Source: http://vasedomy.cz/novy-obcansky-zakonik-zakon-89-2012-sb-.html
Timestamp: 2019-05-21 00:51:32+00:00
Document Index: 4189554

Matched Legal Cases: ['§1158', '§ 1158', '§ 1190', '§ 1166', '§ 1170', '§ 1169', '§ 1220', '§ 1222', '§ 1158', '§ 1175', '§ 1176', '§ 1184', 'soud ', '§1177', '§ 1178', '§ 1179', '§1180', '§1180', '§1181', '§1182', '§1183', '§1185', '§1186', '§1194', '§1196', '§1200', '§ 3042', '§1208', '§ 567', '§1205', '§1206', '§1207', '§1208', '§1210', '§1210', '§1215']

Změny a nová pravidla v Novém občanském zákoníku - Zákon 89/2012 Sb.
Vaše domy, s.r.o. - Správa nemovitostí
Vaše domy - o nás
Hledáte správce?
Reference - správa domů
Pro obyvatele - postupy
Pro zástupce domů - info
Změna zákona o službách a vyhlášky o rozúčtování tepla a teplé vody
Novela zákona o účetnictví 2015
Dlužníci a sankce
Zásadní změny legislativy pro bytová družstva
Nový občanský zákoník - Zákon 89/2012 Sb.
Zákon o službách č. 67/2013 Sb.
Průkaz energetické náročnosti budovy - energetický štítek
Změna zástupců domu (BD, SVJ)
Odměny členů výborů a předsednictev
Požadavek na správce
Vaše domy, s.r.o.
Havarijní linka: 776 259 117
Www: www.vasedomy.cz
Kancelář - Praha 5:
251 625 443
251 551 752
03.04.2019 Přerušení dodávky vody
PVK s předstihem oznámilo větší přerušení dodávek vody ve Stodůlkách ...
20.03.2019 Napojení na hasiče - nový alternativní dodavatel
Řadu let existoval monopol jedné firmy, která mohla zajišťovat on-line napojení ...
Odměny - zvýšení hranice pro sociální pojištění
Od 1.1.2019 byla zvýšena hranice pro povinnost odvádět sociální pojištění z odměn ...
Máte se správcem domu uzavřenou dohodu o ochraně osobních údajů?
Nepotřebujeme (3)
Sdružení českých a moravských bytových družstev
Informační server hl. m. Prahy
Informace z právní oblasti
13.11.2013Informace k novému občanskému zákoníku č. 89/2012 Sb.
V Praze dne 13.11.2013
Od nového roku nabude účinnosti nový občanský zákoník vydaný pod č. 89/2012 Sb. (dále jen NOZ). NOZ obsahuje nejen zásadní změny občanských práv, ale i změnu filozofie. Ta spočívá především v tom, že bude před zákonnými pravidly upřednostňovaná smluvní volnost a dohoda stran. I oblast bydlení bude tedy regulovaná především pravidly, na kterých se shodnou vlastníci či nájemci bytových družstev.
Naši pracovníci se již zúčastnili řady školení a snažíme se získávat další informace, abychom mohli poskytovat kvalitní služby. Již teď je však jasné, že bude trvat měsíce a roky než se nová pravidla uvedou do praxe a bude ustálen jejich výklad.
V dalším textu jsme shrnuli důležité informace k NOZ, které se týkají existujících společenství vlastníků jednotek a vycházejí z našeho současného poznání zákona a výkladů, které máme k dispozici.
Bytové spoluvlastnictví – spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek (§1158).
Jednotka – zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech domu. Nově je tedy podíl na společných částech domu součástí jednotky.
Byt - V § 1158 odst. 2 je uvedeno, že to, co platí v tomto oddíle NOZ pro byt, platí i pro nebytový prostor, jakož i pro soubor bytů nebo nebytových prostorů. Bytem tedy není myšlena pouze bytová jednotka.
Osoba odpovědná za správu domu – dle § 1190 není takovou osobou správcovská firma, ale společenství vlastníků (dále jen společenství) nebo jinak určený správce v případě, že společenství nevzniklo. Pokud tedy pro vlastníky plyne ze zákona např. oznamovací povinnost vůči správci domu, znamená to povinnost vůči společenství.
Předseda společenství vlastníků – nahrazuje dříve používaný termín „pověřený vlastník“. Podle současného výkladu funkce pověřeného vlastníka zanikne k 31.12.2013 a statutárním orgánem se ze zákona stane výbor společenství, pokud nebude ve stanovách uveden jako statutární zástupce předseda společenství. V domech dosud jednajících pověřeným vlastníkem bude tedy nezbytné provést změnu stanov a ustanovit jako statutární orgán společenství předsedu.
Společné části - části domu, které mají sloužit vlastníkům jednotek společně, a dále stavební části domu, které určují jeho vzhled a tvar. Není vyloučeno, že společná část může sloužit jen jednomu nebo skupině vlastníků. Společnou částí domu je i pozemek, na kterém dům stojí, nebo právo takový pozemek užívat. Oproti současné legislativě tedy není již zákonem definováno, co konkrétně musí být společné části (plášť budovy, okna…), ale musí to být stanoveno v prohlášení § 1166 (dříve prohlášení vlastníka budovy) nebo smlouvě o výstavbě § 1170. Dle § 1169 lze prohlášení změnit. Bude tedy možné v prohlášení upřesnit společné části a tím vyřešit případné nejasnosti ohledně užívání domu a rozdělení nákladů. Změnu prohlášení bude patrně možné odhlasovat na shromáždění většinou hlasů všech vlastníků jednotek nebo jen vlastníky, kterých se změna týká (pokud se změna netýká všech vlastníků). Dle § 1220 je osoba odpovědná za správu domu povinná vložit změnu prohlášení do katastru a do rejstříku společenství. Z § 1222 vyplývá, že bude vydáno nařízení vlády, které vymezí podrobněji společné části domu, pravidla pro výpočet podlahové plochy bytů a činnosti týkající se správy domu a pozemku.
Podíly na společných částech - jsou implicitně stanoveny velikostí podlahové plochy bytu (§ 1158) nebo mohou být stanoveny jinak, dohodou vlastníků (např. menší podíly pro podkrovní nebo jinak znevýhodněné byty).
Práva a povinnosti vlastníka jednotky – v zákoně (§ 1175) je výslovně uvedeno, že má vlastník jednotky právo svou jednotku svobodně využívat i stavebně upravovat a že může užívat společné části domu. Nesmí však negativně ovlivnit ostatní vlastníky, jejich jednotky ani společné části. Vlastník jednotky se musí rovněž řídit pravidly pro správu domu a užívání společných prostor (§ 1176). Na společenství je zase povinnost vlastníky s těmito pravidly seznámit. Toto ustanovení podporuje přijetí a vymahatelnost dokumentů, jakým je např. domovní řád.
V NOZ nastala významná změna vynucení plnění povinností vlastníka jednotky (§ 1184). Dříve vlastník ručil jednotkou za neplacení dluhů a jednotka mohla být prodána, aby byly dluhy umořeny. Nově může nařídit soud prodej jednotky i v případě, kdy vlastník „porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek“. Bude tak možné snadněji řešit případy, kdy jeden vlastník významně poškozuje ostatní.
Přímo v NOZ §1177 je zakotvena povinnost Novému vlastníkovi jednotky vzniká ze zákona povinnost do měsíce nahlásit společenství svou adresu a počet osob, které budou byt užívat (v souhrnu alespoň 3 měsíce v roce). Oznamovací povinnost se týká i všech změn původně nahlášených údajů. Pokud vlastník byt pronajímá, musí nahlásit jména a adresy svých nájemců. Adresou je myšlena adresa, na které bude přejímat vlastník, příp. nájemce korespondenci. Ve stanovách bude vhodné upravit postup oznamovací povinnosti tak, aby vlastníci hlásili osoby přímo správcovské firmě. Za neohlášení změn je možné ve stanovách také stanovit sankci. Pokud však SVJ rozúčtování podle počtu osob nepoužívá, není nutné zavádět pravidla nad rámec zákona.
Informace a vlastníci
Na žádost vlastníka jednotky musí společenství sdělit jméno a adresu kteréhokoli vlastníka, příp. nájemce (§ 1178). Tím je snad vyřešen potenciální problém se zákonem na ochranu osobních údajů a zároveň usnadněno splnění povinnosti předkupního práva (např. při prodeji garážového stání).
Vlastník má právo na informace o hospodaření společenství včetně nahlížení do smluv, účetních knih a dokladů (§ 1179).
Obecně se dá říci, že se jedná o všechny náklady technické a administrativně správní povahy, které se přímo nespotřebovávají užíváním bytů (revize, běžná údržba, úklid, správa, vedení účetnictví, odměny orgánů, apod.). Vlastníci přispívají na úhradu technických nákladů dle podílu na společných částech, pokud si ve stanovách nestanoví shromáždění jinak (rozúčtovací klíč). Zákon dává také možnost zohlednit při stanovení tohoto příspěvku výlučné užívání společné části (§1180 odst. 1).
Na úhradu administrativně správních nákladů (odměna orgánů, vedení účetnictví, správa, apod.) však přispívají všichni vlastníci rovným dílem (§1180 odst. 2). Zákon zde nedává možnost jiné úpravy.
Vlastník musí platit zálohy na služby a povinností společenství je tyto zálohy vyúčtovat, a to zpravidla do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období. Pokud není určena doba vypořádání přeplatků a nedoplatků jinak, jsou splatné do tří měsíců od provedení vyúčtování (§1181).
Jak jsme uváděli v materiálu o zákonu o službách, je vhodné dobu pro vyúčtování z objektivních důvodů prodloužit na 6 měsíců a vypořádání přeplatků/nedoplatků provést do jednoho měsíce od konce reklamační lhůty. Uvedená pravidla musí být ve stanovách společenství (pokud mají být odlišná od zákona).
Aktualizace (7-2014): Podle současného výkladu nelze lhůtu pro vyúčtování změnit ani odsouhlasením všemi vlastníky nebo změnou stanov.
Zpřístupnění jednotek
Vlastník musí umožnit přístup do jednotky pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují ostatní vlastníky nebo společné části domu (§1182). Není rozhodující, zda jde o stavbu ve smyslu stavebního zákona. Podle výkladu, který máme k dispozici, stačí, aby se rekonstrukce projevovala např. hlukem, pohybem řemeslníků apod.
Vlastník je dále povinen zpřístupnit jednotku nejen pro provedení rekonstrukcí společných částí domu, ale i pro instalaci a kontrolu bytových měřidel (§1183).
Zastupování vlastníků jednotky
Pokud je jednotka ve vlastnictví více spoluvlastníků, a to i v případě společného jmění manželů, musí spoluvlastníci zmocnit společného zástupce pro výkon práv (§1185). V tomto smyslu bude třeba postupovat např. u garáže vymezené jako jednotka. Ve stanovách je možné upravit způsob zmocnění.
Původní vlastník musí předložit novému vlastníkovi potvrzení o dluzích souvisejících se správou domu a pozemku. Tyto dluhy přecházejí na nového vlastníka. Potvrzení o dluzích vydává osoba odpovědná za správu (§1186).
Společenství zůstává právnickou osobou, která nebyla založena za účelem vytváření zisku. Nesmí tedy podnikat, ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání (§1194). Společenství však může nadále „samostatně uskutečňovat ekonomické činnosti“ spojené se správou domu a pozemku.
Vzniknou-li vlastníkům práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníky při uplatňování těchto práv (§1196). Setkali jsme se s výkladem, že vady v jednotkách uplatňuje společenství. S tímto však nesouhlasíme a dovozujeme, že s ohledem na definici činnosti společenství se jedná pouze o případy, kdy dojde ke škodě na společných částech vadou jednotky.
Nově musí stanovy obsahovat alespoň (§1200):
Z toho vyplývá, že některá společenství budou patrně nucena změnit svůj název, aby odpovídal požadavku zákona (výklad tohoto bodu může být ještě upřesněn výkladem výjimky uvedené v § 3042). Termín pro změnu názvu je 31.12.2015.
Změna stanov patří do působnosti shromáždění vlastníků (§1208). Ke změně stanov stačí více než ¼ hlasů v domě (1/2 pro usnášeníschopnost shromáždění a nadpoloviční většina při hlasování na shromáždění). Stanovy musí být u existujících společenství zpracovány formou veřejné listiny (§ 567). To tedy znamená, že musí být na shromáždění přítomný notář. Termín pro uvedení stanov do souladu s NOZ je 31.12.2016.
Nejvyšším orgánem společenství zůstává shromáždění, statutárním orgánem je výbor, nebo předseda společenství vlastníků, pokud tak určí stanovy (§1205). Při přechodu od výboru na předsedu a naopak musí být provedena změna stanov. Člen statutárního orgánu nemusí být vlastníkem jednotky. Společenství může zřídit i další orgány (např. kontrolní), ty však nemohou mít kompetence shromáždění nebo statutárních orgánů.
Shromáždění nadále tvoří všichni vlastníci jednotek (§1206). Nově je upraveno, že pokud je vlastníkem jednotky společenství, nehlasuje za tuto jednotku nikdo. Horší situace nastává u jednotek s mnoha spoluvlastníky (např. garáže), kdy musí spoluvlastníci pověřit osobu, která má jednotku na shromáždění zastupovat na základě plné moci. Pokud se výklad nezmění, nebude prakticky možné za tyto jednotky hlasovat, protože získat od 100% spoluvlastníků jednotek hromadných garáží plnou moc je komplikované. K přijetí usnesení je potřebná nadpoloviční většina přítomných hlasů, pokud stanovy nebo zákon nevyžaduje vyšší počet hlasů. Doporučujeme proto stávající stanovy zjednodušit, zejména vyřadit nebo přepracovat komplikované, nesrozumitelné nebo zbytečně přísné podmínky pro hlasování.
Zákon nově neupraví konflikt zájmů nebo konkrétní podmínky pro členy statutárního orgánu. Pokud by společenství chtělo nějaké podmínky mít, musí si je uvést do stanov. Platí obecné pravidla, že člen statutárního orgánu musí být svéprávný a bezúhonný.
Shromáždění se má konat jednou ročně (§1207). Statutární orgán (výbor nebo předseda) svolá shromáždění také v případě, že dostane podnět od vlastníků s více než ¼ hlasů. Nově je upřesněno, že v případě, že nebude výbor/předseda na tuto skutečnost reagovat, mohou vlastníci svolat shromáždění sami na náklady společenství. Nová je také povinnost dát v dostatečném předstihu k dispozici vlastníkům podklady k jednotlivým usnesením. Je vhodné pravidla pro zasílání pozvánek upravit jasně ve stanovách.
Shromáždění rozhoduje o těchto věcech (§1208):
O výše uvedených věcech tedy nelze rozhodovat jinak než na shromáždění a toto nelze změnit ani stanovami. Rozhodovat lze i mimo zasedání (§1210) – např. korespondenční metodou pokud je uvedena ve stanovách. Důležité je rozhodování o bodech d) a e), podle kterých je vhodné načasovat konání shromáždění tak, aby mohly být včas změněny zálohy. Bude ještě zajímavé sledovat výklad bodu e) o stanovení výše záloh na shromáždění, což v minulosti bylo možné svěřit výboru a tím daleko pružněji reagovat na potřebu zajistit prostředky na pokrytí nákladů na služby. Bod f) 7 se patrně odkazuje na nařízení vlády, které má být vydáno do konce tohoto roku. Dále může být problematické dodržování bodu h), kdy nelze se správcovskou firmou dohodnout změnu rozsahu služeb bez odsouhlasení shromážděním.
Zákon upravuje možnost hlasovat mimo shromáždění a to v případě, pokud není řádně svolané shromáždění usnášeníschopné nebo pokud stanovy určují body, o kterých je možné hlasovat bez svolání shromáždění (§§1210-1214). Pokud není shromáždění usnášeníschopné, lze uskutečnit rozhodnutí mimo hlasování do jednoho měsíce ode dne konání shromáždění. Dokument musí obsahovat návrh usnesení, podklady nebo informaci, kde jsou podklady k dispozici, a termín, do kterého se má vlastník vyjádřit. Minimální lhůta pro vyjádření je stanovena na 15dní. Aby byl hlas platný, musí vlastník připojit svůj podpis a datum. Statutární orgán oznámí následně písemnou formou vlastníkům výsledek hlasování, včetně přijatých usnesení.
Tímto mechanizmem je možné hlasovat o věcech, které příslušejí shromáždění a jejich schválení vyžaduje nadpoloviční počet hlasů. Výjimkou je usnesení, které mění velikost podílů nebo poměr příspěvků na správu domu a pozemku. V těchto případech je potřeba souhlasu všech vlastníků, respektive 100% hlasů. Je vhodné ve stanovách určit, o jakých věcech a jakým způsobem se může mimo zasedání hlasovat (vždy to ale bude písemnou formou).
Zrušení společenství a zrušení bytového spoluvlastnictví
Nově jsou upraveny podmínky zrušení společenství vlastníků a zrušení bytového spoluvlastnictví (§§1215-1219).
© 2019 vasedomy.cz | Redakční systém, SEO a webdesign od AG TOP TIP | Loadtime: | 0s