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Timestamp: 2018-11-19 14:35:35+00:00
Document Index: 222410469

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', "l'article 3", '§ 6', '§ 6', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 3', '§6', 'arrêt ', 'arrêt ']

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documents réclamés par le loc. sortant + faculté résiliation bail court
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#1 14-09-2016 17:02:06
je suis propriétaire et mes locataires sont sur le départ. Nous avions trouvé un arrangement car il quitte hors préavis ; j'ai demandé que les entretiens soient fait avec preuves/documents ( boiler , cheminée , poêles à pellets , vidange fosse septique ...). Je suppose que voyant que cela allait leur couter ils me réclament, 15 mois plus tard, la preuve d'entretien des poêles à pellets et des cheminées lorsqu'ils sont entrés dans les lieux. J'ai lu dans d'autres post que je n'ai pas l'obligation de les leur montrer ? est-ce exact. merci de votre aide. Carla
(Edit PIM: ce fil de discussion porte aussi sur la possibilité contractuelle - ou non - de résilier, par le preneur et par le bailleur, un bail de courte durée, si prévu au bail
#2 14-09-2016 22:59:06
Re : documents réclamés par le loc. sortant + faculté résiliation bail court
La demande est quoiqu'il arrive bien trop tardive, et ne peut être traduite que par une volonté de se soustraire à leurs propres obligations.
Quel que soit le passé, ça n'enlève pas leurs obligations d'entretien.
J'espère tout de même que vous avez écrit ces obligations dans votre bail, cela dit.
(Et ils peuvent tjs respecter la durée du préavis si l'arrangement ne leur convient pas).
#3 15-09-2016 06:51:36
Cela confirme mon ressenti quand à l'idée sous jacente et à mon bon droit de refuser.
Tout est bien noté dans le bail mais j'ai droit à une petite " princesse" qui croit que c'est comme elle le décide.
Au départ elle partait sans préavis, sans indemnités et à la date qu'elle avait décidé ( je parle d'elle car son compagnon est inexistant )
Ensuite Papa est venu tempéré tout ça. On arrive a un accord : départ au 1er octobre avec la caution en ma faveur ( sous réserve de l' ELS correct et sans dégâts locatifs ) et tous les entretiens fait avec document à l'appui. Je suppose qu'elle s'est renseignée pour l'entretien des poêles à pellets et qu'elle trouve cela trop cher.
Pour mademoiselle, ça ne doit rien lui couter surement alors je reçois des SMS m'ordonnant de lui fournir des preuves. Même si je lui ai dit que je ne devais rien lui prouver et que rien ne l'exonère de l'entretien, elle n'en démord pas.
#4 15-09-2016 08:13:43
Vous avez un accord, donc c'est simple. Si elle ne remplit pas ses engagements, l'accord est nul, et la règle initiale prévaut.
Elle est restée combien de temps dans le logement ?
Dernière modification par Himura (15-09-2016 08:15:24)
#5 15-09-2016 11:58:28
oui bon y a des locs qui se croient tout permis et qui ont un gros problème à respecter leurs obligations, mais bon il faut voir aussi combien de temps elle est restée et quand les derniers entretiens ont été faits ( par vous ou les locs précédents ) car bien sûr il faut rester modéré aussi ...
#6 15-09-2016 17:18:42
elle est entrée le 1er juin 2015.
Cela fait donc 15 mois.
Je fais des baux de 3 ans résiliables annuellement ainsi je laisse la possibilité de partir ou, à moi, de résilier, il suffit de prévoir et d'envoyer le préavis à temps.
#7 15-09-2016 17:59:01
je ne connais pas toutes les différences fréquences d'entretien, mais après 15 mois d'occupation il est logique, je crois, de faire l'entretien de certaines choses ( mais peut être pas de toutes )
#8 15-09-2016 21:58:16
15 mois. C'est trop tard pour demander des justificatifs. Ca aurait été 6 mois, éventuellement. Ici, ça n'a de sens que pour chercher une excuse en vue d'éviter de s'exécuter.
Par contre, vos baux de 3 ans résiliables par chaque partie chaque année, c'est une fumisterie
3 ans, c'est 3 ans. Vous pouvez permettre au loc de quitter anticipativement selon des conditions fixées, mais vous ne pouvez pas mettre fin au bail chaque année.
#9 16-09-2016 18:30:22
c'est sur le site du Service Public Wallonie / service info logement que j'ai trouvé mon modèle de bail ! ( désolée pour PIM )
http://spw.wallonie.be/dgo4/tinymvc/app … TEMENT.pdf
Je n'ai jamais utiliser cette possibilité pour le moment. Croyez-vous que je serais dans les problèmes si cela passe au juge de paix ?
#10 16-09-2016 20:55:29
Beeeen... vous avez mal lu alors
1. Le bail est conclu pour une durée de 3 ans, prenant cours le
…..../….../20…...., pour finir le ….../….../20……. , moyennant un préavis envoyé
par lettre recommandée par le preneur ou le bailleur au moins 3 mois à
ATTENTION : à défaut d’un préavis envoyé dans ce délai et si le preneur
continue à occuper les lieux au-delà de cette période, le bail est présumé avoir
été conclu pour une durée de 9 ans prenant cours à la date de l’entrée en
vigueur du présent bail.
2. Résiliation anticipée au cours de la période de 3 ans : le preneur peut
mettre fin anticipativement au présent bail moyennant un préavis de ……. mois
(maximum 3) et le paiement d’une indemnité fixée forfaitairement à ……. mois
de loyer (maximum 2).
Il n'est donc pas question que le bailleur mette fin anticipativement.
Mais ça ne risque pas de vous mettre à mal devant le juge de paix !
Ca ne le serait que si vous aviez voulu utiliser cette soit-disante faculté de résiliation anticipative.
PS : Le bail PIM est bien plus clair que celui-ci, à mon sens, et plus "pro", plus concis utilement.
Dernière modification par Himura (16-09-2016 20:57:13)
#11 17-09-2016 07:34:17
qui de nous 2 a mal lu alors car juste après ce point b) que vous me retranscrivez, vous avez ceci :
1. Le bail est conclu pour une durée de3 ans, prenant cours le ......./....../20......., pour finir le ......./....../20......., moyennant un préavis envoyé
par lettre recommandée par le locataire ou le propriétaire au moins 3 mois à l’avance.
ATTENTION: à défaut d’un préavis pour mettre fin au bail au terme de la 3ème année de la location et si le locataire continue à occuper les lieux, le bail
est présumé avoir été conclu pour une durée de 9 ans prenant cours à la date de l’entrée en vigueur du présent bail.
2. Résiliation annuelle, c’est-à-dire à la fin de la 1èreou de la 2ème année de la location: le propriétaire ou le locataire peut mettre fin au bail à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, soit au ......./....../20....... et au ......./....../20......., moyennant un préavis envoyé au moins 3 mois à
3. Résiliation anticipée au cours de la période de 3 ans (à une date autre que la fin de la 1ère, de la 2èmeou de la 3èmeannée de la location): le locataire
peut mettre fin anticipativement au présent bail moyennant un préavis de ....... mois (maximum 3)
et le paiement d’une indemnité fixée forfaitairement à ....... mois de loyer (maximum 2).
Enfin ceci ne m'empêche pas de vous remercier pour votre avis
#12 17-09-2016 08:25:02
cela dit je trouve et je suis proprio, mais aussi locataire, que il est logique qu'un proprio garde les attestations d'entretien et puisse les montrer à la demande du loc, si il est droit dans ses bottes, il doit accepter selon moi
j'ai eu le cas pour un de mes fils qui a co loué 2 ans un appart ( un peu négligé par la proprio ou les locs précédents ), à son départ, le boiler présentait des coulées de rouille par le haut, et était donc fichu, la proprio voulait qu'ils montrent les attestations d'entretien et qu'ils le réparent ou le remplacent
c'était bien sûr de la vétusté m'avait dit mon chauffagiste et j'ai demandé les preuves qu'il avait été entretenu régulièrement auparavant soit par les locs précédents soit par elle ( et elle est avocat )......elle a laissé tomber
Dernière modification par Erico (17-09-2016 08:26:16)
#13 17-09-2016 09:42:59
Fumisterie ? Vraiment?
Par un arrêt du 18 décembre 2015 la Cour de cassation a validé une clause d'un contrat de bail de résidence principale autorisant la résiliation anticipée du bail de courte de durée.
La Cour de cassation a mis fin à un flou juridique étant donné que non prévue par la loi cette faculté de résiliation n'est pas non plus exclue expressément.
Dès lors, je n'ai aucun argument à opposer pour contester, dans un bail de 3 ans, la validité d'une clause permettant la résiliation annuelle (à la fin de la 1ère ou 2ème année) ou la résiliation anticipée (à une date autre que la fin de la 1ère, de la 2ème ou de la 3ème année de la location) au cours d'une période de 3 ans .
Dernière modification par GT (17-09-2016 10:03:07)
#14 17-09-2016 13:41:22
Si même l'auteur du bail "PIM" me rejoint je ne peux qu'apprécier de me trouver en brillante compagnie.
#15 17-09-2016 16:40:40
@ GT, cette résiliation acceptée par la cour de cassation, c'est uniquement au bénéfice du locataire je suppose ?
#16 17-09-2016 17:26:46
Il s'agit d'un arrêt de principe de la Cour de cassation tranchant en faveur de la résiliation anticipée d'un bail de courte durée.
Pour la Cour il ne résulte ni du texte de l'article 3, § 6 de la loi sur les baux de résidence principale ni de son caractère impératif qu'est prohibée toute clause de résiliation anticipée.
A mon avis, le débat n'est pas clos : quelles sont les clauses de résiliation prohibées (résiliation par le propriétaire ?) et celles qui ne le sont pas (résiliation par le locataire ?) en présence d'un bail de résidence principale de courte durée ?
La problématique de la résiliation d'un bail de courte durée (uniquement par le preneur ?) est à l'agenda des gouvernements wallon et bruxellois.
Texte ci-dessus à remplacer par ce qui suit :
Un des locataires entendait se prévaloir de la clause suivante :
«Dans le cas où le locataire invoque un motif personnel et sérieux et présente au bailleur un nouveau locataire qui accepte de louer le bien aux mêmes conditions, il peut mettre fin anticipativement au bail sans indemnités. Il doit cependant informer le bailleur de ce motif sérieux par lettre recommandée au moins trois mois à l’avance. »
Pour la Cour de cassation, «l’article 3, § 6, [du droit du bail de résidence principale]dispose, en son alinéa 1er, que, par dérogation au paragraphe 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans et, en son alinéa 2, que ce bail n’est pas régi par les [conditions de résiliation propres à un bail de 9 ans]».
« Il ne résulte ni du texte de cette disposition légale ni de son caractère impératif qu’est prohibée toute clause autorisant le preneur à résilier anticipativement un bail relatif à sa résidence principale conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans. »
La Cour de Cassation ne se prononce pas sur la validité des clauses de résiliation anticipée stipulées en faveur du bailleur.
Un Commentateur relève que la Cour s’accorde même «une marge de manœuvre», en se ménageant la possibilité d’apporter des nuances aux facultés de résiliation anticipée qui seraient consenties au locataire: « les facultés de résiliation consenties au preneur ne seraient pas nécessairement toutes valables» ((G. FIÉVET, «La clause de résiliation anticipée en faveur du preneur dans le bail de courte durée n’est pas nécessairement nulle», note sous Cass., 18 décembre 2015, R.G.D.C., 2016/4, p.214)
Il est également relevé que la théorie de l’abus de droit peut également venir tempérer des clauses imposant des conditions de résiliation abusives (J.P. Grimbergen, 30 novembre 2005, Huur, 2007, p.93. Dans cette espèce, le juge de paix avait retenu un abus de droit dans le chef du bailleur qui réclamait le paiement d’une indemnité de résiliation contractuelle, alors qu’il n’avait subi aucun dommage, que ce soit en frais de relocation ou de chômage locatif.)
Que dira la Cour de cassation sur la résiliation des clauses de résiliation anticipée en faveur du bailleur ?
D'ici là les législateurs régionaux auront peut-être tranché la question. La problématique de la résiliation d'un bail de courte durée est à l'agenda des gouvernements wallon et bruxellois.
Dernière modification par GT (18-09-2016 14:23:17)
#17 17-09-2016 21:26:15
Il n'empêche qu'on n'a pas arrêté, depuis des années, d'indiquer l'inverse sur ce même forum.
Je n'ai pas souvenir qu'on ait jamais mentionné un bail de courte durée résiliable chaque année par l'une des parties.
Tous (ou presque ?) ont précisé à de nombreuses reprises qu'on ne pouvait prévoir de conditions à la résiliation anticipée que pour les locataire dans un bail de courte durée.
Et surtout, que la règle indiquant qu'il n'est autorisé de prorogé qu'une fois un bail de courte durée, pour une période max de 3 ans, est fortement contradictoire avec ce que vous laissez entendre ici.
Je rejoins la remarque de Francis.
Vous n'avez plus le lien vers cet arrêt (ce qui est généralement inclus dans vos réponses, donc je me permets de demander )
J'ai l'impression qu'il faudrait connaitre les motivations de cet arrêt de principe, et le sujet précis qui était soumis.
Il est acquis qu'on peut intégrer des possibilités de résiliation anticipée en faveur du locataire, dans ce type de bail.
Par contre, c'est la première fois que je lis un document mentionnant cette possibilité pour le bailleur.
Je lis (chez la concurrence, désolé Pim) un même avis, clairement exprimé :
https://www.immo-particulier.be/conseil … anticipee/
La jurisprudence admet toutefois, uniquement en faveur du locataire, la légalité d’une clause de résiliation anticipée.
Même avis chez "lebonbail".
Dernière modification par Himura (17-09-2016 21:46:20)
#18 17-09-2016 21:37:36
Et en-dehors de cette possibilité toute théorique, il me semble très risqué de conseiller, d'une certaine façon, à un bailleur d'utiliser cette clause.
Les risques sont grands, et la sanction l'est tout autant.
#19 18-09-2016 13:49:46
1. Dans l'ouvrage "le bail par la pratique" (Larcier , janvier 2016), Isabelle DURANT, professeur à l'UCL écrit un chapitre intitulé "La rédaction du bail de résidence principale : les clauses relatives à la durée du contrat".
Elle focalise son propos sur l'examen de quelques clauses fréquemment proposées dans les contrats accessibles "sur la toile".
Elle souhaite répondre aux questions : que penser des modèles que tout un chacun peut aisément obtenir et utiliser ? Les clauses proposées sont-elles généralement licites au regard de la législation en vigueur ?En recommanderait-on l'usage ?
Elle précise , en fin d'introduction ,que l'exercice auquel elle s'est livré lui a permis de vérifier que rédiger un texte juridique était un exercice délicat et que la pratique contractuelle fourmillait de clauses dont la rédaction prêtait à discussion. Ajoutant que "La critique est aisée mais l'art difficile".
2.Un congé avait été notifié en application d’une clause du bail de courte durée qui permettait aux parties de mettre fin unilatéralement au bail à l’échéance de la première et de la deuxième année, moyennant un préavis de trois mois.
Le tribunal civil de Liège valida en degré d’appel un renon anticipé donné par le bailleur (Tribunal Civil de Liège, 4e chambre, 27 juin 2003, J.J.P., 2005, p. 128).
#20 03-10-2016 07:40:02
voyant les pours et les contres à cette possibilité de bail , j'ai envoyé un mail au service SPF Wallonie pour en avoir le coeur net et savoir leur point de vue.
Ce dimanche 18h19 mon mail partait et Ce lundi 8h16 j'avais une réponse ! j'applaudis des 2 mains.
Il reprend les point soulevé par GT, voici la réponse :
" ...Par dérogation au régime ordinaire du bail de 9 ans, le droit du bail de résidence principale permet aux parties de conclure un bail de courte durée (art. 3, §6).Ce bail peut avoir une durée maximale de 3 ans.Il est résiliable à son échéance moyennant un préavis de 3 mois.Aucune disposition légale n’est prévue pour résilier le bail, de manière anticipée, avant la survenance de son terme.Dans le silence de la loi, depuis 1991, se pose dès lors la question de la validité de l’insertion par les parties dans un bail de courte durée d’une clause réservant à chacune d’elles ou à l’une d’entre elles seulement, une faculté de résiliation anticipée.
A la lecture de la doctrine et à l’aune de la jurisprudence, je relèverais quatre tendances qui se dégagent :
1. Certains auteurs et certains juges refusent d’admettre la possibilité pour les parties d’insérer dans leur contrat une clause de résiliation anticipée. Cette thèse est marginale.
2. Une deuxième tendance minoritaire estime qu’il est possible au nom de la liberté contractuelle de transposer au bail de courte durée les facultés prévues par la loi dans le cadre du régime des baux ordinaires de 9 ans.
3. Un courant majoritaire se fonde également sur la liberté contractuelle pour défendre l’idée que les parties peuvent incorporer dans leur bail toute clause de résiliation anticipée qu’elles rédigent librement, que ce soit en faveur du preneur et/ou du bailleur.
4. La dernière tendance admet, quant à elle, la validité des clauses de résiliation anticipée insérées dans un bail de courte durée, mais pour autant qu’elles soient stipulées au profit du seul preneur.(Cf. pour plus de détails, je vous recommande : Isabelle DURANT, « Les exceptions au bail de neuf ans », in Le bail de résidence principale (G. BENOIT et dir.), La Charte, 2006, pp.212 à 217)
Le modèle de bail proposé par mon Département s’inscrit donc dans le courant majoritaire de la doctrine et de la jurisprudence.
Ainsi la clause insérée dans le bail permettant de mettre un terme à un bail de trois ans à l’échéance de la première et de la deuxième année de location, moyennant un préavis de 3 mois, a été admise par le Tribunal de première instance de Liège, bien que le locataire ait contesté la validité de la clause une fois celle-ci mise en œuvre par le bailleur. Tant le juge de paix que le Tribunal de première instance statuant en degré d’appel ont validé la clause incriminée.Ce sont les deux seuls jugements qui, à ma connaissance, ont été publiés sur le sujet.Le Tribunal civil de Liège précisa ainsi :‘’Le caractère impératif qui s’attache à la règle selon laquelle les facultés de résiliation anticipée organisées en vertu de la loi dans le régime normal ne sont pas applicables au bail de courte durée signifie deux choses : d’une part, qu’en l’absence de toute disposition contractuelle, les parties à un bail de courte durée ne peuvent se prévaloir des règles organisées pour le régime normal ; d’autre part, que dans la mesure où elles organisent un régime conventionnel de résiliation, celui-ci ne pourrait être paralysé par le régime de résiliation du bail ordinaire. Dès lors, les parties sont soumises dans le cadre d’un tel bail, au régime de droit commun de l’article 1134 du Code civil. Lorsqu’elles n’ont pas prévu de faculté de résiliation, elles sont tenues par le délai qu’elles ont fixé dans leur contrat, sans pouvoir invoquer les dispositions relatives au régime normal. Lorsqu’elles ont prévu des modalités de résiliation, celles-ci ne peuvent être écartées par les dispositions du régime ordinaire’’.(Civ. Liège (4ème Ch.), 27 juin 2003, Journal des Juges de Paix et de Police., 2005, p.128 et Echos du logement, 2006, p.19) Un arrêt de la Cour de Cassation du 18 décembre 2015 a reconnu la validité des clauses de résiliation anticipée en faveur des locataires.Les enseignements de cet arrêt sont peu aisés à tirer, en ce qui concerne les clauses qui concernent les facultés de résiliation anticipée en faveur du bailleur.Dans le cadre de la réforme du droit du bail d’habitation, qui a été mis en chantier par le Gouvernement wallon, nul ne doute que la question que vous soulevez fera l’objet de l’attention du législateur régional. ..."