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Timestamp: 2016-10-27 12:53:27+00:00
Document Index: 290379909

Matched Legal Cases: ['art. 55', 'ATF ', 'art. 34', 'art. 48', 'art. 46', 'art. 63', 'art. 64', 'ATF ', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 82', 'art. 82', 'ATF ', 'art. 63', 'art. 82', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 55', 'art. 8', 'art. 274', 'art. 274', 'ATF ', 'art. 264', 'art. 264', 'art. 264', 'art. 264', 'art. 264', 'art. 264', 'art. 264', 'art. 44', 'art. 274', 'art. 259', 'art. 274', 'art. 44', 'art. 274', 'art. 44', 'art. 44', 'art. 63', 'art. 156']

contrat de bail � loyer; dommage
(recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 14 juin 2004).
Par contrat du 30 ao�t 1989, A.________ a pris en location, d�s le 1er octobre 1989, des locaux et des places de stationnement situ�s dans un immeuble de Plan-les-Ouates appel� "immeuble Z.________". Le loyer annuel total, charges comprises, s'�levait � 450'000 fr. pour les locaux et � 24'000 fr. pour les places de parc, ce qui repr�sentait 37'500 fr. par mois.
Le bail a �t� conclu pour une dur�e initiale de 15 ans, soit jusqu'au 30 septembre 2004. La sous-location �tait interdite et la cession du bail subordonn�e � l'agr�ment du bailleur.
A.________ a exerc� dans ces locaux une activit� de traiteur. En 1991, le d�partement traiteur de A.________ a �t� transform� en soci�t� anonyme, sous la raison sociale B.________ S.A. (ci-apr�s: B.________), une soci�t� filiale de A.________. Cette derni�re a pr�tendu que, depuis 1992, elle n'a plus occup� les locaux pris � bail dans l'immeuble Z.________.
Aux termes d'un accord du 4 novembre 1996, A.________ et B.________ ont reconnu devoir aux propri�taires de l'immeuble Z.________ divers montants � titre d'arri�r�s de loyer au 30 avril 1996. En remboursement de ceux-ci, B.________ a remis aux bailleurs un ch�que de 50'000 fr. destin� � amortir tant sa dette que celle de A.________ et s'est engag�e � verser 30'000 fr. mensuellement, dont "24'000 fr. � titre de paiement partiel du loyer en cours", le solde venant en amortissement des dettes reconnues par B.________ et par A.________.
Le 8 juillet 1999, B.________ a �t� d�clar�e en faillite.
Selon A.________, d�s l'ouverture de la faillite, l'Office des poursuites et faillites de Rh�ne-Arve (ci-apr�s: l'Office des poursuites et faillites) a chang� les cylindres des serrures des portes d'acc�s de l'immeuble Z.________, interdisant � A.________ l'acc�s des locaux lou�s.
Le 10 novembre 1999, A.________ a �crit � l'Office des poursuites et faillites en indiquant qu'elle �tait "titulaire d'un bail".
En f�vrier 1998, l'immeuble Z.________ a fait l'objet d'une poursuite en r�alisation de gage. L'Office des poursuites et faillites en a assur� la g�rance l�gale et a fait notifier � A.________ un commandement de payer d'un montant de 225'990,90 fr. concernant les loyers impay�s du 1er janvier au 30 juin 1999. Le 3 mai 2000, elle a fait notifier un second commandement de payer � A.________ portant sur 225'990,90 fr., qui se rapportait aux loyers impay�s du 1er juillet 1999 au 31 d�cembre 1999.
Le 12 janvier 2001, le Tribunal de premi�re instance du canton de Gen�ve a ordonn� la mainlev�e provisoire des oppositions form�es par A.________.
Celle-ci a introduit, le 13 f�vrier 2001, une requ�te en lib�ration de dette, port�e devant le Tribunal des baux et loyers.
Le 30 mars 2001, la Fondation X.________ (ci-apr�s: la Fondation) a acquis l'immeuble Z.________, ainsi que les cr�ances de loyers impay�s du 1er janvier au 31 d�cembre 2001, � la suite d'une vente aux ench�res publiques du 13 juillet 2001.
Par jugement du 7 f�vrier 2002, confirm� par la Chambre d'appel le 11 novembre 2002, le Tribunal des baux et loyers a admis que la Fondation �tait devenue titulaire des cr�ances faisant l'objet des jugements de mainlev�e provisoire du 12 janvier 2001.
Le 29 mai 2002, la Fondation, en tant que cessionnaire des cr�ances litigieuses et en qualit� de propri�taire de l'immeuble, a fait notifier un commandement de payer � A.________ � concurrence de 1'034'333,30 fr. plus int�r�t � titre de loyers des locaux du 1er janvier 2000 au 31 mai 2002 et de 58'000 fr. plus int�r�t � titre de loyers des places de parc pour la m�me p�riode.
Par jugement du 17 octobre 2002, le Tribunal de premi�re instance a prononc� la mainlev�e de l'opposition faite � cette poursuite, ce qui a �t� confirm� par la juridiction d'appel le 9 janvier 2003, l'hypoth�se d'un transfert de bail de A.________ � B.________ ayant �t� �cart�e.
Le 3 f�vrier 2003, A.________ a conclu � titre additionnel devant le Tribunal des baux et loyers � ce qu'il soit �galement dit qu'elle ne doit pas les montants r�clam�s par la Fondation dans le cadre de la poursuite du 29 mai 2002 (loyers du 1er janvier 2000 au 31 mai 2002).
Par demande reconventionnelle du 6 mai 2003, la Fondation a conclu au paiement de 489'666,70 fr. avec int�r�t � titre de loyers des locaux et des places de parc du 1er juin 2002 au 30 juin 2003 et de 113'000 fr. chaque trimestre d'avance, tant que le bail resterait en vigueur et pour la premi�re fois le 30 juin 2003.
Par jugement du 24 novembre 2003, le Tribunal des baux et loyers a condamn� A.________ � payer � la Fondation le montant total de 2'033'999,80 fr. plus int�r�ts divers � titre d'arri�r�s de loyers � partir du 1er janvier 1999 au 1er janvier 2003. Il a �galement prononc� la mainlev�e des oppositions form�es aux commandements de payer notifi�s le 9 ao�t 1999, le 3 mai 2000 et le 29 mai 2002.
Statuant sur appel de A.________, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a confirm� le jugement entrepris par arr�t du 14 juin 2004.
Contre l'arr�t du 14 juin 2004, A.________ (la demanderesse) interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle conclut � l'annulation de l'arr�t entrepris et au renvoi de l'affaire � la Chambre d'appel en l'invitant � compl�ter le dossier et � statuer � nouveau.
La Fondation (la d�fenderesse) propose le rejet du recours dans la mesure de sa recevabilit� et la confirmation de l'arr�t attaqu�. Le 20 octobre 2004, elle a corrig� une inadvertance figurant dans sa r�ponse.
Par arr�t de ce jour, le Tribunal f�d�ral a rejet�, dans la mesure o� il �tait recevable, le recours de droit public interjet� parall�lement par A.________ � l'encontre de la m�me d�cision.
1.1 Les conclusions du recours ne tendent qu'au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale. Force est cependant d'admettre qu'elles sont suffisantes au regard de l'art. 55 al. 1 let. b OJ, dans la mesure o� la demanderesse reproche � la cour cantonale de n'avoir pas tenu compte d'�l�ments qui auraient justifi� une r�duction de sa dette envers la d�fenderesse. S'il admettait le recours en consid�rant que la demanderesse peut imputer sur les loyers dus les montants que le bailleur a ou aurait pu obtenir en relouant les locaux ou alors qu'elle peut pr�tendre � une diminution de loyer en raison de d�fauts, le Tribunal f�d�ral ne serait pas � m�me de chiffrer ces d�ductions, mais devrait renvoyer la cause � l'instance pr�c�dente pour compl�ment d'instruction et nouvelle d�cision (cf. ATF 125 III 412 consid. 1b p. 414; 111 II 384 consid. 1 p. 386).
1.2 Par ailleurs, le recours, d�pos� en temps utile compte tenu des f�ries (art. 34 al. 1 let. b et 54 al. 1 OJ), para�t recevable, d�s lors qu'il a �t� interjet� par la partie demanderesse qui a enti�rement succomb� dans ses conclusions et qu'il est dirig� contre un jugement final, rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ), sur une contestation civile dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ).
1.3 Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit mener son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s et clairement �tablis (art. 64 OJ). Dans la mesure o� une partie recourante pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 130 III 102 consid. 2.2, 136 consid. 1.4).
2.1 En premier lieu, la demanderesse invoque l'art. 8 CC et se plaint d'une violation des dispositions de droit f�d�ral en mati�re de preuve. Elle reproche en substance � la cour cantonale de ne pas avoir retenu qu'elle avait �t� priv�e de l'acc�s aux locaux lou�s d�s la faillite de B.________, le 8 juillet 1999, et d'avoir, pour ce motif, rejet� son exception d'inex�cution, en reprenant des faits issus de la proc�dure de mainlev�e provisoire, qui se limite � la vraisemblance. Pourtant, dans un proc�s en lib�ration de dette soumis � la proc�dure ordinaire, l'art. 8 CC imposait aux juges de se fonder sur des faits prouv�s avec certitude.
2.2 Pour toutes les pr�tentions relevant du droit priv� f�d�ral et en l'absence d'une disposition sp�ciale contraire, l'art. 8 CC r�gle la r�partition du fardeau de la preuve et, partant, les cons�quences de l'absence de preuve (ATF 130 III 321 consid. 3.1; 129 III 18 consid. 2.6; 127 III 519 consid. 2a p. 522). Il conf�re � la partie charg�e du fardeau de la preuve la facult� de prouver ses all�gations, pour autant que le fait all�gu� ait �t� r�guli�rement offert selon les r�gles de la loi de proc�dure applicable et qu'il s'agisse d'�tablir un �l�ment juridiquement pertinent (cf. ATF 129 III 18 consid. 2.6; 126 III 215 consid. 4a p. 317 et les arr�ts cit�s).
2.3 La cour cantonale a rejet� l'exception d'inex�cution invoqu�e par la demanderesse en consid�rant que la locataire avait �t� mise en possession des locaux d�s la signature du bail en 1989 et qu'elle ne pouvait opposer au bailleur le fait qu'elle s'�tait volontairement dessaisie de l'usage des locaux en faveur de sa filiale. Il lui appartenait ainsi de supporter le risque qu'� la suite de la faillite de B.________, elle ait �t� emp�ch�e d'acc�der aux locaux par l'Office des faillites, pour autant que tel ait �t� effectivement le cas.
2.4 Dans un contrat synallagmatique, le d�biteur recherch� ne peut soulever l'exception d'inex�cution (art. 82 CO) pour s'opposer � l'action en ex�cution intent�e par l'autre partie, lorsqu'il a lui-m�me rendu impossible l'ex�cution de la contre-prestation (Schraner, Commentaire zurichois, no 95 ad art. 82 CO). S'agissant du droit du bail, il ne faut en outre pas perdre de vue que le loyer n'est pas la contrepartie de la jouissance effective de la chose par le preneur, mais simplement de la mise � disposition de celle-ci par le bailleur (ATF 119 II 36 consid. 3a).
Il en d�coule que, m�me s'il �tait �tabli que l'Office des faillites avait effectivement emp�ch� l'acc�s aux locaux lou�s dans le cadre de la faillite de B.________, la demanderesse ne saurait se pr�valoir de cet �l�ment. Selon les faits constat�s, qui lient le Tribunal f�d�ral en instance de r�forme (art. 63 al. 2 OJ), il appara�t que c'est la locataire qui a volontairement d�cid� de pr�ter ou de sous-louer les locaux � sa filiale. Elle doit donc assumer les cons�quences de ce choix, qui n'a nullement �t� impos� par le bailleur. Celui-ci a, pour sa part, constamment tenu les locaux � disposition de la demanderesse. Si celle-ci a �t� dans l'impossibilit� d'utiliser les lieux, comme elle le soutient, c'est donc uniquement en raison de son propre comportement. La demanderesse ne pourrait donc utiliser l'argument li� � une interdiction d'acc�der aux locaux en raison de la faillite de sa filiale, pour s'opposer au paiement de son loyer en application de l'art. 82 CO.
Par cons�quent, le fait que la locataire ait �t� effectivement priv�e de l'acc�s aux locaux par l'Office des faillites n'est pas pertinent, puisqu'il n'est pas de nature � justifier l'exception d'inex�cution invoqu�e par la demanderesse. En ne retenant pas cet �l�ment, la cour cantonale n'a donc pas viol� l'art. 8 CC.
2.5 Au demeurant, m�me si ce fait avait �t� d�terminant, le grief n'aurait pu �tre examin�, car la demanderesse omet d'indiquer quel moyen de preuve, r�guli�rement offert dans le cadre de la proc�dure cantonale, n'aurait pas �t� pris en consid�ration, ce qui est pourtant essentiel s'agissant d'une violation de l'art. 8 CC. Les exigences de motivation de l'art. 55 al. 1 let. c OJ ne sont ainsi pas remplies, d�s lors qu'il n'appartient pas au Tribunal f�d�ral de combler une motivation d�ficiente, en allant lui-m�me rechercher dans les actes cantonaux quel moyen de preuve correctement invoqu� n'aurait pas �t� pris en compte, en violation de l'art. 8 CC.
3.1 En deuxi�me lieu, la demanderesse se plaint du non-respect de la maxime inquisitoire garantie par l'art. 274d al. 3 CO. Elle soutient que la cour cantonale aurait d� proc�der � des enqu�tes sur les �l�ments de nature � justifier une r�duction du montant d� � titre de loyers. Ces �l�ments portent d'une part sur le point de savoir si le bailleur n'aurait pas relou� les locaux entre la faillite de B.________ et le rachat de l'immeuble par la d�fenderesse et, d'autre part, sur les d�fauts qui, selon la demanderesse, affectaient les locaux.
3.2 L'art. 274d al. 3 CO impose � l'autorit� de conciliation et au juge d'�tablir d'office les faits et d'appr�cier librement les preuves; les parties sont pour leur part tenues de leur pr�senter toutes les pi�ces n�cessaires � l'appr�ciation du litige. Cette disposition n'institue pas une maxime d'office absolue, mais une maxime inquisitoire � caract�re social. Les parties ne sont pas dispens�es de collaborer activement � la constatation de l'�tat de fait d�terminant, ni de pr�senter des offres de preuves compl�tes. La maxime inquisitoire pr�vue par le droit du bail ne permet pas d'�tendre � bien plaire l'administration des preuves et de recueillir toutes les preuves possibles (arr�t du Tribunal f�d�ral 4C.199/2000 du 21 d�cembre 2000 in SJ 2001 I p. 278, consid. 2a). En ce sens, les exigences de proc�dure cantonale peuvent, dans une certaine mesure, restreindre l'�tendue de cette maxime (cf. ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238 s.; 118 II 50 consid. 2a).
3.3 En ce qui concerne l'�ventuelle imputation des loyers per�us par le bailleur qui aurait relou� les locaux apr�s la faillite de B.________, l'autorit� cantonale a retenu qu'il ne ressortait ni de la proc�dure ni des pi�ces produites par les parties que la demanderesse aurait d�clar� restituer les locaux, de sorte que l'art. 264 CO n'�tait pas applicable. Il n'y avait ainsi pas lieu d'examiner la question de la r�duction du dommage, d�s lors que les pr�tentions de la d�fenderesse portaient sur une cr�ance en paiement du loyer et non pas en une cr�ance en dommages-int�r�ts.
Un tel raisonnement est conforme au droit f�d�ral. L'art. 264 al. 3 CO pr�voit certes que le bailleur doit admettre l'imputation sur le loyer notamment des profits retir�s d'un autre usage de la chose, par exemple les loyers per�us si les locaux sont relou�s avant l'�ch�ance (cf. Lachat, Commentaire romand, no 12 ad art. 264 CO). Cette disposition est toutefois subordonn�e � la condition que le locataire ait restitu� la chose (Weber, Commentaire b�lois, no 3 ad art. 264 CO). Une r�siliation formelle du contrat n'est en revanche pas n�cessaire (cf. Lachat, Le bail � loyer, Lausanne 1997, p. 449; Weber, op. cit., no 1 ad art. 264 CO; SVIT-Kommentar, 2e �d. Zurich 1998, no 3 ad. art. 264 CO). D�s lors que, selon l'arr�t attaqu�, il n'a pas �t� �tabli que la demanderesse ait proc�d� � une restitution des locaux, l'hypoth�se vis�e par l'art. 264 al. 3 CO n'entre pas en ligne de compte. Quant � l'obligation pour le cr�ancier de r�duire son dommage au sens de l'art. 44 al. 1 CO, elle s'applique par d�finition aux pr�tentions en dommages-int�r�ts. La locataire ne peut donc s'en pr�valoir pour obtenir une diminution des loyers dus.
Il en d�coule que le point de savoir si le bailleur a ou non relou� les locaux durant le bail n'est pas de nature � influencer le montant des loyers r�clam�s � la demanderesse, de sorte qu'en n'administrant pas les preuves � ce sujet, la cour cantonale n'a pas viol� l'art. 274d al. 3 CO.
3.4 S'agissant de la r�duction de loyers en raison de d�fauts (art. 259d CO), la demanderesse n'indique pas qu'elle aurait all�gu� l'existence de d�fauts et qu'elle aurait pr�sent� � ce sujet des offres de preuve � temps et conform�ment aux exigences de la proc�dure cantonale. La d�fenderesse soutient que la locataire s'est plainte, pour la premi�re fois dans son m�moire d'appel, que les locaux lou�s seraient affect�s de d�fauts, ce que confirme l'arr�t attaqu�. En outre, la cour cantonale a retenu que la demanderesse n'avait pas correctement motiv� sa requ�te en diminution de loyers, d�s lors qu'elle n'avait pas chiffr� la r�duction demand�e et qu'elle n'avait pas indiqu� quelle �tait l'intensit� des d�fauts qui restreignaient ou entravaient l'usage des locaux. Dans un tel contexte, on ne saurait reprocher � la cour cantonale d'avoir viol� la maxime d'office de l'art. 274d al. 3 CO en ne proc�dant pas � des enqu�tes sur ce point. En outre, il a �t� relev� � juste titre que la position de la demanderesse �tait contradictoire, puisqu'elle r�clamait une r�duction de loyer pour des d�fauts datant de 1997 et 1998, tout en pr�tendant ne plus �tre titulaire du bail depuis 1996.
4.1 Dans son dernier grief, la demanderesse se plaint d'une violation des art. 44 et 264 al. 3 CO. Ce faisant, elle reprend, sous un autre angle, les critiques d�j� formul�es en relation avec l'art. 274d al. 3 CO. Il peut donc �tre renvoy� � ce qui a d�j� �t� expos� dans ce contexte (cf. supra consid. 3.3), �tant rappel� que la Cour de c�ans a estim� que les conditions permettant � la demanderesse de se pr�valoir des art. 44 et 264 al. 3 CO n'�taient en l'esp�ce pas r�alis�es.
Au demeurant, l'argumentation de la demanderesse repose sur une pr�misse erron�e. Elle pr�tend que la cour cantonale aurait d� se pencher sur l'application des art. 44 et 264 al. 3 CO, car elle avait lib�r� les locaux, en remettant les cl�s. Il s'agit cependant de faits non constat�s par la cour cantonale, l'arr�t attaqu� retenant au contraire qu'il n'avait pas �t� �tabli que la locataire aurait proc�d� � une remise des locaux au bailleur. D�s lors que la demanderesse n'invoque aucune des exceptions pr�vues par les art. 63 al. 2 et 64 OJ qui lui auraient permis de s'�carter des constatations cantonales, ses critiques ne sont pas admissibles (cf. supra consid. 1.3).
Les frais et d�pens de la proc�dure f�d�rale seront mis � la charge de la demanderesse, qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie aux mandataires des parties et � la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve. La demanderesse recevra en outre copie de la lettre de la d�fenderesse du 20 octobre 2004.