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Timestamp: 2018-04-26 09:47:40
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Matched Legal Cases: ['artículo 26', 'artículo 18', 'artículo 26', 'artículo 5', 'artículo 9', 'artículo 22', 'artículo 23', 'artículo 20']

ley 675 propiedad horizontal | Administracion de Condominios
Fondo de Reserva en un Condominio
El Fondo de Reserva de un Condominio es una cuenta creada para cubrir gastos extraordinarios, de emergencia, imprevistos, es decir, constituye las reservas económicas o financieras del Condominio. A pesar de que ésta es la finalidad del Fondo de Reserva, debido a la morosidad de algunos propietarios, a veces la administración suele utilizar este Fondo para cubrir los gastos comunes ordinarios, esto puede traer como consecuencia la eliminación del Fondo de Reserva.
El aporte mensual para el Fondo de Reserva suele ser un porcentaje equivalente al 10% de los gastos mensuales totales del Condominio, aunque no existe ninguna norma que establezca algo al respecto.
Si se utiliza parte o la totalidad del Fondo de Reserva para cubrir gastos extraordinarios o imprevistos, éste debe reponerse en su totalidad a través de cuotas especiales.
Existen dos formas de crear el Fondo de Reserva, así como cualquier fondo que utilice el Condominio:
Por disposición del documento del Condominio o su reglamento.
Por medio de un acuerdo de asamblea general de propietarios, indicándose en este caso el porcentaje o importe a cobrar a los propietarios para crearlo, pudiendo establecerse también su cuantía y duración.
Modificación del porcentaje a cobrar mensualmente para su creación
Si es en el Documento del Condominio donde se establece el porcentaje a cobrar y la vigencia del Fondo de Reserva, resultará muy complicado variarlo porque según establece el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal se necesita el acuerdo del 100% de los propietarios. De todas formas, lo que sí permite la Ley es crear otro fondo de reserva complementario, en este caso, la asamblea de propietarios tendrá plena facultad para crearlo.
Si es en el Reglamento del Documento donde se establece el porcentaje a cobrar y la vigencia del Fondo de Reserva, se podrá convocar una asamblea de propietarios para variarlo.
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La Ley de Propiedad Horizontal señala que la Junta de Condominio de un edificio regulado bajo el sistema de Propiedad Horizontal, deberá estar integrada por copropietarios del Condominio, es decir, por propietarios de alguno de los apartamentos, locales o inmuebles del edificio.
Esta Ley no indica nada con respecto a que el propietario deba ser mayor de edad. Por lo tanto hay que ir al Código Civil que establece que es mayor de edad quien haya cumplido 18 años, y que el mayor de edad es capaz para todos los actos de la vida civil, con algunas excepciones. Esto quiere decir que una persona mayor de 18 años dispone de la aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones. En el tema que interesa esto quiere decir que a partir de los 18 años de edad, una persona puede por sí misma adquirir en propiedad un bien inmueble.
Para que un menor de edad pueda ser propietario de un bien inmueble tiene que estar representado por sus padres o representantes, quienes deberán representarle en los actos civiles y administrar sus bienes.
El menor de edad, aun siendo propietario de un bien inmueble, no podrá ser miembro de Junta del Condominio, en ese caso podrán ser sus representantes. El menor de edad tendrá derecho a voz en las asambleas de copropietarios, y también tendrá derecho a expresar si está o no de acuerdo con la designación que pudiera recaer sobre alguno de sus padres o representantes.
El matrimonio produce el derecho de emancipación, es decir, si el menor contrae matrimonio tendrá la capacidad de realizar por sí sólo actos de simple administración. Para cualquier acto que exceda de la simple administración deberá estar asistido por sus representantes o en su defecto por un curador especial que el mismo menor nombrará con la aprobación del Juez competente. En el tema que interesa, el menor de edad emancipado, si es propietario de algún inmueble del edificio puede ser miembro de una Junta de Condominio.
Para ser miembro de la Junta de Condominio la persona debe ser propietaria de alguno de los apartamentos o locales que conformen el edificio regido por la Ley de Propiedad Horizontal.
El menor de edad, puede ser propietario de un inmueble, pero no puede ser miembro de la Junta de Condominio, deberá estar representado por sus primogenitores o representantes.
El menor de edad emancipado si es propietario de un apartamento o local si puede ser miembro de la Junta de Condominio.
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Según el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal la Junta de Condominio será designada por la Asamblea de Copropietarios y estará compuesta por al menos tres copropietarios y tres suplentes. La duración del ejercicio de sus funciones será de un año y podrán ser reelegidos finalizado el año. La Junta de Condominio elegirá a un Presidente entre sus integrantes, los cuales no percibirán remuneración alguna.
En todos los edificios regulados por la Ley de Propiedad Horizontal debe existir el órgano Junta de Condominio y deberá constituirse dentro de los 60 días siguientes a la fecha en que haya sido protocolizado el 75% de los apartamentos y locales que conforman el edificio.
Es un órgano que forma parte de la Administración de los Condominios y deberá rendir cuentas de sus actuaciones.
La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y entre sus funciones están las siguientes:
Tiene la obligación de convocar a la Asamblea de Copropietarios para cualquier caso de urgencia.
En el caso de que la Asamblea de Copropietarios no designe a un Administrador puede decidir que sea la Junta de Condominio la que ejerza las funciones del mismo.
Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.
Si fuera necesario, puede proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador.
Velar por el buen uso de las cosas comunes y si es necesario elaborar una reglamentación para el uso de las mismas.
Tiene facultades de decisión, supervisión y gestión en la Comunidad.
Debe autorizar al Administrador para que ejerza la representación del Condominio en los juicios.
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Todo inmueble regulado por la Ley de Propiedad Horizontal debe contener un “Documento de Condominio” y un “Reglamento de Condominio”.
Antes de enajenar o vender cualquiera de los apartamentos o locales que conforman un inmueble, el promotor o constructor debe acompañar el Reglamento del Condominio. Es decir, el Reglamento de Condominio inicialmente constituye una declaración unilateral del promotor o constructor, pero en el momento de enajenar o vender un apartamento o local se transforma en un contrato de obligatorio cumplimiento para los copropietarios.
Es necesario el Reglamento de Condominio para demandar el pago de los gastos comunes por vía ejecutiva.
¿Qué contiene el Reglamento de Condominio?
Atribuciones o facultades de la Junta de Condominio y del Administrador.
Normas de convivencia entre copropietarios y uso de los elementos comunes del inmueble y de los privativas de cada apartamento.
Clausula de garantía o fianza que comprometa al Administrador a responder por sus gestiones.
Instalación en el inmueble de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y otros accesorios que no afecten a la estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble.
Indicaciones o sugerencias para el mejor funcionamiento del Condominio, según los principios de vecindad y solidaridad.
Los quórums necesarios para las asambleas, siempre que sean superiores a los establecidos en la Ley. También contiene la periodicidad de las asambleas ordinarias a realizar.
Puede fijar multas por infracciones a la Ley, su reglamento o a sus propias disposiciones.
¿Se puede modificar el Reglamento de Condominio?
El Reglamento de Condominio se puede modificar mediante acuerdo mayoritario de la Asamblea de copropietarios. Si se aprueba su modificación, deberá presentarse en el Registro Inmobiliario para su inscripción.
El artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge la base legal del Reglamento de Condominio.
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Los Puestos de Estacionamiento de un Condominio son áreas destinadas al aparcamiento de vehículos. Jurídicamente, pueden ser clasificados en cuatro grupos:
Puestos de Estacionamiento en áreas comunes, de uso exclusivo para una persona en particular.
Puestos de Estacionamiento de propiedad individual, de uso exclusivo para una persona en particular.
Puestos e Estacionamiento en áreas comunes, de uso común.
Puestos de Estacionamiento de propiedad individual, de uso público.
Puestos de Estacionamiento en áreas comunes de uso exclusivo
El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que de los puestos de estacionamiento declarados en el Documento del Condominio, debe asignarse al menos uno a cada uno de los apartamentos o locales que forman el Condominio. El uso exclusivo de esta clase de puestos de estacionamiento es inseparable a la propiedad del apartamento o local, y así deberá indicarse en el documento de compra-venta respectivo.
Puestos de Estacionamiento de propiedad individual, de uso exclusivo
Una vez asignado a cada propietario del Condominio un puesto de estacionamiento como se indica en el apartado anterior, si existen puestos de estacionamiento restantes, éstos se pueden vender preferentemente a los propietarios de apartamentos, oficinas y locales del Condominio. En el caso de venderlos a terceros, personas ajenas al Condominio, se necesitará el voto favorable del 75% de los propietarios del Condominio.
A cada uno de estos puestos de estacionamiento vendidos se le deberá asignar su alícuota correspondiente de acuerdo con su área.
Puestos de Estacionamiento en áreas comunes, de uso común
Este tipo de Puestos de Estacionamiento se dan en Condominios con muchos propietarios. Estos Condominios disponen de espacios comunes destinados al aparcamiento de vehículos. Los propietarios podrán aparcar sus vehículos pero sin asignar un determinado aparcamiento a cada propietario.
Puestos de Estacionamiento de propiedad individual, de uso público
Se refiere a los estacionamientos públicos de algunos edificios o centros comerciales. Todos estos estacionamientos públicos conforman una única propiedad la cual el promotor puede vender.
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Aspectos a tener en cuenta cuando se realizan Obras en Condominios
Si el Condominio requiere la realización de una obra considerable deberán llevarse a cabo los procedimientos previos que exige la Ley. También es aconsejable tomar las medidas o precauciones que garanticen la calidad de la obra. A continuación se detallan algunas recomendaciones a tener en cuenta:
Localizar varias Compañías o personas acreditadas
La Junta del Condominio en coordinación con la Administración deberá solicitar presupuestos a diferentes compañías o personas acreditadas especializadas en el tipo de obra que se vaya a realizar. Es importante conocer la experiencia y reputación de estas compañías para garantizar la calidad de la obra.
Celebrar una Asamblea de Copropietarios
Si la obra es necesaria y urgente no será obligatorio celebrar una asamblea de copropietarios para su aprobación. Aunque resulta aconsejable celebrar la misma para informar a los propietarios de la necesidad de la obra, presentar los presupuestos solicitados, establecer formas de pago, decidir si es necesario establecer una o varias cuotas extraordinarias para realizar el pago de la obra…
Si la obra es una mejora no necesaria habrá que celebrar una asamblea de propietarios para aprobar la realización de la misma. Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal se necesita el voto favorable del 75% de los propietarios para la realización de la obra.
Suscribir un Contrato de Obras
Es muy importante realizar un Contrato de Obra con la empresa o compañía que realizará la obra. Este contrato debe contener entre otros aspectos:
Características detalladas de la obra.
Anticipo, Forma de Pago.
Memoria descriptiva de las especificaciones técnicas de la forma de ejecución de la obra y de los materiales a utilizar.
Fianza o garantía de fiel cumplimiento y de buena ejecución.
Fianza o garantía de responsabilidad civil durante la ejecución de la obra.
Aspectos legales de la contratación del personal necesario.
Designación del inspector de la Obra.
Si para realizar una obra se tienen en cuenta estos aspectos se reducirán bastante los problemas que pudiera ocasionar la realización de la misma.
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Instalación Sistemas de Seguridad en un Condominio
Debido al alto índice delictivo que existe en la actualidad en las comunidades de propietarios resulta aconsejable la instalación de mecanismos o equipos de seguridad para evitar en la medida de lo posible los incidentes producidos por estas actuaciones. El artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que es responsabilidad de los propietarios de un Condominio solucionar todo lo relativo a la administración y conservación de las cosas comunes. Por ello, la instalación de sistemas de seguridad se incluye dentro de los asuntos a tratar por los propietarios.
Procedimiento Legal: Consulta Escrita
Como la instalación de mecanismos o equipos de seguridad en el edificio no requiere por ley la unanimidad, la consulta escrita resulta el procedimiento idóneo para tomar decisiones que tienen que ver con estos asuntos.
El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la consulta escrita, reflejará los acuerdos correspondientes en el Libro de Actas de Asambleas de Propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.
Este tipo de decisiones también pueden ser tomadas mediante Asamblea de Propietarios, pero en muchos casos debido a la escasa asistencia de los propietarios a estas convocatorias es aconsejable utilizar la consulta escrita.
Requisitos para Consulta Escrita
El artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal contempla la posibilidad de utilizar la consulta escrita para decisiones que reúnan dos requisitos:
Que el asunto a tratar tenga que ver la administración y conservación de las cosas comunes.
Que el asunto a tratar no requiera unanimidad (100%) por mandato legal.
El quórum requerido en la consulta escrita para la aprobación de un sistema de seguridad es el siguiente:
En primera consulta: Se requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen al menos dos tercios (66,66%) del valor atribuido a la totalidad del inmueble. Para ello se tomará el porcentaje de las alícuotas.
En segunda consulta: Si pasados 8 días de la primera consulta, el administrador no ha obtenido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la propuesta consultada, se procederá a una segunda consulta. En este caso, para la aprobación de la propuesta consultada se requiere la mayoría simple (más de la mitad) de la suma de las alícuotas de los propietarios que hayan notificado al administrador su voluntad en esta segunda consulta.
Una vez aprobada la instalación de cualquier mecanismo de seguridad, todos los propietarios estarán obligados a aceptar dicho acuerdo incluso los disidentes.
La Junta de Condominio deberá informar a los miembros de la comunidad con detalle el procedimiento de la instalación del sistema de seguridad aprobado: su valor, precio, ubicación, los criterios para la selección de la compañía a contratar…
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¿Qué hacer con los morosos de un Condominio?
Según los artículos 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, en un Condominio todo propietario de un apartamento o local tiene la obligación de contribuir a los gastos comunes según el porcentaje que se haya establecido en el Documento de Condominio. El Administrador del edificio es el que exige el pago de los gastos comunes, los cuales tienen fuerza ejecutiva, es decir, tienen la misma tarifa legal que una letra de cambio.
Según al artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el caso de que un propietario no realice el pago, el Administrador para tramitar una acción legal contra él debe estar autorizado por la Junta de Condominio conforme a que señale el Documento de Condominio y mediante acta inscrita en el libro de actas de la Junta de Condominio. Esta es la única medida autorizada, avalada o prevista en la Ley.
Existen formas de presionar al propietario moroso: cortarle al agua, prohibirle el uso de algunas áreas comunes… Estas medidas aunque justas no tienen base legal y pueden constituir un delito por hacerse justicia por sí mismo, y sobre todo en ningún momento pueden afectar a los derechos fundamentales del propietario. Lo que sí está permitido es colocar visiblemente un estado de cuenta de todos los propietarios, tanto morosos como no morosos, para que así todos se sientan estimulados o desestimulados.
Otra medida extrajudicial que se pueden utilizar como presión es que el Administrador visite directamente al propietario moroso para realizar el cobro personal y directo. Y si se niega, informarle de que se contratará un abogado para que realice la cobranza extrajudicialmente. Esta visita se recomienda que se realice con ánimo conciliatorio.
Si todas estas medidas no surten efecto, la única vía legal que quedaría para la recuperación de la deuda sería demandar judicialmente al propietario moroso.
Según la Ley, con sólo tres recibos sin pagar por parte de un propietario, éste puede perder el apartamento o local.
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