Source: http://www.appiano.info/contratto-verbale-locazione-abitativa/
Timestamp: 2017-09-22 18:59:48+00:00
Document Index: 123197256

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1', 'art. 1421', 'art. 1', 'art. 1325', 'art. 1', 'art. 1352', 'art. 2739', 'art. 41', 'art. 53', 'art. 1421', 'art. 13', 'sentenza ', 'art. 360', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 1453', 'sentenza ', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 1', 'sentenza ', 'art. 1', 'art. 13', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 5', 'art. 11', 'art. 2', 'art. 1350', 'art. 325', 'art. 1350', 'art. 1', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 1421', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 5', 'art. 2', 'art. 5', 'art. 13', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 13', 'art. 1']

Home › Contratto verbale locazione abitativa
Il contratto verbale locazione abitativa è viziato da nullità assoluta, salvo il caso in cui si provi che sia stato il locatore ad abusare della propria posizione di forza nell’imporre la mancanza di forma scritta. In tale ultima ipotesi è solo il conduttore il soggetto legittimato a far valere la nullità del contratto.
Nella sentenza del 17 settembre 2015, n.18214, le Sezioni Unite della Cassazione hanno sancito che la mancanza di forma scritta nei contratti di locazione ad uso abitativo ne determina la nullità relativa – involcabile dal solo conduttore – unicamente qualora venga dimostrato che sia stato il locatore ad aver preteso l’instaurazione del rapporto di fatto (e cioè non formalizzato con un contratto scritto), e che quindi la nullità del contratto sia a lui attribuibile, mentre il conduttore deve averla solo subita.
Negli altri casi, invece. il contratto è afflitto da nullità assoluta ha come conseguenza l’obbligo di restituzione dell’immobile con effetto immediato dalla dichiarazione di nullità del contratto, venendo meno il suo titolo giustificativo ad occupare l’immobile stesso.
Sentenza 17 settembre 2015, n.18214
Dott. ODDO Massimo – Presidente di Sez. –
Dott. RORDORF Renato – Presidente di Sez. –
C.S., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEGLI SCIPIONI 132, presso lo studio dell’avvocato MARETTO MASSIMO, rappresentata e difesa dall’avvocato FAIOLA ARNALDO, per delega a margine del ricorso; ammessa al gratuito patrocinio il 24/01/2011;
P.I., elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE ANGELICO 97, presso lo studio dell’avvocato LEONE GENNARO, che la rappresenta e difende, per delega a margine del controricorso;
P.C., elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE ANGELICO 97, presso lo studio dell’avvocato LEONE GENNARO, che lo rappresenta e difende, per delega a margine del controricorso e ricorso incidentale;
T.G., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEGLI SCIPIONI 132, presso lo studio dell’avvocato MARETTO MASSIMO, che lo rappresenta e difende, per delega a margine del controricorso e ricorso incidentale;
avverso la sentenza n. 1424/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 12/05/2010;
udito l’Avvocato Fabio VERONI per delega dell’avvocato Arnaldo Faiola;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per: statuire il principio per cui “la L. n. 431 del 1998, art. 1, 4 prevede che i contratti di locazione disciplinati dalla stessa legge devono esser stipulati in forma scritta e che, in difetto, la conseguente nullità possa essere fatta valere ai sensi dell’art. 1421 c.c.” e rigettare il ricorso principale; dichiarare assorbito il ricorso incidentale P. e rigettare il ricorso incidentale T.; compensare le spese.
1. P.I. concesse in locazione un immobile di sua proprietà, sito in Fondi, al padre C., con facoltà di sublocazione.
1.1. Questi concesse a sua volta in godimento l’appartamento a T.G. e a Co.Si..
2.2. P.C., con autonomo ricorso, poi riunito al procedimento di opposizione, agì a sua volta per la risoluzione del contratto concluso con T.G. e la convivente C. S., a suo dire morosi nel pagamento dell’indennità mensile di occupazione dal gennaio 2006.
3.1. In particolare, con riguardo alla mancanza di forma scritta, il giudice di primo grado affermò che l’eventuale nullità del negozio poteva essere fatta valere dalla sola parte conduttrice, trattandosi di una nullità relativa. Ne conseguiva la inefficacia della procedura esecutiva per rilascio proposta da P.I. nei confronti della Co., potendo quest’ultima vantare un diritto di godimento opponibile a colei che agiva per il rilascio, oltre a quello al risarcimento dei danni, patrimoniali e non, patiti a causa del trasloco in altra abitazione.
4. Propose appello P.C., chiedendo, previa declaratoria di nullità del contratto per mancanza della forma scritta, il rigetto delle domande svolte da Co.Si. e la risoluzione del rapporto intercorso con il T., oltre alla sua condanna al pagamento dei canoni /indennità di occupazione per dieci mensilità.
5. La Corte d’Appello di Roma, chiamata a decidere sull’appello principale del P. e su quello incidentale del T., relativo alle sole spese del giudizio, rigettò tutte le domande proposte da C.S. (già Co.Si.) e dallo stesso P..
5.1. Ritenne il giudice di secondo grado che il contratto di locazione intercorso tra il C. e la Co. – C. fosse nullo per difetto dell’imprescindibile requisito della forma scritta, richiesta ad substantiam dalla L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4, con la conseguenza che nessun risarcimento del danno poteva essere accordato alla conduttrice, non legittimata ad opporre un valido titolo di godimento a cagione del rilevato difetto di forma del contratto.
5.2. Specificò la Corte capitolina che, nonostante la forma scritta non fosse espressamente prevista “sotto pena di nullità”, secondo quanto disposto dall’art. 1325 c.c., n. 4, un’interpretazione di tipo sistematico induceva a ritenere che la prescrizione del citato art. 1, comma 4, secondo cui “… per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta” imponesse per essi l’adozione di una forma ad substantiam, attesa la regola di qualificazione di cui all’art. 1352 cod. civ., alla stregua della quale, in difetto di univoche prescrizioni, la forma deve intendersi imposta per la validità del contratto, piuttosto che soltanto ad probationem, mentre l’art. 2739, comma 1, in tema di fattispecie sottratte al giuramento, richiamava “il contratto per la validità del quale sia richiesta la forma scritta”, con univoco riferimento proprio ai casi nei quali la forma è prevista ad essentiam.
5.3. La ratio della normativa di cui alla legge del 1998 doveva rinvenirsi, secondo il giudice di appello, nell’esigenza di certezza e trasparenza del rapporto sia tra le parti che nei confronti del fisco, al fine di fronteggiare un mercato caratterizzato da una consolidata prassi di contratti in tutto od in parte simulati, mentre lo stesso fondamento costituzionale di tale limite all’autonomia negoziale doveva individuarsi nell’art. 41 Cost., comma 3, e nel successivo art. 53 quanto ai conseguenti obblighi tributari. La tesi secondo la quale il difetto della forma scritta avrebbe dato luogo ad una nullità soltanto relativa, suscettibile di essere fatta valere solo dalla parte debole del contratto (i.e. dal conduttore), non trovava quel tassativo riscontro normativo che, ai sensi dell’art. 1421 cod. civ. (“Salve diverse disposizioni di legge,…”), doveva ritenersi imprescindibile per derogare alla regola della nullità assoluta.
5.4. Nè appariva utilmente evocabile, a giudizio della Corte territoriale, della citata L. n. 431 del 1998, art. 13, comma 5, che abilitava il solo conduttore ad agire per la c.d. “riconduzione del rapporto di fatto”, in quanto la norma non aveva attinenza con la disciplina della validità del contratto, mirando piuttosto a sanzionare la condotta del locatore volta ad imporre alla controparte l’instaurazione di un rapporto di mero fatto (a tacere della circostanza che, nel caso di specie, la domanda di riconduzione non era stata concretamente esperita).
6. La sentenza è stata impugnata con ricorso per cassazione da C.S., che lo illustra con due motivi.
6.1. Con il primo motivo si denuncia la violazione e/o falsa applicazione delle norme di cui alla L. n. 431 del 1998, con riferimento all’art. 360 cod. proc. civ., comma 1, nn. 3 e 5.
6.2. Secondo la ricorrente, la mancanza di forma scritta di un contratto di locazione ad uso abitativo comportava una nullità soltanto relativa, con la conseguenza che la violazione del relativo obbligo spiegava effetti sfavorevoli per il solo locatore e non anche per il conduttore, come implicitamente desumibile dal quinto comma della L. n. 431 del 1998, art. 13, che ammetteva espressamente la legittimità della locazione di fatto.
6.2.1. Resiste P.I. sostenendo che la L. n. 431 del 1998 richiede invece tout court la forma scritta ad substantiam, ed evidenziando che la C. non aveva promosso alcuna azione di riconduzione del contratto L. n. 431 del 1998, ex art. 13, comma 5.
7. Resistono ancora con controricorso P.C. e T. G., proponendo, il primo, ricorso incidentale condizionato affidato ad un motivo, il secondo, ricorso incidentale illustrato da due motivi.
7.1. Il P. denuncia la violazione e falsa applicazione della L. n. 431 del 1998 e dell’art. 1453 c.c., avendo egli già dedotto in sede appello che i conviventi C. e T. erano rimasti morosi nel pagamento del canone, con conseguente richiesta di risoluzione del rapporto per grave inadempimento: anche qualora il contratto di locazione fosse stato ritenuto valido nonostante la mancanza della forma prescritta ad substantiam, la risoluzione avrebbe dovuto essere comunque pronunciata per grave inadempimento della controparte.
9. Si rammenta ancora, con il provvedimento interlocutorio, come, con una precedente ordinanza (n. 37 del 2014), la stessa terza sezione avesse ravvisato la necessità di rimeditare l’orientamento interpretativo delineato dalla sentenza n. 16089 del 2003 (e seguito da tutta la giurisprudenza successiva) secondo cui, “in tema di locazioni abitative, la L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 13, comma 1, nel prevedere la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (e nel concedere in tal caso al conduttore, al comma 2, l’azione di ripetizione), non si riferisce all’ipotesi della simulazione relativa del contratto di locazione rispetto alla misura del corrispettivo (nè a quella della simulata conclusione di un contratto di godimento a titolo gratuito dissimulante una locazione con corrispettivo), in tal senso deponendo una lettura costituzionalmente orientata della norma. E ciò perchè, essendo valido il contratto di locazione scritto ma non registrato (non rilevando, nei rapporti tra le parti, la totale omissione dell’adempimento fiscale), non può sostenersi che essa abbia voluto sanzionare con la nullità la meno grave ipotesi della sottrazione all’imposizione fiscale di una parte soltanto del corrispettivo (quello eccedente il canone risultante dal contratto scritto e registrato) mediante una pattuizione scritta, ma non registrata. La nullità prevista dal citato art. 13, comma 1, è volta piuttosto a colpire la pattuizione, nel corso di svolgimento del rapporto di locazione, di un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario (scritto, come impone, a pena di nullità, l’art. 1, comma 4, della medesima legge, e registrato, in conformità della regola della generale sottoposizione a registrazione di tutti i contratti i di locazione indipendentemente dall’ammontare del canone), la norma essendo espressione del principio della invariabilità, per tutto il tempo della durata del rapporto, del canone fissato nel contratto” (la questione è stata oggetto di discussione alla medesima udienza pubblica del 13 gennaio 2015, ed è stata risolta da queste sezioni unite con sentenza depositata in pari data a quella della presente pronuncia).
10. Con l’ordinanza di rimessione, il collegio della terza sezione civile ha pertanto rappresentato l’opportunità – per ragioni di completezza e sistematicità – di trattare anche il problema della portata dell’azione di riconduzione nell’ottica della ricorrenza o meno di una nullità che invalida il rapporto locativo, perchè la materia delle locazioni si presenta di rilevante impatto sociale ed una valutazione unitaria dei problemi indicati mira a prevenire potenziali, diverse visioni interpretative fornendo all’interprete un valido e sicuro ausilio per la loro pronta risoluzione.
se, in materia di locazioni abitative, la L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4, nella parte in cui prevede che “per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”, prescriva il requisito della forma scritta ad substantiam ovvero ad probationem, e, nel primo caso, se l’eventuale causa di nullità sia riconducibile alla categoria delle nullità di protezione alla luce della disposizione di cui all’art. 13, comma 5 della stessa legge, a mente del quale “Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’art. 2 ovvero dal comma 3 dell’art. 2. Tale azione è altresì consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall’art. 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell’art. 2 ovvero quello definito ai sensi dell’art. 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l’alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti”.
1.2. Al rigetto del ricorso principale conseguono l’assorbimento del ricorso incidentale condizionato di P.C. e il rigetto del ricorso di T.G..
2.3. La materia, come è noto, ha trovato una sua prima disciplina organica nella L. n. 392 del 1978, ispirata all’esigenza di realizzare un meccanismo di determinazione legale del contenuto del contratto – e, in particolare, del canone di locazione -, calcolato sulla base di una serie di parametri oggettivi.
2.3.1. Come pressochè unanimemente ritenuto dai commentatori della normativa, la scelta del legislatore, di forte stampo dirigistico, ha prodotto risultati estremamente negativi, causando gravi distorsioni del mercato delle abitazioni. I proprietari, – salvo far ricorso alla sistematica pressi dei c.d. affitti in nero – preferirono togliere dal mercato i propri appartamenti, ritenendo oltremodo antieconomico concederli in locazione ad un canone spesso irrisorio, assai lontano dal vero valore di mercato e con alti rischi di perdita della relativa disponibilità per lungo tempo.
2.3.2. Il fenomeno del ritiro del mercato delle locazioni di un considerevole numero di immobili rese così necessario un nuovo intervento del legislatore, dapprima timidamente derogatorio rispetto alla ratio sottesa alla L. del 1978 (il riferimento è al D.L. 11 luglio 1992, n. 333, art. 11, contenente la normativa dei c.d. “patti in deroga”), e poi del tutto speculare ad essa, a far data dalla L. n. 431 del 1998.
2.4. La L. n. 431 del 1998 ha reso definitiva la scelta del legislatore di abbandonare definitivamente l’idea del canone “equo” imposto per legge, e di fronteggiare, eliminandolo in radice, il fenomeno del c.d. “sommerso”.
2.4.3. La legge prevede due possibili modalità di contrattazione:
una prima, libera, una seconda strutturata secondo modelli-tipo, frutto di accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative (art. 2, comma 3).
3.1. Il (presunto) principio della libertà di forma non è privo di eccezioni. E’ noto che, per alcuni atti la legge, richiede che la volontà sia manifestata attraverso particolari modalità espressamente stabilite, attraverso la stipula di contratti a forma c.d. vincolata: l’art. 1350 elenca quelli per i quali la forma scritta è prevista a pena di nullità.
3.2. La forma vincolata risponde ad una molteplicità di esigenze:
quella di garantire certezza sull’esistenza e sul contenuto del contratto, oltre che sulla stessa volontà delle parti; quella di rendere possibili i controlli sul contenuto contratto previsti nell’interesse pubblico (come per la contrattazione con la pubblica amministrazione); quella di rendere trascrivibile il contratto a fini di pubblicità, per rendere opponibili a terzi i diritti che ne scaturiscono; quella di protezione del contraente che, con l’adozione della forma scritta, viene reso edotto e consapevole delle obbligazioni assunte.
3.5. Tali, condivisibili tendenze c.d. “neoformaliste” tendono a favorire l’emersione del rapporto economico sottostante a ciascun atto negoziale, evolvendo verso una vera e propria mutazione genetica del ruolo stesso della forma del contratto, non più soltanto indice di serietà dell’impegno obbligatorio, o mezzo di certezza o idoneità agli effetti pubblicitari, ma strumento che consenta anche di rilevare l’eventuale squilibrio esistente tra i contraenti e di tutelare la parte debole del rapporto (anche se, in senso opposto, altra parte della dottrina continua a ritenere che l’art. 325 c.c., n. 4 evochi il requisito della forma, sic et simpliciter, come mero elemento necessario nella struttura del contratto, senza attribuire alcun rilievo all’elemento teleologia), di tal che, sul piano sostanziale, sarebbe preclusa quell’attività ermeneutica – consentita invece dal diritto processuale – volta alla valutazione sull’idoneità dell’atto al raggiungimento dello scopo).
4. Tanto premesso sul piano generale, va ancora ricordato come, in epoca antecedente alla L. n. 431 del 1998, tanto la disciplina codicistica quanto la L. n. 392 del 1978 non imponevano alcuna forma particolare al contratto di locazione, tanto ad uso abitativo quanto per uso diverso (l’unica ipotesi di obbligo di forma scritta era, difatti, quella relativa ai contratti di durata ultranovennale, ex art. 1350 c.c., n. 8, interpretato, peraltro, in senso assai restrittivo da questa stessa Corte di legittimità).
4.1. La L. n. 431 del 1998 – funzionale, come già ricordato, all’esigenza di far emergere l’enorme numero di contratti in nero determinatosi a seguito dell’imposizione dell’equo canone, all’art. 1, comma 4 – ha invece previsto, testualmente, che, a decorrere dalla data della sua entrata in vigore, “per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”.
4.2.4. La stessa relazione di accompagnamento della 8 Commissione permanente Ambiente territorio e lavori pubblici (presentata alla Presidenza il 25.11.1998) indica con chiarezza come l’obiettivo della L. n. 431 del 1998 fosse quello di “introdurre misure atte a combattere il fenomeno dell’evasione fiscale che appare particolarmente presente in questo settore”, in aggiunta alla volontà di realizzare una liberalizzazione controllata del mercato locativo.
4.3. Si così osservato che l’interesse generale, di rilevanza pubblicistica, troverebbe ulteriore conferma proprio nella previsione del requisito della forma scritta anche nei casi in cui manchi un’esigenza di protezione del conduttore riconducibile alla stabilità del rapporto di locazione o ad una specifica posizione di debolezza – come nel caso delle locazioni stipulate per finalità esclusivamente turistiche e di quelle che hanno ad oggetto immobili di lusso, espressamente sottratte all’applicazione della L. n. 431 del 1995, art. 13, comma 5.
5. Tale la conclusione cui perviene la pressochè unanime dottrina, che, salvo alcune isolate voci contrarie, ritiene che la L. n. 431 del 1998 richieda per i contratti di locazione ad uso abitativo la forma scritta a pena di nullità.
6.2. Un terzo filone interpretativo ritiene, infine, necessaria la forma scritta ad essentiam, limitando, peraltro, la rilevabilità della nullità in favore del solo conduttore nella specifica ipotesi di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 13, comma 5, che gli accorda una speciale tutela nel caso in cui gli sia stato imposto, da parte del locatore, un rapporto di locazione di fatto, stipulato soltanto verbalmente. Il conduttore potrebbe, cioè far valere egli solo la nullità qualora il locatore abbia imposto la forma verbale, abusando della propria posizione dominante all’interno di un rapporto giocoforza asimmetrico.
7. E’ convincimento di queste sezioni unite che l’ultima delle soluzioni proposte dalla giurisprudenza di merito debba essere condivisa.
7.1. A tale conclusione deve pervenirsi, innanzitutto, sulla base di una interpretazione letterale della disposizione di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 13, comma 5, che limita all’elemento caratterizzante costituito dall'”abuso” del locatore la necessità di un riequilibrio del rapporto mediante l’introduzione di un’ipotesi di nullità relativa: ne consegue, logicamente, che, in mancanza di tale “abuso”, la nullità debba ritenersi assoluta (e, quindi, non sanabile) e rilevabile da entrambe parti, oltre che d’ufficio ex art. 1421 cod. civ..
7.3. Il comma 5 dispone, difatti, testualmente, che “nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’art. 2 ovvero dal comma 3 dell’art. 2. Tale azione è altresì consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall’art. 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell’art. 2 ovvero quello definito ai sensi dell’art. 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l’alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti”.
7.5. E’ in tal caso che il conduttore sarà il (solo) soggetto legittimato a chiedere che la locazione di fatto, nulla per vizio di forma, venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto in relazione al canone predeterminato in sede di accordi definiti ai sensi del comma 3 dell’art. 2 ovvero ai sensi dell’art. 5, commi 2 e 3.
7.6. In deroga ai principi generali della insanabilità del contratto nullo, pertanto, la norma di cui all’art. 13, comma 5, riconosce al conduttore la possibilità di esperire una specifica azione finalizzata alla sanatoria del rapporto contrattuale di fatto venutosi a costituire in violazione di una norma imperativa. Ma proprio la portata eccezionalmente derogatoria ad un principio- cardine dell’ordinamento (i.e. la insanabilità del contratto nullo) non consente un’interpretazione della norma diversa da quella rigorosamente letterale.
7.7. Il giudice dovrà pertanto accertare, da un canto, l’esistenza del contratto di locazione stipulato verbalmente in violazione della L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4, e, dall’altro, la circostanza che tale forma sia stata imposta da parte del locatore e subita da parte del conduttore contro la sua volontà, così determinando ex tunc il canone dovuto nei limiti di quello definito dagli accordi delle associazioni locali della proprietà e dei conduttori ai sensi del comma 3 dell’art. 2, con il conseguente diritto del conduttore alla restituzione della eccedenza pagata.
8. Nè la innegabile difficoltà probatoria di tale circostanza (gravando il relativo onere sul conduttore, in ossequio alle tradizionali regole del relativo riparto) può condurre a soluzione diversa, non potendo un principio (e una maggior difficoltà) di carattere processuale incidere sulla ricostruzione sostanziale della fattispecie.
8.1. In conformità con la lettera della legge, la nullità di protezione, e le relative conseguenze, sarà pertanto predicabile solo in presenza dell’abuso, da parte del locatore, della sua posizione “dominante”, imponendosi il tal caso, e solo in esso, a causa della eccessiva asimmetria negoziale, un intervento correttivo ex lege a tutela del contraente debole. In concreto, sarà pertanto necessario che il locatore ponga in essere una inaccettabile pressione (una sorta di violenza morale) sul conduttore al fine di costringerlo a stipulare il contratto in forma verbale, mentre, nel caso in cui tale forma sia stata concordata liberamente tra le parti (o addirittura voluta dal conduttore), torneranno ad applicarsi i principi generali in tema di nullità. Il locatore potrà agire in giudizio per il rilascio dell’immobile occupato senza alcun titolo, e il conduttore potrà ottenere la (parziale) restituzione delle somme versate a titolo di canone nella misura eccedente quella del canone “concordato” – poichè la restituzione dell’intero canone percepito dal locatore costituirebbe un ingiustificato arricchimento dell’occupante.
8.2. Non può, pertanto darsi seguito alla tesi, pur sostenuta da parte della giurisprudenza di merito e da alcuni autori in dottrina, secondo cui il collegamento tra l’art. 13, comma 5 e la L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4, integrerebbe tout court gli estremi della nullità di protezione o relativa anche nel caso l’uso della forma verbale sia stato deciso volontariamente da entrambe le parti contraenti.
9. L’interpretazione letterale della norma in parola non consente, in definitiva, soluzione diversa. Sancire che, per la stipula di validi contratti di locazione, è necessaria la forma scritta, significa a contrario affermare che il contratto di locazione privo di tale requisito è invalido (i.e., nullo). Nè vale obiettare che nella categoria dell’invalidità rientra anche il contratto annullabile, perchè nel territorio della disciplina positiva non si rinvengono ipotesi di annullabilità per vizio di forma.
Il ricorso principale è pertanto rigettato, con conseguente rigetto di quello incidentale del T. e con assorbimento di quello condizionato del P..
La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta quello principale, assorbito il ricorso incidentale condizionato del P., rigetta il ricorso incidentale del T. e compensa le e spese del giudizio di cassazione.