Source: https://www.jusmeum.de/urteil/lg_dortmund/af342c98e34f4371fb0507463a45db5a91f5e6e3457906c584ad9309392b590c
Timestamp: 2019-12-09 23:34:09
Document Index: 69406365

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 16', '§ 322', '§ 322', 'BGH', '§ 322', '§ 322', '§ 767', '§ 767', 'Art 229', '§ 5', '§ 311', 'BGH', '§ 123', '§ 138', '§ 138', '§ 138', '§ 138', '§ 373', '§ 123', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 654', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 123', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 123', 'BGH']

LG Dortmund, 3 O 159/05: LG Dortmund: treu und glauben, arglistige täuschung, vermittler, kapitalanlage, kaufpreis, verkäuferin, provision, eigentumswohnung, bedingter vorsatz, rentabilität
Urteil des LG Dortmund vom 15.12.2006, 3 O 159/05
Aktenzeichen: 3 O 159/05
LG Dortmund: treu und glauben, arglistige täuschung, vermittler, kapitalanlage, kaufpreis, verkäuferin, provision, eigentumswohnung, bedingter vorsatz, rentabilität
Landgericht Dortmund, 3 O 159/05
Schlagworte: Badenia, CIC und unerlaubter Handlung, Vorprozess, Klage rechtzeitig, Zahlung
Tenor: Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 8.130,73 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 24.11.2006 zu zahlen und
es wird festgestellt, dass aus dem Vorausdarlehensvertrag vom 8.7.1992/14.7.1992 keine Darlehensrückzahlungs- und Zinszahlungsansprüche der Beklagten gegenüber den Klägern zustehen,
jeweils Zug um Zug gegen Auflassung eines Miteigentumsanteils von 189/100.000 an dem Grundstück G1, Gebäude und Freiflächen, zur Größe von insgesamt 7.454 m² verbunden mit dem Sondereigentum der Wohnung im 1. Obergeschoss links mit einem Kellerraum, Aufteilungsplan Nr. 19, eingetragen im Wohnungsgrundbuch von M Blatt ###### an die Beklagte sowie die Bewilligung der Eintragung im Grundbuch.
Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte mit der Annahme des Übereignungsanspruchs seit dem 9.3.2001 in Verzug befindet.
Es wird festgestellt, dass die Beklagte den Klägern gesamtschuldnerisch den ge-samten Schaden und alle Kosten zu ersetzen hat, die durch die Abwicklung des Darlehensvertrages und Übereignung der vorstehend bezeichneten Eigentumswohnung entstehen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 47% und die Beklagte 53% nach einem Streitwert von 126.338,65 €.
2Seit 1989 vermittelten die Fa. I & C und die von ihr später gegründeten Firmen J und C2 den Verkauf von mehr als 8000 Eigentumswohnungen und deren Finanzierungen durch Bausparverträge und Vorausdarlehen. Die Beklagte hatte mit den Firmen I & C und C2 Agenturverträge bezüglich der Vermittlung von Bausparverträgen geschlossen. Die Beklagte gewährte der I & C seit 1995 in erheblichem Umfang Kredite, um deren Liquidität zu sichern (Einzelheiten Rn. 38 bis 48 der Stellungnahme der Q).
3Die B (im Folgenden B) war Eigentümerin von mehr als 8.000 vermieteten Eigentumswohnungen. Sie hatte diese Wohnungen von der in finanzielle Schwierigkeiten geratenen O übernommen und beabsichtigte, die Wohnungen zu veräußern. Die Bewirtschaftung der Wohnungen war wegen der überwiegend nicht auf dem Marktniveau liegenden Mieten und des aufgrund gestiegener Zinsen hohen Kapitaldienstes nicht kostendeckend. An der B war die Beklagte mit 12,85% beteiligt. B2 war bis 2001 Vorstandsmitglied der Beklagten und Aufsichtsratsmitglied der B. Der Vertrieb der Eigentumswohnungen erfolgte unter anderem durch die Fa I & C. Die Geschäftsbeziehung zwischen der B und der I & C hatte die Beklagte vermittelt.
4Mit notariell beurkundetem Kaufvertragsangebot vom 2.7.1992 (Anlage A5) bot die B den Klägern die im Wohnungsgrundbuch von M Blatt ##### eingetragene, 61,80 m² große Eigentumswohnung Nr. 19 des Aufteilungsplanes (L-Str. in M. Obergeschoss links) zu einem Kaufpreis in Höhe von 92.931,-- DM zum Kauf an. Dieses Angebot nahmen die Kläger mit notariell beurkundeter Erklärung vom 6.7.1992 an.
5Der 1965 geborene Kläger war Bergmann und die 1965 geborene Klägerin Metallfacharbeiterin. Ihr monatliches Nettoeinkommen belief sich auf 4.700,- DM (Blatt 12). Wegen der weiteren Einzelheiten der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Kläger wird auf Seite 2 des Darlehensantrages (Anlage A3) verwiesen.
6Zur Finanzierung des Kaufpreises schlossen die Parteien unter dem 8.7.1992 und 14.7.1992 einen schriftlichen Darlehensvertrag (Anlagen A7 und D8 Blatt 309 bis 316) unter anderem mit folgendem Inhalt:
7"Vorausdarlehen 100.000,- DM, Zinssatz nominal 8,35%, anfängl. effekt. Jahreszins 9,57%, Zins fest für Jahre 5, Disagio 3.000,- DM, Nettokredit 97.000,- DM, anfängl. Gesamtbetrag 47.000,- DM. ...
Zur Verzinsung hat der Darlehensnehmer monatlich zu zahlen 8
######### 01 347,91 DM 9
######### 02 347,91 DM 10
12Während der Vorfinanzierung wird das Darlehen nicht getilgt. Die Tilgung des Vorausdarlehens erfolgt mit der/den zugeteilten Bausparvertragssumme/n bei folgender Besparung:
######### 01 50.000,- DM 13
######### 02 50.000,- DM 14
Die monatliche Sparrate beträgt: 15
1. – 3. Jahr 75,00 DM 16
4. – 6. Jahr 105,00 DM 17
7. – 9. Jahr 145,00 DM 18
ab dem 10. Jahr 185,00 DM 19
Bei mehreren Bausparverträgen ist zunächst der erste Vertrag zu besparen. Nach dessen Zuteilung sind nacheinander die weiteren Verträge zu besparen. 20
Die in § 1 genannten Darlehen werden gesichert durch: 22
Guthaben aus den vorfinanzierten Bausparverträgen 23
Grundschuldeintragung zugunsten der C3 über 100.000,- DM .... 24
Auszahlungen aus Vorfinanzierungsdarlehen (...) und zugeteilten Bauspardarlehen erfolgen, wenn 26
Beitritt in eine Mieteinnahmegemeinschaft, die nur mit unserer Zustimmung gekündigt werden darf......" 28
Eine Widerrufsbelehrung enthält der Darlehensvertrag nicht 29
30Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 20.7.1992 (Urkundenrolle 824/92, Anlage A9) bestellte die B der Beklagten eine Grundschuld in Höhe von 100.000,- DM. Die Kläger übernahmen die persönliche Haftung und unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung. Sie wiesen die Beklagte an, das Darlehen auf das Notaranderkonto zu überweisen.
31Sämtliche Verträge wurden durch X angebahnt. Er führte die Verhandlungen mit den Klägern. Einen persönlichen Kontakt zwischen den Klägern und der Beklagten gab es nicht. Der Ort und Inhalt der Vertragsverhandlungen sind streitig. Die Kläger
unterschrieben folgende formularmäßigen Urkunden:
Ohne Datum: 32
Selbstauskunft (Muster Anlage B7), 33
34Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag (Muster Anlagen B10 und R18) an I & C oder J und C2 unter anderem mit folgendem Inhalt:
35"Ich erteile hiermit den Auftrag, mir das o.g. Objekt und die Finanzierung zu vermitteln. Der Auftrag soll durch die in Punkt 4 und 5 der nachfolgenden Aufstellung benannte Firma zu den dort genannten Gebührensätzen ausgeführt werden. ...
1. Kaufpreis ..... 36
2. Grunderwerbsteuer ..... 37
3. Notar- und Gerichtskosten ..... 38
4. Finanz.-Verm. Gebühr 2% ..... 39
5. Courtage 3,45% oder 5,75%..... 40
Abschlussgebühr 1,6%......" 41
Unter dem 25.6.1992: 42
Darlehensantrag (Anlagen A3), 43
Bausparanträge (Anlage A3), 44
Risikohinweise ( Muster Anlage D2, Blatt 307), 45
Besuchsbericht (Anlage D3, Blatt 308), unter anderem mit folgendem Inhalt: "... Mieteinnahme 334,- DM … mtl. Aufwand vor Steuern 362,-- DM." 46
Vereinbarung über Mietenverwaltung (Anlage A4), 47
Die Beklagte nahm die Bausparanträge an (Anlage A8) an und zahlte die Darlehenssumme auf das Notaranderkonto.
49Am 28.3.1996 fand eine Besprechung zwischen den Vorständen U und E der Fa. B und den Geschäftführern der "I & C Gruppe" statt and der auch B2 teilnahm. In dem von B2 unterschriebenen "Ergebnisprotokoll" heißt es unter anderem:
"Er (B2) stellt klar, dass die B hervorragende Produkte liefert, die I & C Gruppe erstklassig vertreibt und einen ausgefeilten Service für die Kunden auch in der Zeit nach Durchführung des Kaufes bietet. Was ganz besonders aus der Sicht des Finanzierers wichtig ist, ist die Tatsache, dass man sich stets mit besonderem Engagement um Störfälle kümmert. Von den inzwischen rd. 4.400 durch die C3 finanzierten Wohnungen sind kaum welche in eine Zwangsversteigerung geraten und wenn, habe die Gruppe die 48
Wohnungen unter Inkaufnahme finanzieller Einbußen übernommen. Es läge im allseitigen Interesse, über Abwicklungen zu verfügen, die keinerlei "Rauch" in der Öffentlichkeit aufsteigen ließen.
51Er hebt weiter hervor, dass sowohl die I & C Gruppe als auch die B wechselseitig stets voneinander profitieren, was auch so bleiben soll. Dies liegt ganz besonders auch im Interesse der C3, deren Beteiligung an der B nur dann dem Bausparkassengesetz entspricht, wenn sie aus dieser Verbindung Nutzen für das Bausparerkollektiv in Form von Neugeschäft ziehen kann.
....... 52
Zu dem immer wieder angesprochenen Thema der Abgabepreise führt Herr U aus, dass I & C freilich den maximalen Preis anstrebe. Die B muss aber als Kaufmann den Marktpreis ausloten und ihren Abgabepreis danach ausrichten. Bekommt die Fa. I & C aber höhere Preise, so muss man bei B annehmen, man habe sich verschätzt, oder "sie nehmen dem Kunden zuviel ab". Wir kalkulieren für die B ein möglichst großes Stück aus dem Kuchen.
Nach langer Diskussion merkt Herr I an, dass die B I & C nicht verstehen kann und erinnert daran, dass der Markt für die Immobilien zu dem von I & C geforderten Preis ohnehin nicht vorhanden ist sondern erst im Beratungsgespräch gemacht werden muss. 53
56Die Herren U und E erkennen den Wunsch auf eine Mehrerlösabrede an. Sie meinen aber, dass mit der 30 %igen Gesamtbelastung der Wohnungen mit Weichkosten die Schallgrenze erreicht ist. Andernfalls leidet das B-Produkt darunter. ......"
57Im Jahr 1997 schlossen die Parteien eine Prolongationsvereinbarung. Vereinbart wurde ein Zinssatz in Höhe von 5,60 % nominal und 5,78 % effektiv.
58Mit Anwaltsschreiben vom 12.4.2002 erklärten die Kläger den Widerruf. Mit der vorliegenden Klage begehren sie Schadensersatz wegen eines Verschuldens bei Vertragsschluss und hilfsweise die Rückabwicklung der Verträge.
Ihren Schaden berechnen sie wie folgt: 59
60streitige gezahlte Darlehenszinsen in Höhe von 407,76 € x 146 Monate (August 1992 bis September 2004) = 59.532,96 € (Blatt 151) oder (Blatt 772,773)
6146.186,55 € hilfsweise abzüglich monatlicher Mietausschüttungen in Höhe von 362,10 DM, hilfsweise Disagio (1.533,88 €) sowie Mehrkosten gegenüber einem Annuitätendarlehen (die Kläger behaupten 40.375,95 €, Einzelheiten Blatt 51 – 58).
62Die Beklagte betrieb die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde vom 20.7.1992 (UR 824/92). Dagegen wandten sich die Kläger in dem Verfahren 2 o 7/03 mit einer Vollstreckungsabwehrklage. Das Landgericht Dortmund wies diese Klage mit Urteil vom 18.6.2003 ab (Anlage D15 Blatt 320 – 323). Die Berufung der Kläger wies das Oberlandesgericht Hamm (5 U 233/03) mit rechtskräftigem Urteil vom 15.1.2004 (Anlage D16 Blatt 324 – 329) zurück.
63Die Kläger behaupten, X habe sie im Juni 1992 angerufen und gefragt, ob sie Interesse an Steuerersparnissen hätten. Es sei ein Termin in ihrer Privatwohnung vereinbart worden. X habe sie dort aufgesucht und die Vorzüge des Erwerbes der vermieteten Eigentumswohnung (Steuerersparnis, steigende Mieten, Sicherheit, Altersvorsorge) herausgestellt. Er habe das Finanzierungsmodell der Beklagten als festen Bestandteil des Kapitalanlagekonzepts angepriesen und alle anderen Finanzierungsmöglichkeiten wegen des Steuersparmodells und der Vollfinanzierung aller Kosten als ungeeignet ausgeschlossen. Er habe erklärt, dass es sich um eine optimale Finanzierungsform handele, die genau auf das Steuersparkonzept der Kapitalanlage und die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen der Kläger abgestimmt sei. Das Finanzierungskonzept sei gut durchdacht und nach allen Seiten abgesichert. Die Finanzierung trage sich durch die Mieteinnahmen und Steuervorteile praktisch von selbst. Es sei nur ein monatlicher Betrag in Höhe von 150,- € (Blatt 63) oder 362,00 DM (Blatt 368 bis 370) einzusetzen. Tatsächlich betrage die tatsächlich erzielbare Miete 3,58 DM je m² (laut Mietspiegel) abzüglich 30% Bewirtschaftungskosten und 15% Mietausfallwagnis mithin 2,13 DM je m² (Blatt 61 + 62), die Unterdeckung der Liquidität 967,16 € (Blatt 66 + 67) und die monatliche Belastung am Ende des Anstiegs der Bausparprämien 982,50 DM (Blatt 368). Derzeit beliefen sich die Zahlungen der Kläger an die Beklagte auf 312,61 € (Blatt 372). Alle oben genannten Urkunden und der Darlehensvertrag seien in der Privatwohnung unterschrieben worden.
64Die Kläger meinen, die Beklagte habe Beratungs- und Aufklärungspflichten verletzt, weil sie nicht über
651. die Vor- und Nachteile der Ausgestaltung der Finanzierung einschließlich Disagio (1.533,88 €) insbesondere die Mehrkosten gegenüber einem Annuitätendarlehen (die Kläger behaupten 40.375,95 €), die Laufzeit der Finanzierung (die Kläger behaupten bis zu 35 Jahre) , den vom Regelbausparbeitrag abweichenden, geringeren anfänglichen Bausparbeitrag, den Anstieg der monatlichen Belastungen, die Tilgungsaussetzung, die steuerlichen Auswirkungen, die lebenslange Verschuldung sowie
662. die objektbezogenen Risiken insbesondere des Mietpools und dessen Verbindlichkeiten (Auszahlung überhöht kalkulierter Mieteinnahmen), der Liquiditätsunterdeckung, den tatsächlichen Verkehrswert (die Kläger behaupten 48.190,56 DM, Blatt 116 – 122) und die Innenprovisionen (die Kläger behaupten 20% - 40%)
hingewiesen worden seien und 67
683. die Beklagte den Beleihungswert nach dem streitigen Vortrag der Kläger allein entsprechend der Höhe der Gesamtaufwendungen (Finanzbedarf) unter Missachtung der üblichen Bewertungsfaktoren (Nettomiete, Bodenrichtwert, Miteigentumsanteil, Gesamtnutzungsdauer, Vervielfältiger) und entgegen § 16 der ABB (Anlage B17) viel zu hoch angesetzt habe.
69Sie behaupten, sie hätten den Kauf- und den Kreditvertrag nicht abgeschlossen, wenn die Beklagte ihre Aufklärungspflichten nicht verletzt hätte.
Die Kläger beantragen, 70
711. die Beklagte zu verurteilen, an sie die Zinsen des Vorausdarlehens in Höhe von 59.532,96 € nebst 5 % Zinsen über dem Basisdiskontsatz der Europäischen Zentralbank seit dem 9.3.2001 zu zahlen,
2. (zurückgenommen) 72
733. festzustellen, dass aus dem unter Ziffer 2 bezeichneten Vorausdarlehensvertrag keine Darlehensrückzahlungs- und Zinszahlungsansprüche der Beklagten gegenüber den Klägern zustehen,
74jeweils Zug um Zug gegen Auflassung eines Miteigentumsanteils von 189/100.000 an dem Grundstück G1, Gebäude und Freiflächen, zur Größe von insgesamt 7.454 m² verbunden mit dem Sondereigentum der Wohnung im 1. Obergeschoss links mit einem Kellerraum, Aufteilungsplan Nr. 19, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts M Blatt ####### an die beklagten Gesamtschuldner sowie die Bewilligung der Eintragung im Grundbuch,
754. festzustellen, dass sich die Beklagte mit der Annahme des Übereignungsanspruchs seit dem 9.3.2001 in Verzug befindet,
765. die Beklagte weiter zu verurteilen, das Bausparguthaben der Kläger nebst Zinsen aus dem Bausparvertrag Nr. ##########01 abzurechnen und den sich aus der Abrechnung ergebenden Betrag an die Kläger zu zahlen,
776. festzustellen, dass die Beklagte den Klägern gesamtschuldnerisch den gesamten Schaden und alle Kosten zu ersetzen hat, die durch die Abwicklung des Darlehensvertrages und Übereignung der unter Ziffer 3 bezeichneten Eigentumswohnung entstehen,
7. Hilfsweise gegenüber den Anträgen zu Ziffern 1,2,3,4 und 6 78
79a. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 41.909,83 € nebst 5 % Zinsen über dem Basisdiskontsatz der Europäischen Zentralbank seit Rechthängigkeit zu bezahlen,
80b. die Beklagte verurteilen, eine Neuberechnung des effektiven Jahreszinses des Darlehensvertrages vom 8.7.1992, Konto-Nr.: ##########01 auf der Grundlage des gesetzlichen Zinssatzes vorzunehmen und den sich aus der Neuberechnung zugunsten der Kläger ergebenden Betrag an die Kläger zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, 81
die Klage abzuweisen 82
Die Beklagte beruft sich auf die Einrede der Verjährung. 83
84Die Beklagte meint, sie treffe keine Aufklärungspflichten über das Risiko der Verwendung des Darlehens und sie habe ihre Auskunftspflichten über die Finanzierung und den Immobilienmarkt durch die Risikohinweise und den Inhalt des Darlehensvertrages erfüllt. Die Beleihungswertermittlung sei zutreffend und allein in ihrem Interesse und nicht im Interesse der Kläger erfolgt.
85Die Beklagte behauptet, ihr sei zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages nicht bekannt gewesen, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe Vermittlungsprovisionen von der Verkäuferin an die Fa. I & C oder die Firma J bezahlt worden seien.
86Die Beklagte bestreitet die Haustürsituation und deren Kausalität. Für den Fall der Wirksamkeit des Widerrufes erklärt sie die Aufrechnung mit Ansprüchen auf Nutzungsvergütung und Kapitalrückzahlung.
87Wegen der weiteren Einzelheiten des umfangreichen Vortrages der Parteien wird auf den Inhalt der Akten einschließlich Anlagen verwiesen.
88Die Klage ist am 17.12.2004 bei dem Landgericht Dortmund eingegangen und nach Vorschusszahlung vom 28.12.2004 am 19.1.2005 zugestellt worden.
Entscheidungsgründe 89
90Die Klage ist bis auf den Klageantrag zu 5 zulässig. Die rechtkräftige Abweisung der Vollstreckungsabwehrklage der Kläger durch die Urteile des Landgerichts Dortmund vom 18.6.2003 (2 o 7/03) und das Oberlandesgericht Hamm vom 15.1.2004 (5 U 233/03) führt nicht nach § 322 ZPO zur Unzulässigkeit der vorliegenden Klage, weil dies nur in den seltenen Fällen gegeben ist, in denen der Streitgegenstand des 2. Rechtsstreits (vorliegendes Verfahren) mit dem des 1. Rechtsstreits (Vorprozess) identisch ist (Zöller Vor § 322 Rn 19, 21 ff). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die Streitgegenstände der beiden Verfahren sind nicht identisch (BGH MDR 1985, 138, Zöller § 322 Rn. 13, Vor § 322 Rn. 29, aA Münchener Kommentar ZPO § 767 Rn. 98).
91Geltend gemachte Rechtsfolge einer Vollstreckungsabwehrklage ist der Wegfall der Vollstreckbarkeit eines titulierten Anspruchs. Bei einer Abweisung der Klage nach § 767 ZPO wird somit lediglich abgelehnt, einem titulierten Anspruch die Vollstreckbarkeit zu nehmen. Es wird aber nicht gleichzeitig bindend entschieden, dass dieser titulierte Anspruch materiellrechtlich besteht. Bei den Feststellungen des klageabweisenden Urteils zu dem Bestehen eines solchen Anspruchs handelt es sich lediglich um das der entschiedenen Rechtsfolge zugrunde liegende Rechtsverhältnis also um eine bloße Voraussetzung für die entschiedene Rechtsfolge, welche nur dann an der Rechtskraft teilhaben kann, wenn sie von den Parteien durch eine Feststellungsklage ebenfalls zum Streitgegenstand erhoben wird. Dies war vorliegend nicht der Fall.
92Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen teilweise unzulässig und unbegründet. Die Kläger haben gegen die Beklagte wegen eines Verschuldens bei Vertragsschluss einen nicht verjährten Anspruch auf Rückgängigmachung des Darlehensvertrages (nachfolgend I.) mit den nachfolgend unter II. im Einzelnen für jeden Antrag dargestellten Rechtsfolgen.
94Es gelten nach Art 229 § 5 EGBGB die Gesetze (BGB, HWiG, VerbrKG) in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung, weil die streitgegenständlichen Schuldverhältnisse vorher begründet worden sind.
Der Beklagten fällt ein Verschulden bei Vertragsschluss (jetzt § 311 BGB) nämlich eine 95
Verletzung einer Aufklärungspflicht zur Last.
96Nach der Entscheidung des BGH vom 16.5.2006 (XI ZR 6/04) können die Anleger in den Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objektes unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospektes über das Anlageobjekt berufen. Die eine eigene Aufklärungspflicht auslösende Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer, Fondsinitiatoren oder die von ihnen beauftragten Vermittler und die Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurden und die Unrichtigkeit der Angaben nach den Umständen des Falls evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.
Arglistige Täuschung durch die Vermittler 97
98Die Vermittler (hier Fa. I & C und deren Untervermittler X) haben die Kläger arglistig über die Höhe der Vermittlungskosten getäuscht. Falsche oder zumindest entstellende (dies ist ausreichend Palandt § 123 Rn 3) Angaben enthält der unstreitige Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag zu den Vertriebskosten. Darin sind 3,45% oder 5,75% Courtage beziffert worden (Muster B10 und R18). Die tatsächlichen Vertriebskosten, die zusätzlich zu der vorstehend genannten Courtage von der Verkäuferin an I & C gezahlt wurden, lagen über 20 %. Dem entsprechenden, durch zahlreiche Indizien belegten Sachvortrag der Kläger ist die Beklagte nicht substantiiert entgegengetreten.
99Die Beklagte bestreitet nicht, dass die Verkäuferinnen für die Vermittlung des Kaufvertrages generell eine Verkäuferprovision gezahlt haben. Sie bestreitet die Höhe der von den Klägern behaupteten Provisionen, die die Verkäuferinnen bezahlt haben sollen (20 % bis 40%) trägt aber zur Höhe dieser Provisionen nichts vor. Ihr Bestreiten ist damit unbeachtlich (§ 138 Abs. 3 ZPO).
100Die Erklärungslast des Gegners (§ 138 Abs. 2 ZPO) ist Auswirkung des Verhandlungsgrundsatzes, der Wahrheitspflicht und der Prozessförderungspflicht. Aus ihr folgt, dass der Gegner sich im Allgemeinen nicht auf ein bloßes Bestreiten beschränken darf. Die Erklärungslast ist in Bestehen und Umfang davon abhängig, wie die darlegungspflichtige Partei vorgetragen hat. Trägt der Darlegungspflichtige – wie vorliegend die Kläger - substantiiert vor, dann muss sich der Gegner auch substantiiert äußern (Zöller § 138 Rn. 8, 8a). Eine Partei darf sich nicht durch arbeitsteilige Organisation ihres Betätigungsbereiches ihren prozessualen Erklärungspflichten entziehen, sondern muss innerhalb desselben Erkundigungen anstellen (Zöller § 138 Rn. 16). Dieser Verpflichtung ist die Beklagte nicht nachgekommen.
101Die Beklagte ist mit Beschluss vom 11.10.2006 auf ihre Substantiierungslast hingewiesen worden. Sie hat daraufhin lediglich vorgetragen, ihre Erkundigungen bei den Verkäuferunternehmen über die Vertriebsvereinbarungen und etwaige Provisionssätze hätten bislang zu keinem Erfolg geführt, was damit zusammenhängen mag, dass sich auch die Verkäuferunternehmen zahlreichen Anlegerprozessen
ausgesetzt sehen, in denen ihre Interessenlage mit derjenigen der Finanzierungsbanken durchaus divergiert. Es könne nicht "einfach" bei der Firma I & C nachgefragt werden. Die Firmengruppe sei seit Herbst 2000 in Insolvenz. Ob derartige Unterlagen vom Insolvenzverwalter beschafft werden können sei derzeit unklar. Dieser Vortrag rechtfertigt ein einfaches Bestreiten nicht, worauf die Beklagte in zahlreichen anderen vor der Kammer rechtshängigen Verfahren ausdrücklich hingewiesen worden ist. Es fehlt jeglicher konkreter Vortrag dazu, bei wem die Beklagte wann, was und auf welche Weise erfragt hat und welche Reaktion auf diese Nachfrage erfolgte. Die Insolvenz sämtlicher Firmen der I & C Gruppe ist kein nachvollziehbarer Grund, denn die seinerzeit handelnden Personen sind nicht verstorben und können ebenso wie der Insolvenzverwalter befragt werden. Die Beklagte hat über 10 Jahre mit der I & C Gruppe institutionell zusammen gearbeitet (dazu später). Nachdem das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Firmen der I & C Gruppe eröffnet worden war, veranlasste die Beklagte, die Herausgabe von Unterlagen die bei diesen Firmen verblieben waren (Seite 35 des Prüfberichtes V). Ihr war es also auch nach der Insolvenzeröffnung möglich, Informationen zu erhalten.
102Zudem ist die Kammer zweifelsfrei davon überzeugt, dass alle Verkäuferinnen für alle von der Fa. I & C und der Fa. J vermittelten Verkäufe, also auch im vorliegenden Fall, Verkaufsprovisionen gezahlt haben, die 15 % des Kaufpreises überstiegen. Diese Feststellung beruht auf den nachfolgend dargestellten unstreitigen Urkunden und Indizien, denen die Beklagte nicht entgegengetreten ist.
Gutachten der V vom 27.11.2001 (im Folgenden V) 104
105Die von dem Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen im Mai 2001 beauftragten Wirtschaftsprüfer sind bei der Geschäftsprüfung (wegen der Einzelheiten der Prüfungsdurchführung und der Prüfungsunterlagen wird auf Seite 7 bis 9 des Prüfberichtes verwiesen) der Beklagten unter anderem zu folgenden Ergebnissen gekommen:
(Seite 39) 106
107Aus den von der U3 bzw. der W im Falle der Eheleute H zu Verfügung gestellten Unterlagen ergibt sich, dass dem "Vertriebspartner" der I & C, Frau K, für die Objekt- und Finanzierungsvermittlung eine Provision von 12,5 % des Nettokaufpreises plus Mehrwertsteuer sowie eine Sonderprovision von 1,6 % der Finanzierungssumme zuzüglich Mehrwertsteuer zugesagt worden ist. In dem vorliegenden Fall müsste somit ein Provisionsbetrag von 15.436 (brutto) an den Vertriebspartner geflossen sein. Selbst wenn man unterstellt, dass die J und die C2 in vollem Umfang zum Vorsteuerabzug berechtigt waren, übersteigt dieser Betrag die gegenüber den Kreditnehmern ausgewiesenen Beträge für die Finanzierungsvermittlungsgebühr, die Abschlussgebühr und die Nettocourtage von 6.727 um 6.696.
108Da I & C neben den Provisionen an die Vertriebspartner auch noch die Kosten des eigenen Geschäftsbetriebes decken mussten, kann davon ausgegangen werden, dass ein nicht unerheblicher Teil des beurkundeten "Kaufpreises" nicht an den Verkäufer der Eigentumswohnung (im vorliegenden Fall die zu I & C gehörende M2) geflossen ist, sondern bei den Vertriebsgesellschaften verblieben ist.
109In den Fällen, in denen die Wohnungen von der B verkauft worden sind ist zu vermuten, dass ein Teil des Kaufpreises von der B an I & C erstattet worden ist.
110Welchen Umfang diese über den erhöhten Kaufpreis mitfinanzierten sogenannten "weichen" Kosten hatten, konnten wir nicht eindeutig nachvollziehen, da wir trotz der Aufsichtsratstätigkeit von Herrn B2 bei der B bei der E3 keine Unterlagen über die Kalkulation der Abgabepreise der B vorgefunden hatten. Hinweise auf die Größenordnung der Weichkosten ergeben sich jedoch aus dem Protokoll einer von Herrn B2 moderierten Besprechung zwischen dem Vorstand der B und den Herren I und C am 28.März 1996, in der es um die zukünftige Zusammenarbeit im Immobilienvertrieb ging. Von Seiten der B wurde kritisiert, dass I & C auf zu hohe Verkaufspreise dränge und festgestellt" ... dass mit einer 30 %igen Gesamtbelastung der Wohnungen mit Weichkosten die Schallgrenze erreicht ist (vgl. Anlage 4.2 Nr. 5 Blatt 7).
112In den Fällen, in denen I & C Objekte anderer Anbieter vertrieben hat, scheint die Relation von 30 % Weichkosten im Verhältnis zum Wert der Immobilien deutlich überschritten worden zu sein. Dies ergibt sich aus einem Schreiben des Kreditnehmers H2 an die E3 vom 4.1.1999 (Anlage 4.2 Nr. 6). ... Aus der Kostenrechnung des Notars ergibt sich, dass an I & C Provisionen in Höhe von 49.237,39 geflossen sind; dies entspricht ca 60 % des für die Pfandfreistellung bzw. zur Auszahlung an den Verkäufer verwendeten Betrags."
113Die Kammer schließt sich den Schlussfolgerungen der Wirtschaftsprüfer, denen die Beklagte nicht entgegengetreten ist, an. Daraus ergibt sich, dass die Verkäuferinnen in der Regel mehr als 15 % Verkaufprovisionen gezahlt haben denn Weichkosten von mindestens 30 % stehen ausweislich der Objekt- und Finanzierungsvermittlungsaufträge (Anlage B10 und R18) lediglich ausgewiesene Kosten von 12,73 % (B10/1), 12,93 % (B10/2), 12,36 % (B10/3), 9,13 % (B10/4), 14,72 % (R18a), 16,98 % (R18b), 16,93 % (R18c), 12,76 (R18d), 15,12 % (R18e) und 10,78 % (R18f) gegenüber.
114Ein weiteres Indiz dafür, dass unüblich hohe Verkäuferprovisionen gezahlt wurden ist die Notiz B2 vom 26.1.1990 (Anlage 4.1 Nr. 4 des Berichtes V)
B2 beichtet darin über ein Telefongespräch mit I2 (Vorstand B) unter anderem wie folgt: 115
116"Im Übrigen würde Herr I2 es gerne sehen, wenn die beiden Herren nicht schon wieder "mit mir gedroht" hätten und sich darüber hinaus endlich mit bescheideneren Provisionen begnügen würden. ...
117Was die Frage der Provisionen angeht, machte ich Herrn I2 darauf aufmerksam, dass diese ja nicht den Deckungskostenbetrag der B schmälern und er daher dieser Frage nicht mit solchem Nachdruck nachsetzen sollte. ...."
118Daraus lässt sich zwar nicht die genaue Höhe der Verkäuferprovisionen entnehmen, wohl aber, dass erheblich überdurchschnittliche Provisionen gezahlt wurden. Andernfalls wäre die Beschwerde des Vorstandes der B unverständlich.
Vertriebsvereinbarungen mit L2 und E4 (Anlage B26) 120
121Daraus folgt, dass mit den Untervermittlern Provisionen von 5 % bis 12 % des Nettokaufpreises vereinbart worden waren. Da I & C nicht unentgeltlich tätig sein konnte, müssen die gezahlten Provisionen erheblich darüber gelegen haben.
123Protokoll der mündlichen Verhandlung der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 7.9.2006 in dem Verfahren 1 o 582/04 (Zur Verwertung als Urkundenbeweis wird auf Zöller § 373 Rn. 9 verwiesen).
Die Zeugin E5 hat unter anderem ausgesagt: 124
125"Bevor ein Objekt des B in den Vertrieb ging, fand eine gemeinsame Besprechung von Mitarbeitern der B, der C3 und von I & C statt. Bei diesen Gesprächen äußerte die Firma B zunächst den erwarteten Kaufpreis. C3 teilte dann mit, bis zu welchem Betrag das Objekt finanziert würde. Herr I oder Herr C erhielten dann auf Grund einer Vereinbarung, die bei diesen Gesprächen getroffen wurde, 23 % Provision vom Verkaufspreis, den die B festsetzte. Die entsprechende von B an I und C gezahlte Provision wurde dann in den Verkaufspreis, der von B festgesetzt wurde, eingerechnet. ….
126Ich weiß deshalb über die Vorgänge so genau Bescheid, weil ich 1 ½ Jahre die Sekretärin von Herrn C war, und zwar von März 90 bis Ende 91, es kann auch Anfang 92 gewesen sein und an den vor mir geschilderten Gesprächen selbst teilgenommen habe. Ich musste nämlich die entsprechenden Niederschriften fertigen. … "
Der Zeuge X hat unter anderem ausgesagt: 127
128Ich erhielt für die Vermittlung einer Wohnung in der Regel 9 % Provision. Diese Provision bekam ich von Herrn T, für dessen Vertrieb ich arbeitete. Wie viel Provision Herr T selbst erhalten hat, weiß ich nicht.
129Aus der Aussage der Zeugin E5 ergibt sich eindeutig, dass die B stets 23 % Verkäuferprovision zahlte. Die von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vorgetragenen Umstände begründen keine durchgreifenden Zweifel an der Wahrheit der Aussage der Zeugin E5, denn ihre Aussage wird durch die vorgenannten Indizien ergänzt und belegt. Zur Aussage des Zeugen X gilt das zu den Vertriebsvereinbarungen mit L2 und E4 (Anlage B26) Gesagte.
130Die vorgenannten Urkunden beziehen sich zwar nicht auf die streitgegenständlichen Verträge wohl aber auf die allgemeine Geschäftspraxis und die Umstände des von I & C betriebenen Vertriebes von Eigentumswohnungen und deren Finanzierungen, die in allen Fällen identisch waren. Daraus folgert die Kammer, dass I & C von allen Verkäuferinnen in allen Fällen mindestens 15% Verkäuferprovision erhielt. Umstände, die eine abweichende Beurteilung im vorliegenden Fall rechtfertigen, sind weder ersichtlich noch dargelegt.
Festzuhalten bleibt damit, dass die Beklagte den Vortrag der Kläger, es seien zu den in 131
dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag ausgewiesenen Kosten und Provisionen weitere 20 % bis 40 % Verkäuferprovisionen gezahlt worden nicht substantiiert bestritten hat und die Kammer zudem aufgrund der vorstehend dargestellten Urkunden, die zwar nicht die streitgegenständlichen Verträge aber die allgemeine Geschäftspraxis von I & C betreffen, zweifelsfrei davon überzeugt ist, dass in jede Verkäuferin für jeden einzelnen Verkauf mindestens 15 % Verkäuferprovision an I & C gezahlt hat.
132Den Vermittlern fällt eine Täuschungshandlung zur Last. In diesem Zusammenhang spielt es letztlich keine entscheidende Rolle, ob die Täuschung in einem aktiven Tun (positive Falschangabe der Vermittlungskosten in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag) oder einem Unterlassen (Verschweigen der im Kaufpreis einkalkulierten oder versteckten Provisionen) liegt, denn die Vermittler traf eine Offenbarungspflicht.
133Eine Aufklärungspflicht besteht immer dann, wenn es sich um besonders wichtige Umstände handelt, die für den anderen Vertragsteil offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Diese müssen ungefragt offenbart werden (Palandt § 123 Rn. 5b). Dies gilt insbesondere für Tatsachen, die den Vertragszweck erheblich gefährden. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn sich ein Makler – hier I & C – nicht nur von dem Käufer sondern auch von der Verkäuferin Provisionen und zwar in einem weit über das übliche Maß hinausgehende Umfang versprechen und bezahlen lässt, denn den von der Verkäuferin in den Kaufpreis einkalkulierten Verkäuferprovisionen steht kein entsprechender Ertrags- und/oder Sachwert gegenüber. Insbesondere bei einer aus Immobilien bestehenden Vermögensanlage (eine Selbstnutzung der Wohnung durch die Kläger war nicht vorgesehen) können sich aus der Existenz und der Höhe von Innenprovisionen, die als solche nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstellen, Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und der Rentabilität der Kapitalanlage ergeben (BGH NJW 2004, 1732 (1734) = BGHZ 158, 110ff). Sie sind geeignet, den wirtschaftlichen Sinn der Vermögensanlage in Zweifel zu ziehen (BGH III ZR 290/04).
134Zwar ist eine Doppelmakelung, wie § 654 BGB zeigt, grundsätzlich zulässig (BGH III ZR 318/02) sofern kein "institutionalisierter Interessenkonflikt" (BGH NJW 1992, 2818, BGHZ 138, 170) vorliegt (Handelsvertreter). Ist dem Makler – wie im vorliegenden Fall - die Doppeltätigkeit gestattet, so bleibt dennoch die Grundpflicht des Maklers bestehen, für seinen (hier: seine) Auftraggeber treu tätig zu werden. Es ist anerkannt, dass er auch bei einem Doppelauftrag nicht den einen dadurch bevorzugen darf, dass er den Vorteil des anderen »schlecht und gewissenlos« wahrnimmt, gar »Mittel, die gegen die guten Sitten verstoßen«, anwendet (so RG JW 1913,641 = RG WarnRspr 1913 Nr. 288). Auch bei einem erlaubten Doppel-Auftrag ist deshalb der Makler gehalten, seinen Auftraggeber - hier also beide - über all das aufzuklären, was für dessen Entschluss bestimmend sein kann und was er wissen muss, um sich vor Schaden zu bewahren (RGZ 138, 94, 97; BGH Urt. v. 8. März 1956 - II ZR 73/55 -, BB 1956, 733; BGH III ZR 290/04 für einen Geschäftsbesorger). Diese Pflicht zum Reden, die ihm gegenüber dem einen Auftraggeber obliegt, geht der gegenüber dem anderen Teil bestehenden Pflicht vor, die von diesem Teil ihm anvertrauten ungünstigen Umstände für sich zu behalten. Das entspricht dem wohlverstandenen Interesse seiner beiden Auftraggeber. Jeder von ihnen nimmt in Kauf, dass der Makler den Gegner über ungünstige Umstände aufklärt, weil dem der Vorteil gegenübersteht, vom Makler auch das zu erfahren, was dem Gegner ungünstig ist. Dennoch hat auch der Doppel-Makler die Interessen seiner
beiden Auftraggeber zu wahren, indem er sich strenger Unparteilichkeit gegenüber beiden befleißigen muss, um ihnen in fairer Weise zu dienen (BGHZ 48, 344 ff). Unerheblich ist, dass die Vermittler nicht die Aufgabe hatten, die Rentierlichkeit der Kapitalanlage der Kläger zu überprüfen, denn es geht hier um die Offenbarung von vorhandenen Kenntnissen der Vermittler (BGH III ZR 290/04 für Geschäftsbesorger). Das oder die Gespräche mit dem Vermittler waren die entscheidende Informationsquelle für die Kläger und damit die maßgebliche Grundlage für ihre Anlageentscheidung. Sie sind besonders schutzwürdig, weil ihnen eine nähere Prüfung der Werthaltigkeit bei derart komplexen Anlageentscheidungen kaum möglich ist und nach dem nächstliegenden Verständnis eines durchschnittlichen Erwerbers die Vorstellung ausgeschlossen ist, in dem Gesamtaufwand könnten so außergewöhnliche Gewinnspannen für den Verkäufer stecken, dass die Rentabilität oder der Wert der Anlage von vorneherein in Frage gestellt sein könnte (BGH III ZR 290/04).
135Dieses Gebot haben I & C und deren Untervermittler verletzt. Sie haben von den Verkäuferinnen Provisionen von mindestens 15 % erhalten und diese den Klägern unstreitig nicht offenbart. Diese Provision übersteigt die ortübliche Verkäuferprovision von 3,45 % bis maximal 5,75 % bei weitem und ist für die Kaufentscheidung der Erwerber von erheblicher Bedeutung, weil sie als solche nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstellt und Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und Rentabilität der Kapitalanlage ermöglicht (BGH NJW 2004, 1732 (1734). Zudem besteht bei einer so hohen Provision die nahe liegende Gefahr, die sich im vorliegenden Fall auch verwirklicht hat, dass der Makler dass Vertrauen und die Interessen der Käufer verletzt und sich allein von seinem Provisionsinteresse leiten lässt. Deutliche Indizien für diese Interessenkollision sind das Besprechungsprotokoll vom 28.3.1996 und die Feststellungen der Wirtschaftsprüfer im Gutachten von V. Danach diente der Verkauf der Eigentumswohnungen überwiegend den Umsatzinteressen der Beklagten, I & C sowie der Verkäuferin und nicht den Interessen der Erwerber. Ihre Steuersparmöglichkeiten waren angesichts ihrer verhältnismäßig geringen Einkommen stark eingeschränkt. Sie standen in keinem vernünftigen Verhältnis zu ihrem verfügbaren Einkommen. Die Steuersparmöglichkeiten dienten im Wesentlichen als Verkaufargument der Vermittler. Von sich aus hatten die Erwerber dafür keinen Bedarf geäußert. Er wurde ihnen in den Verkaufsgesprächen eingeredet.
136Ohne Bedeutung ist, ob die Verkäuferin gegenüber den Klägern verpflichtet ist, den Teil der Provision, den sie an I & C zahlt und in den Kaufpreis einkalkuliert oder anders ausgedrückt versteckt (im Folgenden Innenprovision), zu offenbaren, denn hier geht es um die Pflichten des Maklers, der nach Treu und Glauben in viel weitergehendem Ausmaß die Interessen seines Auftraggebers wahrnehmen muss als ein Verkäufer, der einen möglichst hohen Kaufpreis erzielen will, und für jedermann erkennbar offensichtlich in erster Linie eigene Interessen vertritt im Ergebnis ebenso BGH III ZR 290/04). Die bisherige Rechtsprechung des BGH zu den Aufklärungspflichten einer Bank über gezahlte Innenprovisionen (BGH XI ZR 53/02 = NJW- RR 2004, 632) dürfte damit, jedenfalls dann, wenn der BGH ernsthaft dem Verbraucherschutz und den Risiken der vorliegenden Vertriebsumstände Rechnung tragen will (BGH XI ZR 6/04 Rn. 50), in der vorliegenden Fallkonstellation - arglistige Täuschung über die Provisionen, die insgesamt an die Maklerin insgesamt gezahlt werden - überholt sein. Entscheidend für diese Ausdehnung der Haftung der Beklagten ist, dass die Beklagte und I & C bewusst und gewollt zusammengearbeitet haben, um Kleinanleger durch ausgeklügelte Vertriebsmethoden zu veranlassen, mit erheblichen Vertriebskosten belastete Eigentumswohnungen zu erwerben, für die sie nach ihren persönlichen und
wirtschaftlichen Verhältnissen keinen Bedarf hatten und von sich aus auch keinen Bedarf geäußert haben (dies ergibt sich eindrucksvoll aus dem Besprechungsprotokoll vom 28.3.1996). Wenn die Beklagte sich die Vertriebsmethode zu Nutze macht (Neugeschäft mit Bausparverträgen und Krediten, die belegt die Notiz B2 vom 26.1.1990, V Anlage 4.1 Nr. 4), dann muss sie auch für sämtliche arglistige Täuschungen des Vertriebes nach §§ 123 Abs. 2 BGB einstehen. Für den Fall einer arglistigen Täuschung kommt es nicht darauf an, in welchem Pflichtenkreis der Anlagevermittler tätig wird (so ausdrücklich jetzt BGH Urteil vom 17.10.2006 XI ZR 205/05).
137Die Pflichtenkreisrechtsprechung führt nur im Regelfall, nämlich bei gutverdienenden, steuerberatenen Kapitalanlegern, die wegen ihrer hohen Steuerbelastung nach Steuersparmöglichkeiten suchen und die sich daraus ergebenden Risiken nach ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen auch tragen können, zu einer interessengerechten Risikoverteilung zwischen Kreditnehmer und Bank. Dies gilt aber dann nicht, wenn – wie im vorliegenden Fall - Gering- oder Durchschnittsverdiener, die bis zur streitgegenständlichen Kapitalanlage aus ihren Einkünften kein (oder zumindest kein nennenswertes) Vermögen bilden konnten und auch nicht gebildet haben und die zudem eine absolut gesehen geringe Steuerbelastung zu tragen haben, im Wege des Strukturvertriebes mit erheblichen Vertriebskosten belastete, vollständig fremdfinanzierte Eigentumswohnungen aufgeschwatzt bekommen, bei denen die Kredithöhe und das Risiko in keinem vernünftigen Verhältnis zu ihren Einkünften und ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen steht und ihnen jegliche Liquiditätsreserven – soweit sie überhaupt vorhanden sein sollten – rauben.
138Es gibt keinen vernünftigen Grund und es ist deshalb ungerecht, dass ein Kaufinteressent einer Immobilie oder eines Immobilienanteils im Rahmen eines Steuerspar- oder Geldanlagemodells (Fondanteil oder Eigentumswohnung), dem das Anlageobjekt von dem Vertreiber mittels eines Prospektes vorgestellt wird (Hinweispflicht bei Innenprovisionen von mehr als 15% so BGH III ZR 359/02) anders behandelt werden soll als derjenige dem das Objekt durch eine mündliche Beratung anhand eines Berechnungsbeispiels – wie vorliegend – vorgestellt wird (keine ungefragte Hinweispflicht so BGH V ZR 66/06). Der in der Entscheidung des BGH vom 13.10.2006 (V ZR 66/06) für diese Differenzierung genannte Grund, dass der Käufer einer Immobilie keinen Anspruch auf den Erwerb zum Verkehrswert hat, gilt für jede Kapitalanlage (Fondsanteil oder Eigentumswohnung) und jede Vertriebsform. Dass ein Vermittler bei einem persönlichen Gespräch/Beratung über ihm bekannte Innenprovisionen von mehr als 15% schweigen darf ein Prospekt über dieselbe Tatsache hingegen ausdrücklich hinweisen muss, leuchtet nicht ein. Beide Vertriebsmethoden dienen dem Zweck, den Kapitalanleger zum Erwerb der Eigentumswohnung oder des Fondsanteils zu bewegen. Bei beiden Vertriebsmethoden ist das Informationsdefizit des Kapitalanlegers identisch und jeder Kapitalanleger ist gleich schutzwürdig. Bei einem persönlichen Gespräch besteht zwar anders als bei einem anonymen Vertrieb durch einen Prospekt die Möglichkeit Fragen zu stellen. Dieser Aspekt rechtfertigt aber keine Ungleichbehandlung, weil nach dem nächstliegenden Verständnis eines durchschnittlichen Erwerbers die Vorstellung ausgeschlossen ist, in dem Gesamtaufwand könnten so außergewöhnliche Gewinnspannen für den Verkäufer stecken, dass die Rentabilität oder der Wert der Anlage von vorneherein in Frage gestellt sein könnte (BGH III ZR 290/04). Es fehlt somit ein Anlass, dem Vermittler entsprechende Fragen zu stellen. Hinzu kommt, dass die Kammer davon überzeugt ist, dass die vor Ort den Erwerbern gegenüber auftretenden
Abschlussvermittler bestrebt waren, die Innenprovisionen, die als solche für jedermann (auch die Vermittler und Erwerber) erkennbar nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstellen und Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und Rentabilität der Kapitalanlage ermöglicht hätten (BGH NJW 2004, 1732 (1734), den "Erwerbern" gegenüber nicht aufzudecken und keinen Argwohn oder Zweifel zu wecken (wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die nachfolgende Begründung der Arglist verwiesen). Gerade deshalb besteht nach dem Grundsatz von Treu und Glauben die Verpflichtung, für die Entscheidung besonders wichtige Umstände (dazu zählt eine Innenprovision von mehr als 15%, weil sie die Rentabilität oder der Wert der Anlage von vorneherein in Frage gestellt sein könnte (BGH III ZR 290/04)) ungefragt zu offenbaren. Es geht hier letztlich um die Offenbarung von vorhandenem Wissen der Vermittler, welches für die Entscheidung der Kapitalanleger unabhängig von der Art der Kapitalanlage von ausschlaggebender Bedeutung ist. Dieses Wissen darf ein redlicher Makler nach dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht zurückhalten zumal dem hier betroffenen Personenkreis (geschäftsunerfahrene Kapitalanleger mit eher kleinen, allenfalls mittleren Einkommen) eine nähere Prüfung der Werthaltigkeit bei derart komplexen Anlageentscheidungen kaum möglich wenn nicht sogar unmöglich ist.
Für eine Gleichbehandlung beider Vertriebsmethoden spricht schließlich auch der Umstand, dass keine vernünftige Differenzierung der unterschiedlichen Hinweispflichten möglich ist, wenn bei in einem persönlichen Gespräch ein Prospekt, der keinen Hinweis auf die Innenprovisionen von mehr als 15% enthält, ganz oder teilweise übergeben oder vorgelegt wird.
140Die Vermittler (sowohl I & C als auch deren Untervermittler) handelten arglistig. Arglist erfordert einen Täuschungswillen, der gegeben ist, wenn der Handelnde die Unrichtigkeit seiner Angaben kennt und weiß, dass der andere Teil durch die Täuschung zur Abgabe einer Willenserklärung bestimmt wird, das heißt dass dieser bei wahrheitsgemäßer Erklärung nicht oder nur zu anderen Bedingungen abgeschlossen hätte. Insoweit genügt bedingter Vorsatz, nämlich die Vorstellung, die unrichtige Erklärung könne möglicherweise für die Willensbildung des anderen Teils von Bedeutung sein (Palandt § 123 Rn. 11). Diese Voraussetzungen liegen vor.
141Die Vermittler kannten die von ihnen mit den Verkäuferinnen vereinbarten und von den Verkäuferinnen an sie auch gezahlten Innenprovisionen. Sie handelten auch mit Täuschungswillen.
Sämtliche Beteiligte, auch für die vor Ort den Erwerbern gegenüber auftretenden Abschlussvermittler waren bestrebt, die gesamten Kaufnebenkosten, die einschließlich Innenprovisionen mindestens 30 % des Kaufpreises betrugen und die als solche für jedermann (auch die Vermittler und Erwerber) erkennbar nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstellen und Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und Rentabilität der Kapitalanlage ermöglicht hätten (BGH NJW 2004, 1732 (1734), den "Erwerbern" gegenüber nicht aufzudecken. Allen gemein war das Wissen, dass bei Aufdeckung der erheblichen, im Kaufpreis versteckten Innenprovisionen die Erwerber möglicherweise vom Kauf abgehalten hätten werden können. Diesbezüglichen Argwohn gerade angesichts des potentiellen Erwerberklientels (nicht geschäftserfahrene Kapitalanleger mit eher kleinen, allenfalls mittleren Einkommen) nicht entstehen zu lassen, war ersichtlich Motivation der scheinbar vollständigen Offenlegung aller "weichen Kosten", die an Notar und die I & C 139
Gruppe zu zahlen waren. Insoweit greift auch der mögliche Einwand nicht, offengelegt seien nur die "vom Erwerber unmittelbar selbst" zu zahlenden Provisionen. Nach Überzeugung des Gerichts belegt die gesamte Gestaltung des Vertriebes der Eigentumswohnungen ("I & C verkauft alles wie z.B. Emden und Nordenham, weil auch für solche Objekte der Markt geschaffen wird" Zitat aus dem Ergebnisprotokoll der Besprechung vom 28.3.1996) und die Art und Weise der Finanzierung (Vollfinanzierung des Kaufpreises und aller Kosten, geringe Anfangsbelastung, die Erwerber mussten nur die ihnen vorgelegten Formulare unterschreiben und sich in keiner Weise aktiv um die Finanzierung kümmern), dass es allen Beteiligten (Vermittler, Verkäufer, Beklagte) ohne Rücksichtnahme auf die Interesses der Erwerber allein darauf ankam, ihre Umsatzinteressen durchzusetzen und keinerlei Argwohn oder Zweifel bei den Erwerbern zu wecken. Belegt wird diese Feststellung zudem durch folgende Urkunden und Indizien:
Notiz B2 vom 26.1.1990 (V Anlage 4.1 Nr. 4) 144
Darin heißt es unter anderem wie folgt: 145
146"Was die Frage der Provisionen angeht, machte ich Herrn I2 darauf aufmerksam, dass diese ja nicht den Deckungskostenbetrag der B schmälern und er daher dieser Frage nicht mit solchem Nachdruck nachsetzen sollte. Im Übrigen wies ich darauf hin, dass wir uns an der B nicht mit 30 % beteiligen mussten, von unserer Vorarbeit abgesehen, wenn wir dann "nur gerecht" bedient würden. Ich ... äußerte aber meine Erwartung, dass wir etwas gerechter als gerecht behandelt werden sollten. Ich sähe mich zunehmend kritischer Fragen nach dem Sinn des B-Engagements gegenüber, so dass ich sehr dafür wäre, wenn die Herren I & C Volumen bekommen könnten, da dies die einzige Schiene sei, über die wir überhaupt etwas von der B hätten. Die übrigen, so gerecht behandelten Partner, bringen uns nichts. ..."
Ergebnisprotokoll B2 vom 9.4.1996 über die Besprechung vom 28.3.1996 (V Anlage 4.2 Nr. 5) 148
Darin heiß es unter anderem wie folgt: 149
"Er (B2) stellt klar, dass die B hervorragende Produkte liefert, die I & C Gruppe erstklassig vertreibt und einen ausgefeilten Service für die Kunden auch in der Zeit nach Durchführung des Kaufes bietet. Was ganz besonders aus der Sicht des Finanzierers wichtig ist, ist die Tatsache, dass man sich stets mit besonderem Engagement um Störfälle kümmert. Von den inzwischen rd. 4.400 durch die C3 finanzierten Wohnungen sind kaum welche in eine Zwangsversteigerung geraten und wenn, habe die Gruppe die Wohnungen unter Inkaufnahme finanzieller Einbußen übernommen. Es läge im allseitigen Interesse, über Abwicklungen zu verfügen, die keinerlei "Rauch" in der Öffentlichkeit aufsteigen ließen.
Er hebt weiter hervor, dass sowohl die I & C Gruppe als auch die B wechselseitig stets voneinander profitieren, was auch so bleiben soll. Dies liegt ganz besonders auch im 150
Interesse der C3, deren Beteiligung an der B nur dann dem Bausparkassengesetz entspricht, wenn sie aus dieser Verbindung Nutzen für das Bausparerkollektiv in Form von Neugeschäft ziehen kann.
....... 152
Um die direkte Vergleichbarkeit zu gewährleisten, stellt die M2 der J exakt 20 % zur Verfügung, woraus die direkt dem Vertrieb zuzuordnenden Kosten finanziert werden. 153
...... 154
Nach langer Diskussion merkt Herr I an, dass die B I & C nicht verstehen kann und erinnert daran, dass der Markt für die Immobilien zu dem von I & C geforderten Preis ohnehin nicht vorhanden ist sondern erst im Beratungsgespräch gemacht werden muss. 155
.... 157
158Die Herren U und E erkennen den Wunsch auf eine Mehrerlösabrede an. Sie meinen aber, dass mit der 30 %igen Gesamtbelastung der Wohnungen mit Weichkosten die Schallgrenze erreicht ist. Andernfalls leidet das B-Produkt darunter. ......"
159Unerheblich ist, das diese Besprechung erst im Jahr 1996 stattfand, denn aus dem Ergebnisprotokoll ergibt sich zweifelsfrei, dass es um eine bereits bestehende und keine neue Art und Weise der Zusammenarbeit geht. Belegt wird dies auch durch die unter Nr. 1 zitierte Notiz B2 und die Aussage der Zeugin E5 (1 o 582/04).
160Unerheblich ist auch, dass diese Urkunden nicht unmittelbar die streitgegenständlichen Vertagschlüsse betreffen, denn daraus ergibt sich deutlich die allgemeine Geschäftspraxis von I & C insbesondere deren Egoismus und Gewissenlosigkeit.