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Timestamp: 2016-10-27 06:56:15+00:00
Document Index: 119875414

Matched Legal Cases: ['art. 119', 'art. 113', 'art. 82', 'art. 83', 'art. 89', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 26', 'art. 9', 'art. 1', 'art. 3', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 9', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 9', 'art. 9', 'art. 12', 'art. 9', 'art. 9', 'art. 9', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 9', 'art. 65']

A.________, repr�sent�e par Me Pascal P�troz, avocat,
La soci�t� A.________ (ci-apr�s: la soci�t�) est propri�taire de la parcelle 2617, feuille 54, du cadastre de la commune de Carouge, � l'adresse 12 route de Saint-Julien. Ce terrain est situ� en zone 4B de d�veloppement 3 et un b�timent d'habitation y est �difi�.
Par d�cision du 25 octobre 2006, devenue d�finitive et ex�cutoire, le D�partement cantonal des constructions et des technologies de l'information (ci-apr�s: le DCTI) a autoris� la soci�t�, � sa requ�te, de proc�der � une transformation et � une sur�l�vation des combles du b�timent existant afin d'y cr�er trois logements et de fermer les balcons de l'immeuble.
Le 20 juin 2008, la soci�t� a requis du DCTI une autorisation compl�mentaire de construire visant � cr�er quatre terrasses accessibles en toiture dans l'immeuble concern�, d�pendantes du logement pr�existant et des trois appartements � cr�er.
Le DCTI s'est adress� � la soci�t� le 17 juillet 2008. L'autorisation compl�mentaire sollicit�e modifiait le projet, notamment par la perte d'une demi-pi�ce. La soci�t� devait produire un plan en indiquant le nombre de pi�ces par logement ainsi qu'un plan financier et un �tat locatif futur prenant en compte la r�percussion du co�t des travaux sur les loyers.
Apr�s avoir re�u les documents demand�s, le DCTI a requis de la soci�t� des pr�cisions quant � la r�partition du co�t global des travaux. Le 28 octobre 2008, la soci�t� a communiqu� les informations sollicit�es. L'augmentation �tait due d'une part au fait que les premi�res estimations avaient �t� sous-�valu�es et d'autre part � l'�volution des exigences constructives depuis 2006, notamment au niveau acoustique.
Le 18 d�cembre 2008, le DCTI a inform� la soci�t� que la cr�ation des terrasses accessibles en toiture consistait en des travaux qui ne r�pondaient � aucune n�cessit� ni � aucun int�r�t public ou g�n�ral, de sorte qu'ils ne sauraient �tre autoris�s au vu de la loi cantonale du 25 janvier 1996 sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) (ci-apr�s: la LDTR). Il sollicitait au surplus des informations compl�mentaires quant au co�t des autres travaux. Par courrier du 18 mai 2009, la soci�t� a fourni les pr�cisions demand�es et a indiqu� notamment qu'elle avait pris bonne note de la d�cision concernant les quatre terrasses en toiture.
Par d�cision du 3 ao�t 2009, le DCTI a d�livr� l'autorisation compl�mentaire, cette derni�re modifiant le plan des combles et surcombles de l'autorisation initiale et ses conditions financi�res.
Cette d�cision est devenue d�finitive et ex�cutoire.
Le 27 avril 2010, la soci�t� a transmis au DCTI une nouvelle demande compl�mentaire d'autorisation de construire visant � cr�er quatre terrasses accessibles en toiture. Elle renon�ait notamment � r�percuter le co�t des terrasses sur les futurs loyers.
Le service juridique LDTR du DCTI a �mis un pr�avis d�favorable le 7 juin 2010. Les travaux d'am�nagement de la toiture en terrasses individuelles ne r�pondaient � aucun int�r�t public ou g�n�ral et modifieraient qualitativement les logements concern�s.
Le 11 ao�t 2010, le DCTI a refus� de d�livrer l'autorisation sollicit�e, reprenant les �l�ments figurant dans le pr�avis d�favorable du service juridique LDTR.
Par jugement du 13 janvier 2011, le Tribunal administratif de premi�re instance du canton de Gen�ve a rejet� le recours de la soci�t� contre la d�cision pr�cit�e.
La soci�t� a port� sa cause devant la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Gen�ve (ci-apr�s: la Chambre administrative) qui, par arr�t du 30 ao�t 2011, a rejet� son recours. Les travaux vis�s par la requ�te litigieuse, soit la cr�ation de terrasses en toiture, ne r�pondaient pas � une n�cessit�, ou en d'autres termes n'�taient pas justifi�s par un int�r�t public ou g�n�ral. Ils entra�neraient une modification qualitative de ces logements qui ne pouvait �tre admise dans le cadre de la LDTR.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public et du recours constitutionnel subsidiaire, la soci�t� demande au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t de la Chambre administrative du 30 ao�t 2011 et d'ordonner au DCTI de d�livrer l'autorisation de construire compl�mentaire sollicit�e. La recourante se plaint en substance d'une violation de la garantie de la propri�t� et du principe de l'�galit� de traitement ainsi que d'une application arbitraire du droit cantonal.
La Chambre administrative s'en rapporte � justice quant � la recevabilit� du recours et persiste dans les consid�rants et le dispositif de son arr�t. Le DCTI conclut au rejet du recours et � la confirmation de l'arr�t attaqu�. La recourante a r�pliqu� le 12 janvier 2012; elle persiste int�gralement dans les conclusions prises dans son recours.
1.1 La recourante a form�, en un seul acte (art. 119 LTF), un recours en mati�re de droit public et un recours constitutionnel subsidiaire. Le second �tant irrecevable en cas de recevabilit� du premier (art. 113 LTF), il convient d'examiner en priorit� si la voie du recours en mati�re de droit public est ouverte.
1.2 Dirig� contre une d�cision prise en derni�re instance cantonale dans le domaine du droit public de l'am�nagement du territoire et des constructions, le recours est en principe recevable comme recours en mati�re de droit public conform�ment aux art. 82 ss LTF, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e. La recourante, qui a pris part � la proc�dure devant la Chambre administrative, a manifestement qualit� pour recourir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF contre l'arr�t attaqu� qui refuse l'autorisation de construire qu'elle avait sollicit�e.
1.3 La voie du recours en mati�re de droit public �tant ouverte, le recours constitutionnel subsidiaire est irrecevable.
La recourante soutient que la Chambre administrative aurait viol� la garantie de la propri�t� en refusant l'autorisation de construire sollicit�e.
2.1 Aux termes de l'art. 106 al. 2 LTF, le Tribunal f�d�ral n'examine la violation de droits fondamentaux que si ce grief a �t� invoqu� et motiv� par le recourant. L'acte de recours doit ainsi, sous peine d'irrecevabilit�, contenir un expos� succinct des droits constitutionnels ou des principes juridiques viol�s et pr�ciser en quoi consiste la violation. Le Tribunal f�d�ral n'a pas � v�rifier de lui-m�me si l'acte entrepris est en tous points conforme au droit et � l'�quit�. Il n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel invoqu�s et suffisamment motiv�s dans le m�moire de recours. Le recourant ne saurait se contenter de soulever de vagues griefs ou de renvoyer aux actes cantonaux (ATF 133 II 249 consid. 1.4 p. 254; 133 III 393 consid. 6 p. 397).
2.2 Les restrictions de droit public � la propri�t� ne sont compatibles avec la Constitution que si elles reposent sur une base l�gale, sont justifi�es par un int�r�t public suffisant, et respectent le principe de la proportionnalit� (art. 26, 36 al. 1 � 3 Cst.).
2.3 En l'esp�ce, la recourante ne conteste pas que l'art. 9 LDTR donne une base l�gale suffisante au refus de l'autorisation de construire qui lui est oppos�.
Par ailleurs, s'agissant de l'int�r�t public, la LDTR a pour but de pr�server l'habitat et les conditions de vie existants ainsi que le caract�re actuel de cet habitat, en apportant notamment des restrictions aux transformations et au changement d'affectation des maisons d'habitation (art. 1 LDTR). Les transformations ou r�novations, au sens de l'art. 3 LDTR, ne sont ainsi autoris�es, selon l'art. 9 LDTR, qu'en pr�sence d'un int�r�t public ou g�n�ral, compte tenu notamment des besoins pr�pond�rants de la population. Selon la jurisprudence, cette politique proc�de d'un int�r�t public important (ATF 113 Ia 126 consid. 7a p. 134; 111 Ia 23 consid. 3a p. 26 et les arr�ts cit�s). C'est d�s lors en vain que la recourante affirme qu'il n'existe aucun int�r�t public au refus de l'autorisation de construire des terrasses, fond� sur l'art. 9 al. 2 LDTR. D'autre part, il est indiscutable que l'int�r�t public poursuivi par la LDTR prime sur ses int�r�ts priv�s, de nature purement �conomique.
L'int�ress�e fait ensuite valoir que la d�cision attaqu�e serait contraire au principe de la proportionnalit�, les juges cantonaux ayant pris comme pr�texte que la construction des terrasses augmenterait de mani�re significative le prix des biens lou�s; or, elle s'�tait engag�e � ne pas r�percuter le prix des travaux sur le prix du loyer, et les loyers apr�s travaux seront contr�l�s par l'Etat. Dans sa motivation, la recourante ne montre toutefois nullement en quoi le refus de l'autorisation de construire litigieuse irait au-del� du but vis� par la LDTR, pas plus qu'elle n'all�gue une absence de rapport raisonnable entre le but vis� et les int�r�ts publics et priv�s qui sont compromis (principe de la proportionnalit� au sens �troit; ATF 132 I 49 consid. 7.2 p. 62 et les arr�ts cit�s). Il n'appartient pas au Tribunal f�d�ral de v�rifier d'office si le principe de la proportionnalit� a �t� respect� en l'esp�ce (cf. consid. 2.1 ci-dessus), ce qui appara�t au demeurant manifestement �tre le cas.
Enfin, la recourante affirme que la demande d'autorisation compl�mentaire visant la cr�ation des terrasses ne devait pas �tre scind�e de la demande principale. Cette assertion ne permet toutefois pas de d�celer une quelconque violation de son droit de propri�t�.
Mal fond�, le grief relatif � la violation de la garantie de la propri�t� doit �tre �cart�.
La recourante se plaint d'une violation des art. 9 al. 2 LDTR et 10A du r�glement d'application du 27 f�vrier 1978 de la loi sur les constructions et les installations diverses (ci-apr�s: RCI).
D'apr�s l'art. 10A RCI, est r�put�e compl�mentaire la demande qui a pour objet la modification d'une demande d'autorisation principale en cours d'examen ou d'une autorisation principale en vigueur (al. 1). La demande qui a pour objet un projet sensiblement diff�rent du projet initial ou l'adjonction au projet initial d'un ouvrage s�par� et d'une certaine importance, est trait�e comme une demande nouvelle et distincte (al. 2).
4.1 La recourante fait valoir que la requ�te litigieuse est une demande d'autorisation compl�mentaire, laquelle est intrins�quement li�e � la demande principale. Le DCTI n'aurait donc pas d� scinder les deux demandes et la deuxi�me requ�te ne devait pas faire l'objet d'une autorisation s�par�e. L'int�ress�e semble donc penser que, de ce fait, l'autorisation d'am�nager des terrasses en toiture devait n�cessairement lui �tre octroy�e.
4.2 Comme l'a rappel� le DCTI dans ses observations du 2 d�cembre 2011, une fois que l'autorisation de construire initiale a �t� d�livr�e, le requ�rant reste en droit de d�poser des demandes compl�mentaires, lesquelles ont notamment pour but de permettre, ainsi que le prescrit l'art. 10A RCI, de modifier un projet qui aurait, par d�finition, d�j� �t� autoris�. N�anmoins, ce n'est pas parce que la demande initiale a �t� autoris�e que la demande compl�mentaire doit �galement l'�tre, en raison d'un pr�tendu principe de "l'unit�" de la proc�dure. Si le projet soumis � autorisation compl�mentaire n'est pas conforme � la loi, l'autorit� reste en droit de le refuser, et cela m�me si la demande initiale a �t� autoris�e. La recourante est d'autant plus malvenue de parler d'unit� des demandes, que la cr�ation de terrasses en toiture n'avait pas �t� pr�vue dans un premier temps (autorisation du 25 octobre 2006), avant d'�tre abandonn�e (autorisation du 3 ao�t 2009) et d'�tre finalement � nouveau requise dans le cadre de la pr�sente proc�dure.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, le refus d'accorder � la recourante l'autorisation compl�mentaire litigieuse ne r�sulte pas d'une application arbitraire de l'art. 10A RCI. Le recours doit �tre rejet� sur ce point.
En vertu de l'art. 9 al. 1 LDTR, des travaux de transformation ou r�novation sont autoris�s par le DCTI notamment lorsque la r�alisation d'op�rations d'am�nagement ou d'assainissement d'int�r�t public le commande, lorsque les travaux permettent la r�alisation de logements suppl�mentaires ou lorsqu'ils r�pondent � une n�cessit� ou qu'ils contribuent au maintien ou au d�veloppement du commerce et de l'artisanat.
Le d�partement accorde l'autorisation si les logements transform�s r�pondent, quant � leur genre, leur loyer ou leur prix, aux besoins pr�pond�rants de la population; il tient compte, dans son appr�ciation, des �l�ments suivants:
a) du genre, de la typologie et de la qualit� des logements existants;
b) du prix de revient des logements transform�s ou nouvellement cr��s, notamment dans les combles;
d) du nombre de pi�ces et de la surface des appartements ainsi que de la surface des logements nouvellement cr��s;
e) des exigences li�es � l'objectif de pr�servation du patrimoine.
5.1 La Chambre administrative a consid�r� que les travaux vis�s par la requ�te litigieuse, � savoir la cr�ation de terrasses en toiture, ne r�pondaient pas aux exigences d�coulant de l'art. 9 LDTR. Ils ne permettaient pas de r�aliser des logements suppl�mentaires, ne r�pondaient pas � une n�cessit�, ou, en d'autres termes, n'�taient pas justifi�s par un int�r�t public ou un int�r�t g�n�ral. Les appartements concern�s disposaient, selon les autorisations et autorisations compl�mentaires d�livr�es, de plusieurs balcons au niveau des combles et des surcombles. La cr�ation de terrasses suppl�mentaires en toiture entra�nait une modification qualitative de ces logements qui ne pouvait �tre admise dans le cadre de la LDTR, m�me si le propri�taire s'�tait engag� � ne pas en r�percuter les co�ts sur les loyers pendant la p�riode de contr�le.
5.2 La recourante conteste que la cr�ation de terrasses entra�nerait une modification qualitative des logements. Elle estime que cette consid�ration de la Chambre administrative est choquante, parce qu'elle d�note une approche bien particuli�re d'appr�hender la notion d'habitabilit� et surtout parce qu'elle rel�ve du proc�s d'intention; elle rappelle � cet �gard qu'elle s'�tait engag�e � ne pas r�percuter les co�ts sur les loyers.
Ces critiques ne permettent pas de tenir pour arbitraire la motivation de l'arr�t attaqu�. En effet, m�me si la soci�t� recourante s'est engag�e � ne pas r�percuter les co�ts des travaux sur le prix du loyer, il n'en demeure pas moins qu'� teneur de l'art. 12 LDTR, le contr�le des loyers est limit� � une p�riode de cinq � dix ans, avec le risque qu'� son issue, ce genre d'appartements ne bascule dans une autre cat�gorie de logements que ceux propos�s par la loi. Or, les travaux envisag�s par la recourante ne correspondent justement � aucune des conditions impos�es par l'art. 9 al. 2 LDTR, ce que la recourante ne discute du reste pas, et il est ind�niable que la cr�ation de terrasses entra�nerait un changement d'affectation qualitatif des logements.
D'un autre c�t�, c'est en vain que la recourante pr�tend que, en vertu de l'art. 9 al. 2 1�re phrase LDTR, le DCTI ne pouvait pas contr�ler � la fois le genre et le prix des logements transform�s. A la suivre, le d�partement ne pourrait contr�ler que si le genre, le loyer ou le prix de ces appartements r�pondent aux besoins pr�pond�rants de la populations. Or, conform�ment � l'esprit de la loi, qui vise principalement � prot�ger les int�r�ts des locataires, il appara�t plut�t que le DCTI peut refuser une autorisation d�s que les travaux envisag�s tendent � transformer des logements � loyer mod�r� en appartements de luxe. Pour ce faire, il tiendra compte, dans son appr�ciation, du genre et de la qualit� des logements existants, du genre de l'immeuble, du prix de revient des logements transform�s ou du nombre de pi�ces et de la surface des appartements (art. 9 al. 2 let. a � e LDTR), sans que l'on ne voie pourquoi il devrait limiter son contr�le � un seul de ces crit�res.
Le pr�sent grief doit d�s lors �galement �tre rejet�.
La recourante invoque en dernier lieu le principe de l'�galit� de traitement. Elle all�gue que deux am�nagements similaires � celui qui lui a �t� refus� auraient �t� autoris�s r�cemment � Gen�ve.
6.1 Le principe de la l�galit� de l'activit� administrative pr�vaut en principe sur celui de l'�galit� de traitement. En cons�quence, le justiciable ne peut g�n�ralement pas se pr�tendre victime d'une in�galit� devant la loi lorsque celle-ci est correctement appliqu�e � son cas, alors qu'elle aurait �t� faussement, voire pas appliqu�e du tout, dans d'autres cas (ATF 126 V 390 consid. 6a p. 392 et les r�f�rences cit�es). Cela pr�suppose cependant, de la part de l'autorit� dont la d�cision est attaqu�e, la volont� d'appliquer correctement � l'avenir les dispositions l�gales en question. Le citoyen ne peut pr�tendre � l'�galit� dans l'ill�galit� que s'il y a lieu de pr�voir que l'administration pers�v�rera dans l'inobservation de la loi (ATF 127 I 1 consid. 3a p. 2 s.; 125 II 152 consid. 5 p. 166; 122 II 446 consid. 4a p. 451 s. et les arr�ts cit�s); en principe, si l'autorit� ne s'exprime pas sur ses intentions futures, le Tribunal f�d�ral pr�sume qu'elle se conformera � la loi � l'avenir (cf. ATF 115 Ia 81 consid. 2 p. 83). Il faut encore que l'autorit� n'ait pas respect� la loi selon une pratique constante, et non pas dans un ou quelques cas isol�s (ATF 132 II 485 consid. 8.6 p. 510; 127 I 1 consid. 3a p. 2; 126 V 390 consid. 6a p. 392 et les arr�ts cit�s), et qu'aucun int�r�t public ou priv� pr�pond�rant n'impose de donner la pr�f�rence au respect de la l�galit� (ATF 123 II 248 consid. 3c p. 254; 115 Ia 81 consid. 2 p. 83 et les r�f�rences). C'est seulement lorsque toutes ces conditions sont remplies que le citoyen est en droit de pr�tendre, � titre exceptionnel, au b�n�fice de l'�galit� dans l'ill�galit�.
6.2 Dans le cas particulier, la Chambre administrative a retenu que la situation de la recourante ne pouvait �tre compar�e � celle faisant l'objet de la d�cision DD 100'761, d�s lors que la terrasse autoris�e dans cette proc�dure �tait destin�e au propri�taire, lequel s'�tait engag� � ce que le logement concern� soit son domicile principal. Dans le cas du dossier DD 100'870, la situation apparaissait beaucoup plus proche, si ce n'�tait strictement semblable, � celle du projet de la recourante: l'immeuble avait fait l'objet d'une sur�l�vation et les appartements cr��s disposaient chacun d'un balcon. La d�livrance de cette autorisation �tait contraire � la pratique d�crite par le d�partement, d�s lors qu'il s'agissait de terrasses en toiture privatives, qui n'�taient destin�es ni au propri�taire, ni � l'ensemble des locataires de l'immeuble. Cette constatation n'emportait toutefois pas l'admission du recours, la volont� du d�partement d'appliquer correctement la loi � l'avenir devant �tre reconnue, ou � tout le moins pr�sum�e.
Dans ses observations du 2 d�cembre 2011, le DCTI a pr�cis� que, dans la mise en oeuvre de sa pratique, certaines exceptions devaient �tre prises en consid�ration. Ainsi, et hormis le cas relatif aux appartements de luxe qui, par d�finition, n'�taient pas soumis � ce genre de contr�le impos� par la LDTR, il avait toujours autoris� la cr�ation de terrasses en toiture, lorsqu'elles �taient destin�es aux propri�taires eux-m�mes, voire � l'ensemble des locataires. La recourante n'entrant pas dans l'un de ces sch�mas, elle ne pouvait pas se pr�valoir du principe de l'�galit� de traitement. S'agissant de l'application non conforme de l'art. 9 al. 2 LDTR qui lui �tait reproch�e par les juges cantonaux, le DCTI profitait de l'occasion pour pr�ciser qu'� l'avenir, il entendait veiller � ce que les principes rappel�s ci-dessus ainsi que dans l'arr�t contest� soient appliqu�s � l'avenir.
Dans ces conditions, c'est � juste titre que la Chambre administrative a consid�r� que la recourante ne pouvait, en l'esp�ce, pr�tendre au b�n�fice de l'�galit� dans l'ill�galit�. Le recours doit par cons�quent �galement �tre rejet� sous cet angle.
Il r�sulte de ce qui pr�c�de que le recours en mati�re de droit public doit �tre rejet� et que le recours constitutionnel subsidiaire est irrecevable. Les frais judiciaires sont mis � la charge de la recourante qui succombe (art. 65 et 66 LTF).
Le pr�sent arr�t est communiqu� au mandataire de la recourante, au D�partement des constructions et des technologies de l'information et � la Cour de justice de la R�publique et canton de Gen�ve, Chambre administrative.