Source: http://www.jurischile.com/2013/04/resolucion-de-contrato-de-compraventa.html
Timestamp: 2017-11-19 01:25:43
Document Index: 117910437

Matched Legal Cases: ['artículo 1546', 'artículo 1444', 'artículo 1563', 'artículo 1560', 'artículo 1438', 'artículo 1825', 'artículo 1828', 'artículo 144', 'artículo 1524', 'artículo 1524', 'artículo 785', 'artículo 1487']

JurisChile: Resolución de contrato de compraventa. Indemnización por incumplimiento de obligaciones. Rol 6840-2012
Resolución de contrato de compraventa. Indemnización por incumplimiento de obligaciones. Rol 6840-2012
En esta causa Rol N° 3.967-2.010 del Segundo Juzgado Civil de Rancagua, procedimiento ordinario de resolución de contrato de compraventa con indemnización de perjuicios, el abogado Rodrigo Sepúlveda Rebolledo, actuando en representación del demandante José Alejandro Valdivia Lucero, recurre de casación en el fondo contra la sentencia de veintitrés de agosto de dos mil doce, rolante fojas 113, por la que la Corte de Apelaciones de Rancagua revocó la que el dieciséis de noviembre de dos mil once había emitido el juzgado de la instancia acogiendo la pretensión y decidió en su lugar que la desestimaba.
Considera Valdivia que se ha infringido los artículos 1996, 1560, 1546, 1545 y 1489 del Código Civil, lo que lo lleva a solicitar la anulación de la referida sentencia y que en la de reemplazo consiguiente se acceda a su pretensión.
Traídos que fueron los antecedentes en relación, se procedió a su vista en la audiencia de nueve de enero del presente año, oportunidad en que se citó a audiencia de conciliación para el día veinticinco de ese mes, la que tuvo lugar según consta del acta de fs. 152, con la presencia de ambas partes, debidamente representadas, sin haberse logrado acuerdo, debido a que el abogado de la demandada manifestó que ésta “no se encuentra en condiciones de dialogar acerca de arreglo alguno debido a que por su mala situación económica la empresa no existe en la realidad.”
El asunto quedó en estado de acuerdo.
1°.- El negocio gira en torno al presunto incumplimiento de un contrato de compraventa de una casa habitación a construir, en que habría incurrido la demandada Same, Madrid y Madrid y Compañía Limitada, lo que mueve al comprador, señor José Alejandro Valdivia Lucero, a demandar la resolución del contrato y el resarcimiento de perjuicios.
Apreció el juzgado del fondo incumplida la obligación que contrajo la empresa, porque aparte del atraso, faltó al inmueble -efectivamente levantado en un bien raíz del actor- la instalación eléctrica y la recepción municipal, criterio que la Corte de Apelaciones no compartió, al asumir que Valdivia reconoció el hecho de la entrega de la casa construida sin haber pleiteado sobre incumplimientos parciales de aspectos accesorios, como lo serían la instalación eléctrica y la recepción final.
Es contra ese veredicto que el pretendiente se alza, juzgando conculcado el Código Civil en sus artículos 1996 no hubo aprobación de su parte- 1560 -la intención al contratar fue de disponer de una casa en la finca propia- 1546 –impedimento para el uso natural de la cosa comprada- 1545 -el contrato recayó en una casa- y 1489 el incumplimiento de la obligación de la vendedora conlleva la resolución del vínculo-;
2°.- No ha sido motivo de discusión la existencia del acuerdo de voluntades entre Valdivia y Empresas Same, que tiene fecha nueve de diciembre de 2008 y el rótulo “Contrato de Compraventa”.
El exordio hace constar que “acuerdan otorgar el presente CONTRATO DE COMPRAVENTA”, precisándose en su cláusula primera que Madrid & Madrid y Cía. Limitada “construye el inmueble que se individualiza en la planta de arquitectura… cuyas características son:…”, especificándose un rubro “OTROS”, en el que se lee que la “Electricidad será embutida con conduit PVC de 20mm con 19 centros eléctricos.” (fs. 6).
La cláusula segunda expresa “Que por este acto ´el comprador´ adquiere para sí el bien antes señalado, con todas las características antes especificadas.” (fs. 7).
En la siguiente se dice que “El precio del inmueble es de $ 8.336.639 pesos, más el 19% de IVA, siendo el precio final de venta la suma de $ 9.920.600 (nueve millones, novecientos veinte mil, seiscientos pesos).”, cantidad que se paga en el acto (apartado cuarto).
El capítulo sexto indica que “La entrega del inmueble se realizará como especie o cuerpo cierto… En un plazo de 7 semanas.” (fs. 8);
3°.- Para entender a cabalidad lo que está de por medio conviene repasar, primeramente, la situación fáctica que describió la jueza de Rancagua, aún en las partes que la Corte le dejó sin efecto, para abordar, en seguida, los razonamientos en los que esa alzada apoya la revocatoria y el consecuente rechazo de la demanda;
4°.- La sentencia de primera instancia tiene por establecido que Valdivia no ha recibido la casa; que no vive en ella; que no tiene instalación eléctrica; que no cuenta con recepción municipal; que en el certificado que la firma pretende asilarse para sostener que entregó la casa, el comprador estampó una observación en el sentido que se mantiene pendientes “trámites municipales y otros”; y que el plazo de siete semanas está vencido.
Sobre tales bases tiene por incumplido el contrato, accediendo a la resolución y, parcialmente, a la indemnización;
5°.- La Corte de Apelaciones de Rancagua focaliza el asunto de la siguiente manera: lo único que se reclama es el incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble comprado, nada más; no se incluye en la acción alguna reclamación adicional, como lo sería alguna deficiencia en la construcción o la falta de trámites jurídicos; y tampoco ella comprende el tema del atraso.
Por lo tanto, “el tribunal queda limitado por esa petición, y lo único que podía establecerse en el fallo, era si el edificio se construyó o no. Excluido quedaba todo otro punto relativo a la calidad, o a la oportunidad así como al cumplimiento de trámites posteriores habilitantes para su ocupación legítima.” (Considerando 2°, fs. 113).
En el basamento tercero la Corte sostiene que es el propio demandante el que en un instrumento reconoce haber recibido la construcción y que las objeciones que añade corresponden a “cuestiones que ya hemos dicho que la demanda no reclama, como la tardanza de parte de la demandada en entregar y la falta de trámites anexos en oficinas municipales. Como ello no está demandado, lo que queda es que…” la confesión de Valdivia “contradice la afirmación rotunda del libelo en cuanto a que ´la demandada a la fecha no ha cumplido con la obligación de entregarme el inmueble que le compré´ y, todavía más, añadiendo que su contraparte ´se encuentra en mora (de) todo ello´” (fs. idem);
6°.- El artículo 1546 del Código Civil dispone que “Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley o la costumbre pertenecen a ella.”
¿A qué se obligó Madrid y Madrid Compañía Limitada?
A lo que se expresó en la estipulación.
A lo que emana de la naturaleza del contrato,
A lo que por la ley o la costumbre pertenecen a ésa;
7°.- La respuesta a lo que emane de la naturaleza del contrato o pertenezca a ella según la ley o la costumbre, la proporciona el artículo 1444 del cuerpo de leyes de derecho privado, al prescribir que “Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales. Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales o no produce
efecto alguno, o degenera en otro contrato diferente; son de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial; y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales.”
El reenvío a la naturaleza de la convención trasciende a la interpretación, acorde con el artículo 1563 del código en referencia, que clama por “la interpretación que mejor cuadre con la naturaleza del contrato”;
8°.- El artículo 1560 del código entra aquí a jugar en la medida que la regla básica de estarse más a la intención de los contratantes que a lo literal de lo escrito en él, que esta norma reivindica, parece no poder disociarse de aquél referente dado por lo que al contrato ha de entenderse le pertenece, sin necesidad de cláusula especial.
Habida cuenta que para el artículo 1438 el contrato supone la obligación de una parte de dar, hacer o no hacer “alguna cosa”, en tanto el 1793 define el contrato de compraventa como aquel en que una de las partes se obliga a dar “una cosa” y la otra a pagarla en dinero, y el 1810 autoriza vender toda “cosa” corporal no vedada por la ley, persiste el desafío de especificar cuál sería “la cosa” objeto de la compraventa que causa esta contienda.
En la solución de lo pendiente no debe hacerse abstracción de ciertos lineamientos básicos del contrato de compraventa. El deber primario del vendedor reside en entregar “la cosa vendida” (artículos 1824 y 1826), por lo que le “tocan naturalmente los costos” de “poner ´la cosa´ en disposición de entregarla” (artículo 1825).
La “que reza el contrato” (artículo 1828);
9°.- A juicio de esta Corte no puede ponerse en duda que aquello a que se sometió la demandada fue a lo que se expresó en el contrato, esto es, a vender un inmueble con las especificaciones detalladas, entre las cuales la instalación eléctrica, dentro del término de siete semanas;
10°.- Por otra parte, la venta de un inmueble indiscutidamente destinado a servir de habitación conlleva la carga de su regularización administrativa, como quiera que sin ella -que sucede a la necesaria recepción de la obra- no se legitima su uso, cual se desprende de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y de su Reglamento, particularmente del artículo 144 de aquélla.
11°.- La perseguida vendió un inmueble para vivienda del comprador; la compraventa comprendió, por contrato, la instalación eléctrica y, por ley, la recepción y regularización; transcurrido el plazo convencionalmente pactado para el cumplimiento del contrato, la casa no contaba con la instalación eléctrica ni con recepción conforme a derecho. En este sentido, el contrato no fue cumplido por la firma.
La conclusión contraria desconoce el imperio de artículos como el 1545, el 1546 y el 1560, más arriba reseñados;
12°.- Si bien la electricidad no es algo de la esencia de un hogar, pues de hecho puede substituírsela por otro tipo de energía, no puede prescindirse -porque forma parte de la experiencia, que no requiere de prueba- de la ya antigua exigencia en orden a incluirla en las urbanizaciones que conforman las ciudades, en este caso, calle Naranjal 172 de Machalí.
O sea, ya no se trata solamente de una obligación expresada en el contrato, sino, además, de una que fluye de su naturaleza y de lo que por ley le pertenece. Esta óptica conduce a la misma conclusión: el contrato no fue cumplido. Luego y de idéntica manera, una aserción contraria desconoce el imperio de los artículos 1545, 1546 y 1560;
13°.- Dicho está que los jueces de la Corte de Apelaciones de Rancagua trasuntan en sus argumentaciones la idea de que conjuntamente con la materialidad de la construcción habría debido el comprador accionar con miras a conseguir la instalación eléctrica y la recepción;
14°.- Ese predicamento evoca el tema de la clasificación de las obligaciones en divisibles e indivisibles.
Según el artículo 1524 de la compilación en referencia “La obligación es divisible o indivisible según tenga o no por objeto una cosa susceptible de división, sea física, sea intelectual o de cuota.”;
15°.- Por su misma naturaleza, no es ni puede ser una “casa” algo física ni intelectualmente divisible, siendo cada una de sus partes o dependencias constitutivas de un todo funcional, como al cuerpo le son sus órganos.
Aquí se “vendió” una casa que el vendedor levantó en terreno de propiedad del comprador Valdivia.
Por consiguiente, no merece dudas a estos juzgadores que la obligación que contrajo el vendedor no está cumplida por mientras no se entregue al comprador el inmueble como un todo, tal cual reza el contrato -especie o cuerpo cierto- en estado de ser utilizado para el propósito que ambas partes entendieron al consentir, es decir, de vivienda; tan así, que “la cosa” fue instalada en sitio de dominio de Valdivia;
16°.- Todavía y para descartar cualquier suspicacia, lo contendido ha servido al mismísimo Bello para ejemplificar las obligaciones indivisibles, al enseñar en el inciso segundo del citado artículo 1524 que “la obligación de… hacer construir una casa” es indivisible;
17°.- Pues, el fallo del achaque transgrede los mencionados artículos 1545, 1546 y 1560 del Código Civil, porque al cercenar la unidad natural de la casa como “la cosa” objeto de la compraventa, entendió que era posible demandar, independientemente de la entrega del inmueble, lo relativo a una de sus instalaciones principales -la eléctrica- y su recepción legal, exigiéndolo así como presupuesto de procedencia de la acción que, como únicamente refirió el cumplimiento al hecho de la entrega de la casa, abortó;
18°.- En consecuencia, corresponde declarar la ineficacia del fallo y, acto seguido, reparar el defecto.
Consideraciones en virtud de las cuales se acoge el recurso de casación en el fondo interpuesto a fs. 115 por el abogado Rodrigo Sepúlveda Rebolledo, actuando en representación del demandante José Alejandro Valdivia Lucero, contra la sentencia de veintitrés de agosto de dos mil doce, rolante fojas 113, dictada por la Corte de Apelaciones de Rancagua, la que es nula.
Emítase a continuación y sin nueva vista la resolución de reemplazo que mandata el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil.
N° 6.840-2.012.-
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres. Juan Araya E., Guillermo Silva G., Carlos Cerda F. y Abogados Integrantes Sres. Jorge Baraona G. y Víctor Vial del Río.
En Santiago, a dieciséis de abril de dos mil trece, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
En cumplimiento a lo precedentemente dispuesto se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.
Se reproduce la sentencia de dieciséis de noviembre de dos mil once, escrita a fs. 66, eliminándosele su considerando quinto y la voz “reconvencional” en el séptimo.
1º) Lo desarrollado en los motivos segundo, sexto a duodécimo, décimo cuarto, décimo quinto y décimo sexto del fallo de nulidad;
2º) En su demanda, conjuntamente con la resolución de la compraventa materia de la litis, el actor impetró el pago de una indemnización de perjuicios, por el daño emergente y el lucro cesante que señaló haber sufrido con ocasión del incumplimiento contractual atribuido a la contraria. Justificó el primero de estos rubros en el precio que pagó a su contraparte, en tanto que basó el segundo ítem indemnizatorio en lo que afirmó haber dejado de percibir al no poder ocupar o arrendar la vivienda que compró a la demandada;
3º) El fallo que se revisa, junto con hacer lugar a la resolución de la compraventa, concede al actor la indemnización de perjuicios circunscrita a lo solicitado por concepto del daño emergente experimentado, aunque cifrada en $9.920.600 pagados al contado por comprador, ahora demandante, al vendedor aquí demandado;
4º) Sin embargo y aun cuando no fue un asunto formalmente ventilado en los antecedentes, no debe perderse de vista que con arreglo al artículo 1487 del Código Civil, la resolución de un contrato bilateral, por efecto de la condición resolutoria cumplida, trae por consecuencia que la situación jurídica de los contratantes se verá retrotraída al momento anterior a contratar, restituyendo lo que se hubiere percibido bajo tal condición, salvo lo tocante a frutos y mejoras necesarias;
5º) Bajo ese recaudo y teniendo en consideración esta Corte que desde la fecha de celebración del contrato el actor ha mantenido en su poder la vivienda que le fuera vendida por la demandada, aunque no completamente afinada según se dijo en el fallo de casación, es lo cierto que esa circunstancia amerita aminorar la cuantía del resarcimiento impetrado por el demandante, de manera de hacerlo proporcional a ese provecho relativo ganado temporalmente por el actor. Entenderlo de un modo diferente importaría amparar el enriquecimiento injusto de este último litigante.
Y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 1489, 1545, 1546 y 1556 del Código Civil; artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se confirma la sentencia en alzada de dieciséis de noviembre de dos mil once, corriente a fs. 66, con declaración que la indemnización que la demandada debe pagar al actor se disminuye a la suma de $3.000.000 (tres millones de pesos), con el reajuste ya dispuesto, calculado desde que la sentencia se encuentre ejecutoriada y, sin perjuicio de las restituciones que procedan entre las partes a raíz de la resolución de contrato que ha sido declarada.
Regístrese y devuélvase, con su documento.