Source: https://skat.dk/skat.aspx?oid=2158626&lang=da
Timestamp: 2020-08-05 11:24:40+00:00
Document Index: 17705322

Matched Legal Cases: ['Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ']

Skat.dk: Ejendomsvurdering - grundværdi - fradrag for forbedringer - nedslag for ekstrafundering - hovedanlæg
28 Jul 2014 11:40
03 Apr 2014 13:32
SKM2014.530.BR
Retten på Frederiksberg, BS-B-435/2013
Jordbundsforhold, grundværdinedslag, bæreevne, kloakanlæg, stikledning
Sagen drejede sig om, hvorvidt skatteyderen var berettiget til henholdsvis et nedslag i grundværdien, jf. vurderingslovens § 13, som følge af dårlige jordbundsforhold, og fradrag i grundværdien, jf. vurderingslovens § 17, for etablering af kloakledninger internt på ejendommen, herunder om der var grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens vurdering.
For så vidt angår spørgsmålet om nedslag i grundværdien som følge af jordens beskaffenhed blev der ved sagens behandling ved byretten fremlagt geoteknisk rapport samt afholdt syn og skøn.
Retten bemærkede, at selvom det af skatteyderen ved retssagens behandling var dokumenteret, at der var et behov for ekstrafundering i grundens sydlige ende, fandt retten, at skatteyderen ikke havde godtgjort, at udgifterne hertil havde været af en sådan størrelse, set i forhold dels til skatteyderens egen angivelse af grundkøbesummen, dels til den af SKAT ansatte grundværdi, at der var grundlag for at tage skatteyderens påstand om hjemvisning til følge.
For så vidt angår spørgsmålet om yderligere fradrag for anlæg af kloakledninger fandt retten, at der ikke var tilstrækkeligt grundlag for at tilsidesætte den konkrete vurdering, som Landsskatteretten havde foretaget.
Den juridiske vejledning 2014-1 H.A.3.1
Sagen er anlagt den 25. februar 2013, og vedrører et spørgsmål om, hvorvidt sagsøgeren, Boligselskabet H1, som ejer af ejendommen ...1, er berettiget til fradrag i grundværdiansættelsen 2002-2006, i medfør af vurderingslovens § 13, som følge af dårlige jordbundsforhold, samt i medfør af dagældende § 17 i samme lov for forbedringer i forbindelse med udgifter til kloakanlæg.
Sagen er en klage over dele af en kendelse, afsagt af Landsskatteretten den 23. november 2012.
Dommen er affattet uden fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218a, stk. 2.
Sagsøgeren har nedlagt sålydende påstande:
Sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at der er dårlige jordbundsforhold på sagsøgers ejendom beliggende ...1 og ...2, ejd.nr. ... , og at der i henhold til vurderingslovens § 13 skal tages hensyn hertil ved grundværdiansættelserne i 2002-2006, der derfor hjemvises til vurderingsmyndighederne til fornyet behandling.
Sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at der på ejendommen beliggende ...1 og ...2, ejd.nr. ... , er kloakledninger, der i medfør af vurderingslovens § 17 berettiger til fradrag i grundværdien i vurderingsårene 2002-2006. Sagen hjemvises til vurderingsmyndighederne til den beløbsmæssige opgørelse af fradraget for kloakforsyningen.
Under sagen har der været afholdt syn og skøn, om behovet for ekstrafundering på ejendommen ved opførelse af en kælderløs boligbebyggelse i én etage.
Skønsmanden har afgivet erklæring den 26. september 2013.
I øvrigt har der ikke været bevisførelse i form af vidnebevis i sagen.
Sagsøgeren har i påstandsdokumentet gjort følgende gældende:
De overordnede spørgsmål som Retten skal tage stilling til, er om Landsskatteretten ved dennes skøn over grundværdien i genoptagelsesårene har taget hensyn til grundens beskaffenhed i forhold til det på sagsøgers ejendom konstaterede behov for ekstrafundering, og om de på sagsøgers ejendom etablerede kloakledninger, eller en del af disse, udgør hovedanlæg.
Den i påstandene nævnte ejendom er en moderejendom bestående af 2 underejendomme beliggende ...1 og ...2, hvilke fremgår af de som bilag 3 fremlagte luftfotos. Af nedenstående luftfoto fra 1954 ses også, at ejendommen tidligere har været bebygget i ejendommens sydligste hjørne.
Ejendommen blev overdraget til klager fra Kommunen ved endeligt skøde af 17. juni 1998 med overtagelse den 1. november 1997, fremlagt som bilag 2.
Bygningerne der i dag er opført på grunden er i henhold til BBR opført i henholdsvis 1958 og 1998.
Byggeriet i 1998 omfattede nyopførelse af 20 ældreboliger og ombygning af den eksisterende bygning fra 1958. De af sagsøger afholdte udgifter til byggeprojektet fremgår af byggeregnskabet, fremlagt som bilag 4. I forbindelse med byggeriet blev der anlagt ny kloakforsyning på og omkring ejendommen, og foretaget ekstrafundering af grunden.
Som bilag 6 og 13 er fremlagt ledningskort og oversigtskort afspejlende det på ejendommen etablerede kloakforsyningsanlæg.
Der er i sagen fremlagt faktura fra G1 A/S vedrørende ekstrafundering (bilag 5), geotekniske boreprofiler (bilag 7), aftaleseddel fra G2 (bilag 9), byggemødereferat (bilag 10), geoteknisk rapport (bilag 11), og geoteknisk notat (bilag 20), som dokumentation for behovet for ekstrafundering på sagsøgers ejendom. Der er i sagen endvidere afholdt skønsforretning. Skønsmanden har i den forbindelse besvaret de mellem parterne aftalte spørgsmål vedrørende behovet for ekstrafundering på ejendommen, som er fremlagt som bilag 21.
Nedslag for grundens beskaffenhed - retsgrundlaget og anbringender
Private ejendomsejere skal under visse omstændigheder svare kommunen grundskyld. Grundværdien af en ejendom danner udgangspunktet for beregningen af grundskylden. Det er vurderingsmyndigheden, der vurderer og ansætter grundværdien af en given ejendom i et givent vurderingsår. Denne vurdering er reguleret i Vurderingsloven.
Udgangspunktet for vurderingsmyndighedernes ansættelse af grundværdien er altså kontantværdien af grunden i handel og vandel i vurderingsåret.
Under overskriften "Beskaffenhed" fremgår følgende af Den juridiske vejledning 2014-1, H.A.3.1 (og tidligere versioner):
Der er i sagen fremlagt faktura fra G1 A/S (bilag 5) vedrørende den på ejendommen - i henhold til aftaleseddel - udførte ekstrafundering. Det fremgår af nævnte aftaleseddel vedr. entreprise ydelsesændring fra G2 (bilag 9), som hovedentreprenør, at der er aftalt en merydelse vedrørende ekstrafunderingsarbejde svarende til det fakturerede beløb pga. stor muldjordsopfyldning som omtalt i notat fra geoteknikker. Af det geotekniske notat (bilag 20) fremgår, at der på grunden er ført fundament i dybder af 2,2 meter, og at der i bunden var truffet jordbundsforhold i god overensstemmelse med de i den orienterende jordbundsundersøgelse rapporterede bundforhold.
Af rapporten over jordbundsundersøgelserne (bilag 11) og de dertilhørende boreprofiler (bilag 7) fremgår, at der er udført 4 boringer på grunden. Højest mulige funderingsniveau for gulve (AFRN) er i 3 ud af de 4 boringer konstateret over normalniveauet på 0,3 meter under eksisterende terræn, og oversiden af bæredygtige lag for fundamenterne (OSBL) er i 2 ud af de 4 boringer konstateret dybere end normalniveauet for fundering på 0,9 meter under terræn.
Det bemærkes i den forbindelse, at rapporten (bilag 11) kun er baseret på de i den orienterende undersøgelse konstaterede bundforhold, som i modsætning til det geotekniske notat (bilag 20), ikke er sigende for jordbundsforholdene som konstateret efter påbegyndelse af byggeriet og udgravning af de dele af grunden, der ikke har været genstand for boringer. Til støtte herfor kan henvises til det som bilag 10 fremlagte byggemødereferat, hvoraf fremgår, at der ved udgravning er konstateret meget store muldforekomster i den sydøstlige del af bygningen i afsnit 4.
På ovenstående baggrund gør sagsøger gældende at have dokumenteret, at det på ingen måde har været muligt at opføre bebyggelse på ejendommen uden behov for ekstrafundering, og at normal anvendelse af ejendommen derfor ikke har været muligt uden ekstrafundering.
Til videre støtte for dette anbringende kan henvises til skønserklæringen (bilag 21), som er afgivet på baggrund af de foreliggende boringer (bilag 7) og altså uden foretagelse af nye boringer. Skønsmanden bekræfter ved besvarelse af spørgsmål 3 på side 4, resultatet af ovenstående boringer i forhold til funderingsdybderne for både AFRN og OSBL.
Det fremhæves, at skønsmanden positivt bekræfter behovet for ekstrafundering på ejendommen i spørgsmål 4, og uddyber at sådan kan gennemføres som enten sandpudefundering eller ved konstruktion af en fritbærende gulvkonstruktion. Skønsmanden bekræfter endvidere ved besvarelsen af spørgsmål 6, at der baseret på jordbundsundersøgelserne har været behov for ekstrafundering på sagsøgers ejendom på dybder mellem 0,8-0,9 meter under normal afrømningsdybde. Det bemærkes, at skønsmanden ikke har haft det geotekniske notat, der dokumenterer et afrømningsbehov i dybder ned til 2,2 meter til rådighed, og at skønsmanden ved besvarelse af spørgsmål 7 ikke har set sig i stand til at fastslå, hvilket ekstrafunderingsarbejde, der rent faktisk er blevet udført på ejendommen.
På den baggrund gør sagsøger gældende, at sagsøgte skal anerkende, at der er dårlige jordbundsforhold på den for nærværende sag relevante ejendom.
Ved Landsskatterettens skøn over grundværdien er der ikke taget hensyn til jordens beskaffenhed, idet Landsskatteretten ikke anså behovet for ekstrafundering dokumenteret og fordi et eventuelt afrømningsniveau på 20 cm over normalniveau ikke ansås at påvirke grundværdien.
Det bemærkes, at aftaleseddel fra G2 (bilag 9), byggemødereferat (bilag 10), geoteknisk rapport (bilag 11), og geoteknisk notat (bilag 20) ikke har været fremlagt for Landsskatteretten. Sagsøger gør gældende, at det efter fremlæggelsen af denne dokumentation og skønserklæringen (bilag 21), er uomtvisteligt dokumenteret, at der er et behov for ekstrafundering ved normal anvendelse af sagsøgers ejendom.
Det følger af vurderingslovens § 13 og den Juridiske Vejledning 2014-1, at der ved grundværdiansættelsen i genoptagelsesårene skal tages hensyn til jordens bæreevne. Det af Landsskatteretten udøvede skøn over grundværdien i genoptagelsesårene tager ikke hensyn hertil. På den baggrund alene gør sagsøger gældende, at Landsskatterettens skøn over grundværdien for sagsøgers ejendom i genoptagelsesårene er foretaget på forkert grundlag, og at skønsudøvelsen derfor skal hjemvises til vurderingsmyndighedens fornyede behandling.
Sagsøger bestrider endvidere, at hensynet til jordens beskaffenhed ved grundværdiansættelsen kan tilsidesættes med den begrundelse, at omfanget ikke vurderes at påvirke grundværdien. En hvilken som helst køber, ville i valget mellem sagsøgers grund og anden identisk grund uden behov for ekstrafundering aldrig betale det samme for de 2 grunde. Derfor skal der tages hensyn til ekstrafunderingen ved ansættelsen af grundværdien som afspejlende grundens kontantværdi i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 13, jf. § 6. Sagsøger kan til støtte herfor henvise til Landsskatterettens kendelse af 6. november 2012, (Landsskatterettens j. nr. 12-0191573) hvor Landsskatteretten i en sag, hvor der er afholdt udgifter til ekstrafundering i form af afrømning af ca. 20 cm ekstra muld skønnede, at der skulle ansættes et nedslag i grundværdien for denne ekstraafrømning.
Sagsøger gør gældende, at det er åbenbart logisk, at ringe jordbundsforhold vil påvirke kontantværdien af grund i handel og vandel, og hverken i Landsskatterettens kendelse eller senere er der blevet redegjort for, hvorfor grundværdien ikke er påvirket af jordens beskaffenhed. Det bemærkes i den forbindelse, at det af Landsskatteretten foretagne skøn af grundværdien udgør en afgørelse i forvaltningsretlig henseende, jf. forvaltningsloven § 24, og sagsøger har krav på en begrundelse, inklusiv angivelse af de hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen, jf. forvaltningslovens § 24, stk. 1, samt en redegørelse over de faktiske omstændigheder, som er tillagt væsentlig betydning for skønsudøvelsen, jf. forvaltningslovens § 24, stk. 2. Sagsøger gør derfor gældende, at Landsskatterettens begrundelse er mangelfuld, idet den ikke indeholder nærmere redegørelse for på hvilket grundlag grundværdien skønnes ikke at være påvirket af jordens ringe beskaffenhed.
Desuagtet ovenstående anbringende bemærkes, at det geotekniske notat dokumenterer faktiske fundamentsdybder ned til 2,2 meters dybde på dele af ejendommen. Ligeledes har skønsmanden konstateret afrømningsdybder på 0,8-0,9 meter under normal afrømningsdybde, og bekræftet det dertil forbundne behov for ekstrafundering i form af enten sandpude eller fritbærende gulvkonstruktion.
Omfanget og behovet for ekstrafundering er altså betydeligt større end det behov Landsskatteretten har lagt til grund, hvorfor Landsskatterettens begrundelse for ikke at tage hensyn til jordens beskaffenhed på den baggrund ligeledes er foretaget på forkert grundlag.
Sagsøger gør derfor også på den baggrund gældende, at sagsøgte skal anerkende, at der ved ansættelsen af grundværdien af sagsøgers ejendom i genoptagelsesårene skal tages hensyn til jordens beskaffenhed i henhold til vurderingslovens § 13.
Retten skal tage stilling til om der ved Landsskatterettens skøn over grundværdien i genoptagelsesårene er taget hensyn til de på sagsøgers ejendom konstaterede jordbundsforhold i henhold til vurderingsloven og den juridiske vejledning. I benægtende fald skal sagen hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndighederne, idet skønnet over grundværdien ved de af sagen omfattede vurderinger i så fald vil være foretaget på forkert grundlag, og idet det konstaterede ekstrafunderingsbehov ikke kan afvises at have betydning for dette skøn.
Dette følger f.eks. af SKM2013.847.ØLR. I denne sag havde skatteyderen nedlagt påstand om, at Skatteministeriet skulle anerkende, at grundværdiansættelsen skulle hjemvises til fornyet skøn hos Vurderingsmyndigheden. Skatteyderen havde ikke påvist, at grundværdien skulle udgøre et bestemt andet beløb, men derimod blot gjort gældende, at ingen af klageinstanserne havde forholdt sig til et bestemt forhold, som skatteyderen mente burde indgå i den skønsmæssige ansættelse af grundværdien, og at skønnet over den ansatte grundværdi derfor hvilede på et fejlagtigt grundlag.
På denne baggrund udtalte Østre Landsret, at "Da det herefter ikke kan udelukkes, at ansættelsen af grundværdien for As ejendom bygger på et forkert grundlag, tages hans hjemvisningspåstand til følge".
I Landsretssagen var der ikke tale om inddragelse af et lovbestemt hensyn, men alene hensynet til en i vurderingsvejledningen nævnt sammenhæng mellem ejendomsværdi og grundværdi. I nærværende sag, hvor det hensyn, der ubestridt er undladt inddraget, ligefrem fremgår af lovens ordlyd, er der så meget desto mere grundlag for at tage sagsøgers påstand til følge.
Det gøres på denne baggrund gældende, at sagen skal hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndighederne, idet de administrative organer ikke har taget stilling til betydningen af de på grunden konstaterede jordbundsforhold.
Fradrag for forbedringer - retsgrundlaget og anbringender
I forlængelse heraf fremgår det af § 18, stk. 1, at:
Det overordnede formål med §§ 17-18 er, at der skal ske friholdelse af grundforbedringer for beskatning, idet grundværdien, som beskatningsgrundlag, jf. vurderingslovens § 13, er inklusiv forbedringer. Har en grundejer investeret i sin ejendom ved at lave grundforbedrende foranstaltninger, skal den heraf følgende værdistigning i grundværdien altså friholdes fra beskatning og det sker ved, at der godkendes fradrag i grundværdien. Fradraget vil som udgangspunkt svare til selve anlægsudgiften, idet fradraget ikke må overstige de af ejeren anvendte bekostninger. Bestemmelserne er således indført for at fremme sådanne grundforbedringer, hvilket har været formålet med loven siden indførelsen i 1922.
Hvilke konkrete foranstaltninger og anlægsarbejder, der udgør grundforbedringer fremgår ikke af vurderingsloven. Af vurderingsvejledningen 2002, som er den for nærværende sag gældende version, fremgår det af afsnit C.3, at:
Bestemmelsen af, hvad der forstås ved grundforbedringer, kan volde vanskeligheder. Det er ikke muligt udtømmende at angive, hvilke foranstaltninger, der omfattes af begrebet. Der skal dog være tale om foranstaltninger af materiel karakter, som har øget den almindelige omsætningsværdi af grunden.
Det ses, at reglerne er udarbejdet med traditionelle boligkvarterer, hvor der kun er opført en bolig pr. matrikel, for øje, og at fradragsretten knytter sig til sådanne grundværdiforøgende forbedringer udenfor den enkelte parcel, der er bekostet af ejeren, idet forbedringer af selve grunden indenfor skellet knytter sig til bebyggelsen og dermed ejendomsværdien, jf. vurderingslovens § 9, jf. § 5, og ikke grundværdien og den deri indeholdte fradragsmulighed, jf. vurderingslovens § 13, jf. §§ 17-18.
I praksis har der dog udviklet sig en hovedanlægsbetragtning, som en undtagelse til hovedreglen om, at fradrag gives for forbedringer udenfor grunden. Ifølge hovedanlægsbetragtningen kan der være grundlag for at give fradrag for forbedringer på ejendomme, hvor det vil være naturligt at betragte en del af de på ejendommen værende vej- og forsyningsanlæg, herunder kloak, som hovedanlæg til betjening af dele af ejendommen i tilfælde af udstykning. Det fremgår af vurderingsvejledningen, at denne praksis går helt tilbage til 1968.
Særligt 5 forhold fra denne lovhjemlede praksis om hovedanlægsbetragtningen og vurderingslovens §§ 17-18 bemærkes i relation til de for denne sag relevante spørgsmål:
Forsyningsanlæg, herunder kloak, udgør en grundværdiforøgende forbedring.
Et forsyningsanlæg, der er etableret internt på en grund, og som udgør et hovedanlæg, udgør også en grundværdiforøgende forbedring. I nærværende sag skal Retten derfor udelukkende tage stilling til om det på sagsøgers ejendom etablerede kloakanlæg udgør et hovedanlæg. Det bemærkes, at der er enighed om, at anlægget er anlagt og bekostet af sagsøger.
Hverken i loven eller i den af Højesteret gengivne lovhjemlede praksis ses der at skulle tages højde for et forsyningsanlægs placering eller tilknytning til byggeriet ved vurderingen af, hvorvidt et forsyningsanlæg udgør et hovedanlæg. Hvilket er i tråd med, at grunden vurderes i ubebygget stand, jf. vurderingslovens § 13.
Formålet med hovedanlægsbetragtningen er at sikre lighed for loven og lige adgang til fradrag, hvorfor behovet for fiktiv udstykning og sammenligning med et traditionelt kvarter med én bolig pr. matrikel også fremhæves af Højesteret.
Hovedanlægsbetragtningen afgrænses til ikke at omfatte stikledninger. Stikledninger defineres som stikledninger fra hovedledningen og til de enkelte bygninger eller boliger. Det bemærkes i den forbindelse, at formuleringen bygninger eller boliger skal forstås således, at det er boligen, der er det centrale vurderingselement, idet en bygning godt kan indeholde flere boliger. I benægtende fald ville det jo ikke have været relevant for Højesteret at nævne bolig separat. Denne afgrænsning er også i god tråd med, at en stikledning på en storparcel skal kunne sidestilles med en forsyningsledning indenfor skellet af en parcel med 1 bolig som derfor altså kun tjener en enkelt bolig.
Det af sagsøger på ejendommen etablerede kloakanlæg fremgår af ledningskortet fremlagt som bilag 6. For overskuelighedens skyld er ligeledes fremlagt et oversigtskort (bilag 13). Det fremgår af bilagene, at der sker tilkobling til offentlig forsyning i grundens nordlige del og grundens sydøstlige del (markeret på bilag 13 med blå farve). Fra den sydøstlige tilslutning er der trukket ledninger til forsyning af de nye bygninger og vejanlægget (markeret med orange farve). Fra den nordlige tilslutning er der trukket ledninger til forsyning af boligerne beliggende i grundens nordvestlige hjørne, og trukket ledning ned gennem grunden til forsyning af boligerne midt på grunden (markeret med orange farve på bilag 13). Denne ledning er ført videre ind på grunden med matrikel nr. 28aa (som vist på bilag 6), som ikke udgør en del af sagsøgers ejendom. På bilag 13 er med lilla farve markeret de stikledninger, der er enighed om i sagen.
Sagsøger gør gældende, at kloakanlægget, som markeret med orange farve på bilag 13, udgør et hovedanlæg efter hovedanlægsbetragtningen. Ved en fiktiv udstykning af grunden, som passende kunne tilsvare de enkelte boligafsnit, ses anlægget at tjene flere boliger og en større del af ejendommen. Ved sammenligning med et traditionelt boligkvarter med 1 bolig pr. matrikel ses anlægget at modsvare et anlæg, der for en sådan enkeltparcel ville være placeret udenfor skel og derfor være fradragsberettiget efter hovedregel for vurderingslovens § 17. Sagsøger gør derfor gældende også at være berettiget til fradrag, jf. vurderingslovens § 17, jf. hovedanlægsbetragtningen. Ethvert andet udfald ville være forskelsbehandling i strid med den forvaltningsretlige lighedsgrundsætning og baggrunden for hovedanlægsbetragtningen, som gengivet af Højesteret i SKM2013.369.HR.
Til støtte for sagsøgers anbringende kan henvises til Byrettens dom, offentliggjort som SKM2013.819.BR. Sagen vedrørte nedenstående kloakanlæg, som taget fra dommen:
De med grøn markerede ledninger var der i sagen enighed om udgjorde fradragsberettigede hovedanlæg. Sammenholdt med ledningerne på sagsøgers ejendom ses der ikke at være grundlag for at behandle kloakanlægget anderledes, og sagsøger stiller sig uforstående overfor, hvorfor sagsøgte i nærværende sag ikke anerkender det på grunden etablerede kloakanlæg som hovedanlæg.
På ovenstående baggrund gør sagsøger gældende, at sagsøgte skal anerkende, at der er etableret fradragsberettigede kloakledninger på sagsøgers ejendom.
Landsskatteretten begrunder afgørelsen om ikke at tildele fradrag for kloakanlægget på sagsøgers ejendom, jf. bilag 1, med at kloakanlægget ikke udgør et hovedanlæg, men stikledninger. I den forbindelse henvises til ovenstående, hvor de med grøn markerede ledninger ikke udgør stikledninger, men hovedanlæg. Der henvises endvidere til Højesterets definition af stikledninger, som værende ledninger fra hovedledningen til den enkelte bygning eller bolig. I den forbindelse skal særligt ledningen, der løber ned gennem grunden til betjening af 3 boliger, og videre til betjening af fremmed grund, fremhæves. Sagsøger gør på den baggrund gældende, at ledningen på ingen måde udgør en stikledning, idet den tjener flere matrikler og dermed flere boliger.
Landsskatteretten tillægger endvidere grundens størrelse og det forhold, at bygningerne på grunden ligger direkte ud til offentlig vej, betydning. Igen kan kan henvises til Byrettens dom (SKM2013.819.BR). Her ses bygningerne også at være beliggende direkte ud til offentlig vej, hvorfra forsyningen er trukket. Det bemærkes også, at et sådant hensyn ikke ses at være medtaget i Højesterets gengivelse af lovhjemlet praksis.
Vedrørende hensynet til grundens størrelse bemærkes, at en grund på 5.351 m2 er betragteligt større end en almindelig parcelhusgrund på 800 m2, og at grunden med et sådant udgangspunkt ville kunne udstykkes i 9 selvstændige ejendomme, at der er etableret 30 boliger på grunden. Der er derfor ingen tvivl om, at hovedanlægsbetragtningen uden videre kan anvendes på sagsøgers grund, herunder særligt henset til formålet med at sikre lighed for loven og fradragsmulighederne.
Retten skal tage stilling til om de på sagsøgers ejendom etablerede kloakledninger, eller en del af disse, udgør hovedanlæg i henhold til den af Højesteret gengivne lovhjemlede praksis. I bekræftende fald skal sagen hjemvises til vurderingsmyndighederne til den beløbsmæssige opgørelse af fradraget i vurderingsårene.
Sagsøgte har i påstandsdokumentet gjort følgende gældende:
Denne sag omhandler, hvorvidt sagsøgeren ved vurderingerne for årene 2002-2006 er berettiget til nedslag i grundværdien, jf. vurderingslovens § 13, for udgifter til ekstrafundering, og fradrag i grundværdien, jf. vurderingslovens § 17, for etablering af kloakledninger internt på ejendommen, herunder om der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn.
Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, dels at sagsøgeren ikke er berettiget til nedslag i grundværdien for ekstrafundering, jf. vurderingslovens § 13, dels at sagsøgeren ikke er berettiget til fradrag i grundværdien for etablering af kloakforsyning, jf. vurderingslovens dagældende § 17.
1. Ad nedslag i grundværdien
Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gøres det gældende, at sagsøgeren ikke er berettiget til nedslag i grundværdien for ekstrafundering, jf. vurderingslovens § 13.
Ved grundværdien forstås i henhold til vurderingslovens § 13 værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Vurderingen skal i henhold til vurderingslovens § 6 foretages på grundlag af den kontante værdi i handel og vandel. Ansættelsen af denne handelsværdi beror på et skøn.
Det følger af vurderingslovens § 13, at der som led i skønsudøvelsen skal tages hensyn til grundens beskaffenhed, og grundværdien skal derfor fastsættes under hensyntagen til eventuelle dårlige jordbundsforhold.
Det fremgår af Den juridiske vejledning 2014-1, afsnit H.A.3.1, at:
I områder hvor kældre er almindeligt, skal det tages i betragtning ved grund-værdiansættelsen, om etablering af kælder helt eller delvis kan indgå som alternativ til ekstrafundering. I de områder vil den økonomisk gode anvendelse af grunden være at etablere kælder. Grundværdien ansættes derfor ikke lavere end for tilsvarende grunde, hvor der ikke er behov for ekstrafundering.
Nedslag for dårlige jordbundsforhold er, i modsætning til fradrag efter vurderingslovens § 17, ikke et selvstændigt fradrag i grundværdien. Den omstændighed, at der måtte være dårlige jordbundsforhold på en ejendom, indgår som et element i den samlede værdiansættelse af grunden. Sagsøgeren er derfor ikke automatisk berettiget til et nedslag i grundværdien, blot fordi der evt. har været foretaget ekstrafundering, jf. SKM2013.862.HR.
Det påhviler sagsøgeren at godtgøre, at sagsøgeren er berettiget til nedslag i grundværdien som følge af dårlige bundforhold.
Det gøres gældende, at et eventuelt behov for ekstrafundering af sagsøgerens grund ikke har været betinget af jordens beskaffenhed. Det kan ikke tillægges betydning ved værdiansættelsen af grunden, at den tidligere har været bebygget, og at der som følge heraf skal udføres funderingsarbejder, idet dette ikke skyldes jordens beskaffenhed, jf. SKM2013.518.BR.
Det fremgår af skødet (bilag 2, side 2), at grundens sydlige område tidligere har været bebygget (vandværk). Derudover er der truffet en gammel brønd i forbindelse med arbejder udført på grunden, jf. bilag 20. Eventuelle funderinger, der var nødvendiggjort af disse forhold, kan ikke begrunde nedslag i grundværdien, der skal ansættes til grundens værdi i ubebygget stand.
Det gøres endvidere gældende, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at jordbundsforholdene på ejendommen har været så ringe, at det var nødvendigt at foretage ekstrafundering.
Det er ikke godtgjort, herunder ved den geotekniske rapport (bilag 11) og skønserklæringen (bilag 21), at jordbundsforholdene har været så dårlige, at en normal udnyttelse af arealet ville kræve ekstrafundering. Det fremgår af skønserklæringens side 6, at skønsmanden som besvarelse på skønstemaets spørgsmål 6 bl.a. har oplyst:
Som nævnt under besvarelsen af spørgsmål 4 har der været behov for ekstrafundering af en kælderløs bygning med jordbundsforhold som truffet i boringerne 3 og 4.
Af skønserklæringen (bilag 21 side 3) fremgår det, at bygning 3 er en tredelt bygning i én etage uden kælder. Endvidere fremgår det af erklæringens side 3, at bygning 1, der ligeledes blev opført i 1998, er en bygning i to etager med kælder under en del af bygningen mod nordvest. Bebyggelse med kældre er således almindeligt forekommende i området.
Det gøres gældende, at etablering af fuld eller delvis kælder i forbindelse med opførelsen af bygning 3 kunne indgå som alternativ til ekstrafundering. Det fremgår af skønserklæringen, at ekstrafundering var nødvendig for en kælderløs bygning, og det fremgår af aftaleseddelen (bilag 9), at de pågældende funderingsarbejder er udført i den sydlige del af afsnit 4, der svarer til bygning 3.
Det gøres gældende, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at jordbundsforholdene på ejendommen har været så ringe, at det var nødvendigt at foretage ekstrafundering, idet den økonomisk gode anvendelse af grunden vil være at etablere kælder, jf. det citerede afsnit af Den juridiske vejledning ovenfor.
Ansættelsen af grundværdien beror på et skøn. Landsskatterettens skøn over grundværdien kan kun tilsidesættes, såfremt sagsøgeren godtgør, at skønnet er udøvet på forkert grundlag, eller at Landsskatteretten er gået uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter, jf. bl.a. UfR 1999.1178 H og SKM2010.43.VLR. Denne bevisbyrde er ikke løftet.
En grundejer er ikke automatisk berettiget til et nedslag i grundværdien, blot fordi der har været foretaget ekstrafundering, jf. SKM2013.862.HR. Den omstændighed, at der måtte være dårlige jordbundsforhold på en ejendom, indgår som et element i den samlede værdiansættelse af grunden. Oplysninger om dårlige jordbundsforhold, der er tilvejebragt efter foretagelsen af den oprindelige vurdering, medfører heller ikke, at vurderingen kan kræves nedsat, såfremt denne allerede svarer til handelsværdien eller er lavere end denne.
For så vidt angår grundlaget for skønnet er det korrekt, at geoteknisk rapport (bilag 11) samt aftaleseddel for ydelsesændringer (bilag 9) ikke indgik ved sagens behandling i det administrative system, idet sagsøgeren ikke fremlagde disse trods opfordringer hertil fra SKAT, Vurderingsankenævnet og Landsskatteretten.
Dette medfører imidlertid ikke, at skønnet kan tilsidesættes, idet det er en forudsætning for tilsidesættelse af skønnet, at der foreligger væsentlige fejl ved skønsudøvelsen. Tilsidesættelse af skønnet kræver, at "fejlen" har væsentlig betydning for værdiansættelsen, jf. UfR 2000.1071 H. Det påhviler sagsøgeren at godtgøre, at resultatet af skønnet er forkert på en for ham ugunstig måde. Det er ikke godtgjort, at grundens handelsværdi var lavere end den ansatte som følge af de hævdede ekstrafunderinger.
Hertil må det for det første lægges til grund, at fakturaen (bilag 5) helt eller delvist vedrører beløb, der efter sin art ikke berettiger til nedslag i grundværdien.
Fakturaen af 1. maj 1998 (bilag 5) indeholder utvivlsomt beløb, der efter sin art ikke kan medføre nedslag i grundværdien. Det kan efter ordlyden af vurderingslovens §§ 13 og 16 ikke tillægges betydning ved værdiansættelsen af grunden, at den tidligere har været bebygget, og at nybyggeri som følge heraf kræver ekstrafundering af grunden, jf. SKM2013.518.BR.
Hertil kommer, at det må således lægges til grund, at udgiften helt eller delvist vedrører gravearbejder, der dybdemæssigt ikke kan kvalificeres som ekstrafundering. Det bemærkes, at den nævnte opgørelse af 6. marts 1998 i aftaleseddel for ydelsesændringer (bilag 9) trods opfordringer ikke er fremlagt af sagsøgeren.
Udgiften til gravearbejder, der evt. kunne berettige til nedslag i grundværdien, må således anses som at være kr. 0 eller langt mindre end fakturaens (bilag 9) pålydende på kr. 161.750 inklusive moms.
For det andet gøres det gældende, at en ekstrafundering under alle omstændigheder har været af så begrænset omfang, at det ikke er godtgjort, at den har ført til en lavere handelsværdi af grunden end den ansatte. Der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte myndighedernes skøn over grundværdien.
Det påhviler sagsøgeren at godtgøre, at den ansatte grundværdi overstiger den kontante handelsværdi, jf. eksempelvis SKM2009.23.HR. Såfremt grundværdien ikke er for høj i forhold til markedsprisen, kan vurderingen ikke tilsidesættes. Denne bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet.
Ifølge retspraksis kan en værdiansættelse alene tilsidesættes, hvis der er en betydelig forskel mellem myndighedernes værdiansættelse og handelsprisen, jf. eksempelvis UfR 1999.1178 H, hvor der ikke var grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens grundværdiansættelse, som afveg 23 % fra den i skønserklæringen opgjorte handelspris.
Sagsøgeren har ikke dokumenteret, at grundens jordbundsforhold har haft en værdiforringende betydning for grundens handelsværdi. Det er således ikke dokumenteret, at grundværdien ikke svarer til værdien i handel og vandel.
2. Ad fradrag for etablering af kloakforsyning
Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gøres det gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens kendelse af 23. november 2012 (bilag 1), og sagsøgeren er derfor ikke berettiget til fradrag for udgifter til etablering af kloakledninger internt på den i sagen omhandlede ejendom i henhold til vurderingslovens dagældende § 17.
Fradrag efter vurderingslovens dagældende § 17 er betinget af, at der foreligger en forbedring, der bevirker en stigning i grundværdien. Det er alene foranstaltninger, der påvirker værdien af den ubebyggede grund, som indgår i værdiansættelsen, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1, og det er derfor også kun sådanne foranstaltninger, der er omfattet af vurderingslovens dagældende § 17. Udgifter til forbedringer, der har en sådan integreret sammenhæng med byggeriet på grunden, at det kun har reel værdi i forbindelse med dette, er ikke omfattet af vurderingslovens dagældende § 17, jf. bl.a. SKM2013.369.HR, SKM2013.879.HR og SKM2013.388.VLR.
Hovedanlægsbetragtningen er således en undtagelse til det ovennævnte udgangspunkt. Højesteret har ved SKM2013.369.HR anerkendt skattemyndighedernes praksis på området, som Landsskatterettens kendelse af 23. november 2012 (bilag 1) også er udtryk for. Der er ikke med SKM2013.369.HR indført nye eller udvidede kriterier for bedømmelsen af, om der foreligger et fradragsberettiget hovedanlæg. Dette bekræftes også derved, at Højesteret efterfølgende i SKM2013.879.HR vedrørende interne stier har fastslået, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens vurdering, der var baseret på den af Højesteret i SKM2013.369.HR anerkendte praksis og de principper, den hviler på.
Sagsøgerens udlægning af hovedanlægsbetragtningen bestrides. SKM2013.879.HR viser, at der ikke er tale om et hovedanlæg, blot fordi anlægget i tilfælde af en fiktiv udstykning i små grunde vil betjene mere end én af disse grunde.
Det ligger endvidere fast efter retspraksis, at der ved bedømmelsen af, om et anlæg har selvstændig værdi for den ubebyggede grund, lægges vægt på anlæggets placering i forhold til den opførte bebyggelse, jf. nu også SKM2013.879.HR.
Det gøres gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Landskatterettens vurdering, der er baseret på den ovenfor beskrevne praksis og de principper, den hviler på. Det fremgår således bl.a. af Landsskatterettens kendelse af 23. november 2012, at reglerne om fradrag for forbedringer i grundværdien og hovedanlægsbetragtningen gennemgås (bilag 1, side 15-17) og vedrørende kloakledningerne (bilag 1, side 17) anføres det, at:
Der er efter Landsskatterettens opfattelse ikke tale om et kloakanlæg, som kan anses for et hovedanlæg. Det omhandlede anlæg må anses for stikledninger.
Der er henset til, at den omhandlede ejendom er på 5.351 m2 og at bygningerne på grunden ligger direkte ud til offentlig vej, hvor hovedledningerne er beliggende. Grundværdien er ansat efter kvadratmeterprincippet og de omhandlede arbejder kan ikke antages at bevirke en værdiforøgelse af grunden i ubebygget stand.
Der er herved foretaget en vurdering i overensstemmelse med den ovenfor beskrevne praksis, hvorefter Landsskatteretten fandt, at kloakledningerne internt på grunden (markeret med orange farve på bilag 13) ikke udgør et fradragsberettiget hovedanlæg, henset til grundens størrelse, og bygningernes placering i forhold til offentlig vej, samt at ledningsnettet ikke bevirker en værdistigning af grunden i ubebygget stand. Sagsøgeren er derfor ikke berettiget til fradrag for udgifter til etablering af kloakledninger internt på grunden.
Sagsøgte gør endvidere gældende, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at de kloakledninger, der er markeret på bilag 6 (og med orange farve på bilag 13), udgør fradragsberettigede hovedanlæg. De pågældende ledninger er anlagt således, at de nøje følger de på ejendommen opførte bygninger, og de har således ikke nogen selvstændig værdi for grunden i ubebygget stand. De pågældende ledninger har kun reel værdi i forbindelse med byggeriet. De pågældende ledninger har derfor karakter af stikledninger, og berettiger derfor ikke til fradrag, jf. SKM2013.369.HR, SKM2013.879.HR, SKM2013.388.VLR, SKM2013.536.ØLR, SKM2013.760.BR, SKM2013.806.BR og SKM2014.139.BR.
Det skal i den forbindelse bemærkes, at grunden har et areal på 5.341 m2. Der er således tale om en mindre grund, hvilket taler for, at der ikke skal indrømmes fradrag, jf. eksempelvis herved SKM2013.774.BR, SKM2013.840.BR, SKM2014.97.BR og Byrettens dom af 5. februar 2014 (SKM2014.299.BR).
Endvidere henvises der til, at bygningerne, der er opført på ejendommen, er anlagt og opført på en sådan måde, at de ligger ud til offentlig vej, hvilket ligeledes taler for, at der ikke skal indrømmes fradrag, jf. eksempelvis SKM2013.867.BR og Byrettens dom af 5. februar 2014 (SKM2014.299.BR).
Vedr. dårlige jordbundsforhold:
Af sagens oplysninger fremgår, at sagsøgeren købte ejendommen, som har et samlet areal på 5.601 m2, med overtagelse 1. november 1997 for 5.550.000 kr. I ansøgningsskema vedrørende "støttet boligbyggeri", modtaget 5. november 1999 i Kommunen, angiver sagsøgeren grundkøbesummen til 3.480.000 kr.
Det er endvidere oplyst, at ejendommens grundværdi for 2002 og 2004 er ansat til 1.080.400 kr., og for 2006 er grundværdien ansat til 1.879.100 kr.
Der er i sagens bilag 5, en faktura af 1.5.1998, bilag 9, aftaleseddel for ydelsesændringer og bilag 20, besigtigelse af fundamentsudgravning, dateret 13.2.1998, fremlagt dokumentation for, at sagsøgeren i 1998 har udført ekstrafundering til en pris af 161.750 kr. incl. moms i forbindelse med konstatering af en stor muldjordsopfyldning på ejendommens sydlige del.
Skønsmanden har svaret ja til et spørgsmål om, hvorvidt der med de trufne jordbundsforhold har været behov for ekstrafundering i ejendommens sydlige del.
Landsskatteretten har i sin kendelse af 23. november 2012 bemærket, at der ikke for Landsskatteretten er fremlagt geoteknisk rapport, som kunne dokumentere et behov for udførelse af nedslagsberettiget ekstrafundering, og at der ifølge boreprøverne ikke ses behov for ekstrafundering efter afrømning af muld, men alene om eventuel afrømning af 20 cm ekstra muld, hvilket på en grundstørrelse som den påklagede ikke skønnes at være af betydning for grundværdien.
Retten bemærker, at selvom det nu er dokumenteret af sagsøgeren, at der har været behov for ekstrafundering i ejendommens sydlige ende, har sagsøgeren ikke godtgjort, at udgifterne har været af en sådan størrelse, set i forhold dels til sagsøgerens egen angivelse af grundkøbesummen, dels til den af SKAT ansatte grundværdi, at der er grundlag for at tage sagsøgerens påstand om hjemvisning til følge.
Vedrørende kloakforsyning:
Højesteret har i dom af 8. maj 2013 (SKM2013.369.HR) fastslået, at der i overensstemmelse med skattemyndighedernes praksis for større ejendomme udlagt til f.eks. tæt, lav bebyggelse med andelsboliger kan gives fradrag for hovedanlæg på linje med adgangen til at give fradrag for foranstaltninger uden for grunden, der øger værdien af grunde i traditionelle parcel- eller rækkehuskvarterer. Der kan således gives fradrag for et hovedanlæg bestående af f.eks. en hovedforsyningsledning, der betjener eller fremover vil betjene en større del af ejendommen, mens stikledninger fra hovedledningen og til de enkelte bygninger eller boliger ikke udgør et hovedanlæg.
Landsskatteretten har i nærværende sag efter en konkret vurdering fundet, at undtagelsen om hovedanlæg ikke finder anvendelse. Landskatteretten har herved blandt andet henvist til ejendommens størrelse og til, at bygningerne på grunden ligger direkte ud til offentlig vej, hvor hovedledningerne er beliggende. Grundværdien er ansat efter kvadratmeterprincippet, og de omhandlede arbejder kan ikke antages at bevirke en værdiforøgelse af grunden i ubebygget stand.
Retten finder ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens vurdering.
Retten finder at de omhandlede kloakledninger, der er beliggende på grunden, nøje følger de på ejendommen opførte bygninger, og har derfor ikke nogen selvstændig værdi for grunden i ubebygget stand. De må betragtes som stikledninger, der ikke berettiger til fradrag.
Sagsomkostningerne er fastsat således, at 35.000 kr. er advokathonorar, incl. materialeomkostninger.
Sagsøgeren, Boligselskabet H1, skal inden 14 dage betale sagsomkostninger til sagsøgte med 35.000 kr.