Source: http://www.mdr-recht.de/51793.htm
Timestamp: 2019-03-24 08:08:09
Document Index: 50476352

Matched Legal Cases: ['§ 28', '§ 35', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 598', '§ 241', '§ 535', '§ 598', '§ 601', 'BGH', '§ 557']

RechtsprechungsÃ¼berblick zum Wohnraummietrecht (Blank, MDR 2018, 380)
Im Anschluss an die RechtsprechungsÃ¼bersicht zum ersten Halbjahr 2017 (MDR 2017, 1161) behandelt der vorliegende Beitrag die Rechtsprechung zur Wohnraumiete aus dem zweiten Halbjahr 2017. Den Schwerpunkt bilden Miete/MieterhÃ¶hung, Betriebskostenabrechnung und RÃ¤umungsvolltreckung.
I. Begriff des WohnraummietverhÃ¤ltnisses
1. Annahme eines Mietvertrags
a) Abgrenzung zu Ã¤hnlichen VertrÃ¤gen
b) Abgrenzung zum bloÃŸen GefÃ¤lligkeitsverhÃ¤ltnis
c) Entgeltabrede als maÃŸgebliches Kriterium
2. Anmietung einer Wohnung zum Zwecke der Unterbringung eines Mitarbeiters
II. Miete, MieterhÃ¶hung und Mietsicherheit
1. Anforderungen an die ErhÃ¶hungserklÃ¤rung bei der Indexmiete
a) Notwendiger Inhalt der ErhÃ¶hungserklÃ¤rung
b) Angabe der prozentualen IndexverÃ¤nderung?
2. Zuschlag fÃ¼r SchÃ¶nheitsreparaturen bei preisgebundenem Wohnraum bei unwirksamer Renovierungsklausel
a) Regelung des Â§ 28 Abs. 4 der II.BV
b) EinschrÃ¤nkungen nach Treu und Glauben?
3. Verfassungswidrigkeit der sog. â€žMietpreisbremseâ€œ?
a) VerstoÃŸ gegen das Bestimmtheitsgebot; bundesstaatliche Kompetenzverteilung
b) VerstoÃŸ gegen den Gleichheitsgrundsatz
c) Weiteres Verfahren
4. ZwangsvollstreckungsunterwerfungserklÃ¤rung als Kaution?
III. Betriebskosten: Umlage und Abrechnung
1. Formelle Wirksamkeit der Abrechnung
2. Anforderungen nach dem Anwendungsschreiben des BMF zu Â§ 35a EStG vom 15.2.2010 (â€žHaushaltsnahe Leistungenâ€œ)
3. Materiell-rechtliche Richtigkeit der Abrechnung
IV. Modernisierung
1. Begriff der ModernisierungsmaÃŸnahme
2. Widerruf einer Modernisierungsvereinbarung
1. LÃ¤rmstÃ¶rungen im Mehrfamilienhaus
a) Grenzen der Duldungspflicht
b) Mietminderung
2. VerjÃ¤hrung von ErsatzansprÃ¼chen wegen BeschÃ¤digung der Mietsache
VI. Beendigung des Mietvertrags
1. Berechnung des ZahlungsrÃ¼ckstands bei KÃ¼ndigung wegen Zahlungsverzugs
a) Wann liegen die Voraussetzungen fÃ¼r eine fristlose KÃ¼ndigung vor?
b) Was gilt bei geminderter Miete?
3. Grenzen der Anbietpflicht bei der EigenbedarfskÃ¼ndigung
VII. RÃ¤umungsvollstreckung
1. BGH-Grundsatzentscheidung: Vollstreckungsschutz gegen ZwangsrÃ¤umung bei drohender Suizidgefahr
2. Kalte RÃ¤umung: Beweislastverteilung bei Ermittlung des Schadens
a) EigenmÃ¤chtige RÃ¤umung
b) Pflichten des Vermieters
1. WohngebÃ¤udeversicherung: Leistungsausschluss fÃ¼r SchimmelschÃ¤den?
a) Anforderungen an die Wirksamkeit von Ausschlussklauseln
b) Versicherungsschutz fÃ¼r VorschÃ¤den
2. Haftung fÃ¼r BrandschÃ¤den bei Doppelversicherung
a) GrundsÃ¤tze des Regressverzichts
b) Was gilt bei Haftpflichtversicherung des Mieters?
In dem Urteil vom 20.9.2017 befasst sich der BGH mit der Frage, welche Anforderungen an das Zustandekommen eines Mietvertrags zu stellen sind und wie ein Wohnungsmietvertrag von anderen GebrauchsÃ¼berlassungsverhÃ¤ltnissen bei WohnrÃ¤umen abzugrenzen ist. Die Frage ist von praktischer Bedeutung, weil fÃ¼r den Wohnungsmieter weitreichende Schutzvorschriften gelten.
Der zur Entscheidung stehende Fall betrifft ein Einfamilienhaus, das Ende der 90er Jahre errichtet wurde. EigentÃ¼mer der Immobilie ist ein im Ausland lebender persischer GeschÃ¤ftsmann. Dieser hat das Haus einem Landsmann und dessen Ehefrau zu Wohnzwecken Ã¼berlassen. Der Rechtsgrund der Ãœberlassung ist unklar. Ein schriftlicher Vertrag besteht nicht. In der Folgezeit wurde hinsichtlich des Anwesens die Zwangsverwaltung angeordnet. Der Zwangsverwalter nimmt die Bewohner auf Herausgabe des Hauses und auf Zahlung einer NutzungsentschÃ¤digung in Anspruch. Die Bewohner machen geltend, dass zwischen ihnen und dem EigentÃ¼mer ein mÃ¼ndlicher Mietvertrag bestehe.
Der BGH fÃ¼hrt aus, dass in FÃ¤llen der vorliegenden Art folgende MÃ¶glichkeiten in ErwÃ¤gung zu ziehen sind:
ein Mietvertrag gem. Â§ 535 BGB;
eine unentgeltliche Gestattung des Gebrauchs und damit eine Leihe gem. Â§ 598 BGB;
eine sonstige schuldrechtliche Nutzungsvereinbarung (Â§ 241 BGB), sowie
ein bloÃŸes GefÃ¤lligkeitsverhÃ¤ltnis ohne Rechtsbindungswillen.
KÃ¼ndigungsschutz besteht nur bei der Annahme eines Mietvertrags. HierfÃ¼r sind die Bewohner beweispflichtig.
FÃ¼r die Abgrenzung des Mietvertrags vom bloÃŸen GefÃ¤lligkeitsverhÃ¤ltnis kommt es zunÃ¤chst darauf an, ob sich die Parteien rechtlich binden wollten. Wird eine Immobilie einer Familie zu Wohnzwecken Ã¼berlassen, so ist auf Grund der wirtschaftlichen Bedeutung dieses Vorgangs grundsÃ¤tzlich von einem Rechtsbindungswillen der Parteien auszugehen.
Die Annahme eines Mietvertrags setzt weiter voraus, dass sich der Vermieter zur Ãœberlassung der Sache und der Mieter zur Zahlung eines Entgelts verpflichtet. Vorliegend haben die Bewohner die Betriebskosten bezahlt sowie die Instandhaltung Ã¼bernommen. Diese Leistungen kÃ¶nnen u.U. als Entgelt fÃ¼r die GebrauchsÃ¼berlassung i.S.v. Â§ 535 Abs. 2 BGB angesehen werden. Allerdings ist auch der Entleiher zur Erhaltung der Sache und damit zur Ãœbernahme gewisser Reparaturkosten verpflichtet (Â§ 598, Â§ 601 Abs. 1 BGB). Gewisse Betriebskosten sind auch vom Inhaber eines unentgeltlichen Wohnungsrechts zu entrichten. Die Ãœbernahme der betreffenden Kosten spricht also nicht zwingend fÃ¼r die Miete. Vielmehr mÃ¼ssen besondere UmstÃ¤nde vorliegen, die jedenfalls dann nicht gegeben sind, wenn die vom Bewohner Ã¼bernommenen Kosten allenfalls einen geringen Bruchteil des Ã¼blicherweise fÃ¼r die mietweise Ãœberlassung eines Hauses zu zahlenden Entgelts darstellen. Solche besonderen UmstÃ¤nde hat der BGH nicht feststellen kÃ¶nnen. Die Herausgabeklage hatte deshalb Erfolg.
Mangels einer vertraglichen Regelung hat der Mieter von GewerberÃ¤umen keinen Anspruch auf KÃ¼ndigungsschutz. Dabei ist zu beachten, dass Wohnraummiete nur dann vorliegt, wenn die RÃ¤ume dem Mieter vertragsgemÃ¤ÃŸ zur Befriedigung seiner eigenen WohnbedÃ¼rfnisse und/oder der WohnbedÃ¼rfnisse seiner Familie dienen sollen. Wird eine Wohnung durch ein Unternehmen zum Zwecke der Unterbringung eines Mitarbeiters angemietet, so liegt ein gewerbliches MietverhÃ¤ltnis vor.
In dem zur Entscheidung stehenden Fall vermietete der EigentÃ¼mer eine Wohnung an A. Im Kopf des schriftlichen Mietvertrags ist allerdings nicht eine Privatperson, sondern eine in Wirklichkeit nicht existierende Aâ€‘GmbH aufgefÃ¼hrt. Der Vertrag ist mit â€žMietvertrag fÃ¼r gewerblich genutzte FlÃ¤chenâ€œ Ã¼berschrieben; als Vertragszweck ist eine â€žNutzung als Mitarbeiterwohnungâ€œ vereinbart. Die RÃ¤ume wurden A Ã¼bergeben, der sie als Privatwohnung nutzt.
Das Gericht stellt klar, dass zwischen den Parteien kein WohnraummietverhÃ¤ltnis, sondern ein GeschÃ¤ftsraummietverhÃ¤ltnis besteht. Die (vertragswidrige) Eigennutzung durch den Mieter Ã¤ndert daran nichts. Eine andere Bewertung ist nur dann angezeigt, wenn die vertragliche Zweckbestimmung nur zum Schein gewÃ¤hlt wird, um dem Wohnungsnutzer die gesetzlichen Schutzrechte zu entziehen. Dies muss der Mieter beweisen; einen solchen Beweis konnte A nicht erbringen.
Haben die Parteien eine Indexmiete vereinbart, so richtet sich die MieterhÃ¶hung nach Â§ 557b BGB. Nach Abs. 3 dieser Vorschrift muss die â€žÃ„nderung der Miete ... durch ErklÃ¤rung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Ã„nderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die ErhÃ¶hung in einem Geldbetrag anzugeben.â€œ Aus dem Wortlaut dieser Bestimmung folgt, dass im Falle der Vereinbarung einer Indexmiete die ErhÃ¶hungserklÃ¤rung vier Elemente aufzuweisen hat. Sie muss enthalten (...)
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 12.04.2018 15:47