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Timestamp: 2016-10-26 17:29:43
Document Index: 338970951

Matched Legal Cases: ['Art. 17', 'Art. 17', 'Art. 82', 'Art. 86', 'Art. 90', 'Art. 82', 'BGE', 'Art. 83', 'Art. 89', 'Art. 89', 'BGE', 'BGE', 'Art. 17', 'BGE', 'Art. 11', 'Art. 12', 'Art. 97', 'Art. 9', 'Art. 29', 'Art. 99', 'BGE', 'Art. 99', 'Art. 105', 'Art. 95', 'Art. 97', 'Art. 105', 'BGE', 'Art. 9', 'BGE', 'BGE', 'Art. 9', 'BGE', 'Art. 29', 'BGE', 'Art. 9', 'Art. 12', 'Art. 17', 'Art. 24', 'Art. 29', 'Art. 15', 'Art. 15', 'Art. 15', 'Art. 9', 'Art. 29', 'Art. 15', 'Art. 15', 'Art. 42', 'Art. 106', 'BGE', 'BGE', 'Art. 15', 'Art. 53', 'Art. 53', 'Art. 53', 'Art. 53', 'Art. 53', 'Art. 53', 'Art. 53', 'Art. 17', 'Art. 17', 'Art. 17', 'Art. 52', 'Art. 17', 'Art. 17', 'Art. 17', 'BGE', 'Art. 17', 'Art. 40', 'Art. 40', 'Art. 17', 'Art. 29', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 41', 'Art. 42', 'BGE', 'Art 24', 'Art. 42', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 42', 'Art. 42', 'Art. 24', 'Art. 42', 'Art. 106', 'Art. 24', 'Art. 42', 'Art. 66', 'Art. 68']

1C_288/2012 (24.06.2013)
1C_288/2012 � � Urteil vom 24. Juni 2013
1.�A.X.________ und B.X.________,
�Beschwerdef�hrer, alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Attilio R. Gadola,
Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Bruno Krummenacher,
Einwohnergemeinde Sarnen,
handelnd durch den Einwohnergemeinderat Sarnen, Br�nigstrasse 160, 6060 Sarnen,
Regierungsrat des Kantons Obwalden, Rathaus, 6060 Sarnen.
Beschwerde gegen den Entscheid vom 26. April 2012 des Verwaltungsgerichts des Kantons Obwalden.
Am 17. April 2008 stellte die C.________ AG ein Baugesuch f�r ein Wohnhaus mit vier Wohnungen auf der Parzelle Gbbl. Nr. 4'276 in Sarnen. Dieses Grundst�ck grenzt im Westen an die Parzelle Gbbl. Nr. 3'619, auf welcher sich die Liegenschaft D.________, ein Denkmalschutzobjekt von lokaler Bedeutung, befindet. Gegen dieses Bauvorhaben gingen mehrere Einsprachen ein, unter anderem jene von A.X.________ und B.X.________, Y.________, Z.________ und dem Innerschweizer Heimatschutz. Am 23. Juli 2008 zog die C.________ AG das Baugesuch zur�ck. Der Einwohnergemeinderat Sarnen schrieb das Baugesuchsverfahren und die damit zusammenh�ngenden Einsprachen mit Beschluss vom 18. August 2008 formell ab.
Am 3. Dezember 2008 reichte die C.________ AG ein �berarbeitetes Baugesuch f�r ein Wohnhaus mit vier Wohnungen mit Anpassung der bestehenden Zufahrt zur Liegenschaft D.________ auf den Parzellen Gbbl. Nrn. 4'276 und 784 ein. Das Grundst�ck Gbbl. Nr. 784 grenzt im Westen an die Parzelle Gbbl. Nr. 4'276 und liegt in der Landwirtschaftszone. Gegen dieses Bauvorhaben erhoben unter anderem A.X.________ und B.X.________, Y.________ und Z.________ Einsprache. Das Bau- und Raumentwicklungsdepartement des Kantons Obwalden erteilte mit Verf�gung vom 17. M�rz 2009 eine Ausnahmebewilligung f�r die Verlegung und Verbreiterung der Zufahrtsstrasse zur Liegenschaft D.________ auf der Parzelle Gbbl. Nr. 784. Mit Beschluss vom 27. April 2009 wies der Einwohnergemeinderat Sarnen die Einsprachen ab und erteilte die Baubewilligung.
A.X.________ und B.X.________, Y.________ und Z.________ fochten diesen Beschluss mit Beschwerde vom 20. Mai 2009 beim Regierungsrat des Kantons Obwalden an.
Am 8. Juni 2009 reichte die C.________ AG ein weiteres Baugesuch f�r ein Wohnhaus mit drei Wohnungen auf der Parzelle Gbbl. Nr. 4'277 in Sarnen ein. Dieses Grundst�ck grenzt im Osten an die Parzelle Gbbl. Nr. 3'619. Auch gegen dieses Baugesuch erhoben A.X.________ und B.X.________, Y.________ und Z.________ Einsprache. Mit Beschluss vom 21. September 2009 wies der Einwohnergemeinderat Sarnen die Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung unter Auflagen.
Mit Eingabe vom 19. Oktober 2009 f�hrten A.X.________ und B.X.________, Y.________ und Z.________ Beschwerde an den Regierungsrat.
Mit Beschluss vom 10. August 2010 vereinigte der Regierungsrat die beiden Verfahren (Baugesuche f�r das Haus West auf der Parzelle Gbbl. Nr. 4'276 und f�r das Haus Ost auf der Parzelle Gbbl. Nr. 4'277) und wies die Beschwerden ab.
Gegen diesen Beschluss erhoben A.X.________ und B.X.________, Y.________ und Z.________ am 16. September 2010 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Obwalden. Sie beantragten die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und die Verweigerung der nachgesuchten Bewilligungen. Des Weiteren sei festzustellen, dass die auf der Parzelle Gbbl. Nr. 4'277 eingezeichnete Baulinie gegen Art. 17 des Waldgesetzes vom 4. Oktober 1991 [WaG; SR 921.0] verstosse. Zur Frage der Eingliederung der beiden auf den Parzellen Gbbl. Nrn. 4'276 und 4'277 geplanten Bauvorhaben in die bestehende Umgebung und Landschaft sowie zur Frage der n�tigen R�cksichtnahme auf das sich in unmittelbarer N�he auf der benachbarten Parzelle Gbbl. Nr. 3'619 befindliche, denkmalgesch�tzte Objekt D.________ sei bei einem neutralen Fachexperten ein entsprechendes Gutachten einzuholen. Ferner sei zur Kl�rung der �rtlichen Gegebenheiten ein Augenschein durchzuf�hren. Mit Schreiben vom 2. Dezember 2010 reichten A.X.________ und B.X.________, Y.________ und Z.________ ein Schreiben des Innerschweizer Heimatschutzes vom 22. November 2010 ein und erneuerten ihren Antrag auf Einholung eines neutralen Fachgutachtens.
Mit Entscheid vom 26. April 2012 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab.
Mit Eingabe vom 29. Mai 2012 f�hren A.X.________ und B.X.________, Y.________ und Z.________ Beschwerde ans Bundesgericht. Sie beantragen, der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 26. April 2012 und die diesem vorausgegangenen Entscheide seien aufzuheben, und die Sache sei zur Neubeurteilung an die Vorinstanz bzw. an den Einwohnergemeinderat Sarnen als Bewilligungsbeh�rde zur�ckzuweisen. Des Weiteren sei festzustellen, dass die auf der Parzelle Gbbl. Nr. 4'277 eingezeichnete Baulinie gegen Art. 17 WaG verstosse.
Mit Verf�gung vom 21. Juni 2012 wies der Pr�sident der I. �ffentlich-rechtlichen Abteilung das Gesuch der Beschwerdef�hrer, der Beschwerde aufschiebende Wirkung zu gew�hren, ab.
Die Vorinstanz, der Regierungsrat und die C.________ AG beantragen in ihren Vernehmlassungen die Beschwerdeabweisung. Der Einwohnergemeinderat Sarnen beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden k�nne. Das Bundesamt f�r Umwelt BAFU und das Bundesamt f�r Raumentwicklung ARE haben Stellungnahmen zur Beschwerde eingereicht, ohne ausdr�cklich Antr�ge zu stellen. Die Beschwerdef�hrer halten in einer weiteren Eingabe an ihren Antr�gen und ihrem Standpunkt fest.
1.1.�Der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts ist ein Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz (Art. 82 lit. a i.V.m. Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Ihm liegt ein Beschwerdeverfahren �ber zwei Baubegehren und damit eine �ffentlich-rechtliche Angelegenheit zu Grunde. Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 lit. a BGG steht auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts zur Verf�gung (BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251, 400 E. 2.1 S. 404). Ausnahmegr�nde im Sinne von Art. 83 ff. BGG liegen nicht vor. Die Beschwerdef�hrer haben am Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG). Sie sind als Nachbarn der Bauvorhaben zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 lit. b und c BGG; BGE 133 II 249 E. 1.3.3 S. 253 f.). Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist grunds�tzlich einzutreten.
1.2.�Nicht einzutreten ist auf den Antrag der Beschwerdef�hrer, die unterinstanzlichen Entscheide aufzuheben. Diese sind mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht selbstst�ndig anfechtbar. Sie werden mit Blick auf den Devolutiveffekt durch den Entscheid der letzten kantonalen Instanz ersetzt und gelten mit der dagegen gerichteten Beschwerde als mitangefochten (vgl. BGE 134 II 142 E. 1.4 S. 144).
Ebenfalls nicht einzutreten ist auf den Antrag der Beschwerdef�hrer, es sei festzustellen, dass mit der im Zonenplan eingezeichneten Baulinie Art. 17 WaG verletzt werde. Feststellungsbegehren sind nur zul�ssig, wenn ein gleichwertiger rechtsgestaltender Entscheid ausgeschlossen ist (BGE 137 II 199 E. 6.5 S. 218 f. mit Hinweisen). Im zu beurteilenden Fall ist ein Interesse an einer derartigen Feststellung, welches �ber das Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Entscheids hinausgeht, nicht dargetan und auch nicht erkennbar.
2.1.�Umstritten ist, ob sich die beiden Bauprojekte in die Umgebung eingliedern und gen�gend R�cksicht auf die denkmalgesch�tzte Liegenschaft D.________ nehmen.
Gem�ss Art. 11 der Verordnung des Kantons Obwalden vom 30. M�rz 1990 �ber den Schutz von Bau- und Kulturdenkm�lern (Denkmalschutzverordnung/OW, DSV/OW; GDB 451.21) d�rfen Schutzobjekte nicht abgebrochen werden. Sie sind in ihrer schutzw�rdigen Substanz zu erhalten. Vorkehren, die ein Schutzobjekt ver�ndern, sind bewilligungspflichtig. Nach Art. 12 DSV/OW sind Massnahmen an Bauten sowie im Freiraum innerhalb des Umgebungsschutzgebiets so auszugestalten, dass keine St�rung des betroffenen Schutzobjekts entsteht und dessen Ausstrahlung in seiner Wirkung erhalten und gef�rdert werden kann. Insbesondere in der Wahl von Form, Gr�sse und Proportion, Material, Farbe und Bepflanzung ist auf das Schutzobjekt R�cksicht zu nehmen.
2.2.�Die Beschwerdef�hrer werfen der Vorinstanz eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung (Art. 97 BGG), eine willk�rliche Beweisw�rdigung (Art. 9 BV) und eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Geh�r (Art. 29 Abs. 2 BV) vor.
Sie f�hren aus, die vorinstanzliche Beurteilung der Eingliederung und R�cksichtnahme der geplanten Bauten auf die denkmalgesch�tzte Liegenschaft D.________ beruhe auf einer offensichtlich unrichtigen Sachverhaltsfeststellung. Die Vorinstanz habe die Stellungnahmen der Fachstelle f�r Kultur- und Denkmalpflege des Kantons Obwalden und des Innerschweizer Heimatschutzes willk�rlich gew�rdigt bzw. Forderungen der beiden Fachstellen einfach �bergangen. Die kantonale Fachstelle f�r Kultur- und Denkmalpflege und der Innerschweizer Heimatschutz h�tten in ihren Stellungnahmen vom 9. M�rz 2010 bzw. 22. November 2010 betont, zur Beantwortung der Frage der Eingliederung des Gesamtvorhabens sei zwingend ein neutrales Fachgutachten einzuholen. Nach Auffassung des Innerschweizer Heimatschutzes st�nden die beiden Bauvorhaben auf den Parzellen Gbbl. Nrn. 4'276 und 4'277 in einem engen Kausalzusammenhang, weshalb die Bauprojekte bez�glich des Umgebungsschutzes gemeinsam gepr�ft werden m�ssten. Dieser Standpunkt werde vom Innerschweizer Heimatschutz im Schreiben vom 18. Mai 2012 nochmals bekr�ftigt. Die Vorinstanz sei in Willk�r verfallen, indem sie von einer gesamtheitlichen Beurteilung der beiden Projekte abgesehen und auf die Einholung eines Fachgutachtens verzichtet habe.
2.3.�Die Vorinstanz hat erwogen, die Planung des Bauprojekts sei in Absprache mit dem Innerschweizer Heimatschutz und der kantonalen Fachstelle f�r Kultur- und Denkmalpflege durchgef�hrt worden. Beide Organisationen seien als neutrale Fachstellen zu betrachten, von deren Urteil die Verwaltung oder das Gericht nicht ohne triftige Gr�nde abweichen d�rfe. Sowohl der Innerschweizer Heimatschutz als auch die Fachstelle f�r Kultur- und Denkmalschutz h�tten in ihren Stellungnahmen vom 8. Dezember 2008 bzw. 8. Januar 2009 festgehalten, aus Sicht des Umgebungsschutzes sei nichts gegen das Bauprojekt einzuwenden. Das Gericht habe sich bei der Beurteilung der Eingliederung und der R�cksichtnahme auf die denkmalgesch�tzte Liegenschaft D.________ auf die Beurteilung der beiden Fachbeh�rden zu st�tzen. F�r eine weitere Begutachtung bestehe kein Anlass.
2.4.1.�Die Beschwerdef�hrer haben im bundesgerichtlichen Verfahren das Schreiben des Innerschweizer Heimatschutzes vom 18. Mai 2012 eingereicht (vgl. E. 2.2 hiervor).
Neue Tatsachen und Beweismittel d�rfen im bundesgerichtlichen Verfahren nur soweit vorgebracht werden, als der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG; BGE 134 V 223 E. 2.2.1 S. 226 mit Hinweis). Solche Umst�nde k�nnen namentlich darin liegen, dass die Vorinstanz materiell in einer Weise urteilt, dass bestimmte Sachumst�nde neu und erstmals rechtserheblich werden.
Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid ausgef�hrt, der Innerschweizer Heimatschutz bescheinige dem Bauprojekt eine ausreichende Eingliederung in die Umgebung und erachte die Bestimmungen der kantonalen Denkmalschutzverordnung als eingehalten. Damit bot erst der angefochtene Entscheid Anlass dazu, die Stellungnahme des Innerschweizer Heimatschutzes vom 18. Mai 2012 einzureichen. Die Vorgaben von Art. 99 BGG sind erf�llt, was von der Beschwerdegegnerin auch nicht bestritten wird.
2.4.2.�Das Bundesgericht legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG). Soweit die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen beanstandet werden und diese f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sind, kann nur geltend gemacht werden, die Feststellungen seien offensichtlich unrichtig oder beruhten auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG). Offensichtlich unrichtig bedeutet willk�rlich (BGE 136 II 304 E. 2.4 S. 314 mit Hinweis). Willk�r im Sinne von Art. 9 BV liegt nach st�ndiger Rechtsprechung vor, wenn der angefochtene Entscheid auf einer schlechterdings unhaltbaren oder widerspr�chlichen Beweisw�rdigung beruht, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft (BGE 137 I 1 E. 2.4 S. 5). Willk�rlich ist eine Beweisw�rdigung, wenn das Gericht offensichtlich den Sinn und die Tragweite eines Beweismittels verkannt, ohne vern�nftigen Grund ein wichtiges und erhebliches Beweismittel unber�cksichtigt gelassen oder aus den vorhandenen Elementen offensichtlich unhaltbare Schl�sse gezogen hat (BGE 129 I 8 E. 2.1 S. 9 mit Hinweisen).
2.4.3.�Ob ein Gericht die in einem Gutachten oder Fachbericht enthaltenen Er�rterungen f�r �berzeugend h�lt oder nicht und ob es dementsprechend den Schlussfolgerungen der Experten folgen soll, ist eine Frage der Beweisw�rdigung, die mit Beschwerde ans Bundesgericht wegen Verletzung des Willk�rverbots aufgeworfen werden kann. Dasselbe gilt f�r die Frage, ob ein Gutachten in sich schl�ssig ist. Das Gericht darf in Fachfragen nicht ohne triftige Gr�nde von Gutachten abweichen und muss Abweichungen begr�nden. Erscheint indes dem Gericht die Schl�ssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft, hat es n�tigenfalls erg�nzende Beweise zur Kl�rung dieser Zweifel zu erheben. Das Abstellen auf eine nicht schl�ssige Expertise bzw. der Verzicht auf die gebotenen zus�tzlichen Beweiserhebungen kann gegen das Verbot willk�rlicher Beweisw�rdigung (Art. 9 BV) verstossen (BGE 130 I 337 E. 5.4.2 S. 345).
2.4.4.�Aus dem Anspruch auf rechtliches Geh�r gem�ss Art. 29 Abs. 2 BV ergibt sich f�r die Parteien das Recht, Beweisantr�ge zu stellen, und f�r die Beh�rden die Pflicht, rechtzeitig und formg�ltig angebotene Beweisbegehren entgegenzunehmen und zu ber�cksichtigen. Keine Verletzung des rechtlichen Geh�rs liegt indes vor, wenn ein Gericht auf die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil es aufgrund der bereits abgenommenen Beweise seine �berzeugung gebildet hat und ohne Willk�r in vorweggenommener Beweisw�rdigung annehmen kann, dass seine �berzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht ge�ndert w�rde (BGE 136 I 229 E. 5.2 und 5.3 S. 236 f.). Der Entscheid dar�ber, ob ein (Ober-) Gutachten einzuholen ist, steht im pflichtgem�ssen Ermessen der anordnenden Beh�rde.
2.5.1.�Die Vorinstanz stellt sich auf den Standpunkt, aus den Stellungnahmen des Innerschweizer Heimatschutzes und der kantonalen Fachstelle f�r Kultur- und Denkmalschutz vom 8. Dezember 2008 bzw. 8. Januar 2009 ergebe sich, dass sich das Bauprojekt ausreichend in die Umgebung eingliedere, womit die Vorgaben der Denkmalschutzverordnung eingehalten seien. Es bestehe kein Grund von diesen Fachmeinungen abzuweichen und ein weiteres Gutachten einzuholen. Die Vorinstanz st�tzt sich damit in ihrer Entscheidbegr�ndung auf zwei Schreiben ab, welche vor der Einreichung des zweiten Baugesuchs am 8. Juni 2009 ergangen sind und sich einzig auf das erste Bauprojekt beziehen (vgl. Sachverhalt lit. B. und C. hiervor). Die Eingabe der kantonalen Fachstelle f�r Kultur- und Denkmalpflege vom 9. M�rz 2010 l�sst die Vorinstanz hingegen unerw�hnt, und auf die Stellungnahme des Innerschweizer Heimatschutzes vom 22. November 2010 weist die Vorinstanz zwar hin, ohne sich aber inhaltlich mit dieser auseinanderzusetzen.
Mit Schreiben vom 9. M�rz 2010 hat die kantonale Fachstelle f�r Kultur- und Denkmalpflege insbesondere festgehalten, eine Gesamtbetrachtung der beiden Bauvorhaben sei aus denkmalpflegerischer Sicht zwingend notwendig. Der Antrag der Beschwerdef�hrer, ein Gutachten einer neutralen Fachstelle einzuholen, werde unterst�tzt. Die zust�ndigen Beh�rden seien f�r ihre Entscheidfindung in dieser Frage zwingend auf ein derartiges Fachgutachten angewiesen.
In seiner Stellungnahme vom 22. November 2010 hat der Innerschweizer Heimatschutz hervorgehoben, die beiden Bauprojekte st�nden in einem sehr engen Kausalzusammenhang. Angesichts des noch nicht bewilligten Neubaus auf der Parzelle Gbbl. Nr. 4'276 sei es nicht m�glich, eine isolierte Beurteilung des zweiten Bauprojekts vorzunehmen. Der Antrag auf Einholung eines Gutachtens einer neutralen Fachstelle werde daher unterst�tzt.
Mit Schreiben vom 18. Mai 2012 hat der Innerschweizer Heimatschutz ausgef�hrt, die Interpretation der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid sei falsch. Die Beurteilung vom 8. Dezember 2008 betreffe lediglich das erste Bauprojekt. In der Stellungnahme vom 22. November 2010 sei hingegen ausdr�cklich betont worden, der Umgebungsschutz k�nne nur unter Ber�cksichtigung beider, sich in unmittelbarer N�he des Schutzobjekts befindlicher Neubauten gepr�ft werden. Es sei deshalb verlangt worden, einen unabh�ngigen Gutachter einzusetzen, der die beiden Projekte hinsichtlich der Einhaltung der Denkmalschutzverordnung gesamtheitlich �berpr�fe.
2.5.2.�Diese Ausf�hrungen machen deutlich, dass die Vorinstanz offensichtlich den Sinn und die Tragweite der Schreiben des Innerschweizer Heimatschutzes und der kantonalen Fachstelle f�r Kultur- und Denkmalschutz vom 8. Dezember 2008 bzw. 8. Januar 2009 verkannt hat, da sich diese Eingaben einzig auf das erste Bauprojekt beziehen. Zugleich hat die Vorinstanz ohne erkennbaren Grund wichtige und erhebliche Beweismittel, n�mlich die Eingaben der beiden Fachbeh�rden vom 9. M�rz 2010 respektive vom 22. November 2010, nicht gew�rdigt. Darin beantragen die beiden Fachbeh�rden ausdr�cklich die Einholung eines Fachgutachtens, welches sich erstmals zu beiden Bauprojekten �ussert. Der Verzicht auf diese zus�tzliche Beweiserhebung verletzt Art. 9 BV, denn es sind keine triftigen Gr�nde ersichtlich, welche es rechtfertigen w�rden, von der Meinung der beiden Fachbeh�rden abzuweichen. Damit ist gleichzeitig gesagt, dass die in antizipierter Beweisw�rdigung erfolgte Abweisung des Beweisantrags der Beschwerdef�hrer, ein Fachgutachten einzuholen, willk�rlich erfolgt ist und deren Anspruch auf rechtliches Geh�r verletzt.
2.5.3.�Die Beschwerde ist damit gutzuheissen, soweit die Beschwerdef�hrer die mangelnde Einholung eines Fachgutachtens zur Frage der Eingliederung der beiden Bauprojekte im Sinne von Art. 12 DSV/OW beanstanden. Die Sache ist in Aufhebung des angefochtenen Entscheids antragsgem�ss zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Aus prozess�konomischen Gr�nden rechtfertigt es sich jedoch, die weiteren Vorbringen der Beschwerdef�hrer zu behandeln. Die Beschwerdef�hrer erheben weitere formelle R�gen (nachfolgend E. 3). Zudem r�gen sie eine willk�rliche Anwendung kantonalen Rechts, n�mlich der Bestimmungen �ber den Nutzungstransfer (nachfolgend E. 4) und die Spielplatzfl�chen (nachfolgend E. 5). Schliesslich machen die Beschwerdef�hrer Verletzungen der bundesrechtlichen Vorschriften �ber den Waldabstand (Art. 17 WaG; nachfolgend E. 6) und die raumplanungsrechtlichen Ausnahmebewilligungen (Art. 24c RPG [SR 700]; nachfolgend E. 7) geltend.
Die Beschwerdef�hrer behaupten (weitere) Geh�rsverletzungen (Art. 29 Abs. 2 BV).
3.1.1.�Die Beschwerdef�hrer bringen vor, die Vorinstanz erw�hne in ihrer Entscheidbegr�ndung eine von der Beschwerdegegnerin mit der Einwohnergemeinde Sarnen am 26. September 2001 in Anwendung von Art. 15 DSV/OW abgeschlossene Vereinbarung. Sie h�tten damals keine M�glichkeit erhalten, sich zu dieser Vereinbarung zu �ussern, wodurch ihr Geh�rsanspruch missachtet worden sei.
3.1.2.�Gem�ss Art. 15 DSV/OW kann der Schutzumfang f�r Schutzobjekte durch �ffentlich-rechtliche Vereinbarungen zwischen der zust�ndigen Beh�rde und dem betroffenen Grundeigent�mer geregelt werden. Bei Schutzobjekten von lokaler Bedeutung ist die kantonale Fachstelle f�r Denkmalpflege vorg�ngig anzuh�ren. In dieser Vereinbarung sind die zu erhaltenden Teile zu bezeichnen und die Art und Weise von Unterhalt und Renovationsarbeiten festzulegen. Stehen solche Arbeiten in Aussicht, so ist die Kostenbeteiligung der �ffentlichen Hand zu regeln (Abs. 1). Vereinbarungen werden auf Anmeldung der zust�ndigen Beh�rde im Grundbuch als �ffentlich-rechtliche Eigentumsbeschr�nkung angemerkt (Abs. 2).
In der im angefochtenen Entscheid erw�hnten Vereinbarung zwischen der Beschwerdegegnerin und der Einwohnergemeinde Sarnen vom 26. September 2001 ist festgehalten, dass allf�llige Neubauten vornehmlich im Umgebungsbereich der Parzelle Gbbl. Nr. 3'619 des Schutzobjektes D.________ am S�d-West-Hang, falls n�tig verdichtet, zu situieren oder im B�schungsfuss zu integrieren und in Bezug auf Materialwahl und Volumen so zu gestalten seien, dass sie den Altbau und den H�gelsporn in seiner Wirkung nicht beeintr�chtigen oder konkurrenzieren.
3.1.3.�Die R�ge der Beschwerdef�hrer, ihr rechtliches Geh�r sei verletzt worden, ist nicht stichhaltig: Bei den Schutzvereinbarungen im Sinne von Art. 15 DSV/OW handelt es sich um �ffentlich-rechtliche Vertr�ge zwischen der zust�ndigen Beh�rde und dem betroffenen Grundeigent�mer, die im Grundbuch als �ffentlich-rechtliche Eigentumsbeschr�nkungen angemerkt werden. Die darin festgelegten Anforderungen an den Objekt- und Umgebungsschutz verpflichten nur den jeweiligen Grundeigent�mer und entfalten keine Drittwirkung. Insbesondere werden keine rechtlich gesch�tzten Interessen der benachbarten Grundeigent�mer tangiert. Demzufolge war die Einwohnergemeinde Sarnen vorliegend nicht verpflichtet, die Beschwerdef�hrer vor Abschluss der Vereinbarung anzuh�ren.
3.2.1.�Die Beschwerdef�hrer r�gen, die Vorinstanz habe es zu Unrecht abgelehnt, insbesondere "mit Bezug auf die Waldsituation" einen Augenschein durchzuf�hren.
3.2.2.�Die Vorinstanz hat erwogen, den Akten l�gen die Baupl�ne, Fotos sowie Bilder der von den geplanten Geb�uden erstellten Modelle bei. Des Weiteren h�tten die Beschwerdef�hrer Fotomontagen anhand der Bauprofile erstellt und eingereicht. Die Sachlage sei damit in den Akten ausf�hrlich dokumentiert. Die Durchf�hrung eines Augenscheins sei nicht notwendig.
3.2.3.�Die Ausf�hrungen im angefochtenen Entscheid sind nicht zu beanstanden und werden von den Beschwerdef�hrern auch nicht substanziiert in Frage gestellt. Diese legen in der Beschwerde nicht dar, welche zus�tzlichen Informationen durch einen Augenschein gewonnen werden k�nnten. Dies ist auch nicht ersichtlich. Insbesondere l�sst sich die Frage des hinreichenden Waldabstands (vgl. nachfolgend E. 6) auch ohne Durchf�hrung eines Augenscheins beantworten. Bei dieser Ausgangslage konnte die Vorinstanz, ohne hierdurch gegen Art. 9 BV und Art. 29 Abs. 2 BV zu verstossen, in antizipierter Beweisw�rdigung auf die Durchf�hrung eines Augenscheins verzichten.
4.1.�Die Beschwerdef�hrer kritisieren, durch den vorgenommenen Nutzungstransfer von der Parzelle Gbbl. Nr. 4'277 zum Grundst�ck Gbbl. Nr. 4'276 werde eine massive Verdichtung erzielt.
4.2.�Das Instrument des Nutzungstransfers ist in Art. 15 Abs. 7 des Baugesetzes des Kantons Obwalden vom 12. Juni 1994 (BauG/OW; GDB 710.1) geregelt. Nach dieser Bestimmung sind �bertragungen von Nutzungsanteilen von Grundst�ck zu Grundst�ck m�glich, sofern die Grundst�cke aneinander grenzen und der gleichen Grundnutzungszone zugeordnet sind. Solche Nutzungsumlagerungen sind im Grundbuch bei den beteiligten Grundst�cken anzumerken oder einzutragen. Die L�schung bedarf der Zustimmung der Baubewilligungsbeh�rde.
4.3.�Die Vorinstanz hat zusammenfassend erwogen, die Parzellen Gbbl. Nrn. 4'276 und 4'277 bef�nden sich beide in der Wohnzone W2 und seien durch einen schmalen Landstreifen miteinander verbunden. Der Gesetzgeber habe weder eine Mindestl�nge der gemeinsamen Grundst�cksgrenze noch eine Obergrenze des zul�ssigen Nutzungstransfers vorgeschrieben. Der geplante Nutzungstransfer von 244,62 m2�von der Parzelle Gbbl. Nr. 4'277 (Grundst�cksfl�che von 1'621 m2�) zur Parzelle Gbbl. Nr. 4'276 (Grundst�cksfl�che von 1'085 m2�) entspreche den Vorgaben von Art. 15 Abs. 7 BauG/OW. �ffentliche Interessen, die gegen die Erteilung einer Bewilligung zum Nutzungstransfer sprechen w�rden, seien nicht ersichtlich.
4.4.�Das Bundesgericht �berpr�ft die Auslegung und Anwendung kantonalen und kommunalen Rechts nur auf Willk�r hin. Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Beschwerdebegr�ndung in gedr�ngter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich der willk�rlichen Anwendung von kantonalem Recht und Willk�r bei der Sachverhaltsfeststellung) pr�ft das Bundesgericht nur insofern, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 135 III 127 E. 1.6 S. 130). Wird eine Verletzung des Willk�rverbots geltend gemacht, muss anhand der angefochtenen Subsumtion im Einzelnen dargelegt werden, inwiefern der Entscheid an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet (vgl. BGE 134 II 244 E. 2.2 S. 246).
Die Beschwerdef�hrer setzen sich in ihrer Beschwerde nicht mit den Ausf�hrungen im angefochtenen Entscheid auseinander und machen auch nicht geltend, die Voraussetzungen von Art. 15 Abs. 7 BauG/OW seien in willk�rlicher Weise bejaht worden. Dies ist auch nicht ersichtlich.
5.1.�Die Beschwerdef�hrer r�gen die Erteilung einer Ausnahmebewilligung f�r den Verzicht auf wetterunabh�ngige Spielplatzfl�chen als willk�rlich. Es handle sich vorliegend nicht um einen H�rtefall bzw. es l�gen keine ausserordentlichen Verh�ltnisse im Sinne von Art. 53 des Bau- und Zonenreglements der Einwohnergemeinde Sarnen von November/Dezember 1997 (BZR/Sarnen) vor, welche die Erteilung einer Ausnahmebewilligung rechtfertigen w�rden.
5.2.�Nach Art. 53 BZR/Sarnen sind bei Geb�uden mit mindestens vier Wohnungen Spielpl�tze in der Gr�sse von 20 % der Wohngeschossfl�chen zu erstellen (Abs. 1). Mindestens 25 % dieser Spielfl�chen sind wetterunabh�ngig zu gestalten (Abs. 2). Bei ausserordentlichen Verh�ltnissen kann der Einwohnergemeinderat gegen Entsch�digung eine Ausnahme von diesen Bestimmungen gew�hren (Abs. 3).
5.3.�Im Baugesuch vom 17. April 2008, welches die Beschwerdegegnerin sp�ter zur�ckzog (vgl. Sachverhalt lit. A. hiervor), waren wetterunabh�ngige Spielfl�chen geplant, zu deren Realisierung allerdings aufgrund der Hanglage Terraineinschnitte erforderlich gewesen w�ren. Diese wurden sowohl von der kantonalen Fachstelle f�r Kultur- und Denkmalpflege als auch vom Innerschweizer Heimatschutz bem�ngelt. Die beiden Fachbeh�rden erachteten einen weitestm�glichen Verzicht auf Terrainver�nderungen aus denkmalsch�tzerischer Sicht als unabdingbare Voraussetzung f�r die Erteilung einer Baubewilligung. Entsprechend passte die Beschwerdegegnerin das erste Bauprojekt an und verzichtete auf �berdachte Spielfl�chen.
5.4.�Die Vorinstanz hat unter Bezugnahme auf diese Ausf�hrungen der beiden Fachbeh�rden zum (zur�ckgezogenen) Baugesuch vom 17. April 2008 festgehalten, der Verzicht auf gedeckte Spielplatzfl�chen diene der Erhaltung einer sch�tzenswerten Umgebung und liege damit in erster Linie im �ffentlichen Interesse. Es sei deshalb von aussergew�hnlichen Umst�nden im Sinne von Art. 53 Abs. 3 BZR/Sarnen auszugehen, welche die Erteilung einer Ausnahmebewilligung rechtfertigten.
5.5.�Vorliegend ist unbestritten, dass Art. 53 Abs. 1 BZR/Sarnen eingehalten ist, dabei jedoch abweichend von Art. 53 Abs. 2 BZR/Sarnen vollst�ndig auf gedeckte Pl�tze verzichtet wird. Strittig ist hingegen, ob die Vorinstanz Art. 53 Abs. 3 BZR/Sarnen willk�rlich angewendet hat, indem sie das Vorliegen ausserordentlicher Verh�ltnisse, welche die Erteilung einer Ausnahmebewilligung rechtfertigten, bejaht hat.
Dies ist nicht der Fall. Durch den Verzicht auf die Erstellung gedeckter Spielplatzfl�chen k�nnen unbestrittenermassen Terraineinschnitte im Umgebungsbereich der Liegenschaft D.________ vermieden werden, was einem �ffentlichen Interesse entspricht. Dieses denkmalsch�tzerische Interesse im Ergebnis �ber das Interesse an wetterunabh�ngigen Spielplatzfl�chen zu stellen und das Vorliegen ausserordentlicher Verh�ltnisse im Sinne von Art. 53 Abs. 3 BZR/Sarnen zu bejahen, ist sachlich ohne Weiteres haltbar.
6.1.�Die Beschwerdef�hrer machen geltend, mit der im Zonenplan auf der Parzelle Gbbl. Nr. 4'277 eingezeichneten Baulinie werde der gem�ss Art. 17 WaG erforderliche Mindestabstand vom Waldrand nicht respektiert. In der Botschaft des Bundesrats zum Waldgesetz sei zu Art. 17 WaG ausgef�hrt worden, dass der Waldabstand in der Regel mindestens 15 m betragen sollte. Die Baulinie aber f�hre dazu, dass der Waldabstand vorliegend lediglich 5 m ausmache. Zudem beeintr�chtige die geplante Baute auf der Parzelle Gbbl. Nr. 4'277 den Wald in seinen Funktionen. Es bestehe insbesondere die Gefahr eines �bergreifenden Feuers, und die Pflege und Bewirtschaftung des Waldes werde erschwert.
6.2.�Gem�ss Art. 17 WaG sind Bauten und Anlagen in Waldesn�he nur zul�ssig, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht beeintr�chtigen (Abs. 1). Die Kantone schreiben einen angemessenen Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand vor. Sie ber�cksichtigen dabei die Lage und die zu erwartende H�he des Bestandes (Abs. 2). Nach Art. 52 WaG bed�rfen die kantonalen Ausf�hrungsbestimmungen zu Art. 17 Abs. 2 WaG zu ihrer G�ltigkeit der Genehmigung des Bundes.
Die Zielsetzung von Art. 17 Abs. 2 WaG liegt darin, den Wald vor nat�rlicher oder menschlicher Zerst�rung zu bewahren. Zudem soll der Waldabstand eine zweckm�ssige Bewirtschaftung und Erschliessung des Waldes erm�glichen, den Wald vor Feuer sch�tzen, sowie dem hohen �kologischen Wert des Waldrands Rechnung tragen. Angemessen ist der Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand, wenn er den Schutz dieser im �ffentlichen Interesse liegenden Zwecke gew�hrleistet. Hingegen wird der bundesrechtliche Minimalabstand nach Art. 17 Abs. 1 WaG unterschritten, wenn ein Bauvorhaben erhebliche Auswirkungen auf die Schutz-, Nutz- und Wohlfahrtsfunktionen des Waldes zeitigt. Die Beurteilung der Angemessenheit des Waldabstands h�ngt dabei wesentlich von den konkreten Verh�ltnissen im Einzelfall ab (Art der Waldvegetation, Exposition, Topografie). Da die kantonalen Bestimmungen �ber einen minimalen Waldabstand von Bauten und Anlagen variieren, ist auf eine verbindliche Regelung eines Mindestabstands im Gesetz verzichtet worden, doch sollte dieser Abstand in der Regel 15 m nicht unterschreiten (vgl. zum Ganzen Botschaft vom 29. Juni 1998 zum Waldgesetz, BBl 1998 III 173 ff., 198; Urteil 1C_119/2008 vom 21. November 2008 E. 2.4, nicht publ. in: BGE 135 II 30, aber in: URP 2009 S. 138).
Der Kanton Obwalden hat Art. 17 Abs. 2 WaG im Baurecht umgesetzt. Gem�ss Art. 40 Abs. 1 lit. g BauG/OW haben Bauten und Anlagen bei W�ldern einen Mindestabstand von 20 m einzuhalten. Die Gemeinden k�nnen mit Baulinien kleinere oder auch gr�ssere Waldabst�nde vorschreiben oder in begr�ndeten F�llen f�r ein- bis zweigeschossige Bauten unter Vorbehalt der Genehmigung des zust�ndigen Departements einen verminderten Waldabstand bewilligen. Der bundesrechtliche Mindestabstand ist in jedem Fall einzuhalten. Art. 40 Abs. 1 lit. g BauG/OW wurde am 28. Juli 1994 durch das Eidgen�ssische Departement des Innern genehmigt.
6.3.�Die Vorinstanz hat ausgef�hrt, da das Bundesrecht keinen verbindlichen Waldabstand vorschreibe, sei nicht ersichtlich, welche bundesrechtliche Bestimmung durch die grunds�tzliche Erm�glichung von Baulinien, welche n�her als 15 m an den Waldrand heranreichten, verletzt sein sollte. Ob der Waldabstand angemessen sei, sei vielmehr im konkreten Einzelfall zu pr�fen. Vorliegend sei keine Gef�hrdung des Waldes durch das geplante Bauprojekt auf der Parzelle Gbbl. Nr. 4'277 ersichtlich. Insbesondere sei die Nutzung und Pflege des Waldes auch aus n�rdlicher Richtung m�glich. Die festgelegte Baulinie erweise sich als bundesrechtskonform.
6.4.�In seiner Stellungnahme vom 28. September 2012 hat das BAFU festgehalten, bei der betroffenen Waldpartie im Nordosten der Parzelle Gbbl. Nr. 4'277 handle es sich um einen lockeren Baumbestand bzw. um einzelne vorstehende B�ume. Der k�rzeste Abstand zwischen der geplanten Baute und dem betroffenen Waldareal liege im Bereich einer Waldausbuchtung. Lediglich die Spitze dieser Ausbuchtung reiche bis auf den beanstandeten niedrigen Abstand zur Baulinie hin. Beim geplanten Geb�ude wiederum sei eine Geb�udeecke auf diese Waldausbuchtung ausgerichtet, w�hrend die davon wegf�hrende Geb�udefassade einen zunehmend gr�sseren Abstand zur Baulinie und damit zum Wald aufweise. Der geringe Waldabstand beschr�nke sich somit auf einen kleinen Bereich und habe lediglich eine punktuelle Wirkung. Es sei nicht ersichtlich, weshalb die Waldfunktionen nicht weiterhin gew�hrleistet sein sollten. Die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes sei nicht in Frage gestellt, zumal das betroffene Waldareal im n�rdlichen Bereich durch eine Zufahrtsstrasse erschlossen sei.
6.5.�Die kantonalen Beh�rden kennen die �rtlichen Verh�ltnisse und haben vorliegend die besonderen Aspekte des Einzelfalls gew�rdigt. Das BAFU als Fachbeh�rde hat die Bewertung der Vorinstanz im Ergebnis best�tigt, indem es festgestellt hat, das Bauvorhaben beeintr�chtige die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht. Der fachtechnische Sachverstand des BAFU ist zu respektieren. Es besteht kein Anlass von dessen Einsch�tzung abzuweichen, zumal die Beschwerdef�hrer ihr Vorbringen, die Funktionen des Waldes w�rden beeintr�chtigt, nicht n�her begr�nden. Eine Verletzung von Art. 17 WaG ist nach dem Gesagten zu verneinen.
6.6.�Soweit die Beschwerdef�hrer eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots gem�ss Art. 29 Abs. 1 BV behaupten, ist ihre Argumentation nicht stichhaltig. Der Waldabstand ist, wie dargelegt, stets anhand des konkreten Einzelfalls festzulegen. Die Beschwerdef�hrer k�nnen daher aus der Tatsache, dass auf dem Grundst�ck des Beschwerdef�hrers 2 ein gr�sserer Waldabstand vorgeschrieben worden ist, nichts zu ihren Gunsten ableiten.
7.1.�Die Beschwerdef�hrer r�gen, die Erteilung einer Ausnahmebewilligung f�r die Verlegung und Erweiterung der Zufahrtsstrasse zur Liegenschaft D.________ verstosse gegen Art. 24c RPG. Die neu gestaltete Zufahrtsstrasse bewirke eine Funktions�nderung und habe Mehrverkehr zur Folge.
7.2.�Die Zufahrtsstrasse f�hrt teilweise �ber das in der Landwirtschaftszone gelegene Grundst�ck Gbbl. Nr. 784 (vgl. auch Sachverhalt lit. B. hiervor).
Art. 24c RPG sch�tzt bestimmungsgem�ss nutzbare, aber zonenwidrig gewordene Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen grunds�tzlich in ihrem Bestand (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen k�nnen teilweise ge�ndert oder massvoll erweitert werden, sofern sie rechtm�ssig erstellt oder ge�ndert worden sind (Abs. 2). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 5).
Der Bundesrat hat den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG in Art. 41 und 42 RPV (SR 700.1) konkretisiert. Nach Art. 42 RPV sind �nderungen zul�ssig, wenn die Identit�t der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Z�gen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zul�ssig (Abs. 1). Ob die Identit�t der Baute im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter W�rdigung der gesamten Umst�nde zu beurteilen. Sie ist jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn die zonenwidrig genutzte Fl�che um mehr als 30 % erweitert wird, wobei Erweiterungen innerhalb des bestehenden Geb�udevolumens nur zur H�lfte angerechnet werden, oder wenn die zonenwidrig genutzte Fl�che innerhalb oder ausserhalb des bestehenden Geb�udevolumens um insgesamt mehr als 100 m2erweitert wird (vgl. Abs. 3 lit. a und b).
"Altrechtliche" Bauten und Anlagen sind in erster Linie solche, die vor dem Inkrafttreten des fr�heren Gew�sserschutzgesetzes (aGSchG), d.h. vor dem 1. Juli 1972, erstellt wurden (BGE 129 II 396 E. 4.2.1 S. 398). Die Zufahrtsstrasse zur Liegenschaft D.________ wurde vor dem 1. Juli 1972 rechtm�ssig erstellt und ist durch die Ausscheidung von Bau- und Landwirtschaftszonen zonenwidrig geworden. Art 24c RPG und Art. 42 RPV sind daher auf den vorliegenden Fall anwendbar.
7.3.�Die Vorinstanz hat erwogen, die Ausnahmebewilligung zur Verlegung der Zufahrtsstrasse zur Liegenschaft D.________ sei zu Recht erteilt worden, da die Strasse grunds�tzlich Bestandesschutz im Sinne von Art. 24c RPG geniesse. Zu ber�cksichtigen sei insbesondere, dass keine Zweck�nderung erfolge, dass nur ein kleiner Abschnitt der Zufahrtsstrasse in der Landwirtschaftszone liege, und dass die neu zu �berbauende Fl�che maximal 20 m2�betrage. Zudem ergebe sich durch die Verlegung der Strasse h�chstens ein beschr�nkter Mehrverkehr, da die beiden geplanten Neubauten anderweitig erschlossen w�rden. Schliesslich sei kein �ffentliches Interesse an der Beibehaltung des Strassenverlaufs ersichtlich.
7.4.�Das ARE hat in seiner Stellungnahme vom 27. August 2012 zusammenfassend ausgef�hrt, die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG bedinge, dass die Vorgaben von Art. 42 RPV eingehalten w�rden. Im zu beurteilenden Fall werde die bestehende Zufahrt nicht nur verlegt, sondern massiv verbreitert. Soweit dies dem Baugesuchsplan entnommen werden k�nne, werde wesentlich mehr als 20 m2�zus�tzliches Land in der Landwirtschaftszone beansprucht und die zonenwidrig genutzte Fl�che in Widerspruch zu Art. 42 Abs. 3 RPV um mehr als 30 % erweitert. Aus den Pl�nen sei auch nicht ersichtlich, ob weitere Aspekte der Identit�t der Strasse, wie etwa der Belag oder der Unterbau, ver�ndert w�rden. Die Beurteilung der Vorinstanz, wonach es sich bei der geplanten neuen Zufahrtsstrasse um eine teilweise �nderung bzw. massvolle Erweiterung der bestehenden Zufahrtsstrasse im Sinne von Art. 24c RPG handle, lasse sich nicht st�tzen.
7.5.1.�Die Vorinstanz hat in tats�chlicher Hinsicht festgestellt, es werde mit der Verlegung und Verbreiterung der Zufahrtsstrasse maximal 20 m2�zus�tzliches Land in der Landwirtschaftszone beansprucht. Dies wird vom ARE bestritten, womit dieses der Vorinstanz sinngem�ss eine willk�rliche Sachverhaltsfeststellung anlastet. Die Beschwerdef�hrer hingegen haben die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz nicht in Frage gestellt.
Wie ausgef�hrt (vgl. E. 4.4 hiervor), ist nach Art. 42 Abs. 2 BGG in der Begr�ndung in gedr�ngter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Willk�r bei der Sachverhaltsfeststellung pr�ft das Bundesgericht nur insofern, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG).
Mangels entsprechender R�ge in der Beschwerde ist damit die vom ARE beanstandete Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz durch das Bundesgericht grunds�tzlich nicht zu �berpr�fen. Klarstellend ist jedoch festzuhalten, dass keine Willk�r ersichtlich ist. Der Bereich der Zufahrtsstrasse, welcher durch die Landwirtschaftszone verl�uft, weist eine L�nge von rund 30 m und eine Breite von durchschnittlich 2,5 m auf. Hieraus ergibt sich eine Fl�che von ca. 75 m2. Wird die Strasse bei gleichbleibender L�nge auf 3 m verbreitert, betr�gt die Fl�che neu rund 90 m2. Wie die Vorinstanz willk�rfrei festgestellt hat, wird demnach durch die Verlegung und Verbreiterung der Zufahrtsstrasse eine Fl�che von weniger als 20 m2�zus�tzlich beansprucht.
7.5.2.�Mit der Verlegung und Erweiterung der Zufahrtsstrasse bleibt deren Identit�t in den wesentlichen Z�gen gewahrt. Ausgehend von einer bisherigen Fl�che von rund 75 m2�wird die zonenwidrig genutzte Fl�che bei einer Ausdehnung um maximal 20 m2�nicht um mehr als 30 % erweitert. Des Weiteren hat die Vorinstanz willk�rfrei festgehalten, dass nicht mit massgeblichem Mehrverkehr zu rechnen ist, da die Strasse weiterhin einzig der Zufahrt zur Liegenschaft D.________ dient. Ebenso wenig sind Anpassungen des bisherigen Strassenbelags (Kies) und des Unterbaus geplant. Es erfolgt damit entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrer keine Funktions�nderung. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung steht folglich in Einklang mit Art. 24c RPG und Art. 42 RPV.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerde gutzuheissen ist, soweit darauf einzutreten ist. Der Entscheid der Vorinstanz vom 26. April 2012 ist aufzuheben und die Angelegenheit zu neuem Entscheid im Sinne der Erw�gungen an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang hat die Beschwerdegegnerin die Gerichtskosten zu tragen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Sie hat die Beschwerdef�hrer f�r das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entsch�digen (Art. 68 Abs. 2 BGG).
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. Der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Obwalden vom 26. April 2012 wird aufgehoben und die Angelegenheit zu neuem Entscheid im Sinne der Erw�gungen ans Verwaltungsgericht zur�ckgewiesen.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdef�hrer f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 4'000.-- zu entsch�digen.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Einwohnergemeinde Sarnen, dem Regierungsrat des Kantons Obwalden, dem Verwaltungsgericht des Kantons Obwalden, dem Bundesamt f�r Raumentwicklung und dem Bundesamt f�r Umwelt schriftlich mitgeteilt.