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Timestamp: 2020-02-22 04:19:50
Document Index: 205209245

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 549', '§ 535', '§ 535', '§ 536', '§ 536', '§ 558', '§ 557', '§ 558', '§ 558', '§ 2', '§ 27', '§ 560', '§ 2', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 568', '§ 574', '§ 574']

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Ihr Anwalt für die Metropolregion Nürnberg, Fürth und Erlangen informiert über das Wohnmietrecht.
Das Wohnmietrecht seit 2010
Das komplexe Wohnungseigentumsgesetz (WEG) birgt seit 2010 deutliche Risiken für Verwalter:
Mit der Gesetzesänderung 2010 zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bekommt die Eigentümergemeinschaften gestärkte Entscheidungsfähigkeit und Handlungsmöglichkeit.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) von 2010 beschreibt eine Kompetenzänderung bei Beschlüssen über Baumaßnahmen.
Außerdem kamen bei der Gesetzesänderung 2010 neue Prozessrechte im Wohnungseigentumsrecht hinzu.
Am sichersten für Sie ist der Gang zum Anwalt für Wohnungseigentumsrecht. Anwälte für Wohnungseigentumsrecht die reichlich Erfahrung mit dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) mitbringen, vermeiden am ehesten "Haftungsklassiker".
Viele Gesetzesregelungen der gewohnten Verwaltungspraxis wurden 2010 überholt !
Unser Anwalt beim Wohnungseigentumsrecht kann Ihnen die aktuelle Gesetzeslage auf Ihre individuelle Situation entsprechend erleutern.
Unser Anwalt für das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) informiert Sie kompakt und praxisorientiert über die Änderungen in Ihrer Verwaltungspraxis und die neueste Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Von unserem Anwalt für Wohnungseigentumsrecht erfahren Sie welche aktuellen Rechtsentwicklungen für Ihre Verwaltung wichtig sind.
Unser Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zeigt Ihnen zusätzlich wie Sie Ihren Verwaltervertrag zukunftssicher gestalten.
Erfahren Sie von unserem Anwalt für Wohnungseigentumsrecht welche Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes WEG seit 2010 in der Praxis Schwierigkeiten bereiten könnten.
Welche Haftungsrisiken Sie beim Wohnungseigentümergesetz (WEG) seit 2010 ausgesetzt sind, erfahren Sie auch von unserem Anwalt für das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht erleutert wie Haftungsfragen und Insolvenzfragen zu beurteilen sind.
Welche Auswirkungen die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft hat, zeigt Ihnen ebenso unser Anwalt für Wohnungseigentumsrecht auf.
Unser Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zeigt Ihnen, wie sich das gestärkte Beschlussverfahren auswirkt und wie Sie z. B. Änderungen der Kostenverteilung organisieren müssen.
Ein Anwalt für das Wohnungseigentumsrecht zeigt Ihnen welche Neuerungen sich für die Zwangsversteigerung ergeben.
Vereinbaren Sie einen Termin mit unserem Anwalt für Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei barfrieder-fehn. Unsere Anwälte und Mitarbeiter helfen Ihnen gerne weiter.
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Die Informationen zum Wohnungseigentumsrecht und Wohnungseigentumsgesetzt (WEG) wurden nach bestem Wissen von unserem Anwalt zusammengestellt und dienen der allgemeinen Information zum Wohnungseigentum. Diese Informationen können eine individuelle Rechtsberatung durch einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht nicht ersetzen! Sie stellen keine rechtliche Beratung zum Wohnungseigentumsrecht dar. Eine Haftung aufgrund der allgemeinen Hinweise zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auf der Website unserer Anwaltskanzlei ist ausgeschlossen. Vervielfältigung und Verbreitung der Inhalte zum Wohnungseigentumsrecht und Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist nur mit schriftlicher Genehmigung der Anwälte der Kanzlei barfrieder-fehn in der Metropolregion Nürnberg, Fürth und Erlangen erlaubt.
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Das Wohnmietrecht / Wohnraummietrecht bzw. Mietrecht
Das Wohnmietrecht, bzw. Wohnraummietrecht oder einfach nur Mietrecht regelt alle Rechtsfragen rund um den Mietvertrag und sonstige Rechtsfragen, die das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter betreffen.
Rechtlich kann man jede "Sache" vermieten. D.h. jemandem eine Sache gegen Entgelt zum Gebrauch überlassen. Am häufigsten bringt man den Mietvertrag jedoch mit dem Wohnraummietvertrag in Verbindung. Mietverträge zum Autoverleih kommen auch sehr häufig vor.
Weil das Wohnmietrecht, bzw. Wohnraummietrecht oder einfach nur Mietrecht Teil des Zivilrechts ist, findet sich seine gesetzliche Grundlage in den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) wieder.
Die allgemeinen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB, die speziellen Vorschriften der §§ 549 ff. BGB formulieren die strengen Anforderungen an das Wohnraummietverhältnis.
Das Gesetz stellt auf Grund der besonderen Schutzbedürftigkeit eines privaten Mieters bei der Vermietung von Wohnräumen (Wohnraummietrecht bzw. Wohnmietrecht) andere Anforderungen als bei der Vermietung von Gewerberäumen (Gewerbemietrecht).
Das Mietgesetz zur privaten Nutzung von Wohnraum, soll das Ungleichgewicht zwischen Mieter und Vermieter ausgleichen, welches durch die grundsätzlich überlegene Stellung eines Vermieters besteht. Regelungen, die zum Vorteil des Mieters gereichen dürfen vereinbart werden. Vereinbarung, die sich nachteilig für den Mieter bemerkbar machen sind nicht rechtens.
Wohnraum im rechtlichen Sinne ist jeder Gebäudebestandteil, der zu dauerhafter privater Wohnnutzung geeignet und bestimmt ist. Hotelzimmer oder ähnliche Sachen fallen nicht darunter.
Zum Gewerbemietrecht erfahren Sie mehr unter der Rubrik Gewerbemietrecht.
Im Mietrecht oder Wohnmietrecht oder eben Wohnrecht werden neben den formellen Voraussetzungen des Mietvertrages auch die Inhalte eines Mietverhältnisses, insbesondere Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter geregelt.
Im § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sind die mietvertraglichen Leistungen rechtlich festgelegt:
Der Vermieter überlässt dem Mieter den Gebrauch der Räume.
Der Mieter zahlt für diese Räume die vereinbarte die Miete bzw Mietzins.
Weitere Vorschriften beziehen sich auf
Betriebskosten bzw. Nebenkosten (z.B. dass die Nebenkostenabrechnung jährlich zu erstellen ist)
Mietnomaden bzw. Mietprellern
Beendigung des Mietverhältnisses (z.B. Kündigung wegen Eigenbedarf)
Vermieterpfandrecht bei Zahlungsrückstand
Mietminderung wegen Sachmangels
Schadensersatz wegen vertragswidrigem Gebrauch der Mieträume.
Schadensersatz durch Modernisierungsmaßnahmen bei Mietnomaden.
Bestimmungen, die die Abwicklung des Mietverhältnisses nach Beendigung regeln.
Für den öffentlich geförderten Wohnungsbau gelten zahlreiche Spezialvorschriften:
Die Neubaumietenverordnung (NMV),
die Zweite Berechnungsverordnung (II. BVO),
sowie das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG).
Seit dem 1. Januar 2002 gilt für preisgebundenen Wohnraum das Wohnraumförderungsgesetz (BGBl I 2001, 2376).
Über Rechtsstreitigkeiten rund um das Mietrecht entscheiden die Mietgerichte. Mietgerichte sind Abteilungen der Zivilgerichte mit folgenden Instanzen:
das Amtsgericht (AG)
das Landgericht (LG)
Bei der Verletzung von Grundrechten kann schließlich auch das Bundesverfassungsgericht angerufen werden.
Wo 2 gegensätzliche Interessen aufeinanderstoßen kann es oft zu Konflikten kommen. Gerade bei der Wohnraumvermietung kommt es relativ häufig zu Streitigkeiten. Der Mieterbund vermutet, dass fast 2/3 aller Mietverträge fehlerhaft formuliert sind oder gar falsche Informationen beinhalten (z.B. die abgerechnete Größe der Mieteinheit). Gerade bei Schrägen innerhalb der Wohnung entspricht die Tatsächliche Grundfläche nicht der abrechnungsfähigen Mietfläche. Im Zusammenhang mit den stetig wachsenden Nebenkosten, kann es dabei zu großen Differenzbeträgen kommen, da die Nebenkostenabrechnung sich ja oft auf die im Mietvertrag angegebene Mietfläche bezieht.
In unserer Anwaltskanzlei werden Sie zu diesem Thema von einem erfahrenen Anwalt beraten.
Sollten Sie den Verdacht haben, dass Ihr Mietvertrag fehlerhaft ist, sollten Sie sich unmittelbar eine Rechtsberatung bei unseren Anwälten unterziehen, da bei einer Korrektur des Mietvertrages rückwirkende Forderungen einer Verjährung unterliegen.
Die häufigsten Konfliktpunkte beim Mietvertag:
Der Vermieter ist nach § 535 BGB verpflichtet, den Wohnraum in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben.
Der Mieter ist verpflichtet die Mietsache im gleichwertigen Zustand nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
Kommt einer der Parteien dieser Hauptpflicht nicht nach, stehen dem Mieter nach dem Gesetz folgende Rechte zu:
Der Mieter kann zum Beispiel die Miete in angemessenem Umfang mindern (Mietminderung, § 536 BGB) und ein Zurückbehaltungsrecht an einem Teil der Miete in Anspruch nehmen.
Überweisen Sie die Miete mit dem Vermerk "Unter Vorbehalt".
Der Mieter hat die Möglichkeit, den Vermieter auf Mangelbeseitigung zu verklagen.
Auch kann der Mieter vom Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn der Mangel bereits bei Abschluss des Vertrages vorhanden war und der Mangel dem Mieter unbekannt war.
Ebenfalls kommen Ersatzansprüche für den Mieter in Betracht, wenn der Vermieter den Mangel schuldhaft verursacht hat.
Es kommen zusätzlich Ersatzansprüche für den Mieter in Betracht, wenn der Vermieter mit der Mangelbeseitigung im Verzug ist (§ 536 a BGB). Das setzt aber voraus, dass der Mieter den Vermieter (nachweisbar) über das Bestehen des Mangels informiert hat. Dies gilt auch, wenn ein etwaiger Mangel bereits ansatzweise im Mietvertrag vermerkt worden ist.
Informieren Sie Ihren Vermieter immer schriftlich über Mietmängel und setzen Sie immer eine Frist.
Der Mieter kann für selbst verursachte Mietmängel keinen Anspruch geltend machen.
Bei jeder Mieterhöhung muss zunächst geklärt werden, ob die Formalien eingehalten wurden (insb. Textform und Begründung, § 558a Abs. 1 BGB) und ob eine Mieterhöhung im konkreten Fall ausgeschlossen ist.
§ 557 Abs. 3 regelt, dass eine Mieterhöhung gemäß der §§ 558 bis 560 verlangt werden kann, soweit nicht die Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.
Nach den gesetzlichen Vorschriften kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Das ist die Miete, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vor Ort vereinbart worden ist. Im Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter anhand der gesetzlich vorgegebenen Begründungsmittel schriftlich begründen, warum er die von ihm geforderte Miete für ortsüblich hält. Zusätzlich ist die sog. Kappungsgrenze zu beachten. Geregelt wird diese Form der Mieterhöhung in den §§ 558 bis 558 e BGB. Zu unterscheiden ist eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung der Mietwohnung.
Unser Anwalt für Mietrecht erleutert Ihnen den aktuellen Mietspiegel für Ihre Wohnung.
Im Mietspiegel werden die erlaubten Mietpreise angegeben. Der Mietspiegel ist Ortsabhängig und Lageabhängig.
Im Mietrecht ist vorgesehen, dass die Betriebskosten grundsätzlich in der Miete enthalten sind.
Da die Betriebskosten in der Regel verbrauchsabhängig verrechnet werden, setzen Vermieter üblich Mietverträge auf, in denen der Mieter alle oder einen Teil der umlagefähigen Betriebskosten trägt. Nur wenn eine solche Vereinbarung im Mietvertrag besteht, kann der Vermieter die Betriebskosten zusätzlich zur Grundmiete verlangen.
Der Mieter trägt dann ausdrücklich nur die im Mietvertrag unter Betriebskosten aufgelisteten Kostenpositionen. In der Betriebskostenverrechnung (BetrKV) können auch "sonstige Betriebskosten" als umlagefähig genannt werden. Die Formulierung "sonstige Betreibskosten" darf so undefiniert nicht in den Mietvertrag aufgenommen werden. Alle Betriebskosten müssen einzeln aufgeführt werden.
Seit dem 1. Januar 2004 gilt die Betriebskostenverordnungen, die in § 2 BetrKV den Katalog der umlagefähigen Kostenpositionen enthält. Es gibt aber auch Urteile zum Mietrecht, wonach den Gerichten auch eine pauschale Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 Abs.1 der II. BV ausgereicht hat.
Vermieter und Mieter können sich bei den Betreibskosten auch auf eine im Mietvertrag erwähnte Pauschale verständigen. Dadurch können beide Parteien die Kosten für die Betriebskostenabrechnung einsparen.
Ist die Pauschale nicht mehr kostendeckend, kann der Vermieter die Pauschale erhöhen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist (§ 560 Abs. 1 BGB).
Der Vermieter darf für laufende Betriebskosten eine angemessene Vorauszahlung im Mietvertrag vereinbaren. Bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter die Vorauszahlung verrechnen. Zu viel geleistete Vorauszahlungen müssen zeitnah vom Vermieter an den Mieter zurückgezahlt werden. Es ist üblich die Vorauszahlungen, dann dem neu ermittelten Verbrauch anzupassen.
Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören beispielsweise:
Verteileranlage für Breitbandkabel,
Besondere Vorschriften gelten bei der Abrechnung über Heizkosten-Vorauszahlungen. Hier gelten die Vorschriften der Heizkostenverordnung (HeizkVO). Danach muss grundsätzlich (Ausnahme: § 2 HeizkVO) eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung nach den Vorschriften der HeizkVO erstellt werden.
Grundsätzlich kann jeder Mietvertrag fristgerecht gekündigt werden.
Die gesetzlichen Regelungen zur Kündigung von Mietverhältnissen unterscheiden sich aber stark zwischen Mieter und Vermieter. Auch bei der Kündigung von Wohnräumen bevorteilt der Gesetzgeber die Mieter auf Grund der besonderen Schutzbedürftigkeit eines Mieters im Gegensatz zum Vermieter.
Die wichtigsten Punkte bei einer Kündigung:
Der Mieter kann ein Mietverhältnis laut § 573 c Abs. 1 BGB ohne Benennung von Gründen mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.
Laut § 573 Abs. 3 BGB muss eine Kündigung vom Vermieter begründet werden.
Eine Kündigung durch den Vermieter ist nur in Ausnahmefällen möglich.
Der Vermieter kann einem vertragstreuen Mieter nur dann das Mietverhältnis kündigen, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Z. B. erhebliche Vertragspflichtverletzungen des Mieters oder den Eigenbedarf der Wohnung für sich oder für Familienangehörige. Der Vermieter muss dabei bestimmte Fristen erfüllen.
nach mehr als fünfjähriger Dauer 6 Monate
und nach 8 Jahren Dauer 9 Monate (andere Kündigungsfristen können sich ggf. bei „Altmietverträgen“ ergeben, die vor dem 1. September 2001 geschlossen worden sind).
Dabei muss die Kündigung die vom Vermieter geltend gemachten Gründe erkennen lassen, vorausgesetzt der Vermieter wohnt im gleichen Haus wie der Mieter und nur zwei Wohnungen in dem Gebäude existieren.
In dem Fall verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate. Sie ist also mindestens 6 Monate lang.
Die Kündigung des Mietverhältnisses muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB).
Wichtig: Kündigungsschreiben muss unterschrieben sein.
Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, muss eine Kündigung von allen unterzeichnet werden.
Gibt es mehrere eingetragene Mieter oder Vermieter, so muss die Kündigung auch an alle Vertragparteien schriftlich ausgesprochen werden.
Ein Vermieter muss bei der Kündigung des Wohnraummietvertrags auf das Widerspruchsrecht des Mieters hinweisen.
Vermieter und Mieter können nur unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen kündigen.
Selbst wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses hat, ist der Mieter nicht immer zum sofortigen Auszug gezwungen.
Unsere Anwälte prüfen bei einer fristgerechten Kündigung, ob Sie als Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Besonders wenn der Mieter oder seine Familie durch die Beendigung des Mietverhältnisses übermässig beeinträchtigt wird (sog. Sozialklausel des § 574 BGB).
Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden (§ 574b Abs. 1 BGB).
Lassen Sie daher Kündigungen von unserem Anwalt prüfen.
Der Vermieter ist bei einer Wohnungskündigung in den meisten Fällen verpflichtet angemessenen Ersatz zu bieten.
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Die Informationen über das Mietrecht werden nach bestem Wissen von unserem Anwalt für Mietrecht zusammengestellt und dienen der allgemeinen Information zum Mietrecht. Diese Informationen können eine individuelle Beratung zum Mietrecht durch einen Anwalt nicht ersetzen! Sie stellen keine rechtliche Beratung zum Mietrecht dar. Eine Haftung aufgrund der allgemeinen Hinweise zum Mietrecht auf der Website unserer Anwaltskanzlei ist ausgeschlossen. Vervielfältigung und Verbreitung nur mit schriftlicher Genehmigung der Anwälte der Kanzlei barfrieder-fehn in der Metropolregion Nürnberg, Fürth und Erlangen.