Source: http://docplayer.fi/2003879-Piilovirhevakuuttaminen-asuinkiinteistokaupassa.html
Timestamp: 2017-02-25 21:54:02+00:00
Document Index: 2962659

Matched Legal Cases: ['KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'KKO ']

PIILOVIRHEVAKUUTTAMINEN ASUINKIINTEISTÖKAUPASSA - PDF
PIILOVIRHEVAKUUTTAMINEN ASUINKIINTEISTÖKAUPASSA
Download "PIILOVIRHEVAKUUTTAMINEN ASUINKIINTEISTÖKAUPASSA"
1 TAMPEREEN YLIOPISTO Johtamiskorkeakoulu PIILOVIRHEVAKUUTTAMINEN ASUINKIINTEISTÖKAUPASSA Vakuutustiede Pro gradu -tutkielma Joulukuu 2014 Tekijä: Suvi Vine Ohjaaja: Olli-Pekka Ruuskanen2 TIIVISTELMÄ Tampereen yliopisto Johtamiskorkeakoulu: vakuutustiede Tekijä: VINE, SUVI Tutkielman nimi: Piilovirhevakuuttaminen asuinkiinteistökaupassa Pro gradu -tutkielma: 115 sivua ja 20 liitesivua Aika: Joulukuu 2014 Avainsanat: Piilovirhe, vakuutus, kiinteistökauppa, kosteusvaurio, homevaurio, kuntotarkastus, piilovirhevakuuttaminen Asuinkiinteistökaupasta säädetään lain tasolla maakaaressa ( /540), jossa on asetettu kiinteistön ostajalle ja myyjälle vastuita ja velvollisuuksia. Myyjä vastaa kiinteistön virheistä viisi vuotta hallinnan luovutuksesta. Myyjän virhevastuu ulottuu myös salaisiin virheisiin eli näkymättömissä oleviin piilovirheisiin, joista myyjä ei ole tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää. Piilovirheet ovat esimerkiksi erilaisia rakennusvirheitä, kosteus- tai homevaurioita. Piilovirheet ovat yleisiä kiinteistökauppariitojen aiheuttajia. Piilovirhevakuutus on asuinkiinteistökaupassa piilevien virheiden varalta otettava vakuutus, joka korvaa piilevät vauriot ja antaa taloudellista turvaa kiinteistökaupan osapuolille mahdollisten vaurioiden varalta. Piilovirhevakuuttaminen edellyttää vakuutusyhtiön hyväksymän kuntotarkastajan tekemää tarkastusta ennen kiinteistökaupan tekoa ja vakuutuksen ottamista. Kaikki tarkastuksessa havaitut virheet ja vauriot tulevat tarkastuksessa kiinteistön ostajan ja myyjän tietoon ja ne voidaan huomioida kauppahinnassa. Havaitut virheet rajataan piilovirhevakuutuksen ulkopuolelle ja vakuutus korvaa ainoastaan sellaisia piilovirheitä, joita tarkastuksessa ei havaita ja joista kukaan osapuoli ei tietoinen. Piilovirhevakuutus on poikkeuksellinen vakuutus, joka korvaa vakuutuksen kohteessa vakuutuksen alkamisen hetkellä olevia vaurioita. Piilovirhevakuutuksessa vakuutuksen ajatus on käännetty ylösalaisin ja äkilliset ja odottamattomat vahingot on rajattu vakuutuksen ulkopuolelle. Piilovirheriskin ja vakuutuksen poikkeuksellisuus tekee sen tutkimisesta mielenkiintoista. Piilovirhevakuutusta ei kuitenkaan tarjota tutkimuksen tekohetkellä suomalaisista vakuutusyhtiöistä ja piilovirhevakuutus on Suomessa myynnissä ainoastaan ruotsalaisen vakuutusyhtiön sivuliikkeen kautta. Piilovirheiden ja asuntokauppariitojen yleisyys herättääkin kysymyksen, eikö vakuutukselle olisi kysyntää laajemmassa mittakaavassa? Muissa Pohjoismaissa piilovirhevakuuttaminen on asuinkiinteistökaupan yhteydessä Suomea paljon yleisempää. Tässä tutkimuksessa selvitettiin millaisia mahdollisuuksia Suomessa on piilovirhevakuuttamiselle ja minkälaiset edellytykset Suomen finanssisektorilla on piilovirhevakuuttamiselle. Tutkimus on kvalitatiivinen tapaustutkimus ja tiedonhankintamenetelmänä on käytetty asiantuntijahaastatteluja. Tutkimuksen perusteella piilovirhevakuuttamiselle olisi Suomessa mahdollisuuksia nykyistä laajemmassa mittakaavassa. Kosteus- ja homevaurioiden aiheuttamat ongelmat ovat yleisiä ja myyjän virhevastuulle asetettu virhevastuu on suuri. Piilovirheet voivat tuhota kodin asumiskelvottomaksi ja aiheuttaa lisäksi pahoja terveyshaittoja. Piilovirheen vakuutuskelpoisuus on kuitenkin ongelmallinen, jopa kyseenalainen, ja riskin vakuuttaminen ei ole suomalaisten vakuutusyhtiöiden mielestä kannattavaa vapaaehtoisena vakuutuksena. Vapaaehtoisen vakuutuksen vakuutuskanta valikoituu negatiivisesti kun vakuutus otetaan korkean hinnan takia vain huonompikuntoisiin kohteisiin. Piilovirhevakuuttamisen edellytyksenä olisi siten pakollinen, lakisääteinen tai myyjän virhevastuuseen sidottu vakuuttaminen.3 SISÄLLYSLUETTELO l JOHDANTO Aihealue Tutkielman rajaukset Tutkimusongelmat Keskeiset käsitteet Aikaisempi tutkimus Tutkielman rakenne Tutkimusmenetelmät ASUINKIINTEISTÖKAUPPA, PIILOVIRHE JA OSAPUOLTEN VASTUUT LAINSÄÄDÄNNÖN NÄKÖKULMASTA Maakaaren asettamat vastuut ja velvollisuudet Vastuunrajoituslausekkeet kauppakirjassa Kiinteistön piilovirhe maakaaren mukaan Piilovirheen merkittävyyden arviointi Virallismääräykset ja muuttuva virhekäsitys Piilovirheen reklamaatio ja seuraamukset Yksityishenkilöiden välisen kaupan erityispiirteet Kiinteistökauppaan liittyvät muut sivulliset ja näiden vastuut Edelliset omistajat Peruskorjaaja Kiinteistönvälitys Kuntotarkastus PIILOVIRHE RISKIN JA VAKUUTTAMISEN NÄKÖKULMASTA Vakuutuskelpoinen riski vakuuttamisen lähtökohtana Poikkeavan piilovirheriskin erityispiirteet Vakuutusoikeudelliset lähtökohdat Vakuutussopimus, ehdot, vakuutustapahtuma Vakuutuksenantajan tiedonantovelvollisuus Vakuutuksenottajan sivuvelvoitteet Piilovirheiden korvattavuus muista vakuutuksista Piilovirheen määrittäminen vakuutussopimuksen ja maakaaren näkökulmasta Hometalkoiden selvitys asuntokauppoihin liittyvistä käytänteistä Pohjoismaissa TUTKIMUSTULOKSET Tutkimuksen toteutus... 714 4.2 Piilovirhevakuuttaminen Piilovirhevakuuttaminen Suomessa Aikaisemmin markkinoilla olleet piilovirhevakuutukset Pohjolassa ja Sammossa Selvitys piilovirhevakuuttamiseen mahdollisuuksista Tapiolassa Piilovirheiden vakuuttaminen Piilovirhevakuuttamisen taustalla Piilovirheen vakuutuskelpoisuus Vakuuttamisen erityispiirteet Piilovirhevakuutuksen kannattavuus PÄÄTELMÄT Tutkimusongelmiin vastaaminen Tutkimuksen arviointi Lopuksi LÄHDELUETTELO LIITTEET5 TAULUKOT TAULUKKO 1: Pientalokiinteistökaupat, kuntotarkastusten yleisyys ja 64 piilovirhevakuuttamisen yleisyys Pohjoismaissa vuonna 2009 TAULUKKO 2: Kuntotarkastuksen ja piilovirhevakuutuksen hinnasto Raksystems Anticimex 80 TAULUKKO 3: Korvattavan piilovirhevahingon määritelmä Pohjolassa ja Sammossa 85 TAULUKKO 4: Piilovirhevakuutusten vertailu 88 LIITTEET LIITE 1 LIITE 2 LIITE 3 LIITE 4 LIITE 5 Tutkimuksen asiantuntijahaastatteluiden kysymysrungot Pohjolan rakennusvirhevakuutusten tuoteseloste Pohjolan rakennusvirhevakuutuksen vakuutusehdot Sammon Kodin Kuntosammon vakuutusopas/tuoteseloste Sammon Kodin Kuntosammon vakuutusehdot6 1 l JOHDANTO 1.1 Aihealue Omakotitalon ostajan haaveillessa punaisesta tuvasta ja perunamaasta, ei asuntoesittelyssä tule helposti vielä miettineeksi talon seinien sisälle, kattoon ja muihin talon rakenteisiin mahdollisesti kätkeytyviä piilovirheitä kuten rakennevikoja, kosteusvaurioita tai jopa terveydelle haitallisia homeita ja bakteereita. Oman asunnon tai kiinteistön ostaminen on monelle vain muutaman kerran elämässä tapahtuva iso ja merkittävä kauppa, jonka merkittävyyttä lisää sen suuri taloudellinen arvo. Moni rahoittaa ainakin osan kaupasta lainarahoituksella, ja sitoutuu siten useiksi vuosiksi tai jopa vuosikymmeniksi asunnon maksamiseen lainan kuukausierien kautta. Välittäjä toimii monessa kiinteistökaupassa apuna osapuolten välillä ja edistää kauppojen syntymistä. Myytävälle talolle tehdään myös usein kuntotarkastus ammattilaisen toimesta ennen kaupantekoa, jotta voidaan varmistua siitä, ettei rakennuksesta löydy ikäviä yllätyksiä kaupanteon jälkeen. Vaikka kyse on suuresta taloudellisesta sitoumuksesta, voidaan kaupat tehdä nopeallakin aikataululla. Ostaja ottaa yleensä uudelle kodille heti turvaksi laajan koti- ja kiinteistövakuutuksen kun vaaranvastuu, eli vastuu talon tuhoutumisesta, siirtyy hänelle. Läheskään jokainen kiinteistön ostaja, tai edes myyjä, on tietoinen kiinteistökauppaa sääntelevän maakaaren vastuista tai velvollisuuksista. Myyjän vastuu kiinteistön virheistä on laaja ja se kestää viisi vuotta kaupanteosta. Vaaranvastuun siirtyminen ostajalle kiinteistön hallinnan siirtyessä ei muuta tai poista myyjän virhevastuuta. Myyjälle on asetettu maakaaressa laaja tiedon- ja selonantovelvollisuus, ja hänen tuleekin kertoa kaikki kiinteistöstä tiedossaan olevat seikat ostajalle. Tarkastus- ja selonottovelvollisuus koskee puolestaan ostajaa, jonka täytyy tarkastaa kiinteistö ennen kaupantekoa. Vaikka molemmat osapuolet toimisivat säännösten mukaisesti ja kiinteistölle tehtäisiin lisäksi kuntotarkastus ennen kauppoja, voi yllätyksiä siltikin tulla. Muutaman vuoden päästä kaupanteon jälkeen kiinteistöstä löytyvä homevaurio voi olla myyjän vastuulle kuuluva virhe, jonka seurauksena7 2 ostaja saattaa olla oikeutettu kauppahinnan alennukseen tai pahimmassa tapauksessa kaupan purkuun. Virhe voi kuulua myyjän vastuulle, vaikka hän ei ole tiennyt virheestä mitään ennen sen löytymistä. Kyse on tällöin salaisesta virheestä 1. Salainen virhe on piilevä kiinteistön laatuvirhe, josta kumpikaan osapuoli ei tiennyt kaupanteossa, eikä heidän pitänytkään tietää. (Koskinen 2004, 86). Salaisen virheen synonyymeina tässä tutkimuksessa käytetään oikeustieteellisen kirjallisuuden mukaisesti piilovirhettä ja piilevää virhettä. Tämä Pro gradu tutkielma käsittelee asuinkiinteistöjen piilovirhevakuuttamista asuinkiinteistökaupan yhteydessä. Asuinkiinteistökaupassa kiinteistön piilovirheet voidaan vakuuttaa piilovirhevakuutuksella ja turvata sen avulla asuntokauppojen riitatilanteita. Vakuutus ei poista Suomessa virhevastuuta myyjältä, mutta se voi turvata myyjää taloudellisesti korvaamalla rakenteiden sisälle kätkeytyneitä piileviä vaurioita. Asuntokauppariidat ovat yleisiä, ja sekä kuluttajariitalautakuntaa että tuomioistuinta työllistävät erityisesti juuri myytyjen asuntojen tai kiinteistöjen virheet (Hoffrén 2011, 275). Tuomioistuinteitse haettu ratkaisu on kuitenkin osapuolille kallista ja aikaa vievää. Ratkaisun hintana voi olla lopulta korjauskustannuksiin verrattuna monikertaiset kulut, koska maksettavaksi tulevat vielä voittaneen osapuolen oikeudenkäyntikulut. Pahimmassa tapauksessa kiinteistön vauriot ehtivät pahentua, kun korjaamisen aloittaminen venyy oikeudenkäynnin takia. Vakuutuksen avulla piilovirheisiin liittyvää taloudellista riskiä voidaan siirtää vakuutusyhtiölle, ja ostajan reklamoidessa kiinteistöstä löytyneestä piilovirheestä, voi korvauksen saada piilovirhevakuutuksesta nopeasti. Tällöin vauriot saadaan korjattua nopeammin ja molemmat osapuolet ovat tyytyväisiä. Seuraavassa piilovirhevakuutusta on tarkasteltu tutkimuksen tekohetkellä myynnissä olevan vakuutustuotteen sisällön mukaisesti. Piilovirhevakuutus on kiinteistön myyntitilanteessa kiinteistössä mahdollisesti olevia piileviä virheitä varten otettu vakuutus, joka on voimassa myyjälle lainsäädännössä asetetun vastuuajan, viisi vuotta kaupanteosta, ja joka korvaa vakuutusehtojen mukaisesti kiinteistön piilevät virheet ja vahingot. Piilovirhevakuutuksen saa ainoastaan kaupan yhteydessä määräajaksi, eikä sillä voi vakuuttaa omassa omistuksessa olevaa kiinteistöä omana 1 Maakaari 2 luku 17 5 kohta8 3 omistusaikanaan kotivakuutuksen tavoin. Piilovirhevakuutuksen ehtojen taustalla vaikuttavat osittain maakaareen myyjälle asetetut virhevastuusäännökset, mutta vakuutussopimuksen sisältö määritellään kuitenkin vakuutussopimuksen ehdoissa. Vakuutuksen saamisen ehtona on kiinteistölle ennen myyntiä tehtävä kuntotarkastus. Kuntotarkastusta ei kuitenkaan voi suorittaa mikä tahansa taho, vaan ainoastaan vakuutusyhtiön hyväksymä tarkastaja. Kuntotarkastuksessa kohteessa havaitut virheet, viat ja puutteet jäävät vakuutuksen ulkopuolelle ja vakuutuksesta jää korvattavaksi nimensä vain mukaisesti piilossa olevat virheet. Jos vakuutetusta kohteesta löydetään piilovirhe kaupanteon jälkeen, tarkastellaan sen korvattavuutta vakuutusehtojen mukaan, ja korvausta voidaan hakea suoraan vakuutusyhtiöstä. Jos kohdetta puolestaan ei ole vakuutettu, reklamoidaan virheestä suoraan myyjälle. Tällöin virhevastuuta tarkastellaan maakaaressa myyjälle asetetun virhevastuun kautta. Piilovirhe voi olla periaatteessa vakuutuksesta ehtojen mukaan korvattava vahinko, vaikka se ei maakaareen mukaan kuuluisikaan myyjän virhevastuulle. Toisaalta piilovirhettä ei aina korvata vakuutusehtojen mukaan, vaikka kyseessä olisikin myyjän vastuulla oleva virhe. Vakuutuksesta korvataan piilovirheen korjauskustannuksia. Ilman vakuutusta ostaja voi vaatia myyjältä merkityksellisen virheen osalta hinnanalennusta ostamastaan kohteesta. Hinnanalennuksen perusteena käytetään yleensä korjauskustannuksia tai niiden arviota. Piilovirhevakuutus ei kuitenkaan kata mahdollisia kaupan purkamisen kustannuksia. Piilovirhevakuuttaminen on Suomessa vielä hyvin pienimuotoista verrattuna muihin Pohjoismaihin 2, joissa piilovirhevakuuttaminen on Suomeen verrattuna paljon yleisempää. Vuonna 2009 Ruotsissa, Norjassa ja Tanskassa piilovirhevakuutus otettiin kiinteistökaupan turvaksi vähintään kolmasosassa kaupoista, kun Suomessa vastaava luku oli tuolloin vain kaksi prosenttia. Eroa piilovirhevakuutuksen suosiossa Suomessa ja muissa Pohjoismaissa selittää monikin asia. Piilovirhevakuutusta ei ole Suomessa tarjolla kuin yhden palvelutarjoajan kautta, eikä yksikään suomalainen vakuutusyhtiö tarjoa vakuutusta. Tutkimuksen tekohetkellä vakuutuksen saa Suomessa vain insinööritoimisto Raksystems Anticimex Oy:n kautta, joka toimii asiamiehenä ruotsalaisen vakuutusyhtiön suomalaiselle sivuliikkeelle, Anticimex Försäkringar AB filial i Finlandille. Vakuutuksen voi ostaa myös osana Huoneistokeskuksen AINI palvelukokonaisuutta, jossa vakuutus myönnetään samasta yhtiöstä ja asiamiehenä välissä on sama Raksystems Anticimex. Asuinkiinteistökauppoja 2 Pohjoismailla tarkoitetaan tutkimuksessa Ruotsia, Norjaa ja Tanskaa, pois lukien Islanti. Rajaus johtuu lähdemateriaalista9 4 tehdään Suomessa muihin Pohjoismaihin verrattuna myös vähemmän. Nykyisen piilovirhevakuutuksen tunnettavuus on Suomessa melko pientä ja hinnoittelu hieman korkeammalla tasolla kuin muualla. Eroja vakuuttamisen suosiossa voi selittää myös se, että piilovirhevakuuttamisella ei Suomessa ole vaikutusta myyjän lain määräämään vastuuseen tai sen kestoon kiinteistökaupassa, kuten esimerkiksi Tanskassa. Näiden lisäksi piilovirhevakuutuksen ottaminen on Suomessa hitaampaa, koska se edellyttää kiinteistön kuntotarkastusta ennen vakuutuksen myöntöä. Muissa Pohjoismaissa kuntotarkastusta ei välttämättä aina vaadita ollenkaan. (Malmivaara, Hietanen, Jaakkola, Kaijonmaa & Luuppala 2011, 4-8 Raksystems Anticimexin selvityksessä 2011). Piilovirhevakuutusta ei voida pitää Suomessa yleisenä ja tunnettuna vakuutustuotteena. Piilovirhevakuutusta ei tarjota suomalaisista yhtiöistä eikä Raksystems Anticimex Oy:n Suomessa myyvää vakuutustuotetta tunneta laajasti. Piilovirhevakuutus ei siten tule esille esimerkiksi silloin, kun asiakas on yhteydessä asuntokauppaan ja muuttoon liittyvistä vakuutusasioista omaan vakuutusyhtiöönsä. Piilovirhevakuutus on vapaaehtoinen vahinkovakuutus, mutta siinä on myös vastuuvakuutuksen piirteitä. Rakennusvirhevakuutuksia tarjotaan rakentajille edelleenkin suomalaisista vakuutusyhtiöistä, mutta yksityisille suunnattu piilovirhevakuutus on poistunut tuotevalikoimasta. Piilovirhevakuutuksia tarjottiin suomalaisista vakuutusyhtiöistä maakaaren uudistuksen jälkeen luvun ja 2000-luvun taitteessa. Piilovirhevakuutuksia myönnettiin Pohjolan Vahinkovakuutuksesta ja Vahinkovakuutusyhtiö Sammosta (nykyinen If Vahinkovakuutus). Vakuutusten myynti kuitenkin lopetettiin jo 2000-luvun alussa, eikä uusia vastaavia tuotteita ole sittemmin tullut enää myyntiin suomalaisilta vakuutusyhtiöiltä. Koska vakuutusta kuitenkin tarjotaan Suomessa ruotsalaisen yhtiön sivuliikkeen kautta ja vakuutus on muissa Pohjoismaissa suosittu, herää kysymys, mikä asia Suomessa on eritavalla ja miksi vakuutusta ei maiden eroista huolimatta tarjota suomalaisista vakuutusyhtiöistä? Piilovirheet itsessään ovat Suomessa tunnettuja ja yleisiä. Lähes jokainen suomalainen tuntenee jonkun, joka on asunut tai ostanut kosteus- tai homevaurioituneen asunnon. Piilovirheet ovatkin tyypillisesti juuri kosteus- ja homevaurioita, tai rakennus- tai rakennevirheitä. Ne voivat olla terveydelle haitallisia ja tehdä koko asunnosta asumiskelvottoman. Aiheuttaessaan ongelmia terveydelle tai asumiselle niiden merkitys10 5 kasvaa pelkästä taloudellisesta ongelmasta paljon suurempaan mittakaavaan. Maakaaren mukaan piilevä virhe voi oikeuttaa ostajan saamaan hinnanalennusta tai jopa purkamaan koko kaupan. Pelkästään jo piilevien virheiden aiheuttamien taloudellisten kustannusten merkitys on suuri molemmille kaupan osapuolille. Ostaja ei välttämättä ole varautunut yllättäviin korjauskuluihin ja myyjä on luultavasti käyttänyt jo saamansa kauppahinnan uuden asunnon ostamiseen. Pahimmassa tapauksessa myyjä voi joutua maksamaan koko kauppahinnan ostajalle, jos kauppa puretaan. Hinnanalennus tai kaupan purku tulee kyseeseen kuitenkin vain merkityksellisen virheen kohdalla. Maakaaressa ei kuitenkaan suoraan määritellä, millainen salainen piilovirhe on merkityksellinen tai mikä on tätä vähäisempi virhe. Rajanveto on jätetty oikeuslaitoksen päätettäväksi. (www.finlex.fi 2014) Maakaari lähtee siitä, että piilovirhe on ollut salassa, sitä ei ole voitu havaita ennakkotarkastuksessa eikä kumpikaan osapuoli ole siitä tiennyt. Lisäksi virheen täytyy olla merkittävä ollakseen myyjän virhevastuulla. Raksystems Anticimexista tarjottavan piilovirhevakuutuksen mukaan piilovirhe puolestaan on sellainen, kiinteistössä sen hallinnanluovutushetkellä oleva virhe, josta myyjä ei ole ollut tietoinen ja jota ei ole havaittu kiinteistölle tehdyssä kuntotarkastuksessa. Vastaavaa maakaaressa asetettua merkittävyyden rajaa ei ole asetettu, mutta vakuutuksessa on 3000 euron omavastuu jokaista yksittäistä vahinkoa kohden. Vakuutusmäärä on euroa ja mahdollista kaupan purkamista ei korvata vakuutuksesta ollenkaan. Vakuutuksen näkökulmasta ei riitä että osapuolet eivät ole tietoisia virheestä vaan sen pitää olla sellainen virhe, jota ei ole havaittu kiinteistölle ennen vakuutuksen alkamista tehdyssä kuntotarkastuksessa. (www.raksystems-anticimex.fi 2014) Piilovirheitä ei lähtökohtaisesti korvata asuinkiinteistön myyntitilanteessa tai muussakaan tilanteessa muista kuin erityisistä, sitä tarkoitusta varten otetuista piilovirhevakuutuksista. Tavallisen kotivakuutuksen rakennusten kiinteistövakuutus ei yleensä korvaa piilovirhevahinkoja, koska ne eivät ole äkillisiä ja odottamattomia vahinkoja. Lisäksi rakennusvirheet ja kosteus- ja homevauriot on usein rajattu korvattavien vakuutustapahtumien ulkopuolelle jo vakuutuksen rajoitusehdoin. Homeeseen ja kosteusvaurioon liittyvä rajoitusehto on tyypillinen myös muualla kuin Suomessa. Tällaiset vauriot ovat yleisiä ja niiden korjaaminen on kallista, josta syystä niiden korvattavuutta on rajoitettu. USA:ssa vakuutuksenantajat taistelevat homevaurioita ja homeriitoja vastaan useilla erilaisilla11 6 rajoitusehdoilla, ja osa vakuutuksenantajista tulkitsee home- ja kosteusvauriot jopa saasteiksi estääkseen niiden korvattavuuden (Little & Kravetz 2003, 30). Jos piilovirheestä vastaavaa osapuolta lähdetään Suomessa selvittämänään oikeusteitse, korvaa kotivakuutuspaketin oikeusturvavakuutus yleensä riidasta aiheutuvia oikeudenkäyntikuluja, mutta maksimikorvausrajat tulevat nopeasti vastaan. Piilovirheiden vakuuttamisessa on erityispiirteitä, jotka vaikuttavat myös niiden vakuutuskelpoisuuteen. Vakuutus on otettavissa ainoastaan asunnon myyntitilanteessa, eikä piilovirhevakuutuksella voi siten kattaa oman kotinsa piilovirheitä oman asumisensa aikana. Vakuutus eroaa suuresti esimerkiksi perinteisestä kodin yleiseksi turvaksi otetusta kotivakuutuksesta. Piilovirhevakuutus on yksilöidympi ja ainutkertaisempi, eikä sen korvauspiiri ole rajattavissa yksin vakuutusyhtiön yleisten vakiomuotoisten ehtojen avulla. Korvattava vahinko, piilovirhe, on myös vakuutettavassa kohteessa jo silloin, kun vakuutus otetaan. Sen sijaan vakuutuksesta ei korvata sellaista vahinkotapahtumaa, joka tapahtuu vakuutuksen voimassaoloaikana, koska se ei ole myyjän vastuulle kuuluva virhe. Piilovirhevakuutuksen taustalla vaikuttavat vahvasti maakaaren säädökset, erityisesti myyjän ja ostajan velvollisuudet sekä myyjän virhevastuu. Vakuutuksen vakuutusajan taustalla on maakaaren asettama myyjän virhevastuuaika, 5 vuotta kaupanteosta, josta syystä vakuutus on määräaikainen. Piilovirhevakuutuksessa koko vakuutuksen ajatus on tavallaan käännetty ylösalaisin: Vakuutetaan jo olemassa oleva vahinko, jonka ominaisuuksia ei tarkkaan tiedetä ja korvataan se, jos se aiheuttaa vahinkoa myyjän virhevastuun aikana. Kosteus- ja homevauriot näkyvät ja kuuluvat yhteiskunnassa muuallakin kuin yksityishenkilöiden välisissä ja tuomioistuimen käsittelemissä asuntokauppariidoissa. Tietoisuus kosteus- ja homevaurioista suomalaisessa rakentamisessa ja asumisessa alkoi yleistyä 1990-luvun puolivälistä lähtien (Koskinen 2004, 3). Tämän jälkeen rakennuksiin tehtävät mikrobiologiset tutkimukset ovat lisääntyneet ja samalla ongelmien yleisyys on noussut esille. Pirisen (2006, 17-25) mukaan rakennusalan eri tutkimuksista voidaan tehdä jopa johtopäätös, että kosteusvaurioita on Suomessa joka toisessa pientalossa. Myös mediassa on herätty yhä enemmän keskustelemaan Suomen rakennuskannan ongelmista, jotka useimmiten ilmenevät monenlaisina terveyshaittoina asukkaiden altistuessa erilaisten rakennevikojen aiheuttamille sisäilmaongelmille, kuten homeitiöille ja bakteereille.12 7 Sisäilmaongelmia havaitaan sekä pientaloissa että asunto-osakehuoneistoissa, ja jopa viikoittain sanomalehdissä uutisoidaan erilaisista sisäilma- ja homeongelmista. Ongelmat eivät rajoitu pelkkiin yksityisasuntoihin vaan kosteus- ja homevaurioita löydetään paljon myös julkisista rakennuksista kuten kouluista, päiväkodeista ja terveydenhuollon laitoksista. Esimerkkeinä lehtiuutisoinnista ovat Aamulehden otsikot: Lastentarhaopettaja kulkee ilmanpuhdistin kaulassaan (Aamulehti ), Päiväkotien lapset saavat haistaa kuntien ongelmat (Aamulehti ) ja Tarkastettu talo voi olla mätä (Aamulehti ). Myös muissa lehdissä on keskusteltu aiheesta: Piittaamattomuus pilaa talot (Helsingin Sanomat ), Pilalle päästetty kaunotar (Helsingin Sanomat ), Myrkkyjä huoneilmassa (Suomen kuvalehti 35/2012) ja 3 X Hyvän ilman painetta (Telma 1/2013). Aihealueen ajankohtaisuus näkyy yhteiskunnassa, mediassa ja erilaisten tapahtumien muodossa myös Ympäristöministeriön ylläpitämien Hometalkoiden kautta. Vuonna 2009 valtioneuvosto käynnisti Kosteus- ja hometalkoot -toimenpideohjelman, jonka tarkoituksena on aloittaa Suomen rakennuskannan tervehdyttäminen kosteus- ja homevaurioista. Ohjelmalla pyritään sekä rakennuksia ylläpitävään kunnossapitoon että vaurioituneiden rakenteiden tunnistamiseen ja korjaamiseen. Ohjelma käynnistyi vuonna 2010 ja se on kestoltaan viisi vuotta. Talkoiden työlistalla on erikseen mainittu asuntokaupan turvan parantaminen, johon talkoissa paneudutaan parantamalla kuluttajien tietoisuutta, ja siten kuluttajien mahdollisuuksia arvioida asunnon tai kiinteistön kosteusvaurioriskejä. (Kosteus- ja hometalkoot -toimenpideohjelma 2010). Tutkielman aihealue on hyvin ajankohtainen ja merkittävä sekä yksityishenkilön että kansantalouden näkökulmasta. Arvion mukaan Suomessa jo joka toisessa talossa on jonkin asteisia kosteusvaurioita, ja jopa kymmenennessä talossa vauriot ovat niin vakavia, että ne voivat johtaa terveyshaittoihin (Kärki & Heikkinen 2011, 26). Oman kodin taloudellinen merkitys on erittäin suuri suomalaisessa yhteiskunnassa, koska se on prosentuaalisesti ylivoimaisesti suurin varallisuuden muoto. Suomalaiset luottavat asunnon säilyttävän arvonsa ja myös tuottavan arvonnousun kautta. Jopa eläkeikään varautumisessa voi turvana olla pelkkä asunto, joka on usein tarkoitus myydä ja muuttaa pienempään asuntoon lasten muuttaessa pois kotoa. (Herrala 2007) Oma koti on myös usein vakuutettu laajimmalla13 8 mahdollisella turvalla, joka sitten kattaa kaiken yllättävän ja odottamattoman. Homeongelma tai kosteusvaurio voi tulla esille odottamattomasti, mutta kotivakuutus ei korvaakaan vahinkoa. Kansantaloudellista merkittävyyttä kuvaa myös se, että kosteus- ja homeongelmien arvioidaan aiheuttavan 200 miljoonan euron kustannukset jo pelkkään terveydenhoitojärjestelmään ja kokonaisuudessaan erilaisten sisäilmaongelmien taloudellisten vaikutusten on laskettu olevan jopa kolmen miljardin euron tasolla vuodessa (Pirinen 2010, 2014). Myyntitilanteessa yksityishenkilöiden välisessä kaupassa osapuolet ovat harvoin varautuneet piilevien virheiden aiheuttamille kuluerille, eikä osapuolilla ole yleensä niiden vaatimaa taloudellista riskinkantokykyä. Asunto on yleensä lisäksi rahoitettu lainarahoituksella, joka vaikuttaa osaltaan taloudelliseen asemaan ja ylimääräisten kulujen riskinkantokykyyn. Asunto on välttämättömyyshyödyke, jonka vaihdosta ei pitäisi seurata yksilölle liian suurta taloudellista riskiä. Yksityishenkilöiden välisen asuntokaupan pitäisikin olla mahdollisimman riskitöntä ja turvattua, koska osapuolet eivät myy asuntoaan taloudellisen voiton vaan asumisen uudelleen järjestelyiden takia. (Hoffrén 2011, ) Kosteus- ja homeongelman yleisyydestä johtuen, sitä voidaan pitää ehkä jopa suurimpana kotia uhkaavana riskinä. 1.2 Tutkielman rajaukset Tutkielmassa tutkimuskohteena ovat ainoastaan maakaaren sääntelemät yksityisten henkilöiden väliset kiinteistökaupat Suomessa. Tutkimuksessa keskitytään ainoastaan asuinrakennuksina käytettyihin pientalokiinteistöihin eli omakotitaloihin, rajaten tutkimuksen ulkopuolelle vapaa-ajankiinteistöt ja muut rakennukset. Muut kiinteistöt kuin asuinrakennuksina käytetyt pientalokiinteistöt on rajattu tutkimuksen ulkopuolelle piilovirhevakuutuksen vakuutusehtojen takia, koska vain jatkuvassa asuinkäytössä olevat, yksityishenkilöiden omistamat kiinteistöt voidaan vakuuttaa. Uudet käyttämättömät kiinteistöt rajataan tutkimuksen ulkopuolelle, koska tarkoituksena ei ole tutkia rakennuttajan vastuuta, vaan maakaaren säätelemää käytetyn asunnon kiinteistökauppaa. Asuntokauppalain säätelemät asunto-osakkeiden kaupat jätetään tutkimuksen ulkopuolelle, koska lainsäädäntö, kaupan kohde, sekä vastuut ja velvollisuudet ovat asunto-osakkeiden kaupassa14 9 kiinteistökauppaan verrattuna suppeammat. Vastuukysymyksissä on asunto-osakkeiden kaupassa myyjän ja ostajan lisäksi mukana myös kolmas osapuoli, asunto-osakeyhtiö, joka lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen perusteella vastaa rakennusten piilevistä virheistä. Asuntokauppalain vastuut ja velvollisuudet eroavat myös huomattavalla tavalla maakaaren pykälistä, jolloin tutkimuksen laajuus huomioiden ei ole mielekästä tutkia asuntokauppoja kokonaisuudessaan. Tutkimus on rajattu maantieteellisesti Suomeen, koska eri maiden lainsäädäntö eroaa Suomen maakaaresta perustavilta osin, jolloin tarkastelu ei ole mielekästä tämän tutkielman laajuudessa. Piilovirhevakuuttamista on verrattu suppeasti ainoastaan Pohjoismaiseen tilanteeseen. Elinkeinonharjoittajien kaupat sekä elinkeinonharjoittajan ja yksityishenkilön väliset kuluttajakaupat rajataan tutkimuksen ulkopuolelle, koska elinkeinonharjoittajilla on laajemmat vastuut ja velvollisuudet kuin yksityishenkilöillä eikä näiden erojen tutkiminen ole mielekästä Pro gradu -tutkielman laajuisessa työssä. Tällä hetkellä myynnissä olevaa piilovirhevakuutusta tarjotaan ainoastaan yksityishenkilöille, joten rajaus on perustultua myös vakuutusehtojen kautta. Kiinteistön omistussuhteen siirtoa käsitellään tutkielmassa vain kaupan näkökulmasta, rajaten ulkopuolelle muut saannot kuten perintö ja lahja. Muut saannot jätetään tutkimuksen ulkopuolelle, koska tutkimuksessa tarkastellaan sopimussuhdetta kiinteistökaupan osapuolten, myyjän ja ostajan välillä. 1.3 Tutkimusongelmat Piilovirhevakuuttamista asuinkiinteistökaupassa tarkastellaan tutkimuksessa kahden tutkimusongelman avulla. 1) Minkälaiset ovat piilovirhevakuuttamisen mahdollisuudet yksityishenkilöiden asuinkiinteistökaupassa? 2) Minkälaiset edellytykset piilovirhevakuuttamiseen on Suomen finanssisektorilla? Ensimmäisen tutkimusongelman tavoitteena on tutkia piilovirhevakuuttamisen mahdollisuuksia yksityishenkilöiden kiinteistökaupassa Suomessa. Ensimmäisen15 10 tutkimusongelman avulla selvitetään aluksi, minkälaisia piilovirhevakuutuksia Suomessa on tällä hetkellä tarjolla ja kuka niitä tarjoaa. Lisäksi selvitetään, minkälaisia piilovirhevakuutuksia on tarjottu aikaisemmin ja mistä syystä niiden myynti on lopetettu. Piilovirhevakuutuksen mahdollisuuksia tutkitaan kuvaamalla ensin minkälaisia vastuita ja velvollisuuksia nykyinen kiinteistökauppaa säätelevä lainsäädäntö kaupan osapuolille määrittelee ja sen jälkeen selvittämällä millä tavalla piilovirhevakuutuksella voisi siirtää tätä piilevien virheiden riskiä vakuutusyhtiölle. Piilovirhevakuuttamisen mahdollisuuksia selvitetään myös tarkastelemalla suppeasti muiden Pohjoismaiden piilovirhevakuuttamista ja hakemalla sieltä yhtäläisyyksiä ja eroja Suomen tilanteeseen. Ensimmäisen tutkimuskysymyksen tavoitteena on siten etsiä ja löytää tekijöitä, mitä mahdollisuuksia piilovirhevakuuttamiseen Suomessa olisi valitsevien olosuhteiden puolesta. Toisen tutkimusongelman tavoitteena on selvittää, minkälaiset edellytykset Suomen finanssisektorilla on tällä hetkellä piilovirhevakuuttamiseen ja mistä syystä vakuutustuotetta ei tällä hetkellä tarjota suomalaisista vakuutusyhtiöistä. Piilovirhevakuuttamisen edellytyksiä tutkitaan selvittämällä piilovirheen vakuutuskelpoisuutta ja vakuuttamiseen mahdollisesti liittyviä ongelmakohtia. Toisen tutkimusongelman tavoitteena on siten selvittää, minkälainen piilovirhevakuutuksen tulisi olla, jotta se olisi vakuutusyhtiöiden näkökulmasta kannattava ja sitä jälleen tarjottaisiin markkinoilla. Suomen finanssisektorin edellytyksiä piilovirhevakuuttamiselle tarkastellaan myös selvittämällä mikä on finanssisektorin rooli suhteessa asunnon omistajan eli yksilön vastuuseen ja rooliin, ja voisiko Suomen finanssisektori ottaa nykyistä suurempaa vastuuta piilovirheiden ongelmassa. Tutkimusongelmat ovat keskenään yhtä merkitykselliset eikä erityisiä alakysymyksiä tarvita. Tutkimusongelmia tarkastellaan tutkielman rajausten ja laajuuden puitteissa mahdollisimman monipuolisesti. Tutkielman tavoitteena on vastata tutkimusongelmiin ja saada mahdollisimman monipuolinen käsitys tutkittavasta ilmiöstä.16 Keskeiset käsitteet Piilovirhe on kiinteistön laatuvirhe, joka on piilossa rakenteiden sisässä eikä sitä voi nähdä. Piilovirheestä käytetään myös termejä salainen virhe ja piilevä virhe. Maakaaren ( /540) 2. luvun 17 5 kohdan mukaan kiinteistössä on salainen virhe, jos se eroaa merkittävästi siitä, mitä kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää kauppahinta ja muut ominaisuudet huomioiden. Piilovirheitä ovat esimerkiksi piilevät kosteus- ja homevauriot sekä rakennus- ja rakenneviat. Tässä tutkimuksessa piilovirhettä tarkastellaan laajasti sekä lainsäädännön, erityisesti kiinteistökauppaa säätelevän maakaaren näkökulmasta, että piilovirhevakuutuksen ja vakuutusehtojen näkökulmasta. Piilovirhevakuutus on asuinkiinteistön kaupassa kiinteistön piilovirheitä varten otettu vakuutus, joka korvaa piilovirheet vakuutusehtojensa mukaan. Piilovirhevakuutus edellyttää vakuutuskohteeseen tehtävää kuntotarkastusta, jonka avulla vakuutusyhtiö rajaa vakuutuksen korvauspiirin. Vakuutuksesta voidaan rajata ulkopuolelle havaittujen vaurioiden lisäksi myös esimerkiksi tietyt riskirakenteet tai niille voidaan edellyttää tarkempaa tutkimusta. Kuntotarkastus on kiinteistöön ennen kiinteistön myyntiä tehty tarkastus, jossa pintapuolisesti ja rakenteita avaamatta tarkastetaan kiinteistön kunto ja rakenteet mahdollisten virheiden varalta. Tarkastuksesta tehdään kirjallinen raportti. Kuntotarkastuksen suorittaa asiantuntija, joka usein käyttää ammattinimikkeenään kuntotarkastajaa. Suomessa kuntotarkastajan pätevyyttä ei ole säädetty millään tavalla eikä heidän tarkastuksia valvota. Asuinkiinteistöllä tarkoitetaan tässä tutkimuksessa yksityishenkilön asuinkäyttöön tarkoitettua kiinteistöä, johon kuuluu maapohja ja sillä olevat rakennukset. Asuinkiinteistön synonyymina tässä tutkimuksessa käytetään myös asuntoa, koska asunto-osakemuotoiset asunnot on rajattu tutkimuksen ulkopuolelle. Asuntokaupalla tarkoitetaan tässä tutkimuksessa ainoastaan asuinkiinteistökauppaa rajausten mukaisesti ja termiä käytettäessä ulkopuolelle on rajattu asunto-osakekaupat, elinkeinonharjoittajien kaupat, kuluttajakaupat (toinen osapuoli elinkeinoharjoittaja) sekä vapaa-ajanasuntojen kaupat. Rakennusvirhe on rakennuksessa tai sen rakenteissa oleva rakennusmääräysten vastainen virhe kiinteistön rakenteissa. Rakenne on voinut rakennusaikanaan olla määräysten mukainen, mutta on nykyisten rakennusmääräysten vastainen.17 12 Homevaurio on rakennuksessa rakenteiden pinnalla kasvava mikrobikasvusto. Homevaurio on seurausta kosteusvauriosta. 1.5 Aikaisempi tutkimus Kosteus ja homevauriot ovat yleisellä tasolla hyvin monitieteellinen tutkimusaihe (Koskinen 2001, 1). Aihealuetta on tutkittu Suomessa etenkin home- ja kosteusvaurioituneiden kiinteistöjen asuntokauppariitojen näkökulmasta oikeustieteellisessä tutkimuksessa. Piilovirhevakuutuksesta on tehty yksi oikeustieteellinen Pro gradu -tutkielma, Jussi Makkosen Salainen virhe kiinteistökaupassa ja piilovirhevakuutus, joka on julkaistu Lapin yliopistosta keväällä Vakuutustieteen tutkimuksia piilovirheisiin, home- tai kosteusvaurioihin tai asuntokauppariitoihin liittyen ei ole aikaisemmin tehty Suomessa. Ulkomaalaisessa aihealuetta käsittelevässä tutkimuksessa on painotettu Suomen tavoin oikeustieteellistä tutkimusta, ja vakuutusalaan liittyen aihetta on käsitelty homeongelmien näkökulmasta lähinnä vastuu- tai rakennuttamisvakuuttamiseen liittyen. Ulkomaalainen tutkimus painottuu Yhdysvaltoihin, jossa vakuutukset korvaavat tai ovat ainakin korvanneet ainakin jonkin verran home- ja kosteusvaurioita vastuu- ja kiinteistövakuutuksista. Yhdysvaltalainen tutkimus painottuukin paljon siihen, kuinka ongelmien lisääntymisen takia vakuutuksenantajat ovat alkaneet rajoittaa home- ja kosteusvaurioiden korvattavuutta esimerkiksi rajoitusehdoilla. Tutkimuksen toisen luvun teoreettinen aineisto koostuu aihealueen aikaisemmista, lähinnä oikeustieteellisestä tutkimuksesta, aihealueen kirjallisuudesta sekä asiantuntija artikkeleista, jotka käsittelevät tutkittavaa aihealuetta. Väitöstasolla Suomessa aihealuetta on tutkittu oikeustieteissä maakaaren lähtökohdista Tiina Koskisen väitöskirjassa Kosteus- ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana (2004) sekä Esa Kyllästisen väitöskirjassa Riskinjako maakaaressa (2010). Mia Hoffrén puolestaan tutkinut miten yksityishenkilö-asema ja kaupan sivulliset henkilöt vaikuttavat vastuiden arvioimiseen teoksessaan Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa (2013). Hoffrénin asiantuntija artikkelissa Kuntotarkastetun asuinkiinteistön laatuvirhe voidaanko virhesäännösten tulkinnalla pienentää epäonnistuneiden kauppojen ongelmaa? (2011) on tarkasteltu kuntotarkastuksen merkitystä virhevastuuseen ja osapuolten velvollisuuksiin.18 13 Terveys- ja mikrobinäkökulmasta aihetta on puolestaan lähestytty Juhani Pirisen väitöskirjassa Pientalojen mikrobivauriot. Suomen asianajajaliiton julkaisemassa oikeudellisessa aikakausikirjassa Defensor Legisissä aihealuetta on käsitelty Esa Kyllästisen artikkeleissa Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuinkiinteistön kaupassa (2013) ja Laatuvirhe asuinkiinteistön kaupassa (2012) sekä Tiina Koskisen artikkelissa Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen hanke (2012). Tutkimuksen kolmannessa luvussa lähdemateriaalina on käytetty vakuutusalan kirjallisuutta sekä asiantuntijoiden artikkeleita. Piilovirheiden tai home- ja kosteusvaurioiden vakuuttamisesta ei ole tieteellisestä tutkimusta tutkimuksen tekohetkellä Suomessa. Piilovirheriskin vakuutuskelpoisuuden tarkastelua on lähestytty vakuutustieteen perusteosten lähtökohdista. Perusteoksina ovat tässä tutkimuksessa Jukka Rantalan ja Teuvo Pentikäisen Vakuutusoppi (2003), Tuula Pellikan, Petri Peilimön, Pasi Puntarin ja Mikko Vaitomaan Omaisuuden vakuuttaminen (2011) sekä Esko Hopun ja Mika Hemmon Vakuutusoikeus (2006). Vakuutussopimuslain lähtökohtia on puolestaan tarkasteltu Jaana Norio-Timosen Vakuutussopimuslain pääkohdat -teoksen avulla, joka on yleisesitys vuonna 2010 vakuutussopimuslakiin tehdystä uudistuksesta. Norio-Timosen toisessa teoksessa Vakuutuksenantajan vastuu vakuutustapahtumasta (2003) on keskitytty käsittelemään vakuutuksenottajapuolen sivuvelvoitteita. Sivuvelvoitteiden käsittely on perusteltua piilovirhevakuutuksessa, jossa vakuutuksenantajalla ei ole koskaan vakuutuksenottajan kanssa samantasoinen tietämys vakuutettavasta kohteesta ja sen mahdollisista, jo havaituista vaurioista tai ongelmista. Kalle Mäenpään artikkelissa Vakuutussopimuslain rajoituksia vakuutuksenantajan oikeudelle määritellä vakuutustapahtumaa (2011) on tarkasteltu rajoitusja suojeluehtojen merkitystä vakuutuksenantajan riskienhallinnalle. Kansainvälisiä artikkeleita on käytetty aihealueen paikallisuuden, rajausten ja lainsäädännön sallimissa rajoissa. Kansainväliset, aihealuetta käsittelevät artikkelit painottuvat Yhdysvaltoihin. Charles North, James Garven ja Carl Gwin ovat tutkineet Texasin vuosien homevakuuttamisen kriisiä, artikkelissaan Rainfall or Rainmaking? Lawyers, Courts and the Price of Mold Insurance in Texas (Journal of Risk and Insurance 2/2012 Vol ). Patric Maroney, Cassandra Cole, Gartzlaff Kevin, McGullougt Kathleen ja Newman James ovat puolestaan selvittäneet artikellissaan An Examination of Issues Pertinent to Establishing a Single Peril Facility mahdollisuuksia perustaa julkinen tai osittain19 14 julkinen organisaatio suurten katastrofien tai riskien vakuuttamista varten. Elliot Klayman (2002) on tutkinut USA:laiselle kiinteistöalan opetus- ja tutkimuskeskukselle tekemässään raportissa Toxic Mold: A Growing Problem for the Real Estate Industry, sitä kenen pitäisi ottaa vastuuta talon rakenteissa kasvavassa ja vahinkoa aiheuttavasta homeesta. Ympäristöministeriön ylläpitämässä Hometalkoot toimenpideohjelmassa on tutkittu kiinteistökaupan yhteydessä tehtäviä kuntokartoituksia sekä piilovirhevakuuttamista vuonna 2011 osatutkimuksessa Selvitys asuntokauppoihin liittyvistä käytännöistä Pohjoismaissa (Raksystems Anticimexin selvitys 2011). Hometalkoiden toimenpideohjelmassa on selvitetty myös asuntokaupanturvaa parantavia tekijöitä useammassa pienemmässä osatutkimuksessa ja selvityksessä, jotka ovat saatavissa hometalkoiden Internet sivuilta. Hometalkoissa tehty selvitys Pohjoismaiden tilanteesta on tärkeä lähde tutkielman empiirisessä osuudessa, jonka avulla tässä tutkimuksessa tutkimushaastatteluista saaduista tutkimustuloksista on tehty suppeasti vertailua myös Pohjoismaiden tilanteeseen. Selvityksen materiaalit ovat kuitenkin suurelta osin jo vuodelta 2009, josta syystä aineisto ei ole täysin vertailukelpoinen tutkimuksen tekohetkellä. 1.6 Tutkielman rakenne Tutkimuksen johdannon jälkeen piilovirhevakuuttamista tarkastellaan toisessa luvussa ensin maakaaren säännösten näkökulmasta. Kiinteistökauppaa säätelevän lainsäädännön tunteminen on olennaista aiheen piilovirhevakuuttamisen tutkimuksessa, koska vakuutusten taustalla vaikuttaa merkittävällä tavalla lainsäädännössä myyjälle asetettu viiden vuoden pituinen virhevastuu kiinteistön piilevistä virheistä. Toisaalta on tärkeää ymmärtää ero vakuutussopimuksessa korvattavien vahinkojen ja sitä kautta yhtiölle siirretyn korvausvastuun, ja lainsäädännössä kohteen myyjälle määrätyn virhevastuun välillä. Vakuutusyhtiön vastuu rajoittuu aina lopulta asiakkaan kanssa tehtyyn vakuutussopimuksen sisältöön eikä kyse ole suoraan lain kohtien soveltamisesta. Piilovirheitä tarkastellaan tutkielman toisessa luvussa myös kiinteistökauppaan liittyvien muiden osapuolten, kuten kiinteistövälittäjän, remontoijan ja kuntotarkastajan vastuiden kautta.20 15 Tutkielman kolmannen luvun aluksi vakuutustoimintaa tarkastellaan etenkin taloudellisen ilmiön näkökulmasta. Vakuutettavia riskejä kuvataan niiden ominaisuuksien avulla ja pohditaan riskien vakuutuskelpoisuutta. Piilovirheiden vakuuttamista kuvataan vakuutettavan riskin ominaisuuksien ja erityispiirteiden avulla ja selvitetään piilovirheen vakuutuskelpoisuutta vakuutettavan riskin näkökulmasta. Asiaa lähestytään erityisesti Suomen vakuutussopimuslain näkökulmasta sekä vapaaehtoisen vakuuttamisen periaatteiden kautta. Kolmannen luvun lopussa käsitellään piilovirhevakuuttamisen näkökulmasta valmiina lähdeaineistona tutkimuksessa käytettyä Hometalkoiden tekemää tutkimusta Selvitys asuntokauppojen käytänteistä Pohjoismaissa (Raksystems Anticimexin selvitys 2011). Neljännessä luvussa käsitellään tutkielman tutkimustulokset kuvaamalla nykyistä, markkinoilla myynnissä olevaa piilovirhevakuutusta sekä aikaisemmin markkinoilla olleita tuotteita, sekä niiden sisältöä ja korvattavuutta. Luvussa eritellään tutkimusaineistosta esille nousseita seikkoja piilovirheiden vakuuttamiseen liittyen tutkimuksen tavoitteiden mukaisesti. Viidennessä eli viimeisessä luvussa vastataan tutkielmassa asetettuihin tutkimuskysymyksiin, arvioidaan tutkimusta ja esitetään jatkotutkimusehdotus. 1.7 Tutkimusmenetelmät Tieteellisessä tutkimuksessa voidaan tehdä jako kahden metodologian, kvantitatiivisen eli määrällisen ja kvalitatiivisen eli laadullisen tutkimusotteen välillä. Jako perustuu tieteenfilosofiseen erotteluun kausaalisen selittämisen ja teleologisen ymmärtämisen välillä. Liiketaloustieteissä käytetään molempia tutkimustyyppejä eikä näiden välillä voida tehdä jakoa oikeasta tai väärästä tavasta. Liiketaloustieteissä ei myöskään ole selkeää yksimielisyyttä siitä kumpaa tutkimusotetta tulisi käyttää, vaan voidaankin nähdä että tutkimuksen tavoitteet, lähestymistapa sekä taho, kenelle tai mihin tarkoitukseen tietoa tuotetaan, ovat ratkaisevana tekijänä myös metodologista suuntausta mietittäessä. Laadullisen tutkimuksen käyttö liiketaloustieteessä on perusteltua, koska se mahdollistaa tietynlaisen irtaantumisen perinteisemmästä teoreettisesta ja käsitteellisestä tottumuksesta, ja avaa erilaisia, uusia ja käytännönläheisempiä mahdollisuuksia todellisten talouselämän asioiden tarkasteluun. (Koskinen, Alasuutari & Peltonen , 23-25) Näytä lisää
Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa Mia Hoffrén TALENTUM Helsinki 2013 Copyright 2013 Talentum Media Oy ja kirjoittaja Kansi: Lauri Karmila Sivunvalmistus: NotePad ISBN 978-952-14-2115-0 ISBN Lisätiedot Hevoskaupan juridiikka
Hevoskaupan juridiikka Yleistä Hevonen on irtain esine Virhe hevosessa vaikeampi nähdä kuin tavanomaisessa tavarassa (esim. auto) Myyjän tiedonantovelvollisuus Ostajan selonottovelvollisuus Sovellettava Lisätiedot Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisun 2015:58 vaikutukset kosteusvaurioituneen kiinteistön kaupan purkumahdollisuuksiin
Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisun 2015:58 vaikutukset kosteusvaurioituneen kiinteistön kaupan purkumahdollisuuksiin Tiina Koskinen-Tammi AA, OTT, VT Asianajotoimisto Alfa Oy Sisäilmastoseminaari 16.3.2016 Lisätiedot Hevoskaupan juridiikka
Hevoskaupan juridiikka Yleistä Hevonen on irtain esine Virhe hevosessa vaikeampi nähdä kuin tavanomaisessa tavarassa (esim. auto) Myyjän tiedonantovelvollisuus Ostajan tiedonottovelvollisuus 1 Sovellettava Lisätiedot Henkivakuutussopimusten ehtojen muuttaminen vahinkokehityksen tai korkotason muutoksen johdosta
Kannanotto 1/2013 1 (5) Henkivakuutussopimusten ehtojen muuttaminen vahinkokehityksen tai korkotason muutoksen johdosta 1 Yleistä 2 Säädöstausta Henkivakuutusyhtiöt solmivat asiakkaidensa kanssa pääsääntöisesti Lisätiedot Milloin on syytä ryhtyä selvittämään sisäilman laatua?
Milloin on syytä ryhtyä selvittämään sisäilman laatua? 1. AsOy vastaa siitä, että huoneistot soveltuvat käyttötarkoitukseensa. 2. Osakkaan, vuokralaisen tai muun huoneiston haltijan ilmoitus heikosta sisäilman Lisätiedot OSTAJAN VELVOLLISUUDET JA NIIDEN VAIKUTUS RISKINJAKOON... 313 1 Tämän luvun tutkimuskohde... 313 2 Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus...
Sisällys Alkusanat... Lähteet... V XIII Lyhenteet... XXXI I JOHDANTO... 1 1 Tutkimuskohde... 1 2 Tutkimuskohteen valinnan perustelut... 8 3 Tutkimuksen tavoitteet ja merkitys... 10 4 Tutkimusmenetelmä Lisätiedot KOSTEUS- JA HOMETALKOOT 2010-2014 mistä on kyse?
KOSTEUS- JA HOMETALKOOT 2010-2014 mistä on kyse? Taloyhtiöiden hallitusfoorumi 24.9.2011 Karoliina Viitamäki 600 000 800 000 suomalaista altistuu päivittäin kosteusvaurioista aiheutuville epäpuhtauksille Lisätiedot Asukkaan oikeusturva sisäilma-asioissa
Asukkaan oikeusturva sisäilma-asioissa Tiina Koskinen-Tammi, AA, OTT, VT Asianajotoimisto Alfa Oy Asukkaan oikeusturva sisäilmaasioissa Esityksen sisältö 1. Asukkaan oikeudet yksityisoikeudellisessa lainsäädännössä Lisätiedot Y m p ä r i s t ö v a h i n k o v a s t u u s o p i m u k s e n u l k o p u o l e l l a
Y m p ä r i s t ö v a h i n k o v a s t u u s o p i m u k s e n u l k o p u o l e l l a 22.11.2011 S Y S : n s y y s k o k o u s K a r i M a r t t i n e n P a r t n e r A s i a n a j o t o i m i s t o Lisätiedot 2 YRITYSVAKUUTUS 2.1 Toiminnan turvat Vastuuturva Oikeusturva 2.2 Vakuutettu toiminta 3 ERITYISESTI HUOMIOITAVAA
1 Asiakastunnus 109024153 Woltman Group Oy Paciuksenkaari 16 B 64 00270 HELSINKI VAKUUTUSSOPIMUS 16-522-521-2 Vakuutuskirja muodostuu seuraavista osista: 1 YLEISTÄ 1 YLEISTÄ 2 YRITYSVAKUUTUS 2.1 Toiminnan Lisätiedot IPR-vakuutus riskienhallinnan välineenä
IPR-vakuutus riskienhallinnan välineenä Kolster Info -aamiaisseminaari 11.12.2012 IF VAHINKOVAKUUTUSYHTIÖ OY Vastuuvakuutus Underwriter Anni Niinikoski Patenttioikeudenkäynneistä EU:ssa Patenttioikeudenkäynneistä Lisätiedot Laadullinen tutkimus. KTT Riku Oksman
Laadullinen tutkimus KTT Riku Oksman Kurssin tavoitteet oppia ymmärtämään laadullisen tutkimuksen yleisluonnetta oppia soveltamaan keskeisimpiä laadullisia aineiston hankinnan ja analysoinnin menetelmiä Lisätiedot Tommi Riippa Energiakorjausneuvoja rakennusterveysasiantuntija 12.4.2014
Miksi kodistaan kannattaa pitää huolta? Tommi Riippa Energiakorjausneuvoja rakennusterveysasiantuntija 12.4.2014 KOULURAKENNUKSET VETO-ONGELMIA 42 %:SSA RIITTÄMÄTÖN ILMANVAIHTO 40 %:SSA TUNKKAINEN ILMA Lisätiedot OSAKEKAUPPAKIRJA. Lappeenrannan kaupungin. Lappeenrannan Asuntopalvelu Oy:n. välillä. (jäljempänä Kauppakirja )
OSAKEKAUPPAKIRJA Lappeenrannan kaupungin ja Lappeenrannan Asuntopalvelu Oy:n välillä (jäljempänä Kauppakirja ) 1. Kaupan osapuolet 1.1 Lappeenrannan Asuntopalvelu Oy (y-tunnus 0433221-3), Valtakatu 44, Lisätiedot KOKKOLANSEUDUN KEHITYS OY:N OSAKKEIDEN KAUPPAA KOSKEVA KAUPPAKIRJA
KOKKOLANSEUDUN KEHITYS OY:N OSAKKEIDEN KAUPPAA KOSKEVA KAUPPAKIRJA 2 (5) 1 OSAPUOLET 1.1 Myyjä Kannuksen kaupunki (Y-tunnus: 0178455-6 ) 1.2 Ostaja Kokkolan kaupunki (Y-tunnus 0179377-8 ) 2 SOPIMUKSEN Lisätiedot PERUSTIETOA OIKEUSTURVAVAKUUTUKSISTA
VAKUUTUS- JA RAHOITUSNEUVONTA Porkkalankatu 1, 00180 Helsinki Puhelin (09) 6850 120 Telekopio (09) 6850 1220 PERUSTIETOA OIKEUSTURVAVAKUUTUKSISTA Vakuutus- ja rahoitusneuvonta, Tuomas Korkeamäki, 27.5.2009 Lisätiedot LAADULLISEN TUTKIMUKSEN OMINAISLAATU
LAADULLINEN TUTKIMUS Hanna Vilkka 1 LAADULLISEN TUTKIMUKSEN OMINAISLAATU Hermeneuttinen tieteenihanne: intentionaaliset selitykset, subjektiivisuus, sanallinen/käsitteellinen tarkastelutapa, metodien moneus. Lisätiedot KAUPPAKIRJA ( luonnos ) 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ
KAUPPAKIRJA ( luonnos ) 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ Helsingin kaupunki (y-tunnus: 0201256-6) Osoite: PL 2213, 00099 HELSINGIN KAUPUNKI Jäljempänä: Myyjä Myyjän kaupparekisteriote liitteenä 1.1 1.2. OSTAJA Lisätiedot VIESTINTÄVERKKOA KOSKEVA KAUPPAKIRJA
1(5) VIESTINTÄVERKKOA KOSKEVA KAUPPAKIRJA OSTAJANA Siilinjärven kunta ja MYYJÄNÄ Savon Kuituverkko Oy 2(5) 1. SOPIJAPUOLET 1.1 Siilinjärven kunta Y-tunnus: 0172718-0 PL 5, Kasurilantie 1, 71800 SIILINJÄRVI Lisätiedot Ryhma 001 RESERVILAISTEN&RESERVIUPSEERIEN AMPUMATILAISU. Vakuutettuja 400
1 Porkkalankatu 1 00180 Helsinki Puh (09) 6850 120 www.fine.fi Korvaukset matkavakuutuksesta matkan Vakuutus- ja rahoitusneuvonta, Hanna Salo 2012 Tässä oppaassa kerrotaan niistä korvauksista, joita matkavakuutuksesta Lisätiedot Vesistötulvavahinkojen korvaaminen kotivakuutuksista - Vertailu rakennus- ja irtaimistovahinkojen korvaamisesta
Vesistötulvavahinkojen korvaaminen kotivakuutuksista - Vertailu rakennus- ja irtaimistovahinkojen korvaamisesta Tulvavahinkojen korvaaminen kotivakuutuksista - Vertailu kolmen eri vakuutusyhtiön korvauksista Lisätiedot KAUPPAKIRJA ( luonnos ) 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ
KAUPPAKIRJA ( luonnos ) 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ Helsingin kaupunki (y-tunnus: 0201256-6) Osoite: PL 2213, 00099 HELSINGIN KAUPUNKI Jäljempänä: Myyjä Myyjän kaupparekisteriote liitteenä 1.1 1.2. OSTAJA Lisätiedot Mitä on laadullinen tutkimus? Pertti Alasuutari Tampereen yliopisto
Mitä on laadullinen tutkimus? Pertti Alasuutari Tampereen yliopisto Määritelmiä Laadullinen tutkimus voidaan määritellä eri tavoin eri lähtökohdista Voidaan esimerkiksi korostaa sen juuria antropologiasta Lisätiedot KAUPPAKIRJA ( luonnos ) 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ
KAUPPAKIRJA ( luonnos ) 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ Helsingin kaupunki (y-tunnus: 0201256-6) Osoite: PL 2213, 00099 HELSINGIN KAUPUNKI Jäljempänä: Myyjä Myyjän kaupparekisteriote liitteenä 1.1 1.2. OSTAJA Lisätiedot Ostaja Raision seudun Koulutuskuntayhtymä y-tunnus 0204427-7 Eeronkuja 3 21200 Raisio
KAUPPAKIRJA Myyjä Raision kaupunki y-tunnus 0204428-5 PL 100 21201 Raisio Ostaja Raision seudun Koulutuskuntayhtymä y-tunnus 0204427-7 Eeronkuja 3 21200 Raisio Kaupan kohde Kiinteistö 680-1-156-2 rakennuksineen. Lisätiedot Pellon myynti. Marica Twerin/Maatalouslinja
Pellon myynti Marica Twerin/Maatalouslinja Muotovaatimukset / kauppa Kirjallisesti Osapuolten on allekirjoitettava kauppakirja ja kaupanvahvistajan vahvistettava kauppa kaikkien allekirjoittajien ollessa Lisätiedot TUNNE TALOSI, TURVAA KAUPPASI
Kuvat: YHA kuvapankki/pentti Hokkanen TUNNE TALOSI, TURVAA KAUPPASI Opas ostajalle ja myyjälle kiinteistön kunnon arviointiin ja turvallisempaan kaupantekoon A. Johdanto Kuva: YHA kuvapankki/pentti Hokkanen Lisätiedot Kodin vakuuttaminen osana arjen riskienhallintaa
Kodin vakuuttaminen osana arjen riskienhallintaa Asuntovakuuttamisen tietoisku Helsingin Pelastusliitto HELPE:n ja Kiinteistöliitto Uusimaan asukasturvallisuusilta 8.9.2015 Hannu Partanen 2 Sisältö 1) Lisätiedot HAKEMUS 16.1 0.2007. Tarvittaessa lisätietoja asiassa antaa Jouni Puhakka, gsm 040-50 6363 8 tai jouni.puhakka@lindstro~ninvest.fi.
* Lindström v HAKEMUS C-?,!. "Q-$:j.,.c*,.g./ew- 16.1 0.2007 HELSINGIN KAUPUNGINHALLITUKSELLE Lindström Oy suunnittelee Konalassa osoitteessa Ristipellontie 14, Helsinki sijaitsevan palvelukeskuskiinteistönsä Lisätiedot Vakuutusoikeus. Vakuutusoikeuden keskeiset lähtökohdat. Vakuutustoiminta
Vakuutusoikeus Vakuutusoikeuden keskeiset lähtökohdat Käsittää sekä yksityisoikeuteen, että julkisoikeuteen kuuluvia säännöksiä. Vakuutussopimuslaki (543/1994) ja erityislait esim. laki oikeusturvavakuutusten Lisätiedot PÄÄTÖS 15/10275. 65100 Vaasa 15.12.2015 L13/4814 XXXXX XXXXXX
POHJANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS 2. osasto Korsholmanpuistikko 43, PL 251 PÄÄTÖS 15/10275 65100 Vaasa 15.12.2015 L13/4814 Yhteinen käsittely: Dnro:t L13/4814 - L 13/4828 L 13/48/16 L 13/4817 L 13/4818 L 13/4819 Lisätiedot Vastuuvakuutukset jätevesiurakoinnissa ja - suunnittelussa
Vastuuvakuutukset jätevesiurakoinnissa ja - suunnittelussa UKK Instituutti 25. 3.2011Tiina Schaarschmidt- Pernaa 25.3.2011 Tiina Schaarschmidt-Pernaa Suunnittelijan ja urakoitsijan vastuu Vastuun perusteet Lisätiedot Alkutesti. Kysymys 1: Lähdette kaveriporukalla laivalle juhlimaan peruskoulun päättymistä. Mitä vakuutuksia tarvitsette?
Vakuutukset Alkutesti Kysymys 1: Lähdette kaveriporukalla laivalle juhlimaan peruskoulun päättymistä. Mitä vakuutuksia tarvitsette? a) Ette mitään, koska ette aio poistua laivasta. b) Kaikille oman matkustajavakuutuksen, Lisätiedot DHL KULJETUSVAKUUTUS OTA RENNOSTI. OLET HYVISSÄ KÄSISSÄ.
DHL KULJETUSVAKUUTUS OTA RENNOSTI. OLET HYVISSÄ KÄSISSÄ. OLETKO SUOJAUTUNUT KATTAVASTI? Rahdinkuljettajilla on rajoitettu vastuu tuotteiden katoamisesta tai vahingoittumisesta kansainvälisiä kuljetuksia Lisätiedot Matemaatikkona vakuutusyhtiössä. Sari Ropponen Suomen Aktuaariyhdistyksen kuukausikokous 27.10.2014 Kumpulan kampus
Matemaatikkona vakuutusyhtiössä Sari Ropponen Suomen Aktuaariyhdistyksen kuukausikokous 27.10.2014 Kumpulan kampus Miksi vakuutusmatemaatikoilla on töitä Vakuutusyhtiölaki (2008/521) 6. luku Vakuutusyhtiössä Lisätiedot KAUPPAKIRJA 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ
KAUPPAKIRJA 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ Helsingin kaupunki (y-tunnus: 0201256-6) Osoite: PL 2213, 00099 HELSINGIN KAUPUNKI Jäljempänä: Myyjä Myyjän kaupparekisteriote liitteenä 1.1 1.2. OSTAJA Rauniorakentajat Lisätiedot Perustietoa oikeusturvavakuutuksista
Perustietoa oikeusturvavakuutuksista Tulvavahinkojen korvaaminen kotivakuutuksista - Vertailu kolmen eri vakuutusyhtiön korvauksista Johanna Kantola, Tuomas Korkeamäki 13.6.2013 Vakuutus- ja rahoitusneuvonta Lisätiedot PSY181 Psykologisen tutkimuksen perusteet, kirjallinen harjoitustyö ja kirjatentti
PSY181 Psykologisen tutkimuksen perusteet, kirjallinen harjoitustyö ja kirjatentti Harjoitustyön ohje Tehtävänäsi on laatia tutkimussuunnitelma. Itse tutkimusta ei toteuteta, mutta suunnitelman tulisi Lisätiedot MALLIVASTAUKSET Kauppaoikeus 12.5.2004 pakollinen aineopintotentti, täydennystentit
MALLIVASTAUKSET Kauppaoikeus 12.5.2004 pakollinen aineopintotentti, täydennystentit Muita kuin assistentille sähköisesti toimitettuja mallivastauksia ei ole julkaistu tässä. Niitä voi etsiä laitoksen aulasta Lisätiedot Käytettyjen tavaroiden tuontihuojennus Ahvenanmaan verorajaa ylitettäessä
Käytettyjen tavaroiden tuontihuojennus Ahvenanmaan verorajaa ylitettäessä Asiakasohje tulli.fi 8.12.2016 Käytettyjen tavaroiden tuontihuojennus Ahvenanmaan verorajaa ylitettäessä Sisällys 1 Käytettyjen Lisätiedot Kosteusvaurioiden korjaaminen Tie terveelliseen asumiseen? 12.11.2013
Kosteusvaurioiden korjaaminen Tie terveelliseen asumiseen? 12.11.2013 Korjausneuvoja Rakennusterveysasiantuntija Tapio Rokkonen Hengitysliiton korjausneuvontapalvelut/itä-suomi 1 Hengitysliiton korjausneuvojat Lisätiedot KAUPPAKIRJA 1. OSAPUOLET MYYJÄ Lappi Timber Oy Y-tunnus Osoite: PL KEITELE Jäljempänä Myyjä
KAUPPAKIRJA 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ Lappi Timber Oy Y-tunnus Osoite: PL 4 72600 KEITELE Jäljempänä Myyjä 1.2. OSTAJA Kemijärven kaupunki Y-tunnus Osoite: PL 5, 98101 KEMIJÄRVI Jäljempänä Ostaja 2. KAUPAN Lisätiedot Katja Outinen Ohjelmapäällikkö, Kosteus- ja hometalkoot/ympäristöministeriö. Tausta: DI
Katja Outinen Ohjelmapäällikkö, Kosteus- ja hometalkoot/ympäristöministeriö Tausta: DI Hometalkoiden kuulumisia Katja Outinen Kosteus- ja hometalkoiden tausta Valtioneuvoston periaatepäätös korjausrakentamisesta Lisätiedot Teoreettisen viitekehyksen rakentaminen
Teoreettisen viitekehyksen rakentaminen Eeva Willberg Pro seminaari ja kandidaatin opinnäytetyö 26.1.09 Tutkimuksen teoreettinen viitekehys Tarkoittaa tutkimusilmiöön keskeisesti liittyvän tutkimuksen Lisätiedot Pohjois-Suomen kiinteistöyhdistys ry. Heikki Ollikainen 12.9.2011 Pohjola Vakuutus Oy
Pohjois-Suomen kiinteistöyhdistys ry Heikki Ollikainen 12.9.2011 Pohjola Vakuutus Oy Kiinteistövakuutusten rakenne (KI 01) Esinevakuutus Laaja turva tai ilmiöpohjainen Vastuu- ja oikeusturva Toimitusjohtajan Lisätiedot Y-tunnus: 0151364-1 PL 4, 15561 Nastola. Jukka-Matti Jäppinen
Kunnanhallitus 37 16.03.2015 Kauppakirja, Jäppinen Kunnanhallitus 37 Nastolan kunnan ja Jukka-Matti Jäppisen kesken on laadittu seu raavan sisältöinen kauppakirja. Kauppa perustuu kunnanhallituksen lainvoimaiseen Lisätiedot Tarjoudumme ostamaan tässä mainitut osakkeet tarjouksessa mainituilla ja muuten sovittavilla kauppaehdoilla. Kauppakirja allekirjoitetaan viimeistään.
TARJOUS, asunto-osake Tarjoudumme ostamaan tässä mainitut osakkeet tarjouksessa mainituilla ja muuten sovittavilla kauppaehdoilla. 1. Kaupantekopäivä Kauppakirja allekirjoitetaan viimeistään. 2. Kaupan Lisätiedot Me allekirjoittaneet sopijapuolet olemme tänään tällä asiakirjalla tehneet seuraavan osakekaupan:
KAUPPAKIRJA Me allekirjoittaneet sopijapuolet olemme tänään tällä asiakirjalla tehneet seuraavan osakekaupan: OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ Ylöjärven kaupunki Y-tunnus: 0158221-7 Kutuntie 14 33470 Ylöjärvi (jäljempänä Lisätiedot MYYJÄ Karungin Palvelukoti ry (Y-tunnus: 0216145-7) os. Satamakatu 12, 95400 Tornio.
KAUPPAKIRJA MYYJÄ Karungin Palvelukoti ry (Y-tunnus: 0216145-7) os. Satamakatu 12, 95400 Tornio. OSTAJA KAUPAN KOHDE Tornion kaupunki os. Suensaarenkatu 4, 95400 Tornio Vanhainkoti -nimisestä tilasta, Lisätiedot Vakuutussijoittaminen pähkinänkuoressa
Vakuutussijoittaminen pähkinänkuoressa Sijoitus-Invest 11. 12.11.2009 Merja Junnonen Tarjolla olevat tuotteet Eläkevakuutukset/säästö- ja sijoitusvakuutukset Sijoitussidonnaiset/laskuperustekorkoiset Yksilölliset Lisätiedot TALOUS JA TILINPÄÄTÖSILTA- PÄIVÄ 15.1.2013 PÄÄLAKIMIES ANU KÄRKKÄINEN
TALOUS JA TILINPÄÄTÖSILTA- PÄIVÄ 15.1.2013 PÄÄLAKIMIES ANU KÄRKKÄINEN VARAINSIIRTOVEROLAIN UUDISTUS VARAINSIIRTOVEROLAIN UUDISTUS Voimaan 1.1.2013 (HE 125/2012) Muutoksia sovelletaan 1.3.2013 tai sen jälkeen Lisätiedot 2. Mitä asuntokauppalaissa tarkoitetaan ennakkomarkkinoinnilla? Mitä ennakkomarkkinointivaiheen aikana maksetusta varausmaksusta säädetään?
ASUNTO- JA KIINTEISTÖKAUPPA 14.9.2011 - - (1) Miten laissa rajoitetaan vastuunrajoitusehtojen käyttöä (a) kiinteistönkaupassa ja (b) asuntokaupassa? (10 p) (2) Mitä eroa on hinnanalennuksella ja vahingonkorvauksella Lisätiedot Tiekuntien ja isännöitsijöiden vastuut ja vakuuttaminen. Tieisännöitsijöiden neuvottelupäivä 8.10.2015 Erkki Nieminen If Vahinkovakuutusyhtiö Oy
Tiekuntien ja isännöitsijöiden vastuut ja vakuuttaminen Tieisännöitsijöiden neuvottelupäivä 8.10.2015 Erkki Nieminen If Vahinkovakuutusyhtiö Oy Tiekunnat Yksityiset tiet ovat yksityisten kiinteistönomistajien Lisätiedot Tarjoudumme ostamaan tässä mainitun kiinteistön ja sillä olevat rakennukset tarjouksessa mainituilla ja muuten sovittavilla kauppaehdoilla.
TARJOUS, kiinteistö Tarjoudumme ostamaan tässä mainitun kiinteistön ja sillä olevat rakennukset tarjouksessa mainituilla ja muuten sovittavilla kauppaehdoilla. 1. Kaupantekopäivä Kauppakirja allekirjoitetaan Lisätiedot Vertailutietoa nuorten kotivakuutuksista
Vertailutietoa nuorten kotivakuutuksista Tulvavahinkojen korvaaminen kotivakuutuksista - Vertailu kolmen eri vakuutusyhtiön korvauksista 18.12.2013 Johanna Kantola ja Hanna Salo Vakuutus- ja rahoitusneuvonta Lisätiedot Kauppakirja. Etelä-Savon sairaanhoitopiirin kuntayhtymä, Mikkeli (Y 0825508-3)
1 Kauppakirja 1. Myyjä 2. Ostaja Etelä-Savon sairaanhoitopiirin kuntayhtymä, Mikkeli (Y 0825508-3) Perustettavan yhtiön lukuun, omistajinaan Kinos Property Investment Oy tai määräämänsä ja Mikkelin kaupunki Lisätiedot ICT-yrityksen vastuuvakuutus. 19.4.2012 Tiina Schaarschmidt-Pernaa
ICT-yrityksen vastuuvakuutus 19.4.2012 Tiina Schaarschmidt-Pernaa Sanomalehdistä poimittua 2 Koodausvirhe Virhe koodissa. Muoviankkaperhe tukki tuotantolinjan. Eräs eteläsuomalainen IT-yritys oli saanut Lisätiedot MONOGRAFIAN KIRJOITTAMINEN. Pertti Alasuutari
MONOGRAFIAN KIRJOITTAMINEN Pertti Alasuutari Lyhyt kuvaus Monografia koostuu kolmesta pääosasta: 1. Johdantoluku 2. Sisältöluvut 3. Päätäntäluku Lyhyt kuvaus Yksittäinen luku koostuu kolmesta osasta Lisätiedot Riskienhallinta taloyhtiössä
Riskienhallinta taloyhtiössä Taloyhtiö 2014 Maria Kulomäki Asunto-osakeyhtiölaki: asunto-osakeyhtiön toiminta Tarkoituksensa toteuttamiseksi asunto-osakeyhtiö huolehtii hallinnassaan olevien kiinteistöjen Lisätiedot 1(5) 14.5.2013 VALAISTUSVERKKOJEN MYYNTIÄ KOSKEVA KAUPPAKIRJA KUNNAN JA SUOMEN KUNTAVALO OY:N VÄLILLÄ
1(5) 14.5.2013 VALAISTUSVERKKOJEN MYYNTIÄ KOSKEVA KAUPPAKIRJA KUNNAN JA SUOMEN KUNTAVALO OY:N VÄLILLÄ 2(5) Sisällysluettelo Sisällysluettelo... 2 1. Kaupan osapuolet... 3 2. Omaisuuden luovutuksen tausta Lisätiedot Ytk-yhdistys ry:n oikeudenkäyntikuluvakuutus
Vakuutusehdot Voimassa 1.1.2016 alkaen Ytk-yhdistys ry:n oikeudenkäyntikuluvakuutus Sisällysluettelo 1 Vakuutuksen tarkoitus 2 2 Vakuutuksen ottajat ja vakuutetut 2 3 Vakuutuskausi 2 4 Tuomioistuimet ja Lisätiedot Luoton takaisinmaksuturva lainanottajan perusturva
Luoton takaisinmaksuturva lainanottajan perusturva Lainamäärät erityisesti asuntoluottojen määrät ovat vuosi vuodelta kasvaneet ja laina-ajat pidentyneet. Moni lainanottaja mitoittaa luottonsa melko tarkkaan Lisätiedot PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ
HE 181/2002 vp Hallituksen esitys Eduskunnalle laiksi aravalain :n muuttamisesta ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Esityksessä ehdotetaan omistusaravalainan siirtoa kunnalle koskevaa aravalain säännöstä Lisätiedot Kosteus- ja homevaurioiden tutkiminen ja korjaaminen Ympäristöopas 28: Kosteus- ja homevaurioituneen
Kosteus- ja homevaurioiden tutkiminen ja korjaaminen Ympäristöopas 28: Kosteus- ja homevaurioituneen rakennuksen Kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus päivittyy kuntotutkimus Miia Pitkäranta FT [mikrobiologi], Lisätiedot Nimi: Kiinteistö Oy Rauhan Ranta 6 Y-tunnus: 2145043-0 Osoite: c/o Holiday Club Resorts Oy, Hitsaajankatu 22, 00810 Helsinki
KIINTEISTÖN KAUPPAKIRJA 1 OSAPUOLET 1.1 Myyjä Nimi: Kiinteistö Oy Rauhan Ranta 6 Y-tunnus: 2145043-0 Osoite: c/o Holiday Club Resorts Oy, Hitsaajankatu 22, 00810 Helsinki ("Myyjä") 1.2 Ostaja Nimi: Eläkevakuutusosakeyhtiö Lisätiedot TYÖMAAKATSAUS. Juhani Pirinen Oulu 31.10.2013
TYÖMAAKATSAUS Juhani Pirinen Oulu 31.10.2013 Talkoiden tehtävä Kosteus- ja homeongelmien aiheuttamien terveyshaittojen ja kansantaloudellisten menetysten systemaattinen vähentäminen Uusien kosteusvaurioiden Lisätiedot Tampereen kaupunkiseudun infrapalvelujen seutuseminaari III 4.6.2014. Kosteusongelmiin liittyviä korjauksia on tehty jo lähes kaksi vuosikymmentä.
Kaupunki kasvaa rapautuuko infra? Tampereen kaupunkiseudun infrapalvelujen seutuseminaari III 4.6.2014 Mistä sisäilmaongelmat johtuvat? Professori Ralf Lindberg Kosteusongelmiin liittyviä korjauksia on Lisätiedot Vapaaehtoisen MATA-työtapaturmavakuutuksen
Vapaaehtoisen MATA-työtapaturmavakuutuksen vakuutusehdot Vakuuttavaa hyvinvointia Mela Nämä vakuutusehdot koskevat maatalousyrittäjien tapaturmavakuutuslain 21 :n 1 momentin mukaista vapaaehtoista työtapaturmavakuutusta. Lisätiedot Yksityinen varautuminen hoivamenoihin
Yksityinen varautuminen hoivamenoihin Kuopio 10.2.2011 Minna Kohmo 10.2.2011 1 Sisältö Ikärakenteen muutos Esimerkkejä eläkeaikaan varautumisen vaihtoehdoista Asiakkaiden tarpeet Public/private partnership Lisätiedot VAKUUTTAMISEN TARVE LISÄTIETOA FENNIASTA JOS VAHINKO TAPAHTUU TOIMINNAN VASTUUVAKUUTUS. NY Vuosi yrittäjänä opettajan opas
1 NY Vuosi yrittäjänä opettajan opas VAKUUTTAMISEN TARVE Yritystoiminnassa voi sattua ja tapahtua kaikenlaista, aivan kuten normaalissakin elämässä. Yrityksessä vahingot voivat johtua esimerkiksi työntekijöiden Lisätiedot Ostaja Lohjan Vuokra-asunnot Oy, Y-tunnus 0864408-9 Kauppakatu 6, 08100 Lohja
1 (4) Luonnos 7.8.2015 SL Liite 5/Tekla 18.8.2015 ASUINRIVITALOJEN KAUPPAKIRJA 1. Osapuolet Myyjä Lohjan kaupunki Karstuntie 4, 08100 Lohja Ostaja Lohjan Vuokra-asunnot Oy, Y-tunnus 0864408-9 Kauppakatu Lisätiedot Kysymyskohtaiset enimmäispistemäärät on mainittu kysymyksen kohdalla. Yhteispistemäärä on 50 pistettä.
Henkilönumero VAKUUTUSMEKLARITUTKINTO 03.09.2007 YLEINEN OSA Kirjoita jokainen vastaus eri paperille. Merkitse jokaiseen vastauspaperiin ilmoittautuessasi saamasi henkilönumero. Jos jätät vastaamatta kysymykseen, Lisätiedot KodinOmavastuu vakuutus
KodinOmavastuu vakuutus Vakuutusehdot ovat voimassa 1.3.2013 alkaen ja niitä sovelletaan 4.3.2013 tai sen jälkeen sattuneisiin vahinkotapahtumiin. 1. YLEISTÄ Ryhmävakuutuksen (vakuutusnumero 2001194935) Lisätiedot OSAKASSOPIMUS Jykes Kiinteistöt Oy
LUONNOS OSAKASSOPIMUS 5.10.2016 Jykes Kiinteistöt Oy 2 SISÄLLYSLUETTELO 1. Osapuolet... 3 2. Sopimuksen tausta ja tarkoitus... 3 3. Yleisvelvoite... 3 4. Yhtiön hallinto ja omistajaohjaus... 3 5. Osakkeiden Lisätiedot Tunne talosi, turvaa kauppasi
Tunne talosi, turvaa kauppasi Opas ostajalle ja myyjälle kiinteistön kunnon arviointiin ja turvallisempaan kaupantekoon 2016 1 Johdanto Tämä opas pyrkii lisäämään asunto- ja kiinteistökaupan turvaa niin Lisätiedot Sisällys. Johdanto... 13
Sisällys Johdanto... 13 1 Välittäminen on asiakaspalvelua... 17 Määrän ja laadun vuoropuhelu... 17 Asiakkaan on ymmärrettävä, mistä hän maksaa... 19 Sekä ostaja että myyjä ovat asiakkaita... 23 Asiakas Lisätiedot Vertailutietoa nuorten kotivakuutuksista
Vakuutus- ja rahoitusneuvonta Porkkalankatu 1 00180 Helsinki Puh. (09) 6850 120 Fax (09) 6850 1220 www.fine.fi Vertailutietoa nuorten kotivakuutuksista Vakuutus- ja rahoitusneuvonta, Hanna Salo 2011 Tässä Lisätiedot TIETOINEN HAVAINTO, TIETOINEN HAVAINNOINTI JA TULKINTA SEKÄ HAVAINNOLLISTAMINEN
TIETOINEN HAVAINTO, TIETOINEN HAVAINNOINTI JA TULKINTA SEKÄ HAVAINNOLLISTAMINEN Hanna Vilkka Mikä on havainto? - merkki (sana, lause, ajatus, ominaisuus, toiminta, teko, suhde) + sen merkitys (huom. myös Lisätiedot YRITYSKAUPPA. Selvitä ensimmäisenä mitä olet myymässä tai ostamassa?
YRITYSKAUPPA Selvitä ensimmäisenä mitä olet myymässä tai ostamassa? Kaksi päävaihtoehtoa ovat liiketoiminnan myynti ja Yrityksen eli ns. oikeushenkilön myynti. Yrityksen myynti Yrityksen myynti tarkoittaa Lisätiedot K A U P P A K I R J A Myyjä: Vesilahden kunta (y-tunnus: 0157711-9) Lindinkuja 1 37470 VESILAHTI Ostaja: KAUPAN KOHDE: KAUPPAHINTA: Liisa Kristiina Kuusela (090745-536B) Tapolantie 10 37470 Vesilahti Noin Lisätiedot Salainen virhe kiinteistön kaupassa ja piilovirhevakuutus
Salainen virhe kiinteistön kaupassa ja piilovirhevakuutus Jussi Makkonen Pro gradu tutkielma Velvoiteoikeus Lapin yliopisto Oikeustieteiden tiedekunta Kevät 2014 II Lapin yliopisto, oikeustieteiden tiedekunta Lisätiedot Fortum OmavastuuPlus vakuutus
Fortum OmavastuuPlus vakuutus Vakuutusehdot ovat voimassa 18.3.2014 alkaen ja niitä sovelletaan 18.3.2014 tai sen jälkeen sattuneisiin vahinkotapahtumiin. 1. YLEISTÄ Ryhmävakuutuksen (vakuutusnumero 2001195543) Lisätiedot Kauppahinta on yhdeksänkymmentäseitsemäntuhatta viisisataaneljäkymmentäyhdeksän (97 549) euroa.
K A U P P A K I R J A MYYJÄ OSTAJA Asunto Oy Kirkkonummen Ainola, 0878287-9 c/o YIT Rakennus Oy, PL 36, 00621 Helsinki (jäljempänä Myyjä) Kirkkonummen kunta, 0203107-0 PL 20, 02401 Kirkkonummi (jäljempänä Lisätiedot Panu Kalmi, Vaasan yliopisto & Olli- Pekka Ruuskanen, Tampereen yliopisto
Taloudellinen lukutaito Suomessa: alustavia tuloksia edustavasta otoksesta suomalaisia Panu Kalmi, Vaasan yliopisto & Olli- Pekka Ruuskanen, Tampereen yliopisto Mitä on taloudellinen lukutaito? OECD:n Lisätiedot Toimiminen EU avustajana. Tukisarka2015 koulutus 25.3.2015
Toimiminen EU avustajana Tukisarka2015 koulutus 25.3.2015 Vakuutetut Vakuutettuja ovat tuottajayhdistysten nimeämät ja maataloustuottajain liittojen hyväksymät EU-avustajat, jotka avustavat MTK:n jäseniä Lisätiedot Ajankohtaisia oikeustapauksia siviiliasioissa
Ajankohtaisia oikeustapauksia siviiliasioissa Kuntamarkkinat 1092015 lakimies, OTK, TkL Sampsa Matilainen KKO 2015:58 Kiinteistön kauppa Laatuvirhe Kaupan purkaminen Maakaari A oli vuonna 2011 tehdyllä Lisätiedot Kysymyskohtainen enimmäispistemäärä on mainittu kunkin kysymyksen kohdalla. Tentin enimmäispistemäärä on 50 pistettä.
Henkilönumero VAKUUTUSMEKLARITUTKINTO 31.8.2009 YLEINEN OSA Kirjoita jokainen vastaus eri paperille. Merkitse jokaiseen vastauspaperiin ilmoittautuessasi saamasi henkilönumero, älä nimeäsi. Jos jätät vastaamatta Lisätiedot Agria Kissa Vakuutus kissanomistajille. Turvallisuutta läpi elämän
Agria Kissa Vakuutus kissanomistajille Turvallisuutta läpi elämän Astuu voimaan 1.6.2016 1 Agrian kissavakuutus antaa turvaa koko elämän ajan Agrian kissavakuutukset ovat kaikille kissoille; olivatpa ne Lisätiedot Asuntokaupan kuntotarkastajan AKK ajankohtaispäivä
Asuntokaupan kuntotarkastajan AKK ajankohtaispäivä 14.-15.6.2012, HELSINKI Torstai 14.6.2012 Sisäilmaongelmat ja niiden hallinta 08.45-09.00 Ilmoittautuminen ja aamukahvi 09.00-09.20 Tilaisuuden avaus Lisätiedot VAKUUTUSTUTKINNON TENTTIKYSYMYKSIÄ: VAPAAEHTOINEN HENKILÖVAKUUTUS
VAKUUTUSTUTKINNON TENTTIKYSYMYKSIÄ: VAPAAEHTOINEN HENKILÖVAKUUTUS VAKUUTUSTUTKINTO 171. SUORITUSTILAISUUS VAPAAEHTOINEN HENKILÖVAKUUTUS 16.9.2015 Kirjoita nimesi vain erilliselle kansilehdelle, EI vastaussivuille. Lisätiedot Polvelta Toiselle - messut 6.5.2016 ja 14.5.2016. Kuolinpesä metsän omistajana
Polvelta Toiselle - messut 6.5.2016 ja 14.5.2016 Kuolinpesä metsän omistajana Projektineuvoja Jorma Kyllönen Tietoinen metsänomistus -hanke 2 Kuolinpesä Puhekielessä perikunta Itsenäinen verotusobjekti, Lisätiedot Etuosto-oikeuden käyttäminen kiinteistökaupassa
Liikennepalvelu Suomi Liikepaikat ja verkostot1 T Tuomi Helsingin kaupunki Kiinteistövirasto Katariinankatu 1 00 170 Helsinki Asia: Etuosto-oikeuden käyttäminen kiinteistökaupassa Neste Markkinointi Oy Lisätiedot Korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan muutostöissä Kirsi Ruutu Lakimies, varatuomari
Korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan muutostöissä Kirsi Ruutu Lakimies, varatuomari Yhtiö, vanha osakas ja uusi osakas Yhtiö Vahingonkorvaus Kunnossapitovastuu Vanha Uusi osakas Asuntokauppa Lisätiedot RIL 25.09.2012. Talkoiden työmaa-aikataulu. Tulosten viestintä, asennemuutoskampanja. Juhani Pirinen, TkT Ohjelmapäällikkö
RIL 25.09.2012 Juhani Pirinen, TkT Ohjelmapäällikkö Talkoiden työmaa-aikataulu Valtioneuvoston periaatepäätös ja toimenpidesuunnitelma 2010 Talkooverkoston luominen 2010 2011 Hankkeet, uudet työkalut 2010 Lisätiedot Kunnalle lahjoitetut kiinteistöt ja niiden käyttö
Kunnalle lahjoitetut kiinteistöt ja niiden käyttö Kunnalle kiinteistön lahjoittamiseen sovellettava säännöstö Maakaaren (540/1995) 4. luvun 2 :n mukaisesti kiinteistön lahjaa koskevat soveltuvin osin kiinteistön Lisätiedot SOPIMUSTEN MERKITYS OMISTAJANVAIHDOKSISSA
SOPIMUSTEN MERKITYS OMISTAJANVAIHDOKSISSA Sopimustyypit ja niiden valinta Kaksi päävaihtoehtoa ovat liiketoiminnan myynti (liiketoimintakauppa) ja yrityksen itsensä, eli ns. oikeushenkilön, myynti (osuus Lisätiedot Kotivakuutusten hintavertailu
1 Vakuutus- ja rahoitusneuvonta Porkkalankatu 1 00180 Helsinki Puh. (09) 6850 120 Fax (09) 6850 1220 www.fine.fi Kotivakuutusten hintavertailu Vakuutus- ja rahoitusneuvonta, Hanna Salo 2011 Tässä vertailussa Lisätiedot Kysely kiinteistönvälittäjille
Kysely kiinteistönvälittäjille Kuinka kauan olet toiminut kiinteistönvälitysalalla? Alle 5 vuotta 5-10 vuotta 10-20 vuotta Yli 20 vuotta Toimitko... itsenäisenä ammatinharjoittajana toisen palveluksessa Lisätiedot 2017 © DocPlayer.fi Yksityisyyskäytäntö | Palveluehdot | Palaute