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Timestamp: 2015-09-05 05:41:57+00:00
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Matched Legal Cases: ['artigo 41', 'artigo 18', 'artigo 41', 'artigo 18', 'artigo 41', 'artigo 516', 'artigo 1', 'artigo 235', 'artigo 38', 'artigo 38']

As prefeituras municipais e a regulariza��o dos loteamentos | IRIB - Instituto de Registro Imobiliário do Brasil | O site do registrador brasileiro
Sistema de Registro Eletr�nico de Im�veis - 1� Semin�rio Nacional "Elvino Silva Filho"
XLII Encontro dos Oficiais de Registro de Im�veis do Brasil
As prefeituras municipais e a regulariza��o dos loteamentos Gilberto Valente da Silva
As prefeituras municipais não examinam a prova de propriedade da gleba e, quase sem exceção, dispõem de textos legais que as autorizam aprovar os projetos sem exame dessa prova. Costumam mesmo exigir que dos projetos conste que a aprovação não implica o reconhecimento do direito de propriedade sobre a área loteanda.
Nada importa tratar-se de “loteamento irregular”.
Ao retalhar o imóvel, o proprietário deixou os espaços destinados à circulação e ao uso comum. E isso foi levado em conta na celebração dos contratos objetivando a alienação ou aquisição dos lotes. É fora de controvérsia – observa a propósito Waldemar Ferreira – que, “tendo sido o plano de loteamento, em seu conjunto e nos seus pormenores, parte predominante na formação da vontade dos compradores de lotes, não deve ser essa situação modificada de tal forma que, se outra fosse, ou eles não teriam feito a compra ou somente a teriam realizado mediante o pagamento de menor preço” (O Loteamento e da Venda de Terrenos em Prestações, v.1/116, Empresa Gráfica da Revista dos Tribunais, 1938).
Assim também, perante o poder público. Ao fazê-lo, loteando o imóvel e reservando espaços às vias e logradouros públicos, o proprietário sabia de antemão que tais áreas se destinavam ao domínio público. Isso equivaleu à sua oferta, para que esses espaços tivessem tal destinação. A aceitação, pela municipalidade, torna-se patente, pelo seu requerimento, ao propugnar pela regularização do statu quo, mediante a averbação dos logradouros, de modo a que estes se tornem, incontestavelmente, bens de domínio público.
E, outrossim, nem precisam ser considerados aqui os motivos sociais, já ressaltados na decisão normativa do MM. Juiz da Primeira Vara de Registros Públicos e reconhecidos pelo próprio e ilustre recorrente.
Em vista do exposto, nego provimento ao recurso.
São Paulo, 12 de maio de 1980.
(a) Desembargador Adriano Marrey
De outra feita, em consulta feita pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil à E. Corregedoria-Geral da Justiça do Estado, a matéria voltou a ser ventilada, valendo conhecer os termos da indagação e da resposta.
“A mesma solução será aplicável aos arruamentos que vêm sendo regularizados pela Municipalidade, com a averbação da abertura das respectivas ruas?
Sim. Os arruamentos que vêm sendo regularizados pela municipalidade de São Paulo constituem situações irreversíveis, tanto que apenas se cuida de sua regularização. Não há como fazer incidir, retroativamente, quanto a eles, a lei nova” (Diário Oficial da Justiça, 18/2/1980).
“No que se refere aos desmembramentos de lotes que já venham sendo lançados individualmente pela Municipalidade, poderá o registro ser feito sem observância do disposto no art. 18 e seus parágrafos, da nova lei?
Sim, porque a Lei no 6.766/79 não é retroativa. Se a Municipalidade, quando do advento da nova lei, já havia lançado tributo sobre parcela do imóvel é porque, implicitamente, havia reconhecido o desmembramento anterior” (Idem, ibidem).
Resumidamente, pois, colocamos a forma até então utilizada pela Prefeitura municipal de São Paulo, com o apoio da Primeira Vara de Registros Públicos, que detém a Corregedoria-Permanente dos Cartórios de Registros de Imóveis da Capital para regularização dos loteamentos, forma essa que aparentemente se destinava ao resguardo dos direitos da municipalidade em relação às vias de circulação e espaços livres, mas permitia, como conseqüência, o registro dos compromissos e de escrituras de venda de lotes, uma vez que se tratava de desmembramento de terrenos, com frente para vias públicas existentes.
III Atuação da Prefeitura da capital de São Paulo na regularização dos loteamentos
Com a promulgação da lei 6.766/79, as prefeituras se viram munidas do instrumental legislativo necessário e adequado, que, havendo irregularidade nos loteamentos, elas assumissem a posição ativa de promover a regularização.
Os dispositivos legais que constituem esse equipamento são os artigos 38, incisos segundo e quinto, 40 e 41, da mencionada lei.
Evidentemente, haverá várias formas de utilização desses dispositivos, ao sabor das várias municipalidades e de acordo com as peculiaridades locais.
A idéia deste trabalho é trazer ao conhecimento dos senhores congressistas como vem a Prefeitura municipal de São Paulo se utilizando desses meios e qual a forma encontrada para atingir seu objetivo.
E nesse mister é conveniente ressaltar o trabalho do oficial do cartório de registro de imóveis, a quem competem importantes atribuições que lhe foram entregues por força da nova lei regulamentadora do parcelamento do solo urbano.
Em conseqüência da não-exigência de comprovação do domínio da área loteada, quando da aprovação do projeto, o mais sério problema enfrentado pela prefeitura municipal tem sido, em primeiro lugar, a obtenção da prova de propriedade e, ao depois, o exame dessa prova em cotejo com a gleba loteada.
A precariedade dos elementos inseridos nos processos em que foi apreciado o pedido de aprovação do loteamento tem sido causa, também, dos obstáculos encontrados para a identificação do loteador e sua posterior localização.
Essa localização vem sendo tentada por todas as formas, valendo-se dos elementos que existem nos processos, inclusive nas próprias plantas, e, muitas vezes, dos engenheiros que teriam sido os autores dos projetos.
Obtida a prova do domínio e feita a adequação do imóvel loteado dentro desse domínio, há elementos seguros e positivos para o depósito do pedido de averbação, já não mais com a simples finalidade de defender os direitos do poder público em relação às vias de circulação e espaços livres, mas também para transmitir, ao oficial do cartório de registro de imóveis, todo o plano de loteamento, inclusive com a demarcação dos lotes, conforme a realidade encontrada.
Muitas vezes, há casos em que, além da ausência do registro do loteamento, o loteador executou o parcelamento do solo em desacordo com a planta aprovada, o que obriga que ela seja feita (ou refeita), para adequá-la à realidade.
Paralelamente, o setor técnico efetua vistoria no local, o que é feito por engenheiros e arquitetos, que, em impresso bastante simplificado, fornecem um laudo sobre a situação atual do loteamento, indicando as obras executadas e as que devem ser feitas pelo loteador omisso.
Essas obras são exigidas ou conforme o termo de compromisso por ele assinado ao tempo da aprovação do loteamento, ou segundo a legislação vigente ao tempo dessa aprovação.
Apurada a necessidade de execução de obras, o loteador é intimado para tomar conhecimento de sua exigência.
Concede-se-lhe um prazo para que apresente a defesa, mediante a qual exponha as razões pelas quais não pretende assumir a responsabilidade dessa execução, ou cronograma físico para a efetivação das mesmas obras.
Apresentada ou a defesa, ou o cronograma, a peça é analisada. Se se trata apenas de alegações, o setor jurídico se detém no exame do que é invocado e decide se perdura ou não a obrigatoriedade da execução. O cronograma físico é examinado não só quanto ao prazo de execução, mas também quanto às obras que ele encerra.
Aceito o cronograma originariamente apresentado ou outro que venha a ser exibido, em complementação, o loteador firma compromisso e recebe autorização para a execução das obras.
No curso do prazo concedido para a realização das obras é feita a denominada vistoria de acompanhamento, elemento que permite apurar se o cronograma vem sendo cumprido e se as obras vêm sendo executadas de acordo com as técnicas adequadas.
Encerrado o prazo fixado, efetiva-se a vistoria de aceitação das obras e, quando estas se apresentem em ordem, é expedido auto de regularização (em anexo), para entrega ao loteador e que tem efeitos administrativos importantes.
Na hipótese de recusa das obras, prossegue-se, regularizando-se o loteamento apenas quanto à parte jurídica, remetendo-se o processo à procuradoria judicial para acionar o loteador e obter dele, via judicial, a execução das obras ou a quantia em dinheiro correspondente a elas.
Assim, fecha-se o conjunto, com a execução das obras de responsabilidade do loteador e com a prova de propriedade da gleba, inteiramente de acordo com a área loteada.
Encaminhada ao cartório, resta examinar qual o ato de registro a ser praticado.
Prosseguindo na prática anterior, os cartórios têm apenas feito a averbação da abertura dos logradouros e da reserva dos espaços livres na matrícula do imóvel, passando, em seguida, a registrar os compromissos e escrituras de venda nas matrículas dos lotes, que vão abrindo à medida que são apresentados tais títulos a registro.
Estabelece o artigo 41 da lei 6.766/79 que,“regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, o adquirente do lote, comprovado o depósito de todas as prestações do preço avençado, poderá obter o registro de propriedade do lote adquirido, valendo para tanto o compromisso de venda e compra devidamente firmado”.
Há, pois, que examinar o que se deve entender como regularização do loteamento pela municipalidade.
Deixado que foi, para a municipalidade, fazer a exigência da execução pelo loteador, de obras, que no mínimo compreendam a abertura das vias de circulação, a demarcação dos lotes e a execução de galerias para escoamento de águas pluviais (art.18, inc.V, lei 6.766/79), cumpre saber se nessa regularização está ou não a municipalidade obrigada a depositar em cartório o pedido de registro do loteamento, com todos os documentos a que alude o artigo 18 citado, cumprindo-se todo o processo, inclusive com a publicação de editais.
A resposta, evidentemente, há de ser negativa, considerando o fim social objetivado e que essa regularização, pela prefeitura municipal, é forma anômala de fazer o loteamento ingressar no registro imobiliário.
Não se há que exigir, portanto, do poder público, que comprove a inexistência de ações contra o loteador ou a inocorrência de protesto de títulos de sua responsabilidade, ou que faça o memorial descritivo, ou que demonstre não haver débitos fiscais que, onerando a gleba, possa prejudicar os compradores, nem que apresente o modelo do contrato-padrão.
A dispensa desse procedimento é conseqüência de um fato simples: o loteamento irregular já foi executado e os lotes compromissados, de tal forma que não se busca prevenir futuros prejuízos, mas reparar faltas antes cometidas.
Por conseqüência, basta que a prefeitura requeira, com fundamento no artigo 41 da lei 6.766/79, o registro do loteamento, e este, uma vez comprovada a propriedade do loteador sobre a gleba, matriculada esta, deverá ser registrado pelo cartório, sem a apresentação dos documentos referidos no artigo 18 da lei citada em publicação dos editais.
O título, para fins dos artigos 167, inciso I, no 19, e 221, inciso II, da Lei de Registros Públicos, é o requerimento da prefeitura municipal.
O cartório fará um único registro, consignando que é feito a requerimento da prefeitura municipal e com esteio no artigo 41 citado, abrindo, em seguida, ficha auxiliar para controle dos registros dos compromissos e dos títulos de transmissão definitiva dos lotes, a exemplo do que faz quando o loteamento é registrado a pedido do loteador.
IV Alguns problemas jurídicos surgidos com a titulação
De acordo com o artigo 516, parágrafo terceiro, da lei municipal 8.266, de 20 de junho de 1975, a prefeitura, por errônea interpretação do artigo 1.136, parágrafo único, do Código Civil, admitiu o parcelamento do solo de área que seja superior, até 5%, daquela constante do registro. Dizemos equivocadamente porque esse dispositivo da lei civil somente regula as relações entre este último e o poder público, em especial entre o particular e o registro imobiliário.
Dessa forma, se o loteador apresentou e viu aprovado plano de loteamento de gleba que contenha área superior à do título, estará ele obrigado, para obter o registro do loteamento, a providenciar a retificação do registro (Código Civil, art. 860, e Lei de Registros Públicos, art. 213), antes de requerer o registro do loteamento, no qual cabe ao oficial verificar se o plano está ajustado ao registro, devolvendo os documentos ao apresentante quando houver incoincidência entre o imóvel registrado e o que deu suporte à aprovação do plano.
Outra situação que freqüentemente tem sido enfrentada pela prefeitura municipal é aquela relativa a loteamento de gleba formada por dois imóveis distintos, de titulares diferentes, que somaram propriedade e recursos para único loteamento.
Do ponto de vista administrativo, não há impedimento a esse procedimento. Entretanto, o obstáculo se apresenta por ocasião de registro imobiliário, uma vez que, segundo o artigo 235 da Lei de Registros Públicos, a unificação de imóveis, com abertura de uma única matrícula, em que deva ser registrado o loteamento, teoricamente, pressupõe que os imóveis pertençam ao mesmo proprietário.
A solução prática encontrada para contornar o óbice, quando esse registro é postulado pelos loteadores, é que antes eles permutem partes ideais de seus imóveis, para, após o registro da permuta, postularem a unificação dos imóveis, com abertura de matrícula única.
Entretanto, quando a regularização é feita pela prefeitura municipal, não vislumbramos motivo para o cartório recusar a abertura de matrícula única para o registro do loteamento.
Há que dar interpretação a mais ampla possível, partindo-se da premissa segundo a qual, se duas pessoas, titulares de imóveis contíguos, os juntaram para o projeto de loteamento, conjugaram seus direitos e estabeleceram uma comunhão.
Não haverá, portanto, impedimento para que se abra uma única matrícula e se registre o loteamento, cuidando-se, apenas, de anotar quais os lotes de um e de outro para verificar e conferir os compromissos e escrituras, que só podem ser firmados por aquele que for o titular do domínio. Se eventualmente um lote for composto de parte da área de um e parte da área de outro proprietário, ambos deverão comparecer no compromisso ou na transmissão definitiva.
O que não parece válida é a recusa do registro do loteamento ou do registro dessa regularização, quando pleiteada pela municipalidade, sob a argumentação de que é impossível a abertura da matrícula com a unificação de imóveis, objeto de transcrições ou matrículas, porque de proprietários distintos.
Cuide-se que, com o registro do loteamento, o cartório disporá de elementos seguros para aferir a disponibilidade em poder do loteador, uma vez que irá eliminando os lotes compromissados ou transmitidos definitivamente, e esse controle não se dará apenas pela subtração das áreas compromissadas ou transmitidas, da área total originária.
V A suspensão do pagamento das prestações ao loteador
Dispõe o artigo 38, da lei 6.766/79 que, verificado que o loteamento é irregular, ou quanto à execução das obras, ou quanto ao registro, podem, o compromissário comprador, o Ministério Público ou a prefeitura municipal, notificar o loteador para suprir a falta.
O loteador, em face da irregularidade do loteamento, poderá, portanto, ser notificado para sanar a falha: a) pela prefeitura municipal; b) pelo Ministério Público; e c) pelo adquirente do lote.
Essa notificação tanto pode ser feita pelo cartório de registro de imóveis como pelo cartório de registros de títulos e documentos (lei 6.766/79, art. 49), ou, ainda, pela via judicial.
Verifica-se que a lei não estabeleceu um prazo que a notificação deve conferir ao loteador para suprir a falta, de sorte que à intimação deve seguir a suspensão do pagamento das prestações, incontinente e independentemente de qualquer outra providência.
Diante da possibilidade de o loteador ser notificado e ter regularmente cumpridas suas obrigações, cabe-lhe requerer ao juízo ao qual competir a corregedoria do registro imobiliário, providências para a declaração administrativa da regularidade do loteamento e obter o levantamento das prestações que tenham sido depositadas pelos compradores, uma vez que, conforme o disposto no parágrafo terceiro, do artigo 38, da lei 6.766/79, esse levantamento sempre depende de autorização judicial.
Suspenso o pagamento pelo compromissário comprador, em conseqüência de notificação ao loteador, deve ele passar a depositá-las no cartório de registro de imóveis ao qual competir o registro do loteamento.
Na capital, considerando as enormes dificuldades que seriam enfrentadas pelos cartórios para essa prática, especialmente considerando o elevado número de loteamentos irregulares até então existentes (cerca de 4.500 ), o que exigiria a implantação, em cada serventia, de um verdadeiro departamento para atender os compradores, o controle dos depósitos, a elaboração de contas-correntes e o atendimento, mensal, de milhares de depositantes, após entendimentos mantidos com o doutor Reynaldo Emygdio de Barros, DD. prefeito da capital, e com a Caixa Econômica de Estado de São Paulo, iniciamos estudos para a criação de um sistema prático que desse pronto atendimento aos compradores, sem descumprir a lei.
Tendo deixado a Primeira Vara de Registros Públicos, o ilustre magistrado Narciso Orlandi Neto cuidou de disciplinar a matéria, editando para tanto o provimento 9/80 (em anexo), que estabelece o procedimento a ser adotado em tais ocasiões.
Das inovações introduzidas, deve ser destacada a possibilidade de o compromissário comprador efetuar os depósitos em qualquer agência da Caixa Econômica de Estado de São Paulo, uma vez que lhe é entregue, pela prefeitura municipal, um carnê que possibilita esse pagamento, sem necessidade de, mensalmente, se dirigir ao cartório para esse fim.
Para os cartórios, a solução foi sobremodo feliz, porque os dispensou da execução da tarefa, totalmente estranha às suas atividades regulares, para as quais não estavam aparelhados e para cujo desempenho fatalmente teriam de investir altas somas, à vista dos vários controles contábeis que deveriam criar, com a contratação de pessoal, confecção de impressos, abertura de contas individuais em estabelecimentos oficiais, etc.
Para a prefeitura municipal, o procedimento também ofereceu vantagens, tendo em vista que a sua participação efetiva no “cadastramento” dos compradores lhe dá um panorama financeiro das quantias que deverão ser depositadas e do total a ser arrecadado, verificando se o quantum lhe permite a regularização do loteamento, especialmente quanto à execução das obras. Sabe-se, com antecedência, se podem ser feitos investimentos em tais obras sem onerar os cofres da prefeitura, sempre carente de recursos pela má distribuição de receita.
O provimento citado, portanto, se transformou em importante instrumento na regularização dos loteamentos, beneficiando os compradores, os cartórios e a prefeitura municipal, embora seja esta a única a despender funcionários para a emissão dos carnês.
Nos anexos que se juntam ao final do trabalho se encontram modelos dos vários impressos utilizados com essa finalidade, inclusive daqueles destinados a levar aos compradores o conhecimento das vantagens do sobrestamento do pagamento das prestações ao loteador.
Esse procedimento tem sido denominado consignação administrativa, não porque o compromissário comprador encontre obst&aacut