Source: https://entscheide.weblaw.ch/cache.php?link=28.06.2013_4A_37-2013
Timestamp: 2020-08-10 16:31:06+00:00
Document Index: 60800767

Matched Legal Cases: ['art. 271', 'arrêt ', 'art. 74', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 76', 'ATF ', 'art. 263', 'art. 262', 'art. 97', 'art. 263', 'art. 263', 'art. 263', 'art. 263', 'art. 263', 'art. 262', 'art. 253', 'art. 262', 'art. 262', 'art. 253', 'art. 273', 'art. 273', 'art. 262', 'in fine', 'art. 273', 'art. 105', 'art. 266', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 273', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 272', 'ATF ', 'art. 272', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 97', 'art. 66', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 266']

4A_37/2013 - 2013-06-28 - Vertragsrecht - bail à loyer; sous-location; validité du congé
Saisie du litige, la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève, par décision du 22 novembre 2010, a considéré que le congé notifié par Y.________ AG (mais non pas celui de X.________ SA) était valable et accordé aux sous-locataires une prolongation du bail de six ans.
Les sous-locataires exercent un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Invoquant l'arbitraire dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits, ainsi qu'une violation des art. 271
CO, ils concluent à l'annulation de l'arrêt attaqué et à la constatation de la nullité des congés notifiés le 22 octobre 2009, " si mieux n'aime " à leur annulation, subsidiairement au renvoi de la cause à la cour cantonale, plus subsidiairement encore à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans.
1.1. En matière de bail à loyer, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a
LTF). Lorsque - comme c'est le cas en l'espèce - le locataire conteste la résiliation du bail, la valeur litigieuse équivaut au loyer de la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné; pour déterminer cette période, il faut tenir compte, en cas de succès du locataire, de la période de protection de trois ans prévue par l'art. 271a al. 1 let. e
CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 390; 136 III 196 consid. 1.1 p. 197). Compte tenu du loyer convenu en l'espèce (6'000 fr. par an) et du délai de protection de trois ans, il n'est pas douteux que la présente cause atteint le seuil de 15'000 fr.
Interjeté par les parties qui ont succombé dans leurs conclusions tendant à faire constater la nullité du congé, subsidiairement à l'annuler, et qui ont donc qualité pour recourir (art. 76 al. 1
LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal fédéral ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art.
En l'espèce, les recourants reprochent à la cour cantonale d'avoir omis arbitrairement de constater que le bail de sous-location interdisait la sous-location et le transfert de bail. Sachant que le contrat de sous-location constitue en lui-même un bail à loyer, il est évident que cette clause n'était destinée à imposer une obligation qu'aux recourants eux-mêmes. En effet, un transfert de bail est un changement de locataire, et non pas de bailleur (art. 263 al. 1
CO); quant à la sous-location, elle vise l'hypothèse où le locataire (et non le bailleur) cède l'usage de la chose à un tiers (art. 262 al. 1
CO). La clause en question n'imposait donc aucune obligation au sous-bailleur et c'est à juste titre que la cour cantonale n'a pas tenu compte d'un point de fait sans pertinence. Il n'y a pas lieu de rectifier l'état de fait, dès lors que cette question n'est pas de nature à influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1
Selon l'art. 263 al. 1
En cas de transfert de bail valable, le locataire reprenant prend la place du locataire précédent dans le rapport contractuel ( RogerWeber, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, vol. I, 5e éd. 2011, n° 6 ad art. 263
CO; PeterHigi, Zürcher Kommentar, 1994, n° 44 ad art. 263
CO; DavidLachat, Le bail à loyer, 2008, p. 588 ch. 3.4.1 ).
LTF) - qu'un accord est intervenu à ce sujet entre Y.________ AG et X.________ SA et que le bailleur principal y a consenti expressément dans l'acte. Il convient d'en déduire, en application de l'art. 263 al. 1
CO, que X.________ SA est devenue la locataire dans le cadre du bail principal dès le 1er mars 2009.
On observera que l'art. 263
CO n'exige nullement, pour que le transfert de bail soit valable, l'accord d'un éventuel sous-locataire. D'ailleurs, le transfert de bail n'opère ses effets qu'entre les parties au contrat de bail et n'a en principe pas d'effet sur les obligations que celles-ci ont pu contracter à l'égard de tiers ( RichardBarbey, Le transfert du bail commercial, in SJ 1992 p. 48; contra: Lachat, op. cit., p. 588 ibidem).
2.1.2. La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1
La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss
CO ( Weber, op. cit., n° 9 ad art. 262
CO; Lachat, op. cit., p. 566 ch. 2.1; Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, adaptation française de Burkhalter/Martinez-Favre, 2011, n° 37 ad art. 262
S'il est vrai que la sous-location constitue un bail en soi distinct du bail principal, il n'en est pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253
CO), ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, il est évident que le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu'il n'en possède), le sous-locataire doit restituer la chose. Il pourrait, sinon, faire l'objet d'une demande d'expulsion (Commentaire SVIT, op. cit., n° 7 ad art. 273b
CO; Lachat, op. cit., p. 580). L'art. 273b al. 1
CO) ( Higi, op. cit., n°s 19 et 27 ad art. 262
CO; Commentaire SVIT, op.
cit., n° 7 in fine ad art. 273b
2.1.3. En l'espèce, il résulte des constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1
LTF) - qu'un contrat de sous-location a existé, au sujet de ce local de 32 m2, entre les recourants et Y.________ AG.
On peut cependant hésiter sur le moment où ce nouveau contrat a été conclu. Il est vrai que les recourants n'ont accepté que de mauvaise grâce le changement de sous-bailleur. S'il fallait admettre que cette acceptation n'est intervenue, par actes concluants, qu'au moment du paiement du loyer en mains de X.________ SA, on se trouverait dans une situation où la résiliation serait intervenue avant que le bail ne soit conclu. Il faudrait alors constater que les recourants ont occupé le local sans droit entre le 1er mars 2009 et le moment du premier paiement en mains de X.________ SA. Une telle interprétation de la situation ne correspondrait manifestement pas à la volonté des parties. En effet, X.________ SA, en envoyant un avis de résiliation, montrait qu'elle se considérait comme liée aux recourants par un contrat de sous-location; quant aux recourants, ils se sont toujours considérés comme titulaires du droit d'usage, payant régulièrement leur loyer, et non pas comme des occupants illicites. Même si l'on voulait retenir le contraire, il faudrait constater que les recourants, lorsqu'ils ont payé le loyer directement en mains de X.________ SA, n'ont pu accepter (par actes concluants) que l'offre qui leur était présentée à ce moment-
là. Or X.________ SA avait clairement manifesté la volonté, en envoyant l'avis de résiliation, de mettre un terme à la sous-location au 31 janvier 2010. La société n'est jamais revenue sur cette prise de position. En conséquence, les recourants n'auraient alors pu conclure qu'un contrat de sous-location grevé d'une résiliation litigieuse. On ne voit dès lors pas ce que cette construction juridique compliquée pourrait changer à la situation des recourants.
2.1.6. Les recourants évoquent encore la nullité d'un congé partiel (sur cette notion: cf. Lachat, op. cit., p. 642 s.; MarinoMontini, in Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini [éd.], 2010, n°s 43 et 44 ad art. 266o
2.2. Les recourants soutiennent que cette résiliation devrait être annulée en application de l'art. 271 al. 1
Ils ne prétendent pas que l'on se trouverait dans l'une des hypothèses prévues par l'art. 271a
Selon l'art. 271 al. 1
CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
Comme l'intimée n° 1 a réellement besoin de ce local de 32 m2 pour l'exploitation de son restaurant, la résiliation du bail de sous-location ne contrevient en rien aux règles de la bonne foi. On ne discerne aucune violation de l'art. 271
Les dispositions sur la prolongation du bail en cas de résiliation valable s'appliquent également, en principe, en cas de sous-location (art. 273b al. 1
CO). Le locataire (respectivement le sous-locataire) peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient (art. 272 al. 1
CO). Aucun des cas d'exclusion de la prolongation prévus par les art. 272a
OR Art. 272a B. Erstreckung des Mietverhältnisses / II. Ausschluss der Erstreckung - II. Ausschluss der Erstreckung
a wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257 d);
b wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257 fAbs. 3 und 4);
c wegen Konkurs des Mieters (Art. 266 h).
d eines Mietvertrages, welcher im Hinblick auf ein bevorstehendes Umbau- oder Abbruchvorhaben ausdrücklich nur für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der erforderlichen Bewilligung abgeschlossen wurde.
CO n'est réalisé en l'espèce. La décision sur la prolongation du bail suppose une pesée des intérêts en présence (art. 272 al. 2
CO; cf. ATF 136 III 190 consid. 6 p. 195; 135 III 121 consid. 2 p. 123). S'agissant en l'espèce d'un bail commercial, la prolongation peut être accordée pour six ans au maximum (art. 272b al. 1
CO). Pour fixer la durée de la prolongation, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 135 III 121 consid. 2 p. 123). Le Tribunal fédéral ne doit donc pas substituer sa propre appréciation à celle de la cour cantonale; il ne peut intervenir, en considérant le droit fédéral comme violé, que si le juge a excédé les limites fixées par la loi, s'il n'a pas pris en compte les critères prévus par la
disposition applicable ou si, au contraire, il s'est laissé guider par des considérations étrangères à celle-ci, ou encore si le juge a fait un usage insoutenable de son pouvoir d'appréciation au point de rendre une décision d'une iniquité choquante (ATF 138 III 49 consid. 4.4.5 p. 57 s., 252 consid. 2.1 p. 254, 650 consid. 6.6 p. 658, 669 consid. 3.1 p. 671).
Sur la base de l'état de fait contenu dans la décision attaquée - dont on ne voit pas qu'il ait été arrêté arbitrairement (art. 105 al. 1
LTF ) -, il faut constater que les deux parties au contrat de sous-location (les recourants d'une part et X.________ SA d'autre part) ont l'une et l'autre un besoin sérieux, concret et relativement urgent du local litigieux. La cour cantonale a pris en compte les critères légaux et ne s'en est pas écartée. C'est sur ce point que les recourants voudraient apporter des précisions, mais sans que celles-ci ne soient de nature à modifier la décision à rendre (art. 97 al. 1
LTF). En présence de deux intérêts plus ou moins équivalents, l'autorité cantonale a décidé d'accorder aux sous-locataires une prolongation d'une durée correspondant à la moitié de la durée maximale prévue par la loi. En fixant ainsi la durée de la prolongation, on ne saurait dire qu'elle a abusé de son large pouvoir d'appréciation.
Les frais judiciaires et les dépens sont mis solidairement à la charge des recourants, qui succombent (art. 66 al. 1
Les recourants verseront solidairement à chacune des deux sociétés intimées une indemnité de 3'500 fr. à titre de dépens.
Décision : 4A_37/2013
Date : 28. Juni 2013
Statut : Publiziert als BGE-139-III-353
Regeste : bail à loyer; sous-location; validité du congé
CO Art. 272a B. Prolongation du bail / II. Exclusion de la prolongation - II. Exclusion de la prolongation
1 Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné:
a en cas de demeure du locataire (art. 257 d);
b pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257 f, al. 3 et 4);
c en cas de faillite du locataire (art. 266 h);
d si, en prévision d'une transformation ou d'une démolition, le contrat de bail a expressément été conclu pour une période expirant au début des travaux ou à la réception de l'autorisation requise.
2 En règle générale, aucune prolongation n'est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d'habitation ou des locaux commerciaux équivalents.
120-II-105 • 125-III-226 • 135-II-384 • 135-III-121 • 135-III-162 • 136-I-184 • 136-I-241 • 136-II-304 • 136-III-190 • 136-III-196 • 136-III-552 • 137-I-58 • 137-II-313 • 137-II-353 • 137-III-389 • 137-III-580 • 138-I-49 • 138-II-331 • 138-III-213 • 138-III-378 • 138-III-49
4A_37/2013 • 4A_484/2012
sous-location • sous-locataire • tribunal fédéral • bail principal • transfert de bail • bail à loyer • appréciation des preuves • quant • locataire principal • pouvoir d'appréciation • tennis • reprenant • chiffre d'affaires • chose louée • violation du droit • tribunal des baux • partie au contrat • acte concluant • recours en matière civile • avis