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Timestamp: 2017-03-28 00:48:10
Document Index: 8425975

Matched Legal Cases: ['Art. 105', 'Art. 95', 'Art. 105', 'Art. 97', 'Art. 99', 'Art. 105', 'Art. 95', 'BGE', 'Art. 216', 'Art. 216', 'Art. 216', 'Art. 99', 'Art. 217', 'Art. 8', 'BGE', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 66', 'Art. 68']

4A_22/2010 (15.04.2010)
Ab 2001 stand F.________ mit deutschen Unternehmern in Verhandlungen bezüglich des Verkaufs der Beschwerdegegnerin. Zum Zweck des Unternehmenskaufs gründeten die Käufer die X.________ Holding AG, deren Alleinaktionärin die Y.________ Holding GmbH mit Sitz in Deutschland war. Diese war am Kauf der Beschwerdegegnerin ohne Liegenschaften interessiert. Am 3. Juli 2002 kaufte F.________ von der Beschwerdegegnerin die Geschäftsliegenschaften GB K.________ Nr. 4.________ und Nr. 6.________ zu einem Preis von insgesamt Fr. 2'200'000.--. Am 4. Juli 2002 verkaufte F.________ der X.________ Holding AG 100% seines Aktienkapitals an der Beschwerdegegnerin zu einem Minimalpreis von insgesamt Fr. 8'618'000.-- und einem Maximalpreis von Fr. 9'618'000.--. Die erste Minimalkaufpreisrate von Fr. 6'250'000.-- sollte sofort, die zweite von Fr. 2'368'000.-- am 30. Juni 2004 fällig werden. Der Verkauf der Liegenschaften an den Alleinaktionär F.________ erfolgte, um den Erwerb der Beschwerdegegnerin finanzierbar zu machen. Ebenfalls am 4. Juli 2004 schloss F.________ mit dieser unter der Bedingung, dass der Liegenschaftskaufvertrag vollzogen werde, einen Mietvertrag über die Liegenschaften GB K.________ Nr. 4.________ und Nr. 6.________, die er der Beschwerdegegnerin zwecks ausschliesslicher Weiterführung des bisherigen Geschäftsbetriebs vermietete.
Umstritten ist, ob ein Vorkaufsfall eingetreten ist. Die Vorinstanz erwog, der Grundstückkaufvertrag und der Mietvertrag seien Bestandteile des Aktienkaufvertrags zwischen F.________ und der X.________ Holding AG gewesen. Vom Zustandekommen der beiden Verträge sei das Zustandekommen des Aktienkaufvertrags abhängig gewesen und vom Aktienkaufvertrag wiederum der Grundstückkaufvertrag. Dieser wäre mit einem beliebigen Dritten nicht in dieser Form und insbesondere nicht zum vereinbarten Kaufpreis zustande gekommen. Der Kaufpreis sei nicht anhand von Marktabklärungen bestimmt worden, sondern aufgrund von steuerlichen Überlegungen. Zivilrechtliches und wirtschaftliches Ziel sei es gewesen, das Grundstück vom Geschäftsvermögen loszulösen, um den Unternehmenskauf finanziell verkraftbar zu machen. F.________ sei mit dem Kaufvertrag begünstigt worden, was sich aus seiner Stellung als damaliger Alleinaktionär der Beschwerdegegnerin erkläre. Die Bedingungen im Grundstückkaufvertrag habe ausschliesslich er erfüllen können. Das Kaufgeschäft erkläre sich demnach einzig aufgrund der persönlichen Eigenschaften des Käufers, F.________, und aus seiner gesellschaftsrechtlichen Stellung zur Beschwerdegegnerin, weshalb ein Vorkaufsfall zu verneinen sei.
2.1 In der Beschwerde in Zivilsachen legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur insoweit vorgebracht werden, als der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
Der Beschwerdeführer, der die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, muss substanziiert darlegen, inwiefern die Voraussetzungen einer Ausnahme gemäss Art. 105 Abs. 2 BGG gegeben sind und das Verfahren bei rechtskonformer Ermittlung des Sachverhalts anders ausgegangen wäre; andernfalls kann ein Sachverhalt, der vom im angefochtenen Entscheid festgestellten abweicht, nicht berücksichtigt werden. Der Beschwerdeführer kann sich dabei nicht begnügen, den bestrittenen Feststellungen eigene tatsächliche Behauptungen gegenüberzustellen oder darzulegen, wie die Beweise seiner Ansicht nach zu würdigen gewesen wären. Vielmehr hat er klar und substanziiert aufzuzeigen, inwiefern die gerügten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen. Auf eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nicht einzutreten (vgl. BGE 133 III 462 E. 2.4 S. 466 f.).
Gemäss Art. 216c Abs. 1 OR kann das Vorkaufsrecht geltend gemacht werden, wenn das Grundstück verkauft wird, sowie bei jedem anderen Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt (Vorkaufsfall). Demgegenüber gelten nach Art. 216c Abs. 2 OR namentlich die Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung, die Zwangsversteigerung und der Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben nicht als Vorkaufsfall. Die Aufzählung in Absatz 2 ist nicht abschliessend. So liegt kein Vorkaufsfall vor, wenn das Geschäft nicht auf die wirtschaftliche Umsetzung und Verflüssigung des im Grundstück verkörperten Werts abzielt, sondern nur eine Vermögensumstrukturierung darstellt. Ebenso ist kein Vorkaufsfall gegeben, wenn das Geschäft nur unter der speziellen Berücksichtigung persönlicher Beziehungen abgeschlossen wird und mit einem Dritten nicht zum Tragen käme, oder wenn die Gegenleistung für die Eigentumsübertragung einen Inhalt hat, der nur gerade vom Käufer gegenüber dem Verkäufer erbracht werden kann (URS HESS, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 4. Aufl. 2007, N. 9 zu Art. 216c OR).
3.2 Fest steht, dass G.________ Eigentümerin des fraglichen Grundstücks wurde. Worauf sich der entsprechende Grundbucheintrag stützte, hat die Vorinstanz nicht explizit festgestellt. Sie prüfte ausschliesslich, ob im Zusammenhang mit dem Unternehmensverkauf der Beschwerdegegnerin an die X.________ Holding AG ein Vorkaufsfall eingetreten ist. Dabei ging sie offensichtlich davon aus, dass G.________ als Rechtsnachfolgerin an die Stelle des Erblassers F.________ trat. Dass G.________ als aussenstehende Drittperson (und nicht als Rechtsnachfolgerin) die Liegenschaft erworben hat, ist nicht festgestellt. Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführer hielt die Vorinstanz lediglich fest, die Handänderung der Grundstücke GB K.________ Nr. 4.________ und Nr. 6.________ von der Beschwerdegegnerin an G.________ sei im Amtsblatt vom 9. Juli 2004 publiziert worden. Die Beschwerdeführer zeigen nicht auf, im kantonalen Verfahren prozesskonform behauptet zu haben, dass ein anderer Vertrag bestanden habe, aufgrund dessen G.________ das Grundstück gekauft hätte. Damit ist die Behauptung, der "effektive Liegenschaftskaufvertrag sei zwischen G.________ und der X.________ AG " abgeschlossen worden, neu und unzulässig (Art. 99 Abs. 1 BGG). Dass die Vorinstanz das Begehren der Beschwerdeführer ungenau wiedergegeben hat und festhielt, sie würden Schadenersatz dafür verlangen, dass die Beschwerdegegnerin das Grundstück, an dem sie ein Vorkaufsrecht besitzen, in Missachtung der vertraglichen Vereinbarung "am 3. Juli 2002 an F.________" (anstatt an einen Dritten) zu einem äusserst günstigen Preis ... verkauft habe, ohne dass ihnen Gelegenheit zur Ausübung ihres Vorkaufsrechts gegeben worden sei, ändert nichts daran, dass die Beschwerdeführer nicht aufzeigen, in tatsächlicher Hinsicht substanziiert behauptet zu haben, G.________ hätte das Grundstück unabhängig von dem mit F.________ abgeschlossenen Aktien- und Grundstückkaufvertrag aus eigenem Recht erworben. Aus der rund zwei Jahre nach dem Abschluss des Grundstückkaufvertrags erfolgten Veröffentlichung der Handänderung lässt sich dies nicht ableiten, da der Vertrag unter anderem von der Bedingung abhängig war, dass die zweite Minimalkaufpreisrate des Aktienkaufvertrags bis spätestens 30. Juni 2004 überwiesen wurde, die Eintragung eines bedingt abgeschlossenen Grundstückkaufs bzw. die Eigentumsübertragung erst erfolgt, wenn die Bedingung erfüllt ist (Art. 217 Abs. 1 OR), und der Einzutragende in der Zwischenzeit verstorben war. Die Vorinstanz hatte demnach einzig zu prüfen, ob aufgrund der Verträge im Zusammenhang mit dem Unternehmensverkauf der Beschwerdegegnerin ein Vorkaufsfall eingetreten war.
Die Beschwerdeführer verkennen, dass der Grundstückkaufvertrag von der Bedingung abhängig war, dass der Aktienkaufvertrag zwischen F.________ und der X.________ Holding AG zustande kam und mithin mit der Person von F.________ verknüpft war. Dieser war denn auch Alleinaktionär der Beschwerdegegnerin, deren Liegenschaften er kaufte. Wirtschaftlich gesehen handelte es sich beim Grundstückkaufvertrag somit nicht um einen Verkauf an einen Dritten. Vielmehr blieb F.________ an den Grundstücken berechtigt, zwar nicht in seiner Eigenschaft als Alleinaktionär der Beschwerdegegnerin, sondern als Eigentümer. Der Zweck, den Erwerb der Beschwerdegegnerin mittels des Verkaufs der Grundstücke finanzierbar zu machen, hätte zwar auch mit einem Verkauf an einen Dritten erreicht werden können. Die Beschwerdeführer behaupten jedoch selbst, der Kaufpreis habe rund 55% unter dem Verkehrswert gelegen. Dies lässt sich nur damit erklären, dass F.________ wirtschaftlich vor und nach dem Verkauf an den Grundstücken berechtigt blieb. Davon, dass die Grundstücke einem Dritten zum selben Preis überlassen worden wären, kann somit nicht ausgegangen werden. Dass das Konstrukt hinsichtlich des Verkaufs der Beschwerdegegnerin keinem echten wirtschaftlichen Bedürfnis entsprach, sondern nur die Ausübung des Vorkaufsrechts der Beschwerdeführer hätte verunmöglichen sollen, ist nicht ersichtlich.
4.1 Wohl gibt Art. 8 ZGB der beweisbelasteten Partei in allen bundesrechtlichen Zivilstreitigkeiten einen Anspruch darauf, für rechtserhebliche Sachvorbringen zum Beweis zugelassen zu werden, wenn ihr Beweisantrag nach Form und Inhalt den Vorschriften des kantonalen Verfahrensrechts entspricht (BGE 133 III 295 E. 7.1 S. 299 mit Hinweisen). Wo allerdings das Gericht in Würdigung von Beweisen zur Überzeugung gelangt, eine Tatsachenbehauptung sei bewiesen oder widerlegt, wird die Beweislastverteilung gegenstandslos (BGE 134 II 235 E. 4.3.4 S. 241). Diesfalls liegt freie Beweiswürdigung vor, die bundesrechtlich nicht geregelt ist, auch nicht durch Art. 8 ZGB.
Insgesamt ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend werden die Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).