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Timestamp: 2017-01-19 19:17:21
Document Index: 402156554

Matched Legal Cases: ['Artículo 1', 'Artículo 2', 'Artículo 3', 'Artículo 4', 'artículo 57', 'artículo 158', 'artículo 37', 'artículo 57', 'artículo 57', 'Artículo 3', 'artículo 134', 'Artículo 4', 'artículo 57', 'artículo 3', 'artículo 57', 'artículo 57']

Orden de 27 de octubre de 2011, por la que se aprueban los precios medios en el mercado para estimar el valor real de determinados bienes rústicos, radicados en la Comunidad Autónoma de Andalucía, a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, se establecen las reglas para la aplicación de los mismos y se publica la metodología para su obtención
Orden de 27 de octubre de 2011, por la que se aprueban los precios medios en el mercado para estimar el valor real de determinados bienes rústicos, radicados en la Comunidad Autónoma de Andalucía, a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, se establecen las reglas para la aplicación de los mismos y se publica la metodología para su obtención Mis Leyes
Orden de 27 de octubre de 2011, por la que se aprueban los precios medios en el mercado para estimar el valor real de determinados bienes rústicos, radicados en la Comunidad Autónoma de Andalucía, a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, se establecen las reglas para la aplicación de los mismos y se publica la metodología para su obtención Nº de Disposición	:
BOJA 224	Fecha Disposición	:
27/10/2011	Fecha Publicación	:
CONSEJERIA DE HACIENDA Y ADMINISTRACION PUBLICA	Artículo 1. Objeto.Artículo 2. Precios medios en el mercado.Artículo 3. Reglas para la aplicación de losprecios medios.Artículo 4. Cálculo, obtención yconsignación de valores.Disposición adicional primera. Valoración deinmuebles situados en el territorio de otra ComunidadAutónoma.Disposición adicional segunda. Habilitación parasu ejecución.Disposición final única. Entrada en vigor.ANEXO IANEXO II
La base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y en el
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones se encuentra constituida por
el valor real de los bienes y derechos transmitidos, de acuerdo con
lo dispuesto, respectivamente, por los artículos 10 del
Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por
Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, y 9 de la Ley
29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y
Para la comprobación del valor real de los bienes y
derechos transmitidos, el artículo 57.1 de la Ley 58/2003,
de 17 de diciembre, General Tributaria, pone a disposición
de la Administración, entre otros, el medio de
comprobación consistente en la utilización de precios
medios en el mercado.
Por otra parte, la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, por la que
tributarias, atribuye a las Comunidades Autónomas
competencias normativas en materia de gestión y
liquidación de ambos impuestos, con el alcance y condiciones
de cesión previstos en la Ley 18/2010, de 16 de julio, del
régimen de cesión de tributos del Estado a la
Comunidad Autónoma de Andalucía y de fijación
del alcance y condiciones de dicha cesión.
Por su parte, el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el
que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los
de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de
aplicación de los tributos, señala en su
Preámbulo, por lo que se refiere al procedimiento de
comprobación de valores, que se ha procedido a «(..)
unificar la regulación contenida, fundamentalmente en la
normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados y (..) a establecer una
regulación mínima común para todos los
territorios de aplicación de determinados tributos cedidos
en los que dada la competencia normativa de las Comunidades
Autónomas se habían producido regulaciones
En este sentido, el artículo 158.2 del citado Reglamento,
establece que «cuando en la comprobación de valores se
utilice el medio de valoración consistente en precios medios
de mercado, la Administración tributaria competente
podrá aprobar y publicar la metodología o el sistema
de cálculo utilizado para determinar dichos precios medios
en función del tipo de bienes, así como los valores
resultantes».
Sobre la base de cuanto antecede, el artículo 37.3 del
Texto Refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad
Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos,
aprobado por Decreto Legislativo 1/2009, de 1 de septiembre,
establece que la Consejería de Economía y Hacienda
podrá desarrollar reglamentariamente los procedimientos para
la obtención de los precios medios de mercado de los bienes
inmuebles de naturaleza rústica y urbana a que se refiere el
ar-tículo 57.1.c) de la Ley General Tributaria, mediante el
establecimiento de una metodología a seguir para la
determinación del valor unitario por metro cuadrado.
Asimismo, determinará los datos y parámetros
objetivos que se tendrán en cuenta para la obtención
De acuerdo con lo anterior, y con la pretensión de dotar
a la ciudadanía de una mayor seguridad jurídica en
los procedimientos de comprobación de valores, la presente
Orden aprueba los precios medios en el mercado y hace
públicos los valores resultantes a efectos de la
liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y
sobre Sucesiones y Donaciones, establece las reglas para su
aplicación y publica la metodología seguida para su
Este desarrollo reglamentario aporta transparencia al proceso de
valoración de fincas rústicas, al tiempo que facilita
a las personas contribuyentes el derecho a conocer la
valoración que la Administración atribuye a los
bienes que se adquieren o transmiten. De este modo, el
método establecido contribuye a reducir la conflictividad en
la aplicación de los tributos y a incrementar la seguridad
jurídica, ya que permite a las personas contribuyentes
conocer, a través de un procedimiento ágil y
sencillo, el valor a efectos de los Impuestos sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre
Sucesiones y Donaciones de los bienes que adquiere o transmite.
La estructura de la presente Orden viene constituida por cuatro
artículos, dos disposiciones adicionales, una
disposición final y dos Anexos. En el articulado de la Orden
se acota el objeto de la misma, la aprobación de los precios
medios en el mercado, las reglas para la aplicación de los
precios medios, identificando los supuestos en que los mismos
pueden ser objeto de aplicación y los casos que se
encuentran expresamente excluidos de la Orden. También se
establecen los supuestos en los que la Administración no
procederá a la comprobación de valores, en
aplicación de lo dispuesto en los artículos 90 y 134
Para la estimación del valor real de los bienes inmuebles
de naturaleza rústica, la disposición adicional
primera contempla la posibilidad de aplicar la metodología
técnica utilizada en el cálculo de los coeficientes
multiplicadores y los coeficientes resultantes de dicha
metodología aprobados y publicados por la Comunidad
Autónoma en cuyo territorio radiquen los bienes. Todo ello,
en cumplimiento de lo previsto en el artículo 57.1.b) de la
Asimismo, en aplicación del artículo 57.1.c) de la
referida Ley, se establece que podrá utilizarse el medio de
valoración consistente en precios medios de mercado,
aplicando la metodología o el sistema de cálculo
aprobados y publicados por otra Comunidad Autónoma,
así como los valores resultantes.
Por último, el Anexo I de la Orden hace pública la
metodología y sistema de cálculo y los medios
utilizados para determinar los precios medios aprobados, y el Anexo
II hace públicos los precios medios de los bienes
En su virtud, de acuerdo con el Consejo Consultivo, y en uso de
las atribuciones que me han sido conferidas,
1. La presente Orden tiene por objeto aprobar los precios medios
en el mercado y sus valores resultantes para estimar el valor real
de determinados bienes inmuebles de naturaleza rústica
radicados en el territorio de la Comunidad Autónoma de
Andalucía, a efectos de la liquidación de los hechos
imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y
Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones
que se devenguen desde su entrada en vigor hasta la siguiente
actualización de valores, y establecer las reglas para la
aplicación de los citados valores.
2. Asimismo, se publica la metodología empleada para la
obtención de los precios medios, que figura en el Anexo I de
Se aprueban los precios medios en el mercado, expresados en
euros por hectárea, para estimar el valor real de los bienes
inmuebles de naturaleza rústica radicados en el territorio
de la Comunidad Autónoma de Andalucía, a efectos de
la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos
sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones que se devenguen desde
la entrada en vigor de esta Orden hasta la siguiente
actualización de valores. Dichos precios medios figuran en
el Anexo II de la presente Orden para todo el territorio de la
Artículo 3. Reglas para la aplicación de los
1. La estimación del valor real de los bienes inmuebles
rústicos se obtendrá multiplicando el precio en euros
por hectárea, que figura en la última columna del
Anexo II de esta Orden, por la superficie del inmueble
rústico de que se trate. Para ello se aplicarán las
a) La superficie, clase de cultivo e intensidad productiva a
declarar serán en todo caso las reales de la finca. Estos
parámetros podrán ser verificados por la
Administración por cualquier medio topográfico,
digital o de cualquier otra índole disponible en el momento
de su comprobación.
b) Cada finca rústica se dividirá en tantas
subparcelas como clases de cultivo e intensidad productiva tenga
definidas en la cartografía catastral. No obstante lo
anterior, en caso de divergencia entre la clase de cultivo e
intensidad productiva reales declaradas y las catastrales,
podrán aplicarse los precios medios previstos en la presente
Orden siempre que haya solicitado la correspondiente
modificación catastral, de acuerdo con el Capítulo II
del Título II del Texto Refundido de la Ley del Catastro
Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de
c) A la superficie de cada subparcela se le aplicará el
precio medio que corresponda a la clase de cultivo y a la
intensidad productiva definidas catastralmente, sin perjuicio de lo
dispuesto en el párrafo a) del apartado 2 de este
d) Se considerará como clase de cultivo o
aprovechamiento, el atribuido a cada subparcela de terreno en la
calificación catastral. Asimismo se considerará
intensidad productiva la asignada a cada calificación
catastral de acuerdo con su calidad y aptitud para la
producción agraria, de acuerdo con la terminología
definida en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario,
aprobado mediante Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, y
en sus normas de desarrollo.
e) La suma de los valores de cada subparcela será el
valor real del suelo rústico a considerar.
2. No podrán aplicarse los precios medios de la presente
Orden para la estimación del valor real de los bienes
inmuebles rústicos en los siguientes casos:
a) Cuando para una subparcela de una finca de un determinado
municipio la clase de cultivo o intensidad productiva no
estén incluidos en el Anexo II de esta Orden.
b) Cuando las características de alguna de las
subparcelas de las fincas se correspondan con cualquiera de los
siguientes grupos de calificación catastrales:
14 Urbanismo (EA, EX, FF, OT, PF, U-, VT) a excepción del
improductivo (I) cuyo valor figura determinado en el Anexo II.
c) Fincas en las que la proximidad de cualquier linde al
núcleo de población diste menos de 1 km en los
municipios pertenecientes al Ámbito Territorial Primero
establecidos en la normativa sobre precios básicos y precios
máximos de venta y renta de vivienda y suelo de
Andalucía. Se entenderá como núcleo urbano
aquel suelo definido como urbano o urbanizable de cualquier
categoría de los definidos en la Ley 7/2002, de 17 de
diciembre, de Ordenación Urbanística de
d) Fincas en las que existan circunstancias particulares cuya
repercusión sobre el valor determinen que éste sea
superior al de uso agrario ya sea por su uso, potencialidades,
ubicación o entorno.
e) Fincas con una superficie inferior a la unidad mínima
de cultivo cuando no estén formadas por parcelas catastrales
3. Cuando en la finca rústica se hallen edificaciones u
otras construcciones, la valoración de éstas se
efectuará conforme a los medios de comprobación de
las fincas urbanas, y se sumará al valor calculado del suelo
para obtener el valor total del bien inmueble rústico.
4. En las transmisiones de bienes o derechos sujetas al Impuesto
Documentados prevalecerá el precio o contraprestación
pactada cuando resulte superior al valor declarado o al estimado de
acuerdo con lo establecido por esta Orden.
La Administración podrá iniciar un procedimiento
de comprobación del precio o contraprestación pactada
en relación con lo dispuesto en este apartado.
5. Tratándose de bienes inmuebles de naturaleza
rústica a los que no sea de aplicación lo dispuesto
en el apartado 1 de este artículo, la Administración
podrá estimar su valor aplicando los precios medios
aprobados en esta Orden, una vez comprobada la coincidencia de las
características físicas, económicas y legales
de las bases de datos catastrales con las reales del mismo.
6. No procederá la comprobación de valores
declarados por las personas contribuyentes en los siguientes
a) Cuando el valor declarado por las personas contribuyentes sea
igual o superior al obtenido, cuando proceda, de la
aplicación del presente artículo, de acuerdo con lo
dispuesto en el artículo 134.1 de la Ley 58/2003, de 17 de
b) Cuando el valor declarado por las personas contribuyentes sea
igual o superior al suministrado por la Administración con
carácter previo a la adquisición o transmisión
de bienes inmuebles, de acuerdo con lo dispuesto en el
Artículo 4. Cálculo, obtención y
consignación de valores.
1. Las personas interesadas en conocer el valor que la
Administración tributaria asigna a los bienes inmuebles de
naturaleza rústica objeto de adquisición o
transmisión, podrán calcular dicho valor en la forma
establecida en el artículo anterior. Para la
obtención con carácter informativo de los valores
regulados en esta Orden, la Administración pondrá a
disposición de las personas interesadas las aplicaciones
necesarias a través de Internet en la página Web de
2. Los valores así obtenidos podrán consignarse en
las declaraciones y autoliquidaciones tributarias de los Impuestos
Disposición adicional primera. Valoración de
inmuebles situados en el territorio de otra Comunidad
1. De conformidad con lo previsto en el artículo 57.1.b)
de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, para la
estimación del valor real de los bienes inmuebles de
naturaleza rústica regulados en el artículo 3 de esta
Orden, radicados en el territorio de otra Comunidad
Autónoma, podrá aplicarse la metodología
técnica utilizada para el cálculo de los coeficientes
Autónoma en cuyo territorio radiquen los bienes.
2. De conformidad con lo previsto en el artículo 57.1.c)
de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, para determinar el valor
real de inmuebles situados en el territorio de otra Comunidad
Autónoma, podrá utilizarse el medio de
aprobados y publicados por dicha Comunidad Autónoma,
utilizado para determinar dichos precios medios en función
del tipo de bienes, así como los valores resultantes.
Disposición adicional segunda. Habilitación para
Se autoriza a la Dirección General de Financiación
y Tributos de la Consejería de Hacienda y
Administración Pública, en el ámbito de su
competencia, para realizar cuantas actuaciones sean necesarias en
ejecución de lo dispuesto en la presente Orden.
METODOLOGÍA EMPLEADA PARA LA OBTENCIÓN DE LOS
PRECIOS MEDIOS EN EL MERCADO Y SUS VALORES UNITARIOS RESULTANTES
ESTABLECIDOS EN EL ANEXO II
La Ley General Tributaria regula la comprobación de valor
de las rentas, productos, bienes y demás elementos
determinantes de la obligación tributaria mediante la
utilización de una serie de medios, entre los que incluye la
capitalización de rendimientos, estimación por
referencia, precios medios en el mercado, cotizaciones en mercados
nacionales y extranjeros, dictamen de peritos de la
administración y otros.
Corresponde a las Unidades de Valoración de las
Coordinaciones Territoriales de la Agencia Tributaria y a las
Oficinas Liquidadoras de Distrito Hipotecario de Andalucía,
la comprobación de los valores de los bienes a efectos de
los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones.
Para realizar dichas funciones es necesaria la
realización de estudios que permitan conocer los valores
reales de los bienes sujetos a comprobación.
En la valoración de fincas rústicas se han
utilizado tradicionalmente dos métodos distintos: el
analítico o de capitalización de rentas, y el
sintético o comparativo.
Teniendo en cuenta el amparo normativo que ofrece la Ley General
Tributaria en su artículo 57.1.c) al admitir como medio de
valoración la utilización de precios medios en el
mercado y la consideración de la perspectiva práctica
y técnica, se ha seleccionado el método
sintético como medio adecuado en las valoraciones
El método sintético se basa en el conocimiento de
transacciones recientes de fincas de características
semejantes a la que es objeto de valoración, y en la
aplicación a ésta de los valores conocidos de esas
transmisiones. Para ello es necesario obtener el mayor
número posible de testigos y clasificar los valores
declarados en las transacciones atendiendo a las
características de las fincas correspondientes.
El método sintético es relativamente fácil
de aplicar en los supuestos de fincas pequeñas y
homogéneas y en comarcas agrarias con valores de las fincas
rústicas con pocas variaciones, tanto en sus
características como en sus cultivos, aunque presenta mayor
complejidad a medida que aumenta la superficie y la variabilidad
agronómica de las fincas de la zona, lo que hace necesario
el uso de modernas técnicas estadísticas y medios
El mercado de fincas rústicas se caracteriza por dos
rasgos fundamentales: falta de homogeneidad y escasa
La falta de homogeneidad es debida a que no existen dos fincas
exactamente iguales, con idéntica superficie, calidad de
tierra, profundidad de suelo, tipos de cultivo, topografía,
La falta de transparencia está originada en la
inexistencia de mercados organizados donde se negocien las
transacciones de fincas rústicas, que se realizan
directamente entre particulares con la mediación, en su
caso, de corredores profesionales, sin que existan boletines
estadísticos donde se recojan precios de fincas en los
distintos municipios, comarcas agrarias o provincias.
Lo anterior no impide el conocimiento de los precios de las
transacciones, por cuanto las transmisiones de titularidad se hacen
constar generalmente por transmitentes y adquirentes en escrituras
públicas, que acceden a los Registros de la Propiedad
Inmobiliaria, previa declaración de los valores de
transmisión, en las oficinas liquidadoras de los propios
Registros o en las oficinas de la Administración
Autonómica. Esta fuente es la que se ha utilizado, en las
condiciones que posteriormente se detallan, para obtener los
testigos necesarios en la elaboración del estudio.
El procedimiento de valoración de fincas rústicas
utilizado se caracteriza fundamentalmente por dos aspectos:
1.º Es un proceso de valoración masivo: permite
valorar miles de bienes rústicos anualmente.
2.º Es un método de valoración
sintético o de comparación, en los términos
Para la valoración de una finca rústica, de
acuerdo con el procedimiento citado, es necesario realizar los
En primer lugar, dividir la finca concreta, objeto de
valoración, en tantos apartados o clases distintas como se
establezcan, en función de sus características.
En segundo lugar, asignar un valor unitario a cada una de dichas
clases homogéneas.
De no mediar un procedimiento como el que se plantea, la
clasificación de las fincas objeto de valoración
requeriría la comprobación «in situ» por
el personal técnico competente de las características
propias de cada finca, y el establecimiento de una
clasificación más o menos compleja de cada una de
Así pues, dado el elevado número de valoraciones
que se han de realizar sólo cabrían dos alternativas:
utilizar el personal técnico necesario para clasificar la
totalidad de las fincas transmitidas, lo que contravendría
el principio de eficiencia, o bien utilizar técnicas de
comprobación selectivas, revisando únicamente los
valores declarados en algunos de los expedientes presentados a
liquidación. Esto último, dado el carácter
instantáneo y no periódico de los tributos que recaen
sobre las transmisiones de fincas y la independencia de las
diversas transmisiones entre sí, daría lugar a
posibles supuestos de discrepancias entre los valores declarados y
La solución al problema planteado pasa por la
aceptación de una catalogación oficial de las fincas
rústicas, que no es otra a efectos fiscales que la
catastral, que establece para todos los municipios una
división de toda la superficie rústica en
polígonos, parcelas y, en aquellos casos que sean
necesarios, subparcelas, con indicación para cada una de
ellas de su calificación y la clasificación
La calificación catastral indica una
característica puramente agronómica, como es el
cultivo o aprovechamiento de que es objeto la parcela o subparcela,
y la clasificación tiene en cuenta una característica
agronómica-económica y asigna una intensidad
productiva dentro de aquella calificación.
La clasificación sirve de elemento de comparación
para el establecimiento de valores relativos entre unas tierras y
otras del mismo cultivo. Existe una clasificación provincial
para cada cultivo y en cada municipio hay un determinado
número de clases de entre las establecidas a nivel
provincial. Así, por ejemplo, las clases 1.ª, 2.ª
y 3.ª de labor secano de un determinado municipio pueden
corresponderse con la 4.ª, 9.ª y 15.ª provincial.
Cada clase tiene asignado un tipo evaluatorio que es el rendimiento
teórico por hectárea para cada cultivo y clase.
Al aceptar la catalogación catastral de las fincas
rústicas, se simplifica la labor de valoración y al
mismo tiempo se elimina el criterio subjetivo que suponía la
clasificación que debería llevar a cabo, en cada
finca, el personal técnico valorador. Se parte de una
clasificación conocida y recurrible por las personas
contribuyentes cuando no se corresponda con la realidad.
Una vez conocidas las distintas clases homogéneas en que
se dividen las fincas rústicas, la valoración se
realizará mediante la aplicación a la misma de los
valores unitarios por hectárea que correspondan a cada una
de las clases en que se divide la finca.
Ello hace necesario conocer los valores unitarios por
hectárea que se han de aplicar a cada clase, que son el fin
Metodología empleada para la determinación de los
La metodología será objeto de mejora continua en
los ejercicios sucesivos siendo revisada y adaptada al nivel
tecnológico existente en su elaboración, a las
distintas fuentes de datos de las que se disponga y a la
categoría y clase de los bienes a los que se extiende.
El fin del presente estudio va a ser la asignación de
valores a cada una de las clases de cultivos recogidos en la
catalogación catastral.
Para ello es necesario, por un lado, obtener una
«población», o sea una muestra lo más
amplia posible, fiable e indiscutible, y por otro, elegir la
variable endógena más adecuada.
La muestra se ha obtenido del archivo informático de
datos del Área de Estudios y Análisis de Valores de
la Agencia Tributaria de Andalucía, que recoge los
correspondientes a las fincas que se han transmitido en los
años de 2006 a 2011 y que indica las características
catastrales de cada finca, así como los valores declarados y
asignados a cada una de ellas.
El criterio de selección de los testigos ha sido el de
incluir todos los valores declarados por las personas
contribuyentes que han sido aceptados por la Administración
Tributaria Autonómica de acuerdo con la regulación
Como la muestra se ha obtenido a lo largo de los últimos
años, los valores se han actualizado conforme a los
resultados de la Encuesta de Precios de la Tierra por
aprovechamiento en Andalucía 2009, publicada por la
Andalucía en junio de 2010.
El análisis de toda la muestra aconseja su
depuración, eliminando los valores extremos o espurios. Si
al Valor Unitario por hectárea se le otorga un índice
igual a 100, se centra el estudio en las muestras cuyo valor
declarado esté comprendido entre los índices 100 y
300. Se eliminan así todos los valores declarados
excesivamente altos en comparación con los de la Encuesta de
Precios de la Tierra por aprovechamiento en Andalucía y que
podrían deberse a circunstancias especiales de la finca, o
ajenas al mercado de fincas rústicas, como sus posibles
expectativas urbanísticas.
La variable endógena que ha sido testada y elegida es el
tipo evaluatorio asignado por Catastro para cada
cultivo-aprovechamiento y clase catastral o intensidad productiva.
Esa variable está contrastada tanto por los años de
gestión catastral como por el hecho de haberse realizado por
la Junta Pericial de cada Municipio, y por haber sido sometida a
información pública. Además, es susceptible de
impugnación y actualización por parte de las personas
propietarias de cada parcela.
El tipo evaluatorio, esto es, la renta potencial de una
hectárea de cada clase y cultivo, es una variable de
carácter económico. Permite estudiar, mediante
regresión matemática, su correlación con el
valor probable de mercado.
El procedimiento que se ha seguido ha sido el de calcular el
valor medio declarado para los tipos evaluatorios de cada cultivo y
determinar la correlación que existe entre ambos. En el
análisis de la regresión se ha utilizado el nivel de
confianza del 95 por ciento.
Aunque en la muestra depurada están todos los valores
declarados con índices comprendidos entre 100 y 300, en cada
cultivo se ha realizado el estudio con varios intervalos de estos
índices y se ha adoptado aquel que mantiene un coeficiente
de correlación mayor. Este coeficiente de correlación
es un indicador de hasta qué punto la ecuación
resultante del análisis de regresión explica la
relación entre las variables. Compara los valores estimados
y reales, y su valor oscila entre -1 y 1. Cuanto más se
aproxime el coeficiente a la unidad, mayor será la
correlación entre ambas.
Los valores individualizados por municipio, cultivo e intensidad
productiva se recogen en el Anexo núm. II.
El terreno considerado por Catastro como improductivo
(superficie ocupada por construcciones agrarias, viales, charcas,
etc.) tiene un valor muy variable y, dado que por lo general es muy
poca su repercusión en el valor total de la finca, se le ha
asignado un mínimo valor de 700 euros por
En la obtención de precios para los que no se
disponía de muestras suficientes, se ha realizado una
agrupación de cultivos catastrales en los grupos que se
GRUPO TIERRAS
GRUPO PASTOS
Y MONTE BAJO
En los casos en los que se ha podido verificar que los
resultados obtenidos responden a la dinámica de mercado, la
ecuación matemática obtenida se ha aplicado a otros
cultivos de la misma provincia y agrupación.
PRECIOS MEDIOS DE BIENES RÚSTICOSVer Anexo