Source: https://www.vermieter-forum.com/threads/ausbesserung-von-maengeln-bei-neueinzug.16577/
Timestamp: 2017-07-20 12:45:43
Document Index: 242470751

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§536', '§ 28']

Ausbesserung von Mängeln bei Neueinzug
Diskutiere Ausbesserung von Mängeln bei Neueinzug im Übergabe Ein- oder Auszug Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Guten Abend Zusammen,
ich habe mir Mitte Mai eine Wohnung mit einer Maklerin angeschaut. Die Wohnung hat mir auf dem ersten Blick gut gefallen... Antworten
hermie1990,
hermie1990
ich habe mir Mitte Mai eine Wohnung mit einer Maklerin angeschaut. Die Wohnung hat mir auf dem ersten Blick gut gefallen und ich habe mich entschieden, die Wohnung zu nehmen. Vor einer Woche kam es zur Unterzeichnung des Vertrages.
Gleich am nächsten Tag habe ich mir den Schlüssel zur Vermessung der Wohnung geben lassen. Dabei sind mir mehrere Mängel aufgefallen, dir mir während der Besichtigung nicht gesehen habe.
- Wände, Decke und Stuck vergilbt bzw. schlecht gestrichen
- Gasetagenheizung demontiert (Wurde bei Besichtigung nicht gezeigt, da Schlüssel nicht anbei war)
In dem Vertrag steht: durch Besichtigung der Wohnung erklärt der Mieter die Wohnung für wohnbar [...].
Kann ich nun trotzdem vom Vermieter verlangen, die Schäden abzustellen?
Übergabe ist noch nicht geschehen!
Grüße hermie1990
Ist das Übergabeprotokoll schon gemacht?Hier kannst du noch einmal eine Nachbesserung aushandeln wenn auch aus einer schwachen Position heraus.
Ein Neustreichen der Wohnung kannst du nicht verlangen, du hast die wohnung ja genommen wie besichtigt.
Eine Reparatur der Gasheizung kannst du natürlich verlangen, dies stellt einen Mangel dar (wenn WW über Boiler läuft evtl erst im Herbst!)
Eine Wohnung kann nicht per Dekret für bewohnbar erklärt werden.
Nein ist erst Ende Juli angedacht. Nur steht nur im Vertrag, dass ich bei Auszug die Wände zu weißen habe. Also müsste ja der Vormieter ran oder?
7.1. Gebrauchsüberlassung / Instandhaltung
7.1.1. Der Mieter hat sich durch Begehung vom Zustand der Mietsache überzeugt und erkennt diesen als für den vertragsge-mäßen Gebrauch geeignet an. Soweit dazu Nebenabreden gelten sollen, sind diese unter Ziffer 7.12.3. angeführt.
7.1.2. Der Mieter verpflichtet sich, die Mietsache nur für den vorgegebenen Zweck zu nutzen, pfleglich zu behandeln und die Mieträume stets ausreichend zu beheizen, zu durchlüften und zu reinigen, vor Frost zu schützen sowie von Ungeziefer freizu-halten. Verträge über den Bezug von Energie für die Stromversorgung und Etagenheizung o.ä. sind durch den Mieter mit dem Versorgungsunternehmen direkt abzuschließen und am Ende des Mietverhältnisses selbst zu kündigen.
7.1.3. Die Mietsache ist nach Beendigung des Mietverhältnisses unter Beachtung der Ziff. 7.6.1. und 7.6.2., ansonsten im sofort gebrauchsfähigen Zustand an den Vermieter zurückzugeben. Anderenfalls ist der Vermieter nach Mahnung und Fristsetzung berechtigt, die bei der gemeinsamen Begehung festgestellten Mängel unverzüglich auf Kosten des Mieters beheben zu lassen. Soweit unter Ziff. 7.12. Nebenabreden getroffen wurden, sind diese angemessen zu berücksichtigen.
7.1.4. Der Mieter hat Instandhaltungskosten für alle mitvermieteten Anlagen und Einrichtungen, die dem häufigen Gebrauch unterliegen, wie Fenster- und Türbeschläge, Rolläden (Gurt und Aufwickler), Lichtschalter, Steckdosen, Sicherungen und Klingeltaster, Schlösser, Wasserhähne, Heizkörperventile, Klosettspüler, Wasch- und Abflußbecken, Öfen, Herde, Thermen und ähnlichen Einrichtungen zu tragen. Die Kosten sind auf Reparaturmaßnahmen bis 100,00 EURO je Maßnahme begrenzt und dürfen im Jahr insgesamt den Betrag von 8% der Jahresbruttomiete nicht überschreiten.
7.1.5. Mängel an der Mietsache, die während der Mietzeit auftreten, sind durch den Mieter unverzüglich anzuzeigen. Dem Vermieter und beauftragten Dritten ist zur Begutachtung und Behebung von Mängeln der Zutritt zu den Mieträumen nach An-kündigung ungehindert einzuräumen. Für Schäden, die der Mieter, Angehörige, Gäste, Beauftragte oder andere Personen, die sich mit seiner Duldung im Grundstück aufhalten, schuldhaft verursacht haben, hat der Mieter selbst einzustehen.
7.1.6. Bauliche Veränderungen, Änderungen der Nutzungsart, Untervermietung, Tierhaltungen (außer käfiggehaltener Klein-tiere), das Anbringen von Antennen oder Schildern, Veränderungen an Anlagen oder Einrichtungen der Mietsache sowie der Wohnungstausch, bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Die Zustimmung zu vorgenannten Hand-lungen kann von der Erfüllung von Auflagen oder der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, spätestens bei Mieten-de, abhängig gemacht werden. Eine Befreiung von der Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes soll im Zweifel nur dann gelten, wenn die Parteien hierüber eine eindeutige schriftliche Vereinbarung getroffen haben. Der Unterver-mietung ist eine ständige unentgeltliche Gebrauchsüberlassung an einen Dritten gleichgestellt.
7.1.7. Zur Verhinderung evtl. Schimmelbildung ist das wand- und bodenschlüssige Aufstellen von Möbeln an Außenwänden zu vermeiden. Soweit durch Nichtbeachtung dieser Empfehlung Mängel und Schäden entstehen, stellt der Mieter den Vermieter von der Haftung frei. An Fliesen sollen Einrichtungen vorrangig durch Klebung und nur in unvermeidbaren Fällen durch Dübe-lung befestigt werden. Dübellöcher sind mit größter Sorgfalt in Fliesenfugen oder Fugenkreuze zu bohren.
7.6 Schönheitsreparaturen
7.6.1. Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Tapezieren innerhalb der Mieträume sowie sämtliche Anstriche, insbe-sondere der Anstrich von Wänden, Decken, Holzteilen, Heizkörpern mit Heizrohren einschließlich der Innenseiten aller Außen-fenster und Außentüren, soweit es sich nicht um Kunststoff-, Aluminium- oder ähnliche Elemente handelt. Sämtliche Arbeiten sind fachgerecht auszuführen. Die Räume müssen beim Auszug in einer Farbgestaltung zurückgegeben werden, die dem durch-schnittlichen und üblichen Geschmacksempfinden entspricht.
7.6.2 Im Allgemeinen werden die Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen fällig:
- in Küchen oder Kochnischen, Bädern und Duschen alle 5 Jahre
- in anderen Nebenräumen (wie z.B. Boden, Keller, Abstellraum) alle 10 Jahre
Je nach Renovierungsbedarf können die Fristen länger oder kürzer sein. Die Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Be-ginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchge-führt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.
7.6.3 Soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierungsfristen gem. Ziff. 7.6.2 seit Beginn des Mietverhältnisses oder seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen noch nicht vollständig abgelaufen sind, hat der Mieter eine zeitan-teilige, nach vollen abgelaufenen Jahren gestaffelte Quote der Kosten einer zukünftig fälligen Renovierung entsprechend dem tatsächlichen Abnutzungsgrad (Abgeltungsquote) zu tragen. Die Abgeltungsquote ist auf der Grundlage eines vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlages zu berechnen.
Der Renovierungsturnus beträgt regulär 5 Jahre. Das Mietverhältnis wird nach 4 Jahren beendet. Der Mieter hat die Woh-nung im üblichen Umfang abgenutzt. Die Abgeltungsquote errechnet sich wie folgt:
Fälligkeit der Renovierung nach 5 Jahren
Abgeltungsquote 4/5
Der Renovierungsturnus beträgt regulär 5 Jahre. Das Mietverhältnis wird nach 4 Jahren beendet. Der Mieter hat die Woh-nung soweit abgenutzt, wie es nach 2 Jahren zu erwarten gewesen wäre. Die reguläre Renovierungsfrist von 5 Jahren ver-längert sich auf 10 Jahre. Die Abgeltungsquote errechnet sich wie folgt:
Abgeltungsquote 4/10
Gruß hermie1990
Ich könnte mich irren aber ich glaube die Schönheitsreparaturklausel ist gültig.
Nichtsdestotrotz musst du meines wissens nicht streichen wenn dir die wohnung in unrenoviertem Zustand übergeben wurde. Am besten bei Übergabe Fotos machen...
okay gut. Aber dennoch muss der Vermieter die Therme funktionstüchtig machen?
Freilich, spätestens im Herbst wenns kalt wird. Es sei denn WW läuft über die Therme, dann hast du gleich einen Mangel, wie oben bereits geschrieben.
Wieso hast du den Verdacht dass der VM dich mit einer kaputten Therme in der Wohnung wohnen lassen will. Wahrscheinlich war sie defekt und der Installateur hatte noch keine zeit. Oder gibts konkrete Gründe für dein Misstrauen?
Naja indirekt. Vom Vermieter wurde zu der Therme nichts erwähnt dass die kaputt ist bzw demontiert ist. Vielleicht auch nur persönliches misstrauen.
Ich könnte mich irren aber ich glaube die Schönheitsreparaturklausel ist gültig.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
warum ? Weil da feste Zahlen stehen ? Zitat von hermie1990:
Nur steht nur im Vertrag, dass ich bei Auszug die Wände zu weißen habe. Also müsste ja der Vormieter ran oder?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Nein, warum ? Du weist ja nicht was im Vertrag vom Vormieter stand.
Hach, da sind ja aber auch wieder ein paar herrliche Klauseln drin.
Korrigiert mich wenn ich falsch liege, aber die Quotenabgeltungsklausel dürfte nach neuester BGH Rechtsprechung ungültig sein, weil die Auswahl des Malerfachgeschäfts für den KVA allein dem Vermieter obliegt.
Kleinreparaturklausel ist ebenfalls ungültig, genau wie 7.1.7
@TE: Ob du verlangen kannst, dass gestrichen wird, sei mal dahingestellt. Würde den Zustand trotzdem bei Übergabe dokumentieren. Die Heizung sollte bis dahin auch unbedingt an der Wand hängen #10
Nichtsdestotrotz musst du meines wissens nicht streichen wenn dir die wohnung in unrenoviertem Zustand übergeben wurde. Am besten bei Übergabe Fotos machen...Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Die Schönheitsreparaturklausel ja, nicht aber die Abgeltungsklausel, weil hier der Kostenvoranschlag vom Vermieter vorgegeben werden soll ohne Einflussmöglichkeit des Mieters. Wurde kürzlich vom BGH gekippt.
Die Schönheitsreparaturklausel ja, nicht aber die Abgeltungsklausel, weil hier der Kostenvoranschlag vom Vermieter vorgegeben werden soll ohne Einflussmöglichkeit des Mieters. Wurde kürzlich vom BGH gekippt.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Ich war schneller #12
Kleinreparaturklausel ist ebenfalls ungültig, genau wie 7.1.7Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Die Kleinreparaturklausel ist zumindest grenzwertig. In 7.1.7 steht ja im Prinzip nichts Verbindliches - die einzige verbindliche Klausel (Haftungsfreistellung) halte ich aber auch für unwirksam.
Statt einfach lapidar zu schreiben "ungültig", wäre es schöner wenn man das mal Begründet !
jop könnt ihr mir die ungültigen Klauseln bitte begründen?
... nicht aber die Abgeltungsklausel, weil hier der Kostenvoranschlag vom Vermieter vorgegeben werden soll ohne Einflussmöglichkeit des Mieters. Wurde kürzlich vom BGH gekippt.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Hat hierzu mal jemand bitte ein AZ für mich?
Da dem Mieter das Recht zu Selbstvornahme ausdrücklich bleibt, sehe ich diese Klausel erst einmal nicht als ungültig an. Hier wäre der konkrete Sachverhalt und die Begründung in dem BGH-Urteil interessant.
Die Haftungsfreistellung in 7.1.7. hatte Andres ja schon genannt. Die Begründung ergibt sich aus §536 (4) BGB
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Allerdings ist hier nur dieser eine Satz betroffen - die anderen (mehr oder weniger "weichen") Vereinbarungen dieses Absatzes ergeben auch ohne diesen Passus Sinn.
Weiter oben schrieb die TE etwas von
Zitat von hermie1990:
Nur steht nur im Vertrag, dass ich bei Auszug die Wände zu weißen habe.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Eine solche Formulierung kann ich den aufgeführten Passagen nicht entnehmen. Sollte es eine solche Regelung tatsächlich an anderer Stelle des MV geben, kann diese dazu führen, dass beide (widersprüchlichen) Klauseln ungültig sind (Summierungseffekt). Da spielen dann die feste Farbvorgabe und die starre Frist hier auch keine Rolle mehr.
Will ja mal nicht so sein Kleinreparaturen:
7.1.4. Der Mieter hat Instandhaltungskosten für alle mitvermieteten Anlagen und Einrichtungen, die dem häufigen Gebrauch unterliegen,Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Schon diese Grobformel ist nicht wirklich richtig. Neben dem Gebrauch ist auch der Zugriff gefordert, weiterhin ist "Anlagen und Einrichtungen" mehr als "Installationsgegenstände". Als Definition wird gewöhnlich § 28 Abs. 3 der II. BV herangezogen. Dort gibt es auch eine abschließende Aufzählung, welche Gegenstände enthalten sein dürfen. (Diese Quelle ist für die Privatwirtschaft eigentlich nicht einschlägig, wird aber trotzdem regelmäßig angewandt.
Damit kann man jetzt die Liste abarbeiten:
Fenster- und Türbeschläge, Rolläden (Gurt und Aufwickler), Lichtschalter, SteckdosenKlicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
SicherungenKlicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
... unterliegen hoffentlich nicht dem täglichen Zugriff.
KlingeltasterKlicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
... sind nicht "in der Wohnung".
Schlösser, Wasserhähne, HeizkörperventileKlicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
KlosettspülerKlicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Unterputz-Installationen zählen nicht. Ob das wirksam ist, hängt also von den Gegebenheiten vor Ort ab.
Wasch- und Abflußbecken, Öfen, HerdeKlicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
ThermenKlicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Nicht, jedenfalls befindet das das AG Köln (210 C 324/10 vom 27.1.11)
Die Kosten sind auf Reparaturmaßnahmen bis 100,00 EURO je Maßnahme begrenzt und dürfen im Jahr insgesamt den Betrag von 8% der Jahresbruttomiete nicht überschreiten.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Hier fehlt mir der Verweis auf die Jahresbruttokaltmiete. Dadurch dürften die anerkannten Höchstsätze überschritten sein.
Ok, wenn ich mir das so anschaue, habe ich eigentlich keine Zweifel mehr: Das Ding ist unwirksam.
7.1.7. Zur Verhinderung evtl. Schimmelbildung ist das wand- und bodenschlüssige Aufstellen von Möbeln an Außenwänden zu vermeiden. Soweit durch Nichtbeachtung dieser Empfehlung Mängel und Schäden entstehen, stellt der Mieter den Vermieter von der Haftung frei. An Fliesen sollen Einrichtungen vorrangig durch Klebung und nur in unvermeidbaren Fällen durch Dübe-lung befestigt werden. Dübellöcher sind mit größter Sorgfalt in Fliesenfugen oder Fugenkreuze zu bohren.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Ein paar Hervorhebungen durch mich, die ich für ziemliches Wischi-Waschi halte. Das ist wieder einmal der Versuch, etwas zu regeln, was sich nicht wirksam regeln lässt. Am Ende bliebt ein ellenlanger, unverständlicher Mietvertrag mit unwirksamen Klauseln.
Die Haftungsfreistellung habe ich ja bereits erwähnt - sowas ist regelmäßig ziemlicher Unsinn.
Bei den Schönheitsreparaturen:
Die Räume müssen beim Auszug in einer Farbgestaltung zurückgegeben werden, die dem durch-schnittlichen und üblichen Geschmacksempfinden entspricht.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Da war jemand mal wieder ganz clever. Will ich mich ernsthaft über so einen Sch... mit dem Mieter vor Gericht streiten?
Die Abgeltungsquote ist auf der Grundlage eines vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlages zu berechnen.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Diese Klausel dürfte eine einseitige Benachteiligung darstellen. Dem Mieter muss wenigstens die Gelegenheit gegeben werden, eine geringere Quote nachzuweisen.
Außerdem ist das natürlich schon wieder Unsinn. Welcher Handwerker schreibt mir denn in einen Anschlag, dass die Wohnung nach 3 Jahren schon so abgenutzt ist, wie sie es eigentlich erst nach 5 sein sollte? Es geht also nicht um die Quote ...
Hat hierzu mal jemand bitte ein AZ für mich?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Aber immer doch VIII ZR 285/12 vom 29.5.13
Da dem Mieter das Recht zu Selbstvornahme ausdrücklich bleibt, sehe ich diese Klausel erst einmal nicht als ungültig an.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Kleines Missverständnis, glaube ich: Es geht nicht darum, wer die Arbeiten ausführt (da ist Selbstvornahme ganz am Ende der Klausel erwähnt), sondern darum, wer bei Quotenabgeltung die Höhe der Kosten schätzt.
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