Source: http://www.federproprietanapoli.it/news.php?pag=10
Timestamp: 2020-03-30 13:01:37+00:00
Document Index: 93897426

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 1', 'art. 1418', 'art. 13', 'art. 1', 'sentenza ', 'sentenza ', 'Cass. Sez. ', 'art. 63', 'art. 1126']

REGISTRAZIONE TARDIVA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE. LA CASSAZIONE AMMETTE LA 'SANATORIA' CHE SANA LA NULLITA'
Secondo la Corte di Cassazione, sez. II civile ,sentenza 28 aprile 2017, n.10498, in tema di locazione immobiliare a uso non abitativo, la mancata registrazione del contratto, prevista dall’art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004, ne determina la nullità ex art. 1418 c.c. che, tuttavia, attesa la sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia e in particolare dall’espressa previsione di forme di sanatoria, è sanata con effetti 'ex tunc' dalla tardiva registrazione del contratto. Un immobile a uso non abitativo era concesso in locazione senza procedere, tuttavia, alla tempestiva registrazione del contratto. Il locatore citava in giudizio la società conduttrice, per sentir accertare l’illegittimità del recesso anticipato. La Cassazione ha stabilito che la tesi della nullità, che in ragione della sua atipicità, risulti sanabile con effetto ex tunc è coerente con i principi che sottendono al complessivo impianto normativo in materia dell’obbligo di registrazione del contratto di locazione e in particolare con l’espressa previsione di forme di sanatoria nella normativa succedutasi nel tempo e dell’istituto del ravvedimento operoso, norma che il legislatore ha mantenuto stabile nel tempo potenziandone l’applicazione. Infatti, il fine che ha guidato l’introduzione di norme più stringenti come strumenti di contrasto all’evasione , come messo in luce più volte anche dalla difesa erariale nei giudizi di costituzionalità, insieme alla sottolineatura che la materia delle locazioni è tra quelle più esposte all’evasione fiscale, considerata la diffusa prassi delle cosiddette locazioni 'in nero' , è quello di indurre il locatore a fare tempestivamente la registrazione del contratto e a non mantenere il rapporto 'al nero', utilizzando anche norme che mettono in contrasto i diversi interessi del locatore e del conduttore. Infatti, la previsione della nullità del contratto rende privo il locatore della possibilità di riscuotere il canone derivante da un contratto nullo e consente al conduttore di richiedere indietro quanto versato di più del dovuto. La possibilità di sanatoria con efficacia ex tunc in esito alla tardiva registrazione consente di mantenere stabili gli effetti del contratto voluti dalle parti sia nell’interesse del locatore, che potrà trattenere quanto ricevuto in pagamento, che nell’interesse del conduttore, che non rischierà azioni di rilascio e godrà della durata della locazione come prevista nel contratto e, per le locazioni non abitative, non incorrerà negli effetti negativi segnalati da parte della dottrina quali la perdita del diritto all’avviamento, il diritto alla prelazione, come pure la libera trasferibilità dell’azienda e del contratto di locazione. Effetti negativi, questi ultimi, che non appaiono superabili o non interamente superabili con il riconoscimento di un’efficacia ex nunc del contratto; posto che , individuato il dies a quo nella data della registrazione , il dies ad quem dovrebbe, comunque, risultare quello fissato dalle parti contraenti. Una diversa opzione, secondo cui l’intera durata della locazione dovrebbe computarsi dalla data della registrazione, si collocherebbe, invero, fuori dalla stessa logica della sanatoria del contratto, postulandone, in definitiva, uno nuovo e diverso da quello voluto dalle parti. Inoltre , ferma la specialità della disciplina prevista per le locazioni a uso abitativo dall’art. 13 l. n. 431/1998 , non appare superfluo rilevare, in funzione di una lettura coerente del sistema, che le modifiche apportate da ultimo alla norma cit. dall’art. 1, comma 59, l. n. 208/2015 (segnatamente, laddove prevedono che nel caso in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 dello stesso articolo , termine che è di trenta giorni dalla stipulazione del contratto , il conduttore abbia facoltà di agire in giudizio per ottenere che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 2 ovvero dal comma 3 dell’articolo 2 stessa legge e stabiliscono che nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione, il giudice determina il canone dovuto) convalidano la tesi , per quanto qui ci occupa , che l’emersione del contratto ai fini fiscali, per effetto della sua tardiva registrazione, comporti il riconoscimento della sua (giuridica) esistenza. La sanatoria della nullità con effetti ex tunc si inserisce coerentemente nel complesso delle norme tributarie che, in particolare dal 1998, hanno superato il principio tradizionale della non interferenza della norma tributaria con gli effetti civilistici del contratto, introducendo e potenziando gli istituti del ravvedimento e prevedendo espressamente la sanzione più radicale per il mancato rispetto dell’obbligo di registrazione del contratto. Tale interpretazione non si pone in contrasto con la sentenza delle Sezioni unite del 2015 che, se pure provvedendo su un’ipotesi diversa, ha comunque affermato che Se la sanzione della nullità derivasse dalla violazione dell’obbligo di registrazione, allora sembrerebbe ragionevole ammettere un effetto sanante al comportamento del contraente che, sia pur tardivamente, adempia quell’obbligo.
LOCAZIONI BREVI SCATTA LA CEDOLARE SECCA
Tassa Airbnb: scatta la cedolare secca. E' questo l’effetto del vero e proprio pasticcio sul nuovo regime di sostituzione di imposta sulle locazioni brevi , scrive Italia Oggi , che il decreto legge 50/2017, in G.U. il 24 aprile scorso, prevede all’articolo 4 (manovra correttiva in via di approvazione in prima lettura dalla Camera per poi passare al Senato per il via libera definitivo) . La norma sul regime fiscale da applicare agli affitti brevi inizia a decorrere subito. Ma, senza l’approvazione degli emendamenti alla manovra , nei fatti non può essere adempiuta dagli intermediari digitali che non abbiano una stabile organizzazione in Italia.
07 giugno 2107
IMU: LA SCADENZA E' IL 16 GIUGNO
La prima (o unica) rata dell’IMU dovuta per l’anno in corso, ad eccezione di determinati immobili, deve essere pagata entro il 16 giugno 2017 , ricorda il sito Mondoprofessionisti.eu , sulla base delle aliquote nonché detrazioni stabilite dai singoli Comuni per l’anno 2015. Tenendo presente che, nei casi in cui il Comune abbia già deliberato le aliquote IMU per il 2017, il contribuente potrà (non vi è obbligo, è una facoltà) far riferimento alle delibere relative al 2017 anche per il pagamento della prima rata 2017. Tenendo presente, comunque, che il Comune potrà intervenire sulle proprie delibere 2017 fino al 14 ottobre 2017. Come è noto, dal 1° gennaio 2014 l’IMU non è dovuta per l’abitazione principale e relative pertinenze. Si ricorda che per pertinenze dell’abitazione principale s’intendono quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 (quali magazzini e locali di deposito, stalle, scuderie, rimesse, autorimesse e tettoie) nella misura massima di un’unità per ciascuna categoria, anche se risultano iscritte in Catasto unitamente all’immobile ad uso abitativo. Rimangono soggette ad IMU, ancorché abitazioni principali, i fabbricati classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (comprese le pertinenze), per meglio dire le abitazioni signorili, le ville, i castelli e gli immobili di pregio; per le abitazioni principali di lusso anche per il 2016 continua a trovare applicazione la detrazione di Euro 200. Inoltre, nel caso in cui l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione medesima si verifica. Invece, è stato soppresso il riferimento alla maggiorazione di Euro 50 per ciascun figlio di età non superiore a 26 anni residente e dimorante nell’abitazione principale. Il Comune con proprio regolamento può assimilare all’abitazione principale l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o usufrutto da anziani o disabili residenti in istituti di ricovero o sanitari, purché non locata e si applica limitatamente ad un solo immobile.
OBBLIGAZIONI CONDOMINIALI E PRINCIPIO DI SOLIDARIETA'
Secondo la Cassazione Civile, sez. II, sentenza 09/01/2017, come insegnato da Cass. Sez. U, Sentenza n. 9148 del 08/04/2008 (con principio che va integralmente confermato, non trovando qui applicazione, ratione temporis, neppure il meccanismo di garanzia ex art. 63 disp. att. c.c. , comma 2, introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, la responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall’appaltatore, incombente su chi abbia l’uso esclusivo del lastrico e sui condomini della parte dell’edificio cui il lastrico serve, è retta dal criterio della parziarietà, per cui l’obbligazione assunta nell’interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese. Si deve negare che l’obbligo di contribuzione alle spese di rifacimento del terrazzo di copertura si connoti verso l’appaltatore, terzo creditore, come rapporto unico con più debitori, ovvero come obbligazione solidale per l’intero in senso proprio e quindi ad interesse comune.
ANACI: CON I NOTAI PER UNA MAGGIOR TUTELA NELLA TRASCRIZIONE DEI REGOLAMENTI DEI CONDOMINI
Costruire, a tutela soprattutto della collettività, un protocollo di intesa tra Anaci e la categoria dei notai per definire le linee guida per la trascrizione dei regolamenti dei condomini. E’ uno degli obiettivi indicati da Francesco Burrelli, presidente di Anaci (Associazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari), durante il convegno 'Riflessioni giuridiche di primavera’ svoltosi a Forte Village Pula, organizzato dalla stessa Anaci nazionale con la sede regionale di Cagliari, guidata da Domenico Greco. 'Del resto , spiega , una delle nostre priorità è quella di ricercare e definire interpretazioni chiare condivise e stringenti, rigorose sia sotto il profilo dei contenuti che della forma, proprio per facilitare il compito di gestione dei nostri professionisti e soprattutto a maggior tutela e garanzia dei cittadini, per metterli nelle condizioni più adeguate per interpretarle e tradurle più correttamente’.
PER IL 51,7% DEGLI ITALIANI LA CASA E' ANCORA IL BENE PIU' PREZIOSO DA LASCIARE AI FIGLI
Negli italiani resta forte l’idea della casa come il bene piu’ prezioso in cui investire se si dovesse pensare di lasciare qualcosa ai propri figli. Lo dimostra l’ultimo sondaggio di Immobiliare.it, secondo cui il 51,7% degli italiani sceglierebbe un immobile se avesse la possibilita’ di acquistare un bene da tramandare ai suoi eredi. Il risultato si presta, pero’, a una doppia lettura: la restante meta’ degli intervistati (48,3%), infatti, non punterebbe al mattone ma opterebbe per altre tipologie di investimento. ''Se i dati mostrano come gli italiani siano ancora molto legati alla proprieta’ immobiliare, ben piu’ di quanto accada nei Paesi del Nord Europa ,riflette Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it , rispetto agli anni della bolla questa convinzione comincia a vacillare. Nel 2006, infatti, oltre il 60% degli intervistati nel nostro stesso sondaggio dichiarava che avrebbe scelto una casa come bene da tramandare ai propri figli, considerando il momento storico in cui i valori immobiliari continuavano a salire e la domanda si manteneva su livelli molto sostenuti''. La preferenza verso l’immobile come bene rifugio accomuna tutte le generazioni e tutte le regioni italiane: analizzando nel dettaglio le circa 10mila risposte raccolte, non si scoprono grosse differenze fra le diverse fasce d’eta’ o le aree geografiche. Le percentuali di chi investirebbe in una casa per i figli sono poco piu’ elevate della media nazionale al Sud (54,38%) e fra gli over 60 (58,23%). Chi vorrebbe lasciare un immobile ai propri eredi lo farebbe nel 41,65% dei casi in quanto convinto si tratti dell’unico bene durevole, anche se oltre il 29% lo acquisterebbe perche’ poco fiducioso nelle possibilita’ delle nuove generazioni, che difficilmente riusciranno a comprarlo in autonomia. Oltre il 18%, pero’, ha dichiarato che comprerebbe casa ai figli per evitare che questi sprechino denaro in affitto, percentuale che arriva quasi al 21% al Sud, dove la locazione sembra ancora essere considerata come un ''ripiego'' alla proprieta’. Oltre il 48% degli intervistati ha manifestato la volonta’ di comprare una casa per se’ per poi lasciarla ai figli in eredita’, mentre il 37,81% ne acquisterebbe un’altra direttamente per loro. Solo il 13,93% investirebbe in un immobile da utilizzare come casa vacanze.