Source: http://www.mdr-recht.de/51181.htm
Timestamp: 2018-02-18 21:42:04
Document Index: 60632512

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 566', '§ 566', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', '§ 676', '§ 676', 'BGH', '§ 558', 'BGH', 'BGH']

RechtsprechungsÃ¼berblick zum Wohnraummietrecht (RiLG a.D. Hubert Blank, MDR 2017, 1161)
Im Anschluss an die RechtsprechungsÃ¼bersichten zum zweiten Halbjahr 2016 (MDR 2017, 369 und MDR 2017, 437) behandelt der vorliegende Beitrag die Rechtsprechung zur Wohnraumiete aus dem ersten Halbjahr 2017. Den Schwerpunkt bilden Miete/MieterhÃ¶hung, Betriebskostenabrechnung und KÃ¼ndigung des VertragsverhÃ¤ltnisses.
Miete/MieterhÃ¶hung
Zuschlag fÃ¼r SchÃ¶nheitsreparaturen
Formularvertragliche Regelung
Beweislast fÃ¼r WohnflÃ¤che im MieterhÃ¶hungsverfahren
Stichtagszuschlag bei Verwendung Ã¤lterer Mietspiegel
Widerruf einer MieterhÃ¶hungsvereinbarung
HÃ¶he der NutzungsentschÃ¤digung bei Vorenthaltung der Mietsache
OrtsÃ¼bliche Miete
Sonstige AnsprÃ¼che des Vermieters bei Weiternutzung der Mietsache nach Vertragsende
Umlage und Abrechnung der Betriebskosten
Gemischt genutzte GebÃ¤ude
Abrechnungsfrist bei vermieteter Eigentumswohnung
HandlungsmÃ¶glichkeiten des vermietenden EigentÃ¼mers
Rechtsfragen der Mietkaution
KÃ¼ndigung, Vertragsbeendigung und RÃ¤umungspflicht
BGH-Grundsatzentscheidung: KÃ¼ndigung einer Mietwohnung zur Deckung eines gewerblichen oder freiberuflichen Bedarfs
KÃ¼ndigungstatbestand "Gewerbebedarf"
Ergebnis im Entscheidungsfall
KÃ¼ndigung zu gemeinnÃ¼tzigen oder karitativen Zwecken
KÃ¼ndigung wegen Betriebsbedarfs
Beweislast fÃ¼r TÃ¤uschung
Mietdifferenzschaden
KÃ¼ndigung einer Wohnung durch GbR als Vermieterin wegen Eigenbedarfs fÃ¼r einen Gesellschafter
BegrÃ¼ndung der EigenbedarfskÃ¼ndigung
Rechtsfolgen bei Verletzung der sog. "Anbietpflicht"
Winterliche RÃ¤um- und Streupflicht
Konkrete Gefahrenlage
Sicherer Hauszugang
Schadensersatz bei vorgetÃ¤uschter Modernisierungsabsicht
Regressverzicht des Versicherers bei grob fahrlÃ¤ssiger Schadensverursachung durch den Mieter
Rechtsnachfolge im MietverhÃ¤ltnis bei mangelnder IdentitÃ¤t zwischen EigentÃ¼mer und Vermieter
Unmittelbare Anwendung des Â§ 566 BGB
Analoge Anwendung des Â§ 566 BGB
Weitere AnwendungsfÃ¤lle
VerÃ¤uÃŸerungskette
Vermietung eines im Eigentum des Alleingesellschafters stehenden GrundstÃ¼cks durch die GmbH
Vermietung eines im Eigentum einer AuÃŸen-GbR stehenden GrundstÃ¼cks durch die Gesellschafter
Vermietung eines im Alleineigentum stehenden GrundstÃ¼cks durch mehrere Vermieter
Vermietung durch einen von mehreren MiteigentÃ¼mern
I. Miete/MieterhÃ¶hung
1. Zuschlag fÃ¼r SchÃ¶nheitsreparaturen
Nach dem Urteil des BGH vom 30.5.2017 kann in einem Wohnungsmietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter neben der Grundmiete und den Betriebskosten einen "Zuschlag" i.H.v. ... fÃ¼r SchÃ¶nheitsreparaturen zu zahlen hat. Eine solche Entgeltabrede sei nicht anders zu bewerten als wenn sogleich eine um diesen Zuschlag hÃ¶here Grundmiete ausgewiesen wÃ¤re. ErgÃ¤nzend fÃ¼hrt der BGH aus, dass der Zuschlag bei spÃ¤teren MieterhÃ¶hungen zur Ausgangsmiete zÃ¤hlt, also als Teil der Grundmiete zu behandeln ist.
2. Rechtzeitigkeit der Mietzahlung
Nach Â§ 556b Abs. 1 BGB ist die Miete â€žzu Beginn, spÃ¤testens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Nach der Rechtsprechung des BGH ist bezÃ¼glich der Rechtzeitigkeit der Leistung zu unterscheiden zwischen der Vornahme der Leistungshandlung und dem Zeitpunkt des Eintritts des Leistungserfolgs (ErfÃ¼llung). Im bargeldlosen Verkehr ist die Leistungshandlung bewirkt mit dem rechtzeitigen Abschluss eines Ãœberweisungsvertrags (Â§ 676a BGB). Hiervon kann der Mieter ausgehen, wenn er seiner Bank einen Ãœberweisungsauftrag erteilt und ein zur AusfÃ¼hrung der Ãœberweisung ausreichendes Guthaben vorhanden oder ein ausreichender Kredit eingerÃ¤umt ist (Â§ 676a Abs. 2 S. 3 BGB). Die bankinterne Bearbeitungszeit (AusfÃ¼hrungsfrist) muss der Mieter nicht berÃ¼cksichtigen.
b) Formularvertragliche Regelung
In zahlreichen MietvertrÃ¤gen ist formularvertraglich geregelt, dass es fÃ¼r die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters ankommt. Nach der Rechtsprechung des BGH zur GeschÃ¤ftsraummiete 3 bestehen gegen die Wirksamkeit der Rechtzeitigkeitsklausel jedenfalls dann keine Bedenken, wenn sie sich â€žauf die Zahlung der laufenden Mietzinsen bezieht und die Parteien zudem Kaufleute sindâ€œ.
Der fÃ¼r die Wohnraumiete zustÃ¤ndige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass diese Rechtsprechung nicht auf die Wohnraummiete zu Ã¼bertragen ist: "Angesichts der schwerwiegenden Nachteile, die der Mieter im Fall des (unverschuldeten) Verlustes der Wohnung als seines rÃ¤umlichen Lebensmittelpunktes zu erwarten hat ... hat der Vermieter kein schutzwÃ¼rdiges Interesse, den Mieter fÃ¼r ZahlungsverzÃ¶gerungen verantwortlich zu machen, die auf Fehlleistungen eingeschalteter Zahlungsdienstleister beruhen."
3. Beweislast fÃ¼r WohnflÃ¤che im MieterhÃ¶hungsverfahren
Bei der Ermittlung der ortsÃ¼blichen Vergleichsmiete kommt es maÃŸgeblich auf die WohnungsgrÃ¶ÃŸe an (Â§ 558 Abs. 2 S. 1 BGB). Diese ist oft unklar, insbesondere bei Wohnungen mit schrÃ¤gen WÃ¤nden. Wird die vom Vermieter behauptete WohnflÃ¤che vom Mieter bestritten, so stellt sich die Frage nach der Darlegungs- und Beweislast. Mit dieser Frage hat sich der BGH bereits in dem Urteil vom 22.10.2014 befasst. Die Entscheidung betrifft eine WohnflÃ¤chenangabe in einer Betriebskostenabrechnung.
HierfÃ¼r gelten nach der Ansicht des BGH folgende GrundsÃ¤tze:
Der Vermieter hat die Darlegungslast hinsichtlich der jeweiligen Gesamt- und EinzelflÃ¤che. Insoweit genÃ¼gt es, wenn der Vermieter konkrete Zahlen benennt. Ein spezifizierter Nachweis -etwa in Form einer WohnflÃ¤chenberechnung- ist nicht erforderlich.
Der Mieter muss die Angaben des Vermieters substantiiert bestreiten. Eine ErklÃ¤rung mit Nichtwissen genÃ¼gt nicht. Dies gilt auch dann, wenn die Ermittlung der WohnflÃ¤che wegen vorhandener DachschrÃ¤gen oder anderer Besonderheiten schwierig ist. Vom Mieter kÃ¶nnen zwar nur solche Angaben verlangt werden, die ihm "mÃ¶glich und zumutbar" sind. (...)
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 08.02.2018 13:03