Source: https://www.nemovitostprofi.cz/33/zmeny-v-svj-2020-6-dil-shromazdeni-svj-podle-novych-pravidel-uniqueidgOkE4NvrWuMEMvw3uZDmFuM61PH1PdFz86iZIrc5-dg/?uri_view_type=4
Timestamp: 2020-07-16 16:44:23+00:00
Document Index: 11929857

Matched Legal Cases: ['§ 1208', '§ 1208', '§ 1221', '§ 1209', 'soud ', 'soud ', 'Soud ']

Zmìny v SVJ 2020 | 6. díl - Shromá¾dìní SVJ podle nových pravidel | Nemovitost profi - rady pro správu nemovitostí SVJ, bytových dru¾stev, obcí a firem
25.6.2020, Mgr. Daniel Urban, advokátní koncipient, Zdroj: AK Janou¹ek | advokátní kanceláø (www.janousekadvokat.cz)
Zveøejnìné díly seriálu Zmìny v SVJ 2020
Shromá¾dìní je nejvy¹¹í orgán spoleèenství vlastníkù jednotek. Je to orgán, jeho¾ èleny jsou v¹ichni vlastníci jednotek a souèasnì orgán, který rozhoduje o nejzásadnìj¹ích otázkách spoleèenství vlastníkù. V dne¹ním a posledním díle seriálu „Zmìny v SVJ 2020“ se budeme vìnovat právì zmìnám v oblasti právní úpravy shromá¾dìní a jeho rozhodování.
Základní právní rámec, ve kterém se shromá¾dìní koná, zùstává i po 1. 7. 2020 beze zmìny. Svolání pøedem pozvánkou, hlasování vlastníkù, poøízení zápisu, uveøejnìní zápisu, na tom se nic nemìní. Prùbìh shromá¾dìní tak bude i nadále vypadat jako doposud.
Zmìna, a nikoli malá, v¹ak nastává u zále¾itostí, o kterých shromá¾dìní rozhoduje. Ustanovení § 1208 obèanského zákoníku doznává v tomto smìru podstatných zmìn. Z pùsobnosti shromá¾dìní se jednak do budoucna vyluèuje rozhodování o vý¹i záloh na slu¾by. Rozhodování o vý¹i záloh bude od 1. 7. 2020 nále¾et statutárnímu orgánu SVJ, tedy výboru èi pøedsedovi. To neplatí, bude-li tato zále¾itost stanovami nadále svìøena shromá¾dìní èi si ji shromá¾dìní k rozhodnutí vyhradí.
Do pùsobnosti shromá¾dìní nadále nebude spadat ani schvalování smlouvy s osobou zaji¹»ující nìkteré èinnosti správy domu a pozemku (èasto se hovoøí o tzv. správci). Shromá¾dìní tak bude v této oblasti nadále rozhodovat o osobì tohoto správce, nikoli v¹ak ji¾ o textu smlouvy s ním uzavírané (opìt bude pravomoc nále¾et výboru, leda¾e bude mít shromá¾dìní tuto otázku vyhrazenu pro sebe).
V neposlední øadì z § 1208 obè. zák. mizí ve¹keré pravomoci shromá¾dìní vztahující se ke zmìnì prohlá¹ení vlastníka èi k rozhodování o zále¾itostech, které jsou se zmìnou prohlá¹ení vlastníka spojené (napø. o zmìnì úèelu u¾ívání domu nebo bytu). Na tomto místì je v¹ak tøeba dodat, ¾e se ze strany zákonodárce jedná o jakýsi „malý trik“. Jak jsme ji¾ popisovali v pøedchozím díle tohoto seriálu, zmìna prohlá¹ení vlastníka má dle nového zákona jiný re¾im, podle kterého se zmìny prohlá¹ení úèastní v¹ichni vlastníci. Klièkou prostøednictvím nového znìní § 1221 odst. 2 obè. zák. je pak dokonce pøipu¹tìno, aby i o zmìnì prohlá¹ení hlasovalo (v mezích zákona) shromá¾dìní. Aèkoli tedy zmìna prohlá¹ení z pùsobnosti shromá¾dìní mizí, v¹ichni vlastníci o mo¾nost rozhodování o jeho zmìnì nepøicházejí.
Novela pøichází rovnì¾ se zcela novým právním institutem, a sice s náhradním shromá¾dìním. Tato novinka øe¹í v praxi èastou situaci, kdy se v SVJ dlouhodobì nedaøí svolat usná¹eníschopné shromá¾dìní. Novì pøi svolání takového náhradního shromá¾dìní bude postaèovat 40% úèast vlastníkù jednotek (resp. jejich hlasù). Nevýhodou je, ¾e tento institut bude mo¾né vyu¾ít jen tehdy, bude-li zakotven pøímo ve stanovách. Pro mo¾nost jeho vyu¾ívání tak bude tøeba stanovy SVJ po 1. 7. 2020 zmìnit.
Novelizace se dotýká té¾ souèasné úpravy rozhodování shromá¾dìní mimo zasedání, obecnì známé jako per rollam. Zavádí se novì a zpøesòují se pravidla pro hlasování per rollam, bude-li tøeba pøijmout rozhodnutí shromá¾dìní veøejnou listinou (za pøítomnosti notáøe). Ov¹em s ohledem na to, ¾e shromá¾dìní dle nové úpravy ji¾ témìø ¾ádné rozhodnutí veøejnou listinou nemusí pøijímat, bude vyu¾ití této úpravy minimální. Dochází té¾ k terminologickému zpøesnìní, jak pøi hlasování per rollam poèítat vìt¹inu.
Vìnujeme-li pozornost shromá¾dìní SVJ, nemù¾eme opomenout pro nemalou èást osob zásadní téma, a tím je právo pøehlasovaného vlastníka na obrácení se na soud. Ustanovení § 1209 obè. zák., které toto právo upravuje, také doznalo zmìn. Vlastník jednotky, který byl na shromá¾dìní pøehlasován, se mù¾e i nadále, je-li pro to dùle¾itý dùvod, na soud obrátit. Zùstává zachována i tøímìsíèní lhùta. Zmìnu pozorujeme u zpùsobù, jakými mù¾e soud rozhodnout. V zákonì výslovnì stojí: „Soud uspoøádá právní pomìry vlastníkù jednotek podle slu¹ného uvá¾ení.“ Následuje pøíkladmý výèet, co je tímto my¹leno: „... rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskuteènit bez výhrad, s výhradami èi proti zaji¹tìní, anebo zda se uskuteènit vùbec nemá.“ Bude v praxi jistì zajímavé sledovat, jak se s touto novou úpravou nejen soudy, ale té¾ strany soudního øízení vypoøádají. Pro pøehlasovaného vlastníka pak bude i nadále dùle¾ité rozhodnout, zda se domáhá neplatnosti rozhodnutí èi zákazu dle nìho jednat.
Právní úprava nejvy¹¹ího orgánu SVJ nesoucího odpovìdnost za rozhodování o zásadních vìcech ve spoleèenství vlastníkù tak podléhá relativnì rozsáhlé novelizaci. Zejména institut náhradního shromá¾dìní lze pova¾ovat za vysoce pøínosný pro praxi. Motivace k jeho u¾ívání znamenající pro spoleèenství vlastníkù povinnou zmìnu stanov tak bude zøejmì hnacím motorem pro uvedení stanov mnohých SVJ do souladu s novým znìním zákona.
Dne¹ním dílem ná¹ seriál „Zmìny v SVJ 2020“ konèí. Cíle, který jsme si na poèátku stanovili, tedy provést Vás novou právní úpravou bytového spoluvlastnictví úèinnou od 1. 7. 2020, jsme dosáhli. Vìøíme, ¾e i díky na¹emu seriálu je nyní ve veøejnosti vìt¹í povìdomí o novinkách, které nás od pøí¹tího mìsíce v¹echny èekají. Pøejeme Vám pøíjemné pro¾ití léta.
Mgr. Daniel Urban, advokátní koncipient
AK Janou¹ek | advokátní kanceláø
www.janousekadvokat.cz
NahoruZveøejnìné díly seriálu Zmìny v SVJ 2020
1/6 – Zmìna prohlá¹ení vlastníka a novela bytového spoluvlastnictví
2/6 - Zalo¾ení, vznik a stanovy spoleèenství vlastníkù jednotek po 1. 7. 2020
3/6 - Pøevod jednotky a pøedkupní právo
4/6 - Naøízený prodej jednotky
5/6 - Jak se mìní povinnosti vlastníkù jednotek
6/6 - Shromá¾dìní SVJ podle nových pravidel