund des komplett zugebauten Untergrundes nie mehr den Standard der alten urbanen Ökosysteme erreichen. Die Herstellung von Beton ist sehr energieintensiv ("graue Energie"). Für den Bau eines zweistöckigen Untergeschosses braucht man unzählige Tonnen dieses Baumaterials, was die Energiebilanz eines Neubaus im Vergleich zu einer Umnutzung extrem schlecht aussehen lässt.
Wenn man die Baupläne ein wenig gründlicher betrachtet, fällt einem auf, dass das erste Untergeschoss fast ausschliesslich für Parkplätze angedacht ist. Da stellt sich einem die Frage, ob das in einer Stadt, die auf sich dem Weg in eine 2000-Watt-Gesellschaft (keine Parkplätze und eine Wärmegarantie von max. 18 Grad) befindet und erst kürzlich eine autofreie Innenstadt beschlossen hat, noch zeitgemäss ist? Übrigens stehen in benachbarten Parkhaus Steinen täglich Parkplätze leer, was den Bau von zusätzlichen Parkeinheiten am Steinengraben gänzlich überflüssig macht. Doch der grösste Haken ist folgender: Die Helvetia musste ihr Bauprojekt abändern, weil in ihrem Vorhaben nicht gleichviel Wohnraum wie vorher eingeplant wurde. Nun fällt einem auf, dass in den zwei Untergeschossen die Parkplätze, Treppen und Waschküchen als Wohnraum deklariert werden.(2) Das ist eine Trickserei, die so nicht tolerierbar ist.
Das überarbeitete Bauvorhaben der Helvetia Versicherung vom 15.7.15 ist wegen den diversen oben genannten Gründen abzulehnen. Es gilt ein städtebauliches Zeichen in eine nachhaltigere und sozial verträglichere Richtung zu setzten. Die betroffene Bausubstanz am Steinengraben 30-36 sowie der Leonhardsstrasse 27 soll saniert, umstrukturiert und falls nötig umgenutzt werden. Ein Abriss ist auf jeden Fall abzulehnen.
(1) http://www.2000watt.ch/ ,Zugriff 13.8.15
(2) Projektkennzahlen SIA 416 HNF/NNF/VF/FF – Berechnung/ Burckhard+Partner AG Architekten Generalplaner Basel/ Basel, 05 Juni 2015
Mieterinnen- und Mieter Verband Einsprache
Bauvorhaben «nationale suisse» 2010, III. Variante 2015
(Abbruch Steinengraben 30, 32, 34, 36 und Leonhardsstrasse 27; Teilabbruch Steinengraben 28);
Das Abbruch- und Baugesuch sei als unvollständig zurückzuweisen.
Eventualiter sei das Abbruch- und Baugesuch abzuweisen.
Verfahrensanträge:
Vorab sei die Legitimation der Bauherrschaft abzuklären.
Vorab, aber nach Ablauf der Einsprachefrist sei ein Augenschein vorzunehmen, die Einsprechenden seien darüber zu informieren und daran zu beteiligen.
Die Einsprechenden seien verfahrensmässig mit der Gesuchstellerin gleichzustellen, insbesondere inbezug auf verfahrensleitende Verfügungen und Akteneinsicht.
Insbesondere sei festzustellen, dass die Ausführungsbestimmungen zur kantonalen Bau- und Planungsverordnung (ABPV) gegen übergeordnetes Recht verstossen, soweit sie die umfassende Akteneinsicht für die Einsprechenden beschränken.
Der Einspracheentscheid habe als Ausfluss des Anspruchs auf rechtliches Gehör minimalen juristischen Anforderungen zu genügen, was eine zumindest nachvollziehbare und juristisch begründete kurze Diskussion der einzelnen Einspracheargumente beinhaltet.
Der Einspracheentscheid habe in Anwendung der unter lit. E. genannten Grundsätze deutlich umfangreicher auszufallen als die unter dem früheren Recht eingebrachten Mitberichte der damals zuständigen Abbruchkammer der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten.
Es sei inbezug auf den Einspracheentscheid festzustellen, dass die Anwendung und Aneinanderreihung von Textbausteinen den unter lit. E. und F. genannten minimalen juristischen Anforderungen an die Einsprachebegründung nicht genüge, und es sei auf Textbausteine gänzlich zu verzichten.
Die Einsprechenden sind Mieterinnen und Mieter der im Abbruchbegehren genannten Liegenschaften. Sie wären von einem Abbruch direkt betroffen.
I. Auswirkungen bgi-Entscheid vom 9. Juli 2015 i.S. Baugesuch_Variante II
1 Vorliegendes Abbruch- und Baugesuch entspricht in seiner architektonischen und wohnpolitischen Grundstruktur den bereits früher gestellten Abbruch- und Baugesuchen aus den Jahren 2010 (nachfolgend: Baugesuch_Variante I) und 2014 (Baugesuch_Variante II). Baugesuch_Variante I wurde vom bgi im Jahr 2011 abgewiesen, Baugesuch_Variante II wurde mit Mitteilung des bgi vom 9. Juli 2015 als zurückgezogen erklärt.
2 Dem widersprechend wird vorliegendes Baugesuch_Variante III nur sechs Tage später nicht etwa als neues Abbruch- und Baugesuch publiziert, sondern als «abgeändertes Baugesuch».
3 Im logischen Widerspruch hierzu wird aber mit selbem Datum den Einsprechenden gegen Baugesuch_Variante II mitgeteilt, ihre Einsprachen seien «gegenstandslos», und zwar «mangels Anfechtungsobjekt».
4 Dadurch zwingt das bgi die Einsprechenden zu umfassenden neuen Erarbeitungen ihrer Einsprachen, währenddem es der Bauherrin eine vereinfachte Ergänzung ihrer bisherigen Unterlagen und Eingaben erlaubt.
5 Diese formelle Behandlung durch das bgi kann wegen ihrer Asynchronität nicht rechtskonform sein. Sie ist vielmehr fehlerhaft und willkürlich und müsste von Amtes wegen gerügt werden.
6 Der MV Basel 1891 hat zunächst gegen den bgi-Entscheid vom 9. Juli 2015 Rekurs angemeldet. Er ging davon aus, die BRK auf dieses fehlerhafte Rechtsanwendung aufmerksam machen und damit bewirken zu können, dass die BRK von Amtes wegen gegen die Vorgehensweisen des bgi vorgeht.
7 Da dies offenkundig nicht geschah, andererseits aber einmal mehr die Kostenfalle der überzogenen BRK-Gebührenrisiken gegenüber uns als Rekurrenten drohte, sah sich der MV Basel gezwungen, den Rekurs nicht zu bestätigen.
8 Im vorliegenden Verfahren gehen wir aber weiterhin von der rechtswidrigen Asynchronität des bgi-Verhaltens gegenüber der Bauherrin einerseits und den Einsprechenden andererseits aus.
II. Einsprachen vom 28. November 2014 als Bestandteil dieser Einsprache
9 Aus oben Gesagtem ergibt sich, dass es den Einsprechenden nicht zuzumuten ist, ihre Einsprachen von Grund auf neu zu erarbeiten. Es wird hiermit festgehalten, dass sämtliche Überlegungen und Tatsachen in den Einsprachen vom 28. November 2014 umfassend Bestandteil der vorliegenden Einsprache sind, soweit im Einzelfall hier nicht ausdrücklich etwas anderes festgehalten wird.
10 Dies gilt insbesondere auch für die übrigen dort angeführten Kriterien, so dem Hinweis auf die Denkmalschutzwürdigkeit sowohl der Vorderseite der Liegenschaften am Steinengraben als auch auf deren Rückseite sowie auf die Treppen und Innenausbauten.
11 Ebenso gilt dies für die schutzwürdigen Bäume, insbesondere die Eibe, im Garten sowie die Schutzwürdigkeit des Gartenensembles als Ganzes.
Begründung der Rechtsbegehren
ad Rechtsbegehren 1:
12 Das am 15. Juli 2015 publizierte Gesuch ist unvollständig, weist Lücken auf, scheint in früheren Gesuchen gemachte Angaben vorauszusetzen, ist in sich nicht plausibel und genügt in keiner Art und Weise denjenigen Ansprüchen, aufgrund derer sich einspracheberechtigte Personen überlegen können, ob sie mit Aussicht auf Erfolg Einsprache erheben können oder nicht.
13 So fehlt es an einem genaueren Baubeschrieb bzw. an detaillierten Angaben, inwieweit sich das jetzige Gesuch (III) von seinem per 9. Juli 2015 zurückgezogenen früheren Gesuch (II) im Einzelnen unterscheidet. Lediglich in allgemeiner Form wird angegeben, man habe nun die Nettogeschossfläche auf den erforderlichen Stand erhöht.
14 Dies zeigt sich besonders krass im Formular «Anhang A», das trotz seiner acht Seiten keinerlei rechtsgenüglichen oder den Anforderungen an eine begründete Einsprache genügenden Aufschluss über das neue Bauprojekt bzw. die Veränderungen gibt. Ganz offensichtlich hat man sich keine Mühe machen wollen und daher zu «copy-paste» gegriffen: Der Beschrieb des Abbruch- und Baugesuchs Variante_III ist wörtlich dieselbe wie jener der Variante_II, mitsamt den damaligen Tippfehlern («wir» statt «wird»). Ein einziger Satz wird eingeschoben («Daneben wird angrenzend an die Brandmauer zur Leonhardsstrasse 27 pro Geschoss je eine Wohnungen [sic!] erstellt, plus zwei Attikawohnungen»)
15 Derartige Schlamperei und Verhöhnung der Einsprechenden sollte nicht noch mit einer Abbruch- und Baubewilligung belohnt werden.
16 Insbesondere fehlt eine verbindliche Tabelle, die über die Quadratmeterziffern der einzelnen Wohnungen – der bestehenden wie auch der neu hinzuzufügenden – im Detail Auskunft gibt.
17 Wird zwar offen zugegeben, dass man aus blossen «Quotengründen» einzelne zusätzliche Wohnflächen in das bestehende Haus Steinengraben 28 «gequetscht» hat, so wird aber andererseits nicht näher erläutert, welche Qualität diese Zusatzwohnungen haben sollen und wie sie innerhalb der Stadtentwicklungspolitik einen Mehrwert – und nicht etwa einen Minderwert, wie gemäss den Plänen anzunehmen ist - schaffen.
18 Ebensowenig erschliesst sich textlich, inwieweit diese Wohnungen mehr als eine Art Notwohnfläche darstellen, sind sie doch auf ungünstige Weise verzahnt mit den von der Bauherrin privilegierten Büroflächen, wie sich auch aus der baulich und architektonisch ungenügenden Lösungen der Brandschutz- und Erdbebensicherheitsmassnahmen ergibt.
19 Hinzu kommt, dass im Abbruch- und Baugesuch keinerlei Angaben zur notwendigen Kompensation bestehender Wohnflächen durch die neu geplante Wohnfläche vorgesehen sind. Anstatt wie gefordert die Kompensation von Liegenschaft zu Liegenschaft einzeln anzuführen und zu berechnen, wird ein Gesamtresultat vorgegeben. Auch dies ist nicht zulässig.
20 Schliesslich wird im neuen Gesuch auf die Diskussion diverser Aspekte des Wohnraumfördergesetzes und seiner Verordnung sowie des Wohnanteilplans verzichtet, dies zu Unrecht, da diverse Kriterien nicht erfüllt sind, wie unten zu Rechtsbegehren 2 noch zu zeigen sein wird.
21 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die aufliegenden Dokumente auch minimalen Ansprüchen auf Rechtliches Gehör und Akteneinsicht mehrfach nicht genügen, weshalb das Projekt in vorliegender Form zurückzuweisen und allenfalls korrekt neu aufzulegen ist.
ad Rechtsbegehren 2:
22 Die vorliegenden Inhalte des durch das bgi zugänglich gemachten Teils der Akten zum Abbruch- und Baugesuch sind ungenügend und erlauben keine sorgfältige Ergänzungen zur früheren Einsprache (II), wie oben zu Rechtsbegehren 1 ausgeführt wurde. Wie schon seine früheren Varianten, so erfüllt auch das vorliegende Abbruch- und Baugesuch diverse rechtliche Kriterien nicht und muss daher abgewiesen werden.
23 Soweit sich aufgrund der einzelnen – schlecht zu kopierenden – Pläne der Bauherrin erkennen lässt, liegen die angeführten Quadratmeterziffern betreffend die Nettogeschossfläche neu nicht wie behauptet gleich hoch oder höher als jene der Bestandesfläche. Gegenteils wird neu eine tiefere Wohnfläche ausgewiesen als bei den bestehenden Häusern. Schon aus diesem Grund ist das vorliegende Baugesuch nicht bewilligungsfähig und muss zurückgewiesen werden.
24 Zum selben Ergebnis kommt man, wenn man sich die von der Bauherrin als angebliche Wohnfläche ausgeschiedenen Einzelflächen genauer ansieht. In unzulässiger Weise werden dabei Gemeinschaftsflächen zwischen Büro und Wohnen dem Wohnen zugeschlagen.
2. Keine obligatorische Bewilligung. a) Vorwiegend Bürozwecken.
25 Das Projekt dient nicht «vorwiegend Wohnzwecken» (§ 7 Abs. 1 WRFG): Die Bauherrin legt eine falsche Rechnung vor. Tatsächlich sind mehr als die Hälfte seiner Geschosse zur Büronutzung vorgesehen, währenddem die Wohnnutzung geringer ist. Dies zeigt eine blosse Addition der Ziffern. Es ist offensichtlich, dass die Bauherrin mit bloss immer neuen kosmetischen Massnahmen versucht, den Bürobau planerisch mit Wohnanteilen zu schönen. Dies lässt bereits die Absicht erkennen, Büroraum auf Vorrat zu schaffen beziehungsweise eine reine Anlegestrategie für Investitionsgelder zu verfolgen.
b) Weniger Wohnraum.
26 Es entsteht nicht gleich viel Wohnraum (§ 7 Abs. 3 lit. a WRFG): Wie oben ausgeführt und wie eine Addition der Ziffern ergibt, erzielt auch das neu «abgeänderte» Projekt nicht die von den bestehenden Häusern erzielte Wohnfläche. Dies ist von Amtes wegen festzustellen, wobei das bgi sich nicht auf die reinen Zahlen der Bauherrin verlassen darf, sondern selbstständig im Detail die erforderlichen Evaluationen vornehmen muss.
c) Gemeinschaftsflächen.
27 Bei dieser Bezifferung muss zudem zusätzlich berücksichtigt werden, dass die Bauherrin wiederholt Gemeinschaftsflächen dem Wohnen zuschlägt, während dies ganz oder überwiegend der Büronutzung zuzuschlagen wäre. Dies zeigt sich speziell in der Liegenschaft Steinengraben 28, aber auch in den Häusern 30 bis 36. Solche Gemeinschaftsflächen ergeben sich aufgrund der unsorgfältigen «Planung» - welche einzig auf das Erreichen der bisherigen Wohnfläche ausgerichtet ist und architektonische sowie städtebaulich und stadtwohnpolitische Aspekte grob vernachlässigt. Insbesondere die mit «Steinengraben 28» bezeichneten Pläne weisen einige solcher Flächen aus. Würde man diese Flächen – zum Beispiel vor den Liften –korrekt berechnen, so sinkt der neue Wohnflächenanteil noch mehr und das Verhältnis zu den bestehenden Flächen ist noch ungünstiger. Auch aus diesen Gründen muss die Abbruchbewilligung verweigert werden.
d) Kompensation von Haus zu Haus.
28 Schliesslich muss berücksichtigt werden, dass die Berechnung der Kompensationsflächen von Haus zu Haus erfolgen muss, geht es doch beim WRFG auch und vor allem um Kriterien des Stadtwohnens, der Stadtentwicklungspolitik und des Qualitätsausbaus von neu zu bauendem Wohnraum. Das WRFG ist denn auch nicht geschaffen worden, um Versicherungen Zusatzinvestitionen in (leer stehende) Büroräumlichkeiten zu gewähren. Vielmehr geht es darum, das Wohnen in der Stadt «aufzuwerten». Nur aus diesen Gründen hat man das traditionelle Abbruchschutzgesetz (GAZW) beseitigt. Die Materialien sind eindeutig, angefangen beim Bericht der Bau- und Planungskommission über die Debatte im Grossen Rat bis hin zu den Voten von Kantonspräsident Guy Morin, der als Vorsteher des Präsidialdepartements zugleich der politische Verantwortliche für die Arbeiten am WRFG ist. Insofern ist das bgi nicht frei, rein bauliche Kriterien anzuwenden, sondern muss weiterhin auch (wohn-) politische Kriterien berücksichtigen.
29 Wird die Wohnflächenkompensation von Haus zu Haus berechnet, so wird sofort deutlich, dass die Kriterien ausschliesslich im Fall der Leonhardsstrasse 27 erreicht werden können, nicht aber bei den Wohnhäusern Steinengraben 30, 32, 34 und 36. Die Liegenschaften 30 als auch 32, 34 oder 36 ergeben je für sich genommen einen Negativsaldo. Die Abbruchbewilligung kann daher für die letztgenannten vier Häuser nicht erteilt werden.
e) Weitergeltung der Praxis der Mietschlichtungsstelle.
30 Eine andere Betrachtungsweise, wonach die Wohnfläche im Rahmen einer Gesamtwirkung errechnet werden dürfe, stünde so nicht in Übereinstimmung mit der früheren Praxis der Mietschlichtungsstelle. Jene Praxis muss aber hier weiter Geltung haben, soweit das WRFG sie nicht ausdrücklich derogiert.
f) Sondersituation Steinengraben 28.
31 Selbst wenn man – was nicht zulässig wäre – die Gesamtheit der Liegenschaften, deren Abbruch die Bauherrin beantragt, herbeiziehen würde, würde dies zu demselben Ergebnis führen, nämlich dass die Kompensationsquote gemäss WRFG nicht erreicht würde. Nicht zulässig wäre es daher auch, die Liegenschaft Steinengraben 28 in die Kompensationsrechnung mit einzubeziehen.
32 Zum einen wurde für diese Liegenschaft gemäss Abbruch- und Baugesuch ausdrücklich kein Abbruchgesuch gestellt. § 7 Abs. 3 knüpft aber das Kriterium «mindestens gleichviel Wohnraum» ausdrücklich an das Kriterium der «Abbruchbewilligung». Zum anderen enthält die Liegenschaft Steinengraben 28
überhaupt keine zusätzlichen Wohnungen, wird doch die auf den Plänen dort eingezeichneten Wohnfläche voll und ganz der Liegenschaft Leonhardsstrasse 27 zugeschlagen.
g) Zusammenfassung.
33 Zusammenfassend ergibt sich, dass eine Abbruchbewilligung unter dem Aspekt der Kompensation mit ebenso viel Wohnraum lediglich für die Liegenschaft Leonhardsstrasse 27 erfüllt ist. Demgegenüber ist eine Abbruch- und Baubewilligung betreffend die Liegenschaften Steinengraben 30, 32, 34 und 36 zu verweigern.
h) Verstoss gegen das Kriterium des gleichbleibenden Anteils der Wohnnutzung (§ 7 Abs. 3 lit. b WRFG).
34 Dieses Kriterium wird nicht geltend gemacht, ist aber dennoch von Interesse, um aufzuzeigen, dass das Abbruch- und Bauprojekt falsch aufgegleist und nicht bewilligungsfähig ist. Denn bisher stehen die Wohnhäuser für sich und weisen keinerlei Arbeitsflächennutzung auf. Es kann also kein gleichbleibendes Verhältnis zwischen Wohn- und Arbeitsflächennutzung hergestellt werden. Für das vorliegende Projekt, das ausdrücklich Gewerberaum schaffen will und bei dem Wohnfläche bloss ein lästiges Anhängsel zur Erfüllung der städtepolitischen Ziele darstellen soll, bedeutet dies, dass eine Aufstockung rein für Gewerberaum von vorneherein nicht zulässig sein sollte.
35 In den Materialien zum WRFG ist stets und ausschliesslich die Rede davon, dass man für eine Stadtsituation mit Wohnungsnot zusätzliche Wohnfläche schaffen will. Für den Fall, dass auf Wohnflächenareal Gewerberaum geschaffen werden sollte, wurden gemäss den ausführlichen Materialien die Kriterien der Zweckentfremdung diskutiert und angepasst.
36 Für das vorliegende Bauprojekt lässt sich daher sagen, dass Büroraum nur dann überhaupt geschaffen werden dürfte, wenn dies für die Stadtentwicklung wichtig wäre. Das Gegenteil ist aber der Fall. Es würde sich hier um einen «Vierthauptsitz» der Versicherung handeln – eine absurde Ausgangslage. Der Hauptsitz der Helvetia befindet sich ja am St.Albangraben. Der St.Galler Konzern plant dort zudem in einer aufwändigen Planung – und unter Vernichtung guten und bezahlbaren Wohnraums - einen zweiten Hauptsitz. Zudem hat er von der «nationale suisse» einen luxuriösen und eben hervorragend sanierten Dritthauptsitz am Steinengraben vis-à-vis des jetzigen Abbruch- und Bauprojekts geplant. Dieses Projekt würde demnach einem Vierthauptsitz der Versicherung entsprechen. Dies wäre aber selbst in den heutigen Zeiten des Turbokapitalismus schon ökonomisch abwegig. Staatspolitisch und gemäss den wohnpolitischen Kriterien des WRFG ist dies in keinem Fall vertretbar, weshalb die Bewilligung für Büroräumlichkeiten als Ersatz von Wohnunen am jetzigen Ort zwingend scheitern muss.
3. Keine fakultative Bewilligung.
37 Lässt sich also eine obligatorische Abbruchbewilligung nicht herleiten, so ist zu prüfen, ob das Abbruch- und Bauprojekt eines der Kriterien des § 7 Abs. 4 WRFG erfüllt. Dies ist zu verneinen.
a) Zeitgemässer Wohnstandard.
38 Zu verneinen ist schon die Frage, ob unzeitgemässer Wohnstandard die Bewilligung zum Abbruch erlaubt. Der Bauherrin geht es, wie aus dem Baubeschrieb und aus den schnoddrigen Planungsunterlagen hervorgeht, von vorneherein nicht um zeitgemässen Standard, ja überhaupt nicht um den Bau von stadtgerechten Wohnungen. Vielmehr will sie mit ein paar kosmetischen Griffen die Bewilligungsfähigkeit ihres Gewerbeprojekts erreichen. Hierzu schönt sie das Projekt und kaschiert nur schlecht, dass ihr die Wohnungen eigentlich egal sind. Einzelne unzusammenhängende, keine Einheit bildende und architektonisch wie auch städtebaulich völlig wertlose Wohnungen bilden in der vorliegenden Planung ein Sammelsurium, das es nicht wert ist, als Wohnprojekt bezeichnet zu werden.
b) Guter Allgemeinzustand.
39 Mit Entschiedenheit zu verneinen ist auch, dass der bestehende Wohnraum mit angemessenem Aufwand nicht erhalten werden könnte. Die Liegenschaft Steinengraben 36 ist in geradezu musterhaft gutem Zustand, nachdem sie über vier Generationen nahtlos in der Obhut der Familie Burckhardt gelegen hat. Die Räume sind sauber und frisch, Küchen und Bäder sind saniert und in bestem Zustand, und auch der Allgemeinzustand lässt nicht zu wünschen übrig. Ein Abriss wäre geradezu ein frevlerischer Akt.
c) Kein unzumutbarer Sanierungsaufwand.
40 Die übrigen Liegenschaften benötigen ebenfalls keinen gigantischen Sanierungsaufwand, wie die Bauherrin suggeriert. Dass die Sanierung gesamthaft 30 Prozent an Mehrkosten bewirken würde, ist eine unbelegte und auch gar nicht zu belegende Tatsache. Stattdessen ist den jetzigen Bewohner/innen zuzugestehen, dass sie die Liegenschaften stets «im Schuss» gehalten haben, dass die Infrastruktur vollkommen funktioniert, dass die Bäder und WCs optimal in die Wohnungen integriert sind und dass darüber hinaus die zugehörigem Gartenanlagen aus jedem einzelnen dieser Häuser ein Bijou machen. Eine Abbruchbewilligung wäre so gesehen ebenfalls ein Hohn. Im Weiteren ist voll und ganz auf die Ausführungen in der Einsprache zum Abbruch- und Baugesuch Variante_II zu verweisen.
Begründung der Verfahrensanträge
Verfahrensantrag A.:
Vorab der materiellen Behandlung sei die Legitimation der Bauherrschaft abzuklären.
41 Beim Generellen Baugesuch im Jahre 2010, eingereicht von der "Schweiz. National Versicherungs-Gesellschaft AG", schienen die Eigentumsverhältnisse noch klar. Seither hat sich indes alles geändert. Zunächst firmiert man unter "nationale
suisse". Das vorliegende Abbruch- und Baugesuch ist allerdings wieder von einer "Schweizerischen National-Versicherungs-Gesellschaft AG" eingereicht worden. Eine notorische Tatsache ist aber, dass schon im damaligen Zeitpunkt, sicher aber heute der Versicherungskonzern "Helvetia" Eigner ist.
42 Unter diesen Umständen erscheint es als zumindest fraglich, ob die das vorliegende Gesuch zeichnenden Personen überhaupt (noch) legitimiert sind und ob der neue Eigner überhaupt hinter diesem Gesuch steht. Es ist daher vorab die Legitimation der Gegenseite abzuklären und das Abbruchgesuch gegebenenfalls wegen fehlender Legitimation abzuweisen.
Verfahrensantrag B.:
43 Aus den Erörterungen zu den Rechtsbegehren geht hervor, dass die 45-jährige Praxis zum GAZW grundsätzlich auch für das Verfahren nach wrfg massgeblich ist, soweit nicht das wrfg ausdrücklich abweichende Regeln vorsieht. Es ergibt sich daraus, dass zwingend ein Augenschein vorgenommen werden muss.
44 Zudem hat er grundsätzlich erst nach Ablauf der Einsprachefrist zu erfolgen, da andernfalls die Entscheidbehörde die Situation vor Ort nicht in Kenntnis sämtlicher Einspracheargumente bewerten kann.
45 Nach der in vielen früheren Einsprachen begründeten Rechtsauffassung des MV Basel ist der Augenschein in vollem Umfang mit dem Anspruch der Einsprechenden auf Rechtliches Gehör verbunden. Daraus ergibt sich, dass der Augenschein den Einsprechenden in gebührender Weise vorher angekündigt werden muss.
46 Andererseits ist bekannt, dass sich das Bau- und Gastgewerbeinspektorat bisher nicht mit solchen verfahrensrechtlichen Fragen aufgehalten hat, sondern deren Klärung pauschal an die Rekursinstanzen verwiesen hat.
47 Mit dieser Praxis wird indes der Instanzenzug der Einsprechenden verkürzt und es werden somit deren verfassungsmässige Rechte verletzt. Es ist also zu fordern, dass die Leitbehörde auch in dieser Frage ihre Verantwortung wahrnimmt.
48 Zudem ist festzuhalten, dass mit dem Ausschluss der bisherigen Fachbehörde und dem Wegfall von deren Verbindlichen Anträgen die rechtliche Verantwortung der Leitbehörde und damit auch ihre Pflicht zur juristischen Sorgfalt deutlich gestiegen ist.
Verfahrensantrag C.:
49 Nach der in vielen früheren Einsprachen begründeten Rechtsauffassung des MV
Basel haben die Einsprechenden Anspruch auf umfassendes Rechtliches Gehör im gesamten Einspracheverfahren. Dies beinhaltet insbesondere die Anwendung des damaligen GAZW, die Art und den Zeitpunkt der Eröffnung verfahrensleitender Verfügungen, die Akteneinsicht, die Kenntnisgabe von Schriftenwechseln sowie gesuchstellerseitige Wiedererwägungsgesuche.
50 Dies ergibt sich aus den verfassungsrechtlichen Prinzipien des Anspruchs auf Rechtliches Gehör und auch des Prinzips der Waffengleichheit. Gleiches muss auch im Rahmen des neuen Verfahrens nach wrfg gelten.
51 Andererseits ist bekannt, dass das Bau- und Gastgewerbeinspektorat solche Anliegen, soweit es sich damit überhaupt juristisch befasst hat, pauschal abgelehnt hat. Mit dieser Praxis verletzt es die verfassungsmässigen Rechte der Einsprechenden. Eine solche Praxis ist daher zu ändern und es ist das Rechtliche Gehör vollständig zu gewähren.
Verfahrensantrag D.:
52 Die Bestimmung betreffend eine Beschränkung des Akteneinsichtsrechts und somit des Anspruchs auf Rechtliches Gehör auf die Gesuchstellerin verletzt nach der Rechtsauffassung des MV Basel verfassungsmässiges Recht. Die Verordnung untergeordneter Stufe, auf die sich das Bau- und Gastgewerbeinspektorat beruft, ist in dieser Hinsicht verfassungswidrig.
53 Andererseits ist bekannt, dass die Leitbehörde sich weiterhin auf diese Ausführungsverordnung zu stützen gedenkt. Auch mit dieser Praxis werden die verfassungsmässigen Rechte der Einsprechenden verletzt, was zu ändern ist.
54 Der MV Basel hat dies wiederholt mit einlässlicher Begründung gerügt und hat versucht, diese verfehlte Rechtsauffassung mittels beschwerdefähiger Verfügung rechtlich zu klären. Aufgrund einer untauglichen und schikanösen Verfügung der Leitbehörde konnte es allerdings zu dieser rechtlichen Klärung bisher nicht kommmen.
Verfahrensantrag E.:
55 Schon die bisherige Begründung von abweisenden Einspracheentscheiden war juristisch dürftig und teilweise falsch. Die qualitativen Anforderungen an die Begründungspflicht durch die Leitbehörde waren denn auch bereits in einem früheren Leitentscheid der Baurekurskommission festgehalten worden. Allerdings hat sich die Leitbehörde seither soweit ersichtlich um die erforderlichen Anpassungen an die juristische Qualität ihrer Einsprachebegründungen foutiert.
56 Mit der Kompetenzattraktion durch die Leitbehörde im nun geltenden wrfg hat sich die juristische Sorgfaltspflicht der Leitbehörde indes nochmals erhöht. Es darf daher aus Sicht der Einsprechenden verlangt werden, dass sich künftig nicht mehr Baufachleute mit den Einsprachebegründungen befassen, sondern juristische Fachleute, die auch in miet- und wohnrechtlichen sowie in den weiteren sozialrechtlichen Belangen voll ausgebildet sind.
Verfahrensantrag F.:
57 In der Praxis zum GAZW fielen die verbindlichen Anträge der Fachbehörde kurz aus und hatten lediglich die Form einer längeren Aktennotiz. Als Grundlage zur juristischen Begründung eines Einspracheentscheids taugte deren Länge jedenfalls nicht. Es kann offen bleiben, ob die Pflicht zur ausführlichen Entscheidbegründung bei der Leitbehörde lag und ob diese dieser Pflicht nachkommen konnte und wollte.
58 Nach neuem Recht ist nun jedenfalls unzweideutig, dass die Leitbehörde die bundesrechtlichen Minimalanforderungen an einen Einspracheentscheid aus eigenem Antrieb und aus eigener Kraft erfüllen muss. Hierzu gehört deutlich mehr als eine Begründung in der Länge einer blossen Aktennotiz.
Verfahrensantrag G.:
59 In der Praxis zum GAZW fiel auf, dass die Leitbehörde in ihrer Entscheidbegründung blosse Versatzstücke aneinanderreihte. Diese ganz offensichtlich computerisierten Textbausteine waren regelmässig unergiebig bis nichtssagend und dienten nicht dazu, die bundesrechtlichen Mindestanforderungen an die Klarheit einer Einsprache zu erfüllen. Teilweise waren die Textbausteine sogar offensichtlich falsch montiert,
trafen den Sachverhalt nicht, verwechselten Singular und Plural, und die Sätze hatten teilweise keinen Bezug zueinander, was in Einzelfällen geradezu stümperhaft wirkte und dazu führte, dass sich der Sinn der Einsprache schon rein grammatikalisch beziehungsweise semantisch nicht erschloss.
60 Aufgrund dieser Erfahrungen versteht es sich von selbst, dass mit der Kompetenzattraktion durch die Leitbehörde im nun geltenden wrfg auch die Zeit unverständlicher und verkürzender Computertextbausteinentscheidungen vorbei sein muss. Die Leitbehörde ist es dem neuen Verfahren geschuldet, dass sie wenigstens nach aussen den Eindruck vermittelt, einsprechende Personen seien für sie nicht weiterhin blosse Störenfriede, sondern sie nehme sie als Rechtssubjekte künftig ernst.
des Basler Mieterinnen- und Mieterverbandes (MV Basel 1891)
Einsprache "Zweckentfremdung von Wohnraum"
Bauvorhaben „Abbruch und Neubau Steinengraben 28, 30, 32, 34, 36
und Leonhardsstrasse 27“; Einsprache
Das Abbruchgesuch mit der Baueingabe für den Neubau erfüllt wegen den weiter im Text aufgeführten Gründen die Vorgaben nicht um bewilligt zu werden und ist deshalb abzulehnen.
Wie dem Zusatzformular zu den Baubewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen, „Abbruch von Wohnraum“ zu entnehmen ist, handelt es sich in den von uns bewohnten Häusern um Häuser, die ausschliesslich dem Wohnzweck dienen und daher müssen Gründe von Seiten der Bauherren erbracht werden, um eine Abbruchbewilligung zum Neubau von Gewerberäumen zu erhalten. Es wurde auf keinen einzigen dieser Gründe eingegangen, einzig die wiederlegbare Aussage getätigt das gleich viel Wohnraum entsteht wie abgebrochen wird.
Diese Aussage trifft nicht zu, die Zahlen unkorrekt berechnet, der Flächennachweis ist teils falsch teils fehlerhaft.
Die Bauherren geben als einzigen Grund für eine Bewilligung (unter 1.a, gestützt auf § 7 Abs. 3) an, gleichviel Wohnraum zu schaffen, was -ihren eigenen Bauplänen zu Folge- nicht stimmen kann, da:
-uns mehrere grobe Fehler beim jetzigen Grundrissplan der Wohnhäuser aufgefallen sind wodurch die Nutzflächen der Gebäude falsch berechnet sind.
-am Steinengraben viel mehr Wohnfläche vorhanden ist, als im 4. und 5. OG des Büroneubaus eingerechnet.
Die Qualität des Ersatzwohnraums leidet ausserdem massiv unter dem Fokus auf den Büroraum, wodurch das Gebäude umständebedingt zugunsten der späteren Hauptnutzung „Gewerbe“ (statt Nutzung „Wohnen“ wie bisher) optimiert wird.
Die weiteren -von den Bauherren nicht behandelten- Punkte sind ebenfalls nicht erfüllt und können deshalb auch nicht bewilligt werden.
Gründe dafür sind zu 1.b gestützt auf § 7 Abs. 3:
- das Verhältnis des Anteils der Wohnnutzung gegenüber anderen Nutzungsformen bleibt nicht gleich, Wohnraum geht verloren zugunsten von Büroraum.
-Städtebaulich macht das Projekt überhaupt keinen Sinn und dient ausschliesslich den Zielen des Eigentümers, da funktionstüchtiger und etablierter Wohnraum abgerissen und nicht entsprechend ersetzt wird.
-Natürlich gewachsene Grünflächen und Bodenstrukturen des Umschwungs der alten Häuser werden zerstört und minderwertig ersetzt oder versiegelt (durch die tiefe Baugrube wird der unberührte Boden sogar bis auf den Grundwasserpegel abgetragen).
-eine zusätzliche Belastung der Hauptverkehrsader Steinengraben und die zusätzliche Verdichtung des Innenhofs ist für die Anwohner nicht tragbar.
Allgemein ist eine erhöhte Belastung mit Verkehr in diesem Stadtgebiet nicht sinnvoll.
Gründe gegen eine Bewilligung zu 2.a, gestützt auf § 7 Abs. 4., sind:
- Die Mehrzahl der Wohnungen entspricht dem zeitgemässen Wohnstandard (einfacher bis hoher Standard) und wird seit Jahren mehrheitlich aus Eigeninitiative der BewohnerInnen in Stand gehalten. Somit ist der Wohnstandard zeitgemäss und adäquat.
Zu 2.b:
Der Wohnraum kann mit angemessenen Mitteln erhalten werden da;
-Infrastruktur funktioniert (von Seiten der Mieterschaft in Standgehalten wird Cheminée, Strom, Heizung, Sanitär, Garten etc.)
-Mit einfachen Mitteln bereits laufend Renovations-Massnahmen zur Erhaltung stattfinden. (Ausbau Zimmer, Estrich, Keller, Küche, Reparaturmassnahmen etc.)
-Die bisherigen Schätzungen zu Renovationskösten seitens der Eigentümer nicht zutreffen (z.B. am Steinengraben 36) und/oder infolge jahrelanger Vernachlässigung bis Verweigerung jeglicher Instandhaltungsmassnahmen (Fassade, Dach, Revisionen der Heizung) relativiert werden müssen.
Der Schätzungsbetrag muss mit Blick auf die Jahre ohne Instandhaltungskosten für die Eigentümerin abgeschrieben und entsprechend neu beurteilt werden. Auch müssen verschiedene Vorgehensweisen; wie eine sanfte Renovation ins Auge gefasst werden, um die Auflagen zu erfüllen.
Zu 2.c)
Da das Zusatzformular „Zweckentfremdung von Wohnraum“ weder beiliegt noch ganzheitlich erklärt ist, wurde von der Seite der Verwaltung und des Bauherrn dieser Punkt nicht erfüllt.
-Das Dokument ist ungültig da das fehlerhafte Layout ein vollständiges Bewilligungsverfahren verunmöglicht.
(Am Ende der Seite 1/3 des Zusatzformulars „Abbruch von Wohnraum“ unter 2.c wird auf das Formular „Zweckentfremdung von Wohnraum“ verwiesen. Das Ende dieses Satzes ist abgeschnitten und weder auf Seite 2/3 zu finden noch klar verständlich).
Wir bitten Sie um Kenntnisnahme und eine genaue Überprüfung der Sachverhalte.