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Timestamp: 2018-03-24 21:31:59
Document Index: 370509071

Matched Legal Cases: ['in fine', 'in fine', 'artículo 1255', 'artículo 1350', 'artículo 37', 'artículo 1351', 'artículo 1346']

FALLO SOBRE LUGAR DONDE DEBE LLEVARSE A CABO LA SUBASTA
MARTINEZ AMANDA GREGORIA c/ DI MAGGIO MIGUEL ANTONIO s/EJECUTIVO EXPEDIENTE COM N° 30486/2008 .FR. Buenos Aires, 30 de agosto de 2016. Y VISTOS: 1. Apeló la ejecutante el decisorio de fs. 217 en cuanto el a quo mantuvo la decisión de realizar la subasta en esta extraña jurisdicción dispuesta a fs. 181. Los fundamentos obrantes en fs. 221, no fueron respondidos por la parte ejecutada. 2. El art. 577 Cpr deja librado al criterio judicial la elección del lugar del remate, cuando no coincidiere el de ubicación del bien con aquel donde tramite la ejecución, tal como sucede en la especie. La ejecutante resiste llevar cabo el remate en el partido de la Costa, por considerar que lo gastos que importa la venta resultan excesivos e imposibles de sufragar en función de sus posibilidades económicas. Es claro que la subasta debe llevarse a cabo en el lugar que resulte más ventajoso para lograr su cometido, sin que ello implique resignar los poderes de la jurisdicción. En ese sentido se coincide con el magistrado, que para una pertinente exhibición y publicidad del bien el lugar de situación de los bienes se aprecia con más conveniente para realizar la venta y atender al mejor éxito de la subasta. Con ello se evitan los gastos de traslado del martillero para realizar las diligencias que le son propias. Como se ve, lejos de generar dispendio jurisdiccional innecesario y gastos, se procura una mayor concentración de trámites procesales en clara aplicación del principio de economía procesal. Ello así, a juicio de esta Sala tutela el mejor interés de terceros y de las partes. La estimación de gastos que refiere están previstos para todo remate y no resultan discrecionales para la quejosa, máxime cuando la misma no cuenta con beneficio de gratuidad. Súmase a ello, que la realización del bien en el lugar de ubicación del mismo en pro de un mejor precio, tampoco fue puesta en tela de juicio, lo que sella la suerte del planteo. En virtud de ello, el recurso no ha de prosperar. 3. Por lo expuesto, se resuelve: Confirmar la resolución de fs. 217, sin costas por ausencia de contradictorio (art. 68 2do. párr. Cód. Proc.). Notifíquese (Ley n° 26.685, Ac. C.S.J.N n° 31/2011 art 1° y n° 3/2015).Fecho, devuélvase a la instancia de grado. Hágase saber la presente decisión a la Secretaría de Comunicación y Gobierno Abierto (cfr. Ley n° 26.856, art. 1; Ac. CSJN n° 15/13 n° 24/13 y n° 42/15). RAFAEL F. BARREIRO JUAN MANUEL OJEA QUINTANA. ALEJANDRA N. TEVEZ
FALLO SOBRE REMATE Y FALTA DE EXHIBICIÓN DEL INMUEBLE
ARCE, NORMA ANGELICA s/QUIEBRA Expediente N° 15945/2012 Buenos Aires, 30 de agosto de 2016. Y Vistos: 1. Apeló la fallida el decisorio de fs. 622/23 en cuanto el magistrado de grado desestimó “in limine” la nulidad del remate llevado a cabo en las presentes actuaciones. Los fundamentos obrantes en fs. 630/631 fueron respondidos por el martillero a fs. 642, por la sindicatura en fs.644/646. La Sra. Fiscal General ante esta Cámara dictaminó a fs. 661/665. 2. Señálase liminarmente que todo lo relativo a la anulación de remates debe ser interpretado con criterio restrictivo. Señala Maurino en ese orden, que "esta regla de hermenéutica está potenciada en materia de nulidad de subasta judicial, a fin de no crear un clima contrario a esta clase de ventas" (cfr. Alberto Luis Maurino, "Nulidades Procesales", p. 189, Ed. Astrea, Buenos Aires, 1999). De ahí que no es admisible la nulidad de la subasta cuando sólo tiende a salvaguardar meros pruritos formales o no se justifica fehacientemente el perjuicio sufrido como consecuencia del acto supuestamente viciado, debiendo desestimarse todo planteo formalista que conduciría a la declaración de la nulidad por la nulidad misma, en abierta oposición al aludido principio de trascendencia. Es decir, en función de síntesis, deben concurrir los siguientes requisitos: 1) existencia de un vicio que afecte alguno de los recaudos del acto, cuando resulten indispensables para la obtención de la finalidad, 2) interés jurídico en la declaración de nulidad; 3) ausencia de convalidación o subsanación del acto defectuoso. (cfr ”Cód.Procesal Civil y Comercial de la Prov. de Bs. As y la Nación”, T. VI C, pág.231; Morello. G.L Sosa R.Berizonce). 3. En el caso ha sido denunciado la falta de exhibición del inmueble por parte del Martillero. La apuntada irregularidad no resulta un tema menor, en tanto el conocimiento de los oferentes sobre el bien a subastar guarda conexión con la suma obtenida por el inmueble, e involucra su resultado con la preservación de la vivienda de los menores que lo habitan, uno de ellos por cierto con discapacidad, lo que excede el mero interés directo de la propia fallida. Ello así, obsta a descartar de plano la nulidad articulada sin escuchar a todas las partes involucradas. Frente a ello y sin perjuicio de lo que eventualmente decida este Tribunal en su oportunidad, corresponderá sustanciar el incidente de nulidad articulado por la fallida con el comprador, el Defensor de Menores, el martillero y el síndico, para luego dictar el magistrado nuevo pronunciamiento. 4. Por lo expuesto, se resuelve: Revocar la resolución de fs. 622, encomendándose e al magistrado de la primera instancia la providencia de las diligencias ulteriores (conf. art. 36 inc. 1° CPCC). Notifíquese a las partes, y a la Sra. Fiscal General ante esta Cámara (Ley n° 26.685, Ac. C.S.J.N. n° 31/2011 art. 1° y n° 3/2015). Fecho, devuélvase a la instancia de grado. Hágase saber la presente decisión a la Secretaria de Comunicación y Gobierno Abierto (cfr. Ley n° 26.856, art. 1; Ac. CSJN n° 15/13, n° 24/13 y n° 42/15). Rafael F. Barreiro Juan Manuel Ojea Quintana Alejandra N. Tevez
FALLO SOBRE ALIMENTOS DESPUÉS DEL DIVORCIO, CONFORME EL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL
En los autos “S, M. G. c/ M, C. A. s/ alimentos”, la accionante interpuso un recurso de apelación contra la sentencia de grado que rechazó el pedido de pago de alimentos correspondientes a los meses de enero y febrero de 2016 por considerar que la obligación alimentaria del accionado había cesado “ipso iure” como consecuencia del dictado de sentencia en el juicio de divorcio.
La denunciante expresó que el decisorio vulnera su derecho de defensa en juicio, y consideró que el cese de la cuota alimentaria sólo podría operar una vez dilucidado el respectivo incidente articulado por el alimentante a causa de un cambio en las circunstancias fácticas consideradas al momento del reconocimiento del derecho alimentario.
Asimismo, sostuvo que "el Código Civil y Comercial no puede aplicarse en el sentido de hacer cesar “ipso iure” el derecho alimentario del cónyuge convenido con anterioridad a la sentencia de divorcio", y que el alimentante se obligó a pagar una cuota alimentaria, sin limitaciones temporales ni condicionamiento alguno.
La accionante destacó que en vigencia del Código Civil derogado, cuando existía un convenio de partes donde se había estipulado a favor de uno de los cónyuges una cuota de alimentos sin ninguna reserva temporal o fáctica se propugnaba la continuidad de la cuota alimentaria, argumentando que en tanto que la sentencia de alimentos era una resolución provisional, el convenio configuraba un reconocimiento del derecho y hasta de la necesidad y en algunos casos, los méritos del alimentado.
Ante ello, los integrantes del tribunal que la cuestión del conflicto de leyes en el tiempo es un tema que ya ha sido abordado y clarificado definitivamente por la buena doctrina nacional y que no ofrece nuevos problemas, ya que se ha interpretado que la ley nueva no es retroactiva, salvo los casos especialmente reconocidos por el legislador y que no afecten derechos constitucionales.
Los magistrados destacaron que "en el derecho de familia en general son de aplicación inmediata las leyes que gobiernan el régimen del matrimonio y el divorcio y en este sentido se ha aplicado en su oportunidad el art. 1276 reformado en cuanto eximía de la obligación de rendir cuentas. Por lo tanto, "el decisorio atacado se ajusta a las constancias de la causa en consonancia con las nuevas pautas que en relación al tema prescribe el ya citado Código Civil y Comercial".
En ese sentido, "la obligación alimentaria, estableciendo como regla o principio general que el deber de alimentos se da durante la convivencia y la separación de hecho, luego, decretado el divorcio continúa diciendo el artículo que “sólo” subsiste el deber en los supuestos previstos en el nuevo Código, o por convención de las partes.
Por todo lo expuestos, los jueces resolvieron confirmar la sentencia de grado.
PLANIFICACIÓN DERECHO CIVIL I- PROFESORA VERÓNICA BERI
AÑO ACADEMICO 2016
Carrera: CONSULTOR INMOBLILIARIO
Nombre y Apellido del Docente: Verónica Andrea BERI
- Objetivos de la Asignatura:
Introducir al alumno en los conocimientos del Derecho desde sus basamentos más elementales e históricos hasta los institutos centrales del Derecho Civil. Asimismo, lograr que el alumno adquiera manejo del vocabulario jurídico, facilitándosele así la comprensión de los problemas diarios y profesionales con los que se encuentre o encontrará en un futuro.
Que el alumno conozca las leyes de fondo y especiales, como así también las distintas fuentes del derecho, logrando comprender que el Derecho corta transversalmente la vida de los ciudadanos en una multiplicidad de circunstancias.
Por último, es objetivo de esta cátedra, que el alumno logre comprender y aprender conceptos jurídicos que le sirvan para su desarrollo personal y profesional.
Exposición teórica de los distintos temas señalizados en las unidades que debajo se detallan, realizando una explicación más detenida y pormenorizada de aquellos que resulten de mayor aplicación a la actividad propia de Administradores de Consorcios y Consultor Inmobiliario.
En las clases se utilizarán filminas a fin de facilitar la explicación y comprensión de los temas, como así también la confección de cuadros explicativos y comparativos de los temas que así lo requieran.
.* Actitudinales:
Los alumnos podrán volcar en la clase todas las dudas generales por los temas estudiados, sabiendo a ciencia cierta que ninguna duda será evaluada como de menor valor que otra.
- Contenidos de la Asignatura:
UNIDAD I: Nuevo Codigo Civil y Comercial de la nación (CCCN) Ley 26994 con entrada en vigencia el 1º de agosto de 2015. Comentario General, Estructura, Leyes que introduce, Principios Rectores: Inclusión y Flexibilidad. Derecho positivo. El derecho objetivo y subjetivo. Derecho público y privado. Fuentes del derecho: la ley, la costumbre, la doctrina y otros.
UNIDAD II: Personas Humanas: Concepto. Existencia y fin de las personas. La concepción. Reformas del nuevo Codigo. El nacimiento con vida. Muerte. Muerte presunta. Declaración de ausencia con presunción de fallecimiento. Juicio. Efectos.
UNIDAD III: Atributos de la persona. Concepto. Caracteres. a) El nombre. Modificaciones a la ley 18.248 y su inclusión en el nuevo Codigo civil y Comercial. b) Domicilio: Tipos. Caracteres. c) Estado. Concepto y Caracteres. d) Capacidad: de hecho y de derecho. Conceptos. Incapacidad. Juicios de Declaración de Incapacidad. Inhabilitación. e) Patrimonio. Concepto. Caracteres.
UNIDAD IV: Personas de existencia ideal: Personas Jurídicas. Concepto y clasificación según el Código Civil y Comercial de la Nación. Tipos: Sociedades Civiles y Comerciales. Caracteres. Comienzo y fin de su existencia. Asociaciones y fundaciones. Registro Público de Comercio. IGJ.
UNIDAD V: Hechos Jurídicos. Concepto y clasificación. Actos jurídicos. Concepto. Importancia. Efecto entre las partes y con relación a terceros. Interpretación de los actos jurídicos. Formas de los actos jurídicos. Instrumentos públicos y privados: fuerza probatoria. análisis de las modificaciones que surgen del nuevo Código Civil y Comercial .-
UNIDAD VI: Vicios de los actos jurídicos: a) Error: concepto y tipo. b) Dolo: concepto y fundamento. c) Violencia: concepto y tipos. d) Simulación: concepto y caracteres. e) Fraude: concepto y caracteres. Nulidad de los actos jurídicos: concepto y clasificación. Actos nulos y anulables: diferencias y efectos. Nulidad absoluta y relativa. Prescripción y confirmación de actos jurídicos.
UNIDAD VII: Obligaciones. Concepto. Naturaleza jurídica. Obligaciones Propter Rem. Astreintes. Mora: interpelación, efectos, cesación. Cláusula penal. Extinción de las obligaciones: normal (pago) y anormales (dación en pago, novación, confusión, renuncia, transacción, compensación, etc). Caso fortuito y fuerza mayor. Teoría de la imprevisión. Transmisión de las obligaciones.
- Código Civil y Comercial unificado.
- Apuntes del docente.
- Nuevo código Civil y Comercial Comentado (apuntes puntuales)
- Manual Derecho Civil. Parte General. (Borda, Llambias y otros)
- Manual Derecho Civil. Obligaciones (Borda, Llambias y otros).-
- Código Civil y Comercial de la Nación Comentado.
- Curso de Obligaciones. (Alterini, Ameal y López Cabana).
- Nueva Bibliografia respecto a la legislación vigente
Metodología a desarrollar en las clases:
Clases Expositivas: No se realizan en este cuatrimestre.-
Clases Teóricas: Exposición del docente del tema general a desarrollar, acompañando la explicación con cuadros sinópticos ilustrativos ,en pizarrón.- Cada tema desarrollado en clase incluye ejemplos que completan la explicación por parte del docente.- Asimismo, en caso de corresponder, el docente citará jurisprudencia o efectuará comentario de fallos acordes y sugerirá su lectura y debate en clase por parte de los alumnos.- También se efectuará, de considerarlo oportuno, por parte del docente, lectura de diversos artículos del Código y se interpretarán los mismos de manera grupal.-
Clases Prácticas: Se incluirá, en lo posible, lectura del Libro “El Caso de los Exploradores de Cavernas” de L. Fuller, Editorial Perrot, y se formaran grupos en clase para compartir y debatir sobre cuestiones de fondo, aplicando para su resolución lo aprendido en el cuatrimestre y el Código Civil y Penal.- Se realizarán, asimismo, clases parcialmente prácticas para resolver casos relacionados con los temas incluidos en el programa, en los que los alumnos deberán agruparse para trabajar de manera conjunta y exponer el resultado con fundamentación jurídica del mismo.-
Evaluaciones individuales y/o grupales: Los alumnos serán evaluados por parte del docente con :Nota de Concepto: comprenderá la participación en clase, atención y dedicación a la materia.
Evaluaciones parciales: comprenderá dos evaluaciones parciales: una a mitad del cuatrimestre y otra a final del mismo, en fechas pre establecidas con conocimiento del alumnado. Estas evaluaciones serán escritas.
Trabajos Prácticos: de ser incluidos, en el desarrollo de la materia serán grupales y evaluados de igual manera en cuanto a su realización, a excepción de las conclusiones que se evaluarán individualmente.-
Salidas de Campo: No se realizan en esta etapa
Trabajos Prácticos: No están incluidos por coordinación del área.-
Parciales Escritos:
Las evaluaciones se realizarán individualmente, a través de dos exámenes escritos que comprenderán los temas que el docente desarrollará en las clases previas a cada uno de ellos; estimándose el contenido de las unidades 1 a 4 para el primero y de las unidades 5 a 7 para el segundo. Los mismos contendrán cinco preguntas puntuales, y ejemplos, en caso de ser factible, que deberán ser respondidas de manera concreta, para facilitar su corrección de forma imparcial por parte del docente. También el alumno será evaluado por su participación y respuesta en clase (nota de concepto) que se promediará con las demás evaluaciones de carácter obligatorio.-
Al final de la cursada se realizará una evaluación a todos los alumnos que se encuentren en condiciones administrativas y académicas como para ser evaluados.y se inscriban en los llamados programados por la Institución, a tales fines. El final será oral. El alumno podrá presentarse con un tema elegido a fin de comenzar su evaluación, de manera de facilitarle su exposición. El docente podrá interrumpirlo en cualquier momento y hacerle preguntas simples y concretar sobre temas conceptuales correspondientes a las unidades que integran el programa completo.-
CRONOGRAMA TEMÁTICO ESTIMATIVO CLASE POR CLASE
Temario a desarrollar clase por clase durante veintiocho fechas calendario más otras dos destinadas a evaluaciones por parciales escritos y reincorporación de alumnos y recuperatorios.-
CLASE I: 17/08 Miércoles Introducción a la materia. Modalidades para su desarrollo. Información de Bibliografía adicional. Presentación del Nuevo Código Civil y Comercial Ley 26.994 Evaluaciones parciales y examen final.-
CLASE II: 17/08 Miercoles: Derecho Positivo. Código Civil y Comercial de la Nación, Ley 26.994. Los Principios Fundamentales consolidados en el mismo. Leyes incluidas, Leyes modificadas. Institutos incorporados y regulados.-
CLASE III 24/08 Miércoles: El derecho natural y positivo. El derecho objetivo y subjetivo. Concepto, contenido y caracteres en cada caso. Exposición docente con intervención del alumnado.- Derecho público y privado: Concepto. Ramas del Derecho Público y del Derecho Privado. Cuadro gráfico en pizarrón.- Modificaciones que surgen en el Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.-
CLASE IV 24/08 Miercoles: Fuentes del derecho: Concepto Tipos caracteres. Cuadro sinóptico. Desarrollo de las fuentes formales: a) ley, b) la costumbre, c) la doctrina. Desarrollo de las fuentes Materiales: Principios Generales del Derecho. Derecho Natural.
CLASE V: 31/08 Miércoles: El Código Civil y Comercial de la Nación: su estructura. Comentarios. Contenido en General. Su sanción. Principios Generales: Generalidad e Inclusión.
CLASE VI: 31/08 Miércoles: Personas Humanas: Concepto. Existencia y fin de las personas. La concepción y el embarazo. Ampliación en el Nuevo Código. El nacimiento con vida. Principio de Viabilidad en la legislación comparada. Mellizos: su tratamiento jurídico. Derechos de la Persona por nacer (Ejemplos).-
CLASE VII 07/09 Miércoles: Fin de la existencia de las personas humanas. Prueba. Conmorencia.- La herencia. La sucesión. Esquema en pizarrón.-
Nuevo Código y sus modificaciones en relación al tema: alícuotas, legitima y porción disponible .-
CLASE VIII 07/09 Miércoles. Muerte presunta. Declaración de ausencia con presunción de fallecimiento. Juicio: su desarrollo. Designación de Curador. Sentencia: efectos. Consecuencias cuando queda firme la sentencia.- Atributos de la Persona. Concepto. Caracteres El Nombre. Domicilio Tipos Caracteres- Derogación de la Ley de Nombre 18.248 y de la Ley de Ausentes y Bien de Flia inclusión en el Nuevo Código Civil y Comercial. Breve reseña.-
CLASE IX: 14/09 Miércoles Estado. Concepto y Caracteres. Capacidad: Concepto Tipos: de hecho y de derecho. Conceptos. Incapacidad. Cuadro en pizarrón (ejemplos y casos prácticos) Análisis de la reforma del nuevo Código civil y Comercial en relación a la Capacidad.-
CLASE X: 14/09 Miércoles: Juicios de Declaración de Incapacidad. Inhabilitación. Emancipación por Matrimonio: Requisitos Efectos.- Modificaciones en relación al tema en el Nuevo Código Civil y Comercial.-
CLASE XI: 21/09 Miércoles . Patrimonio. Concepto. Caracteres. Acreedores privilegiados y quirografarios (Ejemplos) Acciones Directa e Indirectas. Medidas Cautelares Cuadro simplificador.-
CLASE XII 21/09 Miércoles Examen escrito obligatorio (Temas desarrollados en clase por el docente en clase I y XI inclusive)
CLASE XIII 28/09 Miércoles .-Personas Jurídicas Sociedades Civiles y Comerciales. Caracteres. Comienzo y fin de su existencia. Asociaciones y fundaciones. Registro Público de Comercio. IGJ. Modificaciones en el Nuevo Código civil y Comercial en relación al tema. Creación de la Sociedad Unipersonal: breve comentario.-
CLASE XIV 28/09 Miércoles: Hechos Jurídicos. Concepto y clasificación. Actos jurídicos. Concepto. Importancia. Efecto entre las partes y con relación a terceros. Interpretación de los actos jurídicos. Elementos del acto Jurídico. Generalidades. Exposición Docente.- Objeto del Acto jurídico-
CLASE XV 05/10 Miércoles: Formas de los actos jurídicos. Instrumentos públicos y privados: Requisitos en cada caso para su validez. Fuerza probatoria.- La firma a ruego. Concepto Requisitos. Modificaciones al respecto en el Nuevo Código civil y Comercial Ejemplos.
CLASE XVI 05/10 Miércoles: Vicios de los actos jurídicos: a) Error: concepto y tipo. b) Dolo: concepto y fundamento. c) Violencia: concepto y tipos. d) Simulación: concepto y caracteres. e) Fraude: concepto y caracteres.-
CLASE XV 12/105 Miércoles: Nulidad de los actos jurídicos: concepto y clasificación. Actos nulos y anulables: diferencias y efectos. Nulidad absoluta y relativa. Cuadro en pizarrón. Ejemplos. Prescripción y confirmación de actos jurídicos. Requisitos y efectos.-
CLASE XVI: 12/10 Miércoles: Obligaciones. Concepto. Naturaleza jurídica. Obligaciones Propter Rem. O Ambulatorias: Casos Prácticos. Comentarios.-
CLASE XVII: 19/10 Miercoles: (Astreintes. Concepto requisitos efectos. Ejemplos y casos prácticos. Cláusula Penal: concepto. Requisitos, efectos. Clase expositiva y comentada. Casos prácticos y ejemplos varios.-
CLASE XVIII: 19/10 Miércoles Mora: y su Modificación en el Código Civil y Comercial de la Nación. su análisis. Reforma del la Ley 17.711/68. Mora Automática o de Pleno Derecho: Efectos. Requisitos para su implementación.-
CLASE XIX 26/10 Miercoles Interpelación, contenido, efectos, forma , Cesación de la mora: casos, ejemplos prácticos.- Efectos.-
CLASE XX 26/10 Miércoles : Extinción de las obligaciones: Modo normal: Pago: Concepto. Sujetos. Requisitos, Lugar y forma de pago. Consecuencias jurídicas. Efectos. Pago en consignación.-
CLASE XXI. 02/11 Miércoles Segundo Parcial obligatorio (temas desarrollados en clase por el docente entre clase XIII y XX inclusive).-
CLASE XXII 02/11 Miércoles Extinción de las obligaciones: Otros modos de Extinción de las Obligaciones: Dación en pago, Concepto. Requisitos. Efectos. (Su relación con los Títulos observables).-
CLASE XXIII 09/11 Miercoles: Novación, Concepto. Requisitos. Aspecto objetivo y aspecto subjetivo. Casos Prácticos Ejemplos.- Cuadro en Pizarrón.-
CLASE XXIV 09/11 Miércoles: Renuncia y Remisión de la Deuda como modos de extinción de las obligaciones. Concepto. Diferencias. Efectos. Cuadro en Pizarrón. Casos Prácticos.-
CLASE XXV 16/11 Miercoles Confusión, Transacción y Compensación para extinguir obligaciones. Sujetos, requisitos, efectos. Ejemplos y casos prácticos.-
CLASE XXVI:.16/11 Miércoles: Caso fortuito y fuerza mayor. Teoría de la imprevisión. Su aplicación en los contratos.
CLASE XXVII 21/11 Miércoles: Resumen General de la Materia. Trabajos en grupo. Guia Estudio Repaso para el final oral.-
CLASE XXVII 21/11 Miércoles: Cierre de Notas de Regularidad. Firma Libretas. Devoluciones de Trabajos Grupales y Concepto
CLASE XXVIII 23/11 Miércoles Reincorporacion de Alumnos y Recuperatorios.-
FALLO COMISIÓN CORREDORES INMOBILIARIOS- DECLARACIÓN NULIDAD RESOLUCIÓN 350 CUCICBA
Expte. Nº A2206-2016/0 - “Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia y otros c/ Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la CABA s/ amparo” - JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y TRIBUTARIO DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES Nº 17 – 30/08/2016 (Sentencia no firme)
CORREDORES INMOBILIARIOS. COMISIONES. DECLARACIÓN DE NULIDAD DE LA RESOLUCIÓN 350/CUCICBA/16, INCISO 3, PUNTO A) DEL ART. 1. Imposibilidad de los corredores inmobiliarios de cobrar en concepto de comisión al inquilino de un inmueble con destino a vivienda un importe superior al 4,15% del valor total del contrato. Art. 57 de la Ley 2.340. Resolución cuestionada contraria al Código Civil y Comercial de la Nación. Arts. 963, 1351, 1350, 1255 del CCyCN. Se dispone que Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CUCICBA) implemente un plan para el control efectivo sobre el cobro de aranceles por parte de los corredores inmobiliarios. ACCIÓN DE AMPARO. Carácter colectivo. Adminisibilidad. Art. 14 de la CCABA. Derecho a la vivienda
“… de acuerdo a cómo ha sido planteada la demanda, toda pretensión de cobro de sumas de dinero en concepto de comisión a favor de los corredores inmobiliarios -bajo el amparo de la resolución nº 350/16 del CUCICBA ahora atacada- que exceda el porcentaje previsto por el art. 57 de la ley nº 2.340, se observa suficiente para generar una lesión actual en los términos constitucionales previstos para la procedencia formal de la acción de amparo, en tanto -según se refiere en la demanda- ello tendría aptitud suficiente para frustrar el acceso a la vivienda bajo la modalidad de locación de inmuebles con destino a vivienda única, pues el pretenso cobro de comisiones excesivamente onerosas -según refiere la actora- por encima de los máximos legales previstos se presenta como un obstáculo a tal fin.”
“… en concordancia con el primero de los presupuestos que deben encontrarse presentes a los efectos de entablar esta acción, la existencia de un hecho único o complejo que causa una lesión a una pluralidad relevante de derechos individuales se verifica en el caso. Trátase de una norma jurídica cuya declaración de invalidez se pretende de este Tribunal. Esto es, la resolución nº 350/2016 del CUCICBA. Este presupuesto de hecho -en el caso, manifestada a través de una norma jurídica determinada- es el que habilitaría a los corredores inmobiliarios de esta Ciudad a cobrar dos meses de alquiler en concepto de comisión, conducta que viene cuestionada en la demanda; fundándose la acción -entre otros aspectos- en la letra del art. 57 de la ley nº 2.340, que establece un tope máximo de 4,15% del valor del respectivo contrato, en concepto de comisión a cobrar al inquilino, en los casos de locación de inmuebles destinados a vivienda única. Esto debe relacionarse, además, con el derecho de los habitantes de esta Ciudad al acceso a una vivienda digna, que se reseñará en apartados siguientes.”
“… la homogeneidad fáctica no se vincula con la comunidad de efectos, sino, más bien, con la existencia de un origen común del que se derivan análogas consecuencias; en otras palabras, lo que se juzga al momento de determinar la homogeneidad requerida es la causa y no la consecuencia (…). En síntesis, las causas son la norma y conducta impugnadas, siendo su consecuencia el cobro de comisiones en materia de locaciones urbanas con destino a vivienda única mayores a la pauta del art. 57 de la ley nº 2.340.”
“… en torno al segundo de los presupuestos de esta acción, este consiste en que “(…) la pretensión deb[a] estar concentrada en los efectos comunes y no en lo que cada individuo puede peticionar.” (“PADEC”, considerando 10º). Ello también se encuentra presente en el caso, toda vez que se ha puesto en tela de juicio una conducta o acto que perjudicaría por igual a todos los inquilinos -y potenciales inquilinos- pues permite que se les exija para celebrar un contrato de locación de inmueble con destino a vivienda única abonar en concepto de comisión montos que superan la pauta prescripta por el art. 57 de la ley nº 2.340.”
“… las particulares características de cada uno de los contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda única en la Ciudad de Buenos Aires involucrados y la cuantía particular del exceso al art. 57 de la ley nº 2.340 que se pudieren producir en cada caso (sobre lo cual tampoco se propició debate ni se pretendió hacerlo) como resultado de la conducta impugnada, no obstan a que la materia de fondo pueda ser ventilada en estos autos, en el marco de un único proceso judicial. Es que las singularidades y características propias de cada uno de los contratos de locación con el destino indicado no pueden poseer -a mi criterio- una entidad tal para descartar la existencia de una homogeneidad fáctica y normativa que habilite la vía intentada.”
“… en cuanto al tercer presupuesto de la acción colectiva, “(…) es exigible que el interés individual considerado aisladamente, no justifique la promoción de una demanda, con lo cual podría verse afectado el principio de acceso a la justicia. Sin perjuicio de ello, como se anticipó, la acción resultará de todos modos procedente en aquellos supuestos en los que cobran preeminencia otros aspectos referidos a materias tales como el ambiente, el consumo o la salud o afectan a grupos que tradicionalmente han sido postergados, o en su caso, débilmente protegidos. En esas circunstancias, la naturaleza de esos derechos excede el interés de cada parte, y al mismo tiempo, pone en evidencia la presencia de un fuerte interés estatal para su protección, entendido como el de la sociedad en su conjunto.” (“PADEC”, cons. 10º in fine;..). En este aspecto cabe señalar que el mismo derecho a la vivienda, el cual subyace al debate propuesto en autos, lleva aparejado consigo -de acuerdo a la normativa en la materia- un fuerte interés estatal para su protección e incide sobre la sociedad en su conjunto. Tal es así que ha mediado voluntad legislativa de protección de grupos especialmente vulnerables en el acceso al derecho a la vivienda, tal como se desprende las leyes nº 341 (con la última modificación efectuada por ley nº 4.042), 1.251 (respecto del Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires, con las modificaciones posteriores a través de las similares nº 1.555, 1.728, 2.237, 2.275, 2.469, 3.979 y 4.042), 3.706, 4.036 (esta última abundantemente citada a los efectos de fundamentar el gran caudal de amparos en el fuero en el que se pretenden soluciones a las diversas problemáticas habitacionales respecto de personas que alegan encontrarse en situaciones de vulnerabilidad social) y 4.042 y la misma ley nº 2.340 invocada en la demanda.”
“… una interpretación que restringiera a este grupo (inquilinos y/o potenciales inquilinos de esta Ciudad, en los términos antes señalados) la posibilidad de demandar de manera colectiva en este caso equivaldría lisa y llanamente a negar efectividad a la tutela constitucional frente a un acto lesivo (v. consid. 12° in fine de los autos "Centro de Estudios" citados anteriormente).”
“… cabe reiterar la opinión respecto del articulado del Código Civil y Comercial involucrados en este entuerto por parte del Dr. Ricardo L. Lorenzetti quien fue Presidente de la Comisión Redactora del proyecto del Código Civil y Comercial de la Nación. Con relación al artículo 1255 del Código Civil y Comercial de la Nación, sostiene que “es importante recordar, además, que estos criterios generales deben ser apreciados en cada operación jurídica en particular, habida cuenta de que para muchos casos de contratos de obra se consagran – como luego veremos – soluciones especiales, que, por tanto, han de prevalecer”…”la segunda parte del segundo párrafo del texto que anotamos ratifica el rol que cumplen las leyes arancelarias locales, como instrumento de afirmación de la justicia y de la paz social, al reconocer que los jueces deben fijar el precio en atención a las mismas” (pág. 779, Ricardo Luis Lorenzetti Director, Código Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Tomo VI, Arts. 1021 a 1279, Rubinzal – Culzoni Editores, 2015; el destacado es propio).”
“En cuanto al artículo 1350 del Código Civil y Comercial de la Nación afirma que “la actividad del corretaje origina para el corredor el derecho al pago de un precio por la misma, que se denomina comisión, remuneración o retribución. Esta estaba estructurada y consagrada en el artículo 37 del decreto – ley 20.266, incorporado por la ley 25.028, que establecía lo siguiente:…respecto del monto de la comisión, deberá estarse a los aranceles que en la actualidad existen en la mayoría de las jurisdicciones y que están sometidos a la legislación local, y si ellos no existieran, se deberá estar a lo convenido por las partes y si no hubiere nada convenido, a lo que usual en el lugar donde se llevó a cabo, el corretaje, y si tampoco pudiera ser determinado de esta manera, se recurrirá a la determinación judicial”…”Si hay un solo corredor podrá cobrarle a ambas partes y si hay dos corredores, cada uno podrá cobrarle a aquel con quien contrató el corretaje”…”El corredor está habilitado para percibir comisión de aquel de los contratantes que no requirió el servicio de corretaje, cuando actúa como único corredor”…”Las escalas arancelarias en materia de corretaje serán de observancia obligatoria tanto en los mínimos como en los máximos previstos. De allí que ni las partes en sus acuerdos ni los jueces en sus resoluciones pueden apartarse de aquéllos”…”Debe aclararse que esta norma debe ser complementada con la legislación especial y la local [lo destacado me pertenece]. Actualmente las provincias tienen leyes arancelarias de orden público que establecen los porcentajes o la forma de calcular la comisión, y ello en virtud de que estamos en presencia de una profesión reglada, lo que no debe pasar inadvertido [lo destacado me pertenece].De manera tal que el uso del lugar de celebración del contrato, cualquiera sea éste, o de realización principal de su cometido o la que fije el juez, debe tener en cuenta las leyes arancelarias locales. Ello debe ser completado con la premisa de que los corredores deben estar matriculados para ejercer válidamente en la jurisdicción [lo destacado me pertenece] donde se celebre el contrato” (págs. 156/159, Ricardo Luis Lorenzetti Director, Código Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Tomo VII, Arts. 1280 a 1613, Rubinzal – Culzoni Editores, 2015).”
“Vinculado al artículo 1351 del Código Civil y Comercial de la Nación asevera que “en primer término regula la intervención de un solo corredor en el negocio. En este caso, la regla es que todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1346”…”La respuesta es negativa, aunque se debe dejar a salvo que tratándose de derechos patrimoniales y una vez satisfechos los aportes legales a las Cajas Profesionales o a quien corresponda, el profesional/corredor puede renunciar a esta comisión. La protesta de una de las partes frente a la actuación del corredor eximiría a éste de comisión, ya que no es quien requirió sus servicios. Esta regla general luego es particularizada, señalando que no existe solidaridad entre las partes respecto del corredor y en referencia a su comisión. Ello, entendemos que también debe ser complementado por las normas arancelarias vigentes que establecen los porcentuales a cada una de las partes, y de hecho, cada uno, salvo las excepciones planteadas, deberá al corredor la comisión que corresponda a dicha parte sin ser obligado por el porcentual que corresponda a la otra. Si interviene un corredor por cada parte, cada una le deberá la comisión al que le haya encomendado el corretaje, lo que es lógico y adecuado” (págs. 160, Ricardo Luis Lorenzetti Director, Código Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Tomo VII, Arts. 1280 a 1613, Rubinzal - Culzoni Editores, 2015; lo destacado me pertenece).”
“… la resolución 350/2016 es contraria no sólo al Código Civil y Comercial de la Nación -el cual deja a salvo lo establecido en la normativa local- sino también a la Ley Nº 2.340, de la cual de forma inequívoca se desprende que no es competencia del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires fijar el monto correspondiente a cobrar en concepto de comisión al inquilino sino esta atribución es de la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires, que ha sido ejercida en forma transitoria.”
“… ponderando la tutela estatal que fuera puesta de manifiesto en los considerandos iniciales, entiendo que las disposiciones de la ley nº 2.340, en tanto tienden a fijar topes máximos en concepto de comisión para corredores inmobiliarios, para los casos de locación de vivienda única y de acuerdo a los derechos e intereses que el legislador local pretendió proteger preferencialmente, conllevan ínsitas un marcado carácter de orden público.”
“… librar a la autonomía de la voluntad y, por tanto, a la libertad de mercado fuera de los estándares estatales y en términos exorbitantes, el precio a abonar por comisión de inmobiliarias en miras a acceder a la vivienda única y digna por la modalidad de locación de inmuebles, no se condice con la protección estatal -a nivel legal, constitucional, y los tratados con esta última jerarquía- que se les hubieron conferido a los inquilinos (y a los potenciales inquilinos) y se presenta como una modalidad que tiende a frustrar los derechos que el ordenamiento jurídico pretendió tutelar de manera preferencial.”
“… recuerdo que en cuanto a la prelación normativa, se deja asentado -de conformidad con el art. 963- que cuando concurren disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación y de alguna ley especial, las normas se aplican con el siguiente orden: a) normas indisponibles de la ley especial y de este Código; b) normas particulares del contrato; c) normas supletorias de la ley especial; d) normas supletorias de este Código. Es muy importante indicar que la prelación normativa es aplicable para el supuesto de colisión entre disposiciones del Código y de las leyes especiales (v. Lorenzetti -Director-, op. cit, Tomo V, pág. 550). Así las cosas, es de aplicación el inciso a) del art. 963 antes citado ante la colisión normativa que aduce la demandada, por tanto debe aplicarse como norma indisponible de la ley especial el art. 57 de la ley n° 2.340 y, por ende, el tope máximo allí previsto. Por ello no observo, como postula la demandada, que el art. 31 de la Constitución de la Nación se vea vulnerado en modo alguno por las disposiciones de la ley nº 2.340; antes bien, las mismas normas de fondo -art. 963 del Código Civil y Comercial de la Nación, arg. art. 75 inc. 12 de la Constitución Nacional- que se aducen lesionadas por la accionada son las que habilitan aplicar las leyes especiales de la Ciudad en la materia objeto de debate en estos autos.”
Citar: elDial.com - AA9929
PLANIFICACIÓN DERECHO CIVIL I- PROFESORA ROMINA FERNANDEZ
CÁMARA INMOBILIARIA ARGENTINA.
Profesora: Dra. Romina Andrea Fernández
Los objetivos de esta asignatura son que el alumno:
* Tenga los lineamientos esenciales que rigen el Derecho Civil y Comercial, rama del derecho que contempla y regula la actividad.
* Entienda las soluciones legales previstas para cada supuesto, soluciones que quizás aquellos estudiantes que se encuentran ejerciendo la profesión saben como resolverlas pero no el por qué se resuelven de ese modo.
* Motivarlo en la búsqueda de respuestas a las inquietudes que les surgen, tanto en el material, en la lectura del articulado de la normativa como en la jurisprudencia.
Modulo I Introducción al derecho civil
UNIDAD I: El derecho. Ramas del Derecho. El derecho civil. Fuentes.
Noción de derecho. Moral y derecho. Normas de trato social. Derecho positivo y derecho natural. Derecho objetivo y derecho Subjetivo. Ramas del derecho. El derecho civil.
Fuentes del Derecho. La ley (concepto, características, clasificación, ley formal y ley material, vigencia, derogación, caducidad y efecto). La Costumbre (concepto, elementos, régimen legal, prueba de la costumbre). La Jurisprudencia (concepto, fuerza vinculante). La Doctrina. Los Principios Generales del Derecho. La Equidad.
UNIDAD II: Persona Humana.
Persona. Clases. Persona humana. Concepto. Principio de la existencia. Concepción. Embarazo. Nacimiento. Viabilidad. Derechos que pueden adquirir. Mellizos y gemelos. Menores. Fin de la existencia de la persona. Muerte comprobada. Teoría de los conmorientes. Muerte presunta. Declaración con ausencia de fallecimiento (juicio, día presuntivo de fallecimiento, efectos, prenotación, reaparición del ausente).
Derechos de la personalidad. Atributos de la persona. Concepto. Caracteres. Nombre. Domicilio. Estado. . Incapacidad y capacidad restringida. Personas por nacer. Menores. Adolescentes. Emancipados.
UNIDAD III: Persona Jurídica
Persona juridica. Concepto. Naturaleza Jurídica. Clasificación. Requisitos de la personalidad. Asociaciones Civiles. Fundaciones.
UNIDAD IV: Hechos y Actos Jurídicos.
Hechos jurídicos. Concepto. Clasificación. Hechos voluntarios. Condiciones internas y externas. Hechos ilícitos. Hechos involuntarios. Actos jurídicos Concepto. Caracteres. Clasificación. Elementos. Sujeto. Objeto. Causa. Forma. Prueba. Instrumentos públicos. La escritura pública. Instrumentos privados y particulares.
Modalidades: plazo, condición y cargo.
Vicios de la voluntad: Error, Dolo y Violencia.
Vicios de los actos jurídicos: Lesion, Simulacion, Fraude.
Nulidad de los actos jurídicos. Concepto. Características. Nulidad absoluta y relativa. Nulidad total y parcia. Efectos de la nulidad. Quienes pueden pedir la nulidad. Prescripción. Efectos. Modos de hacer valer la nulidad. Prescripción. Confirmación. Inoponibilidad.
UNIDAD V: Obligaciones.
Obligaciones. Concepto. Elementos. Sujeto. Objeto. Contenido. Vínculo. Causa fin. Accion directa y subrogatoria. Clases de obligaciones. Obligaciones solidarias.
UNIDAD VI: Transmisión y extinción de las obligaciones.
Extinción de las obligaciones. Pago. Elementos. Sujetos. Legitimación. Objeto. Principios. Lugar del pago. Tiempo del pago. Causa. Pago por consignación. Pago por subrogación. Otros modos de extinción. Mora. Concepto. Cláusula Penal. Prescripción liberatoria. Imposibilidad de pago: caso fortuito y fuerza mayor. Teoría de la imprevisión.
El alumno será evaluado mediante dos parciales escritos, consistentes en 5 preguntas, las cuatro primeras teóricas y la quinta práctica y un trabajo práctico para realizar en grupo de hasta 4 integrantes. Este último tiene como finalidad la integración de los contenidos teóricos y prácticos en el análisis pormenorizado de un caso concreto.
16/08/2016: Introducción a la materia. Concepto de Derecho. Moral y Derecho. Derecho Subjetivo y Derecho Objetivo. Ramas del Derecho.
22/08/2016: Fuentes Formales y fuentes materiales.
23/08/2016 La ley. La costumbre. La jurisprudencia.
29/08/2016 La doctrina. Los principios generales del derecho. La equidad. La analogía. El derecho comparado. Persona humana. Comienzo de la existencia de las personas.
30/08/2016 Persona humana. Fin de la existencia. Ausencia con presunción de fallecimiento.
05/09/2016 Atributos de la persona. Nombre.
06/09/2016 Atributos de la persona. Estado. Domicilio.
12/09/2016 Atributos de la persona. Capacidad.
13/09/2016 Atributos de la persona. Capacidad.
19/09/2016 Atributos de la persona. Capacidad. Patrimonio.
20/09/2016 Atributos de la persona. Patrimonio.
03/10/2016 PRIMER PARCIAL.
04/10/2016 Persona jurídica
10/10/2016 Persona jurídica
11/10/2016 Hechos y actos jurídicos. Elementos.
17/10/2016 Instrumentos públicos y privados.
18/10/2016 Vicios de los actos jurídicos.
24/10/2016 Nulidades.
25/10/2016 Obligaciones. Elementos.
31/10/2016 Obligaciones. Clasificación
01/11/2016 Obligaciones. Efectos.
07/11/2016 Obligaciones. Responsabilidad civil.
08/11/2016 Obligaciones. La extensión del resarcimiento.
14/11/2016 Obligaciones. Transmisión y extinción
15/11/2016 Obligaciones. Transmisión y extinción.
21/11/2016 SEGUNDO PARCIAL
22/11/2016 Clase de repaso para el examen final.
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