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Timestamp: 2019-08-25 11:21:23+00:00
Document Index: 135058225

Matched Legal Cases: ['§10', '§ 110', '§ 120', '§ 130', '§ 80', '§ 40', '§ 110', '§ 40', '§ 160', '§ 50', '§ 30', 'arrêt ']

IR – Réduction d'impôt en faveur de l'acquisition de logements destinés à la location meublée exercée à titre non professionnel – Conditions d'application | Blog AGN Avocats
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IR – Réduction d’impôt en faveur de l’acquisition de logements destinés à la location meublée exercée à titre non professionnel – Conditions d’application
Le bénéfice de la réduction d’impôt “LMNP” est subordonné à l’engagement du propriétaire de louer le logement meublé pendant une durée minimale de neuf ans, à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel se situe le logement. Par ailleurs, des conditions tenant à la mise en location du logement doivent être respectées.
En tout état de cause, l’engagement de location (sur les obligations déclaratives, se reporter au BOI-IR-RICI-220-60) est constaté au moment du dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle le fait générateur de la réduction d’impôt est intervenu (sur la détermination du fait générateur, se reporter au BOI-IR-RICI-220-30).
La reprise du dispositif doit être formulée dans une note d’engagement à fournir par le conjoint survivant ou assimilé, établie conformément à un modèle fixé par l’administration (BOI-LETTRE-000189) qui doit être jointe à la déclaration d’ensemble des revenus souscrite par le conjoint survivant au titre de l’année du décès de son conjoint pour la période postérieure à cet événement.
Le mariage, le divorce, la rupture ou la conclusion d’un pacte civil de solidarité ou encore la séparation, modifient le foyer fiscal et entraînent la création d’un nouveau contribuable. Il en est de même de la sortie du foyer fiscal d’une personne jusque là à charge au sens de l’article 196 du code général des impôts (CGI), de l’article 196 A bis du CGI et de l’article 196 B du CGI et propriétaire du logement ayant ouvert droit à la réduction d’impôt.
Lorsqu’un tel événement intervient au cours de la période d’engagement de location, le nouveau contribuable (notamment l’ex-époux attributaire du bien ayant ouvert droit à la réduction d’impôt, en cas de divorce, ou la personne, précédemment à charge, propriétaire du logement) peut, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise à son profit du dispositif, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant (cf. I-B §10). S’il ne demande pas cette reprise, la réduction d’impôt précédemment obtenue fait l’objet d’une remise en cause.
En revanche, il est admis que le bénéfice de la réduction d’impôt soit maintenu, pour la fraction de l’engagement restant à courir, au profit des ex-époux qui conservent en indivision après leur divorce le bien acquis au cours de leur mariage et qu’ils s’étaient conjointement engagés à louer meublé pendant une durée minimale de neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel se situe ce bien. En effet, dans cette hypothèse, les contribuables se retrouvent placés dans la situation d’une acquisition en indivision.
Le logement doit être donné en location dans un délai d’un mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure, pour une durée minimale de neuf ans, à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel il se situe.
délai de location selon la nature de l’acquisition
Un mois, de date à date, à compter de la date d’achèvement des travaux (la date d’achèvement des travaux est celle figurant sur l’état descriptif du logement après travaux prévu au BOI-IR-RICI-220-10-10).
Les cas de défaillance concernés par cette mesure de tempérament s’entendent exclusivement de la liquidation judiciaire de l’exploitant, de la résiliation ou de la cession du bail commercial par l’exploitant avant le terme de la période couverte par l’engagement de location ou de la mise en œuvre par les investisseurs du bénéfice de la clause contractuelle prévoyant la résiliation du contrat à défaut de paiement du loyer.
L’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire fait l’objet de mesures de publicité. Ainsi, le jugement d’ouverture est publié au registre du commerce et des sociétés et un avis du jugement est adressé pour insertion au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC). Le greffier procède d’office à ces publicités dans les quinze jours de la date du jugement (C. com., art. R. 621-8).
En principe, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans (C. com., art. L. 145-4). A défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes prévues par l’article L. 145-9 du code de commerce et au moins six mois à l’avance. Il est toutefois rappelé que la résiliation à l’expiration d’une période triennale n’est pas possible s’agissant des baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme (C. com., art. L. 145-7).
Les baux commerciaux comportent souvent une clause prévoyant que le contrat peut être résilié en cas de non-paiement des loyers. L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
– la date du jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire (cf. II-B-4-a § 110) ;
– la date de réception de la lettre recommandée par laquelle l’exploitant a signifié la résiliation ou la cession du bail aux copropriétaires (cf. II-B-4-b § 120) ;
– la date de réception du commandement de payer manifestant l’intention des copropriétaires de se prévaloir de la clause résolutoire du contrat (voir II-B-4-c § 130).
Lorsqu’une procédure de liquidation judiciaire est ouverte à l’encontre d’un exploitant, il est admis que la période de vacance du logement puisse être supérieure à un mois, sans toutefois pouvoir excéder douze mois à compter de la date d’effet du jugement d’ouverture. Aux termes de l’article R. 621-4 du code de commerce, le jugement d’ouverture de la procédure prend effet à compter de la date de celui-ci.
Lorsque l’exploitant décide de donner congé aux bailleurs ou de transférer à un tiers le bénéfice du bail avant l’expiration de la période couverte par l’engagement de location (cf. II-B-3-b § 80), il est admis que la période de vacance du logement puisse être supérieure à un mois, sans toutefois pouvoir excéder douze mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle l’exploitant a signifié la résiliation ou la cession du bail aux copropriétaires.
La location doit être effective et continue pendant toute la période d’engagement de location (cf. toutefois II-B § 40 et suivants). A cet égard, il est rappelé que la loi ne prévoit pas, pour le propriétaire du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt, la possibilité de se réserver des périodes d’occupation dudit logement sans que cela ne remette en cause le bénéfice de l’avantage fiscal (toutefois, BOI-IR-RICI-220-10-20 au V-C § 110).
Une période de vacance est toutefois admise, en cas de changement d’exploitant (sur ce point, cf. II-B § 40 et suivants). Lorsque la vacance résultant de la défaillance de l’exploitant intervient moins de douze mois avant le terme de la période d’engagement de location, il est également admis de ne pas remettre en cause le bénéfice de l’avantage fiscal si les conditions suivantes sont réunies :
– le logement est en état d’être loué ;
– le propriétaire ne s’en réserve pas la jouissance à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal ;
– le logement n’est pas mis à la disposition d’un occupant à titre précaire ou à titre gratuit, même pour une très courte période, pendant la période couverte par l’engagement de location ;
– le logement n’est pas cédé avant l’expiration de l’engagement de location.
La loi prévoit toutefois que les logements situés dans des structures affectées à l’accueil familial salarié doivent être gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-social (sur ce point, se reporter au BOI-IR-RICI-220-10-20 au VII § 160 à 180). Seuls ces groupements coopération sociale ou médico-social sont donc habilités à exploiter ce type de résidence.
Toutefois, compte tenu de la spécificité des services devant être proposés dans les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées (sur la définition de ces résidences, se reporter au BOI-IR-RICI-220-10-20 au IV § 50 et 60), il est admis que ces prestations puissent être effectuées par une personne morale ou physique distincte de l’exploitant de la résidence. En tout état de cause, la société gestionnaire des services doit avoir reçu l’agrément qualité prévue à l’article L. 7232-1 du code du travail.
La réduction d’impôt s’applique aux logements destinés à la location meublée (cf. III-A) exercée à titre non professionnel (cf. III-B) et dont les produits sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (cf. III-C).
Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (pour plus de précisions sur la notion de location meublée, BOI-TVA-IMM-10-10-10).
Sur les autres conséquences fiscales du changement de qualité du contribuable au cours de la période d’engagement de location, BOI-IR-RICI-220-40 au II-C § 30.
Il est cependant précisé que lorsque les profits retirés de la location d’immeubles nus ont pour effet de faire participer le bailleur à la gestion ou aux résultats d’une entreprise commerciale exploitée par le preneur et qu’ils relèvent à ce titre de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (CE, arrêt du 18 juillet 1973, req. n° 82577), la réduction d’impôt ne peut pas s’appliquer. En effet, la condition tenant à la mise en location meublée du bien n’est dans ce cas pas respectée.
IR – Réduction d’impôt en faveur des acquisitions de logements destinés à la location meublée exercée à titre non professionnel – Champ d’application – Établissements concernés
IR – Réduction d’impôt en faveur de l’acquisition de logements destinés à la location meublée exercée à titre non professionnel – Modalités d’application