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Timestamp: 2019-11-13 03:06:20+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 1123', 'art. 68', 'art. 9', 'arte 1', 'arte 2', 'art.68', 'art.1123', 'art. 68', 'art. 68', 'art. 68', 'art. 1118', 'art.1118', 'art.1123', 'art.1123', 'art.68', 'sentenza ', 'art. 68', 'art. 68', 'art. 68', 'art 9', 'art. 68']

Struttura originaria per calcolo fabbisogno - EDILCLIMA
Struttura originaria per calcolo fabbisogno
Messaggio da peritopistoia » lun lug 25, 2016 13:19
Mi trovo a dover fare nuova tabella millesimale per un edificio composto da 17 U.I..
Al piano terreno sono presenti 2 attività commerciali: un bar ed un concessionario auto (zona vendita esposizione + officina) peraltro distaccati dal centralizzato ormai da anni.
Ho in mano le planimetrie dello stato originario ovvero quando è stato construito il fabbricato e mi rendo conto che l'autosalone ha ampliato se pur di poco (sostanzialmente ha "allungato" circa 1,2 metri il profilo inglobando un marciapiede) con una struttura completamente a vetri.
Poichè devo fare riferimento allastruttura originaria per il calcolo del fabbisogno (e di conseguenza per calcolarmi i millesimi) devo considerare questa attività al netto dell'ampliamento ?
Oppure mi devo riferire allo stato originario solo per quanto riguarda le stratigrafie ?
La contabilizzazione era già stata progettata e realizzata 2 anni fa: contabilizzazione diretta con nuove colonne montanti e nuovi impianti a collettori.
Ci siamo resi conto, monitorando i consumi degli ultimi 3 anni, che l'appartamento sopra all'autosalone (nel cui controsoffitto passano TUTTE le colonne montanti che poi si distribuiscono nel vano scala) consuma 1/3 degli altri appartamenti, a dimostrazione del fatto che le dispersioni ci sono .. eccome !
Vi chiedo: secondo voi devo in qualche modo "correggere" qualcosa ?
Gli latri condomini sono TUTTI incavolati neri perchè pensano che la proprietà abbia manomesso il contabilizzatore (NON E' COSI' !) .. come mi devo comportare ?
Messaggio da NoNickName » lun lug 25, 2016 13:36
L'ha inglobata così perchè gli piaceva, oppure il marciapiede è stato ceduto e quindi si è provveduto ad una pratica edilizia, oppure è stato sanato?
Se non incorpori l'ampliamento, lui beneficierà di uno sconto sul riscaldamento, oltre ad aver probabilmente effettuato un abuso edilizio.
Ragionando per assurdo, se io compro due appartamenti adiacenti, butto giù il muro divisorio, rialloco i volumi e vendo l'appartamento più piccolo, tu come procederesti? Secondo lo stato originario o secondo lo stato di fatto?
Anche nella compilazione dell'APE/AQE/ACE il soggetto certificatore è tenuto a compilare l'attestato basandosi sullo stato di fatto dell'edificio.
Messaggio da peritopistoia » lun lug 25, 2016 16:13
NoNickName ha scritto: L'ha inglobata così perchè gli piaceva, oppure il marciapiede è stato ceduto e quindi si è provveduto ad una pratica edilizia, oppure è stato sanato?
La situazione è urbanisticamente a posto (almeno credo !) sono anni che è così, ma di questo mi informerò !
Per il resto dunque mi sembra di capire che devo procedere secondo lo stato di fatto per quanto attiene alla gemoetria del fabbricato .. ma mi devo riferire alle strutture originarie (senza eventuali cappotti, cambio infissi e/o controsoffitti realizzati negli anni) per la determinazione del fabbisogno !? è giusto ?
Messaggio da NoNickName » lun lug 25, 2016 16:23
Le indicazioni degli esperti in materia suggeriscono il calcolo del fabbisogno in funzione dell’edificio come realizzato in origine. Ciò significa che il calcolo dei millesimi non è richiesto ogni qual volta siano fatti interventi all’interno di una singola unità immobiliare, come per esempio la sostituzione degli infissi. Attenzione però che per il calcolo dei consumi involontari o per il calcolo del rendimento di generazione si deve fare riferimento alle condizioni vigenti dell’edificio poiché la contabilizzazione tiene conto ovviamente della situazione attuale e non di quella originale.
Messaggio da peritopistoia » lun lug 25, 2016 16:38
E' sul "gli esperti ... "suggeriscono"" che vado nei matti .. io la vedo esattamente come te NoNickName.
A tal proposito però, non sono riuscito a trovare alcun riferimento in merito, ma alcuni miei colleghi mi hanno letteralmente "preso per il ****" quando ho detto che c'è una sorta di libertà in merito a come considerare l'edificio (se nel suo stato originario o nello stato attuale - va da se che se fai il calcolo secondo lo stato attuale devi modifcarem ad ogni intervneto milgiorativo, la tabella millesimale - se la modifica comporta un miglioramento > 20%) mi hanno detto: "leggeiti la norma perchè è scritto chiaro che ci si debba rifare allo stato originario del fabbricato".
Ora io la norma me la sono letta (può darsi che mi sia sfuggito) ma non l'ho trovato da nessuna parte !!!
Se è come dici tu (e come la vedo io) .. non sarebbe più semplice fare un lavoro unico facendo la fotografia dllo stato attuale .. anzichè dover fare doppio lavoro: lo stato originario per il fabbisogno e lo stato attuale per i consumi involontari?
Unico inconveniente (egoisticamente) è quello di dover rifare eventualmente le tabelle se ......
Messaggio da NoNickName » lun lug 25, 2016 17:29
No, il fabbisogno in teoria dovrebbe essere sempre in diminuzione, mai in aumento, con il passare del tempo, perchè tutti gli interventi sull'involucro devono essere migliorativi.
Dunque il fabbisogno calcolato ex-ante è sempre il più alto e quindi cautelativo.
Messaggio da peritopistoia » lun lug 25, 2016 17:40
NoNickName ha scritto: No, il fabbisogno in teoria dovrebbe essere sempre in diminuzione, mai in aumento, con il passare del tempo, perchè tutti gli interventi sull'involucro devono essere migliorativi.
Mi sono perso .. PERDONAMI !
Se io ho una sitauzione nella quale su 10 appartamenti 4 hanno già fatto interventi migliorativi e 6 no ed io faccio il calcolo sullo stato attuale considerandone dunque 4 "isolati" (chi con gli infissi sostituti, chi con il cappotto e chi con un controsoffitto isolato) e gli altri 6 li consdiero per come sono (ovvero senza alcun intervento migliorativo) .. cosa sbaglio ???
Messaggio da SimoneBaldini » lun lug 25, 2016 18:29
Il fabbisogno incide sulla quota involontaria ed è per questo che viene valutato al costruito. Però se esistono interventi condominiali io ne terrei conto, se sono singoli interventi quali infissi a meno che non li abbiano fatti tutti io non li conteggio.
Nel caso tu abbia la contabilizzazione diretta non incide nemmeno su quanto è la quota involontaria ma solo su come ripartire quella misurata.
Messaggio da Foxtrot » lun lug 25, 2016 18:42
Che diatriba infinita!
In realtà nell'attuale 10200 non è scritto da nessuna parte se utilizzare lo stato originario o quello attuale. Il CTI caldeggia lo stato originario, così è scritto sul commento alla norma. Sulla 10200 in revisione per il calcolo dei millesimi è scritto chiaramente (è poi così chiaro?) stato originario (+interventi su parti comuni+aggiornamenti+innovazioni) mentre per il fabbisogno globale è scritto "stato attuale". Se vuoi il mio parere gli interventi dei singoli condomini (sugli infissi per esempio, o la coibentazione interna) non li considero. Mentre considero gli interventi su parti comuni autorizzati in assemblea.
Ultima modifica di Foxtrot il mar ott 04, 2016 17:25, modificato 1 volta in totale.
Messaggio da peritopistoia » lun lug 25, 2016 18:54
SimoneBaldini ha scritto: Il fabbisogno incide sulla quota involontaria ed è per questo che viene valutato al costruito. Però se esistono interventi condominiali io ne terrei conto, se sono singoli interventi quali infissi a meno che non li abbiano fatti tutti io non li conteggio.
Ciao SimoneBaldini e grazie per la risposta.
Cosa intendi per interventi condominiali ?
Scusa se approfitto ma davvero questa contabilizzazione per me è uno scoglio "duro da digerire" .. per fortuna ci sono forum come questi.
- Condominio 20 U.I. (2 delle quali discattacate - esercizi commerciali piano terreno) la caldaia fa solo riscaldamento, l'ACS è indipendente per ogni appartamento.
- 3 anni fa abbiamo rifatto le colonne montanti nuove (PP verde isolate conformemente al DPR 412 - posate entro strutture realizzate ad hoc .. cartongesso per intenderci)
- abbiamo installato contabilizzatori di calore diretti e rifatto tutti gli impianti interni con collettore
- ognuno ha il suo termostato (a tal proposito io vorrei prevedere le valvole termostatiche per garantire omogenità .. anche su questo punto mi trovo a discutere con altri colleghi che mi dicono che non servono )
- alcuni condomini hanno ristrutturato i loro appartamenti mettendo infissi nuovi (anche B.E. e/o controinissi esterni)
Io ora devo prevedere quanto necessario all'adeguamento al 102 che secondo me consiste nel:
- installare contabilizzatore di calore in CT (attualmente mancante);
- installare valvole termostatiche su ogni radiatore (ho esposizioni completamente diverse nell'arco del giorno anche per lo stesso appartamento);
- non prevederei un lavaggio visto che l'impianto è nuovo;
e fin quì direi tutto .. ok .. poi però:
- trattamento acqua (addolcitore) ?????
- fare la nuova tabella millesimale ?????
Potresti (brevemente) dirmi come ti comporteresti ?
Come strutturesti il calcolo UNI 10200 ?
Le unità immobilairi al piano terra .. le considero ??
Messaggio da peritopistoia » lun lug 25, 2016 18:58
Foxtrot ha scritto: Che diatriba infinita!
In realtà nell'attuale 10200 non è scritto da nessuna parte se utilizzare lo stato originario o quello attuale. Il CTI caldeggia lo stato originario, così è scritto sul commento alla norma. Sulla 10200 in revisione per il calcolo dei millesimi è scritto chiaramente (è poi così chiaro) stato originario (+interventi su parti comuni+aggiornamenti+innovazioni) mentre per il fabbisogno globale è scritto "stato attuale". Se vuoi il mio modesto parere io gli interventi dei singoli condomini (sugli infissi per esempio, o la coibentazione interna) non li considero. Mentre considero gli interventi su parti comuni autorizzati in assemblea.
Ok Foxtrot ! Grazie.
Dunque devo fare 2 situazioni:
1- originario per il calcolo dei millesimi;
2- attuale per il fabbisogno globale (che se non capisco male inficia sui consumi involontari e sui dati per il prospetto previsionale)
Messaggio da NoNickName » lun lug 25, 2016 19:58
peritopistoia ha scritto: 1- originario per il calcolo dei millesimi;
Messaggio da Foxtrot » lun lug 25, 2016 20:14
Entrambi stabiliscono la quota di involontario (i millesimi la ripartiscono e il fabbisogno globale la quantifica). Ti consiglio di cercare nel forum, ci sono discussioni infinite su questo argomento.
Messaggio da peritopistoia » lun lug 25, 2016 20:26
Mi documento in maniera più approfondita e cerco di chiarirmi le idee.
Messaggio da SimoneBaldini » lun lug 25, 2016 21:06
Il tuo caso è ancora piu' semplice devi calcolare solo i millesimi per ripartire la quota involontaria, nella contabilizzazione diretta la misuri l'energia involontaria. Quindi io andrei di stato originario e valuterei eventualmente solo i miglioramenti condominiali (sottotetto per intenderci o cappotto dell'intero immobile).
Messaggio da Foxtrot » lun lug 25, 2016 21:50
Sì con la norma 2016 la percentuale per il calcolo dei QInv si applica sull'energia in uscita dal generatore. La norma attuale contiene il clamoroso e fuorviante errore dell'utilizzo del fabbisogno globale di energia utile che ha portato a valutazioni palesemente errate della quota involontaria.
Messaggio da Marcus » dom lug 31, 2016 11:31
e questa metodologia da quale norma la ricavi?
Messaggio da Marcus » dom lug 31, 2016 12:51
La questione dello "stato originario", andrebbe a mio avviso trattata in modo più approfondito di quanto non ho visto fare fino ad oggi, in quanto è una di quelle questioni che potrebbero dare adito a cause, e nel caso in cui si vada davanti al giudice bisognerebbe sapere cosa dire. Dico la mia interpretazione della questione, chi ha da aggiungere qualcosa lo faccia.
La UNI 10200 ad oggi dice espressamente che i calcoli vanno eseguiti secondo le procedure indicate dalle UNI 11300, le quali nascono per la certificazione energetica e considerano palesemente solo lo stato di fatto, quindi di riflesso anche la UNI 10200 dovrebbe considerare solo lo stato di fatto. A mio avviso non ci sono dubbi interpretativi sulla UNI 10200.
Ad oggi la UNI 10200 non ha mai fatto menzione di "uno stato originario". Poi è vero che la revisione UNI 10200 del 2016 ha introdotto una tabella dove si parla di stato originario, ma ad oggi deve ancora essere approvata, e chissà se quella tabella resterà così, o se invece tale postilla non sparisca misteriosamente a seguito di pressioni economiche. Certo è che ai venditori di infissi fa enormemente comodo che lo stato da considerare sia quello attuale, se cambio gli infissi, oltre a diminuire il consumo indiretto diminuisco anche i millesimi, che dentro un condominio, si sa, da anche più soddisfazione del mero ritorno economico.
Passando invece al Codice Civile, il combinato disposto tra Art. 1123 e Art. 68 delle Dispo. Att. c.c. potrebbe far propendere per lo stato originario.
Infatti l'art. 1123, che dispone la ripartizione delle spese per il riscaldamento, sancisce che le spese per la conservazione dei beni comuni vanno ripartiti in base al valore della proprietà di ciascun condomino. Le spese per il godimento di un bene vanno invece ripartite in base all'uso che ciascun condomino può farne, tipico caso in cui rientra l'impianto di riscaldamento condominiale. Ora l'art. 68 delle Dispo. Att. c.c., dice che:
"Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice,il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare. ".
Il punto da chiarire è quindi le disposizioni dell'Art. 68, che dicono espressamente di non considerare i miglioramenti, si applicano solo ai millesimi di proprietà o anche a quelli che riguardano l'uso che ciascun condomino può farne del bene comune.
Il mio modesto parere è che non si applichino, in quanto l'Art. 68 sembra fare esplicito riferimento a quei miglioramenti che potrebbero modificare il valore dell'immobile, ad esempio pavimenti in marmo, e che quindi in assenza di tale precisazione aumenterebbero i millesimi di proprietà. Resta pertanto solo il vincolo che le spese per il riscaldamento vengano ripartite in base all'uso, che non è in contraddizione con il metodo della UNI 10200.
In conclusione, salvo modifiche che verranno introdotte dalla UNI 10200 : 2016, ancora da approvare, ad oggi lo stato da considerare è a mio avviso lo stato di fatto.
Messaggio da Foxtrot » dom lug 31, 2016 23:55
La tendenza (alla luce del nuovo decreto e delle prossima 10200) sembra quella di appiattire le differenze tra le unitá più disperdenti e quelle meno disperdenti. Capisco i tuoi ragionamenti Marcus ma in virtù di ciò e anche del fatto che un comportamento di un singolo non può creare un aggravio (anche economico) ad altri credo sia corretto utilizzare lo stato originario sugli infissi ed ogni altra opera di coibentazione non approvata dal condominio.
Ultima modifica di Foxtrot il mar ott 04, 2016 17:27, modificato 1 volta in totale.
Messaggio da SimoneBaldini » lun ago 01, 2016 09:56
Non tutto è scritto nelle norme, fin dall'uscita della 10200:2013 si è sempre propenso per lo stato originario, un po' per la logica che ho esposto e un po' per semplicità e omobeneità di calcolo. A proposito di contestazioni, io vedo piu' facile contestare uno stato attuale che uno stato originario, ci sono migliaia di micro interventi sopravvenuti in 50 anni di vita di un immobile, intanto la definizione della struttura esatta, la valutazione degli infissi, l'isolamento di pareti singole verso nord ecc... Pensiamo solo al discorso dell'isolamento ad intercapedine dove in buona parte col tempo si è seduto e ha creato un pt, se lo fai allo stato attuale devi individuarlo e valutarlo, ma non solo, a me capita spesso (praticamente sempre) di chiedere piantine ecc.. mai una volta che durante il sopralluogo mi vengano date, è già buono trovare in casa qualcuno ed io per forza di cose entro in tutti gli appartamenti. Il decreto nel bene o nel male (lo vedremo) ha detto che ogni assemble puo' fare come crede alla fine cioè io per ora calcolerò i miei fabbisogni ne verificherò la differenza poi in assemblea decideranno se usarli o inventarsi altro.
Messaggio da girondone » lun ago 01, 2016 10:21
quoto sull originario ( ci metteri grandi lavori condominiali tipo cappotto isolam solaio ecc)
sul fatto che calcoli e poi fai decidere ok
io non ho ancora capito se servirà calcolarli tutti o basta prendere a "naso" due probabili con il famoso 50% di diff
Messaggio da Raffa1 » lun ago 01, 2016 11:10
girondone ha scritto: io non ho ancora capito se servirà calcolarli tutti o basta prendere a "naso" due probabili con il famoso 50% di diff
Copio incollo art. 9:
"... o laddove siano comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio o l’edificio polifunzionale superiori al 50 per cento, ..."
Cosa ti fa pensare che potrebbe servire a calcolarli tutti? Per soddisfare questa condizione basta che la differenza sia accertata tra due u.i. del condominio. Non vedo come si potrebbe leggerla diversamente. Mi sfugge qualcosa?
Messaggio da SimoneBaldini » lun ago 01, 2016 11:18
Cosa ti fa pensare che potrebbe servire a calcolarli tutti? Per soddisfare questa condizione basta che la differenza sia accertata tra due u.i. del condominio. Non vedo come si potrebbe leggerla diversamente.
Puoi fare anche a campione questa prova, ma poi in assemblea come fanno a decidere un metodo alternativo se non hanno in mano un previsionale secondo UNI 10200 su cui confrontarsi? A mio avviso il tecnico incaricato deve redigere il previsionale secondo 10200, verificare che ci sia o meno la differenza del 50% e a qual punto in assemblea potranno decidere se utilizzare la 10200 o altro metodo. Altrimenti ci riduciamo al solito discorso, vuoi spendere 2000 euro per fare il progetto oppure troviamo un tecnico che con 200 euro ci fa' la relazioncina confrontando due appartamenti e facciamo quello che vogliamo senza sapere nemmeno di cosa è la differenza tra i due metodi in termini pratici?
Messaggio da girondone » lun ago 01, 2016 11:48
succederà esattamente questo
almeno che non si becca qualcuno attento che capisc cosa va a suo vantaggio e poi convinca gi altri a votare di fare come dici te
Messaggio da Foxtrot » lun ago 01, 2016 14:57
Occorre prima capire se per applicare la 10200 (e la relativa modifica dei millesimi) quando questa non sia obbligatoria serva la maggioranza assoluta o l'unanimità. Nel secondo caso direi che quando la norma non è obbligatoria non sará mai applicata.
Messaggio da Marcus » mar ago 02, 2016 01:46
ragazzi, sento che prendete decisioni secondo coscienza, secondo semplicità, ecc. non va bene, si tratta di procedure opinabili e al giudice importa poco delle vostre coscienze, a lui interessa solo che si siano fatti i calcoli rispettando leggi e norme
Messaggio da Marcus » mar ago 02, 2016 11:52
Oggi scopro che esiste anche uno scorcio di un chiarimento del CTI/UNI sulla 10200, ove consiglierebbero di utilizzare lo stato originario, e consultabile al link: http://www.uni.com/index.php?option=com ... temid=2612
"Proprio i millesimi di riscaldamento – secondo quanto dettagliato dalla UNI 10200, così come conosciuti nel mondo degli amministratori di condominio – sono i millesimi di potenza termica installata o i millesimi di fabbisogno. Nel caso le singole unità immobiliari siano dotate di termoregolazione, il prelievo di calore è effettuato in proporzione al fabbisogno di energia termica utile e pertanto i sopra citati consumi involontari sono ripartiti in base ai millesimi di fabbisogno che sono calcolati secondo le specifiche tecniche UNI/TS 11300 (parte 1 e parte 2). A tal proposito, è da precisare che le indicazioni degli esperti in materia suggeriscono il calcolo del fabbisogno in funzione dell’edificio come realizzato in origine. Ciò significa che il calcolo dei millesimi non è richiesto ogni qual volta siano fatti interventi all’interno di una singola unità immobiliare, come per esempio la sostituzione degli infissi. Attenzione però che per il calcolo dei consumi involontari o per il calcolo del rendimento di generazione si deve fare riferimento alle condizioni vigenti dell’edificio poiché la contabilizzazione tiene conto ovviamente della situazione attuale e non di quella originale."
Messaggio da NoNickName » mar ago 02, 2016 13:38
Marcus ha scritto: Oggi scopro che esiste anche uno scorcio di un chiarimento del CTI/UNI sulla 10200,
E buongiorno. Bastava leggere il mio post sopra del 25/7.
Messaggio da Marcus » mar ago 02, 2016 16:47
NoNick, si ma non è un chiarimento del CNI, c'è scritto chiaramente che si tratta di un suggerimento... peraltro detto in modo ambiguo:
"A tal proposito, è da precisare che le indicazioni degli esperti in materia"
chi sono questi esperti in materia? Non sono loro? e quindi perchè parlano in terza persona? L'indicazione è loro o di altri che la danno a quale titolo?
"suggeriscono il calcolo del fabbisogno in funzione dell’edificio come realizzato in origine"
suggeriscono che diavolo significa? Va fatto in quel modo oppure no? E se andava fatto in quel modo perchè non lo hanno scritto sulla UNI 10200 visto che loro ne sono l'organo tecnico
Insomma le solite comiche all'Italiana
bisognerebbe quindi capire se questo suggerimento ha valore legale davanti ad un giudice oppure se gettano il sasso nello stagno e poi se ne lavano le mani
Messaggio da Foxtrot » mer ago 03, 2016 01:44
Marcus, mi pare evidente che se la tendenza, cioè l'uso e la consuetudine (pratiche stabilite dall'ordinamento italiano) siano quelli di utilizzare lo stato originario (almeno per gli infissi) sarà chi utilizza lo stato attuale a doverne rendere conto in caso di contestazione ed a relazionarne le motivazioni.
Ultima modifica di Foxtrot il mar ott 04, 2016 17:29, modificato 1 volta in totale.
Messaggio da girondone » mer ago 03, 2016 10:05
non è scritto nella norma ( e in teoria credo non lo faranno nella nuova)
perchè è una questione di legge / codice civile e una norma non dovrebbe/ potrebbe dire una cosa del genere
così dicono "gli esperti"
Messaggio da Marcus » mer ago 03, 2016 14:56
Foxtrot ha scritto: Marcus, mi pare evidente che se la tendenza, cioè l'uso e la consuetudine (pratiche stabilite dall'ordinamento italiano) siano quelli di utilizzare lo stato originario (almeno per gli infissi) sarà chi utilizza lo stato attuale a doverne rendere conto in caso di contestazione ed a relazionarne le motivazioni. Quando dico in coscienza intendo dopo aver analizzato tutti gli aspetti, normativi, deontologici e la prassi ordinariamente seguita.
la "tendenza" di cui parli non esiste, i tecnici sulla questione si sono spaccati in 2 parti, una metà applica lo stato originario e l'altra lo stato di fatto. E comunque non è che se una maggioranza sbaglia quello che fanno assume valore legale. Altrimenti dovremmo sostenere che se in italia tutti rubano il furto è legale.
Inoltre le cause, in base alla legge italiana si possono sempre fare. Chiunque può chiamare in causa qualunque tecnico, che dovrà rispondere e giustificare il proprio operato al giudice indipendentemente da quale metodo ha usato (originario o stato di fatto). Tu applichi lo stato originario e magari ti fa causa un condomino che ha speso migliaia di euro per cambiare gli infissi e vuole che siano considerati, io applico lo stato di fatto e magari mi fa causa il condomino che non li ha cambiati perchè dice che lo sto penalizzando senza motivo.
In entrambi i casi dovremo andare davanti al giudice a chiarire il perchè e il percome.
Se la tua struttura giustificativa è quella di sostenere davanti al giudice che esiste un metodo consigliato da presunti esperti non meglio identificati, allora buona fortuna.
A me personalmente, ad oggi, mi sembra più sostenibile la posizione di applicare lo stato di fatto in quanto le norme utilizzate si riferiscono comunemente allo stato di fatto, e perchè a tutt'oggi non esiste uno straccio di norma scritta che dica testualmente di dover fare riferimento allo stato originario.
Messaggio da Foxtrot » mer ago 03, 2016 19:19
Ti ripeto, l'uso e la consuetudine è quello di utilizzare lo stato originario. Alcuni, una minoranza, utilizzano lo stato di fatto. In assenza di norma l'uso e la consuetudine acquisiscono valore legale e sono previsti dall'ordinamento giuridico italiano. Quindi mi sento più tutelato ad utilizzare tale stato anche in virtù di quello che ho già espresso in precedenza. Comunque non credo che in nessuno dei due casi sia fuori legge.
Messaggio da Marcus » gio ago 04, 2016 03:18
mah, voglio fare un passo avanti considerando la questione dal tuo punto di vista, ma sempre esaminandola dal punto di vista giuridico
Allora, volendo essere più obiettivi possibile, se io applico lo stato di fatto sto trasgredendo qualche norma UNI? Non mi sembra in quanto in realtà sto solo applicando integralmente sia la UNI 10200 sia le 11300, queste ultime, cui la 10200 rimanda, ricordiamo che contemplano solo lo stato di fatto come base su cui eseguire i calcoli. Quindi lo stato di fatto è sinonimo di applicazione integrale delle norme vigenti senza eccezioni, e quindi, davanti al giudice, non si può essere accusati o incriminati di nulla dal momento che non si è trasgredita alcun punto delle norme.
Se invece io considero lo stato originario sto applicando una eccezione rispetto alla procedura di calcolo prevista dalle norme UNI 11300.
Una eccezione deve essere suffragata da qualche cosa altrimenti sto commettendo un errore di calcolo.
Ora a suffragio di questa eccezione alla procedura standard della UNI 11300 cosa abbiamo? Una presunta consuetudine e una nota di chiarimenti del CNI pubblicata anche sul sito dell'UNI la quale dice che secondo gli esperti ci sono delle motivazioni che potrebbero rendere preferibile lo stato originario. E' sufficiente a giustificare una deroga alla procedura di calcolo indicata dalla UNI 11300?
Le conclusioni giuridiche sono quindi a mio avviso 2
1) Lo stato di fatto è una applicazione integrale della UNI11300 quindi non necessita di giustificazioni a supporto, lo stato originario è una applicazione in deroga alla UNI 11300 quindi necessita di una valida giustificazione a supporto
2) parlerò con un mio amico avvocato per sapere se la nota di chiarimenti del CNI ha il valore giuridico sufficiente a supportare la suddetta applicazione in deroga
la mia conclusione è quindi che: potrebbero essere validi entrambi i metodi se l'indicazione del CNI ha valore sufficiente (non è infatti detto che uno escluda l'altro), se invece l'indicazione CNI non avesse valore legale varrebbe solo il metodo dello stato di fatto.
Messaggio da KIAC » lun ago 29, 2016 14:46
Quoto in toto quanto scritto da Marcus, io ho da sempre considerato lo stato di fatto per il calcolo dei millesimi di riscaldamento. Partecipo alle assemblee di condominio al momento della presentazione delle tabelle millesimali in modo da spiegare il metodo di ripartizione UNI10200 e illustrare la diagnosi energetica e gli interventi migliorativi possibili.
La prima domanda che mi viene posta dai condomini che hanno fatto degli interventi a casa loro è se sono stati presi in considerazione, nessuno invece si lamenta di essere sfavorito da questa valutazione. Ci sono delle realtà in cui l'unica soluzione per le unità sfavorite è quella di sostituire gli infissi o insufflare l'intercapedine, vogliamo limitare anche questa possibilità? non mi sembra che vada incontro allo spirito del risparmio energetico. Inoltre non si sfavorisce nessuno perchè di fatto il fabbisogno totale diminuisce, seppur di poco, quindi chi non ha fatto nulla continuerà a pagare come prima anche con i millesimi aumentanti.
Ci sono situazioni in cui non si ha memoria di come era in origine l'edificio o di installazioni di doppi serramenti o doppi vetri fin da subito (per scelte di capitolato solo di alcuni condomini)
Tutti questi discorsi comunque moriranno dal momento che il DL141 di fatto annulla del tutto il valore della UNI10200. Per la mia esperienza il 99% dei casi (per non dire il 100% si trova nella condizione di scarti almeno pari al 50%) quindi ci verrà chiesto di fare una diagnosi e un'asseverazione e di mantenere le tabelle così come sono sempre state. Vorrei solo capire da dove nasce il confronto del fabbisogno al mq e non al mc dal momento che si riscalda un volume e non un pavimento. Di questo nemmeno il super team riunitosi d'emergenza ha eccepito? In questo caso il confronto dovrei farlo in base all'edificio così come costruito (ammesso di riuscire a scoprirlo) ma nemmeno di questo viene fatto cenno. Io solo sconcertata e amareggiata per l'ennesima presa per il .... all'italiana, non so come fare con le pratiche già iniziate o già commissionate dai condomini. Che casino...tanto siamo sempre noi in prima linea che ci mettiamo la faccia.
Messaggio da Foxtrot » lun ott 10, 2016 16:09
Marcus ha scritto: mah, voglio fare un passo avanti considerando la questione dal tuo punto di vista, ma sempre esaminandola dal punto di vista giuridico
Altra puntata dell'eterna diatriba tra stato originario e stato attuale.
Porrei l'attenzione sull'art.68 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Nella fattispecie il richiamato art.1123 del codice civile cita:
Chi utilizza la situazione attuale (per esempio con nuovi infissi e coibentazioni all'interno dell'unità immobiliare) rischia tanto.
Ovviamente gli interventi migliorativi sulle parti comuni devono invece essere considerati.
Altro discorso il "fabbisogno termico" sul quale calcolare le differenze del 50% tra unità. Lì, dato che si parla di fabbisogno termico e non di ripartizione di spesa, deve essere considerato lo stato attuale, così com'è.
Messaggio da Marcus » mer nov 02, 2016 22:41
L'applicazione di un articolo del codice civile, nato e sviluppato in un'epoca in cui la contabilizzazione non esisteva, e cercare poi di applicarlo all'ultima norma esistente in tema di contabilizzazione del calore per cercare di dipanarne i punti poco chiari mi sembra sinceramente una forzatura.
Tu fai una applicazione retroattiva del cc ma che è inadatta ad essere applicata a posteriori. Intanto perchè c'è un difetto di sensibilità dello strumento normativo originario che nel tempo si è evoluto, volerlo utilizzare per forza è come voler tarare un calibro utilizzando un metro, è' come voler giocare a biliardo con le pa**e da bowling dicendo che, siccome sul tavolo non c'entrano, mi chiariscono che bisogna giocare in pista. E' una procedura tecnicamente e giuridicamente errata.
E vengo al merito della questione, la disposizione del codice civile 1123 è un principio che, applicato al riscaldamento, aveva senso quando la contabilizzazione non c'era. Con valvole sempre aperte in tutto l'edificio, allora si che dovevi fare riferimento all'uso potenziale che all'epoca veniva correttamente ricavato dalla potenza delle piastre radianti, non c'era altro modo.
Ma nel momento in cui metti le valvole termostatiche e ripartitori, la condizione delle spese proporzionali all'uso, in linea di principio è soddisfatta sempre. Il millesimo in più o in meno sposta di poco nell'ambito dei conteggi finali, il grosso della torta è il consumo volontario.
In teoria si poteva fare riferimento direttamente ai mq o ai mc degli appartamenti per il calcolo dei nuovi millesimi, come proposto dal 141, a mio avviso il metodo era anche più giusto, e questo non avrebbe invalidato il disposto del cc, perchè la ripartizione della spesa sarebbe sempre avvenuta in base all'uso di ciascuno grazie al consumo volontario.
Quindi comunque calcoli i nuovi millesimi il cc giuridicamente è sempre soddisfatto. La proporzionalità tra spesa e consumo c'è sempre.
Il cc poi non ha mai chiesto di spaccare il capello in quattro e di mettersi a calibrare la ripartizione con il bilancino da orefice, anche perchè a voler essere seri l'errore insito nella contabilizzazione e ancor più nella ripartizione, è superiore alla variazione che si avrebbe considerando o meno gli infissi, il cc chiede solo una ripartizione proporzionale, che rispettando la UNI 10200 sicuramente hai.
Quindi a mio avviso, scomodare il cc è un cavillo giuridico apparente che non trova applicazione, la ripartizione delle spese per il riscaldamento oggi nasce e muore con la UNI 10200, da cui si torna alla mia precedente osservazione sulla sua applicazione integrale
Messaggio da Foxtrot » gio nov 03, 2016 00:40
1) L'art. 68 del codice civile è stato riformato nel 2012, non nell'ante guerra.
2) Non vedo quale norma dovrei scomodare dato che l'art. 68 riguarda proprio la riforma del condominio.
Cercavi un appiglio normativo. Ce l'hai.
Messaggio da Marcus » ven nov 04, 2016 20:26
Foxtrot ha scritto: 1) L'art. 68 del codice civile è stato riformato nel 2012, non nell'ante guerra.
non capisco di cosa ti arrabbi
oggi sono stato ad un convegno sull'argomento e anche in questa occasione illustri giuristi e magistrati hanno mostrato diversi dubbi di interpretazione e perpressità su più di un argomento, compreso questo
beato te che hai solo certezze
in ogni caso applicando in modo estensivo il cc si perverrebbe ad una conclusione diversa da quella che hai formulato tu.
Infatti l'art. Art. 1123 del cc (Ripartizione delle spese) dice: Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
a stretto rigore l'uso dell'impianto di riscaldamento il singolo condomino lo attua solo sul consumo volontario e non sul consumo involontario, infatti quest'ultimo rappresenta le spese comuni che vanno sostenute per rendere poi utilizzabile quel bene in modo differenziato in base all'uso che ciascuno può farne. Quest'ultimo andrebbe quindi ripartito in base a quanto stabilito dall'art. 1118 :
ossia in base ai millesimi di proprietà, cosa che peraltro riterrei giusta anche dal punto di vista tecnico ma purtroppo in netto contrasto con il D.Lgs. 102 e la UNI 10200.
Il punto è che UNI 10200 e cc non sono conciliabili, inutile fare salti mortali
Messaggio da Foxtrot » sab nov 05, 2016 01:27
Il titolo dell'art.1118 è DIRITTO DEI PARTECIPANTI SULLE COSE COMUNI. Quello dell'art.1123 è RIPARTIZIONE DELLE SPESE. Direi che qui si stanno ripartendo delle spese.
Per la ripartizione delle spese dell'art.1123 vengono utilizzati i millesimi secondo l'art.68.
Non mi arrabbio, tranquillo.
Messaggio da Marcus » dom nov 06, 2016 12:04
Foxtrot, vorrei però precisare che la mia posizione non è quella di dire che si fa in un un modo anzichè in un altro, ma di prendere atto che ci sono delle contraddizioni tra CC e norma UNI 10200 che non sono a mio avviso sanabili con delle interpretazioni individuali ( sebbene suffragate da anta o da cni) perchè potrebbero essere errate.
Tu pensi che esista una posizione prevalente e sostenibile, io penso che questa posizione ad oggi non esista e che per questa ragione probabilmente entrambi i metodi sono da ritenere validi, almeno fino a quando non ci sarà una sentenza che dica il contrario oppure esca una nuova versione della UNI che prenda atto di queste contraddizioni sanandole.
Quindi questa conversazione la sto facendo per puro spirito accademico, ciò non toglie che sia a mio avviso interessante sviscerare questi aspetti, purchè venga fatto con serenità e pacatezza.
Voglio quindi aggiungere un altro tassello alla questione, e quindi mi sono andato a leggere in modo approfondito gli articoli del CC richiamati.
Ora sebbene gli articoli di attuazione siano stati modificati nel 2012, mi sembra che l'art. 68 non abbia subito grandi modifiche rispetto alla versione precedente.
Se si decide quindi che il cc abbia una valenza bisogna quanto meno capire la ratio del cc secondo cui gli articoli richiamati sono stati emanati, se non si vuole farne un uso improprio mischiano le pere con le patate e poi pesando tutto assieme.
A me sembra che la ratio del cc sull'argomento ripartizioni parta tutta dall'Art. 1123 che alla fine fornisce 2 direzioni fondamentali:
Il primo comma specifica che le spese per la conservazione e il godimento delle cose comuni (fruite indistintamente da tutti i condomini) sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Il secondo comma stabilisce un principio di equità: se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. In questo secondo caso è da notare che non si dice di fare riferimento al valore della proprietà di ciascuno.
Questa distinzione comporta che il "valore" da attribuire ad un immobile sia solo il valore materiale dell'immobile ossia quello che serve per definire le tabelle di proprietà. Relativamente al godimento dei beni da ripartire in base all'uso il cc non prevede nessuna tabella e non prevede quindi nessuna modalità per valorizzare tale uso, stabilisce solo un principio appunto di equità.
Di conseguenza ritengo che anche l'art. 68 delle dispos. di att. del cc vada applicato solo alle tabelle di proprietà, che sono le uniche previste dal cc e che sono le uniche che fuoriescono dal valore (materiale) dei singoli appartamenti. Del resto la precisazione del non considerare: canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione rientra bene in questa logica, in sostanza il cc sta dicendo che i millesimi vanno calcolati in base al valore dell'immobile ma che se un appartamento ha i pavimenti d'oro massiccio, pur avendo un valore di acquisto maggiore, questo fatto non modifica il valore dei millesimi di proprietà.
Tutto ciò premesso per il godimento del servizio di riscaldamento resta solamente il principio che la ripartizione delle spese vada eseguita in base all'uso che ciascuno può farne. Poi spetta alle norme tecniche di settore stabilire l'entità di questo uso, da questo punto di vista le tabelle del riscaldamento vanno quindi inquadrate come una invenzione della norma UNI 10200 e non del cc, per cui non vedo altre possibilità di interferenza da parte del cc sulla definizione dei millesimi per il riscaldamento.
L'ulteriore dimostrazione di questa circostanza è che per lunghissimo tempo i millesimi per il riscaldamento sono stati calcolati in base alla potenza termica installata. E' storia che ogni volta che i radiatori venivano cambiati era necessario rifare le tabelle del riscaldamento perchè giustamente cambiava l'uso potenziale che quel condomino poteva farne e quindi il suo godimento. Ora cambiare i radiatori, secondo il cc, è chiaramente un miglioramento dell'appartamento, se l'art. 68 (che esisteva) andava applicato in teoria non sarebbe mai stato necessario rifare le tabelle del riscaldamento, che invece sono sempre state aggiornate e quindi il relativo miglioramento (aumento potenza radiante) veniva considerato eccome
Messaggio da Foxtrot » mer nov 09, 2016 15:12
Marcus ha scritto: Foxtrot, vorrei però precisare che la mia posizione non è quella di dire che si fa in un un modo anzichè in un altro, ma di prendere atto che ci sono delle contraddizioni tra CC e norma UNI 10200 che non sono a mio avviso sanabili con delle interpretazioni individuali ( sebbene suffragate da anta o da cni) perchè potrebbero essere errate.
Il secondo comma del 1123 riguarda le spese a consumo ed è corretto che se uno consuma di più paghi di più, nulla a che fare con il consumo involontario.
Era chiaro che quando si aumentava la potenza installata questa venisse considerata anche perchè fino a ieri non c'era alcuna distinzione tra consumo volontario e involontario venendo quest'ultimo di fatto scaricato tutto sulla quota a consumo.
Ti chiedo una cosa Marcus. Ma gli unici interessati a questo argomento siamo noi?
A me pare un nodo cruciale per evitare possibili contestazioni che, su questo hai ragione, qualsiasi decisione uno prenda, ci saranno comunque.
Messaggio da Marcus » mer nov 09, 2016 16:41
penso che siano interessati anche gli altri.
E' che abbiamo sviscerato tutto lo sviscerabile e anche di più, per cui non restano tante domandi da porsi, basta leggere questo topic
Scherzi a parte, ho partecipato a 3 convegni sull'argomento e valutazioni così approfondite non ne ho sentite
Messaggio da girondone » mer nov 09, 2016 17:13
e cmq ad oggi si fa come si vuole
Messaggio da davidemorcy » ven nov 18, 2016 16:23
Se vi può interessare di recente ho partecipato ad un convergo ANACI dove tal Avvocato Riccio (amico e consulente di Socal) sostiene che il calcolo dei millesimi va fatto SULLO STATO ORIGINARIO DELL' EDIFICIO, AL NETTO DI INTERVENTI SU PARTI COMUNI.
L'eventuale deroga art 9 comma 5 lettera d) Dlgs 141/2016 (FAMOSO 50%) va fatta INVECE SULL' EDIFICIO REALE, OVVERO SULLO STATO DI FATTO.
Messaggio da mat » ven nov 18, 2016 16:55
Come diceva Mina? Parole, parole, parole...
e intanto in questo bailamme qualunque condomino è libero di fare contestazioni sul nostro operato, col rischio di trovare appigli qua e là nelle tante voci che si inseguono. Non c'è che dire, possiamo ascrivere anche la disciplina della contabilizzazione a pieno titolo tra le tante ADM del nostro mestiere...
Nello specifico della deroga, l'unica differenza che vedo tra considerare stato reale invece di stato originale + parti comuni per la discriminante del 50%, è che se per caso i proprietari delle unità immobiliari più sfavorite si sono coibentati a loro spese il proprio immobile (esempio cambiando infissi o coibentando pareti o soffitti dall'interno) rischiano di veder sfumare la deroga, e viceversa se a coibentare sono stati quelli delle unità favorite, vedere introdotta la possibilità di deroga. Soltanto io trovo illogica la cosa, o sono in buona compagnia?
Messaggio da SimoneBaldini » ven nov 18, 2016 18:47
Soltanto io trovo illogica la cosa, o sono in buona compagnia?
Sei in buona compagnia, come ho già detto qui si cercano le mele bacate non accorgendosi che l'albero è malato. Piu' si va nel dettaglio piu' è contestabile qualsiasi cosa, a questo punto non so piu' nemmeno io cosa sia meglio per tutti. La contabilizzazione serve inevitabilmente per sensibilizzare gli sprechi, senza quella avremmo testine tutte a 5 o smontate, ma farsi s...e mentali su questioni che vanno ad influire per qualche decina di euro su dei riparti è veramente deleterio per noi tecnici che per i condomini.
Messaggio da Foxtrot » sab nov 19, 2016 00:42
mat ha scritto: Come diceva Mina? Parole, parole, parole...
Anche al convegno che ho assistito io, un tizio del CTI distingueva i due fabbisogni, quello per il calcolo dei millesimi (un fabbisogno "giuridico" che deve sottostare al codice civile ecc.) ed il "fabbisogno termico" citato per la deroga (un fabbisogno "reale" e quindi calcolato sullo stato di fatto"). A me sembra corretto anche se il "rischio" è proprio quello che dice Mat.
Anche se è un rischio marginale: in un intero condominio ci sarà sempre il poverello con gli infissi vecchi che abita all'ultimo piano o al primo e ci sarà sempre il fortunato al piano intermedio con infissi performanti.
Messaggio da Marcus » dom nov 20, 2016 12:23
davidemorcy ha scritto: Se vi può interessare di recente ho partecipato ad un convergo ANACI dove tal Avvocato Riccio (amico e consulente di Socal) sostiene che il calcolo dei millesimi va fatto SULLO STATO ORIGINARIO DELL' EDIFICIO, AL NETTO DI INTERVENTI SU PARTI COMUNI.
sì, c'ero anch'io a quel convegno, non è che Riccio abbia portato molta chiarezza, tra l'altro come motivazione ha addotto una interpretazione personale del codice civile (art. 68 norme di attuazione) che però a mio avviso si applica solo alle tabelle di proprietà e non ai millesimi di ftu che sono una invenzione della UNI 10200 non prevista dal codice civile
Messaggio da Marcus » dom nov 20, 2016 12:28
condivido Mat, tra l'altro non comprendo la logica che chi ha più millesimi termici in quanto maggiormente esposto non possa vedere riconosciuta una riduzione dei medesimi nel momento in cui mettesse in atto strategie per diminuire tale soggezione termica