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Timestamp: 2020-08-05 02:49:31
Document Index: 247636859

Matched Legal Cases: ['§ 536', '§ 536', '§ 535', '§ 242', '§ 536', '§ 536', '§ 535', 'BGH', 'BGH', '§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Aktenzeichen: VIII ZR 270/18, VIII ZR 163/18
Normen: § 536a BGB, § 536 BGB, § 535 BGB, § 242 BGB
Die auf Zahlung eines entsprechenden Vorschusses in Höhe von (zuletzt) 7.312,78 Euro gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Zur Begründung hat das LG Berlin ausgeführt, den Klägern stehe ein Vorschussanspruch aus § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zu, da die Mietsache aufgrund ihres dekorativen Verschleißes nicht mangelhaft (§ 536 Abs. 1 BGB) geworden sei. Da die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam sei, sei zwar grundsätzlich der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet. Auch sei davon auszugehen, dass sich der Zustand der Wohnungsdekoration nach einer Mietzeit von 14 Jahren im Vergleich zum (unrenovierten) Anfangszustand weiter verschlechtert habe. Jedoch hätten die Kläger diesen Zustand als vertragsgemäß akzeptiert, so dass ein Anspruch auf Vornahme von Renovierungsarbeiten gegen den Vermieter von vorne herein ausscheide, zumal dadurch eine deutlich über den vertragsgemäß geschuldeten Zustand der Wohnung hinausgehende Verbesserung erzielt würde, welche die Beklagte nicht schulde. Ein Anspruch des Mieters auf ein Tätigwerden des Vermieters bestehe nur dann, wenn die Wohnung zwischenzeitlich "verkommen" und "Substanzschäden" vorzubeugen sei. Dafür sei nichts ersichtlich.
Die Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Zur Begründung hat das LG Berlin ausgeführt, dem Beklagten stehe ein Anspruch auf Durchführung der von ihm geforderten Instandhaltungsarbeiten aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Zwar bestimme sich die Erhaltungspflicht des Vermieters nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss. Danach wäre die Klägerin (Vermieterin) aufgrund der unrenoviert überlassenen Wohnung lediglich verpflichtet, nach einem weiteren dekorativen Verschleiß den Ursprungszustand wiederherzustellen, nicht aber durch eine vollständige Renovierung dem Mieter eine Wohnung zu verschaffen, die deutlich besser sei als zu Anfang. Jedoch sei in Fällen wie dem vorliegenden nicht davon auszugehen, dass der schlechte Anfangszustand der vertragsgemäße sei. Der Vermieter müsse sich an dem im Mietvertrag festgehaltenen – jedoch unwirksamen – "Renovierungsprogramm", wonach der Mieter von Zeit zu Zeit die Schönheitsreparaturen hätte ausführen müssen, spiegelbildlich festhalten lassen.
Nach Auffassung des BGH sind zwar die Berufungskammern in beiden Fällen zutreffend davon ausgegangen, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter im Formularmietvertrag unwirksam ist, da diesen jeweils eine unrenovierte Wohnung überlassen und ihnen hierfür kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt wurde. Der BGH hat damit seine Rechtsprechung bestätigt, wonach in diesen Fällen an die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzlich (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) normierte Erhaltungspflicht des Vermieters tritt (vgl. BGH, Urt. v. 18.03.2015 - VIII ZR 185/14 Rn. 15, 35; BGH, Urt. v. 22.08.2018 - VIII ZR 277/16 Rn. 20).
Vor diesem Hintergrund habe der BGH entschieden, dass der Mieter in derartigen Fällen zwar einerseits vom Vermieter eine "frische" Renovierung verlangen könne, sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen habe. Soweit nicht Besonderheiten vorliegen, werde dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten.
AG Berlin-Charlottenburg, Urt. v. 30.11.2016 - 216 C 294/16
LG Berlin, Urt. v. 02.05.2018 - 18 S 392/16
AG Berlin-Schöneberg, Urt. v. 11.08.2017 - 19 C 408/15
LG Berlin, Urt. v. 24.07.2018 - 63 S 283/17