Source: https://www.rechtsanwalt-bach.de/wohnungseigentumsrecht-leipzig/wohnungseigentuemerversammlung/
Timestamp: 2020-04-07 17:47:47
Document Index: 119904029

Matched Legal Cases: ['§ 24', 'BGH', '§ 24', 'BGH', 'BGH', '§ 23', '§ 21', '§ 25', '§ 24', '§ 25', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 25', 'BGH', '§ 25', '§ 18', '§ 174', '§ 25', '§ 24', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 23', 'BGH', '§ 24', '§ 24', 'BGH']

Rechtsanwalt Bach Leipzig > Wohnungseigentumsrecht > Wohnungseigentümerversammlung
Bei der Einberufung und Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung werden häufig Formalien im Wohnungseigentumsrecht nicht beachtet, was dazu führt, dass die gefassten Beschlüssen anfechtbar sind. Ebenso ergeben sich Rechtsprobleme bei der Beschlussfassung und der Bekanntgabe der Beschlüsse auf der Wohnungseigentümerversammlung. Zu diesen Fragen wird häufig ein Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht in Anspruch genommen, um die Wirksamkeit der Beschlüsse zu überprüfen. Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht möchte ich deshalb nachfolgend auf Rechtsfragen eingehen, die bei der Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung zu beachten sind.
1. Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung
2. Einberufung durch den Wohnungseigentumsverwalter
a) Einberufungsgründe für die Wohnungseigentümversammlung
(1) Gem. § 24 Abs. 1 WEG muss die turnusmäßige Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung mindestens einmal pro Jahr stattfinden.
(2) Zudem liegt ein Einberufungsgrund nach Wohnungseigentumsrecht dann vor, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung verlangt. Dieses Verlangen muss dem Wohnungseigentumsverwalter gegenüber schriftlich angezeigt werden und Zweck und Gründe der Einberufung nennen. Der Verwalter darf die Einberufung verweigern, wenn die formalen Anforderungen an das Einberufungsverlangen nicht erfüllt sind.
(3) Einen weiteren Einberufungsgrund stellt es dar, wenn nach den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung eine Wohnungseigentümerversammlung erforderlich wird.
(4) Auch eine erforderliche Wiederholungsversammlung stellt einen Einberufungsgrund dar. Demnach ist die Wiederholung einer Eigentümerversammlung im Wohnungseigentumsrecht immer dann erforderlich, wenn es an der Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung zum ersten Versammlungstermin gefehlt hat.
(5) Haben die Wohnungseigentümer darüber hinaus Fälle vereinbart, in denen eine Wohnungseigentümerversammlung stattzufinden hat, stellt das Eintreten eines solchen Falles ebenfalls einen Einberufungsgrund dar.
b) Form der Einberufung für die Wohnungseigentümerversammlung
aa) Adressaten der Einberufung
Die die Einberufung betreffenden Vorschriften können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer grundsätzlich abgeändert werden. Die unterbliebene Ladung eines Wohnungseigentümers führt zur Anfechtbarkeit und kann nur in ganz besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse führen, z. B. dann wenn der Wohnungseigentümer gezielt ausgeschlossen werden sollte (BAG 20.07.2012 Az. V ZR 235/11, AG Leipzig 08.05.2014 Az. 150 C 5953/13).
bb) Zugang der Einladung
Die Ladung muss den Wohnungseigentümern zugehen. Eine nicht erfolgte Ladung ist nur unerheblich, wenn in der Gemeinschaftsordnung eine Zugangsfiktion vereinbart ist. Wurde eine berechtigte Person nicht eingeladen, hast das die Anfechtbarkeit der in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse zur Folge. Die Beschlüsse werden aber nur dann für ungültig erklärt, wenn feststeht, dass die Beschlüsse auch bei ordnungsgemäßer Ladung in dieser Form gefasst worden wären. Die Beschlüsse sind jedoch nichtig, wenn ein Wohnungseigentümer bewusst von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen oder nicht geladen wurde (BGH 20.07.2012 Az. V ZR 235/11).
cc) Einberufungsfrist
Die Ladung muss mindestens zwei Wochen vor der Wohnungseigentümerversammlung zugegangen sein. Wird die Frist nicht eingehalten, sind die Beschlüsse deshalb nicht anfechtbar, da es sich bei § 24 Abs. 4 WEG lediglich um eine Sollvorschrift handelt (BGH 07.03.2002 Az. V ZB 24/01). Die Frist muss nicht eingehalten werden, wenn es sich um einen Fall besonderer Dringlichkeit handelt oder eine andere Vereinbarung vorliegt.
dd) Ort und Zeit der Versammlung
Die Ladung muss Ort und Zeit der Wohnungseigentümerversammlung bezeichnen. Der Ort der Wohnungseigentümerversammlung darf die Teilnahme nicht unzumutbar erschweren und hat am Ort der Wohnanlage stattzufinden. Die Nichtöffentlichkeit der Versammlung muss gewährleistet sein. Auch die Zeit der Wohnungseigentümerversammlung muss verkehrsüblich sein. Sie darf bei Berufstätigen an Werktagen i.d.R. nicht vor 17.00 Uhr beginnen.
ee) Bezeichnung des Beschlussgegenstandes
Die Tagesordnungspunkte und die beabsichtigten Beschlüsse sind so genau zu bezeichnen, dass jeder Wohnungseigentümer überblicken kann, was beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der Beschluss hat. Eine schlagwortartige Bezeichnung ist aber ausreichend. Soll über die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan beschlossen werden, ist es erforderlich, den Entwurf zur Verfügung zu stellen, um eine Auseinandersetzung mit dem Beschlussgegenstand zu ermöglichen (BGH 13.01.2012 Az. V ZR 129/11).
Wurde der Beschlussgegenstand nicht ausreichend bezeichnet, sind die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung nach Anfechtung für ungültig zu erklären (§§ 23 Abs. 4 S. 2, 46 Abs. 1 WEG). Das ist nicht der Fall, wenn feststeht, dass der Beschluss auch bei ordnungsgemäßer Bezeichnung gefasst worden wäre.
Ein Wohnungseigentümer kann die Aufnahme eines Beschlusses in die Tagesordnung verlangen, wenn das ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (§ 21 Abs. 4 WEG).
c) Wiederholungsversammlung
Eine Wiederholungsversammlung ist erforderlich, wenn die erste Wohnungseigentümerversammlung nicht beschlussfähig war. In der Ladung ist darauf hinzuweisen, dass die Wiederholungsversammlung unabhängig von der Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig ist (§ 25 Abs. 4 WEG). Die Eventualeinberufung einer Wiederholungsversammlung (Ankündigung schon in der Einladung zur WEG-Versammlung) ist nur zulässig, wenn die Wohnungseigentümer dies durch Vereinbarung bestimmt haben. Die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung kann in diesem Fall mit der Ladung zur Wiederholungsversammlung verbunden werden (Eventualeinberufung). Die Wiederholungsversammlung darf nur stattfinden, wenn zuvor die Beschlussunfähigkeit der Erstversammlung festgestellt wurde und die Formalien der Einberufung der Wiederholungsversammlung beachtet wurden.
3. Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung
a) Verwalter als Versammlungsvorsitzender
Ist der Verwalter eine juristische Person, kann der Versammlungsvorsitz nur durch den organschaftlichen oder bevollmächtigten Vertreter ausgeübt werden. Die Wohnungseigentümer können als Vorsitzenden eine andere Person als den Verwalter bestimmen (§ 24 Abs. 5 WEG). Die Wohnungseigentümerversammlung kann auch ohne einen Versammlungsvorsitzenden Beschlüsse fassen.
Der Vorsitzende hat die Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung festzustelllen. Das ist der Fall, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile vertreten. Die Wohnungseigentümer können abweichendes vereinbaren. Die Stimmberechtigung der anwesenden Wohnungseigentümer hängt vom Beschlussgegenstand ab. So kann ein Wohnungseigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen sein, wenn der Beschluss den Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit ihm selbst betrifft (§ 25 Abs. 3 WEG). Deshalb ist die Beschlussfähigkeit der Versammlung für jeden Beschlussgegenstand neu zu beurteilen. Ist die Wohnungseigentümerversammlung für einzelne Beschlüsse nicht beschlussfähig, muss eine Wiederholungsversammlung einberufen werden. Die Einberufung der Wiederholungsversammlung kann in das Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung aufgenommen werden, wenn es allen Wohnungseigentümern zugesandt wird. Beschlüsse, die trotz fehlender Beschlussfähigkeit gefasst wurden, sind anfechtbar.
c) Ordnungsrecht und Geschäftsordnung
Der Ablauf der Wohnungseigentümerversammlung kann durch die Wohnungseigentümer durch Beschluss geregelt werden (Geschäftsordnung). Der Vorsitzende hat das Recht, Ordnungsmaßnahmen gegen störende Wohnungseigentümer zu ergreifen. So kann eine Beschränkung der Redezeit erforderlich sein. Hierzu kann der Vorsitzende einem Wohnungseigentümer das Wort entziehen. Der Ausschluss eines Eigentümers von der Versammlung ist nur zulässig, wenn er diese erheblich stört und kein milderes Mittel in Betracht kommt. Ein rechtswidriger Ausschluss berechtigt zur Anfechtung der Beschlüsse, wenn sich der Ausschluss auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat.
Bis zum Beginn der Wohnungseigentümerversammlung kann diese vom Einladenden abgesetzt werden (BGH 10.06.2011 Az. V ZR 222/10). Nach Beginn der Versammlung entscheidet über eine Vertagung oder Absetzung von Tagesordnungspunkten allein die Wohnungseigentümerversammlung. Nachdem der Vorsitzende die Versammlung für beendet erklärt hat, können keine wirksamen Beschlüsse mehr gefasst werden.
d) Teilnehmer
An der Versammlung dürfen grundsätzlich nur Wohnungseigentümer teilnehmen. Das Teilnahmerecht umfasst das Rederecht und das Beschlussantragsrecht. Die Wohnungseigentümerversammlung ist nicht öffentlich. Dritte dürfen nur teilnehmen, wenn sie bevollmächtigt oder gesetzlich ermächtigt sind. Ein Beistand oder Berater eines Wohnungseigentümers ist nur zu dulden, wenn das Interesse an sachkundiger Beratung, z.B. durch einen Rechtsanwalt, ausnahmsweise höher ist als das Interesse die Versammlung auf die Eigentümer zu beschränken (BGH 29.01.1993 Az. V ZB 24/92). Spricht sich ein Wohnungseigentümer gegen die Teilnahme des Dritten aus, ist er durch den Vorsitzenden von der Versammlung auszuschließen. Über die Teilnahme eines Rechtsanwalts als Berater aller Wohnungseigentümer kann durch Beschluss entschieden werden.
4. Beschlussfassung auf der Wohnungseigentümerversammlung
Der Inhalt der Wohnungseigentümerbeschlüsse muss inhaltlich bestimmt und klar sein, insbesondere weil ein Sonderrechtsnachfolger an die Beschlüsse gebunden ist.
a) Zustandekommen des Beschlusses
aa) Beschlussantrag
Der Beschlussantrag muss inhaltlich bestimmt sein. Die Formulierung ist Aufgabe des Versammlungsvorsitzenden.
bb) Abstimmung
Der Vorsitzende stellt fest, ob ein positives Abstimmungsergebnis vorliegt, also die gültigen Ja-Stimmen die der Nein-Stimmen überwiegen. Es kann auch mit Stimmzetteln gearbeitet werden oder geheim abgestimmt werden. Eine namentliche Abstimmung ist erforderlich, wenn das Abstimmungsverhalten für Schadenersatzansprüche relevant werden kann. Das Abstimmungsergebnis muss verlässlich ermittelt werden können. Hierzu sind organisatorische Maßnahmen, wie z.B. ein Teilnehmerverzeichnis erforderlich, auf dem ein vorzeitiges Verlassen der Wohnungseigentümerversammlung vermerkt wird (BGH 19.09.2002 Az. V ZB 37/02).
Der Vorsitzende hat zu ermitteln, ob der Beschluss mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit oder nur einstimmig gefasst werden kann.
cc) Bekanntgabe des Beschlussergebnisses
Der Beschluss kommt erst zustande, wenn der Vorsitzende das Beschlussergebnis bekannt gibt. Unterbleibt die Feststellung des Beschlussergebnisses, ist der Beschluss unwirksam, ohne dass es einer Ungültigerklärung bedarf. In diesem Fall kann durch den beauftragten Rechtsanwalt ohne Einhaltung einer Frist die gerichtliche Feststellung des Beschlussergebnisses beantragt werden. Mit der gerichtlichen Feststellung des Beschlussergebnisses wird der Beschluss gültig (BGH 23.08.2001 Az. V ZB 10/01).
Wird der Beschluss lediglich fehlerhaft festgestellt, weil etwa ungültige Stimmen als gültig behandelt wurden, ist der Beschluss vorläufig verbindlich, solange er nicht angefochten wurde. Wurde fehlerhaft ein negatives Beschlussergebnis verkündet, obwohl ein positiver Beschluss gefasst wurde, muss der beauftragte Rechtsanwalt gerichtlich beantragen, dass der fehlerhafte Beschluss für ungültig erklärt werden soll. Zusätzlich ist zu beantragen, dass das positive Beschlussergebnis gerichtlich festgestellt wird (BGH 19.09.2002 Az. V ZB 30/02).
b) Stimmrecht
Die Abgabe der Stimme ist eine Willenserklärung, die Geschäftsfähigkeit voraussetzt. Der Erklärende kann die Stimmabgabe wegen Irrtums u.a. anfechten (BGH 19.09.2002 Az. V ZB 37/02).
aa) Stimmrecht des Wohnungseigentümers
Grundsätzlich ist der Wohnungseigentümer stimmberechtigt, der im Grundbuch eingetragen ist. Steht fest, dass er das Wohnungseigentum nicht wirksam erworben hat, ist er nicht stimmberechtigt (BGH 20.07.2012 Az. V ZR 241/11). Bei der Veräußerung des Wohnungseigentums bleibt der Veräußerer stimmberechtigt, solange die Eigentumsumschreibung im Grundbuch noch nicht erfolgt ist. Der Veräußerer kann jedoch den Erwerber ermächtigen, das Stimmrecht schon vor der Umschreibung auszuüben. Steht das Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, wie bei der Erbengemeinschaft oder der ehelichen Gütergemeinschaft, kann das Stimmrecht nur einheitlich ausgeübt werden.
Im Falle der Insolvenz oder der Zwangsversteigerung, übt der Insolvenzverwalter oder der Zwangsverwalter das Stimmrecht für den Wohnungseigentümer aus.
bb) Stimmkraft
Grundsätzlich hat jede stimmberechtigte Person gem. § 25 Abs. 2 WEG eine Stimme (Kopfprinzip). Die Wohnungseigentümer können jedoch in der Gemeinschaftsordnung vereinbaren, dass nach Wohnungseigentumseinheiten (Objektprinzip) oder nach Miteigentumsanteilen (Wertprinzip) abgestimmt wird.
Hat ein Wohnungseigentümer beim Objekt- oder Wertprinzip mehr Stimmen als alle anderen Wohnungseigentümer (Majorisierung), kann die Stimmrechtsausübung missbräuchlich sein, wenn darin ein Verstoß zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sehen ist (BGH 19.09.2002 Az. V ZB 30/02). In diesem Fall ist die Stimmabgabe nicht zu werten.
cc) Stimmrechtsschranken
Der Wohnungseigentümer kann von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen sein (§ 25 Abs. 5 WEG).
(1) Das ist der Fall, wenn der Beschluss ein Rechtsgeschäft der gemeinschaftlichen Verwaltung mit dem Wohnungseigentümer betrifft.
(2) Auch wenn gegen den Wohnungseigentümer ein Rechtsstreit geführt werden soll, ist der Betroffene vom Stimmrecht ausgeschlossen.
(3) Ebenso unterliegt der Wohnungseigentümer einem Stimmrechtsausschluss, wenn er rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt wurde (§ 18 WEG).
c) Vertretung bei der Stimmabgabe
Die Wohnungseigentümer können sich in der Wohnungseigentümerversammlung durch bevollmächtigte Vertreter, z.B. durch einen Rechtsanwalt, bei der Stimmabgabe vertreten lassen. Die Vollmacht bedarf keiner Form. Da aber die Stimmabgabe eine einseitige Willenserklärung ist, kann der Versammlungsvorsitzende die Stimmabgabe eines Bevollmächtigten unverzüglich zurückweisen, wenn keine Vollmachtsurkunde vorgelegt wird (§ 174 BGB).
Soweit der Wohnungseigentümer von einem Stimmverbot betroffen ist, ist es auch der bevollmächtigte Vertreter und umgekehrt (§ 25 Abs. 5 WEG). Der zur Stimmabgabe Bevollmächtigte kann eine Untervollmacht erteilen, sofern ihn die Hauptvollmacht dazu berechtigt.
5. Versammlungsprotokoll
Über die in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift anzufertigen (§ 24 Abs. 6 WEG). Die Niederschrift muss Zeit und Ort der Wohnungseigentümerversammlung angeben. Sie muss ferner den Wortlaut der Beschlussanträge und das jeweilige Abstimmungsergebnis enthalten.
Das Versammlungsprotokoll ist durch den Versammlungsvorsitzenden anzufertigen und durch ihn und einen Wohnungseigentümer zu unterzeichnen. Ist ein Verwaltungsbeirat bestellt, muss auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates oder sein Vertreter das Protokoll unterzeichnen. Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse von der Protokollierung und der Unterzeichnung des Protokolls von zwei Wohnungseigentümern abhängig, dann ist das Protokoll von zwei verschiedenen natürlichen Personen zu unterzeichnen. Andernfalls ist der Beschluss zwar nicht nichtig, aber anfechtbar (BGH 30.03.2012 Az. V ZR 178/11).
Im Zweifel ist davon auszugehen, dass ein protokolliertes Beschlussergebnis auch so in der Wohnungseigentümerversammlung festgestellt und verkündet wurde (BGH 23.08.2001 Az. V ZB 10/01). Für die Auslegung des Versammlungsprotokolls dürfen Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses nur herangezogen werden, wenn sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Der Wortlaut eines Beschlusses darf aber zur näheren Erläuterung auf Schriftstücke Bezug nehmen. Das geschieht häufig bei der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung (BGH 08.04.2016 Az. V ZR 104/15).
Die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung ist mindestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist von einem Monat zu erstellen, um den Wohnungseigentümern die Möglichkeit zu geben, rechtzeitig vor Ablauf der Anfechtungsfrist zu prüfen, ob die Anfechtung notwendig ist (BayObLG 20.03.2001 Az. 2Z BR 101/00). Die Niederschrift muss nicht versandt werden. Es ist ausreichend, wenn die Möglichkeit der Einsichtnahme am Ort der Verwaltung besteht.
Die richtige Protokollierung der Beschlüsse in der Niederschrift ist keine Voraussetzung für deren Gültigkeit. Allerdings können die Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung bestimmen, dass die Protokollierung der Beschlüsse Wirksamkeitsvoraussetzung für die Gültigkeit ist (BGH 03.07.1997 Az. V ZB 2/97).
6. Umlaufbeschluss
Gem. § 23 Abs. 3 WEG ist auch ein Beschluss gültig, zu dem alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung im schriftlichen Umlaufverfahren erteilen. Da mit der Zustimmung zum Beschluss gleichzeitig auch die Zustimmung zum schriftlichen Verfahren erklärt wird, muss auch ein vom Stimmrecht ausgeschlossener Wohnungseigentümer dem schriftlichen Beschlussverfahren zustimmen. Da für den Beschluss die Schriftform erforderlich ist, ist ein Telefax nicht ausreichend. Der schriftliche Beschluss kommt erst durch eine an alle Wohnungseigentümer gerichtete Mitteilung des Beschlussergebnisses zustande (BGH 23.08.2001 Az. V ZB 10/01).
7. Beschluss-Sammlung
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Pflicht, eine Beschluss-Sammlung zu führen (§ 24 Abs. 7 WEG). Die Beschluss-Sammlung muss die in der Wohnungseigentümerversammlung verkündeten oder im Umlaufverfahren zustande gekommenen Beschlüsse im Wortlaut mit Angabe von Ort und Datum enthalten. Ferner hat die Sammlung die Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen zu enthalten. Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind in der Reihenfolge einzutragen und zu numierieren, wie sie zeitlich ergehen. Veränderungen in der Beschluss-Sammlung sind zu kennzeichnen und mit Datum zu versehen.
Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind im Wortlaut und mit dem Beschlussergebnis aufzunehmen. Gerichtsentscheidungen sind mit der Urteilsformel aufzunehmen, also mit der Entscheidung zur Hauptsache, der Kostentragungspflicht und der Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit.
Die Beschluss-Sammlung ist vom Verwalter zu führen (§ 24 Abs. 8 WEG). Führt dieser die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß, rechtfertigt das die sofortige Abberufung (BGH 10.02.2012 Az. V ZR 105/11).