Source: https://www.berliner-mieterschutzverein.de/urteile-mietrecht/mietrechts%C3%A4nderung/
Timestamp: 2020-04-05 15:17:40
Document Index: 120177144

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 578', '§ 578']

Mieterschutzverein e.V. - Mieterschutz und Mieterberatung Berlin - Mietrechtsänderung
Senat erzielt am 18.10.2019 Einigung zum Mietendeckelgesetz (Mietendeckel)
Der geplante Mietendeckel soll für alle Wohnungen mit Ausnahme von Sozialwohnungen, Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Neubauten, die erstmals seit 1. Januar 2014 bezugsfertig waren gelten.
Die Miete, die am 18.06.2019 gezahlt wurde, wird für fünf Jahre eingefroren. Bei Wiedervermietung darf nur die Nettokaltmiete des Vormieters genommen werden höchstens jedoch bis zur Höhe der jeweiligen Mietobergrenze, die sich aus der Tabelle des Gesetzes ergibt.
Ab 2022 haben die Vermieter die Möglichkeit einer Mieterhöhung von 1,3 Prozent im Jahr und bei einer Wiedervermietung von Wohnungen mit geringen Mieten die Erhöhung um höchstens einen Euro auf höchsten fünf Euro je Quadratmeter und Monat nettokalt.
Modernisierungserhöhungen von einem Euro je Quadratmeter und Monat sind möglich nach Genehmigung.
Bei Mieten, die mehr als 20 Prozent über dem Höchstwert des Gesetzes liegen, kann der Mieter die Absenkung der Nettomiete verlangen.
Im Januar 2020 soll das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin -Berliner MietenWoG- in Kraft treten.
Der Bundestag hat am 29. November 2018, den Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG) angenommen.
Das Gesetz sieht unter anderem vor, dass Mieter aufgrund einer neuen vorvertraglichen Auskunftsverpflichtung des Vermieters bereits bei Begründung des Mietverhältnisses erfahren werden, ob der Vermieter sich auf eine Ausnahme berufen kann. Eine nach seiner Ansicht zu hohe Miete muss der Mieter dem Vermieter nur noch in einfacher Weise rügen.
Weiter sieht das Gesetz vor, den Umlagesatz für Modernisierungen der aufgewendeten Kosten bundesweit von elf Prozent auf acht Prozent abzusenken. Des Weiteren wird zum Schutz der Mieter vor dem sogenannten Herausmodernisieren und zur Eindämmung der weiteren Gentrifizierung von Quartieren ein neuer Ordnungswidrigkeitentatbestand über die Durchführung einer baulichen Veränderung in missbräuchlicher Weise in das Wirtschaftsstrafgesetz eingefügt.
Modernisierungsumlage nur noch acht statt elf Prozent und mit Kappungsgrenze
Modernisierungskosten können künftig bundesweit nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich umgelegt werden.
Für die Umlage gilt eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren und 2 Euro je Quadratmeter, sofern die Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter liegt.
Vereinfachte Berechnung der Modernisierungsumlage
Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro können Vermieter in Zukunft 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten in einem vereinfachten Verfahren umlegen.
Auskunft über Vormiete und andere Ausnahmen
Vermieter sind nunmehr verpflichtet, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, bei Berufung auf:
höhere Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB)
zulässige Modernisierungserhöhung der letzten drei Jahre (§ 556e Abs. 2 BGB)
erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB)
erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB)
Bei einem Verstoß gegen die Auskunftspflicht, kann der Vermieter höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Vermieter kann die Auskunft nachholen und sich dann nach zwei Jahren nach der Nachholung auf Ausnahmen berufen.
Für Mieter ist es künftig einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Wenn der Vermieter keine Angaben macht, reicht eine Rüge des Mieters ohne Begründung aus.
Allerdings: Der Mieter kann unverändert nur Mieten zurückfordern, die nach der Rüge fällig geworden sind.
Pflichtverletzung: Herausmodernisierung
Künftig wird eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet:
wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt,
die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen,
der Vermieter eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt,
Von der Vermutung kann sich der Vermieter entlasten, indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt.
Das gezielte „Herausmodernisieren“ stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.
Die Vorschriften des Wohnraummietrechts werden erweitert auf gewerbliche Mietverhältnisse über Räume, die von juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege angemietet werden, um sie Personen mit dringendem Wohnbedarf zum Wohnen zu überlassen (§ 578 Abs. 3 BGB). Der neue § 578 Abs. 3 BGB gilt nur für Mietverträge, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung abgeschlossen werden.
Das Gesetz gilt voraussichtlich ab dem 1.01.2019.