Source: http://metaportal.at/specials/mietrecht_faq2.htm
Timestamp: 2017-11-17 21:03:44
Document Index: 337842566

Matched Legal Cases: ['§ 3', '§ 1096', '§ 3', '§ 1096', '§ 1096', '§ 3']

Mietrecht FAQ (häufig gestellte Fragen) Zusammengestellt von Mag. R. Zickler
Mietrecht FAQ für deutsche User
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Themen: Miethöhe Betriebskosten Erhaltungsbeiträge Ablöse Kaution Kündigung Erhaltung Eintritt ins Mietrecht Geschäftsraummiete Sonstiges
Ich möchte meine Eigentumswohnung in einem Althaus vermieten. Die Wohnung der Kategorie A liegt im 11. Wiener Gemeindebezirk und ist 70 qm groß. Wieviel Miete kann ich dafür verlangen?
Sie können den s.g. Richtwertmietzins verlangen. Dieser besteht aus dem Richtwert von derzeit 55,-- Schilling pro Quadratmeter Nutzfläche (Wiener Richtwert), zuzüglich dem Lagezuschlag sowie diverser anderer Zuschläge (insbesondere für den Lift) und allfälliger Abschläge.
In Ihrem Fall schätze ich den höchstzulässigen monatlichen Hauptzins auf ca. 70,-- bis 80,-- Schilling pro Quadratmeter Nutzfläche, doch ist eine derartige Schätzung ohne genaue Kenntnis des Objektes problematisch.
Ich bin seit Dezember 1993 Mieter einer Wohnung in der Gumpendorfer Straße. Damals wurde ein Nettohauptmietzins von monatlich öS 5876,-- für die nur 56 qm große Wohnung vereinbart. Diese hohe Miete wurde damit begründet, daß der Hauseigentümer unter Aufwendung erheblicher Eigenmittel die Wohnung auf den Standard der Kategorie A angehoben hat. Ist es möglich, nun die Verringerung der Miete auf den Richtwert- oder Kategoriemietzins durchzusetzen? Sie können lediglich die Angemessenheit des Mietzinses überprüfen lassen. Auf den Richtwertmietzins werden Sie aber voraussichtlich nicht hinunterkommen.
Kann man eine Mietzinsvorauszahlung verlangen?
Ja. Wesentlich ist nur, daß Sie den genauen Zeitraum anführen, für den die Vorauszahlung genommen wird. Egal ob für ein Jahr, zwei Jahre oder sogar den gesamten Zeitraum – es muß deklariert werden. Bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses, ist die Vorauszahlung anteilig zu refundieren.
Ist eine Mietzinsvorauszahlung gesetzlich gedeckt?
Ja, das Gesetz kennt zwar keine Mietzinsvorauszahlung, verbietet eine solche aber auch nicht; die Rechtsprechung duldet eine Vorauszahlung unter den oben genannten Voraussetzungen.
Habe ich bei einer Altbauwohnung die Chance auf freie Mietzinsvereinbarung, wenn die Wohnung möbliert ist?
Nein. Bei einer Altbauwohnung gibt es praktisch keine freie Mietzinsvereinbarung. Sie können den Richtwertmietzins plus eine angemessene Möbelmiete (Achtung: hierbei 20 Prozent Mehrwertsteuer) begehren, aber nicht mehr.
Ist bei einem Haus, bei dem 1982 der Wohnhaus Wiederaufbaufonds begünstigt getilgt wurde, der freie Mietzins möglich?
Ja. Es kann der freie Mietzins verlangt werden.
Ich möchte eine alte Eigentumswohnung kaufen. Ab welchem Baujahr kann ich die Miete frei vereinbaren?
In einem Wohnungseigentumshaus kann der freie Mietzins vereinbart werden, wenn das Haus aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung errichtet worden ist. In anderen Objekten ist der Mietzins dann frei vereinbar, wenn das Gebäude in dem sich der Mietgegenstand befindet ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel aufgrund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurde.
Ich bin Mieter in einem Haus, wo ein Garten vorhanden ist. Nun besteht die Möglichkeit, diesen Garten zu mieten. Gibt es irgendwelche Richtlinien für die Miete eines Gartens?
Wenn Sie den Garten mit separatem Mietvertrag mieten, so gibt es keine Vorschriften für die Mietzinsbildung. Es kann ein freier Mietzins vereinbart werden.
Muß der Mieter einer frei finanzierten Eigentumswohnung die Betriebskosten des Vorjahres nachzahlen, auch wenn er zu dieser Zeit gar nicht dort wohnte?
Wenn die Wohnung dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt, dann ist dies so. Unterliegt sie nicht dem MRG und ist im Vertrag dazu nichts geregelt, so muß sich der Wohnungseigentümer an den Vormieter halten.
Meine Hausverwaltung kassierte öS 10,-- Manipulationsgebühr monatlich. Auf mein Betreiben hin wurde diese Beitragseinhebung eingestellt. Jetzt schickt mir die Hausverwaltung aber keine Zahlscheine mehr. Ist dies korrekt?
Da es sich bei der Miete um eine Bringschuld handelt, ist die Hausverwaltung nicht verpflichtet Ihnen Zahlscheine zu schicken. Eine Bringschuld bedeutet, daß Sie als Mieter dafür Sorge tragen müssen, daß der Vermieter zu seinem Zins kommt. Sie könnten die Miete etwa postalisch überweisen lassen. Bei einer Indexanpassung, dem Ansteigen des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages oder einer Änderung der Höhe der Betriebskosten, muß Ihnen der Vermieter für diesen speziellen Fall allerdings eine Vorschreibung schicken.
Ich bin Pensionist und besitze ein Zweifamilienhaus, das ich nun zur Hälfte vermieten will. Muß ich die Betriebskosten, die ich vom Mieter bekomme, versteuern?
Grundsätzlich unterliegt der Mietzins (Hauptmiete plus Betriebskosten) der Mehrwertsteuerpflicht. Der MWSt.- Satz beträgt dafür 10 Prozent. Wenn Ihr Jahresumsatz öS 300.000,-- nicht übersteigt, brauchen Sie dafür keine MWSt. an das Finanzamt abzuführen und können deshalb vom Mieter auch keine verlangen. Die Miete inklusive Betriebskosten ist dann mehrwertsteuerfrei. Allerdings entfällt damit auch die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges (allfällige Reparaturen). Es besteht aber die Optionsmöglichkeit zur Regelbesteuerung. Die Mieteinnahmen sind selbstverständlich einkommensteuerpflichtig.
Ich habe gehört, daß die Betriebskosten pro Jahr nur um maximal 10 Prozent angehoben werden dürfen. Jetzt habe ich eine 20prozentige Erhöhung. Ist das korrekt?
Zum einen trifft zu, daß die Betriebskostenakonti nur um 10 Prozent angehoben werden dürfen. Zum anderen ist dabei aber von den tatsächlichen Betriebskosten der vorangegangenen Jahre auszugehen. Reichen etwa die Akonti des letzten Jahres nicht aus, um die tatsächlichen Betriebskosten abzudecken, so kann daraus im nächsten Jahr eine 20prozentige Steigerung resultieren.
Ich wohne in einer gemieteten Eigentumswohnung. Die Betriebskosten (BK) wurden von der Verwaltung gesenkt, der Vermieter gibt diese Änderung aber nicht an mich weiter. Was kann ich tun?
Wenn im Mietvertrag die Zahlung von Mietzins plus BK plus Umsatzsteuer vereinbart wurde (also keine Pauschalmiete), so muß der Vermieter auch eine Senkung an Sie weitergeben. Diesfalls können Sie die zuviel bezahlten Beträge zurückfordern.
Wie hoch sind die durchschnittlichen Betriebskosten in einem Wiener Althaus?
Im Schnitt zwischen öS 15,-- und 25,-- pro Quadratmeter.
Wie errechnet sich der Aufteilungsschlüssel der Betriebskosten in einem Miethaus?
Im Verhältnis der Nutzfläche der Wohnung zur Gesamtheit der Nutzflächen aller vermietbaren Einheiten des Hauses. Eine andere Aufteilung ist zulässig, bedarf aber der Zustimmung aller Mieter. Über das Gericht kann eine Änderung nur dann erzielt werden, wenn schwerwiegende Gründe gegen die bisherige Verrechnung (z.B. extrem hoher Wasserbedarf durch beispielsweise ein Lokal im Haus) sprechen.
Laut unserem Wohnungseigentumsvertrag kann gegen die Betriebskostenabrechnung nur innerhalb eines Monats und nur von der Mehrheit der Wohnungseigentümer Einspruch erhoben werden. Ist das korrekt?
Eine vertragliche Vereinbarung, wonach nur die Mehrheit der Wohnungseigentümer Einspruch gegen die Betriebskostenabrechnung erheben kann, widerspricht klar dem Wohnungseigentumsgesetz und ist daher jedenfalls rechtsunwirksam. Nach meiner Auffassung gilt dies auch für die Vereinbarung der einmonatigen Einspruchsfrist.
Ich bin gerade aus meiner Hauptmietwohnung ausgezogen und will im nachhinein Einblick in die Betriebskostenabrechnung nehmen. Darf ich das?
Wenn die BK- Abrechnung nach Ihrem Auszug gelegt wurde, so ist das daraus resultierende Ergebnis nur für Ihren Nachmieter relevant. Ihm stehen die Einsichts- und Kontrollrechte zu.
NEU Folgender Punkt befindet sich in meinem (künftigen) befristeten Mietvertrag: Der Mieter bestätigt dem Mietgegenstand in gutem Zustand übernommen zu haben. Er verpflichtet sich, diesen auf eigene Kosten in gutem Zustand zu erhalten und allfällige Beschädigungen unverzüglich zu beheben. Er verzichtet ausdrücklich auf das Recht, nach § A7 1096 ABGB die Instandhaltung im Inneren des Mietgegenstandes vom Vermieter zu fordern. Der Mieter haftet für alle Schäden, die dem Vermieter aus einer unsachgemäßen und sonst vertragswidrigen Behandlung d es Mietgegensandes bzw. mangelnder Wartung durch den Mieter und mit ihm zusammenwohnende Mitbewohner entstehen. Der Mieter verpflichtet sich insbesondere, die Lichtleitungs-, Gasleitungs-. Wasserleitungs-, Beheizungs- (einschließlich zentraler Wärmeversorgungsanlagen) und sanitären Anlagen so zu warten und instand zu halten*, daß dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst. Kann ich diesen Teil mit ruhigem Gewissen unterschreiben bzw. ist das üblich? Ich verstehe unter diesem Punkt, daß wenn z.B. ein Wasserrohrbruch (nicht durch mein Verschulden) auftritt, ich für die Reparatur aufkommen mu&szlg;. Wäre es vielleicht günstiger bei * noch um folgendes zu ergänzen: "sofern es sich nicht um ernste Schäden des Hauses handelt"?
Regelungen über die Erhaltungspflichten des Bestandgebers finden sich in § 3 MRG und andererseits in § 1096 ABGB. Daher ist es wichtig vorweg zu prüfen, welches Recht zur Anwendung gelangt. § 3 MRG gilt nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, hingegen gilt für die Teilausnahmen und natürlich auch für die Vollausnahmen § 1096 ABGB. Nach der Regelung des ABGB trifft den Vermieter eine besonders strenge Erhaltungspflicht. Ihm obliegt - anders als nach dem MRG - nicht nur die Behebung ernster Schäden des Hauses, vielmehr hat er "das Bestandstück auf eigene Kosten in brauchbarem Stande zu übergeben, zu erhalten und den Bestandnehmer in dem bedungenen Gebrauche oder Genusse nicht zu stören." Dies entspricht einer uneingeschränkten Erhaltungspflicht des Vermieters außerhalb des vollen Anwendungsbereiches des MRG. Allerdings handelt es sich bei der Bestimmung des § 1096 ABGB (im Gegensatz zum MRG) um nachgiebiges, d.h. abdingbares Recht. Die den Vermieter belastende Regelung kommt nur dann zum Tragen, wenn die Parteien vertraglich nichts anderes vereinbaren. Eine derartige - anderslautende - Vereinbarung ist zulässig und rechtswirksam, ihre Grenzen liegen bei der Sittenwidrigkeit. Unterliegt das Mietverhältnis hingegen den mietrechtlichen Bestimmungen zur Gänze, so ist der Vermieter gemäß § 3 MRG unabdingbar verpflichtet, das Mietobjekt im jeweils ortsüblichen Standard zu erhalten. (Diese Erhaltungspflicht des Vermieters besteht unabhängig von einem allfälligen Verschulden des Mieters an der erforderlichen Arbeit) Für Arbeiten, die zur Erhaltung von Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind, ist der Vermieter jedoch nur dann heranzuziehen, wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses handelt. Dazu zählen beispielsweise: * Feuchtigkeitsschäden (Schimmel) * Schäden an Kaminen * Gang-WC-Anlagen * Schäden an Versorgungsleitungen (insbes. Elektro- Gas- und (Ab)Wasserleitungen, falls damit spezielle Gefahren (Explosion, Feuer, Durchnässung etc.)verbunden sind. Die von Ihnen zitierte Vertragsklausel findet sich in dieser oder ähnlicher Form in den meisten Standardmietverträgen.Sie entbindet den Vermieter nicht von der Verpflichtung zur Behebung ernster Schäden des Hauses. Außerdem besteht im Regelfall auch eine Versicherung gegen Leitungswasserschäden.
Muß ich als Untermieter den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) zahlen?
Nein, den zahlt grundsätzlich nur der Hauptmieter.
Woraus setzt sich die Mietzinsreserve zusammen?
Die Mietzinsreserve besteht aus dem angesparten Zins abzüglich laufender Reparaturkosten. Als Einnahmen werden verrechnet: Die eingehobenen Hauptmietzinse und Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge, fiktive Hauptmietzinse für Leerstehungen, von Wohnungseigentümern oder vom Vermieter benützte Objekte, Förderungszuschüsse für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten und Ablösen. Als Ausgaben dürfen verrechnet werden: Die Kosten der Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, zusätzlich 20 Prozent dieser Kosten als sogenannte Investitionsprämie, Rückzahlungen für Förderungsdarlehen, Investitionsersätze an ausziehende Mieter. Ein Überschuß, der sich aus den Einnahmen und Ausgaben ergibt, wird vom Hausbesitzer um 40 Prozent vermindert. Das Ergebnis ist die Mietzinsreserve des jeweiligen Kalenderjahres.
Ich besitze ein Einfamilienhaus, das ich vermietet habe. Welche Investitionen muß ich dem Mieter ablösen? Der Mieter will, daß ich ihm sogar die Gartenpflanzen ablöse.
Das Mietrechtsgesetz gilt für Einfamilienhäuser nur beschränkt. Daher gilt die vertragliche Vereinbarung. Wurde keine Investitionsablöse vereinbart, so müssen Sie dem Mieter auch keine Investitionen ablösen. Nur für Verbesserungen, die laut Vertrag von Ihnen zu machen wären, ist ein Ersatz vorgesehen. Die Pflanzen wären allerdings sogar nach dem Mietrechtsgesetz nicht abzulösen.
Ich habe im Jahr 1987 eine Wohnung gemietet und damals öS 350.000,-- Ablöse bezahlt. Kann ich davon etwas zurückbekommen? Ist es nicht ungerechtfertigt, eine so hohe Summe zu verlangen? Und gibt es eine Möglichkeit, ein Weitergaberecht für die Wohnung zu bekommen?
Wenn ohne entsprechende Gegenleistung eine Ablöse verlangt wird, kann diese grundsätzlich zurückgefordert werden. In Ihrem Fall ist aber die Verjährungsfrist, die zum damaligen Zeitpunkt drei Jahre betragen hat, bereits abgelaufen. Seit 1. März 1994 gilt eine zehnjährige Verjährungsfrist. Bezüglich des Weitergaberechtes, wenn dieses nicht explizit im Mietvertrag angeführt ist, müssen Sie mit dem Eigentümer, bzw. der Hausverwaltung verhandeln. Wenn Ihnen ein solches Recht zugestanden wird, können Sie vom Nachmieter Ersatz Ihrer Investitionen verlangen.
Ich habe meine Eigentumswohnung vermietet. Vereinbart wurde eine Pauschalmiete. Muß eine dafür erlegte Kaution verzinst zurückbezahlt werden, wenn das Gebäude im Jahr 1973 errichtet wurde?
In diesem Fall muß die Kaution nicht verzinst zurückgezahlt werden, es sei denn dies wurde vertraglich vereinbart.
Ich habe für meine Altbau-Hauptmietwohnung eine beachtliche Kaution erlegen müssen. Im Mietvertrag steht, daß die Kaution unverzinst zurückgezahlt wird. Habe ich trotzdem Anspruch auf Verzinsung zumindest zum Eckzinssatz? Im Mietvertrag wird mir das Weitergaberecht zugesichert. Wer zahlt meine Kaution, wenn ich das Weitergaberecht in Anspruch nehme?
Die Vereinbarung, wonach die Kaution unverzinst rückerstattet wird, ist ungültig. Sie haben jedenfalls Anspruch, die Kaution zumindest zum Eckzinssatz rückerstattet zu erhalten. Da Sie im konkreten Fall ein Weitergaberecht eingeräumt bekommen haben, können Sie durch Ausübung dieses Weitergaberechts, Ihre Mietrechte an einen von Ihnen namhaft gemachten Nachfolger übertragen. Dieser tritt in Ihren Vertrag ein und übernimmt diesen mit denselben Rechten und Pflichten. Der Nachmieter hat bei Auflösung des Vertages dann Anspruch darauf, daß Ihm die Kaution verzinst zurückgezahlt wird. Daher müssen Sie sich mit dem Mieter, an den Sie Ihre Mietrechte im Wege des Weitergaberechts übertragen, darüber einigen, daß er Ihnen den Kautionsbetrag mit den bisher angelaufenen Zinsen bezahlt.
Befristung, Kündigung, vorzeitige Auflösung
NEU Ich habe meine Eigentumswohnung, welche in den 70er-Jahren unter Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichtet wurde, auf zwei Jahre vermietet. Kann ich den Mietvertrag um ein weiteres Jahr verlängern, ohne daß er automatisch in einen unbegrenzten umgewandelt wird?
Ein Hauptmietvertrag über eine Wohnung, an der Wohnungseigentum verbüchert ist, in einem Gebäude, das aufgrund einer Baubewilligung nach dem 08.05.1945 neu errichtet wurde, kann ohne vorgegebene Ober- bzw. Untergrenze beliebig oft verlängert werden. In Ihrem Fall besteht jedoch auch die Möglichkeit der stillschweigenden Verlängerung. Stillschweigende Verlängerung bedeutet, daß sich der Zeitmietvertrag bei Untätigkeit des Vermieters nur(!) um ein Jahr verlängert. (sofern der Mieter nicht fristgerecht - freiwillig - räumt, bzw. davor keine ausdrückliche Verlängerungsvereinbarung getroffen wurde).
Ich besitze eine ausbezahlte Eigentumswohnung. Ich hatte diese Wohnung jetzt drei Jahre vermietet. Ist eine Verlängerung möglich, ohne daß der Mietvertrag unbefristet wird?
Bei einer Eigentumswohnung können Sie mit demselben Mieter jede beliebige Befristung beliebig oft hintereinander schriftlich vereinbaren. Ausnahme: Altbau-Eigentumswohnungen (errichtet vor dem 8.5.1945). Hier muß die vereinbarte Befristungsdauer jeweils drei Jahre betragen.
Kann eine Eigentumswohnung der Kategorie D auf zehn Jahre befristet vermietet werden?
Seit 1. März 1997 gibt es hinsichtlich der Höchstdauer keinerlei Beschränkung mehr. Sie können daher ohne weiteres auf zehn Jahre vermieten.
Ich besitze ein Einfamilienhaus. Damit es nicht leersteht, möchte ich nun ein Prekarium über drei Jahre abschließen. Ist das möglich, ohne daß den Nutzern weitere Rechte entstehen?
Grundsätzlich ja. Das Wesen des Prekariums (= Bittleihe) liegt in der unentgeltlichen Überlassung gegen jederzeitigen Widerruf. Wenn Sie eine Befristung festsetzen wollen, handelt es sich hingegen um einen Leihvertrag. Sie haben aber auch die Möglichkeit einen befristeten Mietvertrag abzuschließen.
Welche Regelung gilt für die Befristung einer Dienstwohnung?
Eine Wohnung kann auch als Dienstwohnung gelten, wenn der Vermieter nicht Dienstgeber ist, aber mit dem Arbeitgeber des Benützers eine Vereinbarung besteht, daß die Wohnung als Dienstwohnung weitergegeben wird. Für solche mittelbaren Dienstwohnungen kommt das Mietrecht zur Gänze nicht zur Anwendung. Daher ist jede Befristung des Mietvertrages möglich.
Ich möchte eine Wohnung an einen Studenten vermieten. Ist ein Untermietvertrag und ein Studenten-mietvertrag dasselbe?
Keinesfalls! Beim Untermietvertrag kommt dem Hauptmieter (und nicht dem Eigentümer) die Vermieterstellung zu. Der Untermieter kann, muß aber nicht, Student sein. Eine Befristung ist bis zur Höchstdauer von fünf Jahren möglich. Der Studentenmietvertrag (korrekte Bezeichnung: Ausbildungsvertrag) darf nur mit einem Mieter abgeschlossen werden, der eine berufsbezogene Ausbildung absolviert (neben Hochschulstudium etwa auch Handelsschule, Kunstakademie, Lehrlingsausbildung, u.a.) Was die Vertragsdauer betrifft, so muß unterschieden werden: Ist der Mieter zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses jünger als 22 Jahre, dann dauert das Mietverhältnis längstens bis zum 27. Geburtstag des Mieters. Ist der Mieter hingegen beim Vertragsabschluß schon älter als 22 Jahre, dann dauert der Vertrag allerhöchstens fünf Jahre. In jedem Fall endet das Mietverhältnis schon früher im Falle des Abschlusses oder bei Abbruch der im Mietvertrag angeführten Ausbildung. Sie wissen als Vermieter beim Abschluß eines "Studentenmietvertrages" nur wie lange das Mietverhältnis höchstens dauert. Wie rasch es allenfalls endet (etwa bei Studienabbruch) können Sie nicht vorhersehen.
Kann ich mit einem Mieter, der einen befristeten Vertrag hat, im selben Haus über eine größere Wohnung einen neuen befristeten Vertrag abschließen?
Nach derzeitiger Rechtslage wäre ein weiterer Mietvertrag auch über eine andere Wohnung eine Umgehungshandlung zu den Befristungsregeln, ein s.g. Kettenmietvertrag. Es deutet jedoch vieles darauf hin, daß es bezüglich der Befristung von Mietverträgen in nächster Zeit zu Änderungen kommen wird.
Kann eine zukünftige Mietrechtsänderung Einfluß auf eine bereits vereinbarte Befristung eines Mietvertrages haben?
Seit 1994 gilt das Recht zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
Ich vermiete eine Eigentumswohnung auf drei Jahre befristet. Nun zieht der Mieter bereits nach einem Jahr aus. Habe ich Schadenersatzanspruch?
Eine in einem Mietvertrag über eine Eigentumswohnung vereinbarte Frist bindet grundsätzlich auch den Mieter, wenn laut Vertrag oder per Gesetz nicht eine frühere Kündigung für den Mieter möglich ist. Seit 1. März 1997 kann auch der Mieter einer Eigentumswohnung nach frühestens einjähriger Dauer das Mietverhältnis unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten aufkündigen.
Ist bei einem befristeten Vertrag, der einvernehmlich vorzeitig aufgelöst wird, eine gerichtliche Kündigung notwendig?
Nein. Allenfalls ist ein Übergabsauftrag bei Gericht zu überlegen, damit Sie einen Räumungstitel haben. Damit ist der Mieter endgültig verpflichtet, mit Ablauf des festgelegten Tages das Bestandsobjekt zu übergeben, bzw. der Vermieter verpflichtet, das Mietobjekt zu übernehmen.
Kann ich kündigen, obwohl ich beispielsweise auf fünf Jahre befristet vermietet habe?
Dazu müßten Sie eine Kündigungsmöglichkeit gesondert vereinbart haben. Darüber hinaus muß ein wichtiger Grund vorliegen, bzw. vereinbart worden sein. Der "wichtige Grund" des Verkaufes müßte schon bei Vertragsunterzeichnung dem Mieter gegenüber offengelegt worden sein und wird von der Rechtsprechung nur bei kleineren Objekten anerkannt.
Ist die Nichtbenützung eines Geschäftes ein Kündigungsgrund?
Steht das Geschäftslokal tatsächlich leer und besteht auch in absehbarer Zeit nicht die Aussicht auf Wiedereröffnung, ist dies sicherlich ein Kündigungsgrund.
Ich habe einen unbefristeten Hauptmietvertrag. Darf ich einen Nachmieter nennen? Im Vertrag ist diesbezüglich nichts vereinbart. Kann ich den Mietvertrag nur durch Kündigung lösen? Wer löst mir die im Laufe von zehn Jahren getätigten Investitionen ab (Gas- und E-Leitungen)?
Sie können dem Vermieter jedenfalls einen Nachmieter vorschlagen. Allerdings ist er nicht verpflichtet diesen zu akzeptieren. Den Mietvertrag müssen Sie grundsätzlich gerichtlich aufkündigen. Manche Vermieter akzeptieren auch eine außergerichtliche Aufkündigung mittels eingeschriebenen Briefes. Für wesentliche Verbesserungsinvestitionen, wie Erneuerung und Einbau von Gas-und E-Installationen können Sie vom Vermieter einen Investitionsersatz verlangen. Laut Mietrechtsgesetz beträgt die Abschreibung, wenn die Verbesserung nach dem 1. März 1997 getätigt wurde, zehn Prozent pro Jahr. Das heißt, nach fünf Jahren würden Sie noch die Hälfte der aufgewendeten Kosten erhalten, nach zehn Jahren nichts mehr. Sie müßten dem Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung schriftlich - am besten mittels eingeschriebenen Briefes – den Betrag mitteilen, den Sie verlangen und die Rechnungen beilegen. Falls Sie ungeförderte Verbesserungsinvestitionen vor dem 1. März 1997 durchgeführt haben, so beträgt die Abschreibung fünf Prozent pro Jahr und die Vorlage von Rechnungen ist nicht Voraussetzung für den Anspruch auf Investitionsersatz.
Ein Hauptmieter will in ein Pensionistenheim ziehen. Bis er weiß, daß er sich dort auch wohlfühlt, möchte er seine alte Wohnung behalten. Wie lange kann er im Pensionistenheim bleiben, ohne daß ihm seine Wohnung aufgekündigt wird?
Der Vermieter könnte eine Kündigung dann einbringen, wenn feststeht, daß die vermietete Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters regelmäßig verwendet wird. Im konkreten Fall kann man davon ausgehen, daß dies etwa nach fünf bis sechs Monaten nach dem Verlassen der Wohnung der Fall ist, wenn noch nicht klar ist, daß der Mieter endgültig die Absicht hat im Pensionistenheim zu bleiben.
Derzeit bewohnt meine Tochter meine Hauptmietwohnung. Ich habe den Hauptwohnsitz in Niederösterreich. Kann mich der Vermieter kündigen, weil ich die Wohnung in Wien nicht regelmäßig bewohne?
Sie haben vertraglich nicht das Recht, die Wohnung unterzuvermieten. Da es sich in Ihrem Fall jedoch um eine eintrittsberechtigte Angehörige handelt, könnten Sie darauf bestehen, daß Ihre Wohnung von Ihrer Tochter betreut wird. Dies gilt nicht als Untervermietung. Ich nehme an, daß Sie die Wohnung in Wien aus beruflichen Gründen benötigen und somit doch regelmäßigen Wohnbedarf haben. Diesfalls darf der Vermieter weder die Miete erhöhen noch kündigen.
Ich bin Untermieter einer Wohnung, die ich mit meiner Familie allein bewohne. Jetzt verständigt mich der Hauptmieter, daß ich ausziehen muß, weil er gekündigt wurde. Was kann ich tun?
Es stimmt, daß die gänzliche Untervermietung bei entsprechender Vertragsregelung einen Kündigungsgrund für Ihren Vermieter, den Hauptmieter darstellt. Bei dessen berechtigter Kündigung, endet auch Ihr Untermietverhältnis.
Ich bin Mieter eines Einfamilienhauses. Nun wird ein Kanal gebaut. Muß ich die Kosten der Zuleitung übernehmen?
Sofern sich im Mietvertrag keine entsprechende, bei der Vermietung eines Einfamilienhauses an sich zulässige, Vereinbarung findet, nicht.
Ich bin Mieterin einer Altbauwohnung. Nun ist die Combitherme kaputt. Wer muß für die Reparaturkosten aufkommen?
Der Mieter. Er ist für die Wartung und Erneuerung zuständig. Schäden an der Combitherme zählen nicht zu den "ernsten Schäden" des Hauses.
Wir wohnen seit einem halben Jahr in einer Mietwohnung, die etwa 15 Jahre alt ist. In dieser Wohnung war von Anfang an eine Küche mit Elektrogeräten. Jetzt ist der Herd kaputt. wer zahlt die Reparatur, ich oder der Vermieter?
Die Wohnung ist nach 1968 errichtet worden. Ich nehme an, die Wohnung wurde Ihnen mit funktionierenden Elektrogeräten vermietet. Wenn im Mietvertrag nicht vereinbart worden ist, wer für Wartung und allfällige Reparaturen aufzukommen hat, dann müßte nach meiner Ansicht der Vermieter bezahlen. Üblicherweise wird aber im Mietvertrag geregelt, wer für die Wartung zuständig ist.
Ich bin Mieter in einer Wohnhausanlage, in der sich ausschließlich Kategorie-B-Wohnungen befinden. Auf der letzten Abrechnung waren von den Mietern eingehobene öS 500.000,-- für den EVB ausgewiesen. Dafür wurden öS 180.000,-- für den Einbau von Zentralheizungen in Wohnungen, wo die Vormieter hinausgestorben sind, verwendet. Kann ich nun auch den Einbau einer Zentralheizung verlangen, wenn ich bereit bin, den Kategorie-A-Zins zu zahlen?
Ja. Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag kann, wenn keine vordringlichen Erhaltungsarbeiten vorliegen, auch für Verbesserungen verwendet werden. Eine weitere Mietanhebung für Verbesserungen kann schriftlich nach halbjähriger Mietdauer vereinbart werden.
In meiner Mietwohnung müssen die Außenfenster renoviert werden. Wie kann ich die Hausverwaltung dazu bringen, die notwendigen Reparaturen durchzuführen. Die Hausverwaltung reagierte auf bisherige Aufforderungen nicht.
Es kann über Antrag bei der Schlichtungsstelle dem Vermieter, vertreten durch die Hausverwaltung, aufgetragen werden, notwendige Erhaltungsarbeiten durchzuführen. Die als notwendig erachteten Erhaltungsarbeiten müssen in diesem Antrag möglichst genau bezeichnet sein.
Eintritt ins Mietrecht
Ich suche eine Wohnung in Wien. Ein Bekannter hat mir seine Genossenschaftswohnung angeboten. Er will mir seine Genossenschaftsanteile verkaufen, womit ich anschließend in seine Mietrechte eintreten könnte. Ist das möglich?
Die Weitergabe einer Genossenschaftswohnung geht nur über die Genossenschaft. Das heißt, die Wohnung muß zuerst der Genossenschaft angeboten werden. Diese kann dann die Wohnung weitergeben. Der bisherige Mieter kann aber in der Regel einen Nachmieter namhaft machen.
Wenn ein gemeinsamer Haushalt geführt wird in einer Art und Weise, daß sich die Großeltern von den Enkelkindern distanzieren – spielt das für den Mietrechtseintritt eine Rolle, daß der gemeinsame Haushalt im Grunde genommen nicht mehr als solcher angesehen werden könnte?
Ein bißchen mehr als der gemeinsame Wohnsitz gehört schon zum gemeinsamen Haushalt – etwa gemeinsames Einkaufen u.s.w. Es ist schwer hier eine exakte Grenze zu ziehen.
Ich lebe seit 1953 in einer großen Altbau-Hauptmietwohnung. Meine Kinder waren immer in der Wohnung hauptgemeldet, sie wohnen jedoch schon längere Zeit nicht mehr hier. Kann ich jetzt die Mietrechte an eines der Kinder abtreten und wie hoch wird dann die Miete sein?
Ihr Kind wäre nur dann eintrittsberechtigt, wenn es dort mindestens die letzten zwei Jahre bevor die Abtretung erfolgen soll, tatsächlich mit Ihnen im gemeinsamen Haushalt gelebt hätte. Die bloße polizeiliche Meldung reicht nicht aus.
Eine Mieterin wohnt mit ihrem Onkel und ihrer Schwägerin in einer Mietwohnung. Hat diese Mieterin eine Chance in den Mietvertrag des Onkels einzutreten?
Es besteht kein Anspruch in den Mietvertrag des Onkels einzutreten. Versuchen Sie eine Vereinbarung mit der Hausverwaltung auszuhandeln.
Ich möchte mit meiner Lebensgefährtin eine Wohnung gemeinsam mieten. Bekommt meine Lebensgefährtin, wenn mir etwas passiert (die Wohnung wird auf mich geschrieben) die Wohnung?
Sie ist eintrittsberechtigt, wenn Sie die Wohnung gemeinsam beziehen. Ansonsten gilt eine dreijährige Frist, während der die Lebensgemeinschaft bestanden haben muß. Eine Abtretung des Mietrechts unter Lebenden kommt allerdings nicht in Frage.
Ich habe eine Hauptmietwohnung an ein Ehepaar mit schulpflichtigem Kind vermietet. Nun sind die Eltern ausgezogen. Das heute 17-jährige Kind wohnt allein in der Wohnung. Ist das in Ordnung?
Die Eltern können die Mietrechte an ihr Kind abtreten. Die Eltern müssen in diesem Fall die Wohnung verlassen. Solange das Kind minderjährig ist, kann die Miete nicht erhöht werden. Ab dem 19. Lebensjahr kann die Miete auf derzeit maximal öS 34,50 pro Quadratmeter angehoben werden.
Der Mieter hat, ohne mich zu fragen, seinen Enkel in der Wohnung gemeldet. Darf er das?
Ja. Das bedeutet auch, daß die Mietrechte später auf den Enkel übergehen können. Voraussetzung dafür ist: mindestens zweijähriger gemeinsamer Haushalt und Übertragung der Mietrechte auf den Enkel bei Auszug des Mieters. Bei Todesfall: Gemeinsamer Haushalt zu diesem Zeitpunkt und dringendes Wohnbedürfnis des Enkels. In beiden Fällen ist Mietzinsanhebung möglich.
Wer muß den Meldezettel unterschreiben? Ich ziehe zu meiner Lebensgefährtin und möchte mich in Ihrer Wohnung anmelden.
In diesem Fall ist Ihre Lebensgefährtin als Hauptmieterin Ihre Unterkunftsgeberin und unterschreibt daher den Meldezettel für Sie. Sie benötigen nicht die Unterschrift des Eigentümers oder Verwalters.
Ich habe ein Geschäftslokal, wo es keinen Zugang zum Aufzug gibt. Dennoch werden in der Betriebskostenabrechnung Aufzugskosten verrechnet. Ist das in Ordnung?
Die Aufzugskosten gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung. Es müßte eine eigene Aufzuskosten- Abrechnung geben. Die Kosten dafür müßten Sie in Ihrem Fall aber auch nicht zahlen.
Ich habe ein Geschäftslokal auf zehn Jahre befristet vermietet. Nun habe ich erfahren, daß die von mir gesetzte Frist keine Gültigkeit hat. Stimmt das?
Wenn am Geschäftslokal Wohnungseigentum begründet ist, das Objekt somit nicht der sonstigen Regelung des Mietrechtsgesetzes unterliegt, kann die Vermietungsdauer selbständig frei festgesetzt werden. Im klassischen Zinshaus ist diese Befristung nicht möglich.
Ich vermiete ein Objekt an eine Versicherungsgesellschaft. Die Versicherung zahlt nur zehn Prozent Mehrwertsteuer. Was steht mir tatsächlich zu?
Die Miete von Geschäftsräumen ist mit zwanzig Prozent belastet. Ob der Mieter eine Vorsteuerabzugsberechtigung hat, ist ein steuerrechtliches Problem. Als Mietrechtsexperte kann ich Ihnen sagen, daß Sie zwanzig Prozent verlangen dürfen.
Zählen in in einem Haus mit Wohnungen und Geschäften auch die Geschäftsanteile zur Mehrheitsbildung?
Das Geschäft kann genauso wie eine Wohnung im Wohnungseigentum stehen. wer die Mehrheit der Nutzwerte hat, bestimmt die Entscheidung.
In unserem Althaus wurde vor dem 1. März 1994 ein Geschäftslokal verpachtet. Wie hoch kann der Mietzins angesetzt werden, ohne daß ich Schwierigkeiten mit der Schlichtungsstelle bekomme?
Sie können einen angemessenen Mietzins unter Berücksichtigung der Art der Geschäftstätigkeit und etwaiger Investitionen verlangen, jedoch darf die Anpassung nur schrittweise – verteilt über einen Zeitraum von 15 Jahren – erfolgen. Sie können grundsätzlich jeden Mietzins verlangen und hoffen, daß dieser einem Überprüfungsverfahren standhält. Sollte im Überprüfungsverfahren allerdings festgestellt werden, daß Sie einen höheren Mietzins verlangen hätten können, dürfen Sie den einmal begehrten Mietzins dennoch nicht hinaufsetzen.
Darf ein Geschäftsmann – trotz Verbots im Mietvertrag – sein Geschäft verpachten oder untervermieten?
Was die Pacht betrifft: Ja. Seit 1. März 1994 kann im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes die Verpachtung nicht mehr rechtswirksam ausgeschlossen werden. Verbote in älteren Verträgen verlieren ihre Gültigkeit. Es ergibt sich aber in vielen Fällen für den Vermieter die Möglichkeit zur Anhebung des Hauptmietzinses auf Dauer der Verpachtung. Die gänzliche Untervermietung kann weiterhin rechtswirksam ausgeschlossen werden.
Ich habe im Jahr 1988 eine Wohnung gemietet und die Miete als Geschäftsmiete deklariert. Seit 1997 muß ich zwanzig Prozent Mehrwertsteuer bezahlen. Jetzt habe ich den Vermieter gebeten, die zusätzliche Verwendung als Wohnung ( ich wohne nämlich ausschließlich darin) zuzulassen. Dadurch würde ich nur zehn Prozent Mehrwetrsteuer bezahlen. Der Vermieter hat abgelehnt. Was kann ich jetzt in diesem Fall tun?
Der vertraglich vereinbarte Zweck, den Mietgegenstand als Geschäftslokal zu nützen, dürfte eine Umgehung mietrechtlicher Bestimmungen hinsichtlich der gesetzlich zulässigen Mietzinsbildung sein. Zu hinterfragen ist der rechtsgeschäftliche Wille der Vertragsparteien zum Zeitpunkt der Anmietung. Sie könnten dies etwa als Vorfrage in einem Mietzinsüberprüfungsverfahren klären. Auch für Geschäftslokale kann die Angemessenheit des Mietzinses geprüft werden.
Muß sich der Mieter oder der Vermieter um die Vergebührung eines Mietvertrages kümmern?
Grundsätzlich haften gegenüber dem Finanzamt sowohl Mieter als auch Vermieter für die Gebühren. Man sollte sich daher bei Vertragsabschluß darüber einigen, wer den Vertrag beim Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern anzeigt. Üblicherweise erledigt das die Hausverwaltung, die Kosten trägt meist der Mieter.
Können wir anläßlich des Wechsels der Hausverwaltung die Hausordnung ändern?
Die Wohnungseigentümer haben jederzeit die Möglichkeit, mittels Mehrheitsbeschluß die Bestimmungen der Hausordnung zu ändern. Die Hausverwaltung kann diesbezüglich nichts vorschreiben.
Ich habe gehört, daß man seine Genossenschaftswohnung nach einiger Zeit in Eigentum erwerben kann. Wie läuft das?
Zunächst müssen Sie sich bei Ihrer Genossenschaft erkundigen, ob das in Ihrem Fall möglich ist. Grundsätzlich ist die Übernahme einer Genossenschaftswohnung in Eigentum an gewisse Voraussetzungen gebunden: Die Wohnung muß nach dem 31. Dezember 1993 öffentlich gefördert worden sein (für vor dem 1. Dezember 93 geförderte Wohnungen gelten die alten Förderungsbestimmungen), das Miet- oder Nutzungsverhältnis muß schon mindestens zehn Jahre bestehen und die Grundkosten müssen zu mehr als 50 Prozent innerhalb der ersten drei Jahre ab dem erstmaligen Bezug eingehoben worden sein.
Ich bin seit zwanzig Jahren Hauptmieter einer Wohnung. Nun möchte ich einen Raum als Büro nutzen. Brauche ich dazu die Bewilligung der Hausverwaltung?
Auch wenn im Mietvertrag nur die Wohnnutzung vereinbart worden ist, brauchen Sie für die beabsichtigte geringfügige Büronutzung keine Zustimmung des Vermieters.
Ich habe im Jahr 1993 eine Wohnung angemietet. Jetzt habe ich die Wohnung vermessen und festgestellt, daß ich statt der im Mietvertrag angegebenen 60 Quadratmeter nur 55 Quadratmeter habe. Die Hausverwaltung hat mir zum damaligen Zeitpunkt des Mietvertragabschlusses auch einen Passus zum Unterschreiben gegeben, wonach ich den angegebenen Mietzins jedenfalls bezahle. Die Hausverwalterin will auf keinen Fall die Miete (lediglich die Betriebskosten) herabsetzen.
Auch wenn Sie im Mietvertrag diesen Passus mitunterschrieben haben, ist diese Klausel nicht rechtsverbindlich. Sie stellen am besten einen Antrag bei der Schlichtungsstelle auf Feststellung der Nutzfläche und Mietzinsüberprüfung. Durch dieses Vorgehen sind Sie nicht von einer Kündigung bedroht. Wenn Sie obsiegen, erhalten Sie für die letzten drei Jahre den Betrag zurück, den Sie zuviel bezahlt haben.
Wie hoch ist der monatliche Verwaltungskostenbeitrag für ein Büro im Althaus?
Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes spielt es hinsichtlich der Verwaltungskosten keine Rolle, ob es sich um eine Wohnung oder ein Büro handelt. Das Verwaltungshonorar, das zur Deckung der Auslagen für die Verwaltung des Hauses vorgesehen ist, wird in den Betriebskosten abgerechnet und errechnet sich wie folgt: Der Vermieter darf je Kalenderjahr und Quadratmeter Nutzfläche des Hauses den derzeit geltenden Betrag von öS 34,50 anrechnen. Dieser Betrag ist auf zwölf gleiche Monatsbeträge zu verteilen.
Verliert man eine Gemeindewohnung, wenn man in eine andere Wohnung zieht?
Der Anspruch auf eine Gemeindewohnung geht grundsätzlich verloren, wenn ein anderes Mietverhältnis eingegangen wird.
Was ist der Unterschied zwischen Hauptmiete und Untermiete?
Von einer Hauptmiete spricht man, wenn man vom Haus- oder Wohnungseigentümer oder vom Fruchtgenußberechtigten mietet. Auch wenn jemand ein ganzes Haus mietet oder pachtet und dann einzelne Wohnungen vermietet, sind diese Verträge Hauptmietverträge. Untermiete liegt dann vor, wenn der Vertrag mit keiner der obengenannten Personen abgeschlossen wurde.
Wann spricht man von einer Altbauwohnung, wann von einer Neubauwohnung?
Nach der Definition des Mietrechtsgesetzes ist eine Altbauwohnung eine Wohnung, die vor dem 9. Mai 1945 errichtet wurde.
Wie viele Haustorschlüssel muß der Vermieter dem Mieter zur Verfügung stellen?
Bei einer Wohnung haben Sie Anspruch auf Ausfolgung von Haustorschlüssel in der für Sie erforderlichen Anzahl. Weitere Schlüssel müssen Ihnen allerdings nur gegen Sicherstellung der Anschaffungskosten ausgefolgt werden.
Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ist die Bestätigung des Finanzamtes darüber, daß Sie beim Erwerb einer Liegenschaft bzw. einer Eigentumswohnung die Grunderwerbsteuer bezahlt haben. Diese Bescheinigung ist Voraussetzung dafür, daß Ihr Eigentumsrecht im Grundbuch eingetragen werden kann.
Wo kann man eine Betriebskostenabrechnung überprüfen lassen?
Hausverwaltungen, in der Regel Steuerberater und Sachverständige können Betriebskostenabrechnungen überprüfen.
Wird bei der Vergebührung nur das Original oder auch die Kopie mit Stempelmarken versehen?
Nur das Original, das der Mieter erhält, wird mit Stempelmarken versehen.
Verdient ein Hausbesorger, der nicht im Haus wohnt, gleich viel wie einer, der im Haus wohnt?
Das Hausbesorgerentgelt ist in beiden Fällen gleich zu verrechnen. Die Dienstwohnung fällt aus der Nutzflächenberechnung heraus, daher findet bei den Betriebskosten keine Erhöhung für die Parteien statt. Hat der Hausbesorger keine Dienstwohnung im Haus, müssen Sie Ihm einen Betrag von zumindest öS 520,-- monatlich als Sachbezug vergüten.
Können bei Eigentumswohnungen mehrere Personen als Eigentümer ins Grundbuch kommen?
Das geht nur bei Ehegatten, bei anderen Personen ist dies nicht möglich.
Muß ein Mietvertrag unbedingt vergebührt werden, oder genügt die Unterschrift?
Zivilrechtlich ist der Vertrag auch ohne Vergebührung beim Finanzamt gültig. Allerdings ist dies ein Finanzvergehen. Sie müßten gegebenenfalls wenigstens mit der Verdopplung der Gebühren rechnen.
Stimmt es, daß in Wien eine Vorschrift besteht, daß das Haustor nachts abgeschlossen werden muß?
Der Hauseigentümer, bzw. ein von ihm bestellter Vertreter haben dafür Sorge zu tragen, daß das Haustor in der Zeit von 22 bis 6 Uhr abgeschlossen ist. Bei Nichteinhaltung dieser Vorschrift kann das Magistratische Bezirksamt Geldstrafen verhängen.
Bis zu welcher Wohnungsgröße hat man Anspruch auf einen Althaussanierungskredit?
Geförderte Wohnungsverbesserungskredite werden nur bis zu einer Wohnungsgröße von 130 Quadratmeter vergeben.
Meinem Großvater gehört eine Eigentumswohnung im dritten Stock eines Hauses. Da er 86 Jahre alt ist und Probleme mit dem Stiegensteigen hat, hat er sich bei den anderen Wohnungseigentümern um Zustimmung zum Einbau eines Treppenlifts bemüht. Er hat sich auch bereit erklärt, jene Kosten, die nicht die Gemeinde übernehmen wird, in Höhe von öS 150.000,-- selbst zu zahlen. Müssen die anderen Wohnungseigentümer dem Einbau des Lifts dennoch zustimmen?
Der Wohnungseigentümer ist berechtigt, auf seine Kosten Änderungen an gemeinsamen Teilen der Liegenschaft (so auch dem Stiegenhaus) vorzunehmen, wenn die Änderungen entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Dieser Anspruch kann im Außerstreitverfahren durchgesetzt werden.