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Timestamp: 2019-06-17 10:44:11
Document Index: 318035666

Matched Legal Cases: ['§ 6', '§ 9', '§ 6', '§ 255', '§ 255', '§ 255', '§ 255', '§ 255', '§ 255', '§ 255', '§ 255', '§ 255', '§ 6', '§ 255', '§ 6', '§ 255', '§ 255', '§ 255', '§ 255', '§ 6', '§ 255', '§ 255', '§ 255', '§ 6', '§ 6', '§ 176', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 176', '§ 6', '§ 21', '§ 6', '§ 9', '§ 15', '§ 9', '§ 6', '§ 165', '§ 7', '§ 9', '§ 6', '§ 9', '§ 6', '§ 176', '§ 6']

Gebäude, anschaffungsnahe Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand - Lexikon des Steuerrechts | smartsteuer
Gebäude, anschaffungsnahe Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand – Lexikon des Steuerrechts
1.2 Überblick über die Rechtsprechung
1.3 Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft stellen Anschaffungskosten dar
1.4 Aufwendungen zur Hebung des Gebäudestandards stellen Herstellungskosten dar
1.4.1 Überblick
1.4.2 Definition der Herstellungskosten
1.4.3 Schenkung oder Erbfall
1.4.4 Sanierung in Raten
1.4.5 Wesentliche Verbesserung bei unterschiedlicher Gebäudenutzung
1.5 Aufwendungen als Werbungskosten
2 Die Voraussetzungen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
3 Einkommensteuerrechtliche Behandlung von anschaffungsnahen Aufwendungen
1.1. Gesetzliche Voraussetzungen
Herstellungskosten als Folge einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung können vorliegen, wenn in zeitlicher Nähe zur Anschaffung – in der Regel innerhalb von drei Jahren – im Verhältnis zum Kaufpreis hohe Reparatur- oder Modernisierungsaufwendungen anfallen. Ob anschaffungsnaher Herstellungsaufwand vorliegt, ist für die ersten drei Jahre nach Anschaffung des Gebäudes in der Regel nicht zu prüfen, wenn die Aufwendungen für Instandsetzung (Rechnungsbetrag ohne USt) in diesem Zeitraum insgesamt 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht übersteigen. Die Grundsätze des anschaffungsnahen Aufwands gelten dann nicht, wenn der Stpfl. ein Grundstück in vollem Umfang unentgeltlich erwirbt (BFH Urteil vom 28.4.1998, IX R 66/95, BStBl II 1998, 515). Die Erhaltungsaufwendungen sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig (s. § 9 Abs. 5 i.V.m. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
1.2. Überblick über die Rechtsprechung
Der BFH hat mit den Urteilen vom 12.9.2001 (IX R 39/97 und IX R 52/00, BStBl II 2003, 569 und 574) seine Rspr. zu den so genannten anschaffungsnahen Aufwendungen geändert. Die Urteile gehen von dem Grundsatz aus, dass Aufwendungen für Baumaßnahmen allein wegen ihrer Höhe und ihrer Nähe zur Anschaffung steuerrechtlich nicht anders zu bewerten sind als spätere Aufwendungen. Ihre Nähe zur Anschaffung wirft die Frage auf, ob es sich um Anschaffungskosten gem. § 255 Abs. 1 HGB handeln könnte. Soweit die anschaffungsnahen Aufwendungen nicht der Herstellung oder Erweiterung eines Gebäudes dienen, stellen diese nur dann Herstellungskosten dar, wenn sie zu einer wesentlichen Verbesserung gem. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB führen. Zur Anwendung der Urteile s.a. OFD Nürnberg und München vom 9.8.2002, DStR 2002, 1813.
Sachverhalt (BFH Urteil vom 12.9.2001, IX R 39/97, BStBl II 2003, 569):
Der Stpfl. erwarb im März 08 ein bebautes Grundstück. Auf das vermietete Gebäude mit neun Wohnungen und einem Laden entfielen Anschaffungskosten i.H.v. 123 000 €. Der Stpfl. machte für die folgenden Jahre Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) in folgender Höhe geltend:
Kj. 08
104 150 €
Sachverhalt (BFH Urteil vom 12.9.2001, IX R 52/00, BStBl II 2003, 574):
Der Stpfl. erwarb im Oktober 2004 ein leer stehendes Gebäude mit drei Wohnungen zum Preis von 263.933 €. Anschließend renovierte er das Gebäude und versetzte die Wohnungen in einen den heutigen Anforderungen entsprechenden Zustand. Dafür wandte er in den Jahren 04 bis 06 insgesamt 48.121 € auf. Es wurden dabei laufende Reparaturen und Tapezierarbeiten durchgeführt, Fliesen erneuert, Elektromaterial ausgetauscht sowie Rollläden instand gesetzt. Ab dem Kj. 05 erklärte der Stpfl. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Ausgangspunkt für die Beurteilung der Baumaßnahmen ist § 255 HGB. Zunächst ist zu prüfen, ob Anschaffungskosten i.S.d. § 255 Abs. 1 HGB vorliegen (BFH Urteil vom 12.9.2001, IX R 52/00, BStBl II 2003, 574).
Die Aufwendungen im Urteil vom 12.9.2001 (IX R 52/00, BStBl II 2003, 574) sind sofort abzugsfähige Werbungskosten. Die Aufwendungen im Urteil vom 12.3.2001 (IX R 39/97, BStBl II 2003, 569) sind keine Anschaffungskosten i.S.d. § 255 Abs. 1 HGB. Die Aufwendungen sind weder zum Erwerb des Gebäudes geleistet worden, noch stellen sie Nebenkosten oder nachträgliche Anschaffungskosten dar. Sie sind auch nicht aufgewendet worden, um das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Ein Gebäude ist betriebsbereit, wenn es entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden kann.
1.3. Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft stellen Anschaffungskosten dar
Nutzt der Erwerber das Gebäude ab dem Zeitpunkt der Anschaffung (d.h. ab Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten) zur Erzielung von Einkünften oder zu eigenen Wohnzwecken, ist es ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich betriebsbereit. Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen können in diesem Fall keine Anschaffungskosten i.S.d. § 255 Abs. 1 Satz 1 HGB sein. Dies gilt nicht, wenn der Erwerber ein vermietetes Gebäude erworben hat und umgehend die Mietverträge kündigt, weil das Gebäude aus der Sicht des Erwerbers nicht zur Erzielung der vor der Veräußerung erwirtschafteten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bestimmt war, auch wenn diese während einer kurzen Übergangszeit tatsächlich erzielt wurden (Rz. 3 des BMF vom 18.7.2003, BStBl I 2003, 386; BFH Urteil vom 22.1.2003, X R 9/99, BStBl II 2003, 596). Da der Nutzungszweck des Gebäudes durch den Erwerber bestimmt wird und bereits im Zeitpunkt der Anschaffung die Eigennutzung und nicht die weitere Vermietung des Gebäudes geplant war, dienen die von vornherein beabsichtigten und nach Beendigung des Mietverhältnisses durchgeführten Baumaßnahmen dazu, das WG entsprechend den Anforderungen und Bedürfnissen der neuen Eigentümer nutzen zu können. Unschädlich ist nach Auffassung des BFH, dass während einer kurzen, einige Monate umfassenden Übergangszeit tatsächlich Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden.
bei Erwerb vermietet
Aufwendungen für Baumaßnahmen
Da der Stpfl. ein vermietetes Gebäude erworben hat, das er nach dem Erwerb weiterhin durch Vermietung nutzte, sind die Kosten der Baumaßnahmen keine Anschaffungskosten i.S.d. § 255 Abs. 1 HGB, weil sie das Gebäude nicht in einen betriebsbereiten Zustand versetzt haben (BFH Urteil vom 12.9.2003, IX R 39/97, BStBl II 2003, 569). Kosten für Baumaßnahmen können nur sofort abziehbare Werbungskosten oder Herstellungskosten gem. § 255 Abs. 2 HGB sein.
Im BFH-Urteil vom 12.9.2003 (IX R 52/00, BStBl II 2003, 574) stand das Gebäude beim Übergang des Besitzes leer; damit war zunächst offen, ob es aus der Sicht des Erwerbers betriebsbereit war.
Wird das Gebäude im Zeitpunkt der Anschaffung nicht genutzt, ist zunächst offen, ob es aus Sicht des Erwerbers betriebsbereit ist. Führt der Erwerber im Anschluss an den Erwerb und vor der erstmaligen Nutzung Baumaßnahmen durch, um das Gebäude entsprechend seiner Zweckbestimmung nutzen zu können, sind die Aufwendungen hierfür Anschaffungskosten. Zweckbestimmung bedeutet die konkrete Art und Weise, in der der Erwerber das Gebäude zur Erzielung von Einnahmen im Rahmen einer Einkunftsart nutzen will (z.B. ob er das Gebäude zu Wohnzwecken oder als Büroraum nutzen will; BMF vom 18.7.2003, BStBl I 2003, 386, Rz. 4).
Betriebsbereit in diesem Sinne kann bei einem bebauten Grundstück auch der Teil eines Gebäudes sein, der nach seiner Zweckbestimmung selbstständig genutzt werden soll.
selbst genutzt und betriebsbereit
leer stehend und nicht betriebsbereit
Befindet sich ein Wohngebäude, vor der erstmaligen Nutzung nach dem Erwerb, wegen eines Schadens nicht in einem vermietbaren Zustand, dann führen die Aufwendungen zur Behebung dieses Schadens zu Anschaffungskosten i.S.d. § 255 Abs. 1 Satz 1 HGB, weil dadurch das Gebäude erst gem. seiner Zweckbestimmung betriebsbereit wird. Unerheblich ist, ob der Schaden bereits bei Erwerb vorhanden war (BFH Urteil vom 20.8.2002, IX R 70/00, BStBl II 2003, 585 und vom 3.12.2002, IX R 71/00, BFH/NV 5/2003, 600). Kosten für unvermutete Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nachweislich erst nach Anschaffung des Gebäudes durch das schuldhafte Handeln eines Dritten verursacht worden ist, sind auch dann nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG zuzuordnen, wenn die Maßnahmen vom Steuerpflichtigen innerhalb von drei Jahren seit Anschaffung zur Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft des Gebäudes durchgeführt werden (BFH Urteil vom 9.5.2017, IX R 6/16, BFH/NV 2017, 1652). In dem Sachverhalt dieses Urteils kam es zu einem Zivilrechtsstreit und der Mieter beschädigte die Wohnung, nachdem der Vermieter diese erworben hatte.
Zusätzlich zu den oben genannten Fällen führen Kosten für Baumaßnahmen im Anschluss an den Erwerb und vor der erstmaligen Nutzung eines Gebäudes zu Anschaffungskosten i.S.d. § 255 Abs. 1 HGB (BFH Urteil vom 12.9.2001, IX R 52/00, BStBl II 2003, 574):
1.4. Aufwendungen zur Hebung des Gebäudestandards stellen Herstellungskosten dar
1.4.1. Überblick
Zur Zweckbestimmung gehört auch die Entscheidung, welchem Standard das Gebäude künftig entsprechen soll (sehr einfach, mittel oder sehr anspruchsvoll). Baumaßnahmen, die das Gebäude auf einen höheren Standard bringen, machen es betriebsbereit; ihre Kosten sind Anschaffungskosten. Der Standard eines Wohngebäudes bezieht sich auf die Eigenschaften einer Wohnung. Wesentlich sind vor allem Umfang und Qualität der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie der Fenster (zentrale Ausstattungsmerkmale). Führt ein Bündel von Baumaßnahmen bei mindestens drei Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale zu einer Erhöhung und Erweiterung des Gebrauchswertes, hebt sich der Standard eines Gebäudes (BMF vom 18.7.2003, BStBl I 2003, 386, Rz. 9 und 10). Zu den Aufwendungen i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gehören auch Kosten für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung des Gebäudes i.S.v. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB, wenn sie im Rahmen einer Renovierung und Modernisierung im Zusammenhang mit dem Erwerb des Gebäudes anfallen (BFH vom 14.6.2016, IX R 25/14, BStBl II 2016, 992).
1.4.2. Definition der Herstellungskosten
Zu prüfen ist, ob die Aufwendungen Herstellungskosten i.S.d. § 255 Abs. 2 HGB sind (BFH Urteil vom 12.9.2001, BStBl II 2003, 569). Danach sind Herstellungskosten Aufwendungen, die
für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen.
Abb.: Wesentliche Verbesserung eines Gebäudes
Kriterien für eine wesentliche Verbesserung und somit für eine Wohnstandard-Änderung sind:
Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie die Fenster
Es ist eine technisch überholte Heizungsanlage vorhanden (z.B. Kohleöfen).
(Rz. 11 des BMF vom 18.7.2003).
entsprechen in Umfang und Ausführung durchschnittlichen und selbst höheren Ansprüchen (Rz. 12 des BMF vom 18.7.2003).
Es ist nicht nur das Zweckmäßige, sondern sogar das Mögliche vorhanden und das vor allem unter Verwendung außergewöhnlich hochwertiger Materialien (Luxus; Rz. 13 des BMF vom 18.7.2003).
Baumaßnahmen, die das Gebäude auf einen höheren Standard bringen, machen es betriebsbereit, ihre Kosten führen zu Anschaffungskosten i.S.d. § 255 Abs. 1 bzw. Herstellungskosten i.S.d. § 255 Abs. 2 HGB. Es sind die Maßstäbe zu Grunde zu legen, die zu dem Zeitpunkt, in dem sich das Gebäude im ursprünglichen Zustand befand, allgemein üblich waren (BFH Urteil vom 3.12.2002, IX R 64/99, BStBl II 2003, 590).
Ob eine Hebung des Standards vorliegt, ist für die ersten drei Jahre nach Anschaffung des Gebäudes nicht zu prüfen, wenn die Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes insgesamt 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht übersteigen. Dies gilt nicht, wenn sich bei Erwerb des Gebäudes mit mehreren Wohnungen der Standard für einzelne Wohnungen hebt oder die Instandsetzungsmaßnahme der Beginn einer Sanierung in Raten sein kann. Veranlagungen sind vorläufig durchzuführen, solange in diesem Zeitraum die Instandsetzungsarbeiten 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht übersteigen oder wenn eine Sanierung in Raten zu vermuten ist (Rz. 37 und 38 des BMF vom 18.7.2003).
Abb.: Wohnstandard eines Gebäudes
Zu den Aufwendungen i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gehören auch Kosten für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung des Gebäudes i.S.v. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB, wenn sie im Rahmen einer Renovierung und Modernisierung im Zusammenhang mit dem Erwerb des Gebäudes anfallen (BFH vom 14.6.2016, IX R 25/14, BStBl II 2016, 992).
1.4.3. Schenkung oder Erbfall
1.4.4. Sanierung in Raten
Der zeitliche Zusammenhang und die Höhe der Aufwendungen sind für die Behandlung der Baumaßnahmen als Herstellungskosten unerheblich. Eine Ausnahme hiervon ist jedoch die Sanierung »in Raten«.
Veranlagungszeitraum 08
Veranlagungszeitraum 09
Veranlagungszeitraum 10
Die Sanitärinstallationen werden deutlich erweitert.
Eine technisch überholte Heizungsanlage (z.B. Kohleöfen) wird durch eine dem Stand der Technik entsprechende Heizungsanlage ersetzt.
Einfach verglaste Fenster werden durch Isolierglasfenster ersetzt.
Für sich gesehen führt die jeweilige Baumaßnahme noch nicht zu einer wesentlichen Verbesserung. Die Baumaßnahmen können jedoch dann als Herstellungskosten i.S.d. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB zu werten sein, wenn sie Teil einer Gesamtmaßnahme sind, die sich planmäßig in zeitlichem Zusammenhang über mehrere Veranlagungszeiträume erstreckt und die insgesamt zu einer wesentlichen Verbesserung führt (BFH Urteil vom 20.8.2002, IX R 73/99, BFH/NV 3/2003, 299). Von einer Sanierung in Raten ist grundsätzlich auszugehen, wenn die Maßnahmen innerhalb eines Fünfjahreszeitraums durchgeführt worden sind (BMF vom 18.7.2003, BStBl I 2003, 386, Rz. 31).
Abb.: Sanierung »in Raten«
Das rechtskräftige Urteil des FG Köln vom 18.6.2002 (EFG 20/2002, 1291) beschäftigt sich mit der Abgrenzung des Erhaltungsaufwands von Herstellungskosten bei einer Sanierung »in Raten«. Die nach der geänderten Rspr. des BFH (Urteile vom 12.9.2001, BStBl II 2003, 569, 574) für die Beurteilung einer wesentlichen Verbesserung eines Gebäudes i.S.d. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB entscheidende Aufzählung der Merkmale für die Bestimmung des Gebäudestandards – nämlich der Zustand der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie der Fenster – ist nicht abschließend. Bei einer Sanierung in Raten können auch Baumaßnahmen im Außenbereich zusammen mit den Maßnahmen im Innenbereich als Herstellungskosten behandelt werden.
1.4.5. Wesentliche Verbesserung bei unterschiedlicher Gebäudenutzung
Der BFH hat mit seinen Urteilen vom 14.6.2016 (IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15) klargestellt, dass bei der Prüfung, ob die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG führen, bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude nicht auf das gesamte Gebäude, sondern auf den jeweiligen selbstständigen Gebäudeteil abzustellen ist, wenn das Gesamtgebäude in unterschiedlicher Weise genutzt wird. Maßgeblich ist insoweit, ob die einzelnen Gebäudeteile in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen. Das BMF hat zur Anwendung der neuen BFH-Rechtsprechung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG Stellung genommen (BMF vom 20.10.2017, IV C 1 – S 2171–c/09/10004 :006). Danach sind die o.g. Urteile unter Beachtung des § 176 Abs. 1 Nr. 3 AO in allen offenen Fällen anzuwenden. Es wird jedoch nicht beanstandet, wenn auf Antrag des Steuerpflichtigen abweichend hiervon die bisher von der Finanzverwaltung vertretene Rechtsauffassung, dass eine gebäudebezogene Prüfung der Aufwendungen nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG vorzunehmen ist, auf Sachverhalte weiter angewendet wird, bei denen der Kaufvertrag bzw. ein ihm gleichstehender Rechtsakt vor dem 1.1.2017 abgeschlossen wurde.
1.5. Aufwendungen als Werbungskosten
2. Die Voraussetzungen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
Wird ein Gebäude zu unterschiedlichen Zwecken genutzt und sind daher für steuerliche Zwecke mehrere WG anzunehmen (R 4.2 Abs. 4 EStR), wird die Prüfung der 15 %-Grenze trotzdem für das ganze Gebäude vorgenommen (OFD Frankfurt vom 31.1.2006, S 2171aA – 2 – St II 2.04, DStR 2006, 567). Der BFH hat mit seinen Urteilen vom 14.6.2016 (IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15) klargestellt, dass bei der Prüfung, ob die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG führen, bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude nicht auf das gesamte Gebäude, sondern auf den jeweiligen selbstständigen Gebäudeteil abzustellen ist, wenn das Gesamtgebäude in unterschiedlicher Weise genutzt wird. Maßgeblich ist insoweit, ob die einzelnen Gebäudeteile in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen. Das BMF hat zur Anwendung der neuen BFH-Rechtsprechung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG Stellung genommen (BMF vom 20.10.2017, IV C 1 – S 2171–c/09/10004 :006). Danach sind die o.g. Urteile unter Beachtung des § 176 Abs. 1 Nr. 3 AO in allen offenen Fällen anzuwenden. Es wird jedoch nicht beanstandet, wenn auf Antrag des Steuerpflichtigen abweichend hiervon die bisher von der Finanzverwaltung vertretene Rechtsauffassung, dass eine gebäudebezogene Prüfung der Aufwendungen nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG vorzunehmen ist, auf Sachverhalte weiter angewendet wird, bei denen der Kaufvertrag bzw. ein ihm gleichstehender Rechtsakt vor dem 1.1.2017 abgeschlossen wurde.
Am 7.7.2008 (Übergang Nutzen, Lasten und Gefahr) erwirbt Unternehmer A ein bebautes Grundstück. Die Anschaffungskosten betragen 500 000 €, davon entfallen 100 000 € auf den Grund und Boden. Das Grundstück wird seit der 1988 steuerfrei vermietet.
Nach dem Erwerb lässt A folgende Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude durchführen:
Rechnung I: 25.10.2008 für Sanitärinstallation
Rechnung II: 21.5.2009 für Dacheindeckung
Rechnung III: 1.11.2009 für Wärmedämmung der Fassade
Rechnung IV: 23.1.2010 für Elektroinstallation
Ab 7.7.2008 erzielt A Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.S.d. § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG.
Herstellungskosten als Folge einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung können vorliegen, wenn in zeitlicher Nähe zur Anschaffung – in der Regel innerhalb von drei Jahren – im Verhältnis zum Kaufpreis hohe Reparatur- oder Modernisierungsaufwendungen anfallen.
Die Aufwendungen im Kj. 08 betragen 17 000 €. Die 15 %-Grenze der Anschaffungskosten des Gebäudes i.H.v. 400 000 € &equals; 60 000 € ist nicht erreicht. Ob anschaffungsnahe Aufwendungen i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG vorliegen, kann nicht abschließend geprüft werden. Bei der ESt-Veranlagung für das Kj. 08 sind die Nettoaufwendungen i.H.v. 17 000 € nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen. Da die in Rechnung gestellte USt i.H.v. 3 230 € nach § 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG nicht als Vorsteuer abgezogen werden darf, gehört dieser Betrag gem. § 9b Abs. 1 EStG zu den Kosten und ist als Werbungskosten zu berücksichtigen.
Die Aufwendungen im Kj. 09 (Rechnung II und III) i.H.v. 27 500 € stellen Erhaltungsaufwendungen dar. Da die gesamten Erhaltungsaufwendungen i.H.v. jetzt 44 500 € die Grenze von 60 000 € nicht erreichen, kann § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG noch nicht abschließend geprüft werden. Die weitere Behandlung erfolgt wie im Kj. 08.
Die Aufwendungen vom 23.1.2010 i.H.v. 16 000 € (netto) stellen dem Grunde nach Erhaltungsaufwendungen dar. Die anschaffungsnahen Aufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre betragen danach 60 500 € und überschreiten die 15 %-Grenze der Anschaffungskosten des Gebäudes i.H.v. 400 000 € &equals; 60 000 €. Die Aufwendungen i.H.v. 60 500 € sind in den jeweiligen Kj. als Herstellungskosten anzusetzen. Die ESt-Veranlagungen für die Kj. 08 und 09 sind nach § 165 Abs. 2 AO zu ändern; die jeweiligen Vorläufigkeitsvermerke der Einkommensteuerbescheide sind aufzuheben.
Die Umqualifizierung der Erhaltungsaufwendungen zu nachträglichen Anschaffungskosten erhöht die bisherige Bemessungsgrundlage für die AfA (H 7.3 &lsqb;Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten&rsqb; und H 7.4 &lsqb;AfA nach nachträglichen …&rsqb; EStH 2012).
Die AfA beginnt am 7.7.2008 (R 7.4 Abs. 1 Satz 1 EStR 2012 i.V.m. § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG).
Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten (R 7.3 Abs. 1 Satz 1 EStR 2012)
2 % von 400 000 € &equals; 8 000 € Jahresbetrag
Die AfA für sechs Monate (ab 1.7.2008) beträgt
Restwert zum 31.12.2008
bisherige AfA-Bemessungsgrundlage
zzgl. anschaffungsnaher Herstellungsaufwand im Kj. 08
zzgl. nicht abzugsfähige Vorsteuer (§ 9b Abs. 1 EStG)
420 230 €
neue AfA für 08: 50 % von 2 % von 420 230 € (abzgl. bereits berücksichtigte 4 000 €), nach R 7.4 Abs. 9 Satz 3 EStR 2012 sind die Aufwendungen so zu berücksichtigen, als wären sie zu Beginn des Jahres (hier bei Anschaffung Juli 2008) aufgewendet worden
./. 203 €
neuer Restwert zum 31.12.2008
395 797 €
zzgl. anschaffungsnaher Aufwand im Kj. 09
zzgl. nicht abzugsfähige Vorsteuer
452 955 €
neues AfA-Volumen
428 522 €
AfA für 09: 2 % von 452 955 €
./. 9 059 €
Restwert zum 31.12.2009
419 463 €
zzgl. anschaffungsnaher Aufwand im Kj. 10
471 995 €
438 503 €
AfA für 10: 2 % von 471 995 €
Restwert zum 31.12.2010
429 063 €
3. Einkommensteuerrechtliche Behandlung von anschaffungsnahen Aufwendungen
Der BFH hat mit seinen Urteilen vom 14.6.2016 (IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15) entschieden, dass zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a i.V.m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen gehören, die im Rahmen einer Instandsetzung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes anfallen. Soweit der BFH bisher bei Schönheitsreparaturen einen engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gefordert hatte (vgl. auch BFH Urteil vom 25.8.2009, IX R 20/08, BStBl II 2010, 125), hält er daran nicht mehr fest. Das BMF hat zur Anwendung der neuen BFH-Rechtsprechung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG Stellung genommen (BMF vom 20.10.2017, IV C 1 – S 2171 – c/09/10004 :006). Danach sind die o.g. Urteile unter Beachtung des § 176 Abs. 1 Nr. 3 AO in allen offenen Fällen anzuwenden. Es wird jedoch nicht beanstandet, wenn auf Antrag des Steuerpflichtigen abweichend hiervon die bisherige BFH-Rechtsprechung auf Sachverhalte weiter angewendet wird, bei denen der Kaufvertrag bzw. ein ihm gleichstehender Rechtsakt vor dem 1.1.2017 abgeschlossen wurde.
Velte, Herstellungskosten nach dem Gesetz zur Modernisierung des Besteuerungsverfahrens – Betonung der Maßgeblichkeit in § 6 Abs. 1 Nr. 1b EStG n.F., StuB Nr. 11 vom 10.6.2016, 407; Rukaber, Musterfall – Anschaffungsnahe Herstellungskosten, NWB 46/2016, 3476; Gehm, Einkommensteuer: Anschaffungsnahe Herstellungskosten, Steuer und Studium 1/2017, 7; Marx, Anschaffungs- und Herstellungskosten, Steuer und Studium 2/2017, 115.