Source: https://www.anwalt-mietrecht.de/mietvertrag/nebenkostenabrechnung/betriebskosten-abrechnung.html
Timestamp: 2019-03-23 04:58:23
Document Index: 368170936

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 556', '§ 259', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 556', 'BGH']

Betriebskosten Abrechnung Nebenkosten
abweichende Wohnfläche und Betriebskosten:
I.) Voraussetzungen für die formelle Wirksamkeit
Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGHZ 113, 188, 194). Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Der BGH verlangt für die formelle Wirksamkeit vier grundlegende Angaben (NZM 2005, 13):
Zusammenstellung der Gesamtkosten insg., sowie der umlegbaren Gesamtkosten
Angabe und Erläuterung des gewählten Verteilungsschlüssels§
Berechnung des auf den betreffenden Mieter entfallenden Betriebskostenanteils
Diese Voraussetzungen hat der BGH jüngst in seinem Urteil vom 14.2.2007, Az: VIII ZR 1/06 nochmals präzisiert. Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter die Gesamtkosten aller für die Betriebskostenabrechnung relevanten Kostenarten mitgeteilt werden und zwar egal ob einzelne Kostenteile umlagefähig sind oder nicht. Die Zusammenstellung der Gesamtkosten muss deshalb kurz gesagt, sowohl die Gesamtkosten der jeweiligen Kostenart wie aus dem entspr. Beleg ersichtlich, als auch die umlagefähigen Gesamtkosten der jeweiligen Kostenart enthalten (BGH NJW 2007, 1059 sowie BGH WuM 2007, 575 = NZM 2007, 770).
Die Gesamtkosten sind auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Es genügt nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Dem Mieter muss auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten. Fehlt es an einer solchen Offenlegung, liegt ein formeller Mangel der Abrechnung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit führt .
II.) Materielle Wirksamkeit, materielle Fehler und deren Folgen
Kann der Vermieter auch neue Betriebskosten umlegen, die zuvor nicht in den jährlichen Abrechnungen auftauchen?
III.) Fristen bei der Betriebskostenabrechnung
grds. muss der Vermieter gem. § 556 Abs.3 BGB innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter die Betriebskostenabrechnung zukommen lassen
Hat der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten, so muss er jedenfalls wenn er eine Nachzahlung noch durchsetzen will, innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses die Nebenkosten Abrechnung erstellen
BGH, Urteil vom 5.7.2006, Az: VIII ZR 220/05 = NZM 2006, 740
BGH, Urteil vom 12..12.2007, Az: VIII ZR 190/06
Hat der Vermieter innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine Nebenkostenabrechnung erteilt, so ist er an diese nach Fristablauf gebunden und kann weder eine höhere Nachforderung durch eine neue Abrechnung fordern, noch ein zuvor berechnetes Guthaben des Mieters kürzen, selbst wenn die ursprüngliche Abrechnung Fehler aufwies. (mehr zu diesem Thema unter: Änderung der Abrechnung nach Fristablauf)
Viele Mieter bedenken nicht, dass auch für sie eine zwölfmonatige Frist läuft, nämlich die für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs.3 S. 5 und 6 BGB: dies betrifft insbesondere die Einwendung, dass die Nebenkostenabrechnung eine Kostenart enthält, die zwar grundsätzlich umgelegt werden könnte, im konkreten Einzelfall gemäß Mietvertrag aber nicht umgelegt wurde (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007, Az: VIII ZR 279/06).
Nicht betroffen von dieser Entscheidung ist aber die Einwendung des Mieters, dass eine Kostenart aufgeführt wird, die überhaupt nicht umgelegt werden kann.