Source: https://www.anwalt.de/rechtstipps/zustand-der-mietwohnung-bei-rueckgabe-renovierungs-und-schoenheitsreparaturpflichten_118655.html
Timestamp: 2018-07-22 06:49:42
Document Index: 313556430

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 548', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Zustand der Mietwohnung bei Rückgabe – Renovierungs- und Schönheitsreparaturpflichten
Wie muss ich meine Wohnung nach der Kündigung übergeben? Besenrein, unrenoviert oder gar vollständig renoviert?
Bei Wohnraumvermietung gilt: Enthält der Mietvertrag keine Regelung und gibt es auch sonst keine Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen, so ist der Vermieter nach Gesetz dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen bei Bedarf auf eigene Kosten auszuführen! Es gilt somit grundsätzlich, dass bei der Wohnungsübergabe die Wohnung von Schmutz grob gereinigt und leergeräumt übergeben werden muss.
Das versteht man unter „besenrein“. Was die Renovierungs- und Schönheitsreparaturpflicht angeht, ist es eigentlich so, dass diese per Gesetz vom Vermieter zu tragen wäre. Dieser überträgt sie aber im Regelfall per Mietvertrag (genauer: durch eine sog. „Renovierungsklausel“) auf den Mieter ab. Dies kann er entweder mittels einer ausgehandelten Individualvereinbarung oder aber durch die Verwendung eines formularmäßigen Vertrages bzw. Vertragsklausel (AGB) erreichen.
In der ersten Variante kann individuell aufgrund der Vertragsfreiheit grundsätzlich erstmal alles Erdenkliche verhandelt und vereinbart werden. So können sich Mieter und Vermieter beispielsweise darauf einigen, eine unrenovierte Wohnung zu übergeben, die auf Kosten des Mieters dann bei Rückgabe vollständig renoviert wieder übergeben werden muss. Handelt es sich bei den entsprechenden Mietvertragsklauseln hingegen um AGB, so ist die wirksame Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), der jüngst in einigen mieterfreundlichen Urteilen den Mietern den Rücken gestärkt hat, deutlich erschwert worden.
Schönheitsreparaturen können nun nicht mehr formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, anders ist es immer noch bei renoviert übergebenen Wohnungen. Durch eine Quotenabgeltungsklausel wird der Mieter einer Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, sich anteilig nach einer bestimmten Quote an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zu beteiligen. Auch diese hält der BGH für eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und somit für unwirksam (BGH, Urteile v. 18.03.2015, Az.: VIII ZR 185/14; VIII ZR 242).
Begrifflichkeiten – Was genau sind Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten zur Beseitigung von Abnutzungserscheinungen, die durch normales Wohnen hervorgerufen werden (KG Berlin, MDR 1974, 319). Beschädigungen an der Mietsache, die über normale Abnutzungserscheinungen hinausgehen werden hiervon nicht umfasst und diese kann der Vermieter als Schadensersatz gegen den Mieter geltend machen. Achtung: Für die Ansprüche gilt nach § 548 BGB eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache.
Diese Definition ist bei modernen Immobilien völlig veraltet. Dennoch hält die Rechtsprechung bisher an dieser Definition fest. Nur solche Arbeiten können im vorgefertigten Mietvertrag durch eine wirksame Klausel auf den Mieter abgewälzt werden, andere Arbeiten wie beispielsweise das Abschleifen und die Neuversiegelung von Parkett nicht. In einer individuell ausgehandelten Vereinbarung kann sich der Mieter jedoch wirksam auch zur Ausführung anderer Arbeiten verpflichten. Solche Vereinbarungen können auch in einem Übergabeprotokoll enthalten sein!
Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen umfasst aber auch die Verpflichtung, für die vor einem erneuten Farbanstrich erforderliche Untergrundbehandlung zu sorgen. Generell sind Malerarbeiten so vorzunehmen, dass sie bei vertragsmäßigem Gebrauch der Mietsache bis zum nächsten regulären Turnus halten, Anstriche also z. B. nicht rissig werden (LG Münster Urteil v. 4.12.2003 – 8 S304/03 / WM 605, 2005).
Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören
Abschleifen, Grundieren und Lasieren der Holzpaneele von Decken- und Wandvertäfelungen sind keine Schönheitsreparaturen, denn solche Arbeiten gehen weit über das hinaus, was mit einem Streichen von Tapeten und Wänden verbunden wäre. Derartige Arbeiten können daher nicht formularmäßig auf den Mieter abgewälzt werden (LG Marburg, Urteil vom 12. April 2000, Az: 5 S 58/00 Quelle: ZMR 2000, 539-541). Diese Definition macht deutlich, dass es nicht um die Beseitigung von Schäden (z. B. zerschlagene Fensterscheibe, Wasserflecken auf dem Parkett, Rotweinflecken oder Brandlöcher im Teppichboden) geht. Mit Schönheitsreparaturen sollen lediglich die Folgen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mieträume beseitigt werden – mehr nicht.
Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses
Der Vermieter kann – sofern der Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen hat – auch während des laufenden Mietverhältnisses die Vornahme solcher Reparaturen vom Mieter verlangen. Dabei muss die Vertragsklausel jedoch wirksam sein. Vertragsklauseln mit „starren“ Fristenplänen sind aber beispielweise unwirksam (Details dazu siehe nachstehend). Der BGH hat klargestellt, dass der Anspruch des Vermieters mangels eines Fristenplanes fällig wird, sobald die Mietwohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig ist. Dies gilt unabhängig davon, ob infolge bislang unterlassener Renovierungen bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist. Damit hat der BGH verschiedentlich anderslautende Entscheidungen der Instanzgerichte (zum Beispiel: LG München, Urteil vom 26.2.2004, WM 2004/602) nicht gebilligt (BGH – Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 192/04).
Wenn der Mieter seiner Pflicht zur Renovierung nicht rechtzeitig nachkommt, kann der Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Kosten verlangen und die Maßnahme selbst durchführen bzw. einen Malerbetrieb beauftragen, der die Arbeiten vornimmt.
Anforderungen an die Arbeiten
Die Verpflichtung, dass der Mieter Renovierungen durch einen Fachbetrieb ausführen lassen muss, ist unwirksam. Das Recht, Renovierungen in Eigenleistung durchzuführen, darf dem Mieter (in einem vorformulierten Mietvertrag) nicht verwehrt werden (OLG Düsseldorf Urteil v. 09.12.2010 Az.: 10 U 66/10 – mit weiteren Nachweisen).
Der Mieter schuldet zwar nicht unbedingt Schönheitsreparaturen nach einem DIN-Maßstab; ungleichmäßigen und scheckigen Farbauftrag mit Lackläufern, Tropfenbildung sowie Schmutzpartikel und Tapeten mit Hohlstellen muss der Vermieter jedoch nicht hinnehmen (LG Berlin, Urteil vom 23. Juni 2000, Az: 65 S 504/99; Quelle: Grundeigentum 2000, 1255-1256). Eine Verpflichtung bezieht sich immer nur auf fachmännische Ausführung mittlerer Art und Güte (BGH RE WM 88, 294). Nicht mehr streitig ist, dass der Mieter, wenn er über gute handwerkliche Fähigkeiten verfügt, die Wohnung in Eigenleistung renovieren kann.
Der Mieter hat allerdings die Kosten, die für eine ordnungsgemäße und fachgerechte Renovierung der Wohnung anfallen, zu tragen, wenn seine eigenen Schönheitsreparaturen unfachmännisch und mangelhaft ausgeführt werden (LG Düsseldorf, Urteil vom 10. Januar 1995, Az: 24 S 214/94).
Die Klausel in einem Mietvertrag: „Der Mieter ist nicht berechtigt ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen“, ist unwirksam (LG Hamburg, Urteil vom 30.11.2006 – 33 S 10/06 – WM 2007, 194).
Sehr geehrte Braetsch, Jessen & Partner Rechtsanwälte,
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