Source: http://schmitte-partner.de/2011/08/04/bgh-verpflichtung-von-gesellschaftern-geschlossener-immobilienfonds-zu-laufenden-zahlungen-ist-wirksam/
Timestamp: 2019-05-25 06:51:03
Document Index: 38139817

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

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BGH: Verpflichtung von Gesellschaftern geschlossener Immobilienfonds zu laufenden Zahlungen ist wirksam
BGH 5.11.2007, II ZR 230/06
Gesellschafter eines geschlossenen Immobilienfonds können verpflichtet sein, neben einer einmaligen Einlage zusätzlich laufende Zahlungen (hier: zur Bedienung eines Darlehens) zu leisten. Diese so genannte gespaltete Beitragspflicht muss vertraglich so ausgestaltet sein, dass die Gesellschafter absehen können, welche finanzielle Belastung in Zukunft auf sie zukommt. Eine entsprechende “Aufklärung” muss allerdings nicht direkt im Gesellschaftsvertrag enthalten sein, sondern kann auch in der Beitrittserklärung zum Immobilienfonds erfolgen.
Die Beklagten waren 1997 der Klägerin, einem geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform einer GbR, beigetreten. Unternehmensgegenstand der Klägerin war die Renovierung eines Wohn- und Geschäftshauses in Berlin. Die Klägerin verfügte über Eigenkapital in Höhe von rund 4,4 Millionen Euro, die Gesamtkosten des Bauvorhabens sollten rund 13 Millionen Euro betragen.
Die Klägerin nahm in der Höhe der Differenz zwischen Eigenkapital und Kosten des Bauvorhabens mehrere Darlehen auf. Insoweit sah der Gesellschaftsvertrag vor, dass die Gesellschafter neben einer einmal zu zahlenden Einlage anteilige Nachschüsse leisten müssen, wenn der von der GbR erwirtschaftete Überschuss nicht für die Bedienung der Darlehen ausreichen sollte. Die maximale Höhe der etwaigen zusätzlichen Zahlungen war allerdings nicht im Gesellschaftsvertrag geregelt, sondern lediglich in der Betrittserklärung zur GbR erwähnt.
Die Beklagten leisteten die einmalige Einlage und zudem jahrelang vierteljährlich fällige Nachschüsse, weil die erwirtschafteten Überschüsse nicht für die Bedienung der Darlehen ausreichten. Ab Mitte 2004 stellten sie weitere Zahlungen mit der Begründung ein, dass die Nachschusspflicht nicht rechtswirksam begründet worden sei.
Die Klägerin verlangte von den Beklagten sechs Vierteljahresraten für 2004 und 2005. Der hierauf gerichteten Klage gab das LG statt; das OLG wies sie ab. Das OLG sah für die Nachschusspflicht im Gesellschaftsvertrag keine ausreichende Grundlage. Das nach dem Gesellschaftsvertrag für das Entstehen der Einzahlungspflicht maßgebliche Kriterium des “nicht ausreichenden erwirtschafteten Überschusses” sei nach Grund und Höhe nicht hinreichend konkretisiert. Die Gesellschafter hätten daher bei ihrem Beitritt nicht, wie erforderlich, das Ausmaß der zusätzlichen Belastungen abschätzen können.
Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Urteil des OLG auf und gab der Klage statt.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der sechs Vierteljahresraten für 2004 und 2005.
Zwar ist im Gesellschaftsvertrag nicht geregelt, welche zusätzlichen finanziellen Belastungen auf die Beklagten im Einzelnen zukommen können. Dies ergibt sich aber aus den von den Beklagten unterzeichneten Beitrittserklärungen. Hierin ist nicht nur der von den Gesellschaftern zu zahlende einmalige Einlagebetrag festgelegt, sondern auch die darüber hinausgehenden laufenden Beitragspflichten, die auf die Gesellschafter in der Zeit ihrer Mitgliedschaft zukommen können. Die Betrittserklärung legt zudem fest, in welcher maximalen Höhe die Beklagten belastet werden dürfen. Damit konnten die Beklagten bei ihrem Beitritt zur Klägerin die Höhe ihrer Zahlungspflichten einschätzen.
Quelle: BGH PM Nr.164 vom 6.11.2007