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Timestamp: 2020-07-10 21:06:10
Document Index: 327797662

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 8', '§ 44', '§ 35', '§ 34', '§ 35', '§ 35', '§ 35', '§ 34', '§ 2', '§ 1', 'Art. 27', '§ 3', '§ 4', '§ 2', 'Art. 32', '§ 2', '§ 8', 'Art. 32', '§ 35', '§ 1', '§ 34', '§ 1', 'Art. 1', '§ 1', '§ 5', '§ 35', '§ 5', '§ 34', '§ 1', '§ 1', '§ 8', '§ 1', '§ 1', '§ 34', '§ 35', '§ 5', '§ 11', '§ 11', '§ 9', '§ 9', '§ 34', 'Art. 33', 'Art. 23', 'Art. 23', 'Art. 2', 'Art. 9', 'Art. 2', '§ 19', '§ 5', 'Art. 1', 'Art. 7', '§ 1', '§ 5', '§ 1', '§ 34', '§ 34', '§ 5', '§ 6', '§ 1', '§ 3']

Die 15. Änderung des Flächennutzungsplans umfasst zwei Teilbereiche:
Auf die Niederschriften zu den jeweiligen Aufstellungsbeschlüsse (§ 2 Abs. 1 BauGB) des Stadtrats vom 09.12.2014 (TOP 7) und 13.01.2015 (TOP 6) und den ausführlichen materiellen und formellen Erläuterungen zu den Bauleitplanverfahren bzw. städtebaulichen Satzungsverfahren wird verwiesen. Nachfolgen nur eine kurze Zusammenfassung über Anlass und Zweck der Flächennutzungsplan-Änderung:
Mit der 4. Flächennutzungsplanänderung (Genehmigung vom 15.09.1997) ist es der Stadt erstmals gelungen, ein großflächigeres Gewerbegebiet auszuweisen. Nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens (Ausfertigung 16.12.1999) wurde das Gewerbegebiet (Flächengröße brutto 120.000 m²) erschlossen und bebaut. Die Stadt hatte 2/3 der gewerblichen Bauflächen erworben, um durch den Verkauf zum Selbstkostenpreis und der Vereinbarung einer Bauverpflichtung die Realisierung sicherzustellen. Damit ist es gelungen, innerhalb von ca. 15 Jahren den Wirtschaftsstandort durch Gewerbeansiedlungen und -umsiedlungen zu stärken und ortsnahe Arbeitsplätze zu schaffen.
Zwischenzeitlich sind alle stadteigenen Grundstücke im bestehenden Gewerbegebiet Grafing-Schammach veräußert. Gewerbeflächen mit einer Größe von 14.500 m² sind zwar noch unbebaut, stehen aber im Eigentum privater Dritter für den gewerblichen Grundstücksmarkt nicht zur Verfügung.
Die Stadt hat sich dabei um die Erweiterung des Gewerbegebiets in Grafing-Schammach bemüht, um den vorhandenen Standort zu stärken (Agglomeration) und eine weitere Zersiedelung durch mehrere kleine Gewerbestandorte zu verhindern. Hierfür ist es der Stadt dann gelungen, die westlich an das bestehende Gewerbegebiet angrenzenden Flächen bis zur Gemeindegrenze hin zu erwerben bzw. (Fl.Nr. 634/9 der Gemarkung Nettelkofen) die gewerbliche Eigenbebauung abzustimmen.
Die Umsetzung des Gewerbegebiets setzt die Änderung des Flächennutzungsplans (vorbereitender Bauleitplan) und dann die Aufstellung eines Bebauungsplans (verbindlicher Bauleitplan) voraus. Die Flächennutzungsplanänderung und Bebauungsplanaufstellung erfolgen im Parallelverfahren (§ 8 Abs. 3 BauGB), wobei das Verfahren zum Flächennutzungsplan einen zeitlichen Vorlauf erhält. Damit wird eine straffe Durchführung des Bebauungsplanverfahrens möglich, da bedeutende Belange bereits in den Beteiligungsverfahren ermittelt wurden. Zudem ist für das Bebauungsplanverfahren noch das Ergebnis der hydrogeologischen Untersuchungen abzuwarten, nachdem aufgrund der heterogenen Untergrundverhältnisse eine individuelle Lösung der ordnungsgemäßen Niederschlagswasserbeseitigung notwendig ist. Hier ist die städtebauliche Struktur an den daraus folgenden Erschließungsanforderungen auszurichten. Auch das Ergebnis der jahreszeitlich auszurichtenden Untersuchungen im Rahmen der speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP, §§ 44 ff. BNatSchG) ist noch abzuwarten.
Die Siedlung „Neudichau“ wurde bisher als Siedlungssplitter beurteilt und dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) zugeordnet. Neudichau weist zwar mit bisher 14 Hauptgebäuden bereits eine Größe auf, die die Anforderungen an die Ortsteileigenschaft (§ 34 BauGB) erfüllt. Bisher fehlte es aber an den qualitativen Anforderungen, wonach die Ansiedlung einer organischen Siedlungsstruktur entsprechen muss. Ein wesentliches Kriterium für die Einschätzung war vor allem die durch den Schweinemastbetrieb beherrschte Nutzungsstruktur. Betriebe dieser Art widersprechen dem hergebrachten Ordnungsbild eines Dorfes. Vielmehr sind diese Betriebe wegen ihrer nachteiligen Auswirkungen auf deren Umgebung dem Außenbereich zugewiesen (vgl. § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB).
Durch sog. Außenbereichssatzungen (§ 35 Abs. 6 BauGB) wurde in der Vergangenheit versucht, einzelne Bebauungswünsche des örtlichen Bedarfs umzusetzen. Weitergehende Möglichkeiten für eine organische Entwicklung der Siedlung waren vor allem aber durch die vorhandene Schweinemast begrenzt. Die Geruchsbelastung stand einer planmäßigen Entwicklung entgegen. Auch war auf die ungehinderte Betriebsausübung und möglichen Erweiterungsmöglichkeiten Rücksicht zu nehmen.
Diese Ausgangssituation ändert sich jetzt durch die angekündigte Aufgabe der Schweinemast. Der Betrieb wird auf Ackerbau und Feldbewirtschaftung umgestellt, aber weiterhin fortgeführt. Durch die Betriebsumstellung werden Gebäude und Betriebsflächen frei, die für eine außenbereichsverträgliche Nutzung (§ 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB) verwendet werden können (teilprivilegiert Nutzungsänderung). Durch den Wegfall des störenden Betriebs und der gleichzeitig Umnutzung freiwerdender Bausubstanz wird Neudichau auch die qualitativen Ortsteilanforderungen erfüllen und dann der Qualitätssprung zum Innenbereich erfolgen.
Der Eigentümer des Schweinemastbetriebs plant im Zuge der Betriebsumstellung die Errichtung eines so genannten Gesundheitszentrums. Es handelt sich dabei um ein „Fitness-Studio“ mit Physiotherapie, wie es derzeit im Nachbarort Straußdorf geführt wird und nach Neudichau verlagert werden soll. Geplanter Standort ist der Siedlungsrücksprung am Westrand von Neudichau südlich der Stallungen des Schweinemastbetriebes.
Die Stadt hat sich zur Sicherstellung einer städtebaulich geordneten Umstrukturierung und einer organischen Erweiterung (Deckung des örtlichen Wohnbedarfs) dazu entschlossen, Neudichau gemäß § 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB zum Ortsteil zu entwickeln (Erlass eine Entwicklungssatzung) und in diesem Zusammenhang die anstehende ortsplanerische Entwicklung zu steuern. Die Ermächtigung setzt voraus, dass die Entwicklungsflächen im Flächennutzungsplan als Bauflächen dargestellt sind. Mit der 15. Flächennutzungsplanänderung werden diese rechtlichen Grundlagen geschaffen.
Mit den Grenzen der Bauflächendarstellung im Flächennutzungsplan soll außerdem weitergehenden Siedlungsentwicklungen vorgebeugt werden. Neudichau ist für eine größere Siedlungstätigkeit nicht geeignet, welche vielmehr auf die Hauptorte Grafing und Grafing-Bahnhof konzentriert werden soll.
Die Aufstellungsbeschlüsse (§ 2 Abs. 1 BauGB) des Stadtrats vom 09.12.2014 (TOP 7) und 13.01.2015 (TOP 6) wurden gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BauGB i.V.m. Art. 27 Abs. 2, 26 GO ortsüblich bekanntgemacht im örtlichen Amtsblatt vom 26.06.2015. Gleichzeitig erfolgt die Bekanntmachung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung für die Zeit vom 06.07.2015 bis 07.08.2015 durch Unterrichtung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB in der Bauverwaltung. Am 02.07.2015 wurde die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt und auch zur Äußerung im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgefordert.
Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die eingegangenen Stellungnahmen nun beschlussmäßig zu behandeln. Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrats ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss der Stadt Grafing b.München als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen. Für die Änderung des Flächennutzungsplans verbleibt die Zuständigkeit beim Stadtrat (vgl. Delegationsverbot des Art. 32 Abs. 2 GO). Die Zuständigkeit erfasst nicht nur den abschließenden Feststellungsbeschluss, sondern auch alle vorausgehenden Beschlussfassungen im Bauleitplanverfahren. Hier ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss lediglich vorberatend tätig.
3.1 Johanna Gassmann; Schreiben vom 29.07.2015
Hinsichtlich der betroffenen Grundstücke wird auf den beiliegenden Lageplan (dort rot umrandet) verwiesen.
Erklärte Zielsetzung ist eine geordnete städtebauliche Entwicklung für die Ansiedlung „Neudichau“ angesichts der durch die Betriebsaufgabe der Schweinemast abzusehenden Folgen. Die Schweinemast steht als qualtitativer Fremdkörper einer Zuordnung als Ortsteil entgegen. Mit der Aufgabe dieser Betriebsart und der (auch im Außenbereich, § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB) begünstigten Umnutzung der dadurch freiwerdenden Bausubstanz ist zu erwarten, dass der Qualitätssprung zum Ortsteil eintritt.
Diese anstehendende Entwicklung und die Rechtsfolgen einer geänderten Bereichszuordnung begründen das Erfordernis einer planerischen Steuerung (§ 1 Abs. 3 BauGB). So würde unter anderem die Freifläche zwischen dem landwirtschaftlichen Gebäude (Schweinestall) und der südlichen Bebauung bzw. der Waldfläche als topographische Begrenzung am Bebauungszusammenhang teilnehmen und im Rahmen der Vorschriften des § 34 BauGB bebaubar sein. Diese rechtlichen Veränderungen in dörflich geprägten Siedlungseinheiten sollten nicht der planerischen Selbstentwicklung überlassen werden sondern planerisch begleitet werden.
Entgegen den Darstellungen in der Einwendung ist es gerade nicht beabsichtigt, Neudichau überorganisch zu erweitern und plangemäßen Siedlungsbau in größerem Umfang zu betreiben. Neudichau wird aufgrund seiner Lage, Ausstattung (Infrastruktur), Größe und Bebauungstruktur als ortsplanerisch ungeeignet angesehen für die erwünschte Siedlungserweiterung auch auf die Grundstücke Fl.Nrn. 1395/1, 1395/2, 1395/3, 1395/6, 1395/7 und 1420 mit zusammen ca. 17.000 m².
Das widerspricht auch den ortsplanerische Grundlagen der örtlichen Bauleitplanung, die Siedlungsentwicklung vorrangig auf die Hauptorte Grafing und Grafing-Bahnhof zu konzentrieren (Flächennutzungsplan, Erläuterungsbericht Nr. 4.5 und 4.6). Auch würde ein Verstoß gegen die gleichlautenden Grundzüge der Raumordnung und Landesplanung (G 1.2, RP 14) verstoßen. Der Überplanung von Waldflächen bzw. in mit Gehölzbestand bestockter Flächen fehlt die städtebauliche Rechtfertigung; sie ist in der vorliegenden Fallgestaltung auch mit den Belangen des Umweltschutzes (§ 1 Abs. 7 BauGB) und auch den Schutzzielen des Waldrechtes (Art. 1 BayWaldG) nicht vereinbar.
Die Argumente hinsichtlich der Verantwortung zur Schaffung von Wohnraum gehen fehl. Da es in Grafing an potenziell geeigneten Siedlungsflächen nicht mangelt, kann dieser Belang nicht dazu führen, städtebauliche Fehlentwicklungen zu rechtfertigen, wie sie durch die beantragte Erweiterung entstehen würden.
Ziel der Neuausweisung (Größe ca. 11,6 ha) ist laut der vorgelegten Begründung (Planfassung vom 18.06.2015) die Bedarfsdeckung für ansässige Betriebe und Neuansiedlungen zu ermöglichen. Des Weiteren solle der vorhandene Gewerbestandort als Agglomeration gestärkt werden. Dabei würden auch im Erweiterungsgebiet Einzelhandelsnutzungen mit innenstadtrelevanten Sortimenten ausgeschlossen. Alle stadteigenen Grundstücke seien bereits verkauft; 1,45 ha unbebaute Fläche befänden sich jedoch in Privateigentum.
Gemäß RP 14 B II (Z) 2.3 werden in der Region Bereiche festgelegt, die für die Siedlungsentwicklung besonders in Betracht kommen. Der Lenkung der Siedlungsentwicklung in diese Bereiche kommt ein besonderes Gewicht zu
Aus landesplaniersicher Sicht wird eine Erweiterung des bereits bestehenden Gewerbegebiets „Schammach“ grundsätzlich für sinnvoll erachtet. Der östliche Teil des Planungsgebiets liegt gemäß Regionalplan der Region München in einem Bereich, der für die Siedlungsentwicklung besonders in Betracht kommt. Ebenso ist der Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen mit innenstadtrelevanten Sortimenten aus unserer Sicht zu begrüßen.
Für die Bedarfsbetrachtung ist ein Rückblick notwendig, um einerseits den nach wie vor gegebenen Nachholbedarf darzulegen und die grundlegende Bedeutung dieses einzig nennenswerten und damit zentralen Gewerbestandortes für den gewerblichen Siedlungsbau zu erklären.
Nachdem die erfolglosen Planungsbemühungen nach Gewerbeflächen bis ins Jahr 1961 zurückgingen, gelang der Stadt Grafing b.M. mit der 4. Flächennutzungsplanänderung (Genehmigung vom 15.09.1997) erstmals die Ausweisung eines großflächigeren Gewerbegebiets. Allein dieses Verfahren beanspruchte eine Verfahrensdauer von über 11 Jahren. Ungeachtet der zentralörtlichen Funktion (gemeinsames Mittelzentrum, Anhang 1 zu LEP 2013, 2.1.5 Z) und ihrer raumstrukturellen Stellung im südlichen Landkreis Ebersberg war diese eklatante Defizit an gewerblichen Bauflächen ein erheblicher Standortnachteil. Die geringe Wirtschaftskraft und das fehlende Angebot an wohnortnahen Arbeitsplätzen führte sukzessive zu einem Attraktivitätsverlust und hatte natürlich auch Auswirkungen auf die finanzielle Leistungsfähigkeit der Stadt Grafing.
Verschiedene ortsansässige Firmen waren bei notwendigen Erweiterungen oder aufgrund unzulänglicher Standortbedingungen im Nahbereich zur Wohnbebauung gezwungen, mit dem Betrieb das Gemeindegebiet zu verlassen, da keine geeigneten Verlagerungsmöglichkeiten bestanden.
Es waren aber vor allem die raum- und infrastrukturellen Gegebenheiten, die im Gemeindegebiet Grafing die Ausweisung von Gewerbeflächen erheblich erschweren. Nicht weniger als 29 potenzielle Gewerbestandorte wurden in früheren Jahren in einer vergleichenden Standortuntersuchung auf ihre ortsplanerische und ökologische Eignung betrachtet.
Unter den geeigneten Standorten „Schammach“ ist dann die Entscheidung zur Entwicklung des jetzt bereits bestehenden Gewerbegebietes „Schammach“ gefallen, da unter den wenigen geeigneten Alternativstandorten allein dort die Flächen verfügbar gemacht werden konnten. Diese Standortentscheidung war zum damaligen Zeitpunkt vor allem auch deshalb nicht unumstritten, da die verkehrliche Infrastruktur noch unzureichend war. In den nachfolgenden Jahren konnten aber dann diese Einschränkungen behoben werden. Mit dem Ausbau (vorher für LKW im Begegnungsverkehr kaum befahrbar) der Kreisstraße EBE 8 zwischen der EBE 13 (Glonner Straße) und der St 2351 (Grafing-Bahnhof) und dem Neubau der beiden Bahnbrücken (vormals wegen eingeschränkter Durchfahrtshöhe für LKW nicht benutzbar) südlich von Grafing-Bahnhof sowie gleichzeitig dem Kreuzungsumbau mit der Bevorrechtigung der Kreisstraße EBE 8 wurden die verkehrlichen Nachteile beseitigt. Durch den Ausbau der Ortsdurchfahrt in Nettelkofen im Jahr 2013 wurde die Leistungsfähigkeit dieser Anbindung zur Bundesstraße B 304 weiter verbessert. Dem folgt demnächst noch der Ausbau des nördlichen Teilstückes der EBE 8 bis zur B 304 / St 2080. Nach Süden hin wurde im Jahr 2013 auch die Bahnbrücke in Oberelkofen erneuert und weist jetzt eine Durchfahrtshöhe von 4,50 m auf.
Damit ist jetzt der Gewerbestandort Schammach auch an das überörtliche Straßennetz günstig angebunden und eine zusätzliche Verkehrsbelastung der Innenstadt (Marktplatz) als Folgewirkung nicht (mehr) zu befürchten.
Nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens im Jahr 1999 wurde dann das Gewerbegebiet Schammach (Bestandsgebiet) mit einer Flächengröße von brutto 120.000 m² erschlossen und bebaut. Die Stadt hatte 2/3 der gewerblichen Bauflächen erworben, um durch den Verkauf zum Selbstkostenpreis und der Vereinbarung einer Bauverpflichtung die zügige Nutzung sicherzustellen. Trotz der in diesen Zeitraum gefallenen wirtschaftlichen Krisenjahre ist es dann in den nachfolgenden 15 Jahren gelungen, sämtliche städtischen Grundstücke zu veräußern und zu bebauen.
Zwar stehen im bestehenden Gewerbegebiet noch 14.500 m² für eine Bebauung zur Verfügung. Davon sind aber nur ca. 11.000 m² Gewerbeflächen noch nicht vom privaten Eigentümer veräußert. Umso dringlicher ist die Neuausweisung, da seit ca. 3 Jahren keine städtischen Gewerbeflächen verfügbar sind. Ansiedlungswilligen Gewerbebetrieben kann also derzeit kein Bauland angeboten werden.
Allein mit 3 Unternehmen mit einem Flächenbedarf von ca. 15.000 m² steht die Stadt bereits in engeren Verhandlungen, obwohl die Inhalte des künftigen Bebauungsplans noch nicht näher absehbar sind. Hinzu kommt auch, dass ein örtliches Baustoffunternehmen den innerstädtischen Standort in nächster Zeit räumen muss und dringend einen Ersatzstandort benötigt. Auch hier möchte die Stadt versuchen, das Unternehmen mit dem Angebot einer geeigneten Gewerbefläche weiterhin an den Standort Grafing zu binden.
Das Plangebiet hat eine Gesamtgröße von ca. 116.000 m². Davon erfasst die Überplanung bereits bebaute (Einzelanwesen Fl.Nr. 634/10) Flächen und bestehende Bauflächen im Bestandsgebiet mit zusammen ca. 7.700 m². Die Neuausweisung von Gewerbeflächen erstreckt sich davon auf 102.300 m². Die zu erhaltenden Waldflächen im südlichen Bereich weist eine Größe von 6.000 m² auf. Die Neuausweisung von Gewerbeflächen erstreckt sich damit auf ca. 102.000 m².
Aufgrund der im Westteil für eine örtliche Versickerung ungeeigneten Bodenverhältnisse (hydrogeologisches Gutachten vom 12.05.2015) machen für die Niederschlagswasserbeseitigung entsprechenden Rückhalteflächen erforderlich, um die Ableitung in den dortigen Graben zu ermöglichen. Unter Berücksichtigung der notwendigen CEF/Ausgleichs und sonstige Grünordnungsmaßnahmen ist mit einer Flächenquote für sämtliche Erschließungs- und öffentlichen Bedarfsflächen von ca. 30 v.H. auszugehen.
Außerdem liegt mit dem Grundstück Fl.Nr. 634/9 (ca. 22.000 m²) ein Grundstück eines Dritten, der selbst eine gewerbliche Ansiedlung für das eigene Unternehmen beabsichtigt.
Damit können überschlägig ca. 56.000 m² bebaubare Gewerbefläche (Nettobaulandfläche) entstehen, die für die Stadt Grafing selbst zur Vermarktung verfügbar sind. Berücksichtigt man die aktuelle Bedarfslage und das erklärte Ziel, mit dem erweiterten Gewerbegebiet den gewerblichen Bedarf wiederum der nächsten 15 Jahre abzudecken, dann geht die Größe der Baulandausweisung nicht über den absehbaren Bedarf hinaus. Hier ist nochmals zu betonen, dass die Stadt alles dafür getan hat, den Standort „Schammach“ zu optimieren und attraktiv zu machen. Gleichzeitig werden die hartnäckigen Versuche nach anderen Standorten im Stadtgebiet mit dem Hinweis abgewehrt, dass der gewerbliche Siedlungsbau in Schammach konzentriert wird um eine Zersiedelung mit mehreren Gewerbestandorten zu vermeiden.
Ungeachtet der Zielrichtung der Stellungnahme der Regierung von Oberbayern muss sich die Stadt Grafing b.M. aber in der Planungsentscheidung auch aus zwingenden rechtlichen Gründen der Rechtfertigung der „Gebietsgröße“ auseinandersetzen. So wird durch das Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB) die die Planungshoheit auch dahingehend beschränkt, dass diese auch tatsächliche verwirklicht werden kann. Die Grenzen der Planrechtfertigung sind dann verlassen, wenn Baurecht erkennbar überdimensioniert ist und hierfür kein konkreter Bedarf besteht (vgl. BVerwG vom 22.1.1993, BayVGH, Urteil vom 25.10.2005). Ein Bebauungsplan ist deshalb dann nicht vollzugsfähig, wenn er den Marktverhältnissen nicht entspricht oder die Flächen offenkundig nicht vermarktbar sind. Aber auch dahingehend sind Bedenken nicht begründbar. Wie dargelegt ist, erfolgt die Erweiterung des Gewerbegebiets auch hinsichtlich Größe und Umfang nicht ohne konkrete städtebauliche Überlegungen und tragfähigen wirtschaftlichen Umsetzungsaussichten. Es bestehen seitens der Stadt Grafing angesichts der günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Umland von München und aufgrund des sich am Grundstücksmarkt behaupteten Standorts (Bestandsgebiet Gewerbegebiet Grafing-Schammach) keine Besorgnis, dass die Flächen innerhalb des Planungshorizontes von 15 Jahren nicht nachgefragt werden.
Der Empfehlung für eine Reduzierung der geplanten Neuausweisung wird deshalb nicht gefolgt. Die Stadt hat einen erheblichen Nachholbedarf an gewerbliche Ansiedlungen. Nur dadurch kann es gelingen, den Wirtschaftsstandort zu stärken. Nur bei einem angemessenen Angebot an Gewerbeflächen kann auf individuelle Ansiedlungswünsche auch reagiert werden. Die Planungs- und Erschließungszeiträume für eine jeweils bedarfsorientierte Erweiterung stehen den Marktanforderungen der Unternehmen bei Standortentscheidungen entgegen.
Eine reduzierte oder nur stufenweise (bedarfsorientierte) Ausweisung wird diesen Anforderungen nicht gerecht. Auch ein letztendlich ganzheitliches und duchgängiges Erschließungs- und Grünordnungskonzept wäre bei einer abschnittweisen Planung nur schwer umzusetzen. Für die Bauleitplanung - auch für das spätere Bebauungsplanverfahren - wird der angeratenen stufenweisen Entwicklung deshalb nicht gefolgt.
Ob sich eine stufenweise Erschließung verwirklichen lässt, kann erst dann beurteilt werden, wenn die Erschließungsplanung vorliegt. Die verkehrliche Erschließung und auch die Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind aber jedenfalls auf ein Gesamtkonzept hin auszurichten und zu dimensionieren. Ob eine abschnittweise Umsetzung technisch / funktional möglich ist und auch wirtschaftlich vertretbar ist, kann derzeit noch nicht abgeschätzt werden.
Mit der Gewerbeentwicklung auch südlich des bestehenden Grabens besteht – neben den o.g. Gründen – auch die Möglichkeit eines interkommunalen Gewerbegebietes. Der südliche Geltungsbereich verläuft an der Gemeindegrenze zur Nachbargemeinde Bruck. Mit der Entwicklung des Gewerbegebiets bis an die Gemeindegrenze besteht die Möglichkeit einer Anschlussausweisung für die Nachbargemeinde im Südwesten. Aus diesem Grund stellt der Flächennutzungsplan dort gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 3 BauGB eine Verkehrsfläche (Straße) dar, die für diesen Fall eine Verkehrserschließung der Anschlussflächen im Gemeindegebiet Bruck ermöglicht. Dies entspricht den Grundsätzen der Landesplanung nach gemeindeübergreifenden Lösungen (G 5.2.4 LEP 2013).
b. Dorfgebietsentwicklung Neudichau
Diese Ausgangssituation ändert sich jetzt durch die angekündigte Aufgabe der Schweinemast. Der Betrieb wird auf Ackerbau und Feldbewirtschaftung umgestellt, aber weiterhin fortgeführt. Durch die Betriebsumstellung werden Gebäude und Betriebsflächen frei, die für eine außenbereichsverträgliche Nutzung (§ 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB) verwendet werden können (teilprivilegiert Nutzungsänderung). Durch den Wegfall des störenden Betriebes und der gleichzeitig Umnutzung freiwerdender Bausubstanz wird Neudichau auch die qualitativen Ortsteilanforderungen erfüllen und damit der Qualitätssprung zum Innenbereich erfolgen.
Die Ansiedlung eines sog. Gesundheitszentrums (als solches wird ein „Fitness-Studio“ mit Physiotherapie bezeichnet, das im benachbarten Straußdorf bereits besteht und jetzt nach Neudichau verlagert werden soll) ist die erklärte Absicht des Hofeigentümers. Auch wenn aus ortsplanerischer Sicht dem Verbleib am bisherigen Standort oder die Ansiedlung innerhalb des Hauptortes der Vorzug zu geben ist, handelt es sich dabei um ein im Dorfgebiet zulässiges Vorhaben für sportliche/gesundheitliche Zwecke (§ 5 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO). Mit der Aufgabe der Schweinemast kann letztendliche eine Unterbringung im aufgelassenen Gebäudebestand kaum unterbunden werden. Auch kann im Falle der realisierten Änderung der Bereichsqualität (Innenbereich) die Bebauung der zurückspringenden Freifläche südlich des Stallgebäudes kaum in Frage gestellt werden. Angesichts der umliegenden Bebauungssituation spricht dann vieles für die Zugehörigkeit zum Bebauungszusammenhang. Angesichts dieser Gesamtumstände ist eine gesteuerte und geordnete Ansiedlung des Vorhabens die ortsplanerisch verträglichere Lösung. Ungeachtet dieses konkreten Vorhabens ist aber die sich ohnehin schon aufgrund der Siedlungsgröße abzeichnende Entwicklung zum Ortsteil und eine organische Erweiterung des Bebauungsbereichs städtebaulich gewünscht und gerechtfertigt. Die inhaltliche Auseinandersetzung mit der Ansiedlung des Gesundheitszentrums erfolgt dann im nachfolgenden Satzungsverfahren (entwicklungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB).
Mit den Vorschriften der § 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO werden dann noch verschiedene Regelungsmöglichkeiten zur planerischen Feinsteuerung angeboten. Danach können innerhalb der jeweiligen Baugebiete – bis hin zu Teile von baulichen Anlagen – Differenzierungen verschiedenster Arten vorgenommen werden. Voraussetzung bleibt aber stets, dass die allgemeine Zweckbestimmung des jeweiligen Gebietstyps, wie sie in den Absätzen 1 der jeweiligen Festsetzungsregelung bestimmt ist, erhalten bleibt.
Mit dem Begriff „eingeschränktes Gewerbegebiet“ werden dabei üblicherweise solche Gewerbegebiete bezeichnet, die unter Anwendung des § 1 Abs. 5 Abs. 5, 6 BauNVO nur Gewerbebetriebe zulassen, die „nicht wesentlich stören“ (zur Abgrenzung zu § 8 Abs. 1 BauNVO: „nicht erheblich belästigen“), also die Hauptnutzungsart einschränken. Es handelt sich dabei um die Beschränkung auf eine Störkategorie von Gewerbebetrieben, wie sie ansonsten in Mischgebieten zulässig sind (vgl. BVerwG 15.04.1987). Das ist hier aber auch begrifflich nicht der Fall, da der festgesetzte Schallleistungspegel über den Richtwerten von Mischgebieten liegt.
Natürlich ist auch die verwendete Gliederung von Gewerbegebieten durch IFSP (immissionswirksame flächenbezogene Schalleistungspegel), deren rechtliche Grundlage sich in § 1 Abs. 4 BauNVO findet und die auf die Eigenschaft der Betriebe (hier: Lärmwirksamkeit) abstellt, eine „Einschränkung“. Es besteht aber keine rechtliche Verpflichtung und Notwendigkeit, diese Beschränkung (hier: „Gewerbegebiet mit Emmissionsbeschränkung“) auch in der Darstellung bzw. Festsetzung der Gebietsart zum Ausdruck zu bringen. Auch wenn diese Bezeichnung lediglich eine klarstellende Beschreibung darstellt, soll hierauf verzichtet werden, da im Bezug zum bestehenden Gewerbegebiet ein unzutreffender Eindruck entsteht. Dort wurde die Gewerbefläche ohne entsprechenden Begriffszusatz dargestellt (Flächennutzungsplan) und festgesetzt (Bebauungsplan), obwohl dort niedrigere (strengere) IFSP-Werte festgesetzt sind.
Das dem Außenbereich zugehörige Wohnhaus Brucker Straße 11 wird durch die Erweiterung des Gewerbegebiets in den Geltungsbereich einbezogen, um die entstehenden Konflikte und Rechtsfolgen eine abgewogenen Planungslösung zuführen zu können. So wird es mit der Umsetzung des geplanten Gewerbegebietes ohnehin Teil des Bebauungszusammenhangs und damit dem Innenbereich zugehören und damit eine Gemengelage Folglich würde eine Gemengelage für das bestehende Wohnhaus inmitten von gewerblichen Nutzungen entstehen. Diesen Konflikt gilt es im Bebauungsplan zu lösen.
Eine naheliegendere Vorgehensweise für diese Sondersituation wäre eine bestandssichernde Festsetzung nach § 1 Abs. 10 BauGB (Fremdkörperfestsetzung). Jedoch ist der Anwendungsbereich der Ermächtigungsgrundlage nach Ansicht der Stadt Grafing b.M. nicht eröffnet, der hierfür eine Ausweisung innerhalb eines überwiegend bebauten Gebietes (Innenbereich; Planungsgebiet) voraussetzt. Darunter fallen Einzelanwesen leider nicht. Mit der Festsetzung als Mischgebiet wird aber auch künftig die Fortsetzung der vorhandenen Wohnnutzung nicht ausgeschlossen oder auf die bloße Erhaltung des vorhandenen Wohngebäudes im Rahmen des Bestandschutzes beschränkt. Gleichzeitig hat das Grundstück eine Größe, dass im Rahmen der künftigen Festsetzungen innerhalb dieses Teilgebietes (Mischgebietes) eine gemischte Nutzungsstruktur entstehen kann. Eine Intensivierung der Wohnnutzung, die vor allem bei der „Nichtüberplanung“ des Grundstückes im Rahmen der entstehenden Innenbereichslage entstehen würde, ist dadurch aber gleichfalls ausgeschlossen.
Das Gebot der Konfliktbewältigung verlangt aber nicht, dass auch bereits vorhandene Konflikte abschließend gelöst werden. Lediglich eine Verschlechterung ist ausgeschlossen. Aus diesem Grunde wird der Empfehlung nach Festsetzung von Flächen für Lärmschutz (Straßenlärm) abgesehen. Das Grundstück ist bereits im Bestand erhöhten Straßenlärmeinflüssen ausgesetzt. Durch die Integration als Mischgebiet am Rande der Gewerbeflächen erhöht sich der Schutzanspruch nicht. Auch ist im Hinblick auf die notwendige Durchmischung innerhalb des kleinen Mischgebietes keine nennenswerte Erweiterung der Wohnnutzung möglich. Mögliche aktive Schallschutzmaßnahmen werden aufgrund der örtlichen Situation ohnehin nicht in Erwägung gezogen. Die Entscheidung über passive Schutzmaßnahmen ist im nachfolgenden Bebauungsplanverfahren zu treffen, wobei aber tendenziell auch eine Verlagerung in das Einzelbaugenehmigungsverfahren zielführend sein kann. Letztendlich ist es aber vor allem das Ziel, auch dieses Grundstück langfristig für gewerbliche Zwecke zu nutzen und die in einem Gewerbegebiet unzulässige Wohnbebauung aufzugeben - dem würden ergänzende Darstellungen von Schutzmaßnahmen für das vorhandene Wohnhaus inhaltlich widersprechen. Jedenfalls auf der Ebene des Flächennutzungsplanes werden Darstellungen von Lärmschutzmaßnahmen als nicht erforderlich angesehen.
Immissionsschutzfachlichen Anmerkungen erübrigen sich, da in Begründung und Umweltbericht nachvollziehbar die Ausräumung von möglichem Konfliktpotenzial, insbesondere durch die Aufgabe der Schweinehaltung und die Angaben zu den geplanten Optimierungen für das geplante Gesundheitszentrum, z.B. hinsichtlich Erschließung oder Parkplatzsituierung, dargestellt sind.
Anders verhält es sich in Neudichau. Hier soll die absehbare Entwicklung der bisherigen Außenbereichssiedlung (Splittersiedlung) zum Dorfgebiet nach § 34 Abs. 1, 2 BauGB mit einer Änderung des Flächennutzungsplans und einer nachfolgenden Entwicklungssatzung ortsplanerisch gesteuert werden. Gerade der vorhandene Landwirtschaftsbetrieb ist es, der durch angekündigte Nutzungsumstellungen (Aufgabe der Schweinemast) diese Entwicklung auslöst. Da aber gerade auch die vorhandene Hofstelle zum Teil des künftigen Ortsteils wird und zur zweckmäßigen Nutzung vorhandener Bausubstanz der Einbau von Wohnungen (wie sie jetzt nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB zulässig sind) zulässig ist, sind dauerhafte Schutzmaßnahmen erforderlich. Entsprechend der immissionsschutzfachlichen Stellungnahme ist deshalb gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 6 BauGB das Planzeichen „Schutz vor Straßenverkehrslärm“ zu ergänzen.
Dem Begründungsteil zur 15. Änderung des FNP liegen ein Umweltbericht des Landschaftsarchitekten M. Haas vom 18.06.2015 und eine artenschutzrechtliche Relevanzprüfung des Fachbüros H. Schmidt vom 01.04.2015 bei. Gem. Erläuterungsbericht wurde im Zeitraum von April bis August 2015 eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) durchgeführt. Das Ergebnis liegt noch nicht vor.
Aus naturschutzfachlicher Sicht stellt die großflächige Erweiterung des bestehenden Gewerbegebietes mit über 12,5 ha Landinanspruchnahme einen erheblichen Eingriff in Natur und Landschaft dar. Die mit dem Eingriff verbundene Flächenversiegelung einerseits, aber auch die tiefgreifende Veränderung des Orts- und Landschaftsbildes beeinträchtigen den östlichen Landschaftsraum der Stadt Grafing nachhaltig. Der westliche Ortsausgang von Grafing wird künftig von einem fast 900 Meter langen gewerblichen Ortsrand begleitet.
Wie die verfahrensgegenständliche 15. Änderung des FNP der Stadt Grafing zeigt, unterliegt Grafing einem tiefgreifenden landschaftlichen Wandel, der von zunehmender Bebauung geprägt ist. In Anbetracht dieser Entwicklung ist es u.E. unabdingbar notwendig den bestehenden Landschaftsplan aus dem Jahr 1979 zu novellieren. Unter Bezugnahme auf § 11 BNatSchG sollte der Landschaftsplan die Grundlage für eine fachgerechte Flächennutzungsplanung sein. Gem. § 11 Abs. 2 sind Landschaftspläne verpflichtend aufzustellen, sobald und soweit dies im Hinblick auf Erfordernisse und Maßnahmen im Sinne des § 9 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 erforderlich ist, insbesondere weil wesentliche Veränderungen von Natur und Landschaft im Planungsraum eingetreten, vorgesehen oder zu erwarten sind. Die Stadt Grafing wurde bereits bei den letzten Änderungen des FNP immer wieder auf diesen Sachverhalt hingewiesen.
Empfehlenswert wäre ebenfalls eine Aufweitung des Fließgewässers und eine naturnahe Gestaltung, die als Ausgleichsmaßnahme anerkannt werden könnte.
Zu 1, 2: Die Stadt hat sich für die Einbeziehung des Feldgehölzes (im Südwesten) und der Waldfläche (im Süden) in den Planungsbereich entschieden, um deren uneingeschränkte Erhaltung durch entsprechende Schutzfestsetzungen zusätzlich abzusichern und (gilt vor allem für das Feldgehölz) deren Integration in den Grünordnungsplan zu veranschaulichen. Bei einer Entnahme aus dem Geltungsbereich wäre – zumindest bei der südlichen Waldfläche – zu befürchten, dass dort mit der Realisierung des Gewerbegebiets die Entstehung einer Baulücke ausgeschlossen wird. Es ist nicht ganz auszuschließen, dass künftige Bebauungsinhalte dazu führen können, dass Teile dieser Flächen das Risiko der Zuordenbarkeit zum Bebauungszusammenhang bergen. Die Waldeigenschaft steht dieser allein nach bauplanungsrechtlichen Kriterien zu treffenden Beurteilung nicht entgegen.
Die Stadt Grafing b.M. sieht in der Aufnahme in den Geltungsbereich und der entsprechenden Bestandsfestsetzung eine höheres Maß an Rechtssicherheit, um diese Flächendauerhaft von einer Bebauung auszuschließen. Die uneingeschränkte Erhaltung dieser Flächen, für dies sich jede bauliche Nutzung aus naturschutzfachlichen Gründen verbietet, kommt bisher nur für die Waldlfäche in der Begründung zu Ausdruck. Für das Feldgehölz ist dies in der Begründung noch zu ergänzen.
Zu 3: Unter Verweis auf das Abwägungsergebnis zur landesplanerischen Stellungnahme (Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde) ist auch hinsichtlich der naturschutzfachlichen Stellungnahme festzustellen, dass die Stadt Grafing b.M. einen erheblichen (Nachhol-)Bedarf bei der gewerblichen Siedlungsentwicklung hat. Trotz ihrer raumstrukturellen Lage und Bedeutung ist es der Stadt erstmals im Jahr 1998 gelungen, mit dem Gewerbegebiet Grafing-Schammach ein großflächiges Gewerbegebiet auszuweisen. Trotz aller Widrigkeiten ist es gelungen, diesen Standort hinsichtlich seiner Verkehrslage zu optimieren und dort innerhalb von 15 Jahren sämtliche städtischen Gewerbeflächen zu veräußert.
Die Stadt kann jetzt auf ein bewährtes und anerkanntes Gewerbegebiet (Grafing-Schammach) zurückgreifen und beabsichtigt jetzt die Weiterentwicklung durch Erweiterung. Mangels Verfügbarkeit geeigneter Gewerbebauflächen soll dieser Standort erweitert und gestärkt werden, um Interessen an gewerblichen Neuausweisungen an anderer Stelle zu vermeiden. Die Konzentration auf zentrale Gewerbeflächen ist nach Ansicht der Stadt Grafing b.M. nicht nur aus städtebaulichen Gründen der Vorzug zu geben gegenüber einer Zersiedelung der Landschaft durch verschiedene Gewerbestandorte oder Einzelansiedlungen. Die Beispiele der Überlegungen von Gewerbebauflächen nördlich von Grafing-Bahnhof oder aktuell die Umsiedlungsbemühungen eines großflächigen Baustoffhändlers zeigen, dass diesen Fehlentwicklungen bestenfalls durch eine attraktives Angebot zentraler Gewerbegebietsfläche entgegengewirkt werden kann.
Dabei sind die räumlichen Möglichkeiten durch topographische und rechtliche Grenzen (Gemeindegebiet) ohne hin eingeschränkt. Bedenkt man, dass mit der gegenständlichen Erweiterung letztendlich ca. 56.000 m² bebaubare Gewerbefläche (Nettobaulandfläche) für die Stadt Grafing b.M. entstehen, ist die Ausweisung nicht überdimensioniert. Berücksichtigt man die aktuelle Bedarfslage und das Ziel, mit dem erweiterten Gewerbegebiet den gewerblichen Bedarf wiederum der nächsten 15 Jahre abzudecken, dann scheiden schon aus Kapazitätsgründen weitere Reduzierungen aus. Die Einwendung, das Gewerbegebiet am Graben im südlichen Bereich enden zu lassen, wird deshalb zurückgewiesen.
Hierfür spricht auch die sich bietende Chance eines Anschluss-Gewerbegebietes auf dem Gemeindegebiet Bruck. Nach Kenntnisstand bestehen in der Gemeinde Bruck nur begrenzte Möglichkeiten für gewerbliche Bauflächen. Auch das aktuell beabsichtigte Gewerbegebiet bei Taglaching hat eine begrenze Größenordnung, die langfristig auch weitere Gewerbeausweisungen wahrscheinlich macht. Hier kann die Ausweisung im unmittelbaren Anschluss an das bis zur Gemeindegrenze reichende Erweiterungsgebiet „Schammach“ eine denkbar Lösung sein, da diese Flächen über das Gewerbegebiet der Stadt verkehrlich günstig erreichbar wären. Ohne sich anzumaßen, die Planungshoheit der Nachbargemeinde beeinflussen zu wollen, sind die örtlichen Gegebenheiten für die Vorgehensweise günstig. Zumindest wird der Nachbargemeinde diese Option nicht verbaut. Aufgrund der Agglomerationswirkung größerer zusammenhängender Gewerbegebiete wäre aus Sicht der Stadt die Entwicklung eines Anschlussgebietes jedenfalls zu begrüßen.
Gleichwohl bestätigt die Stadt Grafing b.M. die naturschutzfachliche Stellungnahme dahingehend, dass auch die Stadt der Erhaltung und ökologischen Entwicklung des Fließgewässers große Bedeutung beimisst. Es handelt sich hierbei funktional um einen Graben, der durch Drainagen und abfließendes Niederschlagswasser gespeist wird und (vgl. auch die Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes Rosenheim) für diese Zwecke künstlich angelegt wurde. Gerade für die nördlichen Flächen handelt es sich um das einzige oberirdische Ableitungsgewässer. Durch das bestehende Gewerbegebiet wurde - entgegen der Angaben in der Stellungnahme - dieses Fließgewässer nicht berührt. Dort war die Stadt gezwungen, durch ein aufwändiges Ableitungssystem mit Versickerungs- und Verdunstungsmulden die Niederschlagswasserbeseitigung zu bewerkstelligen.
Die im Vorfeld durchgeführten hydrogeologischen Untersuchungen haben gezeigt, dass nur etwa in der östlichen Hälfte des Erweiterungsgebietes die Niederschlagswasserbeseitigung durch örtliche Versickerung möglich ist. Die westliche Gebietshälfte weist einen hierfür untauglichen Untergrund auf. Hier wird jetzt bereits im Anfangsstadium der Planung eine Entwässerungssystem ausgearbeitet, das eine Ableitung über den Graben vorsieht. Durch naturnahe Rückhalteflächen und Grabenaufweitungen soll hier eine für den Naturhaushalt günstige Lösung gefunden werden. Dadurch wird aber auch künftig sichergestellt, dass die Wasserzufuhr zum Graben nicht abgeschnitten wird. Das schließt aber nicht aus, dass auch südlich des Grabens noch gewerbliche Bauflächen entstehen. Im Südwesten des Gebietes (zwischen dem Feldgehölz und der Waldfläche, vgl. Foto)
wird alterativ auch eine Verlegung des Grabens an den Südrand überlegt (vgl. 3.6 der Begründung). Hier verläuft der Graben strukturlos und gradlinig und weist keine hochwertige Ufervegetation auf. Hier sind aber die weiteren Erkenntnisse der hydrogeologischen Untersuchung maßgeblich.
3.4 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim (Schreiben vom 13.08.2015, Az.: 1-4621-EBE-11-9138/2015)
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht besteht grundsätzlich Einverständnis mit der Ausweisung des neuen Gewerbegebietes bei Schammach. Für das nachfolgende Bebauungsplanverfahren empfehlen wir die Festsetzung von Flächen zur Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser. § 9 (1) Nr. 14 BauGB eröffnet diese Möglichkeit. Durch die Einhaltung von Niederschlagswasser in ein Oberflächengewässer darf es nicht zu einer Abflussverschärfung im Oberflächengewässer kommen. Eine entsprechende Speicherung und Rückhaltung ist im Wasserrechtsverfahren nachzuweisen. Regenrückhaltebecken sind entsprechend der einschlägigen technischen Regelwerke zu bemessen. Auf das DWA-Arbeitsblatt A 117 „Bemessung von Regenrückhalteräumen“ wird verwiesen. Der Versiegelung ist so weit wie möglich entgegenzuwirken (u.a. durch die Ausbildung von Hof- und Stellflächen mit Hilfe von durchsickerungsfähigen Baustoffen). Der Graben soll ökologisch umgestaltet werden.
Die wasserwirtschaftliche Stellungnahme zeigt die von der Stadt beabsichtige Vorgehensweise auf, den Graben als wesentlichen Teil des Entwässerungssystems zu nutzen. Das ist die einzige wirtschaftliche Möglichkeit, das anfallende Niederschlagswasser der ganzen westlichen Gebietshälfte schadlos zu beseitigen. Dort haben die Voruntersuchungen gezeigt, dass der Untergrund nicht Versickerungstauglich ist.
Der besagte Graben endet südlich der Fl.Nr. 629/29 in einem Sickerloch. Da der Graben nach eigenen Beobachtungen selbst bei den Starkniederschlägen im Frühjahr keinen Anstieg des Wasserstandes verzeichnet hat, hat die Stadt eine hohe Sickerfähigkeit angenommen. Ob die Möglichkeit einer zentralen Versickerung besteht, wurde eine ergänzende hydraulische Untersuchung im Juni beauftragt. Nach dem vorläufigen Ergebnis (Bericht liegt noch nicht vor) ist die Sickerfähigkeit enorm. Der Aufschluss zeigt dort völlig überraschen, dass bereits ab ca. 3 m Tiefe äußerst wasserdurchlässige Kiese großer Mächtigkeit anstehen und in der Lage sind, das Niederschlagswasser dort zentral und schadlos abzuleiten. Auf dieses Ergebnis hin wird dann der Umfang der Grabenerweiterung und der Errichtung von Rückhalteflächen geprüft, um dann im nachfolgenden Bebauungsplan – wie auch vom Wasserwirtschaftsamt Rosenheim empfohlen – die notwendigen Flächenfestsetzungen zu treffen.
Zum Änderungsbereich 2 (Plangebiet Neudichau):
Der gültige Flächennutzungsplan stellt das Plangebiet mit einer Größe von 4,22 ha als „Fläche für die Landwirtschaft“ dar. Neudichau besteht derzeit aus 13 Wohngebäuden und einer landwirtschaftlichen Hofstelle mit Schweinemastbetrieb. Durch die angekündigte Aufgabe der Schweinemast erfüllt Neudichau künftig die qualitativen Anforderungen eines Ortsteils i.S.d. § 34 BauGB. Mit der Umwidmung des Plangebietes in ein Dorfgebiet (MD) soll eine geordnete Bauentwicklung ermöglicht werden. Mit der nachfolgenden Aufstellung einer Entwicklungssatzung in Verbindung mit einer Einbeziehungssatzung soll die Bebauung zweier Flurstücke (Fl.Nr. 1395/12 und 1395, beide Gemarkung Straußdorf) ermöglicht werden.
Kenntnisnahme ohne Beschlussfassung.
(Hinweis: Das Baugrundgutachten wurde am 19.08.2015 zugesandt)
3.5 Staatliches Bauamt Rosenheim (Schreiben vom 13.07.2015, Az.: S12-4621-020/06)
1. Zur Anbindung des zusätzlichen Gewerbegebietes an die EBE 13 wird eine zweite Zufahrt mit Anlage einer Linksabbiegespur gefordert. Dazu ist der Abschluss einer rechtlich getrennten Vereinbarung notwendig, in welcher die üblichen Details festgehalten werden. Grundlage dazu ist ein richtlinienkonformer Straßenplan (Lageplan und Querschnitt).
Da die zusätzliche Straßenfläche in die Baulast des Landkreises übergeht, sind diese Unterhaltungsmehrkosten nach der Fertigstellung dem Landkreis Ebersberg abzulösen (BayStrWG Art. 33 (3)). Im FNP ist die Anbauverbotszone von 15 Meter gemäß BayStrWG Art. 23 (1) 2 aufzunehmen.
2. Bei der Ausweisung des Dorfgebietes Neudichau ist ebenfalls die Anbauverbotszone von 15 Meter aufzunehmen. Für die Einmündung der Erschließungsstraße in die EBE 9 sind ausreichende Sichtdreiecke von 5 x 200 Meter (gem. RAL, Ziffer 6.6.3) aufzunehmen und von jeglichen Sichthindernissen freizuhalten. Einer zusätzlichen Direktzufahrt zur EBE 9 kann aus Gründen der Verkehrssicherheit nicht zugestimmt werden.
Der Bau einer Linksabbiegespur für das Erweiterungsgebiet wurde auch von der Stadt Grafing b.M. als verkehrsnotwendig angesehen und wird auch in der Begründung (Ziffer 3.8, Abs. 3) bereits unterstellt. Sobald der Planungsfortschritt des nachfolgenden Bebauungsplans die Erschließungsplanung erlaubt, erfolgt die technische Abstimmung der Entwurfsplanung und dann der Abschluss der Bauvereinbarung mit der Regelung zur Übernahme der Unterhaltungsmehrkosten.
Die Bauverbotszone ist im Flächennutzungsplan (Planzeichnung) bei beiden Änderungsbereichen bereits dargestellt. Hier ist aus Gründen der Klarheit die Planzeichenerklärung noch um den Klammerzusatz zur Rechtsgrundlage und Breite zu ergänzen „(Art. 23 Abs. 1 Nr. 2 BayStrWG, 15 m Breite)“.
Die Ablehnung einer Direktzufahrt zur EBE 9 für die östliche Ergänzungsfläche in Neudichau wurde vom Staatlichen Bauamt Rosenheim bereits am 22.10.2014 auf Anfrage mitgeteilt und ist bereits in der Begründung (Ziffer 4.5) erläutert.
3.6 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg (Schreiben vom 20.08.2015, Az.: F2-399/2015-7716.2)
Von der geplanten Erweiterung des Gewerbegebiets Schammach ist Wald im Sinne des Art. 2 Abs. 1 BayWaldG betroffen. Die mit Wald bestocke Fl.Nr. 1978/0 (Gemarkung Bruck) ragt mit einer Teilfläche im Süden in das Planungsgebiet hinein, während eine mit Wald bestockte Teilfläche der Fl.Nr. 634/0 (Gemarkung Nettelkofen) im Südosten unmittelbar an das GWG angrenzt.
Damit blieb e erstens der Zusammenhang mit der gänzlich mit Wald bestockten Fl.Nr. 1978/0 unmissverständlich erhalten. Zweitens bliebe die Erschließung dieses Waldgrundstückes als wesentliche Voraussetzung sachgemäßer Waldwirtschaft zweifelsfrei gewährleistet. Wie die bisherigen Erfahrungen im GWG Schammach (drittens) gezeigt haben, rechte bisher eine alleinige Darstellung als „Wald“ in der Legende des FNP nicht aus, um den Wald im Sinne des Art. 9 BayWaldG generell in seiner Substanz zu sichern.
In der uns vorliegenden Fassung des FNP trägt der faktisch südöstlich angrenzende Wald eine helle Farbsignatur, die nicht auf Wald im Sinne des Art. 2 Abs.1 BayWaldG schließen lässt. Dies sollte behoben werden.
Zu (1) Fl.Nr. 1978/0 Gemarkung Bruck):
Diese Fläche ist im Entwurf des Flächennutzungsplans als Waldfläche dargestellt und ist nach der Begründung zu erhalten. Eine andere Auslegung lässt der Flächennutzungsplan auch nicht zu, da diese (Wald)Fläche ansonsten als „Baugebiet“ darzustellen und im Rahmen des Entwicklungsgebotes im nachfolgenden Bebauungsplan als bebaubare Fläche festzusetzen wäre. Das ist aber gerade nicht das Interesse der Stadt, die eine Erhaltung der Waldfläche sicherstellen wird.
Und gerade aus diesem Grunde ist diese Fläche auch in den Planungsbereich einbezogen worden. Dadurch kann die Erhaltung durch entsprechende Schutzfestsetzungen zusätzlich abgesichert werden. Bei einer Entnahme aus dem Geltungsbereich wäre ansonsten zu befürchten, dass dort mit der Realisierung des Gewerbegebietes eine Baulücke entsteht. Es ist nach Ansicht der Stadt nicht ganz auszuschließen, dass die künftige Bebauung dann dazu führt, dass für (Teile) die Waldfläche das Risiko der Zuordenbarkeit zum Bebauungszusammenhang entsteht. Die Waldeigenschaft stünde dieser allein nach bauplanungsrechtlichen Kriterien zu treffenden Beurteilung nicht entgegen. Das gilt es gesichert auszuschließen.
Die Stadt Grafing b.M. sieht in der Aufnahme in den Geltungsbereich und der entsprechenden Bestandsfestsetzung eine höheres Maß an Rechtssicherheit, um diese Fläche dauerhaft von einer Bebauung auszuschließen. Die uneingeschränkte Erhaltung dieser Flächen, für die sich jede bauliche Nutzung nicht nur aus waldrechtlichen sondern auch aus naturschutzfachlichen Gründen verbietet, kommt für die Stadt nicht in Betracht. Hinsichtlich der rechtlichen Sicherstellung wird aber satzungsrechtliche Festsetzung (Bebauungsplan: § 19 Abs. 1 Nr. 18b BauGB) und hierfür der Darstellung im Flächennutzungsplan (§ 5 Abs. 2 Nr. 9b BauGB) beibehalten.
Der Hinweis darauf, dass aufgrund bisheriger Erfahrungen die Darstellung als Waldfläche nicht ausreicht, ist nicht zutreffend. Hier wird auf einen Übertragungsfehler beim Grundstück Fl.Nr. 634/23 (alt) eines privaten Dritten am Südostrand des Bestandsgebiet abgestellt, die aufgrund des Bebauungsplanes Gewerbegebiet Grafing-Schammach 1998 gerodet wurde und für die letztendlich - in Abweichung zum Abwägungsergebnis - eine zu kleine Ersatzaufforstungsfläche geschaffen wurde. Das wurde erst im Rahmen des Änderungsverfahrens 2013/2014 offenkundig (vgl. umfangreiche Auseinandersetzung im Bau-, Werk- und Umweltausschuss 01.04.2014, TOP 8, Nr. 2.3) und man hat dann außerhalb des förmlichen Verfahrens eine Kompensationslösung gefunden. Zur Richtigstellung sei aber noch angemerkt, dass damals der maßgebliche Flächennutzungsplan (1994) und der Bebauungsplan (1998) unzweideutig die Fläche als Baufläche (und nicht etwa als Waldfläche) dargestellt hat.
zu (2) Fl.Nr. 1978/0 (Gemarkung Bruck)
Nach dem Verständnis der Stadt Grafing b.M. wird hier auf die vorhandenen Waldflächen abgestellt, die östlich der geplanten Gewerbegebietsausweisung und südlich des Bestandsgebietes liegen. Diese sind, wie zutreffend dargelegt wird, im bestehenden Flächennutzungsplan nicht als „Waldfläche“ sondern als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt. Hier ist die Darstellung des bestehenden Flächennutzungsplanes unzutreffend und zu berichtigen. Der Geltungsbereich ist dort zu erweitern und die besagten Flächen sind als Waldflächen darzustellen (vgl. Planskizze, grüne Schraffur).
3.7 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege (Schreiben vom 20.08.2015, Az.: P-2013-2584-2_S2)
Dieses Denkmal ist gem. Art. 1 DSchG in ihrem derzeitigen Zustand vor Ort zu erhalten. Der ungestörte Erhalt dieser Denkmäler vor Ort besitzt aus Sicht des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege Priorität. Im Umkreis von ca. 400 Meter um dieses Bodendenkmal befindet sich sog. Vermutungsfläche, wo das Auffinden von weiteren Bodendenkmäler, die als weitere Siedlungsstrukturen oder Bestattungen in Verbindung mit der Viereckschanze stehen, den Umständen nach angenommen werden muss. Weitere Planungsschritte sollten diesen Aspekt bereits berücksichtigen und Bodeneingriffe auf das unabweisbar notwendige Mindestmaß beschränken.
Eine aktuelle Kartierung der Bodendenkmäler mit zugehörigen kurzem Listenauszug bietet der öffentlich unter http://www.blfd.bayern.de/ zugängliche Bayerische Denkmal-Atlas. Zusätzlich weisen wir bei Verwendung eines Geoinformationssystems auf die Möglichkeit zur Nutzung unseres WMS-Dienstes hin:
Die mit dem Bayerischen Staatsministerium des Innern abgestimmte Rechtsauffassung des Bayerischen Staatsministeriums für Wirtschaft, Forschung und Kunst und des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege zur Überplanung von (Boden-) Denkmälern entnehmen Sie bitte unserer Homepage:
Das beschriebene Bodendenkmal „Viereckschanze“ liegt außerhalb des Plangebietes. Der Vermutungsbereich von 400 m, in dem Bodeneingriffe gemäß Art. 7 Abs. 1 DSchG ebenfalls der Erlaubnispflicht unterliegen, erstreckt sich auf nahezu 2/3 des Erweiterungsgebietes. Die Lage des Bodendenkmals und des Vermutungsbereiches sind im Flächennutzungsplan (Plandarstellung) nachrichtlich darzustellen und auf die Erlaubnispflicht hinzuweisen,
Um künftig den Flächenbedarf ansässiger Betriebe zu decken sowie Neuansiedlungen zu ermöglichen besteht in der Stadt Grafing ein dringendes Erfordernis an weiteren Gewerbeflächen. Ziel der o.a. Planung ist die Erweiterung des bestehenden Gewerbegebiets Schammach in Richtung Westen.
Wie bereits im bestehenden Gewerbegebiet werden die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen in einer Weise getroffen, die größtmögliche Freiheit für individuelle Parzellierung der künftigen Baugrundstücke ermöglicht. Da die Stadt Grafing b.M. - ausgenommen Fl.Nr. 634/9 - auch Eigentümer der Gewerbegrundstücke ist und den Verkauf selbst durchführen wird, kann die bedarfsgerechte Vermarktung auch hier allein entschieden werden. Weiteren Maßnahmen in den Bauleitplanverfahren bedarf es deshalb nicht, da die Förderung von kleineren Unternehmen und Unternehmensneugründungen auch im eigenen Interesse der Stadt Grafing b.M. liegt.
Der Flächennutzungsplan sieht die Darstellung von Neudichau als Dorfgebiet (§ 1 Abs. 2 Nr. 5, § 5 BauNVO) bereits vor. Es wird also nicht nur die Baufläche (§ 1 Abs. 1 BauNVO) sondern bereits die konkrete Gebietsart dargestellt. Im nachfolgenden Verfahren über den Erlass einer Entwicklungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB) wird dann die Gebietsart verbindlich festgesetzt (§ 34 Abs. 5 Satz 2 BauGB). Die allgemeine Zweckbestimmung ist in § 5 Abs. 1 BauNVO gesetzlich bestimmt. Anders als bei Mischgebieten nach § 6 BauNVO ist bei Dorfgebieten (als ländliches Mischgebiet; BVerwG 04.12.1995, 4 B 258.95) ein qualitatives und quantitatives Mischungsverhältnis aber nicht Voraussetzung (BVerwG 23.04.2009). Der Gebietscharakter eines Dorfgebiets geht erst dann verloren, wenn die landwirtschaftliche Nutzung völlig verschwindet und auch eine Wiederaufnahme ausgeschlossen erscheint (erst ein Baugebiet ganz ohne Gebäude land- und forstwirtschaftlicher Betriebsstellen ist kein Dorfgebiet mehr - BVerwG 29.05.2001).
Eine naheliegendere Vorgehensweise für diese Sondersituation wäre eine bestandssichernde Festsetzung nach § 1 Abs. 10 BauGB (Fremdkörperfestsetzung). Jedoch ist der Anwendungsbereich der Ermächtigungsgrundlage nach Ansicht der Stadt Grafing b.M. nicht eröffnet; dort wird eine Ausweisung innerhalb eines überwiegend bebauten Gebiets (Innenbereich; Planungsgebiet) vorausgesetzt. Darunter fallen Einzelanwesen leider nicht. Mit der Festsetzung als Mischgebiet wird aber auch künftig die Fortsetzung der vorhandenen Wohnnutzung nicht ausgeschlossen oder auf die bloße Erhaltung des vorhandenen Wohngebäudes im Rahmen des Bestandschutzes beschränkt. Gleichzeitig hat das Grundstück eine Größe, dass im Rahmen der künftigen Festsetzungen innerhalb dieses Teilgebietes (Mischgebietes) eine gemischte Nutzungsstruktur entstehen kann. Eine Intensivierung der Wohnnutzung, die vor allem bei der „Nichtüberplanung“ des Grundstückes im Rahmen der entstehenden Innenbereichslage entstehen würde, ist dadurch aber gleichfalls ausgeschlossen.
Die Ausweisung von Neudichau ist unproblematisch.
Da für Schammach noch keine saP vorliegt, ist dem LBV eine Stellungnahme hierzu noch nicht möglich.
Nachfolgend eine Kurzzusammenfassung des vorläufigen Ergebnis der saP. Der Bericht liegt noch nicht vor.
6. Verfahrensbeschluss
6.2 Der Entwurf des Flächennutzungsplans (15. Änderung) mit Begründung und der wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen, insbesondere des Ergebnis der artenschutzrechtlichen Prüfung und der ergänzenden hydrogeologischen Untersuchung (die vollständigen Berichtsergebnisse liegen noch nicht vor) ist unter Beachtung der Anforderungen des § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen.