Source: https://notarcomitato.com/it/bozen-2007-1-dott-massimo-stefani/
Timestamp: 2020-08-15 19:11:06+00:00
Document Index: 30887939

Matched Legal Cases: ['art.1022', 'art. 1024', 'art. 1024', 'art. 1024', 'art. 1026', 'art. 979', 'art. 1599', 'art. 1603', 'art. 7', 'art. 3', 'art. 1381', 'art. 2808', 'art. 2878', 'art. 13']

XXXII. CONVEGNO del Comitato Italo-Austriaco
del Notariato Bolzano,
28. – 29. Settembre 2007
“La prassi del trasferimento immobiliare in Italia
(2 ” Dott. Massimo Stefani, Notaio, Bassano del Grappa)
IL DIRITTO DI ABITAZIONE E LA SUA CEDIBILITA’
Il diritto di abitazione, regolato, unitamente al diritto di uso, dagli articoli 1021 e ss. c.c. è un diritto reale che consente al suo titolare di abitare una casa “limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia” (art.1022 c.c.). Pertanto, nell’ambito dei diritti reali, il diritto di abitazione si distingue rispetto al diritto di usufrutto avente ad oggetto il medesimo immobile, in quanto le facoltà del titolare del diritto di abitazione (habitator) risultano limitate, rispetto a quelle che spettano all’usufruttuario, sia qualitativamente che quantitativamente. Sotto il primo profilo, quello qualitativo, l’habitator può utilizzare la casa solo a fini abitativi, destinandola ad alloggio. Sotto il secondo profilo, quello quantitativo, il diritto di abitazione risulta caratterizzato soggettivamente dai bisogni del titolare (e della sua famiglia): sia nel senso che il diritto di abitazione non esclude di per sè il godimento del bene anche da parte del proprietario o di terzi (conduttori, comodatari), purchè tale godimento non impedisca al titolare del diritto di abitazione e alla sua famiglia di esercitare il proprio diritto di alloggiare nella casa; sia nel senso che le modifiche nella composizione della famiglia del titolare del diritto di abitazione incidono sul diritto sotto il profilo quantitativo, poichè possono dar luogo ad un aumento ovvero ad una diminuzione dei bisogni della famiglia dell’habitator, che costituiscono il limite del suo diritto. La rilevanza che questi aspetti soggettivi assume rispetto al diritto di abitazione, sta alla base della ratio della regola, sancita dall’art. 1024 c.c., che prevede che il diritto non possa essere ceduto nè sottoposto ad ipoteca. In considerazione del fine della presente trattazione, ci si limita a dar conto, senza alcuna pretesa di completezza, delle principali questioni che si pongono rispetto alla norma che prevede l’incedibilità del diritto di abitazione.
a) Il patto preventivo di cedibilità In primo luogo ci si chiede se sia ammissibile un patto preventivo di cedibilità, un patto, cioè, con il quale proprietario ed habitator, derogando alla disposizione di cui all’art. 1024 c.c., prevedano espressamente la possibilità per il titolare del diritto di abitazione di cedere tale diritto. Al quesito anche la giurisprudenza ha dato risposta positiva, dovendosi ritenere la norma non di ordine pubblico e trattandosi di diritti patrimoniali disponibili. Pur non essendo questa la sede per approfondire questa questione, che esula dal caso proposto, occorre tenere in considerazione che, in realtà, è legittimo dubitare che un diritto di abitazione che venga ceduto ad una altra persona, sia pur con il consenso preventivamente e genericamente manifestato dal proprietario del bene, possa considerarsi lo stesso diritto originariamente attribuito in capo al cedente, alla luce della caratterizzazione soggettiva di cui si diceva prima.
b) Il consenso del proprietario alla cessione del diritto di abitazione Se si ritiene ammissibile un patto preventivo di cedibilità del diritto, a maggior ragione si deve ritenere ammissibile che il titolare del diritto di abitazione trasferisca il diritto ad un terzo, con l’espresso consenso del proprietario; tuttavia, si deve ritenere che un tale accordo configuri non un trasferimento del diritto di abitazione, bensì un meccanismo che comporta l’estinzione del diritto di abitazione originariamente sorto in capo al cedente e la contemporanea costituzione di un nuovo diritto di abitazione in capo al cessionario, diritto autonomo anche con riguardo alla durata che, qualora non sia diversamente stabilito, occorre determinare interpretando la volontà delle parti per stabilire se il nuovo diritto debba intendersi eventualmente limitato alla durata stabilita per l’originario diritto di abitazione.
c) Vendita congiunta della piena proprietà da parte dell’habitator e del proprietario Altra questione che ci si è posti con riguardo alla cedibilità del diritto di abitazione, e che riguarda direttamente il caso in esame, è se sia ammissibile che il proprietario ed il titolare del dritto di abitazione, congiuntamente, vendano l’immobile ad un terzo. Al riguardo occorre distinguere l’ipotesi in cui il proprietario, con l’espresso consenso del titolare del diritto di abitazione, che rinuncia al proprio diritto, vende ad un terzo la piena proprietà dell’immobile, dall’ipotesi in cui la piena proprietà dell’immobile sia venduta congiuntamente dal proprietario e dal titolare del diritto di abitazione. Nel primo caso si è in presenza di una vendita della piena proprietà da parte del proprietario con una contestuale rinuncia al diritto di abitazione da parte del titolare dello stesso. Nel secondo caso, invece, entrambi i soggetti, ciascuno per i propri diritti, vendono congiuntamente la piena proprietà ad un terzo. Al riguardo spetta all’interprete, e nel nostro caso al notaio incaricato di ricevere il relativo atto, indagare la volontà delle parti al fine di stabilire se si sia in presenza dell’una o dell’altra fattispecie. Nell’ambito di tale indagine, appare rilevante individuare i destinatari del corrispettivo della compravendita. In questa prospettiva, se il corrispettivo pagato dal terzo andrà solo a favore del proprietario (come sembra accadere nel caso sottoposto alla nostra attenzione), l’intervento del titolare del diritto di abitazione dovrà inquadrarsi nell’ambito della rinuncia al diritto. Invece, nel caso in cui il corrispettivo venga suddiviso tra il proprietario ed il titolare del diritto di abitazione, si potrà ritenere di essere in presenza di una fattispecie di cessione congiunta. Naturalmente è importante che il notaio incaricato della stipula dell’atto, dopo aver indagato la volontà delle parti ed aver deciso il tipo di atto da porre in essere, adotti, nella redazione dell’atto, una formulazione coerente con la scelta operata, una formulazione che consenta di individuare con chiarezza il negozio posto in essere.
Così, se si dovesse porre in essere una vendita congiunta da parte del proprietario e dell’habitator, deve risultare con chiarezza che ambedue questi soggetti sono “venditori”, e quindi danti causa dell’acquirente. Nel caso in cui, invece, come a me pare nel caso sottoposto alla nostra attenzione, a vendere fosse solo il proprietario, deve risultare con chiarezza che il titolare del diritto di abitazione dispone del proprio diritto, rinunciandovi, a favore del proprietario (eventualmente, come probabilmente nel caso in esame, per spirito di liberalità e quindi a titolo di donazione), e che “parte venditrice”, e quindi dante causa dell’acquirente, è solo il proprietario. Naturalmente la diversità della struttura negoziale nei due casi condiziona anche gli adempimenti pubblicitari successivi, principalmente la trascrizione. Nell’ordinamento italiano, come è noto, in generale, ad eccezione delle zone (come la regione che ci ospita) dove vige il sistema tavolare, il contratto di compravendita ha immediato effetto traslativo tra le parti, e la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari ha (principalmente) l’effetto di rendere opponibile ai terzi l’acquisto compiuto. Al riguardo si dice che la trascrizione è una forma di pubblicità “dichiarativa”. Pertanto, se si pone in essere una vendita congiunta del diritto di proprietà da parte del titolare del diritto di abitazione e del proprietario, si presenterà una unica nota di trascrizione, a carico del proprietario/venditore per la proprietà e dell’habitator/venditore per il diritto di abitazione, e a favore dell’acquirente per ambedue i suddetti diritti. Nel caso in cui, invece, come nel caso in esame, si sia in presenza di una compravendita del diritto di proprietà con contestuale rinuncia al diritto di abitazione da parte del titolare di detto diritto, si presenteranno due note di trascrizione: la prima relativa alla rinuncia al diritto di abitazione, a carico dell’habitator e a favore del proprietario/venditore; la seconda relativa alla compravendita, a carico del proprietario/venditore e a favore dell’acquirente.
Su questo punto volevo segnalare una ulteriore particolarità.
Se, pur in presenza della previsione dell’art. 1024 c.c., si ritiene ammissibile la cessione del diritto di abitazione congiuntamente alla proprietà del bene, allo stesso modo si dovrebbe ritenere ammissibile anche che il proprietario ed il titolare del diritto di abitazione possano disporre del diritto di proprietà, concedendo congiuntamente ipoteca sulla piena proprietà del bene. A dire il vero, la possibilità di concedere congiuntamente ipoteca presenta alcuni aspetti problematici con riguardo alla iscrizione della ipoteca che, al contrario della trascrizione, è una pubblicità “costitutiva”, nel senso che l’ipoteca sorge con l’iscrizione, mentre l’atto di concessione costituisce solo il titolo che legittima l’iscrizione. Attualmente l’iscrizione (così come la trascrizione) viene effettuata presentando ai registri immobiliari una nota meccanizzata, che presenta dei campi prestabiliti, che vanno compilati seguendo le istruzioni ministeriali, che non prevedono la possibilità di indicare il diritto di abitazione come diritto oggetto di ipoteca, neppure unitamente alla proprietà. Come appena accennato, il caso proposto mi sembra abbastanza chiaramente rientrare nell’ambito della vendita del diritto da parte del proprietario, con intervento nell’atto da parte del titolare del diritto di abitazione, che presta il proprio consenso alla vendita, rinunciando al proprio diritto. Probabilmente, tra l’altro, la rinuncia da parte della signora Christa Hofer verrà effettuata a favore del figlio per spirito di liberalità, e quindi a titolo di donazione. Andranno pertanto presentate due note di trascrizione: una a carico della signora Christa Hofer e a favore del figlio signor Josef Hofer, avente ad oggetto la rinuncia al diritto di abitazione; ed una a carico del signor Josef Hofer, e a favore degli acquirenti signori Paolo e Anna Mueller, avente ad oggetto l’acquisto della piena proprietà.
LA ESTINZIONE DEL DIRITTO DI ABITAZIONE
Ai sensi dell’art. 1026 c.c., “le disposizioni relative all’usufrutto si applicano, in quanto compatibili, all’uso e alla abitazione”. In virtù di tale richiamo, si deve ritenere che anche il diritto di abitazione, come l’usufrutto (art. 979 c.c.) si estingua comunque con la morte del suo titolare. Così, nel caso in esame, la morte del signor Max Hofer ha comportato l’estinzione del suo diritto di abitazione. Peraltro nel sistema pubblicitario della trascrizione, delineato dal codice civile, non è prevista alcuna formalità presso i registri immobiliari che pubblicizzi l’estinzione del diritto di abitazione a seguito della morte del titolare. Pertanto il notaio che deve stipulare l’atto in questione dovrà accertarsi dell’estinzione del diritto di abitazione senza poter far riferimento alle risultanze dei registri immobiliari. A tal fine potrà richiedere l’esibizione di un certificato di morte rilasciato dai competenti uffici.
LA VENDITA DI UN IMMOBILE LOCATO
Nell’ordinamento italiano le locazioni abitative risultano regolate, oltre che da alcune norme contenute del codice civile, anche da una serie di norme contenute in leggi speciali che si sono affiancate e spesso sovrapposte alla normativa codicistica. Attualmente si può in linea di massima affermare che la disciplina delle locazioni abitative è contenuta principalmente innanzitutto nella legge n. 431 del 1998, quindi nella legge 392/1978 ed infine nel codice civile. Con riguardo alla questione che ci interessa, relativa alla vendita di un immobile concesso in locazione a terzi, occorre tenere presente innanzitutto che l’ordinamento italiano accoglie in linea di massima il principio “emptio non tollit locatum”, in virtù del quale in caso di vendita dell’immobile il contratto di locazione si trasferisce in capo all’acquirente. La legge prevede peraltro alcune condizioni affinchè il contratto di locazione sia opponibile al terzo acquirente. Così, in linea di principio, la locazione è opponibile al terzo acquirente se il contratto di locazione ha data certa anteriore al contratto di compravendita (v. art. 1599 c.c.). Con riguardo al requisito della data certa, che in passato ha dato luogo ad alcune discussioni, attualmente occorre tenere presente che per i contratti di locazione di immobili abitativi stipulati dopo l’entrata in vigore della legge n. 431 del 1998 la legge prevede la forma scritta a pena di invalidità del contratto, per cui la prova della data certa potrà essere data unicamente con la presentazione del contratto registrato. L’esposizione deve essere completata tenendo conto di alcune altre norme. La disciplina del codice civile prevede (art. 1603 c.c.) che le parti del contratto di locazione possano convenire che la locazione possa sciogliersi in caso di alienazione della cosa locata. Invece, per tutti gli immobili urbani soggetti alla disciplina della legge n. 392 del 1978 (cd. legge equo canone), l’art. 7 di detta legge prevede la nullità della clausola che preveda la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell’immobile locato. Da ultimo, la legge n. 431 del 1998 ha previsto (art. 3, lett. g)) che l’intenzione di vendere l’immobile a terzi, in presenza di certi presupposti, costituisca uno dei motivi che legittimano il locatore di un immobile abitativo ad opporsi al rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza, ma in tal caso attribuisce al conduttore un diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile. Alla luce della normativa qui sia pur sommariamente esposta, con riguardo al caso in esame, possono darsi le seguenti ipotesi:
1) Il contratto di locazione è prossimo alla scadenza (successiva alla prima), ed il signor Josef Hofer ha inviato regolare e tempestiva disdetta al conduttore. In tal caso gli acquirenti subentrano nel contratto di locazione, e quindi percepiranno i canoni di locazione non ancora scaduti, ma allo scadere del contratto il conduttore, avendo ricevuto regolare disdetta dal locatore, dovrà rilasciare l’immobile agli acquirenti. Pertanto nel contratto di compravendita, all’interno delle clausole e garanzie, si inserirà un apposito punto, nel quale si darà atto dell’esistenza del contratto di locazione, citandone i relativi estremi di registrazione, ed eventualmente allegandone una copia. Tuttavia la parte venditrice dichiarerà di avere già inviato al conduttore regolare disdetta. Con riguardo alla regolamentazione dei rapporti tra le parti sul punto, le soluzioni possono essere molteplici, in particolare per il caso in cui alla scadenza del contratto di locazione il conduttore non liberi l’immobile. Si potrebbe pensare anche ad un intervento in atto del conduttore, il quale confermi di avere ricevuto tempestivamente la disdetta dal locatore/venditore, nonchè il proprio impegno a rilasciare l’immobile all’acquirente alla scadenza del contratto. In tal caso, se non diversamente disposto, si deve ritenere che se alla scadenza del contratto poi il conduttore non libera l’immobile, l’acquirente avrà azione diretta nei suoi confronti, ma non nei confronti del venditore. Diversamente, sia nel caso in cui all’atto intervenga anche il conduttore, sia nel caso in cui ciò non accada, il venditore può anche garantire all’acquirente che alla scadenza del contratto il conduttore consegnerà l’immobile. In tal caso, avendo promesso il fatto di un terzo, ai sensi dell’art. 1381 c.c. il venditore sarà tenuto ad indennizzare l’acquirente se il terzo non compie il fatto promesso (dal venditore), ed in atto potrebbe già essere quantificato l’indennizzo.
2) Il contratto di locazione è prossimo alla prima scadenza, ed il signor Josef Hofer ha inviato regolare e tempestiva disdetta al conduttore. In tal caso il contratto di locazione è stato validamente disdetto, e quindi si scioglierà allo scadere del termine, ma il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare nei termini previsti dagli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978. Pertanto nell’atto si dovrà dare atto dell’esistenza del contratto di locazione e della disdetta presentata, nonchè della notifica del preliminare al conduttore e del mancato esercizio del diritto di prelazione nei termini di legge, ovvero della sua rinuncia scritta al diritto di prelazione stesso. In alternativa, all’atto di compravendita potrà intervenire anche il conduttore, per rinunciare al diritto di prelazione ad egli spettante per legge, e tale rinuncia, per la forma rivestita, è in grado di tutelare ancora maggiormente le parti.
3) Il contratto di locazione non è prossimo alla scadenza. In tal caso la possibilità per gli acquirenti di prendere possesso dell’immobile in tempi brevi è subordinata ad un accordo con il conduttore, che può essere disciplinato anche nell’atto di compravendita, al quale potrà partecipare pertanto anche il conduttore.
LA VENDITA DI UN IMMOBILE GRAVATO DA IPOTECA
Occorre infine prendere in esame il fatto che l’immobile oggetto dell’atto è gravato da una ipoteca di euro 100.000 a favore della B-Banca, iscritta a garanzia di un mutuo dell’importo residuo (si presume in linea capitale) di euro 80.000, e che per acquistare l’immobile anche gli acquirenti necessitano di un mutuo ipotecario. Si tratta di una fattispecie che nella prassi di tutti i giorni si verifica assai spesso. In effetti succede spesso che chi vende un immobile non abbia ancora finito di pagare il mutuo che aveva contratto per l’acquisto, e che contemporaneamente chi acquista l’immobile necessiti a sua volta di accedere ad un finanziamento garantito da ipoteca per poter procedere al pagamento del prezzo. Inoltre quasi sempre il venditore, non disponendo di altri fondi propri, per estinguere il mutuo intende utilizzare proprio il prezzo che ricava dalla vendita dell’immobile, e che gli deve essere versato dall’acquirente al momento della firma dell’atto di acquisto. Dal canto suo la parte acquirente, nel momento in cui paga il prezzo della vendita, vuole essere sicura di acquistare un immobile che non sia gravato da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli. E anche la banca che finanzia l’acquisto vuole essere sicura che l’iscrizione ipotecaria da iscrivere a garanzia del proprio credito consegua il grado prestabilito.
Con riguardo all’ipoteca occorre tenere in considerazione che nel sistema del codice civile la pubblicità immobiliare svolge un ruolo essenziale. Ai sensi dell’art. 2808, comma 2 c.c., infatti, l’ipoteca “si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari”; specularmente, per rendere inefficace l’effetto costitutivo della iscrizione ipotecaria, occorre eseguire una ulteriore formalità presso i registri immobiliari, annotando a margine dell’iscrizione stessa la cancellazione dell’ipoteca. La cancellazione va tenuta peraltro ben distinta dall’estinzione dell’ipoteca, in quanto mentre un’ipoteca cancellata è sicuramente estinta (infatti l’art. 2878 c.c. prevede la cancellazione tra le cause di estinzione dell’ipoteca), l’estinzione di una ipoteca non comporta automaticamente il venir meno degli effetti (costitutivi) dell’iscrizione ipotecaria fino a che non è stata eseguita la formalità della cancellazione, oppure fino a che non è trascorso il termine di venti anni dall’iscrizione dell’ipoteca senza che la stessa sia stata rinnovata prima della scadenza del ventennio. Salvo quanto diremo in seguito, la cancellazione dell’ipoteca, ai sensi degli articoli 2882 e ss. c.c., viene eseguita dietro presentazione di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata contenente il consenso del creditore alla cancellazione, o a seguito di un provvedimento giudiziale. Così, non essendo sufficiente l’estinzione del debito per cancellare l’ipoteca, nella prassi, il giorno stabilito per la compravendita, dal notaio si presentano: le parti dell’atto di compravendita, la banca che a suo tempo aveva concesso il mutuo al venditore (ed il cui credito è garantito da ipoteca), e la banca che concede il finanziamento alla parte acquirente. Vengono predisposti e letti tre atti: l’atto di compravendita; l’atto di mutuo, con cui la banca concede il mutuo alla parte acquirente e l’atto di assenso a cancellazione dell’ipoteca, con cui la banca che aveva concesso credito al venditore presta il proprio consenso alla cancellazione dell’ipoteca.
Così una banca fornisce all’acquirente il denaro per pagare il prezzo della compravendita al venditore, il quale a sua volta consegna la somma (o parte di essa) ad una altra banca, che, a fronte dell’estinzione del debito residuo, presta il proprio assenso alla cancellazione dell’ipoteca. Tuttavia, siccome l’acquirente non è disposto a pagare il prezzo (e tanto meno la banca che lo finanzia è disposta ad erogare il mutuo) se non è stato prestato l’atto di assenso alla cancellazione di ipoteca, dal punto di vista logico-giuridico la sequenza degli atti è la seguente: prima viene sottoscritto l’atto di assenso alla cancellazione di ipoteca, poi l’atto di compravendita ed infine il mutuo, dato che l’acquirente non può concedere ipoteca se prima non è divenuto proprietario del bene. Inoltre, sia nell’atto di compravendita che nell’atto di mutuo viene menzionata l’ipoteca gravante il bene compravenduto, ma viene precisato che è stato rilasciato l’atto di assenso alla cancellazione della suddetta ipoteca. Il tutto comunque, come detto, avviene nello stesso contesto, perchè ciascun atto non potrebbe essere stipulato senza la stipula degli altri due. Fino a poco tempo fa questa situazione era l’unica che si poteva presentare, in quanto l’unico sistema per ottenere la cancellazione di una ipoteca era quello di presentare al conservatore dei registri immobiliari un atto pubblico o una scrittura privata autenticata contenente l’assenso del creditore alla cancellazione dell’ipoteca, ovvero un ordine del giudice in tal senso.
Ora, una recente normativa (art. 13, comma 8-sexies e seguenti della legge n. 40 del 2 aprile 2007) ha previsto, con riguardo ad alcune ipotesi specifiche, una procedura particolare per ottenere la cancellazione dell’ipoteca, in presenza dell’estinzione dell’obbligazione. Limitando al minimo l’esposizione di questa nuova procedura, in base a questa normativa la cancellazione dell’ipoteca viene effettuata dal conservatore dei registri immobiliari competente solo dopo che sono trascorsi trenta giorni dalla data di estinzione dell’obbligazione garantita, estinzione che il creditore ha l’obbligo di comunicare al conservatore entro trenta giorni, e solo se nello stesso termine il creditore non abbia comunicato al conservatore stesso che l’ipoteca debba permanere, nonostante l’estinzione dell’obbligazione, ricorrendo un giustificato motivo ostativo alla cancellazione. Al riguardo non si può fare a meno di osservare che il ricorso alla nuova procedura di cancellazione dell’ipoteca, in tutti i casi in cui la stessa si accompagni, come nel caso in esame, alla vendita dell’immobile ipotecato, ovvero all’accensione di un nuovo mutuo, possa comportare qualche rischio, in quanto non permette all’acquirente dell’immobile di poter fare affidamento, nello stesso momento in cui acquista l’immobile e paga il prezzo, sul rilascio di un titolo che consenta con certezza la cancellazione dell’ipoteca, per la quale bisognerà comunque attendere trenta giorni nei quali il creditore, nonostante l’estinzione dell’obbligazione e pur dopo aver comunicato detta estinzione al conservatore, potrebbe richiedere al conservatore stesso la permanenza dell’ipoteca.
E così, il notaio chiamato a stipulare un atto di compravendita e di mutuo ipotecario, mentre potrà prestare ogni garanzia alle parti in ordine alla (futura) cancellazione dell’ipoteca una volta che sia stato rilasciato il formale atto di assenso alla cancellazione di ipoteca per atto pubblico o scrittura privata autenticata (che rimane pur sempre possibile anche nei casi in cui è ammissibile la nuova procedura), altrettanto non potrà fare nel caso in cui il creditore abbia inviato al conservatore dei registri immobiliari la dichiarazione di estinzione del debito, ma il conservatore non abbia ancora proceduto alla cancellazione dell’ipoteca. Anche se naturalmente la prassi (soprattutto bancaria) potrà “accontentarsi” anche della sola dichiarazione di estinzione dell’obbligazione da parte del creditore, occorre quindi tenere presente che ogni volta che vi sia la necessità di avere la garanzia che l’ipoteca verrà successivamente cancellata si deve ricorrere all’atto notarile di assenso alla cancellazione dell’ipoteca.
TRATTAMENTO FISCALE DELL’ATTO E ALTRE TASSE E SPESE
Il trattamento fiscale degli atti immobiliari ha subito nell’ultimo periodo notevoli modifiche, e risulta attualmente assai complesso. Mi limiterò pertanto ad esporre molto brevemente e sommariamente i principi su cui si basa l’imposizione indiretta degli atti di compravendita aventi ad oggetto immobili abitativi e relative pertinenze. Con riguardo alle cessioni di immobili abitativi, occorre tenere presente che nel caso in cui la cessione sia assoggetta al pagamento dell’I.V.A. (imposta sul valore aggiunto), l’atto sconta l’imposta di registro in misura fissa (euro 168). Al contrario, se la cessione è fuori dal campo di applicazione dell’I.V.A., oppure, pur essendo posta in essere da un soggetto I.V.A., rientra tra le cd. “operazioni esenti”, non è assoggettata al pagamento dell’I.V.A., l’atto è soggetto all’imposta di registro in misura proporzionale. Al riguardo occorre pertanto innanzitutto distinguere a seconda che l’immobile abitativo venga venduto da un soggetto che agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione (cd. soggetto I.V.A.), ovvero venga venduto da un privato. Nel primo caso (vendita di immobile abitativo da parte di soggetto I.V.A.), in base alla attuale normativa, in linea di principio l’atto è sempre ESENTE da IVA, e quindi soggetto ad imposta proporzionale di registro, con l’unica eccezione della cessione di fabbricati abitativi effettuata entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di restauro e di risanamento conservativo, ovvero di ristrutturazione edilizia o di ristrutturazione urbanistica (quindi interventi di particolare importanza).
Se l’atto è soggetto ad I.V.A. (e questo accadrà solo nelle ipotesi sopra delineate), l’acquirente dovrà pagare detta imposta al venditore, il quale provvederà alla relativa fatturazione, e l’atto sarà soggetto all’imposta di registro in misura fissa (168 euro), e allo stesso modo sarà soggetto ad imposta fissa di trascrizione e ad imposta fissa catastale (euro 168 ciascuna).. Attualmente le aliquote I.V.A. per le cessioni di fabbricati abitativi sono le seguenti: -10% per le cessioni di abitazioni “non di lusso” (le caratteristiche delle abitazioni di lusso sono previste in un decreto ministeriale del 1969!); -20% per le cessioni di abitazioni “di lusso”; -4% per le cessioni di abitazioni “non di lusso” acquistate da soggetti che richiedono, avendone i requisiti, la cd. “agevolazione prima casa”. Se, viceversa, la cessione del fabbricato abitativo è esente da I.V.A., oppure è posta in essere da un soggetto non I.V.A. (cioè da un privato), sarà soggetta alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale. Le aliquote dell’imposta di registro per le cessioni di fabbricati abitativi sono principalmente le seguenti: -7% (aliquota ordinaria); -3%, se la cessione ha ad oggetto un immobile di interesse storico, artistico o archeologico, soggetto alla disciplina di tutela prevista dalla legge per tali immobili; -3%, se la cessione ha ad oggetto una abitazione non di lusso acquistata da soggetti che richiedono, avendone i requisiti, la cd. “agevolazione prima casa”. Nei casi sopra detti (cessione di fabbricato abitativo posta in essere da privato o esente I.V.A.) l’atto di compravendita sconta anche: -l’imposta di trascrizione, nella misura del 2%; -l’imposta catastale, nella misura dell’1%. Se la cessione ha ad oggetto una abitazione non di lusso acquistata da soggetti che richiedono, avendone i requisiti, la cd. “agevolazione prima casa”, le imposte ipotecaria e catastale sono applicate in misura fissa (euro 168 ciascuna).
Da quanto abbiamo detto emerge che, in caso di acquisto con le cd. “agevolazioni prima casa”, se l’acquisto è soggetto ad I.V.A. l’aliquota da applicare è pari al 4%, mentre se l’atto è soggetto ad imposta di registro (eventualmente perchè esente da IVA) l’aliquota da applicare è il 3%. E questa differenza di imposizione risulta spesso (se non sempre) difficile da comprendere da parte del cittadino che acquista la sua prima (e spesso unica) casa di abitazione. Ma il trattamento fiscale della cessione di un fabbricato abitativo soggetta ad I.V.A. e quello di una cessione di fabbricato abitativo soggetta ad imposta di registro, presenta delle differenze ancora più marcate, per effetto del cd. principio del “prezzo-valore”, che è stato introdotto nell’ordinamento italiano con il comma 497 della legge finanziaria 2006 (e quindi in vigore dall’1 gennaio 2006), e il cui campo di applicazione, ampliato dalla finanziaria 2007, non riguarda le cessioni soggette ad I.V.A.. La normativa in oggetto prevede che, in caso di cessione a titolo oneroso di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze a favore di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la parte acquirente possa richiedere al notaio che la base imponibile, ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sia costituita dal cd. valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto.
Pertanto, su richiesta della parte acquirente resa al notaio, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si applicano non sul prezzo dichiarato, ma sul valore catastale, vale a dire il valore che emerge moltiplicando la rendita catastale rivalutata per i coefficienti di aggiornamento. Trattandosi di un valore che normalmente è di molto inferiore al prezzo di acquisto, e che si attesta, secondo l’esperienza di chi scrive, in un ambito compreso tra 1/3 e 2/3 del prezzo, è evidente che la parte acquirente di regola chiederà al notaio l’applicazione di questa normativa. Invero con questa norma il legislatore sta cercando di far emergere i valori effettivi degli immobili, per poi procedere ad una revisione generale degli estimi e dei valori catastali. Proprio in questa ottica, l’applicazione del principio del prezzo valore è condizionata dalla legge al fatto che le parti dichiarino l’intero prezzo corrisposto, ed è previsto che se vi è un occultamento, anche parziale, del prezzo versato, l’acquirente è tenuto a pagare le imposte sul prezzo effettivo, anzichè sul valore catastale, e a pagare anche una pesante sanzione. Oltre alle imposte che abbiamo fin qui delineato, sono a carico della parte acquirente anche le altre tasse e spese, con riguardo alle quali la registrazione e trasmissione in via telematica degli atti notarili ha comportato una certa standardizzazione delle tasse dapagare. Così, volendo esemplificare, per una compravendita immobiliare occorre considerare le seguenti tasse e spese:
1.- euro 230 di imposta di bollo (forfettaria);
2.- euro 90 per trascrizione e voltura; alle quali occorre aggiungere:
3.- la tassa da pagare all’archivio notarile (normalmene da 20 a 40 euro, e fino a 113,3 euro per gli atti di valore più elevato (oltre 4.650.000 euro);
4.- le spese di visura ipotecaria e catastale (normalmente 150/200 euro, che possono però anche aumentare sensibilmente a seconda del numero dei trasferimenti di proprietà che il bene ha subito nell’ultimo ventennio).
Per un atto di mutuo, invece, occorre considerare che normalmente si tratta di un finanziamento a medio e lungo termine (superiore a 18 mesi) concesso da un istituto di credito, e per questi atti è prevista una importante agevolazione fiscale, che consiste nel pagamento di una imposta sostitutiva delle imposte di registro ed ipotecaria (queste ultime altrimenti dovute nella misura rispettivamente del 3% sull’importo del mutuo e del 2% sull’importo dell’ipoteca!) e dell’imposta di bollo. Detta imposta sostitutiva è prevista nella misura dello 0,25% dell’importo del finanziamento, con l’eccezione del caso in cui il mutuo sia contratto per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di una abitazione per la quale non ricorrono i requisiti previsti per godere del cd. agevolazioni prima casa, nel quale l’aliquota dell’imposta è del 2%. Detta imposta sostitutiva viene versata all’erario direttamente dall’istituto mutuante, e quindi il mutuo, oltre che a detta imposta, è soggetto unicamente: 5.- alla tassa di iscrizione ipotecaria (attualmente euro 35); 6.- alla tassa da pagare all’archivio notarile; 7.- alle spese di visura, che, se il mutuo segue a compravendita, saranno ovviamente sostenute una sola volta per entrambi gli atti. Concludendo, e venendo al caso concreto, per una compravendita tra privati di euro 300.000 ed un mutuo fondiario di pari importo e di durata superiore a 18 mesi, e ipotizzando che l’ipoteca venga iscritta per un importo pari al 150% di quello del mutuo, e cioè per euro 450.000, le spese da sostenere saranno le seguenti.
Nel caso in cui venga richiesta l’agevolazione prima casa: -Imposta di registro 3% di euro 300.000 = euro 9.000*; -Imposta di trascrizione = euro 168; -Imposta catastale = euro 168; -Imposta di bollo= euro 230; -tassa di trascrizione e voltura = euro 90 -tassa archivio notarile = euro 48,3 -spese di visura = considerate nel mutuo, in quanto spesso in parte fiscalmente detraibili. Totale euro 9.704,3 . * Importo che si riduce (anche notevolmente) nel caso in cui venga richiesta, come probabile, l’applicazione del cd. “prezzo-valore”, sopra illustrato. Nel caso in cui non venga richiesta l’agevolazione prima casa: -Imposta di registro 7% di euro 300.000 = euro 21.000 * -Imposta di trascrizione 2% di euro 300.000 = euro 6.000 *; -Imposta catastale 1% di euro 300.000= euro 3.000 *; -Imposta di bollo= euro 230; -tassa di trascrizione e voltura = euro 90 -tassa archivio = euro 48,3 -spese di visura = considerate nel mutuo, in quanto spesso in parte fiscalmente detraibili. Totale euro 30.368,3. * Importo che si riduce (anche notevolmente) nel caso in cui venga richiesta, come probabile, l’applicazione del cd. “prezzo-valore”, sopra illustrato.
(ipoteca di euro 450.000) -Imposta di registro * -Imposta ipotecaria* -Imposta di bollo* -tassa di iscrizione = euro 35; -spese di visura = euro 200 (circa); -tassa archivio = 27,4. Totale euro 262,4 (circa) *Imposte di registro, ipotecaria e bollo, assolte con l’imposta sostitutiva dello 0,25%, pari ad euro 750 (settecentocinquanta), trattenute e versate direttamente dalla banca mutuante. A ciò si devono aggiungere le competenze notarili (spese ed onorari). Occorre infatti tenere conto che tutte le somme sopra considerate sono somme che le parti sono tenute a versare al notaio, ma che costituiscono solo un rimborso delle spese vive effettivamente sostenute e delle imposte, imposte che il notaio è tenuto a versare all’erario senza alcun aggio. Con riguardo alle competenze notarili, si possono qui solo fornire delle indicazioni di massima, tratte dall’esame delle tavole sinottiche elaborate ancora nel 2001 dal Comitato Notarile Triveneto, senza entrare nel merito dell’obbligatorietà della tariffa. In base a dette tavole, il compenso complessivo dovuto al notaio per un atto di compravendita di 300.000 euro, è di circa 2.480 euro, mentre il compenso per un atto di mutuo con iscrizione ipotecaria di euro 450.000, al netto di uno sconto previsto nel caso in cui il mutuo segua a compravendita rogata dallo stesso notaio, è di circa 1.600 euro. Occorre al riguardo anche tenere in considerazione che la legge prevede che in caso di richiesta di applicazione del cd. prezzo-valore gli onorari notarili della compravendita siano ridotti del 30%. Ai suddetti importi occorre aggiungere l’I.V.A., nella misura del 20%. Dall’esame di quanto fin qui esposto si può abbastanza facilmente rilevare che la maggior parte delle spese che vengono sostenute nella contrattazione immobiliare in Italia sono da ascrivere ad una tassazione con aliquote molto elevate, che dovrebbero essere a mio avviso senz’altro ridotte, soprattutto se l’amministrazione vuole raggiungere l’obiettivo di far emergere gli effettivi valori degli immobili trasferiti.
L’ASSICURAZIONE PER LA RESPONSABILITA’ CIVILE PROFESSIONALE DEL NOTAIO
Come ha già accennato il notaio Elena Corso, sia pur con riguardo ad alcune specifiche ipotesi, il notaio, come qualsiasi professionista, è responsabile degli errori commessi da lui o dai suoi ausiliari, e deve risarcire il danno derivante al cliente da tali errori. Fin dal 1999 il Consiglio Nazionale del Notariato ha stipulato una polizza assicurativa della responsabilità civile professionale a favore di terzo, nella quale “contraente” è il Consiglio Nazionale del Notariato e “terzo” tutti i notai italiani. Inoltre, siccome la polizza assicurativa non copre i danni provocati a terzi dal comportamento doloso del notaio, il Consiglio Nazionale del Notariato aveva creato un “fondo volontario di solidarietà”, diretto appunto a tutelare quei cittadini che si erano visti danneggiati da un comportamento doloso del notaio. Al riguardo è evidente che il cittadino che si rivolge ad un notaio deve sentirsi tutelato nella maniera più assoluta dalla funzione di pubblico ufficiale che il notaio svolge.
Così, se il cittadino è tenuto per legge a pagare le imposte al notaio, il quale provvederà poi a versarle all’erario, deve essere garantito di non dover effettuare nuovamente detto pagamento nel caso in cui il notaio dolosamente non abbia poi provveduto al versamento dovuto. Di recente, il decreto legislativo 4 maggio 2006 n. 182 ha previsto in capo al Consiglio Nazionale del Notariato l’obbligo di provvedere a forme collettive di assicurazione, da un lato, e di istituire un fondo di garanzia, dall’altro, con ciò rendendo obbligatorio e disciplinando ciò che il Consiglio Nazionale del Notariato aveva già attuato. Senza esporre nel dettaglio la normativa e senza entrare nel merito delle vicende relative alla stipula delle polizze assicurative, mi limiterò a delineare la situazione che si è venuta a creare in materia di responsabilità civile professionale con la stipula della polizza assicurativa attualmente in vigore, valida per il periodo 1/2/2007 – 31/1/2010, aggiudicata in coassicurazione a: Lloyd’s di Londra (società delegataria con una quota del 50%), AIG Europe S.A. (coassicuratrice/condelegataria con una quota del 30%) e Milano Assicurazioni S.p.A. Divisione Nuova MAA (coassicuratrice con una quota del 20%) (l’impresa assicuratrice è stata scelta, come previsto dalla legge, con procedure ad evidenza pubblica nel rispetto della normativa nazionale e comunitaria). La convenzione prevede una copertura per la responsabilità civile professionale fino all’importo di euro 2.600.000 (duemilioniseicentomila) per ciascun anno assicurativo per ciascun notaio assicurato, con una franchigia, a carico del notaio, di euro 5.000 (cinquemila) per ciascun sinistro.
L’attuale polizza copre anche la responsabilità per omesse visure ipotecarie, ma in questo unico caso è prevista una rivalsa nei confronti del notaio sinistrato fino ad un importo massimo di euro 100.000, dovendosi ritenere che l’omissione delle visure ipotecarie costituisca una negligenza grave per la quale il notaio non possa essere esentato da conseguenze economiche (altrimenti, per assurdo, diventerebbe quasi “economica” la sistematica omissione delle visure ipotecarie, con risparmio dei relativi costi, secondo una filosofia di “inadempimento efficiente” che in altri ordinamenti giuridici (di common law) è stata addirittura teorizzata). La copertura assicurativa riguarda tutte le richieste di risarcimento presentate al notaio assicurato nel corso del periodo di efficacia della polizza, indipendentemente dal momento nel quale è avvenuto ciò che ha dato origine alla richiesta di risarcimento. Nel caso di cessazione dell’attività notarile per qualsiasi causa nel periodo di vigenza della polizza, è prevista la copertura assicurativa delle richieste di risarcimento del danno presentate per la prima volta all’assicurato o ai suoi eredi entro 10 anni dalla cessazione dell’attività. E’ inoltre previsto che ciascun notaio assicurato possa, versando un premio aggiuntivo annuo, aumentare il massimale annuo di euro 2.600.000 fino ad un massimo di euro 30.000.000 (trentamilioni) per anno assicurativo.