Source: https://lariformastatale.wordpress.com/2009/06/
Timestamp: 2018-07-16 07:06:45+00:00
Document Index: 2136057

Matched Legal Cases: ['art.52', 'art.2', 'art.2', 'art.1', 'art.52', 'art.52', 'art.41', 'art.52', 'art.52', 'art.1', 'art.1', 'art.1', 'art.52', 'art.42', 'art.52', 'art.1']

giugno | 2009 | Questione settentrionale e federalismo
Comunicato stampa Assoedilizia: Verifiche di congruità dei canoni di locazione
Assoedilizia rende noto che alcuni uffici finanziari della Agenzia delle Entrate hanno cominciato a convocare i proprietari immobiliari per verificare la congruità dei canoni di locazione alla luce della disposizione che fissa tale congruità nel 10% del valore dell’immobile, ottenuto capitalizzando le rendite catastali secondo dati coefficienti.
Il riscontro della non congruità ha valore di indizio per l’Agenzia e non dà luogo ad un accertamento automatico.
L’Agenzia può dunque procedere a verifiche.
In altri termini, la disposizione non introduce una “minimum tax”, ma apre la porta alla verifica dei redditi dichiarati.
“ Questo procedimento è una vera e propria tagliola : soprattutto alla luce di quanto sta accadendo a proposito della revisione dei valori catastali in atto da parte della Agenzia del Territorio di Milano, a proposito del riclassamento per microzone.
I proprietari locatori, anche se si ritengono in regola, a seguito degli intervenuti accertamenti catastali verranno frequentemente ( le rendite vengono anche raddoppiate) a trovarsi di punto in bianco in situazione di irregolarità ai fini della prova di congruità; con tutte le conseguenze del caso.”
È pubblicata una scheda tecnico-giuridica dell’avv. Luca Brembati nei siti:
Blocco “sfratti” (Consiglio dei Ministri 26.6.2009), Tabella sinottica – Fonte Confedilizia
E’ il 24° a far tempo solo dal 1978 (legge equo canone)
Solo quelli per finita locazione riguardanti immobili abitativi
Fino al 31.12.2009
e che non siano “in possesso” di altra abitazione adeguata al nucleo fa-miliare nella regione di residenza.
2) Comuni, confinanti con i capoluoghi di provincia, con popolazione superiore a 10.000 abitanti
Gli elenchi dei Comuni di cui ai numeri 1, 2 e 3 sono presenti sul sito www.confedilizia.com
La sospensione dell’esecuzione scatta in concreto a seguito della pre-sentazione “alla cancelleria del Giudice procedente” o all’Ufficiale giudi-ziario procedente dell’autocertificazione redatta con le modalità di cui a-gli artt. 21 e 38 del d.p.r. n. 445/2000 attestante la sussistenza dei singoli requisiti richiesti e sufficienti.
Il proprietario può contestare la sussistenza in capo al conduttore dei requisiti richiesti per la sospensione dell’esecuzione tramite ricorso al competente Giudice dell’esecuzione, che deciderà con decreto, avverso il quale potrà proporsi opposizione al Tribunale collegiale.
Il conduttore, per tutto il periodo della sospensione, deve corrispondere al locatore – oltre all’Istat e agli oneri accessori – un canone aumentato del 20% (che non esime lo stesso dal risarcimento dell’eventuale mag-gior danno) e decade dalla sospensione in caso di morosità, salvo sanatoria avanti il Giudice.
Il proprietario può evitare la sospensione dimostrando – sempre tramite specifico ricorso al competente Giudice dell’esecuzione, che deciderà con decreto avverso il quale potrà proporsi opposizione al Tribunale collegiale – di trovarsi nelle stesse condizioni richieste all’inquilino per ottenere la sospensione o nelle condizioni di “necessità sopraggiunta dell’abitazione”.
Nel periodo di sospensione i canoni percepiti dai proprietari interessati non sono imponibili ai fini delle imposte dirette, limitatamente ai Comuni di Torino, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Roma, Bari, Napoli, Palermo, Messina, Catania, Cagliari e Trieste, nonché ai Comuni ad alta tensione abitativa con essi confinanti.
Comunicato stampa Assoedilizia: Nuovi accertamenti catastali in arrivo dalla Agenzia del Territorio
Gli accertamenti di fine anno producono un incremento di gettito ICI, per le nuove A1 di oltre 7 milioni di euro.
Il prelievo fiscale è incrementato anche dall’aumento complessivo delle rendite di 44 milioni.
Stima dell’incremento totale di gettito ICI : 16 milioni
Altra ondata di notifiche di avvisi di accertamento catastale da parte della Agenzia del Territorio.
Dopo quelle di fine anno per circa 30.000 unità, relative a 14.000 soggetti, ora dovranno partire altri accertamenti: interessanti non solo le prime quattro microzone, oggetto di revisione catastale .
Il Comune di Milano ispira la linea di azione seguita dalla Agenzia del Territorio.
Continua a trattarsi di una azione amministrativa congiunta non trasparente; senza, né comunicazioni, né pubblicità di sorta .
Nessuna notifica agli interessati del procedimento in corso e nessuna pubblicità ufficiale in via generale.
Fra gli accertamenti in partenza, sembra siano compresi anche molti riguardanti gli immobili appartenenti a soggetti (fra questi, società immobiliari, banche e compagnie di assicurazione) che, nella prima fase, non erano stati destinatari della notificazione.
La prima ondata di accertamenti, le cui notificazioni sono state effettuate entro il 31 dicembre 2008 (anche ai fini della applicabilità dell’incremento di valore della base imponibile all’anno 2009; procedere per tranches presenta anche questo aspetto di sperequazione:chi vien colpito prima e chi poi…) ha comportato, nella città di Milano, un incremento complessivo dei valori delle rendite catastali di ben 44 milioni di euro.
In particolare è stata attribuita la categoria A1 -signorile- a circa 1.600 unità prima censite in altre categorie, con un incremento di rendita di 8 milioni di euro (dato agenzia del Territorio-Roma) e conseguente imponibilità ai fini ICI.
Ed un recupero di gettito ICI da parte del Comune di Milano, per le sole 1.600 A1 in questione, di oltre 7 milioni di euro (elaborazione del Centro studi fiscali di Assoedilizia su dati della Agenzia del Territorio).
Oltre 1.000 i ricorsi presentati a seguito della prima ondata di accertamenti: un numero certamente notevole, se consideriamo che i ricorsi possono essere cumulativi e quindi riguardare un numero plurimo di accertamenti relativi ad altrettante unità immobiliari.
-L’Agenzia del territorio, peraltro, nell’ accertare i valori immobiliari ai fini impositivi, dovrebbe tener conto delle situazioni soggettive in cui di trovano gli immobili stessi; e cosi dovrebbe rilevare la presenza di vincoli od oneri che ne riducano il valore in caso di alienazione,quali ad esempio i rapporti di locazione in essere.
La differenza di valore può essere del 30-40% .
Mentre ciò non avviene: gli immobili sono tassati sulla base di valori pieni (anche se valgon di meno in quanto locati) rilevati in relazione anche a dati, riguardanti le compravendite di immobili liberi, forniti da organismi aventi natura privata presenti nell’Osservatorio .
Il presidente Achille Colombo Clerici dichiara:
– “In via di principio siamo contrari al fatto che le imposte siano determinate sia pur indirettamente, gestite, esatte anche con la collaborazione di soggetti privati i quali non offrono quelle garanzie di terzietà, e di indifferenza che solo l’ente pubblico è in grado o, quantomeno, dovrebbe assicurare al contribuente.”
Comunicato stampa Assoedilizia: No alla proroga del blocco degli sfratti
No alla proroga del blocco degli sfratti.
Occorre la cedolare secca sui canoni di locazione: aumenta l’offerta di alloggi in locazione e contribuisce a calmierare i canoni. Con un effetto anticiclico propulsivo del PIL.
Dichiarazioni del presidente Assoedilizia e vice pres. Confedilizia:
“Siamo all’ennesima proroga del blocco degli sfratti.
Una misura, che da straordinaria ed eccezionale (quale dovrebbe essere secondo il monito della Corte Costituzionale), è diventata un mezzo ordinario per fronteggiare situazioni abitative che dovrebbero trovar soluzione in un altro quadro di provvedimenti.
La proroga del blocco, più volte reiterata dal Governo al di fuori di ogni logica costituzionale si è trasformata da originaria tutela di situazioni di estrema gravità sul piano sociale ed umano, in un sussidio di fattispecie ordinarie.
Invero, sul piano generale, essa maschera l’incapacità dei nostri governanti di adottare misure serie ed efficaci per la soluzione anche dei più elementari problemi abitativi legati alle situazioni di maggior bisogno.
Continuano infatti a mancare, nell’azione di governo del Paese, una efficace politica per il rilancio dell’edilizia sociale, ed un progetto valido di incentivazione anche sul piano fiscale (cedolare secca) della locazione abitativa privata.
Queste due azioni congiunte porterebbero alla immissione di un rilevante numero di alloggi nell’offerta di abitazioni: il risultato sarebbe un generale abbassamento del costo delle locazioni, accompagnato da una maggiore disponibilità di abitazioni anche per i meno abbienti.
Inoltre, una misura di incentivazione dell’investimento privato nella locazione ( quale appunto la cedolare secca) oltre che far emergere il sommerso negli affitti, avrebbe un decisa portata anticiclica, in quanto propulsiva del PIL, secondo stime del nostro Centro studi economici e fiscali, nell’ordine dell’1-1,5 %”.
Accertamento del reddito da locazione – Accertamento dell’imposta di registro sulle locazioni – Avv. Luca Brembati
Imposte dirette: accertamento del reddito da locazione
Non sono sottoposti ad accertamento i redditi dei fabbricati derivanti da locazione se dichiarati in misura non inferiore all’importo maggiore tra:
– il canone di locazione ridotto del 15%
– e il 10% del valore dell’immobile.
Poiché per la determinazione del valore dell’immobile la norma rinvia all’art.52, comma 4, del D.P.R. 131/86 (ossia al criterio utilizzato per l’imposta di registro in sede di trasferimento), si ha che il valore (sul quale calcolare il 10%) è così determinato:
– rendita catastale, rivalutata del 5%
– moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti (che sono stati tutti aumentati, inizialmente del 10% e poi definitivamente del 20%):
– 120, se si tratta di A (esclusi gli A10), B (salvo quanto precisato infra), C (esclusi i C1): in precedenza era 100;
– 60, se si tratta di A10 oppure di D: in precedenza era 50;
– 40,8, se di tratta di C1 (ossia negozi e botteghe) o di E: in precedenza era 34.
Si osserva peraltro che successivamente il D.L. 262/2006, all’art.2, comma 45, per i fabbricati di categoria B, ha stabilito che “…il moltiplicatore previsto dal comma 5 dell’articolo 52 del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, da applicare alle rendite catastali dei fabbricati classificati nel gruppo catastale B, e’ rivalutato nella misura del 40 per cento.”
Riguardo all’aumento dei coefficienti, occorre fare però alcune riflessioni.
Potrebbe fuorviare il fatto che l’aumento dei coefficienti, prima del 10% (operato dall’art.2, c.63, L.350/2003) e poi portato al 20% (dall’art.1-bis, c.7, D.L. 168/2004, conv. con L.191/2004):
– è stato disposto (così testualmente le disposizioni ora citate) “ai soli fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali”, ma senza essere stato tradotto direttamente nell’art.52, c.4, dpr 131/86, che ancora riporta i “vecchi” coefficienti (nemmeno aumentati del 10%)
– e, quanto al definitivo aumento al 20%, è stato disposto solo (così testualmente) “per i beni immobili diversi dalla prima casa di abitazione” (rimanendo quindi un aumento del solo 10% per la prima casa).
Invece, come chiarito dalla circolare n.10 del 16/03/2005 (punto 10.1 e punto 10.5), tali circostanze sono ininfluenti: qui si deve sempre utilizzare l’aumento del 20%.
Non si possono infatti utilizzare i “vecchi” coefficienti (che ancora si leggono nell’art.52 d.p.r. 131/86) poiché il comma 342 della Finanziaria 2005 (che introduce l’art.41 – ter del dpr 600/73) prevede che il valore dell’immobile deve determinarsi ai sensi “dell’art.52, comma 4 … d.p.r.26 aprile 1986, n.131, e successive modificazioni”. Pertanto il riferimento all’art.52 non è da intendersi solo al testo che si trova nel d.p.r. 131/86, bensì anche ad ogni sua “successiva modificazione” e, pertanto, anche a quelle contenute nella L.350/2003 (aumento del 10%) e nel D.L. 168/2004 conv. con L.191/2004 (aumento definitivo al 20%, salvo 10% per prima casa).
Quanto alla “prima casa”, la circolare citata, chiarisce che pure in tale caso l’aumento deve essere sempre del 20% (e non solo del 10%, come avviene invece ai fini dei trasferimenti). Ciò in quanto l’unica ipotesi rilevante di “prima casa” può aversi solo nell’ambito dei “trasferimenti a titolo oneroso o gratuito” (sempre che ricorrano tutte le condizioni di cui alla nota II-bis dell’art.1, tariffa parte prima, d.p.r. 131/86), non invece nell’ambito delle “locazioni” (e quindi ai fini dell’accertamento in materia di imposte dirette).
Del resto a tale conclusione si perviene anche sulla base di un’altra considerazione. L’accertamento ai fini delle imposte dirette sarà operato dall’amministrazione finanziaria sul “proprietario” del bene locato, essendo il soggetto che produce il reddito e pertanto:
– per il “proprietario” (locatore), avendo egli concesso in locazione l’immobile, cessa per lui (anche se prima lo fosse stata) di essere la “sua” abitazione principale;
– la posizione invece del conduttore (e cioè anche se per costui l’immobile preso in locazione costituisse la “propria” abitazione principale) è irrilevante.
Pertanto, tenuto conto del fatto che l’ ”abitazione” principale è una categoria A, e le sue “pertinenze” normalmente sono dei C, il coefficiente per entrambe (abitazione e pertinenze) sarebbe il “vecchio” 100, che con l’aumento del 20% passa a 120 (e ciò ai fini dell’accertamento in materia di imposte dirette; non invece nell’ambito dei “trasferimenti”, ipotesi in cui alla prima casa deve applicarsi il coefficiente di 100, aumentato del solo 10% e pertanto 110).
Per completezza, si osserva che invece, ai fini della determinazione dell’imponibile I.C.I., i coefficienti in esame non debbono essere aumentati (in quanto in quel caso vale pienamente la limitazione secondo cui l’aumento vale “ai soli fini delle imposte di registro,ipotecarie e catastali” e non quindi per il tributo I.C.I.). Pertanto essi restano: 100, 50, 34.
Occorre dire che queste disposizioni non introducono una minimum tax.
Anche la circolare n.10 del 16/03/2005, punto 10.9, chiarisce infatti che se il locatore dichiara un canone inferiore (e cioè un canone – ridotto del 15% – inferiore al 10% del valore dell’immobile), il fisco non ha alcun potere di riprendere a tassazione “automaticamente” la differenza. Quelle disposizioni sono invece un limite all’accertamento, nel senso che il fisco non procederà ad ulteriori verifiche se il canone contrattuale (diminuito del 15%) è uguale o superiore al 10% del valore del bene. Se invece il canone (meno il 15%) è inferiore (al 10%), il fisco avrà solo un “indizio” di possibile evasione, che lo porterà, eventualmente e se lo riterrà, a svolgere una successiva indagine sul soggetto: ma solo all’esito di tale indagine potrà procedere (se troverà prove) ad un motivato atto di accertamento. Ossia spetterà all’Ufficio dimostrare che il canone realmente incassato sia superiore a quello indicato nel contratto.
In tale contesto, quindi, se il locatore, effettivamente, percepisce un canone (diminuito del 15%) inferiore al 10% del valore, non avrà nulla da temere. Tuttavia potrebbe essere opportuno prendere alcune precauzioni. Ad esempio nel caso in cui l’esiguità del canone sia dovuta a particolari condizioni dell’immobile (pessimo stato di manutenzione, zona decentrata, ecc.), potrebbe essere consigliabile, contestualmente alla conclusione del contratto, far redigere apposita perizia da un esperto (architetto, geometra, ecc.) sullo stato dell’immobile e sul suo reale potenziale reddituale, e allegare tale perizia al contratto di locazione depositato in sede di registrazione (in modo che la perizia abbia data certa e sia già a disposizione dell’amministrazione finanziaria, onde disincentivare ulteriori verifiche).
Si osserva inoltre che, se il canone (meno il 15%) è superiore al 10%, come detto, non si avrà accertamento: tuttavia non si è invece legittimati (visto che il maggior canone è indicato nel contratto e quindi risulta, per effetto del deposito in sede di registrazione, all’amministrazione) a denunciare in dichiarazione dei redditi solo l’importo fino a concorrenza del 10%.
Si ricorda altresì che, nel caso il contratto di locazione non fosse stato registrato, il fisco, accertato il reddito per quella tale annualità, presume (e sottopone a tassazione), salvo documentata prova contraria (pertanto è una presunzione relativa):
– l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi di imposta antecedenti
– ed un canone pari al 10% del valore dell’immobile (determinato come sopra indicato).
Le disposizioni qui esaminate non si applicano però nel caso di contratti di locazione stipulati secondo il canale assistito e pertanto con “canone concordato” (per espressa esclusione prevista dalla stessa Finanziaria 2005, all’art.1 comma 343).
La circolare citata (circ.10 del 16/03/05, punto 10.2) affronta anche l’ipotesi di locazione inferiore all’anno. In tali casi, precisa il ministero, il “valore” dell’immobile può essere ragguagliato al periodo di durata della locazione.
Imposta di registro: accertamento dell’imposta di registro sulle locazioni
La Finanziaria 2005 (art.1 comma 341) ha introdotto una novità anche ai fini dell’imposta di registro sui canoni di locazione, tradotta nel nuovo art.52-bis del dpr 131/86 (testo unico concernente l’imposta di registro).
Prevede la norma che la liquidazione dell’imposta complementare di registro (di cui all’art.42, c.1, dpr 131/86), sui canoni di locazione, è esclusa se il canone di locazione degli “immobili”, che risulta in contratto, è almeno il 10% del valore dell’immobile stesso.
Quanto al canone, si osserva che (diversamente dall’analoga norma sull’accertamento ai fini delle imposte dirette) la disposizione non prevede che si possa ridurre del 15% ai fini del calcolo. Quindi il confronto andrà fatto tra il canone di locazione integrale e il 10% del valore dell’immobile.
Quanto a tale valore, stabilisce espressamente la norma citata che è da determinare ai sensi dell’art.52, comma 4, del dpr 131/86 (ossia con il criterio utilizzato per l’imposta di registro in sede di trasferimento).
Pertanto si rinvia a quanto già osservato in merito all’analoga disposizione prevista per le imposte dirette.
Si è già detto che nel caso di canone uguale o superiore al 10% del valore del bene, l’Ufficio non procederà a verifiche. Tuttavia la disposizione esaminata precisa che “Restano comunque fermi i poteri di liquidazione dell’imposta per le annualità successive alla prima”. Ciò non significa che la norma si applichi solo in relazione alla prima annualità. Significa solo che, come chiarito dalla circolare n.10 del 16/03/2005 (punto 10.4), in presenza di un canone in linea con il 10% del valore dell’immobile, non si procederà ad ulteriore verifica, ma poi, qualora non venisse versata l’imposta di registro (omissione, ritardo, ecc.), resta fermo il potere dell’ufficio di recuperare l’imposta non pagata.
Si avverte che (come peraltro anche nel caso analogo di accertamento ai fini delle imposte dirette) tali disposizioni per l’accertamento ai fini dell’imposta di registro non si applicano qualora il contratto sia stato concluso secondo il canale assistito e pertanto con canone concordato (tale esclusione è espressamente disposta dalla Finanziaria 2005, art.1 comma 343).
Si osserva infine che anche queste disposizioni non introducono una minimum tax o un accertamento automatico (gli stessi principi affermati dalla circolare n.10/2005, in tema di imposte dirette e sopra commentati, valgono infatti anche per queste norme che sono del tutto analoghe).
Direzione casa e opere pubbliche – “Presentazione bandi 2009 a sostegno della famiglia – Contributo acquisto prima casa e Fondo Sostegno affitto”
La Direzione Casa e Opere Pubbliche di Regione Lombardia, nei giorni 9, 10 e 16 luglio 2009 sarà presente presso le sedi regionali di:
BERGAMO 9 luglio
BRESCIA 10 luglio (sarà presente l’assessore Mario Scotti)
VARESE 16 luglio
dalle ore 10.00 alle ore 12.30 per la presentazione dei bandi 2009 :
“Contributo acquisto prima casa” e “Fondo Sostegno Affitto”.
http://www.casa.regione.lombardia.it/cs/Satellite?c=Redazionale_P&childpagename=DG_Casa%2FDetail&cid=1213299213191&packedargs=menu-to-render%3D1213276891107&pagename=DG_CASAWrapper
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Comunicato stampa Assoedilizia – Decreto sicurezza: le badanti, il personale domestico e le famiglie italiane. Opportuna una regolarizzazione straordinaria
“Assoedilizia insiste per la già suggerita regolarizzabilità straordinaria delle badanti e dei collaboratori familiari, rilevando che la scelta in senso contrario finisce per penalizzare quei soggetti che si sono maggiormente integrati nelle famiglie (e non semplicemente nelle aziende, dove il rapporto interpersonale è più spersonalizzato) e nella società italiane e che all’interno di esse svolgono un ruolo di grande utilità sociale.Costituisce altresì una punizione immeritata ed ingiustificata per molte famiglie il cui solo torto spesso è solo quello di essere bisognose di tali collaborazioni di lavoro, creando più problemi di quanti benefici possa comportare.”
Il Centro Studi di Diritto penale di Assoedilizia, coordinato dall’avv. Niccolò Bertolini, esprime preoccupazione per il futuro assetto di tali categorie professionali, che, seppur in alcuni casi in condizioni di clandestinità (spesso involontaria), svolgono comunque una funzione che, per i suoi rilievi sul piano dell’utilità sociale, permetterebbe, anche dal punto di vista costituzionale, l’emanazione di una specifica normativa in vista di un più agevole e legittimo inserimento nel paese.