Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=10.10.2012&Aktenzeichen=VIII%20ZR%20107%2F12
Timestamp: 2018-06-22 14:53:29
Document Index: 226631248

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 569', '§ 573', '§ 543', '§ 569', '§ 573', '§ 573', '§ 569', '§ 543', '§ 569', '§ 543', '§ 543', 'BGH', '§ 569', '§ 569', '§ 543', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 543', '§ 573', '§ 242', 'BGH', 'BGH', '§ 242', 'BGH', 'BGH', '§ 242', 'BGH', '§ 573', '§ 573', '§ 573', 'BGH', '§ 573', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 573', 'BGH', '§ 280', 'BGH', '§ 573', '§ 536', 'BGH', '§ 536', 'BGH', '§ 280', '§ 573', 'BGH', 'BGH', '§ 569', 'BGH', 'BGH', '§ 242', 'BGH', '§ 569', 'BGH', '§ 543', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 569', '§ 569', 'BGH', 'BGH', '§ 569', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 569', '§ 573', 'BGH', '§ 242', 'BGH', 'BGH']

BGH, 10.10.2012 - VIII ZR 107/12 - dejure.org
BGB § 569 Abs. 3 Nr. 3, § 573 Abs. 2 Nr. 1
§ 543 Abs 2 Nr 3 BGB, § 569 Abs 3 Nr 3 BGB, § 573 Abs 2 Nr 1 BGB
Wohnraummietvertrag: Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges
BGB § 573 Abs. 2 Nr. 1; BGB § 569 Abs. 3 Nr. 3
Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs
Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
Umfang des Zahlungsverzugs für ordentliche Kündigung; Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf ordentliche Kündigung
Zur Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB; keine entsprechende Anwendung von 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf die ordentliche Kündigung
BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3
Anforderungen an ordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug
Nicht erheblich = nicht unerheblich
Ordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug von einer Monatsmiete
Die Anforderungen an eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters
Wie hoch muss der Mietrückstand sein um eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu rechtfertigen?
BGH entscheidet zugunsten der Vermieter: Wenn sich der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete länger als einen Monat in Verzug befindet, darf der Vermieter fristgemäß kündigen!
Erleichterte Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters
Ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen
Zur Anwendbarkeit von § 569 Abs.3 Nr. 3 BGB
Kündigung bereits bei Rückstand einer Monatsmiete möglich
Neue Gefahren für den Mieter bei der Mietminderung
Rechte des Vermieters gestärkt
Kündigung von Wohnraummietverhältnissen erleichtert
Ist ein Mieter mit mehr als einer Miete in Verzug, darf ordentlich gekündigt werden
(Außer-)ordentliche Kündigung bei Wohnraummiete // Muss es für die Kündigung des Vermieters ein Verzug des Mieters mit zwei Monatsmieten sein?
Kündigung wegen Zahlungsverzug // Hat der Mieter einen erheblichen Teil der Miete an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen nicht gezahlt, so kann der Vermieter in der Regel fristlos kündigen.
Rechte des Vermieters // Bei Zahlungsrückstand darf der Vermieter nun früher kündigen
Wann gilt die 2-Monats-Sperrfrist des § 569 Abs. 3 Nr.3 BGB:
Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unterhalb der Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
Keine Wartefrist für ordentliche Kündigung! (IMR 2013, 5)
Ab welchem Rückstand ist ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich? (IMR 2013, 4)
Kurznachricht zu "Die ordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug des Mieters" von RiLG Hubert Blank, original erschienen in: NZM 2013, 104 - 107.
Kurznachricht zu "Rückstandshöhe und Verzugsdauer bei der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs - Zugleich Anmerkung zum Urteil des BGH vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12 -" von Vors. RiLG Dr. Werner Hinz, original erschienen in: ZMR 2013, 96 - 98.
AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, 17.12.2010 - 19 C 28/10
LG Berlin, 01.03.2012 - 67 S 42/11
BGH, 31.07.2012 - VIII ZR 107/12
BGHZ 195, 64
NZM 2013, 20
ZMR 2013, 104
NJ 2013, 227
NJ 2013, 70
WM 2013, 1085
Ein im Nachgang zur Kündigung erfolgender Zahlungsausgleich führt zwar zur Beseitigung des Zahlungsrückstands und zum Erlöschen darauf gestützter Zahlungsansprüche des Vermieters, vermag aber an der nicht unerheblichen, schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters nichts mehr zu ändern (…vgl. BGH, Urt. v. 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 Tz. 24; Urt. v. 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, NJW 2013, 159 Tz. 31 (offen)).
Das entspricht im Ergebnis der Rechtsprechung des BGH, der zwar einen entsprechenden Zahlungsverzug des Mieters im Wege eines Erst-Recht-Schlusses als eine derart gewichtige Pflichtverletzung erachtet, dass dadurch "jedenfalls" ein abstraktes berechtigtes Interesse des Vermieters an der ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses begründet wird (…vgl. BGH, Urt. v. 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428 Tz. 9), indes gleichzeitig auch bei Verzugslagen, die die Grenzen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB überschreiten, im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB die Bejahung eines zur Kündigung berechtigenden Interesses bereits auf der Tatbestandsebene - und nicht erst im Rahmen des § 242 BGB - von der Prüfung der Gesamtumstände des Einzelfalls abhängig macht (…vgl. BGH, Urt. v. 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, ZMR 2005, 356 Tz. 20;… Urt. v. 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Tz. 20; Urt. v. 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, NJW 2013, 159 Tz. 19 f.).
Zu berücksichtigen sind deshalb bei einem wegen Zahlungsverzugs gekündigten Mieter - wie bei allen sonstigen verhaltensbedingten Pflichtverletzungen (des Mieters) auch - stets die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Vertragsverhältnisses (vgl. BGH, Beschl. v. 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225 Tz. 9 (zu § 242 BGB)), das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung (vgl. BGH, Urt. v. 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, NJW 2013, 159 Tz. 20), eine mögliche Wiederholungsgefahr (vgl. BGH, Beschl. v. 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225 Tz. 9 (zu § 242 BGB)) und der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens (…vgl. BGH, Urt. v. 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508 Tz. 22;… Urt. v. 15. April 2015 - VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Tz. 33;… Blank, a.a.O., § 573 Rz. 15, 19;… Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl. 2012, § 573 Rz. 55;… a.A. Rolfs, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rz. 39).
Es ist allenfalls deren Unterschreitung, die im Wege einer abstrakten Negativabgrenzung bei nicht titulierten Zahlungsrückständen und einer Verzugsdauer von weniger als einem Monat unabhängig von der wirtschaftlichen Bedeutung des Rückstands zu einer - ebenfalls nicht zwingend abwägungsfesten - Unerheblichkeit der Pflichtverletzung führen kann (vgl. BGH, Urt. v. 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, NJW 2013, 159 Tz. 20; Milger, NZM 2013, 553, 555).
Davon abgesehen lässt sich bei einem Zahlungsverzug des Mieters die betragsmäßige Erheblichkeit der Pflichtverletzung im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB - anders als bei dem qualitativ unterschiedlich gelagerten Kündigungsvorwurf unpünktlicher Mietzahlung (…vgl. dazu BGH, Urt. v. 14. September 2011 - VIII ZR 301/10, NJW-RR 2012, 13 Tz. 15) - nicht durch eine relative Anknüpfung an den Zahlungstermin und die Höhe der geschuldeten Monatsmiete, sondern nur durch eine absolute Betrachtung der rückständigen Beträge und der Verzugsdauer ermitteln (vgl. BGH, Urt. v. 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, NJW 2013, 159 Tz. 20; Beschl. v. 17. Februar 2015 - VIII ZR 236/14, NJW 2015, 1749 Tz. 6).
Es entspricht einem allgemeinen kündigungsrechtlichen Grundsatz, dass die Wirksamkeit einer Kündigung durch zeitlich nach ihrem Zugang liegende Umstände weder positiv noch negativ beeinflusst werden kann (…vgl. BAG, Urt. v. 10. Juni 2010 - 2 AZR 541/09, NJW 2011, 167 Tz. 53 ff;… BGH, Urt. v. 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 Tz. 24; Urt. v. 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, NJW 2013, 159 Tz. 31 (offen)).
29 Ob dem Beklagten neben der unstreitigen Pflichtverletzung überhaupt der für die Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB konstitutive Vorwurf schuldhaften Handelns zu machen ist (…vgl. BGH, Urt. v. 13. April 2016 - VIII ZR 39/15, WuM 2016, 365 Tz. 17), bedurfte davon ausgehend keiner Entscheidung der Kammer, ebensowenig, ob die Beweislast dafür in Anlehnung an § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB den Mieter (so BGH, Urt. v. 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, NJW 2013, 159 Tz. 24;… Urt. v. 13. April 2016 - VIII ZR 39/15, WuM 2016, 365 Tz. 17;… Blank, a.a.O.§ 573 Rz. 41) oder nicht vielmehr wie bei § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB den für die anspruchsbegründende Tatsachen beweispflichtigen Anspruchsteller - hier also die auf Räumung klagenden Vermieter - trifft (…vgl. BGH, Urt. v. 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04, NJW 2006, 1061 Tz. 3 (zu § 536a BGB)).
(1) Dass der Beklagte mit den über mehrere Monate jeweils nahezu in Höhe einer Halbjahresmiete aufgelaufenen Mietrückständen seine Mietzahlungspflichten weit mehr als nur unerheblich verletzt hat, steht - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - außer Frage (vgl. Senatsurteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 19 f.).
Ebenso ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass es - in Übereinstimmung mit § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB - Sache des Beklagten war, im Einzelnen darzulegen, dass er diese Pflichtverletzungen aufgrund des Eintritts einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage mangels Verschuldens nicht zu vertreten hatte (Senatsurteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, aaO Rn. 24;… MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 573 Rn. 65 mwN).
Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung in diesem Sinne kann unter anderem dann gegeben sein, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete oder der Betriebskosten in Höhe eines Betrags, der die Bruttomiete für einen Monat übersteigt mehr als einen Monat in Verzug gerät (BGH, NZM 2013, 20, 21).
Die Kammer schließt sich insoweit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an, dass eine analoge Anwendung dieser Vorschrift auf eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht in Betracht kommt (BGH, NZM 2005, 334f.; NZM 2013, 20ff.).
Von einem gesetzgeberischen Versehen, die Schutzvorschriften des § 569 Abs. 3 BGB entgegen der eigentlichen Intention nicht auch auf die ordentliche Kündigung bezogen zu haben, kann nicht mehr ausgegangen werden, weil der Gesetzgeber im Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 (BGBl 1, 1149) zwar die Schonfrist bei der fristlosen Kündigung auf zwei Monate verlängert, gleichwohl aber bei dieser Gelegenheit für die ordentliche Kündigung keine anderweitige Regelung getroffen hat, obwohl die obergerichtliche Rechtsprechung schon in den 1990er Jahren eine analoge Anwendung der Regelung über die Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung verneint hat (vgl. BGH, NZM 2005, 334, NZM 2013, 20, 22).
Diese Auffassung der Kammer steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach sich die Berufung auf eine wirksam ausgesprochene Kündigung aufgrund nachträglich eingetretener Umstände im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich darstellen kann, weil die nachträgliche Zahlung die zuvor eingetretene Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lassen kann (BGH, Urteil vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12).
Für die Anerkennung eines solchen Regelfalls im Rahmen von § 242 BGB spricht im Übrigen auch die Ausweitung des Anwendungsbereichs der ordentlichen Kündigung zu Lasten des Mieters durch die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach bereits ein Rückstand von über einer Monatsmiete ausreichen kann (BGH, NZM 2013, 20, 21), während früher Rechtsprechung vieler Gerichte - auch der Kammer - war, dass erst ein Rückstand von zwei Monatsmieten ausreicht.
bb) Dass die Beklagte die für Mai und Juni 2012 ausstehenden Mietzahlungen im April und Mai 2013 und somit noch innerhalb der Schonfrist beglichen hat, führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, denn diese für die fristlose Kündigung vorgesehene Heilungsmöglichkeit ist nach der ständigen Rechtsprechung des Senats auf die ordentliche Kündigung nicht (analog) anwendbar (Senatsurteile vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 a-d mwN; vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 28).
Zwar kann auch ein geringerer als ein nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erforderlicher Rückstand für eine Kündigung ausreichend sein (BGH, Urt. v. 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, NJW -, 159 Tz. 19).
Der BGH schließt sich der letztgenannten Ansicht an (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12 -, BGHZ 195, 64-73).
Die innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geleisteten Zahlungen der Beklagten führten nicht zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung, da § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur auf eine außerordentliche, nicht hingegen auf die hier zu beurteilende ordentliche Kündigung anwendbar ist (vgl. BGH, Urt. v. 10. Oktober 2012 - VIII ZR 07/12, NJW 2013, 159 Tz. 26 ff.;… Kammer, a.a.O., Tz. 5).
LG Berlin, 24.11.2015 - 63 S 158/15
Wohnraummiete: Wirksamkeit der Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus einer …
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Rückstand mit mehr als einer Miete für mehr als einen Monat insoweit ausreichend (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, GE 2012, 1629).
Die Argumentation ist - worauf der Bevollmächtigte des Antragstellers zurecht hinweist - nicht unproblematisch, da sie regelhaft nur dann gilt, wenn die Räumungsklage nicht auch auf eine ordentliche Kündigung gestützt wird, der eine nachträgliche Zahlung innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB im Grundsatz nicht entgegensteht (Bundesgerichtshof Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04 RdNR 13ff, juris; Urteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12 RdNr 28, juris); in diesem Fall bestehen nur beschränkte Abwendungsmöglichkeiten nach Maßgabe der Umstände des Einzelfalles (…dazu BGH Urteil vom 16. Februar 2005, aaO, RdNr 20; Urteil vom 10. Oktober 2012, aaO, RdNr 31).
Dies hat der BGH für Fälle rückständiger Miete dahingehend präzisiert, dass die Erheblichkeitsgrenze nicht überschritten sei, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt (BGH Urteil vom 10. Oktober 2012, aaO, RdNr 20).
Die Kündigung ist zum einen nicht durch die nachträgliche Begleichung der ausstehenden Beträge innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, weil eine analoge Anwendung dieser Vorschrift für den Fall, dass die Kündigung bei Zahlungsverzug auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt wird, nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der auch die Kammer folgt, ausscheidet (st. Rspr., vgl. nur BGH, 10.10.2012 - VIII ZR 107/12, vgl dazu IMR -, 4).
Denn nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kann der nachträgliche Ausgleich bestehender Mietrückstände nur ganz ausnahmsweise und im Einzelfall als zureichender Gesichtspunkt angesehen werden, um ein Berufen auf die wirksame ordentliche Kündigung als rechtsmissbräuchlich im Sinne des § 242 BGB erscheinen zu lassen (vgl. BGH, 10.10.2012 - VIII ZR 107/12, vgl dazu IMR -, 4); in diesem Zusammenhang hat der Bundesgerichtshof bekräftigt, dass sich die Beantwortung dieser Frage einer allgemeingültigen Betrachtung entzieht und stets vom Tatrichter aufgrund der ihm obliegenden Würdigung aller konkreten Einzelfallumstände vorzunehmen ist (vgl. BGH, 06.10.2015 - VIII ZR 321/14).
Formelle Wirksamkeit einer auf Grundlage eines geschätzten Wärmeverbrauchs …
SG Köln, 14.03.2018 - S 4 AS 477/18
LSG Nordrhein-Westfalen, 19.05.2014 - L 19 AS 805/14
AG Berlin-Charlottenburg, 21.09.2016 - 231 C 155/16
Jobcenter zahlt monatelang Miete nicht: Mieter darf bleiben!
LSG Nordrhein-Westfalen, 25.08.2015 - L 6 AS 653/15
Gewährung von Leistungen nach SGB II
LSG Nordrhein-Westfalen, 14.12.2015 - L 6 AS 1258/15
AG München, 25.07.2017 - 414 C 24067/16
Anspruch auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung
LG Berlin, 26.08.2015 - 65 S 234/15
Wohnraummiete: Entsprechende Anwendung der Heilungswirkung durch …
LG Frankfurt/Main, 22.12.2014 - 11 S 187/14