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Timestamp: 2020-08-10 15:31:29+00:00
Document Index: 173729629

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immeuble Archives - Cabinet d'avocats ARC- Rennes, Grand Ouest
Lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction (C.Cass., Civ. 3ème, 30 Janvier 2020, n° 19-10176)
L’action en garantie du vice caché, dès lors que celui-ci est caractérisé au sens de l’article 1641 du Code civil, emporte plusieurs conséquences pour l’acheteur lésé au titre de ses demandes en justice.
D’une part, il devra opérer un choix parmi l’option que lui offre l’article 1644 du Code civil : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix« . Cette option concerne la vente elle-même : action estimatoire ou action rédhibitoire. Ce choix lui est discrétionnaire.
S’il choisit l’action estimatoire, l’acheteur pourra solliciter la restitution d’une partie du prix (et non la totalité). Le Juge ne peut arbitrer ce montant, cette tâche revient à un Expert (C.Cass., Civ. 3ème, 10 Novembre 1999, n° 98-10909).
D’autre part, sur le fondement de l’article 1645 du Code civil, il pourra en outre solliciter l’octroi de dommages et intérêts
s’il est établi que le vendeur avait connaissance du vice, c’est-à-dire s’il est de mauvaise foi, étant rappelé au passage que le vendeur professionnel est présumé irréfragablement de mauvaise foi (Cass., Civ. 1ère, 16 avril 1996, n°94-15955)
sauf application d’une clause de non-recours, bénéficiant au vendeur de bonne foi, en application de l’article 1643 du Code civil.
Cette demande de dommages et intérêts est autonome : elle n’est pas conditionnée par l’engagement d’une action estimatoire ou d’une action rédhibitoire (C.Cass., Com., 19 juin 2012, pourvoi n°11-13176 : « Attendu que la recevabilité de l’action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire de sorte que cette action peut être engagée de manière autonome« ).
L’arrêt publié de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation revient sur la détermination des dommages et intérêts et l’indépendance de l’article 1645 du Code civil.
L’affaire n’est pas inconnue de la Cour de cassation pour l’avoir déjà examinée par son arrêt (publié) du 14 décembre 2017 (C.Cass., Civ. 3ème, 14 décembre 2017, n°16-24170).
Par cet arrêt du 14 Décembre 2017, la 3ème Chambre civile avait
reproché à la Cour d’appel d’avoir condamné le vendeur à indemniser les acquéreurs à hauteur de 238 291,08 euros au titre de la restitution d’une partie du prix d’achat de la maison et du coût de la démolition et de la reconstruction, outre les préjudices divers, en retenant qu’en application de l’article 1645 du code civil, les acquéreurs ont choisi de conserver l’immeuble et que le vendeur, qui connaissait les vices affectant le bien, est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers les acquéreurs
rappelé que la restitution d’une partie du prix de vente et l’indemnité allouée pour la démolition et la reconstruction compensaient l’une et l’autre la perte de l’utilité de la chose, et qu’ainsi la cour d’appel avait violé le principe de réparation intégrale.
Ainsi, les sommes allouées au titre de l’action estimatoire et des dommages et intérêts, une fois cumulées, ne peuvent excéder la perte de l’utilité de la chose.
L’affaire avait ainsi été renvoyé au fond devant la Cour d’appel de LYON.
Statuant sur renvoi, la Cour d’appel de LYON a notamment estimé que :
le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à des dommages-intérêts correspondant à l’intégralité du préjudice subi
l’acquéreur est en droit de demander la réparation de tout préjudice imputable au vice
la qualité de vendeur de mauvaise foi de M. X… était établie
les évaluations de l’expert judiciaire étant reprises, la nouvelle habitation aura la même superficie que l’ancienne
le préjudice subi par M. et Mme Y… ne pouvait être réparé, sans enrichissement sans cause, que par la démolition et la reconstruction du bâtiment, seules de nature à mettre fin aux vices constatés, y compris d’implantation.
Il n’était plus question, cette fois, devant la Cour de renvoi, de l’action estimatoire et de son cumul avec les dommages et intérêts.
A l’appui de leur pourvoi, le vendeur, le notaire et l’agent immobilier ont reproché à la Cour d’appel de les avoir condamnés à payer aux acquéreurs le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble et de rappeler que le notaire et l’agent immobilier doivent supporter la condamnation à hauteur de 10 %.
La Cour de cassation va rappeler que :
Il résulte de l’article 1645 du code civil que le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur, qui peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire (Com., 19 juin 2012, pourvoi n° 11-13176, Bull. 2012, IV, n° 132 ; 1re Civ., 26 septembre 2012, pourvoi n° 11-22399, Bull. 2012, I, n° 192 ; 3e Civ., 24 juin 2015, pourvoi n° 14-15205, Bull. 2015, III, n° 66).
lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction.
Elle note ensuite que « La cour d’appel a relevé que M. et Mme Y…, qui avaient choisi de conserver l’immeuble, ne demandaient que des dommages-intérêts en indemnisation de leur préjudice sur le fondement » de l’article 1645 du Code civil avant d’approuver la Cour d’appel d’avoir estimé « sans opérer un rééquilibrage du contrat, que la demande en indemnisation des acquéreurs, incluant le coût des travaux de démolition et de reconstruction d’un montant de 129 931 euros, devait être accueillie et constituait le montant d’indemnisation sur laquelle devait s’exercer la garantie du notaire et de l’agent immobilier« .
L’indemnisation des acquéreurs était donc, cette fois, fondée et parfaitement justifiée au regard des dispositions de l’article 1645 du Code civil qui prend ici toute sa place, sans être perturbé par l’action estimatoire. Tout le préjudice, et rien que le préjudice.
Vendeur après achèvement : Est réputée constructeur d’un ouvrage, et à ce titre tenue de la garantie décennale, toute personne qui le vend après l’avoir construit ou fait construire (application à un réseau d’assainissement : C.Cass., Civ. 3ème, 16 mai 2019, pourvoi n° 18-14483)
Le domaine de la responsabilité décennale ne concerne pas seulement l’architecte, l’entrepreneur, le technicien ou toute autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.
Le 2° de l’article 1792-1 du Code civil énonce que doit être réputé constructeur de l’ouvrage « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire« .
Par un arrêt du 16 Mai 2019 (C.Cass., Civ. 3ème, 16 mai 2019, pourvoi n° 18-14483), la Cour de cassation vient en rappeler l’application, avec les conséquences que cela implique pour l’ancien maître d’ouvrage, vendeur de son bien.
En l’espèce, M. Y… a vendu à Mme R… une maison équipée d’un système d’assainissement autonome, qu’il avait construite.
Se plaignant de divers désordres atteignant l’immeuble et le réseau d’assainissement, Mme R… a, après expertise, assigné M. Y… en indemnisation de ses préjudices.
Par un arrêt du 13 Février 2017, la Cour d’appel d’AGEN rejette la demande de Madame R. au titre des désordres atteignant le système d’assainissement, retenant que celui-ci n’a pas été réalisé par M. Y… mais par une entreprise tierce.
L’arrêt est censuré par la Cour de cassation sous le visa des articles 1792 et 1792-1 du Code civil, au rappel « qu’il résulte de la combinaison de ces textes qu’est réputée constructeur d’un ouvrage, et à ce titre tenue de la garantie décennale, toute personne qui le vend après l’avoir construit ou fait construire« .
La garantie décennale s’appliquera donc à tout vendeur d’un ouvrage après achèvement, de sorte que celui-ci sera bien avisé de ménager ses recours :
en veillant à conserver les attestations d’assurances des locateurs d’ouvrage sollicités
en surveillant ses délais pour régulariser ses appels en garantie.
S’il ne peut échapper à une condamnation in solidum, le vendeur après achèvement pourra trouver son salut en étant intégralement garanti.
Ce régime est favorable à l’acquéreur, à condition que les travaux que l’ancien maître d’ouvrage a fait réaliser, puisse relever de la qualification d’ouvrage. Mais la jurisprudence fait preuve d’une vision extensive à ce sujet en la matière.
Ce régime est d’autant plus favorable qu’il permet d’éluder la clause de non-garantie des vices cachés en présence d’un vendeur non-professionnel.
A ce titre, il convient de relever un arrêt récent de la 3ème Chambre de la Cour de cassation (C.Cass., Civ.3ème, 18 avril 2019, pourvoi n° 18-20180) semblant restreindre l’exclusion de la clause de non-garantie des vices cachés, au seul vendeur ayant « lui-même conçu ou réalisé les travaux » :
« Attendu que, pour écarter la clause d’exonération de garantie des vices cachés, l’arrêt retient qu’il est constant et non contesté que M. R… avait effectué ou fait effectuer dans les lieux des travaux, achevés en 2007, de démolition partielle, puis de reconstruction afin de transformer d’anciens locaux commerciaux en locaux d’habitation après les avoir réunis de sorte qu’il est réputé vendeur-constructeur et ne peut être exonéré de la garantie des vices cachés ;
Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. R… avait lui-même conçu ou réalisé les travaux, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision »
Dans ces conditions, le 2° de l’article 1792-1 du Code civil sera fort utile à l’acheteur demandeur à l’action.