Source: http://www.abogadosparatodos.net/las-obras-de-conservacion-en-la-vivienda-alquilada/
Timestamp: 2017-02-19 21:17:47
Document Index: 316347057

Matched Legal Cases: ['artículo 21', 'artículo 21', 'artículo 28', 'artículo 21', 'artículo 26', 'artículo 21', 'artículo 21', 'artículo 6']

Por Eduardo Fernández-Fígares Estévez el Jul 17, 2013Blog, Obras, 10 comentarios
Como pudimos ver en nuestro post Las obras en la vivienda de alquiler, la LAU regula varios tipos de obras. Y entre ellas se encuentran las obras de conservación, que son reguladas en el artículo 21. Esta regulación es la misma tanto para contratos de arrendamiento anteriores al seis de junio de 2013 como posteriores a esa fecha.
Así, el artículo 21.1 LAU establece como regla general que el arrendador tendrá que realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido (modelo de comunicación del arrendador al inquilino avisando de la próxima realización de las obras). Existe un límite máximo en el hecho de que no existirá esta obligación de hacer estas obras cuando el inmueble se destruya o se declare en ruina por no-culpa del arrendador, pues en estos casos el contrato de arrendamiento se extingue porque así lo indica el art. 28 LAU., y por tanto no puede exigirse la realización de tales obras. Si la pérdida, destrucción o ruina son por culpa del arrendador, nacerá un derecho de indemnización por daños y perjuicios a favor del inquilino, pero el contrato se extinguirá igualmente a tenor del artículo 28 LAU.
Se añade, además, que no podrá el arrendador elevar al inquilino la renta por la realización de estas obras. (Y añadimos que cualquier pacto que se añada al contrato en contra de esta norma será nulo. No será aplicable).
Por último, estás obras tendrá que realizarlas el inquilino cuando hubiera que hacerlas por culpa del propio inquilino (ver modelo de comunicación del arrendador al inquilino)
El artículo 21.2 LAU viene a establecer que debe respetarse el realizar este tipo de obras una vez que haya terminado el contrato de arrendamiento. Pero si no pueden demorarse tanto, se realizarán durante la vigencia del mismo, por muy molesta que sea para el inquilino o incluso aunque el inquilino se tenga que ver privado de utilizar la parte de la vivienda que esté siendo afectada por las obras. Respecto a esto último, añade este artículo que si las obras duran más de veinte días, el inquilino tiene derecho a que se le disminuya la renta en proporción a la parte de la vivienda que no pueda utilizar por motivo de las obras (modelo comunicación al arrendador de disminución proporcional de la renta).
Si las obras ocupan una superficie tal del inmueble que hacen imposible la habitabilidad de la vivienda, el inquilino podría solicitar la suspensión temporal (ver modelo suspensión) del contrato o incluso la extinción por desistimiento (ver modelo desistimiento) del inquilino, de acuerdo con el artículo 26 LAU.
El apartado tercero del artículo 21 LAU señala que el inquilino deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de reparaciones de conservación, ya sea esta necesidad percibida por él mismo o por técnicos (ver modelo de comunicación del inquilino al arrendador requiriéndole a hacer las obras). Añade este artículo que en todo momento, previa comunicación al arrendador, podrá realizar el inquilino las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador (ver modelo de comunicación del inquilino al arrendador solicitándole el pago de las obras)
La ley no dice nada respecto a cómo será la comunicación del inquilino al arrendador para que aquél comience a realizar las obras (recordamos que es una comunicación, no una solicitud de autorización para realizar las obras). En todo caso, recomendamos que sea una comunicación fehaciente en la que quede constancia del contenido (burofax, por ejemplo) pues el inquilino se está jugando una resolución del contrato por obras inconsentidas en caso de no poder probar que hizo la comunicación al arrendador.
El artículo 21.4 LAU determina que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. Se trata de “pequeñas reparaciones”, y son otro tipo de obras distintas a las de conservación, por lo que serán objeto de estudio detallado en otro artículo.
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Las obras de conservación en la vivienda alquilada,
MAYTE	13 febrero, 2015	Buenas noches? soy arrendatario de un local de negocio del año 1980. El arrendador está acometiendo obras en el edificio y me indica que se me repercutirá en el recibo mensual de pago de renta. Estoy obligada a su abono?como se hace su cálculo? si estuviese obligada, durante cuanto tiempo estaré obligada a su pago?
Responder	Anónimo	10 abril, 2016	La propietaria me ha puesto en el contrato una cláusula que cito textualmente : El arrendatario hace expresa y formal renuncia a todos los beneficios y derechos especiales que le concede la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, y que teniendo el carácter de renunciables, no se le reconozcan expresamente en el presente contrato.
En una claúsula anterior cita: ” serán así mismo por cuenta del arrendatario las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Según esto, debo pagar la reparación de una caldera cuya avería provocó un manguito defectuoso?
Y, quién debe pagar la revisión periódica del gas que se hace cada cinco años?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	11 abril, 2016	Hola.
En mi opinión se trata de cláusulas inválidas.
Responder	Anónimo	11 abril, 2016	Gracias. Estoy preocupada, la propietaria se mostró, en todo mmoment, más como una amiga me fié y firmé el contrato sin leerlo previamente, el piso tiene más de 40 años y esta muy mal cuidado, temo que no dejen de surgir averías por doquier.
Responder	Laura	31 julio, 2016	Estoy de alquiler y en una habitación ha salido una humedad, según dicen de la bajante del edifico de al lado, han dado parte al seguro de la comunidad y vinieron a repararlo, pero no está bien arreglado y han tenido q dar un segundo parte. El tema es q yo llevo ya 19 días sin poder usar la habitación y aguantado olores , humedad ….
Me gustaría saber si tengo derecho a algún tipo de indemnización y a quien debería reclamarselo, gracias
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	5 agosto, 2016	Hola Laura.
Tendrás que reclamar los perjuicios sufridos al causante del daño, que en este caso no es el arrendador.
Responder	Juan	9 agosto, 2016	LLevo un año como inquilino y se ha estropeado el calentador, en el contrato de alquiler pone textualmente: “Todos los gastos de reparación i mantenimiento de la vivienda y de sus instalaciones irán a cargo del arrendatario. La reparación de las obstrucciones de desagües seran imputables al arrendatario a tenor del articulo 21.1 de la L.A.U.en relación a los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil”.
¿Debo entender que cuando dice “todos” se refiere unicamente a los que no superen el importe de 150€ o esa indicación me obliga a pagar también las reparaciones superiores a 150€?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	17 agosto, 2016	Hola Juan.
En mi opinión se trata de una cláusula inválida por ser perjudicial al inquilino (cosa que no pyede ocurrir en base al artículo 6 LAU).
Por tanto, las reparaciones superiores a unos 150€ serán de cuenta del arrendador.
Responder	Blanca	4 enero, 2017	Mis inquilinos se quejan de manchas de humedad en paredes del ático y que lloran los cristales ensuciando las cortinas. El invierno pasado ya se quejaron y un perito dijo que no hay ningún defecto del edificio, ni filtración del terrado, que ocurre por la condensación. Ya les dije la causa y que se soluciona ventilando adecuadamente.
Si no es defecto de la vivienda, ¿deben asumir el arreglo ellos por ser causa del uso que le dan?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	11 enero, 2017	Hola Blanca.
Efectivamente si un perito te ha dicho que no es defecto del edificio pues en principio no es algo de lo que debas responder tu, sino que deberán responder ellos pues parece ser que se debe a un mal uso.