Source: http://www.caselaw.de/document?di=df5a4e17-7aaf-4c14-b447-e8b24a93fdd3
Timestamp: 2018-05-23 01:11:56
Document Index: 272199785

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 15', '§ 10', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 15', '§ 10', 'BGH', '§ 10', 'BGH', '§ 322', '§ 322', '§ 10', '§ 97']

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES V ZR 307/16 URTEIL Nachschlagewerk: ja BGHZ:
ja in dem Rechtsstreit Verkündet am: 23. März 2018 Langendörfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle WEG § 15 Abs. 1, 3 Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil eine Wohnnutzung mit typischen Wohnimmissionen sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums einhergeht und zu anderen Zeiten - nämlich ganztägig und auch am Wochenende - erfolgt; die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden.
WEG § 10 Abs. 2 Satz 3 Einer Unterlassungsklage, mit der sich Wohnungseigentümer gegen die zweckwidrige Nutzung einer Einheit wenden, kann der Beklagte nicht im Wege der Einrede entgegenhalten, dass er die Änderung der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Nutzungsregelung beanspruchen kann; grundsätzlich muss derjenige, der gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer die Anpassung der Nutzungsregelung erreichen will, eine darauf gerichtete Klage erheben und darf die neue Nutzung erst dann auf- ECLI:DE:BGH:2018:230318UVZR307.16.0 nehmen, wenn er ein rechtskräftiges Urteil zu seinen Gunsten erstritten hat (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 13. Juli 1995 V ZB 6/94, BGHZ 130, 304, 312 f.).
BGH, Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 307/16 - LG München I AG Dachau Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. März 2018 durch die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch, Dr. Brückner und Weinland und die Richter Dr. Kazele und Dr. Hamdorf für Recht erkannt:
1. Im Ausgangspunkt rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht an, dass den Klägern ein Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG zusteht. Nach dieser Bestimmung kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der u. a. den Vereinbarungen entspricht. Daraus ergibt sich ein auf die Nutzung der Einheit des Beklagten zu Wohnzwecken bezogener Unterlassungsanspruch; diese Nutzung widerspricht nämlich der Teilungserklä- rung (im weiteren Sinne, also den in der Teilungserklärung enthaltenen Regelungen der Gemeinschaftsordnung).
a) Zwar beschränkt sich die revisionsrechtliche Nachprüfung im allgemeinen darauf, ob das Berufungsgericht die in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG bestimmten Rechtsbegriffe zutreffend erfasst und ausgelegt, alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände berücksichtigt sowie die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet hat (vgl. Senat, Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 174/09, BGHZ 186, 34 Rn. 22). Das Berufungsgericht ist aber dem Sachvortrag des Beklagten zu den Gründen für sein Anpassungsverlangen nicht in ausreichendem Maße nachgegangen und hat deshalb die für die Beurteilung wesentlichen Umstände nicht vollständig ermittelt. Es legt zugrunde, dass der Beklagte ein Jahr lang vergeblich nach einem gewerblichen Nachmieter gesucht hat, ordnet dies jedoch als vorübergehendes Problem ein. Mit Erfolg rügt die Revision, dass der unter Sachverständigenbeweis gestellten Behauptung des Beklagten, die Einheit sei als Arztpraxis oder für eine ähnliche Büronutzung nicht mehr vermietbar, nachgegangen werden müsste, wenn es auf das Bestehen des Anpassungsanspruchs ankommen sollte. Mit der Kodifizierung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG sind die Hürden an die Anpassung bewusst abgesenkt worden,
indem sie nunmehr „schwerwiegende Gründe“ und nicht mehr - wie es früher in der Rechtsprechung vertreten wurde - „außergewöhnliche Umstände“ voraussetzt (vgl. BT-Drucks. 16/887, S. 18 f.; Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 30). Dass solche schwerwiegenden Gründe vorliegen, kommt in Betracht, wenn - wie es der Beklagte vorträgt - eine dauerhafte gewerbliche Vermietung angesichts von Lage und Ausstattung des Gebäudes nicht ernsthaft zu erwarten ist; dann verhinderte das Festhalten an der vereinbarten Nutzung jegliche wirtschaftliche Verwertung der Einheit. Vor dem Hintergrund, dass in der Nachbarschaft ein modernes Ärztehaus entstanden ist, drei der ehemaligen Arztpraxen leer stehen, die Apotheke nicht mehr als solche genutzt wird und das Amtsgericht nach Zeugenvernehmung mehrerer Makler zu der Überzeugung gelangt ist, dass eine Vermietung als Praxis oder für ähnliche Zwecke trotz längerer intensiver Bemühungen des Beklagten unabhängig von dem geforderten Mietzins nicht möglich gewesen sei, weil es keine Interessenten gegeben habe, lässt sich ohne die beantragte sachverständige Begutachtung nicht ausschließen, dass schwerwiegende Gründe für das Begehren des Beklagten streiten.
c) Richtigerweise kann auch einer Unterlassungsklage, mit der sich Wohnungseigentümer - wie hier - gegen die zweckwidrige Nutzung einer Einheit wenden, nicht im Wege der Einrede entgegengehalten werden, dass der Beklagte die Änderung der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Nutzungsregelung beanspruchen kann. Berechtigte Anpassungsbegehren müssen nämlich in der Gemeinschaftsordnung umgesetzt werden, damit klar und eindeutig ist, welche Vereinbarungen im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gelten. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn man den Anpassungsanspruch im Wege der Einrede geltend machen dürfte. Die Unterlassungsklage würde zwar wegen des bestehenden Anpassungsanspruchs abgewiesen; die Änderung der Gemeinschaftsordnung unterbliebe aber. Es stünde auch nicht rechtskräftig fest, dass der Anpassungsanspruch besteht, weil sich die Wirkungen der Rechtskraft nicht auf Einreden erstrecken (vgl. Senat, Urteil vom 13. November 1998 - V ZR 29/98, ZfIR 1999, 20, 21; Zöller/G. Vollkommer, ZPO, 32. Aufl., vor § 322 Rn. 34a; MüKoZPO/Gottwald, 5. Aufl., § 322 Rn. 108).
Ließe man die Einrede zu, würden zudem die übrigen Wohnungseigentümer durch die eigenmächtige Nutzungsänderung in die Klägerrolle gedrängt. Grundsätzlich muss aber derjenige, der gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer die Anpassung der Nutzungsregelung erreichen will, eine darauf gerichtete Klage erheben und darf die neue Nutzung erst dann aufnehmen, wenn er ein rechtskräftiges Urteil zu seinen Gunsten erstritten hat. Bis dahin muss die bislang geltende Gemeinschaftsordnung beachtet werden, so dass Nutzungen, die den darin vereinbarten Zweckbestimmungen widersprechen, unterbleiben müssen. Wie zu verfahren ist, wenn der Beklagte in einem Verfahren wie dem vorliegenden eine auf Anpassung der Gemeinschaftsordnung gerichtete Widerklage erhebt (vgl. dazu Riecke/Schmid/Lehmann-Richter, WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 226), bedarf hier keiner Entscheidung.
III. 18 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
AG Dachau, Entscheidung vom 28.04.2016 - 5 C 18/15 WEG LG München I, Entscheidung vom 14.12.2016 - 1 S 9709/16 WEG -
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