Source: https://dessein.digital-avocat.fr/publications/recouvrement-de-charges-de-copropriete
Timestamp: 2019-11-17 01:50:57+00:00
Document Index: 90010780

Matched Legal Cases: ["l'article 10", "l'article 14", "l'article 5", "l'article 10", "l'article 10", "l'article 56", "l'article 56", "l'article 19"]

Publié le 02/02/2019 - Mis à jour le 03/02/2019
Que vous soyez un copropriétaire, un syndicat des copropriétaires ou un syndic, Maître DESSEIN vous conseille et vous représente dans l'ensemble de vos démarches et procédures en droit de la copropriété, et notamment en matière de recouvrement de charges.
Quels sont les droits et obligations des copropriétaires sur le paiement de leurs charges de copropriété ?
Chaque copropriétaire à la principale obligation de régler ses charges de copropriété. Un copropriétaire qui ne participe pas aux charges de copropriété met en difficulté financière l'ensemble de la copropriété.
Cette obligation est édictée à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Celui-ci prévoit la participation des copropriétaires à plusieurs catégories de charges de copropriété :
Les charges pour les services collectifs et équipements communs :en fonction de leur utilité pour le copropriétaire ;
Les charges de conservation, d'entretien et d'administrations des parties communes,
La cotisation prévue à l'article 14-2 de la même loi, à verser au fonds travaux (fixée selon les modalités de l'article 5 de la même loi) ;
Les quotes-parts de charges doivent respecter les règlement de copropriété, qui fixe la répartition des charges et qui à une valeur contractuelle entre les copropriétaires et le Syndicat des copropriétaires ;
Les charges extraordinaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : celles liées au recouvrement des charges, aux ventes de lots, aux travaux d'intérêts collectifs sur parties privatives ou encore aux astreintes.
Ces charges sont votées en assemblées générales par de multiples résolutions à différents stades de l'exercice comptable annuel :
Lors du vote du budget prévisionnel de l'exercice suivant, des votes de modification du budget en cours d'exercice ;
Lors du vote de travaux et de leurs modalités de règlement.
En qualité de copropriétaire, celui-ci à le droit de contester ses charges de copropriété, mais n'est pas autorisé à en suspendre le paiement :
En cas de procédure de recouvrement, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 régit l'imputation des charges liées au recouvrement ;
Le copropriétaire doit régler ses charges pendant la procédure de recouvrement en cours.
L'annulation d'une assemblée générale ne dispense pas les copropriétaires de payer leurs charge de copropriété.
Les charges courantes sont exigibles au premier jour de chaque trimestre, sauf décision contraire de l'Assemblée générales. Les charges exceptionnelles sont exigibles dès que la décision de l'Assemblée générale est devenue définitive.
Pour devenir exigibles, les charges doivent être "appelées" par un avis (par lettre simple) du Syndic précisant le montant de la provision.
Avant toute action en justice, l'article 56 du Code de procédure civile oblige toute partie à tenter de résoudre amiablement le litige. Pour cela, le demandeur devra au préalable à toute action, adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas de contestation sur les charges, le copropriétaire devra par cette lettre expliquer la situation au Syndic et solliciter sa régularisation.
A quelles conditions le Syndic peut-il poursuivre un copropriétaire en recouvrement de ses charges ?
Le Syndic a pour obligation de gérer la comptabilité de la copropriété. Lorsqu'un copropriétaire ne règle pas ses charges, le Syndic doit procéder à leur recouvrement.
Il est important de savoir qu'en matière de recouvrement de charges, le Syndic n'a pas besoin d'être autorisé par l'Assemblée Générale. (article 55 de la loi du 10 juillet 1965)
Cependant, si l'action s'achève par la nécessité de procéder à une saisie immobilière des lots du copropriétaire défaillant, alors le Syndic devra être habilité par l'Assemblée Générale pour engager la saisie.
Le Syndic doit d'abord procéder à des relances, puis à une mise en demeure pour satisfaire à l'article 56 du CPC. Cette démarche peut permettre aux deux parties de trouver un accord amiable pour le règlement échelonné des charges.
Si le copropriétaire ne s'exécute pas, alors, le Syndic pourra alors engager une procédure en recouvrement. À défaut, il engagera sa responsabilité pour négligence.
Quels sont les procédures et recours possibles en recouvrement des charges de copropriété ?
Plusieurs juridictions sont compétentes pour connaître des actions en recouvrement de charges de copropriété :
Le Tribunal de Grande Instance sera compétent pour tout litige dont les demandes sont supérieures à 10 000 € ;
Le Tribunal d'Instance sera compétent pour tout litige dont les demandes inférieures à 10.000 € .
Les jugements émanant des Tribunaux d'Instance et de Grande Instance pourront faire l'objet d'une procédure d'appel.
Plusieurs procédures sont possibles pour contester et recouvrer des charges de copropriété :
La procédure classique au fond initiée le plus souvent par le copropriétaire qui entend contester ses charges. La Juridiction compétente dépendra du montant des demandes,
La procédure en référé-provision classique, qui est la procédure de l'urgence et de l'évidence pour le recouvrement des créances fondées en leur principe et non sérieusement contestables (articles 808 et 809 du CPC),
La procédure en injonction de payer devant la Juridiction compétente en fonction du montant de la créance. Cette procédure est rapide et peu onéreuse. Le débiteur aura un mois à compter de la signification de l'ordonnance portant injonction de payer pour la contester par voie d'opposition auprès du Tribunal qui a rendu la décision (article 1405 du CPC),
La procédure accélérée édictée par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui correspond à la sanction prévue en cas de non règlement d'un appel provisionnel de charges. Le Syndic adresse une mise en demeure. Si celle-ci reste infructueuse après un mois, tous les appels provisionnels de l'exercice en cours seront dus. Cette procédure n'est possible que lorsque le budget prévisionnel a été voté lors d'une assemblée générale de l'exercice précédent. Dans ce cas, les appels provisionnels de l'exercice pourront être recouvrés par le Syndic devant le Juge des référés.
A savoir, pour l'application du droit de la copropriété :
Tous litiges nés de l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de son Décret d'application n°67-223 du 17 mars 1967 sont de la compétence des juridictions du lieu de la situation de l'immeuble, (article 61-1 du Décret du 17 mars 1967)
Les actions personnelles nées de la loi du 10 juillet 1965 entre les copropriétaires ou les copropriétaires et le Syndicat se prescrivent par un délai de 10 ans (article 42 de la loi du 10 juillet 1965)
Si l'avocat n'est obligatoire que devant le Tribunal de Grande Instance statuant au fond et la Cour d'appel, la technicité des procédures en recouvrement de charges nécessite l'assistance d'un Professionnel du droit.