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Timestamp: 2020-08-06 22:54:24
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Matched Legal Cases: ['artículo 15', 'artículo 11', 'artículo 7', 'artículo 83', 'artículo 29', 'artículo 30', 'artículo 83', 'artículo 323', 'artículo 24', 'artículo 15', 'artículo 15', 'artículo 15', 'artículo 14', 'artículo 14', 'artículo 15', 'artículo 22', 'artículo 24', 'artículo 14', 'artículo 14', 'artículo 15', 'artículo 14', 'artículo 15', 'artículo 24', 'artículo 23', 'artículo 14', 'artículo 14', 'artículo 14', 'artículo 15', 'artículo 15']

BOE.es - Documento BOE-A-2020-6393
Documento BOE-A-2020-6393
«BOE» núm. 170, de 18 de junio de 2020, páginas 42056 a 42065 (10 págs.)
BOE-A-2020-6393
En el recurso interpuesto por don Luis-Amaro Núñez-Villaveirán Óvilo, notario de Coslada, contra la calificación del registrador de la Propiedad de Madrid número 17, don José Luis Lacruz Bescós, por la que se suspende la inscripción de una escritura de novación de préstamo con garantía hipotecaria.
Mediante escritura otorgada el 28 de agosto de 2019 ante el notario de Coslada don Luis-Amaro Núñez-Villaveirán Óvilo, con número 1.595 de protocolo, se formalizó la novación de un préstamo concedido –mediante otra escritura de 5 de marzo de 2018– por «Caixabank, S.A.» a una persona física garantizado con hipoteca sobre una vivienda del prestatario. La novación afecta a las cláusulas relativas a: tipo de interés, amortización anticipada, causas de resolución anticipada, pacto relativo a la transmisión de la finca y subrogación en la deuda personal hipotecaria, comunicaciones a la parte deudora y gastos correspondientes a la novación.
«Acta Ley 5/2019, de 15 de marzo.
A efecto de lo dispuesto en el artículo 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, yo, el Notario, hago constar que con fecha 21 de agosto de 2019, número 1567 de mi protocolo, se formalizó por el prestatario el acta prevenida en dicho precepto y, de acuerdo con la misma, hago constar asimismo bajo mi responsabilidad, que los prestatarios han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo al principio citado, lo que corroboran en este acto los otorgantes».
Presentada el mismo día 28 de agosto de 2019 copia autorizada de la escritura en el Registro de la Propiedad de Madrid número 17, fue objeto de calificación negativa por el registrador, don José Luis Lacruz Bescós, que a continuación se transcribe:
El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado por Gestarnal SA. el día 28/08/2019 bajo el asiento número 1128 del Libro Diario 110 y número de entrada 6594, que corresponde al documento autorizado por el Notario Don Luis Amaro Núñez de Villaveirán y Ovilo con el número 1595/2019 de su protocolo de fecha 28/08/2019, ha resuelto suspender el asiento solicitado en base a los siguientes:
I. En el documento que precede no se incorpora el Código Identificador del modelo de contrato de préstamo o crédito que se ha utilizado, acreditativo de su depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, ni otros datos que permitan comprobar la efectividad de su depósito con anterioridad a la comercialización del préstamo.
No se manifiesta por el Notario autorizante que no existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y las estipulaciones de la adjunta escritura, ni se acompaña la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN– al objeto de poder realizar dicha comprobación.
I. El artículo 11.2 de la LCGC, que ha sido objeto de modificación expresa por la disposición final 4.ª de la LCI, los modelos de contratos de préstamo y crédito hipotecario en que se contengan condiciones generales establece expresamente “el depósito obligatorio de sus formularios para el prestamista en el Registro antes de empezar su comercialización”.
Por su parte, el artículo 7 de la LCI que ratifica esa obligatoriedad del depósito de los modelos de condiciones generales, lo configura expresamente en su título como “una obligación de transparencia de los contratos”, por lo que, de conformidad con el artículo 83 de la LGDCU (modificado por la disposición final 8.ª de la LCI), que ahora dice: “las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán Indas de pleno derecho”, no es posible la inscripción de un préstamo o crédito hipotecario sin el previo depósito en el RCGC del modelo contractual que le sirve de soporte.
II. Según el artículo 29 de la Orden EHA 2899/11: “las cláusulas de los documentos contractuales no podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de la FEIN”; añadiendo su artículo 30,3.a que “el notario debe comprobar.0 advertir antes de autorizar la escritura si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y el documento contractual finalmente suscrito”, por lo que la falta de dicha constancia debería implicar la suspensión del despacho ya que conforme al artículo 83 de la LGDCU son nulas las cláusulas incorporadas de modo no transparente en perjuicio de los consumidores.
Los defectos son subsanables, entendiéndose prorrogado automáticamente el asiento de presentación por un plazo de sesenta días contados desde la fecha de la última notificación a que se refiere el artículo 323.
Madrid, veintitrés de septiembre del año dos mil diecinueve».
Solicitada calificación conforme al cuadro de sustituciones, le correspondió a la registradora de la Propiedad de Móstoles número 4, doña Ana María Gómez García, quien el 8 de octubre de 2019 confirmó la calificación del registrador sustituido en idénticos términos respecto delos fundamentos jurídicos expresados por éste.
El 22 de octubre de 2019, por escrito que causó entrada en el referido Registro de la Propiedad el día 30 de octubre de 2019, el notario autorizante de la escritura, don Luis-Amaro Núñez-Villaveirán Óvilo, interpuso recurso contra la calificación del registrador sustituido con los siguientes fundamentos jurídicos:
«(…) En relación al punto I de los Hechos, apoya su calificación el Sr. registrador en el correlativo de los Fundamentos de Derecho en los artículos que cita y no se reiteran, pero lo cierto es que tanto la totalidad de los preceptos indicados como la Instrucción de 13 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, (en adelante Ley 5/2019), se refieren a los contratos de préstamo o crédito inmobiliario y en ningún caso a las novaciones modificativas de [os mismos que, por definición, se entienden pactadas de modo particular por prestatarios y prestamista (son modificación de un contrato precedente), como igualmente podría suceder con aquellas otras cláusulas insertadas en los propios contratos de préstamo o crédito hipotecario que se apartan de las condiciones generales que no se han depositado, precisamente porque su especialidad propia no constituyen condiciones generales, tal como menciona, en cuanto a esto último, la citada Instrucción.
En cualquier caso, la ausencia de depósito (lo que acontece en el presente caso de novación) no impide ni al notario autorizar ni al registrador de la propiedad inscribir, y conlleva para ambos funcionarios la obligación de notificarlo al Ministerio de Justicia para que este proceda en la forma establecida en el artículo 24 de la Ley 7/1998, de Condiciones Generales de Contratación.
En relación al punto II de la calificación procede determinar, si tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019 se hace o no necesario la constancia en la escritura de los extremos indicados por la Sra. registradora, que por otro lado tampoco se contemplaba en la Orden citada.
Señala la Ley 5/2019 en su Preámbulo lo siguiente “La Ley regula tres aspectos diferenciados. En primer lugar, contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados, completando y mejorando el actual marco existente de la referida Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre...” (…)
La Ley cuyo contenido se sobrepuja a la Orden mencionada, regula con detalle en sus artículos 14 (Normas de transparencia en la comercialización de préstamos hipotecarios) y 15 (Comprobación del cumplimiento de transparencia material), la función del notario que, con carácter previo a la formalización de la escritura y tras comprobar y analizar con el prestatario, hipotecante y demás interesados la documentación facilitada por el prestamista (especialmente el contenido de la FEIN y la FiAE), comprobar el cumplimiento de los plazos y responder a cuantas cuestiones pueden serle planteadas por los interesados, culmina con la autorización del acta (inexistente en la Orden que se invoca) prevenida en el punto 7 del mencionado artículo 15. Señala la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en consulta sobre la interpretación de determinados aspectos de la Ley 5/2019 y del Real Decreto 309/2019, en el ejercicio de funciones notariales de comprobación del cumplimiento del control material de transparencia, en punto I. consideraciones generales lo siguiente “5. En efecto, en relación con los préstamos garantizados con hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, el artículo 15 de la ley establece en su párrafo 1.º que:... Con ello hace del acta notarial que, de forma, obligatoria y gratuita ha de autorizar el notario elegido por el consumidor o persona física, la piedra de toque sobre la que ha de girar la concertación de préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles en España...”.
La Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, no contemplaba el acta antes citada en la que recogen todos los pasos seguidos para garantizar el principio de transparencia, como si contempla la Ley 5/2019, señalando en el punto 5 del repetido artículo 15 que “Si no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones previstas en el artículo 14.1 o si no se compareciese para recibir el asesoramiento en el plazo señalado en el apartado 3, el notario expresará en el acta esta circunstancia. En este caso, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo” (…).
Por todo lo señalado resulta a mi juicio claro que, de acuerdo con la Ley 5/2019, lo único que se exige al notario autorizante, una vez cumplido todo el proceso previo de comprobación y control de transparencia al que me he referido (especialmente el contenido en sus artículo 14 y 15), es hacer constar en la escritura la reseña citada en el punto 7 del artículo 15 que subsume todo lo anterior sin necesidad de añadir ninguna otra circunstancia, indicando el artículo 22.2, como ya se ha señalado, que el registrador de la propiedad no inscribirá ninguna escritura que se refiera a los préstamos regulados por la ley en la que no conste la mencionada reseña».
El registrador de la Propiedad emitió informe el 12 de noviembre de 2019 y, por mantener su calificación, elevó el expediente a este Centro Directivo.
Vistos los artículos 18 y 21 de la Ley Hipotecaria; 14 y 15 de Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios; las Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. C-243/08) y 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de noviembre de 2013 y 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre de 2014; la Instrucción de 20 de diciembre de 2019 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 de julio de 2018, 13 y 27 de junio y 29 de noviembre de 2019 y 7, 15, 16 y 22 de enero de 2020.
1. Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó la novación de un préstamo concedido –mediante otra escritura de 5 de marzo de 2018– por «Caixabank, S.A.» a una persona física garantizado con hipoteca sobre una vivienda del prestatario.
2. Según el primero de los defectos expresados por el registrador en su calificación, suspende la inscripción solicitada porque en la escritura calificada «no se incorpora el Código Identificador del modelo de contrato de préstamo o crédito que se ha utilizado, acreditativo de su depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, ni otros datos que permitan comprobar la efectividad de su depósito con anterioridad a la comercialización del préstamo».
El recurrente alega que tanto la totalidad de los preceptos indicados por el registrador como la Instrucción de 13 de junio de 2019 de esta Dirección General se refieren a los contratos de préstamo o crédito inmobiliario y en ningún caso a las novaciones modificativas de los mismos que, por definición, se entienden pactadas de modo particular por prestatarios y prestamista, al ser modificación de un contrato precedente. Añade que la ausencia de depósito no impide al notario autorizar ni al registrador de la propiedad inscribir, y conlleva para ambos funcionarios la obligación de notificarlo al Ministerio de Justicia para que este proceda en la forma establecida en el artículo 24 de la Ley 7/1998, sobre condiciones generales de contratación.
En la referida Instrucción de 13 de junio de 2019 de esta Dirección General, sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad –a la que se remite la reciente Instrucción de este Centro Directivo de 20 de diciembre de 2019–, se analizan tres cuestiones en relación con todo el conjunto normativo examinado: la necesidad, o no, de que en cualquier escritura pública de préstamo hipotecario, así como en su inscripción registral, se controle y haga constar que se ha producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación empleadas en la misma; la forma o contenido que debe tener ese depósito; y el tratamiento que debe darse al hecho de que en una cláusula contenida en el contrato de préstamo formalizado en escritura pública exista alguna diferencia con la cláusula que fue depositada en el Registro de Condiciones Generales.
Expresadas las anteriores consideraciones debe ahora debe analizarse si son trasladables a la novación de los préstamos hipotecarios. Y para responder a esta cuestión debe tenerse en cuenta que tanto la disposición transitoria primera, como la disposición adicional sexta de la Ley 5/2019, establecen literalmente la aplicabilidad de dicha Ley a los préstamos suscritos antes de su entrada en vigor cuando tras la misma sean objeto de novación, como ocurre en el presente caso.
La disposición transitoria primera de esta ley establece en su segundo párrafo que «el prestamista deberá informar al prestatario en los términos señalados en el artículo 14 de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente». Y, según Instrucción de este Centro Directivo de 20 de diciembre de 2019, la remisión no debe entenderse limitada al artículo 14.1 de la Ley 5/2019, excluyendo los otros preceptos de su articulado. Más bien, parece tener carácter puramente aclaratorio, en el sentido de que el legislador quiere resaltar que los deberes de información se limitan a “aquellas cláusulas del préstamo o crédito que son objeto de modificación”, que serían aquellas que serían objeto específico del acta prevista en el artículo 15. De manera que el deber de información del artículo 14.1, y por consiguiente el deber de información y asesoramiento mediante el acta del artículo 15, se limitan a aquellos extremos o cláusulas “que hayan sido objeto de modificación”. Y, teniendo en cuenta que la Ley 5/2019 ha dado lugar a la aplicación de ciertos preceptos que establecen imperativamente contenidos del préstamo sin necesidad de una novación expresa de los mismos, como resulta por ejemplo de los apartados 3 y 4 de la disposición transitoria primera en materia de cláusulas de vencimiento anticipado (artículo 24) o derecho al reembolso anticipado (artículo 23), la información de la entidad al deudor sobre la novación, y en particular la información que el notario le debe dar en el acta previa, deberán también hacer referencia a estas nuevas condiciones de su préstamo, imperativamente impuestas por la ley desde su entrada en vigor.
Por otra parte, entre la información a suministrar conforme al artículo 14.1 de la Ley 5/2019, se incluye el apartado g) de dicho artículo 14.1, que expresamente recoge “la advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se entrega conforme a este apartado”. Los dos párrafos que integran el apartado g) del artículo 14.1, y la finalidad protectora del consumidor de esta institución, llevan implícita la autorización del acta del artículo 15 de la Ley 5/2019, con todos los requisitos para su eficacia informativa, aunque dicha acta tenga un contenido bastante más limitado en el ámbito concreto de las “novaciones”.
Por lo que se refiere a la cuestión concretamente planteada en este recurso sobre la comprobación del depósito de las condiciones generales de la contratación, no puede entenderse que no sea exigible porque la novación se entiende pactada de modo particular por prestatario y prestamista. Debe tenerse en cuenta que en la escritura calificada se modifican las cláusulas relativas a: tipo de interés, amortización anticipada, causas de resolución anticipada, pacto relativo a la transmisión de la finca y subrogación en la deuda personal hipotecaria, comunicaciones a la parte deudora y gastos correspondientes a la novación. Por ello, si como ha quedado expuesto, la Ley 5/2019 es aplicable a los préstamos suscritos antes de su entrada en vigor cuando tras la misma sean objeto de novación, debe concluirse que es requisito ineludible para la autorización de la escritura novación del préstamo hipotecario que el notario haya comprobado que se ha producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación empleadas para la novación por la entidad prestamista. Lo que ocurre es que no es este el defecto que el registrador opone para suspender la inscripción sino la falta de incorporación del código identificador del modelo de contrato de préstamo utilizado, algo que aun cuando se hubiera incorporado no es equivalente a la constancia, en la escritura calificada, del cumplimiento del deber que incumbe al notario de realizar la comprobación del previo depósito de las condiciones generales.
3. La segunda de las objeciones que expresa el registrador en la nota de calificación recurrida es que «No se manifiesta por el Notario autorizante que no existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y las estipulaciones de la adjunta escritura, ni se acompaña la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN– al objeto de poder realizar dicha comprobación».
Esta cuestión ha sido ya resuelta por esta Dirección General en Resoluciones de 29 de noviembre de 2019 y 7, 15 y 16 de enero de 2020, cuyo criterio (también expresado en la reciente Instrucción de este Centro Directivo de 20 de diciembre de 2019) debe ahora reiterarse.
Este control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material no puede ser revisado por el registrador, de modo que éste deberá limitarse en su función calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario haya ejercido ese control que la ley le encomienda. Por ello, si el notario afirma que ha realizado dicho control (o, lo que es lo mismo, si afirma que el prestatario ha recibido la documentación y el asesoramiento en la forma prevista en la ley) es porque han sido correctamente cumplidas las obligaciones informativas que garantizan la transparencia material en la operación crediticia, y, por ende, no existe entre las estipulaciones del préstamo y las condiciones de la oferta vinculante discrepancia alguna que, como se ha indicado, obligue al notario a denegar la autorización de la escritura. Y en ningún caso podrá el registrador exigir que se acompañe la Ficha Europea de Información Normalizada –como se pretende en la calificación impugnada en este expediente– al objeto de poder realizar una comprobación que es responsabilidad –consecuente con la competencia– del notario autorizante.
En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada ha hecho constar en la misma, bajo su responsabilidad, que mediante el acta que reseña, por él autorizada, los prestatarios han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la Ley 5/2019. Por ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN y con el acta previa, por lo que la calificación impugnada no puede ser mantenida.