Source: https://www.vermieter-forum.com/threads/mietminderung-baulaerm.3606/
Timestamp: 2018-01-23 19:39:36
Document Index: 127043753

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 906', 'Art 14', 'BGH', 'BGH', '§543', '§569', '§536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§536', '§195', '§536', '§536']

Diskutiere Mietminderung - Baulärm im Mietminderung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo Leute, ein dringendes Problem. Situation: Großstadt, sehr ruhige Wohngegend. Die Komune (also die Stadt) hat Ende April/Anfang Mai per...
#1 Niko, 21.09.2007
Hallo Leute, ein dringendes Problem.
Situation: Großstadt, sehr ruhige Wohngegend.
Die Komune (also die Stadt) hat Ende April/Anfang Mai per "Flugblatt"
an die Mieter umfangreiche Kanalsanierungsarbeiten in der ganzen
Strasse für die Dauer von vorauss. 4 Monaten angekündigt.
Die Arbeiten haben Mitte Mai begonnen und laufen noch - warscheinlich bis Ende September.
3 Wochen im Juli ruhten die Arbeiten komplett ("Sommerpause").
Das betroffene Haus steht im oberen Drittel der Strasse.
Die Entfernung der Bauarbeiten vom Haus betrug zu Beginn ca. 200m,
verkleinerte sich in deren Verlauf bis auf 10m (unmittelbar davor) und wird am Ende wieder bis auf ca. 150m ansteigen. - Mit entsprechendem Einfluss auf den
Einer von insgesamt 2 Mietern hat Mietminderung im Juni formal schriftlich angekündigt und für Einzelheiten auf Ende der Arbeiten verwiesen.
Ich selber wohne nicht in dem Haus und bin während der Woche beruflich
im Ausland. In dem Info-Flugblatt der Stadt wird die bauausführende Baufirma mit Anschrift genannt und um Verständnis gebeten.
Ich habe keine Vorstellung über Lärm- und ggf. Staubentwicklung der Arbeiten.
Woher bekomme ich - als Vermieter - ein Lärmprotokoll? Welche "Grenzwerte" sind gerichtlich relevant? Hier besonders wichtig, da durch den wechselnden Bauabstand auch sicherlich unterschiedliche Lärmpegel entstanden sind. Wer legt da einen "Durchschnitt" fest? Stimmt es, dass bei Gericht die Wochenenden immer noch - trotz Baupause - mitgerechnet werden?
Grundsätzlich ist Mieter zu Minderung per Gesetz berechtigt.
Jedoch habe ich gehört, dass bei Arbeiten, die durch die Komune
veranlasst/ausgeführt werden, eine "allgemeine Duldungspflicht" (der
Lärmbelästigung) greift. Richtig? Wenn ja, wo bitte steht das genau?
Wenn nein, wie (bei der ausführenden Baugesellschaft oder bei welchem Amt genau) kann ich meine berechtigten "Schadensersatzansprüche" (aus der Mietminderung) anmelden? Gilt auch dann für mich (als Vermieter) der zwangsweise "Selbstbehalt" (früher einmal ca. 7%)? [der größte Unsinn für etwas bestraft zu werden, worauf man überhaupt keinen Einfluss hat].
Hat der Mieter während der Baupause im Juli dennoch
Minderungsanspruch? (Habe da mal so etwas - ich glaube ein
Gerichtsurteil - gelesen, das dem Mieter auch dann dieses Recht
zuerkannte). [Genau so ein Wahnsinn, wie dieser "Eigenanteil", auf dem
der Vermieter sitzen bleibt]
[Als Krönung nun noch das Urteil des BGH dazu, den Mietminderungsprozentsatz entsprechend auch auf die separat erhobenen Neben- bzw. Betriebskosten anzuwenden. Als ob sich der Vermieter an den Nebenkosten "bereichern" würde. Wohl eher die Komunen und Energieversorger, die den Vermieter zum
"Zwangshandlanger" gemacht haben].
Jede informative, problemmindernde oder -lösende Antwort ist höchst
willkommen - je schneller, je besser.
Antworten festt gedruckt in deinem text
toller mieter...
nein, eine minderung ist immer nur dann möglich, wenn auch eine tatsächliche beeinträchtigung des wohngebrauchs gegeben ist. wird nur an 5 tagen in der woche gearbeitet, ist taggenau zu mindern. auch macht es einen unterschied, ob nur ein paar stunden oder den ganzen tag gearbeitet wird. leider machen die gerichte da oft keine unterschiede, also muss der vermieter hier entsprechend bestreiten und evt. auch vortragen. lärmprotokoll gibts es evt. von einem "netten" mieter (evt. gg. kleine aufwandsentschädigung fürs aufschreiben mit tag und uhrzeit?)
siehe § 906 BGB, es gibt ein urteil des Amtsgerichts Aachen vom 3.2.1978, in welchem die minderungsmöglichkeit durch ortsüblichkeit eingeschränkt ist. Az.: 12 C 695/77 oder abgedruckt in Zeitschrift Wohn- und Mietrecht 1979 S. 122
beim verursacher, also der, der die arbeit beauftragt hat.
da kann ich dir nur recht geben, die rechtsprechung im mietrecht ist absurd. ich würde auf jeden fall so argumentieren: ich als eigentümer kann ja auch nicht meine hypothekenzinsen mindern, weil die stadtwerke vor der tür buddeln und lärm und staub verursachen. warum sollte ein mieter anders und besser dran sein, als ein eigentümer ? Artikel 14 GG ? Gilt für Vermieter nicht...
Dir auch schönen gruss und ich fänd es fair, wenn du, nach abschluss deines falles uns hier mal mitteilst, wie es ausgegangen ist.
#3 Niko, 22.09.2007
Ich habe selber noch ein Urteil gefunden und ergänze mal meinen eigenen Beitrag mit einer Teilantwort.
...Wenn nein, wie (bei der ausführenden Baugesellschaft oder bei welchem Amt genau) kann ich meine berechtigten "Schadensersatzansprüche" (aus der Mietminderung) anmelden? Gilt auch dann für mich (als Vermieter) der zwangsweise "Selbstbehalt" (früher einmal ca. 7%)? [der größte Unsinn für etwas bestraft zu werden, worauf man überhaupt keinen Einfluss hat].
"Das Landgericht Hamburg hat im Urteilsfall für den Raum Hamburg eine durchschnittliche Nettorendite bei der Vermietung von Wohnraum von etwa 6 v.H. unterstellt. Bei einer lärmbedingten Mietminderung von 20 v.H. wurde der Bauherr daher verurteilt, dem geschädigten Vermieter 14 v.H. des Mietausfalls zu ersetzen. Die restlichen 6 v.H. der monatlichen Mietminderung waren vom Vermieter zu tragen, da insoweit das zumutbare Maß noch nicht überschritten war."
Die 6% 'Duldungsgrenze' kann durchaus auch für das Rheinland aktuell als realistisch angesehen werden.
Das grundsätzliche Problem ist jedoch, dass im Streitfall der Vermieter 2 Prozesse führen muss. Einen über die richtige Höhe der Mietminderung (der Mieter dagegen mindert einfach) und den zweiten wegen der Teilentschädigung gegen den Bauherrn (der wird sicher nicht freiwillig einen Ausgleich zahlen).
Nach meinem Verständnis ist es außerdem mehr als fraglich, den Vermieter als "Mittelsmann" und Sündenbock zu missbrauchen. Ich halte sogar einen Verstoß gegen das Gleichheits-/Gleichbehandlungsgebot gemäß GG für denkbar.
Wieso hat der Vermieter eine zumutbare Duldungspflicht und der Mieter nicht?
Außerdem, was spricht dagegen, dass der Mieter sich seine Entschädigung direkt beim Verursacher holt?
Nach BGB hat der Verursacher eines Schadens auch uneingeschränkt(!) zu haften. Wohnwertbeeinträchtigung ist auch ein(e) (Art) Schaden, den der Lärmverursacher auszugleichen hat.
Mit diesem "Zwangsselbstbehalt" wird auch (automatisch) schlüssig ein Zurückbehaltungsrecht des Verursachers abgeleitet, was rechtlich mehr als fraglich erscheint.
Komisch, diese Zustände hat die Mietrechtsreform einfach "übersehen".
Also nach wirtschaftlicher Betrachtung ist ein Versuch angesagt, den Mieter mit seiner Minderung prozentual so weit möglich herunter zu handeln.
(Wo ich dem doch am Liebsten nie mehr begegnen würde... :kotz
Entschuldigung für diese Deutlichkeit, aber das geht schon über 20 Jahre mit dem so...
Ich habe Geschichten mit dem, die locker einige Wochen hier füllen würden.
Alles nur "Kleinigkeiten", die sicher den Hausfrieden und jeglichen vernünftigen Umgang miteinander für immer zerstört haben.
Aber auf Gerichtsurteile bezogen immer noch bei weitem nicht genug, um eine außerordentliche/fristlose Kündigung erfolgreich durchzusetzen.
Er zahlt regelmäßig pünktlich Miete und hat auch weder seine Wohnung, noch das Treppenhaus verwüstet. Bei Provokationen und Beleidigungen achtet er immer darauf, dass keine Zeugen in der Nähe sind.)
Vor ca. 10 Jahren hatte ich mit dem ein sehr ähnliches Problem, als er - auch wegen Baulärm - seine Miete um (ich glaube) 13% kürzte.
Der eingeschaltete Anwalt hat bei "Baulärm" gleich abgewunken und empfohlen, vorbehaltlos zu akzeptieren, auch weil das in der sehr ruhigen Straße natürlich nicht "ortsüblich" war - (sparte zumindest mögliche Prozesskosten).
Gegenüber auf der anderen Straßenseite (ca. 50m entfernt) waren neue Eigentümer eingezogen und hatten kurz danach begonnen, das ganze Haus von innen komplett zu sanieren und auch teilweise von außen.
Er war in der ganzen Straße der einzige, der Mietminderung geltend gemacht hat.
Und das ist er jetzt auch wieder. Außer ihm haben alle Verständnis für diese einmalige vorübergehende "Beeinträchtigung".
Ein Grund meinerseits, ohne großen Widerstand zu akzeptieren, war damals auch ein Nachbarschaftsverhältnis nicht schon zu zerstören, bevor es überhaupt beginnen konnte.
#4 pragmatiker, 23.09.2007
tja nico, ich kann dir nur recht geben und frage mich das gleiche. wenn wir vermieter das aber immer schlucken, wird sich auch nichts ändern. ich hatte ja schon auf Art 14 GG (Eigentumsgaranite) verwiesen, der in der Praxis für Vermieter wohl nicht gilt. auch die vertragsfreiheit gilt für vermieter kaum noch, denn wer die tollen urteile über "formularklauseln" kennt kann man sich nur noch an den kopf fassen. man würde sich wünschen, dass mal eine vermieterlobby sich sowohl an den rechtssausschuss des bundestges wendet als auch viefach petitionen einreicht (das geht sogar online beim dt. bundestag, mal googeln)
aber noch mal kurz zu deinem fall: in dem aachener urteil wurde unter ortsüblichkeit nicht verstanden, dass keine minderung möglich ist, wenn die umgegend sowieso laut ist, sondern unter ortsüblichkeit ist genau zu verstehen, dass jeder mieter damit rechnen muss, dass mal strassenarbeiten von dritten oder aber auch lautere bauarbeiten von privaten in der nachbarschaft vorkommen. das gehört zum leben und stellt keinen spezifischen mangel dieser mietsache dar.
solche urteile scheint es aber immer weniger zu geben. inzwischen haftet der vermieter ja für jedes lebensrisiko seiner mieter. (ja, es gibt mieter, die verlangen mietminderung, weil sie allergisch gegen den nachbarhund, die vor dem haus stehende birke oder sonstwas sind oder mindern, weil ihr nachbar psychisch krank ist und jede nacht rumbrüllt - und der vermieter darf den psychisch kranken nicht kündigen, weil das offenbar alle zu dulden haben. ) ich könnte dir hier stundenlang fälle aufzählen, die meist ein ergebnis haben: der vermieter ist der A.... der nation.
#5 Niko, 11.10.2007
Hier eine weitere Aktualisierung des Falles:
Der Mieter hat nun, nach Ende der Arbeiten, mit Datum 20.09.2007 seine Minderung schriftlich konkretisiert.
"Nach Beendigung der in ihrer Intensität schwer erträglichen Tiefbauarbeiten - dies gilt insbesondere für die akustischen, aber auch optischen Beeinträchtigungen - halte ich die Minderung wie folgt für angemessen:
Die durchschnittliche Minderung des Mietzinses (einschl. Nebenkosten gemäß BGH XII ZR 225/03) über die gesamte Länge der Baumaßnahmen bewerte ich mit für Sie durchaus günstigen 20%."
Bei der letzten Formulierung muss ich sarkastisch lachen. Und der BGH hat in dem angeführten Urteil die Betriebskosten faktisch als 'Mieteinnahme auf Gewinnbasis' deklariert...Wahnsinn :stupid
"Dies ergibt: XXX.- EUR x 0,2 x 3,5 (Monate) = ZZZ.- EUR.
Diesen Betrag werde ich von der Novembermiete abziehen, es sei denn, Sie wären bereit, ihn mir auf mein ihnen bekanntes Konto vorher zu überweisen..."
Anmerkung: Keine Kontoverbindung genannt.
"...Ich werde die Voraussetzungen für eine Mietminderung notfalls dem Gericht darlegen und unter Beweis stellen."
Ich habe Zweifel, ob dieses Mietminderungsschreiben so überhaupt rechtlich haltbar und damit gültig ist.
1. Er hat keinen genauen Zeitraum der Arbeiten angegeben. In der 'Minderungsandrohung' vom Juni steht als Arbeitsbeginn lediglich "Mai 07". Aus seiner eigentlichen Minderung s. o. kann ich als Ende den 20.09.07 annehmen(?)
2. Ohne Kontoverbindung keine Zahlung. (Abgesehen davon, dass ich erstmal nicht zahlen werde.) Oder bin ich - als Vermieter - verpflichtet, mir seine Kontodaten aus meinen Kontoauszügen herauszusuchen?
3. Kann der Mieter, trotz dieses "lapidaren" Schreibens, im Gerichtsverfahren noch nachträglich alle notwendigen Angaben (z. B. aus den unten erwähnten Bautagesberichten) urteilsrelevant 'nachschieben'?
Mal angenommen, diese Minderung hält 'vormaljuristisch' Stand. Hier einige wichtige eigene Recherchen:
Die verantwortliche Person beim Stadtentwässerungsbetrieb - die Stadt ist Bauauftraggeber - hat mir folgende Einzelheiten aus den Bautagesberichten telefonisch mitgeteilt:
Die Arbeiten liefen offiziell vom 14.05. - 21.09.07 (macht 131 Tage gesamt). An folgenden Tagen wurde NICHT gearbeitet: An keinem Wochende (also Sa und So), an keinem Feier- und Brückentag(!) (in NRW sprich 17.-18.05., 28.05., 07.-08.06.). Darüber hinaus hatte die ausführende Baufirma "Sommerferien" vom 10.07.-27.07. Wenn ich nun diese Tage alle entsprechend von 131 abziehe (18 WE = 36 Tage, Feier-/Brückentage = 5, Sommerferien = 14 Tage), bleiben noch 76 Tage übrig.
In meinen Augen entspricht das 2,5 Monaten und beileibe nicht 3,5.
Die Bautagesberichte geben leider keine Auskunft über Lärmbelästigung oder genauen Standort der Baustelle am jeweiligen Tag. (siehe vorherige Info's zur "Wanderbaustelle".)
Weiterhin sagte mir der Stadtbedienstete, dass er sogar (mind. 1) 'Lobschreiben' von Anwohnern der Strasse über die Rücksichtnahme der Arbeiter in Bezug auf Lärm und Schmutz erhalten hatte.
Darüber hinaus zitierte er aus der Baueinsatzbeschreibung den Einsatz speziell lärmarmer Geräte und Maschinen.
Er betohnte auch die Wichtigkeit/Notwendigkeit der Arbeiten im Sinne des Allgemeinwohls.
Ich halte den Minderungsanspruch gemäß Schreiben d. Mieters sowohl in der Höhe, als auch im Umfang für unangemessen.
Aber von Gesetzes wegen beabsichtige ich, einen Gegenvorschlag zu machen:
Minderung über 2,5 Monate mit 5% der Bruttomiete (also inkl. NK).
Er wird sicherlich nicht darauf eingehen, aber ich habe - dann vor Gericht - meinen guten Willen bewiesen.
Haltet ihr diese Idee für erfolgversprechend und die 5% (auch vor dem Allgemeinwohlhintergrund) als Höchstgrenze durchsetzbar?
Ganz wichtig!!! Hat hier noch irgend jemand Info's oder ein Urteil zur Lärmduldungspflicht des Mieters aus Gemeinwohl heraus?
Inwieweit besteht die Möglichkeit, ohne anwaltliche Hilfe hier weiter zu verfahren oder ein Gerichtsverfahren zu vermeiden? (Schiedsmann...?) Was ist die kostengünstigste Vorgehensweise?
Eine Kündigung nach §543 Abs. 1 und 2 BGB, bzw. §569 Abs. 3, dürfte selbst bei einer unberechtigten Minderung an der "geringen" Höhe der rückständigen Miete scheitern. Ausserdem ist er dann so schlau, rechtzeitig den ausstehenden Betrag nachzuzahlen und einer Kündigung zu entgehen.
In der Hoffnung auf weitere rege Diskussionsbeteiligung
#6 pragmatiker, 13.10.2007
tja, warum dulden wir als vermieter das, warum setzt sich niemand von der lobby der haus- und grundeigentümer mal für was sinnvolles ein, nämlich hinwirken auf eine mietrechtsreform, die solche urteile nicht möglich macht ???
genau das ist dein starker punkt: der mieter ist beweispflichtig dafür, das ein mietminderungsrecht besteht, er muss bei lärm und dreck beweise mit protokollen der dauer vorlegen. du solltest es drauf ankommen lassen und im prozess das recth zur minderung bestreiten und darauf hinweisen, das der mieter beweisfällig bleibt. du hast schließlich von der stadt ein paar hinweise um ggfs. gegenbeweis anzutreten.
nein, kannst du gar nicht, die bank gibt dir darüber keine auskunft.
er ist beweispflichtig. das beweisangebot kann er nachschieben, wenn du dich nicht auf verspätung berufst. also tu das immer. vielleicht solltest du dir wegen der prozessualen taktiken einen anwalt nehmen. so teuer ist der nicht. lass dir vorher ausrechnen, wie hoch die kosten werden können.
wenn das gericht eine mietminderung für berechtigt halten sollte, würde ich das einbehaltene geld von dem stadtbetrieb als schadensersatz beanspruchen. ich würde schon jetzt mal einen entsprechenden brief an den stadtbetrieb verfassen und das ankündigen.
wieso von gesetzes wegen ??? ich an deiner stelle würde schon ausgründen der prazidenz ggü. den anderen mieter hart druchzgreifen und die ganz harte tour fahren: keinen cent minderung akzeptieren, denn die arbeiten der stadt sind notwendig für alle und alle müssen gleich mit den notwendigen beeinträchtigungen leben. eigentümer können auch nichts mindern, oder würde die bank das wohl akzeptieren, wenn wir die hypothekenzinsen runtersetzen, weil unser eigenheim von lärm beeinträchtig ist ??? vermieter können keine sonderopfer der gesellschaft sein und das eigentum kann schließlich nicht weniger wert sein, als ein mietvertrag.
s.o., ich würde nicht mal das anbieten.
s.o. das würde ich lassen und hier mal was investieren. die ungerechtigkeit schreit doch zum himmel. nimm nen fachanwalt mietrecht
eine abmahnung schadet trotzdem nichts. man kann aus mehreren gründen kündigen, ordentlich z.B., wegen zerstörung des vertragsverhältnisses. ein paar abmahnungen bei jeder vertragsstörung fürhen in summe durchaus zu kündigungsrechten des vermieters.
meine antworten fett in deinem lauftext. viel glück und lass dich nicht kleinkriegen von den kleingeistern .
#7 Vermieterheini1, 17.10.2007
ich halte dein "Friedensangebot" an den "minderungsfreudigen" (sehr dezent ausgedrückt) Mieter für taktisch äußerst geschickt!
Das dürfte dir in einer Gerichtsverhandlung wichtige Pluspunkte bringen.
Ich würde (zähneknirschend) "10%" geben (damit der Richter möglichst nicht rumfeilscht!), jedoch KEINESFALLS eine Prozentzahl oder den Berechnungsweg angeben, sondern nur den "nakten" Euro-Betrag. (Also ohne Kommastellen und aufgerundet auf den nächten Zehner, damit man nicht nachrechen kann).
Das ganze sollte man textlich geschickt verpacken, so dass man nicht ein Schuldeingeständnis daraus machen kann, sondern es unübersehbar ein Versuch die Sache friedlich zu beenden ist.
Stichworte: Ohne Anerkennung einer Verpflichtung; entgegenkommenderweise
Wenn irgendwie möglich würde ich an deiner Stelle (bei Bedarf) versuchen einen Vermittler einzuschalten. Auch das bringt dir wichtige Pluspunkte in einer Gerichtsverhandlung.
Denke bitte immer daran
- viele Richter sind extrem "mieterfreundlich" gestimmt
- eine mögliche Mietminderung ist Auslegungssache (der eine Richter sagt 0% der andere 50%)
- eine Gerichtsverhandlung kostet DEIN Geld, DEINE Zeit, DEINE Gesundheit, usw. - Ausgang ungewiss!
- die meisten Richter wollen einen (für den Vermieter benachteiligenden) Vergleich
- nimmt der VERmieter den Vergleichsvorschlag des Richters nicht sofort an, so ist der Richter verstimmt
- der Richter kann Tatsachen "bewerten" (=ignorieren) und du als "Angeklagter" (das sind VERmieter in den Augen vieler Richter immer) kannst nichts dagegen machen außer durch die Instanzen zu gehen - Erfolg fraglich
Da du anscheinend im Ausland arbeitest, darfst du zu jeder Gerichtsverhandlung "antanzen" - oder willst du einen an deiner Sache interesselosen (aber an seinen Gebühren von dir um so mehr interesssierten) Anwalt alleine vor sich hinwurschteln lassen?
#8 Niko, 24.10.2007
Auf der Basis der Info's von "pragmatiker" und "vermieterheini1" würde ich nun genau "zwischen den Stühlen sitzen" mit einer 50/50 Wahlmöglichkeit. Dennoch danke für eure Ansätze.
Ich greife daher mal vor: Ich habe eine Anwältin telefonisch (persönlich bekannt - keine Servicenummer) um Rat gebeten und sie ist - genau wie ich schon vorher - der Ansicht, dass hier (wohl auch auf Basis des Allgemeinwohls) gar kein Minderungsrecht seitens des Mieters besteht.
Da das auch die Meinung von "pragmatiker" ist, habe ich das einmal mit "3:1" für eine generelle Ablehnung des Minderungsanspruchs gewertet und daher ohne genau Erklärung den Mieter schriftlich zur regulären fortgesetzten Mietzahlung aufgefordert.
(Übrigens habe ich das auch vor dem Hintergrund eines wie auch immer gearteten 'Schuldeingeständnisses', was ein Richter aus einem "Minderungsangebot" von mir interpretieren könnte, erstmal grundsätzlich abgelehnt).
Der Mieter wird - egal ob er antwortet oder nicht - ganz sicher einfach kürzen.
Für den Fall empfahl mir die Anwältin, einen offiziellen Mahnbescheid (vorgedruckte Formulare im Schreibwarenhandel erhältlich) nach angemessener Frist von z. B. 2 Wochen, direkt an das Amstgericht Hagen/Westfahlen zu schicken. Die sind dort wohl für alle Mahnbescheide in der ganzen Bundesrepublik zuständig und stellen den dann entsprechend dem Mieter zu.
Ich persönlich werde allerdings vorher noch einen "3-Zeiler" mit (wiederholter) Zahlungsaufforderung schicken, wobei mir die Anwältin auch durchaus zustimmte.
Der Mieter wird sicherlich gegen den Mahnbescheid Einspruch einlegen und dann bleibt mir nur der Klageweg. Da es sich bei dem Streitwert in der Summe "nur" um eine 2/3 Monatsmiete handelt, halte ich es nicht für sinnvoll, aus Kostengründen auf den Mahnbescheid zu verzichten und gleich zu klagen.
Mir ist auch bekannt, dass ich in Anbetracht des eben geringen Streitwertes keine Chance auf Revision haben werde. Das Urteil des AG wird rechtskräftig sein, worin natürlich eine große Gefahr für mich liegt, und ich besonders vom Richter abhängig bin.
Allerdings wird es große allgemeine Bedeutung haben, denn falls ich verliere und eine Minderung hinnehmen muss, bedeutet das, dass Mietrecht über Allgemeininteresse/-wohl gestellt wird.
Umso problematischer für alle Beteiligten außer dem Mieter, je niedriger der prozentuale Minderungssatz festgelegt wird und an der Vermieter-'Duldungsgrenze' liegt. (Wobei ich bei einem Satz genau im Bereich der Duldungsgrenze den "Aufwand/Kosten-Vorteil" habe, eben nicht auch noch etwas von der Stadt auf dem Klagewege zurückfordern zu müssen).
Vielleicht ein Ansatz, damit sich die richtigen Institutionen seitens der Regierung einmal darüber ernsthaft den Kopf und das GG (bzw. das Mietrecht) zerbrechen.
lieber niko, ich drück dir die daumen, dass du einen richter mit verstand und weitsicht haben wirst. es wäre echt super, wenn du uns hier im forum den ausgang des verfahrens mitteilen würdest, was ja dann so in ca. 1 jahr der fall sein könnte bei der dauer selbst einfacher verfahren vor deutschen gerichten.
#10 Vermieterheini1, 25.10.2007
wie wäre es anstelle
des (aus Sicht es Mieters KOSTENFREIEN und lächerlichen) Mahnbescheides (1 x Kosten für DICH),
gegen den deiner Überzeugung der Mieter sowieso Einspruch einlegen wird
und DU dann klagen musst (2 x Kosten + Zeitverlust für DICH)
einen Urkundenprozess machst.
gewinnst du diesen Urkundenprozess auf jeden Fall,
da hier der Mieter systembedingt keinen Einspruch (Mietminderung wegen Baulärm der Kommune) geltend machen kann
und DER MIETER wird verurteilt die gesamten Kosten zu tragen.
Dann MUSS DER MIETER auf seine Kosten! klagen, um das Geld von dir zurückzubekommen.
#11 Niko, 26.10.2007
Hallo "vermieterheini1" (und alle anderen Interessierten)
Danke grundsätzlich einmal für den Tip mit dem Urkundenprozess.
Ich habe mal ein wenig recherchiert, u. a. hier: (http://blog.pilgermann.net/lk/lkhtml/zpo/urkundenprozess.html).
(Pardon, hatte etwas Problemem mit den HTML-Tags).
Ich sehe in den Richtlinien für diesen Urkundenprozess (UKP) auf meine Situation bezogen insofern ein großes Problem, als dass der Mieter bereits dort mit den schon erwähnten Bautagesberichten die Bauarbeiten formal belegt und somit seinen (nach §536 BGB erstmal global berechtigten) Mietminderungsanspruch formal berechtigt nachweist.
Also besteht hier die große Gefahr, dass dabei mein eingeforderter Mietrückstand abgewiesen wird. Es sei denn, die Bautagesberichte gelten nicht als "Urkunden"...???
Was gilt für so einen Prozess alles als ANERKANNTE Urkunde?
U. a. der Mietvertrag - klar, siehe dazu auch Urteil des BGH (BGH, VIII ZR 216/04, 01.06.2005).
Gemäß obigem Link gelten "schriftliche Zeugenaussagen, Gutachten oder Augenscheinsprotokolle" nicht als zulässige Beweismittel. Gehören da auch die Bautagesberichte zu ???
Eine Parteieinvernehmung im Prozess KANN - muss aber nicht seitens des Richters durchgeführt werden.
In dem o. g. BGH Urteil konnte die Mieterin übrigens keine urkundenrelevanten Beweise für eine berechtigte Mietminderung im UKP vorlegen, sodass das vorläufige Urteil zugunsten der Klägerin (Vermieterin) rechtskräftig wurde. Der Mieterin bleibt natürlich das sog. Nachverfahren. Aber das bringt sie in Zugzwang.
Das ist auch mein Ziel und vor dem Hintergrund des Allgemeininteresses d. besagten Bauarbeiten denke ich an eine realistische Chance für mich.
WENN das möglich ist gewinnst du diesen Urkundenprozess auf jeden Fall,
da hier der Mieter systembedingt keinen Einspruch (Mietminderung wegen Baulärm der Kommune) geltend machen kann...
Wieso in jedem Fall??? Wenn der Mieter das Vorliegen von offensichtlichen Mängeln nachweist, braucht er warscheinlich gar keinen Einspruch. Dann wird der UKP-Antrag wegen Unzulässigkeit zurückgewiesen. Denn es liegen tatsächlich objektiv erst einmal Mängel gemäß §536 BGB vor.
Ob dagegen Allgemeininteresse höher bewertet wird, kann wohl erst im richtigen Verfahren geklärt werden.
Es bleibt daher für mich das Problem, den richtigen und kostengünstigsten Weg zu finden.
- Mahnbescheid und anschl. ordentliches Verfahren oder
- UKP und -wenn erfolgreich- anschl. Nachverfahren (so wie ich "meinen Mieter" kenne)
Die Frage ist, wenn ich das UKP verliere, wieviel höher sind die Kosten im Vergleich zum Mahnbescheid (vorausgesetzt ein anschl. ordentl. Verfahren ist erfolgversprechend?
Brauche ich für das UKP anwaltliche Unterstützung oder ist sie sinnvoll?
(Der Mahnbescheid geht jedenfalls ohne).
#12 Vermieterheini1, 12.11.2007
dein Link funktioniert (jetzt) nicht - bitte mal überprüfen.
Wenn du der Meinung bist, dass dein Mieter sowieso Einspruch gegen den Mahnbescheid einlegen wird, ist es aus meiner Sicht (ICH kann nicht (alles) wissen, was nur DU wissen kannst!) sinnvoll von Anfang an einen erfahrenen Fachanwalt einzuschalten. Vielleicht ergibt sich, dass du mangels Erfolgsausssichten weder abmahnen noch klagen solltest.
Nur ein erfahrener Fachanwalt kann bei ausreichenden Erfolgsaussichten in der Hauptsache wissen, ob hier der Urkundenprozess das richtige Mittel ist!
#13 Niko, 30.01.2008
Hier mal der aktuelle Stand: Habe eine Anwältin eingeschaltet, die in übereinstimmender Meinung nach gründlicher Recherche direkt den (leider erfoderlichen) Prozess anstrengen wird.
Aus Kosten- und Zeitgründen habe ich auf den Mahnbescheid verzichtet, da die Reaktion des Mieters eindeutig ist.
Es gibt wohl ein neues kürzlich ergangenes Urteil des OLG Köln zugunsten des Vermieters in ähnlicher Sache, zu dem der Anwältin allerdings bislang nur der Leitsatz bekannt ist. Der wichtige Inhalt bzw. die Begründung sind der Allgemeinheit erst im September 2008 zugänglich. :stupid
Es scheint - nicht wie ich dachte - das Allgemeininteresse an den ausgeführten Arbeiten eine Rolle zu spielen, sondern nur das Ausmaß der Bauarbeiten selbst.
Sehr seltsam, wenn das zutrifft...
#14 Prüfer, 30.01.2008
#15 Niko, 12.08.2008
An alle Interessierten...und das sind doch eine ganze Reihe...
Ich habe seit meinem letzten Beitrag im Januar keinerlei rechtlichen Schritte unternommen.
Maßgeblich aus 2 Gründen: 1. Hat das mir (und wahrscheinlich auch der Allgemeinheit (der Vermieter)) so wichtige angekündigte Urteil des OLG Köln solange keine rechtliche Bedeutung, solange es nicht offiziell veröffentlicht ist.
Und bislang ist es das wohl auch nicht oder weiß jmd. hier mehr???
2. Seit Februar bin ich aus beruflichen - mehr noch aus privaten und gesundheitlichen Gründen so belastet, dass ich für einen gerichtlichen Rechtsstreit einfach keinen Nerv und v. a. Zeit habe.
An einem Gerichtsverfahren führt allerdings kein Weg vorbei, sofern ich gegen "meinen" Mieter eine Chance auf erfolgreiche Rückforderung der Mietminderung erreichen will.
Und da ist - speziell bei Baulärm - ein durch (quasi höchstrichterlich) rechtlich untermauertes höherstehendes Allgemeininteresse von wesentlichem Belang.
Ich warte also noch auf ein entsprechendes Urteil, damit ich im Prozess auf jeden Fall die besseren Karten habe.
Da hier - soviel ich weiß - die "Regelmäßige Verjährungsfrist" von 3 Jahren gemäß §195 BGB zutrifft, habe ich auch noch ein wenig Luft. (Minderung war mit der Novembermiete 2007).
Ansonsten besteht ein Minderungsanspruch "Kraft Gesetzes" (§536 BGB) auch wenn der Vermieter keinerlei Einfluss hat bzw. von Dritten verursacht wird - speziell auch Baulärm.
Aktualisierungnachtrag (da neuer Beitrag vom selben Autor leider nicht erlaubt)
Nach nochmaliger Rücksprache mit meiner Anwältin sieht es eher schlecht für mich aus.
Es ist wohl im Frühjahr ein Urteil des OLG Köln u. a. zu Mietminderung bei Baulärm ergangen, allerdings nicht für mich oder irgendjemand anderes verwertbar, da nicht(!) öffentlich bzw. veröffentlicht.
Selbst wenn bei der Entscheidung ein öffentliches Interesse (an den die Arbeiten verursachenden Lärm) über §536 BGB gestellt wurde, hilft es nichts.
Warum weiß der Geier, jedenfalls stellt sich wie bereits angedeutet die Lage für mich so nun völlig unsicher dar, sodass ich von weiteren rechtlichen Schritten - auch aus Kostengründen - absehe.
Denn allein die Minderungsquote von 20% auf im Idealfall 10% zu drücken, ist bei einer potentiellen Einsparung von max. 150.-€ insgesamt den Aufwand nicht wert, die zudem durch das Verfahren sicher völlig aufgezehrt würde.
Überdies gab es wohl auch noch ein anderes Verfahren in der letzten Zeit, bei dem bzgl. Baulärm wieder zugunsten des/der Mieter/-s entschieden worden ist.
Meine Anwältin riet mir daher von weiteren Schritten ab.
Damit ist dieses Thema hier jetzt endgültig vom Tisch...leider sehr unbefriedigend für alle Vermieter...
Thema: Mietminderung - Baulärm
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