Source: http://www.jpm-copro.com/Etude%203-2-2-3.htm
Timestamp: 2017-11-20 04:01:22+00:00
Document Index: 315379269

Matched Legal Cases: ['art. 15', 'art. 7', "l'article 436", 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 1', 'arrêt ']

Personnes à convoquer
3/2.2.3
I. incidences du statut juridique du lot
A. Lot en indivision
B. Lot faisant l’objet d’un droit d’usufruit ou d’un droit d’usage et d’habitation
C. Lot appartenant à une société civile immobilière de droit commun
D. Lot appartenant à une société d’attribution
E. Lot en location-accession
II. incidences du statut personnel du copropriétaire
A. Époux séparés de biens
B. Époux en régime communautaire
C. Copropriétaires soumis à une mesure de protection judiciaire
III. incidences des instructions du copropriétaire
A. Élection de domicile impérative
B. Élection de domicile volontaire
IV. incidences des aliénations
La mise à jour de cette étude a pour objet de préciser l’incidence des dispositions législatives récentes relatives aux mesures de protection des personnes physiques. Nous avons présenté ces dispositions dans l’étude 2-3-2 (en III) concernant l’établissement de la liste des copropriétaires. Nous précisons ci-dessous (II C) les dispositions à prendre pour assurer la régularité des convocations en présence de ces cas particuliers.
L’exploitation de la liste des copropriétaires permet de déterminer les personnes à convoquer à l’assemblée. A l’instant de l’expédition des convocations, il doit exister une stricte concordance entre la liste officielle des copropriétaires, la liste d’envoi et la feuille de présence.
L’article 32 du décret du 17 mars 1967 précise les modalités d’établissement de cette liste. Il a été modifié substantiellement par le décret n°2010-391 du 20 avril 2010 ( art. 15 ) :
« Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l’indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits mentionnés à l’article 6 ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu, et, s’il s’agit d’une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement ou statutairement.
« Lorsqu’un copropriétaire fait l’objet d’une mesure de protection en application des articles 447, 437, 477 ou 485 du code civil, le tuteur ou, selon le cas, le curateur, le mandataire spécial, le mandataire de protection future, lorsque son mandat prend effet, ou le mandataire ad hoc notifie son mandat au syndic qui porte cette mention sur la liste prévue au premier alinéa. Il en est de même de l’administrateur légal d’un mineur copropriétaire, du mandataire commun désigné en application de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 en cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot de copropriété et du mandataire qui a reçu mission d’administrer ou de gérer à effet posthume un lot de copropriété en application de l’article 812 du code civil. »
Il appartient au syndic, en cours d’exercice, de veiller à la conservation dans le fichier des coordonnées d’un correspondant qualifié pour chacun des lots de la copropriété. Il s’agit en principe d’un propriétaire unique mais, dans la plupart des cas, il existe plusieurs propriétaires ou titulaires d’un droit réel sur le lot. Il s’agit donc de savoir quelle est la personne physique devant être destinataire de la convocation. Cette question peut se poser également dans le cas où une personne morale est propriétaire du lot.
Il doit en particulier faire désigner judiciairement un mandataire commun dans les cas prévus par le statut quand ses demandes sont demeurées vaines. Pour autant, il n’est pas tenu d’effectuer des vérifications périodiques de la qualité d’un mandataire régulièrement désigné. Faute d’avis modificatif notifié au syndic, la convocation est régulière en fonctions des indications initialement fournies.
Le statut juridique de certains lots et le statut personnel de certains titulaires de droit exigent un aménagement approprié du fichier permettant son exploitation pour l’organisation et la tenue des assemblées générales dans les meilleures conditions.
Tous les copropriétaires et titulaires de droit doivent être convoqués. Les propriétaires de lots dits transitoires, dont la partie privative est constituée par un droit de construire sont, à cet égard, des copropriétaires comme les autres. La règle n’interdit pas la tenue d’assemblées restreintes à un groupe déterminé si l’ordre du jour est limité aux intérêts propres à ce groupe et si les conditions légales sont remplies pour la réunion d’une assemblée de ce type.
Les modalités de convocation peuvent être affectées par le statut juridique du lot lorsque sa propriété fait l’objet d’un démembrement ou d’opérations particulières.
La convocation doit, par application de l’article L 23 être adressée au mandataire commun des indivisaires. Le syndic doit veiller à la désignation par les indivisaires de ce mandataire commun. Confronté à leur carence il doit faire procéder à la désignation judiciaire par ordonnance sur requête rendue par le président du tribunal de grande instance. On constate dans ce domaine un laxisme généralisé des intervenants. Les notaires, tenus de faire figurer la désignation du mandataire commun dans toute notification faisant apparaître le placement du lot un régime d’indivision, négligent souvent cette obligation: Les cas pratiques sont nombreux :
· acquisition par plusieurs personnes juridiquement indépendantes
· acquisition par des époux séparés de biens
· acquisition par des concubins
· indivision successorale
Plusieurs personnes ne peuvent prétendre participer à l’assemblée et aux scrutins au titre d’un même lot, exclusion faite du cas d’un lot placé sous le régime de la location-accession. Il faut donc proscrire l’envoi de la convocation à tous les indivisaires. Un ou plusieurs d’entre eux peuvent alors se présenter à l’assemblée sans être munis de pouvoirs établis par les autres. Le bureau de l’assemblée se trouve alors placé devant une situation inextricable, susceptible d’aboutir à une annulation de l’assemblée.
Si l’indivision est juridiquement organisée, le syndic doit en être informé et il doit veiller à ce que les pouvoirs donnés à l’administrateur de l’indivision comportent la représentation des indivisaires aux assemblées générales. C’est alors à cet administrateur que la convocation doit être adressée. Si une question inscrite à l’ordre du jour excède ses pouvoirs, il doit faire le nécessaire pour être habilité par les indivisaires.
La loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 favorise l’organisation des indivisions en créant un « régime légal de l’indivision » par modification des articles 815-1 à 815-14 du Code civil et renvoi aux dispositions des articles 1873-1 à 18 susvisés.
Le gérant a donc pouvoir de représenter l’indivision à l’assemblée générale. Il peut voter sur toutes les questions inscrites à l’ordre du jour sauf à justifier d’une décision régulière des indivisaires sur les questions pour lesquelles il ne détient pas de pouvoir propre en vertu de la loi.
A défaut de désignation d’un gérant les indivisaires sont représentés par un mandataire commun.
Les indications fournies au syndic demeurent valables jusqu’à notification d’une modification régulière ou de l’extinction de l’état d’indivision. La connaissance manifeste que peut avoir le syndic du décès du mandataire commun, par exemple, doit l’inciter à faire procéder à la régularisation de la situation par une personne qualifiée, en général un notaire.
L’article L 23 prévoit également la désignation d’un mandataire commun en cas de démembrement de la propriété entre un usufruitier et un nu propriétaire. Malgré le silence de la loi, la solution est étendue à la constitution d’un droit d’usage et d’habitation, fréquent à l’occasion d’une vente en viager ou d’une vente à terme. On constate fréquemment que les syndics professionnels ignorent tout du régime applicable aux titulaires d’un droit d’usage et d’habitation, fréquemment assimilés à des locataires !
Les règlements de copropriété comportent souvent une clause relative à ces situations, donnant qualité à l’usufruitier pour participer à l’assemblée. Il est néanmoins conseillé de faire établir une désignation de mandataire commun pour éviter toute difficulté éventuelle. Au demeurant le cas du droit d’usage est souvent négligé par ces clauses.
La convocation doit être adressée au gérant de la société. Son identité complète et son adresse personnelle doivent être fournies au syndic. La société est en effet souvent inconnue à l’adresse de son siège, alors que le gérant y réside effectivement. La structure du fichier doit permettre d’éviter à cette occasion l’occultation du véritable propriétaire qui est la société civile.
L’article 32 précise que « s’il s’agit d’une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement ou statutairement ».
Les dispositions de l’article L 23 ne sont pas applicables aux sociétés civiles de droit commun qui doivent être convoquées en la personne du gérant [1] .
Les lots dépendant d’une société immobilière d’attribution, régie par les articles 212-1 et suivants CCH, sont soumis à un régime particulier. Les porteurs des parts sociales afférentes à ces lots ont qualité pour participer aux assemblées générales (article L 23 alinéa 1). Le représentant légal de la société doit, à cet effet, communiquer au syndic et à toute personne habilitée à convoquer l’assemblée, les nom et domicile, réel ou élu, de chacun des associés. Il a l’obligation de communiquer toutes les modifications apportées à la liste initiale. A l’égard du syndicat, la qualité des associés résulte exclusivement des communications ainsi faites.
Le syndic doit donc convoquer les associés dont la liste lui a été fournie. Des difficultés identiques à celles que nous venons de voir peuvent se présenter (indivision, usufruit des parts sociales, etc.). La loi est muette sur ces points mais les solutions prévues pour les copropriétaires sont, mutatis mutandis, appliquées.
Le représentant légal de la société doit également être convoqué. Il peut participer aux débats avec un rôle consultatif mais non aux votes, sauf si la société demeure propriétaire de lots non vendus.
Dans certains cas, le syndic est également gérant de la société d’attribution. Cela simplifie un grand nombre de formalités, mais crée une certaine confusion s’il reste des lots invendus.
Le régime organisé par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 présente en cette matière des aspects originaux. Le propriétaire bailleur comme le locataire accédant sont convoqués l’un et l’autre à l’assemblée générale. L’un ou l’autre participe aux scrutins en fonction des questions traitées qui relèvent soit de la compétence du bailleur, soit de celle du preneur. On rappelle que le régime des charges est également aménagé en fonction de leur nature et il existe bien entendu un relatif parallélisme entre les deux régimes.
Les incidences du statut personnel du copropriétaire sont liées pour l’essentiel aux régimes matrimoniaux et aux incapacités.
Lorsque les époux séparés de biens sont l’un et l’autre, propriétaires, ils sont assimilés à des indivisaires, comme nous l’avons indiqué plus haut.
Si un seul des époux est propriétaire, il est seul convoqué et l’autre époux peut le représenter s’il est muni d’un pouvoir régulier. Sur l’application de la règle du plafonnement du nombre des pouvoirs de représentation confiés à des époux indivisaires, voir 3-2-2-7 III B 2 A.
Les époux sont égaux pour l’administration du bien, en vertu de l’article 1421 du Code civil. Il est possible d’adresser un pli particulier à chacun. Il est toutefois admis que la réception de la convocation par l’un des époux est opposable à l’autre. A défaut d’information de ce dernier, le litige est limité aux époux. Des mesures de prudence peuvent être prises lorsqu’une question particulièrement importante est soumise à l’assemblée.
Certains auteurs estiment qu’il est également souhaitable dans ce cas de faire désigner un mandataire commun [2]
Il faut signaler enfin le statut particulier du lot en communauté lorsque l’un des époux l’utilise en entier pour les besoins d’une profession séparée. Dans ce cas l’article 1421 alinéa 2 réserve à cet époux « le pouvoir d’accomplir les actes d’administration et de disposition nécessaires à celle ci ». On admet alors qu’il peut être seul convoqué, ce qui impose une notification au syndic de cette situation et une mention spécifique au fichier du syndicat, sans occultation des qualités de l’autre époux.
Nous avons présenté les dispositions législatives nouvelles relatives aux mesures de protection des personnes physiques dans l’étude 2-3-2 (en III) concernant l’établissement de la liste des copropriétaires.
Ces dispositions s’imposent aux syndics à l’occasion de la convocation d’une assemblée générale, lorsque certains copropriétaires sont assujettis à l’un des régime de protection.
Nous avons maintenu (en grisé) le texte ancien de cette partie de l’étude. Le texte nouveau vient à la suite.
En vertu de la loi n° 68-5 du 3 janvier 1968, un majeur peut être placé sous sauvegarde de la Justice (Art. 491 Code. civ.), sous le régime de la tutelle ou sous celui de la curatelle. Un mineur est soumis à l’administration légale de ses père et mère. Il est soumis au régime de la tutelle lorsqu’ils sont décédés l’un et l’autre (Art. 390 C. civ.).
Les mesures de protection judiciaire des incapables doivent être dénoncées au syndic lorsqu’il y a lieu à désignation d’un représentant légal. Celui ci doit être convoqué mais, lorsque l’incapable est majeur, il est opportun de le convoquer également. Cet aspect du statut de la copropriété a été totalement négligé par les textes.
Si l’incapable se présente seul à l’assemblée, il convient d’agir avec circonspection, en fonction de la mesure qui a été prise à son égard et notifiée [3]..
Texte nouveau
Le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 modifiant le décret du 17 mars 1967 a apporté de nouvelles précisions à ce sujet en complétant comme suit l’article 32 relatif à l’établissement de la liste des copropriétaires :
« Lorsqu’un copropriétaire fait l’objet d’une mesure de protection en application des articles 447, 437, 477 ou 485 du code civil, le tuteur ou, selon le cas, le curateur, le mandataire spécial, le mandataire de protection future, lorsque son mandat prend effet, ou le mandataire ad hoc notifie son mandat au syndic qui porte cette mention sur la liste prévue au premier alinéa. Il en est de même de l’administrateur légal d’un mineur copropriétaire, du mandataire commun désigné en application de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 en cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot de copropriété et du mandataire qui a reçu mission d’administrer ou de gérer à effet posthume un lot de copropriété en application de l’article 812 du code civil.
Nous rappelons ci-dessous les différentes mesures de protection désormais applicables et reproduisons les textes cités dans l’article 32 :
Sauvegarde de Justice (Art. 433 du Code civil)
Article 437 modifié par la loi n°2007-308 du 5 mars 2007 - art. 7 en vigueur le 1er janvier 2009
« S'il y a lieu d'agir en dehors des cas définis à l'article 436, tout intéressé peut en donner avis au juge.
Tutelle et curatelle (Art. 440 du Code civil)
Article 447 modifié par la loi n°2007-308 du 5 mars 2007 - art. 7 en vigueur le 1er janvier 2009
Article 477 modifié par la loi n°2007-308 du 5 mars 2007 - art. 7 en vigueur le 1er janvier 2009
Et l’article 485 Créé par Loi n°2007-308 du 5 mars 2007 - art. 7 en vigueur le 1er janvier 2009
« Le juge qui met fin au mandat peut ouvrir une mesure de protection juridique dans les conditions et selon les modalités prévues aux sections 1 à 4 du présent chapitre.
Il faut ajouter le cas particulier du mandat à titre posthume :
Article 812 modifié par la loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 1 en vigueur le 1er janvier 2007
« Toute personne peut donner à une ou plusieurs autres personnes, physiques ou morales, mandat d'administrer ou de gérer, sous réserve des pouvoirs confiés à l'exécuteur testamentaire, tout ou partie de sa succession pour le compte et dans l'intérêt d'un ou de plusieurs héritiers identifiés.
On doit considérer que ces situations ne sont opposables au syndicat des copropriétaires que lorsqu’elles ont été notifiées au syndic dans les conditions prévues par l’alinéa 2 de l’article 32 du décret.
Il faut ajouter que les intervenants au profit de la personne protégée se doivent de préciser au syndic les obligations résultant pour lui de cette notification, notamment pour qui est des modalités de convocation aux assemblées générales.
Il est néanmoins conseillé aux syndics de prendre l’initiative de s’informer lorsqu’ils constatent des difficultés de communication avec un copropriétaire.
Le syndic doit avoir connaissance du domicile réel de chaque copropriétaire ou titulaire de droit. C’est à cette adresse qu’il doit notifier la convocation. Toutefois, le copropriétaire peut, dans certains cas, être tenu par la loi de faire élection de domicile. Il peut également recourir à cette pratique de sa propre volonté.
A. Élection de domicile impérative (abrogée)
En vertu de l’article D 64 un copropriétaire ou titulaire de droit domicilié hors du territoire français métropolitain doit faire élection de domicile sur ce territoire si l’immeuble y est situé. De même un copropriétaire doit faire élection de domicile dans le département ou le territoire d’outre-mer ou l’immeuble est situé s’il n’y est pas domicilié. Faute de sanction légale, cette obligation n’est pas toujours respectée mais le syndic doit au moins veiller à ce qu’une mise en demeure appropriée soit adressée à chaque copropriétaire concerné.
Le décret n° 2007-285 du 1er mars 2007 a supprimé cette obligation d’élection de domicile considérée comme contraire aux principes du droit européen. Cette réforme regrettable a rendu nécessaire l’allongement à 21 jours du délai de convocation.
Lorsque le propriétaire d’un lot en confie la gestion à un administrateur de biens, il peut demander au syndic d’adresser directement à ce dernier tous les documents concernant le bien géré, y compris les convocations en assemblée générale. Il est conseillé de faire confirmer cette demande sur une formule appropriée précisant en particulier la nature des pièces à adresser au gestionnaire (Comptes et convocations ou comptes seulement.) Dans le premier cas, la demande constitue une élection générale de domicile pour toutes les notifications.
La convocation doit être adressée à la personne qui, à l’égard du syndicat, a qualité de copropriétaire à la date d’envoi de la convocation et figure à ce titre sur la liste officielle des copropriétaires.
On ne peut tenir compte pour l’application de cette règle que des notifications de transfert de propriété ou de constitution de droit prévues par l’article D 6. Elles sont réalisées par les parties, le notaire rédacteur d’un acte authentique ou l’avocat lorsque le transfert résulte d’une vente par adjudication à la barre du tribunal.
L’avis doit être signé par toutes les parties. Une vente par acte sous seing privé présente opère le transfert de propriété et l’acte authentique n’est exigé que pour la publicité foncière. Cette hypothèse se présente rarement.
Certaines décisions judiciaires ont reproché au syndic de n’avoir pas « convoqué » le bénéficiaire d’une promesse de vente, un acquéreur connu malgré l’absence de notification. Elles sont critiquables car s’il est un domaine ou le formalisme doit être respecté, c’est bien celui là. Dans certains cas, le syndic a la faculté d’informer officieusement telle ou telle personne mais la convocation officielle doit demeurer conforme à la règle sus énoncée.
Par arrêt du 22 mars 2004, la Cour d’appel de Versailles [4] a statué sur un cas particulier : le syndic avait convoqué trois semaines avant la date de l’assemblée générale. La convocation avait été remise en main propre contre émargement au vendeur. La notification du transfert de propriété avait été faite au syndic le lendemain de cette remise. La Cour a retenu que le syndic pouvait encore convoquer l’acquéreur et considéré qu’en ne le faisant pas il avait omis de convoquer un copropriétaire, ce qui rendait l’assemblée annulable. Elle a accueilli la demande d’annulation formulée après expiration du délai de contestation prévu par l’article L 42 alinéa 2, la prescription décennale étant applicable dès lors qu’il ne s’agissait pas d’une irrégularité mais d’un défaut de convocation.
Si la solution est juridiquement acceptable, il est bien évident qu’elle pose des problèmes pratiques difficilement surmontables. On retrouve ici les mêmes difficultés que dans le cas ancien des demandes d’inscription à l’ordre du jour de dernière heure. La solution pratique la plus efficace serait de permettre au syndic d’adresser au notaire demandeur de l’état daté copie de la convocation, à charge pour lui d’informer l’acquéreur. On peut incidemment relever aussi, dans ce cas, un inconvénient supplémentaire de la convocation par remise en main propre.
On ne saurait négliger l’existence de clauses spécifiques dans la plupart des conventions préparatoires à la vente, imposant à un vendeur de transmettre sans délai à son acquéreur, les convocations en assemblée générale qu’il pourrait recevoir postérieurement à la signature de la convention préparatoire.
De plus la solution adoptée par la Cour de Versailles ne saurait être applicable lorsque l’auteur de la convocation est autre que le syndic. Il n’est pas en effet destinataire de la notification de transfert de propriété. Cette constatation nous semble devoir limiter la portée effective de la solution versaillaise.
Voir en IV
Voir en I C
Voir en II C
[1] Cass. civ. 09/11/2005 JCP N act. 602 ; la solution est évidente
[2] Voir Lafond et Stemmer Code la copropriété sous article D7 note10
[3] Sur ce point voir Cass. civ. 3 06/11/1991 SDC 64 rue Crémieux / Balland AJPI 1992 277 ; RDI 1992 116
[4] CA Versailles 4e 22/03/2004 Rep. Defrénois 2005 p. 706 note Atias