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Timestamp: 2018-03-22 21:24:04+00:00
Document Index: 79320396

Matched Legal Cases: ['art.1127', 'art. 1127', 'art. 1102', 'art. 1127', 'art. 1127', 'art. 1127', 'art. 1127', 'art. 1127', 'art. 1118', 'art. 1424', 'art. 1127', 'art. 1127', 'art. 1127', 'art. 1127', 'sentenza ', 'sentenza ']

Scala interna per collegamento appartamento a lastrico solare di proprieta esclusiva | propit.it - Forum per la Casa
Scala interna per collegamento appartamento a lastrico solare di proprieta esclusiva
Discussione in 'Catasto Fabbricati ed Edilizia Urbana' iniziata da rinax, 10 Maggio 2011.
Vorrei riproporre una questione gia' posta in discussione 2 mesi fa.
Stavo valutando l'acquisto di un immobile all'ultimo piano di un palazzo con lastrico solare soprastante di proprieta esclusiva (porzione di tetto dello stabile composto da 18 appartamenti).
Volevo collegare il terrazzo-tetto direttamente all'appartamento tramite una scala a chiocciola interna che terminerebbe in una "garritta" (1,5x1,5 m di perimetro x 2 metri di altezza) con 1 porta blindata di accesso costruita ex novo sul terrazzo stesso per ottimizzarne l'accesso senza passare dalla scala comune condominiale.
Premetto che al centro di questo lastico solare esiste gia un locale tecnico condominiale che alloggia le vasche dell'acqua,l'argano dell'ascensore e consente anche l'attuale accesso ai 3 terrazzi di proprieta esclusiva (uno dei quali quello in questione) dalla scala condominiale comune.
Forse ingenuamente, ho cercato di percorrere la strada, anche da voi consigliata, della diplomazia, e cioe' proporre la questione all'assemblea condominiale chiedendo formalmente ai condomini il benestare a procedere (nonostante fossi a conoscenza dell'art.1127 C.C. che, mi sembra di capire, mi permetterebbe di compiere l'opera senza bisogno di autorizzazioni se non di quella comunale previa presentazione DIA e semplice comunicazione per info di inizio lavori all'amministratore)
Ho preparato un progetto curato da un architetto competente ed abilitato, che ho consegnato all'attuale proprietario dell'immobile che ha voluto presentarsi da solo in assemblea. Ma sorpresa. I condomini, essendo gia a conoscenza della richiesta in quanto presentata all' "ordine del giorno" sulla lettera di convacazione, avevano gia premeditato un bel "NO" senza neanche dare all'attuale proprietario la possibilita di esporre il mio progetto.
Giustificazione verbale: "siamo un condominio di anziani conservatori ed abbiamo paura che poi succeda qualcosa...".
Il verbale di assemblea recita cosi: "Il Sig. ..... esprime la richiesta di poter realizzare una scala a chicciola all'interno della sua unita' immobiliare che colleghi, attraverso l'apertura del lastrico solare condominiale, l'appartamento al terrazzo soprastante di sua proprieta' (calpestio)".
E'corretto e legale semplificare scrivendo "lastrico solare condominiale" se invece e' di proprieta' esclusiva? Cosa significherebbe secondo voi quella parola tra parentesi "calpestio"?
Vorrei procedere comuque all'acquisto ed ai conseguenti lavori per attuare il collegamento.
Sinceramente mi spiacerebbe rinuciare a causa, quasi sicuramente, di qualche ruggine preesistente tra vecchi proprietari e condomini!
Pensate che io sia nel giusto?
Il condominio potrebbe, in qualche modo, bloccare i lavori?
rinax, 10 Maggio 2011
Un solo dubbio mi lascia la tua descrizione, l'edificazione della garrita. E' un manufatto, che anche fosse autorizzato dal Comune, mi sembra essere un elemento che potrebbe disturbare il decoro del condominio, palazzo, insomma un'opera che fa tremare la tua posizione di forza. Se divieni proprietario, è tuo diritto collegare le tue due proprietà. Non so se ti può essere utile, io conosco in un palazzo, una situazione simile, la scala, di quelle a "fisarmonica" finisce in terrazza con una botola stagna, quindi ti permette un agevole comunicazione, senza dover erigere una "casetta" per la porta.
Adriano Giacomelli, 11 Maggio 2011
Per quanto attiene alla realizzazione della scala interna, nulla vieta la sua realizzazione, a condizione che quest'opera non pregiudichi la staticità dell'edificio e non ne danneggi le strutture portanti.
Ne consegue che dovrà limitarsi a inoltrare copia della relazione, tecnica redatta dall'architetto, all'amministratore.
Scusa se faccio questa domanda. Non è per caso che sul terrazzo hai anche una soffitta che vorresti trasformare in superattico? In tal caso credo che si debba stare attenti perchè oltre ad incorrere in violazione di norme si potrebbero ledere diritti di terzi con possibili richieste anche di natura risarcitoria per presumibili molestie, deprezzamento di immobili già attici ma non più attici...). Quindi, credo, che il tutto andrebbe rivisto e valutato in forma meno permissiva. Scusa
anika, 11 Maggio 2011
Si limita a collegare, per maggior funzionalità e dall'interno, due proprietà esclusive, pertanto ne consegue che ove il manufatto non sia lesivo del decoro architettonico, ove non pregiudichi la staticità dell'edificio, e non ne danneggi le strutture portanti, nel rispetto del regolamento comunale, potrà realizzarlo.
Non riesco a comprendere perchè si debba sempre pensare in termini negativi e restrittivi.
Quali diritti dei terzi dovrebbe ledere?
Quali molestie dovrebbe arrecare? A chi e perchè? Dal momento che opera su proprietà esclusive?
Anche io la pensavo come Raflomb, ma il mio dubbio ora e' un altro.
Non e' che, visto che quella sciagurata decisione e' stata deliberata in assemblea io debba purtroppo impugnare il verbale di assemblea e fare un ricorso per non fare che diventi esecutivo?
Il dubbio mi e' sorto oggi trovando il seguente articolo che recita:
"Art. 1137 Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea
condomini (1105).
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino
dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del
provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa (1109).
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza (2964 e seguenti), entro trenta giorni, che
decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli
assenti".
In questo caso mi sembra di capire che per non andare oltre i 30 giorni, utili per il ricorso, dovrei chiedere al vecchio proprietario di agire immediatamente con un legale x copiere tale ricorso (cosa che sara' alquanto dura visto il carattere remissivo di questa persona che piuttosto di entrare in merito ad una questione del genere abbandonerebbe la trattativa) ed in piu dovrei aspettare i tempi, che immagino sarebbero abissali, di una decisione del tribunale per iniziare i lavori, mentre io avrei bisogno di fare questo intervento prima di entrare ad abitarlo (praticamente entro 5 mesi) in quanto dovrei aprire il tetto a ristrutturazione completata.
Che bel disastro........
Prima domanda: Per voi esisterebbe una scappatoia anche a questo eventuale problema?
Seconda domanda: Se io facessi il compromesso prima della scadenza dei fatidici 30 giorni potrei subentrare al proprietario per attivare il ricorso in caso lui non se la sentisse?
Risposta per Anika:
Ma quale superattico...... magari........
Semplicemente vorrei agevolare l'utilizzo del terrazzo ai miei figli senza doverli accompagnare tutte le volte fuori casa per accedevi dalla rampa di scale condominiali e aspettare "li fuori" fino al loro rientro. Il "casotto" avrebbe le esatte dimensioni della scala in modo da diventare un semplice "locale tecnico di servizio". Sul terrazzo non esiste proprio nulla se non il muretto parapetto perimetrale ed il locale tecnico condominiale gia descritto.
L'unico motivo di tanto accanimento nel voler acquistare questo appartamento (datato anni 50 completamente originale e quindi, aime', totalmente da ristrutturare) sarebbe dare uno sfogo ai miei due figli, ancora piccoli, dovendo costringerli ad abitare in una grande citta'.
Quindi tranquillo, nessuna mania di grandezza o, ancorpiu', volonta' di molestare qualcuno.....
PS. ma non e' che abiti in quel palazzo??? ........scherzo.........
rinax, 11 Maggio 2011
Sarà sufficiente che sia te che il condomino/venditore scriviate una raccomandata all'amministratore avvertendo, suo tramite, i condomini che ove non facciano una urgente delibera che annulli quella contraria alla legge, sia il promittente venditore che il prom. acquirente si riservano di agire in via giudiziaria per richiedere tutti i danni patiti e patendi dalla mancata conclusione del contratto a causa del loro illegittimo diniego a realizzare la scala interna di collegamento.
Sarà sufficiente questa minaccia di rivalsa affinchè cambino rotta in tutta rapidità
I genovesi (come oggi tutti) sono molto attenti ai denari.
Non voglio alimentare inutili polemiche. Qualora il terrazzo andasse a coprire anche solo in parte un altro appartamento, gli occupanti di quest'ultimo potrebbero ricevere molestie dal calpestio continuo di bambini che corrono . Una scala interna, come dice lo stesso Rinax comporterebbe un maggior uso rispetto ad una scala esterna ""Semplicemente vorrei agevolare l'utilizzo del terrazzo ai miei figli senza doverli accompagnare tutte le volte fuori casa per accedevi dalla rampa di scale condominiali e aspettare "li fuori" fino al loro rientro""". Comunque io non abito in quel palazzo; era solo un mio pensiero.
molestie dal calpestio continuo di bambini che corrono . Una scala interna, come dice lo stesso
Questa tipologia di molestie in un condominio la puoi riscontrare anche per il calpestio che potrebbero fare in salotto o nella camera; è tutto un fatto di educazione che i genitori sanno, o sapranno, infondere ai minori, pertanto non voglio entrare nel merito a simili particolarità. Questa è la vita del condominio.
Volevo aggiungere al mio precedente post, che la delibera in oggetto essendo contra legem è nulla, e non annullabile, faccio questo distinguo perchè la delibera annullabile va impugnata nei 30 gg., quella nulla non si prescrive.
Per Anika
Mi spiace di essere stato frainteso. La mia era una semplice battuta, visto che comunque avevi prospettato una situazione abbastanza improbabile , perlomeno alla luce dei miei occhi.
Comunque, a me piace il taglio di questo forum proprio perche ognuno e' libero di esprimere la propria opinione ed esporre punti di vista diversi proponendo situazioni che non tutti arriverebbero ad immaginare.
Ora, infatti, posso anche pensare che qualche condomino si sia proiettato nel tuo pensiero, dando perlomeno una parvenza giustificativa a questo (a mio parere, fino ad oggi...) immotivato diniego.
Un saluto Rinax
Sara' anche perche e' quello che volevo sentirmi rispondere..... ma vorrei farti i complimenti per la tua disponibilita' e soprattutto per la tua preparazione specifica in materia.
Nuovamente motivato, provero' ad andare avanti ignorando il verbale, e presentando il mio progetto agli enti preposti ad una valutazione esclusivamente tecnica previa informativa all'amministratore.
Grazie ancora Rinax (un genovese spendaccione....)
Scusa rafflomb
Potresti darmi ancora qualche consiglio o certezza?..... Sono ancora alle prese con questa annosa questione (la realizzazione del collegamento tramite scala del mio appartamento (alla fine acquistato) al terrazzo soprastante di uso esclusivo.
Ho provato a parlare direttamente con l'amministratore del condominio che mi ha detto di stare attento nel procedere con l'opera. Egli sostiene che la soletta in cemento armato e la guaina isolante sarebbero di proprieta' comune condominiale (cosi recita il "Tamborrino"), e quindi non potrei realizzare il varco senza il consenso dell'assemblea.
E' possibile? non sono riscito a trovare casi simili.
Inoltre sul regolamento di condominio e' scritto "e' vietato erigere o collocare su terrazzi o poggioli, casotti, colombaie, pollai o quantaltro puo portare pregiudizio all'estetica al decoro e alla stabilita del caseggiato"
Anche questo puo' essere un vincolo per realizzare il volume tecnico di sbarco della scala?
Vorrei muovermi solo se sicurissimo di non sbagliare....... capisci la situazione?......
rinax, 21 Giugno 2011
Ecco Raflomb: una volta dimostrato, ma ciò si era già detto, che la costruzione non comporta problemi di staticità al condominio (relazione tecnica) e una volta documentato che detta opera, sia per dimensioni, sia perchè non è percepibile da fuori (dalla strada) non è di turbativa all'estetica (diversamente sarà onere dei condomini che eccepiranno ciò), potrai realizzare il tuo progetto.
Ti invio un po di giurisprudenza da leggere, che prevede non solo la realizzazione di un contenuto casotto, ma di sopraelevazione in senso stretto.
Art. 1127 c.c. - Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio.
Massime della Corte di Cassazione sull'art. 1127 c.c.
1. Diritto e divieto di sopraelevazione.
In tema di condominio, è legittimo, ai sensi dell'art. 1102 c.c., sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l'uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno. Pertanto, è illegittima la trasformazione - anche solo di una parte - del tetto dell'edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino, risultando in tal modo alterata la originaria destinazione della cosa comune, sotratta all'utilizzazione da parte degli altri condomini (5743/07).
La sopraelevazione di cui all'art. 1127 c.c. si configura nei casi in cui il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale esegua nuovi piani o nuove fabbriche ovvera trasformi locali preesistenti aumentandone le superfici e le volumetrie, ma non anche quando egli intervenga con opere di trasformazione del tetto che, per le loro caratteristiche strutturali (nella specie, ampliamento della superficie dell'appartamento con spostamento di una parete, nonché realizzazione di un balcone, di due ripostigli e di un abbaino), siano idonee a sottrarre il bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condomini ed attrarlo nell'uso esclusivo del singolo condomino (2865/08).
Il giudizio relativo all'impatto della sopraelevazione sull'aspetto architettonico dell'edificio va condotto, ai sensi dell'art. 1127, comma 3, c.c., esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell'immobile condominiale, inteso come struttura dotata di un aspetto autonomo, al fine di verificare se la nuova opera si armonizzi con dette caratteristiche ovvero se ne discosti in maniera apprezzabile (2865/08).
Il divieto di sopraelevazione, per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio, previsto dall'art. 1127, 2° co., va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture son tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, 2° co., c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico (3196/08).
2. L'indennità di sopraelevazione.
Ove la sopraelevazione intervenga in un edificio condominiale che, pur compreso in un complesso edilizio formato da più stabili, sia rivestito da connotazioni di autonomia e indipendenza rispetto agli altri fabbricati, con i quali abbia in comunione soltanto i cortili interni, l'indennità spetta esclusivamente ai proprietari degli appartamenti siti in detto edificio, e cioè ai proprietari dei piani inferiori a quello della sopraelevazione, per essere soltanto questi depauperati nella loro sfera patrimoniale, in conseguenza della maggiore incidenza, attraverso lo sfruttamento della colonna d'aria soprastante, sull'area costituente la base dell'edificio, e attraverso un più intenso godimento sulle parti e sui servizi comuni (4093/74).
L'indennità prevista dall'ult. co. dell'art. 1127 trae fondamento dalla considerazione che, per effetto della sopraelevazione, il proprietario dell'ultimo piano aumenta, a scapito degli altri condomini, il proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio che, ai sensi dell'art. 1118, 1° co., c.c., è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene; pertanto, il legislatore ha inteso compensare in parte i condomini, assumendo a parametro il valore del suolo occupato, che costituisce l'unica parte comune suscettibile di valutazione autonoma. Ne consegue che un titolo attributivo al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare della proprietà esclusiva della colonna d'aria non è idoneo ad esonerare dall'obbligo di pagamento dell'indennità prevista per la sopraelevazione, poiché al titolo in questione, ai sensi dell'art. 1424 c.c., potrebbe essere riconosciuta solo la più limitata efficacia di rinuncia da parte degli altri condomini alla (futura ed eventuale) indennità di cui all'art. 1127; rinuncia che, essendo prva di effetti reali, non impegnerà gli aventi causa a titolo particolare dagli originari stipulanti (12880/05).
Nel caso in cui, in un condominio, il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio innalzi mura perimetrali, rifacendo il tetto e creando nuove unità abitative sostitutive delle precedenti soffitte esistenti, gli altri condomini del fabbricato hanno diritto a ottenere dal realizzatore la corresponsione dell'indennità di sopraelevazione prevista dall'art. 1127, comma 4, c.c. Ciò, poiché l'indennizzo compete a prescindere dal fatto che si siano realizzati nuovi piani o nuove fabbriche, avendo l'indennità in questione natura sostanzialmente riparatoria, essendo essa finalizzata a compensare gli altri condomini della perdita derivante dalla diminuzione di valore di ogni piano o porzione di piano del quale i predetti abbiano la proprietà, a nulla valendo l'eventuale aumento degli oneri condominiali, in capo al proprietario dell'ultimo piano, scaturente dall'ipotetica rettifica delle tabelle millesimali dell'edificio (ss.uu. 16794/07).
L'indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell'art. 1127 c.c. non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato. Tale indennità trae fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi dell'art. 1127, comma 4, c.c. (ss.uu. 16794/07).
3. Calcolo dell'indennità di sopraelevazione.
Ai fini del calcolo dell'indennità non si tiene conto del piano delle cantine, il cui valore è compreso in quello del piano o appartamento cui sono legate da vincolo di accessorietà. Nel suddetto calcolo non occorre nemmeno tener conto delle soffitte di proprietà esclusiva, anche se siano abitabili, ove le stesse venga ricostruite e conservate al proprietario dopo la sopraelevazione (1055/67).
I c.d. ammezzati o mezzanini devono essere calcolati - sia pure come mezzi piani - ai fini della determinazione dell'indennità, sempreché abbiano, sul piano strutturale e funzionale, connotazioni di autonomia (4274/74).
L'indennità deve essere commisurata al valore dell'intera parte del suolo compresa nella proiezione verticale dei limiti della nuova costruzione (ss.uu. 2990/75).
Il richiamo contenuto nel 4° co. al valore "attuale" va sempre riportato al momento del sopralzo (1300/77).
L'indennità di sopraelevazione, che ha come elemento base il valore dell'area su cui insiste l'edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, va determinata dividendo il relativo importo per il numero dei piani - compreso quello o quelli di nuova costruzione - poi diminuendo il quoziente così ottenuto della quota spettante al condomino che ha eseguito la sopraelevazione (quota da calcolarsi in relazione al piano o porzione di piano o più piani di proprietà di detto condomino prima della sopraelevazione) ed infine ripartendo il risultato residuo tra i proprietari degli altri piani preesistenti, mentre è errato dividere quest'ultima somma tra tutti i condomini (12292/03).
raflomb, 21 Giugno 2011
Grazie ancora raflomb.
Riguardo la sopraelevazione tutto chiaro.
Riguardo invece il foro nella soletta e nella guaina? Secondo te puo' aver ragione l'amministratore? Sono condominiali? Oppure non ho vicoli per aprire il passaggio?
Nel caso avesse ragione non mi darebbero mia l'assenso!
Essendo un intervento accessorio e funzionale alla realizzazione dell'opera, si renderà necessario farlo con assunzione del rischio di qualsiasi conseguenza ne possa derivare, come infiltrazioni.
Se l'intervento è a regola d'arte non ci dovrebbero essere problemi.
La condominialità: 1/3 a tuo carico e 2/3 per i restanti condomini, è finalizzata a dividere le spese in caso di rifacimento del lastrico solare, fingendo questo da copertura, ma, ove non provochi danni, ove la costruzione, o i fori non provocano danni alla sua funzione di copertura, e dove non incida il manufatto sull'estetica, nessuno ti può impedire il libero e consentito godimento del lastrico solare, ove esso risulti compatibile con la normativa urbanistica.
Fai le cose a modo e riuscirai.
Se non hai la soffitta, ti interessa poco. Scrivo questa sentenza per eventuali commenti:
CONSIGLIO DI STATO, SEZ. IV - sentenza 7 febbraio 2011 n. 812
anika, 21 Giugno 2011
indice rivelatore dell'intento di rendere abitabile detto locale, non potendosi considerare volumi tecnici i vani in esso ricavati
Nel caso in specie, volume sopra lastrico solare, sia per dimensioni che per funzione è esclusivamente un volume tecnico.
Non esiste una soffitta.
La soletta del lastrico solare, in questo caso fungente da terrazzo, e', nella sua "faccia" inferiore direttamente il soffitto del mio appartamento.
rinax, 22 Giugno 2011
Scusami: scrivo solo per meglio comprendere. Il manufatto che si andrebbe a realizzare sarebbe comunque un volume tecnico anche in presenza di una ampia soffitta sul terrazzo? Grazie
anika, 22 Giugno 2011
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basty replied 22 Marzo 2018 alle 22:23