Source: https://www.anwalt.de/rechtstipps/dokumentation-am-bau-und-herausgabe-von-bauunterlagen-immer-praezise-vertraglich-regeln_111665.html
Timestamp: 2019-03-25 18:55:49
Document Index: 265160979

Matched Legal Cases: ['§ 264', '§ 650', '§ 650', 'Art. 249', '§ 2', 'Art. 249', 'BGH']

Von zentraler Bedeutung für alle Bauprojekte ist eine sorgfältige Dokumentation. Oft entsteht auch Streit darüber, inwiefern diese nebst anderen Bauunterlagen zum Beispiel zur Überprüfung der Abnahmereife dem Auftraggeber ausgehändigt werden muss. Vor diesem Hintergrund ist das Urteil des OLG Köln vom 13.05.2015 – 11 U 96/14 (vorhergehend Landgericht Bonn, Urteil vom 20.05.2014 – 7 O 351/13) nach wie vor sehr lehrreich.
Wohnungseigentümergemeinschaft W klagt gegen Bauträger B zunächst auf Kostenvorschuss zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum sowie Herausgabe bestimmter Bauunterlagen, ferner auf Erstattung von Sachverständigen- und Rechtsanwaltskosten. W hatte einen Sachverständigen mit den Mängelfeststellungen beauftragt und durch einen Rechtsanwalt eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen lassen, die fruchtlos verstrichen war.
W begehrt von B die Herausgabe folgender Unterlagen:
e) Blower-Door-Test
B erkennt den Klageantrag bezüglich der Baugenehmigung ohne Anerkennung einer Rechtspflicht an und verteidigt sich im Übrigen u. a. mit den von den einzelnen Erwerbern geltend gemachten Mängeleinbehalten i. H. v. insgesamt über 200.000,00 EUR sowie mit dem Fehlen einer vertraglichen Vereinbarung über die weiteren genannten Bauunterlagen.
Das Landgericht weist die Klage mit Ausnahme der Herausgabe der Baugenehmigung als unbegründet ab. Der Klägerin W stehe ein Kostenvorschuss gegen B nicht zu, da sie mit dieser Forderung eine doppelte Sicherheitsleistung geltend mache. Dies stelle eine unzulässige Rechtsausübung dar. Inwieweit die Einbehalte auch wegen Mängeln am jeweiligen Sondereigentum gemacht worden seien, habe die W nicht substantiiert dargelegt. W könne sich wegen des Grundsatzes von Treu und Glauben auch nicht darauf berufen, nicht mit denjenigen Erwerbern personenidentisch zu sein, die Einbehalte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geltend gemacht hätten.
Eine doppelte Inanspruchnahme des Beklagten B müsse vermieden werden. Auch ein Anspruch auf Herausgabe der übrigen Bauunterlagen stehe W mangels vertraglicher Abrede mit B oder eines besonderen rechtlichen Interesses i. V. m. einer allgemeinen Nebenpflicht nicht zu.
Die Anträge bezüglich der Bauunterlagen und der Erstattung der Sachverständigen- und Rechtsanwaltskosten verfolgt W weiter. Das Oberlandesgericht gibt ihr bezüglich der Bauunterlagen zum Teil Recht und hält daher auch den Erstattungsanspruch bezüglich der Sachverständigen- und Rechtsanwaltskosten für begründet.
Bezüglich des Schadensersatzes wird die Berufung aber als unzulässig zurückgewiesen. Mit der Berufung müsse zumindest auch die in der Abweisung des erstinstanzlichen Klagebegehrens liegende Beschwer angegriffen werden. Dies sei durch die Umstellung nicht mehr der Fall, da Zahlung von Vorschuss und Schadensersatz unterschiedliche Streitgegenstände seien. Nur wenn die Umstellung nach Mängelbeseitigung erfolge, also aufgrund einer späteren Veränderung statt des Gegenstands das Interesse im Sinne des § 264 Nr. 3 ZPO verfolgt werde, handele es sich nicht um eine Klageänderung.
Die Kosten für den Sachverständigen seien hingegen ebenso wie die Rechtsanwaltskosten als Mangelfolgeschäden unabhängig von einem etwaigen Verzug des Bauträgers B zu ersetzen.
Bezüglich der Bauunterlagen erfolgt eine differenzierte Betrachtung.
Für den Energieausweis ergebe sich ein berechtigtes Interesse aus der Energieeinsparverordnung (EnEV), da der Energieausweis bei Weiterverkauf oder Vermietung vorgelegt werden müsse. Gleiches gelte für den Kanaldichtigkeitsnachweis, den W zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten benötigen könne.
Die Einweisung in die Haustechnik und die Bedienungsanleitungen seien als betriebs- und wartungsrelevante Unterlagen stets zu übergeben.
Den Anspruch auf Herausgabe der Werkplanungen bejaht das Oberlandesgericht aufgrund entsprechender Auslegung der Baubeschreibung, in der diese ausdrücklich hervorgehoben waren. B könne sich insoweit auch nicht damit verteidigen, diese Unterlagen nicht zu besitzen, da sie zumindest gegenüber ihrem Generalunternehmer einen durchsetzbaren Herausgabeanspruch habe.
Auf das schwierig nachzuweisende „besondere, konkret begründete rechtliche Interesse“ sollte man sich als Erwerber gar nicht erst einlassen, sondern lieber von vorne herein ausdrückliche und präzise Regelungen in den Erwerbsvertrag aufnehmen. Nicht von ungefähr wurden im neuen Bauvertragsrecht, das am 01.01.2018 in Kraft getreten ist und für ab diesem Datum abgeschlossene Verträge gilt, in § 650j und § 650k BGB sowie in Art. 249 EGBGB erhebliche Informationspflichten gegenüber Verbrauchern geschaffen.
Die zu übergebene und in den Vertrag einzubeziehende Baubeschreibung muss nach § 2 des Art. 249 EGBGB n.F. künftig mindestens folgende Informationen enthalten:
Ferner sollte die Erstellung bzw. Herausgabe (zumindest in Kopie) konkret folgender weiterer Bau- und Planungsunterlagen nach Möglichkeit vertraglich geregelt werden, sofern der Bauherr sie nicht selbst erstellt:
Bodengutachten, Baugrundgutachten bzw. geotechnischer Bericht (hierzu mein Rechtstipp)
geprüfte Statik mitsamt Standsicherheitsnachweis
Baugenehmigungsunterlagen mitsamt Genehmigungsplanung (genehmigte Bauantragszeichnungen)
Ausführungspläne/Ausführungszeichnungen
Energiebedarfsausweis, Wärmebedarfsberechnung (Gebäudebeheizung)
Gewährsbescheinigungen für jedes Gewerk
Garantieurkunden und Bedienungsanleitungen der Haustechnik
Unternehmerliste zu allen Gewerken
Nachweis bei etwaiger Solaranlage und Wärmepumpe
Gewährleistungsbescheinigung über die Gebäudeabdichtung (Ausführungsprotokoll)
Nachweis der Betriebsfähigkeit der Elektroanlage (Prüfprotokoll/Übergabebericht)
Nachweis des hydraulischen Abgleichs der Heizungsanlage (setzt Heizlastberechnung voraus)
Luftdichtigkeitsnachweis der Gebäudehülle (Messprotokoll)
Bestandszeichnungen der technischen Gebäudeausrüstung (Elektro-, Sanitär-, Heizungs- und Lüftungsinstallationen)
ggf. Nachweis zur Fußbodenheizung
Trocknungsprotokolle des Estrichs
je nach Haustyp und Bauweise noch viele mehr
Auch insofern dienen präzise vertragliche Regelungen der Konfliktprävention.
Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Baurecht & Architektenrecht, Grundstücksrecht & Immobilienrecht, Öffentliches Baurecht, Werkvertragsrecht
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Dr. Neumann, ich wende mich an Sie, da ich Ihren Rechtstipp "Dokumentation am Bau und Herausgabe von Bauunterlagen immer präzise vertraglich regeln" gelesen habe. (Bitte beschreiben Sie dazu kurz Ihre Situation mit relevanten Details, damit Sie eine konkrete Antwort erhalten.)
Anforderungen an die Dokumentation von ...
BGH zu Anforderungen an Dokumentation von ...