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Timestamp: 2017-03-25 13:49:49
Document Index: 43064563

Matched Legal Cases: ['§ 24', '§ 24', '§ 22', '§ 24', 'BGH', '§ 24', '§ 25', '§ 21', '§ 22', '§ 22', '§ 22']

WEG § 24 Kausalität des Ladungsfehlers | Immobilien | Haufe
Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Oktober 2013
WEG § 24 Kausalität des Ladungsfehlers
WEG §§ 22 ff. Grundsatzbeschluss zu Glasveranden auf Terrassen
LG Berlin, Urteil vom 05. Februar 2013, 85 S 31/12
1. (Nur) Bei einem Ladungsmangel, der als Verstoß gegen elementare Mitwirkungsrechte einzustufen ist, kann eine Kausalitätsprüfung entbehrlich sein.2. Bei eindeutiger jahrelanger Lagerbildung kann eine Kausalität eines Ladungsfehlers verneint werden.3. Moniert ein Bevollmächtigter nicht die Anwesenheit eines Anwalts, so kann der Vollmachtgeber sich auf einen Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung nicht berufen.4. Zum Ermessen der Eigentümer bei der Gartengestaltung.SachverhaltDer Beschluss zu TOP 3a soll wegen formeller Mängel (Versammlungszeitpunkt war 13.00 Uhr an einem Werktag) für ungültig zu erklären sein. Eine übereinstimmende Erledigungserklärung in Bezug auf den Beschluss zu TOP 2 liegt vor. Die Anfechtung war erfolglos.
BegründungDie Ungültigkeit des Beschlusses zu TOP 3a ist nicht bereits aufgrund des festgesetzten Versammlungszeitpunktes auf 13.00 Uhr eines Werktags anzunehmen.Der anzuberaumende Zeitpunkt der Versammlung steht im Ermessen des Verwalters, wobei der Versammlungszeitpunkt grundsätzlich verkehrsüblich und auch für Berufstätige zumutbar sein sollte (vgl. Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 24 Rdn. 51 m.w.N.). Ob vorliegend allein der Umstand, dass die Versammlung auf 13.00 Uhr anberaumt worden war, ohne Hinzutreten weiterer Umstände die Annahme eines Einberufungsmangels rechtfertigt oder ob von einem solchen erst dann auszugehen ist, wenn der Verwalter auch auf ausdrücklichen Hinweis eines Wohnungseigentümers auf seine zeitlich bedingte Verhinderung eine Verlegung der Versammlung verweigert, kann vorliegend dahinstehen. Denn ein Einberufungsmangel führt nur dann zur Ungültigkeit des Beschlusses, wenn er sich kausal auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat.Es ist die Frage der Kausalität nicht aufgrund eines schwerwiegenden Verstoßes gegen elementare Mitwirkungsrechte der Klägerin entbehrlich. Ein solcher Verstoß liegt im Falle der Anberaumung einer Versammlung zur Unzeit nicht vor. Ein dahingehender Verstoß hätte allenfalls dann angenommen werden können, wenn sich der Verwalter bewusst und vorsätzlich über einen etwaigen Terminsverlegungsantrag der Klägerin unter Hinweis auf ihre berufsbedingte Verhinderung hinweggesetzt hätte. Eine berufsbedingte Verhinderung ihrer Teilnahme an der Versammlung hat die Klägerin nach Zugang des Einladungsschreibens jedoch mit keinem Wort geltend gemacht. Sie hat vielmehr die Verwalterin mittels der dem Einladungsschreiben beiliegenden Vollmachtsurkunde kommentarlos bevollmächtigt, sie in der Versammlung zu vertreten und entsprechend ihrer Stimmrechtsvollmacht abzustimmen. Ein schwerwiegender Verstoß gegen elementare Mitgliedschaftsrechte eines Wohnungseigentümers kann bei dieser Sachlage nicht angenommen werden. Ein solch eklatanter Verstoß liegt nach der Rechtsprechung allein dann vor, wenn ein Wohnungseigentümer bewusst rechtswidrig von der Teilnahme an der Versammlung oder der Ausübung seines Stimmrechts ausgeschlossen wird (vgl. BGH NJW 2012, 3571, 3572; NJW 2011, 679-681; Niedenführ u. a., WEG, 9. Aufl., § 24 Rdn. 37, 55). Für die behauptete bewusste Fernhaltung der Klägerin von der Versammlung liegen indes keine Anhaltspunkte vor.Der Einberufungsmangel kommt somit nur zum Tragen, wenn er sich auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat. Für die mangelnde Kausalität des Einberufungsmangels sind die Beklagten darlegungs- und beweispflichtig. Sie haben insoweit vorgetragen, dass auch bei Teilnahme der Klägerin aufgrund der hinsichtlich der Gartengestaltung bestehenden Konfliktsituation zwischen ihr und den übrigen Wohnungseigentümern mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit kein abweichendes Beschlussergebnis zustande gekommen wäre. Dies sieht das Berufungsgericht bereits im Hinblick auf das unstreitige Parteivorbringen ebenso. Zum einen ist aufgrund des bisherigen Verhaltens der Klägerin kaum davon auszugehen, dass sie überhaupt auf einer später anberaumten Versammlung erschienen wäre. So hat die Klägerin an keiner der fünf bislang stattgefunden Versammlungen teilgenommen. Dies gilt auch für die beiden letzten Versammlungen am 13. April 2012 und 8. Juni 2012, die erst gegen 18.00 Uhr begonnen hatten. Ungeachtet dessen sprechen auch die weiteren Umstände dafür, dass die Klägerin auch im Falle ihrer Versammlungsteilnahme die Mehrheit der abstimmenden Wohnungseigentümer nicht von ihrer Vorstellung der Gartengestaltung überzeugt und zu einem abweichenden Abstimmungsverhalten bewegt hätte. So macht die Klägerin während des hiesigen Verfahrens selbst geltend, dass zwischen ihr und den übrigen Wohnungseigentümern gerade in Bezug auf die Gartenanlage und deren Gestaltung sehr konträre Auffassungen und Interessen bestehen. Dies macht auch die gesamte von Klägerseite eingereichte Korrespondenz zwischen den Wohnungseigentümern deutlich. Darin haben sich nahezu sämtliche Wohnungseigentümer vehement gegen die von der Klägerin und Herrn … beabsichtigte und zu großen Teilen damals umgesetzte Gartengestaltung ausgesprochen und teilweise bereits gerichtliche Schritte angekündigt. Entsprechend haben sie sich auch in der ersten Eigentümerversammlung am 7. Januar 2011 verhalten. Ausweislich des Protokollinhalts sind dort die hier maßgeblichen Beschlussanträge auf „Rückbau der wasserseitigen Gartengestaltung” und Rückforderung des von Herrn … für die Gartengestaltung verwendeten Betrages von 33.000 € trotz erheblicher Bedenken der Verwaltung – nach den Angaben der Klägerin ohne Diskussionen – einstimmig (der Bevollmächtigte der Klägerin Herr … war nach § 25 Abs. 2 WEG nicht stimmberechtigt) angenommen worden. Dem Inhalt der gewechselten Korrespondenz sowie der Protokolle vom 7. Januar und 28. Juli 2011 kann ohne Weiteres entnommen werden, dass sich beide „Lager”, d. h. die Klägerin und Herr … als Befürworter der bisherigen Gartengestaltung und die übrigen Wohnungseigentümer – jedenfalls in Bezug auf die Planung und Ausführung der wasserseitigen Gartenanlage –, nicht kompromissbereit gegenüberstanden und sich die gegenseitigen Positionen bereits im Beschlusszeitpunkt verfestigt hatten, so dass mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass sich die Mehrheit der abstimmungsberechtigten Wohnungseigentümer in der Versammlung nicht durch klägerische Einwände hätte umstimmen lassen, zumal die übrigen Wohnungseigentümer der Klägerin und Herrn ... darüber hinaus die missbräuchliche Verwendung von ca. 30.000 € für die Gartengestaltung vorwerfen und somit beide „Lager” nicht nur Meinungsverschiedenheiten über die Gartengestaltung als solche, sondern darüber hinaus auch erhebliche finanzielle Differenzen haben. In der besagten Versammlung am 28. Juli 2011 war danach keine Situation gegeben, die Raum für Diskussionen, die die Mehrheit der abstimmenden Wohnungseigentümer zu einem anderen Abstimmungsverhalten bewogen hätte, eröffnet hätte, so dass bei diesen eindeutigen, bereits bei Versammlungsbeginn bestehenden konträren Mehrheitsverhältnissen eine Ursächlichkeit des Einberufungsmangels zu verneinen ist. Die Klägerin ist dem auch in Bezug auf den noch anhängigen Beschluss zu TOP 3a nicht ernsthaft entgegengetreten. Sie hat in diesem Zusammenhang lediglich vorgetragen, dass sie im Falle ihrer Teilnahme jedenfalls auf die bereits ausgehandelte Vergleichssumme von 60.000 € netto hingewiesen und auf eine entsprechende Abänderung des beschlossenen Vergleichs gedrängt hätte, was aber allein Gegenstand des Beschlusses zu TOP 2 war. Die Klägerin hat im Übrigen dargetan, dass in der streitgegenständlichen Versammlung am 28. Juli 2011 als Abstimmungsberechtigte allein der Wohnungseigentümer Herr … , Herr … (als Vertreter für seine Töchter sowie der Wohnungseigentümerin Dr. … ), Rechtsanwalt … als Vertreter der Eheleute … sowie der Verwalter als Vertreter für die Klägerin und einen weiteren Eigentümer anwesend waren. Ausweislich der vorliegenden Korrespondenz waren die Eigentümer Herr … , Frau Dr. … und die Geschwister … klar gegen die klägerische Gartengestaltung eingestellt, so dass auch vor diesem Hintergrund die Annahme, bei einer persönlichen Teilnahme der Klägerin in der Versammlung wäre u. U. der Beschluss zu TOP 3a mehrheitlich abgelehnt worden, als gänzlich unrealistisch einzustufen ist.Der Beschluss zu TOP 3a ist auch nicht aufgrund eines Verstoßes gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit der Versammlung ungültig.Der Klägerin mag möglicherweise hinsichtlich der Teilnahme von Rechtsanwalt … zuzugeben sein, dass die hier vorliegende in der Teilungserklärung geregelte Vertretungsbeschränkung in Bezug auf einen nicht teilnahmeberechtigten Bevollmächtigten nicht lediglich durch einen konkludenten Verzicht auf das Gebot der Nichtöffentlichkeit – wie bei einem Berater, Beistand oder sonstigen Dritten – aufgehoben werden kann, sondern insoweit eine ausdrückliche abweichende Regelung, sei es in Form einer Vereinbarung oder eines Geschäftsordnungsbeschlusses, notwendig ist. Es wird insoweit auf den Hinweisbeschluss vom 18. Dezember 2012 verwiesen. Denn auch dieser formelle Mangel hätte sich erneut mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht ursächlich auf das Beschlussergebnis ausgewirkt. Es kann im Wesentlichen auf die obigen Ausführungen – jedenfalls im Hinblick auf die in der Versammlung vorhandene Fraktionsbildung – verwiesen werden. Soweit die Klägerin eine „Fraktionierung” der Wohnungseigentümergemeinschaft im Hinblick auf die Abstimmungsergebnisse in der Eigentümerversammlung am 13. April 2012 verneint, führt auch dies zu keiner abweichenden rechtlichen Bewertung der Kausalitätsfrage. Denn die dort zur Abstimmung gestellten Beschlussanträge zu TOP 3 c d, 3 b e und 3 b f folgten nach dem Protokollinhalt „weitestgehend dem (mehrheitlich angenommenen) Gestaltungsentwurf zu TOP 3 a”, sie stellten mithin lediglich Varianten des von den Beklagten favorisierten Gestaltungsentwurfs und keine Gegenposition zu dieser Planung dar. In der Hauptsache – also in Bezug auf den Beschluss zu TOP 3 a – hat der hinsichtlich der obigen Gestaltungsvarianten abweichende Wohnungseigentümer mit den übrigen Versammlungsteilnehmern gegen die Klägerin gestimmt. Das Abstimmungsverhalten am 13. April 2012 ist mithin kein Indiz dafür, dass die weitere Gegenstimme auch gegen die zur Abstimmung gestellte Gartengesamtplanung gestimmt hätte ...Die Klägerin muss sich das Verhalten ihrer Bevollmächtigten in der Versammlung zurechnen lassen, wobei dahinstehen kann, ob die klägerische Stimmrechtsvollmacht die Verwalterin zu ihrer Versammlungsvertretung insgesamt oder nur zur Stimmabgabe in Bezug auf die Tagesordnungspunkte 2 und 3a und 3b ermächtigte. Denn die Bevollmächtigung eines Dritten zur Stimmrechtsausübung erstreckt sich zumindest in Bezug auf die konkrete Stimmrechtsanweisung auch auf das diesbezügliche Vertretungsrecht , so dass die Versammlungsbevollmächtigte der Klägerin jedenfalls im Rahmen der Abstimmungen zu den Tagesordnungspunkten 2 und 3a auf die Einhaltung des Gebots der Nichtöffentlichkeit in Bezug auf die Anwesenheit von Rechtsanwalt … verzichtet hat. Dies ergibt sich im Übrigen auch aus dem Vollmachtsformular selbst, worin die Klägerin die Verwalterin bevollmächtigt, sie „zu vertreten und zu den Tagesordnungspunkten TOP 2, 3a und 3b Beschlüsse zu fassen”. Die Klägerin hat sich danach nicht nur die erfolgte Stimmabgabe der Verwalterin als solche, sondern das gesamte Verhalten ihrer Bevollmächtigten im Rahmen der maßgeblichen Abstimmungen anrechnen zu lassen. Dahinstehen kann auch, ob ein formeller Geschäftsordnungsbeschluss bezüglich der Teilnahme von Rechtsanwalt … mangels Abstimmung überhaupt vorliegt. Denn ungeachtet dessen ist nach der ausdrücklichen Befragung der Versammlungsteilnehmer über die Teilnahme von Rechtsanwalt … und deren diesbezüglicher Zustimmung jedenfalls von einem konkludenten Verzicht der Teilnehmer auf die Einhaltung des Gebots der Nichtöffentlichkeit auszugehen.Der angefochtene Beschluss zu TOP 3a widerspricht auch in materiell-rechtlicher Hinsicht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.Der Beschluss zu TOP 3a sieht vor, dass die wasserseitige Gartenanlage „weitestgehend (gemäß) den Angaben im Verkaufsprospekt und in der Baubeschreibung zu Ziffer 6 ‚Außenanlagen’ und zu Ziffer 8 ‚Sonstiges’ sowie dem dort in Bezug genommenen Außenanlageplan” hergestellt werden soll, so dass der Charakter der wasserseitigen Gartenanlage, wie vom Bauträger geplant, erhalten bleibt. Im Einzelnen soll der dem Versammlungsprotokoll beiliegende, als Anlage 1 bezeichnete „Neue Pflanzplan” (Bl. 109 d. A.) nebst „Beschreibung der geplanten wasserseitigen Gartenveränderungen” zur Ausführung gelangen. Laut Baubeschreibung zu „Ziffer 6. Außenanlagen” stellt „der Freiflächenplan … (wasserseitig) einen Hang mit Solitärsträuchern, eine Rasenterrasse und ein Rasenparterre am Wasser mit üppig bepflanztem natürlichen Ufer dar”.Die erstmalige gärtnerische Gestaltung des gemeinschaftlichen Grundstücks z. B. durch Anpflanzungen können die Wohnungseigentümer grundsätzlich mehrheitlich nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG beschließen, soweit nicht die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung die Gestaltung verbindlich festlegen (vgl. Niedenführ u. a., WEG, 9. Aufl., § 22 Rdn. 29). Eine mangelnde Übereinstimmung des neuen Pflanzplans mit der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung hat die Klägerin innerhalb der Klagebegründungsfrist nicht gerügt. Dies gilt auch für eine etwaige Rüge der fehlenden Beschlusskompetenz. Dass mit dem Beschluss eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG einhergeht, wie dies grundsätzlich bei einer radikalen Änderung der bisherigen oder der verbindlich geplanten Gartenanlage nach Charakter, Erscheinungsbild und Funktion der Fall sein kann (Bärmann, a.a.O., § 22 Rdn. 58), ist innerhalb der Klagebegründungsfrist ebenfalls nicht beanstandet worden. In diesem Zusammenhang ist im Übrigen anzumerken, dass der nunmehr vorgelegte detaillierte Pflanzplan der Architektin … vom 14. Mai 2008 nicht Gegenstand der Teilungserklärung bzw. der verdinglichten Grundlagenurkunde geworden ist.Das Gericht kann auch keine Widersprüchlichkeit des Beschlusses als solchem dahingehend feststellen, dass die laut „Neuem Pflanzplan” beabsichtigte Gartengestaltung den im Beschluss in Bezug genommenen Vorgaben der Baubeschreibung widerspricht. Vielmehr ließen sich diese auch mit dem eingereichten neuen Pflanzplan in Einklang bringen. Eine etwaige großflächige Abtragung von Erdreich im Hangbereich lässt sich dem „Neuen Pflanzplan” nebst Beschreibung jedenfalls nicht entnehmen. Auch die großflächige Aufbringung von Rasen erfordert entgegen der klägerischen Auffassung keine Nivellierung der einzelnen Stufen. Soweit die Klägerin bemängelt, dass die ursprünglich geplante Gartenformation – (ebene) Rasenterrasse, Hangbereich und (ebenes) Rasenparterre – im Anschluss an die Beschlussfassung durch großflächigen Abtransport des Erdreichs im Hangbereich zunichtegemacht wurde und nunmehr eine einzige zum Wasser hin abschüssige Fläche vorhanden sei, waren diese Maßnahmen jedenfalls nicht Gegenstand der angefochtenen Beschlussfassung, die ausdrücklich auf die Baubeschreibung und damit auf die Dreiteilung Rasenterrasse, Hangbereich mit Sträuchern und Rasenparterre Bezug nimmt, sondern einer möglicherweise fehlerhaften Beschluss­umsetzung zuzuschreiben, die nicht streitgegenständlich ist.Die Klägerin hat gegen den Beschluss über den neuen Pflanzplan innerhalb der Klagebegründungsfrist geltend gemacht, dass dieser „laienhaften” Ursprungs sei und nicht auf fachlicher Grundlage entstanden sei. Gemäß den obigen Ausführungen orientiert sich die beschlossene grobe Aufteilung der wasserseitigen Gartenanlage an den Vorgaben in der Baubeschreibung zu Ziffer 6. und dem Außenanlageplan der Gartenarchitektin … vom 8. Mai 2008. Eine diesbezügliche Abweichung ist gemäß den obigen Ausführungen nicht dargetan worden. Die konkreten Pflanzen und deren Standorte sind dort zwar nicht im Einzelnen aufgeführt. Entgegen der klägerischen Auffassung ist die Hinzuziehung eines Gartenarchitekten bei einem Garten dieser Größenordnung für die Bepflanzung im Einzelnen aber auch nicht zwingend erforderlich. Vielmehr kann es als ausreichend angesehen werden, wenn sich die Wohnungseigentümer insoweit – wie vorliegend – der Mitwirkung eines beauftragten Gartenbauunternehmens bedienen.Innerhalb der Klagebegründungsfrist ist ferner vorgebracht worden, dass die beabsichtigte Verwendung von Rollrasen auf einer Fläche von 1.100 m2 für den Standort (Südhanglage, reiner Sandboden) selbst unter Aufschüttung von 20 Kubikmeter Muttererde ungeeignet sei. Ausweislich der Baubeschreibung soll der Rasen nicht im Hangbereich, wo im Wesentlichen Sträucher angepflanzt werden sollen, sondern ausschließlich auf dem so genannten ebenerdigen Rasenparterre sowie auf der ebenfalls ebenen Rasenterrasse aufgebracht werden. Sofern tatsächlich der gesamte Hangbereich ausschließlich mit Rasen bepflanzt werden sollte, entspricht dies nicht den Beschlussvorgaben. Auch im „Neuen Pflanzplan” ist für den Hangbereich die Anpflanzung von Solitärsträuchern vorgesehen. Ungeachtet dessen kann aber die großflächige Anpflanzung von Rasen als solche nicht von vorneherein als ungeeignet angesehen werden. Gerichtsbekanntermaßen gibt es in Berlin zahlreiche Seegrundstücke mit sandigem Untergrund, deren Gärten gleichwohl über große gepflegte Rasenflächen verfügen. Der Klägerin mag zuzugeben sein, dass die vorliegende Südlage eine häufige Bewässerung mit erhöhten Bewässerungskosten erfordern wird. Der angefochtene Beschluss ist jedoch aus diesem Grunde nicht ermessensfehlerhaft. Vielmehr muss es den Wohnungseigentümern einer solch hochwertigen Wohnungseigentumsanlage unbenommen bleiben, für die von ihnen bevorzugte Gartengestaltung gegebenenfalls auch hohe Bewirtschaftungskosten in Kauf zu nehmen. Bedeutung für die PraxisEin Einberufungsmangel führt nur dann zur Ungültigkeit des Beschlusses, wenn er sich kausal auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat. Diese Kausalität wird in der Regel allerdings vermutet. Für die mangelnde Kausalität des Einberufungsmangels sind deshalb die verklagten Wohnungseigentümer darlegungs- und beweispflichtig. Wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auch bei Anwesenheit des Anfechtenden kein abweichendes Beschlussergebnis zustande gekommen wäre, ist die Kausalität zu verneinen. Wenn z. B. schon im Vorfeld der Versammlung sehr konträre Auffassungen und Interessen zu Tage traten und sich nahezu sämtliche Wohnungseigentümer vehement gegen die von der Anfechtenden beabsichtigte und zu großen Teilen damals umgesetzte Gartengestaltung ausgesprochen und teilweise bereits gerichtliche Schritte angekündigt haben, liegt ein solcher Ausnahmefall vor.Dr. Olaf Riecke, Hamburg
Eigentümerversammlung: Die häufigsten Fallen
Bei der Eigentümerversammlung werden häufig dieselben Fehler wiederholt. Die nachfolgende Aufstellung soll helfen, dies zu vermeiden.Weiter
Einberufungsmangel muss kausal für Abstimmungsergebnis sein
Ein Einberufungsmangel führt nur dann zur Ungültigkeit des Beschlusses, wenn er sich kausal auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat. Für die mangelnde Kausalität des Einberufungsmangels sind die Beklagten darlegungs- und beweispflichtig (LG Berlin, Urteil v. ...mehr