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Timestamp: 2019-07-23 11:40:18
Document Index: 242097676

Matched Legal Cases: ['§ 1821', '§ 1822', '§ 985', '§ 987', '§ 194', '§ 90', '§ 311', '§ 1821', '§ 1829', '§ 34']

Grundstück: Unterschied zwischen den Versionen – Betreuungsrecht-Lexikon
Grundstück: Unterschied zwischen den Versionen
Version vom 25. Juni 2019, 10:30 Uhr (Quelltext anzeigen)
Aktuelle Version vom 25. Juni 2019, 10:30 Uhr (Quelltext anzeigen)
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Aktuelle Version vom 25. Juni 2019, 10:30 Uhr
2 Verwaltung von Haus- und Grundeigentum durch Betreuer
4 Sozialrechtlicher Schutz
5 Grundstückskaufvertrag
6 Steuerliche Fragen
Bei Immobilien geht es um (bebaute oder unbebaute) Grundstücke und Rechte an Ihnen (z.B. Wohneigentum, Erbbaurechts, Nießbrauch), soweit sie dinglich, also im Grundbuch/Grundregister eingetragen sind. Für eingetragene Schiffe (Schiffsregister) werden die meisten Regelungen analog angewendet.
Verwaltung von Haus- und Grundeigentum durch Betreuer
Die Verwaltung von Häusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken im Eigentum des Betreuten gehört zum Aufgabenkreis Vermögenssorge. Auch hier erfolgt bisweilen seitens des Betreuungsgerichtes eine separate Festlegung des Aufgabenkreises. Soweit die Haus- und Grundverwaltung zu den Betreueraufgaben gehört, zählt sowohl die Bezahlung öffentlicher Abgaben (Grundsteuer, Grunderwerbssteuer, Abwasserentgelte, Straßenreinigungsgebühren usw.) zu den Pflichten als auch die Instandhaltung des Grundeigentums sowie die öffentlich-rechtliche Verkehrssicherungspflicht (z.B. Streupflicht im Winter) dazu. Auch kann der Betreuer Grundeigentum erwerben und verkaufen sowie Beleihen (Hypotheken, Grundschulden usw.). Hierzu benötigt er im Regelfall die Genehmigung des Betreuungsgerichtes) (§ 1821, § 1822 BGB).
Veräußert der Betreuer mit dem Aufgabenkreis der Vermögenssorge kraft der ihm gesetzlich zustehenden Vertretungsmacht ein Grundstück des Betreuten, so bedarf es auch dann der vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung, wenn der Betreute die Veräußerung genehmigt hat.
OLG Hamm, Beschluss vom 07.07.2005, 15 W 481/04; FamRZ 2006, 506: Grundstückskauf bei Heimunterbringung?
Nur dann, wenn der Empfänger der Sozialleistung konkret mit dem Bau oder Erwerb eines Eigenheims befaßt ist, ist ein Geldbetrag zur baldigen Beschaffung eines Hausgrundstücks bestimmt. Lebt der Betreute jedoch nach langjähriger Heimunterbringung weiterhin in einer betreuten Wohngruppe, ohne konkrete Schritte hinsichtlich des Erwerbs einer Eigentumswohnung unternommen zu haben, kann derartige Annahme über den Verwendungszweck des Geldbetrages nicht getroffen werden.
Wird für den Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft ein Dritter zum Betreuer mit den Aufgabenkreisen Vermögenssorge und Wohnungsangelegenheiten bestellt und für diese Bereiche ein Einwilligungsvorbehalt angeordnet, so kann der Betreuer, wenn der Betreute in ein Pflegeheim umzieht, von dem anderen Partner gemäß § 985 BGB die Herausgabe der im Alleineigentum des Betreuten stehenden und bis dahin gemeinsam genutzten Wohnung verlangen. Dies gilt dann nicht, wenn die Partner generell oder für diesen Fall eine anderweitige und auch den Betreuer bindende rechtliche Regelung (etwa durch Einräumung eines Wohnrechts) getroffen haben. Vom Zeitpunkt des Umzugs des Betreuten und dem Herausgabeverlangen seines Betreuers an ist der in dem Haus verbliebene Partner gemäß § 987 BGB zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet.
OLG München, Beschluss vom 15.06.2009, 33 Wx 079/09:
OLG Jena, Beschluss vom 22.12.2014, 3 W 450/14:
KG Berlin Beschl v 6.9.2018 - 1 W 88/18; FGPrax 2018, 248 = MDR 2018, 1370 = NZM 2018, 959:
Die Ermittlung des Wertes einer Immobilie ist in Deutschland in der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) geregelt. Sie ist eine Verordnung auf der Grundlage des § 194 Baugesetzbuch. Folgende Verfahren zur Ermittlung von Immobilienwerten werden darin beschrieben:
Sozialrechtlicher Schutz
Nicht als Vermögen im Sozialhilferecht (sowie bei ALG 2 und bei der Betreuervergütung) gelten selbstbewohnte angemessene Hausgrundstücke (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII). Hierbei kommt es auf die Grundstücks- und Wohnungsgröße an.
Als Angemessen im Rahmen selbstbewohnten Wohnraums gelten Eigentumswohnungen bis 120 m² und Häuser bis 130 m² Wohnfläche für einen Vier-Personen-Haushalt. Leben in einem Haushalt mehr oder weniger Personen, sind im Regelfall pro Person 20 m² abzuziehen bzw. hinzuzurechnen. Für Ein-Personen-Haushalte gelten die Untergrenzen von 80 m² in Eigentumswohnungen und 90 m² in Häusern. Zu berücksichtigen sind ebenfalls Grundstücke, die in städtischen Gebieten 500 m² und im ländlichen Bereich 800 m² in der Regel nicht überschreiten dürfen (BSG, B 7b AS 2/05 R). Im Einzelfall kann auch eine größere Wohnung angemessen sein, etwa wenn Teile der Wohnung gewerblich genutzt werden (BSG, B 14 AS 58/13 R<). Grundsätzlich ist bei der Größe des Haushalts nur die Bedarfsgemeinschaft zu berücksichtigen, andere Bewohner der Wohnung spielen keine Rolle. Ausnahmen können etwa bei der Aufnahme von Pflegekindern in den Haushalt gelten (BSG B 7b AS 12/06 R). Ein zunächst als angemessen geltendes Wohneigentum kann später wieder unangemessen werden, etwa durch Auszug der Kinder (BSG, B 4 AS 4/16 R).
Der Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Der Betreuer benötigt dazu die betreuungsgerichtliche Genehmigung (§ 1821 BGB). Meist wird diese vom Notar im Auftrag des Betreuers bei Gericht beantragt. In der Regel wird dafür der bereits formulierte Kaufvertrag vorgelegt, es erfolgt eine nachträgliche Genehmigung (§ 1829 BGB). Der Betreuer sollte die Frage aber zuvor mit dem Gericht (Rechtspfleger) besprochen haben, damit es im eigentlichen formalen Genehmigungsverfahren nicht zu Problemen kommt. Das Gericht erwartet regelmäßig ein Wertgutachten für das Grundstück (siehe oben). Der Genehmigungsbeschluss muss auch dem Grundbuchamt (Abteilung des Amtsgerichtes) übersandt werden, damit dieses die Eintragung im Grundbuch vornehmen kann, durch den der Eigentumswechsel erst eintritt.
Für Grundstücke sind Steuern zu entrichten. Dies ist Betreueraufgabe, wenn die Vermögenssorge zum Aufgabenkreis zählt (§ 34 Abgabenordnung). In Frage kommt insbesondere die Grundsteuer (eine Kommunalsteuer) sowie bei Veräußerung die Grunderwerbsteuer. Für Betreuer ist insbesondere zu beachten, wenn ein Grundstück verkauft wird:
Die Grundsteuer des laufenden Kalenderjahres schuldet der bisherige Eigentümer; das sollte beim Kaufpreis "eingepreist" werden.
Die Grunderwerbsteuer schulden sowohl der Käufer als auch der Verkäufer. Es sollte im Kaufvertrag eindeutig geklärt werden, wer diese bezahlt (üblicherweise der Verkäufer).
Sorg: Der Aufgabenkreis Vermögenssorge und die betreuungsgerichtlichen Genehmigungen in der Vermögensverwaltung; BWNotZ 2010, 107 (PDF)
Weber: Gestaltungsfragen bei Grundstückskaufverträgen mit Betreuern; MittBayNot 2018, 10 (PDF)
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