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Timestamp: 2016-10-28 02:45:49
Document Index: 271639016

Matched Legal Cases: ['Art. 22', 'Art. 22', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 662', 'BGE', 'BGE', 'Art. 4', 'BGE', 'BGE', 'Art. 22']

107 Ia 12124. Urteil der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung vom 7. Oktober 1981 i.S. Seefeld Appartement AG gegen Bausektion II des Stadtrates Z�rich und Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich (staatsrechtliche Beschwerde)
Art. 22ter Cst. D�molition de parties d'un b�timent construites sans droit; d�lai de p�remption. La comp�tence des autorit�s d'ordonner la d�molition d'un b�timent ou d'une partie d'un b�timent non conforme au droit de la construction est soumise, en principe, � un d�lai de p�remption de trente ans. Exceptions � cette r�gle lorsque le r�tablissement d'un �tat conforme au droit est dict� par des motifs touchant la police des constructions stricto sensu. Faits � partir de page 122
Die Bausektion II des Stadtrates Z�rich erteilte der Seefeld Appartement AG mit den Beschl�ssen Nrn. 1484/1976 und 1260/1977 die Bewilligung f�r verschiedene Umbauten an der Liegenschaft H�schgasse 62 in Z�rich. Bei der Abnahme dieser Bauten stellten Beamte der Baupolizei der Stadt Z�rich fest, dass im 5. Obergeschoss in einer Dreizimmerwohnung eine in den zwanziger Jahren dieses Jahrhunderts errichtete, nicht bewilligte Galerie in einem Wohnzimmer entlang von drei W�nden vorhanden ist. Die Galerie weist eine Bodenfl�che von rund 21 m2 auf und liegt mit ca. 4 m2 Fl�che �ber K�che und Abort. Die Seefeld Appartement AG reichte daraufhin ein Gesuch um nachtr�gliche Bewilligung der Galerie ein. Mit Beschluss vom 17. Juli 1978 verweigerte die Bausektion II des Stadtrates Z�rich die Bewilligung und verpflichtete die Seefeld Appartement AG, innert vier Wochen ab Rechtskraft des Beschlusses den Galerieteil �ber der Zimmerfl�che zu entfernen, den Galerieteil �ber K�che und Abort mittels einer Trennwand feuerhemmend vom Wohnzimmer abzutrennen sowie die T�ren zum Estrich feuerhemmend zu erstellen. Dieser Entscheid wurde von der Baurekurskommission I und hernach auch vom Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich best�tigt.
Die Seefeld Appartement AG f�hrt gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts staatsrechtliche Beschwerde wegen Verletzung von Art. 22ter BV.
1. Die Beschwerdef�hrerin macht geltend, die Baubeh�rden h�tten im vorliegenden Fall das Recht, die Wiederherstellung des gesetzm�ssigen Zustandes zu verf�gen, verwirkt. Sie beruft sich dabei auf eine analoge Anwendung des in BGE 105 Ib 265 ff. E. 6 aufgestellten Grundsatzes, die Befugnis der Beh�rden, nach einer widerrechtlichen Waldrodung eine Ersatz- oder Wiederaufforstung anzuordnen, sei auf dreissig Jahre befristet.BGE 107 Ia 121 S. 123
a) Es stellt sich die Frage, ob die Beh�rden die Beseitigung eines baugesetzwidrigen Zustandes auch dann noch verlangen k�nnen, wenn dieser schon seit Jahrzehnten besteht, oder ob ihnen in zeitlicher Hinsicht eine Grenze gesetzt ist. Das Bundesgericht hielt im erw�hnten Entscheid im Gebiet des Forstrechts fest, es dr�nge sich unter dem Gesichtspunkt der Rechtssicherheit sowie aus praktischen Gr�nden auf, die Befugnis der Beh�rden zur Anordnung der Wieder- oder Ersatzaufforstung zu befristen. Die gleichen �berlegungen sprechen daf�r, dass auch im Bereich des Baurechts der Anspruch der Beh�rden, die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustandes zu verlangen, nicht unbegrenzt gelten kann. Es w�re stossend und widerspr�che in hohem Masse der Rechtssicherheit, wenn die Beh�rde einen Grundeigent�mer beispielsweise noch nach mehr als f�nfzig Jahren zur Beseitigung eines baugesetzwidrigen Zustandes verpflichten k�nnte. Eine solche L�sung ist auch aus praktischen Gr�nden abzulehnen, denn eine Abkl�rung der tats�chlichen und rechtlichen Verh�ltnisse, wie sie vor mehr als f�nfzig Jahren bestanden, erscheint als �usserst schwierig; dies gilt vor allem f�r die Feststellung der Praxis der kommunalen und kantonalen Baubeh�rden, der bei der Auslegung und Anwendung von baurechtlichen Bestimmungen grosse Bedeutung zukommt. Die Befugnis des Gemeinwesens, den Abbruch eines baugesetzwidrigen Geb�udes oder Geb�udeteiles anzuordnen, muss daher befristet sein.
Eine Ausnahme von diesem Grundsatz ist dann zu machen, wenn die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustandes aus baupolizeilichen Gr�nden im engeren Sinne geboten ist. Wird durch den Fortbestand eines baugesetzwidrigen Geb�udes oder Geb�udeteiles eine konkrete, d.h. ernsthafte und unmittelbare Gefahr f�r Leib und Leben der Bewohner oder der Passanten geschaffen, so k�nnen die Beh�rden den Abbruch dieses Geb�udes oder Geb�udeteiles unbek�mmert um den Zeitablauf verf�gen. Wie in BGE 105 Ib 268 ausdr�cklich festgehalten wurde, ist es undenkbar, im Schutzbereich der Polizeig�ter die Verj�hrung bzw. Verwirkung zuzulassen.
Massnahmen zur Abwehr konkreter Gefahren f�r solche G�ter d�rfen von den Beh�rden jederzeit getroffen werden.
b) Es bleibt f�r die F�lle, in denen die Beseitigung des baugesetzwidrigen Zustandes nicht im Sinne der erw�hnten Ausnahme stets verlangt werden kann, die Frist zu bestimmen, nach deren Ablauf die Befugnis der Beh�rden zur Anordnung des Abbruchs BGE 107 Ia 121 S. 124von Geb�uden oder Geb�udeteilen dahinf�llt. Da Regeln fehlen, muss diese Frist in freier Rechtsfindung festgelegt werden.
Die Befristung hat zur Folge, dass der Grundeigent�mer des baugesetzwidrigen Geb�udes sozusagen das Recht "ersitzt", den an sich rechtswidrigen Zustand des Geb�udes oder Geb�udeteiles beizubehalten. Diese �berlegung legt es nahe, die zivilrechtlichen Regeln �ber die Ersitzung heranzuziehen. Der Natur der Sache nach kann hierbei nur die f�r die ausserordentliche Ersitzung von Grundeigentum geltende Regel des Art. 662 ZGB analog herangezogen werden, denn eine �hnliche Situation, wie sie f�r einen ungerechtfertigt im Grundbuch eingetragenen Grundeigent�mer besteht, liegt nicht vor, wenn jemand Eigent�mer eines Grundst�ckes ist, auf welchem sich ein baugesetzwidriges Geb�ude befindet. Die dreissigj�hrige Frist dr�ngt sich zudem aus praktischen Gr�nden auf. Auf die Dauer von drei Jahrzehnten zur�ck kann das geltende kommunale und kantonale Baurecht sowie, was entscheidend ist, die Praxis hiezu noch einigermassen sicher festgestellt werden. Die Frist von dreissig Jahren beginnt mit der Fertigstellung des baugesetzwidrigen Geb�udes bzw. Geb�udeteiles zu laufen (vgl. dazu �hnliche �berlegungen f�r forstrechtliche Tatbest�nde in BGE 105 Ib 271 E. 6b).
c) Die dreissigj�hrige Frist scheint lang, doch wird sie nur in seltenen Ausnahmef�llen zur Anwendung kommen. In der Regel werden n�mlich die Baupolizeibeh�rden bei ihrer �berwachenden T�tigkeit Baugesetzwidrigkeiten rasch feststellen, da diese meistens von aussen her ersichtlich sind. Nur dort, wo sich die Rechtswidrigkeit auf das Geb�udeinnere beschr�nkt, wird es oft l�ngere Zeit dauern, bis der rechtswidrige Zustand von den Beh�rden wahrgenommen wird. Ein Vorbehalt ist analog wie im Forstpolizeirecht (vgl. dazu BGE 105 Ib 272) f�r F�lle zu machen, in denen die Baupolizeibeh�rden zwar vor Ablauf der dreissigj�hrigen Frist einschreiten, die rechtswidrigen Geb�ude oder Geb�udeteile aber �ber Jahre hinaus duldeten, obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt h�tten kennen m�ssen. Hier m�sste allenfalls der aus Art. 4 BV folgende Schutz von Treu und Glauben Platz greifen. In der Regel verwirken aber die Beh�rden ihren Anspruch, den Abbruch baugesetzwidriger Geb�ude oder Geb�udeteile anzuordnen, erst nach dreissig Jahren.
2. Die kantonalen Instanzen und die Beschwerdef�hrerin gehen davon aus, die streitige Galerie sei in den zwanziger Jahren BGE 107 Ia 121 S. 125dieses Jahrhunderts errichtet worden. Der Beschluss, mit dem die Bausektion II des Stadtrates Z�rich den teilweisen Abbruch und die teilweise Umgestaltung der Galerie anordnete, datiert vom 17. Juli 1978. Zu diesem Zeitpunkt war die dreissigj�hrige Verwirkungsfrist l�ngst abgelaufen. Dass hier ein Fall vorliegt, in welchem die Verwirkung ausgeschlossen ist, weil die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustandes aus baupolizeilichen Gr�nden im engeren Sinne geboten ist, trifft entgegen der Ansicht der kantonalen Beh�rden nicht zu.
Die fragliche Galerie ist in dreifacher Hinsicht baugesetzwidrig, mit Bezug auf die Geschosszahl (sie bildet ein unzul�ssiges siebentes Geschoss), hinsichtlich der lichten H�he (diese betr�gt unter und �ber dem Galerieteil 1,95 m bzw. 2,0 m anstatt 2,4 m oder 2,5 m und bez�glich der Fensterfl�che (2,2 m2 anstatt 4,1 m2). Zwar verst�sst sie damit gegen Vorschriften, die gesundheitspolizeilich und wohnhygienisch motiviert sind. Dieser Umstand allein gen�gt indes nicht, um eine Verwirkung des Anspruchs der Beh�rden, die Beseitigung eines rechtswidrigen Geb�udeteiles zu verlangen, auszuschliessen. Erforderlich ist ausserdem, dass durch den gesetzwidrigen Zustand eine konkrete Gefahr f�r Leib und Leben der Bewohner oder der Passanten geschaffen wird. Dies l�sst sich hinsichtlich der hier in Frage stehenden Galerie nicht sagen. Da sie in einen Raum eingebaut ist, der eine H�he von 4 m sowie ein beachtlich grosses Fenster aufweist, besteht weder wohnhygienisch noch gesundheitspolizeilich eine Gef�hrdung der Bewohner, auch wenn unter und �ber dem Galerieteil die gesetzlich vorgeschriebene H�he um ca. 40 cm unterschritten wird. Die Berufung der Beh�rden auf die Feuersicherheit, mit der die Auflage betreffend Erstellung einer feuerhemmenden Trennwand begr�ndet wird, geht ebenfalls fehl. Es verh�lt sich entgegen den Erw�gungen im Entscheid der Baurekurskommission nicht so, dass im Galerieteil, der �ber K�che und Abort liegt, R�ume mit verschiedener Ben�tzungsart aneinandergrenzen, denn der Estrichraum soll ja - durch die zu errichtende Trennwand - erst geschaffen werden. Feuerpolizeilich gerechtfertigt war einzig die Verf�gung, die vorhandenen T�ren zum Estrich seien feuerhemmend zu erstellen. Diese Auflage war jedoch vor Verwaltungsgericht nicht mehr streitig, sondern die Beschwerdef�hrerin hat sie in ihrer Beschwerde an jene Instanz ausdr�cklich anerkannt.
Es liegt demnach kein Fall vor, in welchem die Beseitigung des rechtswidrigen Geb�udeteiles ohne R�cksicht auf den Zeitablauf BGE 107 Ia 121 S. 126angeordnet werden kann. Die Bausektion II des Stadtrates Z�rich hatte somit ihren Anspruch, die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustandes zu verlangen, am 17. Juli 1978 l�ngst verwirkt, und das Verwaltungsgericht verletzte bei dieser Sachlage Art. 22ter BV, indem es den Beschluss der Bausektion betreffend den teilweisen Abbruch und die teilweise Umgestaltung der Galerie best�tigte. Die Beschwerde ist deshalb gutzuheissen und das angefochtene Urteil aufzuheben.
105 IB 268,
105 IB 271,