Source: https://www.expertenforum-bau.de/forum/index.php?diskussion/4337-kostensteigerungen-wegen-mangelnder-lvs-bereits-beim-rohbau-15-000-euro-mehr/
Timestamp: 2019-06-20 23:27:45
Document Index: 69094366

Matched Legal Cases: ['§ 632', '§ 650', '§ 650', '§ 2', '§ 2', '§ 650', '§ 650', '§ 632', '§ 650', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2']

Kostensteigerungen wegen mangelnder LVs, Bereits beim Rohbau 15.000 Euro mehr! - Mit einem Architekten bauen - Baumängel? Frag die Experten
Vorweg: Im Thread https://www.expertenforum-bau.de/forum/index.php?diskussion/2993-darf-ein-architekt-in-der-kostenschätzung-berechnung-so-sehr-daneben-liegen/&pageNo=1erinnert mich sehr viel an unsere Lage, aber ein paar Unterschiede gibt es dennoch. Deswegen hoffe ich sehr auf etwas Hilfe. Und ich entschuldige mich für den ewig langen Text und danke jedem, der sich damit befasst.
Ich schreibe mal alles Wichtige chronologisch auf:
Auftraggeber (AG): Wir
Auftragnehmer (AN): Rohbauer
Architekt (BO)
Thema Kostenexplosion Architekt:
26.02.2018: Kostenschätzung nach gemeinsamem Gespräch: 293.930 EUR inkl. Nebenkosten und MwSt. für Sanierung (Wohnfläche Bestand 100 qm) und Anbau ohne Keller (gepl. Wohnfläche 60 qm).
16.03.2018: Vertrag mit dem BO: „Auf Grundlage der mit Ihnen abgestimmten Entwurfszeichnungen (aktueller Stand 12.03.2018) und der Kostenschätzung vom 26.02.2018 erhalten Sie in Anlehnung an die HOAI 2013 mein Honorarangebot für die Ausführung von Architektenleistungen.“ Folgend dann Leistungsphasen 1 bis 8 aufgeführt mit Pauschalbeträgen. Insgesamt 20.000 EUR plus MwSt.
03/2018: BO informiert darüber, dass sein neuer Mitarbeiter (war bisher bei ihm Praktikant, nun frisch mit dem Studium fertig) unser Vorhaben begleiten wird.
03.05.2018: Einreichung des Bauantrags bei der Stadt (NRW) durch BO im Auftrag von AG.
Ab 05/2018: Mehrmalige Nachfrage nach Kostenberechnung, folgt nicht. AG gibt zu Bedenken, dass für 2 Vollbäder 5.000 EUR und 8.000 EUR (einschl. Rohleitungen, ohne Fliesen) deutlich zu gering erscheinen. Bedenken werden abgewiesen. BO holt erste Angebote von Gewerken, z.B. Sanitär, ein. Angebote werden nicht weitergeleitet an AG.
23.11.2018: Genehmigung des Bauantrags.
01/2019: AG bittet BO um unterschriebene Kostenschätzung für die Finanzierung. AG erhält unterschriebene Version der Kostenschätzung (Stand: 26.02.2018).
14.02.2019: BO und AG haben Gespräch zu Kosten (zuvor mehrmals verschoben, da zu wenig Angebote vorlagen): Diese lägen auf Grundlage der Angebote nun deutlich höher als geschätzt: 343.224 EUR. BO schlägt vor, unsere in 02/2018 geäußerten Wünsche zur Kostenersparnis wegzulassen: 1. Motor Garagentor, 2. Solarthermie, 3. Flügeltüren statt Hebeschiebetüren. 1. und 2. werden durch AG abgewiesen, 3. stattgegeben.
21.02.2019: Telefonat mit dem BO: AG hat große Bedenken wegen Kosten, da beim Rohbau schon immer mehr Kosten als im LV entstehen. BO wird laut, meint, dass AG ja nicht auf Einsparungsmöglichkeiten vom 14.02. eingehen würde und AG „maßlos überreagiert“ und BO Kosten schon im Blick hätte.
22.02.2019: Bsp. für zusätzliche Kosten neben Thema Rohbauer (s.u.): BO meint, dass mehrere Stahlträger nötig wären, die bisher nicht berücksichtigt waren.
28.02.2019: BO schickt auf Nachfrage Kostenanschlag vom 14.02.2019 (betitelt diesen in der Mail aber als „aktualisierte Kostenschätzung“).
Thema Rohbauer:
04.12.2018: Treffen zwischen BO und AG im Architekurbüro. BO schlägt vor, die Rohbaumaßnahmen an den späteren AN zu vergeben. Alternativangebote gäbe es nicht.
10.12.2018: Gemeinsame Besichtigung des Grundstücks durch BO und AN.
19.12.2018: Übermittlung des Bauvertrags durch BO an AG. Der Bauvertrag ist bereits von AN unterschrieben. Dem Bauvertrag liegt die "Leistungsbeschreibung des Angebotes vom 04.08.2018" nicht bei; BO versichert AG aber, dass die Auftragssumme in die Kostenschätzung des BO passe.
27.12.2018: Der AG unterzeichnet den Bauvertrag und schickt ihn an BO.
07.01.2019: Beginn der Baumaßnahme.
23.01.2019: Der AG erhält die 1. Teilrechnung des AN in Kopie ohne Aufmaß inkl. Zahlungsfreigabe per E-Mail von BO.
24.01.2019: Der AG begleicht 1. Teilrechnung zügig um Skontovereinbarung ausnutzen zu können. AG kommt der Rechnungsbetrag allerdings zu hoch vor (ohne dies vergleichen zu können) und fordert BO auf, das Angebot des AN (= ausgefülltes Leistungsverzeichnis) zu übermitteln.
25.01.2019: Der AG erhält erstmalig das Angebot des AN. Der AG erfährt dadurch, dass unter Position 02.002 im Leistungsverzeichnis 34 cbm Bodenaushub veranschlagt waren. Angefallen sind laut 1. Teilrechnung insgesamt 112,73 cbm (nachgewiesen über abgeholte 6 cbm-Container). Der AG wurde im Vorfeld hierüber nicht informiert. Eine Genehmigung oder Info der Mehrleistungen durch den AG hat nicht stattgefunden. Eine Aufklärung über Kosten der im Leistungsverzeichnis nicht festgehaltenen Position N1 (Hecke, Sträucher und Randstein entfernt) hat nicht stattgefunden. Die Positionen N2–N5 (Kalksandsteinschotter in Einfahrt eingebaut, Bauschuttcontainer für Betonabbruch, Pfeiler erstellt, Altes Mauerwerk mit Bitumen gestrichen) durch den AG hat nicht stattgefunden, ebenso wurde AG vom BO nicht darüber informiert.
Der AG erkundigt sich bei BO über die Abweichungen und erklärt seinen Unmut. Er weist an, dass keine Entsorgungen von Erdaushub mehr durch den AN durchgeführt werden und Positionen, die Mehrkosten verursachen, mit dem AG abgesprochen werden müssen. AN meint auf Konfrontation von AG: Er würde beim Baggern ja nicht auf Mengen achten, er lässt ja nur einen Container nach dem anderen abholen. Nach einigen Minuten meint er dann, dass er irgendwann mal den BO angesprochen hätte, dass die Mengen im LV wohl nicht reichen würden.
28.01.2019: BO antwortet per E-Mail: "[...] ich habe Ihren Unmut zur Kenntnis genommen. Herrn Rohbauer werde ich darüber informieren, dass er vorläufig keine weiteren Erdarbeiten ausführt und uns über Nachträge bzw. deutlich abweichende Massen frühzeitig informiert. Des Weiteren werde ich Herrn Rohbauer auf seinen Preis für die Pos. 02.0.002 „Bodenaushub für Bodenplatte“ ansprechen, da sich das Volumen deutlich erhöht hat ist ein Nachlass auf diese Position eventuell möglich. [...]"
29.02.2019: BO schreibt per E-Mail: "Herr Rohbauer hatte mir während einer Baustellenbegehung mündlich mitgeteilt, dass die Menge der Erdarbeiten das ausgeschriebene Volumen überschreitet. Die genaue Menge habe ich auch erst mit der 1. Abschlagsrechnung erfahren. Ich habe Herrn Rohbauer gestern angewiesen uns über Nachträge / Mengenüberschreitungen frühzeitig zu informieren. Wie ich Ihnen schon gestern geschrieben habe, werde ich Herrn Rohbauer trotzdem noch mal auf den Preis ansprechen. Die Menge ist unter anderem deshalb gestiegen, da Herr Rohbauer einen geschotterten Aufstellplatz für den Kran benötigte. Durch die Auskofferung und Schotterung der Garagenzufahrt entfallen Kosten im Bereich des Garten- und Landschaftsbaus. (Anmerkung: Erdaushub wird mit 150 EUR/cbm veranschlagt beim Rohbauer! Muss sowas bei der Frage nach Sowieso-Kosten berücksichtigt werden? Mehrere GaLa-Bauern versichern uns, dass dieser Preis sehr hoch ist.)
Nach Auskunft von BO gewährt AN einen Nachlass auf zukünftig anfallende Positionen in Höhe von 3470,- EUR.
Der AG informiert sich darüber, dass der Einheitspreis für Bodenausub- und Entsorgung in Höhe von 150,- bis 180,- EUR pro cbm vergleichsweise teuer ist. Gleiches gelte für die veranschlagten 800,- EUR pro cbm für den Abriss von Mauerwerk und dessen Entsorgung. Der AG weist den AN und BO an, dass diese Arbeiten (Entsorgung von Bodenaushub, Abriss und Entsorgung von Mauerwerk) nicht mehr durchgeführt werden. Lediglich der 6 cbm Container für Bodenaushub, der auf dem Grundstück steht und halb gefüllt ist, solle noch gefüllt und entsorgt werden. Der AG informiert auch die Mitarbeiter des AN.
31.01.2019: Der AG erhält die 2. Teilrechnung des AN in Kopie ohne Aufmaß inkl. Zahlungsfreigabe per E-Mail von BO. Die 2. Teilrechnung enthält keine kritischen Positionen und wird durch den AG beglichen.
20.02.2019: Der AG erhält die 3. Teilrechnung des AN in Kopie ohne Aufmaß (und ohne Anlage) inkl. Zahlungsfreigabe per E-Mail von BO. Die 3. Teilrechnung enthält die im Leistungsverzeichnis nicht festgehaltenen Positionen N7-N12. Eine Absprache mit dem AG und eine Genehmigung durch den AG gab es nicht. Position 04.002 umfasst seitlich gelagerten Bodenaushub (abgesprochen mit dem AG; abgesehen vom Einheitspreis). Es werden 10 cbm Bodenaushub abgerechnet. Im Garten gelagert wurden lediglich ca. 4 cbm.
23.02.2019: Der AG erhält die 3. Teilrechnung im Original, allerdings nach wie vor ohne Aufmaß, dieses Mal aber mit einer Anlage, von der der AG zum ersten Mal erfährt. Die Anlage umfasst Positionen, die mit dem aus der 1. Teilrechnung vereinbarten Nachlass verrechnet wurden. Die dort aufgeführten Positionen 04.001 und 04.002 umfassen den Aushub und die Entsorgung von 14 cbm Boden. Es konnten jedoch lediglich maximal 6 cbm Boden entsorgt worden sein (vgl. Ausführungen oben). Die Position N ist durch den AG nicht genehmigt worden, eine Absprache des Preises hat nicht stattgefunden. Die unter Position N aufgeführten Arbeiten sind noch nicht vollständig erbracht. Der Einheitspreis zu Position N wirkt konstruiert um die Nachlasssumme zu erreichen.
23.02.2019: Der AG bittet BO um die Aufmaße zur 3. Teilrechnung.
25.02.2019: BO weist den AG darauf hin, dass es sich bei den Rechnungen um Abschlagsrechnungen handele. Für die Abschlagsrechnungen müsse es kein Aufmaß geben und AG könnte die 3. Abschlagsrechnung getrost begleichen, da AG damit die abgerechnete Leistung noch nicht anerkennen würde. Dies würde erst mit der Schlussrechnung und der Abnahme geschehen. Der Begriff der Teilrechnung taucht allerdings (fälschlich?) auf den Zahlungsfreigaben von BO auf.
26.02.2019: BO informiert auf Nachfrage, dass im LV 6,5 cbm für Abrissarbeiten aufgeführt wurden. Nun seien wohl noch 5,11 cbm übrig. AG hat bisher bereits rund 6 cbm selbst entsorgt und ist verwundert über die geringe Einsparung.
Tatsächlich bisher angefallene Mehrkosten beim Rohbau belaufen sich nun schon auf 15.000 EUR Netto und es ist scheinbar kein Ende in Sicht, da die LV nicht passend erstellt wurden. Wir fragen uns nun, wie wir weiter vorgehen können. Einen Anwalt haben wir bereits kontaktiert, der meinte jedoch, dass wir weder Architekt noch Rohbauer verärgern sollten, da diese ihre Arbeit dann niederlegen. Über die Endrechnung könnten wir ggf. noch etwas machen. Aber wir sehen unsere Kosten völlig aus dem Ruder laufen. Wir schuften jede freie Minute auf der Baustelle, aber die Abrissarbeiten sind so gut wie abgeschlossen und die Kosten steigen mehr und mehr. Eine Trennung vom BO ist ja auch nicht ganz einfach, da weitere Kosten anfallen. Aber es kann doch auch nicht sein, dass wir kaum noch Fragen stellen können, weil er immer genervt reagiert. Von "maßlos übertreiben" kann ja wohl nicht die Rede sein.
Die "krumme" Zahl lässt vermuten, dass es eine detaillierte Kostenschätzung gibt.
Inwieweit diese realistisch ist, oder nicht, können wir natürlich ohne die Planung und die KS zu kennen nicht sagen.
Wobei das dann wieder nicht ganz dazu passt:
Mehrmalige Nachfrage nach Kostenberechnung, folgt nicht.
AG gibt zu Bedenken, dass für 2 Vollbäder 5.000 EUR und 8.000 EUR (einschl. Rohleitungen, ohne Fliesen) deutlich zu gering erscheinen.
Was ist ein "Vollbad"? Dusche, Badewanne, Doppelwaschtisch, WC, Bidet,...andere Extras? Oder nur BW, WC und Einzelwaschtisch.?
Ich denke gemeint ist wohl die Sanitärinstallation und die Sanitärgegenstände. Aus aktuellen Neubauprojekten (EFH) habe ich beispielsweise Preis von um die EUR 2.000 (Badewanne inkl. allem Klimbim), eine Duschabtrennung kann -je nach Größe und so weiter- auch mal zw. 1.000 und 2.500 kosten. Insofern erscheinen mir die Kosten auch eher knapp kalkuliert.
Bei einer aktuellen Sanierung (EFH; Gäste - WC im EG, Großes Bad im OG) liegen die Kosten für die Sanitärinstallation bei EUR knapp 23.000.
Erdaushub wird mit 150 EUR/cbm veranschlagt beim Rohbauer!
Aktuelle Zahlen bei mir: Aushub inkl. Entsorgung um die EUR 20/m³ (+ MwSt.), Fundamentaushub 40 EUR/m³. Bei Kleinmengen oder Handschachtung oder Minibagger wird's natürlich teurer.
Mehrkosten beim Rohbau belaufen sich nun schon auf 15.000 EUR Netto
Wie hoch war der Rohbau kalkuliert? Bei einer Schätzsumme von 1.500.000 wären die Mehrkosten harmlos, bei 50.000 hingegen nicht.
Es gilt das neue Bauvertragsrecht, da der Vertrag mit dem AN erst nach dem 01.01.2018 abgeschlossen worden ist.
19.12.2018: Übermittlung des Bauvertrags durch BO an AG. Der Bauvertrag ist bereits von AN unterschrieben. Dem Bauvertrag liegt die "Leistungsbeschreibung des Angebotes vom 04.08.2018" nicht bei; BO versichert AG aber, dass die Auftragssumme in die Kostenschätzung des BO passe.27.12.2018:
Der AG unterzeichnet den Bauvertrag und schickt ihn an BO.
07.01.2019: Beginn der Baumaßnahme.23.01.2019: Der AG erhält die 1. Teilrechnung des AN in Kopie ohne Aufmaß inkl. Zahlungsfreigabe per E-Mail von BO.
25.01.2019: Der AG erhält erstmalig das Angebot des AN.
Damit fing es wohl an: Bauvertrag ohne zugrundeliegendes Angebot des AN unterschrieben!?! Damit waren die Auftragsleistungen und die dafür zu zahlenden EP-Preis für den AG nicht ersichtlich: was zu welchem Preis? Sehr, sehr merkwürdig!
Abschlagsrechnungen waren offenbar nur pauschaliert im Sinne von: " Für bislang ausgeführte Leistungen stellen wir x € in Rechnung".
In diesem Falle waren die Abschlagsrechnungen nicht prüfbar und damit nicht fällig, siehe § 632a Abs.1 Satz 5, 650 m BGB. Hierauf hätte der BO hinweisen und ordnungsgemäße Abschlagsrechnungen anfordern müssen.
Nach § 650 m Abs. 1 BGB nur 90 % der Abschlagsrechnung einforderbar.
Nach § 650 m Abs. 2 BGB hatte der AN mit Anforderung der 1. Abschlagsrechnung eine Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung zu stellen.
So erfolgt?
Unklar, ob der BO Kostenberechnung in LPH 3 und Kostenanschlag in LPH und Kostenermittlung und Kostenkontrolle in LPH 6 durchgeführt hat. Die Grundleistungen in den jeweiligen LPH´s scheinen nicht konsequent erledigt worden zu sein.
Hinsichtlich des Aushubs kommt es darauf an, wie die Aushubmassen nach dem Vertrag abrechnet werden sollten: nach gefördertem und in die Container transportierten, lockerem Boden??
Das Ganze ist zu komplex, um es in einem Forum abzuhandeln.
Die Idee, die beklagten Unzulänglichkeiten von einem Anwalt prüfen zu lassen, war schon einmal gut. Nur was der Anwalt dazu gesagt hat, erscheint etwas befremdlich. Anderen Anwalt beauftragen, der mehr vom Bauvertragsrecht, Abrechnung von Bauleistungen und Bauablauf versteht??
dass für 2 Vollbäder 5.000 EUR und 8.000 EUR (einschl. Rohleitungen, ohne Fliesen) deutlich zu gering erscheinen.
Es mag vielleicht möglich sein ein Badezimmer für 5 bzw. 8T€ auszustatten, aber ob dieses Badezimmer dann Euren Vorstellungen entspricht, das kann niemand beantworten. Da sehe ich auch das Hauptrisiko, denn ihre werdet sehr wahrscheinlich Änderungen wünschen, die dann als Grund angeführt werden, den Preis deutlich in die Höhe zu treiben.
Selbst mit Detailplanung und Ausschreibung ist es gut möglich, dass es später noch zu Preiserhöhungen kommt. Wird einfach 1 x Badezimmer ausgeschrieben, dann liegt die Wahrscheinlichkeit für Preiserhöhungen wohl bei 99,999%
Das gilt in ähnlicher Form auch für andere Gewerke.
25.01.2019: Der AG erhält erstmalig das Angebot des AN. Der AG erfährt dadurch, dass unter Position 02.002 im Leistungsverzeichnis 34 cbm Bodenaushub veranschlagt waren. Angefallen sind laut 1. Teilrechnung insgesamt 112,73 cbm (nachgewiesen über abgeholte 6 cbm-Container).
zu 1.: So soll´s normalerweise nicht laufen.
zu 2: Wie lautet genau die Pos. 02.002 des LV? Nachweis des Bodenaushubs über abgeholte 6 cbm-Container? Wohl kaum!
Zu der Frage, wie Bodenaushub abzurechnen ist, siehe hier mit weiteren Nachweisen:
Bodenarbeiten richtig abrechnen -
Wenn nach gelockertem statt nach gewachsenem Boden abgerechnet wurde, ergeben sich natürliche erhebliche Mehrmengen. Frage also: Welche Abrechnung war im Vertrag vereinbart?
Der Archi müßte schon ziemlich unbedarft gewesen sein, wenn er entgegen der DIN 18 300 nach gelockertem Boden ausgeschrieben haben sollte, da nicht kalkulierbar. Wurde in den Vorbemerkungen oder im LV-Text selbst auf die Geltung der DIN hingewiesen?
Für Mehrmassen über 10 % gilt übrigens bei Vereinbarung der VOB/B, wie bei Hinzuziehung von Archis üblich, § 2 Abs. 3 VOB/B und der schreibt genau vor, wie sich der EP bei Mehrmengen über 10% der Ausschreibung ändert. Die Vorschrift versteht nur leider kaum ein Architekt, kann sie nicht anwenden und gibt sich daher damit zufriesen, dass der AN überhaupt bereit ist, einen " Nachlass " für Mindermengen zu gewähren, ohne zu wissen, ob es auch der richtig berechnete Nachlass nach § 2 Abs. 3 VOB/B ist. Ist der " Nachlaß " dann bei richtiger Berechnung zu niedrig, dann haftet der Archi in Höhe der Differenz auf Schadensersatz.
Alles " kalter Kaffee ": 1. ist der TE noch überhaupt nicht bei den Bädern und 2. liegen seine Probleme bereits im Vorfeld. Konkret: TE hat ein Problem hinsichtlich der richtigen Massenermittlung für den Bodenaushub.
Und wenn es da schon anfängt, kann man sich vorstellen, wei es bei der Murks-Ausschreibung und Vergabe des Mitarbeiters des Architekturbüros, der gerade sein Studium beendet haben soll, noch weitergeht.
Was lernen die heutigen Archis überhaupt während Ihres Studium? Eignung für den Berufsalltag ist nach meinen Erfahrungen schon im Ansatz nicht gegeben!
am ende latzt der bauherr mehrkosten, die für den einen oder anderen nicht mehr finanzierbar sind und darf sich anhören, dass er dafür eine angemessene gegenleistung, nämlich "mehr bau", erhalten hat. ist aber nicht "mehr bau", sondern mehr geld für das ursprünglich gewollte bauvolumen.
der architekt ist bzgl. kosten in der holpflicht.
Einen Anwalt haben wir bereits kontaktiert, der meinte jedoch, dass wir weder Architekt noch Rohbauer verärgern sollten, da diese ihre Arbeit dann niederlegen
hat der das so gesagt? cool. ist das das ergebnis einer erstberatung für 190 euro? ist beim anwalt schon was unterschrieben?
ist das das ergebnis einer erstberatung für 190 euro?
War wahrscheinlich ein Fachanwalt für ....... und der ist vielleicht froh, wenn der TE nach Vereinnahmung der 190 € nicht mehr aufkreuzt.
Schon an der ersten und grundlegenden Hürde gescheitert: Auslegung des Vertrags: Welche Leistung zu welchem Preis und wie nach der Vereinbarung der Parteien abzurechnen?
Abschlagsrechnungen waren offenbar nur pauschaliert im Sinne von: " Für bislang ausgeführte Leistungen stellen wir x € in Rechnung"
War bei mir genauso und ich hab mir zu dem Zeitpunkt keine Gedanken dazu gemacht. Meine Architektin ist auch mindestens zwei Jahrzehnte im Job, hat also nichts damit zu tun was die heute im Studium lernen. Vielleicht ticken die in NRW so 🤔
Alleine schon, damit ich in der Rechnungsprüfung hinterherkomme, hab ich da Aufmaße gemacht und die haben in der Rechnung zu sein. Bei bestimmten Firmen haben wir tatsächlich mal bei der 1. Rechnung ein Äuglein zugekniept, aber die waren auch immer extrem zuverlässig udn wir hatten shcon Jahre ERfahrung. Aber spätestens bei Nr. 2 kam die Aufforderung, jetzt mal konkret zu werden.
Ok, das hilft Dir jetzt nichts.
Aber die Aussage: "Verärgere die nicht" Ähm, hallo? Schon arg schräg. Such einen anderen Anwalt, der darauf spezialisiert ist.
Auch wenn da ein Studienanfänger ist: Der Archi ist für den verantwortlich. Der muss sich (theoretisch) drum kümmern, dass der seine Arbeit richtig macht.
Bzgl Lernen im Studium: Das meiste war Entwurf. VOB etc. habe ich richtig erst im Büro gelernt. Im Studium, dass es die gibt und ein Seminar darüber natürlich auch, aber intensiver wirklich erst im Beruf. Das Studium ist m.E. auch nicht dazu da, schon komplett fertig zu sein. Nicht umsonst muss man in allen LP erst mal gearbeitet haben, um sich in der Kammer aufnehmen lassen zu können. Das sind keine fertigen Archis, das kommt erst im Beruf.
NRW-Nutzer2
ich gehöre zur TE und schalte mich mal mit ein. Vielen Dank schonmal für die viele hilfreichen Antworten und die Zeit, die ihr euch genommen habt. Ich antworte mal gesammelt auf die Fragen:
"Was ist ein "Vollbad"? Dusche, Badewanne, Doppelwaschtisch, WC, Bidet,...andere Extras? Oder nur BW, WC und Einzelwaschtisch.? Ich denke gemeint ist wohl die Sanitärinstallation und die Sanitärgegenstände."
Genau, und inklusive der Rohrleitungen in den Bädern. Im OG-Bad sind geplant: Badewanne, bodengleiche Dusche, Toilette, Doppelwaschtisch, E-Heizung. Im EG-Bad sind geplant: Bodengleiche Dusche, Toilette, Doppelwaschtisch, E-Heizung. (Die Duschabtrennungen sind auch in dem Kostenanschlag noch nicht drin. E-Heizung zur Unterstützung, ansonsten ist Fußbodenheizung geplant.)
"Wie hoch war der Rohbau kalkuliert?"
Knapp 59.000 EUR netto (für Anbau, Garage und Sanierung im Bestand).
"Abschlagsrechnungen waren offenbar nur pauschaliert im Sinne von: "Für bislang ausgeführte Leistungen stellen wir x € in Rechnung"."
Es wird schon auf die einzelnen Positionen aus dem LV Bezug genommen und es werden Mengen angegeben. Für die Mengen gibt es keine Nachweise.
"Nach § 650 m Abs. 1 BGB nur 90 % der Abschlagsrechnung einforderbar. Nach § 650 m Abs. 2 BGB hatte der AN mit Anforderung der 1. Abschlagsrechnung eine Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung zu stellen. So erfolgt?"
10% Sicherheit werden bei den Abschlagsrechnungen einbehalten. Dazu eine Nachfrage zum Gesetzestext. Dort heißt es: "(1) Verlangt der Unternehmer Abschlagszahlungen nach § 632a, darf der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen nach § 650c nicht übersteigen." D.h. für die Nachtragsleistungen müssen wir auch 90% Abschlag zahlen, selbst wenn dadurch die Angebotssumme überschritten wird?
Zu dem anderen Punkt. Im LV steht: "Es wird eine Sicherheitsleistung in Höhe von 5% der Bruttoabrechnungssumme für fünf Jahre, beginnend am 1. des auf die beanstandungsfreie Abnahme folgenden Monats vereinbart. Diese Sicherheitsleistung erfolgt durch Bareinbehalt oder durch Vorlage einer selbstschuldnerischen unbefristeten Bankbürgschaft." Bargeld wurde nicht einbehalten. Eine Bankbürgschaft wurde uns nicht vorgelegt (vielleicht dem Architekten).
"Hinsichtlich des Aushubs kommt es darauf an, wie die Aushubmassen nach dem Vertrag abrechnet werden sollten: nach gefördertem und in die Container transportierten, lockerem Boden??" bzw. "Wie lautet genau die Pos. 02.002 des LV?"
Im LV steht: "Position 02.002, Bodenaushub für Bodenplatte: Bodenaushub für Bodenplatte, profilgerecht lösen, einschließlich Grobplanum. Aushub in Eigentum des AN übernehmen und von der Baustelle entfernen, einschl. Grobplanum; Entsorgung zu einer zugelassenen Deponie bzw. Entsorgungsstelle. Der Nachweis der geordneten Entsorgung ist zu erbringen. Deponie- bzw. Entsorgungskosten sind einzurechnen. Aushub ab Geländeoberfläche, Aushubtiefe bis 0,80 m. Bodenklasse 4 und 5." (Bei den Positionen zu "Bodenaushub für Fundament" ist der Text ähnlich.) Abgerechnet wurde nach Containerladung, also der gelockerte Boden.
"Der Archi müßte schon ziemlich unbedarft gewesen sein, wenn er entgegen der DIN 18 300 nach gelockertem Boden ausgeschrieben haben sollte, da nicht kalkulierbar. Wurde in den Vorbemerkungen oder im LV-Text selbst auf die Geltung der DIN hingewiesen?"
Ja, es wird wiefolgt hingewiesen: "Ausführung, Aufmaß und Abrechnung der im Folgenden ausgeschriebenen Arbeiten erfolgen nach der z.Zt. gültigen VOB, Ausgabe 2016. Besondere Anwendung findet dabei:
DIN 18 299 - Allg. Regeln für Bauarbeiten aller Art
DIN 18 451 - Gerüstbauarbeiten
DIN 18 330 - Mauerarbeiten
DIN 18 331 - Betonarbeiten
DIN 18 336 - Abdichtungsarbeiten
sowie alle in den vorgenannten Normen genannten Normen und Regelwerke."
"Für Mehrmassen über 10 % gilt übrigens bei Vereinbarung der VOB/B, wie bei Hinzuziehung von Archis üblich, § 2 Abs. 3 VOB/B und der schreibt genau vor, wie sich der EP bei Mehrmengen über 10% der Ausschreibung ändert."
Hierzu finde ich im Gesetzestext: "Für die über 10 v.H. hinausgehende Überschreitung des Mengenansatzes ist auf Verlangen ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren." Bislang sind immer genau die Einheitspreise abgerechnet worden, nachträgliche Preisvereinbarungen gab es nicht. Ist es denn üblich, dass bei den Abschlagszahlungen schon nachgebesserte Preise Anwendung finden, oder erst bei der Schlussrechnung?
"Und wenn es da schon anfängt, kann man sich vorstellen, wei es bei der Murks-Ausschreibung und Vergabe des Mitarbeiters des Architekturbüros, der gerade sein Studium beendet haben soll, noch weitergeht."
Btw., die Kostenschätzung kam vom "alten" Architekten, die Ausschreibungen vom jungen.
Ich bin schon a bisserl draussen, habe aber noch folgendes in Erinnerung:
Mehrmengen sind unverzüglich anzeigen, ( nicht erst in der Rechnung)
kein Baustopp erforderlich wenn im mutmaßlichen Sinne des AG
Rechnung nur mit Aufmaß.(d.h. tatsächliche Mengen werden ermittelt)
EDIT: Gibt es Aussagen des Archis über Kosten? Also gesichert in Zahlen? Dafür ist nämlich die Mengenermittlung auch da, damit man rechtzeitig einschreiten kann.
"Position 02.002, Bodenaushub für Bodenplatte: Bodenaushub für Bodenplatte, profilgerecht lösen, einschließlich Grobplanum. Aushub in Eigentum des AN übernehmen und von der Baustelle entfernen, einschl. Grobplanum; Entsorgung zu einer zugelassenen Deponie bzw. Entsorgungsstelle. Der Nachweis der geordneten Entsorgung ist zu erbringen. Deponie- bzw. Entsorgungskosten sind einzurechnen. Aushub ab Geländeoberfläche, Aushubtiefe bis 0,80 m. Bodenklasse 4 und 5."
"Ausführung, Aufmaß und Abrechnung der im Folgenden ausgeschriebenen Arbeiten erfolgen nach der z.Zt. gültigen VOB, Ausgabe 2016. Besondere Anwendung findet dabei:
Abgerechnet wurde nach Containerladung, also der gelockerte Boden.
Lesen und verstehen, was ich Dir schreibe, mußt Du schon selbst bewerkstelligen.
Der AG erfährt dadurch, dass unter Position 02.002 im Leistungsverzeichnis 34 cbm Bodenaushub veranschlagt waren. Angefallen sind laut 1. Teilrechnung insgesamt 112,73 cbm (nachgewiesen über abgeholte 6 cbm-Container).
Aushubtiefe bis 0,80 m
= 140,91 m² große und 0,80 m tiefe Baugrube nach der 1. Abschlagsrechnung für Anbau ohne Keller von 60 m² ?
TE hat geschrieben, dass im LV 34 cbm Bodenaushub ausgeschrieben waren und dafür ein EP von 150,00 € vereinbart worden ist.
Bereits in der 1. Abschlagsrechnung sind mehr als die 3-fachen Massen abgerechnet worden sind und der Archi hat das " durchgewunken ", weil er in Ordnung fand, dass nach Container-Inhalt abgerechnet wird.
Wo soll stehen, dass Mehrmengen unverzüglich anzuzeigen sind?
Dass der Archi den Vordersatz der Rechnung im Einklang mit der Vereinbarung zur vereinbarten Abrechnungsregel bereits bei Abschlagsrechnungen zumindest überschlägig nach den Regel der Mathematik zu prüfen hat, versteht sich auch von selbst. Könnte ja sein, dass der AN - wider aller Erwarten - insolvent wird und der TE dann etwaige Überzahlungen in den Wind schreiben kann.
Einschreiten kann der Archi allerdings nur dann, wenn er das LV mit der dort zitierten Abrechnungsregel nicht nur aus irgendeinem Muster abgeschrieben hat, sondern diese auch kennt, versteht und rechnen kann. Hier offenbar nicht der Fall.
Insofern: Was willst Du uns mit Deinem Beitrag sagen?
Für die Mengen gibt es keine Nachweise.
Sehen AN und Archi aber offenbar anders. Denn für die ergeben sich die Massen ja offenbar aus der Anzahl der befüllten Container und zählen werden sie ja können
Ich konnte die DIN 18300 leider noch nicht selbst prüfen. Aus dem Link, den du weiter oben angegeben hast, entnehme ich: "Angenommen wird zunächst, dass keine anderen vertraglichen Vereinbarungen getroffen worden sind. Wie wird dann das Volumen für den Aushub und den Einbau von Böden ermittelt? Nach der einschlägigen DIN 18300 gilt: im gewachsenen Zustand (für Abtrag und Aushub) bzw. im fertigen Zustand (für Einbau) im Wege des Aufmaßes. Es darf dann nicht nach „loser Masse“ abgerechnet werden." Da ich aus dem LV keine abweichende Vereinbarung herauslesen kann, ist die Abrechnung nach loser Masse, wie geschehen, nicht korrekt. Schade, dass weder der Rohbauer noch der Architekt sich an die DIN gehalten haben.
Die Abweichung kommt aus meiner Sicht aus folgenden Gründen zustande:
- Das Bodenniveau war nicht eben und musste begradigt werden. D.h., die Bautiefe war vermutlich an der einen Seite 0,80m, an höchster Stelle eher 1,20m. Genauere Einsicht sollte hier ja das Aufmaß liefern, das wir hoffentlich mit der Schlussrechnung erhalten.
- Es wurde der gelockerte Boden abgerechnet, was meiner Schätzung nach einen Aufschlag von 30% ausmacht.
- Es wurde auch in der Einfahrt Boden abgetragen (allerdings ohne unser Einverständnis).
Zitat von NRW-Nutzer2
Das wäre nicht zu vermuten, das hat der BU zu beweisen. Also Grundriss mit Höhenangaben oder Schnitt!
Dass wir nochmal zu einem Fachanwalt für Baurecht müssen, ist wohl unumgänglich. Da liegt einiges im Argen wie ihr merkt.
Die Frage ist nur, wie wir in der Zwischenzeit handeln, insbesondere, was die Zahlungen angeht. Der "alte" Archi vertröstet uns immer wieder auf die Schlussrechnung, die ausschlaggebend ist. Und er ist der Meinung, dass wir "maßlos übertreiben" bei unseren auch hier geschilderten Bedenken. Der junge ist jetzt erstmal 3 Wochen in Urlaub, aber da können wir sowieso nichts erwarten als Rechnungspositionen abzuhaken.
Und das sollten wir JETZT vom Rohbauer einfordern? Oder mit allem wie vom Archi gefordert auf die Schlussrechnung zu warten?
Es ist nicht unwahrscheinlich, dass er (der Rohbauer) dann die Arbeit stoppt, weil er ja schon bei der Nachfrage, wo der Mehraushub anfiel, zickig reagiert hat ("Ich fange einfach vorne an und baggere nach hinten. Ich zähle ja währenddessen nicht die Container." Nach einigem Wortwechsel: "Ich habe dem [jungen] Archi mal gesagt, dass wohl mehr Aushub anfallen wird."). Aber wie handeln wir jetzt idealerweise? Das Problem ist eben auch, dass dem Archi scheinbar der Frieden mit "seinem" Rohbauer wichtiger ist als unsere Fragen zu klären, die ihm lästig sind.
Eric, danke für die DIN-Hinweis. Wir verbringen mittlerweile unsere gesamte "Freizeit" mit recherchieren, nachrechnen usw. Aber gerade auf solche Sachen stößt man dann doch eher selten, wenn die Texte nicht öffentlich zugänglich sind.
Und das sollten wir JETZT vom Rohbauer einfordern?
J A!!
Oder mit allem wie vom Archi gefordert auf die Schlussrechnung zu warten?
Ok. Wir werden heute eine Mail an den alten Archi schreiben, dass wir dringend einen Termin brauchen und in dieser schon die betreffenden Punkte nennen. Beim Gespräch dann informieren, dass wir dem Rohbauer schreiben werden und dies dann auch tun.
Sollten wir dem Rohbauer eine Frist setzen zur Übermittlung von Grundriss mit Höhenangaben oder Schnitt? Was wäre da angemessen? 2 Wochen?
Ich würde zu allererst den Architekten auffordern, mir als Bauherrn unverzüglich das vollständige Aufmaß des AN (muss der Rechnung beiliegen) und dessen rechnerische Prüfung durch den Architekten vollständig vorzulegen. Ohne diese ist keine Zahlung möglich.
Die Rechnung des AN ist ohne Aufmaß nicht prüfbar, ohne Prüfung der Abschlagsrechnung ist die Leistung des Arch mangelhaft. Der Arch hat rechtzeitig zum Zahlungstermin zu prüfen, ob zum Skontotermin, ist strittig.
Die rechnerische Prüfung muss meiner Meinung nach die Kontrolle der Einzelwerten zeigen. Eine Abweichung größer 10 % gegenüber dem Auftrag halte ich für erklärungsbedürftig gegenüber dem AG und zwar bei jeder Abschlagsrechnung.
Was Du uns schilderst, hat ein etwas höheres juristisches Niveau und ist daher nicht von jedem Feld-Wald-Wiesen- Anwalt zu beurteilen.
Da offenbar die VOB/B vereinbart worden ist:
Bei den Nachträgen kommt es darauf an, ob es sich um
- eine geänderte Leistung ( § 2 Abs. 5 VOB/B )
- eine zusätzliche Leistung ( § 2 Abs. 6 VOB/B ) oder
- eine in der VOB/B nicht geregelte neue Leistung handelt.
Je nach Art der Leistung sind die Anforderungen unterschiedlichhoch. Bei § 2 Abs. 6 VOB/B gibt es z.B. grundsätzlich keine Vergütung, wenn der Unternehmer die zusätzliche Leistung vorher nicht angekündigt hat. Außerdem hat der BU dem AG die Mehrvergütung bei 1 + 2 unter Vorlage der Urkalkulation und unter Berücksichtigung der Mehr- und Minderkosten vorzurechnen. Darüber haben Kappelmann/Schiffers 2 Bände geschrieben und ich habe noch keinen BU gesehen, der das schlüssig vorrechnen kann.
Das ist die Gewährleistungsbürgschaft nach Fertigstellung und Abnahme des Gewerks. Ich habe von der Vertragserfüllungsbürgschaft geredet.
D.h. für die Nachtragsleistungen müssen wir auch 90% Abschlag zahlen, selbst wenn dadurch die Angebotssumme überschritten wird?
Zuvor ist zu klären, ob es sich überhaupt um einen vergütungsfähigen Nachtrag handelt.
Der BU ist entweder etwas doof und kennt das Regelwerk zu den von ihm übernommenen Erdarbeiten nicht oder er hat erkannt, dass der Archi keine Ahnung hat und nutzt dies aus, um den ( bisher ) ebenfalls ahnungslosen AG über den Tisch zu ziehen. Was hiervon genau gilt, wäre durch Befragung ( vielleicht á la Colombo ) zu klären.
Dein Archi hat die Massen auf Richtigkeit zu prüfen und zwar schon bei Abschlagsrechnungen. Da Du keinen Streit ( ? ) mit dem BU haben möchtest, bitte den alten Archi, dass er Dir eine Aufmaßskizze mit genauer Berechnung des bislang abgerechneten Bodenaushubs nach DIN 18 300, die vereinbart worden ist ( ! ) , vorzulegen.
Klar, das muß jetzt geklärt werden. Oder willst Du den Überzahlungen nach Erstellung und Korrektur der Schlußrechnung hinterher laufen.
ich möchte nicht vom thema "abrechnung erdarbeiten" ablenken, aber ein hinweis auf "das grosse ganze" schadet vielleicht auch nicht: auch wenn sich der architekt mit seinem honorarangebot selbst ruiniert: er hat alle leistungen zu bringen. dazu gehört u.a. eine seriöse kostenberechnung für die gesamte baumassnahme. die hier ausschnittsweise genannten zahlen ("vollbad") deuten in keine gute richtung und zumindest eine richtige richtung sollte erkennbar sein, sonst heisst es irgendwann "blinker setzen, gucken, abbiegen". also rechtzeitg, jetzt, lenkrad in die hand nehmen.
also rechtzeitg, jetzt, lenkrad in die hand nehmen.
Richtig, aber schwierig. Denn es gibt ja kein Lenkrad im Auto und es muß wohl erst ein Neues angeschafft werden, es sei denn der " alte " Lenker funktioniert besser und übernimmt jetzt endlich das Ruder.
Das hier offenbar die LPH´s nicht eingehalten worden sind und von drei erforderlichen Kostenermittlungen offenbar nur eine durchgeführt worden ist, nämlich die Kostenschätzung, habe ich zuvor bereits geschrieben. Führt zu Honorarkürzungen und gegebenenfalls Schadensersatz beim Archi. Ändert aber nichts daran, dass der Zug bereits abgefahren ist und versäumte Grundleistungen nicht mehr/nur schwer nachzuholen sind.
Den TE kann man nur bedauern.
Ja, letztlich stimmt das natürlich so. Mittlerweile sind immerhin die meisten Kosten nicht mehr geschätzt, sondern aufgrund der Angebote eingepflegt in den Kostenanschlag (aber auch nicht alle, einige Gewerke wie Estrich fehlen noch!). Wenn die LV mangelhaft sind, hilft uns das aber auch nur bedingt (wobei der Kostenanschlag immerhin genauer sein muss als die Kostenschätzung). Der Kostenanschlag ist aber auch schon geschönt, da Wünsche von uns bereits weggelassen wurden (Fenster in wieß statt anthrazit und RC 2 N statt RC 2 (junger Archi behauptet standhaft, dass das das gleiche wäre, obwohl wir ihm den Unterschied erklärt haben), Kellerfenster werden nicht erneuert, viel zu wenig Steckdosen bei der Elektrik, Zisterne, die im Entwässerungsantrag aufgeführt wurde, ist nicht im LV usw.; von den Eigenleistungen und den bisher dadurch angefallenen Kosten wie Container ganz zu schweigen).
Letztlich ist das Kind schon insofern in den Brunnen gefallen als die Kostenschätzung für die Tonne war und unsere Finanzierung nicht hinhauen wird. Es wird wohl darauf hinauslaufen, dass GaLa-Bau erstmal wegfallen wird, wir sofern überhaupt noch möglich weitere Eigenleistungen erbringen usw. Aber es kann ja auch noch schlimmer kommen wenn wir jetzt nicht aufpassen.
Wir suchen jetzt nochmal das Gespräch mit dem alten Archi mit klaren Forderungen. Ich vermute, dass er da wieder dicht machen wird im Sinne von "ihr übertreibt, es gibt ja noch die Abschlussrechnung".
Ob Rohbauer oder Archi uns unbequem oder ähnliches finden, ist uns egal. Aber wenn wir den Archi abschießen oder er den Vertrag kündigt, ändert das auch nichts an Kosten, die jetzt zu stemmen sind – bessere Angebote werden wir ziemlich sicher nicht bekommen. Und trotzdem möchten wir alles tun, um den Karren aus dem Dreck zu ziehen...
Macht es Sinn, dass wir auch mit den demnächst beteiligten Firmen absprechen, ob die Positionen und Mengen im LV realistisch sind?
Der junge Archi sprach bei sämtlichen Rückfragen zu den LV immer davon, dass ja nicht alles stimmen müsste, da es ja nur um den Angebotsvergleich ginge. Auf wiederholte Nachfrage nach den RC 2-Fenstern meinte er dann, dass uns die Gewerke weglaufen, wenn wir das Angebot noch mehrmals ändern wollen. Da fühlt man sich nur noch wie im falschen Film.