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Timestamp: 2016-10-20 21:29:42
Document Index: 137523631

Matched Legal Cases: ['Art. 9', 'Art. 19', 'BGE', 'Art. 9', 'Art. 79', 'Art. 79']

7B.170/2002 (08.11.2002)
Beschwerdef�hrerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Felix Rom, Bleicherweg 27, 8002 Z�rich,
Obergericht des Kantons Aargau, Schuldbetreibungs- und Konkurskommission, als obere kantonale Aufsichtsbeh�rde, Obere Vorstadt 38, 5000 Aarau.
Neusch�tzung eines Grundst�ckes,
Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau, Schuldbetreibungs- und Konkurskommission, als oberer kantonaler Aufsichtsbeh�rde vom 14. August 2002.
Das Betreibungsamt Baden sch�tzte in der gegen X.________ laufenden Grundpfandverwertung Nr. ... das zu verwertende Grundst�ck GB Baden ..., Plan ..., auf Fr. 520'000.-- und zeigte der Schuldnerin und Eigent�merin dieses Ergebnis mit Schreiben vom 19. November 2001 an. Auf Antrag von X.________ ordnete der Pr�sident 1 des Bezirksgerichts Baden als untere betreibungsrechtliche Aufsichtsbeh�rde mit Verf�gung vom 27. November 2001 eine Neusch�tzung an und beauftragte damit den Aargauischen Hauseigent�mer-Verband, Baden. Mit Verf�gung vom 8. Januar 2002 stellte der Pr�sident der unteren Aufsichtsbeh�rde X.________ die von der Sachverst�ndigen Y.________ durchgef�hrte Neusch�tzung mit dem Ergebnis von Fr. 527'000.-- zu. Hiergegen erhob X.________ Beschwerde, welche das Obergericht des Kantons Aargau, Schuldbetreibungs- und Konkurskommission, als obere kantonale Aufsichtsbeh�rde mit Entscheid vom 14. August 2002 abwies.
X.________ hat den Entscheid der oberen Aufsichtsbeh�rde mit Beschwerdeschrift vom 29. August 2002 (Poststempel) rechtzeitig an die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Bundesgerichts weitergezogen und stellt folgenden Antrag:
"In Gutheissung der Beschwerde sei der Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau vom 14. August 2002 aufzuheben und die sachverst�ndige Expertin Frau Y.________ c/o Aargauer Hauseigent�merverband anzuweisen, die Neusch�tzung aufgrund der Erw�gungen dieser Beschwerde abzu�ndern und den ermittelten Verkehrswert neu auf Fr. 735'000.-- festzulegen."
2.1 Streitigkeiten �ber die H�he der Sch�tzung des Grundst�ckwertes werden endg�ltig durch die kantonale Aufsichtsbeh�rde beurteilt (Art. 9 Abs. 2 VZG). Die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Bundesgerichts kann einen derartigen Ermessensentscheid einzig daraufhin �berpr�fen, ob die kantonale Aufsichtsbeh�rde allenfalls bundesrechtliche Verfahrensvorschriften oder das ihr zustehende Ermessen �berschritten oder missbraucht habe (vgl. Art. 19 Abs. 1 SchKG). Letzteres trifft dann zu, wenn Kriterien mitber�cksichtigt worden sind, die keine Rolle h�tten spielen d�rfen, oder wenn umgekehrt rechtserhebliche Umst�nde ausser Acht geblieben sind (dazu BGE 124 III 401 E. 2a S. 402; 120 III 79 E. 1 S. 80 f.; 110 III 69 E. 2 S. 71, mit Hinweisen).
2.2 Die Vorbringen der Beschwerdef�hrerin sind nicht geeignet, einen Ermessensmissbrauch darzutun:
Art. 9 Abs. 1 VZG h�lt fest, dass die Sch�tzung den mutmasslichen Verkaufswert des Grundst�ckes unabh�ngig von einer allf�lligen Brandassekuranzsch�tzung bestimmen soll. Soweit die Beschwerdef�hrerin geltend macht, die Vorinstanz habe die Geb�udeversicherungssch�tzung des Aargauischen Versicherungsamtes aus dem Jahre 1990 zu Unrecht als nicht massgebend bezeichnet, gehen ihre Vorbringen daher ins Leere. Mit Blick auf den Ertragswert hat die Vorinstanz festgehalten, es liege im Rahmen der pflichtgem�ssen Ermessensaus�bung, wenn im Sch�tzungsbericht (S. 6) der aktuelle monatliche Mietwert der Liegenschaft auf Fr. 2'109.-- (Jahresbetrag Fr. 25'309.--) festgelegt und nicht der Ertrag gem�ss dem Mietvertrag aus dem Jahre 1996 (Mietpreis Fr. 2'750.-- pro Monat) �bernommen worden sei. Inwiefern diese Auffassung der Vorinstanz eine gesetzwidrige Ermessensbet�tigung beinhalten soll, legt die Beschwerdef�hrerin nicht dar (Art. 79 Abs. 1 OG). Mit ihren Vorbringen stellt sie lediglich die Festlegung des Mietwertes, f�r den insbesondere die Orts- und Quartier�blichkeit massgebend ist (Naegeli/Wenger, Der Liegenschaftensch�tzer, 4. A. 1997, S. 82), in Zweifel; blosse Fragen der Angemessenheit k�nnen indessen nicht vor Bundesgericht gebracht werden. Soweit die Beschwerdef�hrerin weiter kritisiert, der Ertragswert aus dem Mietwert f�r ein Einfamilienhaus sei mit einem Kapitalisierungssatz von 6,5 % - nicht wie hier mit 7 % - zu errechnen, geht sie fehl. Der Kapitalisierungssatz ist im Wesentlichen durch die Kapital- und die Bewirtschaftungskosten (darunter Betriebs-, Unterhalts-, Verwaltungskosten) bestimmt (Naegeli/Wenger, a.a.O., S. 87). Von Ermessensmissbrauch kann daher nicht die Rede sein, wenn die Vorinstanz festgehalten hat, der im Sch�tzungsbericht (S. 7) angewendete Kapitalisierungssatz von 7 % sei u.a. durch den konkreten Unterhaltsbedarf der Liegenschaft bedingt. Soweit die Beschwerdef�hrerin schliesslich aus der Liegenschaftensch�tzung vom 29. Juni 1988 mit dem Ergebnis von Fr. 700'000.-- etwas f�r sich ableiten will, kann sie von vornherein nicht geh�rt werden, weil sie sich auf neue und daher unzul�ssige tats�chliche Behauptungen st�tzt (Art. 79 Abs. 1 OG). Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf �berhaupt eingetreten werden kann.
Dieses Urteil wird der Beschwerdef�hrerin, der Beschwerdegegnerin (Bank Z.________), dem Betreibungsamt Baden und dem Obergericht des Kantons Aargau, Schuldbetreibungs- und Konkurskommission, als oberer kantonaler Aufsichtsbeh�rde schriftlich mitgeteilt.