Source: http://philippjuchli.ch/index.php/news-berichte/51-rechtsprechung-begruendung-einer-sanierungskuendigung
Timestamp: 2019-12-06 01:19:05
Document Index: 170352833

Matched Legal Cases: ['Art. 266', 'Art. 271', 'Art. 271', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE']

Philipp Juchli - Rechtsprechung: Begründung einer Sanierungskündigung (28.08.2017)
Das Bundesgericht ruft zunächst in Erinnerung, dass die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags keine besonderen Kündigungsgründe voraussetzt, aber auf Verlangen zu begründen ist. Die Vertragsparteien sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR; vgl. auch Art. 271a OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 142 III 91 und 140 III 496).
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung verstösst eine Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieterschaft im Mietobjekt verbleibt, besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterschaft, dennoch zu kündigen (vgl. hierzu grundlegend BGE 135 III 112). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, sodass die Vermieterschaft die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird. Dass die Vermieterschaft bereits die nötigen Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat, ist für eine Gültigkeit der Kündigung aber nicht vorausgesetzt. Die Gültigkeit der Kündigung setzt indes voraus, dass bereits im Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt vorliegt, aufgrund dessen abgeschätzt werden kann, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen. Erfolgt eine Kündigung im Hinblick auf ein Projekt, das noch nicht so weit fortgeschritten ist, um diese Frage gestützt auf den Stand des Projekts im Zeitpunkt der Kündigung beurteilen zu können, verstösst sie gegen Treu und Glauben (BGE 140 III 496, 142 III 91).
Zum geltend gemachten Verstoss gegen Treu und Glauben führte das Bundesgericht folgendes aus: Eine mangelnde oder fehlende Begründung führt nicht automatisch zur Treuwidrigkeit der Kündigung, kann allerdings ein Indiz dafür sein, dass an der Kündigung kein schütztenswertes Interesse besteht. Insbesondere wenn der angegebene Kündigungsgrund bloss vorgeschoben und zugleich der wahre Grund nicht feststellbar ist, ist ohne Weiteres von einer Treuwidrigkeit auszugehen (BGE 138 III 59). Die Kündigungsgründe können auch noch im erstinstanzlichen Gerichtsverfahren vorgebracht werden. Selbst ein späteres Nachschieben zusätzlicher Gründe sei unter Vorbehalt des Rechtsmissbrauchsverbots zulässig. In Bezug auf Kündigungen im Hinblick auf Sanierungs- und Umbauarbeiten hielt das Bundesgericht fest, dass ein Mieter ohne hinreichend genaue Auskünfte nicht in der Lage sei, den Realitätsbezug des Projekts und die Belastung einzuschätzen, die ihre Anwesenheit für die Durchführung der beabsichtigten Arbeiten haben würden. Mieter haben deshalb das Recht, eine Begründung zu erhalten, die es ihnen erlauben, innert der 30-tägigen Frist die Chancen einer Anfechung der Kündigung abzuschätzen (BGE 142 III 91).
In Klarstellung seiner bisherigen Rechtsprechung führte das Bundesgericht sodann aus, dass eine Begründung der Kündigung auch dann kein Gültigkeitserfordernis ist, wenn die Kündigung im Hinblick auf Sanierungs- oder Umbauarbeiten erfolgt. In den zitierten Entscheiden erfolgten die Kündigungen jeweils auf Vorrat, womit kein schützenswertes Interesse des Vermieters bestand und weshalb die Kündigungen treuwidrig waren. Der Begründung kommt aber eine erhebliche Bedeutung zu, auch wenn es sich aus rechtlicher Sicht bloss um eine Obliegenheit der kündigenden Partei handle. Besonders bei Sanierungs- oder Umbaukündigungen ist es dem Vermieter, der über ein genügend ausgereiftes Projekt verfügt, im Zeitpunkt der Kündigung ohne Weiteres möglich, die Kündigung genau zu begründen, so dass sich ein Mieter gestützt auf diese Angaben ein Bild machen kann, ob und inwiefern die Anwesenheit des Mieters diese Arbeiten tangieren würde. Werden zur Begründung bloss pauschal Sanierungs- oder Umbauarbeiten angegeben, kann dies ein Indiz dafür sein, dass an der Kündigung kein schützenswertes Interesse bestehe. Vorliegend erkannte das Bundesgericht jedoch, dass im Kündigungszeitpunkt ein Sanierungsprojekt bestanden und die Kündigung deshalb nicht gegen Treu und Glauben verstossen hat.
Kommentar: Eine Sanierungskündigung ist nur dann zulässig, wenn die Fortführung des Mietverhältnisses während den Arbeiten unmöglich wäre bzw. die Anwesenheit des Mieters die Sanierungs- oder Umbaumassnahmen erheblich beeinträchtigen würden. Wichtig ist, dass die Planung der Sanierung bzw. des Umbaus im Zeitpunkt der Kündigung weit fortgeschritten ("ausgereift") ist und dass diese - um Nachteile zu vermeiden - der Mieterschaft konkret (und nicht nur pauschal mit "Sanierungsarbeiten" oder ähnlich) kommuniziert wird, andernfalls der Vermieter riskiert, dass die Begründung der Kündigung als treuwidrig qualifiziert wird oder - bei nachgeschobener Begründung - er in einem allfälligen Gerichtsverfahren trotz Obsiegens die Verfahrenskosten (teilweise) zu tragen hat.