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Timestamp: 2020-01-27 03:02:52
Document Index: 335388595

Matched Legal Cases: ['artículo 708', 'artículo 4', 'artículo 25', 'artículo 2', 'artículo 12', 'artículo 236', 'artículo 236', 'artículo 144', 'artículo 144', 'ARTÍCULO 285', 'artículo 20', 'artículo 53', 'artículo 23', 'artículo 8', 'artículo 44', 'artículo 80', 'artículo 93', 'artículo 61', 'artículo 53', 'ARTÍCULO 20', 'artículo 8', 'artículo 23', 'artículo 7', 'artículo 11', 'ARTÍCULO 166', 'artículo 21', 'artículo 158', 'artículo 158', 'ARTÍCULO 150', 'artículo 665', 'artículo 665', 'artículo 695', 'artículo 697', 'artículo 231']

Resoluciones de la DGRN. Número 47
EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE FACULTADES NO SUPLE LA FALTA O POSIBLE DEFICIENCIA EN LA RESEÑA DEL TÍTULO DEL CONCEDENTE DE PODER NO INSCRITO OTORGADO POR UNA SOCIEDAD MERCANTIL.
Cuatro Resoluciones de 22 de Octubre de 2.012. (B.O.E. de 20 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.
En el presente caso, el Notario autorizante del título calificado ha reseñado el documento del que nace la representación directamente invocada por el compareciente, la escritura pública de apoderamiento, mediante indicación del notario autorizante, fecha y número de protocolo, pero ha omitido toda referencia a su eventual inscripción en el Registro Mercantil, y también a la persona concedente del poder, al título representativo que vincule a este último con la sociedad, y a la inscripción registral de dicho título, así como respecto del carácter general o especial del citado poder, de lo que nada se dice en la reseña. La Registradora lo considera defecto.
Confirma la Dirección General la nota de calificación, señalando que no se acredita debidamente la regularidad del título representativo, ya que partir de la reseña efectuada, no se puede colegir si el concedente del poder fue o no el Órgano de administración de la Sociedad o bien otro apoderado designado por aquél.
Reitera su doctrina en este punto sobre que el Notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el Notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación.
Pues bien, distingue la D.G.R.N. dos supuestos:
1º).- Cuando se trate de apoderamientos de personas físicas, la existencia de la representación y la legitimación del apoderado para actuar en nombre del titular registral resultará de la identificación del documento en el que el titular registral ha designado al representante o apoderado para actuar en su nombre y la correspondencia del representado o poderdante con el titular registral.
2º).- Pero cuando se trate de personas jurídicas y en particular, como sucede en este caso, de sociedades, la actuación del titular registral debe realizarse a través de los órganos legítimamente designados de acuerdo con la Ley y normas estatutarias de la entidad de que se trate, o de los apoderamientos o delegaciones conferidos por ellos conforme a dichas normas, y deberá hacerse constar los datos de la inscripción correspondiente en el Registro Mercantil. Y, cuando no conste dicha inscripción en el Registro Mercantil, deberá acreditarse la legalidad y existencia de la representación alegada en nombre del titular registral a través de la reseña identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aquella y su congruencia con la presunción de validez y exactitud registral establecida en los artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil, ya que el no condicionamiento de la previa inscripción en el Registro Mercantil del nombramiento del cargo representativo o poder general para la inscripción del acto de que se trata, no puede excusar la necesaria acreditación de la existencia y validez de la representación alegada, en nombre del titular registral, para que el acto concreto pueda ser inscrito sin la directa intervención de dicho titular registral.
LA PETICIÓN DE NOTA A UN REGISTRO DISTINTO DE AQUEL EN QUE ESTÉ INSCRITA UNA FINCA ES POSIBLE, SIEMPRE QUE SE ACREDITE EL INTERÉS LEGÍTIMO DEL SOLICITANTE Y SE REALICE A TRAVÉS DEL SISTEMA LEGALMENTE ESTABLECIDO (FLOTI).
Resolución de 16 de Noviembre de 2.012. (B.O.E. de 26 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
La Dirección General niega una concreta solicitud de nota simple solicitada por fax por un particular, tras reconocer la posibilidad de hacerlo (pero a través del sistema FLOTI) siempre que se acredite el interés legítimo del solicitante, y tras citar los artículos 326, 327 de la Ley Hipotecaria; 3 y 4 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal; 8 de la Ley 11/2007, de 22 de junio, de Acceso Electrónico de los Ciudadanos a los Servicios Públicos; y la Instrucción de 10 de abril de 2000.
Sólo el mecanismo de interconexión creado por el Colegio de Registradores, señala, es susceptible de ser utilizado para la petición y recepción de publicidad registral a través de Registro distinto del competente por razón de la situación de la finca sobre la que se solicita información. Para ello, el Registrador ante el que se presente la petición, para permitir a todos los interesados el uso del sistema y evitar que esta exigencia se convierta en la llamada discriminación tecnológica, realizará la petición que le solicite el particular por el sistema FLOTI y el Registrador que expida la publicidad la remitirá, por este conducto, según se solicite, a la dirección de correo del interesado o a la del registrador remitente quien, tras recibirla por ese conducto, la entregará al interesado.
Además, el Registrador que recibe la petición está obligado a apreciar el interés del peticionario. Pero esta apreciación del interés legítimo por el Registrador receptor de la petición no elimina la obligación que tiene el Registrador titular del archivo que contiene los datos personales, quien, teniendo en cuenta además, el contenido de los asientos valorará ese interés a los efectos de expedir la información o no y el contenido de ésta. Y si bien el registrador receptor de la petición hace una valoración inicial del interés alegado, ésta no vincula al Registrador destinatario de la petición que debe obligatoriamente valorarlo.
EL REGISTRADOR DEBE CONSULTAR LOS REGISTROS PÚBLICOS CUANDO NO SE APORTE TODA LA DOCUMENTACIÓN NECESARIA, Y SE PUEDA OBTENER LA QUE FALTE DE LOS MISMOS.
Resolución de 30 de Octubre de 2.012. (B.O.E. de 5 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
En un supuesto de solicitud de una anotación preventiva de embargo contra una Sociedad de diferente nombre a la titular registral pero igual C.I.F., la Dirección General, antes de entrar en el fondo del asunto, y a los efectos de admitir el recurso, diferencia entre inadmisión y desestimación cuando se producen resoluciones desfavorables, señalando que en nuestro Derecho las resoluciones dictadas no se transforman en firmes y definitivas, como pasa con los actos administrativos ordinarios (con arreglo a la doctrina de los «actos consentidos»), por el transcurso de los cortos plazos fijados en ley para su impugnación. No puede darse por extinguida o precluída la pretensión para solicitar la protección registral por el transcurso del plazo de impugnación de la resolución recaída, mientras el derecho sustantivo siga o pueda seguir estando vivo o, habiendo podido estarlo en algún momento anterior, sea necesaria su inscripción para cumplir con el requisito del tracto sucesivo.
Y en cuanto al fondo de este caso, se reprocha a la Registradora que no consultara al Registro Mercantil para resolver la cuestión material de la confusión con la denominación de las entidades concurrentes, señalando que como obligada que está a evitar los recursos, y por tanto las consiguientes molestias a los usuarios, antes de poner la nota de calificación por falta o dudas sobre los datos que maneja, debe consultar directamente el Registro Mercantil y procurarse los que sean necesarios para practicar la inscripción si son fácilmente accesibles, que el propio interesado le debería entregar pero a la que él puede acceder con facilidad, no paralizando así el procedimiento y sirviendo, en consecuencia, al principio de celeridad y, en último término, a la satisfacción del interés general. Una circunstancia que claramente se dará en los casos en los que esa prueba se encuentre en otros Registros públicos y sea fácilmente accesible.
UN EXPEDIENTE EXCEPCIONAL DE NULIDAD, POR SER IRRECURRIBLE, NO PRODUCE INDEFENSIÓN FRENTE AL TITULAR REGISTRAL.
Como consecuencia de un procedimiento de ejecución de títulos no judiciales, se inscribe el auto de adjudicación y se cancelan las cargas posteriores a la anotación preventiva correspondiente, pero, posteriormente, y derivado de un expediente excepcional de nulidad promovido por la titular registral de la finca antes de la adjudicación (y que adquirió con posterioridad a la anotación preventiva correspondiente), se declara la anulación de todas las actuaciones judiciales a partir de determinada fecha, «incluido el auto de adjudicación», por no haber sido notificada del procedimiento la que era titular registral, si bien la Registradora deniega las cancelaciones ordenadas, por falta de congruencia del mandato con el procedimiento en el que se ordena, ya que, al ser el incidente de nulidad irrecurrible, coloca al titular registral actual en situación de indefensión.
La Dirección General, sin mayor fundamentación jurídica, revoca la calificación considerando que se inmiscuye en el fondo de la sentencia y que la condición de irrecurrible de todo incidente de nulidad no produce indefensión, pues es tanto como tachar de inconstitucional a un precepto de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que es postconstitucional y, por tanto, está plenamente vigente.
EN CASO DE SUSTITUIR EL JUEZ UNA DECLARACIÓN DE VOLUNTAD DEBEN FIGURAR EN LA RESOLUCIÓN TODOS LOS DATOS NECESARIOS PARA LA INSCRIPCIÓN.
Resolución de 7 de Noviembre de 2.012. (B.O.E. de 11 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
En un procedimiento de ejecución de títulos judiciales se decreta tener por emitida la declaración de voluntad que debiera haber emitido la parte ejecutada. Ante la negativa de la Registradora, la Dirección General la confirma, citando el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que impone que la voluntad del actor ejecutante en el procedimiento se formalice conforme a las reglas generales, siendo preceptiva, en consecuencia, su constancia en escritura pública cuando de la resolución judicial no resulten todos los elementos necesarios para la inscripción del derecho, como ocurre en el presente caso
LA CANCELACIÓN DE ASIENTOS EXIGE LA NECESARIA INTERVENCION O CITACIÓN DE SUS TITULARES.
Resolución de 26 de Noviembre de 2.012. (B.O.E. de 19 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
La D.G.R.N. confirma la calificación. Los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes y la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho, no habiéndose producido en el presente supuesto.
NO CABE LA RECTIFICACIÓN POR INSTANCIA PRIVADA CUANDO NO SE TRATA DE ERRORES MATERIALES.
Resolución de 15 de Noviembre de 2.012 (B.O.E. 26 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
Se pretende en el presente recurso rectificar, mediante una instancia privada, acompañada de ciertos documentos catastrales y otros documentos administrativos, la adjudicación de dos fincas de resultado como consecuencia de un expediente de reparcelación. Se alega por el recurrente un error en la identificación de las fincas de procedencia, que trajo como consecuencia el error en las fincas adjudicadas, consistente en adjudicarlas a tal recurrente y a otra persona.
La D.G.R.N. desestima el recurso, señalando que no puede practicarse la rectificación del asiento con la documentación presentada pues no se trata de un mero error material, que podría subsanarse con un documento administrativo complementario, sino que se trata de una alteración sustancial que afecta a los titulares inscritos, y por ello no cabe rectificar el asiento si no se ha seguido el procedimiento administrativo adecuado, o si no consta el consentimiento del titular inscrito en documento público o media la correspondiente resolución judicial.
INACCESIBILIDAD AL FOLIO REGISTRAL DE UNA FINCA DE LA OPOSICIÓN DE UN COLINDANTE A FUTURAS MODIFICACIONES DE LA DESCRIPCIÓN DE LA MISMA.
Resolución de 20 de Noviembre de 2.012 (B.O.E. de 19 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
Tratándose de derechos inscritos, sólo ante los Tribunales puede ejercer su oposición.
Por otra parte, su solicitud de información sobre los posibles defectos registrales de documentos referidos a dicha finca no responde a un interés conocido, directo y legítimo indispensable para acceder a la publicidad pretendida.
EL EFECTO CANCELATORIO DE UNA SENTENCIA FIRME DECLARATIVA DE NULIDAD DE UNA COMPRAVENTA NO ALCANZA A ASIENTOS POSTERIORES CUYOS TITULARES HAN SIDO AJENOS AL PROCEDIMIENTO.
Resolución de 21 de Noviembre de 2.012 (B.O.E. de 19 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
La declaración judicial de nulidad de la compraventa inscrita no permite cancelar también, y a espaldas del acreedor hipotecario, la inscripción de hipoteca en garantía del préstamo con el que se financió el precio. No basta con aducir que el carácter accesorio de la hipoteca y la extinción de la obligación principal garantizada.
ES INSCRIBIBLE LA AMPLIACIÓN DE PLAZO SIN MODIFICACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA, SIENDO INNECESARIO EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR DE UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA (EMBARGO) YA ANOTADA AL HACER LA NOVACIÓN.
Dos Resoluciones de 22 de Noviembre de 2.012 (B.O.E. de 19 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución Descargar Resolución.
Según el apartado 3 del artículo 4 de la Ley 2/1.994, sobre subrogación y novación de préstamos hipotecarios, la inscripción de la novación necesitará la aceptación de "los titulares de derechos inscritos con rango posterior"; si bien la Dirección interpreta literalmente la palabra "inscritos", entendiendo que sólo es necesaria la aceptación de los titulares de derechos posteriores, cuando hayan sido objeto de inscripción y no de mera anotación. Los derechos inscritos son constituidos voluntariamente por las partes, partiendo de los datos que publica el Registro, entre los cuales está la duración de las cargas preferentes, cuya ampliación puede perjudicarles, privándoles de la expectativa de mejorar su rango en tiempo oportuno. Por contra, la ampliación del plazo de la hipoteca preferente puede beneficiar, señala la Dirección General, a los titulares de cargas posteriores meramente anotadas, pues la finalidad de éstas no es mejorar su rango, sino asegurar la realización del valor del inmueble embargado, lo cual es patente en un caso como el resuelto, donde la hipoteca inicial ya estaba vencida cuando se hizo la ampliación, de modo que sin ésta, se precipitaría la ejecución de la hipoteca, sin que la ejecución de la anotación de embargo pudiera cumplir su cometido adecuadamente.
Por tanto, señala que la existencia de la anotación preventiva de embargo, posterior al préstamo concertado y anterior a la novación, no impone, por su mera existencia, que deba el titular de la anotación consentir la modificación contractual y, por ende, que su falta de consentimiento conduzca a una alteración o pérdida del rango inicial del derecho real de hipoteca.
FIRMEZA DE LA RESOLUCIÓN JUDICIAL PARA SER INSCRITA. NECESARIA DISTRIBUCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA.
Resolución de 19 de Octubre de 2.012 (B.O.E. de 20 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.
Se presenta mandamiento rectificatorio de otro previo mandamiento de ejecución de hipoteca cambiaria sobre varias fincas. Se rechaza su inscripción: el auto del que emana este segundo mandamiento no es firme; asimismo, para inscribir la rectificación, la Dirección General exige que previamente se determinen las partidas que, por intereses, demoras, costas y gastos, corresponden a la parte ejecutada y a la parte que ha de subsistir.
LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER DERIVADA DE UN PROCEDIMIENTO PENAL, IMPIDE INSCRIBIR DESPUÉS UNA NOVACIÓN DE HIPOTECA QUE SE LIMITA A ESTABLECER UN PERÍODO DE CARENCIA.
Resolución de 24 de Octubre de 2.012 (B.O.E. de 20 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.
Aunque esta novación no entraña alteración de rango registral, sí que afecta a la eficacia de la hipoteca ya inscrita. La anotación citada, como medida cautelar, tiende a garantizar la pretensión del actor, de ahí que corresponda al órgano judicial autorizar o no el acceso registral de la novación.
El Centro Directivo admite el juicio notarial de suficiencia a pesar de que éste se refiere incorrectamente a la facultad de otorgar préstamos con garantía hipotecaria, si bien en el texto de la escritura se dice que las facultades son suficientes para esta novación. Señala, además, que en caso de duda, siempre cabría aclarar este punto consultando al Registro Mercantil.
EJECUCIÓN HIPOTECARIA LLEVADA A CABO ANTE EL JUEZ DE LO MERCANTIL QUE CONOCE DEL CONCURSO EN PIEZA SEPARADA: NO ES PRECISO EXPRESAR SI EL BIEN ESTÁ AFECTO O NO A LA ACTIVIDAD DEL CONCURSADO, NI TAMPOCO CONSIGNAR EL PRECIO SOBRANTE.
Resolución de 8 de Noviembre de 2.012 (B.O.E. de 14 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
En el caso resuelto, la finca ha sido adjudicada al actor, ante la ausencia de postores, por el cincuenta por ciento del valor de tasación, por lo que es evidente la inexistencia de sobrante y la imposibilidad de calificar si el mismo está debidamente consignado o entregado.
El defecto por el que se deniega la inscripción es la falta de notificación a los arrendatarios, o la manifestación de ausencia de éstos, según prevé el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. A estos efectos, la adjudicación en procedimiento de ejecución directa es equiparable a la compraventa; dicha manifestación puede y debe hacerla el adquirente, de modo expreso y específico; es insuficiente la mera referencia contenida en el título judicial calificado, de que no puede certificarse la existencia o no de inquilinos.
La hipoteca en garantía de un crédito en mancomunidad no requiere determinación de cuotas
Dos Resoluciones de 1 y 4 de Diciembre de 2.012 (B.O.E. de 4 de Enero de 2.013). Descargar Resolución. Descargar Resolución.
En el presente caso, se otorga una escritura de reconocimiento de deuda a favor de varias personas con garantía hipotecaria. Se produce, por tanto, la existencia de una pluralidad de acreedores del crédito, que se dice es mancomunado o en mano común, por lo que no se determinan cuotas de titularidad en la hipoteca. El Registrador solicita que se determine la cuota de cada uno de los titulares del crédito, pues entiende que al ser mancomunado es necesario por el principio de especialidad.
El Notario autorizante recurre la calificación señalando la diferencia entre:
- El crédito solidario, en cuyo caso el mismo carácter tendrá la hipoteca que lo garantice siendo innecesaria la fijación de cuota (Resolución de 10 de febrero de 2003), pudiendo cualquier acreedor ejercitar la acción por el todo.
- El crédito parciario, en el que se impone la exigencia de cuota concreta por cada acreedor.
- El crédito mancomunado que no exige determinación de cuota por su propia naturaleza (Resolución de 8 de junio de 2011 y 24 de noviembre de 1913), y en el que tienen que actuar todos los acreedores de común acuerdo.
Y señala que en la escritura el crédito se ha organizado como mancomunado o en mano común lo que puede obedecer a una objetiva indivisibilidad de la prestación o que obedezca a fines perseguidos por las apartes como es el caso.
Admite la D.G.R.N. el recurso planteado, señalando que de nuestro ordenamiento jurídico resulta que este tipo de obligaciones se caracterizan por la necesaria acción conjunta de todos los acreedores para su ejercicio frente al deudor (y sin perjuicio de la eventual existencia de pactos aplicables exclusivamente entre los acreedores), ya que en las obligaciones mancomunadas y en mano común, la titularidad del crédito es conjunta, sin cuotas, y se exige que actúen todos los acreedores a la vez, por lo que considera que no hay que especificar las cuotas de cada comunero en la hipoteca.
HIPOTECA EN GARANTÍA DE CRÉDITO EN MANO COMÚN. NO ES NECESARIO LA FIJACIÓN DE CUOTAS. ACCESORIEDAD DE LA GARANTÍA FRENTE AL CRÉDITO GARANTIZADO.
Resolución de 29 de Noviembre de 2.012 (B.O.E. 19 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
Se presenta una escritura de reconocimiento de deuda en la que se dice que en virtud de relaciones comerciales y jurídicas entre los comparecientes, la entidad "reconoce adeudar a... con carácter mancomunado o conjunto la suma de"». A continuación se constituye hipoteca en garantía del capital adeudado sobre la total cantidad reconocida a favor de las cinco personas físicas y sobre una pluralidad de fincas entre las que se distribuye la responsabilidad. Al final de las estipulaciones se hace constar lo siguiente: «Dado que la cotitularidad del derecho de crédito se ha establecido como créditos mancomunados o en mano común, no se requiere determinar cuotas en la hipoteca entre la pluralidad de acreedores».
Se rechaza la inscripción al entender el Registrador que la hipoteca que se pacta es una hipoteca de máximo prevista en el art. 153 bis de la Ley Hipotecaria, que establece que sólo puede constituirse a favor de las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981 de 25 de marzo y, en segundo lugar, los principios de accesoriedad y determinación exigen que se determine la cuota o participación de cada acreedor en el derecho de hipoteca, al no tratarse de obligaciones solidarias.
La Dirección General estima el recurso en su totalidad, señalando que:
1º).- No estamos en presencia de una hipoteca de máximo flotante pues la hipoteca no garantiza una pluralidad de obligaciones ni presentes ni futuras, no existe una indeterminación ni en la existencia ni en las obligaciones que quedarán bajo cobertura hipotecaria, ni existe la voluntad de fijar posteriormente el saldo líquido garantizado (Resolución de 8 de junio de 2011).
2º).- En cuanto al segundo defecto, es cierto que el principio de determinación o especialidad exige la perfecta identificación de la titularidad y contenido de los derechos que acceden al Registro, pero también lo es que en sede de hipoteca, la propia finalidad de garantía del cumplimiento de una obligación, que puede ser de cualquier clase, la convierte en accesoria del crédito que garantiza de suerte que su titularidad será la misma que la de dicho crédito. En aplicación de esta doctrina la Dirección General ha exigido para la inscripción en el Registro de la Propiedad de una hipoteca en garantía de una obligación con varios titulares la determinación de las cuotas de cada titular del crédito hipotecario salvo en los casos en que se hubiese pactado la solidaridad del crédito, circunstancia que se traslada a la hipoteca pactada en su garantía. La misma justificación concurre en un supuesto como el presente en que la obligación garantizada es mancomunada, conjunta o en mano común.
VENTA EXTRAJUDICIAL DE VIVIENDA HABITUAL HIPOTECADA: NO ES NECESARIO NOTIFICAR AL DEUDOR PARA MEJORAR LA POSTURA HASTA EL SETENTA POR CIENTO (70%) DEL VALOR DE TASACIÓN.
Resolución de 28 de Noviembre de 2.012 (B.O.E. 19 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
Se presenta en el Registro una escritura pública de venta extrajudicial de una vivienda como consecuencia de un procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca tramitado ante Notario, debidamente notificado al deudor al inicio del procedimiento. En la única subasta la entidad acreedora ofreció una postura equivalente al 60% por ciento del valor de tasación.
La Registradora rechaza la inscripción porque considera que el deudor tiene que ser notificado necesariamente por el Notario para ejercer su derecho a mejorar la postura hasta alcanzar el 70% establecido en el artículo 12 del Real Decreto Ley 6/2.012 y que esa notificación tiene que constar en la escritura de venta.
La D.G.R.N. revoca la calificación argumentando, con el Notario, que ninguna norma exige dicha notificación, pues el deudor ya tuvo conocimiento del inicio de procedimiento y de la celebración de la subasta, por lo que corresponde al deudor el derecho a defender sus intereses en la forma que tenga por conveniente. En el procedimiento extrajudicial tienen la consideración de trámites esenciales, en cuanto que su ausencia determinaría la inexistencia de transmisión dominical, el requerimiento de pago al deudor hipotecario (artículo 236 c) y la notificación a los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la hipoteca (artículo 236 d). Fuera de estos supuestos el ordenamiento no contempla otras comunicaciones a personas interesadas de carácter esencial lo que no debe causar extrañeza pues no todas las formalidades tienen el mismo significado y alcance (Resoluciones de 20 de Octubre de 2010, 23 de julio de 2011 y 13 de septiembre de 2.012).
PARA LA ADJUDICACIÓN, TRAS UNA EJECUCIÓN HIPOTECARIA, ES NECESARIO HABER DEMANDANDO A TODOS LOS PRESTATARIOS, SEAN O NO HIPOTECANTES.
Se debate si para la inscripción de una adjudicación por ejecución hipotecaria es necesaria la demanda y requerimiento de pago a todos los prestatarios, sean o no hipotecantes, o si basta con la demanda y requerimiento al deudor hipotecario, que constituyó la garantía sobre una finca de su propiedad, debiendo ser tratados los deudores no hipotecantes de forma equivalente a la de fiadores solidarios, tal como sostiene el recurrente.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que por lo que se refiere al deudor no hipotecante, es decir, al que no es dueño de la finca contra la que se dirige la acción real hipotecaria, debe ser igualmente demandado y requerido de pago, por exigencias de la legislación hipotecaria y procesal (artículos 132.1 de la Ley Hipotecaria y 682.2.2 y 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
NO CABE ANOTARSE DEMANDA SOBRE FINCA INSCRITA A NOMBRE DE PERSONA QUE NO HA SIDO DEMANDADA Y SIN DECISIÓN JUDICIAL PREVIA SOBRE EL LEVANTAMIENTO DEL VELO DE LA PERSONALIDAD JURÍDICA.
Resolución de 23 de Noviembre de 2.012 (B.O.E. de 19 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
El objetivo de impedir la venta del inmueble inscrito a nombre de una Sociedad cuyo administrador es demandado, y que constituye la vivienda familiar del demandante; objetivo recogido en auto de medidas cautelares que ordena la toma de dicha anotación, no constituye excepción suficiente a la operatividad del principio de tracto sucesivo.
EMBARGO DE VIVIENDA HABITUAL DEL MATRIMONIO.
Al tener la vivienda embargada tal carácter, es posible la conversión en definitiva de una anotación preventiva de un embargo cautelar, tal como se desprende del artículo 144.5 del Reglamento Hipotecario.
NO CABE NOVAR UNA HIPOTECA CUANDO SOBRE LA FINCA HAY ANOTADA UNA PROHIBICION DE DISPONER.
Resolución de 24 de Octubre de 2.012 (B.O.E. 20 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.
Se presenta una escritura de novación de un préstamo hipotecario en el que pacta únicamente un periodo de carencia. En el Registro de la Propiedad consta anotada una prohibición de vender, enajenar, gravar y disponer ordenada judicialmente en un procedimiento penal.
La Registradora considera que la prohibición de gravar existente impide novar sin la autorización judicial correspondiente.
La Dirección General confirma la nota entendiendo que la anotación derivada de un procedimiento criminal que consta en el Registro implica, de principio, el cierre registral para cualquier acto posterior llevado a cabo por el titular registral en la medida que implica una alteración del contenido del Registro.
CONVERSIÓN EN DEFINITIVA DE UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE UN EMBARGO.
Resolución de 25 de Octubre de 2.012 (B.O.E. 20 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.
Se solicita la conversión en definitiva de una anotación preventiva de embargo sobre una finca denegándose por el Registro la práctica del asiento pues el mandamiento no aclara si la vivienda tiene o no el carácter de habitual, debiéndose en caso afirmativo a la notificación de las actuaciones al cónyuge del deudor en cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 144.5 del Reglamento Hipotecario. El Centro Directivo confirma la nota.
RECTIFICACIÓN DE ANOTACIONES PREVENTIVAS DE PROHIBICIÓN DE DISPONER.
Resolución de 26 de Octubre de 2.012 (B.O.E. 20 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.
Practicadas en el Registro varias anotaciones de prohibición de disponer sobre fincas inscritas a nombre de una Sociedad mercantil, en tanto se averigua la relación de la titular registral con el condenado en procedimiento penal, la Sociedad titular solicita la rectificación consistente en denegar las anotaciones realizadas.
La D.G.R.N. confirma la calificación declarando que las inscripciones practicadas están bajo la salvaguardia de los tribunales y contra ellas no cabe recurso. En cuanto al error de concepto alegado por el recurrente, señala que para su rectificación, en su caso, sería necesario el consentimiento del favorecido por la inscripción o resolución judicial, por lo que tampoco cabe recurso.
CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO TRAS EL EJERCICIO DE UNA OPCIÓN: DEDUCCIONES POSIBLES AL PRECIO DE LA VENTA.
Resolución de 16 de Noviembre de 2.012 (B.O.E. 26 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
Debe decidirse si procede o no la cancelación de unas anotaciones de embargo practicadas con posterioridad a la inscripción de la opción, cuando no se ha consignado el precio por, previa deducción de la prima de opción, haber sido íntegramente retenido por el comprador para el pago de las dos hipotecas anteriores que gravaban el inmueble, la segunda a favor del primitivo optante, manifestándose en la escritura de compraventa que no queda remanente alguno.
En este caso, la Dirección General estima que del precio de venta se puede deducir a prima de la opción pactada, que consta inscrita, ya que es un pacto válido y produce efectos respecto de terceros. Igualmente se puede deducir el importe pendiente de la primera hipoteca, pues su importe consta acreditado por certificado bancario. Sin embargo, no sucede lo mismo con la segunda hipoteca por no concordar con los datos registrales
EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO: SE PRECISA CITAR AL TITULAR REGISTRAL Y A LA PERSONA DE QUIEN PROCEDAN LOS BIENES EX ARTÍCULO 285 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO.
Resolución de 13 de Noviembre de 2.012 (B.O.E. de 14 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
Faltan las circunstancias de la persona a cuyo favor ha de practicarse la inscripción.
Si bien, no constituye defecto que el auto no contenga la descripción registral de la finca. Lo pretendido es sólo la reanudación del tracto, pero no la rectificación de la descripción. Constando los datos de inscripción, no puede haber dudas sobre la identidad de la finca.
ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO. TRACTO SUCESIVO.
Resolución de 26 de Noviembre de 2.012 (B.O.E. 19 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
Se presenta una escritura de elevación a público de un contrato de compraventa en la que la vendedora manifiesta ser titular del cincuenta por ciento de la finca objeto de la transmisión por herencia de su esposo. El Registrador exige la inscripción previa de dicha adquisición mediante el título adecuado, y suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo.
La D.G.R.N. confirma el defecto por aplicación del principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, añadiendo que no compete al Registrador apreciar la posible adquisición por usucapión habida cuenta de los limitados medios de que dispone para calificar.
EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR. LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA DEBE SER TOTALMENTE COINCIDENTE CON EL TÍTULO EN CUANTO A LA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA.
Así resulta del artículo 53, apartado siete, de la Ley 13/1.996, de 30 de diciembre.
PARA NEGAR UNA INMATRICULACIÓN, EL POSIBLE CARÁCTER INSTRUMENTAL DE LOS DOS TÍTULOS APORTADOS DEBE SER CLARO.
Resolución de 30 de Octubre de 2.012 (B.O.E. de 5 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
Se eleva a pública en 2.011 una compraventa en documento privado de 1.998, con confesión de privatividad de la esposa del comprador, y éste, a los dos meses, aporta la finca a la sociedad ganancial. El Registrador considera que se trata de una documentación instrumental, si bien la Dirección General lo niega por el transcurso de más de doce años, contados desde la fecha del fallecimiento del vendedor, fecha fehaciente conforme a lo dispuesto en el art. 1.227 del Código Civil.
INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA: PRESUPONE LA TOTAL AUSENCIA DE DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA AFECTADA.
Resolución de 21 de Noviembre de 2.012 (B.O.E. de 19 de Diciembre de 2.012).Descargar Resolución.
Ha de ser indubitado que con tal rectificación que supone el aumento de la superficie inscrita, no se altere la realidad física exterior ni se adicione una porción colindante.
URBANISMO/SEGREGACIÓN
LA DETERMINACIÓN DEL CARÁCTER SECANO-REGADÍO Y SUS VARIANTES DE UNA FINCA CORRESPONDE A LA COMUNIDAD AUTÓNOMA.
Resolución de 2 de Noviembre de 2.012 (B.O.E. de 11 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
La Dirección General, manteniendo la calificación registral, señala que es a la Confederación Hidrográfica a la que compete, al exceder del ámbito de una Comunidad Autónoma, la administración y control del dominio público hidráulico y aprovechamientos de interés general, así como el otorgamiento de autorizaciones y concesiones referentes al dominio público hidráulico de la zona y el asesoramiento a particulares, pero la determinación de la unidad mínima de cultivo para secano y regadío "y por tanto la diferenciación entre regadío intensivo y extensivo", corresponde a la Comunidad Autónoma (cfr. artículo 23 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias).
SEGREGACIÓN DE FINCA PARA FORMAR UNA FINCA DISCONTINUA.
Resolución de 27 de Noviembre de 2.012 (B.O.E. 19 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
Se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de una escritura mediante la cual se practica la segregación de una finca rústica de la que resulta una «porción de terreno discontinuo que se compone de tres parcelas», de las cuales dos tienen una superficie inferior a la unidad mínima de cultivo. Se añade que «en lo sucesivo figurará como finca registral independiente, bajo número propio», conforme a lo dispuesto en el artículo 8.3.2º de la Ley Hipotecaria y el artículo 44.4º del Reglamento Hipotecario. El Registrador suspende la inscripción solicitada, porque, habiendo remitido la documentación al organismo competente de la Comunidad Autónoma de Extremadura de conformidad con lo previsto en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, dicho órgano administrativo había dictado Resolución por la que declara la nulidad de la segregación realizada en aplicación de los artículos 24 y 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias, al entender que no es admisible la segregación de las parcelas inferiores pese a integrarse en una sola finca registral porque se trata de una finca discontinua.
La D.G.R.N. desestima el recurso, señalando que la legislación sustantiva exige que cada una de las tres parcelas que integran la finca funcional discontinua respete la unidad mínima de cultivo, pues la norma habla de parcelas y su finalidad es la de que no superen determinada cabida, salvo excepciones legalmente previstas.
LÍMITE DE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA EN CATALUÑA.
Resolución de 4 de Diciembre de 2.012 (B.O.E. de 4 de Enero de 2.013). Descargar Resolución.
Se otorga una concesión administrativa de carácter gratuito sobre el uso de un bien de dominio público de una entidad local por plazo de 75 años, de acuerdo con el artículo 93.3 de la Ley 33/2.003, de 3 de Noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas. El Registrador niega la inscripción por ser del plazo superior a 50 años, límite temporal fijado para tales concesiones administrativas por el artículo 61 del Reglamento de Patrimonio de los Entes Locales de Cataluña, aprobado por Decreto 336/1988, de 17 de Octubre.
La Dirección General estima el recurso entendiendo que prima la Ley 33/2.003, de 3 de Noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, ya que en defecto de norma especial, y el Reglamento citado no lo es, debe aplicarse con carácter básico aquélla
LA CONCRECIÓN DE LAS SUPERFICIES ÚTIL Y CONSTRUIDA DE UN ELEMENTO PRIVATIVO EN PROPIEDAD HORIZONTAL REQUIERE EL ACUERDO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS.
Dos propietarios de sendos locales comerciales de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal, sin alterar sus cuota ni las de los demás propietarios, otorgan por sí solos una escritura en la que, en base a una medición técnica, declaran que la superficie registral de los locales es en realidad la construida (que incluiría la parte proporcional de zonas comunes y zona comercial) y en consecuencia concretan, para cada local, la superficie construida propia, la superficie repercutida de zonas comunes, la superficie repercutida de zona comercial, y la superficie útil de cada uno de los locales.
El Registro exige el acuerdo de la Junta de Propietarios, criterio que es confirmado por la Dirección General ya que dicha concreción de superficies excede del ámbito de actuación unilateral de los propietarios de los elementos privativos, por cuanto implica una atribución o especificación en relación con elementos comunes que se está llevando a cabo sin la intervención de todos sus cotitulares, teniendo también consecuencias en la fijación de la cuota de participación de los elementos privativos en relación al total valor del inmueble.
DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD EN ANDALUCIA: NO PRECISA APORTAR EL CERTIFICADO ADMINISTRATIVO DE ASIMILADO AL RÉGIMEN DE FUERA DE ORDENACIÓN
Resolución de 29 de Octubre de 2.012 (B.O.E. 5 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
Se debate en este recurso la inscripción de una obra nueva cuya antigüedad se acredita mediante certificación catastral, en la que se hace constar que su construcción es del año 1.960, respecto de la cual no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, formalizándose dicha obra nueva en escritura de fecha 17 de mayo de 2.012.
El defecto alegado por el Registrador es la necesidad de aportar el acto administrativo sobre declaración de asimilado al régimen de fuera de ordenación, como requisito previo a la inscripción de la obra nueva terminada antigua en el Registro de la Propiedad, según se exige en el artículo 53.5 del Decreto 60/2.010, de 16 de Marzo por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía.
El Notario, en su recurso, alega fundamentalmente la doctrina de la Dirección General, en Resolución de 8 de mayo de 2.012, ya comentada en número anterior de esta Revista. La D.G.R.N. admite el recurso considerando innecesaria a efectos de inscripción de la obra antigua la previa aportación del certificado de fuera de ordenación.
LA CONVERSIÓN A VIVIENDA DE UN DESVÁN NECESITA EL ACUERDO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS.
Se presenta una escritura de ampliación de obra por la que se habilita una vivienda como desván con ampliación de la superficie registrada, protocolizándose la pertinente licencia municipal y certificado del técnico competente.
El Registrador, en criterio que es confirmado por la Dirección General, considera que es preciso, además, el consentimiento de los propietarios del inmueble o el acuerdo unánime de la Junta de propietarios, al estar integrada la finca en un edificio en régimen de Propiedad Horizontal y suponer la ampliación de obra, una mayor superficie y aumento de volumen a efectos de los elementos comunes, por lo que se altera al título constitutivo de la división horizontal y por ende, la declaración de la obra nueva.
SEGURO DECENAL Y AUTOPROMOTOR: ES NECESARIO SI SE TRANSMITE INTER-VIVOS EN UN PLAZO DE 10 AÑOS, INCLUYÉNDOSE LA DACIÓN EN PAGO DE DEUDA, Y SALVO EXONERACIÓN DEL ADQUIRENTE.
Se trata de dilucidar si una vez inscrita una escritura de obra nueva terminada de una vivienda sin haberse constituido el seguro decenal por tratarse de un supuesto de autopromoción de una única vivienda para uso propio, puede exigirse dicho seguro cuando se procede a adjudicarla en pago de una deuda.
Pues bien, la Dirección General desestima el recurso, señalando que la disposición adicional segunda de la Ley 38/1.999, tras establecer una excepción a la regla general de la obligatoriedad del seguro de daños o caución antes referido en «el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio», añade a continuación, sin embargo, que en el caso de producirse la transmisión «inter vivos» dentro del plazo de diez años de la citada vivienda «el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años».
INSCRIPCIÓN DE DECLARACIÓN DE OBRA "ANTIGUA": REQUISITOS AL AMPARO DEL ARTÍCULO 20.4º DEL TRLSC (TRAS LA REDACCIÓN DADA POR EL R.D.L. 8/2011, DE 1 DE JULIO). DIFÍCIL COORDINACIÓN DE REGISTRO Y CATASTRO EN LA ACTUALIZACIÓN DE LINDEROS Y CABIDA.
Resolución de 18 de Octubre de 2.012 (B.O.E. de 20 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.
Basta con justificar que la terminación de la obra es de fecha anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante y que no se ha tomado anotación preventiva de incoación de expediente disciplinario sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate, así como que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general; sin que se exija probar el no haber incurrido supuesto alguno de excepción o interrupción de la prescripción urbanística.
Las dudas registrales fundadas sobre la identidad de la finca con la parcela catastral impiden actualizar los datos sobre la misma conforme al catastro.
INSCRIPCIÓN DE DECLARACIÓN DE OBRA "ANTIGUA": REQUISITOS AL AMPARO DEL ART. 20 APTDO. 4 DEL TRLSC SIN QUE SEA EXIGIBLE LICENCIA DE OCUPACIÓN O UTILIZACIÓN.
Res olución de 3 de Diciembre de 2.012 (B.O.E. de 4 de Enero de 2.013). Descargar Resolución.
Se exige coincidencia de la finca registral con la que aparece en el certificado técnico para que se estime justificada la antigüedad de la obra en cuestión.
Las discrepancias en torno a la fecha de antigüedad entre el certificado técnico y el catastral no impiden la inscripción (prevalecerá la del técnico porque en su virtud se realiza la declaración). Basta con justificar que la terminación de la obra es de fecha anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante y que no se ha tomado anotación preventiva de incoación de expediente disciplinario.
Igual criterio se mantiene en el Decreto andaluz 2/2.012, que regula las edificaciones y asentamientos en suelo no urbanizable, que declara la incompatibilidad de la licencia de primera ocupación con las edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación, como consecuencia de la caducidad de la acción de disciplina urbanística (artículo 8-6).
REHABILITACIÓN DE OBRA ANTIGUA RUINOSA: FALTA DE LICENCIA. NO CABE OBTENER POR SILENCIO ADMINISTRATIVO LICENCIAS CONTRARIAS A LA ORDENACIÓN TERRITORIAL O URBANÍSTICA (EX ARTÍCULOS 8-1-B LS-2008 ESTATAL, Y 192 L 2/2001 LS DE CANTABRIA).
Resolución de 13 de Noviembre de 2.012. (B.O.E. de 14 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
La ausencia de respuesta municipal tras presentar el proyecto de rehabilitación no implica licencia. No es óbice de tal asertación, la regla general de silencio positivo del art. 43 LRJAP-PAC, pues esta norma permite previsión en contra por otra Ley. Además, el artículo 23 RD-Ley RD-Ley 8/2011 otorga valor negativo al silencio administrativo respecto de obras de construcción de nueva planta y de su primera ocupación.
DECLARACIÓN DE FIN DE OBRA POR ANTIGÜEDAD DE UNA VIVIENDA PERTENECIENTE A UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL, CUYA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN ESTÁ INSCRITA.
Constando la declaración de obra en construcción como un todo unitario, y siempre que estén terminados también los elementos comunes, no hay inconveniente en que la constancia de la terminación pueda ser parcial o "por fases".
Cabe la privación temporal del derecho de uso de la piscina y pista de tenis comunes a los coopropietarios morosos
Resolución de 23 de Octubre de 2.012 (B.O.E. de 20 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.
No se infringe sino que se complementa a las normas imperativas determinantes de los efectos que acarrea el impago (como la afección real del departamento a la anualidad corriente y la anterior, la suspensión del derecho de voto, el procedimiento especial para su cobro). Como argumentos cabe aducir:
1º) En S.T.C. de fecha 21 Octubre 1993, se declara constitucional el artículo 7 LPH, que establece la sanción de privación temporal del uso de una vivienda o elemento privativo.
2º) El artículo 11-2 LPH permite excluir de una mejora o instalación a los propietarios que no hayan contribuido a la misma.
3º) Está plenamente reconocido que se pueda atribuir el uso exclusivo de determinados elementos comunes a algunos elementos comunes, como patios o terrazas.
NO HAY DIVISIÓN CUANDO SE ATRIBUYE A UN PROPIETARIO UN USO EXCLUSIVO SOBRE UNA PARTE DETERMINADA DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL.
Resolución de 5 de Noviembre de 2.012 (B.O.E. de 11 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
La Dirección General recuerda su doctrina al señalar que es compatible la persistencia de una comunidad sobre el todo (en este caso, en relación con los elementos comunes, entre los que la escritura calificada incluye el terreno de la finca) y la atribución a cada propietario de un derecho permanente de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aquél, que constituyen anexos a los elementos privativos, esto es, elementos comunes de uso exclusivo de determinados propietarios. Si esas partes carecen de la autonomía física y económica que les impida ser reputados como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, no hay una verdadera división, cualquiera que fuese la denominación elegida o el mecanismo jurídico bajo el que pretendiese encubrirse.
LA DECLARACIÓN DEL ARQUITECTO PERMITE SALVAR PEQUEÑAS DISCREPANCIAS ENTRE LA LICENCIA Y LA DESCRIPCIÓN FINAL. ES POSIBLE CONDICIONAR LA LICENCIA DE LA OBRA A QUE NO SE CONSTITUYA LA DIVISIÓN HORIZONTAL.
Se presenta escritura de obra nueva y división horizontal, en la que existen pequeñas diferencias en el número de elementos declarados y la licencia, si bien consta la comparecencia del arquitecto declarando que se ha ejecutado conforme al proyecto para el cual se obtuvo licencia. Gracias a dicha comparecencia, la Dirección General revoca la calificación registral negativa. En segundo lugar, la licencia venía condicionada por la prohibición de dividir horizontalmente, lo que es admisible, según el Centro Directivo, sin perjuicio del recurso jurisdiccional correspondiente respecto de la existencia de un posible abuso de derecho.
DECLARADO EL CONCURSO NO SE PUEDE INICIAR LA EJECUCIÓN DE UNA HIPOTECA SALVO QUE CONSTE DECLARACIÓN JUDICIAL DE QUE EL BIEN NO ESTÁ AFECTO A LA ACTIVIDAD EMPRESARIAL O PROFESIONAL.
Resoluciones de 6 y 19 de Noviembre de 2.012 (B.O. E. de 11 y 26 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución Descargar Resolución.
La Dirección General concluye en el supuesto de una ejecución de hipoteca iniciada antes de la declaración de concurso del deudor que, desde la declaración de concurso no puede llevarse a cabo ninguna actuación ejecutiva singular al margen del juez del concurso, en tanto no se aporte aquella declaración judicial de no afección de los bienes objeto de ejecución o que acredite que ha transcurrido más de un año desde aquella declaración sin que se hubiese producido la apertura de la liquidación, o de que exista un convenio cuyo contenido no se vea afectado por la ejecución.
ES POSIBLE LA INSCRIPCIÓN DE LA ADJUDICACIÓN A UNO DE LOS CÓNYUGES DE UNA PLAZA DE GARAJE QUE LES PERTENECE PROINDIVISO EN UN CONVENIO REGULADOR APROBADO JUDICIALMENTE.
Resolución de 3 de Diciembre de 2.012 (B.O.E. de 4 de Enero de 2.013). Descargar Resolución.
La Dirección General da una vuelta más de tuerca y tras admitir en Resolución de 7 de Julio de 2.012 que en el supuesto de vivienda familiar de la que son titulares los cónyuges por mitad y pro indiviso, es suficiente el convenio regulador por tratarse principalmente de un convenio con causa familiar que deriva directamente de la nueva situación del matrimonio, lo extiende ahora a una plaza de garaje que, obviamente, no es vivienda, y, ni siquiera está en el término municipal de la misma, al considerar, que el régimen de proindivisión está sujeto a la exclusiva voluntad de cada uno de los partícipes que, con su voluntad unilateral, pueden hacerlo cesar, lo cual es aún mayor obviedad, y señalando que, pactado el divorcio, es normal que se quiera evitar la relación que, impone tal proindivisión, por lo que la cesación de tal relación y, por tanto, la extinción de la proindivisión, puede ser objeto del convenio regulador, todo ello sin la menor fundamentación jurídica.
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO EN PROCESO MONITORIO A INSTANCIA DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CONTRA LA "HERENCIA YACENTE2 Y HEREDEROS DESCONOCIDOS: ADMISIBLE EX ARTÍCULO 166.1 PÁRRAFO 1º (NO DEL 2º) DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO.
El fallecimiento del causante no implica que la demanda deba ser dirigida contra los herederos ciertos y determinados del mismo, con acreditación de su respectivo título sucesorio, según determina el Registrador. La calificación registral del tracto sucesivo depende de si el procedimiento ejecutivo es por deudas del titular registral fallecido antes o durante el procedimiento, o por deudas de herederos determinados del titular registral o bien por deudas de herederos indeterminados de dicho titular registral. En este tercer último caso, dice la D.G.R.N., será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, bien que se acredite en el mandamiento que se ha emplazado a alguno de los posibles llamados a la herencia, bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente. Además, y en este caso, es de aplicación el artículo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal según el cual: «se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral» que gozará del derecho de repetir contra quien corresponda ser el deudor.
DEBE EXPRESARSE LA CAUSA CONCRETA DE EXTINCIÓN DE UN USUFRUCTO SI NO LO ES POR FALLECIMIENTO DEL USUFRUCTUARIO.
Resolución de 29 de Octubre de 2.012 (B.O.E. de 5 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
En una escritura de herencia compleja se liquida una sociedad conyugal derivad del divorcio del causante, en cuyo convenio regulador se había atribuido a su anterior esposa el usufructo de una finca a cambio de un derecho de pensión. Considera el Notario autorizante que ese usufructo se extinguía por muerte del causante.
La registradora exige que se especifique la forma de extinción de dicho usufructo, es decir si lo fue por fallecimiento del testador, o si hay renuncia por la usufructuaria.
La D.G.R.N. confirma la calificación de la registradora y declara que se trata de un verdadero derecho de usufructo, tal como se recoge literalmente en la sentencia, que a falta de plazo expreso hay que entender que fue constituido con carácter vitalicio, y que recaía sobre la vida de la usufructuaria, no sobre la del difunto (pues nada se dijo en la sentencia), por lo que es necesario especificar la causa de extinción de dicho derecho de usufructo, que no se presume a efectos registrales.
No cabe el aumento de capital social por compensación de créditos si el socio acreedor se opone al acuerdo
Resolución de 30 de Noviembre de 2.012. (B.O.E. 19 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
Se debate la posibilidad de inscripción de un aumento de capital social por compensación de créditos en una Sociedad Limitada, cuando el socio titular de uno de los créditos que se compensan vota en contra del acuerdo, solicitando de forma simultánea el reintegro del mismo.
Se deniega la inscripción de dicha ampliación al no constar el consentimiento del socio a la aportación de sus créditos, por haber votado en contra de dicha ampliación.
La Dirección General confirma la nota, señalando que para el traspaso patrimonial se necesita la voluntad del socio o del tercero de realizar la aportación a la sociedad y ello con independencia del acuerdo de la Junta General que opera en un plano totalmente distinto al tratarse de voluntades diferentes.
PARA QUE UNA JUNTA SEA UNIVERSAL HA DE CELEBRARSE CON TAL CARÁCTER Y SER ACEPTADA POR TODOS LOS SOCIOS.
Resolución de 27 de Octubre de 2.012. (B.O.E. 5 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
Se presenta en el Registro Mercantil una escritura de elevación a público de acuerdos adoptados por la Junta General de una sociedad de responsabilidad limitada por los que queda separado uno de los dos administradores mancomunados y el otro administrador es nombrado administrador único. A la escritura se acompaña un acta de las manifestaciones hechas en la junta ante Notario que asistió a la Junta General, previamente requerido, pero sin consideración de acta de la junta, de la que resulta que uno de los socios asistentes se opuso a la representación alegada por el representante de otro de los socios.
El Registrador considera que la Junta no ha sido universal pues no ha habido una aceptación unánime de su celebración ni del orden del día no resultando que los asistentes hayan sido identificados y hayan firmado la lista de asistentes. Como consecuencia de ello la Junta no ha sido debidamente convocada pues resulta que solo lo fue por uno de los administradores mancomunados.
La Dirección General confirma en su totalidad la nota de calificación. Señala que la Junta universal es aquella en están presentes o representados todos los socios y acuerdan por unanimidad la celebración de la reunión, requisito que no se cumple en el supuesto de hecho de la resolución pues resulta claramente que uno de los socios se opuso a la celebración de la junta. Dicho esto, la convocatoria de la junta debe ser hecha por los administradores mancomunados.
CONVOCATORIA DE JUNTA: ¿GENERAL O UNIVERSAL?
Resolución de 29 de Noviembre de 2.012. (B.O.E. 19 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
Confusa resolución que trata sobre los requisitos que deben exigirse en una Junta general para tomar el carácter de universal. La escritura es calificada con numerosos defectos y la Dirección General resuelve todos ellos pero algunos con aparente contradicción. Señala que debe resultar del acta que la Junta es universal y constar que todos aceptan por unanimidad la celebración de la junta sin que baste que acudan a la misma los únicos socios. Pero, añade que ha de considerarse a la vista del texto expresado, que pese a la omisión formal de la transcripción del orden del día, la voluntad de la totalidad de los socios era dar carácter universal a la junta ordinaria. Ello es así sin que se precise que el acta deba trascribir formalmente en el cuerpo del instrumento, el orden anexado a la misma, que se debe dar a todos los efectos por reproducido.
Además, la Dirección General entiende que no puede considerarse defecto que impida la inscripción de la junta ordinaria y universal, la no transcripción del orden del día pues figura relacionado en el mismo instrumento público, procedimiento que sin ser el más correcto, no debe conducir a tan fuerte efecto anulatorio. Por ello y en relación al omitido derecho de información de los socios dice que el que la junta tenga carácter universal supone la inaplicación de los apartados 1 y 2 del artículo 158 del Reglamento del Registro Mercantil y, por lo tanto, limita los requisitos formales del derecho de información del accionista respecto de la presentación con la convocatoria de un informe del administrador justificando la modificación estatutaria, mención que no es preciso, en tal caso, que conste en la escritura que incorpora la modificación ni por tanto, su fecha (artículo 158.1.2 y.2 Reglamento del Registro Mercantil).
Sin embargo añade el Centro Directivo que ello "no eximiría de los restantes requisitos relativos al derecho de información". Es decir, se exige que en el anuncio conste la expresión del derecho que asiste a los accionistas a examinar el texto íntegro de las modificaciones propuestas, ilógico tratándose de junta universal.
CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD LIMITADA A LA QUE SE APORTA FINCA HIPOTECADA QUE ENCUBRE ASISTENCIA FINANCIERA PARA LA ADQUISICIÓN ORIGINARIA DE PARTICIPACIONES PROPIAS SANCIONADA CON NULIDAD POR EL ARTÍCULO 150 DE LA LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL.
Resolución de 23 de Noviembre de 2.012. (B.O.E. de 19 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
Se constituye una Sociedad de Responsabilidad Limitada, cuyo capital social así como el importe de determinada prima de asunción, en la parte correspondiente a uno de los socios fundadores, es desembolsado mediante la aportación de dos inmuebles hipotecados. Inmediatamente tras la constitución, la Sociedad en formación concede un crédito al socio aportante de la finca hipotecada con el objeto de liberarle de la responsabilidad frente al banco por el préstamo garantizado con la hipoteca. Existe contradicción en un punto esencial de la descripción del negocio de aportación: en una parte de la escritura nada se dice sobre la asunción de la obligación garantizada con hipoteca por la sociedad limitada que se constituye (de hecho, cabe presumir que no se asume la obligación por la sociedad puesto que la valoración no contempla descuento) y en otra parte se pacta luego que la sociedad sí asume la deuda sin ajustar desde luego la valoración inicialmente dada a la aportación de la finca hipotecada (manteniendo su valor).
De la conexión causal entre el negocio de préstamo por la sociedad en formación al socio y la asunción de participaciones por este último, se deduce la asistencia financiera.
Ante tal situación, concluye el Centro Directivo que si bien no es cierto, como defiende el Registrador en su nota, que quepa presumir existe aquí una sobredotación de la reserva por prima de asunción que compromete la realidad de la aportación y que necesariamente la sociedad deba valorar la aportación de la finca con descuento del saldo vivo del préstamo. De hecho, puede pactarse, bajo la responsabilidad de los socios, valorar el inmueble por todo su valor intrínseco y sin descuentos o ajustes por la responsabilidad hipotecaria si la sociedad no asume la deuda y existe una expectativa más que razonable de que el aportante cumplirá rigurosamente con el pago del crédito sin que la sociedad haya de responder del gravamen frente al banco. En todo caso, la falta de claridad en lo que hace al hecho de si la sociedad asume o no la obligación garantizada con hipoteca es motivo suficiente para suspender la inscripción.
LA JUNTA GENERAL EN MUNICIPIO DISTINTO AL DEL DOMICILIO SOCIAL SIN QUE SEA UNIVERSAL REQUIERE CAUSA DE "FUERZA MAYOR".
Resolución de 20 de Noviembre de 2.012. (B.O.E. de 26 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
No es posible celebrar Junta, salvo la universal, en un municipio diferente al del domicilio social salvo que se produzca un suceso de "fuerza mayor", entendido como tal los casos relativos a desastres naturales o sucesos bélicos o de notorio desorden social, incendio o inundación del domicilio, o similares, y siempre a un término municipal colindante al del domicilio social y no otro distante cientos de kilómetros.
ADMINISTRADOR NO INSCRITO: SE EXIGE QUE SE ACREDITEN LAS CIRCUNSTANCIAS Y REQUISITOS LEGALES DE SU NOMBRAMIENTO PARA PODER INSCRIBIR EL CONTRATO OTORGADO POR ÉL EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
Resolución de 6 de Noviembre de 2.012. (B.O.E. de 11 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
En el supuesto de una novación efectuada por una Sociedad representada por un administrador cuyo cargo no está inscrito, la Dirección General, con criterios discutibles y reconociendo que la inscripción es obligatoria y no constitutiva, y que el acto es válido, exige para la inscripción de la novación no ya la reseña por parte del Notario de la escritura de nombramiento, sino la acreditación de su nombramiento y de las circunstancias y requisitos legales que determinan el nombramiento válido del administrador.
INDISPENSABLE INFORME DEL AUDITOR DE CUENTAS, CUANDO EN LAS SOCIEDADES NO OBLIGADAS A VERIFICACIÓN CONTABLE, SE HUBIESE SOLICITADO POR LOS SOCIOS MINORITARIOS SU NOMBRAMIENTO (ART. 366-1-5º REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL).
Resolución de 12 de Noviembre de 2.012. (B.O.E. de 14 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.
Es irrelevante que el nombramiento aún no fuese firme en el momento de la presentación, por haber sido recurrida gubernativamente la decisión del Registrador Mercantil de no tener por realizado el depósito.
Resolución de 11 de Julio de 2012
NEGATIVA A EXPEDIR COPIA ÍNTEGRA DE TESTAMENTO QUE CONTIENE CERTIFICADO MÉDICO ACREDITATIVO DE LAS FACULTADES VOLITIVAS Y COGNITIVAS DEL TESTADOR QUIEN POCOS DÍAS DESPUÉS FALLECE Y QUE HABÍA PREVISTO EXPRESAMENTE EN SU TESTAMENTO QUE DICHO CERTIFICADO NO SE ACOMPAÑASE EN LAS COPIAS QUE DE AQUÉL SE EXPIDAN. NO PROCEDE
Por su interés se transcriben íntegramente los CONSIDERANDOS de la Resolución.
PRIMERO.- El presente recurso tiene por objeto, por un lado, decidir sobre la corrección o incorrección de la autorización de un testamento en el que el notario protocoliza un informe médico relativo a la capacidad del otorgante e intervienen dos testigos y, por otro, decidir sobre la corrección de la actuación del notario al negarse a expedir copia autorizada total del testamento, expidiendo solamente una copia parcial, si bien indicando que había un certificado médico que se protocolizaba.
SEGUNDO.- El acuerdo de la Junta Directiva del Ilustre Colegio Notarial de Bilbao debe ser estimado en su integridad en cuanto al primero de los motivos del recurso.
Es cierto que, al tiempo de otorgarse el testamento, estaba en curso un procedimiento judicial de incapacitación del testador, don....., pero en este momento todavía no había sido dictada sentencia (ni llegó a dictarse por fallecer el testador poco después de otorgado el testamento). En consecuencia, no ha habido infracción del artículo 665 del Código Civil, el cual se refiere al supuesto del incapacitado judicialmente.
Entiende la recurrente que el notario es el único obligado a realizar un juicio de capacidad del testador y que el hecho de protocolizar un informe médico de seis días antes del otorgamiento supone una actuación no permitida por el Reglamento Notarial ni por el Código Civil.
Por el contrario, ni el Reglamento Notarial ni el Código Civil impiden que el notario, para apreciar adecuadamente la capacidad del testador para el otorgamiento del testamento, pueda servirse de auxilio médico o que pueda utilizar un certificado médico. En cualquier caso, el juicio de capacidad se realiza siempre bajo la responsabilidad del notario autorizante y ello incluso en el caso del supuesto de hecho contemplado por el artículo 665 del Código Civil ya que el que el Código exija para este caso el dictamen de dos facultativos no supone exclusión del deber del notario de apreciar la capacidad; el Código establece que el notario no autorizará en este caso el testamento si los dos facultativos designados por él no están conformes con la capacidad del testador, pero esta conformidad no supone una dejación de la función en una materia tan delicada como la apreciación de la capacidad para testar en manos de los facultativos. El auxilio que pueda suponer un certificado médico para el notario autorizante en otros casos, como el que nos ocupa, no impide que sea éste quien, bajo su responsabilidad, deba juzgar la capacidad del testador. No corresponde a este Centro Directivo juzgar sobre la bondad o no de esta práctica profesional, sino sobre si está prohibida por el ordenamiento y por ello supone una infracción de alguna disposición legal por la que el notario sea merecedor de cualquier reproche, y, como se ha señalado anteriormente, no existe norma legal prohibitiva. La pretensión de la recurrente de que, como no está permitida expresamente, está prohibida, supone una interpretación sesgada de nuestro ordenamiento jurídico. Es cierto que si existe un certificado médico protocolizado con el testamento se hace más difícil conseguir el objetivo de la impugnación de la validez del testamento, pero, por otro lado, supone un reforzamiento de la presunción iuris tantum que la jurisprudencia reconoce al juicio notarial de capacidad. La responsabilidad civil en que haya podido incurrir el notario por autorizar un testamento posteriormente declarado nulo por falta de capacidad del testador habrá de ser determinada (y es competencia exclusiva) por los Tribunales de Justicia, los cuales podrán ponderar la mayor o menor incidencia que en esta responsabilidad suponga el haberse apoyado en un informe médico (y ello sin perjuicio de la eventual responsabilidad del facultativo).
No existe tampoco infracción por el notario autorizante del testamento de lo dispuesto en el artículo 695 del Código Civil por la intervención de testigos, como alega la recurrente. Establece este artículo que cuando el testador no sepa o no pueda firmar lo hará por él y a su ruego uno de los testigos, y continúa señalando el artículo 697 del Código Civil que al acto del otorgamiento deberán concurrir dos testigos idóneos, entre otros supuestos que ahora no hacen al caso, cuando el testador declare que no sabe o no puede firmar el testamento o cuando el testador o el notario lo soliciten. El hecho de la asistencia de testigos no es, por tanto, una infracción de lo dispuesto por el Código Civil en la autorización de testamentos; al contrario, está exigida su intervención cuando, como ocurre en el caso que nos ocupa, el testador no puede firmar y lo hace mediante la impresión de su huella digital, por lo que la actuación del notario es, en este extremo, ajustada a Derecho.
TERCERO.- En cuanto al segundo de los motivos del recurso, la negativa del notario a expedir copia íntegra del testamento, conteniendo el certificado médico, debe ser también desestimado.
Este Centro Directivo ha señalado en numerosas ocasiones que contra la negativa a expedir copia (supuesto al cual debe asimilarse el de expedir copia íntegra) el procedimiento adecuado es el recurso de queja ante la Dirección General, conforme al artículo 231 del Reglamento Notarial. La estimación del recurso de queja por la Dirección General no puede dar lugar a entender que necesariamente ha de darse, en todos los casos, un incumplimiento de un deber notarial que haya de motivar la apertura de un expediente disciplinario.
La recurrente, sin embargo, prefirió acudir directamente ante la autoridad judicial instando unas diligencias preliminares de exhibición y entrega de copia autorizada del testamento. El Ilmo. señor Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Bilbao, el 24 de noviembre de 2009, dictó auto en que, en la parte dispositiva, se requería al notario para que "exhiba y entregue copia autorizada del testamento, así como de todos los documentos unidos otorgado por el causante don..... el 29 de septiembre de 2009"; por providencia de 3 de diciembre de 2009 se requiere a ..... para que proceda a la exhibición y entrega de copia autorizada del testamento, así como de todos los documentos unidos al mismo, con advertencia de que si no atiende el requerimiento ni formula oposición a la diligencia preliminar en plazo y el tribunal apreciare que existen indicios suficientes de que el acto de última voluntad puede hallarse en un lugar determinado, "ordenará la entrada y registro de dicho lugar, procediéndose, si se encontrare, a ocupar el documento y ponerlo a disposición del solicitante, en la sede del tribunal"; el 12 de enero de 2010, el notario procedió a la exhibición y entrega de la copia autorizada íntegra, conforme a lo indicado por el Juzgado, aclarando que el testamento no es un documento de su propiedad sino obrante en el protocolo a su cargo; con posterioridad, el Juzgado hace entrega de dicha copia a la hoy recurrente.
El testamento de don... contenía la previsión explícita de que no se trasladara el testimonio del informe médico a las copias. La negativa inicial del notario no puede estimarse que careciera de base legal o justa causa; al contrario, el notario, al negarse a expedir copia íntegra no hizo sino cumplir la última voluntad de un testador que, a su juicio, se encontraba al tiempo de otorgar el testamento en estado de capacidad.
La recurrente alega que o bien el notario debía expedirle la copia íntegra a ella o bien no debía expedírsela cuando lo solicita a través del Juzgado.
Este argumento debe ser rechazado. Sin necesidad de recordar la doctrina consolidada de este Centro Directivo acerca de la expedición de copias a instancia de la Autoridad judicial, es preciso señalar que en el presente caso, la recurrente instó un procedimiento especial en donde señaló específicamente la negativa del notario a expedir la copia íntegra y señaló a la autoridad judicial que dicha copia íntegra era precisa para poder formular adecuadamente la demanda de nulidad del testamento; el Juez, ponderando las circunstancias del caso (entre las cuales, necesariamente, tenía que encontrarse la voluntad del testador de que el informe médico no se acompañara a las copias), accedió a su pretensión; con independencia de los términos del requerimiento que se hace al notario, éste, al entregar la copia a la autoridad judicial (y ésta a la recurrente) no comete infracción que sea merecedora de reproche que dé lugar a la apertura de un expediente disciplinario, sino que cumple un mandato judicial que, lógicamente, habrá tenido en cuenta tanto la voluntad manifestada del testador como lo dispuesto en la Ley Orgánica de Protección de Datos. La recurrente tenía interés legítimo en la expedición de copia (extremo no negado por el notario); lo que se discutía es si podía o no obtener copia íntegra, teniendo en cuenta esos extremos. Si la autoridad judicial resuelve, a la vista de las circunstancias del caso, y teniendo en cuenta la legislación aplicable, que tiene derecho a copia íntegra, la expedición de ésta por el notario no puede entenderse como un acto merecedor de un reproche disciplinario.
Por cuanto antecede, ésta Dirección General acuerda desestimar el recurso interpuesto y confirmar el acuerdo recurrido.