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Timestamp: 2018-01-22 17:51:41
Document Index: 164364578

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', '§ 560', '§ 560', '§ 5', '§ 556', '§ 560']

Betriebskostenumlage nach dem neuen Mietrecht - Rechtsanwaltskanzlei Hennings - Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in Berlin Charlottenburg
Betriebskostenumlage nach dem neuen Mietrecht
Bisher konnte sich der Vermieter einer preisfreien Wohnung mit der Abrechnung der von seinem Mieter ge-leisteten Betriebskostenvorschüsse Zeit lassen. Dies ist nun vorbei. Das neue Gesetz (§ 556 Abs. 3 BGB n. F.) verpflichtet ihn, innerhalb eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode abzurechnen.
Rechnet er später ab und ergibt sich aus der Abrechnung zu seinen Gunsten ein Nachforderungsbetrag, so kann er diesen gleichwohl nicht mehr von seinem Vermieter verlangen (sogenannte Ausschlußfrist). Andererseits kann aber der Mieter auch noch nach Ablauf dieses Jahres zum einen die Abrechnung und, wenn sich zu seinen Gunsten ein Gutha-ben hieraus ergibt, auch dieses ausgezahlt verlangen.
Ebenfalls neu eingeführt, hat der Gesetzgeber auch die sogenannte Einwendungsfrist für den Mieter (§ 556 Abs. 3 BGB n. F.). Danach ist der Mieter gehalten, etwaige Bedenken an der ihm vom Vermieter vorgelegten Abrechnung ebenfalls innerhalb eines Jahres mitzuteilen, anderenfalls gilt die Abrechnung als gebilligt. Aller-dings bedeutet dies nicht, daß ein Vermieter einen etwaigen Nachforderungsbetrag etwa erst nach Ablauf eines Jahres fordern kann, ebenso wenig wie ein Mieter auch nicht etwa ein Jahr bis zur Auszahlung eines etwaigen Guthabens warten muß. Vielmehr stellt der Gesetzgeber klar, daß jedenfalls nach Ablauf eines rügelosen Jahres der Mieter die Abrechnung als solche nicht mehr hinterfragen kann.
Angemessene Höhe der Vorauszahlungsbeträge
Betriebskostenpauschalen
Völlig neu ist die Regelung über sogenannte Betriebskostenpauschalen. Zum besseren Verständnis werden hier die verschiedenen Miettypen (auch Mietzinsstruktur genannt) dargestellt:
1. Vermieter und Mieter vereinbaren, daß neben der eigentlichen Miete (sogenannte Nettokaltmiete) ein weite-rer Betrag als monatliche Vorauszahlung auf die (kalten) Betriebskosten und, sofern die Wohnung von ei-ner vermieterseits betriebenen Anlage beheizt wird, ein zusätzlich ausgewiesener Betrag für die Heizkosten/ Warmwasserkosten gezahlt wird. Über diese monatlichen Vorauszahlungen (auch Vorschußbeträge ge-nannt) muß dann der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Periode abrechnen. Mit Periode ist der Zeitraum gemeint, in der der Mieter diese Vorauszahlungen leistet. Er darf ein Jahr nicht überschreiten und ist in der Praxis meist mit dem Kalenderjahr identisch. Die Parteien können aber auch andere Jahres-zeiträume vereinbaren.
2. Der andere Miettypus, der in Berlin auch noch häufig gerade bei Altbauwohnungen anzutreffen ist, ist der der sogenannten Bruttokaltmiete (auch Inklusivmiete genannt). Hier vereinbaren Vermieter und Mieter ei-nen einzigen Mietbetrag, der auch die kalten Betriebskosten mit abdeckt. Würde man in den eigentlichen Mietbetrag auch die Kosten für Heizung und Warmwasser einbeziehen, wäre dies ein Verstoß gegen die Heizkostenverordnung. Diese verlangt aus Energiespargründen, dass Heizkosten separat und auch verbrauchsabhängig erfasst und demzufolge auch separat abgerechnet werden. Im Falle einer vereinbarten Bruttokaltmiete (Inklusivmiete), erlaubte es das bisherige Recht dem Vermieter, gestiegene Betriebskosten an seinen Mieter weiterzugeben. Hatten sich die Betriebskosten verringert, war der Vermieter verpflichtet, diese Senkung ebenfalls an seinen Mieter weiterzugeben. Streit bestand und besteht nur darüber, ob eine solche Möglichkeit der Weitergabe gestiegener Kosten ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein muß, oder ob das bisherige Gesetz als Grundlage hierfür ausreicht. Sofern Vermieter und Mieter jetzt noch diese Mietzinsstruktur der Bruttokaltmiete wählen, kann der Vermieter in Zukunft gestiegene Betriebskosten nicht mehr umlegen. Bei Altverträgen hingegen ist grundsätzlich diese Möglichkeit auch weiterhin gegeben.
3. Will sich der Vermieter die Möglichkeit der Weitergabe gestiegener Betriebskosten erhalten, gleichwohl aber nicht über Vorschüsse abrechnen müssen, so kann er den 3. Miettypus wählen, nämlich eine sogenann-te Nettomiete zuzüglich einer Betriebskostenpauschale. Sprachlich führt der Begriff in die Irre, denn ge-meinhin versteht man unter einer Pauschale, dass damit alles abgedeckt ist und gerade Nachforderungen gegenseitig nicht bestehen. Die Pauschale ist eben das Gegenstück zur Vorauszahlung.
Der Gesetzgeber sieht dies im neuen Recht anders. Auch bei der Zahlung sogenannter Pauschalen ist der Ver-mieter berechtigt, diese Pauschalen zu erhöhen, falls die Betriebskosten gestiegen sind. Umgekehrt ist er ver-pflichtet, Kostensenkungen ebenfalls durch Reduzierungen der Pauschale an seinen Mieter weiterzugeben (sie-he § 560 BGB n. F.).
Die gesetzliche Unterscheidung zwischen sogenannten
Betriebskostenvorauszahlungen und Betriebskostenpauschalen ist mißglückt: Während der Gesetzgeber im neuen Recht ausdrücklich für die Vorauszahlungsbeträge verlangt, daß diese der Höhe nach den tatsächlich anfallenden Kosten angepaßt sein müssen und, falls dies nicht der Fall ist, nun auch der Mieter selber das Recht hat, diesen Vorschußbetrag auf eine angemessene Höhe zu senken (§ 560 Abs. 4 BGB n.F.), ist dies ausdrücklich bei den Pauschalen nicht vorgesehen. Wenn man dies wörtlich nimmt, hat das weitreichende Folgen: Ein Vermieter könnte die eigentliche Miete dadurch niedrig halten, daß er statt dessen den Betriebskostenpauschalbetrag überhöht ansetzt, um so den Konsequenzen des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (überhöhte Miete) zu entgehen. Auch hier sind die Gerichte zur Klärung gefordert.
Der Gesetzgeber hat hingegen für Klarheit bei dem für die Aufteilung der Betriebskosten zu Grunde zu legen-den Kostenverteilerschlüssel gesorgt: Falls die Parteien nicht ausdrücklich einen bestimmten Verteilerschlüssel zur Aufteilung der Betriebskosten vereinbart haben und im übrigen auch nicht Verbrauchserfassungsgeräte vorhanden sind (z. B. Wasserzähler), gilt die Wohnfläche als Verteilungsmaßstab (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB n. F.). Der Gesetzgeber hat leider bei der jetzigen Reform nicht geregelt, wie die Wohnfläche zu berechnen ist. Für den sozialen Wohnungsbau gibt es eine solche Vorschrift, für den preisfreien Wohnraum hingegen nicht. Diese schon bis jetzt sehr strittige Frage wird also weiterhin die Gerichte belasten. Ebenso ungeklärt ist weiter-hin, welches Abrechnungsprinzip ein Vermieter bei der Umlage der Betriebskosten anzuwenden hat. Man unterscheidet hier zwischen dem sogenannten Abfluß- und Abgrenzungsprinzip.
Wenn z. B. der Vermieter die Prämienrechnung seiner Gebäudeversicherung im Dezember erhält und bezahlt, sachlich aber diese Rechnung erst das nachfolgende Kalenderjahr betrifft, so stellt sich die Frage, in welches Abrechnungsjahr diese Prämienrechnung eingestellt gehört. Nach dem sogenannten Abflußprinzip (die Rech-nung wurde noch im alten Jahr bezahlt) gehören diese Kosten in das alte Jahr. Nach dem sogenannten Abgren-zungsprinzip (auch Leistungsabrechnung genannt) gehört der Prämienbetrag ausschließlich in das neue Jahr, weil er sachlich nur dieses betrifft. Das Gesetz verlangt, daß der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlich-keit zu beachten hat (§ 560 Abs. 5 BGB n. F.). Viele Autoren schließen daraus, daß der Vermieter demzufolge auch nur nach dem Abgrenzungsprinzip abrechnen dürfe. Zwingend ist dies jedoch nicht und auch hier bleibt die zukünftige Rechtsprechung abzuwarten.