Source: https://www.betriebskostenabrechnung.com/blog/vermieter-erstellt-keine-betriebskostenabrechnung/
Timestamp: 2019-07-21 11:08:16
Document Index: 131589295

Matched Legal Cases: ['§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 273', 'BGH', 'BGH', '§ 195']

Während manche Mieter der alljährlichen Betriebskostenabrechnung ob der meist saftigen Nachforderung mit Bangen entgegen sehen, erhalten andere Mieter erst gar keine Abrechnung über ihre geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen.
Die Gründe dafür können vielfältig sein: Schlechte Organisation des Vermieters oder der Hausverwaltung, fehlende Belege, Vermieter- oder Verwalterwechsel – aber auch so reichlich bemessene Vorauszahlungen, eventuell noch in Verbindung mit einem milden Winter oder gesunkenen Heizölpreisen, dass vermieterseitig gar kein Interesse besteht, dem Mieter sein Guthaben auszuzahlen.
Erfolgt keine Abrechnung, können sich Mieter dagegen jedoch nachhaltig zur Wehr setzen.
Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums dem Mieter die Betriebskostenabrechnung mitzuteilen, § 556 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dem Mieter muss innerhalb dieser 12-monatigen Ausschlussfrist die Abrechnung zugegangen sein. Nur wenn der Vermieter unverschuldet die Abrechnung nicht fristgemäß erstellen konnte (etwa wegen einer verspäteten Jahresrechnung des Stromlieferanten), darf er auch später abrechnen. Das hat dann aber innerhalb von drei Monaten nach dem Wegfall des „v“ zu erfolgen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 26.07.2006, Az.: VIII ZR 220/05).
Erfolgt die Betriebskostenabrechnung erst nach Ablauf dieser Fristen, ist der Vermieter mit etwaigen Nachzahlungsansprüchen ausgeschlossen, kann diese also nicht mehr geltend machen. Umgekehrt ist aber der Mieter berechtigt, auch nach der nur für den Vermieter geltenden Fristen die Betriebskostenabrechnung verlangen. Insbesondere bleibt der Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines etwaigen Guthabens aus der Abrechnung trotz Fristablauf bestehen (BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07).
Der Vermieter gerät in Verzug, wenn die 12-Monats-Frist zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung abgelaufen ist. Ab diesem Zeitpunkt kann der Mieter daher auf sein Guthaben Verzugszinsen fordern. Diese betragen fünf Prozent über dem Basiszinssatz (Amtsgericht AG) Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 03.05.2005, Az.: 220 C 450/04).
Das kann der Mieter unternehmen
Erstellt der Vermieter innerhalb der 12-Monats-Frist keine Betriebskostenabrechnung, sollte ihn der Mieter dazu – aus Beweisgründen schriftlich – auffordern. Geschieht dann immer noch nichts, kann der Mieter hinsichtlich der weiteren Betriebskostenvorauszahlungen von seinem Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB Gebrauch machen. Aufgrund dieses Rechts darf der Mieter die weiteren, künftigen Vorauszahlungen solange zurückhalten, bis ihm die Betriebskostenabrechnung vorliegt (BGH, Urteil vom 29.03.2006, Az.: VIII ZR 191/05).
Ein Mieter, der zwischenzeitlich ausgezogen ist, hat dieses Druckmittel jedoch nicht. Daher kann er alle Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern, die er im Abrechnungszeitraum geleistet hat (BGH, Urteil vom 09.03.2005, Az.: VIII ZR 57/04). Das gilt aber nur für bereits ausgezogene Mieter.
Daneben kann (sowohl der noch im Mietobjekt lebende als auch der ausgezogene) Mieter vor Gericht ziehen und den Vermieter auf Erteilung der Betriebskostenabrechnung verklagen.
Mieter muss Verjährungsfrist beachten
Aufpassen muss der Mieter, dass sein Anspruch auf Erteilung der Betriebskostenabrechnung bzw. Auszahlung seines Guthabens nicht verjährt. Die Verjährungsfrist – zunächst nur für die Erteilung der Abrechnung – beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Mieter Anspruch auf Erteilung der Abrechnung hat, §§ 195, 199 Abs. 1 BGB. Um die Verjährung zu unterbrechen, muss der Mieter innerhalb der Verjährungsfrist Klage auf Erteilung der Betriebskostenabrechnung erheben.
Praxis-Beispiel: Verjährung des Abrechnungs-Anspruchs
Der 12-monatige-Abrechnungszeitraum, der dem Kalenderjahr nicht entsprechen muss, endet am 30.04.2013.
Folge: Die Betriebskostenabrechnung ist dem Mieter bis zum 30.04.2014 auszuhändigen. Die dreijährige Verjährungsfrist beginnt am Ende des Jahres zu laufen, also am 31.12.2014 um 24:00 Uhr. Der Mieter muss daher bis zum 31.12.2017 auf Erteilung der Abrechnung klagen, um den Eintritt der Verjährung am 01.01.2018 zu verhindern.
Liegt die Betriebskostenabrechnung vor, gelten dieselben Verjährungsvorschriften für den Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines etwaigen Guthabens.
9 Tipps für Vermieter zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung
Cornelia Hartung at 22:02 Antworten
Hallo, Bei uns verhält es sich mit NK-Abrechnunge wie folgt. Die letzte haben wir 2010 erhalten mit einer Nachzahlung und dadurch resultierend eine leichte Anhebung der NK. Alle weiteren Jahre haben wir keine Abrechnung mehr erhalten, diese jedoch auch nicht angefordert, da wir davon ausgegangen sind, dass die leichte Anhebung nicht ausreichend war und sich dennoch eine wenn auch kleine Nachzahlung ergeben hätte. Nun erfolgt ein Eigentümerwechsel und wir habe jetzt eine Abrechnung für den Zeitraum 09/2016 bis 09/2017 erhalten mit einem nicht unerheblichen Guthaben. Wenn ich gemäß der Verjährungsfristen nun die Abrechnungen für die vergangenen Jahre nachfordere und sich daraus eine Nachzahlung ergibt, bin ich dann verpflichtet, diese auch zu zahlen? Diesen Punkt konnte ich leider nirgends konkret nachlesen. Dank und viele Grüße, Cornelia
Betriebskostenabrechnung.com at 11:35 Antworten
Hallo Cornelia, nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter i.d.R. keine Nachzahlung mehr fordern. Viele Grüße Dennis Hundt
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