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Timestamp: 2016-10-22 01:55:42
Document Index: 25396174

Matched Legal Cases: ['Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 42', 'Art. 105', 'Art. 95', 'Art. 97', 'BGE', 'Art. 95', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 99', 'Art. 99', 'Art. 99', 'Art. 99', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 6', 'Art. 99', 'Art. 99', 'Art. 66', 'Art. 68']

4A_642/2009 (02.02.2010)
Mit Vertrag vom 23. M�rz 2009 vermietete die X.________ AG (Beschwerdegegnerin) das Objekt Gewerbe/Dancing, Raum Nr. 3.05.01, 3. Obergeschoss, 723.80 m�, in der Fabrik X.________ an der E.________strasse 3 in F.________ zur Betreibung einer Diskothek an A.________ (Beschwerdef�hrer). Ziff. 15 lit. a des Vertrages bestimmte:
"Die Vermieterin �bergibt dem Mieter das Mietobjekt im gesehenen Zustand Mobiliar und Einrichtungen k�nnen bis auf weiteres benutzt werden. Sollte das Retentionsverfahren gegen Herr B.________ und Vorg�nger von Herr B.________, Herr C.________, sowie allf�llig weiteren Personen dazu f�hren, dass dieses nicht in das Eigentum der Vermieterin f�llt, so ist es Sache des Mieters, f�r Ersatz nach seinen eigenen Bed�rfnissen besorgt zu sein. Geht das Mobiliar auf die Vermieterin �ber, so stellt sie dieses dem Mieter kostenlos zur Verf�gung. Es steht dem Mieter frei, �ber das Mobiliar der retinierten Gegenst�nde mit der Vermieterin als dann zu verhandeln. Retinierte Gegenst�nde die nicht gebraucht werden, sind der Verwaltung zu �bergeben, damit diese Gegenst�nde w�hrend der Retentionsdauer verschlossen aufbewahrt werden k�nnen."
Am 17. April 2009 k�ndigte die Beschwerdegegnerin das Mietverh�ltnis unter Berufung auf Art. 257f Abs. 4 OR wegen vors�tzlicher schwerer Besch�digung der Mietsache mit sofortiger Wirkung. Am 24. April 2009 liess die Beschwerdegegnerin die Schl�sser des Mietlokals auswechseln und verweigerte damit dem Beschwerdef�hrer den Zugang dazu. Dieser Zugang wurde ihm mit der �bergabe der Schl�ssel am 6. Mai 2009 wieder gew�hrt.
Der Beschwerdef�hrer focht die K�ndigung am 18. Mai 2009 bei der Schlichtungsbeh�rde in Mietsachen des Kantons Zug an.
Mit E-Mail vom 2. Juni 2009 verlangte der Beschwerdef�hrer von der Beschwerdegegnerin die r�ckwirkende Mietzinsreduktion auf Fr. 0.-- f�r die Zeit ab der eigenm�chtigen Schliessung des Tanzlokals bis zum Zeitpunkt, in dem der Clubbetrieb wieder ordnungsgem�ss aufgenommen werde. Am 3. Juni 2009 beantragte die Beschwerdegegnerin beim Kantonsgericht des Kantons Zug die Ausweisung des Mieters. Daraufhin �berwies die Schlichtungsbeh�rde die Akten des Anfechtungsverfahrens dem Kantonsgericht.
Mit Schreiben vom 19. August 2009 setzte die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdef�hrer eine Frist von 30 Tagen an, um die r�ckst�ndigen Mietzinsen f�r die Monate Mai bis August von Fr. 47'344.-- zu zahlen.
Mit Schreiben vom 31. August 2009 erkl�rte der Beschwerdef�hrer die Verrechnung der Mietzinsforderung der Beschwerdef�hrerin mit eigenen Schadenersatzforderungen aus entgangenem Gewinn.
Am 24. September 2009 k�ndigte die Beschwerdegegnerin das Mietverh�ltnis zufolge Zahlungsverzugs des Mieters gest�tzt auf Art. 257d Abs. 2 OR per Ende Oktober 2009 f�r den Fall, dass die fristlose K�ndigung unwirksam sein sollte. Dar�ber informierte die Beschwerdegegnerin das Kantonsgericht mit Noveneingabe vom 28. September 2009.
Der Einzelrichter des Kantonsgerichts Zug wies das Ausweisungsbegehren mit Verf�gung vom 20. Oktober 2009 wegen Unwirksamkeit beider K�ndigungen ab. Er hielt den zur Begr�ndung der ersten K�ndigung vorgebrachten Vorwurf der vors�tzlichen schweren Besch�digung der Mietsache f�r unbewiesen und die wegen Zahlungsr�ckstandes erfolgte zweite K�ndigung f�r missbr�uchlich. Da die Beschwerdegegnerin die Schl�sser ausgewechselt und dem Beschwerdef�hrer den Zugang zum Mietobjekt, mithin ihre Leistung, verweigert habe, sei die K�ndigung nach Art. 257d Abs. 2 OR nicht gerechtfertigt gewesen.
Nach der Darstellung des Beschwerdef�hrers nahm er den seit dem 24. April 2009 eingestellten Betrieb des gemieteten Discolokals am 28. November 2009 wieder auf.
Mit Urteil vom 16. Dezember 2009 hiess das Obergericht des Kantons Zug eine gegen die Verf�gung des Einzelrichters vom 20. Oktober 2009 gerichtete Beschwerde der Beschwerdegegnerin gut, hob diese Verf�gung auf und befahl dem Beschwerdef�hrer unter Androhung des polizeilichen Vollzugs im Unterlassungsfall, die Mietr�umlichkeiten sp�testens am 30. Dezember 2009, 12.00 Uhr zu r�umen und der Beschwerdegegnerin zu �bergeben.
Der Beschwerdef�hrer beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Obergerichts aufzuheben und die beiden K�ndigungen f�r unwirksam zu erkl�ren. Gleichzeitig ersuchte er um Erteilung der aufschiebenden Wirkung. Diesem Begehren wurde mit Verf�gung vom 28. Dezember 2009 superprovisorisch entsprochen.
Die Beschwerdegegnerin nahm im Rahmen ihrer Vernehmlassung zum Gesuch um aufschiebende Wirkung nicht explizit Stellung, sondern beantragte, die Beschwerde ohne Durchf�hrung eines Schriftenwechsels kostenf�llig abzuweisen, wobei sie sich unaufgefordert bereits zur Sache �usserte. Die Vorinstanz erkl�rte, nicht gegen die aufschiebende Wirkung zu opponieren.
2.1 Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Begr�ndung der Begehren in gedr�ngter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Diese Darlegungen sind in der Rechtsschrift selbst vorzubringen. Blosse Verweise auf die Akten sind unbeachtlich (Urteil 4A_56/2009 vom 11. August 2009 E. 4.1, mit Hinweis).
2.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des Sachverhaltes kann nur ger�gt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 133 II 249 E. 1.2.2 S. 252).
2.3 Der Beschwerdef�hrer, der die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, kann sich nicht damit begn�gen, den bestrittenen Feststellungen eigene tats�chliche Behauptungen gegen�berzustellen oder darzulegen, wie die Beweise seiner Ansicht nach zu w�rdigen gewesen w�ren. Vielmehr hat er klar und substanziiert aufzuzeigen, inwiefern die ger�gten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.; 133 III 462 E. 2.4 S. 466 f.). Dazu gen�gt nicht, dem Bundesgericht unter Hinweis auf die Akten einfach einen �ber die tats�chlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid hinausgehenden Sachverhalt zu unterbreiten, daraus vom angefochtenen Urteil abweichende Schl�sse zu ziehen und dieses als willk�rlich zu bezeichnen (BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.; vgl. auch BGE 130 I 258 E. 1.3 S. 261 f.; je mit Hinweisen).
2.4 Neue Tatsachen und Beweismittel d�rfen nur soweit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). So verh�lt es sich etwa, wenn die Vorinstanz ihr Urteil unerwartet auf einen Rechtstitel st�tzt, der im Verfahren nicht thematisiert wurde und damit Sachumst�nde erst durch den angefochtenen Entscheid Rechtserheblichkeit gewinnen (Ulrich Meier, Basler Kommentar, N. 47 zu Art. 99 BGG; Urteil 8C_184/2009 vom 25. August 2009 E. 4.3.1). Tatsachen oder Beweismittel, welche sich auf das vorinstanzliche Prozessthema beziehen, jedoch erst nach dem angefochtenen Entscheid eingetreten oder entstanden sind (sog. "echte" Noven), k�nnen von vornherein nicht durch das weitergezogene Urteil veranlasst worden sein und sind somit im bundesgerichtlichen Verfahren in jedem Fall unzul�ssig (Urteil 2C_94/2009 vom 16. Juni 2009 E. 2.2).
2.5 Der Beschwerdef�hrer versucht in verschiedener Hinsicht, unter Berufung auf Art. 99 BGG den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zu erg�nzen oder davon abzuweichen. Inwiefern die Vorinstanz das Prozessthema auf nicht vorhersehbare Weise erweitert h�tte, zeigt er jedoch nicht auf. Damit ist nicht ersichtlich, dass erst der Entscheid der Vorinstanz zu neuen Tatsachenbehauptungen Anlass gegeben hat, weshalb solche gem�ss Art. 99 Abs. 1 BGG nicht zu h�ren sind. Mit den Behauptungen, er habe am 23. Dezember 2009 weitere Zahlungen geleistet und die Beschwerdegegnerin habe am 25. Dezember 2009 die Scheinwerfer abgeschaltet, ist er mit Blick auf das Datum des angefochtenen Urteils, den 16. Dezember 2009, von vornherein ausgeschlossen.
Auch im �brigen gen�gen seine Sachverhaltsr�gen den Begr�ndungsanforderungen nicht, zumal er sich dabei kaum mit der Beweisw�rdigung der Vorinstanz und deren Argumentation auseinandersetzt, sondern dem Bundesgericht seine eigene Sicht der Dinge unterbreitet, so etwa, wenn er bestreitet, dass die K�ndigung vom 24. September 2009 (auch) durch den Zahlungsverzug motiviert war oder wenn er anf�hrt, die Beschwerdegegnerin habe damit gerechnet, mit der ersten K�ndigung nicht durchzudringen, aber darauf spekuliert, mit ihrem Vorgehen zu bewirken, dass sie sp�ter infolge Zahlungsverzugs werde k�ndigen k�nne. Auf derartige appellatorische Kritik ist nicht einzutreten.
3.1 Die Vorinstanz f�hrte aus, der Beschwerdef�hrer stelle nicht in Abrede, seit dem 6. Mai 2009 wieder Zutritt zu den Mietlokalit�ten gehabt zu haben, meine aber zu Unrecht, die Beschwerdegegnerin habe erst vor Obergericht und damit versp�tet geltend gemacht, die Schl�ssel am 6. Mai 2009 �bergeben zu haben. Er verkenne, dass ihm die Beweislast f�r die Zugangsverweigerung und deren Dauer obliege. Das Novenverbot werde demnach entgegen der Meinung des Beschwerdef�hrers nicht tangiert.
3.2 Der Beschwerdef�hrer r�gt, die Vorinstanz habe das Novenverbot gem�ss � 212 in Verbindung mit � 205 ZPO/ZG willk�rlich verletzt. Er setzt sich aber mit den Erw�gungen der Vorinstanz nicht auseinander und legt deshalb nicht rechtsgen�glich dar, inwiefern die Vorinstanz diese kantonalen Bestimmungen in unhaltbarer Weise angewendet haben soll.
4.1 Ist der Mieter nach der �bernahme der Mietsache mit der Zahlung f�lliger Mietzinse im R�ckstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unben�tztem Ablauf der Frist das Mietverh�ltnis gek�ndigt werde. Diese Frist betr�gt bei Wohn- und Gesch�ftsr�umen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Gesch�ftsr�umen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen k�ndigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Der Mieter kann seine Schuld auch durch Verrechnung tilgen, wenn er die entsprechende Erkl�rung innerhalb der Zahlungsfrist abgibt und seine Gegenforderung wegen Vorliegens eines Vollstreckungstitels unbestreitbar, unbestritten oder bewiesen ist. Die trotz rechtsg�ltiger Verrechnung erfolgte K�ndigung ist nichtig (Urteil 4A_472/2008 vom 26. Januar 2009 E. 4.2.2, mit Hinweisen). Gelingt es dem Mieter aber nicht, im K�ndigungsanfechtungs- oder Ausweisungsverfahren Bestand und Umfang der geltend gemachten Gegenforderung zu beweisen, ist die nach Art. 257d Abs. 2 OR ausgesprochene K�ndigung g�ltig.
4.2 Im kantonalen Verfahren machte der Beschwerdef�hrer geltend, die Beschwerdegegnerin habe durch die unwirksame fristlose K�ndigung, das Auswechseln der Schl�sser und die Einleitung eines Ausweisungsverfahrens die weitere Nutzung des Mietlokals faktisch verunm�glicht. Deshalb sei die am 2. Juni 2009 mitgeteilte Herabsetzung des Mietzinses auf Fr. 0.-- zumindest solange gerechtfertigt gewesen, bis die Frage der Ausweisung gekl�rt gewesen sei. Es k�nne einem Gesch�ftsinhaber einer schweizweit und international bekannten Disco nicht zugemutet werden, diese mit den damit verbundenen Investitionen und Kosten unter dem Damoklesschwert einer jederzeitigen Ausweisung zu f�hren. Die Wiederaufnahme des Betriebs sei daher im Zeitpunkt der zweiten K�ndigung nicht zumutbar gewesen, weshalb er damals keinen Mietzins geschuldet und auch kein Zahlungsverzug vorgelegen habe.
4.3 Die Vorinstanz erwog, der Beschwerdef�hrer habe den Mietzins w�hrend der Dauer der Zutrittsverweigerung zum Mietlokal vom 24. April bis 6. Mai 2009 auf Fr. 0.-- herabsetzen k�nnen, weil er das Lokal damals �berhaupt nicht h�tte brauchen k�nnen. Der entsprechende Herabsetzungsanspruch betrage Fr. 5'129.--. Die Vorinstanz verwarf dagegen seinen Einwand, er sei wegen des Verhaltens der Beschwerdegegnerin, d.h. der fristlosen K�ndigung, dem Auswechseln der Schl�sser und der Einleitung des Ausweisungsverfahrens, auch nach dem 6. Mai 2009 in seinem vertragsgem�ssen Gebrauch gest�rt gewesen. Die K�ndigung f�hre grunds�tzlich nicht zu einer St�rung des vertragsgem�ssen Gebrauchs der Mietsache. Die R�ckgabe der Schl�ssel und die Einleitung eines gerichtlichen Ausweisungsverfahrens habe gezeigt, dass die Beschwerdegegnerin bereit gewesen sei, hinsichtlich der R�ckgabe der Mietsache von weiterer unerlaubten Selbsthilfe abzusehen und stattdessen den Rechtsweg zu beschreiten. Demnach habe der Beschwerdef�hrer - auch in Anbetracht des Instanzenzuges - damit rechnen k�nnen, das Mietobjekt w�hrend der Dauer des Ausweisungsverfahrens selbst bei letztinstanzlicher Best�tigung der G�ltigkeit der K�ndigung vom 17. April 2009 noch mehrere Monate nutzen zu k�nnen. Eine Unzumutbarkeit der Benutzung des Mietobjekts als Diskothek w�hrend dieses Zeitraums sei nicht ersichtlich, weshalb insoweit ein Herabsetzungsanspruch zu verneinen sei. Ein solcher ergebe sich auch nicht aus der von der Beschwerdegegnerin veranlassten Entfernung des Mobiliars aus der Mietliegenschaft, denn nach dem klaren Wortlaut von Ziff. 15 lit. a des Mietvertrages sei das Mobiliar dem Beschwerdef�hrer nur auf Zusehen hin ("bis auf weiteres") zum Gebrauch �berlassen worden. Bez�glich des unter Ansetzung einer Zahlungsfrist eingeforderten Mietzinses f�r die Monate Mai bis August 2009 von Fr. 47'344.-- sei deshalb nur ein Herabsetzungsanspruch von Fr. 5'129.-- berechtigt gewesen. Per 24. September 2009 verbleibe somit ein Mietzinsausstand von Fr. 42'215.--.
4.4 Vor Bundesgericht tr�gt der Beschwerdef�hrer vor, er habe sich aufgrund der durch die fristlose K�ndigung und das Auswechseln der Schl�sser entstandenen Unsicherheiten nach reiflicher �berlegung entschieden, die Wiederer�ffnung der Diskothek im Mietlokal, welche eine Anlaufzeit von mehreren Wochen, wenn nicht Monaten ben�tigt h�tte vom Ausgang des erstinstanzlichen Verfahrens abh�ngig zu machen. Zudem h�tten die Parteien damals �ber die zuk�nftige F�hrung des Lokals verhandelt, wobei sie sich einig gewesen seien, dass das Mietverh�ltnis w�hrend den Verhandlungen sistiert sei, bzw. das Tanzlokal geschlossen bleibe. �berdies habe die Beschwerdegegnerin bereits am 3. Juni 2009 das Ausweisungsbegehren gestellt und damit unmissverst�ndlich bekundet, dass sie an der fristlosen K�ndigung festhalte. Er habe stets damit rechnen m�ssen, dass die Beschwerdegegnerin Sabotageakte vornehmen oder den Tanz- und Konzertbetrieb st�ren w�rde. Die aus diesen Gr�nden anzunehmende Unzumutbarkeit einer fr�heren Wiederer�ffnung des Discobetriebs habe eine Mietzinsreduktion auf Fr. 0.-- gerechtfertigt. Der Beschwerdef�hrer beharrt auch im Verfahren vor Bundesgericht darauf, dass die Beschwerdegegnerin "durch die Wegnahme der retinierten Gegenst�nde" den Mietvertrag verletzt und einen schweren Mangel der Mietsache verursacht habe, weshalb auch aus diesem Grunde eine Herabsetzung des Mietzinses gerechtfertigt sei.
4.5 Dass die Parteien �bereingekommen w�ren, das Mietverh�ltnis w�hrend Vertragsverhandlungen zu "sistieren", der Beschwerdef�hrer nach dem 6. Mai 2006 mit Sabotageakten der Beschwerdegegnerin zu rechnen gehabt und die Wiederer�ffnung eine Anlaufzeit von mehreren Wochen ben�tigt h�tte, geht aus dem angefochtenen Urteil nicht hervor. Da der Beschwerdef�hrer auch keine entsprechenden rechtsgen�glich begr�ndeten Sachverhaltsr�gen erhebt, kann auf diese Behauptungen nicht abgestellt werden (vgl. E. 2.3 hiervor). Seine �brigen Ausf�hrungen lassen nicht erkennen, inwiefern eine Weiterf�hrung des Discobetriebs nach dem 6. Mai 2009 unzumutbar gewesen sein soll. Auch wenn bei einem f�r ihn negativen Ausgang des am 3. Juni 2006 eingeleiteten Ausweisungsverfahrens mit einer Schliessung zu rechnen war, ist nicht nachvollziehbar, weshalb er das offenbar eintr�gliche Gesch�ft nicht bis zu diesem Zeitpunkt weiterf�hrte, zumal er auch bei weiterhin betriebener Disco h�tte dar�ber nachdenken k�nnen, wie er deren F�hrung in Zukunft gestalten solle. Wenn die Vorinstanz bei dieser Sachlage annahm, die Fortsetzung des Discobetriebes in den gemieteten R�umen sei nach wieder erlangtem Zutritt zumutbar gewesen, weshalb insoweit kein Anspruch auf Mietzinsherabsetzung bestehe, ist dies bundesrechtlich nicht zu beanstanden. Ob die erste K�ndigung rechtsmissbr�uchlich war, wie der Beschwerdef�hrer behauptet, brauchte unter diesen Umst�nden nicht gekl�rt zu werden. Die in diesem Zusammenhang erhobenenen Vorw�rfe der Rechtsverweigerung und der Verletzung von Art. 6 EMRK sind unbegr�ndet. Bez�glich der vom Beschwerdef�hrer geltend gemachten - aber insbesondere in zeitlichen Hinsicht nicht spezifizierten - Wegnahme der retinierten Gegenst�nde macht er unter Berufung auf Art. 99 BGG geltend, ein Schreiben des Betreibungsamtes Baar vom 14. Mai 2009 belege, dass die Beschwerdegegnerin diesem Amt den Verzicht auf die Verwertung der retinierten Gegenst�nden mitgeteilt habe. Der Beschwerdef�hrer kann sich jedoch nicht auf Art. 99 BGG berufen, da der Entzug dieser Gegenst�nde bereits vor der Vorinstanz Prozessthema bildete (vgl. E. 2.5 hiervor). Seine weiteren Ausf�hrungen zu diesen Gegenst�nden, bzw. dem Eigentum daran, finden im angefochtenen Urteil keine St�tze, weshalb darauf nicht abgestellt werden kann. Inwiefern die Vorinstanz in diesem Zusammenhang ausgehend vom festgestellten Sachverhalt Bundesrecht verletzt haben soll, legt der Beschwerdef�hrer nicht dar und ist auch nicht ersichtlich. Demnach hat die Vorinstanz bez�glich der vom Beschwerdef�hrer verlangten Herabsetzung des Mietzinses kein Bundesrecht verletzt.
5.1 Weiter f�hrte die Vorinstanz aus, der Beschwerdef�hrer habe zwar fristgerecht die Verrechnung der ausstehenden Mietzinse mit einer Schadenersatzforderung von Fr. 778'328.21 aus entgangenem Gewinn geltend gemacht, diese Forderung aber erst im kantonalen Beschwerdeverfahren und damit gem�ss � 212 in Verbindung mit � 205 ZPO/ZG versp�tet belegt.
5.2 Inwiefern die Vorinstanz diese kantonalen Bestimmungen willk�rlich angewandt haben k�nnte, zeigt der Beschwerdef�hrer nicht auf. Er schildert lediglich den prozessualen Ablauf der Ereignisse und vertritt die Meinung, er habe im erstinstanzlichen Verfahren keinen Anlass gehabt, seine Schadenersatzforderung detailliert zu beziffern, was die Vorinstanz mit Zustellung des Nichteintretensentscheides der Schlichtungsbeh�rde betreffend seine Anfechtung der zweiten K�ndigung vom 27. November 2009 h�tte wissen m�ssen. Damit l�sst sich eine qualifiziert falsche Anwendung von Regeln des kantonalen Prozessrechts nicht begr�nden. Auf die Vorbringen zur Eventualbegr�ndung der Vorinstanz, wonach die Verrechnungsforderung auch bei Ber�cksichtigung der versp�tet eingereichten Belege nicht bewiesen w�re, ist daher mangels Relevanz nicht einzutreten. Somit ist auch nicht auf die Frage einzugehen, ob die gem�ss der Annahme der Vorinstanz versp�tet belegte Verrechnungsforderung, soweit sie die Amortisation von Investitionen betraf, im massgeblichen Zeitpunkt �berhaupt f�llig sein konnte (vgl. dazu Urteil 4A_353/2007 vom 14. M�rz 2008 E. 2.3).
5.3 Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz bundesrechtskonform zum Ergebnis kam, im Zeitpunkt der zweiten K�ndigung habe ein Zahlungsr�ckstand von Fr. 42'215.-- bestanden.
6.1 Schliesslich f�hrte die Vorinstanz aus, eine wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene K�ndigung k�nne missbr�uchlich sein, wenn der Zahlungsr�ckstand minimal sei oder der Mieter nachweise, dass der wahre Grund der K�ndigung nicht der Zahlungsr�ckstand, sondern ein anderer missbr�uchlicher Grund war. Im vorliegenden Fall sei davon auszugehen, die Beschwerdegegnerin habe in Anbetracht des hohen Zahlungsr�ckstands - wenn auch nicht ausschliesslich - zumindest aber teilweise deswegen gek�ndigt. Damit sei die K�ndigung vom 24. September 2009 unabh�ngig von allf�lligen weiteren K�ndigungsmotiven nicht missbr�uchlich gewesen.
6.2 Die vom Beschwerdef�hrer hiergegen erhobenen R�gen beruhen einerseits auf einem von den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz abweichenden Sachverhalt (vgl. E. 2.5 hiervor), andererseits auf der unbegr�ndeten Annahme, die Fortsetzung des Discobetriebes nach dem 6. Mai 2006 sei unzumutbar gewesen (vgl. E. 4.5 hiervor). Inwiefern die K�ndigung mit R�cksicht auf die verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz missbr�uchlich sein soll, zeigt der Beschwerdef�hrer nicht auf.
Aus den dargelegten Gr�nden erweist sich die Beschwerde als unbegr�ndet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die von der Vorinstanz bestimmte Auszugsfrist ist bereits abgelaufen und daher neu auf Montag, den 1. M�rz 2010, 12.00 Uhr festzusetzen. Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdef�hrer kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG). Bei der Bemessung der Parteientsch�digung ist zu ber�cksichtigen, dass sich die Beschwerdegegnerin lediglich im Rahmen der Stellungnahme zum Begehren um aufschiebende Wirkung zur Begr�ndetheit der Beschwerde ge�ussert hat und im �brigen kein Schriftenwechsel durchgef�hrt wurde.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist, wobei die Aufzugsfrist neu auf Montag, 1. M�rz 2009, 12.00 Uhr festgesetzt wird.