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Timestamp: 2016-10-26 00:35:38+00:00
Document Index: 113471133

Matched Legal Cases: ['art. 74', 'art. 51', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 42', 'ATF ', 'art. 74', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 17', 'ATF ', 'art. 113', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 46', 'art. 42', 'art. 95', 'art. 95', 'art. 106', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 105', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ']

4A_314/2011 (03.11.2011)
4A_314/2011
Me Fran�ois Zutter, avocat,
majoration du loyer,
recours contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 11 avril 2011.
Par contrat du 11 f�vrier 2004, la Z.________ (ci-apr�s : la bailleresse) a c�d� � X.________ et Y.________ (ci-apr�s : les locataires) l'usage d'un appartement de cinq pi�ces au Grand-Lancy (GE), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1'720 fr., auquel s'ajoutent 120 fr. � titre de provision pour les charges. Le contrat a �t� conclu pour une dur�e initiale de cinq ans, commen�ant le 1er mars 2004 et se terminant le 28 f�vrier 2009. Il contient une clause de tacite reconduction, indiquant qu'il se renouvelle ensuite, sauf r�siliation donn�e par l'une des parties, de cinq ans en cinq ans. Il a �t� convenu que le loyer pouvait �tre adapt� en cours de bail en fonction de l'�volution de l'indice officiel suisse des prix � la consommation, moyennant un pr�avis �crit d'un mois au moins et � raison d'une fois tous les douze mois au maximum. Il est pr�cis� que l'indice de r�f�rence est celui du 31 janvier 2004.
Par avis du 17 septembre 2007, la bailleresse a notifi� une hausse de loyer prenant effet au 1er novembre 2007 et portant le loyer � 1'783 fr. sans les charges. Cette hausse est fond�e sur l'�volution de l'indice entre le 31 janvier 2004 et le 31 ao�t 2007.
Le contrat n'ayant pas �t� r�sili� pour son �ch�ance, il s'est renouvel�, conform�ment � la clause de tacite reconduction, pour la p�riode du 1er mars 2009 au 28 f�vrier 2014.
Le 16 septembre 2009, la bailleresse a notifi� un second avis de hausse, avec effet d�s le 1er novembre 2009, portant le loyer mensuel � 1'820 fr., charges non comprises. Il �tait invoqu� la variation de l'indice entre le 31 ao�t 2007 (indice de r�f�rence de la pr�c�dente hausse) et le 31 ao�t 2009.
Les locataires se sont oppos�s � cette hausse de loyer.
A la suite de l'�chec de la tentative de conciliation, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, saisi par la bailleresse, a fix�, par jugement du 15 septembre 2010, � 1'790 fr., charges non comprises, le loyer mensuel d� d�s le 1er novembre 2009. Les premiers juges ont consid�r� que la bailleresse, en ne notifiant pas de hausse lors de la reconduction du bail, avait montr� que le loyer fix� � cette date lui convenait et que l'indexation devait en cons�quence �tre calcul�e � partir de la date de la reconduction. L'augmentation a donc �t� calcul�e sur la base de l'indice de f�vrier 2009.
Saisie d'un appel form� par la bailleresse, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve, par arr�t du 11 avril 2011, a annul� le jugement attaqu� et valid� la hausse notifi�e par la bailleresse, fixant le loyer � 21'840 fr. par an, charges non comprises, d�s le 1er novembre 2009. La cour cantonale a consid�r� que, par la tacite reconduction, les parties �taient rest�es li�es, de mani�re continue, par la m�me clause d'indexation, de sorte que la hausse devait �tre d�termin�e en fonction de l'�volution de l'indice � compter de la pr�c�dente fixation du loyer.
Les locataires exercent un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral, ainsi qu'un recours constitutionnel subsidiaire, contre l'arr�t cantonal du 11 avril 2011. Admettant que la valeur litigieuse requise pour un recours en mati�re civile n'�tait pas atteinte, ils soutiennent que le litige pose une question de principe, non r�gl�e clairement, qui est susceptible de se reproduire constamment. Ils soutiennent l'opinion des juges de premi�re instance et concluent, avec suite de frais et d�pens, � l'annulation de l'arr�t attaqu� et � la fixation du loyer annuel � 21'480 fr., sans les charges, d�s le 1er novembre 2009.
1.1 Le recours en mati�re civile n'est en principe ouvert, dans le domaine du droit du bail, que si la valeur litigieuse atteint au moins 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF).
En l'esp�ce, la bailleresse a conclu, devant l'autorit� pr�c�dente, � ce que le loyer soit fix� � 21'840 fr. par an, tandis que les locataires ont conclu � un loyer de 21'480 fr. La diff�rence entre ces deux conclusions - qui constituait l'objet du litige - n'est donc que de 360 fr. par an (21'840 fr. - 21'480 fr.). Si l'on multiplie ce chiffre par vingt (art. 51 al. 4 LTF; ATF 121 III 397 consid. 1 p. 399; 118 II 422 consid. 1 p. 424), on obtient un total de 7'200 fr., de sorte que la valeur litigieuse est insuffisante. Ce point n'est pas litigieux.
Le recours en mati�re civile est n�anmoins recevable si la contestation soul�ve une question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a LTF). Les recourants se pr�valent de cette disposition et, conform�ment aux exigences de l'art. 42 al. 2 deuxi�me phrase LTF, ils ont expliqu� de mani�re pr�cise en quoi la contestation soul�ve une question juridique de principe (cf. arr�t 4A_546/2010 du 17 mars 2011 consid. 1.1 non publi� in ATF 137 I 135).
La jurisprudence a soulign� qu'il fallait se montrer restrictif dans l'admission d'une d�rogation � l'exigence de la valeur litigieuse sur la base de l'art. 74 al. 2 let. a LTF. Elle s'est efforc�e de cerner la notion de contestation soulevant une question juridique de principe (ATF 135 III 1 consid. 1.3 p. 4 s., 397 consid. 1.2 p. 399; 134 III 267 consid. 1.2 p. 269, 354 consid. 1.3 p. 357). En r�sum�, il faut qu'il soit n�cessaire, pour r�soudre le cas d'esp�ce, de trancher une question juridique qui donne lieu � une incertitude caract�ris�e, laquelle appelle de mani�re pressante un �claircissement de la part du Tribunal f�d�ral, en tant qu'autorit� judiciaire supr�me charg�e de d�gager une interpr�tation uniforme du droit f�d�ral (ATF 135 III 397 consid. 1.2 p. 399).
Le Tribunal f�d�ral n'a jamais tranch� la question, telle qu'elle est maintenant pos�e. Dans l'ATF 123 III 76, il s'est concentr� sur l'hypoth�se d'une clause d'indexation qui arrive � expiration; examinant la validit� d'une majoration de loyer notifi�e pour l'�ch�ance contractuelle, il a admis que les deux parties pouvaient demander un calcul selon la m�thode absolue. Il a pr�cis� que si les parties optent pour la m�thode relative, il faut garder � l'esprit que les facteurs ordinaires de variation du loyer ne peuvent pas �tre pris en compte pendant la dur�e de validit� de la clause d'indexation. En cons�quence, il est possible de remonter au-del� de la derni�re fixation du loyer jusqu'au d�but de la p�riode de validit� de la clause d'indexation, mais pas au-del� de la derni�re reconduction tacite (ATF 123 III 76 consid. 4 p. 27 ss). Cette jurisprudence a �t� confirm�e plusieurs fois par la suite (ATF 125 III 358 consid. 1b/bb p. 362; arr�t 4A_489/2010 du 6 janvier 2011 consid. 4.2; arr�t 4C.157/2001 du 1er octobre 2001 consid. 1a et b). Elle ne traite cependant pas la question pos�e en l'esp�ce, qui porte exclusivement sur l'application d'une clause d'indexation qui a �t� valablement reconduite tacitement pour une nouvelle p�riode de cinq ans (cf. art. 269b, 270c CO; art. 17 et 18 OBLF; ATF 124 III 57 consid. 3b p. 60; 123 III 76 consid. 4a p. 77).
L'autorit� pr�c�dente explique elle-m�me que la jurisprudence cantonale a vari� sur cette question, de sorte qu'il faut admettre l'existence d'une incertitude caract�ris�e.
Les parties n'ayant pu citer aucun auteur qui s'exprime sur la question, on ne saurait parler d'une doctrine bien �tablie.
La question pourrait � nouveau se poser en tout temps et peut-�tre sans qu'une valeur litigieuse suffisante ne soit jamais atteinte. Il faut donc admettre que la contestation soul�ve une question juridique de principe, de sorte que le recours en mati�re civile est ouvert, ce que l'intim�e ne conteste d'ailleurs pas. Il en r�sulte que le recours constitutionnel, qui a �t� interjet� par pr�caution, est irrecevable, puisqu'il rev�t un caract�re subsidiaire (art. 113 LTF).
1.2 Interjet� par les parties qui ont succomb� dans leurs conclusions sur le montant du loyer de leur habitation et qui ont donc qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance statuant sur recours (art. 75 LTF), le recours en mati�re civile est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 46 al. 1 let. a, 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.3 Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF.
En l'esp�ce, les recourants soul�vent exclusivement une question de droit mat�riel f�d�ral. Le grief est donc recevable (art. 95 let. a LTF) et le Tribunal f�d�ral peut m�me appliquer ce droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Toutefois, compte tenu de l'exigence de motivation contenu � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4).
1.4 Le Tribunal f�d�ral conduit en principe son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). En l'esp�ce, les faits ne sont pas contest�s et l'on ne voit aucun motif pr�vu par la loi pour y revenir d'office (art. 105 al. 2 LTF). Il faut donc s'en tenir aux constatations cantonales.
Lorsque des cocontractants conviennent d'une clause de tacite reconduction, ils acceptent qu'une absence de r�siliation de leur part soit interpr�t�e comme une volont� de poursuivre la relation contractuelle. La tacite reconduction signifie donc que les parties, en ne r�siliant pas, sont convenues de maintenir leur contrat. Il est symptomatique d'observer que lorsqu'une hausse de loyer est notifi�e pour l'�ch�ance alors que le contrat se renouvelle tacitement, la jurisprudence parle volontiers d'une augmentation de loyer "en cours de bail" (cf. par exemple : ATF 123 III 76 consid. 4c p. 81). La reconduction tacite marque donc davantage la continuit� dans la relation contractuelle plut�t qu'une c�sure.
Si l'on devait suivre l'opinion des recourants, il en r�sulterait qu'aucune des parties ne pourrait invoquer la variation de l'indice intervenue entre la derni�re fixation du loyer et la fin de la pr�c�dente p�riode de cinq ans. Il y aurait donc une br�che dans l'indexation. Or, on doit garder � l'esprit que les parties, express�ment au moment de la conclusion du contrat puis tacitement au moment de la reconduction, ont exprim� la volont� de soumettre le loyer � la clause d'indexation, sans que l'on puisse discerner dans leur intention la moindre rupture pour toute la p�riode allant du 1er mars 2004 au 28 f�vrier 2014.
Il faut relever que la bailleresse n'�tait tenue, ni en vertu d'une disposition l�gale, ni sur la base d'une clause contractuelle, de proc�der � une indexation � l'expiration de la premi�re p�riode de cinq ans. On observe que la bailleresse n'a augment� le loyer qu'une seule fois pendant la premi�re p�riode de cinq ans et on en d�duit qu'elle ne voulait le faire que lorsque l'augmentation de l'indice �tait suffisamment significative. Cette mani�re de proc�der est raisonnable et on ne voit pas pourquoi on devrait l'entraver en exigeant une indexation � la fin de chaque p�riode de cinq ans alors que les parties conviennent tacitement de maintenir la clause d'indexation. Sous l'angle de la bonne foi, les locataires devaient d�duire de l'attitude de la bailleresse qu'elle renon�ait � notifier une augmentation de loyer aussi longtemps que la variation de l'indice n'�tait pas suffisamment importante. Ils ne pouvaient en revanche pas s�rieusement s'imaginer que la bailleresse leur faisait cadeau de l'indexation entre la derni�re fixation de loyer et la fin de la premi�re p�riode de cinq ans.
Lorsque les baux ne contiennent ni clause d'indexation, ni clause d'�chelonnement, le loyer ne peut �tre modifi� que pour l'�ch�ance, c'est-�-dire le moment o� s'op�re, sauf r�siliation, la tacite reconduction. On applique alors d'ordinaire la m�thode relative et on recherche l'�volution des param�tres par rapport aux circonstances qui �taient connues au moment de la derni�re fixation du loyer (ATF 118 II 422 consid. 3 p. 425 ss). De jurisprudence constante, le moment d�terminant pour la comparaison des situations est celui de la derni�re fixation du loyer (ATF 126 III 124 consid. 2a p. 126; 124 III 67 consid. 3 p. 69; 121 III 163 consid. 2c p. 164), peu importe si, dans l'intervalle, il y a eu une reconduction tacite ne comportant aucune modification du loyer. La jurisprudence a m�me express�ment retenu qu'une modification du bail qui ne remet pas en cause le montant du loyer, autrement dit qui ne constitue pas une nouvelle fixation du loyer en fonction de bases de calcul modifi�es, ne saurait constituer un point de r�f�rence pour juger de l'admissibilit� d'une adaptation post�rieure (ATF 126 III 124 consid. 2a p. 126; arr�t 4A_489/2010 d�j� cit� consid. 4.1). Il n'y a pas de raison de trancher diff�remment la question qui est maintenant pos�e. Lors de la reconduction tacite, le contrat n'a �t� modifi� que sur un point, � savoir l'�ch�ance qui a �t� report�e du 28 f�vrier 2009 au 28 f�vrier 2014. Qu'il n'y ait pas d'autre changement est manifestement le sens de la clause contractuelle pr�voyant qu'en l'absence de r�siliation, le bail se poursuit aux conditions en vigueur � l'�ch�ance. Le montant du loyer n'a pas �t� modifi�, ni d'ailleurs la clause d'indexation qui en r�git la fixation. Il n'y a d�s lors pas eu une nouvelle fixation du loyer, qui puisse servir de r�f�rence pour le calcul de l'indexation.
En conclusion, lorsqu'un bail assorti valablement d'une clause d'indexation se renouvelle tacitement pour une dur�e de cinq ans au minimum, la prochaine indexation doit �tre calcul�e en se r�f�rant � l'indice connu au moment de la derni�re fixation du loyer, sans �gard � la reconduction tacite survenue dans l'intervalle.
Ainsi, la cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral et le recours en mati�re civile doit �tre rejet�.
Les frais judiciaires, fix�s � 1'000 fr., sont mis solidairement � la charge des recourants.
Les recourants verseront solidairement � l'intim�e une indemnit� de 2'000 fr. � titre de d�pens.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux repr�sentants des parties et � la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.