Source: http://www.administrator24.info/artykul/id8295,wynajmowanie-lokalu-objetego-spoldzielczym-prawem-wlasnosciowym
Timestamp: 2019-12-06 00:28:18+00:00
Document Index: 10681576

Matched Legal Cases: ['art. 1716', 'art. 659', 'art. 710', 'art. 1716', 'art. 4', 'art. 5', 'art. 5']

Wynajmowanie lokalu objętego spółdzielczym prawem własnościowym | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Agnieszka Żelazna	| Administrator 12/2015 | 05.01.2016
Senat spełnia wolę Trybunału Konstytucyjnego: wkłady mieszkaniowe w przepisach o spółdzielniach »
Wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego – wybrane zagadnienia »
Niespełna 5% Polaków wynajmuje mieszkania »
Sprytne rozwiązanie - dzierżawa wind »
Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej jako USM) zawierają dość istotną regulację odnośnie do zasad wynajmowania lub oddawania w bezpłatne używanie całego takiego lokalu lub jego części. Jest ona ważna dla osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i zarazem są zainteresowane dysponowaniem nim na rynku nieruchomości. W niniejszym numerze „Administratora” omówię podstawowe zagadnienia związane z dopuszczalnością umownego rozporządzenia spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu na rzecz osób trzecich, skutkiem którego jest umożliwienie korzystania z niego osobom innym niż ta, której prawo to przysługuje.
Zakres ingerencji spółdzielni w wynajem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
Przepisy USM zawierają regulację odnoszącą się wprost do zasad wynajmowania lub oddawania do bezpłatnego używania lokali, względem których uprawnionym do nich osobom przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Sama dopuszczalność wynajęcia takiego lokalu nie budzi przy tym żadnych wątpliwości.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu[1] będące ograniczonym prawem rzeczowym, jest bowiem prawem zbywalnym. Skoro zatem dopuszczalne jest samo zbycie, a więc przeniesienie własności tego prawa na osobę trzecią, tym bardziej nie ulega wątpliwości, że prawem tym osoba, której ono przysługuje, może rozporządzić również i w inny sposób. Może np. upoważnić do używania lokalu osobę trzecią – na mocy zawartego stosunku obligacyjnego lub nawet w drodze czynności faktycznych, a więc w sposób tzw. bezumowny. Konstrukcja przepisu art. 1716 ust. 1 USM, który stanowi wprost o wynajmowaniu lub oddawaniu lokalu w bezpłatne jego używanie, sugeruje wprawdzie odesłanie do stosunków obligacyjnych regulowanych przepisami Kodeksu cywilnego[2], tzn. najmu (art. 659 i następne kc) oraz użyczenia (art. 710 i nast. kc). Nie powinno jednak budzić wątpliwości, iż dopuszczalne jest oddanie lokalu do jego używania na podstawie także innego stosunku – czy to prawnego, czy to nawet faktycznego.
Zgodnie z generalną zasadą, wyrażoną w art. 1716 ust. 1 USM, zarówno wynajmowanie, jak i oddawanie w bezpłatne używanie całego lokalu czy też jego części przez osobę, której przysługuje do niego spółdzielcze własnościowe prawo, nie wymaga zgody spółdzielni mieszkaniowej. Jednocześnie, z uwagi na to, że osobą, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo, może być zarówno członek spółdzielni, jak i osoba, która nie jest tym członkiem, komentowany przepis nie zawiera żadnego zróżnicowania w zakresie prawa do rozporządzenia lokalem, uzależnionego od samego tylko posiadania (bądź też nie) statusu członkowskiego w spółdzielni.
Wyjątek od zasady braku ingerencji spółdzielni w sposób rozporządzenia lokalem zgodnie z omawianą regulacją ma zastosowanie dopiero wówczas, gdy wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie lokalu lub jego części wiąże się ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia zarówno lokalu, jak i jego części. Do tego rodzaju rozporządzania spółdzielczym prawem własnościowym do lokalu w drodze jego wynajęcia lub oddania do bezpłatnego używania, zgodnie z wolą ustawodawcy, konieczne jest uzyskanie zgody wyrażonej przez spółdzielnię.
Zmiana sposobu korzystania z lokalu lub jego przeznaczenia może zaś polegać w szczególności na tym, że lokal, który dotychczas – zgodnie ze swoim przeznaczeniem – był wykorzystywany na cele mieszkaniowe, po wynajęciu lub oddaniu w bezpłatne używanie miałby być wykorzystywany w całości (lub przynajmniej w znacznej części) do innych celów, zwłaszcza użytkowych. W ramach przykładu można tu wskazać choćby najem lokalu mieszkalnego na potrzeby prowadzonej przez najemcę działalności gospodarczej (jak zakład fryzjerski czy biuro).
Dodatkowo, jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie lokalu miałoby wpływ na wysokość opłat należnych spółdzielni, członek (F) lub osoba niebędąca członkiem (F), wraz z rozporządzeniem lokalem, zobowiązany jest do pisemnego powiadomienia spółdzielni o tym fakcie.
Przypomnieć w tym miejscu bowiem należy, że – zgodnie z art. 4 ust. 1 USM – członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu spółdzielni.
Natomiast w odniesieniu do osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, występuje obowiązek uczestniczenia w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jakie obowiązują członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5 USM[3].
Jak podkreśla się przy tym w literaturze prawniczej, obowiązek pisemnego powiadomienia spółdzielni o wynajęciu lub oddaniu w bezpłatne używanie lokalu lub jego części jest uzasadniony w tych wszystkich przypadkach, gdy sposób, w jaki będzie on używany przez najemcę lub biorącego w bezpłatne używanie, wpłynie na podniesienie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości w części przypadającej na ten lokal[4]. Jako przykład można tu wskazać choćby sytuację, kiedy będzie w nim mieszkać więcej albo mniej osób niż dotychczas.
Zdaniem niektórych przedstawicieli doktryny, przyznanie spółdzielni mieszkaniowej kompetencji kontrolnych w odniesieniu do dysponowania przez członków całymi lokalami w ramach stosunku najmu lub użyczenia ma przede wszystkim pozytywny wpływ na ochronę interesów ogółu członków.
Czytaj też: Czy umowę najmu można dziedziczyć? >>>
[1] Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. (t.j. DzU z 2013 r., poz. 1222).
[2] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (DzU z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.) – dalej: kc.
[3] Zgodnie z art. 5 USM:
„1. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.
2. Pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielnia może przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej.”
[4] A. Doliwa, Komentarz do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych fragment pozycji: Prawo mieszkaniowe, Komentarz 2015.
spółdzielcze prawo własnościowe |
bezpłatne używanie lokalu
Wyświetleń: 9120|Ocena: 0.0