Source: https://prospettivecasanovara.blogspot.com/2014/06/
Timestamp: 2019-08-20 18:41:08+00:00
Document Index: 42363121

Matched Legal Cases: ['art. 52', 'art. 1', 'art. 43', 'art. 1', 'art. 52', 'art. 52', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1117', 'art. 1117', 'art. 1227', 'art. 2051', 'art. 2511', 'art. 1669', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1669', 'art. 1669']

PROSPETTIVECASA STUDIO NOVARESE SRL: giugno 2014
Cittadella in contesto di sole quattro unita' abitative
a giugno 27, 2014 Nessun commento:
Il Giudice, in tal caso, redige un verbale di conciliazione con il quale dà atto della definizione bonaria della fattispecie trattata, ivi specificando i contenuti dell'accordo.
Nel verbale di conciliazione entrambe le parti chiedevano ed ottenevano dal Giudice a quo di darsi luogo all'applicazione dell'art. 52, commi 4 e 5, del DPR nr 131/1986 (richiamato in forza dell'art. 1, comma 497, Legge 266/2005), ai fini della determinazione dell'imponibile a cui assoggettare il calcolo delle imposte dovute al fisco.
In particolare, la norma richiamata consentiva loro di commisurare l'entità del tributo sulla scorta del valore indicato nella rendita catastale dell'immobile (rivalutato secondo specifici coefficienti) e non invece sulla base del prezzo di "compravendita".
1) la cessione avveniva tra persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;
L'avviso di accertamento tributi. Sennonché, l'Agenzia delle Entrate, esaminato ex post l'anzidetto verbale, bocciava la scelta in ordine al regime fiscale derogatorio (sulla base della rendita catastale) applicato al caso.
Notificava ad entrambi i contendenti un avviso di accertamento, ivi liquidando le imposte sulla base del valore del corrispettivo convenuto, cioè, per l'appunto, 400.000 euro.
Ai fini della determinazione della base imponibile - affermava l'Agenzia delle Entrate - doveva trovare applicazione la disposizione generale contenuta nei commi 1 e 4 dell'art. 43 D.P:R. n. 131/1986, in forza della quale: "La base imponibile, salvo quanto disposto negli articoli seguenti, è costituita: a) per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali, dal valore del bene ? ; c) per i contratti che importano l'assunzione di una obbligazione di fare in corrispettivo della cessione di un bene o dell'assunzione di altra obbligazione di fare, dal valore del bene ceduto [?]);
Viceversa - sempre secondo l'ente impositore - non risulterebbe applicabile, dal punto di vista analogico, alla fattispecie trattata l'articolo 1, comma 497 della legge 266/2005, siccome trattasi di norma speciale derogatoria che fa segnatamente riferimento ai soli atti posti in essere dal notaio. Ergo, la norma in questione non è estensibile a quelli invece emessi da un giudice (il precetto - contenuto nella finanziaria 2006 - per inciso così recita: "In deroga alla disciplina di cui all'articolo 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, per le sole cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto. Gli onorari notarili sono ridotti del 20 per cento.").
Il giudizio di impugnazione. I due contribuenti ed ex litiganti non ci stavano (a pagare l'esosa liquidazione dei tributi resa dall'ente impositore rispetto quanto da loro convenutosi) e impugnavano l'avviso impositivo avanti la Commissione Tributaria della Provincia di Bolzano. In primo grado, il Giudice tributario gli dava ragione.
L'ente impositore soccombente non pago (verrebbe proprio da dire?), sollevava gravame avverso alla Sentenza, tacciandola di illegittimità.
Ma anche qui, il Giudice dell'appello respingeva la pretesa erariale.
La motivazione. Intanto, il Giudice del gravame riconosceva la sussistenza di alcuni punti fermi, che rendevano applicabile la norma "derogatoria" alla fattispecie trattata: sarebbe a dire, l'incontestata preesistenza, da una parte, di una cessione immobile ad uso abitativo (non commerciale) e, dall'altra, dei requisiti soggettivi delle parti negozianti (i quali figuravano in una veste non imprenditoriale).
Soggiungeva, pertanto, il decidente che la particolarità della vicenda era rappresentata dalla sola circostanza per cui la cessione non si era perfezionata avanti ad un notaio rogante, bensì avanti ad un magistrato nell'esercizio delle proprie funzioni.
Il punto nodale della vicenda, postulava allora la risposta al seguente interrogativo: "un verbale di conciliazione giudiziaria può equipararsi ad un atto rogato da un notaio"? La risposta: certamente sì!
Vi è più che la Corte Costituzionale, con provvedimento nr 6 di data 15.01.2014, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 1, comma 497, L. n. 266/2005, nella parte in cui non prevedeva la facoltà per gli acquirenti di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze acquisiti in sede diespropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto, che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, di chiedere che la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali fosse costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'art. 52, commi 4 e 5 D.P.R. n. 131/86.
"Ciò perché, come affermato dalla Corte Costituzionale nella ricordata sentenza: La mera differenziazione del contesto acquisitivo del bene non è sufficiente a giustificare la discriminazione di due fattispecie caratterizzate da una sostanziale omogeneità" (sentenze n. 328 del 1983, n. 156 del 1976 e n 39 del 1970).
In conclusione. Dovrebbe risultare oramai pacifico il principio per cui anche per le cessioni immobiliari occorrende in sede giudiziale - indipendentemente dalla natura del procedimento - la liquidazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali potrà avvenire, ove ne sussistano le condizioni soggettive e giuridiche, secondo il regime fiscale derogatorio previsto dall'art. 52, commi 4 e 5 del DPR 131/86.
Commissione Tributaria della Provincia di Bolzano - 29 febbraio 2014
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Guida all'acquisto consapevole. Le case "certificate" sono garanzia di sicurezza e risparmio energetico
Acquistare edifici “certificati” sotto il profilo della sicurezza e del risparmio energetico è sempre più importante dal punto di vista economico e sociale. L’efficienza energetica della casa, per quanto riguarda sia i consumi, sia la limitazione delle dispersioni, può contribuire a preservare l’ambiente oltre a consentire un non trascurabile risparmio. Per questo l’Unione Europea prima e il legislatore nazionale poi, con diversi interventi, hanno dato vita a una normativa in materia di disciplina energetica degli edifici.
Obbligatoria la certificazione Ape
È infatti diventato obbligatorio - sia in caso di acquisto oneroso (caso classico la compravendita), sia quando il trasferimento della proprietà avviene a titolo gratuito (per esempio per donazione) e anche in caso di affitto - che l’immobile, fra i vari requisiti, sia anche dotato di una particolare certificazione: l’APE, cioè Attestato di Prestazione Energetica, quello che fino a qualche tempo fa si chiamava ACE, cioè Attestato di Certificazione Energetica. Nella scelta dell’immobile da acquistare è possibile valutare quindi la sua classe energetica. Un immobile in classe energetica “G” (la meno efficiente), avrà sicuramente un valore di mercato più basso di quello che ricade in classe energetica “A” (la più performante). Poiché alcune regioni in passato hanno legiferato in tema di efficienza energetica, è essenziale verificare se la regione ove è situato l’immobile da trasferire abbia o meno prodotto norme in materia, comunque da coordinare con la normativa “nazionale”.
Consegna dell'Ape in fase di trattativa
Il venditore deve produrre l’APE e consegnarlo all’acquirente già in fase di trattativa; inoltre in caso di vendita “sulla carta” di un immobile da costruire il venditore deve già fornire indicazioni all’acquirente sulla futura prestazione energetica dell’edificio e deve produrre l’APE insieme alla dichiarazione di fine lavori.
Gli annunci di vendita o di locazione devono contenere l’indice di prestazione energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente; la mancata osservanza di questo obbligo viene sanzionata: - per il proprietario che non provvede a dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di vendita, la sanzione va da 3000 a 18000 euro; - nel caso di locazione, invece, la sanzione amministrativa va da 300 euro a 1800 euro; - per gli annunci di vendita o di locazione privi dei parametri energetici, il responsabile dell’annuncio è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3000 euro.
E c'è anche la...qualificazione energetica
La legge prevede anche l’attestato di qualificazione energetica, strumento di controllo ex post del rispetto delle prescrizioni sul miglioramento della prestazione energetica, in fase di costruzione o ristrutturazione degli edifici. I due attestati si distinguono, sia perché nell’Ape è specificata l’attribuzione della classe di efficienza energetica, sia per quanto riguarda le caratteristiche del certificatore. Mentre l'attestato di qualificazione energetica può essere predisposto da un professionista abilitato alla realizzazione dell’edificio quindi non necessariamente terzo; l’Ape dovrà, invece, essere rilasciato da esperti, dei quale dovranno essere garantiti la qualificazione e l'indipendenza. I due attestati sono, pertanto, chiamati a svolgere ruoli e funzioni ben distinte e non sono tra loro “fungibili”.
FONTE : MUTUI&FUTURO
Il Decreto sul 730 precompilato cancella l’onere per chi effettua lavori di riqualificazione energetica che proseguono nell’anno successivo
20/06/2014 - Abrogazione della comunicazione all’Agenzia delle Entrate per i lavori di riqualificazione energetica degli edifici, ammessi alla detrazione del 65%, che proseguono per più periodi di imposta.
La novità è contenuta nel Dlgs “Semplificazione fiscale e dichiarazione dei redditi precompilata” approvato dal Consiglio dei Ministri di questa mattina, in attuazione dell’articolo 7 della Delega fiscale (Legge 23/2014).
Si tratta della cancellazione di un adempimento previsto dal comma 6, dell’articolo 29, del DL 185/2008, convertito dalla Legge 2/2009, che impone a chi sta realizzando interventi di riqualificazione energetica usufruendo della detrazione fiscale del 55%-65%, di comunicare all’Agenzia delle Entrate i lavori che proseguono da un anno all’altro.
Ad oggi la mancata osservanza del termine entro cui inviare la comunicazione (90 giorni dal termine di ciascun periodo di imposta in cui sono state sostenute le spese oggetto di comunicazione), o la sua omissione non comportano la decadenza dal beneficio fiscale, ma solo una multa da 256 a 2.065 euro.
Soltanto nel caso in cui i lavori proseguono per più periodi di imposta, cioè per più anni, ad oggi c'è l'obbligo di comunicarlo alle Entrate, oltre che all'ENEA, al quale vanno trasmessi i documenti relativi a tutti i lavori, indipendentemente dagli anni di imposta; le procedure nei confronti dell'ENEA non cambiano.
La maggior parte del decreto è dedicata però al 730 precompilato che i lavoratori dipendenti e i pensionati riceveranno per via telematica dal 2015. Se il contribuente accetta la dichiarazione inviata dall'Agenzia delle Entrate senza apportare modifiche, non sarà soggetto ad alcun controllo.
Qualche novità riguarda i professionisti. Dal 31 dicembre 2015 le spese di vitto e alloggio per i professionisti, sostenute direttamente dal committente, non costituiranno compensi in natura per il professionista. Pertanto, il professionista non dovrà più “riaddebitare” in fattura tali spese al committente e non dovrà più operare la deduzione del relativo ammontare quale componente di costo deducibile dal proprio reddito di lavoro autonomo.
A legislazione vigente le spese di vitto e alloggio sostenute dal committente per conto del professionista vengono fatturate e quindi da quest’ultimo integralmente dedotte. La norma modifica l’articolo 54, comma 5, del Testo Unico delle imposte sui redditi - TUIR (Dpr 917/1986).
Alle Società tra Professionisti (STP) indipendentemente dalla forma giuridica, si applicherà, anche ai fini dell’IRES, il regime fiscale delle associazioni senza personalità giuridica costituite tra persone fisiche per l’esercizio in forma associata di arti e professioni, di cui all’articolo 5, comma 3, lettera c) del TUIR. Di conseguenza, il reddito è imputato a ciascun socio per trasparenza in proporzione alla sua quota di partecipazione agli utili consentendogli di farlo valere anche a fini previdenziali.
Infine, viene allineata la nozione di “prima casa”rilevante ai fini delle agevolazioni IVA a quella in materia di imposta di registro, prevedendo che l’IVA agevolata del 4% si applichi in relazione ad abitazioni classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A1, A8, e A9, anziché in base ai criteri finora utilizzati fissati dal DM 2 agosto 1969 sulle caratteristiche delle abitazioni di lusso.
Il provvedimento passa ora al vaglio delle Commissioni parlamentari competenti per il parere, poi tornerà all’esame del Consiglio dei Ministri per l’approvazione definitiva.
Nella seduta di questa mattina è stato approvato uno schema di regolamento che estende agli ascensori in servizio pubblico le norme del dPR 162/1999 in materia di ascensori e montacarichi, il cui ambito di applicazione era stato limitato agli impianti ad uso privato. Con il provvedimento si punta a chiudere la procedura di infrazione comunitaria e a recepire pienamente e correttamente gli indirizzi espressi dalla Commissione europea in materia di attuazione della normativa in materia di ascensori, correggendo alcune disposizioni che ne avevano dato un’attuazione parziale.
MUTUO, IL PROFESSIONISTA DEDUCE GLI INTERESSI PASSIVI
A cura di Nicola Forte16-06-2014
La circolare 35/E/2012 dell'agenzia delle Entrate, al punto 2.2, chiarisce che i costi delle utenze relativi a un immobile usato promiscuamente da un professionista sono deducibili al 50 per cento. La stessa deduzione si può applicare per gli interessi del mutuo e per la Tares? Il discorso vale anche per un professionista che è nel regime dei minimi? Nel caso, tali spese, relative all'uso promiscuo dell'immobile, concorrono poi al conteggio della soglia dei 15.000 euro per i beni strumentali?
Per quanto riguarda gli interessi passivi sul mutuo, le istruzioni relative alla compilazione del modello Unico prevedono la possibilità di indicare in deduzione gli interessi passivi sostenuti nel periodo d'imposta per finanziamenti relativi all’attività artistica o professionale, o per dilazione nei pagamenti dei beni acquistati per l’esercizio dell’arte e professione.L’indicazione riguarda solo i soggetti che determinano il reddito con criteri ordinari, ma, in mancanza di una precisa causa di esclusione, si ritiene applicabile anche ai contribuenti che si avvalgono del regime dei minimi. Il costo è deducibile nella misura forfetaria del 50 per cento, come chiarito dalla circolare dell’agenzia delle Entrate 35/E/2012 (punto 2.2). Lo stesso criterio, cioè la deduzione forfetaria (nella misura del 50 per cento), è applicabile anche per la deduzione della Tares (oggi Tari). Gli oneri citati non concorrono alla determinazione della soglia di 15mila euro, relativa ai beni strumentali, al fine di verificare se il contribuente possa avvalersi del regime dei minimi.
Pensiline coprincancello: quali sono le maggioranze necessarie per installarle?
Nel condominio in cui vivo, per limitare il disagio di chi citofona nei giorni di pioggia è stato deciso di discutere in assemblea in merito all'installazione di una pensilina copricancello. La stessa dovrebbe garantire una maggiore comodità per chi deve suonare per ottenere l'ingresso oltre che un punto di strazionamento utile quando si aspetta qualcuno nei giorni di pioggia.
In più d'uno siamo d'accordo nel deliberare tale intervento, ma un nostro vicino insiste a dire che questa decisione è un'innovazione e come tale dev'essere deliberata; secondo voi ha ragione?
Questa la domanda che ci rivolge un nostro lettore, alla quale diamo risposta con questo articolo.
Innovazioni, modificazioni delle cose comuni e decoro architettonico dell'edificio; questi in concetti cardine cui bisogna fare riferimento per rispondere al quesito; partiamo da quest'ultimo.
Il decoro architettonico, dice la Cassazione seguita dalla dottrina, rappresenta "l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità "(così Cass. 16 gennaio 2007, n. 851).
Uno stabile di pregio ed un edificio popolare possono avere entrambi una propria linea armonica, quindi entrambi un proprio decoro, ergo: in tutte e due le situazioni può giungersi ad una lesione del decoro dello stabile.
La violazione del decoro si sostanzia in un peggioramento della situazione estetica che ha dei riflessi di carattere economico (leggasi deprezzamento delle parti comuni e delle unità immobiliari, cfr. Cass. n. 1286/2010).
L'alterazione può avvenire tanto per iniziativa del singolo, tanto perché è stata l'assemblea a deliberare un'opera alterativa. In quest'ultimo caso o siamo davanti ad un'innovazione oppure ad un semplice modificazione delle cose comuni. (Pensilina per ripararsi dallo sporco dei piccioni: l'assemblea può dire di no)
Che cos'è un'innovazione non lo dice il codice civile, ma, come per il decoro, il riferimento sono le sentenze della Cassazione. Gli ermellini, oramai da anni, quando sono chiamati a dire che cos'è una innovazione, affermano che "innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Cass., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)" (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654). (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
Una semplice modificazione dalla quale discenda una miglioria nel medesimo utilizzo di una parte comune non è un'innovazione ma una semplice modificazione della cosa comune.
L'installazione di una pensilina copricancello, quindi, poiché non modifica la destinazione della cosa, rappresenta una semplice modificazione che, se non comporta notevole spesa può essere deliberata con le seguenti maggioranze:
a) in prima convocazione maggioranza favorevole degli interventi e 500 millesimi;
b) in seconda convocazione maggioranza favorebole degli intervenuti e 333 millesimi.
Se si tratta di intervento di notevole entità (economica) è sempre necessaria la maggioranza di cui al punto a).
In ogni caso potrebbe essere eccepita l'alterazione del decoro: chi la eccepisce, però, dovrebbe provare quanto detto sopra.
Se il regolamento contrattuale vieta qualunque modificazione, l'installazione della pensilina copricancello deve considerarsi vietata salvo diverso accordo tra tutti i condomini.
Le pensiline di notevoli dimensioni sono nuove costruzioni e devono essere autorizzate.
I volumi tecnici sono del condominio o del condomino? Se gli atti non dicono nulla, solamente la loro destinazione può dare risposta
In tema di condominialità di parti di un edificio, la determinazione della proprietà comune o esclusiva di alcuni manufatti discende dai titoli d'acquisto (rectius: dall'atto di vendita della prima unità immobiliare) e nel silenzio di questi dalla specifica destinazione della cosa oggetto di contesa.
Nel caso dei volumi tecnici, la loro materiale destinazione al servizio di specifiche unità immobiliari, non può fare altro che escludere la natura condominiale di tali vani
Questa, in somma sintesi, la decisione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 12572 del 4 giugno 2014.
Volume tecnico o vano tecnologico, che cos'è?
Se ne sente parlare spesso dei così detti vani tecnici; in ambito edilizio urbanistico essi non sono computabili nell'ambito della volumetria massima entro la quale l'edificio in costruzione deve mantenersi; ma che cosa è esattamente un volume tecnico?
I volumi tecnici, dice ormai da tempo il Consiglio di Stato, altro non sono che dei manufatti “destinati ad ospitare impianti aventi un rapporto di strumentalità necessaria con l'utilizzazione dell'immobile (ossia, ad esempio, gli impianti idrici, gli impianti termici, gli ascensori e i macchinari in genere), nel mentre non possono rientrare in tale nozione i volumi che assolvano ad una funzione diversa, sia pur necessaria al godimento dell'edificio stesso e delle sue singole porzioni di proprietà individuale (cfr. sul punto, ad es., Cons. Stato, Sez. V, 4 marzo 2008 n. 918 e, più recentemente, anche Cons. Stato, Sez. IV, 8 febbraio 2011 n. 812) (C.d.S. 8 gennaio 2013 n. 32).
Si badi: il vano tecnologico ha una specifica destinazione d'uso; in esso possono trovare alloggiamento gli impianti destinati a servizio dell'unità immobiliare o comunque dell'edificio cui servono, nient'altro. Chi li utilizza come vani veri e propri non sono sbaglia ma, legalmente parlando, commette un illecito. Chi vende un'abitazione con vano tecnico annesso, facendo capire che lo stesso può essere variamente sfruttato, sta commettendo una grave scorrettezza.
Condominialità o meno del volume tecnico
Nel caso risolto dalla Cassazione con la sentenza n. 12572 del 4 giugno 2014, alcuni condomini litigavano con dei loro vicini in merito alla proprietà – condominiale per gli attori, esclusiva per i convenuti – di alcuni volumi tecnici.
In breve: l'edificio in oggetto era stato realizzato da una cooperativa che, per ragioni di carattere strutturale, aveva dovuto realizzare tali volumi tecnici. Alcuni risultavano di proprietà condominiale, altri, al momento dell'assegnazione degli alloggi, erano stati assegnati assieme alle unità immobiliari quali vani di sgombero accessori alle prime; da qui è partito il contenzioso. La causa, alla fine dei conti, non ha mutato la situazione originaria. In poche parole secondo la Cassazione – che s'è espressa dopo due gradi di giudizio di merito – ha ritenuto corrette le valutazioni espressa dai giudici di secondo grado nella sentenza impugnata. Questi, infatti, avevano sentenziato la proprietà esclusiva dei volumi tecnici oggetto della contesa, in ragione della loro destinazione a servizio delle singole unità immobiliari, e quindi della mancanza di alcuna funzione al servizio comune, che il avrebbe resi condominiali. Il ragionamento espresso nella sentenza di appello, dice la Cassazione, è logico, adeguatamente motivato ed incensurabile.
D'altra parte, specificano gli ermellini, “il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessaria per l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune, sicché la presunzione di comproprietà posta dall'art. 1117 cod. civ., che contiene un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario”.
Spicca ancora una volta il riferimento alla presunzione di condominialità, che appena all'inizio del 2014, aveva fatto invocare l'intervento delle Sezioni Unite:
Si ribadisce, ma non v'erano dubbi, la natura meramente esemplificativa dell'elencazione contenuta nell'art. 1117 c.c.
Cass. 4 giugno 2014 n. 12572
Nella ripartizione dell'onere della prova, il soggetto danneggiato ha l'onere di provare il nesso causale fra lo stato della cosa custodita e il danno subito, nonché dimostrare che l'evento dannoso si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione, potenzialmente lesiva, posseduta dalla cosa. Il Condominio, invece, per liberarsi da ogni responsabilità, deve fornire la prova liberatoria del caso fortuito, ovvero dell'intervento di un fattore esterno, imprevedibile e inevitabile, idoneo a "spezzare" il rapporto causale tra cosa custodita ed evento dannoso. Tale fattore può essere costituito anche da un comportamento colposo dal danneggiato, da valutarsi ex art. 1227 c.c.
Condominio responsabile per mancata custodia del cortile - Il Giudice, dopo aver qualificato la domanda risarcitoria ai sensi dell'art. 2051 c.c., ha ritenuto provato da parte degli attori il fatto storico della pericolosità intrinseca della cosa custodita e del nesso causale fra il danno lamentato e la cosa stessa. Dalle prove raccolte in giudizio, infatti, è emerso che la caduta della bambina era stata causata dalla presenza di un cumulo di sabbia misto a brecciolo, che avevano reso insidioso l'asfalto.
Il concorso di colpa del danneggiato - La bambina - osserva il Tribunale - in quanto abitante del condominio e frequentatrice abituale del viale condominiale, non poteva non aver notato, nei giorni immediatamente precedenti l'accaduto, la presenza del cumulo di brecciolo e sabbia. Circostanza confermata, peraltro, dalle prove raccolte in giudizio. Ciò nonostante, ha percorso il viale a ridosso del cumulo, ponendosi volontariamente in una situazione di pericolo.
Nel caso di specie, è stato accertato che, nonostante la presenza del cumulo di detriti, una bicicletta potesse attraversare il viale condominiale senza accostarvi, considerate anche le notevoli dimensioni dell'area. Pertanto, deve ritenersi che la caduta, seppure in misura minoritaria, sia ascrivibile anche al comportamento della minore, che, con comportamento non accorto, "si accostò al limite del cumolo di sabbia, sebbene costituisca fatto notorio la maggiore difficoltà a mantenere l'equilibrio pedalando sulla sabbia e materiale fine presente a terra".
Tribunale di Nola, del 2 gennaio 2014
Perché la cooperativa può essere chiamata a rispondere dei gravi difetti di costruzione degli immobili?
Le società cooperative, afferma il codice civile, sono quelle imprese che hanno uno scopo mutualistico (cfr. art. 2511 c.c.).
Cosa debba intendersi per scopo mutualistico, non è chiarito dalla legge; secondo dottrina e giurisprudenza, con esso si fa riferimento al fine di fornire a chi fa parte della cooperative (i soci), beni, servizi o lavoro a condizioni più vantaggiose rispetto a quelle normalmente reperibili sul mercato.
L'esempio classico di cooperativa è quella edilizia, rispetto alla quale i soci hanno diritto all'assegnazione di un alloggio ad un prezzo più vantaggioso rispetto a quello di mercato perché l'impresa cooperativa opera senza il margine di profitto normalmente previsto per le ordinarie imprese.
Proprio in relazione alle cooperative edilizie e più specificamente con riferimento alle responsabilità di tali imprese per gravi difetti costruttivi (art. 1669 c.c.) relativamente all'esecuzione dei lavori di realizzazione di alloggi, la Cassazione, con la sentenza n. 12675 del 5 giugno 2014, ha ricostruito solo stato dell'arte fissando in modo molto chiaro quelli che sono gli ambiti di responsabilità delle cooperative; ambiti, vedremo, tutt'altro che ristretti.
Per dirla in breve: la società cooperativa edilizia è responsabile per i gravi difetti delle opereanche se in relazione alla loro realizzazione ha provveduto solamente a nominare un direttore dei lavori e/o un progettista, nella misura in cui tali figure possano essere considerate responsabili dei difetti accertati.
La fattispecie che ha portato alla sentenza in esame è la seguente: un condominio inizia una causa contro una società cooperativa, realizzatrice degli alloggi che componevano la compagine, per dei gravi difetti costruttivi dell'immobile.
In primo grado la domanda veniva accolta, mentre nel giudizio di appello la cooperativa veniva sgravata da qualsivoglia responsabilità in quanto i giudici del gravame ritenevano giusto accogliere le contestazioni di quest'ultima che “scaricava le colpe” sulla società costruttrice. In sostanza la cooperativa non doveva essere considerata la costruttrice ma, al massimo, il committente venditore dell'opera. (Le conseguenze per il costruttore che tiene nascosti i difetti.)
Secondo la Cassazione, che ha cassato con rinvio la sentenza impugnata, tale posizione non è comunque sufficiente ad esonerare da responsabilità ai sensi dell'art. 1669 c.c. la società cooperativa che abbia appaltato la costruzione di immobili.
Nella pronuncia n. 12675 gli ermellini motivano questa loro presa di posizione argomentando sulla base di un nutrito numero di precedenti giurisprudenziali che, a loro modo di vedere, non può portare a concludere diversamente.
Si legge in sentenza, ad esempio, che è pacifico ormai che il venditore di un edificio possa “essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell'opera non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia (da lui stesso n.d.A.), ma anche nell'ipotesi in cui la realizzazione dell'opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale, in quanto il venditore abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell'altrui attività, sicché anche in tali casi la costruzione dell'opera è a lui riferibile (Cass. 567/05; 2238/12)” (Cass. 5 giugno 2014 n. 12675).
In questo contesto generale, dicono da piazza Cavour, non bisogna mai dimenticare che la responsabilità di cui all'art. 1669 c.c. ha natura extracontrattuale; stando così le cose, “è convinzione della Corte che la responsabilità sancita da detta norma sia applicabile al committente-venditore che abbia avuto una qualche ingerenza, sorveglianza o influenza nella realizzazione dell'opera, come può avvenire, esemplificativamente, quando egli nomini il direttore dei lavori o designi il progettista dalla cui negligenza dipenda, sia pure in concorso con l'appaltatore, il vizio lamentato” (Cass. 5 giugno 2014 n. 12675).
Il caso di specie, che è tornato alla Corte d'appello, dovrà essere risolto sulla scorta di questi principi e quindi per arrivare ad un'affermazione di responsabilità bisognerà rispondere ai seguenti quesiti: la cooperativa ha avuto modo di ingerire-sorvegliare-influire sui lavori? Se la risposta sarà positiva, i difetti lamentati e riscontrati potranno essere considerati conseguenza della mancata corretta sorveglianza da parte degli organi preposti?
Due risposte positive non potranno che portare ad una condanna della società cooperativa.
Cass. 5 giugno 2014 n. 12675
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Appartamento in Vendita, curiel, 28 - Granozzo Con Monticello
Villa in Vendita, via GRANOZZO, 34/C - Granozzo Con Monticello
A cura di Luca Stendardi02-06-2014
Mio padre risulta proprietario di un appartamento che vorremmo affittare per fini turistici nel periodo estivo. Essendo l'appartamento a mia disposizione vorrei chiedere se posso risultare io come locatore sul contratto turistico. Ovviamente sarei io ad accollarmi le eventuali imposte da pagare.
La risposta è affermativa, nel senso che il lettore può affittare come mandatario del padre, a norma degli articoli 1703 e seguenti del Codice civile. Alternativamente - a seguito di stipula di contratto di comodato, anche verbale, con il proprio genitore (articoli 1803 e seguenti del Codice civile) che consenta l’eventuale locazione a terzi - può affittare come comodatario dei locali.In entrambe le ipotesi, il lettore - oltre alla stipula del contratto e alla riscossione degli affitti - può procedere (se necessaria) alla registrazione del contratto, a norma dell’articolo 17 del Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, numero 131.Ma i canoni percepiti – secondo una ormai consolidata interpretazione dell’agenzia delle Entrate (si veda per tutte, agenzia delle Entrate, risoluzione 14 ottobre 2008, numero 381/E) - devono essere dichiarati, ai fini Irpef, dal proprietario (cioè dal padre). In particolare, per l’articolo 26 del Decreto del presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, numero 917, «i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall'articolo 30, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso».