Source: http://www.immoblog-muc.de/tag/wohnraummietrecht/page/3/
Timestamp: 2018-03-19 22:19:07
Document Index: 61044075

Matched Legal Cases: ['§ 2', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Wohnraummietrecht - 3/3 - Münchner Immobilien Blog
Home Posts tagged "Wohnraummietrecht" (Page 3)
§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/14 §§
Ausgestellt am 20. Juni 2013	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
• Grundstücksrecht: Bauträger muss über schikanöse Nachbarn aufklären
• Bau- und Architektenrecht: Nachträgliche Anerkennung für auftragslos erbrachte Leistung
• Bau- und Architektenrecht: Zweck verfehlt, Planung mangelhaft!
• Wohnraummietrecht: Wann ist geschäftliche Nutzung erlaubt?
Grundstücksrecht: Bauträger muss über schikanöse Nachbarn aufklären
Ein Bauträger ist verpflichtet, den Erwerber einer Eigentumswohnung über schikanöses Nachbarverhalten aufzuklären. Verletzt er diese Pflicht, ist der Erwerber berechtigt, den Bauträgervertrag wegen arglistigen Verschweigens anzufechten.
In dem zugrunde liegenden Fall erwarb der Käufer die letzte noch verfügbare Wohnung in einem bereits seit drei Jahren fertig gestellten Objekt. Neben Streit zwischen den Wohnungseigentümern wurde ein Eigentümer gegenüber Bewohnern des Hauses auch körperlich aggressiv, weswegen er strafrechtlich belangt wurde. Auf Veranlassung des Bauträgers wurde in dem notariellen Vertrag lediglich aufgenommen, dass „zwischen einzelnen Bewohnern persönliche Streitereien bestehen“. In einer Versammlung nach Vertragsschluss haben die Eigentümer beschlossen, den aggressiven Nachbarn aus der Gemeinschaft auszuschließen. Nachdem der Käufer hiervon Kenntnis erlangt hatte, hat er den Vertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten. Zu Recht, wie das LG Hechingen entschied. Denn der Verkäufer hätte aufgrund seiner Kenntnis über das gravierende Ausmaß dieser Konflikte von sich aus hierüber informieren müssen. Zudem entspreche die stark abgeschwächte Klausel in dem Notarvertrag nicht dem Kenntnisstand des Verkäufers.
Zwar existiert keine allgemeine Pflicht des Verkäufers, über sämtliche Auseinandersetzungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu informieren. Etwas anderes gilt jedoch, wenn die Hausgemeinschaft von einem Eigentümer schikanös belästigt wird und es bereits zu tätlichen Übergriffen gekommen ist. Jedem Verkäufer ist daher zu raten, den Vertragspartner über solche Umstände im Vorfeld zu informieren. Dies sollte zur Vermeidung von späteren Auseinandersetzungen sowie zur Beweissicherung im Kaufvertrag auch festgehalten werden.
Fundstelle: LG Hechingen, Urteil vom 26. Juli 2012, 2 O 301/11 – www.ibr-online.de
Bau- und Architektenrecht: Nachträgliche Anerkennung für auftragslos erbrachte Leistung
Eine auftragslos erbrachte Leistung kann auch durch eine Schlussrechnungsprüfung nachträglich anerkannt werden. Grundsätzlich werden beim VOB-Vertrag Leistungen, die der Unternehmer ohne Auftrag oder unter eigenmächtiger Abweichung vom Vertrag ausführt, nicht vergütet. Etwas anderes gilt gemäß § 2 Abs. 8 Nr. 2 VOB/B, wenn die Leistung nachträglich anerkannt wird. Das OLG Düsseldorf hat mit seiner Entscheidung klargestellt, dass eine nachträgliche Anerkennung bereits darin liegt, dass eine in der Schlussrechnung abgerechnete Leistungsposition nicht im Ganzen gestrichen, sondern lediglich der Höhe nach gekürzt wird. Mit diesem Verhalten wird die Leistung zumindest dem Grunde nach als vergütungspflichtig anerkannt. Dabei ist auch irrelevant, dass der Nachtrag nicht schriftlich gefasst wurde, da durch die nachträgliche Anerkennung auf das Schriftformerfordernis konkludent verzichtet wurde.
Dem Auftraggeber ist in jedem Fall zu raten, dass er deutlich zum Ausdruck bringt, wenn er eine bestimmte Leistung nicht nachträglich anerkennen will. Im Rahmen einer Schlussrechnungsprüfung muss daher dann darauf geachtet werden, dass nicht nur der Preis dieser Leistung in Abrede gestellt wird, sondern die Leistung im Ganzen. Weitergehend ist dem Auftraggeber zu raten, auch den Verzicht auf das Schriftformerfordernis als solches der Schriftform zu unterstellen.
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 22. März 2013, 22 U 94/11 – www.ibr-online.de
Bau- und Architektenrecht: Zweck verfehlt, Planung mangelhaft!
Die Planung ist mangelhaft, wenn sie den vorausgesetzten Zweck nicht erfüllt. Der Architekt sollte im entschiedenen Fall für einen Bauträger mehrere Reihenhäuser zum Verkauf planen. Um die Baukosten zu drücken, schlug er dem Bauträger vor, dass man die Reihenhäuser doch als „senkrecht geteilte Wohnungen“ verkaufen könne. Dann seien die Schallschutzanforderungen geringer. Der Bauträger folgte diesem Vorschlag. Später wurde der Bauträger (natürlich zu Recht) von den Erwerbern in Anspruch genommen und musste zahlen. Er wandte sich deswegen an seinen Architekten und machte Mängel der Planung geltend. Der BGH gab dem Bauträger auch grundsätzlich Recht. Da der Bauträger aber geradezu blauäugig dem (doch ziemlich abwegigen) Vorschlag des Architekten gefolgt war, wurde sein Anspruch um zwei Drittel reduziert.
Äußert sich der Architekt zu rechtlichen Fragen, die seine Kompetenz eigentlich überschreiten und liegt er darin falsch, muss er hierfür grundsätzlich die Verantwortung übernehmen. Im schlimmsten Fall steht nicht einmal seine Versicherung hierfür ein. Dem Architekten sei daher dringend hiervon abgeraten.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 20. Dezember 2012, VII ZR 209/11 – www.bundesgerichtshof.de
Wohnraummietrecht: Wann ist geschäftliche Nutzung erlaubt?
Der Vermieter von ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen muss geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die nach außen in Erscheinung treten, nicht ohne entsprechende vorherige Vereinbarung dulden. Im Einzelfall kann der Vermieter nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilweisen gewerblichen oder (frei-)beruflichen Nutzung zu erteilen. Eine solche Verpflichtung wird jedoch nur dann in Betracht kommen, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung, was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat. Dies ist etwa bei einer Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr der Fall.
Vorliegend hatte der Mieter in den nur zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ohne Erlaubnis des Vermieters an drei Werktagen in der Woche zehn bis zwölf Schülern Gitarrenunterricht gegeben. Darin sah der BGH eine vertragswidrige geschäftliche Aktivität mit Publikumsverkehr, für deren Zulässigkeit es an einer Vereinbarung der Parteien fehlte.
Nutzt der Mieter die Wohnung entgegen dem Nutzungszweck geschäftlich in einer nach außen in Erscheinung tretenden Weise, so kann der Vermieter die Unterlassung der Tätigkeit verlangen. Unterlässt der Mieter die Tätigkeit nicht, kann der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt sein, insbesondere, wenn es dadurch zu Störungen des Hausfriedens kommt.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 10. April 2013, VIII ZR 213/12 – www.bundesgerichtshof.de
§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/12 §§
Ausgestellt am 23. Mai 2013	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
• Gewerbliches Mietrecht: Geldersatz statt Schönheitsreparaturen
• Grundstücksrecht: Zwei Wochen Wartezeit
• Wohnraummietrecht: Eigenbedarfskündigung zu rein beruflichen Zwecken
• Viertes Gesetz zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes
Gewerbliches Mietrecht: Geldersatz statt Schönheitsreparaturen
Führt der Mieter bei Auszug geschuldete Reparaturarbeiten nicht aus, weil der Vermieter die Mieträume anschließend umbauen will, kann der Vermieter Geldersatz für geschuldete Reparaturen verlangen, sofern der Mietvertrag keine abweichende Regelung enthält. Der Zahlungsanspruch entsteht, sobald der Mieter von der Absicht des Vermieters, die Mieträume umzubauen, Kenntnis erlangt und wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter in Kenntnis der Umbauabsichten vor Rückgabe renoviert. Der Zahlungsanspruch besteht auch dann fort, wenn der Vermieter die Umbauabsicht nach dem Auszug des Mieters wieder aufgibt. Fordern kann der Vermieter den Betrag, den der Mieter hätte aufwenden müssen, wenn er seiner Pflicht nachgekommen wäre. Hätte der Mieter die Reparaturen selbst ausgeführt, schuldet er nur die Materialkosten und ggf. einen Betrag, den er für die Arbeitsleistung von Helfern hätte aufwenden müssen. Dies jedoch nur, wenn er erfüllungsbereit ist. Bestreitet der Mieter dagegen die Wirksamkeit der Renovierungsklausel und lehnt er die Durchführung von Arbeiten ab, kann der Vermieter den Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme hätte aufwenden müssen.
Das OLG Koblenz hat insoweit eine sehr eindeutige Entscheidung getroffen. Ob diese Bestand hat, ist indes noch nicht geklärt. Das OLG hat die Revision zugelassen, u.a. weil die Frage, ob dem Vermieter ein Ausgleichsanspruch in Geld nur zusteht, wenn Umbaumaßnahmen tatsächlich durchgeführt werden, höchstrichterlich nicht geklärt ist. Grundsätzlich raten wir Mietern, gründlich abzuwägen, welche Rechtsposition sie in Bezug auf ihre Verpflichtung zur Durchführung von Reparaturen einnehmen. Der Versuch, den Anspruch des Vermieters gänzlich zurückzuweisen, kann zu höheren Kosten führen, als ein grundsätzliches Anerkenntnis der Verpflichtung.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 12. April 2013, 10 U 832/12 – www.ibr-online.de
Grundstücksrecht: Zwei Wochen Wartezeit
Das Beurkundungsgesetz sieht vor, dass bei Beteiligung eines Verbrauchers dieser grundsätzlich den Urkundsentwurf zwei Wochen vor der Beurkundung erhält. Der Verbraucher soll hierdurch ausreichend Gelegenheit erhalten, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung eingehend auseinander zu setzen. Der BGH hat hierzu entschieden, dass ein Abweichen von dieser zweiwöchigen Regelfrist nur dann in Betracht kommt, wenn im Einzelfall nachvollziehbare, sachliche Gründe es rechtfertigen. In diesem Fall muss der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz auf andere Weise als durch die Einhaltung der Regelfrist gewährleistet sein. Die Einhaltung der Frist steht gerade nicht zur Disposition der Beteiligten.
Oftmals teilen die Parteien dem Notar bei dessen Beauftragung mit, dass die Beurkundung so schnell wie möglich stattfinden soll. Handelt es sich dabei jedoch um eine Konstellation, an der Verbraucher und Unternehmer beteiligt sind, müssen zwischen Übermittlung des ersten Vertragsentwurfes und der Beurkundung zwei Wochen liegen. Die Parteien können es hier noch so eilig haben, einfach auf diese zwei Wochen verzichten dürfen sie nicht. Im Zweifelsfall muss der Notar den vorzeitigen Beurkundungswunsch der Beteiligten ablehnen, andernfalls kann er sich schadensersatzpflichtig machen. Nur wenn es einen sachlichen Grund gibt und es anderweitig sichergestellt ist, dass der Verbraucher genau überlegen kann, ob er den Vertrag abschließen möchte oder nicht, darf die Zwei-Wochen-Frist unterschritten werden. Bestenfalls werden diese Umstände auch genau im Vertrag wiedergegeben.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 07. Februar 2013, III ZR 121/12 – www.bundesgerichtshof.de
Der BGH hat erstmals entschieden, dass auch die Absicht des Vermieters, eine Mietwohnung zu rein beruflichen Zwecken nutzen zu wollen, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darstellen kann. Dieses Nutzungsinteresse des Vermieters steht dabei dem gesetzlich geregelten Kündigungsgrund wegen Eigenbedarfs des Vermieters zu Wohnzwecken gleichwertig gegenüber. Begründet wird dies mit der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit des Vermieters. Im entschiedenen Fall machte der Ehemann einer Anwältin Eigenbedarf geltend, weil seine Frau die Wohnung als Kanzlei nutzen wollte. Der BGH hat auch darauf hingewiesen, dass – wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters besteht – dieses nicht gegen die Interessen des Mieters abzuwägen ist. Belange des Mieters am Verbleib in der Wohnung finden ausschließlich im Rahmen der Prüfung der sog. „Sozialklausel“ Berücksichtigung.
Mit der Entscheidung hat der BGH die Vermieterrechte im Bereich der ordentlichen Kündigung deutlich gestärkt. Nach der bisherigen Rechtsprechung waren Eigenbedarfskündigungen nur zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung nicht nur zur Berufsausübung, sondern zumindest teilweise auch zum Wohnen benötigte. Letztere Voraussetzung ist jetzt entfallen. Auch wenn der Vermieter die Wohnung ausschließlich für seine beruflichen Zwecke beansprucht, kann dies den Eigenbedarf rechtfertigen. Die Entscheidung erlangt damit besondere Bedeutung nicht nur für vermietende Freiberufler, sondern auch für gewerbliche Vermieter von Wohnraum, die diesen zu anderen als Wohnzwecken benötigen.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 26. September 2012, VIII ZR 330/11 – www.bundesgerichtshof.de
Allgemeines Recht: Viertes Gesetz zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes
Am 17. Mai 2013 hat der Bundestag gegen die Stimmen der Grünen und der Linksfraktion die Änderung des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) beschlossen. Das neue Gesetz sieht vor, dass der Staat als gutes Beispiel voranzugehen hat und seine Neubauten bereits ab 2019 nur noch ein Minimum an Energie verbrauchen dürfen. Private Bauherren werden ab 2021 in die Pflicht genommen und haben alle Neubauten als Niedrigstenergiegebäude zu errichten. Das EnEG ist dabei die Voraussetzung für eine Änderung der Energieeinsparverordnung. Für ein Inkrafttreten des neuen Gesetzes bedarf es noch der Zustimmung des Bundesrates. Dieser will sich am 07. Juni 2013 und damit noch vor der Sommerpause der Sache annehmen.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: Gesetzentwurf der Bundesregierung – dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/126/1712619.pdf