Source: https://www.praworolne.info/nowy-posiadacz-gospodarstwa-rolnego-a-zasiedzenie-dzialek-na-ktorych-stoi-dom-i-budynki-gospodarcze-433-material.html
Timestamp: 2019-11-15 13:44:37+00:00
Document Index: 66783529

Matched Legal Cases: ['art. 176', 'Art. 336', 'art. 172', 'art. 176', 'Art. 348', 'Art. 351', 'art. 348']

Nowy posiadacz gospodarstwa rolnego a zasiedzenie działek na których stoi dom i budynki gospodarcze
Michał Soćko • Opublikowane: 2019-10-28
Jestem właścicielem kilku hektarów gruntu rolnego. Na jednej z działek jest dom z budynkami gospodarczymi. Nie jestem właścicielem całej działki. Mieszkam w tym domu i gospodaruję od 27 lat. Wcześniej mieszkali tu moi rodzice i następnie przekazali mi te działki w formie aktu notarialnego. Uzyskałem już wiek emerytalny i chciałabym wszystkie te grunty, włącznie z działką, na której są budynki, przekazać jako darowiznę mojej córce. Co powinno być zawarte w akcie notarialnym, żeby córka przejęła te 27 lat zasiedzenia? Czy jeszcze są potrzebne jakieś inne działania w tym kierunku? Czy jest szansa, że córka jako nowy posiadacz gospodarstwa przejmie po mnie te 27 lat w złej wierze i ostatecznie sąd zatwierdzi zasiedzenie? Dom jest w jednej trzeciej na mojej działce, a pozostała część należy do osoby dawno temu zmarłej. Prawdopodobnie są spadkobiercy. Dopiero teraz się okazało, że część działki nie była formalnie własnością moich rodziców.
Odpowiadając na postawione pytania, w pierwszej kolejności sięgnąć należy do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. 2017, poz. 459; dalej „K.c.”). W tej sprawie istotne będą zwłaszcza przepisy odnoszące się do obliczania terminów zasiedzenia. I tak, art. 176 K.c. reguluje obliczanie terminu zasiedzenia w przypadku przeniesienia posiadania na inną osobę. Przepis ten stanowi:
Zatem zasadą jest, że podczas biegu zasiedzenia może dojść do przeniesienia posiadania. W razie przeniesienia posiadania można doliczyć okres posiadania przez poprzedniego posiadacza. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, to czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Tu zatem nie ma wątpliwości: jeżeli będzie razem 30 lat, to można doliczyć posiadanie w złej wierze poprzednika.
Pyta Pan dalej, co należałoby zawrzeć w akcie notarialnym, żeby można było doliczyć okresy posiadania poprzednika. W tym miejscu należy wyjaśnić, że posiadanie jest rzeczywistym, faktycznym władztwem nad rzeczą. Artykuł 336 K.c. stanowi bowiem, że:
„Art. 336. Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).”
Nas jednak interesuje tylko posiadanie samoistne, gdyż jest ono przesłanką zasiedzenia (art. 172 K.c.).
Natomiast w drodze darowizny zawartej w formie aktu notarialnego można przenieść tylko to, co jest własnością tej osoby, która wykonać ma darowiznę (darczyńcy). Innymi słowy, w drodze darowizny można przenieść nieodpłatnie tylko prawo własności na inną osobę (tę jedną trzecią należącą obecnie do darczyńcy). Nie można przekazać w drodze darowizny tej części, która nie jest jeszcze jego własnością. Posiadanie jest bowiem stanem faktycznym. Jest rzeczywistym władztwem nad rzeczą. I jak wskazuje art. 176 § 1 K.c., aby można doliczyć okresy posiadania poprzednika, musi dojść do przeniesienia posiadania.
Przeniesienie posiadania regulują następujące przepisy K.c.:
„Art. 348. Przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem samej rzeczy.
Art. 351. Przeniesienie posiadania samoistnego na posiadacza zależnego albo na dzierżyciela następuje na mocy samej umowy między stronami.”
W Państwa przypadku zasadniczo może znaleźć zastosowanie art. 348 K.c. Wskazuje on, że do przeniesienia posiadania konieczne jest wydanie rzeczy. Przy czym wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem samej rzeczy.
Dobrze byłoby zatem zawrzeć dodatkową umowę (poza darowizną), której treścią będzie przeniesienie posiadania, także tej części, która nie jest własnością darczyńcy, a którą darczyńca ma w posiadaniu.
Przy czym w umowie tej należałoby dodatkowo określić, że dotychczasowy posiadacz wprowadza nowego posiadacza w posiadanie. W tym celu wydaje mu klucze do domu, dokumenty związane z nieruchomością, protokół zdawczo-odbiorczy etc. Chodzi o podkreślenie, że rzecz (działki, grunt) obejmuje nowy posiadacz.
Innymi słowy musi dojść do faktycznego, rzeczywistego przekazania posiadania (wydania rzeczy) przez dotychczasowego posiadacza oraz objęcie posiadania przez nowego posiadacza. Umowa przeniesienia posiadania byłaby dowodem, że do tego doszło i to w określonym czasie.
Co prawda, Sąd Apelacyjny w Łodzi stwierdził, że „jednoznaczne z wydaniem samej rzeczy jest wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą. Ustawodawca nie wymaga zatem pisemnej formy potwierdzenia przeniesienia posiadania. Zmiana posiadania następuje bowiem w sferze faktycznej i stanowi czynność realną, a nie prawną. Nie wyklucza to sporządzenia przez posiadacza ustępującego i obejmującego rzecz we władanie dokumentu podobnego do umowy, potwierdzającego takie zajście, wyraża ono jednak jedynie wiedzę osób o zdarzeniu faktycznym i nie jest czynnością prawną (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 9 marca 2015 r., sygn. akt I ACa 1405/14).
Niemniej jednak umowa taka byłaby jednak przydatna w razie kwestionowania upływu terminu zasiedzenia przez inne osoby.
Na koniec dodać należy również, że po przeniesieniu posiadania na córkę powinna ona traktować także tę cześć, która nie będzie mogła być przedmiotem darowizny, jako swoją własność. Posiadaczem samoistnym jest bowiem osoba, która faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Wiąże się to z koniecznością widocznego dbania o rzecz jak właściciel, zarówno od strony faktycznej (naprawy, uprawianie, przebywanie etc.), jak i od strony prawnej (np. opłacanie podatków od nieruchomości).
Podkreślił to chociażby Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 kwietnia 2017 r., wskazując, że „ustalenie faktu posiadania rzeczy i jego charakteru odbywa się na podstawie manifestowanych przez posiadacza i widocznych na zewnątrz przejawów władania rzeczą i zawsze musi odnosić się do okoliczności konkretnego przypadku. Do zasiedzenia może prowadzić jedynie posiadanie jawne, widoczne dla otoczenia. Niewątpliwie manifestacją takiego posiadania może być wykonanie ogrodzenia działki gruntu. Jeżeli jednak posiadacz uzewnętrzniający w ten sposób władztwo nad nieruchomością ogranicza jego zakres przez cofnięcie ogrodzenia i pozostawienie poza nim części tej nieruchomości, to powstaje pytanie, czy działanie to nie stanowi przejawu rezygnacji z dotychczasowego stanu posiadania” (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2017 r., sygn. akt I CSK 426/16).
▸ Przepisanie domu na jedno z dzieci i dalsze prowadzenie gospodarstwa przez rodziców
▸ Spłata rodzeństwa po przejęciu gospodarstwa rolnego