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Timestamp: 2019-02-24 04:57:04
Document Index: 392350204

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 652', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Maklerrecht | Ratgeberimmobilienmakler's Blog | Seite 2
7. August 2010 · 20:02
Anforderungen an den Makler-Nachweis – BGH Urteil 4.6.2009
In einem Urteil aus 2009 hat der BGH klargestellt, wann ein Nachweis durch einen Immobilienmakler erbracht ist. Erbittet ein Interessent „Bedenkzeit“, sei dies noch kein Grund für die Annahme, ein Nachweis sei nicht erfolgt. Nach den Grundsätzen der BGH-Rechtsprechung erfülle auch der unentschlossene Interessent, der dem Eigentümer durch den Makler zugeführt werde, die Anforderungen, die an den „Nachweis“ zu stellen sind. Es erfordere bei der Nachweistätigkeit gerade nicht nur den „Fest entschlossenen“ Kaufinteressenten.
Der von dem Verkäufer eines Immobilienobjekts beauftragte Makler hat den für das Entstehen seines Provisionsanspruchs erforderlichen tauglichen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbracht, wenn er seinem Kunden und Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt und damit in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (st. Senatsrechtsprechung); dabei reicht es bei dieser Konstellation grundsätzlich aus, wenn der mögliche Käufer generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnlich ist. (BGH, Urteil vom 4. Juni 2009 – III ZR 82/08)
Die Eigentümerin einer im Bau befindindlichen Eigentumswohnungsanlage beauftragt einen Immobilienmaklerfirma, die Klägerin, mit der Vermarktung der Wohnungen. Es wird eine „Auftragserteilung zur Immobilienvermittlung – Alleinauftrag“ unterzeichnet, die die Klägerin nach ca. 6 Monaten wieder kündigt. Für erfolgreiche Nachweis- oder Vermittlungsleistungen sollte die Klägerin bei jedem zustande gekommenen Kaufvertrag 3,48% des Kaufpreises einschließlich der gesetzlichen Mehrwertsteuer als Provision erhalten. Noch nach der Kündigung des Vertrages kam es zu weiteren Gesprächen zwischen den Parteien, deren Inhalt im Einzelnen streitig ist. Etwa 2 Monate nach Wirksamwerden der Kündigung des Maklervertrages schloss die Beklagte mit dem Zeugen G. einen notariellen Kaufvertrag über eine Wohnung zum Kaufpreis von ca. 630.000,- € netto. Die Klägerin fordert eine Maklercourtage von ca. 22.000,- €, weil sie mit der Schaltung eines Zeitungsinserats, verschiedenen Telefonaten und einer Besichtigung mit dem späteren Käufer vertragsgemäße Maklerleistungen erbracht und die Beklagte mehrfach hierüber unterrichtet habe.
Nach Auffassung des Gerichts liegt in dem genannten Fall keine Vermittlungsleistung der Maklerfirma vor. Eine Vermittlung im Zusammenhang mit der Übersendungeines Exposés und der Durchführung eines Besichtigungstermins wird verneint.
Eine Vermittlungsleistung des Maklers liegt nur dann vor, wenn er auf den potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsabschlusses einwirkt. Vermittlungstätigkeit ist dabei die bewusste finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrages. Der Vermittlungsmakler soll seine Provision durch Verhandeln mit beiden Seiten und durch Einwirken auf den potentiellen Vertragsgegner des Auftraggebers, das die Abschlussbereitschaft herbeiführt, verdienen. Diese entspreche ständiger Rechtsprechung des BGH, die in dem Urteil umfassend zitiert wird. Es könne nicht angenommen werden, dass die Klägerin durch die – von ihr behauptete – Übersendung eines Exposés an den Kaufinteressenten G. bereits im Sinne einer Vermittlungstätigkeit auf dessen Kaufentschluss eingewirkt und diesen gefördert habe. Die Zusendung eines solchen Exposés stelle sich regelmäßig lediglich als Werbung für das Objekt dar, gerichtet an und konzipiert für eine unbestimmte Vielzahl von Interessenten. Es diene grundsätzlich nur der Information im Vorfeld von Verhandlungen und habe noch keinen unmittelbaren Einfluss auf die Willensentschließung eines potentiellen Käufers. Darüber hinaus sei eine Vermittlungstätigkeit regelmäßig auch noch nicht darin zu sehen, dass der Makler dem Kaufinteressenten eine Besichtigung der Immobilie ermögliche.
Aber Nachweistätigkeit liegt (wohl) vor
Es ist dagegen nach Auffassung des BGH mit hoher Wahrscheinlichkeit von einer Nachweistätigkeit der Maklerfirma und Klägerin auszugehen. Letzte Zweifel lässt der BGH klären, indem das Verfahren an das Berufungsgericht zurück gegeben wird. Dem Berufungsgericht gibt der BGH folgende Erwägungen mit auf den Weg:
– Benennung des Kunden unverzichtbar
Der nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB für das Entstehen eines Provisionsanspruchs
erforderliche „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages“ (des sogenannten Hauptvertrages) ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erbracht, wenn aufgrund einer Mitteilung des Maklers an seinen Kunden und Auftraggeber dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Unverzichtbare, aber auch ausreichende Voraussetzung für einen Nachweis ist deshalb, dass der Makler dem Kunden einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist.
Der BGH meint, dass nach dem Vorbringen der Klägerin – wonach man nach Kündigung des Alleinauftrags übereingekommen sei, dass sie weiterhin die Wohnungen anbieten dürfe und im Erfolgsfalle die vereinbarte Provision erhalten solle – eine den Anforderungen genügende Nachweisleistung erbracht worden sei. Die Maklerfirma habe danach ein Inserat geschaltet, auf das sich der Zeuge G. mit ihr in Verbindung gesetzt habe. Daraufhin habe sie mit ihm mehrere Telefongespräche geführt, am 12. Mai 2005 eine Besichtigung des Objektes vorgenommen, bei der die später gekaufte Wohnung im Rohbau fertig gestellt war, und danach jedenfalls noch zweimal mit ihm telefoniert. Nachdem das Interesse dieses Zeugen durch die von der Klägerin initiierte und von ihm als besonders wesentlich angesehene Besichtigung in einem fortgeschrittenen Baustadium zur besseren Beurteilung von Lage und Aussicht intensiviert worden war, stand der Beklagten spätestens zu diesem Zeitpunkt bereits ein Kaufinteressent zur Verfügung, mit dem sie in entsprechende Verhandlungen eintreten konnte.
– Bedenkzeit nicht ausschlaggebend
Auf die von dem späteren Käufer geäußerte Bedenkzeit komme es danach nicht an. Das Berufungsgericht sei noch davon ausgegangen, die Tätigkeiten der Klägerin, auch die Besichtigung am 12. Mai 2005, für einen Nachweis wegen Fehlens einer Kaufbereitschaft dieses Interessenten nicht ausreichten. Der BGH widerlegt dieses Argument jedoch. Bei Anwendung der aufgeführten Rechtsprechungsgrundsätze sei für diese Annahme kein Raum.
– fest entschlossener Käufer nicht erforderlich
Danach sei es für einen Nachweis gerade nicht erforderlich, dass dem Auftraggeber des Maklers eine Person benannt werde, die bereits zum Kauf der jeweiligen Immobilie fest entschlossen sei. Eine andere Beurteilung hätte zur Folge, dass ein vom Verkäufer beauftragter Makler kaum in der Lage wäre, einen tauglichen Nachweis zu liefern. Denn im Unterschied zur umgekehrten Konstellation – Nachweis einer verkaufsbereiten Person gegenüber einem Kaufinteressenten – ist der Kaufinteressent, der einem Grundstücks- oder Wohnungseigentümer namhaft gemacht wird, typischerweise noch „auf der Suche“ und deshalb, was das konkrete Objekt angeht, regelmäßig noch unentschlossen. Daher müsse es bei dieser Konstellation ausreichen, wenn der potentielle Käufer generell am Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung interessiert sei, die dem angebotenen Objekt ähnelten.
– Weitere Unterrichtung des Auftraggebers – auch nach Auslaufen de Vertrages – rechtfertigt den Nachweis
In Verbindung mit dem für die revisionsrechtliche Beurteilung zu unterstellenden Vortrag der Klägerin, sie habe die Beklagte über die laufenden Gespräche und die Besichtigung mit dem späteren Käufer telefonisch und in einem persönlichen Gespräch über die von ihr entfaltete Maklertätigkeit unterrichtet (vgl. BGH, Urteil vom 6. Juli 1994 – IV ZR 101/93 – NJW-RR 1994, 1260, 1261), hat sie einen ordnungsgemäßen Nachweis erbracht.
Eingeordnet unter Existenzgründung Immobilienmakler, Maklerrecht