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Timestamp: 2020-07-05 13:49:18
Document Index: 89344676

Matched Legal Cases: ['§ 555', '§ 721', '§ 222', '§ 573', '§ 305', '§ 536', '§ 906', 'BGH', '§ 906', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 906', '§ 906', '§ 574', '§ 574', 'BGH', 'BGH', '§ 852', '§ 199', '§ 280', '§ 548', 'Art. 229', '§ 5', '§ 721', '§ 280', 'BGH', '§ 22', '§ 3', '§ 148']

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IBRRS 2020, 1724
Zu den Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (hier: energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB).*)
IBRRS 2020, 0840
IBRRS 2020, 1651
1. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter zur Vermietung frei stehende oder im Kündigungszeitraum frei werdende Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage grundsätzlich anzubieten. Eine Entscheidung darüber, was für den Mieter angemessen oder interessengerecht ist, hat der Vermieter dabei nicht zu treffen.
2. Der Vermieter muss somit auch eine Wohnung anbieten, die nur halb so groß ist wie die ursprüngliche Mietwohnung.
3. Die Anbietpflicht beinhaltet dabei nicht, dass eine Alternativwohnung zu denselben Konditionen wie die bisherige Wohnung angeboten werden muss.
IBRRS 2020, 1551
Wann bedarf Mietvertrag der notariellen Form?
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.05.2020 - 2-17 S 48/19
1. Ein Mietvertrag bedarf dann der notariellen Beurkundung, wenn er wesentlicher Bestandteil einer Verkaufsverpflichtung ist.
2. Dies ist der Fall, wenn er Mietvertrag nach dem Willen der Parteien mit der Verkaufsverpflichtung "stehen und fallen" soll.
3. Die Auswechslung eines Vertragspartners kann sowohl im Wege eines dreiseitigen Vertrags zwischen der ausscheidenden, der übernehmenden und der verbleibenden Partei vereinbart werden als auch durch Vereinbarung zwischen zwei Beteiligten, wenn der Dritte zustimmt. Dies kann auch konkludent geschehen.
IBRRS 2020, 1668
IBRRS 2020, 1666
Bewilligung der begehrten Räumungsfrist
LG Berlin, Beschluss vom 20.05.2020 - 64 T 40/20
Auf die nach §§ 721 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 oder 794a Abs. 1 Satz 2 ZPO zu ermittelnde Frist für die Anbringung des Antrages auf Verlängerung der Räumungsfrist ist § 222 Abs. 2 ZPO unmittelbar anwendbar (Aufgabe LG Berlin - 64 T 36/92, 64 T 38/92 -, Beschluss vom 03.04.1992, NJW-RR 1993, 144).*)
Ist die Mietenbegrenzungsverordnung wirksam ?
IBRRS 2020, 1548
Keine Zweckentfremdungsgenehmigung - keine Verwertungskündigung!
1. Wirksamkeitsvoraussetzung einer Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist, dass die Zweckentfremdungsgenehmigung - anders als die Baugenehmigung - jedenfalls im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung tatsächlich vorgelegen hat.
2. Die Zweckentfremdungsgenehmigung hat, anders als die Baugenehmigung, nach ihrer Zielsetzung mieterschützenden Charakter.
3. Eine Verpflichtung des Vermieters, im Kündigungsschreiben darauf hinzuweisen, dass er bislang keine Genehmigung für die von ihm geplante Nutzung beantragt hat, ist nicht geschuldet.
IBRRS 2020, 1629
OLG Köln, Urteil vom 28.05.2020 - 21 U 53/19
IBRRS 2020, 1624
Die Parteien begründen ein vom vom Bestand des Wohnraummietvertrages unabhängiges und isoliert kündbares Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz, wenn sie die Vermietung des Kfz-Stellplatzes in einer gesonderten Mietvertragsurkunde regeln. Das gilt unter Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB selbst dann, wenn es sich bei dem Wohnraum- und dem Stellplatzmietvertrag jeweils um vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt und sich die Wohnung und der Stellplatz auf demselben Grundstück befinden.*)
IBRRS 2020, 1231
IBRRS 2020, 1579
IBRRS 2020, 1570
IBRRS 2020, 1582
1. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 29.04.2015 - VIII ZR 197/14, IMR 2015, 310 = BGHZ 205, 177 Rz. 35, 39 ff. m.w.N.).*)
2. Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Argumentation bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baustellenlärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters (hier: hinsichtlich eines Fortbestands der bei Abschluss des Mietvertrags vorhandenen "Umweltbedingungen" der Wohnung) bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der ständigen Rechtsprechung des Senats; vgl. Senatsurteile vom 29.04.2015 - VIII ZR 197/14, a.a.O. Rz. 20 f.; vom 19.12.2012 - VIII ZR 152/12, IMR 2013, 92 = NJW 2013, 680 Rz. 10; vom 23.09.2009 - VIII ZR 300/08, IMR 2009, 411 = WuM 2009, 659 Rz. 14).*)
3. Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt der vorgenannten Geräusch- und Schmutzimmissionen geltend, richtet sich die Darlegungs- und Beweislast nicht nach den im Bereich des § 906 BGB bestehenden Regelungen, sondern nach den Grunds-ätzen des Wohnraummietrechts und insbesondere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (Anschluss an BGH, Urteil vom 01.03.2000 - XII ZR 272/97, unter II 2 a m.w.N., IBRRS 2000, 1446 = IMRRS 2000, 0417 = NJW 2000, 2344; vgl. auch BGH, Urteil vom 18.05.1994 - XII ZR 188/92, IBRRS 1994, 0398 = IMRRS 1994, 0003 = BGHZ 126, 124, 127 ff.; BGH, Beschluss vom 25.01.2006 - VIII ZR 223/04, IBR 2006, 234 = NJW 2006, 1061 Rn. 3). Demnach hat der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die von ihm an-gemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen, und dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt.*)
4. Von den auf dieser Grundlage zu treffenden notwendigen Feststellungen darf der Tatrichter - schon mangels eines entsprechenden Erfahrungssatzes - nicht mit der Begründung absehen, dass Baumaßnahmen, die auf einer in der Nähe der Wohnung gelegenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) durchgeführt werden, typischerweise mit Immissionen in Form von Lärm und Schmutz einhergingen, die eine Mietminderung rechtfertigten. Vielmehr ist die Frage nach der Art und dem Umfang von Immissionen wegen deren Objektbezogenheit regelmäßig anhand des konkreten Einzelfalles zu beantworten.*)
5. Beruft sich der Vermieter gegenüber dem Wohnungsmieter darauf, Ansprüche nach § 906 BGB gegen den Verursacher nicht zu haben, hat er diejenigen, dem Verhältnis zwischen ihm und dem Verursacher - und damit dem Verantwortungsbereich des Vermieters - entstammenden Tatsachen, seien sie personen- oder grundstücksbezogen, vorzubringen und im Falle des Bestreitens zu beweisen, die in Anbetracht des bis dahin festgestellten Sachverhalts - auch unter Beachtung der im Verhältnis zum Verursacher gelten-den Beweislastverteilung - dazu führen, dass weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche bestehen.*)
IBRRS 2020, 1577
AG Hamburg, Urteil vom 23.12.2019 - 25a C 155/18
IBRRS 2020, 1573
Schadensersatzansprüche aus beendetem Mietvertrag
IBRRS 2020, 1546
IBRRS 2020, 1541
IBRRS 2020, 1549
IBRRS 2020, 1543
Vermieter bestimmt die wegen Eigenbedarfs zu kündigende Wohnung selbst
LG Berlin, Urteil vom 18.12.2019 - 64 S 91/18
1. Wird die Abweisung einer Räumungsklage darauf gestützt, dass der Vermieter die Ernsthaftigkeit und hinreichende Verfestigung des Eigennutzungswunsches nicht habe beweisen können, erwächst damit nicht in Rechtskraft, dass der im Kündigungsschreiben beschriebene Eigenbedarf die Beendung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigen könne. Kündigt der Vermieter in so einem Fall erneut und strengt eine weitere Räumungsklage an, liegt keine unzulässige "Wiederholungskündigung" im Sinne einer Kündigung vor, die auf eben jene Gründe gestützt wird, die bereits in einem früheren Verfahren rechtskräftig als materiell unzureichend beurteilt wurden (Anschluss BAG - 2 AZR 867/11, Urteil vom 20.12.2012, NZA 2013, 1003 ff.).*)
2. Mit dem Argument, der Vermieter hätte für die Befriedigung seines Eigenbedarfs eine andere vermietete Wohnung aussuchen und das Mietverhältnis eines anderen Mieters kündigen müssen, kann die Abwehr einer Eigenbedarfskündigung nicht gelingen; weder muss der Vermieter eine "Sozialauswahl" vornehmen, noch handelt er deshalb treuwidrig, wenn seine Wahl unter mehreren vergleichbaren Wohnungen auf diejenige mit dem ältesten Mietverhältnis und der niedrigsten Quadratmetermiete fällt. Eine besondere Schutzbedürftigkeit des Mieters ist vielmehr erst auf seinen Widerspruch im Rahmen der Härteprüfung nach Maßgabe der §§ 574 ff. BGB zu berücksichtigen.*)
3. Da die grundrechtlich geschützte Eigentumsposition des Mieters nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch einen eingeschränkten Bestandsschutz gerade auch für die Absprachen über die Höhe der Miete umfasst, kann der Verlust besonders günstiger Mietkonditionen sich für den Mieter als Härte im Sinne der §§ 574 ff. BGB darstellen. Bietet der Vermieter dem Mieter eine Alternativwohnung im selben Haus zu im Wesentlichen den bisherigen entsprechenden Mietkonditionen an und weist der Mieter dieses Angebot ohne triftige Begründung zurück, kann er sich im Rahmen der Härtefallprüfung aber nicht mehr darauf berufen, dass er keinen ihm nach Lage, Ausstattung und Preis zumutbaren Ersatzwohnraum anmieten könne.*)
4. Das Gericht ist zur Aufklärung einer behaupteten Räumungsunfähigkeit aus gesundheitlichen Gründen nur dann zur Einholung eines Sachverständigengutachtens verpflichtet, wenn der Zusammenhang zwischen einem erzwungenen Wohnungswechsel und schwerwiegenden Gesundheitsgefahren hinreichend substanziiert und schlüssig vorgetragen wird. Beschränken sich die vorgelegten ärztliche Atteste auf eine Auflistung der aktuellen, überwiegend chronischen Gesundheitsbeeinträchtigungen des Mieters und die Mitteilung, ihm sei ein Umzug nicht möglich oder nicht zuzumuten, ist damit noch nicht schlüssig dargetan, dass dem Mieter selbst ein Umzug um eine Etage innerhalb ein und des selben Miethauses nicht möglich oder zuzumuten sei (Abgrenzung BGH, Urteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 167/17, IBRRS 2019, 1899 = IMRRS 2019, 0707 = GE 2019, 913 ff. und BGH, Urtei vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, Leitsatz 1.c) und Rz. 45 ff., IBRRS 2019, 1942 = IMRRS 2019, 0719 = GE 2019, 905 ff.).*)
IBRRS 2020, 1538
IBRRS 2020, 1536
IBRRS 2020, 1305
1. Auch wenn der Mieter (absichtlich) tagelang seinen Briefkasten nicht leert, gilt die Kündigung am Tag des Einwurfs in den Briefkasten als zugegangen.
2. Auch die Nichterfüllung titulierter Schadenersatzansprüche des Vermieters ist eine Vertragsverletzung, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann (hier verneint).
3. Gleicht der Mieter eine titulierte Forderung nicht aus und tritt auch sonst nicht an den Vermieter heran, um die Modalitäten des Ausgleichs zu klären, rechtfertigt dies eine ordentliche Kündigung.
IBRRS 2020, 1506
1. Hartz-IV-An­trag­stel­ler haben kei­nen An­spruch auf Über­nah­me der Miet­kos­ten durch das Job­cen­ter, wenn es sich bei dem Miet­ver­hält­nis den Um­stän­den nach um einen Schein­ver­trag unter Ver­wand­ten han­delt.
2. Dies ist ins­be­son­de­re anzunehmen, wenn die tat­säch­li­chen Kos­ten nicht of­fen­ge­legt wer­den, son­dern le­dig­lich auf die Miete im Miet­ver­trag ver­wie­sen wird.
IBRRS 2020, 1505
BGB a.F. § 852 Abs. 1; BGB § 199 Abs. 3 Nr. 2, § 280 Abs. 1, § 548; EGBGB Art. 229 §§ 5, 6 Abs. 3, 4
IMR 2020, 305
IBRRS 2020, 1389
IBRRS 2020, 1164
IBRRS 2020, 1351
Es ist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO allenfalls dann gerechtfertigt, die Räumungsfristgewährung unter die Bedingung der Leistung der Nutzungsentschädigung zu stellen, wenn zum Zeitpunkt der Bewilligungsentscheidung die berechtigte Besorgnis der unterbleibenden oder jedenfalls nicht rechtzeitigen oder vollständigen Leistung der Nutzungsentschädigung durch den Räumungsschuldner besteht.*)
IBRRS 2020, 1331
IBRRS 2020, 1330
Unwirksame Kündigung: Schadensersatz für Ersatzräumlichkeiten
OLG Bamberg, Beschluss vom 18.02.2020 - 4 U 191/19
1. Der Vermieter kann sich durch eine schuldhaft unberechtigte Kündigung nach § 280 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögenseinbußen erleidet.
2. Durch den Abschluss eines Zeitmietvertrags ist das Erlangungsinteresse des Vermieters ausreichend gesichert. Eine ordentliche Kündigung ist daher nicht möglich.
3. Der Mieter kann Ersatz des durch die Anmietung und Renovierung von Ersatzräumlichkeiten entstandenen Schadens verlangen.
4. Dem Mieter ist auch kein Mitverschulden vorzuwerfen, wenn er auf die Wirksamkeit der Kündigung vertraut, statt sich auf eine rechtliche Auseinandersetzung einzulassen.
IBRRS 2020, 1325
OLG Bamberg, Beschluss vom 06.11.2019 - 4 U 191/19
IBRRS 2020, 1322
Belegeinsichtsrecht des Mieters: Vorzulegen sind die Originalbelege
LG Hamburg, Urteil vom 30.04.2020 - 418 HKO 117/18
1. Im Rahmen der Belegeinsicht erstreckt sich das Einsichtsrecht des Mieters grundsätzlich auf die Originalunterlagen; er muss sich grundsätzlich nicht auf die Vorlage von Kopien verweisen lassen.
2. Sollten Originalbelege nicht mehr umfassend vorhanden sein, so muss der Vermieter jedenfalls im Einzelnen darlegen und benennen, wo solche noch vorhanden sind und diese vorlegen.
3. Der Mieter muss sich auf eingescannte Daten verweisen lassen, wenn das vom Vermieter gewählte Scanverfahren zur Dokumentenspeicherung und -verwaltung fälschungssicher ist.
4. Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören grundsätzlich auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung erforderlich ist.
5. Kein Einsichtsrecht hat der Mieter nur in solche Belege, die sich ausschließlich auf nicht umlagefähige Kosten beziehen.
6. Ein Mieter kann im Übrigen auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich über die Richtigkeit der Kostenverteilung Klarheit zu verschaffen.
IBRRS 2020, 1161
Kündigungsverzicht muss deutlich erkennbar sein!
1. Grundsätzlich ist ein befristeter Kündigungsausschluss uneingeschränkt zulässig. Dies gilt auch für die Vereinbarung im einem Formularvertrag.
2. Gibt der Formularvertrag unter der Überschrift "Mietdauer und Kündigung" in erheblicher Breite die gesetzlichen Kündigungsvorschriften wieder und ist dazwischen ohne weitere Hervorhebung im Anschluss an die Mietdauer der Kündigungsverzicht untergebracht, so ist der Kündigungsausschluss unwirksam.
3. Lässt die Regelung zudem nicht erkennen, ob die Dauer des Kündigungsverzichts sich auf den Ausspruch der Kündigung oder den Eintritt der Kündigungswirkung erstrecken soll, ist die entsprechende Klausel auch unklar und missverständlich.
IBRRS 2019, 0807
Pflegebedürftiger soll Unterkunfts- und Verpflegungskosten selbst tragen: Entsprechende Klausel muss transparent sein
BGH, Urteil vom 07.02.2019 - III ZR 38/18
Zur Transparenzkontrolle vorformulierter Klauseln in Verträgen nach dem Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz über die Verpflichtung des Pflegebedürftigen zur Tragung der Unterkunfts- und Verpflegungskosten sowie der betriebsnotwendigen Investitionsaufwendungen.*)
IBRRS 2020, 1297
Mietobjekt kann aufgrund seiner Lage nicht genutzt werden: Mangel!
OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2017 - 24 U 216/16
Wird ein Gewerbeobjekt zum Zwecke des Betriebs eines Wettbüros für Sportwetten vermietet, so liegt ein zu einer Minderung des Mietzinses auf Null führender Mangel vor, wenn aufgrund der Lage der Mindestabstand zu geschützten Einrichtungen gem. § 22 Abs. 1 GlücksspielVO NRW nicht eingehalten wird. Dieser Mangel fällt in den Verantwortungs- und Risikobereich des Vermieters, denn die Gebrauchsbeschränkung beruht auf der konkreten Beschaffenheit, nämlich der Lage der Mietsache. Jedenfalls in einem Formularmietvertrag kann der Vermieter dieses Risiko nicht dem Mieter überbürden. Ein Mangel liegt bereits vor, wenn die zuständige Behörde noch nicht eingeschritten ist, allerdings in einem Vorbescheid bereits die Versagung der Nutzungsänderungsgenehmigung angekündigt hat.*)
IBRRS 2020, 1275
Aussetzung eines Rechtsstreits auf Zustimmung zu der Erhöhung der Nettokaltmiete
LG Berlin, Beschluss vom 23.04.2020 - 67 T 35/20
Die Aussetzung eines Rechtsstreits wegen eines beim BVerfG anhängigen Normenkontrollverfahrens (hier: Verfassungsgemäßheit des § 3 Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) in der Fassung vom 11. Februar 2020) setzt gemäß § 148 ZPO analog voraus, dass die Verfassungsgemäßheit des vom BVerfG zu prüfenden Gesetzes für die Entscheidung des Gerichts erheblich ist. Die Aussetzung ist nur dann ermessensfehlerfrei, wenn das Gericht entweder im bisherigen Verfahrensverlauf oder in der Aussetzungsentscheidung selbst die Entscheidungserheblichkeit des Gesetzes für die Parteien nachvollziehbar dargelegt hat.