Source: https://www.praworolne.info/gospodarstwo-agroturystyczne-z-sala-bankietowa-a-zmiana-planu-zagospodarowania-przestrzennego-423-material.html
Timestamp: 2019-11-15 13:16:54+00:00
Document Index: 27364354

Matched Legal Cases: ['art. 140', 'art. 6', 'art. 30', 'art. 30', 'art. 30', 'art. 29', 'art. 35', 'art. 6', 'SA/Gd ', 'art. 3', 'SA/Lu ', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 36', 'art. 8', 'art. 17', 'art. 20', 'art. 91', 'art. 98', 'art. 29']

Monika Wycykał • Opublikowane: 2019-09-23
Jestem rolnikiem na pełnym KRUS-ie, posiadam działkę o pow. 1,55 ha. W planie zagospodarowania przestrzennego to teren oznaczony jako MN oraz R. Chciałabym wybudować na tym terenie gospodarstwo agroturystyczne z salą bankietową, w której odbywałyby się przyjęcia okolicznościowe. Czy jest to możliwe na tym terenie? [dołączam m.p.z.p. wraz z mapą]
Jest Pani właścicielem działki o powierzchni 1,55 ha, którą obejmuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z tym planem Pani nieruchomość została oznaczona jako MN oraz R.
Na początku wyjaśnię, że każdy właściciel może wykonywać swoje prawa w stosunku do rzeczy zgodnie z treścią art. 140 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 (j.t. Dz. U. 2014 r., poz. 121, z późn. zm.; dalej „K.c.”), to znaczy: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Przepis ten oznacza, że prawo własności nie jest nieograniczone — podlega ograniczeniom wynikającym na przykład z ustaw.
Za takie ograniczenie należy uznać art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. 2015 r. poz. 199, z późn. zm.), zgodnie z którym:
„Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do:
Obowiązek ten ma kluczowe znaczenie w praktyce. Wynika to przede wszystkim z przepisów ustawy – Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (j.t. Dz. U. 2016 r., poz. 290; dalej „Pr. bud.”). Realizacja inwestycji budowlanych na podstawie tej ustawy wymaga dochowania przewidzianych w niej procedur administracyjnych, związanych chociażby z uzyskaniem pozwolenia na budowę lub zgłoszenia prac odpowiedniemu organowi, gdy uzyskanie pozwolenia na budowę nie jest wymagane. Na podstawie przedstawionego opisu nie jestem w stanie określić, które obiekty będą podlegały jednej lub drugiej procedurze, więc ujmę je łącznie.
W przypadku zgłoszenia budowy obiektu zgodnie z art. 30 ust. 1 Pr. bud. właściwy organ analizuje, czy prace budowlane mogą się toczyć zgodnie z zamierzeniami inwestora. Jeśli uzna, że tak, i nie wniesie sprzeciwu w terminie 30 dni od dnia zgłoszenia, inwestor może ze spokojnym sumieniem przystąpić do budowy (art. 30 ust. 5 Pr. bud.). Inaczej jest w przypadku, gdy organ stwierdzi, że istnieją podstawy do wniesienia sprzeciwu — wówczas wydaje decyzję administracyjną, która stanowi przeszkodę dla rozpoczęcia prac budowlanych. Przesłanki obligatoryjnego sprzeciwu określa art. 30 ust. 6 Pr. bud.:
„6. Właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli:
3) zgłoszenie dotyczy budowy tymczasowego obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 12, w miejscu, w którym taki obiekt istnieje”.
W sytuacji, kiedy ustawa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, konieczne jest wszczęcie przez inwestora procedury administracyjnej, zwieńczonej wydaniem decyzji administracyjnej, zanim przystąpi do wykonywania jakichkolwiek prac budowlanych. Zanim to jednak nastąpi, organ jest zobowiązany do przedsięwzięcia pewnych czynności sprawdzających, które zostały ujęte w art. 35 ust. 1 Pr. bud.:
„Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza:
Jak widać na podstawie przytoczonych przepisów, ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mają kluczowe znaczenie dla każdego inwestora — jeżeli planowana budowa jest niezgodna z treścią planu miejscowego, to organ nie ma żadnej możliwości prawnej, aby nie wnieść sprzeciwu od zgłoszenia budowy albo wydać pozwolenie na budowę. Pogląd ten znajduje potwierdzenie w orzecznictwie: „Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości (art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. U. Nr 80, poz. 717, z późn. zm.). Oznacza to, iż ustalenia planów miejscowych zawierają ograniczenie w zakresie władztwa nad gruntem. Jeżeli zatem plan miejscowy zakazuje na danym terenie lokalizacji i budowy obiektów budowlanych bądź też dopuszcza możliwość lokalizacji i budowy jedynie ściśle określonych obiektów, organ administracji publicznej nie może wydać decyzji niezgodnej z tym planem” (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 24 lutego 2011 r., sygn. II SA/Gd 871/10).
Przesłany przez Panią miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla gminy, gdzie położona jest Pani działka, stanowi, że:
na działce opisanej symbolem MN dopuszcza się zabudowę mieszkalną (i tylko zabudowę mieszkalną);
na działce opisanej symbolem R „ustala się przeznaczenie na funkcję rolniczą (produkcja rolnicza kształtowana w systemie rolnictwa zrównoważonego, opartego na zasadach zintegrowanych lub ekologicznych metod produkcji rolnej, dostosowanych do przyrodniczych, społecznych i ekonomicznych uwarunkowań) — bez prawa zabudowy. Budynki związane z uprawą rolną należy lokalizować na dopuszczonych w planie terenach zabudowy siedliskowej oznaczonej na planie symbolem MR, z wyjątkiem budowy nowych siedlisk na obszarach rolniczych o minimalnej powierzchni 1,0 ha”.
Warto zauważyć, że pojęcie „siedliska” czy „zabudowy siedliskowej” nie jest definiowane w żadnej z ustaw, co przyczynia znacznych kłopotów w zakresie wykładni i wymaga ustalania przez sądy, co to właściwie oznacza. Dla przykładu jedno z takich orzeczeń:
„Rację mają organy architektoniczno-budowlane dowodząc, że przepisy prawa budowlanego, mimo słowniczka zawartego w art. 3 ustawy, nie definiują pojęcia działki siedliskowej czy siedliska. Zamieszczona w Słowniku współczesnego języka polskiego (Wyd. Wilga 1996, str. 1015) definicja siedliska oznacza miejsce stałego pobytu, zamieszkania, osiedlenia, dom, siedzibę, ognisko. W uchwale z dnia z 13 czerwca 1984 r. (III CZP 22/84, OSN 1985, Nr 1, poz. 8) Sąd Najwyższy stwierdził natomiast, że siedlisko stanowi tylko bazę i zaplecze gospodarstwa, a korzystanie z nich polega na jego użytkowaniu. Samo jego przeznaczenie w zasadzie nie przynosi pożytków, nie dostarcza też towarowej produkcji rolnej. W świetle powyższego uzasadnione jest zatem przekonanie, że siedliskiem jest także działka, na której znajduje się wyłącznie budynek mieszkalny. Z kolei zabudowa zagrodowa według § 3 pkt 3 Rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) to w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Jest oczywiste, że obie te definicje wzajemnie się pokrywają i uzupełniają. W każdym razie chodzi tu o zespól budynków tworzących funkcjonalną całość, służących do racjonalnego prowadzenia gospodarstwa rolnego. Nie ma jednak wystarczających argumentów, aby uważać, że budowa budynku gospodarczego na działce siedliskowej, na której znajduje się jedynie budynek mieszkalny, nie stanowi uzupełnienia zabudowy zagrodowej” (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 25 stycznia 2011 r., sygn. II SA/Lu 811/10).
Ponadto brzmienie tego postanowienia miejscowego planu budzi dość poważne wątpliwości: w pierwszym zdaniu kategorycznie stwierdza się, że „bez prawa zabudowy”, w drugim natomiast dopuszcza się wyjątek związany z budową nowych siedlisk na obszarze rolniczym powyżej 1,0 ha, który nie wiadomo, czy się odnosi do budowania na obszarze MR czy na obszarze R. Tutaj należałoby poprosić gminę o wyjaśnienie, jak interpretują ten zapis i czy dopuszczają wybudowanie budynku mieszkalnego na terenie oznaczonym R. Jeżeli tak, to wówczas mogłaby Pani postawić obiekt przeznaczony do zamieszkania na swojej działce.
Znacznie gorzej wygląda sprawa ze świadczeniem usług w gospodarstwie agroturystycznym, połączone z udostępnianiem sali bankietowej. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza połączenie funkcji mieszkalnej i usługowej, ale tylko wówczas, gdy teren jest oznaczony symbolem MN/U:
§ 8 ust. 4 MPZP:
„Na terenach mieszkaniowo-usługowych dopuszcza się lokalizację:
1) usług oraz nieuciążliwego rzemiosła usługowego, wbudowanych lub wolnostojących, których uciążliwość nie wykracza poza granice działki,
2) budynków gospodarczych (tylko dla zabudowy mieszkaniowo-usługowej),
3) budynków na granicy działki na terenach niezabudowanych, wyznaczonych w planie pod zabudowę,
5) dróg dojazdowych, parkingów i garaży niezbędnych do obsługi obszaru,
6) indywidualnych ujęć wody pitnej i pożarowej”.
Jeżeli Pani działka nie jest oznaczona jako MN/U, to w moim przekonaniu plan miejscowy wyklucza budowę gospodarstwa agroturystycznego, przeznaczonego do świadczenia usług dla turystów oraz imprez okolicznościowych, ponieważ byłoby to niezgodne z przeznaczeniem. Tym samym istnieje poważne ryzyko, że organy administracji budowlanej mogą sprzeciwić się budowie albo nie udzielić pozwolenia na budowie zgodnie z takimi zamierzeniami.
W takim przypadku nie pozostaje nic innego, jak wszcząć postępowanie o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aby tereny obejmujące działkę należącą do Pani posiadały właściwe przeznaczenie.
Na początku należy złożyć wniosek o zmianę planu miejscowego, który powinien trafić na ręce burmistrza. Od takiego pisma nie trzeba wnosić żadnej opłaty. Wniosek powinien zawierać:
Rozpatrywanie wniosku nie jest ograniczone żadnymi terminami ustawowymi, a zatem organ może dowolnie długo zwlekać z odpowiedzią wnioskodawcy. Ponadto nie ma żadnej pewności, że wnioskodawca uzyska rekomendację dla zmiany, ponieważ jest to kwestia całkowicie uznaniowa. Jeżeli jednak burmistrz przychyli się do propozycji wnioskodawcy, w następnej kolejności wykonuje analizy dotyczące zasadności przystąpienia do sporządzenia planu i stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleniami studium, przygotowuje materiały geodezyjne do opracowania planu oraz ustala niezbędny zakres prac planistycznych (art. 14 ust. 5 u.p.z.p.), następnie kieruje do rady gminy wniosek o podjęcie uchwały o przystąpieniu do zmiany planu (art. 14 ust. 4 u.p.z.p.).
Postępowanie może się toczyć dalej pod warunkiem, że rada gminy podejmie wskazaną powyżej uchwałę. Sekwencja czynności po podjęciu uchwały jest następująca:
sporządza prognozę skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego, z uwzględnieniem art. 36 u.p.z.p.;
— gminnej lub innej właściwej, w rozumieniu art. 8 u.p.z.p., komisji urbanistyczno-architektonicznej,
— wójtów, burmistrzów gmin albo prezydentów miast, graniczących z obszarem objętym planem, w zakresie rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym.
Po uzgodnieniach burmistrz:
przedstawia radzie gminy projekt planu miejscowego wraz z listą nieuwzględnionych uwag (art. 17 u.p.z.p.).
Zmianę plan miejscowego uchwala rada po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium, rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu oraz sposobie realizacji, zapisanych w planie, inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy, oraz zasadach ich finansowania, zgodnie z przepisami o finansach publicznych. Część tekstowa planu stanowi treść uchwały, zaś część graficzna oraz wymagane rozstrzygnięcia stanowią załączniki do uchwały.
Następnie burmistrz przedstawia wojewodzie uchwałę, o której mowa wyżej, wraz z załącznikami oraz dokumentacją prac planistycznych w celu oceny ich zgodności z przepisami prawnymi (art. 20 ustawy). Jeżeli wojewoda uzna, iż uchwała jest niezgodna z prawem, stwierdza, w terminie 30 dni od jej doręczenia, jej nieważność. W przypadku nieistotnego naruszenia prawa organ nadzoru nie stwierdza nieważności uchwały lub zarządzenia, ograniczając się do wskazania, iż uchwałę lub zarządzenie wydano z naruszeniem prawa (art. 91 ustawy o samorządzie gminnym).
Na stwierdzenie nieważności uchwały przez wojewodę gmina może wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego (art. 98 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym). Uchwała rady w sprawie zmiany planu miejscowego obowiązuje od dnia wejścia w życie w niej określonego, jednak nie wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa. Uchwała ta podlega również publikacji na stronie internetowej gminy (art. 29 ustawy).
Podsumowując: najprawdopodobniej nie będzie możliwe zrealizowanie Pani zamierzeń bez zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zna już Pani procedurę zmiany. Obawiam się jednak, że jej przeprowadzenie może zająć sporo czasu.
▸ Dzierżawa i sprzedaż działek rolnych pod fotowoltaikę