Source: https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/b/les-charges-de-copropriete
Timestamp: 2020-08-07 17:57:41+00:00
Document Index: 155099687

Matched Legal Cases: ['art. 10', 'art.24', 'art. 25', 'art. 18', 'art.19', 'arrêt ', 'art. 43']

La répartition des charges entre les copropriétaires et donc le montant de la contribution de chacun varie selon la nature même des charges. Le calcul de la répartition des charges entre les copropriétaires est défini dans le règlement de copropriété.
Le budget prévisionnel est un outil indispensable à la bonne gestion de la copropriété qui permet à l'assemblée générale (et au-delà, au syndicat de copropriété lui-même) de « fixer des limites » au syndic. En effet, le syndic devra tout mettre en œuvre pour respecter le budget voté par l'assemblée générale et pour contrôler les dépenses de la copropriété.
Le syndic de copropriété est chargé d’établir un budget annuel prévisionnel afin de prévoir les dépenses générales de la copropriété et préparer les provisions de charges nécessaires à chaque trimestre. Ces provisions de charges sont demandées par le syndic, aux copropriétaires,via l’appel de fonds.Ce budget prévisionnel permet de se rapprocher de la réalité des coûts de fonctionnement de la copropriété pour qu’il n’y ait ensuite besoin que d’ajuster la somme.
Tous les copropriétaires sont redevables du fonds de roulement. Il s’agit en fait d’une avance permanente de trésorerie pour le bon fonctionnement de la copropriété. Ce fonds de roulement est indispensable au syndic pour qu’il puisse être réactif en cas de dépenses non prévues dans le budget prévisionnel. Cela pourra également lui permettre de pallier des charges impayées le temps qu’il mette en place les procédures de recours.
Les charges générales, également appelées charges courantes ou charges collectives, concernent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes. Elles sont inscrites dans le budget prévisionnel.
Ce sont par exemple : le nettoyage de l'immeuble, l'éclairage des parties communes, le ravalement, les frais d'accès à l'immeuble (interphone, digicode), mais aussi les frais de tenue des assemblées générales, les assurances de la copropriété, les honoraires du syndic et les consommations d'eau et d'électricité des parties communes. Ces charges générales concernent tous les copropriétaires, qui y contribuent tous. Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction des tantièmes de copropriété que représente leur lot. Rappelons que chaque lot est constitué d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes.
Les charges générales sont donc réparties entre les copropriétaires en fonction de l'"importance" de leur lot dans la copropriété. Le mode de calcul de la répartition des charges générales est inscrit dans le règlement de copropriété et ne peut être modifié que par un vote à l'unanimité lors d'une assemblée générale des copropriétaires.
- dans les cinq ans qui suivent la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier,
- ou dans les deux ans qui suivent la 1revente du lot de copropriété intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
Les charges spéciales concernent les frais de fonctionnement des services collectifs et des éléments d'équipements communs comme par exemple, l'ascenseur, le chauffage collectif. Elles sont inscrites dans le budget prévisionnel.
Les charges spéciales sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l'utilité potentielle que les services et les éléments collectifs représentent pour leur lot. Le calcul de la répartition des charges spéciales ne tient donc pas compte de l'usage réel du service ou de l'élément d'équipement commun. Ainsi, un copropriétaire d'un appartement situé au 5ème et dernier étage d'une copropriété contribuera davantage aux frais de fonctionnement de l'ascenseur que le copropriétaire d'un appartement situé au 1er étage, quel que soit son usage réel.
La répartition du montant de ces charges entre les différents copropriétaires se fait en fonction de leur utilité ou non du service. Ainsi, les copropriétaires du rez-de-chaussée n'auront pas à participer aux dépenses de fonctionnement et d'entretien de l'ascenseur car cet élément d'équipement ne présente, pour leur lot, aucune utilité. De même les copropriétaires de parkings doivent être exonérés des charges concernant les équipements ou les services qui ne présentent aucune utilité pour eux telles que les dépenses relatives aux tapis d'escalier des étages, des vide-ordures ou des antennes collectives...
L’utilité que représente un service collectif ou un élément d’équipement commun doit s’entendre comme une utilité objective, c’est-à-dire comme potentielle à l’égard de chaque lot sans prendre en compte l’utilisation effective réalisée (CA Versailles, 16 avril 1992).
En conséquence, le fait pour un copropriétaire de renoncer à l’utilisation d’un équipement ne l’exonère nullement de participer aux charges afférentes (Cass. 3è civ., 26 octobre 1983). Cela tombe sous le sens : il serait extrêmement complexe de fixer une grille de répartition des charges variable selon les utilisations des uns et des autres. Mais la notion d’utilisation objective, va plus loin.
De même, peu importe que l’équipement ne présente aucun intérêt objectif en raison de la configuration des lieux, dès lors que son utilisation demeure possible. Voir par exemple ce cas où les juges ont considéré qu’un copropriétaire devait supporter des charges d’ascenseurs dans la mesure où il n’y avait aucun obstacle matériel ou juridique à son utilisation, quand bien même cet élément n’en assure pas la desserte directe ou n’en constitue ni le seul accès, ni l’accès le plus commode,le plus rapide ou le plus court (CA Paris, 17 décembre 1982).
Un copropriétaire qui ne bénéficie pourtant pas d’un équipement, peut être contraint de participer financièrement à son fonctionnement et son entretien. C’est le cas du lot non raccordé au système de chauffage central : il suffit que le raccordement soit possible pour que les charges soient effectivement dues (Cass. 3è civ., 13 avril 1988). Ce n’est que si les travaux de raccordement sont importants et doivent être entrepris aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur des locaux privatifs que le copropriétaire peut être exclu de la grille de répartition des charges (CA Versailles, 2 juin 1998).
Avec l'ordonnance du 30 octobre 2019 (entrée en vigueur le 1er juin 2020), la participation aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun se fonde dorénavant sur leur utilité objective pour le copropriétaire et non plus seulement sur l’utilité, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Il est précisé que la participation aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes porte aussi bien sur les parties communes générales que spéciales. La référence à tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 est supprimée (art. 10, al. 3).
Les charges pour travaux urgents sont des charges qui concernent des travaux imprévus mais nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Ce sont des charges « extraordinaires » dans le sens où elles sont imprévues. Ces travaux ne pouvant ni être budgétés ni être provisionnés, ils représentent un surcoût de charges pour les copropriétaires.
La question se pose souvent d'estimer le degré réel d'urgence. Pour répondre à cette question, il convient tout simplement de s'en poser une autre : a-t-on le temps de convoquer une assemblée générale ? Ce qui revient à se demander si le fait d'attendre la tenue de cette assemblée va aggraver la situation (et augmenter les frais, même si le délai de 21 jours peut être réduit pour urgence) ?
V. Appels de fonds et de charges de copropriété
C'est pour que le syndic puisse remplir sa mission et disposer des fonds nécessaires aux dépenses courantes qu'un budget prévisionnel est voté lors de l'assemblée générale. C'est sur la base de ce budget prévisionnel que les copropriétaires devront verser tous les trimestres des provisions sur charges égales au quart du budget prévisionnel. Un autre fractionnement (semestriel ou mensuel) peut avoir été prévu en assemblée ; le montant de ces provisions tient alors compte de ce fractionnement (1/2 ou 1/12ème).
Les provisions sur charges sont des sommes appelées dans l'attente du solde définitif des charges qui résultera de l'approbation des comptes par l'assemblée générale. Lorsque l'assemblée générale aura approuvé les comptes, le trop-perçu ou le manque à percevoir sera porté au crédit ou au débit du compte de chaque copropriétaire.
• pour les charges prévues dans le budget prévisionnel (charges courantes) : par quart et d'avance chaque trimestre sauf si l'assemblée générale a voté un autre fractionnement,
Dans les deux cas, le syndic envoie par simple courrier un appel de charges qui indique le montant dû, l'objet de la dépense et la date d'exigibilité. Il peut paraître évident que les avis doivent être envoyés avant la date d'exigibilité, mais cela ne l'est pas pour tous les syndics. De surcroît, la loi ne prévoit pas de sanctions pour les syndics qui oublient d'envoyer les avis ... alors que les charges restent quand même dues en l'absence d'envoi.
La personne redevable des appels de fonds est le copropriétaire du lot dans tous les cas de figures, qu’il s’agisse d’un copropriétaire bailleur ou d’un copropriétaire résident. C’est ensuite au copropriétaire bailleur de s’occuper de récupérer les charges récupérables auprès du locataire de son ou de ses logements. Attention toutefois, le locataire ne sera pas nécessairement redevable de toutes les charges. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 détermine la liste des charges récupérables auprès du locataire.
Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives imputables au seul copropriétaire concerné ne peuvent désormais résulter que :
- de travaux faisant suite à une déclaration d’utilité publique dans les conditions de l’article L.313-4-2 du code de l’urbanisme (art.24, II, c) ;
- de travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre (art. 25, f).
VI. Le recouvrement des charges de copropriété
Le bon fonctionnement de la copropriété nécessite la participation de l’ensemble des copropriétaires à un certain nombre de charges communes. Lorsqu’un ou plusieurs copropriétaires ne paient plus leurs charges, l’impact est ressenti sur l’ensemble de la copropriété. Les retards voire les défauts de paiement des charges par les copropriétaires causent un préjudice à toute la copropriété et peuvent même la mettre en danger. C'est pourquoi les pouvoirs du syndic dans le recouvrement des fonds sont importants (injonction de payer devant le tribunal compétent, saisie des loyers du locataire si le copropriétaire défaillant est bailleur, etc.).
Lorsqu'un copropriétaire ne règle pas une provision, le syndic lui envoie une mise en demeure. Si le copropriétaire ne règle toujours pas cette provision dans un délai de trente jours, le syndic est en droit de lui réclamer immédiatement la totalité des provisions budgétées pour l'année. Ce qui signifie que le défaut de règlement d'une seule provision rend des échéances à venir immédiatement exigibles.
Pour les autres sommes dues par les copropriétaires : le syndic n'est pas tenu d'envoyer de lettre de rappel, il peut passer directement à l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans régularisation amiable dans le mois qui suit cette mise en demeure, le syndic peut agir directement en justice, sans avoir besoin de l'autorisation du syndicat ni du conseil syndical ni de l'assemblée générale et demander une injonction de payer au tribunal compétent.
Le syndic est chargé de la gestion de l’immeuble, pour cela il se règle les frais relatifs à celui-ci pour le compte du syndicat des copropriétaires, ils leur incombent toutefois de verser, sous forme de charges communes les sommes réparties en fonction de leur quote-part. La méthode de calcul de répartition des charges doit être présente dans le règlement de copropriété. En cas de vente de lots ou d’agrandissement de la copropriété, la répartition peut être amenée à changer. Ce partage se fait à partir d’un critère d’utilité objective.
A partir de la date de notification à laquelle le syndic reçoit l’ordonnance d’expropriation du copropriétaire concerné, celui-ci n’a plus à s’acquitter des sommes impayées au niveau des charges communes.
Toutefois, cela ne veut pas dire que les autres copropriétaires doivent nécessairement compenser ce manque, mais que la collectivité territoriale ou l'Etat responsable de l’expropriation devront procéder au remboursement.
Les charges prévisionnelles font l’objet d’une procédure de recouvrement spécifique. Cette démarche ne concerne que celles correspondant à l’exercice en cours et celles correspondant au budget prévisionnel voté par l’assemblée générale et dont les copropriétaires sont redevables chaque trimestre. La loi SRU a permis au syndic de copropriété d’engager ce processus dès le premier impayé concernant les provisions de charges.
Pour cela, il doit se charger d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à l’attention du copropriétaire défaillant. Dans celle-ci, le copropriétaire l’enjoint formellement à s’acquitter de ses dettes, il s’agit d’une procédure de mise en demeure préalable, obligatoire avant de saisir les juges, qu’il peut envoyer dès la date d’exigibilité atteinte. C’est l’envoi de cette lettre qui sert pour le calcul des intérêts légaux de retard. Si le syndic n’a reçu aucune réponse au bout de trente jours, alors les charges provisionnelles du trimestre en cours deviennent exigibles de manière immédiate.
Des charges impayées concernant des travaux ou les arriérés de charges de l’exercice précédent peuvent se régler par une mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec avis de
réception ou un huissier de justice. Dans cette lettre, le copropriétaire défaillant est prévenu que si le paiement n’est pas réalisé dans le délai déterminé, une procédure judiciaire s’ensuivra. En cas de difficultés financières, un échéancier peut être fixé.
- La saisie-attribution : Les comptes bancaires du copropriétaire défaillant sont bloqués. Il y a aussi possibilité de saisir son salaire afin d’être remboursé. En cas de location du logement, la saisie pourra être effectuée sur les loyers. Il s’agit d’une solution efficace où le locataire verse son loyer à la copropriété plutôt qu’au copropriétaire jusqu’à remboursement complet des impayés de ce dernier.
Afin de s’assurer du paiement de l’ensemble des créances, qu’elle qu’en soit leur nature, le syndic de copropriété a la possibilité, avant toute vente, de mettre en place une hypothèque légale vis-à-vis du lot du copropriétaire. Cela lui permet de se prémunir entièrement contre les charges impayées, puisqu’elles ne sont pas toutes prioritaires en cas de vente effective. En procédant de la sorte, le syndic dispose d’une garantie sur le bien du débiteur. Ce sont désormais toutes les créances du syndicat de copropriétaires à l’égard d’un copropriétaire qui sont garanties par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du Code civil, et non plus la liste limitative anciennement fixée à l’article 19-1.
En outre, le syndic peut désormais faire inscrire une hypothèque au profit du syndicat, en consentir la main levée et, en cas d’extinction de la dette, en requérir la radiation sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Ce privilège porte sur tous les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur. Les meubles garnissant une location meublée ne sont plus exclus de ce privilège. (Ord. art. 18 et 19 / loi du 10.7.65 : art.19 et 19-1)
Le syndic commencera toutefois par réclamer les sommes dues via lettres recommandées avec accusé de réception. Ce n’est qu’après plusieurs non-réponses, ou un refus, qu’il inscrira l’hypothèque du bien auprès du service de publicité foncière.
Le fait que les sommes dues ne soient pas payées est une condition nécessaire et suffisante pour pouvoir inscrire le bien à une hypothèque. Attention, cela n'est possible que pour des sommes dues depuis une durée inférieure à cinq ans.Ce sera aux copropriétaires de se répartir les frais, ce à quoi ils s’opposent rarement aux vues de la somme impayée à récupérer.
Suite à un arrêt du 7 septembre 2017 (Cass. civ. 3., 7 septembre 2017, n° 16-18.777), les autres copropriétaires de l’immeuble peuvent, eux, procéder à une saisie de la justice dès lors que les non-paiements du copropriétaire défaillant leur cause préjudice.
Dans ce cas bien particulier, le bâtiment faisait l’objet d’un arrêté de péril. Dans une telle situation, les résidents ne peuvent plus occuper leur logement et s’ils le louent, les locataires n’ont plus besoin de payer leur loyer.
Toute clause visant à exonérer certains copropriétaires du paiement des charges ou de certaines d'entre elles ou à imposer à un copropriétaire la charge d'un élément d'équipement ou d'un service qui ne présenterait pour lui aucune utilité est réputée non écrite (Loi du 10-7-1965 art. 43, al. 1).
Tout copropriétaire devient débiteur à l'égard du syndicat de sa quote-part de charges dès l'instant où les comptes du syndic ont été approuvés par une décision de l'assemblée générale, non contestée dans le délai légal (Cass. 3e civ. 1-12-2010 n° 09-72.402).
En conséquence, il est de principe que chaque copropriétaire est tenu au seul paiement de la quote-part incombant à son lot en vertu du règlement de copropriété. Il ne saurait être contraint d'acquitter les dettes d'un autre copropriétaire défaillant, il n'existe aucune solidarité de droit entre les membres du syndicat en la matière (CA Paris, 11 mars 1982 et CA Versailles, 23 mars 1989).
Notons que le copropriétaire défaillant peut, en plus des intérêts moratoires dont il est redevable, être condamné à des dommages-intérêts pour réparer le préjudice causé au syndicat lorsqu'il a compromis la trésorerie et empêché de ce fait l'exécution de travaux (CA Paris 3-12-1997).
Cependant, de toute évidence, le non-paiement d’un copropriétaire pourrait bloquer l’activité du syndicat, ou rejaillir sur son créancier, si le principe n’était pas assorti d’une exception. Aussi, les créanciers du syndicat ont la faculté de se retourner contre les copropriétaires eux-mêmes pour exiger le paiement des sommes restées impayées par le syndicat, ce qui revient en fait à s’acquitter de l’impayé d’un copropriétaire.
De plus, il est admis que la dette d'un copropriétaire défaillant peut, sur décision de l'assemblée générale, être répartie entre les autres copropriétaires. Ainsi, la décision de l'assemblée générale de régler les charges impayées d'un copropriétaire insolvable a un caractère obligatoire (CA Paris, 23e ch., 4 mars 1986).
VII. La révision des charges
Il existe cependant des exceptions : la cession ou l'acquisition de parties communes et/ou privatives parla copropriété, le changement d'usage d'un lot. Dans ce cas, l'assemblée générale aura également voté une décision, selon la majorité requise en la circonstance. La modification de la répartition des charges devra alors être votée à la même majorité : simple, absolue ou double majorité.
VIII. Charges récupérables, charges non récupérables
Pour les charges concernées par ce décret et donc récupérables, la méthode de calcul appliquée initialement pour le copropriétaire est « transférée » sur le locataire et est donc basée sur la quote-part des tantièmes. En effet, le mode de calcul et la répartition des charges sont établis par le règlement intérieur de copropriété et lors de la signature du bail d'un logement en copropriété, le locataire s'engage à respecter le règlement intérieur de la copropriété. C'est pourquoi, le copropriétaire bailleur doit obligatoirement fournir au locataire une copie des extraits du règlement intérieur qui concernent notamment la destination de l'immeuble, l'usage des parties communes et privatives mais aussi le nombre de millièmes soumis aux charges.
IX. Division de lots de copropriété et répartition des charges
Hors cas spéciaux, un copropriétaire n’a donc pas à solliciter une autorisation des copropriétaires pour diviser un lot. Cependant, une assemblée devra quand même être réunie pour entériner l’opération finale. Ceci, pour deux raisons. Tout d’abord, si la division de lots est possible, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété doivent obligatoirement être modifiés (le copropriétaire devra faire appel, à ses frais, à un géomètre expert et supporter le coût des actes notariés modificatifs et de la publicité foncière).
Il résultait d’une décision de 1999 que, tant que la répartition des charges entre les nouveaux lots n’était pas approuvée en assemblée générale, la totalité des charges correspondant au lot divisé pouvait être réclamée à n’importe lequel des propriétaires de lots issus de la division (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 6 octobre 1999,
98-10.924).
Cette jurisprudence vient d’être directement remise en cause par la Cour de cassation. Ainsi, cette dernière censure une cour d’appel ayant condamné le vendeur d’une fraction de lot à payer l’intégralité des charges relatives au lot avant division. En effet, « la notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification ».
X. La consultation des justificatifs des charges de copropriété
Les modalités de consultation de ces documents sont précisées par le décret du 30 décembre 2015 (auparavant, ces règles étaient fixées par les copropriétaires réunis en assemblée générale). Ces modalités s’appliquent pour la consultation des justificatifs de charges en amont des assemblées générales appelées à connaître des comptes notifiées aux copropriétaires à partir du 1er avril 2016.
Le syndic est tenu de mettre à disposition des copropriétaires les justificatifs de charges pendant au moins une journée. Les copropriétaires sont informésde cette possibilité dans la convocation à l’AG.
La convocation à l’assemblée générale comporte en annexe des documents financiers et comptables sur la copropriété. La comparaison de ces documents avec les factures correspondantes permet aux copropriétaires de s’assurer que chaque dépense est justifiée.
Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation à l’assemblée générale.
Le 22 novembre 2018 mis à jour le 11 novembre 2019
30/10/2019 par michelle astruc
excellent article; simple, clair et complet. Merci
30/10/2019 par fab