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Timestamp: 2018-04-23 07:26:10
Document Index: 94380395

Matched Legal Cases: ['§ 5', '§ 8', '§ 11', '§ 12', '§ 34', '§ 34', '§ 35', '§ 35', '§ 152', '§ 142', '§ 152', '§ 143', '§ 136', '§ 144', '§ 7']

Gera, Stadt - Bauen & Wohnen - Welche gesetzlichen Anforderungen gibt es und wie sind / werden sie in Gera umgesetzt? - FindCity
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Welche gesetzlichen Anforderungen gibt es und wie sind / werden sie in Gera umgesetzt?
Unter öffentlichem Baurecht versteht man die Gesamtheit der öffentlich-rechtlichen Rechtsvorschriften, die sich auf die Ordnung und Förderung der baulichen Nutzung von Grundstücken beziehen. Hierzu zählen insbesondere Regelungen, die die Zulässigkeit und Grenzen von baulichen Anlagen, ihre Errichtung, Nutzung, Änderung, Beseitigung und ihre notwendige Beschaffenheit betreffen. Es dient dem Ausgleich der Interessen des Grundstückseigentümers und den Interessen der Allgemeinheit. In Abgrenzung dazu regelt das private Baurecht den Interessenausgleich privater Grundstückseigentümer (zivilrechtliches Nachbarrecht) und umfasst darüber hinaus das Bauvertragsrecht.
Das öffentliche Baurecht unterteilt sich im Allgemeinen in das Städtebaurecht, welches das Bauplanungsrecht sowie das Sanierungsrecht beinhaltet, und das Bauordnungsrecht.
1. Das Städtebaurecht
Das Städtebaurecht wird vom Bund geregelt; seine Rechtsquellen sind das Baugesetzbuch (im folgenden BauGB) und die auf das BauGB gestützten Rechtsverordnungen: Baunutzungsverordnung (BauNVO), Planzeichenverordnung (PlanZV) und Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Flankiert und ergänzt wird das Städtebaurecht des Bundes durch zahlreiche weitere Rechtsbereiche, die spezialgesetzliche Regelungen für das Bauen enthalten, die zum Teil für alle Bauvorhaben, zum Teil für Bauvorhaben in besonderer örtlicher Lage, teilweise nur für Sonderbauten gelten.
A) Allgemeines Städtebaurecht / Bauplanungsrecht
Die Bauleitplanung, geregelt in den Paragrafen 1 ff BauGB, ist das wichtigste Planungsinstrument einer Stadt zur Lenkung und Ordnung der städtebaulichen Entwicklung. Sie gliedert sich in zwei Stufen:
die vorbereitende Bauleitplanung, d. h. den Flächennutzungsplan (§§ 5 - 7 BauGB) und
die verbindliche Bauleitplanung, in Form von Bebauungsplänen (§§ 8 - 10 BauGB).
Die Planungshoheit liegt grundsätzlich bei der Stadt. Die Stadt hat Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen besteht kein Anspruch.
a) Vorbereitende Bauleitplanung - Der Flächennutzungsplan (FNP)
Der Flächennutzungsplan stellt für das gesamte Stadtgebiet die Art der Bodennutzung in Grundzügen dar. Diese werden aus voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde und der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung in Abstimmung mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung entwickelt. Die im BauGB festgelegten und thematisierten Grundsätze (Umweltschutz, gesundes Wohnen und Arbeitsverhältnisse, Wirtschaft, etc.) werden mit einem Flächennutzungsplan als Rahmensetzung auf die Bedingungen einer Stadt umgesetzt. Damit ist der Flächennutzungsplan die grundlegende Richtlinie für die städtebauliche Entwicklung der gesamten Stadt.
Zu den Darstellungen der Art der Bodennutzung zählen unter anderem Bauflächen und Baugebiete, Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen sowie Flächen für Wald und Landwirtschaft, Natur und Landschaft, Ver- und Entsorgung, den Gemeinbedarf und soziale Infrastruktur.
Das Verfahren zur Aufstellung oder Änderung des Flächennutzungsplanes beinhaltet die Beteiligung von Behörden, als Träger öffentlicher Belange, und die Beteiligung der Öffentlichkeit. Dies dient insbesondere der vollständigen Ermittlung und Bewertung der von der Planung berührten Belange und der Information der Öffentlichkeit.
Eine unmittelbare Bindungswirkung entfaltet der Flächennutzungsplan in der Regel gegenüber den bei der Aufstellung beteiligten Behörden und Stellen, die Träger von öffentlichen Belangen (TÖB) sind. Diese müssen ihre Planungen dem Flächennutzungsplan anpassen.
Der Flächennutzungsplan ist für die verbindlichen Bauleitpläne eine vorbereitende Planung und entfaltet in der Regel keine unmittelbare Rechtswirkung gegenüber dem Bürger. Das hat zur Folge, dass Bürger aus dem Flächennutzungsplan keine Rechtsansprüche ableiten können, wie etwa auf eine Baugenehmigung oder Entschädigung aus Neu- oder Umwidmungen von Grundstücken.
Auch in der Stadt Gera ist der Flächennutzungsplan Gera 2020 Arbeitsgrundlage für die städtebauliche Entwicklung in Gera. Er wurde am 9. Mai 2011 durch das Thüringer Landesverwaltungsamt genehmigt und wurde mit seiner öffentlichen Bekanntmachung am 11. Juni 2011 wirksam.
Der Flächennutzungsplan kann im Internet unter - www.gera.de / Rathaus & Bürger / Bauservice / Links intern: Flächennutzungsplan (FNP) - eingesehen werden. Konkrete Fragen können auch direkt im Fachdienst Bauvorhaben und Stadtentwicklung, Fachgebiet Stadtplanung gestellt werden.
b) Verbindliche Bauleitplanung - Der Bebauungsplan (B-Plan)
Anders als der Flächennutzungsplan umfasst ein Bebauungsplan nur einen Teil des Stadtgebietes. Deshalb müssen die Grenzen in einem räumlichen Geltungsbereich festgesetzt werden. Nach dem Prinzip der Einräumigkeit dürfen sich die Geltungsbereiche mehrerer Bebauungspläne nicht überschneiden.
Der Bebauungsplan ist im Allgemeinen aus den Vorgaben des Flächennutzungsplanes abzuleiten. Im Bebauungsplan regelt die Stadt verbindlich die Art und das Maß der möglichen Bebauung von Grundstücken sowie die Nutzung der in diesem Zusammenhang stehenden, von einer Bebauung frei zu haltenden Fläche.
Auch das Verfahren zur Aufstellung oder Änderung von Bebauungsplänen beinhaltet in der Regel die zweimalige Beteiligung von Behörden und Stellen, als Träger öffentlicher Belange, und die Beteiligung der Öffentlichkeit. In diesem Rahmen wird jedermann Gelegenheit gegeben, eine Stellungnahme zur Planung abzugeben. Diese werden durch die Stadt geprüft und unter Beachtung aller Belange gegeneinander abgewogen. Der Bebauungsplan wird von der Stadt letztlich als Satzung (Ortsrecht) beschlossen, öffentlich bekannt gemacht und damit rechtskräftig. Nun wirkt dieser unmittelbar auf die Grundstücke des festgelegten räumlichen Geltungsbereiches.
Eine Übersicht zu den rechtskräftigen Satzungen und die jeweilige Kurzdokumentation finden Sie im Internet unter www.gera.de / Rathaus & Bürger / Bauservice / Links intern: Verbindliche Bauleitplanung. Die Satzungen können im Fachdienst Bauvorhaben und Stadtentwicklung, Fachgebiet Stadtplanung eingesehen werden.
c) Sonstige Instrumente und Verfahren in der Bauleitplanung
Ab § 11 BauGB werden Möglichkeiten geregelt, unter bestimmten Voraussetzungen, neben den normierten Verfahren, vereinfachte bzw. schnellere Verfahren durchführen zu können. Hierzu zählen der städtebauliche Vertrag, Vorhaben- und Erschließungsplan, Planungen im vereinfachten Verfahren und Bebauungspläne der Innenwirkung.
Speziell für Investoren könnte folgendes Verfahren interessant sein:
vorhabenbezogener Bebauungsplan in Verbindung mit Vorhaben und Erschließungsplan
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist eine Sonderform des Bebauungsplanes. Dieser findet Anwendung, wenn ein bereits präzise umrissenes Projekt von einem Vorhabenträger (Investor) realisiert werden soll. Der sogenannte Vorhaben- und Erschließungsplan ist in § 12 des BauGB geregelt und zwischen Vorhabenträger und Gemeinde abgestimmt. Über einen Durchführungsvertrag regelt die Kommune mit dem Investor die zu erbringenden Erschließungsmaßnahmen. Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird in einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogen, den die Gemeinde gleichzeitig aufstellt. Einzelne Flächen außerhalb des Bereichs des Vorhaben- und Erschließungsplans können in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogen werden.
Ziel des Vorhaben- und Erschließungsplanes ist es, für Investoren größerer Bauvorhaben schneller als üblich, d. h. über den Zeitrahmen eines normalen Bebauungsplanverfahrens und die anschließende Baugenehmigung hinaus, mit Baumaßnahmen beginnen zu können. Der Vorhaben- und Erschließungsplan ersetzt somit das Bebauungsplanverfahren.
Auch für diese rechtskräftigen Satzungen finden Sie eine Übersicht und eine Kurzdokumentation im Internet unter www.gera.de / Rathaus & Bürger / Bauservice / Links intern: verbindliche Bauleitplanung.
Die Satzungen können im Fachdienst Bauvorhaben und Stadtentwicklung, Fachgebiet Stadtplanung eingesehen werden. Sollten Sie ein solches Vorhaben planen, können Sie im Fachdienst gern vorsprechen.
d) Bauen außerhalb von Bebauungsplänen
Außerhalb des Geltungsbereiches von Bebauungsplänen besteht ebenfalls die Möglichkeit ein Bauvorhaben durchzuführen. Hierfür unterscheidet das Bauplanungsrecht den unbeplanten Innen- vom Außenbereich.
In unserer Stadt gibt es Gebiete, die zum Beispiel aufgrund der historischen Entwicklung zu großen Teilen bebaut sind, für die aber noch nie ein Bebauungsplan aufgestellt wurde. Diese Flächen werden als "unbeplanter Innenbereich" bezeichnet. § 34 BauGB regelt die Zulässigkeit von Bauvorhaben in diesen Gebieten.
Wer in einem solchen Gebiet bauen möchte, muss sich den bestehenden Strukturen anpassen. Das heißt, das Bauvorhaben muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, sodass das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird und die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährt bleiben. Zudem muss die Erschließung gewährleistet sein.
Für einzelne, nicht klar abgrenzbare Bereiche wird die Stadt gemäß § 34 Abs. 4 BauGB ermächtigt, die Grenzen des Innenbereichs in einer Satzung festzusetzen. In der Stadt Gera gibt es solche Satzungen in Form von Klarstellungssatzungen, Ergänzungssatzungen, Abrundungssatzungen.
Der Außenbereich ist die Summe aller Flächen, die weder durch einen qualifizierten Bebauungsplan überplant, noch den im Zusammenhang bebauten Ortsteilen (Innenbereich) zuzuordnen sind. Auch größere, von Bebauung umgebene Freiflächen können durchaus zum Außenbereich gehören, wenn sie vom Bebauungszusammenhang deutlich unterbrochen sind.
Der Außenbereich ist grundsätzlich von Bebauung freizuhalten, um die Natur zu schonen und das Landschaftsbild zu erhalten. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Außenbereich richtet sich nach § 35 BauGB. Zu unterscheiden sind grundsätzlich zwei Arten von Außenbereichsvorhaben: privilegierte und sonstige Vorhaben.
"Privilegierte" Vorhaben sind Vorhaben, die aufgrund ihrer Zweckbestimmung nur dort errichtet werden können oder müssen. Diese Vorhaben werden in § 35 Abs. 1 BauGB definiert. Es handelt sich in erster Linie um land- und forstwirtschaftliche Betriebe, öffentliche Ver- und Entsorgungseinrichtungen und bestimmte gewerbliche Nutzungen, die besondere Anforderungen an die Umgebung stellen oder nachteilige Auswirkungen hervorrufen.
Darüber hinaus können im Einzelfall auch andere "sonstige Vorhaben" zugelassen werden, wenn durch sie keine öffentlichen Belange beeinträchtigt werden. Öffentliche Belange sind beispielsweise Belange von Natur- und Landschaftspflege, die abweichende Darstellung des Flächennutzungsplanes oder das Verbot zur Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung. Wurden bereits vor Jahren genehmigte Gebäude errichtet, genießen diese Bestandsschutz und dürfen in einem gesetzlich definierten Rahmen geändert oder erweitert werden.
Zudem kann die Stadt für bebaute Bereiche im Außenbereich unter bestimmten Voraussetzungen Satzungen erlassen, nach denen Wohnbebauung auch im Außenbereich zulässig ist. Die Stadt Gera hat zwei rechtskräftige Außenbereichssatzungen.
Für die Beurteilung der planungsrechtlichen Zulässigkeit eines Vorhabens kommt es
immer auf dessen konkrete räumliche Lage und damit auf die Zuordnung zu einer der Gebietskategorien, Innen- oder Außenbereich, an. Da die Abgrenzung in der Praxis oftmals kompliziert ist, ist eine frühzeitige Anfrage bzw. ein Beratungsgespräch im Fachdienst Bauvorhaben und Stadtentwicklung, Fachgebiet Baugenehmigung sinnvoll.
e) Besonderes Städtebaurecht
Im Folgenden wird das Verfahren zu städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen erläutert.
In Gera finden nachfolgende Sanierungsverfahren Anwendung:
das umfassende (klassische) Sanierungsverfahren
das vereinfachte Sanierungsverfahren
Dem umfassenden / klassischen Sanierungsverfahren gemäß §§ 152 ff. BauGB liegt eine bodenpolitische Konzeption zu Grunde, wonach durch die Sanierung erhebliche Verbesserungen im Gebiet stattfinden. Die in Aussicht stehenden Bodenwertsteigerungen werden nach der Durchführung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme von der Gemeinde als Ausgleichsbeträge abgeschöpft. Es werden dann jedoch keine Erschließungsbeiträge erhoben.
Das vereinfachte Sanierungsverfahren darf gem. § 142 Abs. 4 BauGB nur durchgeführt werden, wenn die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (§§ 152 ff. BauGB) nicht erforderlich sind, das heißt wenn keine oder nur sehr geringe Bodenwertsteigerungen zu erwarten sind. In diesem Fall können ggf. nur Erschließungsbeiträge gemäß dem Kommunalen Abgabengesetz (KAG) von den Straßenanliegern bei einer neuen Straße oder einer wesentlichen Aufwertung der Straße erhoben werden.
In der Stadt Gera gibt es fünf förmlich festgelegte Sanierungsgebiete. Zwei dieser Gebiete, S/01/91 "Alt-Untermhaus" und S/03/92 "Parkstraße", sind im klassischen Sanierungsverfahren durchzuführen. Die anderen Sanierungsgebiete S/02/92 "Ostviertelsüdliche Innenstadt", S/06/99 "Elsteraue-Hofwiesen" und S/07/00 "Stadtzentrum" im vereinfachten Verfahren.
Für alle Grundstücke, die in einem festgelegten Sanierungsgebiet liegen, wird im Grundbuch auf Antrag der Stadt entsprechend § 143 Abs. 2 BauGB ein Sanierungsvermerk eingetragen.
Nun sind für den Grundstückseigentümer die Bestimmungen gemäß BauGB der §§ 136 ff. zu beachten. Das schließt ein, dass alle Bauvorhaben und Rechtsvorgänge nach § 144 BauGB genehmigungspflichtig sind. Eine sanierungsrechtliche Genehmigung ist zwingend neben der Baugenehmigung zu beantragen. Vor Erhalt einer solchen Genehmigung darf nicht mit der Baumaßnahme begonnen werden. Damit wird der Kommune ermöglicht, Vorhaben und Rechtsvorgänge zu verhindern, die den Zielen und Zwecken der Sanierung widersprechen. Mit der Aufhebung der Sanierungssatzung wird der Sanierungsvermerk im Grundbuch gelöscht.
Konkrete Hinweise zur sanierungsrechtlichen Genehmigung finden Sie auf der Seite "Kapitel III, Punkt 2".
Da neben den Investitionen der Kommune auch private Investitionen erforderlich sind, ermöglicht der Gesetzgeber im Sanierungsgebiet die Abschreibung nach § 7h, 10f, 11a Einkommenssteuergesetz (EStG). Für die Inanspruchnahme dieser steuerlichen Abschreibung ist stets eine Vereinbarung mit der Kommune vor Beginn der Baumaßnahme abzuschließen.
Diese sogenannte Vereinbarung für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen wird unter "Kapitel III, Punkt 2" näher beschrieben.
Neben dem Städtebaurecht umfasst das öffentliche Baurecht auch das Bauordnungsrecht. Das Bauordnungsrecht wird von den Ländern insbesondere in den Landesbauordnungen geregelt. Es befasst sich mit den baulich-technischen Anforderungen an die Bauvorhaben und regelt die Abwehr von Gefahren, die von der Errichtung, dem Bestand und der Nutzung baulicher Anlagen ausgehen. Auch die Regelungen zum Baugenehmigungsverfahren und zur Bauaufsicht finden sich in den Bauordnungen der Länder.
Die Thüringer Bauordnung regelt das gesamte Bauordnungsrecht in Thüringen.
Nähere Informationen und Details werden im "Kapitel III - Das konkrete Bauvorhaben" erläutert.
3. Denkmalschutz und Denkmalpflege
Im Thüringer Denkmalschutzgesetz sind die Aufgaben und Anforderungen für den Schutz und die Pflege von Kulturdenkmalen geregelt.
Die Untere Denkmalschutzbehörde führt die Liste der Kulturdenkmale und Denkmalensembles in Gera und gibt Auskunft über den Schutzstatus. In Gera gibt es 500 Kulturdenkmale, 1500 Gebäude in Denkmalensembles, 39 Parks und Gärten und 31 Bodendenkmale.
Nähere Informationen und Details, was zu beachten ist, wenn sich auf dem Grundstück eine dem Denkmalschutz unterliegende Anlage befindet, werden im "Kapitel III - Das konkrete Bauvorhaben" erläutert.
Kurzdokumentation zum Bebauungsplan B/03/91 Wohn- und Gewerbegebiet "Am Trebnitzer Kreuz"
Das Plangebiet befindet sich am nordöstlichen Stadtrand, östlich des Stadtteiles Bieblach Ost.
Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Thüringer Straße und über die Osttangente mit direktem Anschluss an die BAB 4. Das Gebiet ist durch ÖPNV erschlossen.
Die Fläche des Plangebietes umfasst ca. 100 ha.
Das Plangebiet wurde als Ackerland genutzt.
Das Bebauungsgebiet ist auf einem Hügelrücken gelegen, die Neigung des Geländes liegt im Durchschnitt bei 6-8 %
Das Gebiet unterteilt sich in einen Gewerbeteil im nördlichen Bereich und in einen Wohnbebauungsteil im südlichen Bereich. Im südöstlichen Randbereich ist ein Sondergebiet Freizeit ausgewiesen, des Weiteren sind ein Sondergebiet, Hotel und eine Gemeindebedarfsfläche Kindereinrichtung festgesetzt.
Festsetzungen Gewerbegebiet:
Grundflächenzahl 0,8, Anzahl der Vollgeschossene II, Geschossflächenzahl 1,2-1,6, maximale Traufhöhe 10,50 m, Festsetzung eines flächenbezogenen Schallleistungspegels
Festsetzungen allgemeines Wohngebiet:
Grundflächenzahl 0,4, Anzahl der Vollgeschossene II-IV, Geschossflächenzahl 0,8-1,2, maximale Traufhöhe 4,50 m - 10,10 m, Einzel-, Doppel-, Ketten- und Reihenhäuser sowie Hausgruppen zulässig.
Die Grundstücke befinden sich im privatem und in städtischem Eigentum.
Der Gewerbeteil ist ca. bis zu 75 % umgesetzt, der Wohnbebauungsteil ca. bis zu 50 %
Was sollten Sie vor dem Beginn eines konkreten Bauvorhabens bedenken?
Welche Anträge und Genehmigungen brauchen Sie zur Durchführung Ihres Bauvorhabens?
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