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Timestamp: 2020-05-27 22:10:04
Document Index: 382974662

Matched Legal Cases: ['§ 28', '§ 1', '§ 2', '§ 1', '§ 1', '§ 3', '§ 1', '§ 57', '§ 57', '§ 4', '§ 1', '§ 25', '§ 2', '§ 48', '§ 28', '§ 28', '§ 28', '§ 95', 'Art. 51', '§ 7', '§ 11', '§ 48', '§ 7']

VI / 10: Steuerrecht
1. Mietwertverordnung
2. Steuereinheiten
3. Steuerliche Auswirkungen der Schatzung
vom 31. Oktober 2000*
Der Regierungsrat des Kantons Luzern,gestützt auf § 28 Absätze 1b sowie 2-4 des Steuergesetzes vom 22. November 19991, auf Antrag des Finanzdepartementes,
I. Berechnung des Mietwertes
§ 1 Ordentliche Bemessung
1 Der steuerbare Mietwert von selbstgenutzten nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften bemisst sich nach den gemäss Anhang 1 dieser Verordnung festgelegten Prozenten des Mietwertes, der dem letzten rechtskräftigen und von Grund auf neu ermittelten Katasterwert gemäss Schatzungsgesetz vom 27. Juni 19612 zugrunde liegt.
2 Der steuerbare Mietwert von selbstgenutzten Betriebswohnungen selbstbewirtschafteter landwirtschaftlicher Gewerbe bemisst sich nach den gemäss Anhang 2 dieser Verordnung festgelegten Bestimmungen.3
3 Der steuerbare Mietwert von selbstgenutzten nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften im Baurecht bemisst sich nach Absatz 1 unter Abzug der geleisteten Baurechtszinsen.
§ 2 Ausserordentliche Bemessung
1 Die Veranlagungsbehörde hat den steuerbaren Mietwert durch Vergleich mit Mietzinsen oder Mietwerten für ähnliche Objekte in gleicher Lage oder durch Schätzung zu ermitteln, wenn
Steuerpflichtige glaubhaft machen, dass der nach § 1 berechnete Mietwert 70 Prozent der mittleren Marktmiete in der Steuerperiode übersteigt,
der nach § 1 berechnete Mietwert offensichtlich von 70 Prozent der mittleren Marktmiete in der Steuerperiode abweicht,
Steuerpflichtige eine Wohnung im eigenen Mehrfamilienhaus nutzen.
2 Wird der steuerbare Mietwert durch Schätzung ermittelt, sind die Lage und das Alter des Gebäudes, die Anzahl, Grösse und Ausstattung der Räume sowie der zu dem Gebäude gehörende Umschwung angemessen zu berücksichtigen.
§ 3 Herabsetzung des Mietwertes
1 Der steuerbare Mietwert einer Liegenschaft nach § 1 Absätze 1 und 3, die eine steuerpflichtige Person an ihrem Wohnsitz dauernd selbst bewohnt, wird auf Antrag herabgesetzt, soweit er 25 Prozent der Bruttoeinkünfte (Einkünfte vor Abzügen gemäss Steuerveranlagung) ohne den Mietwert übersteigt und bei Alleinstehenden unter 18'000 Franken (25'600 Franken Marktmiete) sowie bei Personen, denen der Tarif gemäss § 57 Absatz 2 des Steuergesetzes zusteht, unter 25'200 Franken (36'000 Franken Marktmiete) liegt. Der steuerbare Mietwert beträgt mindestens 60 Prozent der mittleren Marktmiete.
2 Die Herabsetzung des Mietwertes entfällt, sofern das steuerbare Vermögen bei Alleinstehenden 55'000 Franken und bei Personen, denen der Tarif gemäss § 57 Absatz 2 des Steuergesetzes zusteht, 110'000 Franken übersteigt.
3 Die Herabsetzung des Mietwertes wird jedoch auch gewährt, wenn das steuerbare Vermögen die in Absatz 2 genannten Beträge übersteigt, sofern der Steuerwert des am Wohnsitz dauernd selbstgenutzten Wohneigentums 75 Prozent des Steuerwertes aller Vermögenswerte (Aktiven vor Abzug der Schulden) gemäss Steuerveranlagung übersteigt.
4 Die Pauschale der Liegenschaftsunterhaltskosten wird vom herabgesetzten steuerbaren Mietwert berechnet.
§ 4 Aufhebung eines Erlasses
Die Verordnung über den steuerbaren Mietwert von selbstgenutzten Liegenschaften ab Steuerperiode 1995/96 (Eigenmietwertverordnung) vom 25. November 19944 wird aufgehoben.
*G 2000 335
1SRL Nr. 620. Auf dieses Gesetz wird im Folgenden nicht mehr hingewiesen
2SRL Nr. 626
3Fassung gemäss Änderung vom 14. Dezember 2004, in Kraft seit dem 1. Januar 2005 (G 2004 623).
4G 1994 445 (SRL Nr. 625)
Gemeindegruppen ab 2020
Adligenswil 4 Greppen 6 Reiden 8
Aesch 8 Grossdietwil 8 Rickenbach 8
Alberswil 8 Grosswangen 8 Roggliswil 8
Altbüron 8 Hasle 8 Römerswil 8
Altishofen 8 Hergiswil 9 Romoos 9
Altwis 8 Hildisrieden 8 Root 3
Ballwil 7 Hitzkirch 8 Rothenburg 3
Beromünster 8 Hochdorf 7 Ruswil 8
Buchrain 3 Hohenrain 8 Schenkon 6
Büron 8 Honau 5 Schlierbach 8
Buttisholz 8 Horw 2 Schongau 9
Dagmersellen 8 Inwil 7 Schötz 8
Dierikon 3 Knutwil 8 Schüpfheim 8
Doppleschwand 8 Kriens 2 Schwarzenberg 8
Ebikon 2 Luthern 9 Sempach 6
Egolzwil 8 Luzern 1 Sursee 1
Eich 6 Malters 8 Triengen 8
Emmen 3 Mauensee 8 Udligenswil 4
Entlebuch 8 Meggen 11 Ufhusen 9
Ermensee 8 Meierskappel 6 Vitznau 10
Eschenbach 7 Menznau 8 Wauwil 8
Escholzmatt-Marbach 8 Nebikon 8 Weggis 10
Ettiswil 8 Neuenkirch 7 Werthenstein 8
Fischbach 8 Nottwil 7 Wikon 8
Flühli 8 Oberkirch 6 Willisau 8
Gettnau 8 Pfaffnau 8 Wolhusen 8
Geuensee 8 Rain 8 Zell 8
Gisikon 5
Mietwertansätze Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ab 2020
(§ 1 Absatz 1)
Gebäude erstellt: 1991 oder früher zwischen
1992 und 2007 2008 oder später
1997/1998 132.3 123.8 -
1999/2000 128.8 120.9 -
2001 124.7 117.6 -
2002 123.6 117.7 -
119.6 -
2004 119.6 119.3 -
2005 119.0 120.3 -
2006 116.3 116.1 -
2007 113.8 114.3 -
2008 110.6 111.3 116.6
2009 108.9 108.7 111.5
2010 108.0 108.0 110.2
2011 106.5 106.5 107.8
2012 105.2 105.2 106.8
2013 105.0 105.0 106.1
2014 103.4 103.4 104.7
2015 101.8 101.8 104.1
2016 100.7 100.7 101.4
ab 2017 100.0 100.0 100.0
1999/2000 127.3 119.4 -
2001 123.4 115.9 -
2002 122.1 116.1 -
2004 118.1 117.7 -
2005 117.4 118.5 -
2006 114.8 114.5 -
2007 112.1 112.6 -
2008 108.9 109.6 117.1
2009 107.1 107.1 111.6
2010 106.3 106.3 110.3
2011 104.8 104.8 107.8
2012 104.2 104.2 106.8
2013 102.7 102.7 106.1
2014 101.5 101.5 104.7
2015 100.9 100.9 104.1
2016 100.0 100.0 101.4
1997/1998 132.8 123.9 -
1999/2000 129.0 120.9 -
2001 124.9 117.4 -
2002 123.7 117.6 -
2003 122.3 119.5 -
2004 119.6 119.2 -
2005 118.9 120.1 -
2006 116.2 116.0 -
2007 113.6 114.0 -
2008 110.3 111.0 117.1
2009 108.5 108.5 111.6
2010 107.6 107.6 110.3
2011 106.2 106.2 107.8
2012 105.0 105.0 106.8
2013 104.1 104.1 106.1
2014 102.5 102.5 104.7
2015 102.8 102.8 104.1
2016 101.1 101.1 101.4
1997/1998 133.1 120.8 -
2002 124.1 114.4 -
2004 119.6 116.1 -
2005 118.8 117.1 -
2007 113.0 111.8 -
2008 109.3 109.2 116.6
2009 107.4 106.8 111.5
2010 106.5 106.2 110.2
1997/1998 134.8 122.4 -
1999/2000 131.1 119.3 -
2001 127.1 115.8 -
2002 125.7 115.9 -
2003 124.2 118.0 -
2004 121.1 117.6 -
2005 120.4 118.6 -
2006 117.4 115.0 -
2007 114.4 113.3 -
2008 110.7 110.6 116.6
2009 108.8 108.2 111.5
2010 107.9 107.5 110.2
2016 101.1 101.0 101.4
1997/1998 132.1 123.4 -
1999/2000 128.4 120.2 -
2003 121.8 118.5 -
2004 119.0 118.3 -
2005 118.2 119.2 -
2006 115.4 114.9 -
2007 112.6 112.9 -
2008 109.1 109.8 118.1
107.1 112.0
2010 106.4 106.4 110.5
1997/1998 134.7 125.2 -
1999/2000 130.6 122.0 -
2001 125.9 118.6 -
2002 124.5 118.7 -
2003 123.1 120.5 -
2004 120.3 120.2 -
2005 119.5 120.9 -
2006 116.8 116.6 -
2007 113.9 114.5 -
2008 110.5 111.4 118.6
2009 108.6 108.6 112.2
2010 107.7 107.7 110.6
1997/1998 133.4 123.9 -
1999/2000 129.3 120.8 -
2001 124.7 117.4 -
2002 123.3 117.5 -
2003 121.9 119.3 -
2004 119.1 119.0 -
2005 118.4 119.7 -
2006 115.6 115.4 -
2007 112.8 113.4 -
2008 109.4 110.3 118.6
2009 107.5 107.5 112.2
2010 106.7 106.7 110.6
2011 105.1 105.1 107.8
2012 103.7 103.7 106.8
2013 102.8 102.8 106.1
2014 102.6 102.6 104.7
2015 101.9 101.9 104.1
2016 101.7 101.7 101.4
Hergiswil, Luthern, Romoos, Schongau, Ufhusen
1997/1998 131.8 125.5 -
1999/2000 127.3 122.2 -
2001 122.4 118.6 -
2002 121.1 118.7 -
2003 119.9 120.4 -
2004 117.5 120.1 -
2005 116.9 120.8 -
2006 114.4 116.2 -
2007 112.0 114.0 -
2008 108.9 110.6 119.1
2009 107.3 107.6 112.4
2010 106.5 106.8 110.8
1997/1998 131.4 125.9 -
1999/2000 128.0 122.6 -
2001 124.1 118.8 -
2002 122.7 119.0 -
2003 121.4 120.6 -
2006 115.2 116.2 -
2007 112.5 113.9 -
2008 109.0 110.5 119.5
2009 107.2 107.4 112.5
2010 106.4 106.5 110.9
ab 2017 100.00 100.0 100.0
1999/2000 127.6 121.7 -
2001 123.8 118.2 -
2003 121.2 120.0 -
2004 118.4 119.7 -
2005 117.7 120.4 -
2006 115.0 115.8 -
2007 112.2 113.6 -
2008 108.9 110.3 117.7
2009 107.2 107.3 111.8
2010 106.4 106.5 110.4
(Mietwertansätze landwirtschaftliche Betriebswohnungen) s. SRL Nr. 625 bzw. LU StB Bd. 2 Weisungen StG § 25 Nr. 5.
s. Übersicht in LU StB Weisungen StG §§ 2/236 Nr. 1
3.1 Vermögens- und Einkommenssteuern bei Privatliegenschaften natürlicher Personen
Insbesondere zwei Schatzungswerte haben diesbezüglich steuerliche Wirkungen:
Der Vermögenssteuerwert von Liegenschaften im Eigentum natürlicher Personen (inkl. Einzelfirmen und Personengesellschaften) entspricht 75% des Katasterwerts, wenn die steuerpflichtige Person die Liegenschaft an ihrem Wohnsitz dauernd selbst bewohnt und für diese gemäss Schatzungsgesetz ein Verkehrswert festgesetzt ist, und dem Katasterwert in allen übrigen Fällen (§ 48 StG). Bei einem Steuerfuss von 4,2 (Durchschnittswert) und dem Steuersatz von 1,3 bis 1,5 ‰ je Steuereinheit beträgt die Gesamtbelastung 5,46 bis 6,3 ‰, d.h. auf CHF 10'000.-- Vermögen (nach Abzug von Grundpfandschulden und Sozialabzügen) fällt ein Vermögenssteuerbetrag von CHF 54.60 bis CHF 63.-- an.
Im Rahmen der Katasterschatzung bildet dieser "nur" einen Teilwert für die Berechnung des Verkehrswerts. Der für die Einkommenssteuer massgebende Mietwert beträgt 70% der mittleren Marktmiete (§ 28 Abs. 2 StG), wobei in der Regel davon ausgegangen wird, dass der im Schatzungsverfahren ermittelte Mietwert der mittleren Marktmiete entspreche. In Härtefällen ist eine Herabsetzung des Mietwerts von selbst bewohnten Liegenschaften möglich (§ 28 Abs. 4 StG). Bei einer Grenzsteuerbelastung von 12,6% bis 24,78% (Steuerfuss 4,2 und Steuersatz 3 bis 5,9%) bei Staat und Gemeinden und 1 bis 11,5% beim Bund beträgt die Einkommenssteuerbelastung auf CHF 10'000.-- Eigenmiete zwischen CHF 1'360.-- und CHF 3'628.--, wobei hier die Schuldzinsen und Unterhaltskosten zu berücksichtigen sind.
Der im Schatzungsverfahren ermittelte Mietwert gelangt grundsätzlich in der Steuerperiode des Schatzungsjahres erstmals zur Anwendung. Für die weiteren Steuerperioden muss der Regierungsrat jeweils entscheiden, wieweit diese Mietwerte anzupassen sind (Anpassung an die aktuellen Verhältnisse). Dabei findet keine Neuschatzung statt, sondern es erfolgt eine allgemeine Anpassung der Mietwerte, die die unterschiedliche Mietpreisentwicklungen je nach regionaler Lage (Gemeindetypen) und Alter der Objekte berücksichtigt (§ 28 Abs. 3 StG).
3.2 Vermögens- und Einkommenssteuern bei Geschäftsliegenschaften natürlicher Personen
Der Vermögenssteuerwert bemisst sich gleich wie jener der Liegenschaften des Privatvermögens.
Steuerlich massgebender Ueberführungswert ist der Verkehrswert der Liegenschaft. Demnach unterliegt die Differenz zwischen dem Buchwert und dem Verkehrswert der Einkommenssteuer (Liquidationsgewinnsteuer).
Der Mietwert ist bei Geschäftsliegenschaften für die Einkommenssteuer von anderer Bedeutung. Der Mietwert stellt gleichzeitig sowohl Geschäftsaufwand als auch Einkommen des Steuerpflichtigen dar. Er beträgt steuerlich per Saldo demnach Null. Von Interesse kann der geschätzte Mietwert als Erfahrungszahl für eine Betriebsanalyse sein. Im Weiteren stellt er ein Kriterium für die Zuweisung von Liegenschaften zum Geschäfts- oder Privatvermögen dar.
3.3 Liegenschaften juristischer Personen
Bei diesen spielt die Schatzung steuerlich eine eher untergeordnete Rolle. Bedeutsam ist der Steuerwert - ausser für die Liegenschaftssteuer (vgl. Ziff. 4) - insbesondere für die Minimalsteuer gemäss § 95 StG. Diese kommt zur Anwendung, wenn der Steuerbetrag aus Gewinn- und Kapitalsteuer tiefer liegt als der Minimalsteuerbetrag - letzterer beträgt 2 ‰ des Steuerwerts der Liegenschaft. Ausgenommen von der Minimalsteuer sind Grundstücke von Kapitalgesellschaften und Genossenschaften, welche die Voraussetzungen für die Bundeshilfe gemäss Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (Art. 51 und 52 WEG) erfüllen, sowie Grundstücke, auf denen sich zur Hauptsache (über 75%) der Betrieb eines nach kaufmännischer Art geführten Unternehmens der Eigentümerin oder einer diese beherrschenden natürlichen oder juristischen Person abwickelt, sofern letztere mindestens 25% des Steuerwerts des Grundstücks selber als Kapital eingelegt hat.
Ohne Einfluss ist der Kataster- oder Steuerwert auf die Kapitalsteuer, weil Kapitalgesellschaften nicht Vermögen, sondern einbezahltes Eigenkapital und Reserven versteuern.
In Einzelfällen ist für die Gewinnermittlung sowohl eine Verkehrswert- wie auch eine Mietwertschatzung von Bedeutung. Beispielsweise ist bei der Entnahme einer Liegenschaft aus der Gesellschaft ins Privatvermögen des Mehrheitsaktionärs die Angemessenheit des Entnahmepreises zu prüfen. Im Falle einer Mietpreiszahlung der Gesellschaft an Aktionär/innen und Liegenschaftsbesitzer/innen kann der Schatzungswert etwas über die Angemessenheit der Miete aussagen.
Bei Vereinen, Stiftungen und Korporationen verhält sich Nutzen und Anwendung der Schatzung ähnlich wie bei den natürlichen Personen.
Massgeblich ist der Verkehrswert der Liegenschaften bei der Bewertung von Wertpapieren ohne Kurswert. Bei dieser Bewertung wird neben dem Ertragswert der Substanzwert des Unternehmens eingesetzt, wobei für die Liegenschaften der Katasterwert herangezogen wird. Bei Immobiliengesellschaften wird ausschliesslich der Substanzwert verwendet.
3.4 Handänderungssteuer
Bei der Handänderungssteuer, welche grundsätzlich bei der Veräusserung eines Grundstücks erhoben wird, kann der Katasterwert für die Bestimmung des Handänderungswerts von Relevanz sein. Grundsätzlich besteht der Handänderungswert aus den für den Erwerb des Grundstücks erbrachten Leistungen des Erwerbers. Ist der Erwerbspreis jedoch nicht feststellbar, ist die Handänderungssteuer bei Grundstücken mit einer land- oder forstwirtschaftlichen Ertragswertschatzung vom dreifachen Katasterwert, bei den übrigen Grundstücken vom einfachen Katasterwert zu berechnen. Das Gleiche gilt, wenn der vereinbarte Erwerbspreis diese Werte nicht erreicht (§ 7 Abs. 2 HStG) und es sich bei den Vertragsparteien um einander nahe stehende Personen handelt. Liegt aber in diesen Fällen der in Kraft stehende Katasterwert weit über jenem Preis, der für die Liegenschaft unter unabhängigen Dritten vernünftigerweise erzielt werden kann, ist auf den aktuellen Verkehrswert im Zeitpunkt der Handänderung abzustellen. Dieser muss unter Umständen durch die Abteilung Immobilienbewertung ermittelt werden.
3.5 Grundstückgewinnsteuer
Dieser unterliegen grundsätzlich Gewinne aus der Veräusserung von Liegenschaften des Privatvermögens sowie Liegenschaften ausserkantonaler Liegenschaftshändler/innen. Im Fall von Altbesitz (letzter steuerbegründender Erwerb der veräusserten Liegenschaft liegt mehr als 30 Jahre zurück) gilt in der Regel die vor 30 Jahren bestehende Katasterschatzung mit einem Zuschlag von 25% als Erwerbspreis (§ 11 GGStG).
Die Veräusserung von Liegenschaften des Geschäftsvermögens unterliegt nicht der Grundstückgewinn-, sondern der Einkommenssteuer (Ausnahme landwirtschaftlich geschätzte Grundstücke: Wertzuwachsgewinn unterliegt der Grundstückgewinnsteuer, wiedereingebrachte Abschreibungen unterliegen der Einkommenssteuer). Damit hat der Katasterwert bei der Veräusserung solcher Grundstücke keine Relevanz.
3.6 Erbschaftssteuer
Für die Bestimmung des erbschaftssteuerpflichtigen Werts von vererbten Liegenschaften ist der im Todeszeitpunkt geltende Vermögenssteuerwert gemäss § 48 StG massgebend (abzüglich allfälliger Schulden; § 7 EStG).