Source: https://www.sluzebnosc.info/jak-ustanowic-dozywocie-na-rzecz-siostry-przebywajacej-w-polsce-na-podstawie-karty-pobytu-material-667.html
Timestamp: 2020-01-22 11:30:23+00:00
Document Index: 121483844

Matched Legal Cases: ['art. 908', 'art. 908', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 176', 'art. 181', 'art. 6', 'art. 8', 'art. 1', 'art. 3', 'art. 8', 'art. 285', 'art. 296', 'art. 298', 'art. 297', 'art. 288', 'art. 296', 'art. 297', 'art. 285', 'art. 285', 'art. 285', 'art. 296', 'art. 285', 'art. 46', 'art. 45', 'art. 265', 'art. 65', 'art. 908', 'art. 908', 'art. 908', 'art. 908', 'art. 285', 'art. 296', 'art. 908', 'art. 908', 'art. 908', 'art. 247', 'SK 40/97 ']

Jak ustanowić dożywocie na rzecz siostry przebywającej w Polsce na podstawie karty pobytu?
Tomasz Krupiński • Opublikowane: 02-08-2019
W jaki sposób ustanowić dożywocie 1/3 części swej nieruchomości (1/2 części) na rzecz siostry przebywającej w Polsce na podstawie karty pobytu? Siostra jest obywatelką Ukrainy, ja zaś posiadam obywatelstwo polskie. Jestem współwłaścicielką wspomnianej nieruchomości w 1/2 części, gdyż taki udział przepisał na mnie w ubiegłym roku jako darowiznę mój ojciec. 1/2 nadal należy do ojca.
Przede wszystkim należy wyjaśnić, jaka jest różnica pomiędzy klasyczną umowę dożywocia a ustanowieniem służebności osobistej dożywotniego zamieszkania. Nie wiem bowiem, jaki jest rzeczywisty Pani cel. Czy chodzi Pani o umowę dożywocia, czy też ustanowienie dla siostry służebności osobistej dożywotniego zamieszkania na nieruchomości. Zacznijmy więc od omówienia obu tych instytucji. Zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego (K.c.):
§ 2. W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna.”
Jak widać, klasyczna umowa dożywocia to umowa zbycia nieruchomości lub jej części, w wyniku której nabywca otrzymuje nieruchomość i w zamian za to jest zobowiązany do określonych świadczeń na rzecz zbywcy.
W zamian za ustanowienie dożywocia uprawniony przenosi na rzecz zobowiązanego prawo własności nieruchomości. Z przepisu art. 908 K.c. wynika, że przedmiotem świadczenia dożywotnika może być własność nieruchomości. Może być to nieruchomość dowolna, zarówno gruntowa, budynkowa, jak i lokalowa, a także jej część (udział we współwłasności – por. wyrok SN z 30 marca 1998 r., III CKN 219/98, Lexis.pl nr 348443).
Tak więc powyższa umowa wiąże się dla Pani siostry z nabyciem udziału we współwłasności nieruchomości, co może być problemem. Ze wskazanych okoliczności wynika, że Pani siostra jest obywatelką Ukrainy, a w Polsce przebywa na podstawie karty pobytu. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców:
„1. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi.
4) osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.”
Następnie według art. 1a tej ustawy:
a) czasowy z wyłączeniem zezwolenia, o którym mowa w art. 176 i art. 181 ust. 1 ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach, lub
6. Nabycie nieruchomości rolnych przez cudzoziemców następuje dodatkowo, z zachowaniem przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
Zgodnie z art. 6, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne, tj. zachodzi bezwzględna nieważność czynności prawnej dokonanej bez zezwolenia wymaganego ustawą (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2008 r., III CZP 53/08, opubl. OSNC 2009/7-8/98).
Tak więc Pani siostra, chcąc otrzymać od Pani nieruchomość na podstawie umowy dożywocia, musiałaby otrzymać stosowne zezwolenie, dla skuteczności tej umowy.
Według zaś art. 8 ust. 1 ustawy – nie wymaga uzyskania zezwolenia, z zastrzeżeniem ust. 3:
7) nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną określoną w art. 1 ust. 2 pkt 4 akcji lub udziałów w spółce, o której mowa w art. 3e, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.”
Według wskazywanego ust. 3 tego artykułu – zwolnień, o których mowa w ust. 1, nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.
Tak więc jeżeli Pani siostra nie jest zwolniona od uzyskania zezwolenia (art. 8 ustawy), to na jej nabycie musi otrzymać zezwolenie ministra. Minister oczywiście może jej także odmówić nabycia takiej nieruchomości.
Co do ustanowienia służebności dożywotniego mieszkania (służebność osobista), sprawa wydaje się być łatwiejsza, gdyż nie dochodzi do nabycia przez Pani siostrę prawa własności ani użytkowania wieczystego nieruchomości, czyli czynność ta nie podlega regulacjom ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Zgodnie z art. 285 w związku z art. 296 K.c. – służebność osobista polega na obciążeniu konkretnej nieruchomości (gruntu, budynku lub lokalu) na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść polega bądź na tym, że osoba uprawniona może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem osoby uprawnionej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu prawa własności danej nieruchomości.
Służebność osobista może być ustanowiona przede wszystkim w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążanej a nabywcą służebności, przy czym dla skutecznego ustanowienia służebności mieszkania, oświadczenie woli właściciela nieruchomości w tym zakresie musi mieć formę aktu notarialnego.
Poza umową zakres służebności osobistej jak i sposób jej wykonywania określa się, uwzględniając osobiste potrzeby uprawnionego, charakter służebności oraz miejscowe zwyczaje oraz zasady współżycia społecznego (art. 298 K.c.). W każdym jednak przypadku służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej (art. 297 K.c. w zw. z art. 288 K.c.).
Tutaj jednak przeciwko ustanowieniu takiego rodzaju służebności sprzeciwia się orzecznictwo sądowe, bowiem Pani taką służebność chciałaby ustanowić na udziale w nieruchomości wspólnej, a nie na rzeczy (całej nieruchomości).
Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 2015 r. V CSK 416/14: „służebnością osobistą – służebnością mieszkania można obciążyć tylko rzecz, tj. nieruchomość. Natomiast udział w nieruchomości wspólnej jest prawem rzeczowym. Udział nie jest więc rzeczą, ale prawem. Na prawie można ustanowić co najwyżej użytkowanie.
Ze stanu faktycznego wynikało, że wnioskodawca chciał wpisać służebność mieszkania, co sądy obu instancji oddaliły. Z ustaleń Sądów obu instancji wynikało, że wymieniona księga wieczysta jest prowadzona dla zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr 1828/102, o powierzchni 0,1030 ha, zaś wnioskodawca jest współwłaścicielem tej nieruchomości w 120/250 częściach.
Wnioskodawca udział ten kupił umową z dnia 13 maja 2013 r. zawartą w formie aktu notarialnego. Umową tą ustanowił nadto na nabytym przez siebie udziale służebność mieszkania na rzecz swojej matki, postanawiając, że służebność polega na zamieszkiwaniu w całym domu położonym na nieruchomości wraz z prawem korzystaniu z zabudowań gospodarczych, garażu oraz ogrodu i z prawem swobodnego poruszania się po całej nieruchomości. We wnioskach wieczystoksięgowych zawartych we wspomnianym akcie notarialnym wniósł o wpisanie w księdze wieczystej służebności mieszkania na nabytym przez niego udziale.
Sąd Najwyższy stwierdził, że zgodnie z treścią art. 296 K.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). W myśl art. 297 K.c. do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, z zachowaniem przepisów rozdziału II działu III tytułu III księgi drugiej K.c. Odesłanie to oznacza, że zastosowanie ma również art. 285 K.c. stanowiący, iż nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega m.in. na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej.
Nie budzi wątpliwości, że przy służebnościach osobistych nie występuje kategoria zwana nieruchomością władnącą, o której stanowi powołany art. 285 K.c., uprawnionym jest bowiem oznaczona osoba fizyczna. W tym więc zakresie stosowanie art. 285 K.c. do służebności osobistych jest wyłączone. Niewątpliwie jednak przy służebnościach osobistych występuje kategoria nieruchomości obciążonej, skoro w myśl art. 296 K.c. służebność osobista obciąża nieruchomość. Zarówno z treści tego przepisu, jak i art. 285 K.c. wynika, że obciążenie dotyczy nieruchomości, którą może być nieruchomość gruntowa, lokalowa, budynkowa (art. 46 § 1 K.c.). Nieruchomość jest rzeczą (art. 45 K.c.). Tak więc służebność, zarówno gruntowa jak i osobista, jako ograniczone prawo rzeczowe, jest prawem na rzeczy cudzej i obciąża tę rzecz, a więc całą rzecz, również wówczas, gdy rzecz ta objęta jest współwłasnością.
Nie jest więc dopuszczalne ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest służebność, również osobista, na ułamkowej części nieruchomości, jak też na udziale współwłaściciela we współwłasności.
Ułamkowa część, podobnie jak i udział we współwłasności, nie jest rzeczą, jest prawem, prawo zaś może być przedmiotem takiego obciążenia tylko wówczas, gdy ustawa dopuszcza ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na prawie. Przewiduje to art. 265 § 1 K.c. stanowiący, że przedmiotem użytkowania mogą być prawa, a także art. 65 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, który dopuszcza ustanowienie hipoteki na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.
Nie jest dopuszczalne ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest służebność, również osobista, na części rzeczy, to jest obciążenie takim prawem fizycznie oznaczonej części rzeczy. Oznaczenie w umowie sposobu korzystania z rzeczy, w tym ograniczenie tego korzystania do oznaczonej części rzeczy (nieruchomości) nie jest obejściem powyższego wymogu, mamy tu bowiem do czynienia z treścią ustanowionego prawa, a nie jego wymogiem konstrukcyjnym.
Nie można podzielić stanowiska skarżącego, że dopuszczalność ustanowienia służebności osobistej mieszkania na udziale we współwłasności wynika z art. 908 K.c. regulującego treść dożywocia, ponieważ umowa o dożywocie może być zawarta w zamian za przeniesienie udziału w nieruchomości. Treść umowy o dożywocie reguluje, co do zasady, art. 908 § 1 K.c., stanowiąc, że nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, co w braku odmiennej umownej regulacji oznacza, że powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczyć mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Z przepisu tego nie wynika, że przez zawarcie umowy o dożywocie powstaje na rzecz dożywotnika służebność osobista mieszkania. Przyjęcie zbywcy jako domownika lub dostarczenie mieszkania, o czym mowa w art. 908 § 1 K.c. nie jest tożsame ani z powstaniem ani z ustanowieniem służebności mieszkania. Strony mogą natomiast w umowie o dożywocie, w myśl art. 908 § 2 K.c., obciążyć nieruchomość służebnością osobistą mieszkania, a więc ustanowić tę służebność. Wówczas służebność staje się elementem treści prawa dożywocia, jednakże podlega ona, również w zakresie powstania, ustawowemu reżimowi właściwemu dla tego rodzaju prawa. Nie powstanie więc, jeżeli nie zostaną zachowane wymagania wynikające z art. 285, art. 296 K.c. Do odmiennych wniosków nie prowadzą powołane przez skarżącego orzeczenia Sądu Najwyższego.
W wyroku z dnia 30 marca 1998 r. III CKN 219/98 (niepubl.) Sąd Najwyższy wskazał, że przedmiotem umowy przewidzianej w art. 908 § 1 k.c. może być udział w nieruchomości, przy czym ze stanu faktycznego sprawy wynikało, że przeniesienie własności udziału w nieruchomości nastąpiło w zamian za dostarczanie środków utrzymania, mieszkania i opieki (stąd też Sąd Najwyższy odwołał się do art. 908 § 1 k.c.), a nie w zamian ustanowienia służebności mieszkania (art. 908 § 2 k.c.). Z kolei w uzasadnieniu postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 13 grudnia 2001 r. IV CKN 566/00 (OSNC z 2002 r. Nr 10, poz. 127) jedynie stwierdzono, że przedmiotem umowy o dożywocie może być udział w nieruchomości, co nie budzi wątpliwości.
Wniosku o dopuszczalności ustanowienia służebności osobistej mieszkania na udziale nie można wyprowadzać z powstałej następczo sytuacji prawnej, w której służebność ta utrzymuje, mimo nabycia przez uprawnionego z tego prawa, udziału w nieruchomości obciążonej. Zagadnieniem tym, w aspekcie powstania (braku) konfuzji (konsolidacji) zajmował się Sąd Najwyższy m.in. w uchwale z dnia 10 marca 1983 r. III CZP 3/83 (OSNC z 1983 r. Nr 8, poz. 115). Niezależnie od wniosku o braku podstaw dla stosowania w takiej sytuacji w jakimkolwiek zakresie art. 247 K.c., z uwagi chociażby na różny zakres uprawnień współwłaściciela nieruchomości i uprawnionego ze służebności mieszkania, Sąd Najwyższy stwierdził, że wniosek taki wiąże się i z tym, że służebność obciąża całą nieruchomość, a nie udział w niej. Analogiczne stanowisko Sąd Najwyższy wypowiedział w postanowieniu z dnia 25 kwietnia 2007 r. IV CSK 40/97 (niepubl.), wskazując, że należy rozróżniać ograniczone prawa rzeczowe, które mogą obciążać udział we współwłasności nieruchomości i te, które obciążają całą nieruchomość, nawet wówczas gdy jako przedmiot prawa nieruchomość ta przysługuje niepodzielnie kilku osobom.
Biorąc pod uwagę, że w postępowaniu o wpis, kontroli sądu wieczystoksięgowego podlega skuteczność materialnoprawna czynności prawnej, na podstawie której doszło do ustanowienia prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej, a w sprawie niniejszej kontrola ta doprowadziła do trafnego wniosku o wadliwości tej czynności, nie było podstaw do uwzględnienia skargi kasacyjnej.”
Jak więc z powyższego wynika, można na rzecz Pani siostry zbyć udział w zamian za ustanowienie już dla Pani jako zbywcy dożywotniego zamieszkiwania, za zezwoleniem ministra. Co do ustanowienia służebności z wpisem w księdze wieczystej – ustanowienie takiej służebności na udziale (a nie na całej nieruchomości za zgodą Pani ojca) jest niemożliwe.
Oddanie części domu przekazanej za służebność osobistą
Odzyskanie pokoju należącego do służebnika
Kupno domu za okazyjną cenę i ustanowienie dożywocia lub służebności dla właściciela