Source: https://www.propit.it/threads/inquilino-moroso-con-contratto-in-scadenza-come-sfrattarlo.33077/
Timestamp: 2017-01-21 23:48:12+00:00
Document Index: 72509956

Matched Legal Cases: ['art. 55', 'sentenza ', 'art. 55', 'sentenza ', 'art.55', 'art.658', 'art 1453', 'sentenza ', 'art.55']

Inquilino moroso con contratto in scadenza. Come sfrattarlo? | propit.it - Forum per la Casa
Inquilino moroso con contratto in scadenza. Come sfrattarlo?
Discussione in 'Locazione, Affitto e Sfratto' iniziata da Kitsune, 20 Marzo 2015.
Salve, abbiamo affittato un appartamento ad uso transitorio riservandoci l'uso di una stanza, l'inquilino però sono 7 mesi che non paga (rimanda da altrettanti mesi dicendo che pagherà) e a maggio scadrà il contratto d'affitto. Noi temiamo che non voglia lasciare l'appartamento e non potendoci permettere i costi per sostenere una causa legale ci chiediamo in quale modo si può procedere con lo sfratto rimanendo entro i parametri della legge?
Abbiamo pensato di fargli firmare un verbale di riconsegna delle chiavi prima della scadenza del contratto, così da poter avere legalmente accesso all'appartamento e cambiare la serratura in caso lui non fosse intenzionato a lasciarlo dopo la scadenza del contratto. Ci chiediamo però se ciò sia effettivamente fattibile da un punto di vista legale, o rischiamo di incorrere in qualche problema?
Avendo l'uso della stanza abbiamo qualche possibilità legale in più per cacciare quest'uomo?
Purtroppo la situazione non è rosea, spiegando brevemente: l'affittuario è molto anziano, lavora in nero, non ha intestato nulla a suo nome, ci fu molto raccomandato dall'agenzia che lo definì più volte "persona fidata e amica" (più tardi si sono rimangiati quanto detto affermando che "lo conoscono solo di vista"), la caparra ci venne data sotto forma di assegno dall'agenzia la quale ci ripetè di non incassarlo (giorni più tardi scoprimmo che l'assegno era scoperto); alcune volte è difficile contattare sia quelli dell'agenzia che l'inquilino in quanto si rendono irreperibili. Esiste una procedura per poterlo mandare via senza mettere di mezzo un avvocato? Non vogliamo arrivare a farci un debito per poter ottenere ciò che è di nostro diritto, siamo arrivati ad un punto in cui non vogliamo i soldi che ci deve ma solo che se ne vada (l'inquilino ha menzionato di voler restare in casa).
Vi ringrazio in anticipo per qualsiasi tipo di aiuto possiate darci! Perdonate il lungo post.
Spiace per lei, ma non esiste modo alcuno per rientrare nel possesso dell'immobile se non adire le vie legali (nel suo caso sfratto per morosità).
Per limitare le spese, provi a vedere se iscrivendosi a categoria di riferimento (ve ne sono diverse che consorziano i proprietari di immobili) riesce, a fronte dell'iscrizione, ad ottenere tutela legale al minor costo possibile.
Il fatto che sia persona anziana non depone a vostro favore quanto alla durata della procedura..... Qualcosa potrebbe essere fatto solo al fine di non pagare le tasse per la pigione non riscossa; ma questo è altra cosa.
Kitsune ha scritto:
in quale modo si può procedere con lo sfratto rimanendo entro i parametri della leggeClicca per allargare...
per evitare altre spese e tassazioni, è meglio iniziare lo sfratto per morosità
La tassazione può essere limitata anche in assenza di sfratto e a condizione di clausola risolutiva espressa presente nel contratto; in altra discussione ne è stato già discusso.
La tassazione può essere limitataClicca per allargare...
Potrebbe essere stata limitata. Ora è tardi.
Non è assolutamente tardi....
A condizioni sospensive realizzate (risoluiva contrattuale espressa, morosità, intimazione, messa in mora, eccc) tutto è ben possibile e proprio nelle more dello sfratto se ne avrà il maggior beneficio.
A condizioni sospensive realizzate (risoluiva contrattuale espressa, morosità, intimazione, messa in mora, eccc) tutto è ben possibile e proprio nelle more dello sfratto se ne avrà il maggior beneficio.Clicca per allargare...
Scusa, puoi essere più chiaro? Che significa?
Certo; ecco qui:
@lupoki
Il locatore che intenda avvalersi della clausola risolutiva espressa per determinare la cessazione del contratto di locazione, dovrà:
- intimare alla controparte, mettendola in mora, d'adempiere all' obbligo di corrispondere il canone contrattuale, concedendo a tal fine un termine perentorio.
- avvisare la controparte che, decorso inutilmente il termine concesso, sulla base di quanto disposto volontariamente dalle parti nella clausola risolutiva espressa, il contratto di locazione dovrà intendersi risolto per colpa da ascriversi al conduttore;
- il contratto si intenderà risolto allo scadere del termine concesso;
- presso Ade andrà registrata la risoluzione medesima.
Tutto ciò per quanto attiene alla fiscalità e sulla base della giurisprudenza su menzionata; ci si attenderebbe quindi che analoga soluzione sia prospettabile anche per il rilascio dell'immobile: dati infatti determinati presupposti, ci si attenderebbe conseguenti e logiche conclusioni; invece.....
E qui veniamo @uva; circa la possibilità di "sanatoria" in sede giudiziale Lei ha ben ha colto!
La giurisprudenza maggioritaria della Corte di Cassazione si è orientata nel senso di non tener minimamente in conto quanto su indicato in ambito fiscale; il presupposto giuridico su cui si fonda tal "costruzione" giurisprudenziale è dato dal principio secondo cui, ex art. 55 legge equo canone, siano definite disposizioni con valenza di ordine pubblico inderogabili dai privati in sede contrattuale (Cassazione sentenza n.6995 del 1986), con la conseguenza che la sanatoria ex art. 55 equo canone sia da ammettersi pur in presenza di clausola risolutiva espressa.
Tal principio è stato poi ribadito:
- dalla Corte Costituzionale con la sentenza n.3 del 21 gennaio 1999, che ha ritenuto proponibile la "sanatoria" anche al di fuori del perimetro normativo per cui fu prevista dall'art.55 (procedura di sfratto per morosità - rito speciale di cui all'art.658 cpc) e ritenendo estendibile lo stesso anche all'eventualità in cui il locatore, contestando l'inadempimento del conduttore ex art 1453 3° comma CC, intendesse utilizzare il rito ordinario per la risoluzione del contratto (contraddicendo in tal senso Cassazione che sino ad allora non riteneva applicabile la sanatoria in tal evenienza).
- dalla stessa Cassazione che, a partire dalla sentenza n.2087 del 2000 e preso atto della posizione assunta dai giudici della legittimità, si uniformò a tal indirizzo sancendo come la sanatoria possa sussistere ogniqualvolta il locatore chieda pronuncia della risoluzione del contratto per omesso pagamento da parte del conduttore, quindi anche se nel rito ordinario di cui sopra.
Conseguentemente: anche chi fosse munito di clausola risolutiva espressa potrà essere sottoposto alla spada di Damocle della sanatoria ex art.55 legge equo canone; il contratto in precedenza risolto a tutti gli effetti, avrà nuova vita e il locatore dovrà riversare le imposte per i canoni percepiti a far data dall'ordinanza del giudice e per la durata del contratto (un girone dantesco.... quando poi il conduttore ricominciasse a non pagare! Ergo altra messa in mora, altra risoluzione, altro procedimento per morosità.... ecc.)
Un consiglio @lupoki (utilizzato con successo dal sottoscritto):
svolgere tutta la procedura su descritta e al contempo presentare formale interpello ad ADE, citando giurisprudenza e prassi a proprio favore e dichiarando di attenersi alla medesima in caso di silenzio/accoglimento; in tal modo sarà sicuro di non aver sorprese future; unico neo: esporsi formalmente con ADE e, nel caso di risposta negativa (potrebbe anche accadere), impossibilità di procedere come su descritto e obbligo a versare le imposte; l’altra strada non fare interpello, ritenersi nel giusto e sperare che ADE non intenda mai contestare il tutto (salvo ricorso in commissione tributaria)
Mi scuso per essermi troppo dilungato.
e a questo punto non se ne va ancora, cosa faresti tu che un'altro non potrebbe già aver fatto
Gli proporrei una buonuscita, ti costa meno di una causa. ( sotto forma di contributo spese di trasloco)
e a questo punto non se ne va ancora, cosa faresti tu che un'altro non potrebbe già aver fattoClicca per allargare...
Forse non ci siamo capiti; la risposta precedente è limitata all'ambito fiscale della questione (preso in considerazione in un secondo momento).
Come già risposto in precedenza: non esiste altro modo legale, per essere reintegrati nel possesso dell'immobile, se non lo sfratto o la procedura ordinaria.
Riepilogando: - per il possesso dell'immobile - sfratto o procedura ordinaria
- per limitare i danni della tassazione sui canoni non percepiti e nelle more dell'ordinanza di sfratto - procedura su indicata in presenza di condizione risolutiva espressa.
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