Source: https://www.vermieter-forum.com/threads/pauschalmiete-inkl-fester-nebenkosten.5149/
Timestamp: 2017-07-20 22:49:35
Document Index: 209648490

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 1', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 2', '§ 11', '§ 11', '§ 11']

Pauschalmiete inkl. fester Nebenkosten?
Diskutiere Pauschalmiete inkl. fester Nebenkosten? im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Nebenkosten müssen in der Regel konkret abgerechnet werden.
Gibt es dazu Ausnahmen?
Vorgesehene Sachlage:
- Vermietung einer möblierten Wohnung... Antworten
G Erd,
Nebenkosten müssen in der Regel konkret abgerechnet werden.
- Vermietung einer möblierten Wohnung auf Zeit, z.B. 1/2 Jahr an Firmen für temporäre Mitarbeiter oder an Privat für neu Zugezogene während der Probezeit des Arbeitsverhältnisses.
- In einer Doppelhaushälfte
Die jeweilige konkrete Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten würde zu hohen zusätzlichen Kosten führen.
Nebenkosten müssen in der Regel konkret abgerechnet werden.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Nebenkosten müssen keineswegs abgerechnet werden. Vielmehr können Betriebskosten nur dann abgerechnet werden, wenn dies auch vereinbart ist.
Gibt es dazu Ausnahmen?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Die Ausnahme sind Heiz- und Warmwasserkosten. Hier hat der BGH entschieden, dass zwingend nach Heizkostenverordnung abgerechnet werden muss und abweichende Vereinbarungen unwirksam sind (BGH, Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05).
Die gelieferte Begründung ist m.E. wenig überzeugend und missachtet m.E. auch die Anwendungsvorschrift der Heizkostenverordnung. "§ 1 Anwendungsbereich
(1) Diese Verordnung gilt für die Verteilung der Kosten..." Daraus folgt für mich, dass die Verordnung nur anzuwenden ist, wenn auch Kosten verteilt werden. Der BGH sieht es anders und es gilt: ist die Begründung noch so schlecht, der BGH hat immer Recht. Es gilt aber auch: wo kein Kläger, da kein Richter.
Die Folgen dieser Rechtslage für die Kurzzeitvermietung wird jeder selbst ziehen müssen. Ich habe für Kurzzeitvermietungen Wohnungen mit Etagenheizungen. Damit gibt es einen Zähler für den Gasverbrauch und ich vereinbare üblicherweise mit dem Mieter einen Gaspreis und stelle die verbrauchte Menge in Rechnung. Der Wasserverbrauch wird entsprechend berechnet. Alle weitern Betriebskosten sind mit der Miete abgedeckt. Hat man keinen Gaszähler für die Einheit zur Verfügung, bleibt nur Abrechnung oder Pauschale bzw. Inklusivmiete unter Missachtung der BGH-Entscheidung. Bei Kurzzeitvermietungen dürfte das Risiko hinnehmbar sein.
Heizkostenverordnung bei Einliegerwohnung ...
Danke für den Tipp mit der Heizkostenverordnung!
Es scheint so zu sein, dass bei einer Einliegerwohnung die Nebenkosten unter bestimmten Nebenbedingungen nicht konkret abgerechnet werden müssen.
- Es dürfen max. zwei Wohnungen im Haus sein
- In einer muss der Eigentümer wohnen
- Es darf nur pauschal abgerechnet werden, solange der Mieter nicht verlangt, dass verbrauchsabhängig abgerechnet wird.
RE: Heizkostenverordnung bei Einliegerwohnung ...
Die Sonderregelung besagt, dass bei Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, die Heizkostenverordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen nicht vorgeht. Das bedeutet, dass eine von der Heizkostenverordnung abweichende Kostenverteilung wirksam vereinbart werden kann. Gibt es eine Vereinbarung, kann der Mieter auch keine Abrechnung nach Heizkostenverordnung verlangen. Gibt es die Vereinbarung nicht, ist eine von der Heizkostenverordnung abweichende Abrechnung auch in dem Sonderfall unzulässig.
Reden wir über Pauschalmiete inkl. fester Nebenkosten? oder Pauschalmiete inkl. fester Nebenkostenpauschale? Auch für Nebenkosten gibt es eine Pauschale, da wird nix aufgebröselt. Über die Pauschale wird regelmäßig nicht abgerechnet. Will man die (mal) erhöhen, muß es im Mietvertrag eine Klausel geben. Nachzahlungen kann der Vermieter auf pauschal geleistete Betriebskosten sonst nicht verlangen.
Danke "kummer"und "RMHV"
"kummer" :
Es geht mir um den ersten Fall: Pauschalmiete inkl. fester Nebenkosten
Die Ablesung und die Abrechnung der Heizkosten ist bei Kurzzeitvermietung unter einem Jahr unverhältnismässig teuer.
"RMHV" : Wie sieht eine wirksame Vereinbarung aus?
Reicht es, wenn z.B. in einem Mietvertrag steht: "Monatliche Miete 700 Euro inklusive Nebenkosten"
oder müsste man z.B. schreiben:
Die Kosten für den Erdgasverbrauch des Hauses für Heizung und Warmwasser werden über die m2 Wohnfläche der Wohnungen aufgeteilt.
Wie sieht eine wirksame Vereinbarung aus?
Die Kosten für den Erdgasverbrauch des Hauses für Heizung und Warmwasser werden über die m2 Wohnfläche der Wohnungen aufgeteilt.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Ob die erste Variante zur Vereinbarung einer von der Heizkostenverordnung abweichenden Kostenverteilung ausreicht, wage ich zu bezweifeln.
Die zweite Variante sollte zwar ausreichen, wird aber nicht sinnvoll sein. Neben den Kosten für Gasbezug fallen weitere Heizkosten an für Betriebsstrom, Wartung und Schornsteifeger. Diese Kosten wären nicht erfasst.
Sinnvoller wird sein: Heiz- und Warmwasserkosten werden nach Wohnfläche verteilt.
- Es darf nur pauschal abgerechnet werden, solange der Mieter nicht verlangt, dass verbrauchsabhängig abgerechnet wird.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
soweit ich weiss: fast.
das mit den zwei wohnungen stimmt so.
bei der sache mit dem eigentümer bin ich mir nicht sicher - weiss das vielleicht jemand anderes? ich meine familienmitglieder des eigentümers gelten da auch...
der mieter kann nicht verlangen dass verbrauchsabhängig abgerechnet wird, wenn es garnicht möglich ist den verbrauch zu messen (z.b. wegen fehlenden heizkostenverteilern). da eine anbringung derselben in so gut wie allen einfamilienhäusern mit einliegerwohnung wirtschaftlicher nonsens ist, wird das nur in absoluten ausnahmen der fall sein. (üblicherweise ist in solchen häusern der wohnraum der eigentlichen wohnung ja um ein wesentliches grösser, entsprechend gibt es ein vielfaches an heizkörpern wie in der einliegerwohnung, und damit heizkostenverteiler wirklich sinn ergeben, müssen diese ja an allen heizkörpern im haus angebracht werden. da stehen die kosten in keiner relation zum verhältnismässig geringen risiko, das man hat, wenn die pauschale zu hoch oder zu niedrig angesetzt wird.)
edit: sorry, hatte das fenster lange offen, die postings haben sich überschnitten...
bei der sache mit dem eigentümer bin ich mir nicht sicher - weiss das vielleicht jemand anderes? ich meine familienmitglieder des eigentümers gelten da auch...Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Ein Blick ins Gesetz erleichtert regelmäßig die Rechtsfindung... Im § 2 Heizkostenverordnung ist nicht vom Eigentümer, sondern vom Vermieter die Rede, der eine der beiden Wohnungen bewohnt. Dann - und nur dann - geht die Heizkostenverordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen - auch Verträge genannt - nicht vor. Vermieter ist derjenige, der den Mietvertrag abgeschlossen hat. Irgendwelche Familienmitglieder sind nicht automatisch Vermieter. Wohnt also der Vermieter nicht in dem fraglichen Gebäude, kann von der Heizkostenverordnung nicht abgewichen werden.
der mieter kann nicht verlangen dass verbrauchsabhängig abgerechnet wird, wenn es garnicht möglich ist den verbrauch zu messen (z.b. wegen fehlenden heizkostenverteilern). da eine anbringung derselben in so gut wie allen einfamilienhäusern mit einliegerwohnung wirtschaftlicher nonsens ist, wird das nur in absoluten ausnahmen der fall sein. (üblicherweise ist in solchen häusern der wohnraum der eigentlichen wohnung ja um ein wesentliches grösser, entsprechend gibt es ein vielfaches an heizkörpern wie in der einliegerwohnung, und damit heizkostenverteiler wirklich sinn ergeben, müssen diese ja an allen heizkörpern im haus angebracht werden. da stehen die kosten in keiner relation zum verhältnismässig geringen risiko, das man hat, wenn die pauschale zu hoch oder zu niedrig angesetzt wird.)Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Das sind Aussagen, die in einem Einzelfall vielleicht zutreffen mögen, alles in allem aber sehr viele Unterstellungen enthalten. Unwirtschaftlichkeit ist im § 11 Abs. 1 Nr. 1. a) als Ausnahme von der Verpflichtung zur Verbrauchserfassung genannt. Die Unterstellung, dass bei nur 2 Wohnungen immer Unwirtschaftlichkeit vorliegen würde, ist allerdings nicht haltbar.
Zu "RMHV"
Unwirtschaftlichkeit ist im § 11 Abs. 1 Nr. 1. a) als Ausnahme von der Verpflichtung zur Verbrauchserfassung genannt. Die Unterstellung, dass bei nur 2 Wohnungen immer Unwirtschaftlichkeit vorliegen würde, ist allerdings nicht haltbar.
Die Unwirtschaftlichkeit ergibt sich aus den Ablese- und Berechnungskosten für WW und Heizung - Mietdauer, von z.B. nur 4 Monaten. Es müssten zwischen zwei und vier Abrechnungen pro Jahr bezahlt werden.
Der gesamten Kosten für das Haus ohne ablesen liegen unter 1.500 Euro.
Der gesamten Kosten für das Haus ohne ablesen liegen unter 1.500 Euro.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Ob man sich bei Abrechnungskosten in der üblichen Höhe auf die Ausnahmevorschrift des § 11 Abs. 1 Nr. 1. a) berufen kann, scheint mir zumindest sehr zweifelhaft. Nach der Ausnahmvorschrift gilt die Verpflichtung zur Verbrauchserfassung nicht für Räume, "bei denen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist".
Vermieter ist derjenige, der den Mietvertrag abgeschlossen hat.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
wie definiert man denn dann eigentümer? sorry, aber mir ist nicht so ganz klar, wo der unterschied liegt - eigentümer ist doch derjenige, der im grundbuch steht. und entsprechend kann auch nur er der vermieter sein, oder nicht?
Die Unterstellung, dass bei nur 2 Wohnungen immer Unwirtschaftlichkeit vorliegen würde, ist allerdings nicht haltbar.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
ich habe soetwas nie unterstellt! ich schrieb ja explizit (bezogen auf einliegerwohnungen!) dass da das verhältnis der wohnflächen ÜBLICHERWEISE sehr unterschiedlich ist. für den eigentümer bzw. vermieter (s.o.) lohnen sich HKVs dann aus wirtschaftlichen gründen nicht, wenn er z.b. 20 HKVs für sich braucht und 4 für die einliegerwohnung.
Thema: Pauschalmiete inkl. fester Nebenkosten?
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