Source: https://www.deutsche-anwaltshotline.de/rechtsberatung/108087-keller-war-in-grundrisszeichnung-nicht-numeriert
Timestamp: 2019-01-20 11:05:05
Document Index: 245973084

Matched Legal Cases: ['§ 3', '§ 4', '§ 8', '§ 8', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 5']

ï»¿ Keller war in Grundrisszeichnung nicht numeriert
Keller war in Grundrisszeichnung nicht numeriert
Wir haben 1995 eine Eigentumswohnung gekauft. Voraussetzung für den Kauf war: mind. 100 qm, Keller, Garage, Garten. In XY fanden wir eine solche Wohnung und kauften diese. Im Kaufvertrag stand damals nicht der Keller eingetragen. Auf meine diesbezügliche Frage antwortete mir der Makler, das sei auch so nicht üblich und im Übrigen gibt es ja nur den einen Keller zur Wohnung, also ist das so okay.
Die Wohnung liegt in einem umgebauten Bungalow. Ein Arzt hatte hier seine Praxis mit 2 Praxisräumen und Schwimmbad und die Wohnung mit Keller - welche wir jetzt bewohnen - in einem Anbau. Der Bungalow wurde umgebaut in 4 Wohnungen, das heißt: die 2 Praxisräume vorn zur Straße und das Schwimmbaud wurden zur Wohnung umfunktioniert. Die Arztwohnung im hinteren Anbau blieb so wie sie war.
Jetzt, nach 18 Jahren, fiel einer Miteigentümerin auf, dass in den Grundriss-Zeichnungen, in denen die Wohnungen und Räume nummeriert sind, unser Keller keine Nummer hat. Nunmehr wurde von 3 Möglichkeiten gesprochen.
1) Entweder wir räumen den Keller und stellen diesen der Allgemeinheit zur Verfügung;
2) wir mieten den Raum und zahlen an die Gemeinschaft Miete;
3) oder wir kaufen der Gemeinschaft den Keller ab.
Um des lieben Friedenswillen möchten wir natürlich den Keller abkaufen und die Nummerierung - also zu unserer Wohnung gehörend - notariell eintragen lassen (auf unsere Kosten).
Nunmehr wurde uns gesagt: "Ihr habt den Keller damals im guten Glauben mitgekauft und nutzt ihn jetzt seit 18 Jahren. Es gibt doch irgendwas von Gewohnheitsrecht oder so ähnlich, weil der Nutzung in den 18 Jahren niemals widersprochen wurde."
Falls die Gemeinschaft mit dem Keller-Kauf oder Miete nicht einverstanden ist, dürften wir uns darauf berufen, dass ein so genanntes Gewohnheitsrecht besteht und dass dies so lange gültig ist, bis wir irgendwann vielleicht ausziehen oder die Wohnung verkaufen?
Sie wollen nun wissen, ob sich aus der jahrelangen Nutzung – immerhin sind es 18 Jahre – für sich eine Art Gewohnheitsrecht herausgebildet haben könnte.
Das Gewohnheitsrecht ist eine ungeschriebene Rechtsquelle im Zivil- und Verwaltungsrecht.
Die Entstehung setzt Folgendes voraus (BAG 24.06.2004 - 2 AZR 208/03):
Eine lang andauernde tatsächliche Übung in einer gleichmäßigen Form.
Die Beteiligten müssen in der Überzeugung handeln, durch die Einhaltung der Übung bestehendes Recht zu befolgen, sich also rechtlich gebunden fühlen, obwohl eine solche (formale) Bindung gar nicht besteht.
Die genannten Kriterien werden in der Praxis sehr eng ausgelegt, da das deutsche Rechtssystem grundsätzlich auf geschriebenem Recht basiert.
Die oben genannten Kriterien scheinen auf den ersten Blick zwar zutreffend sein, in Ihrem Falle kommt aber noch eines hinzu:
Bei geplanten Vorhaben bzw. Neubauten wird den Miteigentümern am Grundstück jeweils das Sondereigentum an der Wohnung und der Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum eingeräumt (§ 3 WEG). Die Parteien verpflichten sich hierzu vertraglich. Diese Vereinbarung muss gem. § 4 WEG in das Grundbuch eingetragen werden.
Die Eintragung in das Grundbuch erfolgt aber nur, wenn ein genauer Aufteilungsplan vorgelegt wird.
Der Aufteilungsplan dient der Abgrenzung von Sonder- und Miteigentum. Er besteht aus einer Zeichnung, aus der sich die Aufteilung des ganzen Gebäudes sowie die Größe und Lage der sich im Sonder- und gemeinschaftlichen Eigentum befindlichen Räume ergibt. Der Aufteilungsplan muss die zusammengehörigen Räume kennzeichnen.
Unbestimmtheit kann zu Unwirksamkeit führen !
Bei Unklarheiten kann die Gefahr bestehen, dass kein wirksames Wohnungseigentum begründet wird.
Bei der Umwandlung von bestehenden Gebäuden gibt der Grundstückseigentümer gem. § 8 WEG eine Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt ab. Die Teilungserklärung enthält die Grundlagen der Eigentümergemeinschaft, vergleichbar mit dem Aufteilungsplan. Sie muss auch die Aufteilung der Miteigentumsanteile enthalten und die Sondereigentumsrechte festlegen.
Die Teilung wird erst mit Anlegung des Wohnungsgrundbuches wirksam (§ 8 Abs. 2 WEG).
Sie kann später bei Vorliegen bestimmter Umstände durch gemeinsame Erklärung der Wohnungseigentümer geändert werden, vgl. OLG Kiel, 22.08.2002 - 11 U 26/01, NJW-RR 2003, 158.
So liegt der Fall wohl bei Ihnen. Der Bungalow ist in Eigentumswohnungen aufgeteilt worden.
Der teilende Eigentümer darf in der Teilungserklärung eine Gebrauchsregelung vorgeben (hier Nutzung für betreutes Wohnen), so der BGH im Urteil vom 13.10.2006 - V ZR 289/05.
Gründungsmängel , die sich auf die Einräumung von Sondereigentum beschränken, berühren die Aufteilung in Miteigentumsanteile nicht. Das beruht auf der Überlegung, daß auf diese Weise die Auswirkungen und die Beseitigung eines Gründungsmangels zu lokalisieren sind, während die Begründung des
Wohnungseigentums an den übrigen Einheiten unberührt bleibt, so der BGH in seinem Urteil vom 01.10.2004 - V ZR 210/03.
Eine Berufung auf den guten Glauben an die Richtigkeit der Teilungserklärung greift dann nicht durch, wenn die Abweichung zwischen Grundbuch und Wirklichkeit für jedermann ersichtlich ist, beschloss das OLG Stuttgart am 13.03.2001 - 8 W 70/00.
Ist Sondereigentum nur wegen fehlerhafter Abgrenzung nicht entstanden, sind sämtliche Wohnungseigentümer verpflichtet, zur Beseitigung des entstandenen isolierten Miteigentumsanteil vertraglich an dem betroffenen Gebäudeteil Sondereigentum einzuräumen. Stimmen die wörtliche Beschreibung des Gegenstands von Sondereigentum in der Teilungserklärung und die Angaben im Aufteilungsplan nicht überein, ist grundsätzlich keiner der sich widersprechenden Erklärungsinhalte vorrangig und Sondereigentum nicht entstanden, urteilte der BGH am 30.06.1995 - V ZR 118/94.
BGH, 03.11.1989 - V ZR 143/87, NJW 1990, 447 ff. - Gründungsmängeln bei Verstoß gegen § 5 Abs. 2 WEG.
Der vom Bundesgerichtshof beurteilte Sachverhalt in oben genannter Entscheidung ist mit Ihrem Fall durchaus vergleichbar. Daraus folgt, dass nur dann ein Sondereigentum eingeräumt werden muss, wenn sich in einer Urkunde in Bezug auf den Keller irgendein Hinweis findet.
Wenn dem nicht so ist, ist Sondereigentum nicht entstanden. Es bleibt auch nach Jahren beim Gemeinschaftseigentum.
Sie müssen daher nicht nur auf den Grundrisszeichnungen nachschauen, sondern in den notariellen Urkunden zur Teilungserklärung und dem Wohnungsgrundbuch.
Ich hoffe, dass ich Ihnen weiter helfen konnte und empfehle Ihnen, tatsächlich die Möglichkeit 3 zu favorisieren. Sollte es hierbei Widerstände innerhalb der Eigentümergemeinschaft geben, würde ich dazu raten, gemeinschaftlich nach einer Lösung zu sorgen. Ein dauerhafter Verbleib des Kellers im Gemeinschaftseigentum hätte für alle den Nachteil, dass alle diesen Keller unterhalten und bewirtschaften müssten. Die Kosten würden alle betreffen.