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Timestamp: 2020-08-07 01:29:04+00:00
Document Index: 200570090

Matched Legal Cases: ["l'article 11", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1251", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1382", "l'article 2450", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 2451", "l'article 9", "l'article 34", "l'article 1382", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 700", "l'article 455", 'arrêt ', "l'article 1251", 'arrêt ', "l'article 46", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 700", 'arrêt ', "l'article 22", 'arrêt ', "l'article 1382", "l'article 46", "l'article 46", "l'article 5", "l'article 700", "l'article 46", "l'article 1382", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', '§ 1', "l'article 12", "l'article 1382", 'arrêt ', 'in fine', 'arrêt ', '§ 1', '§ 1', '§ 7', '§ 1', '§ 1', '§ 6', '§ 1', 'arrêt ', '§ 1', 'arrêt ', "l'article 1382", 'arrêt ', "l'article 14", 'arrêt ', "l'article 1382", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1382", "l'article 455", "l'article 1857", "l'article 700", 'arrêt ', "l'article 14", "l'article 14", "l'article 14", "l'article 1382", 'arrêt ', '§ 2', 'arrêt ', "l'article 1382", '§ 1', "l'article 455"]

La "multipropriété" passerait sous le régime protecteur de la "vente à la découpe"
Question N° : 29172 de Mme Seybah Dagoma ( Socialiste, républicain et citoyen - Paris ) Question écrite
Question publiée au JO le : 11/06/2013 page : 6012
Réponse publiée au JO le : 19/11/2013 page : 12133
Date de changement d'attribution : 25/06/2013
Mme Seybah Dagoma attire l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur la pratique des « ventes à la découpe ». Ces derniers mois, ces opérations spéculatives de liquidation du parc locatif privé se sont multipliées à Paris et dans de nombreuses grandes villes, où elles détruisent la mixité sociale et rendent l'accès au logement encore plus difficile dans des zones déjà sous tension. Bien souvent, ces ventes à la découpe, conduites principalement par des sociétés « marchandes de biens » sans autre impératif que de rendement financier spéculatif, sont un véritable drame social pour les nombreux locataires, souvent issus des catégories populaires et moyennes, qui les subissent. En effet, malgré la loi Aurillac et l'accord collectif relatif aux congés pour vente du 16 mars 2005, les locataires de ces immeubles découpés n'ont en réalité pas d'autre choix que de racheter leur logement à un prix souvent très élevé, dans les six mois du lancement de l'opération ou de se savoir expulsable au plus tard dans les six ans, par le « découpeur » ou l'investisseur individuel qui rachète le logement occupé. Paris et les grandes métropoles subissent les conséquences de ces opérations immobilières spéculatives. L'inexistence d'un « permis de diviser », en particulier dans les secteurs tendus, prive préfets et collectivités locales d'un outil efficace pour lutter contre les dérives spéculatives et la disparition du parc locatif privé. Une telle autorisation ne devrait être délivrée que sous certaines conditions techniques (habitabilité, salubrité, sécurité, performances environnementales, accessibilité...) mais surtout en contrepartie de garanties de maintien locatif de longue durée, pour les locataires en place, et de mixité sociale dans l'immeuble. Aussi, face à ce constat, elle lui demande quels dispositifs de renforcement des droits des locataires et de lutte contre ces opérations qui vont à l'encontre des priorités en matière de logement, le Gouvernement compte prendre, notamment dans le cadre du futur projet de loi sur le logement.
Plusieurs mesures ont été prises afin d'organiser les ventes par lots dans les grands ensembles immobiliers. Outre des accords collectifs conclus en 1998 et 2005 dans le cadre de la Commission nationale de concertation, qui ont notamment permis de renforcer l'information individuelle des locataires, la loi du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente a instauré au bénéfice du locataire un droit de préemption en cas de vente globale d'un immeuble, assimilée à la vente par appartements. Cette loi a également élargi l'exercice du droit de préemption de la commune, créé une protection particulière du locataire en fin de bail ainsi que des sanctions en cas de non respect des obligations issues des accords collectifs. Si ce dispositif mérite d'être amélioré en vue d'assurer une meilleure protection des locataires en place, qui ne peuvent faute de moyens suffisants exercer leur droit de préemption, cette protection doit néanmoins s'articuler avec les exigences constitutionnelles liées au respect du droit de propriété. Or, soumettre à l'obtention d'un permis de diviser, délivré par une autorité administrative, la possibilité pour le propriétaire d'un immeuble de vendre son bien à la découpe pourrait être considéré comme une atteinte excessive au droit de propriété. De même, imposer à un propriétaire privé, de vendre un bien en garantissant au locataire en place le maintien dans les lieux sans limitation de durée serait susceptible d'être contraire au droit de propriété non seulement du vendeur mais encore de l'acquéreur. A l'issue d'une large concertation, le projet de loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové, en cours d'examen au Parlement, prévoit de modifier l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989, afin d'élargir le champ d'application de la législation relative à la vente à la découpe et pour inclure dans la procédure les immeubles dès lors qu'ils sont vendus par lot de plus de 5 logements, au lieu de 10 actuellement. En élargissant le champ d'application des dispositions protectrices, cette modification contribuera à renforcer les droits des locataires.
La simplification des normes en question
Question N° : 36057 de Mme Véronique Louwagie ( Union pour un Mouvement Populaire - Orne ) Question écrite
Rubrique > État Tête d'analyse > normes Analyse > simplification
Question publiée au JO le : 20/08/2013 page : 8841
Mme Véronique Louwagie interroge Mme la garde des sceaux, ministre de la justice, sur la proposition formulée dans le rapport de la mission de lutte contre l'inflation normative d'instaurer un "rescrit normes" à destination de l'administration centrale de son ministère afin de permettre une meilleure cohérence de l'action de l'État (comme cela existe en matière fiscale), un enrichissement de la doctrine et un désengorgement des services de contrôle. Elle souhaite connaître ses intentions sur la mise en oeuvre de cette proposition et ainsi répondre aux souhaits du Président de la République d'un État "fort, puissant et efficace" émis lors de son discours prononcé à Dijon le 12 mars 2013.
Dans le cadre de la modernisation de l'action publique, le Gouvernement a engagé un programme d'ensemble de simplification du droit et des démarches administratives. Les objectifs poursuivis sont notamment, au bénéfice des collectivités territoriales, du secteur économique et des particuliers, de rétablir une relation de confiance avec les administrations, de renforcer la sécurité juridique des acteurs publics et privés face à la complexité et à l'instabilité du droit et de faciliter et d'accélérer la réalisation des projets d'aménagement ou d'investissement. La réalisation de ces objectifs passe par l'allégement des procédures et des contraintes imposées par la réglementation lorsque celles-ci s'avèrent excessives ou disproportionnées aux objectifs d'intérêt général poursuivis. Elle passe aussi par le développement de méthodes d'accompagnement de projet par lesquelles les administrations chargées de contrôler l'application de la loi ou de délivrer les autorisations s'engagent notamment sur les délais de réalisation, les pièces justificatives à fournir, les chances de succès du projet, l'interprétation du droit applicable et s'organisent en désignant une administration chef de file ou une équipe projet chargée de coordonner l'intervention des services. En prolongement de ces modes d'organisation administrative, le développement de formules de rescrit serait susceptible, en apportant une garantie juridique aux pétitionnaires, de leur offrir sécurité juridique et visibilité pour la conduite de leurs opérations, l'administration s'engageant, par une prise de position formelle et qui lui serait opposable, sur l'interprétation ou l'application de la loi à un projet précis ; cet engagement pourrait porter également sur les procédures applicables, sur les délais, voire, comme c'est le cas du certificat d'urbanisme, sur la stabilité du cadre juridique applicable au projet pendant la durée de sa réalisation. Ainsi, pour la préparation du programme de simplification (2013-2016), qui a été adopté par le comité interministériel pour la modernisation de l'action publique (CIMAP) le 17 juillet 2013, plusieurs propositions portant sur le développement des mécanismes de rescrits ont été émises, émanant de la mission de lutte contre l'inflation normative confiée à MM. Alain Lambert et Jean-Claude Boulard, de la mission de proposition de simplifications pour les entreprises menée par M. Thierry Mandon, député, ainsi que des organisations professionnelles représentant les entreprises et des services déconcentrés de l'Etat. Ces propositions consistent, au-delà des domaines où les rescrits existent déjà (fiscalité, droits de douane, prélèvements sociaux, réglementation des marchés financiers, certificat d'urbanisme) à étendre ces mécanismes, par exemple en matière de droit social et de droit du travail, de droit de l'environnement, ou encore de régulation économique. Compte tenu des enjeux juridiques d'une telle réforme, notamment lorsqu'est en cause la préservation des droits des tiers ou la primauté des obligations résultant du droit international et européen, le Premier ministre a confié au Conseil d'Etat la réalisation d'une étude, dont les conclusions devraient être rendues à la fin du mois d'octobre, consistant à faire un bilan critique des dispositifs existants, à préciser les nouveaux domaines auxquels le rescrit pourrait être étendu et les modalités (contenu de l'engagement, opposabilité, délais, régime contentieux) selon lesquelles ces nouvelles formes de rescrits pourraient être aménagées. En parallèle, et afin de tester les conditions de mise en oeuvre réussie d'une telle réforme, le Gouvernement a décidé d'engager une démarche d'expérimentation. Ainsi, le projet de loi d'habilitation permettant au Gouvernement de prendre par ordonnances diverses mesures de simplification et de sécurisation de la vie des entreprises, présenté en conseil des ministres le 4 septembre, prévoit de définir un cadre juridique pour expérimenter localement, pour des projets d'activité économique, la délivrance aux porteurs de projets d'un document dénommé « certificat de projet » énumérant de manière exhaustive les différentes législations applicables à une demande et qui aurait pour effet de les cristalliser, à l'instar d'un certificat d'urbanisme. La région Champagne-Ardenne est pressentie pour conduire cette expérimentation, conformément aux propositions transmises par les services de l'Etat au Gouvernement. Cette expérimentation s'inscrit par ailleurs dans le droit fil des conclusions des Etats généraux de la modernisation du droit de l'environnement qui se sont tenus le 25 juillet 2013, visant à améliorer l'efficacité des procédures sans diminuer la protection effective de l'environnement.
1) Article 1382 du code civil - faute et relation de causalité; 2) subrogation légale - conditions
- Mme MARRAUD des GROTTES, Revue LAMY « DROIT CIVIL », janvier 2014, p. 34.
N° de pourvoi: 12-25.678
Donne acte au directeur général des finances publiques de son intervention aux lieu et place de M. Hierle ;
Met hors de cause M. X...et M. Y...;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 27 juin 2012), que M. Z..., qui avait déposé le 4 juin 2004 à la conservation des hypothèques un bordereau d'inscription d'hypothèque judiciaire portant sur un immeuble appartenant aux époux A..., s'est vu notifier le 29 juin 2004 un rejet pour irrégularité dans la désignation du bien ; que le 25 juin 2004, M. Y..., notaire, a sollicité un état hypothécaire hors formalité du chef des époux A... portant sur cet immeuble en vue de sa vente aux époux B...; que le 30 juin 2004, le conservateur des hypothèques a délivré un état hypothécaire ne portant pas mention de l'hypothèque de M. Z...; que celui-ci a déposé le 9 juillet 2004 un bordereau rectificatif ; que, le 29 juillet 2004, M. Y...a dressé l'acte de vente qu'il a déposé le 11 août 2004 en sollicitant de la conservation des hypothèques un état sommaire urgent sur formalité ; que l'hypothèque de M. Z...ne figurait pas sur cet état délivré le 18 août 2004 ; que M. Z...a engagé une procédure de saisie immobilière contre les époux B...qui ont assigné les époux A..., le notaire et M. X..., conservateur des hypothèques, en indemnisation de leur préjudice ;
Attendu que, pour condamner le conservateur des hypothèques à payer des dommages-intérêts aux époux B..., l'arrêt retient que sa faute leur a causé un préjudice dans la mesure où ils ont subi un commandement de payer et une procédure de saisie immobilière toujours pendante et où il a fallu l'actuelle procédure pour qu'il soit jugé que M. Z...avait perdu son droit de suite sur l'immeuble en cause ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser un lien de causalité entre la faute du conservateur des hypothèques et le préjudice invoqué, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Vu l'article 1251. 3° du code civil ;
Attendu que la subrogation a lieu de plein droit au profit de celui qui, étant tenu avec d'autres ou pour d'autres au paiement de la dette, avait intérêt à l'acquitter ;
Attendu que pour débouter le conservateur des hypothèques de sa demande en garantie contre Mme A..., l'arrêt retient que la condamnation prononcée contre lui s'analyse en dommages-intérêts et est indépendante d'une créance contractuelle et, qu'au surplus, M. Z...a engagé une nouvelle procédure et une nouvelle hypothèque sur un autre bien de Mme A... et que décider le contraire reviendrait à un éventuel double paiement au profit de M. Z...;
Qu'en statuant ainsi, alors que le conservateur des hypothèques, qui par sa faute a fait perdre à un créancier le bénéfice d'une sûreté et qui a été condamné à payer le montant de la créance, est légalement subrogé dans les droits et actions de ce créancier contre celui dont il a éteint la dette, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne le conservateur des hypothèques à payer des dommages-intérêts à M. et Mme B...et le déboute de sa demande en garantie contre Mme A..., l'arrêt rendu le 27 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour le directeur général des finances publiques et M. X...
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Michel X...au paiement de la somme de 8. 000 ¿ de dommages et intérêts à Monsieur Jean-François B...et à Madame Joëlle C..., épouse B...;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les pièces régulièrement communiquées établissent que, le 4 juin 2004, Didier Z...faisait déposer à la conservation des hypothèques d'Auch un bordereau d'hypothèque judiciaire contre Irmine D... pour une créance de 51. 086 ¿ sur un immeuble situé à Barran (32) ; que le 25 juin 2004, François Y..., notaire, réclamait un état hypothécaire hors formalité du chef des époux Thierry A... portant sur un immeuble situé à Lahas en vue de la vente de ce bien aux époux B...; que le 29 juin 2004, un rejet était notifié à Didier Z...pour irrégularité dans la désignation du bien ; que le 30 juin 2004, il était délivré un état hypothécaire au notaire ne portant pas mention de celle de Didier Z...; que le 9 juillet 2009 (en réalité, 2004), Didier Z...déposait un bordereau rectificatif portant la désignation de l'immeuble de Lahas ; que le 29 juillet 2004, François Y...recevait l'acte de vente des époux Thierry A... aux époux B...; que le notaire déposait, le 11 août 2004, l'acte de vente et demandait à la conservation des hypothèques un état sommaire urgent sur formalités ; que cet état du 11 août était délivré le 18 août 2004 et que l'hypothèque de Didier Z...n'y figurait pas ; que François Y...ayant été interrogé en 2009 sur le sort réservé à son hypothèque lors de la vente et celui-ci répondant que son hypothèque n'avait pas été prise en compte, Didier Z...engageait une procédure de saisie immobilière contre les époux B...; que ceux-ci assignaient les époux Thierry A... et François Y...en responsabilité et indemnisation de leur préjudice ; qu'ils assignaient aussi le conservateur des hypothèques d'Auch (Patrice E...comparaissant de ce chef en cette qualité) et Michel X..., conservateur des hypothèques à l'époque des faits ; qu'après jonction et mise en état complète, le jugement déféré était rendu ; que Michel X...maintient qu'aucune faute n'est démontrée à son encontre dans la mesure où la demande d'hypothèque judiciaire qui lui avait été transmise par le conseil de Didier Z...le 7 juin 2004 visait un immeuble situé à Barran ; qu'en application du principe de conformité absolue, ne pouvant de sa propre initiative apporter aucune correction à la demande, il ne pouvait que formuler la réponse faite à François Y...dans la demande d'état hors formalité ; qu'en ce qui concerne l'état sur formalité délivré le 18 août 2004, alors que celui-ci ne mentionne pas l'hypothèque prise par Didier Z...le 9 juillet 2004, il ne saurait constituer une faute, dans la mesure où cette omission mettait les époux B...à l'abri de tout droit de suite, sans pour autant qu'il ait à se faire juge de la validité du commandement de saisie publié postérieurement ; qu'il en déduit qu'au moins le lien de causalité entre son omission et le préjudice accordé aux époux B...à concurrence de 8. 000 ¿
n'existe pas ; mais que le tribunal relevait justement que l'erreur commise par Michel X...en sa qualité de conservateur des hypothèques en titre, en ne mentionnant pas l'inscription hypothécaire prise par Didier Z...le 9 juillet 2004 sur l'état hypothécaire sur formalité délivré le 18 août 2004, constituait une faute ; que cette faute a incontestablement créé un préjudice aux époux B...qui ont subi un commandement de payer et une procédure de saisie immobilière toujours pendante ; qu'ils n'ont aucune qualification juridique et que, même si le notaire François Y...a pu les conseiller, il a fallu l'actuelle procédure pour qu'il soit jugé que Didier Z...avait perdu son droit de suite sur l'immeuble en cause ; que ce préjudice est en lien direct avec la faute de Michel X...et qu'il a été justement évalué à la somme de 8. 000 ¿ ; ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QU'il est constant que la réception par les époux B..., qui ne doivent à quiconque aucune somme, d'un commandement de payer une somme très importante sous la menace d'une saisie immobilière, les soucis, tracas et démarches résultant pour eux de la nécessité d'engager une procédure complexe, l'indisponibilité évidente de leur habitation durant la durée de la procédure, a provoqué pour eux un important préjudice ; qu'il est constant qu'à la réception du commandement de payer, et jusqu'à la fin de l'instruction de l'affaire devant le tribunal dans le cadre de la procédure à jour fixe, les époux B...ne pouvaient en aucun cas se rassurer en constatant la perte du droit de suite du créancier rappelé ci-dessus : en effet, lorsqu'il s'est adressé à eux dans le cadre de la délivrance du commandement, le docteur Z...leur a notifié un droit de suite qui en apparence existait puisque ce créancier figurait effectivement sur le fichier immobilier en tant que créancier hypothécaire ; qu'on relève d'ailleurs que, même le commandement valant saisie leur a été régulièrement délivré, puisqu'ils sollicitent la condamnation du conservateur des hypothèques au paiement des sommes visées dans le commandement valant saisie ; qu'au regard des circonstances particulières de l'espèce (étant précisé que les époux B...ont un enfant handicapé mineur jusqu'en juillet 2011, date à laquelle il devra quitter son établissement de soins actuel à Auch, mais qu'il n'est pas justifié de la nécessité de déménager de ce fait), le tribunal dispose des éléments suffisants pour fixer à 8. 000 ¿ le montant de ce préjudice dont les époux B...ne sont eux-mêmes en rien responsables ; que le débiteur de cette somme est M. X..., par la faute duquel le préjudice a été causé, comme il sera précisé après les développements qui suivent ; qu'en effet, la purge de l'hypothèque lors de leur achat les aurait mis à l'abri de ce préjudice, ou bien, si l'on admet que la mention de l'hypothèque sur l'état sur formalité aurait maintenu contre eux le droit de suite, ils conservaient en cas d'exercice de ce droit une action en garantie de tous leurs préjudices contre ce même conservateur ; que par ailleurs, M. X...s'est bien gardé de prévenir quiconque, et notamment les époux B..., lorsqu'il a inscrit l'hypothèque de M. Z...sur un immeuble ayant appartenu à sa débitrice, Mme D..., mais dont le fichier immobilier révélait qu'il ne lui appartenait plus ; qu'il a même accepté de publier le commandement en 2009, sans plus réagir, alors que l'examen des actes successifs de 2004 lui montrait nécessairement son erreur commise dans la délivrance de l'état sur formalité et qu'au surplus, Me Y...l'avait par courrier du 21/ 06/ 2010 avisé de l'impossibilité de publier le commandement dans ces conditions ;
1) ALORS D'UNE PART QU'une faute n'est susceptible d'indemnisation que si elle a un lien de causalité avec le préjudice invoqué ; qu'ayant constaté par motifs propres et adoptés que le créancier avait perdu son droit de suite par défaut d'indication de son hypothèque sur l'état remis au notaire, et en condamnant néanmoins le conservateur à indemniser l'acquéreur des frais et tracas de la saisie immobilière abusivement engagée par le créancier en connaissance de cause, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2) ALORS D'AUTRE PART QUE le conservateur des hypothèques n'est débiteur d'aucune obligation de conseil et qu'il n'est pas juge de la validité des actes qu'il est chargé d'inscrire ; qu'en jugeant qu'il avait contribué au préjudice de l'acquéreur en ne signalant pas à « quiconque » la perte du droit de suite notamment lors de l'inscription du commandement de payer, la cour d'appel a violé l'article 2450 du code civil.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Michel X...à payer à Monsieur Didier Z...la somme de 66. 052, 01 ¿ à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les pièces régulièrement communiquées établissent que, le 4 juin 2004, Didier Z...faisait déposer à la conservation des hypothèques d'Auch un bordereau d'hypothèque judiciaire contre Irmine D... pour une créance de 51. 086 ¿ sur un immeuble situé à Barran (32) ; que le 25 juin 2004, François Y..., notaire, réclamait un état hypothécaire hors formalité du chef des époux Thierry A... portant sur un immeuble situé à Lahas en vue de la vente de ce bien aux époux B...; que le 29 juin 2004, un rejet était notifié à Didier Z...pour irrégularité dans la désignation du bien ; que le 30 juin 2004, il était délivré un état hypothécaire au notaire ne portant pas mention de celle de Didier Z...; que le 9 juillet 2009 (en réalité, 2004), Didier Z...déposait un bordereau rectificatif portant la désignation de l'immeuble de Lahas ; que le 29 juillet 2004, François Y...recevait l'acte de vente des époux Thierry A... aux époux B...; que le notaire déposait, le 11 août 2004, l'acte de vente et demandait à la conservation des hypothèques un état sommaire urgent sur formalités ; que cet état du 11 août était délivré le 18 août 2004 et que l'hypothèque de Didier Z...n'y figurait pas ; que François Y...ayant été interrogé en 2009 sur le sort réservé à son hypothèque lors de la vente et celui-ci répondant que son hypothèque n'avait pas été prise en compte, Didier Z...engageait une procédure de saisie immobilière contre les époux B...; que ceux-ci assignaient les époux Thierry A... et François Y...en responsabilité et indemnisation de leur préjudice ; qu'ils assignaient aussi le conservateur des hypothèques d'Auch (Patrice E...comparaissant de ce chef en cette qualité) et Michel X..., conservateur des hypothèques à l'époque des faits ; qu'après jonction et mise en état complète, le jugement déféré était rendu ; que Michel X...maintient qu'aucune faute n'est démontrée à son encontre dans la mesure où la demande d'hypothèque judiciaire qui lui avait été transmise par le conseil de Didier Z...le 7 juin 2004 visait un immeuble situé à Barran ; qu'en application du principe de conformité absolue, ne pouvant de sa propre initiative apporter aucune correction à la demande, il ne pouvait que formuler la réponse faite à François Y...dans la demande d'état hors formalité ; qu'en ce qui concerne l'état sur formalité délivré le 18 août 2004, alors que celui-ci ne mentionne pas l'hypothèque prise par Didier Z...le 9 juillet 2004, il ne saurait constituer une faute, dans la mesure où cette omission mettait les époux B...à l'abri de tout droit de suite, sans pour autant qu'il ait à se faire juge de la validité du commandement de saisie publié postérieurement ; que la responsabilité de Michel X...est établie par les développements ci-dessus envers Didier Z...qui a perdu son droit de suite sur l'immeuble vendu et qui n'a toujours pas été payé du montant de sa créance définitive envers Irmine D... ; que l'erreur commise par le conseil de celuici lors de la première demande d'inscription ne saurait constituer une faute exonératoire alors que seule l'absence de mention de la seconde inscription valable est à l'origine du préjudice ; ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QU'il y a lieu de rechercher si M. X...a commis une faute engageant sa responsabilité envers M. Z...; que la réponse est négative pour le premier état délivré (hors formalité), mais positive pour le second état demandé par le notaire (sur formalité) ; qu'en effet, il convient de rappeler que le conservateur des hypothèques a pour mission rémunérée d'assurer la sécurité des transactions immobilières et de permettre la mise en oeuvre des privilèges et hypothèques par la tenue d'un fichier immobilier dans les conditions légales ; qu'il engage sa responsabilité auprès des détenteurs de sûretés lorsque, par son fait, il n'a pas permis l'exercice effectif des prérogatives attachées aux privilèges ; que, sur l'état hors formalité délivré le 30 juin 2004, il ne peut être considéré que le conservateur a engagé sa responsabilité en délivrant un état ne mentionnant pas l'hypothèque de M. Z...pour deux raisons : d'abord parce que l'éventuelle faute par lui commise ne crée pas de préjudice, puisque, selon la jurisprudence, l'immeuble n'est pas affranchi de l'hypothèque omise, même si l'omission est imputable au conservateur lorsque l'état a été requis antérieurement à la publication du titre de l'acquéreur, c'est-à-dire hors formalité (certes, cette jurisprudence ancienne, pourrait être modifiée par l'introduction, en 1998, d'un article 9-1 au décret du 04/ 01/ 1995, qui dispose que seul un état complémentaire est désormais délivré lorsque le même demandeur a demandé un état sur le même immeuble dans les douze mois précédents : l'arrêt de la Cour de cassation 1ère civ 23/ 11/ 2004 semble militer en ce sens ; mais l'article 2451 du code civil, lui, n'a pas été modifié, de sorte que le nouveau propriétaire n'est délivré de l'hypothèque non inscrite, si l'on applique cet article à la lettre, que si le certificat lui a été délivré « en conséquence de la publication de son titre » ; et ensuite parce que le bordereau d'hypothèque provisoire déposé le 7 juin 2004 par M. Z...à la conservation des hypothèques d'Auch portait sur un immeuble situé à Barran et non pas à Lahas : or l'article 9 du décret du 4 janvier 1955 dispose en son dernier alinéa que « toute erreur dans la désignation des immeubles dégage la responsabilité des conservateurs à raison de renseignements inexacts qu'ils peuvent être amenés à fournir au vu des documents publiés » ; certes, l'article 34 du décret du 14 octobre 1955 dispose que « le fichier immobilier sur lequel la formalité aurait été immédiatement répertoriée si le dépôt avait été régulier est simplement annoté de la date et du numéro de classement du document déposé avec la mention « formalité en attente » ; toutefois, il est évident que, dans la mesure où le bordereau d'hypothèque provisoire mentionnait un immeuble à Barran, le conservateur des hypothèques ne pouvait manifestement pas identifier, lorsqu'il a été requis de délivrer un état des inscriptions sur un immeuble à Lahas, « le ficher immobilier sur lequel la formalité aurait été immédiatement répertoriée si le dépôt avait été régulier », puisque par définition, le conservateur des hypothèques ne pouvait pas déceler que l'hypothèque du docteur Z...portait sur un immeuble sis à Lahas et non pas à Barran, puisque le fichier fonctionne à partir des références cadastrales et que la réquisition visait un immeuble inexistant (certes, le fichier comporte aussi des fiches de propriétaires, mais la réquisition visait un immeuble et non une personne) ; l'immeuble de Lahas ne pouvait donc recevoir le 7 juin 2004 la mention « formalité en attente » ; le bordereau rectificatif n'ayant été déposé que le 9 juillet 2004, c'est sans commettre de faute que le conservateur des hypothèques a délivré, le 30 juin 2004, un état ne mentionnant pas l'hypothèque du docteur Z...; que, sur l'état sur formalité, on relève que, le 11 août 2004, Me Y...a déposé l'acte de vente à la conservation des hypothèques, et demandé, sous forme de prorogation, un état sommaire urgent sur formalité ; que, le 18 août 2004, le conservateur a délivré l'état réponse certifié au 11 août 2004 : l'inscription d'hypothèque judiciaire de M. Z...ne figure pas sur cet état ; qu'il résulte des pièces produites que le conservateur des hypothèques, saisi le 8 juillet 2004 d'un bordereau rectificatif du bordereau déposé le 7 juin 2004 par le docteur Z..., avait, dès le 9 juillet 2004, « repris pour ordre » le bordereau initial erroné ; on trouve la preuve de ce fait sur les états hors formalités délivrés ultérieurement en 2009 lors de la survenance du litige ; que M. X...a donc commis une faute en délivrant, le 18 août 2004, un état sur formalité ne mentionnant pas l'hypothèque du docteur Z...; que cette faute réside dans le fait que, le 18/ 08/ 2004, le conservateur certifie les formalités au 11/ 08/ 2004, alors que l'état joint au certificat mentionne : « relevé des formalités du 01/ 02/ 2002 au 06/ 07/ 2004 » : le conservateur a donc omis de vérifier la période courant du 07/ 07/ 2004 au 1/ 08/ 2004 ; que dans ces conditions, M. X...ne conteste pas cette erreur ; que cette dernière est directement à l'origine du préjudice subi par le docteur Z..., lequel, compte tenu du montant de la vente immobilière, aurait été désintéressé lors de la purge de l'hypothèque, et ce malgré l'existence de deux hypothèques de rang préférable qui, après leur purge, laissaient des sommes suffisantes pour le désintéresser ; qu'il ne saurait être considéré que le docteur Z...a provoqué lui-même partiellement son préjudice en commettant une erreur sur la désignation de l'immeuble lors de cette inscription de l'hypothèque judiciaire provisoire ; qu'en effet, cette erreur ne concerne que l'état hors formalité, et elle avait été rectifiée lors de la délivrance de l'état sur formalité ; que certes, il est probable que, si l'inscription initiale de l'hypothèque judiciaire provisoire avait été exempte d'erreur, le conservateur des hypothèques n'aurait pas lui-même commis une erreur lors de la délivrance de l'état sur formalité, puisque l'hypothèque aurait été inscrite au fichier immobilier dès le dépôt de l'inscription d'hypothèque provisoire ; que néanmoins, cette erreur n'est pas susceptible de provoquer un partage de responsabilité, dans la mesure où le préjudice du docteur Z...trouve sa source unique dans la délivrance d'un état sur formalité erroné, qui lui a fait perdre son droit de suite ; que M. X...tient un raisonnement spécieux, lorsqu'il soutient qu'il ne saurait être lui-même tenu au paiement des sommes que les époux B...ne doivent pas eux-mêmes, puisqu'aucun droit de suite ne peut être exercé contre eux ; qu'en effet, la faute commise par le conservateur des hypothèques cause au docteur Z..., sur le fondement de l'article 1382 du code civil, un préjudice direct et personnel dont le montant en principal est égal à la somme qu'il aurait perçue si la purge des hypothèques avait été normalement menée, étant précisé que les époux A...-D...sont insolvables, ainsi que l'établit la liste impressionnante des actes d'exécution que l'huissier missionné par le Dr Z...a tenté à l'encontre des époux A...-D..., étant précisé au surplus que M. Z...ne vient pas en rang utile sur l'immeuble des époux A...-D...situé à Puylausic, car primé par une banque dont la créance dépasse, semble-t-il, la valeur de l'immeuble ; que le montant du préjudice résultant de cette faute est égal à la somme qu'il est en droit d'obtenir en cas de vente de l'immeuble, à savoir 30. 489, 90 ¿ en principal selon sentence arbitrale du 16/ 01/ 1998 et arrêt de la cour d'appel d'Agen du 22/ 05/ 2002, outre 19. 282, 34 ¿ d'intérêts (capitalisés en vertu de l'arrêt de la Cour) à la date du juillet 2004, 2. 347, 36 ¿ et 2. 850, 96 ¿ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et 1. 821, 31 ¿ + 2. 660, 43 ¿ au titre des dépens à la charge des défendeurs en cause d'appel, outre 6. 600, 61 ¿ au titre de la procédure JEX (sommes non contestées), soit un total de 66. 052, 01 ¿, somme qui doit être mise à la charge de M. X...;
ALORS QUE les décisions qui ne sont pas motivées sont déclarées nulles, et que des motifs hypothétiques constituent un défaut de motifs ; que le conservateur des hypothèques ayant rappelé que sa responsabilité ne pouvait être recherchée qu'au constat d'un préjudice et que le créancier avait inscrit une hypothèque sur un autre immeuble pour le recouvrement de sa créance, la cour d'appel, en jugeant que le créancier justifiait néanmoins d'un préjudice « car primé par une banque dont la créance dépasse semble-t-il la valeur de l'immeuble », a violé l'article 455 du code de procédure civile.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Michel X...de sa demande de condamnation de Madame Irmine D... à le garantir de toutes les condamnations prononcées au profit de Monsieur Didier Z...;
AUX MOTIFS QUE le jugement sera infirmé en ce qu'il condamnait Irmine D... à relever et garantir Michel X...de la condamnation prononcée au profit de Didier Z...; qu'en effet, la condamnation prononcée contre Michel X...s'analyse en dommages et intérêts et est indépendante d'une créance contractuelle ; qu'au surplus, Didier Z...a engagé une nouvelle procédure et une nouvelle hypothèque sur un autre bien de Irmine D... ; que décider le contraire reviendrait à un éventuel double paiement au profit de Didier Z...;
ALORS QUE le débiteur qui s'acquitte d'une dette qui lui est personnelle peut néanmoins prétendre bénéficier de la subrogation s'il a, par son paiement, libéré, envers leur créancier commun, celui sur qui doit peser la charge définitive de la dette ; qu'en refusant le bénéfice de cette subrogation au conservateur condamné à payer une somme équivalente à la dette en principal et accessoire garantie par la sûreté perdue, aux motifs inopérants que la condamnation contre le conservateur s'analyse en dommages et intérêts et est indépendante d'une créance contractuelle, la cour d'appel a violé l'article 1251, 3°, du code civil.
Article 1382 du code civil - faute, préjudice et relation de causalité
N° de pourvoi: 12-21.108
Met hors de cause la société Paral'ax architecture et la société J... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 2 avril 2012), que, par acte sous seing privé du 30 juillet 2004, la société civile immobilière Sans soucis (la SCI) a vendu une villa, à l'exclusion du rez-de-chaussée, à la société France Pierre invest (la société France Pierre), spécialisée dans la réhabilitation immobilière ; que par actes authentiques reçus le 16 février 2005 par la société civile professionnelle de notaires X...- Y..., aujourd'hui dénommée H... (la SCP), il a été procédé à l'établissement de l'état descriptif de division de l'immeuble et du règlement de copropriété et à la réitération de la vente ; qu'après un mesurage, réalisé selon les modalités de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, retenant une surface du bien vendu inférieure à celle indiquée dans l'acte authentique de vente, la société France Pierre a, le 18 janvier 2006, assigné en annulation de la vente la SCI, laquelle a appelé en garantie la SCP et la société Paral'ax architecture et a mis en cause la société J... ayant établi les métrés avant la vente ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à restituer le prix de vente et de rejeter sa demande d'indemnité afin de compenser la dépréciation de l'immeuble depuis son acquisition, alors, selon le moyen, que dans le cas où un contrat nul a cependant été exécuté, les parties doivent être remises dans l'état où elles étaient avant sa conclusion ; que par suite, pour mettre à la charge de l'acquéreur d'un immeuble dont la vente a été annulée, une somme correspondant à sa perte de valeur depuis la vente, les juges du fond n'ont pas à relever une faute à l'encontre de l'acquéreur ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande de la SCI Sans soucis tendant à obtenir une compensation financière de la perte de valeur de l'immeuble dont elle avait été condamnée à restituer l'intégralité du prix, que les dégradations n'étaient pas dues à la faute de l'acquéreur, la cour d'appel a violé les articles 1234, 1304 et 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la villa n'était pas en bon état lors de sa cession partielle à la société France Pierre, relevé que son mauvais état lors de la restitution était dû à sa situation exposée aux intempéries et à l'air de la mer et à des actes de vandalisme constitutifs de cas fortuits et retenu que l'absence de travaux de rénovation ne pouvait être imputée à la société France Pierre qui avait effectué des réparations et des travaux de conservation et d'entretien des lieux, la cour d'appel a pu en déduire que la demande indemnitaire de la SCI ne pouvait être accueillie ;
Attendu que pour condamner la SCP à garantir, dans la limite de 135 793, 38 euros, la SCI de sa condamnation à payer à la société France Pierre la somme de 162 002, 19 euros, l'arrêt retient que la SCI avait commis une faute en faisant annexer à l'acte de vente un certificat de mesurage prétendument établi selon les modalités de la loi Carrez, que la SCP, en possession de ce document dépourvu de titre, de référence de texte, de méthode de calcul et de plan, avait agi avec négligence et légèreté en ne faisant pas de vérifications auprès du géomètre et en ne s'assurant pas qu'il n'était pas identique à l'état de surface dressé par ce géomètre pour le règlement de copropriété de l'immeuble qu'elle avait elle-même établi, que les frais de réparation d'entretien et de nettoyage remboursés à la société France Pierre profitaient à la SCI, que les remboursements de taxes foncières et de primes d'assurance incombant au propriétaire ne pouvaient être qualifiés de postes de préjudice et que le préjudice financier de la SCI était limité à la somme de 135 793, 38 euros dont la SCP devait la garantir ;
Qu'en statuant ainsi après avoir retenu une faute à la charge de la SCI en relation avec le préjudice résultant pour elle de l'annulation de la vente et sans préciser en quoi la faute de la SCP pouvait avoir absorbé celle de la SCI, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la SCP H... devra garantir la société civile immobilière Sans soucis dans la limite de 135 793, 38 euros, l'arrêt rendu le 2 avril 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Condamne la société civile immobilière Sans soucis aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Sans soucis à verser la somme de 3 000 euros à la société France Pierre invest, la somme de 3 000 euros à la société Paral'ax architecture, la somme de 1 500 euros à la société J... et la somme de 3 000 euros à la SCP H... ; rejette la demande de la société civile immobilière Sans soucis ;
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Sans soucis, demanderesse au pourvoi principal
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI Sans soucis à restituer à la société France Pierre Invest le prix de vente, soit 447 590, 00 ¿, et d'avoir rejeté sa demande tendant à obtenir une indemnité afin de compenser la dépréciation de l'immeuble depuis l'acquisition ;
AUX MOTIFS QUE la SCI venderesse, suite à l'annulation de la vente, sollicite à la fois la restitution de l'immeuble en nature et des dommages et intérêts correspondant aux frais de remise en état de ce bien, du fait d'une détérioration de la villa qui serait survenue depuis la date de la vente ; QUE la restitution de l'immeuble en nature ne pose pas de difficultés ; QUE par contre, l'acquéreur n'est tenu à des dommages et intérêts suite à l'annulation du contrat que lorsque la détérioration du bien à restituer lui est imputable à savoir lorsqu'elle est consécutive à l'usage qu'il en a effectué ou à une faute qu'il aurait commise comme, par exemple, un défaut d'entretien ; il n'est tenu à aucun dommages et intérêts lorsque la dégradation du bien s'est produite indépendamment de son fait et qu'elle est consécutive notamment à la vétusté ou à un cas de force majeure ; QU'en l'espèce, il apparaît QUE : la villa « Sans Gêne » objet de la vente annulée, n'était pas en bon état lors de sa cession partielle au profit de la SARL France Pierre Invest ; ainsi, dans un courrier du 12 août 2005, M. Michel C..., pour le compte de la SCI Sans Soucis, indiquait que la toiture ne pourrait pas « rester en l'état, pendant l'hiver, sans occasionner par infiltrations des dégâts très importants » ; QUE déjà, lors d'une expertise réalisée par M. Z..., expert commis par une ordonnance de référé du 25 février 1999 dans un litige opposant la SCI Sans Soucis au précédent propriétaire, l'immeuble avait été décrit comme ayant les châssis de fenêtres en façade détériorés par la rouille et des toitures de type terrasse recouvertes de zinc vétustes avec des pénétrations d'eau très ponctuelles ; une pourriture avait été relevée dans des endroits limités, le caractère mineur de ces désordres étant cependant affirmé par l'expert ; QU'en outre, le procès-verbal de constat dressé le 2 août 2006, soit un peu plus d'un an après la vente, par Me A..., huissier de justice, relève la présence de débris divers (planches de bois, portes, parpaings, lampes halogène, volets) devant l'entrée de l'immeuble et sur son côté ; QU'il constate que la villa est en mauvais état général, vu de l'extérieur, que les différentes fenêtres sont vétustes, que certaines n'ont plus de vitrage et qu'elles ont été remplacées par des planches ; QU'à l'intérieur, divers objets ont été abandonnés ; QUE dans un procès-verbal dressé par le même huissier le 1er mars 2007, ¿ divers défauts et désordres sont décrits, et notamment la dépose de la chaudière ; QUE les procès verbaux de constat de Me B..., huissier de justice, versés aux débats par la SCI Sans Soucis viennent confirmer cet état ; QU'ainsi, le 31 août 2005, l'huissier a indiqué que la couverture de la maison était ancienne, en mauvais état, avec des dégradations, des tuiles soulevées ou déplacées et des éléments cassés ; il a également pu voir des vitres cassées ; QUE le 27 février 2006, des traces d'auréoles étaient visibles sur le sol à l'intérieur, dans la pièce d'entrée et des traces de moisissures étaient apparues sur le plafond ; QU'il en était de même dans différentes pièces dans lesquelles il existait une odeur d'humidité importante ; QU'à l'extérieur, les boiseries et menuiseries étaient très dégradées et des cassures étaient apparues au niveau des chéneaux et des gouttières ; QUE de la végétation poussait sur la cheminée ; QUE l'aggravation de l'état de l'immeuble a pu être relevé le 21 juillet 2008, l'huissier précisant que la végétation était devenue très importante (ronces, mauvaises herbes), que les murs des façades et pignons présentaient des désordres importants avec salissures des enduits, dégradations des gouttières et descentes d'eaux pluviales, présence de mousse, fissuration des pilastres de soutènement du patio ; QUE sur les fenêtres avaient été apposées de grandes planches de bois en guise de fermetures. A l'intérieur, les moisissures s'étaient étendues, les boiseries étaient très abîmées voire pourries ; QU'il découle de ces éléments mais également des attestations des enfants et relations professionnelles de M. C... ainsi que du dépôt de plainte effectué en septembre 2009 par la SARL France Pierre Invest, en l'absence de tout justificatif produit par la SCI Sans Soucis au sujet de travaux qu'elle aurait fait effectuer entre 1999 et 2005, que la Villa « Sans Gène », bien qu'habitable en 2005, n'était pas en bon état au niveau de huisseries et portes notamment. ; QU'en l'absence de toute occupation et de tout chauffage (la chaudière ayant été déposée) à compter de cette date, l'humidité s'est accentuée dans les lieux, proches de la mer et donc naturellement humides, qui se sont rapidement dégradés ; QU'en outre, à compter de 2009, des actes de vandalismes ont été perpétrés dans l'immeuble, qui a également été squatté ; QUE les désordres, en germe au moment de la vente, se sont accentués ; QU'ils sont d'une part la conséquence de la vétusté des lieux (défaut d'étanchéité des fermetures) mais également de l'absence de tout travaux ; QU'à ce sujet, il convient de constater que la preuve de la faute de la SARL France Pierre Invest dans cette situation n'est pas rapportée ; QU'en effet, cette société avait effectué les démarches nécessaires en 2005 pour démarrer le chantier ; elle avait ainsi trouvé des personnes intéressées par l'acquisition des lots de copropriété (selon un mail du 20 décembre 2005), avait contacté diverses entreprises pour la réalisation des travaux, contacté la société Paral'Ax en qualité d'architectes pour le projet ; QU'elle avait effectué une déclaration auprès de la Ddass prévoyant le début du chantier au 4e trimestre 2005 ; QU'en 2008, bien qu'elle ait demandé l'annulation de la vente et que la procédure soit pendante devant le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer (étant précisé que la SCI Sans Soucis s'opposait à ce moment à la demande d'annulation), elle a fait convoquer une assemblée générale à laquelle la SCI Sans Soucis ne s'est pas présentée (elle n'a même pas à cette période soulevé de problèmes quant à la régularité des convocations) ; QUE par ailleurs, la SCI Sans Soucis n'a pas non plus demandé que les travaux commencent postérieurement à 2005, n'a pas fait délivrer de mise en demeure à cette fin, se contenant de faire faire des constats d'huissier constatant l'absence de tout début d'opération de rénovation ; QU'elle a également mis beaucoup de temps à débarrasser les lieux des objets les encombrant. Ainsi, en août 2006, Me A... constatait encore la présence de matériel électroménager, de vêtements, de jouets, de statues outre les débris, dans les lieux (certains éléments sont encore présents, bien que dégradés en 2009) ; QU'alors qu'elle disposait lors des assemblées générales, en application de l'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, d'une minorité de blocage, elle ne peut donc reprocher à l'acquéreur de n'avoir effectué aucun travaux ; QU'en outre, la société France Pierre Invest a fait effectuer quelques réparations et travaux de conservation et d'entretien des lieux ; à ce titre, elle justifie de la réparation du véral sur la terrasse, du remplacement de gouttières et du nettoyage de ces éléments (facture de 2 981, 63 euros du 28 septembre 2006), du remplacement de tuiles sur la toiture (facture de 1 693, 23 euros du 3 juillet 2006), de travaux de mise en sécurité du bâtiment (facture de 421, 59 euros du 18 juillet 2006), de l'enlèvement de détritus (facture de 388, 70 euros du 31 juillet 2006), de l'enlèvement de gravats (facture de 301, 99 euros du 19 juillet 2006), de la mise en place de panneaux de contre plaqué pour condamner les ouvertures extérieures (facture de 2 113, 92 euros du 3 mai 2007), de la remise en état de la porte du sous-sol et de certaines fermetures (facture de 651, 21 euros du 5 juin 2008), d'achat de matériaux pour boucher les fenêtres brisées (paiement de la somme de 208, 69 euros le 4 juin 2008) ; QUE la SCI Sans Soucis, bien que propriétaire du rez-de-chaussée de l'immeuble, n'a quant à elle, exposé aucun frais pour la conservation des lieux ; QUE les dégradations sont enfin la conséquence d'actes de vandalisme et de squat survenus à compter de 2009. Ces actes s'apparentent à un cas fortuit dans la mesure où l'immeuble avait été mis en sécurité par la SARL France Pierre Invest (changement de serrures, pose de planches sur les fenêtres et portes ayant des vitres cassées...) ; QUE dès lors, les désordres et le très mauvais état actuel de la villa résultent de sa situation exposée aux intempéries et l'air de la mer, de la survenance de cas fortuits et d'un défaut de travaux, faits non imputables à l'acquéreur ; QU'en conséquence, ce dernier ne saurait être tenu à rembourser les frais de réfection nécessaires ;
ALORS QUE dans le cas où un contrat nul a cependant été exécuté, les parties doivent être remises dans l'état où elles étaient avant sa conclusion ; que par suite, pour mettre à la charge de l'acquéreur d'un immeuble dont la vente a été annulée, une somme correspondant à sa perte de valeur depuis la vente, les juges du fond n'ont pas à relever une faute à l'encontre de l'acquéreur ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande de la SCI Sans soucis tendant à obtenir une compensation financière de la perte de valeur de l'immeuble dont elle avait été condamnée à restituer l'intégralité du prix, que les dégradations n'étaient pas dues à la faute de l'acquéreur, la cour d'appel a violé les articles 1234, 1304 et 1382 du code civil.
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la SCP H..., demanderesse au pourvoi incident
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCP X...- Y..., actuellement dénommée H... à garantir, dans la limite de 135. 793, 38 euros, la SCI SANS SOUCIS de sa condamnation à payer à la SARL FRANCE PIERRE INVERT la somme de 161. 002, 19 euros ;
AUX MOTIFS QUE « la SARL FRANCE PIERRE INVEST, suite à l'annulation du contrat de vente, doit se voir rembourser le prix versé au vendeur soit 447. 590 euros. La SCI Sans Soucis ne peut être tenue à des dommages et intérêts complémentaires, compensant les préjudices subis par l'acquéreur, qu'en application des dispositions de l'article 1382 du code civil, si elle a commis une faute à l'origine des préjudices invoqués par la SARL FRANCE PIERRE INVEST ; QUE L'erreur commise par la SARL FRANCE PIERRE INVEST quant à la surface des lots qu'elle a achetés selon acte authentique du 16 février 2005 provient de la clause ¿ superficie des parties privatives'de cet acte selon laquelle ¿ pour l'application des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, le vendeur déclare que les superficies des parties privatives soumises à garantie de contenance sont les suivantes : lot n° 2 : 112, 22 m ² ; lot n° 3 : 65, 49 m ² ; lot n° 4 : 70, 91 m ² ; lot n° 5 : 45, 30 m ² ; lot n° 6 : 71, 80 m ² ; QU'Il déclare, en outre, que ces mesures résultent de la copie d'un relevé de mesurage effectué par M. Eric D..., géomètre expert à Boulogne-sur-Mer qui demeurera annexée aux présentes après mention et après avoir été visé par les parties. Il est ici précisé que les lots numéros 9 à 12 destinés à constituer des garages et évalués à la somme globale de 12 000 euros sont exclus du champ d'application de ladite loi'; QU'or, le mesurage du géomètre n'avait pas été effectué selon les modalités prévues par la loi CARREZ mais dans l'unique but de réaliser l'état descriptif de division ; QUE dès lors, le vendeur a bien commis une faute en faisant annexer à l'acte de vente ce certificat de mesurage, en spécifiant qu'il avait été effectué selon les modalités prévues par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire selon les modalités de la loi CARREZ, alors qu'il ne pouvait ignorer que tel n'était pas le cas, puisqu'il n'avait pas mandaté le cabinet de géomètre à cette fin mais uniquement pour l'établissement d'un certificat de mesurage tel que prévu par l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 ; QUE cette faute a été à l'origine de l'annulation de la vente et par là même à l'origine des préjudices financiers subis par la société acquéreuse à savoir : frais d'acquisition : 16. 039 euros ; paiement en pure perte d'une commission d'agence immobilière : 16. 000 euros frais de la SCP J... (édition du règlement de copropriété) : 35 euros ; frais de constat : 235, 61 euros et 277, 42 euros ; frais de mesurage du 13 décembre 2005 : 592, 02 euros ; intérêts bancaires consécutifs au remboursement du prêt contracté pour l'acquisition : 102. 614, 33 euros ; taxes foncières : 12. 776, 36 euros ; frais d'assurance (après déduction des quotes-parts prises en charge par la SCI SANS SOUCIS) : 2. 911, 48 euros ; frais de réparation et de nettoyage exposés pour l'immeuble : 9. 520, 97 euros ; soit un total de 161. 002, 19 euros ; QUE les demandes au titre des frais d'avocat font double emploi avec celles formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; QU'elles seront donc rejetées ; QUE par ailleurs, les frais d'avoués, d'assignation, droit de plaidoirie sont compris dans les dépens et ne sauraient donc donner lieu à l'allocation de dommages et intérêts. En définitive, la SCI SANS SOUCIS sera condamnée à payer 161. 002, 19 euros de dommages et intérêts ; QU'il doit être ajouté que, dans le corps de ses écritures, la SCI SANS SOUCIS sollicite également la résiliation de la vente et l'allocation de dommages et intérêts du fait de l'inexécution des travaux prévus en page 28 de l'acte notarié de vente lequel prévoit que ¿ étant ici précisé qu'il a été convenu entre les parties aux présentes, que le montant global des travaux de rénovation, d'amélioration, de construction pour les garages à entreprendre, dont la charge sera supportée au prorata des tantièmes par la SCI SANS SOUCIS d'une part, et par les propriétaires des lots présentement vendus, ne devra pas excéder un budget de 600 000 euros hors taxes valeur ajoutée (....). La SARL FRANCE PIERRE INVEST devra informer les représentants de la SCI SANS SOUCIS du démarrage du chantier au moins deux mois avant le début des travaux et le représentant de la SCI SANS SOUCIS aura un délai d'un mois à compter de la réception de ladite lettre de préavis pour faire libérer les locaux de toutes pièces de mobilier et autres éléments pouvant garnir les lots dont la société conserve la propriété'; QUE cependant, l'acte de vente étant annulé, c'est-à-dire rétroactivement anéanti, la SCI Sans Soucis n'est pas fondée à invoquer un manquement contractuel de la société acquéreuse, l'acte d'acquisition ne pouvant produire aucun effet ; QU'il a, par ailleurs, été constaté que la SARL FRANCE PIERRE INVEST n'avait commis aucune faute pouvant engager sa responsabilité quant à la conservation et à l'entretien du bien durant la procédure alors qu'elle était toujours propriétaire de la villa ; QU'en conséquence, la demande de résolution du contrat annulé par le tribunal, le jugement est confirmé sur ce point, est sans objet la demande de dommages et intérêts subséquente doit être rejetée ».
ET AUX MOTIFS QU'« il convient de relever qu'il n'existe aucune incohérence dans l'acte authentique qui mentionne d'une part que la désignation des lots vendus est conforme à celle reprise dans le règlement de copropriété rédigé après un état descriptif de division dressé par la SCP J... mais qu'elle correspond à la configuration définitive des lots telle qu'elle sera après réalisation du programme de travaux puis qui précise les superficies des lots en affirmant que ces superficies sont celles établies selon la loi Carrez ; QU'en effet, deux documents de mesurage pouvaient avoir été dressés par le géomètre, l'un pour la division, l'autre pour le mesurage loi CARREZ ; QUE cependant, même si la SCI SANS SOUCIS avait pour actionnaire M. Michel C... lequel participe et gère plusieurs sociétés immobilières et que la société ne peut donc être considérée comme profane en matière immobilière, le notaire n'en est pas moins tenu à une obligation de vérification des données et documents qui lui sont transmis dans le but d'être annexés à l'acte authentique ; en effet, il doit assurer l'efficacité et l'utilité de l'acte auquel il confère force exécutoire. Ainsi, même si le vendeur lui a remis un certificat en le qualifiant de certificat Loi CARREZ, Me X... devait s'assurer que tel était bien le cas ; QU'or, aucune indication n'est portée sur le tableau récapitulant les surfaces annexé à l'acte notarié (ce tableau ne comporte aucun titre, aucune référence de texte, aucune méthode de calcul, aucune précision quant aux pièces mesurées et aucun plan) de sorte que le notaire aurait dû effectuer des vérifications complémentaires notamment auprès du géomètre ; QUE ces vérifications étaient d'autant plus nécessaires que l'officier ministériel avait établi le règlement de copropriété de l'immeuble suite à un état descriptif de division dressé par M. D... ; QU'il ne pouvait ignorer qu'un état de surface, distinct d'un certificat Loi CARREZ, avait été nécessaire pour ce faire ; QU'il aurait donc dû s'assurer que ce certificat de surface mesuré dans l'unique but de faire l'état de division n'était pas le même que celui qui lui était présenté comme un certificat Loi CARREZ ; QU'il aurait ainsi facilement décelé l'erreur de la SCI SANS SOUCIS et aurait pu l'aviser de la nécessité de faire procéder à un mesurage effectivement conforme à la loi CARREZ ou bien ne pas mentionner que les surfaces privatives des lots indiqués dans l'acte de vente avaient été mesurées ¿ pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965'; QU'en conséquence, la faute, la négligence et la légèreté de la SCP H... est établie ; QUE celle-ci doit donc garantie à la SCI SANS SOUCIS pour les préjudices qu'elle a subis consécutivement à l'annulation de la vente ; QU'il doit être rappelé que la restitution du prix (contrepartie de la reprise du bien) n'est pas un préjudice indemnisable ; QU'en outre, les frais de réparation, d'entretien et de nettoyage que la SCI SANS SOUCIS doit rembourser à son acquéreur lui profiteront finalement en évitant des dégradations supplémentaires dans l'immeuble ; QUE la SCI ne subit donc aucun préjudice en remboursant ces dépenses à la SARL FRANCE PIERRE INVEST ; QU'il en est de même pour les remboursements de taxes foncières et de primes d'assurance qui incombent au propriétaire de l'immeuble et ne sauraient être qualifiées de postes de préjudices ; QUE son préjudice financier est limité aux remboursements auxquels elle est condamnée au titre des frais d'acte notarié, d'agence immobilière, de règlement de copropriété, de constat d'huissier (ces frais de constat ne relevant pas des dépens de procédure), de mesurage et d'intérêts bancaires supportés par la SARL FRANCE PIERRE INVEST soit un montant de 135. 793, 38 euros. La SCI SANS SOUCIS invoque également un préjudice de jouissance ; QUE ce préjudice n'est pas en lien avec l'annulation de la vente et donc avec la faute commise par le notaire ; QUE la SCP H... ne saurait donc être tenue à indemnisation pour ce fait ; QU'elle fait également état des frais de remise en l'état de l'immeuble ; QUE cependant il a été indiqué que les désordres et dégradations étaient consécutifs à la vétusté des lieux et à des cas fortuits ; QU'il n'existe donc aucun lien entre la faute du notaire et les dépenses de remise en l'état des lieux qui seront nécessaires ; QUE les demandes de ce chef doivent donc être également rejetées ; QUE la garantie de la SCP notariale sera donc limitée à 135. 793, 38 euros ».
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'« il résulte des courrier et extraits K-BIS produits, que Monsieur C..., dirigeant de la SCI SANS SOUCIS, chirurgien-dentiste, est gérant de multiples sociétés, tant civiles que commerciales, ayant pour objet des opérations immobilières ; QUE par ailleurs, Monsieur C..., antérieurement à la vente litigieuse, a entrepris de procéder seul à la transformation et à la vente en lots de cet immeuble dans le cadre d'une opération immobilière et fiscale ; QU'il en résulte que ce dernier est à même de différentier un mesurage pour établissement d'un état descriptif de division et un mesurage dit Loi CARREZ ; QUE le courrier émanant de Monsieur C... du 12 août 2005 est à ce titre fort opportun dès lors qu'il indique vouloir que les travaux de la villa débutent sauf à subir ¿ un préjudice fiscal trop important'démontrant au besoin l'étendue de ses compétences immobilières ; QUE par conséquent, ce dernier est rompu à l'instar d'un professionnel aux opérations immobilières ; QU'en présentant le mesurage litigieux au notaire et à la SARL FRANCE PIERRE INVEST comme étant conforme à la loi CARREZ, la SCI SANS SOUCIS a sciemment provoqué une erreur dans le consentement de son cocontractant ».
ALORS QUE l'auteur d'une faute qui a concouru à la réalisation d'un dommage avec celle, non dolosive, du notaire instrumentaire, ne peut être intégralement garanti par ce dernier ; qu'en condamnant la SCP DE CIAN LHERMIE MASSIN THIERY MASSIN à garantir intégralement le vendeur de la condamnation à indemniser la société France PIERRE INVEST des préjudices qu'elle avait subis bien qu'elle ait relevé que ce cédant avait commis une faute à l'origine des préjudices financiers ainsi indemnisés, en présentant un certificat de mesurage comme établi conformément aux exigences de la loi CARREZ « alors qu'il ne pouvait ignorer que tel n'était pas le cas », sans caractériser en quoi la faute du notaire aurait absorbé une telle faute, ou présenté un caractère intentionnel, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
Office du juge - motivation - principe de contradiction
N° de pourvoi: 12-26.697
Donne acte à la société Hélice de ce qu'elle se désiste de son pourvoi en tant que dirigé contre Mme X... ;
Vu les articles 12 et 16 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que MM. Y... et X..., victimes, le 5 septembre 2002, d'un accident lors d'un vol de loisir à bord d'un aéronef de marque Pottier type 18 OS, l'avion s'étant écrasé au sol à la suite de l'éjection de la pale de l'hélice, fabriquée par la société Hélice, ont assigné celle-ci sur le fondement des articles 1386-1 et suivants du code civil, en réparation de leurs divers chefs de préjudices ;
Attendu que l'arrêt, après avoir exclu la responsabilité de la société Hélice du fait de la fourniture d'un produit défectueux, énonce que le fabricant a contribué pour partie à la réalisation du dommage par un défaut d'étude du comportement de l'hélice au regard des phénomènes vibratoires et surtout en omettant d'informer ses clients des restrictions d'usage et de la nécessité de procéder à la vérification annuelle de l'hélice, notamment après un accident survenu le 10 octobre 2001 à La Baule avec un appareil muni de la même hélice, ayant donné lieu à une note du 26 octobre 2001, antérieure à l'accident, que la société doit donc être tenue pour responsable des conséquences de l'accident à hauteur d'un quart du préjudice subi ;
Qu'en statuant ainsi, sans préciser le fondement juridique de sa décision, distinct de celui que les parties invoquaient au soutien de leurs prétentions, ni inviter celles-ci à présenter leurs observations, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du premier de ces textes et a violé le second ;
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare irrecevable l'intervention de Mme X..., l'arrêt rendu le 28 mars 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges ;
Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la société Hélice
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré la société Hélice partiellement responsable, à hauteur d'un quart, du préjudice subi par Messieurs Y... et X... à la suite de l'accident aérien survenu le 5 septembre 2008 et de l'avoir en conséquence condamné au paiement des sommes de 14.371,25 euros et 5.502,50 euros ;
AUX MOTIFS QU'au vu de l'analyse très détaillée et très scientifique de l'expert Alain Z..., il convient de retenir que l'avion a été fabriqué par deux professeurs du Lycée professionnel Réaumur de Poitiers au cours de l'année 1987 selon un schéma cohérent laissant supposer que tous les composants avaient été rigoureusement sélectionnés en raison de leur compatibilité et de leur adéquation aux fins de produire un aéronef fiable ; que les deux constructeurs amateurs ont décidé, en 1999, de procéder au remplacement du moteur de l'appareil ainsi que de l'hélice, modifiant ainsi la cohérence initiale de l'engin volant ; que l'appareil ainsi modifié a néanmoins reçu l'approbation de l'autorité administrative qui a délivré un certificat de navigabilité modifié, l'entretien de l'appareil incombant au producteur qui est en l'espèce l'utilisateur ; qu'aucun des spécialistes en aéronautique ayant étudié l'accident ainsi que les composants de l'aéronef n'a relevé d'éléments permettant de retenir la non-conformité ou la défectuosité de l'hélice et qu'il n'est pas possible de retenir la responsabilité de la société Hélice pour avoir fourni un produit défectueux ; que si l'on peut effectivement reprocher, comme l'a souligné l'expert judiciaire Z..., au fabricant de l'hélice de l'avoir commercialisée sans en avoir déterminé les caractéristiques vibratoires et en avoir corrigé les défauts après des essais accompagnés de calculs ou une expérimentation spécifique après fabrication, le même reproche peut être adressé aux fabricants de l'appareil, lesquels ne peuvent pas être considérés comme de simples consommateurs usagers, mais bien comme des créateurs-concepteurs ayant décidé unilatéralement de modifier leur avion en changeant le moteur et l'hélice mais sans mesurer les contraintes inhérentes à ces transformations ; qu'en conséquence la responsabilité principale incombe aux fabricants et utilisateurs de l'aéronef ; que néanmoins il convient également de retenir que le fabricant de l'hélice a aussi contribué pour partie à la réalisation du dommage par un défaut d'étude du comportement de l'hélice au regard des phénomènes vibratoires et surtout en omettant d'informer ses clients des restrictions d'usage et de la nécessité de procéder à la vérification annuelle de l'hélice, notamment après l'accident survenu le 10 octobre 2001 à La Baule avec un appareil muni de la même hélice, ayant donné lieu à la note du 26 octobre 2001, antérieure à l'accident dont les appelants ont été victimes ; qu'en conséquence la SARL Hélice devra contribuer pour un quart à la réparation des dommages subis par Monsieur Y... et Monsieur X..., victimes directes, blessés lorsque l'avion s'est écrasé au sol ;
ALORS QUE, D'UNE PART, tenu de faire observer et d'observer lui-même, en toutes circonstances, le principe de la contradiction, le juge ne peut substituer au fondement juridique de la demande dont il est saisi un autre fondement sans avoir préalablement invité les parties à s'expliquer sur celui qu'il se propose de retenir ; qu'en l'espèce, les demandes indemnitaires des appelants étaient fondées, et exclusivement fondées, sur les règles propres à la responsabilité du fait des produits défectueux (cf. leurs dernières écritures du 21 octobre 2011, et notamment le dispositif qui figure en page 18) ; que par conséquent, la société Hélice, intimée, n'avait elle-même conclu qu'au regard des articles 1386-1 et suivants du Code civil (cf. ses propres écritures, et notamment le dispositif p. 20) ; qu'aussi bien, à partir du moment où la Cour retenait que les conditions de l'action en responsabilité du fait des produits défectueux n'étaient pas réunies et que la responsabilité de la société Hélice n'était pas engagée sur ce fondement, elle ne pouvait néanmoins entrer en voie de condamnation, par hypothèse sur un autre fondement juridique, sans avoir préalablement provoqué les explications des parties, sauf à violer les articles 16 du Code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, en retenant, après avoir écarté la responsabilité du fait des produits défectueux, que la société Hélice devait néanmoins être condamnée à réparer partiellement les dommages dont l'indemnisation était sollicitée, en raison d'un défaut d'étude du comportement de l'hélice au regard des phénomènes vibratoires et pour avoir omis d'informer ses clients des restrictions d'usage et de la nécessité de procéder à la vérification annuelle de l'hélice, sans nullement préciser à quel titre ces obligations lui auraient été imposées et par conséquent le fondement sur lequel sa responsabilité pouvait être retenue, la Cour laisse totalement incertain le fondement juridique de la condamnation qu'elle prononce, qui dès lors n'est pas légalement justifié au regard du principe de légalité, de l'article 12 du Code de procédure civile, ensemble au regard de l'article 1382 du Code civil et plus généralement des règles et principes qui gouvernent la responsabilité civile ;
ALORS QUE, DE TROISIEME PART, et en tout état de cause, en retenant tout à la fois, d'un côté, qu'aucun élément ne permettait de retenir « la non-conformité ou la défectuosité de l'hélice » (arrêt p.5 in fine) et, d'un autre côté, que « l'on peut effectivement reprocher au fabricant de l'hélice de l'avoir commercialisé sans en avoir déterminé les caractéristiques vibratoires et en avoir corrigé les défauts après les essais accompagnés de calculs ou une expérimentation spécifique après fabrication » (arrêt p. 6, § 1er), la Cour entache sa décision d'une contradiction de motifs, en violation des articles 455 du Code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
ALORS QUE, DE QUATRIEME PART, en s'abstenant de répondre aux conclusions de la société Hélice qui, invoquant les dispositions réglementaires propres aux avions de construction amateurs faisant l'objet d'un certificat de navigabilité restreint, n'avait cessé de soutenir, comme l'avaient du reste retenu les premiers juges, que le propriétaire et/ou l'exploitant d'un tel aéronef est seul responsable de son aptitude au vol, de la définition des opérations d'entretien qui s'imposent et de leur réalisation, ensemble de l'acceptation des pièces de rechange et que ces règles étaient exclusives, en l'absence de défaut inhérent à l'hélice, de toute responsabilité du constructeur de cette hélice, notamment en ce qui concerne le couplage de l'hélice et du moteur incriminé dans le phénomène vibratoire observé (cf. les dernières conclusions de la société Hélice, et plus spécialement, les pages 4, 5 et 14 § 7 et suivants), la Cour méconnaît ce que postulent les articles 455 du Code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, violés ;
ALORS QUE, DE CINQUIEME PART, en reprochant à la société Hélice d'avoir omis d'informer ses clients des restrictions d'usage et de la nécessité de procéder à la vérification annuelle de l'hélice, en l'état d'un précédent accident survenu le 10 octobre 2001 à La Baule ayant donné lieu à une note du 26 octobre 2001, sans répondre aux conclusions de l'intimée qui faisait valoir que ce précédent accident n'avait rien en commun avec l'accident dont Messieurs Y... et X... avaient été victimes et que l'hélice qu'ils avaient acquise en 1999 n'était pas concernée par l'utilisation d'une résine époxy qui, a priori défectueuse, avait justifié l'envoi de la note du 26 octobre 2001 (cf. les dernières écritures, p. 13, dernier § et p.14, § 1 à 6, spéc. § 6), la Cour viole de nouveau les articles 455 du Code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
ET ALORS QUE, ENFIN, en reprochant encore à la société Hélice, pour justifier la condamnation qu'elle prononce, de n'avoir pas attiré l'attention de ses clients sur la nécessité de procéder à la vérification annuelle de l'hélice, tout en relevant que l'accident était survenu immédiatement après qu'eut été opéré la visite des cent heures de vol, à l'occasion de laquelle devait être déposé le moyeu pour examen, opération qui du reste aurait été effectivement effectuée par Monsieur X... (cf. l'arrêt p. 5, § 1er), la Cour ne fait nullement ressortir en quoi l'absence de diffusion par le constructeur de l'hélice d'une recommandation relative à sa vérification annuelle aurait été de nature à jouer un rôle causal dans la survenance du dommage, d'où il suit que l'arrêt n'est pas légalement justifié au regard de l'article 1382 du Code civil, ensemble au regard des règles régissant la détermination du lien de cause à effet entre le fait générateur de responsabilité et le dommage dont il est alloué réparation.
Notaire - responsabilité - perte d'une chance - recours distincts de diverses victimes et autonomie de chaque recours
- Mme LE NESTOUR DRELON, Revue LAMY « DROIT CIVIL », janvier 2014, p. 26.
- Mme BLANC, Gaz. Pal., 2014, n° 22, p. 19.
N° de pourvoi: 12-22.033
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 avril 2012), que MM. X..., Y..., C..., Z..., D... et E... A..., assignés par la société Natiocrédimurs sur le fondement des articles 1857 et 1858 du code civil, en paiement de la dette sociale née d'un contrat de crédit-bail immobilier consenti à la société civile immobilière dont ils étaient les associés, avec leur frère André, gérant, ont, après que cette société a été annulée faute d'affectio societatis, puis placée en liquidation judiciaire, appelé en garantie le notaire ayant instrumenté l'acte de crédit-bail, M. B..., lui reprochant de ne pas les avoir informés du fait que cet acte ne comportait pas la clause de non-recours à laquelle l'article 14 des statuts subordonnait tout engagement de la société et de les avoir ainsi exposés à l'action directe exercée par le crédit-bailleur ; que la cour d'appel ayant, sur le seul recours de Léon A..., infirmé le jugement qui le déboutait de son appel en garantie et condamné M. B... à le relever indemne de l'intégralité des condamnations susceptibles d'intervenir au profit du crédit-bailleur, M. Y..., C..., Z..., D... et E... A... (les consorts A...) ont, à leur tour, relevé appel, par voie principale pour le premier, et par voie incidente pour les seconds, du même jugement afin d'être garantis dans la même proportion ;
Attendu que les consorts A... font grief à l'arrêt de limiter la condamnation de M. B..., notaire, à les garantir du quart seulement des condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre au profit de la société Natiocrédimurs en vertu de l'acte de crédit-bail du 10 octobre 1990, alors, selon le moyen :
1°/ que ne constitue pas une perte de chance, mais un préjudice certain qui doit être intégralement réparé par le notaire, l'obligation pour les associés d'une SCI de répondre sur leur patrimoine personnel des dettes contractées par celle-ci envers un crédit-bailleur quand, en l'état d'une clause des statuts de la SCI, obligeant son gérant à obtenir des créanciers, dans tous les actes contenant des engagements au nom de la société, une renonciation formelle au droit d'exercer une action personnelle contre les associés de sorte qu'ils ne puissent intenter d'actions et de poursuites que contre la société et sur les biens lui appartenant, ce notaire a néanmoins reçu un acte de crédit-bail ne comprenant pas une telle renonciation du crédit-bailleur, sans en informer les associés de la SCI et sans s'assurer de leur accord pour qu'il soit dérogé à cette clause expresse des statuts ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui a retenu que le préjudice subi par les consorts A..., du fait de la faute commise par le notaire, ne pouvait consister qu'en une perte de chance de ne pas réaliser l'opération projetée, a violé l'article 1382 du code civil ;
2°/ que les victimes d'un même acte fautif dont le préjudice est identique doivent obtenir la réparation de celui-ci dans des termes également identiques ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué rappelle que, sur appel du même jugement du tribunal de grande instance de Paris du 6 janvier 2004, M. B..., notaire, a été condamné par un arrêt définitif de la cour d'appel de Paris du 29 septembre 2006 à garantir de toutes les condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre au profit de la société Natiocrédimurs M. X... A..., associé dans la SCI d'Amiens comme MM. Z..., D..., E..., C... et Maurice A... et victime comme eux de la faute de ce notaire ; qu'en limitant la garantie de M. B... à l'égard de MM. Z..., D..., E..., C... et Maurice A... au quart des condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre au profit de la société Natiocrédimurs, la cour d'appel, qui a réparé différemment les préjudices, identiques, de victimes d'un même acte fautif placées dans la même situation, a violé l'article 1382 du code civil ;
3°/ que tout jugement doit être motivé ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel, MM. Z..., D..., E..., C... et Maurice A..., après avoir rappelé la condamnation de M. B..., notaire, à garantir totalement leur frère, M. X... A..., des condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre au profit de la société Natiocrédimurs, invoquaient, à l'appui de leur demande de condamnation de M. B... à les garantir pareillement de toutes leurs condamnations éventuelles dans le litige les opposant à cette société, le principe de sécurité juridique qui commande que deux personnes placées dans des situations juridiques identiques reçoivent une même solution ; qu'en limitant la garantie de M. B... au quart seulement des condamnations qui viendraient à être prononcées à l'encontre des consorts A..., sans donner aucun motif justifiant que la solution donnée à leur situation soit différente de celle donnée à la situation identique de leur frère Léon, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu, d'abord, qu'ayant considéré que M. B... avait failli à son devoir de conseil envers les consorts A... en omettant de les alerter sur le fait que le contrat de crédit-bail qu'il instrumentait ne comportait pas la clause de non-recours à l'obtention de laquelle tout engagement social était statutairement subordonné, la cour d'appel a relevé que l'opération de « lease-back » réalisée au moyen de ce contrat permettait une importante valorisation du terrain que la SCI avait pour objet d'exploiter et que, cette opération portant sur un investissement de l'ordre de 10 000 000 de francs (1 524 490, 17 euros), l'établissement de crédit-bail n'aurait pas accepté de limiter son droit de poursuite contre les associés aux seules parts nanties à son profit, pour une valeur de 10 000 euros par associé, la cour d'appel, caractérisant ainsi l'aléa affectant le processus dommageable né de l'omission du conseil par le notaire, en a exactement déduit que le préjudice induit par cette faute ne résidait qu'en une perte de chance de ne pas conclure l'opération ;
Qu'ensuite, ne constitue pas une atteinte aux impératifs de sécurité juridique le fait que deux affaires identiques puissent être jugées différemment sur les appels successifs de victimes d'un même processus dommageable, ce qui n'est que la conséquence des effets conjugués de l'autonomie de chaque recours, de la relativité de la chose jugée et de l'office du juge dans l'application du droit ; que c'est donc sans méconnaître ces impératifs que la cour d'appel, qui n'avait pas à s'expliquer mieux qu'elle l'a fait pour justifier les différences entre les solutions retenues à l'égard des associés non gérants, tenus chacun divisément au passif social en application des dispositions impératives de l'article 1857 du code civil, a, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation de la mesure de la chance perdue d'échapper à cette obligation légale, limité la garantie du notaire au quart de condamnations susceptibles d'être prononcées contre les consorts A... au profit de la société Natiocrédimurs ;
Condamne MM. Y..., C..., Z..., D... et E... A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demandes de MM. Y..., C..., Z..., D... et E... A..., et condamne ces derniers à payer à M. B... la somme de 3 000 euros ;
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour MM. Y..., C..., Z..., D... et E... A...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation de Me B... à garantir MM. Z..., D..., C..., E... et Maurice A... au quart seulement des condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre au profit de la société Natiocrédimurs en vertu de l'acte de crédit-bail du 10 octobre 1990 ;
Aux motifs que l'article 14 des statuts de la SCI d'Amiens stipule que « dans tous les actes contenant des engagements au nom de la société, la gérance devra, sous sa responsabilité, obtenir des créanciers une renonciation formelle au droit d'exercer une action personnelle contre les associés de sorte que les dits créanciers ne puissent, par suite de cette renonciation, intenter d'actions et de poursuites que contre la société et sur les biens lui appartenant » ; qu'il est fait grief à Me B... d'avoir omis de recueillir, et au moins, tenté d'obtenir, auprès de la société Nationcrédimurs une renonciation formelle à poursuivre les associés de la SCI sur leur patrimoine personnel et de s'être abstenu d'informer les intéressés de l'absence d'une telle renonciation et des conséquences qui en découlaient pour eux ; qu'il est constat que Me B... ne s'est pas renseigné sur la mise en oeuvre par le gérant de l'article 14 des statuts de la SCI ni sur les intentions de la société Natiocrédimurs quant à son droit de poursuite contre les associés, et n'a pas informé les consorts A... de l'absence de renonciation de sa part à les poursuivre sur l'intégralité de leur patrimoine ; (¿) que le notaire, tenu professionnellement d'éclairer les parties, se doit d'appeler leur attention sur les conséquences et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; que connaissance prise des termes de l'article 14 des statuts de la SCI d'Amiens, il devait se renseigner sur l'obtention ou non d'une renonciation de la bailleresse à son droit de poursuite contre les associés et informer ceux-ci du résultat de sa démarche, de façon à ce qu'ils sachent si le créancier avait ou non renoncé à ses droits, et dans quelles proportions, compte tenu du nantissement à lui consenti, afin qu'ils contractent en toute connaissance de cause ; que son devoir de conseil était d'autant plus crucial à cet égard que MM. Z..., D..., C..., E..., Maurice et Léon A... n'ont pas signé eux-mêmes l'acte de crédit-bail mais ont été représentés à celui-ci et au nantissement de parts sociales qu'il comporte au profit de la bailleresse par M. André A..., le gérant de la SCI d'Amiens auquel ils avaient donné pouvoir ; ¿ que Me B..., qui n'a pas donné aux consorts A... toutes les données de nature à les éclairer sur les conséquences et la portée des engagements mis à leur charge par le contrat par lui rédigé, au regard des dispositions figurant dans les statuts de la SCI, a manqué à son devoir de conseil ; ¿ que le préjudice subi par les consorts A... en relation avec la seule faute retenue à la charge de Me B... ne peut consister qu'en une perte de la chance de ne pas réaliser l'opération projetée, qui permettait une importante valorisation du terrain, avec un créancier qui n'aurait pas limité son droit de poursuite contre eux aux parts nanties à son profit ; que les éléments de la cause permettent à la cour de fixer cette perte de chance à un quart des sommes dues à la société Natiocrédimurs ; que Me B... devra donc garantir, dans cette proportion, MM. Z..., D..., C..., E... et Maurice A... des condamnations qui viendront à être prononcées à leur encontre au profit de la société Natiocrédimurs ;
ALORS D'UNE PART QUE ne constitue pas une perte de chance, mais un préjudice certain qui doit être intégralement réparé par le notaire, l'obligation pour les associés d'une SCI de répondre sur leur patrimoine personnel des dettes contractées par celle-ci envers un crédit-bailleur quand, en l'état d'une clause des statuts de la SCI, obligeant son gérant à obtenir des créanciers, dans tous les actes contenant des engagements au nom de la société, une renonciation formelle au droit d'exercer une action personnelle contre les associés de sorte qu'ils ne puissent intenter d'actions et de poursuites que contre la société et sur les biens lui appartenant, ce notaire a néanmoins reçu un acte de crédit-bail ne comprenant pas une telle renonciation du crédit-bailleur, sans en informer les associés de la SCI et sans s'assurer de leur accord pour qu'il soit dérogé à cette clause expresse des statuts ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui a retenu que le préjudice subi par les consorts A..., du fait de la faute commise par le notaire, ne pouvait consister qu'en une perte de chance de ne pas réaliser l'opération projetée, a violé l'article 1382 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE les victimes d'un même acte fautif dont le préjudice est identique doivent obtenir la réparation de celui-ci dans des termes également identiques ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué (p. 4, § 2) rappelle que, sur appel du même jugement du tribunal de grande instance de Paris du 6 janvier 2004, Me B... a été condamné par un arrêt définitif de la cour d'appel de Paris du 29 septembre 2006 à garantir de toutes les condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre au profit de la société Natiocrédimurs M. X... A..., associé dans la SCI d'Amiens comme MM. Z..., D..., E..., C... et Maurice A... et victime comme eux de la faute de ce notaire ; qu'en limitant la garantie de Me B... à l'égard de MM. Z..., D..., E..., C... et Maurice A... au quart des condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre au profit de la société Natiocrédimurs, la cour d'appel, qui a réparé différemment les préjudices, identiques, de victimes d'un même acte fautif placées dans la même situation, a violé l'article 1382 du Code civil ;
ALORS ENFIN et en toute hypothèse QUE tout jugement doit être motivé ;
qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel (p. 9, § 1 et 2), MM. Z..., D..., E..., C... et Maurice A..., après avoir rappelé la condamnation de Me B... à garantir totalement leur frère, Léon A..., des condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre au profit de la société Natiocrédimurs, invoquaient, à l'appui de leur demande de condamnation de Me B... à les garantir pareillement de toutes leurs condamnations éventuelles dans le litige les opposant à cette société, le principe de sécurité juridique qui commande que deux personnes placées dans des situations juridiques identiques reçoivent une même solution ; qu'en limitant la garantie de Me B... au quart seulement des condamnations qui viendraient à être prononcées à l'encontre des consorts A..., sans donner aucun motif justifiant que la solution donnée à leur situation soit différente de celle donnée à la situation identique de leur frère Léon, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.