Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=20.07.2007&Aktenzeichen=V%20ZR%20227/06
Timestamp: 2019-07-15 19:15:41
Document Index: 7752053

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BGH, 20.07.2007 - V ZR 227/06 - dejure.org
https://dejure.org/2007,1718
BGH, 20.07.2007 - V ZR 227/06 (https://dejure.org/2007,1718)
BGH, Entscheidung vom 20.07.2007 - V ZR 227/06 (https://dejure.org/2007,1718)
BGH, Entscheidung vom 20. Juli 2007 - V ZR 227/06 (https://dejure.org/2007,1718)
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Konkludentes Zustandekommen eines Beratungsvertrages bei Vertragsverhandlungen über den Verkauf einer Immobilie; Beratungspflichten bei dem Verkauf von Wohnungseigentum; Vermutung der Kausalität eines Beratungsfehlers für den Kaufentschluss; Unzureichende Berücksichtigung des Mietausfallrisikos bei der Berechnung des monatlichen Eigenaufwands; Folgen der Erstellung eines zu positives Bildes des Wertsteigerungspotentials oder der Ertragserwartung einer Immobilie
Beratungspflicht des Verkäufers einer Immobilie über deren Ertragserwartung bei vorgesehenem Beitritt zum Mietpool; Schrottimmobilien; Beratungsvertrag zwischen Verkäufer und Käufer einer Immobilie; Modellrechnungen über Erwerbsvorteile; unzutreffendes Bild über Wertsteigerungen
Verletzung eines Beratungsvertrages
Eigentumswohnung entpuppt sich als Fehlkauf - Der Verkäufer haftet für beschönigende Ertragsprognose
Immobilienkauf: Wann verletzt der Verkäufer seine Aufklärungspflicht aus Beratungsvertrag?
Falsche Rentabilitätsberechung des Grundstücksverkäufers: Rückabwicklung und Schadensersatz! (IMR 2007, 367)
Das Berufungsgericht geht zwar zutreffend davon aus, dass der Käufer die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, dass der Verkäufer seine Beratungspflichten verletzt hat (Senat, Urt. v. 20. Juli 2007, V ZR 227/06, NJW-RR 2007, 1660, 1661).
Da jeder Beratungsfehler, der zum Schaden durch den Abschluss des Vertrages beiträgt, einen selbständigen Ersatzanspruch begründet (…Senat, Urt. v. 9. November 2007, V ZR 25/07, NJW 2008, 506, 507), wird auch dem Vortrag der Klägerin nachzugehen sein, dass die Käufer weder auf das besondere Zinsrisiko durch den Ablauf der Zinsbindungsfrist des Vorausdarlehens vor einer Zuteilung des ersten Bausparvertrages (…dazu Senat, Urt. v. 9. November 2007, V ZR 25/07, NJW 2008, 506, 508;… Beschl. v. 17. Januar 2008, V ZR 92/07, Rdn. 9 - veröffentlicht in juris; Krüger, ZNotP 2007, 442, 44) noch auf die Vermietungsrisiken durch den im Darlehensvertrag vorgesehenen Beitritt zu einer Mieteinnahmegemeinschaft (dazu Senat, Urt. v. 20. Juli 2007, V ZR 227/06, NJW-RR 2007, 1660, 1661; v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1876;… Urt. v. 30. November 2007, V ZR 284/06, NJW 2008, 649) hingewiesen worden seien.
Die Nichtberücksichtigung dieses Risikos bildet den Beratungsfehler, während die Ausführungen des Berufungsgerichts zum Abgleiten des Mietpools in die Verlustzone in den Folgejahren nur veranschaulichen, dass sich das Leerstands- und Mietausfallrisiko auch realisiert hat (vgl. dazu auch Senatsurt. v. 20. Juli 2007, V ZR 227/06, NZM 2007, 821, 822).
Hierzu zählen insbesondere die Behauptung, die in die Berechnung des Eigenaufwands eingestellte Miete sei fehlerhaft kalkuliert worden, weil keine Abschläge für Leerstände und für die Instandhaltung des Sondereigentums vorgenommen worden seien (vgl. Senat, BGHZ 156, 371, 376;… Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207), sowie das Verschweigen eines im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses bestehenden erheblichen und in der Kalkulation nicht berücksichtigten Leerstands in der Wohnanlage (vgl. dazu Senat, Beschl. v. 20. Juli 2007, V ZR 227/06, NJW-RR 2007, 1660, 1661).
a) Liegt ein Beratungsfehler des Verkäufers vor - etwa durch ein fehlerhaftes Berechnungsbeispiel, in dem die mit dem Erwerb der Immobilie für den Käufer verbundenen Belastungen zu niedrig ausgewiesen worden sind - wird die Ursächlichkeit der Pflichtverletzung für den Vertragsschluss zu Gunsten des Käufers vermutet (Senat, Urteil vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022; Urteil vom 14. Januar 2005 - V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207; Urteil vom 20. Juli 2007 - V ZR 227/06, NJW-RR 2007, 1660 Rn. 18).
Insoweit verletzt der Verkäufer seine aus dem Beratungsvertrag folgenden Verpflichtungen, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild des Wertsteigerungspotentials oder der Ertragserwartung der Immobilie oder der vom Erwerber einzusetzenden finanziellen Mittel abgibt (Urteil des BGH vom 20. Juli 2007 - V ZR 227/06 ).
Insoweit verletzt der Verkäufer seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst (BGH NJW 2007, 1874; Urteil vom 20. Juli 2007 - V ZR 227/06 ).
Hier entspricht es gerade neuerer Rechtsprechung des für Grundstückskaufverträge zuständigen V. Senats des BGH, dass in diesen Fällen das Risiko des Mietpools durch Abschläge bei den Einnahmen oder Zuschlägen bei den Ausgaben im Rahmen der Berechnung des monatlichen Eigenaufwandes angemessen berücksichtigt werden muss (Urteile vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06 , NJW 2007, 1874, und vom 20. Juli 2007 - V ZR 227/06 ).
Wer vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, ist darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Tatsachenangaben den Vertrag so wie geschehen geschlossen hätte (BGH NJW 2001, 2021; WuM 2005, 702, 704; Urteil des BGH vom 20. Juli 2007 - V ZR 227/06 ).
Er haftet nicht allein deshalb, weil der Eigenaufwand des Käufers höher als von ihm angegeben oder von diesem erwartet ist (…vgl. Senat, Urt. v. 30. März 2007, V ZR 89/06, BB 2007, 1077; Urt. v. 20. Juli 2007, V ZR 227/06, NJW-RR 2007, 1660).
Denn der Vorwurf der fehlerhaften Kalkulation wäre unberechtigt, wenn im Juli 1999 - wie das im Mai 1999 im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens für eine vergleichbare Wohnung erstellte Sachverständigengutachten nahelegt - längerfristig mit Mieteinnahmen von 9, 09 DM/qm gerechnet werden konnte, sofern diese Einnahmen unter Berücksichtigung der notwendigen Instandhaltungsrückstellungen und Zuschläge für das Mietausfall- und Leerstandsrisiko (vgl. hierzu Senat, Urt. v. 20. Juli 2007, V ZR 227/06, NJW-RR 2007, 1660, 1661;… Urt. v. 30. November 2007, V ZR 284/06, NJW 2008, 649) genügt hätten, um den in die Berechnung des Eigenaufwands des Klägers eingestellten Reinertrag von 7, 50 DM/qm zu erzielen.
Dabei steht es einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die den Käufer zum Vertragsabschluss bewegen sollen ( BGH, Urt.v. 30.11.2007 - V ZR 284/06 - Urt.v. 20.07.2007 - V ZR 227/06 - BGHZ 156, 371, 374; 140, 111, 115; NJW 2007, 1874 [BGH 13.10.2006 - V ZR 66/06]; 2004, 64; 2003, 1811; WM 2005, 205; Senat in OLG-Report 2007, 912, 913; OLG-Report 2008, 27).
Insoweit verletzt der Verkäufer seine aus dem Beratungsvertrag folgenden Verpflichtungen, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild des Wertsteigerungspotentials oder der Ertragserwartung der Immobilie oder der vom Erwerber einzusetzenden finanziellen Mittel abgibt (Urt. des BGH v. 20.07.2007 - V ZR 227/06 - ).
Der Verkäufer verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst ( BGH NJW 2007, 1874 [BGH 13.10.2006 - V ZR 66/06]; Urt.v. 20.07.2007 - V ZR 227/06 - Urt.v. 30.11.2007 - V ZR 284/06 -).
Schon früher hatte dieser angenommen, dass das Risiko des Mietpools durch Abschläge bei den Einnahmen oder Zuschläge bei den Ausgaben im Rahmen der Berechnung des monatlichen Eigenaufwandes angemessen berücksichtigt werden müsse (… Urt. vom 13.10.2006 - V ZR 66/06 -, NJW 2007, 1874, [BGH 13.10.2006 - V ZR 66/06] und vom 20.07.2007 - V ZR 227/06 - ).
Er verletzt daher seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie oder ihres Wertsteigerungspotentials gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst (vgl. Senat, Versäumnisurteil vom 15. Oktober 2004 - V ZR 223/03, NJW 2005, 983; Urteil vom 20. Juli 2007 - V ZR 227/06, NJW-RR 2007, 1660 Rn. 9).
Für die Möglichkeit eines solchen Konflikts müssen indes Anhaltspunkte gegeben sein (vgl. BGH, Urteil vom 20. Juli 2007, Az.: V ZR 227/06, Rn. 18 f., Urteil vom 9. November 2007, Az. V ZR 281/06, Rn. 11).
Insbesondere gibt die von der Revision geltend gemachte jederzeitige Kündbarkeit des Mietpoolvertrages hierfür nichts her (vgl. Senatsurt. v. 20. Juli 2007, V ZR 227/06, S. 9 f. des Umdrucks).