Source: https://www.podatki.biz/sn_autoryzacja/logowanie.php5/artykuly/nsa-przy-sprzedazy-nieruchomosci-wazna-jest-wartosc-rynkowa_52_37456.htm?idDzialu=52&idArtykulu=37456
Timestamp: 2019-06-16 12:33:17+00:00
Document Index: 1931349

Matched Legal Cases: ['SA/Sz ', 'SA/Sz ', 'art. 151', 'art. 10', 'art. 19', 'art. 233', 'art. 10', 'art. 19', 'art. 22', 'art. 30', 'art. 45', 'art. 8', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 6', 'art. 120', 'art. 121', 'art. 122', 'art. 124', 'art. 180', 'art. 187', 'art. 19']

NSA. Przy sprzedaży nieruchomości ważna jest wartość rynkowa
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący - Sędzia NSA Jerzy Rypina, Sędzia NSA Stanisław Bogucki (sprawozdawca), Sędzia WSA (del.) Bogusław Woźniak, Protokolant Justyna Bluszko-Biernacka, po rozpoznaniu w dniu 23 lutego 2018 r. na rozprawie w Izbie Finansowej skargi kasacyjnej K. C. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 10 listopada 2015 r. sygn. akt I SA/Sz 710/15 w sprawie ze skargi K. C. na decyzję Dyrektora Izby Skarbowej w Szczecinie z dnia 14 kwietnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych:
zasądza od K. C. na rzecz Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Szczecinie kwotę 4800 (słownie: cztery tysiące osiemset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
1. Wyrokiem z dnia 10 listopada 2015 r. o sygn. I SA/Sz 710/15 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie oddalił skargę K. C. (dalej: skarżący) na decyzję Dyrektora Izby Skarbowej w Szczecinie (dalej: Dyrektor IS) z dnia 14 kwietnia 2015 r. o nr [...] w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych. Jako podstawę prawną powołano art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.; dalej: p.p.s.a.). Wyrok – podobnie , jak inne cytowane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia - jest dostępny na stronie internetowej http://orzeczenia.nsa.gov.pl/.
2.1. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w uzasadnieniu wyroku podał, że Naczelnik Urzędu Skarbowego w S. (dalej: organ pierwszej instancji) decyzją z dnia 19 stycznia 2015 r. o nr [...] określił skarżącemu zobowiązaniowe podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych w kwocie 37.772 zł z tytułu odpłatnego zbycia w 2009 r. nieruchomości gruntowej. Podał, że w dniu 19 marca 2009 r. skarżący sprzedał niezabudowaną działkę gruntu nr [...] oraz udział do 2/14 części w niezabudowanej działce gruntu nr [...] (stanowiącej drogę dojazdową) za cenę 142.008 zł. Nieruchomości te zostały nabyte na zasadzie ustawowej wspólności majątkowej z byłą żoną skarżącego na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 16 marca 2007 r. za kwotę 142.008 zł, a następnie stosownie do umowy o częściowy podział majątku dorobkowego z dnia 20 lipca 2007 r. przypadły na wyłączną własność skarżącego bez obowiązku spłat i dopłat. Podkreślił, że odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat - licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie - stanowiąc tym samym, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.; dalej: u.p.d.o.f.), źródło przychodów skarżącego, który w zeznaniu podatkowym za 2009 r. nie wykazał podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości. Uznając cenę sprzedaży nieruchomości za znacznie zaniżoną, organ pierwszej instancji w ramach czynności sprawdzających wezwał skarżącego do zmiany wartości wyrażonej w cenie określonej w umowie sprzedaży z dnia 19 marca 2009 r. lub pisemnego wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. Pismem z dnia 13 listopada 2013 r. jako okoliczność mającą wpływ na cenę nieruchomości gruntowych skarżący podał fakt podziału majątku małżeńskiego i uproszczenie związanej z tym procedury przenoszenia kredytów zabezpieczających majątek wspólny. Konsekwencją tego, po uprzednim przeniesieniu własności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i zbytych nieruchomości gruntowych na jego rzecz oraz kredytów na hipotekę lokalu mieszkalnego, było zawarcie z byłą małżonką umowy sprzedaży działek gruntu za cenę równą cenie ich nabycia. Zdaniem organu pierwszej instancji, przyczyny wskazane przez skarżącego nie uzasadniały zaniżenia ceny za sprzedane nieruchomości gruntowe. W konsekwencji przychód określony został zgodnie z art. 19 ust. 4 u.p.d.o.f. na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w stanie i wg cen transakcyjnych na dzień zbycia.
2.6. Dyrektor IS po rozpatrzeniu odwołania skarżącego, decyzją z dnia 14 kwietnia 2015 r. utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Jako podstawę prawną powołano art. 233 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm., dalej: o.p.) w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, art. 19 ust. 1 i 4, art. 22 ust. 6c, 6e, 6f, art. 30e ust. 1, 2, 4 i 5, art. 45 ust. 1 u.p.d.o.f. w związku z art. 8 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.; dalej: ustawa zmieniająca). W ocenie Dyrektora IS, tryb przewidziany w art. 19 ust. 4 u.p.d.o.f. został zachowany. Wskazane przez skarżącego i jego byłą żonę, po uprzednim ich wezwaniu do zmiany wartości zbytych nieruchomości lub wskazania przyczyn innych niż przedstawione w piśmie z dnia 13 listopada 2013 r. i protokołach przesłuchań, uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej - nie mogły zostać uwzględnione, bowiem nie odnosiły się do wartości rynkowej nieruchomości, a innych niezwiązanych z nieruchomościami przesłanek i tym samym nie mogły być uznane za uzasadnione przyczyny w myśl art. 19 ust. 1 u. p.d.o.f. Wyjaśnienia stron co do konieczności podziału majątku i związanym z tym "przenoszeniem" kredytów hipotecznych dotyczyły osobistych powodów przyjęcia zaniżonej ceny (w kwocie tożsamej z ceną zakupu przez nich przedmiotowych nieruchomości), które nie mogą - z racji swojego charakteru - stanowić okoliczności do obniżenia podstawy opodatkowania. Zdaniem Dyrektora IS, brak w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych szczegółowego katalogu przyczyn uzasadniających podanie ceny - znacznie odbiegających od cen rynkowych - nie upoważnia do bezkrytycznego przyjęcia wszelkich przyczyn podanych przez strony umowy. Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku, przy ewentualnym przyjęciu, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej, miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku, do wynegocjowania warunków umowy i uwzględnia prawa popytu i podaży panujące na rynku. Zaakcentował, że w toku czynności sprawdzających prowadzonych w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z zawartą w dniu 19 marca 2009 r. umową sprzedaży, organ pierwszej instancji stwierdził, iż cena transakcji znacznie odbiega od wartości rynkowej tego samego rodzaju nieruchomości. W ramach tych czynności była żona skarżącego złożyła operat szacunkowy wykonany dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytowej oraz wyraziła zgodę na podwyższenie wartości obu nieruchomości do kwoty 282.660 zł. W konsekwencji organ pierwszej instancji decyzją z dnia 22 października 2013 r. określił kupującej wysokość zobowiązania podatkowego z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych, od której podatniczka nie odwołała się, a więc strona umowy zgodziła się z organem pierwszej instancji, że wartość nieruchomości wskazana w akcie notarialnym odbiega od ich wartości rynkowej. Odwołując się do art. 6 ust. 1 u.p.d.o.f. Dyrektor IS uznał, że organ pierwszej instancji zasadnie przyjął koszty uzyskania przychodów związane z nabyciem w dniu 16 marca 2007 r. nieruchomości gruntowych osobno u każdego z małżonków, tj. u skarżącego w udziale do ½ części, przyjmując - z braku dowodu przeciwnego - że ich udziały w tym koszcie są równe. Za nieuzasadnione uznał Dyrektor IS zarzuty naruszenia art. 120, art. 121, art. 122, art. 124, art. 180 i art. 187 o.p.
3.1. Na ww. decyzję Dyrektora IS skarżący wniósł skargę do WSA w Szczecinie, w której sformułował wniosek o uchylenie zaskarżonej decyzji Dyrektora. Zaskarżonej decyzji zarzucił: (I) naruszenie prawa materialnego poprzez: (1) przyjęcie jako podstawy opodatkowania wartości wskazanych nieruchomości na podstawie opinii biegłego rzeczoznawcy z pominięciem kwoty wynikającej z aktu notarialnego mimo uzasadnienia przyczyny w różnicy ceny w stosunku do cen rynkowych; (2) kwestionowanie ceny podanej w umowie mimo udzielenia przez stronę odpowiedzi na wezwanie organu podatkowego do zmiany wartości przedmiotu sprzedaży, w której wskazała przyczyny uzasadniające sprzedaż nieruchomości za cenę wynikającą z umowy czym naruszono art. 19 ust. 1 i 4 u.p.d.o.f.; (3) nieuznanie za koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości kwoty 77 198,24 zł, czym naruszono przep...