Source: http://bondi.com.pl/portfolio/wyceny-lasow-metoda-wskaznikowa/
Timestamp: 2018-06-24 16:42:02+00:00
Document Index: 8183574

Matched Legal Cases: ['art. 149', 'art. 135', 'Art. 135', 'art. 134', 'art. 135', 'art. 11', 'art. 135', 'art. 135', 'art. 149', 'art. 135', 'art. 135', 'art. 135', 'art. 135', 'art. 135', 'art. 135', 'art. 135', 'art. 135', 'art. 135', 'SA/Łd ', 'art. 135', 'art. 135', 'art. 135', 'art. 135', 'art. 135', 'art. 135']

Wyceny lasów metodą wskaźnikową – Bondi – wycena mienia zabużańskiego, wycena nieruchomości
Wyceny lasów metodą wskaźnikową
Wyceny lasów metodą wskaźnikową	Beata Szykulska	2018-05-17T08:41:39+00:00
Artykuł ukazał się w Nr 3/2017 Nieruchomości C.H. Beck
W niniejszym artykule chciałabym zasygnalizować pojawienia się nowego instrumentu umożliwiającego wartościowanie drzewostanów w procesie wycen nieruchomości leśnych dokonywanych metodą wskaźnikową. Instrumentem tym są Tablice Wskaźników Wartości Drzewostanów, opracowane w 2013 roku przez Instytut Badawczy Leśnictwa.
Możliwość stosowania tych tablic w bieżących wycenach nie wynika ze zmiany uwarunkowań prawnych, ale bierze się z palącej potrzeby znalezienia przez rzeczoznawców majątkowych właściwego narzędzia, umożliwiającego określenie – lub przynajmniej zbliżenie się do – wartości rynkowej drzewostanów.
Wycena lasów na potrzeby odszkodowań
W aktualnie obowiązującym stanie prawnym brak jest uregulowań dotyczących zasad wyceny nieruchomości leśnych. Do wyceny nieruchomości leśnych – zgodnie z ogólną dyspozycją zawartą w art. 149 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. z dnia 14 grudnia 2016 roku, Dz.U. z 2016 roku, poz. 2147 – dalej Ugn), należy stosować ogólne zasady wyceny nieruchomości poprzez określenie wartości rynkowej w podejściu porównawczym lub mieszanym albo poprzez określenie wartości odtworzeniowej w przypadkach szczególnych.
O ile określenie wartości rynkowej nieruchomości leśnej w podejściu porównawczym nie powinno sprawiać problemów, o tyle w sytuacji, gdy brak jest na rynku transakcji dotyczących tego typu nieruchomości lub gdy przepis szczególny narzuca sposób wyceny albo brak jest możliwości dokonania oględzin i pomiarów drzewostanów, a należy (w tych przypadkach) określić wartość odtworzeniową nieruchomości – powstaje zasadniczy problem metodyczny, wynikający z braku szczegółowych uregulowań prawnych w zakresie wyceny drzewostanów.
Jedynym przepisem prawa, który dotyczy zagadnienia określania wartości drzewostanów leśnych jest art. 135 ust 5 Ugn:
Art. 135, ust. 5. Przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia.
Przepis ten jest przepisem szczególnym już w obrębie samych zasad dotyczących określania wysokości odszkodowania w procesie wywłaszczenia – zgodnie z przepisami Działu III Ugn Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości – gdyż zgodnie z treścią art. 134 Ugn, przewiduje on jedyne odstępstwo od zasady ustalania wysokości odszkodowania jako wartości rynkowej nieruchomości.
Przepis art. 135 ust. 5 znajduje zastosowanie w sytuacjach szczególnych, w których wycenie podlegają drzewostany leśne – nie nieruchomości leśne! Przepis ten ma zastosowanie do wyceny drzewostanów, które podlegają wywłaszczeniu w trybie m.in. Ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych z dnia 10 kwietnia 2003 r. (specustawa). Podobnie drzewostany wchodzące w skład nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej w trybie Ustawy z dnia 8 lipca 2005 roku o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (ustawa zabużańska) podlegają wycenie z zastosowaniem tego przepisu z uwagi na odesłanie zawarte w art. 11 ust 3 ww. ustawy. To tylko dwa konkretne przypadki, w których zastosowanie ma przepis art. 135 ust. 5 Ugn, ale dotyczy on także wielu innych sytuacji (regulowanych w odrębnych przepisach), w których określane są odszkodowania za nieruchomości leśne.
Nauka prawa i orzecznictwo podkreśla, że art. 135 ust 5 stanowi lex specialis wobec przepisów zawartych w Dziale IV ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 149 i n. Ugn.), dotyczących wyceny nieruchomości, gdyż przepis ten znajduje się w części ustawy poświęconej wywłaszczeniom (w Dziale III) i stanowi źródło samodzielnych norm. Zastosowanie przepisu szczególnego w procesie wyceny powoduje, że normy ogólne dotyczące wyceny wartości rynkowej nieruchomości nie mogą być stosowane w zakresie wynikającym z regulacji szczególnej.
W istocie bowiem wartość […] drzewostanu leśnego albo zadrzewień (art. 135 ust. 5), plantacji kultur wieloletnich (art. 135 ust. 6) oraz zasiewów, upraw i innych zbiorów jednorocznych (art. 135 ust. 7) ustala się według szczegółowych metod opisanych w tych przepisach” tak S. Kalus, Ustawa o gospodarce gruntami, komentarz do art. 135. ,,Wyodrębnienie wartości poszczególnych części składowych wymienionych w ust. 4-7 (budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń; drzewostanu leśnego albo zadrzewień; plantacji kultur wieloletnich; zasiewów, upraw i innych zbiorów jednorocznych) występuje wyłącznie przy określaniu wartości odtworzeniowej. [tak P. Wojciechowski [w:] P. Czechowski (red.) Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, dot. art. 135 Ugn].
Jak wynika wprost z przepisu art. 135 ust. 5 Ugn jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie, jeśli zaś w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu.
Podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego oraz funkcją operatu szacunkowego, jest określenie wartości nieruchomości wycenianej, a w tym również wartości drzewostanów leśnych, które w sposób obiektywny odpowiadają jej wartości możliwej do uzyskania na swobodnie działającym rynku.
Z uwagi na brak prawnych oraz metodycznych rozwiązań i wskazówek dotyczących wyceny drzewostanów leśnych, rzeczoznawcy majątkowi dokonują wyceny drzewostanów na podstawie normy instruktażowej za jaką przyjmuje się – z konieczności i przyzwyczajenia – Standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych wchodzący w skład Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny pod nazwą Tymczasowej Noty Interpretacyjnej V.6 „Określenie wartości nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych”. Zgodnie z założeniami, standard dotyczy zasad wyceny nieruchomości leśnych oraz ich części składowych, gruntów zadrzewionych i zakrzewionych, a także ustalania strat i odszkodowań na nieruchomościach leśnych. W pkt. 5 Standardu omówione zostały zasady określania wartości części składowych nieruchomości leśnych. Wartość części składowych nieruchomości leśnych (np. drzewostanów) można określić przy zastosowaniu podejścia mieszanego – do określenia wartości rynkowej nieruchomości leśnej – lub podejścia kosztowego do określenia wartości rynkowej.
Niestety Standard V.6 powstał w 2002 roku i na przestrzeni blisko 15 lat nie był w jakikolwiek sposób zmieniany ani dostosowywany do zmieniających się realiów rynkowych.
W Standardzie V.6 nie ustrzeżono się przed błędami i niekonsekwencjami. Dość swobodnie i można powiedzieć „zamiennie” mieszane są w nim pojęcia i nazwy występujące w tabelach z 2002 roku stanowiących załącznik do Rozporządzenia Ministra Środowiska z 20 czerwca 2002 roku w sprawie jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu (Dz.U. Nr 99 z 2002 roku, poz. 905) oraz w „Tablicach wartości drzewostanów” z 1985 roku, stanowiących załącznik do Zarządzenia nr 14 Ministra Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego w sprawie zasad ustalania wartości drzewostanów (Dziennik Urzędowy MLiPD Nr 2(249) z 1985 roku). W Standardzie V.6 w zalecanych tam wzorach do określania wartości rynkowej drzewostanów opisane są wskaźniki „Ws” i „Wk” – z odesłaniem do Tablic opracowanych przez IBL (autorstwa T.Partyki i T. Tramplera), podczas gdy w tablicach tych występowały wskaźniki „WSPi” oraz „Wi”.
Pewnego rodzaju résumé przepisów dotyczących wyceny nieruchomości leśnych i ich części funkcjonalnych prezentuje artykuł Ryszarda Cymermana i Andrzeja Nowaka pt. „Wycena nieruchomości leśnych i ich funkcjonalnych części” opublikowany w kwartalniku „Rzeczoznawca Majątkowy” nr 92, październik – grudzień 2016. Artykuł ten zawiera podstawowe kompendium wiedzy w zakresie wyceny lasów dla różnorodnych celów lecz poza ogólnymi informacjami na temat wartościowania drzewostanów nie zawiera propozycji rozwiązań metodycznych, które przystawałyby do dzisiejszych realiów gospodarki i ekonomiki leśnej. Autorzy, odnosząc się do zasad określania wartości drzewostanów zgodnie z przepisem art. 135 ust. 5 Ugn, odwołują się wyłącznie do Standardu V.6, który nie dość że powstał w 2002 roku, a więc blisko 15 lat temu, to zawiera wiele mylących treści.
W dniu15 października 2013 roku w Instytucie Badawczym Leśnictwa odbył się Panel Ekspertów pt. ,,Wartość”, który poświęcony był wartościowaniu lasów. W trakcie Panelu prof. Stanisław Zając przedstawił referat pt. „Wartościowanie lasu w teorii i praktyce”, w którym w sposób jednoznaczny odniósł się do kwestii wyceny drzewostanów z zastosowaniem metody opisanej w Standardzie V.6:
„Trudno znaleźć uzasadnienie do stosowania w praktyce przez niektórych rzeczoznawców majątkowych tablic z 1985 r. (wersja IV), które od tego czasu zostały już trzykrotnie znowelizowane: w 1991 r. (wersja V), w 1997 r. (wersja VI) oraz w 2002 r. (wersja VII). W honorowanym przez nich Standardzie V6 dotyczącym „Określania wartości nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych” (p. 5.8), istnieje odesłanie do Tablic wskaźników wartości opracowanych w Instytucie Badawczym Leśnictwa, bez podania roku ich zatwierdzenia (wersji). W związku z tym część rzeczoznawców przyjmuje arbitralnie tablice z 1985 r., zawierające w tytule określenie „wartość”. Tablice te straciły jednakże merytoryczny sens ze względu przede wszystkim na dezaktualizację zawartych w nich wartości na skutek zmiany zasad klasyfikacji surowca drzewnego z przeznaczeniowej na jakościowo-wymiarową oraz poziomu cen i kosztów produkcji surowca drzewnego w okresie blisko 30-letnim (!)”.
Podobne wątpliwości dotyczące wyceny drzewostanów wyraził już wcześniej prof. Wojciech Wilkowski w swoim artykule pt. „Zasady określania wartości drzewostanów w procedurach określania wartości nieruchomości leśnych” opublikowanym w Rzeczoznawcy Majątkowym Nr 1/2011, w którym stwierdził że:
Rozpatrując problematykę określania wartości nieruchomości leśnych w ujęciu obowiązujących przepisów prawnych należałoby przyjąć, że żadne przepisy prawne w tym zakresie nie obowiązują, […].
Biorąc pod uwagę że wymienione rozporządzenie jest jedynym aktem prawnym określającym zasady wyceny nieruchomości, uzasadnia to postawioną tezę że wycena nieruchomości leśnych nie ma wystarczającej osłony prawnej, a określanie wartości drzew i drzewostanów jako części składowych tych nieruchomości nie ma żadnej osłony prawnej.[…]
Z przeprowadzonych badań wynika, że wartości drzewostanów uzyskane przy stosowaniu techniki uproszczonej i tablic Partyki – Tramplera znacznie różnią się od wyników uzyskanych techniką szczegółową. Należałoby zatem rozważyć zaniechanie stosowania techniki uproszczonej w procedurach określania wartości drzewostanów oraz przy określaniu wartości odtworzeniowej drzewostanów.
Metody wyceny drzewostanów
Co zatem mają począć rzeczoznawcy majątkowi w sytuacji gdy przedmiotem wyceny jest nieruchomość leśna, a z różnych powodów konieczne jest określenie jej wartości z zastosowaniem art. 135 ust. 5 Ugn?
Określenia wartości drzew i drzewostanów można wykonać dwoma metodami. Pierwsza metoda – odtworzeniowa – stosowana jest, gdy drzewa bądź drzewostany nie zawierają materiałów użytkowych, a ich wartość ustalamy na podstawie kosztów zalesienia i pielęgnacji. Druga metoda – dochodowa – stosowana jest w odniesieniu do drzew i drzewostanów w których wytworzyły się sortymenty użytkowe drewna i określana jest według wartości drewna. Obie metody, na gruncie art. 135 ust 5 Ugn, są wobec siebie konkurencyjne, w tym sensie, że w procesie wyceny drzewostanu o danej specyfikacji można zastosować tylko jedną z nich – tę, która daje wyższą wartość. Artykuł 135 ust. 5 Ugn wprost stanowi, że ,,Przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia”. Powyższe oznacza, że w praktyce dla drzewostanów młodszych, które mogą (ale nie muszą) posiadać sortymentów użytkowych, jak również dla tych drzewostanów starszych, które wytworzyły niepełnowartościowe pod względem miąższości materiały użytkowe (np. płazowiny, drzewostany rażone chorobami itp.), każdorazowo należy przeprowadzić obliczenia określając zarówno koszty zalesienia i pielęgnacji jak też wartość rynkową drewna znajdującego się w tych drzewostanach, a następnie w wycenie przyjąć wartość wyższą. Na powyższe zwrócił uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 29 października 2015 r. (II SA/Łd 731/15):
Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia. Organ nie zakwestionował wyliczenia wartości drewna na podstawie normy zawartej w zdaniu pierwszym cytowanego przepisu, czyli na podstawie ustalenia wartości materiału użytkowego. Tymczasem porównanie dyspozycji obydwu zdań art. 135 ust.5 u.g.n. wskazuje na konieczność dysponowania przez osobę szacującą wartość drewna danymi dotyczącymi także kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, a to w celu weryfikacji obydwu wielkości – wartości materiału użytkowego i wskazanych kosztów. Dopiero wynik takiego działania pozwoli na wybór najkorzystniejszej ceny drewna. Brzmienie przepisu wprost wskazuje na zasadność takiej analizy, jako czynności poprzedzającej ostateczny wybór jednej ze wskazanych metod obliczania wartości drewna.
W zależności od celu wyceny można wyróżnić metody dokładne i metody przybliżone (wskaźnikowe) określania wartości drzew i drzewostanów. Metody przybliżone określenia wartości drzewostanów stosuje się głównie w celach analitycznych, ustalania strat i odszkodowań oraz w innych sytuacjach wynikających z celu i warunków wyceny. Źródłem danych o drzewostanach są wówczas opisy taksacyjne.
Procedury postępowania przy wycenie drzew i drzewostanów opisuje Andrzej Nowak w opracowaniu pt. „Wycena nieruchomości leśnych”, wydanie VII z 2012 roku, gdzie wskazuje: „Technika wskaźnikowa wyceny drzewostanów leśnych […] może być wykorzystana do określenia kosztów wyhodowania drzewostanu oraz do określenia wartości drewna na pniu. […] Wycena techniką wskaźnikową opiera się na stosowaniu przelicznika wartości 1ha drzewostanów na pniu w lesie normalnym. […]
Koszty wyhodowania drzewostanu odnoszą się do upraw i młodników, tj. drzewostanów, które nie wytworzyły jeszcze sortymentów użytkowych drewna. Wartość odtworzeniową drzewostanu określa się wykorzystując wzór:
W = Wk x Z x C x P
Dla drzewostanów które wytworzyły sortymenty użytkowe drewna (starsze od 20 lat) wartość ich oblicza się stosując wzór:
W = WS x Z x C x P
gdzie w obu wzorach:
W – wartość drzewostanu w złotych,
Z – stopień zadrzewienia drzewostanu,
Wk – wskaźnik wartości kosztów poniesionych na założenie i pielęgnację 1 ha drzewostanu wyrażony w m3 drewna, zależny od bonitacji i wieku drzewostanu,
WS – wskaźnik wartości 1 ha drzewostanu na pniu wyrażony w m3 drewna, zależny od gatunku, bonitacji i wieku drzewostanu,
P – pole powierzchni drzewostanu w ha,
C – cena 1 m3
Wartość odtworzeniową drzewostanów w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką szczegółową, określa się uwzględniając: poniesione koszty związane z przygotowaniem gleby do założenia uprawy, zalesieniem lub odnowieniem, pielęgnacją, ochroną uprawy w zależności od składu gatunkowego drzewostanu i jego wieku, pole powierzchni drzewostanu oraz jakość hodowlaną drzewostanu.
Przedmiotem dalszych rozważań niniejszego artykułu jest wyłącznie metoda uproszczona dochodowa wyceny drzewostanów leśnych, w zakresie służącym ustaleniu wartości drewna na pniu, którą można stosować do określania wartości w postępowaniach odszkodowawczych i w tych wycenach, w których znajduje zastosowanie art. 135 ust 5 Ugn. O ile, w sytuacji gdy możliwe jest dokonanie szacunku brakarskiego i zastosowanie szczegółowych metod wyceny sprawa określenia wartości drzewostanu jest stosunkowo prosta, o tyle – w sytuacji gdy z jakichś przyczyn przeprowadzenie szacunku brakarskiego nie jest możliwe (np. przy szacowaniu mienia zabużańskiego) – wycena metodą uproszczoną dochodową wzbudza wiele kontrowersji z uwagi na brak precyzyjnych regulacji prawnych i brak powszechnie akceptowalnych instrumentów, służących poznaniu wartości szacowanych drzewostanów.
Nowe tablice opracowane przez IBL w 2013 roku
Opracowane w 2013 roku przez Instytut Badawczy Leśnictwa „Tablice wskaźników wartości drzewostanów” (temat badawczy p.t. Nowelizacja tablic wskaźników wartości drzewostanów, BLP-378), w swym zamyśle miały posłużyć do nowelizacji Rozporządzenia w sprawie jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu, do czego – jak dotąd – nie doszło. Zawarta w tablicach z 2013 r. aktualizacja „Tablic wskaźników wartości drzewostanów” – wyd. VI, 2002 r. miała na celu w szczególności: a) zmodyfikowanie dotychczasowych metod wyceny drzewostanów oraz ustalenie nowych przeliczników wartości drzewostanów, umożliwiających wycenę różnorodnych szkód oraz nieruchomości leśnych według obowiązujących przepisów, b) obliczenie nowych, wyrównanych wartości drzewostanów na pniu, c) opracowanie nowej metody wartościowania lasu, d) opracowanie nowych sposobów ustalania wymiernej wartości strat z tytułu przedwczesnego wyrębu drzewostanu oraz szkodliwego oddziaływania czynników sprawczych na las.
Zgodnie z wnioskami zawartymi w referacie prof. Stanisława Zająca „Nowa metoda wartościowania lasu – Tablice wskaźników wartości drzewostanów” opublikowanym w materiałach z Międzynarodowej Konferencji Naukowej „Wyzwania i szanse leśnictwa XXI wieku”, która odbyła się w Sękocinie Starym w 2015 roku: „1. Znowelizowane Tablice wskaźników wartości drzewostanów (wersja – 2013 r.) powinny zostać wdrożone do praktyki; należy zmienić załącznik do rozporządzenia z 2002 r. w sprawie szacowania szkód z tytułu przedwczesnego wyrębu. 2. Podstawy metodyczne wyceny szkód z tytułu przedwczesnego wyrębu drzewostanu wymagają korekty wraz ze zmianą stosownych regulacji prawnych. 3. Metody wyceny zasobów drzewnych i nieruchomości leśnych wymagają dostosowania do współczesnej teorii wartości pieniądza”. Niestety tablice te nie zostały opublikowane jako załącznik do Rozporządzenia z 2002 rok, przez co nie mogą być wykorzystywane w procesie ustalenia odszkodowań za przedwczesny wyrąb drzewostanu, gdyż w tym zakresie przepisy ww. rozporządzenia przewidują stosowanie Tablic z 2002 r. Nie mniej jednak, brak włączenia Tablic z 2013 r. w obszar regulacji prawnych determinujących wysokość odszkodowań za przedwczesny wyrąb drzewostanu, nie umniejsza wartości tych tablic jako materiału, obrazującego aktualny – w momencie prowadzenia badań nad nimi – stan wiedzy o przeciętnej zasobności drzewostanów (sparametryzowanych pod względem rodzaju i wieku) w kontekście cen drewna poszczególnych sortymentów. To powoduje, że Tablice z 2013 r. powinny być stosowane jako narzędzie umożliwiające ustalenie wartości drzewostanów metodą uproszczoną dla innych potrzeb niż ustalenie odszkodowania za przedwczesny wyrąb, gdyż właściwe przepisy powszechnie obowiązującego prawa – w tych przypadkach – nie zabraniają stosowania omawianych Tablic z 2013 r., a wręcz przeciwnie, przez wzgląd na istotę szacowania, nakazują uwzględnienie tylko aktualnych narzędzi pozwalających na ustalenie prawidłowych wartości szacowanych drzewostanów.
W tej sytuacji wydaje się trafnym przyjęcie założenia, że tablice opracowane przez Instytut Badawczy Leśnictwa w 2013 roku, jako najnowsze opracowanie oparte na najaktualniejszych danych i badaniach powinny stanowić – w sytuacji gdy brak jest jakichkolwiek rozwiązań metodycznych usankcjonowanych prawnie – podstawę do wyceny drewna w drzewostanie w tych szczególnych przypadkach. Wydaje się, że takie stwierdzenie jest ze wszech miar uzasadnione z uwagi na nieprawidłowość stosowania tablic z 1985 roku (o czym wyżej) oraz już zdezaktualizowane tablice z 2002 roku stanowiące załącznik do rozporządzenia w sprawie odszkodowań za przedwczesny wyrąb drzewostanu. Wartość drzewostanów określona przy zastosowanie tablic z 2013 roku będzie więc najbardziej zbliżona do wartości rynkowej drewna ustalonej na podstawie faktycznych pozyskań w nadleśnictwach, co przemawia za możliwością i zasadnością ich stosowania.
Pogląd taki uzyskał akceptację Instytutu Badawczego Leśnictwa, który w piśmie do autorki z dnia 13 grudnia 2016 roku wskazał: „Z uwagi (…) na zdezaktualizowanie się Tablic z 2002 r. na skutek zmiany: 1) relacji cen poszczególnych sortymentów drzewnych, zwłaszcza gatunków liściastych (np. brzoza i olsza) oraz 2) klasyfikacji drewna (przeznaczeniowej na jakościowo-wymiarową), właściwą podstawą określania wartości surowcowej drzewostanów średnich i starszych klas wieku (wartości drewna), są zmodyfikowane i zaktualizowane Tablice z 2013 r., jako najnowsze opracowanie, oparte na najaktualniejszych danych i badaniach, mogące stanowić – w sytuacji braku jakichkolwiek, usankcjonowanych prawnie, rozwiązań metodycznych w tym zakresie – podstawę do wyceny drewna w drzewostanie (funkcji surowcowej). Podejście takie jest w pełni uzasadnione merytorycznie, uwzględnia bowiem aktualną sytuację na rynku drzewnym, i powinno być przyjęte w praktyce, w myśl zapisów ustawy z dnia 21 sierpnia 2013 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741, art. 135, ust. 5). [wytłuszczenie moje – BS]. Natomiast do wyceny upraw, młodników oraz drzewostanów młodszych klas wieku należy stosować metodę kosztową, co jest zgodne z przywołanym wyżej zapisem” oraz art. 135, ust 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Przyjmując zatem wielkości przeliczników na podstawie znowelizowanych Tablic Wskaźników Wartości Drzewostanów opracowanych przez Instytut Badawczy Leśnictwa w 2013 roku wartość rynkową drzewostanów jednogatunkowych które wytworzyły sortymenty użytkowe określa się stosując poniższy wzór z zastosowaniem wskaźnika WS, natomiast dla drzewostanów młodszych, które nie wytworzyły sortymentów użytkowych z zastosowaniem wskaźnika Wk:
W = WS(Wk) x Z x P x C
WS – wskaźnik wartości 1 ha drzewostanu na pniu, (zależny od cech taksacyjnych drzewostanu: gatunku, klasy bonitacji, wieku i wieku rębności),
Wk – wskaźnik wartości kosztów poniesionych na założenie i pielęgnację 1 ha drzewostanu
Z – stopień zadrzewienia,
P – powierzchnia drzewostanu w ha,
C – aktualna cena 1 m3 drewna wynikająca z Komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” dla celów podatku leśnego.
W przypadku drzewostanów zmieszanych gatunkowo lub wiekowo określa się wartość drzewostanów z zastosowaniem powyższego wzoru, jako sumę wartości poszczególnych gatunków bądź wieku drzew i ustalonych parametrów taksacyjnych.
Ponieważ art. 135 ust 5 Ugn nie narzuca żadnych ram prawnych determinujących sposób wyceny drzewostanów metodą uproszczoną (tak odtworzeniową jak i dochodową), a jedynie nakazuje rzeczoznawcy ustalenie wartości drewna w drzewostanie, to Tablice z 2013 r. mogą być traktowane jako właściwy instrument umożliwiający oszacowanie tej wartości poprzez użycie wskaźnika ,,Ws” tj. wskaźnika wartości jednego ha drzewostanu na pniu, przy czym dla celów ustalenia odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu, z omówionych powyżej przyczyn, znajdują zastosowanie wyłącznie Tablice z 2002 r. będące załącznikiem do aktualnego rozporządzenia w sprawie jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu.
Wydaje się, że zaproponowane rozwiązanie metodyczne jest w pełni uzasadnione, a potwierdzenie takiego stwierdzenia można znaleźć w „Sprawozdaniu końcowym z realizacji tematu badawczego BL-378” dotyczącego nowelizacji Tablic wskaźników wartości drzewostanów wskazano:
„Istotnej zmianie, w stosunku do wcześniejszych wersji tablic, uległ sposób i zakres zbierania danych liczbowych. Informacje dotyczące kosztów produkcji i uzyskanych przychodów zebrano ze wszystkich nadleśnictw i wydzieleń drzewostanowych w PGL LP, w których w 2011 roku nastąpiły określone czynności gospodarcze i związane z nimi zdarzenia finansowe. […] Uzyskano w ten sposób bardzo duży zbiór – ponad 0,5 mln rekordów (populacja generalna), w tym zbiór dotyczący kosztów wynosił ponad 255 tys. rekordów, a przychodów 278 tys. […]
Określone według przyjętych zasad wartości drzewostanów w jednostkach pieniężnych dla poszczególnych rodzajów drzew, bonitacji i wieku (z odstopniowaniem co 1 rok) zostały następnie podzielone przez średnią cenę sprzedaży surowca drzewnego podaną w Komunikacie Prezesa GUS za 2011 rok, czyli 186,68 zł/m3. […]
Opracowane tablice wskaźników wartości drzewostanów mogą być wykorzystane w kolejnych latach bez potrzeby ich nowelizacji, po uwzględnieniu aktualnej – podawanej corocznie w październiku w komunikacie Prezesa GUS – średniej ceny sprzedaży drewna”.
Wypada nadmienić, że aktualnie prowadzone są prace w zakresie możliwie szeroko pojętego wartościowania nieruchomości leśnych. W ich wyniku powstało opracowanie pt. „Stan prac nad kompleksowym rozwiązaniem problemu określania wartości nieruchomości leśnych” opublikowane pod kierunkiem dr inż. Konrada Tomaszewskiego. Obrazuje ono stan prac prowadzonych przez Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe w celu kompleksowego rozwiązania kwestii określania wartości nieruchomości – zgodnie z tezami tej pracy – będących lub mających się znaleźć we władaniu Lasów Państwowych. Jest to zatem praca skupiająca się na szerokim zagadnieniu wartości lasu wraz ze wszystkimi jego pożytkami i produktami. Z tego powodu, spostrzeżenia i wnioski zawarte w przywołanym opracowaniu – mimo swych niekwestionowanych walorów – nie podważają sensu i poprawności metodycznej szacowania wartości drewna w drzewostanie na potrzeby wycen opartych o treść art. 135 Ugn.
Mam nadzieję i liczę na to, że zawarte powyżej uwagi ułatwią pracę rzeczoznawcom majątkowym oraz przyczynią się do podjęcia kroków i działań mających na celu uregulowanie zasad wyceny nieruchomości leśnych w tym szczególnie drzewostanów leśnych.
Prawa autorskie: BONDI Biuro Obsługi Nieruchomości i Doradztwa Inwestycyjnego Beata Szykulska | Wszelkie prawa zastrzeżone | Strona działająca w oparciu o WordPress | Theme Fusion