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Timestamp: 2019-02-24 05:12:31
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BOE.es - Documento BOE-A-2014-997
Documento BOE-A-2014-997
«BOE» núm. 27, de 31 de enero de 2014, páginas 6818 a 6828 (11 págs.)
BOE-A-2014-997
La descripción de la finca según la nota informativa incorporada a la escritura es la siguiente: «Rústica. Trozo de terreno, sito en donde dicen “Redonda”, “La Calera” o “Cañada del Molino” en el término municipal de Valle Gran Rey que mide dieciséis áreas cuarenta y cinco centiáreas. Linderos: Norte, cañada y herederos de J. N. P.; sur, herederos de F. N. P., risco y casas; este, risco y casas, oeste, camino».
1. Certificado expedido por técnico competente, cuya firma está legitimada por la Notaria autorizante, pero no tiene el visado del Colegio profesional y que según la escritura acredita la terminación de la obra en el año 1981. En el citado certificado se expresa que lo expide «don C. E. N. D., Arquitecto Técnico, colegiado en el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos con el número 1637»; como única identificación de la parcela figura que el requirente de la certificación, dispone de un inmueble con referencia catastral 0601705BS7001S, coincidente con el general de las tres referencias que integran las tres plantas del edificio construido en la parcela que se describe en el título; el cual, según certifica el técnico, la edificación se ubica en «una parcela que mide 80,77 m²»; respecto de la superficie construida describe exactamente los mismos metros que en el título se describen por cada planta: sesenta, sesenta y nueve, sesenta y nueve y diecinueve metros cuadrados por cada planta respectivamente. En este documento, el técnico certifica que la edificación descrita ha sido terminada en enero de 1981.
2. Tres certificaciones catastrales, descriptivas y gráficas obtenidas por la Notaria, por vía telemática, una por cada una de las tres plantas que serán las tres viviendas del edificio, con las tres referencias coincidentes con las mencionadas en el título; de ellas resulta según la escritura que la edificación data de 1981. En las mismas se recoge que la superficie construida es respectivamente de cuarenta y ocho, cuarenta y dos y cuarenta y cinco metros cuadrados por cada una de las plantas baja, primera y segunda, y que la situación es en la calle C. B., número 5, siendo la superficie de suelo sobre la que se ubica la construcción de sesenta y nueve metros cuadrados y el total de las superficies construidas en el inmueble de ciento treinta y cinco metros cuadrados.
3. Certificado expedido por el Ayuntamiento de Valle Gran Rey y donde consta que el inmueble tiene una antigüedad superior a cinco años, siendo el «año de construcción principal de 1981», así como que no se ha incoado expediente de infracción urbanística alguno. En este documento, en el que no se describe la edificación, figuran las tres referencias catastrales coincidentes con las mencionadas en el título y con las de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que se incorporan a la escritura; se hace constancia de que se refiere al edificio situado en la calle C. B. número 5, esto es coincidente con el que se menciona en el título y en el Catastro. Esta certificación se compone de dos documentos: uno expedido por don J. M. H. M., Secretario accidental del Ayuntamiento y, el otro, referido al informe técnico en el que se ha basado la certificación del Ayuntamiento, expedido por el mismo Arquitecto Técnico, don C. E. N. D., y según consta «…con ejercicio en el Ayuntamiento de Valle Gran Rey».
1. En escritura pública de declaración de obra nueva, se incorporan a los efectos de acreditar la antigüedad de la finca y la coincidencia de descripción y titularidad, por un lado una certificación de técnico cualificado –Arquitecto técnico colegiado, aunque sin visado del Colegio Profesional competente–, para cumplir los requisitos exigidos por el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y por otro se une por la Notaria, la certificación catastral telemática que exige el artículo 3.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, en su redacción dada por la Ley 2/2011, de Economía Sostenible, a los efectos de dar cumplimiento a los exigido por esta Ley y de probar la antigüedad de la edificación, cuya descripción no coincide con la descripción del técnico ni con la descripción de la escritura. Se incorpora también la certificación del Ayuntamiento en la que no se describe la edificación, aludiéndose a la referencia catastral y añadiendo que la edificación es de más de cinco años y que el año de la construcción principal fue en 1981.
3. Entrando en el primer defecto resultante de la nota calificadora que consiste en la falta de descripción coincidente con el título de los certificados que se incorporan y consiguientemente, la falta de acreditación de la antigüedad de la obra tal como se describe en la escritura, que es requisito exigido tanto en el apartado a) del artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, como en el número 4 del artículo 20 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, hay que partir de que en la inscripción de declaraciones de edificaciones confluyen aspectos de interés público junto con los intereses particulares del propietario, así como el interés de los terceros resultante de la seguridad del tráfico y de ahí que la legislación vigente establezca unos requisitos para la inscripción y el consiguiente control registral a efectos de la constancia registral de la obra.
5. Y es que lo que sucede en este caso es que se dan una serie de circunstancias que impiden dar por acreditada la fecha determinada de terminación de la obra e incluso dar por acreditada la descripción de la misma y ello sea cual fuere el certificado que se tenga en cuenta de los incorporados a la escritura.
6. Analizando en concreto en dichas discordancias, tanto de descripción como de fecha de terminación de la obra, resultan las siguientes, conforme señala la nota calificadora:
a) Por lo que se refiere en primer lugar a la certificación del técnico, se advierten en ella varios defectos.
b) En segundo lugar, por lo que se refiere a las certificaciones catastrales que se incorporan a la escritura, tampoco son suficientes, pues recogen unas superficies por planta muy inferiores a las que señala la escritura según se ha indicado, aparte de no incluir la planta ático, por lo que tampoco cumplen el requisito que establece el artículo 20.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, de que la descripción sea coincidente con la del título, ni resulta de ellas que radiquen o se localicen en la porción de terreno de mayor superficie que se describe en el Registro y en el título, ni resulta suficientes para probar la antigüedad de la edificación descrita en la escritura el año 1981 que consta en el Catastro, pues se refiere a unas edificaciones por planta con una superficie muy inferior a la que se describe en la escritura, por lo que sólo acreditarían que en el año 1981 se terminaron de construir las tres plantas con las superficies inferiores que señala el Catastro, pero no las superiores que señala y describe la escritura.
c) Y en tercer lugar, la certificación municipal del técnico del Ayuntamiento que igualmente se incorpora a la escritura, hace referencia a que la construcción «principal» se terminó en el año 1981, lo que introduce más dudas respecto a la fecha de terminación que se manifiesta en el certificado del técnico, ya que si hay una construcción «principal» terminada en 1981, es que podrían existir otras edificaciones posteriores que no se terminaron en 1981 sino en fecha posterior, por lo que no consta suficientemente clara la fecha de terminación de la construcción tal como se describe en la escritura. Y ello aunque en ese certificado municipal se alude a que la edificación es de más de cinco años, pues esta referencia tampoco alude a una fecha determinada tal como consta en la escritura ni con las superficies y plantas que figuran en la misma. No es que la certificación municipal carezca de valor, sino que revela ella misma que la certificación del técnico no es del todo concluyente en cuanto a la fecha determinada de terminación de las obras.
7. Respecto del segundo defecto señalado en la nota de calificación –falta de acreditación de las facultades del técnico que certifica–, el artículo 50 del Real Decreto 1093/1997 determina quiénes están cualificados como técnico competente: el que hubiera firmado el proyecto (número 1), el que tuviera encomendada la dirección de la obra (número 2), el técnico municipal del Ayuntamiento (número 4) o cualquier otro técnico que tuviera facultades suficientes en virtud de certificación de su colegio profesional (número 3). Es evidente que el visado no se exige en ningún momento, y sólo se exige certificación del Colegio para determinar las facultades del técnico no comprendido en los números 1, 2 y 4 del citado artículo 50.
8. En el supuesto de este expediente se trata exactamente del recogido en el apartado 3 del artículo 50 del Real Decreto 1093/1997, al señalar que podrá certificar como técnico competente «cualquier otro técnico, que mediante certificación de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes».