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Timestamp: 2019-01-19 05:15:21+00:00
Document Index: 269948266

Matched Legal Cases: ['art. 577', '§ 4', '§ 1', 'art. 577', 'art. 577', 'art. 577', '§ 2', '§ 1', 'art.577', '§4', 'art.577', 'arrêt ', 'arrêt ', '§2', '§ 4', '§2', 'art 577', "l'article 577", '§ 2', "l'article 577", '§ 2', '§2', "l'article 577", '§ 2', "l'article 577", '§ 2', 'art.577', '§ 4', 'arte 2018', '§4', 'art.577', '§ 2', 'art.172', 'art.577', '§ 4', 'art.577', '§ 4']

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Règlement Général de copropriété : relique de la loi de 1924 supprimé ?
» Règlement Général de copropriété : relique de la loi de 1924 supprimé ?
#1 03-06-2017 15:20:35
Actuellement mon ACP cherche un syndic professionnel pour résoudre le chaos qui règne actuellement dans la copropriété.
Je retrouve sur le site d’un des candidats, avec expérience de « syndic judiciaire provisoire », ce qui suit :
La fonction de syndic comprend les opérations ordinaires afférentes à la gestion administrative, financière et technique des parties communes de l'immeuble.
Celles-ci doivent être exécutées en bon père de famille conformément :
Aux dispositions du règlement général de copropriété.
Aux lois, décrets et règlements des pouvoirs publics concernant la copropriété.
Aux obligations déontologiques qui sont imposées par l'Institut professionnel des Agents immobiliers (IPI).
Le mot « statuts » ne s’y retrouve pas, mais bien le mot « règlement général de copropriété », caractéristique pour les copropriétés d’avant l’incendie de l’Inno et/ou d’avant la loi de 1994.
Ce qui manque en plus c’est la disposition que le syndic doit exécuter les décisions de l’AG.
La réforme de la loi en préparation veut confier la définition des règles à suivre par l’AG au syndic de l'ACP, qui seraient en plus les seuls compétents à déterminer les règles, repris dans le ROI, qu’ils doivent eux-mêmes suivre.
J’attends avec impatience la transformation des recommandations (voir Syndic Info 50) en projet de loi. La publication serait imminente, si je crois un article dans « Krant van West-Vlaanderen » du 27/5, aussi publié sur le site du Ministre Geens.
Quelqu'un sait si le projet de loi est déja déposé à la Chambre ?
Dernière modification par luc (03-06-2017 15:21:32)
#2 03-06-2017 16:56:10
Re : Règlement Général de copropriété : relique de la loi de 1924 supprimé ?
Apparemment le projet de loi "copropriété" n'a pas été récemment déposé à la Chambre
https://www.lachambre.be/kvvcr/showpage … 00&to=2499
#3 03-06-2017 17:03:29
D'une part, la mission annoncée par le syndic postulant se fera notamment conformément aux lois, décrets et règlements des pouvoirs publics concernant la copropriété.
D'autre part, l'art. 577-8, § 4, 3°, C. civil prévoit que le syndic est chargé 'exécuter et de faire exécuter les décisions de l'AG.
Dernière modification par GT (03-06-2017 17:04:16)
#4 04-06-2017 07:02:33
L'article 577-4, § 1 , al.2, CC, n'est pas visé par les amendements au code civil proposés au Ministre GEENS par le groupe de travail qu'il avait institué.
"L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique."
Ce texte subsiste, l'existence du règlement de copropriété n'est pas mise en question.
En revanche, le contenu de ce règlement serait élagué puisqu'il est proposé de supprimer l'art. 577-4, al.4, 3°,4° et 5°.
Mais, le texte de l'art. 577-4, al.4, 3°,4° et 5°, serait déplacé à l'art. 577-4, § 2 relatif au règlement d'ordre intérieur , § qui serait formulé comme suit :
« Il est établi un règlement d'ordre intérieur par acte sous seing privé. Le règlement d'ordre intérieur contient au moins :
1° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l’assemblée générale en application de l’article 577-7, § 1er, 1°, d) ;
2° le mode de nomination d’un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission ;
3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l’association des copropriétaires ».
Et l'art.577-14, al.2, serait remplacé par le texte suivant :
« Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d'ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur».
Il en ressort que la charge qui pèse actuellement sur le syndic d'exécuter ou de faire exécuter les décisions de l'AG continuerait a peser obligatoirement sur lui.
Ceci dit , il est surprenant de constater que le début du §4, de l'art.577-8 n'aie pas été l'objet d'une proposition de modification.
Ce texte est actuellement libellé comme suit :
"Quels que soient les pouvoirs qui lui soient conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé..."
Or, les pouvoirs du syndic seraient dans le futur non plus fixés dans le règlement de copropriété mais dans le ROI.
Inadvertance du groupe de travail ou un élément m'échappe-t-il ?
#5 04-06-2017 07:49:28
Bonjour, je ne sais pas si je comprends suffisament bien la portée du message de Luc qu je remercie. S'agirait-il de créer en faveur de la défense des copropriétaires une disposition similaire aux arrêts de Cassation d'un pays frontalier notamment :
En application de ce texte, la jurisprudence indique que, s’agissant des actions individuelles menées sur le terrain de la violation des dispositions du règlement de copropriété, les copropriétaires concernés n’ont même pas à établir qu’ils subissent un préjudice personnel du fait de la violation du règlement de copropriété. En effet, les décisions récentes de la Cour de Cassation ne contraignent plus les copropriétaires lésés à faire la preuve de l’existence d’un préjudice personnel.
« Attendu que les époux Z et les consorts Y font grief à l’arrêt de déclarer les consorts X recevables à agir à leur encontre alors, selon le moyen, que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a seul la qualité pour agir à l’effet de faire cesser une atteinte à la destination de l’immeuble tels qu’inscrite dans le règlement de copropriété. Qu’un copropriétaire n’a, dans ce cas, d’intérêt à agir individuellement qu’en prouvant qu’il subit un préjudice personnel distinct du trouble collectif engendré par la violation dudit règlement.
Mais attendu que la cour d’appel a relevé à bon droit que le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire avait le droit d’en exiger le respect par les autres et que l’action individuelle des consorts X était recevable sans qu’ils soient astreints de démontrer qu’ils subissaient un préjudice personnel et spécial distinct de celui de la collectivité des membres du syndicat, leur intérêt à agir trouvant sa source dans le respect du règlement de copropriété. »
« Chaque copropriétaire le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat (…) ».
Dans un arrêt du 5 juillet 2006, elle a rappelé ce principe. Dans ce cas d’espèce, le litige portait sur le remplacement d’un mur par une grille en fer forgé qui ne causait pas de préjudice personnel au copropriétaire qui avait engagé la procédure préjudice. La cour a rappelé que chaque copropriétaire est en droit d’exiger le respect du règlement de copropriété sans être tenu de démontrer qu’il subissait un préjudice personnel lié au non respect du règlement. (Cour de Cassation 5 juillet 2006 n° 05-14.579)
Concernant l’exercice de l’action individuelle, le copropriétaire, qui agit individuellement, est tenu, en vertu des dispositions de l’article 15, d’informer le syndic de l’action qu’il entreprend. Il n’est pas tenu d’informer préalablement l’assemblée générale.
Le contenu de son obligation d’informer le syndic ressort du dernier alinéa de l’article 15. Cette obligation est précisée à l’article 51 du décret du 17 mars 1967 indiquant que : « copie de l’assignation délivrée par le copropriétaire qui exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot est adressée par l’huissier au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
http://www.avocatconseilparis.com/publi … prietaires
#6 07-06-2017 06:17:17
Merci pour vos interventions qui étaient très informatifs.
Mais l’Art 577-10 §2 CC est celui qui me pose problèmes. Sa rédaction ne changera-t-il pas ?
Le syndic ne pourrait-t-il invoquer l’Art. 577-8 § 4. 4° CC (urgence) pour changer le ROI, ce qui est la tradition dans mon ACP ?
L’AG devra-t-elle se réunir préalablement pour changer la moindre chose dans le ROI ?
L’exécution des missions mentionnés dans le ROI seront-t-ils impératifs (question aussi soulevée par vous) ?
La consultation physique sur place (donc plus dans le cabinet du syndic) sera-t-elle effectivement impérative (= au moins des sanctions par l’IPI si ce n’est pas le cas).
Le but poursuivie par les recommandations est en fait de rendre les changements du règlement de copropriété gratuit (acte sous seign privé).
On pourra facilement y arriver en tansférant une partie du RdC vers le ROI, mais, comme le titre du sujet le "suggère indirectement", en scindant les statuts comme suit :
L’acte de base (acte authentique)
Le Règlement de copropriété qui resterait un acte authentique
Le Règlement d’ordre intérieur de l’ACP (ROI ACP), acte sous seing privé, qui reprend la partie du RdC, comme proposé dans les recommandations.
Le Règlement d’ordre intérieur de la Résidence (ROI Résidence), acte sous seing privé, qui reprend les dispositions applicables à ceux qui résident dans l’immeuble, donc en fait le ROI comme initialement prévue.
Comme publication je suggère le dépôt supplémentaire du ROI ACP (pas le ROI Résidence) à la "greffe de la BCE" (et publication du fait de ce dépôt dans le Moniteur). Ce qui le rend consultable/opposable, moyennant un effort de déplacement. Il garantira que le texte n’est pas altéré à tout moment suivant « l’humeur » (= les intérêts privés) du syndic.
Dernière modification par luc (07-06-2017 06:24:01)
#7 07-06-2017 08:03:31
Ce qui le rend consultable/opposable, moyennant un effort de déplacement. Il garantira que le texte n’est pas altéré à tout moment suivant « l’humeur » (= les intérêts privés) du syndic.
Effectivement on partage tous cette préoccuppation !!!
Le ROI ( autrefois) était une annexe de l'Acte de Base....enregistré aux hypothèque et transmis ...via le notaire qui lui donnait un semblant de force juridique.
La tendance actuelle est de modifier le ROI à coups de pseudo décisions dans les PVS au gré des humeurs et intérêts du syndic et de sa majorité et effectivement on ne voit même plus jamais le ROI y compris affiché dans les halls avec un joli pot de fleur et le syndic ne le met pas à jour alors Luc a raison il nous faut une vraie solution de gestion collective fiable et sincère.
#8 07-06-2017 08:55:16
Je suis l’analyse de GT sur l’article 577-4 §2 sauf en ce qui concerne la non modification 577-8. Car aucun pouvoir ou mission du syndic ne seront repris dans le règlement d’ordre intérieur. Si le groupe de travail a fait glissé les texte de l’art 577-4 al4 3°,4° et 5° dans le ROI, c’est pour permettre au aux ACP de continuer à réaliser une coordination de leurs statuts en cas de modification de la législation sans devoir réaliser un acte authentique.
Les références de Ickx concerne la France. Dans les propositions du groupe de travail est prévu l’insertion à l'article 577-9, § 2, alinéa 1er, du Code civil : « si elle lui cause un préjudice personnel ».
Pour répondre à Luc
1) Un syndic ne peut pas invoquer l’urgence pour modifier de sa propre initiative un ROI.
2) C’est l’AG qui décide des modification ou, dans le futur, le législateur au vu de l’insertion proposée à l'article 577-10, § 2, alinéa 2, du Code civil : « Le syndic a également l’obligation d'adapter le règlement d’ordre intérieur si les dispositions légales applicables sont modifiées, sans avoir besoin pour ce faire d’une décision préalable de l’assemblée générale. ».
3) De quels missions parler vous? Il y a normalement aucune mission reprise dans un ROI.
4) Les règles de consultations du ROI n’ont pas changé. Et n'inventons pas des choses qui n'existe pas. Il y aura qu'un seul ROI. Hors de question donc de parler d'un ROI ACP et d'un ROI Résidence
Le projet passera via le gouvernement et il avance conformément à ce que le Ministre Geens a annoncé.
#9 07-06-2017 18:46:19
Oui....mais en pratique le ROI sert aussi dans la guéguerre judiciaire qui est pilotée par le Syndic - car soyons de bons comptes c'est exclusivement le Syndic et non les copropriétaires qui en théorie officiellement pilote téléguide et paie les Avocats pour "défendre l'ACP". Dans ce contexte nombre de copropriétés vont soudainement inscrire ( sans annonce claire à l'ODJ) dans un PV des "intérêts de retard" à 15% et une clause pénal à 4€ jour ce qui contraint le plaignant à contester ce point supplémentaire en justice.
Voilà un exemple illustrant une modification du ROI que le Syndic souvent secrétaire d'AG à 99% (?) inscrira lui-même dans un PV.
on a tous vu ça dans la pratique....
#10 10-06-2017 07:00:05
Je suis l’analyse de GT sur l’article 577-4 §2 sauf en ce qui concerne la non modification 577-8. Car aucun pouvoir ou mission du syndic ne seront repris dans le règlement d’ordre intérieur.
Vous énoncez qu' "aucun pouvoir ou mission du syndic ne seront repris dans le règlement d'ordre intérieur".
Cette affirmation ne contredit-elle pas le texte de l'article 577-4, § 2, du Code civil tel qu'il est remplacé dans les propositions présentées au Ministre GEENS par le groupe de travail ?
Je le reprends partiellement ci-dessous :
J'en retiens que le ROI ne devrait plus faire l'objet d'une décision (exit dans le texte légal la formulation "s'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur") et qu'il devra contenir obligatoirement l'étendue des pouvoirs du syndic.
Dernière modification par GT (10-06-2017 07:00:58)
#11 16-06-2017 20:49:18
Voici un article extrait d'un Règlement général de copropriété utile pour en faciliter l'administration par ses organes "Il est arrêté, entre tous les copropriétaires un règlement d'ordre intérieur obligatoire pour eux et leurs ayants-droit et qui ne pourra être modifié que par l'assemblée statuant à la majorité des deux tiers. Les modifications devront figuer à leurs dates aux procès-verbaux des assemblées générales et être en outre insérées dans un livre spécial dénomé livre de copropriété tenu par le syndic et qui contiendra d'un même texte le statut de l'immeuble, le ROI et les modifications"
#12 17-06-2017 04:44:21
Probablement abrogé de fait par la loi de 1994, au moins à coordonner depuis 1994 (coordination pas obligatoire mais conseillé par le législateur de 1994).
Remplacé depuis 1994 par entre autres par le registre des PV des AG, ... .
N'oublions pas qu'un acte de base authentique n'était pas obligatoire avant 1924.
En 2010 il restait je crois au moins 5 copropriétés d'avant 1914 sans acte de base authentique, donc avec impossibilité de coordonner.
#13 17-06-2017 08:08:53
Voici un article extrait d'un Règlement général de copropriété :
"Il est arrêté, entre tous les copropriétaires un règlement d'ordre intérieur obligatoire pour eux et leurs ayants-droit et qui ne pourra être modifié que par l'assemblée statuant à la majorité des deux tiers.
Les modifications devront figuer à leurs dates aux procès-verbaux des assemblées générales et être en outre insérées dans un livre spécial dénomé livre de copropriété tenu par le syndic et qui contiendra d'un même texte le statut de l'immeuble, le ROI et les modifications"
Luc je n'apercois pas en quoi cet article ne serait pas super valable pour régler la question du ROI en couches d'oignons du fait des modifications intenpestives par les PVS.....
#14 17-06-2017 10:11:29
Il est actuellement imperatif:
Art. 577-3. (...) Tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis auxquels s'appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété. (...)
Art. 577-4. 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
Un changement intempestif du ROI reste possible. Il ne coute que les frais d'une AGE dans le cas d'une AG "majorité silencieuse". Dans le cas d'un changement du RC il faut en plus un acte authentique.
#15 17-06-2017 10:34:44
L'article à insérer dans nos règlements répond au besoin d'une disposition contractuelle afin quelqu'un concrètement tienne constamment à jour ledit ROI de copropriété en tenant compte des modifs des PVs successifs au fil du temps par les copropriétaires en AGs.
A défaut qui connait le texte de ROI en vigueur ?
Si je suis suffisamment renseigné, le Code Civil ne règle nullement ce genre de considération d'ordre pratique.
#16 30-11-2018 17:48:39
seul ROI. Hors de question donc de parler d'un ROI ACP et d'un ROI Résidence
Pour Isabelle DURANT et Olivier JAUNIAUX, eu égard à l'article 577-4, § 2, 2° prévoyant que le règlement d'ordre intérieur contiendra notamment l'étendue des pouvoirs du syndic, le législateur aurait dû modifier le début de l'art.577-8, § 4 ("Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété ", ce qu'il a oublié de faire.
( "Le syndic, le conseil et le commissaire" dans "La copropriété après la loi du 18 juin 2018", page 98, n°21, al.2, La Charte 2018)
Dernière modification par GT (30-11-2018 17:49:20)
#17 30-11-2018 20:11:06
Selon mon humble opinion le législateur ne s'est pas trompé.
La partie que l'AG pouvait déjà modifier est transféré du RC vers le ROI. La partie des pouvoirs impératifs du syndic est resté dans la loi.
Cela ne changera pas. Sauf si on veut que le syndic devienne le régisseur de l'immeuble et les copropriétaires des locataires qui paieront ce que le syndic a la bonté de décider.
En clair: ce n'est pas encore au syndic de déterminer par exemple comment il justifiera l’utilisation de l'argent des propriétaires. Il peut proposer s'il reste dans le cadre de l'Art. 577-8.
Toucher à l'introduction de l'Art. 577-8. §4. est très délicat et doit être faite en connaissance de cause, tant théorique que pratique, tant comme syndic que comme propriétaire- résident ou propriétaire-investisseur.
Je répète: c'est mon propre opinion, basée sur une expérience assez diversifiée des deux cotés de la barrière.
Dernière modification par luc (30-11-2018 20:13:13)
#18 30-11-2018 21:04:01
L'art.577-10, § 2, al.2, C. civil introduit par l'art.172, c de la loi du 18 juin 2018 prévoit :
"Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale. Le syndic a également l'obligation d'adapter le règlement d'ordre intérieur si les dispositions légales qui s'appliquent sont modifiées, sans avoir besoin pour ce faire d'une décision préalable de l'assemblée générale. Le cas échéant, le syndic communique cette information à la prochaine réunion."
Le syndic ne fait pas ce qu'il veut.
Le ROI sera modifié :
1. si décision de l'AG (qui ne peut contrevenir aux règles impératives du Code civil, donc à l'art.577-8, § 4).
Dans cette hypothèse le ROI complète les dispositions légales impératives
2. si les dispositions légales sont modifiées.
Ds cette seconde hypothèse, le ROI reprendra à l'initiative du syndic les dispositions modifiées par la loi (et non par le syndic). Ces dispositions minima sont contenues à l'art.577-8, § 4, C.civil. Le syndic adapte le ROI pour autant que la loi modifie les dispositions applicables.
Dernière modification par GT (30-11-2018 21:06:12)
#19 30-11-2018 21:33:54
Cette adaptation par le syndic sur base de par exemple une ordonnance régionale sera donc souveraine (= ne pourra a être contesté en justice). Je crois que la voie d'un administrateur provisoire, demandé par le syndic, est plutôt la voie à suivre dans le cas d'une AG qui refuse d'exécuter une loi fédérale, une ordonnance régionale, ... . Une loi ne peut as s'adapter au différentes version des textes statutaires. Il y aura toujours une interprétation et des nuances.
#20 30-11-2018 22:41:07
Un syndic qui se retrouve devant une AG qui refuse d'appliquer la loi n'a qu'une solution: présenter sa démission.