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Timestamp: 2020-02-22 00:01:19+00:00
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Quelle assurance de prêt immobilier pour diabétique de type 1 ou 2 : solution, conseil et analyse.
Dans la catégorie : Assurance de prêt / Crédit — Auteur : Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur —	2 mai 2019
– Un article rédigé par Geoffroy ROQUES, courtier en assurance emprunteur, spécialisé dans la gestion des risques aggravés de santé et autres situations complexes liés à l’importance des capitaux à assurer ou l’âge de l’emprunteur –
Si vous êtes diabétique de type 1 ou 2, vous devez vous attendre à des difficultés dans la mise en place de votre crédit immobilier notamment à cause de la partie assurance emprunteur. Même si le fait d’être non insulino dépendant facilitera certainement les choses votre parcours restera difficile et semé d’embuches si vous n’êtes pas assez informé.
En qualité de courtier en risque aggravé (nous contacter) et au vu du nombre de d’emprunteur souffrant de cette maladie chronique qu’est le diabète nous avons souhaité écrire un article complet qui expliquera non seulement les difficultés que rencontrent les emprunteurs mais aussi et surtout les solutions permettant d’obtenir son assurance de prêt et ainsi pouvoir finaliser son dossier de prêt immobilier dans des délais acceptables.
Bien évidemment l’aspect qualitatif des garanties étant à prendre en compte nous résumerons les propositions généralement faites par les différents assureurs du marché pour leurs clients diabétiques et prendrons le temps d’analyser le contrat de l’AFD (association française des diabétiques) dans sa version 2019 mis en place auprès de la compagnie Allianz en décrivant sur la partie technique les avantages et inconvénients de cette solution. Une parenthèse sera faite concernant l’application de la convention AERAS et ce qu’elle peut apporter concrètement pour les personnes souffrant de diabète.
Nous vous expliquerons également les points qui peuvent influencer la décision de l’assureur et surtout, vers quelles banques il est préférable de faire une demande de crédit immobilier lorsque l’on est diabétique car il y a là dedans une certaine logique que vous vous devez de connaître.
En effet les taux de prêt immobilier 2019 étant extrêmement bas il conviendra de prioriser la problématique de l’assurance emprunteur dans votre choix de banque notamment lorsque vous avez plus de 45 ans pour un emprunteur diabétique de type 1 ou 50 ans si vous êtes diabétique de type 2. Les baisses de taux d’emprunt successives depuis 2016 ont engendré de plus en plus de cas de refus de prêt immobilier pour les emprunteurs diabétiques lié à la problématique de taux d’usure (cf : »Taux d’usure dépassé et refus de prêt immobilier : les solutions pour baisser votre TAEG grâce à l’assurance emprunteur ».
Les TAEG 2019 à ne pas dépasser étant devenus source de nombreux refus de prêt, la catégorie séniors diabétique se trouve quasiment totalement exclu du crédit immobilier si différents point important ne sont pas anticipés.
L’assurance de prêt immobilier, une assurance obligatoire lors de la mise en place d’un crédit immobilier.
Reprenons les bases pour commencer. Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier la banque demande de souscrire une assurance emprunteur afin de garantir la pérennité de paiement de vos échéances de crédit en cas d’accident ou la maladie.
On vous demandera donc notamment dans le cadre d’un prêt immobilier pour votre résidence principale une assurance décès invalidité dites ADI ou DIT selon les banques et comprenant les garanties suivantes :
– Décès PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie)
– ITT (incapacité totale de travail et invalidité totale)
Si vous n’obtenez pas l’ensemble de ces garanties la banque dans la majorité des cas refusera votre dossier de prêt car elle considèrera que la couverture assurantielle n’est pas complète.
Hors lorsque l’on souffre de diabète c’est notamment la deuxième partie des garanties, l’ITT qui posera souci. En effet la garantie décès n’est refusée que dans de très rare cas mais l’application d’une surprime y est par contre quasiment systématique.
Depuis 2016, il existe également des spécificités par banque avec des demandes sur le fonctionnement des garanties (absence de restrictions sur les affections dorsales ou psychiques pour les garanties ITT et IPT par exemple) ou bien encore de rajout de garanties complémentaire telle que la garantie IPP (invalidité partielle). C’est ce que l’on appelle les critères CCSF ou critères d’équivalence, qu’il conviendra également de remplir et sur lesquels une anticipation est également nécessaire pour éviter toute perte de temps dans le choix de la banque adéquate. Nous développerons ce point.
Alors pourquoi l’emprunteur qui a du diabète a-t-il des difficultés pour trouver son assurance de prêt ?
L’assureur lorsqu’il veut assurer votre prêt immobilier sait qu’il va vous couvrir sur la durée de celui-ci. Ainsi il doit anticiper sur les 15, 20 voir 25 prochaines années les problèmes de santé qui peuvent vous arriver ou accident qui peuvent se produire.
Pour cela il dispose de statistiques et a construit ses tarifs de base en fonction celles-ci. Ce sont ces tarifs de bases qui vous sont communiqués sous forme de devis mais comme vous aurez pu le remarquer il est toujours noté « sous réserve de l’acceptation de l’assureur ». La plupart du temps ses statistiques de bases sont constituées à partir de personnes n’ayant pas de problème de santé.
Toutes les personnes qui ne rentrent pas dans ses statistiques de base sont considérées par l’assurance de prêt comme des personnes souffrant d’un risque aggravé de santé. C’est le terme dont vous aurez peut être entendu parler et qui est d’ailleurs repris dans l’appellation de la convention AERAS (s’assurer et emprunteur avec un risque aggravé de santé) destiné à faciliter l’accès à l’emprunt pour les personnes ayant des antécédent de santé (cf article « Convention AERAS, Droit à l’oubli fonctionnement et solution pour votre assurance de prêt immobilier« ).
Dans le cas du diabète l’assureur saura d’emblée qu’il ne pourra pas utiliser ses statistiques de bases et il ne pourra pas vous appliquer un tarif normal. Si l’on occulte volontairement l’aspect humain (que l’assureur n’a pas car ce n’est pas son métier), il va considérer que vous représentez « un risque » plus élevé que la population standard. Bien qu’à ce jour la grande majorité des médecins indiquent que l’on vit correctement avec un diabète notamment lorsque celui-ci est régulé, les statistiques des assureurs et leur expérience montre que le risque d’arrêt de travail ou d’invalidité est plus élevé. C’est notamment le cas pour l’arrêt de travail ou l’invalidité et c’est dans cette logique qu’il hésitera à vous accorder ces garanties.
Pourquoi la personne diabétique présente t’elle un risque plus élevé ?
Tout simplement parce qu’il va estimer sur des bases médicales que le diabète peut avoir de nombreuses conséquences sur votre état de santé. L’hypertension, l’obésité ,ou encore la rétinopathie sont par exemple des pathologies qui peuvent apparaître et entraîner des arrêts de travail long voir des invalidités donc une indemnisation de l’assureur.
En fonction de ces différents critères de risque, l’assureur s’est construit une grille d’acceptation médicale et c’est à partir de cette grille qu’il vous donnera sa décision. Pour se prononcer il aura bien sûr besoin d’éléments supplémentaires qui compléteront votre questionnaire de santé. Ces document médicaux lui permettront de savoir si certains facteurs de risques sont présents ou pas et à quelle « case » de la grille vous correspondez.
Ces grilles d’acceptation médicale sont construites bien entendu en fonction de statistiques émanant de la population et sont mise à jour au fur et à mesure des années. Ainsi en toute logique il est devenu plus facile d’assurer un diabétique en 2019 en comparaison avec les années précédentes. Cette grille d’acceptation médicales prends également en compte l’expérience de l’assureur ou du réassureur (assureur de l’assureur qui a lui aussi des statistiques qui lui sont propres puisqu’ils assurent plusieurs assureur) car si les personnes diabétiques déjà dans son portefeuille n’entraine pas ou peu d’indemnisation il sera plus enclin à en accueillir d’autres.
Il vous sera donc généralement demandé suivant les compagnies d’assurances un questionnaire spécifique diabète ou tous les documents qui permettront à la compagnie d’assurance d’appréhender votre état actuel de santé comme des analyses de sang, un examen du fond d’œil ou bien encore la date d’apparition de la maladie. Au regard de ces éléments, il pourra apprécier le type de diabète que vous avez (type 1 ou type 2), la stabilité ou pas de votre état de santé depuis l’apparition de la maladie, votre équilibre glycémique et voir si votre traitement est bien suivi.
Une fois votre dossier étudié par le service médical de la compagnie d’assurance et comme pour chaque personne ayant un antécédent de santé, l’assureur vous communiquera sa décision. Cela paraît triste à dire puisque l’on parle de « case » mais c’est une réalité que nous avions longuement développé dans un article précédent destiné à aider les personnes malades à trouver une solution lorsqu’on leur oppose des surprimes, des exclusions ou bien encore un refus d’assurance (cf « Assurance de prêt et maladie : Comment faire en cas de refus, de surprime ou d’exclusion ?« )
Alors même si le système de base ne semble par très optimiste au premier abord il existe tout de même des points positifs.
Le premier c’est que les grilles médicales sont différentes chez quasiment tous les assureurs. Ainsi même si cela ne vous garanti pas d’avoir une acceptation aux conditions normales on sait que certains auront une grille plus favorable pour les personnes souffrant de diabète. Depuis 2019, quelques assureurs ont fait évolué leur grilles d’acceptation médicale notamment pour les diabétiques de type 2. Ainsi on arrive à trouver plus facilement un assureur qui accepte d’accorder les garanties ITT (incapacité invalidité) mais il faut toujours vérifier les conditions pour l’application de ces garanties et il convient maintenant d’anticiper d’autres soucis tels que le prix accordé puisque comme indiqué plus haut vous risquez de fleureter avec les taux d’usure si votre TAEG est trop élevé.
Nous dirons donc que 2019 marque une plus grande souplesse dans les acceptations d’assurance (sur le diabète type 2) mais le durcissement des conditions pour accéder à l’emprunt apportent de nouveaux soucis qui n’existaient par le passé. C’est pour cela qu’une maitrise parfaite et surtout d’anticipation est nécessaire dans votre cas.
En effet vous pourriez réussir l’étape 1 (trouver les garanties d’assurance emprunteur) mais échouer en étape 2 (être en dessous du TAEG nécessaire pour obtenir votre crédit immobilier). Bien entendu dans une majorité de cas il existera des astuces (légales bien entendu) mais il conviendra là aussi d’avoir tout anticiper avec la banque sous peine de perdre plusieurs semaines dans votre projet non pas pour des questions d’assurance mais bien sur votre crédit immobilier.
En 2019, et selon notre expérience sur le sujet, un emprunteur diabétique ne doit pas faire la chasse au taux de prêt, mais bien la chasse au banquier ouvert et compétent.
Gardez en tête qu’un écart de taux de prêt de 0.10% sur 20 ans pour un prêt de 200 000€ c’est 2015€ de plus ou de moins sur votre coût de crédit. 0.10% d’écart sur votre taux d’assurance sur le même montant et la même période c’est 4000€ soit quasiment le double. Tout simplement car le calcul ne s’effectue pas sur les mêmes bases.
Il faut donc éviter de rentrer dans le jeu bancaire ou de suivre les yeux fermés votre courtier en prêt immobilier.
Votre dossier (assurance + crédit) contient au bas mot 4 problématiques distinctes qui se doivent d’être prise en compte simultanément pour arriver à obtenir votre emprunt immobilier. Pour les mathématiciens nous sommes donc sur une équation à 4 inconnues. Donc tout ce qui est système standard (courtier en prêt ou banquier dont l’objectif est de vous présenter uniquement un beau taux de prêt / mise en relation avec un outil de souscription électronique pour votre assurance emprunteur diabétique) il faut oublier. Même si vous arrivez à trouver X il vous manquera toujours Y et Z et l’équation ne sera pas résolue.
Pour revenir sur les garanties, les refus pourront ne pas porter sur les même garanties, les exclusions pourront être présentes ou pas et le niveau de surprime plus ou moins lourd.
Refus ? Exclusions ? Surprime ?…Quelles sont les décisions pour l’assurance emprunteur d’un diabétique ? Que peut-on accepter et que doit on refuser
Avant de détailler les différentes possibilités, il est utile de préciser que chaque emprunteur a le libre choix de son assurance emprunteur (Loi Lagarde de 2010). Ainsi notamment lorsque vous souffrez d’une maladie telle que le diabète vous avez tout intérêt à vous tourner vers des assureurs externes aux banques. Vous bénéficierez ainsi de ce que l’on appelle une délégation d’assurance (cf »Délégation d’assurance de prêt immobilier, définition et intérêt pour l’emprunteur.« )
Ces contrats permettent une analyse plus fine du risque et des tarifs de base la plupart du temps 2 fois moins onéreux que le contrat groupe de votre banque. Cela pourra être utile notamment si il y a des surprimes puisqu’elles sont appliquées sur le tarif de base.
Pour donner quelques chiffres publiés récemment, 85% des emprunteurs souscrivent leur assurance emprunteurs dans leur établissement bancaire, la plupart du temps parce celui ci le leur impose dans la négociation (disons qu’il existe ue chantage au taux de prêt plus ou moins bas suivant si quelle assurance vous « choisissez ») ou par manque d’information. Néanmoins lorsqu’il s’agit d’un risque aggravé de santé, 50% des emprunteurs se tournent vers une délégation d’assurance pour trouver la solution car celles commercialisées via les banques ne répondent pas correctement aux attentes des emprunteurs. Les refus de garanties y sont plus fréquent et les prix finaux très élevés.
Pourquoi la délégation d’assurance de prêt lorsqu’on présente un risque aggravé de santé ?
Tout simplement car les assureurs bancaires n’ont pas la culture du risque et qu’ils préfèrent un assuré en bonne santé qui leur garantira un meilleur niveau de marge mais aussi parce que les conseillers bancaires ne maîtrise pas l’assurance et que dès qu’ils voient une charge de travail complémentaire arriver il préfère botter en touche.
Ainsi lorsque vous êtes diabétique le banquier laissera la porte grande ouverte si vous souhaiter vous assurer ailleurs que chez lui. Bien sûr si vous empruntez à 2 il suggèrera que votre conjoint s’assure chez lui tout en vous murmurant que ce sera plus facile pour le dossier de prêt….
Donc première chose à faire, bien entendu même si il ne vous le propose pas, regarder ce qu’il se passe du côté de la délégation d’assurance pour vous mais aussi pour votre conjoint. Aussi vous pourrez par la suite rééquilibrer le coût global de votre assurance emprunteur grâce à la loi Hamon (cf « Changer d’assurance de prêt : L’analyse de l’équivalence de garantie de la loi HAMON« ).
Si vous êtes soumis à des supprimes mais que votre conjoint paye moitié prix cela permettra d’amortir votre surcoût. Ainsi vous éviterez de dépasser le taux d’usure dont nous vous parlions en début d’article. Sur le courant de l’année 2019, je vous suggèrerai donc de ne pas attendre un hypothétique changement d’assurance via la Loi Hamon mais bien d’imposer directement votre contrat assurance emprunteur et celui de votre conjoint via la Loi Lagarde (libre choix de l’assurance emprunteur dès la mise en place du prêt)
Concernant les décisions de l’assureur nous les avons classés par ordre décroissant d’acceptation allant de la moins favorables à la plus favorable pour vous en fonction de nos expériences et des dossiers qui ont pu être traité. Nous avons également indiqué la décision que prendra la banque, là aussi de manière générale, pour votre dossier de prêt. Bien sûr il est impossible de faire une généralité puisque chaque cas est unique. Age différent, durée de prêt différente, présence de facteurs de risques ou pas, diabète de type 1 ou 2…..
La décision sur la partie assurance emprunteur est une chose, l’acceptation du prêt par la banque en est une autre.
Première décision possible, le refus de de l’ensemble des garanties (décès, PTIA, IPT, ITT).
Cela peut arriver si votre diabète est très important, récent, mal suivi….. Cette décision reste très rare et peut être tout simplement dû au fait que la compagnie d’assurance que vous avez interrogé a une grille médicale qui ne vous est absolument pas favorable. Dans ce cas il faut continuer à chercher car sinon vous ne pourrez pas finaliser votre dossier de prêt.
Le banquier refusera votre dossier d’emprunt car pas de couverture d’assurance de prêt.
Deuxième décision possible, le refus des garanties complémentaires (IPT, ITT) et acceptation des garanties décès PTIA avec une surprime.
C’est la décision la plus souvent donnée. Elle concernera la grande majorité des diabétique de type 1 et une bonne partie des diabétique de type 2. Si vous pensez que cette décision est due à un diabète fort, mal contrôlé, à la présence de facteurs de risque, vous risquez de devoir vous arrêter là.
Concernant les diabétique de type 1 il est vrai que les compagnies d’assurance bottent souvent en touche lorsqu’il s’agit d’accorder les garantie ITT et IPT. L’insulino dépendance leur faisant certainement peur… néanmoins certaines compagnies (certes rares) acceptent. Vous avez donc un espoir de les trouver mais il faudra que votre diabète soit assez ancien, stable et votre traitement bien suivi avec une absence de facteurs aggravant (tabac par exemple ou encore problématique cardio vasculaire).
Pour ce qui est des diabétiques de type 2, il est généralement possible de trouver un assureur qui accorde les garanties ITT et IPT. Là aussi il faut bien sûr que le dossier médical soit « bon ». Dosage d’Hémoglobine glyquée dans les normes, pas de complications liées à la présence de diabète révélé lors de l’examen du fond d’œil….. si c’est le cas continuez à chercher car il y a des chances que vous puissiez trouver en affinant bien.
Sur les compagnies spécialisées en assurance emprunteur et qui ont une culture du risque aggravé de santé nous dirions qu’à ce jour 25% accordent les garanties IPT et ITT si votre diabète de type 2 est équilibré. Pour le type 1, comptez 5%, le champs des possibilités est donc plus réduit.
Dans le cas de cette décision (assurance emprunteur uniquement avec décès PTIA), il y a de grandes chances là aussi que votre banquier refuse votre dossier de prêt notamment si vous êtes seul à emprunter. Pour rappel pour un prêt de résidence principale les banques demandent à ce que les garanties complète (DC-PTIA-IPT-ITT) soit présentes. Dans tous les cas, dites vous que même si le banquier vous accordait le prêt, vous prendriez le risque de ne bénéficier d’aucune prise en charge en cas d’arrêt de travail ou d’invalidité. Cela pourrait donc vous amenez à vous retrouver sans prise en charge en cas d’arrêt de travail ou d’invalidité notamment si en parallèle vous n’avez aucune prévoyance professionnelle (pour les travailleurs non salariés), personnelle (pour les fonctionnaires) ou encore par votre entreprise (si vous êtes salariés).
Si vous êtes dans l’optique d’obtenir votre prêt immobilier à tout prix même si votre couverture se limite à une garantie DC PTIA, je vous invite à lire cet article rédigé début 2019 et qui vous expliquera notamment comment cela est parfois possible malgré les exigences standard des banques sur des assurances emprunteurs complètes DC PTIA IPT ITT (cf »Comment obtenir un crédit immobilier avec un problème de santé ou une maladie ?« ).
Néanmoins assurez vous tout de même d’avoir fait une bonne recherche avant car peut être n’avez-vous interrogées que des compagnies non enclin à assurer des emprunteur diabétique sur les garanties ITT.
Troisième décision possible l’accord de l’ensemble des garanties mais avec exclusions soit de l’ensemble des maladies (vous n’êtes à ce moment là couvert qu’en cas d’accident) soit des complications liées au diabète.
Le tout avec surprime puisqu’elles sont systématiquement appliquées dans le cas d’emprunteur diabétique. A noter que la garantie décès ne doit surtout pas contenir d’exclusion. Ce n’est pas interdit mais cela vous ferez prendre un très gros risque. Si c’était votre cas, n’acceptez surtout pas ce contrat.
Point positif, votre banquier ne sera pas au courant des exclusions qui vous sont appliquées et ne s’attardera que le sur le fait que l’ensemble des garanties soit souscrites. Il aura un certificat d’assurance indiquant le quatuor de garanties qu’il vous a demandé et son logiciel sera ravi. Vous pourrez donc avoir votre prêt.
Point négatif, cela signifie que soit vous serez couvert uniquement en cas d’accident donc pas de prise en charge en cas de complication du diabète mais aussi de toute autre maladie (cancer par exemple). Même si sur le papier les garanties apparaissent, vous ne serez pas couvert pour grand-chose au final. Vous paierez votre assurance de manière classique puisque vous serez assuré mais la couverture sera vraiment limitée. En effet un assureur ne réduit pas son prix parce qu’il couvre moins.
Pour les diabétique de type 1, cette décision solutionnera votre dossier de prêt immobilier. Néanmoins si vous avez un très bon dossier médical, continuez tout de même les recherches.
Pour les diabétiques de type 2, sans présence de complications liée au diabète, vous devez continuer à chercher car l’idéal est vraiment d’être assuré pour les conséquences de votre maladie quitte à payer un peu plus cher.
Gardez bien à l’esprit que si vous recevez une proposition d’assurance dans laquelle il est noté « exclusion des complications liés au diabète » sur les garanties ITT et IPT cela signifie que bon nombre de choses ne seront pas couverte. Votre diabétologue a certainement dû vous indiquer toutes les répercutions négatives que le diabète pouvait entrainer. Ceux sont les mêmes qui ne seraient pas couvertes par l’assureur.
Ainsi quand votre banquier ou votre courtier en prêt immobilier dira c’est « bon » vous êtes assuré, vous aurez votre prêt immobilier, prenez bien conscience que c’est bon pour lui…..pas forcément pour vous car dans tous les cas c’est toujours l’emprunteur qui supporte le risque lié à un refus de prise en charge de l’assureur. C’est l’emprunteur qui sera fera saisir son bien si il n’arrive pas à régler ses échéances d’emprunt. Gardez toujours en tête que votre situation professionnelle d’aujourd’hui n’est pas celle de demain.
Aujourd’hui vous êtes peut être garanti par votre employeur via une prévoyance qui vous assure un maintien de salaire. Vous pouvez donc vous dire que dans tous les cas votre salaire sera garanti et que vous pourrez payer le prêt même si l’assurance emprunteur n’intervient pas.
Mais quand sera-t-il dans 10 ans si vous êtes profession libérales ou que vous êtes en situation de chômage au moment ou les soucis de santé apparaissent.
D’ailleurs vous êtes vous déjà interroger sur les modes d’indemnisation de votre contrat d’assurance emprunteur lorsque vous êtes sans activité professionnelle au moment d’un sinistre (c’est le terme technique employé par l’assureur) ??
Votre banquier, courtier en prêt immobilier, ou encore le téléconseiller avec lequel vous êtes rentré en contact via un comparateur a-t-il pensé à cela ??? (cf « Comparateur d’assurance de prêt : comparer les tarifs c’est bien, comparer les garanties c’est mieux ! »).
Quatrième et dernière décision possible l’accord de l’ensemble des garanties (DC-PTIA-IPT-ITT) sans exclusion mais avec des surprimes.
Ce sera réellement ce à quoi il faut aspirer. Contrairement à certaines autres pathologies, le diabète est fréquent et certains assureurs ont une expérience forte sur le sujet. Ils peuvent donc s’engager à vous couvrir, bien évidemment avec surprime puisque le risque d’arrêt de travail est plus fort que pour un emprunteur sans antécédent, mais ils vont vous garantir.
Dans ce cas aucun souci pour finaliser le dossier de prêt puisque le banquier aura toutes les garanties qu’il souhaitent et en plus vous serrez couvert donc votre emprunt sera correctement sécurisé par l’assurance.
Pour le diabétique de type 1, foncez, car ce type de décision est très rare.
Pour le diabétique de type 2, il faudra simplement voir quel est le niveau de surprime demandé par l’assureur car il faut que vous puissiez assumer le surcoût et ce surcoût ne déclenche pas de problématique de taux d’usure.
Réduire l’impact de la surprime sur l’assurance emprunteur d’un diabétique
Bien sûr la réponse la plus simple sera de vous dire de choisir entre les différents contrats qui vous auront été proposé car ce n’est pas le niveau de surprime qui compte mais le tarif final. Nous le détaillerons un peu plus tard avec le focus réalisé sur le contrat Allianz proposé par l’AFD.
En effet si votre tarif de base est de 40€ est que la surprime est de 100% votre tarif passera à 80€ (à 100% il double, à 150% il est multiplié par 2.5 et à 200% il triple).
Ce qui fera aussi varier le tarif de base, ceux sont les options de garanties que vous aurez demandées ou qui vous auront été imposées par la banque (rachat des exclusions dorsales et psychique et/ou invalidité partielle). Là aussi nous le détaillerons un peu plus tard dans l’article et banque par banque car il faudra en plus du premier parcours du combattant qui consiste à trouver une assurance qui accorde l’ensemble des garanties, satisfaire les exigences de votre banque en terme d’acceptation d’un contrat extérieur à sa structure.
Au delà du fait d’avoir trouvé le tarif le plus bas possible vous aurez la possibilité de réduire la quotité d’assurance (Quelle part de votre crédit immobilier devez vous assurer. L’analyse de la quotité d’assurance de prêt.)
Ainsi en vous couvrant à 50 ou 75% vous ferez baisser le coût de votre assurance emprunteur d’autant. Bien sûr dans ce cas il faudra que vous soyez deux à emprunteur car le prêt immobilier doit être couvert à minima à 100%. Il faudra également que la banque soit d’accord. Sachez que certains organismes bancaires font preuve de souplesse et pas d’autres… N’allez bien sûr pas à l’extrême en vous couvrant à 30% alors que votre revenu représente 80% des entrées d’argent du foyer, il faut respecter une certaine logique.
Autre point celui là qui ne vous permettra pas de baisser le coût mais de lisser le surcoût, passer en cotisation fixe. La majeure partie des cotisations des contrats en délégation sont calculées sur la base du capital restant dû donc plus chère en début de prêt. Lorsque l’on ajoute la surprime cela risque d’impacter votre budget mensuel, du moins les premières années. Demandez si cela est possible bien sûr de bénéficier d’un lissage. Généralement cette solution est plus chère sur la durée car l’assureur majore le taux d’assurance de base mais peut être que cette solution vous conviendra. Les contrats de ce type restent rares mais si vous avez un peu de chance le contrat que vous aurez trouvé sera peut être l’un d’entres eux.
Dernière solutions pour réduire le coût de son assurance emprunteur, accordez vous les services d’un courtier en risque aggravé de santé (cf « Courtier assurance emprunteur spécialisé en risque aggravé de santé et convention aeras« )
Il sera généralement votre meilleur allié dans la recherche de votre assurance et sera en capacité à son niveau de vous faire bénéficier de son expérience, de sélectionner les compagnies qui ont une grille favorable pour les diabétiques de type 1 ou de type 2 et vous fera gagner du temps.
D’autres part, ce n’est pas parce que vous êtes emprunteurs diabétiques et que votre recherche d’assurance est plus complexe que pour d’autres emprunteur que vous ne pouvez pas avoir droit à des contrats qui soient parmi les plus qualitatifs. Si c’est votre attente et qu’après avoir fait votre recherche plusieurs assureurs acceptent de vous garantir sans exclusions de garanties regardez à ce moment là les fonctionnements de ces contrats car ils ont forcément des différences.
Un des éléments qui n’apparaitra pas sur le devis mais qui a toute son importance lorsque l’on cherche un contrat qualitatif sera le mode d’indemnisation de la garantie IPT (invalidité permanente totale). Si vous êtes sensible au fonctionnement des garanties que vous allez souscrire, soyez y particulièrement vigilant car l’écart de prestations versées par l’assureur serait de plusieurs dizaines de milliers en plus ou en moins.
Même choses pour ce qui concerne la souscription de la garantie invalidité partielle.
Il faut toujours penser que 1 on fait ce que le banquier demande (on trouve un contrat avec les garanties ITT et IPT) et 2 on réfléchit à ce qu’il faut faire pour être bien garantie.
Pour la partie 2, vous comprendrez bien aisément que cela ne s’automatise pas….. donc tout ce qui arrive d’un comparateur d’assurance (automatisé selon les paramètres que demande votre banquier) ou d’un courtier en prêt immobilier qui utilise lui aussi ce comparateur d’assurance sans y amener son éventuelle connaissance complémentaire, faites ATTENTION
En parallèle de ce courtier en risque aggravé, l’AFD ou votre banquier vous aurons peut être indiqué la possibilité de bénéficier du contrat d’assurance prêt Allianz souscrit par l’AFD.
Analyse du contrat Allianz de l’AFD spécial diabétique pour votre assurance de prêt immobilier
Analyser ne voulant pas dire critiquer (du moins de manière négative) nous avons tout simplement voulu vous donner les informations nécessaires à une prise de décision lorsque l’on souhaite s’engager sur un contrat d’assurance emprunteur. Le but étant de disposer de toutes les informations au sein d’un seul et même article lorsque l’on est diabétique et que l’on souhaite emprunter. L’initiative de l’AFD étant selon nous, noble, nous étudierons les points essentiels d’un contrat d’assurance emprunteur à savoir le fonctionnement, les prix et les modalités d’indemnisation.
Déjà pourquoi Allianz pour l’assurance de prêt pour les diabétiques ?
Lorsque les associations de malades et notamment de diabétiques ont vu leur poids augmenter au fur et à mesure des déclarations de nouveau cas elles ont fait remonter auprès de l’Etat les difficultés rencontrées par leurs membres lorsqu’ils souhaitaient emprunter. Face à un nombre important de refus d’assurances de prêt concernant les diabétiques, l’état à réquisitionner une compagnie d’assurance, à l’époque AGF (compagnie française), afin que celle-ci fasse de la place au diabétique dans leurs contrats et qu’ils puissent enfin trouver une solution d’assurance. AGF ayant été rachetée en 2009 par Allianz a vu l’ensemble de ses « obligations contractuelles » maintenues dans le cadre de la nouvelle compagnie.
L’AFD par l’intermédiaire d’Euroditas (courtier) a donc mis en place un contrat d’assurance emprunteur auprès d’Allianz pour leur membres inscrits et souffrant de diabète.
Le contrat présente donc trois garanties possible :
La garantie obligatoire dite option 1 (décès et PTIA) notamment pour les investissements locatifs
La garantie dite option 2 (décès, PTIA, IPT, ITT) pour les prêts de résidence principales
La garantie dite option 3 (décès, PTIA, IPT, ITT et IPP) pour les prêts de résidence principales
Dans le cas de l’option 2 et 3 les assurés auront la possibilité de demander :
– D’être couvert sans restriction sur les affections du psychisme ou les affections dorsales. Sinon il faudra une intervention chirurgicale pour tous les problèmes dorsaux ou une hospitalisation de plus de 15 jours ou jugement de tutelle/curatelle pour les affections psychique si vous souhaitez être indemnisé
Comme nous le verrons un peu plus tard la majorité des banques demandent systématiquement cette option. Cette option permet dans tous les cas d’être mieux couvert. Néanmoins elle a aussi un coût.
Après nous être rendu sur le simulateur de prix d’assurance emprunteur Allianz pour les diabétiques nous sommes en mesure de vous donner quelques éléments à prendre en compte. Les prix indiqués plus bas correspondent à une version de base de l’assurance emprunteur (DC PTIA IPT ITT en option 2 et sans option psy dos). En 2016, ils étaient indiqué sur le site Euroditas en lecture directe et nous les avions donc repris. Vous devez aujourd’hui demandé un identifiant pour y avoir accès.
Concrètement ces prix ont été revus à la baisse d’à peu près 5% entre 2016 et 2019. A titre de comparaison les tarifs de l’assurance emprunteur ont baissés de 20 à 30% .
D’autres part sur ce même contrat Allianz le fait de passer en option 3 (rajout de la garantie IPP invalidité partielle) + la demande d’option sur la suppression des restrictions dorsales et psychique fait grimper le prix de 50%….
Là aussi à titre de comparaison avec d’autres produit du marché, l’augmentation de prix lié au rajout de ces 2 option est de 20 à 25% en moyenne
Nous avons souhaité vous donner quelques exemples de prix de base proposés sur ce contrat d’assurance de prêt proposé chez Allianz en option 2 (DC PTIA IPT ITT) via le courtier Euroditas :
Tranche d’âge à la souscription taux d’assurance sur le contrat Allianz de l’AFD (en 2016) soit pour un prêt de 200000€ assuré à 100% une cotisation mensuelle de
jusqu’à 30 ans 0,219% 36,50 €
de 31 à 40 ans 0,386% 64,33 €
de 41 à 45 ans 0,663% 110,50 €
de 46 à 50 ans 0,860% 143,33 €
de 51 à 55 ans 1,060% 176,67 €
de 56 à 60 ans 1,240% 206,67 €
souscription des garanties ITT/IPT impossible au-delà
Pour vous donner un exemple et avoir le prix 2019 pour une personne de 42 ans qui souhaiterai être en option 3 (avec IPP) et ne pas avoir de restriction sur les affections dorsales et psychique on réduirait le taux de 5% pour ensuite le majorer de 50%
Ex : à 42 ans je payerais (0.663% * 0.95) *1.50 = 0.944%
Au vue des contraintes 2019 vis-à-vis des TAEG à ne pas dépasser, je vous informe qu’avec ce prix vous EXPLOSEZ le taux d’usure si vous faites un prêt sur 10 ans ou plus et vous vous heurterez à un refus de prêt si une banque vous demande de souscrire ces garanties…..
Le but n’est pas de vous faire peur mais encore une fois de vous sensibiliser sur une des problématiques à laquelle vous risquez de faire face et qu’il convient donc d’anticiper. Comment ?
En prenant garde à regarder le prix du contrat avant de souscrire car ce n’est pas l’assureur ni le banquier qui va le faire pour vous (…malheureusement). L’assureur vous fait monter le dossier d’assurance et le banquier vous fait monter le dossier de prêt. Quand tout sera fini (généralement plus d’un mois après) le banquier regardera quel est le résultat sur l’assurance emprunteur.
Pour vous donner quelques informations complémentaires sur le contrat assurance emprunteur Allianz sachez que peut importe la durée de prêt le tarif reste le même contrairement au contrat en délégation qui ont un prix plus bas quand le prêt est de courte durée. Lorsque l’on observe les prix de base on s’aperçoit qu’ils sont en moyenne 2 voir 3 fois plus cher que sur des contrats en délégation classique et ceux sur toutes les tranches d’âge.
Alors bien sûr il faut comparer ce qui est comparable et prendre en compte que ce contrat n’a quasiment que des personnes diabétiques à assurer et a construit sa grille d’acceptation médicale en tenant compte de cet aspect. Néanmoins ce n’est pas parce que le contrat d’assurance Allianz est dédié à cette population que les surprimes ou les exclusions n’existent pas.
Il faudra donc prendre cet aspect en compte car en cas de surprime il faudra majorer un prix de base qui était 2 fois ou 3 fois supérieur au marché.
A savoir également et ceci concerne uniquement la technique que ce contrat limite sa prestation ITT à 2800€ par mois ou à l’équivalent d’un prêt de 420 000€. De plus la prestation ITT est limitée à 1095 jours (3 ans) ce qui peut poser problème en cas d’arrêt de travail multiple. En effet lorsque la compagnie ne précise pas si ces 1095 jours sont sur un seul arrêt ou plusieurs cumulés elle laisse planer le doute sur les modalités donc mieux vaut demander un écrit lorsque vous y souscrivez afin d’en avoir le cœur net.
Nous vous avions également parlé, notamment pour les emprunteurs exigeants sur le fonctionnement de leur garanties IPT, de l’option solde du capital restant dû. Sachez que ce n’est pas prévu sur le contrat Allianz.
Dernier point et pas des moindres, il faut impérativement que votre diabète soit suivi et vous devrez en fournir la preuve. Il s’agit très certainement d’une contrainte imposé par Allianz pour accepter d’assurer les emprunteurs diabétiques. Alors bien sûr c’est dans votre intérêt d’être suivi et il s’agit très certainement d’une chose qui paraît tout à fait naturelle mais là cela devient obligatoire notamment car les 5 derniers examens de suivi seront demandés pour que l’assureur procède à une indemnisation.
Contrairement aux autres assureurs du marché qui statut sur un risque potentiel, Allianz impose le suivi afin de limiter les risques sur une population globale…..Technique d’assureur….
Dernier points que nous devions aborder le choix de votre banque
Quelle banque choisir pour un emprunteur qui souffre de diabète ?
Nous vous rassurons de suite aucune banque ne pratique de taux d’emprunt plus bas ou plus haut si vous êtes diabétique mais ceux sont leurs exigences en terme d’assurance emprunteur qu’il convient de connaître.
Comme nous l’avons vu la banque demande systématiquement les garanties complètes (décès, PTIA, IPT, ITT) pour vous accorder un prêt lorsqu’il s’agit de résidence principale.
En complément de cela, et c’est la même chose pour tous les emprunteurs, elle va avoir des exigences particulières en ce qui concerne la qualité des garanties. Chaque banque a des critères spécifiques établis en fonction de son propre contrat et qu’elle vous demandera de remplir lorsque vous lui présenter un contrat d’assurance extérieur.
Parmi ces critères le fait d’être assuré ou non sur les affections dorsales et psychiques et la présence dans vos garanties de l’invalidité partielle (IPP)
Alors même si votre banque est incapable de vous assurer, elle se permettra généralement de faire la fine bouche lorsque vous lui apporterai la solution que vous avez trouvée.
Ce qu’il faut savoir c’est que ces options ont un coût qui va faire grimper votre tarif de base et impactera le coût de votre surprime
– Tarif de base 40€ et surprime de 100% = 80€ de prix final
– Tarif de base 40€ + option psy dos 8€ + surprime de 100% = 96€ (48€*2) de prix final
– Tarif de base 40€ + option psy dos 8€ + invalidité partielle 4€ + surprime de 100% = 104€ (52€*2) de prix final
Alors si vous êtes à la recherche d’un prix raisonnable quitte à sacrifier les options il faudra se diriger vers les banques moins exigeantes. Nous les avons donc classé par ordre afin que vous puissiez savoir si elle demande des options et si oui lesquelles.
Les banques qui ne demandent ni l’option psy/dos ni l’invalidité partielle :
– LCL (contrat CACI)
– Boursorama (contrat CNP)
– ING DIRECT (contrat CNP)
– Axa Banque (contrat Axa)
– Banque Courtois (contrat Sogecap)
– B for Bank avec prêt en ligne (contrat CACI)
Les banques qui demandent l’option psy/dos :
– Crédit Agricole (contrat CNP avant 2018 puis assurance emprunt Pacifica ensuite)
– B for Bank via une agence Crédit Agricole (contrat Pacifica)
– Caisse d’Epargne (contrat CNP)
– Crédit Foncier (contrat CNP)
– Banque Populaire (contrat CNP)
– BNP (contrat BNP ou Cardif)
– Banque Postale (contrat CNP)
Les banques qui demandent la garantie IPP sans l’option psy dos
– HSBC (HSBC Assurances)
– Société Générale (contrat Sogecap)
Les banques qui demandent l’option psy dos et l’invalidité partielle (IPP)
– Crédit Mutuel (contrat ACM)
– CIC (contrat ACM)
– Fortuneo (contrat suravenir)
Ainsi en vous adressant à certaines banques, vous aurez moins de contraintes mais cela ne vous empêche pas même si cela engendre un surcoût de vous assurer de manière plus complète.
Concrètement si on reprend l’exemple du contrat ALLIANZ vous allez souscrire l’option de base si vous souhaitez satisfaire les exigences du LCL alors que vous serez contraint de souscrite l’option 3 + l’option psy dos si vous faites votre prêt au Crédit Mutuel. Ecart de prix chez Allianz 50%….. a peu près 20 à 25% chez les assureur externes en délégation
Si l’on ajoute à cela les surprimes cela fait monter la note pour vous mais aussi le TAEG.
Vous l’aurez compris vous allez vous heurter à des difficultés lorsqu’il s’agira de mettre en place votre assurance emprunteur.
Alors on vous parlera de convention AERAS et de la solution qu’elle peut vous apporter
La convention AERAS pour les diabétiques
Comme nous le répétons souvent dans nos articles AERAS n’est pas une compagnie d’assurances dédiées aux personnes ayant des antécédents de santé. C’est un processus qui est appliqué afin de faciliter l’accès à l’emprunt des personnes ayant souffert ou souffrant de la maladie
Toutes les compagnies appliquent donc la convention AERAS. Néanmoins dans l’article que nous avions dédié à son fonctionnement un point peut néanmoins vous apporter un plus. Il s’agit de la limitation de surprime ou bien de l’exonération de surprime sur les prêts à taux zéro
Pour en bénéficier 3 conditions doivent être réunies :
Pour le reste tout se fera automatiquement. Votre interlocuteur sur la partie assurance pourra bien évidemment vous aider si c’est un domaine dans lequel il est spécialisé.
Quelques conseils pour finir et afin de tirer les enseignements de cet article :
De la même façon que vous avez pu consulter une certains nombres de banques pour obtenir de bonne conditions de financement, prenez le temps d’interroger différents assureurs et ce bien en amont de votre signature chez le notaire.
Cela vous évitera de vous retrouver sans assurances et d’être contraint de finaliser avec un contrat qui ne vous convient pas car la date de signature approche et que votre banquier vous presse.
Si cela est ou a été le cas vous pourrez heureusement bénéficier de la Loi Hamon qui vous permettra de changer d’assurances dans les 12 mois suivant la signature de l’offre de prêt. seul condition, satisfaire les exigences de votre banque.
Néanmoins attention. Nous avons au cours de cet article repris la problématique 2019 à savoir celle du taux d’usure. Donc avant de penser à résilier, pensez à avoir votre accord de prêt.
Le contrat Allianz existe est c’est une bonne chose mais au vue de cette problématique de TAEG et des prix pratiqués, faites bien attention à avoir anticipé car nous l’avons dans l’exemple, suivant votre âge et la banque choisie le TAEG correspondant au seuil de l’sure est très vite dépassé.
Voyez donc ailleurs ce qu’il se passe
CONSEIL N°2 : FAITE TOUT DE MEME LA DEMANDE D’ASSURANCE DANS VOTRE BANQUE
Concrètement ne vous attendez pas à de bonnes conditions d’acceptation encore qu’il peut exister des exceptions. Par expérience les banques sont plus enclin à vous suivre sur votre dossier lorsqu’elles ont constaté que vous avez refusé ou majorée sur leur contrat d’assurance. Ainsi elles vous accorderont plus facilement le prêt y compris si les critères d’exigences ne sont pas rempli.
CONSEIL N°3 : TROUVER LE BON INTERLOCUTEUR
Nous vous avons parlé au sein de l’article du courtier spécialisé en risque aggravé. Il vous accompagnera sur l’ensemble des démarches et vous facilitera les choses notamment si il a une expérience significative sur les diabétiques de type 1 ou 2.
Les systèmes d’assurances emprunteur ont fortement évoluer ces dernières années et aujourd’hui certains courtiers spécialisés peuvent assurer, si ils ont une bonne maitrise du sujet, un diabétique de type de 2 en 10 minutes montre en main.
Néanmoins plutôt que de foncer tête baissée mieux vaut anticiper toutes les problématiques auxquelles vous serez confronté. En effet se rendre à sa banque avec un contrat d’assurance indiquant toutes les garanties DC PTIA IPT ITT et se voir refuser son prêt correspondant à un échec. Vous aurez obtenu une assurance pensant avoir fait le plus dur mais finirez avec un refus de prêt ou au mieux une grosse perte de temps et des frayeurs complémentaires qui aurez pu être évitées.
Donc pensez à tout ou faites vous aider par un technicien qui pensera pour vous et surtout évitez les machines à devis qui ne vous apporterons rien de concret si ce n’est un chiffre….
A noter que si vous avez précédemment déposé un dossier sur le contrat AFD d’Allianz, conservez bien l’ensemble de votre dossier médical car le courtier ou ses compagnies partenaires vous demanderont elles aussi des examens. Cela vous évitera de tout refaire et de gagner en efficacité.
CONSEIL N° 4 : COURTIER EN RISQUE AGGRAVES OU ALLIANZ AFD ?
Il n’y pas forcément de choix à faire puisque vous pouvez interroger les deux. Suivant votre type de diabète et les éventuelles complications votre dossier pourra avoir une meilleure réponse par l’un ou par l’autre.
Le courtier spécialisé pour les emprunteurs diabétiques pourra rapidement vous dire aux vue de ses expériences personnelles, de votre âge, de votre profession, de la durée du prêt et du prix pratiqué sur le contrat Allianz 5230 si les conditions seront plus favorables par son intermédiaire ou pas.
Concrètement vue que vous disposez des éléments maintenant des éléments sur les contrats Allianz, vous pouvez d’ores et déjà commencer par le courtier en risque aggravé. Vous pourrez ainsi rapidement faire votre comparaison avant de vous lancer sur un dossier chez Allianz avec des formalités médicales qui sont un peu plus lourdes généralement.
Si vous avez déjà commencé par Allianz et que vous avez conservé copie de votre dossier médical n’hésitez pas à le confier à un courtier spécialisé afin de voir si vous pourriez obtenir des conditions similaires et peut être moins chères
En conclusion rapide, nous espérons tout simplement que cet article optimisera vos chances de trouver LA solution la plus adéquate permettant la finalisation de votre projet immobilier.
17 mai 2019 at 13:48
Cette règle comme quoi les diabétiques se voit moins accorder de crédit que les autres me semble aberrante.
17 mai 2019 at 15:52
ce n’est pas une règle bancaire bien entendu.
l’objet de l’article est simplement le constat d’une réalité « terrain »
j’ai justement eu une personne diabétique ce jour au téléphone qui m’a contacté après lecture de l’article.
le constat : son courtier en prêt immobilier n’a pas anticipé la problématique, ne la maitrisant pas et n’ayant pas posé les bonne question. au final 1.5 mois de perdu, pas d’accord de la garantie ITT et donc un refus de prêt dans la foulée.
au vue de son âge il avait de toute façon de grande chance même avec les garanties ITT d’accordées de se voir refuser son prêt pour dépassement de taux d’usure.
la plupart du temps tout peut être anticipé mais il faut être accompagner correctement et cerné tous les freins potentiels.
Donc pas de règle mais aujourd’hui cette personne se fait refuser son prêt car à la base il est diabétique.