Source: https://www.dk-ra.de/zu-weitreichendes-minderungs-und-aufrechnungsverbot-ist-unwirksam/
Timestamp: 2018-12-16 15:45:37
Document Index: 29226224

Matched Legal Cases: ['§ 8', '§ 8', '§ 309', 'BGH', '§ 307', '§ 536', 'BGH']

Zu weitreichendes Minderungs- und Aufrechnungsverbot ist unwirksam – Daryai & Kuo
UrteilStart Aktuelle Urteile Mietrecht - Gewerberaum Zu weitreichendes Minderungs- und Aufrechnungsverbot ist unwirksam
Die Mieterin hatte gegenüber dem Vermieter die Miete für die Monate Januar bis Juli 2009 aufgrund eines Wassereintritts durch das Dach in den Personalraum gemindert. Kurz vor Eintritt der Verjährung machte die Vermieterin die Forderung für die nicht gezahlte Miete gerichtlich geltend. Sie berief sich insbesondere auf § 8 des Mietvertrages, der wie folgt lautete:
Der überwiegende Teil der Klausel ist inzwischen in Gewerberaummietverträgen üblich. Mit ihr wird das Recht zur Minderung zunächst und das Recht zur Zurückbehaltung insgesamt ausgeschlossen. Um eine Minderung durchzusetzen, muss der Mieter die Miete dann unter Vorbehalt leisten und später die aufgrund der Minderung eigentlich zu viel geleistete Miete einklagen.
Das Besondere hier ist, dass die Klausel im letzten Teil des ersten Absatzes die Möglichkeit zur Aufrechnung auf Forderungen aus dem Mietverhältnis beschränkt. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass Forderungen aus einem außerhalb des Mietverhältnisses stehenden Rechtsverhältnis, selbst wenn diese unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind, von einer Aufrechnung ausgeschlossen werden.
Das Amtsgericht hatte der Klage der Vermieterin stattgegeben. Das Landgericht bestätigte in der Berufung das erstinstanzliche Urteil. Beide Gerichte sind von der Wirksamkeit der Klausel ausgegangen.
Der Bundesgerichtshof hebt die beiden Entscheidungen auf und verweist den Rechtsstreit zurück an das Landgericht. Er begründet seine Entscheidung damit, dass das Aufrechnungs- und Minderungsverbot des § 8 Mietvertrag unwirksam sei.
In § 309 Nr. 3 BGB ist geregelt, dass eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die ein Verbot der Aufrechnung mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen vorsieht, unwirksam ist. Die Regelung ist zwar nicht direkt auf Verträge unter Unternehmern anwendbar. Der Grundgedanke, dass eine derartige Verkürzung der Rechte den Geschäftspartner des Verwenders von AGB entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, ist aber auch im Geschäftsverkehr unter Unternehmern zu beachten. Dies sei, so der BGH, aufgrund der in § 307 BGB normierten allgemeinen Regelungen zur Unwirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen bei unangemessener Benachteiligung auch im unternehmerischen Geschäftsverkehr zu beachten.
Neuere Gewerberaummietverträge sehen nahezu sämtlich ein Verbot der Aufrechnung und der Minderung vor. Eine abschließende Entscheidung des Bundesgerichtshofs, ob formularmäßig das Recht zur Minderung ausgeschlossen werden kann, steht aber noch aus. Derzeit kann man von der Wirksamkeit einer solchen Regelung ausgehen, da der Bundesgerichtshof im Zusammenhang mit solchen Regelungen schon mehrfach auf § 536 Abs. 4 BGB verwiesen hat. Demnach darf das Minderungsrecht des Mieters nur im Wohnraummietrecht nicht abgeändert werden. Hieraus folge im Umkehrschluss, so der BGH, dass ein Abweichen in der Geschäftsraummiete möglich sein soll.
Als Mieter sollte man sich bei Abschluss eines Gewerberaummietvertrages der eventuell schwerwiegenden Konsequenzen einer solchen Klausel bewusst sein. Ist die Klausel wirksam, muss man selbst bei offensichtlichem Mangel die Miete zunächst weiter in voller Höhe leisten, wenn der Vermieter einem keine angemessene Minderung zusteht oder aus anderen Gründen die direkte Umsetzung der Minderung verweigert. Bis zur rechtskräftigen Entscheidung eines Gerichts muss man dann diese Miete aus einem eventuell erheblich verminderten Umsatz zahlen, da man ansonsten die Kündigung des Mietvertrages riskiert. Alternativ besteht für den Mieter, nachdem unter Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels aufgefordert wurde, die Möglichkeit der fristlosen Kündigung des Mietvertrages. Das damit verbundene Risiko bei Unwirksamkeit der Kündigung – insb. Leistung der Miete bis zum Ende der Mietzeit, wenn der Vermieter keinen Nachmieter findet – wird aber der Großteil aller Mieter scheuen. Wenn man für die Existenzgründung ein Darlehen aufgenommen hat und die Darlehensraten aus dem Umsatz des Geschäftes leisten will, kommt diese Option eher nicht in Betracht.
Allgemeine GeschäftsbedingungenAufrechnungGewerbeLadengeschäftMangelMietrechtMietvertragMinderungVertragsgestaltung
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