Source: http://www.bdidu.fr/archive/2017/11/11/petite-revue-de-jurisprudence-en-droit-immobilier-2017-5998222.html
Timestamp: 2019-07-17 22:54:08+00:00
Document Index: 244306590

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Petite revue de jurisprudence en droit immobilier 2017 - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
Voici la revue de jurisprudence exposée lors du Colloque de droit de la construction du 10 novembre 2017 de l'Ordre des avocats d'Angers.
1) Notion de réception judiciaire
2) Qui doit prouver la réception tacite ?
3) La réception par le castor
4) Eléments d’équipement et garantie décennale.
5) Le propriétaire actuel répond de la faute du propriétaire précédent accomplie à l’occasion de travaux !
6) Comment définir la faute dolosive du constructeur ?
7) Interruption de la garantie de parfait achèvement par une assignation en référé ?
8) Pas de réception partielle à l’intérieur d’un même lot
9) Responsabilité du propriétaire en raison des travaux réalisés par l’entrepreneur
10) L’activité assurée : l’assureur doit-il vérifier les déclarations de l’assuré ?
Il suffit pour que la réception judiciaire soit prononcée par le juge que les travaux soient en état d’être reçus et qu’une réception amiable ne soit pas intervenue.
Il n’est pas nécessaire que soit établi un refus abusif du maître d’ouvrage de prononcer une réception expresse sollicitée par le constructeur.
L’arrêt du 12 octobre 2017 :
“Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 18 septembre 2015), que M. X... et Mme Y... (les consorts X...-Y...), propriétaires de deux appartements situés sur le même palier, ont demandé à la société Kad décor, assurée auprès de la société Axa France IARD (la société Axa), de les réunir ; qu’en cours de chantier, les consorts X...-Y... ont constaté l’existence de malfaçons et de non-façons, ont repris les clefs du logement à l’entreprise et y ont emménagé ; que les consorts X...-Y... ont, après expertise, assigné la société Kad décor et la société Axa en indemnisation de leurs préjudices ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il confirme le jugement rejetant la demande de M. X... et Mme Y... tendant à voir prononcer la réception judiciaire des travaux et rejette leurs demandes contre la société Axa France IARD, l’arrêt rendu le 18 septembre 2015, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée.”
Lien : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1043_12_37803.html
Il est rappelé que la réception judiciaire suppose que l’immeuble soit habitable (cela correspond à la notion d’ouvrage en état d’être reçu), selon cet arrêt rendu le 2 février 2017.
L’arrêt du 2 février 2017 :
“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 19 novembre 2015), que M. et Mme X... ont confié la construction d'une maison d'habitation à la société Artiba, assurée par la société Sagena devenue la société SMA ; que, se plaignant de malfaçons, les maîtres de l'ouvrage ont, après expertise, assigné le mandataire-liquidateur de la société Artiba et la société SMA en indemnisation ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société SMA, la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... “
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000033999350&fastReqId=1247826765&fastPos=1
C'est celui qui allègue une réception tacite qui doit la prouver.
Dans ce cas, c'est à l'entrepreneur intervenu sur la chantier que cette charge de la preuve incombe, parce qu’il avait intérêt à ce que la garantie décennale soit retenue, et non sa responsabilité contractuelle.
L’arrêt du 13 juillet 2017 :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 19 avril 2016), que M. et Mme Z...ont confié des travaux de maçonnerie à la société Yvon Boyer, assurée auprès du GAN ; que M. X...a réalisé le remblaiement autour et au-dessus du garage et de la cave ; qu'invoquant des désordres, M. et Mme Z...ont assigné la société Yvon Boyer et M. X...en réparation de leur préjudice ; que la société Yvon Boyer a appelé en garantie son assureur, le GAN, et M. Y...;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Yvon Boyer et la condamne à payer à la société GAN assurances la somme de 2 000 euros et à M. et Mme Z...la somme de 1 800 euros.”
Lien : : http://www.bdidu.fr/archive/2017/09/17/qui-doit-prouver-la-reception-tacite-5980584.html
Le castor est celui qui a construit lui-même la maison qu'il a ensuite vendue. Il doit la garantie décennale à son acheteur, mais la difficulté est de déterminer la date de la réception puisque par hypothèse il n'y a pas eu de réception entre le constructeur et le maître d’ouvrage car ils se confondent.
La Cour de Cassation considère alors que c'est la date d’achèvement des travaux qui doit être prise en compte.
L’arrêt du 19 janvier 2017 :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Nîmes, 17 septembre 2015), que M. et Mme X..., ayant acquis une maison avec une terrasse construite par M. et Mme Y..., les ont, après expertise, assignés en indemnisation des désordres affectant la terrasse ;
1°/ qu'il appartient au vendeur constructeur qui conteste la recevabilité de l'action des acquéreurs de rapporter la preuve que celle-ci était engagée après l'expiration du délai de garantie décennale ; qu'il appartenait ainsi aux époux Y..., vendeurs constructeurs, qui se prétendaient libérés de leurs obligations résultant des articles 1792 et suivants du code civil, d'apporter la preuve que l'action des époux X... était engagée hors délai ; qu'en déclarant l'action des époux X... prescrite au motif que « les époux X... agissent sur le fondement de l'article 1792 du code civil. Il leur appartient donc de prouver qu'ils ont assigné dans le délai décennal qui court à compter de … (l') achèvement (de l'ouvrage). L'assignation en référé étant en date du 7 octobre 2009, ils doivent donc démontrer que l'ouvrage n'était pas achevé le 7 octobre 1999 » lors même qu'il appartenait aux époux Y..., vendeurs constructeurs, qui contestaient la recevabilité de l'action des demandeurs de rapporter la preuve que celle-ci était engagée après l'expiration du délai de garantie décennale, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil ;
http://www.bdidu.fr/archive/2017/03/26/la-reception-par-le-castor-5925779.html
4) Eléments d’équipement et garantie décennale
Un arrêt du 15 juin 2017 juge que :
Les éléments d’équipements installés sur un existant sont éligibles aux garanties légales de responsabilité par principe sans autre forme de condition.
L’impropriété à la destination s’apprécie par rapport à l’ouvrage existant et non plus par rapport aux travaux neufs eux-mêmes.
L’arrêt du 15 juin 2017 :
“Attendu, selon l’arrêt attaqué (Douai, 21 avril 2016), que M. X... a confié la fourniture et la pose d’une pompe à chaleur air-eau à la société Inno 59, assurée auprès de la société AXA ; que cette installation a été financée par un prêt consenti par la société Domofinance ; qu’invoquant des dysfonctionnements, M. X... a assigné le liquidateur judiciaire de la société Inno 59, la société AXA et la société Domofinance ;
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 21 avril 2016, entre les parties, par la cour d’appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Douai autrement composée.”
Formule reprise par un arrêt du 14 septembre 2017 (pour un insert et un incendie).
L’arrêt du 14 septembre 2017 :
“Attendu, selon l’arrêt attaqué (Douai, 17 mars 2016), qu’un incendie trouvant son origine dans un insert posé par la société Jacquinet, assurée en responsabilité civile décennale par la société Mutuelles du Mans assurances IARD (les MMA), a endommagé l’immeuble appartenant à M. et Mme X..., assurés auprès de la société Allianz, dans lequel la société Auberge de l’Hermitage, également assurée par la société Allianz, exploite un fonds de commerce de restauration ; que la société Auberge de l’Hermitage a assigné en réparation de son préjudice la société Jacquinet et son assureur, lesquels ont été assignés par la société Allianz en remboursement des indemnités versées à ses assurés ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes des sociétés Jacquinet et Allianz dirigées contre les MMA, l’arrêt rendu le 17 mars 2016, entre les parties, par la cour d’appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Douai, autrement composée”.
https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/695_15_37129.html
https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/897_14_37602.html
Voici un arrêt rendu par la Cour de cassation qui juge que dans le cas où un propriétaire a réalisé des travaux d'abattage de cloisons dans un appartement, puis a vendu cet appartement, le propriétaire actuel c'est-à-dire l'acheteur doit répondre des désordres d'affaissement du plancher du propriétaire du dessus qui sont la conséquence de ces travaux du propriétaire précédent.
L’arrêt du 11 mai 2017 :
« Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui de trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix-sept.”
http://www.bdidu.fr/archive/2017/05/30/le-proprietaire-actuel-repond-de-la-faute-du-proprietaire-pr-5948448.html
Un arrêt du 5 janvier 2017 évoque la notion de faute dolosive du constructeur et ses effets, c’est la violation par dissimulation ou par fraude, de ses obligations contractuelles, de propos délibéré, même sans intention de nuire, et l’effet de cette faute est que le constructeur est nonobstant la forclusion décennale, contractuellement tenu à l'égard du maître de l'ouvrage de sa faute dolosive.
L’arrêt du 5 janvier 2017 :
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Coopérative de production d'HLM d'Indre-et-Loire.”
Lien (article de Jean Pierre KARILA) :
http://www.karila.fr/fr/publication/comment/faute-dolosive-du-constructeur-permettant-a-la-victime-de-s-affranchir-de-la-forclusion-decennale
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000033845957&fastReqId=1378865133&fastPos=1
Cet arrêt juge que la suspension de la prescription prévue par l'article 2239 du code civil n'est pas applicable au délai de forclusion.
L’arrêt du 23 février 2017 :
“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 22 septembre 2015), que le Cabinet Mirabeau a entrepris des travaux de rénovation de son local professionnel, sous la maîtrise d'oeuvre de la société Atelier Louis Guélon, devenue la société PG agencement et volumes, et chargé de l'exécution des travaux les sociétés Bâti services 76, Stege électricité et Siedfridt peinture ; qu'après expertise, le Cabinet Mirabeau a assigné le maître d'oeuvre et les entreprises en paiement de travaux de reprise ;
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000034089851&fastReqId=1708259646&fastPos=1
Cet arrêt de la Cour de Cassation et l’arrêt de la Cour d’Appel relèvent que :
Les maîtres d’ouvrage n’ont invoqué que la garantie décennale au soutien de leur action et doivent donc démontrer l’existence d’une réception.
Le document mentionnant selon eux cette réception correspondait à un écrit établi par l'entreprise elle-même et qui ne concernait que ses travaux (de menuiseries et de fermetures) et “se voulait être un procès-verbal de réception avec réserves des lots 6 et 14” mais “comportait la mention manuscrite "non réceptionné" en face d'un certain nombre d'éléments”, de sorte qu’il ne pouvait s’agir d’un procès verbal de réception puisqu’en raison du principe d'unicité de la réception, il ne peut y avoir réception partielle à l'intérieur d'un même lot, ce que ce document voulait en vérité établir.
Il n’y avait donc pas eu de réception du tout.
L’arrêt du 3 février 2017 :
“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 mars 2014), que M. et Mme X... ont entrepris la construction d'un pavillon ; que sont intervenus M. Y..., maître d'oeuvre chargé d'une mission complète, l'entreprise JPM rénovation, assurée auprès des MMA et chargée du lot menuiserie extérieures (n° 6) et du lot fermeture (n° 14), la société ACM, sous-traitante de JPM rénovation, la société CEG, assurée auprès de la SMABTP, fournisseur des fenêtres et portes-fenêtres sur commande de ACM, M. Z..., assuré auprès de la société Thélem assurances, chargé de la pose des portes-fenêtres, et la société Sepalumic, fabricant de celles-ci ; que, des désordres et malfaçons étant apparus, M. et Mme X... ont, après expertise, assigné les intervenants à l'acte de construire en indemnisation de leurs préjudices ;
Les dispositions de l'article 1792-6 du Code civil qui définissent la réception comme acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves, ne sont pas exclusives d'une réception partielle, par lots ou corps d'état, qui n'est pas prohibée par la loi.
4° Et alors et partant, que faute d'avoir recherché si, comme le soutenaient M. et Mme X..., les principaux désordres n'étaient pas apparus que postérieurement à la réception, de sorte qu'ils n'avaient pu exercer aucune influence sur la volonté des parties à l'acte du 13 juin 2008, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-6, al. 1er, du Code civil.”
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000033997227&fastReqId=546708649&fastPos=1
Le propriétaire qui fait réaliser des travaux peut être déclaré responsable des dégâts occasionnés à la propriété de son voisin par l'entreprise qui les a réalisés.
Des propriétaires d'un pavillon avaient obtenu de leur voisin une autorisation de passage sur son terrain en vue des travaux réalisés par une entreprise.
Des dégradations surviennent à l'occasion de ces travaux sur sa clôture, son portail et sa gouttière, le voisin saisit la justice en demandant aux propriétaires la remise en état et une indemnisation. Sa demande est rejetée par la cour d'appel au motif que l'entrepreneur auteur des travaux est responsable des troubles de voisinage constatés sur la propriété voisine.
La Cour de Cassation n’est pas de cet avis : c'est le propriétaire qui fait réaliser des travaux qui peut être déclaré responsable des dégâts occasionnés par l'entreprise qui les a réalisés, en vertu du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.
L’arrêt du 7 septembre 2017 :
“Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ;
2) ALORS QUE la responsabilité de l'entrepreneur du fait des troubles anormaux de voisinage n'est nullement exclusive de celle du propriétaire ou du maître de l'ouvrage ; qu'en se bornant à affirmer, pour débouter la SCI Plaisance Lamairesse de ses demandes contre les époux X... fondées sur les troubles anormaux du voisinage, que « c'est l'entrepreneur auteur des travaux qui est responsable de plein droit des troubles de voisinages constatés sur le fonds voisin », la cour d'appel qui a exclu à tort la responsabilité des propriétaires du fonds dont émanait le trouble, a violé le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.”
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000035538197&fastReqId=1882656886&fastPos=1
Un particulier, pour l'agrandissement et la surélévation de sa maison, confie la réalisation de l'ossature bois, de la charpente, du bardage et la pose de trois fenêtres à une entreprise assurée auprès d’une compagnie.
Mais cette assurance correspondait aux activités déclarées par cet artisan, soit ce qui avait été mentionné dans la proposition d’assurance : l’activité d'agencement et d'aménagement de lieux de vente, outre certaines activités relevant de la construction de maisons à ossature bois, à l'exception de l'activité « charpente et ossature bois ».
Les juges retiennent que la pose de fenêtres en PVC et celle du bardage n'entraient pas dans les activités « bois » déclarées.
Surtout les juges considèrent que l'assureur n'était pas tenu de vérifier l'exactitude des déclarations de l'assuré sur ses activités déclarées.
“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 8 avril 2016), que, pour l'agrandissement et la surélévation de sa maison, M. X... a effectué des travaux de couverture, d'isolation et d'électricité et confié la réalisation de l'ossature bois, de la charpente, du bardage et la pose de trois fenêtres à M. Y..., assuré auprès de la société Generali IARD (la société Generali) ; qu'ayant acquis cette maison, M. Z... s'est plaint de divers désordres et a, après expertise, assigné en indemnisation M. X..., M. Y... et la société Generali ;
2°/ ALORS QUE, en toute hypothèse, c'est uniquement lorsque plusieurs responsables ont concouru à la production d'un même dommage qu'ils peuvent être condamnés in solidum à l'égard de la victime prétendue ; qu'en relevant que le vendeur et M. Y... avaient concouru à la production du même dommage, quand il résultait des propres constatations de la cour d'appel que le second avait réalisé l'ossature bois de l'agrandissement, les planchers séparatifs entre rez-de-chaussée et étage, la charpente, la fourniture et la pose des menuiseries dans l'extension et le bardage périphérique, tandis que le premier avait, quant à lui, réalisé l'isolation, les cloisons de doublage, les plafonds, l'électricité, la plomberie, l'escalier, la terrasse et la couverture, ce dont ils résultaient qu'ils avaient chacun causé un dommage distinct, la cour d'appel a méconnu l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, ainsi que les articles 1641 et 1792 du code civil.”
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000035577879&fastReqId=1067087691&fastPos=1