Source: http://www.immorp.com/Documents/copro.htm
Timestamp: 2014-10-20 17:52:32+00:00
Document Index: 219378196

Matched Legal Cases: ["l'article 577", 'art. 577', '§4', '§ 4', '§ 3', '§ 7', '§ 10', '§ 11', '§ 12', '§ 10', "l'article 577", '§ 3', '§ 3', '§ 2', "l'article 577", '§ 1', "l'article 1", '§ 7', '§ 8', '§ 1', "l'article 577", '§ 3', '§ 9', "l'article 577", '§ 7', '§ 3', 'arrêt ', '§ 1']

LA LOI DU 30 JUIN 1994
La loi du 30 juin 1994 a modifié le Code Civil Belge. Elle s'applique à tout immeuble en division forcée, c'est à dire dans lequel une même personne est à la fois:
Propriétaire exclusif d'un lot privatif.
Copropriétaire indivis et forcé à concurence d'une certaine quote-part, des différentes parties de l'immeuble affectées à l'usage d'au moins deux lots privatifs.
2 JUIN 2010.- Loi modifiant le code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d’accroître la transparence de leur gestion
Loi du 15 mai 2012. (moniteur du 8 juin 2012)
A titre d'information, vous trouverez une coordination informelle de la Loi du 30 juin 1994 avec le texte de la loi du 2 juin 2010 et du 15 mai 2012. Texte intégral de la loi du 30 juin 1994
Téléchargez la brochure "La copropriété et vous" éditée par Le Soir LES STATUTS
Comme pour une société, une copropriété possède des statuts. Le premier paragraphe de l'article 577-4 de la loi du 30 juin 1994 stipule que l'acte de base et le règlement de copropriété forment ensemble "les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâti". Les statuts sont rédigés en la forme authentique (Devant notaire), ce qui permet la transcription de ceux-ci à la conservation des hypothèques, formalité qui permet non seulement de les rendre opposables à tout tiers, mais en outre de faire naître la personalité juridique de l'association des copropriétaires.
C'est l'organe décisionnel de l'association des copropriétaires, qui dispose des pouvoirs les plus larges. Ses décisions sont directement opposables aux copropriétaires de l'immeuble, mais également aux locataires ou autres occupants. L'acte de base précise quand et comment se réunit l'assemblée générale des copropriétaires et quelles sont les modalités de vote.
Le syndic gère l'immeuble sous les ordres de l'assemblée générale des copropriétaires. Il est nommé par celle-ci.
Si le syndic exerce cette activité à titre professionnel (rémunéré), il devra faire partie de l'I.P.I, Institut Professionnel des agents Immobiliers, ou d'un ordre dont les status le lui permettent (Avocat, architecte, comptable..) Le syndic assure les prestations légales décrites dans le Code civil (art. 577-8 §4) (Convoquer l'assemblée générale, consigner les décisions de l'assemblée dans un registre, exécuter et faire exécuter les décisions, accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire, administrer les fonds de l'association des copropriétaires, représenter l'association en justice et fournir un relevé des dettes en cas de vente.). Ces prestations prévoient notamment la présence à l'assemblée générale annuelle et la gestion des comptes (établissement du budget, des appels de provision, de l'état patrimonial et de la répartition des frais). La mission du syndic professionnel comprend également la surveillance et le contrôle régulier des parties communes et des contrats y afférents, la commande de tous les équipements, la direction du ou de la concierge, l'application du règlement d'ordre intérieur et la gestion des sinistres communs. Consultez nos tarifs pour une prestation de syndic auprès de l'association des copropriétaires
Notre société exerce un mandat de syndic pour plusieurs copropriétés: Rue de Linthout à Woluwe
Rue Général Henry à Etterbeek Rue Royale à Schaerbeek Rue Wafelaerts à Saint-Gilles Résidence JUPITER à 1030 Schaerbeek Des questions ? Notre forum vous est ouvert ! LES CHARGES DE LA COPROPRIETE
Dans les copropriétés, les charges résultent soit des contrats passés avec divers fournisseurs de prestations techniques par exemple les différents fournisseurs pour les entretiens périodiques des installations (chauffage, ascenseur, toiture, égouts, vide-ordures etc...) soit des obligations contractuelles légales ou conventionnelles telles que charges d'entretien des communs (nettoyage et autres), lois sociales, primes diverses d'assurance et de contrôle etc... soit encore de la consommation de produits de chauffage (gaz, fuel), d'eau et divers produits de consommation courante. Ces charges courantes seront financées par un fonds de roulement. afin de permettre au syndic de pouvoir faire face à tout moment aux engagements de la copropriété. La hauteur du fonds de roulement devra être appréciée pour chaque immeuble en particulier suivant le caractère anticipatif ou non des avances versées ainsi qu'en vertu de la régularité des versements effectués par chacun et en fonction du montant global des charges et des sécurités requises. Le Syndic devra prévoir pour l'assemblée générale annuelle, un budget détaillé et le montant de l'avance requise pour couvrir ces prévisions. Périodiquement (généralement chaque trimestre), le syndic établira le décompte des charges réelles et le compte individuel de chaque copropriétaire à qui il en réclamera le payement. Il faut encore préciser que le fonds de roulement est un financement par capitaux permanents restant à la disposition de la copropriété et qu'il sert comme dit plus haut de marge de sécurité. En fin d'exercice, la participation de chacun dans le fonds de roulement n'est donc pas portée à leur crédit comme les avances sur charges. Ce n'est qu'en cas de départ d'un copropriétaire que sa quote-part lui sera créditée lors de la clôture des comptes qui suit sa sortie de la copropriété ou lorsque le copropriétaire entrant aura versé sa quote-part dans ledit fonds dont le total reste donc invariable sauf décision d'augmentation prise par l'organe compétent qui peut être soit le Syndic seul, soit le Conseil de gestion ou même l'Assemblée des copropriétaires selon les stipulations du règlement de copropriété.
Exemple de tableau de répartition trimestriel des charges et d'un bilan d'une copropriété.
Financement des charges à long terme
Ces charges sont également périodiques mais la longueur de leurs périodes dépasse parfois de très loin la durée de l'exercice comptable (un an), elles sont également inéluctables ainsi que prévisibles comme les charges précédentes. Finalement ce qui les différencie des précédentes c'est l'ampleur de leur périodicité qui a tendance à les faire oublier étant donné qu'elles ne se produiront que peu fréquemment mais certainement. Pour le Syndic, ce sont les charges les plus difficiles à faire prendre en compte par la copropriété au moyen d'appel de fonds à mettre en réserve. En effet, lorsqu'un immeuble est neuf, la copropriété a tendance à vivre sans souci de combattre l'obsolescence (le vieillissement) de ses biens communs pourtant inéluctable et régulière. Le mal est insidieux et peut aboutir à des situations vraiment dramatiques dans des copropriétés insouciantes ou mal dirigées pour ne pas dire mal gérées. Une des règles d'or en gestion immobilière est d'amortir dès la première année l'ensemble des parties communes afin de réserver les fonds indispensables à leur remise en état et à leur entretien quand cela est souhaitable. Il s'agit donc de faire des prévisions chiffrées (budget) à moyen et long terme pour disposer des capitaux nécessaires au moment voulu. Tous les gros travaux et entretien mais aussi certains postes débiteurs qui n'auront pas fait l'objet d'une prévision chiffrée ni été amortis dans le temps devront se financer par un appel ou plusieurs appels de fonds parfois très importants. Par exemple, il ne serait pas utopique de prévoir une prévision pour créance irrécouvrable mais aussi pour la réparation ou la couverture d'un mur pignon plutôt que d'attendre de se trouver devant l'obligation de couvrir une telle charge par un appel de fonds important et soudain. A titre d'exemple, on pourrait envisager d'amortir pour un immeuble très moyen (20 appartements de 100 M² chacun) chaque année pour des travaux de restauration de façade 1/30 du coût d'une telle restauration (soit p.e.1.700 € par an), 1/20 pour un nouveau chauffage (soit p.e. 620 € par an), 1/15 du coût d'une toiture (soit p.e. encore 620 € par an),1/25 pour l'appareillage d'ascenseur (soit p.e. 500 € par an), 1/10 pour la remise en état des communs (soit p.e. 600 € par an) et enfin compter aussi par exemple une somme de 250 € pour couvrir une éventuelle créance devenue irrécouvrable pour en arriver à un total minimum de 4.300 €/an arrondis à mettre "de côté" c'est-à-dire en réserve chaque année. En réalité cette somme ne représenterait qu'une mise de fonds de 18 € par mois par appartement afin de permettre de sauvegarder le patrimoine immobilier de façon douce sans appel de fonds important souvent mal perçu par la plupart des copropriétaires. Ces montants mis en fonds de réserve restent la propriété de l'association des copropriétaires (cf loi). Cela signifie que le montant de ce fonds ne sera pas remboursé en cas de vente (sauf convention contraire entre acquéreur et vendeur), mais seulement en cas de liquidation de la copropriété. Malheureusement, la réalité est beaucoup plus difficile à gérer puisqu'en fait le syndic doit pouvoir gérer un bâtiment mais aussi un ensemble de copropriétaires dont les intérêts (financiers et personnels), les pouvoirs,les moyens et les objestifs sont souvent très différents. Il n'est pas normal qu'un Syndic professionnel supportant de lourdes responsabilités doivent se battre annuellement pour obtenir des fonds dérisoires par rapport aux 4.300 € minimum cités dans l'exemple ci-dessus. Afin d'éviter de telles difficultés, le règlement de copropriété ou une législation imposable à tous les copropriétaires devrait prévoir l'obligation et non la possibilité de constituer un ou des fonds de réserve avec des versements annuels obligatoires dont le montant serait déterminé par le syndic sur base d'un budget à moyen et long terme détaillé qu'il devrait fournir dès la première année de mise en copropriété de l'immeuble.
Coordination informelle de la Loi du 30 juin 1994 avec le texte adopté par la séance plénière de la Chambre et du Sénat du 6 mai 2010
SECTION 1re. DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL.
La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu'avec l'héritage dont elle est inséparable. Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscritsà l'ordre du jour.
Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Les frais administratifs afférents à la convocation à l’assemblée générale sont à charge de l’association des copropriétaires. § 4. A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s'il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément au § 3. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l'ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.
L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. Néanmoins, l'assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l'assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotesparts dans les parties communes.
§ 7. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non. La procuration désigne nommément le mandataire. La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu'une assemblée générale, hormis le cas d'une procuration notariée générale ou spéciale.
Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieurà la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus. A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.
§ 11. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et parécrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.
§ 12. Le syndic consigne les décisions visées aux §§ 10 et 11 dans le registre prévu à l'article 577-10, § 3, dans les 30 jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, aux copropriétaires et aux autres syndics. Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic parécrit.
§ 3. Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires de la répartition des quotesparts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l'assemblée générale de reconstruction totale de l'immeuble.
§ 2. Un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché, dans les huit jours à dater de la prise de cours de sa mission, de manière inaltérable et visible à tout momentà l'entrée de l'immeuble, siège de l'association des copropriétaires.
L'extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s'il s'agit d'une société, sa forme, sa dénomination sociale, son siège social ainsi que son numéro d'entreprise si la société est inscrite à la Banque-
Carrefour des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec le syndic sans délai et notamment le lieu où le règlement d'ordre intérieur et le registre des décisions de l'assemblée générale peuvent être consultés.
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions pr ises par l’assemblée générale ;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous ac tes d'administration provisoire;
6° de représenter l'association des copropriétaires , tant en justice que dans la gestion des affaires communes; Sous réserve de dispositions contraires dans le présent chapitre, la correspondance recommandée est, à peine de nullité, adressée au domicile, ou à défaut, à la résidence ou au siège social du syndic et au siège de l’association des copropriétaires.
12° de conserver, le cas échéant, le dossier d'inte rvention ultérieure de la façon fixée par le Roi; 13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;
16° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première demande et au notaire s'il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d'actes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa
1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, les noms, adresses, quotités et références des lots des autres copropriétaires;
§ 7. En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire. Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.
§ 8. Il existe une incompatibilité entre l’exercice de la fonction de syndic et la qualité de membre du conseil de copropriété.
§ 1er. L’association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant. Nonobstant l'article 577-5, § 3, l'association des copropriétaires a le droit d'agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifsà l'exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l'intérêt requis pour la défense de ce droit.
§ 9. Par dérogation à l'article 577-2, § 7, le copropriétaire défendeur engagé dans une procédure judiciaire intentée par l'association des copropriétaires, dont la demande a été déclarée totalement infondée par le juge, est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Si la demande est déclarée fondée en tout ou en partie, le copropriétaire défendeur participe
aux honoraires et dépens mis à la charge de l'association des copropriétaires.
Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale. Le règlement d'ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
§ 3. Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège de l’association des copropriétaires. Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
Toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre. L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.
2° le montant des arriérés éventuels dus par le céd ant;
2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure l a propriété de l'association. On entend par « fonds de roulement », la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
Si le cédant conteste ces arriérés, le notaire instrumentant en avise le syndic par lettre recommandée à la poste envoyée dans les trois jours ouvrables qui suivent qui suivent la passation de l'acte authentique constatant la cession.
À défaut de saisie-arrêt conservatoire ou de saisie arrêt-exécution notifiée dans les vingt jours ouvrables qui suivent la passation dudit acte, le notaire peut valablement payer le montant des arriérés au cédant
L’association des copropriétaires est dissoute dès le moment où cesse l'état d'indivision, pour quelque cause que ce soit. La destruction, même totale, de l'immeuble ou du groupe d'immeubles n'entraîne pas, à elle
seule, la dissolution de l'association.
§ 1er. L’association des copropriétaires est, après sa dissolution, réputée subsister pour sa liquidation. Toutes les pièces émanant d'une association des copropriétaires dissoute mentionnent qu'elle est en liquidation.
Cet acte contient: 1° l'endroit désigné par l'assemblée générale, où l es livres et documents de l’association des copropriétaires seront conservés pendant cinq ans au moins;
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