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Timestamp: 2018-07-16 03:22:21+00:00
Document Index: 310248011

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 39', 'art. 641', 'art. 39', 'art. 106']

1C_124/2017 23.11.2017
1C_124/2017
12. L.________ SA,
15. O.________ SA,
17. Q.________ SA,
19. S.________ SA,
20. T.________ SA,
21 U.________ SA,
22. V.________ SA,
Chambre administrative, du 17 janvier 2017 (ATA/38/2017 - A/3233/2015-LDTR).
A.________ SA (ci-après: la société) a acquis au mois de décembre 2003 l'immeuble situé sur la parcelle 11567 de la commune de Meyrin dont les 34 appartements étaient destinés à la location. L'immeuble a été soumis au régime de la propriété par étage (PPE) au mois de septembre 2007. En février 2013, les actions de la société ont été vendues à des personnes physiques et morales (toutes administrées par l'actionnaire et futur président de la société). Le 6 mai 2013, les statuts de la société ont été modifiés : la propriété d'un certificat d'actions conférait le droit de louer une partie correspondante de l'immeuble, la SI devenant ainsi une société d'actionnaires-locataires (SIAL). Entre les mois de janvier et avril 2014, la SIAL a transféré à ses actionnaires-locataires la propriété des lots correspondant aux certificats.
Le 9 avril 2014, le Registre foncier s'est adressé aux notaires instrumentant. Il rappelait que depuis 1995, les opérations visant à liquider des SIAL et à transformer les détenteurs de certificats d'actions en propriétaires d'unités d'étages n'étaient pas soumises à autorisation en vertu de la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR; RS/GE L 5 20). Toutefois, il était récemment apparu que les exigences de cette loi - qui soumet à autorisation la vente de logements loués - pouvaient être contournées. Le s transferts devaient donc être soumis à la Direction des autorisations de construire. Les recours formés contre cette communication ont été déclarés irrecevables (arrêt 5A_981/2014 du 12 mars 2015).
Par 21 arrêtés du 27 juillet 2015, le Département genevois de l'aménagement, du logement et de l'énergie (DALE) a refusé les autorisations d'aliéner. Les cessions d'actions opérées en 2013 auraient déjà dû faire l'objet d'une autorisation. Les appartements avaient été loués et il était indispensable de conserver cette affectation locative. La SI pouvait revendre les appartements en bloc et la situation des actionnaires-locataires n'était pas péjorée.
Cette décision a été confirmée successivement par le Tribunal administratif de première instance (TAPI), par jugement du 17 mai 2016, et par la Chambre administrative de la Cour de justice genevoise, par arrêt du 17 janvier 2017. Les appartements concernés entraient dans les catégories de logements où sévissait la pénurie et avaient été mis en location, de sorte que leur aliénation était soumise à autorisation. Selon la pratique suivie jusque-là (remontant à l'époque où le régime de la PPE n'existait pas encore), le DALE tolérait systématiquement les transformations de SIAL en PPE, le passage de la qualité d'actionnaire-locataire à celle de propriétaire d'étage constituant un simple changement de régime juridique. Par note du 9 avril 2014, le DALE avait suspendu cette pratique en raison de soupçons de fraude à la loi et les arrêts cantonaux rendus par la suite avaient consacré un changement de pratique instaurant un contrôle afin de déterminer si l'opération devait ou non être soumise à autorisation. En l'occurrence, la SA avait été transformée en SIAL après la soumission de l'immeuble au régime de PPE; moins d'un an plus tard, les parts de PPE avaient été transférées aux actionnaires-locataires, ce qui confirmait le caractère artificiel du montage juridique. Indépendamment de la pratique suivie jusque-là par le département, les circonstances démontraient l'existence d'une tentative de fraude à la loi. Le refus d'autoriser les aliénations était lui aussi justifié car les intérêts privés ne pouvaient l'emporter sur l'intérêt public au maintien du parc locatif. Le grief de violation du droit fédéral n'était pas suffisamment motivé.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.________ SA ainsi que les 21 acquéreurs demandent au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt cantonal ainsi que les arrêtés du DALE, d'autoriser les transferts de propriété (ou de constater que ceux-ci ne sont pas soumis à autorisation) et d'ordonner leur inscription au Registre foncier. Subsidiairement, ils concluent à ce qu'il soit ordonné au DALE de rendre de nouveaux arrêtés autorisant les aliénations; plus subsidiairement, ils concluent au renvoi de la cause à la Chambre administrative pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Ils prennent aussi des conclusions en suppression ou en réduction des émoluments perçus par le DALE.
Afin qu'une telle réglementation soit réellement efficace, elle doit s'appliquer à tous types d'aliénation, comme le prévoit expressément le texte de l'art. 39 al. 1 LDTR. Entendue comme l'un des aspects du droit de disposition attachés à la propriété (art. 641 al. 1 CC), l'aliénation constitue le transfert de propriété d'une personne à une autre. En l'occurrence, l'immeuble était à l'origine propriété de la SI recourante et les appartements étaient affectés à la location. Il a été soumis au régime de la propriété par étages en 2007 sans pour autant que les parts de copropriété ne soient transférées aux occupants; la SI a d'abord vendu, en février 2013, les certificats d'actions donnant le droit, selon les statuts modifiés en mai 2013, à leurs détenteurs de louer une partie de l'immeuble. Le transfert des parts de PPE aux actionnaires-locataires a eu lieu entre janvier et avril 2014, soit moins d'un an plus tard. Point n'est besoin de rechercher si, comme l'affirme le département, la première opération (création de la SIAL) était déjà soumise à autorisation. En effet, il apparaît clairement que le but était de transférer aux actionnaires-locataires la propriété des lots correspondant aux certificats. Cela impliquait un changement dans le régime de propriété; l'opération dans son ensemble avait pour but une individualisation des appartements, préalable à la sortie du marché locatif (GAIDE/DEFAGO, La LDTR, 2014, p. 414 ch. 3.2), ce qui pouvait sans aucun arbitraire justifier l'application de l'art. 39 LDTR, quand bien même la pratique antérieure selon laquelle il n'y avait pas d'aliénation puisque les détenteurs économiques étaient les mêmes, pouvait également apparaître défendable.
4.4. En l'occurrence, la SI a d'abord procédé à la mise en PPE de l'immeuble en 2007. Par la suite, elle a procédé à la vente de ses actions en février 2013 et s'est constituée sous forme de SIAL en mai suivant. Les lots de PPE ont été transférés aux actionnaires-locataires entre janvier et avril 2014, soit moins d'un an plus tard. Cette succession rapide fait apparaître qu'il s'agit d'un montage mis sur pied dès l'origine; les recourants ne tentent pas d'expliquer (alors que cette démonstration leur incombait en vertu de l'art. 106 al. 2 LTF) pour quelle raison la forme de la SIAL a été adoptée alors que l'immeuble était déjà soumis au régime de la PPE et que les parts de copropriété ont été transférées moins d'un an plus tard. Dans ces circonstances, c'est à juste titre que les autorités cantonales ont vu une fraude à la loi.