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Timestamp: 2020-06-05 23:09:05+00:00
Document Index: 17866023

Matched Legal Cases: ['art. 1129', 'art. 1135', 'art. 66', 'art. 1135', 'art. 1129', 'art. 1136', 'art. 1135', 'art. 1135', 'art. 1136', 'art. 1129', 'art. 1135', 'art. 1129']

﻿ Rinnovo della nomina dell'amministratore in mancanza dell'assemblea ordinaria, anche ai tempi del coronavirus | condominioelocazione.it
11 Maggio 2020 | Luca Santarelli Amministratore (durata e prorogatio)
Il quadro normativo | La nomina e il rinnovo dell'amministratore | L'assemblea ordinaria | Mancata assemblea ordinaria e rinnovo della nomina | In conclusione |
Per quanto attiene la nomina dell'amministratore, il novellato art. 1129 c.c. testualmente prevede: “L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore (omissis). L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”.
L'art. 1135 c.c. prevede cosa deve provvedere a deliberare l'assemblea annuale e tra questi vi è al n. 1): “1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione”.
A questo binomio normativo, occorre aggiungere la prima parte dell'art. 66 disp. att. c.c.: “L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 c.c., può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione”.
La questione giuridica che sorge è capire come opera il rinnovo della nomina dell'amministratore e se essa è correlata in modo inscindibile all'assemblea ordinaria oppure no.
La nomina e il rinnovo dell'amministratore
Quando uno stabile è costituito da più di otto condomini è obbligatoria la nomina dell'amministratore (art. 1129, comma 1, c.c.).
Questa deve avvenire nel rispetto dell'art. 1136 c.c. che prevede la valida nomina se supportata in sede assembleare dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.
Se la nomina è questione semplice, il rinnovo è invece vicenda molto più complessa ed elaborata.
A distanza di sette anni dall'entrata in vigore della riforma, stiamo assistendo ad un valido tentativo della giurisprudenza di superare il dilemma se il rinnovo lo si deve intendere una tantum così che l'amministratore, goduto del rinnovo annuale, per rimanere nel suo ruolo deve ottenere nuova nomina (c.d. conferma) oppure se invece opera sine die di anno in anno, avendo l'assemblea la facoltà di revocarlo in ogni momento.
La prima giurisprudenza sorta nell'immediatezza della riforma era orientata verso la prima tesi.
In realtà oggi parrebbe accreditata la seconda tesi che trova conforto in un recente provvedimento della Corte d'Appello di Palermo - (App. Palermo, decr. 6 maggio 2019, n. 1726) - supera la questione in commento enunciando il principio secondo il quale il rinnovo opera di anno in anno, salvo che non sia lo stesso amministratore ad inserire nell'ordine del giorno la conferma o nomina.
Il rinnovo di anno in anno, secondo questo enunciato, appare in linea con l'interpretazione testuale della legge, con la ratio della disposizione e con i criteri di ordine sistematico.
In tal senso non parrebbe ricorrere, sempre secondo la Corte d'Appello, alcun conflitto con la previsione dell'art. 1135, comma 1, c.c. che attribuisce all'assemblea dei condomini la competenza a confermare l'amministratore e a deliberare la sua retribuzione.
Se questo enunciato dovesse trovare conferma unanime nel tempo si verificherebbe la situazione in cui il testimone di decidere se e quanto opera il rinnovo annuale sarebbe in mano proprio all'amministratore.
Infatti, la confezione dell'ordine del giorno determinerebbe l'operatività del rinnovo oppure no. Se l'amministratore nulla mettesse all'ordine del giorno, egli stesso si riterrebbe rinnovato anno per anno, sino a revoca o disdetta. Se invece inserisse tra le voci all'ordine del giorno la sua conferma, riterrebbe l'annualità del mandato giunta al termine.
Il condominio al termine di ogni anno contabile deve essere messo in grado di esaminare l'operato dell'amministratore e la correttezza del suo operato e dei rendiconti contabili.
Questa approvazione avviene in sede di assemblea ordinaria disciplinata dall'art. 1135 c.c. che testualmente dispone "Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
Che quindi l'assemblea ordinaria annuale sia obbligatoria parrebbe scontato, atteso che il bilancio preventivo approvato copre un solo anno contabile e solo sulle poste contabili ivi inserite sussiste l'esigibilità del credito e quindi la possibilità di agire avverso i morosi.
L'assemblea ordinaria deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura dell'anno contabile e delibera con i quorum previsti dell'art. 1136 c.c., che variano a seconda della voce posta all'ordine del giorno.
Mancata assemblea ordinaria e rinnovo della nomina
Quanto accaduto in epoca Covid 19 apre il varco ad un'interessante questione giuridica.
Com'è noto, da fine febbraio/primi di marzo 2020 non si tengono le assemblee condominiali (in particolare, dall'8 marzo 2020 non è permesso) e non lo saranno sino a quando la situazione emergenziale rimarrà tale.
E' pensabile che molti studi di amministrazione non siano messi in grado di svolgere la consueta assemblea ordinaria per causa loro non imputabile.
Questa situazione sta creando molti problemi sul mancato pagamento degli oneri condominiali e la loro non esigibilità.
La questione, però, la si analizza in questa sede solo collegandola al rinnovo della nomina dell'amministratore.
Infatti, laddove l'amministratore non possa tenere l'assemblea ordinaria per cause lui non imputabili, la sua veste e figura permane a pieno titolo o subentra l'istituto della prorogatio imperii?
La tesi che si possono rappresentare sono due.
La prima vede il rinnovo operare in modo sistematico in costanza dell'assemblea ordinaria.
Tale tesi si basa sul dato di fatto che il rinnovo della nomina e l'assemblea sono annuali entrambi e così ha disposto il legislatore perchè nel confezionare le norme ha ritenuto la contestualità dei due incombenti.
La seconda tesi, invece, non ravvedendo alcun collegamento testuale, ritiene che l'unico elemento che possa far ritenere il rinnovo valido è la specificazione analitica del compenso per l'attività svolta ex art. 1129, comma 14, c.c. e non anche che ciò avvenga contestualmente all'assemblea ordinaria.
In conclusione, le tante problematiche sorte nell'ambito della professione di amministratore con il coronavirus hanno generato un legittimo dubbio se il rinnovo opera a prescindere dalla effettiva tenuta dell'assemblea ordinaria.
Ogni operatore del diritto ritiene che il rinnovo annuale è stato previsto tale perchè con la stessa cadenza si tiene l'assemblea ordinaria.
Vero è, però, che anche in questo caso, se la volontà del legislatore fosse stata davvero questa, la formulazione letterale poteva essere confezionata in modo sicuramente più appropriato.
Infatti, il nesso temporale che vede le due fattispecie coincidere per tempo e luogo, non ricorre in alcun dato normativo, salvo il n. 1) dell'art. 1135 c.c. che, con l'istituto del rinnovo previsto dal novellato art. 1129 c.c., pareva una mera dimenticanza del legislatore che aveva erroneamente lasciato inalterato il vecchio precetto.
Pertanto, ritenere che il rinnovo operi anche in caso di mancata assembla ordinaria, casi ricorrenti per la quasi totalità dal marzo 2020, pare corretto, salvo che un intervento del legislatore o una giurisprudenza non indicheranno e motiveranno il contrario.