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Timestamp: 2016-10-21 16:48:47+00:00
Document Index: 133833515

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art. 3', 'art. 4', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 261', 'art. 5', 'art. 132', 'art. 132', 'art. 100', 'art. 472', 'ATF ', 'art. 48', 'art. 46', 'art. 54', 'art. 55', 'art. 63', 'art. 64', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 261', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 261', 'art. 254', 'art. 260', 'art. 254', 'art. 261', 'art. 261', 'art. 261', 'art. 5', 'art. 261', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 254', 'art. 19', 'ATF ', 'art. 19', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 261', 'ATF ', 'art. 261', 'ATF ', 'art. 261', 'art. 3', 'art. 261', 'art. 261', 'art. 290', 'art. 261', 'ATF ', 'art. 261', 'ATF ', 'art. 3', 'art. 253', 'art. 254', 'art. 254', 'ATF ', 'art. 261', 'art. 261', 'ATF ', 'art. 261', 'art. 5', 'art. 261', 'art. 260', 'art. 261', 'art. 261', 'art. 66']

4C.84/2007 (05.07.2007)
MM. et Mmes les Juge Corboz, Pr�sident,
repr�sent� par Me Michel Rossinelli, avocat,
B.________, d�fendeur et intim�,
repr�sent� par Me Christophe Piguet, avocat.
contrat de bail � loyer; changement de propri�taire,
recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 1er novembre 2006.
A.a Le 8 avril 1991, A.________ a conclu avec C.________ une convention de remise de commerce portant sur le caf�-restaurant � X.________ �, sis rue Y.________ � Lausanne. � ce moment-l�, C.________ �tait � la fois l'exploitant du caf�-restaurant et le propri�taire de l'immeuble.
Cette convention pr�voyait que � C.________ vend � A.________, qui l'ach�te, la pinte caf�-restaurant 'X.________' � (art. 2). La vente comprenait (a) tous les objets mobiliers, les appareils, le mat�riel et les machines existant dans les locaux et servant � l'exploitation du caf�-restaurant, selon inventaire annex�, (b) le stock de marchandises, (c) le fonds de commerce, la client�le et les patentes, (d) l'obtention du bail � loyer du caf�-restaurant pour une dur�e de 12 ans et (e) le droit au num�ro de t�l�phone, aux installations �lectriques et t�l�phoniques existantes et � l'enseigne commerciale � X.________ � (art. 3). Le prix de vente de tous ces �l�ments, sauf le stock de marchandises, a �t� fix� � 290'000 fr. (art. 4).
A.b Le 28 juin 1991, C.________ et A.________ ont conclu un contrat de bail � loyer pour locaux commerciaux. Le bail commen�ait le 1er juillet 1991 � midi pour se terminer le 1er juillet 2003. Il �tait ensuite renouvelable de cinq ans en cinq ans, sauf avis de r�siliation donn� par l'une ou l'autre des parties au moins une ann�e � l'avance.
Le m�me jour, soit le 28 juin 1991, les parties ont sign� un exemplaire des dispositions compl�mentaires pour �tablissements publics, �dition 1973, dont l'art. 5 a la teneur suivante:
� Si le propri�taire a exploit� lui-m�me le commerce et l'a remis � bail, moyennant paiement par le locataire d'une reprise globale, les principes suivants font r�gle:
� l'entr�e en jouissance, il est dress� un inventaire estimatif du mobilier et du mat�riel d'exploitation.
La diff�rence entre la valeur globale pay�e pour la reprise du commerce et celle du mobilier et du mat�riel inventori� est consid�r�e comme indemnit� de reprise de la client�le (pas de porte).
Si la r�siliation du contrat est le fait du propri�taire, il est �tabli un nouvel inventaire estimatif du mobilier et du mat�riel. Le propri�taire s'engage � reprendre le commerce � la valeur dudit inventaire augment�e du montant pay� pour la reprise de la client�le. Il ne reprend le nouveau mobilier et le mat�riel achet�s en cours de bail qu'� la condition d'en avoir �t� inform� et d'avoir donn� son accord.
A.c Le 30 janvier 1998, C.________ a vendu l'immeuble abritant � X.________ � � B.________. Le 10 f�vrier 1998, A.________ a �t� inform� de cette vente et de la r�siliation du bail pour l'�ch�ance du 1er juillet 2003, le nouveau propri�taire de l'immeuble d�sirant exploiter lui-m�me � X.________ �.
En 2002, A.________ a interpell� B.________ au sujet du paiement du goodwill auquel il estimait avoir droit en application de l'art. 5 des dispositions compl�mentaires pour �tablissements publics. B.________ a r�pondu qu'il n'�tait pas question qu'il paie un goodwill, faisant valoir que les conditions de l'art. 5 pr�cit� n'�taient pas r�unies.
B.a Le 28 f�vrier 2003, A.________ a saisi le Tribunal des baux du canton de Vaud, en concluant notamment au paiement par B.________ de 320'000 fr. plus int�r�ts � 5% d�s le 1er mai 2003.
Par r�ponse du 28 avril 2003, le d�fendeur a offert de reprendre le mobilier et le mat�riel au prix de 36'535 fr. et a conclu au rejet des conclusions prises par le demandeur.
Le 2 juillet 2003, les parties ont pass� une transaction partielle pr�voyant la reprise du mobilier et du mat�riel pour un prix de 43'515 fr., qui a �t� pay�.
B.b Par jugement du 2 mars 2005, le Tribunal des baux a notamment condamn� le d�fendeur � verser au demandeur le montant de 226'195 fr. plus int�r�ts � 5% d�s le 1er mai 2003. Il a retenu que lorsque le d�fendeur avait acquis l'immeuble par acte de vente du 30 janvier 1998, il avait repris de par la loi (art. 261 al. 1 CO) le bail qui liait le demandeur et C.________, mais aussi les dispositions compl�mentaires pour �tablissements publics, car m�me si le bail ne se r�f�rait pas � ces derni�res, ces documents formaient clairement un tout contractuel. Constatant que l'indemnit� de client�le pay�e par le demandeur � C.________ en 1991 s'�tait �lev�e � 226'195 fr. (correspondant � la diff�rence entre le prix de reprise de 290'000 fr. et la valeur du mobilier et du mat�riel le 8 avril 1991), il a consid�r� que le d�fendeur, ayant r�sili� le bail, �tait redevable de ce montant envers le demandeur en application de l'art. 5 des dispositions compl�mentaires.
B.c Statuant par arr�t du 1er novembre 2006 sur recours du d�fendeur, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a r�form� ce jugement en ce sens qu'elle a rejet� les conclusions en paiement prises par le demandeur.
Agissant par la voie du recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, le demandeur conclut, avec suite de frais et d�pens des instances cantonales et f�d�rale, � la r�forme de cet arr�t en ce sens que le jugement de premi�re instance soit confirm�.
Le d�fendeur conclut avec suite de frais et d�pens au rejet du recours.
1.1 La loi sur le Tribunal f�d�ral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) est entr�e en vigueur le 1er janvier 2007 (RO 2006 1242). Elle ne s'applique toutefois aux proc�dures de recours que si l'acte attaqu� a �t� rendu apr�s son entr�e en vigueur (art. 132 al. 1 LTF). Selon d�cision de la Cour pl�ni�re du Tribunal f�d�ral du 11 septembre 2006, la d�cision attaqu�e doit �tre consid�r�e comme rendue, au sens de l'art. 132 al. 1 LTF, le jour o� elle a �t� prise; la date d�terminante � cet �gard est donc celle de la d�cision, et non celle de la notification de l'exp�dition compl�te, qui fait quant � elle courir le d�lai de recours (art. 100 al. 1 LTF). En l'esp�ce, l'arr�t attaqu� ayant �t� prononc� en s�ance publique le 1er novembre 2006, il doit �tre consid�r� comme rendu ce jour-l�, qui est d'ailleurs aussi celui auquel l'arr�t prend date selon le droit cantonal (art. 472 al. 1 CPC/VD). Par cons�quent, la proc�dure de recours reste r�gie par la loi f�d�rale d'organisation judiciaire (OJ) du 16 d�cembre 1943.
1.2 Interjet� par la partie demanderesse qui a succomb� dans ses conclusions en paiement et a donc qualit� pour recourir (cf. ATF 123 III 414 consid. 3a; 126 III 198 consid. 2b), le recours en r�forme est dirig� contre une d�cision finale rendue en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ). Portant sur une contestation civile de nature p�cuniaire dont la valeur d�passe le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ), le recours est donc en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
1.3 Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il n'y ait lieu � rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il ne faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s et clairement �tablis (art. 64 OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2, 136 consid. 1.4; 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a; 119 II 353 consid. 5c/aa).
En l'esp�ce, le Tribunal f�d�ral ne saurait donc tenir compte des affirmations de fait contenues dans le recours qui s'�cartent de l'�tat de fait retenu par la cour cantonale, sans que le demandeur ne se pr�vale avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es (cf. ATF 130 III 102 consid. 2.2, 136 consid. 1.4). Il s'en tiendra d�s lors � cet �tat de fait, notamment dans la mesure o� il y est retenu qu'il n'est pas �tabli que le d�fendeur connaissait l'existence des dispositions compl�mentaires pour �tablissements publics.
2.1 La Chambre des recours expose dans son arr�t que le principe � la vente ne rompt pas le bail � pos� � l'art. 261 CO est exorbitant des principes g�n�raux du droit suisse, notamment de la libert� contractuelle, voire de la relativit� des conventions, et qu'il ne saurait �tre transpos� � un contrat compos� tel que la relation contractuelle entre le demandeur et C.________, qui englobe plusieurs contrats interd�pendants (cf. ATF 131 III 528 consid. 7.1.1). En l'esp�ce, le litige porte sur l'effet d'une clause concernant la cession de client�le, qui selon la cour cantonale rel�ve clairement du droit de la vente (cf. ATF 129 III 18 consid. 2.2) et ne saurait �tre consid�r�e comme simple clause accessoire du bail. Pour les juges cantonaux, il y a donc lieu de consid�rer que le remboursement pr�vu contractuellement, en cas de r�siliation du bail, du prix pay� pour la client�le est �galement r�gi par les r�gles sur la vente et les garanties y relatives, et que les r�gles du droit du bail, en particulier l'art. 261 CO, ne s'appliquent pas � cette probl�matique.
2.2 Le demandeur soutient d'abord qu'il r�sulterait clairement des pi�ces du dossier que les dispositions compl�mentaires pour �tablissements publics sont depuis des d�cennies syst�matiquement convenues dans le canton de Vaud lors de la signature d'un bail � loyer pour �tablissement public. Ces dispositions tendraient notamment � prot�ger le locataire d'un �tablissement public, qui a d� verser un montant souvent important pour en reprendre l'exploitation, afin qu'il puisse r�cup�rer l'indemnit� de reprise de la client�le lorsque c'est le propri�taire de l'immeuble qui, en sa qualit� d'ancien exploitant, a per�u le prix de la remise du commerce et qu'il r�silie ensuite le contrat de bail. Selon le demandeur, c'est donc � juste titre que le Tribunal des baux avait consid�r� que le bail et les dispositions compl�mentaires pour �tablissements publics formaient un tout contractuel opposable au d�fendeur.
Invoquant ensuite un arr�t dans lequel le Tribunal f�d�ral a consid�r� que l'obligation faite au futur locataire d'acqu�rir le mobilier, le mat�riel d'exploitation et la valeur de la client�le �tait une obligation directement li�e � l'usage des locaux lou�s (SJ 1999 I p. 167 ss, 169), le demandeur soutient que l'obligation du propri�taire de l'immeuble de rembourser le montant pay� pour la reprise de la client�le serait �galement en relation directe avec l'usage de la chose lou�e au sens de l'art. 254 CO, puisque ce remboursement n'est d� que si le propri�taire d�cide de r�silier le contrat de bail. L'indemnit� due pour la client�le s'apparenterait d'ailleurs � l'indemnit� de plus-value de l'art. 260a al. 3 CO.
Selon le demandeur, la conclusion du bail et des dispositions compl�mentaires pour �tablissements publics, ainsi que de la convention de remise de commerce, repr�sentait ainsi une transaction coupl�e qui �tait en relation directe avec l'usage de la chose lou�e, au sens de l'art. 254 CO. Dans un tel cas, c'est l'�l�ment de bail qui constituerait le centre de gravit� des relations contractuelles et qui exigerait donc, en application de la jurisprudence du Tribunal f�d�ral relative aux contrats compos�s, l'application des seules r�gles du contrat de bail, en particulier de l'art. 261 CO.
Or en vertu de cette disposition, ce sont tous les droits et obligations r�sultant du contrat de bail qui sont transmis � l'acqu�reur de l'immeuble. Selon le demandeur, la Chambre des recours aurait cru � tort pouvoir distinguer, dans les relations contractuelles nou�es entre le demandeur et C.________, entre des obligations qui rel�veraient des r�gles sur le contrat de bail et d'autres qui, bien que li�es � l'usage des locaux, rel�veraient des r�gles sur la vente. Une telle distinction, aboutissant � ce que le transfert des droits et obligations pr�vu par l'art. 261 CO se ferait en quelque sorte � � la carte �, serait source d'ins�curit� juridique et ferait perdre � l'art. 261 CO sa port�e de protection sociale voulue par le l�gislateur. Au surplus, l'arr�t entrepris consacrerait une solution manifestement in�quitable dans la mesure o� le nouveau propri�taire b�n�ficie sans bourse d�lier de la valeur de la client�le alors que le demandeur, qui a vers� plus de 200'000 fr. pour acqu�rir cette client�le, se voit priv� du droit pr�vu contractuellement d'obtenir le remboursement de ce pas de porte par le propri�taire de l'immeuble qui a r�sili� le contrat de bail.
Le demandeur et C.________, qui �tait alors � la fois l'exploitant du caf�-restaurant et le propri�taire de l'immeuble, ont conclu en 1991 une convention de remise de commerce ainsi qu'un contrat de bail � loyer portant sur � X.________ �. Ils ont en outre sign� les dispositions compl�mentaires pour �tablissements publics, dont l'art. 5 pr�voit que si le propri�taire a exploit� lui-m�me le commerce et l'a remis � bail, moyennant paiement par le locataire d'une reprise globale, il s'engage, s'il r�silie le bail, � reprendre le mobilier et le mat�riel et � rembourser le montant pay� pour la reprise de la client�le. La question qui se pose en l'esp�ce est de savoir si cette obligation a pass� en application de l'art. 261 CO au d�fendeur, qui a acquis l'immeuble en 1998 et a r�sili� le bail pour l'�ch�ance du 1er juillet 2003.
3.1.1 Si divers accords liant des parties d�termin�es ne constituent pas des contrats ind�pendants, mais repr�sentent au contraire, selon la volont� des parties, des �l�ments de leur convention li�s entre eux et d�pendant l'un de l'autre, de telle sorte que l'on est en pr�sence d'un contrat mixte ou d'un contrat compos�, ce contrat doit selon la jurisprudence �tre appr�hend� comme un seul et unique accord (ATF 131 III 528 consid. 7.1; 118 II 157 consid. 3a et les r�f�rences cit�es; 41 II 105 consid. 3). Cela a en particulier une r�percussion sur l'extinction du contrat, car, compte tenu de leur d�pendance r�ciproque, les diff�rentes composantes du contrat ne sauraient �tre soumises � un sort juridique diff�rent (ATF 131 III 528 consid. 7.1; 118 II 157 consid. 3a et les r�f�rences cit�es).
3.1.2 On parle de contrat compos� ou complexe lorsque les parties ont conclu plusieurs contrats objectivement distincts, mais d�pendants entre eux au point qu'ils ne sauraient �tre dissoci�s (ATF 131 III 528 consid. 7.1; 115 II 452 consid. 3a; 107 II 144 consid. 2; 94 II 355 consid. 4; Pierre Tercier, Les contrats sp�ciaux, 3e �d. 2003, n. 302, qui cite les transactions coupl�es au sens de l'art. 254 CO; Theo Guhl/ Alfred Koller, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9e �d. 2000, � 40 n. 19; Pierre Engel, Trait� des obligations en droit suisse, 2e �d. 1997, p. 176; le m�me, Contrats de droit suisse, 2000, p. 741; Ernst A. Kramer, Berner Kommentar, Band VI/1/2, 1991, n. 64 ad art. 19-20 CO). Le contrat compos� doit �tre distingu� du contrat mixte, qui combine dans un seul et m�me contrat des obligations relevant de plusieurs contrats nomm�s (ATF 131 III 528 consid. 7.1; 120 V 299 consid. 4a; 109 II 462 consid. 3d; Tercier, op. cit., n. 298; Kramer, op. cit., n. 58 ad art. 19-20 CO), voire, dans une acception large, de contrats nomm�s et de contrats non pr�vus par la loi, ou m�me de contrats innomm�s seulement (Guhl/Koller, op. cit., � 40 n. 22; Engel, Trait� des obligations en droit suisse, p. 175 s.; le m�me, Contrats de droit suisse, p. 740).
3.1.3 Lorsqu'on se trouve confront� � un contrat mixte ou compos� comprenant des �l�ments de diff�rents types de contrat, il faut examiner pr�cis�ment quelle est la question juridique pos�e pour d�terminer quels sont les dispositions l�gales ou les principes juridiques auxquels il y a lieu de recourir pour la trancher (ATF 131 III 528 consid. 7.1; 118 II 157 consid. 2c et les r�f�rences cit�es). Cela signifie que les diff�rentes questions � r�soudre doivent �tre r�gies par les normes l�gales ou les principes juridiques qui sont adapt�s � chacune d'elles; lorsqu'il appara�t exclu, au vu de la d�pendance r�ciproque des diff�rents �l�ments du contrat mixte ou compos�, qu'une m�me question - par exemple la r�siliation du contrat - soit r�gl�e de mani�re diff�rente pour chacun d'eux, elle doit �tre soumise aux dispositions l�gales d'un seul et m�me contrat (ATF 131 III 528 consid. 7.1; 118 II 157 consid. 3a; 110 II 380 consid. 2; 109 II 462 consid. 3d). Pour d�terminer quelles r�gles l�gales sont applicables � la question litigieuse, il convient de rechercher le centre de gravit� des relations contractuelles, appr�hend�es comme un accord global unique (ATF 131 III 528 consid. 7.1; 118 II 157 consid. 3a et les arr�ts cit�s).
3.2.1 L'art. 261 al. 1 CO dispose que si, apr�s la conclusion du contrat, le bailleur ali�ne la chose lou�e ou si elle lui est enlev�e dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe � l'acqu�reur avec la propri�t� de la chose. L'acqu�reur devient de par la loi partie au contrat de bail � la place du bailleur, dont il reprend pour l'avenir tous les droits et toutes les obligations d�coulant du bail (ATF 127 III 273 consid. 4c/aa; Tercier, op. cit., n. 2223; Peter Higi, Z�rcher Kommentar, Band V/2b, 1994, n. 22 ad art. 261-261a CO). L'entr�e de l'acqu�reur dans le rapport de bail n'a cependant pas d'effet r�troactif, et le locataire ne peut pas faire valoir contre le repreneur de la chose lou�e toutes les pr�tentions qu'il avait contre l'ancien bailleur (ATF 127 III 273 consid. 4c/aa; Tercier, op. cit., n. 2234; Guhl/Koller, op. cit., � 44 n. 63; Philippe Conod, Action en r�p�tition de l'indu : qualit� pour d�fendre et prescription, in Cahiers du bail 2005 p. 97 ss, 107). Le pr�c�dent propri�taire continue ainsi de r�pondre � l'�gard du locataire des obligations qui �taient les siennes et d�coulaient du bail avant le transfert de propri�t� (Higi, op. cit., n. 26 s. ad art. 261-261a CO; Conod, loc. cit.). L'entr�e de l'acqu�reur dans la relation contractuelle n'est pas subordonn�e � la condition qu'il ait connu ou d� conna�tre (art. 3 al. 2 CC) cette derni�re (Denis Piotet, Le principe � la vente ne rompt pas le bail � et le syst�me g�n�ral des droits r�els, 1993, n. 55 p. 42).
3.2.2 L'application de l'art. 261 CO pr�suppose l'existence d'un v�ritable contrat de bail � loyer (cf. Higi, op. cit., n. 3 et 10 ad art. 261-261a CO; cf. art. 290 CO pour le bail � ferme). Le caract�re exorbitant, au regard des principes de la libert� contractuelle et de la relativit� des conventions, de la r�gle pos�e � l'art. 261 CO exclut qu'elle puisse �tre transpos�e � d'autres contrats conf�rant l'usage d'un objet, notamment au contrat de pr�t (Piotet, op. cit., n. 27 p. 31; cf. ATF 113 III 42 concernant le droit de jouissance d'un immeuble accord� � l'�pouse du propri�taire par le juge des mesures provisoires du divorce). Selon Piotet, ce m�me caract�re exorbitant doit sans doute amener � exclure �galement l'application de l'art. 261 CO aux contrats mixtes, compos�s de certains �l�ments du bail quant � l'usage d'un objet (Piotet, op. cit., n. 29 p. 32).
3.3.1 En l'esp�ce, le demandeur et C.________ ont conclu plusieurs contrats distincts. D'une part, ils ont conclu le 8 avril 1991 une convention de remise de commerce portant sur diverses prestations (mobilier et mat�riel d'exploitation, stock de marchandises, installations, client�le, obtention d'un bail � loyer, droit � l'enseigne, etc.), convention qui constitue selon la jurisprudence un contrat sui generis (ATF 129 III 18 consid. 2.1). D'autre part, en ex�cution de l'art. 3 let. d de cette convention, les m�mes parties ont conclu le 28 juin 1991 un contrat de bail � loyer (art. 253 ss CO) pour locaux commerciaux pour une dur�e de 12 ans. Enfin, le m�me jour, soit le 28 juin 1991, elles ont sign� un exemplaire des dispositions compl�mentaires pour �tablissements publics, qui comprenait notamment une disposition pr�voyant la restitution de l'indemnit� de reprise de la client�le en cas de r�siliation du contrat de bail par le propri�taire.
3.3.2 Quoique constituant des contrats distincts, la convention de remise de commerce et le contrat de bail � loyer sont manifestement en lien l'un avec l'autre. D'une part, la remise du commerce par C.________, qui �tait alors � la fois propri�taire de l'immeuble et exploitant de l'�tablissement public, supposait en effet la cession au demandeur de l'usage des locaux n�cessaires � l'exploitation; cette cession �tait pr�vue dans la convention de remise de commerce sous la forme d'un bail � loyer � conclure pour une dur�e de 12 ans. D'autre part, les dispositions compl�mentaires pour �tablissements publics, que les parties ont sign�es le m�me jour que le contrat de bail � loyer, pr�voyaient, pour le cas o� le repreneur ne pourrait plus exploiter l'�tablissement public en raison de la r�siliation du bail par le propri�taire, que ce dernier devrait racheter le mobilier et le mat�riel et restituer l'indemnit� de reprise de la client�le.
3.3.3 Cette obligation de restituer des prestations effectu�es en vertu de la convention de remise de commerce vise � �viter que le � vendeur � de l'�tablissement public ne puisse r�cup�rer celui-ci en r�siliant le bail, sans avoir � indemniser l'� acheteur � pour la reprise de la client�le. Bien que subordonn�e � la condition de la r�siliation du bail par le propri�taire, cette obligation rel�ve clairement des rapports contractuels entre � acheteur � et � vendeur � du commerce, et non du rapport de bail.
Contrairement � ce que semble penser le demandeur, il est sans pertinence � cet �gard que le Tribunal f�d�ral ait jug�, dans un cas o� le propri�taire d'un �tablissement public avait conclu avec un tiers un contrat de remise de commerce ainsi qu'un contrat de bail � loyer, que l'acquisition par le locataire du mobilier et du mat�riel d'exploitation constituait une obligation directement li�e � l'usage des locaux lou�s, au sens de l'art. 254 CO (arr�t 4C.187/1998 du 2 d�cembre 1998, reproduit in SJ 1999 I p. 167 ss). Il s'agissait en effet uniquement de d�terminer si une telle transaction �tait valable au regard de l'art. 254 CO, qui pr�voit la nullit� d'une transaction coupl�e avec le bail d'habitations ou de locaux commerciaux � la double condition que la conclusion ou la continuation du bail y soit subordonn�e et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose lou�e. Le fait que certaines obligations ressortissant au contrat de remise de commerce soient en relation directe avec l'usage des locaux lou�s par contrat de bail � loyer s�par� n'en fait cependant pas des obligations d�coulant du rapport de bail.
3.3.4 � l'ATF 131 III 528, le Tribunal f�d�ral a eu � d�cider si un contrat de management d'h�tel, contrat mixte comportant des clauses qui auraient pu figurer dans un contrat de bail � ferme, avait pass�, en vertu de l'art. 261 CO, aux tiers qui avaient acquis les immeubles aux ench�res forc�es. Consid�rant que le centre de gravit� de l'accord global (cf. consid. 3.1.3 supra) �tait l'entreprise h�teli�re exerc�e � ses risques et p�rils par l'ancien propri�taire des immeubles, il a estim� que l'art. 261 CO ne pouvait �tre consid�r�e comme une r�gle adapt�e pour r�soudre le point litigieux et que le contrat de management n'avait donc pas pass� aux adjudicataires des immeubles (ATF 131 III 528 consid. 7.2 et 7.3).
Dans cette affaire, la question de l'application de l'art. 261 CO se posait en des termes diff�rents de ceux du pr�sent litige, car le contrat de management d'h�tel en cause �tait un contrat mixte, dont les prestations devaient �tre fournies de mani�re durable, de telle sorte qu'il �tait a priori envisageable que l'acqu�reur reprenne pour l'avenir tous les droits et obligations d�coulant de ce contrat de dur�e. En l'esp�ce, on est en pr�sence de contrats distincts, quoique li�s entre eux, dont l'un est un contrat simple tandis que l'autre est un contrat de dur�e (sur ces notions, cf. Tercier, op. cit., n. 347 et 351). Par la convention de remise de commerce, C.________ a c�d� au demandeur un certain nombre de choses, de droits et d'avantages (comme la client�le) contre paiement d'un certain prix; cette convention constitue un contrat simple, � ex�cution instantan�e, quand bien m�me, en vertu de l'art. 5 des dispositions compl�mentaires pour �tablissements publics, certaines prestations devaient �tre restitu�es en cas de r�siliation du bail par le propri�taire. En revanche, le contrat de bail � loyer, par lequel C.________ a c�d� au demandeur l'usage des locaux de l'�tablissement public contre le paiement p�riodique d'un loyer, est un contrat de dur�e.
Il n'est pas contest� que le rapport de bail a pass� au d�fendeur, qui a acquis l'immeuble en 1998 et a r�sili� le bail pour l'�ch�ance du 1er juillet 2003, en application de l'art. 261 CO. Cette disposition n'a en revanche pas vocation � s'appliquer � la convention de remise de commerce, qui comme on l'a vu n'est pas un contrat de dur�e mais un contrat simple dont les prestations ont �t� ex�cut�es ponctuellement en 1991, ni � l'obligation de restituer des prestations effectu�es en vertu de cette convention, obligation qui rel�ve des rapports contractuels entre � acheteur � et � vendeur � du commerce et non du rapport de bail (cf. consid. 3.3.3 supra). Cette obligation, � l'instar notamment des obligations de garantie concernant la cession de la client�le, ne passe pas au nouveau propri�taire de l'immeuble avec le bail � loyer. Contrairement � ce que soutient le demandeur, il ne peut �tre tir� de parall�le avec l'indemnit� pour la plus-value r�sultant de la r�novation ou de la modification de la chose par le locataire avec l'accord du bailleur (art. 260a al. 3 CO), car cette indemnit� concerne la chose lou�e elle-m�me et elle est pr�vue dans les dispositions sur le contrat de bail � loyer. C'est au surplus en vain que le demandeur invoque le but de protection sociale de l'art. 261 CO. En effet, cette disposition vise � prot�ger le locataire en lui assurant l'usage de la chose, et non � prot�ger l'investisseur, notamment dans le cadre d'une remise de commerce.
3.3.5 Au demeurant, il n'appara�t pas que la conclusion selon laquelle l'art. 261 CO ne s'applique pas aux obligations relevant de la convention de remise de commerce, et plus particuli�rement � l'obligation litigieuse, conduise � une solution moins �quitable que la conclusion inverse. Si l'on peut certes comprendre le point de vue du demandeur, qui ne peut pas faire valoir contre le d�fendeur la pr�tention en restitution de l'indemnit� de reprise de la client�le qu'il aurait pu faire valoir contre C.________ si celui-ci n'avait pas ali�n� l'immeuble et avait lui-m�me r�sili� le bail, force est de constater que l'indemnit� de reprise de la client�le avait �t� pay�e � C.________. Il n'a pas �t� constat� que le d�fendeur en aurait profit� de quelque mani�re que ce soit, m�me indirectement � travers un prix de vente plus bas, le d�fendeur affirmant quant � lui que le prix fix� avec C.________ pour la vente de l'immeuble tenait compte des possibilit�s de l'exploiter et donc indirectement de la client�le fr�quentant l'�tablissement. Dans ces conditions, le d�fendeur consid�re de mani�re compr�hensible qu'il serait in�quitable de le condamner � � restituer � au demandeur une prestation dont il n'a pas profit�.
Il r�sulte de ce qui pr�c�de que le recours doit �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable (cf. consid. 1.3 supra). Le demandeur, qui succombe, supportera les frais judiciaires et versera au d�fendeur une indemnit� pour ses d�pens (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Un �molument judiciaire de 6'000 fr. est mis � la charge du demandeur.
Le demandeur versera au d�fendeur une indemnit� de 7'000 fr. � titre de d�pens.