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Timestamp: 2016-10-28 10:33:00+00:00
Document Index: 70225305

Matched Legal Cases: ['art. 142', 'art. 266', 'art. 142', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 142', 'art. 261', 'ATF ', 'art. 266', 'art. 812']

126 III 29050. Arr�t de la Chambre des poursuites et des faillites du 14 avril 2000 dans la cause A. (recours LP)
Double mise � prix en raison de baux commerciaux non annot�s au registre foncier (art. 142 LP et 261 CO); crit�re de la dur�e r�siduelle du bail. Est �ventuellement susceptible de d�valuer l'objet du gage et donc de faire l'objet d'une double mise � prix tout bail d'une dur�e r�siduelle sup�rieure au d�lai l�gal de cong� de trois ou six mois fix� par les art. 266c et 266d CO. Faits � partir de page 290
Dans le cadre d'une poursuite en r�alisation de gage immobilier ayant pour objet un article du cadastre de la Chaux-de-Fonds, poursuite introduite par A., titulaire de deux c�dules hypoth�caires inscrites en 1981 et 1990, l'Office des poursuites de La Chaux-de-Fonds a fix� la vente aux ench�res dudit immeuble au 15 octobre 1999. Le 27 septembre pr�c�dent, la cr�anci�re a requis la double mise � prix selon l'art. 142 LP en raison de quatre contrats de bail ult�rieurs auxdites c�dules, non inscrits au registre foncier et portant sur des locaux BGE 126 III 290 S. 291dudit immeuble. L'office a rejet� cette requ�te au motif qu'il s'agissait de baux commerciaux. Saisie d'une plainte de la cr�anci�re contre cette d�cision, l'Autorit� de surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de Neuch�tel l'a rejet�e.
Sur recours de la cr�anci�re, la Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal f�d�ral a r�form� la d�cision de l'autorit� cantonale de surveillance en ce sens que la double mise � prix devait �tre ordonn�e pour l'un seul des quatre contrats de bail, dont l'�ch�ance �tait fix�e au 30 juin 2002.
1. La d�cision attaqu�e se fonde sur l'arr�t du Tribunal f�d�ral du 16 f�vrier 1999 (ATF 125 III 123) qui, � l'instar de ce qui a �t� jug� en mati�re de bail � ferme agricole (ATF 124 III 37), admet la double mise � prix aussi bien pour les baux (de longue dur�e) annot�s que pour ceux qui ne le sont pas, en pr�cisant que de tels baux ne s'�teignent pas en cas de double mise � prix, mais passent � l'acqu�reur, celui-ci pouvant r�silier le bail pour le prochain terme l�gal, m�me s'il ne se pr�vaut pas d'un besoin urgent. L'autorit� cantonale de surveillance consid�re que m�me si le crit�re de la dur�e du bail est peut �tre discutable, et du reste discut� en doctrine, il n'en demeure pas moins qu'au vu de la plus r�cente jurisprudence, la dur�e du bail constitue un crit�re d�terminant quant � la n�cessit� ou non d'une double mise � prix; or, en l'esp�ce, sur les quatre contrats consid�r�s, qui portent sur des locaux commerciaux, trois sont r�siliables trois mois d'avance pour la fin d'un trimestre, alors que le quatri�me pr�voit une �ch�ance au 30 juin 2002, moyennant d�nonciation six mois � l'avance; tous les baux �tant de courte dur�e, conclut l'autorit� cantonale, il n'y a pas lieu de proc�der � une double mise � prix.
La recourante fait valoir en substance, en se r�f�rant essentiellement � JEAN-JACQUES L�THI/BEAT ZIRLICK (Die ausserordentliche K�ndigung des Mietvertrages infolge Doppelaufruf, in: PJA 1999 p. 1330), que la jurisprudence en question n'a pas pu faire de la dur�e du bail une condition de la double mise � prix, ce crit�re n'entrant en ligne de compte, dans ce cadre, que comme �l�ment d'appr�ciation d'une possible d�valuation. En cons�quence, la double mise � prix devait �tre ordonn�e pour les quatre contrats de bail litigieux, de fa�on certaine en tout cas pour celui dont l'�ch�ance a �t� fix� au 30 juin 2002.
2. a) La double mise � prix pr�vue par l'art. 142 LP a pour objectif de d�terminer si un bail, par exemple, d�value l'objet du gage ant�rieur et, le cas �ch�ant, de permettre � l'acqu�reur qui se voit transf�rer le bail en vertu de l'art. 261 CO de le r�silier pour le prochain terme l�gal, conform�ment � la jurisprudence (ATF 125 III 123 : cf. THOMAS PIETRUSZAK/J�RG ZACHARIAE, Der Schutz des Mieters von Wohn- und Gesch�ftsr�umen in der Zwangsverwertung, in recht 2000, p. 41 ss). En g�n�ral, un immeuble gag� peut �tre d�valoris� par un bail conclu pour une longue dur�e, �ventuellement moyennant un loyer bas (DAVID LACHAT, La r�siliation du bail en cas d'ali�nation de l'immeuble et d'insolvabilit� du bailleur, in: CdB 1999 p. 79). Il n'est d�s lors pas surprenant que, dans l'arr�t pr�cit�, le Tribunal f�d�ral ait fait �tat de cette g�n�ralit�, le bail � propos duquel il avait � statuer ayant d'ailleurs �t� conclu en f�vrier 1993 pour une dur�e de 20 ans, dont 15 restant � courir � partir de la vente aux ench�res (mai 1998). Comme le soulignent L�THI et ZIRLICK (ibid.), c'est effectivement la dur�e du bail restant � courir qu'il convient de prendre en consid�ration en l'occurrence.
art. 266c et 266d CO,
art. 812 CC