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Timestamp: 2019-04-24 18:29:24+00:00
Document Index: 69328348

Matched Legal Cases: ['art. 12', 'sentenza ', 'art. 1376', 'art. 1497', 'art. 40', 'art. 46', 'art. 40', 'art. 40', 'sentenza ', 'art. 2932', 'art. 1418', 'art. 31', 'art. 10', 'art. 15', 'art. 40', 'art. 1418', 'art. 40']

Compravendita e trasferimento del diritto di proprietà
Non è escluso che la P.A., per realizzare finalità di pubblico interesse, possa acquisire un bene immobile a mezzo di ordinario contratto di compravendita, così come regolato dal diritto comune. Va tuttavia ricordato che non hanno effetto traslativo della proprietà gli atti prodromici alla conclusione di un definitivo contratto di compravendita.
Il contratto di compravendita, non preceduto dalla dichiarazione di pubblica utilità, mediante il quale il proprietario trasferisca il bene all'ente pubblico, e questo si impegni a corrispondere il prezzo della cessione volontaria L. n. 865 del 1971, ex art. 12 integrato sulla base delle disposizioni normative emanate in seguito alla sentenza della Corte cost. n. 5 del 1980, realizza la causa tipica del negozio, producendo l'effetto reale ex art. 1376 cod. civ. dietro pagamento di un corrispettivo determinabile ex artt. 1473 e 1474 cod. civ.; ne consegue che il contratto non è nullo, neppure dopo la declaratoria di incostituzionalità della L. n. 385 del 1980, poiché... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...n altera la causa del negozio, ma comporta soltanto che, avendo le parti inserito la clausola attributiva di un "conguaglio" rapportato alle variazioni normative, sorga, in favore del cedente, un diritto di credito aggiuntivo, determinabile in base alla normativa successivamente intervenuta.
In tema di vendita è configurabile la consegna di "aliud pro alio" non solo quando la cosa consegnata è completamente difforme da quella contrattata, appartenendo ad un genere del tutto diverso, ma anche quando è assolutamente priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente, o abbia difetti che la rendano inservibile, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all'uso che abbia costituito elemento ... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...e per l'offerta di acquisto.
Ove l'immobile sia idoneo ad essere usato per la destinazione pattuita, seppure per una dimensione ridotta rispetto alla superfice dell'immobile non vi è l'assoluta inidoneità del bene ad essere adibito all'uso per il quale era stato acquistato e pertanto non si può parlare di aliud pro alio, ma al più di mancanza di qualità promesse ex art. 1497 c.c..
Ove dopo la destinazione di un'area ad opera di urbanizzazione da parte del piano di lottizzazione (che per primo imprime tale destinazione pubblicistica e sulla base del quale viene poi stipulata la convenzione) la stessa fosse ceduta dal lottizzante a terzi il relativo contratto sarebbe nullo per contrasto con norma imperativa e non potrebbe incidere sui relativi assetti urbanistici e dominicali.
Gli atti prodromici alla conclusione di un definitivo contratto di compravendita del tutto assoggettato alla disciplina privatistica non ha effetto traslat... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...roprietà.
Ha valenza di atto autonomamente traslativo del diritto dominicale, l'atto negoziale che oltre alla veste formale, che contempla la presenza di due testimoni, prevede il "formale impegno" del proprietario del bene per la cessione dello stesso in favore del Comune e la previsione relativa all'immediato obbligo di corresponsione del corrispettivo (obbligo peraltro regolarmente adempiuto).
Il tenore letterale della L. n. 47 del 1985, art. 40 che rinvia alle sanzioni amministrative e penali previste dagli artt. 7 e 20 legge ricollega la sanzione della nullità contrattuale ai soli casi della assenza di licenza edilizia o di concessione in sanatoria, e di organismo edilizio realizzato, per caratteristiche tipologiche o per aumenti di volumetria, in totale difformità dalla concessione edilizia, rimanendo invece esente da invalidità la vendita di immobile costruito sulla base di una re... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...essione edilizia e non in totale difformità dalla stessa, ma avente una parziale difformità rispetto al permesso di costruire, per la presenza di un aumento non consistente della volumetria realizzata che, pur superando i limiti del progetto approvato, non consta che si sia risolta o che abbia dato luogo ad un organismo integralmente diverso o autonomamente utilizzabile.
TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI ... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...LO --> COMPRAVENDITA --> FORMA
La nullità di cui alla L. 47/85, riprodotta nella disposizione del D.P.R. 380/01, art. 46, comma 1 si collocava a cavallo di prospett... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...nee, infatti rimuovendo qualunque riferimento alla mancata conoscenza della concessione da parte dell'acquirente dell'immobile, potenziava il profilo della tutela dell'interesse pubblico al contrasto all'abusivismo; donde la riconosciuta natura assoluta, e non relativa, di tale nullità.
L'indicazione nell'atto degli estremi dello strumento concessorio costituisce una tutela per l'acquirente, il quale tramite tale indicazione viene messo in condizione di controllare la conformità dell'immobile alle risultanze dalla concessione edilizia o della concessione in sanatoria; solo la mancanza di tale indicazione, e non anche la diffor... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ... dell'immobile, comporta, quindi, la nullità del negozio, giacché impedisce il suddetto controllo all'acquirente.
La nullità ex art. 40, comma 2, l. 47/85, sebbene riferita agli atti di trasferimento con immediata efficacia reale, si estende al preliminare, con efficacia meramente obbligatoria, in quanto avente ad oggetto la stipulazione di un contratto definitivo nullo per contrarietà a norma imperati... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...
La nozione di irregolarità urbanistica è assai ampia, che presenta un esteso ventaglio di articolazioni, dall'immobile edificato in assenza di concessione a quello edificato in totale difformità dalla concessione, all'immobile con variazione essenziale rispetto alla concessione o quello che presenta una parziale difformità dalla concessione; pertanto nell'uso dello strumento della incommerciabilità del bene quale riflesso della nullità negoziale dipendente dalla irregolarità urbanistica dell'immobile, con riferimento ai contratti a effetti reali, sono irregolari e non commerciabili quei fabbricati che abbiano subito modifiche nella sagoma o nel volume rispetto a quello preesistente; nonché, con riferimento all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto, ai sensi della L. 47/85, art. 40, può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c., nel caso in cui l'immobile abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla c... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...
Nell'elevare a requisito formale del contratto la presenza di alcune dichiarazioni tant'è che la loro assenza comporta la nullità dell'atto, a prescindere dalla regolarità dell'immobile che ne costituisce l'oggetto, la ratio è garantire che il bene nasca e si trasmetta nella contrattazione soltanto se privo di determinati caratteri di abusivismo e il presupposto dell'obbligo di dichiarare in contratto gli estremi della concessione edilizia, o della documentazione alternativa rappresentata dalla concessione in sanatoria, è che tali documenti esistano, concludendo, sul rilievo che la presenza o la mancanza dello strumento concessorio non possono essere affermate in astratto, ma in relazione all'immobile concretamente dedotto in contratto, nel senso della nullità di un atto di trasferimento, o della non eseguibilità in forma specifica di un obbligo di trasferire, avente ad oggetto immobili costruiti in maniera così diversa dalla previsione contenuta nella licenza da non potere essere ricondotti alla stessa.
Ai fini della validità dell'atto di trasferimento e della suscettibilità di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre non è sufficiente che nell'atto sia men... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...nel giudizio di esecuzione in forma specifica venga prodotto, lo strumento concessorio, ma è altresì necessario che tale strumento sia effettivamente riferibile alla concreta consistenza dell'immobile dedotto in contratto, fermo restando che a tali fini non è rilevante la mera difformità parziale dell'immobile rispetto al progetto approvato con lo strumento concessorio.
Con riguardo alla possibilità di eseguire in forma specifica un contratto preliminare relativo ad un immobile difforme dal progetto approvato con la concessione o il condono la nullità come sanzione va preceduta dalla verifica dell'esistenza di norme che consentono alla fattispecie di sfuggire alla norma imperativa apparentemente applicabile e in tema di vendita di immobili, il sovrapporsi della legislazione speciale introdotta a partire dal 1985 impone di tener conto della distinzione tra ipotesi di abuso primario relativo a immobili edificati o abitabili in assenza di concessione e alienati in modo autonomo rispetto all'immobile principale di cui facevano parte, e abuso secondario caratterizzato dalla circostanza che solo una parte abbia subito mutamento di destinazione d'uso; e proprio la normativa in materia di condoni edilizi costituisce una delle ipot... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...osizioni di legge che limitano la nullità ex art. 1418, comma 1, quale effetto di qualsivoglia irregolarità urbanistica.
Deve riconoscersi c... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...lativo alla nullità degli atti giuridici aventi ad oggetto terreni abusivamente lottizzati a scopo residenziale e a quella degli atti aventi ad oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione, rispettivamente previste dalla L. n. 1150 del 1942, art. 31, comma 4 (come modificato dalla L. n. 765 del 1967, art. 10) e dalla L. n. 10 del 1977, art. 15, comma 7, essendo quelle nullità comminate soltanto ove da detti atti non risultasse che l'acquirente era a conoscenza, rispettivamente, della mancanza di lottizzazione autorizzata e della mancanza della concessione.
La sanzione della nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40 e succ. mod., con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con ... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...slativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, ben potendo essere resa la dichiarazione o prodotta la documentazione relative alla regolarità dell'edificazione, all'eventuale concessione in sanatoria o alla domanda di oblazione e ai relativi primi due versamenti, all'atto della stipulazione del definitivo contratto traslativo.
L'ordinanza che accerta la lottizzazione abusiva deve disporre l'immediata sospensione delle opere in corso, va trascritta nei registri immobiliari e comporta da quel momento l'impossibilità di disporre per atto fra vivi degli immobili interessati, a pena di nullità. Altresì gli immobili, decorso un breve termine, saranno acquisiti di diritto al patrimonio comunale e l'Ente procederà d'ufficio alla demolizione delle opere abusive.
In tema di confisca del bene, ovvero all'effetto per il quale la colpevolezza è espressamene richiesta, l'intervento del notaio non garantisce una sorta di ripulitura giur... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ... originaria illegalità dell'immobile abusivo, se non altro perché l'atto notarile è la normale modalità di acquisto degli immobili, cui si ricorre nella grande maggioranza dei casi, sicché se ad esso si ascrivesse valenza intrinsecamente sanante di ogni illegittimità degli acquisti immobiliari la repressione dell'abuso diventerebbe un fenomeno eccezionale. Bisogna tenere però conto della circostanza per cui sul notaio gravano obblighi di condotta ulteriori, che trascendono il semplice divieto di stipulare atti vietati. In effetti il notaio è tenuto anche all'osservanza dei Protocolli dell'attività notarile, ovvero di un complesso di regole deontologiche elaborate dal Consiglio nazionale notarile, la cui violazione ha rilievo disciplinare, e in particolare del protocollo n.13. Il protocollo punisce infatti la condotta del notaio a cui venga richiesto di rogare un atto per il quale si potrebbe configurare la lottizzazione abusiva, ma solo nel caso di lottizzazione cartolare, ovvero di atto che abbia per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni di superficie inferiore a 10.000 mq.
L'intervento del notaio nella compravendita di immobili non gar... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ... sorta di "ripulitura giuridica" della originaria illegalità dell'immobile abusivo; se non altro perché l'atto notarile è la normale modalità di acquisto degli immobili, cui si ricorre nella grande maggioranza dei casi, sicché se ad esso si ascrivesse valenza intrinsecamente sanante di ogni illegittimità degli acquisti immobiliari la repressione dell'abuso diventerebbe un fenomeno del tutto eccezionale, limitato ai pochi casi in cui il responsabile dell'abuso non riuscisse ad alienare gli immobili a terzi.
Dall'esame coordinato degli artt. 30 e 46 del t.u. edilizia, si ricava che il fabbricato risultante da lottizzazione abusiva non è per ciò solo incommerciabile, sicché non c'è un divieto generale e assoluto per il notaio di rogare un atto che l'abbia a oggetto.
La nullità prevista dal legislatore ex L. n. 47 del 1985 in caso di omessa indicazione (o allegazione) nel contratto di compravendita di beni immobili dei titoli ed... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...timanti il bene compravenduto è una nullità di tipo formale che può essere sanata solo nei modi tipici previsti dal legislatore medesimo, anche perché la sanatoria di un atto nullo è ipotesi del tutto eccezionale nel sistema delle nullità del codice civile e, pertanto, non è possibile alcuna interpretazione analogica o estensiva delle norme che la regolano.
La nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, (omessa dichiarazione degli estremi della concessione edilizia dell'immobile oggetto di compravendita, ovvero degli estremi della domanda di concessione in sanatoria) riveste carattere formale (e non meramente virtuale) riconducibile, per l'effetto, nel sistema generale delle invalidità, all'art. 1418 c.c., u.c., attesane la funzione di tutela dell'affidamento dell'acquirente, con la conseguenza che, ai fini della sua legittima predicabilità, è sufficiente che si riscontri la mancata indicazione nell'atto degli estremi della concessione, senza che occorra interrogarsi sulla reale esistenza di essa, e con la conseguenza, ancora, che la eventuale "conferma", pur prevista dalla citata L. n. 47 del 1985, deve risolversi in un nuovo e distinto atto, mediante il quale si p... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...a comunicazione dei dati mancanti o all'allegazione dei documenti, avente i medesimi requisiti formali del precedente, ed in forme che non ammettono equipollenti.
La nullità prevista dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, riguarda esclusivamente i contratti ad effetti traslativi, e non coinvolge il preliminare di vendita che abbia ad oggetto un immo... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...o; e ciò, non soltanto, per un motivo di carattere letterale, in quanto la norma in questione attiene solo agli atti traslativi dei diritti reali sull'immobile, e non agli atti ad efficacia obbligatoria, ma per il rilievo che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967, con la conseguenza che - in queste ipotesi - rimarrebbe esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita.
E' legittima e non contraddittoria l'attività amministrativa comunale che, preso ... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...nullità degli atti di compravendita dei fabbricati abusivi, esclude la demolizione per il prevalente interesse pubblico e procede all'alienazione di tali immobili.
Il discorso sulla vessatorietà della clausola viene ad essere superato in caso di determinazione del prezzo in deroga, con l... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...rambe le parti prevedono un prezzo più favorevole per sé, dando luogo ad una reciprocità di vantaggi da cui consegue che la clausola non ha carattere unilaterale, bensì di clausola contrattata.
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