Source: http://aberim.fr/emprunt-collectif-faciliter-vos-travaux/
Timestamp: 2017-09-20 16:36:49+00:00
Document Index: 67727707

Matched Legal Cases: ['art. 26', 'art. 26', 'art. 26', 'art. 26', 'art. 2374', 'art. 26', 'art. 26']

Un emprunt collectif pour faciliter vos travaux - ABERIM
11 juillet 2016 aberCOPROPRIETE, FINANCES EPARGNE IMPÔTS
Les travaux d’entretien, de rénovation ou d’économie d’énergie
peuvent être financés par un emprunt collectif, dans des conditions désormais encadrées.
Restent cependant des zones de flou. Explications.
C’est nouveau : depuis le 14 mai dernier, les syndicats de copropriété peuvent officiellement souscrire un emprunt bancaire collectif, soit pour financer une acquisition (par exemple l’achat d’un lot), soit pour réaliser des travaux, quelle que soit leur nature, sur les parties communes comme privatives, dès lors qu’ils sont d’intérêt collectif (remplacement des fenêtres par des doubles vitrages dans les appartements…). Les règles en ont été fixées par la loi du 22 mars 2012 (dite loi Warsmann) relative à la simplification du droit et à allègement des démarches administratives, qui modifie la loi du 10 juillet 1965 en y insérant cinq nouveaux articles (art. 26-4 à 26-8). Et officiellement entrée en vigueur avec la parution du décret du 11 mars 2013 (n° 2013-205, JO du 13.3.13), entré en application le 14 mai 2013. Mais de quoi s’agit-il, exactement ?
Qui emprunte, qui rembourse ?
Jusqu’à maintenant, deux pratiques coexistaient de manière informelle : les prêts collectifs à adhésions individuelles et les prêts collectifs obligatoires. Les premiers ne s’appliquaient qu’à ceux qui souhaitaient en bénéficier, les sommes empruntées par chaque copropriétaire y participant étant prélevées chaque mois par la banque sur leur compte. Les seconds s’imposaient à tous les copropriétaires et n’ont pas ­manqué de générer certains abus. « Il y avait des syndics qui parvenaient à faire voter des prêts collectifs s’imposant à tous les copropriétaires, même votés à la majorité simple, y compris à ceux qui pouvaient obtenir des financements propres plus intéressants ou des subventions, explique Bruno Dhont, de l’Association des reponsables de copropriétés (ARC). De surcroît, ces prêts étaient souvent à des taux plus élevés que ceux que les copropriétaires auraient pu obtenir directement. » Ces prêts collectifs imposés comportaient aussi certains risques. Notamment en cas de défaillance d’un copropriétaire ne payant plus sa quote-part de remboursement du prêt. Dans ce cas, en effet, les autres copropriétaires étaient solidaires de la dette et devaient donc en assumer le paiement en attendant le règlement de l’impayé.
Le premier mérite de la loi Warsmann et du décret du 11 mars 2013 est d’affirmer que « l’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix des copropriétaires, décider la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires » (art. 26-4). Confirmant ainsi « qu’il est désormais impossible d’imposer à ceux qui ne le veulent pas ou qui sont absents d’être tenus au remboursement d’un prêt qui n’aurait pas été voté à l’unanimité de tous les copropriétaires, de même que les copropriétaires ne sont plus solidaires puisque l’emprunt fera l’objet d’une caution », explique Bruno Dhont. La loi Warsmann permet toutefois de déroger à la règle de l’unanimité. Mais uniquement dans deux cas bien précis. Premièrement, lorsque l’emprunt est souscrit pour préfinancer des subventions publiques (celles de l’Anah par exemple) accordées au syndicat au titre de travaux sur les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives. Les aides publiques sont en effet versées une fois les travaux achevés. Deuxièmement, pour financer ces mêmes travaux, ou bien des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat, lorsque le prêt, bien que souscrit au nom du syndicat, bénéficie seulement aux copropriétaires ayant décidé d’y participer.
Dans ces deux cas, l’emprunt doit être voté à la même majorité que celle nécessaire aux travaux ou acquisitions visés. Par exemple, s’il s’agit du remplacement d’un ascenseur ou d’une chaudière vétuste, voté à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée), le prêt devra être voté à la majorité de l’article 24. En revanche, si les travaux concernent l’installation de compteurs d’eau nécessitant la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents), le prêt devra recueillir la majorité de l’article 25.
Quelles sont les formes à respecter ?
Pour prendre leur décision, les copropriétaires doivent, bien évidemment, être informés des modalités de l’emprunt. Raison pour laquelle le décret du 11 mars 2013 précise que le syndic doit, lors de la convocation à l’assemblée générale, fournir les conditions générales et particulières ­du projet de contrat de prêt. Ce qui suscite encore un débat, car le syndic ne peut adresser aux ­copropriétaires un contrat de prêt immuable. S’agissant d’un projet, il est en effet susceptible de subir des modifications. Mais il doit être suffisamment précis pour permettre aux intéressés de prendre leur décision. « La loi admet la production d’un projet, mais celui-ci doit notamment comporter une fourchette de taux de crédit réaliste. Cette fourchette ne peut pas, par exemple, s’établir entre 2 % et 5 %. Le montant du prêt ne peut pas non plus être fantaisiste », indique Pascaline Déchelette Tolot, avocate associée du cabinet Lefèvre Pelletier, spécialiste en droit immobilier et membre du Plan Bâtiment durable. Autre écueil, et de taille : « Difficile de connaître le montant exact de l’emprunt puisque celui-ci dépend du nombre de copropriétaires qui y participeront et des sommes qu’ils demanderont pour financer leur quote-part de dépense », indique de son côté Véronique Bacot-Reaume, expert à la cour d’appel de Versailles et membre de la Commission administration de biens Fnaim. Et il y a fort à parier que les banques se laisseront une marge de manœuvre, par exemple en s’autorisant à rehausser le taux si le montant du prêt finalement souscrit n’est pas à la hauteur de leurs espérances. Seule certitude : le montant total de l’emprunt ne peut excéder le montant total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d’y participer (art. 26-6).
Comment est garanti le remboursement de l’emprunt ?
Le syndicat des copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire, qui ne peut résulter que d’un engagement écrit fourni par une entreprise d’assurance spécialement agréée ou par un établissement de crédit (art. 26-7). Ce qui permet d’éviter les problèmes de solidarité entre copropriétaires en cas de défaut de paiement des échéances du prêt de l’un d’entre eux. Le syndic doit joindre à la convocation à l’assemblée générale la proposition d’engagement de l’organisme caution qui garantira le prêt.
Ce cautionnement solidaire devrait rassurer les banques prêteuses. En effet, c’est l’organisme de caution qui fera face à d’éventuels impayés, celui-ci pouvant se retourner à son tour contre le mauvais payeur en bénéficiant de plein droit du privilège accordé au syndicat des copropriétaires pour recouvrer les sommes dues au titre des charges et des travaux (art. 2374 du Code civil).
Tous les copropriétaires peuvent-ils emprunter sans restriction ?
Une fois l’emprunt collectif voté, les copropriétaires qui décident d’y participer doivent notifier leur décision par lettre recommandée avec accusé de réception au syndic, en précisant le montant de l’emprunt qu’ils entendent solliciter (art. 26-4). Ils ont un délai à respecter pour signifier leur accord : deux mois, à compter de la notification du procès-verbal d’AG pour les copropriétaires opposants ou défaillants (absents et non représentés), et pour les autres, à compter de la tenue de l’assemblée générale. Le syndic ne peut d’ailleurs signer le prêt qu’une fois le délai de recours de deux mois écoulé.
Les copropriétaires qui acceptent de participer à l’emprunt n’ont pas l’obligation de souscrire à hauteur de leur quote-part de dépenses. « Si la quote-part du copropriétaire s’établit à 10 000 e et qu’il n’a besoin que de 5 000 e, il a tout à fait la liberté de décider d’emprunter à hauteur de 5 000 e », indique l’ARC. Mais leur contribution ne peut pas non plus dépasser le montant de leur quote-part. S’il existe un syndic, ce qui est le cas le plus fréquent, celui-ci sera chargé du montage du dossier.
La question se pose toutefois de savoir si tous les copropriétaires pourront accéder au prêt, quelle que soit leur situation personnelle. Sur ce point, tous les spécialistes s’accordent à dire que les nouvelles dispositions apportent de la souplesse. « Par rapport à ce qui existait jusqu’à maintenant, la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de souscrire un prêt collectif permet à la quasi-totalité des copropriétaires d’y adhérer quelle que soit leur situation financière ou leur âge, note Alain Roure, de Domofinance (filiale commune de BNP Personal Finance et d’EDF). Il faut avoir à l’esprit que les copropriétaires sont souvent des personnes âgées qui ont des difficultés à emprunter à titre personnel. » Le fait que ce soit le syndicat qui emprunte permet de lever certains obstacles. Ce n’est plus la situation personnelle du copropriétaire qui sera examinée par la banque, mais celle du syndicat dans son ensemble, ce qui devrait faciliter le financement des travaux. Ce qui ne veut pas dire que les banques abandonnent leurs principes prudentiels. « En règle générale, dans le cas d’un prêt collectif avec caution, les banques écartent les copropriétaires débiteurs de charges depuis plusieurs mois ou bien ceux qui ont fait l’objet d’un signalement d’incident bancaire auprès de la Banque de France. Néanmoins, elles ne se préoccupent généralement pas de savoir si les personnes qui souhaitent le prêt ne sont pas déjà en surendettement ou retraitées », explique Bruno Dhont. Au risque de fragiliser certains copropriétaires au budget déjà très tendu.
Qui reçoit et gère l’emprunt accordé par la banque ?
Une fois l’emprunt accordé, la loi prévoit que les sommes seront versées par l’établissement bancaire au syndicat des copropriétaires, généralement représenté par le syndic. « C’est donc au syndic qu’incombe la gestion du prêt et c’est lui qui devra se charger de rembourser la banque, ce que la profession ne voit pas d’un très bon œil, compte tenu du renchérissement des honoraires que cela peut impliquer », précise Véronique Bacot-Reaume. Raison pour laquelle les professionnels militent pour une délégation, cette solution permettant, justement, de réduire l’intervention du syndic et donc de limiter les charges : au lieu d’appeler chaque trimestre le remboursement du prêt auprès des copropriétaires en fonction de leur quote-part, les syndics prônent la délégation à la banque du prélèvement direct sur le compte bancaire de chaque copropriétaire adhérant à l’emprunt. Mais, ainsi que l’ARC le souligne, pour que cette solution soit viable, encore faut-il qu’elle soit prévue dans la délibération initiale de l’assemblée générale et que la banque obtienne l’autorisation de prélever sur les comptes des copropriétaires, au lieu et place du syndic ou du syndicat. La validité juridique d’une telle option soulève quelques interrogations. « Il faudrait que le texte précise comment l’emprunt va fonctionner avec ou sans délégation, souligne Véronique Bacot-Reaume. Et pour l’instant, rien n’est prévu. » L’ARC suggère, pour sa part, de régler ce point en donnant la possibilité au syndic de mettre en place avec la banque un prélèvement sur le compte de chaque bénéficiaire du prêt, prélèvement qui abonderait un compte spécial commun, ce dernier faisant, lui-même, l’objet d’un prélèvement automatique de la banque. Pour éviter les incidents de paiement ponctuels, le prélèvement sur le compte du syndicat pourrait être différé de un ou deux mois par rapport aux prélèvements effectués sur les comptes des copropriétaires.
Que se passe-t-il si un ou plusieurs copropriétaires ne paient pas ?
En cas de défaillance d’un copropriétaire, la loi Warsmann prévoit que le syndicat est garanti en totalité par le cautionnement solidaire automatiquement adossé au prêt. Les autres copropriétaires ne peuvent donc pas être appelés à payer la défaillance d’un co-emprunteur. Il n’existe plus de solidarité. Encore faut-il, comme le précise le décret du 11 mars 2013, que cette défaillance soit régulièrement constatée. C’est au syndic de s’en assurer, en adressant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au copropriétiare défaillant, dès la première échéance impayée du remboursement de l’emprunt et restée infructueuse pendant plus de trente jours. Ce délai passé, le syndic devra saisir l’organisme caution, qui remboursera au lieu et place du copropriétaire défaillant, à charge pour lui ensuite, d’obtenir le règlement de cette dette. Autant dire que les syndics ont intérêt à être vigilants sur les délais de réaction face à un impayé. Car à défaut de déclaration dans les temps, il est fort probable que l’organisme caution refuse la prise en charge du sinistre. « Dans un tel cas de figure, cela signifie que le syndic aura tardé à faire les démarches dans les délais qui lui sont impartis et qu’il devra donc en assumer les conséquences pécuniaires », lance Bruno Dhont. Mais, répliquent les professionnels, l’emprunt étant souscrit au nom du syndicat, il n’existe pas, dans le poste comptable, de ligne permettant d’alerter le syndic sur le fait qu’un copropriétaire a emprunté. « Certes, les syndics font un tableau Excel à côté, qui leur permet généralement de vérifier cet élément, mais il n’est pas impossible que cela puisse échapper à leur vigilance, rétorque Véronique Bacot-Reaume. Le décret nécessiterait réellement quelques aménagements et, d’après mes sources, il n’est pas impossible qu’il soit complètement réécrit, d’autant que sont apparues d’autres zones d’ombre. La loi ne dit rien sur le délai de réflexion qui existe en matière d’emprunt bancaire, pas plus que sur le délai de réflexion ou le remboursement anticipé. » Il n’est pas plus précis concernant les assurances du prêt, notamment la ­garantie invalidité-décès propre à chaque copropriétaire. Et si le lot est vendu par un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt collectif ? Les sommes qu’il doit encore deviennent immédiatement exigibles, mais avec l’accord de la banque et de la caution, l’obligation de payer ces sommes peut être transmise au nouveau copropriétaire, avec son accord, bien entendu. Cette fois, l’obligation d’information repose sur le notaire, qui doit avertir le syndic de ces différents accords (art. 26-8).
À qui revient la mission de négocier le prêt ?
La recherche du crédit n’est pas encadrée, mais il paraît logique de confier au syndic la mission de négocier avec les banques. Cette négociation représente cependant un nouveau coût de gestion. Par ailleurs, la prestation sera-t-elle à la hauteur ? Les banques seront-elles mises en concurrence ? En présence de syndics adossés à de grandes banques, il est permis d’émettre des doutes. Le conseil syndical aura intérêt à demander au syndic le (ou les) projet de contrat afin d’en connaître les conditions. Ensuite, rien n’interdit au conseil syndical de démarcher d’autres banques pour obtenir de meilleures conditions. Encore faut-il comparer ce qui est comparable : la mise en concurrence doit être faite au regard du taux effectif global (TEG) de l’emprunt, taux qui comprend tous les frais du contrat de prêt. Dans l’ensemble, les prêts délivrés aux copropriétés se situent au-delà de 4 % sur dix à douze ans, alors qu’un prêt immobilier de même durée est aujourd’hui consenti nettement sous la barre des 3 %. Le taux est donc un élément déterminant, d’autant que certaines banques comme Domofinance, partenaire financier d’EDF, n’hésitent pas à bonifier leurs prêts et à proposer des taux compris entre 0 % et 2 % selon le type de travaux. « Dans le cadre des économies d’énergie, nous parvenons à proposer ce type de taux en utilisant nos certificats d’économies d’énergie », énonce Alain Roure. Le coût de la caution est également à vérifier, sachant qu’il peut varier sensiblement d’un organisme à l’autre.
Afin d’établir une comparaison sérieuse, il faut aussi s’intéresser aux modalités de gestion du contrat. Plus la banque offrira de souplesse dans ce domaine, moins le syndic pourra justifier d’une hausse importante de ses honoraires. « Nous sommes en mesure de fournir aux syndics des outils très performants pour faciliter leur gestion et la ramener tout au plus à quatre écritures par mois, affirme Alain Roure. Notre désir est d’accompagner les copropriétés dans la rénovation de leurs immeubles. » Il est vrai qu’avec une législation qui incite de plus en plus les copropriétés à entreprendre des travaux, le chantier est colossal. « La Caisse d’épargne, avec laquelle nous avons noué un partenariat, est prête à jouer le jeu du syndicat qui devient un client très intéressant, d’autant que la rénovation globale nécessite au bas mot 20 000 e par logement », ajoute Bruno Dhont, qui estime que les acteurs du secteur ont une vision trop segmentée de la copropriété. Pour lui, il faut prendre en compte tout le circuit du crédit, mobiliser les fonds européens, les prêts bonifiés, la caution des régions… Une chose est sûre, « l’avenir des immeubles en copropriété dépendra de la faculté des conseils syndicaux et des syndics à travailler ensemble », conclut Pascaline Déchelette Tolot. Un défi à relever !
LE PARTICULIER – Colette Sabarly
Le recommandé signé par le mari ne vaut rien s’il est adressé à l’épouse