Source: https://www.energieverbraucher.de/de/site__263/?contId=17633&contShow=17633
Timestamp: 2020-04-07 20:29:27
Document Index: 222508315

Matched Legal Cases: ['§ 9', '§ 12', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', '§ 20']

Folgen fehlender Wärmemessung weiter lesen
Warmwasserkosten: Folgen fehlender Wärmemessung
(7. April 2020) Die für die Warmwasserbereitung benötigte Heizenergiemenge ist in Mehrfamilienhäusern über einen Wärmemengenzähler zu erfassen, sodass die Heiz- und Warmwasserkosten voneinander getrennt und jeweils verbrauchsabhängig abgerechnet werden können. So verlangt es die Heizkostenverordnung in § 9 Absatz 2 Satz 2.
Fraglich ist, welche Folgen eine fehlende Wärmemengenzählung für die Warmwasserbereitung hat. In Heft 3/2019 auf Seite 10 berichtete die Energiedepesche über ein Urteil des Landgerichts Berlin, das zwar den Anspruch auf die Messung grundsätzlich bejahte, aber auch feststellte, dass bei einem Fehlen der Warmwasserwärmemengenmessung kein pauschales Kürzungsrecht nach § 12 Absatz 1 der Heizkostenverordnung bestehe (Az. 67 S 101/17). Zu diesem Ergebnis kam das Gericht auch in einem weiteren Verfahren (Az. 65 S 29/18).
Mitglieder im Bund der Energieverbraucher wiesen jedoch die Redaktion darauf hin, dass es auch abweichende Urteile gebe.
Und tatsächlich: In einem dritten Verfahren, bei dem neben dem Wärmemengenzähler auch Warmwasseruhren fehlten, hat das Landgericht Berlin ein pauschales Kürzungsrecht bejaht (Az. 63 S 91/17). Zwei andere Landgerichte bewerteten in insgesamt drei Verfahren hingegen bereits das Fehlen nur des Wärmemengenzählers als so gravierend, dass ein pauschales Kürzungsrecht bestehe (LG Potsdam Az. 4 S 33/17 sowie Az. 4 S 33/ 17 und LG Halle Az. 1 S 176/18).
Da die Rechtsprechung auf Ebene der Landgerichte nicht einheitlich ist, bleibt eine pauschale Kürzung bei fehlender Warmwasserwärmemengenzählung für Wohnungsnutzer riskant.
Segment-ID: 18284
Kein Zahlungsanspruch ohne Beleg weiter lesen
Heiz- und Betriebskosten: Kein Zahlungsanspruch ohne Beleg
(3. April 2020) Mit zwei Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte von Mietern und Wohnungseigentümern gestärkt. Ein Wohnungsnutzer sei nur dann zur Zahlung von Heiz- und Betriebskostennachzahlungen verpflichtet, wenn ihm sein Recht auf Belegeinsicht gewährt werde. Dabei haben Wohnungsnutzer auch das Recht, die Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer anonymisiert einzusehen, um überprüfen zu können, ob die Werte der Verteilungseinheiten in Summe sowie die Verteilung der Kosten insgesamt plausibel sind (Az. VIII ZR 189/17).
In der zweiten Entscheidung stellten die Karlsruher Richter fest, dass bei einer gemeinsamen Heizungsanlage für mehrere Gebäude sich das Recht auf Einsicht in die Belege auch auf die Gesamtabrechnung und die Abrechnung des anderen Gebäudes erstrecke.
Im gegenständlichen Verfahren wurden zwei Gebäude durch eine gemeinsame Heizanlage versorgt. Die Wohnungseigentümer eines der Gebäude verweigerten die Zahlung, da ihnen die Eigentümerin des anderen Gebäudes, die zugleich Betreiberin der Heizanlage ist, keine Belegeinsicht gewährte – zu Recht, wie der BGH entschied (Az. VIII ZR 250/17).
Segment-ID: 18283
Keine Mietkosten für Rauchmelder weiter lesen
Betriebskosten: Keine Mietkosten für Rauchmelder
(18. März 2020) Vermieter können die Mietkosten von Rauchwarnmeldern nicht als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Dies entschied kürzlich das Amtsgericht Leonberg (Az. 2 C 11/19). Zwar bestehe eine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters zur Anbringung von Rauchmeldern in Wohnräumen, allerdings können Vermieter grundsätzlich Anschaffungskosten für die notwendige Gebäudeausstattung nicht auf die Mieter umlegen. Auch dann nicht, wenn anstelle der notwendigen Anschaffungskosten durch Anmietung der Geräte laufende Mietkosten entstehen, so die Richter.
Umlagefähige Mietgeräte sind nur im Fall von Geräten zur Verbrauchserfassung zulässig. Beispielsweise bei Wärmemengenzählern, Wasseruhren und Heizkostenverteilern.
Segment-ID: 18263
Heizkostenabrechnungen sind ein erheblicher Kostenfaktor – zusätzlich zu den eigentlichen Heizkosten. Der Wechsel zu kleinen lokalen Anbietern oder Online-Dienstleistern kann spürbar Geld sparen. Wenn Vermieter oder Verwalter selbst aktiv werden, geht es sogar noch deutlich günstiger.
(28. Dezember 2019) Pro Wohnung kostete die Heizkostenabrechnung im Durchschnitt 74 Euro. Das hat eine Untersuchung des Bundeskartellamtes aus dem Jahr 2017 ergeben. Die beiden größten Anbieter Techem und Ista haben gut 60 Prozent des Markts unter sich aufgeteilt und verdienen prächtig. Laut der Untersuchung betrug die EBITDA-Marge, also der Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen gemessen am Umsatz, bei Ista stolze 42,5 Prozent und bei Techem immerhin gut 34 Prozent. Die Zeche dafür zahlen die Wohnungsbewohner, die zumeist keinen Einfluss auf die Vergabe der Dienstleistung durch ihren Vermieter oder die Hausverwaltung haben, aber die Kosten tragen müssen.
Bei mehr als der Hälfte, der von Verbraucherzentralen im Jahr 2019 untersuchten Abrechnungen, bezahlten die Verbraucher im Verhältnis zu ihren Heizkosten 10 Prozent und mehr für die Ablesedienstleistung. In fast jedem vierten Fall waren es sogar 15 Prozent und mehr. In einem Extremfall musste für die Heizkostenabrechnung gar 44 Prozent der gesamten Heizkosten bezahlt werden.
Allerdings müssen Vermieter und Hausverwaltungen das sogenannte „Wirtschaftlichkeitsgebot“ aus § 556 Absatz 3 Satz 1 BGB beachten. Nur solche Kosten dürfen umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind (BGH Az. VIII ZR 78/06 sowie § 20 Absatz 1 Satz 2 NMW). Das bedeutet, dass man sich zumindest nach einem günstigen Anbieter für die Heizkostenabrechnung umsehen muss.
Wie die nachfolgenden Darstellungen zeigen, lassen sich Heizkostenabrechnungen auch für deutlich weniger als 74 Euro je Wohnung und Jahr erstellen. Und wenn der Vermieter selbst tätig wird, lassen sich noch viel höhere Einsparungen erzielen.
Für eine verbrauchsbasierte Heizkostenabrechnung müssen entweder alle Heizkörper mit Heizkostenverteilern versehen oder Wärmemengenzähler zu den Wohnungen installiert werden. Die Messwerte müssen sodann mindestens einmal jährlich abgelesen werden. Ein Abrechnungsprogramm kann anhand dieser Werte und der Rechnungsbeträge für Brennstoff, Wasser sowie weiterer Kostenpositionen die Heizkosten- und Warmwasserabrechnung für alle Wohnungen eines Hauses erstellen.
Die großen Abrechnungsfirmen wie Brunata, Ista, Minol und Techem bieten für Vermieter ein Rundum-Sorglos-Paket: Auswahl, Parametrierung und Installation sowie turnusmäßiger Austausch der Messgeräte, Ablesung, Erstellung der Abrechnungen und die Bearbeitung von Rückfragen oder Beanstandungen. Allerdings zu einem deftigen Preis. Es gibt auf dem Markt durchaus Firmen, die solche Komplettpakete auch deutlich günstiger anbieten. Dazu zählen die Online-Anbieter www.w-serv.de, www.heizware.de, www.heizkosten-online.de, alterhausverwalter.de und viele weitere. Eine umfangreiche Liste kleinerer lokaler Anbieter sortiert nach Postleitzahlen hat das Portal co2online zusammengestellt: bdev.de/messdienstleistervorort
Bei einem Wechsel ist zu beachten, wie lange ein gegebenenfalls bestehender Abrechnungsvertrag noch läuft, wie er gekündigt werden kann und ob die vorhandenen Messgeräte weiter genutzt werden können.
Ein Beispiel: Der Online-Anbieter W-Serv bietet einen kompletten Service, einschließlich der Montage von Heizkostenverteilern. Die Firma arbeitet mit Funk-Heizkostenverteilern, deren Werte einmal jährlich von einem örtlichen Partner per Funk ausgelesen werden, ohne dass die Wohnungen betreten werden müssen. Die Funkverteiler kosten 6 Euro Miete pro Jahr, einschließlich Montage. Die Abrechnung kostet je Wohnung zusätzlich rund 40 Euro jährlich. Besonderes Bonbon: Mitglieder im Bund der Energieverbraucher erhalten einen Rabatt in Höhe von 10 Prozent.
Selbst Messen und Abrechnen
Deutlich günstiger wird die Abrechnung, wenn der Vermieter oder Hausverwalter die Heizkostenverteiler selbst kauft und montiert oder montieren lässt. Für die Abrechnung gibt es diverse Abrechnungsprogramme, die neben der Heizkostenabrechnung auch gleich die Betriebskostenabrechnung mit erledigen.
Heizkostenverteiler gibt es in diversen Online-Shops ab rund 12 Euro pro Stück. Sinnvoll ist es jedoch, die Heizkörperbewertung, Ermittlung der Korrekturfaktoren und entsprechende Einstellung (Parametrierung) der Heizkostenverteiler direkt vom Verkäufer erledigen zu lassen. Mit diesen Dienstleistungen kosten Heizkostenverteiler rund 25 Euro pro Stück. Das hat einen großen Vorteil: Nur wenn der Korrekturfaktor für den jeweiligen Heizkörper ermittelt und im Heizkostenverteiler für genau diesen Heizkörper parametriert wurde, sind die vom Heizkostenverteiler angezeigten Verbrauchseinheiten direkt für die Heizkostenabrechnung nutzbar. Die passend parametrierten Messgeräte kann man dann von einem lokalen Installateur montieren lassen. Man kann die Heizkostenverteiler aber auch als Laie selbst an die Heizkörper aufschweißen. Viele Onlineshops für Heizkostenverteiler verleihen entsprechende Schweißgeräte für rund 100 Euro. Der Gerätekauf hat aber auch einen Nachteil: Als Vermieter kann man den Kaufpreis nicht auf seine Mieter umlegen, wohl aber Mietkosten für Heizkostenverteiler.
Wie gelangen nun die Messwerte vom einzelnen Heizkostenverteiler in das Abrechnungsprogramm? Es handelt sich um einen Messwert je Verteiler, der einmal jährlich zu übertragen ist. Also beispielsweise für eine 3-Zimmer-Wohnung mit Flur, Bad und Küche sechs Zahlen jährlich.
Die Messwerte können vom Display des Verteilers direkt abgelesen und abgeschrieben werden.
Die Messwerte können mit einem Infrarot-Auslesegerät abgerufen werden. Ein Auslesegerät kostet 25 Euro und liefert die Daten später über eine USB-Schnittstelle an einen Computer.
Mittels Funkübertragung können die Messwerte an einen „Aggregator“ im Treppenhaus übertragen werden. Aus dem Aggregator können die gesammelten Werte über Funk oder USB heruntergeladen werden. Dafür müssen die Wohnungen nicht mehr betreten werden.
Die komfortabelste Variante ist ein Aggregator mit Gateway. Die Heizkostenverteiler übermitteln ihre Werte dabei an den Aggregator im Haus, der die Daten wiederum über Mobilfunk ins Internet überträgt. Weil ein solches Gateway rund 300 Euro kostet und zusätzlich Kosten für den Mobilfunktarif anfallen, lohnt sich diese Lösung nur für größere Wohnanlagen oder Liegenschaften, in denen eine regelmäßige Verbrauchsauswertung gewünscht wird. Zukünftig wird diese teure Lösung jedoch für alle Häuser Pflicht (Siehe Kasten „Digitalisierungszwang für Heizkostenmessungen“).
Abrechnungstools
Es gibt etliche Internetportale, die aus den Messwerten die Heizkostenabrechnungen erstellen. Bei eddi24 zahlt man beispielsweise etwa 20 Euro für die Heizkostenabrechnung je Wohnung und Jahr. Allerdings gibt es dabei keine Beratung und keinen Service. Die meisten Kunden bedient eddi24 daher auch nicht direkt, sondern beispielsweise über die oben erwähnten Online-Komplettpaketanbieter, welche die eigentliche Abrechnung von eddi24 als Dienstleister erledigen lassen.
Man kann aber auch alles selbst machen! Die Abrechnung lässt sich mit lokal installierter Software sehr günstig erledigen. Die Hausverwaltersoftware von Buhl Data unter dem Label der ZDF-Show „WISO“ kostet beispielsweise 60 Euro für bis zu 10 Wohnungen, 100 Euro für bis zu 50 Wohnungen und 200 Euro für bis zu 150 Wohnungen. Insgesamt kostet die Abrechnung somit zwischen 1,33 Euro und 6 Euro pro Wohnung. Das Programm muss jedes Jahr neu erworben werden und eignet sich für die komplette Abrechnung, einschließlich Mietzahlungen und Betriebskosten.
Es lohnt sich für Mieter, Vermieter und Wohnungseigentümer, je nach Zahl der Wohnungen, Sparwillen und Abschätzung des eigenen Engagements, eine individuelle und kostengünstige Lösung zu finden. Auf jeden Fall sind deutliche Einsparungen gegenüber den Kosten der großen Abrechnungsfirmen vergleichsweise einfach zu verwirklichen.
Digitalisierungszwang für Heizkostenmessungen
Die zwangsweise Digitalisierung von Messgeräten macht bei smarten Stromzählern nicht halt. Entsprechend der EU-Energieeffizienzrichtlinie vom 11. Dezember 2018 müssen auch die Messgeräte zur Erstellung von Heizkostenabrechnungen zukünftig digital arbeiten und eine „smarte“ Fernauslesung unterstützen.
Diese neue Anforderung gilt für alle Messgeräte, die ab dem 25. Oktober 2020 installiert werden. Für bestehende Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler und Warmwasserzähler gilt ein befristeter Bestandsschutz, der zum 1. Januar 2027 ausläuft. Bis zu diesem Datum müssen alle Messgeräte ausgetauscht werden.
Im Gegenzug haben Mieter und Bewohner von Eigentumswohnungen, deren Wohnungen mit fernauslesbaren Messgeräten ausgestattet wurden, ab dem 25. Oktober 2020 einen Anspruch darauf, eine quartalsweise Aufstellung ihrer Verbrauchsdaten sowie eine grafisch aufbereitete Analyse dieser Daten zu erhalten. Ab dem 1. Januar 2022 muss diese Verbrauchsinformation sogar monatlich bereitgestellt werden.
Die monatliche Verbrauchsinformation soll den Verbrauchern den eigenen Verbrauch transparenter machen und die Verbraucher zu Heizkosteneinsparungen animieren.
Segment-ID: 18237
2011 bis 2018 2002 bis 2010
Preisprotest Wärmedämmung Stromheizung Brennwert Bund der Energieverbraucher e.V. Schornsteinfeger Geld vom Staat Stromsperre Heizkosten Pufferspeicher Eichung Stromzähler Anbieterwechsel Flüssiggaspreise Kilowattstunde kleine Windräder Energiewende Heizkostenabrechnung