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Timestamp: 2020-04-03 03:53:26
Document Index: 48485922

Matched Legal Cases: ['§ 19', '§ 196', '§ 10', '§ 14', '§ 17', '§ 6', '§ 18', '§ 18', '§ 15', '§ 21']

Bewirtschaftungskosten sind Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich sind. Sie umfassen die Abschreibung, die nicht umlagefähigen Betriebskosten, die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis (§ 19 ImmoWertV).
Als Bezugseinheit des Herstellungswertes eines Gebäudes kann der Quadratmeterpreis pro Bruttogrundfläche (DIN 277, Ausgabe 2005) gewählt werden. Die Bruttogrundfläche (BGF) ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen (Geschosse) eines Bauwerks, wobei die äußeren Abmessungen der begrenzenden Bauteile maßgebend sind.
Der Bodenrichtwert, der vom Gutachterausschuss aus der Auswertung von Kaufpreisen ermittelt wurde, ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zur Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche und einen bestimmten Richtwertstichtag (oft 31. Dezember des Ermittlungsjahres, neuerdings 01. Januar des Folgejahres) (§ 196 BauGB, § 10 ImmoWertV).
Der Bruttorauminhalt (BRI) wird, wie die BGF, nach den Außenmaßen des fertigen Gebäudes berechnet. D.h. es sind zu ggf. vorhandenen Maßen aus der Rohbauzeichnung die (geschätzten) Stärken des Außenputzes und der Dacheindeckung mit zu berücksichtigen. Unterhalb des Kellers ist auch die Bodenplatte mit einzubeziehen. Untergeordnete Bauteile wie z.B. Kellerlichtschächte und Außentreppen gehören nicht zum Bruttorauminhalt.
Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert eines Grundstücks je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst wird (§ 14 ImmoWertV).
Der Ertragswert setzt sich aus dem (Ertrags)Wert der auf dem Grundstück vorhandenen baulichen (und nicht baulichen) Anlagen sowie dem Bodenwert zusammen. Der Wert der baulichen Anlagen wird im Ertragswertverfahren auf Grundlage des Ertrages (Kapitalisierung des auf die baulichen Anlagen entfallenden Anteils) ermittelt. Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 17 bis 20 ImmoWertV gesetzlich geregelt. Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens findet die Lage auf dem Grundstücksmarkt insbesondere dadurch Berücksichtigung, dass die Ertragsverhältnisse, der Liegenschaftszinssatz, die Bewirtschaftungskosten und die sonstigen wertbeeinflussenden Umstände in einer ihr angemessenen Größe angesetzt werden.
Das Ertragswertverfahren wird meist bei ertragsorientierten Immobilien, z.B. Mehrfamilienhäuser oder Büros angewendet.
Unter den Normalherstellungskosten (NHK) versteht man durchschnittliche, auf eine Flächeneinheit (z.B. 1 m2 Brutto-Grundfläche, Wohn- oder Nutzfläche) oder eine Raumeinheit (z.B. 1 m3 Brutto-Rauminhalt) bezogene Herstellungskosten für Gebäude oder sonstige bauliche Anlagen, z.B. Außenanlagen. Die NHK beziehen sich auf den Kostenstand eines bestimmten Jahres (Basisjahr). Derzeit ist es das Basisjahr 2010.
Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Durchgeführte bzw. unterlassene Instandsetzung oder Modernisierung können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen (§ 6 Abs. 6 ImmoWertV).
Für den wirtschaftlichen Wert eines Grundstücks ist nicht der Rohertrag, sondern vielmehr der beim Eigentümer verbleibende Reinertrag maßgeblich. Der Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 18 Abs. 1 ImmoWertV).
Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten (§ 18 Abs. 2 ImmoWertV). Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen.
Sonstige wertbeeinflussende Umstände (z.B. eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Unterhaltungszustand, Nutzungsabweichungen) sind durch Zu- oder Abschläge oder in einer anderen geeigneten Weise bei der Wertbestimmung zu berücksichtigen.
Nach diesem Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV) wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen.
Das Vergleichswertverfahren ist für alle Immobilien anwendbar, sofern ausreichende Vergleichspreise vorliegen, überwiegend aber bei Bodenwerten.
Der Sachwert eines Grundstücks setzt sich zusammen aus Bodenwert, Sachwert der baulichen Anlagen und dem Wert der sonstigen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen (Gebäude, bauliche Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen) wird im Sachwertverfahren auf der Grundlage von gewöhnlichen Normalherstellungskosten, bezogen auf den Wertermittlungsstichtag unter Berücksichtigung ihres Alters, von Baumängeln und Bauschäden sowie sonstiger wertbeeinflussender Umstände, ermittelt (Ersatzbeschaffungswert). Das Sachwertverfahren nach §§ 21 bis 23 ImmoWertV kommt zur Anwendung, wenn die Ersatzbeschaffungskosten des Wertermittlungsobjekts nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehr preisbestimmend sind.
Das Sachwertverfahren wird meist bei eigengenutzten Immobilien wie Einfamilienhäuser bzw. Zweifamilienhäuser angewendet.
Baumängel entstehen während der Bauzeit durch unsachgemäße Bauausführung bzw. durch unzulässige Einsparungen zulasten der Qualität (z.B. mangelnde Isolierung, Setzungsrisse durch mangelnde Statik, falsche Baustoffe).
Bauschäden treten hingegen während der Nutzung des Bauwerks auf. Beispiele hierfür sind Mangelfolgeschäden, Beeinträchtigungen durch äußere Einwirkungen (Unwetter, Gewalt) bzw. durch unterlassene oder nicht ordnungsgemäß ausgeführte Instandhaltung.
Die Wertminderung (Annäherung an den Zustand vergleichbarer Objekte) kann nach Erfahrungssätzen ermittelt werden. Dabei ist zu bedenken, dass vergleichbare Objekte ähnlicher Art und ähnlichen Alters auch bestimmte Mängel aufweisen.Das Sachwertverfahren wird meist bei eigengenutzten Immobilien wie Einfamilienhäuser bzw. Zweifamilienhäuser angewendet.
Der Begriff der Üblichkeit stellt einen unbestimmten Rechtsbegriff dar, der wirtschaftlich als ein Durchschnittswert zu verstehen ist und technisch durch statistische Mittelwerte ausgedrückt werden kann. Um auf eine Üblichkeit schließen zu können, wird eine bestimmte Datenmenge benötigt. Beziehen sich diese Daten auf einen geographisch genau abgegrenzten Bereich, so spricht man vom "Ortsüblichen". Wenn außerdem die Verhältnisse, die genau zum Zeitpunkt der Betrachtung vorlagen zu untersuchen sind, so ist darunter das "Marktübliche" zu verstehen. "Marktüblich" und "ortsüblich" sind keine sich gegenseitig zwangsläufig ausschließenden, sondern ergänzende Begriffe.