Source: https://www.streifler.de/artikel/mietvertraege-sind-wegen-verstoss-gegen-c2-a7-550-bgb-vorzeitig-kuendbar-2c-wenn-die-_722
Timestamp: 2019-08-22 05:10:46
Document Index: 204446229

Matched Legal Cases: ['§ 565', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 565', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Vertretungsverhältnisse der GbR nicht ausreichend offengelegt sind - Mietrecht / Gesellschaftsrecht
<p><strong><font size="2">Vertretungsverhältnisse der GbR nicht ausreichend offengelegt sind - Rechtsreferendar Jacob Scheffen - Mietrecht / Gesellschaftsrecht </font></strong></p><p> </p><p><font size="2">Ist die Schriftform nicht eingehalten worden, weil nicht alle Vertragsparteien aufgeführt sind, kann das Mietverhältnis, sollte es wirksam zustande gekommen sein, nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (hier: § 565 Abs. 1 a BGB a.F.) ordentlich gekündigt werden.</font></p><p> </p><p><font size="2">Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 5. November 2003 – XII ZR 134/02 seine Rechtsprechung vom 15. Januar 2003 - XII ZR 300/99 und 16. Juli 2003 – XII ZR 65/02<b> </b>bestätigt, dass für die Einhaltung der Schriftform es erforderlich ist, daß alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Mietvertrag, muß dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (BGHZ 125, 175, 178 f.; Urteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00; Urteil vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02). </font></p><p> </p><p><font size="2">Wenn in der Vertragsurkunde mehrere Vermieter aufgeführt sind, genügt die Unterschrift eines Vermieters nicht. Das gilt unabhängig davon, ob die Vermieter den Mietvertrag als GbR abgeschlossen haben oder als zwei Vermieter ohne gesellschaftsrechtliche Verbindung. Die Vermieter hätten entweder beide unterschreiben müssen oder der Unterschreibende hätte seiner Unterschrift einen Zusatz</font></p><p><font size="2">beifügen müssen, der ihn zugleich als Vertreter für den anderen Vermieter gekennzeichnet</font></p><p><font size="2">hätte (vgl. im einzelnen Senatsurteil vom 16. Juli 2003 aaO).</font></p><p><font size="2">Unterschreibt für eine GbR oder sonst für eine Personenmehrheit nur ein Mitglied ohne einen Vertreterzusatz, so ist jedenfalls nicht auszuschließen, daß vorgesehen war, auch das andere Mitglied oder die anderen Mitglieder sollten die Urkunde unterschreiben und daß deren Unterschrift noch fehlt (ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, vgl. Senatsurteil vom 16. Juli 2003 aaO m.w.N.).</font></p><p> </p><p><font size="2">Der Kündigende verstößt auch nicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben, wenn er sich darauf beruft, der Mietvertrag sei (jedenfalls) mangels Einhaltung der Schriftform ordentlich kündbar gewesen. Jede Partei darf sich grundsätzlich darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kann bestehen, wonach es treuwidrig ist, wenn eine Vertragspartei sich auf die Formnichtigkeit eines Vertrages beruft, nachdem sie zuvor über einen längeren Zeitraum besondere Vorteile aus dem nichtigen Vertrag gezogen hat</font></p><p><font size="2">(BGHZ 121, 224, 233 f.; BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 - KZR 19/02 - BB 2003,</font></p><p><font size="2">2254, 2255 m.w.N.). Ein solcher Fall liegt aber nicht schon deshalb vor, wenn der Mangel der Form nicht zur Nichtigkeit des Vertrages geführt, sondern nur die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung eröffnet hat. Bis zu einer Kündigung sind die Vetrtragsparteien verpflichtet, den Vertrag zu erfüllen.</font></p><p><font size="2">Aus dem Umstand, daß sie dieser Verpflichtung über einen längeren Zeitraum nachgekommen sind, läßt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist. </font></p><p> </p><p> </p><p><font size="2">Konsequenz dieses Urteils wird einerseits sein, dass nunmehr vielen Mietern eine Möglichkeit eingeräumt wird, sich von langjährigen Mietverträgen vorzeitig zu lösen, andererseits von Vermietern eine genaue Darlegung der Vertretungsverhältnisse verlangt wird, wenn sie sich nicht der Gefahr der vorzeitigen Kündigungsmöglichkeit seitens der Mieter aussetzen wollen. Schließlich kann das Urteil aber auch dazu führen, dass Vermieter sich vorzeitig von langfristige Mietern lösen können.</font></p><p> </p><p><font size="2">Die verkürzte Darstellung bedingt, dass eine vollständige Beschreibung der relevanten Rechtslage hier nicht möglich ist und daher eine professionelle Beratung nicht ersetzt. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.</font></p><p><br /><font size="2">Bitte vereinbaren Sie einen Termin mit meiner Kanzlei.</font></p><p><strong><font size="2">Bierbach, Streifler & Partner</font></strong><sup><br /></sup><br /><font size="2">Oranienburger Straße 69<br />10117 Berlin <br /><br />Telefon (Durchwahl) 030-278740 30 (40)<br />Telefax (Durchwahl) 030-278740 59 (42)</font><a href="mailto:streifler@streifler.de"><span style="font-size: small;"><br /></span><span style="font-size: small;"><br /></span><br type="_moz" /></a></p>
Vertretungsverhältnisse der GbR nicht ausreichend offengelegt sind - Rechtsreferendar Jacob Scheffen - Mietrecht / Gesellschaftsrecht
Ist die Schriftform nicht eingehalten worden, weil nicht alle Vertragsparteien aufgeführt sind, kann das Mietverhältnis, sollte es wirksam zustande gekommen sein, nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (hier: § 565 Abs. 1 a BGB a.F.) ordentlich gekündigt werden.
Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 5. November 2003 – XII ZR 134/02 seine Rechtsprechung vom 15. Januar 2003 - XII ZR 300/99 und 16. Juli 2003 – XII ZR 65/02 bestätigt, dass für die Einhaltung der Schriftform es erforderlich ist, daß alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Mietvertrag, muß dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (BGHZ 125, 175, 178 f.; Urteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00; Urteil vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02).
Wenn in der Vertragsurkunde mehrere Vermieter aufgeführt sind, genügt die Unterschrift eines Vermieters nicht. Das gilt unabhängig davon, ob die Vermieter den Mietvertrag als GbR abgeschlossen haben oder als zwei Vermieter ohne gesellschaftsrechtliche Verbindung. Die Vermieter hätten entweder beide unterschreiben müssen oder der Unterschreibende hätte seiner Unterschrift einen Zusatz
beifügen müssen, der ihn zugleich als Vertreter für den anderen Vermieter gekennzeichnet
hätte (vgl. im einzelnen Senatsurteil vom 16. Juli 2003 aaO).
Der Kündigende verstößt auch nicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben, wenn er sich darauf beruft, der Mietvertrag sei (jedenfalls) mangels Einhaltung der Schriftform ordentlich kündbar gewesen. Jede Partei darf sich grundsätzlich darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kann bestehen, wonach es treuwidrig ist, wenn eine Vertragspartei sich auf die Formnichtigkeit eines Vertrages beruft, nachdem sie zuvor über einen längeren Zeitraum besondere Vorteile aus dem nichtigen Vertrag gezogen hat
(BGHZ 121, 224, 233 f.; BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 - KZR 19/02 - BB 2003,
2254, 2255 m.w.N.). Ein solcher Fall liegt aber nicht schon deshalb vor, wenn der Mangel der Form nicht zur Nichtigkeit des Vertrages geführt, sondern nur die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung eröffnet hat. Bis zu einer Kündigung sind die Vetrtragsparteien verpflichtet, den Vertrag zu erfüllen.
Aus dem Umstand, daß sie dieser Verpflichtung über einen längeren Zeitraum nachgekommen sind, läßt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist.
Konsequenz dieses Urteils wird einerseits sein, dass nunmehr vielen Mietern eine Möglichkeit eingeräumt wird, sich von langjährigen Mietverträgen vorzeitig zu lösen, andererseits von Vermietern eine genaue Darlegung der Vertretungsverhältnisse verlangt wird, wenn sie sich nicht der Gefahr der vorzeitigen Kündigungsmöglichkeit seitens der Mieter aussetzen wollen. Schließlich kann das Urteil aber auch dazu führen, dass Vermieter sich vorzeitig von langfristige Mietern lösen können.