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Timestamp: 2016-10-24 16:05:37+00:00
Document Index: 91476195

Matched Legal Cases: ['art. 45', 'art. 134', 'art. 1', 'art. 39', 'art. 9', 'art. 39', 'art. 37', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 37', 'art. 39', 'art. 37', 'art. 39', 'art. 122', 'art. 64', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 5', 'ATF ', 'art. 6', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 116', 'art. 134', 'art. 134', 'art. 15', 'art. 25', 'art. 45', 'art. 53', 'art. 45', 'art. 145', 'art. 156', 'art. 106', 'art. 256', 'art. 134', 'art. 259', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 134', 'art. 135', 'art. 45', 'art. 134', 'ATF ', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 39', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 106', 'art. 39', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 23', 'art. 39', 'art. 702', 'art. 19', 'art. 67', 'art. 61', 'ATF ', 'art. 39', 'art. 37', 'art. 37', 'art. 17', 'art. 39']

128 I 20619. Extrait de l'arr�t de la Ie Cour de droit public dans la cause B., Masse en faillite X. et V. contre Grand Conseil du canton de Gen�ve (recours de droit public)
Art. 49 Cst.; lois genevoises sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation (LDTR), et d'application de la LP (LALP); r�alisation forc�e d'appartements en propri�t� par �tages; obligation de vendre en bloc; autorisation d'ali�ner. Art. 134 ss LP, art. 45 ss ORFI. L'obligation, faite � l'office des poursuites et faillites, de vendre en bloc les appartements et de requ�rir une autorisation pr�alable, est contraire au droit f�d�ral, en particulier � l'art. 134 LP (consid. 5). Faits � partir de page 206
La loi genevoise sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation, du 25 janvier 1996 (ci-apr�s: LDTR; RS/GE L 5/20), a pour but la pr�servation de l'habitat et des BGE 128 I 206 S. 207conditions de vie existants, en pr�voyant notamment des restrictions quant � l'ali�nation des appartements destin�s � la location (art. 1 al. 2 let. c). Ces mesures figurent � l'art. 39 (auparavant, art. 9A) de la loi, dont la teneur �tait la suivante:
Le 6 avril 2001, le Grand Conseil genevois a adopt� la loi no 8188 modifiant diverses dispositions de la LDTR, en particulier l'art. 39 al. 4 et 6 dont la nouvelle teneur est la suivante:
4...[lettres a � d identiques]
Art. 39 al. 6 Ventes forc�es (nouveau)
6 En cas de vente aux ench�res ou de gr� � gr� portant sur plusieurs appartements � usage d'habitation ayant �t� mis en propri�t� par �tages et jusqu'alors offerts en location, l'office des poursuites et faillites est tenu de les vendre en bloc, avec comme condition que l'acqu�reur ne peut les revendre que sous la m�me forme, sous r�serve de l'obtention d'une autorisation individualis�e au sens de l'alin�a 4. L'office doit requ�rir l'autorisation d'ali�ner les appartements mis en vente aux ench�res avant de proc�der � la vente. Le registre foncier rejette les r�quisitions de transfert de propri�t� qui ne sont pas au b�n�fice d'une autorisation d'ali�ner en force.
Cette modification porte �galement sur l'introduction d'un art. 37 dans la loi d'application dans le canton de Gen�ve de la loi f�d�rale sur la poursuite pour dettes et la faillite, du 16 mars 1912 (ci-apr�s: LALP; RS/GE E 3/60), ainsi r�dig�:
1 Les pr�pos�s sont �galement tenus de respecter les dispositions l�gales cantonales applicables � la mise en vente d'objets immobiliers, notamment la LDTR.
2 En cas de vente de gr� � gr� ou aux ench�res d'appartements � usage d'habitation ayant �t� mis en propri�t� par �tages et jusqu'alors offerts en location, le pr�pos� est tenu de requ�rir au pr�alable l'autorisation d'ali�ner l'appartement mis en vente conform�ment � la loi pr�cit�e.
3 En cas de vente portant sur plusieurs appartements offerts en location et soumis au r�gime de la propri�t� par �tages ou � une forme de propri�t� analogue au sens de l'art. 39, alin�a 1, de la loi pr�cit�e, l'office des poursuites et faillites est tenu de les vendre en bloc, conform�ment � l'art. 39, alin�a 6, de la loi pr�cit�e. Il informe l'acqu�reur qu'il ne pourra les revendre que sous la m�me forme, sous r�serve de l'obtention d'une autorisation individualis�e au sens de l'art. 39, alin�a 4, de la loi pr�cit�e. Cette mention doit figurer dans les publications de vente.
4 Les d�cisions prises par les offices des poursuites et faillites en vertu du pr�sent article sont susceptibles d'un recours conform�ment aux voies de recours pr�vues dans la loi pr�cit�e (chapitre X).
Faute de r�f�rendum, cette modification l�gislative a �t� promulgu�e le 30 mai 2001 et d�clar�e ex�cutoire d�s le lendemain, � l'exception de l'art. 37 LALP, soumis � l'approbation de la Conf�d�ration.
La loi no 8188 fait l'objet de trois recours de droit public, d�pos�s par B., par la masse en faillite X. et par V. Invoquant la force d�rogatoire du droit f�d�ral, ils concluent � l'annulation des art. 39 al. 6 LDTR et 37 LALP, sous suite de frais et d�pens.
Le Grand Conseil conclut au rejet des recours dans la mesure o� ils sont recevables. L'Office f�d�ral de la justice (OFJ) a indiqu� que BGE 128 I 206 S. 209l'approbation f�d�rale avait �t� accord�e, le 27 mars 2002, "sous la r�serve que cette modification l�gislative puisse faire l'objet d'une interpr�tation conforme au droit f�d�ral".
Apr�s l'approbation f�d�rale, la loi no 8188 a fait l'objet d'une promulgation d'ensemble le 19 avril 2002, �tendue � l'art. 37 LALP, contre laquelle les m�mes personnes ont �galement recouru.
Le Tribunal f�d�ral a admis les recours et annul� les art. 39 al. 6 LDTR et 37 LALP.
5. La l�gislation sur la poursuite pour dettes et la faillite est de la comp�tence de la Conf�d�ration (art. 122 al. 1 Cst., art. 64 aCst.), puisque, du point de vue des comp�tences, ce domaine est rattach� au droit civil f�d�ral (ATF 115 III 1 consid. 4 p. 4; message relatif � la nouvelle constitution f�d�rale, FF 1997 I 345). Pour le surplus, m�me s'il tend � la r�alisation du droit mat�riel (AMONN, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, Berne 1993, p. 19), le droit de poursuite se rapporte � la phase finale d'une proc�dure civile et, comme celle-ci, tend � r�gler l'intervention de l'Etat dans les rapports entre cr�anciers et d�biteurs. Il s'agit, mat�riellement, d'une discipline autonome du droit public (cf. GILLI�RON, Commentaire de la loi f�d�rale sur la poursuite pour dettes et la faillite, Lausanne 1999, n. 6 ad art. 1-37 LP; MARTI, Commentaire zurichois, remarques pr�alables ad art. 5 et 6 CC, n. 160; ATF 118 Ia 118 consid. 1b p. 122, faisant une exception pour la proc�dure d'exequatur; message du 8 mai 1991 concernant la r�vision de la LP, FF 1991 III 5), de sorte que les dispositions contest�es ne sont pas de celles qui sont r�serv�es � l'art. 6 CC. Cela n'est toutefois pas d�terminant, l'essentiel �tant que la Conf�d�ration dispose dans ce domaine d'une comp�tence exclusive (ATF 108 II 180 consid. 2a p. 182 et les arr�ts cit�s; message pr�cit�, FF 1991 III 50), les attributions d'ex�cution des cantons �tant limit�es aux dispositions d'organisation et de proc�dure.
5.1 La vente forc�e d'immeubles peut avoir lieu apr�s une poursuite par voie de saisie, apr�s une poursuite en r�alisation de gage, ensuite d'une faillite ou dans le cadre d'un concordat. Dans le premier cas, les immeubles sont saisis lorsque les meubles ne suffisent pas � couvrir le montant de la cr�ance (art. 95 al. 2 LP). La r�alisation a lieu dans les d�lais pr�vus aux art. 116 al. 1 et 133 al. 1 LP. L'office arr�te les conditions des ench�res BGE 128 I 206 S. 210d'apr�s l'usage des lieux et de la mani�re la plus avantageuse (art. 134 LP). Les conditions de vente peuvent �tre attaqu�es par la voie de la plainte et du recours aux autorit�s de surveillance, notamment au motif qu'elles ne permettraient pas d'escompter le r�sultat le plus avantageux (GILLI�RON, op. cit., n. 15 ad art. 134 LP). Fond�e sur l'art. 15 LP, l'ordonnance du Tribunal f�d�ral du 23 avril 1920 sur la r�alisation forc�e des immeubles (ORFI; RS 281.42) pr�cise notamment les actes pr�paratoires (art. 25 � 32), les conditions de vente (art. 45 � 52) et les ench�res et l'adjudication (art. 53 � 72). Les conditions de vente doivent notamment pr�ciser, lorsque la vente porte sur plusieurs immeubles, si ceux-ci sont mis en vente en bloc, par lots ou par parcelle (art. 45 al. 1 let. b ORFI). Dans la poursuite en r�alisation de gage, la r�alisation, dans le d�lai pr�vu � l'art. 145 LP, est soumise aux m�mes principes (art. 156 al. 1 LP). Les art. 106a � 108 ORFI portent sur la r�alisation des immeubles en copropri�t�, et sur les droits de gages portant sur plusieurs immeubles. Dans le cas d'une faillite, l'immeuble tombe dans la masse et est r�alis� par l'administration aux ench�res publiques ou de gr� � gr� si les cr�anciers le jugent pr�f�rable (art. 256 al. 1 LP). Les art. 134 � 137 LP sont notamment applicables par analogie aux ench�res (art. 259 LP).
5.2 Ce simple rappel suffit � d�montrer que l'art. 39 al. 6 LDTR, et l'insertion d'une clause correspondante dans la LALP, posent d'insurmontables probl�mes de compatibilit� avec le droit f�d�ral. Si la modification l�gislative ne change rien aux conditions de fond de l'art. 39 LDTR, elle les �tend aux proc�dures de r�alisation forc�e portant sur des parts de PPE et heurtent plusieurs principes essentiels pr�valant dans ce domaine.
5.2.1 De mani�re g�n�rale, l'exigence d'une autorisation pr�alable du D�partement genevois de l'am�nagement, de l'�quipement et du logement (DAEL) vient s'ajouter aux conditions fix�es aux art. 134 ss LP. Or, l'art. 135 LP �num�re les diverses conditions des ench�res, pr�cis�es de mani�re tr�s d�taill�e aux art. 45 � 52 ORFI. Il n'y a pas, dans ce contexte, de place pour des conditions suppl�mentaires pos�es par le droit public cantonal, tel l'octroi d'une autorisation fond�e sur la LDTR. Telle qu'elle est pr�vue par le droit cantonal, l'exigence d'une autorisation pr�alable institue une proc�dure incidente - comprenant �galement, le cas �ch�ant, la voie de recours pr�vue par la LDTR - dans le cadre de la r�alisation forc�e, qui n'est pas pr�vue par le droit f�d�ral; elle impose en outre l'intervention d'une autorit� tierce (le BGE 128 I 206 S. 211DAEL), alors que toutes les mesures d'ex�cution doivent �tre prises par le seul office.
5.2.2 La r�alisation r�pond � une exigence principale, � savoir l'obtention des conditions les plus avantageuses (art. 134 LP). L'office dispose certes, dans ce cadre, d'une certaine marge d'appr�ciation, mais celle-ci a uniquement pour but la recherche de la solution �conomiquement la plus avantageuse, permettant de retirer de la vente un prix le plus �lev� possible, dans l'int�r�t des cr�anciers et d�biteurs (ATF 126 III 33 consid. 2 p. 34). En dehors des exceptions - de droit f�d�ral - mentionn�es ci-dessous, l'office ne peut pas renoncer � la vente pour des motifs �trangers au droit de poursuite. En cela, la condition d'une autorisation pr�alable accord�e par le DAEL viole le droit f�d�ral. Une telle proc�dure pourrait retarder de mani�re inadmissible la r�alisation forc�e. Par ailleurs, l'�ventuel refus de l'autorisation mettrait en �chec la proc�dure de r�alisation voire, dans le cas de la faillite, paralyserait ind�finiment la cl�ture de la proc�dure.
Le Grand Conseil expose que la modification l�gislative vise en particulier les poursuites en r�alisation de gage faisant suite � des op�rations sp�culatives, fr�quentes � Gen�ve. Il n'y a pas lieu de rechercher si une telle justification est acceptable, car la loi ne fait aucune distinction selon le mode de poursuite, et encore moins selon l'existence de motifs sp�culatifs.
5.2.3 L'�l�ment central de l'art. 39 al. 6 LDTR, soit l'obligation de vendre en bloc lorsque la vente porte sur plusieurs appartements en PPE, est lui aussi incompatible avec le droit f�d�ral. Selon le Grand Conseil, le principe de la vente en bloc ne serait pas absolu, d�s lors qu'une autorisation individualis�e pourrait �tre obtenue aux conditions de l'art. 39 al. 4 LDTR. Il conviendrait de distinguer, selon le Grand Conseil, les trois causes de ventes forc�es: la faillite, la saisie ou la poursuite en r�alisation de gage. La loi viserait essentiellement ce dernier cas, de loin le plus fr�quent � Gen�ve, o� le cr�ancier-gagiste est un �tablissement bancaire qui a consenti un pr�t d'un montant exag�r�, sp�culant sur une vente � terme; le produit de la vente ne couvrirait de toute fa�on pas l'entier de la dette, de sorte que la possibilit� de limiter la vente � certains appartements serait purement th�orique. L'int�r�t financier ne devrait pas �tre prot�g� dans de tels cas. Il y aurait aussi un risque que l'art. 39 LDTR puisse �tre contourn� par le biais de telles ventes forc�es.
5.2.4 Dans ses arr�ts pr�c�dents (ATF 113 Ia 128 consid. 7a p. 133-134; ATF 111 Ia 23 consid. 3a p. 26 et les arr�ts cit�s), le BGE 128 I 206 S. 212Tribunal f�d�ral a d�j� affirm� que la r�glementation de la LDTR correspond � un int�r�t public �vident, et que celui-ci peut l'emporter sur l'int�r�t de l'ali�nateur � retirer de la vente le meilleur b�n�fice (arr�t 1P.2/1999 du 19 avril 1999, consid. 2f; arr�t 1P.321/1990 du 26 mars 1991). L'ensemble de cette jurisprudence se rapporte toutefois aux ventes ordinaires, pour lesquelles l'int�r�t purement �conomique de l'ali�nateur peut c�der le pas devant l'int�r�t public li� � la conservation du parc immobilier locatif. Il en va autrement en mati�re d'ex�cution forc�e, car la recherche des conditions les plus favorables ne proc�de plus d'un simple int�r�t priv�, mais constitue une exigence impos�e par le droit f�d�ral, dans l'int�r�t non seulement du cr�ancier, mais aussi du d�biteur, qu'il y a lieu de prot�ger en �vitant de vendre plus d'immeubles qu'il n'est n�cessaire pour satisfaire le cr�ancier poursuivant en capital, int�r�ts et frais, tout en prot�geant au mieux les int�r�ts du cr�ancier poursuivant et d'�ventuels autres cr�anciers de rangs post�rieurs (ATF 126 III 33 consid. 2 p. 34 concernant la poursuite en r�alisation de gage). L'interdiction de vendre plus d'immeubles que n�cessaire pour satisfaire le cr�ancier poursuivant fait ainsi obstacle � une vente en bloc de tous les immeubles remis en gage, lorsque la cr�ance peut �tre satisfaite par la vente de quelques immeubles seulement.
Lorsque la loi ne pr�voit pas un mode de r�alisation d�termin� (cf. par exemple l'art. 106a ORFI qui impose la vente de l'immeuble entier) l'office doit choisir, entre la vente en bloc et la vente individualis�e, laquelle appara�t la plus avantageuse, ce � quoi s'oppose par principe l'art. 39 al. 6 LDTR. Par ailleurs, la condition de revendre sous la m�me forme - soit en bloc -, outre qu'elle peut �galement avoir des r�percussions sur la valeur de l'immeuble et entraver ainsi une r�alisation aux meilleures conditions possible, n'appara�t pas comme une condition admissible au regard de la LP.
5.2.5 Le Grand Conseil invoque �galement l'art. 22 al. 1 LP, dont la teneur est la suivante: "Sont nulles les mesures contraires � des dispositions �dict�es dans l'int�r�t public ou dans l'int�r�t de personnes qui ne sont pas parties � la proc�dure. Les autorit�s de surveillance constatent la nullit� ind�pendamment de toute plainte". L'autorit� intim�e soutient que le l�gislateur f�d�ral aurait ainsi entendu r�server une possibilit� d�rogatoire fond�e sur un int�r�t public cantonal important, tel l'int�r�t au maintien de logements bon march� et la lutte contre la p�nurie de logements.
Cette opinion n'est pas d�fendable: l'art. 22 LP ne fonde en rien une comp�tence des cantons pour d�roger � la LP pour des motifs BGE 128 I 206 S. 213d'int�r�t public. Cette disposition, comme l'indique son titre, r�git la proc�dure de plainte et permet une intervention d'office de l'autorit� de surveillance; elle ne fait que pr�ciser, en s'inspirant de la jurisprudence du Tribunal f�d�ral, les causes et les cons�quences de la nullit� de diff�rents actes de poursuite. Les "dispositions" vis�es � l'art. 22 al. 1 LP n'ont pas le caract�re g�n�ral que leur pr�te le Grand Conseil: il s'agit essentiellement des r�gles imp�ratives du droit de poursuite que doivent respecter les organes d'ex�cution forc�e (FF 1991 III 45-46; voir les nombreux exemples cit�s par GILLI�RON, op. cit., n. 11 ss ad art. 22 LP). Il ne s'agit d�s lors nullement d'une attribution de comp�tence en faveur des cantons. Celle-ci, dont la port�e restreinte est rappel�e ci-dessus, est d�finie aux art. 23 ss LP.
5.2.6 On ne saurait non plus tenir l'art. 39 al. 6 LDTR pour une simple charge de droit cantonal dont le droit d'ex�cution forc�e aurait � tenir compte (cf. art. 702 CC). Il ne s'agit pas en effet de restrictions de droit public � la propri�t� fonci�re et grevant directement celle-ci, mais de r�gles adress�es directement aux offices de poursuite, sur la mani�re dont doivent �tre men�es les ali�nations forc�es, et qui ne prennent effet que dans le cadre de la poursuite.
5.2.7 Le Grand Conseil rel�ve enfin que la loi f�d�rale du 16 d�cembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes � l'�tranger (LFAIE; RS 211.412.41) et la loi f�d�rale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11) instaurent �galement un r�gime d'autorisation qui s'�tend aux proc�dures de r�alisation forc�e. L'art. 19 LFAIE oblige l'adjudicataire � requ�rir l'autorisation d'acquisition apr�s les ench�res. L'art. 67 LDFR oblige �galement l'adjudicataire � obtenir - pr�alablement ou non - l'autorisation vis�e � l'art. 61 de la loi (cf. ATF 123 III 406). Ces exemples vont toutefois � l'encontre de la d�monstration de l'autorit� intim�e: les lois en cause �manent du l�gislateur f�d�ral et ne posent d�s lors aucun probl�me de force d�rogatoire. Au demeurant, elles ont certes pour effet d'emp�cher l'acquisition, lors de r�alisation forc�e, par certaines personnes ou � certaines conditions, mais n'ont pas l'effet g�n�ral que pourrait avoir un refus d'ali�ner fond� sur la LDTR: en cas de refus d'autorisation, des nouvelles ench�res ont lieu, l'adjudicataire pr�c�dent �tant responsable d'une �ventuelle moins-value.
5.3 Si l'art. 39 al. 6 LDTR doit �tre d�clar� contraire au droit f�d�ral, il en va �videmment de m�me de l'art. 37 LALP, qui ne constitue qu'un simple rappel de la disposition correspondante de la BGE 128 I 206 S. 214LDTR. L'art. 37 al. 4 LALP, selon lequel les d�cisions de l'office prises en vertu de cette disposition peuvent faire l'objet des recours pr�vus par la LDTR, contredit �galement l'agencement des voies de droit pr�vu dans la LP, en particulier la voie de la plainte aupr�s de l'autorit� de surveillance (art. 17 LP). Il doit �tre annul� � ce titre �galement.
5.4 En d�finitive, les art. 39 al. 6 LDTR et 37 LALP, s'ils poursuivent un but d'int�r�t public �vident, compromettent la r�alisation des objectifs essentiels de la LP, � savoir le d�sint�ressement des cr�anciers poursuivants, pour des motifs �trangers � la loi f�d�rale. N'�tant pas susceptibles d'une interpr�tation conforme � cette derni�re, ils doivent �tre annul�s dans leur totalit�. Les recours doivent par cons�quent �tre admis.