Source: https://www.ulpianus.sk/legislativa/aktualne-zmeny-najmu-polnohospodarskych-pozemkov/
Timestamp: 2020-03-29 18:03:52+00:00
Document Index: 14455671

Matched Legal Cases: ['§ 14', '§ 1', '§ 139', '§ 139', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 126', '§ 24', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 15', '§ 12', '§ 42', '§ 12']

Aktuálne zmeny nájmu poľnohospodárskych pozemkov | Ulpianus - interaktívne právnické komentáre
Od 1. februára 2019 je účinnou ďalšia novela zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len ako „ZoNPP“). V Zbierke zákonov ju možno nájsť pod číslom 2/2019 Z. z. (zákon ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov), prijatá bola Národnou radou SR 6. decembra 2018.
V krátkosti približujeme najpodstatnejšie zmeny:
Predmet nájmu a uzavieranie zmluvy
Pravdepodobne najvýznamnejšou zmenou sú tri vety, ktoré boli, nie veľmi systematicky, včlenené do § 14 odsek 1. ZoNPP (pôvodný text novely počítal s úpravou § 1 inou metodikou ale s rovnakým cieľom). Ich celé znenie je nasledovné: „Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku možno uzavrieť aj na spoluvlastnícky podiel k pozemku. Právo užívať pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku má ten nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel. Nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s vlastníkmi, ktorí majú v súčte menšinový spoluvlastnícky podiel, má len tie práva, ktoré mu priznáva tento zákon.“
Rozumieme tomu tak, že zákonodarca aprobovoal faktickú prax, ktorá sa vyvinula (akceptovanie „pravidla nad 50 %“) a zároveň jednoznačne ustanovil, že zmluvu možno uzavrieť aj na spoluvlastnícky podiel (bez ohľadu na jeho veľkosť). V prvom prípade ide o prijateľné riešenie, ktoré z pohľadu aspoň akej - takej právnej istoty možno uvítať (mala by byť vylúčená neplatnosť ak nie sú zachované postupy podľa § 139 Občianskeho zákonníka), v druhom prípade ide o odklon od konceptu podielového spoluvlastníctva uplatňovaného v našom súkromnom vlastníctve.
Za najväčší problém považujeme to, že menšinoví spoluvlastníci môžu byť úplne vylúčení z ochrany svojich práv (tretiu vetu chápeme tak, že sú vylúčení z ochrany prehlasovaných spoluvlastníkov podľa § 139 Občianskeho zákonníka) a môžu byť väčšinou prevalcovaní. Ak je naše ponímanie tretej (inak bizarnej) vety správne, namieste je otázka, či sa niekto podujme iniciovať ústavný prieskum tohto ustanovenia.
Užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy
Postupy pri užívaní pozemku bez nájomnej zmluvy sa dočkali dvoch zmien – v prvom prípade (§ 12 odsek 1 ZoNPP) oproti predošlej úprave vypadlo pravidlo, že návrh zmluvy musí byť doručený minimálne vlastníkom nadpolovičného podielu. Pravdepodobne ide o prepojenie na vyššie spomenutú zmenu ohľadne možnosti uzavrieť zmluvu na podiel na pozemku.
Druhá novota, doplnený odsek 5 v § 12 ZoNPP je nepochybne pozitívnou zmenou a mieri na prípady, kedy dôjde k vyzvaniu užívateľa pozemku na vrátenie a prevzatie pozemku užívaného bez nájomnej zmluvy a tento pozemok nie je prístupný alebo ho nemožno racionálne užívať. Potom platí, že sa použije postup podľa § 12a, s tým že na užívateľa bez nájomnej zmluvy sa bude nahliadať ako na nájomcu, ktorý má povinnosť vydať podnájomný pozemok. K tomuto záveru resp. postupu sa dalo aj za predchádzajúceho znenia zákona dospieť výkladom, resp. spojením obidvoch žiadosti (na vydanie pozemku užívaného podľa nájomnej zmluvy a na postup podľa § 12a ZoNPP), považujeme však za prínos, že zákon prepojenie týchto postupov výslovne upravil.
Zmeny v § 12a ZoNPP
Ustanovenie § 12a ZoNPP bolo novelou mierne vyladené – doplnili sa viaceré procesné otázky (účastníctvo a doručovanie), správne sa úplne jasne ustanovila doba trvania rozhodnutia o vydaní podnájomného pozemku a už trochu diskutabilnejšie je zdvihnutie hranice výmery pozemku pre postupov podľa § 12a ZoNPP zo 400 m2 na 2000 m2.
Uvidíme ako zareaguje prax, ale za veľmi správne považujeme, že rozhodnutie o určení podnájomného pozemku má po novom výslovne povahu rozhodnutia o povinnosti vypratať pozemok v určitej lehote (všimnite si výslovný odkaz na § 126 Občianskeho zákonníka, v prechodnom ustanovení § 24e odsek 6 ZoNPP).
Novinkou je aj to, že po novom môže postup podľa § 12a ZoNPP iniciovať aj samotný nájomca.
Mimochodom, prapodivné pravidlo (chápeme ho ako obmedzenie ďalších dispozícii s podnájomným pozemkom) vyplývajúce z § 12a odseku 16 ZoNPP (pred novelou odsek 14) novela upravila obsahovo len minimálne, keď ustanovila, že sa nevzťahuje na pozemky, o ktorých vydanie požiadal Slovenský pozemkový fond.
Nový § 12c ZoNPP
Podľa dôvodovej správy „nový § 12c zákona umožní dedičom alebo kupujúcim pôvodných pozemkov, za ktoré bol v minulosti vyčlenený doterajší náhradný pozemok a oni vstúpili do užívania náhradného pozemku a toto užívanie stále trvá, požiadať okresný úrad v novom správnom konaní o vydanie rozhodnutia o vzniku podnájomného vzťahu k takémuto pozemku. Postup je modifikáciou postupu podľa § 12b zákona.“
Vnímame to ako reakciu na upratovanie v historických tzv. náhradných užívaniach podľa zrušeného § 15 zákona 330/1991 Zb. – minulý rok sa štát rozhodol postupom podľa § 12b odfiltrovať tie náhradné užívania u ktorých už dávnom podmienky zanikli.
Predpokladáme, že následne sa zistilo, že existuje skupina náhradných užívaní, kde právni nástupcovia (typicky pôjde asi o dedičov, alebo o kupujúcich týchto pozemkov) fyzicky pokračovali v užívaní náhradných pozemkov (zaujímal by nás štatisticky údaj, koľko je takých prípadov). Ak sú teda splnené všetky ostatné podmienky pre zachovanie náhradného užívania (k tomu si pozrite § 42i zákona č. 330/1991 Zb.) a jedinou zmenou je oprávnená osoba v dôsledku právneho nástupníctva, táto môže požiadať o postup podľa § 12c. Lehota na podanie žiadosti je 31. júl 2019, príslušný okresný úrad rozhodne do dvoch rokov (k lehotám viď 24e ZoNPP).
Aktuálne znenie zákona s vyznačením zmien podľa novely 2/2019 Z.z. vo formáte PDF si môžete stiahnuť TU.
Ilustračné foto: pixabay.com, úprava ulpianus.sk