Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/rozwiazanie-umowy-najmu-z-powodu-wad-lokalu,340,p.html
Timestamp: 2020-08-09 10:37:43+00:00
Document Index: 94250235

Matched Legal Cases: ['art. 682', 'art. 682', 'art. 354', 'art. 682', 'art. 471', 'art. 682', 'art. 664', 'art. 415']

Maciej Podgórski • Opublikowane: 2018-03-12
Podstawę do wypowiedzenia stosunku najmu lokalu mieszkalnego z powodu zagrzybienia na ścianie stanowi art. 682 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 Kodeks cywilny. Zgodnie z jego brzmieniem „jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”. W doktrynie powszechnie akceptowany jest pogląd, iż wada taka musi stanowić realne niebezpieczeństwo dla zdrowia wymienionych w tym przepisie osób, przy czym wystarczające jest istnienie zagrożenia, nie jest natomiast wymagane, aby szkodliwe skutki już nastąpiły. Mimo iż celem tego uregulowania jest uznanie w konkretnym przypadku nadrzędności dóbr osobistych najemcy nad interesami majątkowymi wynajmującego, to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 października 2013 r. uznał, iż „uprawnienie kształtujące do wypowiedzenia stosunku najmu, przyznane wynajmującemu w art. 682 Kodeksu Cywilnego ma silny charakter, prowadząc do całkowitego anulowania stosunku prawnego między stronami umowy najmu. Jego celem jest ochrona kluczowych dóbr osobistych najemcy oraz osób z nim zawiązanych – zarazem jednak jego wykonanie godzi w interesy majątkowe wynajmującego, który traci dochody z tytułu czynszu”. Z tego powodu przepis ten należy stosować w sposób proporcjonalny. Strony powinny dołożyć starań, aby wady lokalu zostały wyeliminowane bez konieczności wypowiadania stosunku najmu. Wynika to z art. 354 § 2 Kodeksu cywilnego, który nakłada na strony obowiązek współdziałania przy wykonaniu zobowiązania. W konsekwencji w razie stwierdzenia wad lokalu najemca powinien poinformować o tym fakcie wynajmującego i wezwać do usunięcia wady. W takiej sytuacji prawo do wypowiedzenia stosunku najmu powstanie dopiero wówczas, gdy wynajmujący nie usunie wady. Inaczej sytuacja ma się w przypadku, jeżeli wady nie da się usunąć lub jest to nieopłacalne ekonomicznie. Przepisy nie określają, w jakiej formie powinno być złożone wezwanie do usunięcia wady przez wynajmującego. Do celów dowodowych zaleca się złożenie go w formie pisemnej.
W Pana sytuacji, jeżeli wada ma charakter nieusuwalny lub mimo wezwania do usunięcia wynajmujący zwleka z jej usunięciem, może Pan wypowiedzieć stosunek najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia z zachowaniem prawa do zwrotu kaucji zabezpieczającej. W tym przypadku przepis art. 682 będzie miał charakter bezwzględnie obowiązujący i nie będą miały znaczenia postanowienia umowne. Kaucja może być jednak potrącona na poczet zaległego czynszu, zaległych opłat za energię elektryczną lub zniszczonego przez najemcę przedmiotu najmu.
Jeżeli natomiast wada da się usunąć, a wynajmujący podejmie ku temu odpowiednie kroki, wypowiedzenie przez Pana stosunku najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia upoważnia wynajmującego do zachowania kaucji na poczet przyszłych zaległości czynszowych, ponadto wynajmujący w przypadku wypowiedzenia przez Pana umowy będzie mógł się domagać czynszu za kolejne miesiące trwania umowy. W takim wypadku powinien Pan wypowiedzieć umowę z zachowaniem przewidzianych w umowie terminów wypowiedzenia. Po okresie wypowiedzenia przysługuje Panu prawo do zwrotu kaucji zabezpieczającej w terminie miesiąca od dnia opuszczenia lokalu.
W czasie usuwania wady może Pan również opuścić lokal do momentu jej usunięcia i domagać się od wynajmującego wyrównania szkody na zasadach określonych w art. 471. Jednocześnie zaś możliwe będzie utrzymanie wiążącego Pana z wynajmującym stosunku prawnego.
Ponadto art. 682 nie wyklucza prawa do skorzystania z art. 664. W tym wypadku może Pan żądać obniżenia czynszu za czas trwania wady. Jeżeli z powodu zagrzybienia doszło do uszczerbku na Pana zdrowiu, może Pan również domagać się odszkodowania na podstawie art. 415.
Wynajmowany dom opuściliśmy 1 października ubiegłego roku. Ostatni rachunek za wodę zapłaciliśmy za okres do 10 listopada. Niestety protokół...