Source: http://www.blogavocat.fr/space/gabriel.neu-janicki/tag/copropri%c3%a9t%c3%a9/6/?orderBy=creationDate&listformat=tag
Timestamp: 2014-10-31 11:12:33+00:00
Document Index: 10495162

Matched Legal Cases: ["l'article 55", "l'article 42", "l'article 25", "l'article 1792", "l'article 26", "l'article 45"]

fév09COPROPRIETE : CONDITIONS DE CESSION D'UN DROIT DE JOUISSANCE PRIVATIF Par gabriel.neu-janicki le 09/02/14 Le droit de jouissance privatif d'une partie commune, attaché par le règlement de copropriété à un lot, ne peut être cédé en tout ou partie au propriétaire d'un autre lot qu'avec l'accord du syndicat des copropriétaires.
lire 1 commentaire oct17VENTE ET COPROPRIETE : LES EX-CAVES ET LA LOI CARREZ Par gabriel.neu-janicki le 17/10/13 La superficie de la cave transformée en réserve peut êter ajoutée à celle de la boutique.
Mais lorsque ces caves sont transformées et font partie intégrante du bien vendu, elles doivent êter prises en compte pour établir le métrage.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 2 octobre 2013 n°12-21918
lire sep08COPROPRIETE : SAISIE IMMOBILIERE ET HABILITATION Par gabriel.neu-janicki le 08/09/13 Avant de pouvoir procéder à une saisie immobilière sur un copropriétaire, l'Assemblée Général doit habiliter le syndic à le faire. cette autorisation peut intervenir alors même qu'il n'existe pas encore de titre exécutoire à l'encontre du coproporiétaire.
Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la procédure de saisie immobilière dirigée à l'encontre d'un copropriétaire débiteur nécessite que l'assemblée générale habilite le syndic à agir en justice.
Pour autant, cette habilitation peut intervenir alors que, au moment du vote, l'organe délibérant du syndicat des copropriétaires n'est pas nanti d'un titre exécutoire.
Il convient de rappeler qu'aucun texte n'exige de préciser, dans la résolution autorisant le syndic à engager une procédure de saisie immobilière sur les lots d'un copropriétaire, le ou les titres exécutoires en exécution desquels la saisie va être exécutée et les modalités de son exécution, Civ. 3e, 15 déc. 2009, n° 09-10.072; Civ. 3e, 9 sept. 2008, n° 07-17.593).
Ainsi, l'assemblée générale peut, sans abuser de son droit, tenir compte de la dette échue depuis les causes d'un jugement antérieur (précisant que ce n'est qu'au moment de la mise en oeuvre de la saisie que le copropriétaire défendeur à l'action pourra invoquer le fait que le syndicat n'a pas épuisé toutes les autres voies de recouvrement, V. Paris, 14 févr. 2008, Loyers et copr. 2008, n° 167, obs. G. Vigneron ; IRC déc. 2008. 16, obs. M.-F. Ritschy).
lire juil06COPROPRIETE : PRESCRIPTION DE L'ACTION EN SUPPRESSION D'UN EMPIÉTEMENT SUR LES PARTIES COMMUNES Par gabriel.neu-janicki le 06/07/13 L'action en suppression d'un empiétement sur les parties communes intervenu à l'occasion de travaux autorisés par une assemblée générale est une action personnelle soumise à la prescription décennale.
Si, en pareille circonstance, la seule sanction envisageable est la démolition (V., par ex., Civ. 3e, 18 juin 1975, D. 1975. IR 207 ; 27 janv. 2009, n° 07-15.993, AJDI 2009. 309 ), encore faut-il qu'une demande en ce sens intervienne dans le délai de l'action.
Pour savoir si tel est le cas, il convient de déterminer non seulement la nature de l'action, mais également le point de départ du délai.
La nature de l'action est déterminante, car :
s'il s'agit d'une action personnelle née de l'application de la loi n° 65-556 du 10 juillet 1965, le délai de prescription est celui de l'alinéa 1er de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir, dix ans.
à l'inverse, s'il s'agit d'une action réelle, elle est soumise à la prescription trentenaire.
En matière d'empiétement, tout dépend de la finalité de l'action : une demande en restitution des parties communes injustement appropriées doit être qualifiée de « réelle », tandis qu'une action tendant au respect du règlement de copropriété est personnelle (Civ. 3e, 20 nov. 2002, n° 00-17.539, Bull. civ. III, n° 232; retenant la prescription décennale, s'agissant de l'action d'un copropriétaire tendant à obtenir la démolition d'une construction effectuée par un autre, en contravention au règlement de copropriété, V. Civ. 3e, 15 juin 1988, Bull. civ. III, n° 111 ; 6 nov. 1991, n° 90-10.128, Bull. civ. III, n° 265; Paris, 18 juin 2003, n° 2002-16091).
Comme, au cas particulier, la demande tendait à la démolition d'un ouvrage empiétant sur les parties communes pour violation de l'article 25 b de la loi de 1965, les travaux effectivement réalisés par le copropriétaire ne respectant pas les termes de l'autorisation donnée par l'assemblée générale, le délai de l'action était incontestablement de dix ans.
Concernant le point de départ du délai de prescription, deux courants s'opposent:
un qui considère qu'il convient de se placer au jour de la survenance des désordres (V. Civ. 3e, 23 mai 1991, n° 89-19.879 Bull. civ. III, n° 149; 25 févr. 2009, n° 08-16.161, Bull. civ. III, n° 51) l'autre à celui auquel le demandeur en a eu connaissance (Civ. 3e, 16 sept. 2003, n° 02-13.028; 2 mars 2005, n° 03-14.713, Bull. civ. III, n° 52).
En l'occurrence, la question était secondaire, puisque l'action avait été introduite « plus de dix ans à compter du jour où les non-conformités alléguées avaient été achevées et connues [des demandeurs à l'action en démolition] ».
lire mai31COPROPRIETE: LA CRECHE DANS UNE COPROPRIETE Par gabriel.neu-janicki le 31/05/13 L'activité de crèche exercée par un locataire dans le lot loué par le copropriétaire n'est contraire ni à l'affectation des lots du règlement de copropriété ni à la destination générale de l'immeuble.
lire 2 commentaires mai31COPROPRIETE : LA DECISION DESIGNANT LE SYNDIC S'IMPOSE TANT QUE LA NULLITE N'EST PAS PRONONCEE Par gabriel.neu-janicki le 31/05/13 La décision désignant un syndic ne peut pas être remis en cause et demeure applicable tant que la nullité n'a pas été prononcée.
Ils en avaient déduit qu'ils pouvaient saisir le président du tribunal de grande instance , par ordonnance sur requête, pour qu'il désigne le syndic, comme le prévoit ce texte. Le président du tribunal avait été sensible à leurs arguments et avait désigné le syndic, qui n'était autre que le sortant.
Il convient de faire un rappel sur deux points:
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 28 novembre 2012 n° 11-18810 lire avr20COPROPRIETE : RAVALEMENT DESORDRES ESTHETIQUES ET RESPONSABILITE DECENNALE Par gabriel.neu-janicki le 20/04/13 Des désordres esthétiques faisant suite à la rénovation des façades d'un immeuble peuvent justifier la mise en oeuvre de la responsabilité décennale.
En l'espèce, un syndicat des copropriétaires a confié, sous la maîtrise d'oeuvre d'une société, les travaux de rénovation des façades d'un immeuble, classé immeuble exceptionnel dans la zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager, à une société chargée des travaux de ravalement proprement dits, et à une société chargée de l'application sur les façades de produits minéralisants et hydrofuges.
Les travaux ont été réceptionnés.
Se plaignant de nombreux désordres affectant les façades, le syndicat des copropriétaires a, après expertise, assigné en réparation de ses préjudices la société maître d'oeuvre, les sociétés intervenantes et leurs assureurs, dont l'assureur décennal de la société de ravalement.
La cour d'appel (CA Pau, 7 juin 2011) a dite non prescrite l'action du syndicat des copropriétaires et a condamné les sociétés in solidum à l'indemniser au titre de la réfection des travaux et de son trouble de jouissance.
La Cour de cassation approuve cet arrêt. Les travaux comportaient notamment la restauration des pierres de façade, avaient pour objet de maintenir l'étanchéité nécessaire à la destination de l'immeuble et constituaient une opération de restauration lourde, d'une ampleur particulière compte tenu de la valeur architecturale de l'immeuble et de son exposition aux embruns océaniques.
La cour d'appel a pu en déduire que ces travaux participaient de la réalisation d'un ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil.
D'autre part, ayant relevé que les désordres esthétiques généralisés des façades, qui affectaient sensiblement son aspect extérieur, devaient être appréciés par rapport à la situation particulière de l'immeuble qui constituait l'un des éléments du patrimoine architectural de la commune et retenu que ces désordres portaient une grave atteinte à la destination de l'ouvrage, la cour d'appel a pu en déduire qu'ils justifiaient la mise en oeuvre de la responsabilité décennale.
Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 4 avril 2013 n°11-25198
lire avr20COPROPRIETE : NATURE JURIDIQUE DU FONDS DE ROULEMENT Par gabriel.neu-janicki le 20/04/13 La réserve prévue au règlement de copropriété est remboursable en totalité au vendeur et le syndic peut en exiger le versement par l'acquéreur du lot.
Afin de parer à toute éventualité, le règlement de copropriété peut prévoir le versement d'une avance constituant la réserve du syndicat des copropriétaires, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel (articles 35 et 45-1 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967).
Il est également possible à une assemblée générale, se prononçant à la double majorité de l'article 26 du décret de 1967, d'instaurer un tel fonds de roulement.
En l'espèce, la question de la nature juridique de cette avance était au centre des débats, puisque, devenu copropriétaire un 30 novembre, un nouvel acquéreur estimait n'être redevable des sommes réclamées au titre des appels d'avance de trésorerie et du fonds de roulement qu'à hauteur de 1/12e.
Ce raisonnement fait disparaître la distinction opérée par l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 entre, d'une part, les provisions sur charges et, d'autre part, les avances, ces dernières étant expressément qualifiées par le texte de « remboursables ».
C'est par conséquent en toute logique que la Cour de cassation censure la décision rendue en première instance pour violation des articles 35 et 45-1 du décret de 1967 : la réserve prévue au règlement de copropriété est remboursable en totalité au vendeur et le syndic peut en exiger le versement par l'acquéreur du lot.
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