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Timestamp: 2017-09-26 18:14:47
Document Index: 279156177

Matched Legal Cases: ['§ 550', '§ 195', '§ 199', 'BGH', '§ 550', '§ 550', 'BGH', 'BGH']

Gewerberaum Mietrecht (Mietrecht, Wohnungseigentum) - frag-einen-anwalt.de
www.frag-einen-anwalt.de Mietrecht, Wohnungseigentum Themen: Gewerberaum Änderungen
| 08.09.2017 22:45 |
Zusammenfassung: Es geht um schriftliche und mündliche Formen des gewerblichen Mietvertrags über einen längeren Zeitraum, Lauf der Verjährung und widersprüchliches Verhalten des Vermieters.
Mieter und Vermieter vereinbaren einen Mietvertrag über 10 Jahre. Ein Jahr vor Ablauf des Mietvertrages wird über eine Verlängerung des Mietvertrages von 3 Jahren und einer Senkung der Miete verhandelt. Aus Sicht des Mieters wird die Miete um 200,-€ geändert. Eine schriftliche Vereinbarung wird vom Vermieter -obwohl ihm mehrfach die geänderte Miete bestätigt wurde -umgangen. Schliesslich wird dem Vermieter mitgeteilt, dass die von ihm vorgeschlagene Mietminderung akzeptiert wird. Dann welchselt der 10 jährige Vertrag in ein unbefristestes Mietverhältnis über.
Es wird nach wie vor die um 200,-€ reduzierte Miete gezahlt. Nach einer Dauer von insgesamt 29 Monaten verlangt der Vermieter nunmehr die Auszahlung des angeblichen Mietrückbehalts in Höhe von 29x200 Euro mit der Begründung "fehlende Schriftform" gleichzeitig kündigt der Vermieter ohne Angaben von Gründen.
1. Ist bei einem Mietvertrag der von einem befristetem Mietvertrag auf einen unbefristeten Mietvertrag übergeht, bei Änderungen der Miete die Schriftform zwingend erforderlich?
2. Handelt es sich bei der Vorgehensweise um einen Verstoss gegen "Treu und Glauben"?
3. Besteht nicht mindest seit dem Ablauf des 10-jährigen Mietvertrages und dem Übergang in einen unbefristeten Mietvertrag, die Situation, dass die Schriftform nicht mehr erforderlich war und die Mietänderung aufgrund von Treu u. Glauben als vereinbart gilt.
4. Wird es dadurch, dass es ab dem 11.ten Jahr sowieso ein unbefristeter Mietvertrag war und die Schriftform nicht gewahrt wurde, rückwirkend insgesamt zu einem unbefristetem Mietvertrag, welches zur Folge hätte dass der Vermieter überhaupt keinen Mietrückstand geltend machen kann?
Gewerberaum Änderungen
09.09.2017 | 00:27
Antwort: Hier ist aus den §§ 550, 126 BGB zu folgern, dass die geschilderten Änderung mangels Schriftform zu einem unbestimmten Mietvertrag geführt haben. Allerdings bestehen bei mündlichen Verträgen immer Beweislastprobleme, die Sie vorliegend treffen.
2. Handelt es sich bei der Vorgehensweise um einen Verstoß? gegen "Treu und Glauben"?
Antwort: Generell ja, wobei Verstoß gegen Treu und Glauben immer einer Verankerung in einem Anspruch oder einer Gegenanspruch zu konkretisieren ist. Hier etwa ein sog. „venire contra faktum proprium" (= Zuwiderhandlung gegen das eigene frühere langjährige Verhalten) durch unbeanstandet gebliebene Akzeptanz der Miete.
3. Besteht nicht mindestens seit dem Ablauf des 10-jährigen Mietvertrages und dem Übergang in einen unbefristeten Mietvertrag, die Situation, dass die Schriftform nicht mehr erforderlich war und die Mietänderung aufgrund von Treu u. Glauben als vereinbart gilt.
4. Wird es dadurch, dass es ab dem 11. Jahr sowieso ein unbefristeter Mietvertrag war und die Schriftform nicht gewahrt wurde, rückwirkend insgesamt zu einem unbefristetem Mietvertrag, welches zur Folge hätte dass der Vermieter überhaupt keinen Mietrückstand geltend machen kann?
Antwort: Hier sollten Sie vorsorglich jedenfalls die Einrede der Verjährung erheben. Denn Mietschulden unterliegen der regelmäßigen 3-jährigen Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB. Diese beginnt mit dem Schluss des Jahres (= Ultimoverjährung) in dem der Mietzahlungsanspruch entstanden ist und der Vermieter von dem Rückstand erfahren hat bzw. hätte erfahren müssen (vgl. § 199 Abs. 1 BGB). Diesen genauen Zeitpunkt hat der Gegner darzulegen
Zum Ganzen hat der BGH folgendes ausgeführt
„Die Bekl. hatte mit dem Voreigentümer … neben den schriftlich im Mietvertrag vom 1.11.2006 genannten Räumen im Erdgeschoß des Anwesens zusätzlich mündlich die Anmietung auch eines Kellerraums vereinbart. Damit war der Mietvertrag auf diesen Kellerraum erweitert worden. Dass die Vertragsparteien nicht zugleich die Miete um einen auf diesen Kellerraum entfallenden Betrag erhöht haben, steht dem nicht entgegen, insbesondere wenn der Kellerraum, wie die Bekl. vorgetragen hat, seinerzeit noch nicht völlig trocken war und sich daher grundsätzlich nicht zur Aufbewahrung von Gegenständen eignete. Diese mündliche Vereinbarung ist nicht so zu werten, dass die Vertragsparteien neben dem Mietvertrag einen zusätzlichen Leihvertrag allein über die Überlassung des Kellerraums geschlossen hätten. Denn die Bekl. wollte ersichtlich diesen Kellerraum nur im Rahmen der Nutzung der Räume im Erdgeschoß als …praxis ergänzend nutzen. Die Nutzung des Kellerraums sollte erkennbar mit der Nutzung der Erdgeschoßräume zusammenhängen und durch diese bedingt sein. Dies war auch dann anzunehmen, wenn die Bekl. zunächst noch keine konkrete Art der Nutzung des Kellerraums beabsichtigte, insbesondere noch nicht vorhatte, dort Patientenakten aufzubewahren, da eine Nutzung außerhalb der Nutzung der Praxisräume und unabhängig von diesen für die Bekl. nicht in Betracht kam. Tatsächliche Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien einen gesonderten Leihvertrag hätten abschließen wollen, bestehen daneben nicht. Insbesondere hätte in diesem Fall für den vormaligen Eigentümer gerade keine Veranlassung bestanden, der Bekl. den Kellerraum unentgeltlich zu überlassen.
Die Frage der Auslegung der vertraglichen Regelungen über die Miethöhe ist für die Einhaltung der Schriftform iSd § 550 BGB hingegen nicht relevant. Die getroffenen Vereinbarungen ergeben sich insoweit vollständig aus der Mietvertragsurkunde. Fragen einer möglichen Unklarheit, Widersprüchlichkeit oder Unwirksamkeit stellen die Einhaltung der Schriftform nicht infrage. Andernfalls würde jede Vereinbarung einer unwirksamen Vertragsklausel stets zugleich zur ordentlichen Kündbarkeit des Mietvertrags führen.
Das Berufen auf den Mangel der Schriftform des Mietvertrags durch die Kl. ist auch nicht rechtsmissbräuchlich. Dies gilt schon aus dem Grunde, weil die Kl. als Erwerberin des Anwesens gerade vorrangig von dem Schutzzweck der Regelung des § 550 BGB erfasst ist. Als Erwerberin konnte sie dem schriftlichen Mietvertrag gerade nicht entnehmen, dass die Bekl. auch einen Kellerraum angemietet hatte. Die Motive für den Ausspruch einer Kündigung sind grundsätzlich unerheblich. Insbesondere verstößt es grundsätzlich nicht gegen Treu und Glauben, den Mangel der Schriftform für den Ausspruch einer ohnehin insbesondere aus wirtschaftlichen Gründen angestrebten Kündigung des Vertrags zu nutzen. Ganz besondere Umstände, die den Ausspruch der Kündigung dennoch als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen ließen, bestehen nicht (vgl. hierzu BGH, NJW 2016, 311 = NZM 2016, 98; NJW 2014, 2102).
Qu.: (NJOZ 2017, 93, beck-online)
Beachten Sie aber bitte, dass dies eine summarische Ersteinschätzung aus der Ferne ist, die mangels Kenntnis aller mündlich belegbaren Vereinbarungen, Fristabläufen und eines schriftlichen Mietvertrags abschließend nicht möglich ist.
Nachfrage vom Fragesteller	09.09.2017 | 05:04
Sorry, aber so eine unverständliche Beantwortung der Fragen habe ich noch nie erhalten.
Können Sie das nicht näher erläutern?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.09.2017 | 16:40
Die Ausführungen des BGH mögen für Laien weniger verständlich sein, weil sie die Gegenseite betreffen, gleichwohl zeigen, dass eine mündliche Vertragsänderung zu einem unbefristeten Vertrag führt, wenn....
....."sich die getroffenen Vereinbarungen insoweit vollständig aus der Mietvertragsurkunde ergeben. Fragen einer möglichen Unklarheit, Widersprüchlichkeit oder Unwirksamkeit stellen die Einhaltung der Schriftform nicht infrage." a.a.O.
Ihre Mietvertragsurkunde liegt mir nicht vor. Deshalb sind meine Antworten zu Ihren Fragen 1 - 4 anhand Ihrer sonstigen Angaben vollständig beantwortet. Alles weiter wäre Spekulation. Im Zweifel müssten Sie daher einen/e Kollegen/in vor Ort mit der weiteren Prüfung beauftragen und alle Fakten und Unterlagen vorlegen.
Bewertung des Fragestellers 09.09.2017 | 05:06
"Die Antworten liegen neben der Sache."
Die Antworten liegen neben der Sache.
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