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Timestamp: 2017-03-26 17:02:46+00:00
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Matched Legal Cases: ['art 3', 'art 2', 'art 2', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art 2', 'art 2']

Spese sorpresa nell'acquisto di appartamento comprato dal costruttore | propit.it - Forum per la Casa
Spese sorpresa nell'acquisto di appartamento comprato dal costruttore
Discussione in 'Compravendita Immobiliare' iniziata da maor, 15 Dicembre 2010.
Salve a tutti ,è la prima volta che scrivo nel vostro forum ,seguo con molto interesse gli argomenti che trattate inerenti alle compravendite immobiliari e problematiche annesse,in quanto coinvolta direttamente in questo periodo,il mio quesito riguarda appunto l'acquisto di un appartamento effettuato direttamente dal costruttore .Parliamo di appartamento e palazzo già terminati da oltre un anno ,quindi non comprato su carta,ora avrei bisogno di un chiarimento in merito a una spesa extra non menzionata ,nè a voce nè sul compromesso ,il prezzo è 250.000 più 4% di IVA più le spese di registrazione del compromesso ,ma a 15 gg dal rogito mi arriva una lettera dal costruttore col riepilogo spese , tutte le tranche da me versate e rimanente saldo ,nella lista compare una voce con spese di accatastamento quantificate in 2000 euro , sono andata a rileggermi il preliminare per capire se ci fosse qulcosa che giustificasse tale richiesta e alla voce dell'art 3 “adeguamento prezzo”riporto testuali parole si trova questa scrittura :il prezzo pattuito previsto all'art 2 si intende fisso sino alla consegna dei locali e perciò non verrà effettuato nessun adeguamento prezzo ,salvo per le pratiche necesarie al fine di rendere possibile la stipulazione del rogito che verranno forfettizzate nella misura dell'8 per mille del prezzo pattuito all'art 2 da corrispondersi “una tantum”all'atto della liquidazione dei conti “,
facendo 2 conti l'8 per mille di 250.000 sono proprio 2000 euro ,ma è giusto chiedermi tale cifra che non è mai stata fatta presente prima e soprattutto chiamarla spesa per accatastamento ?Ammetto la mia ignoranza in tutta la compravendita ,ma così è proprio approfittarsene ,già so che dovrò darglieli, ma vorrei capire se posso farmeli giustificare ,chessò da una ricevuta ,grazie e spero di essere stata chiara nella spiegazione
Questa spesa era indicata nel preliminare di vendita, pertanto è legittimo che il costruttore oggi ti chieda quei soldi.
A dire il vero con l'adeguamento dell'Italia alle nuove direttive Europee sulla tutela del consumatore, non sarebbe più possibile scorporare questi oneri, ma ricomprenderli nel prezzo di vendita.
In questo caso il costruttore li ha esplicitati nel compromesso quindi risulta come un accordo tra le parti a prescindere dalla normativa in vigore. Ancora più corretto sarebbe stato se in calce ad documento avessi fatto una seconda firma a conferma che avevi letto e compreso chiaramente questa clausola (come se fosse una clausola così detta vessatoria).
Creco che non ti resti che pagare. Andrea Sini,
Grazie mille per la risposta ,immaginavo fosse così..pazienza ,non si può sapere proprio tutto,ma aspettarsi di tutto si:???:
Nell'acquisto delle nuove costruzioni, in genere, le spese tecniche sono sempre a parte, e fatturate separatamente...
A me ha fatto il totalone all inclusive ,cmq il mio fastdio è nato dall'omissione voluta in quanto era stato tutto messo in chiaro dall'inizio,si è vendicato perchè gli faccio dichiarare tutta l'IVA maor,
Può darsi, l'importanet è che ti faccia la fattura.
Per perfezionare l'atto di vendita non è indispensabile che sia stato precedentemente accatastato ? Non è necessario l'accatastamento anche per ottenere l'abitabilità ? Se è così sarebbero operazioni necessarie per chi vende e quindi di sua pertinenza.
Pietrantonio Del Re,
Nel privato, si.
In realtà, è prassi consolidata da parte dei costruttori fatturare separatamente al momento del rogito tali spese...
Fino ad ora ha sempre emesso fattura....e non credo proprio che manchi di fare l'ultima(anche perchè lo obbligherei) ,comunque io avevo già in mano tutte le dichiarazioni di apertura e fine lavori con agibilità e non ha mai accennato al fatto di dover pagare la documentazione,secondo me ha taciuto la cosa perchè sapeva di prenderli comunque con la clausola che ho riportato sopra ,ho deciso di non chiedergli spiegazioni di questi 2000,anzi 2080 euro con l'IVA ,perchè volevo pareri esterni ,resto colpevole del fatto che non mi sono documentata abbastanza ,siccome ho dovuto comprare in fretta e furia a causa della vendita improvvisa della mia casa e lui mi ha concesso di entrare prima del rogito ...troppa generosità alla fine si paga ,io rogito lunedì 20 se nel frattempo arrivano altri pareri ,li terrò presenti ,si sà mai.....
Mi permetto comunque di insistere nella mia convinzione che i costi di accatastamento spettano al costruttore. Il costruttore ha l'obbligo di avviare la pratica di accatastamento entro 15 gg dalla fine dei lavori, che l'immobile sia o no stato posto in vendita. Per vendere la casa è obbligatorio richiedere ed ottenere l'abitabilità, per la quale è necessario l'accatastamento. Salvo specifici accordi in deroga, al momento del rogito, il venditore deve dimostrare di aver ottenuto l'abitabilità. A questo proposito ho letto che "secondo un'opinione comunemente accettata (Cass., 26 maggio 1999 n. 5103, in Giur. it., 2000, 706) si deve ritenere che, salvo patto contrario, l'obbligo di dotare l'immobile del certificato di abitabilità gravi sul venditore".
"Il certificato (o licenza) di abitabilità, che viene rilasciato dal comune in base al D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, ha una duplice funzione: da un lato attestare l'idoneità dell'immobile ad essere adibito ad uso abitativo, previa valutazione della sua conformità agli standards minimi di stabilità, sicurezza ed igiene degli edifici (Cass. pen., 13 dicembre 1996, n. 4311, in Dir. pen. e processo, 1998, 215 e ss.); dall'altro garantire l'idoneità dell'immobile ad «assolvere una determinata funzione economico sociale e quindi a soddisfare in concreto i bisogni che hanno indotto l'acquirente ad effettuare l'acquisto» (Cass., 10 giugno 1991, n. 6576, in Giust. civ., 1992, I, 1333 e ss.)" e altro dello stesso tenore che si trova su internet.
Alla lentezza della procedura burocratica imputabile al Comune che ritarda a rilasciare il certificato di agibilità, deve seguire un comportamento diligente da parte del promettente venditore che deve farsi parte attiva esercitando ogni debita pressione per ottenerlo in tempi stretti. E ciò anche se oggettivamente trattasi di bene immobile di perfetta costruzione attestata dal venditore, dal progettista, dal notaio. L’assenza fisica del certificato di agibilità costituisce impedimento alla esecuzione del rogito notarile. Fino al 26 novembre 2009 il venditore interveniva a rogito, consegnava la ricevuta di presentazione all’ufficio tecnico degli elaborati necessari ad ottenere il certificato de quo, si assumeva in atto la responsabilità del buon fine del rilascio, rilasciava ogni altra garanzia possibile. In quelle condizioni e dopo aver analizzato la attendibilità della documentazione anche il Notaio più severo si prestava ad eseguire il rogito .
Dal giorno della pubblicazione della sentenza sotto riportata non è più così. Non rileva che l'immobile sia oggettivamente in regola con le norme urbanistiche, o che a consuntivo ma dopo la data fissata per il rogito il rilascio del certificato si sia avverato regolarmente e neppure rileva che il ritardo del rilascio sia imputabile a lentezza burocratica del Comune. Grava sempre sul venditore l'onere di attivarsi prima del rogito. ( n.d.A : in alternativa si potrebbe inserire una riserva nel preliminare per prorogare legittimamente la esecuzione del rogito fino ad una certa data sicura per la materializzazione del documento). E’ questo il senso della sentenza n. 25040 emessa dalla Corte di Cassazione - Sezione II civile – in data 27 novembre 2009 Fonte:Ennio Alessandro Rossi, commercialista in Brescia
Ok, ma il quesito è sulle cosiddette "spese tecniche", l'accatastamento non c'entra con quello che hai postato.
In queste spese tecniche, qui a Bologna perlomeno, i costruttori quasi sempre inseriscono anche tabelle millesimali e costi di allacciamento delle utenze individuali: nei loro costi sono previste le spese di urbanizzazione generali complessive, ma non gli allacciamenti alle singole unità immobiliari, che, in questo caso, vengono curate dall' impresa, ma a spese dell'acquirente che dovrà fare solo le volture.
E' vero quello che dici, ma nel quesito iniziale si parlava di "spese di accatastamento"
Quando si indicavano separatamente gli oneri, la consuetudine almeno a Bologna era quella di indicare in un valore variabile dai € 2.000,00 ad € 4.000,00 i seguenti oneri:
1) redazione di tabelle millesimali e regolamento di condominio
2) allacciamenti utenze luce acqua gas (resta solo l'attivazione a carico del proprietario finale)
3) certificazioni tutte
4) accatastamento
5) usabilità
Io devo fare un rogito nei prossimi giorni, e non pagherò nessuna di quelle spese elencate; ho pagato solo le attivazioni delle utenze. Secondo me, tutti i costi che derivano all'imprenditori per il rispetto di suoi obblighi (certificazioni, accatastamento, usabilità) indipendenti dalla vendita, non possono essere ribaltati sul compratore, ma fanno parte di tutti i costi di costruzione, tenendo conto dei quali, ha stabilito il prezzo di vendita dell'immobile.
La consuetudine di cui sopra è un trucco che fa sembrare il prezzo più basso e recupera costi in maniera diversa.
E' ovvio che nel compromesso si può stabilire e accettare qualsiasi cosa, e dopo va rispettata.
Nel caso discusso, io sostengo che, se al momento del rogito il costruttore sta chiedendo 2000 € con la motivazione specifica "spese di accatastamento", chi ha posto il quesito deve rifiutarsi di pagare.
Che tale cifra possa indirettamente essere ricondotta alla voce "adeguamento ...." inserita nel compromesso è una ipotesi di chi ha posto il quesito.
Pietrantonio Del Re ha scritto:
Dal giorno della pubblicazione della sentenza sotto riportata non è più così. Non rileva che l'immobile sia oggettivamente in regola con le norme urbanistiche, o che a consuntivo ma dopo la data fissata per il rogito il rilascio del certificato si sia avverato regolarmente e neppure rileva che il ritardo del rilascio sia imputabile a lentezza burocratica del Comune. Grava sempre sul venditore l'onere di attivarsi prima del rogito. ( n.d.A : in alternativa si potrebbe inserire una riserva nel preliminare per prorogare legittimamente la esecuzione del rogito fino ad una certa data sicura per la materializzazione del documento). E’ questo il senso della sentenza n. 25040 emessa dalla Corte di Cassazione - Sezione II civile – in data 27 novembre 2009 Fonte:Ennio Alessandro Rossi, commercialista in BresciaClicca per allargare...
Grazie Pierantonio per avermi citato ma sull'abitabilità ho un aggiornamento Compravendita Immobiliare. Abitabilità documento essenziale. Inadempimento sanabile dopo il rogito
prezzo pattuito previsto all'art 2 si intende fisso sino alla consegna dei locali e perciò non verrà effettuato nessun adeguamento prezzo ,salvo per le pratiche necesarie al fine di rendere possibile la stipulazione del rogito che verranno forfettizzate nella misura dell'8 per mille del prezzo pattuito all'art 2 da corrispondersi “una tantum”all'atto della liquidazione dei conti “,Clicca per allargare...
Nel proseguio meglio utilizzare una dizione del tipo " nel prezzo sono comprese tutte le spese chiavi in Mano nessuna esclusa" Nel caso in specie il contratto fanno riferimento a spese "forfetizzate" lasciando spazi pericolosi di arbitrarietà . La dizione comunque è cosi' infelice che potrebbe essere meritevole di un tentativo di conciliazione