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Timestamp: 2020-07-06 20:17:11
Document Index: 303223883

Matched Legal Cases: ['§ 13', '§ 3', '§ 34', '§ 3', '§ 4', '§ 3', '§ 4', 'Art. 32', '§ 2', '§ 8', '§ 9', 'Art. 49', '§ 9', '§ 8', '§ 1', '§ 16', '§ 1', 'Art. 12', 'Art. 31', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 4', '§ 4', '§ 34', '§ 4', '§ 4', '§ 1', '§ 1', 'Art. 47', '§ 10', '§ 10', 'Art. 21', 'Art. 47', '§ 4', '§ 3', '§ 4', '§ 4']

TOP Ö 7: Aufstellung des Bebauungsplanes "Rotter Straße, Brauereigelände" im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB;
Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (§§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 BauGB);
Der Stadtrat hat am 10.07.2012 die Aufstellung eines Bebauungsplans für das Quartier zwischen der Rotter Straße, Mühlenstraße, Kellerstraße und dem Parkplatz an der Rotter Straße beschlossen (Fl.Nrn. 7, 8, 8/2, 9/2, 10, 19/2, 20/2 und 145/3 der Gemarkung Öxing).
Ausgangspunkt des Bebauungsplans ist die Nachfolgenutzung für das dort vorhandene Brauereigebäude der Firma Wildbräu. Ungeachtet der Tatsache, dass für das Grundstück ein Bebauungsanspruch (§ 34 BauGB) besteht, hat die Stadt eine bauliche Selbstentwicklung des Geländes abgelehnt und die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen. Wohlgemerkt wird durch den Bebauungsplan nicht erstmals Baurecht geschaffen, sondern bestehendes Baurecht geordnet, also eine Bebauung entsprechend den städtebaulichen Vorstellungen der Stadt durchgesetzt. Dieser Umstand engt das Planungsermessen deutlich ein und erfordert auch Berücksichtigung bei der Planungszeit, will sich die Stadt Grafing b.M. nicht möglichen Entschädigungsansprüchen aussetzen.
Der Stadtrat hat die Durchführung einer vorgezogenen Bürgerbeteiligung beschlossen (§ 3 Abs. 1 BauGB), um die Öffentlichkeit frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sowie ihrer voraussichtlichen Auswirkungen zu unterrichten. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung wurde im Zeitraum vom 12.08.2013 bis 20.09.2013 durchgeführt. Anschließend wurde die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt. In der Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 19.11.2013 wurden die eingegangenen Stellungnahmen behandelt, erforderliche Änderungen und die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sowie die Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB beschlossen.
Auf der Grundlage dieses Planungskonzeptes wurden eine geologische Untersuchung zur Niederschlagswasserbeseitigung und eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt. Anschließend wurde in der Zeit vom 12.05.2014 bis 13.06.2014 die öffentliche Auslegung und in der Zeit vom 19.05.2014 bis 20.06.2014 die Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange durchgeführt.
Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die eingegangenen Stellungnahmen nun beschlussmäßig zu behandeln. Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrates ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss der Stadt Grafing als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen. Abwägungsrelevante Stellungnahmen sind eingegangen wie folgt.
2.1 Stadt Grafing b.M., Referat 3 (Ordnungsamt), (Schreiben vom 03.06.2014)
Die Mühlenstraße und die Kellerstraße sind als verkehrsberuhigter Bereich ausgewiesen. Voraussetzung für einen verkehrsberuhigten Bereich ist, dass kein nennenswerter Durchgangsverkehr stattfindet. Das derzeitige Verkehrsaufkommen ist gering, was aber auch daran liegt, dass der Straßenzustand marode ist.
Beim Bau des Parkplatzes Rotter Straße wurde darauf geachtet, dass keine Durchfahrt zur Kellerstraße und Lederergasse und somit zur Abkürzung und Umfahrung des Marktplatzes geschaffen wird. Dies ist bei Ausbau der Mühlenstraße und Kellerstraße zu erwarten, zumindest bis zur Fertigstellung der Ostumgehung.
Die Mühlenstraße weist im verkehrsberuhigten Ausbau eine Breite von 6 Meter aus, die Kellerstraße noch deutlich mehr. Breite und übersichtliche Straßen verleiten zu höheren Geschwindigkeiten. Es sollte daher eine bauliche Gestaltung erfolgen, die den Verkehr erschwert und die Durchfahrt für den Durchgangsverkehr unattraktiv macht (insbesondere Einengungen).
Im verkehrsberuhigten Bereich ist das Parken nur in ausgewiesenen Parkflächen erlaubt. Erfahrungsgemäß wird bei größeren Wohneinheiten oberirdisch geparkt (mehrere Fahrzeuge pro Haushalt, Frauen nutzen ungern Tiefgaragen, Besucherverkehr). Es sollten deshalb Parkflächen vorgehalten werden. Als problematisch wird die Situation an der Orthopädiepraxis angesehen, weil einerseits die dazugehörigen TG-Plätze nicht genutzt werden, andererseits gehbehinderte Patienten in der Nähe parken wollen und sollen. Hier sollten im besonderen Maße Parkflächen entstehen, die ein übersichtliches Ein- und Ausparken im verkehrsberuhigten Bereich ermöglichen.
Die vorgetragenen Belange wurden bereits in die Planungsentscheidung eingestellt. Mit Beschluss vom 19.11.2013 wurde die Festsetzung der Kellerstraße und der Mühlenstraße (in Richtung Rotter Straße) als verkehrsberuhigter Bereich beschlossen, um deren besondere Bedeutung insbesondere für den Schulwegverkehr und als Fußgängerpassage gerecht zu werden. Ausweislich der dortigen Begründung soll damit, angesichts der steigenden Bedeutung der Rotter Straße als Anbindung zur Ostumfahrung, die parallel verlaufende Kellerstraße als attraktive Fuß- und Radwegeverbindung ausgebaut werden. Die Kellerstraße stellt mit der Lederergasse einen wichtigen Abschnitt eines abseits der stark belasteten Straßen verlaufenden Wegenetzes zwischen der Rotter Straße und der Griesstraße dar. Für die Benutzung durch Kraftfahrzeuge soll die Straße bewusst so unattraktiv wie möglich gemacht werden, um einen unerwünschten Abkürzungs- und Schleichwegverkehr möglichst zu vermeiden.
In diesem Zusammenhang wird darauf hingewiesen, dass im Plangebiet keine oberirdischen Stellplatzflächen vorgesehen sind; der gesamte Stellplatznachweis des Plangebietes muss in der Tiefgarage erfolgen. Damit wird auch eine Belastung der Kellerstraße durch den Parkplatzverkehr vermieden.
Auf die in der Stellungnahme vorgetragene Stellplatzproblematik beim sog. Ärztehaus wurde ebenfalls schon reagiert (vgl. Abwägungsbeschluss vom 19.11.2013). Bis dahin wurde der Ansatz vertreten, dass mit dem Parkplatz an der Rotter Straße und ggf. ca. weiteren öffentlichen Stellplätzen in der Tiefgarage des gegenständlichen Baugebietes „Brauereigelände“ ausreichend öffentliche Stellplätze vorgehalten werden und die Stellplätze für private Einrichtungen (Arztpraxen etc.) Bauherrnaufgabe ist. Dieser Ansatz wurde am 19.11.2013 in Teilen aufgegeben, da sich mit der Neubebauung die Parksituation zweifelsohne weiter verschärfen wird. Um zusätzlich oberirdische Stellplätze im öffentlichen Straßenraum zu schaffen, wurde die Erweiterung des Bebauungsplanes auf die am Südrand des Plangebietes anschließenden Grundstücke Fl.Nrn. 20/2 (gesamt) und 14/30 (Verkehrsfläche; Verkehrsberuhigter Bereich) beschlossen. Gerade die Orthopädiepraxis ist auf nahegelegene und barrierefrei erreichbare Stellplätze in besonderer Weise angewiesen.
In welcher Art und Weise dann aber die Verkehrsanlagen (Pflanzbuchten, Straßenbäume, Grünstreifen, Parkplätze) innerhalb der festgesetzten Verkehrsflächen geplant werden ist nicht im Bebauungsplan festzusetzen, sondern Aufgabe der nachfolgenden Ausführungsplanung (Bauprogramm). Gleiches gilt für die übrigen Verkehrsflächen. Der Bebauungsplan setzt also lediglich die für den Verkehrsraum notwendigen Flächen, deren Öffentlichkeit und die konkrete Zweckbestimmung (Verkehrsberuhigter Bereich) fest (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB). In welcher Art und Weise innerhalb dieser Flächen dann die Straßenflächen aufgeteilt und gestaltet werden (Fahrbahnbreite, Material, Pflanz- und Stellplatzbuchten, Beleuchtung uvm.), wird dann zu einem späteren Zeitpunkt (Ausbauplanung / Straßenbauprogramm) noch von der Stadt bestimmt.
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens besteht damit kein weiterer Regelungsbedarf, um den Empfehlungen des Ordnungsamtes zu entsprechen.
2.2 Kreisjugendring Ebersberg (Schreiben vom 03.06.2014)
Wir begrüßen die Querverbindung durch den geplanten Fußweg, eine „Längsverbindung“ ist ebenfalls möglich, jedoch könnte diese noch behindertenfreundlich (nicht nur Treppen) ausgestaltet werden, um die Nutzung für Kinderwagen, Dreirad, Inline-Skates und Rollatoren zu ermöglichen.
Die innere Querverbindung von der Mühlenstraße zum Fußweg am Parkplatz „Rotter Straße“ ist barrierefrei möglich. Die Detailausführung wird bei der Ausführungsplanung (Straßenbauprogramm) von der Stadt bestimmt. Der Fußweg von der Rotter Straße durch das Gebäude (Arkadendurchgang) zu diesem Querweg ist - bedingt durch den Geländesprung - nicht barrierefrei. Die Anbindung an den quer verlaufenden Fußweg (im Bereich der Stützmauer) erfolgt über eine Treppe. Hier eine weitere, flächenintensive Rampe vorzusehen, ist nicht verkehrserforderlich. So stehen mit der Mühlenstraße (Verkehrsberuhigter Bereich) und dem Fuß-/Radweg an der Grenze zum Parkplatz Rotter Straße bereits 2 barrierefreie Wege zur Verfügung. Damit wird den Bedürfnissen der behinderten Bevölkerung bereits bestmöglich Rechnung getragen.
2.3 Rothmoser GmbH & Co. KG (Schreiben vom 04.06.2014)
Den uns vorgelegten Bebauungsplan haben wir überprüft.
Die Versorgung des Bauvorhabens mit elektrischer Energie ist aus den bestehenden Stromversorgungsanlagen gesichert.
Wir weisen außerdem auf die im beigefügten Plan rot gekennzeichneten Stromversorgungsanlagen hin. Diese dienen der überörtlichen Versorgung, daher darf deren Bestand durch die Umsetzung des Bauvorhabens nicht gefährdet werden. Bei den weiteren Planungen sollte auch eine ausreichende Straßenbeleuchtung vorgesehen werden.
Der Bestand der bestehenden Stromversorgungsanlagen der Firma Rothmoser ist durch die im Bebauungsplan festgesetzte Bebauung nicht gefährdet, da die Anlagen größtenteils im öffentlichen Straßengrund (Keller- und Mühlenstraße) und gesichert außerhalb der Bauräume liegen. Die Trafostation an der Südwestecke ist bereits im Bestand festgesetzt. Die ausreichende Sicherung der Anlagen wird darüber hinaus im Rahmen der Erschließungsplanung sichergestellt. Die Straßenbeleuchtung ist Gegenstand der Ausführungsplanung und wird dort berücksichtigt.
Herr Rothmoser Peter, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als persönlich Beteiligter an der Beratung und Abstimmung nicht mitgewirkt.
(Schreiben vom 03.06.2014, Az.: 1-4622-EBE 11-5159/2014)
Mit Schreiben vom 24.10.2013 haben wir im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung Stellung zum Bebauungsplan genommen. Unsere Belange wurden in der Bauausschusssitzung behandelt. Dort wurde beschlossen, unsere Hinweise zu den Punkten „Bauen im Grundwasser“ und „Altlasten“ in die Satzung aufzunehmen. Ebenfalls wurde beschlossen, dass die Niederschlagswasserbeseitigung so erfolgen soll, „dass öffentliche Belange und private Interessen keinen Schaden nehmen“.
Mit dem jetzigen Bebauungsplanentwurf wurde ein Baugrundgutachten der Firma Crystal Geotechnik übersandt. Es wurden wechselnde Untergrundverhältnisse und auch Auffüllbereiche erkundet, deren Ausdehnung derzeit aber nicht genauer bekannt ist. Für die Niederschlagswasserbeseitigung empfiehlt der Gutachter ausreichend durchlässige Baugrubenhinterfüllungen mit entsprechend langen Sickersträngen aus Vollsickerrohren insbesondere im nordöstlichen Teil des Grundstücks, wo im Bereich der Unterkante der Bodenplatte des Neubaus die sickerfähigen Terrassenschotter erkundet wurden. Grundwasser wurde in diesem Bereich in der Bohrung B1 erkundet. Der Baugrundgutachter fasst aufgrund der nur punktuellen Baugrundaufschlüsse zusammen, dass Überprüfungen und Detailfestlegungen im Zuge der Baumaßnahme erforderlich sein werden.
In der Begründung zum Bebauungsplanentwurf wird vom Entwurfsfertiger davon ausgegangen, dass durch entsprechend durchlässige Baugrubenhinterfüllungen, die bis zu den durchlässigen Unterbodenschichten heranreichen, sowie durch eine durchlässige Tragschicht unter der Bodenplatte die örtliche Versickerung realisiert werden kann.
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht ist eine ausreichend mächtige durchlässige Tragschicht unter der Bodenplatte umso wichtiger, da die geplante Tiefgarage sich über das gesamte Planungsareal erstreckt (rd. 80 x 75 Meter) und einen Aufstau des Grundwassers bewirken kann. Dieser Punkt sollte vom geotechnischen Gutachter nochmals abgeklärt werden. Die Behinderung der natürlichen Grundwasserströmung, die von den Keller- und Tiefgarageneinbauten ausgehen kann, ist ggf. wasserrechtlich zu behandeln und durch geeignete Grundwasserumleitungsmaßnahmen auszugleichen, soweit nicht nur unerhebliche Veränderungen gegenüber dem natürlichen Zustand zu erwarten sind.
Wir bitten auch um Übernahme unserer Hinweise zum Bauen im Grundwasser und Altlasten, wie vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschlossen.
In der Beratung wurde das Ergebnis der hydrogeologischen Untersuchung kritisch hinterfragt. Die ordnungsgemäße örtliche Niederschlagswasserbeseitigung wurde angesichts der weitgehenden Bebauung des Grundstücks mit einer Tiefgarage und des hohen Grundwasserstandes als fragwürdig angesehen.
Bei den technischen Anforderungen an die Niederschlagswasserbeseitigung und der Grundwasseraufstauung handelt es sich um Folgewirkungen, die regelmäßig erst im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren beurteilt und bewältigt werden. Aufgrund der besonderen Planungssituation mit einer großflächigen Tiefgarage - die sich ggf. sogar auf 2 übereinander liegende Kellergeschosse erstreckt - erfolgte aber bereits im Bebauungsplan eine orientierende Voruntersuchung, um auszuschließen, dass ggf. grundlegende geologische oder hydrogeologische Belange dem Bebauungsplan entgegenstehen.
Es ging dabei um die Frage der bautechnischen Umsetzbarkeit einer örtlichen Niederschlagswasserbeseitigung, wie sie auch von der Entwässerungssatzung (Einleitungsverbot von Niederschlagswasser) gefordert wird. Das Ergebnis der hydrogeologischen Untersuchung lässt den hinreichend gesicherten Schluss zu, dass eine örtliche Versickerung möglich ist.
In der wasserwirtschaftlichen Stellungnahme wird eine weitere Abklärung gefordert, da eine grundstücksgroße Tiefgarage den Aufstau des Grundwassers bewirken kann. Auf die mögliche wasserrechtliche Genehmigungspflicht von Grundwassereingriffen wird hingewiesen.
Die Stadt Grafing weist weitergehende Ermittlungen / Maßnahmen im Bebauungsplanverfahren zurück. Zu vielfältig sind die Möglichkeiten einer künftigen Bebauung innerhalb des Rahmens, den der Bebauungsplan vorgibt, als dass sie bereits auf Bebauungsplanebene abgeschätzt werden könnten. Der Bebauungsplan bildet die rechtliche Grundlage und die Grenzen (Angebotsbebauungsplan) der Bebauung. Die konkrete Nutzung (Anzahl der Wohnungen und damit der notwendigen Stellplätze) und auch die Größe und Tiefe (Mehrgeschossigkeit) der Tiefgarage sowie die bautechnischen Details bestimmt jedoch der Bauherr für die Vorhabengenehmigung.
Hinsichtlich der Fachgesetze und zum Baugenehmigungsverfahren ist zu festzustellen, dass Bebauungspläne keine allumfassende Konfliktlösung leisten können. Die nicht durch Festsetzungen im Bebauungsplan zu lösenden Probleme können den nachfolgenden Genehmigungsverfahren überlassen werden, wenn sie fachgesetzlich vorgeschrieben und damit vom Bauherrn zu beachten sind. Mit der Tiefgarage (erst recht bei einer 2-geschossigen Ausführung) greift das Vorhaben in das Grundwasser (ca. 3 Meter u. GOK) ein und Bedarf damit der wasserechtlichen Erlaubnis (§ 9 abs. 1 Nr. 4, Abs. 2 Nr. 1 WHG), insbesondere auch für die Wasserhaltung. In diesem wasserrechtlichen Gestattungsverfahren hat der Bauherr dann den entsprechenden Nachweis zu liefern, dass die von der Wasserwirtschaft dargestellten Beeinträchtigungen (Grundwasseraufstau) ausgeschlossen bzw. die daran gestellten Anforderungen erfüllt werden.
Die Hinweise zum Bauen im Grundwasser und Altlasten wurden bereits beschlossen und sind im Bebauungsplanentwurf unter Hinweise / nachrichtliche Übernahmen entsprechend zu ergänzen. Anzufügen ist der zusätzliche Hinweis, dass insbesondere die Bauwasserhaltung und die mögliche Aufstauung oder Strömungsveränderung des Grundwassers gemäß §§ 8, 9 Abs. 2 Nr. 1 WHG eine wasserrechtliche genehmigungspflichtige Gewässerbenutzung darstellt.
2.5 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
(Schreiben vom 03.06.2014, Az.: P-2013-4092-1_S4)
Die Gebäude entlang der Rathausstraße sind in der Höhe auf 2+D zu beschränken. Unsere Stellungnahme vom 22.10.2013 wird aufrechterhalten.
Nach unserem bisherigen Kenntnisstand sind die Belange der Bodendenkmalpflege von oben genannter Planung nicht betroffen.
Die Anzahl der Vollgeschosse und die Bauhöhe orientieren sich weitgehend an den Festsetzungen der Bebauung entlang der Rotter Straße bzw. südlich der Kellerstraße und bleiben an der Rotter Straße unterhalb der Bauhöhen der Umgebungsbebauung. Damit wird der gebotenen Rücksichtnahme auf die denkmalrechtlichen Belange der kirchlichen Gebäude ausreichend Rechnung getragen. Hinzu kommt das weitere Abrücken von den kirchlichen Gebäuden durch eine zusätzliche Abbiegespur und einem überbreiten Gehweg an der Südseite der Rotter Straße. Der Gebäudeabstand beträgt damit 18 Meter, was eine unangemessene Dominanz oder bedrängende Wirkung nicht mehr erkennen lässt.
Vor allem aus Gründen des Lärmschutzes der hinterliegenden Wohnbebauung ist die festgesetzte Bauhöhe von wesentlicher Bedeutung, um eine Abschirmungswirkung zu erreichen.
Auch im Hinblick auf die Bodenschutzklausel (§ 1a Abs. 2 BauGB) und das Anpassungsgebot (LEP 2013, 3.1, 3.2) ist eine Festsetzung von 2 Vollgeschossen mit Dachgeschoss, also einer Reduzierung um 1 Vollgeschoss, an diesem zentral gelegenen Grundstück nicht zu rechtfertigen. Flächensparende Siedlungsentwicklung verlangt eine angemessene bauliche Nutzung von Innenflächen. Dem wird eine Bebauung mit einer Geschossentwicklung von 2+D nicht gerecht.
Diesen Belangen (Lärmabschirmung und innerstädtische Nachverdichtung) wird gegenüber der dadurch entstehenden nachteiligen Wirkung gegenüber den kirchlichen Baudenkmälern höheres Gewicht beigemessen.
2.6 Kreisbrandinspektion Ebersberg (Schreiben vom 19.06.2014)
In den öffentlichen Verkehrsflächen „Rotter Straße“, „Mühlenstraße“ und „Kellerstraße“ sind die Anforderungen der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr in Anlehnung zu berücksichtigen.
Auf den Nachweis definierter Bewegungsflächen in Anlehnung der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr im öffentlichen Verkehrsraum kann verzichtet werden, wenn die jeweilige Fahrbahnbreite mindestens 5 Meter beträgt (Geräteentnahme aus den Löschfahrzeugen).
Die zulässigen Baukörper (Mühlenstraße/Kellerstraße) bzw. vermutlichen Gebäudezugänge sind aus dem öffentlichen Verkehrsraum innerhalb von 50 Meter Lauflänge fußläufig erreichbar.
Es sind augenscheinlich Aufenthaltsräume mit mehr als 8 Meter Brüstungshöhe über natürlichem Gelände zulässig. Soweit die Baukörper „A“ in nachstehender Abbildung nicht mit Hubrettungsfahrzeug erreichbar sind, ist der unabhängige (zweite) Rettungsweg baulich herzustellen. Auf die für die Baukörper „B“ erforderlichen Aufstellflächen für das Hubrettungsfahrzeug wird hingewiesen.
Soweit die erforderlichen Flächen geometrisch bzw. mit der vorgesehenen Bepflanzung nicht hergestellt werden können, ist für die betreffenden Nutzungseinheiten ein unabhängiger (zweiter) baulicher Rettungsweg erforderlich. Mögliche Abweichungen hinsichtlich eines fehlenden oder nicht bauordnungskonformen unabhängigen (zweiten) Rettungsweges sind nicht zustimmungsfähig.
Zur Wahrung des Grundschutzes ist der im DVGW Arbeitsblatt W405 genannte Löschwasserbedarf bereitzustellen (= Grundschutz). Dieser ergibt sich in Abhängigkeit vom zulässigen Maß der baulichen Nutzung (GFZ / BMZ / Zahl der Vollgeschosse i.S. BauNVO § 16) der zulässigen Art der baulichen Nutzung (BauNVO § 1) und der Gefahr der Brandausbreitung. Der erforderliche Löschwasserbedarf wird hier auf mindestens 90 m³/h (1.600 l/min) geschätzt.
Es sind ferner die normativen Verweise des DVGW Arbeitsblatt W405 Ziffer 2 zu beachten.
Wirksame Löscharbeiten (in Anlehnung BayBO Art. 12) sind hier möglich, wenn für mögliche Standorte eines Feuerwehrlöschfahrzeuges auf Höhe der planerisch vorgesehenen Zuwegungen auf privatem Grund ein Hydrant der öffentlichen Trinkwasserversorgung innerhalb einer Wegelänge von nicht mehr als 75 Meter erreichbar ist (Schreiben AGBF - Bund - vom 16..2009 „Information zur Löschwasserversorgung“).
Zur Erzielung vorgenannter Abstände sind erforderlichenfalls (zusätzliche) Überflurhydranten nach DIN EN 14339 und/oder Unterflurhydrant nach DIN EN 14384 vorzusehen. Gemäß Empfehlung des Bayerischen Landesamtes für Wasserwirtschaft sollte das Verhältnis von Über- und Unterflurhydranten 1/3 zu 2/3 betragen. Aus Sicht der Brandschutzdienststelle sind Überflurhydranten wegen ihrer Erkennbarkeit und Inbetriebnahme insbesondere im Winter zu bevorzugen.
Die Nachweise der gesetzlichen Anforderungen an den baulichen Brandschutz, insbesondere der Rettungswege (Art. 31 BayBO) sind im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren zu führen. Diese sind abhängig von der konkreten Bauausführung (Objektplanung) und deshalb nicht dem Aufgabenkreis der Bauleitplanung zurechenbar. Gleiches gilt für die ggf. notwendigen Feuerwehrzufahrts- und -aufstellflächen. Gerade für die Baukörper „A“ ist wegen der Geländeverhältnisse eine Zufahrt mit Rettungsfahrzeugen kaum realisierbar mit der Folge, dass der 2. Rettungsweg in baulicher Weise umzusetzen ist.
In der Umgebung des Plangebietes sind zwei Unterflurhydranten und ein Überflurhydrant an der Rotter Straße, ein Oberflurhydrant auf dem öffentlichen Parkplatz und ein Unterflurhydrant in der Kellerstraße auf Höhe Haus-Nummer 6 vorhanden. Von den Standpunkten der Hydranten ist jedoch nicht das gesamte Plangebiet innerhalb einer Weglänge von 75 Meter erreichbar. Es wird daher ein zusätzlicher Überflurhydrant im Bereich der Einmündung Kellerstraße - Mühlenstraße vorgesehen, der jedoch im Rahmen der Baugenehmigungsplanung und dem damit erforderlichen Brandschutzkonzept umgesetzt wird. Eine Darstellung im Bebauungsplan ist nicht erforderlich, da die Erforderlichkeit eines Hydranten zu sehr von der konkreten baulichen Umsetzung abhängig ist.
Eine ausreichende Löschwasserversorgung ist durch die vorhandenen Hauptleitungen (DN 500 in der Rotter Straße, DN 125 in der Mühlenstraße und DN 100 in der Kellerstraße und dem Parkplatz) gegeben. Der notwendige Löschwasserbedarf von 1.600 l/min kann mit den vorhandenen Leitungen gesichert zur Verfügung gestellt werden.
Die Errichtung der notwendigen zusätzlichen Löschwasserhydranten wird im Rahmen der Erschließungsplanung berücksichtigt.
2.7 Landratsamt Ebersberg
(Schreiben vom 11.06.2014 zugegangen am 08.07.2014)
Das Landratsamt Ebersberg hat zu o.g. Verfahren zuletzt mit Schreiben vom 31.10.2013 im Rahmen der Behördenbeteiligung Stellung genommen.
Die Stadt Grafing b.München hat die eingegangenen Anregungen und Bedenken in der Sitzung des Stadtrates Grafing vom 20.05.2014 behandelt.
Das Ergebnis der Abwägung ist in den o.g. Entwurf eingegangen. Der geänderte Entwurf wurde öffentlich ausgelegt.
Verkehrslärm Rotter Straße und öffentlicher Parkplatz
Mit dem Schallschutzgutachten der Firma Greiner wurde die Einhaltung der Orientierungswerte im Allgemeinen Wohngebiet unter der Voraussetzung der Abschirmung durch die vorgelagerte Bebauung im besonderen Wohngebiet (Bauräume B1, B2 und B3) nachgewiesen. Die heute dort bestehenden Häuser Rotter Straße 10, 12 und 14 bilden keine geschlossene Bebauung, so dass die jetzt bestehende Abschirmung lückenhaft ist. Mit den neu vorgelegten Daten kann abgeschätzt werden, dass auch mit der jetzt bestehenden offenen Bebauung wohl eine Lärmbelastung im Grenzbereich um die 45 dB(A) nachts auftreten wird, so dass innerhalb des Allgemeinen Wohngebiets keine Maßnahmen zum Schutz vor Verkehrslärm erforderlich sind.
Mit den Festsetzungen in § 11 Immissionsschutz Absatz (1) wurden aus immissionsschutzfachlicher Sicht die Maßnahmen zum Schutz vor Verkehrslärm in ausreichendem Maß umgesetzt.
Die Anforderungen an den Stand der Technik für den Tiefgaragenbau wurden in die Festsetzungen § 11 Immissionsschutz Absatz (2) übernommen.
Im Schallschutzgutachten der Firma Greiner wurde der Nachweis geführt, dass die einschlägigen Lärmrichtwerte durch die Lärmimmissionen der Tiefgarage eingehalten werden können. Dabei wurde allerdings eine schallabsorbierende Auskleidung der Decken und Wände der Tiefgaragenrampe mit eingerechnet. Diese Anforderung sollte zusätzlich zu den Festsetzungen in § 11 Immissionsschutz mit aufgenommen werden.
Der Stellungnahme wird entsprochen und in § 11 Immissionsschutz wird unter Abs. 2 Buchstabe e folgende Festsetzung entsprechend dem Vorschlag im Schallschutzgutachten aufgenommen:
„Die Decken und Wände der Tiefgaragenrampe im Bereich der Ein- und Ausfahrt sind mit einer schallabsorbierenden Auskleidung zu versehen.“
Festsetzungen zu DIN 4109 in § 11 Immissionsschutz Absatz (3)
Auf Anregung des Gutachters wurden die Anforderungen der DIN 4109 an die Gestaltung der Außenbauteile zum Schutz gegen Außenlärm in den Bebauungsplan aufgenommen. Die DIN 4109 muss daher, nachdem die Festsetzung § 11 Immissionsschutz Absatz (3) auf sie verweist, nach der vorliegenden Rechtsprechung zur Einsicht bereitgehalten werden; darauf ist in der Bebauungsplanurkunde hinzuweisen.
Dem Hinweis wird entsprochen und es wird unter § 11 Immissionsschutz Abs. 3 folgender Satz angefügt:
„Die DIN 4109 „Schallschutz im Städtebau“ kann bei der Stadt Grafing, Bauamt, Zimmer 16, eingesehen werden.“
Jugendtreff/Musikschule
In der Begründung des Bebauungsplans wurde zum Jugendtreff/Musikschule argumentiert, dass „die bestehende Baugenehmigung ... bereits die Rücksichtnahme auf die nahegelegene Wohnbebauung" berücksichtige. Eine Abschätzung der auftretenden Lärmbelastung wurde nicht durchgeführt.
Es wird daher auf die immissionsschutzfachliche Beurteilung aus dem Jahr 2012 zu „Tektur zur Sanierung, Umbau und Nutzungsänderung des ehemaligen Schulgebäudes in eine Volkshochschule und Musikschule sowie ein Jugendzentrum" zurückgegriffen. In der damaligen Beurteilung wurden die östlich angrenzenden Flächen - das jetzige Bebauungsplangebiet - entsprechend der damaligen Nutzung als Mischgebiet mit einem Immissionsrichtwert von 45 dB(A) nachts eingestuft. Mit der angesetzten Lärmquelle - dem Aufenthalt von sechs Personen im Freien vor dem Eingangsbereich des Jugendzentrums mit „Sprechen sehr laut" - wurde im Bereich des jetzt geplanten Allgemeinen Wohngebiets ein Beurteilungspegel von 45 dB(A) berechnet und damit eine Überschreitung des Immissionsrichtwertes für Allgemeine Wohngebiete um 5 dB(A).
Das Plangebiet, insbesondere das Allgemeine Wohngebiet, rückt an das Jugendzentrum heran. Durch die Einstufung des nördlichen Bebauungsplangebiets als Besonderes Wohngebiet tritt zudem eine Verschärfung der Anforderungen durch den geringeren Immissionsrichtwert in der Nachtzeit von 40 dB(A) auf (bisher für Mischgebiet 45 dB(A)). Eine Berufung auf die bestehende Baugenehmigung ist daher aus immissionsschutzfachlicher Sicht nicht möglich.
Es sollte hier nicht sehenden Auges eine Konfliktsituation geschaffen werden, bei der im Nachhinein keine Abhilfemaßnahmen mehr möglich sind. Evtl. notwendige Maßnahmen müssen bereits jetzt bei der Planung berücksichtigt werden.
Die Untere Immissionsschutzbehörde kommt in ihrer Stellungnahme zu dem Ergebnis, dass sich im Bereich des WA für die Lärmbelastung durch den Jugendtreff ein Beurteilungspegel von 45 dB(A) ergibt und der Immissionsrichtwert für WA damit um 5 dB(A) überschritten wird.
Die Baugenehmigung für die Nutzungsänderung zum Jugendzentrum vom 29.03.2012 setzt für den betroffenen Bereich (ehemaliges faktisches Mischgebiet) einen Beurteilungspegel von 45 dB(A) fest. Das „Jugendzentrum“ (Jugendtreff) stellt eine Anlage für soziale Zwecke dar, die innerhalb von Allgemeinen Wohngebieten (WA) und Besonderen Wohngebieten (WB) allgemein zulässig ist (§ 4 Abs. 2 Nr. 3, § 4a Abs. 2 Nr. 5 BauNVO). So liegt auch das Jugendzentrum in einem festgesetzten Besonderen Wohngebiet (Bebauungsplan „Kellerstraße West“). Die Gebietsverträglichkeit steht somit nicht in Frage.
Daneben ist aber auch, wie von der Unteren Immissionsschutzbehörde deutlich gemacht, die durch die erteilte Baugenehmigung rechtmäßig ausgeübte Nutzung in der Bauleitplanung zu beachten. Den zulässigen und genehmigten Nutzungen, die eine Überschreitung der Orientierungswerte gegenüber einer heranrückenden Bebauung zur Folge haben, ist hohes Gewicht in der Abwägung beizumessen.
Nachdem der Orientierungswert von 45 dB(A) für Mischgebiete, in dem ebenfalls das Wohnen zulässig ist, eingehalten wird, entsteht keine unzumutbare (gebietsunverträgliche) Beeinträchtigung der dortigen Wohnruhe. So ist erst bei Beurteilungspegeln über 45 dB(A) selbst bei nur teilweise geöffnetem Fenster ungestörter Schlaf häufig nicht mehr möglich.
Diese für ein WA im Hinblick auf die DIN 18005 erhöhte Lärmbelastung ist dort aber hinnehmbar, da das neue Baugebiet in dieser vorgegebenen Belastungssituation entsteht, also eine situationsbedingte Vorbelastung besteht. Auch ist anzuerkennen, dass nach der Baugenehmigung die Betriebszeit auf 22:00 Uhr und Donnerstags bis Sonntags auf 23:00 Uhr begrenzt ist, also nur 1 Nachtstunde an wenigen Tagen eine stärkere Lärmbelastung erlaubt.
Auch darf nicht verkannt werden, dass innerhalb des bisher (durch das Brauereigelände) als faktisches Mischgebiet beurteilten Planungsgebietes auch ohne den gegenständlichen Bebauungsplan eine Wohnbebauung zulässig gewesen wäre (§ 34 BauGB). Anders als bei der Ausweisung neuer Baugebiete ist bei einer Überplanung bereits bebauter Bereiche die Einhaltung der Orientierungswerte - wie hier - oft unvermeidbar und deshalb hinzunehmen, ohne die Grenzen einer gerechten Abwägung zu überschreiten. Gleiches gilt an den Randlagen von Gebieten, die bedingt durch das Stufensystem der BauNVO-Gebietstypik unvermeidlich auftreten.
Hinzu kommt, dass die DIN 18005 auch für Besondere Wohngebiete (WB) einen Orientierungswert für die Nachtzeit von max. 40 dB(A) vorsieht, also in gleicher Weise wie für Allgemeine Wohngebiete. Es besteht aber mit dem Wohn- und Geschäftshaus Rotter Straße 6 bereits eine Wohnbebauung im Nahbereich zum Jugendtreff. Dieses Wohngebäude liegt gleichfalls in einem festgesetzten Besonderen Wohngebiet (Bebauungsplan Kellerstraße Planabschnitt West). Der Abstand zum Jugendtreff beträgt ca. 23 Meter und liegt damit sogar ca. 10 Meter näher als die jetzt geplante Wohnbebauung. Eine Verschlechterung der Immissionssituation tritt somit nicht ein, da schon gleichwertig schutzwürdige Wohnräume in geringerem Abstand zum Jugendtreff bestehen.
In vorbelasteten Bereichen, insbesondere bei vorhandener Bebauung und in Gemengelagen lassen sich die Orientierungswerte häufig nicht einhalten. Das gilt insbesondere für die hier gegebene Nutzung, die der Gesetzgeber innerhalb von Wohngebieten zulässt. Schon deshalb besteht gegenüber Lärmeinwirkungen aus gebietstypischen Nutzungen eine erhöhte Duldungspflicht für die nahegelegenen Wohnungen.
Wenn jetzt im Rahmen der Abwägung mit plausibler Begründung von den Orientierungswerten abgewichen werden soll, weil die in der Baugenehmigung zum Jugendtreff festgelegten Genzwerte einer Lärmmehrbelastung zur Folge haben, dann sollte möglichst ein Ausgleich durch andere geeignete Maßnahmen vorgesehen werden. Eine Festsetzung von passiven Schallschutzmaßnahmen im Bauraum B4 an der westlichen und nördlichen Fassade oder eine Wohnungsgrundrissgestaltung mit Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer nach Osten, wie sie für den Bauraum B1 (rot markierte Fassaden) bereits festgesetzt sind, sind nicht vollzugstauglich, da es sich um die für die Wohnbereiche vorrangig nutzbare Westseite handelt.
Die durch das Jugendzentrum entstehenden Überschreitungen des Orientierungswertes (DIN 18005) für Allgemeine Wohngebiete um 5 dB(A) sind unter Abwägung der betroffenen Belange der Wohnruhe und der gesunden Wohnverhältnisse im heranrückenden Wohnbaugebiet (WA) hinzunehmen, da es sich um eine vorgefundene Lärmbelastung einer gebietsverträglichen Nutzungsart handelt und bauliche Schutzmaßnahmen unverhältnismäßig sind.
Im besonderen Wohngebiet ist in den Erdgeschossen keine Wohnnutzung zulässig. Entsprechend § 4a BauNVO sind hier Gewerbebetriebe zulässig, „soweit diese Betriebe und Anlagen nach der besonderen Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar sind." Ausdrücklich zugelassen sind Schank- und Speisewirtschaften (§ 4a Abs. 2 Nr. 2 BauNVO). Die Bestimmungen der BauNVO gelten seit Jahrzehnten. Die Lärmentwicklung der Schank- und Speisewirtschaften war in der jüngsten Vergangenheit jedoch erheblichen Veränderungen unterworfen: Durch das Fallen der Sperrstunde wurde im Prinzip ein Betrieb nahezu während der gesamten Nachtzeit ermöglicht; der Erlass des Rauchverbots hatte die lautstarke Unterhaltung der rauchenden Gäste vor der Gaststätte im Freien zur Folge. Ergänzend wird noch darauf hingewiesen, dass für Gaststätten höhere Anforderungen an die Luft- und Trittschalldämmung der Decken, Wände und Fußböden gelten (vgl. Tabelle 5 der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau"). Aus immissionsschutzfachlicher Sicht sollten daher die Schank- und Speisewirtschaften aus der Genehmigungsfreistellung herausgenommen werden.
In der Beratung wurde über den generellen Ausschluss bzw. einer eingeschränkten Zulassung oder die allgemeine Zulässigkeit von Schank- und Speisewirtschaften abgewogen. Einerseits wurde aufgrund der Nähe zum Marktplatz durch Gaststätten eine gesteigerte Attraktivität und Belebung erwartet. Demgegenüber wurde aber die besondere Situation im Nahbereich der Kirche und der angrenzenden massierten Wohnbebauung, auch im gleichen Gebäude, angeführt. Gaststätten können je nach Betriebsart und -führung zu erheblichen Störungen des Umfeldes führen. Einem Nutzungsausschluss mit Ausnahmevorbehalt für unbedenkliche Gaststätten (z.B. Café, Eisdiele, Speiselokal) wurde deshalb der Vorzug gegeben.
Für den südlichen Gebietsteil enthält der Bebauungsplan bereits einen Nutzungsausschluss gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO für Schank- und Speisewirtschaften zum Schutz der Wohnruhe in der verdichteten Wohnbebauung. Die Stadt Grafing b.M. geht über die Empfehlung der Unteren Immissionsschutzbehörde hinaus und beschließt auch für den nördlichen Gebietsteil einen Nutzungsausschluss, jedoch mit Ausnahmevorbehalt (§ 1 Abs. 7 Nr. 2 BauNVO) für Gaststätten (Schank- und Speisewirtschaften). Damit wird vor allem dem Umstand Rechnung getragen, dass sich die Bebauung im unmittelbaren Nahbereich zur Ortskirche und zum Friedhof befindet und eine Störung dieser kirchlichen Einrichtungen - gerade aufgrund der Vielfalt von Betriebsmöglichkeiten von Gaststätten - hier zwingend zu verhindern ist. Ausnahmsweise können Schank- und Speisewirtschaften ohne Nacht- und ohne Musikbetrieb zugelassen werden.
Aus naturschutzfachlicher Sicht sind zu o. g. Bebauungsplan keine weiteren Anmerkungen veranlasst.
2.8 Amtliche Änderungen:
a) Verkehrsfläche Rotter Straße
Die öffentliche Verkehrsfläche an der Rotter Straße ist um ca. 2,30 Meter nach Süden zu verschieben; Aufteilung 3,25 Meter Fahrbahnbreite und 3 Meter Linksabbiegespur. Bei der vorliegenden Planfassung ist die Festsetzung irrtümlich nach Norden aufgeweitet worden und würde im Bereich der dortigen Längsparkplätze liegen. Das ist nicht der planerische Wille. Die Straßenfläche der Rotter Straße ist so festzusetzen, dass sie vollständig südlich der Fl.Nr. 145/27 der Gemarkung Öxing verläuft.
Was die Festsetzung des Stellplatzschlüssels betrifft, bestand innerhalb des Gremiums deutlicher Diskussionsbedarf. Von einem Ausschussmitglied wurde der Antrag zur Geschäftsordnung gestellt, vor einer Abstimmung hierüber nochmals im nicht öffentlichen Sitzungsteil zu beraten. Diese Festsetzung korrespondiert mit den Überlungen zum Kauf von (öffentlichen) Tiefgaragenstellplätzen durch die Stadt. Ob die Festsetzung bzw. der Änderungsvorschlag möglicherweise Auswirkungen auf die Kaufentscheidung hat, kann nicht ohne Erörterung der Kaufverhandlungen geklärt werden.
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss die Unterbrechung der Behandlung und die Beratung in nicht öffentlicher Sitzung über den Stand und Inhalt der Kaufverhandlungen von TG-Stellplätzen. Anschließend ist die öffentliche Beratung und Abstimmung über TOP 7 fortzusetzen.
Nach Information und Beratung der Grundstücksverhandlungen zum Kauf von TG-Stellplätzen in nicht öffentlicher Sitzung wurde von der Ersten Bürgermeisterin die Sitzungsöffentlichkeit wieder hergestellt und die unterbrochene Behandlung von TOP 7 fortgesetzt.
Ja: 7 Nein: 3
Die in den benachbarten Baugebieten „Kellerstraße - Planabschnitt West“ und „Kellerstraße - Planabschnitt Ost“ festgesetzten Richtzahlen von 1,0 Stpl. je Wohnung haben sich nicht bewährt. Teilweise wurden ohnehin zusätzliche Stellplätze erstellt. Soweit aber lediglich die Mindestanzahl errichtet wurde (Kellerstraße 8, 8a, Mühlenstraße 10 und Hausgruppen Blumenweg 10 - 38), hat sich die Annahme eines geringeren Stellplatzbedarfs nicht eingestellt. Die Folge ist dort das Ausweichen auf den öffentlichen Straßenraum, was vor allem für den Besucherverkehr zutrifft. Es wird deshalb die bisherige Planungspraxis, in besonders geeigneten zentralen Innenstadtlagen zur Förderung der Wohnnutzung (Nachverdichtung) reduzierte Stellplatzrichtzahlen festzusetzen, teilweise wieder aufgegeben.
Eine Reduzierung der anlagenbezogenen (notwendigen) Stellplätze (Art. 47 Abs. 1 BayBO) ist bei dem in Grafing ohnehin sehr begrenzten Stellplatzangebot im öffentlichen Raum nicht vertretbar. Nur dann, wenn das Angebot öffentlicher Stellplätze in entsprechender Weise erweitert werden kann, sind entsprechende Anreize (reduzierte Richtzahlen) zur Innenstadtverdichtung weiterhin möglich. So besteht der höchste Bedarf an Stellplätzen bei Wohnungen vor allem in den Abend- / Nachtzeiten. Zusätzlicher Bedarf an öffentlichen Stellplätzen für die Innenstadt als den zentralen örtlichen Versorgungsbereich besteht demgegenüber vorrangig während der üblichen Arbeits- und Geschäftszeiten. Außerhalb dieser Zeiten ist auch der öffentliche Straßenraum weniger belastet und kann dann auch für das Wohnparken genutzt werden. Auf diese Zeitabläufe ist auch die Parkraumbewirtschaftung abgestimmt. Im Interesse des flächensparenden Bauens können diese Synergien bei der Stellplatzfestsetzung nutzbar gemacht werden.
Die Festsetzung zu den Stellplatzrichtzahlen in § 10 wird wie folgt geändert:
§ 10 Erschließung und Stellplätze
(2) Für Mehrfamilienhäuser sind je Wohnung (unabhängig von der Wohnflächengröße) 1,0 Stellplätze zu errichten; zusätzlich sind 0,5 Stellplätze je Wohnung als Besucherstellplätze zu errichtet. Die notwendigen Besucherstellplätze entfallen in der Anzahl, in der auf dem jeweiligen Baugrundstück im Plangebiet öffentliche Tiefgaragenstellplätze (Art. 21 GO) errichtet und für diesen Zweck dauerhaft für den öffentlichen Gebrauch zur Verfügung gestellt werden. Mindestens sind im Plangebiet 110 notwendige Privatstellplätze (Art. 47 BayBO) zu errichten. Im Übrigen gilt die örtliche Stellplatzsatzung.
c) Pflanzliste:
Aufgrund des aktuellen Eschentriebsterbens ist in der Pflanzliste die Baumart „Esche“ zu streichen.
3.1 Der Bebauungsplanentwurf für den Bereich zwischen der Rotter Straße, Mühlenstraße und der Kellerstraße („Brauereigelände Wildbräu" mit Anschlussbebauung) in der Fassung vom 19.11.2013 (Planfertiger: Architekturbüro Klaus Immich, Gmund) und die Begründung werden unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen und Ergänzungen gebilligt.
3.2 Für den geänderten Bebauungsplan ist erneut gemäß § 4a Abs. 3 BauGB die öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB und die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen. Die Beteiligungsverfahren erfolgen gleichzeitig (§ 4 a Abs. 2 BauGB).
Das Ausschussmitglied Herr Dr. Karl-Heinz Fröhlich hat an der Sitzung wieder teilgenommen.