Source: https://www.uibk.ac.at/zivilrecht/buch/kap8_0.xml?section-view=true;section=1
Timestamp: 2019-03-21 03:27:23
Document Index: 199295054

Matched Legal Cases: ['§ 308', '§ 308', '§ 469', '§ 454', '§ 308', '§ 354', '§ 366', '§ 472', '§ 43', '§ 23', '§ 19', '§ 426', '§ 427', '§ 428', '§ 428', '§ 431', '§ 451', '§ 381', '§ 426', '§ 430', '§ 9', '§ 14', '§ 12', '§ 430', '§ 354', '§ 365', '§ 365', '§ 354', '§ 364', '§ 353', '§ 353', '§ 353', '§ 353', '§ 426', '§ 426', '§ 1392', '§ 353', '§ 353', '§ 354', '§ 354', '§ 362', '§ 354', 'OGH', '§ 488', '§ 354', 'OGH', 'OGH', 'Art 1', 'Art 5', 'Art 1', '§ 365', '§ 365', '§ 125', '§ 127', '§ 141', '§ 366', '§ 364', '§ 364', '§ 37', '§ 366', '§ 523', '§ 523', '§ 364', '§ 364', '§ 364', '§ 372', '§ 23', '§ 228', '§ 37', '§ 44', '§ 21', '§ 61', '§ 354', '§ 364', '§ 364', '§ 364', '§ 2', '§ 364', '§ 364', '§ 365', 'Art 14', '§ 421', '§ 422', '§ 850', '§ 854', '§ 859', '§ 422', '§ 422', '§ 421', '§ 364', '§ 364', '§ 364', '§ 364', '§ 523', '§ 364', '§ 364', '§ 364', '§ 364', '§ 364', '§ 364', '§ 364', 'OGH', '§ 364', 'OGH', 'OGH', '§ 364', 'OGH', 'OGH', 'OGH', 'OGH', '§ 1096', '§ 364', '§ 30', '§ 364', '§ 364', '§ 364', '§ 364', '§ 364', '§ 364', '§ 364', '§ 364', '§ 364', '§ 364', '§ 364', 'OGH', 'OGH', '§ 79', '§ 74', '§ 74', '§ 364', 'OGH', '§ 364', '§ 364', '§ 1', '§ 364', '§ 364', '§ 1489', '§ 364', '§ 180', '§ 182', '§ 364', '§ 364', '§ 364', '§ 364', 'OGH', 'OGH', '§ 365', 'Art 5', 'Art 5', '§ 364', '§ 365', '§ 365', '§ 353', '§ 361', '§ 361', '§ 825', '§ 361', '§ 361', '§ 833', '§ 361', '§ 17', '§ 361', '§ 829', 'OGH', '§ 509', '§ 509', '§ 830', 'OGH', '§ 825', '§ 81', '§ 3', 'OGH', 'OGH', 'OGH', 'OGH', '§ 833', '§ 830', '§ 841', '§ 841', '§ 2', '§ 3', '§ 2', '§ 2', '§ 14', '§ 825', '§ 523', '§ 9', '§ 13', '§ 1175', '§ 825', '§ 1188', '§ 2', 'Art 1117', '§ 13', '§ 13', '§ 18', '§ 45', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 43', '§ 81', '§ 3', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 11', '§ 6', '§ 3', '§ 9', '§ 7', '§ 11', '§ 12', '§ 4', '§ 4', '§ 13', '§ 13', '§ 825', '§ 830', '§ 14', '§ 14', '§ 15', '§ 16', '§ 13', 'OGH', 'OGH', '§ 14', '§ 17', '§ 18', '§ 124', '§ 1014', '§ 1319', '§ 19', '§ 1', '§ 23', '§ 18', '§ 18', '§ 31', '§ 32', '§ 19', '§ 20', '§ 1002', '§ 1009', '§ 21', '§ 22', '§ 23', '§ 24', '§ 25', '§ 25', '§ 26', '§ 27', '§ 28', '§ 28', '§ 29', '§ 30', '§ 31', '§ 32', '§ 33', '§ 34', 'OGH', 'OGH', '§ 35', '§ 36', '§ 37', '§ 38', '§ 39', '§ 40', '§ 41', '§ 42', '§ 43', '§ 44', '§ 45', '§ 49', '§ 52', 'OGH', '§ 358', '§ 1', '§ 1', '§ 523', '§ 523', '§ 523', '§ 422', '§ 523', '§ 364', '§ 1325', '§ 364', '§ 364', '§ 364', '§ 14', '§ 364', '§ 14', '§ 13', '§ 1', 'OGH', '§ 833', '§ 835', '§ 14', '§ 1', '§ 40']

I. Recht der Sachgüterzuordnung
Dem Sachenrecht kommt innerhalb des Privatrechts, ja der gesamten Rechtsordnung eine zentrale Ordnungsaufgabe zu, die gerne übersehen wird, zumal diese bedeutende gesellschaftliche Leistung vom (Privat)Recht mit großer Zurückhaltung erbracht wird. – Das Sachenrecht trägt dadurch in hohem Maße zum Entstehen des Rechtswertes „Rechtssicherheit” bei.
Sachenrecht erzeugt Rechtssicherheit
1. § 308 ABGB: Dingliche Sachenrechte
Das Sachenrecht fasst die dinglichen Rechte zusammen; § 308 ABGB formuliert:
„Dingliche Sachenrechte sind das Recht des Besitzes, des Eigentums, des Pfandes, der Dienstbarkeit und des Erbrechts.”
Diese Definition wird heute mehrfach berichtigt: Einerseits wird der Besitz nicht mehr als dingliches Recht verstanden (→ KAPITEL 3: Zum Besitzbegriff) und zum andern das Erbrecht nicht als dingliches, sondern nur als absolutes Recht → KAPITEL 17: Einweisung in die Erbschaft ¿ Das Verlassenschaftsverfahren . – Die folgende Folie gibt einen ersten Überblick über das Eigentum (als dingliches Vollrecht) und seine Ausführungen sowie die beschränkten dinglichen Sachenrechte.
Arten der Sachenrechte: Überblick
2. Das Eigentum als dingliches Vollrecht <-> Beschränkte dingliche (Sachen)Rechte
Dingliche Rechte gewähren eine unmittelbare Sachherrschaft; das gilt für das Eigentum wie die beschränkten dinglichen Sachenrechte. Und dies meint: Das Sachenrecht besteht ohne Dazwischentreten anderer Personen wie zB beim Kauf, wo dem Käufer nur ein schuldrechtlicher Anspruch gegen den Verkäufer auf Lieferung des Kaufgegenstands, nicht aber ein unmittelbares Recht daran, eingeräumt wird.
Unmittelbare Sachherrschaft
Zur Unterscheidung ius in re (Recht an einer Sache selbst: Sachenrecht) und ius ad rem (Recht auf eine Sache: Schuldrecht) → KAPITEL 1: Dingliche Rechte und Forderungsrechte. Diese Unterscheidung ist auch dem römischen Recht noch fremd und geht auf die Glossatoren (Ende 11./12. Jhd) zurück.
Eigentum ist das dingliche Vollrecht an einer Sache. Das heißt: Die mit dem Eigentumsrecht inhaltlich verbundenen Befugnisse müssen nicht erst einzeln aufgezählt werden, weil sie grundsätzlich alle in einer Rechtsordnung anerkannten Rechte an einer Sache umfassen.
Dingliches Vollrecht
Zur historischen Entwicklung → Vom Gemeinschafts- zum Individualeigentum – Zu den Schranken und der Sozialpflichtigkeit des Eigentums → Schranken des Eigentums und → Sozialpflichtigkeit des Eigentums
Alle anderen dinglichen Sachenrechte sind demgegenüber bloße Abspaltungen oder Teile dieses umfassenden dinglichen Vollrechts; zB das Pfandrecht oder die Servituten. Man bezeichnet diese Abspaltungen vom Vollrecht als beschränkte dingliche Rechte.
Das Vollrecht lebt wieder auf, wenn die rechtliche Beschränkung – zB durch eine Servitut oder ein Pfandrecht – wegfällt; sog Flexibilität des Eigentums. Vgl etwa § 469 ABGB: Sog Verfügungsrecht des Eigentümers nach Rückzahlung der Pfandschuld → KAPITEL 15: Das Pfandrecht als Recht an fremder Sache.
3. Aufgabe des Sachenrechts
Aufgabe des Sachenrechts ist es, Sachen – bewegliche wie unbewegliche, körperliche wie unkörperliche, also Vermögensobjekte rechtlich erkennbar und verlässlich an Rechtssubjekte zuzuordnen; an natürliche und juristische Personen. Das Sachenrecht ist demnach das Recht der Sachgüterzuordnung. Diese Zuordnung muss klar und für andere erkennbar erfolgen, weil nur so Gewähr besteht, dass die jeweilige Rechtsposition (sachenrechtlich Berechtigter) von anderen, die damit in Berührung kommen, respektiert werden kann. Dazu kommt, dass Gläubiger in Bezug auf die sachenrechtliche Zuordnung von Rechtsobjekten, die ihrer Sicherheit dienen, nicht getäuscht, sondern in ihren berechtigten Interessen geschützt werden sollen.
Recht der Sachgüterzuordnung
Daher muss die Pfandsache, wenn sie eine bewegliche körperliche ist, wirklich übergeben werden – sog Faustpfandprinzip (→ KAPITEL 2: Die rechtliche Erwerbungsart: Modus traditio), weil nur dieser Publizitätsakt sicherstellt, dass der Pfandgläubiger ein gültiges und verwertbares Pfandrecht erwirbt. – Zum sog Afterpfand: §§ 454, 455, 460 ABGB. – Deshalb entstehen Hypotheken nur durch Eintragung ins Grundbuch → KAPITEL 2: Das Grundbuch.
Der Besitz (→ KAPITEL 3: Die Funktion des Besitzes) unterstützt das Sachenrecht bei der Erfüllung seiner Aufgaben ganz wesentlich indem er die durch das Sachenrecht zuzuordnenden Sachen an Rechtssubjekte faktisch zuordnet, während die Sachenrechte diese Zuordnung rechtlich vornehmen. Der Besitz schafft dadurch die Voraussetzungen – auf ihm aufbauender – rechtlicher Zuordnung. – Darin liegt die Bedeutung des Besitzes, der deshalb auch als bloße Tatsache rechtlich geschützt wird. Das ABGB erblickte – wie erwähnt – im Besitz noch ein dingliches Sachenrecht; § 308 ABGB.
Besitz: faktischer Sockel des Sachenrechts
So wie die im Anschluss zu besprechenden Sachenrechtsprinzipien funktional das Sachenrecht bei seiner Aufgabe der Sachgüterzuordnung unterstützen, fördert auch die dem korrekten Erwerb dinglicher Rechte dienende Lehre von Titel und Modus dieses Ziel → KAPITEL 2: Die Lehre von Titel und Modus. Dieses alte auf das römische Recht zurückgehende Konzept will einen rechtsinhaltlich nachvollziehbaren Erwerb dinglicher Rechtspositionen erreichen und orientiert sich dabei auch an Gerechtigkeitsüberlegungen.
Sachenrechtsprinzipien
4. Rechtsprinzipien des Sachenrechts
Aus der geschilderten rechtlichen Funktion ergeben sich – gleichsam aus der „Natur der Sache” – bestimmte Rechtsprinzipien des Sachenrechts:
Dingliche Rechte haften an der Sache, an der sie bestehen. Man sagt, sie gewähren eine unmittelbare Sachherrschaft. Dingliche Rechtsbeziehungen sind von hoher Intensität, Festigkeit und Dauer. Das zeigt sich ua daran, dass sie nur ausnahmsweise, also bei weitem nicht so leicht wie Schuldrechte (einseitig) beendet werden können. Dazu → Beendigung von Servituten
Dinglicher Charakter
Zu sonstigen Vorzügen dinglicher Rechte → KAPITEL 15: Dingliche und obligatorische Sicherheiten.
Sachenrechte wirken rechtlich nicht nur (wie Schuldrechte) gegenüber bestimmten Personen, sondern gegen alle, oder wie man sagt: gegenüber Jedermann. – Das Eigentum einer Person – etwa das aus einem Kaufvertrag (durch Übergabe) erworbene – ist von allen Menschen zu respektieren, und nicht etwa nur vom Verkäufer; vgl § 354 letzter HalbS, § 366 und § 472 Satz 2 (Servituten) ABGB.
Im Gegensatz dazu wirken schuldrechtliche Beziehungen grundsätzlich nur zwischen den beteiligten Parteien, also etwa zwischen Verkäufer und Käufer; man sagt daher, das Schuldrecht wirke relativ, dh nur zwischen den Parteien (= inter partes) eines Vertrags.
Schuldrecht wirkt inter partes
Auch die sog Immaterialgüterrechte (Urheber-, Patent-, Marken-, Musterschutzrecht) entfalten, obwohl keine dinglichen Rechte, absolute Wirkung. Ja sie gewähren, dem Vorbild des Sachenrechts folgend, dem Rechtsträger auch Priorität; vgl etwa § 43 PatG, § 23 Abs 1 MarkG, § 19 MuSchG. – Sie nehmen daher eine Mittelstellung zwischen dem Schuld- und Sachenrecht ein. Mehr zu den Immaterialgüterrechten SIEHE... (Lercher)
Die absolute Wirkung der Sachenrechte setzt ihre Erkennbarkeit voraus. Sachenrechtliche Rechtspositionen müssen daher für andere / Dritte einsichtig sein, was vor allem für die Übertragung, also den Erwerb von Sachenrechten (Eigentum, Pfandrecht, Servituten etc.) Bedeutung hat. Daher gibt es eigene Übertragungsregeln; zB für bewegliche Sachen: § 426 ABGB (körperliche Übergabe), § 427 ABGB (Übergabe durch Zeichen = symbolische Übergabe), § 428 ABGB dagegen unterläuft zum Teil den Publizitätsgrundsatz mit der darin geregelten Übergabe durch Erklärung → KAPITEL 2: Übergabe durch Erklärung.
Problematisch ist hier vor allem das Besitzkonstitut (§ 428, 1. Fall ABGB), weil dabei keine nach außen hin erkennbare Veränderung der Sachgüterzuordnung erfolgt, während bei der Übergabe kurzer Hand und der Besitzanweisung eine Veränderung der nach außen hin erkennbaren Sachgüterzuordnung bereits vor der angestrebten Rechtsänderung stattgefunden hat.
Durchbrochen wird das Publizitätsprinzip auch beim Eigentumsvorbehalt; dazu → Eigentumsvorbehalt als Warensicherungsmittel Streng gehandhabt wird dieser Grundsatz aber bei der Pfandrechtsbegründung an beweglichen Sachen; sog Faustpfandprinzip: Pfandrechtsbegründung durch Besitzkonstitut ist danach untersagt → KAPITEL 2: Übergabe durch Erklärung. – Für Liegenschaften (unbewegliche Sachen) wird der Publizitätsgrundsatz ebenfalls streng durchgeführt: Eigentumserwerb setzt daher grundsätzlich Grundbuchs-Eintragung / Verbücherung / Intabulation voraus; vgl § 431 ABGB. § 451 ABGB regelt das Pfandrecht an Liegenschaften, § 381 ABGB den Erwerb von Servituten. – Man kann daher sagen: Was die Übergabe der §§ 426 ff ABGB für bewegliche Sachen ist, ist die Verbücherung für Liegenschaften, was insbesondere auch für Hypotheken (Liegenschaftspfand) gilt.
Durchbrechungen des Publizitätgrundsatzes
Vgl aber auch die publizitätsmäßig konsequente Regelung der §§ 430, 440 ABGB: Doppelverkauf → Der sog Doppelverkauf
Rechtsgeschichtlich stammt der Publizitätsgedanke im Sachen- und hier vor allem wiederum im Liegenschaftsrecht und Pfandrecht – aus dem antiken Griechenland und dem alten dtRecht, während das römische Recht insbesondere im Pfandrecht keinen hohen Entwicklungsstand erreicht hat.
Numerus clausus der Sachenrechte: Um die Überschaubarkeit der Sachenrechte zu gewährleisten, und damit die Sachgüterzuordnung effizient (!) zu machen, kennt das Gesetz nur eine beschränkte Anzahl von Sachenrechten. Der Rechtsverkehr kann sich nur der gesetzlich geregelten Sachenrechtsinstitute bedienen. Im Gegensatz zum Schuldrecht, können die Parteien des Rechtsverkehrs keine neuen Sachenrechtsinstitute „erfinden” oder bestehende kombinieren.
Die wichtigsten dinglichen Sachenrechte sind:
• Eigentum, Pfandrecht, Servituten, Reallasten und
• eigentumsähnliche Rechte, wie das Baurecht;
• darüber hinaus kennt § 9 GBG verbücherbare obligatorische Rechte; zB das Vorkaufsrecht → KAPITEL 2: Das Vorkaufsrecht.
Rechtspolitisch könnte heute ernsthaft überlegt werden, den Kanon der Sachenrechte moderat zu erweitern, was das EDV-Grundbuch vertragen würde. So könnte bspw, einem Vorschlag H. Klangs aus dem Jahre 1947 folgend, ein neues dingliches (veräußerliches und vererbbares) Wohnungsrecht geschaffen werden. Darüber hinaus könnte erneut die Möglichkeit überlegt werden, Stockwerkeigentum zu begründen, wozu die Aufhebung des Gesetzes von 1879 nötig wäre. Zu denken wäre ferner an ein neues, im ABGB anzusiedelndes Bauhandwerkerpfandrecht, das als Sach- oder Realhaftung geschaffen werden könnte. Überhaupt sollte auch bei uns künftig die Möglichkeit bloßer Sachhaftung geschaffen werden, wie in Deutschland die Grundschuld und in der Schweiz die Gült. Darüber hinaus konnte verstärkt an die Möglichkeit von Registerpfandrechten gedacht werden usw.
Neue Sachenrechte?
Der Typenzwang beschränkt also die Anzahl und den Inhalt der Sachenrechte. Dies entspricht der erhöhten rechtlich-gesellschaftlichen Ordnungsfunktion des Sachenrechts. – Dieser Gesichtspunkt gilt auch für das Familien- und Erbrecht, die ebenfalls einen Typenzwang kennen; dazu → KAPITEL 5: Gestaltungs- oder Inhaltsfreiheit.
Sachenrechte bestehen und können grundsätzlich nur an bestimmten / speziellen, genau bezeichneten Sachen begründet werden. – Zudem muss der Rechtsinhalt des jeweiligen Sachenrechts klar umschrieben sein. Das spielt eine besondere Rolle beim Pfandrecht.
Vgl daher § 14 Abs 1 GBG: „Das Pfandrecht kann nur für eine ziffernmäßig bestimmte Geldsumme eingetragen werden ...” oder § 12 Abs 1 GBG: „Bei Dienstbarkeiten und Reallasten muss Inhalt und Umfang des eingetragenen Rechts möglichst bestimmt angegeben werden ...”
Inhalt und Umfang von Servituten oder Reallasten ergeben sich aus dem Titelgeschäft, zB dem Servitutsvertrag.
Interessante Ausnahmen vom pfandrechtlichen Spezialitätsprinzip stellen Höchstbetrags- und Simultanhypothek dar → KAPITEL 2: Ausnahmen vom Spezialitätsgrundsatz.
Das Schuldrecht kennt grundsätzlich keinen Vorrang älterer Rechte vor jüngeren. Anders das Sachenrecht, das dem deutschrechtlichen Grundsatz folgt: Wer zuerst kommt, mahlt zuerst oder: prior tempore, potior iure.
Ein Schuldner kann daher, mag das seinen Gläubigern auch missfallen, jüngere Schulden zuerst begleichen. Nicht dagegen zB im Hypothekenrecht, wo strenge Priorität gilt → KAPITEL 2: Prioritätsgrundsatz und Rangprinzip. Vgl aber zB auch die Regelungen der §§ 430, 440 ABGB → Der sog Doppelverkauf
Prinzipien des Sachenrechts (1)
Abbildung 8.7:
Prinzipien des Sachenrechts (2)
5. Vergleich von Schuld- und Sachenrecht
Insgesamt lässt sich mit Gschnitzer zu Bewertung und Vergleich von Schuld- und Sachenrecht sagen:
„So wichtig das Schuldrecht ist, tritt es im täglichen Leben hinter dem Sachenrecht zurück. Eine primitive Wirtschaft könnte zur Not ohne ausgefeiltes Schuldrecht, nicht ohne – das geschichtlich ältere – Sachenrecht auskommen.”
Das Sachenrecht zählt mit dem Familienrecht zu den ältesten Schichten des Privatrechts. Es ist deutlich älter als das Schuldrecht. – Noch vor dem Schuldrecht entwickelte sich auch das Erbrecht, das sich auf den Grundlagen des Familienrechts entwickelt hat. Der älteste Teil des Schuldrechts sind seine deliktischen Teile, die deutlich älter als das Vertragsrecht sind. Das frühe Deliktsrecht – das auch Blutrecht genannt wird – bestand aus einer Gemengelage von – wie wir heute sagen würden – strafrechtlichen, schadenersatzrechtlichen sowie verfahrensrechtlichen Regeln, deren ausschliessliche Zuordnung weder zum öffentlichen noch zum Privatrecht möglich erscheint. – Paradigmatisch ist diese Entwicklung im antiken Griechenland abgelaufen. – Vgl auch die Hinweise zur Entwicklung und Unterscheidung von Schadenersatzrecht und Strafrecht → KAPITEL 9: Zum Verhältnis von Privat- und StrafR: Historische Entwicklung.
Zur rechtshistorischen Entstehung privatrechtlicher Rechtsgebiete
Abbildung 8.8:
Gegenüberstellung: SachenR – Schuldrecht
Abbildung 8.9:
Vergleich: SchuldR – SachenR
II. Das Eigentum als dingliches Vollrecht
Eigentum bedeutet begrifflich die (vollständige) rechtliche Herrschaft einer Person über eine Sache oder doch einen Sachteil. Inhaltlich ist das Eigentum das zentrale Rechtsinstitut des Sachenrechts. Sehr viele Rechtsinstitute bauen auf ihm auf oder setzen es doch voraus. – Das Eigentum in seinen Erscheinungsformen als Fahrnis- und Liegenschaftseigentum ist für Private ebenso wichtig wie für die Wirtschaft oder den Staat.
Fahrnis- und Liegenschaftseigentum
Wir alle sind EigentümerInnen, wenigstens von beweglichen Sachen. Heute kann man geradezu von einem „Fahrnisreichtum” sprechen (H. Mayrhofer): Autos, Schmuck, Kunstgegenstände, teure Möbel und Einrichtungen (zB Bilder, Teppiche), Kleidung, Sport- oder elektronische Geräte, wie Stereoanlagen, PC- oder Photo- / (Video)Filmausrüstungen etc.
Nicht zu übersehen ist ferner, dass das (Privat)Eigentum Grundlage unserer Wirtschaftsordnung ist, wobei für die Wirtschaft insbesondere das Eigentum an Produktionsmitteln und die damit idR verbundene Verfügungsgewalt über ein Unternehmen zählt. Gemeinsam mit dem Markt als Steuerungsmittel der Wirtschaft und dem Prinzip der Gewinnmaximierung, stellt das Privateigentum die Grundlage des modernen Kapitalismus dar. Zu den Voraussetzungen eines einheitlichen und entwickelten Privatrechtssystems für die Entwicklung moderner Staaten und die Herausbildung moderner Wirtschaftsordnungen → KAPITEL 1: Zur Entstehung des ABGB.
Grundlage unserer Wirtschaftsordnung
1. Vom Gemeinschafts- zum Individualeigentum
Das Individualeigentum, also das Eigentum von Einzelpersonen, ist verhältnismäßig jung in der menschlichen Entwicklungsgeschichte. Die Entwicklung verläuft historisch vom Gemeinschafts- / Kollektiveigentum (Stammes- und Claneigentum), zum Familien- und schließlich zum Individualeigentum. – Individualeigentum hat sich wiederum zuerst an Fahrnis (beweglichen Sachen), und zwar zunächst an persönlichen Gebrauchsgegenständen (Kleidung, Werkzeug, Waffen, Schmuck, Haushaltsgeräten etc) und der Beute ausgebildet. Bewegliche Sachen standen häufig im Eigentum von Frauen, weil diese „bei den Hackbauern in erster Linie die Bestellerin(en) der Gärten und am Feuer und Haus interessiert” sind; R. Thurnwald. – Grundeigentum beginnt erst mit dem Sesshaftwerden des Menschen interessant zu werden und bleibt auch dann lange Kollektiv- und Familieneigentum. Schweifenden Jäger-, Sammler- und Fängerhorden der menschlichen Frühzeit fehlt das Interesse an einem ausschließlichen Stück Land. Erste Ansätze dazu finden sich allerdings schon damals in Form von (immer wieder aufgesuchten) Wasserstellen in der Steppe und Fischplätzen sowie Eislöchern in der Arktis etc.
Altes Gemeinschaftseigentum an Liegenschaften ist vereinzelt noch heute erhalten in Form der sog Allmende (= Gemeinschaftsweide / Almen) oder alten realgeteilten Häusern → Realgeteiltes Eigentum Der Großteil des Gemeinschaftseigentums an Liegenschaften wurde in privates oder öffentliches Eigentum umgewandelt; zB im Rahmen der Grundentlastung 1848. – Allmende bedeutet sprachlich: „Was allen gemein ist”, seien es Wege, Weide, Wasser, Wiesen oder sonstiges. Allmenden wurden kollektiv genutzt, bewirtschaftet und verwaltet. Allmenden wurden nicht abgezäunt und auf der Allmende zu weiden, war niemandem verboten.
Früher als das Grundeigentum Einzelner erscheinen oft „gewisse Seiten des geistigen Eigentums” (R. Thurnwald) ausgeprägt; zB in der Südsee, dem malaischen Archipel und bei den Indianern Nordamerikas: Gemeint ist damit bspw das Wissen um die Vornahme bestimmter Riten für Zeremonien, Festgesänge, das Ausüben bestimmter Künste, aber auch der Handel als Vorrecht von Familien oder Einzelnen.
Das hat, wenngleich viel später, bei der rechtlichen Entwicklung des Urheberrechts nachgewirkt, bei dem sich geistiges Eigentum erst richtig entwickelt hat. Erste gesellschaftliche Ansätze beginnen in der zweiten Hälfte des 18. Jahrhunderts (Lessing).
Mit dem Entstehen von Eigentum an beweglichem und unbeweglichem Gut bilden sich bei Naturvölkern „Eigentumszeichen” heraus, die sinnlicher Ausdruck privater und kollektiver Inanspruchnahme sind. Verbots- oder Tabuzeichen machen den Anfang, Eigentumsmarken folgen. Jäger lassen bspw erlegtes Wild liegen, um es später abzuholen und kennzeichnen es mit einem Verbotszeichen in Gestalt eines Zweigs oder ähnlichem. Solche Zeichen werden auch an Bäumen angebracht.
Die Unterscheidung von Besitz und Eigentum – wie schon im griechischen und dann im römischen Recht und heute üblich, setzt die begriffliche Unterscheidung zwischen tatsächlicher Macht / Gewahrsame und rechtlicher Herrschaft voraus und fehlt daher noch in frühen Entwicklungsphasen der Menschheit. – Auch der deutschrechtliche Begriff der Gewere trennt beide Begriffe noch nicht scharf; dazu SIEHE ......
2. Entwicklung zum dinglichen Vollrecht
Inhaltlich betrachtet ist Eigentum das dingliche Vollrecht an einer Sache; an Fahrnis, wie an Grund und Boden. – Mit Vollrecht ist gemeint, dass die rechtlichen Befugnisse, die das Eigentum vermittelt, nicht erst einzeln aufgezählt werden müssen. Das Eigentum umfasst vielmehr – idealtypisch gesehen – alle erdenklichen Rechte an einer Sache (in einer bestimmten Rechtsordnung). – Zu den heute bestehenden Schranken des Eigentums gleich unten.
Entwickelt hat sich das Eigentum zum dinglichen Vollrecht – insbesondere an Grund und Boden – aus einer Summierung von Einzelrechten, die im Laufe der Zeit in einer Hand (zunächst von Clan und Familie, dann Einzelner) zusammengeführt wurden. Aus parzellierten Einzelrechten entsteht schließlich das rechtlich umfassende dingliche Vollrecht; Patchworkgenese des Eigentums. Folgende Einzelrechte wurden – wie rechtsanthropologische und -ethnologische Forschungen etwa in Neuguinea ergaben – bspw zusammengefasst: Das Recht über ein Grundstück zu gehen, darauf zu bauen, bestimmte Früchte darauf zu ernten, Bäume (gewisser Größe) für den Hausbau zu fällen, Tiere weiden zu lassen, Pflanzen und Beeren zu sammeln, Fischereirechte (zunächst getrennt in Fischfang und Schalentiere), Schifffahrts- und Jagdrecht etc.
L. Pospišil, Anthropologie des Rechts (1982)
Das Eigentum ist seinem Wesen nach das grundsätzlich unbeschränkte dingliche Vollrecht; das bringen die §§ 354, 362 ABGB als naturrechtliche Formulierungen anschaulich zum Ausdruck. – Zur „Erhaltung und Beförderung des allgemeinen Wohles” war das Eigentum aber seit jeher in gewisser Weise beschränkbar und es konnte, „wenn es das allgemeine Beste erheischt” gegen angemessene Entschädigung auch entzogen werden; Enteignung: § 365 ABGB → Enteignung: § 365 ABGB
Beschränkbarkeit
Im ABGB selbst besteht ein normatives Spannungsverhältnis zwischen der weiten, uneingeschränkten Formulierung des § 354 ABGB und der bereits soziale Bezüge aufweisenden Bestimmung des § 364 Abs 1 ABGB. Schon der Gesetzgeber des ABGB sah sich gezwungen „Schranken” zu ziehen! Vgl auch → Sozialpflichtigkeit des Eigentums: Sozialpflichtigkeit des Eigentums.
Normatives Spannungsverhältnis
4. Privateigentum und Naturrecht
Das moderne und weite sowie flexible Verständnis des Privateigentums ist (in der Neuzeit) eine Schöpfung des rationalistischen Naturrechts. Über das (Privat)Eigentum wurden in dieser Zeit – also zwischen 1650 und 1800 – aber sehr unterschiedliche Gedanken geäußert: Auf der einen Seite – um mich auf zwei wichtige Beispiele zu beschränken – John Locke (→ KAPITEL 1: Natur und Vernunftrecht und ABGB) mit seiner grundlegenden Zuordnung des Eigentums zu den Menschenrechten und der damit verbundenen Rechtfertigung, die das Eigentum aus der Arbeit (!) ableitet; auf der anderen Seite J.J. Rousseau (→ KAPITEL 1: Natur und Vernunftrecht und ABGB), der mit dem Entstehen des Privateigentums das Ende der Gleichheit zwischen den Menschen und den Niedergang der menschlichen Gemeinschaft verbindet. – John Lockes Eigentumsauffassung wird durch K. A. v. Martini dem ABGB zugeführt. Beide verstehen den Begriff des Eigentums in einem sehr weiten Sinn als Gesamtbereich der Lebensinteressen eines Menschen; vgl noch die §§ 353 ff ABGB. Das öffentliche Recht ist diesem weiten Eigentumsverständnis bis heute nicht gefolgt, was sich ua in einem mangelhaften Schutz (wohl)erworbener öffentlichrechtlicher Ansprüche – etwa der Pension – offenbart. – Der Eigentumsschutz wird zu einem wichtigen Teil frühen rechtsstaatlichen Denkens.
J. Locke, J. J.Rousseau, K. A. v. Martini
Vgl Martinis Einleitung in seinem Entwurf eines bürgerlichen Gesetzbuchs.
III. Der Eigentumsbegriff des ABGB
1. Zu weite Fassung des § 353 ABGB
§ 353 ABGB:
„Alles was jemandem zugehört, alle seine körperlichen und unkörperlichen Sachen, heißen sein Eigentum”.
Die sachenrechtlichen Regeln für Erwerb, Verlust und Schutz des Eigentums gelten aber (schon nach dem ABGB) nur für das Eigentum ieS, also an körperlichen Sachen. § 353 ABGB ist daher restriktiv auszulegen und teleologisch zu reduzieren → KAPITEL 11: Die teleologische Reduktion.
Zu unterscheiden ist: – Eigentum iwS (= an körperlichen + unkörperlichen Sachen) und Eigentum ieS (= nur an körperlichen Sachen). – Nur für körperliche (bewegliche) Sachen gelten zB die Übergabsregeln der §§ 426 ff ABGB. Die Rechtsübertragung unkörperlicher Sachen (= Rechte / Forderungen) erfolgt nicht nach den §§ 426 ff ABGB, sondern nach den Zessionsregeln der §§ 1392 ff ABGB → KAPITEL 14: Zession, Gläubigerwechsel, Forderungsübergang. – Von ”Eigentum” an Forderungen oder Rechten wird daher nur bildhaft – iSv Vollrecht an der Forderung! – gesprochen.
Eigentum iwS und ieS
2. Eigentum im objektiven und im subjektiven Sinn
Die Unterscheidung zwischen Recht im objektiven Sinn (= die Rechtsordnung) und den daraus abgeleiteten subjektiven Rechten wurde in → KAPITEL 1: Recht im objektiven und subjektiven Sinn behandelt. Sie ist auch hier von Bedeutung. Die §§ 353 und 354 ABGB unterscheiden nämlich zwischen:
• Eigentum im objektiven (§ 353 ABGB: allgemeine Umschreibung des Eigentumsinhalts) und
• Eigentum im subjektiven Sinne – § 354 ABGB: Vom Eigentum im objektiven Sinn abgeleitete rechtliche Befugnis des einzelnen Eigentümers.
Im ersten Fall wird das Rechtsinstitut vom Gesetzgeber abstrakt (inhaltlich) umschrieben, im zweiten konkret-individuell, als das einem Rechtssubjekt (durch Rechtserwerb) zugeordnete subjektive dingliche (Voll)Recht verstanden.
3. Positive und negative Seite des Eigentums
§ 354 ABGBgewährt dem Eigentümer:
• das subjektive Recht / die Befugnis „mit der Substanz und den Nutzungen einer Sache nach Willkür zu schalten”; sog positive Seite des Eigentums (§ 362 ABGB führt die „Rechte des Eigentümers” dann näher aus) und zusätzlich
• „jeden andern davon auszuschließen”; sog negative Seite des Eigentums iSd absoluten Wirkung des Eigentums als Konsequenz seines dinglichen Charakters.
Ein lehrreiches Beispiel wie weit § 354 ABGB reicht enthält GlU 9711 (1883): Störung im Besitz des Fensterrechtes? – „A belangt seine Nachbarin B in possesorio summarissimo [= Besitzstörungsverfahren] wegen Störung im Besitze des Fensterrechtes mit der Anführung, dass die B vor einem Fenster seines Hauses mit der Aussicht auf ihr Grundstück, durch welches er seit mehr als 30 Jahren Licht und Luft vom Nachbargrunde ungestört benützte, eine eiserne Türe aufgestellt und ihm hiedurch den Genuss des Lichtes und der Luft entzogen habe.” Anders als die Untergerichte wies der OGH die Klage ab, weil der Kläger kein Servitutsrecht iSd § 488 ABGB (Fensterrecht) besaß und deshalb in seinem Rechtsbesitz gar nicht gestört werden konnte. Und sein Eigentumsrecht (allein!) verbietet der Nachbarin nicht ihr Eigentumsrecht iSd § 354 ABGB auszuüben. Ein eigenes Recht auf Licht, Luft und Aussicht hätte sich A in Form einer Servitut einräumen lassen müssen.
JAP 4-1999/2000, 180 (OGH 25.3.1999, 6 Ob 201/98x): Demonstrationshaftung – Nach Ansicht des OGH stellt die Blockade einer Zufahrtsstraße zu einem Bauplatz durch Demonstranten, wodurch die Bautätigkeit an einem öffentlichen Bauvorhaben verhindert wird, einen Eingriff in das Eigentumsrecht des Liegenschaftseigentümers dar, wenn die Blockade die dauerhafte Entziehung der Benützung der Bauliegenschaft anstrebte. – Zur mitunter erheblichen inneren Spannung zwischen dem Schutz individueller Rechtspositionen und Grundrechtsgarantien – hier: der Meinungs- und Versammlungsfreiheit etc → KAPITEL 4: Grundrechte und Privatrecht.
IV. Umfassender rechtlicher Schutz des Eigentums
Die Bedeutung des Eigentums für Staat und Gesellschaft zeigt sich auch daran, dass das Eigentum als Rechtsinstitut des Privatrechts keineswegs nur vom Privatrecht, sondern auch vom öffentlichen Recht (Völker-, Europarecht, Verfassungs- und Verwaltungsrecht, Strafrecht) umfassend geschützt und abgesichert wird. Die Rechtsordnung behütet das für freie Gesellschaftsordnungen offenbar unverzichtbare Eigentum mit allen zu Gebote stehenden Mitteln. – Die modernen Grundlagen dafür wurden – wie erwähnt – vom Naturrecht auf antiken Rechtsgrundlagen gelegt.
Abbildung 8.10:
RO schützt Eigentum umfassend
Abbildung 8.11:
Schranken des (Privat)Eigentums
1. Öffentlichrechtlicher Eigentumsschutz:
Schutz des Eigentums durch internationale Konventionen; zB Art 1 ZP zur EMRK, BGBl 1958/210:
„Jede natürliche oder juristische Person hat ein Recht auf Achtung ihres Eigentums ...”
Verfassungsrechtlichen Schutz gewährt Art 5 StGG 1867 (völkerrechtlich abgesichert durch den erwähnten Art 1 ZP zur EMRK):
„Das Eigentum ist unverletzlich. Eine Enteignung gegen den Willen des Eigentümers kann nur in den Fällen und in der Art eintreten, welche das Gesetz bestimmt.”
Vgl aber schon § 365 ABGB: Enteignung → Enteignung: § 365 ABGB
Zum Schutz des Eigentums durch das StGB vgl etwa: – Sachbeschädigung (§§ 125, 126 StGB), – Diebstahl (§§ 127–131 StGB), – Entwendung (§ 141 StGB).
2. Privatrechtliche Eigentumsklagen – Übersicht
Die schon historisch feststellbare privatrechtliche Vielfalt des Eigentumsschutzinstrumentariums offenbart seit altersher die Bedeutung dieses Rechtsinstituts.
Vielfalt des Eigentumsschutzinstrumentariums
Besonderen Schutz genoss schon in der Antike das Liegenschaftseigentum: Unerreicht bis heute das antike griechische Recht, das es Gläubigern, bei voller Respektierung ihrer Ansprüche, untersagte, sogleich exekutiv auf die Liegenschaften eines Schuldners greifen zu können, sondern ein stufenweises Vorgehen verlangte; zB Pacht und Mieteinkünfte sind zuerst zur Befriedigung heranzuziehen. Der Zweck bestand in der Erhaltung des Liegenschaftseigentums der Bürger; sog gebundenes Bodenrecht (E. Schönbauer). Den Griechen war auch schon die Revenuenhypothek bekannt; R. Koerner.
Barta, „Graeca non leguntur“? – Zum Ursprung des europäischen Rechtsdenkens im antiken Griechenland (2005).
Historisch baut das naturrechtlich orientierte ABGB auf dem römisch-gemeinen Recht und dem alten deutschen Recht auf und ergänzt es um modernere Schutzinstrumente (vgl neben den §§ 366 und 523 ABGB etwa § 364 Abs 2 ABGB und § 364a ABGB oder § 37 EO):
Die eigentliche Eigentumsklage: Klage wegen Entziehung des Eigentums (römisches Recht: rei vindicatio – ubi meam rem invenio, ibi vindico); § 366 ABGB:
„Mit dem Recht des Eigentümers ..., ist auch das Recht verbunden, seine ihm vorenthaltene Sache von jedem Inhaber durch die Eigentumsklage gerichtlich zu fordern ...”.
Zur sog Mengenvindikation → Vertretbare und unvertretbare Sachen
Die Eigentumsfreiheits-, Eigentumsstörungs- oder Negatorienklage (römisches Recht: actio negatoria); § 523, 2. Fall ABGB:
„ ... der Eigentümer kann sich über die Anmaßung einer Servitut beschweren. ...”
Wer sich also Nutzungsrechte am Eigentum eines andern anmaßt, die ihm nicht zustehen, kann mit der Eigentumsfreiheitsklage belangt werden.
SZ 42/116 (1969): Horizontalausleger eines Baukrans ragt in den Luftraum eines benachbarten Grundstücks.
EvBl 1982/93: Halter eines Kraftfahrzeugs untersagt eigenen Bediensteten nicht, fremdes Nachbargrundstück zu befahren.
EvBl 1992/56: Entfernung einer vom Nachbargrund aus wachsenden Kletterpflanze.
Aktiv und passiv legitimiert sind nach § 523 ABGB auch Mit- und Wohnungseigentümer; und zwar untereinander wie gegen Dritte; vgl auch → Schlichtes oder ideelles Miteigentum
SZ 15/48 (1933):Jeder Miteigentümer ist allein berechtigt, Eingriffe in sein Eigentum mit der Eigentumsfreiheitsklage abzuwehren. Dieses Klagerecht steht ihm aber gegenüber anderen Miteigentümern nur insoweit zu, als er sich damit nicht in Widerspruch zu den übrigen Miteigentümern setzt; SZ 1/72 (1919) oder SZ 60/216 (1987).
SZ 69/110 (1996):Die Miteigentümer der herrschenden Liegenschaft (wie des dienenden Grundstücks) bilden eine einheitliche Streitpartei, wenn es um die Feststellung des Bestehens, aber auch um die Freiheit von einer Wegeservitut geht; auf Unterlassung kann jeder Miteigentümer allein klagen.
• Das Immissionsschutzinstrumentarium der §§ 364 Abs 2 Satz 1 (sog private Immissionen) und 364a ABGB: Ausgleichsanspruch bei gewerblichen / industriellen Immissionen. – Dazu kommt § 364b ABGB: Verbot Grundstücke abzugraben. Näheres → § 364b ABGB: Vertiefung eines Grundstücks
• § 372 ff ABGB: Die sog Publizianische Klage (Gesetz lesen!) ist die Klage aus dem rechtlich vermuteten Eigentum des Klägers; so auch die Marginalrubrik.
Publizianische Klage
Die Publiziana knüpft (petitorisch!) an das Recht zum Besitz an und nicht wie die Besitzstörung(sklage) possesorisch an die Tatsache des letzten ruhigen Besitzstands → KAPITEL 3: Gerichtlicher Besitzschutz. – Wie andere Eigentumsklagen ist die Publiziana inhaltlich gerichtet auf die:
• Abwehr von Störungen (~ actio negatoria) oder
• auf Sachherausgabe (~ rei vindicatio).
Aktivlegitimiert ist der, dessen Eigentum rechtlich vermutet wird. Das ist im Regelfall der rechtmäßige, redliche und echte Besitzer. – Die publizianische Klage schützt das bessere Recht zum Besitz, schützt den Besitzer also insbesondere auch rechtlich gegen den (veräußernden) formellen Eigentümer des Kaufgegenstands. Geschützt werden nach hA nicht nur Sach-, sondern auch Rechtsbesitzer; also zB der Mieter und (analog) der Vorbehaltskäufer: SZ 31/91 (1958).
Aber auch dem besitzenden Bestandnehmer gegen seinen Vermieter, wenn dieser ihn in seinem Besitz stört.
MietSlg 38.663 (1986): Die Publiciana steht zB dem nichtverbücherten WE-Werber zu, dem (zwar verkauft) und das zugesagte Objekt bereits übergeben wurde; zB gegen einen Zweiterwerber, dem ebenfalls verkauft, aber nicht übergeben wurde; vgl auch wobl 2000/107: § 23 WEG 1975.
• Eigentumsfeststellungsklage; § 228 ZPO
Zu den Feststellungsklagen → KAPITEL 19: Das Verfahren erster Instanz.
• Widerspruchs- oder Exszindierungsklage: Sie ist eine Eigentumsklage aus dem rechtlich vermuteten Eigentum des Klägers. „Eigentumsschutz” wird danach auch schon bei rechtmäßiger und echter Besitzerlangung gewährt: § 37 EO. Sie ist bspw wichtig für den Schutz von Vorbehaltsverkäufer und -käufer beim Eigentumsvorbehalt → Eigentumsvorbehalt als Warensicherungsmittel
• Aussonderungsklage nach § 44 KO und § 21 AO, wenn in den Konkurs oder Ausgleich (→ KAPITEL 19: Insolvenzrecht) versehentlich Vermögensstücke einbezogen werden, die nicht im Eigentum des Gemeinschuldners stehen. – Auch die Aussonderungsklage ist beim Eigentumsvorbehalt von Bedeutung.
• Grundbürgerliche Löschungsklage; §§ 61 ff GBG: gerichtet auf Herstellung des richtigen Grundbuchstandes, wenn es irrtümlicherweise zu einer falschen Eintragung gekommen ist.
Dem Eigentumsschutz dient mittelbar auch der gesetzliche Besitzschutz, weil idR Besitz und Recht in einer Hand vereint sind. Zur Besitzstörungsklage → KAPITEL 3: Gerichtlicher Besitzschutz.
V. Schranken des (Grund)Eigentums
1. Sozialpflichtigkeit des Eigentums
Die §§ 354 und 362 ABGB umschreiben – wie erwähnt – die Rechtsstellung des Eigentümers weit, ja schrankenlos. Aber schon das ABGB korrigiert diese zu weit geratene Aussage in § 364 Abs 1 ABGB, wo ausgeführt wird:
§ 364 Abs 1 ABGB
„Überhaupt findet die Ausübung des Eigentumsrecht nur insofern statt, als dadurch weder in die Rechte eines Dritten ein Eingriff geschieht, noch die in den Gesetzen zur Erhaltung und Beförderung des allgemeinen Wohles vorgeschriebenen Einschränkungen übertreten werden.” – Mit BGBl I 2003/91 wurde dem § 364 Abs 1 ABGB ein zweiter Satz angefügt, der lautet: „Im Besonderen haben die Eigentümer benachbarter Grundstücke bei der Ausübung ihrer Rechte auf einander Rücksicht zu nehmen.“ (Zur Reform des privaten Nachbarrechts → Zum Nachbarrecht)
Auch die Rspr schränkt – im Einklang mit Spezialgesetzen – die inhaltlichen Grenzen des Eigentums immer wieder ein. Begrenzt werden muss dabei insbesondere das Liegenschaftseigentum; und zwar nach der Seite (Nachbarrecht), der Tiefe (Bergrecht, MinroG, Wasserrecht) und nach der Höhe, also hinsichtlich des Luftraums (bspw durch die BauO der Länder oder das LFG); vgl dazu die folgenden Beispiele.
Grenzen des Eigentums: Seite, Tiefe, Höhe
SZ 61/220 (1988) = RZ 1989/102: Fotoaufnahmen von der Riegersburg und → Rspr-Beispiele
EvBl 1999/57: Freiheit des Luftraums (§§ 2, 22 Abs 1 LFG; §§ 364 ff ABGB) – Der Grundeigentümer hat zwar das Überfliegen seines Luftraums durch Luftfahrzeuge usw zu dulden, verliert deshalb aber nicht den Anspruch, sich gegen Immissionen durch den Flugbetrieb nach den §§ 364 ff ABGB – hier ferngesteuerte Modellflugzeuge – zur Wehr zu setzen. In jedem Einzelfall ist zu prüfen, wie weit die Duldungspflicht des Grundeigentümers reicht. Eine Gefährdung von Personen oder Sachen ist durch die Legalservitut des Überfliegens fremden Luftraums jedenfalls nicht gedeckt.
Die Rechtsordnung kennt auch sog gesetzliche oder Legalservituten, die inhaltlich nichts anderes als eine Form der Eigentumsbeschränkung darstellen; zB nach dem NotwegeG (Wegerechte), den Bauordnungen der Länder (zB Einhaltung von Bauabständen oder vorgeschriebene Bauhöhen; zB E + 1), nach dem StarkstromwegeG (zB Duldung elektrischer Leitungsanlagen) oder im Interesse des Umweltschutzes (zB Luftreinhaltung).
Man spricht heute synonym von Sozialpflichitgkeit, Sozialbindung oder eben den immanenten Schranken des Eigentums. – Allein die rechtliche Einbettung des Individualeigentums in die Gesamtgesellschaft und ihre Ziele, ist alt; vgl schon den Mauer- und Burgenbau oder Flussregulierungsbauten im Altertum und Mittelalter, die auch zu Enteignungen führten → Enteignung: § 365 ABGB Der Sozialpflichtigkeit unterlag aber geschichtlich nicht nur das Grundeigentum, sondern auch Fahrnis. Man denke nur an die Versorgung von Truppen im Rahmen von (Verteidigungs)Kriegen.
Vorbildlich umschrieben wird diese (schon verfassungsrechtlich bestehende) Einschränkung des Eigentumsrechts in Art 14 Abs 2 des Bonner GG: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.”
„Eigentum verpflichtet …“
2. Zum Nachbarrecht
Das Zusammenleben von Menschen hat seine Tücken: Das gilt für das Leben Tür an Tür, wie von Grundnachbar zu Grundnachbar. Daher ist das Nachbarrecht seit altersher geregelt:
ZB schon in der Solonischen Gesetzgebung (594/3 v. C.). Von dort ist es ins römische Zwölftafelgesetz gelangt. – Vgl heute etwa § 421 ABGB (Grenzbaum) oder § 422 ABGB: Wurzeln und Äste fremder Bäume. Auch die §§ 850 ff ABGB, insbesondere die §§ 854 ff ABGB sind hier zu nennen. § 859 Satz 2 ABGB regelt zB die Zaunerrichtungs- und Zaunerhaltungspflicht.
Solonische Gesetzgebung
Neufassung des § 422 ABGB
Das römische Recht regelte im Zwölftafelgesetz (~ 450 v. C.) in Tafel VII 2 nachbarrechtliche Fragen: Danach durften Öl- oder Feigenbäume nur in neun Fuß Abstand von der Nachbargrenze gepflanzt werden, die übrigen Bäume in fünf Fuß Abstand. Das ABGB kennt keine solche Vorschrift. – Als Vorbild für § 422 ABGB diente aber wohl Tafel VII 10, wo vorgesehen war, dass Eicheln, die auf ein fremdes Grundstück gefallen waren, von dessen Eigentümer gesammelt werden durften. Diese Vorschrift wurde schon im römischen Recht (Gaius) analog auf alle Früchte ausgedehnt.
Im Nachbarrecht stecken alte menschliche Erfahrungswerte über nachbarliches Zusammenleben. Die Bestimmungen über den Grenzbaum tragen dem Umstand Rechnung, dass Bäume gerne zur Grenzziehung gepflanzt werden, um die künstliche rechtliche Grenze allzeit sichtbar zu machen. Dem entspricht ein Bedürfnis des Menschen, abstrakte Rechtsakte und Rechtsregeln im weitesten Sinn fasslich, also „greif- und sichtbar” zu machen. Die Existenz der §§ 421, 422 ABGB ist daher nicht so trivial, wie sie zunächst erscheinen mag. – Neben dem Privatrecht finden sich nachbarrechtliche Vorschriften vor allem auch im öffentlichen Recht und hier wiederum im Agrar- und Forstrecht und den Bauordnungen. Die Vorschriften des privaten Nachbarrechts – also bspw § 364 ABGB – gelten aber auch für das Verhältnis von öffentlichem Eigentum (zB von Straßen) zu Privatgrundstücken. Von praktischer Bedeutung sind bei nachbarrechtlichen Streitigkeiten immer wieder auch Servituten → Die Servituten
Mit BGBl I 2003/91 (in Geltung ab 1. Juli 2004) wurde dem § 364 ein Absatz 3 angefügt. Er sieht vor, dass der Grundstückseigentümer „einem Nachbarn die von dessen Bäumen oder anderen Pflanzen ausgehenden Einwirkungen durch den Entzug von Licht oder Luft insoweit untersagen [kann], als diese das Maß des Abs 2 überschreiten und zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung der Benutzung des Grundstücks führen.“
Reform des privaten Nachbarrechts
Satz 2 des neuen Absatzes 3 stellt klar, dass bundes- und landesgesetzliche Regelungen über den Schutz von oder vor Bäumen und anderen Pflanzen, insbesondere über den Wald-, Flur-, Feld-, Ortsbild-, Natur- und Baumschutz unberührt bleiben.
IdF werden aus dem Bereich des privaten Nachbarrechts die Immissionen behandelt. Das sind unwägbare, mittelbare Einflüsse und Beeinträchtigungen des nachbarlichen (Grund)Eigentums durch Rauch, Gase, Lärm / Geräusch, Wärme, Geruch, Erschütterung oder ähnliche (!) Einwirkungen; vgl § 364 Abs 2 ABGB.
3. Die Immissionen – Überblick
Der gegliederte Immissionsschutz der §§ 364 Abs 2, 364a und 364b ABGB beinhaltet Unterfälle der Eigentumsfreiheitsklage; § 523 ABGB → Privatrechtliche Eigentumsklagen – Übersicht Funktional hat der Immissionsschutz aber auch eine gewisse Ähnlichkeit mit der Besitzstörung, mag es beim Immissionsschutz auch um Rechtsfragen gehen. – Inhaltlich bräuchte es längst ein modernes Umwelthaftungsrecht, dessen Verwirklichung bisher von der Wirtschaft verhindert wurde; vgl die unten → Gewerblich-industrielle Immissionen angeführte Literatur von M. Gimpel-Hinteregger.
Neues Umwelthaftungsrecht?
Das ABGB unterscheidet zwischen:
• unmittelbarer Zuleitung → Unmittelbare Zuleitung und
• mittelbaren Einwirkungen; sei es durch
Zu den sog negativen Immissionen → KAPITEL 19: Schiedsgerichtsbarkeit und andere Rechtsschutzalternativen : Mediation.
4. Unmittelbare Zuleitung
„Unmittelbare Zuleitung ist ohne besonderen Rechtstitel unter allen Umständen unzulässig”; § 364 Abs 2, Satz 2 ABGB. – Dabei handelt es sich eigentlich gar nicht um Immissionen ieS. Ein Nachbar kann solche Beeinträchtigungen demnach immer – und zwar ohne die Einschränkungen dieser Gesetzesstelle – untersagen.
§ 364 Abs 2, Satz 2 ABGB
Das ist insoferne von praktischer Bedeutung, weil – wie wir sehen werden – die Untersagung mittelbarer Einwirkungen nach § 364 Abs 2 ABGB nur unter gewissen Voraussetzungen erfolgen kann und gewerblich-industrielle Immissionen nach § 364a ABGB überhaupt nicht untersagt werden können. Die „unmittelbare Zuleitung“ geht – als speziellere Norm – diesen Bestimmungen vor.
Die Judikatur hat zu § 364 Abs 2 Satz 2 ABGB eine reiche Kasuistik entwickelt: Verboten ist danach zB die direkte Zuleitung von Regen- oder Gießwasser ebenso, wie die von Jauche und anderen Abwässern auf das Nachbargrundstück. Dasselbe gilt, wenn das „Öl des Nachbarn” ihren Garten verseucht; aber zB auch Schießübungen (Patronenhülsen) oder Tennisbälle; SZ 65/145 (1992). Die Grenze ist allerdings fließend; so subsumiert die Rspr Hobelspäne noch unter § 364a ABGB (?) → Gewerblich-industrielle Immissionen
Reiche Kasuistik
5. Häuslich-private Immissionen
Den Hauptanwendungsfall von Immissionen bilden vom Nachbargrundstück ausgehende mittelbare Einwirkungen. § 364 Abs 2 Satz 1 ABGB nennt folgende Beispiele:
Mittelbare Einwirkungen
„Einwirkungen durch Abwässer, Rauch, Gase, Wärme, Geruch, Geräusch, Erschütterung und ähnliche”; die Formulierung „ähnliche” deutet auf die bloß beispielhafte Aufzählung hin, die hier vom Gesetzgeber gewählt wurde.
Daher kommen auch zB elektromagnetische Wellen oder Strahlung in Betracht, die den Fernsehempfang stören.
Umstritten ist zur Zeit, ob die Strahlung von Handymasten als Immission anzusehen ist. Bislang fehlen gesicherte Ergebnisse und die Rspr lehnt daher derzeit Unterlassungsklagen ab; vgl JBl 2001, 317.
Als weitere Tatbestandsvoraussetzungen der möglichen Untersagung verlangt das Gesetz:
• dass diese störenden Einwirkungen „das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten” und
• [dadurch] „die ortsübliche Benutzung des Grundstückes wesentlich beeinträchtigen „.
• Aktiv klagslegitimiert (= Wer kann klagen?) sind:
JBl 1990, 447: Störung der Ausübung des Mietrechts durch häufiges grundloses Klopfen mit dem Besen; OGH: Gegen jede rechtswidrige Beeinträchtigung des Bestandrechts an einer unbeweglichen Sache durch Dritte (etwa im gleichen Haus darüber wohnenden Mietern) steht auch dem Bestandnehmer eine Unterlassungsklage (nach § 364 Abs 2 ABGB) gegen den Störer zu. – Damit ist eine alte Streitfrage iSd Vorschläge H. Klangs [ÖJZ 1952, Nr 7 und 8] erledigt. Vgl dazu auch Gschnitzer, in: Franz Gschnitzer Lesebuch 519 (1993). Lange versagte der OGH Bestandnehmern jedoch diesen Schutz!
Vgl auch JBl 1991, 110 (Fischereirecht): Dem Bestandnehmer werden selbständige Schadenersatzansprüche zuerkannt.
OGH 21. 12. 1999, 1 Ob 6/99k(„Die Klavierspielerin”), SZ 72/205 = EvBl 2000/115: Eine Nachbarin klagt eine Klavierstudentin nach § 364 Abs 2 ABGB auf Unterlassung der Geräuschimmissionen durch langes Üben – täglich bis zu 9 Stunden, da dieses zu psychischen und physischen Gesundheitsproblemen geführt habe. – OGH hält 4 Stunden tägliches Üben außerhalb der Ruhezeiten für angemessen. Meinung des OGH erscheint noch nicht ausgereift; insbesondere die Unterscheidung, dass auf jemanden Rücksicht zu nehmen sei, der schon krank ist, nicht aber auf jemanden, der durch den Lärm krank wird, stellt eine Ungereimtheit dar.
SZ 65/145 (1992) mwH: Geräuschimmissionen – Betrieb eines Tennisplatzes darf 50 Dezibel nicht übersteigen.
OGH 14. 12. 2000, 6 Ob 293/00g, JBl 2001, 522: Mieterin der Räumlichkeiten im Erdgeschoß eines dreistöckigen Hauses betreibt darin Cafe-Restaurant mit Schanigarten, der mit einer Markise überdacht ist. An der Markise wurden durch aus den oberen Stockwerken geworfene Zigarettenstummel Brandlöcher verursacht. – OGH: Die Mieterin kann direkt gegen den Störer vorgehen und verliert deswegen nicht ihren Anspruch gegen den Vermieter. Schon aus der Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 1096 ABGB ist abzuleiten, dass es Sache des Vermieters ist, einen noch unbekannten Störer zu identifizieren.
• Passiv klagslegitimiert (also potentieller Beklagter) ist der Nachbar.
Vgl § 364 Abs 2 ABGB: „Der Eigentümer eines Grundstückes kann dem Nachbarn ... untersagen.”
Nachbar iSd Immissionsbestimmungen des ABGB, ist nicht nur der unmittelbar angrenzende Grundnachbar (wie im Verwaltungsrecht: zB § 30 Abs 1 TirBauO), sondern auch ein uU weiter entfernter Liegenschaftseigentümer, wenn er nur beeinträchtigt ist; vgl SZ 54/137 (1981). – Auch derjenige der aktiv Immissionen verursacht muss nicht der unmittelbare Grundnachbar sein. Es genügt auch, dass von einem entfernteren Grundstück Immisionen ausgehen. Kurz: Das immittierende und das beeinträchtigte Grundstück müssen nicht unmittelbar aneinander grenzen. MietSlg 37.018 (1985)
Abbildung 8.12:
Privates Nachbarrecht: §§ 364 Abs 2 ff ABGB
Immissionsansprüche setzen kein Verschulden des Störers voraus: Verschulden ist nur dann (Anspruchs)Voraussetzung, wenn über das bloße Untersagungsbegehren hinaus Schadenersatz verlangt wird.
Kein Verschulden des Störers nötig
Die Judikatur zum Immissionsrecht kennt interessante Rechtsfortbildungen nach Art des anglo-amerikanischen case law; vgl JBl 1985, 669: Windschaden an Wald, dessen Randbäume im Rahmen von Straßenbauarbeiten geschlägert werden → Rspr-Beispiele
Die Immissions-Klage geht auf Unterlassung der (unzulässigen) Immission oder Zuleitung, was nicht gleichbedeutend mit der Beseitigung des bestehenden und Wiederherstellung (!) des früheren Zustandes sein muss. Es handelt sich um eine Unterlassungsklage → KAPITEL 7: Unterlassungspflichten. – Allenfalls richtet sich die Klage auch auf (künftige) Immissionsverhinderung durch geeignete (vorbeugende) Maßnahmen / Vorkehrungen; zB bei Störung des Rundfunk- oder Fernsehempfangs. Die Rspr betont aber, dass dem Eigentümer des beeinträchtigten / gefährdeten Besitzes kein Anspruch auf Vornahme bestimmter Sicherungsmaßnahmen zusteht; EvBl 1983/82: Geruchsimmissionen → Rspr-Beispiele
6. Gewerblich-industrielle Immissionen
§ 364a ABGB regelt „Beeinträchtigung[en] durch eine Bergwerksanlage oder eine behördlich genehmigte Anlage.” – Das Gesetz verlangt, dass die Beeinträchtigung „in einer dieses Maß überschreitenden Weise” verursacht wurde, womit Einwirkungen iSd § 364 Abs 2 ABGB gemeint sind, nicht etwa feste Körper; EvBl 1939/525. Hobelspäne fallen aber nach der Rspr noch unter § 364 Abs 2 ABGB; SZ 51/114 (1978) mit krit Anm von Pfersmann in ÖJZ 1982, 59.
Die Rspr verlangt für eine Haftung nach § 364a ABGB das Vorliegen eines individuell behördlichen Rechtsakts (für eine behördlich genehmigte Anlage), an dem es in JBl 1999, 524 (Haftung wegen Bienenschädigung eines Imkers durch Spritzmittel eines Winzers) fehlte; vgl auch RdU 1998, 41 (Anm Kerschner).
Individuell behördlicher Rechtsakt
§ 364a ABGB baut auf einer Störung iSd § 364 Abs 2 ABGB auf. Der Anspruch nach § 364a ABGB ist an die gleichen Voraussetzungen gebunden wie der Unterlassungsanspruch nach § 364 Abs 2 ABGB; JBl 1990, 786. Die Rechtsfolge ist aber eine andere. Denn § 364a ABGB gewährt keinen Unterlassungs-, sondern bloß einen Ausgleichsanspruch aus Eingriffshaftung (→ KAPITEL 9: Eingriffshaftung), der allerdings verschuldensunabhängig ist. Begründung in EvBl 1983/82 (Geruchsimmissionen) → Rspr-Beispiele: In dieser E wird auch ausgeführt, dass eine behördliche Anlage dann genehmigt ist, wenn die Genehmigung rechtskräftig ist. Unter einer „behördlich genehmigten Anlage” ist nicht bloß eine baubehördlich genehmigte Anlage zu verstehen (EvBl 1957/19), vielmehr ist § 364a ABGB gar nicht anzuwenden, wenn nur ein Baugenehmigungsverfahren oder ein sicherheitspolizeiliches Genehmigungsverfahren durchgeführt wurde; SZ 48/15 (Schießstand) und SZ 48/45: Baumaßnahmen. Gedacht war typischerweise an gewerblich-industrielle Genehmigungsverfahren.
Bei diesem Ersatzanspruch handelt es sich also um einen besonderen (Ausgleichs)Anspruch. Man spricht von Eingriffshaftung, weil der Gesetzgeber Eingriffe in Eigentum, Vermögen, auch die Gesundheit (!) von Anrainern aus wirtschaftlichen Überlegungen gestattet, ohne dass die Betroffenen Beseitigung / Unterlassung der Einwirkung begehren können. Dieser Eingriff (ins Eigentum anderer) erfolgt also rechtmäßig.
Diese legistische Sichtweise ist aber veraltet und bedarf dringend der Ablöse durch ein modernes UHG; dazu unten: Kritik, Reform etc. Eine gewisse Weiterentwicklung – contra oder doch praeter legem – brachte die sog Sandstrahl-E des OGH; RdU 1996, 40 (Anm Kerschner / Raschauer) = JBl 1996, 446: Anm Jabornegg.
Sandstrahl-Entscheidung
Es ging um Metallstaubimmissionen aus Sandstrahlanlagen zur Eisenkonservierung, durch die 56 Kfz auf dem Nachbargrundstück schwere Lackschäden erlitten. Der OGH war der Ansicht, dass hier der Betriebsinhaber trotz genehmigungskonformem Betriebs der Anlage rechtswidrig gehandelt habe und daher – entgegen dem Wortlaut des Gesetzes – nicht nur Schadenersatz, sondern auch Unterlassungsansprüchen ausgesetzt sei, wenn nach § 79 GewO nachträgliche Auflagen hätten erteilt werden müssen.
Hinzuweisen ist auch auf das gewerberechtliche Betriebsanlagengenehmigungsrecht nach den §§ 74 ff GewO 1994 (BGBl 194), das einen öffentlichrechtlichen Anrainer- und Nachbarschutz installiert; nunmehr idgF.
§ 74 GewO 1994 regelt den Begriff der Betriebsanlage:
(1) „Unter einer gewerblichen Betriebsanlage ist jede örtlich gebundene Einrichtung zu verstehen, die der Entfaltung einer gewerblichen Tätigkeit regelmäßig zu dienen bestimmt ist.”
(2) „Gewerbliche Betriebsanlagen dürfen nur mit Genehmigung der Behörde errichtet oder betrieben werden, wenn sie wegen der Verwendung von Maschinen und Geräten, wegen ihrer Betriebsweise, wegen ihrer Ausstattung oder sonst geeignet sind,
1. das Leben oder die Gesundheit des Gewerbetreibenden [etc zu gefährden],
5. eine nachteilige Einwirkung auf die Beschaffenheit der Gewässer herbeizuführen […].” usw
Als Anlage iS unserer Vorschrift gilt zB auch eine Landstraße (JBl 1987, 381) oder eine Autobahn (JBl 1989, 646), überhaupt jede öffentliche Straße (SZ 63/133) und natürlich vor allem gewerbliche oder industrielle Betriebe. Nach SZ 63/133 (1990) = JBl 1990,789 begründet eine umweltschädigende Salzstreuung einer öffentlichen Straße (als unzulässige Immission) Ersatzansprüche, wenn das zur Verkehrssicherheit nötige Maß überschritten wurde.
Was ist eine Anlage iSd § 364a ABGB?
Der OGH wendete § 364a ABGB analog auf folgenden Sachverhalt an (SZ 69/II 220 aus 1996): Beim Bau einer Tankstelle wird Grundwasser abgepumpt, um die Tanklager einbauen zu können. Dadurch wird eine Gärtnerei geschädigt, die das Grundwasser für ihre Bewirtschaftung verwendete.
Nach § 364a ABGB können auch Ansprüche wegen gefährlicher Abfall-Deponien erhoben werden; JBl 1991, 580 (Anm Kerschner): Haftung für nicht genehmigte Industriemüll-Deponie. (Davon gibt es allein in Österreich an die 3.500. Aus ihnen entweichen Schwermetalle durch Sickerwässer oder chlorierte Kohlenwasserstoffe oder Öle etc, die das Grundwasser verseuchen.)
Was ist an Ersatz zu leisten? – Stets voller (Schaden)Ersatz, also auch entgangener Gewinn; SZ 65/38 (1992).
Einen öffentlichrechtlichen Immissionsschutz in Bezug auf ungebührliche Lärmerregung enthalten die LandespolizeiG.
ZB für Tirol die §§ 1-5 TirLPolizeiG, LGBl 1976/60 idF LGBl 1987/69 und 1993/4. – Art VIII EGVG, der diesen Tatbestand bundeseinheitlich regelte – wurde in die entsprechenden landesrechtlichen Bestimmungen übergeführt. Mit Ausnahme von Wien, das noch kein LandespolizeiG erlassen hat. Dort gilt Art VIII EGVG als LandesG weiter.
Die Rspr wendet § 364a ABGB auch auf nicht ständige, also bloß temporäre Anlagen an; zB eine Motocrossveranstaltung (JBl 1982, 595) oder einen Autobahnbau (SZ 43/139); vgl auch JBl 1985, 669 (Windschaden an Wald) → Rspr-Beispiele
Ansprüche nach § 364a ABGB verjähren nach § 1489 ABGB grundsätzlich in 3 Jahren.
Kritik, Reform, Querverbindungen: Das privatrechtliche „Umweltschutzinstrumentarium” des § 364a ABGB ist nicht mehr zeitgemäß. Was 1916 (III. TN zum ABGB) vertretbar war, ist heute überholt.
Auch das Umweltstrafrecht versucht die gefährdete Umwelt zu schützen; vgl §§ 180 f StGB: vorsätzliche / fahrlässige Gefährdung durch Verunreinigung der Gewässer oder der Luft oder §§ 182 f: vorsätzliche / fahrlässige Gefährdung des Tier- oder Pflanzenbestandes. – Die weit gediehenen legistischen Vorarbeiten für ein neues UmwelthaftungsG wurden von der Wirtschaft bisher torpediert.
Ein neues öffentlichrechtliches Umweltschutzinstrument ist das sog Öko-Audit: Mit EU-VO Nr 1836/93 vom 29.6.1993 wurden Bestimmungen über die freiwillige Beteiligung gewerblicher Unternehmen an einem Gemeinschaftssystem für das Umweltmanagement und die Umweltbetriebsprüfung (von der EU) erlassen; in Kraft getreten im April 1995. Damit wurde ein EU-weit gültiges Siegel für umweltgerechte Betriebsführung iSd EMAS-VO (Environmentel Management and Audit Scheme) geschaffen.
Abbildung 8.13:
§ 364 a und b ABGB: Nachbarrecht
7. § 364b ABGB: Vertiefung eines Grundstücks
Unsere Bestimmung lautet: „Ein Grundstück darf nicht in der Weise vertieft werden, dass der Boden oder das Gebäude des Nachbars die erforderliche Stütze verliert, es sei denn, dass der Besitzer des Grundstückes für eine genügende anderweitige Befestigung Vorsorge trifft.”
Ist es dazu gekommen – zB Mauerrisse oder sog Setzungen im Nachbarhaus, ist der frühere Zustand wiederherzustellen.
Auch nach § 364b ABGB besteht ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch des Nachbarn. – Zur Abgrenzung der Aktivlegitimation zwischen Hauseigentümer und Mieter vgl die idF wiedergegebene E EvBl 2001/79.
Verschulden keine Voraussetzung
SZ 24/312 (1951): Straßenbauarbeiten führten zu Hauseinsturz;
SZ 61/71 (1988): Erdrutsch durch Planierungsarbeiten;
SZ 9/182 (1927): Torfabbau gefährdet Obstgarten; hier wird betont, dass die Wirkungen des Abgrabens auch erst zeitlich später eintreten können;
SZ 55/28 (1982): Hausschäden durch baubehördlich genehmigte Sanierungsarbeiten am Nachbarhaus;
JBl 1999, 383: Für den Ausgleichsanspruch nach § 364b ABGB – es handelt sich um eine nachbarrechtliche Gefährdungshaftung wegen Entzugs der erforderlichen Stütze – ist es grundsätzlich gleichgültig, in welchem Zustand sich das Gebäude des Nachbarn vor der Vertiefung befunden hat. Der Vertiefende haftet für alle Schäden, die eingetreten sind; mwH.
OGH 28. 11. 2000, 1 Ob 228/00m, EvB 2001/79: Der Eigentümer eines Hauses ließ an diesem Bauarbeiten durchführen, wodurch Risse und Setzungen am Nachbarhaus (Miethaus) entstanden. Ein betroffener Mieter erhebt gegen den Bauführer eine Schadenersatzklage. – OGH: Soweit Behebungskosten Schäden an der Bausubstanz betreffen, sind diese im Vermögen des Vermieters (Hauseigentümers) aufgetreten; ihm obliegen die Erhaltungsarbeiten bezüglich ernster Schäden. Der Mieter kann diese nicht im eigenen Namen geltend machen. Die reine Oberflächengestaltung im Inneren eines Mietobjekts durch Malerei, Tapeten etc fällt hingegen (selbst bei größtem Kostenaufwand) nicht in die gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters. Zur Geltendmachung dieser Schäden ist somit der Mieter selbst aktivlegitimiert.
8. Enteignung: § 365 ABGB
Die Enteignung ist ein sehr altes Beispiel für die Sozialpflichtigkeit des Eigentums → Sozialpflichtigkeit des Eigentums
Der Begriff Enteignung bedeutet primär die Eigentumsentziehung. Aber nicht nur die Entziehung des Eigen­tums wird vom Begriff umfasst: Auch obliga­torische (zB Bestandrechte) oder beschränkte dingliche Rechte (zB Servituten, Reallasten, Pfandrechte) oder Patentrechte können „enteignet” werden. – Insofern ist der Begriff inhaltlich zu erweitern. Auch die Begründung bloßer Eigentums­beschränkungen ist Enteignung.
Eigentumsbeschränkungen beinhaltet zB auch das Ausländergrundverkehrsrecht oder das Notwegerecht; NotwegeG 1896 → Das Notwegerecht
Man unterscheidet zwischen formeller, dh rechtsförmlicher Enteignung, bei der das Eigentum wirklich entzogen wird und materieller Enteignung, bei der das Eigentum oder das sonstige Recht „formal” zwar bestehen bleibt, inhaltlich jedoch weitgehend ausgehöhlt wird. Typisches Beispiel einer materiellen Enteignung ist das Bauverbot in Bezug auf eine Liegenschaft.
Formelle und materielle Enteignung
Ehrlicher und fairer wäre es in vielen Fällen der materiellen Enteignung, gleich formell zu enteignen und (!) zu entschädigen.
Verfassungsrechtlich dient heute Art 5 StGG 1867 als Enteignungsgrundlage. Dort heißt es in Satz 2, der einen sog (Grundrechts)Gesetzesvorbehalt formuliert, dass eine Enteignung nur aufgrund eines Gesetzes zulässig ist. Solche Enteignungsgesetze sind zB das BundesstraßenG, die LandesstraßenG oder das EisenbahnenteignungsG.
Art 5 StGG 1867
Die Enteignung beinhaltet – wie § 364a ABGB – eine sog Eingriffshaftung, allerdings eine des öffentlichen Rechts. Zum Begriff „Eingriffshaftung” → KAPITEL 9: Eingriffshaftung und → Gewerblich-industrielle Immissionen
Die Enteignung gehört zum überwiegenden Teil (Enteignungsverfahren) ins öffentliche Recht, und nur hinsichtlich der Festsetzung der Höhe der Enteignungsentschädigung ins Privatrecht.
SZ 71/4 (1998): Valorisierungsproblematik bei überlangem Entschädigungsverfahren. – Zur Geldschuld → KAPITEL 7: Die Geldschuld als qualifizierte Schickschuld.
Der Eigentumserwerb durch Enteignung – es kann auch zugunsten Privater (!) enteignet werden – erfolgt schon mit dem Erlag der Entschädigungssumme, was für Liegenschaften eine Ausnahme vom Verbücherungsgrundsatz darstellt → KAPITEL 2: Der Eintragungsgrundsatz.
Eigentumserwerb durch Enteignung
Abbildung 8.14:
Enteignung: § 365 ABGB (1)
Abbildung 8.15:
Enteignung: § 365 ABGB (2)
VI. Eigentumsformen
Der Gesetzgeber des ABGB geht in den §§ 353 ff ABGB vom Alleineigentum aus. Zu recht, denn es ist der häufigste Fall. Daneben kann aber eine Sache – zB ein Haus oder Auto – auch im Eigentum mehrerer Personen stehen. Das ABGB regelt das Miteigentum (condominium) an mehreren Stellen:
§ 361 ABGB enthält die (seit 1812 unveränderte) Legaldefinition, die so geschickt gefasst ist, dass darin alle Arten des Miteigentums Platz finden. Es ist daher unrichtig zu sagen, das ABGB enthalte keine Regelung für das sog realgeteilte Eigentum. – Dieser Paragraph lautet:
§ 361 ABGB
„Wenn eine noch ungeteilte Sache mehrern Personen zugleich zugehört; so entsteht ein gemeinschaftliches Eigentum. In Beziehung auf das Ganze werden die Miteigentümer für eine einzige Person angesehen; insoweit ihnen aber gewisse, obgleich unabgesonderte Teile angewiesen sind, hat jeder Miteigentümer das vollständige Eigentum des ihm gehörigen Teiles.”
Diese Umschreibung trug bis 1879 auch das Stockwerkeigentum und man müsste dieses Gesetz von 1879 nur aufheben, um erneut das volksnähere Stockwerkeigentum, gestützt auf diese Gesetzesstelle begründen zu können. Eine bedenkenswerte Möglichkeit! – Die Gemeinschaft der Miteigentümer, als Form des schlichten oder ideellen Miteigentums, regelt das ABGB ausführlich in den §§ 825 ff, worauf noch eingegangen wird. – Daneben ist an die weitere – rechtsgeschäftlich wichtige – Unterscheidung zwischen Eigentum an beweglichen (Fahrnis) und unbeweglichen Sachen (Grund- oder Liegenschaftseigentum) zu erinnern.
• Alleineigentum und
• Miteigentum iwS (§§ 361, 825 ff ABGB): Im Rahmen des Miteigentums iwS ist erneut zu unterscheiden zwischen:
Miteigentum iwS
• Als Sonderform kann auch das Treuhandeigentum erwähnt werden, das vor allem als Sicherungseigentum vorkommt → Die Sicherungsübereignung: Sicherungsübereignung. – Allgemein zur Treuhand → KAPITEL 15: Die Treuhand.
Anders als in Deutschland, wo treuhändisch gebundenes Eigentum grundsätzlich als unzulässig angesehen wird, obwohl gerade Deutschland die Sicherungsübereignung kennt, bestehen in Österreich keine grundsätzlichen Bedenken gegen diese Eigentumsform, die von der Rechtspraxis entwickelt wurde, gesetzlich bislang aber nicht geregelt ist. Die Sicherungsübereignung wird dagegen in Österreich – zurecht – nur sehr zurückhaltend akzepiert.
Als treuhändisches Sicherungseigentum kann bspw das Vorbehaltseigentum des Vorbehaltsverkäufers beim Eigentumsvorbehalt angesehen werden, der formell sein Eigentum aus Sicherungszwecken zurückhält.
• In zeitlicher Hinsicht kann zwischen zeitlich unbeschränktem und zeitlich beschränktem Eigentum unterschieden werden. Der Eigentumsgedanke verbindet sich primär mit dem zeitlich unbeschränkten Eigentum, doch kennt die Rechtspraxis seit langem auch zeitlich beschränktes Eigentum.
Zum TNG 1997 → TeilzeitnutzungsG / TNG 1997, zum Baurecht → Das Baurecht
2. Realgeteiltes Eigentum
Beim realgeteilten Eigentum ist die Sache selbst (nicht nur rechtlich, sondern auch tatsächlich) geteilt; nicht bloß das Recht wie beim schlichten Miteigentum! – Realgeteiltes Eigentum kann seit Gesetz von 1879 nicht mehr neu begründet werden. Es besteht jedoch noch von früher her in verschiedenen Bundesländern als sog Stockwerk- und Kellereigentum fort; zB Salzburg, Burgenland sowie im Tiroler Oberland.
Sache selbst ist geteilt
Die Bedeutung dieser Eigentumsform lag – auch schon lange vor dem ABGB – darin, dass mit ihr Eigentum breit und sozial gestreut werden konnte. Die Abschaffung 1879 erfolgte aus rein dogmatischen und nicht überzeugenden Gründen. Die weite Fassung des § 361 ABGB schloss auch das Stockwerkeigentum ein.
Abschaffung 1879
Auch beim Stockwerkeigentum stehen die allgemeinen Teile der Liegenschaft im Miteigentum, was zur Anwendung der §§ 833 ff ABGB führt; SZ 24/58 (1951): Streit über das Recht zur Benützung der Außenmauern eines Hauses, an dem Stockwerkeigentum besteht.
Allgemeine Teile stehen im Miteigentum
Die rechtliche Konstruktion des schlichten Miteigentums (→ Schlichtes oder ideelles Miteigentum) bereitet Laien immer wieder (Vorstellungs)Schwierigkeiten. Diese haben ihren Grund darin, dass es sich beim schlichten Miteigentum um eine „Juristenschöpfung” handelt, die in der realen Außenwelt nicht wahrnehmbar ist. Volksnäher wäre es gewesen, das eingelebte Real- oder Stockwerkeigentum zu belassen.
3. Schlichtes oder ideelles Miteigentum
Geregelt in den §§ 361, 825 ff ABGB wird es auch Quoten-, Bruchteils- oder Anteilseigentum genannt: Hier ist nicht die Sache, sondern nur das Recht geteilt. Jede/r MiteigentümerIn ist rechtlich Teilhaber der ganzen, ungeteilten Sache. Der ideelle Miteigentumsanteil gewährt aber noch kein konkretes Nutzungsrecht an einem bestimmten Sachteil, etwa einer (Parterre)Wohnung. Es braucht dazu vielmehr eine sog Benützungsregelung oder Gebrauchsordnung → § 17 WEG: Benützungsregelung
Nur das Recht ist geteilt
Daneben besteht die Möglichkeit, dass ein Miteigentümer, die ihm zur ausschließlichen Benützung überlassene Wohnung mietet. Er wird dann auf der Vermieter-Seite für die Miteigentümer-Gemeinschaft tätig und tritt auf der anderen Seite als Vertragspartner dieser Gemeinschaft auf. Um als In-sich-Geschäft (→ KAPITEL 13: Insichgeschäfte) wirksam zu sein, muss der Mietvertrag von allen übrigen Miteigentümern genehmigt werden.
Zu § 361 ABGB: Barta, in: Havel / Fink / Barta, Wohnungseigentum – Anspruch und Wirklichkeit (1999).
Miteigentum besteht an beweglichen (zB Freunde/innen kaufen gemeinsam ein Auto) und unbeweglichen Sachen. Große Bedeutung besitzt es im Liegenschaftsrecht.
Über seinen Miteigentumsanteil kann jeder Teilhaber frei verfügen (!); § 829 ABGB. Dh er kann seinen Anteil – ohne die andern zu verständigen oder gar ihrer Zustimmung zu bedürfen – veräußern, vererben und verpfänden oder sonst belasten; also zB auf seinem Anteil eine Hypothek oder Servitut eintragen lassen. Auf den einzelnen Anteil kann auch gesondert Exekution geführt werden; auch die Zwangsvollstreckung berührt also nur den jeweiligen Anteil.
Freie Verfügung über den Anteil
EvBl 1999/53: Die Miteigentümergemeinschaft – gleiches gilt für die WE-Gemeinschaft – hat kein Verfügungsrecht über den Pfandrang der einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer.
EvBl 1999/54: Frage, wer zur Aufkündigung eines Mietvertrags legitimiert ist, wenn nach dessen Abschluss durch eine Miteigentümergemeinschaft am fraglichen Mietobjekt Wohnungseigentum begründet wurde. Der OGH bleibt unklar. (Zutreffend ist von einer ausschließlichen Kompetenz des neuen Wohnungseigentümers auszugehen.)
EvBl 1999/1: Ein ideeller Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft kann Gegenstand eines Fruchtgenussrechts (§ 509 ABGB → Fruchtgenuss / Ususfructus: §§ 509 ff ABGB ) sein. Aber auch der Alleineigentümer einer Liegenschaft kann bloß einen ideellen Anteil mit einem Fruchtgenussrecht belasten.
Nach § 830 Satz 1 ABGB ist „jeder Teilhaber ... befugt, auf Ablegung der Rechnung [Rechnungslegungsanspruch] und auf Verteilung des Ertrags zu dringen.”
Eine allfällige Auseinandersetzung unter Miteigentümern wegen der Verteilung des Ertrags ist nach Meinung des OGH nicht im Besitzstörungsverfahren, sondern im ordentlichen / streitigen Verfahren zu führen; so GlU 9682 (1883), wo ein Miteigentümer in Galizien „die Feldfrüchte der ganzen Grundwirtschaft einheimste und die Ausfolgung des achten Theiles dieser Feldfrüchte verweigerte.”
Die oben angeführten Eigentumsschutzmöglichkeiten / Klagen stehen auch Miteigentümern zu, und zwar gegen Dritte wie auch unter-, also gegeneinander. Mit- und Wohnungseigentümer können demnach eigenmächtige Ein- und Übergriffe anderer Mit- und Wohnungseigentümer – zB die Einzäunung eines Stücks gemeinsamen Grundes oder die Errichtung einer begehbaren Terrasse auf einem Zubau – untersagen; wobl 1992/81. Vgl schon oben → Privatrechtliche Eigentumsklagen – Übersicht
Eigentumsschutzmöglichkeiten
Die häufigste Entstehungsform für schlichtes Miteigentum ist – seit Alters her – der Erbgang; etwa: Ein Elternteil stirbt und hinterlässt das Haus den Kindern. Daneben entsteht schlichtes Miteigentum nach § 825 Satz 2 ABGB auch durch Vertrag oder Richterspruch; zB im Rahmen einer Scheidungsaufteilung (iSd §§ 81 ff EheG) und auf Antrag des beklagten Miteigentümers bei Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft auch Wohnungseigentum → Begründung und Erwerb von WE: § 3 WEG Aber auch aus einem Ehepakt heraus; vgl Rspr-Beispiele.
Entstehungsform des MitET
OGH 19. 10. 1999, 4 Ob 269/99h, SZ 72/150 = EvBl 2000/49: Nach dem Tod der Mutter erben ihre 4 Kinder eine Liegenschaft; eines lebt im Haus, die anderen wollen nicht darin wohnen. Trotzdem klagen zwei der anderen drei Geschwister auf Räumung der Liegenschaft, da der Beklagte nur zu 1/8 Miteigentümer ist. – OGH: Die Alleinbenützung der gemeinschaftlichen Sache durch einen Miteigentümer ist so lange keine ausschließliche und damit titellose Benützung, als kein Gebrauchsinteresse der anderen Miteigentümer besteht. Das Gebrauchsrecht des Miteigentümers einer (eine beschränkte Gebrauchsmöglichkeit eröffnenden) gemeinschaftlichen Sache wird nur durch den konkreten Gebrauch anderer Miteigentümer beschränkt. – Didaktisch gute Ausführungen zu Benützungsrechten unter Miteigentümern.
OGH 11. 7. 2001, 3 Ob 57/01f, JBl 2002, 110: Ehegatten schließen Ehepakt (allgemeine Gütergemeinschaft (→ KAPITEL 16: Das Ehegüterrecht). Frau versteckt nachher im Schlafzimmer ohne Wissen ihres Mannes ihr Erspartes. – OGH: Der Mann erwarb trotzdem daran Miteigentum. Der Abschluss des Ehepaktes ist sowohl Titel als auch Modus; iS eines vorweggenommenen Besitzkonstituts.
Wichtig für das schlichte Miteigentum sind die Verwaltungsregeln der §§ 833 ff ABGB. Kurz: Es ist zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung zu unterscheiden:
Für die ordentliche Verwaltung gilt als Beschluss- oder Abstimmungserfordernis das Mehrheitsprinzip (= Anteilsmehrheit). Die ordentliche Verwaltung dient der Erhaltung der „Substanz” der im Miteigentum stehenden Sache.
Die Grenzziehung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung ist immer wieder Anlass von Streit; gerade auch dann, wenn bspw ein (Haus)Verwalter bestellt wurde. Vgl etwa EvBl 1999/95: Auch die Empfangnahme einer vom Mieter erhobenen gerichtlichen (Auf)Kündigung des Mietverhältnisses gehört zur ordentlichen Verwaltung und ist daher von der Hausverwaltervollmacht umfasst.
Für die außerordentliche Verwaltung – man spricht auch von „wichtigen Veränderungen” oder „Verbesserungen” – gilt grundsätzlich das Einstimmigkeitsprinzip. Die nicht erteilte Zustimmung eines Miteigentümers kann allerdings uU durch den Außerstreitrichter (im Außerstreitverfahren) ersetzt – oder wie man auch sagt: surrogiert – werden.
Die Schwachstelle des schlichten Miteigentums liegt darin, dass jeder Teilhaber die „Aufhebung der Gemeinschaft (§ 830 ABGB) verlangen kann”; wenn auch „nicht zur Unzeit oder zum Nachteile der Übrigen”. Dh für die von der Teilung Betroffenen aber nur: allenfalls zeitlichen Aufschub, aber nicht Verhinderung der Aufhebung der Gemeinschaft. Die mögliche Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft schwebt wie ein Damoklesschwert über dem Rechtsinstitut Miteigentum, zumal von dieser Möglichkeit gerade in heiklen Situationen Gebrauch gemacht und dadurch Druck ausgeübt werden kann; zB Familienzwist unter Geschwistern!
Die weitere Vorgangsweise nach der Aufhebung der Gemeinschaft ist die Teilung der gemeinschaftlichen Sache, geregelt in den §§ 841 ff ABGB. Zu unterscheiden sind dabei zwei Arten der Teilung von Miteigentum:
Teilung der gemeinschaftlichen Sache
• Naturalteilung (hier müssen alle einverstanden sein; § 841 Satz 3 ABGB) und
• Zivilteilung (bei Uneinigkeit).
Kann eine gemeinschaftliche Sache entweder gar nicht, oder nicht ohne beträchtliche Verminderung des Wertes geteilt werden; so ist sie, und zwar, wenn auch nur ein Teilgenosse es verlangt, vermittelst gerichtlicher Feilbietung zu verkaufen, und der Kaufschilling unter die Teilhaber zu verteilen.
Zivilteilung bedeutet demnach öffentliche Feilbietung des Miteigentumsobjekts; landläufig wird von „Versteigerung” gesprochen, was aber nicht dasselbe ist. Der erzielte Erlös wird auf die Teilhaber anteilsgemäß verteilt. – Etwas gemildert wurde die „Teilungsgefahr” bei Miteigentum nunmehr – wie erwähnt – dadurch, dass der Beklagte im Teilungsverfahren beantragen kann, dass Wohnungseigentum richterlich begründet werde; § 2 Abs 2 Z 2 WEG 1975 (= § 3 Abs 1 Z 3 und 4 WEG 2002). Es handelt sich dabei um eine Sonderform der richterlichen Naturalteilung.
Öffentliche Feilbietung
SZ 69/169 (1996): Auch bei Vorliegen eines vertraglichen Verzichts auf Erhebung der Teilungsklage kann aus wichtigen Gründen dennoch die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft begehrt werden. Die Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 2 WEG 1975 (= § 2 WEG 2002) in einem Verfahren zur Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft geht als Sonderform der Naturalteilung der Zivilteilung vor. Sie ist nicht deshalb untunlich, weil zwischen den Miteigentümern Streitigkeiten bestehen.
GlUNF 2217 (1903): Exekutionsführung auf im Miteigentum des Verpflichteten stehende bewegliche Sachen (Einrichtungsstücke) in Unkenntnis dieser Rechtsbeziehung. – Kein Ausschluss der Exekution durch Widerspruch des anderen Miteigentümers, vielmehr: „ ... Der Miteigentümer muss sich vielmehr gefallen lassen, dass zum Zwecke der Befriedigung des betreibenden Gläubigers das gemeinschaftliche Eigentum aufgehoben und der auf das Miteigentum des Verpflichteten entfallende Teil des Erlöses auf den Miteigentümer entfällt.”
Die einzelnen Miteigentümer eines Hauses bilden zB gegenüber Ansprüchen auf Erteilung der Zustimmung zur Verbücherung eines Bestandvertrags und auf Schaffung der dafür nötigen Voraussetzungen eine einheitliche Streitpartei iSd § 14 ZPO; SZ 27/138 (1954).
Die Miteigentumsregeln der §§ 825 ff ABGB finden auch eine analoge Anwendung auf den Mitbesitz, was etwa in Miethäusern eine Rolle spielt.
JBl 1996, 383: Besitzstörung (der Mietrechte) und Eigentumsstörung nach § 523 ABGB durch unerlaubtes Verteilen von Werbematerial in einem Miethaus der Gemeinde Wien.
4. Gesamt(hand)eigentum
Gesamt(hand)eigentum findet sich in Österreich bei den Personengesellschaften des Handelsrechts; also OHGund KG, aber auch den eingetragenen Erwerbsgesellschaften OEG und KEG nach dem EGG 1990 → KAPITEL 4: Zur Rechts- und Handlungsfähigkeit . – Auch das Ehegattenwohnungseigentum (§ 9 WEG 1975, nunmehr Eigentümerpartnerschaft der §§ 13-15 WEG 2002) schafft Gesamthandeigentum; dh es besteht nur die Möglichkeit gemeinsamer Verfügung, Belastung oder Exekution über die (notwendigerweise gleich großen) Mindestanteile. – Keine Gesamthandschaft besteht in Österreich (anders als in Deutschland) bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts: §§ 1175 ff ABGB; dazu → KAPITEL 12: Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Ihre Bestimmungen verweisen vielmehr mehrfach auf Bestimmungen des 16. HptSt (§§ 825 ff ABGB) und damit auf das schlichte Miteigentum; so die §§ 1188, 1190, 1194, 1208 und 1212 ABGB.
Bei dieser Spielart des Miteigentums geht es um:
• die rechtliche Trennung des gemeinschaftlichen Vermögens vom Privatvermögen der Beteiligten und zusätzlich
• um den Ausschluss der (Einzel)Verfügungsbefugnis über den Anteil an den einzelnen zum Gemeinschaftsvermögen gehörenden Gegenständen.
Die Beteiligten besitzen also keine ideellen Anteile / Quoten über die sie frei verfügen können. Die Gesamthänder / Teilhaber können vielmehr über Anteile und Gesamtsache nur gemeinsam verfügen. – Der Zweck liegt darin, den Bestand dieser wirtschaftlich sensiblen Gesellschaftsformen, bei denen es auf persönliche Mitarbeit und Vertrauen ankommt, nicht durch einseitiges Handeln zu gefährden.
Nur gemeinsame Verfügung
VII. Wohnungseigentum: WEG 2002
Wohnungseigentum / WE ist seiner rechtlichen Konstruktion nach weiterentwickeltes schlichtes MitET. Der Unterschied liegt aber darin, dass Wohnungseigentümer/WETü – anders als schlichte MitETü – bereits das dingliche Recht besitzen „ein [WE-Objekt] ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen”; § 2 Abs 1 WEG. Bei schlichtem MitET dagegen kann auf Grund seiner rechtlichen Konstruktion kein MitETü eine bestimmte Wohnung für sich in Anspruch nehmen, da nur das Recht und nicht aber die Sache selbst geteilt ist. Beim schlichten MitET braucht es für die konkrete Benützung eine einvernehmliche Vereinbarung aller MitETü; sog Benützungs- oder Gebrauchsregelung → Nutzung von WE-Objekten und allgemeiner Teile der Liegenschaft Sie ist (in Bezug auf die Benützung des WE-Objekts) in der gesetzlichen Konstruktion des WE inbegriffen.
Weiterentwickeltes Miteigentum
Benützungsregelungen spielen aber auch beim WET eine praktische Rolle; freilich nicht für die Nutzung von WE-Objekten ieS – also Wohnungen, Garagen, Geschäftslokalen oder Kfz-Abstellplätzen, die im WET stehen, sondern nur für sog allgemeine Teile der Liegenschaft → Nutzung von WE-Objekten und allgemeiner Teile der Liegenschaft
Die rechtliche Konstruktion des WE gewährt dem einzelnen WETü – entgegen einer weitverbreiteten Einschätzung – also kein Allein- oder SonderET an seinen vier Wänden. Dennoch ist die Rechtsform beliebt. Allein sie hat, wie wir noch sehen werden, auch ihre Tücken, wie es das räumlich nahe Zusammenwohnen mit anderen Menschen nun einmal mit sich bringt. – Nach dem Zweiten Weltkrieg hat sich das WE als Mittel des Wiederaufbaus bewährt.
Anders konzipiert ist das WET in Deutschland; WEG, BGBl I 175/1951. Der einzelne WETü hat dort ein sog SonderET an seiner Wohnung, ist also ihr echter (Allein)ETü. An den allgemeinen Teilen der Liegenschaft / des Hauses ist er dagegen bloß MitETü; sog GemeinschaftsETü. – Die Schweiz hat 1963 im ZGB Regeln über StockwerkET geschaffen: Inhaltlich handelt es sich dabei aber um ein dem österreichischen WEG vergleichbares, weiterentwickeltes schlichtes Mit- und nicht realgeteiltes Eigentum wie die Bezeichnung nahelegt. – Das WE in Österreich, Deutschland und der Schweiz ist demnach rechtlich vergleichbar, aber doch in mancher Frage unterschiedlich konzipiert. Italien hat im Codice Civile eine Stockwerkeigentumslösung geschaffen, die für Deutschland, die Schweiz und Österreich als Vorbild gedient hat; Art 1117-1139. Zu den Unterschieden zwischen diesen Ländern: Barta, in: Havel / Fink / Barta (1999).
Gegenwärtig gibt es in Österreich etwa 450.000 Eigentumswohnungen. – Das WEG 2002 ist das NachfolgeG des WEG 1948 und des WEG 1975.
~ 450.000 Eigentumswohnungen
Das 3. WÄG 1993 novellierte das WEG 1975 mit wenig Feingefühl und Qualität; ua schuf es in § 13c Abs 1 und 2 WEG eine verfehlte Schulden(tragungs)regelung der WE-Gemeinschaft und eine subsidiäre (Anteils)Haftung der WETü für (Haus)Schulden anderer WETü! Diese Haftungsregelung wurde durch die WRN 1999 entschärft. Neugeschaffen wurde ein Vorzugspfandrecht zugunsten der Forderungen der WE-Gemeinschaft und von Rückgriffsforderungen einzelner MitETü. Zur Streichung der 1993 geschaffenen verfehlten Ausfallshaftung konnte sich der Gesetzgeber aber nicht entschließen. Die neue Regel – eingefügt in die Abs 3 bis 5 des § 13c WEG 1975– ist zudem kompliziert und kostspielig. Das WEG 2002 hat diese Haftung der WETü für fremde Schulden übernommen; vgl nunmehr § 18 Abs 3 WEG 2002.
Die Reform war in diesem Umfang überflüssig und blieb in wichtigen Punkten die nötige Weiterentwicklung und Qualität schuldig. Offenbar brauchen aber Regierung und Ministerialbürokratie formale Leistungsnachweise. Weniger legistische Gschaftlhuberei wäre mehr gewesen. Wurden doch durch das neue Gesetz alle bisherigen Hilfsmittel leichtfertig unbrauchbar gemacht. Die Rechtssicherheit wurde allein dadurch nachhaltig geschädigt. Der vertretbare Reforminhalt – insbesondere die Eigentümerpartnerschaft / ETü-P und das selbständige Wohnungseigentum/WE an Abstellplätzen für Kfz sowie das vorläufige WE des AlleinETü / sog Vorratsteilung nach dt Vorbild (§§ 45 ff WEG) hätten auch durch eine Novellierung des WEG 1975 erreicht werden können. Sie stellten zudem alte rechtspolitische Forderungen dar. Auch die schwachen Verwaltungsregeln hätten moderater verbessert werden können.
Legistisch weist auch das neue Gesetz Schwächen auf; § 2 besteht bspw aus 10 Absätzen und die ins Kraut geschossene Paragraphenzahl dokumentiert eine inflationäre Normenvermehrung: Kam das WEG 1948 mit 13 Paragraphen aus und benötigte das WEG 1975 schon 30, so verdoppelt das WEG 2002 diese Zahl nahezu: 57 Paragraphen. Allein Quantität schlägt nicht notwendiger Weise in Qualität um. Hier ist aber nicht der Ort, um darauf näher einzugehen.
Abbildung 8.16:
Verhältnis von WE und Mietwohnungen
2. Begriffe: Wohnungseigentum, WE-Objekte
„Das Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte dingliche Recht, ein [WE-Objekt] ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen”; § 2 Abs 1 Satz 1 WEG.
Nach § 2 Abs 2 WEG sind WE-Objekte „Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für [Kfze]”. § 2 Abs 2 WEG umschreibt die erwähnten Begriffe samt dem der Wohnung etc.
WE-Objekte
Voraussetzung für die Begründung und Erhaltung von WE ist das Bestehen einer selbständigen / abgeschlossenen Wohnung etc. Die Rspr untersagt es daher bisher, bspw zwei untereinander liegende Wohnungen verschiedener Eigentümer durch eine die Zwischengeschossdecke durchbrechende Stiege miteinander zu verbinden; vgl EvBl 1994/73 (mit verfehlter Begründung).
3. Gegenstand des Wohnungseigentums
Entgegen der zu engen Begriffsfassung können aber nicht nur Wohnungen, sondern auch Geschäftsräume, Garagen, Kfz-Abstellplätze und damit verbunden – nicht allein! – Keller- und Dachbodenräume, Hausgärten, offene Balkone, Terrassen, Autoabstellplätze und andere unmittelbar zugängliche, deutlich abgegrenzte Teile der Liegenschaft – sog Akzessorien oder Zubehör-WE: § 2 Abs 3 WEG – Gegenstand des WE sein.
Unscharfe Begriffsfassung
Nicht im WE stehen können dagegen sog allgemeine Teile der Liegenschaft; § 2 Abs 4 iVm § 3 Abs 3 WEG. Sie dienen allgemeiner, dh gemeinsamer Nutzung und entziehen sich kraft ihrer Zweckbestimmung dem ausschließlichen Gebrauch einzelner WETü. Über den Gebrauch allgemeiner Teile der Liegenschaft – allenfalls auch durch Einzelne – können aber Benützungsregelungen (→ Nutzung von WE-Objekten und allgemeiner Teile der Liegenschaft) getroffen werden.
Allgemeine Teile sind zB: Stiegenhaus/Treppen, Waschküche/Trockenraum, Dachboden, Kinderspielplatz, Müllplatz, Wege zum Haus, aber auch die Hausbesorgerwohnung, freie zum Haus gehörige Parkplätze oder Grünflächen für alle. – Aber Achtung: Hier wurde und wird immer noch von Bauträgern auf Kosten der WETü-Gemeinschaft manipuliert!
wobl 2000/82: Nichtigkeit der WE-Begründung an einer Hausbesorgerwohnung;
wobl 2000/126: Nichtige WE-Begründung an einem allgemeinen Teil der Liegenschaft.
4. Begründung und Erwerb von WE: § 3 WEG
Die §§ 3-6 WEG regeln die Begründung von WE; Titel, Zustimmung, Beschränkung. § 3 Abs 1 WEG nennt als Möglichkeiten der Begründung:
• den Wohnungseigentumsvertrag (als schriftliche Vereinbarung aller MitETü)
• eine gerichtliche Entscheidung über eine Klage nach § 43 WEG (Klage eines WE-Werbers gegen den Liegenschafts-ETü wegen Säumnis des/der WE-Organisators/en)
• eine gerichtliche Entscheidung in einem Verfahren zur Aufhebung einer MitET-Gemeinschaft und schließlich
• eine gerichtliche Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse nach den §§ 81 ff EheG.
§ 3 Abs 2 WEG stellt klar, dass die gültige Begründung von WE alle widmungsgemäß vorgesehenen WE-Objekte umfassen muß. – Nach Abs 3 kann an allgemeinen Teilen der Liegenschaft WE nicht begründet werden.
Begründung umfasst …
§ 5 Abs 1WEG („Erwerb des WE”) spricht den Grundsatz aus, dass der Erwerb von WE, Mit-ET voraussetzt.
WE setzt Mit-ET voraus
§ 5 Abs 2 trifft die neue Regelung, dass der Erwerb von WE an Kfz-Abstellplätzen bis zum Ablauf von 3 Jahren nach Begründung von WE an der Liegenschaft nur von WETü erworben werden kann. Erst nach Ablauf dieser Frist können auch andere Personen (Dritte) WE an Kfz-Abstellplätzen erwerben. – § 5 Abs 3: WE wird durch Einverleibung ins Grundbuch erworben. Die Intabulation erfolgt im B-Blatt ( → KAPITEL 2: Aufbau des Grundbuchs) auf dem Mindestanteil; § 11 WEG.
§ 6 WEG nennt die notwendigen Beilagen für den Einverleibungsantrag von WE. – Es sind dies:
Notwendige Beilagen für den Einverleibungsantrag
• Der Nachweis der Begründung von WE nach § 3 Abs 1 WEG (Wohnungseigentumsvertrag etc);
• der Nachweis über den Bestand eines tauglichen WE-Objekts (durch Bescheinigung der Baubehörde oder ein Sachverständigengutachten);
• die Nutzwertfeststellung nach § 9 WEG; sog Parifizierung.
5. Nutzfläche, Nutzwert und Mindestanteil: §§ 7-12 WEG
§ 11 WEG betont – was auch bisher der Fall war, daß WE und Mindestanteil „untrennbar verbunden”sind und nur gemeinsam beschränkt, belastet, veräußert, von Todes wegen übertragen und der Zwangsvollstreckung unterworfen werden können.
WE und Mindestanteil „untrennbar verbunden”
§ 12 Abs 1 WEG spricht die Unteilbarkeit des Mindestanteils aus; Abs 2 regelt umständlich Ausnahmen der Unteilbarkeit.
WE setzt also nach wie vor grundsätzlich bestehendes MitET voraus; also wenigstens zwei MitETü. An AlleinET konnte in Österreich WE bisher nicht begründet werden. – Das dtWEG kannte dagegen seit jeher die Möglichkeit der sog Vorratsteilung des errichtenden AlleinETü. Diese Regelung wurde nunmehr übernommen.
Vorratsteilung
Zu beachten ist ferner: WE kann zwar nur durch schriftliche Vereinbarung aller MitETü neu begründet werden; womit nicht verwechselt werden darf, dass schon bestehendes, also bereits begründetes und verbüchertes WE (zB bei Verkauf einer gebauten Eigentumswohnung durch einen WETü), auch mündlich gültig verkauft werden kann; normaler Liegenschaftskauf. Der derivative Erwerb von bereits bestehendem WE ist demnach nicht an die Schriftform gebunden.
Zum BTVG 1997 → KAPITEL 15: Das Bauträgervertragsgesetz / BTVG, allgemein zum Liegenschaftskauf → KAPITEL 2: Der Kauf ist ¿formfrei¿ gültig und → KAPITEL 2: Besonderheiten des Liegenschaftskaufs.
6. Wirkung der WE-Begründung auf bestehende Mietverhältnisse: § 4
§ 4 Abs 1 bestimmt, dass mit der Begründung von WE an einem vermieteten WE-Objekt die Rechtsstellung des Vermieters auf den (neuen) WETü übergeht.
Abs 2 statuiert die problematische Ausfallshaftung der ETü-Gemeinschaft gegenüber einem Hauptmieter, der seine (Geld)Ansprüche gegen den WETü auch nicht durch Exekution hereinbringen kann. (?) – Abs 3 sichert weitere Ansprüche eines Hauptmieters gegen die ETü-Gemeinschaft.
Problematische Ausfallshaftung
7. Die Eigentümerpartnerschaft/ETü-P: §§ 13-15 WEG
Zur Reformforderung nach „Öffnung” des (bisherigen) Ehegatten-WEs: Barta, Zur Geschichte und künftigen Entwicklung des WEs in Österreich, in: Havel/ Fink/ Barta, WE-Anspruch und Wirklichkeit. Entwicklung, Probleme, Lösungsstrategien 353 (1999). Vgl schon Gschnitzer, Kann ein Ehepaar eine Eigentumswohnung erwerben?, JBl 1968, 232.
§ 13 Abs 1 WEG erklärt die §§ 825 ffABGB grundsätzlich auf die ETü-P anwendbar. – Abs 2 fordert – wie bisher für das Ehegatten- WE – dass die Partner „[ETü] je eines halben Mindestanteils” sein müssen. Ihre Anteile am Mindestanteil dürfen auch nicht unterschiedlich belastet werden. – Abs 3: Solange eine ETü-P besteht können die durch das gemeinsame WE verbundenen Anteile nicht getrennt und nur gemeinsam beschränkt, belastet, veräußert oder der Zwangsvollstreckung unterworfen werden. Hier finden sich auch Ausführungen über die Vorgangsweise bei Exekutionen. – Nach Abs 4 haften die Partner für alle Verbindlichkeiten aus ihrem gemeinsamen WE zur ungeteilten Hand. – Auch die Nutzung und Verfügung über das WE-Objekt hat gemeinsamzu erfolgen. Das gilt auch für die Äußerungs- und Stimmrechte sowie das Wahrnehmen von Minderheitenrechten durch die Partner. – Abs 6 kennt die Möglichkeit des vertraglichen Ausschlusses einer Klage auf Aufhebung einer ETü-P nach § 830 ABGB für 3 Jahre (ab Einverleibung). Während des Bestandes einer Ehe und Vorliegen eines dringenden Wohnbedürfnisses ist eine Aufhebung überhaupt unzulässig; Satz 3 schützt minderjährige „Partner”.
Erwirbt der überlebende Partner den Anteil des Verstorbenen nicht ohnehin als Erbe oder Vermächtnisnehmer, so gilt nach § 14 Abs 1 WEG (subsidiär) – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung nach Abs 4 – folgendes:
§ 14 WEG – WE der Partner im Todesfall
• Z 1 ordnet den unmittelbaren ETs-Erwerb des Überlebenden am Anteil des Verstorbenen an (Vindikationslegat → KAPITEL 17: Erbeinsetzung und Vermächtnis);
• Z 2 regelt den Verzicht des Überlebenden auf den gesetzlichen ETs-Übergang und kennt zudem die Möglichkeit, dass der Überlebende mit den Erben des Verstorbenen eine andere Vereinbarung trifft. Die Zustimmung der Pflichtteilsberechtigten ist dazu erforderlich.
• Nach Abs 4 können die Partner eine schriftliche Vereinbarung des Inhalts treffen, „dass anstelle des gesetzlichen Eigentumsübergangs nach Abs 1 Z 1 der Anteil des Verstorbenen … einer anderen natürlichen Person zukommt.” – Eine solche Vereinbarung hat aber nur schuldrechtliche Wirkung.
Geregelt in § 15 WEG. – Jeder Ehegatte kann bei Nichteinigung nach Ablauf 1 Jahres nach Eintritt der Rechtskraft der Eheauflösung die Aufhebung der Partnerschaft verlangen.
ETü-P bei Auflösung der Ehe
8. Nutzung von WE-Objekten und allgemeiner Teile der Liegenschaft
Nach § 16 Abs 1 WEG steht die Nutzung des WE-Objekts dem jeweiligen WETü zu.
Abs 2 übernimmt fast wörtlich den Inhalt des bisherigen § 13 Abs 2 WEG 1975 und regelt (wie dieser) die Berechtigung von WETü zu baulichen Veränderungen einschließlich Widmungsänderungen (also bspw die Umwandlung einer Wohnung in Geschäftsräume) am WET-Objekt auf eigene Kosten. – Abs 3 statuiert wie die bisherige Rechtslage Wartungs-, Erhaltungs- und Duldungspflichten des ETü.
Bauliche Veränderungen + Widmungsänderungen etc
Zur Widmungsänderung vgl → Rspr-Beispiele (Rspr-Beispiele): Zahnarzt als Nachbar.
Das WEG 2002 trägt bisheriger Kritik insoferne Rechnung, als es, anders als das WEG 1975, zwischen der Nutzung der einzelnen WET-Objekte und der Verwaltung der gesamten Liegenschaft unterscheidet.
OGH 5. 9. 2000, 5 Ob 217/00y, JBl 2001, 317: Mit Mehrheitsbeschluss (71%) wurde von einer WE-Gemeinschaft für die Aufstellung einer Mobilfunkantenne am Dach der Anlage votiert. Der Eigentümer einer Dachgeschoßwohnung versuchte, dies zu verhindern. – OGH: Eine Gesundheitsbeeinträchtigung eines Eigentümers einer Dachgeschoßwohnung durch Aufstellung einer Mobilfunkantenne kann derzeit nicht bewiesen werden. Eine nicht völlig unbegründete Besorgnis über noch nicht abschließend zu beurteilende Gefahren technischer Neuerungen stellt gegenüber dem finanziellen Vorteil der WE-Gemeinschaft aus dem Nutzungsvertrag keine „übermäßige” Beeinträchtigung iSd § 14 Abs 3 WEG 1975 dar.
Nach Abs 1 können alle WETü eine schriftliche Vereinbarung über eine Benützungsregelung treffen. – Abs 2 kennt die Möglichkeit, daß jeder WETü „aus wichtigen Gründen” eine gerichtliche Regelung begehren kann. Wie bisher besteht weiterhin die Möglichkeit einer vorläufigen Benützungsregelung während des Verfahrens durch eine 2/3-Mehrheit. – Die Chance der legistischen Weiterentwicklung der Benützungsregelung wurde vom Gesetzgeber nicht genützt. Abs 3 statuiert die Drittwirkung von Benützungsregelungen, was bedeutet, dass auch Rechtsnachfolger an sie gebunden sind. Damit wird das lästige Überbürden von Vereinbarungen vermieden. – Das Gesetz sieht auch die Ersichtlichmachung im Grundbuch vor, was zu begrüßen ist.
§ 17 WEG: Benützungsregelung
9. Eigentümergemeinschaft, Verwalter, Vorzugspfandrecht
§ 18 Abs 1 WEG erkennt der ETü-Gemeinschaft Teil-Rechtsfähigkeit zu soweit sie in Angelegenheiten der Liegenschaftsverwaltung tätig wird. Sie kann dabei Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und geklagt werden; vgl § 124 HGB für OHG und KG.
EvBl 1999/124: Die Rechtssubjektivität der WET-Gemeinschaft beschränkt sich auf Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft. Außerhalb dieses Geschäftskreises kann sie weder Rechte erwerben noch Verbindlichkeiten eingehen. Die Vermietung von Wohnungen oder sonstigen selbständigen Räumlichkeiten, die in Sondernutzung stehen, gehört nicht zu diesen Verwaltungsagenden.
EvBl 1999/65: Rechtspersönlichkeit der WE-Gemeinschaft – Passivlegitimation für Aufwandersatzansprüche des Verwalters aus seinem Auftragsverhältnis (§ 1014 ABGB) → KAPITEL 12: Aufwandersatz.
Im Rahmen ihrer Zuständigkeit (Liegenschaftsverwaltung) ist die WE-Gemeinschaft auch deliktsfähig; wobl 2000/59: Wegehalterhaftung nach § 1319a ABGB. Allfällige Kosten aus einer derartigen Haftung sind nach § 19 Abs 1 WEG als von der WE-Gemeinschaft zu tragender Prozessaufwand anteilig auf die Mit- und WETü aufzuteilen. Selbstverständlich steht der Gemeinschaft in einem derartigen Fall uU ein Regressanspruch gegen den WE-Verwalter, Hausbesorger oder sonstige Hilfspersonen zu, zu denen auch einzelne Mit- und WETü zu zählen sind.
Zur Frage, WE-Gemeinschaft und KSchG, Schauer, wobl 2000, 220: Grundsätzlich ist die WE-Gemeinschaft iSd § 1 Abs 2 KSchG Verbraucherin; sie kann aber – etwa bei Vermietung allgemeiner Teile der Liegenschaft – zur Unternehmerin werden. Es ist daher im Einzelfall jeweils zu prüfen.
Die ETü-Gemeinschaft besitzt demnach auch eine durch ihre Aufgaben eingeschränkte Rechtsfähigkeit iSd ultra-vires-Lehre. Bei Überschreitung des rechtlich zugewiesenen Aufgabenkreises ist das Rechtsgeschäft oder die gesetzte Vertretungshandlung unwirksam.
Ultra vires-Lehre
Abs 2 regelt die wichtige Vertretung der ETü-Gemeinschaft (Liegenschaftsverwaltung): Häufig werden nämlich ETü-Gemeinschaften durch einen Haus- oder Anlagen-Verwalter vertreten. Bei Interessenkollision mit diesem vertritt nunmehr ein neuer ETü-Vertreter die Gemeinschaft. – Wurde kein Verwalter bestellt, verwaltet die Anteilsmehrheit die Liegenschaft. § 23 WEG kennt die Möglichkeit der Bestellung eines vorläufigen Verwalters.
Vertretung der ETü-Gemeinschaft
Probleme tauchen im Rahmen der Liegenschaftsverwaltung immer wieder auf, weil Verwalter ihre Kompetenz überschreiten und unkorrekt vorgehen oder – was ebenfalls vorkommt – zuwenig oder gar nichts tun. Im Zusammenhang mit der Verwaltung und Errichtung von WE gab es in Österreich schwerste Skandale (Betrug, Veruntreuung etc), gerade auch in Tirol. Vgl zur historischen Entwicklung meine Ausführungen, in: Havel/ Fink/ Barta, WE – Anspruch und Wirklichkeit 183 ff (1999). So wurde Ende 1997 eine große Tiroler gemeinnützige Wohnbauvereinigung als Verwalter der Großanlage „Maria Hilfpark” wegen schwerer Verfehlungen im Rahmen ihrer Verwaltungstätigkeit gerichtlich als Verwalter enthoben. Vorsicht gegenüber dem Verwalter und möglichst gemeinsames Handeln der WETü erscheint daher ratsam.
Überlegenswert und lohnend für kleinere Gemeinschaften ist daher die Selbstverwaltung; sonst spricht man von Fremdverwaltung. Die Autonomie der WETü-Gemeinschaft wird vom Gesetzgeber leider zu wenig gefördert! Die politische Abhängigkeit von der Verwalter-Lobby ist offenbar zu groß. (Im 3. WÄG 1993 wurde bspw mehr auf die Interessen der Hausverwalter, Banken und Bauträger geachtet, als auf die der WETü. Auch die WRN 1999 ließ die übermächtige Verwalterstellung unangetastet. Und auch das neue Gesetz dient vornehmlich den professionellen „Lobbyisten” des WE.)
Für die Zukunft wäre es wichtig, den Verwalter der Liegenschaft konsequent zu einem Vollzugsorgan der ETü-Gemeinschaft zu machen, und nicht den Weg in Richtung „Vormund“ der Gemeinschaft fortzusetzen; Hausverwaltung muß endlich auch rechtlich als „Dienstleistung” verstanden werden und nicht als monetär-politische Pfründe und Kuratel. Die bestehende gesetzliche Lösung spiegelt – woran das neue Gesetz nichts geändert hat – eine Tendenz zur Untertanenmentalität wider.
Ein weiteres auch von der WRNov 1999 und dem WEG 2002 übergangenes Problem für die Liegenschaftsverwaltung liegt darin, dass der Kauf von Eigentumswohnungen immer häufiger zu bloßer Wertanlage erfolgt, was aus Realitätsgründen hinzunehmen ist. Diese (Wert)Anlage-WETü kümmern sich aber häufig nicht oder zu wenig um die Liegenschaftsverwaltung, die auf Anteils-Mehrheiten aufbaut, die bei Abwesenheit dieser Gruppe aber nur schwer oder gar nicht zu erlangen ist. Dafür wurde erneut nicht vorgesorgt; vgl meine Ausführungen in: Havel/ Fink/ Barta, WE-Anspruch und Wirklichkeit 270 f, 282 ff, 326 und 341 f.
WE: Blosse Wertanlage?
Abbildung 8.17:
§ 18 Abs 3 WEG behandelt unauffällig die unrühmliche und verfehlte Haftung der ETü-Gemeinschaft.
Sie wurde vom neuen Gesetz beibehalten, was für Handwerker, Lieferanten, Banken und vor allem die Verwalter angenehm sein mag, für die einzelnen WETü aber fatal ist, weil man die einzelnen „Mitbewohner” nicht oder kaum kennt und dennoch für sie finanziell einzustehen hat. Diese Haftung stellt einen politischen und rechtlichen Verrat anderIdee desWE dar und sollte wenigstens aus Gründen der Attraktivität des Rechtsinstuts, wenn schon nicht aus legistischem Anstand, beseitigt werden.
Nach § 18 Abs 3 WEG kann ein gegen die ETü-Gemeinschaft ergangener Exekutionstitel zunächst nur in die Rücklage nach § 31 WEG (die von allen WETü gespeist wird!) oder in die von den WETü geleisteten oder geschuldeten Zahlungen für Aufwendungen (§ 32 WEG – sog Akonti) vollstreckt werden. Reichen diese vorgeschalteten Haftungsfonds, die ebenfalls mit dem Geld der WETü dotiert werden (!), aber nicht aus, „haften die [WETü ] für den Ausfall im Verhältnis ihrer [MitET-Anteile]” persönlich.
§ 19 WEG regelt die Verwalterbestellung: Der Verwalter verwaltet die Liegenschaft und kann eine natürliche oder eine juristische Person sein. – Sein Name und seine Anschrift sind im Grundbuch ersichtlich zu machen. – Dass die Vollmacht des Verwalters nach wie vor „nach außen unbeschränkbar” ist, muß bedauert werden, weil dies den Verwalter zum Herrn, ja Herrscher der Gemeinschaft macht, was ihm nicht zusteht. Die ETü-Gemeinschaft wird dadurch gelähmt, ja entmündigt. Ähnliches gilt für die – vom neuen Gesetz ebenfalls übernommene – Kompetenz des Verwalters, der ohne Zustimmung der ETü-Gemeinschaft (und ohne sachliche und betragliche Beschränkung) einen „berufsmäßigen Parteienvertreter” bestellen kann.
§ 20 WEG umschreibt die Aufgaben und Befugnisse des Verwaltersnäher: – Das WEG 2002 hat die Chance einer funktionalen Weiterentwicklung der Verwalterstellung zu einem Dienstleistungsorgan der WETü-Gemeinschaft wohl bewusst versäumt. Vgl die bereits oben geäußerte Kritik.
• Zu aller erst hat der Verwalter, woran die Praxis häufig krankt, die Interessen aller WETü zuwahren und die Weisungen der Mehrheit zu befolgen; Abs 1.
• Ihn trifft die Pflicht zur jährlichen „ Vorausschau”; Abs 2.
• Und die wichtige Pflicht zur „ordentlichen und richtigen [Jahres]Abrechnung”; Abs 3.
• Abs 4 untersagt dem Verwalter nicht (!) den Abschluß von Rechtsgeschäften mit Personen, die mit ihm durch ein familiäres oder wirtschaftliches „Naheverhältnis” verbunden sind. Er muß die WETü darauf nur hinweisen. Ein Zeit- und Sittenbild!
• Nach Abs 5 hat der Verwalter ferner rückständige Zahlungen von WETü einzumahnen. – Es fehlt wohl bewusst, das für die Praxis wichtige Wörtchen „unverzüglich”.
• Abs 6 kennt die Pflicht zur Führung eines ETü-Gemeinschaftskontos.
• Abs 7 erinnert an legistisch unpassender Stelle den Verwalter an seine unabdingbaren Plichten nach den §§ 1002 ff ABGB, insbesondere auch § 1009 ABGB: „emsig und redlich”!
• Abs 8 räumt der ETü-Gemeinschaft bei grober Pflichtverletzung des Verwalters das Recht ein, eine Herabsetzung des Entgelts zu „verlangen”. Diese „zahnlose” Einräumung einer Selbstverständlichkeit wird in der Praxis wenig fruchten.
Die Regelungen zur Auflösung und Verlängerung des Verwaltungsvertrages finden sich in § 21 WEG.
Auflösung und Verlängerung des VerwaltungsV
Man muß kein Prophet sein, um dem Eigentümervertreter, dieser „Scheinstütze” der ETü-Gemeinschaft, keine glänzende Praxiskarriere vorauszusagen. Legistisch schwächlich konzipiert und kaum durchdacht, werden nur wenige Gemeinschaften von diesem „Angebot” Gebrauch machen.
§ 22 WEG: Eigentümervertreter
Das weiterhin mögliche Beantragen eines, wenn auch nur vorläufigen, Verwalters durch Dritte geht zu weit.
§ 23 WEG: Vorläufiger Verwalter
Hier zeigt sich die Blauäugigkeit oder gar Doppelbödigkeit der WEG-Legisten und Lobbyisten: Man tut so, als wäre die ETü-Versammlung einer WE-Gemeinschaft „das” Organ der Willensbildung und verschweigt, dass in einem sehr hohen Prozentsatz – er liegt über 80 Prozent – dieses Organ neben dem Verwalter keine Rolle spielt.
§ 24 WEG: Beschlussfassung der ETü-Gemeinschaft
Beschlüsse sind nur wirksam, wenn zuvor allen WETü Gelegenheit zur Äußerung gegeben wurde, was eine entsprechende Ladung voraussetzt. – Zulässig ist neben der Beschlussfassung in der ETü-Versammlung auch der nicht unproblematische und legistisch unstrukturierte Umlaufbeschluß.
Abs 4 ordnet an, dass sich die Stimmenmehrheit nach dem Verhältnis der MitET-Anteile richtet.
Abs 5 regelt das Zur-Kenntnisbringen gefasster Beschlüsse und Abs 6 die Beschlussanfechtung mit einer ganz unzulänglichen, weil viel zu kurzen 1-monatigen Frist. Das ist legistischer dolus eventualis.
§ 25 WEG handelt von der ETü-Versammlung: Geregelt werden ihre Einberufung durch den Verwalter, die nunmehr als Regelfall endlich gesetzlich festgeschrieben wird. – Auf die zahlreichen legistischen Unzulänglichkeiten kann hier nicht eingegangen werden; vgl nur § 25 Abs 1 letzter Satz. – Selbstverständlich hat der Verwalter auch die „Protokollhoheit”, wofür nicht einmal Minimalerfordernisse festgelegt wurden.
ETü-Versammlung
§ 26 WEG regelt erstmals die Gemeinschaftsordnung. – Auch dieses interessante Instrument der ETü-Gemeinschaft wurde mit größtmöglicher Einfallslosigkeit geregelt. Kryptisches ist mit Unzureichendem gepaart. Schade.
§ 27 WEG normiert das die Haftung der WETü-Gemeinschaft etwas mildernde gesetzliche Vorzugspfandrecht: Es war vorgeschlagen worden, um der ursprünglich noch nachteiliger geregelten Haftung der WETü wenigstens die Spitze zu nehmen. Zu mehr konnte sich der Gesetzgeber wiederum nicht entschließen.
10. Liegenschaftsverwaltung: §§ 28-34 WEG
Wie bisher wird zwischen ordentlicher (§ 28) und außerordentlicher (§ 29) Verwaltung unterschieden. In den Angelegenheiten der o.Verwaltung – sie werden beispielhaft aufgezählt – entscheidet die Anteilsmehrheit. Zu kompliziert – wie bisher – ist erneut die ao. Verwaltung geregelt. Wichtiges Unterscheidungskriterium zur o.Verwaltung ist es, dass der Verwalter solche Maßnahmen nicht ohne Mehrheitsbeschluß durchführen kann; Abs 6: Man beachte die Formulierung.
o. und ao. Verwaltung
§ 30 WEG regelt die „Minderheitsrechte”: Auch hier konnten sich die Gesetzesbastler zu keiner substantiellen Anreicherung in die Richtung von Individual- oder echten Minderheitsrechten entschließen. Was ließe sich aber nicht allein dadurch zum Besseren wenden! – Die Bezeichnung ist zudem sprachlich unrichtig, denn im Gesetz handelt es sich nicht um Minderheits-, sondern um Individualrechte.
§ 31 WEG: Rücklage – Die Rücklage war ursprünglich für Aufwendungen einer angemessenen Erhaltung der Liegenschaft reserviert. Diese sinnvolle Zweckbindung wurde 1993 beseitigt, und bei dieser Verschlechterung ist es auch im neuen Gesetz geblieben. – Für die Rücklage ist ein eigenes Konto einzurichten; sie steht im Vermögen der ETü-Gemeinschaft.
§ 32 WEG: Aufteilung der Aufwendungen – Alle Aufwendungen für die Liegenschaftsverwaltung sind von den WETü nach ihren MitET-Anteilen zu tragen. (Das gilt nicht für die Kostenverteilung der Errichtungskosten ! Hier sind Ungleichheiten weiterhin zu dulden und können kaum erkannt werden. Welch Verständnis und Vorschubleistung für Unseriösität!) – Abweichungen vom gesetzlichen Aufteilungsschlüssel sind möglich.
§ 33 WEG: Verteilung der Erträgnisse – Abs 1 behandelt systemwidrig die Erträgnisse aus einzelnen WE-Objekten im Rahmen der Liegenschaftsverwaltung. – Wirft die Liegenschaft Erträgnisse ab, stehen diese aber allen WETü nach deren Anteilen zu. Das mag die Vermietung von Abstellplätzen, Werbeeinahmen für Reklameflächen oder die Lieferung von Wärme aus dem eigenen Heizhaus betreffen.
§ 34 WEG: Abrechnung.
OGH 12. 7. 2000, z Ob 148/00s, SZ 73/115 = JBl 2001, 247: OGH lässt erstaunlicherweise im Außenverhältnis Parallelverwaltung des Mehrheitseigentümers gegen den nach WEG bestellten Verwalter zu; Rspr-Änderung.
11. Beendigung von WE und Miteigentum: §§ 35, 36 WEG
12. Ausschließung von Wohnungseigentümern: § 36 WEG
13. Schutz von WE-Werbern: §§ 37-44 WEG
§ 38 WEG: RechtsunwirksameVereinbarungen;
§ 39 WEG: Rücktritt des WE-Organisators;
§ 40 WEG: Grundbücherliche Sicherung des WE-Werbers;
§ 41 WEG: Zustimmung zur Nachfinanzierung;
§ 42 WEG: Rangordnung für die beabsichtigte Einräumung von WE;
§ 43 WEG: Klage auf Einverleibung des Eigentumsrechts;
§ 44 WEG: Fortsetzung der Bauführung bei Insolvenz.
14. Vorläufiges WE des Alleineigentümers: §§ 45-51 WEG
Problematisch ist ua die ungeschickt taxativ gehaltene Aufzählung rechtsunwirksamer Festlegungen in § 49 WEG.
15. § 52 WEG: Rechtliches Außerstreitverfahren
Leider konnte man sich nicht dazu entschließen, nach dt Vorbild alle Streitigkeiten aus dem Bereich der Liegenschaftsverwaltung ins Außerstreitverfahren zu verweisen. – Eine weitere versäumte Chance.
Für den Bereich der Wohnrechtsgesetze (MRG, WEG, WGG etc) wurde ein gemeinsames „Wohnrechtliches Außerstreitbegleitgesetz” (JMZ 7.132/142-I 7/2003) beschlossen.
GdW-Informationen
Über Probleme im Bereich „Wohnungseigentum” informiert laufend die parteiunabhängige Schutzgemeinschaft „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer” mit den „GdW-Informationen”. Sie erscheinen mehrmals jährlich. Gegen einen geringen Mitgliedsbeitrag erhalten Sie diese Zeitschrift und können unentgeltlich die Beratungstermine besuchen, die es auch in einigen Bundesländern gibt. – Postanschrift: GdW, 1123 Wien, Postfach 7, E-Mail: dw.me@utanet.at, Homepage: www.gdw.at. – Unabhängige Information in diesem Rechtsbereich ist immer von Vorteil. Die Sprechstunden, werden in den GdW-Informationen angekündigt.
Abbildung 8.18:
Anteil des WE am Gesamtwohnungsbestand
VIII. Eigentum auf Zeit – TNG 1997
1. Eigentum auf Zeit
Die österreichische Rspr anerkennt diese Eigentumsform – so widersprüchlich dies auf den ersten Blick vielleicht erscheinen mag – seit langem.
GlUNF 2227 (1903) Zeitlich beschränktes Eigentum: Fideikommissarische Substitution in einer Schenkung unter Lebenden; Vindikationsrecht des Substituten: Schenkung einiger Grundstücke des Witwers M an seine Braut N mittels Notariatsakts im Hinblick auf die beabsichtigte Heirat, die idF auch zustande kam. Der Notariatsakt enthielt zusätzlich ua die Vereinbarung, dass N die Grundstücke im Falle ihres Todes zu gleichen Teilen an die beiden Söhne des M aus erster Ehe herauszugeben habe. Die Liegenschaften sollten in der Familie des Mannes bleiben. – Der OGH anerkennt außerhalb des Erbrechts (fideikommissarische Substitution!) ein „zeitlich eingeschränktes Eigentum”. Dies uH auf die §§ 358, 468, 527, 1449 ABGB ua; sog betagtes Eigentum, dh „mit dem Eintritte des Endtermines von selbst, ipso jure” erlöschendes Eigentum.
EvBl 1959/156: Schenkung einer Liegenschaft (von den Eltern an die Tochter) mit dem Zusatz, dass die Liegenschaft im Falle des Todes der Tochter nicht an die Familie des Ehemanns fallen dürfe.
2. TeilzeitnutzungsG / TNG 1997
Eine Art Teilzeit(nutzungs)eigentum gewährt das Timesharing, nunmehr geregelt im TNG.
Das Timesharing ist eine bestimmte Vermarktungsmethode für Ferienwohnungen in Ferienanlagen oder Hotels. Der Kunde erwirbt zB das Recht, eine Ferienwohnung oder auch nur ein Hotelzimmer jedes Jahr zu einer bestimmten Zeit zu benützen; etwa im September. Gesteigert wurde die Attraktivität des Timesharing durch Tauschpools; Ferienwohnung in den österreichischen Alpen wird mit einem Objekt in der Karibik „getauscht”.
In Umsetzung der EU-RL 94/47 (zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien) hat Österreich ein TeilzeitnutzungsG (TNG, BGBl 1997/32) beschlossen, das Erwerber solcher Rechte schützen soll, zumal in der Vergangenheit (weltweit) zahlreiche und vor allem auch schwere Missbräuche aufgetreten sind.
Das neue Gesetz gilt für Verträge, „mit denen ein Verbraucher von einem Unternehmer (§ 1 KSchG) Teilnutzungsrechte” erwirbt; § 1 TNG. Ein Teilnutzungsrecht ist das für „mindestens 3 Jahre eingeräumte dingliche oder obligatorische Recht, ein Nutzungsobjekt wiederkehrend während eines begrenzten Zeitraums zu Erholungs?, Freizeit- oder ähnlichen Zwecken, zu benützen. Das Recht kann an einem bestimmten Nutzungsobjekt oder in der Möglichkeit bestehen, aus mehreren Nutzungsobjekten ... auszuwählen.” – Die gewählte Rechtsform spielt für die Behandlung als Teilnutzungsrecht keine Rolle; zB Miteigentum, Fruchtgenuss an der Liegenschaft, Ausgabe von Aktien an ein (Ferien)Unternehmen, Vereinslösung, Treuhandmodell, Miet- oder Beherberungsverträge. – Für weitere Details ist das Gesetz zu konsultieren.
IX. Rspr-Beispiele
Zu den inhaltlichen Grenzen des Eigentums:
SZ 61/220 = RZ 1989/102 (1988): Fotoaufnahmen und idF Herstellung von Ansichtskarten der Riegersburg – Der Eigentümer eines Gebäudes kann zwar das Betreten seines Grundes – insbesondere zum Zweck des Fotografierens – verbieten; er kann aber nicht verhindern, dass ein Dritter das Gebäude von einem Nachbargrundstück aus fotografiert und diese Lichtbilder durch Herstellen und Vertreiben von Ansichtskarten gewerblich verwertet. Kläger = Gräfin P, Eigentümerin der Riegersburg, Beklagter = Fotograf / Kaufmann Kurt F.
Zur (actio) Negatoria / Eigentumsfreiheitsklage: § 523 ABGB
SZ 42/116 (1969): Zulässigkeit der Unterlassungsklage gegen ein Bauunternehmen, wenn sich der Horizontalausleger und das Gegengewicht eines von diesem Unternehmen aufgestellten Baukrans im Luftraum über einem benachbarten Grundstück bewegen.
EvBl 1982/93: § 523 ABGB: Mit der Negatorienklage kann aber auch in Anspruch genommen werden, wer ihm mögliche (und zumutbare) Vorkehrungen gegen Störungen unterlässt. Hier: Halter eines Kraftfahrzeugs, der seinen Bediensteten nicht untersagt, ein fremdes (benachbartes) Grundstück zu befahren.
EvBl 1992/56: § 523 ABGB, §§ 422, 354, 362, 364 Abs 2 ABGB – Entfernung einer vom Nachbargrund aus wachsenden Kletterpflanze: Steht die Mauer, an der sich eine Kletterpflanze (Veitschi) ihrer Natur – und der Absicht des Grundeigentümer – entsprechend empor rankt, im Eigentum des Grundnachbarn, dann kann dieser einen solchen unberechtigten Eingriff in sein Eigentumsrecht mit Klage nach § 523 ABGB geltend machen und insbesondere die Entfernung der Pflanze verlangen.
Zu den Immissionen:
EvBl 1983/82: § 364a ABGB(§ 1325 ABGB): Behördlich genehmigt ist eine Anlage erst dann, wenn die Genehmigung rechtskräftig ist. – § 364 Abs 2 ABGB gibt dem Eigentümer des gefährdeten Besitzes keinen Anspruch auf Vornahme bestimmter Sicherungsmaßnahmen. – Kein Schmerzengeld für belästigende Geruchsimmissionen. (?)
JBl 1985, 669: Windschaden an Wald, dessen Randbäume im Rahmen von Straßenbauarbeiten geschlägert wurden, wodurch der dahinter liegende Baumbestand dem nächsten Unwetter zum Opfer fiel. – § 364 Abs 2, §§ 364a und 863 ABGB; § 14 Abs 2 ForstG: Die Beseitigung des Deckungsschutzes gegen Wind für ein Waldgrundstück durch Rodungen auf dem Nachbargrundstück steht einer Immission gleich. Windschäden durch Rodungen, die zwecks Errichtung einer Straße vorgenommen werden, begründen einen Ausgleichsanspruch analog § 364a ABGB. Nur genehmigungsbedürftige, doch nicht genehmigte Schlägerungen unterfallen dem Schutzgesetz des § 14 Abs 2 ForstG. – Wer die Erhebung von Ersatzansprüchen nur zur Kenntnis nimmt, anerkennt sie noch nicht. Kläger = Geschädigter Eigentümer von Waldgrundstücken in der Nachbarschaft der Straße; Beklagter = Bundesland, dem zum Ausbau einer Landesstraße Rodungen in bestimmten Waldparzellen mit Bescheid bewilligt wurden.
Zum WEG 1975:
EvBl 1994/73: § 13 Abs 2 Z 1 (§ 1 Abs 3) WEG – Zulässigkeit der Verbindung zweier Eigentumswohnungen mit einer durch die Geschossdecke führenden Stiege? – Die zwischen zwei Geschossen eingezogene Decke ist ein allgemeiner Teil des Hauses. Zwei untereinander liegende Eigentumswohnungen, die mit einer durch die Geschossdecke führenden Stiege verbunden werden sollen, sind weder baulich abgeschlossen noch deutlich abgegrenzt. Durch eine solche Veränderung werden schutzwürdige Interessen anderer Miteigentümer beeinträchtigt.
Zahnarzt als Nachbar: Kein Preisnachlass. – Beim Kauf einer Eigentumswohnung muss man laut OGH grundsätzlich damit rechnen, dass auch eine Arztordination in der Nachbarschaft entstehen kann. Kläger = Käufer einer Neubauwohnung, unter der eine Arztpraxis eingerichtet wurde; Beklagter = Verkäufer der Wohnung.
Zum schlichten Miteigentum:
EvBl 1994/142: § 833 ABGB (§ 835 ABGB; § 14 WEG; § 1 AußStrG; § 40a JN) – Durchsetzung eines Mehrheitsbeschlusses. – Die Durchsetzung eines im Rahmen der ordentlichen Verwaltung zustande gekommenen Mehrheitsbeschlusses erfordert die Beschreitung des streitigen Rechtsweges, wenn sie der aktiven Mitwirkung der überstimmten Minderheit, etwa der Abgabe einer nicht anders zu erlangenden Willenserklärung, bedarf. Mangels einer Verweisungsnorm, nach der dies im außerstreitigen Verfahren zu geschehen hätte, kann die Durchsetzung nur durch Klage erzwungen werden.