Source: http://www.agtvm.com/Multipropiedad.htm
Timestamp: 2019-03-19 02:21:18
Document Index: 190369555

Matched Legal Cases: ['artículo 10', 'artículo 5', 'artículo 5', 'artículo 5', 'artículo 7', 'artículo 46', 'artículo 5']

MULTIPROPIEDAD.- Eficacia del DESISTIMIENTO al poco tiempo de firma del contrato. Doctrina. Jurisprudencia Comunitaria.
Período de Reflexión: Nulidad o Resolución contractual.
Sentencia de la Sec. 3ª de la A.P. de Tarragona de 30 de Noviembre de 1998
PRIMERO.- El recurso de apelación se funda en instar la nulidad del contrato de compraventa, en régimen de multipropiedad o tiempo compartido, que convinieron los actores y la entidad D. E. S.L. en fecha de 18 de febrero de 1.995, si bien dos días más tarde - el lunes siguiente -, el 20 de febrero de 1.995 los compradores manifestaron su voluntad de que se dejara sin efecto el contrato estipulado. En el presente caso, nos encontramos ante una modalidad contractual nueva, surgida en los últimos años y que ha generado graves problemas debidos a la falta de una regulación positiva, lo que ha desencadenado multitud de litigios y diversos pronunciamientos de las Audiencias Provinciales, con diversidad de criterios - aunque más en aspectos concretos que en el fondo -, pudiendo citar al respecto las Sentencias de la Audiencia Provincial de Zaragoza - Sección 2ª- de 17 de febrero de 1996, 16 de septiembre de 1996 y 4 de noviembre de 1997, las de la A.P. de Zaragoza de 6 de mayo de 1997 y de 6 de octubre de 1.997, las de la A.P. de Málaga, Sección 6ª, de 18 de febrero de 1997 y 30 de junio de 1997, las de la A.P. de Málaga de 18 de febrero de 1997 y 30 de junio de 1997, las de la A.P. de Las Palmas, Sección 2ª, de 13 de octubre de 1997 y 12 de febrero de 1998, la de la A.P. de Madrid de 27 de mayo de 1994, la de la A.P. de Asturias de 24 de marzo de 1997 y la de la A.P. de Barcelona, Sección 14, de 19 de abril de 1.995. El problema suscitado en la presente litis deriva de la práctica de venta que se sigue en este tipo de producto ofrecido a los consumidores, con técnicas de venta agresivas, que colocan con frecuencia al adquirente o consumidor en una posición de inferioridad en la fase precontractual (generación del contrato); la demanda viene inducida muy habitualmente por el empleo de técnicas publicitarias y de marketing, cada vez más sofisticadas y tecnificadas, de tal manera que se induce al consumidor a la aceptación del producto ofrecido, afectando a su voluntad ya desde el mismo momento en el que toma la decisión de adquirir, lo cual ha acabado afectando al iter normativo del contrato (oferta, aceptación, negociación previa), de tal manera que se desnaturaliza esta fase precontractual al no dar casi la posibilidad al adquirente de deliberar y reflexionar sobre las ventajas e inconvenientes del contrato. Por otro lado, la función informativa de la publicidad también desaparece al predominar más la función disuasoria, que se dirige a determinar la voluntad del consumidor cumpliendo una función de persuasión encaminada a ejercer una resuelta influencia psicológica sobre los destinatarios de los mensajes. Los inconvenientes y efectos de esta contratación ha tenido como respuesta la elaboración de la Directiva 94/47/CE de 26 de Octubre de 1994 -DOCE de 29 de octubre de 1994-, que debía haber sido adaptada en España antes del 29 de octubre de 1997.No obstante si existe un Proyecto de Ley de 1997, en cuyo artículo 10, siguiendo al artículo 5 de la Directiva, se recoge el derecho de revocación del consentimiento o desistimiento, obligando el artículo 5 de la Directiva a que los Estados miembros dispongan de un derecho a favor de los adquirentes de derechos en régimen de tiempo compartido <a resolver el contrato> sin alegar motivos ("ad nutum") dentro de un plazo de diez días naturales a partir de la firma por ambas partes de un contrato preliminar vinculante. Por su parte el Proyecto de Ley en su Exposición de Motivos pretende caracterizar en sus exactos términos ese derecho de resolución de la Directiva denominándolo <facultad de desistimiento> por ajustarse mejor al hecho de ser un derecho que se ejercita sin necesidad de que concurra ninguna condición ulterior, siendo de carácter unilateral e incondicionado. Ahora bien, la problemática que se plantea en estos casos hace difícil resolver los temas suscitados a través de la técnica de los vicios del consentimiento, especialmente el error y el dolo que son los alegados por esta parte. Sin embargo, es evidente que a la falta de una regulación positiva sí que puede aplicarse el criterio establecido en la Directiva Comunitaria, aunque sea por vía analógica, ya que, aunque la Directiva no estaba vigente al momento de la celebración del contrato, pero sí se había promulgado, sí que ésta vigente en la actualidad al no haberse traspuesto dentro del plazo legal. La posibilidad de aplicar dicho criterio ha sido reconocido por las sentencias de la A.P. de Zaragoza, Sección 2ª, de 4 de noviembre de 1.997 y de la A.P. de Málaga, Sección 6ª, de 30 de junio de 1.997. En la primera de las sentencias, en su fundamento jurídico segundo, se declara que "aún cuando no se ha acreditado por los recurrentes la vulneración de ninguno de los requisitos que para la validez del contrato litigioso enumera el art. 1261 del C..C y que conllevaría su nulidad, no puede desconocerse las especiales circunstancias que el régimen de multipropiedad contiene, se trata de un objeto contractual ciertamente peculiar novedoso envuelto a través de una técnica de captación claramente agresiva que incide sino en una anulación del consentimiento si cuando menos en una alteración de la capacidad de decisión del sujeto que aconseja acudir al mecanismo corrector de un cierto periodo de reflexión que permita al adquirente el sopesar las ventajas e inconvenientes de su acto, no existiendo obstáculo alguno a juicio de esta Sala para acudir a la vista del vacío legal normativo del régimen de la multipropiedad a la regulación Comunitaria (94/97) CE del Parlamento Europeo,..... que establece el contenido típico de los contratos de multipropiedad y ello acudiendo a la doctrina del T. de Justicia de la Comunidad Europea sobre los efectos de las directivas Comunitarias en su labor de interpretación del derecho nacional que conllevaría a la posibilidad de contemplar la rescisión unilateral del contrato durante un período de 10 días (art. 5 de la Directiva)".Por su parte la Sentencia de 30 de junio de 1997 de la Sección 6ª de la A.P. de Málaga, en su fundamento jurídico tercero, admite la aplicación de la directiva, citando la jurisprudencia de las Comunidades, y en concreto refiriéndose al caso "Van Duyn" de 4 de diciembre de 1994, declara que en ella se establece "la doctrina de que adquieren efecto directo las directivas que reúnan los requisitos de los Reglamentos, es decir, que sean tan precisas y detalladas que no dejen margen de apreciación al legislador nacional, el cual deberá limitarse a su transcripción literal, o bien cuando haya transcurrido el plazo prescrito para su desarrollo, porque en tal caso no podrá admitirse la aplicabilidad de las disposiciones nacionales que sean contrarias a lo dispuesto en la directiva, línea seguida en muchos casos - Sta. 51/1976, "V. Nederlandse Onaermemmingen", de 1 de febrero de 1977; Sta. 38/1977, "Enka", de 23 noviembre de 1977; Sta. 21/1978, "Delkvist" de 28 de noviembre de 1978;......., de lo que, lógicamente, se coligen tres consecuencias ineludibles: 1) Que las normas comunitarias no necesitan ser traspuestas o traducidas a normas de derecho interno, sino que son directamente aplicables desde su promulgación en el Diario Oficial de las Comunidades; 2) Que las normas comunitarias son fuente inmediata de derechos y obligaciones para todos aquellos a quienes conciernen, Estados miembros o particulares, que sean parte de relaciones jurídicas derivadas del Derecho Comunitario; y 3) Que las normas comunitarias pueden ser directamente invocadas por las particulares ante los órganos jurisdiccionales de los Estados miembros, que tienen la obligación de aplicarlas, efecto directo que, además, en cualquier caso, obliga a los Jueces nacionales, aun a pesar de que ninguna de las partes alegue la aplicación de la expresada normativa". Es evidente, por lo tanto, que hoy en día cabe dos posibilidades favorables a la aplicación del artículo 5 de la Directiva: a) aplicarlo por ser preceptivo al haber transcurrido los tres años necesarios para su transposición al ordenamiento jurídico español; y b) aplicar dicho precepto en base a la jurisprudencia comunitaria que considera que las normas comunitarias son directamente aplicables, en cuanto generadoras de derechos y obligaciones para los Estados miembros y los particulares, así como pueden ser alegadas por los particulares y aplicarlas directamente, sin necesidad de su invocación, los Jueces y Tribunales de los Estados miembros.
SEGUNDO.- En el caso enjuiciado los actores E. C. M. y A. A. S. formalizaron un contrato de compraventa con la entidad D. E., S.L. el día 18 de febrero de 1995 (vid. documento 1 de la demanda), que les daba derecho a disfrutar el apartamento nº 43, con capacidad para cuatro personas, a disfrutar la semana número cinco (color azul del calendario-), por un precio de NOVECIENTAS CINCUENTA MIL PESETAS (950.000 pts.), firmando al mismo tiempo diversos papeles, entre ellos el contrato de préstamo con la entidad FC., filial de Banca Catalana (vid. documento 2 de la demanda). Sin embargo, posteriormente dos días más tarde - en realidad el día hábil siguiente- se ponen en contacto con la empresa demandada comunicándoles su intención de dejar sin efecto el contrato estipulado, lo que se efectuó el lunes 20 de febrero de 1.995, hecho que debe considerarse admitido y, por lo tanto, no controvertido ni necesitado de prueba, pues la propia entidad demandada al contestar a la demanda reconoce que el Sr. E. C. se puso en contacto con la entidad mercantil hoy demandada para intentar resolver el contrato. No obstante, a pesar de esta manifestación de voluntad la empresa demandada entendió que el contrato estaba perfeccionado y continuó con los pactos estipulados, exigiéndoles el pago de la cantidad acordada, lo que motivó que la entidad Banca Catalana les pidiera que pagaran la suma de 14.250 pts. correspondientes al valor de comisión de apertura de la póliza de préstamo. Ante tales hechos, los demandados en fecha de 17 de marzo se dirigen por escrito a la citada entidad, reiterándoles lo que le comunicaron el día 20 de febrero vía telefónica, y precisando que el contrato era nulo por falta de consentimiento y que les devolvieran la cantidad de 950.000 pts. que habían tenido que pagar a la entidad Banca Catalana, al haber sido requeridos la entidad GESCOBRO S.L a que pagaran la cantidad de 1.010.958 pts., posteriormente rebajada a 950.000 pts. en virtud del acuerdo transacciones entre BANCA CATALANA S.A. y los actores (vid. docs. 9 y 10 de la demanda). La forma en que ocurrieron estos hechos dimanantes de una compraventa de carácter civil demuestran que entre la fase de generación del contrato y de la perfección, efectuadas simultáneamente, en virtud de las técnicas agresivas y la publicidad empleada, no existió la buena fe contractual, en sentido objetivo, que exigen los artículos 1.255 del Código Civil, que establece como límites a la autonomía de la voluntad que los contratos no sean contrarios a la leyes, a la moral y al orden público; 1.258 del C.C., relativo a las consecuencias del contrato; y especialmente el artículo 7 del Código Civil, según el cual "los derechos deberán ejercitarse conforme a las normas de la buena fe", precepto que se refiere a la buena fe en sentido objetivo, entendida, conforme a lo que por un autorizado sector de la doctrina científica se concreta, en el sentido de que "la conducta de uno con respecto al otro, con el que se halle en relación, se acomode a los imperativos éticos que la conciencia social exija" (vid. Sta. del T.S. de 11 de mayo de 1.988). Este principio de buena fe se hallaba ya en muchos preceptos del Código Civil antes de la elaboración del Título Preliminar, sin embargo cada vez ha venido cobrando más incidencia en otras leyes como la Ley General de Consumidores y Usuarios - art. 10- y la Ley de 10 de enero de 1.991 de Competencia Desleal - art. 5-, entre otras. En el presente caso, nos interesa destacar que si bien el tema suscitado no puede tener acogida bajo el supuesto del error que determina la voluntad o del caso de dolo, como acertadamente señaló el juzgador de instancia, no obstante como entre la oferta y la aceptación no existe casi tiempo para deliberar y reflexionar sobre la conveniencia de formalizar el contrato, las consecuencias del mismo, la posibilidad de satisfacer o no el precio convenido, etc., es menester que se conceda un cierto período de reflexión a fin de que la voluntad de celebrar el contrato y perfeccionarlo sea libremente prestada, lo cual es una garantía tanto para el adquirente que tiene la posibilidad de analizar las condiciones del contrato, sus ventajas y defectos, sino también para el vendedor quien de esta manera evitaría ulteriores problemas extrajudiciales y litigios. En este sentido, la Audiencia Provincial de Zaragoza en la sentencia de 6 de mayo de 1997, apartándose, por lo menos, teóricamente de las sentencias de dicha Audiencia de 16 de septiembre de 1996-Sección 2ª- y de 17 de febrero de 1.996 - Sección 2ª-, en su fundamento jurídico, después de considerar como contrario a la buena fe el contenido contractual al que se llega por este mecanismo tan rápido de obtención del consentimiento, declara "la buena fe se respetaría, aparte de lo relativo a la citada publicidad captatoria, con un plazo de reflexión previo a la firma o un plazo de desistimiento posterior, cual se exige en la normativa comunitaria, y se establece en el artículo 46 a) y b) de la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Comercio de Canarias, considerándose en este caso el incumplimiento como infracción grave". Por su parte, la Sentencia de la Sección 14 de la A.P. de Barcelona de 29 de abril de 1995 anuló un contrato en caso similar al enjuiciado, en el que los compradores requirieron notarialmente su rescisión pocos días después del plazo de 7 días previsto en el contrato. Aplicando la doctrina expuesta en el anterior y el presente fundamentos jurídicos, debemos deducir, incluso sirviéndonos de las presunciones de hombre del art. 1.253 del Código Civil al percatarnos de como funciona en la realidad social la técnica de prestación del consentimiento contractual en casos como el presente, que en el contrato de compraventa para utilizar un apartamento en régimen de multipropiedad, el consentimiento no fue debidamente prestado, pues faltaba el período de reflexión previa que para tales casos exige el artículo 5 de la Directiva 94/47, lo que se demuestra no sólo por el hecho de que a los dos días de formalizado - prácticamente el siguiente- se manifestara la voluntad de los compradores de no continuar con lo pactado, sino incluso por el período que se había admitido para disfrute del apartamento 43, ya que se estipuló para la quinta semana (mes de febrero), cuando los actores siempre disfrutaban las vacaciones en el mes de Agosto, como se acredita por medio del certificado de 28 de noviembre de 1996 de la empresa SANDOZ, según la cual en los últimos cinco años el Sr. Col ha realizado las vacaciones en las siguientes fechas: 1992 del 3 al 21 de Agosto, 1993 del 2 al 20 de Agosto; 1994 del 1 al 19 de Agosto; 1995 del 31 de Julio al 18 de Agosto; y 1.996 del 5 al 23 de Agosto, especificándose que "el resto de días de vacaciones de que goza el Sr. Coll, son asignados de acuerdo con su jefe respectivo, pudiendo realizarlos en los restantes días del mes de agosto". El disfrute de las vacaciones en el mes de Agosto es un dato más que nos revela que, al faltar buena fe contractual por parte del vendedor, los compradores no tuvieron tiempo de reflexionar siquiera sobre las fechas en que podían disfrutar del apartamento. De las consideraciones expuestas, se desprende que acudiendo al art. 5 de la Directiva, procede declarar la nulidad del contrato por la falta de reflexión en la prestación del consentimiento contractual, debido a la ausencia de buena fe, regla que también acoge, como un supuesto de nulidad contractual, el art. 10,1 letra c) de la Ley de Consumidores y Usuarios, en la redacción del año 1984, aunque en este caso referida a las cláusulas o estipulaciones de un contrato (nulidad parcial o coactiva), supuesto distinto del caso objeto del presente recurso. En consecuencia, atendiendo a lo expuesto, debe estimarse íntegramente la demanda interpuesta por Don E. C. M. y Doña A. A. S. contra la entidad D. E., S.L. y, consecuentemente declarar que el contrato de compraventa en régimen de multipropiedad del apartamento 43 del Complejo Estival Park de la Pineda, término de Vilaseca, que da derecho a su uso en la semana nº 5, suscrito por los actores en fecha de 18 de febrero de 1995, es nulo de pleno derecho; reconociendo el derecho de los actores a hacer suya la suma de 250.097 pts., que ya tienen percibida de la demandada, y condenando la entidad D. E,. S.L. a pagar a los actores la suma de 699.903 pts., así como los intereses legales devengados desde la fecha de la interpelación judicial.
TERCERO.- Conforme el criterio del vencimiento objetivo, establecido en el art. 523 de la LEC, procede condenar a la demandada apelada al pago de las costas procesales causadas en primera instancia; y sin efectuar especial pronunciamiento respecto de las de esta alzada (art. 710 de la LEC, a contrario sensu).
Que DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 27 de febrero de 1997, dictada por el Iltmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Tarragona y, en consecuencia, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS dicha sentencia efectuando los siguientes pronunciamientos:
1) Que DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Doña -----., en nombre y representación de Don E. C. M. y Doña A. A. S., contra la entidad demandada D. E., S.L., representada por el Procurador Don …… y, en consecuencia:
A) DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS que el contrato de compraventa en régimen de multipropiedad del apartamento 43 del Complejo Estival Park de La Pineda, término de Vilaseca, que da derecho a su uso en la semana nº 5, suscrito por los actores en fecha de 18 de febrero de 1995 es nulo de pleno derecho.
B) DEBEMOS RECONOCER Y RECONOCEMOS el derecho de los actores a hacer suya la suma de DOSCIENTAS CINCUENTA MIL NOVENTA Y SIETE PESETAS (250.097 pts.), que ya tienen percibida de la entidad demandada; y
C) DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a la entidad D. E., S.L. a que pague a los actores la suma de SEISCIENTAS NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTAS TRES PESETAS (699.903 pts.), así como los intereses legales devengados desde la fecha de la interpelación judicial.
2) Que DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a la entidad demandada al pago de las costas procesales causadas en primera instancia, sin efectuar especial pronunciamiento respecto de las costas procesales causadas en esta alzada.