Source: http://www.appiano.info/destinazione-uso-nella-locazione/
Timestamp: 2020-02-22 17:15:38+00:00
Document Index: 105078958

Matched Legal Cases: ['art.80', 'art.80', 'sentenza ', 'art.80', 'sentenza ', 'art.80', 'art.35', 'art.80', 'sentenza ', 'art.79', 'art.34', 'art.80', 'sentenza ', 'art. 80', 'sentenza ', 'art.79', 'art.1417', 'art.447', 'art.80', 'art. 80', 'sentenza ', 'art.79', 'art.1417', 'art.447', 'sentenza ', 'art.80', 'sentenza ', 'art.80', 'art. 80', 'art. 80', 'art.1571']

Destinazione uso nella locazione - Ermenegildo Mario Appiano
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Destinazione uso nella locazione
Posto che l’immobile viene locato dal conduttore non per abitarci, perché è opportuno indicare nel contratto l’uso specifico cui il bene può essere destinato (destinazione uso nella locazione)?
A prima vista, può sembrare una rigidità eccessiva l’inserire nel contratto un vincolo alla destinazione d’uso dei locali, che impedisce al conduttore di esercitarvi all’interno un’attività diversa da quella pattuita. Si sarebbe cioè portati a pensare che basta chiarire che l’immobile non viene locato per fine abitativo, siccome ciò influisce sensibilmente sulla natura del rapporto, assoggettandolo alla disciplina della legge 431/1998 (se il fine è abitativo) ovvero degli articoli da 27 a 42 della legge 392/1978 (se il fine è diverso).
A ben vedere, invece, tale impressione è errata per diversi motivi.
In primo luogo, la disciplina legale di natura inderogabile, applicabile alle locazioni ad uso diverso da abitazione, non è monolitica, ma presenta aspetti in parte diversi a seconda del tipo di attività svolta dal conduttore.
Con riserva di approfondire in appresso tali differenze, limitiamoci qui a segnalarle. Innanzitutto, varia la durata minima del contratto, essendo di tre anni più lunga rispetto a quella generalmente fissata, quando l’immobile viene adibito ad albergo o teatro. Inoltre, se è il locatore a far cessare il rapporto disdettandolo alla scadenza, l’indennità per la perdita di avviamento spetta al conduttore solo qualora egli abbia esercitato nell’immobile un’attività che comporta contatto con il pubblico.
In secondo luogo, l’usura dell’immobile locato può variare in modo anche significativo, a seconda dell’impiego cui esso sia adibito. Ciò vale, in particolare, per i capannoni industriali, ma non va sottovalutato negli altri casi (si pensi ad un atelier di sartoria, inizialmente pensato quale show-room e ufficio commerciale, poi trasformato in mero laboratorio).
In terzo luogo, predeterminare l’uso consentito dei locali locati consente al locatore di mantenere almeno un controllo, particolarmente importante qualora egli acconsenta al conduttore di sublocare o dare in comodato a terzi tutto l’immobile ovvero solo una sua porzione.
In quarto luogo, l’esercizio di alcune attività nei locali oggetto di locazione può risultare eventualmente vietato dal regolamento condominiale. Essendo tenuto a rispettare tali restrizioni, per non rendersi inadempiente nei confronti degli altri condomini, il proprietario dell’immobile deve curare di imporle anche a chi egli lo loca, introducendo un’apposita previsione nel relativo contratto. Discorso sostanzialmente analogo vale per i vincoli eventualmente discendenti dalle norme di carattere amministrativo (ad esempio, il piano regolatore può vietare l’esercizio di determinate attività, come accade nella “zona aulica” di Torino, dove non viene più permesso di trasformare in uffici gli alloggi situati oltre il primo piano in precedenza adibiti ad abitazione, con l’intento di evitare lo spopolamento del centro città durante le ore notturne).
Nella fase delle trattative pre-contrattuali, allora, pare alquanto importante la trasparenza in capo ad entrambe le parti. Da un canto, infatti, il proprietario deve dichiarare i vincoli cui è eventualmente sottoposto l’immobile; dall’altro, l’aspirante conduttore è tenuto a chiarire se l’attività che egli intende esercitare sia con loro compatibile nonché se egli è disposto a rispettare il regolamento di condominio nello specifico caso vigente, dopo averne ovviamente preso visione.
Nell’ipotesi in cui non sussistono ostacoli, le parti potranno allora procedere a formalizzare questo aspetto del loro rapporto, sia fissando la tipologia d’uso dei locali, sia inserendo alcuni ulteriori obblighi a carico del conduttore, consistenti nel dovere di non mutare l’uso pattuito e di rispettare il regolamento di condominio. Considerato l’andamento della trattativa, nemmeno dovrebbero sussistere difficoltà per il conduttore nel garantire che l’uso pattuito dei locali è conforme sia al regolamento di condominio che alle norme amministrative vigenti.
Problema non indifferente insorge quando, pattuito uno specifico uso per l’immobile, il conduttore adibisce i locali ad altro impiego, mantenendo o meno un utilizzo diverso da abitazione.
In tali circostanze, infatti, si è in presenza di un vero e proprio inadempimento del conduttore, che può condurre alla risoluzione del contratto per suo fatto e colpa, specie qualora tale variazione assurga una connotazione di particolare gravità. In altre parole, ciò si verifica in due situazioni: se le parti hanno considerato come essenziale il rispetto dell’obbligo di mantenere ferma la destinazione dei locali (Cassazione, 15 febbraio 2005, n.2976); ovvero, in mancanza di tale previsione, se l’uso diverso appare alquanto lontano da quello originariamente pattuito e sia tale da provocare gravi ripercussioni sul rapporto di locazione (come potrebbe essere l’adibire l’immobile ad uso abitativo, siccome cambia la disciplina applicabile) ovvero cagiona danno al locatore (ad esempio, qualora l’immobile venga utilizzato in modo da provocare un significativo aumento dell’usura o per attività vietate dal regolamento di condominio). Su quest’ultimo punto: Cassazione, 5 gennaio 1980, n.49; 10 giugno 1983, n.3994; 4 ottobre 1990, n.9821; 13 marzo 1991, n.2643.
L’art.80, comma 2, della legge 392/1978 fa tuttavia gravare sul locatore l’onere di reagire prontamente contro tali condotte del conduttore (e cioè entro tre mesi dalla loro conoscenza), onde evitare di vedersi poi eccepire che alla propria condotta lassista si ricollega il valore di accettazione della modificazione all’uso dell’immobile attuata dal conduttore. Tale norma ha creato rilevanti problemi interpretativi, siccome si pone la necessità di capire quali sono i presupposti che ne fanno scattare l’applicabilità. Essi sono individuati nel “mutamento di regime giuridico”, che il rapporto subisce per effetto del diverso uso dei locali fatto dal conduttore rispetto a quanto pattuito (Cassazione, 3 marzo 1987, n.2226; 22 aprile 1999, n.3989). Tuttavia, nell’individuare quando va ravvisato il “mutamento” in questione, la Cassazione si è divisa tra due orientamenti. Per il primo, esso consiste nel passaggio dalla disciplina per le locazioni abitative a quello delle locazioni ad uso diverso da abitazione e viceversa (Cassazione, 14 luglio 1989, n.3310; 16 novembre 1994, n.9689). Per il secondo e più recente, invece, qualsiasi “mutamento” è rilevante, e dunque anche quando ciò avviene all’interno di una specifica tipologia di locazione. In base a quest’ultima tesi, dunque, l’art.80 citato è altresì applicabile quando il diverso uso dei locali praticato dal locatore comporta il passaggio da un’attività da cui non scaturisce l’indennità per la perdita dell’avviamento ad un’altra attività che invece la prevede (Cassazione, 1 aprile 1996, n.2962; 18 giugno 2001, n.8231; 15 febbraio 2005, n.2976).
Per effetto di un intervento della Corte Costituzionale (sentenza del 18 febbraio 1988, n.185), il termine trimestrale – entro cui il locatore deve reagire alla condotta del conduttore – scatta solo quando il primo ha avuto effettiva conoscenza di quanto il secondo ha posto in essere.
Ciò impone allora di distinguere se, in pendenza del rapporto, il locatore ha o meno appreso del mutamento di destinazione. Solo quando tale consapevolezza sia venuta in essere, si applica il disposto dell’art.80 citato. Nell’ipotesi contraria, invece, ciò non vale ed al conduttore non resta che tentare di dimostrare la simulazione. In altre parole, in quest’ultima circostanza il conduttore deve provare che – sin dal momento della stipulazione – il locatore aveva acconsentito che i locali fossero adibiti non alla destinazione dichiarata nel contratto (corrispondente cioè al rapporto simulato), ma all’uso concretamente fattone (quello dissimulato).
Il punto è chiarito dalla Cassazione nella sentenza del 22 novembre 2000, n.15080:
“Questa Corte già in passato ha affermato i seguenti principi di diritto:
– A) (Cass. n.9789 del 2/10/1998) “Quando è contrattualmente stabilita una destinazione dell’immobile locato ad attività che non comportino il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, al conduttore che invochi il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale non è sufficiente dimostrare che, nonostante il tenore delle clausole contrattuali, nell’immobile è stata svolta un’attività comportante detto contatto, essendo anche necessario che egli provi che sia decorso il termine di tre mesi dalla data in cui il locatore ha avuto conoscenza dell’uso pattuito (rectius: effettivo!), ai sensi dell’art.80 della legge 27 luglio 1978 n.392”.
– B) (Cass. n. 9881 del 12/11/1996) “Per il riconoscimento del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento – parallelo a quelli di prelazione e riscatto per l’applicabilità dei limiti di cui all’art.35 della legge 27 luglio 1978 n.392 – occorre l’esistenza dei necessari presupposti. Pertanto il conduttore non può ottenere l’applicazione del regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile se non sono decorsi tre mesi da quando il locatore ha avuto conoscenza – ancorché desumendolo dall’esercizio del diritto di prelazione – del mutamento da attività di vendita all’ingrosso in quella a diretto contatto con il pubblico dei consumatori finali del prodotto. Infatti ai sensi dell’art.80 della legge 27 luglio 1978 n.392 – così come modificato a seguito della sentenza della Corte Costituzionale del 18 febbraio 1988 n.185 – soltanto dopo la scadenza di detto termine il locatore decade dal diritto di chiedere la risoluzione del contratto per arbitrario mutamento di destinazione dell’immobile (Corte Costituzionale 185/1988)”.
Tale indirizzo interpretativo va confermato rilevando, da un punto di vista più generale, che qualora sia contrattualmente stabilita una destinazione dell’immobile locato ad attività che non comportino il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, ed il conduttore chieda il riconoscimento del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, affinché la non corrispondenza tra realtà effettiva ed il contenuto del contratto possa assumere rilevanza giuridica, è necessario che si verifichi una delle due seguenti ipotesi:
– A) che il conduttore faccia valere la sussistenza di una simulazione relativa, configurabile nel caso in cui risulti simulata la volontà delle parti di stabilire la destinazione dell’immobile locato ad attività che non comportino il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori transitoria e dissimulata la volontà contraria (ed in tal caso l’onere di provare l’accordo simulatorio grava sul conduttore, il quale peraltro ha la facoltà di ricorrere anche alla prova per testimoni – e quindi anche a quella per presunzioni – poiché la prova tende a far valere l’illiceità ex art.79 cit. della clausola volta ad escludere il diritto all’indennità ex art.34 pur in presenza di una destinazione – in realtà voluta, con volontà dissimulata da entrambe le parti – che invece ne comporta l’esistenza);
– B) ovvero che chieda l’applicazione del regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile provando la sussistenza dei presupposti previsti dall’art.80 cit.”
In tal senso anche la di poco precedente sentenza del 26 maggio 2000, n.6971, in cui la Suprema Corte analizzava solo uno dei due citati profili (pronuncia resa sì con riferimento al mutamento d’uso nel contesto delle locazioni abitative – da uso transitorio a residenziale – ma contenente principi di generale applicazione), e cioè la simulazione:
“La legge n. 392 del 1978, articolando tre sottotipi di locazioni ad uso di abitazione – e cioè le locazioni per esigenze abitative stabili e primarie (assoggettate alla durata legale quadriennale e all’equo canone, in relazione alla rilevanza sociale primaria del bisogno che soddisfano), le locazioni per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio e di lavoro (meritevoli anch’esse di particolare tutela ed escluse solo dal 01936 del 05/03/1997 vincolo di durata), e le locazioni per esigenze abitative non stabili e primarie (escluse del tutto dai vincoli menzionati) -, riconosce al proprietario di un immobile la facoltà di offrire il bene in locazione per il soddisfacimento di esigenze abitative transitorie. D’altra parte, la dichiarazione di parziale illegittimità costituzionale dell’art. 80 della medesima legge (sentenza della Corte Cost. n.185 del 1988) esclude che il principio della corrispondenza tra effettiva destinazione dell’immobile e regime giuridico applicabile al rapporto locatizio possa trovare applicazione in contrasto con la volontà negoziale del locatore relativa alla determinazione del tipo di locazione.
Conseguentemente, affinché la non corrispondenza tra realtà effettiva e la stipulazione di una locazione per esigenze transitorie possa assumere rilevanza giuridica, è necessario che sussistano gli estremi della simulazione relativa, configurabile nel caso in cui, a causa della conoscenza che anche il locatore abbia della effettiva esigenza del conduttore di destinare l’immobile a stabile abitazione, risulti solo formale la volontà di entrambe le parti di concludere una locazione transitoria. E l’onere di provare l’accordo simulatorio grava sul conduttore, il quale peraltro ha la facoltà di ricorrere anche alla prova per testimoni (e quindi anche a quella per presunzioni), poiché la prova tende a far valere l’illiceità delle dissimulate clausole “contra legem” (art.79, primo comma, legge n. 392 del 1978 e art.1417 cod. civ.), salvi gli ampi poteri istruttori esercitabili d’ufficio dal giudice, a norma del terzo comma dell’art.447 bis cod. proc. civ., introdotto dalla legge n.353 del 1990 (Cass. n.1936 del 5/3/1997; cfr. inoltre Cass. 6933/97; Cass. 6145/97)”.
Nello stesso senso e sempre sul solo problema della simulazione (il che, è bene ripeterlo, non esclude l’applicabilità dell’art.80 della legge 392/78, intervenendo quest’ultimo quando non insorge questione sulla simulazione del contratto ed il conduttore muta successivamente la destinazione d’uso realmente voluta – quanto meno dal locatore –al momento della stipulazione), anche la decisione adottata dalla Cassazione il 17 gennaio 2003, n.614:
“Il problema, che qui si discute, attiene alla simulazione relativa del contratto di locazione e cioè ad un’assunta apparente esistenza di un contratto di locazione di immobile urbano per uso ufficio, mentre il contratto effettivamente voluto dalle parti è relativo ad immobile adibito ad abitazione.
Ritiene questa Corte che anche in relazione a questa ipotesi di simulazione relativa siano applicabili i principi già affermati in tema di simulazione relativa di contratto di locazione per esigenze abitative transitorie (Cass. 26 maggio 2000, n.6971; Cass. 5 marzo 1997, n.1936).
In effetti la dichiarazione di parziale illegittimità costituzionale dell’art. 80 della medesima legge (Corte Costituzionale, sentenza n.185 del 1988) esclude che il principio della corrispondenza tra effettiva destinazione dell’immobile e regime giuridico applicabile al rapporto locatizio possa trovare applicazione in contrasto con la volontà negoziale del locatore relativa alla determinazione del tipo di locazione. Conseguentemente, affinché la non corrispondenza tra la realtà effettiva e la stipulazione di una locazione per uso diverso da quello abitativo possa assumere rilevanza giuridica è necessario che sussistano gli estremi della simulazione relativa, configurabile nel caso in cui, a causa della conoscenza che anche il locatore abbia della effettiva esigenza del conduttore di destinare l’immobile a stabile abitazione, risulti solo formale la volontà di entrambe le parti di concludere una locazione per uso diverso. L’onere di provare l’accordo simulatorio grava sul conduttore, il quale, peraltro, ha la facoltà di ricorrere anche alla prova per testimoni (e, quindi, anche a quella per presunzioni) poiché la prova tende a far valere l’illiceità delle dissimulate clausole “contra legem” (art.79, comma 1, della legge n.392 del 1978 e art.1417 c.c.), salvi gli ampi poteri istruttori esercitabili d’ufficio dal giudice, a norma del comma 3 dell’art.447-bis c.p.c., introdotto dalla legge n.353 del 1990.
4.2. In altri termini, proprio perché si verte in ipotesi di simulazione relativa, è necessario che le parti contrattuali non solo non vogliano il contratto simulato, ma anche che le stesse vogliano il contratto dissimulato.
Ne consegue che in merito a questo contratto dissimulato è necessario che si sia formato il consenso di entrambe le parti.
È infatti nella struttura della simulazione relativa, che il contratto dissimulato sia voluto da entrambe le parti.
Se una sola delle parti (nella specie il locatario) vuole un contratto diverso da quello apparente (mentre l’altra vuole solo il contratto apparente), non si versa più in ipotesi di simulazione, ma in ipotesi di irrilevante riserva mentale.
Quindi, qualora nella stipulazione di un contratto di locazione per uso ufficio, sussista un intento elusivo soltanto unilaterale “ex latere conductoris”, nel senso che questi, pur intendendo adibire l’immobile ad abitazione primaria e stabile, abbia accettato la proposta di locazione dell’immobile formulatagli dal locatore, detto intento resta inevitabilmente circoscritto entro i confini di una irrilevante riserva mentale, non potendosi legittimamente sostenere (per effetto della sentenza n.185 del 1988 della Corte Costituzionale) che ciò che rileva “in subiecta materia”, sia esclusivamente l’elemento oggettivo dell’effettiva destinazione dell’immobile, senza alcuna indagine sulla volontà effettiva della parti (cfr. Cass. 7 luglio 1997, n.6145; Cass. 20 agosto 1997, n.7750, per quanto attinenti a simulazione relativa in tema di locazioni transitorie).”
Conforme Cassazione 27 febbraio 2004, n.4004.
Invece, se la violazione degli obblighi contrattuali da parte del conduttore importa sì una variazione della destinazione d’uso, tale però da non comportare anche un “mutamento di regime giuridico”, non applicandosi l’art.80 della legge 392/78 la Suprema Corte è decisamente meno rigorosa nel ravvisare nella condotta del locatore gli estremi utili a convalidare la condotta illegittima della controparte (Cassazione, 26 luglio 2002, n.11055):
“il costante insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, alla cui stregua per aversi una manifestazione di volontà, sia pure tacita, del locatore, diretta a convalidare l’illegittima situazione posta in essere dal conduttore con il mutamento della destinazione dell’immobile locato, è necessario che sussistano elementi concreti ed atti inequivoci tali che, nel comportamento delle parti, possa individuarsi la volontà derogatrice della clausola circa l’uso contrattuale convenuto. A tal fine, la semplice tolleranza, ed anche la stessa scienza ed inerzia, del locatore non costituisce acquiescenza del medesimo in ordine al mutamento di fatto nella destinazione dell’immobile, posto arbitrariamente in essere dal conduttore, in contrasto con i patti contrattuali (Cass. 3 aprile 1982 n.2065 e 15 febbraio 1985 n.1299 ex plurimis)”.
Sul piano pratico, si pone qualche difficoltà in una peculiare ipotesi, e cioè quando l’immobile viene adibito ad uso promiscuo. Evidenziamo subito che questo non è tanto il caso in cui un certo soggetto sia proprietario di due ben separate unità immobiliare site nel medesimo palazzo, entrambe locate allo stesso soggetto ma di cui sia ad uso abitativo e l’altra no. Trattasi, infatti, di due distinti rapporti, ciascuno soggetto alla sua peculiare disciplina. Per uso promiscuo, invece, si intende quando del medesimo immobile una porzione è utilizzata per finalità abitative e la rimante ad uso diverso, senza tuttavia la possibilità di scinderle materialmente l’una dall’altra. Ciò accadrà, ad esempio, per una palazzina a due piani con unico ingresso e servizi comuni, dove il piano terreno viene adibito a negozio e quello soprastante ad abitazione del conduttore. Ancora, qualora il conduttore lavori nel medesimo alloggio dove vive. Infine, nell’ipotesi di locazione di un capannone industriale unitamente a quello di una contigua casetta, posta all’interno del recinto dell’edificio industriale se non addirittura collegata allo stesso.
In tali circostanze, secondo la giurisprudenza si deve guardare all’uso prevalente, che va così a regolamentare l’intero rapporto. Il problema si sposta allora nel determinare quale esso sia, cosa comportante un’indagine sul caso specifico ed un conseguente apposito giudizio di merito (Cassazione, 18 maggio 1993, n.5632).
Verosimilmente, tra i casi ipotizzati quello più facilmente risolvibile appare l’ultimo, siccome il fatto di abitare accanto al capannone industriale pare funzionale all’esercizio dell’attività industriale. Nelle altre ipotesi, invece, i contorni si fanno più sfumati, il che consiglia di regolamentare contrattualmente la situazione.
Per fare ciò, bisogna allora esaminare quali sono i punti dove la disciplina di ordine pubblico fissata per le locazioni ad uso abitativo diverge maggiormente rispetto a quella inderogabile applicabile alle locazioni per uso diverso da abitazione. Così procedendo, si può constatare che in entrambe i casi l’ammontare del canone di locazione è lasciato alla libera determinazione contrattuale. Trattandosi di un punto in comune, allora, nell’ipotesi di uso promiscuo appare assolutamente sconsigliabile qualsiasi tentativo di assoggettare a “canone concordato” la parte di rapporto concernente l’uso abitativo.
Ciò posto, emerge allora che la maggiore divergenza risiede essenzialmente su due aspetti: la durata minima del contratto (4 anni per le abitazioni, contro i 6 anni per gli usi diversi, aumentabili a 9 per gli alberghi ed i teatri); il diritto all’indennità di avviamento ed al diritto di prelazione (sussistente solo per certe locazioni ad uso non abitativo, quando l’attività comporta contatto con il pubblico).
Quanto alla durata, le parti potranno convenzionalmente stabilire quale sia l’uso prevalente, sì da dare certezza ai due aspetti. Tuttavia, quand’anche dovesse insorgere conflitto al riguardo, l’eventuale ritardo nella restituzione dell’immobile, ricollegabile alla durata del processo, sarebbe controbilanciato dalla circostanza che il locatore percepirebbe un corrispettivo pari a quello comunque pattuito, nelle more del giudizio.
Quanto al diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento, una soluzione potrebbe essere identificare la quota di canone imputabile alla porzione commerciale dell’uso promiscuo, sì da poi utilizzare tale dato quale base concordata per computare l’indennità in questione.
Quanto, infine, al diritto di prelazione, le parti potrebbero decidere se riconoscerlo ovvero escluderlo, magari bilanciando tale soluzione – dandone atto nel contratto stesso – con quella adottata per definire la quota di canone da utilizzare come base di calcolo per l’indennità per la perdita dell’avviamento ovvero con altre previsioni contrattuali (ad esempio, riconoscendo al conduttore il diritto di recesso con un preavviso abbastanza breve).
E’ dunque opportuno regolare in via contrattuale con molta attenzione l’uso promiscuo. Tuttavia, ciò non deve condurre ad abuso: le pattuizioni possono risultare utili per chiarire “zone grigie” del rapporto, ma non per travisarne la sostanza. In altre parole, la pattuizione di un uso promiscuo non deve essere un modo per aggirare le norme di legge imperative, prospettando come promiscuo un rapporto che tale non è ovvero attribuendo convenzionalmente prevalenza a quanto non è nella realtà (Cassazione, 16 giugno 2003, n.9612).
In effetti, anche per rapporti di uso promiscuo si pongono gli stessi problemi circa l’eventuale simulazione originaria ovvero del mutamento d’uso durante il corso del rapporto, come evidenziato dalla Cassazione nella sentenza del 9 giugno 2005, n.12120:
“Costituisce, difatti, ius receptum di questa Corte, dal quale il Collegio non rileva motivi (che non sono, peraltro, neppure addotti dal ricorrente) per discostarsi, il principio secondo il quale l’applicabilità in via analogica della disposizione di cui alla norma di cui all’art.80 della legge cd. sull’equo canone va estesa alle ipotesi di uso promiscuo contrattualmente convenuto dalle parti (ex multis, Cass. 11266/1997; 6223/1993), di talchè nel caso in cui l’uso promiscuo dell’immobile locato sia previsto dal contratto, il rapporto, per applicazione analogica del criterio indicato dall’art. 80 ultimo comma della legge 21 luglio 1978 n.392, deve considerarsi regolato dall’uso prevalente voluto dalle parti a meno che, avendo 11 conduttore adibito l’immobile per un uso diverso, non debba assumere rilievo l’uso effettivo, secondo là previsione del richiamato articolo 80. Pertanto, quando l’uso promiscuo è stato previsto dalle parti, il giudice, per stabilire quale regime giuridico debba essere applicato al contratto, deve anzitutto accertare la volontà delle parti in ordine all’uso e solo nel caso in cui sia dedotta una utilizzazione effettiva secondo un rapporto di prevalenza diverso, può procedere all’accertamento di quest’uso per determinare, secondo le disposizioni dell’art. 80 della legge sull’equo canone, il diverso regime giuridico eventualmente applicabile”.
Obbligo ad usare effettivamente i locali.
Questione diversa è se, pattuita una determinata destinazione per i locali locati, il conduttore sia tenuto non solo a rispettarla, ma anche ad attuarla nel concreto. Ci si domanda, cioè, se il conduttore è libero di non utilizzare i locali (magari lasciandoli vuoti), fermo restando l’obbligo di pagare il canone pattuito.
In linea di massima, è esclusa la sussistenza dell’obbligo in questione, a meno che il contratto abbia ad oggetto una cosa produttiva o un bene per cui l’uso concreto sia necessario alla sua conservazione o, ancora, nell’ipotesi in cui un determinato uso della cosa sia stato specificamente assunto come obbligatorio dalle parti nel sinallagma contrattuale (Cassazione, 17 maggio 1990, n.4279; 4 marzo 2005, n.4753). Tuttavia, la presenza di simili obblighi va attentamente ponderata, giacché provoca spesso l’effetto di far mutare la qualificazione del rapporto, che non viene più considerato come locazione, ma come affitto di azienda o similari. Così Cassazione, 11 febbraio 2005, n.2852:
La locazione, ai sensi dell’art.1571 cod. civ., è il contratto con il quale “una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa per un dato tempo e un determinato corrispettivo”.
Tale negozio tipico, quindi, è caratterizzato da una traslazione temporanea del diritto di godimento su un bene, con la funzione di assicurare al cedente la percezione di un reddito ed al cessionario la diretta apprensione delle utilità che il bene stesso è per sua natura in grado di offrire.
La suddetta funzione, ove si tratti di cosa suscettibile di una pluralità di impieghi, non resta alterata per il fatto che la cessione sia contemplata per uno solo di tali impieghi, vertendosi in tema di delimitazione dell’oggetto del contratto, la quale non tocca la consistenza delle prestazioni sinallagmatiche e degli interessi che esse sono idonee a soddisfare, e, anzi, si pone in piena armonia con l’esistenza di conservazione del bene (nella sua potenzialità economica, oltre che struttura fisica), correlata alla temporaneità del rapporto.
Peraltro, ove il cessionario del godimento del bene sia tenuto non soltanto a rispettare una specifica destinazione, ma anche ad attuarla, con un’attività indispensabile o comunque utile per l’impresa del cedente, non può dubitarsi dell’esorbitanza del rapporto dallo schema della locazione. In tale situazione, invero, il bene si mantiene in collegamento funzionale con l’azienda di una delle parti, ed il conferimento all’altra della facoltà di usarlo presenta un “quid pluris”, rispetto ai menzionati connotati della cessione di godimento dietro un corrispettivo, esprimendo un decentramento di rami o settori di una struttura economica sostanzialmente unitaria, con apporti esterni, oppure un affiancamento di altre imprese, per attività complementari od integrative. Detti criteri generali devono presiedere all’individuazione della natura dell’atto, …omissis …”
E’ importante determinare con precisione quale uso possa il conduttore fare dei locali da lui locati, in modo da evitare che il rapporto venga poi assoggettato a discipline non previste dal locatore nel momento in cui stipula il contratto.
Clausola contrattuale (escluso ipotesi di uso promiscuo):
“I locali locati sono destinati ad uso esclusivo di ……………………………………………, con divieto al conduttore di mutare anche solo in parte o temporaneamente tale uso. Il conduttore riconosce che l’uso suddetto cui egli intende adibire i locali è compatibile con quanto previsto dal regolamento di condominio, che egli si impegna ad osservare in ogni sua parte. Garantisce infine il conduttore che l’attività in questione è permessa dalle vigenti norme amministrative”.