Source: https://urteile-gesetze.de/rechtsprechung/viii-zr-242-10
Timestamp: 2019-06-17 17:37:44
Document Index: 240596218

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 432', '§ 554', '§ 432', '§ 554', '§ 554', '§ 554', '§ 554', '§ 554', '§ 890', 'BGH', '§ 554', '§ 741', '§ 554', '§ 554', '§ 554', '§ 554', '§ 432', '§ 754', 'BGH', 'BGH', '§ 432', '§ 554', '§ 432', '§ 531', '§ 529', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 554', '§ 554', '§ 554', '§ 554', '§ 554']

VIII ZR 242/10 - Urteil BGH vom 28.09.2011
BGH 28.09.2011 - VIII ZR 242/10
vorgehend LG München I, 11. August 2010, Az: 15 S 22014/09, Urteilvorgehend AG München, 15. Oktober 2009, Az: 472 C 13274/09, Urteil
§ 432 Abs 1 S 1 BGB
§ 554 Abs 3 S 1 BGB
1. Der Klageantrag auf Duldung der Modernisierung einer Mietwohnung ist hinreichend bestimmt, wenn der erstrebte Duldungserfolg sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten in seinen wesentlichen Umrissen und Schritten im Antrag umschrieben werden .
2. Ist eine Mietwohnung von einer Bruchteilsgemeinschaft vermietet, kann die von der Bruchteilsgemeinschaft beanspruchte Duldung einer Wohnungsmodernisierung gemäß § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB auch von einzelnen ihrer Mitglieder aus eigenem Recht klageweise durchgesetzt werden .
3. Eine nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen. Sie muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken .
Darüber hinaus hat das Amtsgericht den Beklagten "verpflichtet", den Miteigentümern, der Hausverwaltung sowie den beauftragten Handwerkern und Architekten zur Durchführung der genannten Maßnahmen Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt er sein Klageabweisungsbegehren weiter.
In der Sache werde die genannte Modernisierungsankündigung zwar nicht den Bestimmtheitsanforderungen des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB gerecht, so dass der Beklagte an sich nicht zur Duldung verpflichtet sei. Denn ein Mieter müsse in der Lage sein, sich nach den Angaben in der Mitteilung genaue Vorstellungen darüber zu machen, welche Modernisierungsmaßnahmen geplant seien. Eine ungefähre stichwortartige Beschreibung der Arbeiten reiche dazu in aller Regel nicht aus. Vielmehr sei die Art der Maßnahme möglichst genau, und zwar nach Möglichkeit unter Beifügung genauer Baupläne, mitzuteilen. Das sei in der Modernisierungsankündigung nicht erfolgt. So finde sich hinsichtlich der durchzuführenden Installationsarbeiten zu Art und Umfang lediglich die pauschale Mitteilung: "Heizung und Elektro-Rohinstallation im betr. Wandbereich". Hieraus ergebe sich aber nicht, welcher Wandbereich genau betroffen sei oder wo genau die Elektro-Rohinstallation erfolgen solle. Auch die Angabe, dass der bestehende Heizkörper entfernt werde und der Heizkörper vor dem Nordfenster entsprechend aufgerüstet werde, sei nicht hinreichend konkret, da hieraus nicht hervorgehe, ob der bestehende Heizkörper vergrößert werden solle und wie sich die beabsichtigte Umrüstung auswirke. Ebenso wenig sei die genaue Lage des anzubringenden Balkons beschrieben, da sich aus dem Ankündigungsschreiben lediglich ergebe, dass die Balkone jeweils an der Westseite der Wohnungen angebracht werden sollten. Es sei den Klägern jedoch zuzumuten gewesen, insoweit einen Bauplan mit genauer Lagebezeichnung beizufügen. Auch die vorliegend erfolgte Beifügung eines Lichtbilds mit einem ähnlichen Balkon genüge dazu nicht. Darüber hinaus sei der Beginn der Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung unklar bezeichnet.
a) Allerdings wird im mietrechtlichen Schrifttum angenommen, dass die vom Mieter zu duldenden Maßnahmen im Klageantrag nach Art, Umfang, Beginn und Dauer in hinreichend genauer Vereinzelung umschrieben werden müssen. Dabei wird - der Modernisierungsankündigung entsprechend - hinsichtlich Art und Umfang eine genaue und umfassende, gegebenenfalls durch Bezugnahme auf beigefügte Skizzen oder Baupläne ergänzte Beschreibung der einzelnen Maßnahmen bis hin zur genauen Angabe von Ort und Abmessungen ihrer Vornahme und der jeweils vorgesehenen Ausführungsart gefordert (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 554 Rn. 45, 64; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn XIV 72; Gies, NZM 2003, 545, 546). Auch in der Instanzrechtsprechung gehen die Konkretisierungsanforderungen bisweilen dahin, dass etwa bei Rohrleitungsverlegungen der genaue horizontale und vertikale Verlauf der Rohrleitungen anzugeben sei und lediglich ungefähre Verlaufsangaben nicht ausreichten (KG, GE 2004, 1231 mwN).
b) Dem kann - wie das Berufungsgericht mit Recht annimmt - in dieser Weite nicht gefolgt werden. Insbesondere übersehen diese am Inhalt der Modernisierungsankündigung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB orientierten Sichtweisen, dass es bei Formulierung der Duldungspflicht im Antrag nicht darum geht, dem Mieter eine hinreichende Entscheidungsgrundlage über die Bedeutung und die Auswirkungen der Maßnahme zu vermitteln, um ihm auf diese Weise eine Beurteilungsgrundlage für seine Entscheidung an die Hand zu geben, ob er die Maßnahme dulden will und wie er sich im Falle einer Duldungspflicht in seinen Dispositionen (eigene Zeitplanung, Änderung der Nutzungsmöglichkeiten, Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB usw.) darauf einstellen will. Der Antrag dient vielmehr nur dazu, die zu duldenden Handlungen so genau zu umschreiben, dass sie die hinreichende Grundlage für eine nach § 890 ZPO vorzunehmende Zwangsvollstreckung bilden können.
Zwar müssen Anträge, mit denen die Duldung von Handlungen verlangt wird, die zu duldenden Handlungen so genau bezeichnen, dass der in Anspruch genommene Schuldner im Falle einer dem Antrag entsprechenden gerichtlichen Entscheidung eindeutig erkennen kann, was von ihm verlangt wird. Denn diese Prüfung darf grundsätzlich nicht in das Vollstreckungsverfahren verlagert werden, da es nicht dessen Aufgabe ist zu klären, wie die zu vollstreckende Handlung oder Unterlassung aussieht; es ist vielmehr auf eine Klärung der Frage beschränkt, ob der Schuldner der ihm gebotenen Verpflichtung nachgekommen ist. Gleichwohl sind bei Duldungsanträgen gewisse Verallgemeinerungen häufig unvermeidlich, weil andernfalls die Möglichkeit, gerichtlichen Rechtsschutz zu erlangen, durch prozessuale Anforderungen unzumutbar erschwert würde (BAG, NZA 2010, 1365, 1366 mwN). Aus dem gleichen Grunde kann eine Verurteilung zur Duldung auch ohne ausdrücklichen Ausspruch die Verpflichtung zu positivem Tun enthalten, wenn der Schuldner - wie hier hinsichtlich der gleichzeitig erkannten Verpflichtung zur Zutrittsgewährung - seiner Duldungspflicht nur dadurch gerecht werden kann, dass er daneben zugleich positive Handlungen vornimmt, die erforderlich sind, um den rechtmäßigen Zustand zu erreichen. Denn auch insoweit würde eine Zwangsvollstreckung unzumutbar erschwert, wenn der Gläubiger statt dessen darauf verwiesen werden müsste, jeweils einzelne Handlungstitel für die nach Art und Umfang in der Regel nicht hinreichend voraussehbaren Handlungen zur Erreichung des beschriebenen Duldungserfolges zu erwirken (vgl. BGH, Beschluss vom 25. Januar 2007 - I ZB 58/06, WM 2007, 1416 Rn. 17 f.).
Um diesen Anforderungen gerecht zu werden und dem Schuldner auf der einen Seite die hinreichende Erkenntnismöglichkeit zu eröffnen, was von ihm an zu duldenden Handlungen verlangt wird, auf der anderen Seite die Zwangsvollstreckungsmöglichkeiten des Gläubigers aber auch nicht unzumutbar zu erschweren, genügt es, dass der erstrebte Duldungserfolg sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten - wie hier - in seinen wesentlichen Umrissen und Schritten im Antrag umschrieben werden. Das gilt umso mehr, als sich im Zuge der Bauausführung noch gewisse Änderungen oder Konkretisierungen im Detail ergeben können und selbst § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB mit seiner inhaltlich weitergehenden Ankündigungspflicht dem Rechnung trägt, indem neben der Art der Maßnahme lediglich deren voraussichtlicher Umfang mitgeteilt werden muss.
Ebenso wenig verlangt der Ausspruch der Duldungspflicht die Mitteilung eines exakten zeitlichen Rahmens für die zu duldenden Handlungen. Hier hat der erkannte Duldungsausspruch auf die Modernisierungsankündigung vom 30. Januar 2009 und den darin enthaltenen Zeitplan Bezug genommen, in dem der voraussichtliche Beginn der Maßnahmen mitgeteilt und deren voraussichtlicher zeitlicher Ablauf umrissen war. Das genügt zu einer hinreichenden zeitlichen Bestimmbarkeit der Duldungspflicht. Denn andernfalls würde jede Verzögerung bei Beginn und Durchführung der Maßnahmen den Titel entwerten, und zwar selbst dann, wenn die Verzögerung nur unwesentlich oder vom Vermieter nicht zu vertreten ist, etwa weil die Bauhandwerker verzögert beginnen oder ausführen oder - wie hier - ein Maßnahmenbeginn durch Widerspruch von Mieterseite hinausgezögert wird. Dies würde für die Kläger jedoch zu einer unzumutbaren Erschwerung ihres gerichtlichen Rechtsschutzes führen, ohne dass dem ein berechtigtes Interesse des Beklagten an einer sonst nicht möglichen hinreichenden Bestimmbarkeit des Zeitraums seiner Duldungspflicht entgegenstünde.
a) Die Kläger sind in Rechtsgemeinschaft mit weiteren Personen Eigentümer nach Bruchteilen des in Rede stehenden Mietgrundstücks im Sinne von §§ 741 ff. BGB und als solche Vermieter der dem Beklagten überlassenen Wohnung. Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Kläger und die weiteren Bruchteilseigentümer, hierbei in zulässiger Weise jeweils vertreten durch die Hausverwaltung T. GmbH (vgl. Sternel, aaO Rn. VII 151; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 554 Rn. 42), dem Beklagten unter dem 30. Januar 2009 die im Streit stehenden Modernisierungsmaßnahmen angekündigt und bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 BGB (dazu nachstehend unter II 4 a) auf diese Weise - die Ordnungsmäßigkeit der Ankündigung vorausgesetzt (dazu nachstehend unter II 4 b) - eine Duldungspflicht des Beklagten fällig gestellt (vgl. OLG Saarbrücken, Urteil vom 20. Dezember 2010 - 8 U 507/09, juris Rn. 38; KG, GE 2007, 907; OLG München, WuM 1991, 481, 482; jeweils mwN; Sternel, aaO Rn. VII 150; Staudinger/Emmerich, aaO § 554 Rn. 41; MünchKommBGB/Bieber, aaO, § 554 Rn. 34).
b) Der Revision kann nicht gefolgt werden, soweit sie meint, der Anspruch auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen könne nicht einem von § 432 BGB erfassten Anspruch mehrerer Eigentümer auf Zahlung der Miete gleichgesetzt werden. Denn diese Vorschrift, die bereits nach ihrem Wortlaut den Kreis der von ihr erfassten Forderungen nicht beschränkt, betrifft bei Vermietung eines in Bruchteilseigentum stehenden Grundstücks durch die Bruchteilsgemeinschaft alle Forderungen aus dem Mietverhältnis beziehungsweise aus der Benutzung des Grundstücks, da diese Forderungen - wie nicht zuletzt § 754 Satz 2 BGB zeigt - ungeachtet einer Teilbarkeit im natürlichen Sinne jedenfalls nach dem Wesen der Gemeinschaft im Rechtssinne auf eine unteilbare Leistung gerichtet sind (BGH, Urteile vom 11. Juli 1958 - VIII ZR 108/57, NJW 1958, 1723; vom 29. Januar 1969 - VIII ZR 20/67, WM 1969, 396 unter I 2; vom 19. Oktober 2000 - IX ZR 255/99, WM 2000, 2457 unter III, insoweit in BGHZ 145, 352 nicht abgedruckt; Staudinger/Noack, BGB, Neubearb. 2005, § 432 Rn. 20, 22 f.). Das gilt auch für die vorliegend beanspruchte Duldung nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB, die jeder Teilhaber gemäß § 432 BGB selbständig in der Weise geltend machen kann, dass er - wie hier - Duldung gegenüber allen Miteigentümern fordert.
Das Berufungsgericht hat übersehen, dass der Ausschluss neuer Angriffs- und Verteidigungsmittel im Berufungsrechtszug, auch soweit sie im ersten Rechtszug aus Nachlässigkeit nicht geltend gemacht worden sind, nicht für unstreitige Tatsachen gilt. Unter "neue Angriffs- und Verteidigungsmittel" im Sinne des § 531 ZPO fällt vielmehr nur streitiges und beweisbedürftiges Vorbringen. Nicht beweisbedürftiges Vorbringen hat das Berufungsgericht dagegen gemäß § 529 Abs. 1 ZPO seiner Entscheidung ohne Weiteres zugrunde zu legen, selbst wenn es sich dabei um zu erhebende Einreden oder auszuübende Gestaltungsrechte handelt, sofern die sie begründenden Tatsachen unstreitig sind (BGH, Beschluss vom 23. Juni 2008 - GSZ 1/08, BGHZ 177, 212 Rn. 9 ff.; Senatsurteil vom 20. Mai 2009 - VIII ZR 247/06, NJW 2009, 2532 Rn. 15 f.; BGH, Urteil vom 2. Februar 2010 - VI ZR 82/09, NJW-RR 2010, 664 Rn. 7; jeweils mwN). So liegt der Fall hier.
aa) In der Instanzrechtsprechung wie auch im Schrifttum wird teilweise angenommen, dass etwa bei einer - auch hier im Zuge der Balkonerrichtung vorzunehmenden - Verlegung einer Sammelheizung der Vermieter die Anzahl, die Bauart und den Ort der Aufstellung der Heizkörper sowie den horizontalen und vertikalen Verlauf der Rohrleitungen benennen müsse, um dem Mieter eine genaue Vorstellung von der Neugestaltung der Wohnung zu vermitteln. Das mache es in aller Regel sogar erforderlich, dem Mieter einen Auszug aus dem Bauplan zu übermitteln, der den Umfang der Arbeiten einschließlich vorgesehener Wandöffnungen und Durchbrüche aufzeige (LG Hamburg, WuM 1990, 18; WuM 1992, 121; Blank/Börstinghaus, aaO Rn. 45; Sternel, aaO Rn. VII 159; noch weitergehend etwa Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 554 BGB Rn. 265, 267; LG Berlin, Beschluss vom 2. Juli 2004 - 67 T 52/04, juris Rn. 5, das zudem eine Gegenüberstellung von erstrebtem und vorhandenem Ausstattungsbestand verlangt). Ebenso wird zu den Mitteilungsanforderungen an den Maßnahmenbeginn und Maßnahmenablauf angenommen, dass nicht nur die voraussichtlichen Termine für Beginn und Ende der Maßnahmen überhaupt, sondern auch für die einzelnen Etappen, die unterschiedliche Beeinträchtigungen mit sich bringen können, im Ankündigungsschreiben zu benennen seien (LG Hamburg, WuM 2005, 60, 61; Blank/Börstinghaus, aaO Rn. 46) beziehungsweise hinsichtlich der Innenmaßnahmen eine genauere Zeiteingrenzung und Zeitspanne erforderlich sei (Eisenschmid, juris PR-MietR 25/10 Anm. 5 unter C). Eine lediglich ungefähre, stichwortartige Beschreibung der Arbeiten und Abläufe wird demgegenüber nicht für genügend angesehen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO Rn. 267; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 554 Rn. 23 d).
Auf der anderen Seite ist aber auch zu berücksichtigen, dass die in § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB geregelte Mitteilungspflicht nicht darauf abzielt, die in § 554 Abs. 2 BGB näher geregelte sachliche Befugnis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einzuschränken, sondern dass sie dem Mieter lediglich einen ergänzenden Schutz bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gewähren soll (vgl. Senatsurteil vom 19. September 2007 - VIII ZR 6/07, WuM 2007, 630 Rn. 15). Die Verwirklichung dieses ergänzenden Schutzes darf deshalb - wovon auch der Gesetzgeber ausgegangen ist (BT-Drucks. 14/4553, aaO) - nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und auf diese Weise den Modernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (BayObLG, NZM 2001, 89; MünchKommBGB/Bieber, aaO, Rn. 36; jeweils unter Hinweis auf BVerfGE 79, 80, 84 f.).
c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts wird die Modernisierungsankündigung der Kläger - wie der Senat nach dem festgestellten Sachverhalt selbst beurteilen kann - diesen Anforderungen gerecht. Der an der Westseite des Hauses anzubringende Balkon ist in der Ankündigung mit seiner Gestaltung und den vorgesehenen Abmessungen ebenso beschrieben wie die außerhalb und innerhalb der Wohnung unter Angabe ihres voraussichtlichen zeitlichen Ablaufs im Einzelnen vorzunehmenden Arbeiten und Arbeitsschritte. Die voraussichtliche Lage des Balkons vor einem bisherigen Wohnzimmerfenster, unter dem der im Zuge der Arbeiten zu entfernende Heizkörper angebracht ist, dessen Heizleistung durch Aufrüstung eines näher beschriebenen anderen Heizkörpers übernommen werden soll, erschließt sich dem Beklagten ohne Weiteres. Gleiches gilt für die im betroffenen Wandbereich liegenden und deshalb zwangsläufig zu ändernden Heizungs- und Elektroinstallationen sowie die dazu vorzunehmenden Putz- und Malerarbeiten. Die Ankündigung ist mithin bei Anlegung objektiver Maßstäbe geeignet, dem Beklagten das von § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB geforderte hinreichende Bild von dem zu vermitteln, was mit der geplanten Balkonanbringung voraussichtlich an Änderungen auf ihn zukommt. Exakte Angaben zu Zeitpunkt und Abfolge der einzelnen Arbeiten oder Arbeitsschritte etwa nach Maßgabe eines beizufügenden Bauzeitenplans werden dabei entgegen der Auffassung der Revision vom beschriebenen Zweck der Modernisierungsankündigung nicht gefordert.