Source: https://www.ra-kotz.de/mietminderung.htm
Timestamp: 2020-04-04 11:49:58
Document Index: 246194467

Matched Legal Cases: ['§ 539', '§ 539', '§ 242', '§ 536', '§ 538', '§ 823', '§ 12', '§ 539', 'BGH', '§ 539', '§ 539', '§ 539']

1. Der Mieter muss sich darauf verlassen können, daß der Vermieter, der eine Minderung über einen längeren Zeitraum rügelos hinnimmt, die vertraglich vereinbarte Miete nicht rückwirkend verlangen wird.
2. Für die Annahme einer Verwirkung bedarf es neben dem Zeitablauf auch noch besonderer Umstände, die die Feststellung rechtfertigen, der Schuldner habe bereits darauf vertrauen können, daß der Gläubiger die Forderung nicht mehr geltend mache.
3. Solche besonderen Umstände liegen vor, wenn sich der Vermieter mit einer Minderung – wenn auch nicht in der vom Mieter vorgenommenen Höhe – einverstanden erklärt, und die Beseitigung des Mangels innerhalb einer bestimmten Zeit zusagt, dies Zusage aber nicht einhält.
Die Rechtsvorgängerin der Klägerin vermietete mit schriftlichem Vertrag vom 7. Dezember 1992 Büroräume an eine Bürogemeinschaft, an der der Beklagte beteiligt war, für die Zeit vom 15. April 1993 bis 15. April 2003. Die Miete samt Nebenkostenpauschale betrug monatlich zunächst 4.708, 20 DM, ab Dezember 1993 4.801, 25 DM.
Das Landgericht hat den Beklagten verurteilt, an die Klägerin 125.920, 52 DM sowie Zinsen in Höhe von 14.355, 58 DM sowie 6 % Zinsen aus 125.920, 52 DM seit dem 25. Dezember 1999 zu bezahlen. Die Widerklage, mit der der Beklagte Schadensersatz in Höhe von 395.214, 22 DM geltend gemacht hat, hat das Landgericht abgewiesen. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht die landgerichtliche Entscheidung abgeändert und den Beklagten zur Zahlung von 106.179, 59 DM nebst 6 % Zinsen, monatlich gestaffelt, verurteilt. Hinsichtlich der abgewiesenen Widerklage ist das Rechtsmittel ohne Erfolg geblieben. Dagegen wendet sich der Beklagte mit der Revision, die der Senat insoweit angenommen hat, als der Beklagte zur Zahlung verurteilt worden ist.
1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, die Miete sei nicht gemindert. Da der Beklagte vom Zeitpunkt seines Einzuges im Juli/August 1993 bis einschließlich Juli 1995 die Miete vorbehaltlos bezahlt habe, sei sein Minderungsrecht entsprechend § 539 BGB für die Vergangenheit und die Zukunft verwirkt. Ein Zeitraum von sechs Monaten reiche in diesem Zusammenhang in der Regel aus, Gewährleistungsrechte des Mieters auch für die Zukunft auszuschließen. Eine längere Frist komme in Betracht, wenn sich der Mangel erst langsam entwickle und der Mieter daher Zeit zur Prüfung benötige, ob ihm ein Minderungsrecht zustehe. Der Beklagte trage selbst vor, daß er die zu hohen Temperaturen alsbald nach dem Einzug in die Mieträume bemerkt habe. Selbst bei Einräumung einer Prüfungsfrist bis Ende 1994 sei durch die vorbehaltslose Zahlung der Miete bis einschließlich Juli 1995 das Minderungsrecht verwirkt. Auf die Mängelbeseitigungszusage könne sich der Beklagte nicht berufen. Das Versprechen, innerhalb der nächsten acht Wochen Außenjalousien anzubringen, sei erst nach Ablauf der dem Beklagten einzuräumenden Prüfungsfrist erfolgt. Sie lasse die bereits eingetretene Verwirkung des Minderungsrechts nicht mehr entfallen. Die Berufung der Vermieterin auf § 539 BGB sei nicht rechtsmißbräuchlich (§ 242 BGB), zumal der Mieter seinen vertraglichen Erfüllungsanspruch aus § 536 BGB behalte. Der Anspruch auf Miete sei nicht deshalb verwirkt, weil die Klägerin seit 1995 nichts gegen die Kürzungen der Miete durch den Beklagten unternommen habe. Dem Vermieter dürfe es nicht ohne weiteres zum Nachteil gereichen, wenn er mit der Geltendmachung seiner Ansprüche aus Bequemlichkeit oder Sorglosigkeit zuwarte. Die Nebenansprüche seien nicht verjährt, die Gesamtforderung betrage 225, 869,79 DM. Abzüglich der insgesamt gezahlten 119.690,20 DM verbleibe eine Restforderung in Höhe von 106.179, 59 DM. Die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch aus § 538 Abs. 1 1. Alt. BGB bzw. § 823 Abs. 1 BGB sowie die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes sei bereits durch § 12 Ziffer 1 des Mietvertrages ausgeschlossen, weil sie nicht mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete angezeigt worden seien. Die zulässige Widerklage sei unbegründet.
a) Ohne Rechtsfehler durfte das Oberlandesgericht davon ausgehen, daß der Beklagte aufgrund analoger Anwendung des § 539 BGB a.F. mit Gewährleistungsansprüchen ausgeschlossen sei, weil er die Miete seit seinem Einzug Juli/August 1993 bis Juli 1995 vorbehaltlos bezahlt habe. Das Berufungsgericht stützte sich dabei auf die ständige höchstrichterliche Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 31. Mai 2000 – XII ZR 41/98 – NJW 2000, 2663, 2664; Urteil vom 11. Dezember 1991 – XII ZR 63/90 – NJW-RR 1992, 267, 269; ebenso bereits das Reichsgericht mit Urteil vom 15. Juni 1936 – IV 132/36 – JW 1936, 2706). Der Senat hat die – nicht neuen – Argumente der Revision geprüft. Sie geben keinen Anlaß, die bisherige Rechtsprechung aufzugeben.
c) Zu Recht macht die Revision aber geltend, auch der Mieter müsse sich darauf verlassen können, daß der Vermieter, der eine Minderung über einen längeren Zeitraum rügelos hinnehme, die vertraglich vereinbarte Miete nicht rückwirkend verlangen werde. Ob insoweit die – gleichsam spiegelbildliche – entsprechende Anwendung des § 539 BGB a.F. in Betracht kommt (bejahend OLG Hamburg ZMR 99, 328; a.A. Wiechert ZMR 2000, 65, 68; Palandt/Weidenkaff BGB 60. Aufl. § 539 Rdn. 5) kann dahinstehen, da § 539 BGB ein Unterfall der Verwirkung ist und jedenfalls die allgemeinen Voraussetzungen der Verwirkung erfüllt sind.
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