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Timestamp: 2019-08-20 18:45:41
Document Index: 318124551

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 573', '§ 574', '§ 573', '§ 573', 'BGH', '§ 280', '§ 241', 'BGH', '§ 574', '§ 543', 'Art. 2', '§ 574', '§ 574', '§ 562', '§ 574', '§ 563', '§ 574', '§ 308']

Zum Kündigungsschutz für alte und kranke Mieter bei Eigenbedarfskündigung | Rechtsanwaltskanzlei Skwar
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BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 270/15
1. Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserfordernisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, genügt (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, zuletzt Urteil vom 23. September 2015, VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f. mwN). Dagegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthalten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten.(Rn.15)
2. Zu den Voraussetzungen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört es, dass die unter Beweis gestellte Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat. Das bedingt bei abwägungsrelevanten Umständen, dass diese grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 11. Oktober 2016, VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15).(Rn.26)
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Baden-Baden – Zivilkammer II – vom 20. November 2015 aufgehoben.
Die Kündigung sei ferner nicht unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs unwirksam. Eine Verletzung der Anbietpflicht in Bezug auf die Dachgeschosswohnung scheide aus, da diese – was hinzunehmen sei – nicht mehr vermietet, sondern zurückgebaut werden solle und für die Beklagten zudem auf Grund ihrer Lage ungeeignet sei.
Die Beklagten könnten auch nicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 BGB beanspruchen. Zwar hätten sie das Vorliegen von Härtegründen vorgetragen. Danach habe der Beklagte zu 1 eine Vielzahl von gesundheitlichen Beschwerden, die zur Folge hätten, dass der Umzug in eine Altenpflegeeinrichtung die einzige realistische Alternative zu einem Verbleib in der Wohnung sei. Insoweit lehne es die Beklagte zu 2 aber ab, sich entweder von ihrem Mann zu trennen oder selbst in ein Altenpflegeheim zu ziehen, wo sie, da sie noch rüstig sei, „nichts zu suchen“ habe. Zudem würde sich, wenn der Beklagte zu 1 aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde, seine beginnende Demenz verschlimmern.
Ein etwa durch Sachverständigengutachten zu erhebender Beweis zu diesen – von der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten bestrittenen – Härtegründen sei aber nicht geboten. Selbst wenn man das Vorbringen der Beklagten zu den Härtegründen als wahr unterstellte und es als vollumfänglich zutreffend der Entscheidung zugrunde legte, führte es ungeachtet der besonderen Schwere der zu erwartenden Beeinträchtigungen und Nachteile nicht zu einem Vorrang der Interessen der Beklagten gegenüber denjenigen der Vermieterseite. Denn diesen Interessen stünden diejenigen des Drittwiderbeklagten und seiner Familie an der Deckung ihres zusätzlichen Wohnbedarfs gegenüber. Diese wären andernfalls gezwungen, auf unabsehbare Zeit im eigenen Anwesen in beengten, einer Familie mit zwei Kindern nicht angemessenen Wohnverhältnissen zu leben. Auf eine Nutzung der Dachgeschosswohnung müsse sich der Drittwiderbeklagte ebenfalls nicht verweisen lassen, da ungeachtet der Frage, ob diese Wohnung überhaupt für eine Wohnnutzung geeignet sei, die Nutzung dieser Räumlichkeiten ihren berechtigten und anerkennenswerten Nutzungsvorstellungen widerspreche.
1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die Eigenbedarfskündigung den Begründungsanforderungen des § 573 Abs. 3 BGB gerecht wird und – entgegen der Auffassung der Revision -nicht schon aus diesem Grunde unwirksam ist.
a) Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird nach der Rechtsprechung des Senats (Urteile vom 23. September 2015 – VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f.; vom 30. April 2014 – VIII ZR 284/13, NZM 2014, 466 Rn. 7 mwN) im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Denn eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll. Dementsprechend sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend. Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Klägerin.
b) Entgegen der Auffassung der Revision musste das Kündigungsschreiben jedoch keine Ausführungen zu den Räumlichkeiten im Dachgeschoss des Hauses und zu ihrer Nutzbarkeit durch den Drittwiderbeklagten enthalten. Denn das Begründungserfordernis dient nicht dazu, eine aus Sicht des Vermieters bestehende Alternativlosigkeit der Kündigung aufzuzeigen oder sonst den Mieter schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen (vgl. Senatsurteil vom 1. Juli 2015 – VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 19). Zudem waren Angaben zu den Räumlichkeiten im Dachgeschoss auch deswegen entbehrlich, weil den Beklagten die Raumsituation im Haus ersichtlich bekannt war. Es versteht sich von selbst, dass derartige, einem Mieter längst geläufige Umstände nicht nochmals ausdrücklich im Kündigungsschreiben angesprochen werden müssen (Senatsurteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 317/10, NZM 2011, 706 Rn. 10).
a) Nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 4. März 2015 – VIII ZR 166/14, NJW 2015, 1590 Rn. 14 ff. mwN) haben die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den – eng gezogenen – Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zu Grunde zu legen. Insbesondere haben sie zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht, und sind daher auch nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen.
aa) Allerdings sind dem Erlangungswunsch des Vermieters schon auf der Ebene des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gewisse äußere Grenzen zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters gesetzt. Danach dürfen die Gerichte den Eigennutzungswunsch des Vermieters grundsätzlich nur darauf nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Letztgenannten Gesichtspunkt macht die Revision – allerdings ohne Erfolg – zugunsten der Beklagten geltend.
bb) Die dem Tatrichter vorbehaltene Beurteilung, ob auch die Dachgeschosswohnung geeignet ist, den als solchen von der Revision hingenommenen Wohnbedarf des Drittwiderbeklagten ohne wesentliche Abstriche zu befriedigen, und deshalb als missbräuchlich eingestuft werden muss, kann vom Revisionsgericht nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht den Sachverhalt rechtsfehlerfrei festgestellt, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berücksichtigt sowie den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat und ob seine Wertung gegen Denk- oder Erfahrungssätze verstößt (Senatsurteil vom 4. Februar 2015 – VIII ZR 154/14, BGHZ 204, 145 Rn. 16 mwN). Hieran gemessen gibt die Wertung des Berufungsgerichts, die Kündigung sei nicht rechtsmissbräuchlich, keine Veranlassung zu revisionsrechtlicher Beanstandung.
b) Ebenso ist das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass die ausgesprochene Kündigung nicht deshalb unwirksam ist, weil die Klägerin den Beklagten nicht ersatzweise die Dachgeschosswohnung angeboten hat. Denn ein etwaiger Verstoß gegen die sogenannte Anbietpflicht führte – wie der Senat kürzlich entschieden hat – schon von der Rechtsfolge her nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern hätte allenfalls Schadensersatzansprüche wegen einer Nebenpflichtverletzung (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB) aus dem Mietverhältnis zur Folge (Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 – VIII ZR 232/15, NJW 2017, 547 Rn. 54 ff. – zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen).
a) Der Mieter kann nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 25. Juni 2008 – VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 – VIII ZR 246/03, ZMR 2005, 843 unter II 2 mwN; vgl. ferner Senatsurteil vom 9. November 2016 – VIII ZR 73/16, WuM 2017, 23 Rn. 16 mwN [zu § 543 Abs. 1 BGB]). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts nicht stand.
b) Das Berufungsgericht ist zwar im Ausgangspunkt zutreffend davon ausgegangen, dass die Konsequenzen, die für die Beklagten mit einem Umzug verbunden wären, sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben müssen, um als tauglicher Härtegrund in Betracht zu kommen (vgl. Senatsurteile vom 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13, NZM 2013, 824 Rn. 17; vom 20. März 2013 – VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 15). Allerdings hat sich das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft auf eine lediglich formale Unterstellung der von den Beklagten vorgetragenen Härtegründe als wahr beschränkt und es dadurch unterlassen, diese Gründe mit der ihnen nach dem Vorbringen der Beklagten in Wirklichkeit zukommenden Bedeutung in die Härtefallabwägung einzustellen und zu gewichten.
aa) Das Berufungsgericht hat das Vorbringen der Beklagten zu den bei ihnen gegebenen Härtegründen als wahr unterstellen und es als vollumfänglich zutreffend seiner Entscheidung zugrunde legen wollen, um sodann gleichwohl zu dem Ergebnis zu kommen, dass es ungeachtet der besonderen Schwere der zu erwartenden Beeinträchtigungen und Nachteile keinen Vorrang gegenüber den Interessen der Vermieterseite verdiene. Dabei hat das Berufungsgericht verkannt, dass zu den Voraussetzungen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört, dass die Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat (Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 – VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15 mwN). Dies bedingt bei abwägungsrelevanten Umständen, dass sie grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden.
bb) Die Beklagten haben – worauf die Revision mit Recht hinweist – für ihr Fortsetzungsbegehren entscheidend auf die gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Beklagten zu 1, namentlich auf eine über die altersbedingte Gebrechlichkeit hinaus im Falle eines Wohnungsverlusts greifbar drohende demenzielle Orientierungslosigkeit, und die daraus für ihn wie auch für ein weiteres eheliches Zusammenleben mit der Beklagten zu 2 resultierenden Folgen abgestellt. Dass das Berufungsgericht die hierin zum Ausdruck gekommene existenzielle Bedeutung der bisherigen Wohnung und die Alternativlosigkeit ihrer Beibehaltung für die Beklagten bei seiner Wahrunterstellung in der gebotenen Weise erfasst und sich damit über eine eher nur formale Zurkenntnisnahme hinaus auch inhaltlich unter Berücksichtigung des diesem Vorbringen zukommenden besonderen Gewichts auseinandergesetzt hat, lassen seine Erwägungen nicht erkennen.
Die getroffene Wahrunterstellung hat dem Berufungsgericht vielmehr den Blick für das danach im Streitfall unabweisbar bestehende Erfordernis versperrt, sich ein in die Tiefe gehendes eigenständiges Bild von den auf ein Erfordernis zur Beibehaltung der bisherigen Wohnung hinweisenden Interessen der Beklagten zu verschaffen. Denn nicht zuletzt auch aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG folgt, dass die Gerichte bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr verfassungsrechtlich gehalten sind, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen sowie den daraus resultierenden Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen (Senatsurteil vom 9. November 2016 – VIII ZR 73/16, aaO Rn. 22 mwN).
cc) Zudem lassen – worauf die Revision ebenfalls mit Recht hinweist – die Ausführungen des Berufungsgerichts besorgen, dass es dem Erlangungsinteresse der Vermieterseite ein zu großes Gewicht beigemessen hat. Denn für die Gewichtung des Vermieterinteresses an der Kündigung wegen Eigenbedarfs kann – anders als bei der Prüfung des Eigenbedarfs als solchem – im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB auch die Dringlichkeit des geltend gemachten Wohnbedarfs Bedeutung erlangen (BayVerfGH, NJW 1993, 517, 520; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 574 Rn. 64). Insoweit drängte sich die Überlegung auf, dass es sich bei dem für die junge Familie geltend gemachten erhöhten Wohnbedarf eher um eine Erhöhung des „Wohnkomforts“ als um eine Beseitigung völlig unzureichender beengter Wohnverhältnisse handeln könnte. Zudem hat das Berufungsgericht verkannt, dass das Vorhandensein von Räumlichkeiten, mit denen für eine Übergangszeit der – im Streitfall gesteigerte – Wohnbedarf des Drittwiderbeklagten ganz oder teilweise befriedigt werden könnte, bei der Abwägung Berücksichtigung finden muss. Zu Recht weist die Revision insoweit darauf hin, dass es bei einem möglicherweise aus Härtegründen gebotenen weiteren Verbleib der Beklagten in der Erdgeschosswohnung angesichts des hohen Alters des Beklagten zu 1 entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht um einen unüberschaubaren Zeitraum ginge.
Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil die im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB erforderlichen weiteren Feststellungen – voraussichtlich unter sachkundiger Beratung – nachzuholen sind. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Der Senat weist für das weitere Verfahren darauf hin, dass § 574a BGB dem Gericht – gemäß § 308a ZPO auch ohne entsprechenden Antrag – weite Gestaltungsmöglichkeiten einräumt, das Mietverhältnis zu Bedingungen fortzusetzen, die den Interessen beider Parteien möglichst nahe kommen. Im Streitfall könnte daher zu überlegen sein, ob – wie seitens der Beklagten einmal angeboten – bei Fortbestehen eines dahingehenden Einverständnisses zum Ausgleich der auf Klägerseite bestehenden Nachteile eine Fortsetzung des Mietverhältnisses etwa auch unter moderater Erhöhung des Mietzinses oder unter Zahlung einer angemessenen Kostenbeteiligung an der Umgestaltung des Dachgeschosses für die vorübergehende Nutzung durch den Drittwiderbeklagten und seine Familie in Betracht kommen könnte.
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