Source: https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/blog-immobilier-et-droit/immobilier-copropriete/le-stationnement-en-copropriete
Timestamp: 2018-07-22 09:00:42+00:00
Document Index: 296880075

Matched Legal Cases: ['art 9', 'art 2', 'art 5', 'art 8', 'art 10', 'art 25', 'art 123', 'art 635', 'art. 55']

Les places de stationnement et parking en copropriété peuvent être privatives ou communes. Ces emplacements destinés à garer les véhicules peuvent se présenter sous la forme d’une place délimitée ou d'un box, situés en sous-sol ou en surface. Quelle que soit la situation, il existe des règlements spécifiques à respecter impérativement. Ce droit emporte interdiction d’un usage abusif et de la transformation de l’espace dédié sauf cas d’urgence fixé par le règlement de copropriété.Le règlement de copropriété fixe les conditions de stationnement conformément à l’art 9 de la loi de 1965 : « Chaque copropriétaire dispose de parties privatives comprises sans son lot, il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».
Une résolution doit être prise en ce sens en assemblée avec devis et plans avec la possibilité d’intégrer la demande dans les travaux globaux.A défaut de réponse dans les 6 mois, l’installation est autorisée.
Depuis le 1er janvier 2007, les permis de construire sont soumis à l’obligation d’accessibilité. L’article 3 de l’arrêté et les art R 111-18 à R 111-18-7 en fixent les prescriptions techniques.Ces textes s’appliquent aussi aux créations de logements dans un bâtiment existant par changement de destination : « Tout parc de stationnement automobile intérieur ou extérieur dépendant d’un immeuble d’habitation qu’il soit à l’usage des occupants ou des visiteurs, doit comporter une ou plusieurs places adaptées répondant aux conditions du II ci-après. Ces places adaptées sont localisées à proximité de l’entrée du bâtiment ou de l’ascenseur et reliées à ceux-ci par un cheminement accessible tel que défini selon les cas à l’art 2 ou l’art 5 ».
Ces places de stationnement doivent représenter au minimum 5 % du nombre total de places. Les places visiteurs de stationnement adaptées doivent représenter au minimum 5 % du nombre total des places pour visiteurs.Un marquage au sol doit signaler les places adaptées visiteurs et les places adaptées occupants de la copropriété.
Les places adaptées doivent répondre aux normes NF91-12 plus 2 %, la largeur minimale étant de 3.30 m. Le cheminement entre la place et l’entrée du bâtiment doit être horizontal et sans ressaut de plus de 2 cm. Depuis la modification de l’art 8 de la loi de 1965 et le décret n°2017-688 du 28 avril 2017 la priorité de stationnement s’applique à tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré depuis le 1er janv 2015. Il entend donner la priorité d’usage des parkings aux personnes handicapées titulaires de la carte mobilité inclusion ou aux invalides de guerre.
Les personnes susceptibles de bénéficier de ce droit prioritaire à stationnement dans les copropriétés sont les suivantes : copropriétaires, locataires, conjoints, pacsés, descendants, ascendants ou personne à charge (au minimum 8 mois de l’année) et titulaires de la carte de stationnement pour personnes handicapées.
Sont exclus les occupants ayant déjà une place de stationnement adaptée dans la copropriété. Le syndic est dans l’obligation de mettre à l’ordre du jour la mise en location et les conditions de location. Dans les 4 mois de l’assemblée, les personnes intéressées remplissant les conditions précitées déposent leur demande de location auprès du syndic qui fixe l’attribution par ordre chronologique et qui procède à l’affichage sur les emplacements concernés.
Disposer d’un stationnement en ville est un avantage mais la contrepartie réside dans le règlement de charges générales et spéciales.En application de l’art 10 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire d’un emplacement doit payer toutes les charges communes : gardiennage, nettoyage, espaces verts, ravalement, toiture sauf en application du critère de l’utilité subjective comme dans le cas : du chauffage, du vide ordures, mais pas du portail automatique ( Cass civ 3ème du 23 sept 2014).
Ne constitue pas une atteinte à la destination de l’immeuble, le fait d’attribuer un droit de jouissance exclusif permanent ou un stationnement temporaire à certains copropriétaires moyennant une contribution financière. Ainsi, à défaut d’emplacements suffisants pour attribuer un stationnement à tous les copropriétaires, il est possible soit de facturer en location, l’espace dédié, soit de mettre en place des tantièmes supplémentaires d’usage privatif afin de ne pas léser ceux qui n’en disposeraient pas (C.A Paris 23ème chb du 27 janv 2000)En revanche, l’attribution des places doit impérativement s’effectuer selon des critères objectifs.(CA de Paris 23ème Chb du 27 janvier 2010).
Les modalités de répartition choisies ne doivent pas porter atteinte au principe d’égalité. Dans le cas contraire le syndicat pourrait être condamné pour abus de majorité.Le refus d’accorder une place est une faute s’il existe suffisamment d’emplacements et si la demande est légitime. (C.A de Paris 23ème chb B du 10 mai 2001 n°1999-21821)Le boxage d’un parking est possible sous réserve, d’une part, de l’autorisation de l’assemblée à l’art 25 de la loi du 10 juillet 1965, d’autre part, de l’accord de l’emplacement voisin et enfin sous réserve d’absence de gêne pour les manœuvres et l’ouverture des portes. Le clos sera mitoyen. (Cass civ 3ème chb du 28 mai 2002). L’assemblée générale des copropriétaires a été considérée comme légitime à pouvoir décider, à la majorité simple de l’article 24, la pose entre ceux-ci de plots destinés à empêcher qu’un copropriétaire stationne son véhicule devant son propre garage, « une mesure adaptée de nature à rétablir la destination des parties communes ».
Les garages annexés à un bâtiment d’habitation ont la même destination que l’immeuble principal. Cependant, le changement de destination ou d’affectation en habitation s’effectue sous certaines conditions. Si le garage est transformé en local commercial, son changement de destination relève de l’art 123-9 du code de l’urbanisme, dans tous les autres cas, il n’y a pas de changement de destination, une autorisation de travaux pour changer la porte et percer des fenêtres est nécessaire.
Normalement, ce changement de destination est définitif sans nouvelle demande préalable ou permis de construire à l’exception des activités libérales pour lesquelles, une simple autorisation de l’assemblée générale de copropriété suffit.Pour les travaux d’une surface de plancher inférieure à 20 m2, une déclaration de travaux en mairie et une demande d’autorisation de l’assemblée générale suffiront, au-delà de 20 m² un permis de construire est obligatoire.
Dans le cas où la transformation atteindrait 170 m2, l’appel à un architecte sera nécessaire et il devra être créé un nouvel espace de stationnement sinon une taxe pour non réalisation de place de stationnement sera imputée conformément à l’art L421-3 du code de l’urbanisme.Dans le cas d’un garage réformé en habitation, la taxe d’habitation sera réévaluée en fonction de la nouvelle surface habitable et la taxe locale d’équipement sur les constructions neuves. Il convient aussi de respecter les règles de construction à savoir au minimum 1.90 m entre une fenêtre et la limite de parcelle.Dans tous les cas, l’augmentation de la surface habitable suppose de faire effectuer un modificatif de l’état descriptif de division avec de nouveaux tantièmes. Le procès-verbal de l’assemblée qui approuvera ce modificatif pourra être déposé au bureau des hypothèques en annexe du règlement de copropriété pour éviter les frais de modification du règlement de copropriété.
En revanche, les syndicats de copropriété ne sont pas autorisés à faire procéder à la pose de sabot de Denver, cette disposition relevant de l’art 635-1 CP .De même l’ancrage au sol de dispositifs anti-stationnement n’est possible qu’avec autorisation préalable de l’assemblée générale. Une exception est autorisée pour protéger les emplacements réservés aux personnes en situation de handicap, la pose de barrières levantes. La clôture d’une copropriété peut avoir des incidences imprévues. Ainsi, le code de la route s’appliquera aux emplacements dès lors qu’ils ne font pas l’objet d’une restriction d’accès. Ainsi, une copropriété non close verra le code de la route s’appliquer y compris sur son parking alors que la copropriété close n’y sera pas soumise. Le syndicat ne pourra donc plus justifier de la violation de l’art L325-12 aliéna 1 du code de la route pour sanctionner un stationnement abusif.
Le syndic étant chargé de faire respecter le règlement e copropriété, il peut faire une sommation par voie d’huissier et peut agir en référé pour obtenir l’enlèvement du véhicule, sous astreinte journalière, même sans avoir obtenu l’aval de l’assemblée générale (art. 55 du décret du 17.3.67) y compris si le stationnement est considéré comme dangereux. Le syndic, resté inactif, pourrait voir sa responsabilité mise en cause en cas de dommages.
http://www.syndic-one.com/la-parole-des-experts/34-vie-quotidienne-copropriete/451-quelle-place-pour-la-voiture-en-copropriete