Source: https://www.eporady24.pl/wypowiedzenie-przez-najemce-umowy-najmu-lokalu-uzytkowego-zawartej-na-czas-okreslony,pytania,4,47,22822.html
Timestamp: 2020-03-30 16:50:48+00:00
Document Index: 73741575

Matched Legal Cases: ['art. 673', 'art. 353', 'art. 673', 'art. 673', 'art. 673', 'SK 24/02 ']

Autor: Marek Kowalski • Opublikowane: 26.07.2018
Problem dotyczy wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego. Wiążąca mnie, jako najemcę, umowa zawarta jest na czas oznaczony (10 lat). Może być rozwiązana za porozumieniem stron w każdym czasie. Nadto może być rozwiązana przez wynajmującego bez wypowiedzenia, gdy najemca dopuści się opóźnienia w zapłacie czynszu lub innych należności wynikających z umowy za co najmniej dwa pełne okresy płatności oraz gdy najemca używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem lub go dewastuje albo go podnajął. Nie zawiera jednak zapisów o możliwości jej rozwiązania przez najemcę przez wypowiedzenie ani powodów, dla jakich to wypowiedzenie byłoby możliwe. Trafiła mi się okazja kupna własnego lokalu, chciałbym wypowiedzieć obecną umowę, ale wynajmujący robi problemy z rozwiązaniem za porozumieniem stron. Czy jeżeli nie zapłacę czynszu za dwa okresy, to wynajmujący będzie zmuszony rozwiązać umowę? Jak wybrnąć z tej sytuacji?
Zasadą jest, że umowa najmu zawarta na czas określony jest nierozwiązywalna za pomocą jej wypowiedzenia przez jedną ze stron. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy sama umowa przewiduje możliwość jej rozwiązania za wypowiedzeniem przez jedną (lub każdą ze stron) oraz wskazuje przypadki, gdy takie wypowiedzenie jest możliwe.
Zatem przy umowie zawartej do np.: 2024 r., umowa ta nie może być zakończona przed upływem tego okresu, zarówno przez najemcę jak i wynajmującego.
Jeśli jednak w umowie będą zapisy o możliwości jej rozwiązania za wypowiedzeniem, a nadto określone zostaną sytuacje, w których będzie mogło ono nastąpić i zakreślimy zostanie termin, w jakim czasie będzie ono skuteczne, to strona której takie prawo zostało przyznane, zyska drogę do tego, by rozwiązać umowę najmu, która staje się dla nas uciążliwa.
Umowa może być rozwiązana za obopólną zgodą w każdym czasie.
Najemca nie może skutecznie rozwiązać umowy za wypowiedzeniem, albowiem jest to umowa zawarta na czas określony i nie przewiduje ona dla najemcy prawa do jej wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem.
Wynajmujący może ją rozwiązać bez wypowiedzenia, o ile najemca będzie spóźniony w zapłacie czynszu lub innych należności wynikających z umowy za co najmniej dwa pełne okresy płatności – czyli za dwa miesiące.
Sąd Najwyższy w sprawie III CZP 92/06 zwraca uwagę, iż ustawodawca traktuje umowę zawartą na czas określony, jako trwałe zobowiązanie, które gwarantuje stronom pewność, iż wynikające z niego uprawnienia i obowiązki nie wygasną przed upływem terminu określonego w umowie. Rozwiązanie zastosowane przez ustawodawcę w art. 673 § 3 K.c., polegające na możliwości wcześniejszego zakończenia stosunku prawnego, stanowi więc istotne odstępstwo od tej zasady, poczynione na rzecz możliwości swobodnego kształtowania treści umów. Aby jednak z niego skorzystać, należy spełnić wymóg zawarcia w umowie najmu odpowiedniej klauzuli regulującej kwestie wskazane powyżej. Najprostszym sposobem będzie zawarcie zapisu o możliwości takiego wypowiedzenia oraz sformułowanie katalogu przesłanek, od których zależeć będzie jego skuteczność. Mogą to być np. przesłanki dopuszczające rozwiązanie umowy przed upływem oznaczonego czasu w przypadku zajścia określonego zdarzenia – ważne jednak, aby były one precyzyjne i nie budziły wątpliwości stron
Przyjmuje się, że przepisy regulujące wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony mają charakter bezwzględnie wiążący (por. uzasadnienia uchwał Sądu Najwyższego z 15 lutego 1996 r., III CZP 5/96, oraz z 3 marca 1997 r., III CZP 3/97). Wobec tego niedopuszczalne jest odmienne uregulowanie przyczyn wypowiedzenia, niż wynika to z przepisów Kodeksu cywilnego. Takie stanowisko prowadzi do wniosku, że możliwość wcześniejszego wypowiedzenia terminowej umowy dzierżawy (najmu) nie jest objęta działaniem zasady swobody umów (art. 353 1 K.c.). Wskazuje się, że nie tylko byłoby to sprzeczne z przepisem ustawy, ale przede wszystkim z właściwością (naturą) stosunku dzierżawy (najmu) trwającego przez oznaczony czas (por. uzasadnienia uchwał Sądu Najwyższego z 3 marca 1997 r., III CZP 3/97, oraz z 27 października 1997 r., III CZP 49/97, a także uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 7 września 1995 r., I ACr 591/95).
Według Sądu Najwyższego, gdy strony uzgadniają, że w razie zajścia ściśle określonej okoliczności, wypowiedzenie może nastąpić, wówczas druga strona liczy się z tym, że okres, na jaki umowę zawarła, może zostać skrócony, a jej ewentualna obrona przed skutkami dokonanego wypowiedzenia może polegać tylko na podważaniu samego faktu spełnienia się uzgodnionej przesłanki. Taką wykładnię Sąd Najwyższy zaakceptował w wyroku z 22 czerwca 2004 r., IV CK 463/03 (nie publ.) oraz w wyroku z 25 listopada 2003 r., II CK 293/02 (niepubl.), w którym stwierdził, że wprowadzenie art. 673 § 3 K.c. wskazuje, iż wykładnia art. 673 K.c. w brzmieniu sprzed jego zmiany, zgodna z treścią § 3 tego artykułu, była w pełni racjonalna. Za takim kierunkiem wykładni opowiedziały się również sądy powszechne oraz wielu przedstawicieli doktryny.
Nowelizacja art. 673 K.c., polegająca na dodaniu § 3, nie rozwiała wszelkich wątpliwości dotyczących możliwości wypowiedzenia umowy najmu (dzierżawy). Ustawodawca przewidział w nim jedynie możliwość wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony w razie określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy będzie to dopuszczalne. Przepis ten jest rozumiany jako zakaz wypowiadania takich umów w sytuacji, w której decyzja o wypowiedzeniu ma być pozostawiona tylko swobodnemu uznaniu samych stron lub strony umowy. Za takim jego rozumieniem opowiedział się Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 29 kwietnia 2003 r., SK 24/02 (OTK Zb.Urz. 2003, nr 4, poz. 33), uznając jego zgodność z Konstytucją. W obecnym stanie prawnym postanowienie, które zezwala na rozwiązywanie w drodze swobodnego wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony, jest więc nie tylko sprzeczne z naturą takiego stosunku, ale również z przepisem ustawy.
Wprowadzenie do umowy najmu zawartej na czas oznaczony postanowienia, które przewiduje możliwość jej wypowiedzenia w określonych w tej umowie okolicznościach. W takiej sytuacji stosunek najmu dalej stwarza dla stron możliwość przewidzenia, w jakich okolicznościach może się on zakończyć. Różni się też wyraźnie od zobowiązania wynikającego z umowy zawartej na czas nieoznaczony, gdyż żadna ze stron nie może go rozwiązać swobodnie. Nie ma więc podstaw do stwierdzenia, że zamieszczenie w umowie zawartej na czas oznaczony postanowienia zezwalającego na jej rozwiązanie za wypowiedzeniem, z przyczyn określonych w umowie, jest sprzeczne z naturą najmu. Jest to w dalszym ciągu umowa na czas oznaczony, gdyż pozwala stronom z góry określić, że stosunek prawny z niej wynikający będzie trwał przez umówiony okres, chyba że zajdą okoliczności, określone w ustawie lub umowie, które mogą umożliwić stronom lub stronie jego wcześniejsze zakończenie.
Przy braku zapłaty czynszu za dwa okresy płatności wynajmujący nie musi rozwiązywać umowy. On ma tylko takie prawo a nie obowiązek. Umowa nie wskazuje (prawdopodobnie), że przy braku zapłaty za dwa okresy ulega ona rozwiązaniu. W takiej sytuacji umowa będzie nadal obowiązywać, a wynajmujący zażąda czynszu za cały okres jej trwania.
Jako inne wyjście wchodzi w rachubę podnajęcie lokalu innemu podmiotowi, z zastrzeżeniem, że umowa może być w każdym czasie rozwiązana, bo wynajmujący rozwiąże ją z Panem, Pan z podnajemcą.
Pan ma pieniądze na czynsz, a jednocześnie działa w innym miejscu. Wynajmujący może to tolerować do końca umowy lub ją rozwiązać bez wypowiedzenia.