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Timestamp: 2018-05-27 01:41:51+00:00
Document Index: 324635299

Matched Legal Cases: ['art. 184', 'art. 184', 'art. 20', 'art. 187', 'art. 216', 'art. 187', 'art. 655', 'art. 655', 'art. 222', 'art. 223', 'art. 229', 'art. 184', 'art. 16', 'art. 184', 'art. 164', 'art. 184', 'art. 74', 'art. 211', 'art. 76', 'art. 188', 'art. 214', 'art. 2', 'art. 97', 'art. 190', 'art. 102', 'art. 102', 'art. 102', 'art. 102', 'art. 108', 'art. 103', 'art. 107', 'art. 108', 'art. 190', 'art. 190', 'art. 108', 'art. 190', 'art. 191', 'art. 191', 'ATF ', 'art. 191', 'art. 191', 'art. 191', 'art. 192', 'art. 20', 'art. 192', 'art. 193', 'art. 193', 'art. 192', 'art. 192', 'art. 127', 'art. 196', 'art. 195', 'art. 97', 'art. 196', 'art. 197', 'art. 197', 'art. 200', 'art. 8', 'art. 201', 'art. 203', 'art. 204', 'art. 210', 'art. 127', 'art. 210', 'art. 205', 'art. 208', 'art. 210', 'art. 41', 'art. 205', 'art. 209', 'art. 205', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 206', 'art. 19', 'art. 8', 'art. 100', 'art. 100', 'art. 199', 'art. 199', 'art. 100', 'art. 97', 'art. 97', 'art. 97', 'art. 197', 'art. 197', 'art. 97', 'art. 197', 'art. 97', 'art. 41', 'art. 197', 'art. 212', 'art. 74', 'art. 104', 'art. 213', 'art. 104', 'art. 211', 'art. 214', 'art. 204', 'art. 102', 'art. 107', 'art. 107', 'art. 215', 'art. 215', 'art. 119', 'art. 185', 'art. 185', 'art. 119', 'art. 119', 'art. 185', 'art. 185', 'art. 185', 'art. 185', 'art. 216', 'art. 221', 'art. 655', 'art. 169', 'art. 218', 'art. 657', 'art. 216', 'art. 2', 'art. 219', 'art. 197', 'art. 221', 'art. 219', 'art. 219', 'art. 210', 'art. 220', 'art. 185', 'art. 221', 'art. 222', 'art. 95', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 6', 'art. 237', 'art. 237', 'art. 238', 'art. 239', 'art. 1', 'art. 3', 'art. 9', 'art. 244', 'art. 6', 'art. 242', 'art. 242', 'art. 243', 'art. 243', 'art. 245', 'art. 252', 'art. 97', 'art. 107', 'art. 248', 'art. 99', 'art. 248', 'art. 249', 'art. 250', 'art. 249', 'art. 250', 'art. 250', 'art. 251', 'art. 246', 'art. 169', 'art. 186', 'art. 253', 'art. 275', 'art. 305', 'art. 255', 'art. 255', 'art. 254', 'art. 269', 'art. 270']

Résumé de droit des contrats spéciaux : Deuxième partie : La vente, l échange et la donation : I. La vente en général : A. - PDF
Résumé de droit des contrats spéciaux : Deuxième partie : La vente, l échange et la donation : I. La vente en général : A.
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1 Résumé de droit des contrats spéciaux : Deuxième partie : La vente, l échange et la donation : I. La vente en général : A. Les sources : Les sources sur le contrat de vente se trouvent : Art. 184 ss CO Sources spéciales (LCC. Loi sur le droit foncier rural, Loi Friedrich,...) B. La notion : L art. 184 al.1 CO définit le contrat de vente. Il s agit d un contrat générateur d obligation, dans la mesure où le vendeur s oblige à transférer la propriété du bien. Le contrat ne génère donc pas en soit ce transfert de propriété. La vente manuelle, qui comprend à la fois la conclusion et l exécution du contrat, engendre par contre ce transfert de la propriété. La notion de chose au sens de l art. 184 CO est plus large que la notion de chose en droits réels : elle comprend non seulement les meubles et les immeubles, mais également les créances, les brevets, les secrets de fabrication, (...) autrement dit tout ce qui peut faire partie d un patrimoine. Il est possible de vendre une chose qui n existe pas encore (une récolte, les actions d une SA qui va être créée,...). Il est également possible de vendre une chose qui appartient à autrui, mais seulement s il est objectivement possible de se la procurer (voir l art. 20 CO sur l impossibilité initiale). C. Quelques distinctions : 1. La vente mobilière et la vente immobilière : La vente mobilière est traitée aux art. 187 à 215 CO et la vente immobilière aux art. 216 à 221 CO. Selon l art. 187 al.1 CO, la vente mobilière concerne toute chose qui n est pas un immeuble au sens de l art. 655 CC. A contrario, la définition de l immeuble est la même que celle de l art. 655 CC. A titre d exemple, la vente des actions d une SA dont le seul actif est un immeuble consiste en une vente mobilière. 2. La vente ordinaire et la vente commerciale : La vente ordinaire est conclue en vue d un usage direct ou de consommation personnelle, alors que la vente commerciale est conclue dans le but de revendre la chose pour dégager un bénéfice. La distinction repose donc sur la nature de la vente et non sur la qualité des parties au contrat : un particulier peut être partie à une vente commerciale et un commerçant à une vente ordinaire. Notons que certains pays ont opté pour une distinction basée sur le critère de la qualité des parties.
2 3. La vente au comptant, à prépaiement(s) et à crédit : Il y a vente au comptant lorsque les prestations sont exécutées simultanément, à prépaiement lorsque l acheteur paie avant la livraison et à crédit lorsque la livraison intervient avant le paiement. 4. Autres distinctions : Notons qu il existe encore d autres formes de vente, comme la vente sur échantillon (art. 222 CO), à l examen (art. 223 CO) ou la vente aux enchères (art. 229 CO). II. La vente mobilière : A. La formation du contrat : Il faut un accord sur tous les points objectivement (le prix, la chose, le vendeur et l acheteur : art. 184 al.1 CO) et subjectivement essentiels. Notons que le prix et la chose doivent être déterminables, pas forcément déterminés. Il n y a en principe pas de forme prescrite, sous réserve d exceptions légales (voir LCC par exemple) ou conventionnelles (art. 16 CO). B. Les obligations du vendeur : 1. Les obligations principales : 1.1. En général : Les obligations principales du vendeur sont définies à l art. 184 al.1 CO : Il doit livrer la chose vendue, c est-à-dire en transférer la maîtrise de fait. Il doit en transférer la propriété, c est-à-dire en remettre la maîtrise juridique. Les modalités du transfert de la propriété dépend de la nature de la chose. S il s agit d une chose au sens des droits réels, les règles de droits réels s appliquent. Pour transférer la propriété des droits, il faudra procéder à une cession de créance au sens des art. 164 ss CO ou suivre une autre forme prescrite par la loi (règles sur les papiers valeurs notamment) Le lieu d exécution : Comme d habitude, lorsque la partie spéciale ne contient pas d indications, il faut se reporter à la partie générale du CO. Concernant le lieu d exécution, l art. 184 al.1 CO, qui stipule que le vendeur doit livrer la chose, ne signifie pas que ce dernier doit «amener» celle-ci à l acheteur. Nous devons donc suivre la règle de l art. 74 CO : Volonté expresse des parties ; A défaut de règles conventionnelle, la chose déterminée est quérable, c est-à-dire que l acheteur doit venir en prendre possession au lieu où elle se trouvait à la conclusion du contrat. La chose de genre est livrée par le vendeur au lieu où le débiteur (le vendeur) était domicilié à la conclusion du contrat.
3 1.3. La date de l exécution : En principe, l obligation de livrer la chose doit être exécutée dès la conclusion du contrat : l art. 211 al.2 CO le dit implicitement («réception») et l art. 76 CO explicitement. Il s agit toutefois d une règle de droit dispositif. 2. Les obligations et devoirs accessoires : Les obligations accessoires sont parfois prévues par la loi (art. 188 CO : frais de délivrance, d acte et de l enlèvement ; art. 214 al.3 CO : obligation de faire vendre la chose vendue à distance,...), parfois conventionnellement. Les obligations accessoires peuvent faire l objet d une action en exécution. Les devoirs accessoires ont comme source l art. 2 CC : le vendeur a donc le devoir d agir conformément à la bonne foi. Ils ne peuvent faire l objet d une action en exécution, mais une action en dommages intérêts reste envisageable. 3. L inexécution des obligations : 3.1. Les règles générales : La partie générale prévoit l action en exécution de l obligation et l action en dommages intérêts (art. 97 ss CO) Les règles spéciales : La partie spéciale contient des règles (art. 190 et 191 CO) qui dérogent parfois (en matière de vente commerciale) aux art. 102 ss CO sur la demeure du débiteur. Dans les autres cas, les art. 102 ss CO s appliquent. 4. La demeure du vendeur : 4.1. Le régime génral : Rappel des art. 102 ss CO : Il y a demeure simple lorsque le débiteur (ici le vendeur) n exécute pas son obligation à échéance, qui peut être fixée par contrat. Si une telle échéance n est pas prévue, le créancier (ici l acheteur) doit interpeller le débiteur, selon l art. 102 al.1 CO. Notons que cette interpellation n est parfois pas nécessaire (application de l art. 108 CO par analogie). La demeure simple a pour conséquence que le débiteur pourrait devoir verser des dommages intérêts pour cause de retard et qu il répond des cas fortuits à moins qu il ne prouve ne pas avoir commis de faute (art. 103 CO). Il y a demeure qualifiée lorsque le débiteur ne s est pas exécuté à l échéance du délai de grâce fixé par l acheteur en vertu de l art. 107 al.1 CO, ou que la fixation d un tel délai n est pas nécessaire en vertu de l art. 108 CO. Dans ce cas, l acheteur a un double choix : il peut demander la livraison de la chose et des dommages intérêts pour cause de retard ou renoncer à la livraison de la chose. Dans ce cas un nouveau choix s offre à lui : il peut maintenir le contrat, payer le prix et demander des dommages intérêts positifs ou se départir du contrat et demander des dommages intérêts sans
4 devoir payer le prix. Notons que dans le cas particulier des ventes avec livraisons successives, l acheteur ne peut exercer ses droits qu à l égard de la livraison en souffrance et non à l égard des livraisons passées et futures. Le TF nuance en précisant que si la livraison en souffrance compromet les suivantes (elles n ont plus aucune utilité), l acheteur peut également renoncer aux livraisons futures Le régime spécial des ventes commerciales : Les règles spéciales des art. 190 et 191 CO, qui s appliquent aux ventes commerciales, sont les suivantes : Il résulte de l art. 190 CO que les délais fixés conventionnellement sont présumés fatals, c est-à-dire que l on présume que l on se trouve dans la situation de l art. 108 ch.3 CO. Il résulte de l art. 190 al.1 CO que l on présume que l acheteur maintient le contrat, renonce à la livraison et demande des dommages intérêts pour cause d inexécution. Il doit donc immédiatement en informer le vendeur s il désire maintenir la livraison. Il s agit donc d une grande différence par rapport à la demeure ordinaire, où le choix de l acheteur doit dans tous les cas être signifié. Le calcul des dommages intérêts diffère également, selon l art. 191 al.2 et 3 CO. L al.2 stipule que l acheteur «peut» (il peut donc également exiger un montant supérieur en vertu de l art. 191 al.1 CO) se faire indemniser du montant correspondant à la différence entre le prix payé de bonne foi pour un achat de couverture et le prix de la vente non exécutée. Si le prix de l achat de couverture n est pas payé de bonne foi (il achète à un prix trop élevé à son pote), il ne pourra exiger que la différence avec ce qu il aurait dû payer de bonne foi. Précisons encore que si le prix de l achat de couverture est moins élevé que le prix de la vente non exécutée, l acheteur peut conserver le bénéfice. ATF 120 II 296 : Contrat de vente conclu entre le garagiste G et l acheteur X, portant sur une Ferrari F40. X a prévu de la revendre à Y. G ne livre pas la voiture à X. Le TF commence par préciser qu il ne s agit pas d une vente commerciale puisque X n entend pas en dégager un bénéfice. Il précise néanmoins que les critères de fixations des dommages intérêts de l art. 191 al.2 et 3 CO peuvent s appliquer par analogie à une telle vente civile. Le TF admet donc des dommages intérêts correspondant à la différence entre le prix de vente convenu entre G et X et le prix hypothétique de revente. Ce faisant il s inspire très clairement de l art. 191 al.3 CO. Lorsque les marchandises en question sont cotées en bourse ou ont un prix courant, l acheteur n a pas besoin d effectuer un achat de couverture et peut se baser sur l achat de couverture théoriquement possible. Notons que l acheteur peut également exiger un montant supérieur, sur la base de l art. 191 al.1 CO.
5 C. La garantie en cas d éviction : 1. La notion : Les art. 192 à 196 CO définissent les droits qui appartiennent à l acheteur lorsqu il existe des vices affectant le droit sur la chose vendue. Il faut bien les distinguer de la garantie contre les défauts, qui s applique lorsque le défaut affecte la chose elle-même. 2. Conditions de la garantie en cas d éviction : 1. La chose a été livrée. Si un tiers intervient avant la livraison, on appliquera les règles générales des art. 20 ou 119 CO. 2. Un tiers fait valoir un droit préférable sur la chose, qui existait déjà au moment de la conclusion du contrat (art. 192 al.1 CO). S il fait valoir un droit de propriété sur la chose, on parlera d éviction totale. On parlera d éviction partielle si le tiers fait valoir un droit réel limité (gage ou servitude notamment). Il n est pas nécessaire que ce tiers fasse valoir son droit en justice (l art. 193 al.1 CO parle de «menace d éviction»). En principe le tiers n a pas de droit préférable à celui de l acheteur, puisque le droit suisse protège l acquisition de bonne foi des droits réels mobiliers et immobiliers. La garantie en cas d éviction n a donc qu une portée limitée aux cas où l acquéreur n est pas de bonne foi. Notons que les règles sur la prescription acquisitive restreignent également la portée de la garantie en cas d éviction (ici aussi le tiers ne pourra pas faire valoir de droits préférables). Les art. 193 et 194 CO sur la procédure seront révisés prochainement et n ont donc pas été étudiés en cours. 3. L art. 192 al.2 CO traite des cas où l acheteur connaît les risques d éviction au moment de la conclusion du contrat : dans ce cas le vendeur n est tenu que pour la garantie expressément promise. Quelques remarques complémentaires : Aucune faute n est exigée. Le régime peut être modifié dans les limites de l art. 192 al.3 CO. Si les conditions de l erreur ou du dol sont également remplies, l acheteur peut faire valoir ces moyens parallèlement à la garantie en cas d éviction. La partie spéciale ne prévoyant aucune règle spécifique, le délai de prescription de l art. 127 CO s applique. Notons toutefois l art. 196a CO qui prévoit une règle spéciale pour les biens culturels. 3. Les effets de la garantie en cas d éviction : Il faut distinguer selon que nous sommes dans un cas d éviction totale ou partielle : En cas d éviction totale, la vente est résolue (et non «résiliée» comme le dit le texte légal français) selon l art. 195 CO. Il s agit d une résolution de plein droit,
6 automatique. L acheteur peut exiger la restitution du prix et des frais énumérés à l al.1 ch.1 à 4. De plus, si le vendeur a commis une faute (présumée selon l al.2), l acheteur peut exiger des dommages intérêts pour tout dommage subi. Notons que la doctrine minoritaire pense qu un concours avec une action sur la base des art. 97 ss CO est possible, ce que n admet pas le TF. En cas d éviction partielle, l art. 196 al.1 CO ne prévoit qu une réparation, sans qu une résolution du contrat ne soit possible. L al.2 prévoit une exception pour les cas où les circonstances font présumer que l acheteur n aurait pas acheté s il avait prévu l éviction partielle. La procédure est alors celle de l al.3. D. La garantie contre les défauts : 1. En général : Les art. 197 à 210 CO, très utilisés en pratique, contiennent l ensemble des droits qui appartiennent à l acheteur lorsque la chose vendue présente un défaut antérieur au transfert des risques. 2. Les conditions de fond : 2.1. Un défaut : Il y a défaut en cas d absence d une qualité promise par le vendeur ou à laquelle l acheteur pouvait s attendre selon les règles de la bonne foi. L art. 197 al.1 CO précise qu il y a défaut lorsqu il diminue la valeur de la chose «dans une notable mesure». Il s agit donc, au cas par cas, de déterminer si tel est le cas en l espèce. Le défaut est une notion qualitative, une absence de qualité, raison pour laquelle si le vendeur livre autre chose que la chose promise, il n y a pas de défaut et les règles sur l inexécution s appliqueront Un défaut antérieur au transfert des risques : Le défaut doit être antérieur au transfert des risques, soit, dans la plupart des cas, antérieur à la conclusion du contrat. Voir ci-dessous pour le transfert des risques Un défaut ignoré de l acheteur : Selon l art. 200 al.1 CO, le vendeur ne répond pas des défauts connus de l acheteur : le fardeau de la preuve revient au vendeur (art. 8 CC). Selon l al.2, le vendeur ne répond pas non plus des défauts dont l acheteur aurait pu s apercevoir s il avait fait preuve de l attention suffisante, sauf si le vendeur a affirmé que les défauts en questions n existaient pas. 3. Les conditions d exercice : 3.1. Les incombances : L art. 201 CO prévoit les incombances auxquelles l acheteur doit se soumettre pour exercer la garantie contre les défauts :
7 Devoir de vérifier la chose aussi vite qu il le peut, d après la marche habituelle des affaires. Il découle de l al.2 que la vérification usuelle suffit (il ne faut pas une expertise). Devoir d aviser le vendeur sans délai. Lorsque le défaut peut être découvert par des vérifications usuelles (et donc tout de suite), l avis doit intervenir tout de suite. Quelques jours peuvent être considérés comme de trop. Lorsque le défaut ne peut pas être découvert par une vérification usuelle (et donc pas tout de suite), l avis doit être fait dès la découverte. Notons que l art. 203 CO stipule que lorsque le vendeur induit intentionnellement en erreur l acheteur, il ne peut se prévaloir du fait que l avis est intervenu tardivement. L acheteur qui avise d un défaut doit le faire précisément et clairement : «le pot d échappement est défectueux» et non «la marchandise est défectueuse». L avis n est pas soumis à une forme particulière, mais la lettre recommandée est préférable pour des questions de preuve. S il ne remplit pas ces incombances, l acheteur perd ses droits. Il ne s agit donc pas d obligations au sens strict comme le sous-entend le texte légal. L art. 204 CO présente le cas spécial de la vente à distance sans représentant du vendeur sur place. L acheteur doit alors remplir trois devoirs supplémentaires : Al.1 : Devoir de garder la chose chez lui ou de l entreposer chez un tiers. Al.2 : Devoir de faire constater l état de la chose par un tiers, c est-à-dire par l autorité compétente. Al.3 : Droit et devoir de vendre la chose lorsque l intérêt du vendeur l exige et qu il est à craindre que la chose ne se détériore rapidement Les délais de prescription : L art. 210 CO prévoit deux délais : Al.1 : Délai ordinaire d un an dès la livraison de la chose, et ceci même si le défaut est découvert au-delà. Cette règle est de droit dispositif et les parties peuvent prévoir un délai plus court ou plus long. Le TF prévoit un délai extraordinaire de 10 ans, sur la base de l art. 127 CO, lorsque le vendeur a intentionnellement induit l acheteur en erreur. Précisons que l art. 210 al.2 CO prévoit que les exceptions découlant de la garantie contre les défauts subsistent lorsque l avis a été donné au vendeur dans l année à compter de la livraison.
8 4. Les effets de la garantie : 4.1. En général : Lorsque les conditions vues ci-dessus sont remplies, l acheteur peut invoquer les droits (alternatifs) garantis aux art. 205 à 209 CO : droit à la résolution du contrat, à la réduction du prix ou au remplacement de la chose. Notons que seuls ces trois droits sont invocables. Il n y a par exemple pas de droit à la réparation de la chose. Une action en dommages intérêts pour le dommage consécutif au défaut est éventuellement possible, il faudra alors un chef de responsabilité faute ou responsabilité pour auxiliaire contrairement aux trois droits spécifiques. L art. 208 CO est une exception sur ce point (voir plus loin). Notons que le délai de prescription de l art. 210 CO s applique également à l action en dommages intérêts, il est donc plus court que celui des art. 41 ss CO Le droit à la résolution du contrat (art. 205 CO) : Il s agit d une action rédhibitoire, c est-à-dire une action qui a pour but de résoudre unilatéralement le contrat. Il s agit bien d une résolution (à effet ex tunc) et non d une résiliation, comme le laisse penser le texte légal français. Il n est pas nécessaire d agir en justice pour résoudre le contrat, mais il faut remplir les deux conditions suivantes (en plus des conditions de fond et d exercice vues ci-dessus) : Art. 205 al.2 CO : La résolution est justifiée par les circonstances, autrement dit le défaut est suffisamment grave pour que l on ne puisse pas exiger de l acheteur qu il conserve la chose. Art. 207 al.3 CO : La restitution est possible, dans un état acceptable. Les al.1 et 2 fondent des exceptions : la résolution est tout de même possible lorsque la chose a péri par suite de ses défauts ou par cas fortuit. Les effets de la résolution sont les suivants : Art. 208 al.1 CO : L acheteur doit restituer la chose avec les profits qu il en a retiré. Art. 208 al.2 et 3 CO : Le vendeur doit restituer le prix et réparer le dommage direct subi par l acheteur en raison de la livraison de la marchandise défectueuse. S il y a faute du vendeur, il devra également réparer le dommage indirect. Rappel : Selon le TF, la distinction entre dommage direct et indirect s opère à l aide du critère de «la proximité et de l intensité du lien de causalité». Ce critère est critiqué par la doctrine car il est difficilement applicable en pratique. L art. 209 CO porte sur les cas de vente d un ensemble de choses. Dans cette hypothèse, la résolution est en principe partielle puisqu elle ne porte que sur la/les chose(s) défectueuses (al.1). Selon l al.2, si les choses forment un tout, une résolution portant sur toutes les choses est possible. L al.3 précise que la résolution qui porte sur la chose principale s étend aux accessoires, même s ils ont été vendus pour un prix distinct. A l inverse, la résolution portant sur l accessoire ne s étend pas à la chose principale.
9 4.3. Le droit à la réduction du prix : On parle d action minutoire : l acheteur garde la chose mais demande une réduction du prix. Il n est pas important que l acheteur ait déjà payé le prix (dans ce cas la différence est rendue) ou non (dans ce cas il paie moins). Il y a deux cas où la réduction du prix n est pas possible : Art. 205 al.1 CO a contrario : Si le défaut n entraîne aucune moins-value (différence de valeur entre la chose sans défaut et la chose avec défaut), ce qui est rare. Art. 205 al.3 CO : Lorsque la moins-value est égale ou supérieur au prix de vente, l acheteur ne peut que demander la résolution. Le TF préconise l utilisation de «théorie relative» pour calculer de combien il faut réduire le prix : la réduction est proportionnelle à la moins-value, elle n équivaut donc pas à la moinsvalue. La réduction peut donc être plus faible (exemple 1) ou plus forte (exemple 2) que le montant de la moins-value : Exemple 1 : PV=800.- VSD= VAD=600.- Le PR est donc égal à et il y a réduction de Exemple 2 : PV= VSD= VAD=600.- Le PR est donc égal à et il y a réduction de L art. 205 al.1 CO parle d une «indemnité pour la moins-value», ce qui fait dire à une partie de la doctrine que la méthode relative du TF s écarte du texte légal. Le TF se justifie en posant deux présomptions réfragable (voir notamment l ATF 111 II 162) : Le PV=VSD. Cette présomption est réfragable et la partie qui a intérêt à la renverser peut le faire. Si elle n est pas renversée, la méthode relative est sans intérêt puisque la réduction équivaut alors à la moins-value. La moins-value=coût de la remise en état de la chose. Précisons encore que l acheteur peut demander des dommages intérêts pour le dommage consécutif au défaut de la chose, sur la base des art. 97 ss et 101 CO (faute de norme spéciale). Notons que pour que cela soit possible, il faut encore que les conditions de fond et d exercice de la garantie contre les défauts soient remplies, selon le TF. Cela est controversé (voir plus loin sous chiffre 7) L action en remplacement de la chose vendue (art. 206 CO) :
10 Pour que cela soit possible, il doit bien sur s agir d une chose de genre (et non d un tableau de Picasso). L action tend à la délivrance d autres choses de même genre. Le vendeur peut également demander le remplacement lorsque les conditions suivantes sont réunies (al.2) : Il ne s agit pas de choses expédiées d un autre lieu. Il doit livrer immédiatement une chose de même genre et indemniser l acheteur de tout le dommage éprouvé. Cette hypothèse est donc très rare. 5. Les clauses limitatives ou exclusives de responsabilité : En principe, les règles sur la garantie contre les défauts sont dispositives. La possibilité d y déroger est toutefois restreinte par des limites : Les règles générales du droit des obligations : art. 19 et 20 CO, 100 et 101 CO ou 27 CC. Les règles spéciales : notamment les art. 8 LCD et 8 de la Loi sur la responsabilité du fait des produits. Les règles spéciales du droit de la vente : - Art. 192 al.3 CO : nullité de la clause si le vendeur a intentionnellement dissimulé le droit appartenant au tiers (concerne l éviction). - Art. 234 al.3 CO : possibilité de s affranchir de toute garantie autre que celle dérivant du dol, dans la vente aux enchères. - Art. 199 CO : toute clause qui limite ou restreint la garantie contre les défauts est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé le défaut. Il existe une controverse sur la relation entre les art. 100 al.1 et 199 CO : l art. 100 al.1 CO vise également la faute grave alors que l art. 199 CO ne vise que l intention. Il est donc utile de se demander si les deux normes s appliquent à la vente ou si l art. 199 CO exclut l art. 100 al.1 CO. Le TF a laissé la question ouverte. Notons qu il existe également des clauses de réparation, par lesquelles le vendeur se réserve le droit de réparer la chose en cas de défaut. Si le droit à la réparation est ainsi prévu conventionnellement, il convient de distinguer selon qu il remplace les trois droits légaux vus ci-dessus (il s agit alors d une clause limitative de responsabilité) ou qu il s y ajoute (la clause étend alors la responsabilité du vendeur). 6. La garantie en raison des défauts dans la vente de bétail (pour mémoire) : Il existe des règles spéciales sur la vente de bétail et celles-ci posent comme principe qu il n y a pas de garantie en raison des défauts. 7. La relation avec d autres moyens de droit : Relation entre la garantie contre les défauts et les moyens de droit suivant : Action en dommages intérêts sur la base des art. 97 ss CO : le TF pense que les art. 97 ss et 197 ss CO peuvent s appliquer concurremment, mais que pour pouvoir appliquer
11 les art. 97 ss CO, l acheteur doit respecter les conditions de fond et d exercice des art. 197 ss CO. Cela revient en pratique à dire que les art. 197 ss CO dérogent aux art. 97 ss CO, ce que préconise une partie de la doctrine. Erreurs essentielles : selon le TF, elles sont invocables même si les conditions de fond et d exercice des art. 197 ss CO ne sont pas remplies. Une partie de la doctrine critique le fait que le TF adopte une autre solution que vis-à-vis des art. 97 ss CO. Actions délictuelles sur la base des art. 41 ss CO : le TF dit que les conditions spéciales des art. 197 ss CO doivent être remplies. Actions basées sur la Loi sur la responsabilité du fait des produits : le TF ne s est jamais prononcé sur ce point. Garantie contre l éviction : cette dernière a un autre objet que la garantie contre les défauts. L éviction a lieu lorsqu un tiers fait valoir un droit sur la chose alors que le défaut affecte la qualité même de la chose. E. Les obligations et devoirs de l acheteur : 1. L obligation de payer le prix : Cette obligation distingue la vente de la donation et de l échange. Le prix peut être fixé en monnaie étrangère. Le prix doit être déterminable, et pas forcément déterminé. L art. 212 CO pose deux règles supplétives sur ce point : Al.1 : le prix des choses à prix courant est présumé être celui du cours moyen du jour et du lieu de l exécution. Pour ces choses, le prix est donc jugé déterminable même si rien n est prévu à son propos. Cela n est pas le cas si une clause désigne un autre moment pour déterminer le prix : dans ce cas l élément essentiel qu est le prix fait défaut et le contrat n est pas conclu. Al.2 et 3 : le poids net est déterminant pour les chose dont le prix est fonction du poids, sauf usage contraire. Selon l art. 74 CO, la dette d argent est portable, sauf convention contraire. Le moment du paiement dépend du mode de paiement : en cas de vente en comptant, le paiement intervient au moment de la livraison, en cas de vente à crédit il intervient après la livraison, et en cas de vente à prépaiement, il intervient avant la livraison. Les intérêts sur le prix de vente ne sont en principe dus que si l acheteur est en demeure (art. 104 CO), mais l art. 213 al.2 CO présente deux cas où les intérêts commencent à courir dès la livraison de la chose : Si tel est l usage. Si l acheteur peut retirer de la chose des fruits ou autres produits. Dans ce cas, le taux est en principe de 5% (art. 104 CO).
12 2. Les autres devoirs et obligations : Selon l art. 211 CO, l acheteur a l obligation d accepter la chose offerte dans les conditions stipulées. Selon l art. 214 CO, il a le devoir de conserver une chose défectueuse. Selon l art. 204 al.3 CO, il a le devoir de vendre la chose sujette à dépréciation. 3. La demeure de l acheteur : 3.1. En général : Le régime général de la demeure (art. 102 CO) veut que l acheteur tombe en demeure à l échéance prévue par le contrat, ou si aucune échéance n est prévue par celui-ci, par l interpellation du vendeur. Le droit de la vente contient diverses dérogations : Art. 214 al.1 CO : Si la chose ne doit être livrée qu après ou contre paiement et que l acheteur est en demeure de payer, le vendeur peut se départir du contrat sans autre formalité. Cela signifie qu il n a pas besoin de fixer un délai de grâce au sens de l art. 107 CO. Il peut alors demander des dommages intérêts négatifs. Notons que le vendeur peut également user du régime général et opter pour un autre des choix que propose l art. 107 CO. L al.2 précise que le vendeur doit tout de même en faire une déclaration immédiate à l acheteur. L al.3 stipule que si le vendeur a déjà livré la chose sans que l acheteur n ait payé le prix, il ne pourra résoudre le contrat qu à condition que cela soit expressément prévu par le contrat. On parle à ce propos de «clause résolutoire». L art. 215 CO contient deux règles spéciales sur le calcul des dommages intérêts dans le cadre des ventes commerciales (qui correspondent à celles sur la demeure du vendeur) : l al.1 préconise la prise en compte de la vente de couverture, c est-à-dire que le vendeur pourra demander la différence entre le prix convenu et celui pour lequel il a vendu la chose de bonne foi. Mais le vendeur reste libre de calculer les dommages intérêts selon les règles générales, l art. 215 al.1 CO précisant que le vendeur a le droit de... L al.2 stipule que si la marchandise est cotée en bourse ou a un prix courant, le vendeur peut réclamer la différence entre le prix de vente et le cour au jour du terme fixé, même s il ne revend en réalité pas la chose. F. Le transfert des risques et profits : Le régime général prévoit à l art. 119 CO qu en cas d impossibilité non fautive le débiteur n est plus tenu à effectuer sa prestation (al.1). Dans les contrats synallagmatiques, l autre partie n est alors plus obligée de fournir la sienne (al.2). L al.3 réserve les cas où le contrat ou la loi prévoient d autres règles. C est le cas de l art. 185 CO.
13 L art. 185 al.1 CO pose le principe, qui veut que les risques et profits passent à l acheteur dès la conclusion du contrat : si la chose périt sans la faute du vendeur entre la conclusion du contrat et la livraison, le vendeur n est plus tenu à la livraison (jusque-là ça reprend l art. 119 al.1 CO), mais l acheteur reste obliger de payer le prix (déroge à l art. 119 al.2 CO). L art. 185 al.1 CO réserve les cas où les circonstances ou stipulations particulières justifient une autre solution. Il faut s en remettre à l appréciation du juge. L art. 185 al.2 CO stipule que si la chose n est déterminée que par son genre, il faut encore qu elle ait été individualisée : si c est le cas, il faut encore distinguer : Si la livraison doit avoir lieu sur place : dans ce cas le transfert des risques et profits a lieu dès la conclusion du contrat. Si la chose doit être expédiée, le transfert des risques et profits s opère lorsque le vendeur s en est dessaisi à cet effet. L art. 185 al.3 CO précise que si nous avons affaire à une vente sous condition suspensive, le transfert des risques et profits n a lieu qu à l accomplissement de la condition. L art. 185 CO est de droit dispositif. Cette règle est critiquable, puisqu il serait plus cohérent, du point de vue du droit suisse, que les risques soient supportés par le propriétaire de la chose. Cette règle d origine romaine a été reprise du Code Napoléon et elle est justifiée du point de vue du droit français, puisque la propriété s y transfère par la seule conclusion du contrat. III. La vente immobilière : 1. En général : Les art. 216 à 221 CO, sur la vente immobilière, ne font qu émettre quelques dérogations visà-vis des règles sur la vente mobilière, vu le renvoi général de l art. 221 CO. La vente mobilière et la vente qui porte sur un immeuble au sens de l art. 655 CC. Le CC comporte diverses règles touchant à la vente immobilière, comme l art. 169 CC qui interdit à un époux de vendre le logement familial sans le consentement de son conjoint. Il existe également diverses lois spéciales, comme la LDFR (à laquelle renvoie l art. 218 CO) ou la Loi Friedrich. Les règles de droit cantonal s appliquent notamment en matière de forme authentique. 2. La forme de la vente d immeuble : La vente d immeuble nécessite la forme authentique, selon l art. 657 CC, ce que confirme l art. 216 CO. La forme authentique doit couvrir l ensemble des points objectivement et subjectivement essentiels du contrat. Le TF a eu l occasion de préciser que seuls les points subjectivement essentiels qui entrent «dans le cadre naturel du contrat» doivent revêtir la forme authentique. Cette précision est mal accueillie par la doctrine, dans la mesure où il est souvent difficile de définir ce qui entre ou non dans ce «cadre naturel du contrat». Tel ne sera par exemple pas le cas pour une clause stipulant que le vendeur s engage à aider l acheteur à obtenir un permis de construire.
14 Le prix de vente est un élément objectivement essentiel du contrat : quid si le prix qui y est indiqué ne correspond pas au prix réel convenu par les parties? Par exemple, le prix indiqué est de CHF alors que le prix convenu est de CHF Dans ce cas, il y a en principe nullité du contrat puisque seul le contrat simulé revêt la forme authentique. Le TF réserve les cas d abus de droit (art. 2 al.2 CC). Deux règles sont admises à ce propos : Si les parties n ont pas exécuté le contrat, chacune d entre elles est habilitée à invalider le contrat pour vice de forme sans que l on puisse leur opposer un abus de droit. Si les parties ont exécuté le contrat en toute connaissance de cause, la partie (par hypothèse l acheteur) qui invoque le vice de forme se verrait opposer l abus de droit. L autre partie (par hypothèse le vendeur) pourra dès lors exiger que le «dessous de table» (la différence entre le prix convenu et le prix apparaissant dans le contrat) lui soit payé, sans que l exception du vice de forme ne lui soit opposée. 3. La garantie contre les défauts : L art. 219 CO donne quelques précisions et pour le reste, les art. 197 ss CO s appliquent vu le renvoi de l art. 221 CO. Rappelons que le défaut est un vice qualitatif, et non quantitatif. C est pour cette raison que l art. 219 al.1 CO fait de la surface de l immeuble un vice qualitatif. Il stipule donc que le vendeur doit en principe indemniser l acheteur lorsque la surface prévue par le contrat ne correspond pas à la surface réelle de l immeuble. L al.2 réserve cependant les cas où la surface prévue par le contrat correspond à la mensuration officielle mentionnée au RF. Dans ces cas, l acheteur pourra toutefois engager la responsabilité du canton. Notons que l art. 219 CO ne permet que d exiger une indemnisation, autrement dit une réduction du prix. Le remplacement de la chose vendue ou la résolution du contrat ne sont pas possibles. L al.3 pose un délai de prescription de 5 ans (contrairement à l art. 210 CO qui pose un délai d un an). Le texte légal parle de «bâtiment», mais le TF admet que cela vaut également pour les parcelles. 4. Le transfert des risques dans la vente d immeubles : L art. 220 CO prévoit que lorsqu un terme a été fixé pour la prise de possession de l immeuble, le transfert des risques et profits ne s opère qu à ce terme. Pour le reste, l art. 185 CO s applique, vu le renvoi de l art. 221 CO. 5. Le pacte d emption, le pacte de réméré et le pacte de préemption (aperçu) : Le pacte d emption est le pacte par lequel une personne (le concédant) promet à une autre (l empteur) de transférer une chose à un certain prix si celle-ci décide d en faire l acquisition. Il s agit en quelques sortes d une «promesse de vente». Le pacte de réméré est une modalité du pacte d emption : l acheteur s y engage à revendre le bien au vendeur si celui-ci en fait la demande.
15 Le pacte de préemption est le contrat qui confère à une personne le droit de se porter acheteur de l immeuble prioritairement sur les tiers, si le propriétaire décide de le vendre. 6. La vente d immeubles agricoles et la vente d immeubles à des personnes domiciliés à l étranger (pour mémoire) : Notons qu il existe des règles spéciales pour la vente d immeubles agricoles ou pour la vente d immeubles à des personnes domiciliées à l étranger. IV. Les particularités de quelques ventes spéciales (pour mémoire) : Il faut juste savoir qu elles sont prévues aux art. 222 ss CO : vente sur échantillon, à l essai, aux enchères, avec crédit à consommation (LCC),... V. La vente internationale de marchandises : La Convention de Vienne sur la vente internationale de marchandises (CVIM) a été ratifiée par la Suisse. Elle s applique en cas de vente internationale (les parties sont domiciliées dans des Etats différents), lorsque : Art. 1 al.1 let.a LVIM : Les deux Etats en question ont ratifié la CVIM. let.b : L application du DIP aboutit à l application de la CVIM. L art. 95 CVIM précise que les Etats peuvent émettre une réserve quant à cette let.b (ce que n a pas fait la Suisse). L art. 1 al.2 LVIM précise que lorsque les parties sont domiciliées dans deux Etats différents et parties à la LVIM, mais qu elles n ont pas conscience de procéder à une vente internationale, la LVIM ne s applique pas. L art. 1 al.3 LVIM précise, d une part, que la nationalité des parties ne joue aucun rôle, et, d autre part, que la LVIM s applique également aux ventes civiles. La notion de «vente» au sens de la LVIM est différente que celle du CO. Elle porte par exemple également sur les contrats de fourniture de marchandises à produire, que le droit suisse qualifie de contrats d entreprise. L art. 6 LVIM précise que les parties peuvent exclure l application de la LVIM, dans certaines dispositions ou dans son ensemble. Cela est souvent le cas, notamment car la jurisprudence portant sur la LVIM est moins étoffée que celle relative aux droits nationaux, ce qui représente une déficience de la prévisibilité du droit.. VI. L échange : Prévu aux art. 237 et 238 CO, le contrat d échange a pour objet le transfert réciproque de choses ou de droits. Les parties à un tel contrat sont appelés les copermutants. Le contrat d échange pur et simple est rare en pratique puisque bien souvent l une des parties s engage à verser une somme d argent en plus de la chose échangée. Nous avons alors affaire à un contrat mixte vente/échange. Nous appliquerons alors les règles relatives à la partie
16 prépondérante. Le critère retenu est celui de la proportion entre ce qui est échangé et ce qui est payé. L art. 237 CO renvoie aux règles sur la vente de manière générale. L art. 238 CO prévoit que les garanties contre les défauts et contre l éviction dans le contrat de vente s appliquent également au contrat d échange, sauf qu il n y a pas de droit à la réduction du prix (il n y a pas de prix dans le contrat d échange). VII. La donation : A. En général : Selon l art. 239 al.1 CO, la donation est le contrat par lequel le donateur s engage à faire entre vifs une attribution de biens au donataire, sans contre-prestation correspondante. Il s agit bien d un contrat au sens de l art. 1 CO, raison pour laquelle il faut une acceptation (contrairement à certains ordres juridiques qui considèrent la donation comme un acte juridique unilatéral, comme l Angleterre et sa consideration). Le droit suisse connaît deux formes de donation : La promesse de donner : il y a séparation chronologique entre la conclusion et l exécution du contrat. La donation manuelle : simultanéité entre la conclusion et l exécution du contrat. La donation se distingue de la vente par le fait que cette dernière contient l obligation de payer un prix. Il existe toutefois des donations mixtes, où la prestation est en partie gratuite et en partie onéreuse. C est un contrat mixte et il s agit de déterminer le caractère prépondérant pour savoir quel régime lui appliquer. B. La formation du contrat : 1. L échange des manifestations de volonté : Il s agit d un contrat, ce qui suppose une offre, une acceptation, une réciprocité et une concordance. Selon les art. 3 à 5 CO, l offre est liante et un retrait est possible au sens de l art. 9 CO. L art. 244 CO élargit la possibilité de retirer l offre, puisque cela est possible tant que le donataire ne l a pas expressément acceptée. Concernant l acceptation, le silence n est principe pas constitutif d une acceptation, «qui ne dit mot ne consent pas», mais en vertu de l art. 6 CO, une acceptation tacite sera souvent retenue dans le cadre d une donation. 2. La forme : 2.1. La donation manuelle : Selon l art. 242 al.1 CO a contrario, aucune forme n est prescrite pour la donation manuelle. Il faut toutefois remettre la chose donnée, et donc opérer la remise en la forme prescrite selon la nature de celle-ci. Pour une créance, il faudra faire une cession de créance, en la forme écrite, pour les papiers-valeurs, il faudra se référer aux règles sur les papiers-valeurs. Dans la
17 même logique, la forme authentique serait exigée concernant les immeubles et les droits réels immobiliers, mais l art. 242 al.3 CO précise que l inscription au RF ne peut intervenir qu en vertu d une promesse de donner valablement faite. Pour les meubles, le transfert de la possession suffit La promesse de donner : L art. 243 al.1 CO exige la forme écrite pour la promesse de donner. Selon l al.2, la forme authentique est toutefois exigée pour les immeubles et les droits réels immobiliers. La ratio legis de cette norme est de permettre une meilleure information et réflexion du donateur. La forme prescrite doit couvrir l ensemble des éléments subjectivement et objectivement essentiels du contrat. Il ressort toutefois de l art. 243 al.2 CO, qu une fois la promesse de donner effectuée, la donation est valable, même en cas de vice de forme : la promesse de donner est nulle, mais il y a assimilation à une donation manuelle. Cela ne concerne pas les immeubles et les droits réels immobiliers, dans la mesure où l inscription au RF et obligatoire et que celle-ci nécessite une promesse de donner valable. Notons que, selon l art. 245 al.2 CO, la promesse de donner dont l exécution est fixée à la mort est soumise aux règles sur le pacte successoral (et donc forme authentique). C. Les effets de la donation : 1. Les obligations du donateur : 1.1. En général : En principe, le donataire n a pas d obligation. Le donateur doit donc en principe livrer la chose et en transmettre la propriété. L art. 252 CO prévoit que, sauf disposition contraire, la donation qui a pour objet des prestations périodiques s éteint au décès du donateur L inexécution : En cas d inexécution (ce qui suppose que l on est dans le cas d une promesse de donner), le donataire peut agir en exécution et demander des dommages intérêts sur la base des art. 97 ss CO. Il ne pourra cependant pas invoquer les art. 107 à 109 CO, car ces derniers ne s appliquent qu aux contrats synallagmatiques (ou bilatéraux parfaits). Notons que l art. 248 al.1 CO, qui concrétise l art. 99 al.2 CO, précise que le donateur ne répond que du dol et de la négligence grave La garantie pour éviction et en raison des défauts : L art. 248 al.2 CO stipule que le donateur n est tenu que de la garantie promise. 2. La révocation de la donation : 2.1. Les conditions de la révocation :
18 L art. 249 CO vise les cas où la donation manuelle ou la promesse de donner a été exécutée. La révocation n est alors possible que dans les hypothèses prévues aux ch.1 à 3. Ces hypothèses sont proches des cas d exhérédation en droit des successions. L art. 250 CO vise les cas où la promesse de donner n a pas encore été exécutée. La révocation est admise dans les hypothèses énumérées à l art. 249 CO (l art. 250 al.1 ch.1 CO y renvoie) et à l art. 250 al.1 ch.2 et 3 et al.2 CO. Notons que dans les cas mentionnés à l al.1, le donateur peut révoquer la donation, alors que dans les cas de l al.2, la révocation est automatique. Selon l art. 251 al.1 CO, la révocation est possible dans l année à partir du jour où le donateur a pris connaissance de la cause de révocation. Selon l al.2, si le donateur meurt dans ce laps de temps, l action passe à ses héritiers. Selon l al.3, les héritiers sont également habilités à exercer l action en révocation lorsque le délai est passé et que le donataire a tué le donateur avec préméditation et de façon illicite ou qu il a empêché ce dernier d exercer son droit de révocation Les conséquences de la révocation : Si l objet a déjà été remis, il y a révocation et restitution, si l objet n a pas été remis, il y a seulement révocation. 3. La donation avec charge : La charge est une clause accessoire de la donation, en vertu de laquelle le donataire s engage à faire ou à ne pas faire quelque chose. La charge est une obligation, puisqu une action en exécution de la charge est possible en vertu de l art. 246 CO. Le donataire peut refuser l exécution de la charge lorsque la valeur de la libéralité ne couvre pas les frais et que l excédent ne lui est pas remboursé. Troisième partie : Le contrat de bail à loyer : I. En général : A. Les sources : Les sources sont les suivantes : Art. 253 ss CO Ordonnance du CF sur le bail à loyer et à ferme de 1990 Ordonnance du Département fédéral de l économie sur l établissement du taux hypothécaire de référence CC, notamment l art. 169 CC CP, notamment les art. 186 (violation de domicile), 325 bis et 326 bis CP Loi fédérale sur les contrats cadres et leur déclaration de force obligatoire : il existe un contrat cadre romand, avec force obligatoire et un contrat cadre vaudois, également avec force obligatoire.
19 L usage local, qui est une source indirecte du droit lorsque la loi y renvoie. Règles spéciales pour la location d aéronefs et de navires. B. La notion : Selon l art. 253 CO, le contrat de bail à loyer est le contrat par lequel une personne (le bailleur) s engage à céder à une autre (le locataire) l usage d une chose pour une certaine durée en échange d une rémunération (le loyer). Le bail à loyer ne peut porter que sur une ou plusieurs choses, mais jamais sur un droit. Dans ce dernier cas, il s agit éventuellement d un bail à ferme. Pour déterminer si nous avons affaire à un contrat de bail à loyer portant sur plusieurs choses ou à plusieurs contrats, il faut se référer à la volonté des parties. C. Quelques délimitations : 1. Le bail à loyer et le bail à ferme : Le bail à ferme, défini à l art. 275 CO, est celui par lequel le bailleur cède l usage et la jouissance d une chose (productive, comme un terrain agricole, d où le terme de «fermier»), contre une rémunération, le fermage. Le fermage peut être une somme d argent déterminée ou une quote-part des fruits et produits obtenus, ou encore une combinaison des deux. Il existe une loi spéciale sur le bail à ferme agricole. 2. Le bail à loyer et le prêt à usage : Le prêt à usage est le contrat par lequel le prêteur s engage à céder gratuitement (contrairement au bail à loyer, qui ne peut être qu onéreux) l usage d une chose pour une certaine durée à l emprunteur, qui s engage à le rendre, selon l art. 305 CO. 3. Le bail à loyer par rapport à l usufruit et au droit d habitation : L usufruit et le droit d habitation sont des droits réels limités, opposables erga omnes, contrairement au contrat de bail à loyer, opposable inter partes uniquement. De plus, l usufruit confère également la jouissance du bien. 4. Le bail à loyer et l usage illicite : Le contrat de bail suppose, comme tout contrat, une concordance des volontés. Celle-ci fait défaut en cas d usage illicite de locaux. Le propriétaire pourra donc se servir des règles sur la propriété ou sur la possession pour faire cesser l usage. On admet également que le propriétaire a droit à une rémunération, en se basant sur une «relation contractuelle de fait» entre le squatter et le propriétaire. Les règles sur l EI aboutissent au même résultat. D. Quelques distinctions : 1. Le bail mobilier et le bail immobilier :
20 Cette distinction est utile puisque les règles applicables sont différentes. 2. Les baux d habitation et de locaux commerciaux : Dans le cadre des baux immobiliers, il faut encore distinguer les baux d habitation, les baux de locaux commerciaux et les autres baux immobiliers. 3. Le bail de durée déterminée et le bail de durée indéterminée : Nous avons affaire à un bail de durée déterminée lorsque celui-ci prend fin à l expiration de la durée convenue, sans qu une résiliation ne soit nécessaire (art. 255 al.2 CO), et de durée indéterminée lorsque le contrat dur tant qu il n y a pas de résiliation (art. 255 al.3 CO). E. Les transactions couplées : La transaction couplée est une situation dans laquelle un contrat sans relation directe avec l usage de la chose louée est imposé par le bailleur au locataire, en faisant dépendre de l acceptation dudit contrat la conclusion ou la poursuite du bail. Tel est le cas si le bailleur «force» le locataire à acheter sa voiture. Il s agit en d autres termes de deux affaires séparées, dans lesquelles une partie utilise l une comme moyen de pression sur son cocontractant. L art. 254 CO stipule que la transaction couplée avec le bail est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée. Encore faut-il que les conditions suivantes soient remplies : Il s agit d un contrat de bail d habitation ou de locaux commerciaux. La conclusion ou la prolongation du bail y est subordonnée. Il n y a pas de lien direct entre la transaction couplée et l usage de la chose louée (conditions parfois dure à déterminer en pratique). La nullité peut être invoquée en tout temps et relevée d office par le juge. Notons que le bail reste valable. II. La formation du contrat : Les éléments objectivement essentiels du contrat de bail à loyer sont les partie, l objet du bail et le principe d un loyer. Il n y a pas de forme prescrite, sauf disposition ou stipulation contraire. Si une forme légale est prévue, elle doit être respectée pour la conclusion du contrat et pour ses modifications. La forme conventionnelle ne doit en revanche être respectée que pour la conclusion du contrat, sauf stipulation contraire. Notons que l art. 269b CO préconise la forme officielle pour les modifications de loyers. Si elle n est pas utilisée, la modification est nulle. Cette forme officielle doit également être respectée pour la conclusion du bail en période de pénurie du logement, selon l art. 270 al.2 CO.