Source: https://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/DECRETO-DE-ADJUDICACION-DE-FINCAS-RUSTICAS-POR-IMPORTE-INFERIOR-AL-50-DE-SU-VALORACION-PARA-SUBASTA-5709-boe28112019-rDGRN08112019
Timestamp: 2020-06-01 17:06:40
Document Index: 84686334

Matched Legal Cases: ['artículo 671', 'artículo 671', 'artículo 671', 'artículo 670', 'artículo 671', 'artículo 670', 'artículo 132', 'artículo 132', 'artículo 132']

RESOLUCIONES - DECRETO DE ADJUDICACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS POR IMPORTE INFERIOR AL 50% DE SU VALORACIÓN PARA SUBASTA.
DECRETO DE ADJUDICACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS POR IMPORTE INFERIOR AL 50% DE SU VALORACIÓN PARA SUBASTA.
Resolución de 8 de noviembre de 2019 , de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 4, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación de dos fincas rústicas, a falta de postores, por importe inferior al 50% de su valoración para subasta.
En el recurso interpuesto por doña I. G. D., procuradora de los tribunales, en nombre y representación de "Aliseda Real Estate, S.A.U.", contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de El Puerto de Santa María número 4, doña Paloma Martínez-Gil Gutiérrez de la Cámara, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación de dos fincas rústicas, a falta de postores, por importe inferior al 50% de su valoración para subasta.
I En el procedimiento de ejecución hipotecaria número 861/2015, seguido en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de El Puerto de Santa María, se adjudicaron, previa cesión de remate, las fincas registrales número 7.148 y 7.168 del Registro de la Propiedad de El Puerto de Santa María número 4 a favor de "Aliseda Real Estate, S.A.U.", por la cuantía debida por todos los conceptos, 54.426,53 euros, correspondiendo 40.819,97 euros a la primera y 13.606,56 euros a la segunda. Las fincas fueron tasadas a efectos de subasta en 87.000 euros y en 29.000 euros, respectivamente, realizándose la adjudicación por un importe inferior al 50% del valor de tasación.
II Presentado el día 12 de julio de 2019 testimonio del citado decreto, junto con el correspondiente mandamiento de cancelación, en el Registro de la Propiedad de El Puerto de Santa María número 4, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
"Referencia del documento calificado: Entrada número 1.424/2019.
La adjudicación de dichas fincas se realiza a favor de Aliseda Real Estate, S.A.U. , por cesión del remate realizada por el ejecutante Banco Popular Español, S.A., por la cuantía total debida por todos los conceptos, al amparo de lo dispuesto en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al haber quedado desierta la subasta electrónica realizada por falta de postores, y al no tener las fincas subastadas la condición de vivienda habitual. La cantidad total reclamada por todos los conceptos ascendía a cincuenta y cuatro mil cuatrocientos veintiséis euros con cincuenta y tres céntimos, correspondiendo a la finca 7148 la cantidad de cuarenta mil ochocientos diecinueve euros con noventa y siete céntimos, y a la finca 7.168 la cantidad de trece mil seiscientos seis euros con cincuenta y seis céntimos, por cuyas cantidades fueron adjudicadas dichas fincas, cantidades que son claramente inferiores al cincuenta por ciento del valor de tasación a efectos de subasta de ambas fincas.
4.ª No se ha tomado anotación de suspensión por no haberse solicitado expresamente.
Firmado electrónicamente por doña Paloma Martínez-Gil Gutiérrez de la Cámara registrador/a de Registro Propiedad de El Puerto de Santa María 4 a día treinta y uno de julio del año dos mil diecinueve."
III Contra la anterior nota de calificación, doña I. G. D., procuradora de los tribunales, en nombre y representación de "Aliseda Real Estate, S.A.U.", interpuso recurso mediante escrito fechado el día 11 de septiembre de 2019 y con arreglo a las siguientes alegaciones:
"Que, dentro del plazo legalmente conferido, y de conformidad a lo expresamente establecido en los artículos 325 y siguientes de la Ley Hipotecaria, interpongo recurso frente a la calificación registral del Registro de la Propiedad n.º 4 de El Puerto de Santa María expedida con entrada número 1.424/2019, asiento diario 513/29 por la que se acuerda suspender la inscripción del testimonio de adjudicación dictado en el procedimiento de ejecución de bienes hipotecados 861/2015 tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 3 de El Puerto de Santa María. El presente recurso se basa en las siguientes
Primero.-Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 3 de El Puerto de Santa María se tramitó procedimiento de ejecución hipotecaria n.º 861/2015. Las fincas ejecutadas, registral n.º 7148 y registral n.º 7168 inscritas en el registro de la Propiedad n.º 4 del Puerto de Santa María, habían sido tasadas a efectos de subasta en la escritura de hipoteca en la suma de 87.000 y 29.000 euros, respectivamente.
no ha lugar a efectuar subsanación alguna, dado que el Decreto de Adjudicación ha sido dictado de conformidad a lo dispuesto en el artículo 671 de la LEC.
(...) copia de dicha D.O. dictada y cuyo testimonio fue igualmente presentado ante el registro de la Propiedad n.º 4 del Puerto de Santa María y que igualmente ha sido objeto de reiteración en la calificación negativa.
I. Que esta parte entiende que la mera calificación negativa en base única y exclusivamente al tenor literal del artículo 671 de la LEC no es ajustada a derecho, ni conforme a la nueva interpretación que del mismo se realiza en la [sic] más recientes resoluciones de la Dirección General del Registro y Notariado.
7. De lo razonado hasta ahora, resulta, a modo de resumen, que la doctrina más reciente y reiterada de este Centro Directivo sobre la cuestión planteada puede sintetizarse en la idea, ya expresada y que se transcribe ahora de nuevo, de que hay que entender que la correcta interpretación del 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es la que impide que la adjudicación se haga por un valor inferior al 50% del valor de tasación, a menos que medien las garantías que resultan de la aplicación analógica del artículo 670.4 de la misma ley .
Ya en la Resolución de este Centro directivo de 20 de septiembre de 2017, primera Resolución en la que se planteó esta cuestión, se dijo que por lo tanto, existiendo postores cabe la posibilidad de que el remate sea inferior al 50% del valor de tasación siempre que cubra al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Y en este caso, como garantía complementaria la Ley atribuye al letrado de la Administración de Justicia la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes, oídas las partes, y establece que, en caso de que se realice el remate en esos términos, existirá la posibilidad de presentar recurso de revisión frente al decreto de adjudicación. Esta norma especial, prevista por el legislador para circunstancias extraordinarias y con una serie de garantías específicas, parece que debe integrarse igualmente para el supuesto del artículo 671, por lo que en esta hipótesis será preciso que se dé cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 670.4 (cfr. artículo. 4.1 del Código Civil) .
Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero si comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal.
Asimismo, no puede desconocerse la doctrina contenida en la sentencia del Tribunal Supremo, Sala 3.ª, de 16 de abril de 2013, la cual, tras recoger el criterio de la DGRN (entre otras, resolución de 3 de marzo de 2011) en relación a la obligación del Registrador de calificar determinados extremos de las resoluciones judiciales (concretamente, examinar si se ha notificado del procedimiento a quienes el Registro concede algún derecho que pueda verse afectado por la sentencia), matiza aquél y refiere que tratándose de supuestos en los que la inscripción registral viene ordenada por resolución judicial firme, cuya ejecución se pretende, la decisión acerca del cumplimiento de los requisitos propios de la contradicción procesal, así como de los relativos a la citación o llamada de terceros registrales al procedimiento jurisdiccional en el que se ha dictado la resolución que se ejecuta, ha de corresponder, necesariamente, al ámbito jurisdiccional, añadiendo que, en todo caso, resulta inaceptable que en los supuestos de ejecución judicial "la simple oposición registral - con remisión a los distintos mecanismos de impugnación de la calificación- se convierta automáticamente en una causa de imposibilidad de ejecución de la sentencia, pues los expresados mecanismos de impugnación registral han de quedar reservados para los supuestos en los que la pretensión registral no cuenta con el indicado origen jurisdiccional...
Solicito a la Dirección General de Registros y del Notariado que teniendo por presentado este escrito con los documentos que lo acompañan, se sirva admitirlo y tenga por interpuesto en tiempo y forma recurso contra la resolución denegatoria y acuerde estimar el mismo, ordenando se proceda a la revocación de la calificación negativa realizada con el número de asiento 51329 (entrada 1424/2019) por el registrador de la Propiedad n.º 4 del Puerto de Santa María, de la inscripción del decreto de adjudicación y subsanación del mismo de fecha 16 de diciembre de 2018 y 8 de enero de 2018, así como del mandamiento de cancelación de cargas expedido a continuación e igualmente calificado. Entrada 1425/2019 y asiento diario 514/29)."
IV La registradora de la Propiedad emitió informe el día 9 de octubre de 2019, ratificando la calificación efectuada, y elevó el expediente a esta Dirección General.
1. El objeto de este expediente es la calificación registral de un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados en el que las fincas (que no constituyen vivienda habitual) fueron adjudicadas, previa cesión de remate, por la cantidad debida por todos los conceptos, 54.426,53 euros, correspondiendo 40.819,97 euros a una de ellas y 13.606,56 euros a la otra. Dichas fincas habían sido tasadas a efectos de subasta en la cantidad de 87.000 euros la primera y 29.000 euros la segunda, realizándose por tanto la adjudicación por un importe inferior al 50% del valor de tasación de las mismas.
2. Entrando en el fondo de la cuestión planteada, hay que señalar que el caso objeto de este expediente es semejante al que se analizó en la Resolución de 20 de septiembre de 2017, y conforme a lo que en ella se sostuvo, y que ha sido reiterado en otros fallos posteriores (Resoluciones de 16 de febrero, 20 de abril, 23 de mayo, 6 de septiembre, 26 de octubre y 15 de noviembre de 2018 y 20 y 22 de febrero, 22 y 28 de marzo, 5 y 25 de abril, 13 de junio y 4, 22 y 26 de julio de 2019), habrá de resolverse el recurso.
Además, debe tenerse en cuenta lo que establece el artículo 132.4.º de la Ley Hipotecaria: "A los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, la calificación del registrador se extenderá a los extremos siguientes: (...). 4.º Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores". Es, por tanto, esencial analizar si la adjudicación se ha realizado correctamente, para determinar si hay sobrante que haya de ser consignado a disposición de los titulares de cargas posteriores. No se olvide que esas cargas posteriores están inscritas en el Registro y corresponde al registrador asegurarse de que dichas titularidades registrales no se cancelan sin que se cumplan todas las garantías que el legislador ha dispuesto en su beneficio: a) que se ha notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo derecho ha sido anotado o inscrito con posterioridad a la hipoteca (artículo 132.2.º de la Ley Hipotecaria); y, b) que la adjudicación se ha verificado de acuerdo con lo que establece la Ley de Enjuiciamiento Civil y que, en su caso, ha resultado un precio superior al crédito reclamado por el actor ejecutante, quedando en consecuencia una cantidad sobrante a disposición de estos titulares registrales que van a ver cómo se cancelan su derechos inscritos como consecuencia de la ejecución (artículo 132.4.º de la Ley Hipotecaria).
En el presente caso, la nota de calificación recurrida señala como defecto simple y llanamente el de que "no puede adjudicarse la finca por una cantidad inferior a dicho 50% del tipo de subasta", omitiendo -en la nota, no así en el informe- toda referencia a la posible actuación del letrado de la Administración de Justicia en cuanto a la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes al caso, de forma que, oídas las partes y firme el decreto de aprobación del remate, nada obstaría para la inscripción de la adjudicación por cantidad inferior al 50% del valor de subasta, como consecuencia de la interpretación integradora de los preceptos citados conforme se ha expuesto anteriormente.
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de enero de 2004, 23 de julio de 2011, 11 y 29 de octubre de 2013, 13 de febrero de 2014, 12 de mayo y 21 de octubre de 2016, 20 de septiembre de 2017, 16 de febrero, 20 de abril, 23 de mayo, 6 de septiembre, 26 de octubre y 15 de noviembre de 2018 y 20 y 22 de febrero, 22 y 28 de marzo, 5 y 25 de abril, 13 de junio, y 4, 22 y 26 de julio de 2019.