Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?highlight_docid=aza%3A%2F%2F27-05-2005-4P-43-2005&lang=de&type=show_document
Timestamp: 2018-07-20 22:37:31+00:00
Document Index: 121180768

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'art. 9', 'art. 89', 'art. 34', 'art. 90', 'art. 84', 'art. 84', 'art. 43', 'art. 46', 'art. 88', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 257', 'art. 156', 'art. 159']

4P.43/2005 27.05.2005
4P.43/2005 /ech
A.________ AG, recourante, représentée par Me Raphaël Treuillaud,
recours de droit public contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 17 décembre 2004.
Parallèlement à un recours en réforme, la demanderesse a déposé un recours de droit public aux fins d'obtenir l'annulation de l'arrêt cantonal. Elle y invoque l'art. 9 Cst. et reproche aux juges d'appel d'avoir procédé à une appréciation arbitraire des preuves.
L'intimée conclut implicitement au rejet du recours. La Chambre d'appel se réfère, quant à elle, aux motifs énoncés dans son arrêt.
Exercé en temps utile (art. 89 al. 1 OJ en liaison avec l'art. 34 al. 1 let. c OJ), dans la forme prévue par la loi (art. 90 al. 1 OJ), pour violation de droits constitutionnels des citoyens (art. 84 al. 1 let. a OJ), le recours de droit public soumis à l'examen du Tribunal fédéral est recevable sous cet angle. Il ne le serait pas, en revanche, du fait de son caractère subsidiaire (art. 84 al. 2 OJ), au cas où son auteur y ferait valoir des violations du droit fédéral, au sens de l'art. 43 al. 1 OJ, la valeur litigieuse de la présente contestation lui permettant de faire sanctionner de telles violations par la voie du recours en réforme (art. 46 OJ).
La recourante, qui s'est opposée sans succès à l'annulation du congé donné par elle à l'intimée, a un intérêt personnel, actuel et juridiquement protégé à ce que la décision attaquée n'ait pas été prise en violation de ses droits constitutionnels. En conséquence, la qualité pour recourir doit lui être reconnue (art. 88 OJ).
La recourante a renoncé expressément à remettre en cause les constatations de fait se rapportant à la question de savoir si elle pourrait obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé - mais non abusif selon la méthode absolue - que le loyer payé par l'intimée; ces constatations ne feront donc pas l'objet du présent examen.
Au demeurant, l'acte de recours laisse fortement à désirer quant à sa motivation. La recourante commence par y exposer, en détail, sa propre version des faits (ch. IV), comme elle le ferait devant une juridiction d'appel jouissant d'une pleine cognition. Sous le titre "Analyse des enquêtes", elle cite ensuite une série d'extraits de témoignages (ch. V) qu'elle ne rapporte toutefois pas à telle ou telle constatation figurant dans l'arrêt attaqué. Suit un chapitre intitulé "En droit", dans lequel la recourante propose une "bibliographie", indique les dispositions applicables et précise comment il convient de les interpréter (ch. VI), ignorant par là le principe de la subsidiarité du recours de droit public. La recourante en arrive finalement au sujet, sous la rubrique "Discussion" (ch. VII), mais, là encore, elle formule ses griefs sur un mode appellatoire en avançant un certain nombre de faits, qu'elle tient pour constants, sans faire cependant aucun rapprochement avec les éléments de preuve mentionnés préalablement par elle dans son "analyse des enquêtes". Il suit de là que le recours soumis à l'examen du Tribunal fédéral est en grande partie irrecevable.
3.2 Sous le titre "Précarité financière de B.________ SA", la recourante cite le premier paragraphe du considérant 4 de l'arrêt attaqué où la cour cantonale note que la bailleresse n'a allégué qu'en cours de procédure l'existence de difficultés financières permettant de douter que l'intimée puisse verser le loyer convenu et, à plus forte raison, un loyer conforme aux conditions du marché, ce motif de congé n'étant pas indiqué dans la lettre explicative du 2 octobre 1997. Elle ne mentionne pas, en revanche, le second paragraphe du même considérant dans lequel la Chambre d'appel souligne l'absence de preuve et même d'allégation quant au fait, d'une part, que, depuis que l'intimée a acquis l'immeuble, la locataire aurait accusé fréquemment des retards importants dans le paiement des loyers et, d'autre part, que la bailleresse ne disposait d'aucun élément, en août 1997, lui permettant d'envisager une éventuelle impossibilité pour l'intimée de verser un loyer annuel de 240'000 fr. dès le mois d'octobre 1999. La recourante ne reproduit pas davantage le dernier paragraphe du considérant en question où les juges d'appel relèvent que rien n'indique que la situation financière de l'intimée se serait détériorée depuis que la recourante a acquis l'immeuble.
A s'en tenir à une approche formaliste du grief examiné, qui est conforme à la nature du recours de droit public, force est d'admettre que seul le passage cité du considérant 4 de l'arrêt cantonal est remis en cause par la recourante. Selon cette dernière, le problème de la précarité financière de l'intimée avait déjà été débattu entre les parties bien avant la résiliation du bail, si bien qu'aucune d'entre elles n'ignorait quoi que ce fût à cet égard au moment de la notification du congé. Le risque d'insolvabilité de la locataire était d'ailleurs un élément de fait sous-jacent aux deux motifs exprimés par la bailleresse dans sa lettre explicative du 2 octobre 1997. Ces deux explications sont étrangères à la constatation incriminée, qui porte sur le moment où le motif tiré de la situation financière délicate de l'intimée a été invoqué et sur le contenu de ladite lettre. A cet égard, déterminer jusqu'à quand un motif de congé peut être valablement invoqué, en particulier s'il est possible de faire valoir a posteriori un motif existant déjà au moment de la résiliation du bail, est une question qui relève du droit fédéral et non pas de la constatation des faits pertinents. Il en va de même en ce qui concerne le contenu nécessaire de la motivation du congé et, plus précisément, le point de savoir si cette motivation peut n'être qu'implicite. Pour le reste, le caractère insoutenable de la double constatation susmentionnée n'a nullement été démontré.
Si l'on voulait considérer que le grief examiné porte aussi sur les constatations de la cour cantonale se rapportant directement à la situation financière de l'intimée, ledit grief n'en devrait pas être admis pour autant. En effet, la recourante se livre ici à une démonstration purement appellatoire, fondée sur l'examen des comptes de l'intimée pour les années 1995 à 1997, sur une prétendue recapitalisation de celle-ci, qui serait intervenue après la résiliation du bail, voire sur les problèmes de trésorerie rencontrés par la sous-locataire. Argumenter ainsi, sans référence aucune aux constatations de la cour cantonale à ce sujet, ni à d'éventuelles allégations pertinentes qui n'auraient arbitrairement pas fait l'objet de constatations dans l'arrêt attaqué, n'est pas admissible. A supposer qu'on puisse l'examiner, cette seconde branche du grief devrait donc être déclarée irrecevable.
En tout état de cause, comme il n'est pas établi que la bailleresse pourrait obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé et non abusif, savoir si la locataire actuel serait en mesure de verser un tel loyer n'est pas déterminant.
3.3 S'agissant des odeurs provenant du restaurant japonais exploité par C.________ SA dans les locaux loués, la cour cantonale retient "qu'à l'époque de la résiliation, le problème des nuisances ne se posait pas avec une acuité particulière". Elle en veut pour preuve le fait que les locataires de l'immeuble entendus au cours des enquêtes ont confirmé qu'ils n'avaient aucun grief à formuler à l'encontre du restaurant C.________. Le témoin Y.________, ajoute-t-elle, a déclaré qu'il s'était plaint des odeurs du restaurant, mais que le nécessaire avait été fait et qu'il n'avait plus eu à subir d'odeurs dès le mois de juin 1999.
Sur ce dernier point, la recourante observe, non sans raison, que le dire du témoin prénommé ne permet pas d'affirmer, bien au contraire, qu'un problème de nuisances n'existait pas à l'époque de la résiliation du bail puisqu'il en ressort seulement que ce problème a été réglé durant le premier semestre de l'année 1999. Cependant, elle ne discute pas l'autre élément d'appréciation qui sous-tend la constatation critiquée, à savoir les dépositions des quatre locataires de l'immeuble cités dans l'arrêt, qui vont en sens inverse. C'est dire que sa démonstration, derechef appellatoire, n'est pas propre à établir le caractère insoutenable de la constatation en cause. On relèvera, au surplus, que, dans celle-ci, les juges d'appel, loin d'exclure l'existence de tout problème de nuisances, en ont simplement relativisé l'acuité. Que la bailleresse n'ait pas fait expressément état de celui-ci dans sa lettre explicative du 2 octobre 1997 est du reste un élément qui va dans leur direction. Au demeurant, si le problème des odeurs en provenance du restaurant japonais avait atteint à l'époque un degré de gravité tel qu'il en devînt insupportable, la bailleresse aurait pu faire l'économie d'une procédure en annulation du congé ordinaire en résiliant le bail avec effet immédiat, aux conditions de l'art. 257f al. 3 CO, la locataire répondant envers elle du comportement de la sous-locataire.
Dans la mesure où il n'est pas irrecevable, ce second grief est, lui aussi, voué à l'échec.
La recourante, qui succombe, devra payer les frais de la procédure fédérale (art. 156 al. 1 OJ) et indemniser son adverse partie (art. 159 al. 1 OJ).