Source: https://najem24.pl/app.php/article/2
Timestamp: 2018-08-20 17:10:40+00:00
Document Index: 117110533

Matched Legal Cases: ['art. 11', 'art. 667', 'art. 680', 'art. 685', 'art. 687', 'art. 11', 'art. 6', 'art. 77']

Problematyczny najemca. - najem24.pl - sprzedaż i wynajem nieruchomości
Pochylając się nad problemem wypowiedzenia umowy najmu lokalu przez wynajmującego bez zachowania terminów wypowiedzenia na wstępie należy podkreślić, iż uprawnienie do dokonania takiej czynności istnieje jedynie w ściśle określonych sytuacjach i jest zależne od tego, czy przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, czy też lokal o innym przeznaczeniu. W odniesieniu bowiem do lokali mieszkalnych zastosowanie znajduje art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (w dalszej części niniejszego artykułu nazywana „Ustawą”), nakładający na wynajmującego pewne obowiązki, które musi wykonać przed dokonaniem przedmiotowego wypowiedzenia. W przypadku natomiast umowy najmu lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalne kwestia wypowiedzenia bez zachowania terminów unormowana została w art. 667 §2 w zw. z art. 680, art. 685 i art. 687 Kodeksu Cywilnego (dalej: „KC”).
Odnosząc się do kwestii wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego należy w pierwszej kolejności podkreślić, że wyżej powołany art. 11 Ustawy nakłada na wynajmującego obowiązek dokonania przedmiotowego wypowiedzenia w formie pisemnej, przy jednoczesnym określeniu przyczyny jego dokonania. Niezachowanie formy pisemnej lub niewskazanie przyczyny powoduje nieważność złożonego oświadczenia o wypowiedzeniu.
Właściciel może dokonać wypowiedzenia nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego z przyczyn związanych z nagannym zachowanie najemcy w sytuacji kiedy:
używa on lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem;
zaniedbuje swoje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód;
wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Pamiętać przy tym należy, że sformułowania „w sposób rażący lub uporczywy" oznacza, iż zachowanie lokatora musi być długotrwałe albo powtarzające się i zawinione – nacechowane złą wolą. Jednorazowe nieprawidłowe zachowanie lokatora może stanowić podstawę wypowiedzenia jedynie w sytuacji, kiedy jest ono szczególnie poważne;
Przykładami zachowań powodujących uciążliwość w korzystaniu z innych lokali mogą być:
* naruszanie ciszy nocnej,
* naruszanie zasad higieny i emitowanie uciążliwych zapachów,
* zatykanie pionów kanalizacyjnych i blokowanie zsypów,
* wyrzucanie nieczystości przez okna,
* zaśmiecanie części wspólnych nieruchomości,
* składanie nieprawdziwych i szkalujących skarg na sąsiadów itp.;
W sytuacji zaistnienia powyższych zachowań lokatora wynajmujący zobowiązany
jest pisemnie go upomnieć i dopiero w przypadku niezaprzestania naruszeń
powstaje prawo do wypowiedzenia umowy;
zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu przez przynajmniej trzy pełne okresy rozliczeniowe. Wynajmujący zobowiązany jest powiadomić na piśmie lokatora o zamiarze wypowiedzenia umowy z tej przyczyny i wyznaczyć mu dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Zapłata należności po terminie wskazanym w treści wezwania nie wpływa na skuteczność złożonego oświadczenia o wypowiedzeniu. Istotnym przy tym jest także, że użycie przez ustawodawcę spójnika „lub” oznacza, iż wystarczy, aby lokator zalegał z zapłatą tylko jednego ze wskazach świadczeń, tj. czynszu należnego wynajmującemu lub innych opłat, które najemca zgodnie z treścią umowy najmu zobowiązany jest pokrywać, np. zaliczki na koszty eksploatacji części wspólnej nieruchomości, opłaty za prąd, gaz lub wodę itp.;
wszystkie wyżej wymienione wezwania oraz oświadczenia wynajmującego mogą być uznane za skutecznie złożone dopiero w momencie kiedy doszły do najemcy w taki sposób, że mógł on zapoznać się z ich treścią. Oznacza to, iż najbezpieczniejszą formą byłoby wręczenie lokatorowi przedmiotowych pism osobiście, uzyskując pisemne potwierdzenie ich otrzymania. W sytuacji, kiedy doręczenie w takiej formie jest niemożliwe, pisma należy wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru na ostatni wskazany przez najemcę adres. Przesyłka taka, nawet nieodebrana, uważana jest za doręczoną, zgodnie z art. 6g Ustawy.
określenie „nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego” oznacza, iż termin biegnie od końca miesiąca kalendarzowego, w którym oświadczenie zostało skutecznie złożone lokatorowi.
Podobnie, ale mniej rygorystycznie, unormowana została kwestia wypowiedzenia
umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne.
W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na fakt, że ustawa nie przewiduje wprost w przepisach dotyczących wypowiedzenia umowy najmu szczególnej formy dla ważności przedmiotowego oświadczenia. W sytuacji takiej zastosowanie znajduje przepis ogólny, tj. art. 77 § 2 KC stanowiący, że jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, jej wypowiedzenie powinno być także stwierdzone pismem. Nie oznacza to oczywiście, iż wypowiedzenie złożone w innej formie będzie nieważne, a jedynie spowoduje ograniczenia dowodowe w ewentualnym sporze sądowym. Mając na uwadze powyższe, dokonując wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu z przyczyn leżący po stronie najemcy, warto zachować formę pisemną składanego oświadczenia.
W zakresie przyczyn wypowiedzenia umowy najmu lokalu, związanych z nagannym zachowanie najemcy ustawodawca przewidział, iż wynajmujący może dokonać wypowiedzenia w sytuacji gdy najemca:
pomimo upomnienia, używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem. Forma upomnienia, tak jak i forma wypowiedzenia, nie została w ustawie zastrzeżona, z wyżej natomiast wskazanych przyczyn warto zachować także dla upomnienia formę pisemną;
zaniedbuje lokal do tego stopnia, że zostaje on narażony na utratę lub uszkodzenie. Przez zaniedbanie rozumieć należy niezachowanie należytej staranności mogące polegać na:
- braku nadzoru nad lokalem,
- niewykonaniu drobnych napraw związanych ze zwykłym używaniem lokalu,
- niezawiadomieniu wynajmującego o konieczności dokonania napraw,
które obciążają wynajmującego,
- niepoinformowanie wynajmującego o dochodzeniu przeciwko najemcy
przez osobę trzecią roszczeń dotyczących lokalu,
- nieodwróceniu nagłego, grożącego z zewnątrz,
niebezpieczeństwa zniszczenia lub uszkodzenia lokalu;
wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi. W tej także sytuacji sformułowania „w sposób rażący lub uporczywy" oznacza, jak już wyżej wskazano, iż zachowanie najemcy musi być długotrwałe albo powtarzające się i zawinione – nacechowane złą wolą, a jednorazowe nieprawidłowe zachowanie najemcy może stanowić podstawę wypowiedzenia jedynie w sytuacji, kiedy jest ono szczególnie poważne;
swoim niewłaściwym zachowaniem czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym. Przez sformułowanie „niewłaściwe zachowanie” rozumieć należy, iż musi być ono zawinione, nieuzasadnione, bezprawne lub niezgodne z zasadami współżycia społecznego, dobrymi obyczajami i zwyczajami. Przykłady takich zachowań są analogiczne, jak w przypadku zachowań powodujących uciążliwość w korzystaniu z innych lokali mieszkalnych;
zalega z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy rozliczeniowe, przy czym wynajmujący zobowiązany jest powiadomić na piśmie najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy z tej przyczyny i wyznaczyć mu dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty należności.
Zespół najem24.pl dla Ciebie.