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Timestamp: 2017-02-26 21:48:43+00:00
Document Index: 52107091

Matched Legal Cases: ["l'article 28", 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 269', 'art. 84', "l'article 208", "l'article 28"]

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Table des matières. 2 Lettre aux actionnaires. 3 Chiffres clés
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1 RAPPORT ANNUEL 20132 2/181 Table des matières 1 Facteurs de risque 1.1 Risques de marché 1.2 Risques liés au portefeuille immobilier de Montea 1.3 Risques financiers 1.4 Risques réglementaires 2 Lettre aux actionnaires 3 Chiffres clés 4 Rapport de gestion 4.1 Stratégie de Montea «Space for Growth» 4.2 Rapport de l expert immobilier 4.3 Réalisations importantes pendant l exercice 4.4 Synthèse des résultats financiers 4.5 Structure financière de la Société 4.6 Conclusion pour l exercice Affectation du résultat 4.8 Événements importants après la date du bilan 4.9 Perspectives pour l exercice Déclaration de Gouvernance d entreprise 5 L action Montea 5.1 Evolution de l action Montea 5.2 Actionnariat 5.3 Calendrier des actionnaires 6 Corporate social responsibility 7 Comptes annuels consolidés et sociaux au 31 décembre Comptes annuels consolidés au 31 décembre État consolidé des résultats réalisés et non réalisés avant répartition du bénéfice au 31 décembre Résultat global consolidé avant répartition du bénéfice 7.4 État des flux de trésorerie consolidés au 31 décembre État des variations des fonds propres consolidés 7.6 Annexes aux comptes annuels consolidés au 31 décembre Annexes financières aux comptes annuels consolidés au 31 décembre Comptes annuels statutaires sous la forme de schéma abrégé de Montea SCA au 31 décembre Documents permanents 8.1 Renseignements généraux 8.2 Déclarations 8.3 Capital social 8.4 Statuts 8.5 Sicaf immobilière en Belgique et la «Société d investissements immobiliers cotée» (SIIC) en France 9 Lexique3 3/181 Montea SCA est une Sicaf immobilière (Sicafi SIIC) de droit belge, spécialisée dans l immobilier logistique et semi-industriel en Belgique, aux Pays-Bas et en France (Montea ou la Société). L entreprise est un acteur de référence sur ce marché. Montea offre à ses clients l espace dont ils ont besoin pour croître, sous la forme de solutions immobilières souples et innovantes. Elle crée ainsi de la valeur pour ses actionnaires. Au 31/12/2013, le portefeuille immobilier représentait une surface totale de de m² répartie sur 37 sites. Montea SCA est cotée depuis fin 2006 sur NYSE Euronext Bruxelles (MONT) et Paris (MONTP). L action Montea est destinée à des investisseurs particuliers ou institutionnels belges et étrangers, attirés par un investissement indirect en immobilier logistique et semi-industriel et qui recherchent un rendement en dividende élevé avec un profil de risque modéré. Montea SCA Industrielaan 27 Bus 6 B-9320 Erembodegem (Alost) Tél: +32 (0) Fax: +32 (0) RPM-RCB Dendermonde TVA BE ENVOYEZ-NOUS VOS REMARQUES OU VOS QUESTIONS: MISE EN PAGE ET RÉALISATION : Montea Le conseil d'administration de Montea Management SA, gérant statutaire de Montea SCA, dont le siège statutaire se trouve Industrielaan 27, 9320 Erembodegem, responsable de la teneur de ce document d'enregistrement, déclare par la présente avoir pris toutes les mesures raisonnables pour garantir que la teneur de ce document d'enregistrement soit conforme à la réalité. Dit financieel jaarverslag is ook beschikbaar in het Nederlands. This annual financial report is also available in English. Les rapports financiers annuels en français et en anglais sont traduits à partir du rapport financier annuel en néerlandais. Seule la version néerlandaise a force de preuve. Le rapport financier annuel a été traduit sous la responsabilité de Montea et peut être obtenu au siège social de la Société. Ce rapport annuel a été rédigé dans la devise EURO. L addition des chiffres dans les tableaux et les annexes mentionnés dans ce rapport annuel peut parfois entraîner des différences d arrondi. Les données de ce document correspondent à la réalité. Aucun élément n a été omis qui pourrait affecter les tendances observées dans ce document. Une version digitale est également disponible sur Montea est un organisme de placement collectif en immobilier et se trouve sous la surveillance de la FSMA (Autorité des services et marchés financiers) en Belgique. Ce rapport financier annuel est un document d'enregistrement au sens de l'article 28 de la loi du 16 Juin 2006 relative aux offres publiques d'instruments de placement et aux admissions d'instruments de placement à la négociation sur des marchés réglementés. Le rapport financier annuel a été approuvé par la FSMA le 01 avril 2014.4 4/ Facteurs de risque Montea veut développer un portefeuille immobilier solide et diversifié, afin de générer pour ses actionnaires, si possible, des revenus stables et une augmentation du dividende. En tant qu investisseur dans l immobilier logistique, Montea opère sur un marché en constante évolution. Ce qui présente évidemment certains risques. Lorsque ces risques se concrétisent, cela peut avoir des répercussions négatives sur l activité, la situation financière et les perspectives de Montea. Montea tient compte de ces risques lorsqu elle prend ses décisions en matière d investissement et de location. Le management, ainsi que le conseil d administration de Montea, suivent de près et en permanence les risques précités. La direction élabore une politique de risque prudentielle, qu elle adapte en fonction des nécessités 1. La liste des risques présentée dans ce rapport n est pas exhaustive. Il peut donc exister d autres risques, inconnus et/ou peu probables aujourd hui, dont l influence pourrait s avérer préjudiciable à l activité et à la situation financière et aux perspectives de Montea. 1.1 Risques de marché Risques liés à l environnement économique a) Description des risques L activité de Montea subit, comme celle d autres sociétés, l influence des cycles économiques. Les indicateurs macro-économiques peuvent avoir un certain impact sur les investissements et les prises en location des entreprises privées dans le secteur des immeubles logistiques et semi-industriels et peuvent donc avoir une influence négative sur les activités de Montea. Ils pourront aussi avoir une incidence sur les sources de financement des futurs investissements. b) Maîtrise des risques Nous renvoyons à la section du présent rapport annuel en ce qui concerne la gestion des risques liés aux investissements et aux contrats de location dans le secteur de l immobilier logistique et semi-industriel et à la section 1.3. du rapport en ce qui concerne la gestion des risques liés aux sources de financement Risques liés au marché immobilier a) Description des risques Les risques liés au marché de l'immobilier sont la baisse des loyers, la baisse de la valeur de l immobilier et l inoccupation. Le niveau des loyers, les inoccupations et la valorisation des bâtiments sont fortement influencés par l offre et la demande du marché de la vente et de la location immobilières. En ce qui concerne Montea, ceci est relatif, en particulier, à l immobilier logistique et semi-industriel. 1 Pour plus d informations sur la stratégie de Montea, nous renvoyons au point 4.1 du présent rapport annuel. La politique de Montea sera, si nécessaire, adaptée en fonction des facteurs de risque décrits.5 5/181 Montea doit maintenir le taux d occupation, ainsi que la possibilité de maintenir les loyers (et donc la valeur des bâtiments) à la signature de nouveaux baux et au renouvellement des baux existants afin de préserver sa croissance et son rendement inoffensif. b) Maîtrise des risques Montea vise à minimiser l impact de ces risques sur ses résultats et sur la valeur de son portefeuille en poursuivant : la diversification géographique de son portefeuille immobilier ; la diversification du type de bâtiments ; la diversification de sa clientèle ; sa politique d'investissement dans des bâtiments de qualité ; le développement des solutions immobilières flexibles pour ses clients. Grâce à cette approche, Montea est parvenue à limiter les inoccupations. Depuis son introduction en bourse, Montea n a jamais connu un taux d occupation inférieur à 91%. Le but est de maintenir le taux d occupation au-dessus de 95% sans interruption. En outre, le loyer/m² est toujours maintenu lors de la conclusion d extensions de baux actuels et/ou de nouveaux baux. Lors de la renégociation et/ou la conclusion de nouveaux baux, il est habituel dans le secteur logistique de maintenir le loyer de base (sans indexation) ou d accorder une période sans loyer de 3 à 6 mois, selon la durée du bail. Montea a réussi dans la plupart de cas et sur base de son approche, à négocier un loyer supérieur au loyer de marché. Sur base de l'expertise immobilière, le loyer moyen par rapport à la valeur locative estimée est 0,8% plus élevée en Belgique et 6,6% plus élevé en France. Montea détient actuellement un site aux Pays-Bas, où la valeur locative estimée de l'espace loué est égale au loyer contractuel (voir également la section 4.2.4). La stratégie de croissance de Montea vise un étalement optimal des risques 2 suivant les deux axes ci-dessous : l acquisition de bâtiments en Belgique, aux Pays-Bas et en France jouissant d une situation optimale sur base d éléments objectifs comme, par exemple, l accessibilité ou la proximité d importants bassins de consommation, et qui présentent dès lors un bon potentiel de commercialisation (répartition géographique des risques) ; l acquisition d immeubles loués à des locataires de première qualité, stables et solvables de différents secteurs économiques, comme le secteur logistique, l industrie alimentaire, le secteur pharmaceutique, les biens de consommation, ainsi que le secteur industriel (répartition sectorielle des risques). Montea entend aussi poursuivre l expansion de son patrimoine afin de limiter le poids de chaque bien dans l ensemble. 2 Dans l intérêt des actionnaires, Montea veille à la diversification des locataires.6 6/ Risque de concentration Compte tenu de la taille des projets dans lesquels Montea investit, il y a un risque que Montea dépend trop de l'existence d'une seule propriété ou d une relation contractuelle avec un client particulier. C est la raison pour laquelle Montea assure de diversifier le risque autant que possible. Conformément à l Arrêté Royal Sicafi, aucune opération effectuée par Montea ne peut mener à l'investissement de plus de 20 % de ses actifs dans des biens immobiliers constituant un seul ensemble immobilier ou à une situation où ce pourcentage, s il devait s'élever à plus de 20 % pour un ou plusieurs ensembles immobiliers, augmente encore. Si les obligations susmentionnées n étaient pas respectées au moment de l exécution d une opération, la sicafi devra introduire directement une demande de dérogation à la limite des 20 % auprès de la FSMA ou prendre les mesures nécessaires pour ramener l importance de ces locataires sous la limite des 20 % 3. Sur base du portefeuille immobilier au 31 décembre 2013, aucun client-locataire de Montea ne représente plus de 20% du total des revenus locatifs, et aucun complexe immobilier n intervient pour plus de 20% dans la composition de portefeuille. La valeur du bien le plus important représente 11,4% de la juste valeur totale du portefeuille (site Saint-Cyr-en-Val d Orléans - France) Risque d inflation a) Description des risques En présence de taux d intérêts fixes, l'exposition de Montea au risque d inflation est limitée, les revenus locatifs étant indexés annuellement (suivant l'indice santé). Pour une variation de 100 points de base, l impact de l indexation peut être estimé à EUR 0,2 million 4. En cas de hausse des taux d intérêt nominaux, une inflation faible entraîne en revanche une hausse des taux d intérêt réels. Le risque se situe alors dans l augmentation des charges financières, plus rapide que l'indexation des revenus. b) Maîtrise des risques Montea a pris les mesures suivantes afin de couvrir les tels risques: Montea gère ce risque par inclure une clause dans les contrats de location qui prévoit l indexation du loyer actuel. Cette clause comprend également un loyer de base minimum. Nous renvoyons également à la section du présent rapport. D'autre part, le risque de hausse des taux d'intérêt réels est limité pour la grande majorité des prêts à taux d'intérêt variables, par la couverture de contrats de type IRS, dont le taux variable est échangé à un taux fixe. Nous renvoyons également à la section du présent rapport. 3 Pour plus de détails sur la règle des 20%, nous renvoyons à l article 39 de l AR du 7 décembre 2010 sur les sicaf immobilières, MB du 28 décembre 2010, ci-après l AR sur les sicaf immobilières. 4 Calculé sur la base du résultat net locatif de Montea au 31/12/2013.7 7/ Risques liés au portefeuille immobilier de Montea Le conseil d administration du gérant statutaire et le management de Montea sont très conscients de l importance d une gestion adéquate et du maintien de la qualité du portefeuille. Montea applique des critères très clairs et stricts pour (i) améliorer et optimiser les bâtiments existants, (ii) la gestion commerciale, (iii) la gestion technique des bâtiments et (iv) les investissements éventuels pour les bâtiments existants. Ces critères ont pour but de limiter les inoccupations et d augmenter au maximum et de manière durable la valeur du patrimoine immobilier de Montea Risques locatifs a) Description des risques Le chiffre d affaires de Montea se compose entièrement de loyers issus de la location à des tiers. Les défauts de paiement des locataires et une baisse du taux d occupation des biens peuvent influencer négativement les résultats. Montea est aussi exposée au risque de perte de loyer causée par le départ de locataires en fin de bail. Vu la conjoncture actuelle, si nous trouvons de nouveaux locataires, ceci pourrait prendre plus de temps, et il se pourrait que ceux-ci négocient un loyer inférieur. Ces éléments peuvent influencer négativement le résultat de Montea. La durée des baux stipule ainsi le risque de Montea. Cette durée s'élève actuellement à 5,7 années sur la première échéance. b) Maîtrise des risques Montea gère et accompagne activement ses clients existants et futurs, pour minimiser ainsi l inoccupation et le taux de rotation des locataires dans son portefeuille immobilier. La quasi-totalité des baux contiennent une clause selon laquelle le loyer est adapté chaque année (en Belgique sur base de l indice de santé, en France sur base de l indice du coût de la construction et aux Pays-Bas sur base de l indice des prix à la consommation) % des baux en cours en France et aux Pays-Bas sont soumis à l évolution des indices susmentionnés. Il y a un contrat de location 6 en Belgique sans indice annuelle. Aucun des revenus locatifs n est exposé à une baisse du loyer des suites d une éventuelle baisse de l indice. La solvabilité financière d un nouveau client est contrôlée avant que celui-ci ne soit accepté. A la signature de chaque bail, une garantie bancaire inconditionnelle dont le montant correspond à un loyer de 3 à 6 mois est exigée. Le loyer est payable d avance, que ce soit sur base mensuelle ou trimestrielle. Montea intervient également en tant que promoteur immobilier, toujours dans le cadre d une alliance avec des tiers (promoteurs, propriétaires de terrains, etc.). En outre Montea s'efforce d'avoir un contrat de location approprié avant la construction du nouveau développement. Au cours du premier trimestre de 2013, Montea a développé en partenariat un projet sur mesure pour St Jude Medical à Brucargo (pour plus de détails à ce sujet, voir le communiqué de presse du 22/8/2013) 7. En décembre 2013 Montea a signé un accord de collaboration avec MG Real Estate pour le développement d un parc logistique à Willebroek (pour plus de détails à ce sujet, voir le communiqué de presse du 18/12/2013). Montea n a pas l intention de participer à des projets de développement spéculatifs (les projets blancs pour lesquels il n existe pas de locataire au départ) ICC indice du coût de la construction. Le contrat de location avec DHL sur le site de Grimbergen ne contient pas une clause d indice de santé concernant l adaptation annuelle du loyer. Vous pouvez retrouver les communiqués de presse sur8 8/181 Montea cible deux segments au sein du secteur immobilier, en l occurrence l immobilier logistique (principalement l entreposage et le transbordement de marchandises) et l immobilier semi-industriel (immeubles plus petits, généralement loués à des PME ou à des petites filiales de groupes internationaux). La société tente ainsi de répartir son risque sur le plan du type de locataire/secteur et de la localisation géographique La gestion du portefeuille immobilier a) Description des risques L équipe interne, éventuellement assisté par des consultants externes et chargée de la gestion quotidienne des bâtiments, assure la gestion technique journalière du portefeuille immobilier et propose régulièrement des solutions efficaces et flexibles afin d améliorer la qualité et la durabilité du portefeuille. En outre, l équipe mettra tout en œuvre pour minimiser de manière proactive l éventuelle inoccupation. La gestion technique opérationnelle de l entretien des immeubles ainsi que la coordination des travaux de construction et de rénovation en cours sont suivies par l équipe interne. L équipe soumet, chaque année, un plan d entretien et de rénovation au Conseil d administration en vue d assurer une rentabilité optimale du portefeuille à long terme. Montea a une politique dans laquelle la plus grande partie de la gestion des bâtiments est facturé aux locataires. Pour l année 2013, un total de EUR a été dépensé en frais qui ne peuvent être facturés aux locataires. En outre, un montant de EUR 3,1 millions a été investi en travaux d amélioration du portefeuille existant. Ce montant correspond à 1% de la juste valeur du portefeuille immobilier. Vu la taille relativement réduite de son équipe, la société est exposée à un certain risque au niveau de l organisation dans l éventualité du départ de personnes occupant une fonction clé. Le départ imprévu de certains membres du personnel pourrait avoir des conséquences néfastes sur le développement de la société et entraîner des frais de gestion supplémentaires. b) Maîtrise des risques Si cette situation se présente, Montea compensera temporairement ces fonctions de clé via «outsourcing» Risques liés à la variation des coûts opérationnels a) Description des risques Les coûts opérationnels directs sont principalement influencés par deux facteurs : l âge et la qualité des bâtiments : ceux-ci déterminent les frais d entretien et de réparation. Ils sont suivis et coordonnés de près, et l exécution des travaux éventuels est sous-traitée ; le niveau d inoccupation et le taux de rotation des locataires : ils sont déterminants pour, notamment, les coûts des surfaces non louées, le coût de relocation, les coûts de remise en état, les remises accordées aux nouveaux clients. Grâce à une gestion de portefeuille active et commerciale, la Société tente de minimaliser ces frais.9 9/181 b) Maîtrise des risques Montea veille à entretenir et à rénover régulièrement son patrimoine immobilier afin de maintenir, voire d augmenter les revenus locatifs, mais aussi de faciliter les relocations. En dépit de cette politique, le risque de réduction de valeur des bâtiments subsiste. La préparation et le suivi des travaux de construction et de rénovation à grande échelle font notamment partie des tâches de l équipe Project Management, sous la responsabilité du Chief Development Officer. Montea met également l accent au partenariat pour les nouveaux développements, tant au Benelux et en France, sous la direction du Chief Development Officer Risque de destruction des immeubles a) Description des risques Le risque existe que les immeubles soient détruits par un incendie, les catastrophes naturelles, les accidents, le terrorisme, etc. b) Maîtrise des risques Le risque que les immeubles soient détruits par un incendie ou par d autres catastrophes est entièrement assuré à la valeur à neuf. Les polices d assurances souscrites par Montea intègrent également des garanties complémentaires déterminées (comme la perte de loyer 8 ) sur base des meilleures couvertures du marché. Le 31 décembre 2013, la valeur assurée 9 du portefeuille immobilier s élevait à EUR 207,3 millions en Belgique et EUR 21,6 millions aux Pays-Bas) et couvre entièrement la juste valeur du portefeuille en Belgique et aux Pays-Bas à cette même date. 51% des sites en France (d'une juste valeur totale de EUR 59,6 millions) sont directement assurés par Montea. Cette assurance couvre la juste valeur des bâtiments. Les autres sites en France (d'une juste valeur totale de EUR 58,1 millions) sont assurés par le locataire 10. Pendant l année 2013, une prime totale de EUR a été payée pour l assurance de ces bâtiments. Ces primes ont toutes été refacturées aux locataires, à l exception cependant des primes payées pour les bâtiments vides et à l exception des primes dont la répercussion n est contractuellement pas possible ou limitée. Le pourcentage des primes totales d assurance, qui ne peuvent être refacturées contractuellement à nos clients, s élève à 50,4% du total La garantie moyenne pour la perte de loyer s élève à environ 2 ans. Cette valeur représente la valeur totale de la nouvelle construction, y compris la TVA non récupérable, les frais de démolition et d'enlèvement. Le site principal se situe à Saint-Cyr-en-Val à Orléans (entièrement loué par FM Logistics) avec une juste valeur de EUR 35,5 millions.10 10/ Risques financiers L exposition aux risques de change, de taux, de liquidités et de risques de crédit peut apparaître dans l activité normale de l entreprise de Montea. La Société analyse et réexamine chaque risque et définit les stratégies pour maîtriser l impact économique sur les prestations de la Société. Les résultats de ces analyses et les stratégies proposées sont régulièrement revus et approuvés par le Conseil d administration Structure de la dette a) Description des risques Le taux d'endettement de Montea ne peut pas légalement dépasser 65%. Montea a conclu des accords avec les institutions financières avec lesquelles la dette consolidée ne pouvant dépasser 60% (c.à.d. une croissance de EUR 61,1 millions du portefeuille immobilier, entièrement financé par dette aux paramètres constants). Les termes de l obligation du 24 Juin 2013, prévoient un taux d endettement consolidé de 65% max. (c.à.d. une croissance de EUR 118,8 millions du portefeuille immobilier, entièrement financé par dette aux paramètres constants). Si Montea viole ces engagements, chaque obligataire peut, par notification écrite à Montea, exiger la valeur nominale plus les intérêts courus (le cas échéant) à la date de paiement, sa dette immédiatement exigible et remboursable sans autre formalité, sauf si ce défaut a été mis juste avant la réception de la notification par Montea. b) Maîtrise des risques Lorsque le taux d endettement consolidé dépasse 50%, il faut établir un plan financier, suivant l AR Sicafi, avec un calendrier d exécution, décrivant les mesures qui seront prises pour éviter que le taux d endettement ne dépasse 65% 11. Le 31 décembre 2013, le taux d endettement consolidé s élève à 52,82% 12 (contre 51,33% au 31 décembre 2012) au niveau consolidé et 52,86% sur une base statutaire. Montea doit donc établir un plan financier avec un calendrier d exécution. Pour plus de détails à ce sujet, nous renvoyons au point de ce rapport annuel. Montea dispose d'une capacité d'endettement consolidée d'environ EUR 118 millions avant d'atteindre l'endettement maximum légal de 65% (ce qui correspond à une croissance possible du portefeuille immobilier de 37,2% (juste valeur supplémentaire du portefeuille immobilier de EUR 118 millions par rapport à sa juste valeur actuelle, y inclus la juste valeur des panneaux solaires, de EUR 319,5 millions) entièrement financée par la dette). Montea a conclu avec ses banques des conventions qui interdisent de dépasser 60% d endettement. De ce fait, la capacité d'endettement consolidée atteint EUR 61 millions (juste valeur supplémentaire du portefeuille immobilier de EUR 61 millions par rapport à sa juste valeur actuelle, y inclus la juste valeur des panneaux solaires, de EUR 319,5 millions) (ce qui revient à une croissance possible du portefeuille immobilier de 19,1% entièrement financée par la dette) Art. 54 de l AR sur les sicaf immobilières. Le taux d endettement est calculé conformément à l article 53 2 de l AR sur les sicaf immobilières.11 11/181 Inversement, la structure actuelle du bilan pourra absorber une réduction de la valeur du portefeuille immobilier de respectivement 19,9% ou 12,7% (sous paramètres constants) avant d'atteindre un franchissement du taux d endettement maximum de 65 % ou 60 % Risque de liquidités a) Description des risques Le risque de liquidités implique que Montea ne dispose pas des moyens de liquidités nécessaires à un moment donné, et ne pourra non plus obtenir les financements nécessaires afin de répondre à ses dettes courantes. Lignes de crédit Tenant compte du statut juridique d un sicafi et compte tenu de la nature des biens dans lesquels Montea investit, le risque de non-renouvellement des lignes de crédit est limité (sauf pour les événements imprévus), même dans le contexte d une révision des conditions de crédit. D autre part, les marges de crédit peuvent augmenter au moment que les lignes de crédit à échéance doivent être renouvelées, si les conditions du marché se détériorent par rapport aux années précédentes. En outre, il y a un risque d'annulation de lignes de crédit bilatérales par l'annulation, la résiliation ou la révision des contrats de financement en raison de la non-exécution des obligations («covenants») qui ont été négociés au moment de la signature de ces contrats de financement. Les engagements que Montea a conclu avec ses institutions financières sont compétitifs et comprennent que la dette (selon l AR Sicafi) ne dépasse pas les 60%. Montea est donc, en cas de non-respect de ses obligations et, plus généralement, en cas de défaut aux termes des présents contrats, exposée au risque d un remboursement anticipé forcé de ces prêts. Sur base des conditions actuelles et les perspectives sur cette base, Montea n'a aucune connaissance d éléments qui peuvent indiquer que un ou plusieurs engagements ne pourraient plus être respectés. Le risque ne peut pas être totalement exclu. Montea (et ses filiales) n'ont ni donné ni reçu d'hypothèques, de prêts ou d'acomptes en dehors des lignes de crédit visées plus haut. Émission d'obligations pour EUR 30 millions Dans le cadre de la diversification des sources de financement, Montea a procédé le 24 juin 2013 à l'émission d'un emprunt obligataire d'une valeur nominale de EUR 30 millions. Cet emprunt obligataire d'une durée de sept ans arrive à échéance le 28 juin Il est possible que Montea ne peut rembourser les obligations à la date d'échéance. En effet, en vertu de l'article des conditions générales de l'émission (Terms and Conditions), Montea peut être tenue de rembourser anticipativement les obligations émises si un changement se produit dans le contrôle de Montea. Dans ce cas, tout titulaire d'une obligation pourra exiger de Montea le rachat de son titre à 100,00 pour cent de la valeur nominale, avec les intérêts échus mais non encore payés. En application de l'article des «Terms and Conditions», un changement dans le contrôle de Montea est réputé intervenir en cas de changement dans le contrôle sur le gérant statutaire. En d'autres termes, en cas de changement dans le contrôle sur le gérant statutaire, les titulaires d'obligations peuvent exiger de Montea le remboursement anticipé des obligations émises.12 12/181 b) Maîtrise des risques Au 31 décembre 2013, Montea disposait d un total de EUR 160 millions en lignes de crédit, dont EUR 138 millions déjà consommés. Sur ce total, EUR 26,7 millions viendront à échéance en Pour en savoir plus sur la structure de financement de Montea, nous renvoyons au point 4.5 de ce rapport annuel. Le commentaire 34 récapitule les lignes de crédit souscrites et utilisées, avec leurs échéances respectives. Le risque de liquidité pour la sicafi est endigué par : la diversification des sources de financement : la dette financière totale hors garanties locatives perçues (soit EUR 172,6 millions) se compose à 80,0% de lignes de crédit utilisées, l'emprunt obligataire représentant 17,2% et les dettes de leasing 2,8% ; la diversification des lignes de crédit auprès de cinq grandes institutions financières européennes (ING, Belfius, BNP Paribas Fortis, KBC et Banque Degroof) ; cette diversification garantit des conditions financières attrayantes ; le terme de la dette financière : en 2013, la dette totale existante à échoir a été refinancée par l'émission d'un emprunt obligataire de EUR 30 millions, d'une durée de 7 ans (pour en savoir plus, voir le communiqué de presse du 24 juin 2013). Montea analyse actuellement sa dette afin d'être prête, avant les échéances de ses lignes de crédit, pour un refinancement aux conditions du marché. Afin de faire face à un éventuel problème de liquidités, Montea entreprend toujours des démarches pour pouvoir disposer à temps du financement nécessaire à la croissance du portefeuille. La Société ne prévoit actuellement pas de rencontrer des difficultés dans sa quête de sources de financement. À cet égard, la priorité va à l équilibre entre le coût du financement, la durée du terme et la diversification des sources de financement Risques liés à l évolution des taux d intérêt a) Description des risques Les taux d'intérêt à court et à long terme sur les marchés financiers (internationaux) peuvent fluctuer fortement. Si l'on excepte les contrats de leasing 13 et l'emprunt obligataire 14, toutes les dettes financières de Montea sont actuellement à taux variable (lignes de crédit bilatérales au taux EURIBOR 3 mois). Cela permet à Montea de profiter d'éventuels taux favorables. b) Maîtrise des risques Pour couvrir le risque d augmentation des taux d intérêt, Montea a pour politique de recourir à des instruments de couverture d intérêt pour une partie de sa dette. Cette politique prudente s explique ainsi : une éventuelle hausse des taux d intérêt nominaux sans augmentation correspondante de l inflation aurait pour effet de faire grimper les taux d intérêt réels. Dans une telle situation, l augmentation des taux d intérêt réels ne serait pas compensée par l indexation des revenus locatifs. De plus, on observe toujours un retard entre la hausse des taux d intérêt nominaux et l indexation des revenus locatifs En ce qui concerne les contrats de leasing, Montea supporte actuellement une dette financière de EUR 5,0 millions (2,8% de la dette financière totale). Ces contrats de leasing (pour 3 sites) arrivent à échéance entre 2014 et Ils ont été conclus moyennant une annuité fixe par trimestre (charge d intérêt comprise). Montea a émis un emprunt obligataire au taux fixe de 4,107%. Pour plus de détails, voir le communiqué de presse du 24/06/2013.13 13/181 Le risque de hausse des intérêts est couvert par des IRS ( Interest Rate Swap ). 100% des financements bancaires consommés de Montea sont conclus à des taux variables. Dans la politique de Montea, au moins 75% des financements bancaires consommés sont couverts par des instruments de couverture du type IRS (qui remplacent le taux variable par un taux fixe). Au 31/12/2013, la dette totale à taux variable, soit EUR 138 millions, était couverte à 88,2% par des instruments de couverture du type IRS, avec échéance entre 2013 et ,8% (ou EUR 24,6 millions) d un total de EUR 138 millions est donc exposé aux taux d intérêt variables. En 2013, 2 contrats IRS (pour un montant nominal total de EUR 25 millions) ont été remplacés par un contrat (d un montant nominal total de EUR 25 millions). La transaction poursuit un objectif de maîtrise du coût du financement : la valeur négative des instruments de couverture les plus chers est étalée sur une durée plus longue, compte tenu d'un coût de couverture inférieur. Suite à cette transaction, le montant des financements et des instruments de couverture restant égal, le coût de la couverture ne dépassera pas 2,5% (jusqu'au 31/10/2016). De plus, chaque variation de la courbe d intérêt influence la juste valeur des IRS. Montea enregistre des variations négatives sur la juste valeur des instruments de couverture d intérêt si les taux en vigueur sont inférieurs à ceux qui servent au calcul des taux des IRS. Ces variations négatives peuvent influencer le résultat net mais sont sans effet sur le résultat net courant. Cette année des variations positives de la juste valeur des instruments de couverture ont été enregistrées suite à l augmentation des taux d intérêt. Le commentaire 17 récapitule la juste valeur des instruments de couverture. Une hausse ou une baisse de 1 point de base des taux d'intérêt de nos dettes à taux variable entraînerait une hausse ou une baisse de EUR 0,1 million de la valeur marchande des instruments de couverture financière. Cette sensibilité n'affecte pas la trésorerie : elle serait sans impact sur le résultat net courant, au contraire du résultat net. Compte tenu des lignes de crédit à taux variable, des instruments de couverture ainsi que des taux fixes sur l'emprunt obligataire et les contrats de leasing, la charge d intérêt moyenne s élevait pour 2013 à 3,92% 15 (y compris les marges bancaires) 16. Sur la base de la dette au 31 décembre 2013 et des taux d intérêt de court terme en vigueur à cette date, une hausse des taux d intérêt de court terme de 100 points de base n entraînerait qu une faible augmentation de la charge financière totale (+ EUR 0,2 million) Risque de change Le portefeuille immobilier de Montea se compose uniquement d immeubles en Belgique, aux Pays-Bas et en France et tous les baux sont en euros. La société n est donc pas exposée à des risques de change Ce coût financier est la moyenne de tout l'exercice 2013, y compris des dettes de leasing en France et en Belgique. Il est calculé sur la base du coût financier total par rapport à la moyenne du solde initial et du solde final de la dette financière en Pour plus de détails concernant le politique de financements, nous renvoyons à la section 4.5.14 14/ Risque de crédit a) Description des risques Le risque de crédit est le risque de perte financière de la Société si un client ou une partie adverse ne satisfait pas à ses obligations contractuelles. b) Maîtrise des risques Le management dispose d une politique de crédit et l exposition au risque de crédit est gérée en permanence. La solvabilité de chaque nouveau locataire est examinée séparément avant que la Société ne propose un bail, compte tenu d une garantie locative de 3 ou 6 mois Risque relatif aux procédures en cours Montea a déjà mentionné l'action judiciaire intentée à son encontre par un tiers en Ce tiers estimait avoir droit à l apport, par fusion ou autrement, de certains bâtiments. Un jugement du 28 avril 2009 du tribunal de commerce de Bruxelles a donné raison à Montea, mais dans son arrêté du 21 février 2012, la Cour d appel de Bruxelles a en partie donné raison à l adversaire. Suite à cet arrêt, Montea a constitué dans ses comptes annuels consolidés au 31/12/2011 une provision à hauteur de EUR 1.200K. Durant l'exercice 2012, un paiement de EUR 1.198K a été effectué. Montea a déposé un pourvoi en cassation contre cette décision. Dans son arrêt du 24 octobre 2013, la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi. Cela met fin à l'action judiciaire. L'arrêt de la Cour de Cassation est de toute manière sans effet sur les chiffres consolidés de Montea pour Pour plus de détails, nous renvoyons au point «Convention d apport de bâtiments suite à l introduction en bourse» de ce rapport annuel. 1.4 Risques réglementaires Cadre législatif des sicaf immobilières publiques En tant que sicafi, Montea bénéficie d'un régime fiscal favorable. Les résultats (revenus locatifs et plus-values des ventes moins les charges d'exploitation et les charges financières) sont exonérés de l'impôt des sociétés au niveau de la sicafi (mais les filiales n'y échappent pas). Les dividendes distribués par une sicafi sont frappés d'un précompte de 25 % 17. Si son statut de sicafi n'était plus reconnu, en raison d'un non-respect grave et durable par Montea des dispositions de la Loi du 3 août 2012 ou de l'arrêté Royal du 7 décembre 2010 (ou de la réglementation qui le remplacerait à l'avenir), Montea perdrait le bénéfice de ce régime fiscal favorable. Montea considère ce risque comme purement théorique, car la société veille au respect de ses obligations. 17 L'augmentation à 25% du précompte mobilier sur les dividendes des sicafi (non résidentielles) résulte de la modification de l'art. 269 du Code des impôts sur les revenus 1992 suite à l'art. 84 de la loi-programme du 27/12/2012 (M.B. 31/12/2012). Le changement s'applique aux revenus octroyés ou mis en paiement à partir du 1/1/2013. Auparavant, le précompte mobilier sur les dividendes s'élevait à 21% seulement.15 15/181 Par ailleurs, la perte de cette reconnaissance contraindrait normalement Montea à rembourser ses crédits de manière anticipée ou accélérée. Enfin, Montea est exposée au risque de futurs changements dans le régime des sicafi Cadre législatif des SIIC Pour mener à bien ses investissements immobiliers en France, Montea a choisi le régime fiscal des «Sociétés d Investissement Immobilier Cotées» (ci-après SIIC), suivant l'article 208 du Code général des impôts (CGI) français. Le non-respect ou la modification des règles du régime fiscal transparent appliqué aux activités françaises peut conduire à la perte du statut fiscal favorable et à l'obligation de rembourser certains crédits Cadre législatif des FBI Pour mener à bien ses investissements immobiliers aux Pays-Bas, Montea SCA a déposé en septembre 2013 une demande d'application du régime fiscal de la «Fiscale Beleggingsinstelling» (ci-après FBI) suivant l'article 28 de la Loi sur l'impôt des sociétés de La demande est actuellement examinée par le Ministère des Finances Changements potentiels du cadre légal dans lequel Montea opère Montea est consciente que des changements peuvent avoir lieu dans les réglementations ou que de nouvelles obligations peuvent apparaître. Les changements de la réglementation et les nouvelles obligations imposées à la Société ou à ses partenaires peuvent influencer son rendement et la valeur de son patrimoine. Citons à cet égard les initiatives européennes : la Directive AIFM («Alternative Investment Fund Managers») et le Règlement EMIR («European Market Infrastructure Regulation»). En raison de statut de sicafi publique, le droit belge considère actuellement Montea comme un organisme de placement collectif. En conséquence, elle risque aussi d'être traitée comme un organisme de placement alternatif (AIF) au sens de la Directive AIFM, qui devait être transposée dans le droit belge pour le 22 juillet 2013, mais ne l'est pas encore. Si la société devait être considérée comme un AIF dans le cadre de la Directive AIFM (transposée en droit belge), cela affecterait négativement ses activités, ses résultats, sa rentabilité, sa situation financière et ses perspectives. Les autres exigences prescrites par la Directive AIFM exerceraient un effet négatif sur l'organisation opérationnelle de Montea (notamment par l'introduction du rôle de conservateur) tout en alourdissant considérablement ses charges administratives et ses frais de gestion. Si la société devait être considérée comme AIF, elle serait également confrontée à d'autres réglementations européennes, qui s'appliquent ou s'appliqueront aux AIF, dans le Règlement EMIR. Si le Règlement EMIR devait s'appliquer à Montea, la société risque des frais de financement plus importants dans le cadre des garanties des instruments de couverture auxquels elle fait appel pour maîtriser ses risques et l'impact sur la disponibilité de ses crédits. Au stade actuel, on ignore encore si la Directive et le Règlement s'appliqueront à Montea. De même, on ne sait pas encore comment le législateur belge va transposer la Directive AIFM.16 16/181 La Société est également sujette au risque de futurs changements défavorables dans le régime des sicafi. Ces changements peuvent par exemple avoir pour effet de réduire le résultat ou la valeur intrinsèque ou d augmenter le taux d endettement (par exemple par la simple application de nouvelles règles comptables), de réduire le taux d endettement maximum ou d influencer la hauteur des dividendes obligatoires aux actionnaires de Montea. Par ailleurs, de nouvelles législations et réglementations nationales peuvent entrer en application, de même que des modifications aux textes existants, comme p.ex. les pratiques actuelles de l administration fiscale dont il est question dans la circulaire Ci.RH.423/ du 23 octobre 2004 du Ministère belge des Finances concernant le calcul de la taxe de sortie. Montea calcule la valeur coûts-acheteur comme expliqué dans la circulaire, en déduisant les droits d enregistrement ou la TVA, en conséquence de quoi la valeur coûtsacheteur visée dans la circulaire diffère de (et peut être inférieure à) la valeur du parc immobilier telle qu elle figure dans le bilan IFRS de la sicafi Législation urbanistique et environnementale a) Description des risques Si les pouvoirs publics ou les autorités administratives modifient les réglementations, cela peut affecter négativement les possibilités d'exploitation des bâtiments, en influençant les revenus locatifs et les possibilités de remise en location, et en augmentant les frais de maintien en état d'exploitation. b) Maîtrise des risques Montea évalue continuellement, avec l'aide de conseillers extérieurs, les changements possibles dans les impératifs légaux en matière d'urbanisme et d'environnement Permis d environnement Montea ou les locataires disposent des permis d environnement nécessaires pour l exploitation de toutes les installations certifiées dans ses bâtiments 18. Ils sont adaptés si (une modification de) la législation, le type d exploitation ou les caractéristiques techniques l exigent Risques liés à l environnement a) Description des risques Il s agit des risques liés à l état du bâtiment, la qualité du sol, du sous-sol et des eaux souterraines. 18 Montea est responsable des permis concernant l exploitation du bâtiment. Le locataire est responsable des éventuels permis d exploitation supplémentaires concernant l activité visée. Ces documents font partie de la procédure lors de l achat/la vente et/ou de locations.17 17/181 b) Maîtrise des risques liés à la construction et à l environnement Avant l achat du bâtiment, Montea examine de manière approfondie toutes les dérogations et les risques environnementaux. Afin de prévenir tout risque de pollution, Montea fait également procéder, si nécessaire, à une étude de la qualité du sol, du sous-sol et des eaux souterraines des immeubles abritant ou ayant abrité des activités à risque. En cas de pollution avérée, Montea met tout en œuvre pour gérer en bon père de famille les risques potentiellement associés. De plus, Montea vérifie les installations présentant potentiellement un risque pour le sol à intervalles réguliers.18 18/ Lettre aux actionnaires Chers actionnaires, Depuis sa naissance, Montea a connu une vigoureuse croissance. Spécialiste de l'immobilier logistique, Montea scrute le marché depuis 2006 à la recherche de nouvelles possibilités d'investissement. Peu après son introduction en bourse, Montea a décidé de se diversifier en direction de la France, et en 2013, sur la base d'une analyse détaillée, les Pays-Bas venaient s'ajouter au champ d'action de Montea. Avec un volume d'investissement total de EUR 40,6 millions en Belgique et aux Pays-Bas, Montea confirme en 2013 son historique de croissance. En Belgique, Montea a assumé son rôle de spécialiste de l'immobilier logistique dans le cadre de plusieurs transactions : développement sur mesure pour St. Jude Medical, achat d'un petit complexe logistique à l'aéroport de Zaventem (Brucargo), et acquisition de deux sites logistiques au port de Gand. Montea a fait ses premiers pas sur le marché néerlandais en achetant un bien logistique à Almere, loué pour 22 ans à Aware-Food Group. En même temps que la croissance, nous avons mis l'accent sur la performance du portefeuille. Le taux d occupation est resté voisin de 95% durant toute l année. Nous nous sommes par ailleurs attachés à améliorer la durée moyenne des contrats de location, qui se situait à 5,7 ans le 31 décembre Troisième réalisation importante de 2013 : la diversification de la dette par l'émission d'un emprunt obligataire, le refinancement de la dette financière échue et la maîtrise du coût de financement. Le portefeuille immobilier de m², réparti sur 35 sites, génère un rendement brut moyen de 8,35% (revenus locatifs annuels contractuels par rapport à la juste valeur du portefeuille immobilier). Ce rendement brut moyen est issu de contrats de location conclus avec +/- 80 clients petits et grands opérant dans des secteurs très divers, de la logistique (DHL, FM Logistics, Fedex, Chronopost et Norbert Dentressangle) à l industrie (BF Goodrich, Brossette et Jan De Nul) en passant par les biens de consommation (Unilever, H&M et Barry Callebaut). En 2013, Montea est restée concentrée sur la gestion active de son patrimoine immobilier existant. Le revenu locatif net se monte à EUR 23,7 millions, soit une hausse de 18,7% par rapport à Montea a signé de nouveaux baux et en a prolongé d autres pour une superficie de plus de m². Montea parvient ainsi à clôturer l'exercice sur un taux d'occupation de 94,9% 19. La marge d'exploitation (ou marge opérationnelle) atteint 84,1% pour toute l'année 2013, soit en ligne avec celle de Le taux d endettement consolidé atteint 52,8%. La dette financière envers les banques est couverte à 82,2% par des contrats qui garantissent ensemble un taux de financement fixe de 3,94% Taux d occupation sur la base des m². Le calcul du taux d occupation ne tient pas compte (ni au numérateur, ni au dénominateur) des m² non louables, destinés au redéveloppement, ni des terrains. 20 Ce coût financier représente le taux annuel actualisé de la dette bancaire, de l'emprunt obligataire et des dettes de leasing, sur la base des couvertures en place et du taux d intérêt à court terme au 31 décembre 2013.19 19/181 Enfin, attirons votre attention sur trois autres éléments qui influencent également le résultat net de EUR 15,97 millions mais sont sans effet sur le résultat net courant de 13,5 millions (donc sur le dividende). Il s agit d abord de la variation négative de la juste valeur du portefeuille immobilier (IAS 40, estimation par des experts immobiliers indépendants) à hauteur de 1,3% (ou EUR 4,1 millions). Ensuite, la vente des sites de Laeken et de Vilvorde et la vente du droit de superficie de Brussels Airport ont permis de réaliser une plusvalue de EUR 1,1 million. Enfin, on constate une importante variation positive de la juste valeur des instruments de couverture (IAS 39) utilisés durant l'exercice. Le phénomène s explique par l évolution des taux d intérêt de long terme (EUR 5,5 millions, entièrement inclus dans le résultat). Au vu de ce qui précède, Montea enregistre un résultat net de 15,97 millions. Si l on ne tient pas compte des éléments hors trésorerie qui résultent de l application des normes comptables aux instruments de couverture et aux immeubles de placement, le résultat courant net atteint EUR 13,5 millions, soit 20,8% de mieux que l an dernier. Le Conseil d administration va proposer à l'assemblée générale ordinaire du 20 mai 2014 la distribution d un dividende brut de EUR 1,97 par action pour toute l année 2013, ce qui représente une hausse de 2,1% par rapport à l an dernier (EUR 1,93 par action). Cela correspond à un dividende net de EUR 1,4775 par action 21 à comparer à EUR 1,4475 de En conclusion, le Conseil d'administration tient à remercier toute l équipe de Montea pour son engagement quotidien et pour les bonnes performances de Gerard Van Acker* Président du Conseil d administration Jo De Wolf** Chief Executive Officer * Représentant permanent de Gerard Van Acker SPRL ** Représentant permanent de Jo De Wolf SPRL 21 Une légère baisse de 0,4% suite au passage du précompte mobilier à 25% en 2013.20 20/ Chiffres clés 31/12/ /12/ mois 12 mois Portefeuille Portefeuille immobilier - Immeubles Nombre de sites Surface du portefeuille immobilier Immeubles logistiques et semi-industriels M² Bureaux M² Surface totale M² Potentiel de développement M² Valeur du patrimoine immobilier Juste valeur (1) K Valeur d'investissement (2) K Taux d'occupation Taux d'occupation (3) % 94,85% 96,27% Portefeuille immobilier - Panneaux photovoltaïques Juste valeur (1) K Résultats consolidés Résultat net courant Résultat net locatif K Résultat d'exploitation (4) K Marge d'exploitation (5) % 84,08% 84,08% Résultat financier K Résultat net courant (6) K Nombre d'actions ayant droit au résultat de la période Résultat net courant / action 2,05 2,00 Résultat net non courant Résultat sur le portefeuille (7) K Résultat sur les instruments financiers dérivés (8) K Résultat net K Nombre d'actions ayant droit au résultat de la période Résultat net / action 2,42-0,55 Bilan consolidé Capitaux propres (excl. les participations minoritaires) K Dettes et passifs repris dans le ratio d'endettement K Total du bilan K Ratio d'endettement (9) % 52,82% 51,33% Actif net / action 20,39 19,18 Actif net / action (excl. IAS 39) 22,43 22,17 Cours de bourse (10) 31,65 28,40 Prime / (décote) % 41,13% 28,07% (1) Valeur comptable suivant les règles IAS / IFRS. Le montant de EUR K (placements immobiliers à la rubrique I.C du bilan) dépasse de EUR 609K la juste valeur des immeubles de placement. Cette différence concerne la valeur comptable des bureaux à usage propre. (2) Valeur du portefeuille avant déduction des frais de transaction. (3) Taux d occupation sur la base des m². Le calcul du taux d occupation ne tient pas compte (ni au numérateur, ni au dénominateur) des m² non louables, destinés au redéveloppement, ni des terrains. (4) Résultat opérationnel avant résultat sur le portefeuille immobilier. (5) Résultat opérationnel avant le résultat du portefeuille immobilier divisé par le résultat locatif net. (6) Résultat net courant compte non tenu du résultat sur le portefeuille (codes XVI, XVII, XVIII et XIX du compte de résultat) et compte non tenu de la variation dans l évaluation des instruments de couverture financière (code XXII du compte de résultat). (7) Variations négatives et/ou positives de la juste valeur du portefeuille immobilier + les éventuelles moins-values ou plus-values dues à la réalisation de biens immobiliers. (8) Variations négatives et/ou positives de la juste valeur des instruments de couverture d intérêt suivant IAS 39. (9) Taux d endettement suivant la définition de l AR du 7 décembre (10) Cours boursier à la fin de l exercice. Montrer encore
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