Source: http://www.advoexpert.de/41395.html
Timestamp: 2018-12-19 09:35:11
Document Index: 302558546

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 2135', '§ 573', '§ 573', 'BGH', '§ 2135', '§ 546', '§ 573', '§ 573', '§ 2135', '§ 2135', '§ 573', '§ 1056', '§ 2135', '§ 1056', 'BGH', '§ 1056', '§ 1056', '§ 2135', '§ 2135']

BGH 1.7.2015, VIII ZR 278/13
KÃ¼ndigungsrecht des Nacherben hinsichtlich eines vom Vorerben abgeschlossenen WohnraummietverhÃ¤ltnisses setzt berechtigtes Interesse voraus
Das Recht des Nacherben, ein vom Vorerben Ã¼ber ein zum Nachlass gehÃ¶rendes GrundstÃ¼ck abgeschlossenes und bei Eintritt der Nacherbfolge noch bestehendes WohnraummietverhÃ¤ltnis auÃŸerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen KÃ¼ndigungsfrist nach Â§Â§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB zu kÃ¼ndigen, setzt ein berechtigtes Interesse des Nacherben an der Beendigung des MietverhÃ¤ltnisses voraus (Â§ 573d Abs. 1, Â§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB).
Die KlÃ¤ger verlangen als Nacherben von der Beklagten die RÃ¤umung eines vom Vorerben an die Beklagte vermieteten Einfamilienhauses sowie die Zahlung von Miete. G war EigentÃ¼merin eines HausgrundstÃ¼cks mit Einfamilienhaus. Mit notariellem gemeinschaftlichem Testament von April 1975 setzte sie ihren Ehemann zum Vorerben und ihre Nichte und ihren Neffen (die KlÃ¤ger) als Nacherben ein. Nach dem Tod von G vermietete der Vorerbe das Einfamilienhaus 2009 an die Beklagte. Laut Vertrag ist die mtl. Miete von 675 â‚¬ auf das im Vertrag angegebene Konto des Vorerben zu zahlen. Die Beklagte verpflichtete sich im Mietvertrag ferner zur Vornahme verschiedener, im Einzelnen bezeichneter Investitionen, denen die Parteien einen Wert von 70.000 â‚¬ zugrunde legten. Das Recht des Vermieters zur ordentlichen KÃ¼ndigung ist bis zum 29.2.2024 ausgeschlossen.
Zudem enthÃ¤lt der Mietvertrag einen Verzicht des Vermieters auf das Recht zur ErhÃ¶hung der Miete bis zum 15.2.2024. Aufgrund der vorzunehmenden Investitionen ist die mtl. Miete fÃ¼r die Dauer des Ausschlusses der ordentlichen KÃ¼ndigung auf 225 â‚¬ verringert und der Mieterin fÃ¼r den Fall der vorzeitigen Vertragsbeendigung das Recht zugestanden, pro Monat "des noch zu erfÃ¼llenden Vertrages" eine mtl. Abgeltung i.H.v. 450 â‚¬ zu verlangen. Der Vorerbe verstarb 2011 und wurde von seinem Sohn beerbt. Die KlÃ¤ger teilten der Beklagten am 25.1.2012 unter Vorlage des gemeinschaftlichen Testaments aus dem Jahr 1975 mit, dass der Nacherbfall eingetreten sei, und baten sie am 17.2.2012, die Miete kÃ¼nftig auf das Konto der KlÃ¤ger zu Ã¼berweisen. Die Beklagte forderte die KlÃ¤ger mit Schreiben vom 23.2.2012 und 7.3.2012 auf, ihr die Rechtsnachfolge nachzuweisen, und kÃ¼ndigte an, die Miete sodann auf das von den KlÃ¤gern mitgeteilte Konto zahlen zu wollen. Am 23.3.2012 sandte der spÃ¤tere ProzessbevollmÃ¤chtigte der KlÃ¤ger an die Beklagte per Fax ein auf die KlÃ¤ger als Rechtsnachfolger des Vorerben umgeschriebenes VersÃ¤umnisurteil, welches der Vorerbe in einem Verfahren vor dem AG Bensheim (6 C 605/09) gegen die Beklagte erwirkt hatte. Die Beklagte zahlte die Miete weiterhin auf das im Mietvertrag angegebene Konto.
Mit Schreiben vom 3.5.2012 erklÃ¤rten die KlÃ¤ger die fristlose KÃ¼ndigung des Mietvertrags wegen Verzugs mit den Mietzahlungen fÃ¼r die Monate MÃ¤rz und April 2012. In der Berufungsinstanz erklÃ¤rten die KlÃ¤ger mit Schreiben vom 27.3.2013 erneut die fristlose und hilfsweise die ordentliche KÃ¼ndigung und begrÃ¼ndeten diese mit Zahlungsverzug wegen der Monate Mai und Juni 2012 sowie unpÃ¼nktlichen Mietzahlungen. Den von ihnen geltend gemachten RÃ¤umungsanspruch stÃ¼tzten sie mit Schriftsatz vom 2.4.2013 - der Beklagten am 8.4.2013 zugestellt - auch auf diese KÃ¼ndigung. Die Beklagte zahlte die ausstehenden Mieten wÃ¤hrend des Berufungsverfahrens an die KlÃ¤ger, nÃ¤mlich fÃ¼r April und Mai 2012 am 4.4.2013 und fÃ¼r Juni 2012 am 29.5.2013.
Das AG wies die Klage, mit der die KlÃ¤ger ursprÃ¼nglich u.a. die RÃ¤umung des Hauses sowie die Zahlung der Miete fÃ¼r die Monate Januar bis Mai 2012 verlangt haben, ab. Das LG stellte bzgl. der Zahlung der Miete fÃ¼r die Monate April und Mai 2012 die Erledigung der Hauptsache fest und wies die Klage im Ãœbrigen ab. Auf die Revision der KlÃ¤ger hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurÃ¼ck.
Mit der vom LG gegebenen BegrÃ¼ndung kann die Wirksamkeit der ordentlichen KÃ¼ndigung vom 27.3.2013 und somit die BegrÃ¼ndetheit eines hierauf gestÃ¼tzten RÃ¤umungsanspruchs der KlÃ¤ger nicht verneint werden.
Die Revision wendet sich zu Recht gegen die Annahme des LG, die ordentliche KÃ¼ndigung sei mangels Hinweises auf das KÃ¼ndigungsrecht aus Â§Â§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB nicht ausreichend begrÃ¼ndet und deshalb unwirksam, so dass den KlÃ¤gern ein RÃ¤umungsanspruch aus Â§ 546 Abs. 1 BGB nicht zustehe. Gem. Â§ 573d Abs. 1 BGB sind Â§Â§ 573, 573a BGB entsprechend anwendbar, wenn ein MietverhÃ¤ltnis - wie hier bei der KÃ¼ndigung nach Â§Â§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB - auÃŸerordentlich mit gesetzlicher Frist gekÃ¼ndigt werden kann. Dies bedeutet, dass ein MietverhÃ¤ltnis Ã¼ber Wohnraum auch in diesem Fall nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des MietverhÃ¤ltnisses gekÃ¼ndigt werden kann. Gem. Der Vermieter hat dabei die GrÃ¼nde fÃ¼r ein berechtigtes Interesse an der KÃ¼ndigung im KÃ¼ndigungsschreiben anzugeben. Diesem Erfordernis sind die KlÃ¤ger indes nachgekommen, denn sie haben die mit Schreiben vom 27.3.2013 (hilfsweise) erklÃ¤rte ordentliche KÃ¼ndigung mit dem eingetretenen Zahlungsverzug und unpÃ¼nktlichen Mietzahlungen begrÃ¼ndet.
Dass der mit dem Vorerben abgeschlossene Mietvertrag einen Ausschluss der ordentlichen KÃ¼ndigung bis Ende Februar 2024 vorsieht, steht einer KÃ¼ndigung der KlÃ¤ger als Nacherben gem. Â§Â§ 2135, 1056 Abs. 2, Â§ 573d Abs. 1, 2 BGB gleichfalls nicht entgegen. Denn diese gesetzliche Regelung rÃ¤umt dem Nacherben grundsÃ¤tzlich die MÃ¶glichkeit ein, das WohnraummietverhÃ¤ltnis bei Bestehen eines berechtigten Interesses auÃŸerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen KÃ¼ndigungsfrist zu kÃ¼ndigen. FÃ¼r den vergleichbaren Fall des EigentÃ¼mers, auf den das MietverhÃ¤ltnis nach Beendigung des NieÃŸbrauchs gem. Â§ 1056 Abs. 1 BGB Ã¼bergeht, hat der Senat dies bereits entschieden. FÃ¼r den in das MietverhÃ¤ltnis nach Â§Â§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB eintretenden Nacherben gilt nichts anderes. Allerdings ist dem in das MietverhÃ¤ltnis gem. Â§ 1056 Abs. 1 BGB eintretenden EigentÃ¼mer nach der Rechtsprechung des BGH nach Treu und Glauben eine KÃ¼ndigung nach Â§ 1056 Abs. 2 BGB verwehrt, wenn er unabhÃ¤ngig von Â§ 1056 Abs. 1 BGB persÃ¶nlich an den Mietvertrag gebunden ist, etwa wenn er ihn vor der Bewilligung des NieÃŸbrauchs noch als EigentÃ¼mer selbst abgeschlossen hatte, wenn er dem Mietvertrag beigetreten war oder Alleinerbe des Vermieters geworden ist.
Diese GrundsÃ¤tze sind auf den hier vorliegenden Fall des Eintritts eines Nacherben in das MietverhÃ¤ltnis nach Â§Â§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB zu Ã¼bertragen. Eine KÃ¼ndigung nach Â§Â§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB ist dem Nacherben etwa auch dann verwehrt, wenn er dem Abschluss des Mietvertrags durch den Vorerben zugestimmt hat oder der Abschluss eines fÃ¼r den Vermieter unkÃ¼ndbaren Mietvertrags Ã¼ber den Nacherbfall hinaus einer ordnungsgemÃ¤ÃŸen Verwaltung des Nachlasses entsprochen hat, so dass der Nacherbe gegenÃ¼ber dem Vorerben verpflichtet gewesen wÃ¤re, dem Mietvertrag zuzustimmen. Hierzu hat das LG - vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Den Parteien wird insoweit Gelegenheit zu neuem Sachvortrag zu geben sein.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 27.07.2015 11:59