Source: https://www.gomopa.net/Finanzforum/urteile-und-recht/darlehensvertraege-fuer-cumulus-fonds-ungueltig-99053.html
Timestamp: 2018-08-22 01:38:30
Document Index: 281040664

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Darlehensverträge für Cumulus-Fonds ungültig - Urteile & Recht - Finanznachrichten
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Wer sich in den 90er Jahren an Cumulus-Fonds beteiligt hat, kann die in den letzten Jahren gezahlten Zinsen zurückverlangen und muß die Darlehen nicht zurückzahlen. Dies entschied der BGH in vier Urteilen (XI ZR 41/04 - XI ZR 44/01).
Das ist ja hochinteressant. Gilt das auch für andere Immobilienfonds?
Cumulus-Fonds: Sparkasse verurteilt
Die Sparkasse Rhein Neckar Nord ist in einer Vielzahl von Verfahren zur Rückzahlung von Zinsen an die Anleger verurteilt worden. Das teilt die frisch zur KTAG Kälberer, Tittel, Ahrens, Gieschen Partnerschaftsgesellschaft fusionierte und auf Kapitalanlagerecht spezialisierte Kanzlei mit.
Gleichzeitig hat das Gericht festgestellt, dass die Darlehensnehmer die Darlehen nicht zurückzahlen müssen (zum Beispiel: Urteile vom 29. Juni 2005, AZ 9 O 309/04; 9 O 306/04). Das Landgericht Mannheim folgt damit ohne Einschränkungen der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) (2. und 11. Senat) zu den so genannten Treuhandmodellen.
KTAG schätzt, dass an etwa 10.000 Anleger geschlossene Immobilienfonds der Ludwigshafener FIBEG-Gruppe vermittelt wurden. Im Prospekt trat demnach als verantwortliche Gesellschaft jeweils die Cumulus Gesellschaft für Immobilien- Investitionen mbH aus Neustadt an der Weinstraße auf. Die Cumulus-Fonds investierten vorzugsweise in Einkaufszentren in den neuen Bundesländern.
Die Liegenschaften wurden laut KTAG in den meisten Fällen von verbundenen Unternehmen, entweder der Delus Vermögensanlagen AG & Co KG aus Ludwigshafen oder der Gede Wohnimmobilien- und Verwaltungsgesellschaft mbH ebenfalls aus Ludwigshafen angekauft und an die Fondsgesellschaften zu überhöhten Preisen weiterverkauft.
Folgende CUMULUS-Fonds sind bekannt:
- Immobilienfonds Neue Bundesländer No. 1 GdbR
- Immobilienfonds Neue Bundesländer No. 2 GdbR
- Immobilienfonds Neue Bundesländer No. 3 GdbR
- Immobilienfonds Neue Bundesländer No. 4 GdbR
- Immobilienfonds Neue Bundesländer No. 5 GdbR
- Immobilienfonds Neue Bundesländer No. 6 GdbR
- Immobilienfonds Neue Bundesländer No. 12 GdbR
- Einkaufszentrum Angermünde GdbR
- Einkaufszentrum Ilsenburg GdbR
- Einkaufszentrum Geithain GdbR
- Einkaufszentrum Ohrdruf GdbR
Die Beteiligungen (Fondsanteile) sind in der Mehrzahl der Fälle durch Darlehen der Sparkasse Mannheim, heute Sparkasse Rhein Neckar Nord, oder der Kreissparkasse Ludwigshafen fremdfinanziert worden.
Bei den Darlehen besteht die Besonderheit darin, dass die Darlehensverträge nicht von den Anlegern selbst abgeschlossen und unterzeichnet worden sind. Der Anleger hat in den meisten Fällen eine notarielle Vollmacht unterzeichnet, die dem Treuhänder, der Firma Hoffmann und Kuhlmann Steuerberatungsgesellschaft mbH / Kuraconsult Steuerberatungsgesellschaft mbH eine umfassende Vollmacht erteilt, die auch zum Abschluss der Darlehensverträge berechtigte. Der Treuhänder hat dann den Darlehensvertrag mit den Banken ausgehandelt und für den Darlehensnehmer unterschrieben. Die Anleger haben die beteiligten Banken niemals von innen gesehen.
Aufgrund der nunmehr gefestigten Rechtsprechung des BGHs in Karlsruhe steht laut KTAG fest, dass die Bevollmächtigung des Treuhänders gegen das Rechtsberatungsgesetz verstößt. Die Rechtsfolge ist demzufolge eindeutig: Die Darlehensverträge sind unwirksam - die Anleger und Darlehensnehmer müssen das Darlehen nicht zurückzahlen.
Inzwischen hat sogar der 11. Zivilsenat des BGHs in Karlsruhe festgestellt, dass die Darlehensverträge unwirksam sind, weil keine wirksame Vollmacht vorlag und die Banken sich auch nicht auf so genannte Duldungsvollmachten berufen können (BGH, Urteile vom 22. Februar 2005 - XI ZR 41/04 und XI ZR 43/04). Damit ist der letzten Hoffnung der Banken vom BGH eine Absage erteilt worden, sich auf wirksame Verträge stützen zu können, um die Anleger zur Rückzahlung zu verpflichten.
KTAG hat nach eigener Aussage eine Vielzahl von Verfahren zugunsten der Anleger entscheiden können, die nunmehr ihr Geld zurückbekommen. Besonders hervorzuheben ist an dieser Stelle, dass auch diejenigen Anleger, die das Darlehen inzwischen getilgt haben, von der Bank die Rückzahlung verlangen können. Auch diesbezüglich wurden bereits Urteile erstritten.
Sehr wichtig für die Anleger ist, dass die Ansprüche auf Freistellung aus dem Darlehensvertrag nicht verjähren können. Es handelt sich nämlich um einen so genannten Feststellungsanspruch, der nicht der Verjährung unterliegt. Das heißt, dass Darlehen muss keinesfalls zurückgezahlt werden.
Geschädigter Fondsanleger muß Darlehen nicht zurückzahlen
Ein Anleger des Cumulus-Immobilienfonds Geithain muß ein für den Fondsanteil aufgenommenes Darlehen nicht an die Kreissparkasse Rhein Pfalz zurückzahlen. Das teilte die Rechtsanwaltskanzlei Witt Nittel mit.
Das OLG Karlsruhe habe in einem Urteil (1 U 22/05 v. 13.06.05) festgestellt, daß sich der Anleger des geschlossenen Fonds auf den sogenannten Einwendungsdurchgriff laut Verbraucherkreditgesetz berufen und die Zahlungen verweigern kann. Damit wurde eine weitere richtungsweisende Entscheidung für Fondsanleger erstritten. Hintergrund in dem seit mehreren Jahren und bereits bis zum BGH geführten Rechtsstreit ist die Klage der seinerzeitigen Kreissparkasse Ludwigshafen auf Rückzahlung eines zur Finanzierung des Fondsanteils ausgereichten Darlehens. Das OLG Karlsruhe kommt als Berufungsinstanz zu dem Ergebnis, daß dem Anleger ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht, weil er fehlerhaft beraten worden sei. Der geschädigte Cumulus-Anleger könne sich gegenüber der Kreissparkasse auch auf Schadensersatzansprüche berufen.
Im Fondsprospekt waren Gewinne, die durch den An- und Weiterverkauf der Fondsimmobilie entstanden sind, nicht ausgewiesen. "Diese Zwischenhandelsgewinne hat das Gericht als verdeckte Innenprovision gewertet, die im Prospekt auszuweisen gewesen wäre", so Rechtsanwalt Mathias Nittel. Der Beitritt zu dem Fonds und der Darlehensvertrag bildeten ein verbundenes Geschäft. Damit hat erstmals ein Oberlandesgericht den Verstoß gegen die Pflicht zur Ausweisung eines Zwischenhandelsgewinns als Prospektverstoß gewertet
600 von insgesamt etwa 10.000 geschädigten Anlegern in Immobilienfonds der Imperial/Cumulus-Gruppe haben in den letzten Wochen die Informationsforen des Forum Anlegerhilfe e.V. in Stuttgart und Berlin besucht. Die Fondsanteile wurden in den 90er Jahren mit den Argumenten Steuern sparen und Altersversorgung an Bürger der unteren Einkommensschichten verkauft. Die Anleger hatten die Anteile fremdfinanziert und über Jahre hinweg ratenweise abbezahlt. Heute sind die Anteile meist wertlos. Und es kommt noch schlimmer: Vielen war nicht bewusst, dass die Fonds selbst auch noch hohe Darlehen aufgenommen hatten. Die Mieterträge reichen jedoch auf Grund hoher Kosten nicht mehr aus, um Zins- und Tilgungsleistungen zu leisten. Die Schulden sind in vielen Fällen höher als die Verkehrswerte der Fondsimmobilien. Die Anleger werden nun mit hohen Haftungsforderungen von den Banken konfrontiert.
Was das Forum Anlegerhilfe nun recherchiert hat, erzürnt die Fondsgesellschafter aber noch mehr: Die Immobilien wurden damals über eine Schwesterfirma der Initiatoren eingekauft und mit satten Aufschlägen an die Fondsgesellschaften weitergereicht. In einem besonders krassen Fall wurde den heute geschädigten Kapitalanlegern ein Einkaufszentrum für damals 18 Mio. DM Einkaufswert innerhalb von nur 3 Tagen mit einem Aufschlag von über 5 Mio. DM, also dann für 23 Mio. DM auf’s Auge gedrückt. Anleger wurden mit dem Spruch „Heute säen - morgen ernten“ gefangen. Verdient haben jedoch nur Initiatoren, Vertriebe und die finanzierenden Banken - auf Kosten der Anleger. Und dies trotz der damals vom Brancheninformationsdienst k-mi (kapital markt intern) ausgesprochenen Warnungen.
Obgleich Fondsverwaltungen und Initiatoren über diffamierende Verleumdungskampagnen versuchen, Liquidationsbemühungen sowie Schadensersatzforderungen zu verhindern, erkennen geschädigte Anleger mehr und mehr auch die zunehmend verbraucherfreundliche Rechtsprechung, die die Sünden der Steuersparbranche zu sühnen hilft.
* Auszug: Pressemitteilung Forum Anlegerhilfe e.V.
So hatte sich das die Eurohypo AG sicher nicht vorgestellt:
Da hatte man mehrere hundert Anleger, so auch Ulrich H. (Name geändert), vor dem LG Frankenthal aus einem der Gesellschaft gewährten Innendarlehen verklagt. Doch das Verfahren von Ulrich H., der von Rechtsanwältin Katja Beckerle aus der Kanzlei Witt Rechtsanwälte, Heidelberg-Berlin vertreten wurde, nahm eine sensationelle Wendung, die Eurohypo unterlag. Das Gericht bescheinigte der Bank eine Beteiligung an der arglistigen Täuschung der Anleger des Cumulus Immobilienfonds Einkaufs- und Gewerbezentrum Hettstedt GdbR – Anleger müssen damit nichts mehr an die Eurohypo AG zahlen. Das Besondere ist, dass die Eurohypo AG nicht die Anteile der Anleger, sondern den Fonds selbst finanzierte.
Mit seiner Entscheidung wies das Landgericht die Klage der Eurohypo AG ab, die von den Anlegern die Rückzahlung des Darlehens verlangte, welches sie (bzw. deren Rechtsvorgängerin) damals dem Fonds selbst bei dessen Auflage gewährt hatte. Der Fonds war in Zahlungsschwierigkeiten geraten, weshalb die Bank das Darlehen kündigte und die Anleger in die Haftung nahm. Der Ansatzpunkt spielte bereits in weiteren von Frau Rechtsanwältin Beckerle erfolgreich vor dem OLG Zweibrücken geführter Verfahren die entscheidende Rolle:
Bei der Darlehensgewährung wusste die Bank bereits, dass das Fondsgrundstück von einer mit den Fondsinitiatoren personell verflochtenen Firma an die Fondsgesellschaft verkauft worden war. Diese hatte das Grundstück selbst erst wenige Tage zuvor gekauft – zu einem um fast ein Viertel geringeren Kaufpreis als die Fondsgesellschaft dafür zahlen musste. Dieser Zwischengewinn von über 5 Mio. DM floss damit einer Firma ohne erkennbare Leistungserbringung zu, hinter der die Fondsinitiatoren selbst steckten. Die Anleger wurden hierüber selbstverständlich im Unklaren gelassen. Dieser Umstand war für die Rechtsvorgängerin der Eurohypo klar erkennbar gewesen, dennoch gewährte sie dem Fonds das Darlehen und ließ sich die Haftung der Anleger zu gute kommen. Sie ermöglichte damit den Fondshintermännern deren Vorhaben und machte ihr eigenes Geschäft damit.
Dem schob das Landgericht Frankenthal nunmehr einen Riegel vor. „Statt sich von den Anlegern das Geld holen zu können, geht die Eurohypo nun leer aus und muss selbst damit rechnen, dass Anleger Schadensersatzforderungen gegen sie erheben werden. Da viele Anleger durch diesen Fonds geschädigt wurden, rechnen wir mit einer neuen Klagewelle. Diesmal werden aber die Anleger ihre Ansprüche gegen die Eurohypo geltend machen“ teilt Rechtsanwältin Katja Beckerle aus der Kanzlei Witt Rechtsanwälte, Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht, mit, die das Urteil erstritten hat. „Noch ist dieses Urteil nicht rechtskräftig, und die Bank kann in die Berufung gehen. Die Urteilsgründe sind jedoch derart ausführlich und gut begründet, dass es der Bank schwer fallen dürfte, hier Angriffspunkte zu finden. Wir rechnen daher damit, dass die Eurohypo auch in der Berufung unterliegen wird, wenn sie denn überhaupt Berufung einlegt.“
Die Hintergründe des geschlossenen Immobilienfonds „Cumulus-Immobilienfonds“ wie der Insolvenz dürften den Anlegern durchweg bekannt sein. Die Insolvenz und die Verluste trafen die oftmals fehlerhaft beratenen Anleger hart. Nun sollen sie auch noch für die Verluste und damit für Verbindlichkeiten haften.
Nach wie vor werden die Anleger vom Insolvenzverwalter verklagt auf Zahlung von Verbindlichkeiten. Dies natürlich entsprechend den Beteiligungen.
Ob die Zerschlagung des Fonds nötig war, ist sehr fraglich. Die Mieteinnahmen sind nicht unerheblich. Weiter wird der Wert der Immobilie, die bis heute nicht verkauft wurde, durch den Insolvenzverwalter durch einen hohen Abschlag als sehr niedrig angesetzt. Die Folge ist, dass die aktuelle Restverbindlichkeit entsprechend höher ist und die Anleger entsprechend ihren Gesellschaftsanteilen in einem noch höheren Maße verklagt werden.
Falls nach Verwertung der Immobilie die Restverbindlichkeiten geringer sein werden, können die Anleger mit Ausschüttungen rechnen. Aber zuvor wurden sie mittels Klagen, verbunden mit Gerichts- und Anwaltsgebühren „zur Kasse“ gebeten. Das heißt, die Anleger werden verklagt und sollen die Kosten hierfür tragen und später erhalten sie Gelder wieder zurück, die zuvor auch mittels Klagen eingefordert wurden.
Hierzu sei auch erwähnt, dass den Anlegern in der Vergangenheit auch sogenannte „Speed-Vergleiche“ angeboten wurden. Die Speed-Vergleiche waren aber wohl auch in der Regel höher als die aktuellen Forderungen des Insolvenzverwalters und den vom Insolvenzverwalter eingereichten Klagen. Insofern sollten die Anleger auch tätig werden, falls sie Speed-Vergleiche abgeschlossen haben.
Hinzukommt, dass weiter sehr wohl die Ansicht vertreten werden kann, dass die Aufnahme von Darlehen im Gesellschaftsvertrag zu unbestimmt geregelt war und demzufolge der Anleger entsprechend seinem Anteil maximal für die Darlehensverbindlichkeiten haftet, die ihm bei Gesellschaftsbeitritt bekannt waren.
Vor diesem Hintergrund kann dem einzelnen Anleger nur geraten werden, sich spätestens bei einem Gerichtsverfahren und der Zustellung einer Klageschrift anwaltlich vertreten zu lassen.