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Timestamp: 2019-09-15 18:05:37+00:00
Document Index: 116029424

Matched Legal Cases: ['art. 2558', 'art. 2559', 'art. 2559', 'art. 2559', 'art. 1265', 'art. 2560', 'art. 2560', 'art. 2557', 'art. 2557']

Affitto di Azienda: aspetti civilistici, contabili, fiscali - Fiscomania
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AFFITTO DI AZIENDA: DISCIPLINA CIVILISTICA
Oggetto del contratto di Affitto di Azienda
Forma del contratto di Affitto di Azienda
Crediti e debiti nell’Affitto di Azienda
Divieto di concorrenza nell’Affitto di Azienda
AFFITTO DI AZIENDA: DISCIPLINA FISCALE
AFFITTO DI AZIENDA: DISCIPLINA CONTABILE
Il metodo della proprietà
Il metodo della disponibilità
Le registrazioni contabili in caso di Affitto di Azienda
Per effetto della stipulazione del contratto di Affitto di Azienda, il concedente attribuisce l’intera gestione dell’azienda di cui è proprietario ad un soggetto terzo, affittuario. Guida all’operazione da un punto di vista civilistico, previdenziale, contabile e fiscale.
Lo strumento dell’Affitto di Azienda rappresenta oggi una opportunità per molte aziende.
Pensa al caso di una azienda che non riesce a sfruttare al massimo la propria capacità produttiva in un business. Ebbene, in questo caso lo strumento dell’Affitto di Azienda è un metodo utile per esternalizzare la propria attività riuscendo ad ottenere profitti.
Il percepimento di canoni di affitto, presenta costi notevolmente inferiori rispetto a produrre direttamente il bene da cedere.
L’Affitto di Azienda permette anche il conseguimento di ulteriori fini (gestione di una crisi aziendale, passaggio generazionale, ecc.) senza il necessario e definitivo trasferimento del complesso aziendale.
Vediamo adesso di capire meglio le caratteristiche peculiari, civilistiche contabili e fiscali, del contratto di Affitto di Azienda.
Con riguardo agli aspetti civilistici, sono esaminate con speciale attenzione le disposizioni che regolano la successione nei contratti e nei crediti/debiti relativi all’azienda affittata, nonché nei rapporti di lavoro subordinato trasferiti all’affittuario.
Sotto il profilo fiscale, l’operazione è analizzata sia con riferimento alle imposte sui redditi, sia con riferimento alla fiscalità indiretta, tenendo in considerazione anche i relativi adempimenti dichiarativi.
I tre elementi essenziali, costitutivi dell’azienda, sono, dunque:
Il complesso di beni;
Il fine di esercitare l’attività di impresa.
La possibilità di stipulare contratti di affitto aventi ad oggetto l’azienda è prevista dall’articolo 2562 del codice civile.
Articolo che si limita a prevedere che all’affitto di azienda si applichino le medesime norme previste dall’articolo 2561 del c.c. in tema di usufrutto di azienda.
Oggetto del contratto di affitto è una azienda, considerata come il complesso unitario di tutti i beni mobili e immobili, materiali e immateriali concessi in godimento. Beni organizzati unitariamente per la produzione di beni e servizi.
Tra l’altro, perché si abbia affitto di azienda non necessariamente occorrono tutti gli elementi che normalmente la costituiscono, ben potendo alcuni di essi – specie quelli immateriali, quale l’avviamento – mancare oppure non essere funzionanti al momento del sorgere del contratto purché il loro difetto non comprometta l’unità economica del complesso affittato e la sua potenzialità produttiva.
Ai sensi del comma 1 dell’articolo 2556 c.c.,
“per le imprese soggette a registrazione i contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà o del godimento dell’azienda devono essere provati per iscritto. salva l’osservanza delle forme stabilite dalla legge per il trasferimento dei singoli beni che compongono l’azienda o per la particolare natura del contratto“
Emerge da tale disposizione come il legislatore non imponga l’adozione di forme particolari per il valido perfezionamento di un accordo giuridico avente ad oggetto il trasferimento di un complesso aziendale o la cessione del godimento di esso.
L’articolo 2556 comma 1 c.c. precisa, infatti, che la forma scritta è necessaria ai soli fini probatori, non ai fini della validità dell’accordo tra le parti.
La medesima norma fa, peraltro, espressamente salve le forme previste “ad substantiam” (ossia a pena di nullità):
Sia con riferimento ai singoli beni che compongono l’azienda e che con essa vengono trasferiti, ove si tratti di elementi patrimoniali – quali, a titolo esemplificativo, beni immobili o beni mobili registrati – per i quali la legge prescriva forme particolari di circolazione;
Sia con riferimento alla natura del tipo negoziale di volta in volta adottato.
Ne deriva che il contratto di affitto di azienda è soggetto ad obbligo di:
Forma scritta ad substantiam se ha durata ultra novennale e contiene beni immobili.
La cessione del contratto, in linea generale, è disciplinata dagli artt. 1406 ss. c.c.
In particolare, l’articolo 1406 c.c. stabilisce che “ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta“.
Tuttavia, quando il subentro nel contratto di un soggetto terzo ad uno degli originari contraenti si realizzi nell’ambito di un’operazione di cessione d’azienda. La disciplina che si rende applicabile, in luogo di quella ordinaria, è quella contenuta nelle norme in materia di circolazione dei complessi aziendali.
Nello specifico, l’articolo 2558 c.c., con riferimento al subentro del cessionario dell’azienda nei contratti stipulati dal cedente per l’esercizio della stessa, prevede una maggiore autonomia decisionale delle parti del contratto. Documento mediante il quale l’azienda viene trasferita a discapito del contraente ceduto, per il quale la possibilità di opporsi alla cessione viene significativamente limitata rispetto a quanto stabilito dalla richiamata disciplina ordinaria.
Tale articolo stabilisce, infatti, che:
“se non è pattuito diversamente, l’acquirente dell’azienda subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere personale“;
“il terzo contraente può tuttavia recedere dal contratto entro tre mesi dalla notizia del trasferimento, se sussiste una giusta causa, salvo in questo caso la responsabilità dell’alienante“.
Il comma 3 del citato art. 2558 c.c. dispone, poi, che la disciplina dettata dai primi due commi del medesimo articolo si estenda anche all’affittuario dell’azienda, per la durata dell’affitto.
Pertanto, la medesima disciplina operante in materia di successione nei contratti in caso di cessione di azienda si applica anche in caso di affitto.
Per quanto concerne il passaggio dei crediti e dei debiti, gli artt. 2559 c.c. e 2560 c.c. non prevedono una disciplina specifica per la fattispecie dell’affitto di azienda.
Crediti relativi all’azienda
L’art. 2559 co. 2 c.c. statuisce che la disciplina della cessione dei crediti prevista in ipotesi di cessione di azienda (art. 2559 co. 1 c.c. ) si applica anche all’usufrutto. Sempre se questo si estende ai crediti relativi all’azienda concessa in usufrutto, mentre non prevede la medesima estensione per il caso dell’affitto di azienda.
D’altro canto, il silenzio dell’art. 2559 c.c. comporta che, quando nel contratto è pattuito il subentro dell’affittuario nei crediti, tale cessione non diviene opponibile ai terzi per effetto dell’iscrizione del contratto nel Registro delle imprese. Ma solo per effetto della notifica o accettazione ex art. 1265 c.c..
Debiti relativi all’azienda
In assenza di un espresso richiamo normativo alle ipotesi di affitto (e di usufrutto), la disciplina prevista dall’art. 2560 co. 2 c.c. (secondo cui il cedente non è liberato dai debiti inerenti l’esercizio dell’azienda ceduta, se non risulta il consenso del creditore, e l’acquirente è responsabile in solido per i debiti risultanti dai libri contabili) non è applicabile in caso di affitto di azienda.
Pertanto, per i debiti delle aziende affittate anteriori alla stipula del contratto di affitto sembrerebbe rispondere, salvo diverso accordo tra le parti, solo il concedente e non l’affittuario.
Analogamente, la cessazione dell’affitto (e le stesse considerazioni possono valere per l’usufrutto) e la restituzione dell’azienda al proprietario-concedente non comportano a carico di quest’ultimo, fuori delle ipotesi diversamente regolate dalla legge, la responsabilità ex art. 2560 c.c. per i debiti contratti dall’affittuario, “non essendo siffatta ipotesi riconducibile ad alcuna delle vicende traslative in relazione alle quali la norma è stata posta“.
Ai sensi dell’art. 2557 co. 1 c.c., “chi aliena l’azienda deve astenersi, per il periodo di cinque anni dal trasferimento, dall’iniziare una nuova impresa che per l’oggetto, l’ubicazione o altre circostanze sia idonea a sviare la clientela dell’azienda ceduta“.
Come precisato dal co. 4 della medesima norma, nel caso di affitto dell’azienda il divieto di concorrenza disposto dal co. 1 vale nei confronti del locatore per la durata dell’affitto.
l fondamento del divieto posto dall’art. 2557 c.c. viene individuato nel risultato economico che le parti perseguono attraverso il trasferimento d’azienda. Esso, infatti, viene posto in essere affinché l’acquirente/affittuario, entrando in possesso di un complesso organizzato di beni contro il pagamento di prezzo, possa esercitare l’azienda avvalendosi delle capacità di produzione e di attrazione della clientela che la caratterizzano.
Il divieto di concorrenza è, quindi, inteso a consentire al compratore/affittuario la piena disponibilità dell’azienda acquistata/affittata ed, in particolare, a garantire il trasferimento pieno ed effettivo, insieme al patrimonio aziendale, dell’avviamento.
Il regime fiscale di tassazione dell’affitto di azienda sia per quanto riguarda le imposte dirette, che per quelle indirette, varia in funzione della natura del soggetto concedente.
In particolare, è previsto che se l’affittante è un imprenditore individuale che affitta l’unica azienda, viene meno in capo a quest’ultimo la qualifica di imprenditore e viene meno la qualifica di soggetto passivo ai fini dell’IVA, pur conservando la partita IVA che viene di fatto congelata.
In particolare possiamo avere queste due differenti situazioni:
Per quanto riguarda il soggetto affittuario, invece, non si pongono particolari problemi.
Deducibilità dei canoni in capo all’affittuario
Per effetto del contratto di affitto, infatti, questi acquista la qualifica di imprenditore e, conseguentemente, i componenti reddituali negativi dallo stesso sostenuti rilevano secondo i criteri propri del reddito d’impresa.
I canoni corrisposti per l’affitto dell’azienda, in quanto costi per godimento di beni di terzi, sono deducibili dal reddito d’impresa secondo gli ordinari criteri di competenza stabiliti dall’articolo 109 del DPR n. 917/86.
Per quanto riguarda gli aspetti contabili, invece, il contratto di affitto di azienda non comporta un trasferimento di proprietà dei beni.
Non vi è quindi titolo affinché l’affittuario possa iscrivere nel suo stato patrimoniale quando ricevuto e perché l’affittante possa eliminare i beni oggetto del contratto dalla sua contabilità.
Il contratto di affitto d’azienda viene però rilevato nel sistema dei conti d’ordine.
Esistono due metodologie per la rappresentazione contabile dell’operazione di affitto di azienda: il metodo della proprietà e il metodo della disponibilità.
La prima metodologia è senza dubbio quella più utilizzata e quella che è stata più volte confermata anche dagli orientamenti fiscali.
Questa metodologia di contabilizzazione prevede:
Da un lato, il mantenimento degli elementi patrimoniali trasferiti all’affittuario nel bilancio del concedente e,
Dall’altro, l’iscrizione tra i conti d’ordine dell’affittuario dell’impegno verso il concedente per “beni di terzi verso l’impresa“.
Il tutto con la conseguente iscrizione nel conti d’ordine del bilancio della concedente dell’impegno di terzi “beni nostri presso terzi“.
Il modello contabile prevede che l’affittuario non possa iscrivere gli elementi patrimoniali al proprio bilancio. Questo in quanto la proprietà effettiva degli elementi patrimoniali compresi nell’azienda affittata resta in capo al concedente.
L’affittuario dispone dei beni ma non ne ha l’effettiva proprietà; il potere di disporre del bene non rappresenta una condizione sufficiente per permetterne l’iscrizione in bilancio.
Questo tipo di contabilizzazione ha il vantaggio di evitare che i terzi possano dedurre erronee valutazioni sulla consistenza patrimoniale dell’affittuario.
Per quanto riguarda gli ammortamenti, questi spettano al soggetto che subisce l’onere effettivo della conservazione dei beni. Pertanto solo l’affittuario ha il diritto di dedurre l’ammortamento dal suo reddito imponibile.
Il proprietario dei beni dovrà nello stesso momento interrompere il processo di ammortamento sugli stessi beni.
In questo modo il fondo ammortamento che si viene a creare nella contabilità dell’affittuario ha una natura “anomala“. Questo in quanto esso non nasce per rettificare valori esposti nell’attivo patrimoniale, ma al contrario rappresenta una vera e propria passività nei confronti del concedente.
Il fondo viene così a costituire una sorta di risarcimento del danno in cui l’affittuario incorre nel momento della restituzione dei beni al proprietario, rimborsandogli la perdita di valore subita dai cespiti durante il periodo dell’affitto. Per questo motivo il fondo assume la natura di un fondo rischi e oneri denominato “Fondo ripristino beni in affitto“.
Il metodo della disponibilità privilegia il principio della prevalenza della sostanza sulla forma dell’operazione.
Tale metodo trova ragione nel requisito della disponibilità e del controllo economico dell’attività.
L’affittuario iscrive, pertanto, le attività e le passività costituenti il complesso affittato nel suo stato patrimoniale.
Iscrivendo in contropartita il debito di restituzione. Al contrario il concedente elimina le attività e le passività dal proprio stato patrimoniale.
Tale impostazione è attuabile quando vi è un completo trasferimento dei poteri gestori all’affittuario al quale spetta la facoltà di decidere in ordine alla cessione e alla sostituzione dei cespiti.
Secondo questa impostazione l’ammortamento rileva come un componente negativo di reddito correlato al corrispondente valore dei cespiti ammortizzabili.
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Francesco Marzo 30, 2019 at 7:26
Buon giorno, sono un soggetto fisico e non giuridico, vorrei prendere in affitto una srl, avente come attività edilizia, tale srl è composta da due soci di cui uno è anche l’amministratore, come funziona? La proprietà societaria rimane di certo a loro ma l’amministratore lo si puo cambiare?
Federico Migliorini Marzo 31, 2019 at 18:18
Salve Francesco, è impossibile rispondere alla sua domanda in questi termini, se vuole mi contatti in privato per una consulenza su questo argomento. Sono diversi gli aspetti da valutare nell’affitto di azienda di una SRL.
daniele Maggio 15, 2019 at 11:06
sto per chiudere contratto di affitto azienda. C’è da fare la valutazione dell’azienda tra valore iniziale e valore finale. Ho letto che la valutazione va fatta a valori correnti (non contabili), avrei fatto la valutazione della situazione finale con valutazione beni su mercato usato ma come posso replicarla (cioè adottare stesso criterio) per la valutazione iniziale? Non posso certo calcolare quale fosse il valore dei beni sul mercato dell’usato 10 anni fa….è indispensabile utilizzare lo stesso criterio per fare valutazione iniziale e finale dell’azienda a valori correnti? grazie per una risposta
Federico Migliorini Maggio 15, 2019 at 14:28
Salve Daniele, il valore iniziale è quello derivante dall’atto di affitto, che va confrontato con i valori correnti.