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Timestamp: 2017-11-21 06:14:06+00:00
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Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 67', 'art. 15', 'art. 14', 'art. 21', 'sentenza ', 'art. 13', 'art. 27', 'art. 13', 'art. 14', 'art. 16', 'art. 16', 'sentenza ']

Legge 392 1978 – Disciplina delle locazioni di immobili urbani. | MioLegale.it
Redazione di MioLegale.it , 19 gennaio 2016
Tags: Equo canone
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(3) La Corte costituzionale, con ssentenza 7 aprile 1988, n. 404, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del presente articolo, nella parte in cui non prevede la successione nel contratto di locazione al conduttore che abbia cessato la convivenza, a favore del già convivente quando vi sia prole naturale.
La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi (2).
(2) Comma aggiunto dall’art. 67, d.l. 30 agosto 1993, n. 331, conv. in l. 29 ottobre 1993, n. 427.
Equo canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione.
[Il canone di locazione e sublocazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione non può superare il 3,85% del valore locativo dell’immobile locato.
Il costo unitario di produzione è pari al costo base moltiplicato per i coefficienti correttivi indicati nell’art. 15.
Se l’immobile locato è completamente arredato con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualità, all’uso convenuto, il canone determinato ai sensi dei commi precedenti può essere maggiorato fino ad un massimo del 30%.
[Le suddette modalità si applicano fino alla attuazione della riforma del catasto edilizio urbano.] (1)] (2)
(1) Comma soppresso dall’articolo 1, comma 10, del D.L.13 settembre 1991, n. 299 , convertito con modificazioni dalla L. 18 novembre 1991, n. 363.
(2) Articolo abrogato dall’art. 14, comma 4, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Superficie convenzionale.
[ La superficie convenzionale è data dalla somma dei seguenti elementi:
a ) l’intera superficie dell’unità immobiliare;
e ) il 15% della superficie scoperta di pertinenza dell’immobile in godimento esclusivo del conduttore;
f ) il 10% della superficie condominiale a verde nella misura corrispondente alla quota millesimale dell’unità immobiliare.
L’elemento di cui alla lettera e ) entra nel computo della superficie convenzionale fino ad un massimo non eccedente la superficie di cui alla lettera a ).
a ) 1,00 per l’unità immobiliare di superficie superiore a metri quadrati 70;
b ) 1,10 per l’unità immobiliare di superficie compresa fra metri quadrati 46 e metri quadrati 70 (1);
c ) 1,20 per l’unità immobiliare inferiore a metri quadrati 46 (1).
I coefficienti di cui alle lettere b ) e c ) del quinto comma non si applicano agli immobili il cui stato di conservazione e manutenzione è scadente ai sensi dell’art. 21. (1)] (2).
(1) La Corte Costituzionale con sentenza 18 giugno 1987, n. 236 ha dichiarato: a) l’illegittimità della lettera b) dell’art. 13, quinto comma, L. 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui, mediante l’applicazione dei coefficienti maggiorativi, consente che il canone relativo ad immobili di dimensioni inferiori ai 70,01 mq possa essere maggiore di quello previsto per immobili compresi nella fascia superiore, anziché equiparato a quello previsto per immobili di mq 70; b) ai sensi dell’art. 27 della L. 11 marzo 1953, n. 87, l’illegittimità della lettera c) dell’art. 13, quinto comma, L. 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui, mediante l’applicazione dei coefficienti maggiorativi, consente che il canone relativo ad immobili di dimensioni inferiori ai 46 mq possa essere maggiore di quello previsto per immobili compresi nella fascia superiore anziché equiparato a quello previsto per immobili di mq 46.
[ Il costo base a metro quadrato per gli immobili, la cui costruzione è stata ultimata entro il 31 dicembre 1975, è fissato in:
a ) L. 250.000 per gli immobili situati in Piemonte, Valle d’Aosta, Liguria, Lombardia, Trentino-Alto Adige, Veneto, Friuli-Venezia Giulia, Emilia-Romagna, Toscana, Umbria, Marche e Lazio;
b ) L. 225.000 per gli immobili situati in Campania, Abruzzi, Molise, Puglia, Basilicata, Calabria, Sicilia e Sardegna. La data di ultimazione dei lavori è quella risultante dal certificato di abitabilità o, in mancanza, dal certificato di ultimazione dei lavori presentato agli uffici delle imposte, oppure quella comunque accertata. ] (1)
(1) Articolo abrogato dall’art. 14, comma 4, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Coefficienti correttivi del costo base.
[I coefficienti correttivi sono stabiliti in funzione del tipo, della classe demografica dei comuni, dell’ubicazione, del livello di piano, della vetustà e dello stato di conservazione e manutenzione dell’immobile. ](1)
[In relazione alla tipologia si fa riferimento alla categoria catastale con i coefficienti risultanti dalla tabella seguente:
Qualora gli immobili non risultino censiti in catasto, ed ai soli fini del comma precedente, la categoria catastale viene stabilita dall’ufficio tecnico erariale sulla base delle categorie catastali delle unità immobiliari che siano ubicate nella stessa zona censuaria ed abbiano caratteristiche analoghe. A tale fine gli interessati devono presentare all’ufficio tecnico erariale competente per territorio apposita domanda corredata da una planimetria dell’immobile con una sommaria descrizione dell’edificio, delle rifiniture dell’unità immobiliare locata nonché degli impianti in essa installati. L’ufficio provvede entro novanta giorni dalla richiesta senza obbligo di sopralluogo.] (1)
Classe demografica dei comuni.
[In relazione alla classe demografica si applicano i seguenti coefficienti:
Il numero degli abitanti di un comune è stabilito sulla base degli ultimi dati sulla popolazione residente pubblicati dall’ISTAT.] (1)
[In relazione all’ubicazione i consigli comunali dei comuni con popolazione superiore a 20.000 abitanti provvedono a ripartire il territorio comunale in cinque zone alle quali si applicano i coefficienti della tabella seguente:
Nei comuni con popolazione non superiore ai 20.000 abitanti si applicano le perimetrazioni previste nell’art. 16 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, con i seguenti coefficienti:
All’interno delle zone di cui alle lettere b ), c ) ed e ) del primo comma ed alle lettere b ) e c ) del terzo comma i consigli comunali possono individuare edifici o comparti di edifici particolarmente degradati ai quali si applica il coefficiente 0,90, in sostituzione dei coefficienti suindicati.] (1)
[In relazione al livello di piano, limitatamente alle unità immobiliari situate in immobili costituiti da almeno tre piani fuori terra, si applicano i seguenti coefficienti:
c ) 1,00 per le abitazioni situate nei piani intermedi e all’ultimo piano;
Per le abitazioni situate al quarto piano e superiori di immobili sprovvisti di ascensore, i coefficienti previsti alle lettere c ) e d ) del comma precedente sono rispettivamente ridotti a 0,95 e 1,10.] (1)
[ In relazione alla vetustà si applica un coefficiente di degrado per ogni anno decorrente dal sesto anno successivo a quello di costruzione dell’immobile e stabilito nel modo seguente:
Se si è proceduto a lavori di integrale ristrutturazione o di completo restauro dell’unità immobiliare, anno di costruzione è quello della ultimazione di tali lavori comunque accertato.] (1)
Stato di conservazione e manutenzione.
[In relazione allo stato di conservazione e manutenzione dell’immobile si applicano i seguenti coefficienti:
Il Ministro dei lavori pubblici, con suo decreto da emanarsi entro tre mesi dalla entrata in vigore della presente legge, indicherà analiticamente gli elementi di valutazione fissati nei commi precedenti. ] (1)
Immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975.
[Per gli immobili adibiti ad uso di abitazione che sono stati ultimati dopo il 31 dicembre 1975, il costo base di produzione a metro quadrato è fissato con decreto del Presidente della Repubblica, su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con quello di grazia e giustizia, sentito il Consiglio dei Ministri, da emanare entro il 31 marzo di ogni anno e da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica.
a ) dei costi di produzione dell’edilizia convenzionata;
b ) dell’incidenza del contributo di concessione;
c ) del costo dell’area, che non potrà essere superiore al 25% del costo di produzione;
Se, ai fini dell’imposta sul valore aggiunto o di quella di registro o di altra imposizione fiscale, ovvero relativamente agli oneri delle assicurazioni obbligatorie o in base ad altre documentazioni di origine pubblica, risultano costi maggiori di quelli indicati nel decreto ai sensi delle lettere a ), b ) e d ) del comma precedente, il costo base si modifica nei singoli casi, tenendo conto di tali maggiori costi. Il costruttore, in quanto di sua spettanza, è tenuto a fornire al proprietario tali dati, se la richiesta venga fatta anteriormente al primo trasferimento dell’immobile; in tal caso gli stessi elementi dovranno essere comunicati agli uffici del catasto edilizio urbano. Agli effetti di cui sopra si tiene comunque conto del valore dell’immobile accertato ai fini dell’imposta di registro relativa al suo trasferimento a qualsiasi titolo, in quanto il valore di riferimento per la determinazione del canone è quello dei costi come sopra definiti.
Ai fini della determinazione del canone di locazione per gli immobili urbani ultimati dopo il 31 dicembre 1975, al costo base, determinato a norma del presente articolo, si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 15 a 21; nelle ipotesi di cui al precedente comma non si applicano i coefficienti previsti nell’art. 16 nei casi in cui il maggior costo riguardi il costo di produzione.] (1).
[Quando si eseguano sull’immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l’efficienza in relazione all’uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone risultante dall’applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un aumento non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.
Le controversie derivanti dall’applicazione del presente articolo sono decise con le modalità indicate negli articoli 43 e seguenti. (1).
[Per gli immobili adibiti ad uso d’abitazione il canone di locazione definito ai sensi degli articoli da 12 a 23 è aggiornato ogni anno in misura pari al 75% della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.
L’aggiornamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata.] (1).
Adeguamento del canone.
[Ciascuna delle parti, in ogni momento del rapporto contrattuale, ha diritto all’adeguamento del canone in relazione all’eventuale mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15, escluso il parametro relativo alla vetustà che si applica al momento del rinnovo contrattuale.
L’adeguamento del canone avrà effetto dal mese successivo a quello durante il quale sia stato richiesto mediante lettera raccomandata.] (1).
[Le disposizioni di cui al presente capo non si applicano:
a ) alle locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, salvo che il conduttore abiti stabilmente nell’immobile per motivi di lavoro o di studio;
c ) alle locazioni relative ad alloggi soggetti alla disciplina dell’edilizia convenzionata (1);
Le disposizioni di cui agli articoli da 12 a 25 non si applicano alle locazioni concernenti gli immobili siti in comuni che al censimento del 1971 avevano popolazione residente fino a 5.000 abitanti qualora, nel quinquennio precedente l’entrata in vigore della presente legge, e successivamente ogni quinquennio, la popolazione residente non abbia subito variazioni in aumento, o comunque l’aumento percentuale sia stato inferiore a quello medio nazionale, secondo i dati pubblicati dall’ISTAT.
(1) La Corte costituzionale, con sentenza 11 febbraio 1988, n. 155, ha dichiarato l’illegittimità della presente lettera nella parte in cui non dispone che il canone di locazione degli immobili soggetti alla disciplina dell’edilizia convenzionata non deve comunque superare il canone che risulterebbe dall’applicazione delle disposizioni del titolo I, capo I, della medesima legge.(1)] (2).
La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’articolo 1786 del codice civile o all’esercizio di attività teatrali (2) .
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata (3) .
(1) Comma sostituito dall’articolo 52 del D.Lgs. 23 maggio 2011, n. 79.
(2) Comma modificato dall’articolo 7, comma 1, lettera a), della legge 8 febbraio 2007, n. 9 e successivamente sostituito dall’articolo 52 del D.Lgs. 23 maggio 2011, n. 79.
(3) Vedi, anche, l’articolo 4 del D.L. 12 ottobre 2000, n. 279 convertito in legge 11 dicembre 2000, n. 365.
Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza (1).
(1) Comma modificato dall’articolo 7, comma 1, della legge 8 febbraio 2007, n. 9. Vedi, anche, il comma 2 dello stesso articolo.
d) ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c) (1).
Area tematica: Testi normativi, Condominio e locazioni
Locazione: sì al canone crescente nel tempo, no alla rivalutazione al 100% dell’indice...