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Timestamp: 2020-02-29 09:57:56
Document Index: 279152532

Matched Legal Cases: ['Artículo 948', 'Artículo 2885', 'Artículo 44', 'Artículo 2448', 'Artículo 44', 'Artículo 40', 'artículo 39', 'Artículo 42']

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DISPOSICIONES PRELIMINARES.- Para los efectos del Régimen de Condominio constituido sobre el Edificio CENTRO PROFESIONAL “DELTA” se establecen para efectos explicativos, las definiciones siguientes:
AREA COMUN.- Significará aquellas porciones de la propiedad respecto a los cuales todos los propietarios tienen un derecho común proporcional indivisible.
AREA COMUN EXCLUSIVA.- Significará la porción para uso exclusivo de dos o varios propietarios y que sea común a ellos.
AREA EXCLUSIVA.- Significará el local de uso exclusivo o privado con la participación proporcional sobre el área común, la que le es inseparable.
AREA RESTRINGIDA.- Se referirá a los lugares destinados a la operación del proyecto y a los lugares en que se encuentren los bienes, instalaciones o equipo necesarios para su funcionamiento.
ASAMBLEA.- Significa la reunión de los propietarios debidamente convocados al efecto.
BIENES COMUNES.- Se referirá a aquellos bienes respecto de los cuales todos los propietarios tengan un derecho común proporcional indivisible.
CONSEJO DIRECTIVO.- Significará la agrupación de personas designadas por la Asamblea que se encargarán de cumplir y hacer cumplir las disposiciones de la Escritura Constitutiva, del presente Reglamento, del Manual de Operación del Edificio y con las determinaciones de la Asamblea.
DERECHO COMUN.- Significará el derecho proporcional de cada propietario sobre los bienes y áreas comunes, determinado conforme al porcentaje de indiviso que represente su área exclusiva en los términos de la Escritura Constitutiva.
DESARROLLO O PROYECTO.- Significa la totalidad del inmueble en condominio que comprende áreas exclusivas, áreas comunes y bienes comunes.
DESIGNACION DE AREAS EXCLUSIVAS.- Significará la identificación de las mismas por medio de números, letras o combinaciones de los mismos o cualquier otra designación que se adopte.
ESCRITURA CONSTITUTIVA.- Significará la escritura que contiene la Declaración Unilateral de Voluntad Constitutiva del Régimen de Propiedad del Condominio.
GASTOS COMUNES.- Significará las cantidades necesarias para cubrir los gastos de administración, mantenimiento, conservación y operación de bienes comunes y servicios generales y una reserva razonable para tales propósitos.
LEY.- La Ley que Regula el Condominio de Edificios del 17 de diciembre de 1955 que deroga el Artículo 948 del Código Civil del Estado de Nuevo León.
OCUPANTE O USUARIO.- Toda persona física o moral que por cualquier circunstancia use u ocupe todo o en parte alguna área exclusiva o de los bienes o servicios comunes.
OPERADOR.- Será la persona física o moral que llevará a cabo las actividades operativas del desarrollo, de conformidad con las facultades y atribuciones que al efecto le determine la Asamblea o el Consejo Directivo en los términos de este Reglamento.
PARTICIPACION.- Significa el valor de cada área exclusiva y el porcentaje que resulte de este último valor en relación al valor total que comprende todo el inmueble. La participación servirá de base para determinar cuantitativamente, en cualquier aspecto, los diversos derechos y obligaciones de los propietarios en el desarrollo o proyecto. El valor ha quedado determinado en la sección No. 31 de la Escritura Constitutiva.
PLANO.- Significará y se referirá al general, que comprende la totalidad del desarrollo o proyecto y a los particulares que se refieren a las unidades.
PROPIETARIO.- Por este concepto se reconoce a quien tenga ese carácter en el edificio en los términos del Código Civil del Estado de Nuevo León a quien sea acreditado ante el Consejo Directivo como prominente comprador, o que por cualquier título legal sea titular de derechos de propiedad sobre áreas exclusivas.
El presente Reglamento es de observancia obligatoria para todos los propietarios, ocupantes y usuarios del Condominio CENTRO PROFESIONAL “DELTA”. Para todo lo no previsto expresamente en las definiciones a que se refiere el artículo anterior, deberá tomarse en cuenta lo que establece la Ley.
EN RELACION A LAS AREAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
Los propietarios podrán usar, gozar y disponer libremente de su propiedad exclusiva sin más limitaciones que las establecidas en la Ley, las consignadas en el presente Reglamento, en el Manual de Operación del Condominio y las que imponga la Asamblea.
Cada propietario podrá transmitir el dominio o gravar su propiedad exclusiva, sin que para ello requiera el consentimiento de los demás propietarios.
En los contratos de promesa de compraventa, de compraventa con reserva de dominio o cualquier otro que implique la enajenación de los derechos de propiedad, el prominente comprador, el comprador o el adquiriente, en su caso, tendrán los derechos y obligaciones de propietario a partir de la fecha en que el Consejo Directivo sea enterado de ello por quienes participan en el contrato respectivo.
Sin embargo, el prominente vendedor, el vendedor y el enajenante en su caso, seguirán siendo solidariamente responsables frente a los propietarios del Condominio del cumplimiento de todas las obligaciones que correspondan al propietario hasta que legalmente dejen de serlo.
Ningún propietario podrá enajenar o ceder los derechos respecto a su área exclusiva, si no está al corriente en el pago de las cuotas que le correspondan.
Las áreas exclusivas, tal como se encuentran descritas en la Escritura Constitutiva, son indivisibles y, en consecuencia, no serán fraccionadas, cedidas o enajenadas parcialmente, a menos que lo autorice la Asamblea; sin embargo un área exclusiva puede pertenecer proindiviso a varias personas.
Los propietarios podrán hacer en el interior de su área exclusiva cualquier reparación o modificación, siempre que no se afecten o alteren los pisos, techos, las paredes maestras, muros medianeros, las vidrieras, la vista exterior, la estructura u otras áreas, bienes o instalaciones que no sean de su propiedad exclusiva, y sujetándose a lo establecido en el Manual de Operación del Condominio.
Cualquier modificación al interior de un área exclusiva, deberá notificarse previamente al Operador el cual vigilará que tal modificación se apegue al Manual de Operación y al presente artículo.
Los accesos de las áreas comunes a las escaleras de emergencia, por ningún motivo se obstaculizarán y las puertas de acceso a las mismas no se ocultarán o disfrazarán en forma alguna.
Los propietarios podrán conceder por cualquier título el uso o goce temporal de sus áreas exclusivas previo aviso al Consejo Directivo quien en su caso deberá hacer las anotaciones en el Libro de Registro correspondiente. El ocupante o usuario se obligará a usar el área exclusiva respectiva en la forma y términos que establece la Ley, el presente Reglamento y el Manual de Operación del Condominio. Queda entendido que para el efecto de fijar la responsabilidad del cumplimiento de las obligaciones consignadas por la Ley o por este Reglamento, se considerará que el único responsable, frente al Condominio en su totalidad o frente a cada uno de los demás propietarios lo será cada propietario y por tal virtud, éste no podrá oponerse al cumplimiento de sus obligaciones ni substituir total o parcialmente su responsabilidad en terceras personas, aun cuando éstas tengan el carácter de inquilinos o de simples usuarios u ocupantes de alguna área exclusiva.
Los ocupantes o propietarios usarán sus áreas exclusivas en forma ordenada y tranquila y sin lesionar o menoscabar los intereses de los demás propietarios. No los destinarán a usos contrarios a la moral o a las buenas costumbres, ni efectuarán obras o actos que comprometan la solidez, seguridad, estética, comodidad o vista exterior del Condominio, ni incurrirán en omisiones que produzcan los mismos resultados.
Cada ocupante o propietario estará obligado a mantener en buen estado de conservación y funcionamiento los servicios e instalaciones que use, conforme a su naturaleza, y deberá abstenerse de todo acto, aún en el interior de su área exclusiva, que impida, dañe o haga menos eficiente la operación o el uso de los servicios o instalaciones generales, o en otras áreas exclusivas.
Los ocupantes o propietarios deberán permitir el paso o acceso a través del área que ocupan, a las personas que con autorización del Consejo Directivo o del Operador se encarguen de efectuar la reparación, revisión o mantenimiento que se requiera para el buen funcionamiento o aspecto del Condominio.
Queda prohibido introducir, colocar o instalar en las áreas exclusivas:
A) Aparatos o instrumentos peligrosos, substancias explosivas, corrosivas, inflamables, malolientes o que provoquen molestias a terceros.
B) Aparatos que generen más de 250 BTU’s por hora o por metro cuadrado.
C) Aparatos que generen sonidos con intensidades mayores a 80 decibeles medidos a una distancia de 2 –dos- metros de la fuente, salvo lo establecido en el Manual de Operación.
D) Aparatos o instrumentos que produzcan vibraciones o impactos molestos a terceros.
E) Cargas vivas mayores de 500 Kg por metro cuadrado desglosadas en la forma siguiente:
- Bienes muebles en general: 300 Kg por M2
- Acabados de Pisos: 50 Kg por M2
- Muros divisorios: 150 Kg por M2
F) Animales en general
G) Habitaciones, salas de juego, planteles de enseñanza, reuniones públicas, clubes sociales, sindicatos, clubs nocturnos, bares, centros de espectáculos o cualesquiera otro que a juicio del Consejo Directivo sea sus ocupantes.
En los pisos superiores al de la planta baja y mezzanine, queda prohibido establecer comercios o bodegas. En el sótano y semisótano únicamente se permite la entrada y estancia de automóviles y camionetas con altura menor de 1.90 M; asimismo, queda prohibido almacenar o depositar bienes en los espacios de estacionamiento y levantar muros o divisiones a los existentes.
Ningún área exclusiva deberá tener mayores volúmenes de aire acondicionado, que los establecidos en la tabla descrita en la Escritura Constitutiva.
Las puertas de acceso a las áreas exclusivas deberán ser conservadas en su estado original y únicamente se permite poner vidrio-espejo en acabado plata o cortinas blancas interiores, quedando prohibido poner anuncios, letreros, pintarlas, fondearlas o recubrirlas con cualquier otro material en cualquier lado.
Todos los locales vacíos total o parcialmente deberán ocultar tal situación de manera que ese hecho no sea visible desde el exterior de cada local, debiendo hacer tal ocultamiento conforme al diseño que fije para el efecto el Operador quien proporcionará los materiales necesarios y su instalación con cargo al propietario respectivo; de la misma manera los anuncios de venta o renta serán uniformes y se cargarán al propietario responsable.
Cada propietario es responsable de celebrar el Contrato de Prestación de Servicio Telefónico, de suministro de energía eléctrica y otros servicios que se requieran, así como cubrir los impuestos prediales y de cualquier otro tipo que le corresponda a su área exclusiva.
Los propietarios de áreas exclusivas son responsables del incumplimiento de cualquiera de ellos a las obligaciones establecidas en la Ley, en el presente Reglamento, en el Manual de Operación del Condominio o por la Asamblea. Los daños y perjuicios que se causen al Condominio se regirán por las disposiciones del Título V de este Reglamento.
EN RELACION A LOS BIENES Y SERVICIOS COMUNES
Al ocupante o propietario que incumpla con sus obligaciones incluyendo el pago de cuotas y demás gastos e inversiones aprobadas previamente por la Asamblea o por el Consejo Directivo, o incurran las prohibiciones o restricciones contenidas en la Ley, en el presente Reglamento o en el Manual de Operación del Condominio, se le suspenderá del derecho de las áreas, bienes y servicios comunes del Condominio hasta que cumpla, independientemente de aplicársele las sanciones a que se refiere el Título V del presente Reglamento.
El derecho común de cada propietario será proporcional al porcentaje de indiviso que su propiedad exclusiva represente respecto del proyecto en su totalidad en los términos de la Escritura Constitutiva. El derecho sobre los bienes comunes que se aporten al presente Régimen es inseparable del derecho de propiedad exclusiva, por lo que solo podrán enajenarse, cederse, transmitir su uso y goce temporal o gravarse conjuntamente
Cada ocupante o propietario podrá servirse de los bienes comunes generales y gozar de los servicios e instalaciones generales obligándose a usarlos conforme a su naturaleza y su destino ordinario, sin restringir o hacer más oneroso el derecho de los demás propietarios; en los mismos términos deberán usarse los bienes comunes de uso común exclusivo por los ocupantes o propietarios que conforme a la Escritura Constitutiva tengan derecho de exclusividad sobre los mismos.
A las áreas comunes de uso restringido para el Operador y su personal y el Consejo Directivo, tales como los cuartos de máquinas y almacenamientos, los del equipo electrónico, el cuarto de calderas, el de la planta de emergencia, y el local de operación, únicamente tendrán acceso a las mismas, el personal que autorice el Consejo Directivo o el Operador según sea el caso.
Los bienes comunes no serán objeto de acción divisoria o de venta, salvo los casos exceptuados por la Ley. Sin embargo, los propietarios podrán explotarlos cuando lo autorice la Asamblea en los términos del presente Reglamento.
La transportación por las áreas comunes en los pisos superiores al de la planta baja, de basura, equipo, muebles, instrumentos de trabajo, aparatos, o de cualquier otro objeto o material, se regirá de acuerdo con lo establecido en el Manual de Operación del Condominio.
Queda prohibido modificar, pintar, recubrir o decorar, así como poner anuncios o placas sobre los bienes comunes o las paredes que dan frente a las áreas comunes, excepto en las bases que para tal efecto se encuentran ubicadas al lado de cada puerta de acceso al área exclusiva.
Las placas que se instalen, deberán hacerse con el proceso, calidad y especificaciones que señala el Manual de Operación, o las que sean aprobadas por escrito por el Consejo Directivo. En el área comercial se podrán poner anuncios en el interior de las vidrieras previa autorización escrita del Operador quien si lo considera necesario solicitará la aprobación del Consejo Directivo.
La parte exterior del Condominio, incluyendo los cristales y las terrazas, no podrán modificarse o pintarse en forma alguna; tampoco podrán colocarse anuncios, ni abrirse otras puertas, ventanas o huecos a las ya existentes. Las azoteas no podrán usarse por ningún propietario.
Ningún propietario, ocupante o usuario deberá ocupar u obstaculizar los bienes o áreas, ni dejar objetos o desperdicios en los mismos. En todo caso, el Operador gozará de facultades necesarias para exigir el cumplimiento de esta disposición.
EN RELACION A LAS CUOTAS Y APORTACIONES
Todos los propietarios están obligados a cubrir por medio de cuotas los gastos ordinarios del Condominio y las inversiones, mejoras o adiciones que el mismo requiera, en la forma, términos y condiciones que determine la Asamblea o el Consejo Directivo.
Los gastos ordinarios se referirán y se relacionaran con los servicios de administración, operación, supervisión, vigilancia, limpieza, seguridad, mantenimiento y conservación de los bienes y servicios comunes y a los impuestos, derechos o contribuciones derivados de los propios bienes o de los servicios mencionados.
Las inversiones, mejoras o adiciones del condominio serán aquellas que se traduzcan en el mejoramiento de alguno o varios de los servicios o bienes comunes o en la adquisición de determinados bienes o equipo que:
A) Constituyan un aumento en el valor del proyecto en su totalidad,
B) Mejoren su apariencia,
C) Mejoren su uso y funcionamiento aun y cuando no se refleje en beneficio de todos.
Las cuotas que deberán cubrir los propietarios serán de dos clases principales:
A) Cuotas ordinarias que se destinaran a cubrir los gastos ordinarios mencionados. Mediante las cuotas ordinarias se constituirá un fondo revolvente que en ningún caso será inferior al equivalente de tres meses del presupuesto anual de gastos ordinarios aprobado por la Asamblea y que se restituirá mediante los pagos mensuales de los propietarios, que sean decretados por el Consejo Directivo.
El Consejo Directivo podrá modificar el presupuesto anual aprobado por la Asamblea, cuando por inflación, devaluación de la moneda, mandamiento de autoridad competente o en general cuando exista causa suficiente a juicio del propio Consejo Directivo se eleven los costos de algunos conceptos tales como la mano de obra u otros similares.
B) Las cuotas de inversión que servirán para efectuar inversiones, mejoras o adiciones al Condominio. Estas cuotas serán cubiertas en cada caso por los propietarios cuando así lo determine la Asamblea o en casos de urgencia cuando lo determine el Consejo Directivo.
Los copropietarios que lo sean únicamente de bienes comunes aportarán la parte proporcional que les corresponde para cubrir las cuotas.
El acta de la Asamblea en la que se acuerde el pago de las cuotas, o en la que se aprueben los gastos ya efectuados, protocolizada ante Notario Público, será título ejecutivo. En todo caso el Consejo Directivo o el Operador podrán ejercitar las acciones legales que correspondan contra el o los propietarios morosos, bastando al efecto la exhibición del Acta protocolizada.
Los gastos comunes y las inversiones se distribuirán entre los propietarios del Condominio de acuerdo con los porcentajes de indiviso aplicables en cada caso, establecidos en la Escritura Constitutiva.
En todos los casos en los que los propietarios paguen sus cuotas, el Operador otorgará el recibo correspondiente, mismo que deberá reunir los requisitos legales y fiscales que conforme a las leyes corresponda, siendo tal recibo el único comprobante de pago.
En caso de que por acuerdo de la Asamblea se exploten por cualquier título legal algunos bienes y servicios comunes, los ingresos provenientes de tal explotación se aplicaran al pago de los gastos mencionados en beneficio de todos los propietarios.
Todos los ingresos que reciba el Operador en los términos que anteceden deberán invertirse, mientras no sean aplicados, en valores de renta fija, a favor del Consejo Directivo en una institución de crédito debidamente autorizada o en certificados de la Tesorería de la Federación según lo considere el propio Consejo Directivo.
Los propietarios deberán pagar mensualmente y por anticipado, dentro de los 10 =diez= últimos días del mes anterior, en el local que ocupe el Operador, las cuotas que les correspondan para restituir el fondo para gastos comunes; las cuotas de inversión deberán pagarse por todos los propietarios en aquel mismo local en la fecha y términos que fijan indistintamente la Asamblea o el Consejo Directivo.
En cada caso de gestión de cobro, el Consejo Directivo o el Operador, fijaran una cantidad por gastos de cobranza.
Las cuotas ordinarias o de inversión no cubiertas oportunamente, causaran intereses moratorios a una tasa superior en 30% a la que aplique la institución de crédito que designe el Consejo Directivo a los intereses moratorios de sus operaciones activas computados en la fecha de realización del pago, independientemente de las sanciones a que se hace mención en el Título V de este Reglamento.
Los adeudos por cuotas seguirán siempre al dominio de los respectivos locales o áreas exclusivas, aunque se transmitan a terceros y gozaran en su caso del privilegio que establece el Artículo 2885 del Código Civil del Estado de Nuevo León, sobre cada inmueble y sobre los muebles y otros objetos que se encuentren en él y que pertenezcan al propietario de aquél.
Ningún propietario podrá sustraerse de las obligaciones que le imponen las disposiciones anteriores, aun cuando renuncie al derecho de usar determinados bienes o servicios comunes; cualquier estipulación que contravenga esta disposición será nula y por lo tanto no surtirá efecto legal alguno.
DE LA OPERACIÓN DEL EDIFICIO
La operación del Condominio estará a cargo de la persona física o moral que designe la Asamblea y contrate el Consejo Directivo.
El Consejo Directivo propondrá a la Asamblea la designación del Operador quien deberá ser persona física o moral con suficiente solvencia moral y económica y experiencia en la realización de las actividades que en su caso le corresponda a juicio del Consejo Directivo. Hecha la proposición a la Asamblea, ésta la aprobará o rechazará, dando las instrucciones que corresponda al Consejo Directivo.
Aprobada la propuesta por la Asamblea, éstahará la designación del Operador, correspondiendo al Consejo Directivo celebrar el o los contratos que sean necesarios.
En caso de que el Operador renuncie a su cargo o cuando a juicio del Consejo Directivo las gestiones de aquel no sean suficientemente satisfactorias para los intereses de los propietarios, el Consejo Directivo, en ejercicio de sus facultades, efectuara la liquidación que corresponda y en su caso de inmediato nombrará a un nuevo Operador del Condominio.
Son facultades y deberes del Operador:
A) Cumplir con las disposiciones de la Ley, del presente Reglamento y del Manual de Operación del condominio, y hacerlas cumplir por los propietarios, ocupantes o usuarios del Condominio.
B) Ejecutar los acuerdos de la Asamblea de Propietarios y las del Consejo Directivo.
C) Mantener en óptimas condiciones de operación y funcionamiento los bienes y equipo del Condominio.
D) Atender a la conservación, limpieza y vigilancia de los bienes e instalacionescomunes.
E) Recaudar de los propietarios las cuotas y aportaciones aprobadas por la Asamblea, entregando el recibo correspondiente.
F) Aplicar correctamente los ingresos del Condominio.
G) Rendir un informe de su gestión al Consejo Directivo, cuando este lo solicite.
H) Proponer al Consejo Directivo las reformas que considere necesarias al Manual de Operación.
I) Llevar la contabilidad del Condominio.
J) Tener en custodia el Testimonio de la Escritura Constitutiva del Régimen de Condominio; llevar un libro de actas para Asambleas y otro para el Consejo Directivo y un libro de registro de propietarios y ocupantes.
K) Informar por escrito anualmente al Consejo Directivo sobre las cuentas y actividades de su ejercicio y elaborar un presupuesto de gastos para el siguiente.
L) Representar con facultades para pleitos y cobranzas al conjunto de propietarios en los asuntos comunes relacionados con el Condominio, para proceder sin que eso sea limitativo incluso en contra del o los propietarios u ocupantes que incumplan a cualquiera de sus obligaciones con todas las facultades generales y las especiales que requieran clausula especial conforme a la Ley, ante toda clase de Autoridades Administrativas, Judiciales, del Trabajo, o de cualquier otro índole, incluyendo las facultades para promover y desistirse de los Juicios de Amparo. Asimismo si el Operador es persona moral, éste deberá designar un representante legal con facultades expresas de pleitos y cobranzas para asuntos laborales en los términos de los artículos 11 y 897 de la Ley Federal del Trabajo.
M) Suspender el derecho de uso respecto de las áreas, bienes y servicios comunes a aquellos ocupantes, propietarios o usuarios que incumplan con sus obligaciones, o con las prohibiciones o restricciones impuestas por la Ley, por el presente Reglamento o por el Manual de Operación del Condominio.
N) En los casos de extrema urgencia, el Operador podrá tomar las medidas necesarias para proteger los intereses de los propietarios, debiendo justificar ante la Asamblea o el Consejo Directivo la necesidad y el alcance de las medidas adoptadas a la mayor brevedad posible.
Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las facultades del Operador, serán competencia del Consejo Directivo.
Las disposiciones que dicte el Operador y las medidas que tome dentro de sus facultades, serán obligatorias para todos los propietarios, ocupantes o usuarios del Condominio, a menos que el Consejo Directivo las modifique.
Al Operador le está prohibido celebrar contratos con terceras personas por un plazo mayor de un año, en los cuales se provea con productos o servicios a las áreas comunes, excepto en los casos que autorice expresamente el Consejo Directivo. Asimismo, le estará prohibido incurrir en gastos adicionales para mejoras de capital en bienes comunes que representen más de un 5% =cinco por ciento= del presupuesto mensual de gastos, salvo que el Consejo Directivo los apruebe previamente y por escrito.
En caso de que el Consejo Directivo lo exija, el Operador otorgará fianza u otra garantía por el valor que el mismo señale. El Consejo Directivo juzgará la aceptación de las garantías diversas a la fianza y determinará, en su caso, el monto de ésta.
Queda entendido que el Operador no podrá sustraerse de sus obligaciones en tanto el Consejo Directivo haya aprobado sus gestiones y las cuentas presentadas y se haya nombrado nuevo Operador del Condominio. El incumplimiento de esta disposición dará lugar al Consejo Directivo para ejecutar la garantía que haya sido otorgada por el Operador responsable y para cobrar además de inmediato los daños y perjuicios originados en tales circunstancias. En todos los contratos que celebre el Consejo Directivo con cada Operador deberá insertarse literalmente este artículo.
El Consejo Directivo será el representante de los propietarios en los asuntos relacionados con los bienes, áreas y servicios comunes del Condominio.
Anualmente, la Asamblea nombrará un Consejo Directivo integrado por cinco personas y, si se estima necesario, sus respectivos suplentes. Los miembros del Consejo Directivo deberán ser propietarios del desarrollo o representantes debidamente acreditados de personas morales propietarias en los términos de este Reglamento.
Los Consejeros designarán, en la primera Junta que celebren, a su Presidente y Tesorero. A esta Junta convocará el miembro cuyo apellido paterno sea el primero en orden alfabético.
Además de las consignadas en otros capítulos de este Reglamento, el Consejo Directivo tendrá las siguientes facultades y obligaciones:
A) Interpretar el presente Reglamento y expedir el correspondiente Manual de Operación.
B) Contratar los servicios del Operador y en su caso vigilar que las funciones de éstos se apegue a la Ley, al presente Reglamento, al Manual de Operación y a los Contratos respectivos.
C) Cumplir y hacer cumplir las resoluciones de la Asamblea.
D) Presentar a la Asamblea anualmente un informe de sus actividades y de la situación financiera del Condominio, así como el presupuesto de gastos para el siguiente ejercicio, proponiendo en su caso la forma en que deba ser cubierto por los propietarios. Estos documentos deberán quedar a disposición de los propietarios con una anticipación de cinco días a la fecha de la Asamblea Ordinaria que conocerá de estos asuntos.
E) Convocar a las juntas de Asamblea Ordinarias o Extraordinarias mediante notificación a los propietarios de los bienes comunes aportados al Régimen de Condominio, de acuerdo al Artículo 44º del presente Reglamento.
El Consejo Directivo tomará sus acuerdos por mayoría de votos, teniendo el Presidente en todos los casos voto de calidad. Sus reuniones deberán integrarse por lo menos con tres de sus miembros en su primera o ulterior convocatorias, y sus acuerdos deberán insertarse en el libro respectivo y serán firmados por lo menos por tres Consejeros de los que concurran. Durará en sus funciones hasta que la Asamblea revoque su nombramiento y las personas designadas para sustituirlos tomen posesión de sus cargos. En caso de renuncia de alguno de los Consejeros o en caso de incapacidad, el propio Consejo Directivo designará al sustituto que en su caso será ratificado en su nombramiento en la primera Asamblea que se celebre.
El Consejo Directivo, para el ejercicio de sus funciones gozara de las siguientes facultades:
A) PODER GENERAL PARA PLEITOS Y COBRANZAS, para representar a los condóminos con todas las facultades generales y las especiales que requieran cláusula especial conforme a la Ley sin limitación alguna en los términos de los artículos 2448 y 2481 del Código Civil vigente en el Estado de Nuevo León y sus correlativos 2554 y 2587 del Código Civil para el Distrito Federal. En consecuencia el Consejo Directivo queda facultado para representar a los condóminos ante personas físicas, morales y ante toda clase de autoridades de cualquier fuero, sean judiciales (Civiles o Penales) Administrativas o del Trabajo, tanto del orden federal como local, en toda la extensión de la República en juicio o fuera de él; promover toda clase de juicios de carácter Civil, Penal o Laboral, incluyendo el Juicio de Amparo, seguirlos en todos sus trámites y desistirse de ellos; interponer recursos contra autos interlocutorios y definitivos y contra acuerdos, autos incidentales, resoluciones interlocutorias y laudos; contestar las demandas que se interpongan en contra de los Poderdantes; formular y presentar querellas, denuncias o acusaciones y coadyuvar con el Ministerio Público en procesos penales pudiendo constituir a la Sociedad como parte civil en dichos procesos y otorgar perdones cuando a su juicio el caso lo amerite; reconocer firmas, documentos y redargüir de falsos los que se presenten por la contraria, objetar su presencia, interrogarlos y repreguntarlos; articular y absolver posiciones, transigir y comprometer en árbitros y recusar Magistrados, Jueces y demás funcionarios judiciales, sin causa, con causa o bajo protesta de Ley, nombrar peritos.
B) En los juicios o procedimientos laborales tendrá el Consejo Directivo la Representación Legal a que se refieren los Artículos 11, 692 fracciones II y III, 694, 695, 786, 876 fracciones I y VI, 899 en relación en lo aplicable con las normas de los Capítulos XII y XVII del Título Catorce, todos de la Ley Federal del Trabajo en vigor, con las atribuciones, obligaciones y derechos que en materia de personalidad se refieren dichos dispositivos legales. En consecuencia el Consejo Directivo, en representación de los propietarios podrá comparecer a juicio laboral con todas las atribuciones y facultades que se mencionan en los incisos A), C) y D) de este instrumento, en lo aplicable, y además podrá en nombre de la empresa absolver posiciones, transigir o convenir con la parte actora obligándose los propietarios a lo convenido; podrá concurrir en representación de los condóminos a la Audiencia de Conciliación, Demanda y Excepciones y ofrecimiento y admisión de pruebas, con las atribuciones más amplias, ratificando los Poderdantes todo lo que el Consejo Directivo queda facultado para intervenir en todo lo relativo a Contratos individuales de Trabajo, Reglamento Interior de Trabajo, Contrato Colectivo de Trabajo, Comisiones Mixtas a que se refiere la Ley Laboral y trámites en materia de Seguro Social e Infonavit.
C) PODER GENERAL AMPLISIMO PARA ACTOS DE ADMINISTRACION, en los términos del párrafo segundo del Artículo 2448 del Código Civil de Nuevo León y su correlativo 2554 del Código Civil para el Distrito Federal, en consecuencia podrá administrar todos los bienes y negocios de los condóminos.
D) Además, el Consejo Directivo tendrá la administración y toma de decisiones, en forma exclusiva, en todo lo concerniente a las relaciones obrero-patronales con facultad de imponer disciplinas, rescindir las relaciones individuales de trabajo, terminación de éstas y todos aquellos actos de carácter laboral que se refieren a la empresa poderdante.
E) Conferir poderes generales y especiales con facultad de sustitución o sin ellas y revocarlos en cualquiera de los asuntos señalados en los incisos anteriores.
F) PODER GENERAL CAMBIARIO, en los términos de los Artículos 9º y 85 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, pudiendo en consecuencia otorgar, suscribir, aceptar, endosar y negociar títulos de crédito, a nombre de los Poderdantes con facultades de aval pero no de substitución.
DE LAS ASAMBLEAS DE PROPIETARIOS
La Asamblea es el órgano supremo en los asuntos de interés común de los propietarios y deberá celebrarse cuando menos una vez al año en el Municipio de Monterrey, Nuevo León. Tendrá plenas facultades, poderes, deberes y responsabilidades que correspondan al Consejo Directivo o al Operador.
En las Asambleas no tendrá derecho de voto el propietario que no esté al corriente en sus cuotas, computándose los votos correspondientes a dicho propietario en beneficio de los demás que si están al corriente, en la proporción que a cada uno corresponda según su porcentaje de indiviso. De la misma manera el porcentaje de indiviso correspondiente al propietario que se encuentre en mora no se computara para efectos de determinación de quórum en las Asambleas.
La Asamblea Ordinaria conocerá de los asuntos siguientes:
A) Del informe del Consejo Directivo.
B) Del informe de las cuentas del Operador.
C) Del presupuesto anual de gastos.
D) De los fondos de reserva o fomento que se requieran para su operación.
E) Del nombramiento de nuevos miembros del Consejo Directivo o de la ratificación de los anteriores.
No habrá asuntos generales en la orden del día.
La Asamblea Ordinaria se reunirá por lo menos una vez al año dentro del mes de febrero. Las convocatorias para Asambleas Ordinarias se harán por el Consejo Directivo por medio de un aviso que se publicará por una sola vez en el Periódico Oficial del Estado o a falta de éste, en uno de los periódicos de mayor circulación en la ciudad de Monterrey, N.L., debiendo mediar entre la fecha de publicación y el día señalado para la celebración de la Asamblea ocho días por lo menos o treinta días como máximo.
En los casos de convocatoria para Asambleas Ordinarias, el Consejo Directivo pondrá a disposición de los propietarios un ejemplar de su informe y de las cuentas del Operador, con una anticipación no menos de cinco días a la fecha de celebración de la Asamblea.
En caso de que se trate de algún asunto relacionado con los copropietarios que lo sean únicamente de bienes comunes, el Consejo Directivo deberá notificar al copropietario respectivo. Asimismo, en caso de que dicho copropietario solicite un ejemplar del informe, el Consejo Directivo deberá proporcionárselo.
La Asamblea Extraordinaria conocerá de todos los asuntos que no estén comprendidos dentro de la competencia de las Asambleas Ordinarias y de los que con conforme a la Ley o al presente Reglamento requieran de una mayoría especial de propietarios o de votos.
La Asamblea Extraordinaria se reunirá cuando sean convocados al efecto por el Consejo Directivo o por propietarios que representen al menos el 35% =treinta y cinco por ciento= de los votos, siempre y cuando dicho porcentaje se constituya por lo menos con cinco propietarios.
Las convocatorias para las Asambleas Extraordinarias, tanto las que realice el Consejo Directivo como las que realicen los propietarios, se regirán por las disposiciones del Artículo 44º en lo que sean conducentes.
En las Asambleas los propietarios podrán hacerse representar mediante simple carta-poder firmada ante dos testigos. El Operador no podrá ser representante de algún propietario.
Cuando un área exclusiva perteneciere proindiviso a varias personas, éstas deberán nombrar un representante común para que asista y vote en cada Asamblea; sin el anterior requisito no podrá aceptarse la intervención de los copropietarios mencionados. El Consejo Directivo verificará el cumplimiento de esta disposición.
Las Asambleas serán presididas por la persona que funja como Presidente del Consejo Directivo o a su falta la persona que el Presidente de la Asamblea elija. Actuará como Secretario la persona que el Presidente de la Asamblea designe.
La Asamblea designará dos escrutadores para que verifiquen si existe quórum para llevar a cabo la Asamblea, haciendo constar la certificación respectiva en el acta que al efecto se levante.
Para que una Asamblea se considere legalmente instalada, será necesario que estén presentes o representados cuando menos el 60% =sesenta por ciento= de los propietarios en caso de primera convocatoria. En caso de segunda convocatoria, la Asamblea se considerará instalada cualquiera que sea el número de propietarios presentes o representados.
Cada propietario gozará de un número de votos igual al porcentaje de indiviso que representa su propiedad exclusiva, de acuerdo a la tabla de porcentajes de indiviso que se relaciona en la Escritura Constitutiva.
Cuando un solo propietario representa más del 50% =cincuenta por ciento= de los votos, se requerirá además el 51% =cincuenta y un por ciento= de los votos restantes para que los acuerdos por mayoría tengan validez.
Salvo que por disposición de la Ley o de este Reglamento se exija una mayoría especial o se requiera la unanimidad, los asuntos se resolverán en Asambleas reunidas en primera convocatoria por mayoría absoluta de votos de los propietarios, entendiéndose por tal mayoría la que se forme con más del 50% =cincuenta por ciento= de los votos del total de propietarios del Condominio.
Tratándose de Asambleas que se celebren en virtud de segunda convocatoria, las decisiones se tomarán por mayoría general, es decir, por la mayoría de los votos de los propietarios presentes o representados.
Se requiere una mayoría especial del 80% =ochenta por ciento= de los votos y de las tres cuartas partes del número de propietarios para:
A) Modificar el destino general del Condominio y el especial de las áreas exclusivas.
B) Establecer el carácter común de otros bienes.
C) Emprender obras que aunque se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad no aumenten el valor del Condominio.
D) Para modificar la Escritura Constitutiva del Condominio.
Se necesita una mayoría especial del 65% =sesenta y cinco por ciento= de los votos y de la mitad del número de propietarios para modificar el presente Reglamento.
Se requiere una mayoría especial de las tres cuartas partes del número de propietarios presentes para que el Operador pueda ejercitar la acción para obligar a un propietario que incumpla el Reglamento a vender sus derechos en pública subasta.
Se requerirá del voto de la mitad más uno del número de propietarios, además de la mayoría general establecida por la Ley, para decidir la reconstrucción del Condominio o la demolición y venta de materiales en el caso del Artículo 40º =cuarenta= de la Ley.
Las mayorías especiales antes mencionadas serán requeridas aún en el caso de Asambleas celebradas en virtud de segunda o ulterior convocatoria.
Las resoluciones legalmente adoptadas en las Asambleas obligarán a todos los propietarios, incluso a los ausentes o disidentes.
Las actas que se levanten con motivo de la celebración de Asambleas, debidamente protocolizadas ante Notario Público, constituirán título ejecutivo, correspondiendo al Consejo Directivo el ejercicio de las acciones legales que correspondan y se deriven de cualquier modo de las citadas resoluciones.
Cualquier disidente o ausente podrá oponerse judicialmente a las resoluciones de la Asamblea que viole la Ley, la Escritura Constitutiva o el Reglamento de Condominio y Administración, dentro de los 30 =treinta= días que sigan al de la Asamblea.
La oposición no suspende la ejecución de los acuerdos impugnados.
De toda Asamblea se levantará acta que deberá consignarse en el libro respectivo y que será firmada por el Presidente, el Secretario y los Escrutadores. El Presidente y el Secretario, podrán indistintamente expedir copias certificadas de las citadas actas, así como de las propias actas de las Juntas de Consejo Directivo.
Los propietarios podrán consultar los libros de actas y tendrán derecho a exigir, a su costa, copias simples o certificadas de las actas y demás documentos de cualquier Asamblea.
En caso de siniestro parcial que no llegue a destruir las tres cuartas partes del valor del Condominio, la indemnización del seguro, en caso de que se haya contratado, se destinará necesariamente a la reconstrucción del mismo, para cuyo efecto se pactará expresamente que la Compañía o Compañías de Seguros entreguen en Fideicomiso el valor de la indemnización a la Institución Fiduciaria que señale la Asamblea, conforme a las bases que expresamente fije la propia Asamblea.
En el supuesto de que la indemnización del seguro no sea suficiente para la reconstrucción del Condominio, los propietarios aportarán las sumas adicionales que fueren necesarias o venderán sus derechos según valuación pericial, en los términos de la Ley y del presente Reglamento.
En caso de destrucción total o de siniestro parcial que llegue a destruir las tres cuartas partes o más del Condominio, se estará a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 39º =treinta y nueve= de la Ley que regula el Condominio.
Para determinar si la destrucción representa o no las tres cuartas partes o más del Condominio, se tomarán en cuenta los porcentajes de indiviso de los locales destruidos.
En todos los casos de incumplimiento por parte de alguno de los propietarios, a las obligaciones que les corresponden conforme al presente Reglamento o de la Ley, el Consejo Directivo, en ejercicio de las facultades consignadas en el Artículo 42º, exigirá al propietario responsable el pago de daños y perjuicios.
En caso de incumplimiento de algún propietario a su obligación de pagar las cuotas ordinarias o de inversión fijadas por la Asamblea o por el Consejo Directivo conforme al presente Reglamento, los daños y perjuicios se fijarán sobre la base de un 50% =cincuenta por ciento= adicional de la deuda original más sus intereses o recargos correspondientes, desde la fecha en que debió efectuarse su pago hasta la fecha en que éste efectivamente se realice.
En caso de que el incumplimiento se refiera a cualesquiera otra de las obligaciones de hacer o no hacer consignadas por la Ley o por este Reglamento, ocasionando por consecuencia daños y perjuicios, el pago de los mismos se calculará y hará exigible tomando en cuenta el importe determinado por perito designado por el Consejo Directivo, de los daños ocasionados y el costo de la reparación de los mismos para dejar las cosas en el estado en que se encontraban antes del incumplimiento, adicionado a los conceptos mencionados un 50% =cincuenta por ciento= del valor pericial citado.
El pago de los daños y perjuicios deberá efectuarse en un plazo no mayor de tres días contados a partir de la fecha en que el propietario responsable sea requerido por el Consejo Directivo. La falta del pago oportuno de los daños y perjuicios determinados por el Consejo Directivo, ocasionará adicionalmente la obligación de cubrir intereses moratorios sobre el importe de los citados daños y perjuicios a razón de 50% =cincuenta por ciento= arriba de los que en el momento del pago estén vigentes para operaciones de descuento bancario desde la fecha en que el pago fuere exigible.
LEY DEL REGIMEN DE