Source: http://agenziaimmobiliarediroma.com/486/assemblea-di-condominio.html
Timestamp: 2019-09-20 05:42:01+00:00
Document Index: 96634257

Matched Legal Cases: ['art. 1136', 'art. 1105', 'art. 1139', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 66']

L'Assemblea di condominio - Le Chat Immobiliare - Roma
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Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - 10 Commenti
L’ Assemblea dei condomini può essere tenuta sia in prima che in seconda convocazione, come previsto dall’art. 1136 del codice civile. E’ però da sottolineare che potrebbe esserci anche una sola convocazione, la cui validità dovrebbe semmai attuarsi al momento della sua apertura: cioè, nel controllo del numero dei presenti e nella verifica dei documenti comprovanti che tutti i condomini siano stati invitati alla medesima.
Da quanto detto, è facile dedurre che saranno le “maggioranze” che qualificheranno come operanti o meno le discussioni, e le conseguenti decisioni e deliberazioni (e non la convocazione dell’Assemblea in senso stretto).
L’ideale sarebbe che per le riunioni di Condominio vi fosse una sola convocazione: ma al momento però esistono una prima ed una seconda convocazione, ed a questo dettato normativo è necessario attenersi.
Esaminiamo ora come possa essere possibile arrivare a chiarire quali maggioranze occorrano perché una Assemblea condominiale sia validamente costituita.
In prima convocazione l’assemblea è validamente costituita quando è composta da tanti condomini che rappresentino i 2/3 dei partecipanti al condominio (in proprio o per delega), e contestualmente anche i 2/3 del valore dell’intero edificio (che d’ora in poi chiameremo più semplicemente “capitale”): tradotto in millesimi, corrisponde ad un minimo di 667 millesimi, derivanti dalla somma delle singole quote appartenenti ai singoli condomini.
Non possiamo ritenere però esaurito l’argomento senza accennare che è invalso l’uso di unificare all’avviso di convocazione, anche l’invito a partecipare direttamente alla seconda convocazione.
Ciò senza dubbio semplifica il lavoro, di per sé già oneroso, dell’amministratore, ma purtroppo – a rigidi termini di interpretazione di legge – esclude ogni possibilità di valida convocazione, e di conseguenza di ogni eventuale successiva deliberazione. Infatti, la legge consente l’applicazione di requisiti meno severi per la costituzione della assemblea – quando non si sia potuta costituirla in prima convocazione – in una seconda: ma questo non vuol dire ignorarne l’esistenza, e l’importanza.
La convocazione di tutti i condomini
Fino a quando non ci sarà una riforma sostanziale, ogni amministratore dovrà invitare – con chiare ed evidenti distinzioni formali – alla assemblea i condomini, sia in prima che in seconda convocazione. Ed a nulla servirebbe rappresentare che l’omissione è avvenuta in perfetta buona fede, e neppure che la deliberazione è stata adottata con valide maggioranze, tanto da rendere comunque non necessario il voto del condomino non regolarmente convocato: e ciò ha una sua propria corretta logica, in quanto ciascun condomino ha diritto non solo di votare, ma di discutere qualsiasi argomento. E una espressione, una opinione anche di una sola persona può spesso far cambiare le discussioni e le conseguenti deliberazioni.
Impugnazione dell’assemblea
E che cos’altro accade se nell’avviso di convocazione manchi – in toto od in parte – l’ordine del giorno? Va da sé che tale omissione può comportare ai sensi dell’art. 1105 comma 3°, e dell’art. 1139 del c.c. la nullità della deliberazione.
che cosa succede se un condomino si presenta in seconda convocazione come d’uso e scopre che l’assemblea ha avuto luogo in prima convocazione e nessuno gliel’aveva detto?
Cassazione civile, sez. II, 27 marzo 2003, n. 4531
In materia di delibere condominiali, i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condominio rappresentato sono disciplinati, in difetto di norme particolari, dalle regole sul mandato, con la conseguenza che l’operato del delegato nel corso dell’assemblea non è nullo e neppure annullabile ma inefficace nei confronti del delegante fino alla ratifica di questi; tale inefficacia (temporanea) non è tuttavia rilevabile d’ufficio, ma solo su eccezione del condominio pseudo-rappresentato.
Cassazione civile, sez. II, 27 giugno 1992, n. 8074
La mancata comunicazione, agli aventi diritto, dell’avviso di convocazione dell’assemblea dei condomini prescritto dall’art. 1136, comma 6, c.c., comporta la nullità assoluta ed insanabile della deliberazione, opponibile anche dai condomini che hanno ricevuto la comunicazione e partecipato all’assemblea.
Cassazione civile, sez. II, 22 novembre 1985, n. 5769
In tema di condominio negli edifici, la disposizione del comma 6 dell’art. 1136 c.c. – secondo cui l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione – implica che ogni condomino ha il diritto di intervenire all’assemblea, e deve quindi essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l’avviso di convocazione previsto dal comma ultimo dell’art. 66 disp. att. e trans. c.c. sia non solo inviato ma anche ricevuto nel termine (almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza) ivi previsto.
E cosa succede quando l’assemblea condominiale è convocata in un luogo e nello stesso giorno si fa da altra parte?
Occorre verificare quale indirizzo è stato indicato nel verbale di assemblea. Se il luogo non corrisponde l’assemblea può essere impugnata entro 30 giorni dalla ricezione del verbale e quindi dichiarata nulla. Se invece l’indirizzo corrisponde – ed è quindi falso – devi trovare il modo di dimostrarlo, e impugnare l’assemblea.
cosa succede se uno o piu condomini si rifiutano di partecipare all assemble pur avendo ricevuto avviso e averlo rifiutata?
Puo’ l’amministratore scegliere come luogo, per le riunioni di condominio il proprio domicilio?
cosa succede se l’assemblea viene convocata oltre i 90 giorni previsti dalla chiusura della gestione?
Gli affittuari non hanno diritto ne’ di essere convocati, ne’ di avere un peso nelle decisioni condominiali ?
cosa e’ doveroso fare , mediante assemblea condominiale , per modificare il regolamento di condominio e se incide il fatto che dei precedenti firmatari dello stesso non vi risiede piu’ nessuno eccezion fatta per uno soltanto ?
Un verbale d’assemblea condominiale firmato solo dal presidente ma rifiutato di firmare dal segretario e’ ugualmente valido?