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Timestamp: 2016-12-10 12:59:01+00:00
Document Index: 12552116

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art. 269', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 269', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 14', 'ATF ', 'art. 10', 'art. 14', 'art. 269', 'art. 14', 'art. 269', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 10', 'art. 256', 'art. 9', 'art. 12']

118 II 41582. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 14 septembre 1992 dans la cause F. contre G. S.A. (recours en réforme)
Hausse du loyer en raison de prestations supplémentaires du bailleur; art. 269a let. b CO et art. 14 OBLF. 1. A l'inverse des travaux d'entretien courants de l'immeuble, seules les améliorations créant des plus-values peuvent être répercutées sur le loyer (confirmation de la jurisprudence). En cas d'importantes réparations de la chose louée, l'art. 14 al. 1 OBLF ne consacre pas une présomption irréfragable en vertu de laquelle 50 à 70% du coût total de l'investissement représente des améliorations entraînant une plus-value (consid. 3a et consid. 3b). 2. Mode de répercussion sur le loyer des frais d'intérêts, d'amortissements et d'entretien résultant de l'investissement à plus-value au sens de l'art. 14 al. 2 OBLF (consid. 3c aa à consid. 3c cc). Faits à partir de page 416
3. En règle générale, ne sont pas abusifs les loyers qui sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur (art. 269a let. b CO). Sont réputées prestations supplémentaires des investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que BGE 118 II 415 S. 417les prestations accessoires supplémentaires. Selon l'art. 14 al. 1 OBLF, des frais causés par d'importantes réparations sont, d'une manière générale, considérés à raison de 50 à 70% comme des investissements créant des plus-values. Enfin, des augmentations de loyers fondées sur des améliorations entraînant une plus-value sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêt, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement (art. 14 al. 2 OBLF).
Il reste que, selon la jurisprudence, l'art. 14 al. 1 OBLF ne consacre pas une présomption irréfragable en vertu de laquelle les investissements à plus-value devraient toujours être pris en considération à raison de 50-70%. Si tel était le cas, les investissements à plus-value devraient être pris en considération à concurrence d'au moins 50%. Or une telle conception ne peut se concilier avec le but de la disposition précitée. Le taux forfaitaire ne vaut que comme simple alternative à une détermination exacte de ces investissements; autrement dit, cette présomption dispense le bailleur de la nécessité de prouver exactement la part des travaux à plus-value en posant que, dans la règle, un taux forfaitaire de 50 à 70% du coût total de l'investissement représente des améliorations créant des plus-values (ATF 110 II 407 consid. 3a). La présomption tombe si la part d'investissement BGE 118 II 415 S. 418à plus-value est précisément déterminable. Et l'indication d'un ordre de grandeur doit empêcher que le taux maximum de 70% ne soit pris en compte systématiquement pour l'augmentation de loyer (Droit du bail 2/1990, p. 20 avec la note JEANPRÊTRE).
b) Selon la jurisprudence déjà citée du Tribunal fédéral à propos de l'art. 10 OSL - devenu art. 14 OBLF -, seuls les travaux à plus-value peuvent être répercutés sur le loyer dans le cadre d'une rénovation complète de la chose louée (EGLI, Aperçu de la jurisprudence récente du Tribunal fédéral en application de l'AF sur les mesures contre les abus dans le secteur locatif, RJB 124/1988, p. 52 ss, 58/59). La doctrine dominante à propos du nouveau droit de bail partage la même opinion (LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, p. 232, ch. 3.4.5; SVIT-KOMMENTAR Mietrecht, n. 51 ad art. 269 aCO; ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, p. 148/149; PORTNER, Begleitung zum neuen Mietrecht, p. 127; CHAMBRE VAUDOISE IMMOBILIÈRE, Guide du propriétaire, ch. 2.5.6.4.2). Cette conception a également cours dans BGE 118 II 415 S. 419la jurisprudence cantonale (voir notamment BG Frauenfeld du 21 mars 1988, publié in Mitteilungen des Bundesamts für Wohnungswesen zum Mietrecht, Lieferung 22 n. 6; OG AG du 28.02.1991 in mp 1992, p. 32).
110 II 407,
110 II 404,
110 II 409,
111 II 383 suite... ,
110 II 410
art. 14 al. 1 OBLF,
art. 269a let. b CO,
art. 14 OBLF,
art. 14 al. 2 OBLF suite... ,
art. 10 OSL,
art. 256 al. 1 CO,
art. 9 al. 1 OSL,
art. 12 al. 1 OBLF