Source: http://www.treccani.it/enciclopedia/la-riforma-della-disciplina-del-condominio_(Il-Libro-dell'anno-del-Diritto)/
Timestamp: 2018-04-20 01:01:56+00:00
Document Index: 135363223

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'art. 2659', 'art. 1129', 'art. 1130', 'art. 1129', 'art. 1135', 'art. 1117', 'art. 1118', 'art. 1117', 'art. 1129', 'art. 1129', 'art. 1117', 'art. 1120', 'art. 1136', 'art. 1117', 'art. 1120', 'art. 1102', 'art. 1102', 'art. 1117', 'art. 1137', 'art. 66', 'art. 1117', 'art. 2', 'art. 1129', 'art. 1129', 'art. 1129', 'art. 67', 'art. 67', 'art. 71', 'art. 71', 'art. 1129', 'art. 1129', 'art. 1129', 'art. 71', 'art. 1725', 'art. 1131', 'art. 69', 'art. 1129', 'art. 1129', 'art. 1129', 'art. 1130', 'art. 1129', 'art. 1130', 'art. 1129', 'art. 63', 'art. 63', 'art. 63', 'art. 67', 'art. 1006', 'art. 63', 'art. 30', 'art. 111', 'art. 1129', 'art. 1129', 'art. 1130', 'art. 1130', 'art. 71', 'art. 1130', 'art. 1130', 'art. 1129', 'art. 1130', 'art. 1130', 'art. 1135', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1130', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 66', 'art. 67', 'art. 63', 'art. 10', 'art. 66', 'art. 1130', 'art. 66', 'art. 1441', 'art. 67', 'art. 66', 'art. 1129', 'art. 71', 'art. 67', 'art. 1117', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1137', 'art. 1137', 'art. 1129', 'art. 1129', 'art. 1129', 'art. 1129', 'art. 1129', 'art. 1129', 'art. 63', 'art. 1129', 'art. 63', 'art. 63', 'art. 1294', 'art. 1135', 'art. 1137', 'art. 1852', 'art. 1129', 'art. 1129', 'art. 2740', 'art. 2741', 'art. 1135', 'art. 63', 'art. 1135', '§ 1', '§ 1', 'art. 1129', 'art. 1130', 'art. 1129']

La riforma della disciplina del condominio in "Il Libro dell'anno del Diritto"
La riforma della disciplina del condominio
di Vincenzo Colonna, Antonio Scarpa - Libro dell'anno del Diritto 2014
La recente riforma della disciplina del condominio, pur con contraddizioni ed esiti spesso poco convincenti, determinati soprattutto dall’incerto iter parlamentare, tenta di ricomporre organicamente la materia sulle tracce dell’esperienza giurisprudenziale maturata negli ultimi decenni e di colmare lacune in parte provocate dallo sviluppo del fenomeno e dal progresso tecnologico. In queste pagine si segnalano i tratti essenziali e le novità della nuova disciplina e, per alcuni nodi problematici, si profilano sinteticamente soluzioni interpretative che dovranno essere verificate in sede applicativa.
1. La ricognizione 1.1 Lo statuto della proprietà condominiale 1.2 L’amministratore e i condomini
2. La focalizzazione 2.1 La nuova disciplina delle parti comuni e individuali 2.2 L’incarico dell'amministratore 2.3 Attribuzioni dell’amministratore 2.4 Attribuzioni e funzionamento dell’assemblea
3. I profili problematici 3.1 L’amministratore, tra rinnovo e proroga dell’incarico 3.2 La nuova disciplina delle obbligazioni del condominio 3.3 Il fondo speciale
La materia del condominio riguarda sia la proprietà immobiliare, con le connesse questioni relative all’individuazione del suo oggetto e alle modalità di godimento, sia la gestione, con i profili relativi ai rapporti tra i condomini e tra costoro e i terzi. Su questa duplice traccia si sviluppa l’intervento del legislatore che, con la l. 11.12.2012, n. 220, ha introdotto «Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici» 1.
1.1 Lo statuto della proprietà condominiale
Il rinnovato art. 1117 c.c. apre il capo dedicato al condominio negli edifici con un’elencazione, soltanto aggiornata, delle cose che, per funzione e destinazione, sono parti comuni. In verità, i nuovi artt. 1117 e 1117 bis c.c. suppongono una definizione cosale del condominio, che potrebbe così riassumersi: c’è condominio quando a più unità immobiliari, o a più edifici, appartengono una o più cose comuni.
Non c’è traccia, nel testo approvato, delle istanze di coloro che volevano espressamente riconoscere una “capacità giuridica” del condominio, sebbene proprio perciò si stenti a spiegare, ad esempio, la specificazione isolatamente apportata al primo comma dell’art. 2659 c.c., con cui si ordina, quanto al contenuto della nota di trascrizione, che «per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale». Ciò non di meno, nelle trame della riforma si intravede nel condominio una situazione soggettivamente collettiva, la quale non si spegne nella contitolarità delle parti comuni, ed anzi combina le situazioni singole fino al punto da meritare una sua rilevanza esterna: le relazioni gestorie condominiali risultano regolate da un principio di organizzazione e di unificazione dell’insieme, che si regge su organi aventi competenze esclusive, tali da giustificare un peculiare meccanismo di imputazione.
Perde di consistenza, con la nuova disciplina, pure l’argomento che storicamente negava la soggettivazione dell’organizzazione condominiale per la mancata previsione nelle norme sul condominio di un patrimonio autonomo o di un fondo comune ricollegati al gruppo. All’art. 1129, co. 12, n. 4, c.c., si parla adesso espressamente di un «patrimonio del condominio»; mentre, al nuovo art. 1130 bis c.c., si stabilisce che il rendiconto condominiale debba indicare ogni dato «inerente alla situazione patrimoniale del condominio»; l’art. 1129, co. 7, c.c., inoltre, obbliga l’amministratore ad aprire ed utilizzare «uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio»; infine, l’art. 1135, n. 4, c.c., contempla l’obbligo dell’assemblea di costituire un «fondo speciale» per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, di importo pari all’ammontare dei lavori.
Così, dunque, la norma sull’intestazione del conto corrente, come quella relativa alla polizza di assicurazione per la responsabilità dell’amministratore, sembrano riguardare la collettività condominiale come parte complessa del rapporto obbligatorio di gestione, ovvero come polo unitario di riferimento degli effetti contrattuali.
La riveduta formulazione dell’art. 1117, co. 1, c.c. ha inoltre abbandonato il riferimento alla nozione dei «diversi piani o porzioni di piano» dell’edificio, prescegliendo quello più generale di «singole unità immobiliari». Identico intervento è stato apportato sull’art. 1118, co.1, c.c. e sugli artt. 68 e 69 disp. att. c.c. Queste modifiche vanno abbinate all’introduzione dell’ art. 1117 bis c.c., la cui ampia definizione normativa, per dar corso all’applicazione estensiva diretta, salvo compatibilità, delle disposizioni di cui agli artt. 1117 ss. c.c., sembra eccedere dalla più limitata fattispecie, già nota alle sentenze, del cd. supercondominio, e abbracciare anche entità atipiche che finora trovavano la loro primaria e libera regolamentazione nell’autonomia negoziale.
1.2 L’amministratore e i condomini
Il rapporto tra l’amministratore e i condomini è stato tradizionalmente assimilato ad un mandato con rappresentanza. La determinazione legale delle attribuzioni conferite all’amministratore, l’assenza di quella eguale legittimazione caratterizzante le ipotesi di rappresentanza volontaria e la circostanza che la sua azione non è diretta esclusivamente al soddisfacimento dell’interesse dei condomini hanno indotto, però, a mettere in discussione tale ricostruzione e a riconoscere nella figura il titolare di un ufficio di diritto privato2 o l’organo esecutivo del condominio, inteso come organizzazione dei condomini dotata di soggettività giuridica3; o, ancora, ad isolare un’autonoma fattispecie contrattuale, il contratto di amministrazione condominiale4.
È bene tener presente che l’organizzazione condominiale è conseguenza della rilevanza assegnata dal diritto al collegamento funzionale tra beni; «la rilevanza giuridica della qualificazione dei beni precede la disciplina dei diritti, dei rapporti e degli atti che viene dopo e che suppone quella, proprio quella e soltanto quella qualificazione giuridica della realtà»5. La considerazione unitaria dei beni funzionalmente collegati influenza le modalità di esercizio dei diritti individuali e i rapporti tra i titolari e tra questi e i terzi. In questo contesto, l’amministratore è espressione di un’organizzazione strutturata in termini unitari, punto di riferimento di diversi centri di interesse.
La consapevolezza di tale complessità ha ispirato la riforma, in cui è possibile isolare, per un verso, la disciplina del rapporto tra amministratore e condomini, la cui parziale assimilabilità allo schema del mandato giustifica il rinvio, ora esplicito, alle sue disposizioni (art. 1129, co. 15, c.c.); per altro verso, le esigenze connesse ad una attività che va oltre la cura degli interessi dei condomini, coinvolgendo interessi di soggetti diversi e di natura pubblicistica. Questo versante è presidiato sia dalla disciplina codicistica, sia dalla normativa speciale che tocca il condominio.
Le funzioni attribuite all’amministratore, i requisiti richiesti per l’incarico e le disposizioni in materia di professioni non organizzate introdotte dalla l. 14.1.2013, n. 4 esaltano il tratto professionale della figura. Nel settore, peraltro, sempre più si vanno affermando organizzazioni dedicate alla gestione immobiliare distanti dalla figura tradizionale del professionista individuale. Una tendenza che sembra sostenuta, più o meno consapevolmente, dal legislatore con modifiche, di cui invero nessuno aveva prima segnalato l’esigenza, come quella che ha elevato, da quattro a otto, la soglia numerica di condomini oltre la quale la nomina dell’amministratore può essere imposta per via giudiziale (art. 1129, co. 1, c.c.). Pur non essendo ovviamente preclusa la nomina di un amministratore nei condominii che si collocano sotto tale soglia, è evidente che in tal modo si definisce selettivamente il “mercato”, quello rappresentato dai complessi immobiliari di medie e grandi dimensioni, in funzione del quale assetto e grandezza degli operatori riescono a garantire maggiore competitività rispetto ai piccoli operatori.
La riforma presta particolare attenzione alla disciplina dei beni funzionalmente collegati nell’insieme organizzato che è il condominio, siano essi oggetto di proprietà individuale o parti comuni, esalta la centralità della figura dell’amministratore, aggiorna le regole di funzionamento dell’assemblea.
2.1 La nuova disciplina delle parti comuni e individuali
L’art. 1117 ter c.c. fissa una cospicua maggioranza, pari ai quattro quinti dei condomini ed ai quattro quinti del valore dell’edificio, che consenta all’assemblea di «modificare la destinazione d’uso delle parti comuni», richiamando gli stessi limiti impeditivi già generalmente operanti per le innovazioni. La necessità di un così elevato quorum per la validità delle delibere che stabiliscano modificazioni delle destinazioni d’uso, ben più qualificato di quello previsto dall’art. 1120, co. 1, c.c., oltre che impedire che tramite il metodo collegiale vengano menomati i diritti dei singoli partecipanti sulle parti comuni, rischia di erodere, in realtà, rispetto al passato, i poteri dell’assemblea la quale, prima della riforma, con la maggioranza indicata nel co. 5 dell’art. 1136 c.c., poteva lecitamente autorizzare anche l’opus novum in grado di incidere sulle finalità di utilizzazione delle cose comuni. Quel che, nell’ambito della complessiva disciplina delle attività di trasformazione delle parti condominiali, accomuna l’art. 1117 ter c.c. all’art. 1120 c.c., e lascia, peraltro, entrambe queste norme come diverse dalle modificazioni delle cose comuni regolate dall’art. 1102 c.c., è la rilevanza assicurata all’interesse collettivo di una maggioranza qualificata dei partecipanti, espresso da una deliberazione dell’assemblea, dato del tutto sconosciuto nell’art. 1102 c.c., il quale è ispirato dal solo interesse del singolo. L’art. 1117 ter c.c. contempla altresì gravosi oneri di pubblicità, comunicazione e contenuto dell’avviso di convocazione, nonché della stessa deliberazione, concernenti le assemblee che intendano modificare la destinazione d’uso di parti comuni. La convocazione che non indichi le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso è sanzionata mediante nullità, ovvero come violazione non soltanto di una regola di collaborazione attinente alla formazione del procedimento collegiale, quanto come trasgressione di un criterio di attribuzione che sfugge anche alla decadenza dell’impugnazione ex art. 1137, co. 2, c.c. Ciò crea una breccia nella coerenza del sistema delineato da Cass., S.U., 7.3.2005, n. 4806, peraltro, all’opposto, confermato nel rimodellato art. 66, co. 3, disp. att. c.c., delineando come vizio irrimediabile un’omissione formale, attinente pur sempre al procedimento di convocazione o di formazione dell’assemblea.
A norma dell’art. 1117 quater c.c., ove la destinazione d’uso delle parti comuni sia negativamente incisa dall’attività di alcuno dei partecipanti o di terzi, l’amministratore, come anche il singolo condomino, possono diffidare l’esecutore di tali attività pregiudizievoli o anche chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare, semmai in via giudiziaria, le turbative.
Il legislatore della riforma ha, quindi, certamente posto al centro della nuova disciplina condominiale il valore della “destinazione” unitaria delle cose comuni, valore che non si riduce ad un coacervo disorganizzato di usi e godimenti individuali, ma diviene autonomo vincolo funzionale dell’insieme. Tale vincolo della destinazione d’uso delle parti condominiali, diffuso nella l. n. 220/2012, non delinea chiaramente un complesso di rapporti giuridici facenti capo ad un titolare distinto dai singoli partecipanti, ma comunque suppone un’organizzazione dei beni ispirata dallo scopo di un’unità causale.
Riprendendo talvolta discipline già contenute in una disorganica preesistente legislazione speciale, con gli artt. 1120, co. 2 e 3, 1122 bis e 1122 ter c.c. sono state favorite, in particolare quanto all’individuazione dei quorum deliberativi occorrenti ed alle modalità esecutive coinvolgenti sia beni condominiali sia porzioni esclusive, le installazioni su parti comuni di opere ed impianti (centralizzati e non centralizzati) relativi a sicurezza e salubrità, eliminazione delle barriere architettoniche (qui, peraltro, innalzandosi purtroppo la maggioranza necessaria rispetto a quella prima prevista dall’art. 2, co. 1, l. 9.1.1989, n. 13), contenimento del consumo energetico e produzione di energia da fonti rinnovabili, ricezione radiotelevisiva e di flussi informativi, videosorveglianza. Risultano ribadite le costanti linee guida del rispetto della destinazione delle cose comuni, della tutela del diritto d’uso di ciascun condomino, del minor pregiudizio per le parti condominiali o individuali, della salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell’edificio.
2.2 L’incarico dell'amministratore
L’art. 1129, co. 1, c.c. consente di superare, con la nomina giudiziale, l’inerzia o la paralisi dell’assemblea solo quando i condomini siano almeno nove; legittimato a ricorrere è ora anche l’amministratore, non condomino, dimissionario. La mancanza dell’amministratore non fa venir meno le esigenze minime sottese alle regole sull’amministrazione; punto di riferimento, soprattutto per i soggetti esterni al condominio, sarà la «persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore» (art. 1129, co. 6, c.c.).
Nel nuovo testo più puntuale è la definizione del processo di costituzione del rapporto tra condominio e amministratore. Viene infatti distinta la fase di formazione della volontà a contrarre da parte del condominio da quella, logicamente e giuridicamente successiva (anche se può essere, dal punto di vista temporale, contestuale), di conclusione del contratto tra condominio e professionista (a questa si riferiscono previsioni come quelle di cui all’art. 1129, co. 2, 3 e 14, c.c.).
Nei supercondominii, quando i partecipanti sono più di sessanta, ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante (che non può essere l’amministratore, ex art. 67, co. 5, disp. att. c.c.) all'assemblea per la nomina dell'amministratore (art. 67, co. 3, disp. att. c.c.). Quando invece il numero è inferiore, secondo la regola generale, la nomina spetta all’assemblea composta da tutti i condomini.
La nuova disciplina prescrive i requisiti soggettivi minimi per l’assunzione dell’incarico (art. 71 bis, co. 1, 2 e 5, disp. att. c.c.). Ammette, sulla scorta della giurisprudenza consolidatasi negli ultimi anni6, che l’amministrazione possa essere affidata ad una società; in tal caso, «i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione» (art. 71 bis, co. 3, disp. att. c.c.). L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non può essere nominato nuovamente dall’assemblea (art. 1129, co. 13, c.c.). L’incarico è altresì precluso alle società interdette all’esercizio dell’attività ai sensi degli artt. 9 e 45 della l. 8.6.2001, n. 231.
Nomina e rinnovo dell’incarico sono nulli ove l’amministratore non specifichi “analiticamente” l'importo del compenso (art. 1129, co. 14, c.c.), più precisamente si dovranno indicare i compiti che, non contemplati espressamente dalla disciplina, si considerano compresi nel compenso pattuito.
La legge fissa in un anno la durata dell’incarico (art. 1129, co. 10, c.c.). Sono applicabili gli artt. 1722, 1727, 1728 c.c.: quindi, oltre che per la scadenza del termine e per la revoca, l’incarico si estingue a seguito delle dimissioni dell’interessato, nonché, se persona fisica, a seguito della sua morte, interdizione, inabilitazione e, se società, a seguito del suo scioglimento e della sua interdizione ai sensi degli artt. 9 e 45 della l. n. 231/2001. Secondo l’art. 71 bis, co. 4, disp. att. c.c., l’incarico cessa anche a seguito della «perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e)» del co. 1 della medesima disposizione.
In qualunque momento l’assemblea può revocare l’incarico. Ove non ricorra una giusta causa, controversa è risultata sinora la possibilità di riconoscere all’amministratore il risarcimento dei danni; fatta salva la possibilità di regolare pattiziamente questo aspetto, si è indotti a ritenere assorbente il rinvio alle disposizioni sul mandato (art. 1725 c.c.).
Nella nuova disciplina, quattro sono le situazioni che legittimano ciascun condomino ad agire per la revoca giudiziale: 1) se l’amministratore non adempie all’obbligo di dare notizia di citazioni o di provvedimenti amministrativi i cui contenuti esorbitino dalle sue attribuzioni (art. 1131, co. 3 e 4, c.c.); 2) se non rende il conto della gestione (artt. 1129, co. 11, e 1130, n. 10, c.c.); 3) se non adempie all’obbligo di dare notizia di citazioni in giudizio per la «revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio» e di quelle «per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese» (art. 69, co. 2 e 3, disp. att. c.c.); 4) se incorre in gravi irregolarità (art. 1129, co. 11, c.c.). In merito, la nuova disciplina propone un’elencazione, non esaustiva, di condotte e omissioni che configurano una “grave irregolarità”: si tratta di fattispecie già individuate dalla giurisprudenza o modellate in corrispondenza dei nuovi obblighi a carico dell’amministratore (art. 1129, co. 11 e 12, c.c.).
Terminato l’incarico, «l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione» (art. 1129, co. 8, c.c.).
2.3 Attribuzioni dell'amministratore
L’art. 1130 c.c. indica le attribuzioni di portata generale che spettano all’amministratore a prescindere da compiti o poteri che il regolamento o l’assemblea gli possono assegnare. La nuova formulazione: 1) conferma attribuzioni riconosciute dalla precedente versione (nn. 1-4); 2) esplicita compiti già pacificamente attribuiti all’amministratore (ad esempio, gli adempimenti fiscali); 3) assegna nuove incombenze (ad esempio, la tenuta dei registri); 4) riconosce la non esaustività dell’elencazione proposta con un rinvio agli obblighi previsti dall’art. 1129 c.c. e «dalle vigenti disposizioni di legge».
Ci si limita a segnalare, molto sinteticamente, le principali novità.
Con riferimento alla riscossione dei contributi (art. 1130, n. 3, c.c.), il dato normativo è divenuto più stringente, alla luce dell’obbligo di «agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso» (art. 1129, co. 9, c.c.); in linea con la pregressa giurisprudenza, è ammessa l’azione nei confronti dei condomini inadempienti senza che sia necessaria l’autorizzazione dell’assemblea (art. 63, co. 1, disp. att. c.c.).
L’azione deve essere promossa contro il proprietario effettivo dell’unità immobiliare. Obbligato al pagamento è anche l’avente causa del condomino che risponde in solido con il dante causa dei contributi relativi all’anno in corso e al precedente (art. 63, co. 4, disp. att. c.c.). La riforma ha aggiunto un’ulteriore puntualizzazione: «chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto» (art. 63, co. 5, disp. att. c.c.). Il legislatore ha preso posizione sulla questione dell’imputabilità dei contributi a carico degli usufruttuari (art. 67, co. 8, disp. att. c.c.); nonostante l’imprecisa stesura, in linea con la giurisprudenza, si deve ritenere obbligato l’usufruttuario (e con questo, in solido, il proprietario) solo per i contributi relativi all’ordinaria amministrazione e al godimento delle cose e dei servizi comuni, oltre che per gli oneri connessi agli eventuali interventi riconducibili all’ipotesi di cui all’art. 1006 c.c. o ad opere e lavori di cui agli artt. 985 e 986 c.c.
All’amministratore è data la facoltà di sospendere l’utilizzazione dei servizi comuni, suscettibili di fruizione separata, nei confronti del condomino la cui mora nel pagamento dei contributi si sia protratta per almeno un semestre; la riformulazione dell’art. 63, co. 3, disp. att. c.c. non la subordina più ad una espressa previsione del regolamento condominiale.
Rilevante è la novità prevista dall’art. 30 della l. n. 220/2012, per cui sono “prededucibili”, ai sensi dell’art. 111 del r.d. 16.3.1942, n. 267, i contributi relativi alle spese di manutenzione e alle innovazioni.
La riforma introduce una serie di cautele e prescrizioni finalizzate a garantire trasparenza e strumenti di controllo dell’amministrazione.
Vanno in questa direzione l’obbligo dell’amministratore di comunicare «il locale ove si trovano i registri di cui ai nn. 6 e 7 dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata» (art. 1129, co. 2, c.c.); l’obbligo di far transitare le somme ricevute o erogate per conto del condominio su uno specifico conto corrente intestato al condominio e il diritto di ciascun condomino «di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica» (art. 1129, co. 7, c.c.); il riconoscimento ai condomini e ai “titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari” del diritto di «prendere visione dei documenti giustificativi di spesa» e di «estrarne copia a proprie spese», disponendo altresì che «le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni» (art. 1130 bis, co. 1, c.c.); la possibilità, per l’assemblea, di nominare «un revisore che verifichi la contabilità» e, nei condominii con almeno dodici unità, «un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini» con funzioni consultive e di controllo (art. 1130 bis); la possibilità di deliberare l’attivazione di un sito internet che consenta «di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare» (art. 71 ter disp. att. c.c.).
Le medesime finalità hanno ispirato l’introduzione degli obblighi di cui ai nn. 8 e 9 dell’art. 1130 c.c. e dei registri di anagrafe condominiale e di contabilità (nn. 6 e 7). L’amministratore deve inoltre curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee e di quello di nomina e revoca dell'amministratore (art. 1130, n. 7, c.c.). Quest’ultimo, in realtà, si rivela di inconsistente utilità, nulla più che un “albo d’onore”, in quanto all’esigenza di conoscere i dati relativi all’amministratore già risponde quanto prescritto dall’art. 1129, co. 5, c.c. («sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore») e, soprattutto, l’accesso alle informazioni contenute nel registro presuppone già la conoscenza del soggetto che svolge l’incarico.
L’amministratore è obbligato a rendere annualmente il conto della gestione e a convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni (art. 1130, n. 10, c.c.). Al riguardo, l’introduzione dell’art. 1130 bis c.c. non riesce a colmare il vuoto della precedente disciplina, difettando di qualsivoglia indicazione sulla forma del rendiconto e sul criterio contabile per la sua redazione. Poiché la giurisprudenza in più occasioni e per altri profili ha ripreso principi dettati in materia societaria, è plausibile ritenere applicabile nella redazione del rendiconto il “principio di competenza”, che peraltro gli esperti del settore avevano auspicato venisse espressamente richiamato nel testo della riforma7.
2.4 Attribuzioni e funzionamento dell’assemblea
L’art. 1135 c.c., relativo alle attribuzioni dell’assemblea, viene appena marginalmente modificato dalla riforma. Rimane l’elencazione a carattere meramente esemplificativo delle competenze in precedenza già contemplate da tale disposizione.
Quanto alla costituzione dell’assemblea ed alla validità delle sue deliberazioni, per la seduta in prima convocazione i co. 1 e 2 dell’art. 1136, c.c. confermano il quorum deliberativo della maggioranza degli intervenuti e della metà del valore dell’edificio, riducendo, tuttavia, il quorum costitutivo, il quale richiede sempre i due terzi del valore dell’edificio, ma rappresentativi della maggioranza (e non più dei due terzi) dei partecipanti al condominio. Con apprezzabile semplificazione, il co. 3 dell’art. 1136 c.c., a seguito della riforma, prescrive che, indipendentemente dall’oggetto della delibera da adottare, «l’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio». La struttura del procedimento assembleare emergente dal novellato art. 1136 c.c. ribadisce, peraltro, il condizionamento della seconda convocazione all’inutile e negativo esperimento della prima (da annotare, quale mancata costituzione, nel registro dei verbali dell’assemblea: art. 1130, n. 7, c.c.). L’assemblea in seconda convocazione delibera validamente, in generale, col voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, se a sua volta pari almeno ad un terzo del fabbricato. Segue, nei co. 4 e 5 dell’art. 1136 c.c., un minuzioso elenco di delibere che richiedono più consistenti quorum deliberativi.
I rinnovati art. 1136, co. 6, c.c. e art. 66, co. 3, c.c. pongono, quale condizione di validità della delibera assembleare, la convocazione di tutti gli “aventi diritto”, adoperando perciò una nozione soggettiva di legittimazione, chiaramente più vasta, che sostituisce il precedente riferimento ai soli “condomini”. A tal proposito, può rimarcarsi come la riforma abbia ampliato l’ambito personale di efficacia della decisione dell’assemblea condominiale. Viene così a mancare anche la caratteristica della sostanziale omogeneità degli interessi individuali finali spettanti agli aventi diritto di intervento in assemblea rispetto al contenuto della singola delibera. Sono indicativi il co. 2 dell’art. 67 disp. att. c.c., quanto ai comproprietari di un’unità immobiliare sita in condominio, che appartenga pro indiviso a più persone; il co. 8 del medesimo articolo, concernente le unità immobiliari oggetto di usufrutto; i co. 4 e 5 dell’art. 63, disp. att. c.c., relativi a chi subentra e a chi cede i diritti di condomino.
Dovrà poi verificarsi, quanto alla relazione tra il conduttore ed il locatore dell’unità immobiliare, se la riforma si rivelerà capace di provocare una rimodernata interpretazione dell’ult. co. dell’art. 10 l. 27.7.1978, n. 392, in relazione proprio all’art. 66 disp. att. c.c., in modo da ricomprendere anche gli inquilini (le cui generalità sono contenute nel registro di anagrafe condominiale, ex art. 1130, n. 6, c.c.) tra gli “aventi diritto“ ai quali estendere, per le delibere in cui abbiano diritto di voto o di intervento, l’onere di convocazione gravante sull’amministratore.
Riguardo sempre all’obbligo di convocazione, l’art. 66, co. 3, disp. att. c.c., precisa che, in caso di avviso omesso, tardivo o incompleto degli aventi diritto, la deliberazione adottata è annullabile, ma su istanza (soltanto) dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. La riforma ha così tratto le dovute conseguenze sotto il profilo processuale dalla sistemazione della fattispecie dell’omessa convocazione nell’ambito dei rimedi sostanziali operata da Cass., S.U., 7.3.2005, n. 4806, sembrando inevitabile che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetti, ai sensi dell’art. 1441 c.c., unicamente al singolo avente diritto pretermesso.
L’art. 67, co. 1 e 5, disp. att. c.c., ha subito, a sua volta, cambiamenti complessivamente ispirati dallo scopo di regolare l’esercizio del diritto dei condomini di farsi rappresentare nelle assemblee, in maniera da garantire l’effettività del dibattito e la concreta collegialità delle riunioni, prescrivendo, anzitutto, la forma scritta della delega, facendo poi divieto al delegato di rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore dell’edificio ove i condomini siano più di venti, impedendo, infine, il conferimento di deleghe all’amministratore.
All’art. 66, co. 1, disp. att. c.c, sono dalla riforma affiancati ulteriori poteri di impulso della convocazione assembleare assegnati anche singolarmente ai condomini (artt. 1117 quater, 1120, co. 3, 1129, co. 11, c.c.), presidiati dall’art. 1129, co. 12, n. 1, c.c., ove si ravvisa, quale fattispecie di “grave irregolarità” legittimante la revoca giudiziale dell’amministratore, proprio il «ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea … negli altri casi previsti dalla legge». Né va dimenticata la legittimazione di ciascun condomino a convocare “senza formalità” l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore, in caso di sopravvenuta perdita di alcuno dei requisiti dell’incarico, ai sensi dell’art. 71 bis, co. 4, disp. att. c.c.
Di grande importanza si rivela il co. 3 dell’art. 67 disp. att. c.c., il quale, nelle situazioni di supercondominio, o di condominio complesso, descritte dall’art. 1117 bis c.c., ma solo allorché i partecipanti siano complessivamente più di sessanta, obbliga ciascuno dei più condominii coordinati a designare, con la maggioranza di cui all’art. 1136, co. 5, c.c., un proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni ai diversi edifici e per la nomina dell’amministratore. Tuttavia, l’assemblea dei rappresentanti degli edifici in supercondominio, se vale a disporre una forma di rappresentanza obbligatoria e a evitare la partecipazione di persone all’adunanza di tutti i proprietari delle singole unità site nei diversi fabbricati, non può affatto soprassedere dai criteri dell’art. 1136 c.c., relativi alla costituzione, alla formazione e al calcolo delle maggioranze, i quali troveranno applicazione avuto riguardo agli elementi reale e personale configurati da tutte le unità abitative comprese nel complesso e da tutti i proprietari rappresentati.
Quanto all’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea, il riformulato art. 1137 c.c. ha eliminato il riferimento letterale al “ricorso”, quale forma dell’atto introduttivo; essendo pertanto ormai inequivocabile che esso vada proposto con citazione, è facile presagire che sia destinata ad esaurirsi l’indulgente soluzione dell’equipollenza propugnata da Cass., S.U., 14.4.2011, n. 8491. Il co. 4 del nuovo art. 1137 c.c. ammette inoltre la proponibilità di un’istanza per ottenere la sospensione della deliberazione prima dell’inizio della causa di merito, ma precisa che tale istanza ante causam non ha effetti impeditivi della decadenza per la proposizione dell’impugnazione.
La riforma cerca di prevenire o attenuare conflittualità. Il tentativo, per diversi aspetti, risulta riuscito; per altri, invece, risulta approssimativo e contraddittorio, così da lasciare immutato il pregresso quadro di incertezza o, per alcune questioni, da renderlo ancor più problematico.
3.1 L’amministratore, tra rinnovo e proroga dell’incarico
La nuova disciplina dispone che, qualora non siano intervenute le dimissioni o la revoca, l’incarico dell’amministratore «si intende rinnovato per eguale durata» (art. 1129, co. 10, c.c.).
Si potrebbe essere indotti a concludere che la previsione contempli un’ipotesi di rinnovo tacito. In realtà, se si considerano altri riferimenti testuali, la conclusione è da scartare. Per un verso, anche in occasione del rinnovo dell’incarico l’amministratore è tenuto ad effettuare la comunicazione dei dati di cui al co. 2 dell’art. 1129 c.c. e a specificare l'importo dovuto a titolo di compenso (art. 1129, co. 14, c.c.), adempimenti difficilmente conciliabili con un rinnovo tacito. Per altro verso, l’amministratore è pur sempre obbligato a convocare l’assemblea in prossimità della scadenza del suo incarico affinché si determini sull’affidamento della successiva gestione, tanto che «il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea» per la nomina del nuovo amministratore configura un’ipotesi di grave irregolarità (art. 1129, co. 12, n. 1, c.c.).
La previsione di cui all’art. 1129, co. 10, c.c. non trova dunque la sua ragion d’essere nel semplice spirare del termine, ma nella circostanza che l’assemblea, ritualmente convocata, non abbia voluto o potuto determinarsi su un eventuale rinnovo o sulla nomina di un nuovo professionista. Senza questo passaggio procedimentale, la scadenza del termine può determinare solo quella situazione, comunemente indicata, di prorogatio imperii, a cui ora fa espresso riferimento l’art. 1129, co. 8, c.c., disponendo che alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto «ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi». Il mancato riconoscimento di un ulteriore compenso costituisce peraltro una misura finalizzata a dare impulso all’iniziativa dell’amministratore in scadenza, tenuto a convocare l’assemblea per le necessarie determinazioni sulla successiva gestione.
3.2 La nuova disciplina delle obbligazioni del condominio
Il nuovo quadro normativo impone una riconsiderazione della questione relativa alla natura delle obbligazioni del condominio, segnata in questi anni da un vivace dibattito e dalla decisione delle Sezioni Unite che hanno aderito alla tesi della parziarietà8.
Le nuove regole liberano finalmente l’argomento dalla ristretta e inappagante alternativa, solidarietà o parziarietà. Verso l’esterno viene certamente in rilievo una pluralità di soggetti (i condomini), ma questa è caratterizzata da un’organizzazione unitaria che piega inevitabilmente anche la disciplina del rapporto obbligatorio; in particolare, la presenza di un fondo condominiale non può non incidere sulle modalità della sua attuazione.
Questo dato, con la riforma, diventa ineludibile. Sebbene il legislatore si sia tenuto giustamente alla larga da un disegno di entificazione del condominio e di conseguente segregazione del patrimonio, numerosi sono i riferimenti normativi9 che depongono per una specifica considerazione del fondo condominiale in ordine al quale si dispiega, da un lato, l’interesse dei singoli partecipanti alla corretta gestione, dall’altro, l’interesse dei creditori del condominio, ai quali, non a caso, si riconosce la possibilità di conoscere i dati dei morosi che, con la loro condotta, hanno compromesso l’efficienza (per finalità solutorie) del fondo (art. 63, co. 1, disp. att. c.c.). La riforma introduce misure dirette sia a scongiurare interferenze tra le disponibilità economiche personali dell’amministratore e quelle condominiali (art. 1129, co. 11 e 12, n. 4, c.c.), sia a preservare ed evidenziare presenza e consistenza delle risorse destinate alle esigenze del condominio (artt. 1129, co. 12, nn. 5-6; 1130, n. 9; 1130 bis, co. 1; 1135, co. 1, n. 4, c.c.).
La pretesa del creditore non può che essere indirizzata verso il condominio, nella persona dell’amministratore; il creditore si precostituirà un titolo nei confronti del condominio, quindi aggredirà le risorse accantonate. Qualora la pretesa restasse insoddisfatta, al creditore si aprono due scenari, completamente differenti.
Nel primo, il creditore si inserisce nelle dinamiche interne al condominio, in cui le posizioni dei singoli rilevano solo in quanto obbligati nei confronti del condominio per le rispettive quote. Potrà intervenire nei procedimenti di riscossione attivati dall’amministratore o attenderne gli esiti. In caso di inerzia dell’amministratore, il creditore potrà anche agire nei confronti dei singoli condomini morosi, ma solo in via surrogatoria (avvalendosi altresì del procedimento monitorio di cui all’art. 63, co. 1, disp. att. c.c.), così facendo valere la pretesa che il condominio vanta nei loro confronti10. Il creditore agisce per il recupero della quota in quanto funzionale a garantire la provvista necessaria al soddisfacimento del suo credito.
Nel secondo scenario, il creditore agisce dal versante esterno al condominio. Il co. 2 dell’art. 63 disp. att. c.c. ammette il creditore, una volta accertata l’incapienza delle risorse condominiali, ad agire in via diretta nei confronti dei singoli condomini, ma, a differenza dell’ipotesi precedente, il creditore esercita la propria pretesa, quindi agisce per l’intero credito insoddisfatto (e non per la quota). I condomini, chiamati a rispondere per la parte di credito rimasta insoluta, rispondono in via sussidiaria. Tra costoro, in applicazione del principio generale dettato dall’art. 1294 c.c., sussiste un vincolo di solidarietà, in cui si inserisce, segnando la vera novità della riforma, la previsione del beneficio di escussione a favore dei condomini in regola con i pagamenti. Questa peculiare fattispecie di responsabilità si sviluppa dunque per tappe progressive, cumulando sussidiarietà e solidarietà. La prima tappa investe il fondo costituito con le somme a disposizione dell’amministratore. Se questo risulta incapiente, il creditore dovrà chiamare a rispondere per l’intero i condomini morosi, tra loro obbligati solidalmente. Escusso senza esito o con parziale esito il loro patrimonio, il creditore potrà agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, anch’essi tra loro vincolati solidalmente. In altri termini, la legge definisce due livelli successivi di solidarietà: quella dei condomini morosi e quella dei condomini in regola. Questa “solidarietà disuguale” si giustifica perché è la mora nei pagamenti dei contributi condominiali ad aver determinato l’insolvenza del condominio. Implica peraltro un’ulteriore conseguenza: il condomino risponde pur sempre di un debito del condominio, quindi non sarà costretto, come avviene nelle obbligazioni solidali semplici, ad agire in regresso, pro quota, nei confronti di tutti gli altri condebitori, ma potrà ripetere dal condominio la somma per l’intero (ovviamente, se moroso, al netto della propria quota e degli oneri accessori che la mora ha determinato).
3.3 Il fondo speciale
L’art. 1135, n. 4, c.c. stabilisce che l’assemblea, quando provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. In tal senso, la costituzione del fondo speciale diviene condizione di rispondenza alla legge della deliberazione assembleare di approvazione dell’intervento manutentivo o innovativo, la cui sussistenza potrà essere sindacata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c.
Ma cosa occorre per poter dire costituito tale fondo? Serve l’effettivo versamento dei contributi da parte dei condomini, o basta un atto di destinazione assembleare delle spese ripartite a far fronte ai bisogni derivanti dall’esecuzione dei lavori?
Il fondo speciale non è, in realtà, inquadrabile fra i patrimoni separati, in quanto la stessa previsione normativa non imprime ad esso alcun vincolo di destinazione; esso non è, cioè, per legge legato allo scopo per cui è stato costituito, potendo essere distratto dall’assemblea, la quale ne conserva la disponibilità. Tale fondo può formare, così, oggetto di esecuzione da parte di tutti i creditori del condominio, trattandosi di somme non facenti più parte del patrimonio dei singoli condomini che le hanno versate, ma che neppure possono essere considerate a garanzia delle sole obbligazioni assunte per la realizzazione di quei lavori che hanno imposto la costituzione del fondo stesso. I contributi che valgono a costituire il fondo speciale devono transitare sul conto corrente intestato al condominio, confondendosi con le altre somme già ivi esistenti, e andando perciò ad integrare quel saldo che è ad immediata disposizione del correntista, secondo l’art. 1852 c.c., senza che mantenga alcun rilievo lo specifico titolo dell’annotazione a credito. Quando, così, un creditore del condominio sottoponga a pignoramento le somme risultanti presso l’istituto bancario ove il condominio intrattiene il rapporto di conto corrente e sul quale affluiscono anche le rate del fondo per la manutenzione straordinaria e le innovazioni, il credito del debitore che viene pignorato è il credito alla restituzione delle medesime somme depositate, il quale trova causa nel rapporto di conto corrente, rimanendo del tutto prive di significato le ragioni per le quali le singole rimesse siano state effettuate.
È dunque perfettamente inutile pure che l’amministratore apra un autonomo conto corrente su cui far confluire i contributi afferenti al fondo speciale per la manutenzione straordinaria. Ciò, anzi, appare addirittura inopportuno, perché il menzionato art. 1129, co. 7, c.c., come l’art. 1129, co. 12, n. 3, c.c. suppongono un unico conto corrente condominiale.
Bisogna quindi decisamente escludersi che il fondo speciale per la manutenzione straordinaria e le innovazioni possa intendersi costituito mediante mera destinazione delle somme, mancando un esplicito intervento normativo in tal senso: i creditori della gestione condominiale confidano nella responsabilità generale del loro debitore, e perciò l’assemblea, ove decidesse di vincolare parte delle somme versate a titolo di contributi, contrasterebbe sia il principio generale di cui all'art. 2740 c.c., sia il principio della par condicio creditorum, di cui al successivo art. 2741 c.c.
Da quanto finora affermato discende inevitabilmente che il fondo speciale di cui all’art. 1135, n. 4, c.c., non possa dirsi “costituito”, e perciò non possa dirsi adempiuto il correlato obbligo, posto quale condizione di legittimità della delibera, finché non siano stati versati dai condomini contributi di importo pari all’ammontare dei lavori.
Poiché la legge postula che la preventiva costituzione del fondo speciale per gli indicati lavori soddisfi l’interesse anche del singolo condomino a veder escluso il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo il meccanismo fissato dai co. 1 e 2 dell’art. 63 disp. att. c.c., l’assemblea non può deliberare a maggioranza di soprassedere dall’allestimento del fondo stesso, pur ove abbia ricevuto il consenso dell’appaltatore, altrimenti modificando il criterio legale posto dall’art. 1135, n. 4, c.c., nel senso di ampliare l’esposizione sussidiaria di coloro che si pongano in regola coi pagamenti.
Vincenzo Colonna: §§ 1.2, 2.2., 2.3, 3.1, 3.2.
Antonio Scarpa: §§ 1.1, 2.1, 2.4, 3.3.
1 Per un organico esame della riforma, Celeste, A.-Scarpa, A., Riforma del condominio, Milano, 2012; Sub artt. 1117-1139, in Comm. c.c. Gabrielli, III, Della proprietà, a cura di A. Jannarelli e F. Macario, Torino, 2013, 151-547; Scarpa, A., Condominio (riforma del), in Dig. civ., Aggiornamento, VI, Torino, 2013; Triola, R., a cura di, Il nuovo condominio, Torino, 2013; Monegat, M., La riforma del condominio, Milano, 2013.
2 Basile, M., Condominio negli edifici: I) Diritto civile, in Enc. giur. Treccani, Roma, 1988, 8; Cianci, A.G., L’amministratore, in Il condominio, a cura di C.M. Bianca, Torino, 2007, 564.
3 Bianca, C.M., Nozione di condominio, in Il condominio, cit., 17, con la precisazione che «riconoscere al condominio soggettività giuridica non vuol dire considerarlo persona giuridica».
4 Amagliani, R., L’amministratore e la rappresentanza degli interessi condominiali, Milano, 1992, 134; Colonna, V., Sub art. 1129, in Comm. c.c. Gabrielli, cit., 323; Id., Amministrazione condominiale, in Contratti. Formulario commentato, a cura di F. Macario, Milano, 2011, 131.
5 Costantino, M., L’istituto della proprietà condominiale nella riforma della gestione dei conflitti, in L’evoluzione del condominio, a cura del Centro studi nazionale Anaci, Milano, 2008, 5.
6 Cass., 24.10.2006, n. 22840, il precedente più autorevole.
7 Sul punto, v. Colonna, V.,-Carrino, P., Sub art. 1130-bis, in Comm. c.c. Gabrielli, cit., 426.
8 Cass., S.U., 8.4.2008, n. 9148. La tesi è ampiamente sviluppata da Corona, R., Le obbligazioni dei condomini, Milano, 2013, secondo cui l’assunto resta ancora valido, in quanto «la riforma sostanzialmente non modifica la disciplina vigente».
9 In merito, Scarpa, A., L’amministratore fa il “pieno” di responsabilità, in Guida dir., 2013, fasc. 3, 86; Colonna, V., sub art. 1129, in Comm. c.c. Gabrielli, cit., 376.
10 Si tratta di una legittimazione derivativa o secondaria, rileva Scarpa, A., op. ult. cit., 106. Sul punto, v. anche Colonna, V., Sulla natura delle obbligazioni del condominio, in Foro it., 1997, I, 872.
giurisprudenza In senso ampio, la conoscenza e la scienza del diritto, con riferimento originario al diritto romano, esteso poi anche al mondo moderno. In senso più ristretto e tecnico, l’insieme delle sentenze e delle decisioni attraverso cui gli organi giudicanti di uno Stato interpretano le leggi applicandole ai ... pubblicità Divulgazione, diffusione tra il pubblico. In particolare, l’insieme di tutti i mezzi e modi usati allo scopo di segnalare l’esistenza e far conoscere le caratteristiche di prodotti, servizi, prestazioni di vario genere predisponendo i messaggi ritenuti più idonei per il tipo di mercato verso cui sono ... proprietà Diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico. antropologia La nozione di proprieta, così come è stata elaborata dalla tradizione giuridica latina e occidentale, non è applicabile in maniera ... contratto Regolamento di interessi che trae la sua forza vincolante dall’accordo di coloro che lo stipulano. 1. Diritto civile Il contratto è l’accordo tra due o più parti per costituire, regolare od estinguere un rapporto giuridico patrimoniale. È la massima espressione dell’autonomia privata, del potere, ...