Source: http://www.juramagazin.de/89737.html
Timestamp: 2020-05-27 10:15:28
Document Index: 124058267

Matched Legal Cases: ['§ 17', '§ 17', '§ 34', '§ 17', '§ 34', '§ 34', '§ 17', '§ 17', '§ 17']

Bis auf eine Ausnahme soll einheitlich eine GRZ von 0,6 festgesetzt werden, im Gewerbegebiet GE 5 soll sie 0,7 betragen. Die GRZ liegt damit unter der Obergrenze gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO. Durch diese Festsetzungen werden ausreichend Flächen für eine dezentrale Regenversickerung sichergestellt. Der geplante hohe Grünflächenanteil soll gleichzeitig dem Planungsziel von städtebaulich hochwertigen Gewerbegebieten mit hohem Grünanteil gerecht werden.
Die Festsetzung einer leicht erhöhten GRZ von 0,7 im Gewerbegebiet GE 5 gibt das Nutzungsmaß eines vor Festlegung des Entwicklungsgebietes genehmigten Neubaus wieder.
Um den baulichen Eigenheiten der jeweiligen Gewerbegebiete entsprechen zu können, werden für die dienstleistungsbezogenen Gewerbegebiete Geschossflächenzahlen (GFZ) und für die produktionsbezogenen Gewerbegebiete Baumassenzahlen (BMZ) festgesetzt.
In den "dienstleistungsbezogenen" Gewerbegebieten GE 1, GE 2, GE 3, GE 5 und GE 7 sollen mehrgeschossige Gebäude entstehen. Die GFZ soll jeweils unterschiedlich bestimmt werden: im GE 1 soll sie 1,5, im GE 2 1,7, im GE 3 2,0, im GE 5 2,6 und im GE 7 1,6 betragen.
Gemäß dem städtebaulichen Konzept sollen Gewerbegebiete mit einer mittleren Dichte entwickelt werden, also einer GFZ von ca. 1,6. Die Gewerbegebiete GE 1, GE 2 und GE 7 entsprechen in ihrem festgesetzten Maß dieser Vorgabe, wobei aus städtebaulichen Gründen in GE 1 und GE 2 davon leicht abgewichen werden soll.
Entlang der Landfliegerstraße soll in den Gewerbegebieten GE 1, GE 2 und GE 3 zur Bahntrasse aus städtebaulichen Gründen eine Abstufung der baulichen Dichten erfolgen, so dass eine Massierung der Baumassen zum Eingangsbereich des Entwicklungsbereiches am Groß-Berliner- Damm erfolgt. Gleichzeitig kann das Hauptgewicht des Kfz-Verkehrs auf den südwestlichen Bereich der Landfliegerstraße konzentriert und so die verkehrlichen Belastungen für das angrenzende Wohngebiet minimiert werden.
In den "produktionsorientierten" Gewerbegebieten GE 4 und GE 6 sollen Baumassenzahlen (BMZ) von 5,4 bzw. 7,2 festgesetzt werden, die das Bauvolumen für Hallen- und andere Zweckgebäude bestimmen sollen. Die festgesetzte bauliche Dichte im GE 4 liegt auf Grund der in dem Baugebiet liegenden privaten Erschließungsstraßen Sportfliegerstraße und Louis-Bleriot-Straße unter dem für das GE 6 geltenden Maß. Die geplanten Festsetzungen orientieren sich am städtebaulichen Konzept mittlerer baulicher Dichte für die Gewerbegebiete im Bereich des Groß-Berliner Damms.
Die Neubauten in den Gewerbegebieten GE 4 und GE 5 sind als ein Gesamtvorhaben aus Büro- und Hallengebäuden bereits vor Beschluss der Entwicklungsmaßnahme genehmigt und errichtet worden.
Mit der Festsetzung einer GFZ von 2,6 im Gewerbegebiet GE 5 wird die für ein Gewerbegebiet gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO geltende Obergrenze von GFZ 2,4 überschritten. Diese Nutzungsmaßüberschreitung resultiert aus der Situation eines bereits im Vorfeld nach § 34 BauGB errichteten Gebäudes und einer Verkleinerung des maßgeblichen Grundstücks durch eine nachträglich erfolgte Verbreiterung des geplanten Straßenraumes des GroßBerliner Damms. Das gesamte Grundstück umfasst die Gewerbegebiete GE 1 (teilweise), GE 2, GE 3, GE 4 und GE 5. Die Abgrenzung zwischen GE 4 und GE 5 erfolgte zu einem späteren Zeitpunkt und ist wegen der unterschiedlichen Nutzungsarten geboten. Das Nutzungsmaß im GE 4 liegt mit einer BMZ von 5,4 deutlich unterhalb der Obergrenze; das Nutzungsmaß auf dem Gesamtgrundstück würde ebenfalls die maßgebliche Obergrenze der BauNVO unterschreiten.
Eine Überschreitung des Nutzungsmaßes ist gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO möglich, "wenn besondere städtebauliche Gründe dies erfordern, die Überschreitungen durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maßnahmen ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden, und sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen." Diese Voraussetzungen werden erfüllt:
Der Bebauungsplan liegt im Entwicklungsbereich „Berlin-Johannisthal/Adlershof". Hieraus begründet sich ein besonders großes städtebauliches Interesse an einer Umsetzung des baulich-räumlichen Neuordnungskonzeptes, zu dem auch die städtebaulich gewünschte Konzentration von Gebäuden am Groß-Berliner Damm sowie eine bauliche Fassung des Groß-Berliner Damms gehören. Die frühzeitige Herstellung des Gebäudes im GE 5 nach § 34 BauGB war auf Grund der hiervon ausgehenden Anstoßwirkung für die Entwicklung der Umgebung von großer Bedeutung für den gesamten Entwicklungsbereich. Ein städtebaulicher Grund für die hohe Dichte ist auch die planungsrechtliche Sicherung des nach § 34 BauGB genehmigten Bestandsgebäudes. Aus den oben genannten besonderen städtebaulichen Gründen ist im Gewerbegebiet GE5 die Überschreitungen der Obergrenzen nach § 17 BauNVO erforderlich.
Durch die künftigen Festsetzungen werden die allgemeinen Anforderungen an gesunde (Wohn- und) Arbeitsverhältnisse gewahrt. Bei dem vorhandenen Büro- und Verwaltungsgebäude handelt es sich um eine Nutzung, die auch in einem Kerngebiet zulässig wäre. In Kerngebieten liegt die Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung bei 3,0. Insofern muss davon ausgegangen werden können, dass durch die Überschreitung des Nutzungsmaßes im GE 5 auf eine GFZ von 2,6 die gesunden Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben. Die allgemeinen bauordnungsrechtlichen Vorschriften sind im Baugenehmigungsverfahren eingehalten worden. Durch den Bebauungsplan werden keine Festsetzungen getroffen, die die Anwendung der Berliner Bauordnung einschränkt. Durch den 38 m breiten Straßenraum des Groß-Berliner Damms und die niedrigere Bebauung im GE 4 wird eine ausreichende Belichtung, Belüftung und Besonnung des Gebäudes gewährleistet. Die Erhöhung des Nutzungsmaßes trägt nicht dazu bei, dass von dem vorhandenen Gebäude schädliche Auswirkungen auf die gesunden (Wohn- und) Arbeitsverhältnisse ausgehen.
c) Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt:
Die festgesetzte Grundflächenzahl schöpft die nach Baunutzungsverordnung für Gewerbegebiete zulässigen Obergrenzen nicht aus, so dass nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Auswirkungen durch die erhöhte GFZ mit der Folge eines erhöhten Verkehrsaufkommens und demzufolge mehr Abgasen und mehr Lärm sind aufgrund der hervorragenden Anbindung an den ÖPNV (siehe unten) nicht zu erwarten.
Die Verkehrsbedürfnisse werden in jeglicher Hinsicht befriedigt. Dies gilt für den öffentlichen Personen-Nahverkehr (ÖPNV), den motorisierten Individualverkehr (MIV) sowie den Radfahr- und den Fußgängerverkehr. Der Groß-Berliner Damm wird mit durchgehenden Gehund Radwegen ausgebaut. Neben einer bestehenden Buslinie ist die Herstellung einer Straßenbahntrasse geplant, durch die eine Verbindung vom S-Bahnhof Adlershof über die Rudower Chaussee bis zum S-Bahnhof Schöneweide geschaffen wird. Den Belangen des MIV wird durch ein Netz von ausgewiesenen öffentlichen Straßen im gesamten Entwicklungsbereich mit entsprechenden Anbindungen an das umgebende bestehende Straßennetz und mit zwei geplanten Anschlüssen an die Bundesautobahn A 113 (neu) Rechnung getragen.
Infolge der GFZ-Überschreitung im GE 5 werden im Bereich des Bebauungsplans in Bezug auf Beeinträchtigungen durch Verkehrsemissionen keine Verhältnisse eintreten, die über die
Folgewirkungen eines Gebietes, dass das Maß der nach § 17 BauNVO zulässigen Nutzung einhält, hinausgehen.
Ein ausgleichender Umstand für die punktuelle Überschreitung der gemäß § 17 BauNVO maßgeblichen Obergrenze des Nutzungsmaßes ist die sehr gute Verkehrsanbindung und die leistungsfähige Verkehrsbedienung durch den ÖPNV. Weitere Maßnahmen zum Ausgleich der Überschreitung der Obergrenzen sind:
- die im Entwicklungsbereich geplante und bereits weitgehend fertiggestellte ca. 66 ha umfassende öffentliche Parkanlage,
Der Bebauungsplan selbst trifft Festsetzungen zur Reduzierung der Versiegelung, Dachbegrünung, Befestigung von Wegen in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau, Herstellung von Versickerungsflächen und zur Versickerung von Niederschlagswässern.
Auch die Gebäudehöhe soll für die "dienstleistungs-" und "produktionsbezogenen" Gewerbegebiete unterschiedlich festgesetzt werden.
In den "dienstleistungsbezogenen" Gewerbegebieten GE 3, GE 5 und GE 7 sollen eine maximale Geschossigkeit von fünf bzw. sechs Vollgeschossen sowie eine Mindestgeschossigkeit von drei Vollgeschossen zulässig sein. Mit der Mindestfestsetzung soll eine niedrige Gebäudehöhe ausgeschlossen werden, die zu einer Unterbrechung der geplanten Raumkante entlang des Groß-Berliner Damms führen würde.
II.3.2. Anrechnung von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen auf die GFZ
Nach den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen gelten Staffelgeschosse (und Geschosse im Dachraum) nicht als Vollgeschosse.