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Timestamp: 2018-01-22 23:50:10
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Matched Legal Cases: ['§ 195', '§ 7', '§ 194', '§ 34', '§ 15', '§ 15', '§ 3', '§ 15', '§ 15', '§ 8', '§ 195', '§ 195', '§ 7', '§ 15', '§ 12', '§ 15', '§ 15', '§ 195', 'Art. 49', 'EuG', 'Art. 49', '§ 194', '§ 194', '§ 194', 'BGH', 'EuG', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'Art. 14']

Briefe zum Agrarrecht: Heft 11/2012; S. 438
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Prof. Dr. Wolfgang Kleiber, Berlin
Geradezu mustergültig wird der Marktwert landwirtschaftlicher Flächen ermittelt, wenn dazu das „Vergleichspreissystem" (VPS) der Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG) herangezogen wird. Dies ist das Ergebnis eines Gutachtens, das das Bundesministerium der Finanzen auf Veranlassung der Europäischen Kommission eingeholt hat. Konkret geht es um die Frage, ob das Vergleichspreissystem (VPS) geeignet ist, den Marktwert der von der BVVG zu veräußernden Grundstücke zu bestimmen und damit die Gewährung staatlicher Beihilfen auszuschließen1.
Hintergrund ist die Umsetzung der Grundstücksmitteilung der Kommission2 betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten und Grundstücken durch die öffentliche Hand. Nach dieser Grundstücksmitteilung darf öffentliches Eigentum nicht unter seinem Marktwert veräußert werden. Um das auszuschließen, werden für den Verkauf von Grundstücken durch die öffentliche Hand grundsätzlich zwei Verfahrenswege zugelassen, nämlich
der Verkauf durch ein bedingungsfreies Bietverfahren (im Wege der Ausschreibung) und
der Verkauf ohne bedingungsfreies Bietverfahren auf der Grundlage eines durch eine(n) unabhängige(n) Sach­verständige(n) für Wertermittlung auf der Grundlage „allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards“ ermittelten Marktwerts, der bei dem Verkauf grundsätzlich nicht unterschritten werden darf.
Zur Ermittlung des Marktwerts bei Verkäufen landwirtschaftlicher Flächen an den jeweiligen Pächter3 bedient sich die BVVG der von ihr als „Vergleichspreissystem (VPS)“ bezeichneten Methode, die in ihrem Kern dem allgemein anerkannten Vergleichswertverfahren zuzurechnen ist. Die Methode ist darauf angelegt, bei dem Verkauf landwirtschaftlicher Flächen staatliche Beihilfen auszuschließen und hat bei einer Reihe von Sachverständigen Kritik ausgelöst.
2. Eckpunkte des Vergleichspreissystems (VPS)
Die Eckpunkte des Vergleichspreissystems (VPS) der BVVG sind in der Mitteilung der Bundesregierung Deutschland an die Euro­päische Kommission vom 18. 11. 2011 beschrieben und sollen hier nur kurz skizziert werden.
Grundlage des von der BVVG praktizierten Vergleichswertverfahrens sind folgende im Vergleichspreissystem (VPS) eingepflegten Vergleichsdaten:
– Kaufpreise (Vergleichspreise), die als Ergebnis einer Ausschreibung erzielt wurden (AV); diese gehen auch grundsätzlich in die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse ein (Ausschreibungsverfahren).
– Zweit- und Drittgebote, die im Rahmen eines Ausschreibungsverfahrens abgegeben wurden (Ausschreibungsgebote) und potenziell zum Kaufabschluss geeignet sind.
– Das höchste in einem alternativen Ausschreibungsverfahren4 der BVVG abgegebene Kaufgebot (AG) sowie – sofern vorliegend – auch das Zweit- und Drittgebot, auch wenn sich die BVVG für den Abschluss eines Pachtvertrags entschieden hat; auch diese Ausschreibungsgebote hätten potenziell zum Kaufabschluss führen können.
– Kaufpreise (Vergleichspreise), die aus Verkäufen der BVVG an einen exklusiv ankaufsberechtigen Erwerber im Wesentlichen auf der Grundlage regionaler Ausschreibungsergebnisse für vergleichbare Grundstücke vereinbart wurden (Direktverkäufe, DV).
– Kaufpreise (Vergleichspreise) aus Verkäufen zwischen Dritten (ohne Beteiligung der BVVG) für Grundstücke ab einer Mindestgröße (5 ha), soweit diese in die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB einzupflegenden Vergleichspreise von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte zur Verfügung gestellt werden.
Die Vergleichsdaten (Vergleichspreise, Ausschreibungsergebnisse) sind im Vergleichspreissystem (VPS) registriert und abrufbar nach folgenden Kriterien:
– Lage (Bundesland, Landkreis, Gemeinde, Gemarkung),
– Grundstücksgröße,
– Nutzungsart,
– Herkunft (Vergleichspreise, Ausschreibungsergebnisse, Direktverkäufe usw.),
– Bodenqualität.
Zum Preisvergleich werden Vergleichsdaten solcher Objekte herangezogen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend vergleichbar sind.
– Räumlich sollen die Vergleichsobjekte innerhalb eines Referenzraumes mit einem Radius von 20 km um das Bewertungsobjekt gelegen sein.
– Qualitativ sollen die Vergleichsobjekte innerhalb eines Referenzraumes von ±10 Bodenpunkten um die durchschnittliche Bonität des Bewertungsobjekts liegen.
– Zeitlich sollen sich die Vergleichsdaten aus Transaktionen bzw. Ausschreibungsergebnissen der letzten 12 Monate (vor dem Wertermittlungsstichtag) resultieren.
Im Regelfall werden nur Vergleichsdaten von Objekten mit einer Mindestgröße von 10 ha herangezogen, da die von der BVVG vermarkteten Grund­stücke regelmäßig größer als 20 ha (bis zu 450 ha) sind. Abweichungen der Grundstücksgröße werden berücksichtigt durch Gewichtung der Vergleichsfälle mit ihrer Grundstücksgröße bzw. durch Anwendung von Umrechnungskoeffizienten („Größenzuschlagsmodell").
Das Vergleichswertverfahren kommt auf der Grundlage einer „statistisch relevanten" Mindestzahl von 10 Vergleichsdaten (Vergleichspreise; Ausschreibungsergebnisse) geeigneter Vergleichsgrundstücke zur Anwendung, nämlich den aus dem offenen Angebotsverfahren resultierenden Geboten (AV und AG), den aus Direktverkäufen der BVVG resultierenden Vergleichsprei­sen sowie den in der Kaufpreissammlung registrierten Vergleichspreisen. Sofern die notwendige Repräsentativität nicht erreicht wird, kann die Datenbasis um die Vergleichsfälle der Zweit- und Drittgebote erweitert werden.
Soweit nach den vorstehenden Grundsätzen die erforderliche Anzahl von Vergleichsdaten noch immer nicht erreicht wird, können alternativ (bei guter Vergleichbarkeit) oder zusätzlich der räumliche und/oder zeitliche Referenzrahmen erweitert werden (z.B. auf einen Radius von 30 km, auf ±15 Bodenpunkte bzw. 18 Monate).
3. Verkauf durch ein bedingungsfreies Bietverfahren
Die in der Grundstücksmitteilung zuge­lassenen Alternativen sind nicht deckungsgleich, denn sie führen nicht zwangsläufig zu identischen Verkaufspreisen.
Der Verkauf zu dem in einem ordnungsgemäß durchgeführten bedingungsfreien Bietverfahren für ein Grundstück erzielte Höchstpreis entsprechend der 1. Alternative der Grundstücksmitteilung wird heute weitgehend anerkannt, auch wenn der so erzielte Höchstpreis nicht identisch mit dessen Marktwert sein muss. In diesem Zusammenhang wird aus gutem Grunde nur von dem „bestmöglichen Marktpreis" und nicht vom Marktwert gesprochen5. Der in einem bedingungsfreien Bietverfahren erzielte Höchstpreis kann dem Marktwert entsprechen, er kann höher und auch niedriger ausfallen. Der in einem bedingungsfreien Bietverfahren erzielte Höchstpreis (market economy vendor principle) kann jedoch in aller Regel die begründete Vermutung für sich in Anspruch nehmen (Vermutungstatbestand), dass mit dem Verkauf des Grundstücks keine unzulässige Beihilfe einhergeht und dies ist das mit der Grundstücksmitteilung verfolgte Ziel. Unterschreitet der so erzielte bestmögliche Marktpreis den Marktwert, kann nach der Grundstücksmitteilung gleichwohl die Annahme einer mit dem Verkauf des Grundstücks einhergehenden unzulässigen Beihilfe ausgeschlossen werden.
Umgekehrt kann in den Fällen, in denen mit dem so erzielten bestmöglichen Marktpreis der Marktwertüberschritten wird, auch keine Preistreiberei unterstellt werden, wenn ausgeschlossen werden kann, dass dieser durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst ist und dies kann nach dem Grundgedanken des § 7 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) z.B. ausgeschlossen werden, wenn mindestens ein weiteres Gebot in einer Spanne von bis zu 20 % unterhalb des Bestgebots abgegeben wurde6. Das Zweit- und Drittgebot können dann sogar die Repräsentativität des Höchstgebots für das allgemeine Marktgeschehen stützen.
Die Vermarktung von Immobilien im Wege der Ausschreibung ist heute ein wesentliches Element des Grundstücksmarktes und muss deshalb dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr i.S. der Marktwertdefinition des § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) bzw. der Direktive des Europäischen Rates von 19917 zugeordnet werden. Die in einem offenen Ausschreibungsverfahren unter normalen Wettbewerbsbedingungen abgegeben Gebote werden von verkaufswilligen Käufern abgegeben, die im Rahmen des offenen Ausschreibungsverfahrens hinreichend und ggf. sachverständig aufgeklärt sind.
Die Vermarktung von Immobilien im Wege der Ausschreibung wurde und wird nicht nur von der öffentlichen Hand, wie z.?B. dem Bundesministerium der Finanzen8, der Treuhandanstalt oder dem Liegenschaftsfonds Berlin, sondern auch im privatwirtschaftlichen Grundstücksverkehr auf breiter Ebene mit „Immobilien-Auktionen“ praktiziert9. Für die Durchführung von öffentlichen Versteigerungen nach dem BGB und HGB werden nach § 34b Abs. 5 der Gewerbeordnung (GewO) Versteigerer öffentlich bestellt und vereidigt; sie müssen eine überdurchschnittliche Qualifikation nachgewiesen haben und ihre Aufgaben gewissenhaft, weisungsfrei und unparteiisch erfüllen. Ihre Arbeit steht unter Aufsicht der vom Staat beauftragten Bestellungskörperschaft (z.B. IHK).
4. Verkauf zum Marktwert
Beim Verkauf landwirtschaftlicher Flächen (ohne bedingungsfreies Bietverfahren) zum Marktwert entsprechend der 2. Alternative der Grundstücksmitteilung muss gefordert werden, dass der Marktwert auf der Grundlage „allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards“ ermittelt wird.
Nach herrschender Auffassung in Schrifttum und Praxis ist auch auf die Marktwertermittlung landwirtschaftlicher Grundstücke vorrangig das Vergleichswertverfahren heranzuziehen, das sich durch eine hohe Plausibilität und Überzeugungskraft auszeichnet. Das Vergleichswertverfahren ist in den §§ 15 und 16 ImmoWertV geregelt, jedoch nur in seinen Grundzügen, wie sich aus dem vollständigen Titel der Immobilienwertermittlungsverordnung ergibt. Damit ist die Anwendung anderer in der ImmoWertV nicht ausdrücklich geregelter Methoden nicht ausgeschlossen. Das Bundesverwaltungsgericht10 hat hierzu ausdrücklich festgestellt, dass auch andere geeignete Methoden zur Anwendung kommen und demzufolge die geregelten Verfahren auch modifiziert werden können. Zu fordern ist jedoch, dass das angewandte Verfahren in sich „schlüssig“ ist11 und das Wertbild nicht verzerrt12.
Das Vergleichswertverfahren wird demzufolge in der allgemein anerkannten Bewertungspraxis, wie im Übrigen auch das in der Marktwertermittlung angewandte Ertrags- und Sachwertverfahren, nicht nach starren und einheitlichen Regeln praktiziert. Es handelt sich dabei stets um Oberbegriffe für Verfahren, die in unterschiedlichen Vorgehensweisen und Varianten praktiziert werden. So wird beispielsweise nach dem mittelbaren und unmittelbaren Preisvergleich unterschieden. Des Weiteren kann das Vergleichswertverfahren, als Bodenrichtwertverfahren, als sog. Zielbaumverfahren (Multifaktorenanalyse) bis hin zu der unüberschaubaren Gruppe sog. deduktiver Vergleichswertverfahren13 zur Anwendung kommen. Die unterschiedlichen Varianten und Techniken des Vergleichswertverfahrens sind insbesondere von dem Gegenstand der Marktwertermittlung und den dafür zur Verfügung stehenden Vergleichsdaten abhängig. Diese müssen in einer den besonderen Belangen des konkreten Einzelfalls Rechnung tragenden Weise zur Anwendung kommen. Dies ist nicht nur sachgerecht, sondern kann sogar geboten sein, wenn dadurch verlässlichere Ergebnisse erwartet werden können.
4.2 Anwendungsvoraussetzung
Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens setzt voraus, dass eine ausreichende Zahl geeigneter Vergleichspreise von Grundstücken zur Verfügung stehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück tatsächlich „vergleichbar“ sind:
Als „vergleichbar“ gelten Vergleichspreise von Grundstücken, die mit dem zu bewertenden Grundstück „hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale“ aufweisen (so z.B. § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV).
Darüber hinaus müssen die den Vergleichspreise zugrunde liegenden „allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt“ (§ 3 Abs. 2 ImmoWertV) hinreichend mit den am Wertermittlungsstichtag herrschenden Wertverhältnissen übereinstimmen, d.h., es sind möglichst stichtagsnahe Vergleichspreise heranzuziehen.
Bei der Marktwertermittlung landwirtschaftlicher Grundstücke müssen die zum Preisvergleich herangezogenen Grundstücke neben der Nutzungsart, Lage und Bonität vor allem auch nach ihrer Grundstücksgröße vergleichbar sein, denn im landwirtschaftlichen Bereich werden für große Grundstückslose aus den bekannten Gründen in der Regel deutlich höhere Preise als für Klein- und Kleinstgrundstücke erzielt. Für Grundstückslose mit deutlich über 20 ha bis zu 450 ha, wie sie von der BVVG vermarktet werden, stehen nur sehr wenige geeignete Vergleichspreise von Grundstücken zur Verfügung, die hinsichtlich der Flächengröße damit „hinreichend“ vergleichbar sind. In diesem Fall sollen nach § 15 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV zwar auch Vergleichspreise „aus anderen vergleichbaren Gebieten“ herangezogen werden können, jedoch muss darüber hinaus auch die Heranziehung anderer in der ImmoWertV nicht expressis verbis aufgeführte Marktindikatoren in Betracht gezogen werden. Der Wortlaut des § 15 ImmoWertV, der lediglich „Vergleichspreise“ anspricht, hat sich schon seit langem als zu eng erwiesen. Tatsächlich werden in der Praxis der Wertermittlung neben Vergleichspreisen auch andere geeignete Marktindikatoren herangezogen, wenn erwartet werden kann, dass sie zu einer fundierten Vergleichswertermittlung in sachgerechter Weise beitragen. Dementsprechend fordert die Grundstücksmitteilung der EU, dass der Marktwert „auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren“ ermittelt wird. Können die zur Verfügung stehenden Vergleichspreise eine fundierte Marktwertermittlung nicht gewährleisten, müssen deshalb nach allgemein anerkannten Grundsätzen andere geeignete Marktindikatoren herangezogen oder es muss auf die (ergänzende) Anwendung eines anderen weniger geeigneten Wertermittlungsverfahrens ausgewichen werden (vgl. § 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Ein Sachverständiger würde geradezu gegen seine Sorgfaltspflichten verstoßen, wenn er bei einer unzureichenden Anzahl geeigneter Vergleichspreise andere ihm zugängliche Marktindikatoren unbeachtet ließe, wenn diese geeignet sind, das Ergebnis seines Vergleichswertverfahrens auf fundiertere Grundlagen zu stützen.
Dies kann insbesondere bei Marktwertermittlungen auf „engen“ Grundstücksmärkten und engen Marktsegmenten geboten sein, insbesondere wenn eine hinreichende Anzahl geeigneter Vergleichspreise nicht zur Verfügung steht.
4.3 Berücksichtigung qualifizierter Gebote
Die Veräußerung eines Grundstückes zu dem in einer Ausschreibung erzielten Höchstpreis, wie es die der 1. Alternative der Grundstücksmitteilung für die Vermarktung durch die öffentliche Hand vorgibt, ist heute ein wesentliches Element des Grundstücksmarktes. Dies ist – wie schon festgestellt wurde – alltäglich und ein wesentliches Element des allgemeinen Marktgeschehens. Diese Kaufpreise sind deshalb grundsätzlich in die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte nach § 195 BauGB einzupflegen. Das Gleiche muss gelten für das höchste in einem alternativen Ausschreibungsverfahren14 der BVVG abgegebene qualifizierte Kaufgebot (AG), das jederzeit zu einem entsprechenden Abschluss hätte führen können. Dies gilt für die von der BVVG im Rahmen des bedingungsfreien Bieterverfahrens erzielten Kaufpreise ebenso wie für sonstige im Wege eines offenen Ausschreibungsverfahrens hervorgegangene Höchstpreise.
Der Heranziehung dieser Höchstgebote zur Marktwertermittlung kann nicht entgegengehalten werden, dass der im Einzelfall erzielte Höchstpreis nicht direkt den Marktwert abbilde und es sich eben um einen „Höchstpreis“ handele, während sich der Marktwert (Verkehrswert) als Durchschnitt der dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zurechenbaren Vergleichspreise definiere.
Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr werden Grundstücke – unabhängig von der Form ihrer Vermarktung – in aller Regel zu dem Höchstpreis veräußert, der entsprechend der Art des Grundstücks nach angemessenem Vermarktungszeitraum und angemessenen Verkaufsmodalitäten erzielt werden kann. Dementsprechend handelt es sich auch bei den in der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte nach § 195 BauGB registrierten Kaufpreisen aus freihändiger Veräußerung in der Regel um die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten Höchstpreise. Der Verkauf eines Grundstücks zu dem aus einem bedingungsfreien Bietverfahren resultierenden Höchstgebot stellt insofern keine Besonderheit dar und der daraus resultierende Kaufpreis muss deshalb – wie die im freihändigen Grundstückshandel erzielten Kaufpreise – in die Kaufpreissammlung eingepflegt werden.
Auf dem allgemeinen Grundstücksmarkt streuen die unabhängig voneinander abgegebenen Höchstgebote in einer dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zurechenbaren Bandbreite (Toleranzbereich). Dem wird in der allgemein anerkannten Praxis der Marktwertermittlung dadurch Rechnung getragen, dass der Marktwert aus einer hinreichenden Anzahl von Vergleichspreisen abgeleitet wird, die regelmäßig aus Vermarktungen von vergleichbaren Grundstücken zum jeweiligen Höchstgebot stammen. Marktwert ist mithin der ggf. gewogene Durchschnitt aller zur Marktwertermittlung herangezogenen Höchstpreise. Als Marktwert (Verkehrswert) wird deshalb nicht der höchste im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis, sondern der ggf. gewogene Durchschnitt aller zur Marktwertermittlung heranziehbaren Höchstpreise vergleichbarer Grundstücke bezeichnet. In diesem Sinne ist der Marktwert zugleich auch der am wahrscheinlichsten erzielbare Wert.
Zu fordern ist bei alledem, dass es sich um qualifizierte Gebote handelt. Ein qualifiziertes Gebot liegt in der Regel vor, wenn in einer Situation der Markt- und Wettbewerbsauthentizität mit anderen Marktteilnehmern unter Berücksichtigung
– der Person des vertragswilligen Bieters und der sonstigen Umstände gewährleistet ist, dass es sich dabei um ernsthafte Gebote handelt,
– das Gebot aus der Sicht des vertragswilligen Verkäufers auch tatsächlich zum Abschluss eines Kaufvertrages führen kann bzw. könnte, und
– eine Beeinflussung des Gebots durch ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse ausgeschlossen werden kann.
Auszuschließen sind Höchstgebote, die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst sind und dies soll nach den Grundgedanken des § 7 ImmoWertV z.?B. ausgeschlossen werden, wenn mindestens ein weiteres Gebot in einer Spanne von bis zu 20 % unterhalb des Bestgebots abgegeben wurde15. Umgekehrt kann dann aber auch das Zweit- und Drittgebot, das in der genannten Spanne liegt, auch als ein wichtiger Marktindikator berücksichtigt werden, mit dem das Höchstgebot abgestützt wird. Einem Höchstgebot, das von Zweit- und Drittgeboten gleicher Größenordnung flankiert wird, muss bei der Aggregation der Vergleichsdaten zum Marktwert ein höheres Gewicht beigemessen werden.
Es kommt im Ergebnis also entscheidend darauf an, ob die in einem offenen Ausschreibungsverfahren abgegebenen Gebote qualifizierte Rückschlüsse auf den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Höchstpreis erlauben. Ist das bei einem qualifizierten Gebot zu bejahen und bezieht sich das Gebot auf ein Grundstück, das mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks vergleichbar und vielleicht sogar in besonderem Maße vergleichbar ist, so ist der Sachverständige geradezu verpflichtet, diese Marktindikatoren in geeigneter Weise zu berücksichtigen. Qualifizierte Angebotspreise können und müssen mithin in die Marktwertermittlung eingebracht werden, wenn die einschlägigen Vergleichsobjekte zum Preisvergleich geeignet sind, d.h., wenn die Grundstücksmerkmale mit denen des zu bewertenden Grundstücks hinreichend übereinstimmen.
5. Qualifizierung des Vergleichspreissystems (VPS)
Das unter der Bezeichnung „Vergleichspreissystem (VPS)“ von der BVVG angewandte Verfahren der Marktwertermittlung ist ein „reinrassiges“ Vergleichswertverfahren, bei dem der Marktwert entsprechend der Regelungen des § 15 Abs. 1 ImmoWertV aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichs­preisen und sonstigen Vergleichsdaten geeigneter Vergleichsgrundstücke abgeleitet wird. Kennzeichnend für das „Vergleichspreissystem (VPS)“ ist die Optimierung der Auswahl geeigneter Vergleichspreise durch sukzessiv zur Anwendung kommenden Auswahlkriterien.
Im ersten Schritt werden Kaufpreise geeigneter Vergleichsgrundstücke aus den zur Verfügung stehenden Vergleichsdaten innerhalb eines engen Korridors hinreichend übereinstimmender Grundstücksmerkmale (Referenzräume) herausgefiltert.
Ergibt sich daraus keine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen, werden die Referenzräume schrittweise erweitert. Die Erweiterung der Referenzräume hat jedoch dort seine Grenzen, wo keine hinreichende Vergleichbarkeit mehr gegeben ist.
Soweit trotz Erweiterung des Referenzrahmens keine ausreichende Anzahl geeigneter Vergleichspreise zur Verfügung stehen, können zur Erweiterung der Datenbasis weitere nachrangige Marktindikatoren ergänzend herangezogen werden. Dabei ist die Aussagekraft der ergänzend heranzuziehenden nachrangigen Marktindikatoren mit der dadurch erreichbaren höheren statistischen Absicherung des Ergebnisses der Marktwertermittlung abzuwägen.
Mit der schrittweisen Erweiterung der Referenzräume unter Einbeziehung von qualifizierten Zweit- und Drittgeboten aus bedingungsfreien Bietverfahren bis zu einer „statistisch relevanten“ Anzahl von Vergleichsobjekten entspricht das Vergleichspreissystem (VPS) den Grundsätzen der ImmoWertV, die eine „ausreichende Anzahl“ von Vergleichspreisen fordert, wobei man sich in der Praxis oftmals mit deutlich weniger als 10 Vergleichspreisen begnügen muss. 10 Vergleichspreise von Grundstücken, stellen für Marktwertermittlungen regelmäßig eine solide Grundlage dar, wenn die Grundstücke weitgehend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen und die Kaufpreise zudem aktuell sind.
5.2 Problemfall Grundstücksgröße
Eine Untersuchung von 950 beurkundeten Kaufpreisen aus Ausschreibungen von mehr als 2 ha und bis zu 50 ha Ackerland ergab, dass Kaufpreise
mit der Größe des Grundstücks degressiv und
mit der Bonität progressiv
ansteigen16. Grundsätzlich lassen sich die aus Abweichungen in der Flächengröße resultierenden Preisunterschiede mit Hilfe sog. Umrechnungskoeffizienten (§ 12 ImmoWertV) berücksichtigen. Dies setzt allerdings voraus, dass entsprechende aus Marktdaten empirisch abgeleitete Umrechnungskoeffizienten dafür zur Verfügung stehen. Tatsächlich liegen jedoch entsprechende Marktuntersuchungen vornehmlich nur für Flächengrößen bis zu 5 ha vor, deren Heranziehung auf Flächenlose von 100 ha und mehr sich verbietet. Darüber hinaus ist die Berücksichtigung von Abweichungen mittels Umrechnungskoeffizienten stets nur über eine gewisse Spanne zulässig, d.h. die Umrechnung eines sich auf ein 2 ha großes Grundstück beziehenden Vergleichspreises auf eine Grundstücksgröße von 50 oder 100 ha ist grundsätzlich abzulehnen. Zieht man beispielsweise die vorstehende Untersuchung zur Abhängigkeit der bei Ausschreibungen erzielbaren Ackerlandpreise von der Flächengröße heran, so ergeben sich beim Übergang von 5 ha auf 50 ha Zuschläge von bis zu 58 % und beim Übergang von 5 ha auf 100 ha Zuschläge von bis zu 82 % (Sachsen Anhalt).
Zuschläge dieser Größenordnung machen deutlich, dass die in den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse vornehmlich registrierten Verkaufsfälle von Grundstücken mit einer Fläche von bis zu 5 ha allein schon hinsichtlich des Grundstücksmerkmals „Größe“ nicht unmittelbar und auch nicht mittelbar mit den sehr viel größeren von der BVVG vermarkteten Grundstücken vergleichbar sind. Sie sind deshalb für die Marktwertermittlung von flächenmäßig deutlich größeren Grundstücken nicht geeignet (§ 15 Abs. 1 ImmoWertV).
Bei dieser Sachlage ist es geradezu geboten, den Preisvergleich vorrangig auf Vergleichsdaten aus Transaktionen (Vergleichspreise) bzw. Ausschreibungsergebnissen von Verkaufslosen zu stützen, die eine mit den zu bewertenden Grundstücken vergleichbare Flächengröße aufweisen. Auch bei Heranziehung dieser Vergleichsdaten sind unterschiedliche Grundstücksflächen zu berücksichtigen, wenn nicht eine hinreichende Anzahl von Vergleichsdaten von Grund­stücken zur Verfügung steht, die mit der zu bewertenden Liegenschaft eine direkt vergleichbare Grundstücksfläche ausweist:
Bei Marktwertermittlungen für Grundstücke 50 ha kommen empirisch ab­geleitete (mehrdimensionale) Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung einer abweichender Grundstücksgröße und abweichender Bonität zusammen mit überregionalen Vergleichsdaten zur Anwendung unter der Bezeichnung („Größenzuschlagsmodell“, GZM).
Bei Bewertungsobjekten mit einer Fläche von 50 ha liegen unter Berücksichtigung von Zweit- und Drittgeboten sowie eines erweiterten Referenzrahmens i.d.R. eine hinreichende Anzahl von Vergleichsdaten vor.
Das zur Marktwertermittlung landwirtschaftlicher Grundstücke von der BVVG angewandte „Vergleichspreissystem (VPS)“ ist eine besonders qualifizierte Form des Vergleichswertverfahrens, die konsequent darauf ausgerichtet ist,
nicht nur die zur Marktwertermittlung geeigneten Vergleichspreise, sondern auch die aus bedingungsfreien Bietverfahren resultierenden qualifizierten Gebote als sonstige Marktindikatoren umfassend zu erfassen,
die den Marktwert landwirtschaftlicher Grundstücke bestimmenden Parameter, insbesondere die Lage, Bonität, Grundstücksgröße, sonstige besondere Grundstücksmerkmale und die aktuelle Entwicklung auf dem landwirtschaftlichen Grundstücksmarkt bei der Marktwert­ermittlung zu berücksichtigen und
die Marktwertermittlung auf eine sta­tistisch ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen und sonstigen Markt­indikatoren zu stützen.
Die Erweiterung der Datenbasis ist darin begründet, dass von der BVVG landwirtschaftliche Flächen vermarktet werden, die regelmäßig deutlich größer als 20 ha (bis zu 450 ha)17 sind, und für die Marktwertermittlung derartiger Flächenlose ansonsten keine oder nur eine unzureichende Anzahl von geeigneten Vergleichspreisen aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse zur Verfügung stehen. Es kommt hinzu, dass die registrierten Kaufpreise angesichts der sprunghaften Marktentwicklung in den neuen Bundesländern nicht stets dem aktuellen Stand entsprechen.
Das Vergleichspreissystem (VPS) gewährleistet aufgrund der erweiterten Datenbasis eine hohe Vertrauenswürdigkeit und statistische Sicherheit der Marktwertermittlung:
Im Vergleich zu der in Schrifttum und Rechtsprechung aufgezeigten Grenzen, nach denen bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens zur Berücksichtigung abweichender Eigenschaften der Vergleichsobjekte von dem Bewertungsobjekt Zu- bzw. Abschläge bis zu einer Größenordnung von 40 % hingenommen werden können, wird mit den von der BVVG vorgegebenen Referenzräumen ein besonders hohes Maß an Übereinstimmung zwischen den Grundstücksmerkmalen der Vergleichsobjekte und denen des zu bewertenden Grundstücks gefordert. Dies gilt sogar für den Fall, dass mit diesen engen Grenzen nicht die geforderte „statistisch relevante“ Mindestzahl von 10 Vergleichsobjekten erreicht werden kann und der Referenzraum auf einen Radius von 30 km und ±?15 Bodenpunkten erweitert wird.
Da der landwirtschaftliche Grundstücksmarkt in den neuen Bundesländern im Vergleich zum übrigen Bundesgebiet durch eine überdurchschnittlich starke Preisentwicklung geprägt ist, kommt der Heranziehung möglichst aktueller Vergleichsdaten eine besondere Bedeutung zu. Mit der Einbeziehung von Grundstücksveräußerungen (Vergleichspreise) bzw. Ausschreibungsergebnissen der BVVG, die (noch) keinen Eingang in die Kaufpreissammlung gefunden haben, wird eine Marktwertermittlung nach „aktuellstem Stand“ gewährleistet.
Der vorgegebene zeitliche Referenzraum, nach dem vornehmlich nur Transaktionen bzw. Ausschreibungsergebnisse der letzten 12 Monate (vor dem Wertermittlungsstichtag) herangezogen werden, stellt vor dem Hintergrund der überdurchschnittlich starken Preisentwicklung zugleich sicher, dass die herangezogenen Vergleichspreise auch konjunkturell der aktuellen Lage auf dem Grundstücksmarkt entsprechen. Umgekehrt wird damit die Berücksichtigung vorübergehender dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht zurechenbarer Marktausschläge bei der Marktwertermittlung ausgeschlossen.
Das zur Marktwertermittlung landwirtschaftlicher Grundstücke von der BVVG angewandte „Vergleichspreissystem (VPS)“ ist kein Verfahren sui generis, sondern ein „reinrassiges“ Vergleichswertverfahren. Bei Anwendung dieses Verfahrens werden nicht nur Vergleichspreise, sondern umfassend alle zum Vergleich geeigneten Marktindikatoren herangezogen. Dies fordert auch die Grundstücksmitteilung der EU, in der in umfassender Weise ausdrücklich die Ableitung des Marktwerts aus „Markt­indikatoren“ gefordert wird. Darüberhinaus werden die zur Verfügung stehenden Vergleichsdaten unter Berücksichtigung ihrer Eignung geradezu schulbuchmäßig abgestuft in die Marktwertermittlung einbezogen, damit eine ausreichende Zahl geeigneter Vergleichsdaten („statistisch relevante“ Mindestzahl) erreicht wird. Dies entspricht exakt den Vorgaben des § 15 Abs. 1 ImmoWertV).
Der besondere Vorzug des Vergleichspreissystems (VPS) der BVVG besteht vor allem auch darin, dass es vor allem die Vergleichsdaten bereithält, die speziell bei der Marktwertermittlung von Grundstückslosen mit überdurchschnittlich großen Flächen (20 ha und bis zu 450 ha) benötigt werden. Wegen des hohen Anteils der von der BVVG vermarkteten Objekte am landwirtschaftlichen Grundstücksmarkt in den neuen Bundesländern und speziell an Grundstückslosen mit überdurchschnittlich großen Flächen (20 ha und bis zu 450 ha) verfügt die BVVG diesbezüglich stets über aktuelle Vergleichsdaten.
Der Heranziehung dieser Daten steht nicht entgegen, dass die Daten nicht oder noch nicht in die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte nach § 195 BauGB eingepflegt worden sind18. Zur Marktwertermittlung sind grundsätzlich alle geeignete Markt­indikatoren heranzuziehen. Bei einer Marktwertermittlung würde nicht unerheblich gegen das Sachaufklärungsgebot und gegen gutachterliche Sorgfaltspflichten verletzt werden, wenn die Marktwertermittlung allein auf die Vergleichspreise der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse gestützt wird und andere jedem Sachverständigen ohne weiteres zugängliche Vergleichsdaten (Marktindikatoren) unbeachtet blieben oder sogar „unterdrückt“ werden, wenn erwartet werden kann, dass ihre sachgerechte Heranziehung die Marktwertermittlung beeinflussen muss.
Ein Sachverständiger, der in den neuen Bundesländern mit der Marktwertermittlung eines überdurchschnittlich großen landwirtschaftlichen Grundstücks (20 ha bis zu 450 ha) beauftragt worden ist, muss wissen, dass die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte für derartige Aufgaben regelmäßig eine unzureichende Datenbasis bildet und die wenigen dafür geeigneten Vergleichspreise zudem noch mit einem erheblichen time lag (Verzögerung, d. Red.) eingepflegt werden. Der örtliche Gutachterausschuss ist deshalb auch nicht in der Lage, Umrechnungskoeffizienten für die Abhängigkeit landwirtschaftlicher Bodenpreise von der Grundstücksfläche für dieses Segment abzuleiten. Von daher ist es unverzichtbar, neben der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse auch Auskünfte aus der jedem Sachverständigen zugänglichen Sammlung der BVVG über Kauf- und Pachtpreise landwirtschaftlicher Flächen sowie der Höchstgebote beendeter Ausschreibungen (Acker- und Grünland sowie Wald) heranzuziehen und diese Marktindikatoren in sachgerechter Weise in die Marktwert­ermittlung einzustellen.
Veröffentlicht u.a. unter www.bvvg.de/service.
Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten und Grund­stücken durch die öffentliche Hand Nr. 97C 209/03 vom 10. 7. 1997 (ABl. 1997 C 209 S. 3 = Grundstücksmarkt und Grundstückswert; GuG 1997, 363); vgl. auch Art. 49 Abs. 2 der Richtlinie 91/674 EWG des Rates (ABl. Nr. L 374 vom 31. 12. 1991, S. 7).
Bei begünstigten Verkäufen an Pächter nach dem EALG bis zum 31. 12. 2009 zu einem um 35 % reduzierten Marktwert.
Bei alternativen Ausschreibungsverfahren der BVVG können sowohl Kauf- als auch Pachtgebote abgegeben werden.
A.A. EuGH, Urt. vom 16. 12. 2010 – C 239/09.
Unbeachtlich müssen indessen Gebote bleiben, die offenkundig den Marktwert unterschreiten und bei denen ein an sich verkaufswilliger Verkäufer im gewöhnlichen Geschäftsverkehr seinen Verkaufswillen zurückstellt. So wie ein Käufer nicht um jeden Preis ein Grundstück erwirbt, ist auch ein Verkäufer nicht bereit, um jeden Preis sein Grundstück abzugeben. Unbeachtlich bleiben dementsprechend insbesondere auch die in Erwartung eines „Schnäppchens“ abgegebenen Gebote.
Art. 49 Abs. 2 – 91/647/EEC. Die materielle Identität ist herrschende Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum und braucht von daher nicht weiter erörtert zu werden (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB § 194 BauGB Rn. 23ff.; Krautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB 11. Aufl. Rn. 1; Federwisch in Spannowsky/Uechtritz, BauGB, § 194 BauGB Rn. 3; Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 6. Aufl. 2010 § 194 BauGB Rn. 103; BGH, Beschl. v. 28. 4. 2011 -–V ZR 192/10 , GuG 2011, 319 = NL-BzAR 2011, 268; KG Urt. v. 26. 8. 2010 – 22 U 202/09 = NL-BzAR 2011, 27; KG Urt. v. 26. 8. 2010 – 22 U 179/09 = NL-BzAR 2011, 23; EuGH, Urt. v. 16.12.2010 - RS C 239/09, NL-BzAR 2011, 33; BGH, Urt. v. 13. 6. 2001–- XII ZR 49/99, EzGuG 20.181; BGH, Urt. v. 30. 6. 2004 – XII ZR 11/01, EzGuG 20.192.
Kleiber, Marktwertermittlung, 7. Aufl. 2012; SystDarst des Vergleichswertverfahrens, Rn. 73.
Z.B. der Deutschen Grundstücksauktionen AG, Plettner & Brecht, Sächsische Grundstücksauktionen AG, der Deutschen Internet Immobilien Auktionen GmbH, der Norddeutschen Grundstücksauktionen AG, Westdeutsche Grundstücksauktionen AG usw. Beispielsweise werden vom Auktionshaus Karhausen AG sowohl für private Eigentümer, als auch für Städte und Gemeinden, der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben in Potsdam, der Bundesforstbetriebe Havel-Oder-Spree, Lausitz, Mittelelbe und Niedersachsen, der Deutschen Bahn AG, des Bundeseisenbahnvermögens sowie der Banken, Insolvenzverwalter und Wohnungsbaugesellschaften Immobilien versteigert.
BVerwG, Urt. v. 16. 1. 1996 – 4 B 69/95, GuG 1996, 111 = EzGuG 15.83.
BFH, Urt. v. 18. 12. 1984 – VIII R 195/82, EzGuG 20.108a.
BGH, Urt. v. 29. 5. 1967 – III ZR 126/66, EzGuG 18.35; BGH, Urt. v. 2. 2. 1971 – III ZR 165/69, EzGuG 20.51; BGH, Urt. v. 26. 10. 1972 – III ZR 78/71 , EzGuG 18.57; BGH, Urt. v. 20. 3. 1975 – III ZR 153/72, EzGuG 18.64; BGH, Urt. v. 14. 12. 1978 – III ZR 6/77, EzGuG 4.63; BGH, Urt. v. 23. 6. 1983 – III ZR 39/62, EzGuG 20.102; vgl. auch Maunz/Dürig/Herzog/Scholz, GG, Art. 14, S. 66.
Kleiber, W., Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 6. Aufl. 2010 S. 1374 ff.
Vgl. Fn. 6.
Koepke, D., Kaufpreise für Ackerland in Ausschreibungen der BVVG, Grundstücksmarkt und Grundstückswert, GuG 2010, 257). Aus diesen Untersuchungen ergeben sich zeitabhängige Umrechnungskoeffizienten für die Abhängigkeit der bei Ausschreibungen erzielbaren Ackerlandpreise von der Flächengröße und der Bonität in den neuen Bundesländern.
Mitteilung der Bundesregierung vom 18. 11. 2011, S. 2.
Ihrer Heranziehung steht auch nicht entgegen, dass sie aus ­eigener Vermarktung hervorgegangen sind. Im Bereich des Wohnungsrechts kann ein Mieterhöhungsverlangen auch durch Vergleichsmieten aus eigenem Bestand begründet werden.