Source: http://www.mendi.it/articoli/riforma_condominio_novita.php
Timestamp: 2018-03-17 23:46:09+00:00
Document Index: 116273240

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'art. 1120', 'art. 1117', 'art. 1102', 'art. 1136', 'art. 1123', 'Cass. Sez. ', 'sentenza ', 'art. 1121']

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RIFORMA DEL CONDOMINIO (prima parte)
Il Senato ha approvato definitivamente martedì 20 novembre 2012 il testo della legge di riforma del condominio. Tale legge entra in vigore sei mesi dopo la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale e quindi ci sarà tempo fino a maggio 2012 per assimilare tutte le novità introdotte. Molte di esse hanno assorbito quanto la magistratura ha stabilito nel corso dei decenni di fronte alle carenze della vecchia normativa, della complessità delle situazioni concrete e dell’enorme sviluppo che hanno avuto nella nostra società i rapporti condominiali, anche concependo figure giuridiche nuove, come il supercondominio o il condominio minimo. Per fornire un servizio completo ai lettori pubblichiamo, in varie parti, il testo completo solo degli articoli del codice civile modificati in tutto o in parte ed a commento una breve sintesi delle novità introdotte e delle eventuali criticità, utilizzando anche le riflessioni che il Servizio Studi del Senato ha elaborato in merito.
Art. 1117. Parti comuni dell’edificio (nuova formulazione di articolo esistente)
Commento: nella nuova versione l’art. 1117 inserisce esplicitamente nelle parti comuni: i pilastri e le travi portanti; le facciate degli edifici; i parcheggi; i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; gli impianti centralizzati per la ricezione radio TV e per l’accesso ad ogni genere di flusso informativo, anche satellitare o via cavo. Il testo propone inoltre le nuove diciture di "impianti idrici e fognari" e di "sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell'aria" che definiscono diversamente, rispetto al testo vigente, impianti che ricadono tra le parti comuni.
Il nuovo testo specifica, inoltre, che, in caso di impianti unitari, si dovrà far rientrare l'impianto tra le parti comuni fino al punto di utenza, salve le normative di settore in materia di reti pubbliche.
Art.1117-bis. Ambito di applicabilità (articolo di nuova introduzione)
L’articolo 1117-bis prevede espressamente che l’ambito applicativo della disciplina sul condominio sia esteso a tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni come indicate all'articolo 1117.
Siamo in presenza delle diverse ipotesi di condominio, nel quale più proprietari di singole parti private sono contemporaneamente comproprietari di parti comuni, quali ad esempio il tetto, l’androne, le scale, l’impianto di riscaldamento, il cortile ecc. e di supercondominio, nel quale più palazzine di mono o pluriproprietari (riuniti in condominio) sono allo stesso tempo comproprietari di alcune parti comuni quali ad esempio la strada di accesso alle singole palazzine, l’impianto di riscaldamento centralizzato che serve tutte le palazzine, un eventuale parcheggio ecc. le cui deliberazioni richiedono, come vedremo, maggioranze diverse da quelle relative al condominio puro.
Art.1117-ter. Modificazione delle destinazioni d’uso (articolo di nuova introduzione)
Il presente articolo prevede che la modifica della destinazione d'uso delle parti comuni richieda un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell'edificio, contrariamente a quanto previsto in una prima versione in cui si prescriveva la maggioranza degli intervenuti e almeno i 2/3 del valore dell’edificio. Tale disposizione (poi corretta come stabilisce questo articolo) si estendeva anche alle "sostituzioni" di parti comuni.
Per l’assunzione delle deliberazioni in questione, la norma detta nuove modalità di convocazione dell’assemblea (raccomandata o mezzi telematici), disciplina i termini (affissione dell’avviso negli spazi comuni per almeno 30 giorni), nonché gli elementi che essa deve contenere a pena di nullità (indicazione delle parti comuni da modificare, e della nuova destinazione d'uso).
La deliberazione deve dichiarare espressamente il soddisfacimento di tutti gli adempimenti previsti dall'articolo in questione.
Sia l’ufficio studi del Senato che alcune associazioni di amministratori hanno criticato la formulazione di tale articolo ricordando da un lato che la modifica delle destinazioni d’uso delle parti comuni doveva essere deliberata, secondo alcuni, con l’unanimità dei consensi mentre secondo un’altra interpretazione della Cassazione, le innovazioni (fra cui in alcuni casi sono compresi i mutamenti di destinazione d’uso) venivano deliberate (vedi precedente versione dell’art. 1120 c.c.) con la maggioranza di tutti i condomini ed i due terzi dei millesimi: ora invece il mutamento di destinazione d’uso delle parti comuni, che ha caratteristiche simili ad una innovazione, richiede una maggioranza di quattro quinti sia dei condomini che dei millesimi, mantenendo ancora più rigida la struttura condominiale anche di fronte alle mutate necessità di una società in continua evoluzione.
Si fa poi osservare che nell'ultimo comma del nuovo articolo 1117-ter non sono vietate le modificazioni della destinazione d'uso che rendono talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
A questo proposito si osserva che l'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante è sottoposto dall'articolo 1102 del codice civile a due limiti fondamentali: non alterare alterare la destinazione della cosa comune né impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto: non è chiaro per l’ufficio studi del Senato, se la formulazione del nuovo art. 1117-ter intenda derogare al principio generale fissato dall’art. 1102 c.c. o se invece lo ritenga ancora applicabile, nel qual caso la norma andrebbe per lo meno precisata.
Art.1117-quater. Tutela delle destinazioni d’uso (articolo di nuova introduzione)
Nuovo articolo posto a tutela degli abusi che alcuni condomini possono fare in assenza di una legislazione specifica:
La maggioranza necessaria ad impedirli si raggiunge con il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti, di persona o per delega, che rappresenti almeno 500 millesimi di proprietà.
Art.1118. Diritti dei partecipanti sulle parti comuni (nuova formulazione di articolo esistente)
Questo articolo ricalca sostanzialmente il vecchio ma aggiunge il comma relativo alla possibilità di distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, problema che aveva creato finora un diffuso contenzioso e risolto in modo simile al testo ora inserito dalla magistratura.
A questo proposito occorre ricordare che una prima versione del comma prevedeva che tale distacco fosse possibile solo” ove venga oggettivamente constatato che il proprio immobile non gode della normale erogazione di calore, a causa di problemi tecnici dell'impianto condominiale, e questi, nell'arco di una intera stagione di riscaldamento, non sono risolti dal condominio”.
La formulazione attuale, più ampia e generica, ricalca più fedelmente l’orientamento consolidato della magistratura in materia.
Essa va però integrata con le disposizioni previste dalle norme sul risparmio energetico che tendono a scoraggiare gli impianti autonomi ed a privilegiare quelli centralizzati con sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, in quanto complessivamente più efficienti della somma delle singole caldaiette.
Art.1119. Indivisibilità (articolo solo in parte modificato)
L’aggiunta della frase finale a questo articolo, prescrivendo il consenso unanime dei condomini, consente anche ad un singolo comproprietario, che non subisca in realtà dalla divisione alcuna incomodità, di opporsi rendendo impossibile la divisione stessa, cosa di discutibile utilità.
Art.1120. Innovazioni (articolo ampiamente modificato)
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico.
Si tratta di mutamenti di ampia portata soprattutto perché precisano eccezioni alla regola generale sulle innovazioni (possibili cioè con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e dei due terzi dei millesimi) elencate nel dettaglio: a questo proposito occorre osservare che in alcuni casi, contrariamente a quanto affermatosi con sentenze della magistratura, le maggioranze richieste sono più rigide di quelle finora applicate, come nel caso del superamento delle barriere architettoniche.
Il testo licenziato dal Senato in prima lettura prevedeva maggioranza degli intervenuti e 1/3 del valore dell’edificio.
La norma finale invece stabilisce che per realizzare tali opere a vantaggio dell’intero condominio è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti i 500 millesimi di proprietà per le innovazioni, nel rispetto delle normative di settore, che possono avere ad oggetto, tra l'altro:
Quanto invece al diritto per il singolo condomino di installare impianti di energie rinnovabili (es. pannelli solari) o apparecchi per la ricezione dei segnali radiotelevisivi sulle parti comuni (nel caso il tetto o il lastrico solare) si veda il dettagliato nuovo articolo 1122-bis
Art.1121. Innovazioni gravose o voluttuarie (invariato)
Art.1122. Opere su parti di proprietà o uso individuale (articolo modificato)
Il divieto di effettuare opere che rechino danno alla stabilità, sicurezza e decoro architettonico dell’edificio viene esteso, oltre che alle parti di proprietà individuale, anche a quelle normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale (ad esempio un lastrico solare comune attribuito ad uso esclusivo di un condomino).
Si introduce inoltre un obbligo di comunicazione all’amministratore e di conseguenza all’intero condominio.
Nulla si dice quanto alle eventuali conseguenze in caso di mancata o incompleta comunicazione all’amministratore, lasciando aperto il campo ad un’ampia serie di ipotesi.
Art.1122-bis. Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili (articolo di nuova introduzione)
Il nuovo articolo 1122-bis reca disposizioni su impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva (ad esempio le parabole) e di produzione di energia da fonti rinnovabili.
Per quanto riguarda installazioni di impianti autonomi per la ricezione radiotelevisiva e di altri flussi informativi, la disposizione riconosce il diritto individuale del condomino alla ricezione radio-TV con impianti individuali satellitari o via cavo, ne conferma la libera realizzazione – senza previo voto dell’assemblea – precisando l’obbligo di arrecare il minor pregiudizio possibile alle parti comuni, agli immobili di proprietà di altri condomini nonché, preservando il decoro dell'edificio.
Se l’installazione degli impianti comporta modifiche alle parti comuni è obbligatoria la comunicazione all’amministratore che potrà attivare l’assemblea per le opportune deliberazioni a garanzia delle suddette parti.
Sostanzialmente però l’intervento dell’assemblea condominiale è richiesto (con approvazione a maggioranza degli intervenuti e 2/3 dei millesimi, ai sensi del quinto comma dell'art. 1136, modificato dall'articolo 14 del disegno di legge) soltanto quando siano necessarie modifiche alle parti comuni; in tal caso possono essere ordinate modifiche al progetto iniziale e richiesta garanzia per eventuali danni.
Il comma 4 affronta il problema di come conciliare l’interesse del singolo alla installazione ad es. di un impianto solare su uno spazio comune e quello generale dei condomini al pari utilizzo della stessa parte comune, problema di non agevole soluzione.
Ad evitare contestazioni sulle singole delibere sarebbe opportuno adottare (o inserire se già esistente) una norma nel regolamento assembleare (maggioranza degli intervenuti con 500 millesimi di proprietà)che regoli l’installazione ad esempio delle parabole sul tetto e non sui balconi o in facciata.
Infine si stabilisce che il privato non può impedire l’accesso alla sua proprietà privata sia in fase di progettazione che di esecuzione dell’opera, ad esempio quando serva estendere in facciata cavi dal tetto all’ingresso della proprietà del condomino interessato..
E’ chiaro che l’accesso non è indiscriminato ma dovrà essere fissato di comune accordo.
L’esigenza di un intervento normativo sul punto è stata, a suo tempo, sottolineata dal Garante della Privacy con la segnalazione a Parlamento e Governo del maggio 2008 e, più recentemente con il provvedimento 8 aprile 2010. Nel provvedimento, si segnala l'assenza di una puntuale disciplina in materia volta a risolvere specifici problemi applicativi emersi nell’esperienza degli ultimi anni. Sottolinea il Garante che “non è infatti chiaro se l'installazione di sistemi di videosorveglianza possa essere effettuata in base alla sola volontà dei comproprietari, o se rilevi anche la qualità di conduttori. Non è parimenti chiaro quale sia il numero di voti necessario per la deliberazione condominiale in materia (se occorra cioè l'unanimità ovvero una determinata maggioranza)”
La riforma ha risolto il problema fissando una maggioranza dei condomini presenti (di persona o per delega) con 500 millesimi di proprietà, escludendo quindi i locatari dalla decisione.
Art.1123. Ripartizione delle spese (invariato)
Art.1124. Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori (modificato nella prima parte)
La modifica sancisce la piena equiparazione - già riconosciuta dalla giurisprudenza - tra scale ed ascensori. Rispetto al testo licenziato in prima lettura, la Camera, nella rubrica e nel testo, ha sostituito la parola "ricostruzione" con la parola "sostituzione".
La norma non sembra modificare quanto previsto dalla maggioranza della magistratura in merito alle manutenzioni straordinarie ed agli adeguamenti alle norme di sicurezza, da ripartire in base ai millesimi di proprietà, indipendentemente dall’altezza del piano.
La nuova formulazione del primo comma non sembra incidere sul caso dell’installazione ex novo dell'ascensore nell'edificio condominiale, le cui spese sono ripartite secondo il criterio dell'art. 1123 c.c. (relativo alle innovazioni) in misura proporzionale ai millesimi posseduti (tra le altre, v. Cass. Sez. II, sentenza n. 165 del 10 gennaio 1996). Trattandosi di innovazione gravosa, tuttavia, i condomini che non intendono usufruire dell’ascensore sono esonerati da ogni contributo alla spesa (art. 1121, comma 1).
1125. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai (invariato)
1126. Lastrici solari di uso esclusivo (invariato)
1127. Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio (invariato)
1128. Perimento totale o parziale dell’edificio (invariato)
(Nota: Il testo di tale articolo, essendo esteso e dettagliato, viene solo specificato nei punti non espliciti con parentesi in corsivo inserite direttamente nel testo: ci riserviamo in futuro di approfondire le parti più innovative.
Abbiamo ritenuto opportuno esporlo per intero per fornire ai lettori una documentazione completa ed efficace a difesa dei propri interessi.)
Quando i condomini sono più di otto (in precedenza più di quattro), se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.
Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130 (registro di anagrafe condominiale e registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità) nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore (targa di identificazione con indicazione dell’indirizzo dell’amministratore, generalmente sulla facciata d’ingresso)
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizione per l’attuazione del presente codice (può ottenere decreto ingiuntivo senza autorizzazione assembleare e comunicare ai fornitori non soddisfatti che lo richiedono i dati dei morosi)
L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore (maggioranza degli intervenuti con 500 millesimi di proprietà)
La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131 (se non informa i condomini delle citazioni e provvedimenti giudiziari che esorbitano dai suoi poteri) se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.
Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma, del presente articolo (apertura ed utilizzo di conto corrente condominale) i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9) (mancata tenuta registro di anagrafe condominiale e registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità, mancata produzione di giustificativi al condomino richiedente)
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo (comunicazione dati personali, sede della contabilità ecc.)
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.(si tratta degli articoli 1703-1730 del cod.civ.relativi al mandato)
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