Source: https://www.bmgev.de/mieterecho/archiv/2015/me-single/article/mieterhoehung-2.html
Timestamp: 2019-05-22 06:39:29
Document Index: 38658170

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 559', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558']

Der § 558 BGB gestattet Vermietern, im bestehenden Mietverhältnis von Mieter/innen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Diese Möglichkeit der Mieterhöhung besteht für alle nicht preisgebundenen Wohnungen.
Aber: Nicht jedes Mieterhöhungsverlangen, das Ihnen unter Berufung auf § 558 BGB zugeht, muss auch wirksam sein. Mit dieser Infoschrift wollen wir Ihnen wichtige Hinweise zur Überprüfung eines solchen Mieterhöhungsverlangens geben. Dazu benötigen Sie den Berliner Mietspiegel 2015.
Der Berliner Mietspiegel 2015 ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB. Er ist kostenlos bei allen Bezirksämtern und bei uns erhältlich. (Mietspiegel im Internet mit Online Abfrageservice: www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel) Diese Infoschrift dient Ihrer Information und Orientierung, sie soll und kann keine anwaltliche Beratung ersetzen! Unseren Mitgliedern empfehlen wir, unverzüglich nach Zugang eines Mieterhöhungsverlangens eine unserer Beratungsstellen aufzusuchen. Bitte nehmen Sie alle erforderlichen Unterlagen mit: Mietvertrag, Mieterhöhungserklärungen der letzten drei Jahre, das neue Mieterhöhungsverlangen, die letzte Heizkostenabrechnung und weitere für die Prüfung notwendigen Unterlagen, z. B. für selbst finanzierte oder öffentlich geförderte Modernisierungsmaßnahmen. Vergessen Sie nicht, zum Nachweis der Mitgliedschaft das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg mitzubringen.
Mieterhöhungen nach § 558 BGB kann der Vermieter nicht einseitig verlangen, sondern er benötigt die Zustimmung der Mieter/innen. Geht Ihnen ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB zu, prüfen Sie bitte in aller Ruhe, ob Sie der Mieterhöhung zustimmen müssen. Sie sollten dabei folgende Fragen klären:
1) Entspricht das Erhöhungsverlangen den formellen Erfordernissen?
4) Übersteigt die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete?
5) Hat der Vermieter für Modernisierungsmaßnahmen öffentliche Mittel in Anspruch genommen?
Der Vermieter kann die Mieterhöhung nicht mündlich verlangen. Er muss Ihnen sein Mieterhöhungsverlangen mindestens in Textform mitteilen. Die Textform erfordert keine eigenhändige Unterschrift. Das Mieterhöhungsverlangen kann auch per Fax oder E-Mail übersandt werden.
Es ist nur wirksam, wenn es
• vom Vermieter abgegeben wird (aber: Bevollmächtigung Dritter ist möglich!),
• schriftlich oder in Textform erklärt wird und den Namen des Vermieters trägt (bei mehreren Vermietern die Namen aller Vermieter, bei juristischen Personen genügt die Angabe des Namens der juristischen Person,
• an alle im Mietvertrag genannten Personen gerichtet ist und auch allen zugeht (Regelungen zur Entgegennahme von Vermietererklärungen im Mietvertrag sind zu beachten). Die Erhöhung der Miete muss in Zahlen (prozentuale Erhöhung genügt nicht!) ausgewiesen sein. Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen begründen, das heißt er muss anhand von für die Mieter/innen überprüfbaren Tatsachen darlegen, dass die verlangte Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt (siehe „Ortsübliche Vergleichsmiete“). Haben Sie Zweifel, ob der Absender des Mieterhöhungsverlangens tatsächlich Ihr Vermieter oder sein Bevollmächtigter ist, lassen Sie sich sofort (innerhalb einer Woche) beraten! Ist ein Verwalter oder ein anderer Bevollmächtigter erstmalig der Absender des Mieterhöhungsverlangens, muss eine Vollmacht des Vermieters/der Vermieter im Original beigefügt sein. Fehlt die Vollmacht, wird die Mieterhöhung unwirksam, wenn Sie diese unverzüglich (innerhalb einer Woche nach Zugang) wegen Fehlens der Vollmacht schriftlich zurückweisen.
Der Vermieter kann eine Mieterhöhung nach § 558 BGB erst dann verlangen, wenn Ihre Miete zum Zeitpunkt, an dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen darf Ihnen demnach frühestens nach Ablauf eines Jahres seit der letzten Mieterhöhung zugehen.
Der Vermieter muss bei Mieterhöhungen nicht nur die ortsübliche Vergleichsmiete einhalten, sondern auch die Kappungsgrenze des § 558 BGB beachten. Danach darf er die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20% erhöhen. Nach § 558 Absatz 3 BGB in Verbindung mit der Kappungsgrenzen-Verordnung vom 07.05.2013 darf die Miete in Berlin innerhalb von drei Jahren um höchstens 15% steigen (Kappungsgrenze). Ist Ihr Vermieter ein städtisches Wohnungsunternehmen, gelten darüber hinaus die Vereinbarungen des Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten. Mieterhöhungen nach den §§ 559 und 560 BGB (Erhöhungen wegen Modernisierung bzw. gestiegener Betriebskosten) werden bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht berücksichtigt.
Beispiel: Soll die neue Miete zum 01.09.2015 wirksam werden, ist die Ausgangsmiete die Miete, die Sie am 01.09.2012 gezahlt haben. Zahlen Sie für die (kalten) Betriebskosten neben der Miete monatliche Vorauszahlungen, über die jährlich abgerechnet wird, ist eine Nettokaltmiete vereinbart.
Sind die (kalten) Betriebskosten in der Miete enthalten, ist eine Bruttokaltmiete vereinbart. Die vereinbarte Miete stellt die Ausgangsmiete dar. Sie errechnen die Kappungsgrenze wie folgt: Ausgangsmiete plus 15%. Eine Überschreitung der Kappungsgrenze macht das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam, sondern begrenzt es auf die zulässige Höhe (siehe „Zustimmen oder nicht?“).
Im Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter darlegen, dass die nunmehr verlangte Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt. Er muss das Mieterhöhungsverlangen begründen, hierzu kann er auf den Mietspiegel 2015, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen Bezug nehmen. Der Berliner Mietspiegel 2015 ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB. Der Vermieter muss deshalb – wenn es für Ihre Wohnung ein zutreffendes Mietspiegelfeld gibt und dieses nicht mit Sternchen (* oder **) versehen ist – in jedem Fall auch den zutreffenden Mietspiegelwert mitteilen. Teilt er den Mietspiegelwert nicht mit, ist das Erhöhungsverlangen unwirksam (§ 558b BGB).
Begründet der Vermieter das Erhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel, muss er Ihnen die Angaben zur Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, mitteilen, damit Sie erkennen können, wie er die Wohnung in den Mietspiegel eingruppiert hat. Ausreichend ist auch, wenn der Vermieter das nach seiner Auffassung einschlägige Mietspiegelfeld nennt.
Für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Im Mietspiegel finden Sie sowohl Leerfelder als auch Felder mit Sternchen (* oder **). Bezieht sich der Vermieter auf ein Leerfeld, ist das Erhöhungsverlangen nicht begründet und damit unwirksam (siehe „Leerfelder im Mietspiegel“). Die Bezugnahme auf ein Feld mit Sternchen (mit bedingter Aussagekraft) reicht dagegen zur Begründung aus. In diesem Fall kann der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen auch allein mit einem Sachverständigengutachten oder mindestens drei vergleichbaren Wohnungen begründen.
Der Berliner Mietspiegel 2015 ist kostenlos bei allen Bezirksämtern und bei uns erhältlich. Er gilt unmittelbar nur für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (ab drei Wohnungen) in Berlin, die bis zum 31.12.2013 bezugsfertig geworden sind. Mit Bezugsfertigkeit ist grundsätzlich das Baujahr, also das Jahr der Errichtung des Gebäudes/der Wohnung gemeint.
Der Berliner Mietspiegel gilt nicht für
• Neubauwohnungen, die seit dem 01.01.2014 bezugsfertig geworden sind, • preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen sowie
Der Mietspiegel gilt einheitlich für Berlin, nur Neubauten der Baualtersklassen von 1973 bis 1990 sind noch nach Ost und West in getrennten Spalten ausgewiesen. Der Grund dafür liegt in der unterschiedlichen Wohnungs- und Mietenstruktur der betreffenden Baualtersklassen. Die folgenden Hinweise beziehen sich auf den Umgang mit der Mietspiegeltabelle, den Sondermerkmalen, der dazugehörigen Orientierungshilfe sowie den Abschlägen für Minderausstattung.
Die genaue Zuordnung Ihres Wohnhauses zur Wohnlage ergibt sich aus dem Straßenverzeichnis. Die zutreffende Einordnung können Sie bei Ihrem bezirklichen Wohnungsamt oder über das „Mietspiegeltelefon“ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Tel. 030-90139-4777) erfragen. Auskunft zur Wohnlage erhalten Sie auch in unseren Beratungsstellen und in der Geschäftsstelle (Tel. 030-2168001). Im Straßenverzeichnis sind Straßen mit sehr hoher Lärmbelastung durch Straßen-, Schienen- und/oder Fluglärm, durch ein Sternchen (*) gekennzeichnet. Maßgeblich ist ein Gesamtlärmindex auf Grundlage der EU-Umgebungslärmrichtlinie (vgl. Umweltatlas von SenStadt/ www.stadtentwicklung.berlin.de). Als sehr hohe Lärmbelastung gelten durchschnittlich über 65 dB(A) am Tag oder 55 dB(A) in der Nacht. Auch wenn Ihr Wohnhaus dort nicht genannt ist, kann die Lärmbelastung sehr hoch sein, dies müssen Sie aber ausreichend belegen können. Genauere Auskünfte zur Verkehrslärmbelastung von einzelnen Wohngebäuden können bei der Senatsverwaltung (Tel. 030-9025-2354) eingeholt werden. Die Ausweisung des Lärms ist nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels.
Steht kein Wert im für Ihre Wohnung zutreffenden Mietspiegelfeld, hat es bei der Aufstellung des Mietspiegels nicht genügend Vergleichswohnungen in dieser Kategorie gegeben. Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen dennoch mit dem Berliner Mietspiegel 2015, ist es unwirksam. Ein Zurückgreifen auf Nachbarfelder ist nicht zulässig. Der Vermieter muss sein Erhöhungsverlangen mit einem Sachverständigengutachten oder mindestens drei vergleichbaren Wohnungen begründen. Lassen Sie sich in diesen Fällen unbedingt beraten.
Prüfen Sie zunächst, welche Sondermerkmale auf Ihre Wohnung zutreffen. Die Untersuchung des Mietengefüges bei Erstellung des Mietspiegels hat ergeben, dass beim Vorliegen bestimmter Sondermerkmale eine eigene Wohnungsqualität gegeben ist, aus der sich eine höhere oder niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete für solchen Wohnraum ergibt. Die ermittelten Sondermerkmale und die Höhe der Abweichungen von den Mittelwerten der einzelnen Mietspiegelfelder finden Sie in der Tabelle (siehe unten).
Treffen Sondermerkmale zu, sind die Beträge dem Mittelwert des jeweiligen Tabellenfelds hinzuzufügen oder davon abzuziehen. Dadurch können die Spannenendwerte über- oder unterschritten werden. Ergeben sich nach der Berücksichtigung der Sondermerkmale Werte innerhalb der Mietenspannen, können die verbliebenen Spielräume bis zu den Spannenendwerten durch Anwendung der Orientierungshilfe ausgeschöpft werden (Schritt 2). Wird allein durch die Berücksichtigung der Sondermerkmale der Spannenendwert erreicht oder überschritten, gilt das ermittelte Ergebnis. Eine Berücksichtigung der zusätzlichen Merkmale aus der Orientierungshilfe ist dann unzulässig und Schritt 2 entfällt.
In der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung sind zusätzliche Merkmale in fünf Merkmalgruppen aufgeteilt:
– Gebäude (mit besonderer Berücksichtigung des energetischen Zustands) – Wohnumfeld
Die fünf Merkmalgruppen der Orientierungshilfe gehen mit jeweils 20% – positiv oder negativ – in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein. Die fünf Merkmalgruppen werden gegeneinander aufgerechnet. Auf dieser Basis ist zunächst die Differenz zwischen dem ausgewiesenen Mittelwert und dem errechneten Spannenwert nach der Orientierungshilfe zu berechnen. Das Ergebnis wird jedoch bei vorliegenden Sondermerkmalen und Überschreiten des Spannenendwerts jeweils beim Unterwert bzw. Oberwert des zutreffenden Mietspiegelfelds gekappt, das heißt durch die Anwendung der Orientierungshilfe darf der jeweilige Spannenendwert nicht unter- oder überschritten werden.
Schritt 3: Abschläge für Minderausstattung
Um den Mietspiegel für Wohnungen mit Minderausstattung anwendbar zu machen, gibt es Abschläge. In diesen Fällen wird zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des zutreffenden Mietspiegelfelds unter Berücksichtigung von Sondermerkmalen (Schritt 1) und ggf. der Orientierungshilfe für Spanneneinordnung (Schritt 2) ermittelt. Von diesem Betrag wird der zutreffende Abschlag abgezogen (siehe Mietspiegeltabelle).
Zahlen Sie eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenumlage, gelten für Ihre Wohnung die entsprechenden Werte des zutreffenden Mietspiegelfelds unmittelbar, da die im Mietspiegel angegebenen Quadratmeterpreise Nettokaltmieten darstellen – also Mieten ohne Betriebs- und Heizkosten und ohne Zuschläge wegen Untervermietung oder wegen (teil-)gewerblicher Nutzung von Wohnräumen.
- 2,65 Euro/qm für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918 und 1919 bis 1949) ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung (IWC). Der Abschlag erfolgt vom entsprechenden Betrag in der Spalte 1 für Bezugsfertigkeit bis 1918 bzw. in der Spalte 2 für Bezugsfertigkeit 1919 bis 1949.
- 1,94 Euro/qm für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC). Der Abschlag erfolgt vom entsprechenden Betrag in der Spalte 1.
- 1,67 Euro/qm für Altbauwohnungen (bezugsfertig 1919 bis 1949) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC). Der Abschlag erfolgt vom entsprechenden Betrag in der Spalte 2.
- 1,03 Euro/qm für Neubauwohnungen (bezugsfertig 1950 bis 1964) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC). Der Abschlag erfolgt vom entsprechenden Betrag in der Spalte 3.
Verlangt der Vermieter bei vereinbarter Bruttokaltmiete eine höhere Miete nach § 558 BGB unter Berufung auf den Mietspiegel, muss er zunächst die Vergleichbarkeit mit der im Mietspiegel ausgewiesenen Nettokaltmiete herstellen. Dazu muss er nach Abzug der in der Miete enthaltenen Betriebskosten zunächst die ortsübliche Nettokaltmiete ermitteln und dann die tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten wieder hinzurechnen. Das Mieterhöhungsverlangen muss sich auf eine erhöhte Bruttokaltmiete beziehen. Verlangt der Vermieter die Erhöhung auf eine Nettokaltmiete, ist das Erhöhungsverlangen unwirksam. Vorsicht vor einer (von Ihnen unbeabsichtigten) Umstellung der Mietstruktur! Lassen Sie sich beraten!
Die Zustimmungserklärung ist an keine Form gebunden. Sie können Ihre Zustimmung schriftlich, in Textform, mündlich oder auch konkludent durch Zahlung erklären. Um das Prozessrisiko gering zu halten, sollten Sie zum Ablauf der Überlegungsfrist schriftlich oder in Textform Ihre Zustimmung erteilen. Verlangt der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich eine schriftliche Zustimmung, ist nach der Rechtsauffassung des LG Berlin (Urteil vom 1. Oktober 2010, AZ: 63 S 496/09) der Mieter zur Abgabe einer schriftlichen Zustimmung verpflichtet.
Ergibt die Prüfung, dass Sie der Mieterhöhung nicht zustimmen müssen, ist es Ihnen überlassen, ob Sie stillschweigend die alte Miete weiterzahlen oder Ihrem Vermieter schreiben. Sie sollten aber vermeiden, ihm „Nachhilfeunterricht“ zu geben.
Stimmen Sie einer Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht oder nur teilweise zu, muss der Vermieter Klage auf Zustimmung erheben, wenn er die Erhöhung durchsetzen will. Er hat dafür nach Ablauf der Überlegungsfrist drei Monate Zeit. Versäumt der Vermieter die Klagefrist, kann er aus dieser Erhöhung keine Rechte ableiten.
Schlüsselbegriffe: Mieterhöhungen, § 558 BGB, Berliner Mietspiegel 2015, Sperrfrist, Kappungsgrenze, ortsübliche Vergleichsmiete, Sonderkündigungsrecht, Ausgangsmiete, Mieterhöhungsverlangen, Wohnlage, Sondermerkmale