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Timestamp: 2016-10-25 19:17:24+00:00
Document Index: 183048428

Matched Legal Cases: ['art. 74', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 76', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 253', 'art. 259', 'ATF ', 'art. 18', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 260', 'art. 260', 'art. 259', 'art. 23', 'art. 23', 'art. 24', 'art. 31', 'art. 260']

4A_476/2011 (11.11.2011)
4A_476/2011
M.________ & N.________, soci�t� en nom collectif,
repr�sent�e par Me Romolo Molo,
repr�sent� par Me Matteo Inaudi,
bail � loyer; destination des locaux
recours contre l'arr�t rendu le 20 juin 2011 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve.
Au cours de l'ann�e 2001, X.________ a pris � bail une arcade sise � Gen�ve, afin d'y pratiquer � l'enseigne � ... � la torr�faction et la vente de caf�, et exploiter une buvette en liaison avec cette activit�. Les locaux lou�s �taient d�pourvus de tout �quipement, hormis un petit lavabo.
Par la suite, X.________ a vendu son commerce � M.________ et N.________, lesquels se sont associ�s en nom collectif sous la raison sociale M.________ & N.________. Son mandataire s'est adress� par �crit au bailleur Z.________, le 29 mars 2005, pour l'informer des conditions de la vente. Il a notamment pr�cis� comme suit, en lettres grasses, la destination des locaux: � entreprise de torr�faction de caf�, caf�-restaurant-tea-room �.
Le 15 avril 2005, Z.________ a conclu un nouveau bail avec la soci�t� M.________ & N.________. La destination des locaux �tait ainsi sp�cifi�e: � entreprise de torr�faction de caf� et caf� restaurant tea-room �. Le loyer annuel, index�, frais accessoires en sus, �tait fix� � 31'500 francs. La dur�e initiale du contrat �tait fix�e � cinq ans, du 1er mai 2005 au 30 avril 2010; sauf r�siliation communiqu�e avec un d�lai de pr�avis de six mois, elle se prolongerait tacitement d'ann�e en ann�e.
Le 14 juin 2005, de l'autorit� administrative comp�tente, M.________ a obtenu l'autorisation d'exploiter la buvette permanente accessoire au magasin de torr�faction de caf� � ... �.
A l'occasion d'un contr�le, le 12 mai 2006, l'autorit� a constat� que l'arcade servait � l'exploitation d'un caf�-restaurant avec restauration chaude. Il apparut que cette activit� ne pouvait pas �tre poursuivie et autoris�e sans adaptation des locaux; en particulier, elle n�cessitait une hotte d'extraction de l'air vici�, avec �vacuation au-dessus de la toiture du b�timent.
Le 15 octobre 2007, la soci�t� locataire a fait savoir au bailleur qu'elle n'avait pas pu obtenir les autorisations n�cessaires � l'exploitation d'un caf�-restaurant et qu'elle ne pouvait donc pas utiliser les locaux comme pr�vu. Elle demandait une importante r�duction du loyer et, sous menace de consignation du loyer, elle sommait le bailleur de rem�dier aux d�fauts dans un d�lai qu'elle fixait au 20 novembre 2007.
D�s le mois de janvier 2008, la soci�t� a consign� le loyer.
Le 30 janvier 2008, M.________ & N.________ a saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve. Le bailleur devait �tre condamn� � installer une hotte avec �vacuation en toiture et � effectuer tous les travaux dont d�pendaient une autorisation d'exploiter un caf�-restaurant avec service de plats chauds. La soci�t� devait �tre autoris�e � faire ex�cuter les travaux aux frais du bailleur. Elle devait �tre autoris�e � consigner le loyer et celui-ci devait �tre r�duit de 75% d�s le 12 mai 2006 et jusqu'� compl�te �limination des d�fauts.
Par d�cision du 3 juin 2008, la Commission a r�duit le loyer de 35% d�s le 12 mai 2006 et jusqu'� l'ex�cution des travaux, et ordonn� au bailleur l'installation d'une hotte avec �vacuation en toiture, permettant l'exploitation d'un caf�-restaurant avec service de plats chauds.
Le 7 juillet 2008, Z.________ a ouvert action contre M.________ & N.________ devant le Tribunal des baux et loyers. Il r�clamait le rejet de la requ�te du 30 janvier 2008 et la lib�ration, en sa faveur, des sommes consign�es.
La soci�t� a pris des conclusions semblables � celles �nonc�es dans ladite requ�te.
Le tribunal s'est prononc� le 6 octobre 2010. Il a condamn� le bailleur a faire ex�cuter, � ses frais et dans les r�gles de l'art, l'installation d'une hotte avec �vacuation en toiture, permettant l'exploitation d'un caf�-restaurant; il a r�duit le loyer de 25% d�s le 1er novembre 2007 et jusqu'� compl�te ex�cution des travaux; enfin, il a ordonn� la lib�ration des sommes consign�es, en faveur du bailleur et � concurrence du loyer r�duit.
Statuant le 20 janvier 2011 sur l'appel du bailleur, la Cour de justice a annul� le jugement, rejet� les pr�tentions de la soci�t� locataire et ordonn� la lib�ration, en faveur du bailleur, de la totalit� des sommes consign�es.
Agissant par la voie du recours en mati�re civile, M.________ & N.________ saisit le Tribunal f�d�ral de conclusions principales tendant, en substance, � la confirmation du jugement prononc� le 6 octobre 2010 par le Tribunal des baux et loyers. Subsidiairement, elle demande l'annulation de l'arr�t de la Cour de justice et le renvoi de la cause � cette autorit� pour nouvelle d�cision.
L'adverse partie conclut au rejet du recours.
La contestation porte notamment sur la r�duction du loyer. A raison d'environ 7'500 fr. par ann�e, celle-ci, pour les seules ann�es 2008 � 2010, exc�de d�j� le total de 15'000 francs. La valeur litigieuse minimale exig�e par l'art. 74 al. 1 let. a LTF, en mati�re de droit du bail � loyer, est ainsi atteinte.
Pour le surplus, le recours est dirig� contre un jugement final (art. 90 LTF), rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) et en derni�re instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF). Son auteur a pris part � l'instance pr�c�dente et succomb� dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF). Le m�moire de recours a �t� introduit en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et il satisfait aux exigences l�gales (art. 42 al. 1 � 3 LTF).
Il est constant que les parties se sont li�es par un contrat de bail � loyer selon l'art. 253 CO.
Il est �galement constant que dans leur �tat actuel, les locaux lou�s sont inaptes � l'exploitation d'un caf�-restaurant. La recourante soutient qu'il s'agit d'un d�faut de la chose lou�e, emp�chant un usage conforme au contrat. Sur la base de l'art. 259a al. 1 let. a et b CO, elle pr�tend � la remise en �tat de la chose et � la r�duction proportionnelle du loyer.
La chose lou�e est d�fectueuse lorsqu'elle ne pr�sente pas une qualit� que le bailleur a promise, ou lorsqu'elle ne pr�sente pas une qualit� sur laquelle le locataire pouvait l�gitimement compter en consid�ration de son droit de recevoir la chose dans un �tat appropri� � l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347).
L'intim� conteste que l'exploitation d'un caf�-restaurant s'inscrive dans la destination des locaux convenue le 15 avril 2005.
Confront� � un litige sur l'interpr�tation d'une convention, le juge doit tout d'abord s'efforcer de d�terminer la commune et r�elle intention des parties, sans s'arr�ter aux expressions ou d�nominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour d�guiser la nature v�ritable de la convention (art. 18 al. 1 CO).
Si le juge ne parvient pas � �tablir la commune et r�elle intention des parties, il lui incombe d'interpr�ter leurs d�clarations et comportements selon la th�orie de la confiance. Il doit rechercher comment une d�claration ou une attitude pouvait �tre comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances. Le principe de la confiance permet d'imputer � une partie le sens objectif de sa d�claration ou de son comportement, m�me si celui-ci ne correspond pas � sa volont� intime. L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal f�d�ral examine librement. Pour r�soudre cette question de droit, il doit cependant se fonder sur le contenu de la manifestation de volont� concern�e et sur les circonstances dans lesquelles elle est intervenue, points qui rel�vent du fait (ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 412; 133 III 675 consid. 3.3 p. 681; 131 III 606 consid. 4.1 p. 611).
Dans leur contrat conclu par �crit le 15 avril 2005, les parties ont notamment ins�r� le libell� � caf� restaurant tea-room � pour la destination des locaux. En cons�quence, l'intim� ne saurait raisonnablement s'opposer � ce que la recourante exploite effectivement un caf�-restaurant dans l'arcade lou�e. Sur ce point, contrairement � son opinion, il est sans importance que X.________ n'ait pas exploit� de caf�-restaurant � l'�poque o� il occupait l'arcade, ni que la recourante n'ait d'abord demand� aux autorit�s que l'autorisation d'exploiter la simple buvette qui existait d�j�. Dans les circonstances de la conclusion du contrat, rien n'autorisait l'intim� � croire de bonne foi qu'en d�pit du libell� ins�r� dans le contrat, la soci�t� locataire n'envisagerait jamais, � l'avenir, l'exploitation d'un caf�-restaurant.
Toutefois, cela n'implique pas que l'intim� ait contractuellement promis d'am�nager les locaux � ses propres frais, de mani�re � les rendre aptes � l'exploitation d'un caf�-restaurant. La recourante a repris de X.________ un commerce autre qu'un caf�-restaurant, qui se pratiquait dans une arcade d�pourvue de tout am�nagement. Dans cette situation, elle n'a pas pu croire de bonne foi que l'arcade se pr�t�t d'ores et d�j� � l'exploitation d'un caf�-restaurant. Il n'est pas constat� conform�ment � l'art. 105 al. 1 LTF que les am�nagements n�cessaires � un �tablissement de ce type aient �t� discut�s lors de la n�gociation du contrat. De mani�re reconnaissable par l'intim�, la recourante n'a manifest� que l'intention de poursuivre l'activit� de X.________. Dans ces circonstances, cette partie-ci n'a pas non plus pu croire de bonne foi que dans le cas o�, plus tard, elle-m�me opterait pour un caf�-restaurant, son cocontractant prendrait en charge les frais d'am�nagement. Il lui incombe plut�t de faire r�aliser les travaux n�cessaires et d'en assumer les frais conform�ment � l'art. 260a CO, concernant les modifications que le locataire apporte � la chose lou�e. La recourante aura certes besoin d'un consentement �crit du bailleur, en vertu de l'art. 260a al. 1 CO, mais celui-ci ne pourra gu�re lui refuser cette autorisation en tant que celle-ci tendra � un usage des locaux explicitement pr�vu par le contrat.
Ainsi, il appert que l'aptitude de l'arcade � l'exploitation d'un caf�-restaurant n'est ni une qualit� promise par l'intim�, ni une qualit� sur laquelle la recourante p�t l�gitimement compter. Par suite, l'inaptitude n'est pas un d�faut au regard de l'art. 259a CO et la recourante n'est pas fond�e � r�clamer la remise en �tat de la chose ni une r�duction du loyer.
Aux termes des art. 23 et 24 ch. 1 CO, le contrat n'oblige pas celle des parties qui, au moment de le conclure, �tait dans une erreur essentielle (art. 23); l'erreur est essentielle, notamment, lorsque la partie qui s'en pr�vaut entendait faire un contrat autre que celui auquel elle a d�clar� consentir (art. 24 ch. 1).
Toutefois, le contrat entach� d'erreur est tenu pour ratifi� lorsque la partie qu'il n'oblige pas a laiss� s'�couler une ann�e sans d�clarer � l'autre sa r�solution de ne pas le maintenir (art. 31 al. 1 CO).
Devant le Tribunal des baux et loyers, l'intim� a soutenu qu'il se trouvait sous l'influence d'une erreur lorsqu'il a accept�, dans le contrat, le libell� � caf� restaurant tea-room �. Savoir si une erreur est opposable � la recourante sera une question � �lucider, le cas �ch�ant, lorsque cette partie demandera le consentement aux travaux n�cessaire d'apr�s l'art. 260a al. 1 CO. En revanche, il n'est pas n�cessaire d'en d�battre pour r�soudre la contestation pr�sentement soumise au Tribunal f�d�ral.
La recourante acquittera un �molument judiciaire de 3'000 francs.
La recourante versera une indemnit� de 3'500 fr. � l'intim�, � titre de d�pens.