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Timestamp: 2017-10-18 11:12:07+00:00
Document Index: 33435932

Matched Legal Cases: ["l'article 801", "l'article 314", "l'article 314", "l'article 5", "l'article 7", "l'article 7", "l'article 1", "l'article 1", "l'article 5", "l'article 201", "l'article 201", "l'article 314", "l'article 801", "l'article 314", "l'article 8", "l'article 7", "l'article 5", "l'article 801", "l'article 802", "l'article 802"]

Universimmo.com - ASL: quelle majorité pour rétrocession
ASL: quelle majorité pour rétrocession Imprimer le sujet
Posté - 15 juil. 2017 : 12:06:05
Quelle majorité s'applique pour une rétrocession à la mairie à partir de mes status. Les status sont en copie en fin de message.
Pour moi le problème est: la rétrocession est-elle une modification de périmètre? Si oui, ce serait l'article 801 qui s'appliquerait. Si non, ce serait l'article 314: majorité absolue des voies.
De mon point de vue, je pense que c'est l'article 314 qui s'applique mais j'aimerais une confimation.
Renseignement complémentaires certainement inutiles:
Je suis trésorier de l'ASL.
Il s'agit de la rétrocession de pompes de relevage et d'un bassin de rétention d'eau.
La voirie et les réseaux ont déjà été rétrocédés mais pas les espaces verts.
Extrait des status de l'ASL: seuls les articles concernant la majorité sont reproduits
314 Les délibérations sont prises à la majorité absolue des voies.
801 Les modifications aux présents statuts et au périmètre de l'Association Syndicale ne peuvent être décidées que par une Assemblée Générale Extraordinaire statuant à la majorité des 2/3 des propriétaires représentant les 3/4 de la surface dos immeubles ou des 3/4 des propriétaires représentant les 2/3 de la surface des immeubles.
802 Les bases de répartition des dépenses et des voix correspondantes ne peuvent être modifiées qu'à l'unanimité des membres de l'association.
1 Posté - 15 juil. 2017 : 15:13:10
C'est le 801 qui s'applique, car vraisemblablement il y a une liste des installations qui font l'objet de l'ASL et donc vous serez amenés à modifier cette liste donc les statuts.
On peut également dire la même chose du périmètre, à condition que ce périmètre soit listé et dans ce cas devrait être changé.
2 Posté - 15 juil. 2017 : 16:47:56
Il n'y a pas de liste d'installations dans les status. Est-ce que ça veut dire que les status ne sont pas conformes à l'ordonnance 2004-632 (Article 7?) et qu'il faut les corriger?
J'ai joint ci-dessous l'intégralité de status. J'ai juste anonymisé la commune et nom du lotissement. La reconnaissance automatiques des caractères originaux a peut-être glissé quelques fautes...
101 Par le fait de leur acquisition, les acquéreurs des immeubles situés dans le lotissement "XXX" à YYY (01) seront de plein droit et obligatoirement membres d'une Association Syndicale libre constituée dans les termes des lois des 21 Juin 1865, du 22 Décembre 1888 et du décret 77-860 du 26 juillet 1977.
102 Cette association sera constituée par les soins de l'aménageur en application de l'article R 315-6 du Code de l'Urbanisme et ce dès la vente du premier immeuble.
Le lotisseur pourra constituer un Syndicat provisoire de l'Association Syndicale dès la vente de ce premier immeuble. Ce syndicat provisoire aura pour but la gestion et l'entretien des parties communes du Lotissement jusqu'à la constitution du syndicat élu par l'Assemblée Générale prévue à l'alinéa 103 ci-dessous. Seuls l'aménageur et les membres de l'Association syndicale attributaires des immeubles qui ont donné lieu à obtention du certificat R 315-36a participeront aux dépenses de gestion des équipements communs.
103 Le lotisseur provoquera la réunion d'une assemblée de l'Association syndicale dans le mois suivant l'attribution de la moitié des immeubles, ou au plus tard, dans l'année suivant l'attribution du premier immeuble afin de substituer à l'organe d'administration provisoire de l'assemblée un organe désigné par cette assemblée, ou à défaut conformément à l'article R.315-8c du Code de l'Urbanisme; chaque acquéreur pourra provoquer, par ordonnance sur requête du Président du Tribunal d'Instance, la réunion de la dite Assemblée Générale.
104 La signature des actes de vente par les acquéreurs comportera pour eux et leurs héritiers, représentants ou ayant droit, le consentement exigé par l'article 5 de loi du 21 Juin 1865. En conséquence, chaque propriétaire devra en cas d'aliénation imposer à ses acquéreurs l'obligation de prendre ses lieux et place dans l'Association Syndicale, faute de quoi il restera personnellement engagé vis à vis do celle-ci.
105 Cette association prendra le nom d'Association Syndicale du lotissement "XXX".
201 L'Association Syndicale aura pour objet l'acquisition, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs, ainsi que la cession éventuelle à une personne morale de droit public.
202 En outre, l'Association Syndicale aura pour mission de veiller au respect du règlement du Lotissement.
203 Le siège de l'association sera au domicile de son Président ou tout autre lieu désigné par l'Assemblée Générale.
204 Les organes administratifs qui assureront son fonctionnement sont:
* l'Assemblée Générale,
* le Syndicat,
301 L'Assemblée Générale se compose de tous les propriétaires acquéreurs d'un ou plusieurs immeubles.
302 Les propriétaires indivis d'un même immeuble sont tenus de se faire représenter par une seule personne, les mineurs et autres incapables sont représentés par leur représentants légaux. L'usufruitier représente le nu-propriétaire, les fondés de pouvoir peuvent être eux-mêmes membres de l'association.
303 L'Assemblée Générale se réunit dans le courant de chaque année, au lieu indiqué par le Président dans les lettres de convocation.
304 Les convocations sont adressées quinze jours au moins avant la réunion par les soins du Président.
Elles comprennent l'indication des jours, heures, lieu et objet des séances.
305 L'Assemblée Générale peut être convoquée extraordinairement lorsque le Syndicat le jugera nécessaire. Le Président est tenu de la convoquer extraordinairement si la demande lui est faite par la moitié au moins des propriétaires.
306 L'Assemblée Générale Ordinaire ou Extraordinaire est valablement constituée lorsque le nombre des voix représentées est égal à la moitié plus une du total des voix de l'association.
307 Lorsque cette condition n'est pas remplie, une seconde convocation est faite par les soins du Président à huit jours d'intervalle.
Les membres présents délibèrent valablement à la seconde réunion quel que soit le nombre des voix représentés par eux, mais seulement sur les objets mis a l'ordre du jour de la première réunion.
308 II est attribué à chaque propriétaire une voix par immeuble.
309 L'Assemblée Générale nomme le Syndicat de l'association.
310 Elle délibère sur les propositions de modification des statuts de l'association, sur la gestion du syndicat dont elle arrête définitivement les comptes chaque année, et sur les travaux extraordinaires à exécuter.
Elle fixe la somme nécessaire à l'entretien des voies pour l'année en cours.
311 Les décisions de l'Assemblée Générale sont obligatoires pour tous les propriétaires, même s'il seraient absents, incapables ou opposants.
312 Dans les réunions extraordinaires, l'Assemblée Générale ne peut délibérer expressément dans les convocations.
313 L'Assemblée Générale est présidée par le Président du Syndicat ou par le Vice Président ou à défaut par un membre du syndicat par ancienneté d'âge.
315 Les délibérations de l'Assemblée Générale sont constatés par des procès verbaux inscrits sur des registres qui demeureront chez le Président, et qui seront signés par les syndics.
316 Pour chaque assemblée, il est tenu une feuille de présence contenant les nom et adresse des syndiqués qui est signé en entrant en séance par chacun d'eux ou son fondé de pouvoir.
317 Les justifications des délibérations do l'Assemblée Générale à faire vis à vis des tiers ou en justice, résultent des copies ou extraits certifiés conformes par le Président.
Article 4 - Le Syndicat
401 L'Association Syndicale est administrée par un syndicat de quatre membres élus par l'Assemblée Générale. Ces quatre membres désignent parmi eux le Président, le Vice Président, le secrétaire et le Trésorier.
402 Les syndics sont élus pour trois ans et sont rééligibles,
403 Le syndicat se réunit sous la présidence du Président au lieu désigné par lui toutes les fois qu'il sera nécessaire et ce au moins trois fois par an.
404 Le syndicat fait exécuter tous les travaux ordinaires et d'entretien.
405 De même, il fait exécuter tous les travaux importants décidés par l'Assemblée Générale.
406 II commande l'exécution de tous les travaux urgents sauf à en référer aussitôt que possible à l'Assemblée Générale.
Il approuve les marchés et arrête les rôles et textes à imposer aux membres de l'association.
407 Les délibérations du syndicat sont prises à la majorité. En cas de partage des voix, celle du Président est prépondérante.
Le syndicat délibère valablement alors même que trois syndiqués seraient présents, mais en ce cas. les décisions doivent être prises à l'unanimité.
408 Les délibérations sont inscrites par ordre de date sur un registre, et signées par tous les membres présents à la séance. Tous les membres de l'association ont le droit de prendre communication du registre des délibérations du syndicat.
409 Les premiers syndics seront nommés par l'Assemblée Générale constitutive comme il sera dit ci-après à l'article 7.
501 Le Président préside les réunions de l'Assemblée Générale de l'Association Syndicale et représente l'association vis à vis des tiers.
501 II veille à la conservation des plans et registres de l'association.
502 II est chargé de recouvrer toutes les sommes dues à l'association, de poursuivre le paiement des dégradations qui pourraient être faites dans les voies et les parties commune du Lotissement pour un motif quelconque.
503 II répond seul à toute demande qui pourrait être faite contre l'association et à toute poursuite qui pourrait être exercée contre elle.
502 II comparait en justice et fait valoir les moyens do défense de l'association.
504 Généralement, il agit pour le compte de l'association au mieux des intérêts de celle-ci; les pouvoirs ci-dessus étant indicatifs et non limitatifs.
505 A cet effet, il signe tous actes, prend on compte tous engagements, fait toutes déclarations, fournit toutes pièces et plans, les certifie valable et s'engage au nom de l'association au paiement de tout frais quelconque.
506 Le Président ne contracte en raison de ses fonctions aucun engagement personnel ni solidaire; il ne répond que de l'exécution de son mandat.
507 Les rémunérations de fonction de syndic et de Président sont fixées par l'Assemblée Générale, le cas échéant.
Article 6 - Recouvrement des dépenses
601 En application de l'article R.315-8 du Code de l'Urbanisme, seuls l'aménageur et les membres de l'Association Syndicale attributaires des immeubles qui ont donné lieu à l'obtention du Certificat prévu à l'article R. 315-36 participeront aux dépenses de gestion des équipements communs.
602 La cotisation de chaque propriétaire et son mode de paiement seront fixés par l'Assemblée Générale; son encaissement sera fait par le trésorier.
603 Toute cotisation impayée après trois mois à dater de son exigibilité entraînera la perception d'un intérêt de retard de 10 % l'an, calculé par périodes indivisibles d'une année.
604 Toute contestation et différends concernant l’Association Syndicale seront réglées par la juridiction compétente.
Article 7 - Assemblée Constitutive
701 La convocation de l'Assemblée Constitutive de l'Association Syndicale sera effectuée à la requête de l'aménageur dans le mois suivant l'attribution do la moitié des immeubles ou au plus tard dans l'année suivant l'attribution du premier immeuble afin de substituer à l'organe d'administration provisoire de l'association un organe désigné par cette assemblée.
702 Tout attributaire d'immeuble aura la possibilité de provoquer par ordonnance sur requête SU Président de Tribunal de Grande Instance, la réunion d'une Assemblée Générale si l'aménageur n'a pas respecté l'engagement prévu à l'article R.315-5 du Code de l'Urbanisme.
703 Le but de la première Assemblée Générale sera de désigner les membres du syndicat.
704 Cette assemblée sera valablement constituée dans les conditions indiquées plus haut (article 306).
Article 8 - Modification aux statuts / Dispositions diverses
803 Le fonctionnement de l'Association Syndicale sera constaté par un acte notarié. En outre, dans le mois de départ de ce fonctionnement, les statuts de l'acte de constatation ci-dessus prévu seront publiés dans un journal d'annonces légales du département et en Mairie, le tout conformément à la loi et ce aux frais de l'association.
804 En cas de carence de l'Association Syndicale pour l'un quelconque de ses objets, un syndic peut être désigné d'office par le Président du Tribunal de Grande Instance à la requête de trois associés.
805 Après l'accomplissement des formalités ci-dessus, la remise des voies et des parties communes du Lotissement sera faite à l'Association Syndicale.
3 Posté - 15 juil. 2017 : 19:06:32
Le cas est un peu litigieux car on devrait trouver quelque part la liste des biens et équipements communs, mais comme il y a modification du périmètre le vote se fera suivant le 801, même si cela ne modifie en rien le texte de vos statuts.
Par contre un toilettage serait le bienvenu surtout si à un moment donné un juge doit être saisi comme pour des impayés...
4 Posté - 16 juil. 2017 : 00:00:44
La liste des immeubles mentionnée à l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 est la liste des immeubles dont la propriété donne qualité de membre de l'ASL. C'est, dans le cas présent, l'ensemble des lots du lotissement "XXX". Ce n'est pas la liste des ouvrages, des travaux ou des intérêts communs mentionnés à l'article 1.
Édité par - ainohi le 16 juil. 2017 00:01:13
5 Posté - 16 juil. 2017 : 06:55:29
C'est, dans le cas présent, l'ensemble des lots du lotissement "XXX". Ce n'est pas la liste des ouvrages, des travaux ou des intérêts communs mentionnés à l'article 1.
Certes, certes, mais sur certains statuts, il y aussi la liste des "objets" mis en commun et dans ce cas, il y aurait modification effective des statuts... Exemple, si dans le cas de notre ami, la station de relevage était inscrite dans les statuts (comme je le connais sur une ASL précise), la cession à un exploitant public entraînera obligatoirement la réécriture des statuts....
6 Posté - 16 juil. 2017 : 10:24:59
Pour moi le problème est: la rétrocession est-elle une modification de périmètre?
1. Le terme "rétrocession" sous-entend-il que l'ASL était propriétaire de ces équipements?
édifiés sur des parcelles constructibles?
ou édifiés sur des parties communes?
ou édifiés sur les espaces verts?
2. le périmètre de votre ASL est défini par vos statuts:
101 Par le fait de leur acquisition, les acquéreurs des immeubles situés dans le lotissement "XXX" à YYY (01) seront de plein droit et obligatoirement membres d'une Association Syndicale libre...
104 La signature des actes de vente par les acquéreurs comportera pour eux et leurs héritiers, représentants ou ayant droit, le consentement exigé par l'article 5 de loi du 21 Juin 1865.
Les "immeubles" constructibles selon le règlement de lotissement(bâtis ou non bâtis) doivent être l'objet d'une LISTE intégrée aux statuts et d'un PLAN PARCELLAIRE (voir ord.2004 et décret 2006)
D'après vos statuts, l'objet de votre ASL disparaît si elle n'est plus propriétaire des voies et espaces verts cédés à la commune:
...notamment si le "règlement de lotissement" a fait pschitt après la loi ALUR...
7 Posté - 16 juil. 2017 : 11:28:21
L'ASL est propriétaire de ces équipement(rétrocession en cours) édifiés sur les espaces verts.
Les espaces verts ne sont pas rétrocédé donc l'objet ne disparait pas.
J'ai pas trop regardé les points règlement et cahier des charges. J'ai cru comprendre que le réglement ne s'appliquait plus après 10ans (notre cas)
Concernant mon problème de base(majorité), voici ce que je comprend de vos interventions:
* L'article 801 s'applique car la rétrocession est une modification de périmètre.
* Pas de modification de status du point de vue de la rétrocession car seule la référence des "immeubles" est indispensable mais pas des parties communes.
Par contre, il faut modifier les status pour se mettre en conformité avec l'ordonnance de 2004 (mais c'est indépendant de la rétrocession):
* donner la référence des immeubles
* modifier les références au lois des article 101, 102,103, 104, 601
Voyez-vous d'autres points indispensables à modifier?
La modification des status est d'autant plus indispensable que:
* 3 lots ont été intégrés dans l'ASL en 2008 avec seulement 17/25=68% des lots présents
* J'ai un impayé depuis 10 ans pour droit de passage (c'est un lot hors lotissement)
Dois-je faire 2 nouveau sujets pour ces 2 derniers points ou j'expose ici
8 Posté - 16 juil. 2017 : 13:17:11
Cette liste figure peut-être sur le cahier des charges du lotissement, mais peu importe. Qu'elle figure ou non dans une liste, cette pompe de relevage est un équipement commun dont la propriété et l'entretien sont dans l'objet de l'ASL. L'étendue de cet objet, c'est à dire l'ensemble des infrastructures communes, est variable. C'est ce qui résulte de l'article 201 des statuts. Il ne faut pas confondre l'étendue de l'objet avec le périmètre. Le périmètre est l'ensemble des immeubles.
Selon l'article 201, la cession d'un équipement commun est un acte conforme à l'objet du syndicat.
Selon l'article 314, les décisions sont prises à la majorité absolue, sauf dans les deux cas prévus à l'article 801 qui sont la modification des statuts ou la modification du périmètre.
En conclusion, la cession de la pompe de relevage à la collectivité locale est licite puisque conforme à l'objet de l'ASL et elle se décide à la majorité absolue.
L'ASL est propriétaire des équipements qu'elle gère. Car si ces équipements n'appartenaient à l'ASL, ils seraient la propriété indivise des membres de l'ASL, ce qui caractériserait une copropriété. Or il n'y a pas de copropriété.
Peu importe l'emplacement de ces équipements. Cela ne conditionne pas la réponse à la question posée.
S'il n'y a plus d'équipement communs à gérer, l'ASL devient évidemment sans objet, mais cela n'a absolument rien à voir avec la caducité des règlements de lotissement. Les ASL ne font pas pschitt sous l'effet de la loi ALUR.
13888 message(s)
9 Posté - 16 juil. 2017 : 13:30:49
on peut parfaitement avoir une propriété divise à jouissance partagée.
grand classique dans de nombreux lotissements : chacun est propriétaire de la moitié de la voie au droit-soi..., ce qui évitait les régimes de copro ou d'indivision... et permettait, avant le R123-10-1, de récupérer des droits à construire.
10 Posté - 16 juil. 2017 : 15:56:06
J'admets ne pas avoir envisagé cette configuration. Mais soyons pratique. Peut-on imaginer un montage qui ne soit pas ingérable par lequel la pompe et le bassin de rétention dont il est question ne soient pas la propriété de l'ASL ?
Il faudra mettre à jour les statuts en y intégrant les nouveaux lots et, surtout, déclarer l'ASL en préfecture ou sous-préfecture et publier un extrait des statuts au JO. Si ces formalités de publicité ne sont pas accomplies, l'ASL n'aura pas de personnalité juridique.
11 Posté - 16 juil. 2017 : 16:15:42
Je tiens à spécifier que mon intervention ne suggère pas du tout ce que vous pensez!
Vous précisez vous-même que les équipements "pompes de relevage et d'un bassin de rétention d'eau" ont leur emprise sur les espaces verts.
Alors que le périmètre de l'ASL est constitué des immeubles aliénés ou aliénables
comment envisagez-vous de céder les ouvrages "pompes de relevage et d'un bassin de rétention d'eau" sans céder leur emprise au SOL? emprise constituée d'espaces verts que vous n'envisagez pas de céder?
12 Posté - 16 juil. 2017 : 17:29:34
Nous cédons les 3 parcelles cadastrales sur lesquelles ont été installés ces équipements(le propriétaire est actuellement l'ASL). Accessoirement, il y a quelques mètres carrés d'espace vert sur ces 3 parcelles. Le reste des espaces verts (autres parcelles) ne sont pas cédés (la mairie n'est pas d'accord).
La mairie prend déjà en charge de manière informelle l'entretien des pompes mais pas l'entretien du bassin.
Si je comprends bien, il n'y a pas modification de périmètre, ce serait donc l'article 314 qui s'appliquerait?
Édité par - benppp le 16 juil. 2017 17:32:45
13 Posté - 16 juil. 2017 : 19:09:31
En effet, il n'y a pas de modification du périmètre de l'ASL.
14 Posté - 17 juil. 2017 : 16:39:36
Pour information: la signature de la précédente rétrocession (voirie et réseaux) à la commune chez le notaire en juin 2017 n'a pas posé de problème malgré la non mise à jour des status.
L'absence de déclaration au JO devrait poser problème pour une vente ou une cession d'après ce que j'ai compris.
https://www.droit-immo.com/?ASL-AFU...stre〈=fr
Ce peut être une tolérance, une méconnaissance du droit par le notaire ou la mairie, une inscription automatique au JO des status ou une mauvaise compréhension de ma part...
Édité par - benppp le 17 juil. 2017 16:46:21
15 Posté - 17 juil. 2017 : 20:08:49
et l'ordonnance du 1er juillet 2004:
en ce qui concerne les ASL:
A l'évidence, ni la commune, ni le notaire ne connaissent pas l’ordonnance du 1er juillet 2004 d'où il s'évince que faute d'avoir satisfait aux exigences de l'article 8 (avec des statuts conformes à l'article 7), l'ASL est privé des droits mentionnés à l'article 5.
16 Posté - 18 juil. 2017 : 01:05:47
Je me garderais de faire injure au notaire en le soupçonnant de ne pas connaître la loi. Il a plus probablement pensé que l'affaire était sans risque. La mairie aurait pu refuser de contracter avec une personne dépourvue de capacité. Mais elle l'a fait et personne ne le lui reprochera, en tous cas, ce ne seront pas les membres de l'ASL et ce pour deux raisons. La première est qu'il y ont tout intérêt. La seconde est que si l'ASL n'a plus de capacité juridique, elle existe néanmoins et les décisions des assemblées générales s'imposent aux membres de l'ASL.
Édité par - ainohi le 18 juil. 2017 01:06:53
17 Posté - 18 juil. 2017 : 22:14:00
Comme il faut réécrire les status, on va rester dans la thématique du post "majorité": Quelle majorité pour le changement de status.
La aussi, c'est pas simple. La modification doit se faire avec extension de périmètre pour inclure 3 colotis. L'inclusion a déjà été voté en 2008 mais pas reporté dans les status.
Voila mon interprétation:
* Pour les statuts seuls, ce serait l'article 801.
* Pour le périmètre, c'est toujours 801.
* Par contre, il faudra que les 3 nouveaux colotis signent leur adhésion pour respecter l'ordonnance de 2004. Pour les 23 autres, pas besoin, ils l'on déja fait pour les anciens status.
On peut aussi considérer qu'il y a changement de répartition des charges (1/26 au lieu de 1/23) et là on pas à la majorité de l'article 802.
18 Posté - 19 juil. 2017 : 07:50:55
benppp: prendre par le bout des majorités statutaires des difficultés telles que vous le révélez peu à peu me semble une très mauvais méthode.
19 Posté - 19 juil. 2017 : 10:00:27
J'essaye de rester dans la thématique de mon sujet initial pour les éventuels lecteurs du forum.
Pour le reste, je connais les actions à faire pour moi:
La rétrocession qui devrait être facile: majorité simple et procédure connue pour moi.
La mise à jour des status: j'ai regardé les corrections à faire, il y a pas mal de boulot. Les difficultés diplomatiques seront soit inexistantes ,soit insurmontables.
A noter: les difficultés diplomatiques dépendent énormément des majorités.
20 Posté - 19 juil. 2017 : 21:14:38
Initialement posté par benppp
Non parce l'article 802 s'applique pour la modification des bases de répartition des dépenses et non pour la modification de la répartition des dépenses consécutive à l'augmentation du périmètre de l'association.
Curieusement, les statuts sont muets sur cette base de répartition. J'ai compris que les dépenses sont partagées à égalité entre tous les immeubles. Il faudra maintenir cette base sauf modification décidée à l'unanimité.