Source: http://www.portalobydleni.cz/cilove-skupiny/najemnik/najemni-vztahy/co-zmeni-novy-obcansky-zakonik/
Timestamp: 2019-11-20 22:47:27+00:00
Document Index: 38380238

Matched Legal Cases: ['§ 2235', '§ 2239', '§ 2291', '§ 2290', 'soud ', 'soud ']

Portál o bydlení: Co změní nový občanský zákoník
Domů » Cílové skupiny » Nájemník » Nájemní vztahy » Co změní nový občanský zákoník
Ačkoli základní pravidla a povinnosti nájemníků a pronajímatelů se měnit nebudou, přináší nový občanský zákoník od ledna 2014 několik změn. Týkají se například zvyšování nájmu i přes nesouhlas nájemce bytu. Jinak se řeší také ukončení nájmu s problémovými obyvateli.
Nový občanský zákoník přináší zásadní změny v pojetí nájmu bytu jako chráněného vztahu. Tato ochrana se projevuje zejména v § 2235, podle kterého se nepřihlíží k ujednáním, která by zkracovala nájemcova práva upravená v pododdíle Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu. Dále se tato ochrana projevuje v ustanovení § 2239 - zakázaná ujednání, kdy se nepřihlíží ke sjednaným smluvním pokutám (nové pokuty sjednat nadále nelze) a rovněž se nepřihlíží k ujednáním, kterými by byla uložena nájemci povinnost zjevně nepřiměřená okolnostem. Ochrana nájemce je navíc završena řadou tzv. kogentních ustanovení, tj. ustanovení, od kterých se nelze odchýlit. Jedná se zejména o úpravu skončení nájmu na základě výpovědi.
Nájemníci budou moci v bytě podnikat a jeho část pronajímat
Pronajímatel může podle § 2291 vypovědět nájem bez výpovědní doby v případě, že nájemce porušil svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Musí však před podáním výpovědi absolvovat procesní postup, tj. vyzvat nájemce, aby odstranil své závadné chování v přiměřené době. Po uplynutí této doby, v případě, že nájemce nesjednal nápravu vytýkaných skutečností, lze nájem vypovědět. Výpověď je sice možná bez výpovědní doby, nicméně nájemce má podle § 2290 právo podat návrh k soudu do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla, zda je výpověď oprávněná. Z toho plyne, že pronajímatel v této lhůtě pravděpodobně nebude byt obsazovat, neboť by se vystavoval riziku, že soud shledá jeho výpověď neplatnou, a že nájem trvá i nadále.
Za zvlášť závažný způsob porušení povinnosti nájemce se především považuje neplacení nájemného a nákladů na služby.
V ostatních případech lze nájem vypovědět také pouze z důvodu uvedených v zákonu a v zásadě s tříměsíční výpovědní dobou.
Byly vypuštěny výpovědní důvody, kdy nájemce byt neužívá (nebo ho užívá jen občas) a dále i výpovědní důvod, kdy vyžaduje byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům užívat.
Pronajímatel nemá povinnost žádat soud o přivolení k výpovědi, nebude nutné zajišťovat bytovou náhradu.
Nájemce má právo podat návrh k soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to v prekluzivní lhůtě dané zákonem.
Pokud byl nájem zřízen na dobu určitou, může nájemce vypovědět nájem pouze tehdy, změní-li se závažným způsobem okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy vycházely.
pronajímatel a nájemce si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Neujednají-li si strany zvyšování nájemného, nebo nevyloučí-li možnost zvyšování zcela, mohou navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného v daném místě, ale za podmínek striktně určených zákonem
pronajímatel bude mít možnost navrhnout zvýšení nájemného, pokud upraví dům nebo byt ve prospěch nájemců. Stačí mu k tomu přitom souhlas nájemců dvou třetin bytů v domě, přesto se výše nájemného bude týkat všech (návrh pronajímatele není soudně vymahatelný)
dosud mohl pronajímatel požadovat „kauci“ ve výši trojnásobku měsíčního nájemného a zálohy na úhradu za plnění v souvislosti s užíváním bytu
nově bude moci pronajímatel požadovat jistotu ve výši maximálně šestinásobku měsíčního nájemného
nájemce bude mít nově právo na úroky z uložené částky
po skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci a započte si přitom, co mu nájemce z nájmu dluží
právo přechodu nájmu například z prarodiče na spolubydlícího vnuka zůstane zachováno, ale bude omezeno na dva roky, pak už bude na pronajímateli, zda nájem prodlouží.
nepřejdou-li práva a povinnosti z nájmu bytu na člena nájemcovy domácnosti, přejdou na nájemcova dědice. Nebude-li dědic znám ani do šesti měsíců od smrti nájemce, může pronajímatel byt vyklidit, a tím nájem zaniká. Věci původního nájemce však musí uschovat.
Občanský zákoník definuje nezbytné služby, které pronajímatel musí nájemci zajistit:
dodávky vody, odvod odpadních vod, dodávku tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení, čištění komínu, provoz výtahu, úklid společných částí domu a zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání
výjimky jsou možné pouze, pokud se obě strany smluvně dohodnou jinak
pokud pronajímatel nesplní podmínky a nezajistí nezbytné služby ani po výzvě, bude moci nájemník dát smlouvu bez výpovědní lhůty
nájemník si bude moci pronajmout neobyvatelný byt, pokud se dohodne s majitelem, že ho upraví a poté mu bude o tyto náklady snížen nájem
pokud bude pronajímatel chtít rekonstruovat již obývaný byt, nemůže to vést k ukončení nájemní smlouvy, naopak by měl nájemníkům zajistit náhradní ubytování, případně uhradit výdaje spojené s nutným vyklízením bytu
nájemce bude moci v bytě podnikat, ačkoli to není součástí nájemní smlouvy, nesmí to však jakkoli omezit ostatní nájemníky nebo zatížit byt
nájemník bude rovněž moci část bytu dále podnajmout bez souhlasu pronajímatele, výjimkou jsou situace, kde to předem zakazuje nájemní smlouva
nájemník už nemusí uvádět osobní údaje o lidech, kteří s ním žijí, měl by ale uvést jejich počet, někde může v nájemní smlouvě být stanoveno, že pronajímatel musí se zvyšováním počtu lidí v bytě souhlasit