Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F133-III-175%3Afr
Timestamp: 2016-10-23 09:38:36
Document Index: 149089407

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 273', 'Art. 271', 'Art. 2', 'Art. 2', 'Art. 273', 'Art. 2', 'Art. 271', 'Art. 2', 'Art. 266', 'Art. 271', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 2', 'Art. 266', 'Art. 271', 'Art. 266', 'Art. 271', 'Art. 2', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 2', 'BGE', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 2', 'BGE', 'Art. 34', 'Art. 271', 'Art. 2', 'Art. 271', 'Art. 2', 'Art. 266', 'Art. 266', 'BGE', 'Art. 266', 'Art. 271', 'Art. 2', 'BGE', 'Art. 2', 'Art. 266', 'Art. 271', 'Art. 273', 'Art. 271', 'Art. 266', 'Art. 34', 'Art. 266', 'Art. 266']

133 III 17520. Auszug aus dem Urteil der I. zivilrechtlichen Abteilung i.S. A.X. und B.X. gegen Y. (Berufung)
Expulsion du locataire; cong� manifestement abusif; rapport de l'art. 271 CO avec l'art. 2 al. 2 CC. L'art. 271 CO est une lex specialis par rapport � l'art. 2 al. 2 CC. En cons�quence, un cong� manifestement abusif doit aussi �tre contest� dans le d�lai de p�remption de trente jours. Si le locataire n'a pas contest� le cong�, il ne peut plus soulever, dans la proc�dure d'expulsion, le moyen tir� d'un cong� manifestement abusif (consid. 3). Faits � partir de page 175
BGE 133 III 175 S. 175
A. A.X. (Beklagte 1 und Berufungskl�gerin) ist seit 1. April 1976 Mieterin einer Wohnung sowie einer Garage in C. Sie bewohnt die Wohnung zusammen mit ihrem Sohn B.X. (Beklagter 2 und Berufungskl�ger).
Vermieterin ist die Firma Y. (Kl�gerin und Berufungsbeklagte), die die Vertr�ge mit amtlichem Formular vom 5. September 2005 auf BGE 133 III 175 S. 176den 31. M�rz 2006 k�ndigte. Die Beklagten fochten die K�ndigung nicht an.
B. Mit Eingabe vom 4. April 2006 beantragte die Kl�gerin beim Bezirksgericht Baden die Ausweisung der Beklagten. Die Pr�sidentin 4 des Bezirkgerichts Baden hiess das Begehren am 16. Juni 2006 gut und verpflichtete die Beklagten, die genannten Mietobjekte sp�testens innert zehn Tagen seit Rechtskraft des Entscheids zu r�umen.
C. Die Beklagten erhoben am 31. Juli 2006 Beschwerde und beantragten dem Obergericht des Kantons Aargau, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und das Begehren der Kl�gerin sei abzuweisen. Mit Entscheid vom 7. September 2006 wies das Obergericht die Beschwerde ab. Es kam zum Schluss, die K�ndigung sei g�ltig erfolgt. Ein Mieter, der einen offenbaren Rechtsmissbrauch geltend machen wolle, m�sse die K�ndigung innert der in Art. 273 Abs. 1 OR vorgesehenen Verwirkungsfrist anfechten, da Art. 271 OR eine lex specialis zu Art. 2 Abs. 2 ZGB darstelle. Eine Minderheit des Obergerichts h�tte die Verletzung von Art. 2 Abs. 2 ZGB unabh�ngig vom Verstreichen der Verwirkungsfrist von Art. 273 Abs. 1 OR gepr�ft und den offenbaren Missbrauch eines Rechts bejaht.
D. Mit Berufung vom 17. Oktober 2006 beantragen die Beklagten dem Bundesgericht, das Urteil des Obergerichts sei aufzuheben und das Begehren der Kl�gerin betreffend Mieterausweisung sei abzuweisen. Das Bundesgericht weist die Berufung ab.
3. Die Beklagten werfen dem Obergericht vor, Bundesrecht verletzt zu haben, als es auch eine offensichtlich rechtsmissbr�uchliche K�ndigung f�r bloss anfechtbar hielt und deshalb auf die Pr�fung der Frage verzichtete, ob die Voraussetzungen von Art. 2 Abs. 2 ZGB erf�llt seien.
3.1 In der Lehre wird �berwiegend die Meinung vertreten, Art. 271 OR schliesse die selbst�ndige Anwendung von Art. 2 Abs. 2 ZGB aus (PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, N. 162 f. der Vorbem. zu Art. 266-266o OR, N. 63 ff. der Vorbem. zu Art. 271-273c OR und N. 13 zu Art. 271 OR; derselbe, Mietvertragsk�ndigung - nichtig, ung�ltig oder g�ltig und anfechtbar?, in: SJZ 91/1995 S. 225/ 231; BERNARD CORBOZ, La nullit� du cong� dans le nouveau droit du bail, in: CdB 1994 S. 33/54 f.; derselbe, Les cong�s affect�s d'un vice, in: 9e S�minaire sur le droit du bail 1996, S. 25; PIERRE TERCIER, BGE 133 III 175 S. 177Les contrats sp�ciaux, 3. Aufl. 2003, Rz. 2437; RICHARD BARBEY, Commentaire du droit du bail, Protection contre les cong�s concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, N. 30 zu Art. 271-271a OR; GIACOMO RONCORONI, La protection contre les cong�s, in: 6e S�minaire sur le droit du bail 1990, S. 11 f.; STEFAN ZWICKER, Die Anfechtung der K�ndigung nach dem neuen Schweizerischen Mietrecht, in: Der Schweizer Treuh�nder 1990 S. 267/272; ARTHUR TRACHSEL, Leitfaden zum Mietrecht, S. 217; wohl auch PIERRE ENGEL, Contrats de droit suisse, 2. Aufl. 2000, S. 202 und 204). Zur Begr�ndung wird in erster Linie auf die Entstehungsgeschichte verwiesen. Das neue Recht habe den sachlichen Anwendungsbereich in Art. 271 OR im Vergleich zu Art. 2 Abs. 2 ZGB erheblich erweitert und gleichzeitig die Rechtsfolge abgeschw�cht (HIGI, Z�rcher Kommentar, N. 162 f. der Vorbem. zu Art. 266-266o OR, N. 63 und 66 der Vorbem. zu Art. 271-273c OR; CORBOZ, a.a.O., CdB 1994 S. 54; derselbe, S�minaire, a.a.O., S. 25). Damit sei die bestehende Rechtslage nicht bloss erg�nzt, sondern vielmehr durch eine neue Regelung ersetzt worden (CORBOZ, a.a.O.). Dar�ber hinaus wird angef�hrt, in Art. 266l OR sei die Formularpflicht eingef�hrt worden, so dass der Mieter auf die M�glichkeit der Anfechtbarkeit und die zur Entgegennahme der Anfechtung zust�ndige Beh�rde hingewiesen werde. Die Anfechtung einer offenbar rechtsmissbr�uchlichen K�ndigung, also einer K�ndigung, deren Fehlerhaftigkeit gewissermassen jedem ins Auge springe, erscheine daher als zumutbar (HIGI, Z�rcher Kommentar, N. 68 der Vorbem. zu Art. 271-273c OR).
3.2 Andere Autoren sind der Auffassung, Art. 2 Abs. 2 ZGB m�sse nach wie vor auf die K�ndigung des Mietvertrags anwendbar sein, da der offensichtliche Rechtsmissbrauch keinen Schutz verdiene (DAVID LACHAT/DANIEL STOLL/ANDREAS BRUNNER, Das Mietrecht f�r die Praxis, 6. Aufl. 2005, Kapitel 29, Nr. 2.6; ANDREAS BRUNNER, Die Anfechtbarkeit der K�ndigung im Mietrecht, Pl�doyer 1990 4 S. 40/ 41; ROGER WEBER, Basler Kommentar, N. 29 zu Art. 271-271a OR; vgl. auch CHRISTIAN CALAMO, Die missbr�uchliche K�ndigung der Miete von Wohnr�umen, Diss. St. Gallen 1993, S. 124; PETER ZIHLMANN, Das Mietrecht, 2. Aufl. 1995, S. 207; vgl. aus der Rechtsprechung: Z�rcher Mietrechtspraxis 1993 Nr. 14). Wohl sei im Rahmen der Vorbereitungsarbeiten zur Mietrechtsrevision erkl�rt worden, der Verzicht auf die Offensichtlichkeit des Rechtsmissbrauchs sei das Gegenst�ck dazu, dass vom K�ndigungsempf�nger eine BGE 133 III 175 S. 178Anfechtung verlangt werde. Daraus lasse sich aber nicht schliessen, dass das Anfechtungsprinzip auch dann gelte, wenn die K�ndigung im konkreten Fall offensichtlich rechtsmissbr�uchlich sei. Praktikabilit�ts- und Rechtssicherheits�berlegungen d�rften bei dieser Frage keine Rolle spielen (WEBER, a.a.O.).
3.3 Nach Art. 271 Abs. 1 OR ist die K�ndigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verst�sst. Ob die Bestimmung �ber ihren Wortlaut hinaus die Berufung auf das allgemeine Rechtsmissbrauchsverbot nach Art. 2 Abs. 2 ZGB ausschliesst, ist durch Auslegung zu ermitteln.
3.3.1 Das Gesetz muss in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zu Grunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen Verst�ndnismethode ausgelegt werden. Die Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im normativen Gef�ge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis der ratio legis. Dabei befolgt das Bundesgericht einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es namentlich ab, die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Priorit�tsordnung zu unterstellen. Die Gesetzesmaterialien k�nnen beigezogen werden, wenn sie auf die streitige Frage eine klare Antwort geben (BGE 132 III 707 E. 2 S. 710 f.; BGE 131 III 33 E. 2 S. 35 mit Hinweisen).
3.3.2 Der historische Wille des Gesetzgebers ergibt sich f�r die vorliegende Fragestellung klar aus den Gesetzesmaterialien: Der Vorschlag des Bundesrates sah in Art. 271 OR die Unwirksamkeit einer K�ndigung vor, die gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verst�sst. Die Botschaft f�hrt dazu aus, es rechtfertige sich, den Tatbestand des Verstosses gegen Treu und Glauben f�r die K�ndigung der Miete von Wohn- und Gesch�ftsr�umen eigens zu nennen. Das sei namentlich auch deshalb notwendig, weil Rechtsprechung und Lehre das allgemeine Verbot des Rechtsmissbrauchs bei der K�ndigung des Mietverh�ltnisses bisher �usserst zur�ckhaltend ausgelegt h�tten. Die Generalklausel von Art. 271 OR sei eine Sonderbestimmung zu Art. 2 ZGB, die nicht mehr "Offensichtlichkeit" als Voraussetzung f�r den Rechtsmissbrauch fordere. Daf�r werde gegen�ber dem allgemeinen Rechtsmissbrauchsverbot die Rechtsfolge insofern abgeschw�cht, als keine absolute Nichtigkeit BGE 133 III 175 S. 179der K�ndigung, sondern deren Unwirksamkeit vorgesehen sei, die innerhalb der Verwirkungsfrist von 30 Tagen geltend gemacht werden m�sse (BBl 1985 I 1458). In den parlamentarischen Beratungen wurde die vorgesehene Unwirksamkeit - entsprechend der damaligen verfassungsrechtlichen Grundlage von Art. 34septies aBV - durch die Anfechtbarkeit ersetzt (AB 1988 S S. 173 ff.). Die aus der Abschw�chung der Rechtsfolge hinsichtlich der offensichtlich rechtsmissbr�uchlichen K�ndigungen resultierende Verschlechterung der Stellung des Mieters im Vergleich zum damals geltenden Recht wurde namentlich aus Gr�nden der Rechtssicherheit hingenommen (AB 1989 N S. 536, insbesondere Voten Jeanpr�tre und Koller). Nach dem Willen des Gesetzgebers stellt Art. 271 OR also sowohl f�r den Tatbestand als auch f�r die Rechtsfolge eine lex specialis zu Art. 2 Abs. 2 ZGB dar.
3.3.3 Auch die Ber�cksichtigung des Zwecks von Art. 271 OR, die Rechtsstellung des Mieters zu verbessern, f�hrt zu keinem anderen Ergebnis. Einerseits waren die Voraussetzungen von Art. 2 Abs. 2 ZGB mit Bezug auf K�ndigungen bereits vor der Revision praktisch nie erf�llt (BBl 1985 I 1458). Anderseits muss der Vermieter nach Art. 266l Abs. 2 OR mit einem Formular k�ndigen, das angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die K�ndigung anfechten will; eine Verletzung dieser Pflicht hat nach Art. 266o OR die Nichtigkeit der K�ndigung zur Folge. Es ist dem Mieter damit ohne weiteres m�glich und zumutbar, sich innert Frist gegen die K�ndigung zur Wehr zu setzen und damit zu verhindern, dass ein offensichtlicher Rechtsmissbrauch Schutz findet. Im Ausschluss der Rechtsfolge der Nichtigkeit auch f�r offensichtlich rechtsmissbr�uchliche K�ndigung BGE 133 III 175 S. 180en kann deshalb keine nennenswerte Verschlechterung der Position des Mieters gesehen werden. In diesem Zusammenhang sind ausserdem Rechtssicherheitsinteressen zu ber�cksichtigen. Anders als in den nach Art. 266l-266n OR vorgesehenen F�llen der Nichtigkeit wegen eines Formfehlers l�sst sich die Frage, ob ein offensichtlicher Rechtsmissbrauch vorliegt, nur auf Grund einer Wertung beantworten. Auch die ebenfalls sch�tzenswerten Interessen eines allf�lligen neuen Mieters sind in Betracht zu ziehen.
3.3.4 Mit der herrschenden Lehre ist davon auszugehen, dass Art. 271 Abs. 1 OR die selbst�ndige Anwendung von Art. 2 Abs. 2 ZGB ausschliesst (in diese Richtung bereits BGE 120 II 31 E. 4a S. 32; Urteil 4C.333/1995 vom 29. M�rz 1996, E. 2a). Der Mieter muss damit auch eine offensichtlich rechtsmissbr�uchliche K�ndigunginnerhalb der Verwirkungsfrist von 30 Tagen anfechten. Hat er darauf verzichtet, kann er die R�ge, die K�ndigung sei offensichtlich rechtsmissbr�uchlich, im Ausweisungsverfahren nicht mehr erheben.
3.4 Die Vorinstanz hat nach dem Gesagten kein Bundesrecht verletzt, als sie im Rahmen des Mieterausweisungsverfahrens darauf verzichtete zu pr�fen, ob die K�ndigung offensichtlich rechtsmissbr�uchlich im Sinn von Art. 2 Abs. 2 ZGB ist.
120 II 31
art. 271 CO,
Art. 266-266o OR,
Art. 271-273c OR suite... ,
Art. 273 Abs. 1 OR,
Art. 271-271a OR,
Art. 266l OR,
Art. 34septies aBV,
Art. 266l Abs. 2 OR,
Art. 266l-266n OR