Source: https://www.vermieter-forum.com/threads/chancen-fuer-eigenbedarfskuendigung.23575/
Timestamp: 2020-07-02 05:58:47
Document Index: 41917879

Matched Legal Cases: ['§ 574', '§ 574', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Diskutiere Chancen für Eigenbedarfskündigung im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Gerade bin ich dabei eine Wohnung mit einem bestehenden Mietvertrag zu kaufen. Nächste Woche geht es zum Notar. Da ich dem Mieter auf Eigenbedarf...
#1 Artjom86, 25.11.2018
Artjom86 Neuer Benutzer
Gerade bin ich dabei eine Wohnung mit einem bestehenden Mietvertrag zu kaufen. Nächste Woche geht es zum Notar.
Da ich dem Mieter auf Eigenbedarf kündigen möchte, lese ich mich nun seit einer Woche in die gesamte Thematik ein (ein befreundeter Anwalt hat mir die jeweiligen Kommentierungen dazu zukommen lassen).
Die tatsächliche Situation kann ich im Moment noch nicht bewerten, der Makler stellt mir leider (noch) nicht die Kontaktdaten des Mieters zur Verfügung. Während der Besichtigung sprach ich nur kurz mit ihm. Er ist wohl ca. Ende 60, es lagen jede Menge Medikamente herum, ausziehen möchte er nicht. Daher meine Angst, das er womöglich einen Härtefall geltend machen könnte. Letzten Endes, wenn dieser Vorgang durch Widerspruch etc. vor Gericht landet, werden die einzelnen Interessen des Mieters/Vermieters miteinander abgewogen.
Zu meiner Situation: Die Wohnung möchte ich unbedingt selber bewohnen, sie liegt gerade mal 500m von meinem Arbeitsplatz entfernt, verglichen zu 20 km im Moment. Ich bin 31 Jahre alt und leider noch immer im Elternhaus wohnend.
Mein Vater möchte die Wohnung aber gerne so schnell wie möglich vermieten und in eine kleinere Wohnung ziehen. Ich hätte noch eine Schonfrist aber endlos wird das nicht mehr gehen. Und ich möchte mir sehr ungern 2 Jahre oder gar noch mehr Rechtsstreitigkeiten antun, lieber such ich dann doch eine andere Wohnung.
Eine weitere Wohnung kann ich nicht anmieten, dafür würden meine finanziellen Mittel nicht ausreichen. Also gäbe es tatsächlich die reale Gefahr von drohender Obdachlosigkeit wenn garnichts in Bewegung käme. Insbesondere dieser Punkt macht mir Angst und ich frage mich ob dieser Umstand vor Gericht auch so existenziell bedrohend gewertet werden würde wie er eben ist.
Natürlich hätte ich lieber eine gütliche Einigung mit dem Mieter - möchte aber die gesamten Zeiten, die ich warten müsste, so klein wie möglich halten. Er hat eine Kündigungsfrist von 9 Monaten. Eine Eigenbedarfskündigung wäre erst möglich ab Grundbucheintragung. Und in meiner Stadt ist mit locker 6 Monaten dafür zu rechnen. Vielleicht sogar noch länger.
Meine Strategie vorzugehen wäre jetzt folgende: Ein normales Gespräch mit dem Mieter führen - ohne das Thema (Eigenbedarfs-)kündigung anszusprechen. Und im Gespräch die einzelnen Punkte, die ein Härtefall begründen kann, abzufragen. Damit hätte ich zumindest schonmal einen besseren Eindruck, was mich erwarten könnte. Obgleich immernoch die Möglichkeit bestünde, dass ein psychiatrisches Gutachten in seinem Sinne konstruiert wird etc.
Als nächsten Schritt, weil ich noch keine Eigenbedarfskündigung machen kann, über eine Vollmacht des bisherigen Eigentümers probieren eine Art einvernehmlichen Auflösungsvertrag des Mietvertrags zu erwirken.
Ich würde ihm dafür als Gegenleistung anbieten: - Hilfe bzw. Finanzierung des Umzugs, Hilfe bei der Wohnungssuche - Erlassen von Renovierungsarbeiten und ggf. als letztes Mittel auch Geld. Vorstellbar sind vlt. 2-3000 Euro.
Dann würde bei Annahme zumindest schonmal ohne Zeitverzögerung die Frist beginnen, ich müsste kein Geld für evtl. Verfahren/Anwalt einplanen und beide wären zufrieden.
Wie seht ihr diesen Plan?
Wie seht ihr die Chancen wenn es doch zu einer Eigenbedarfskündigung kommen würde (insbesondere der Punkt mit der drohenden Obdachlosigkeit meinerseits)
Habt ihr weitere Tipps/Tricks/Ratschläge zum Vorgehen?
Würdet ihr vielleicht lieber gleich auf die Wohnung verzichten?
Vielen Dank schonmal fürs lesen und ich freue mich über jede Antwort. Selbst nicht konstruktive ! :-)
Schau mal hier: Chancen für Eigenbedarfskündigung. Dort wird jeder fündig!
Die einzige Variante sicher in eine gekaufte Wohnung zum Wunschtermin einziehen zu können ist eine leere Wohnung ohne Mieter kaufen.
Wenn du eine vermietete Wohnung kaufst besteht immer das Risko, dass der Mieter dort wohnen bleiben möchte und es auch einen Rechtstreit ankommen läßt. Mag sein er spielt damit nur auf Zeitgewinn und weiß eigentlich er wird den Prozeß verlieren. Dann hast du weitgehend gratis Gerichtserfahrung gesammelt und deine Nerven nicht geschont (gekündigte Mieter haben oft "tolle" Racheideen).
Verlierst du den Prozeß, hast du nicht nur Nerven gelassen, sondern auch viel Zeit + Geld.
Mieter um die 70 Jahre alt (oder knapp davor), allein das kann reichen für unkündbar auf Eigenbedarf. Dann braucht es keine Medis gegen chronischen Schupfen, oder Bluthochdruck mehr um sich erfolgreich gegen diesen Kündigungsgrund zu wehren.
Irgendwie empfinde ich deine Finanzierung auch als recht mutig.
Es stimmt zwar, das man im selbstgenutzten Wohneigentum keine Miete zahlt, dafür aber alle Reparaturen und Instandhaltungen + Instandhaltungsrücklage, Hausgeld bei WEG, Versicherungen, ... . Je nach Alter und Zustand der Wohnung kann das (hoffentlich nur vorübergehend) mehr kosten als eine vergleichbare Wohnung zur Miete.
Du sagst eine Mietewohnung kannst du dir bei Kauf dieser Wohnung nicht leisten. Klingt für mich nach schöngerechneter Finanzierung. Prüfe das besser nochmal kritisch nach mit Worst-Case-Szenario.
Zitat von Artjom86: ↑
Wir sind immer konstruktiv, wenn man die manchmal etwas (ironisch oder sarkastisch) verschlüsselten Antworten versteht und andere Meinung nicht als Angriff auf die eigene Person wertet.
Artjom86 gefällt das.
#3 Artjom86, 25.11.2018
Das Risiko ist mir durchaus bewusst, mir haben jedoch einige Experten mit 50 oder mehr Immos Mut gemacht, das es schon gehen wird.
Racheideen ziehe ich auch in Betracht, aber da gibt es ja zumindest noch ein wenig Kaution zu verwerten. Aber auf was für Ideen solche Mieter kommen, würde mich interessieren, soweit du deine Erfahrungen teilen möchtest :-)
Trotz meiner fehlenden (Prozess-)Erfahrung möchte ich dagegen widersprechen:
"Bei hohem Alter des Mieters ist zunächst zu prüfen, ob angesichts dieser Tatsache bereits ein Härtegrund nach Abs. BGB § 574 Absatz 2 wegen Fehlens angemessenen Ersatzwohnraums vorliegt. Ist dies nicht der Fall, stellt das hohe Alter allein entgegen einer verbreiteten Ansicht (AG Hanau WuM 1989, WUM Jahr 1989 Seite 239; LG Bonn NJW-RR 1990, NJW-RR Jahr 1990 Seite 973; Palandt/Weidenkaff Rn. 9) keinen Härtegrund dar (OLG Köln WuM 2003, WUM Jahr 2003 Seite 465; LG Berlin MM 1999, 351; Schmidt-Futterer/Blank Rn. SCHMIDTFUTTERERMIETRKO BGB § 574 Randnummer 41), da es keinen allgemeinen Erfahrungssatz dergestalt gibt, dass ein älterer Mensch nicht mehr umziehen könne."
Die Wohnung möchte ich ja selber bewohnen und mitsamt Instandhaltungsrücklagen, Hausgeld etc. könnte ich mir das auch problemlos leisten. Aber da der Mietzins nicht die gesamten Finanzierungskosten deckt und die vergleichbaren Mieten in meiner Stadt extremst hoch sind, werde ich mir parallel nur unter größten Schwierigkeiten eine weitere Wohnung anmieten können.
An der Finanzierung sollte es keine Probleme geben, zur Not würde mein Vater da auch einspringen. Es handelt sich außerdem über einen "überschaubaren" Betrag von 120.000.
Das Eine ist Lesen, das Andere verstehen und Mitdenken.
Versuche solche Kommentare nicht nur wörtlich zu lesen, sondern auch den Sinn dahinter zu erfassen.
Es wird immer geprüft (nicht nur das Alter), ob einem Mieter eine Eigenbedarfskündigung und der damit verbundene Umzug zumutbar ist, wenn es vor Gericht geht.
Allgemeiner formuliert, heißt das Interessensabwägung. Jede Klage im Mietrecht ist eine Einzelfallentscheidung, wenn du nicht gerade beim BGH landest.
Daher, wenn möglich, nach aktuellen BGH-Urteilen suchen.
Praktisch senkt ein höheres oder hohes Alter die Erfolgsaussichten bei deinem Vorhaben. Es ist nur kein grundsätzliches KO-Kriterium bei Eigenbedarf. Wie hoch der Leidensdruck und die Belastung für den Mieter ist der aus seiner Wohnung auswandern soll, ist auch ein Stück weit Ermessenssache des Richters. "Zumutbar" ist ein sehr dehnfähiger Begriff.
#5 ehrenwertes Haus, 25.11.2018
Lies einfach hier im Forum, dann bekommst du eine kleine Einführung, wie kreativ Mieter sein können
#6 Haus_ohne_Grund, 26.11.2018
es gibt noch einige andere Faktoren, die zu berücksichtigen sind.
Z.b. wie lange der Mieter dort schon wohnt.
Besteht eventuell Kündigungsschutz etc.
Wenn die Wohnung vom Preis her attraktiv ist , aber ein Ladenhüter ist, spricht viel dafür, dass der Mieter ein Problem ist
Ohne die nötigen Infos würde ich die Wohnung nicht kaufen, zumindest wenn du sie dringend benötigst.
Wenn sie dann auch noch schlecht vermietet ist könnte das auch finanziell ein Desaster geben.
Manchmal hilft es aber auch dem Mieter entgegenzukommen, z.b. den Umzug zu finanzieren und dem Mieter zu gestatten, flexibel aus dem Vertrag herauszukommen innerhalb der Kündigungsfrist mittels Aufhebungsvertrag.
Dass der Mieter alt ist, so alt idt Ende 60 nun auch wieder nicht, ist per se kein Härtefall.
Und dass er dort wohnen bleiben will dürfte wohl die Regel sein.
Die Experten mit 50 oder mehr Immos haben gut reden, die kaufen Wohnung in der Regel nicht für den Eigenbedarf.
Diese können in der Regel warten, du nicht.
#7 Bovary, 26.11.2018
Und ich möchte mir sehr ungern 2 Jahre oder gar noch mehr Rechtsstreitigkeiten antun, lieber such ich dann doch eine andere Wohnung.
Nun ja, bei der Zeit für die Eigentumsumschreibung + reguläre Kündigungsfrist hast Du ja die zwei Jahre schon fast voll.
Meine Strategie vorzugehen wäre jetzt folgende: Ein normales Gespräch mit dem Mieter führen - ohne das Thema (Eigenbedarfs-)kündigung anszusprechen. Und im Gespräch die einzelnen Punkte, die ein Härtefall begründen kann, abzufragen.
Das klingt für mich ein wenig naiv bzw. danach, dass man den Mieter für sehr naiv hält. Wie soll man sich ein solches Gespräch vorstellen: ... „Ich beabsichtige, ihr neuer Vermieter zu werden, vorher möchte ich kurz ein paar Dinge abklären: Sie sie hier auch wirklich stark verwurzelt? Hatten Sie schon einmal Selbstmordgedanken? Sonst eine schwere Krankheit? Wie ist ihr aktueller Schufa-Score?...“
Gekaufter Eigenbedarf löst bei den wenigsten Mietern einen Begeisterungssturm aus. Als neuer Eigentümer darf man sich drauf einstellen, dass man unmittelbar zum Feind Nummer 1 erklärt wird. Für den Mieter bedeutet es einen existentiellen Eingriff in seine Lebensgewohnheiten, er hat den ganzen Aufwand, muss wahrscheinlich mehr Miete zahlen oder bekommt nur noch eine kleinere/schlechtere Wohnung für den Preis seines Altmietvertrages, er muss ggf. Möbel/Einrichtungen neu anschaffen usw. usf. Sicher, eine Mietwohnung ist eine Mietwohnung und eine Kündigung gehört zum allgemeinen Lebensrisiko eines Mieters. Dennoch denke ich, dass aus Sicht des Mieters Angebote, bei der Wohungssuche zu helfen eher in der Kategorie „Hohn“ einzuordnen sind.
Das Angebot eines Handgeldes halte ich eher für zielführend. (Natürlich erst zahlen, wenn er wirklich raus ist.) Grundsätzlich läuft man aber Gefahr, dass der Mieter meint, er könnte doch noch mehr aus der Situation rausschlagen und immer neue Forderungen aufstellen. Daher würde ich von einer Salami-Taktik eher abraten. Ich würde gleich ein ordentliches Angebot auf den Tisch legen (aus meiner Sicht wäre das ca. die Kosten für eine Umzugsfirma bei Kurzstreckenumzug + etwas Handgeld + Verzicht auf irgendwelche Kündigungsfristen des Mieters, wenn er vor der gesetzten Frist auszieht) und dafür akzeptiert der Mieter einen Aufhebungsvertrag oder es geht seinen ordnungsgemäßen Gang, notfalls über Gericht.
P.S. Es dürfte m.E. für die Begründung des Eigenbedarfs ausreichen, wenn man selber noch keinen eigenen Hausstand führt und aus der elterlichen Fürsorge entschwinden möchte. Zur drohenden Obdachlosigkeit würde ich das nicht aufbauschen. Zur Not könntest Du ja die Wohung Deines Vaters mieten. Grundsätzlich würde ich die Formulierung des Kündigungsschreibens aber sowieso einem Fachanwalt für Mietrecht übertragen.
Wohnungskatz und Artjom86 gefällt das.
#8 Bovary, 26.11.2018
Jede Klage im Mietrecht ist eine Einzelfallentscheidung, wenn du nicht gerade beim BGH landest.
Auch BGH-Entscheidungen sind Einzelfallentscheidugen. Halt abschließende.
Aber auch BGH-Entscheidungen sind keine Gesetze. Sicher, in der Mehrzahl gleich gelagerter Fälle, werden sich die Instanzengerichte der Auffassung des BGH anschließen. Die haben auch keine Zeit, jedes Mal das Rad neu zu erfinden. Aber wenn ein Amtsrichter eine gegensätzliche Auffassung vertritt, so bindet ihn nur das Gesetz und nie eine BGH-Entscheidung. Sollte er abweichen, muss er ggf. die Urteilsgründe ausführlicher darlegen und läuft Gefahr, dass sein Urteil in der nächsten Instanz doch kassiert wird.
#9 dots, 26.11.2018
Also gäbe es tatsächlich die reale Gefahr von drohender Obdachlosigkeit
Abgesehen, dass du dir was mieten könntest (was kleines/billiges, falls du wirklich wenig Kohle hast, ist immer drin - z.B. WG-Zimmer) gilt das Argument natürlich auch für die Gegenseite: Dem Mieter droht natürlich auch die Obdachlosigkeit, wenn du ihm den Mietvertrag kündigst.
Ich würde ihm dafür als Gegenleistung anbieten: - [...] und ggf. als letztes Mittel auch Geld. Vorstellbar sind vlt. 2-3000 Euro.
Ich kenne deine (zukünftigen) Mieter und die Gesamtsituation nicht, hätte aber die Sorge, dass ich mich mit dem genannten, m.E. viel zu geringen Geldbetrag lächerlich mache.
#10 Benni.G, 26.11.2018
Meiner Meinung nach hast du auf Grund des nahenden Notartermins nicht mehr wirklich guten Spielraum.
Was willst du denn alles innerhalb von einer Woche erledigen?
Warum will der Verkäufer die Wohnung eigentlich verkaufen?
Kann er die Miete erhöhen, bevor er verkauft?
Wurde der Mieter bei der Kaufpreisfindung beachtet - falls ja, mit welchem Betrag?
#11 Newbie15, 26.11.2018
Für 2000 € in einer angeblich sehr teuren Stadt zieht vermutlich kaum jemand freiwillig um. In Fällen, in denen der Vermieter sich auf einen mehr oder weniger unsicheren, mindestens aber langwierigen Prozess zur Kündigung der Mieter einlassen würde, kenne ich mind. 5-stellige Summen als Ziehgeld.
Wenn du den Weg über die Kündigung nehmen musst, wird das selbst bei wenig wehrhaften Mietern kaum was unter 2 Jahre. Bei den Kündigungsfristen. Wenn der Mieter nicht will, hast du vermutlich keine allzuguten Chancen, das auch nur annähernd zeitnah über die Bühne zu bekommen. Mit Verlängerung von Fristen, noch mal Verlängern, und noch mal,... Einreichen neuer Informationen kurz vor dem Gerichtstermin, die erst mal geprüft werden müssen... kann man den Prozess lange hinaus zögern, sehr lange.
Wenn die Miete bei euch so teuer ist, wird es für einen Rentner noch wesentlich schwerer als für einen alleinstehenden (?), vollzeitberufstätigen Mann Anfang/Mitte 30. Wenn du angeblich obdachlos wirst, weil du dir die Miete nicht leisten kannst, wie soll das dann für den Renter sein? Da lieferst du den Härtegrund für deinen Mieter gleich persönlich - er kann einfach keine andere Wohnung finden. Dazu muss er weder alt noch krank sein. Das heißt nicht, dass er ewig bleiben darf, aber die Räumungsfrist könnte wieder sehr lange ausfallen. Vielleicht 12 Monate, nachdem ihr euch schon 12 Monate mit der Räumungsklage herumgerägert hat, so ca. 2 Jahre nach dem Kauf der Wohnung. Und wenn er dann zufällig gegen Ende der Räumungsfrist schwer erkrankt, ins Krankenhaus muss... dann gehen weitere Monate ins Land.
Eine solche Wohnung würde ich mir niemals kaufen, wenn ich tatsächlich zeitnah einziehen will/muss. Bei einem Objekt für die Eigennutzung haben wir vermietete Objekte, auch wenn sie preislich noch so attraktiv waren, kategorisch ausgeschlossen. Wenn die Miete zu niedrig für eine akzeptable Rendite ist, schon 3x nicht. Eine vermietete Wohnung zu kaufen, muss meiner Meinung nach heißen, zumindest einige Jahre auch mit dem Zustand gut leben zu können.
Warum man sich über so ein entscheidendes Thema erst informiert, wenn der Notartermin schon steht, muss man nicht verstehen, oder? Warum vereinbart man einen Notartermin, wenn man die tatsächliche Situation nicht kennt?
Kennst du überhaupt den Mietvertrag? Ist sicher, dass eine Eigenbedarfskündigung überhaupt möglich ist? Sperrzeit ist auch ausgeschlossen?
#12 Artjom86, 26.11.2018
Puuuh eine Menge gute Informationen. Ich werde jetzt nicht auf alles eingehen können aber versuche mich mal auf die für mich wichtigen Informationen zu beschränken. Und weitere Erklärungen zu liefern:
Dass der Mieter alt ist, so alt idt Ende 60 nun auch wieder
nicht, ist per se kein Härtefall.
Die Wohnung ist schon recht attraktiv im Preis. Insbesondere weil es in der Lage eigentlich nie irgendwas bezahlbares gibt. Das er eigentlich auch nicht sooo alt ist, seh ich genauso. Daraus wird er keinen Härtefall konstruieren können.
Ich könnte die Finanzierung zumindest noch länger strecken, sodass sich die Immo selbst trägt und ich zwischenzeitlich zumindest was anmieten könnte.
Na sooo blöd muss man sich nicht anstellen. Ich bring ein paar Brezeln und Kaffee mit und mache einfach smalltalk und versuche einfach rauszufinden wie lange er dort schon lebt, was mit seiner Familie ist (und wo die lebt), auf die vielen Medikamente eingehen, wie er zu der Wohnung gekommen ist etc.
Wenn er mich natürlich direkt fragt was ich vor habe, dann werd ich auch nicht lügen und klaren Tisch machen. Aber je mehr Informationen ich vorher habe, desto besser.
Den Notartermin habe ich jetzt übrigens mal um eine Woche verschoben. Dann habe ich wenigstens ein bisschen mehr Zeit um Nachforschungen zu betreiben.
Sehr sehr guter Hinweis für mich, vielen Dank dafür! Du hast da schon Recht.
Auch hier vielen Dank für deine Einschätzung !
Naja ein paar kurze Zahlen,Daten,Fakten: Die Wohnung meines Vaters würde für 1000 Euro vermietet werden, das könnte ich mir nicht leisten. Die Wohnung bzw. der Mieter befindet sich in Stuttgart. In einer der Top Lagen. Er zahlt gerade mal 315 Euro kalt für 37 qm2. Möbiliert könnte man hier auch theoretisch 800€ verlangen..
Die Finanzierungsrate wäre billiger als jede Kleinstwohnung, die man hier mieten kann. WG würde schon gehen. Aber selbst für ein popeliges WG Zimmer zahlt man hier schon 400 Euro kalt.
#13 Artjom86, 26.11.2018
Wohnung gehört einer Eigentümergemeinschaft die sich nicht einigen konnte, deshalb wird verkauft.
Miete könnte vlt. erhöht werden, müsste ich eben noch besprechen. Solange ich die Vollmacht kriege ist das aber wohl auch weniger wichtig wer es dann macht.
Wie meinst du das mit der Beachtung des Mieters in der Kaufpreisfindung? Quasi ein Abschlag für den Mieter?
Mir geht die Zeit aus auf noch andere Dinge einzugehen. Habe aber zwischenzeitlich auch fast ne Stunde mit einem (zum Glück) befreundeten Anwalt gesprochen. Er meinte wenn es zur Eigenbedarfskündigung käme, wird er sich dagegen kaum wehren können, nur hinausverzögern.
Er ist auch für eine gütliche Einigung. Das wird der beste Weg sein.
Jetzt schließ ich aber erstmal ne Rechtsschutz ab, bevor die ganze Problematik tatsächlich auftreten könnte.
#14 RP63VWÜ, 26.11.2018
Sagt Dir der Begriff Wartezeit etwas?
Und hat Dich der befreundete Rechtsanwalt nicht darüber aufgeklärt?
Ist ungefähr so, als wenn Du wüsstest, eine unheilbare Krankheit zu haben und kurz vor dem Ableben noch eine Lebensversicherung abschließt, "bevor die ganze Problematik tatsächlich auftreten könnte".
#15 ehrenwertes Haus, 26.11.2018
Viel blöder geht es nicht mehr...
Was mit der Familie des Mieters ist, geht dich nix an.
Wie er zu der Wohnung gekommen ist, ist klar... Mietvertrag abgeschlossen.
Medis, die der Mieter evt. benötigt, ebenfalls seine Privatsache.
Die besten Bedingungen um sich diesen Mieter direkt zum Feind zu machen, wenn du sein Privatleben ausloten willst.
Naja ein paar kurze Zahlen,Daten,Fakten: Die Wohnung meines Vaters würde für 1000 Euro vermietet werden, das könnte ich mir nicht leisten. Die Wohnung bzw. der Mieter befindet sich in Stuttgart. In einer der Top Lagen.
Für wirkliche Toplage in Stuttgart, nicht öffentlich gefördert, zahlt man für 3 Zimmer wesentlich mehr. Selbst wenn das nur ein unterteiltes Wohnklo ist.
Entweder willst du uns veräppeln oder hast absolut keine Ahnung.
Ahnungslosigkeit wird meist beim Wohnungskauf ziemlich hart bestraft.
Aber wenn Pappi das Lehrgeld zahlt, kann Junior ja fröhlich kaufen.
#16 Bovary, 26.11.2018
Das sehe ich auch so. Nach meiner Meinung ist es furchtbar naiv, zu glauben, man kann als Kaufinteressent mit ein paar Brezeln aufkreuzen und den Mieter aushorchen. Eher ist damit zu rechnen, dass der Mieter einen nicht einmal rein lässt....warum sollte er auch.
Beim Finanzkonzept auch berücksichtigen, dass während der Dauer eines etwaigen Rechtsstreites noch andere Unwägbarkeiten hinzukommen können. Z. B. eine große, nicht vorhersehbare Instandhaltungsmaßnahme für die eine saftige Sonderumlage fällig wird....
Naja, aus Verkäufersicht kommt es auf den Kaufinteressenten an. Wenn der Verkäufer damit rechnet, einen Selbstnutzer ansprechen zu können, ist bei einer leeren Wohnung ein Zuschlag kalkuliert.
Dir würde ich raten, Dein Finanzkonzept noch einmal abzuklopfen. Und zwar so, dass da Platz für eventuelle Unwägbarkeiten drin ist. Dann kann man dem VK ein Angebot machen, entweder geht er drauf ein oder man kann sich die Bude in TOP-Lage schlicht nicht leisten und muss woanders suchen. Spitz auf Knopf genähte Finanzen können viele schlaflose Nächte bereiten.
#17 Artjom86, 26.11.2018
Es geht um ein normales Gespräch. Da können alle möglichen Fragen ohne vermutete Hintergedanken gestellt werden wenn man sich sympathisch ist. Also gewisse Empathie vorausgesetzt.
Also ich kann mir nicht vorstellen, das ihr antwortenden so ein schlechtes Verhältnis zu euren Mietern habt, das ihr sowas als ausgeschlossen erachtet.
Du hast das nicht richtig verstanden. Bzw. vielleicht habe ich mich da nicht deutlich genug ausgedrückt.
Die Wohnung die ich kaufe befindet sich in Toplage in Stuttgart.
Die Wohnung meines Vaters ist in Ludwigsburg. Auch teuer aber kein Vergleich zu Stuttgarter Toplage.
Das kalkuliere ich ein mit ca. 7500 Euro..
agt Dir der Begriff Wartezeit etwas?
3 Monate Wartezeit.. bis dahin werd ich die Füße still halten.
Und so mal ganz generell. Ich bin euch sehr dankbar für eure Anregungen und die auch von mir erwünschte Kritik. Dennoch in diesem Forum wie auch in vielen vielen anderen ist die Tendenz meist eine relativ negativ pessimistische. Das soll keine Kritik sein. Nur eine Anregung - da in der Realität meistens doch nicht alles so schwarz, dumm, hoffnungslos oder pessimistisch zu werten ist ;-)
#18 dots, 26.11.2018
Nur eine Anregung - da in der Realität meistens doch nicht alles so schwarz, dumm, hoffnungslos oder pessimistisch zu werten ist ;-)
Und dazu eine Anregung von mir: wenn es dann doch ganz schwarz kommt und die von dir genannten ca. 7500€ vorne und hinten nicht reichen, und das ganze Abenteuer in der Zwangsversteigerung endet, wäre das der worst Case. Kann man riskieren, aber raten würde ich niemandem dazu.
Beim russisch Roulette kann man ja auch Mal Glück haben, trotzdem rät man niemandem dazu.
#19 ehrenwertes Haus, 26.11.2018
Dann weißt du ja auch, das viele Vermieterversicherungen gerade den Fall Eigenbedarfskündigung ausschließen.
Da hilft auch keine Wartezeit, da dieser Rechtsstreit vorhersehbar und, aus Versicherersicht, vom Vermieter provoziert.
Ich denke da fehlen dir einige bis sehr viele Jahre Immobilienmarktbeobachtung.
Du gehörst zu einer Generation, die bis auf die Jahre um 2010 ausschließlich wirtschaftlichen Aufschwung erlebt hat.
Ich denke die Mehrheit der Leute, die dir geantwortet haben, sind da wesentlich mehr Jahre in diesem Sektor aktiv und haben ihre Erfahrungen gesammelt. Diese Leute raten nicht ab um Jemanden zu ärgern Diese Leute haben davon weder Vor- noch Nachteile. Makler und Banker raten zum Kauf, weil sie davon leben. Anwälte leben auch davon, wenn auch erst von den Problemen NACH Kauf.
Es ist dein Risiko und deine Entscheidung.
Die meisten privaten "Immobilienhaie" kaufen derzeit nicht, sondern warten auf den Finanzierungsknall der Leute, die jetzt noch günstige Finanzierungen haben, deren Anschlußfinanzierung oder unterschätzte laufende Kosten sie aber in den Ruin treibt.
#20 Artjom86, 26.11.2018
Das Haus kann auch in die Luft gehen wegen undichter Gasleitungen. Oder ich kann morgen früh überfahren werden.
Ich bin für einen Weg der Mitte. Keine Absicherung ist nicht gut, perfekte Absicherung gibt es nicht.
Und jedes Investment ist bis zu einem bestimmten Grad ein Wagnis. Wer nicht wagt, der nicht gewinnt.
Es geht darum das Wagnis einschätzen zu können. "Due Diligence".
Andersherum gefragt: Was wäre denn ein für dich sinnvoller Betrag?
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