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Timestamp: 2020-03-31 13:29:57
Document Index: 311335171

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 27', '§ 556', '§ 27', '§ 27', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 4', '§ 27', '§ 27', '§ 27', '§ 27', '§ 27', '§ 133', '§ 157']

13.04.2012 · IWW-Abrufnummer 121138
Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht: Urteil vom 10.02.2012 – 4 U 7/11
4 U 7/11
hat der 4. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig
auf die mündliche Verhandlung vom 11. Januar 2012
durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht,
die Richterin am Oberlandesgericht und
" 6. Nebenkosten
6.1 Nebenabgaben und Kosten, die mit dem Betrieb des Mietgegenstandes
zusammenhängen, trägt die Mieterin und führt sie direkt ab. Es sind dies insbesondere
Die Mieterin schließt eine Betriebshaftpflichtversicherung auf eigene
Rechnung ab. Der Abschluss ist der Vermieterin nachzuweisen..."
dass die Beklagte zur Zahlung der Grundsteuer der Sturmschadenversicherung und der Haftpflichtversicherung verpflichtet sei. Die in Ziffer 6. 1 des Mietvertrages vorgenommene Aufzählung sei nicht abschließend gewesen. Dies ergebe sich aus der Formulierung "insbesondere". Die Beklagte sei daher verpflichtet, auch die restlichen 8.867,06 EUR aus der Nebenkostenabrechnung für 2009 zu zahlen.
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 8.867,06 EUR nebst Verzugszinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20. August 2010 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 718,40 EUR zu zahlen.
die Aufzählung der Nebenkosten in Ziffer 6.1 des Mietvertrages sei abschließend. Im Übrigen sei die Beklagte nach der ausdrücklichen Formulierung im Mietvertrag nur verpflichtet, diejenigen Nebenabgaben und Kosten zu tragen, die mit dem Betrieb des Mietgegenstandes zusammenhingen. Hierzu gehörten weder Grundsteuer noch Sturmschadenversicherung und Haftpflichtversicherung. In Ziffer 6.1. des Mietvertrages sei i.Ü. ausdrücklich geregelt, dass die Mieterin eine Betriebshaftpflichtversicherung auf eigene Rechnung abschließe.
Die zulässige Klage habe zum Teil Erfolg. Der Klägerin stehe gegen die Beklagte ein Zahlungsanspruch in Höhe von 4.099,40 EUR für die Kosten der Sturmschaden- und Feuerversicherung zu. Zwar sei diese Position unter den Nebenkosten in Ziffer 6.1 des Mietvertrages nicht ausdrücklich erwähnt. Die Aufzählung in Ziffer 6.1 des Mietvertrages sei jedoch nicht abschließend, wie sich aus der Formulierung "insbesondere" ergebe. Die Sturmschaden- und Feuerversicherung sei eine Nebenabgabe, die mit dem Betrieb des Mietgegenstandes zusammenhänge. Zum einen sei das Feuerrisiko durch den Betrieb des Marktes deutlich erhöht, zum anderen sei eine Sturmschaden- und Feuerversicherung auch im Interesse der Beklagten, um im Falle eines Sturm- oder Feuerschadens die Fortführung des Betriebes durch eine schnelle Reparatur zu gewährleisten.
Die Umlegbarkeit einer Feuerversicherung sei nicht streitgegenständlich und auch nicht in der Nebenkostenabrechnung der Klägerin enthalten gewesen. Die entsprechende Argumentation des Landgerichts mit dem Feuerrisiko gehe daher fehl. Das Landgericht habe nicht den Vortrag der Beklagten berücksichtigt, dass es sich bei 6.1 des Mietvertrages um eine abschließende Regelung zwischen den Parteien zur Übernahme von Nebenkosten handele und diese keinen Raum für die Umlegung von Nebenkosten über die einzeln aufgeführten Positionen hinaus zulasse. Zur wirksamen Übertragung der Nebenkosten auf den Mieter sei nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung eine Abrede erforderlich, aus der ausdrücklich, unmissverständlich und eindeutig zu entnehmen sei, welche Nebenkosten dem Mieter überbürdet würden, wobei entsprechende Vereinbarungen eng auszulegen seien. Es könne gerade nicht wie hier vom Landgericht Kiel argumentiert werden, die Sturmschadenversicherung hänge mit dem Betrieb des Mietgegenstandes zusammen und sei auch im Interesse der Beklagten, um hiermit eine wirksame Umlagevereinbarung zu begründen. Auch wenn - was hier i.Ü. nicht der Fall sei - Nebenkosten notwendig durch die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache entstünden, sei daraus kein Anscheinsbeweis dafür abzuleiten, dass der Mieter diese zu tragen habe. Allein maßgeblich sei, welche inhaltlich genau bestimmbaren Nebenkosten die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages als auf den Mieter umlegbar vereinbart hätten. Heiße es im Mietvertrag, dass der Mieter "sämtliche" Nebenkosten zu tragen habe und seien nur einige Nebenkosten hinter dem Wort "insbesondere" oder vor dem Wort "etc." oder u.a." beispielhaft genannt, so seien nach der zutreffenden Rechtsprechung nur die genannten Positionen umlagefähig.
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Kiel zum Aktenzeichen ... vom 5. Januar 2011 die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin weitere 4.767,66 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8% - Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 20. August 2010 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 319,38 EUR zu zahlen.
Nebenabgaben und Kosten, die mit dem Betrieb des Mietgegenstandes zusammenhängen, trägt die Mieterin und führt sie direkt ab. Es sind dies insbesondere ..."
Auch in einem Gewerberaummietverhältnis bedarf die Umlage von - nach dem allgemeinen Grundsatz vom Vermieter zu tragenden - (Betriebs-)Kosten auf den Mieter einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung, wobei Unklarheiten zu Lasten des Vermieters gehen; für den Mieter muss sich aus der Vereinbarung ergeben, welche Betriebskostenarten er zu tragen hat, um sich ein jedenfalls grobes Bild von den auf ihn zukommenden zusätzlichen Kosten zu machen (BGH NZM 2005, 863 f, [BGH 06.04.2005 - XII ZR 158/01] iuris Rdnr. 28 f: "Kosten für den Betrieb" nicht hinreichend bestimmt; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 556 BGB, Rdnr. 35 ff).
Die hiernach erforderliche hinreichende Bestimmtheit fehlt im Hinblick auf die streitgegenständlichen Positionen, die in der Aufzählung nach "insbesondere" nicht genannt werden.
Auch liegt in der Formulierung in Ziffer 6.1 MV "Nebenabgaben und Kosten, die mit dem Betrieb des Mietgegenstandes zusammenhängen, insbesondere ..." entgegen der von der Klägerin unter Hinweis auf die Entscheidung KG NZM 2008, 128 [KG Berlin 12.02.2007 - 12 U 117/06] f ("Bewirtschaftungs- und sonstige Verbrauchsabgaben" in einem GewerbemietV = "Betriebskosten" i.S.d. der Anlage 3 zu § 27 II BV; a.A. Lindner-Figura/Opree/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl. 2008, Kap. 11, Rdnr. 43 "zu weitgehend"; einschränkend "nur Verbrauchsabgaben" Schmidt-Futterer-Langenberg, § 556, Rdnr. 36) vertretenen Auffassung eine zulässige Bezugnahme auf den bei Abschluss des Mietvertrages (1978) geltenden Katalog der Anlage 3 Nr. 1 - 16 zu § 27 der II. BV, der die streitgegenständlichen Betriebskostenarten beinhaltet, nicht.
Nach der vom Senat geteilten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann allerdings die Umlage der Nebenkosten in Formularverträgen durch eine hinreichend konkrete Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 der II. BV vereinbart werden (BGH NZM 2007, 769 [BGH 27.06.2007 - VIII ZR 202/06] und NZM 2006, 534 [BGH 22.02.2006 - VIII ZR 362/04]: Fassung des bei Vereinbarung gültigen Kataloges der Betriebskosten; Lindner-Figura/Opree/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl. 2008, Kap. 11 Rdnr. 49). Bei Abschluss des Gewerbemietvertrages im November 1978, der hinsichtlich der Nebenkosten durch die Nachträge nicht geändert worden ist, galten (für preisgebundenen Wohnraum) § 4 MHRG sowie § 27 der II. Berechnungsverordnung (nebst der dazugehörigen Anlage 3, BGBl. 1975 I, S. 569, 592). Hiernach (Legaldefinition des § 27 der II. BV) waren Betriebskosten
In Ziffer 6.1 des Mietvertrages wird aber auf den Katalog der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung nicht in hinreichend bestimmter Weise Bezug genommen. Dort fehlt ein konkreter Hinweis auf den Katalog oder den Betriebskostenbegriff in § 27 der II. BV. Auch wird die Legaldefinition des § 27 der II. BV zu den Betriebkosten nicht wiederholt, sondern hiervon abweichend ohne Hinweis auf dem Eigentümer durch das Eigentum entstehende Kosten abgestellt auf "Nebenabgaben und Kosten, die mit dem Betrieb des Mietgegenstandes zusammenhängen". Gegen eine von den damaligen Vertragsparteien gewollte Überwälzung der (unabhängig vom Betrieb des Mietgegenstandes anfallenden) Grundsteuer und der Versicherungsprämie für die Sturmschadens- und Haftpflichtversicherung spricht ferner, dass die Mieterin die "Nebenabgaben und Kosten" nach Ziffer 6.1 des Mietvertrages "direkt abführen" soll, was angesichts der regelmäßigen Belastung des Eigentümers mit Grundsteuer und der Prämie für die Gebäudeversicherung insoweit nicht passt.
Der Annahme einer von den Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages gewollten Bezugnahme auf den Katalog widerspricht auch, dass in Ziffer 6.1 unter "insbesondere" Kosten aufgeführt werden, die nicht Gegenstand des Katalogs der Nr. 1 - 15 der Anlage 3 waren, etwa "Räum-, Streu- und Sicherungspflicht sowie deren Kosten" und "Wartungskosten für Feuerlöscher ... und die sonstige Haustechnik". Schließlich spricht gegen das von der Klägerin vertretene Verständnis von Ziffer 6.1 des Mietvertrages die jahrzehntelange (1978 - 2008) Praxis der Mietvertragsparteien, wonach die Grundsteuer, die Gebäudeversicherungs- und Gebäudehaftpflichtversicherungsprämien gegen-über der beklagten Mieterin nicht mit den Nebenkostenabrechnungen geltend gemacht worden sind. Auch insoweit besteht eine Vergleichsbarkeit zu dem vom Kammergericht beurteilten Sachverhalt (NZM 2008, 128 [KG Berlin 12.02.2007 - 12 U 117/06] f) nicht.
RechtsgebietBGB	Vorschriften§ 133 BGB § 157 BGB