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Timestamp: 2017-07-26 02:53:11
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Matched Legal Cases: ['artículo 2', 'Artículo 2', 'artículo 3', 'artículo 4', 'artículo 82', 'ARTÍCULO 286', 'artículo 82', 'artículo 82']

TRAJANO IBERIA SOCIMI, S.A. - PDF
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Ángel Toledo Castillo
1 DOCUMENTO INFORMATIVO DE INCORPORACIÓN AL MERCADO ALTERNATIVO BURSÁTIL, SEGMENTO SOCIMIS (MAB-SOCIMIs) DE LAS ACCIONES DE LA SOCIEDAD TRAJANO IBERIA SOCIMI, S.A. Julio 2015 El presente Documento Informativo de Incorporación al Mercado Alternativo Bursátil (el Mercado o el MAB ) en su segmento de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario ( MAB SOCIMIs ), de Trajano Iberia Socimi, S.A. ( Trajano, la Sociedad o el Emisor ) ha sido redactado de conformidad con el modelo establecido en el Anexo I de la Circular del MAB 2/2014, de 24 de enero, texto refundido de los requisitos y procedimientos aplicables a la incorporación y exclusión en el Mercado Alternativo Bursátil de acciones emitidas por Empresas en Expansión y la Circular MAB 2/2013, de 15 de febrero, sobre el régimen aplicable a las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI) cuyas acciones se incorporen al mercado alternativo bursátil, designándose a Deloitte, S.L. como Asesor Registrado, en cumplimiento de lo establecido en la Circular del MAB 2/2014, de 24 de enero, y en la Circular del MAB 10/2010, de 4 de enero. Ni la Sociedad Rectora del Mercado Alternativo Bursátil ni la Comisión Nacional del Mercado de Valores han aprobado o efectuado ningún tipo de verificación o comprobación en relación con el contenido del Documento Informativo de Incorporación. Se recomienda al inversor leer íntegra y cuidadosamente el presente Documento Informativo con anterioridad a cualquier decisión de inversión relativa a los valores negociables. Documento Informativo de Incorporación al MAB de Trajano Iberia Socimi, S.A. Julio de 20152 Deloitte, S.L., (en lo sucesivo Deloitte ) con domicilio a estos efectos en Madrid y provisto del C.I.F. n B , debidamente inscrito en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo , Secc. 8, Folio 188, Hoja M-54414, Asesor Registrado en el Mercado Alternativo Bursátil, actuando en tal condición respecto de TRAJANO IBERIA SOCIMI, S.A., entidad que ha solicitado la incorporación de sus acciones al Mercado, y a los efectos previstos en la Circular del Mercado 10/2010, de 4 de enero, sobre el Asesor Registrado en el MAB, DECLARA Primero. Después de llevar a cabo las actuaciones que ha considerado necesarias para ello, siguiendo criterios de mercado generalmente aceptados, ha comprobado que TRAJANO IBERIA SOCIMI, S.A. cumple los requisitos exigidos para que sus acciones puedan ser incorporadas al Mercado. Segundo. Ha asistido y colaborado con TRAJANO IBERIA SOCIMI, S.A. en la preparación del Documento Informativo de Incorporación exigido por la Circular del Mercado 2/2014, de 24 de enero, texto refundido sobre los requisitos y procedimiento aplicables a la incorporación y exclusión en el Mercado Alternativo Bursátil de acciones emitidas por Empresas en Expansión, y la Circular 2/2013, de 15 de enero, del MAB, en la que se establece el régimen aplicable a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario cuyas acciones se incorporen al MAB. Tercero. Ha revisado la información que TRAJANO IBERIA SOCIMI, S.A. ha reunido y publicado y entiende que cumple con las exigencias de contenido, precisión y claridad que le son aplicables, no omite datos relevantes y no induce a confusión a los inversores. Cuarto. Ha asesorado a TRAJANO IBERIA SOCIMI, S.A. acerca de los hechos que pudiesen afectar al cumplimiento de las obligaciones que TRAJANO IBERIA SOCIMI, S.A. ha asumido al incorporarse al Mercado, y sobre la mejor forma de tratar tales hechos y de evitar incumplimientos de tales obligaciones. Documento Informativo de Incorporación al MAB de Trajano Iberia Socimi, S.A. Julio de 20153 ÍNDICE 0. RESUMEN INFORMACIÓN UTILIZADA PARA LA DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE REFERENCIA POR ACCIÓN 6 1. INFORMACIÓN GENERAL Y RELATIVA A LA SOCIEDAD Y SU NEGOCIO Persona o personas físicas responsables de la información contenida en el Documento. Declaración por su parte de que la misma, según su conocimiento, es conforme con la realidad y de que no aprecian ninguna omisión relevante Auditor de cuentas de la Sociedad Identificación completa de la Sociedad y objeto social Breve exposición sobre la historia de la empresa, incluyendo referencia a los hitos más relevantes Nombre legal y comercial Acontecimientos más importantes en la historia de la Sociedad Razones por las que se ha decidido solicitar la incorporación a negociación en el MAB-SOCIMIS Descripción general del negocio del Emisor, con particular referencia a las actividades que desarrolla, a las características de sus productos o servicios y a su posición en los mercados en los que opera Descripción de los activos inmobiliarios, situación y estado, período de amortización, concesión o gestión. Contrato de gestión Eventual coste de puesta en funcionamiento por cambio de arrendatario Información fiscal Descripción de la política de inversión y de reposición de activos. Descripción de otras actividades distintas de las inmobiliarias Informe de valoración realizado por un experto independiente de acuerdo con criterios internacionalmente aceptados, salvo que dentro de los seis meses previos a la solicitud se haya realizado una Documento Informativo de Incorporación al MAB de Trajano Iberia Socimi, S.A. Julio de 2015 Página 14 colocación de acciones o una operación financiera que resulten relevantes para determinar un primer precio de referencia para el inicio de la contratación de las acciones de la sociedad Estrategia y ventajas competitivas del Emisor En su caso, dependencia con respecto a patentes, licencias o similares Nivel de diversificación (contratos relevantes con proveedores o clientes, información sobre posible concentración en determinados productos ) Principales inversiones del Emisor en cada ejercicio cubierto por la información financiera aportada y principales inversiones futuras ya comprometidas a la fecha del Documento Principales inversiones del Emisor Principales inversiones futuras ya comprometidas a la fecha del Documento Informativo Breve descripción del grupo de sociedades del Emisor. Descripción de las características y actividad de las filiales con efecto significativo en la valoración o situación del Emisor Referencia a los aspectos medioambientales que puedan afectar a la actividad del Emisor Información sobre tendencias significativas en cuanto a producción, ventas y costes del Emisor desde el cierre del último ejercicio hasta la fecha del Documento Previsiones o estimaciones de carácter numérico sobre ingresos y costes futuros Previsiones y estimaciones sobre ingresos y gastos futuros Confirmación de que las previsiones y estimaciones se han preparado utilizando criterios comparables a los utilizados para la información financiera histórica Asunciones y factores principales que podrían afectar sustancialmente al cumplimiento de las previsiones o estimaciones Aprobación del Consejo de Administración de las previsiones o estimaciones incluidas en el presente Documento. 53 Documento Informativo de Incorporación al MAB de Trajano Iberia Socimi, S.A. Julio de 2015 Página 25 Declaración de los administradores del Emisor sobre las previsiones o estimaciones Información relativa a los administradores y altos directivos del Emisor Características del órgano de administración (estructura, composición, duración del mandato de los administradores) Trayectoria y perfil profesional de los administradores y, en el caso de que el principal o los principales directivos no tengan la condición de administrador, del principal o los principales directivos Régimen de retribución de los administradores y de los altos directivos. Existencia o no de cláusulas de garantía o blindaje de administradores o altos directivos para casos de extinción de sus contratos, despido o cambio de control Empleados. Número total, categorías y distribución geográfica Número de accionistas y, en particular, detalle de accionistas principales, entendiendo por tales aquellos que tengan una participación superior al 5% del capital, incluyendo número de acciones y porcentaje sobre capital Información relativa a operaciones vinculadas Información sobre las operaciones vinculadas significativas según la definición contenida en la Orden EHA/3050/2004, de 15 de septiembre, realizadas durante los dos ejercicios anteriores a la fecha del Documento Informativo de Incorporación Operaciones realizadas con los accionistas significativos Operaciones realizadas con administradores y directivos Operaciones realizadas entre personas, sociedades o entidades del grupo Información financiera Información financiera correspondiente a los tres últimos ejercicios En el caso de existir opiniones adversas, negaciones de opinión, salvedades o limitaciones de alcance por parte de los auditores de la sociedad, se informará de los motivos, actuaciones conducentes a su subsanación y plazo previsto para ello 66 Documento Informativo de Incorporación al MAB de Trajano Iberia Socimi, S.A. Julio de 2015 Página 36 Descripción de la política de dividendos Información sobre litigios que puedan tener un efecto significativo sobre el Emisor Factores de riesgo Riesgos vinculados a la actividad de la Sociedad Riesgos vinculados al Gestor Riesgos asociados a las acciones de la Sociedad INFORMACIÓN RELATIVA A LAS ACCIONES Número de acciones cuya incorporación se solicita, valor nominal de las mismas. Capital social, indicación de si existen otras clases o series de acciones y de si se han emitido valores negociables que den derecho a suscribir o adquirir acciones Grado de difusión de los valores. Descripción, en su caso, de la posible oferta previa a la incorporación que se haya realizado y de su resultado Características principales de las acciones y los derechos que incorporan incluyendo mención a posibles limitaciones del derecho de asistencia, voto y nombramiento de Administradores por el sistema proporcional En caso de existir, descripción de cualquier condición a la libre transmisibilidad de las acciones estatutaria o extra-estatutaria compatible con la negociación en el MAB-SOCIMIS Pactos parasociales entre accionistas o entre la Sociedad y accionistas que limiten la transmisión de acciones o que afecten al derecho de voto Compromisos de no venta o transmisión, o de no emisión, asumidos por accionistas o por la Sociedad con ocasión de la incorporación a negociación en el MAB-SOCIMIS Previsiones estatutarias requeridas por la regulación del MAB relativas a la obligación de comunicar participaciones significativas y los pactos parasociales y los requisitos exigibles a la solicitud de exclusión de negociación en el MAB y a los cambios de control de la Sociedad 88 Documento Informativo de Incorporación al MAB de Trajano Iberia Socimi, S.A. Julio de 2015 Página 47 2.8 Descripción del funcionamiento de la Junta General Proveedor de Liquidez y breve descripción de su función OTRAS INFORMACIONES DE INTERÉS ASESOR REGISTRADO Y OTROS EXPERTOS O ASESORES Información relativa al Asesor Registrado Declaraciones o informes de terceros emitidos en calidad de experto, incluyendo cualificaciones y, en su caso, cualquier interés relevante que el tercero tenga en el Emisor Información relativa a otros asesores que hayan colaborado en el proceso de incorporación al MAB 99 ANEXO I: COMUNICACIÓN A LA AGENCIA TRIBUTARIA DE LA OPCIÓN PARA APLICAR EL REGIMEN DE SOCIMIS ANEXO II: ESTADOS FINANCIEROS INTERMEDIOS AUDITADOS PARA EL PERIODO DE 99 DÍAS FINALIZADO A 30 DE JUNIO DE 2015 Documento Informativo de Incorporación al MAB de Trajano Iberia Socimi, S.A. Julio de 2015 Página 58 0. RESUMEN INFORMACIÓN UTILIZADA PARA LA DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE REFERENCIA POR ACCIÓN En cumplimiento de lo previsto en la Circular del Mercado Alternativo Bursátil 2/2013, de 15 de febrero, en la que se establece el régimen aplicable a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario cuyos valores se incorporen al Mercado Alternativo Bursátil, se debe presentar una valoración independiente del negocio; no obstante, dado que a fecha de incorporación, TRAJANO IBERIA SOCIMI, S.A. (en adelante, la Sociedad o el Emisor ) no dispone de actividad ni de activos inmobiliarios concretos, no procede realizar valoración alguna. Con el objetivo de establecer un rango de valoración de la Sociedad con fecha de 8 de junio de 2015 el Consejo de Administración de la Sociedad ha tomado como referencia el precio de la ampliación de capital acordada el 2 de junio de El valor de la totalidad de las acciones de la Sociedad asciende a noventa y cuatro millones ochocientos diez mil euros ( ), lo que supone un valor por acción de nueve euros con noventa y ocho céntimos (9,98 ). Antes de adoptar la decisión de invertir en acciones de la Sociedad además de toda la información expuesta en este Documento Informativo de Incorporación (en adelante, el Documento Informativo ), deben de tenerse en cuenta, entre otros, los riesgos que se enumeran en el apartado 1.20, que podrían afectar de manera adversa al negocio, los resultados, las perspectivas o la situación financiera, económica o patrimonial del Emisor, siendo los principales: - La Sociedad ha sido recientemente constituida y aún no ha realizado ninguna inversión: En estas circunstancias, es difícil estimar cual será la evolución de la Sociedad y de su negocio en el futuro. La Sociedad tiene la intención de crear una cartera inmobiliaria invirtiendo en propiedades en España, principalmente, y en una menor medida en Portugal. No obstante, en la actualidad no es titular de ningún inmueble ni se encuentra en negociaciones avanzadas respecto a posibles oportunidades de inversión. En consecuencia, los inversores no tendrán la posibilidad de evaluar los términos de las oportunidades de inversión disponibles para la Sociedad, ni las inversiones reales históricas realizadas por ésta, ni datos financieros que ayuden a evaluar las perspectivas de la Sociedad y/o las ventajas derivadas de la inversión en sus acciones. - Concentración del negocio en España: La política de inversión de la Sociedad se basa en centrar la mayor parte de su actividad en España (y especialmente en Madrid y Barcelona), razón por la cual sus resultados estarán en mayor o menor medida vinculados a la situación económica de España. Documento Informativo de Incorporación al MAB de Trajano Iberia Socimi, S.A. Julio de 20159 - Los intereses de Deutsche Alternative Asset Management Limited (en adelante, DAAM UK o el Gestor ) pueden diferir de los intereses de los accionistas de la Sociedad: Con fecha de 8 de junio de 2015, la Sociedad ha suscrito con DAAM UK un contrato de gestión en virtud del cual, entre otras actividades, el Gestor buscará oportunidades de inversión de acuerdo con la estrategia y política de inversiones de la Sociedad. El Gestor y otras sociedades del Grupo Deutsche Bank gestionan actualmente otras sociedades y vehículos de inversión inmobiliaria, cuyos activos podrían coincidir con los activos en los que se enfocará la estrategia de inversión de la Sociedad. No obstante, se estima que las posibles situaciones de conflicto de interés entre la Sociedad y los vehículos actualmente gestionados por el Grupo Deutsche Bank serán limitadas en la medida en que (i) las políticas de inversión de los citados vehículos no siempre coincidirán con la política de inversión de la Sociedad; (ii) los periodos de inversión y desinversión de la Sociedad y los citados vehículos no coincidirán necesariamente en el tiempo; (iii) el Contrato de Gestión contiene cláusulas y salvaguardas destinadas a evitar estas situaciones, entre las que destaca la política de rotación de activos del Grupo Deutsche Bank. Política de Rotación de activos de DAAM UK: DAAM UK gestiona vehículos de inversión inmobiliaria, así como mandatos para un gran número de clientes y no tiene exclusividad con ninguno de ellos. En consecuencia, existen ocasiones en las que una misma oportunidad de inversión pueda ser apropiada para más de un cliente, para lo cual DAAM UK establece una política de rotación de clientes. Esta política consiste en una lista mantenida por el director de inversiones de DAAM UK (CIO), lista en la que aparecen todos los vehículos de inversión o mandatos de clientes, estando a la hora de proponer una inversión concreta en primer lugar el vehículo o cliente al que hace más tiempo que no se le adjudica una oportunidad y en último lugar el vehículo o cliente al que se le ha presentado la última oportunidad de inversión. - Riesgo relativo a la gestión de la deuda y el tipo de interés asociado a ella, así como las restricciones actuales en los mercados de deuda financiera: La Sociedad llevará a cabo sus actividades en un sector que requiere un nivel importante de inversión. Para financiar sus adquisiciones de activos inmobiliarios, la Sociedad podría recurrir a créditos bancarios, financiaciones hipotecarias y ampliaciones de capital. En caso de no tener acceso a financiación o en caso de no conseguirla en términos convenientes, la posibilidad de crecimiento del Emisor podría quedar limitada, lo que tendría consecuencias negativas en los resultados de sus operaciones comerciales y, en definitiva, en su negocio. - Riesgo de falta de liquidez de las acciones: Las acciones de la Sociedad no han sido anteriormente objeto de negociación en ningún mercado multilateral de negociación y, por tanto, no existen garantías respecto del volumen de contratación que alcanzarán las acciones, ni respecto de su efectiva liquidez. Documento Informativo de Incorporación al MAB de Trajano Iberia Socimi, S.A. Julio de 2015 Página 710 - Comisión de gestión establecida para el Gestor De acuerdo al Contrato de Gestión formalizado descrito en el apartado del presente Documento, la Sociedad pagará al Gestor ciertas comisiones, costes y gastos, entre los que se encuentra la Comisión de Gestión, comisión trimestral equivalente a la cantidad mayor entre: (i) euros; o (ii) 0,30% del patrimonio medio que se encuentre invertido por la Sociedad durante el trimestre en cuestión y que presenta, en cualquier caso, un importe mínimo anual a satisfacer de euros con independencia de las inversiones realizadas por la SOCIMI. Documento Informativo de Incorporación al MAB de Trajano Iberia Socimi, S.A. Julio de 2015 Página 811 1. INFORMACIÓN GENERAL Y RELATIVA A LA SOCIEDAD Y SU NEGOCIO 1.1 Persona o personas físicas responsables de la información contenida en el Documento. Declaración por su parte de que la misma, según su conocimiento, es conforme con la realidad y de que no aprecian ninguna omisión relevante Don José Moya Sanabria, presidente del consejo de administración de la Sociedad, en virtud de los acuerdos adoptados por el Consejo de Administración de la Sociedad de fecha 8 de junio de 2015, en nombre y representación de la Sociedad, asume la responsabilidad por el contenido del presente Documento Informativo de Incorporación al Mercado, cuyo formato se ajusta al Anexo I de la Circular MAB 2/2014 sobre requisitos y procedimientos aplicables a la incorporación y exclusión en el Mercado de acciones emitidas por Empresas en Expansión y a la Circular MAB 2/2013 que complementa o regula aquellos aspectos que requieren una regulación específica. El Presidente del Consejo de Administración de la Sociedad, Don José Moya Sanabria, como responsable del presente Documento Informativo, declara que la información contenida en el mismo es, según su conocimiento, conforme con la realidad y que no incurre en ninguna omisión relevante. 1.2 Auditor de cuentas de la Sociedad Los estados financieros intermedios del periodo de noventa y nueve (99) días comprendido entre la fecha de constitución de la Sociedad, el 23 de marzo de 2015, y el 30 de junio de 2015 (en adelante, los Estados Financieros Intermedios ) han sido objeto del correspondiente informe de auditoría emitido por PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L. sociedad inscrita en el Registro Mercantil de Madrid al Tomo 9.267, folio 75, hoja , con domicilio social en Paseo de la Castellana, 259-Be Madrid, con C.I.F. B y número de inscripción en el Registro Oficial de Auditores de Cuentas S0242. Los Estados Financieros Intermedios han sido formulados por el Consejo de Administración de la Sociedad según los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados en España (en adelante, el PCGAE ). PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L. fue designado como auditor de las cuentas anuales de la Sociedad para la revisión de las cuentas anuales de los ejercicios cerrados el 31 de diciembre de 2015, 2016 y 2017 mediante acuerdo de la Junta General de Accionistas de la Sociedad celebrada el 8 de junio de Se adjunta como Anexo I a este Documento Informativo copia de los Estados Financieros Intermedios. 1.3 Identificación completa de la Sociedad y objeto social TRAJANO IBERIA SOCIMI, S.A. es una sociedad anónima de duración indefinida constituida el 23 de marzo de 2015, cuyo domicilio social se encuentra en Madrid, Paseo de la Castellana 18, 7ª planta, 28046, y es titular del C.I.F. número A La Sociedad está inscrita en el Registro Mercantil de Madrid en el Tomo , Folio 190, Hoja M , inscripción 1ª. Documento Informativo de Incorporación al MAB de Trajano Iberia Socimi, S.A. Julio de 2015 Página 912 El objeto social de la Sociedad se delimita en el artículo 2 de sus Estatutos Sociales, el cual se transcribe literalmente a continuación: Artículo 2.-Objeto social 1. La Sociedad tiene por objeto social: a. La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. b. La tenencia de participaciones en el capital de sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario ( SOCIMI ) o en el de otras entidades no residentes en territorio español que tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMIs en cuanto a la política obligatorias, legal o estatutaria, de distribución de beneficios. c. La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMIs en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y cumplan los requisitos de inversión a que se refiere el artículo 3 de la Ley de SOCIMIs. d. La tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria reguladas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva, o la norma que la sustituya en el futuro. e. Junto con la actividad económica derivada del objeto social principal, las SOCIMIs podrán desarrollar otras actividades accesorias, entendiéndose como tales aquellas que en su conjunto sus rentas representen menos del 20 por 100 de las rentas de la sociedad en cada periodo impositivo o aquellas que puedan considerarse accesorias de acuerdo con la ley aplicable en cada momento. 2. Quedan excluidas todas aquellas actividades para cuyo ejercicio la ley exija requisitos que no pueden ser cumplidos por la Sociedad. Sociedad. Si las disposiciones legales exigiesen para el ejercicio de alguna actividad comprendida en el objeto social algún título profesional, autorización administrativa previa, inscripción en un registro público, o cualquier otro requisito, dicha actividad no podrá iniciarse hasta que se hayan cumplido los requisitos profesionales o administrativos exigidos. 3. Las actividades integrantes del objeto social podrán ser desarrolladas total o parcialmente de forma indirecta, mediante la participación en otras sociedades con objeto idéntico o análogo. Documento Informativo de Incorporación al MAB de Trajano Iberia Socimi, S.A. Julio de 2015 Página 1013 1.4 Breve exposición sobre la historia de la empresa, incluyendo referencia a los hitos más relevantes Nombre legal y comercial La denominación social de la Sociedad es TRAJANO IBERIA SOCIMI, S.A., siendo su nombre comercial TRAJANO IBERIA Acontecimientos más importantes en la historia de la Sociedad La Sociedad se constituyó mediante el otorgamiento de escritura pública el día 23 de marzo de 2015, con un capital social de euros, de los cuales euros fueron aportados por ARA INITIAL LIMITED y 10 euros fueron aportados por D. Pedro Pablo Díaz Chimeno, y fue inscrita en el Registro Mercantil de Madrid en el Tomo , Folio 190, Hoja M , inscripción 1ª. El capital social estaba representado por acciones de 10 euros de valor nominal cada una de ellas. Don Pedro Pablo Díaz Chimeno vendió a la Sociedad la acción de la que era titular, formalizándose el 23 de marzo de 2015 la escritura de declaración de Unipersonalidad sobrevenida de la Sociedad. Mediante decisión del socio único de fecha 18 de mayo de 2015, se acordó la reducción del valor nominal de las acciones mediante el desdoblamiento del número de acciones en la proporción de 4 acciones nuevas por cada acción antigua, sin que se produjese modificación en la cifra del capital social, pasando el capital a estar representado por acciones de dos euros y cincuenta céntimos (2,5) de valor nominal cada una de ellas. Asimismo, con fecha de 18 de mayo de 2015, la Sociedad acordó un aumento de capital por importe de euros (importe nominal junto con prima de emisión), mediante la emisión de nuevas acciones de dos euros y cincuenta céntimos (2,50 ) de valor nominal y siete euros con cincuenta céntimos (7,50 ) de prima de emisión, habiendo sido desembolsado íntegramente en efectivo. Como consecuencia del aumento de capital, el capital social de la Sociedad ha quedado establecido en VEINTITRÉS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL EUROS ( ,00 ), representado acciones, de DOS EUROS CON CINCUENTA CÉNTIMOS (2,50 ) de valor nominal cada una de ellas. Tanto el desdoblamiento del número de acciones como el aumento de capital fueron escriturados y elevados a público ante notario el 3 de junio de El aumento de capital fue suscrito por 120 inversores, cuyo detalle se ofrece en el apartado 1.17 del presente Documento. Tras el aumento de capital mencionado, el 3 de junio de 2015 se escrituró la pérdida de unipersonalidad de la Sociedad. La Junta General de Accionistas de la Sociedad celebrada con fecha 8 de junio de 2015 optó al régimen de Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario cambiando su denominación por la actual. Documento Informativo de Incorporación al MAB de Trajano Iberia Socimi, S.A. Julio de 2015 Página 1114 1.5 Razones por las que se ha decidido solicitar la incorporación a negociación en el MAB-SOCIMIS Las principales razones que han llevado a la Sociedad a solicitar la incorporación al MAB son las siguientes: (i) (ii) (iii) (iv) Aumentar la capacidad de captación de recursos mediante el acceso a los mercados de capitales. Proporcionar liquidez a las acciones de la Sociedad y una valoración objetiva de las acciones para los accionistas de la Sociedad. Incrementar la notoriedad, imagen de marca, transparencia y solvencia, no sólo ante la comunidad inversora, sino también ante futuros clientes. Cumplir los requisitos exigidos por el artículo 4 Ley 11/2009, de 26 de octubre por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, modificado por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica, en virtud del cual se establece que las acciones de las SOCIMIs deberán estar incorporadas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación español o en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, o bien en un mercado regulado de cualquier país o territorio con el que exista efectivo intercambio de información tributaria, de forma ininterrumpida durante todo el período impositivo. 1.6 Descripción general del negocio del Emisor, con particular referencia a las actividades que desarrolla, a las características de sus productos o servicios y a su posición en los mercados en los que opera Como consecuencia de la reciente constitución de la Sociedad, la misma no ha desarrollado actividad alguna hasta la fecha por lo que no se pueden describir las actividades desarrolladas, las características de los mercados en los que opera y su posicionamiento o los activos inmobiliarios de su propiedad. En este sentido, se ha considerado relevante para el inversor facilitarle información general actual sobre el mercado en el que operará la Sociedad. La información que se incluye a continuación ha sido elaborada por el gestor de la Sociedad. La economía española y el mercado inmobiliario terciario- Se prevé que el mercado español crezca en rentas y en valoración de activos por encima de la media Europea en los próximos años. Tras haber experimentado un fuerte crecimiento de las rentabilidades en el periodo de crisis , se está produciendo ya un claro descenso o compresión de los mismos impulsado en parte por la expectativa de crecimiento de rentas que existe en el mercado y que irá asociado a la previsible recuperación económica del país en los próximos años. Los inmuebles prime alquilados en su totalidad es un producto de inversión sobre el cual no existe mucha oferta en el mercado, por lo que la asunción de un mayor nivel de riesgo está resultando cada vez más Documento Informativo de Incorporación al MAB de Trajano Iberia Socimi, S.A. Julio de 2015 Página 1215 atractiva. Sin embargo, dado el alto nivel de desocupación existente en los inmuebles de varios mercados, este enfoque debería aplicarse de manera selectiva en aquellos segmentos en los que la recuperación sea segura. Mejora de las perspectivas económicas que favorece la recuperación de las rentas prime La economía española continuó superando las expectativas durante el segundo semestre de La recuperación ya está bien asentada y ha permitido crear puestos de trabajo más durante el año, impulsando la demanda de espacio inmobiliario. Se prevé que la economía española se acelerará en los próximos años, superando al resto de Europa en un plazo de cinco años. 1 El mejor clima económico está empezando a reflejarse en las primeras señales de recuperación del nivel de ocupación. Por lo general, la contratación ha seguido una tendencia al alza en aquellos sectores y mercados en los que actualmente las tasas de disponibilidad parecen haber tocado techo, aunque aún estén en niveles elevados de dos dígitos. 2 La elevada disponibilidad podría dificultar una recuperación generalizada del mercado del alquiler durante algún tiempo, pero en las ubicaciones más importantes, en las que escasea la oferta de inmuebles de alta calidad, ya se ven señales de crecimiento. Con unas rentas prime en un nivel muy inferior al de antes de la recesión y aparentemente asequibles en comparación con otras ciudades europeas, prevemos una rápida recuperación de los alquileres a partir de 2015, especialmente en Madrid y Barcelona. El impacto positivo en las valoraciones por compresión de los yields ya se está produciendo en gran medida, pero se espera que las rentabilidades seguirán siendo superiores a la media histórica por las expectativas de crecimiento de rentas. Los inversores en activos inmobiliarios han seguido obteniendo rentabilidades interesantes a lo largo del último año. Impulsada casi de manera exclusiva por la contracción de los yields, la rentabilidad total generada por las oficinas prime en Madrid y Barcelona se situó en torno al 20% en Aunque es previsible que este año continuará dicha contracción, la mayor parte del potencial de ganancias derivadas de unos yields inmobiliarios más bajos está prácticamente agotada. 1 Oxford Economics, diciembre de PMA, diciembre de PMA, Deutsche AWM, diciembre de 2014 Documento Informativo de Incorporación al MAB de Trajano Iberia Socimi, S.A. Julio de 2015 Página 1316 El mercado de oficinas de Madrid generará las rentabilidades más elevadas Se espera que, de los tres principales sectores inmobiliarios (oficinas, centros comerciales y logística), las oficinas prime y semi prime experimenten el nivel más alto de crecimiento de las rentas de los alquileres y de la rentabilidad total. Estos crecimientos se espera se produzcan principalmente en Madrid y Barcelona, quizás de forma más marcada en la capital española. Se espera que Madrid supere a Barcelona, ya que la capital se beneficia tanto de una menor desocupación de inmuebles como de una menor oferta de alta calidad disponible en el centro del distrito de negocios. Por el contrario, pueden ser más interesantes los establecimientos comerciales prime a pie de calle en Barcelona a los de Madrid. De nuevo, son previsibles buenos resultados para ambas ciudades a medida que las ventas minoristas vuelvan a una senda de crecimiento y los minoristas se centren en un número selectivo de ubicaciones. No obstante, dada la menor disponibilidad en este segmento y el mayor número de visitantes extranjeros, se prevé que Barcelona siga logrando atraer a cadenas minoristas internacionales. 4 Se espera que la recuperación de las rentas del alquiler de espacios logísticos sea menos sólida, puesto que existen menos restricciones de disponibilidad de ubicaciones prime. Aun así, dada la tendencia de crecimiento de las ventas, exportaciones y manufacturas del sector minorista, las rentas deberían tener también un recorrido ascendente a partir de Además, con los yields de los activos prime más de 200 puntos básicos por encima de los del sector de las oficinas, se espera que las rentabilidades se mantengan en niveles similares durante los próximos cinco años. 5 El crecimiento de las rentas impulsa las rentabilidades En todos los sectores, el crecimiento de los valores inmobiliarios prime se verá impulsado cada vez más por el incremento de las rentas en lugar de por la reducción de los yields. Tal como se muestra a continuación, se prevé que los yields alcancen su punto más bajo en 2015, siendo probable que esta tendencia se revierta al final de la década Con la vuelta y la aceleración del crecimiento de las rentas, los valores inmobiliarios deberían seguir registrando un crecimiento de dos dígitos durante los dos próximos años Componentes del crecimiento del capital (%) - Madrid Yield Impact Rental Growth Fuente: Deutsche AWM, PMA, diciembre de 2014 Nota: f = previsión 4 Deloitte, diciembre de Oxford Economics, PMA, diciembre de 2014 Documento Informativo de Incorporación al MAB de Trajano Iberia Socimi, S.A. Julio de 2015 Página 1417 Un mayor riesgo, pero sólo en los mercados con oferta limitada Durante los últimos doce meses, parece que el acceso por parte de algunos inversores a determinados activos inmobiliarios es más difícil, lo que refleja tanto el alto volumen de capital que tiene España como destino como la baja disponibilidad de determinado producto en el mercado. Aunque el producto debería salir al mercado a medida que los primeros inversores recogen beneficios tras la reciente caída de los yields, las perspectivas de renta deberían mantener el interés de los inversores. Estas limitaciones, junto con los menores yields, empujarán a más inversores a considerar oportunidades de más riesgo. Dada la mejora de los fundamentales de la demanda y la escasez de oferta nueva, asumir riesgo de arrendamiento de construcción, o de rehabilitación en ubicaciones como el CBD (distrito financiero) de Madrid podría generar rentabilidades atractivas. Rendimiento superior del sector de las oficinas En los próximos cinco años, en lo que respecta a las perspectivas de rentabilidad total de este segmento, Europa destaca sobre las demás regiones, y España sobre el resto de países de Europa, especialmente durante los próximos tres años. Las oficinas deberían seguir siendo el segmento más rentable, ya que se prevé que es donde más mejorarán las rentas. Se espera que disminuya la volatilidad de las rentabilidades en el sector logístico, dado el crecimiento más modesto de las rentas y la menor fluctuación de los yields, y éste debería demostrar una buena resistencia frente a los crecientes yields inmobiliarios a finales de la década. Rentabilidad total ( f, %) Office High Street Logistics Fuente: Deutsche Asset & Wealth Management, julio de 2014 Nota: f = previsión El mercado de oficinas Madrid La falta de productos de calidad ha impulsado al alza los niveles de renta hasta los 25,50 /m²/mes, alcanzando su nivel más alto de los últimos tres años. En el resto del mercado, tanto los niveles máximos como mínimos de renta se han mantenido estables, mientras se esperan señales del mercado sobre la dirección que tomará en el segundo semestre de En las mejores ubicaciones del CBD comienzan a reducirse los incentivos en carencia. 6 6 Informe de mercado de JLL, Madrid & Barcelona 4T de 2014 Documento Informativo de Incorporación al MAB de Trajano Iberia Socimi, S.A. Julio de 2015 Página 1518 El volumen disponible de espacio de oficinas se ha mantenido plano. El mantenimiento de las tasas de disponibilidad en el CBD y el ligero descenso en la zona Satélite se han visto compensados por el incremento en las zonas Secundaria y Periferia. La gran cantidad de oferta disponible de espacio de oficinas en relación con el nivel de demanda de ocupantes, junto con las dificultades para acceder a la financiación de proyectos, está frenando la construcción de nuevo producto. Casi el 40% de la oferta futura en 2015 lo compone producto no especulativo o de propia ocupación donde es especialmente relevante la terminación de la última fase de la sede del BBVA en Las Tablas El resto de la oferta futura se compone de propiedades en rehabilitación, como Castellana (antigua sede de Repsol), Emilio Vargas 4-6 (antigua sede de Telefónica) y otros proyectos de menor envergadura. La contratación de espacio de oficinas en Madrid en el último trimestre de 2014 superó los m², la mejor cifra registrada en un cuarto trimestre desde Documento Informativo de Incorporación al MAB de Trajano Iberia Socimi, S.A. Julio de 2015 Página 1619 No obstante, las operaciones de mayor envergadura durante 2014 se realizaron para un rango de tamaño más reducido que en 2013, lo que, dadas unas cifras de contratación similares, es un claro indicio de un mercado de ocupación más sano. 7 El mercado sigue mostrando prudencia a la espera de que el entorno macroeconómico confirme esta tendencia positiva. Todas las operaciones de más de m² firmadas en 2014 ( metros cuadrados en total) han sido en edificios que requerían rehabilitación y que no estaban inmediatamente disponibles para su ocupación; inmuebles que requieren una reforma profunda para poder ser ocupados tras varios trimestres de obras. Estos pre-alquileres y compras para reformar ponen de manifiesto la escasez de producto grande de calidad tanto en el CBD como en la zona Periferia. Casi la mitad del volumen de contratación del cuarto trimestre lo forman operaciones de más de 5.000m²( 8 ). Barcelona Las rentas de alquiler de oficinas en Barcelona comienzan a vislumbrar un ligero ascenso después de siete años de tendencia bajista. Los precios de alquiler ya han empezado a registrar los primeros repuntes, aunque la recuperación, por el momento, sólo se constata en los edificios mejor situados, de excelente calidad y de última generación. Esta presión al alza en las rentas también se está notando en los edificios trofeo de Centro Ciudad y en Nuevas Áreas de Negocio, donde la escasez de oferta de oficinas para satisfacer la gran demanda es ya una realidad. 9 7 Informe de mercado de JLL, Madrid & Barcelona 4T Informe de mercado de JLL, Madrid & Barcelona 4T Informe de mercado de JLL, Madrid & Barcelona 4T 2014 Documento Informativo de Incorporación al MAB de Trajano Iberia Socimi, S.A. Julio de 2015 Página 1720 La tendencia para el año 2015 será claramente de descenso debido principalmente a la falta de oferta nueva de oficinas para satisfacer la gran demanda en Barcelona, así como unos niveles de contratación fuertes teniendo en cuenta que en 2014 hemos alcanzado una cifra similar a las que existían antes de la crisis. La tasa de disponibilidad media se sitúa en el cuarto trimestre del año por debajo del 13%, lo que supone un descenso en un año de más de un punto, equivalente a más de m². No será hasta finales de 2016 cuando podremos empezar a ver los primeros proyectos especulativos de oficinas, como el segundo edificio de Porta Firal de Iberdrola Immobiliaria, concretamente la Torre Marina, junto al Paseo de la Zona Franca. La contratación de oficinas en Barcelona se ha situado en 2014 en m2, una cifra un 51% % superior a 2013, confirmándose la paulatina recuperación del sector. El último trimestre de 2014 ha sido el más activo del año con m² de oficinas contratados, casi un 80% más que el trimestre anterior. Las Nuevas Áreas de Negocio han sido las de mayor contratación de oficinas, con un 42% del total, aunque cabe destacar el incremento de contratación en Periferia, que ha Documento Informativo de Incorporación al MAB de Trajano Iberia Socimi, S.A. Julio de 2015 Página 18 Mostrar más
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