Source: https://svk-affelski.de/Dienstleistungen/Wertgutachten
Timestamp: 2018-05-24 10:13:44
Document Index: 50159587

Matched Legal Cases: ['§ 21', '§ 22', '§ 23', '§ 17', '§18', '§19', '§20', '§ 15']

Sachverständigenkanzlei Torben Affelski in Kerpen - Immobilienbewertung
Wertermittlungsverfahren - Immobilienbewertung
Der Verkehrswert (Marktwert)
" Der Verkehrswert (marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeit­punkt auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Ge­schäfts­ver­kehr nach den rechtlichen Gegebenebnheiten und tatsächlichen
Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre"
Die Bewertungsverfahren
In der ImmoWertV sind verschiedene Be­wer­tungs­ver­fah­ren beschrieben nach denen der Marktwert von Immobilien ermittelt werden kann. Im we­sent­lich­en sind dies das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Das Vergleichswertverfahren kann angewendet werden, wenn genügend vergleichspreise aus zeit­nahen Transaktionen bekannt sind. Es wird davon ausgegangen, dass dies im Regelfall bei un­be­bau­ten Grundstücken und bei Eigentumswohnungen der Fall ist.
Das Ertragswertferfahren kommt im Regelfall zur Anwendung, wenn am Grundstücksmarkt die zu eriehlenden Erträge maßgeblich für den Erwerb eines Objektes sind. In diesem Zusammenhang wird auch von Renditeobjekten gesprochen. darunter fallen büroobjekte, Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­lien oder Mehrfamilienwohnhäuser. Auch Park­häu­ser oder beispielweise Tankstellen gehören zu den Renditeobjekten.
Das Sachwertverfahren wird Hauptsächlich bei eigengenutzten Wohngrundstücken angewandt.
Die ImmoWertV wird durch weitere Richtlinien ergänzt, unter anderem durch die Wert­er­mitt­lungs­richt­li­nie (WertR), die noch auf Vorgänger der ImmoWertV, also der Wertermittlungsverordnung (WertV) basiert. Einzelne Teile der WertR sind bereits nicht mehr in Kraft, sie wurden durch neue Richtlinien ersetzt.
So wird die WertR durch die Ver­gleichs­wert­richt­li­nie, die Bo­den­richt­wert­richt­linie und die Sach­wert­richt­lichen­richt­li­nien ergänzt.
Sachwertverfahren §§ 21 – 23 ImmoWertV
Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Wert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ermittelt. Der Wert der baulichen Anlagen ohne die Außenanlagen ist unter Be­rück­sich­ti­gung der Herstellungskosten (§ 22) und der Alterswertminderung (§ 23) zu ermitteln.
Ergänzend wird mit Wirkung zum 05.09.2012 die Sachwertrichtlinie – SW-RL zur Feststellung des Sach- bzw. Ver­kehrs­werts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen herangezogen.
Die ausführliche, nichtamtliche Fassung des Bundesministerium Verkehr, Bau und Stadtentwicklung finden Sie unter dem folgenden Link.
Welche Gründe gibt es um ein Gutachten erstellen zu lassen?
Typische Gründe für die Erstellung eines Gutachten durch einen Sachverständigen sind:
Bewertung des Immobilienvermögens, um es marktgerecht veräußern zu können
Wertermittlung, um den Beleihungswert zur Finanzierung der Immobilie zu erhalten
Zwangsversteigerung zum Zwecke der Befriedigung von Gläubigern
Versteigerung zur Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften
Ermittlung des Zugewinnausgleiches bei Ehescheidungen
Ermittlung des Anfangsvermögens bei Eheschließungen mit Ehevertrag
Ermittlung von Renditechancen geplanter Immobilienkäufe
um gegenüber dem Finanzamt die Schenkungssteuer oder Grunderwerbssteuer zu argumentieren
Ertragswertverfahren §§ 17 – 20 ImmoWertV
Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Ebenfalls sind im Ertragswertverfahren der
Reinertrag und Rohertrag (§18), die Bewirtschaftungskosten (§19) und die Kapitalisierung und Abzinsung (§20) zu berücksichtigen.
Vergleichswertverfahren und Bodenwertermittlung §§ 15 – 16 ImmoWertV
Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Ver­gleichs­prei­sen ermittelt. Abgeleitet werden die Ver­gleichs­prei­sen aus Kaufpreisen solcher Grundstücke, die mit dem Bewertungsgrundstück hinreichend
übereinstimmende Grundstücksmerkmale auf­wei­sen. Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle der Vergleichspreis zur Er­mitt­lung des Vergleichswerts geeignete Ver­gleichs­fak­to­ren heran­ge­zo­gen werden.
Die Ermittlung es Bodenwertes ist ohne Be­rück­sich­ti­gung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück zu ermitteln und vorrangig im Vergleichswertverfahren.
Welche Unterlagen benötigt der Sachverständige?
In der Regel werden folgende Unterlagen vom Eigentümer
bzw. Auftraggeber der Immobilie benötigt.
Bemasste Baupläne, Grundrisse, Schnitte
aktueller Grundbuchauszug nicht älter als 3 Monate
Amtlicher Lageplan M 1:1000 / Katasterplan / Flurkarte
Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung / Kubaturberechnung
zusätzlich für die Bewertung von Rechten und Lasten:
Notarielle Urkunden und
Eintragungsbewilligungen
zusätzlich für Wohnungs- und Teileigentum:
Wohngeldabrechnung / Wirtschaftsplan
zusätzlich für Renditeobjekte:
Mietaufstellung/ Mietvertrag
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Dürenerstr. 373, 50171 Kerpen
Tel: +49 2275 2039244
Letzte Änderung: 22.09.2017 © Sachverständigenkanzlei Torben Affelski 2017