Source: https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quarto/titolo-iii/capo-i/sezione-i/art1489.html
Timestamp: 2020-08-12 09:50:32+00:00
Document Index: 81135400

Matched Legal Cases: ['art. 1489', 'art. 1482', 'art. 1489', 'art. 1489', 'art. 1480', 'art. 1286', 'art. 1453', 'art. 1453', 'art. 1453', 'art. 1453', 'art. 373', 'art.1494', 'art. 362', 'art. 364', 'art. 1489', 'art. 1489', 'sentenza ', 'art. 1489', 'sentenza ', 'art. 1489', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1489', 'sentenza ', 'art. 1489', 'sentenza ', 'art. 1489', 'sentenza ', 'art. 1489', 'art. 1489', 'sentenza ', 'art. 1489', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1489', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1489', 'sentenza ', 'art. 1489', 'art. 1489', 'sentenza ', 'art. 1489', 'art. 2922', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1489', 'sentenza ', 'art. 1489', 'sentenza ', 'art. 1489', 'sentenza ', 'art. 1489', 'sentenza ', 'art. 1489', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1489', 'sentenza ', 'art. 1489', 'sentenza ', 'art. 1489', 'sentenza ', 'art. 1489', 'sentenza ', 'art. 1489', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1489', 'sentenza ', 'art. 1489', 'sentenza ', 'art. 1489', 'art. 1489', 'sentenza ', 'art. 1489', 'sentenza ', 'art. 1489', 'art. 1488', 'art. 1489', 'sentenza ', 'art. 1489', 'sentenza ', 'art.19', 'art 19', 'art 19', 'art 19', 'art. 46', 'art. 1489', 'art. 1489', 'art. 1489', 'art. 8', 'art. 29', 'sentenza ', 'art. 1483', 'art. 1490', 'art. 1489', 'art. 1483', 'art. 1480', 'art. 1480', 'sentenza ', 'art. 1489', 'art. 1489', 'art. 1483', 'art. 1489', 'art. 1489', 'art. 1489', 'art. 1489', 'art. 1489', 'sentenza ', 'art. 1489', 'art. 1489', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 5', 'art. 2643', 'art. 1489', 'sentenza ']

Art. 1489 codice civile - Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi - Brocardi.it
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Articolo 1489 Codice civile
Dispositivo dell'art. 1489 Codice civile
Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali(1) [1027] o personali [1599](2) non apparenti(3) che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480(4).
(1) Ad esempio il diritto di servitù (1027 c.c.) o di usufrutto (978 c.c.). La norma non si riferisce ai diritti reali di garanzia che ricadono nella previsione dell'art. 1482 del c.c..
(2) Ad esempio, il diritto al godimento di un immobile in qualità di locatario (1571 c.c.).
(3) Il vincolo è non apparente quando per il suo esercizio non sono necessarie opere (beni materiali o attività umane) visibili e permanenti (v. 1061 c.c.). Ciò significa che la tutela prevista dalla norma opera solo se il compratore non poteva avere contezza visiva della limitazione.
(4) La norma accomuna la c.d. evizione limitativa all'evizione parziale ma si tratta di due figure diverse: nella seconda il diritto del terzo incide sul piano quantitativo, nella prima sul piano qualitativo.
La norma è conseguenza del fatto che il compratore ha diritto ad un godimento pieno e libero del bene che acquista (1470, 1476 c.c.).
Spiegazione dell'art. 1489 Codice civile
Diritto alla risoluzione del contratto
Poiché il venditore doveva trasferire la piena proprietà della cosa venduta, è senza dubbio inadempiente se la cosa venduta è gravata da un diritto di superficie o da uso, usufrutto o abitazione, o se il suolo venduto è gravato da servitù di non edificare o di non edificare oltre un certo limite.
In tal caso il compratore che ignorò tali oneri o diritti reali o personali non apparenti, poiché ingiustamente vede diminuito il libero godimento della cosa, atteso l'inadempimento del venditore, già per l'articolo 1453 cod. civ. ha diritto alla risoluzione del contratto.
Poiché però la risoluzione del contratto è in favore della parte adempiente e contro il venditore inadempiente, l'art. 1489 cod. civ. autorizza altresì il compratore a chiedere, invece della risoluzione, semplicemente una proporzionale riduzione del prezzo, analogamente a quanto dispone l'art. 1480 cod. civ. in caso di evizione parziale.
Attesa la frequente instabilità dei valori, e potendo il compratore avere interesse a tenere la cosa, pur mutilata com'è, in pena dell'inadempimento del venditore, lo obbliga la legge a subire la scelta del compratore.
Facoltà di scelta del compratore
La facoltà di scelta del compratore si esaurisce con la dichiarazione comunicata al venditore.
Dichiaratagli la volontà di risolvere il contratto, non puo più optare in un secondo momento per la riduzione del prezzo: arg. art. 1286
Veramente per l'art. 1453 cod. civ. nei contratti sinallagmatici, quando uno dei contraenti ha chiesto in giudizio l' adempimento può in un secondo momento chiedere la risoluzione: ma questa disposizione eccezionalmente favorevole al creditore, questo eccezionale prolungamento della normale facoltà di scelta non può consentirsi al compratore di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi. Il venditore cui è stata dichiarata la richiesta di riduzione di prezzo ha ormai messo l'animo in pace e non ha più fatto quanto era in lui per trovare altro compratore. Egli si è affidato alla dichiarazione del compratore, e non deve subire ulteriori molestie. D'altra parte il caso contemplato dall'art. 1453 cod. civ. è ben diverso, poiché l'art. 1453 cod. civ. contempla l'inadempiente il quale per solo fatto di non aver adem-piuto dimostra che non ne ha avuto la possibilità e la volontà e quindi in certo modo è agevolato dal mutamento di domanda della controparte che, avendolo citato per l'adempimento, in un secondo momento chieda la risoluzione. Tanto ciò è vero che quando è stata chiesta in primo momento la risoluzione non si può chiedere in un secondo momento l'adempimento: art. 1453 cod. civ.
Perciò il compratore che ha chiesto la riduzione non puo successivamente domandare la risoluzione.
Per la stessa ragione, se il compratore ha chiesto la risoluzione non può, in un secondo momento optare per la riduzione.
È verosimile che il venditore convenuto in giudizio per la risoluzione avrà già provveduto a trovare altro compratore: ed avrebbe perciò ingiusto danno dal mutamento di domanda da parte del compratore.
Per la vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi si osservano, in quanto applicabili, gli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488 cod. civ.
Sospensione del pagamento del prezzo
Il pericolo che gli si faccia valere un usufrutto o una servitù a lui ignota, autorizza il compratore a sospendere il pagamento del prezzo.
La domanda giudiziale di chi vanta l'usufrutto, la servitù od altro diritto reale o personale, obbliga il compratore a chiamare in causa il venditore.
Della vantaggiosa transazione del compratore può trarre profitto il venditore.
Venditore e compratore possono aumentare o diminuire gli effetti della garanzia, meno che per la responsabilità del venditore per il fatto proprio.
Infine, se il compratore ha acquistato a suo rischio e pericolo, non ha nemmeno diritto alla restituzione di parte del prezzo.
343 I venditore deve garantire anche la libertaà della cosa venduta da oneri o da diritti di terzi non dichiarati nel contratto (art. 373).
Questa regola è già contenuta nell'art.1494 del codice vigente ed è stata ugualmente prevista dalla Commissione reale (art. 362 del progetto del 1936); ma l'ho voluta più correttamente formulare con riferimento, in via generale, ad ogni cosa, potendosi ammettere che un peso reale gravi anche sulla cosa mobile (esempio, gli oggetti di valore artistico). Ho poi richiamato, non soltanto le servitù, ma qualsiasi onere o diritto reale o personale non apparente, che diminuisca il libero godimento della cosa e che sia opponibile al compratore.
Costui, se non ha conosciuto al momento dell'acquisto gli oneri o i diritti non dichiarati, può, quando ne scopra la esistenza, domandare la risoluzione del contratto ovvero una riduzione del prezzo.
L'ipotesi si ricollega tanto alla garanzia per evizione quanto all'inadempimento del venditore: ed infatti la norma citata estende ad essa l'art. 364 e cioè il regolamento della vendita di cosa parzialmente altrui.
Massime relative all'art. 1489 Codice civile
Cass. civ. n. 16795/2018
Nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la conoscibilità del vincolo urbanistico gravante sulla cosa, idonea ad escludere la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c., deve essere valutata in concreto, alla luce della natura del vincolo medesimo e della possibilità per l'acquirente di avvertire la necessità di compiere una verifica. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di merito che, in relazione a un contratto preliminare di vendita di un immobile gravato da un vincolo di destinazione urbanistica che ne prevedeva l'utilizzo come alloggio del proprietario o del custode degli adiacenti capannoni industriali - vincolo non risultante direttamente dalle previsioni del P.R.G., ma soltanto da una nota delle norme tecniche di attuazione -, non aveva ritenuto sussistente la responsabilità del promittente venditore, sebbene questi, a fronte dell'apparente ordinaria destinazione residenziale dell'edificio, avesse taciuto del tutto circa l'esistenza del vincolo).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 16795 del 26 giugno 2018)
Cass. civ. n. 22363/2017
Nella vendita di cosa gravata da onere reale, la responsabilità del venditore, ex art. 1489 c.c., è esclusa solo nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa oppure si tratti di onere apparente ovvero trascritto o espressamente menzionato nell’atto di trasferimento dell’immobile al terzo, non essendo a tal fine sufficiente una clausola generica o di mero stile.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 22363 del 26 settembre 2017)
Cass. civ. n. 25357/2014
La responsabilità del venditore di un immobile affetto da irregolarità edilizia, ai sensi dell'art. 1489 cod. civ., non può essere invocata dal compratore che fosse edotto della difformità al momento dell'acquisto.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 25357 del 28 novembre 2014)
Cass. civ. n. 22343/2014
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 22343 del 22 ottobre 2014)
Cass. civ. n. 14324/2014
In tema di compravendita, l'evizione totale o parziale si verifica solo quando l'acquirente sia privato, in tutto o in parte, del bene alienato, mentre, nell'ipotesi in cui, inalterato il diritto nella sua estensione quantitativa, risulti inesistente la servitù attiva che il venditore abbia dichiarato nel contratto, si determina, al pari dell'ipotesi di esistenza di una servitù passiva non dichiarata, la mancanza di una "qualitas fundi", con conseguente applicazione dell'art. 1489 cod. civ., estensivamente interpretato, il quale, oltre ai rimedi sinallagmatici della risoluzione e della riduzione del prezzo, consente anche il solo risarcimento del danno.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14324 del 24 giugno 2014)
Cass. civ. n. 8500/2013
Nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore ai sensi dell'art. 1489 cod. civ. è esclusa tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, perché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità. Ne consegue che la garanzia di cui trattasi è esclusa quando le limitazioni erano effettivamente conosciute dall'acquirente (anche solo per l'apparenza dello "jus in re aliena"), applicandosi la presunzione legale che il compratore, a conoscenza dei pesi, abbia accettato il bene con quelle limitazioni, senza che rilevi la dichiarazione del venditore della inesistenza di pesi od oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell'affidamento.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8500 del 8 aprile 2013)
Cass. civ. n. 3464/2012
L'art. 1489 c.c., sulla vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di terzi non trova applicazione con riferimento al pagamento di oneri derivanti da procedimenti di regolarizzazione urbanistico-edilizia, dei quali il venditore abbia fatto menzione nell'atto di compravendita, trattandosi di pesi che non limitano il libero godimento del bene venduto.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3464 del 6 marzo 2012)
I vincoli paesaggistici, inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati nelle forme previste hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia "erga omnes", come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché i vincoli in tal modo imposti, a differenza di quelli inseriti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile, secondo l'art. 1489 c.c., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore, che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto.
Cass. civ. n. 24055/2008
L'evizione totale o parziale si verifica solo quando l'acquirente sia privato in tutto o in parte del bene alienato ovvero il diritto trasferito perda le sue caratteristiche qualitative o quantitative, mentre se la privazione riguardi esclusivamente limitazioni inerenti il godimento del bene o imposizioni di oneri che lascino integra l'acquisizione patrimoniale trova applicazione l'art. 1489 cod. civ riguardante i vizi della cosa venduta. (Nel caso di specie la Corte ha ritenuto che la mancanza della facoltà d'uso della corte condominiale comune, come area destinata a posto macchina scoperto per i condomini, prevista espressamente nel trasferimento immobiliare, non potesse integrare l'azione di garanzia per evizione parziale).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 24055 del 25 settembre 2008)
Cass. civ. n. 4786/2007
In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile. In mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4786 del 28 febbraio 2007)
Cass. civ. n. 976/2006
L'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dall'onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 976 del 19 gennaio 2006)
Cass. civ. n. 21384/2005
In tema di vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi (art. 1489 c.c.) l'apparenza degli oneri e dei diritti è equiparata, ai fini dell'esclusione della responsabilità del venditore, alla conoscenza effettiva, a condizione che essa risponda a requisiti di precisione, univocità e chiarezza che possono porre l'acquirente in grado di tener conto della reale situazione dell'immobile. A tal fine per apparenza si intende la facile riconoscibilità, pertanto con riferimento a diritto personale di garanzia, è sufficiente a rendere apparente il diritto ogni indizio che lo renda facilmente conoscibile da un uomo di media diligenza. (Nella specie, relativa a vendita forzata di immobile locato, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso la tutela dall'aggiudicatario in quanto l'esistenza della locazione era da questi conoscibile mediante consultazione sia della relazione di stima, sia della perizia tecnica redatta da un geometra nel corso della procedura esecutiva).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 21384 del 4 novembre 2005)
Cass. civ. n. 13496/2005
Il vincolo di (temporanea) inalienabilità di immobile di edilizia convenzionata è di carattere apparente, in quanto connaturato al bene, sicché in caso di vendita esso è conoscibile dall'acquirente anche se non dichiarato dal venditore, non trovando in tal caso applicazione l'art. 1489 c.c., che ha riguardo alla diversa ipotesi di cosa venduta gravata da oneri reali o personali non apparenti, e non è invocabile quando ad essere taciuto è un vincolo derivante da norma imperativa. (Nell'enunziare il suindicato principio la S.C. ha ritenuto infondata la doglianza del ricorrente, che lamentava l'erroneità del rigetto da parte dei giudici di merito della domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto la proprietà superficiaria di appartamento realizzato in regime di edilizia convenzionata, e recante clausola con la quale la promittente venditrice garantiva la libertà dell'immobile da vincoli ed oneri pregiudizievoli).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 13496 del 23 giugno 2005)
Cass. civ. n. 19812/2004
La garanzia, prevista dall'art. 1489 c.c., per gli oneri reali o personali gravanti sulla cosa venduta, è in via analogica applicabile anche al contratto preliminare di compravendita.
La presunzione assoluta di conoscenza del vincolo di inedificabilità gravante su un immobile ha efficacia erga omnes quando esso sia stato imposto dalla legge o da un atto avente portata normativa, quale il piano regolatore, nel quale il vincolo sia stato inserito. Quando invece il vincolo risulti imposto in forza di uno specifico provvedimento amministrativo, stante il carattere particolare, e non generale e normativo, dell'atto impositivo, può presumersene la conoscenza solo da parte del proprietario del bene, che, quale soggetto interessato, può venirne a conoscenza con l'ordinaria diligenza, ma non anche da parte del compratore, il quale quindi può far valere nei confronti del venditore l'obbligo di garanzia derivante dall'art. 1489 c.c.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 19812 del 4 ottobre 2004)
Cass. civ. n. 7294/2003
In tema di esecuzione per espropriazione forzata, qualora l'immobile aggiudicato risulti gravato da diritti reali non apparenti né indicati negli atti della procedura, senza che l'aggiudicatario sia a conoscenza della situazione reale, deve riconoscersi a questo non il diritto a far valere la garanzia per evizione, limitata al solo diritto di proprietà, ma a far valere le garanzie di cui all'art. 1489 c.c. secondo le regole comuni, tenuto conto che tali regole incontrano una deroga nella vendita forzata solo con riguardo alla garanzia per vizi, esclusa dall'art. 2922, primo comma, c.c.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7294 del 13 maggio 2003)
Cass. civ. n. 11867/2000
Il venditore non è tenuto a prestare la garanzia per gli oneri e i diritti di godimento dei terzi che gravano la cosa venduta, quando detti oneri e diritti, siano stati menzionati nel contratto o comunque conosciuti dall'acquirente.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11867 del 8 settembre 2000)
Cass. civ. n. 14226/1999
Se nel contratto definitivo di compravendita il venditore abbia espressamente garantito la destinazione edificatoria del suolo compravenduto, specificando l'indice di edificabilità, il compratore, appresa l'esistenza di un vincolo urbanistico di inedificabilità che riduca la cubatura realizzabile sull'area (nella specie, parte dell'area era risultata attraversata da una strada del Piano particolareggiato), può avvalersi, essendo anche il vincolo non agevolmente riconoscibile per effetto delle asserzioni del venditore, della garanzia prevista dall'art. 1489 c.c., in materia di cosa gravata da oneri non apparenti; non ricorre, infatti, l'ipotesi del vizio redibitorio, che attiene alla materialità del bene compravenduto ed al suo modo di essere nella realtà materiale, bensì l'ipotesi di onere a favore di terzo gravante sulla res vendita, che consiste in un vincolo giuridico incidente sul godimento del proprietario e sul suo diritto.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14226 del 17 dicembre 1999)
Cass. civ. n. 2856/1995
Nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi la responsabilità del venditore ai sensi dell'art. 1489 c.c., è esclusa tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate la loro esercizio, perché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità. Pertanto, in tema di vendita di terreno gravato da servitù di elettrodotto, è incensurabile la decisione di merito secondo la quale la clausola con cui l'immobile viene trasferito franco e libero da pesi, così come in loco è di stile in quanto confermativa della responsabilità del venditore in relazione a quegli oneri non apparenti rilevabili solo con particolari indagini, mentre non può riferirsi a quanto risulti ictu oculi e sia a tutti visibile come la servitù di elettrodotto, sicché non è idonea a fondare alcun fondamento del compratore circa l'estensione della garanzia oltre i limiti previsti dalla legge.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2856 del 11 marzo 1995)
Cass. civ. n. 1781/1994
La violazione, da parte del promissario alienante di un immobile, dell'obbligazione assunta col contratto preliminare di provvedere a rendere l'immobile stesso conforme alle prescrizioni di legge, ivi comprese quelle concernenti le condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, legittima il promissario acquirente, in applicazione analogica del disposto dell'art. 1489 c.c., a richiedere la risoluzione del detto contratto, senza che vi osti l'astratta possibilità, per quest'ultimo, di accertare presso la competente amministrazione il difetto delle prescritte autorizzazioni amministrative alla realizzazione dell'opera, in quanto essa non integra gli estremi dell'apparenza del difetto medesimo ovvero della sua concreta conoscenza o conoscibilità con l'ordinaria diligenza.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1781 del 23 febbraio 1994)
Cass. civ. n. 9147/1993
In tema di vendita, la garanzia dovuta ai sensi dell'art. 1489 c.c. nel caso in cui la cosa venduta risulti gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi non richiede che l'accertamento dell'onere promani necessariamente da una pronuncia giudiziale resa fra il terzo ed il compratore, potendosi ritenere certa l'esistenza del diritto del terzo (nella specie: diritto di affittanza agraria) qualora tale esistenza sia stata pacificamente ammessa dal venditore.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9147 del 28 agosto 1993)
Cass. civ. n. 1469/1993
Le prescrizioni del piano regolatore generale, una volta approvate e pubblicate nelle forme previste, hanno valore di prescrizione di ordine generale di contenuto normativo, come tali assistite da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari. I vincoli da essi imposti non possono pertanto qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile secondo la previsione dell'art. 1489 c.c. e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non li abbia dichiarati nel contratto.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1469 del 5 febbraio 1993)
Cass. civ. n. 7639/1991
I limiti alle facoltà dei privati proprietari di immobili ed i vincoli di destinazione strumentali alla successiva (eventuale) espropriazione derivanti dalle prescrizioni di un piano regolatore approvato e pubblicato non sono riconducibili fra gli oneri non apparenti che, ove non dichiarati, non legittimano l'acquirente che non ne abbia avuto conoscenza a domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo, in quanto la pubblicità sia dei piani regolatori che dei relativi vincoli è disciplinata con l'imposizione di una serie di formalità proprie degli atti normativi e la loro conoscibilità erga omnes è presunta come quella di detti atti.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7639 del 10 luglio 1991)
Cass. civ. n. 10525/1990
In tema di vendita di cosa gravata da oneri o diritti reali o personali di godimento a favore di terzi l'apparenza degli oneri e dei diritti è equiparata ai fini dell'esclusione della responsabilità del venditore alla loro conoscenza effettiva da parte dell'acquirente. Ne consegue che ove il peso gravante sul fondo acquistato sia una servitù è sufficiente ad escludere la garanzia ex art. 1489 c.c. che la servitù sia apparente, nel senso in cui l'apparenza è richiesta come requisito per l'acquisizione della servitù per usucapione e per destinazione del padre di famiglia.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10525 del 30 ottobre 1990)
Cass. civ. n. 881/1987
A norma dell'art. 1489 cod. civ., i pesi gravanti sul fondo venduto, se non dichiarati in contratto, non costituiscono causa di risoluzione, o di riduzione del prezzo, a favore del compratore, soltanto nel caso in cui siano «apparenti» o comunque conosciuti dal compratore stesso. E anche se il concetto di «apparenza» deve essere inteso non nel senso di percepibilità di tali pesi a prima vista, bensì di conoscibilità degli stessi con la diligenza normale rapportabile all'affare, non può ritenersi che tale diligenza debba estendersi fino al punto di imporre ricerche presso la P.A. in ordine ad atti di questa non generali, ma diretti al solo venditore, come nel caso di vincoli sul bene risultanti da «atti d'obbligo» sottoscritti da quest'ultimo nei confronti del sindaco del comune dove sorge la costruzione.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 881 del 30 gennaio 1987)
Cass. civ. n. 5287/1983
In tema di vendita, la garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. concerne gli oneri e i diritti dei terzi che, non essendo apparenti, non siano stati dichiarati nel contratto, salvo che il compratore ne abbia avuto conoscenza. Ad essa non può quindi sottrarsi il venditore per il solo fatto che l'esistenza dei suddetti oneri o diritti, da lui taciuta, sia stata resa pubblica a mezzo della trascrizione, a meno che egli non provi che il compratore ne abbia, avuto l'effettiva conoscenza.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5287 del 6 agosto 1983)
Cass. civ. n. 3433/1982
L'actio quanti minoris esperita dal compratore di un fondo, per essere lo stesso parzialmente occupato da un terzo sulla base di un contratto di affitto, va ricondotta nell'ambito dell'art. 1489 cod. civ., e non dell'evizione parziale, in quanto questa incide sulla quantità del diritto trasferito, che, per la parte evitta, non si acquista, mentre la dedotta presenza del terzo restringe soltanto il libero godimento del bene.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3433 del 5 giugno 1982)
Cass. civ. n. 2349/1976
Per l'applicabilità dell'art. 1489 c.c., non è sufficiente rilevare che la cosa compravenduta sia, in conseguenza di oneri o diritti non apparenti, insuscettibile di tutte le possibili forme di utilizzazione che la sua consistenza materiale astrattamente consentirebbe, ma occorre accertare che le limitazioni al libero godimento concernano quelle utilità che corrispondono alla funzione economico-sociale della cosa stessa secondo l'individuazione fattane, esplicitamente od implicitamente, dalle parti contraenti nel determinare l'oggetto, in senso giuridico ed economico (non già come dato meramente fisico), del contratto. La motivazione della sentenza che accoglie l'azione quanti minoris, per rilevate limitazioni al godimento della cosa compravenduta, è viziata se non contenga detto accertamento.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2349 del 23 giugno 1976)
Cass. civ. n. 220/1976
L'art. 1489 c.c. si limita a stabilire il contenuto della garanzia dovuta dal venditore per l'esistenza sulla cosa venduta di diritti reali che ne limitano il godimento, ma non stabilisce, altresì, a carico dello stesso venditore ed a favore del compratore, l'obbligo di accertare l'effettiva esistenza di tali diritti. Tale accertamento il venditore può, peraltro, compiere nel suo interesse, ed anche delegarlo ad un terzo, il quale sarà, in tal caso, responsabile nei suoi confronti, secondo le regole del contratto di prestazione d'opera intellettuale, per il mancato o l'erroneo compimento delle necessarie indagini. Queste ultime possono essere, infine, demandate dal venditore allo stesso compratore il quale, se le esegue in modo erroneo, incorre in autoresponsabilità, e pertanto, deve sopportare le conseguenze del proprio negligente comportamento, senza poter addossare al venditore medesimo i danni derivatigli dall'esistenza del diritto speciale sulla cosa acquistata, come, di regola, avrebbe potuto fare, in forza della garanzia dovutagli ai sensi della citata norma. Il patto di conferimento al compratore dell'incarico di eseguire le indagini necessarie ad accertare l'esistenza di diritti reali speciali su di un immobile, oggetto della compravendita, non concernendo il trasferimento di un bene immobile, ma traendo da questo soltanto occasione, non richiede l'atto scritto ad substantiam o ad probationem e può essere, quindi, provato, anche a mezzo di prova orale.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 220 del 23 gennaio 1976)
Cass. civ. n. 2947/1975
Nell'ipotesi di vendita di cosa gravata da oneri o da diritti apparenti del terzo, spetta al compratore, che agisca per evizione cosiddetta qualitativa — art. 1489 c.c. — l'onere di provare la propria ignoranza incolpevole.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2947 del 2 agosto 1975)
Cass. civ. n. 1479/1975
Per l'applicazione dell'art. 1489 c.c. non è sufficiente la pura e semplice constatazione dell'esistenza di oneri o di diritti altrui sulla loro natura, in quanto la norma anzidetta riconosce al compratore il diritto di domandare la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo solo se si tratta di oneri o di diritti che si risolvono in una limitazione del libero godimento della cosa o, quantomeno, in una diminuzione del suo valore, e, in tal caso, non richiede, perché la garanzia operi, l'iniziativa concreta ed attuale del terzo. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto correttamente ispirato al principio di cui in massima, la decisione impugnata, di rigetto della domanda di risoluzione della vendita di un appartamento costruito senza licenza edilizia, in base al rilievo che, trattandosi di costruzione non in contrasto con le prescrizioni del regolamento edilizio ed essendo rimasta inerte l'amministrazione comunale per quattordici anni, la mera eventualità di un diverso atteggiamento futuro della medesima amministrazione non integrava gli estremi voluti dall'art. 1489 c.c.).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1479 del 18 aprile 1975)
Cass. civ. n. 3436/1974
La presenza di uno stato di fatto idoneo — pur in mancanza di altro titolo formale — a suffragare l'acquisto per usucapione di una servitù attivamente inerente all'immobile compravenduto fa sì che, ove la ipotizzabilità dell'usucapione non debba essere ragionevolmente scartata per ragioni di specie (quale la mancanza del tempo utile all'usucapione, per essere stato il fabbricato costruito da tempo inferiore a quello necessario per usucapire), la garanzia del venditore comprende anche l'esistenza del corrispondente diritto in re aliena. L'azione in garanzia, tanto nel caso dell'art. 1489 c.c., che in quello dell'evizione vera e propria, presuppone non la sola esistenza del diritto del terzo, ma l'esercizio e l'accertamento positivo di esso; di talché non può dirsi prescritto il diritto del compratore che agisca in garanzia verso il suo venditore non appena il terzo lo abbia convenuto in giudizio per sentire affermare il proprio poziore diritto sulla res vendita, non potendosi il diritto prescrivere anteriormente alla sua azionabilità.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3436 del 8 novembre 1974)
Cass. civ. n. 3196/1973
La garanzia per evizione (artt. 1483, 1484 c.c.) e quella per l'esistenza di oneri o diritti reali o personali di terzi sulla cosa venduta (art. 1489 c.c.), si differenziano, oltre che per i distinti presupposti su cui si fondano, anche per la diversa disciplina delle relative azioni: invero, nel caso di evizione totale o parziale la responsabilità del venditore non è esclusa dal semplice fatto che al compratore fosse nota l'esistenza del diritto del terzo sulla cosa ed il conseguente pericolo di evizione e sussiste sempre per il venditore — salvo il caso di vendita convenuta a rischio e pericolo del compratore (art. 1488 c.c.) — l'obbligo di restituire il prezzo pagato e di rimborsare le spese, anche se sia stata pattuita l'esclusione dalla garanzia; nell'ipotesi prevista dall'art. 1489 c.c., invece, l'esperibilità dell'azione subordinata alla condizione che la denunciata limitazione qualitativa del diritto acquistato derivi dall'esistenza di diritti od oneri non apparenti o non dichiarati nel contratto e non altrimenti noti al compratore.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3196 del 26 novembre 1973)
Cass. civ. n. 2440/1970
La garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. (cosa gravata da oneri o da diritti di godimento dei terzi) tutela l'acquirente di buona fede per il caso che il diritto acquistato non sia esercitabile interamente per il concorso, a favore di terzi, di un jus re aliena, ma non incide sulla efficacia dell'acquisto; essa, sotto tale aspetto, differisce sia dalla garanzia dovuta per l'evizione totale, sia da quella dovuta per l'evizione parziale, le quali incidono sull'efficacia dell'acquisto, che viene negata in radice nel caso dell'evizione totale, mentre nel secondo caso l'acquisto viene ritenuto valido solo parzialmente. La conoscenza, da parte del compratore, del pericolo dell'evizione, non vale ad escludere l'esercizio della garanzia, ove l'evizione si verifichi dopo la vendita.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2440 del 18 novembre 1970)
relative all'articolo 1489 Codice civile
Norma di riferimento: Articolo 1489 Codice civile - Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi | Quesito Q202025536
mercoledì 20/05/2020 - Emilia-Romagna
a seguito della necessità attuale di vendere un appartamento acquistato nel 2007 (prima casa, cointestata con moglie in regime di separazione di beni) in procinto di rogito il Comune in cui è ubicato l'immobile sostiene che a causa delle misurazioni differenti tra quelle effettivamente riscontrate e quelle da progetto ricadono nell'ipotesi di abuso edilizio, per cui occorre la presentazione di una SCIA e il pagamento della sanatoria di euro 2000,00, in capo al sottoscritto.
In particolare la finestra della camera è stata rilevata di 144x150 e disegnata di 140x150; la finestra del bagno è stata rilevata di 66x150 e disegnata di 60x150.
Analoga problematica si riscontra nel garage: le finestre sono state rilevate di 66x60 e disegnate di 60x60.
L'ingegnere da me incaricato alla verifica chiede espressamente se per le difformità riscontrate, essendo tutte variazioni eseguite nel corso del titolo abilitativo ( facilmente dimostrabile) e non avendo incidenza sui parametri edilizi, possono essere ricondotte all'art.19bis della L.R. 23/2004 con particolare riferimento al comma 1bis lettera C in quanto Tolleranze di Cantiere dovute a “irregolarità geometrica e dimensionale di modesta entità che riguarda muratura esterna”.
"La responsabile risponde che:
- le difformità esulano il 2% pertanto non sono riconducibili alla fattispecie delle difformità in tolleranza di cui all'art 19 bis comma 1 della L.R. 23/2004
- le difformità concernono più di una finestra per prospetto pertanto non sono riconducibili alla fattispecie delle difformità in tolleranza di cui all'art 19 bis comma 1 bis della L.R. 23/2004
- si tratta di un edificio sprovvisto di agibilità con sopralluogo, pertanto le difformità non sono riconducibili alla fattispecie delle difformità in tolleranza di cui all'art 19 bis comma 1 ter della L.R. 23/2004.
Non rientrando in nessuna delle casistiche delle difformità in tolleranza occorre regolarizzare l'immobile tramite la presentazione di una SCIA a sanatoria."
Le mie questioni sono molteplici:
In primis un ingiusto esborso di denaro per un abuso a me sconosciuto, non effettuato, mai comunicatomi né fatto presente all'epoca del rogito e né successivamente;
trattasi per me subire una sanatoria per eliminare un abuso da me non voluto o provocato;
impossibilità di procedere al rogito ed unico interlocutore/abusatore con il Comune.
Vorrei una maggiore delucidazione ed informazioni in merito alla responsabilità solidale (ma io non sono e non mi sento responsabile) con costruttore/progettista e tecnico dei lavori. Posso rivalermi?
Può il Comune autonomamente chiamare in causa i fautori dei lavori?”
Consulenza legale i 26/05/2020
Il presente quesito coinvolge due profili distinti, ossia i rapporti con il venditore di un immobile rivelatosi poi abusivo e i rapporti col Comune per quanto riguarda la responsabilità per l’abuso e per la sua sanatoria.
Quanto al primo profilo, va subito sgombrato il campo dalla questione più importante, ossia la nullità degli atti di trasferimento di diritti reali relativi ad immobili privi di titolo edilizio sancita dall’art. 46, D.P.R. n. 380/2001.
Secondo la giurisprudenza, in costanza di una dichiarazione sul titolo urbanistico reale e riferibile all'immobile, il contratto di compravendita immobiliare rimane valido, a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo in esso menzionato, per la decisiva ragione che tale profilo esula dal perimetro della nullità, in quanto non è previsto dalle disposizioni che la comminano, e tenuto conto del principio generale secondo cui le norme che, ponendo limiti all'autonomia privata e divieti alla libera circolazione dei beni, sanciscono la nullità degli atti debbono ritenersi di stretta interpretazione, sicché esse non possono essere applicate, estensivamente o per analogia, a ipotesi diverse da quelle espressamente previste recente (Cassazione civile, SS.UU., 22 marzo 2019 n. 8230; Cassazione civile, sez. III, 05 settembre 2019, n.22168).
Nel caso di specie, l’immobile non è privo di titolo edilizio, ma presenta solo parziali difformità (peraltro sanabili) rispetto ad esso e, quindi, il contratto di compravendita del 2007 non pare affetto da alcuna nullità.
Tanto chiarito, la vendita di immobili che presentino abusi edilizi viene ricondotta generalmente all’art. 1489 c.c., ai sensi del quale se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può a sua scelta domandare al venditore la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo, nonché il risarcimento di eventuali danni (Cassazione civile, sez. II, 28 febbraio 2007, n.4786; Cassazione civile, sez. II, 23 ottobre 1991, n. 11218).
Nell’ipotesi di abusi edilizi, in particolare, l’onere gravante sulla cosa è di natura pubblicistica e si identifica con la soggezione dell’opera al potere repressivo degli abusi edilizi, che è esercitabile dal Comune in ogni tempo.
Il venditore non è responsabile sia nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso, sia nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, senza che rilevi, in tali ipotesi, la dichiarazione del venditore, dell'inesistenza di pesi o oneri sul bene medesimo, non operando, in tale ipotesi, il principio dell'affidamento (Cassazione civile, sez. II, 04 gennaio 2018, n.57)
In ogni caso, l'onere di diligenza del compratore di verificare l’esistenza di eventuali pesi ed oneri sul bene non può spingersi sino al punto di postulare il ricorso all'opera di esperti o l'effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio, ma è circoscritto alla diligenza occorrente per rilevare i difetti di facile percezione (Cassazione civile, sez. II, 27 febbraio 2012, n.2981; Cassazione civile sez. II, 18 dicembre 1999, n.14277).
Questo significa che, nella fattispecie, di fronte alla dichiarazione del venditore circa l’esistenza del titolo edilizio e la regolarità dell’immobile, il compratore non era tenuto ad incaricare un tecnico di verificare presso il Comune che l’opera realizzata fosse esattamente conforme al progetto depositato e autorizzato dal Comune.
L’azione prevista dall’art. 1489 c.c. deve essere proposta entro l’ordinario termine di prescrizione decennale, che decorre non dalla data in cui si verifica l'effetto traslativo, ma dalla manifestazione oggettiva del danno, perché solo da tale momento il danneggiato può conoscerne l'esistenza e le cause (Cassazione civile, sez. II, 15 novembre 2016, n.23236, che riguarda proprio una domanda risarcitoria derivante dall'illegittimità edilizia dell'immobile oggetto di vendita).
Nel nostro caso, dunque, il termine di dieci anni per agire nei confronti del venditore decorre non dalla conclusione del contratto di compravendita, bensì dalla data in cui il Comune ha contestato all’attuale proprietario la presenza degli abusi.
Pertanto, è opportuno contestare quanto prima per iscritto al venditore le difformità riscontrate, che rendono necessaria la sanatoria al fine di poter vendere l’immobile, chiedendo il ristoro di tutti danni subiti e la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo di vendita ex art. 1489 c.c..
Per completezza, si rileva che non sembra, invece, facilmente invocabile la responsabilità professionale nei confronti del notaio che ha steso l’atto di vendita, in quanto si tratta di un controllo che non rientra nelle competenze, né nelle possibilità materiali di accertamento del notaio. Infatti, l'ufficiale rogante deve limitarsi ad ammonire il venditore, chiedendogli di dichiarare, sotto responsabilità penale, che l'immobile non presenta irregolarità edilizie. Di conseguenza, se l'alienante non dichiara la presenza di abusi edilizi, pur conoscendoli, il notaio può procedere alla stipula dell'atto dovendo dare fede della parola del venditore e inserirne le dichiarazioni nell'atto (Corte appello Napoli, 06 settembre 2018, n.4055).
Quanto ai rapporti con il Comune, invece, si rileva che, ai sensi dell’art. 8, L.R. Emilia Romagna n. 23/2004 (che riprende sostanzialmente il testo dell’art. 29, D.P.R. n. 380/2001), il titolare del titolo abilitativo, il committente e il costruttore sono responsabili, ai fini e per gli effetti delle norme contenute nella presente legge, della conformità delle opere alla normativa urbanistica, alle previsioni di piano nonché, unitamente al direttore dei lavori, alle prescrizioni e alle modalità esecutive stabilite dal titolo abilitativo. Essi sono, altresì, tenuti solidalmente al pagamento delle sanzioni pecuniarie e alle spese per l'esecuzione in danno, in caso di demolizione delle opere abusivamente realizzate, salvo che dimostrino di non essere responsabili dell'abuso o che l'abuso sia stato realizzato dopo la consegna dell'immobile.
La norma costituisce espressione del principio secondo cui il responsabile dell'abuso edilizio è sempre tenuto a risponderne, a nulla valendo la circostanza dell'avvenuta alienazione dell'immobile in cui il suddetto abuso è stato realizzato (Consiglio di Stato, sez. VI, 20 giugno 2019, n.4251).
Sul punto, la giurisprudenza distingue tra le sanzioni pecuniarie per opere abusive, che vanno irrogate solo nei confronti del responsabile (T.A.R. Firenze, sez. III, 01 febbraio 2018, n.168; T.A.R. Firenze, sez. III, 24 gennaio 2018, n.97), e le sanzioni ripristinatorie (cioè la demolizione), che possono essere legittimamente ordinate anche al proprietario, in quanto egli è il soggetto che ha il potere di rimuovere concretamente l'abuso, anche se commesso prima della traslazione della proprietà (Consiglio di Stato, Ad Plen., 17 ottobre 2017, n.9; Consiglio di Stato, sez. VI, 11 dicembre 2018, n.6983; T.A.R. Milano, sez. II, 07 febbraio 2020, n.264).
Secondo la ricostruzione dei fatti illustrata nel quesito, quindi, il Comune potrebbe aver agito in modo non del tutto legittimo contestando gli abusi all'attuale proprietario e non a quello precedente; tuttavia, non è possibile allo scrivente fare una valutazione approfondita di tale profilo in quanto non è in possesso dei relativi documenti.
Si osserva, però, che il proprietario, per procedere alla vendita dell’immobile, ha la necessità di ottenere in tempi brevi la sanatoria richiesta al Comune e, sulla base di quanto sopra illustrato, ha la possibilità di recuperare nei confronti del venditore tutti i costi a tal fine sostenuti.
Pertanto, potrebbe essere opportuno valutare, anche in termini di convenienza di tempo e denaro, di soprassedere alle eventuali contestazioni sollevabili nei confronti dell’Ente, concentrando i propri sforzi nei confronti del venditore.
Norma di riferimento: Articolo 1489 Codice civile - Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi | Quesito Q201719508
mercoledì 13/09/2017 - Toscana
“Art. 1480 cc : vorrei comprendere quali sono i criteri in base ai quali è ammessa o negata la pretesa del compratore di risolvere il contratto con il venditore.
In particolare : il compratore ha acquistato un immobile di civile abitazione in cui un ripostiglio esterno (circa 15 mq, approssimativamente l'11% della superficie totale dell'immobile) è stato demolito per ordine della P.A. perché abusivo; ragionevolmente si può ritenere che abbia diritto alla risoluzione del contratto perché non avrebbe acquistato l'immobile senza il ripostiglio ?
Quali esempi di risoluzione accordata o negata si possono ricavare dalla giurisprudenza ?”
Non tutti gli immobili costruiti in assenza o in difformità dal permesso di costruire sono incommerciabili. Infatti, la Corte di Cassazione, con la sentenza del 28 giugno 2012, n. 10947, si è pronunciata sulla irregolarità della compravendita di immobile abusivo e sui rimedi accordati al compratore; a parere della Suprema Corte acquista rilevanza determinante la conoscenza da parte del compratore dello stato urbanistico dell'immobile, tanto da non potersi egli lamentare dopo la vendita della irregolarità urbanistica qualora ne fosse stato a conoscenza. La irregolarità urbanistica va collocata nell'ambito dell'esistenza di oneri a favore di terzi ex articolo 1489 del Codice Civile. Dunque, la conoscenza da parte del compratore dello stato di irregolarità urbanistica è sufficiente a sollevare il venditore da richieste postume di garanzia.
Tuttavia, qualora le conseguenze della irregolarità possano portare alla demolizione, l'acquirente rischia di rimanere, in tutto o in parte, senza l'immobile acquistato, per cui si apre a favore del compratore la possibilità di avere la restituzione del prezzo ai sensi dell'art. 1483 c.c.; ciò a meno che il compratore non si sia assunto, nell'atto di vendita, il rischio delle conseguenze della irregolarità urbanistica dell'immobile.
Nei rapporti tra privati la non conformità della costruzione al progetto approvato dalla pubblica amministrazione non può essere ritenuta vizio della cosa, ex art. 1490 c.c., non trattandosi di una anomalia strutturale, bensì è da considerarsi quale irregolarità giuridica che assoggetta la cosa medesima al potere sanzionatorio dell'amministrazione e determina l'inquadramento della fattispecie nell'ambito dell'art. 1489 c.c., che disciplina il caso nel quale la cosa compravenduta sia gravata da oneri o da diritti reali o personali in favore di terzi, i quali ne diminuiscano non solo il libero godimento ma anche il valore e la commerciabilità.
L'ordine di demolizione della costruzione, che può essere adottato in conseguenza dell'irregolarità amministrativa, avrà, una volta intervenuto ed eseguito, gli effetti sostanziali della [evizione totale o parziale (artt. 1483 e 1484 c.c.) a seconda che ne derivi l'abbattimento totale o parziale dell'immobile, con la conseguenza che il venditore, anche se non tenuto alla garanzia per effetto della conoscenza della irregolarità da parte del compratore, è nondimeno obbligato a restituire il prezzo ed a rimborsare le spese, a meno che la vendita non sia stata convenuta a rischio e pericolo del compratore stesso ai sensi dell'art. 1483 c.c..
Pertanto, la conseguenza di quanto detto, come afferma la Corte, è che la conoscenza di essa da parte del compratore preclude la possibilità di chiedere la riduzione del prezzo, secondo quanto dispone l'art. 1480; infatti degli oneri e dei diritti altrui, gravanti sulla cosa compravenduta, il venditore risponde soltanto se essi non siano stati dichiarati nel contratto o non siano stati effettivamente conosciuti dal compratore al tempo dell'acquisto, dovendosi presumere, in caso contrario, che la cosa sia stata accettata dall'acquirente nella situazione di fatto e di diritto a lui nota.
Qualora concorrano, quindi, le condizioni della difformità non dichiarata nel contratto, o comunque non conosciuta dal compratore, ed è prevista la possibilità che l'immobile venga demolito, deve riconoscersi all’acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo, sebbene l’amministrazione non abbia ancora esercitato detto potere repressivo; qualora, invece, la difformità non era conosciuta all'atto di acquisto e successivamente l'ordine di demolizione sia stato impartito ed eseguito, opererà quanto disposto dagli articoli 1483 e 1484 circa l’evizione totale o parziale della cosa: per l'ipotesi di evizione parziale, è prevista l'applicazione dell'art. 1480 c.c. con la sanzione della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno.
Norma di riferimento: Articolo 1489 Codice civile - Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi | Quesito Q201719449
lunedì 04/09/2017 - Toscana
“VENDITA DI IMMOBILE CON ABUSI EDILIZI - DISCIPLINA DELLA DECADENZA PER PRESCRIZIONE DELLE AZIONI
RISARCITORIE DEL COMPRATORE DI BUONA FEDE CONTRO IL VENDITORE.
Leggo su internet (sentenza del tribunale di Modena/Carpi del 9/8/2005) il brano che segue :
La giurisprudenza della Suprema Corte ha precisato che l'art. 1489 c.c, é applicabile anche nell'ipotesi che le sanzioni repressive, ancorché rientranti nella potestà dell'amministrazione, non siano state ancora concretamente scelte ed inflitte (vedansi sentenze 18.4.1975 n. 1479 e 11.5.1984 n.2890): ciò che rileva è l'innegabile deprezzamento e la minore commerciabilità dell'immobile rispetto ad altri similari ma regolarmente costruiti; tali difetti incidono infatti in via immediata e diretta sul sinallagma, la cui alterazione é attuale e concreta e non meramente potenziale - mentre la
successiva applicazione delle misure sanzionatorie non determina l'insorgere di detta alterazione ma influisce sulla intensità della stessa, nella misura corrispondente alla qualità della sanzione (abbattimento o pena pecuniaria).
Se non comprendo male la Cassazione stabilisce regole opposte per il caso in cui il terzo che rivendica il proprio diritto contro il compratore è la P.A. rispetto al caso in cui il terzo è un privato.
Nel caso 1 (terzo = P.A.) io compratore posso agire per il risarcimento contro il venditore un minuto dopo la firma del contratto, senza che occorra alcun accertamento giudiziale (o comunque definitivo) sul buon diritto della P.A..
Nel caso 2 (terzo = privato) se pure vengo a sapere del diritto del terzo privato un minuto dopo la firma del contratto non posso agire contro il venditore PRIMA che il diritto del terzo sia accertato e concretamente fatto valere a mio danno.
Applicando il principio generale per cui la prescrizione di un'azione risarcitoria inizia quando il danno diventa noto E l'azione è esercitabile, ne dovrebbe conseguire che nell'evizione da parte del terzo privato la prescrizione inizia quando il terzo esercita il proprio potere, mentre, AL CONTRARIO, nel caso di vendita di immobile con abusi edilizi, la prescrizione INIZIA dall'inadempimento del venditore, che coincide in pratica con la firma del contratto e, per conseguenza, SI COMPIE per inattività con il decorso decennale.
Altre conclusioni (per esempio, la premessa per cui l'abuso edilizio è ritenuto accertabile con il semplice accesso agli atti; oppure la non riliquidabilità del danno se la causa fra il compratore e il venditore è decisa quando la P.A. non ha ancora irrogato la sanzione) sembrano logiche ma non incidono sulla sostanza del quesito che segue.
Quaranta e più anni fa Tizio ha venduto a Caio un immobile con abusi edilizi; dal momento della vendita ad oggi né Caio ha rivendicato alcunché nei confronti di Tizio, né la P.A. ha agito contro Caio.
Se ora la P.A. applicasse a Caio sanzioni anche demolitive (arrivando perfino all'evizione totale) Caio potrebbe ancora convenire Tizio con le azioni risarcitorie previste dagli art. 1489, 1483 e/o 1484 cc o con azioni risarcitorie fondate su altra normativa ?
Giova considerare che i termini temporali per il risarcimento - implicitamente conseguenti dal disposto della Cassazione - valgono anche per la previsione della sanzione demolitiva (= evizione) e che le azioni risarcitorie previste dagli art. 1483-1484 sono in sostanza le stesse previste dall'art. 1489.”
Per cominciare bisogna distinguere l’evizione stricto sensu dalla garanzia prevista a favore dell’acquirente dall’art. 1489 c.c. .
Si parla di evizione quando il compratore viene privato in tutto od in parte del diritto sul bene acquistato, in quanto un terzo ha fatto valere diritti reali sul bene stesso.
Invece, può parlarsi di evizione limitativa (art. 1489 c.c.), nel caso in cui il bene oggetto di compravendita, sia gravato da oneri e diritti reali o personali - non apparenti - che ne diminuiscano il godimento.
Detto altrimenti l’evizione attiene all’acquisto di un diritto che non è quantitativamente quello promesso, per la coesistenza sul medesimo bene di diritti reali di terzi, mentre l’evizione cd. limitativa attiene all’acquisto di un bene che non sia qualitativamente quello promesso, per l’esistenza di oneri o diritti altrui.
Va da sé che i due istituti, nei casi di evizione totale e di un ordine di demolizione totale della costruzione, si sovrappongono e si confondono: se è pur vero che l’acquirente resta comunque titolare del diritto di proprietà su quel bene, è anche vero che non può parlarsi di diminuito godimento del bene in quanto, con la demolizione, non ci sarà più alcun bene.
Ad ogni modo, in questa sede è importante solamente evidenziare che non è possibile stabilire ex ante se la violazione delle distanza tra edifici prevista dal DM 1444/68 è riconducibile all’una piuttosto che all’altra garanzia.
La Corte di Cassazione ha, a tal proposito, osservato che una violazione “può concretare un'ipotesi riconducibile, alternativamente, nel paradigma dell'evizione (artt. 1483 e 1484 cod. civ.), ovvero in quello della garanzia prevista dall'art. 1489 cod. civ., secondo che dall'accoglimento della domanda derivi in tutto o in parte la perdita della cosa venduta (totale o parziale demolizione dell'edificio costruito a distanza illegale), ovvero consegua soltanto una restrizione del godimento della cosa medesima la quale resti, però, integra nella sua identità strutturale” (Cass. 23818/2012) .
Dunque solo una volta che la sanzione verrà comminata potrà concretamente prendersi contezza del diminuito valore del bene o dell’evizione, e conseguentemente, far valere la garanzia per l’evizione o la garanzia del compratore ex art. 1489 c.c. .
Di conseguenza, riteniamo di dover dissentire rispetto alla sentenza del Tribunale di Carpi del 09.08.2005.
In quella pronuncia il giudice di merito ha affermato che il compratore può invocare la garanzia prevista dall’art. 1489 c.c., e conseguentemente chiedere la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo, a prescindere dall’effettivo intervento sanzionatorio dell’amministrazione.
La circostanza che effettivamente la P.A. ordini la demolizione dell’edificio, oppure commini sanzioni o richieda oblazioni per la sanatoria, non inciderebbe, secondo la su citata sentenza, sulla proponibilità dell’azione di garanzia.
Per agire contro il venditore basterebbe la mera possibilità che la P.A. possa esperire i propri poteri.
Argomentando a partire da questa sentenza, dovrebbe evincersi che la prescrizione dell’azione di garanzia decorra dalla conoscenza ovvero conoscibilità dei vincoli che gravano sull’immobile, momento che grossomodo dovrebbe coincidere con il momento dell’acquisto.
La giurisprudenza di legittimità, però, è di tutt’altro avviso.
Per potersi parlare di garanzia per l'evizione e di garanzia ex art. 1489 c.c. occorre invece che il provvedimento sanzionatorio della P.A. diventi attuale e non meramente potenziale, occorre che vi sia un'effettiva diminuzione del godimento dell’immobile oppure un definitivo accertamento del diritto del terzo sul medesimo bene.
Se così non fosse, l’acquirente potrebbe ottenere un’ingiusta locupletazione se poi la P.A. concedesse ad esempio una economica sanatoria oppure, e più semplicemente, perpetuerebbe nell’inerzia in assenza di un interesse alla repressione sanzionatoria della violazione.
Tali conclusioni ripercuotono le loro conseguenze anche in tema di prescrizione perché l’azione di garanzia potrà esser proposta proprio a partire dal momento in cui viene appurata l’esistenza del vincolo, dell’onere ovvero del diritto del terzo.
L’assunto è stato confermato dalla sentenza n. 23818/2012, con la quale i Giudici di Legittimità hanno affermato che il diritto dell’acquirente “resta soggetto ai correlativi termini di prescrizione con decorso non dalla conclusione del contratto bensì dal passaggio in giudicato della sentenza definitiva sull'evizione o sulla sussistenza della minore garanzia del bene venduto (Cass. 6 dicembre 1984, n. 6402; Cass. 8 aprile 1977, n. 1346; Cass. 23 ottobre 1975, n. 3504; Cass. 2 agosto 1975, n. 2947; Cass. 26 novembre 1973, n. 3196; Cass. 7 settembre 1970., n. 1240)”.
Pertanto, si ritiene che, nel caso di violazione delle distanze imposte dal DM 1444/68, la garanzia potrà essere fatta valere solo se l’Autorità amministrativa emette provvedimento sanzionatorio, momento dal quale decorre il termine di prescrizione decennale: Caio può ancora agire nei confronti del venditore Tizio.
Norma di riferimento: Articolo 1489 Codice civile - Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi | Quesito Q201410391
giovedì 22/05/2014 - Lazio
“Ho stipulato un preliminare di vendita per un appartamento in una villa, in corso di ristrutturazione che non prevedeva ampliamenti. A ristrutturazione avvenuta e dopo avermi concesso il possesso materiale dell'immobile (nel quale abito), ho scoperto che il proprietario (venditore) sta pianificando di presentare un piano casa sottraendo dall'immobile in cui vivo (oggetto di compravendita) la quota del 20% prevista per un eventuale ampliamento, per destinarla ad un altro appartamento della villa (sempre di sua proprietà) che deve essere ampliato e cambiato di destinazione d'uso. In questo modo io saró privato della possibilità di ampliare in futuro. Detto ciò, tenuto conto che nel preliminare non si fa alcun riferimento a questo, che lo stesso è stato effettuato nello stato di fatto e di diritto in cui l'appartamento si trovava all'atto della stipula, vorrei sapere se ciò che sta facendo il proprietario è legittimo e se ci sono gli estremi per chiedere un abbassamento del prezzo concordato o per addirittura risolvere il contratto. Se si visto cha ancora la cosa non è stata fatta, lo devo avvertire?”
Consulenza legale i 22/05/2014
L’utilizzo della volumetria rinveniente da un fondo per realizzare nuove costruzioni su un diverso fondo è possibile (qualora tra i fondi interessati, aventi una medesima destinazione urbanistica, sussista una “significativa vicinanza”) e costituisce un istituto atipico, ma ormai entrato nella prassi comune con il nome di "asservimento".
La volumetria, sulla cui natura il dibattito in dottrina e giurisprudenza è molto vivace e non ancora giunto ad una definizione univoca, si può vedere come una facoltà del diritto di proprietà, suscettibile di formare una situazione giuridica soggettiva autonoma che può essere ceduta anche a terzi. Con l'"asservimento" di un fondo ad un altro, di fatto vi è una volontaria rinuncia alle possibilità edificatorie di un lotto in favore di un altro.
Questo diritto edificatorio costituirebbe una facoltà di godimento del bene in proprietà, e per questo risulterebbe economicamente valutabile.
Nel caso di specie si può prescindere dal dibattito sopra citato circa natura e modalità operative del trasferimento di volumetria (vi è chi sostiene che si tratti di un diritto di servitù o di superficie - quindi di un diritto reale - e chi propende al contrario per la tesi della mera efficacia obbligatoria). Brevemente, si ricorda solo che, sebbene non si tratti di argomento risolutivo per dirimere la controversa questione, l' art. 5, comma 3, del D.L. 70/2011 (c.d. D.L. Sviluppo) ha inserito, all'art. 2643, primo comma, c.c., il n. 2 bis, che prevede la trascrizione dei "contratti che trasferiscono i diritti edificatori comunque denominati nelle normative regionali e nei conseguenti strumenti di pianificazione territoriale, nonché nelle convenzioni urbanistiche ad essi relative".
In ogni caso, se la volumetria "passa" da un immobile ad un altro appartenente allo stesso proprietario, non c'è alcun negozio giuridico, bensì una mera "concentrazione di volumetria", che dovrà essere oggetto di un provvedimento amministrativo.
Importante è invece considerare che il diritto edificatorio, quale facoltà del proprietario, fa naturalmente parte del diritto di piena proprietà che si va a cedere con il contratto di compravendita.
Sia che lo si consideri bene immateriale, sia che lo si ritenga un autonomo diritto reale (servitù, superficie, ...), non si può negare che il diritto edificatorio sia percepito nella società come un valore economico.
Si può quindi giungere a sostenere che il vincolo di inedificabilità assoluta o parziale, discendente dal trasferimento di volumetria da un immobile ad un altro, costituisca un onere gravante sulla proprietà e che quindi il terzo acquirente sia legittimato a chiedere la riduzione del prezzo o addirittura la risoluzione del contratto, laddove il venditore non abbia dichiarato l'esistenza della rinuncia al diritto di ampliamento o comunque l'acquirente non ne sia a conoscenza.
Ciò, sulla base della norma prevista dall'art. 1489 del c.c., che tutela l'acquirente nei casi meno gravi rispetto a quello di evizione (cioè di definitiva perdita della proprietà) sancendo che questi abbia diritto alternativamente alla riduzione del prezzo o alla risoluzione del contratto in presenza di oneri sul bene non dichiarati dal venditore ("Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480").
La norma si applica per analogia anche al contratto preliminare di vendita (Cass. n. 19812/2004).
Nel caso in esame, pertanto, se il promittente venditore riuscisse ad ottenere il permesso per la concentrazione di volumetria ad insaputa del promissario acquirente, questi avrebbe diritto a chiedere una sentenza che dichiari la risoluzione del contratto preliminare oppure la congrua riduzione del prezzo pattuito.
Poiché sembra che il futuro venditore non abbia ancora attuato il suo intento, sarà bene sottolineargli che la sua condotta potrebbe essere molto svantaggiosa se attuata senza la collaborazione del promissario acquirente: questi potrà, se interessato all'esecuzione del preliminare, chiedere in via conciliativa una riduzione del prezzo dell'immobile oggetto del preliminare, in cambio del consenso a rinunciare al diritto edificatorio.
Qualora il promittente venditore non intenda giungere ad un accordo, l'unica via possibile per ottenere tutela delle proprie ragioni sarà quella giudiziale.