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Timestamp: 2019-08-21 05:09:55
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Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 652', 'BGH', '§ 652', 'BGH', 'BGH', '§ 652', 'BGH', '§ 652', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BGH, III ZR 163/07: Leitsatzentscheidung
Urteil des BGH vom 13.12.2007, III ZR 163/07
Abschluss, Kongruenz, Erwerb, Hauptvertrag, Auftraggeber, Bruder, Objekt, Grundstück, Vertrag, Vertragsschluss
b) Die erforderliche Kongruenz zwischen dem geschlossenen und dem nach dem Maklervertrag beabsichtigten Hauptvertrag kann auch dann bestehen, wenn der Maklerkunde an einem Grundstück - anders als in dem Maklerangebot vorgesehen - kein Alleineigentum, sondern lediglich ein hälftiges Miteigentum verbunden mit Teil- und Wohnungseigentum erwirbt, während sein Bruder und dessen Ehefrau die andere Hälfte kaufen.
BGH, Urteil vom 13. Dezember 2007 - III ZR 163/07 - OLG Stuttgart
Richter Dr. Wurm, Dr. Kapsa, Dr. Herrmann und Wöstmann
Oberlandesgerichts Stuttgart vom 9. Mai 2007 wird zurückgewiesen.
1Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Zahlung einer Maklerprovision.
2Die Beklagte war bei der Immobilienabteilung der Klägerin als Kaufinteressentin für eine Vier-Zimmer-Wohnung vorgemerkt. Ihr wurde am 12. August
2005 ein Verkaufsangebot samt Objektbeschreibung über ein Zwei-Familien-
Haus in R. zu einem Preis von 409.000 € überlassen. Das
Angebot enthielt auch den Hinweis, dass im Erfolgsfall eine Käuferprovision von
3,48 % des Kaufpreises entstehe. Am 29. August 2005 besichtigte die Beklagte
das Objekt in Begleitung ihres Vaters und in Anwesenheit eines Mitarbeiters der
Klägerin. Zu einem Erwerb der Immobilie kam es zunächst nicht. Die Eigentümer teilten aufgrund notariell beurkundeter Erklärung vom 6. Dezember 2005
den Grundbesitz in zwei Eigentumswohnungen. Am selben Tage verkauften sie
in einer einzigen notariellen Urkunde je einen hälftigen Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an je einer der Wohnungen und Nebenräumen an die Beklagte einerseits sowie deren Bruder und dessen Ehefrau andererseits für jeweils 175.000 €. Die Käufer räumten sich wechselseitige Vorkaufsrechte ein und verpflichteten sich gegenüber den Verkäufern gesamtschuldnerisch zur Zahlung des vollen Kaufpreises.
3Die Klägerin stellte der Beklagten als Maklerprovision 12.180 €
(= 3,48 v.H. von 350.000 €) in Rechnung, die diese nicht beglich.
4Die auf Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der geforderten Provision
und zum Ersatz von Verzugsschaden gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen
erfolgreich gewesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision
5Die zulässige Revision ist unbegründet.
6Das Berufungsgericht hat ausgeführt, zwischen den Parteien sei ein
Maklervertrag betreffend das später erworbene Grundstück zustande gekom-
men. Die Klägerin habe eine für den Abschluss des Kaufvertrags wesentliche
Maklerleistung erbracht. Die Kausalität zwischen der Leistung der Klägerin und
dem abgeschlossenen Kaufvertrag sei zu keinem Zeitpunkt unterbrochen gewesen. Auch sei der abgeschlossene Vertrag über die beiden Eigentumswohnungen mit der nachgewiesenen Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags kongruent. Die notwendige persönliche Identität sei gegeben, obgleich der
Bruder und die Schwägerin der Beklagten eine der Eigentumswohnungen erworben hätten. Zum einen seien die Beteiligten familiär eng miteinander verbunden. Darüber hinaus hätten sie sich im notariellen Kaufvertrag wechselseitige Vorkaufsrechte für die jeweils andere Wohnung eingeräumt und sich überdies gegenüber der Verkäuferseite für die Kaufpreisforderung gegen den jeweils anderen Erwerber gesamtschuldnerisch verpflichtet. Auch eine objektbezogene Kongruenz liege vor, unter anderem weil für die Beklagte selbst genau
derjenige wirtschaftliche Erfolg eingetreten sei, den sie von Anfang an verfolgt
habe, nämlich der Erwerb einer Eigentumswohnung.
81. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass zwischen
den Parteien ein Nachweismaklervertrag betreffend das mit dem Zwei-Familien-
Haus bebaute Grundstück in R. zustande kam. Dies begegnet keinen rechtlichen Bedenken und wird auch von der Revision hingenommen.
92. Ebenfalls nicht zu beanstanden ist Auffassung des Berufungsgerichts,
dem Vortrag der Beklagten lasse sich eine Unterbrechung des notwendigen
Kausalzusammenhangs zwischen der Tätigkeit der Klägerin und dem Abschluss des Kaufvertrages nicht entnehmen.
10a) Mit Recht hat das Berufungsgericht hierbei zugrunde gelegt, dass die
Beklagte darlegungs- und beweisbelastet für die Unterbrechung des Ursachenzusammenhangs zwischen der Nachweistätigkeit der Klägerin und dem Vertragsschluss ist. Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen hat und seiner Tätigkeit der Abschluss des Hauptvertrags in angemessenem Zeitabstand folgt, ergibt sich daraus der Schluss auf den Ursachenzusammenhang zwischen beiden von selbst (z.B. Senatsurteile BGHZ 141, 40,
44 und vom 6. Juli 2006 - III ZR 379/04 - NJW 2006, 3062, 3063 Rn. 18). Als
angemessener Zeitabstand, der diese Schlussfolgerung rechtfertigt, sind in der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vier Monate (Senatsurteil BGHZ aaO
S. 43), ca. drei bis fünf Monate (BGH, Urteil vom 26. September 1979 - IV ZR
92/78 - NJW 1980, 123) und mehr als ein halbes Jahr (Senatsurteil vom
22. September 2005 - III ZR 393/04 - NJW 2005, 3779, 3781) angesehen worden. In der vorliegenden Sache lagen zwischen der Übersendung des Immobilienangebots am 12. August 2005 und dem Abschluss des Kaufvertrages am
6. Dezember 2005 lediglich etwa 3½ Monate. Dieser Zeitraum hält sich im unteren Bereich des Rahmens, innerhalb dessen ein "angemessener Zeitabstand"
zwischen dem Maklernachweis und dem Abschluss des Hauptvertrages liegt,
so dass für die Ursächlichkeit der Tätigkeit der Klägerin für das Zustandekommen des Kaufvertrages eine Vermutung streitet.
11b) Auch die Auffassung des Berufungsgerichts, aus dem Vortrag der Beklagten ergebe sich eine Unterbrechung des Ursachenzusammenhangs nicht,
weil das Handeln der Klägerin für den Kaufvertragsabschluss zumindest mitursächlich gewesen sei, selbst wenn sich die Verkäuferseite erst aufgrund eines
Sinneswandels dazu entschlossen habe, das Objekt in Wohnungseigentum
aufzuteilen, hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand.
12Zur Wahrung des notwendigen Ursachenzusammenhangs genügt allerdings der Hinweis auf ein mögliches Vertragsobjekt für sich allein nicht. Erforderlich ist vielmehr, dass der Hauptvertrag sich zumindest auch als Ergebnis
einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt; es reicht nicht, dass
die Maklertätigkeit für den Erfolg auf anderem Weg adäquat-kausal geworden
ist. Der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin belohnt, sondern für einen
Arbeitserfolg; Maklertätigkeit und darauf beruhender Erfolgseintritt haben als
Anspruchsvoraussetzungen gleiches Gewicht (z.B. Senatsurteile BGHZ 141,
40, 45; vom 23. November 2006 - III ZR 52/06 - NJW-RR 2007, 402, 403 Rn. 13
und vom 18. Januar 1996 - III ZR 71/95 - NJW-RR 1996, 691 m.w.N.). Neben
der Feststellung der Ursachen für den Abschluss des Hauptvertrages ist es jeweils ein dem Tatrichter obliegender Akt wertender Beurteilung im Einzelfall,
wie diese Ursachen zu gewichten sind und ob die Maklerleistung als wesentlich
für den Vertragsabschluß anzusehen ist (BGHZ aaO).
13Ein Provisionsanspruch entsteht allerdings nicht, wenn der Makler seinem Auftraggeber eine Möglichkeit zum Erwerb eines Objekts nachweist, diese
Gelegenheit sich aber zerschlägt, weil der Eigentümer die Verkaufsabsicht endgültig aufgegeben oder sich für einen anderen Interessenten entschieden hat,
es aber gleichwohl unter veränderten Umständen später zum Vertragsschluss
kommt (Senatsurteile BGHZ aaO S. 46; und vom 23. November 2006 aaO
Rn. 14; BGH, Urteile vom 20. März 1991 - IV ZR 93/90 - NJW-RR 1991, 950
und vom 16. Mai 1990 - IV ZR 337/88 - NJW-RR 1990, 1008 f; vgl. auch OLG
Karlsruhe NJW-RR 1995, 753 für den Fall, dass der Verkäufer Auftraggeber
des Maklers war und der Käufer seine Erwerbsabsicht aufgegeben hat). Voraussetzung für den Honoraranspruch des Maklers ist nämlich, dass der in Aussicht genommene Vertragspartner des Kunden auch tatsächlich bereit ist, über
das Objekt den in Rede stehenden Vertrag zu schließen (BGHZ aaO).
14Eine solche Fallgestaltung liegt hier nicht vor. Die Verkäufer haben ihre
Veräußerungsabsichten bis zum Abschluss des Vertrags mit der Beklagten und
ihren Familienangehörigen nicht aufgegeben. Der Nachweis der Klägerin bezog
sich damit auf eine tatsächlich bestehende Vertragsgelegenheit, die auch nicht
später durch eine anderweitige Entschließung der Verkäuferseite gegenstandslos wurde. Mit diesem Nachweis war die Tätigkeit der Klägerin erschöpft. Dass
der Vertrag schließlich nach dem von der Beklagten behaupteten Abbruch der
Verhandlungen ohne die weitere Mitwirkung der Klägerin zustande kam, steht
ihrem Provisionsanspruch nicht entgegen. Folgt der Vertragsschluss der Nachweisleistung - wie hier - in angemessenem Zeitabstand nach, besteht kein Anlass, deren Wesentlichkeit für das Zustandekommen des Hauptvertrags, die
vorrangig an dem zu messen ist, was der Makler vertraglich übernommen hat,
in Frage zu stellen (BGHZ aaO S. 47). Soweit demgegenüber vertreten wird,
die zwischenzeitliche ernsthafte Abstandnahme des Auftraggebers des Maklers
von seiner Absicht, das nachgewiesene Objekt zu erwerben oder zu verkaufen,
unterbreche ebenfalls den Ursachenzusammenhang zwischen der Nachweisleistung und dem späteren Abschluss des Hauptvertrags (OLG Bamberg
NJW-RR 1998, 565, 566; Roth in MünchKommBGB, 4. AufI. § 652 Rn. 184;
ders. Anm. zum Senatsurteil BGHZ aaO in LM § 652 Nr. 145 Bl. 3, 4; kritisch
hierzu: OLG Hamburg ZMR 2004, 45 f), bedarf es hier keiner Entscheidung, ob
dies für alle in Betracht kommenden Fälle abzulehnen ist. Jedoch kann einem
nur vorübergehenden Sinneswandel bei der notwendigen einzelfallbezogenen
Gewichtung der Nachweisleistung für das Zustandekommen des Vertrags nur
ausnahmsweise die ausschlaggebende Bedeutung zukommen. Es hält sich
deshalb im Beurteilungsspielraum des Tatrichters, wenn er in Fallkonstellationen wie der vorliegenden, von einem wesentlichen Kausalitätsbeitrag des von
dem Makler geleisteten Nachweises für den Abschluss des Kaufvertrags ausgeht und der vorübergehenden Aufgabe der Absicht des Maklerkunden, das
angebotene Objekt zu erwerben, nicht das entscheidende Gewicht beimisst
(vgl. BGHZ aaO und BGH, Urteil vom 20. März 1991 aaO S. 951).
153. Entgegen der Ansicht der Revision ist es auch nicht zu beanstanden,
dass das Berufungsgericht von der wirtschaftlichen Kongruenz zwischen dem
zustande gekommenen Kaufvertrag mit dem, dessen Abschlussmöglichkeit die
Klägerin nachwies, ausgegangen ist.
16Nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB steht dem Makler eine Vergütung nur zu,
wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Führt die Tätigkeit
des Maklers zum Abschluss eines Vertrages mit anderem Inhalt, so entsteht
kein Anspruch auf Maklerlohn. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt
aber dann in Betracht, wenn der Kunde mit dem tatsächlich abgeschlossenen
Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt. Dabei sind stets die Besonderheiten des Einzelfalles maßgebend. Ob sie vorliegen, ist in erster Linie eine
Frage der tatrichterlichen Beurteilung (z.B. Senatsurteile vom 8. April 2004
- III ZR 20/03 - NJW-RR 2004, 851, 852 und vom 20. November 1997 - III ZR
57/96 - BGHR BGB § 652 Abs. 1 Satz 1, Identität, wirtschaftliche 8; BGH, Urteil
vom 28. Januar 1987 - IVa ZR 45/85 - NJW 1987, 1628).
17Das Berufungsgericht hat dies für den vorliegenden Sachverhalt angenommen. Diese Wertung hält sich im Rahmen des ihm zustehenden Spielraums.
18a) Insbesondere durfte das Berufungsgericht die erforderliche Kongruenz
zwischen dem geschlossenen und dem nach dem Maklervertrag beabsichtigten
Hauptvertrag annehmen, obgleich die Beklagte an dem betreffenden Grundstück - anders als in dem Maklerangebot vorgesehen - kein Alleineigentum,
sondern lediglich ein hälftiges Miteigentum verbunden mit Teil- und Wohnungseigentum erwarb, während ihr Bruder und dessen Ehefrau die andere Hälfte
19aa) Zwar hat der Bundesgerichtshof die wirtschaftliche Kongruenz teilweise in Fällen verneint, in denen der Erwerber statt des vorgesehenen Alleineigentums an einem Grundstück nur Miteigentum an einem ideellen Viertel
oder einer ideellen Hälfte erwarb (BGH, Urteile vom 15. Februar 1984 - IVa ZR
150/82 - WM 1984, 560 f und vom 18. April 1973 - IV ZR 6/72 - WM 1973, 814,
815; siehe ferner OLG Karlsruhe NJW-RR 2003, 1695, 1696: Maklervertrag
betreffend Alleineigentum an einer Doppelhaushälfte und Erwerb dieser Hälfte
als Wohnungseigentum; ferner auch OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 1504).
Überdies ist es grundsätzlich erforderlich, dass der Hauptvertrag zwischen dem
Dritten und dem Auftraggeber des Maklers zustande kommt (BGH, Urteil vom
4. März 1992 - IV ZR 297/90 - NJW-RR 1992, 687).
20bb) Gleichwohl ist die Kongruenz zwischen dem vom Makler nachgewiesenen und dem tatsächlich zustande gekommenen Hauptvertrag nicht stets zu
verneinen, wenn der Kunde nicht das im Maklernachweis vorgesehene Alleinei-
gentum, sondern nur Mit-, Teil- und Wohnungseigentum erwirbt oder wenn eine
andere Person als der Auftraggeber des Maklers den Hauptvertrag schließt.
21So hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass die wirtschaftliche
Gleichwertigkeit des Hauptvertrags, mit dessen Nachweis ein Makler beauftragt
war, nicht notwendig zu verneinen ist, wenn der Maklervertrag auf den Erwerb
eines mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebauten Grundstücks zur Gänze
gerichtet war, der Kunde jedoch im Ergebnis lediglich anteilsmäßig überwiegendes Teil- und Wohnungseigentum erwerben konnte (BGH, Urteil vom
28. Januar 1987 - IVa ZR 45/85 - NJW 1987, 1628), und wenn der Auftraggeber
des Maklers statt des vorgesehenen Alleineigentums das nachgewiesene
Grundstück lediglich zur ideellen Hälfte erwirbt (BGH, Urteil vom 4. Oktober
1995 - IV ZR 73/94 - NJW-RR 1996, 113).
22Darüber hinaus entspricht es der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass bei besonders engen persönlichen oder wirtschaftlichen
Bindungen zwischen dem Auftraggeber des Maklers und der Partei des Hauptvertrages dessen Abschluss für die Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision einem eigenen Geschäft des Auftraggebers gleichzusetzen sein kann. In
solchen Fällen kann der Kunde nicht die Vorteile, die sich aus der Tätigkeit des
von ihm beauftragten Maklers ergeben, für sich in Anspruch nehmen, die damit
verbundenen Nachteile, das heißt die Zahlung eines Maklerlohns, jedoch ablehnen (Senatsurteil vom 8. April 2004 - III ZR 20/03 - NJW-RR 2004, 851, 852
m.w.N.). Umstände solcher Art können etwa vorliegen, wenn der Auftraggeber
des Maklers an dem abgeschlossenen Geschäft selbst weitgehend beteiligt ist,
oder wenn zwischen dem Kunden und dem Erwerber eine feste, auf Dauer angelegte, in der Regel familien- oder gesellschaftsrechtliche Bindung besteht
(Senat aaO m.w.N.). Insbesondere hat der Senat eine solche Bindung für mög-
lich gehalten, wenn statt des Auftraggebers dessen Bruder und Vater den
Hauptvertrag schließen (aaO).
23cc) Hiernach ist die Auffassung des Berufungsgerichts, zwischen dem
tatsächlich abgeschlossenen und dem im Maklernachweis vorgesehenen
Hauptvertrag bestehe wirtschaftliche Gleichwertigkeit, revisionsrechtlich nicht
24Das Berufungsgericht hat die Umstände des Einzelfalls umfassend abgewogen. Hierbei sind ihm unter Berücksichtigung der eingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfbarkeit seiner tatrichterlichen Würdigung keine Fehler
unterlaufen. Das Berufungsgericht durfte sowohl hinsichtlich der objektbezogenen als auch in Bezug auf die persönliche Kongruenz darauf abstellen, dass die
Beklagte einerseits und ihr Bruder sowie dessen Ehefrau andererseits nicht nur
verwandtschaftlich eng verbunden sind, sondern sich im Kaufvertrag wechselseitig Vorkaufsrechte für die jeweils andere Wohnung einräumten. Ebenso ist
die Erwägung des Berufungsgerichts, die enge Verbindung werde verdeutlicht
durch die Tatsache, dass beide Käufe in einer Urkunde und im unmittelbaren
Nachgang zur Teilungserklärung beurkundet wurden, nicht zu beanstanden.
Weiterhin konnte das Berufungsgericht bei seiner Abwägung auch die gesamtschuldnerische Verpflichtung beider Erwerber für die gegen den jeweils anderen
gerichtete Kaufpreisforderung als Umstand, der für die wirtschaftliche Kongruenz des Hauptvertrages mit dem im Maklernachweis vorgesehenen spricht,
heranziehen. Gleiches gilt für den Gesichtspunkt, dass der Vater der Beklagten
und ihrem Bruder den Erwerb beider Wohnungen finanzierte.
25Sämtliche vorstehenden Aspekte sind dazu geeignet, bei einer Gesamtschau den Erwerb beider Wohnungen als so eng miteinander verklammert an-
zusehen, dass er wirtschaftlich als ein einheitlicher Vorgang erscheint, den die
Beklagte sich in Bezug auf den Maklervertrag mit der Klägerin als Kauf des Gesamtobjekts zurechnen lassen muss.
26b) Schließlich ist der Preisnachlass von ca. 15 v.H. nicht so erheblich, als
dass durch ihn die notwendige Kongruenz des abgeschlossenen Vertrags mit
der nachgewiesenen Gelegenheit in Frage gestellt wäre.