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Timestamp: 2019-11-21 10:51:00
Document Index: 44036162

Matched Legal Cases: ['artículo 16', 'artículo 9', 'artículo 13', 'artículo 9', 'artículo 13', 'artículo 21', 'artículo 3', 'artículo 7', 'artículo 17', 'artículo 9', 'artículo 13', 'artículo 17', 'artículo 13', 'artículo 13', 'artículo 17']

Ferreiro Abogados - Consulte Preguntas Frecuentes que Formulan los Propietarios
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Su Administrador Responde >> Preguntas y Respuestas
Aquí recogemos una selección de las consultas frecuentes de interés general que nos formulan los propietarios, en el convencimiento de que pueden resultar interesantes para visitantes posteriores. Paulatinamente iremos ampliando el contenido con los temas que nos quieran plantear.
Dimisión de Presidente
El Presidente de mi comunidad ha dimitido por carta dirigida a los vecinos y dice que yo, como Secretario, debo hacerme cargo de sus funciones y convocar una Junta.
Si es así, ¿qué debo hacer exactamente?
En caso contrario, ¿cuáles son los pasos a seguir?
La Ley de Propiedad Horizontal no prevé la dimisión de los cargos, y menos aún, que se haga mediante carta a los comuneros.
Lo que debe hacerse es una Junta General Extraordinaria de la Comunidad, convocada por el Presidente que es quien, de acuerdo con el artículo 16 de la Ley, tiene capacidad para ello, y someter a la Junta los nuevos nombramientos. Es esta Junta General la que tiene potestad para aceptar o no la renuncia del Presidente y designar los nuevos cargos.
Gastos de la Comunidad
Hace unos cuatro años que vivimos en una edificación nueva, dispuesta en 5 bloques de pisos con patio y jardín central, y a ambos lados del edificio hay 7 casitas unifamiliares con entrada individual cada una. Los presidentes que realizaron las gestiones para solicitar cif y libro de actas de la comunidad, no incluyeron a los unifamiliares como vecinos obligados al mantenimiento de la misma, suponiendo que el hecho de no entrar a su vivienda por el patio les excluía.
Solicité al constructor escritura del edificio de nueva construcción. La sorpresa que me llevé fue al comprobar que las viviendas tenían cada una un 2% de cuota de participación. Son varias las dudas que se me plantean. ésta es la primera convocatoria que se va a realizar según la presente legislación, por eso creo que las casas no aceptarán este planteamiento, aunque lo ponga en las escrituras. ¿Cuál debe ser mi respuesta? ¿Se les tiene que cargar la cuota proporcional de seguro comunitario, así como el gasto del jardín? Tengo entendido que se debe hacer una mancomunidad, con distintos cif para los bloques, ¿las casas deben constituirse en otra comunidad independiente?
El hecho de que inicialmente no se imputarán a algunos propietarios gastos de Comunidad no significa que estén excluidos a perpetuidad, porque de acuerdo con el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos comunes de acuerdo con su coeficiente respectivo.
La aceptación de las obligaciones no es cuestión de votaciones ni de mayorías, sino de cumplir la Ley. Por supuesto que tienen que pagar la parte proporcional de seguro y de mantenimiento de jardín.
En cuanto a la Mancomunidad, no es necesaria. De hecho, lo que existe es una Comunidad formada por todos, y varias Subcomunidades de Bloques, pero no es imprescindible obtener CIF y Libro de Actas para cada una, aunque si lo consideran oportuno pueden hacerlo.
Elección del Administrador de Fincas
¿Puede el Presidente de una Comunidad cambiar al Administrador de Fincas sin llevar el tema a la reunión de la junta de vecinos?
El nombramiento del Administrador, como el de cualquier otro cargo de la Comunidad, debe acordarse en la Junta de propietarios, según establece el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal. Dicho acuerdo, como todos los que se refieren a la administración, ha de tomarse por doble mayoría (de propietarios y de cuotas) relativa a los asistentes y representados en la Junta.
En caso de urgencia, el Presidente puede contratarlo provisionalmente, y someter este nombramiento a ratificación en la primera Junta que se celebre, que debería ser en un plazo breve.
¿Existe alguna ley o normativa sobre la elección del Administrador en una vivienda nueva si no sale nadie voluntario?
Si no hubiera voluntarios, la Ley prevé la posibilidad de que se elija por sorteo, o de que se establezca un turno rotatorio. En último caso, si no hubiera acuerdo y fuera imposible el nombramiento de algún cargo, habrá de acudirse al Juez.
Incremento del consumo de agua
Cuando el contador de agua es comunitario y afecta sólo a algunos copropietarios, y en caso de que, por avería en alguno de los pisos, suba el consumo de forma anormal, no siendo posible cuantificar lo que consume cada uno, ¿puede otro copropietario negarse a pagar la parte alícuota del exceso que resulte?
Si no es posible cuantificar el gasto individual porque no existen contadores privativos, cualquier consumo anormal producido por avería o por cualquier otra causa ha de afrontarse por todos los comuneros como si fuera normal, de acuerdo con lo establecido en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Es posible eludir un cargo?
¿Se puede obligar a una señora de 83 años, que vive sola en un piso de su propiedad, a ser presidenta o secretaria de la Comunidad de Vecinos?
Todos los propietarios tienen el derecho y el deber de ostentar los cargos de la Comunidad que le correspondan, según se establece en el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, y no hay ninguna exención por la edad.
En el caso concreto que me plantea, si no quiere aceptar el cargo, ha de acudir al Juez dentro del mes siguiente a su nombramiento, alegando las razones que estime convenientes y, si el Juzgado las estima, será el Juez quien nombre nuevo Presidente o Secretario.
Tengo las cuotas de participación de mi inmueble: de pisos 38,41 y de locales 4,65. ¿Por qué no suman el 100%?
La suma de todos los coeficientes ha de ser 100, a no ser que se trate de una Comunidad formada por varios bloques, y que usted se refiera a la suma de pisos y locales de un bloque.
¿Los locales participan de los gastos igual que los pisos o sólo de cierto tipo de gastos?
Los locales participan, en principio, con su coeficiente, en todos los gastos de la Comunidad, excepto si en los Estatutos o, por acuerdo unánime de la Comunidad, son eximidos de ciertos gastos (ascensor, calefacción, luz de escalera, etc.).
En caso de no haberles cobrado lo que les corresponde, ¿es posible cobrarles lo que hayan pagado de menos, con efectos retroactivos?
Los gastos correspondientes a ejercicios anteriores que se hayan liquidado y cuyas cuentas estén aprobadas, son difíciles de reclamar; habría que examinar las actas, las convocatorias y los acuerdos tomados en relación con el Presupuesto, Cuotas y Aprobación de cuentas de los ejercicios finalizados para poder opinar con conocimiento de causa
Reclamación a los vecinos mororos
Desearía saber los pasos detallados a seguir cuando un comunero no paga las cuotas de comunidad y encima te dice que no le da la gana pagar. ¿De qué forma se le tiene que notificar? ¿Cómo se acude al juez? ¿Cómo presentamos la demanda o denuncia, ante quién o qué organismo? ¿Esto tiene que estar aprobado por toda la comunidad?
El procedimiento para reclamar a los propietarios morosos está establecido en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Aunque la Ley permite que se pueda acudir al Juzgado sin abogado ni procurador, no le aconsejo que lo hagan, porque cualquier defecto de forma, cualquier retraso en contestar o cualquier pequeño incidente puede suponer que no se defiendan adecuadamente los intereses de la Comunidad, y pierda el pleito.
Además, todos los gastos y costas que se produzcan, aunque ha de adelantarlos la Comunidad, puede recuperarlos cuando se ejecute la sentencia.
Subvenciones para la reforma de la vivienda
¿Qué requisitos tiene que cumplir una propiedad para obtener financiación de su reforma integral en el Ayuntamiento de Madrid? ¿Existen subvenciones?
El Ayuntamiento concede subvenciones dentro de programas concretos (rehabilitación, sustitución de carbón como combustible de calderas comunitarias, gastos de realización de la ITE, etc.), que se establecen cada año con presupuestos concretos.
Propiedad del espacio bajo cubierto
En nuestra comunidad de propietarios tenemos un problema con los bajo cubierta. Somos 20 vecinos y una persona ajena a la comunidad reclama como suyo el bajo cubierta (450 m2).
¿A quien corresponde la propiedad de dicho espacio? ¿Pudo haberlo vendido el promotor del edificio? El reclamante, según su versión, la tiene registrada en el año 97 y la comunidad le niega el paso (aparte de que nunca ha pagado su cuota si realmente le pertenece).
El edificio tiene 30 años y los vecinos no se fían de meter la comunidad en una gestoría (piensan que van a perder el control sobre la comunidad).
El espacio bajo cubierta puede ser una finca independiente más del edificio. Para verificar si es así y si está registrada como tal, debe solicitar una Nota Simple de la División Horizontal del edificio en el Registro de la Propiedad correspondiente al mismo.
Una vez verificada la pertenencia a la Comunidad, en el mismo Registro puede comprobar quién es el titular de dicha finca y, consecuentemente, el obligado al pago de las cuotas de Comunidad correspondientes a dicha finca. Por supuesto que, en este caso, no puede negarse a su propietario el acceso a dicha finca, ni a la Comunidad. Y también puede reclamársele la parte proporcional que corresponda de los gastos de Comunidad de los últimos 15 años.
Por el contrario, si la mencionada finca no existiera registralmente, es decir, si no figura como una finca más, dicho local bajo cubierta sería un elemento común, perteneciente a toda la Comunidad en su conjunto.
En cuanto a la gestión de la Comunidad, lo aconsejable es que acudan a un Administrador de Fincas Colegiado que les asesore y oriente en la resolución de los problemas existentes y, en particular, sobre este tema concreto.
Prohibir la publicidad comercial.
Quisiera saber si podemos colocar en la comunidad un papel en el que se prohíba:
- correo comercial
- ventas en el edificio
No existe ninguna prescripción en la Ley de Propiedad Horizontal que impida la colocación de avisos prohibiendo determinadas actividades en la Comunidad, aunque la efectividad de los mismos puede ser muy limitada.
En cuanto al correo comercial, es muy difícil de delimitar a veces, y la solución más usual en la práctica es disponer de un buzón-papelera en el exterior del edificio, donde se indique "PUBLICIDAD", para que en él se deposite todo tipo de propaganda y publicidad. Obviamente, el correo comercial que tiene destinatario concreto no puede prohibirse.
Con referencia a las ventas, se puede prohibir el acceso de vendedores puerta a puerta, pero si son visitas concertadas con personas concretas tampoco puede hacerse nada.
Distancias al cerramiento o a la construcción
En una casa pareada, ¿se puede hacer en la pared libre un paellero, a dos metros de la valla o a diez metros de la valla?
Su consulta se refiere a un tema urbanístico, más que a las Comunidades de Propietarios.
Los temas relativos a distancias al cerramiento o a las construcciones suelen especificarse en la cédula urbanística de la parcela, en los Estatutos de la urbanización, y en el Plan parcial que corresponda.
Si no dispone de esa documentación, puede consultar al Administrador de la Comunidad o en su Ayuntamiento.
Correcta Utilización de las plazas de garaje.
Tengo una motocicleta y un automóvil en la misma plaza de garaje, en una comunidad de 217 vecinos. Mis preguntas son varias. Sin salir de mi plaza de garaje, ¿puedo estacionar los dos vehículos? ¿Puede sobresalir en algo de largo, por delante o por detrás, el vehículo? ¿Qué medidas debe tener el garaje por ley, en altura?
En principio, de acuerdo con el artículo 3.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, no se puede impedir a un propietario que -dentro de los límites de su propiedad- aparque uno, dos o los vehículos que estime pertinente, sean pequeños o grandes, siempre que se atenga a las limitaciones impuestas en los artículos 7 y 9 de la Ley, que no se invadan elementos comunes y que no exista Ordenanza Municipal que lo prohíba.
No obstante, estatutariamente podría acordarse por unanimidad que sólo se estacionara un vehículo en cada plaza, por posibles exigencias del seguro comunitario o para evitar excesos de tráfico en el interior del recinto.
Sin embargo, no puede permitirse que ningún vehículo sobresalga de los límites de su plaza, sea por delante, por detrás o por los laterales, independientemente de que haya uno o más vehículos en la plaza. En cuanto a la altura, debe consultar la ordenanza municipal correspondiente.
Reclamaciones por defectos en la construcción
Tenemos un problema en mi comunidad. Se trata de una urbanización de bungalows recientemente entregada. Cada vivienda tiene su propia terraza y jardín particulares.
El promotor preparó la mitad de las viviendas con las correspondientes canalizaciones para evacuar las aguas pluviales de las terrazas. Siempre caen sobre las terrazas o jardín de cada vecino.
El problema está en que los vecinos que no disponen de canalizaciones, y agotadas todas las posibilidades contra el promotor, quieren instalarlas con cargo a los gastos de la comunidad. ¿Es esto posible? ¿Puede negarse algún vecino a que se haga con cargo a los gastos comunitarios?
Evidentemente se trata de un defecto de construcción que afecta a elementos privativos, en el que la Comunidad no tiene ninguna responsabilidad.
Los afectados, una vez agotados los cauces amistosos deberían iniciar una reclamación judicial contra el promotor, bien sea individualmente o de forma colectiva (los afectados) y, si no quieren esperar a que se dicte sentencia y lo estiman conveniente para sus intereses, reparar los defectos a su costa, pero nunca con cargo a la Comunidad, puesto que no son elementos comunes.
Cualquier vecino puede negarse a afrontar este pago dentro de la Comunidad, puesto que no tiene base legal alguna.
¿Qué se puede hacer ante un vecino ruidoso?
Yo vivo en un primer piso, y mi vecina de arriba hace mucho ruido por las noches, pone música, corre por la casa, mueve muebles, incluso su gato salta sobre la uralita de mi galería.
Si la denuncio, ¿conseguiré algo? ¿A partir de qué hora no puede hacer ruido? ¿Podrían medir el nivel de ruido? Ella vive de alquiler, ¿Debería hablar o denunciar a los propietarios del piso?
Si los ruidos sobrepasan el nivel establecido en las Ordenanzas Municipales, puede exigir a su vecina que insonorice su vivienda, a su cargo. Lo primero sería pedir al Ayuntamiento que le hagan una medición de ruidos para comprobar objetivamente la situación.
En cualquier caso, conviene que hable con el propietario para que conozca la situación.
De todas formas es un asunto muy subjetivo y espinoso, y de difícil solución. En un caso extremo, podría llegar a aplicarse el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero no quiero ocultarle que las posibilidades de éxito judicial son muy escasas, por la dificultad de la prueba.
Subir el precio de la calefacción
Recientemente y por acuerdo de la Junta Rectora de la Comunidad de Propietarios, compuesta por el Presidente y tres vocales, se ha decidido subir el precio de la hora de calefacción de 0,15 (establecido en el presupuesto de la Junta General del año pasado) a 0,36 euros alegando que, de no subir el precio, no se cubren los gastos de calefacción.
Este precio se ha establecido en periodo de prueba durante dos meses y pasado este tiempo se volverá a reconsiderar. ¿Hasta qué punto es legal?, y en caso de no serlo, ¿cómo puedo reclamarlo?
Los acuerdos sobre cuotas o valoración de los servicios comunes medidos por contador han de tomarse en el marco de una Junta General de la Comunidad, que es la única que tiene atribuciones para tomar los referidos acuerdos.
A menos que la Junta General haya delegado expresamente, mediante acuerdo al efecto, en la Junta Rectora para modificar o actualizar los precios del servicio de calefacción, cualquier modificación en este sentido no obligará a los propietarios, ni podrá exigirse su pago.
Acceso a la profesión de Administrador de Fincas.
Me gustaría recibir información acerca de cómo acceder al Título de Administrador de Fincas, es decir, a través de qué estudios o titulaciones previas se puede conseguir éste.
Para acceder directamente a la profesión de Administrador hay varios títulos que capacitan para ello: Licenciado en Derecho, Ciencias Económicas, Empresariales, Ciencias Políticas y Veterinaria; Ingenieros Técnicos Agrícolas y Ayudante de Montes.
El antiguo sistema de acceso mediante oposición, convocada por el Ministerio de Fomento, se canceló con la creación de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas, que viene celebrando Convenios con diversas Universidades para la impartición de títulos propios de tres años de duración, con arreglo al Plan de Estudios de la Escuela. Actualmente, estos estudios pueden cursarse en las Universidades de Alcalá de Henares, Barcelona, País Vasco y Politécnica de Valencia, entre otras.
En cualquier caso, en cualquiera de los Colegios Territoriales puede actualizarse y completarse esta información con más detalle:
Antenas de telefonía móvil.
Les agradecería que me indicasen si existe algún tipo de legislación sobre la instalación de antenas de telefonía móvil y los posibles perjuicios que pudieran ocasionar. Muchas gracias.
Desde el punto de vista comunitario, la instalación de antenas de telefonía móvil en la cubierta se considera como "arrendamiento de elementos comunes que no tienen asignado un uso específico en el inmueble", para los que el artículo 17.1 de la Ley establece doble mayoría (de propietarios y cuotas) del 60%, y prevé que se consideren favorables los votos de los ausentes, a menos que comuniquen su oposición por escrito al Secretario, dentro de los treinta días siguientes al que les fue comunicado el acuerdo.
Como el precitado artículo incluye también la necesidad del consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere, hay que tener en cuenta que pueden considerarse afectados tanto los residentes en el edificio que utilicen marcapasos o cualquier otro dispositivo médico que pueda verse afectado por los campos electromagnéticos del repetidor, como los vecinos próximos físicamente a la antena (últimos pisos) que se verán expuestos a niveles más altos de campos electromagnéticos, así como quienes no quieran asumir el posible riesgo para su salud y la de su familia, y quienes consideren que puede depreciarse el valor de su propiedad.
Hay quienes opinan que el acuerdo debe tomarse por unanimidad, en base a la posible alteración de la estructura del edificio por el sobrepeso que puede representar, y también por la construcción de la caseta que lleva consigo, pero de momento no hay jurisprudencia que se incline por una u otra interpretación.
Legalmente, algunos Ayuntamientos han establecido una ordenanza municipal que regula la instalación de estas antenas y muchos otros la están preparando, mientras que el Ministerio de Ciencia y Tecnología también tiene en proyecto de Real decreto con el reglamento de desarrollo de la Ley general de telecomunicaciones, en lo relativo a las servidumbres, límites de exposición y otras restricciones a las emisiones radioeléctricas.
En cuanto a la salud, no existe acuerdo entre los científicos sobre los riesgos para la salud humana de la exposición a las ondas de una antena de telefonía móvil, pero sí el consenso sobre que no está demostrado que la exposición a estas ondas sea inocua.
En este sentido, la Organización Mundial de la Salud inició un proyecto en el año 1996, que pretende fijar unos límites de exposición uniformes para todos los países, y cuyas conclusiones expondrá en 2005 o 2006.
Apertura de un bar en los bajos comerciales.
Soy el secretario de la comunidad de propietarios, y quieren abrir un café-bar en los bajos del edificio. No estamos muy contentos y queríamos saber si necesitan algún permiso de la Comunidad para la apertura, y si existe algo de legislación para exponer nuestra queja al Ayuntamiento.
La instalación de cualquier actividad en un local no requiere el permiso de la Comunidad como tal. No obstante, el Ayuntamiento comunica a la Comunidad y a los colindantes que se ha solicitado licencia de construcción y de funcionamiento para una determinada actividad, para que quienes se consideren perjudicados hagan las alegaciones pertinentes. Finalmente, el Ayuntamiento decide si concede o no la licencia.
Los problemas fundamentales que una actividad como ésta puede causar son los derivados del horario de cierre y de los ruidos, y normalmente no se dan hasta que no está en funcionamiento. Es entonces cuando la Comunidad tiene que denunciar al Ayuntamiento si se produce algún tipo de irregularidad, persistiendo en las denuncias si se tarda en conseguir el cese de las molestias.
En nuestra sección CARTA DEL EDITOR del Boletín anterior nos hacíamos eco de una novedosa sentencia sobre las molestias ocasionadas por un bar a sus vecinos.
He comprado un piso de segunda mano. Es un edificio de dos plantas y somos 4 vecinos, 3 pisos son de una señora y el otro es mío. No hay comunidad de propietarios y estoy interesado en constituirla. Les rogaría que me ayudaran, explicándome qué tengo que hacer.
Ah, se me olvidaba, también hay dos bajos que son de otro propietario, pero no tiene acceso por el portal. ¿Qué tramites se requieren para constituirse en comunidad de propietarios? ¿Hay que registrar la comunidad en algun sitio? ¿Hay que notificarlo a Hacienda? ¿Qué se hace con el libro de actas?
Los pasos para constituir la Comunidad son los siguientes:
1. Adquisición del Libro de Actas y legalización en el Registro de la Propiedad donde esté inscrita la finca.
2. Celebración de la Junta de Constitución de la Comunidad, con nombramiento de cargos, aprobación de Presupuesto y Cuotas a aportar, levantando Acta.
3. Solicitud del CIF de la Comunidad en Hacienda, aportando el Libro con el Acta de la Junta de Constitución.
En mi comunidad tenemos un único contador por portal, pero en unas casas somos dos y en otras cinco. ¿Cómo podemos saber si se pueden instalar contadores individuales? Si siempre se puede, ¿se ha de realizar una votación? ¿Qué porcentaje de votos son mayoría? ¿Cada cual se paga lo suyo?
La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 9.1.e) la obligación que cada propietario tiene de contribuir a los gastos comunes que no sean susceptibles de individualización. Como el gasto de agua es perfectamente individualizable, el vecino que instale un contador privativo está en su derecho y puede hacerlo, con lo que contribuirá muy posiblemente a un ahorro de agua en el edificio, porque suele ocurrir que cuando se paga en Comunidad se mira menos y, en ocasiones, se derrocha.
De la factura global que se paga al suministrador se descuenta el consumo del propietario o propietarios que tengan contadores individuales, y el resultado se reparte entre las viviendas que no tengan contador. Así se procede en justicia, no se perjudica a nadie, y se permite hacer uso de su derecho de invidualización del gasto a quien ya ha instalado el contador, y a cualquier otro comunero que se decida a instalarlo en el futuro.
Para que este tema se trate en la próxima Junta, debe proponerlo por escrito con antelación para que se incluya en el orden del día. Para los contadores privativos no hace falta acuerdo comunitario, aunque conviene tratarlo en Junta para dar oportunidad a que lo instalen los propietarios que lo deseen. Así como cualquiera tiene derecho a ponerlo, no es posible obligar a su instalación a quien no lo quiera, aunque se aprobara por mayoría.
Lógicamente, el importe del contador debe sufragarlo cada uno de los propietarios que lo instale.
Cualificación legal para ejercer como Administrador en una Comunidad
Estipula la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 13.6 que los cargos de Administrador y, en su caso, de Secretario-Administrador, podrá ejercerse por cualquier propietario, así como por persona física con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida .... Es en esto último donde quiero centrar mis preguntas en el sentido siguiente:
¿Quién está cualificado legalmente para ejercer como administrador (de forma retribuida)
¿Quiénes están legalmente reconocidos para ejercer como administradores? Yo entiendo que, por ejemplo, un abogado puede estar cualificado legalmente, pero para estar legalmente reconocido, ¿no ha de estar colegiado como Administrador de Fincas? En este caso, ¿esta colegiación se hace sin más trámites o ha de pasar algún tipo de prueba o examen?
Dónde se establece el límite entre llevar la gestión de una comunidad de propietarios y la asesoría jurídica de un abogado a una comunidad de propietarios?
Para ejercer como Administrador, cobrando por realizar tales funciones, solo están legalmente autorizados los Administradores de Fincas colegiados. El ejemplo que pone de los Abogados es válido. Pueden ejercer si se colegian como Administradores, y aunque no se exigen pruebas, normalmente se les invita a que acudan a los Cursos de Formación que los Colegios imparten periódicamente.
Legalmente están reconocidos tanto los Administradores como los propietarios. Cualquiera de los propietarios puede ejercer el cargo, pero sin mediar retribución. Hay sentencias en este sentido e incluso se condenó judicialmente a un intruso a una multa por importe del Alta en el Colegio más las cuotas colegiales correspondientes al período en que había ejercido como intruso.
La verdad es que la Administración tiene bastante de asesoría, no sólo jurídica sino también técnica. De todas formas, si es la misma persona quien presta ambos servicios, cobrando por ambos, su actuación puede ser mal interpretada en algunos casos. Está claro que, si como Abogado defiende a la Comunidad, percibirá unos honorarios por ello, independientemente de lo que cobre como Administrador; pero su actuación puede dar lugar a confusiones importantes en algún caso.
Derribo de la pared maestra.
Hemos comprado recientemente un piso antiguo que es necesario reformar. Entre las reformas que deseamos hacer se encuentra el derribo de una pared maestra del mismo. Dicha obra está dirigida por un arquitecto, ya que implica la sustitución de la misma por una viga.
Nuestra consulta hace referencia a los tipos de permisos y las leyes que regulan la ejecución de dichas obras, ya que por un lado estamos pendientes de tramitación por parte del ayuntamiento, pero por otro no conocemos exactamente cuáles son nuestras obligaciones para con el resto de propietarios de la finca.
La pared maestra, en cuanto a elemento común, es propiedad de la Comunidad, y su derribo o modificación debe acordarse por unanimidad de todos los propietarios, previa convocatoria de Junta General, indicando este asunto como punto concreto dentro del Orden del Día para su celebración.
Estatutos de Comundidades.
¿Existe algún modelo de Estatutos con la nueva Ley? ¿Dónde se registran los Estatutos de las Comunidades de Propietarios? Para que sean válidos, ¿es obligatorio registrarlos?
No existe ningún modelo de Estatutos de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal reformada, ni con la antigua, porque los Estatutos han de redactarse acorde a la Comunidad de que se trate, teniendo en cuenta los servicios de que está dotada y los distintos tipos de gastos. Para su elaboración debería hacerse un estudio previo de sus necesidades y expectativas, y es muy importante contar con el asesoramiento profesional de un Administrador de Fincas, cuyas aportaciones y sentido práctico son fundamentales para la viabilidad futura de los mismos.
Los Estatutos, una vez aprobados por unanimidad en una Junta Extraordinaria de la Comunidad, se inscriben en el Registro de la Propiedad al que pertenece el edificio. Cuando los redacta el promotor, está obligado a facilitarlos a los compradores en el momento de la compra, haciendo constar en la Escritura el conocimiento de los mismos.
Mientras no se inscriben en el Registro, los Estatutos obligan a los propietarios actuales de la Comunidad, pero no a los futuros. Para que los nuevos comuneros que accedan a la propiedad estén obligados a cumplirlos, es necesario que puedan ser conocidos por terceros, y ello se logra con la inscripción en un Registro Público, como es el Registro de la Propiedad.
Ni qué decir tiene que los Estatutos no son obligatorios, que una gran mayoría de las Comunidades no los tienen, y por ello no funcionan peor. Otras tienen una simple transcripción parcial de la Ley de Propiedad Horizontal. En general, los Estatutos no son más que una adaptación de la Ley a unas circunstancias comunitarias concretas.
Recientemente, con la reforma de la Ley, se plantea frecuentemente si es necesario o no adaptar los Estatutos a la situación actual. Está claro que, aunque no se haga, aquellos preceptos que contradigan lo que dispone la Ley no son de aplicación, y la conveniencia o no de una adaptación tiene que decidirla la propia Comunidad, o sus rectores que son quienes habrán de proponerla. Las modificaciones posteriores de los Estatutos llevan el mismo trámite: aprobación unánime de la Comunidad e inscripción en el Registro correspondiente.
El fondo legal de reserva.
El 5% del Fondo de Reserva que las Comunidades de Propietarios están obligadas a incluir en sus presupuestos anuales, ¿lo costea cada uno de los comuneros o se descuenta del total del presupuesto ordinario? ¿ese 5% se ingresará en una cuenta corriente diferente a la ordinaria, y destinada únicamente a gastos de conservación del edificio?
El Fondo de Reserva se constituye, aparte del Presupuesto Ordinario, y por todos los comuneros, incluyendo plazas de garaje, trasteros, locales y todas las fincas que forman parte del edificio.
No es necesario abrir una cuenta independiente con la recaudación del Fondo de Reserva, porque ello puede dificultar la pronta disposición del mismo en caso de urgente necesidad para atender a una reparación imprevista, y porque su dotación mínima del 5% del Presupuesto ordinario supone una cuantía mínima, casi testimonial, que no justifica que se tenga en cuenta aparte, ni siquiera por la posible rentabilidad de su depósito.
Acabo de adquirir una vivienda. Se trata de un bajo, situado debajo de la cota del portal. El otro día me introdujeron en el buzón un papel pidiendo votos para la instalación de un ascensor.
En el caso de que esto se llevara a cabo, quisiera saber cuáles son mis derechos y obligaciones respecto de esta mejora comunitaria. ¿Cómo se toma el acuerdo? ¿Me corresponde pagar un porcentaje de estos gastos, a pesar de que no lo pueda utilizar para acceder a mi vivienda?
De acuerdo con el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal reformada, para el establecimiento del servicio de un ascensor en una Comunidad se require el voto favorable del 60% de los propietarios que, a su vez, representen el 60% o más de los coeficientes, suponiendo que sea viable técnicamente.
En el caso de que en el edificio vivan personas mayores de 70 años, esta instalación se considera como supresión de barreras arquitectónicas, y el acuerdo se toma por doble mayoría (de propietarios y de cuotas) simple.
El IVA de las Comunidades.
El administrador de nuestra comunidad nos carga el 16 por ciento de IVA en sus honorarios. Este IVA, ¿lo podemos declarar y así optar a su devolución, ya que es un IVA soportado?
El IVA del administrador tiene la misma consideración que el de la energía eléctrica, el mantenimiento del ascensor o cualquier contratista de una obra para la Comunidad.
Con respecto a él, la Comunidad es consumidor final y no puede deducírselo, a menos que genere IVA por alguna actividad atípica (alquiler de cubierta, vallas publicitarias, locales propios arrendados, etc.).
Presidente por representación.
Desde hace 8 años vivo en un apartamento propiedad de mi padre. En la pasada Junta de la Comunidad se me nombró Presidenta de la Comunidad, en representación de mi padre, ya que yo soy quien de hecho vive allí y quien puede atender los asuntos de la finca.
Unas semanas después, el Administrador me informó de que no puedo ser yo, sino que en todo caso tiene que ser mi padre, ya que él es el propietario.
Mi pregunta es la siguiente: ¿Puedo yo ejercer el cargo si mi padre me autoriza? ¿Esa autorización debe ser firmada por un notario, o es suficiente con que sea un documento privado?
La LPH no permite que represente a la Comunidad otra persona distinta al Presidente, aunque esté autorizada por el mismo. El Presidente no tiene facultades para determinar quien lo sustituye, y si no asiste a la Junta, la presidirá el Vicepresidente, caso de que lo hubiere y asistiera; en caso contrario, la Junta elige quien preside la reunión, que obligatoriamente ha de ser propietario, tal y como establece el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal:
Lo único que puede delegar el Presidente es la realización de determinadas gestiones internas, pero no el cargo ni sus funciones. Por supuesto que, como propietario, puede delegar su voto y representación en la Junta, en quien prefiera, aunque no sea propietario, igual que el resto de los condueños, pero nada más.
En Junta de propietarios, a la que no asistí, me han designado presidente de la comunidad. Por enfermedad grave de mi esposo, que necesita atención médica diaria y cuidados personales también diarios, me resulta imposible desempeñar el cargo. Además, no vivo en ese piso, que está alquilado, ya que por la citada enfermedad debemos residir varios meses al año en zona costera.
Creo que con la nueva Ley puedo impugnar este nombramiento. ¿Qué tengo que hacer?
Inicialmente, ni la enfermedad, ni la jubilación, ni la residencia fuera de la Comunidad de Propietarios, eximen a un comunero de la obligación de ostentar el cargo para el que ha sido nombrado, aunque frecuentemente las Comunidades establecen de motu propio las exenciones que consideran oportunas en aras de un funcionamiento dinámico y adecuado de su Comunidad. Cuando no hay nada establecido, únicamente el Juez puede eximir del cargo y nombrar un sustituto.
El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal regula el nombramiento y funciones de los distintos cargos de la Comunidad de Propietarios, y en su apartado 2 establece que los nombramientos son obligatorios, aunque los designados pueden solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que estimen pertinentes.
El Juez resolverá lo que proceda, de acuerdo con lo establecido en el artículo 17.3, nombrando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituirle.
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