Source: http://www.portalsvj.cz/faq/datum-vzniku-svj
Timestamp: 2017-07-24 12:51:16+00:00
Document Index: 21191123

Matched Legal Cases: ['§\n9', '§ 9', '§ 24', '§ 29', '§ 9', 'zákona č. 103', '§ 4', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 11', 'zákona č. 72', '§ 9', '§ 9', '§ 9', 'soud ', 'soud ', 'soud\n', '§ 9', '§ 24', '§ 11', '§9', '§9']

Datum vzniku SVJ | Portál společenství vlastníků jednotek
Domů » Datum Vzniku SVJ
Datum vzniku SVJ
Ke kterému dni vzniká SVJ?
SVJ vzniká dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí třetímu zapsanému vlastníkovi
vznik svjZoVB	Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek.
Datum vzniku SVJ 18
Vložil lake, 14. Leden 2013 - 9:08
Existují tisíce domů, ve kterých je vznik SVJ odložen na dobu, kdy
spoluvlastnický podíl původního družstva poklesne pod jednu čtvrtinu (§
9 odst. 4 ZoVB).
Vlastníci jednotek v takovém domě jsou povinni strpět správu domu
družstvem a toužebně čekají na vznik SVJ. V takovém případě se
vyplatí zkontrolovat, zda jsou splněny zákonné podmínky pro odklad vzniku
SVJ. Není totiž vyloučeno, že tyto podmínky splněny nejsou.
V takovém případě SVJ vzniklo ze zákona již „dnem doručení
listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí třetímu
zapsanému vlastníkovi“ a družstvo tuto skutečnost úspěšně tají
před vlastníky jednotek.
Podmínky pro odklad vzniku SVJ podle § 9 odst. 4 ZOVB jsou tři a musí
být splněny kumulativně (všechny najednou).
Jedná se o budovu ve spoluvlastnictví družstva podle § 24 odst. 1 a
2 ZoVB, na jejíž výstavbu byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná
pomoc podle zvláštních předpisů, nebo o budovu ve spoluvlastnictví
družstva vzniklého vyčleněním (§ 29 ZoVB) z původního družstva,
které takovou pomoc obdrželo.
Prohlášení vlastníka budovy bylo vloženo do katastru před dnem
Vlastníkem jednotky v domě byla před dnem 01.07.2000 alespoň jedna
další osoba kromě původního vlastníka – družstva.
Pouze za splnění všech tří podmínek platí, že družstvo „plní
povinnosti správce“ podle § 9 původního zákona o vlastnictví
bytů platného před účinností zákona č. 103/2000 Sb.. A jedině
v takovém případě došlo k odložení vzniku SVJ. Jak lze zjistit, zda
všechny tři podmínky jsou splněny, je zřejmé:
Splnění první podmínky je povinno prokazovat družstvo. Mělo by na
výzvu předložit rozhodnutí státního orgánu o finanční, úvěrové či
jiné pomoci podle zvláštních předpisů, přidělené družstvu na výstavbu
budovy, nebo je povinno prokazovat, že je družstvem, vyčleněným
z družstva, které takovou pomoc od státu obdrželo.
Splnění druhé podmínky lze ověřit v katastru; rozhodným údajem je
den, kdy do sbírky listin katastru bylo vloženo Prohlášení vlastníka,
kterým se budova rozdělila na byty a nebytové prostory.
Splnění třetí podmínky lze rovněž ověřit v katastru. Při tom je
rozhodující datum, kdy katastrální úřad provedl zápis změny vlastníka
jednotky, nikoliv datum zpětné účinnosti tohoto zápisu (!!!).
Tak co: Čekáte ve vašem domě na pokles spoluvlastnického podílu
družstva pod jednu čtvrtinu? Zkontrolujte si raději platnost všech tří
podmínek. Není vyloučeno, že SVJ již vzniklo ze zákona, jen vám to
družstvo jaksi zapomnělo sdělit …
S použitím rozsudků Nejvyššího soudu 29 Cdo 616/2011 ze dne
18. září 2012 (http://kraken.slv.cz/29Cdo616/2011)
a 28 Cdo 728/2012 ze dne 5. prosince 2012 (http://kraken.slv.cz/28Cdo728/2012)
Vznik SVJ snadno a rychle
Vložil lake, 19. Květen 2010 - 17:16
V jiné diskusi zazněl názor, že SVJ získá právní subjektivitu teprve někdy později po svém vzniku. Není tomu tak. Okamžik vzniku SVJ je zároveň okamžikem, kdy společenství vlastníků získává právní subjektivitu. Tyto dvě věci nelze od sebe oddělit.
1. Vklad prohlášení vlastníka budovy
Okamžikem vkladu Prohlášení do katastru se "budova" mění na "dům s byty a nebytovými prostory" podle ZoVB. Vznikají tím jednotky a společné části domu. Od tohoto okamžiku se veškeré rozhodování mezi vlastníky jednotek děje podle ZoVB. Správy domu se ujímá osoba označená v Prohlášení vlastníka (§ 4 odst. 2 písm. h ZoVB).
2a. Vznik společenství vlastníků jednotek Po naplnění podmínek § 9 odst. 3 (pět jednotek, tři navzájem různí vlastníci) vzniká SVJ jako právnická osoba. Má samozřejmě od daného okamžiku právní subjektivitu. Má své stanovy (371/2004 Sb.) a má též osoby plnící (nedobrovolně) funkci orgánů společenství podle § 9 odst. 9 ZoVB. Nemá zatím IČ a není zapsáno do rejstříku.
2b. Vznik společenství pod křídly původního družstva
Při naplnění podmínek § 9 odst. 4 (pokles podílu původního družstva pod 1/4) rovněž vzniká SVJ jako právnická osoba. Má stanovy. Namísto osob "plnících funkci orgánů společenství" funguje nadále původní družstvo podle § 9 odst. 10. 3. Volba statutárního orgánu
Volbou svého statutárního orgánu společenství získává způsobilost vykonávat správu domu a fakticky se této správy i ujímá. Tím končí správa osobou zapsanou v Prohlášení, nebo původním družstvem. Individuální smlouvy mezi dosavadním správcem a jednotlivými vlastníky bytů pozbývají tímto okamžikem účinnosti.
4. Zápis do rejstříku
Registrací statutárního orgánu rejstříkovým soudem dojde ke "zviditelnění" SVJ navenek a zároveň k přidělení IČ. Dále může následovat založení bankovního účtu, případně podepsání smlouvy o správě mezi SVJ a novým (nebo starým) správcem, uzavření smluv o dodávkách energií, tepla a vody.
A pak už to všichni znáte ...
Vznik SVJ snadno a rychle 2 Vložil lake, 17. Březen 2012 - 21:28
V původním příspěvku „Vznik SVJ snadno a rychle“ http://www.portalsvj.cz/…m-vzniku-svj#…
jsem kromě dvou běžných způsobů vzniku SVJ neuvedl třetí možný
způsob. Ten se uplatní v případech, kdy
původní družstvo plní povinnosti správce podle § 9 odst. 4 ZoVB, a
jeho spoluvlastnický podíl je nižší než jedna polovina.
V tom případě není nutno čekat na okamžik, kdy spoluvlastnický podíl
družstva poklesne pod jednu čtvrtinu, avšak lze postupovat podle ustanovení
§ 11 odst. 6 zákona č. 72/1994 ve znění před novelou provedenou zákonem
č. 103/2000 Sb.. Toto ustanovení zní:
„(6) K přijetí usnesení o odvolání a ustanovení správce a
o určení jeho práv a povinností a způsobu jeho odměňování je
zapotřebí nadpoloviční většiny všech hlasů.“
Nic tedy nebrání rozhodnout na shromáždění o ukončení správy
družstvem. Uplynutím výpovědní lhůty šesti měsíců přestane družstvo
plnit povinnosti správce. Tím přestane platit výjimka uvedená v § 9 odst.
4 ZoVB a ze zákona vznikne SVJ – právnická osoba.
Vznik SVJ Vložil JarynR, 13. Červenec 2010 - 7:15
Tak jestli jsem to správně pochopil. Takže až proběhne bod 4. Zápis do
rejstříku. Vznikne SVJ a od této doby by se mj. mělo vést
i účetnictví?
Co když mezi body 1 až 4 to trvá například 3 roky, je opravdu vznik
SVJ datovám tím jak přijde dopis z rejstříkového soudu, že např.
k 1.1.2010 vzni­klo SVJ?
Vznik SVJ 3 Vložil Pavel, 13. Červenec 2010 - 7:20
Nikoliv, SVJ nyní vzniká podle bodu 2a nebo 2b.
Bod 4 je sice důležitý, ale SVJ je již „vzniklé“.
Účetnictví se vede od vzniku bez ohledu na skutečnost, zda je SVJ
zapsáno do rejstříku.
Datum vzniku SVJ a počátek výkonu správy domu Vložil lake, 1. Červen 2010 - 4:32
Doplňuji k příspěvku „Vznik SVJ snadno a rychle“:
Okamžikem, kdy SVJ přebírá správu domu, je podle dosavadních
judikátů okamžik účinnosti volby jeho statutárního orgánu.
Není tedy třeba měnit Prohlášení vlastníka v části, obsahující
osobu správce. Soudím rovněž, že není nutno vypovídat dosavadní smlouvy,
které snad dosavadní správce uzavřel s jednotlivými vlastníky jednotek
ohledně správy domu. Předmět těchto smluv (správa domu) přechází daným
okamžikem na SVJ ze zákona a tyto smlouvy – ač nadále platné – se
stávají oboustranně nevymahatelnými. Ohledně přesného okamžiku kdy SVJ
přebírá správu domu cituji tyto judikáty:
Zák. č. 72/1994 Sb. (…) upravuje postup, jakým se po vzniku
společenství vlastníků jednotek v domě, toto společenství uchopí
faktického výkonu svého předmětu činnosti, tedy správy domu, jak ji má
na mysli ust. § 9 odst. 1 zákona po novele. V době kdy žalobce [t.j. SVJ]
vznikl, neměl orgány, kterými by mohl svoji činnost vykonávat, podle ust.
§ 9 odst. 10 (…) funkci orgánů společenství plní družstvo
(žalovaný – původní správce) a to do doby, kdy budou orgány
společenství zvoleny. Žalobce zvolil výkonný orgán – výbor a schválil
stanovy na první schůzi dne 16. 10. 2001, od tohoto data tedy
správu domu jako svůj předmět činnosti vykonává a oprávnění
dosavadního správce zaniká.
Rozsudek Městského soudu v Praze 19 Co 377/2007 ze dne 31. října 2007
(v této kauze jak Městský soud jako soud odvolací, tak Nejvyšší soud
(22 Cdo 2038/2008) dospěly shodně k závěru, že společenství vykonává
správu od okamžiku volby svého statutárního orgánu.)
Je zřejmé, že zákon tuto otázku výslovně neřeší a že jeho
formulace jsou vágní; nicméně ze znění § 9 odst. 1 zákona lze
dovodit, že je tu upravena nejen způsobilost ke správě, ale i pověření
tuto správu vykonávat. (…) (Z)volením orgánů
společenství vlastníků zaniká i právo správy domu družstvem
uvedeným v § 24 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů (…).
Rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 734/2008 ze dne 1. července 2009
Shrnutí Vložil Vkladatel původního dotazu (bez ověření), 13. Prosinec 2012 - 19:03
Pane „lake“, děkuji za Váš komentář k mému dotazu, ze kterého
vyvozuji, že ačkoliv se v zákoně nikde o této situaci jednoznačně
nehovoří, tak především neexistuje žádé „automatické“
pokračování správcovství družstvem a jak uvádíte – datem zvolení
výboru a schválenim stanov oprávnění dosavadního správce zaniká a
správu domu jako svůj předmět činnosti vykonává orgán SVJ (resp. ten,
koho SVJ pověří, uzavře příslušnou smlouvu, vymezí obsah činností
správce atd). Jen poznamenávám, že výše zmiňovaný dokumentu Městského
bytového podniku Trutnov: SVJ-SBD.pdf. se mio nepodařilo
otevřít. Děkuji
Pro pana Lake Vložil Cenek, 1. Červen 2010 - 6:19
Děkuji za vysvětlení: je to tedy okamžikem nabytí faktické možnosti
spravování objektu nově ustanovenými orgány SVJ, které mj. nabývají
právo revidovat původní smlouvy, uzavřené předchozím vlastníkem –
družstvem.
Vznik SVJ snadno a rychle Vložil Cenek, 19. Květen 2010 - 18:58
Velice děkuji za přehledný výklad. Mohu si ještě dovolit k Vašim
bodům pár slov k jejich přesnému porozumění?
ad2b/ to je moment vzniku SVJ jako právnické osoby a odtud se
„počítá“ povinnost svolavatele (družstva) svolat shromáždění, viz ad
3; jak jsem z jiných příspěvků vyčetl, při nedodržení doby
svolavatelem může SVJ postupovat i bez něj, tedy samostatně, viz body
3 a 4.,
ad3/ volbou statutárních orgánů SVJ (a asi i přijetím Stanov, pokud se
liší od Vzorových) a za účasti notáře se naplňuje způsobilost SVJ ke
správě a ke krokům, které popisujete v bodě 4. Při tomto
„opouštění“ rodného družstva by asi mělo platit, že se automaticky
anulují veškeré původní závazky ke družstvu (a jak popisujete, je třeba
vytvořit nové smluvní vztahy, byť třeba i s původním správcem).
Vznik SVJ 3 Vložil lake, 20. Květen 2010 - 6:20
Pane Cenek,
lhůta pro svolání první schůze shromáždění se počítá ode dne vzniku SVJ a je 60 dnů. Povinnost svolat ji má původní vlastník. Sankce při nesvolání nejsou žádné.
Původní závazky se neanulují (smlouvy se neruší), ale přestávají být účinné vůči smluvním stranám. Správy domu se ujal nový subjekt - SVJ. Buď bude vykonávat správu samo, nebo bude uzavřena smlouva mezi SVJ a správcem na základě rozhodnutí shromáždění (§ 11 odst. 4 ZoVB). Dosavadní družstvo buď ukončí správu, provede konečné vyúčtování a odevzdá písemnosti, klíče, atd. podle vzájemně dohodnutého časového harmonogramu, nebo pokračuje dále na základě nové smlouvy.
Ke kompetenci Výboru Vložil Cenek, 2. Červen 2010 - 6:55
naše společenství (vlastníků a družstevníků) je řízeno výborem,
který rovněž sestává z vlastníků a družstevníků,
dne 1.4.2010 jsme překročili hranici 75% poměru vlastníků (§9,
osdt.4) a svolavatel-družstvo v intencích ZoVB nabídnul našemu výboru
svolání shromáždění (dle odst.8),
situací zaskočený výbor na to reagoval svoláním své mimořádné
(uzavřené)schůze, na které rozhodl požádat svolavatele o odložení
shromáždění až na podzim „… z důvodu očekávané větší účasti
bydlících na shromáždění v té době“; pravým a zcela průhledným
důvodem je ale skutečnost, že členové výboru-družstevníci, v čele se
skalním družstevníkem-předsedou výboru, by při dodržení zákonné doby
60 dní nestihnuli stát se vlastníky a přišli o možnost kandidovat do
orgánů SVJ (o což velmi stojí ale zaspali s podáním žádostí
o převod do vlastnictví a očekávají, že do podzimu toto bude
vyřízeno),
svolavatel-družstvo (podle předběžných informací) bude pravděpodobně
akceptovat požadavek výboru na odložení schůze a upřednostní jej na úkor
zákonem stanovené svolávací doby (§9, odst.8), což zdůvodňuje tím, že
jeho partnerem je výbor.
Kromě skutečnosti, že výbor svým požadavkem přímo žádá svolavatele
o nedodržení postupu dle ZoVB se táži, zda je/není tento postup výboru
v rozporu s jeho kompetencemi a zdali event. rozhodnutí v takovéto věci
nenáleží pouze shromáždění?
Dodávky se pro údajnou neúčinnost smluv nepřeruší Vložil Praktik (bez ověření), 20. Květen 2010 - 11:54
„Původní závazky se neanulují (smlouvy se neruší), ale přestávají
být účinné vůči smluvním stranám.“
Vodárny si to naštěstí nemyslí a tudíž můžete být klidní, dodávku
vody do domu nepřeruší, ač by tak podle shora citovaného názoru byly
povinny učinit, a to ke dni zániku účinnosti smlouvy.
Obdobně ostatní dodavatelé.
Děkuji za Vložil Cenek, 21. Květen 2010 - 9:32
Přesněji řečeno tedy platí, že závazky pozbývají být účinné
vůči smluvním stranám, jak mi již objasnil pan Lake.
Měl jsem ale spíš na mysli typ závazků, které družstvo má uzavřené
s některými družstevníky objektu (úklid, drobnou technickou údržbu,
vykonávání některých polosprávcovských činností za úplatu, které za
moc nestojí atd.). Předpokládám, že i ty pozbývají účinnosti a SVJ
s novým správcem je obnoví podle svého posouzení a nově nabytých
Pozbytí účinnosti závazků Vložil Cenek, 31. Květen 2010 - 15:43
Prosil bych o objasnění, co je v procesu postupného převádění bytů
do vlastnictví rozhodující pro zmíněné pozbytí účinnosti původních
závazků (které má uzavřeny původní vlastník-družstvo s některými
družstevníky objektu):
je to termín, ke kterému v družstevním objektu přesáhne poměr
vlastníků 75% (u nás toto nastalo k 1.4.2010, ale svolavatel využívá
nepostižitelnosti nedodržení povinnosti svolat do 60 dnů
shromáždění),
anebo až po faktickém naplnění právních podmínek pro převzetí
vlastnictví, tzn. proběhnutí volby statutárních orgánů, přijetí stanov
a zápisu do rejstříku (což se ukazuje jako snadno protahovatelný
problém).
Vychám-li z výkladu pana Lake (19.5.2010, body 3. a 4.), kterému za
rozbor děkuji, může tak nastat asi až po splnění skutečností, popsaných
v mojí druhé odtržce.
PS. Je mi známo, že existuje alternativa svolání shromáždění bez
družstva-svolavatele, ale v našich reálných podmínkách neseženeme
potřebný počet lidí ke svolání.
Odpověď Praktikovi Vložil lake, 6. Leden 2011 - 6:46
Pane Praktiku,
Zde je řeč výhradně o individuálních smlouvách o správě
uzavřených mezi správcem a jednotlivými vlastníky jednotek – ještě
před vznikem SVJ. Příště si laskavě přečtěte, o čem se
diskutuje, než do diskuse vstoupíte. Děkuji.
Vámi uváděná smlouva není smlouvou o správě domu, nýbrž
o zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek. Byla
uzavřena jako dvoustranná mezi vodárnami (dodavatel) a správcem
(odběratel). Smlouva samozřejmě trvá dále a vznik SVJ ji nijak
neovlivňuje. Teprve na výzvu SVJ uzavírají dodavatelé (vody, tepla, atd.)
smlouvu přímo s tímto nově vzniklým odběratelem.
Byla-li smlouva o dodávce služeb spojených s užíváním jednotek
uzavřena přímo původním vlastníkem budovy, jde opět o jiný případ:
práva a povinnosti z této smlouvy přecházejí na všechny spoluvlastníky
domu (tedy nikoliv na SVJ). V kupních smlouvách na to měli být nabyvatelé
jednotek upozorněni.
Vznik SVJ-3 Vložil Cenek, 20. Květen 2010 - 11:51
Pane Lake, děkuji za dovysvětlení:
pokud není nijak postiženo neplnění povinnosti svolavatele je to
smutné, protože to povede (v našem případě) ke komplikacím svolání
shromáždění vůbec (ale to je bohužel náš problém, jehož okolnosti zde
nelze popisovat),
zde jsem se pouze upsal, nejde o anulaci, ale ukončení účinnosti, jak
upřesňujete, což je ve výsledku asi totéž: nový subjekt má právo/musí
sám uzavřít veškeré potřebné smlouvy, podporující činnost SVJ.
PS. Vykonáváte také konzultačně-poradenskou činnost mimo rámec
portálu?
To taky neplatí všeude.
Vložil mw (bez ověření), 24. Březen 2010 - 15:58
To taky neplatí všeude. U nás vzniklo SVJ dnem doručení původnímu LBD
listin z katastru, že jeho podíl v domě poklesl pod 1/4. Vlasníků jsme
tam měli dokonce pět různých už dávno, ale na vznik SVJ to nestačilo.
Ztráta potvrzení o vzniku SVJ
Vložil Bobik, 27. Červen 2008 - 9:55
Pokud se tento papír ztratí (tak jako nám), lze požádat na katastru
o vydání potvrzení nového. Myslím, že toto potvrzení je potřeba
k založení SVJ (na první schůzi, kde je přítomen notář).