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Timestamp: 2016-10-27 20:45:29+00:00
Document Index: 192217672

Matched Legal Cases: ['art. 736', 'art. 736', 'art. 90', 'art. 75', 'art. 74', 'art. 100', 'art. 76', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 738', 'art. 738', 'art. 738', 'ATF ', 'art. 942', 'art. 973', 'ATF ', 'art. 971', 'art. 738', 'ATF ', 'art. 29', 'ATF ', 'art. 106', 'art. 736', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 736', 'art. 75', 'art. 1', 'art. 736', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 736', 'art. 736', 'ATF ', 'art. 736', 'ATF ', 'art. 736', 'art. 66']

5A_340/2013 (27.08.2013)
5A_340/2013 � � Arr�t du 27 ao�t 2013
tous les deux repr�sent�s par Me Leila Delarive, avocate,
repr�sent�s par Me Stephen Gintzburger, avocat,
recours contre l'arr�t du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile, du 26 f�vrier 2013.
A.a.�Depuis le 4 juin 2009, A.________ et B.________ SA sont propri�taires en commun de la parcelle no 4127 de la commune de D.________, sise xxx.
�Les �poux C.________ sont copropri�taires � raison de la moiti� chacun de la parcelle no 4111 de la m�me commune, situ�e xxx. Une villa de deux niveaux est �rig�e sur cette parcelle qui, bien que contigu� au bien-fonds no 4127, ne b�n�ficie d'aucune vue sur celui-ci.
A.b.�Selon le plan g�n�ral d'affectation de 2009 de la commune de D.________, ces parcelles sont situ�es en zone mixte affect�e � l'habitation, au commerce, aux bureaux, � l'artisanat, aux constructions et aux installations publiques ainsi qu'aux �quipements destin�s � l'enseignement, � la culture, au sport, aux loisirs, au tourisme et au d�lassement.
A.c.�Une servitude de restriction de b�tir RF no xxxx (ID.xxxx) a �t� inscrite le 15 juin 1948 � la charge de la parcelle no 4127 en faveur de la parcelle no 4111 et r�ciproquement. Il ressort de l'�tat de r�inscription ce qui suit:
Exercice:�������a.) Sur la zone entour�e d'un liser� jaune sur la photocopie ci-annex�e, il est interdit de b�tir; exception est faite pour le pavillon no 7684 d'ass. incendie �difi� sur la parcelle no 4127.
��������b.) Sur le solde de chacune des parcelles grev�e (sic!), il ne pourra �tre �difi�:
��������1. (...)
��������2. sur chacune des parcelles 4111 et 4127, qu'une villa comprenant rez-de-chauss�e avec combles habitables, et dont la hauteur maximum au fa�te dans l'axe principal logitudinal�(sic!)�
du b�timent, ne pourra d�passer la cote 581 (PN 373.60)�"
Le 31 juillet 2008, les pr�c�dents propri�taires de la parcelle no 4127 ainsi que E.________ et A.________, en qualit� de promettants-acqu�reurs, ont d�pos� une demande de permis de construire. Selon les plans, le projet comprenait trois niveaux habitables comportant chacun deux appartements de quatre pi�ces et un sous-sol o� il �tait pr�vu sept places de parc pour voitures et neuf pour deux-roues, des caves, un abri PC, une buanderie, un local technique, un local poubelles ainsi que l'acc�s � la cage d'escalier et � l'ascenseur. La hauteur du b�timent projet� au fa�te �tait de 8,75 m�tres et atteignait ainsi la cote de 580,89 (cote 581 avec la hauteur des chemin�es).
�Les �poux C.________ ont form� opposition au projet en invoquant la servitude de restriction de construire.
�La Direction des travaux de la commune de D.________ a accept� la demande, un permis de construire �tant d�livr� le 9 avril 2009. Statuant le 20 ao�t 2010 sur le recours des �poux C.________, la Cour de droit public et administratif du Tribunal cantonal l'a tr�s partiellement admis en ce sens qu'elle a r�duit le nombre des places de parc initialement pr�vu par le projet.
C.a.�Par demande du 12 novembre 2009, les �poux C.________ ont ouvert action devant le Pr�sident du Tribunal civil de l'arrondissement de Lausanne, concluant � ce qu'il soit d�finitivement interdit � A.________ et B.________ SA d'ex�cuter, sur la parcelle no 4127 du cadastre de la commune de D.________, tous travaux de construction du b�timent projet� selon leur demande de permis de construire dat�e du 31 juillet 2008.
�Les d�fendeurs ont conclu au rejet des conclusions prises par les demandeurs. A titre reconventionnel, ils ont conclu � la radiation de la servitude grevant leur bien-fonds au b�n�fice de celui des demandeurs, radiation � ordonner, � titre principal, sur la base de l'art. 736 al. 1 CC, � titre subsidiaire, sur celle de l'art. 736 al. 2 CC, et � titre plus subsidiaire encore, moyennant indemnit� fix�e � dire de justice.
�Un rapport d'expertise et un compl�ment d'expertise ont �t� d�pos�s les 15 novembre 2010 et 15 juin 2011.
�Par jugement du 10 avril 2012, le Pr�sident du Tribunal civil a prononc� l'interdiction sollicit�e par les demandeurs et rejet� la demande reconventionnelle en radiation de la servitude.
C.b.�Statuant le 26 f�vrier 2013 sur l'appel des d�fendeurs, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud l'a rejet�, confirmant la d�cision rendue en premi�re instance. L'arr�t a �t� communiqu� aux parties en date du 4 avril 2013.
Agissant par la voie du recours en mati�re civile le 6 mai 2013, A.________ et B.________ SA (ci-apr�s les recourants) concluent � l'admission de leur recours et, principalement, � l'annulation de l'arr�t attaqu� et au renvoi de la cause � la juridiction cantonale pour nouvelle d�cision; subsidiairement, ils r�clament la r�forme de la d�cision querell�e, le jugement rendu le 10 avril 2012 par le Pr�sident du Tribunal civil �tant modifi� dans le sens des conclusions qu'ils ont formul�es en premi�re instance.
La requ�te d'effet suspensif pr�sent�e par les recourants a �t� rejet�e par ordonnance pr�sidentielle du 3 juin 2013.
Le recours est dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF), prise en derni�re instance cantonale et sur recours par un tribunal sup�rieur (art. 75 LTF), dans une contestation civile de nature p�cuniaire, dont la cour cantonale admet que la valeur litigieuse atteint 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF); il a par ailleurs �t� d�pos� � temps (art. 100 al. 1 et 46 al. 1 let. a LTF), par la partie qui a succomb� dans ses conclusions devant l'instance pr�c�dente (art. 76 LTF), de sorte qu'il est recevable au regard de ces dispositions.
2.1.�Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF), sans �tre li� ni par les motifs de l'autorit� pr�c�dente, ni par les moyens des parties; il peut donc admettre le recours en se fondant sur d'autres arguments que ceux invoqu�s par le recourant, comme il peut le rejeter en op�rant une substitution de motifs (cf. ATF 135 III 397 consid. 1.4; 134 III 102 consid. 1.1; 133 III 545 consid. 2.2).
2.2.�Le Tribunal f�d�ral ne conna�t de la violation des droits constitutionnels que si un tel moyen est invoqu� et motiv� par le recourant (art. 106 al. 2 LTF), c'est-�-dire s'il a �t� express�ment soulev� et expos� de mani�re claire et d�taill�e (ATF 134 I 83 consid. 3.2 et les arr�ts cit�s). Si le recourant se plaint d'arbitraire, il ne peut se borner � critiquer la d�cision attaqu�e comme il le ferait en proc�dure d'appel, o� l'autorit� de recours jouit d'une libre cognition; il ne peut, en particulier, se contenter d'opposer sa th�se � celle de l'autorit� pr�c�dente, mais il doit d�montrer, par une argumentation pr�cise, que cette d�cision se fonde sur une appr�ciation des preuves insoutenables (ATF 133 II 396 consid. 3.2).
Les recourants reprochent � la juridiction cantonale d'avoir interpr�t� la servitude litigieuse de mani�re restrictive et insoutenable.
3.1.�Le Tribunal cantonal a avant tout relev� qu'il �tait vain de discuter de la notion de villa figurant dans la restriction litigieuse, le projet d'habitation des recourants, � savoir un immeuble sur quatre niveaux, permettant d'accueillir jusqu'� six familles, ne la respectant manifestement pas. Les juges cantonaux ont au surplus relev� qu'en application de l'art. 738 al. 1 CC, l'inscription et l'intitul� de la servitude au registre foncier faisaient r�gle et devaient l'emporter sur toute autre m�thode d'interpr�tation. Une r�f�rence � des notions de droit public, notamment � la conformit� du projet au plan g�n�ral d'affectation de la ville de D.________, �tait ainsi sans incidence.
3.2.�Les recourants soutiennent en substance que la servitude doit �tre interpr�t�e � la lumi�re de la r�glementation communale en mati�re de police des constructions, soit le plan g�n�ral d'affectation de la ville de D.________. Selon ce plan, qui ne comprend plus de zones de villas, la parcelle grev�e de la servitude est situ�e dans une zone qualifi�e de zone mixte de moyenne densit�, qui permet les constructions destin�es � accueillir plusieurs familles, dont les dimensions seraient de surcro�t respect�es par le b�timent projet�. Ils affirment qu'il serait au demeurant insoutenable de retenir, comme le faisait implicitement la cour cantonale, que les constructions autoris�es par la servitude litigieuse se limiteraient � deux niveaux, � savoir un rez-de-chauss�e et des combles habitables. Cette interpr�tation serait en effet en contradiction avec la hauteur maximum au fa�te autoris�e par la servitude (cote 581).
3.3.�Aux termes de l'art. 738 CC, l'inscription fait r�gle, en tant qu'elle d�signe clairement les droits et les obligations d�rivant de la servitude (al. 1); l'�tendue de celle-ci peut �tre pr�cis�e, dans les limites de l'inscription, soit par son origine, soit par la mani�re dont la servitude a �t� exerc�e pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi (al. 2). Pour d�terminer le contenu d'une servitude, il convient ainsi de proc�der selon l'ordre des �tapes pr�vu par l'art. 738 CC: le juge doit d�s lors se reporter en priorit� � l'inscription au registre foncier, c'est-�-dire � l'inscription au feuillet du grand livre; ce n'est que si celle-ci est peu claire, incompl�te ou sommaire, que la servitude doit �tre interpr�t�e selon son origine, � savoir l'acte constitutif d�pos� comme pi�ce justificative au registre foncier (ATF 137 III 145 consid. 3.1; 132 III 651 consid. 8; 131 III 345 consid. 1.1; 130 III 554 consid. 3.1). Le contrat de servitude et le plan sur lequel est report�e l'assiette de la servitude constituent � cet �gard des pi�ces justificatives (art. 942 al. 2 CC). Si le titre d'acquisition ne permet pas de d�terminer le contenu de la servitude, l'�tendue de celle-ci peut alors �tre pr�cis�e par la mani�re dont elle a �t� exerc�e paisiblement et de bonne foi.
Vis-�-vis des tiers qui n'�taient pas parties au contrat constitutif de la servitude, ces principes d'interpr�tation sont toutefois limit�s par la foi publique attach�e au registre foncier (art. 973 CC; ATF 137 III 145 consid. 3.2.2; 130 III 554 consid. 3.1), lequel comprend non seulement le grand livre, mais aussi les pi�ces justificatives, dans la mesure o� elles pr�cisent la port�e de l'inscription (art. 971 al. 2 CC repris par l'art. 738 al. 2 CC; cf. Paul-Henri Steinauer, Les droits r�els, tome I, 5e �d. 2012, n. 934a; Fabienne Hohl, Le contr�le de l'interpr�tation des servitudes par le Tribunal f�d�ral in: Revue du notariat et du registre foncier [RNRF] 2009 p. 73 ss, 78). Il est alors interdit de prendre en consid�ration, dans la d�termination de la volont� subjective, les circonstances et motifs personnels qui ont �t� d�terminants dans la formation de la volont� des constituants; dans la mesure o� ils ne r�sultent pas de l'acte constitutif, ils ne sont pas opposables au tiers qui s'est fond� de bonne foi sur le registre foncier (ATF 130 III 554 consid. 3.1 et les r�f. cit�es). Le r�sultat de l'interpr�tation objective devrait �tre ainsi le m�me que celui de l'interpr�tation subjective limit�e par la foi publique (Hohl, op. cit., p. 80).
3.4.�Il ressort en l'esp�ce de l'extrait du registre foncier relatif � la parcelle no 4111 que les intim�s ont acquis leur parcelle en 2005. De m�me que les recourants, ils n'�taient ainsi pas parties au contrat constitutif de servitude. Il s'ensuit que, pour d�terminer le contenu de la servitude litigieuse, il faut se r�f�rer � l'inscription ainsi qu'aux pi�ces justificatives telles que les parties pouvaient et devaient de bonne foi les comprendre.
�Le libell� de la servitude est inscrit au registre foncier sous le mot-cl� "restriction de b�tir", sans autre pr�cision. Les modalit�s d'exercice de la servitude r�sultent de l' "�tat de r�inscription ", qui, sous la rubrique "exercice", pr�cise "�
a) Sur la zone entour�e d'un liser� jaune sur la photocopie ci-annex�e, il est interdit de b�tir (...); b) Sur le solde de chacune des parcelles grev�e, il ne pourra �tre �difi�: (...) 2. sur chacune des parcelles 4111 et 4127, qu'une villa comprenant rez-de-chauss�e avec combles habitables, et dont la hauteur maximum au fa�te dans l'axe principal logitudinal�(sic!)�
du b�timent, ne pourra d�passer la cote 581 (PN 373.60)�". En se fondant, ainsi que le proposent les recourants eux-m�mes, sur l'usage actuel de la langue, force est de reconna�tre que la construction projet�e ne satisfait pas aux caract�ristiques d'une villa, au sens usuel du terme. Celle-ci est en effet d�finie comme une maison moderne de plaisance ou d'habitation - g�n�ralement vaste (Larousse �d. 2009) - avec un jardin (Petit Robert, �d. 2011), le terme maison s'entendant d'un b�timent construit pour loger une seule famille, par opposition � un appartement situ� dans un immeuble (Petit Robert, �d. 2011; Larousse �d. 2009). Or, la construction envisag�e porte sur quatre niveaux et est cens�e pouvoir accueillir jusqu'� six familles. Elle ne constitue ainsi manifestement pas une villa.
La r�f�rence qu'effectuent les recourants au droit administratif ne leur est par ailleurs d'aucune aide. D'une part, et contrairement � ce qu'ils laissent entendre, ils n'apportent aucune d�finition claire du terme " villa " en droit administratif; d'autre part, ils en �largissent la d�finition usuelle en r�f�rence au type de zone dans laquelle se trouve la parcelle grev�e, soutenant que, d�s lors que leur projet satisferait � l'usage local, � savoir la r�glementation communale en mati�re de police des constructions, il n'irait pas au-del� de ce qu'autorise la servitude. Ce faisant, ils axent toutefois leur argumentation exclusivement sur la conformit� de leur projet au droit public, question qui n'est pas d�terminante pour l'interpr�tation d'une servitude de droit priv� inscrite au registre foncier.
Les recourants soutiennent ensuite que la servitude n'aurait plus aucune utilit� pour les intim�s et affirment ainsi que la cour cantonale aurait viol� 736 al. 1 CC en refusant de proc�der � sa radiation.
4.1.�La Cour d'appel civile a jug� que l'int�r�t � la servitude persistait d'autant plus nettement que le quartier s'�tait densifi� et que la tranquillit� du voisinage augmentait en valeur dans un tel contexte. La densification constante du quartier ne faisait ainsi qu'amplifier l'int�r�t � pouvoir b�n�ficier dans son voisinage direct de davantage de qui�tude de sorte qu'une disparition de tout int�r�t � la servitude, manifeste et durable dans un avenir pr�visible devait �tre exclue. L'absence de d�gagement depuis la parcelle des intim�s sur celle des recourants ne jouait de surcro�t aucun r�le puisque la servitude de restriction de b�tir des habitations de type familial ou des villas (�
sic�!) visait typiquement � la tranquillit�, sans qu'une " vue " soit n�cessaire sur le fonds grev�.
4.2.�Les recourants reprochent avant tout aux juges cantonaux un d�faut de motivation quant au but initial dans lequel la servitude a �t� constitu�e.
4.2.1.�Selon la jurisprudence, le droit d'�tre entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. comporte, notamment, l'obligation pour le juge de motiver sa d�cision, afin que ses destinataires et toutes les personnes int�ress�es puissent la comprendre et l'attaquer utilement en connaissance de cause, et qu'une instance de recours soit en mesure, si elle est saisie, d'exercer pleinement son contr�le (cf. arr�t 2A.496/2006 du 15 octobre 2007 consid. 5.1.1 non publi� in: 133 II 429 et les arr�ts cit�s). Pour r�pondre � ces exigences, il suffit que le juge mentionne, au moins bri�vement, les motifs qui l'ont guid� et sur lesquels il s'est fond� pour prendre sa d�cision (ATF 130 II 530 consid. 4.3 et les arr�ts cit�s).
4.2.2.�Pour autant que l'on consid�re qu'il satisfait aux exigences de motivation de violation des droits constitutionnels (art. 106 al. 2 LTF; cf.�
supra�consid. 2.2), le grief des recourants tombe � faux. Si l'objectif de la servitude n'est certes pas express�ment d�taill� par la d�cision attaqu�e, l'on comprend toutefois � sa lecture que les juges cantonaux ont consid�r� que le but poursuivi par les constituants �tait de garantir une certaine tranquillit� aux b�n�ficiaires de la restriction. Les recourants l'ont au demeurant parfaitement compris puisqu'ils fondent l'essentiel de leur motivation sous cet angle.
4.3.�Les recourants rel�vent ensuite que la parcelle des intim�s se situe en zone de moyenne densit� selon le plan g�n�ral d'affectation de la ville de D.________, zone qui n'est pas exclusivement destin�e � l'habitat. Depuis la constitution de la servitude en 1948, le quartier se serait en outre particuli�rement densifi� (construction, trafic) et ne pr�senterait plus la tranquillit� d'alors, de sorte que, dans ces circonstances, la servitude contest�e ne serait plus d'aucune utilit� aux intim�s et m�riterait d'�tre radi�e. Les recourants pr�cisent que la propri�t� des intim�s ne disposerait au demeurant d'aucune vue sur la leur et que les acc�s aux deux parcelles seraient distincts, de sorte que la construction d'un logement pour plusieurs familles n'entra�nerait aucune nuisance suppl�mentaire par rapport � celle d'une villa familiale.
4.3.1.1.�Selon l'art. 736 al. 1 CC, le propri�taire grev� peut exiger la radiation d'une servitude qui a perdu toute utilit� pour le fonds dominant. D'apr�s la jurisprudence, celle-ci se d�finit par l'int�r�t du propri�taire de ce fonds � exercer la servitude conform�ment � son objet et � son contenu. A cet �gard, il faut tenir compte du principe de l'identit� de la servitude qui veut que celle-ci ne peut �tre maintenue dans un autre but que celui pour lequel elle a �t� constitu�e (ATF 132 III 651 consid. 8; 130 III 554 consid. 2; 121 III 52 consid. 2a; 114 II 426 consid. 2a; arr�t 5C.126/2004 du 21 octobre 2004 consid. 2.2 publi� in: RNRF 2005 p. 307). Il convient ainsi de rechercher si l'usage de la servitude pr�sente encore pour le propri�taire du fonds dominant, respectivement pour le titulaire de la servitude, un int�r�t conforme � son but initial (ATF 121 III 52 consid. 2a; 114 II 426 consid. 2a; arr�t 5C.126/2004 du 21 octobre 2004 consid. 2.2).
4.3.1.2.�Les servitudes d'interdiction/de restriction de b�tir peuvent poursuivre diff�rents objectifs, tels la limitation du volume des constructions (ATF 115 II 434 consid. 3c), la pr�servation de la vue, de l'ensoleillement et de la lumi�re (ATF 115 II 434 consid. 3c; 109 II 412 consid. 3; 93 II 185 consid. 2), voire encore la protection contre les immissions (ATF 109 II 412 consid. 3).
4.3.2.1.�En l'esp�ce, comme il l'a �t� indiqu� plus haut, les juges cantonaux ont implicitement conclu que le but poursuivi par la servitude litigieuse �tait de garantir la tranquillit� de la parcelle b�n�ficiaire. Bien que les recourants pr�tendent que l'objectif retenu par la cour cantonale ne serait pas av�r�, ils n'attribuent � la servitude litigieuse aucun autre but: leur motivation laisse au contraire � penser que la restriction de non-b�tir a bien �t� constitu�e dans le dessein de maintenir une certaine tranquillit� d�s lors qu'ils affirment que ce serait pr�cis�ment du fait de la densification du quartier que dite restriction aurait perdu toute utilit�.
�L'objectif initial de la servitude ne ressort pas de l'inscription au registre foncier, laquelle se limite � l'indication " restriction de b�tir ". L'�tat de r�inscription la d�taille en pr�cisant que seule peut �tre �rig�e sur la parcelle grev�e une villa comprenant un rez-de-chauss�e avec combles habitables, dont la hauteur maximum au fa�te ne peut d�passer la cote 581. La cour cantonale s'est avec raison fond�e sur le but qui pouvait �tre objectivement attribu� � la servitude, compte tenu de l'int�r�t et des besoins du fonds dominant: ainsi que le rappelle l'expert judiciaire, le quartier n'�tait que partiellement construit en 1948 et devait alors �tre calme, la plupart des constructions situ�es dans la zone �tant de petites dimensions et correspondant probablement � des maisons individuelles ou villas; le fait que seule une�
villa (�consid. supra 3.4), de niveaux et de hauteur limit�s, puisse �tre �rig�e sur la parcelle grev�e permet objectivement de d�duire qu'un but de tranquillit� a �t� recherch�, la pr�servation d'un certain d�gagement paraissant exclue d�s lors que la parcelle b�n�ficiaire ne dispose d'aucune vue sur le fonds grev� (cf. En fait, consid. A.a). La garantie d'une s�r�nit� est d'ailleurs relev�e par l'expert comme l'un des objectifs les plus vraisemblables.
4.3.2.2.�Dans ces conditions et, ainsi que l'a retenu � juste titre la cour cantonale, il est �vident que le d�veloppement du quartier suffit pr�cis�ment � lui seul � fonder l'int�r�t du propri�taire du fonds dominant au maintien de la restriction de b�tir et, ainsi, � la pr�servation d'une certaine tranquillit� (cf. �galement�
infra�consid. 5.3.2). Le grief des recourants est ainsi infond�.
A titre subsidiaire, les recourants soutiennent que la servitude devrait �tre radi�e en se fondant sur l'art. 736 al. 2 CC, estimant que celle-ci ne conserverait qu'une utilit� r�duite, hors de proportion avec les charges impos�es au fonds servant.
5.1.�La cour cantonale a jug� qu'� supposer que l'am�nagement du territoire permette de construire des b�timents plus importants sur le fonds servant qu'au moment de la constitution de la servitude, l'on pouvait admettre que la charge de cette servitude avait augment� avec le temps, sans que les recourants en soient responsables. Ceux-ci n'�taient toutefois pas priv�s de la facult� d'utiliser leur parcelle d�s lors qu'ils pouvaient toujours affecter l'immeuble grev� � la construction dans les limites de la servitude et qu'une telle affectation n'avait rien de d�raisonnable.
5.2.�Les recourants affirment que l'�volution des droits foncier et de l'am�nagement du territoire, post�rieurs � la constitution de la servitude, ont fortement diminu� l'int�r�t initial de ses b�n�ficiaires tout en aggravant tr�s lourdement la charge qui gr�ve leur propre parcelle. Les int�ress�s observent qu'� suivre les juges cantonaux, la servitude litigieuse ferait en effet �chec � la volont� du l�gislateur public f�d�ral, qui est de densifier l'habitat en milieu urbain afin d'enrayer le mitage du territoire, conform�ment � la r�cente r�vision de la Loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire. Or, le juge civil ne pourrait ignorer les buts et principes de l'am�nagement du territoire (art. 75 Cst.; art. 1 et 3 LAT), mais devrait au contraire en tenir compte lorsqu'il statue sur des probl�matiques ayant une incidence spatiale. Les recourants rel�vent ainsi que la parcelle grev�e, qui se trouve en zone de moyenne densit� destin�e � l'habitat et aux activit�s tertiaires, devrait leur permettre de construire un immeuble conforme � la r�glementation actuelle; � d�faut, le respect des imp�ratifs li�s � l'am�nagement rationnel du territoire serait �cart�. A ce dernier �gard, la cour cantonale aurait de surcro�t vers� dans l'arbitraire en leur reprochant de ne pas avoir �tabli les nouvelles possibilit�s de construire.
5.3.1.�Aux termes de l'art. 736 al. 2 CC, le propri�taire grev� peut obtenir la lib�ration totale ou partielle d'une servitude qui ne conserve qu'une utilit� r�duite, hors de proportion avec les charges impos�es au fonds servant. Si la disproportion peut certes �tre retenue lorsqu'elle r�sulte d'une diminution de l'int�r�t du propri�taire du fonds dominant au maintien de la servitude, elle doit �galement l'�tre lorsqu'elle d�coule seulement d'une aggravation de la charge pour le fonds servant (ATF 107 II 331 consid. 4; cf. dans ce sens d�j� ATF 43 II 29 consid. 2 p. 37 s.), les faits aggravant devant �tre post�rieurs � la constitution de la servitude (Paul-Henri Steinauer, Les droits r�els, tome II, 4e �d. 2012, n. 2274 [cit�: droits r�els II]). La lib�ration ne peut intervenir que contre indemnit� (cf. les versions italienne et allemande de l'art. 736 al. 2 CC; Steinauer, droits r�els II, n. 2276).
5.3.2.�Lorsqu'une servitude de restriction de b�tir a �t� constitu�e en vue de limiter les constructions sur le fonds servant, une aggravation de la charge r�sultant uniquement d'un changement, voire de l'introduction d'un plan d'affectation ou encore de l'augmentation des prix des terrains � b�tir ne constitue pas en principe un motif suffisant pour admettre une lib�ration judiciaire fond�e sur l'art. 736 al. 2 CC (ATF 107 II 331 consid. 5b; arr�ts 5C.213/2002 du 7 f�vrier 2003 consid. 3.2; 5C.155/1998 du 17 septembre 1998 consid. 6c publi� in: SJ 1999 I 102). Une servitude de villa ou de limitation de la hauteur des constructions, qui a �t� constitu�e � une �poque o� le fonds grev� faisait partie d'un p�rim�tre � faible densit� de construction, ne peut ainsi pas �tre rachet�e pour la seule raison que le fonds grev� se trouve actuellement en p�rim�tre urbain � forte densit� de construction et que l'int�r�t � sa construction s'est accru en cons�quence (arr�t 5C.155/1998 pr�cit� consid. 6c). L'int�r�t de la restriction s'actualise en effet pr�cis�ment dans cette hypoth�se. L'application de l'art. 736 al. 2 CC peut toutefois �tre envisag�e lorsque le maintien de la servitude aurait pour cons�quence d'emp�cher toute utilisation rationnelle du fonds servant (ATF 107 II 331 consid. 5c; Maria Argul Grossrieder, Les causes d'extinction des servitudes fonci�res, Zurich/B�le/Gen�ve 2005, n. 536; restrictif: Steinauer, droits r�els II, n. 2275a, selon lequel il faut que le fonds grev� ne puisse�
plus du tout��tre utilis� rationnellement).
5.4.�La question de savoir si, comme le pr�tendent les recourants, la juridiction cantonale aurait vers� dans l'arbitraire en leur reprochant de ne pas avoir �tabli les nouvelles possibilit�s de construire peut �tre laiss�e ouverte, les principes jurisprudentiels susmentionn�s faisant en effet �chec � l'argumentation qu'ils d�veloppent. La densification du quartier et le d�veloppement du droit de l'am�nagement du territoire n'ont pas par eux-m�mes pour cons�quence que la charge qui leur est impos�e serait disproportionn�e. Il faut encore que la servitude litigieuse ait pour cons�quence d'emp�cher toute utilisation rationnelle du fonds servant, ce qui n'est pas le cas puisqu'ils ont la possibilit� d'�difier une villa. Sous couvert d'une rationalisation des constructions pr�conis�e par l'�volution du droit de l'am�nagement du territoire, les recourants font valoir un int�r�t de nature essentiellement financi�re, ce qui n'est pas suffisant au regard des exigences pos�es par l'art. 736 al. 2 CC.
Vu les consid�rants pr�c�dents, il convient de d�clarer sans objet le grief des recourants par lequel ceux-ci reprochent � la juridiction cantonale une violation du droit � la preuve, li�e � son refus de proc�der � une inspection locale. La m�me conclusion s'impose quant � l'inspection oculaire que les int�ress�s r�clament devant le Tribunal f�d�ral.
En d�finitive, le recours est rejet� dans la mesure o� il est recevable. Les frais judiciaires sont mis solidairement � la charge des recourants qui succombent (art. 66 al. 1 LTF). Aucune indemnit� de d�pens n'est accord�e aux intim�s qui n'ont �t� invit�s � r�pondre ni sur la requ�te d'effet suspensif, ni sur le fond.
Les frais judiciaires, arr�t�s � 7'000 fr., sont mis � la charge des recourants solidairement entre eux.