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Timestamp: 2019-02-21 16:25:09+00:00
Document Index: 91013022

Matched Legal Cases: ['art. 13', 'art. 44', 'art. 8', 'art. 10', 'art. 20', 'art. 10', 'art. 8', 'art. 20', 'art. 13']

RELAZIONE DI STIMA IMMOBILIARE - PDF
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Niccolina Carraro
1 TRIBUNALE DI CALTANISSETTA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Procedura esecutiva immobiliare n. 12/2012 R.G. Es. G.Es. Dott. Gaetano Sole Promossa da XXX contro XXXX RELAZIONE DI STIMA IMMOBILIARE Ill.mo Sig. G.Es. Dott. Gaetano Sole, Sezione Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Caltanissetta Premessa Con ordinanza del 30/10/2012 la S.V.I. nominava me sottoscritta arch. Raffaella Riggi, con studio tecnico in Caltanissetta, Viale Trieste n 308, iscritta al N. 604 dell Ordine degli Architetti P.P.C. della Provincia di Caltanissetta, Esperto nel procedimento di esecuzione immobiliare promosso da XXX contro XXXXX, convocandomi per il giorno 21/11/2012 per il conferimento dell incarico e la formulazione del seguente quesito: L esperto letti gli atti e compiuti gli opportuni accertamenti: a) identifichi esattamente i beni pignorati, eventuali pertinenze ed accessori, indicandone i dati catastali ed i confini quali emergenti dal sopralluogo e dall esame degli atti e dei documenti prodotti, nonché la conformità dei dati stessi rilevati in sede di sopralluogo con quelli emergenti dai certificati in atti; b) verifichi la proprietà dei beni in capo al debitore, indicandone il regime patrimoniale ove coniugato, e specificando, altresì, se essi siano in comproprietà o meno con altri soggetti; c) accerti l esatta provenienza dei beni, verificando la continuità delle trascrizioni nel ventennio anteriore alla data del pignoramento; d) precisi, se del caso, la impossibilità di procedere a un completo accertamento per la incompletezza della documentazione prodotta, indicando la documentazione mancante; e) accerti se i beni immobili risultino o meno accatastati, provvedendo, in caso negativo, all accatastamento ovvero ad eseguire le variazioni necessarie per l aggiornamento del catasto, provvedendo, altresì, in caso di difformità o di mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; 1
2 f) accerti se sui beni gravino iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, indicandone gli estremi; elenchi le formalità (iscrizioni, trascrizioni) da cancellare con il decreto di trasferimento; g) indichi, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica, la destinazione dei beni prevista dallo strumento urbanistico comunale vigente; h) accerti per i fabbricati la conformità alle vigenti norme in materia urbanisticoedilizia e, in caso di irregolarità, accerti se gli stessi siano suscettibili di sanatoria, quantificando il costo della stessa, indicando le somme da pagare a titolo di oblazione, nonché tutti gli oneri concessori (oneri di urbanizzazione e costo di costruzione), indicandoli anche in via approssimativa, se non sia possibile una esatta determinazione, precisi se esistano procedure amministrative o sanzionatorie; i) accerti se i beni pignorati siano occupati dal debitore, affittati o locati, indicando il canone pattuito, la sua congruità, l eventuale data di registrazione, la scadenza dei relativi contratti nonché l eventuale esistenza di un giudizio in corso per il rilascio; j) evidenzi gli elementi utili per le operazioni di vendita, in particolare indicando la tipologia dei beni (ad es. casa singola, appartamento in condominio, negozio, terreno edificabile, coltivato o bosco, etc.) e le località in cui si trovano; fornisca i dati essenziali al fine di consentire l immediata percezione di un interesse all acquisto (es. superficie, destinazione d uso, numero di vani, anno di costruzione, stato di conservazione, esistenza di vincoli artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o indivisibilità, di diritti demaniali, di usi civici, etc.); k) determini il valore di ciascun immobile con riferimento agli attuali prezzi di mercato, tenendo conto: delle modalità di vendita del bene (asta giudiziaria) e del fatto che in sede di vendita va effettuata almeno un offerta minima in aumento; del costo dell eventuale sanatoria; l) indichi l opportunità di procedere alla vendita in un unico lotto o in più lotti separati (spiegandone le ragioni), predisponendo in ogni caso un piano di vendita dell immobile e dei lotti, provvedendo, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, previa autorizzazione del Giudice; m) alleghi idonea documentazione fotografica esterna ed interna (almeno una foto per vano) degli immobili pignorati ed acquisisca la planimetria catastale dei fabbricati; n) accerti, nel caso si tratti di bene indiviso, la valutazione della quota di pertinenza del debitore esecutato, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita di quote indivise; precisi se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso informativo, le quote che potrebbero essere separate a favore della procedura; 2
3 o) accerti se il trasferimento dei beni pignorati sia soggetto al pagamento dell IVA, fornendo in caso positivo i dati occorrenti per la relativa applicazione ed in particolare se gli alloggi abbiano le caratteristiche di cui all art. 13 L. 408/49 e successive modificazioni, o se abbiano le caratteristiche di abitazione di lusso; p) verifichi la correttezza dei dati riportati nell atto di pignoramento e nella nota di trascrizione (o, in caso di procedure riunite, nei singoli atti di pignoramento e nelle note di trascrizione), in particolare accertando che il pignoramento abbia colpito quote spettanti al debitore e che vi sia corrispondenza tra il singolo atto di pignoramento e la relativa nota. OPERAZIONI PERITALI Prestato il giuramento di rito all udienza del 21/11/2012 e dichiarato di accettare l incarico di stima in relazione alla procedura citata in oggetto, ho preliminarmente analizzato la documentazione ipocatastale agli atti riguardante i beni descritti nell atto di pignoramento del 28/11/2011, trascritto in data 31/01/2012 ai nn. 1391/1216 presso l Agenzia del Territorio Servizio di pubblicità immobiliare, Ufficio provinciale di Caltanissetta. Contestualmente mi sono recata presso i sotto elencati uffici allo scopo di assumere i dati e le informazioni utili a rispondere in maniera dettagliata e puntuale ai quesiti del mandato ricevuto, inoltrando, ove necessario, apposite richieste di documentazioni e certificazioni: - Ufficio tecnico del Comune di Caltanissetta Settore Urbanistica - Agenzia del territorio Conservatoria dei Registri Immobiliari - Agenzia del territorio Ufficio del catasto E stato altresì fissato l inizio delle operazioni peritali per il giorno 04/01/2013, poi rinviato al giorno 12/01/2013, alle ore presso le unità immobiliari oggetto della procedura site in Caltanissetta, C/da Deri Trabone, inviandone comunicazione ai creditori procedenti oltre che al debitore rispettivamente a mezzo mail pec e raccomandata a.r. Al giorno e all ora stabiliti, al luogo convenuto si è presentato il sig. XXX, nato a XXX il XXXX, nella qualità di proprietario dei terreni oggetto del presente procedimento; nessuno era presente per la parte dei creditori procedenti. Il sopralluogo ha avuto per oggetto i ventitré terreni di qualità seminativo e di varia estensione, siti nel Comune di Caltanissetta in C/da Deri Trabone, a servizio della azienda agricola dello stesso sig. XXXX. Detti terreni sono registrati presso il competente catasto a diverse particelle dei fogli di mappa nn e pertanto il sopralluogo è stato effettuato sulla scorta degli estratti reperiti presso l Agenzia del Territorio di Caltanissetta. La visione dei luoghi ha riguardato foglio per foglio tutte le particelle oggetto di pignoramento; è stata verificata sia la conformazione planimetrica che la coltura attuale rispetto a quanto registrato in catasto. Trattandosi di diverse particelle con consistenze 3
4 notevoli non è stato effettuato un rilievo metrico dei luoghi, per il quale sarebbe peraltro servita una strumentazione adeguata, ma semplicemente un rilievo fotografico che si allega alla presente. Effettuati gli accertamenti necessari, ho chiuso le operazioni peritali alle ore riservandomi l acquisizione della documentazione necessaria allo svolgimento dell incarico, non ancora in mio possesso, presso gli uffici competenti [Cfr. Allegato A: Verbale di sopralluogo] SVOLGIMENTO DELL INCARICO La sottoscritta, consultati i fascicoli in suo possesso, effettuati gli opportuni accertamenti presso gli uffici competenti e verificato personalmente lo stato dei luoghi, risponde punto per punto ai quesiti del mandato ricevuto dal G. E. esponendo quanto segue: QUESITO a) (il C.T.U. identifichi esattamente i beni pignorati, eventuali pertinenze ed accessori, indicandone i dati catastali ed i confini quali emergenti dal sopralluogo e dall esame degli atti e dei documenti prodotti, nonché la conformità dei dati stessi rilevati in sede di sopralluogo con quelli emergenti dai certificati in atti). Oggetto della presente procedura esecutiva sono i seguenti beni immobili, siti nel Comune di Caltanissetta, allo stato odierno tutti intestati al sig. XXXXX, nato a XXX il XXX, CF: XXXX: 1. Terreno agricolo sito in Contrada Trabona. Confinante con proprietà di terzi su tutti i fronti. Registrato presso il catasto terreni del Comune di Caltanissetta con i seguenti identificativi: foglio 8, particella 32, porzione AA, qualità seminativo, classe 4, superficie ha , reddito dominicale 157,49, reddito agrario 42,00; foglio 8, particella 32, porzione AB, qualità pascolo arborato, classe U, superficie ha , reddito dominicale 9,56, reddito agrario 1,91. Lo stato odierno catastale deriva da una variazione colturale avvenuta in data 08/03/2007 effettuata ai sensi dell ex d.l. n. 262/ Terreno agricolo sito in Contrada Trabona. Confinante con proprietà di terzi su tutti i fronti. Registrato presso il catasto terreni del Comune di Caltanissetta con i seguenti identificativi: foglio 11, particella 59, porzione AA, qualità seminativo, classe 5, superficie ha , reddito dominicale 112,07, reddito agrario 33,62; foglio 11, particella 59, porzione AB, qualità pascolo arborato, classe U, superficie ha , reddito dominicale 2,07, reddito agrario 0,41. Lo stato odierno catastale deriva da una variazione colturale avvenuta in data 08/03/2007 effettuata ai sensi dell ex d.l. n. 262/06. 4
5 3. Terreno agricolo sito in Contrada Deri Trabone. Confinante a sud, sud est e sud ovest con p.lle della stessa proprietà, a nord, nord est e nord ovest con p.lle di proprietà di terzi. Registrato presso il catasto terreni del Comune di Caltanissetta con i seguenti identificativi: foglio 13, particella 23, qualità seminativo, classe 5, superficie ha , reddito dominicale 8,88, reddito agrario 2,66. Costituito in atti dall impianto meccanografico del 24/10/1977 a seguito di atto pubblico del 19/03/1981, Rep. 77, Rogante notaio Salvatore Di Benedetto. 4. Terreno agricolo sito in Contrada Deri Trabone. Confinante a sud-est ed ovest con p.lle della stessa proprietà e a nord con altro foglio catastale e proprietà di terzi. Registrato presso il catasto terreni del Comune di Caltanissetta con i seguenti identificativi: foglio 13, particella 114, qualità seminativo, classe 5, superficie ha , reddito dominicale 8,14, reddito agrario 2,44. Costituito in atti dall impianto meccanografico del 24/10/1977 a seguito di atto pubblico del 22/01/1987, Rep. 7046, Rogante notaio Michelangelo Caruso. 5. Terreno agricolo sito in Contrada Deri Trabone. Confinante a nord est, est e sud est con p.lle di proprietà di terzi, a sud ovest, ovest e nord ovest con p.lle della stessa proprietà. Registrato presso il catasto terreni del Comune di Caltanissetta con i seguenti identificativi: foglio 13, particella 115, porzione AA, qualità seminativo, classe 5, superficie ha , reddito dominicale 14,83, reddito agrario 4,45. foglio 13, particella 115, porzione AB, qualità pascolo arborato, classe U, superficie ha , reddito dominicale 24,89, reddito agrario 4,98. Lo stato odierno catastale deriva da una variazione colturale avvenuta in data 08/03/2007 effettuata ai sensi dell ex d.l. n. 262/ Terreno agricolo sito in Contrada Deri Trabone. Confinante su tutti i fronti con p.lle della stessa proprietà. Registrato presso il catasto terreni del Comune di Caltanissetta con i seguenti identificativi: foglio 13, particella 117, qualità seminativo, classe 5, superficie ha , reddito dominicale 10,12, reddito agrario 3,04. Costituito in atti dall impianto meccanografico del 24/10/1977 a seguito di atto pubblico del 27/01/1987, Rep. 7089, Rogante notaio Michelangelo Caruso. 7. Terreno agricolo sito in Contrada Deri Trabone. Confinante a nord est, est, sud e sud ovest con p.lle della stessa proprietà, a nord ovest ed ovest con p.lla di proprietà di terzi. Registrato presso il catasto terreni del Comune di Caltanissetta con i seguenti identificativi: 5
6 Arch. Raffaella Riggi, Viale Trieste n Caltanissetta foglio 13, particella 116, qualità seminativo, classe 5, superficie ha , reddito dominicale 6,80, reddito agrario 2,04. Costituito in atti dall impianto meccanografico del 24/10/1977 a seguito di atto pubblico del 29/03/1988, Rep. 8969, Rogante notaio Michelangelo Caruso. 8. Terreno agricolo sito in Contrada Deri Trabone. Confinante su tutti i fronti con p.lle della stessa proprietà. Registrato presso il catasto terreni del Comune di Caltanissetta con i seguenti identificativi: foglio 13, particella 119, qualità seminativo, classe 5, superficie ha , reddito dominicale 10,23, reddito agrario 3,07. Costituito in atti dall impianto meccanografico del 24/10/1977 a seguito di atto pubblico del 28/01/1992, Rep , Rogante notaio Salvatore Di Benedetto. 9. Terreno agricolo sito in Contrada Deri Trabone. Confinante a nord, ovest e sud ovest con p.lle della stessa proprietà, a sud est ed est con p.lle di proprietà di terzi. Registrato presso il catasto terreni del Comune di Caltanissetta con i seguenti identificativi: foglio 13, particella 151, porzione AA, qualità seminativo, classe 5, superficie ha , reddito dominicale 7,56, reddito agrario 2,27; foglio 13, particella 151, porzione AB, qualità pascolo, classe 1, superficie ha , reddito dominicale 4,22, reddito agrario 1,13. Lo stato odierno catastale deriva da una variazione colturale avvenuta in data 08/03/2007 effettuata ai sensi dell ex d.l. n. 262/ Terreno agricolo sito in Contrada Deri Trabone. Confinante su tutti i fronti con p.lle della stessa proprietà. Registrato presso il catasto terreni del Comune di Caltanissetta con i seguenti identificativi: foglio 13, particella 147, qualità seminativo, classe 5, superficie ha , reddito dominicale 10,43, reddito agrario 3,13. Costituito in atti dall impianto meccanografico del 24/10/1981 a seguito di atto pubblico del 14/05/1981, Rep. 286, Rogante notaio Salvatore Di Benedetto. 11. Terreno agricolo sito in Contrada Deri Trabone. Confinante a nord est, ovest e sud con p.lle della stessa proprietà, a nord ovest ed ovest con p.lla di proprietà di terzi. Registrato presso il catasto terreni del Comune di Caltanissetta con i seguenti identificativi: foglio 13, particella 121, qualità seminativo, classe 5, superficie ha , reddito dominicale 20,61, reddito agrario 6,18. Costituito in atti dall impianto meccanografico del 24/10/1977 a seguito di atto pubblico del 15/09/1981, Rep. 77, Rogante notaio Michelangelo Caruso. 6
7 12. Terreno agricolo sito in Contrada Deri Trabone. Confinante a est e sud con p.lle di proprietà di terzi, a nord e ovest con p.lle della stessa proprietà. Registrato presso il catasto terreni del Comune di Caltanissetta con i seguenti identificativi: foglio 13, particella 56, qualità seminativo, classe 5, superficie ha , reddito dominicale 6,22, reddito agrario 1,87. Costituito in atti dall impianto meccanografico del 24/10/1977 a seguito di atto pubblico del 29/08/1980, Rep. 287, Rogante notaio V. Lombardo. 13. Terreno agricolo sito in Contrada Deri Trabone. Confinante a nord est, est e sud con p.lle di proprietà di terzi, a nord ovest e ovest con p.lle della stessa proprietà. Registrato presso il catasto terreni del Comune di Caltanissetta con i seguenti identificativi: foglio 13, particella 122, qualità seminativo, classe 5, superficie ha , reddito dominicale 5,97, reddito agrario 1,79. Costituito in atti dall impianto meccanografico del 24/10/1977 a seguito di atto pubblico del 29/08/1980, Rep. 287, Rogante notaio V. Lombardo. 14. Terreno agricolo sito in Contrada Deri Trabone. Confinante a nord est, est e sud con p.lle della stessa proprietà, a nord ovest e ovest con p.lle di proprietà di terzi. Registrato presso il catasto terreni del Comune di Caltanissetta con i seguenti identificativi: foglio 13, particella 123, qualità seminativo, classe 5, superficie ha , reddito dominicale 18,19, reddito agrario 5,46. Costituito in atti dall impianto meccanografico del 24/10/1977 a seguito di atto pubblico del 11/09/1990, Rep , Rogante notaio Michelangelo Caruso. 15. Terreno agricolo sito in Contrada Deri Trabone. Confinante su tutti i fronti con p.lle di proprietà di terzi. Registrato presso il catasto terreni del Comune di Caltanissetta con i seguenti identificativi: foglio 13, particella 148, porzione AA, qualità seminativo, classe 5, superficie ha , reddito dominicale 5,22, reddito agrario 1,57; foglio 13, particella 148, porzione AB, qualità pascolo arborato, classe U, superficie ha , reddito dominicale 7,31, reddito agrario 1,46; Lo stato odierno catastale deriva da una variazione colturale avvenuta in data 09/03/2007 effettuata ai sensi dell ex d.l. n. 262/ Terreno agricolo sito in Contrada Deri Trabone. Confinante su tutti i fronti con p.lle di proprietà di terzi. Registrato presso il catasto terreni del Comune di Caltanissetta con i seguenti identificativi: foglio 13, particella 150, qualità seminativo, classe 5, superficie ha , reddito dominicale 9,82, reddito agrario 2,95. 7
8 Costituito in atti dall impianto meccanografico del 24/10/1977 a seguito di atto pubblico del 21/05/1981, Rep. 294, Rogante notaio Salvatore Di Benedetto. 17. Terreno agricolo sito in Contrada Deri Trabone. Confinante a ovest e sud est con p.lle della stessa proprietà, a nord e sud con p.lle di proprietà di terzi. Registrato presso il catasto terreni del Comune di Caltanissetta con i seguenti identificativi: foglio 13, particella 17, porzione AA, qualità seminativo, classe 5, superficie ha , reddito dominicale 0,91, reddito agrario 0,27; foglio 13, particella 17, porzione AB, qualità pascolo, classe 1, superficie ha , reddito dominicale 87,41, reddito agrario 23,31. Lo stato odierno catastale deriva da una variazione colturale avvenuta in data 14/12/2011 effettuata ai sensi dell ex d.l. n. 262/ Terreno agricolo sito in Contrada Deri Trabone. Confinante a nord est, est, sud ed ovest con p.lle di proprietà di terzi, a nord con p.lla della stessa proprietà. Registrato presso il catasto terreni del Comune di Caltanissetta con i seguenti identificativi: foglio 13, particella 43, porzione AA, qualità pascolo, classe 1, superficie ha , reddito dominicale 12,32, reddito agrario 3,29; foglio 13, particella 43, porzione AB, qualità pascolo arborato, classe U, superficie ha , reddito dominicale 27,00, reddito agrario 5,40. Lo stato odierno catastale deriva da una variazione colturale avvenuta in data 09/12/2010 effettuata ai sensi dell ex d.l. n. 262/ Terreno agricolo sito in Contrada Deri Trabone. Confinante a nord, sud ed ovest con p.lle di proprietà di terzi, ad est con p.lla della stessa proprietà. Registrato presso il catasto terreni del Comune di Caltanissetta con i seguenti identificativi: foglio 13, particella 96, porzione AA, qualità pascolo, classe 1, superficie ha , reddito dominicale 0,01, reddito agrario 0,01; foglio 13, particella 96, porzione AB, qualità pascolo arborato, classe U, superficie ha , reddito dominicale 6,61, reddito agrario 1,32. Lo stato odierno catastale deriva da una variazione colturale avvenuta in data 14/12/2011 effettuata ai sensi dell ex d.l. n. 262/ Terreno agricolo sito in Contrada Deri Trabone. Confinante a nord, est e nord ovest con p.lle di proprietà di terzi, a sud e sud ovest con p.lla della stessa proprietà. Registrato presso il catasto terreni del Comune di Caltanissetta con i seguenti identificativi: foglio 13, particella 289, porzione AA, qualità pascolo, classe 1, superficie ha , reddito dominicale 11,63, reddito agrario 3,10; 8
9 foglio 13, particella 289, porzione AB, qualità pascolo arborato, classe U, superficie ha , reddito dominicale 37,21, reddito agrario 7,44. Lo stato odierno catastale deriva da una variazione colturale avvenuta in data 09/12/2010 effettuata ai sensi dell ex d.l. n. 262/ Terreno agricolo sito in Contrada Deri Trabone. Confinante a nord ovest con p.lla della stessa proprietà, su tutti gli altri fronti con p.lle di proprietà di terzi. Registrato presso il catasto terreni del Comune di Caltanissetta con i seguenti identificativi: foglio 13, particella 219, porzione AA, qualità pascolo, classe 1, superficie ha , reddito dominicale 23,44, reddito agrario 6,25; foglio 13, particella 219, porzione AB, qualità pascolo arborato, classe U, superficie ha , reddito dominicale 87,00, reddito agrario 17,40. Lo stato odierno catastale deriva da una variazione colturale avvenuta in data 09/12/2010 effettuata ai sensi dell ex d.l. n. 262/06. A seguito del sopralluogo effettuato dalla sottoscritta in data 12/01/2013 si relaziona che non è stata rilevata alcuna difformità tra lo stato di fatto dei luoghi e gli estratti di mappa catastali che restituiscono graficamente gli immobili. [Cfr. Allegato B: Documentazione catastale: estratti di mappa e visure per immobile] Descrizione dei beni oggetto della procedura: Trattasi di ventuno appezzamenti di terreno agricolo siti in Caltanissetta, C/da Trabona e Deri Trabone, zona identificata dal vigente P.R.G. in parte come E2 Verde agricolo dei feudi, ossia parte del territorio comunale storicamente suddivisa in feudi e destinata a coltivazioni estensive, utilizzate per attività agricole produttive; ed in parte in zona E4 zone agricola a tutela delle incisioni, caratterizzata particolari caratteristiche geomorfologiche. Tutti i lotti di terreno oggetto della procedura sono regolarmente censiti al catasto terreni del Comune di Caltanissetta, come sopra dettagliatamente riportato. La contrada Deri Trabone in cui sono ubicati si raggiunge dal centro abitato di Caltanissetta percorrendo la strada provinciale in direzione di Marianopoli. Tutti gli appezzamenti hanno una forma planimetrica regolare, e seguono l andamento orografico della zona collinare, pertanto si articolano con pendenze più o meno evidenti a seconda della zona. I lotti di terreno hanno estensioni e colture diverse, per una totale consistenza catastale di ha In generale, per tutti gli appezzamenti, si registrano ottime caratteristiche di esposizione, conformazione e produttività. A tal proposito si rileva che in origine tutti i lotti erano coltivati a seminativo; negli ultimi anni, ossia a partire dal 2007, alcuni lotti interi o porzioni di lotti più estesi hanno subito una variazione colturale da seminativo a pascolo e pascolo arborato secondo le modalità previste dal D.L. 262 del 03/10/2006. Tale variazione colturale, regolarmente censita al catasto terreni, è avvenuta ai 9
10 fini dell erogazione dei contributi agricoli previsti dal regolamento (CE) n. 1782/03 del Consiglio del 29/09/2003 e dal regolamento (CE) n. 796/04 della Commissione del 21/04/2004. I lotti di terreno ancora oggi coltivati a seminativo, sono posti a servizio dell attività svolta nell azienda agricola di proprietà del sig. XXXXX La zona in cui i beni sono ubicati non è urbanizzata e i terreni sono raggiungibili da strade agrarie vicinali non tutte in buono stato di conservazione e manutenzione. [Cfr. Allegato C: Documentazione fotografica] QUESITO b) (il CTU verifichi la proprietà dei beni in capo al debitore, indicandone il regime patrimoniale ove coniugato, e specificando, altresì, se essi siano in comproprietà o meno con altri soggetti). Dalle risultanze delle ricerche presso i registri immobiliari e letta anche la relazione notarile sostitutiva del certificato ipo-catastale ai sensi della Legge n. 302/1998, redatta dal dott. Enrico Siracusano, Notaio in Villafranca Tirrena, si evidenzia che al momento della redazione della presente relazione, i beni immobili oggetto della procedura esecutiva risultano essere di proprietà di: - XXXXXXX, nato a XXXXXX il XXXXXX ed ivi residente in XXXXX. QUESITO c) (il CTU accerti l esatta provenienza dei beni, verificando la continuità delle trascrizioni nel ventennio anteriore alla data del pignoramento). La sottoscritta, dagli accertamenti svolti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ha ricostruito la provenienza dei beni oggetto del procedimento che alla data del pignoramento risultavano di proprietà di XXXX, nato a XXX il XXXX. La provenienza rintracciata per i singoli lotti di terreno è la seguente: Lotti di terreno in catasto al foglio 8, p.lla 32, e foglio 11, p.lla 59, provenienti dall atto di vendita del 05/11/1981, trascritto in data 06/11/1981 ai nn /10449, rogato dal Notaio Giuseppe Pilato di Caltanissetta a favore di PXXXX (per la piena proprietà) contro Stella Luigi, nato a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 18/10/1904, e Stella Iole nata a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 02/03/1937; Lotto di terreno in catasto al foglio 13, p.lla 114, proveniente dall atto di vendita del 22/01/1987, trascritto in data 03/02/1987 ai nn. 1265/1070, rogato dal Notaio Michelangelo Caruso a favore di PXXXX (per la piena proprietà) contro Di Martino Salvatore, nato a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 22/12/1936; Lotti di terreno in catasto al foglio 13, p.lle 117 e 151, provenienti dall atto di vendita del 27/01/1987, trascritto in data 03/02/1987 ai nn. 1267/1072, rogato dal Notaio 10
11 Michelangelo Caruso a favore di XX (per la piena proprietà) contro Gangi Giuseppe, nato a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 25/10/1915; Lotto di terreno in catasto al foglio 13, p.lla 121, proveniente dall atto di vendita del 15/09/1981, trascritto in data 02/10/1981 ai nn /9254, rogato dal Notaio Michelangelo Caruso a favore di XXX (per la piena proprietà) contro Seminatore Filippo nato a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 17/05/1912; Lotto di terreno in catasto al foglio 13, p.lla 23, proveniente dall atto di vendita del 19/03/1981, trascritto in data 25/03/1981 ai nn. 3252/2805, rogato dal Notaio Salvatore Di Benedetto a favore di XXX (per la piena proprietà) contro Rizza Salvatore, nato a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 08/09/1917; Lotto di terreno al foglio 13, p.lla 147, proveniente dall atto di vendita del 14/05/1981, trascritto in data 20/05/1981 ai nn. 5103/4446, rogato dal Notaio Salvatore Di Benedetto a favore di XXX (per la piena proprietà) contro Pignato Giuseppe, nato a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 21/06/1915; Lotto di terreno al foglio 13, p.lla 150, proveniente dall atto di assegnazione con trasferimento di immobili del 21/05/1981, trascritto in data 03/06/1981 ai nn. 5581/4860, rogato dal Notaio Salvatore Di Benedetto a favore di XXX (per la piena proprietà) contro la Cooperativa Agricola fra Combattenti arl con sede in Santa Caterina Villarmosa (Cl); Lotti di terreno al foglio 13, p.lle 122 e 56, proveniente dall atto di vendita del 29/08/1980, trascritto in data 11/09/1980 ai nn. 9722/8354, rogato dal Notaio Vincenzo Lombardo a favore di XXX (per la piena proprietà) contro Vruna Giuseppe, nato a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 21/10/1929, Vruna Giovanna, nata a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 10/04/1940, Vruna Mariano, nato a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 21/10/1929 e Vruna Salvatore, nato a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 01/06/1950; Lotti di terreno al foglio 13, p.lle 123 e 148, proveniente dall atto di vendita del 11/09/1990, trascritto in data 14/09/1990 ai nn /9163, rogato dal Notaio Michelangelo Caruso a favore di XXX(per la piena proprietà) contro Alessi Angelo nato a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 07/01/1940; Lotto di terreno al foglio 13, p.lla 119, proveniente dall atto di vendita del 28/01/1992, trascritto in data 30/01/1992 ai nn. 1952/1806, rogato dal Notaio Salvatore Di Benedetto a favore di XXX (per la piena proprietà) contro Lo Vetere Salvatore, nato a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 22/04/1913; Lotto di terreno al foglio 13, p.lla 116, proveniente dall atto di vendita del 29/03/1988, trascritto in data 05/04/1988 ai nn. 3806/3177, rogato dal Notaio 11
12 Michelangelo Caruso a favore di XXX (per la piena proprietà) contro Lazzara Calogero, nato a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 19/01/1928, Lazzara Carmelo, nato a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 21/03/1947, Lazzara Anna, nata a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 15/03/1939, Lazzara Giuseppe nato a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 29/03/1930, Lazzara Santo nato a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 14/08/1943, Lazzara Salvatore nato a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 02/01/1932, Lazzara Calogero nato a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 08/09/1936, Lazzara Mario nato a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 26/09/1949; Lotto di terreno al foglio 13, p.lla 115, proveniente dall atto di vendita del 10/11/1992, trascritto in data 16/11/1992 ai nn /10520, rogato dal Notaio Salvatore Di Benedetto a favore di XXX (per la piena proprietà) contro Frattallone Grazia nata a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 13/11/1915, Lo Vetere Francesco nato a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 02/02/1939, Lo Vetere Gaetana nata a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 06/06/1933, Lo Vetere Giuseppina nata a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 20/03/1936; Lotto di terreno al foglio 13, p.lle , provenienti dall atto di vendita del 30/10/1981, trascritto in data 04/11/1981 ai nn /10324, rogato dal Notaio Michelangelo Caruso a favore di XXX (per la piena proprietà) contro Acquario Salvatore nato a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 28/09/1947 e Inglisa Giuseppina nata a Santa Caterina Villarmosa (Cl) il 10/09/1952. QUESITO d) (il CTU precisi, se del caso, la impossibilità di procedere a un completo accertamento per la incompletezza della documentazione prodotta, indicando la documentazione mancante). Si precisa che la documentazione prodotta è completa e garantisce la possibilità di procedere ad un accertamento esaustivo sullo stato dei beni oggetto di procedura; per ulteriori chiarimenti ha provveduto ad effettuare gli accessi ritenuti necessari presso gli Uffici competenti per raccogliere la documentazione utile all espletamento del mandato ricevuto, come per altro autorizzato dal G. Es. nel Verbale di conferimento dell incarico. QUESITO e) (Il CTU accerti se i beni immobili risultino o meno accatastati, provvedendo, in caso negativo, all accatastamento ovvero ad eseguire le variazioni necessarie per l aggiornamento del catasto, provvedendo, altresì, in caso di difformità o di mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione). Si dà atto che i beni immobili oggetto di pignoramento risultano accatastati con gli estremi già riportati nella risposta al quesito a). 12
13 QUESITO f) (accerti il CTU se sui beni gravino iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, indicandone gli estremi; elenchi le formalità -iscrizioni, trascrizioni- da cancellare con il decreto di trasferimento). A seguito di ispezione ipotecaria effettuata presso l Agenzia del Territorio della Provincia di Caltanissetta, la sottoscritta riporta di seguito l elenco delle formalità a carico di tutti gli intestatari degli immobili oggetto della procedura nel ventennio anteriore alla data della trascrizione del pignoramento immobiliare, ovvero nel periodo che va dal 31/01/1992 al 31/01/2012: Formalità gravanti sui beni immobili: Ipoteca del 20/12/2004 registrata ai n.ri 18487/4196 in dipendenza del contratto di mutuo rogato dal Notaio Giuseppe Pilato di Caltanissetta in data 17/12/2004, a favore del Credito Siciliano s.p.a. con sede in Palermo contro XXX nato a XXX il XXX Ipoteca del 11/12/2007 registrata ai n.ri 19272/4132 in dipendenza del contratto di mutuo rogato dal Notaio Giuseppe Pilato di Caltanissetta in data 07/12/2007, a favore del Credito Siciliano s.p.a. con sede in Palermo contro XXX nato a XXX il XXX. Pignoramento immobiliare del 28/11/2011, trascritto il 31/01/2012 ai n.ri 1391/1216, emesso dall Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Termini Imerese (PA) a favore del Credito Siciliano s.p.a. con sede in Palermo contro XXX nato a XXX il XXX. QUESITO g) (il CTU indichi, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica, la destinazione dei beni prevista dallo strumento urbanistico comunale vigente). Si relaziona che i tre certificati di destinazione urbanistica presenti agli atti, rilasciati in data 29/05/2012, alla data di redazione della presente relazione sono ancora in corso di validità; pertanto, non è necessario effettuare un loro aggiornamento. Da questi certificati si evince che i terreni censiti al catasto ai fogli 8 e 11 in riferimento alle vigenti norme del P.R.G. ricadono in zona E2 Verde agricolo dei feudi, normata dagli artt. 39 e 41 delle norme di attuazione, così come anche i lotti di terreno censiti al foglio 13, particelle In questa zona, oltre all attività di coltivazione del terreno, è consentita la realizzazione di costruzioni al servizio dell agricoltura, impianti e manufatti edilizi destinati alla lavorazione e trasformazione dei prodotti agricoli e zootecnici, nuove costruzioni destinate alla residenza stagionale ed agrituristica. I restanti lotti di terreno censiti al foglio 13 alle particelle ricadono in parte in zona E2 Verde agricolo dei feudi ed in parte in zona E4 zone agricola a tutela delle incisioni, che per le sue particolari caratteristiche 13
14 geomorfologiche è sottoposta ad un particolare regime di tutela normato dall art. 44 delle norme di attuazione. Infine, la particella 23, sempre del foglio 13, è ricade interamente in zona E4 - zone agricola a tutela delle incisioni. [Cfr. N. 03 Certificati di Destinazione Urbanistica del 29/05/2012 già agli atti] QUESITO h) (il CTU accerti per i fabbricati la conformità alle vigenti norme in materia urbanistico-edilizia e, in caso di irregolarità, accerti se gli stessi siano suscettibili di sanatoria, quantificando il costo della stessa, indicando le somme da pagare a titolo di oblazione, nonché tutti gli oneri concessori -oneri di urbanizzazione e costo di costruzione-, indicandoli anche in via approssimativa, se non sia possibile una esatta determinazione, precisi se esistano procedure amministrative o sanzionatorie). I beni oggetto della procedura sono terreni non edificati, pertanto per essi non possono sussistere irregolarità in materia urbanistico-edilizia. QUESITO i) (il CTU accerti se i beni pignorati siano occupati dal debitore, affittati o locati, indicando il canone pattuito, la sua congruità, l eventuale data di registrazione, la scadenza dei relativi contratti nonché l eventuale esistenza di un giudizio in corso per il rilascio). Si relaziona che gli immobili oggetto della procedura sono ad oggi a servizio dell azienda agricola di proprietà del sig. XXX. QUESITO j) (il CTU evidenzi gli elementi utili per le operazioni di vendita, in particolare indicando la tipologia dei beni -ad es. casa singola, appartamento in condominio, negozio, terreno edificabile, coltivato o bosco, etc.- e le località in cui si trovano; fornisca i dati essenziali al fine di consentire l immediata percezione di un interesse all acquisto -es. superficie, destinazione d uso, numero di vani, anno di costruzione, stato di conservazione, esistenza di vincoli artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o indivisibilità, di diritti demaniali, di usi civici, etc.) N. 21 appezzamenti di terreno siti nel Comune di Caltanissetta, C/da Deri Trabone, estesi catastalmente in totale ha , coltivati a seminativo, pascolo e pascolo arborato, in ditta al sig. XXX nato a XXX il XXX. In generale per tutti i terreni si registra una buona esposizione e buone caratteristiche estrinseche. Per quanto attiene al regime vincolistico si relaziona quanto segue: 1. Il lotto di terreno ricadente nel foglio 8, particella 32, ricade nel paesaggio locale n. 5 senza alcun vincolo di tutela mentre, parte della particella 32, ricade in zona con livello di pericolosità P3 del P.A.I. del fiume Platani normata dall art. 8 del Piano per l assetto idrogeologico. 2. Il lotto di terreno ricadente nel foglio 11, particella 59, ricade all interno del limite della fascia di rispetto dei complessi boscati, soggetta alle limitazioni previste dall art. 10 della L. R. 06/04/1996 n 16 e succ. modifiche e integrazioni; ricade nel paesaggio locale n. 5 del Piano Paesaggistico della Provincia di Caltanissetta con vincolo di tutela 14
15 2, normato dall art. 20 delle norme di attuazione del Piano con le prescrizioni del paesaggio locale n. 5; ricade in parte in zona denominata sito di attenzione del P.A.I. del Platani. 3. I lotti di terreno ricadenti nel foglio 13, particelle , ricadono all interno del limite della fascia di rispetto dei complessi boscati soggetta alle limitazioni previste dall art. 10 della L. R. 06/04/1996 n 16 e succ. modifiche e integrazioni. 4. I lotti di terreno ricadenti nel foglio 13, particelle ed in parte particelle 17 e 96, ricadono in zona con pericolosità P1 del P.A.I. del Platani; le particelle ricadono, in parte, in zona con livello di pericolosità P2 del P.A.I. del Platani. Le zone P1 e P2 sono normate dall art. 8 del Piano per l assetto idrogeologico. 5. Tutti i lotti di terreno, e dunque tutte le particelle, ricadono nel paesaggio locale n. 5 del Piano Paesaggistico della Provincia di Caltanissetta, con i seguenti vincoli di tutela: - Vincolo di tutela 1, per la particella 23 ed in parte per le particelle : - Vincolo di tutela 2, per la particella 150 ed in parte per le particelle 17 e 43. Le aree con livello di tutela 1 e 2 sono normate dall art. 20 delle norme di attuazione del Piano Paesaggistico con le prescrizioni del paesaggio locale n. 5. Tutte le altre particelle non hanno alcun vincolo di tutela. QUESITO k) (il CTU determini il valore di ciascun immobile con riferimento agli attuali prezzi di mercato, tenendo conto: delle modalità di vendita del bene -asta giudiziaria- e del fatto che in sede di vendita va effettuata almeno un offerta minima in aumento; del costo dell eventuale sanatoria). L aspetto economico da considerare nelle valutazioni che scaturiscono dalle procedure esecutive, è quello del più probabile valore di mercato che gli immobili avrebbero in una libera contrattazione di compravendita. Nel caso in esame, trattandosi esclusivamente di terreni agricoli e dunque non edificabili, gli elementi utili alla stima sono l ubicazione, l esposizione, la consistenza, la coltura e la configurazione della superficie. Per la determinazione del valore di mercato, si è fatto riferimento alle ultime quotazioni disponibili (2008) dei Valori Agricoli Medi per la regione agraria n 2 della Provincia di Caltanissetta redatte dalla Commissione Provinciale e rese note dall Agenzia del Territorio. Tale dato è stato confrontato con i valori correnti di mercato tramite informazioni assunte direttamente presso operatori specializzati nel settore. Pertanto, tenendo in considerazione anche le buone caratteristiche produttive, posizionali e di esposizione dei terreni oggetto della procedura, si ritiene equo utilizzare nella stima i seguenti valori di mercato, distinti per coltura: 15
16 SEMINATIVO: /Ha 6.000,00 ( /mq 6,00) PASCOLO: /Ha 2.000,00 ( /mq 2,00) PASCOLO ARBORATO: /Ha 2.500,00 ( /mq 2,50) Stabilito il valore medio di mercato da applicare alla stima, si procede ad effettuare la valutazione per ogni singolo lotto di terreno oggetto della procedura, utilizzando come parametro di consistenza la superficie catastale desunta dalle visure per immobile e differenziando le diverse destinazioni colturali dei terreni. La stima, per maggiore comprensione, viene effettuata convertendo la valutazione da ettaro a mq, pertanto il valore da porre a base d asta è espresso al mq di superficie catastale: 1. Terreno al foglio 8, p.lla 32: - Porzione AA: seminativo; ha10 are16 ca48 Vm= Mq ,00 6,00 = ,00 ( seicentonovemilaottocentoottantotto/00 euro) - Porzione AB: pascolo arborato; ha Vm= Mq 3.702,00 2,50 = 9.255,00 ( novemiladuecetocinquantacinque/00 euro) Vm Totale ,00 ( seicentodiciannovemilacentoquarantatrè/00 euro) 2. Terreno al foglio 11, p.lla 59: - Porzione AA: seminativo; ha Vm= Mq ,00 6,00 = ,00 ( seicentocinquantunomila/00 euro) - Porzione AB: pascolo arborato; ha Vm= Mq 800,00 2,50 = 2.000,00 ( duemila/00 euro) Vm Totale ,00 ( seicentocinquantunomiladuecento/00 euro) 3. Terreno al foglio 13, p.lla 23: - Seminativo; ha Vm= Mq 8.600,00 6,00 = ,00 ( cinquantunomilaseicento/00 euro) 4. Terreno al foglio 13, p.lla 114: - Seminativo; ha Vm= Mq 7.880,00 6,00 = ,00 ( quarantasettemiladuecentottanta/00 euro) 5. Terreno al foglio 13, p.lla 115: - Porzione AA: seminativo; ha Vm= Mq ,00 6,00 = ,00 ( ottantaseimilacentosessanta/00 euro) - Porzione AB: pascolo arborato; ha Vm= Mq 9.640,00 2,50 = ,00 ( ventiquattromilacento/00 euro) Vm Totale ,00 ( centodiecimiladuecentosessanta/00 euro) 6. Terreno al foglio 13, p.lla 117: - Seminativo; ha Vm= Mq 9.800,00 6,00 = ,00 ( cinquantottomilaottocento/00 euro) 7. Terreno al foglio 13, p.lla 116: 16
17 - Seminativo; ha Vm= Mq 6.580,00 6,00 = ,00 ( trentanovemilaquattrocentoottanta/00 euro) 8. Terreno al foglio 13, p.lla 119: - Seminativo; ha Vm= Mq 9.900,00 6,00 = ,00 ( cinquantanovemilaquattrocento/00 euro) 9. Terreno al foglio 13, p.lla 151: - Porzione AA: seminativo; ha Vm= Mq 7.316,00 6,00 = ,00 ( quarantatremilaottocentonovantasei/00 euro) - Porzione AB: pascolo arborato; ha Vm= Mq 2.724,00 2,50 = 6.810,00 ( seimilaottocentodieci/00 euro) Vm Totale ,00 ( cinquantamilasettecentosei/00 euro) 10. Terreno al foglio 13, p.lla 147: - Seminativo; ha Vm= Mq ,00 6,00 = ,00 ( sessantamilaseicento/00 euro) 11. Terreno al foglio 13, p.lla 121: - Seminativo; ha Vm= Mq ,00 6,00 = ,00 ( centodiciannovemilasettecento/00 euro) 12. Terreno al foglio 13, p.lla 56: - Seminativo; ha Vm= Mq 6.020,00 6,00 = ,00 ( trentaseimilacentoventisei/00 euro) 13. Terreno al foglio 13, p.lla 122: - Seminativo; ha Vm= Mq 5.780,00 6,00 = ,00 ( trentaquattromilaseicentoottanta/00 euro) 14. Terreno al foglio 13, p.lla 123: - Seminativo; ha Vm= Mq ,00 6,00 = ,00 ( centocinquemilaseicentosessanta/00 euro) 15. Terreno al foglio 13, p.lla 148: - Porzione AA: seminativo; ha Vm= Mq 5.051,00 6,00 = ,00 ( trentamilatrecentosei/00 euro) - Porzione AB: pascolo arborato; ha Vm= Mq 2.829,00 2,50 = 7.072,50 ( settemilasettantadue/50 euro) Vm Totale ,50 ( trentasettemilatrecentosettantotto/50 euro) 16. Terreno al foglio 13, p.lla 150: - Seminativo; ha Vm= Mq 9.510,00 6,00 = ,00 ( cinquantasettemilasessanta/00 euro) 17. Terreno al foglio 13, p.lla 17: - Porzione AA: seminativo; ha Vm= Mq 882,00 6,00 = 5.292,00 ( cinquemiladuecentonovantadue/00 euro) 17
18 - Porzione AB: pascolo; ha Vm= Mq ,00 2,00 = ,00 ( centododicimilaottocentotrentasei/00 euro) Vm Totale ,00 ( centodiciottomilacentoventotto/00 euro) 18. Terreno al foglio 13, p.lla 43: - Porzione AA: pascolo; ha Vm= Mq 7.954,00 2,00 = ,00 ( quindicimilanovecentootto/00 euro) - Porzione AB: pascolo arborato; ha Vm= Mq ,00 2,50 = ,00 ( ventiseimilacentoquaranta/00 euro) Vm Totale ,00 ( quarantaduemilaquarantotto/00 euro) 19. Terreno al foglio 13, p.lla 96: - Porzione AA: pascolo; ha Vm= Mq 9,00 2,00 = 18,00 ( diciotto/00 euro) - Porzione AB: pascolo arborato; ha Vm= Mq 2.561,00 2,50 = 6.402,50 ( seimilaquattrocentodue/50 euro) Vm Totale 6.420,00 ( seimilaquattrocentoventi/00 euro) 20. Terreno al foglio 13, p.lla 289: - Porzione AA: pascolo; ha Vm= Mq 7.509,00 2,00 = ,00 ( quindicimiladiciotto/00 euro) - Porzione AB: pascolo arborato; ha Vm= Mq ,00 2,50 = ,50 ( trentaseimilaventisette/50 euro) Vm Totale ,50 ( cinquantunomilaquarantacinque/50 euro) 21. Terreno al foglio 13, p.lla 219: - Porzione AA: pascolo; ha Vm= Mq ,00 2,00 = ,00 ( trentamiladuecentosessanta/00 euro) - Porzione AB: pascolo arborato; ha Vm= Mq ,00 2,50 = ,00 ( ottantaquattromiladuecentoventicinque/00 euro) Vm Totale ,00 ( centoquattordicimilaquattrocentoottantacinque/00 euro) Il valore di mercato totale dei beni stimati è pari a ,00 arrotondato in difetto a ,00 ( duemilioniquattrocentomila/00 euro). Si fa presente che il giudizio di stima espresso ha carattere puramente previsionale. Il prezzo di vendita degli immobili può essere, infatti, il risultato di una trattativa tra le parti che tiene conto di diversi fattori, non ultimo il contingente momento economico in cui essa viene effettuata. 18
19 QUESITO l) (il CTU indichi l opportunità di procedere alla vendita in un unico lotto o in più lotti separati - spiegandone le ragioni-, predisponendo in ogni caso un piano di vendita dell immobile e dei lotti, provvedendo, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, previa autorizzazione del Giudice). Come già esposto i beni oggetto della presente procedura sono terreni agricoli diversificati per tipologia di coltura. Pertanto, se da un lato si tratta di beni indipendenti tra di loro sia per funzionalità che per fruizione, poiché ogni singolo appezzamento ha una propria produttività, si ritiene più appetibile per la vendita una loro suddivisione in lotti separati. Una suddivisione che appare congrua è quella che individua i lotti di vendita in relazione all ubicazione degli appezzamenti, e che cerca dunque di fare confluire nello stesso lotto di vendita appezzamenti tra di loro contigui. Ciò garantirebbe una buona resa produttiva e incrementerebbe il valore economico dei beni. Per procedere ad un piano di vendita in più lotti si utilizza la suddivisione catastale e, come detto, la vicinanza degli appezzamenti; non è necessario pertanto ricorrere ad un frazionamento. I lotti separati sono sette e sono così identificati: Lotto N. 1: Terreno agricolo produttivo sito nel Comune di Caltanissetta, C/da Trabona, esteso catastalmente ha (mq ,00) a seminativo e ha (mq 3.702,00) a pascolo arborato; confinante con proprietà di terzi su tutti i fronti, regolarmente censito al catasto terreni del Comune di Caltanissetta al foglio 8 particella 32, porzione AA seminativo, classe 4, R.D. 157,49, R.A. 42,00, e porzione AB pascolo arb., classe U, R.D. 9,56, R.A. 1,91 in ditta per 1000/1000 a XXX, nato a XXX il XXX. In generale si registrano ottime caratteristiche di esposizione, ubicazione e produttività. Prezzo base d asta: ,00 ( seicentodiciannovemila/00 euro). Lotto N. 2: Terreno agricolo produttivo sito nel Comune di Caltanissetta, C/da Trabona, esteso catastalmente ha (mq ,00) a seminativo e ha (mq 800,00) a pascolo arborato; confinante con proprietà di terzi su tutti i fronti, regolarmente censito al catasto terreni del Comune di Caltanissetta al foglio 11 particella 59, porzione AA seminativo, classe 5, R.D. 112,07, R.A. 33,62, e porzione AB pascolo arb., classe U, R.D. 2,07, R.A. 0,41 in ditta per 1000/1000 a XXX, nato a XXX il XXX. In generale si registrano ottime caratteristiche di esposizione, ubicazione e produttività. Prezzo base d asta: 653, ( seicentocinquantatrèmila/00 euro). Lotto N. 3: N. 12 appezzamenti di terreno agricoli produttivi siti nel Comune di Caltanissetta, C/da Deri Trabone, estesi in totale catastalmente ha (mq ,00) di cui ha (mq ,00) coltivati a seminativo ed ha (mq ,00) a pascolo arborato. Tutti gli appezzamenti sono regolarmente censiti al catasto terreni del 19
20 Comune di Caltanissetta al foglio 13 particelle , con classe, qualità e redditi come già elencati nel quesito a). Tutte le particelle sono contigue tra di loro e, in senso orario, le nn , confinano in parte con proprietà di terzi. Tutte al catasto risultano in ditta per 1000/1000 a XXX nato a XXX il XXX. In generale si registrano buone caratteristiche di esposizione, ubicazione e produttività. Prezzo base d asta: ,00 ( settecentosettantamila/00 euro). Lotto N. 4: Appezzamento di terreno agricolo produttivo sito nel Comune di Caltanissetta, C/da Deri Trabone, esteso catastalmente ha (mq 5.051,00) a seminativo e ha (mq 2.829,00) a pascolo arborato; confinante con proprietà di terzi su tutti i fronti, regolarmente censito al catasto terreni del Comune di Caltanissetta al foglio 13 particella 148, porzione AA seminativo, classe 5, R.D. 5,22, R.A. 1,57, e porzione AB pascolo arb., classe U, R.D. 7,31, R.A. 1,461 in ditta per 1000/1000 a XX, nato a XX il XX. In generale si registrano buone caratteristiche di esposizione, ubicazione e produttività. Prezzo base d asta: ,00 ( trentasettemila/00 euro). Lotto N. 5: Appezzamento di terreno agricolo produttivo sito nel Comune di Caltanissetta, C/da Deri Trabone, esteso catastalmente ha (mq 9.510,00) coltivato a seminativo; confinante con proprietà di terzi su tutti i fronti, regolarmente censito al catasto terreni del Comune di Caltanissetta al foglio 13 particella 150, classe 5, R.D. 9,82, R.A. 2,95, in ditta per 1000/1000 a XX, nato a XX il XXX In generale si registrano buone caratteristiche di esposizione, ubicazione e produttività. Prezzo base d asta: ,00 ( cinquantasettemila/00 euro). Lotto N. 6: N. 3 appezzamenti di terreno agricoli produttivi siti nel Comune di Caltanissetta, C/da Deri Trabone, estesi in totale catastalmente ha (mq ,00) di cui ha (mq 800,00) coltivati a seminativo, ha (mq ,00) a pascolo arborato ed ha (mq 7.963,00) adibiti a pascolo. Tutti gli appezzamenti sono regolarmente censiti al catasto terreni del Comune di Caltanissetta al foglio 13 particelle , con classe, qualità e redditi come già elencati nel quesito a). Le tre particelle sono contigue tra di loro lungo l asse est-ovest mentre lungo quello nord-sud confinano con proprietà di terzi. Tutte al catasto risultano in ditta per 1000/1000 a XX, nato a XXXX il XX. In generale si registrano buone caratteristiche di esposizione, ubicazione e produttività. 20
21 Prezzo base d asta: ,00 ( centosessantaseimilacinquecento/00 euro). Lotto N. 7: N. 2 appezzamenti di terreno agricoli produttivi siti nel Comune di Caltanissetta, C/da Deri Trabone, estesi in totale catastalmente ha (mq ,00,00) di cui ha (mq ,00) a pascolo arborato ed ha (mq ,00) adibiti a pascolo. Gli appezzamenti sono regolarmente censiti al catasto terreni del Comune di Caltanissetta al foglio 13 particelle 289 e 219, con classe, qualità e redditi come già elencati nel quesito a). Le tre particelle sono contigue tra di loro lungo l asse nordsud mentre lungo quello est-ovest confinano con proprietà di terzi. Tutte al catasto risultano in ditta per 1000/1000 a XX nato a XXXX il XXX. In generale si registrano buone caratteristiche di esposizione, ubicazione e produttività. Prezzo base d asta: ,00 ( centosessantacinquemilacinquecento/00 euro). QUESITO m) (il CTU alleghi idonea documentazione fotografica esterna ed interna -almeno una foto per vanodegli immobili pignorati ed acquisisca la planimetria catastale dei fabbricati). La documentazione fotografica richiesta è allegata sotto la lettera C alla presente in numero di 10 fotografie dell appartamento e delle due pertinenze. Gli estratti di mappa catastale sono anch essi allegati alla presente insieme al resto della documentazione catastale (Allegato B ). QUESITO n) (accerti, nel caso si tratti di bene indiviso, la valutazione della quota di pertinenza del debitore esecutato, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita di quote indivise; precisi se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso informativo, le quote che potrebbero essere separate a favore della procedura). La procedura non ha per oggetto beni indivisi. QUESITO o) (il CTU accerti se il trasferimento dei beni pignorati sia soggetto al pagamento dell IVA, fornendo in caso positivo i dati occorrenti per la relativa applicazione ed in particolare se gli alloggi abbiano le caratteristiche di cui all art. 13 L. 408/49 e successive modificazioni, o se abbiano le caratteristiche di abitazione di lusso). Si da atto che i beni oggetto della procedura non sono fabbricati ma terreni, pertanto non soggetti a quanto richiesto. QUESITO p) (verifichi il CTU la correttezza dei dati riportati nell atto di pignoramento e nella nota di trascrizione -o, in caso di procedure riunite, nei singoli atti di pignoramento e nelle note di trascrizione-, in particolare accertando che il pignoramento abbia colpito quote spettanti al debitore e che vi sia corrispondenza tra il singolo atto di pignoramento e la relativa nota). 21
22 L atto di pignoramento del 28/11/2011 è stato trascritto in data 31/01/2012 ai nn. 1391/1216 presso l Agenzia del Territorio Servizio di pubblicità immobiliare, Ufficio provinciale di Caltanissetta, e i dati catastali relativi agli immobili oggetto della procedura in esso riportati risultano corretti. Quanto sopra riportato è ciò che la sottoscritta ha potuto accertare. Ritenendo di avere esaurientemente risposto ai quesiti del mandato affidatole, rimanendo a disposizione per eventuali chiarimenti, rassegna la presente relazione tecnica alla quale si allega la seguente documentazione: Allegato A: Verbale di sopralluogo; Allegato B: Documentazione catastale (n. 06 estratti di mappa e n. 21 visure per immobile); Allegato C: Documentazione fotografica; Allegato D: Tabella dei Valori Agricoli Medi della Provincia di Caltanissetta Pronunciamento Commissione Provinciale 2008 (ultima annualità disponibile e aggiornata); Allegati integrativi: - Parcella onorario e spese; Si depositano altresì: - N. 1 copia della relazione in formato cartaceo; - N. 2 copie della relazione in formato digitale (CD); - Prova avvenuto invio della relazione alle parti: mezzo mailpec ai creditori procedenti ed intervenuti e mezzo raccomandata postale al debitore. Caltanissetta, lì Arch. Raffaella Riggi 22