Source: https://www.prawo-budowlane.info/budowa-domu-przed-przeksztalceniem-dzialki,430,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-07-20 05:37:57+00:00
Document Index: 82470335

Matched Legal Cases: ['Art. 6', 'art. 6', 'art. 2', 'art. 61', 'art. 61', 'art. 61', 'art. 61', 'art. 61']

Michał Soćko • Opublikowane: 2019-04-24
Samo przepisanie działki (przekazanie jej w drodze darowizny) na Pana niewiele tutaj zmieni. Żeby bowiem można było starać się o pozwolenie na budowę, czy budować dom, działka zasadniczo powinna być budowlana, tj. powinna być przeznaczona na cele budowlane. Zatem należałoby się postarać o jej odrolnienie, tak jak wskazał to Pan na początku. Słusznie Pan jednak zauważył, że nie będzie to ani szybkie, ani łatwe.
Procedurę w tym zakresie reguluje szczegółowo ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. 2017, poz. 1161), zwanej dalej. Zgodnie z przepisami tej ustawy:
„Art. 6. 1. Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku - inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.
2. Przy budowie, rozbudowie lub modernizacji obiektów związanych z działalnością przemysłową, a także innych obiektów budowlanych należy stosować takie rozwiązania, które ograniczają skutki ujemnego oddziaływania na grunty”.
W dalszej kolejności wskazać należy, że po zmianie przeznaczenia gruntu mógłby Pan dokonać stosownego zgłoszenia rozpoczęcia robót budowlanych lub ubiegać się o pozwolenie na budowę. Wyjątkowo jednak może być dopuszczalne budowanie domu na działce rolnej. Taki przypadek mógłby mieć miejsce w ramach zabudowy zagrodowej (siedlisko).
Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. 2015, poz. 1422 ze zm.) przez zabudowę zagrodową należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. W orzecznictwie, na gruncie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest ona trochę inaczej definiowana. Niemniej jednak, żeby takie siedlisko wybudować, trzeba spełnić pewne warunki.
Zabudowa siedliskowa przeznaczona jest na prowadzone gospodarstwa rolnego przez rolnika. Innymi słowy ma służyć działalności rolnej.
Zatem, po pierwsze, musi być Pan rolnikiem w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. 2018, poz. 1405). Zgodnie z art. 6:
Z kolei, zgodnie z art. 2 pkt, „przez gospodarstwo rolne należy rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej jest nie mniejsza niż 1 ha”.
Dalej wskazać należy, że jeżeli grunt nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to trzeba będzie uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Przy czym zgodnie z art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2018, poz. 1945):
Niemniej jednak warunku określonego w pkt 1 ww. przepisu nie będzie trzeba stosować, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z zabudową zagrodową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie (art. 61 ust. 4 u.p.z.p.).
Z kolei, zgodnie z art. 61 ust. 5 warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Natomiast w przypadku budowy siedliska nie trzeba byłoby zmieniać przeznaczenia gruntów (art. 61 ust. 1 pkt 4). Można bowiem wydawać decyzje o warunkach zabudowy na przedsięwzięcia zgodne z rolnym lub leśnym przeznaczeniem terenu, np. urządzeń produkcji rolnej czy właśnie budowy siedliska, a więc miejsca, gdzie rolnik miałby mieszkać.
Podsumowując, jeżeli działka nie jest przeznaczona pod zabudowę, to możliwość wybudowania domu będzie ograniczona. Wyjściem z takiej sytuacji może być odrolnienie tego gruntu lub zabudowa zagrodowa (budowa siedliska). Przy czym w tym ostatnim wypadku przepisy wymagają spełnienia szeregu warunków. Generalnie jednak siedlisko ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rolnika i być związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Wobec tego proponowałbym Panu, przed zawarciem umowy darowizny, udać się do urzędu gminy i zapytać, czy w Pana przypadku w praktyce (na tym gruncie) będzie w ogóle możliwe wybudowanie takiego siedliska.
▸ Oczekiwanie na uprawomocnienie pozwolenia na budowę
▸ Zmiana źródła ogrzewania w projekcie na budowę