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Timestamp: 2016-10-22 11:46:43+00:00
Document Index: 271295109

Matched Legal Cases: ['art. 82', 'art. 83', 'art. 89', 'art. 67', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 39', 'art. 13', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 39', 'art. 1', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 65', 'art. 68', 'art. 68']

tous les deux repr�sent�s par Me Christophe A. Gal, avocat,
Asloca, Association genevoise de d�fense des locataires, rue du Lac 12, 1207 Gen�ve, repr�sent�e par Ma�tres Christian Dandr�s et Christian Grobet, avocats,
D�partement de l'urbanisme du canton de Gen�ve, Office de l'urbanisme, Service des affaires juridiques, Case postale 224, 1211 Gen�ve 8.
Ali�nation d'appartements lou�s,
recours contre l'arr�t de la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre administrative, du 5 juin 2012.
Le 31 octobre 2000, A.________ et B.________ ont acquis l'immeuble �difi� sur la parcelle 300 de la commune de Gen�ve, � l'adresse X.________.
Depuis le 14 ao�t 2003, l'immeuble est soumis au r�gime de la propri�t� par �tages (PPE).
Par arr�t� du 9 f�vrier 2010, le D�partement cantonal des constructions et des technologies de l'information (ci-apr�s: le DCTI) a autoris� l'ali�nation d'un appartement de deux pi�ces situ� dans l'immeuble pr�cit�, � savoir le n� 5.05, � C.________.
Par arr�t� du 15 novembre 2010, le DCTI a autoris� la vente de l'appartement de deux pi�ces n� 3.07 au profit de D.________.
Par arr�t� du 1er d�cembre 2010, le DCTI a autoris� la vente de l'appartement de deux pi�ces n� 4.04 � E.________.
L'Association genevoise de d�fense des locataires (ci-apr�s: l'Asloca) a recouru contre ces autorisations aupr�s de la commission cantonale de recours en mati�re de constructions, remplac�e par la commission cantonale en mati�re administrative et devenue depuis le 1er janvier 2011 le Tribunal administratif de premi�re instance (ci-apr�s: le TAPI).
Apr�s avoir proc�d� � l'audition des parties, le TAPI a admis les recours et annul� les trois autorisations pr�cit�es le 7 octobre 2011.
Par arr�t du 5 juin 2012, la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Gen�ve (ci-apr�s: la Cour de justice) a rejet� le recours de A.________ et B.________ contre le jugement du TAPI du 7 octobre 2011. Elle a consid�r� en substance que l'int�r�t public � la protection du parc locatif, pr�pond�rant en p�riode de p�nurie de logements, l'emportait sur l'int�r�t priv� des propri�taires � vendre leurs appartements lou�s et des locataires � les acqu�rir.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public, A.________ et B.________ demandent au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t de la Cour de justice du 5 juin 2012, de dire que les recours de l'Asloca devant le TAPI �taient irrecevables, voire infond�s, et de r�tablir les autorisations litigieuses. Les recourants reprochent pour l'essentiel � la cour cantonale d'avoir mal �tablis les faits et appliqu� arbitrairement le droit cantonal.
La Cour de justice s'en rapporte � justice quant � la recevabilit� du recours et persiste dans les consid�rants et le dispositif de son arr�t. Le DCTI propose l'admission du recours et l'Asloca conclut � son rejet. Les recourants ont r�pliqu�; ils persistent int�gralement dans leurs conclusions.
1.1 Dirig� contre une d�cision rendue en derni�re instance cantonale dans le domaine du droit public des constructions, le recours est en principe recevable comme recours en mati�re de droit public conform�ment aux art. 82 ss LTF, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e. Les recourants, qui ont pris part � la proc�dure devant la Cour de justice, sont particuli�rement touch�s par l'arr�t attaqu� qui confirme l'annulation des autorisations d'ali�ner qu'ils avaient obtenues du D�partement cantonal. Ils ont donc la qualit� pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF.
1.2 Dans la mesure o� les recourants s'en prennent aussi au jugement du TAPI, d�cision ayant pr�c�d� celle de la Cour de justice, leur recours est irrecevable en raison de l'effet d�volutif complet des actes d�pos�s aupr�s de la derni�re instance cantonale (art. 67 de la loi cantonale du 12 septembre 1985 sur la proc�dure administrative [LPA/GE]; ATF 136 II 101 consid. 1.2 p. 104). Point n'est d�s lors besoin d'examiner si le TAPI devait d�clarer irrecevables, voire infond�s, les recours de l'ASLOCA, comme le soutiennent les recourants.
2.2 En l'esp�ce, les recourants reprochent � la Cour de justice d'avoir ignor� les conditions locatives de chacun des appartements concern�s, les conditions et les circonstances des ventes de ces objets ainsi que les calculs de projections financi�res effectu�s par les locataires. Ils estiment que ces �l�ments sont d�terminants pour appr�cier l'int�r�t des locataires � l'achat de leurs appartements. La cour cantonale ayant toutefois admis que les locataires avaient un int�r�t priv� � l'acquisition de leur logement, les faits invoqu�s par les recourants n'apparaissent pas pertinents. En r�alit�, les int�ress�s critiquent moins les faits tels qu'ils ont �t� �tablis par la Cour de justice que la pond�ration des int�r�ts effectu�e sur la base de ces �l�ments. Il s'agit donc d'une question de droit qui doit �tre examin�e avec le fond. Mal fond�, le recours doit �tre rejet� sur ce point et le Tribunal f�d�ral est li� par les faits retenus dans l'arr�t attaqu�, conform�ment � l'art. 105 al. 1 LTF.
Selon les recourantes, la Cour de justice a proc�d� � une application arbitraire du droit cantonal, � savoir plus pr�cis�ment de l'art. 39 al. 2 et 3 de la loi genevoise du 25 janvier 1996 sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation (LDTR) ainsi que de l'art. 13 du r�glement d'application de la LDTR du 29 avril 1996 (RDTR). Ce faisant, elle aurait �galement viol� la garantie de la propri�t�.
3.1 Une d�cision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscut�, ou lorsqu'elle contredit d'une mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�; le Tribunal f�d�ral ne s'�carte ainsi de la solution retenue par l'autorit� cantonale de derni�re instance que si elle est insoutenable ou en contradiction manifeste avec la situation effective, ou si elle a �t� adopt�e sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En outre, il ne suffit pas que les motifs de la d�cision critiqu�e soient insoutenables, encore faut-il que cette derni�re soit arbitraire dans son r�sultat (ATF 132 I 13 consid. 5.1 p. 17).
3.2 La LDTR a pour but la pr�servation de l'habitat et des conditions de vie existants, en pr�voyant notamment des restrictions quant � l'ali�nation des appartements destin�s � la location (art. 1 al. 2 let. c LDTR). Ces mesures figurent � l'art. 39 de la loi, dont la teneur est la suivante:
Art. 39 Ali�nation
Art. 13 Pes�e des int�r�ts
Int�r�t priv� pr�pond�rant
3.3 Le Tribunal f�d�ral a d�j� eu l'occasion de consid�rer que l'int�r�t public poursuivi par la LDTR, qui tend � pr�server l'habitat et les conditions de vie existants, en restreignant notamment le changement d'affectation des maisons d'habitation (art. 1 al. 1 et 2 let. a LDTR), proc�de d'un int�r�t public important (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 p. 211 s.; 113 Ia 126 consid. 7a p. 134; 111 Ia 23 consid. 3a p. 26 et les arr�ts cit�s). Par ailleurs, la r�glementation mise en place par la LDTR est en soi conforme au droit f�d�ral et � la garantie de la propri�t�, y compris dans la mesure o� elle pr�voit un contr�le des loyers apr�s transformations (cf. ATF 116 Ia 401 consid. 9 p. 414); de m�me, le refus de l'autorisation de vendre un appartement lou� lorsqu'un motif pr�pond�rant d'int�r�t public ou d'int�r�t g�n�ral s'y oppose n'est pas une atteinte disproportionn�e � la garantie de la propri�t�, pourvu que l'autorit� administrative effectue une pes�e des int�r�ts en pr�sence et �value l'importance du motif de refus au regard des int�r�ts priv�s en jeu (ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa p. 137).
En l'esp�ce, les recourants partent du principe que la pr�somption de l'art. 39 al. 3 LDTR, selon laquelle l'int�r�t priv� des locataires � acqu�rir leur logement est pr�sum� l'emporter sur l'int�r�t public lorsque certaines conditions sont remplies, ne peut en aucun cas �tre renvers�e. A cela s'ajoute que la pes�e des int�r�ts effectu�e par la Cour de justice serait arbitraire dans son principe et dans son r�sultat.
4.1 La Cour de justice a consid�r� que l'int�r�t des locataires � acqu�rir leur logement �tait avant tout de pure convenance. Quant aux propri�taires, leur int�r�t priv� �tait un pur int�r�t commercial visant la vente successive des appartements de l'immeuble locatif: ayant acquis l'immeuble sis � l'adresse X.________ � Gen�ve en octobre 2000, ils l'avaient soumis au r�gime de la PPE en 2003 afin de pouvoir vendre quatre appartements de 7 pi�ces 1/2 et un duplex de 10 pi�ces, non soumis � la LDTR, qu'ils avaient emm�nag�s en lieu et place de bureaux existants. Par la suite, trois autres appartements avaient �t� vendus � des locataires en place. Depuis lors, les recourants avaient encore cherch� � vendre trois blocs de deux appartements; les autorisations accord�es par la DCTI avaient toutefois �t� annul�es par la Cour de justice, dont la d�cision avait �t� confirm�e par le Tribunal f�d�ral (cf. arr�t 1C_139/2011 du 14 juillet 2011). Les recourants avaient encore conclu des promesses d'achat/vente et obtenu des autorisations d'ali�ner pour les trois appartements objet de la pr�sente proc�dure. Dans les trois cas, c'�tait � l'�ch�ance de la dur�e tr�s pr�cise de trois ans d'occupation effective exig�e par l'art. 39 al. 3 LDTR que l'autorisation avait �t� obtenue. Il existait ainsi un faisceau d'indice selon lequel le but initial des recourants, en concluant les contrats de bail avec C.________, D.________ et E.________, �tait la revente des appartements lou�s. Leur volont� de vendre "� la d�coupe" les appartements de l'immeuble locatif X.________ ressortait par ailleurs du fait que d'autres ventes d'appartements avaient �t� envisag�es. La Cour de justice est ainsi arriv�e � la conclusion que l'int�r�t des propri�taires et celui des locataires n'�taient manifestement pas pr�pond�rants face � l'int�r�t public et g�n�ral auquel ils devaient c�der le pas en p�riode de p�nurie de logements. Une multiplication du nombre des propri�taires tendait en effet ind�niablement � mettre en p�ril le maintien de l'affectation locative des appartements lou�s ainsi que la pr�servation de loyers bon march� vis�s par la LDTR.
4.2 Comme le soul�vent � juste titre les recourants, l'int�r�t priv� du locataire d�sirant acqu�rir son logement est pr�sum� plus important que l'int�r�t public. L'art. 39 al. 3 LDTR ne fait cependant qu'instaurer une pr�somption. L'autorit� n'est donc pas dispens�e de proc�der librement � une pes�e compl�te des int�r�ts en pr�sence. Il n'est d�s lors pas exclu que la pr�somption puisse �tre renvers�e (arr�t 1C_180/2007 du 12 octobre 2007 consid. 5.8 et les r�f�rences), contrairement � l'opinion d�fendue par les recourants. Ceux-ci estiment par ailleurs que la Cour de justice est tomb�e dans l'arbitraire en qualifiant leur int�r�t, ainsi que celui des locataires � acqu�rir leur logement, comme �tant de pure convenance. Or, ils ne contestent pas que l'int�r�t des locataires est avant tout �conomique et que le leur est purement commercial. Il ne s'agit ainsi de toute �vidence pas d'un int�r�t particulier qui appara�trait pr�pond�rant face � l'int�r�t public poursuivi par la LDTR, qui n'est du reste pas remis en cause par les recourants. Il appara�t ainsi que l'arr�t attaqu�, en tant qu'il confirme l'annulation des autorisations litigieuses, proc�de d'une pes�e des int�r�ts qui �chappe � l'arbitraire et ne consacre par cons�quent pas de violation du principe de la propri�t�. Mal fond�, le recours doit �tre rejet� sur ce point.
Dans un grief confus, les recourants font valoir que la Cour de justice aurait "grossi�rement m�connu le pouvoir d'appr�ciation de l'administration, [...] induisant une violation du principe de la l�galit� et de la s�paration des pouvoirs." En l'occurrence, en confirmant dans son principe la pes�e des int�r�ts effectu�e par le TAPI, la Cour de justice n'a pas pour autant "priv� l'autorit� intim�e [c'est-�-dire le DCTI] de son pouvoir d'appr�ciation", comme le soutiennent les int�ress�s. Cette critique doit par cons�quent �tre �cart�e.
Il r�sulte de ce qui pr�c�de que le recours, enti�rement mal fond�, doit �tre rejet�, aux frais des recourants qui succombent (art. 65 et 66 LTF). En vertu de l'art. 68 al. 2 LTF, ceux-ci verseront en outre une indemnit� de d�pens � l'intim�e qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un avocat (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Une indemnit� de 3'000 fr., � payer � l'intim�e � titre de d�pens, est mise � la charge des recourants, solidairement entre eux.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux mandataires des parties, au D�partement de l'urbanisme et � la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre administrative.