Source: https://www.mietrechtsiegen.de/verrechnung-des-kautionsrueckzahlungsanspruchs-mit-verjaehrter-nebenkostennachforderung/
Timestamp: 2019-01-17 11:33:41
Document Index: 309462608

Matched Legal Cases: ['§ 551', '§ 362', '§ 215', '§ 215', '§ 216', '§ 216', '§ 216', '§ 91']

Verrechnung des Kautionsrückzahlungsanspruchs mit verjährter Nebenkostennachforderung
AG Hannover, Az.: 501 C 12374/15
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten der Nebenintervention zu tragen.
Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern der Beklagte bzw. die Streitverkündete nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Kläger macht einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution geltend.
Die Parteien schlossen am 18.02.2009 mit Wirkung zum 01.09.2009 einen Wohnungsmietvertrag ab (wegen der Einzelheiten wird verwiesen auf den Vertrag Bl. 6 f d. A.).
Foto: KaliantyeBigstock
Der Kläger leistete eine Mietkaution in Höhe von 960,– € in bar. Das Mietverhältnis wurde dann beendet und der Kläger zog 2015 aus der Wohnung aus und räumte diese. Am 06.07.2015 rechnete der Beklagte, vertreten durch die Streitverkündete (Nebenintervenientin) über die Kaution ab. Diese belief sich auf 974,05 € einschließlich Zinsen. Einbehalten wurde ein Betrag von 15,46 € für die Nebenkostenabrechnung 2014 sowie 958,59 €. Der Beklagte begründete den Einbehalt mit offenen Nebenkostennachzahlungsforderungen in Höhe von 76,04 €, 75,23 € sowie 85,73 € für die Jahre 2011, 2012, 2013, abzüglich einer, vom Kläger geleisteten, Nebenkostennachzahlung für die Abrechnung 2012 in Höhe von 82,95 €. Ferner verrechnete der Beklagte den Nebenkostennachzahlungssaldo für das Abrechnungsjahr 2010 vom 14.10.2011 mit der Kaution. Dieser Nachzahlungsanspruch belief sich auf 804,54 €.
Mit Schreiben vom 23.12.2014 sind die, zwischenzeitlich korrigierten, Nebenkostenabrechnungen 2010 bis 2013 dem Kläger zugestellt worden mit der Aufforderung, die offenen Beträge von 958,59 € bis zum 27.01.2015 zu zahlen. Der Kläger akzeptiert den Abzug der Nachzahlungsforderungen für die Jahre 2011 bis 2013. Er lässt sich 154,05 € unter Berücksichtigung dessen, dass er für die Abrechnung 2012 bereits 82,95 € gezahlt hatte, auf seinen Kautionsrückzahlungsanspruch anrechnen. Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung 2010 wendet er Verjährung ein.
Nachdem er in Höhe von 15,46 € die Klage wegen des Einbehalts für die Nebenkostenabrechnung 2014 zurückgenommen hat, beantragt er nunmehr noch,
den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 804,54 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Streitverkündete, die dem Rechtsstreit nach Streitverkündung durch den Beklagten auf Seiten des Beklagten beigetreten ist, beantragt ebenfalls, die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, der Kautionsrückzahlungsanspruch sei durch die erklärte Aufrechnung, die der Beklagte am 10.12.2015 nochmal schriftsätzlich im Prozess erklärt hat, erloschen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird verwiesen auf die Schriftsätze der Prozessbevollmächtigten nebst Anlagen.
Der Kläger hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 804,54 € gemäß § 551 BGB, da dieser Anspruch gemäß § 362 BGB erloschen ist.
Mit Schreiben vom 23.12.2014 wurde der Anspruch auf Nachzahlung für die Nebenkostenabrechnung 2010, der vom November 2011 datierte, fällig gestellt. Dieser Anspruch verjährte in der regelmäßigen Frist von 3 Jahren mit Ablauf des 31.12.2014. Zwar war dieser Anspruch verjährt, als 2015 die Aufrechnung seitens des Beklagten erklärt wurde. Eine direkte Anwendung des § 215 steht entgegen, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution erst fällig wurde 2015 mit Auszug des Mieters, als der Nebenkostennachzahlungsanspruch bereits verjährt war. Zwar könnte man argumentieren, dass die Aufrechnungslage bereits zum Zeitpunkt der Übersendung der Nebenkostenabrechnung 2010 im Dezember 2014 und damit zu unverjährter Zeit bestand. Die Nachzahlungsforderung war unstreitig, so dass der Vermieter berechtigt gewesen wäre auch schon vor Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution zu verrechnen. Die Unstreitigkeit der Nebenkostenabrechnung 2010 dürfte jedoch erst nach einer Prüfung durch den Mieter als unstreitig gelten und damit zu einem Zeitpunkt, als diese tatsächlich bereits Anfang 2015 verjährt war. Letztlich kann die Anwendbarkeit des § 215 BGB auch dahinstehen, da der Beklagte gemäß § 216 BGB (analog) hier berechtigt gewesen ist, die geleistete Barkaution zu verwerten. Unstreitig diente die Leistung der Barkaution zur Sicherung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis und ist damit, ähnlich einem Pfandrecht ausgestaltet. Es kann somit keinen Unterschied machen, ob die Mietkaution in bar geleistet wird oder ein Sparbuch verpfändet wird, was die direkte Anwendbarkeit des § 216 BGB ermöglichte. § 216 bestimmt, dass die Verjährung eines Anspruchs, für den eine Hypothek, eine Schiffshypothek, oder ein Pfandrecht besteht, den Gläubiger nicht hindert, seine Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand zu suchen. Die Verwertung durfte der Vermieter somit durch Verrechnung mit der Nebenkostennachzahlungsforderung 2010 vornehmen.
Auch der Zinsanspruch war mangels Hauptforderung abzuweisen.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 101, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Arglistanfechtung des Maklervertrages bei Doppeltätigkeit des Maklers Mieterhöhungsverlangen –formeller Mangel