Source: http://avocats.fr/space/l.weyer/content/_A34EF811-F636-4DF0-8481-51162767CE70
Timestamp: 2013-05-24 04:05:19+00:00
Document Index: 182676733

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 38", "l'article 1529", 'arrêt ']

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Projet urbain partenarial Par ludmila.weyer le Dernier commentaire ajouté La loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion met en place un nouvel outil de financement des équipements publics, le projet urbain partenarial, permettant le préfinancement des équipements publics par les propriétaires fonciers, aménageurs ou constructeurs. Le PUP permet aux communes ou aux établissements publics compétents de signer une convention avec les propriétaires des terrains concernés par des opérations d'aménagement, les aménageurs ou les constructeurs, fixant le programme des équipements à réaliser pour répondre aux besoins de l'opération, ainsi que les conditions de leur prise en charge. Le nouveau article L.332-11-3 du code de l'urbanisme dispose ainsi que :« Dans les zones urbaines et les zones à urbaniser délimitées par les plans locaux d'urbanisme ou les documents d'urbanisme en tenant lieu, lorsqu'une ou plusieurs opérations d'aménagement ou de construction nécessitent la réalisation d'équipements autres que les équipements propres mentionnés à l'article L.332-15, le ou les propriétaires des terrains, le ou les aménageurs et le ou les constructeurs peuvent conclure avec la commune ou l'établissement public compétent en matière de plan local d'urbanisme ou le représentant de l'Etat, dans le cadre des opérations d'intérêt national mentionnées à l'article L.121-2, une convention de projet urbain partenarial prévoyant la prise en charge financière de tout ou partie de ces équipements. Cette convention ne peut mettre à la charge des propriétaires fonciers, des aménageurs ou des constructeurs que le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans le périmètre fixé par la convention ou, lorsque la capacité des équipements programmés excède ces besoins, la fraction du coût proportionnelle à ceux-ci. »L'objectif affiché de la réforme est de favoriser, grâce à ce dispositif contractuel, l'émergence de « ZAC privées», permettant de renforcer les interventions publiques d'aménagement. Le gouvernement espère également que ce dispositif permette « la réalisation de maisons en accession sociale à la propriété sur le modèle de la maison à 15 euros par jour » (Dossier de présentation du projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du Ministère de logement et de la ville). Avant l'introduction de la convention de projet urbain partenarial par la loi du 25 mars 2009, la prise en charge par les constructeurs de tout ou partie du coût lié à la réalisation d'un ensemble d'équipements publics nécessaires pour le développement d'un secteur déterminé du territoire communal était possible soit dans le cadre d'un programme d'aménagement d'ensemble (PAE), soit d'une zone d'aménagement concerté (ZAC). Toutefois, ces mécanismes ne correspondaient pas complètement à un nombre de situations pouvant se présenter sur le terrain, obligeant parfois les collectivités et les constructeurs à recourir à des « montages » juridiques hasardeux pour permettre la réalisation de l'opération privée.En effet, le programme d'aménagement d'ensemble, décidé par la commune par voie réglementaire, tend à organiser la réalisation et le financement des équipements publics dans un secteur urbain dont l'importance nécessite la création de nouveaux équipements publics pour satisfaire les besoins des constructions nouvelles attendues dans le périmètre déterminé. A peine d'illégalité, le programme d'aménagement d'ensemble ne peut pas être créé à l'occasion d'une opération privée en particulier.La ZAC est une zone d'aménagement concerté, également d'initiative publique, à l'intérieur de laquelle la collectivité compétente décide d'intervenir pour réaliser ou faire réaliser l'aménagement et l'équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés (Code de l'urbanisme, art. L.311-1). Il peut être mise à la charge de l'aménageur de la zone le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans la zone. Pour les constructions sur les terrains n'ayant pas fait l'objet d'une cession consentie par l'aménageur de la zone, une convention entre la commune et le constructeur précise les conditions dans lesquelles le constructeur participe au coût d'équipement de la zone. La ZAC n'est donc pas adaptée à la réalisation des opérations purement privées. Désormais, le PUP permet d'organiser, en utilisant le procédé conventionnel, le financement d'équipements publics à l'initiative privée. Le projet urbain partenarial est mis en œuvre par voie conventionnelle, l'accord avec les constructeurs, aménageurs ou propriétaires fonciers est au cœur ce nouveau dispositif : c'est la convention qui établit le montant de la prise en charge privée du coût des équipements publics, fixe les délais de paiement, ainsi que les modalités de cette participation. L'introduction du projet urbain partenarial vise donc à « créer une souplesse contractuelle entre une collectivité locale et un aménageur, tout en garantissant une vraie sécurité juridique et un cadre transparent » pour les opérations d'initiative privée.A l'origine, le projet de loi prévoyait la substitution pure et simple du PAE par le PUP, procédé contractuel similaire à la ZAC. Toutefois, à la suite d'un amendement sénatorial, il a été décidé de laisser coexister les deux mécanismes, ce qui paraît, en effet, utile, vu que le champ d'application des deux dispositifs n'est pas identique.Champ d'application du projet urbain partenarialLe recours à la convention de projet urbain partenarial est limité aux zones urbaines et zones à urbaniser délimitées par les plans locaux d'urbanisme ou les documents d'urbanisme en tenant lieu. A la suite d'un amendement introduit à l'Assemblée Nationale, le champ des conventions de projet urbain partenarial a été étendu aux opérations d'intérêt national (OIN) dans le cadre desquelles la compétence de l'État se substitue à celle des collectivités territoriales ou de leurs groupements.La loi limite l'application du nouveau dispositif aux communes dotées d'un plan local d'urbanisme ou d'un document en tenant lieu. Le Sénat avait voulu élargir son bénéfice à l'ensemble des communes, y compris celles dépourvues de document d'urbanisme. Toutefois, l'Assemblée Nationale a opéré le retour au texte initial, en considérant que « les PUP ont vocation à être mis en œuvre par des communes, en zones urbaines, ayant déjà réfléchi à l'orientation globale qu'elles souhaitent donner à leur politique d'aménagement et d'urbanisme, orientations qui se traduisent logiquement dans les PLU ».Equipements concernés par le projet urbain partenarialSeuls les équipements nécessaires à la satisfaction des besoins des usagers des futures constructions peuvent être mis à la charge de l'aménageur et du constructeur. Il s'agit de la réalisation d'équipements autres que les équipements propres mentionnés à l'article L.332-15 du code de l'urbanisme.L'article L.311-4 du code de l'urbanisme précise que, lorsqu'un équipement doit être réalisé pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans plusieurs opérations successives devant faire l'objet de zones d'aménagement concerté, de conventions de projet urbain partenarial ou de programmes d'aménagement d'ensemble, la répartition du coût de cet équipement entre différentes opérations peut être prévue dès la première, à l'initiative de l'autorité publique qui approuve l'opération. Contenu de la convention du projet urbain partenarialIl résulte des dispositions législatives relatives au PUP, que la convention de projet urbain partenarial doit fixer notamment :-	le périmètre couvert par la convention,-	le programme des équipements à réaliser pour répondre aux besoins de l'opération de construction,-	le montant de la prise en charge privée de tout ou partie du coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants dans le secteur concerné ou, lorsque la capacité des équipements excède ces besoins, la fraction du coût proportionnelle à ceux-ci,-	la forme de la participation (financière ou apport de terrains, bâtis ou non),-	les délais de paiement,-	le délai pendant lequel les constructions édifiées dans le périmètre délimité par la convention de projet urbain partenarial sont exclues du champ d'application de la TLE, délai qui ne peut excéder 10 ans.Il est à signaler que les auteurs de la loi ont voulu accorder le maximum de souplesse aux parties contractantes pour définir le contenu de la convention. Ainsi, l'amendement visant à fixer, par voie législative, le sort des sommes versées par les aménageurs ou les constructeurs au titre du projet urbain partenarial dans l'hypothèse où les équipements prévus par la convention ne seraient pas réalisés, a été rejeté comme « tendant à supprimer la souplesse contractuelle que le projet de loi cherche à introduire ».Forme de la participation dans le cadre d'un PUPLa participation dans le cadre du projet urbain partenarial peut être acquittée sous forme de contribution financière ou d'apports de terrains, bâtis ou non bâtis. La contribution sous forme de terrains bâtis est possible uniquement dans la mesure où la construction n'est pas édifiée par les constructeurs dans le cadre de la convention de PUP, ce qui pourrait être considéré comme un marché public au sens du droit communautaire.La réalisation de tout ou partie d'un équipement sous forme d'exécution de travaux n'est donc pas possible s'agissant de la nouvelle participation conventionnelle de projet urbain partenarial.Autorité compétente pour conclure le projet urbain partenarialLes autorités compétentes pour conclure la convention de projet urbain partenarial sont la commune ou l'établissement public compétent en matière de plan local d'urbanisme ou le représentant de l'Etat dans le cadre des opérations d'intérêt national (OIN).Partenaires privés d'une convention de projet urbain partenarialA la différence des mécanismes existants qui visent une catégorie plus restreinte des redevables des participations (bénéficiaires des autorisations de construire ou propriétaires ou aménageurs), la convention de projet urbain partenarial offre plus de souplesse et peut être conclue avec les propriétaires des terrains, les aménageurs et les constructeurs.Régime au regard de la TLEDe même que pour les PAE ou pour les ZAC, les nouvelles dispositions du code de l'urbanisme relatives au projet urbain partenarial prévoient une exonération du champ d'application de la TLE pour les opérations réalisées dans le secteur de la commune dans lequel s'applique une convention de projet urbain partenarial. Cette exonération est toutefois limitée au délai d'application de la convention qui ne peut excéder 10 ans.L'article L.332-11-4 du code de l'urbanisme dispose ainsi que, dans les communes où la taxe locale d'équipement a été instituée, les constructions édifiées dans le périmètre délimité par une convention de projet urbain partenarial sont exclues du champ d'application de cette taxe pendant un délai fixé par la convention, qui ne peut excéder dix ans (C.urb., art. L.332-11-4).En application de l'article L.332-11-1 du code de l'urbanisme, les constructions comprises dans le périmètre d'une convention de projet urbain partenarial sont également exonérées de la participation pour voirie et réseaux (PVR). Participation des organismes HLM à un PUPAfin de permettre aux organismes HLM de se grouper avec d'autres organismes, publics ou privés, afin pour se voir confier la gestion d'un projet urbain partenarial, l'article L.421-2 du code de l'urbanisme prévoit désormais qu'il leur est possible de souscrire ou acquérir des parts ou actions dans des sociétés pouvant réaliser des opérations d'aménagement ou conclure une convention de projet urbain partenarial. Cette participation est soumise à l'accord de sa collectivité de rattachement et du représentant de l'Etat dans le département du lieu de l'opération ou du projet. Publié sur l.weyer Mots-clés : autorité compétente pour conclure le projet urbain partenarial, champ d’application du projet urbain partenarial, contenu de la convention du projet urbain partenarial, loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, loi n°2009-323 du 25 mars 2009, projet urbain partenarial, pup Lu 7596 fois Version imprimable
PUP Partenarial ?
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par ludmila.weyer Quels avantages et inconvénients?
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par ludmila.weyer Réponse à la réponse de Me Weyer à Jacques
par Jean-Philippe Strebler Re : Quels avantages et inconvénients ?
par Jean-Philippe Strebler Projet urbain?
par Jean Pierre HENRY PUP/PAE
par VG réponse à VG PUP/PAE
par Jean-Philippe Strebler complément de réponse à VG PUP/PAE
par Jean-Philippe Strebler Milanoooooooo
par VG exception européenne française ?
par Jean-Philippe Strebler Réponse à la réponse de M. STREBLER (Avantages / Inconvénients)
par Angèle décret d'application concernant le PUP
par Jean-Philippe Strebler question sur un cas particulier
par Pguil réponse à un cas particulier
par Jean-Philippe Strebler RE: réponse à un cas particulier
par Pguil Complément d'infirmation par rapport au cas particulier
par BUFFET RE: Complément d'infirmation par rapport au cas particulier
par Jean-Philippe Strebler RE: Complément d'infirmation par rapport au cas particulier
par Jean-Philippe Strebler RE: Complément d'information par rapport au cas particulier
par BUFFET PUP et registre d'enquête
par RAIMONDEAU Eric RE: PUP et registre d'enquête
par Jean-Philippe Strebler RE: PUP et registre d'enquête
par Eric RAIMONDEAU RE: PUP et registre des participations
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par Brun-Roudier Jean RE: PUP - Commune ou EPCI
par Jean-Philippe Strebler Taxe sur les cessions de terrains devenus constructibles
par Eric RAIMONDEAU RE: Taxe sur les cessions de terrains devenus constructibles
par Jean-Philippe Strebler RE: Taxe sur les cessions de terrains devenus constructibles
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par huttler RE: PVR et PUP
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par Stéphane RE: possibilité d'utiliser un PUP?
par ludmila.weyer PUP
par astrid RE: PUP
par Jean-Philippe Strebler RE: PUP
par Jean-Philippe Strebler opportunité PUP en mileu déjà urbanisé pour financer une traversante piétonne
par nico RE: opportunité PUP en mileu déjà urbanisé pour financer une traversante piétonne
par Jean-Philippe Strebler RE: opportunité PUP en mileu déjà urbanisé pour financer une traversante piétonne
par merci PUP ou PAE?
par MAIRE RE: PUP ou PAE?
par Jean-Philippe Strebler RE: PUP ou PAE?
par Jean-Philippe Strebler Opportunité d'un PUP?
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par Jean-Philippe Strebler PUP et règles d'urbanisme
par Elsa LOPEZ PUP Partenarial ?
Par Jacques le C'est surtout une porte de secours pour les élus qui leur permet de contourner le principe d'égalité du financement des voiries et réseaux instauré avec la PVR. Par ce biais, les élus peuvent mettre à la charge d'un seul propriétaire tous les frais des équipements publics qui pourra bénéficier aux autres propriétés déjà construites le long de la voie.
Par ludmila.weyer le Bonjour, Effectivement, l'idée d'une convention au contenu relativement souple bouleverse les anciennes habitudes, dans la mesure où, avant la loi « MOLLE », il était interdit de recourir à la voie conventionnelle pour régler la question des participations aux dépenses d'équipements publics rendus nécessaires par une opération de construction (hors hypothèses déjà prévues par les textes, à savoir la convention PVR ou les conventions dans le cadre d'une ZAC). Sont notamment prohibées les « offres de concours » ayant un lien avec la délivrance d'une autorisation de construire (CE, 10 octobre 2007, Commune de Biot, req. n°268205).Toutefois, la loi prévoit, me semble-t-il, un garde-fou assez efficace, le principe de proportionnalité, en vertu duquel il ne peut être mis à la charge des constructeurs que le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier, à l'instar de ce qui existe déjà pour les participations « sectorielles » (PAE et ZAC). Il ne faut pas oublier que la méconnaissance de ce principe est sanctionnée par l'action en répétition de l'indu, s'agissant des sommes obtenues en violation des dispositions du code de l'urbanisme, applicable au projet urbain partenarial (C. urb., art. L.332-30).Il est donc dans l'intérêt des collectivités de respecter ce principe de proportionnalité, sous peine de voir la convention annulée et devoir rembourser les sommes perçues, avec les intérêts au taux légal majoré de cinq points, ce qui peut présenter, somme toute, un investissement assez intéressant pour le promoteur. Or, une fois son opération réalisée, on ne voit pas pourquoi ce dernier va s'abstenir d'user de cette voie d'action et faire cadeau des sommes indûment perçues par la commune.Concernant la PVR, d'une part, elle est assez lourde à mettre en place (une délibération de principe plus une délibération spécifique qui doit anticiper tous les aménagements futurs, car la commune ne pourra mettre ultérieurement à la charge des propriétaires le financement des travaux qu'elle n'aurait pas prévus dans cette délibération et qui se révéleraient nécessaires postérieurement). D'autre part, elle est d'initiative publique, et non privée. De toute manière, le fait générateur de la participation pour voiries et réseaux étant le permis de construire, les propriétaires riverains des terrains déjà construits ne sont pas concernés non plus. Donc, à mon sens, l'idée de la convention de « projet urbain partenarial » n'est pas mauvaise, maintenant, il faut voir son application en pratique.
Par Angèle le Bonjour,Merci pour cette information très intéressante et très claire concernant ce nouvel "outil" d'aménagement qu'est le PUP. Quelques questions toutefois :Le PAE sera-t-il maintenu? Il semble que oui, quel intérêt aurait une collectivité et une entreprise à préférer le PAE au PUP?Un PAE pouvait être instauré sur le périmètre d'une ZAC, qu'en sera-t-il avec le PUP?On a l'impression que le PUP constitue une "opportunité" pour une commune qui souhaite la réalisation d'un équipement public, et qui profite du projet de la personne privée pour faire réaliser et financer cet équipement. Quels seraient dès lors les inconvénients pour la personne privée, si inconvénient il y a?Merci encore!
Réponse à Jean-Philippe Strebler
Par ludmila.weyer le Cher Monsieur Strebler, Tout d'abord, je suis très heureuse de vous accueillir sur ce blog, et je vous remercie grandement pour votre intervention. Je me réjouis de l'intérêt et des discussions que suscite cet article, cela montre bien que le sujet est d'actualité pour les professionnels, tant du coté privé que public.S'agissant de vos remarques concernant la comparaison entre la PVR et le PUP, il ne s'agit pas, bien évidemment, de la lourdeur en termes du nombre des délibérations à prendre (encore que, cela multiplie les occasions lors des contentieux) et il faudra bien une délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'EPCI compétant, approuvant la convention du PUP et autorisant l'exécutif à la signer. Toutefois, dans le cas de la PVR, la commune doit anticiper, avec beaucoup de précision et très en amont, au moment de la mise en place de la PVR, les aménagements futurs sur son territoire, tandis que le PUP permettrait la réalisation des équipements à l'occasion d'une opération concrète, en accord avec les principaux intéressés, ce qui le rend plus adapté. Je ne suis pas entièrement d'accord avec votre point de vue sur l'impossibilité de modifier éventuellement le contenu de la convention de projet urbain partenarial. En principe, ce que les parties ont fait, elles peuvent plus facilement le défaire ou modifier afin de l'adapter notamment à l'évolution de la situation, que s'agissant d'une participation fixée par voie réglementaire, sauf à enlever à la convention la souplesse voulue à l'origine... Cela, bien évidemment, sous réserve du respect des principes légaux de proportionnalité et de non-cumul. Merci encore pour votre précieuse contribution aux discussions autour de ce nouveau dispositif sur ce blog.
Réponse à la réponse de Me Weyer à Jacques
Par Jean-Philippe Strebler le tout à fait d'accord sur le principe fondamental qui régit le PUP : lien direct et proportionnalité, qui exclut formellement que, comme le craignait (ou l'espérait ?) Jacques, une commune mette à la charge d'une première opération les frais des équipements publics qui en intéresseront d'autres...en revanche, quand vous dites que "la PVR est assez lourde à mettre en place" parce qu'il faut une délibération : il en faudra aussi une pour que le maire soit autorisé à signer une convention de PUP : le cgct n'a pas envisagé de délégation générale comme pour les conventions de PVR par exemple !"la PVR ne permet pas de mettre à la charge des propriétaires les équipements qu'elle n'aurait pas prévus dans la délibération et qui s'avèreraient nécessaires postérieurement" : ce sera très exactement la même chose avec le PUP... une fois la convention signée, il ne sera pas possible de faire financer à ceux qui auront déjà signé des équipements oubliés au départ, et si de tels équipements doivent être ajoutés, il ne sera pas possible de les faire financer uniquement à ceux qui n'avaient pas encore signé de convention de PUP si ces équipements intéressent aussi les 1ers (principe de proportionnalité...)Enfin, vous notez que la PVR est "d'initiative publique et non privée". Certes, mais si des aménageurs ou constructeurs peuvent certes prendre l'initiative de souhaiter un PUP, il faudra dans tous les cas que la commune soit d'accord ! il ne peut lui être imposé de conclure une convention de PUP si elle ne veut pas (par exemple parce que l'application de la proportionnalité laisse à sa charge des dépenses trop importantes pour qu'elle puisse les assumer...).
Re : Quels avantages et inconvénients ?
Par Jean-Philippe Strebler le 1. Le PAE a été maintenu (le Gouvernement souhaitait le supprimer, mais le Sénat a décidé son maintien, notamment parce que le PUP n'est possible qu'en zones U et AU des PLU (ou des POS) et ne peut donc pas être utilisé dans les communes sans POS ou PLU (RNU ou carte communale))2. c'est clair que la souplesse du PUP rend, dans les communes à PLU qui peuvent y recourir, le PAE désormais très peu intéressant.3. on peut combiner presque toutes les contributions d'urbanisme, dès lors qu'on respecte un principe fondamental : il n'est pas question de faire payer deux fois le même équipement public !4. la commune ne doit pas oublier que si elle utilise le PUP, elle se prive de la TLE : il faut donc que les contributions au titre du PUP soient au moins aussi importantes que le produit de la TLE (sauf à se servir du PUP pour faire des cadeaux aux constructeurs...)5. le PUP était une revendication lancinante des professionnels de la construction et de l'aménagement dont les projets étaient bloqués parce que les communes n'avaient pas les moyens de réaliser les équipements publics nécessaires et qu'il était interdit de contribuer au financement de ces équipements en dehors des contributions limitativement énumérées par l'article L. 332-6-1 (2°). donc, il y a donc peut d'inconvénients du côté des partenaires privés (si ce n'est de devoir payer des équipements, et plus que la TLE exigible...) : ce sont en fait les collectivités qui vont prendre l'essentiel des risques si elles se laissent tenter par les sirènes qui voudraient qu'elles mettent à la charge des constructeurs plus que le prorata du besoin d'équipement...
Projet urbain?
Par Jean Pierre HENRY le Article et commentaires tout à fait intéressants. Juste une observation sur la dénomination de ce nouvel outil "Projet urbain partenarial" qui parait promettre plus qu'il ne propose réellement. Outil de financement séduisant mais qui ne permettra que difficilement de concevoir et mettre en oeuvre un véritable projet urbain; il sera nécessaire d'utiliser toutes les ressources du PLU et de l'outil contractuel pour tenter d'encadrer au mieux ce qui demeurera l'espace de liberté des propriétaires, constructeurs ou aménageurs.Plus proche du PAE, dont il corrige largement les inconvénients, il reste assez éloigné de ce que permet la ZAC en termes de maitrise du développement de l'urbanisation. Il constitue néanmoins pour l'heure un merveilleux terrain de réflexion et d'expérimentation.
PUP/PAE
Par VG le Une différence qui me semble essentielle entre ces deux mécanismes est qu'en matière de PAE, le constructeur-aménageur peut réaliser lui-même les travaux, cependant qu'en matière de PUP, il ne peut "que" les financer. Ou, alors les réaliser, mais après avoir été désigné comme attributaire du marché, selon les rgs de la commande publique. Répondre à ce commentaire
réponse à VG PUP/PAE
Par Jean-Philippe Strebler le Il me semble tout à fait exclu que le partenaire privé d'un PUP puisse s'acquiter de sa contribution au PUP sous la forme de travaux !qu'il puisse, après mise en concurrence être l'attributaire de certains travaux objets du PUP est possible, mais dans ce cas, il réalisera ces travaux et se fera payer pour cela par la collectivité maître d'ouvrage, et ce, de façon totalement indépendante de ce qu'il peut avoir été amené à payer au titre de sa contribution au PUP dans le cadre de la convention qu'il a signée.1. en comptabilité publique, il ne peut pas y avoir de "compensation" entre recettes et dépenses2. si le PUP devait avoir pour objet de faire réaliser des travaux (publics) par le partenaire privé de la convention de PUP, il faudrait, comme pour les conventions de ZAC, une mise en concurrence... ce qui ne correspond pas du tout à la démarche de PUP.
complément de réponse à VG PUP/PAE
Par Jean-Philippe Strebler le il faut d'ailleurs relever que, même si l'article L. 332-10 du code français de l'urbanisme envisage la possibilité de s'acquitter de la participation en PAE sous la forme de travaux, de telles modalités sont tout à fait contraires au droit européen, ainsi que l'a souligné la cour de justice des communautés, dans son arrêt C-399/98 du 12 juillet 2001 : "La directive 93/37/CEE du Conseil, du 14 juin 1993, portant coordination des procédures de passation des marchés publics de travaux, s'oppose à une législation nationale en matière d'urbanisme lorsque celle-ci permet, en dehors des procédures prévues par cette directive, la réalisation directe par le titulaire d'un permis de construire ou d'un plan de lotissement approuvé d'un ouvrage d'équipement, en déduction de tout ou partie de la contribution due au titre de l'octroi du permis, et que la valeur de cet ouvrage égale ou dépasse le seuil fixé par ladite directive."nombre de (bons) juristes savent depuis un certain temps (l'arrêt ne date "que" de juillet 2001 et nous ne sommes qu'en juin 2009...) que s'acquitter de participations en PAE sous la forme de travaux est tout à fait contraire au droit européen. mais pourquoi donc changer l'article L. 332-10 ?... il faut croire qu'en France, on aime rester dans l'illégalité (européenne)...
Par VG le Je n'ai pas les références en tête, mais je suppose que vous faites allusion à l'affaire de la Scala à Milan et à la décision de l'ordre des architectes de cette ville.Même si on peu en débattre pendant des heures, il me semble que la contribution en nature du PAE et les travaux effectués dans cette affaire ne sont quand même pas les mêmes du tout.J'aimerais bien voir le CE se prononcer sur la compatibilité du L.332-10 avec les "principes fondamentaux" du traité.Ne serait-ce pas aller à un peu loin que de soumettre à concurrence les travaux dont l'objet est finalement de permettre la réalisation d'un projet de construction déterminé ?VG
exception européenne française ?
Par Jean-Philippe Strebler le c'est bien l'arrêt dit "Scala de Milan" dont je faisais mention... et je faisais même l'effort d'en citer le texte exact : "La directive 93/37/CEE du Conseil, du 14 juin 1993, portant coordination des procédures de passation des marchés publics de travaux, s'oppose à une législation nationale en matière d'urbanisme lorsque celle-ci permet, en dehors des procédures prévues par cette directive, la réalisation directe par le titulaire d'un permis de construire ou d'un plan de lotissement approuvé d'un ouvrage d'équipement, en déduction de tout ou partie de la contribution due au titre de l'octroi du permis, et que la valeur de cet ouvrage égale ou dépasse le seuil fixé par ladite directive."Je crains -et je suis loin d'être seul à le considérer...- que les travaux qui seraient réalisésen tant que contribution "en nature" au titre d'un PAE ne peuvent pas être regardés comme autre chose que ce que la CJCE a clairement énoncé comme contraire à la directive 93/37/CEE du 14 juin 1993 !les travaux en question n'ont pas seulement pour objet de permettre la réalisation d'un projet de construction déterminé, mais tendent à la réalisation "d'équipements publics" qui relèvent de la compétence exclusive de collectivités publiques et dont, au regard des exigences du droit européen, elles ne peuvent confier la réalisation à des personnes privées qu'après mise en concurrence dans les conditions fixées par la directive en question...dura lex, sed lex... peut-être faudrait-il envisager de considérer que le droit européen a "aussi" vocation à s'appliquer en France ?
Réponse à la réponse de M. STREBLER (Avantages / Inconvénients)
Par Angèle le Je n'étais pas revenue sur le blog depuis quelques temps, merci beaucoup pour vos éléments de réponse!Encore une petite question: y a t-il eu un décret d'application nous apportant plus de précisions sur le PUP?
décret d'application concernant le PUP
Par Jean-Philippe Strebler le Le PUP est d'application immédiate. Dans la circulaire que le MEEDDM vient d'adresser aux DDEA pour la mise en œuvre du volet urbanisme de la loi Boutin (parution annoncée au BO du 10/07/2009...), le ministre confirme cette applicabilité immédiate... et annonce un décret sur les « modalités de signature et de publicité » de la convention de PUP ou encore la date d'effet de l'exonération de TLE...Extraits de la circulaireProjet urbain partenarial - Article 43L´article 43 introduit dans le code de l´urbanisme des dispositions permettant le développement de l´urbanisme opérationnel d´initiative privée.Un dispositif contractuel dénommé « projet urbain partenarial » est institué. Dans les zones urbaines et les zones à urbaniser des plans locaux d´urbanisme, des plans d´occupation des sols et des plans de sauvegarde et de mise en valeur, le conseil municipal, l´organe délibérant de l´EPCI compétent en matière de plan local d´urbanisme ou le représentant de l´EtatDans le cadre des opérations d´intérêt national, peuvent signer une convention avec les propriétaires, les aménageurs ou les constructeurs, y compris les organismes HLM, fixant les conditions de la prise en charge financière des équipements publics à réaliser par la collectivité pour répondre aux besoins de l´opération.Seuls les équipements nécessaires à la satisfaction des besoins des usagers des futures constructions ou, lorsque les équipements excèdent ces besoins, la fraction du coût proportionnelle à ceux-ci, peuvent être mis à la charge des propriétaires, aménageurs ou constructeurs. Ils peuvent s´acquitter de cette participation sous forme de contribution financière, les délais de paiement étant prévus par la convention, ou d´apports de terrains bâtis ou non bâtis. En revanche, ils ne peuvent le faire sous forme de travaux réalisés dans le cadre de l´opération, le droit européen exigeant dans ce cas une mise en concurrence.Dans les communes où la taxe locale d´équipement a été instituée, les constructions édifiées dans le périmètre de la convention sont exclues du champ d´application de cette taxe pendant un délai fixé par la convention, qui ne peut excéder dix ans.Ce dispositif ouvre droit à l´action en répétition de l´indu au même titre que les taxes et autres participations mentionnées à l´article L. 332-6 et L. 311-4 du code de l´urbanisme.Cet article est d´application immédiate. Toutefois, un décret d´application précisera les modalités de signature et de publicité de la convention. Il définira aussi la date de prise d´effet de l´exonération de la TLE.
question sur un cas particulier
Par Pguil le Une commune a mis en place une PAE sur une zone AU. Un ammenageur a déposé et obtenu un permis depuis et est donc redevable de la participation PAE. Pour diverse raisons les travaux n'ont pas commencés. Est-il possible de mettre en place aujourd'hui un PUP sur cette zone elargie ?Peut-on annuler la PAE et la remplacer par un PUP y compris pour l'ammenageur ayant obtenu un permis depuis plus d'un an ? Merci
réponse à un cas particulier
Par Jean-Philippe Strebler le une commune peut effectivement renoncer à un PAE qu'elle aurait institué.... mais,l'aménageur qui a déposeé et obtenu un permis avec la prescription d'une participation au titre de ce PAE sera donc en droit de ne pas avoir à payer cette participation et de se la faire rembourser s'il devait déjà avoir payé quelque chose...et il n'est évidemment plus question de mettre en place un PUP avec cet aménageur, puisqu'il dispose d'une autorisation devenue définitive...Maintenant, si cet aménageur renonce à son autorisation (en demande le retrait...) et sollicite une nouvelle autorisation, un PUP est envisageable... après abrogation du PAE.
RE: réponse à un cas particulier
Par Pguil le merci pour la reponse a tres bientot
Complément d'infirmation par rapport au cas particulier
Par BUFFET le Bonjour,Je suis actuellement en train d'étudier la mise en oeuvre opérationnel du PUP afin de constituer un sur ma commune. Dans ce cadre votre remarque sur le cas particulier m'intéresse fortement et je m'interroge sur un point.Lorsque la convention PUP est signée entre la commune et l'aménageur, celui-ci participe (dans les règles de proportionnalité) au coût de l'équipement public. En d'autres termes il pré-finance une partie de cet équipement.Mais qu'en est-il des constructions à venir qui bénéficieront également de nouvel équipement. Si celles-ci sont situées dans le périmètre PUP, la Commune peut-elle imposer avant la délivrance du PC, la signature de la convention PUP afin que les futurs pétitionnaires payent leur partie PUP à la place de la TLE.Je vous remercie par avance pour votre réponse.
RE: Complément d'infirmation par rapport au cas particulier
Par Jean-Philippe Strebler le C'est bien là tout le problème !!!Le PUP, c'est (sans doute) très bien, lorsque l'opérateur (privé) avec qui la collectivité signe la convention de PUP couvre la totalité du périmètre qui est desservi par le ou les équipements au financement desquels le PUP doit contribuer.Ou alors si la collectivité arrive à convaincre tous les propriétaires concernés, mais là, ça relève sans doute de l'utopie pure et simple ! en plus, comme la contribution doit reposer sur le besoin d'équipements publics des opérations, encore faudrait-il que tous ces propriétaires sachent précisément ce qu'ils auraient l'intention de faire sur leurs terrains !...Si on a qu'un 1er opérateur disposé à signer une convention de PUP pour des équipements que le collectivité accepte de réaliser, le problème c'est que, même si dans la délibération autorisant le maire à signer la convention de PUP le conseil municipal annonce que les équipements publics concernés par le PUP auront vocation à servir -et donc à être financés- à d'autres opérations, seuls des mécanismes unilatéraux (PVR, PAE, ZAC...) pourraient s'imposer aux autres opérateurs futurs : on ne pourra pas les "forcer" à conclure un PUP avant qu'ils aient leur permis, a fortiori si les équipements dont ils ont besoins sont d'ores et déjà réalisés à la suite du 1er PUP.Je crains qu'en pratique, le PUP soit loin d'être la panacée que certains ont imaginée...Nota : vous parlez des constructions à venir qui seraient situées dans le périmètre PUP : c'est impossible si les propriétaires des terrains ne sont pas d'emblée parties à la convention PUP. Il ne peut pas y avoir de périmètre de PUP différent de celui qui correspond aux terrains des opérateurs signataires de la convention PUP !
Par BUFFET le Je vous remercie pour ces informations. Si je comprends bien le PUP n'est donc pas l'outil miracle prêt à remplacer le PAE. Car dans mon cas particulier, mettre en place un PUP correspondrait à faire payer uniquement au promoteur sa part de l'équipement public sans faire participer par la suite les nouvelles constructions situées en zone U. Le PAE lui permettrait de répartir le coût de l'équipement public plus équitablement.Serait-il possible de convenir d'un PUP en amont de l'aménagement de l'équipement public avec le promoteur et mettre en place ensuite un PAE sur le reste des zones U bénéficiaires également de ce nouvel équipement?Par avance merci,
Par Jean-Philippe Strebler le Ce scénario est clairement envisageable (et envisagé - cf. art. L. 311-4, 3e al.) : PUP dans un 1er temps avec le promoteur "pressé", puis PAE pour les constructions à venir sur les autres terrains. La seule exigence (je ne parle évidemment pas de toutes les conditions de fond et de forme afférentes au PAE) est qu'à l'occasion de la délibération autorisant la conclusion de la convention de PUP, le conseil municipal (ou communautaire en cas de compétence intercommunale) se prononce expressément sur le fait que la part des équipements qui n'est pas financée par le présent PUP sera également mise à la charge des futurs constructeurs ou aménageurs du périmètre desservi par ces équipements, que ce soit dans le cadre d'autres PUP (on peut rêver : peut-être que d'autres accepteront spontanément de conclure des conventions de PUP, à defaut de pouvoir les y contraindre...), d'un ou plusieurs PAE, voire de ZAC (en tous cas, je ne me fermerais aucune hypothèse a priori, on ne sait jamais de quoi demain sera fait !)... l'important, c'est d'exprimer d'emblée ce principe puisque, normalement, on ne met à contribution que pour des équipements à réaliser et non pour des équipements déjà réalisés (sauf pour la PRE qui est l'exception confirmant la règle), sauf si on l'a indiqué expressément lors de la 1e contribution mise en place...
RE: Complément d'information par rapport au cas particulier
Par BUFFET le Je vous remercie pour ces informations qui me seront très utiles.Cordialement,
PUP et registre d'enquête
Par RAIMONDEAU Eric le BonjourLe PUP consiste donc à conclure une convention contractuelle entre une collectivité et un aménageur public (SEM) ou privé dans une démarche qui vise à libéraliser et assouplir la mise en oeuvre de la réglementation de l'urbanisme pour faciliter la réalisation de projets urbains.Du fait de la nature contractuelle de cette participation (ou contribution) d'urbanisme, le montant de la participation demandée à l'opérateur doit il apparaitre dans le registre des contributions dont il est fait mention aux articles L 332-29, R332-41 et R 332-42?Pour le cas, il n'y aurait pas d'inscription, que se passe-t-il en cas d'exercice d'action en répétition en cas de participation disproportionnée ? Quelle date serait prise en compte pour définir le délai de prescription de 5 ans?? Eric RAIMONDEAU Répondre à ce commentaire
RE: PUP et registre d'enquête
Par Jean-Philippe Strebler le L'article L. 332-29 ne comporte aucune ambiguïté : les participations perçues au titre d'un PUP doivent être inscrites au registre des participations."Les contributions prescrites par les actes mentionnés à l'article L. 332-28 ainsi que celles exigées dans le cadre de la réalisation des zones d'aménagement concerté OU DES PROJETS URBAINS PARTENARIAUX sont inscrites sur un registre mis à la disposition du public en mairie. Un décret en Conseil d'Etat détermine, en tant que de besoin, les modalités d'application du présent article."Quant aux effets d'un défaut d'inscription de l'ensemble des mentions relatives à un tel PUP, ils sont tout aussi précisément envisagés par l'article L. 332-30 : à défaut d'inscription, nul besoin de chercher le point de départ d'un quelconque délai de prescription quinquennale opposable aux acquéreurs successifs : il n'y a pas de point de départ puisqu'il n'y a pas de prescriptions quinquennale qui joue : seule la prescription trentenaire de droit commun pourrait sans doute être opposée... "Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l'objet des actes mentionnés à l'article L. 332-28 ou situés dans une zone d'aménagement concerté ou dans une zone couverte par une convention de projet urbain partenarial peuvent également exercer l'action en répétition prévue à l'alinéa précédent. Pour ces personnes, l'action en répétition se prescrit par cinq ans à compter de l'inscription sur le registre prévu à l'article L. 332-29 attestant que le dernier versement a été opéré ou la prestation obtenue." noter que le défaut d'inscription au registre n'a pas d'effet quant à la légalité de la participation elle-même, pas plus qu'il n'a d'effet quant à la prescription quinquennale opposable à celui qui s'est acquitté directement de la participation contestée...
Par Eric RAIMONDEAU le Merci pour cette réponse et ses précisions.
RE: PUP et registre des participations
Par Eric RAIMONDEAU le L'autorité qui conclut un PUP est la collectivité compétente en matière de Plan Local d'Urbanisme. Lorsque la collectivité compétente est un EPCI, cela veut donc dire qu'il appartient à la communauté d'agglomération ou la communauté urbaine, forme la plus intégrée d'intercommunalité, d'ouvrir un registre, s'il n'existe pas déjà, pour y inscrire le montant des participations? Répondre à ce commentaire
PUP - Commune ou EPCI
Par Brun-Roudier Jean le Boujour,Merci pour cette présentation très clair.J'ai néanmoins une interrogation quant à l'interprétation de l'article L.332-11-3 du Code de l'Urbanisme :« Dans les zones urbaines et les zones à urbaniser délimitées par les plans locaux d'urbanisme ou les documents d'urbanisme en tenant lieu, lorsqu'une ou plusieurs opérations d'aménagement ou de construction nécessitent la réalisation d'équipements autres que les équipements propres mentionnés à l'article L. 332-15, le ou les propriétaires des terrains, le ou les aménageurs et le ou les constructeurs peuvent conclure avec la commune ou l'établissement public compétent en matière de plan local d'urbanisme ou le représentant de l'Etat, dans le cadre des opérations d'intérêt national mentionnées à l'article L. 121-2, une convention de projet urbain partenarial prévoyant la prise en charge financière de tout ou partie de ces équipements. »Comment doit-on interpréter le "ou" ?Une commune appartenant à un EPCI compétent en matière de PLU peut-elle conclure un PUP avec un aménageur ou cela relève t-il uniquement de la compétance de l'EPCI ?Merci d'avance.
RE: PUP - Commune ou EPCI
Par Jean-Philippe Strebler le La compétence en matière de PUP appartient, par principe, à la collectivité compétente en matière de PLU.Donc, si la compétence PLU est communautaire, c'est la communauté qui est seule compétente en matière de PUP ; ce n'est pas au libre choix de la commune ou de la communauté !En revanche, si la commune a conservé sa compétence en matière de PLU, elle est, par principe, compétente en matière de PUP. Mais elle pourrait aussi envisager (tant que le PLU reste effectivement de sa compétence) envisager un transfert de la compétence PUP à un EPCI : ce transfert, dans les conditions de droit commun du CGCT, resterait valable uniquement jusqu'au moment où la commune perdrait éventuellement sa compétence PLU, moment à partir duquel la compétence PUP "suivrait" nécessairement la compétence PLU...
Taxe sur les cessions de terrains devenus constructibles
Par Eric RAIMONDEAU le L'article 26, de la loi portant Engagement National pour le Logement, modifié par l'article 38 de la loi dite "MOLLE", institue, pour les communes ou les EPCI compétents, une taxe sur les cessions de terrains devenus constructibles.Cette taxe, au même titre que les autres contibutions d'urbanisme même si son objectif diffère un peu, doit elle apparaître sur le registre des participations? Dans l'affirmative, une absence d'inscription peut-elle rendre la cession caduque? Répondre à ce commentaire
RE: Taxe sur les cessions de terrains devenus constructibles
Par Jean-Philippe Strebler le Cette taxe, régie par l'article 1529 du code général des impôts, n'a strictement rien à voir avec les "participations d'urbanisme" dont fait état le 2° de l'article L. 332-6-1 du code de l'urbanisme.Le registre des participations d'urbanisme -prévu par l'art. L. 332-29- ne concerne que les "participations d'urbanisme" et en aucun cas les autres taxes éventuellement exigibles de la part des propriétaires de terrains...D'ailleurs, on peut rappeler que le défaut d'inscription d'une participation au registre ne rend absolument pas la participation irrégulière : seul le délai de prescription quinquennale à l'égard des acquéreurs successifs de biens immobiliers en cause ne peut être opposé à une éventuelle action en répétition de l'indu...
Par Eric RAIMONDEAU le MERCI Répondre à ce commentaire
Par Bearzatto aldo le Dans le cadre de l'instauration d'une PVR, il y a la possibilité, dans la délibération, de moduler le périmètre de la PVR (60,80 ou 100m) ; quelles sont les justifications envisageables de cette modulation ?Merci
RE: Urbaniste
Par ludmila.weyer le Bonjour, La distance « de droit commun » est de 80 mètres de part et d'autre de la voie, mais elle peut, en effet, être modulée en fonction des circonstances locales, sans que celle fixée le conseil municipal puisse être supérieure à 100m, ni inférieure à 60m (la distance dérogatoire n'est donc pas obligatoirement 100 ou 60, mais peut être comprise entre les deux).La Circulaire UHC/DU 3/5 no 2004-8 du 5 février 2004 relative aux modalités de mise en oeuvre de la participation pour voiries et réseaux dispose à cet égard que :« La participation que paye chaque propriétaire est calculée au prorata de la surface de son terrain. Sont pris en compte pour ce calcul les terrains ou parties de terrain situés dans une bande de 80 mètres de part et d'autre de la voie. Cette limite, fixée par la loi, peut être adaptée par la délibération propre à chaque voie et en fonction des circonstances locales, dans une fourchette comprise entre 60 et 100 mètres. Cette distance peut varier le long d'une même voie à condition que ces variations soient justifiées par des motifs d'urbanisme (notamment des zonages, la taille des terrains, la morphologie urbaine) ou des éléments physiques (tels qu'une rupture de pente) et ne soient pas fondés sur le seul parcellaire cadastral. Vous veillerez à appeler l'attention des élus sur ce qui pourrait constituer une atteinte même involontaire au principe d'égalité. Pour cela, il est essentiel que la délibération justifie les choix retenus. »La délibération que prend le conseil municipal doit indiquer exactement les circonstances objectives qui justifient l'adaptation de la limite légale. Selon les indications de la même circulaire, la délibération doit indiquer dans les considérants : « - considérant qu'une adaptation de la limite des 80 mètres est motivée par les circonstances locales de ce secteur qui sont : (les circonstances locales doivent être motivées de façon concrète et précise ; ne pas faire une formulation générale telle que « pour des raisons de morphologie urbaine »). »Cordialement, Lyudmila Weyer
Par Bearzatto le Merci
PVR et PUP
Par huttler le Est-ce que PVR et PUP peuvent coexister sur un même territoire communal, doté d'un POS, en l'occurence.Gilbert Huttler, adjoint au maire.
RE: PVR et PUP
Par ludmila.weyer le Bonjour, En application de l'article L332-11-1 du code de l'urbanisme, la PVR n'est pas due pour les voies et réseaux compris dans le programme d'équipements publics d'une convention de projet urbain partenarial.Par suite, si dans votre commune la PVR est instaurée, elle ne sera pas exigible dans le périmètre défini par une convention du projet urbain partenarial.Cordialement, Lyudmila Weyer
Par Gilbert Huttler le Merci pour votre réponse.Ma question était mal posée.La commune a décidé, à un moment donné, de la PVR sur l'ensemble de son territoire.Peut-elle, dans ce contexte, signer une convention PUP sur une partie de ce territoire.Très cordialement.Gilbert Huttler
Par Jean-Philippe Strebler le Le PUP pourrait constituer une manière de s'aquitter de la contribution due au titre d'une PVR, dès lors que ce PUP correspondrait aussi au financement d'autres équipements publics que ceux qui seraient compris dans la seule PVR de la voie en question : un PUP "juste" pour la PVR ne se justifierait sans doute pas, si ce n'est pour tenter "d'échapper" au "formalisme" de la convention de préfinancement de la PVR qui est expressément prévue par le code...par ailleurs, et dans le même ordre d'esprit, on pourrait aussi imaginer que, dans un PAE, des conventions de PUP soient conclues... qui, bien évidemment ne sauraient pas dispenser d'y inclure ce qui est dû au titre du PAE, mais pourraient préciser certains aspect (je doute de la possibilité d'y intégrer le financement d'autres équipements puisque le PAE était censé avoir permis d'assurer un financement des équipements publics rendus nécessaires par l'urbanisation du quartier, sauf cas tout à fait particulier...)...
Différence entre PVR et PUP sur cas concret ?
Par bb67 le Bonjour,La commune, dans laquelle je souhaite aménager 3 parcelles à travers un permis de lotir, est doté d'une PVR.Nous avons déposé un permis en ce sens, et, la commune a voté une PVR pour les besoins d'amené des réseaux (eau, électricité, ...). Le permis a été accordé tacitement après la fin du délai légal.Aujourd'hui, la mairie veut mettre en oeuvre un PUP en lieu et place de la PVR et souhaite annuler le permis déjà obtenu !Je ne comprends pas la motivation de la mairie, sachant que PVR et PUP ne sont que des moyens de financement des équipements publics, et que le montant de ma participation devrait rester identique.Y a-t-il des différences majeures entre ces 2 systèmes dans mon cas de figure (relativement simple) ?Merci pour votre feedback
RE: Différence entre PVR et PUP sur cas concret ?
Par Jean-Philippe Strebler le "la commune est dotée d'une PVR" : ça ne veut rien dire.La question est : le terrain d'assiette de votre opération est-il compris dans le périmètre contributif d'une PVR ?Si oui, le permis d'aménager aurait pu -et non pas "dû" : le fait de mettre les participations d'urbanisme à la charge des opérations d'aménagement n'est jamais une obligation mais une possibilité : les participations d'urbanisme sont, en principe, dues lors des permis de construire [et même si, a priori, ça ne change pas grand'chose pour la PVR qui est due par les "propriétaires" ; mais la donne pourrait très bien être modifiée entre le permis d'aménager (dont le bénéficiaire ne serait pas encore devenu propriétaire du terrain d'assiette, mais titulaire d'une simple promesse de vente) et le permis de construire (dont le bénéficiaire pourrait ne pas encore formellement être devenu propriétaire du terrain d'assiette... et la PVR exigée au stade du permis de construire pourrait donc très bien être alors à la charge du lotisseur alors qu'elle ne l'aurait pas été au stade du permis d'aménager !!!)]- comporter la mention (avec mode de calcul et montant...) de la PVR exigible.Mais donc, puisque ce n'est qu'une possibilité et non pas une obligation, à supposer que la PVR soit applicable au terrain d'assiette du lotissement, le fait que le permis d'aménager ne mentionne pas cette PVR n'est absolument pas illégal : elle devra être exigée au stade des permis de construire.En revanche, si aucune PVR n'était applicable au terrain d'assiette du lotissement, eh bien la question ne se pose évidemment pas...Si la commune institue la PVR après la délivrance du permis d'aménager, cette PVR sera due par au stade des permis de construire...Mais il y a alors tout de même éventuellement un petit problème de légalité concernant le permis d'aménager : si la commune institue la PVR après la délivrance du permis d'aménager, ça signifie que des travaux sont nécessaires pour "rendre les terrains constructibles"... et que ces travaux étaient aussi nécessaires au stade du permis d'aménager... qui n'a donc pu être délivré légalement qu'à la condition que ces travaux nécessaires soient assumés (et ce n'est pas la question d'avoir ou non instauré la PVR) par les collectivtés concernées... Si les collectivités concernées n'avaient pas accepté la réalisation de ces équipements nécessaires, le permis d'aménager aurait dû être refusé (on peut estimer en ce cas, que leur acceptation est implicite puisque l'autorisation a été accordée, même tacitement)Ensuite, supposons donc que, PVR applicable ou pas, la commune souhaite conclure un PUP : le permis d'aménager ayant été accordé (même tacitement), cela signifie que les équipements nécessaires à cette opération existent ou sont prévus... il n'y a donc plus aucune raison qu'un PUP soit conclu, puisque ce PUP concerne des équipements rendus nécessaires par le projet d'aménagement, et qu'il n'y en a pas, puisque le permis a été accordé !Evidemment, le permis ne peut plus être retiré pour un tel motif : seule l'illégalité du permis -et l'absence de PVR ou de PUP ne constitue pas, dans ce cas, une telle illégalité- permet un retrait du permis...PVR ou PUP ? de manière générale -cf. une autre discussion sur le blog-, on voit mal pourquoi, s'il ne s'agit que de contribuer au financement des équipements prévus au titre d'une PVR, on signerait un PUP à la place... sauf s'il devait s'agir d'anticiper largement le permis dans lequel la PVR serait prescrite, mais la PVR permet, si le propriétaire est d'accord, de conclure -et ce ne sera pas un PUP- une "convention de préfinancement de la PVR" qui donne des droits au propriétaire qui accepte de payer à l'avance (ce que la convention de PUP ne donne pas...), tandis que la convention de PUP exclut -temporairement- la TLE (ce que la PVR n'exclut pas...).J'ai donc énormément de mal à comprendre ce que recherche la commune qui préfèrerait un PUP à la mise en oeuvre de la PVR qu'elle aurait instituée... soit elle a mal apprécié la situation et le régime juridique des deux participations, soit elle a quelque chose en tête... que je n'ai pas compris.
PUP et application
Par Gwen le Je posséde un terrain avoisinant les 60000 m2, je devait le vendre à un promoteur pour 10 maisons. En mairie il a été voté en rapport à ce projet et aux terrains avoisinant une pup de 20 euros le m2, ce qui à poussé le promoteur a se résilier. Aujourd'hui je voudrais faire construire 2 maison sur ce terrain mais la mairie me demande 126000 euros de pup que je n'ai pas, que puis-je faire? Dois-je considerer mon terrain comme dévalué ou y a-t-il une possibilité d'arrangemEnt étAnt donné que ce pup doit être un partenariat commune propriétaire?
RE: PUP et application
Par Jean-Philippe Strebler le Il me semble plus que douteux qu'une commune ait pu, légalement, "voter une PUP de 20 €/m²"...En effet, un projet urbain partenarial est un projet établi, comme son nom l'indique, en "partenariat", c'est à dire entre la commune et les aménageurs, constructeurs ou propriétaires... et ce, avec une contribution à la réalaisation des équipements publics nécesaires qui n'est pas fixé en fonction de la surface du terrain, mais en fonction des projets de construction sur les terrains concernés...Donc, il est tout aussi douteux, que, à supposer qu'un PUP ait pu prévoir une contribution de 126000 € à l'occasion de la construction de 10 maisons, la construction de 2 maisons puisse imposer une contribution d'un même montant...Bref, tout cela est juridiquement peu fiable...Ou alors, ce n'est pas un PUP mais un PAE (programment d'aménagement d'ensemble -qui ne peut d'ailleurs pas légalement répartir le coût des équipements rendus nécessaires en fonction de la surface des terrains-) ou encore une PVR (participation pour voirie et réseaux -qui répartit effectivement quant à elle les contributions en fonction de la surface des terrains compris dans le périmètre de cette PVR)...Je vous recommande vivement de retourner en mairie afin de vous faire communiquer une copie de la délibération où cette contribution de 20 €/m² aurait été imposée...à partir du texte exact de ce qui aurait été décidé, peut-être sera-t-il possible de porter une appréciation juridique plus exacte de la situation dans laquelle vous vous trouvez... Répondre à ce commentaire
Par gwen le Merci pour votre réponse, cependant ils se basent sur le fait que le pup a été établi en fonction du nombre de maison que voulait le promoteur et que donc le terrain peut supporter 10 maisons même si à ce jour je ne veut faire la demande que pour deux maison( certes avec du terrain autour). Le pup à été voté pour un montant global de +/- 440000 euros ( sur les 5 terrains concernés), mais la répartition demandée est bien au m2.
Par Jean-Philippe Strebler le Je persiste à penser que tout cela manque de régularité juridique (c'est un euphémisme....)Un PUP -à supposer que cela en soit un- est un contrat signé entre deux personnes : un contructeur, aménageur ou propriétaire d'une part ET la commune d'autre part.Donc, la commune n'a pas pu "voter un PUP" toute seule... et décider qu'il faut payer 20 €/m² ! ce n'est absolument pas comme ça que "fonctionne" un PUP...A supposer que la commune puisse justifier que des équipements publics soient rendus nécessaires par des projets de constructions, à supposer que le coût de ces équipements soit de 440000 euros, à supposer que ces 440000 euros soient "proportionnels" au besoin d'équipement des projets de construction (sachant que, dans l'absolu, cela ne devrait en aucun cas correspondre à 100 % du coût total des équipements, sinon il s'agirait d'équipements "propres"... qui ne peuvent pas faire l'objet d'un PUP...), si ces 440000 euros correspondent à la part du coût des équipements publics nécessaires pour 10 maisons, si seules 2 maisons sont envisagées, elles ne devraient contribuer au titre d'un PUP qu'à hauteur de 440000 / 5 = 88000 euros... Mais en aucun cas, la contribution au titre d'un PUP ne peut légalement se fonder sur la surface du terrain (c'est comme pour un PAE...) : la surface du terrain n'est pas "représentative" du "besoin" d'équipements publics des projets de constructions...Et encore faudrait-il que vous acceptiez de signer une convention de PUP avec la commune, puisque pour faire un PUP, il faut 2 parties qui soient d'accord... Répondre à ce commentaire
Par ludmila.weyer le Tout à fait d'accord avec vous, Monsieur Strebler.
Par gwen le Ce montant de 440000 euros correspond à la totalité des terrains qui sont au nombre de 5 soit 35 maisons estimés (en comptant les 10 estimées pour notre terrain).Sachant il n'y en aura que 2 de construite effectivement sur notre terrain ce qui ramene à 27 le nombre de maisons de la zone (mais je ne sais pas si ce sont les demandes réelles des propriétaires ou s'il s'agit d'un calcul approximatif lié au surfaces).
Par celine le Bonjour,Comme la dit M. Strebler, le PUP est un contrat, la commune ne peut vous l'imposer. Peut-être la commune a estimé qu'au regard de la construction de 35 maisons, les besoins en équipements publics seraient d'un montant de 440000 euros. Cependant, la convention de PUP doit fixer la participation en fonction des besoins en équipement des futurs habitants ou usagers des constructions à réaliser, par conséquent si votre projet n'est pas définit au moment de la signature du PUP, il faudra prévoir dans le contrat la possibilité de réviser le montant de la participation. En vous demandant plus que les besoins réels en équipement que généreront les construction, vous seriez en droit d'agir contre la commune en remboursement des sommes indûment versées. Une répartition eu égard à la surface est exclue car elle n'est pas représentative des besoins, on le voit bien dans votre exemple, 2 maisons ne susciteront pas les mêmes besoins en équipement que 10 maisons!
Par Gwen le Malgré tout ce que vous me dite, le Maire et la spécialiste urbanisme me maintienne que j'ai tort, alors soit je paie les 120000 euros(6000*20) soit je ne pourrait pas construire car l'obtention du pc est liée au paiement même si je n'accepte pas la convention. Je pourrais vendre le terrain mais la dernière proposition qui m'a été faite au vu de tout ceci est de 60000 euros car il disent qu'ils devront donner trop à la mairie pour pouvoir me le payer plus. Si encore je pouvez leur prouver que la contribution est à l'habitation et non au mètre carré comme ils me le soutienne peut-être y aurait-il un accord amiable et encore. Bref je pense que dés à présent je dois me faire une raison ce terrain à eu une valeur mais que du fait qu'ils l'ai mis en zone pup, je perd tout, car jamais je ne pourrait me permettre financièrement de déposer un recours. Alors merci pour tout et au revoir.
Par Jean-Philippe Strebler le et dire que je pensais que la France était un Etat de droit...faites donc avant tout un courrier à M. le Maire en lui demandant de vous confirmer par écrit le chantage qu'il exerce à votre encontre : "acceptez de payer 120000 euros si vous voulez obtenir votre permis de construire"...et une fois que vous aurez cette réponse, demandez le permis de construire...il sera toujours temps de saisir ensuite le juge administratif pour obtenir l'annulation de la contribution illégalement obtenue...
Par Céline le Bonjour, J'ai quelques questions sur le PUP, je termine un mémoire sur le sujet et je souhaiterais avoir vos avis sur quelques points. J'ai lu vos publications, M. Strebler et Me Weyer, qui m'ont beaucoup aidées dans ma rédaction, je vous en remercie.- J'aimerais savoir si pour vous le PAE a vocation à durer ? pourquoi ?- Le PUP ne risque-t'il pas d'être utilisé pour contourner la mise en place d'une ZAC et le principe de mise en concurrence des aménageurs (dans le cas où un aménageur aurait la maîtrise foncière de la plupart des terrains de la future zone) ? - J'ai un problème concernant les équipements publics déjà réalisés se trouvant dans le périmètre du PUP et financés par la TLE, comment faire dès lors que l'on exonère les terrains se trouvant dans le périmètre du PUP ? - Que pensez-vous du PUP ? Voyez-vous dans ce nouvel outil un succès ? Avez-vous connaissance de PUP signés, quelles difficultés pratiques ont-il rencontré ? En vous remerciant.
Par Jean-Philippe Strebler le 1. Un PAE a-t-il vocation à durer ?- le programme des équipements d'un PAE doit être réalisé dans un calendrier voté lors de l'adoption du PAE par la commune ou l'établissement public compétent. Le non-respect du calendrier de réalisation des équipements entraîne le remboursement des contributions perçues et la non-exigibilité des contributions non encore perçues...- en revanche, à l'égard des constructions à réaliser dans le périmètre du PAE, il n'y a pas de "durée de vie" : le périmètre est "définitivement" exclu du champ de la TLE et les contributions au titre du PAE restent exigibles sans limitation de durée. Pourtant, une fois que "tout le monde" a payé sa contribution et que la collectivité a donc perçu les contributions à hauteur de la part du coût qui pouvait légalement être mise à contribution, il n'y a plus de raison de continuer à percevoir... ou alors, il faut, au fur et à mesure qu'on continue à percevoir les contributions, qu'on redistribue le "trop-perçu" vers ceux qui ont déjà payé...2. PUP au lieu d'une ZAC pour contourner la mise en concurrence ?impossible : le PUP ne peut pas donner lieu à réalisation d'équipements publics par les partenaires privés : seule leur contribution financière peut être obtenue (ou un apport de terrain mais SANS travaux préalables...), précisément en raison des règles communautaires imposant une mise en concurrence pour la réalisation d'équipements publics...3. PUP et équipements déjà réalisés.La question n'est pas censée se poser : le PUP ne peut concerner que des équipements "rendus nécessaires" par le(s) projet(s) de construction ou d'aménagement. Donc pas d'équipements déjà existants... même si ces équipements sont situés dans le périmètre du PUP...La délibération décidant d'instituer des contributions d'urbanisme peut prévoir que le(s) équipement(s) concerné(s) pourront faire l'objet d'autres régimes de contribution par la suite... le problème étant que, pour de futurs PUP par exemple, les équipements en question ne seront plus "rendus nécessaires" puisqu'ils auront déjà été réalisés... et donc j'ai du mal à voir comment les constructeurs ou aménageurs pourraient se voir contraindre de conclure un PUP...4. ce que je pense du PUP ?je l'ai écrit au BJDU et à la RDI... cf mes articles...un succès ? un nid à contentieux et à excès de pouvoir, incontestablement !des PUP déjà signés : j'en ai déjà repéré une bonne dizaine rien qu'en me baladant sur la toile (google : "projet urbain partenarial")... Et le résultat n'est vraiment pas glorieux, et ne correspond absolument pas aux "belles" idées qui avaient été avancées par les auteurs du PUP !nombre de ces PUP votés (dans des conditions de régularité au demeurant parfois douteuses...) concerne un projet de construction -parfois en pleine ville- pour lequel il s'agit de financer le raccordement électrique ! parfois même pour un coût inférieur à ce que la TLE aurait du rapporter ! c'est affligeant de médiocrité...
Par Celine le Merci d'avoir pris le temps de me répondre.J'ai bien lu vos articles de la BJDU et la RDI, ils m'ont servi de piste de réflexion pour la construction du mémoire, comme une année s'est écoulée depuis, je voulais voir si votre position avait évolué eu égard aux premiers PUP.C'est difficile d'étudier ce nouvel outil, nous n'avons pas beaucoup de recul. Merci pour les exemples pratiques, je vais m'y pencher dessus.Concernant la ZAC, j'ai bien compris que les équipements ne pouvaient être réalisés par les partenaires privés d'un PUP. En fait, l'hypothèse que j'évoque est: "une société d'aménagement (X) souhaiterait réaliser une opération immobilière sur les terrains dont elle s'est déjà assurée la maîtrise foncière, elle soumet à la commune l'idée de créer une ZAC, celle-ci en prend l'initiative mais elle doit mettre en concurrence les aménageurs, il se peut que la société X ne soit pas la mieux-disante. La commune doit choisir la société Y, la maîtrise foncière de X n'entrant pas en compte dans son choix. La société X n'aurait-elle pas intérêt à demander la conclusion d'un PUP à la commune pour éviter cette mise en concurrence et la lourdeur de la mise en place d'une ZAC ?" C'est ce que je voulais entendre par détournement de la procédure de ZAC, mais je m'égare peut-être.Concernant, les équipements publics déjà réalisés, si j'ai bien compris, ceux-ci pourront bénéficier d'un régime de contribution, sauf la TLE et ceux qu'il reste à réaliser, la contribution au titre du PUP. Pour contraindre les futurs propriétaires, avec un PUP c'est impossible aujourd'hui mais ne serait-il pas possible de mettre en place un PAE ou une ZAC sur les terrains restants ? Dans ce cas, ne faut-il pas qu'il y ait encore à effectuer des travaux d'agrandissement, d'amélioration ou d'extension, par exemple, sur les équipements réalisés ? En vous remerciant.
Par Jean-Philippe Strebler le PUP et détournement de ZAC...L'opérateur peut certes proposer un PUP à la commune, encore faut-il qu'elle accepte (il faut être 2 pour signer un contrat...), puisque, dans le PUP, c'est elle qui devra réaliser les équipements... alors qu'en ZAC concédée, ce sera l'aménageur...Relisez par ailleurs les textes sur la mise en concurrence en vue de convention d'aménagement : la maîtrise foncière est un critère de choix... Equipements déjà réalisés...De quels équipements et de quelles contributions voulez-vous parler ? par principe, les contributions d'urbanisme ne concernent que des équipements "à réaliser" (sauf délibération initiale...)un PAE ou une ZAC pour compléter sur les terrains non compris dans un 1er PUP ? en théorie peut-être... en pratique, c'est peu probable : si on n'a pas fait un PAE ou une ZAC dès le départ, le reliquat paraît peu susceptible de faire l'objet d'un aménagmeent d'ensemble dans le cadre d'un PAE ou d'une ZAC... Les juges exigent une certaine "ampleur" pour un PAE ou une ZAC... et sans doute pas un reliquat de terrain qu'on voudrait mettre à contribution...
Par Céline le Donc je m'égare sur la question de la ZAC, vous avez raison, c'est une hypothèse peu probable.Concernant les équipements déjà réalisés, je parts de l'idée suivante: un PUP a été conclu pour un ensemble de terrains en vue de réaliser une opération immobilière, ces terrains sont équipés en voirie et réseaux, par exemple, mais des équipements supplémentaires sont nécessaires aux futurs habitants et usagers comme la création d'une crèche par exemple. Je me demande quel est le sort des équipements déjà réalisés (qui sont, dans mon hypothèse, financés grâce à la TLE) faisant partie du périmètre du PUP, dans la mesure où l'on exonère ce périmètre de la TLE ? C'est pas clair dans mon esprit.En vous remerciant.
Par ludmila.weyer le Comme l'a déjà fait remarquer M. Strebler : « Cette convention ne peut mettre à la charge des propriétaires fonciers, des aménageurs ou des constructeurs que le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans le périmètre fixé par la convention ou, lorsque la capacité des équipements programmés excède ces besoins, la fraction du coût proportionnelle à ceux-ci. »(C. urb ; L.332-11-3 ). Donc, les futurs constructeurs signataires de la convention de PUP n'ont pas à participer au coût des équipements déjà en place. En effet, les participations d'urbanisme sont, par définition, des contributions perçues à raison des équipements publics dont la réalisation est rendue nécessaire par la construction (arrêt « Vincent), ce qui les différencie, d'ailleurs, de la taxe, qu'est la TLE, qui est perçue en fonction d'un barème sans corrélation avec le coût des équipements nécessités par l'opération et qui n'est pas affectée au financement d'un équipement en particulier.L'exonération de la TLE des constructions à édifier dans le périmètre fixé par la convention de PUP sera effective à compter d'entrée en vigueur de la convention, et ce « pendant un délai fixé par la convention, qui ne peut excéder dix ans » (C.urb., art. L.332-11-4). Donc, inversement, cette exonération n'est évidemment pas rétroactive, et ne concerne en rien les constructeurs de bâtiments préexistant éventuellement dans le secteur, ayant acquitté la TLE à l'occasion de la délivrance des autorisations de construire.Le choix entre une taxe (la TLE) et une participation « sectorielle » exclusive de la TLE est une décision qui appartenait, avant, aux seules collectivités. Concernant le PUP, la volonté des deux parties, est, en principe, désormais requise...
Par céline le Merci beaucoup, c'est très clair maintenant pour moi !
Précisions sur le PUP et la PVR
Par Claude le Bonjour,J'aurais voulu avoir quelques précisions sur le PUP et la PVR. Pour la PVR : cette participation n'est à la charge que des futurs constructeurs une fois le permis de construire accepté, ou toutes personnes à proximité d'une voirie (dans une marge de 80 m, je crois) ayant un immeuble bâti ou non peuvent rentrer sous l'empire de cette participation. En somme, est-ce que cette participation ne concerne que les terrains à bâtir? Pour le PUP : C'est une convention, est-ce que cela induit que la commune négocie au cas par cas avec les personnes rentrant dans le périmètre du PUP ou alors globalement avec tous les partenaires (aménageurs..)? En somme, le PUP permet de financer des équipements publics par des investisseurs financiers mais seulement sans la limite où la commune ne peut le faire (principe de proportionnalité). Dernière question : selon vous une petite commune (moins de 3000 habitants) désirant aménager une zone de 17ha de terrains à bâtir mais non viabilisés aurait-elle intérêt à passer par un PUP? Et est-ce que le PUP permet de financer, comme le fait la PVR la voirie, ou simplement e uniquement des équipements publics.Merci beaucoup. Claude.
RE: Précisions sur le PUP et la PVR
Par Jean-Philippe Strebler le 1/ PVR : la commune (ou l'établissement public compétent, le cas échéant) délibère pour instituer le principe de la PVR et délibère ensuite pour instituer la PVR pour chaque voie où des travaux de voirie et réseaux ont pour effet de rendre constructibles les terrains riverains. La PVR est donc due parce que les travaux dont il s'agit rendent les terrains constructibles.Si dans le périmètre contributif de la PVR, il y a des terrains bâtis, ils ne contribueront pas à la PVR. Mais ils restent dans le périmètre (autrement dit, il n'est pas question que les autres terrains contribuent à la place de ces terrains qui profiteront aussi des travaux) si la PVR concerne des travaux de voirie et de réseaux. Par contre, si les travaux ne concernent que des réseaux d'eau et d'électricité, les terrains supportant des constructions déjà desservies peuvent être exclus du périmètre (puisqu'ils ne profitent pas des réseaux).2/ PUP : si la commune arrive a mettre autour de la table tous les opérateurs (aménageurs et constructeurs) qui ont l'intention de réaliser des opérations dans un périmètre donné, elle peut signer une seule convention de PUP avec tous ces opérateurs, plutôt qu'une convention de PUP avec chacun d'eux... Mais ce n'est pas gagné !Le PUP permet d'assurer un financement privé d'équipements publics, mais dans le strict respect des principes de nécessité (équipements "rendus nécessaires") et, ensuite, de proportionnalité. Il n'y a pas forcement que des infrastructures, mais, s'il y a des équipements de superstructure (pour peu qu'il y ait effectivement un lien de nécessité !...)3/ j'ai beaucoup de mal à comprendre pourquoi une commune de 3000 habitants qui souhaite aménager 17 ha de terrains non viabilisés pourrait avoir intérêt de conclure un PUP !!!- soit c'est elle qui réalise l'opération, et il lui faut donc devenir propriétaire des terrains : il n'y a donc aucun besoin de conclure un PUP : elle vendra les terrains qu'elle aura achetés et viabilisés, en intégrant au prix de vente les travaux qu'elle aura réalisés (et qui constituent des "équipements propres")...- soit ce sont des opérateurs qui réalisent différentes opérations et ils vont réaliser les "équipements propres" de leurs opérations respectives... pas besoin de PUP- s'il y a des équipements publics "communs" à plusieurs opérations, effectivement un PUP pourrait s'envisager, pour autant qu'on arrive à mettre les différents opérateurs "en même temps" autour de la table pour signer un PUP ensemble...Mais il me semble que pour 17 ha, ce serait plutôt un PAE qu'un PUP... Ceci étant, tout dépend de la situation concrète dans laquelle se trouve la commune en question...
Par Claude le Merci beaucoup pour ces réponses très complètes.Voilà je vous explique mon problème : Je suis stagiaire dans une commune située à proximité de l'Ile de France et donc sujette à de fortes migrations pendulaires. Le problème est qu'il y a une dizaine d'années quand la commune à mis en place son PLU, parallèlement à cela, cette dernière à constituer un pérmètre de ZAD pour protéger une zone de 17 Ha de l'urbanisation. En fait pour pouvoir contrôler l'urbanisation grâce au droit de préemption en ZAD, ainsi que de se constituer des réserves foncières. En somme avoir la mainmise sur le foncier de cette zone. Dernière zone potentiellement urbanisable, de la commune, à long terme.L'objet de cette ZAD était l'installation à terme d'équipements publics sportifs, de loisirs ou d'éducation. Le problème qui se pose aujourd'hui est que la commune n'a toujours pas de projet d'aménagement pour cette zone. Je réfléchis donc, avec mes quelques connaissances d'étudiants en droit, sur le possible devenir de cette zone. Je leur ait proposé un projet d'aménagement qui a été refusé puisque la commune ne peut en l'état supporter plus de 20% du financement d'équipements publics. J'essaye de trouver des pistes tant sur le point de l'aménagement que sur le point juridique pour que cette zone reste sous le joug de la commune sans que celle-ci est à payer trop cher. les pistes que j'ai à leur actuelle se résument à la PAE pour le financement des équipements ou alors à la mise en place d'une zone "verte" vouée à l'espace verts (en le précisant bien dans le PLU, puisqu'une zone verte, d'après la conseil d'état, je crois, n'est pas une zone inconstructible). Les terrains de cette ZAD étant en zone, anciens terrains agricoles, devenus "à urbaniser" par la révision du PLU. Répondre à ce commentaire
PVR, PAE, PUP ... TTC ou HT ?
Par Bear le Bonjour,est-ce que le coût des infrastructures ou supersturctures lors de la mise en place de participations (PUP, PAE, PVR) sont en TTC ou en HT ?Merci de votre réponse
RE: PVR, PAE, PUP ... TTC ou HT ?
Par ludmila.weyer le TTC. v. à propos de PAE (CAA Nancy, 2 février 2006, 03NC00668).
Par BEAR le Merci de votre réponse. Par conséquent, est-ce que le FCTVA que percevra la collectvité doit etre déduit du cout global des travaux ?
Par Jean-Philippe Strebler le Comme son nom l'indique, le FCTVA est un "fonds de compensation" et non pas une "subvention".Donc, d'une part, comme l'indique Me Weyer, le montant des travaux susceptibles d'être pris en compte dans le cadre des participations d'urbanisme PEUT (mais ce n'est pas une obligation !) être le montant TTC des travaux (déduction faite des subventions à percevoir), et d'autre part, le FCTVA "compensant" la TVA payée, il ne saurait être diminué de la part de TVA éventuellement intégrée au montant des participations...Mais, la collectivité n'est jamais obligée de mettre à la charge des constructeurs et aménageurs l'intégralité du coût des travaux susceptibles d'être pris en compte -elle n'est donc jamais "obligée" d'y intégrer la TVA-, et, si elle décide de le faire alors même que cette TVA serait ultérieurement "compensée", cela peut aussi lui permettre de couvrir les inévitables frais financiers résultant de ce que les participations seront rarement perçues dès que les dépenses seront engagées...
possibilité d'utiliser un PUP?
Par Stéphane le Bonjour,Je suis confronté à un cas d'espèce et je me demande s'il est possible de recourir au PUP.Le dirigeant d'un supermarché, situé dans une zone d'activités, souhaite agrandir sa surface de vente. Mais, pour attirer la clientèle correspondante, il souhaiterait que l'EPCI réalise rapidement la construction d'un pont au-dessus d'une voie ferrée pour se connecter à une ex-route nationale à grande fréquentation, et ce avant de déposer son permis de construire. Dans ce cas, est-ce que le dirigeant peut demander à la collectivité la conclusion d'un PUP? Ou existe-t-il un outil plus adapté? Merci beaucoup pour votre réponse!
RE: possibilité d'utiliser un PUP?
Par ludmila.weyer le Bonjour, Il existe une participation spécifique pour la réalisation d'équipements publics exceptionnels, qui "peut être exigée des bénéficiaires des autorisations de construire qui ont pour objet la réalisation de toute installation à caractère industriel, agricole, commercial ou artisanal qui, par sa nature, sa situation ou son importance, nécessite la réalisation d'équipements publics exceptionnels". (art. L.332-8 du code de l'urbanisme). Cette participation peut être adaptée, à condition de prouver, en fonction des circonstances de l'espèce, que la réalisation de l'équipement est rendue nécessaire par la construction en cause et que l'équipement prévu a un caractère exceptionnel. Le PUP peut également être envisagé, dans la mesure où la nature des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins de l'opération et pris à ce titre en charge par le constructeur n'est pas strictement définie. Lyudmila Weyer
Par astrid le Bonjour,Pourriez-vous m'indiquer si une convention PUP peut être signée en zone artisanale ? La commune en question se défend de ne pouvoir utiliser ce procédé car elle a utilisé jusqu'à ce jour la PVR dans le reste de la commune. Le PC est refusé car la commune ne souhaite pas instaurer de PVR pour cette route. Déjà propriétaire du terrain quelles solutions avons nous afin de viabiliser à nos frais ce terrain ?Merci pour votre aide.
Par Jean-Philippe Strebler le Le PUP peut être utilisé dans les zones U ou AU délimitées par les PLU (ou les zones U et NA des POS...)Donc, si la "zone artisanale" correspond à ces critères, le PUP est envisageable.Ceci étant, une convention de PUP suppose que les deux parties concernées soient d'accord ! Autrement dit, même si quelqu'un se déclare prêt à payer, la collectivité n'est pas tenue d'accepter... en particulier si elle n'est pas prête à réaliser les équipements publics dont il s'agit...La commune est parfaitement dans son droit si elle préfère avoir recours à la PVR plutôt qu'au PUP (par exemple parce que le PUP la priverait de la TLE qui reste due en cas de PVR..., mais aussi pour toute autre raison qu'il ne lui appartient pas de justifier)Dès lors que la viabilisation de votre terrain suppose l'intervention de collectivités publiques, il n'y a pas d'autre solution que de demander à la collectivité de réaliser les travaux... qu'elle peut parfaitement ne pas avoir envie de faire pour l'instant...Mais pour pouvoir vous indiquer d'autres solutions, il faudrait disposer des plans qui permettraient d'apprécier la situation concrète...Faute de mieux, allez discuter avec le maire...
Par astrid le Merci pour votre réponse, serait-il possible d'avoir vos coordonnées ?
Par Jean-Philippe Strebler le Vous pouvez me contacter et me laisser vos coordonnées à l'adressejean-philippe.strebler@alsacedunord.fr
opportunité PUP en mileu déjà urbanisé pour financer une traversante piétonne
Par nico le bonjour,j'ai besoin de "mesurer" l'opportunité de la mise en place d'un PUP, à la place de la TLE, lors d'un projet de constructions en zone urbaine dense.la collectivité souhaiterait profiter de ce projet pour également permettre (et financer) la réalisation d'une traversante piétonne desservant cette future opération, et qui fait l'objet d'un emplacement réservé au POS.=> le PUP est-il le bon outil ? à la lecture de quelques commentaires, j'aurai tendance à répondre par la négative=> ne conseillerez-vous pas plutôt de conserver la TLE (et mener une préemption classique) pour la réalisation des seuls réseaux techniques ?d'avance merci pour vos réponses !
RE: opportunité PUP en mileu déjà urbanisé pour financer une traversante piétonne
Par Jean-Philippe Strebler le En tout état de cause, même si les deux parties (constructeurs / collectivité) devaient s'entendre sur le contenu d'une convention de projet urbain partenarial, celle-ci ne peut s'inscrire que dans le cadre légal défini par la loi, à savoir qu'elle ne peut concerner que des équipements rendus nécessaires par les projets d'aménagement ou de construction (lien de nécessité) et qu'elle ne peut mettre le coût de ces équipements rendus nécessaires à la charge des aménageurs ou constructeurs qu'à hauteur de la proportion d'utilisation que feront les futurs habitants ou usagers des constructions de ces équipements publics (lien de proportionnalité)Le risque de ne pas scrupuleusement respecter ces deux principes législatifs pèsera exclusivement sur la collectivité ! Le "généreux" cocontractant pourra parfaitement invoquer le caractère nul et non avenu de participations illégalement inscrites dans une convention de PUP (quand bien même il l'aura "volontairement" signée) pour ne pas avoir à s'en acquitter ou s'en faire rembourser, mais, plus encore, les acquéreurs successifs des biens immobiliers pourront eux aussi engager une telle action en répétition (= remboursement) des participations éventuellement indues !Comme ça d'emblée, j'avoue que le PUP ne me serait pas spontannément apparu comme l'outil adapté au financement de la réalisation d'une "traversante piétonne" inscrite en emplacement réservé :- cette "traversante" est-elle bien rendue nécessaire par l'opération de construction ?- ne s'agit-il pas d'un équipement public intéressant bien plus largement tous le quartier (d'où son inscription en emplacement réservé) ?- cette "traversante" ne sera très probablement pas utilisée par les seuls résidents ou usagers des constructions objets du PUP : quelle serait la proportion d'usage et donc de coût mise à la charge du PUP (à supposer que le lien de nécessité -condition première, avant la condition de proportionnalité- soit établi) ?- quelles seraient les sommes en jeu (montant de la part proportionnelle du coût de cette traversante / montant de la TLE exigible) ?etc.
Par merci le Merci M. Strebler pour vos réponses, ici comme ailleurs, toujours aussi pertinentes !
PUP ou PAE?
Par MAIRE le ContexteReconversion d'un îlot d'activités situé en zone U (environ 13ha).Une orientation d'aménagement dans le PLU approuvé s'applique sur ce secteur (13ha). Pas d'étude de faisabilité (pas de programme précis ni plan masse).2 opérateurs qui maîtrisent le foncier ont des projets avec un programme précis et sont venus voir la ville. Leurs projets concernent environ 5,7 ha du site.La commune est OK mais veut une cohérence de l'aménagement des espaces publics sur l'ensemble du secteur.Pour l'instant pas de programme sur le reste du périmètre.Un PAE?Il me semble qu'un PAE implique qu'il faut un approfondissement des études par la ville : avoir un plan d'aménagement d'ensemble et un programme précis pour décliner le coût des équipements au proporata des opérations. Mais nous n'aurons pas une connaissance précise du projet de l'opérateur qui serait amené à venir.Plusieurs PAE?Plusieurs PAE : sachant que la répartition du financement sera moins pertinente, le risque étant que deux opérateurs financent à eux seuls les voies structurantes et que la qualité de l'ensemble soit moins pertinente.Un PUP ?ok avec uniquement sur le périmètre des 5,7 ha avec les deux opérateurs qui se sont manifestés Qu'en pensez-vous?Merci
RE: PUP ou PAE?
Par Jean-Philippe Strebler le La loi du 29 décembre 2010 a opéré une profonde réforme de la fiscalité de l'urbanisme, au terme de laquelle, aucun nouveau PAE ne pourra plus être institué à compter du 1er mars 2012, compte tenu des problèmes juridiques et financiers qu'ont posé jusqu'ici les PAE existants...Pas sûr dès lors que l'idée d'en mettre encore rapidement un (ou plusieurs) PAE -à supposer que la commune dispose de tous les éléments de programme pour ce faire- soit la meilleure des idées.Le PUP partiel sur 5,7 ha sur les 13 ha au total pourra poser une difficulté pratique dès lors qu'une partie des équipements dont il devrait assurer le financement concerneraient aussi les 7,3 ha restants : une fois ces équipements "communs" réalisés, pas sûr que les opérateurs qui devront intervenir sur ces 7,3 ha acceptent de signer d'autres conventions de PUP dans lesquels il faudrait financer des équipements déjà réalisés et qui ne seraient donc plus "rendus nécessaires" par leurs projets (même si la commune devait l'avoir annoncé lors de la délibération autorisant la conclusion de la 1e convention de PUP sur les 5,7 ha...Mais, après ce 1er PUP qui concernerait les 5,7 ha, on peut aussi imaginer qu'après le 1er mars 2012 (en délibérant avant le 30 novembre 2011) par exemple, la commune délimite un secteur à taux majoré de la part communale de la taxe d'aménagement pour les 7,3 ha restant, qui permettrait, par une taxe d'aménagement majorée de mettre unilatéralement à contribution les constructeurs dans ces 7,3 ha pour qu'ils contribuent aussi à des "équipements substantiels de voirie et réseaux" ou à des "équipements publics généraux" qui seraient rendus nécessaires par leurs projets...
Par Maire le Bonjour,Je vous remercie beaucoup pour ces informations qui m'éclaircissent beaucoup.Si je comprends bien, la seule solution est d'engager un PUP sur les 5,7 ha puis d'engager sur 7,3 ha restant, mettre en place soit un second PUP soit la taxe d'aménagement à taux majoré. Mais, je viens de lire que le PUP allait être réformé dans le cadre de du chantier "pour un urbanisme de projet", est-il pertinent d'en créer un en ce moment?Alors que la PAE va être supprimé, le PUP n'encourage donc pas la mise en oeuvre d'une opération d'aménagement d'ensemble complexe (à l'inverse du PAE (malgré les problèmes juridiques et financiers)).Par conséquent, sur cette 2ème tranche, ni la taxe d'aménagement (même majorée à 20%) ni le PUP (à moins que les opérateurs acceptent mais ils ne sont pas obligés) ne pourra financer à la même hauteur qu'aurait pu le faire le PAE une partie des équipements déjà réalisés et c'est par conséquent la collectivité qui paiera. (La taxe d'aménagement ne pourra pas financée des travaux déjà réalisés?). Ceci n'encourage donc pas à la collectivité à réaliser ou faire réaliser des équipements structurants à l'échelle du périmètre des 13 ha....
Par Jean-Philippe Strebler le 1/ je n'ai vu dans aucun des documents diffusés après le discours de clôture de Benoît Apparu sur la démarche "Urbanisme de Projet" (discours, dossier de presse, fiches actions...) que le PUP serait réformé à la suite des travaux de ces ateliers...2/ le PUP, c'est un outil de contractualisation au cas par cas, lors qu'on a en face de soi un ou des opérateurs prêts à réaliser leur projet...et effectivement, une fois les équipements réalisés -et même si on a annoncé dès le départ qu'ils auraient vocation à être financés par des opérations ultérieures d'aménagement ou de construction- on voit difficilement ce qui pourrait contraindre de nouveaux opérateurs à signer un PUP... et il n'y aura plus de "chantage" à la délivrance du permis qui serait possible... puisque les équipements auront été réalisés.3/ la taxe d'aménagement à taux majoré ne peut être instituée que préalablement à la réalisation des équipements au financement desquels elle a vocation à contribuer... et elle restera ensuite exigible à l'occasion des permis de construire, même si ces équipements auront été réalisés par la suite4/ s'agissant d'équipements "structurants", il faudrait voir de quoi il s'agirait vraiment... parce que, de toutes façons, si ce sont des équipements qui intéressent largement la commune, il n'est pas évident du tout qu'ils aient eu vocation à justifier une contribution, même dans le cadre d'un PAE...on oublie un peu facilement que le principe de base est qu'un "équipement public" doit, par principe, être réalisé et financé par la collectivité qui mobilise a priori à cet effet fiscalité locale, subventions et emprunts...les formes de contributions des constructeurs (ou, dans des cas qui deviendront plus rares, des aménageurs) sont des exceptions par rapport au principe...
Par Jean-Philippe Strebler le Correction : il y a bien un paragraphe -assez obscur, il me semble...- concernant le PUP dans les propositions de la démarche "Urbanisme de projet" :"un cadre de négociation qui reconnaît l'initiative privée en aménagement et organise la rencontre avec l'intérêt général au travers d'une délibération de prise en considération et d'une convention financière (actes de procédure non créateur de droit et pétitionnaires maîtrisant le foncier)."j'avoue ne pas bien saisir d'évolution substantielle par rapport au régime actuel...
Par Maire le Extrait du rapport de synthèse du 27 avril 2011"mesure n°14 :"Relance des opération d'aménagement maîtrisées : initiative privée et rencontre de l'intérêt généralMotivation :- limitation actuelle à la participation financière pour les équipements publics de l'article du CU concernant la possibilité de PUP : il manque une procédure complémentaire de négociationPropositions- clarifier et cadrer les modalités de négociation par un prise en considération par la personne publique concernée du projet d'initiative privée : -décision sollicitée par un personne disposant d'un titre à demander un PC ou un PA-la prise en considération se prononce sur les termes essentiels du projet : localisation, périmètre,objectif en terme de dvt durable, programme prévisionnel de construction, programme prévisionnel d'équpt publics-elle permet un projet négocié entre collectivités concernées, concessionnaires et opérateurs-la prise en considération précise le cas échéant si le projet entre dans le champ de concertation préalable, des études d'impacts, d'enquêtes publiques et la mise en compatibilité des doc d'urbanisme"Ce n'est pas clair non plus pour moi...J'ai l'impression que s'il est réformé, le PUP ne sera pas seulement un outil de financement des équpts publics mais la volonté est qu'il soit un outil/procédure d'aménagement souple...
Par Jean-Philippe Strebler le on pourrait aussi lire dans ces "propositions" l'idée que si un opérateur privé souhaite financer des équipements publics dans le cadre d'un PUP, la collectivité pourrait s'y trouver plus ou moins contrainte... ça promet.enfin bref, je pense qu'il est urgent d'attendre ce qui sortira du chapeau ministériel... (puisqu'il est question de traiter tout cela par ordonnance(s) et non pas par la loi).
Opportunité d'un PUP?
Par eva le Bonjour,Je souhaiterais vous soumettre une étude de cas sur laquelle je travaille actuellement et m'interroge sur l'opportunité de la mise en place d'un PUP :Dans une commune de première couronne parisienne, un site actuellement industriel (parcelle d'environ 30 000m²) a été identifié comme mutable à court terme car le propriétaire s'est déclaré vendeur. Le PLU ne permet que l'implantation d'activités (bureaux compris). Un périmètre d'étude, ainsi qu'un emplacement réservé a été mis dans le PLU pour création de voirie, et pour la création d'une passerelle piétonne au-dessus d'une voie d'eau. Ce site devra faire l'objet d'une création de voirie du fait de la taille importante de la parcelle.Je m'interroge sur l'opportunité de signer un PUP, soit avec le propriétaire, soit avec le constructeur, pour financer la voirie à créer, ainsi que la passerelle, sachant que celle-ci avait été prévue plus généralement pour desservir toute la zone, où d'autres opérations de constructions sont actuellement en cours de réalisation.Par ailleurs, dans le cas où ce PUP serait mis en place, faut-il plutôt le signer avec le propriétaire ou avec son futur acquéreur qui réalisera l'opération, sachant qu'une partie du terrain devra rétrocédée en vue de réaliser la passerelle?Enfin, je me demande comment, concrètement faire accepter la signature d'un tel contrat par le propriétaire ou le constructeur, si celui-ci lui est défavorable financièrement par rapport à la seule TLE (ou future TA). Dans ce cas concret, le fait d'avoir un périmètre d'étude et un emplacement réservé permet-il de peser sur le propriétaire ou l'opérateur?Je vous remercie d'avance pour votre réponse.Cordialement,
RE: Opportunité d'un PUP?
Par Jean-Philippe Strebler le d'emblée, on peut s'interroger sur le lien de "nécessité" susceptible d'exister entre l'opération d'aménagement ou de construction et la réalisation de cette parcelle sur le cours d'eau...d'emblée, je me dis que ce n'est très sans doute pas "à cause" de l'opération d'aménagement ou de construction qu'on a "besoin" de faire cette passerelle... mais je peux me tromper !Mais il est clair que si vous vous interrogez sur la capacité à "contraindre" un partenaire privé à conclure un PUP avec la collectivité, c'est sans doute que l'absence de réalisation de cette parcelle ne saurait être de nature à justifier un refus d'autorisation d'urbanisme pour absence ou insuffisance des équipements nécessaires à l'opération... c'est donc bien qu'il n'y a pas de lien de nécessité...Ensuite, à supposer que le lien de nécessité soit établi, c'est le principe de "proportionnalité" qui devra être établi. et donc, il faudra être en capacité de démontrer que celui avec qui un PUP serait signé ne paye pas plus que ce qui son opération sera "utilisatrice" des équipements financés...Ce qui suppose donc qu'on sache parfaitement tout ce qui est envisagé dans le secteur "desservi" par les équipements publics dont il sera question.Comment donc imaginer de signer un PUP avec un propriétaire s'il n'a pas une idée précise de ce qui sera réalisé sur son terrain ? comment définir la "proportionnalité" pour un PUP avec un opérateur, si on ne sait pas quelles seront les autres opérations desservies ?et enfin, si on devait arriver à conclure un 1er PUP répondant scrupuleusement à ces exigences légales, et que les équipements publics en question étaient réalisés (parce que, bien évidemment, "nécessaires" au moins à la 1ère opération...), comment imaginer que les opérations suivantes acceptent de signer des PUP puisque les équipements publics ne seront donc plus "rendus nécessaires" par ces opérations (et même si on l'a annoncé dans la 1ère délibération autorisation la signature du 1er PUP...) : il n'y aura strictement aucun motif légal de refuser les autorisations d'urbanisme... donc aucun moyen de contraindre à la conclusion d'autres PUP...
PUP et règles d'urbanisme
Par Elsa LOPEZ le Bonjour,Nous étudions la mise en place d'un PUP pour subventionner une école dans une ZAC étant précisé que l'école ne sera pas financée par la ZAC (non-cumul oblige).Je m'interroge sur la possibilité de faire évoluer les règles d'urbanisme qui concernent les terrains sous convention PUP: est-ce possible dans la mesure où la programmation reste la même?Autre question plus pratique: nous nous interrogeons sur la répercussion par les promoteurs de cette participation sur le prix de revente (charge foncière). Certains ont-ils des expériences dans ce sens?Merci de vos précisions et avis,