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Timestamp: 2016-10-23 14:28:07
Document Index: 52431328

Matched Legal Cases: ['Art. 66', 'Art. 82', 'Art. 86', 'Art. 90', 'Art. 89', 'Art. 89', 'Art. 62', 'Art. 61', 'Art. 61', 'Art. 63', 'Art. 66', 'Art. 66', 'Art. 84', 'Art. 84', 'Art. 7', 'Art. 7', 'Art. 3', 'Art. 61', 'Art. 66', 'Art. 3', 'Art. 3', 'Art. 66', 'Art. 24', 'Art. 7', 'Art. 24', 'BGE', 'BGE', 'Art. 66', 'Art. 66', 'Art. 10', 'Art. 66', 'Art. 10', 'Art. 66', 'Art. 66', 'Art. 18', 'Art. 52', 'Art. 66', 'Art. 10', 'Art. 10', 'Art. 66', 'Art. 66', 'Art. 66', 'Art. 66', 'Art. 97', 'BGE', 'BGE', 'Art. 66', 'BGE', 'BGE', 'Art. 66', 'Art. 68']

2C_46/2015 � � Urteil vom 9. Juli 2015
Feststellung des h�chstzul�ssigen Preises
gem�ss Art. 66 BGBB,
�A.________ ist Alleineigent�merin des landwirtschaftlichen Gewerbes X.________ mit Bergrestaurant (GB U.________Nr. zzz). Im Hinblick auf den Verkauf desselben liess A.________ beim Schweizerischen Bauernverband, Treuhand und Schatzungen (im Folgenden: SBV; heute: Agriexpert) eine Verkehrwertsch�tzung erstellen. In der nach der Mischwertmethode ([1 x Realwert + 1,5 x Ertragswert] : 2,5) erstellten Sch�tzung vom 16. August 2012 wurde ein Verkehrswert von total (gerundet) Fr. 1'986'000.-- ermittelt, n�mlich f�r das Bergrestaurant Fr. 602'100.-- und f�r den Landwirtschaftsteil Fr. 1'384'170.--.
�Am 28. Februar 2013 ersuchte A.________ das Amt f�r Landwirtschaft des Kantons Solothurn um Feststellung des h�chstzul�ssigen Preises beim Verkauf des landwirtschaftlichen Gewerbes X.________ mit Restaurant. Mit Verf�gung vom 13. M�rz 2013 setzte das Volkswirtschaftsdepartement den h�chstzul�ssigen Preis auf (gerundet) Fr. 1'181'000.-- fest (landwirtschaftlicher Ertragswert inkl. Wohnraum Fr. 1'002'952.-- und nicht landwirtschaftlicher Ertragswert Restaurant Fr. 177'470.--).
�A.________ erhob dagegen Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn mit dem Antrag, der h�chstzul�ssige Preis sei auf Fr. 1'986'000.-- festzusetzen. Das Verwaltungsgericht f�hrte einen Augenschein durch und hiess mit Urteil vom 21. November 2014 die Beschwerde teilweise gut; es setzte den h�chstzul�ssigen Preis auf Fr. 1'537'370.00 fest (Ziff. 1). Dabei bezifferte es den H�chstpreis Landwirtschaft mit Fr. 1'179'042.40, denjenigen f�r das Restaurant mit Fr. 358'328.40. Die Verfahrenskosten auferlegte es im Umfang von Fr. 1'500.-- an A.________ (Ziff. 2) und sprach dieser f�r das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht eine Parteientsch�digung von Fr. 10'000.-- zu (Ziff. 3).
�A.________ erhebt mit Eingabe vom 12. Januar 2015 beim Bundesgericht Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit dem Antrag, in Aufhebung des angefochtenen Urteils sei der h�chstzul�ssige Preis des landwirtschaftlichen Gewerbes X.________ auf Fr. 1'986'000.-- festzusetzen. Eventuell sei die Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Subeventuell seien ihr - der Beschwerdef�hrerin - in Aufhebung von Ziff. 2 und 3 des angefochtenen Urteils f�r das vorinstanzliche Verfahren keine Verfahrenskosten aufzuerlegen und eine Parteientsch�digung von Fr. 16'000.-- zuzusprechen.
Das Verwaltungsgericht und das Volkswirtschaftsdepartement des Kantons Solothurn beantragen Abweisung der Beschwerde. Das Bundesamt f�r Landwirtschaft �ussert sich zur Sache, ohne einen ausdr�cklichen Antrag zu stellen. A.________ repliziert.
1.1.�Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid ist zul�ssig (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG; Art. 89 BGBB) und die Beschwerdef�hrerin ist als Eigent�merin des streitbetroffenen Gewerbes zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG).
2.1.�Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundst�ck erwerben will, braucht dazu (vorbeh�ltlich der Ausnahmen von Art. 62 BGBB) eine Bewilligung (Art. 61 Abs. 1 BGBB). Die Bewilligung wird erteilt, wenn kein Verweigerungsgrund vorliegt (Art. 61 Abs. 2 BGBB). Sie wird u.a. verweigert, wenn ein �bersetzter Preis vereinbart wurde (Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB). Der Erwerbspreis gilt als �bersetzt, wenn er die Preise f�r vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundst�cke in der betreffenden Gegend im Mittel der letzten f�nf Jahre um mehr als 5 Prozent �bersteigt (Art. 66 Abs. 1 BGBB). Die Kantone k�nnen in ihrer Gesetzgebung diesen Prozentsatz auf maximal 15 Prozent erh�hen (Art. 66 Abs. 2 BGBB), wovon der Kanton Solothurn keinen Gebrauch gemacht hat. Da im Rahmen des Bewilligungsverfahrens f�r den Erwerb der Preis darauf hin �berpr�ft wird, ob er �bersetzt ist, kann, wer ein schutzw�rdiges Interesse hat, auch schon im Vorfeld eines beabsichtigten Kaufs diesen Preis durch die zust�ndige Beh�rde feststellen lassen (Art. 84 lit. b BGBB; HERRENSCHWAND/STALDER, in: Schweizerischer Bauernverband, Kommentar BGBB, 2. Aufl. 2011, Art. 84 Rz. 7 S. 1007; YVES DONZALLAZ, Trait� de droit agraire suisse, T. 2, 2006, Rz. 3475).
2.2.�Die Vorinstanz hat sowohl f�r den Landwirtschaftsbetrieb als auch f�r das Bergrestaurant einen H�chstpreis festgesetzt und geht damit offensichtlich davon aus, dass es sich um ein gemischtes Gewerbe mit �berwiegend landwirtschaftlichem Charakter im Sinne von Art. 7 Abs. 5 BGBB handelt, welches gesamthaft den landwirtschaftlichen Gewerben gleichgestellt ist und allen daf�r geltenden Bestimmungen unterliegt ( DONZALLAZ, a.a.O., Rz. 2918 ff., 2959; EDUARD HOFER, in: Schweizerischer Bauernverband, Kommentar BGBB, 2. Aufl. 2011, Art. 7 Rz. 128; SCHMID-TSCHIRREN/BANDLI, in: Schweizerischer Bauernverband, Kommentar BGBB, 2. Aufl. 2011, Art. 3 Rz. 6), mithin auch der Bewilligungspflicht f�r den Erwerb (Art. 61 Abs. 1 BGBB) samt der damit verbundenen Preiskontrolle (Art. 66 BGBB), dies im Unterschied zu den nicht landwirtschaftlichen Nebengewerben, die mit einem landwirtschaftlichen Gewerbe eng verbunden sind, f�r welche bloss einzelne Bestimmungen des BGBB gelten (Art. 3 Abs. 2 BGBB), namentlich aber nicht dessen �ffentlich-rechtlichen Vorschriften ( DONZALLAZ, a.a.O., Rz. 2978; SCHMID-TSCHIRREN/BANDLI, a.a.O., Art. 3 Rz. 9). Die Beschwerdef�hrerin stellt die Anwendung von Art. 66 BGBB auch f�r das Restaurant nicht in Abrede, sondern bringt nur beil�ufig vor, beim Restaurant handle es sich um einen nicht landwirtschaftlichen Nebenbetrieb, womit sie offenbar einen Betrieb im Sinne von Art. 24b RPG meint (vgl. zur Unterscheidung zwischen nichtlandwirtschaftlichen Nebengewerben und nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetrieben HOFER, a.a.O., Art. 7 Rz. 124 ff.), die aber auch als Bestandteil des landwirtschaftlichen Gewerbes gelten (Art. 24b Abs. 4 RPG).
3.�Die Beschwerdef�hrerin r�gt eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs, was vorab zu pr�fen ist.
3.1.�Schon im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht hatte die Beschwerdef�hrerin beanstandet, dass die Volkswirtschaftsdirektion das rechtliche Geh�r durch eine bloss unvollst�ndige Gew�hrung der Einsicht in die Akten zu den acht zum Vergleich herangezogenen Hand�nderungen verweigert habe. Die Vorinstanz hat die Vergleichsbasis auf 22 Hand�nderungen erweitert, dazu Akteneinsicht gew�hrt und gest�tzt darauf reformatorisch entschieden; sie hat offen gelassen, ob eine Geh�rsverletzung vorliege, da diese jedenfalls durch die im verwaltungsgerichtlichen Verfahren gew�hrte Akteneinsicht und M�glichkeit zur Stellungnahme geheilt worden w�re.
3.2.�Die Beschwerdef�hrerin r�gt vor Bundesgericht, dass die Vorinstanz selber die Vergleichsunterlagen beschafft und den Preisvergleich vorgenommen habe, anstatt die Sache an die Verwaltung zur�ckzuweisen. Sie - die Beschwerdef�hrerin - gehe dadurch einer Beschwerdeinstanz mit voller Kognition verlustig, was nicht angehe. Zudem r�gt sie als Geh�rsverletzung, dass die Vorinstanz f�r die Ermittlung des H�chstpreises einen Faktor des Ertragswerts angewendet habe, ohne auf die detaillierte Kritik an der Vergleichbarkeit der herangezogenen Vergleichsbetriebe einzugehen. Schliesslich sei die Vorinstanz auch nicht auf die Stellungnahme der Beschwerdef�hrerin eingegangen, wonach der Umsatz pro Sitzplatz und Stunde anzupassen sei.
3.3.�Eine Rechtsmittelinstanz kann eine von der Unterinstanz begangene Geh�rsverletzung heilen, wenn sie die gleiche Kognition hat wie die Unterinstanz (BGE 138 II 77 E. 4.2 S. 84 f.). Vorliegend hatte das Verwaltungsgericht bez�glich des Sachverhalts die gleiche Kognition wie das Volkswirtschaftsdepartement und durfte daher eine allf�llige Geh�rsverletzung heilen. Ohnehin entspricht es dem Wesen eines ordentlichen und reformatorischen Rechtsmittels, dass die Rechtsmittelinstanz den von der Unterinstanz allenfalls unvollst�ndig erhobenen Sachverhalt selber ermittelt und zu diesem Zweck auch Beweismassnahmen durchf�hrt. Das hat die Vorinstanz mit Recht getan.
3.4.�Zur Kritik an der Vergleichbarkeit hat die Vorinstanz in E. 10.1 des angefochtenen Entscheids ausgef�hrt, der landwirtschaftliche Ertragswert biete sich als Hilfsmittel an, um die bezahlten Erwerbspreise in Relation zu den Faktorausstattungen der Betriebe zu setzen und die unterschiedlichen Betriebe somit vergleichbar zu machen. Der Zustand der Geb�ude, der Waldanteil, die Topographie und Bodenqualit�t sowie weitere Kriterien bei der Sch�tzung des Ertragswerts w�rden einbezogen. Aus diesen Erw�gungen geht hervor, dass die Vorinstanz der Auffassung ist, dass der Ertragswert die geltend gemachten Besonderheiten der einzelnen Vergleichsbetriebe gen�gend abbildet. Ob das zutrifft, ist eine Frage der materiellen Beurteilung, nicht des rechtlichen Geh�rs (vgl. hinten E. 5.3).
3.5.�Weiter r�gt die Beschwerdef�hrerin als Geh�rsverletzung, die Vorinstanz habe sich mit keinem Wort mit ihren Vorbringen betreffend Umsatz pro Sitzplatz und Stunde auseinandergesetzt. Die aus dem Anspruch auf rechtliches Geh�r abgeleitete Begr�ndungspflicht verlangt jedoch nicht, dass sich die rechtsanwendende Beh�rde mit jeder tatbest�ndlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand im Einzelnen auseinandersetzt, sondern diese kann sich vielmehr auf die f�r den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschr�nken (BGE 130 II 530 E. 4.3 S. 540; 136 I 229 E. 5.2 S. 236, je mit Hinweisen). Die Vorinstanz hat ausf�hrlich dargelegt und begr�ndet, wie sie aufgrund der Parameter Anzahl Sitzpl�tze, �ffnungszeiten sowie Umsatz pro Sitzplatz und Stunde zum Ertragswert gelangt ist. Sie hat damit hinreichend klar zu erkennen gegeben, dass sie die abweichenden Auffassungen der Beschwerdef�hrerin nicht teilt. Ob das zutrifft, ist nicht eine Frage des rechtlichen Geh�rs, sondern der materiellen Beurteilung (hinten E. 7.1).
4.1.�Die Vorinstanz hat den H�chstpreis wie folgt festgelegt:
4.1.1.�F�r das Restaurant hat sie aufgrund der vorhandenen Sitzpl�tze, der Anzahl �ffnungsstunden und einem Umsatz von Fr. 2.50 pro Sitzplatz und �ffnungsstunde einen Betriebsertrag von Fr. 234'200.-- pro Jahr angenommen. Aufgrund des Betriebsaufwands von 86 % sowie Unterhalts- und Zinskosten von Fr. 9'000.-- ergab dies einen j�hrlichen Mietwert von Fr. 23'788.-- und kapitalisiert mit 8,3 % einen���Ertragswert von Fr. 286'602.40. Dazu rechnete sie Investitionen von Fr. 71'726.-- auf, was zu einem h�chstzul�ssigen Preis von Fr. 358'328.40 f�hrte.
4.1.2.�F�r den Landwirtschaftsanteil ben�tzte sie den landwirtschaftlichen Ertragswert als Hilfsmittel, indem sie aufgrund einer vom Amt f�r Landwirtschaft eingereichten Statistik �ber 22 Hand�nderungen aus der Zeit vom 23. Juli 2008 bis 8. April 2014 die Relation zwischen dem Ertragswert und dem um 5 % erh�hten Kaufpreis auf den Faktor 3,08 festlegte. Basierend u.a. auf der Zuteilung des Betriebes X.________ zur Klimazone D5-6 nahm sie einen Ertragswert Landwirtschaft von Fr. 382'806.-- an. Multipliziert mit dem Faktor 3,08 ergab dies einen H�chstpreis von Fr. 1'179'042.40.
4.2.�Die Beschwerdef�hrerin r�gt zun�chst, mit der zugrunde gelegten Liste von 22 Hand�nderungen werde Art. 66 BGBB verletzt, da f�nf der darin enthaltenen Hand�nderungen mehr als f�nf Jahre zur�ckl�gen. W�rden diese nicht ber�cksichtigt, erg�be sich ein Faktor von 3,19 anstatt 3,08. Zudem seien die Vergleichsgrundlagen ungen�gend und die Vergleichsbetriebe mit dem streitbetroffenen Betrieb aufgrund zahlreicher Faktoren nicht vergleichbar. Bei einem der Vergleichsbetriebe h�tte zum Verkaufspreis auch ein einger�umtes Wohnrecht ber�cksichtigt werden sollen, was ebenfalls zu einem h�heren Faktor f�hren w�rde. Analog h�tten zahlreiche weitere Faktoren (wie Gr�sse, Arrondierungen, Topografie, Bewirtschaftungseignung und -art, Geb�udezustand, Nebenleistungen zum Kaufpreis usw.) ber�cksichtigt werden m�ssen; der unterschiedlichen Faktorenausstattung trage der Ertragswert nicht vollst�ndig Rechnung. Zudem h�tten nicht nur die Investitionen in das Restaurant, sondern auch diejenigen in den Landwirtschaftsteil aufgerechnet werden m�ssen. Insbesondere sei der Gr�sseneffekt nicht ber�cksichtigt worden. Die Methode der Vorinstanz f�hre zu einem Preis von Fr. 1.14/m
2, w�hrend der Realwert Fr. 2.45/m
2�betrage. Mangels gen�gender Vergleichsbetriebe sei der vom SBV nach der Mischwertmethode ermittelte Verkehrswert zu akzeptieren.
In Bezug auf den Ertragswert des Restaurants r�gt die Beschwerdef�hrerin, die Vorinstanz habe den Betriebsertrag der Gartenterrasse nicht ber�cksichtigt und die Betriebstage des S�lis von 5 auf 3 Tage reduziert. Es gehe jedoch nicht an, eine Sch�tzung nur an zwei Punkten zu korrigieren, ohne die Sch�tzung insgesamt zu �berpr�fen. Bei k�rzeren �ffnungszeiten m�sste der Umsatz pro Einheit erh�ht werden. Sodann sei es widerspr�chlich, wenn die Vorinstanz einerseits das Bergrestaurant zum Ertragswert bewerte, trotzdem aber Investitionen aufrechne. Richtigerweise sei die vom SBV angewandte Mischwertmethode zul�ssig.
4.3.�Das Volkswirtschaftsdepartement des Kantons Solothurn bringt vor, nach st�ndiger solothurnischer Praxis werde die Faktormethode angewendet. Die von anderen Kantonen angewendete Methode, den H�chstpreis f�r das Land wie bei einem Verkauf von einzelnen landwirtschaftlichen Grundst�cken zu bestimmen und dazu den Zeitwert der vorhandenen Geb�ude hinzuzurechnen, sei zwar aus Sicht der Verwaltung eine einfache Methode, werde aber dem Unterschied zwischen ganzen Gewerben und einzelnen Grundst�cken nicht gerecht. Sie f�hre dazu, dass Gewerbe bis zum sechsfachen Ertragswert gehandelt w�rden, was sich aus den Ertr�gen der Landwirtschaft nicht finanzieren lasse.
4.4.�Das Bundesamt f�r Landwirtschaft erachtet die von den kantonalen Beh�rden verwendete Faktormethode f�r den landwirtschaftlichen Teil angesichts der Besonderheiten des vorliegenden Falls als zul�ssig, doch entspreche die Datenbasis in zeitlicher Hinsicht nicht der Vorgabe von Art. 66 BGBB. In Bezug auf das Restaurant enth�lt sich das Bundesamt einer Beurteilung.
4.5.�Die Kritik der Beschwerdef�hrerin betrifft einerseits die Wahl der Methode, andererseits deren Durchf�hrung. Diese beiden Fragen sind im Folgenden gesondert zu pr�fen.
5.�Methodenwahl
5.1.�Der Wortlaut des Gesetzes ist insoweit klar, als f�r den H�chstpreis nicht der Ertragswert (wie er in Art. 10 BGBB definiert ist) massgebend ist, und auch nicht ein bestimmtes Vielfaches davon; dies entspricht auch der klaren gesetzgeberischen Absicht (vgl. Hinweis auf die Entstehungsgeschichte im Urteil 5A.11/1995 vom 21. Dezember 1995 E. 1a; ferner auch Urteile 5A.7/1997 vom 3. Juni 1997 E. 3b; 5A.22/2001 vom 8. Januar 2002 E. 2a). Ebensowenig wie ein Abstellen auf den Ertragswert entspricht aber die Mischmethode, welche in der SBV-Sch�tzung angewendet wurde und auf welche die Beschwerdef�hrerin abstellen m�chte, dem Gesetz, da sie nicht konkret auf die in den letzten f�nf Jahren in der betreffenden Gegend bezahlten Kaufpreise Bezug nimmt.
5.2.�Die vom Gesetzgeber gew�hlte Methode, den Preis f�r vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe zugrunde zu legen, wirft allerdings erhebliche praktische Schwierigkeiten auf, weil sie die Vergleichbarkeit der Kaufsobjekte voraussetzt. Das Bundesgericht hat hierzu festgehalten, dass landwirtschaftliche Betriebe vergleichbar sind, wenn sie �konomisch nahezu gleich bewirtschaftet werden, wenn sie vergleichbar eben und in einzelne Parzellen aufgeteilt sind, ihre Bodenqualit�t etwa dieselbe ist, sowie der Ver�usserungsgrund und der k�nftige Verwendungszweck �hnlich sind. Der Wert allf�lliger Bauten und die Fl�chengr�sse des Betriebes m�ssen ber�cksichtigt werden und daraus resultierende Preisdifferenzen entsprechend in Anschlag gebracht werden. Die Gr�sse der Gegend, auf die zu Vergleichszwecken abzustellen ist, richtet sich nach topographischen und geographischen Gesichtspunkten. Je gr�sser der zu ver�ussernde Bauernbetrieb und je spezieller dessen landwirtschaftliche Nutzungsweise ist, umso gr�sser muss die f�r den Vergleich massgebliche Gegend sein. Erkennbaren Unterschieden bez�glich einzelner Vergleichsparameter kann mit Preiszuschl�gen oder -abz�gen Rechnung getragen werden. Je weniger Vergleichsobjekte zur Verf�gung stehen, umso sorgf�ltiger m�ssen die Preise verglichen werden. Die f�r die Ermittlung des �bersetzten Preises erforderlichen Vergleichsfaktoren k�nnen entweder mit hinreichend aufgeschl�sselten Statistiken verf�gbar gemacht werden oder sind im Einzelfall zu ermitteln (zit. Urteile 5A.22/2001 E. 2b; 5A.11/1995 E. 2b). 15 Vergleichsobjekte wurden als offensichtlich ausreichend beurteilt (Urteil 5A.16/1997 vom 7. Oktober 1997 E. 4).
5.3.�Um die praktischen Schwierigkeiten zu vermeiden, die mit einem direkten Vergleich verbunden sind, wird oft auf die Relation zwischen Ertragswert und Kaufpreis der Vergleichsobjekte abgestellt ( GOLDENBERGER/HOTZ, in: Schweizerischer Bauernverband, Kommentar BGBB, 2. A. 2011,Art. 66 Rz. 17 f., 23a ff.; YVES DONZALLAZ, Pratique et jurisprudence de droit foncier rural (1994-1998), 1999, Rz. 582). Damit wird nicht unzul�ssigerweise (vorne E. 5.1) der Ertragswert oder ein Mehrfaches davon zugrunde gelegt; der Ertragswert dient lediglich als Hilfsgr�sse: Die Methode beruht auf der �berlegung, dass sich die Relation zwischen Ertragswert und Verkaufspreisen in einer gewissen Bandbreite bewegt, die statistisch erfassbar ist, auch wenn die Verkaufsobjekte als solche sehr unterschiedlich sind und die Verkaufspreise daher nicht direkt verglichen werden k�nnen. Da sich die Unterschiede zwischen den Objekten aber im Ertragswert niederschlagen, kann mit dem so ermittelten Faktor auch bei fehlender direkter Vergleichbarkeit der zul�ssige Verkaufspreis ermittelt werden. Diese sog. Faktormethode ist insbesondere f�r landwirtschaftliche Gewerbe sinnvoll, da diese kaum je direkt vergleichbar sind. Das Bundesgericht hat denn auch diese Methode als grunds�tzlich zul�ssig qualifiziert, sofern sie auf einer hinreichend grossen Zahl von Vergleichsobjekten beruht (zit. Urteil 5A.11/1995 E. 1b und 2d). Die Faktormethode ber�cksichtigt implizit alle Parameter, die in die Ermittlung des Ertragswerts einfliessen, mithin auch die landwirtschaftlichen Geb�ude sowie den Wohnraum im Rahmen des Normalbedarfs ( HOFER, a.a.O., Art. 10 Rz. 9 f.). Die Faktormethode nur f�r die Grundst�cke anzuwenden und die Geb�ude gesondert zum Zeitwert zu bemessen, wird ebenfalls als zul�ssig erachtet (zit. Urteil 5A.22/2001 E. 2c; Goldenberger/Hotz, a.a.O., Art. 66 Rz. 23b). Diese Methode d�rfte aber insgesamt tendenziell zu einer zu hohen Sch�tzung f�hren, weil sie dem Umstand zu wenig Rechnung tr�gt, dass bei ganzen Gewerben im allgemeinen f�r das Land weniger bezahlt wird als bei einzelnen Grundst�cken (Goldenberger/Hotz, a.a.O., Art. 66 Rz. 5a). Auch bei Anwendung der Faktormethode dr�ngt sich aber ein Zuschlag f�r die Geb�ude auf, wo diese einen signifikant �berdurchschnittlichen Zeitwert haben oder wo in neuerer Zeit erhebliche Investitionen get�tigt worden sind (vgl. auch Art. 18 Abs. 3 und Art. 52 Abs. 2 BGBB). Selbstverst�ndlich wird sich auch bei noch so gr�ndlicher Ermittlung der zul�ssige Preis nie mit mathematischer Exaktheit feststellen lassen; eine erhebliche Bandbreite der Ergebnisse ist mit der vom Gesetzgeber gew�hlten Methode unausweichlich verbunden und muss in Kauf genommen werden.
5.4.�Insgesamt ist somit die von der Vorinstanz angewendete Methode grunds�tzlich nicht zu beanstanden. Dies gilt indessen nur f�r den landwirtschaftlichen Teil. Der Wert der nichtlandwirtschaftlichen Teile (vorliegend des Restaurants) ist demgegen�ber gesondert zu ermitteln ( GOLDENBerger/Hotz, a.a.O., Art. 66 Rz. 17), da daf�r keine hinreichenden Vergleiche mit anderen Objekten vorliegen. Streitig ist aber die anzuwendende Methode: Die Vorinstanz hat ausgef�hrt, da das Bergrestaurant Teil des nach dem Ertragswert zu bewertenden landwirtschaftlichen Gewerbes sei, spiele dessen Verkehrswert grunds�tzlich keine Rolle. Diese Aussage trifft schon deshalb nicht zu, weil das landwirtschaftliche Gewerbe nicht nach dem Ertragswert bewertet wird (E. 5.1). Zwar werden nach Art. 10 Abs. 3 BGBB die nichtlandwirtschaftlich genutzten Teile mit dem Ertragswert, der sich aus ihrer nichtlandwirtschaftlichen Nutzung ergibt, in die Sch�tzung einbezogen. Diese Bestimmung regelt aber wie der ganze Art. 10 BGBB nur die Ermittlung des Ertragswerts und kann nur von Bedeutung sein, soweit der Ertragswert im b�uerlichen Bodenrecht �berhaupt eine Rolle spielt, also gerade nicht im Rahmen von Art. 66 BGBB. Hier ist die Bewertung wie bei nichtlandwirtschaftlichen Objekten vorzunehmen ( GOLDENBERGER/HOTZ, a.a.O., Art. 66 Rz. 17).
6.�Landwirtschaft
6.1.�Die Beschwerdef�hrerin r�gt, die Vorinstanz habe den gesetzlichen Vergleichszeitraum verletzt (vgl. vorne E. 4.2). Mit Recht: Nach Art. 66 Abs. 1 BGBB sind die Kaufpreise in den letzten f�nf Jahren zugrunde zu legen. Die F�nfjahresfrist rechnet sich vom Zeitpunkt der Verf�gung an zur�ck. Wo - wie hier - eine Rechtsmittelinstanz reformatorisch selber die Vergleichsobjekte erhoben hat, muss deren Entscheid zeitlich massgebend sein. Die Vergleichsbasis, die das Verwaltungsgericht zugrunde gelegt hat, umfasst 22 Hand�nderungen aus der Zeit vom 23. Juli 2008 bis 8. April 2014, mithin mehr als f�nf Jahre. Wie die Beschwerdef�hrerin richtig ausf�hrt, sind folglich die ersten f�nf Verk�ufe dieser Liste ausser Acht zu lassen, da sie den F�nfjahreszeitraum �berschreiten, und zwar unabh�ngig davon, ob vom 8. April 2014 oder vom Datum des angefochtenen Urteils zur�ckgerechnet wird. Das ergibt anstelle des von der Vorinstanz zugrunde gelegten Faktors von 3,08 einen solchen von 3,19.
6.2.�Weiter r�gt die Beschwerdef�hrerin, die Objekte auf der Vergleichsliste seien untereinander und mit dem hier streitbetroffenen Gewerbe in verschiedener Hinsicht nicht vergleichbar. In dieser generellen Form ist die Kritik unbegr�ndet, denn die Faktormethode erlaubt eben gerade, auch Betriebe, die in Bezug auf ihre Faktorenausstattung (Topographie, Gr�sse, Arrondierung usw.) nicht direkt vergleichbar sind, mittels der Relation von Ertragswert zu Kaufpreis vergleichbar zu machen (vorne E. 5.3). Es m�ssten konkrete Umst�nde dargelegt werden, welche zum Ergebnis f�hren, dass die Vergleichbarkeit beeintr�chtigt wird.
6.3.�An solchen konkreten Aspekten r�gt die Beschwerdef�hrerin, beim Vergleichsobjekt Y.________ sei neben dem Kaufpreis ein Wohnrecht einger�umt worden, das ebenfalls zu ber�cksichtigen w�re. Diese R�ge ist unbegr�ndet, da der Hof Y.________ zu den f�nf Objekten geh�rt, die infolge �berschreitens des F�nfjahreszeitraums aus dem Vergleich gestrichen werden (vorne E. 6.1). Dass auch bei anderen Vergleichsobjekten weitere Nebenleistungen geflossen seien, die in den dokumentierten Kaufpreisen nicht abgebildet werden, macht die Beschwerdef�hrerin nur als abstrakte M�glichkeit geltend, ohne konkrete Indizien daf�r zu liefern.
6.4.�In Bezug auf die Geb�udewerte kritisiert die Beschwerdef�hrerin nur in pauschaler Weise die angeblich fehlende Vergleichbarkeit und macht Anlagekosten von etwas �ber 2 Mio. Franken geltend. Diese schliessen jedoch das Restaurant ein, welches separat zu bewerten ist (hinten E. 7). Abgesehen davon macht die Beschwerdef�hrerin nicht substantiiert geltend, dass die Geb�ude auf dem Hof X.________ einen signifikant �berdurchschnittlichen Zeitwert h�tten, der eine zus�tzliche Ber�cksichtigung neben dem Faktor rechtfertigen w�rde. Der blosse Umstand, dass mit der Methode gem�ss Vorinstanz ein tieferer Wert pro Fl�cheneinheit resultiert als der Realwert gem�ss der SBV-Sch�tzung betr�gt, macht die angewandte Methode oder ihre Durchf�hrung noch nicht rechtswidrig, da im Rahmen von Art. 66 BGBB nicht der Realwert massgebend ist.
6.5.�Weiter kritisiert die Beschwerdef�hrerin, dass die Vorinstanz von der Klimazone D5-6 ausgegangen sei und nicht wie die Sch�tzung des SBV von der Zone C5-6. Auf dem Betrieb X.________ sei Getreidebau m�glich. Die Klimazone C5-6 f�hre zu einem Ertragswert von Fr. 413'194.-- anstatt der von der Vorinstanz zugrunde gelegten Fr. 382'806.--. Die Vorinstanz hat sich mit dem Aspekt der Klimazone auseinandergesetzt und ausgef�hrt, die Sch�tzung des SBV ber�cksichtige nicht, dass die kargen Jurab�den weniger herg�ben als B�den in voralpinen Gebieten in vergleichbarer H�henlage, was auch durch die �bereinstimmenden Aussagen der Fachleute belegt werde, wonach mit einem Ertragspotenzial von 60-70 dt/ha zu rechnen sei. Diese Ausf�hrungen beruhen auf Beweisw�rdigung im konkreten Fall und sind demnach eine Sachverhaltsfeststellung. Die Vorbringen der Beschwerdef�hrerin lassen diese nicht als offensichtlich unrichtig erscheinen. Es ist daher von der Klimazone D5-6 auszugehen. Andere Kritikpunkte gegen�ber dem von der Vorinstanz festgelegten Ertragswert bringt die Beschwerdef�hrerin nicht vor. Somit ist mit der Vorinstanz vom Ertragswert von Fr. 382'806.-- auszugehen.
6.6.�Damit ergibt sich f�r den Landwirtschaftsteil folgender zul�ssige H�chstpreis: Ertragswert Fr. 382'806.-- (E. 6.5) x 3,19 (E. 6.1) = Fr. 1'221'151.--
7.�Restaurant
7.1.�In Bezug auf das Restaurant hat die Vorinstanz gest�tzt auf die Ergebnisse des Augenscheins und mit ausf�hrlicher Begr�ndung den von der Beschwerdef�hrerin geltend gemachten Ertragswert auf Fr. 286'602.40 reduziert. Es handelt sich dabei um eine auf Beweisf�hrung gest�tzte Sachverhaltsfeststellung, welche vom Bundesgericht nur in den Schranken von Art. 97 und 105 BGG korrigiert werden kann (vorne E. 1.2). Die Beschwerdef�hrerin legt indessen nicht dar, dass und inwiefern der von der Vorinstanz errechnete Ertragswert offensichtlich unrichtig sein soll. Namentlich ist es vertretbar, wenn die Vorinstanz nicht kompensatorisch zu den reduzierten �ffnungszeiten einen h�heren Umsatz pro Stunde und Sitzplatz annimmt. Vom vorinstanzlich festgestellten Ertragswert ist daher auszugehen.
7.2.�Indessen kann wie dargelegt f�r das Restaurant nicht nur auf den���Ertragswert abgestellt werden (E. 5.4). Insoweit kritisiert die Beschwerdef�hrerin das vorinstanzliche Vorgehen grunds�tzlich mit Recht. Die Vorinstanz hat allerdings zus�tzlich ausgef�hrt, auch bei Ermittlung des Verkehrswerts k�nnte nicht auf die Berechnungsweise der Beschwerdef�hrerin abgestellt werden; massgebend w�re auch bei einer Verkehrswertsch�tzung prim�r (wenn nicht ausschliesslich) der Ertragswert, wenn das Restaurant als separates Renditeobjekt betrachtet w�rde. Die Gewichtung des Realwerts im Verh�ltnis zum Ertragswert im Verh�ltnis von 1:1,5 entspr�che bei weitem nicht den Marktverh�ltnissen. Die Vorinstanz begr�ndet diese Ausf�hrungen allerdings nicht.
7.3.�In der Rechtsprechung ist die Mischwertmethode anerkannt (BGE 134 II 49 E. 15.1 S. 76; 134 III 42 E. 4 S. 43 f.), insbesondere auch f�r Restaurants (BGE 128 II 74 E. 4 S. 77; 113 Ib 39 E. 4c S. 46; kritisch zum Mischwert demgegen�ber Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 25, 314 f.). Sie kann auch im Rahmen von Art. 66 BGBB Anwendung finden, wenn keine konkreten Vergleichspreise zur Verf�gung stehen (Eduard Hofer, Preisvorschriften �ber das b�uerliche Bodenrecht, AJP 1993 1073). Sie bildet den h�chstzul�ssigen Kaufpreis jedenfalls besser ab als der blosse Ertragswert.
7.4.�Nachdem bereits zahlreiche Unterlagen in den Akten liegen und eine mathematisch pr�zise Bewertung ohnehin nie m�glich sein wird (vorne E. 5.3), rechtfertigt es sich nicht, die Sache zur Erstellung einer Expertise an die Vorinstanz zur�ckzuweisen, wie die Beschwerdef�hrerin eventualiter beantragt. Das Bundesgericht kann aufgrund der vorhandenen Akten unter Anwendung der Mischwertmethode den zul�ssigen Kaufpreis festlegen. Dabei ist vom vorinstanzlich ermittelten Ertragswert von Fr. 286'602.40 auszugehen (E. 7.1). Der Realwert des Restaurants wurde in der SBV-Sch�tzung mit Fr. 908'927.-- festgelegt. Es sind keine Hinweise ersichtlich, dass dieser Wert unzutreffend sein k�nnte.
7.5.�Zu pr�fen bleibt die Gewichtung von Ertragswert und Realwert. Die SBV-Sch�tzung hat den Ertragswert 1,5-fach gewichtet (vgl. vorne lit. A), dies aber nicht begr�ndet. In der Rechtsprechung wurde der Ertragswert f�r Restaurants dreifach gewichtet (BGE 128 II 74 E. 4 S. 77; 113 Ib 39 E. 4c S. 46 ). In der Sch�tzerliteratur wird darauf hingewiesen, dass f�r Gewerbebauten der Ertragswert wichtiger ist als der Realwert (vgl. auch Urteil 4A_480/2007 vom 27. Mai 2008 E. 5.4.5) und umso st�rker gewichtet werden muss, je mehr er vom Realwert abweicht. Der Gewichtungsfaktor soll zwischen 1 und 5 betragen, namentlich auch f�r Restaurants (SVKG, Das Schweizerische Sch�tzerhandbuch, 4. Aufl. 2012, S. 125, 234), wobei ab einer Differenz von mehr als 40 % zwischen Real- und Ertragswert der Gewichtungsfaktor 5 empfohlen wird (Naegeli/Wenger, der Liegenschaftssch�tzer, 4. A. 1997, S. 100, 298; Kaspar Fierz, Immobilien�konomie und Bewertung von Liegenschaften, 2011, S. 260).
Angesichts der sehr grossen Differenz zwischen Real- und Ertragswert rechtfertigt es sich, den Ertragswert vorliegend f�nffach zu gewichten. Das ergibt f�r das Restaurant folgenden Wert:
5 x Fr. 286'602.40���= Fr. 1'433'012.-- + Realwert Fr. 908'927.-- Total Fr. 2'341'939.-- : 6 = Fr. 390'323.-- 8.
�Der h�chstzul�ssige Kaufpreis f�r das gesamte Gewerbe betr�gt somit Fr. 1'221'151.-- (Landwirtschaft; E. 6) + Fr. 390'323.-- (Restaurant; E. 7) = Fr. 1'611'474.--
�Die Beschwerdef�hrerin kritisiert schliesslich die vorinstanzliche Kostenverlegung.
9.1.�Die Vorinstanz hat erwogen, die Beschwerdef�hrerin habe zu 44 % obsiegt. Sie hat die Verfahrenskosten auf Fr. 3'000.-- festgelegt und der Beschwerdef�hrerin zur H�lfte auferlegt. Die Parteientsch�digung hat sie auf Fr. 10'000.-- festgesetzt (Zeitaufwand von 68.15 Stunden, Stundenansatz Fr. 280.--, Entsch�digung bei vollst�ndigem Obsiegen inkl. Auslagen und MWSt Fr. 21'909.95).
9.2.�Die Beschwerdef�hrerin r�gt als willk�rlich, dass die Vorinstanz bei dieser Kostenverlegung nicht ber�cksichtigt habe, dass die Unterinstanz das rechtliche Geh�r verletzt und sie - die Beschwerdef�hrerin - so in das Rechtsmittelverfahren gezwungen habe.
9.3.�Das Verwaltungsgericht hat offen gelassen, ob das Volkswirtschaftsdepartement das rechtliche Geh�r verletzt hat. Aus den Feststellungen der Vorinstanz geht hervor, dass die Beschwerdef�hrerin in der Beschwerde an das Verwaltungsgericht eine Verletzung des Akteneinsichtsrechts im Verwaltungsverfahren ger�gt hat und dass das Verwaltungsgericht seinerseits der Beschwerdef�hrerin Einsicht in die Akten gew�hrt hat. Hingegen hat weder das Verwaltungsgericht festgestellt noch die Beschwerdef�hrerin geltend gemacht, dass sie im Verwaltungsverfahren bereits Akteneinsicht verlangt und ihr diese verweigert worden w�re. Eine Verwaltungsstelle ist nicht verpflichtet, von Amtes wegen der Partei alle Akten zur Einsicht zuzustellen, auf die sie ihren Entscheid zu st�tzen gedenkt (BGE 132 V 387 E. 6.2 S. 391). Zudem hat die Beschwerdef�hrerin ihre Beschwerde auch aufrecht erhalten, nachdem sie im verwaltungsgerichtlichen Verfahren Einsicht in die Akten erhalten hat. Daraus l�sst sich schliessen, dass sie nicht nur wegen der mangelnden Kenntnis der Akten ins Beschwerdeverfahren getrieben wurde, sondern auch dann Beschwerde erhoben h�tte, wenn sie die Akten von Beginn weg vollumf�nglich gekannt h�tte. Unter diesen Umst�nden kann es nicht als willk�rlich betrachtet werden, wenn die Vorinstanz die Kosten ungef�hr entsprechend dem prozentualen Obsiegen verteilt hat.
�Insgesamt ist somit der vorinstanzlich festgelegte H�chstwert von Fr. 1'537'370.80 auf Fr. 1'611'474.-- zu erh�hen. Gemessen am gestellten Rechtsbegehren obsiegt damit die Beschwerdef�hrerin zu ca. einem Sechstel. Entsprechend sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens zu verlegen, wobei der Kanton Solothurn weder Kosten tr�gt noch Anspruch auf Parteientsch�digung hat (Art. 66 Abs. 4 und Art. 68 Abs. 3 BGG), aber der Beschwerdef�hrerin eine anteilm�ssige Parteientsch�digung auszurichten hat. Entsprechend wird die Vorinstanz die Kosten f�r das vorinstanzliche Verfahren neu festzulegen haben.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. In Ab�nderung des Urteils des Verwaltungsgerichts des Kantons Solothurn vom 21. November 2014 wird der h�chstzul�ssige Preis f�r das landwirtschaftliche Gewerbe X.________ auf Fr. 1'611'474.-- festgesetzt.
Die Gerichtskosten von Fr. 8'000.-- werden im Umfang von Fr. 6'700.-- der Beschwerdef�hrerin auferlegt.
Der Kanton Solothurn hat der Beschwerdef�hrerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientsch�digung von Fr. 1'300.-- zu bezahlen.
Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten und der Parteientsch�digung f�r das vorangegangene Verfahren an das Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn zur�ckgewiesen.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn und dem Bundesamt f�r Landwirtschaft schriftlich mitgeteilt.�