Source: http://csaladjog.com/taj_lakashasznalat.html
Timestamp: 2019-05-21 07:15:13
Document Index: 12843247

Matched Legal Cases: ['bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'Bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ']

Illés Blanka családjogi ügyvéd honlapja - lakáshasználati jog ellenértéke
A lakáshasználat rendezése közös megállapodás alapján
A házasulók a házasságkötés elõtt, valamint a házastársak a házasság felbontása esetére rendezhetik a közös lakás további használatának kérdését, így megállapodhatnak abban is, hogy az egyik házastárs a lakást elhelyezési és térítési igény nélkül elhagyja . Mi több, a házasság egyezõ akaratnyilvánítással történõ felbontásakor a házastársi közös lakás használatának bírói egyezséggel történõ rendezése - mint a bontás feltétele - kötelezõ is. A megállapodás formai követelménye, hogy azt közokiratba vagy jogi képviselõ által ellenjegyzett magánokiratba foglalják.
A lakáshasználat rendezése során is igaz, hogy a felek megállapodása az elsõdleges, és a családjogi törvény (Csjt.) lakáshasználatra vonatkozó rendelkezései csak akkor és annyiban alkalmazandók, amennyiben attól a felek a megállapodásukban nem térnek el. A felek szabad rendelkezési joga csak annyiban korlátozott, hogy megállapodásuk a kiskorú gyermekük érdekét nem sértheti. A megállapodás hatálya korlátozott annyiban, hogy csak a felek egymás közötti viszonyában érvényesül, harmadik személyre nem hat ki. (Például ha a házastársak magánszemélytõl bérelt lakásban laknak, hiába egyeznek meg abban, hogy a lakásban a nem bérlõ házastárs marad, a bérbeadó nem kötelezhetõ arra, hogy e házastárssal bérleti szerzõdést kössön.)
A bíróságot alapvetõen köti a felek megállapodása (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1997/291. számát). A házastársak megállapodásától eltérõen a bíróság kizárólag a kiskorú gyermek lakáshasználati jogára figyelemmel rendezheti a lakáshasználatot .
Ha a felek között nem jön létre megállapodás a lakáshasználatra vonatkozóan, úgy ebben a kérdésben a bíróság dönt. Bár a Csjt. a bírói döntés elõfeltételeként írja elõ a házasság felbontását (vagyis a házasság felbontása nélkül különélõ házastársak esetén kifejezetten nem biztosít lehetõséget a házastársi lakáshasználat bírói rendezésére), a bírói gyakorlat azonban ezt a feltételt nem értelmezi szigorúan. Ha tehát azt valamelyik fél méltányolható érdeke szükségessé teszi, a házasság fenntartása melletti különélés esetén is rendezi a bíróság a közös lakás használatát.
A bírói döntés esetére érvényes Csjt. szabályozás nem a saját tulajdonú és a bérlakás között tesz különbséget, hanem attól függ, hogy a lakáshasználat jogcíme közös, avagy csak az egyik felet illeti meg. Ezen túlmenõen a döntésnél érvényesülnie kell annak a szabálynak is, hogy a házastársak kiskorú gyermekének lakáshasználati jogát - életkörülményeinek megfelelõen - általában a volt közös lakásban kell biztosítani, kivéve, ha más állandó lakása van .
1. Különvagyon vagy önálló bérlet
A fõszabály tehát az, hogy alapvetõen a tulajdonost, illetve a bérlõt illeti meg a kizárólagos használat . A bíróság a másik házastársat kivételesen, és csak abban az esetben jogosíthatja fel a lakás megosztott vagy kizárólagos használatára, ha a lakáshasználatra jogosult gyermek nála van elhelyezve, és ha a közös kiskorú gyermeknek megfelelõ lakhatása csak a házastársi közös lakás használatával biztosítható. Ugyanakkor szolgálati lakás esetén a bérlõt a lakás elhagyására már nem lehet kötelezni .
Hangsúlyozni kell, hogy kizárólag közös kiskorú gyermek lakhatásának biztosítására jogosítható fel a másik házastárs, a nem közös kiskorú gyermek, vagy a nagykorú közös gyermek lakhatásának a biztosítása céljából már nem (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1989/357. számát).
Természetesen fennáll a lehetõsége annak, hogy ha az eredeti rendezés alapjául szolgáló körülményekben utóbb lényeges változások következnek be (pl. a közös kiskorú gyermeket a másik félnél helyezik el, vagy a közös kiskorú gyermek öröklés folytán saját lakásingatlanhoz jut, stb.), úgy újabb - az eredetitõl eltérõ - rendezés történjen (ez az ún. újrakezdés) (Legfelsõbb Bíróság Polgári Kollégiumának 279. sz. állásfoglalása).
2. Közös tulajdon vagy közös bérlet
A bíróság a házastársak közös tulajdonában vagy közös bérletében levõ lakás használatát fõszabály szerint megosztja a házastársak között, ha azt a lakás alapterülete, alaprajzi beosztása és helyiségeinek száma lehetõvé teszi . A megosztásnak azonban objektív és szubjektív feltételei egyaránt vannak.
Az objektív feltételek lényegében a lakás adottságaihoz (alapterület, beosztás, helyiségek, lakószobák száma, stb.) igazodnak. Ezért a döntéshez általában szükséges a lakás mûszaki adatainak pontos megállapítása és a méretarányos alaprajz (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1994/412. számát). A megosztásra alkalmatlan beosztás esetén vizsgálni kell az átalakítás lehetõségét is (BH 1992/399.), illetve a megosztás során lehetõleg a minél teljesebb elkülönülésre kell törekedni (BH 1994/368.).
A megosztás szubjektív akadálya lehet, ha a házastárs korábbi magatartására figyelemmel a közös használat a másik házastárs vagy a kiskorú gyermek érdekeinek súlyos sérelmével járna . Hogy mi minõsül súlyos érdeksérelemnek, arra általánosságban meghatározást adni nem lehet, így azt mindig az adott tényállás összes körülményei döntik el. Pl. súlyos érdeksérelmet okozhat a házastárs életvitelére jellemzõ tettleges, agresszív, durva magatartás (BH 1996/589.).
Ha a házastársak közös tulajdonában vagy közös bérletében levõ lakás használata nem osztható meg, a bíróság 1. közös tulajdonban álló lakás esetén az egyik házastársat az egész lakás kizárólagos használatára jogosítja fel, míg 2. bérlakás esetén a bérlõtársi jogviszonyt megszünteti, és az egyik házastársat a lakás elhagyására kötelezi.
Annak a kérdésnek az eldöntésekor, hogy melyik fél maradjon a lakásban, elsõsorban az számít, hogy van-e a feleknek kiskorú gyermeke, és hogy a gyermek melyik félnél nyert elhelyezést. A lakás kizárólagos használatára tehát alapvetõen azt a felet kell feljogosítani, akinél a közös kiskorú gyermeket elhelyezték. Kivétel ez alól, ha a közös kiskorú gyermek más megfelelõ lakással rendelkezik, és lakhatása ott megfelelõen biztosított (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1993/429. számát).
4. Elcserélhetõ lakás
Ha a házastársak közös bérletében levõ lakást két másik lakásra lehet elcserélni, és a lakáscsere folytán mindkét házastárs megfelelõ lakáshoz jut, úgy a bíróság - a házastársak egyikének kérelmére - a bérlõtársi jogviszonyt megszüntetheti. Ebben az esetben a bíróság meghatározza, hogy melyik lakásba, melyik volt házastárs költözzék. Ilyen kérelemnek akkor is helye lehet, ha a bíróság a lakás használatáról korábban már egyéb módon döntött .
A bérlõtársi jogviszony lakáscserével történõ megszüntetése elrendeléséhez nem szükséges a felek egyetértése; azt a bíróság bármelyik fél kérelmére, és a másik fél ellenzése mellett is elrendelheti, ha a feltételek egyébként fennállnak. A Csjt.-ben rögzítetteken túlmenõen további feltételt fogalmaz meg a Csjt. végrehajtási rendelete, amelynek értelmében a cserelakást felajánló személynek a per tárgyalásán szóban, vagy pedig teljes bizonyító erejû okiratban a csereszerzõdés lényeges feltételeire kiterjedõ nyilatkozatot kell tennie, és vállalnia kell a jogerõs határozat meghozatalát követõ 30 napon belüli szerzõdéskötést .
Megjegyzendõ, hogy a törvény szövege szerint két másik megfelelõ lakás kell a bérlõtársi jogviszony lakáscserével történõ megszüntetéséhez, ám a számszerûséget a jogalkalmazás során szigorúan értelmezni nem lehet. (Pl. gyakran valamelyik fél szülõje/nagyszülõje ajánlja fel a saját lakását a nem hozzátartozó volt házasfél számára, úgy, hogy õ maga is a gyermekéhez/unokájához költözik.) Ügyelni kell továbbá arra is, hogy ha a lakáscseréhez harmadik személy hozzájárulása szükséges (bérbeadó, bérlõkijelölésre jogosult, eltartó, stb.), ez a hozzájárulás a lakáscserének nélkülözhetetlen feltétele .
A lakáshasználati, lakásbérleti jognak jelentõs vagyoni értéke van, így a házastársi közös lakást elhagyó (illetõleg elhagyni kényszerülõ) házastárs a lakás kizárólagos használatához jutó házastárssal szemben jóval hátrányosabb vagyoni helyzetbe jut, aminek mérséklését szolgálja a lakáshasználati jog ellenértéke, illetve a többlethasználati díj. Miután tehát a lakáshasználati jog ellenértéke vagyoni hátrány mérséklésére szolgál, így értelemszerûen csak vagyoni értéket jelentõ használati jogosultsághoz tapadhat, és pl. családtagi szívességi lakáshasználathoz nem fûzõdhet (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1989/107. számát).
A lakásból távozó házastárs a lakáshasználati jog ellenértékének rá esõ részére válik jogosulttá . A felek a lakáshasználati jog ellenértékét egymás közötti megállapodással is rendezhetik, amely a bíróságot is köti. Ha viszont nincs ilyen megállapodás, a Csjt. vonatkozó rendelkezései alapján a bíróság dönt valamelyik fél erre irányuló kérelme alapján.
1. Közös tulajdonban, vagy valamelyik házastárs külön tulajdonában álló lakás esetén a lakáshasználati jog ellenértéke a lakás beköltözhetõ és lakott forgalmi értékének a különbözete. Tulajdoni lakásnál - ha a feleknek nincs a forgalmi értékre egyezõ elõadása, és az hitelt érdemlõen másként nem állapítható meg - a bíróság a lakott és beköltözhetõ forgalmi érték megállapítására szakértõt rendel ki.
2. Bérlakás esetén a lakáshasználati jog ellenértéke legalább a hasonló önkormányzati bérlakásra - a szerzõdés közös megegyezéssel történõ megszüntetése esetére - az önkormányzat rendeletében meghatározott pénzbeli térítés mértékének megfelelõ összeg . Bérlakásoknál (akkor is, ha a lakás nem önkormányzati, hanem egyéb bérlakás) a forgalmi érték meghatározása mellett - ahol a bíróság rendszerint szakértõi véleményre is támaszkodik - szükséges a helyi hatályos rendelet beszerzése.
1. a közös tulajdonú vagy különvagyoni lakásból önként elköltözõ volt házastársat (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1992/322. számát), feltéve, hogy arra nem a bennmaradó összeférhetetlen magatartása miatt kényszerült,
2. a másik fél önálló bérletébõl önként elköltözõ (nem bérlõtárs) házastársat,
3. a vagyoni értékû jogosultságon alapuló használat esetén önként elköltözõt (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1994/81. számát),
4. akinek a lakásból való távozásra kötelezésével egyidejûleg a tulajdonjoga is megszûnik, miután a bíróság a közös tulajdont megszüntette, és megfelelõ megváltási árat ítélt meg a részére (BH 1990/421.).
Közös bérleménynek minõsülõ lakás esetén, ha valamelyik házastárs a lakást a visszatérés szándéka nélkül, önként elhagyta (tartósan új életre rendezkedett be és másutt megfelelõ lakása van), a bíróság - a visszamaradt házastárs kérelmére - az eltávozott házastárs bérlõtársi jogviszonyát megszünteti. A házastárs azonban a használati jog ellenértékének rá esõ részét igényelheti . Itt is egységes azonban a bírói gyakorlat abban, hogy ha az elköltözött felet az elköltözésre kényszerítõ körülmények késztették (pl. a bentlakó házasfél durva, agresszív magatartása, õt a lakásból kizárták), minderre nincs lehetõség.
Az ellenérték nagysága
A távozó házastárs a használati jog ellenértékének arra a részére tarthat igényt, amely õt (a bennmaradó volt házastársra és a lakáshasználatra jogosult gyermekek számára figyelemmel) arányosan megilleti:
1. A rá esõ rész közös bérlet vagy közös tulajdon esetén - ha nincs gyermek - általában 1/2 rész, ha pedig van, általában 1/3 rész, mint kiindulási alap (feltételezve azt a tipikus helyzetet, hogy a lakásban maradtak a gyerekek).
2. A rá esõ rész - a különös méltánylást érdemlõ eseteket kivéve - rendszerint a használati jog ellenértékének 1/3-ánál nem kevesebb. Ez alól azonban kivétel lehet, ha
a) a bíróság az egyik házastárs különvagyonában levõ lakás vagy szolgálati lakás elhagyására kötelezte a másik házastársat,
b) a lakásnak a házasságkötést megelõzõen önálló bérlõje a lakásban maradó házastárs volt ,
c) a bennmaradó és kiskorú gyermeket saját háztartásában nevelõ szülõ szûkös anyagi helyzetben van (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1989/482. számát), vagy a távozó fél anyagi hozzájárulása nélkül több kiskorú gyermeket tart saját háztartásában, viszonylag nehéz körülmények között.
A használati jog ellenértéke a lakás elhagyásával egyidejûleg esedékes, amelyet általában pénzben kell teljesíteni. Lehetõség van azonban a más módokon történõ elszámolásra is:
2. Ilyenkor a házastársi közös vagyonból rá esõ részt a lakáshasználati jog ellenértékének összegével csökkenteni kell . Mindez azonban csak teljes vagyonmérleg felállítása mellett rendelhetõ el (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1995/469. számát).
3. Nem kizárt az sem, hogy egyes vagyontárgyakat (tipikus esetben mondjuk egy személygépkocsit) számoljanak el az ellenérték fejében.
4. Elfogadott az a megoldás is, hogy a lakáshasználati jog ellenértékét beszámítással rendezik, vagyis azt az ellenérték megfizetésére kötelezett félnek az ellenértékre jogosulttal szemben fennálló gyermektartásdíj-hátralékába számítják be (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1994/674. számát).
1952. évi IV. törvény;4/1987. (VI. 14.) IM rendelet;1993. évi LXXVIII. törvény; 2005. augusztus 25.
Forrás: http://www.magyarorszag.hu/ugyintezo/ugyleirasok/csalad/hazassag/ felbont/lakashaszn