Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/montaz-paneli-slonecznych-we-wspolnocie-mieszkaniowej,602,p.html
Timestamp: 2020-08-13 23:34:56+00:00
Document Index: 74200220

Matched Legal Cases: ['art. 22', 'art. 18', 'art. 24', 'art. 18', 'art. 3', 'art. 206', 'art. 12', 'art. 12']

Montaż paneli słonecznych we wspólnocie mieszkaniowej
Kinga Karaś • Opublikowane: 2020-03-30
Mam wykupione mieszkanie na 2. piętrze wraz z poddaszem we wspólnocie mieszkaniowej. Dach to część wspólna, a chciałbym zamontować panele słoneczne. Jakie mam możliwości i jakie byłyby najskuteczniejsze przepisy, które umożliwiły by mi montaż? Zgoda współwłaścicieli chyba na pewno, ale jak ją wyegzekwować przez zarząd czy administratora – jakim pismem? Jest to duża wspólnota.
Podstawę prawną stanowi ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z zamontowaniem paneli słonecznych na dachu wspólnoty mieszkaniowej.
Umiejscowienie paneli słonecznych na dachu nieruchomości wspólnej
W pierwszej kolejności należy wskazać, iż w przypadku do nieruchomości wspólnej, w której wyodrębniono co najmniej 7 lokali mieszkalnych mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Umiejscowienie tego typu urządzeń na dachu nieruchomości wspólnej stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd, do których podjęcia niezbędna jest uchwała właścicieli lokali.
Zgodnie z art. 22 ust. 3:
„3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej”.
Uchwała taka może zostać podjęta albo na zebraniu, albo poprzez indywidualne zbieranie głosów.
Decyzja w rękach zarządu lub zarządcy wspólnoty o montażu paneli
Natomiast w przypadku braku wymaganej prawem zgody większości wiele zależy od aktywności zarządu lub zarządcy (w zależności od tego, kto w Pana nieruchomości sprawuje zarząd). Stosownie do art. 24 ustawy w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.
Na gruncie art. 3 ust 1 w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
Korzystanie z części wspólnej przez jednego współwłaściciela - podział quad usum
Wydzielenie części wspólnej (piwnic) i przyznanie jej do korzystania tylko jednemu ze współwłaścicieli może stanowić tzw. podział quad usum. Podział quad usum to nic innego jak umowa o korzystanie z rzeczy wspólnej, nadająca uprawnienie do korzystania lub ograniczająca korzystanie z rzeczy wspólnej.
W świetle art. 206 k.c. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Uprawnienie do współkorzystania z nieruchomości wspólnej jest ograniczone jedynie poprzez identyczne uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Ustawodawca nakazuje tu pogodzić wzajemne uprawnienia (i obowiązki) wszystkich współwłaścicieli. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, która wyłącza taką możliwość (niezależnie od tego, czy była ona do tej pory wykorzystywana wyłącznie przez niektórych członków wspólnoty) musi zostać uznana za niezgodną z przepisem art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Przeznaczenie nieruchomości wspólnej na wynajem, a więc pozbawienie jej charakteru ogólnodostępnego i to na rzecz niektórych tylko właścicieli lokali pozbawia pozostałych ich uprawnień (por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie – I Wydział Cywilny z dnia 30 czerwca 2015 r., sygn. akt I ACa 209/15).
Wspólnota mieszkaniowa przed podjęciem uchwały powinna wyważyć zarówno interesy właścicieli lokali mieszkalnych, którym lokale służą do wypoczynku, jak również interesy właścicieli lokali użytkowych, którym lokale służą do prowadzenia działalności gospodarczej. Wprowadzenie bezwarunkowego zakazu parkowania i postoju, nieograniczonego żadnymi ramami czasowymi, niewskazującego kryteriów kwalifikacji pojazdów objętych zakazem stanowi nadmierną ingerencję w prawo właścicieli lokali użytkowych do korzystania z ich prawa zgodnie z jego przeznaczeniem, jakim jest prowadzenie działalności gospodarczej (por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie – I Wydział Cywilny z dnia 23 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 756/13).
Tak wiec, ewentualny podział rzeczy do używania – quad usum nie jest tutaj możliwy, ponieważ pozostali współwłaściciele muszą nadal korzystać z dachu. Dodatkowo, aby jego dokonać niezbędna jest również uchwała wspólnoty mieszkaniowej.
Zgoda na umieszczenie paneli słonecznych we wspólnocie mieszkaniowej
Podsumowując, możliwe w Pana wypadku rozwiązaniem jest uzyskanie uprzedniej zgody wspólnoty mieszkaniowej na umieszczenie tego typu urządzeń na dachu. Biorąc pod uwagę opisaną wielkość wspólnoty, wskazać należy, iż najlepszym rozwiązaniem byłoby albo przekonanie zarządu, by w Pana imieniu wystąpił z pozwem o wyrażenie zgody, albo też (co jest mniej kosztowne i łatwiejsze) własnoręczne zebranie zgody u sąsiadów. Jeżeli na zebraniu jest procedowana taka uchwała, to istniej możliwość uzupełnienia brakującej większości w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Planuję powiększenie okien w mieszkaniu i zrobienie balkonów. Wiąże się to z przebudową dachu. W jakiej formie powinnam uzyskać zgodę...
Zbyt niska balustrada balkonowa w spółdzielni mieszkaniowej
Wynająłem mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej. Po podpisaniu umowy oraz otrzymaniu kluczy do mieszkania stwierdziłem i powiadomiłem spółdzielnię...
Montaż rolet na balkonie we wspólnocie mieszkaniowej
Jestem właścicielką mieszkania znajdującego się w odnowionej kamienicy, gdzie deweloper sprzedawał mieszkania na rynku pierwotnym. Czy muszę mieć...