Source: http://herrmann-kollegen.de/aktuelles/aktuelles-zum-mietrecht.html
Timestamp: 2018-11-20 07:50:22
Document Index: 169356579

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 558', 'BGH', 'Art. 47', 'Art. 52', 'BGH', '§ 1004', 'BGH', '§ 7', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 7', '§ 7', 'BGH', 'BGH', '§ 7', '§ 7', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

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Der BGH hat mit Urteil vom 21.02.2018 (Az.: VII ZR 255/16) zu den Räum- und Streupflichten von Vermieter und Grundstückseigentümer entschieden. Sofern die Gemeinde diesem nicht als Anlieger die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, ist der Eigentümer/Vermieter in der Regel nicht mietvertraglich verpflichtet, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehweges zu räumen und zu streuen.
Im Rahmen einer Rechtsbeschwerde hatte der BGH mit Beschluss vom 30.01.2018 - VII B 74/16 zu klären, ob eine Mieterhöhungsvereinbarung gemäß § 558b Abs. 1 BGB zustande kommt, wenn der Mieter auf ein schriftliches Erhöhungsverlangen des Vermieters hin die erhöhte Miete mehrmalig bezahlt, ohne aber eine entsprechende Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung abzugeben.
Der BGH hat in seiner Entscheidung mit Urteil vom 02.06.2017 - V ZR 230/16 im Hinblick auf Art. 47 Abs. 1 und Art. 52 Abs. 1 bayerisches AGBGB die Revision zurückgewiesen. Die Thujenhecke muss nach Ansicht des BGH zurückgeschnitten werden. Nach Artikel 47 Abs. 1 AGBGB kann der Eigentümer eines Grundstücks verlangen, dass auf einem Nachbargrundstück Hecken, die in einer geringeren Entfernung als 2 Meter von der Grenze seines Grundstücks gehalten werden, nicht höher als 2 Meter sind. Beachtenswert ist insoweit, dass der eigentliche Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 BGB hier als „Minus“ gegenüber dem Anspruch auf vollständige Beseitigung zur Anwendung kommt. Somit kann der Nachbar auf Grund des geringeren Eingriffsgehalts nur Zurückschneidung verlangen.
In dieser Sache hat der BGH am 15.03.2017 im Hinblick auf § 7 Abs. 1 Satz 3 und 4 der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) entschieden, dass sich die analoge Anwendbarkeit dieser Vorschrift überwiegend auf ungedämmte, aber nicht auf freiliegende Leitungen erstreckt (BGH, Urteil vom 15.03.2017 - Az.: VIII ZR 5/16). Dem Ganzen liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die zu einzelnen Wohnungen führenden Leitungen waren im zugrunde liegenden Fall ungedämmt, aber nicht freiliegend, sondern unter Putz verlegt. Hier musste der BGH dann entscheiden, ob in einem solchen Fall eine Abrechnung der Heizkosten nach der VDI – Richtlinie 2077 möglich ist. Der BGH geht in seiner Entscheidung von keiner analogen Anwendungsmöglichkeit aus. Dies folgt aus dem Wortlaut von § 7 Abs. 1 Satz 3 und 4 HeizkostenV. Danach kann der Wärmeverbrauch in Gebäuden, „in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Verbrauchs nicht erfasst wird“, nach „anerkannten Regeln der Technik“ bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch berücksichtigt. Zu den „anerkannten Regeln der Technik“ zählt auch die VDI – Richtlinie 2077. Diese enthält Empfehlungen des Vereins Deutscher Ingenieure (VDI) für die Abrechnung des Wärmeverbrauchs bei Heizanlagen, die konstruktionsbedingt eine nennenswerte, in der Regel nicht erfasste Wärmeabgabe von Rohrleitungen an die zu beheizenden Nutzeinheiten aufweisen. Nach dieser Richtlinie ist es technisch unerheblich, ob die Rohrleitungen freiliegend oder nicht sichtbar im Estrich bzw. unter Putz geführt werden. § 7 Abs. 1 Satz 3 und 4 HeizkostenV gelten nach ihrem Wortlaut jedoch nur für freiliegende Leitungen. Zum Teil wird die analoge Anwendung dieser Vorschrift auf den Bereich, dass die Leitungen zwar ungedämmt, aber unter Putz verlegt sind von einigen Instanzgerichten bejaht. Der BGH folgt jedoch der gegenteiligen Ansicht, die dies verneint. Begründet wird das damit, dass eine analoge Anwendung nur dann möglich ist, wenn eine planwidrige Gesetzeslücke vorliegt. Dass dies hier nicht möglich ist, begründet der BGH u.a. damit, dass vor allem der Gesetzgeber diese VDI – Richtlinie bei der Schaffung von § 7 HeizkostenV kannte und trotzdem den Anwendungsbereich der Richtlinie lediglich auf freiliegende Leitungen beschränkt hat. Dieses Problem stellt sich insbesondere bei Wohnungen in „Plattenbauten“. Hier gilt, dass eine Berechnung nach der VDI - Richtlinie nur möglich ist, wenn die Leitungen freiliegen. Vermietern ist in einem solchen Fall zu empfehlen, von der Anwendung der VDI - Richtlinie Abstand zu nehmen. Möglich ist das deswegen, weil es sich bei der Regelung in § 7 Abs. 3 Satz 3 HeizkostenV um eine so genannte nicht zwingende Vorschrift handelt. Gleiches gilt übrigens, wenn lediglich ein Teil der Wohnungen eines Gebäudes mit freiliegenden Leitungen ausgestattet ist.
Wohnung und Garage - Ein Mietverhältnis?
"1-€-GmbH" als WEG-Verwalterin unzulässig
Das LG Karlsruhe hatte nunmehr zu entscheiden, ob eine sog. "1-€-GmbH" - UG (haftungsbeschränkt) - von der Eigentümergemeinschaft zum Verwalter bestellt werden kann. Dies hat das LG Karlsruhe zutreffend abgelehnt (NZM 2011, 784). Anders als bei einer GmbH mit einem Stammkapital von 25.000,00 €, besteht bei der "1-€-GmbH" ein erhebliches Risiko der Wohnungseigentümer, dass etwaige Ansprüche gegen den Verwalter nicht realisiert werden können. Gleiches dürfte auch für Limiteds oder andere nach ausländischem Recht gegründete Gesellschaften mit beschränkter Haftung gelten. Ob etwas anderes gilt, wenn die Gesellschaft über eine Berufshaftpflichtversicherung mit ausreichender Deckungssumme verfügt oder sonstige Sicherheitsleistungen gegeben sind, hat das LG Karlsruhe offen gelassen.
Die vom Makler verwendete Haftungsausschlussklausel: „Die Angaben zum Objekt stammen vom Verkäufer. Trotz sorgfältiger Prüfung können wir für die Richtigkeit keine Gewähr übernehmen." hielt das Gericht für zu weit gefasst und daher unwirksam. Vielmehr stellte es in einer Abwägung darauf ab, inwieweit der Makler den Eindruck bei den Vertragsverhandlungen erweckt hat, eine eigenständige Prüfung vorgenommen zu haben und andererseits, ob sich dem Makler die Unrichtigkeit der Angaben aufdrängen musste.
Für den Käufer hingegen heißt es, das Expose des Maklers kritisch zu hinterfragen und insbesondere bei „Problemzonen" wie Dachgeschoss-/Kellerausbau zu Wohnzwecken, Wintergarten nachzuhaken, um Überraschungen zu vermeiden.
Der BGH hat mit Urteil vom 02.03.2011 - VIII ZR 209/10 - ausdrücklich an seiner Rechtsprechung festgehalten, dass bei einer Abweichung der Wohnfläche um mehr als 10 % die Bruttomiete im selben Verhältnis gemindert ist. Der BGH stellt klar, dass dies auch bei möblierten und vollständig ausgestatteten Wohnungen gilt. Die von einer Wohnflächenabweichung ausgehende Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit ist nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil trotz der geringeren Fläche die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände vollständig untergebracht werden können. Der BGH widerspricht damit einer Entscheidung des LG Berlin, welches bei einer Abweichung der Wohnfläche um 11,5 % eine Mietminderung lediglich von 6 % angenommen hatte, da die Möblierung und Ausstattung der Wohnung im Übrigen der vertraglich vereinbarten entsprach.
Der Verwalter einer WEG darf nicht mehr in eigenem Namen klagen, da nach der Auffassung des BGH ihm das notwendige Eigeninteresse für eine sog. „gewillte Prozessstandschaft" fehlt.
Hat der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt, ist er während der Kündigungsfrist verpflichtet, den Mieter über eine freiwerdende, vergleichbare Wohnung zu informieren. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam (BGH, Urt. v. 13.10.2010, VIII ZR 78/10). Nach dem BGH gilt dies nicht nur für Wohnungen im selben Haus, es reicht vielmehr eine "vergleichbare Wohnlage". Um der Informationspflicht zu genügen, müssen Größe, Ausstattung und Mietkonditionen der frei werdenden Wohnung mitgeteilt werden.