Source: http://www.mietrecht-hilfe.de/miete/mieterhoehung-nach-modernisierung.html
Timestamp: 2016-07-28 18:12:17
Document Index: 13151521

Matched Legal Cases: ['§ 559', '§ 555', '§ 555', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 536']

Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen	§§ 559, 559 b BGB
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Unter Modernisierungsmaßnahmen versteht der Gesetzgeber in § 555b BGB bauliche Veränderungen,
die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind
Typische Modernisierungsmaßnahmen sind beispielsweise der Einbau einer Heizungsanlage, die Wärmedämmung der Außenfassade oder die Isolierung von Heizungs- und Warmwasserleitungen.
Ob eine Mieterhöhung zulässig ist, hängt entscheidend vom Mietvertrag ab. Ist im Mietvertrag eine Festmiete vereinbart, so kann der Vermieter keine Mieterhöhung vornehmen. Gleiches gilt bei Staffelmietverträgen und Indexmietverträgen. Hier ist es eine zusätzliche Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen, da bereits von vorne herein die Mieterhöhungen vertraglich geregelt sind. Einzige Ausnahme bei Indexmietverträgen sind solche Baumaßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
Der Vermieter kann die jährliche Miete gemäß § 559 BGB um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, sofern er tatsächlich eine der oben aufgezählten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat.
Entscheidend ist ferner, dass der Vermieter die Mieterhöhung schriftlich erklärt und somit dem Mieter die Möglichkeit gibt, die entsprechenden Änderungen für die einzelne Wohnung nachvollziehen und überprüfen zu können. Der Vermieter muss seiner Erklärung zudem eine Berechnung und Erläuterung über die angefallenen Modernisierungskosten beifügen, vgl. § 559b BGB. Der Mieter muss aus der Erläuterung erkennen können, ob die durchgeführten Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken. Der Vermieter muss ferner angeben, ob er Fördermittel in Anspruch genommen hat.
Ab welchem Zeitpunkt die Mieterhöhung wirksam ist, muss in der Erklärung des Vermieters übrigens nicht extra erwähnt werden. Dies ergibt sich bereits aus § 559b Abs. 2 BGB. Demnach schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Geht die Mieterhöhungserklärung dem Mieter beispielsweise am 13.02.2015 zu, so schuldet der Mieter die höhere Miete ab dem 01.05.2015.
Ferner soll der Vermieter in der Erklärung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Abs. 3 S. 1 hinweisen.
Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden, so klar formuliert es der Gesetzgeber in § 555d Abs. 1 BGB. Allerdings hat der Vermieter den Anspruch auf Duldung nur, wenn er die Maßnahmen form- und fristgerecht iSd. § 555c BGB ankündigt und es sich um die bereits oben erwähnten und in § 555b abschließend genannten baulichen Veränderungen handelt.
Härtefall § 555d Abs. 2 BGB
Eine Ausnahme von der Duldungspflicht besteht, wenn die Modernisierungsmaßnahmen für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würden, vgl. § 555d Abs. 2 BGB.
Bei der Härtefallprüfung kommt es auf eine Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter an. Neben den Interessen von Mieter, Vermieter und anderen Mietern sind auch die Belange des Klimaschutzes und der Energieeinsparung zu berücksichtigen. Zudem hat der Gesetzgeber (vgl. BT- Drucksache 17/10485 S. 21) ausdrücklich festgehalten, dass weiterhin auf die bisher bekannten Abwägungshilfen zurückgegriffen werden kann. So kann eine Härte unter anderem vorliegen:
einem kurz bevorstehendem Umzug
Ein Anspruch auf Mietminderung ist bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Monaten nach Beginn der Maßnahmen ausgeschlossen. Dies ergibt sich aus den am 1. Januar 2016 in Kraft getretenen Regelungen der §§ 536 Abs. 1a iVm. 555B Nr. 1 BGB.
Eine Mietminderung ist demnach erst nach Ablauf des dritten Monats möglich.
Ursprüngliche Miete
Abzug für Kreditkosten
Abzug für Instandsetzungsarbeiten
Kosten der Moderniserung
öffentliche Fördermittel (30%)
umlagefähige Modernisierungskosten
angemessener Anteil für Wohnung (15%)
davon 11% für die Jahresmieterhöhung
monatliche Mieterhöhung (1/12 von 565,95 €)
Letzte Aktualisierung: 05.01.2016 Service rund ums Wohnen
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