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Timestamp: 2020-08-03 11:27:36
Document Index: 271409838

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 21', '§ 940', 'BGH', '§ 43', '§ 940', '§ 26']

WEG-Verwaltung: Vom Gericht bestellter Notverwalter ist nur letztes Mittel
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Auch wenn nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.07.2007 die gesetzliche Vorschrift zur Notverwalterbestellung entfallen ist: Nach wie vor kann das Gericht für eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter bestellen. Wesentlicher Unterschied zur alten Rechtslage ist jedoch, dass die Bestellung des „Notverwalters“ nicht von Amts wegen, sondern nur noch auf Antrag erfolgt. Damit ein solcher Antrag vom Gericht bewilligt wird, müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Welche das sind und warum die Wohnungseigentümer im Zweifel ihre Angelegenheiten besser selber regeln, erfahren Sie in diesem Artikel.
Inhalt: WEG-Verwaltung – gerichtlich bestellter Notverwalter ist nur letztes Mittel
1. BGH: „Notverwalter“ kann vom Gericht bestellt werden
2. Gerichtliche Verwalterbestellung ist nur letztes Mittel
2.1. Diese Voraussetzungen müssen für die gerichtliche Verwalterbestellung vorliegen
2.2. Bei der einstweiligen Verfügung muss besondere Dringlichkeit hinzukommen
3. Amtszeit des Notverwalters kann vom Gericht frei festgesetzt werden
4. Statt Notverwalter: Rechtzeitig reagieren und selber tätig werden
Nachdem durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.07.2007 die gesetzliche Vorschrift zur Notverwalterbestellung entfallen ist, hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt, dass auch weiterhin durch das Gericht ein „Notverwalter“ bestellt werden kann. Den Wohnungseigentümern stehe aus § 21 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung zu. Das beinhalte auch einen Anspruch darauf, dass
ein untauglicher Verwalter abberufen und
ein tauglicher Verwalter bestellt wird
Dieser Anspruch könne durch eine einstweilige Verfügung nach § 940 Zivilprozessordnung (ZPO) durchgesetzt werden.
Aufgrund der Aufhebung der vor der WEG-Reform geltenden Vorschriften dürfe das Gericht zwar nicht mehr von Amts wegen einen „Notverwalter“ bestellen. Es könne aber auf Antrag eines jeden Wohnungseigentümers tätig werden und einen Verwalter einsetzen. Das sei als einstweilige Verfügung auch in einem Hauptsacheverfahren möglich, wenn dies etwa zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder aus anderen Gründen nötig erscheine (BGH, Urteil vom 10.06.2011, Az.: V ZR 146/10).
Damit das Gericht auf Antrag einen Notverwalter bestellt, müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.
Die gerichtliche Verwalterbestellung erfolgt auf Antrag im Verfahren nach § 43 Nr. 1 WEG als Streitigkeit über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ergebenden Rechte und Pflichte der Wohnungseigentümer untereinander. Eine besondere Dringlichkeit ist hierbei für die Verwalterbestellung nicht erforderlich.
In der Regel erfolgt der Antrag auf Bestellung eines Notverwalters durch einen oder mehrere Wohnungseigentümer. Grund dafür ist überwiegend, dass der amtierende Verwalter seinen Pflichten nicht oder nur unzureichend nachkommt, so dass an sich seine Abberufung gerechtfertigt wäre. Aber auch bei völlig zerstrittenen Zweiergemeinschaften oder kleineren Eigentümergemeinschaften, bei denen ein Verwalter fehlt, wird häufig die gerichtliche Bestellung eines Verwalters beantragt.
Der Antrag eines Wohnungseigentümers setzt jedoch voraus, dass keine andere Möglichkeit als die gerichtliche Bestellung eines oder eines anderen Verwalters besteht. Sind andere Möglichkeiten vorhanden, fehlt das Rechtsschutzbedürfnis des Eigentümers an einer gerichtlichen Verwalterbestellung.
Eine andere Möglichkeit ist, dass sich der betreffende Eigentümer vom Gericht zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung bevollmächtigen lässt, wenn
kein Verwalter und kein Verwaltungsbeirat vorhanden ist
kein Verwalter vorhanden ist, aber der Beirat untätig bleibt
der Verwalter untätig bleibt und kein Beirat vorhanden ist
der Verwalter und der Beirat untätig bleiben
Der Eigentümer muss also erst versuchen, über eine Eigentümerversammlung einen Verwalter zu bestellen bzw. einen Verwalterwechsel zu erreichen. Erst wenn das gescheitert ist oder von vornherein feststeht, dass es in der Eigentümerversammlung zu keinem Beschluss über die Bestellung eines Verwalters bzw. einem Verwalterwechsel kommen wird (etwa aufgrund der Stimmverhältnisse der Wohnungseigentümer), ist der Antrag auf die gerichtliche Verwalterbestellung zulässig.
Wird die gerichtliche Verwalterbestellung beantragt, muss der antragstellende Eigentümer mehrere als Verwalter geeignete Personen vorschlagen sowie die jeweiligen Konditionen der Verwalterverträge und die Bereitschaft der vorgeschlagenen Personen zur Übernahme des Verwalteramtes darlegen (Landgericht (LG) Dortmund, Urteil vom 10.11.2015, Az.: 1 S 308/15).
Soll ein Notverwalter vom Gericht „sofort“ bzw. mittels einstweiliger Verfügung eines Wohnungseigentümers bestellt werden, reicht eine bloße „Verwalterlosigkeit“ der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht aus (LG Berlin, Beschluss vom 31.01.2012, Az.: 85 T 31/12 WEG). Erforderlich ist vielmehr eine besondere Dringlichkeit, damit das einstweilige Verfügungsverfahren nach § 940 ZPO zulässig ist. Diese Dringlichkeit kann sich etwa daraus ergeben, dass laufende Zahlungen der Eigentümergemeinschaft nicht erbracht werden oder dringend erforderliche Maßnahmen nicht durchgeführt werden.
Der Eigentümergemeinschaft müssen also erhebliche Nachteile drohen, wenn nicht schnellstmöglich ein Verwalter eingesetzt wird.
Wird vom Gericht für eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verwalter bestellt, darf es über die Dauer der Amtszeit des Verwalters frei entscheiden. Die Amtszeit des eingesetzten Verwalters kann daher
bis zur Wahl eines Verwalters durch die Wohnungseigentümer festgesetzt werden oder
für einen bestimmten Zeitraum gelten oder
nicht näher bestimmt werden
(siehe dazu Kammergericht (KG) Berlin, Beschluss vom 14.05.2003, Az.: 24 W 341/01)
Erfolgt die gerichtliche Verwalterbestellung bis zur Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung über die Bestellung eines Verwalters, endet das Amt des vom Gericht eingesetzten Verwalters in dem Moment, in dem der Beschluss über die Bestellung des neuen Verwalters bestandskräftig ist, also nicht mehr angefochten werden kann. Das ist nach über einem Monat nach der Beschlussfassung gegeben.
Regelmäßig setzt das Gericht eine bestimmte Dauer für die Amtszeit des von ihm bestellten Verwalters fest. Ist das nicht der Fall, kann der gerichtlich bestellte Verwalter jederzeit durch Mehrheitsbeschluss abberufen werden. Ansonsten endet das Amt des betreffenden Verwalters nach fünf Jahren, § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG.
Wie die Voraussetzungen für eine gerichtliche Verwalterbestellung bereits zeigen, erfolgt diese erst dann, wenn eine Wohnungseigentümerversammlung über die Bestellung eines Verwalters bzw. eines Verwalterwechsels gescheitert ist oder von vornherein zu keinem Ergebnis führen wird. Speziell in den Fällen, in denen die Wohnungseigentümer mit dem amtierenden Verwalter wegen seiner fehlenden oder mangelnden Pflichterfüllung unzufrieden sind, muss es aber erst gar nicht so weit kommen. Vielmehr sollten sich die Eigentümer rechtzeitig untereinander kurzschließen und den Verwalter ggf. einstimmig im schriftlichen Verfahren (sogenanntes Umlaufverfahren) abberufen. Bis ein geeigneter neuer Verwalter gefunden ist, kann ein aus den Reihen der Wohnungseigentümer stammender kommissarischer Verwalter die Geschäfte der Eigentümergemeinschaft weiterführen. Sind sich die Eigentümer untereinander einig, kann auf diese Weise im engen Zusammenwirken flexibel und lösungsorientiert vorgegangen werden.
Lediglich dann, wenn die Eigentümer untereinander völlig zerstritten sind oder es sich um größere Wohnungseigentümergemeinschaften handelt, wird sich die gerichtliche Einsetzung eines Verwalters nicht vermeiden lassen.
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