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Timestamp: 2017-03-29 11:20:41+00:00
Document Index: 266074159

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art. 2', 'art. 76', 'arrêt ', 'arrêt ', 'ATF ', 'art. 11', 'art. 270', 'art. 20', 'ATF ', 'ATF ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 269']

4A_168/2014 (30.10.2014)
4A_168/2014 Arrêt du 30 octobre 2014
A. A.a. Par contrat du 11 septembre 2006, A.A.________, représentée par sa fille B.A.________, a remis à bail à C.________ et B.________, moyennant paiement d'un loyer mensuel net de 3'000 fr., l'appartement au 3
e étage de l'immeuble sis rue xxx, à Genève, dont B.A.________ est propriétaire; le bail, conclu pour une durée d'un an, soit du 15 septembre 2006 au 15 septembre 2007, était renouvelable pour une durée indéterminée, avec la faculté de le résilier pour les termes des 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre.
B. Le 26 avril 2012, C.________ et B.________ (demandeurs) ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève d'une demande en fixation du loyer initial contre A.A.________ et, au besoin, contre B.A.________, concluant à ce qu'un calcul de rendement soit ordonné, à la fixation du loyer à 1'000 fr. par mois dès le 15 septembre 2006 et à la restitution du trop-perçu avec intérêts à 5% dès la date moyenne.
C. A.A.________ et B.A.________ exercent un recours en matière civile au Tribunal fédéral, concluant à l'annulation des ch. 2 et 3 du dispositif du premier jugement confirmé par l'arrêt de la Cour de justice et à la réforme de celui-ci en ce sens qu'il soit dit que la demande en fixation judiciaire du loyer des locataires demandeurs est constitutive d'abus de droit, ceux-ci devant être déboutés de toutes leurs conclusions. Elles invoquent la violation des art. 2 al. 2 CC et 270 CO, ainsi que l'arbitraire dans l'appréciation des preuves. Les recourantes ont présenté une requête d'effet suspensif.
1. 1.1. En tant qu'il est interjeté par la fille de la bailleresse, B.A.________, le recours est irrecevable, celle-ci ayant d'ailleurs admis qu'elle n'avait pas la légitimation passive (art. 76 al. 1 LTF). Le fait que l'arrêt attaqué lui ait également été notifié ne lui confère pas la qualité pour recourir.
3.2. 3.2.1. Lorsque la formule officielle n'a pas été employée par le bailleur alors qu'elle était obligatoire ou que la hausse de loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire n'y a pas été motivée, le Tribunal fédéral a jugé, dans l'arrêt de principe ATF 120 II 341 consid. 5, que ce vice n'entraîne pas la nullité du contrat de bail dans son entier, mais seulement la nullité du loyer fixé. Certes, sauf disposition légale contraire sur la portée et les effets de la forme prescrite, l'acte juridique qui ne respecte pas la forme exigée par la loi n'est pas valable (art. 11 al. 2 CO). La finalité de la règle de forme est toutefois importante pour apprécier la situation juridique résultant d'un vice de forme, c'est-à-dire ses effets sur les rapports juridiques entre les parties. Considérant que la mention de l'ancien loyer et la motivation de la hausse contenues dans la formule officielle doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la majoration de loyer, de manière à ce qu'il puisse décider, en toute connaissance de cause, de contester le nouveau loyer ou de s'en accommoder, le Tribunal fédéral a donc limité, par une interprétation téléologique réductive de l'art. 270 al. 2 CO, les effets du vice de forme à la nullité de la seule fixation du loyer, en application de l'art. 20 al. 2 CO (ATF 120 II 341 consid. 3 à 5; cf. également ATF 124 III 62 consid. 2a; arrêt 4C.428/2004 du 1er avril 2005 consid. 3.1).
3.2.2. La doctrine dominante conteste certes qu'un vice de forme puisse entraîner sans réserve la nullité, retenant au contraire qu'un tel vice ne doit pas être relevé d'office et qu'il est guéri par l'exécution du contrat (pour un aperçu de la question, cf. PETER GAUCH ET AL., Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, vol. I, 10 éd. 2014, n
os 547 ss). Elle le fait cependant essentiellement en relation avec les contrats soumis à la forme authentique et n'aborde pas la question de la nullité du loyer en raison de l'absence de formule officielle ou d'irrégularité de celle-ci lors de la conclusion du contrat de bail. Il n'y a donc pas lieu de revenir sur l'arrêt de principe publié aux ATF 120 II 341 qui a posé la règle de la nullité partielle. D'ailleurs, en matière de bail, contrairement au principe général " nul n'est censé ignorer la loi ", le législateur présume précisément l'ignorance du locataire (ATF 113 II 187 consid. 1a). En outre, le projet de modification du droit du bail dans le code des obligations, mis en consultation le 28 mai 2014 (FF 2014 3853), qui prévoit d'étendre l'obligation d'utiliser la formule officielle à toute la Suisse, qualifie d'appropriée la pratique actuelle de la nullité partielle du montant du loyer (ch. 2.1.6 du projet du 16 mai 2014 de modification du droit du bail dans le code des obligations, Commentaire). Enfin, il sied de rappeler que l'art. 270 al. 2 CO renvoie à l'utilisation de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO, disposition dont l'al. 2 prévoit expressément la nullité de la majoration du loyer lorsque celle-ci n'a pas été notifiée au moyen de la formule officielle (let. a) ou que les motifs n'y sont pas indiqués (let. b).
4. En définitive, le recours interjeté par B.A.________ est irrecevable. Le recours interjeté par A.A.________ doit être rejeté dans la mesure où il est recevable.
1. En tant qu'il est interjeté par B.A.________, le recours est irrecevable.
2. En tant qu'il est interjeté par A.A.________, le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
3. Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourantes.
5. Le dossier est retourné au Tribunal de première instance pour la suite de la procédure.