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Timestamp: 2016-10-28 06:39:05
Document Index: 169802967

Matched Legal Cases: ['Art. 8', 'Art. 8', 'Art. 29', 'Art. 132', 'Art. 34', 'Art. 86', 'Art. 88', 'Art. 88', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 90', 'Art. 21', 'Art. 8', 'Art. 9', 'BGE', 'Art. 88', 'Art. 85', 'BGE', 'Art. 29', 'BGE', 'Art. 25', 'Art. 25', 'Art. 25', 'Art. 25', 'Art. 25', 'BGE', 'Art. 156', 'Art. 159']

1P.532/2006 (16.02.2007)
1P.532/2006 /fun
1. Baugesellschaft A.________, bestehend aus:
handelnd durch die F.________ AG, diese wiederum vertreten durch Rechtsanwalt Dr. J�rg Sigrist,
2. SBB AG, Immobilienrechte,
3. Baudirektion des Kantons Z�rich, Abteilung Landerwerb, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Z�rich,
Stadt W�denswil, handelnd durch den Stadtrat, Florhofstrasse 3, Postfach 650, 8820 W�denswil, dieser vertreten durch Rechtsanwalt Rolf Weber,
Art. 8, 9, 29 BV (Gestaltungsplan),
Staatsrechtliche Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich, 3. Abteilung, 3. Kammer, vom 15. Juni 2006.
Die aus drei privaten Mitgliedern bestehende Baugesellschaft A.________ plant den Neubau eines Feuerwehr-, Gewerbe- und Wohngeb�udes auf dem Grundst�ck Kat.-Nr. 12577 in W�denswil. Die Parzelle befand sich gem�ss der geltenden Bau- und Zonenordnung vom 17. Januar 1994 in der Kernzone B. Im Hinblick auf das Bauprojekt erarbeitete die Baugesellschaft zusammen mit den weiteren Grundeigent�mern, der SBB AG und der Baudirektion des Kantons Z�rich, Abteilung Landerwerb, den privaten Gestaltungsplan Seepark. Der Planperimeter umfasst ein nach Westen spitz zulaufendes Areal; es wird im Norden begrenzt von der Eisenbahnlinie, im S�den von der Seestrasse und im Osten von der Bachparzelle des Kr�hbach. Beim Plangebiet handelt es sich teilweise um sog. Konzessionsland, d.h. aufgesch�ttetes Seegebiet. Auf der anderen Seite der Bahnlinie verl�uft der Seeweg. Am 4. April 2005 stimmte der Gemeinderat W�denswil (Parlament) dem Gestaltungsplan zu.
X.________, Y.________ sowie Ehepaar Z.________ sind Eigent�mer von benachbarten Grundst�cken s�dlich der Seestrasse. Sie fochten die Festsetzung des Gestaltungsplans mit gemeinsamer Eingabe bei der Baurekurskommission II des Kantons Z�rich an; diese wies den Rekurs am 13. Dezember 2005 ab. Den Rekursentscheid zogen die Nachbarn mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich weiter. Im Rahmen des Beschwerdeverfahrens erfolgte am 14. M�rz 2006 die raumplanungsrechtliche Genehmigung des Gestaltungsplans durch die daf�r zust�ndige kantonale Baudirektion. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde am 15. Juni 2006 ab.
Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts f�hren X.________, Y.________ und die Eheleute Z.________ staatsrechtliche Beschwerde. Sie verlangen die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und stellen verschiedene Verfahrensantr�ge. Ger�gt wird eine Verletzung von Art. 8, 9 und Art. 29 Abs. 2 BV.
Die Stadt W�denswil, das Verwaltungsgericht und die Baugesellschaft A.________ ersuchen um Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die SBB AG und die kantonale Baudirektion haben sich nicht vernehmen lassen. In der Replik haben die Beschwerdef�hrer an ihren Begehren festgehalten.
Der Pr�sident der I. �ffentlich-rechtlichen Abteilung hat der Beschwerde mit Verf�gung vom 26. September 2006 aufschiebende Wirkung zuerkannt.
Am 1. Januar 2007 sind die Bundesgesetze vom 17. Juni 2005 �ber das Bundesgericht (BGG) und �ber das Bundesverwaltungsgericht (VGG) in Kraft getreten. Da der angefochtene Entscheid vorher ergangen ist, richtet sich das Verfahren in Anwendung von Art. 132 Abs. 1 BGG noch nach dem Bundesgesetz �ber die Organisation der Bundesrechtspflege vom 16. Dezember 1943 (OG).
1.1 Gegen den angefochtenen Entscheid kommt - angesichts von Art. 34 Abs. 1 und 3 RPG (SR 700) in der �bergangsrechtlich ebenfalls noch anwendbaren bisherigen Fassung - unbestrittenermassen einzig die staatsrechtliche Beschwerde in Frage. Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen letztinstanzlichen kantonalen Endentscheid, gegen den die staatsrechtliche Beschwerde grunds�tzlich zul�ssig ist (Art. 86 Abs. 1 OG). Indessen wird im entsprechenden Sachzusammenhang abzukl�ren sein, ob die Beschwerdef�hrer die Voraussetzungen f�r die Legitimation zur staatsrechtlichen Beschwerde erf�llen (vgl. dazu E. 2 und 3, hiernach).
1.2 Vorweg ist auf die Verfahrensantr�ge einzugehen, soweit diese noch von Belang sind. Dies trifft nicht mehr zu f�r die Gesuche um Gew�hrung der aufschiebenden Wirkung und einer Replikm�glichkeit im bundesgerichtlichen Verfahren. Anders verh�lt es sich mit dem Begehren, es seien die Akten weiterer kantonaler Rechtsmittelverfahren beizuziehen, die einen Bezug zu der vorliegenden Beschwerde aufweisen. Dabei geht es um Folgendes: Die Beschwerdegegnerin 1 hatte f�r die Errichtung des geplanten Geb�udes auf der Parzelle Kat.-Nr. 12577 zuerst den Weg des Baubewilligungsverfahrens eingeschlagen. Sie hatte im Jahr 2003 die koordiniert erlassenen positiven Vorentscheide der kommunalen Baubeh�rde und der zust�ndigen kantonalen Stellen f�r ihr Bauvorhaben erhalten, ebenso wurden ihr im Jahr 2004 die Baubewilligungen im koordinierten Verfahren erteilt. Sowohl gegen die Vorentscheide wie gegen die Baubewilligungen hatten dieselben Beschwerdef�hrer an die Baurekurskommission rekurriert wie im vorliegenden Fall; letztere sistierte die Rekursverfahren auf Gesuch der Bauherrschaft bis auf Weiteres. Im vorliegenden Verfahren beschr�nkten sich die kantonalen Instanzen auf die �berpr�fung des Gestaltungsplans; die Rechtsmittelverfahren bez�glich der konkreten Bewilligungen ruhen weiterhin. Die Beschwerdef�hrer tun nicht dar und es ist auch nicht ersichtlich, weshalb der Beizug der Akten der sistierten kantonalen Verfahren hier erforderlich sein soll. Demzufolge ist der Verfahrensantrag abzuweisen.
1.3 Ebenso kann auf den beantragten Augenschein verzichtet werden. Der rechtserhebliche Sachverhalt geht mit gen�gender Klarheit aus den Akten hervor.
2.1 Die Legitimation zur staatsrechtlichen Beschwerde bestimmt sich ausschliesslich nach Art. 88 OG; sie ist unabh�ngig von der verfahrensrechtlichen Stellung, welche die Beschwerdef�hrer im kantonalen Verfahren eingenommen haben. Verlangt wird eine Beeintr�chtigung in den eigenen rechtlich gesch�tzten Interessen.
Nach der Rechtsprechung zu Art. 88 OG ist der Eigent�mer eines benachbarten Grundst�cks befugt, einen Nutzungsplan mit diesem Rechtsmittel anzufechten, wenn er geltend macht, die Planfestsetzung verletze ihn in seinen verfassungsm�ssigen Rechten, weil dadurch Normen, die auch seinem Schutz dienen, nicht mehr oder in ge�nderter Form gelten w�rden oder weil sie die Nutzung seiner Liegenschaft beschr�nke. Zus�tzlich muss der Nachbar dartun, dass er sich im Schutzbereich dieser Vorschriften befindet, durch die behaupteten widerrechtlichen Auswirkungen des Plans betroffen wird und ein aktuelles praktisches Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Entscheids hat (vgl. BGE 127 I 44 E. 2c S. 46; 125 II 440 E. 1c S. 442 f.; 119 Ia 362 E. 1b S. 364 f.; 118 Ia 232 E. 1a S. 234).
Zur Verfolgung bloss tats�chlicher Vorteile oder zur Geltendmachung allgemeiner �ffentlicher Interessen steht die staatsrechtliche Beschwerde nicht zur Verf�gung (BGE 131 I 386 E. 2.4 S. 390; 125 II 440 E. 1c S. 442, je mit Hinweisen). Die Eigenschaft als Stimmb�rger begr�ndet f�r sich allein noch keine rechtlich gesch�tzte Stellung, die zur Erhebung einer staatsrechtlichen Beschwerde wegen Verletzung verfassungsm�ssiger Rechte legitimieren w�rde (BGE 123 I 41 E. 5c/aa S. 43; vgl. auch BGE 131 I 386 E. 2.3 S. 390).
Im Lichte dieser Kriterien ist die Legitimation der Beschwerdef�hrer zur Verfassungsbeschwerde in der Sache zu pr�fen.
2.2 Die Beschwerdef�hrer beanstanden, der auf das geplante Geb�ude hin massgeschneiderte Gestaltungsplan lasse - im Vergleich zu den allgemein geltenden Vorschriften - ein Mehr an Geb�udeh�he, -l�nge, Geschosszahl und Ausn�tzung zu. Bestimmungen �ber die �usseren Abmessungen der Geb�ude und die Ausn�tzung des Bodens kommt nach der Rechtsprechung auch eine nachbarsch�tzende Funktion zu (vgl. BGE 117 Ia 18 E. 3b S. 20; 113 Ia 468 E. 1b S. 470; Urteil 1P.327/2004 vom 5. Januar 2005, E. 1.2, nicht publ. in: ZBl 107/2006 S. 316). Die Beschwerdef�hrer sind daher grunds�tzlich zur R�ge befugt, sie w�rden durch die entsprechenden planerischen Festlegungen in willk�rlicher Weise benachteiligt. Die Pr�fung im Einzelnen f�hrt zu folgendem Resultat.
2.2.1 Was die H�he betrifft, verglich das Verwaltungsgericht den Baubereich des Gestaltungsplans mit den Vorschriften der Zonenordnung. Im Gestaltungsplangebiet sind f�r den im Dachbereich treppenartig gestalteten Baubereich Flachd�cher vorgeschrieben. Demgegen�ber sind in den Kernzonen in der Regel Schr�gd�cher vorzusehen. Dort kommt zur Geb�udeh�he die Firsth�he hinzu; die Summe wird als Gesamth�he bezeichnet. Auch wenn nach der Grundordnung ein Flachdachbau nicht ausgeschlossen ist, l�sst es sich im konkreten Fall mit dem Willk�rverbot vereinbaren, wenn das kantonale Gericht bei seinem Vergleich die Firsth�he gem�ss Zonenordnung einbezogen hat.
Im angefochtenen Entscheid wird zwar einger�umt, dass die zul�ssige Geb�udeh�he gem�ss Gestaltungsplan punktuell diejenige gem�ss der allgemeinen Zonenordnung �bersteige. Daf�r sei aber die Gesamth�he nach dem Gestaltungsplan niedriger als nach der Grundordnung. Insgesamt w�rden die s�dlich der Seestrasse gelegenen Liegenschaften der Beschwerdef�hrer - nach Auffassung des kantonalen Gerichts - bei der Aussch�pfung von zul�ssiger Geb�ude- und Gesamth�he gem�ss Grundordnung auf jeden Fall l�nger beschattet als durch einen gestaltungsplankonformen Bau. Eine Benachteiligung der Beschwerdef�hrer durch vermehrten Schattenwurf sei folglich nicht ersichtlich.
Dieser nachvollziehbaren Begr�ndung des kantonalen Gerichts verm�gen die Beschwerdef�hrer keine triftigen Argumente entgegenzusetzen. Unbehelflich ist es namentlich, wenn sie die umstrittene Heraufsetzung der Geb�udeh�he um bis zu 1,5 Meter bereits wegen der damit verbundenen Rendite�berlegungen f�r verp�nt und willk�rlich halten. Wesentlich ist, dass die Nachbarn keine �berm�ssige Benachteiligung bez�glich Lichteinfall und Besonnung erleiden. Hingegen verlangt es der verfassungsm�ssige Schutz von Nachbarinteressen nicht, dass eine gleichzeitige Heraufsetzung der Geb�udeh�he und Verk�rzung der Firsth�he im Rahmen eines Sondernutzungsplans nur dann zul�ssig sein soll, wenn sich eine solche Kompensation f�r die Nachbarn insgesamt als vorteilhaft auswirkt.
2.2.2 Im Hinblick auf die nach dem Gestaltungsplan zul�ssige Geb�udel�nge und Ausn�tzung wenden sich die Beschwerdef�hrer im Wesentlichen gegen die Verringerung der Durchsicht von ihren Grundst�cken auf den Z�richsee. Sie gehen von einer Nutzungserh�hung gegen�ber der Grundordnung aus; diese erachten sie als rechtswidrig, weil der Baubereich teilweise auf Konzessionsland liege. Auf einer derartigen Landanlage lasse die kantonale Wasserwirtschaftsgesetzgebung nur eine lockere �berbauung zu; der Baubereich �berschreite die f�r Konzessionsland geltenden Vorgaben.
Dabei machen die Beschwerdef�hrer Folgendes geltend: Geb�ude der Ausmasse wie nach Baubereich m�ssten auf Konzessionsland einen Gew�sserabstand von 18 Metern einhalten und es d�rfe nur 50 Prozent der Seeanstossl�nge �berbaut werden. Diese Vorgaben ergeben sich aus der Richtlinie Nr. 1598/1995 der kantonalen Baudirektion. Diese dient der einheitlichen Umsetzung von � 25 der Konzessionsverordnung vom 21. Oktober 1992 zum Wasserwirtschaftsgesetz (LS 724.211). Die Bestimmung regelt die Voraussetzungen f�r die Erteilung einer Konzessionsbewilligung; danach sind Gesuche unter anderem abzuweisen, wenn die projektierten Bauten auf Landanlagegebiet eine rationelle und �sthetische Gestaltung der Ufer verunm�glichen w�rden.
Demgegen�ber ist es nach dem Verwaltungsgericht fraglich, ob die Ausn�tzung mit dem Gestaltungsplan im Vergleich zur Grundordnung erh�ht worden sei; es liess die Frage aber ausdr�cklich offen. Es sei nicht ersichtlich, inwiefern die Gemeinde mit der Zulassung einer erh�hten Ausn�tzung an dieser Stelle zwischen Bahnlinie und Seestrasse ihr planerisches Ermessen �berschritten oder missbraucht habe. Den genannten Vorgaben der Richtlinie Nr. 1598/1995 mass das Gericht keine Verbindlichkeit f�r die Nutzungsplanung zu. Insoweit m�sse gen�gen, dass der Baubereich den minimalen Gew�sserabstand von 5 Metern gem�ss � 21 Abs. 1 des kantonalen Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni 1991 (WWG/ZH; LS 724.11) einhalte. Das Gericht nahm im Weiteren davon Kenntnis, dass die kantonale Baudirektion die konzessionsrechtliche Bewilligung f�r den mit dem Gestaltungsplan erm�glichten Bau bereits erteilt hatte und dass die Anfechtung dieser Bewilligung Teil der sistierten Rechtsmittelverfahren vor der Baurekurskommission war. Es erachtete jedoch eine �berpr�fung dieser Bewilligung im vorliegenden Verfahren nicht f�r erforderlich, sondern verwies die Beschwerdef�hrer daf�r auf die sp�tere Wiederaufnahme der Verfahren bez�glich der Baubewilligungen.
Soweit das Verwaltungsgericht die Vorbringen der Beschwerdef�hrer inhaltlich gepr�ft hat, halten seine �berlegungen wiederum vor dem Willk�rverbot stand. Es kann hier offen bleiben, inwiefern seeufersch�tzende, bauliche Einschr�nkungen f�r aufgesch�tteten Seegrund auch Interessen der hinterliegenden Nachbarn dienen. Bez�glich der Frage, ob die konzessionsrechtlichen Vorgaben f�r Landanlagen bereits im Rahmen des zur Diskussion stehenden Sondernutzungsplans beachtet werden m�ssen, haben die Beschwerdef�hrer zus�tzlich eine Geh�rsr�ge erhoben; darauf wird zur�ckzukommen sein (vgl. E. 3.3, hiernach).
2.2.3 Im Gegensatz zur Regelung f�r die Kernzone B verzichtet der Gestaltungsplan auf Vorschriften zur zul�ssigen Geschosszahl. Inwiefern die Beschwerdef�hrer dadurch konkret - unabh�ngig von den bereits behandelten Fragen der �usseren Geb�udeabmessungen und der Ausn�tzung - in gesch�tzten eigenen Interessen betroffen sein sollen, tun sie nicht rechtsgen�glich dar (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG). Darauf ist nicht weiter einzugehen.
2.3 Dar�ber hinaus berufen sich die Beschwerdef�hrer auf Ziele und Grunds�tze der Raumplanung. Insbesondere r�gen sie, der Gestaltungsplan verletze Art. 21 Abs. 2 RPG, weil sich die Abweichungen des Gestaltungsplans von der allgemeinen Zonenordnung raumplanerisch nicht begr�nden liessen. Ein solches Vorgehen der Gemeinde missachte gleichzeitig das aus Art. 8 Abs. 1 BV abgeleitete Gebot der Rechtssicherheit, das Willk�rverbot und den verfassungsm�ssigen Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 9 BV). Ausserdem sei mit der Festsetzung des Gestaltungsplans die Regelung von � 220 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Z�rich vom 7. September 1975 (PBG/ZH; LS 700.1) �ber die Ausnahmebewilligungen umgangen worden. Die Bevorteilung der Bauherrschaft durch Schaffung einer Briefmarkenzone verstosse gegen die Rechtsgleichheit. Es liege auch eine willk�rliche Verletzung der kantonal geregelten Stufenfolge der Raumplanung vor. Mit diesen Einw�nden verfolgen die Beschwerdef�hrer einzig �ffentliche Interessen (vgl. BGE 116 Ia 433 E. 2a S. 437; 114 Ia 378 E. 4b S. 381; 106 Ia 329 E. 2a S. 332); dazu sind sie im Rahmen der staatsrechtlichen Beschwerde nicht legitimiert (E. 2.1, hiervor).
2.4 Immerhin beansprucht die Beschwerdef�hrerin 1 die Legitimation zu allen vorstehend behandelten R�gen auch deshalb, weil sie in der Gemeinde stimmberechtigt sei. Es wurde bereits dargelegt, dass die Eigenschaft als Stimmb�rger noch kein rechtlich gesch�tztes Interesse im Sinne von Art. 88 OG zur Verfolgung �ffentlicher Anliegen verleiht (E. 2.1, hiervor). Eine Verletzung des Stimmrechts im Sinne von Art. 85 lit. a OG hat die Beschwerdef�hrerin 1 zu Recht nicht geltend gemacht. Vor Bundesgericht sind keine Fragen strittig, die politische Rechte der Beschwerdef�hrer betreffen. Die R�ge, ein kommunaler Gestaltungsplan, der unbestrittenermassen gar nicht dem fakultativen oder obligatorischen Referendum untersteht, sei inhaltlich rechtswidrig, hat keinen Bezug zur bundesrechtlichen Garantie des Stimmrechts (vgl. BGE 128 I 190 E. 1.2 S. 193; 123 I 41 E. 6b S. 46; Urteil 1P.150/2004 vom 6. September 2004, E. 6.1).
2.5 Als Zwischenergebnis l�sst sich festhalten, dass die in der Sache erhobenen Verfassungsr�gen nicht durchdringen, soweit darauf eingetreten werden kann.
3.1 Ungeachtet der Legitimation in der Sache kann sich ein Beschwerdef�hrer mit staatsrechtlicher Beschwerde gegen die Verletzung von Verfahrensgarantien wenden, deren Missachtung eine formelle Rechtsverweigerung darstellt. Dies trifft grunds�tzlich auf die R�ge der Verletzung des rechtlichen Geh�rs gem�ss Art. 29 Abs. 2 BV zu. Der Vorwurf, die Begr�ndung des angefochtenen Entscheids erweise sich als unvollst�ndig oder fehlerhaft, ist jedoch nicht zul�ssig, wenn dessen �berpr�fung die Legitimation in der Sache voraussetzt (BGE 132 I 167 E. 2.1 S. 168 mit Hinweis).
3.2 Mit der Geh�rsr�ge bringen die Beschwerdef�hrer einerseits vor, im kantonalen Verfahren sei die planerische Notwendigkeit f�r den Gestaltungsplan zu Unrecht nicht kritisch hinterfragt worden. Die Beurteilung des angeblichen Begr�ndungsmangels l�sst sich nicht von der Pr�fung der Sache selbst trennen. Da den Beschwerdef�hrern die Legitimation in der Sache zur �berpr�fung planungsrechtlicher Ziele und Grunds�tze fehlt (E. 2.3), sind sie auch nicht zur Erhebung einer Geh�rsr�ge mit derselben Zielrichtung befugt.
3.3 Anderseits soll mit der Geh�rsr�ge gekl�rt werden, ob die konzessionsrechtlichen Vorgaben f�r Bauten auf Landanlagegebiet bereits im Rahmen des umstrittenen Gestaltungsplans Beachtung finden m�ssen (vgl. E. 2.2.2). Das kantonale Recht schreibt eine Koordination der Konzessionsbewilligung mit der Baubewilligung vor (vgl. � 7 und Anhang Ziff. 1.6.4 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 [BVV; LS 700.6]). Sinngem�ss geht es um die Frage, ob eine Koordinationspflicht im Sinne von Art. 25a Abs. 4 RPG bereits f�r den vorliegenden Gestaltungsplan besteht.
Angebliche Koordinationsm�ngel, die - wie hier - lediglich die Anwendung raumplanungsrechtlicher Bestimmungen ohne engen Sachzusammenhang zum �brigen Bundesrecht betreffen, sind im staatsrechtlichen Beschwerdeverfahren zu beurteilen (Urteil 1A.124/2004 vom 31. Mai 2005, E. 2.3, nicht publ. in: SJ 2005 I S. 529). Dabei kommt Art. 25a RPG nicht ohne Weiteres eine nachbarsch�tzende Funktion zu (vgl. Urteil 1A.124/2004, E. 8.2 in: SJ 2005 I S. 529).
In E. 2.2.2 ist die Legitimation der Beschwerdef�hrer zur Anrufung der materiellrechtlichen Konzessionsvorgaben offengelassen worden. Ebenso erscheint es als fraglich, ob auf die damit verbundene Geh�rsr�ge eingetreten werden kann. Auch diese Frage mag allerdings dahingestellt bleiben, weil die R�ge aus den folgenden Gr�nden ohnehin unbegr�ndet ist.
3.4 Art. 25a Abs. 4 RPG betrifft in erster Linie Bauten und Anlagen, die ihrer Natur nach nur in einem Planungsverfahren erfasst werden k�nnen sowie die Einzonung von Wald. Insbesondere projektbezogene Sondernutzungspl�ne wie solche f�r Strassenbauten, Kieswerke, Deponien, Parkh�user und Einkaufszentren ersetzen in vielen F�llen das Baubewilligungsverfahren oder nehmen es weitgehend vorweg, weshalb sie mit den anderen projektbezogenen Entscheidverfahren wie ein entsprechendes Baubewilligungsverfahren im Detail zu koordinieren sind. Keine verfahrensm�ssige Koordinationsprobleme mit nachfolgenden Bewilligungsverfahren ergeben sich demgegen�ber in der Regel beispielsweise bei Gestaltungspl�nen, welche bloss die Bauweise in einem Teilbaugebiet regeln. Diese Verfahren werden meist vor den Bewilligungsverfahren f�r die einzelnen Projekte durchgef�hrt (Arnold Marti, Kommentar RPG, Z�rich 1999, Rz. 43 f. zu Art. 25a RPG; Bernhard Waldmann/Peter H�nni, Handkommentar zum RPG, Bern 2006, Rz. 73 zu Art. 25a RPG). Die Projektierungstiefe muss f�r die einzelnen Phasen nur soweit gehen, als es f�r die jeweiligen Entscheide notwendig ist. Die Koordinationspflicht will die Grenzen zwischen den einzelnen Rechts- und Sachgebieten �berwinden, nicht aber zwischen den einzelnen Bewilligungsphasen (vgl. unver�ffentlichte Urteile 1P.365/2001 vom 19. September 2001, E. 5c/dd; 1A.230/2005 vom 4. April 2006, E. 4.1 u. 4.2).
3.5 Die Bestimmungen des Gestaltungsplans Seepark enthalten selbst keinen ausdr�cklichen Hinweis auf die teilweise Rechtsnatur des Areals als Konzessionsland. Freilich wird im erl�uternden Bericht zum Gestaltungsplan erw�hnt, dass die kantonale Baudirektion die konzessionsrechtliche Bewilligung erteilt habe. Gleichzeitig wird dort nicht dargelegt, dass diese Bewilligung zufolge des sistierten Rekursverfahrens noch nicht rechtskr�ftig ist. Auf die (unvollst�ndige) Erw�hnung der konzessionsrechtlichen Bewilligung in den Materialien des Gestaltungsplans kommt es indessen im vorliegenden Zusammenhang nicht an. Eine wesentliche Rolle spielt vielmehr der Umstand, dass die Zuweisung von Landanlagegebiet zu einer Bauzone keinen Rechtsanspruch auf eine entsprechende Konzessionsbewilligung verleiht. Aus der von den Beschwerdef�hrern angef�hrten kantonalen Praxis zum WWG/ZH (Baurechtsentscheide Kanton Z�rich [BEZ], 19/1999 Nr. 29) ergibt sich nichts Gegenteiliges (vgl. zum fr�heren Recht BGE 102 Ia 122 E. 2e/f S. 129 f.). Die Bauvorschriften eines Gestaltungsplans bestimmen die zul�ssige bauliche Nutzung bei Konzessionsland nicht in grundlegend anderer Weise voraus als diejenigen der allgemein geltenden Zonenvorschriften. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn das Verwaltungsgericht keine abschliessende �berpr�fung des Gestaltungsplans unter den fraglichen konzessionsrechtlichen Gesichtspunkten vorgenommen oder verlangt hat. Vielmehr haben es die Beschwerdef�hrer hinzunehmen, dass sie daf�r auf das Baubewilligungs- bzw. das diesbez�gliche Rechtsmittelverfahren verwiesen worden sind.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang tragen die Beschwerdef�hrer die Gerichtskosten (Art. 156 Abs. 1 und 7 OG). Sie haben die Beschwerdegegnerin 1 angemessen zu entsch�digen (Art. 159 Abs. 2 und 5 OG). Praxisgem�ss steht der Stadtgemeinde W�denswil, deren Einwohnerzahl mehr als 10'000 betr�gt, keine Parteientsch�digung zu.
Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 4'000.-- wird den Beschwerdef�hrern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
Die Beschwerdef�hrer haben die Baugesellschaft A.________ f�r das bundesgerichtliche Verfahren, unter solidarischer Haftbarkeit, gesamthaft mit Fr. 3'000.-- zu entsch�digen.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Stadt W�denswil und dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, 3. Abteilung, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt.