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Timestamp: 2020-08-08 06:22:43
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Matched Legal Cases: ['§ 249', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 28', '§ 28', '§29', '§29']

Zeitungsartikel – WEG Dr.-Heinrich-Rosenhaupt-Strasse
WEG Dr.-Heinrich-Rosenhaupt-Strasse
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Schadensersatzpflicht bei Verlust eines Wohnungsschlüssels
Der Beklagte mietete ab dem 1. März 2010 eine Eigentumswohnung des Klägers. In dem von den Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll ist vermerkt, dass dem Beklagten zwei Wohnungsschlüssel übergeben wurden. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich am 31. Mai 2010. Der Beklagte gab nur einen Wohnungsschlüssel zurück. Nachdem der Kläger die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber informiert hatte, dass der Beklagte den Verbleib des zweiten Schlüssels nicht darlegen könne, verlangte diese mit Schreiben vom 21. Juli 2010 vom Kläger die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 1.468 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage. Siekündigte an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang zu beauftragen. Der Kläger hat den verlangten Betrag nicht gezahlt; die Schließanlage wurde bis heute nicht ausgetauscht. Der Kläger begehrt vom Beklagten unter Abzug von dessen Mietkautionsguthaben Zahlung von zuletzt 1.367,32 € nebst Zinsen an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 968 € nebst Zinsen stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen und ausgeführt, der Beklagte habe wegen des fehlenden Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht verletzt, die sich auf den Schlüssel als mitvermietetes Zubehör erstreckt habe. Dem Kläger sei durch die Inanspruchnahme seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Schaden entstanden, der die Kosten der Erneuerung der Schließanlage umfasse, weil diese aufgrund bestehender Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt sei. Es komme aber nicht darauf an, ob die Schließanlage bereits ausgewechselt worden oder dies auch nur beabsichtigt sei. Denn gemäß § 249 Abs. 2 BGB* könne der Gläubiger bei Beschädigung einer Sache Schadensersatz in Geld verlangen und sei in dessen Verwendung frei. Dies gelte auch bei Beschädigung einer Sachgesamtheit wie einer Schließanlage. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austausches der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein Vermögensschaden liegt insoweit aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Daran fehlt es hier.
AG Heidelberg – Urteil vom 31. August 2012 – 27 C 221/10
LG Heidelberg – Urteil vom 24. Juni 2013 – 5 S 52/12
[Allgemeine Zeitung Mainz 19.07.2012]
Sperrmüll nicht zu früh vor die Tür
(dpa). Sperrmüll sollte nicht zu früh auf die Straße gestellt werden. Andernfalls muss der Besitzer Schadenersatz zahlen, falls durch den Müll etwas beschädigt wird. Das entschied das Amtsgericht Neustadt am Rübenberg (Az.: 55 C 1520/11), wie die Deutsche Anwaltauskunft berichtet. In dem verhandelten Fall hatte eine Frau für den Abtransport von alten Möbeln mit der örtlichen Abfallbeseitigungsgesellschaft einen Termin vereinbart. Allerdings stellte die Frau den Sperrmüll bereits einen Tag vor dem Termin auf die Straße. Ein direkt neben den alten Möbeln geparktes Auto wurde durch Teile des Mülls beschädigt. Der Besitzer klagte auf Schadensersatz. Mit Erfolg: Die Frau habe ihre Verkehrssicherungspflicht verletzt, als sie den Sperrmüll zu früh herausstellte, befanden die Richter. Sie musste die Kosten der Neulackierung in Höhe von knapp 400 Euro ersetzen.
[Allgemeine Zeitung Mainz 22.03.2014]
Hilfe bei nassen Kellerwänden
(dpa). Sind die Kellerwände in einem älteren Gebäude feucht, kann das an einer fehlenden horizontalen Abdichtung liegen. Diese kann aber nachträglich eingezogen werden, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB) in Berlin. Eine Methode sei, innen oder außen das Mauerwerk stellenweise aufzuschlitzen und Bleche einzuschieben. Diese stoppen Feuchtigkeit, die aus dem Erdreich nach oben steigt. Werden die Wände von innen aufgeschlitzt, koste das 200 bis 250 Euro pro laufendem Meter. Arbeiten am Außenbereich seien meist teurer. Die horizontale Absperrung gegen aufsteigende Nässe aus dem Erdreich wird beim Hausbau in der Regel zwischen die ersten beiden Steinreihen gelegt. Die Barriere besteht aus Folie, Dachpappe oder Edelstahlblech. Alternativ kann Epoxidharz oder Zement ins Mauerwerk gespritzt werden, was die Poren verstopft. Das kostet laut VPB rund 200 Euro pro Quadratmeter.
Schwarze Stellen wegkratzen
(dpa). Schwarze Fugen voller Schimmel entfernen Heimwerker am besten mit einem Kratz-Werkzeug mit Edelstahlklinge. Für hartnäckige Reste gibt es Spezialmittel im Handel. Diese werden etwa fünf Millimeter dick auf die Fuge gebracht und nach etwas Einwirkzeit mit den Resten des Fugenmaterials wieder entfernt. Diesen Tipp gibt die DIY-Academy in Köln. Mit einem Schwamm oder Lappen und etwas Spiritus werden abschließend die letzten Reste des Dichtstoffes sowie des Entfernermittels weggewischt. Bevor neues Fugenmaterial in die Ritze kommt, sollte der Heimwerker die Fugenränder abkleben, damit diese sauber bleiben. Das Silikon kommt möglichst gleichmäßig in die Ritze, und die Kartuschenpistole sollte bei der Arbeit nicht abgesetzt werden. Überschüssiges Material wird mit einem Fugenglätter weggestrichen.
[Allgemeine Zeitung Mainz 02.08.2014]
Fahrräder nicht entsorgen
(dpa). Vermieter dürfen im Hof abgestellte Fahrräder nicht einfach entsorgen. Das gilt auch, wenn das Rad möglicherweise lange nicht mehr benutzt wurde. „An meinem Eigentum darf sich niemand vergreifen“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Entsorgt der Vermieter das Rad dennoch, kann der Mieter im Zweifel Schadenersatz verlangen. Allerdings darf ein Vermieter Regeln für das Abstellen von Fahrrädern auf dem Hof aufstellen. Häufig bitten Vermieter ihre Mieter, die im Hof abgestellten Räder bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu markieren. Alle bis zum Ablauf dieser Frist nicht markieren Räder würden dann entsorgt. Das ist aber nicht ohne weiteres zulässig, weil ein Mieter trotz einer angemessenen Frist die Aufforderung vielelicht nicht lese, zum Beispiel weil er längere Zeit im Ausland ist. Für sein entsorgtes Rad könne der Mieter auch in einem solchen Fall Ersatz verlangen.
[Allgemeine Zeitung Mainz 22.08.2014]
Legionellen am Großen Sand
WASSERVERSORGUNG Wohnbau verteilt spezielle Duschköpfe / Eigentümerversammlung tagt
GONSENHEIM. Etwa 100 Wohnungseigentümer haben in Gonsenheim mit Legionellen in den Wasserleitungen zu kämpfen. Wie die Wohnbau Mainz GmbH, die die Häuser verwaltet, mitteilt, seien die Wasserversorgungs-Anlagen in den entsprechenden Gebäuden renovierungsbedürftig; in der kommenden Woche soll die Eigentümerversammlung der Häuser darüber beschließen, entsprechende Arbeiten durchführen zu lassen. Auch die Tatsache, dass derzeit einige Bewohner in Urlaub seien und daher weniger Wasser durch die Leitungen fließe, habe den Befall durch die Legionellen möglicherweise begünstigt, sagt Wohnbau-Abteilungsleiter Gerhart Flothow.
Am Mittwochnachmittag sei der Legionellenbefall in den Häusern Sophie-Grosch-Straße 2-4 und Rektor-Forestier-Straße 1-19 bemerkt worden, anschließend sei ein Duschverbot ausgesprochen worden. Vergangenes Jahr hatten ebenfalls bereits Legionellen im Wohnviertel am Großen Sand für Verärgerung gesorgt. Die Wohnbau habe, so erklärt Flothow, allen Bewohnern bereits am Mittwochabend entsprechende Duschköpfe angeboten, die die Legionellen aus dem Wasser herausfiltern. „Bei Bedarf haben wir auch dabei geholfen, den Duschkopf zu installieren“ , sagt er. Duschen sei also lediglich für einige Stunden am Mittwoch nicht möglich gewesen. Auch eine Hotline habe das Unternehmen für betroffene Bewohner eingerichtet.
[Allgemeine Zeitung Mainz 26.08.2014]
Legionellen-Filter halten nicht lange
VERKEIMUNG Spezielle Duschköpfe nur für Übergangszeit nutzen und danach wieder austauschen
GONSENHEIM. Wer in der Wasserleitung seiner Wohnung Legionellen hat, für den bedeutet das Duschverbot. So lange, bis die Belastung durch Gegenmaßnahmen wieder unter die kritische Marke gedrückt worden ist – oder bis ein Duschkopf mit Legionellenfilter installiert wurde. Als es vergangene Woche in der Wohnanlage Großer Sand in Gonsenheim Legionellenbefall gab, bot die Wohnbau Mainz als Hausverwalterin den Bewohnern rasch entsprechende Duschköpfe an.
»Der Mieter hat einen Anspruch auf Nutzbarkeit der Wohnung, und dazu gehört natürlich die Möglichkeit zu duschen.« THOMAS WILL Geschäftsführer der Wohnbau Mainz
„Wir geben diese zum Selbstkostenpreis ab“, sagt Abteilungsleiter Dr. Gerhart Flothow – das sind 57 Euro plus zehn Euro Pfand. Durch das Pfandgeld ginge man sicher, dass der Duschkopf auch zurückgcbracht werde. Das sei wichtig, weil im Filter die Legionellen gesammelt würden, theoretisch durchaus die Gefahr einer erneuten Verkeimung bestehe wenn er nicht zurückgetauscht würde. Die Haltbarkeit der Filter ist ohnehin begrenzt, etwa sechs bis acht Wochen, je nachdem wie viele Menschen im Haushalt wohnen. „Eigentlich sollen die Duschköpfe dazu dienen, die Zeit zu überbrücken, bis die Legionellen beseitigt sind“, so Thomas Will, Geschäftsführer der Wohnbau. In eigenen Wohnanlagen, wo die Wohnbau nicht nur Verwalter, sondern selbst Vermieter ist, würden die Mieter, wenn denn eine Legionellenbelastung auftrete, die Duschköpfe kostenlos erhalten, erklärt Thomas Will, weil der Mieter schließlich einen Anspruch auf die Nutzbarkeit seiner Wohnung hätte – und dazu gehöre natürlich auch die Möglichkeit zu duschen. Allerdings habe es in Häusern, die der Wohnbau gehören, noch keinen signifikanten Befall mit darauffolgendem Duschverbot gegeben, da man technisch die Voraussetzung
für eine regelmäßige automatische thermische Desinfizierung geschaffen habe. Dabei wird das Warmwasser sehr stark erwärmt, um die Legionellen abzutöten. „Das kann man sonntagnachts machen, ein oder zwei Stunden, das reicht“, so Thomas Will zum Aufwand. Dass immer wieder in Wohnanlagen Legionellen auftauchen, sei auch dem Umstand geschuldet, dass Wohnungen oft sehr lange leer stünden und dadurch kein Wasser fließe. Der Wohnbau-Geschäftsführer: „Bei unseren Liegenschaften gehen die Hausmeister dann alle paar Tage in die leer stehenden Wohnungen und lassen das Wasser laufen, damit es nicht zu einer Verkeimung kommen kann.“
[Allgemeine Zeitung Mainz 05.09.2014]
Trinkwasseranlage: Wer ist zuständig?
LEGIONELLEN Wohnbau im Streit mit Eigentümern
Von Danielle Schwarz und Carina Schmidt
GONSENHEIM. Seitdem im vergangenen Jahr in der Wohnanlage Am Großen Sand I in Gonsenheim Legionellen festgestellt wurden, herrscht Zwist zwischen den Wohnungseigentümern und der Wohnbau Mainz. Die Wohnbau ist hier als Eigentümerverwaltung tätig. Am Mittwochabend nun kam es bei einer Eigentümerversammlung zum Eklat. Von den Eigentümern hatte jemand einen Antrag gestellt, die Wohnbau wegen Befangenheit auszuschließen. Bevor es aber zu einer Abstimmung kommen konnte, hatten die Wohnbauvertreter den Raum verlassen. Streitgrund sind nötige Umbaukosten für die Trinkwasseranlage. Nach dem Legionellenbefall im Jahr 2013 hatte das Gesundheitsamt verfügt, dass die Anlage erneuert werden müsse. Die Wohnbau betont: Die Eigentümer beachteten die Empfehlungen ihres Verwalters nicht und widersetzten sich bis heute behördlich verfügten Arbeiten zur nachhaltigen Wiederherstellung des Gesundheitsschutzes. Zitat einer Wohnbau-Pressemitteilung: „Da die bisher vom Gesundheitsamt gegen die Wohnungseigenttunergemeinschaft Am Großen Sand I verhängten Zwangsgelder wirkungslos blieben, ist nun mit einschneidenden Maßnahmen zu rechnen!“ Weil bei der Planung der Trinkwasseranlage ein Fehler gemacht worden sei, sehen die Eigentümer die Wohnbau in der Zahlungspflicht Das Unternehmen weist die Schadenersatzforderung allerdings zurück: „Es liegen weder die vermuteten Mängel vor, noch besteht Anspruch auf die geltend gemachten Leistungen“, sagt Pressespre-cherin Katrin Hahn. Vonseiten der Wohnungseigentümer stellt sich die Situation jedoch anders dar, denn: Das gerichtliche Gutachten stellt eindeutig Baumängel fest. „Darin wird eine Reparatur mit Kosten in Höhe von 120000 Euro vorgeschlagen“, sagt Jochen Ecke, der mit seiner Lebensgefährtin seit dreieinhalb Jahren am Am Großen Sand I wohnt. Die Krux an der Sache sei aber, dass dem Gutachter bis heute Unterlagen fehlen, beispielsweise über die Planung und Wartungsaufträge. „Das gehe aus jedem zweiten Absatz hervor, betont der Eigentümer: „Somit sind noch weitere Gutachten nötig und die Sache ist faktisch nicht abgeschlossen.“
Reparatur oder Baumängel? Wie Jochen Ecke weiter berichtet, wurde im Vorfeld ein Sachverständiger von der Wohnbau zu Rate gezogen, der zu dem Ergebnis kam, dass rund 600000 Euro nötig wären, um die Baumängel zu beheben. Da jener Experte jedoch nicht vom Gericht beauftragt wurde, seien seine Ergebnisse rechtlich nicht verwertbar. Für Ecke ist klar: „Hier liegt ein eindeutiger Interessenkonflikt vor, denn die Wohnbau war auch Bauträger, könnte also – falls tatsächlich Baumängel festgestellt werden – rechtlich selbst dafür belangt werden und die Sache wäre deutlich teuer.“
[Allgemeine Zeitung Mainz 06.09.2014]
MAINZ (red). Die Stadt weist darauf hin, dass Elektrogeräte eigens entsorgt werden sollen.
Alte Taschenlampen, kaputte Handys oder andere Elektrogeräte können zu einem der Wertstoffhöfe (maximale Größe des Geräts 40x40x20 cm) oder zu einem der beiden Recyclinghöfe (auch Geräte ab einer Größe 40x40x20 cm) gebracht werden. In den Geräten befinden sich Rohstoffe, die durch Recycling wieder verwertet werden. Bitte die Batterien oder Akkus entfernen. Diese müssen gesondert von den Elektrogeräten in die dafür vorgesehenen Tonnen auf den Wertstoff- oder Recyclinghöfen abgelegt werden. Die getrennte Sammlung schütze vor Bränden während der Sammlung und des Transports. Wertstoffhöfe gibt es in Ebersheim, Hartenberg/Münchfeld, Laubenheim, Lerchenberg, Mumbach, Gonsenheim/Neustadt, Bretzenheim, Drais und Finthen. Recyclinghöfe sind in der Emy-Roeder-Str. 15 und in Budenheim. Infos: Telefon 123456.
Wäschetrocknen erlaubt
(dpa). Mieter dürfen ihre Wäsche in der Wohnung und auf dem Balkon trocknen. Vermieter dürfen ihnen dies nicht untersagen, auch wenn ein separater Trockenraum zur Verfügung steht. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin hin. Trocknen Mieter die Wäsche in der Wohnung, müssen sie darauf achten, dass keine Feuchtigkeitsschäden entstehen und die Wohnung entsprechend gelüftet wird. Anderenfalls haften sie für die eingetretenen Schäden. Der Mieter darf laut Haus & Grund einen eigenen Wäschetrockner in der Wohnung aufstellen. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter einen Gemeinschaftswäschetrockner zur Verfügung stellt. Der Vermieter kann die Nutzung selbst aufgestellter Wäschetrockner vertraglich auf die Zeiten außerhalb der allgemeinen Ruhezeiten beschränken. Wenn sich der Vermieter vertraglich verpflichtet hat, Trockenräume oder Wäschetrockner zur Verfügung zu stellen, muss er dem Mieter auch den Zugang hierzu ermöglichen. Sollte eine vom Vermieter bereitgestellte Gemeinschaftsmaschine ausfallen, trägt dieser auch die Kosten für eine Reparatur oder den Ersatz des Gerätes.
[Allgemeine Zeitung Mainz 13.09.2014]
CASINO-GELÄNDE Wohnungsprojekt nicht nur für „soziale Härtefälle“
HARTENBERG-MÜNCHFELD.
Seit Anfang August wird auf dem sogenannten Casino-Gelände im Martin-Luther-King-Park gegraben und gebaut Die Wohnbau Mainz errichtet hier für insgesamt 19 Millionen Euro unter dem Projektnamen „Am Cavalier Holstein* 98 barrierearme Zwei- bis Vierzimmerwohnungen. Er freue sich, „dass die Wohnbau wieder die Investitionsstärke hat, dass sie ihrem Kernauftrag, günstigen Wohnraum zu schaffen, gerecht werden kann“, sagte Oberbürgermeister Michael Ebling (SPD) bei der Vorstellung des Projektes mit den Geschäftsführern der Wohnbau – Thomas Will und Franz Ringhoffer – am Freitagnachmittag.
Denn für 60 Prozent der Wohnungen würde eine Öffentliche Förderung der Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) beantragt, so Thomas Will. Im Gegenzug erkläre sich die Wohnbau bereit, die Einstiegskaltmieten für diese Wohnung auf sechs beziehungsweise sieben Euro pro Quadratmeter zu begrenzen. Die Gefahr einer schleichenden „Ghettoisierung“ des MLK-Parks, wie sie am Freitag von Medienvertretem angesprochen wurde, sieht man seitens der Stadt und der Wohnbau nicht „Das ist kein sozialer Wohnungsbau, wie man ihn von früher kennt“, versicherte Ebling. „Diese alten Vorstellungen, hier würden nur soziale Härtefälle reinkommen, sind nicht richtig.“ Und Thomas Will rechnete vor, dass Interessenten bei entsprechender Familiengröße auch mit einem mittleren oder sogar höheren Einkommen einen Berechtigungsschein für eine geförderte Wohnung „Am Cavalier Holstein“ bekommen können. „Handwerker, Polizisten, Busfahrer, Arbeiter bei Opel – genau die Gruppen, die wir hier haben wollen“, so Will.
Oberbürgermeister Ebling zeigte sich zufrieden, dass sich auf dem Casino Areal nun etwas tue – besonders mit Blick auf die Diskussion über den Bebauungsplanentwurf für das Gelände der ehemaligen Peter-Jordan-Schule im Bauausschuss am Donnerstag (die AZ berichtete). Auch „die Freunde einer gepflegten Diskussionskultur“ seien in Mainz willkommen, spöttelte Ebling. „Aber man darf auch die Entscheidungen nicht verpassen“, so der OB. Das gehe insbesondere beim Thema des bezahlbaren Wohnraums.
Besonders stolz ist man bei Stadt und Wohnbau, dass bei „Am Cavalier Holstein“ zum ersten Mal das von der Wohnbau entwickelte Modellprojekt „Zuhause in Mainz – Wohnen mit Versorgungssicherheit“ umgesetzt wird. Die Wohnbau stellt einem Sozialträger vor Ort Räumlichkeiten zur Verfügung. Im Gegenzug hält dieser einen bestimmten Katalog von Pflege-und Versorgungsleistungen parat Thomas Will ist überzeugt, dass dieses Konzept mit dem man auch im verhältnismäßig jungen Mainz die Folgen des demografischen Wandels adressieren will, sowohl für den Sozialträger als auch für die zukünftigen Bewohner eine Vielzahl an Vorteilen bringt „Zu hause in Mainz“ basiere auf dem sogenannten Bielefelder Modell und werde dort seit zwanzig Jahren an zahlreichen Standorten* erfolgreich umgesetzt.
INSTANDHALTUNG Eigentümer tragen Kosten anteilig
(dpa). Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die Kosten der Instandhaltung, der Instandsetzung und der sonstigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums anteilig zu tragen. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Der individuelle Anteil bestimmt sich nach dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. In der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung kann jedoch auch ein abweichender Verteilungsschlüssel festgelegt sein. Dieser kann zudem nachträglich durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung geändert werden: Die Verteilung der Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Verwaltungskosten kann durch eine einfache Mehrheit geändert werden. Sollen die Kosten für Instandhaltungen, Instandsetzungen oder Modernisierungen im Einzelfall abweichend von dem festgelegten Schlüssel verteilt werden, bedarf es hierfür einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Einzig die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten kann nicht geändert werden. Sie muss sich nach der Heizkostenverordnung richten.
[Allgemeine Zeitung Mainz 09.10.2014]
Weniger Gluckern, weniger Kosten
HEIZUNG Richtiges Entlüften schont später Nerven und Geldbeutel
(dpa). Die erste Aufgabe nach dem Einschalten der Heizung im Herbst ist das Entlüften. Das vermeidet Gluckergerausche im Heizkörper Noch viel wichtiger ist aber: Es senkt die Heizkosten. Denn Luft im Heizkörper verhindert, dass er komplett warm wird So wird vor allem der obere Bereich nicht richtig warm, obwohl das Thermostat voll aufgedreht ist, erläutert die DIY-Academy in Köln.
So gehe der Heimwerker vor:
Vorbereitung: Falls möglich, sollte er die Umwälzpumpe ausstellen. Dann wird der Wasserdruck an der Heizungsanlage oder der Therme überprüft. Ist dieser zu niedrig, muss Wasser nachgefüllt werden.
Vierkantschlüssel aus dem Baumarkt, eine Schüssel oder Tücher für das auslaufende Wasser werden benötigt.
Mit dem Vierkantschlüssel wird das Entlüftungsventil langsam geöffnet, darf aber nicht ganz herausgedreht werden. Es befindet sich in der Regel oben an der gegenüberliegenden Seite des Thermostats. Erst entweicht zischend Luft aus der Heizung, nach einiger Zeit folgt Wasser. Das Ventil bleibt so lange geöffnet, bis der Heizkörper nicht mehr gluckert und ein durchgängiger und klarer Wasserstrahl austritt.
Nach dem Entlüften muss der Heimwerker erneut den Wasserdruck überprüfen und gegebenenfalls Wasser über einen Schlauch am Wassereinlassventil der Anlage nachfüllen. Sonst wird nicht der notwendige Druck erreicht um alle Heizkörper mit heißem Wasser zu versorgen Der Wasserdruck ist optimal, wenn er am sogenannten Manometer den grün gekennzeichneten Bereich erreicht. Weitere Informationen dazu stehen in der Bedienungsanleitung der Heizung. Da hierbei wieder Luft in das System gelangen kann, muss danach möglicherweise die Heizung erneut entlüftet werden.
[Allgemeine Zeitung Mainz 11.10.2014]
HEIZKOSTENVERTEILER Keine Eichpflicht
(dpa). Heizkostenverteiler sind keine Messgeräte. Daher müssen sie auch nicht geeicht werden, befand das Amtsgericht Berlin-Pankow-Weißensee (Az.: 9 C 58/14). Mieter können daher mit dem Verweis auf eine fehlende Eichung keine Einwände gegen eine Heizkostenabrechnung erheben. In dem verhandelten Fall stritten sich Vermieter und Mieter über eine Nachzahlung aus der Heizkostenabrechnung, berichtet die Zeitschrift „Das Grundeigentum“ (Heft 17/2014). Die Mieter bezweifelten die Abrechnung und begründeten dies unter anderem mit den aus ihrer Sicht mangelhaften Heizkostenverteilern. Das Amtsgericht wies die Zweifef jedoch zurück. Denn die Geräte an den Heizkörpern unterliegen keiner Eichpflicht.
VERMIETER Videokamera-Attrappe erlaubt
(dpa). Vermieter dürfen Videokamera-Attrappen am Hauseingang anbringen, um durch den Abschreckungseffekt Vandalismus-Schäden zu vermeiden. Das Persönlichkeitsrecht der Mieter werde dadurch nicht beeinträchtigt, befand das Amtsgericht Berlin-Schöneberg (Az.: 103 C 160/14), wie die Zeitschrift „Das Grundeigentum“ (Heft 17/2014) vom Eigentümerverband Haus & Grund Berlin berichtet. Daher haben Mieter auch keinen Anspruch auf Unterlassung. In dem verhandelten Fall hatte eine Vermieterin im Hauseingang eine Überwachungsanlage mit Videokamera-Attrappen anbringen lassen. Sie wollte damit Vandalismus-Schäden vorbeugen. Über die Maßnahme waren die Mieter im Vorfeld informiert worden. Ein Mieter wollte die falschen Kameras nicht hinnehmen und zog vor Gericht. Ohne Erfolg: Die Kameras durften bleiben. Denn der Mieter sei darüber informiert worden, dass es sich nur um Attrappen handelt. Auch dass der Mieter befürchtet, die Attrappen könnten irgendwann durch echte Kameras ausgetauscht werden, überzeugte die Richter nicht. In dieser Frage bestehe jedenfalls keine Eilbedürftigkeit, die eine einstweilige Verfügung gegen die Vermieterin rechtfertige.
[Allgemeine Zeitung Mainz 03.11.2014]
Polizei 03.11.2014 Halloween in Mainz: Extrem viele Eierwürfe
MAINZ – (kis). Alle Hände voll zu tun hatte die Polizei, um in der Halloween-Nacht zumindest einigermaßen für Ordnung zu sorgen. „Die Innenstadt war voll, es war sehr viel los“, sagt Anika Grabe, Polizeiführerin vom Dienst. Große Sachbeschädigungen oder gar Verletzte durch Halloweenstreiche habe es zwar nicht gegeben, dafür aber eine Menge kleinere, für Geschädigte oft unangenehme Beschädigungen oder Attacken. „Was extrem oft vorkam, war, dass mit Eiern geworfen wurde“, erklärt Grabe. „Teilweise haben die Polizisten, die unterwegs waren, die Eierwürfe sogar beobachtet – und natürlich wenn möglich unterbunden.“ Rohe Eier wurden auf Hauswände, auf parkende und sogar auf fahrende Autos geschleudert, manchmal auch auf Passanten. Hin und wieder wurden auch Böller geworfen, so Grabe. Auch etliche Belästigungen wurden gemeldet. In der Kaiser-Friedrich-Straße übergossen mehrere Mädchen andere Fußgänger mit Wodka. Auf dem Schillerplatz erschreckte ein maskierter Mann Passanten. Als die „Halloween-Scherze“ dann abebbten, war für die Polizei die Arbeit noch lange nicht vorbei. „Danach ging es mit den typischen Aggressionsdelikten weiter“, erklärt Polizeiführerin Grabe. Die Beamten wurden zu zahlreichen Schlägereien gerufen, meist war Alkohol im Spiel.
Leserbrief von mir an die AZ
Zu Maskenmann und Eierwerfer
Die Begrifflichkeit “kleinere, für Geschädigte oft unangenehme Beschädigungen oder Attacken“ finde ich im Zusammenhang mit den „Streichen“ in der Halloween-Nacht vollkommen unpassend. Es ist nicht „unangenehm“ wenn eine Hausfassade voller Eierspuren ist. Es ist eine Schweinerei, sieht hässlich aus und geht auch nicht von selbst wieder weg. Um die Spuren zu beseitigen brauche ich eventuell sogar ein Gerüst. Das kann teuer werden! Vielleicht
verkürzt sich der Intervall bis zum nächsten Streichen des ganzen Hauses. Das wird dann richtig teuer! Und als Hausbesitzer kann ich nichts dagegen tun, weil es rechtlich gesehen keine Beschädigung ist sondern nur „Unfug“. So sagt mir zumindest die Mainzer Polizei. Man könne es ja abwaschen und daher sei es keine Beschädigung. Echt unangenehm das ganze! Was mich (fast) noch mehr dabei stört ist wie hier hundertfach (oder mehr) mit einem Lebensmittel achtlos umgegangen wird.
[Allgemeine Zeitung Mainz 04.11.2014]
HEIZUNG Wärmeleitende Rohre dämmen
(dpa). Wenn der Heizkessel im Keller ausgetauscht werden muss, sollten gleichzeitig alle wärmeleitenden Rohre im unbeheizten Bereich gedämmt werden. Das rät die Verbraucherzentrale Thüringen. Zusammen mit dem hydraulischen Abgleich — einem Verfahren zur Regulierung der Heizungsanlage — und den Dämmmaßnahmen könne die Sanierung der Heizungstechnik bis zu 30 Prozent Energiekosten sparen. Die Verbraucherschützer raten Hausbesitzern, den Heizkessel frühzeitig auszutauschen und nicht erst bei einem Schaden.
[Allgemeine Zeitung Mainz 15.11.2014]
EXPERTENTIPP Energie einsparen (4):
Die Beleuchtung trägt in Privathaushalten im Mittel einen Anteil von 8 % an den gesamten Stromkosten. Man könnte deshalb meinen, dass das Einsparpotential nicht nennenswert sei. Doch wenn man weiß dass man bis zeu 80% dieses Anteils durch die Umstellung auf modere LED-Leuchten einsparen könnte dann ergibt sich doch eine beachtliche Reduktion des Strom- und damit CO2-Verbrauchs sowie der Energiekosten. So kann eine LED-Leuchte mit einer Leistungsaufnahnee von 5,5 W eine Glühlampe mit 50 W Leistungsaufnahme ersetzen. Neben einem geringen Energieverbrauch versprechen Leuchtdioden auch eine lange Lebensdauer von im Durchschnitt 15 Jahren oder 15,000 Betriebsstunden. Man sollte sich allerdings bewusst sein, dass LED-Leuchten im Laufe ihrer Betriebszeit an Leuchtkraft verlieren und die auf der Verpackung angegebenen Betriebszeiten in der Regel mit einem Helligkeitsverlust von etwa 1/3 einhergehen. Bei einer Arbeitsplatzbeleuchtung z. B. in der Küche wird man die langsame Verdunkelung nicht in jedem Fall akzeptieren wollen, so dass sich deutlich kürzere Austauschintervalle, als vom Hersteller angegeben ergeben können. Bevor Sie jetzt darangehen, alle Glüh- und Halogenlampen in der Wohnung austauschen, ist es sinnvoll, zunächst zu überlegen wo man welche Beleuchtung benötigt und wie lange sie im Mittel brennt. Ein Austausch macht sich bei einer stundenlang brennenden Küchenbeleuchtung eher bezahlt als in der Speisekammer wo das Licht immer nur kurz eingeschahet wird. Eine nützliche Planungshilfe mit hilfreichen Checklisten für ihre private oder gewerbliche Lichtplanung finden Sie unter www.licht.de im Internet.
Dienstleister statt Diktator
EIGENTUM: Den richtigen Hausverwalter finden
Von Monika Hilfemacher
Organisator. Kämmerer. Bankier. So könnte kurz gefasst die Stellenbeschreibung eines Hausverwalter in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) lauten. Die Pflichten sind gesetzlich verankert. Dazu gehören die Instandhaltung von gemeinsam genutztem Eigentum wie Aufzüge oder Grünanlagen, das Verpflichten und Kontrollieren von Handwerkern und das Einsammeln und Abrechnen des Hausgelds – in großen Anlagen kommen Millionen zusammen. Die Finanzen sind eine zentrale Aufgabe des Verwalters. „Ich muss auf das Geld der anderen aufpassen, als ob es mein eigenes wäre“, sagt Astrid Schuhheis. Vorstandsmitglied im Verband nordrhein-westfälischer Immobilienverwalter. Außerdem organisiert die Verwaltung die WEG-Versammlung und setzt deren Beschlüsse um. In allen Rollen sei die Verwaltung ‚Dienstleister und nicht Diktator‘. Den passenden Auftragnehmer zu finden ist Sache der WEG. „Sie muss sich im Klaren sein, welchen Verwalter sie braucht“, sagt Gabriele Heinrich, die Geschäftsführerin des in Bonn ansässigen Verbands Wohnen im Eigentum. Ebenso wie der Dachverband der Deutschen Immobilienverwalter (DDIV) hat Wohnen im Eigentum eine umfangreiche Checkliste erstellt, die WEGS als Leitfaden heranziehen können. Bei der Auswahl achtet Gabriele Heinrich über die sachlichen Prüfsteine hinaus auf das Zwischenmenschliche. „Die Chemie muss stimmen“. sagt sie. Denn der Verwalter bewegt sich in einem aus Beirat, WEG und Einzeleigentümern gebildeten Dreieck, in dem auch mal die Fetzen fliegen. Er sollte dann als Neutraler den Streit managen und die WEG-Versammlung ordnungsgemäß über die Bühne bringen. Als Gradmesser der Leistung zieht Astrid Schultheis unter anderem die Jahresabrechnung heran. Sie muss transparent und für die Eigentümer nachvollziehbar sein. Das bedeutet Aufwand. Knackpunkt zwei ist das Kümmern: Die Beschlüsse der WEG sind zügig umzusetzen. Konflikte entzünden sich nach den Erfahrungen von Gabriele Heinrich oft rund um die WEG-Versammlung. Schlecht aufbereitete Unterlagen stehen weit oben auf der Liste. „Wie soll ich eine Entscheidung treffen, wenn ich 100 Seiten Papier bekom-me?“, fragt sie. Verweigerte Einsicht in Dokumente, falsch angelegte WEG-Konten, Fehler in der Jahresabrechung sind andere typische Kritikpunkte der Eigentümerseite. Doch wie werden unzufriedene Immobilienbesitzer die Verwaltung wieder los? Zunächst über die Kündigung des meist über fünf Jahre laufenden Vertrags. Für Erstbezug bei Neubauten und frisch umgewandelte Wohnungen ist die Laufzeit gesetzlich auf drei Jahre begrenzt. Das soll Eigentümer vor einer zu engen Bindung zwischen dem Bauträger und einer von ihm bestimmten Verwaltung schützen. Unabhängig davon kann die WEG die Verwaltung per Mehrheitsbeschluss aus wichtigem Grund abberufen. Das WEG-Gesetz nennt dazu ausdrücklich das nicht ordnungsgemäße Führen der Beschlusssammlung. Im Alltag geben Veruntreuung, falsche oder verspätete Abrechnung, Parteilichkeit oder das Kassieren von Provisionen im Rahmen der Auftragsvergabe ebenfalls Anlass zur Abberufung. Eine Verwalter-Checkliste gibt es im Internet auf der Seite des DDIV (Die Stimme der Immobilienverwalter) unter http://dpaq.de/VQhBt.
[Allgemeine Zeitung Mainz 17.11.2014]
Welche Pflichten hat der Besitzer?
VERBRAUCHERFRAGE: Bei Eigentumswohnungen ist man nicht überall Herr im eigenen Haus
Knapp die Hälfte äller Immobilienbesitzer in deutschen Großstädten lebt in der eigenen Wohnung. Neben Mietfreiheit profitieren Wohnungseigentümer von Gestaltungsspielraum und Mitspracherechten innerhalb der Wohnanlage. Das Zusammenleben unter einem Dach erfordert aber auch gegenseitige Rücksichtnahme. Innerhalb des Hauslebens genießen Eigentümer kaum größere Rechte als Mieter. Was ist erlaubt und wo sind Grenzen? Sondereigentum: Im privaten Bereich dürfen Eigentümer ähnlich wie Mieter ganz nach ihrem Gusto leben: Sie können ihre Wände schwarz anstreichen oder das Wohnzimmer in ein Biotop verwandeln. Sobald ihre Aktivitäten jedoch die Mitbewohner tangieren oder gar belästigen, ist es mit der Freiheit vorbei. Das gilt selbst dann, wenn die Mehrzahl der Eigentümer gleiche Interessen hegt. Beispiel Lärm: Nur weil das Haus mehrheitlich in der Hand von jungen Leuten ist, darf die Eigentümerversammlung nicht beschließen, dass jeder Mitbewohner rund um die Uhr Partys feiern kann. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, 2003) gelten allgemeine Ruhezeiten von 13 bis 15 Uhr und von 22 bis 7 Uhr. Während dieser Zeit ist nur Zimmerlautstärke gestattet. Bewohner, die sich belästigt fühlen, können auf die Einhaltung der Ruhezeit pochen. Das gleiche gilt für das Grillen auf dem Balkon. Eingefleischte Grillfans können zwar in der Eigentümerversammlung tägliche Brutzelorgien und die Nutzung von Holzkohle durchsetzen, vor Gericht hat die Entscheidung aber keinen Bestand. Gemeinschaftseigentum: Alle Bereiche außerhalb der eigenen Wohnung gehören zum Gemeineigentum. Hier kommt es häufig schon bei kleinen gestalterischen Veränderungen zum Streit: So fühlte sich eine Frau von der Aufstellung zweier Gartenzwerge im Gemeinschaftsgarten durch einen Mitbewohner belästigt und klagte. Das Oberlandesgericht Hamburg gab ihr Recht (OLG: Az. 2 W 7/87). Auch wenn Eigentümer auf ihrem Hausflur Bilder aufhängen oder ein individuelles Namensschild an ihrer Wohnungstür anbringen ‚möchten, muss die Hausgemeinschaft zustimmen. Grund: Flure, Wohnungstüren und Namensschilder sind Gemeineigentum. Der Einzelne hat aber auch Rechte: So kann ein Eigentümer gegen alle anderen den Einbau einer Sprechanlage mit Videokamera durchsetzen. Das ist laut Verbraucherzentrale NRW erlaubt „wenn sich die Kamera nur beim Klingeln einschaltet, das Bild nur beim betreffenden Bewohner sichtbar ist und nach dem Klingeln automatisch wieder verschwindet“. Auch temporäre Verzierungen am Haus wie eine blinkende Lichterkette zur Weihnachtszeit oder eine Fahne zur Fußball-WM bedürfen keiner Zustimmung. Hausordnung: Die Hausordnung wird oft durch Mehrheitsentscheidung festgelegt – mit Folgen für den einzelnen Eigentümer. Beispiel Duschen: Die Hausgemeinschaft kann das Duschen nach 22 Uhr verbieten, wenn die Wassergeräusche die zulässige DIN-Norm überschreiten. Eigentümer mit Vorliebe für nächtlichen Badespaß haben dann das Nachsehen. Auch bei der Treppenhausreinigung kann es für sparsame Putzfreunde eng werden. Möchte zum Beispiel ein Eigentümer seine Treppe selbst reinigen, der Rest aber lieber einen Service beauftragen, bedarf dies der Zustimmung aller Wohnungseigner. Gruppenvorteil: Bei Eigentümerentscheidungen stehen Einzelinteressen oft hinten an. Die Gemeinschaft kann aber auch Vorteile bringen: So können Wohnungseigentümer im Zuge einer geplanten Haussanierung gemeinsam zur Bank gehen und ein Rahmendarlehen beantragen. Die Bank belohnt dies oft mit einem Gruppenrabatt. Vorab sollte man aber die Bauzinsen ausführlich vergleichen.
[Allgemeine Zeitung Mainz 29.11.2014]
In jedem Haushalt gibt es Stromfresser, die den Bewohnern heimlich das Geld aus der Tasche ziehen. Wer sie erkennt und drosselt, kann der nächsten Stromrechnung etwas gelassener entgegensehen. Und er muss meist nicht auf Komfort verzichten. „Oft ist es den Menschen gar nicht bewusst, wo unnütz Energie verbraucht wird“, sagt Birgit Holfert von der Verbraucherzentrale Energieberatung. Zum Beispiel, wenn der elektrische Boiler sich Tag und Nacht permanent auf die eingestellte Temperatur aufheizt, obwohl nur morgens und abends warmes Wasser benötigt wird. „Besonders Geräte, die irgendwo eingebaut oder im Keller versteckt sind, werden oft vergessen und laufen im Dauerbetrieb.“ Es bringt schon viel, die Einstellungen der Geräte ab und zu zu überprüfen. „Oft wird zum Beispiel bei Kühlschränken bei der Inbetriebnahme eine Temperatur gewählt, die eigentlich zu niedrig ist“, sagt Irmela Colno vom Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland. „Dabei müssen im Kühlschrank keine null Grad herrschen, sieben bis acht Grad sind völlig ausreichend. Und energiesparender.“ Gerade bei Kühlschränken lohnt es sich, Sparpotenziale zu nutzen. „Oft hilft es schon, seine Gewohnheiten zu verändern“, sagt Claudia Till von der Stiftung Warentest. „Die Lebensmittel sollten nicht zu warm in den Kühlschrank gestellt werden, sonst braucht er zu viel Energie, um sie herunterzukühlen.“ Kommen Butter, Käse und Wurst nach 45 Minuten zurück in einen Kühlschrank der Energieeffizienzklasse A++, steigt sein Verbrauch an dem Tag um 11 Prozent. Noch ein Tipp: Geschirrspüler ist energieeffizienter als die Wäsche in der Spüle. „Im Automatikprogramm erledigen sparsame Geräte den Abwasch für circa 30 Cent, im Sparprogramm kommen gute Modelle sogar nur auf 25 Cent“, erklärt Till. „Die gleiche Menge Geschirr mit der Hand zu spülen kostet durchschnittlich 40 Cent, wenn das Wasser mit Strom erwärmt wird.“ Unbemerkt ins Geld gehen auch Ladegeräte für Handys, Fotoapparate, elektrische Zahnbürsten und Rasierapparate, die rund um die Uhr in der Steckdose stecken. Viele Familien wundern sich, dass ihr Stromverbrauch weiterhin so hoch oder sogar höher als früher ist, obwohl sie sich neue sparsame Kühlschranke, Waschmaschinen und Fernseher angeschafft und alle Glühbirnen verbannt haben. „Das liegt daran, dass ihre Neuanschaffungen nicht unbedingt weniger Energie benötigen“, erklärt Holfert. Gerade wenn man sich größere Modelle kauft. „Wer seinen alten Röhrenfernseher ausmustert und durch einen großen Plasmafernseher ersetzt, verbraucht am Ende fast so viel wie vorher.“ Oftmals ist es möglich, an den Geräten einen energiesparenden Modus einzustellen oder Funktionen zu deaktivieren, die man nicht benötigt. „Wer beispielsweise seinen Laptop auf Akkubetrieb stellt, aktiviert automatisch die Stromsparfunktion“, erläutert Holfert. Router und Setup-Boxen sind meist auf Dauerbetrieb eingestellt und verbrauchen ständig Strom. „In der Regel kann man eine Nutzungszeit programmieren, damit sie zum Beispiel nachts nicht laufen.“ Allerdings muss der Verbraucher prüfen, ob die Geräte das mitmachen.
RECHT Graffiti mindert Wert nicht
(dpa). Mit Graffitis an den Außenwänden müssen Mieter leben. Zumindest sind solche Bilder kein Grund eine Mieterhöhung abzulehnen. Das ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte (Az.20 C 50/14), wie die Zeitschrift ,Das Grundeigentum‘ (Heft 20/2014) berichtet. Außerdem erhöht es demnach den Wohnwert wenn es eine Abstellmöglichkeit für Räder in Form eines Fahrradständers auf dem Hof gibt. In dem verhandelten Fall stritten sich ein Mieter und ein Vermieter um ein Mieterhöhungsverlangen. Der Mieter wollte die höhere Miete nicht zahlen und begründete dies unter anderem mit den Graffitis. Sie verschandelten seiner Ansicht nach den gesamten Eingangsbereich. Außerdem gebe es keine Möglichkeit, Fahrräder abzustellen. Der Fahrradständer auf dem Hof sei nicht ausreichend. Das Gericht widersprach dem Mieter in diesen Punkten: Die Abstellmöglichkeit für Räder sei zweifelsfrei gegeben. Auch die Graffiti wollten die Richter nicht als wohnwertmindernd anerkennen. Sie seien zwar fotografisch belegt erstreckten sich aber nur auf den Außenbereich des Hauses. Daher könne nicht argumentiert werden, dass der Innenbereich einen schlechten Zustand aufweise.
Dipl-Ing. Architekt Oliver Senger von SENGER-Immobilien aus Mainz über:
Die Sicherheit im eigenen Zuhause ist jetzt in der dunklen Jahreszeit für viele Immobilienbesitzer wieder ein wichtiges Thema. Tatsächlich hat die Zahl der Einbrüche in den letzten 5 Jahren deutlich zugenommen und liegt 2013 mit fast 150.000 um ca. 35 % höher als 2008, als es nur ca. 108.000 gab. Der entstandene Schaden ist beträchtlich. Die Versicherungen haben letztes Jahr etwa 480 Mio. € reguliert und man kann davon ausgehen, dass das nur ein Teil des Schadens ist. Dies sorgt für Unsicherheit und Ängste bei vielen Menschen, denen es dabei nicht nur um ihr Eigentum geht, sondern vor allem auch um die Unversehrtheit ihres Heims und den Schutz der Privatsphäre. Allerdings liegt die aktuelle Zahl immer noch deutlich unter dem Höchststand von 1993 mit über 227.000 Einbrüchen. In aller Regel suchen Einbrecher den einfachen und schnellen Erfolg. Dauert ein Einbruchsversuch länger als ca. 3 Minuten, sucht sich der Täter meist einen anderen, einfacheren Tatort. In den meisten Fällen kann der die Tat vereitelnde Einbruchswiderstand mit überschaubaren und bezahlbaren Mitteln hergestellt werden. Sehr kompetenten und noch dazu kostenlosen Rat, was die Sicherung Ihrer Immobilie betrifft, finden Sie bei der zentralen Beratungsstelle des LKA in Mainz. Dort zeigt man Ihnen gerne, wie Sie die Sicherheit Ihres Zuhauses verbessern können und empfiehlt Ihnen auch zuverlässige und geprüfte Firmen, die die Maßnahmen umsetzen können.
[Allgemeine Zeitung Mainz 23.12.2014]
Mieter müssen Melder dulden
(dpa). Mieter müssen die Installation von Rauchwammeldern dulden, wenn dies gesetzlich vorgeschrieben ist. Das gilt auch, wenn der Mieter vorher bereits selber entsprechende Warngeräte in seiner Wohnung installiert hat. Denn durch eine solche Maßnahme erfüllt er nicht die Pflichten des eigentlichen Bauherren, befand das Landgericht Halle, wie die Zeitschrift „Das Grundeigentum“ (Heft 22/2014) berichtet. In dem verhandelten Fall wollte der Vermieter in der Wohnung des Mieters Rauchwarnmelder im Schlaf-, Wohn- und Kinderzimmer sowie im Flur einbauen. Dieser wollte das aber nicht akzeptieren, da er in den Räumen einige Jahre zuvor bereits selber entsprechende Geräte eingebaut hatte. Vor Gericht hatte der Mieter keinen Erfolg: Die Geräte des Mieters seien ohne Prüfung eingebaut worden und unterlägen nur einer willkürlichen Wartung.
Az.:3S11/14
[Allgemeine Zeitung Mainz 03.01.2015]
MIETRECHT Leitungsprüfung nicht notwendig
(dpa). Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Wasser- und Heizungsleitungen regelmäßig überprüfen zu lassen. Er muss daher in der Regel auch nicht für Schäden aufkommen, die an den Sachen des Mieters durch einen Wasserrohrbruch entstehen. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Nur bei Anzeichen für einen drohenden Rohrbruch ist der Vermieter zu einer Überprüfung verpflichtet. Sollte er sie dann unterlassen, muss er dem Mieter seine Schäden ersetzen. Auch die Gebäudeversicherung des Vermieters muss diese Schäden des Mieters in der Regel nicht ersetzen. Sie greift nur für Schäden, die am Gebäude oder etwa dem Fußboden entstehen. Hat der Mieter eine Hausratsversicherung, kommt diese aber für die Schäden an seinem Mobiliar auf.
[Allgemeine Zeitung Mainz 28.02.2015]
BGH, Parkett zumutbar
(dpa). Ein Wohnungsinhaber muss es hinnehmen, wenn der über ihm lebende Eigentümer den leiseren Teppichboden durch Parkett ersetzt. Grundsätzlich müssten die Schallschutzwerte eingehalten werden, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galten, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am Freitag. Ein Rentner-Paar aus Travemünde hat damit gegen die darüber wohnenden Eigentümer verloren. Diese hatten den Teppich in einer Wohnanlage aus den 1970er Jahren durch Parkett ersetzt. Aus Sicht der Richter war die Belästigung aber unter der Trittschallgrenze von damals 63 Dezibel und damit zumutbar.
Aktenzeichen: V ZR 73/14
[Allgemeine Zeitung Mainz 14.03.2015]
Sicherheitsschloß: Mieter haben keinen Anspruch
(dpa). Mieter haben keinen Anspruch darauf, dass ihnen der Vermieter ein Sicherheitsschloss in die Wohnungstür einbaut. „Einen Anspruch auf Austausch haben Mieter nur, wenn das Schloss nach dem Einzug kaputtgeht“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB). Ein altes Türschloss, das grundsätzlich noch funktionstüchtig ist, müssten Mieter akzeptieren, auch wenn es ihnen unsicher erscheint. Wer ein zusätzliches Sicherheitsschloss einbauen möchte, sollte dies vorab mit dem Vermieter klären. „Das ist ein Eingriff in die Bausubstanz, weil dafür ja häufig die Tür angebohrt wird“, erklärt Ropertz. Im Zweifel kann der Vermieter verlangen, dass beim Auszug der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt wird.
[Allgemeine Zeitung Mainz 15.03.2015]
Wurzelbeschnitt rechtmäßig
(dpa). Ein Gartenbesitzer darf vom Nachbargrundstück herüberwuchernde Wurzeln von Bäumen beschneiden – selbst wenn das deren Standsicherheit beeinträchtigt. Die Nutzung des Grundstücks muss aber merklich behindert sein. Das geht aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe (OLG) hervor. In dem Fall hatte das Landgericht einem Gartenbesitzer erlaubt, die Wurzeln eines Baums zurückzuschneiden, die vom Nachbargrundstück in sein Anwesen ragten. Damit waren beide Parteien nicht einverstanden und gingen in Revision. Das OLG bestätigte die Entscheidung aber. Ein Sachverständiger hatte ermittelt, dass aufgrund der Wurzeln die Anlage eines Zier- oder Nutzgartens in dem Bereich nicht möglich war. Deswegen dürfe der Garteneigentümer sie auf seinem Grundstück beschneiden, urteilten die Richter.
Az.: 12 U 168/13
[Allgemeine Zeitung Mainz 23.03.2015]
Urteile zu Graffiti
(dpa). Ob Graffiti an der Fassade oder im Eingangsbereich eines Wohnhauses erheblichen Mangel darstellen, hängt vom Einzelfall ab. Entscheidend sind das Umfeld des Hauses, die Höhe der verlangten Miete und der Zustand des Gebäudes bei Abschluss des Mietvertrages, entschied das Amtsgericht Hamburg. Mieter müssen eine gewisse Verunreinigung durch Graffiti akzeptieren, wenn diese in der Gegend üblich sind und der Mieter keine überdurchschnittlich hohe Miete zahlt. Gleiches gilt, wenn bereits bei Abschluss des Mietvertrages das Graffito vorhanden war und dies bei der Miethöhe berücksichtigt wurde. Sollte die Wohnung aber während des Mietverhältnisses wegen Mieterhöhungen in einem höheren Preissegment landen, kann der Mieter unabhängig vom ursprünglichen Zustand auch einen besseren Zustand des Gebäudes erwarten, befand das Amtsgericht München.
[Allgemeine Zeitung Mainz 25.03.2015]
Betriebskosten aufschlüsseln
(dpa). Private Vermieter müssen die Betriebskosten in der Abrechnung unter Umständen aufschlüsseln. Nicht immer reicht es, die Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft einfach durchzureichen, befand das Amtsgericht Berlin-Mitte. Das gilt vor allem, wenn der Mietvertrag eine andere Aufschlüsselung zu den Betriebskosten enthält als die Hausgeldabrechnung. In dem verhandelten Fall hatte ein Vermieter einer Eigentumswohnung bei der Abrechnung der Betriebskosten die Hausgeldabrechnung an seinen Mieter weitergereicht. Dabei erfolgte – anders als mietvertraglich vereinbart – unter anderem keine Aufschlüsselung der kalten Betriebskosten einerseits und der auf die Heiz- und Warmwasserkosten gezahlten Vorschüsse andererseits. Der Mieter hielt aus diesem Grund eine Nachforderung für unbegründet. Zu Recht, wie das Amtsgericht entschied.
Az.: 14 C 496/13
[Allgemeine Zeitung Mainz 27.03.2015]
Klage über Lärm im Kingpark
ORTSBERAT HAMÜ
Anwohner sprechen von lauten Autos, Verschmutzungen und Drohungen
HARTENBERG-MÜNCHFELD. Im Kreuzungsbereich Fritz-Ohlhof-Straße/Sophie-Cahn-Straße im Martin-Luther-King-Park gebe es immer wieder Probleme mit Jugendlichen, die die Ecke zu ihrem nächtlichen Treffpunkt gemacht hätten, berichtete Ann Kristin Pfeifer (Grüne) in der Sitzung der Ortsbeirats Hartenberg-Münchfeld. Die Anwohner sprächen von nächtlicher Lärmbelästigung durch die plötzliche, starke Beschleunigung von Fahrzeugen, Verschmutzungen und Klingelstreichen. Es sollen aber auch, so Pfeifer, handfeste Drohungen gegen die Anwohner ausgesprochen worden sein. Selbst eine „Drogensituation“ gebe es. Nach Rücksprache mit der Wohnbau Mainz, dem Ordnungsamt der Stadt und der Polizei brachte Pfeifer daher einen Antrag in den Ortsbeirat ein, die Stadt möge Maßnahmen prüfen, mit denen „starke Beschleunigungen in diesem Streckenabschnitt unterbunden werden können“. Für Irritationen sorgte der Vorstoß bei Herbert Rösch (SPD): „Man kann nicht unter dem Stichwort ‚Verkehrsprobleme‘ die anderen Probleme adressieren“, so Rösch. Er forderte, das Hauptaugenmerk auf das Drogenproblem zu legen. Doch dass vor Ort tatsächlich Drogenhandel stattfinde, können nicht nachgewiesen werden, erklärte Pfeffer ihren Ansatz. Schützenhilfe bekam die Grünen-Sprecherin von Ortsvorsteherin Karin Trautwein (CDU). Der Antrag sei als „erster Puzzlestein“ zu sehen, so die Ortsvorsteherin. Es gehe in erster Linie um Jugendliche, die nicht in dem Bereich wohnten und die eine Art „Frühwarnsystem“ eingerichtet hätten, das sie vor Polizeikontrollen warne. Wenn man ihnen die Möglichkeit nehme, schnell zu fliehen, könne man so unter Umständen auch die anderen Probleme in den Griff bekommen. Der Antrag wurde bei einer Enthaltung angenommen.
2015 werde es kein HaMü-Fest geben, teilte Ortsvorsteherin Trautwein mit. Hintergrund sei die zeitliche Überschneidung mit dem Sommerfest des Südwestrundfunks. Zwar habe es Bemühungen geben, das Stadtteilfest in das Sommerfest zu integrieren, so Trautwein. Diese seien aber beim SWR auf keinen fruchtbaren Boden gestoßen. Ein Vorschlag der Ortsvorsteherin, das HaMü-Fest dann in einem reduzierten Rahmen abzuhalten, sei dagegen bei den Vereinen „auf keine Resonanz gestoßen“. Seitens der SPD-Fraktion zeigte man sich etwas pikiert, nicht im Vorfeld über das Problem unterrichtet wörden zu sein. Formal ist das Stadtteilfest eine gemeinsame Veranstaltung des Vereinsrings und des Ortsbeirats.
[Allgemeine Zeitung Mainz 02.04.2015]
Legionellencheck ist Pflicht
(dpa). In vielen größeren Wohnhäusern ist eine regelmäßige Legionellenprüfung Plicht. So müssen etwa Häuser mit zentraler Warmwasseranlage mit einem Speichervolumen von mehr als 400 Liter überprüft werden. Von der Untersuchungspflicht sind nur Ein- und Zweifamilienhäuser befreit. Eine Eigentümergemeinschaft (WEG) muss der Pflicht nur dann nicht nachkommen, wenn alle Wohnungen tatsächlich von den Eigentümern bewohnt werden, erklärt der Verein Wohnen im Eigentum aus Bonn. Ist auch nur eine Wohnung vermietet, muss alle drei Jahre eine Legionellenprüfung stattfinden.
[Allgemeine Zeitung Mainz 17.04.2015]
OBERSTADT/HARTENBERG-MÜNCHFELD
(red). Zwei Einbrüche meldet die Polizei. Der erste ereignete sich am Dienstag zwischen 19 und 23.15 Uhr in Hartenberg-Münchfeld. Dort war durch einen bisher unbekannten Täter in eine Wohnung in der George-Washington-Straße eingebrochen worden. Der oder die Täter hatten dazu die rückwärtige Balkontür der Erdgeschosswohnung aufgehebelt und sämtliche Zimmer nach Wertgegenständen durchwühlt. Der zweite Einbruch ereignete sich zwischen Dienstag, 11.30 Uhr, und Mittwoch, 9.45 Uhr in der in der Backhaushohl. Der Einbrecher schlug offenbar mit einem Stein das Kellerfenster eines Einfamilienhauses ein und gelangte so ins Innere. Auch hier wurden sämtliche Wohnräume nach Wertgegenständen durchwühlt. In beiden Fällen werden die Höhe des Sachschadens und der Wert des jeweiligen Stehlgutes noch ermittelt. Hinweise bitte an die Kriminalpolizei Mainz unter Telefon 0 61 31 / 65 36 33.
[Allgemeine Zeitung Mainz 18.04.2015]
Heizung: Stets hydraulisch abgleichen
(dpa). Ein hydraulischer Abgleich der Heizungsanlage kann eigentlich zu jeder Jahreszeit gemacht werden. Aber der Erfolg lässt sich nur während der Heizperiode feststellen. Darauf weist die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online hin. Allerdings hat der Abgleich außerhalb der Heizperiode, im Frühjahr oder Sommer, auch einen Vorteil: Das Abschalten der Heizanlage entfällt, zum Beispiel für den Einbau voreinstellbarer Thermostatventile. Beim hydraulischen Abgleich stellt ein Sanitärfachmann die Heizungsanlage richtig ein. Ist sie falsch eingestellt, drohen zu hohe Heizkosten, erklärt Jörg Nowitzki, Berater des Bauherren-Schutzbundes. Denn dann kann es sein, dass von der Umwälzpumpe zu den Heizkörpern und zurück nicht immer genau die benötigte Wassermenge fließt. Dann heizt die Anlage nicht alle Räume gleichmäßig gut auf. In der Folge dreht man in den kalten Räumen die Heizung stärker auf.
[Allgemeine Zeitung Mainz 02.05.2015]
Steuererklärung: Nebenkosten geltend machen
(dpa). Mieter können einen Teil der gezahlten Nebenkosten steuerlich geltend machen. Darauf macht der Deutsche Mieterbund (WB) aufmerksam. Für sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen gibt es vom Finanzamt Geld zurück. Dazu zählen Ausgaben für Hausmeister, Gartenpflege, Hausreinigung, Winterdienst, Ungezieferbekämpfung, Schornsteinfeger, Aufzugswartung, Wartungsarbeiten an Heiz- und Warmwassergeräten oder an Elektroanlagen. Davon erstattet das Finanzamt 20 Prozent. Muss ein Mieter beispielsweise 200 Euro Hausmeisterkosten zahlen, erstattet das Finanzamt 40 Euro. Steuerlich berücksichtigt werden nur Arbeitskosten, keine Materialkosten. Mieter haben Anspruch darauf, dass der Vermieter die Personal- und Materialkosten getrennt aufführt, damit sie die steuerlich geltend zu machenden Arbeitskosten nachweisen können.
Rauchmelder: Funktionsfähigkeit prüfen
(dpa). Es reicht nicht aus, regelmäßig die Testtaste am Rauchmelder zu drücken. Hausbesitzer sollten zudem jährlich die Funktion des Rauchmelders mit einem Testgas überprüfen. „Mit der Taste wird nur das Signal überprüft, nicht aber die optische Auswertung des Gerätes“, erklärt Stefan Bär von der Ingenieurkammer Rheinland-Pfalz. „Diese kann nicht mehr gehen oder verschmutzt sein.“ Das Testgas ahmt Brandrauch nach, es ist im Elektrohandel erhältlich. Es wird direkt an den Rauchmelder gesprüht, und der Alarm sollte auslösen. Es ist wichtig, die Funktion eines Rauchmelders regelmäßig zu überprüfen — mit der Taste und dem Gas. Der Grund liegt auf der Hand: „Sie kaufen im Baumarkt ein Modell mit einer Batterie, die zehn Jahre halten soll. Es kann aber sein, dass nach fünf Jahren diese nicht mehr geht“, erklärt Bär. Die Ingenieurkammer rät Hausbesitzern, auf Geräte zu setzen, die an einen Wachdienst gekoppelt sind. Dieser wird bei einem Brand informiert, alarmiert die Feuerwehr und schickt auch regelmäßig Prüfsignale. Der Wachdienst kostet laut Stefan Bär rund 30 Euro im Monat.
[Allgemeine Zeitung Mainz 30.05.2015]
Eigentümergemeinschaft: Dokumente aufheben
(dpa). Rechnungen, Verträge, Protokolle: Steuerrelevante Unterlagen müssen in Wohnungseigentümergemeinschaften zehn Jahre aufbewahrt werden. Doch auch nach dieser Frist darf der Verwalter der Dokumente diese nicht einfach entsorgen, erklärt der Verein Wohnen im Eigentum aus Bonn. Das geht nur mit der Zustimmung der Eigentümer. Denn alle Verwaltungsunterlagen gehören der Gemeinschaft. Die Eigentümergesellschaft muss die Vernichtung der Schriftstücke beschließen — es sei denn, der Verwalter wurde ausdrücklich zu dieser Entscheidung bemächtigt. Der Wohneigentümer-Verein rät, anderslautende Regeln aus dem Verwaltervertrag zu streichen. Noch besser ist es, genau in den Vertrag zu schreiben, wer entscheiden kann, was mit welchen Unterlagen geschehen soll. Denn manchmal ist es wichtig, auf alte Buchungsunterlagen zurückgreifen zu können.
[Allgemeine Zeitung Mainz 21.06.2015]
Vermieter darf Deko an Wohnungstür verbieten
Im Treppenhaus müssen sich Mieter mit Dekorationen zurückhalten. So dürfen sie ihre Wohnungstür nicht ohne weiteres verschönern. Gefällt dem Vermieter Schmuck nicht, kann er verlangen, dass er entfernt wird. Das geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek hervor (Az.: 716bC 192/14), über das die „Neue juristische Wochenschrift“ berichtet.
In dem verhandelten Fall hatte eine Mieterin ein mit Bändern und Perlen verziertes Willkommensschild sowie einem Kranz mit einer Blume und einem Schmetterling außen an ihrer Wohnungstür angebracht. Dem Vermieter gefiel das aber nicht, und er verlangte, dass die Mieterin die Deko-Objekte entfernt. Da sie das aber ablehnte, schaltete der Vermieter das Gericht ein.
Dort bekam er Recht: Als Eigentümer sei er grundsätzlich berechtigt, seine eigenen Vorstellungen von der Gestaltung des Treppenhauses zu verwirklichen, befand das Gericht. Die Mieterin wird wiederum durch das Verbot nicht erheblich in ihren Rechten eingeschränkt. Denn die Außenfläche der Wohnungstür zählt zur Gemeinschaftsfläche und nicht mehr zur Wohnung.
[Allgemeine Zeitung Mainz 25.07.2015]
(dpa). Vermieter können Kosten für Fahrten zu ihrem vermieteten Objekt von der Steuer absetzen. Das Finanzamt erkennt sie als Werbungskosten an. Darauf weist der Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine (BDL) hin. Wird das vermietete Haus oder die vermietete Wohnung zur sogenannten ersten Tätigkeitsstätte, darf nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg aber nur die Entfernungspauschale angesetzt werden. Das ist der Fall, wenn ein Vermieter regelmäßig vor Ort , mit Verwaltungs- oder Instandhaltungsarbeiten beschäftigt ist. Darüber, ab wie vielen Fahrten eine erste Tätigkeitsstätte vorliegt, hat sich das Gericht nicht genau geäußert. Aber im Urteilsfall wurden zu einem Objekt 166 und zum anderen 215 Fahrten im Jahr unternommen. In beiden Fällen ließ das Gericht nur die Entfernungspauschale zum Abzug zu.
Az.: 7 K 7084/13
Von Klimmer bis Schlinger
VERSCHÖNERUNG: Die Fassade schonend begrünen
Dicht bewachsene Fassaden mit Efeu, Wildern Wein oder Blauregen sind Hingucker und geben dem Haus eine persönliche Note. Und: Kletterpflanzen schützen das Gebäude vor Witterungseinflüssen und mindern die Temperaturschwankungen. Zudem sorgen sie für Wärme-und Schallschutz und verbessern durch Erhöhung der Luftfeuchte das Klima. Doch die schönen Kletterpflanzen können ihm auch gefährlich werden, wenn sie nicht zum Bauwerk passen. Baumwürger, Strahlengriffel oder Knöterich – schon die Namen vieler Exemplare deuten an, welches Potenzial in ihnen steckt. „Wer einfach irgendeine Kletterpflanze an die Wand setzt, kann schnell sein blaues Wunder erleben“, warnt Stefan Brandhorst von der Fachvereinigung Bauwerksbegrünung in Saarbrücken. Man unterscheidet Gerüstkletterpflanzen und Selbstklimmer. Letztere sind tückisch. Sie sind zwar attraktiv für die Begrünung von Fassaden, weil sie ohne Kletterhilfen hochwachsen können. Aber das ist zugleich auch ihre größte Gefahr: Selbstklimmer wie der Efeu und der Wilde Wein bilden sogenannte lichtfliehende Triebe, die aktiv ins Dunkle wachsen. Ihre Haftwurzeln können in Fugen hineinwachsen und die Fassade beschädigen. „Selbstklimmer eignen sich nur für fugenlose, massive Wände“, betont Brandhorst. Bei wärmegedämmten Fassaden reicht die Statik für Selbstklimmer nicht aus. Die Putzoberfläche kann reißen, und Wasser dringt ein. Dann funktioniert das gesamte Wärmeverbundsystem nicht mehr. Auch Starkschlinger wie der Blauregen haben es in sich. Auch sie bilden lichtfliehende Triebe. „Ohne regelmäßiges Zurückschneiden werden sie immer kräftiger und sprengen am Ende Dachrinnen oder würgen Regenrinnen ab“, erläutert Thomas Wagner vom Bundesverband Deutscher Gartenfreunde. Die meisten Kletterpflanzen benötigen ein Gerüst. Ein gutes ist korrosionssicher und hält dem Gewicht der Pflanzen sowie Windlasten stand. „Die Anbringung ist aufwendig und erfordert Fachkenntnis“, erklärt Brandhorst. Die Preise für ein fachgerecht montiertes Klettergerüst liegen zwischen 80 und 150 Euro pro Quadratmeter. Das Gerüst muss auf die Kletterstrategie der Pflanze zugeschnitten sein. Schlinger wie die Pfeifenwinde brauchen eine Konstruktion mit vorwiegend senkrechter Ausrichtung. Da sie sehr stark wachsen, sind zusätzliche Stützen und Abrutschsicherungen nötig. Ranker wie die Klematis benötigen dagegen gitter- oder netzförmige Konstruktionen mit Maschenweiten von 10 bis 25 Zentimetern. Und Spreizklimmer wie Jasmin, Rose oder Brombeere entwickeln sich gut mit Hilfe von waagerechten oder gitterförmigen Gerüsten mit Maschenweiten von 30 bis 50 Zentimetern. Sie werden an die Kletterhilfe gebunden und hangeln sich mit Stacheln, Dornen oder Seitentrieben nach oben. Fassadengrün ist relativ pflegeleicht In heißen trockenen Sommern braucht es ab und zu etwas Wasser. Manche Arten wie der Blauregen benötigen einen jährlichen Rückschnitt.
PARKETTPFLEGE: Mieter kann zuständig sein
(dpa). Der Austausch von Parkett, Laminat- oder Teppichböden gehört in der Regel nicht zu den Schönheitsreparaturen. Auch um eine neue Parkettversiegelung müssen sich Mieter in aller Regel nicht kümmern. „Allerdings gehört die Pflege des Bodens durchaus zu den Aufgaben eines Mieters“, erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Dazu kann auch zählen, Löcher in der Fugenversiegelung wieder zu verschließen. „Hier kommt es unter anderem darauf an, wie groß der Spalt ist“, sagt Happ. Besteht Stolpergefahr, ist der Vermieter meist in der Pflicht, kleinere Schäden sind eher Aufgabe des Mieters. „Wichtig ist hierbei auch, in welchem Zustand die Wohnung vermietet wurde und ob die Schäden durch_vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind.“
ROHRSANIERUNG: TÜV warnt vor Epoxidharz
(dpa). Bei Renovierungen steht häufig eine Sanierung der alten Trinkwasserleitungen an. Allerdings ist nicht jede Form der Sanierung unbedenklich. So warnt der TÜV Nord vor dem sogenannten Relining-Verfahren, bei dem Epoxidharz verwendet wird. Denn dieses Harz kann die Chemikalie Bisphenol A (BPA) enthalten und an das Trinkwasser abgeben. Bisphenol A wird kritisch gesehen, weil es hormonähnlich wirken und so auf hormonabhängige Prozesse einwirken kann. Bei dem Relining-Verfahren werden die Rohrleitungen zunächst mit Luft getrocknet und anschließend Rost und Ablagerungen durch Sandstrahlen entfernt. Zum Schluss kommt eine Epoxidharzbeschichtung in das Rohr — dabei sind bestimmte Temperaturen und Aushärtungszeiten zu beachten. Geschieht das fehlerhaft oder bleiben Rostrückstände zurück, so dass die Beschichtung nicht einwandfrei aufgebracht werden kann, führt das womöglich zu einer höheren Belastung des Wassers. Gesundheitlich auf der sicheren Seite sei man mit einer klassischen Rohrsanierung, bei der die Leitungen ausgetauscht werden, so der TÜV Nord. Diese kostet allerdings mehr.
[Allgemeine Zeitung Mainz 28.07.2015]
(dpa). Ein Wohnungseigentümer kann keine großen Um-oder Anbauten veranlassen ohne die Zustimmung der übrigen Eigentümer im Haus. Hat er aber zum Beispiel bereits eine Terrasse erweitert, entscheidet über die Kostenverteilung des Rückbaus die seither vergangene Zeit, wie das Amtsgericht Dortmund entschied. In dem verhandelten Fall hatte der Eigentümer über Jahre vergeblich versucht, die Zustimmung zur Vergrößerung seiner Terrasse zu erhalten. So ließ er die Arbeiten einfach durchführen und nahm dafür auch noch Gemeinschaftseigentum in Beschlag. Er verweigerte den Rückbau. Die Eigentümergemeinschaft klagte später erfolglos. Denn die Sache war bereits verjährt. Der Anspruch auf Rückbau gilt nur innerhalb einer Frist von drei Jahren. Aber: Nur die Beseitigung des Anbaus auf Kosten des Wohnungsbesitzers ist verjährt. Die Miteigentümer haben weiterhin die Möglichkeit, den Teil der Terrasse auf dem Gemeinschaftseigentum auf ihre Kosten entfernen zu lassen.
Az.: 512 C 14/14
[Allgemeine Zeitung Mainz 11.08.2015]
Mieter muss Kosten tragen
(dpa). Verliert ein Mieter seinen Schlüssel, muss er die Kosten für den Austausch des Schlosses oder der Schließanlage tragen. Es sei denn, der Schlüssel wurde dem Mieter gestohlen, ohne dass er sich fahrlässig verhalten hat. Oder der Mieter kann ausschließen, dass der vermisste Schlüssel missbraucht wird, weil er ihn beispielsweise im Meer versenkt hat. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Wer aus dem Urlaub zurückkommt und seinen Wohnungsschlüssel nicht mehr findet, muss umgehend seinen Vermieter informieren. Wird das Schloss auf Kosten des Mieters ausgetauscht, muss er aber erst zahlen, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wird. Er muss also keine Vorkasse leisten. So urteilten die Richter des Bundesgerichtshof.
Az.: VIII ZR 205/13
[Allgemeine Zeitung Mainz 13/20.08.2015]
MIETRECHT Die Durchführung von Schönheitsreparaturen obliegt grundsätzlich Vermietern
Von einer Stärkung der Mieterrechte war zu lesen, als im Frühjahr der Bundesgerichtshof sein Urteil zum Thema Schönheitsreparaturen von Mietwohnungen verkündet hatte. Was sich für Mieter und Vermieter seither tatsächlich geändert hat, erläutert der Rechtsanwalt Professor Peter Scholz von der Wiesbadener Kanzlei Andrea & Partner.
Herr Professor Scholz, was versteht man eigentlich unter Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen sind laut Berechnungsverordnung das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. An Stelle des Streichens der Fußböden ist mittlerweile die Grundreinigung der Böden getreten. Der Begriff wird jedoch von der Rechtsprechung auf die Folgen typischer Gebrauchsbeschädigungen erweitert. Solche Kleinschäden, die durch den Gebrauch der Mietsache verursacht werden, sind im Zuge der Schönheitsreparaturen mit zu beseitigen. Nicht dazu zählen Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden, Erneuerung des Teppichbodens, des PVC-Bodenbelags, von Wandfliesen, die Renovierung außerhalb der Wohnung gelegener Räume wie etwa Dachboden, Keller oder Garage, die Beseitigung von Rauchspuren oder die Beseitigung von Schimmelpilzschäden.
Wer hat im laufenden Mietverhältnis oder bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen auszuführen, der Mieter oder der Vermieter?
Grundsätzlich hat der Vermieter im laufenden Mietverhältnis und bei Beendigung des Mietverhältnisses auf seine Kosten die erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen. Allerdings wird häuüg durch vom Vermieter verwandte, vorformulierte Schönheitsreparaturklauseln – etwa in den vonseiten des Vermieters regelmäßig verwandten Mietvertragsformularen – die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter und auf dessen Kosten vereinbart. Solche Schönheitsreparaturklauseln sind allerdings häufig unwirksam. Der Mieter ist dann entgegen dem Wortlaut des Mietvertrags nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, vielmehr der Vermieter.
Wann ist die Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter unwirksam?
Nach der bereits seit langem bestehenden Rechtsprechung sind sogenannte Fristenklauseln unwirksam. Solche unwirksame Fristenklauseln liegen zum Beispiel dann vor, wenn der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses nach festen Zeitabläufen oder auch bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, unabhängig davon, ob sich die Wohnung tatsächlich in renovierungsbedürftigem Zustand befindet. Beispiele für solche unwirksamen Klauseln sind Bestimmungen, dass der Mieter alle drei Jahre in Nassräumen und alle Fünf Jahre in Trockenräumen oder auch bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen auf seine Kosten auszuführen hat.
Schönheitsreparaturklauseln, die an einen Zeitpunkt anknüpfen und nicht an ein tatsächliches Erfordernis, sind also unwirksam. Was folgt daraus?
Ergebnis davon ist, dass der Mieter weder während des laufenden Mietverhältnisses noch bei Beendigung Schönheitsreparaturen auszuführen hat. Eine derartige unwirksame Schönheitsreparaturklausel hat vielmehr zur Folge, dass der Vermieter auch während des laufenden Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen auf seine Kosten, falls erforderlich und vom Mieter gefordert, durchzuführen hat.
Kürzlich erfolgten drei Urteile des Bundesverfassungsgerichts. Was hat sich dadurch geändert?
Die den Mieter begünstigende Rechtsprechung im Zusammenhang mit vermieterseits im Mietvertrag vorgegebenen Schönheitsreparaturklauseln wurde fortgesetzt. Eine im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel zu Lasten des Mieters ist grundsätzlich nur noch wirksam, wenn die Wohnung bei Mietvertragsbeginn in einem renoviertem Zustand vom Vermieter überlassen wurde oder der Vermieter dem Mieter einer renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung einen finanziellen Ausgleich dafür gewährt, dass der Mieter zur Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungsspuren verpflichtet ist.
Ist die Wohnung bei Mietvertragsbeginn renovierungsbedürftig, wäre eine mietvertragliche Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nur wirksam, wenn er wirtschaftlich so gestellt wird, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden – beispielsweise durch vorübergehenden Mieterlass oder Renovierungskostenzuschuss. Jede Verpflichtung des Mieters, die dazu führt, dass er einen Renovierungsbedarf zu erfüllen hat, der vom Vormieter herrührt, also nicht von ihm und seinem Wohnverhalten veranlasst ist, führt damit zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsrepararurverpflichtungen. Dies ist nur anders, wenn der Vermieter dem Mieter bei Überlassung einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung einen finanziellen Ausgleich gewährt.
Wer beim Auszug aus einer Mietwohnung für die Renovierung aufkommen muss, ist häufig umstritten. Kürzlich verkündete der Bundesgerichtshof hierzu drei Urteile. Der Wiesbadener Rechtsanwalt Professor Peter Scholz erklärt im zweiten Teil des Interviews, worauf Mieter und Vermieter unbedingt achten sollten.
Herr Professor Scholz, wann genau ist eine Wohnung eigentlich definitionsgemäß unrenoviert oder renovierungsbedürftig?
Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Um vom Vormieter stammende, also vorvertragliche Abnutzungs-und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine „renovierte“ Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Beginn des Mietverhältnisses nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen. Abnutzungs- und Gebrauchsspuren, die so gering sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen, sind unerheblich und führen nicht zu einer renovierungsbedürftigen Wohnung. Es kommt also letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Insoweit handelt es sich leider um eine – im Falle einer Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter möglicherweise höchst strittigen – Wertungsfrage.
Wer hat im Streitfall, beispielsweise im Falle eines Prozesses, was zu beweisen?
Der Mieter muss im Streitfall beweisen, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Beweislast für die Gewährung eines angemessenen Ausgleichsbetrags bei Übergabe einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung, also einer angemessenen Kompensationsleistung für die Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungsspuren durch den Mieter, obliegt dem Vermieter.
Was passiert bei bestehenden Mietverträgen, die derartige Vereinbarungen zu Lasten des Mieters enthalten?
Für die Frage der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel – ob als sogenannte Fristenklausel oder bei Überlassung einer renovierungsbedürftigen Wohnung ohne entsprechende Kompensationsleistung des Vermieters – ist es völlig egal, ob das Mietverhältnis schon seit Jahren besteht oder neu abgeschlossen wurde.
Sind Quoten-Abgeltungsklauseln zukünftig ebenfalls unwirksam?
Solche Klauseln, die dem Mieter einer Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für zukünftige Schönheitsreparaturen in Prozentsätzen für den Fall auferlegen, dass das Mietverhältnis vor der mietvertraglichen Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters endet, sind nach neuerer Rechtsprechung ebenfalls, und zwar praktisch grundsätzlich unwirksam.
Welchen Rat geben Sie dem Vermieter bezüglich der Schönheitsreparaturverpflichtung unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung?
Der Vermieter sollte grundsätzlich nur eine reine Bedarfsklausel in den Mietvertrag aufnehmen, also vereinbaren, dass der Mieter auf seine Kosten nur zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, wenn ein tatsächlicher Bedarf besteht. Im Falle der Übergabe einer renovierungsbedürftigen Wohnung müsste der Vermieter darüber hinaus eine Kompensationsleistung im Mietvertrag vereinbaren und auch tatsächlich dem Mieter gegenüber erbringen.
Und was sollten Mieter beherzigen?
Der Mieter sollte im Falle der Übergabe einer renovierungsbedürften oder unrenovierten Wohnung auf ein gemeinsames Übergabeprotokoll, in dem der Zustand der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses dokumentiert wird, bestehen. Der Mieter kann den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn im Übrigen fotografisch festhalten oder die Renovierungsbedürftigkeit durch Rechnungsbelege über die Durchführung von Renovierungsarbeiten bei Mietvertragsbeginn dokumentieren. Im Übrigen sollte der Mieter Zeugen, vielleicht Verwandte oder Bekannte, den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn schriftlich bestätigen lassen. Schließlich erscheint es ratsam, vor dem Abschluss des Mietvertrags sowie für den Fall, dass die Durchführung von Schönheitsreparaturen gefordert wird, anwaltlichen Rat bei einem im Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt einzuholen.
Vermieter in der Pflicht:
Während der Vermieter über den Mietvertrag durch das Abwohnen erforderlich gewordenen Schönheitsreparaturen wie Tapezieren oder Streichen auf den Mieter übertragen kann, ist das bei Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen grundsätzlich nicht möglich.
Unter Instandhaltung werden allgemein die Aufrechterhaltung eines ordnungsgemäßen Zustands der Mietsache zwecks Verhinderung von Schäden sowie die Beseitigung von Schäden und Beschädigungen aufgrund üblicher Abnutzung verstanden.
Unter Instandsetzung ist dagegen die Beseitigung von Schäden zwecks Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands der Mietsache zu verstehen. Beispiele wären die Beseitigung von Mängeln, die Erneuerung des Bodenbelags oder der Fassade, die Beseitigung von Heizungsklopfen, die Dachsanierung, die Erneuerung brüchiger Wasserleitungen oder die Anbringung eines Öltank-Korrosionsschutzes.
[Allgemeine Zeitung Mainz 15.08.2015]
ZWANGSRÄUMUNG Wichtige Tipps, was Mieter tun können
Was tun, wenn die Zwangsräumung der Mietwohnung droht? Statt Schockstarre ist in einem solchen Fall aktiv werden angesagt. „Der Mieter muss etwas tun“, sagt Peter Weber, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht aus Karlsruhe. Das erwartet auch das für die Räumungsklage zuständige Amtsgericht. Es gibt drei typisch Fälle:
Erstens: Störung des Hausfriedens. Dazu gehören zum Beispiel Ruhestörung oder Handgreiflichkeiten mit den Nachbarn. Zweitens: Der Vermieter macht Eigenbedarf geltend. Und drittens: Der Mieter zahlt seine Miete nicht.
Kündigung und Räumung drohen, wenn entweder zwei Monatsmieten hintereinander offengeblieben oder Mietschulden über eine Gesamtsumme von zwei Monatsmieten aufgelaufen sind. Im Unterschied zu Störern oder wegen Eigenbedarfs Gekündigten haben Mietschuldner deutlich bessere Karten, um eine Zwangsräumung abzuwenden. Ihnen bleiben insgesamt zwei Monate. Die Frist läuft, sobald Mieter Kündigung und Räumungsklage in der Hand haben.
Zu den zentralen Dingen, die sofort zu tun sind, gehört für den Deutschen Mieterbund (DMB) ein Gespräch mit dem Eigentümer. Dieser sollte um eine gütliche Einigung gebeten werden. Der Mieter könnte ihm zum Beispiel anbieten, die Mietschulden abzustottern. Akzeptiert der Hausbesitzer den Vorschlag, wäre das Unheil gebannt, sofern der Mieter seine Zusage einhält. Rechtlich gilt: „Auch eine berechtigte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird gegenstandslos, wenn der Rückstand ausgeglichen wird“, sagt Mieterbundsprecher Ulrich Ropertz.
Wer kein Geld hat, um Mietrückstände aus eigener Tasche zu bezahlen, bekommt normalerweise Hilfe vom Amt. „Die Räumungsklage vorlegen, klarmachen, dass Obdachlosigkeit droht und um Übernahme der rückständigen Miete bitten“, beschreibt Peter Weber das Vorgehen in diesem Fall. Das Amt gibt eine sogenannte Übernahmeerklärung ab, die die Behörde sowohl dem Vermieter als auch dem für die Räumungsklage zuständigen Amtsgericht zustellt.
Parallel zum Versuch, die Räumung über die Finanzschiene zu verhindern, müssen Mieter Kontakt zum Gericht aufnehmen. Was das Amtsgericht von ihnen will, steht in der zugestellten Klage. Unter den Belehrung genannten Angaben finden sich Hinweise auf Termine. Etwa über eine schon vom Richter bestimmte Güteverhandlung und die Aufforderung, sich zur Klage zu äußern. „Der Mieter muss binnen 14 Tagen seine Verteidigungsbereitschaft erklären“, erläutert Andreas Gimmler, Pressesprecher des Amtsgerichts Offenbach. Bleibt die Post vom Gericht unerwidert oder lässt der beklagte Mieter nur eine einzige der genannten Fristen sausen, „droht die Gefahr eines Versäumnisurteils“, warnt Richter Gimmler. Das gilt auch, wenn der Mieter nicht zur Güteverhandlung geht.
Falls ein gerichtliches Verfahren am Ende trotz aller Mühen zuungunsten des Mieters ausgehen sollte, kann dieser laut DMB noch während der mündlichen Verhandlung eine Räumungsfrist beantragen. Sie verschafft ihm Luft für die Suche nach einer neuen Unterkunft. Üblich seien zwei bis drei Monate.
[Allgemeine Zeitung Mainz 18.08.2015]
Wetter drückt „zweite Miete“
Hitze und Kälte beeinflussen Abrechnung / Nebenkosten stabil
BERLIN. Die Heizung lief lang, die Dusche auch, dann wird auch noch der Gärtner teurer. Die Betriebskosten-Abrechnung hält oft böse Überraschungen bereit. In diesem Jahr aber können viele Mieter mit Rückzahlungen rechnen. Nach Einschätzung des Mieterbunds ist die „zweite Miete“ zurückgegangen. Für die vielerorts steigenden Gesamtmieten kann sie nicht mehr als Begründung herhalten.
Nein. Was der Mieter mittragen muss, ist gesetzlich geregelt unter anderem in der Betriebskostenverordnung. Nicht dazu gehören zum Beispiel Kosten für die Verwaltung des Gebäudes und für Reparaturen oder Instandhaltung. Der Mieterbund warnt: Jede zweite von jährlich Hunderttausenden überprüften Abrechnung sei falsch, unplausibel oder unvollständig.
Nach der neusten Auswertung des Deutschen Mieterbunds mussten Mieter zuletzt im Schnitt 2,19 Euro pro Quadratmeter und Monat zahlen. Das hängt auch davon ab, ob es in den Häusern Aufzüge, gemeinsames Kabelfernsehen, einen Gärtner, Schwimmbad oder Sauna gibt, für die Kosten umgelegt werden können. Der Mieterbund rechnet damit, däss die Betriebskosten für 2014 sinken und viele Mieter Rückzahlungen bekommen. Das liegt vor allem daran, dass der Winter 2014 recht mild war.
Fast 70 Prozent der Nebenkosten gehen für Heizung und warmes Wasser drauf. Damit wird das Wetter zum entscheidenden Faktor. Der vergangene Winter war vergleichsweise warm, viele konnten die Heizung spät an-und früh ausschalten. Außerdem sind die Energiepreise zuletzt nach Jahren der Höhenflüge wieder gesunken – auch das sorgt für eine Entlastung. Doch das kann sich durch internationale Krisen und einen kalten Winter auch schnell wieder ändern.
Die Betriebskosten 2013, im Maximum bei 3,26 Euro pro Quadratmeter im Monat, setzen sich so zusammen: Heizkosten 1,24 Euro, Warmwasser 0,27, Wasser/Abwasser 0,34, Grundsteuer 0,18, Hauswart 0,21, Müllbeseitigung 0,16, Aufzug 0,16, Gebäudereinigung 0,15, Sach- und Haftpflichtversicherungen 0,15, Gemeinschaftsantenne/Kabelfernsehen 0,14, Gartenpflege 0,10, Strom für die Allgemeinheit 0,05, Straßenreinigung 0,04, Schornsteinreinigung 0,03, sonstige Kosten (Sauna, Schwimmbad, Dachrinnenreinigung) 0,04.
[Allgemeine Zeitung Mainz 19.08.2015]
Stromfressern den Garaus machen
HEIZUNGEN Laut Verbraucherzentrale verursachen veraltete Pumpen in vielen Haushalten hohe Kosten
Bei so manchem Hausbesitzer schlummert im Heizungskeller noch Sparpotential. Denn der effiziente Einsatz der Heizungspumpe wird vielerorts unterschätzt. Das geht aus einer repräsentativen Forsa-Umfrage hervor, die von der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz in Auftrag gegeben wurde. Das Meinungsforschungsinstitut befragte 1664 Personen bundesweit und 565 Personen in Rheinland-Pfalz, die ein Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus besitzen. Die Umfrage besagt unter anderem, dass es sich bei mehr als der Hälfte der eingebauten Heizungspumpen um ungeregelte Modelle handelt. Bei ihnen lohnt sich laut Verbraucherzentrale der Austausch.
Stromfresser sind vor allem ungeregelte einstufige Pumpen, deren Leistung meist zwischen 60 und 100 Watt liegt. Durch sie entstehen leicht mehr als 100 Euro Stromkosten pro Jahr. Etwas weniger verbrauchen ungeregelte mehrstufige Pumpen, die man an drei bis vier verschiedenen Watt-Angaben und einem Stufenschalter erkennt. Laufen sie nicht gerade auf der niedrigsten Stufe mit etwa 35 Watt, bestehen auch hier angesichts von 60 (Stufe 2) beziehungsweise 75 Watt (Stufe 3) erhebliche Einsparmöglichkeiten. „Die meisten Heizungspumpen sind überdimensioniert“, sagt Hans Weinreuter, Energiereferent der Verbraucherzentrale. „Häufig reicht die niedrigste Stufeneinstellung aus, damit es im Haus warm wird. Allein durch die Anpassung der Stufe lässt sich viel Geld sparen.“
Besonders einfach ist der Austausch, wenn es sich um eine externe Heizungspumpe handelt, die außerhalb des Heizkessels sitzt. Die Umfrage ergab, dass dies bei rund zwei Dritteln der Hausbesitzer der Fall ist. Allerdings haben nur 51 Prozent ihre Heizungspumpe schon einmal ausgetauscht, die meisten, weil die alte Pumpe ohnehin defekt war. Nur 33 Prozent entschieden sich aus Gründen des Stromverbrauchs zu der Maßnahme. Eine sinnvolle Alternative zu den ungeregelten Pumpen sind Hocheffizenzpumpen, die mit einer Leistung von meist unter 20 Watt deutlich weniger Strom verbrauchen. Effektiv eingesetzt, verursachen sie lediglich 18 Euro Stromkosten. Doch nur rund ein Viertel der Befragten hat diese Variante bei sich eingebaut. Die eindeutigen Vorzüge der Hocheffizienzpumpe haben mittlerweile dazu geführt, dass ihr Einbau im Falle eines Austausches vorgeschrieben ist.
Wer sich zum Tausch der Heizungspumpe entscheidet, sollte auch einen hydraulischen Abgleich durchführen lassen. Er sorgt dafür, dass immer nur die tatsächlich benötigte Wassermenge in die Heizkörper transportiert wird. Damit sinken neben dem Stromverbrauch für die Heizungspumpe auch die Heizkosten. Laut der Umfrage haben allerdings nur 21 Prozent beim Austausch einen hydraulischen Abgleich durchführen lassen.
[Allgemeine Zeitung Mainz 22.08.2015]
(dpa). Bei Schäden durch ein undichtes Dach haben Wohnungseigentümer unter Umständen einen Schadenersatzanspruch. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Kannten die übrigen Wohnungseigentümer den Mangel am Dach, wollten diesen aber nicht beheben, kann der betroffene Eigentümer die Kosten von der Gemeinschaft zurückfordern. Gleiches gilt, wenn ein entsprechender Beschluss zur Reparatur des Daches hinausgezögert wurde. War den anderen Wohnungseigentümern der Dachschaden nicht bekannt, bleibt der geschädigte Eigentümer allerdings auf seinen Kosten — beispielsweise für einen neuen Teppich — sitzen. Gegebenenfalls springt in diesem Fall seine Hausratversicherung ein.
[Allgemeine Zeitung Mainz 12.09.2015]
(dpa). In Wohnungseigentümergemeinschaften müssen Einzelne in der Regel bei der Verwaltung nachfragen, wenn sie einen Schlüssel nachmachen möchten. Denn mittlerweile sind die Gebäude häufig mit Schließanlagen ausgestattet. Für das Nachmachen eines Schlüssels braucht man dann einen Code, den normalerweise die Verwaltung hat, erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus und Grund in Berlin. Sollten ungewöhnlich viele nachgemacht werden und wird es dadurch eine Sicherheitsfrage, könnten die Eigentümer über eine Vereinbarung oder einen Mehrheitsbeschluss die Zahl beschränken. „Kein Mensch braucht 50 Haustürschlüssel.“ Kommt ein Schlüssel weg, kann das für den betroffenen Eigentümer hohe finanzielle Folgen haben. Eventuell müssen dann alle Schlösser im Haus ausgetauscht werden das kann mehrere Tausend Euro kosten. Happ rät, noch einmal einen Blick in die private Haftpflichtversicherung zu werfen. Standardmäßig ist der Schlüsselverlust dort nicht abgesichert. Man kann aber zusätzlich eine Schlüsselversicherung abschließen.
[Allgemeine Zeitung Mainz 16.09.2015]
Abrechnung nicht ungültig
(dpa). Ein Fehler macht die Jahresabrechnung für Eigentümergemeinschaften nicht zwingend ungültig. Das ist nur dann der Fall, wenn er Auswirkungen auf die gesamte Rechnung hat, Lässt sich ein falsch erstellter Kostenpunkt aber klar von anderen Kosten abgrenzen, gilt der Rest der Rechnung weiter. Das entschied das Landgericht Frankfurt. In dem Fall ging es um falsch aufgeteilte Kosten in der Jahresabrechnung einer Eigentümergemeinschaft: Der Verwalter hatte dabei das Verursacherprinzip angewandt. Zahlen mussten also nur die Eigentümer, die Kosten verursacht hatten. In ihrer Teilungserklärung hatten die Eigentümer aber festgelegt, Kosten grundsätzlich nach Mieteigentumsanteilen umzulegen. Ein Eigentümer klagte deshalb gegen die Jahresabrechnung. Weil der Fehler nur einen kleinen Teil betreffe, sei nur dieser und nicht der Großteil der Rechnung zu beanstanden, entschieden die Richter.
AZ.: 2 – 13S172/14
[Allgemeine Zeitung Mainz 17.09.2015]
Schadenersatz nach Einbruch
(dpa). Wer nach einem Einbruch der Polizei kein Verzeichnis der gestohlenen Sachen zukommen lässt, verliert dadurch nicht zwangsläufig den Versicherungsschutz. Das entschied das Oberlandesgericht (OLG) Celle. Nach Meinung des Gerichts muss die Versicherung den Betroffenen zuvor ausdrücklich auf diese Konsequenz hingewiesen haben. In dem Fall hatte eine Versicherung nach einem Einbruch eine Schadensregulierung mit der Begründung verweigert, der Versicherte habe der Polizei nicht zeitnah eine Aufstellung der gestohlenen Sachen zukommen lassen. Dazu sei er jedoch nach den Versicherungsbedingungen verpflichtet. Das OLG stellte fest, dass die Versicherungsbedingungen zwar eine solche Pflicht enthalten. Allerdings sei der Versicherte im Schadensformular nicht auf die Konsequenzen einer Pflichtverletzung hingewiesen worden. Daher bleibe die Versicherung leistungspflichtig.
Az.: 8 U 190/14
[Allgemeine Zeitung Mainz 18.09.2015]
Entscheidung nur im Verbund
(dpa). Als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft muss man sich oft mehrheitlich getroffenen Entscheidungen beugen. Auch Abwehrrechte kön-nen nur im Verbund geltend gemacht werden, wenn durch ein Bauvorhaben Abstandsgrenzen auf dem Gemeinschaftseigentum verletzt werden. Das geht aus einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen hervor. In dem Fall wollte ein Wohnungseigentümer gegen ein Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück vorgehen. Aus Sicht des Klägers wurden dadurch Abstandsgrenzen verletzt. Allerdings wurden durch den geplanten Bau die Abstandsgrenzen zu einem Gemeinschaftseigentum verletzt. Die Richter wiesen daraufhin seine Klage ab. Die Gemeinschaft sei nur im Verbund berechtigt, Abwehrrechte gegen ein Bauvorhaben geltend zu machen.
Az.: 7 B 478/15
[Allgemeine Zeitung Mainz 17.10.2015]
Hausbesitzer sind verantwortlich-Verkehrssicherungspflicht
(dp). Hausbesitzer haben die Verkehrssicherungspflicht für Wege vor ihrem Grundstück. Im Herbst sollten sie das Laub vom Bürgersteig entfernen, rät die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf. Andernfalls tragen sie unter Umständen die finanziellen Folgen, wenn Passanten sich verletzen. Die Pflicht, für sichere Wege zu sorgen, können Vermieter ihren Mietern übertragen, indem sie es im Mietvertrag vereinbaren. Der Eigentümer bleibt aber in der Pflicht, die Reinigung zu kontrollieren. Nicht jeder Unfall auf laubbedecktern Boden zieht automatisch Schadenersatzansprüche nach sich. Im Streitfall prüfen Richter, ob der Fußgänger den Unfall nicht mitverschuldet hat. Passiert ein Unfall, kommen meist Versicherunen für den Schaden auf. Besitzer von selbst genutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen sind über ihre Haftpflichtversicherung geschützt. Bei Besitzern von Mehrfamilienhäusern oder Vermietern von Einfamilienhäusern tritt deren Haus- und Grundeigtentümer-Haftpflicht ein.
Hausverwaltung: Abrechnung
Die Jahresabrechnung der Wohnungsbetriebskosten spielt nicht nur in der WEG-Verwaltung, sondern auch in der Mietverwaltung eine Hauptrolle. Sie ist vorn Verwalter einmal im Wirtschaftsjahr vorzunehmen. Voraussetzung für die jährliche Abrechnung der Betriebskosten ist, dass dies im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Was unter den Betriebskosten zu verstehen ist, definiert die Betriebskostenverordung (BetrKV) aus dem Jahr 2003. Sie sollte immer als Anlage zum Mietvertrag hinzugefügt werden, damit für alle Vertragspartner eindeutig nachvollziehbar ist, was unter „Betriebskosten“ abzurechnen ist. Genauso wichtig wie die Definition der Betriebskosten ist die Festlegung des Umlageschlüssels. Viele Mietverträge führen diesen deshalb ausdrücklich auf. Ich rate eher dazu, die gesetzliche Regelung zu vereinbaren, die im Zweifel eine größere Flexibilität ermöglicht und hilft, streitbehaftete Schlüssel wie z.B. Personentage zu vermeiden. Wichtig ist, dass die Jahresabrechnung spätestens ein Jahr nach dem Abrechnungszeitraum für die Betriebs- oder Nebenkosten erfolgt ist. Das heißt, dass die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr vom 01.01. bis 31.12.2014 spätestens am 31.12.2015 beim Mieter eingegangen sein muss. Bei Abrechnungen, die dem Mieter später vorgelegt werden, kann der sich auf Verjährung berufen – eigentlich fällige Nachzahlungen müssen dann nicht mehr geleistet werden und der Vermieter verliert u. U. viel Geld. Wählen Sie deshalb eine erfahrene Verwaltung, die über umfassende Fachkenntnisse verfügt, damit Ihre Mietwohnungen ordentlich bettreut werden.
[Allgemeine Zeitung Mainz 24.10.2015]
Hausverwaltung: Die weitere Entwicklung
Die weitere Entwicklung ihrer Immobilie ist die Königsdisziplin der WEG-Verwaltung, die von vielen Kollegen eher vernachlässigt wird. Warum? Weil sie meist nicht unmittelbaren Umsatz und Gewinn verspricht! Dabei ist es unbedinat erforderlich, dass sich Eigentümer oder Verwalter fortlaufend Gedanken machen, wie die Bausubstanz erhalten und die Vermietbarkeit der Mietimmobilie immer wieder verbessert wird. Ob Fenster, Türen, Haustechnik oder Fassade – alle diese Bauteile halten nicht ewig. Während nach Süden ausgerichtete Holzfenster womöglich alle 2 Jahre gestrichen werden müssen, beträgt die durchschnittliche Lebensdauer der Heizung 25 Jahre oder die der Sanitär— und Elektroinstallation bis zu 50 Jahre. Daraus ergeben sich Renovierunasintervalle die man voraussehen und planen kann, sodass die notwendigen Mittel zur Bauunterhaltung angespart werden können und im Bedarfsfall zur Verfügung stehen. Ihr Hausverwalter sollte mit ihnen gemeinsam ein- bis zweimal pro Jahr Ihre Liegenschaften begehen und die anstehenden Wartungen und Instandhaltungen kontrollieren – schließlich bringen Sie ja auch Ihr Fahrzeug regelmäßig in die Inspektion. Auch die Mieteingänge sollte Ihr Mietverwalter regelmäh dahingehend überprüfen, ob die Mieten noch marktgerecht sind. Gerade, wenn Ihre Mieter zufrieden sind und lange bei Ihnen wohnen, sind die Mieten zu selten angepasst worden und können turnusmäßig erhöht werden. Wählen Sie deshalb Ihre Verwaltung sorgfältig aus, damit sie auch über die umfassenden Fachkenntnisse verfügt, die notwendig sind, damit Ihre Mietimmobilie sich auch in Zukunft werthaltig präsentiert.
[Allgemeine Zeitung Mainz 01.11.2015]
Laub kann Schäden verursachen
(dpa). Laub verstopft die Regenrinnen. Eine dicke Schicht kann so dicht sein wie Plastikfolie, erklärt die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Folglich muss sich Regenwasser einen anderen Weg suchen. Das kann Wasserschäden an der Fassade zur Folge haben. Dagegen helfen Gitter am oberen Rand der Rinne, von denen Laub abrutscht. Und der Hausbesitzer sollte regelmäßig nachsehen, ob die Rinne verstopft ist. Das ist nicht nur bei Regen ein Problem. Bei Frost bilden sich spitze Eiszapfen, die für Passanten und Hausbewohner gefährlich werden können, sobald sie abbrechen und zum Boden sausen. Auch das Fallrohr sollte deswegen regelmäßig kontrolliert werden. Staut sich hier Wasser, kann das Rohr bei Minusgraden platzen — ähnlich wie eine Wasserleitung.
[Allgemeine Zeitung Mainz 01.12.2015]
Es Weihnachtet (zu) sehr
Nicht jeder Schmuck ist auch erlaubt
Weihnachtszeit ist Deko-Zeit: Viele schmücken dann ihr Zuhause festlich. Dem steht grundsätzlich nichts entgegen, solange andere im Haus oder in der Nachbarschaft nicht über Gebühr gestört werden und niemand gefährdet wird. Denn grundsätzlich haben Nachbarn – auch in der Weihnachtszeit -einen Anspruch darauf, dass sie keinen Beeinträchtigungen ausgesetzt sind, die über das, normale Zusammenleben hinausgehen. Das bedeutet: In den eigenen vier Wänden kann jeder nach seinem Geschmack dekorieren – mit leichten Einschränkungen: „Konkret bedeutet das etwa, dass die „Hohohoo!“ rufende Weihnachtsmannmaske Zimmerlautstärke nicht übersteigen sollte“, sagt Petra Uertz vom Verband Wohneigentum.
Die Wohnungstür dürfen Mieter und Besitzer von Eigentumswohnungen zur Flurseite hin schmücken, etwa mit einem Adventskranz. „Allerdings müssen Mieter darauf achten, dass sie die Türen durch die Anbringung nicht beschädigen“, erklärt Daniela Stanek vom Eigentümerverband Haus&Grund Deutschland mit Sitz in Berlin. Andernfalls müssen Mieter für den Schaden aufkommen. Will eine Partei das gesamte Treppenhaus schmücken oder weihnachtliche Duftsprays versprühen, kann es problematisch werden. „Hier sollten sich alle Bewohner im Haus absprechen“, rät Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. „Kommt keine Einigung zustande, darf nicht geschmückt oder gesprayt werden“, erklärt Ropertz. Die Dekoration müsste dann gegebenenfalls entfernt werden. Ganz wichtig: Alles, was Fluchtwege behindert oder Brandgefahr birgt, hat im Trepppenhaus nichts zu suchen. Nach einem Urteil des Oberverwaltungsgerichts Münster (Az.: 10 B 304/09) gilt: Wenn jemand über die Weihnachtsdekoration im Treppenhaus stolpert oder in Notfällen der Fluchtweg nicht frei begehbar ist, haftet der Verursacher für den Schaden – also die Person, die dekoriert hat. Auch wenn vieles beim Dekorieren erlaubt ist, muss manchmal vorher der Vermieter beziehungsweise die Eigentümergemeinschaft um Erlaubnis gefragt werden. Das gilt beispielsweise, wenn jemand an der Fassade einen kraxelnden Nikolaus oder am Balkongeländer blinkende Rentiere mit Schlitten anbringen will. Denn in solchen Fällen müssen oft Löcher in die Fassade gebohrt werden. „Das könnte die Fassade beschädigen, daher muss der Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft einverstanden sein“, erklärt Stanek. Wichtig: Die Dekoration muss an der Fassade so sicher angebracht werden, dass sie weder bei Schneelast noch bei Wind herabstürzt, erklärt Uertz und verweist auf ein Urteil des Landgerichts Berlin (Az.: 65 S 390/09). Das gilt auch für weihnachtliche Lichterketten am Balkon: „Sie müssen sicher installiert sein und dürfen die Hausfassade nicht beschädigen“, sagt Ropertz. Grundsätzlich sind sie erlaubt und meistens auch akzeptiert: „Es ist weit verbreitete Sitte, in der Weihnachtszeit Fenster und Balkone mit elektrischer Beleuchtung zu schmücken.“ Doch extrem grelle und blinkende Lichterketten können stören – etwa, wenn das Licht dauerhaft in die Nachbarwohnung hineinleuchtet. Der Nachbar kann in solchen Fällen verlangen, dass die Lichter zwischen 22 und 6 Uhr ausgeschaltet werden“, erklärt Stanek. Außerdem muss sichergestellt sein, dass der Straßenverkehr „nicht durch intensive Blinklichter und Installationen irritiert wird“, sagt Uertz. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Lichterschmuck am Balkon oder hinter dem Fenster hängt. Auch für den Vorgarten gibt es Regeln: Eine Wohnpartei kann dort nicht einfach einen festlich geschmückten Weihnachtsbaum aufstellen. Auch hierfür ist die Zustimmung des Vermieters beziehungsweise der Wohneigentümergemeinschaft erforderlich“, erklärt Stanek. Zusätzlich sollten sich Mieter mit den anderen Bewohnern abstimmen. Ist genügend Platz vorhanden, ohne dass der Baum andere stört oder gefährdet, darf er aufgestellt werden. Aber: Der Baum muss ordentlich gesichert sein und darf den Gehweg nicht einschränken“, betont Stanek.
[Allgemeine Zeitung Mainz 07.12.2015]
Mieter zahlt Betriebskosten
(dpa). Der Vermieter kann die Betriebskosten im Rahmen des Mietvertrages dem Mieter in Rechnung stellen. Auch wenn er ein paar Jahre lang einen Teil der Kosten – etwa die Ausgaben für den Hausmeister – aus eigener Tasche gezahlt hat, kann er diese Kosten in Zukunft auf den Mieter umlegen. Das geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Frankfurt hervor. Entscheidend ist, was im Mietvertrag steht. Der Mieter darf nicht darauf bauen, dass der Vermieter bestimmte Posten auch künftig übernimmt. Auch wenn dies jahrelang in der Vergangenheit so war.
Az.: 33 C 1729/15
[Allgemeine Zeitung Mainz 29.12.2015]
(dpa). Mieter dürfen das äußere Erscheinungsbild ihres Hauses nicht verändern. Daher haben sie auch keinen Anspruch darauf, ein Katzennetz an ihrem Balkon anzubringen, befand das Amtsgericht Augsburg. Denn ein solches Netz kann den Gesamteindruck des Hauses durchaus verändern. In dem verhandelten Fall wollte ein Mieter verhindern, dass seine Katze vom Balkon springt, und brachte dort ein entsprechendes Netz an. Dem Vermieter, der selbst in dem Haus lebt, gefiel das aber nicht. Er wollte, dass das Netz entfernt wird. Die Richter gaben ihm Recht. Ein im Haus wohnender Vermieter habe ein besonderes Interesse an dem Aussehen seiner Außenfassade.
Az.: 72C 4756/14
[Allgemeine Zeitung Mainz 05.01.2016]
Es darf bebohrt werden
(dpa). Eine Beschränkung, wie viele Löcher Mieter in die Badezimmer- und Küchenwände bohren dürfen, gibt es nicht. „Mieter dürfen die Wohnung immer zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen“, erklärt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes in Berlin. Heißt: Es dürfen so viele Löcher in die Wände gebohrt werden, wie für die Befestigung von Schränken, Regalen und Halterungen nötig sind. „Klauseln in Mietverträgen, wonach nicht in Fliesen gebohrt werden darf, sind in der Regel unwirksam.“ Beim Auszug müssen die Dübellöcher nur dann verschlossen werden, wenn der Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen verpflichtet.
[Allgemeine Zeitung Mainz 06.01.2016]
Vermieter zahlt Brandschaden
(dpa). Ist die Wohnung durch einen Brand unbewohnbar, muss der Vermieter sich meist um ihre Instandsetzung kümmern. Er muss seine Brandversicherung informieren, die die Kosten der Instandsetzung dann übernimmt. In der Regel ist er verpflichtet, eine Wohngebäudeversicherung abzuschließen, die auch Schadensfälle wie Brände einschließt. Die Kosten dafür darf er im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Im Gegenzug muss er dafür sorgen, dass die Wohnung nach einem Brand wieder bewohnbar ist. Das gilt sogar, wenn der ‚Mieter leicht fahrlässig‘ gehandelt hat. Das entschied der Bundesgerichtshof. Mieter sollten zusätzlich eine Hausratversicherung abschließen, die die Schäden an ihrem Eigentum reguliert.
[Allgemeine Zeitung Mainz 12.01.2016]
(dpa). Kleinere Putzschäden und Graffiti im und am Gebäude sind nicht zwangsweise ein wohnwertminderndes Merkmal. Denn kleinere Abnutzungen und Graffiti etwa an der Fassade stellen keinen schlechten Instandhaltungszustand im Sinne der Orientierungshilfe zum Mietspiegel dar. Das entschieden die Richter des Landgerichts Berlin. In dem verhandelten Fall hatten die Mieter einer Mieterhöhung nur teilweise zugestimmt. Sie lehnten die vollständige Zustimmung ab, weil das Gebäude sich im schlechten Instandhaltungszustand befinde – dabei bezog man sich unter anderem auf kleinere Putzschäden. Die Richter stimmten dem nicht zu.
AZ.: 67 S 76/15
Schneeräumung ist absetzbar
(dpa). Kosten für eine Firma, die das Schneeräumen erledigt, sind als haushaltsnahe Dienstleistung steuerlich absetzbar. Das gilt nach Angaben des Verbandes Privater Bauherren (VPB) insbesondere auf dem eigenen Grundstück. Wer hier eine Firma beauftragt, kann das Finanzamt an den Kosten beteiligen. Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes (BFH) kann das auch für Kosten im Zusammenhang mit der Räumung des Gehweges vor dem Haus gelten. Ist der Immobilienbesitzer hier zum Winterdienst verpflichtet, sind auch diese Ausgaben steuerlich abzugsfähig. Bei der Anerkennung des Steuerbonus werden für Dienstleistungen 20 Prozent der Kosten, maximal jedoch 4 000 Euro von der Steuerschuld abgezogen.
Az.:VI R 55/12
[Allgemeine Zeitung Mainz 13.01.2016]
Haustiere an die Leine
(dpa.) „Hunde und Katzen müssen angeleint bleiben“ – einen solchen allgemeinen Passus kann eine Wohnugseigentümergemeinschaft in ihrer Hausordnung festlegen. Das geht zumindest aus einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt hervor. Ein solcher Leinenzwang stellt sicher, dass bestimmte Teile der Anlage nicht von den Tieren betreten und verunreinigt werden können. Einem Verbot komme eine solche Regelung zudem nicht gleich, da jeder Eigentümer die Tiere in seiner Wohnung uneingeschränkt halten kann.
Az.:2.09 S 11/15
[Allgemeine Zeitung Mainz 25.05.2016]
Kosten für den Sandkasten
(dpa). Gibt es im Innenhof eine gemeinschaftliche Sandkiste, müssen in der Regel alle Mieter für deren Pflege aufkommen. Dabei spielt es keine Rolle, ob nur einzelne Bewohner des Mehrfamilienhauses Nachwuchs haben und sich andere von dem Lärm der spielenden Kinder gestört fühlen. Darauf weist der Eigentümerver band Haus & Grund hin. Die Ausgaben für die Pflege von Spielplätzen und Sandkisten fallen unter die Betriebskosten. Diese müssen die Mieter jedoch nur bezahlen, wenn der Vermieter mit ihnen deren Übertragung vereinbart hat. Anders sieht es bei einer Rechnung für Instandhaltungsarbeiten an der Sandkiste aus: Solche Ausgaben gehören nicht zu den Betriebskosten – somit müssen die Mieter sie nicht begleichen.
[Allgemeine Zeitung Mainz 10.04.2016]
Tagesordnung mitgestalten
(dpa). Wohnungseigentümer haben die Möglichkeit, bestimmte Themen auf die Tagesordnung der jährlichen Eigentümerversammlung zu setzen. Dazu müssen sie aber einen Antrag bei der Verwaltung stellen, erklärt der Verein Wohnen im Eigentum in Bonn. Wichtig dabei ist zu beachten: Der Antrag muß rechtzeitig vor Beginn der Ladungsfrist für die Versammlung beim Verwalter eingehen. Die Frist beträgt in der Regel 2 Wochen bis zum Versammlungstermin. Um dem Verwalter genügend Zeit zur Vorbereitung zu geben, sollten Eigentümer am besten 4 Wochen vorher mit dem Verwalter Kontakt aufnehmen. Der Antrag sollte schriftlich eingereicht werden. Damit das Anliegen auf die Tagesordnung aufgenommen werden kann, muß es vernünftig, wirtschaftlich und im Interesse aller Eigentümer sein. Das kann zum Beispiel die Reparatur einer Regenrinne oder die Wiederinbetriebnahme einer Müllschluckanlage sein.
[Allgemeine Zeitung Mainz 04.05.2016]
Farbwahl hat Grenzen
(dpa). Bei bestehenden Mietverhältnissen kann ein Vermieter keinen Einfluss auf den persönlichen Geschmack des Mieters nehmen. Aber das gilt nicht für alle Bereiche der Wohnung, wie eine Entscheidung des Amtsgerichts Münster zeigt. Die Außenseite der Wohnungstür dürfen Mieter demnach nicht einfach in einer Farbe ihrer Wahl streichen. In dem von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) mitgeteilten Fall hatte der Mieter seine individuelle Farbgestaltung nicht nur auf das Innere der Wohnung beschränkt, sondern auch die Außenseite der Wohnungstür angestrichen. Das wollte der Vermieter nicht hinnehmen und forderte den Mieter auf, selbst wieder den ursprünglichen Zustand herzustellen oder aber zumindest die Arbeiten an seiner Tür durch Dritte zu dulden. Das Gericht gab dem Vermieter Recht.
Az.: 8C 488/14
[Allgemeine Zeitung Mainz 30.04.2016]
Möbel weg von der Außenwand
(dpa). Kellerräume sollten an den ersten warmen Frühlingstagen gut gelüftet werden. Dabei werden Möbel von den Außenwänden am besten weggerückt, rät Sun Jensch, Bundesgeschäftsführerin des Immobilienverbands IVD. Das Wegrücken verbessert die Zirkulation der Frischluft im Raum. Außerdem können sonst zugestellte Mauerteile besser abtrocknen. Wenn sich beim Lüften im Frühjahr die kühle Frischluft im Keller erwärmt, nimmt sie Feuchtigkeit gut auf und transportiert diese mit nach draußen. Im Sommer hingegen ist ausgiebiges Lüften nicht so gut: Dann kondensiert die warme Luft aus dem Freien an den kalten Kellerwänden — und es droht Schimmelbildung. Bei warmen Temperaturen sollte man also die Kellerfenster eher geschlossen lassen.
[Allgemeine Zeitung Mainz 17.04.2016]
Soweit die Eigentümer keine abweichende Vereinbarung getroffen haben, haben alle Eigentümer einen Anspruch auf Ansammlung einer angemessenen Rücklage. Die Berechnung erfolgt im Regelfall nach § 28 Zweite Berechnungsverordnung. Die Spanne reicht von 7,19 Euro pro m2 bis 11,50 Euro pro Jahr und richtet sich nach dem Jahr der Bezugsfertigkeit. Bei maschinell betriebenen Aufzügen erhöhen sich die Sätze um jeweils einen Euro pro m2, bei Garagen und Einstellplätzen auf höchstens 68 Euro jährlich. Die Wohnungseigentümer können die Rücklage verbindlich vereinbaren oder aber auch vollständig oder für einzelne Gebäude ausschließen. Die Eigentümer können unter bestimmten Umständen über die teilweise oder vollständige Auflösung der Rücklage beschließen. Über Entnahmen aus der Rücklage müssen die Eigentümer jeweils zuvor einen Beschluss fassen.
[Allgemeine Zeitung Mainz 01.06.2016]
Viele Posten sind absetzbar
(dpa). Mieter sollten ihre Nebenkostenabrechnung genau überprüfen. Denn viele der aufgeführten Positionen können Sie beim Fiskus steuerlich geltend machen – etwa Aufwendungen für den Hausmeister, den Schornsteinfeger, die Treppenhausreinigung oder die Pflege der Außenanlagen. Das Finanzamt berücksichtigt sie als haushaltsnahe Dienstleistungen. „Wer die Kosten trägt, kann sie auch absetzen“, sagt Uwe Rauhöft vom Neuen Vorband der Lohnsteuerhilfevereine auf Anfrage. Insgesamt 20 Prozent der Aufwendungen können Steuerzahler beim Fiskus angeben – höchstens jedoch 4000 Euro. Der Höchstbetrag gilt in diesem Fall pro Haushalt.
[Allgemeine Zeitung Mainz 26.07.2016]
Zu arm für Mieterhöhung
(dpa). Der Vermieter kann grundsätzlich Kosten für Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umlegen. Ausnahme: Der Mieter hat ein besonders niedriges Einkommen. Liegen seine Einnahmen unter dem Existenzminimum, ist eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung unzulässig. Das entschied das Landgericht Berlin. In dem Fall hatte ein Vermieter in einem Wohnhaus nachträglich einen Fahrstuhl einbauen lassen. Deshalb forderte er von einer Mieterin statt ursprünglich 204,58 Euro nun 71,66 Euro mehr Miete pro Monat, sowie einen Betriebskostenvorschuss von 108 Euro. Die Installation des Außenaufzugs hatte der Vermieter vorher nicht wirksam angekündigt. Dennoch überwies die Mieterin den Betrag – zunächst unter Vorbehalt. Dann stellte sie die Zahlungen ein. Dagegen klagte der Vermieter. Ohne Erfolg. Die Frau konnte glaubhaft darlegen, dass ihr pro Monat ein Betrag von 846,65 Euro zur Verfügung steht.
0 Az.: 67 S 78/16
Werbung nicht ganz verboten
(dpa). Der Aufkleber „Keine Werbung einwerfen“ auf dem Briefkasten reicht nicht in allen Fällen aus: Sobald ein kostenloses Anzeigenblatt auch einen redaktionellen Teil hat, darf es trotzdem eingeworfen werden. Das erklärt die Verbraucherzentrale Hessen und verweist auf ein entsprechendes Urteil des Bundesgerichtshofs. Abhilfe sorge aber ein besonderer Hinweis auf die Unerwünschtheit genau einer solchen Publikation am Briefkasten. Oder man informiere die Redaktion direkt, raten die Verbraucherschützer. Grundsätzlich sind Aufkleber mit Botschaften wie „Keine Werbung einwerfen“, die gut sichtbar am Briefkasten oder an der Haustür angebracht sind, aber hilfreich. Handzettel oder Wurfsendungen von Firmen dürfen dann nicht abgegeben werden. Az.: I ZR 158111
[Allgemeine Zeitung Mainz 03.09.2016]
Dunstabzug ist Pflicht
(dpa). Der Nachbar brät Schnitzel, backt Fisch oder bereitet Grünkohl bei offenem Fenster zu: Das stinkt in der gesamten Wohnungseigentumsanlage. Der Verursacher ist grundsätzlich dazu verpflichtet, so eine Geruchsbelästigung zu vermeiden Das kann sogar so weit gehen, dass ein Dunstabzug in der Küche eingebaut werden muss wenn die Gerüche bei geöffnetem Fenster direkt in die Nachbarwohnungen ziehen. Darauf weist die Verbraucherzentrale Nordrheinwestfalen in ihrem überarbeiteten Ratgeber „Meine Rechte als Nachbar“ hin. Ein entspreches Urteil hat das Oberlandesgericht Köln gefällt.(AZ 16 Wx 67/97).
[Allgemeine Zeitung Mainz 01.10.2016]
Eigentumuswohnung: Digitaler Türspion darf nicht eigenmächtig eingebaut werden.
Baut sich ein Ehepaar, das in einer Eigentumswohnanlage lebt, als Schutz vor Einbrechern eine Tür-Alarmanlage ein, bestehend aus einem digitalen Türspion und einer Kamera, die den Hausflur vor der Wohnung aufnehmen und eine Verbindung zum Smartphone herstellen kann, so kann das mit den übrigen Eigentümern Ärger bringen. Die Miteigentümer beschlossen auf einer Eigentümerversammlung, dass das Ehepaar die Überwachungsanlage wieder entfernen müsse. Das Paar hätte vor der Installation des Türspions einen Beschluss der Eigentümer herbeiführen müssen. Eine private Kameraanlage sei nur erlaubt, wenn alle Miteigentümer zustimmten oder wenn sie ausschließlich das Sondereigentum des Eigentümers erfasse. Doch der Hausflur zähle zum Gemeinschaftseigentum. Und weil die Wohnung der Betroffenen im Parterre liegt, seien auch alle Eigentümer betroffen — denn alle müssten dort vorbei. Die Überwachung greife in das Persönlichkeitsrecht aller Hausbewohner und Besucher ein. Ständig könnte die Kamera laufen, doch man wisse nie, ob sie tatsächlich aufzeichne. Das müssten die Miteigentümer nicht hinnehmen.
(AmG Bergisch-Gladbach, 70 C17/15)
[Allgemeine Zeitung Mainz 04.10.2016]
Meisenknödel und Vogelträinken dürfen nicht immer auf dem eigenen Balkon aufgestellt werden – zumindest nicht, wenn dadurch zahlreiche Tauben angelockt werden. Das geht aus einem Urteil des Amtsgerichts München hervor. In dem Fall hatte ein Eigentümer auf dem Balkon seiner Wohnung Vogeltränken aufgestellt, Meisenknödel aufgehängt und in den Blumenkästen Rosinen als Vogelfutter ausgelegt. Das lockte viele Tauben an. Sowohl seitens der Stadt München als auch laut der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist das Taubenfüttern aber untersagt. Die Eigentümergemeinschaft verlangte, dass der Mann das Vogelfutter von seinem Balkon entfernt. Zu Recht, entschieden die Richter.
Az,: 485 C 5977/15 WEG
[Allgemeine Zeitung Mainz 12.10.2016]
Anspruch auf Briefkasten
(dpa). Vermieter müssen ihren Mietern Briefkästen zur Verfügung stellen, die eine ordnungsgemäße Zustellung von Briefen ermöglichen. Auch dickere DIN-A4-Umschläge müssen hineinpassen, hat das Amtsgeiicht Frankfurt entschieden. Die Richter ließen im verhandelten Fall das Argument des Vermieters nicht gelten, die Eigentümergemeinschaft des Hauses habe nicht zugestimmt, für den Mieter einen gesonderten Briefkasten anzubringen. Der Eigentümer kann solch eine Zustimmung der Gemeinschaft einklagen.
Az.: 33 C 3463/15
[Allgemeine Zeitung Mainz 15.10.2016]
Satellitenschüssel: Ablehnung nur im Ausnahmefall
Die Montage einer Satellitenschüssel am Haus ist nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt. Darauf macht der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland aufmerksam. In der Regel muss der Vermieter allerdings einer Installation zustimmen, wenn in dem Haus kein Kabelanschluss oder keine Gemeinschaftssatellitenschüssel vorhanden sind, der Mieter die Kosten des von einem Fachhandwerker vorzunehmenden Einbaus trägt und der Vermieter den Montageort bestimmen kann. Lediglich in Ausnahmefällen darf der Vermieter dem Mieter den Einbau einer Satellitenschüssel untersagen, etwa wenn dadurch ein denkmalgeschütztes Gebäude verunstaltet würde. Gleiches gilt, wenn die Mietwohnung über einen Kabelanschluss verfügt oder innerhalb des folgenden halben Jahres ein Kabelanschluss installiert werden soll. Kann ein ausländischer Mieter jedoch trotz vorhandenen Kabelanschlusses keinen Heimatsender empfangen, überwiegt das informationsinteresse des Mieters. Der Vermieter muss dann die Installation einer Satellitenschüssel durch den Mieter genehmigen .
[Allgemeine Zeitung Mainz 11.12.2016]
Gestank und Hausrat
In einem Mehrfamilienhaus wohnen die Mieter mitunter dicht beieinander. Das kann für Spannungen sorgen. Ein häufiger Streitpunkt: der Zustand des Treppenhauses. Stören sich die einen Bewohner an den Blumenkübeln des Nachbarn, ärgern sich andere über abgestellte Fahrräder. Prinzipiell gilt: Der Hausflur und das Treppenhaus sind Zugänge für Bewohner, über die sie zu ihrer Wohnung gelangen. „Was über diese Grundnutzung hinausgeht, darf die anderen Mieter nicht beeinträchtigen, gefährden oder stören“, sagt die beim Immobilienverband Deutschland (IVD) tätige Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner. Beim Hausflur handelt es sich außerdem um einen Fluchtweg. „Er muss im Notfall allen Bewohnern, aber auch der Feuerwehr uneingeschränkt zur Verfügung stehen“, betont der Rechtsanwalt Johann Werner Fliescher. Er ist Vorstand bei Haus und Grund Düsseldorf und Umgebung. Damit der Fluchtweg im Ernstfall genutzt werden kann, darf er nicht versperrt sein. „Grundsätzlich kann die Hausordnung bestimmen, dass in einem Treppenhaus keine Gegenstände stehen dürfen“, erklärt Engel-Lindner. Solche Beschränkungen gelten jedoch nicht für Gehhilfen wie einen Rollstuhl oder einen Rollator für alte und kranke Menschen. Nach einem Urteil des Landgerichts Hannover (Az: 20 S 39/05) dürfen Gehhilfen auch bei einem Verbot in der Hausordnung im Treppenhaus stehen bleiben. Grundsätzlich darf auch ein Kinderwagen im Hausflur stehen, solange es nicht zu Beeinträchtigungen für die Mitmieter kommt, entschieden das Landgericht Berlin (Az: 63 S 487/08) sowie das Amtsgericht Braunschweig (Az: 121 C 128/00). „Ist laut Mietvertrag das Abstellen des Kinderwagens ausdrücklich verboten, kann dies unwirksam sein“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Dies gilt vor allem, wenn die Nachbarn den Flurbereich trotz der Kinderwagen nutzen können und Eltern nicht zuzumuten ist, den Kinderwagen mehrere Stockwerke hoch in die Wohnung zu schleppen. Ein „Parkverbot“ könnte es laut Ropertz allenfalls geben, wenn der Mieter den Kinderwagen problemlos mit in die Wohnung nehmen könnte oder wenn ein Aufzug vorhanden ist. Für Unmut sorgt auch immer wieder das Abstellen von Fahrrädern im Hausflur. In der Regel ist das untersagt. „Zulässig ist das allenfalls für kurze Zeit beziehungsweise mit Zustimmung des Vermieters, soweit die Mitbewohner nicht gestört werden“, erklärt Ropeitz. Nach seinen Angaben dürfen Fußmatten vor einer Wohnungstür liegen: „Weder der Vermieter noch die Nachbarn können dagegen einwenden, Fußmatten vor der Wohnungstür seien überflüssig, gefährdeten die anderen Treppenhausbenutzer oder behinderten die Hauswartfrau bei der Reinigung des Treppenhauses.“ Ein kleiner Schuhschrank im Treppenhaus kann zulässig sein – „wenn er die Flucht- und Rettungswege nicht versperrt und der Vermieter darüber Bescheid wusste und den Schrank geduldet hat“, zitiert Engel-Lindner ein entsprechendes Urteil des Amtsgerichtes Köln (Az: 222 C 426/00). Schuhe dürfen im Hausflur, wenn überhaupt, dann nur kurzzeitig abgestellt werden (Amtsgericht Lünen, Az: 22 _II 264/00). Auch über Gerüche im Treppenhaus kriegen sich ‚Mieter in einem Mehrfamilienhaus oft in die Haare. Allerdings gilt: „Essensgerüche müssen in der Regel hingenommen werden, weil das Geruchsempfinden sehr vom Einzelfall abhängt“, erklärt Fliescher.
[Allgemeine Zeitung Mainz 12.11.206]
Herbst: Herbstlaub muss beseitigt werden
(dpa). Oft sind sind Hausbesitzer auch für die Sicherheit auf den Wegen vor ihrem Grundstück verantwortlich. Das heißt, sie müssen zum Beispiel nasses Laub entfernen, auf dem Spaziergänger ausrutschen und sich verletzten könnten. Darauf weist die Verbraucherzentrale Bremen hin. Andernfalls drohen Anliegern unter Umständen Schadenersatz- forderungen. Ob und wie viel Fläche der öffentlichen Fußwege Hausbesitzer um ihr Grundstück herum im Blick haben müssen, regeln zum Beispiel Landesstraßengsetze. Wie oft das Laub entfernt werden muss, ist hingegen nicht genau geregelt. Die Verbraucherschützer verweisen auf ein Urteil des Landgerichtes Coburg (Az: 14 0742/07), wonach es nicht notwendig und zumutbar ist, den ganzen Tag über zu fegen. Aber viel genutzte Wege müssten häufiger gereinigt werden als selten benutzte Flächen.
[Allgemeine Zeitung Mainz 17.01.2017]
(dpa). Wohnungseigentümer haben das Recht, ihre Verwaltung zu überprüfen. Dazu können sie auch Einsicht in die relevanten Verwaltungsunterlagen nehmen. Der Verwalter darf einzelnen Eigentümern dieses Recht nicht ohne weiteres verweigern, befand das Landgericht Frankfurt. Das Einsichtrecht unterliegt keinen Voraussetzungen. In dem verhandelten Fall wollte ein Wohnungseigentümer wiederholt in die Unterlagen der Verwaltung einsehen. Darüber hinaus beabsichtigte der Eigentümer, zu dem Termin bei der Verwaltung fachkundige Hilfe in Form seines Anwalts mitzunehmen. Das lehnte der Verwalter aber ab. Die Begründung: Nur der Eigentümer, nicht aber der Anwalt als Dritter, habe das Recht zur Einsichtnahme. Die Richter sahen das anders.
AZ: 2-13 S 13/14
[Allgemeine Zeitung Mainz 27.06.2016]
BALKON: Elektrogrill verwenden
(dpa). Wer auf einem Balkon grillen möchte, sollte besser einen Elektrogrill verwenden. Denn grundsätzlich gilt beim Grillen das Prinzip der gegenseitigen Rücksichtnahme: Nachbarn dürfen nicht durch Gerüche oder Rauch belästigt werden, erläutert der Eigentümerverband Haus & Grund Hessen. Da Holzkohlegrills eine Brandgefahr bedeuten sowie Rauch- und Grilldünste abgeben, rät der Landesverband, sie auf Balkons grundsätzlich nicht einzusetzen. Es gibt den Angaben zufolge zwar keine gesetzlichen Vorgaben, wann und wie oft Nachbarn grillen dürfen. Um Streit zu vermeiden, sollten Mieter sich aber mit ihren Nachbarn absprechen und die Nachtruhe einhalten — also ab 22 Uhr Feiern nach drinnen verlegen. Steht in der Haus- oder Gemeinschaftsordnung ein Grillverbot, so sei das grundsätzlich zulässig. Mieter sollten sich daran halten, rät auch der Mieterverein München. AndernfallAs kann eine Abmahnung drohen.
[Allgemeine Zeitung Mainz 28.01.2017]
Auch die Sanitärinstallation hat nur eine begrenzte Lebensdauer. Stellen Sie bei einem Haus oder einer Wohnung fest, dass nach längerer Nichtbenutzung rost farbenes Wasser aus den Leitungen kommt, ist irgendwann mit einer Erneuerung der Wasserinstallation zu rechnen. Dies ist meist bei Wasserleitungen der Fall, die 40 Jahre und älter sind. In diesen Fällen sollte man bei einer Renovierung der Bäder äuch über einen Austausch der Wasserleitungen nachdenken. Vor dem Austausch sollten Sie unbedingt Auskünfte bei Ihrem Wasserversorger einholen, mit welcher Wasserhärte und welchem PH Wert er Sie versorgt, damit Sie sich für ein geeignetes Material entscheiden können. In Frage kommen in erster Linie Kupfer-, Edelstahl- und Kunststoffrohre. Liegt der PH-Wert unter 7, darf kein Kupferrohr verlegt werden, da es zu einem Austrag von Kupferionen in das Leitungswasser kommt, was die Trinkwasserqualität und Dauerhaltbarkeit beeinträchtigt. Ein weiteres Problem bei älteren Leitungen ist das Vorkommen von Inkrustationen, die den Querschnitt stark verengen und den Durchfluss behindern. Diese Erscheinung ist vor allem von der Trinkwasserbeschaffenheit und dem Calcium- und Magnesiumgehalt des Wassers abhängig. Was kostet die Erneuerung der Trinkwasserinstallation bei einem Einfamilienhaus? Rechnen Sie mit ca. 10.000 Euro. Nicht vergessen sollten Sie weitere Kosten für Putz-, Fliesen- und Malerarbeiten, die sich kaum pauschalieren lassen. im Ernstfall lassen Sie sich die Kosten von einem erfahrenen Fachmann bitte im Einzelfall genau kalkulieren.
Jeder darf Hausflur lüften
(dpa).Wohnungseigentümer dürfen den Hausflur lüften, auch wenn dieser zum Gemeinschaftseigentum gehört. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Koblenz hervor (Az.: 2 5 15/16), über das die Zeitschrift „Der Wohnungseigentümer“ (Ausgabe 4/2016) berichtet. Die Eigentümergemeinschaft kann einem einzelnen Eigentümer die Mitnutzung der Fenster im Hausflur nicht verbieten. Im verhandelten Fall stritten sich die Eigentümer darüber, ob einer von ihnen das Flurfenster zum Lüften nutzen darf. Nach längerem Hin und Her wurde in einer Eigentümerversammlung mehrheitlich entschieden, dass das Fenster nur vom Hausmeister und von dessen Stellvertretern genutzt werden darf. Gegen diesen Beschluss wandte sich einer der Eigentümer, weil ihm dadurch die Mitbenutzung gemeinschaftlichen Eigentums verboten wäre. Und seine Klage hatte Erfolg: Durch die alleinige Befugnis des Hausmeisters und dessen Stellvertreter zum Öffnen des Fensters sei nicht der Gebrauch des Gemeinschaftseigentums konkretisiert worden, befanden die Richter. Vielmehr seien die Wohnungseigentümer vom Gebrauch des Fensters ausgeschlossen worden. Das könne aber nicht einfach durch einen Mehrheitsbeschluss entschieden werden. Besondere Umstände, die einen Ausschluss der Fensternutzung durch die Wohnungseigentümer rechtfertigen könnten, seien nicht ersichtlich.
DICHTUNGSBAND: Dicke mit Knetmasse ermitteln
(dpa). Die richtige Stärke von selbstklebenden Dichtungsbändern aus Schaumstoff für zugige Fensterrahmen ermitteln Heimwerker am besten mit Knetmasse. Stücke davon werden an verschiedene Stellen zwischen dem geöffneten Fensterflügel und Rahmen gelegt, raten die Experten der Hessischen Energiespar-Aktion. Dann schließt der Heimwerker das Fenster kurz — dabei drückt sich die Knetmasse ein. Wird das Fenster wieder geöffnet, lässt sich von der Dicke der gequetschten Knetmasse auf die Spalthöhe des Fensters und damit auf die Stärke der benötigten Dichtung schließen. Diese wird dann an der inneren Falz des Fensterrahmens festgeklebt. So nachträglich eingebaute Dichtungen sollte man alle zwei bis drei Jahre erneuern, empfehlen die Experten.
[Allgemeine Zeitung Mainz ]
Babybad trotz Legionellen
(dpa). Werden im eigenen Haus bei Tests erhöhte Legionellenkonzentrationen gefunden, dürfen Eltern Babys trotzdem baden. Gefährlich kann es erst werden, wenn Wassertröpfchen direkt in die Lunge geraten. „Das passiert beim Duschen oder Baden aber in der Regel nicht“, sagt Till Reckert. Er ist stellvertretender Vorsitzender des Berufsverbandes der Kinder- und Jugendärzte in Baden-Wütttemberg. Legionellen vermehren sich bei Temperaturen zwischen 20 bis 45 Grad am schnellsten. Ab 60 Grad ist die Gefahr für Legionellen gering. Deshalb vermischen Eltern für das Badewasser am besten sehr heißes und kaltes Wasser, bis das Bad die richtige Temperatur hat. Wer sichergehen möchte, prüft mit einem Thermometer die Temperatur des heißen und des kalten Wassers. Legionellen sind Bakterien, die in warmem und stehendem Süßwasser gedeihen. Atmet man sie mit dem Wasserstaub etwa in der Dusche ein, können sie die Legionärskrankheit auslösen. Das ist eine Lungenentzündung mit grippeartigen Symptomen, die tödlich verlaufen kann. Solche eine Legionellose tritt laut Reckert aber selten auf. Ein Badeverbot für Kinder auszusprechen, sei deshalb übertrieben.
Soweit die Eigentümer keine abweichende Vereinbarung getroffen haben, haben alle Eigentümer einen Anspruch auf Ansammlung einer angemessenen Rücklage. Die Berechnung erfolgt im Regelfall nach § 28 Zweite Berechnungsverordnung. Die Spanne reicht von 7,19 Euro pro m2 bis 11,50 Euro pro Jahr und richtet sich nach dem Jahr der Bezugsfertigkeit. Bei maschinell betriebenen Aufzügen erhöhen sich die Sätze um jeweils einen Euro pro m2, bei Garagen und Einstellplät zen auf höchstens 68 Euro jährlich. Die Wohnungseigentümer können die Rücklage verbindlich vereinbaren oder aber auch vollständig oder für einzelne Gebäude ausschließen. Die Eigentümer können unter bestimmten Umständen über die teilweise oder vollständige Auflösung der Rücklage beschließen. Über Entnahmen aus der Rücklage müssen die Eigentümer jeweils zuvor einen Beschluss fassen.
[Allgemeine Zeitung Mainz 15.02.2017]
Miete mindern bei Heizungsausfall
(dpa). Wenn im Winter die Heizung ausfällt, können Mieter unter Umständen die Miete mindern. „Zuerst müssen die Mängel aber dem Vermieter angezeigt werden“, erklärt Stefan Bentrop vom Deutschen Mieterbund. Mieter müssen den Vermieter dabei auffordern, die Mängel zu beseitigen. Je nachdem, wie stark die Beeinträchtigung durch den Heizungsausfall ist, können Betroffene dann die Miete mindern. Der Vermieter muss der Minderung nicht zustimmen. Es kommt auch nicht darauf an, ob er den Heizungsausfall verschuldet hat. Strittig ist, in welcher Höhe eine Mietminderung möglich ist. „Ist draußen starker Frost und Heizen notwendig, ist es durchaus möglich, keine Miete zu zahlen, bis der Mangel behoben ist“, sagt Bentrop. Ist die Wohnung aufgrund der Kälte unbewohnbar, kann der Mieter vom Vermieter unter Umständen auch die Kostenerstattung für eine andere Unterkunft verlangen.
(dpa). Ein Mieter kann vom Vermieter keine erhöhten Einbruchschutzmaßnahmen verlangen. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Mit Genehmigung des Vermieters kann der Mieter seine Wohnung jedoch sicherheitstechnisch selber nachrüsten. Maßnahmen, die keine baulichen Veränderungen darstellen, wie die Installation von Bewegungsmeldern an Türen oder Fenstern, darf der Mieter auch ohne Zustimmung des Vermieters vornehmen. Mieter können sich auch mit dem Vermieter darauf einigen, dass dieser die Sicherheit der Wohnung verbessert. Allerdings darf der Vermieter hierfür auch eine angemessene Erhöhung der Miete verlangen.
[Allgemeine Zeitung Mainz 18.02.2017]
Mieter haftet nicht immer
(dpa). Mieter dürfen in ihrer Wohnung Besuch empfangen — und zwar grundsätzlich so viel und so oft sie möchten. Richtet der Besuch einen Schaden an, so muss dafür nicht immer der Mieter haften. Das ergibt sich aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Pfaffenhofen an der Ilm (Az.: 1 C 829/15), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) hinweist. Eine Klausel im Vertrag, die Mietern Verantwortung für jeden und alles überträgt, geht demnach zu weit. Im verhandelten Fall beklagte der Vermieter, der Besucher eines Mieters habe die Wohnungstür eines Mitmieters beschädigt. Aufgrund einer Klausel im Mietvertrag seien die Kosten hierfür zu übernehmen. Der Mieter sah das anders und zahlte nicht. Daraufhin erhob der Vermieter Klage — allerdings ohne Erfolg. Maßgeblich ist nach Ansicht des Gerichts, wie und in welchem Zusammenhang es zu einer Beschädigung der sogenannten Mietsache kommt. Nur wenn der Schaden anlässlich des eigentlichen Besuchs eintritt und der Besucher auf Veranlassung des Mieters mit der Mietsache in Berührung kommt, kann der Schaden dem Mieter zugerechnet werden. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter Handwerker beauftragt und diese Schäden verursachen. Laut konkretem Mietvertrag sollte aber die Verantwortung immer und für jeden und alles beim Mieter liegen. Diese Klausel erklärte das Gericht für unwirksam.
Die dunkle Seite des Winters
Schimmel im Haus ist nicht nur ein optisches Problem. Die Pilzsporen können sich tief im Gemäuer einnisten und die Gesundheit gefährden. Besonders im Winter ist Vorsorge nötig, damit sich die lästigen Pilze nicht einnisten. Wie lässt sich Schimmel beseitigen? „Kleine Stellen bis zu einem halben Quadratmeter Größe können mit einem normalen Reinigungsmittel entfernt werden“, erklärt Kerttu Valtanen vom Umweltbundesamt. Das trifft auf Fugen und Silikon in der Dusche zu. Schwarze Stellen sind dort zwar unschön, aber kaum gefährlich, wenn sie umgehend beseitigt werden. „Größere Oberflächenschäden und vor allem einen tieferen Befall sollte man aber besser in die Hände eines Fachmanns geben. Denn es ist wichtig, die Ursachen zu beseitigen, damit der Schimmel nicht wiederkommt.“ Wo siedelt sich Schimmel am häufigsten an? Die Pilze lieben es feucht und warm. „In Bad und Küche, aber auch im Schlafzimmer wird viel Feuchtigkeit produziert“, erklärt Alexander Lyssoudis von der Bayerischen Ingenieurekammer Bau. „Wird die nicht regelmäßig und vollständig herausgelüftet, setzt sie sich an kalten Oberflächen ab, und es kann Schimmel entstehen.“ Aber auch bauphysikalisch kritische Bereiche wie Fensteranschlüsse oder Außenecken von Gebäuden sind für Schimmelbefall prädestiniert. Kühle Außenwände und Bereiche, an denen wenig Luft zirkuliert, wie beispielsweise hinter Schränken und Regalen, sind ebenfalls gefährdet. Welche Gesundheitsgefahren gibt es? „Schimmelpilze können Allergien auslösen“, erklärt Valtanen. „Bei Aufenthalt in mit Schimmel befallenen Räumen sind vor allem Asthmatiker gefährdet.“ Das Gesundheitsproblem sei nicht zu unterschätzen: 15 Prozent der deutschen Wohnungen haben einen sichtbaren Befall. Dazu kommen verdeckte Schäden, etwa in Hohlwänden oder im Fußboden, die oft lange unbemerkt bleiben. Wie lässt sich Schimmelbefall verhindern? Häufig entsteht er durch falsches Verhalten – zu wenig heizen, zu selten lüften. „Am wirksamsten ist die Stoßlüftung, um die gesamte feuchte Luft aus dem Haus zu bekommen“, rät Lyssoudis. Auch zu langes Lüften wäre falsch. Dann kühlen Räume bei niedrigen Außentemperaturen so stark aus, dass warme Heizungsluft an den Wänden kondensiert. Wie lüfte ich denn richtig? „Am besten ist es, mehrmals kurz stoßzulüften, bis die gesamte feuchte Luft ausgetauscht ist“, erklärt Lyssoudis. Falsch wäre, Fenster über längere Zeit gekippt zu halten. „Dann besteht die Gefahr, dass die Innenwände der benachbarten Räume so auskühlen, dass sich dort Feuchtigkeit absetzt. Das ist besonders bei Schlafzimmern ein Thema, in denen auch im Winter bei leicht geöffneten Fenstern geschlafen wird. Da wundern sich die Leute immer, wenn im benachbarten Wohnzimmer Schimmel entsteht.“ Betrifft das Problem nur Altbauten? Auch sehr gut gedämmte Häuser sind anfällig für Schimmel, weil der Luftaustausch nicht mehr von selbst funktioniert. „Die Gebäude sind heute 30 Mal dichter als früher“, erklärt Udo Schumacher-Ritz, Vorsitzender des Vereins zur Qualitätskontrolle am Bau. „Allein durch manuelles Lüften lässt sich der Luftaustausch nicht mehr bewerkstelligen.“ Und oft seien Wärmebrücken schuld. Besteht eine Wand etwa aus unterschiedlichen Materialien wie Beton und Stein, hat der Beton eine geringere Oberflächentemperatur als der hochdämmende Stein. Dann setzt sich die Feuchtigkeit an den kälteren Stellen ab.
[Allgemeine Zeitung Mainz 22.02.2017]
Kontrollpflicht für Spielplatz
(dpa). In Wohneigentumsanlagen ist die Eigentümergemeinschaft auch für die Sicherheit von Kinderspielplätzen verantwortlich. Darauf weist der Verein Wohnen im Eigentum hin. Das bedeutet: Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) muss den Spielplatz und die Spielgeräte regelmäßig kontrollieren und instandhalten. Wird diese Verkehrssicherungspflicht auf den Verwalter übertragen, sollte das im Verwaltervertrag ausdrücklich vereinbart werden. Aber selbst dann gilt: Die Eigentümer müssen zumindest stichprobenartig überprüfen, ob der Beauftragte seine Aufgaben erfüllt. Kommen sie dieser Kontra- und Überwachungspflicht nicht nach, kann die WEG im. Ernstfall trotzdem haftbar gemacht werden.
Obergrenze für Lagerung
(dpa). Insgesamt höchstens 20 Liter an entzündlichen Flüssigkeiten dürfen im Haus oder der Garage gelagert werden. Darauf weist der Tüv Rheinland hin. Auch bestimmte Verdünnungen, Farben, Lacke und Frostschutzmittel zählen dazu. Erkennbar sind sie am Gefahrensymbol mit einer Flamme. Teilen sich mehrere Mieter einen in verschiedene Bereiche unterteilten Keller, gilt die 20-Liter-Grenze für alle zusammen.
[Allgemeine Zeitung Mainz 17.03.2017]
24 Stunden lang warmes Wasser
(dpa). Während in Wohneigentumsanlagen im Winter in der Heizungsanlage Nachtabsenkungen auf eine Temperatur von 18 Grad möglich sind, ist das beim Wasser anders. „Das sollte rund um die Uhr auf eine Temperatur von 40 Grad Celsius erwärmt werden“, erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Müssen einzelne Bewohner beispielsweise früh aufstehen, sollten sie die Möglichkeit haben, sich zu duschen. Die Warmwasserversorgung in der Nacht herunterzufahren, ist aber noch aus einem anderen Grund nicht ratsam: „Dann können sich Legionellen in der Anlage schneller ausbreiten“, sagt Happ.
[Allgemeine Zeitung Mainz 18.03.2017]
Was ist Wohnungseigenturm?
Jeder, der eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt Wohnungseigentum. Oft werden auch Reihenhäuser oder Doppelhaushälften in dieser Form des Eigentums verkauft. Nicht jedem Käufer sind beim Erwerb die rechtlichen Konsequenzen des Wohneigentums in vollem Umfang bewusst. Es besitzit drei Aspekte, die man sauber definieren und unterscheiden kann:
Das Sondereigentum an den Räumlichkeiten der erworbenen Wohnung oder des gekauften Hauses
Den Miteigentumsanteil am Gerneinschaftseigentum
Die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft
Definiert werden die drei Begriffe und die damit verbundenen Rechte und Pflichten im Wohnungseigentumsrecht (WEG), das den übergeordneten gesetzlichen Rahmen bildet und in der notariell protokollierten Teilungserklärung, die zu jedem Wohnungseigentum gehört und die Sie vor einem Kauf in jedem Fall kennen und studieren sollten. Kurz zusammengefasst erwerben Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung einen in der Teilungserklärung festgelegten Miteigentumsanteil am Grundstück und dem darauf befindlichen Gebäude, sowie das ausschließliche Nutzungsrecht an der Wohnung sowie den zugeordneten Räumen (z. B. Kellerraum, Stellplatz u. ä.). Sie werden zusätzlich Mitglied in der Gemeinschaft der Miteigentümer; die gemeinsam die Verwaltung der Wohnanlage festlegen und mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung abhalten, die jährliche Abrechnung und den Wirtschaftsplan beschließen.
[Allgemeine Zeitung Mainz 21.03.2017]
Reparaturen ankündigen
(dpa). Ein Vermieter ist verpflichtet Reparaturarbeiten, bei denen eine Beeinträchtigung der Mieter zu erwarten ist, in der Wohnung oder im Haus rechtzeitig vorab anzukündigen. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Welche Ankündigungsfristen als rechtzeitig gelten, hängt von dem Umfang und der Dringlichkeit der Maßnahme ab. So muss ein Fassadenanstrich, der mit großen Vorlaufzeiten geplant werden kann, frühzeitig angekündigt werden. Werden hingegen kleinere Wartungsarbeiten am Fahrstuhl ausgeführt, genügt eine kurzfristige Ankündigung. Eine bestimmte Form ist für die Ankündigung nicht vorgesehen Daher reicht ein Aushang im Treppenhaus oder auch eine mündliche Benachrichtigung der Mieter.
[Allgemeine Zeitung Mainz 20.03.2017]
Elementarschäden absichern – Sollten ältere Verträge regelmäßig angepasst werden? / Umfang ändert sich
Mit dem Frühjahr toben wieder Stürme übers Land, und Starkregen führt zu Überschwemmungen. Gegen das Schadensrisiko kann man sich versichern. Wer keinen Elementarschadenschutz hat, sollte jetzt nachrüsten.
Risiko: Überall in Deutschland lauert inzwischen die Gefahr des Starkregens. Dazu muss man nicht in einem Überschwemmungsgebiet wohnen. „Das trifft einen schnell und unvorbereitet“, hat Michael Wortberg, Versicherungsexperte bei der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz, immer wieder in Beratungsgesprächen erfahren. Die Wohngebäude- und die Hausratversicherung stehenen Mittelpunkt, wenn es um die Schadensbegleichung geht. „Sie leisten aber nur, wenn ein Elementarschadenschutz extra versichert wurde“, sagt Wortberg. Der Baustein genieße inzwischen denselben Stellenwert wie die Absicherung gegen Sturm, Hagel, Feuer und Leitungswasser.
Hochwasser und Überschwemmung: Der Elementarschadenschutz kann die Existenz retten, denn notfalls kommt der Versicherer für den kompletten Wiederaufbau des Hauses auf. Im Verbund mit der Wohngebäudeversicherung ersetzt der Versicherungsbaustein alle festen Bestandteile des Gebäudes, als Teil der Hausratversicherung ist das gesamte Inventar abgedeckt. Als Elementarschäden gelten Schäden durch Naturkatastrophen wie Hochwasser und Überschwemmung, Vulkanausbruch, Erdrutsch, Lawine und Schneedruck. „Wichtig ist, dass Schäden durch Rückstau mitversichert sind“, sagt Wortberg. Das sind Schäden, die durch den Überlauf der Kanalisation entstehen und in Folge den Keller überschwemmen. In neueren Wohngebäudeversicherungen ist der Elementarschadenschutz inzwischen oft automatisch enthalten. Wer eine ältere Police hat, sollte nachrüsten. Der Beitrag für den Baustein wird individuell berechnet: Alter, Wert des Hauses und das Schadensrisiko der Region sind ausschlaggebend.
Sturm und Blitz: Eine Wohngebäudeversicherung deckt Schäden durch Stürme ab, die Windstärke acht erreichen. Auch Schäden durch Blitzschlag sind in neueren Wohngebäudepolicen versichert. Sollten bei einem Blitzschlag Überspannungsschäden an elektrischen Geräten im Haushalt entstehen, kommt die Hausratversicherung dafür auf. Allerdings nur, wenn dieses Extra auch versichert wurde. Wer schon vor vielen Jahren seine Wohngebäude- oder Hausratversicherung abgeschlossen hat, sollte einen Tarifwechsel erwägen. ”Die Vertragsbedingungen sind viel besser geworden, man profitiert von einem umfassenderen Schutz“, sagt Wortberg.
Schäden am Auto: Schädigt ein vom Sturm umgeknickter Baum oder ein herabfallender Dachziegel ein parkendes Auto, kommt die Teilkaskoversicherung für den Schaden auf. Sie leistet auch bei Hagelschäden. Manchmal steht aber auch der Hauseigentümer in der Pflicht: Hätte er einen morschen Baum längst fällen müssen oder lag der Ziegel wissentlich lose auf dem Dach, haftet er. Dann begleicht seine private Haftpflichtversicherung den Schaden. Auch wenn ein Blumentopf vom Balkon gefegt wird und einen Passanten verletzt, springt die private Haftpflichtversicherung ein.
Rechtsschutz: Kommt es zum Schadensfall, kommt es auch recht häufig zum Streit mit dem Versicherungsunternehmen über die Regulierung des Schadens. „Versicherungsnehmer sollten umfassend Beweise sichern, alles fotografieren und – soweit zumutbar – nichts wegwerfen“, sagt Wortberg. Der Versicherer muss die Chance haben, den Schaden zu begutachten. Nicht zuletzt ist eine Rechtsschutzversicherung Teil einer umfassenden Unwetterabsicherung, sagt Wortberg. So hat man als Versicherungsnehmer die Chance, einen eigenen unabhängigen Sachverständigen zur Begutachtung des Schadensumfangs einzuschalten.
[Allgemeine Zeitung Mainz]
[Allgemeine Zeitung Mainz 25.03.2017]
Was ist Sondereigentum? Was ist gemeinschaftseigentum?
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer das ausschließliche Nutzungsrecht an dieser Wohnung. Sein Eigentumsrecht wird dabei eng von den Eigeniumsrechten der übrigen Wohnungsbesitzer begrenzt. So wie man keine einzelne Wohnung physisch aus einem Hochhaus herausziehen kann, kann man auch das Eigentumsrecht an dieser Wohnung nicht isoliert betrachten. Zum Sondereigentum gehören immer Putz und Tapeten der Eigentumswohnung, nicht aber die tragenden Wände und Decken. Diese für den Bestand der Immobilie wesentlichen Elemente gehören immer der Gemeinschaft der Eigentümer und dürfen deshalb nicht einfach entfernt oder verändert werden. Gleiches gilt für Treppenhäuser, Dächer und Fenster. Zum Sondereigentum gehören die Fußbodenbeläge, die nichttragenden Innenwände und die haustechnischen Installationen innerhalb der Wohnung. Daneben gibt es bauliche Elemente, die sowohl dem Sonder- wie auch dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden müssen. Bei Balkonen gehört z B. die Tragkonstruktion und Abdichtung der Gemeinschaft, die Beläge aber zum Sondereigentum. Die Abgrenzung zwischen Sonder— und Gemeinschaftseigentum ist wichtig, weil damit auch die Verantwortlichkeit für die Pflege, Instandhaltung und Erneuerung verbunden ist. Vom Sondereigentum müssen unterschieden werden, die z.B. für Gärten oder Stellplätze Eigentümern eingeräumt werden können. Teileigentum wiederum ist in den Rechten und Pflichten dem Sondereigentum gleich, wird aber für Einheiten verwendet, die keinen Wohnzwecken dienen.
[Allgemeine Zeitung Mainz 01.04.2017]
Rote Fenster im Schlafzimmer, eine grüne Wohnungstür, ein neuer Heizkörper im Bad – ihre Wohnung können Eigentümer so gestalten, wie sie wollen. Das zumindest denken die meisten Käufer. Doch weit gefehlt: Für viele Maßnahmen brauchen sie eine ausdrückliche Erlaubnis. „Eigentümer erfahren immer da ihre Grenzen, wo sie die Rechte der anderen Eigentümer berühren“, sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Und diese Grenzen sind oft enger als mancher vor dem Kauf gedacht hat. So beschäftigte zum Beispiel das Landgericht Koblenz die Frage: Wer darf das Fenster im gemeinschaftlich genutzten Hausflur zum Lüften öffnen? In der Eigentümerversammlung war mehrheitlich entschieden worden, dass das nur dem Hausmeister und dessen Stellvertretern erlaubt ist. Einer der Eigentümer fühlte sich in seinen Rechten beschnitten und zog erfolgreich vor Gericht. Durch den Beschluss seien die Eigentümer vom Gebrauch des Fensters ausgeschlossen worden, so das Gericht. Das sei mit einfachem Mehrheitsbeschluss nicht möglich (Az.: 2 S 15/16). Solche Konflikte entwickeln sich gerne auf Eigentümerversammlungen. „Viele gehen mit falschen Vorstellungen ins Eigentum“, sagt Gabriele Heinrich vom Verein Wohnen im Eigentum. „Manche machen nach dem Kauf weiter, als seien sie Mieter, andere wollen sich in Eigentümerversammlungen unbedingt durchsetzen.“ Häufiger Streitpunkt: Wie darf ein Eigentümer mit Gemeinschaftseigentum umgehen? Wo hört das Sondereigentum überhaupt auf? Die Tür zur Wohnung gehört zum Beispiel zum Gemeinschaftseigentum. Theoretisch muss deshalb vor jedem Anstrich der Innenseite die Erlaubnis der anderen Eigentümer eingeholten werden. Und daraus ergibt sich dann fast schon zwangsläufig: Plakate dürfen nicht an die Außenseite der Wohnungstür. Und zwar schon aus Rücksichtnahme gegenüber den anderen Eigentümern, befand das Amtsgericht Hamburg (Az.: 102 d 29/11). Ein weiteres Beispiel: „Die Fenster zum Beispiel gehören zum Gemeinschaftseigentum“, erklärt Heinrich. „Auch wenn das in vielen Teilungserklärungen anders geregelt ist.“ Die Heizkörper ihrer Wohnung können Eigentümer auch nicht nach Belieben austauschen. Zwar gehören sie zum Sondereigentum. Allerdings ist jeder einzelne Heizkörper ein Teil eines Heizungssystems. Durch Veränderungen können negative Auswirkungen auf die Anlage entstehen.
Auch bei der Fassadengestaltung sind Eigentümer oft geteilter Meinung. Stellt sich die Frage: Ist ein neuer Anstrich eine bauliche Veränderung oder nicht? Die Antwort hat durchaus Einfluss darauf, welche Wege die Entscheidung nehmen muss. Für das Oberlandesgericht Hamburg jedenfalls reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss nicht aus, wenn der Neuanstrich den architektonischen Charakter der Fassade insgesamt nachhaltig verändert. In dem Fall waren die Balkone und Pfeiler des Hauses orange gestrichen worden (Az.: 2 Wx 103/04).
Die Eigentümergerneinschaft
Letzte Woche durfte ich Ihnen die Unterscheidung von Sonder- und Geineinschaftseigentum erläutern und dass für Pflege, Wartung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums die Eigentümergemeinschaft zuständig ist. Die Lasten werden innerhalb der Gemeinschaft entsprechend den in der Teilungserklärung definierten Mieteigentumsanteilen verteilt. Jeder Käufer einer Eigentumswohnung wird automatisch Teil der Eigentürnergemeinschaft, also der Gesamtheit der einzelnen Wohnungseigentümer. Zu beachten ist dabei, dass alle Miteigentümer gesamtschuldnerisch für die Verpflichtungen haften, die die Eigentümergemeinschaft eingeht. Zahlt also ein Eigentümer keine Hausgeldkosten oder Beiträge in die Rücklagen, dann müssen die übrigen Miteigentümer diese Kosten zusätzlich übernehmen. Es ist deshalb wichtig, sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung ein Bild über die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft zu machen und sich z. B. bei der Hausverwaltung danach zu erkundigen, ob es Rückstände bei Hausgeldzahlungen gibt und wie hoch diese ggf. sind und auch ob es Insolvenzen unter den Wohnungsinhabern gibt. Jedem Käufer sollte bewusstsein, dass man mit dem Kauf einer Eigentumswohnung ein Eigentumsrecht erwirbt, das eng von den Eigentumsrechten der Miteigentürner eingeschränkt ist. So bedarf eine Veränderung der äußeren Gestalt immer der einstimmigen Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Eine solche Veränderung kann schon die Montage einer Markise, einer Balkonverkleidung oder die Eingrenzung des Gartens mit einer Hecke sein.
[Allgemeine Zeitung Mainz 22.04.2017]
Der Verwaltungsbeirat ist ein beratendes, prüfendes und vermittelndes Organ, das aus den Reihen der Wohnungseigentümergemeinschaft gebildet wird und von ihr mit Stimmenmehrheit bestimmt wird. Es gibt keinen Zwang zur Bestellung eines Verwaltungsbeirats. Entschließen sich die Eigentümer zur Bestellung eines Beirats, dann besteht er zwingend aus 3 Mitgliedern (§29, Abs. 1 WEG), einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern. Ein Beisitzer kann zum Vertreter des Vorsitzenden bestimmt werden. Der Verwaltungsbeirat gilt auf unbestimmte Zeit bestellt, wenn bei der Wahl keine Begrenzung erfolgte. Scheidet während der Amtszeit einer der Beiräte aus, dann arbeitet das Organ als Rumpfbeirat weiter und jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft kann eine Ergänzungswahl zur Vervollständigung des Beirats verlangen. Was sind die Aufgaben des Verwaltungsbeirats? §29WEG sagt, dass er den Verwalter in seinen Aufgaben unterstützen und vor allem die Rechnungsprüfung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan übernehmen soll. In einer gut funktionierenden Eigentümergemeinschaft ist der Arbeits- und Zeitaufwand der Beiräte deshalb überschaubar, genau wie ihre persönliche Haftung, da für alle Rechtsgeschäfte allein der Hausverwalter in der persönlichen Verantwortung und Haftung steht. Diese kann und darf er nicht an die Beiräte abgeben. Der Verwalter ist der einzige, der Verträge im Namen der Gemeinschaft abschließen kann. Der Beirat hat lediglich beratende, manchmal auch vermittelnde Funktion. Deshalb ist der Verwalter nicht an Beschlüsse oder Anweisungen der Beiräte gebunden, sondern bleibt immer gegenüber der gesamten Eigentümergemeinschaft verantwortlich.
[Allgemeine Zeitung Mainz 28.04.2017]
Genehmigung nicht erforderlich
(dpa). Mieter dürfen Kleintiere wie Vögel, Fische oder Hamster ohne Genehmigung des Vermieters in ihrer Wohnung halten. Darauf weist der Bundesverband deutscher Wohnungs-und Immobilienunternehmen hin. Für exotische und gefährliche Tiere brauchen Mieter allerdings eine Erlaubnis. Dazu zählen etwa Schlangen. Bei Hunden und Katzen kommt es hingegen auf den Einzelfall an: Vermieter dürfen die Haltung nicht generell verbieten. Derartige Klauseln in Mietverträgen stellen eine unangemessene Benachteiligung der Mieter dar, entschied der Bundesgerichtshof 2013. Allerdings urteilten die Richter auch, dass die Haltung einer Katze oder eines Hundes nicht zum Nachteil der Nachbarn sein darf. Zu berücksichtigen sind demnach unter anderem Art, Verhalten und Anzahl der Tiere sowie Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses.
[Allgemeine Zeitung Mainz 05.04.2017]
(dpa). Bei Schimmel in der Wohnung kann der Vermieter in der Regel verlangen, dass der Mieter etwa drei Mal am Tag lüftet. Kommt der Mieter dem nach und das Schimmelproblem besteht weiter, muss der Vermieter für eine zusätzliche Entlüftungsvorrichtung sorgen. Das lässt sich aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg schließen. Ein Mieter entdeckte in seiner Wohnung Schimmel und forderte den Vermieter schriftlich auf, den Mangel zu beseitigen. Der Vermieter veranlasste entsprechende Arbeiten – jedoch ohne Erfolg. Der Mieter minderte daraufhin seine Miete um 20 Prozent. Mit der Begründung: Der Grund für den Schimmel seien Baumängel und nicht falsches Lüften. Der Vermieter widersprach dieser Auffassung, scheiterte aber mit seiner Klage.
[Allgemeine Zeitung Mainz 08.04.2017]
der einzelnen Eigentümer innerhalb einer Eigentümergemeinschaft dürfen nicht auf die leichte Schulter genommen werden, denn sie sind sehr umfangreich und jeder Miteigentümer haftet unbegrenzt für die Wartung und Instandhaltung der Immobilie, an der er Eigentum erwirbt — bis hin zum vollständigen Wiederaufbau im Fall der Zerstörung. Gleiches gilt für die Verkehrssicherungspflicht z. B. die Streu- und Räumpflicht, die Reinigungspflicht sowie die Pflicht zur Beleuchtung des Treppenhauses und von Zugängen. Passiert ein Unfall weil die Verkehrssicherungspflicht vernachlässigt wurde, ist die Eigentümergemeinschaft voll umfänglich haftbar. Deshalb ist es wichtig, diese Risiken mittels Grundbesitzer-Haftpflicht-, Hausrat-, Unfall- oder Wohngebäudeversicherungen abzusichern. Auch ist zu beachten, dass es zu wechselseitigen Schadensersatzansprüchen aus vernachlässigter Instandhaltung des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums kommen kann. Falls also in einer Penthauswohnung ein Wasserschaden wegen unterlassener Instandhaltung des Flachdaches vorkommt, kann der Eigentümer Schadenersatz von der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch umgekehrt, wenn Undichtigkeiten aus vernachlässigten Wasserleitungen im Sondereigentum, Schäden am Gemeinschaftseigentum verursachen. Besteht eine Gebäudeversicherung kommt diese in der Regel für den Schaden auf und der Miteigentümer bleibt verschont. Eine sinnvolle Absicherung der Eigentümerrisiken durch die einschlägigen Versicherungen ist deshalb für jede Eigentümergemeinschaft wertvoll und richtig. Die ausführliche Beratung durch einen sachkundigen Versicherungsmakler ist unbedingt notwendig.
[Allgemeine Zeitung Mainz 17.04.2017]
ist das zentrale demokratische Steuerungsinstrument für Wohnungseigentümergerneinschaften. Sie findet für jede Wohnungseigentümergemeinschaft mindestens einmal im Jahr statt Sie sollte für jeden Miteigentümer ein Pflichttermin sein, da Beschlüsse gefasst werden, die finanzielle Auswirkungen haben. Beschlussfähig ist sie in der Regel, wenn mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile persönlich anwesend oder durch eine Vollmacht vertreten sind. Themen der Eigentümerversammlung sind regelmäßig die Besprechung der Abrechnung des vergangenen- und der Wirtschaftsplan des laufenden Jahres, die jeweils besprochen und beschlossen werden. Wünschen einzelne Eigentümer weitere Beschlussfassungen rund um die verwaltete Immobilie, so müssen diese in der Einladung zur Eigentümerversammiung enthalten sein um rechtswirksam beschlossen werden zu können, Überraschend auftretende Themen können natürlich diskutiert werden, rechtswirksame Beschlussfassungen sind hingegen nicht möglich, wenn das Thema nicht in der Einladung – angekündigt wurde. Diese Regelung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) sorgt dafür, dass keine Beschlüsse gefasst werden können, von denen abwesende Miteigentümer keine Kenntnis haben und über die sie sich keine Meinung bilden konnten. Sieht die Teilungserklärung keine andere Regelung vor, gilt das sogenannte Kopfprinzip für die Abstimmung, d. h. jeder Miteigentümer hat genau eine Stimme. Auch wenn ein Eigentümer mehrere Wohnungen besitzt kann er nur mit einer Stimme abstimmen. Besitzen mehrere Miteigentümer eine Einheit gemeinsam, können sie nur einheitlich abstimmen. Diese Regelung soll vermeiden, dass ein wirtschaftlich starker Miteigentümer eine WEG dominieren kann.
[Allgemeine Zeitung Mainz 28.06.2017]
Unwetterschäden sind versichert
(dpa). Sturmschäden sind in der Regel über die Hausrat-oder die Wohngebäudeversicherung abgesichert, erklärt der Bund der Versicherten in Henstedt-Ulzburg bei Hamburg. Die Voraussetzung: Der Sturm ist die Schadensursache. Wichtig ist, dass mindestens Windstärke 8 geherrscht haben muss. Schäden durch heftige Niederschläge bezahlt dagegen nur eine zusätzliche Elementarschadenversicherung.
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