Source: http://www.betriebskosten.com/abrechnungszeitraum-fuer-betriebskosten/
Timestamp: 2018-12-10 07:31:10
Document Index: 223381416

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', 'BGH', '§ 7']

Abrechnungszeitraum für Betriebskosten | Wir zeigen was wichtig ist
Der Vermieter hat gemäß § 556 Abs. 3 S. 1 BGB über die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist die Betriebskostenabrechnung den Mietern spätestens zwölf Monate nach Ende des sog. Abrechnungszeitraums zu erteilen.
Der Abrechnungszeitraum im Sinne von § 556 BGB ist demnach der Zeitraum, über welchen die Abrechnung über die Betriebskosten zu erteilen ist. Hierbei muss sich die Betriebskostenabrechnung entsprechend der gesetzlichen Vorgaben auf einen Zeitraum eines Jahres (zwölf Monate) beziehen.
Abrechnungszeitraum muss nicht zwingend dem Kalenderjahr entsprechen
Der Abrechnungszeitraum umfasst somit grundsätzlich 12 Monate. In der Regel entspricht der Abrechnungszeitraum dem Kalenderjahr (01. Januar bis 31. Dezember). Dies ist jedoch nicht zwingend. Der Abrechnungszeitraum kann auch am 01. Juni des Jahres beginnen und am 31. Mai des Folgejahres enden. Hierbei ist jedoch darauf zu achten, dass sich die aus § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ergebende Abrechnungsfrist sodann zeitlich verschiebt.
Vereinbarung eines längeren Abrechnungszeitraums zulässig?
Die Vereinbarung eines längeren Zeitraums kann zwischen den Parteien auch nicht rechtswirksam vereinbart werden, da § 556 Abs. 4 BGB insoweit bestimmt, dass eine zum Nachteil des Mieters getroffene Vereinbarung unwirksam ist. Die Betriebskostenabrechnung über einen längeren Zeitraum birgt für den Mieter häufig die Gefahr, dass die Abrechnung unübersichtlich wird und ihm die Kontrolle der Betriebskosten nachweislich erschwert.
Dementsprechend ist davon auszugehen, dass ein längerer Abrechnungszeitraum nicht wirksam zwischen den Mietparteien vereinbart werden kann, mit der weiteren Folge, dass eine Betriebskostenabrechnung über einen längeren Zeitraum unwirksam wäre und die Zahlungsverpflichtung des Mieters nicht auslöst.
Vereinbarung eines kürzeren Abrechnungszeitraums möglich?
Nach gängiger Rechtsprechung ist die Vereinbarung eines kürzeren Abrechnungszeitraums, z.B. die Vereinbarung eines Zeitraums von 6 Monaten oder einem Vierteljahr in Ausnahmefällen möglich.
Ein Ausnahmefall kann z.B. sein, wenn der Vermieter den Abrechnungszeitraum umstellen möchte, um diesen an den Zeitraum des Versorgers anzupassen (vgl. LG Berlin in GE 2002, 1627). Ebenfalls kommt eine derartige Vereinbarung in Betracht, wenn ein Erstbezug der Wohnräumlichkeiten im Kalenderjahr erfolgt und der Vermieter den Abrechnungszeitraum am Kalenderjahr orientieren möchte. Die Parteien können in diesen Fällen eine kürzen Abrechnungszeitraum rechtswirksam vereinbaren.
Abweichende Abrechnungszeiträume für unterschiedliche Betriebskosten?
Dem Vermieter steht es grundsätzlich frei, alle Betriebskosten in einem Abrechnungszeitraum zusammenzufassen oder für verschiedene Betriebskosten auch unterschiedliche Abrechnungszeiträume zu wählen. Erforderlich hierfür ist allerdings, dass eine dahingehende Vereinbarung existiert. Anderenfalls ist es für ihn nicht möglich, Teilabrechnungen vorzunehmen.
In der Praxis werden unterschiedliche Abrechnungszeiträume häufig bei den sog. kalten Betriebskosten sowie den Heizkosten gewählt. Auch hierbei ist für den Vermieter ein besonderes Augenmerk darauf zu werfen, dass unterschiedliche Abrechnungsfristen zu beachten sind.
Auszug des Mieters während des Abrechnungszeitraums = volle Kostenbelastung?
Zieht der Mieter während des Abrechnungszeitraums aus, so kann der Mieter nur anteilig mit den Betriebskosten belastet werden. In der Abrechnung ist darzustellen, welche Betriebskosten im Abrechnungszeitraum abgerechnet werden sollen, um sodann gleichzeitig den abweichenden Nutzungszeitraum konkret zu benennen und die nur anteilige Kostenbelastung transparent darzustellen.
Nach welchem Prinzip werden die Kosten dem Abrechnungszeitraum zugeordnet?
Es kommen unterschiedliche Kriterien in Betracht, nach welchem der Vermieter die jeweiligen Betriebskosten dem Abrechnungszeitraum zuordnen kann. Nach dem sog. Leistungsprinzip ist eine Rechnung für z.B. die Müllkosten für das Jahr 2012, die dem Vermieter jedoch erst im Jahr 2013 zugeht, dem Abrechnungszeitraum 2012 zuzuordnen. Der Ansatz orientiert sich somit an den in Anspruch genommenen bzw. verbrauchten Leistungen. Nach dem sog. Abflussprinzip wiederum sind die Betriebskosten dem jeweiligen Abrechnungszeitraum danach zuzuordnen, wann die Rechnungen bezahlt wurden. Entscheidend sind hierbei somit die Zahlungsausgänge.
Nach gängiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes steht dem Vermieter insoweit ein Wahlrecht zu (vgl. BGH in WuM 2008, 223).
Diese Wahlmöglichkeit ist dem Vermieter aufgrund der zwingenden Vorschriften der Heizkostenverordnung bei der Abrechnung der Heizkosten sowie der Warmwasserkosten genommen. Gemäß §§ 7 Abs. 2, 8 Abs. 2 Heizkostenverordnung gehören zu den abzurechnenden Kosten, „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe“. Mithin ist bei der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach dem sog. Leistungsprinzip zu verfahren (LG Hamburg, ZMR 2009, 530).