Source: https://carinacac8.jusbrasil.com.br/artigos/253425693/a-responsabilidade-civil-das-incorporadoras-imobiliarias
Timestamp: 2020-04-01 01:33:42+00:00
Document Index: 7465083

Matched Legal Cases: ['artigo 29', 'In casu', 'artigo 7', 'artigo 25', 'In casu', 'artigo 43', 'In casu', 'artigo 6', 'artigo 23']

Publicado por Carina de Almeida Carneiro
RESUMO: O presente trabalho acadêmico consiste em pesquisa doutrinária e jurisprudencial a cerca da responsabilização das incorporadoras imobiliárias ante ao aumento considerável dos negócios imobiliários nos tempos atuais. Na primeira etapa se faz uma discriminação dos sujeitos envolvidos, bem como a pontuação dos seus deveres e obrigações, a partir da indicação dos respectivos dispositivos legais. Na segunda etapa abordamos a responsabilidade civil à luz do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor e posteriormente no que diz respeito ao tema proposto. O objetivo desse artigo jurídico científico consiste em identificar os mecanismos de defesa dos futuros adquirentes de imóveis.
PALAVRAS-CHAVES: Direito Imobiliário; Responsabilidade Civil; Incorporação Imobiliária;
SUMÁRIO: 1-Introdução. 2-As Incorporações Imobiliárias. 2.1- Sujeitos. 2.2- Obrigações do Incorporador. 3- A Responsabilidade Civil Das Incorporadoras Imobiliárias. 3.1- A Responsabilidade Civil Solidária do Construtor. 3.2- A Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 3.2.1 - Incidência Do Código de Defesa do Consumidor Quanto À Segurança Da Obra. 3.2.2- Incidência Do Código de Defesa do Consumidor Quanto À Qualidade da Obra. 4- Considerações Finais. Referências Bibliográficas.
A partir da segunda metade da última década, com o crescimento da oferta de crédito para produtores e consumidores; o aumento do poder aquisitivo da população; a redução das taxas de juros; e medidas do governo para tentar erradicar os problemas habitacionais que existem no país; entre outros fatores, houve um crescimento considerável no mercado imobiliário nacional.
Com a vigência da lei 9.514/1997[1], lei instituidora da alienação fiduciária de bem imóvel, houve inúmeras concessões de créditos mais seguras, assim como, a destinação dos depósitos da caderneta de poupança para o mercado imobiliário influenciaram de forma abundante na oferta de crédito no setor.
Tivemos um destaque nesta área pelo fato de que as empresas imobiliárias facilitaram a obtenção de crédito abrindo capital para esses investimentos. Tivemos também um crescimento no mercado de seguro, o que propiciou as ofertas de produtos nesse mercado. Todo esse ambiente foi favorável ao consumidor que esperava adquirir a tão sonhada casa própria.
Atualmente o que mais vemos são canteiros de obras de edifícios espalhados pela cidade para atender a essas expectativas. O que antes eram muitas das vezes terrenos sem nenhuma função social, hoje é o foco de grandes incorporadoras que visam à construção de várias unidades imobiliárias que comporão condomínios modernos e completos.
A figura que hoje proporciona esse avanço no mercado imobiliário é a do incorporador, sendo assim o presente artigo tem o objetivo de descrever precisamente quem pode ser considerado incorporador nos termos da legislação vigente, bem como definir a responsabilidade civil desse tipo de empreendedor, bem como a do construtor.
Assim, o objetivo central é assegurar aos proprietários e futuros adquirentes que eventuais vícios de construção, demora na entrega da construção, irregularidades no registro e venda, podem e devem ser questionados judicialmente pelo consumidor.
2. AS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
A incorporação imobiliária é um negócio jurídico que, nos termos previstos no parágrafo único do art. 28 da lei de incorporações imobiliárias, tem por finalidade promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas.
A figura do incorporador somente poderá ser observada no proprietário do terreno, no promitente comprador, no cessionário deste, no promitente cessionário com título irrevogável do imóvel objeto do empreendimento imobiliário, no construtor ou no corretor de imóveis do empreendimento imobiliário, mediante mandato, por instrumento público, outorgado pelo incorporador, conforme dispõe o art. 31 d lei de Incorporações.
Antes da comercialização das unidades autônomas deve haver o registro dessas no cartório de registro imobiliário competente, apresentando o rol de documentos listados no art. 32 da Lei de Incorporações, dos quais se destacam o memorial de incorporação e a minuta de convenção de condomínio, sob pena de nulidade ou anulabilidade do contrato de incorporação, bem como a devolução de todos os valores pagos. Como bem lembrado por Melhin Namem Chalhub[2]:
O ato jurídico básico do negócio jurídico da incorporação imobiliária é o memorial de incorporação que será arquivado no Registro de Imóveis e registrado na matrícula do terreno para o qual estiver projetada a edificação objeto da incorporação.
Assim, temos que o incorporador somente poderá negociar as unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis: o título de propriedade de terreno, certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativo ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros; projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída; memorial descritivo das especificações da obra projetada, minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações; etc. De acordo com o art. 32 da Lei de Incorporações.
No que tange à garantia hipotecária outorgada pelo incorporador à instituição financeira, para financiamento da obra referente ao empreendimento imobiliário, não poderá atingir o adquirente da unidade, que deve responder tão somente pelo pagamento do débito vinculado à aquisição de sua unidade.
Temos que considerar que o incorporador é equiparado a um fornecedor de serviço, sendo a unidade autônoma adquirida qualificada como produto, tornando assim a relação entre o incorporador e o adquirente mais séria, pois estão sobre a égide do Código de Defesa do Consumidor.
Veremos ao longo desse trabalho mais características do incorporador, passaremos à análise dos sujeitos presentes nessa atividade, bem como seus deveres e obrigações.
2.1. Sujeitos Da Incorporação Imobiliária
Antes de adentrarmos diretamente no ponto em discussão, qual seja a responsabilidade das incorporadoras, vamos distinguir as figuras existentes nesse tipo de empreendimento, isso porque a legislação é vaga ao determinar as espécies de pessoas que poderão avocar a qualidade de incorporador.
Como bem ressaltado por Hércules Aghiarian[3] “nem toda pessoa física poderá ser incorporador, uma vez que a atividade envolvendo a promoção do empreendimento e venda incumbe forçoso reconhecer, a corretores de imóveis (diante da legislação que reconhece tal atividade como profissional qualificada), ou responsabilizar-se-á pela edificação, devendo para tanto ser engenheiro civil, regularmente inscrito e habilitado pelo órgão de classe (CREA).”
Devemos atentar que a pessoa física sem uma das qualificações acima, que deverá integrar algum grupo econômico, assim, como sócio de empresa de incorporação ou sob a forma de “firma individual”, munida de técnicos habilitados, poderá então, indiretamente dedicar-se à atividade que é técnica, não obstante a seguir a lei, segundo Hércules Aghiarian[4]. Vejamos então as definições:
a) INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – A definição está no art. 28, parágrafo único, da lei 4.591/1964 – “atividade exercida com intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjuntos de edificações compostas de unidades autônomas”.
b) INCORPORADOR – O artigo 29, da lei 4.591/1964, trás a definição de incorporador, sendo: “a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não que, embora não efetuado a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terremos, objetivando a vinculação de tais frações de unidade autônomas, em edificações a serem construídas ou em construções, sob o regime condominial, ou que meramente aceite proposta para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”.
c) CONSTRUTOR – Sendo aquele que promove a construção do imóvel.
d) EMPREITEIRO – É aquele quem faz a obra por empreitada. Entende-se por empreitada a obra que fica sob a responsabilidade de outrem, trabalho este cujo preço é previamente ajustado e pago de uma única vez.
2.2. Das Obrigações Do Incorporador
Como já mencionado acima, a lei foi clara ao impor a condição sem a qual o incorporador não poderá negociar as unidades autônomas, sendo necessário para tanto o arquivamento em cartório competente do registro de imóveis a que esteja vinculado o terreno em que se estabeleceu o empreendimento. O art. 32 da lei 4.591/64 trás um rol taxativo.
Assim sendo, tal registro é imprescindível, a sua não realização, ou seja, desatendidas as exigências legais do art. 32, enseja a declaração de nulidade do contrato de Compromisso de Compra e Venda realizado com o promissário- adquirente, tendo como consequência a devolução in totun das parcelas pagas, bem como ao pagamento de multa legalmente prevista no percentual de 50% dos valores pagos, conforme o teor do par.5º do art. 35 da Lei de Incorporações, essa é a orientação adotada no Tribunal de Justiça do Distrito Federal [5]e dos Territórios.
O Superior Tribunal de Justiça[6], no mesmo sentido, já decidiu que a multa prevista no art. 35, par.5º da Lei de Incorporações decorre do descumprimento, pelo incorporador, da sua obrigação de outorgar os contratos no prazo legal, sendo devida também na hipótese de o adquirente pedir a extinção do contrato. Já no que diz respeito à devolução em dobro do sinal, não tem cabimento na hipótese.
Importante ressaltar que a rescisão contratual a que falamos independe de qualquer notificação[7]. Quanto à finalidade precípua do registro, temos que considerar a publicidade inerente aos registros de imóveis. O Tribunal de Justiça de Santa Catarina[8] entende que:
A falta de notificação prévia objetivando constituir em mora a incorporadora é suprida através de citação válida para o processo. É motivo de rescisão antecipada da compra e venda de imóvel em construção, a falta de registro da incorporação do empreendimento perante o Cartório Imobiliário.
O referido registro é válido por 180 dias (Lei 4.864/65[9]), caducando após esse período, quando nenhuma unidade for negociada, na forma do art. 33, L. 4.591/64, contudo, cabe revalidação, mediante apresentação de documentação atualizada.
Importante frisar que, as negociações realizadas no período de caducidade, tem o mesmo efeito das realizadas dentro sem o devido registro, tipificando também contravenção penal.
Outro ponto importante a ser abordado neste trabalho é o dever do incorporador de entregar o prédio de acordo com o projeto de construção e o memorial descritivo, entregando as unidades a prazo e preço certo e determinado. De acordo com o que estabelece o art. 43 da Lei de Incorporações, a responsabilidade do incorporador é de fim, sendo assim o mesmo se compromete pela entrega do resultado da obra. Para tanto, ser-lhe-á vedado alterar o projeto, especialmente no que se refere às unidades dos adquirentes e as áreas comuns, modificar as especificações ou desviar-se do plano de construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal.
Da mesma forma não poderá alterar as condições de pagamento nem reajustar preços das unidades, ainda que haja elevação do preço dos materiais de construção e da mão de obra. O professor Caio Mario[10], afirma que, quem contrata uma incorporação tem de guardar fidelidade ao prometido, e não pode, unilateralmente, fugir dos termos avençados.
O Tribunal de Justiça de do Distrito Federal [11]entendeu ser legítimo o ato do promitente comprador que suspende o pagamento de prestação correspondente a contrato de cumprir o avençado, no prazo, tendo em vista a inobservância do cronograma da obra. Nesse mesmo passo decidiu o Tribunal de Justiça da Bahia[12], que, sendo o compromisso de compra e venda rompido por culpa da promitente vendedora, deve ser reparado o dano emergente representado pelo preço pago pelos promissários compradores, acrescido de correção monetária e juros de mora, bem assim o lucro cessante correspondente ao que dependeram e deixaram de lucrar em razão do atraso na entrega do imóvel.
No próximo tópico adentraremos mais especificamente nas consequências da má gestão das incorporadoras.
3. A RESPONSABILIDADE CIVIL DAS INCORPORADORAS IMOBILIÁRIAS
Após as definições dos conceitos acima podemos concluir de acordo com Hércules Aghiarian[13], que “quem, de qualquer forma, concorrer para a edificação ou sua publicação e desenvolvimento econômico estará enquadrado e responsabilizado sob os ditames procedimentais, civis-administrativos-criminais da lei em comento”, qual seja a lei das incorporações imobiliárias.
Uma característica importante não pode deixar de ser mencionada, a registradora e doutoranda Claudia Tutikian, atentou para a função social da incorporação imobiliária, tal aspecto que deve ser enxergado, haja vista o caráter social da facilitação do uso do solo em equação perfeita com o mais democrático acesso à moradia, qual seja a finalidade, como nos grandes centros urbanos. Foi lembrado pela doutoranda de que antes da lei de Incorporações e Condomínios horizontais se “legalizaram” imóveis de escritório, tidos em condomínios indescritíveis, em imensos prédios de destinação coletiva, pela matrícula única predial, a inviabilizar desde a administração até mesmo a melhoria das unidades, o que tem gerado as mais diversas formas de conflito e desvalorização integral desses imóveis, em falta de controle, a começar por destinação econômica certa[14].
No Brasil, o incorporador responde civil e criminalmente pelo empreendimento imobiliário desenvolvido de acordo com a Lei de Incorporações, como forma de garantir aos adquirentes dos imóveis maior segurança jurídica e proteção patrimonial em face dos riscos inerentes a esse negócio.
Na esfera criminal, o incorporador responderá pessoalmente, assim como o sócio, o diretor, o administrador, o construtor e/ou o corretor, respectivamente, pelo crime ou pelas contravenções penais relativas à economia popular, tendo em vista que a incorporação contempla a captação de recursos do público, nos termos dos arts. 65 e 66 da Lei de Incorporações. Incluem-se como materialidades deste tipo penal o atraso injustificado na execução das obras e a má utilização dos recursos decorrentes da venda de unidades.
No que tange aos crimes contra a economia popular, praticados pelo incorporador, ao promover incorporação fazendo, em propostas, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações, quando se sujeitará, o incorporador, à pena de reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salário mínimo legal vigente no país, de acordo com o art. 65, da lei 4.591/64.
Na esfera civil, o incorporador é o responsável, por excelência, pela conclusão e entrega do empreendimento imobiliário perante os adquirentes das unidades autônomas, ainda que não tenha concorrido para o evento danoso. Caberá ao incorporador, neste caso, o direito de regresso contra o causador do dano. No caso de existir mais de um incorporador relacionado ao mesmo empreendimento imobiliário, responderão estes, solidariamente, pelo respectivo empreendimento imobiliário.
3.1. Responsabilidade Civil Solidária Do Construtor
Certos de que há responsabilidade do incorporador quanto aos danos decorrentes do empreendimento, não podemos esquecer-nos de outra figura que também pode ser responsabilizada, sendo, portanto a do construtor.
Tem-se que, tanto o incorporador como o construtor possuem responsabilidade solidária, o segundo não excluí a obrigação do primeiro de reparar o dano, neste sentido veremos o entendimento do Professor Sérgio Cavalieri Filho[15]:
Em nada altera esta conclusão o fato de ter sido a construção cometida ao construtor. O incorporador continua responsável porque é o contratante. Responde também o construtor, porque é causador direto do dano, e tem responsabilidade legal, de ordem pública, de garantir a solidez e segurança da obra em benefício do seu dono e da incolumidade coletiva, conforme já demonstrado (...).
Desta forma, quando o incorporador celebra contrato de incorporação com o construtor, nada mais faz do que estender-lhe a sua obrigação, passando ambos a ser responsável ela construção. O incorporador, na realidade, está apenas, se fazendo substituir pelo construtor.
Neste mesmo sentido, ilustra Arnaldo Rizzardo[16]:
Tanto que se impõe a responsabilidade solidária do dono da obra e do construtor, o mesmo acontece relativamente ao incorporador e ao construtor. O incorporador figura como o contratante junto aos adquirentes das unidades, enquanto o construtor é considerado o causador direto do dano. No entanto, os adquirentes de unidade tem ação direta contra o incorporador, facultando-se lhes via responsabilizando o construtor. Caso não acionado o último, e se vier atender a postulação, reservasse-lhe o direito de regresso, a fim de reembolsar-se do montante pago.
Art. 942: Os bens do responsável pela ofensa ou violação do direito de outrem ficam sujeitos à reparação do dano causado; e, se a ofensa tiver mais de um Autor, todos respondem solidariamente pela reparação.
In casu, incide ainda a previsão do artigo 7º parágrafo único, do CDC no mesmo sentido. Bem como o que tange a solidariedade, estabelece o artigo 25 do CDC, parágrafo primeiro:
Art. 25: (...)
Parágrafo primeiro: havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores. Sendo o dano causado por componente ou peça incorporada ao produto ou serviço, são responsáveis solidários seu fabricante, construtor ou importador e o que realizou a incorporação.
Segue o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios[17] quanto à responsabilidade civil solidária com o construtor, vejamos:
RESPONSABILIDADE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONSTRUÇÃO. O incorporador, como impulsionador do empreendimento imobiliário em condomínio, atrai para si a responsabilidade pelos danos que possam advir da inexecução ou da má execução do contrato de incorporação, abarcando-se os danos resultantes de construção defeituosa (art. 31, §§ 2º e 3º, da Lei n. 4.591/1964). Ainda que o incorporador não seja o executor direto da construção do empreendimento imobiliário, mas contrate construtor, permanece responsável juntamente com ele pela solidez e segurança da edificação (art. 618 do CC). In casu, trata-se de obrigação de garantia assumida solidariamente com o construtor. Por conseguinte, o incorporador é o principal garantidor do empreendimento no seu todo, solidariamente responsável com outros envolvidos nas diversas etapas da incorporação. Essa solidariedade decorre da natureza da relação jurídica estabelecida entre o incorporador e o adquirente de unidades autônomas e também de previsão legal, não podendo ser presumida (art. 942, caput, do CC; art. 25, § 1º, do CDC e arts. 31 e 43 da Lei n. 4.591/1964). Conclui-se, assim, que o incorporador e o construtor são solidariamente responsáveis por eventuais vícios e defeitos de construção surgidos no empreendimento imobiliário, sendo que o incorporador responde mesmo que não tenha assumido diretamente a execução da obra. (grifo nosso)
3.2. Aplicação Do Código De Defesa Do Consumidor
Passemos a analisar se há ou não incidência do Código de Defesa do Consumidor[18], pois como bem dito pelo professor Cavalieri[19], respeitando opiniões contrárias, “o incorporador e o construtor são fornecedores de produtos e serviços, à luz dos conceitos claros e objetivos constantes no art. 3º do Código de Defesa do Consumidor”. Quando ele vende ou constrói unidades imobiliárias, assume uma obrigação de dar coisa certa, e isso é da essência do conceito de produto; quando contrata a construção dessa unidade, quer por empreitada, quer por administração, assume uma obrigação de fazer, o que se ajusta ao conceito de serviço.
Assim, os contratos firmados entre o incorporador e os adquirentes das unidades podem ser considerados de adesão, para o fim de desconfigurar eventual cláusula abusiva ou ilegal para esse último. Da mesma forma, as propagandas referentes a empreendimento imobiliário vinculam, em todos os seus termos, o incorporador, de modo que todos os itens e especificações técnicas indicados em tais anúncios devem ser estritamente observados, sob pena de condenação em perdas e danos, sem prejuízo da responsabilidade criminal.
Contudo, faz-se importante ressaltar que, a relação direta entre o construtor da obra, o incorporador, o corretor de imóvel e os bancos financiadores, não configura relação de consumo, por não haver a figura do consumidor final, logo não se aplicam a eles as normas do Código de Defesa do Consumidor.
Resta nítido que mesmo com a matéria regulada em lei específica, a lei consumerista intervém, quando favorável ao consumidor, sendo denominado pela brilhante doutrinadora Claudia Lima Marques, como diálogo das Fontes. E neste sentido, aclara Arnaldo Rizzardo [20]:
Decorrendo a incorporação da atividade de fornecedor de produtos e serviços, exercida pelo incorporador, tem incidência o Código de DEFESA DO Consumidor. Ocorre que se opera a atividade de construção e venda das unidades imobiliárias, as quais se destinam para consumidores finais, que passam a usa-las para moradia ou para outro uso pessoal. Esta, pois submetida ao âmbito do art. 3º da Lei nº 8.078 a incorporação, aplicando-se as regras sobre o fato do produto e do serviço (art. 12), e sobre os vícios ou defeitos na qualidade (art. 18 e 20), não divergindo a disciplina sobre incidência das mesmas regras à atividade do dono da obra e do construtor.
“INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – CONTRATO – CLÁUSULA ABUSIVA. O contrato de incorporação, no que tem de específico, é regido pela lei que lhe é própria (Lei 4.591/1964), mas sobre ele também incide o Código de Defesa do Consumidor, que introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o princípio da boa-fé objetiva (...).” [21]
Com a aplicação do CDC, pode-se ainda, desde que comprovados o abuso de direito, excesso de poder, infração da lei, fato ou ato ilícito, ou violação dos estatutos ou contrato social, determinar a desconsideração da personalidade jurídica da sociedade incorporadora, sendo está pessoa jurídica, atingindo assim os bens pessoais dos sócios, diretores, gerentes administrativos, e ainda os bens de outras sociedades, eventualmente, pertencentes ao mesmo grupo econômico, de acordo como art. 28 do CDC, do art. 50 do Código Civil[22] e da jurisprudência[23] sobre o tema, vejamos:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA DO AGRAVADO - PROVA DO ABUSO DA PERSONALIDADE JURÍDICA AUTÔNOMA DA SOCIEDADE DEVEDORA EM RAZÃO DE DESVIO DE FINALIDADE AGRAVADO TEM APENAS DOIS SÓCIOS, SENDO O MAJORITÁRIO OUTRA SOCIEDADE, COM SEDE NO EXTERIOR, NA ILHAS VIRGENS BRITÂNICAS, CONHECIDO "PARAÍSO FISCAL", QUE DETÉM A QUASE TOTALIDADE DO CAPITAL SOCIAL (99%) E É LEGALMENTE REPRESENTADO PELO SÓCIO REMANESCENTE, QUE NÃO TEM ENDEREÇO CONHECIDO CIRCUNSTÂNCIAS QUE INDICAM MÁ-FÉ DO SÓCIO QUE SE OCULTA - IRRISÓRIO O CAPITAL SOCIAL DA EMPRESA INCOMPATÍVEL COM OBJETO SOCIAL DA EMPRESA QUE É O DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - PROVIMENTO DO RECURSO PARA DESCONSTITUIR A PERSONALIDADE JURÍDICA DO AGRAVADO. 1. Decisão proferida nos autos da execução de título extrajudicial que indeferiu pedido de desconsideração da personalidade jurídica do agravado. 2. Há prova do abuso da personalidade jurídica autônoma da sociedade devedora em razão de desvio de finalidade, visto que agravado tem apenas dois sócios, sendo o majoritário outra sociedade, com sede no exterior, nas Ilhas Virgens Britânicas, conhecido "paraíso fiscal", que detém a quase totalidade do capital social (99%) e é legalmente representada pelo sócio remanescente, que não tem endereço conhecido. 3. A prova constante dos autos indicam má-fé do sócio que se oculta, sendo certo que o capital social da pessoa jurídica se mostra incompatível com objeto social da empresa que é o de incorporação imobiliária. 4. Provimento do recurso para desconstituir a personalidade jurídica do agravado. DOU PROVIMENTO AO RECURSO, NA FORMA DO ART. 557, § 1º-A, DO CPC.
Na da hipótese de falência ou insolvência civil do incorporador antes da conclusão das obras torna os adquirentes credores privilegiados pelas quantias despendidas. Neste caso o patrimônio do incorporador, quando for pessoa jurídica, fica vinculado subsidiariamente a satisfação dos créditos, de acordo com o art. 43, III, da Lei de Incorporações. Cumpre ressaltar que os bens pessoais do incorporador serão arrecadados à massa falida, concorrendo os adquirentes com os credores trabalhistas e tributários em posição de privilégio, com relação aos demais.
Quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação, não ocorrerá desta forma. Assim, os bens direitos e obrigações relacionadas ao empreendimento imobiliário afetado não irá se comunicar com o patrimônio geral do incorporador, só respondendo pelas dívidas e obrigações vinculadas àquela incorporação. Sendo assim, a decretação da falência ou insolvência civil não irá afetar o patrimônio de afetação, não integrando a massa falida, restando à comissão de representantes dos adquirentes deliberarem pela continuidade da obra.
Conforme demonstrado à legislação vigente, bem como a jurisprudência dominante protege de diversas formas os adquirentes das futuras unidades autônomas, contra eventuais inadimplementos e irregularidades do incorporador imobiliário, o qual se responsabiliza independente de culpa, podendo responder até mesmo com seus bens pessoais, quando se tratar de pessoa física, ou com o patrimônio de seus sócios, diretores, administradores e sociedades do mesmo grupo econômico, quando se tratar de pessoa jurídica.
Vejamos como anda a jurisprudência que já se pacificou neste sentido:
CONDOMÍNIO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. FALÊNCIA. CONTINUAÇÃO DAS OBRAS. Sentença de improcedência. Ratificação dos termos da sentença (art. 252, RITJSP). Confissão de não pagamento da dívida pelo autor. Falência da empresa originária de incorporação imobiliária. Aprovação, por assembleia condominial, de prosseguimento das obras. Autofinanciamento da construção pelos condôminos. Incidência do dispositivo do artigo 43, inciso III, da Lei 4.591/1964. Veto parcial, de expressão do dispositivo legal, permitido pelo anterior ordenamento constitucional. Não pagamento que possibilita leilão da quota de fração ideal do terreno e correspondente parte construída e direitos do condômino inadimplente (art. 63 e parágrafos da Lei 4.591/1964). Falta de entrega do título de propriedade do imóvel ao autor decorrente do próprio inadimplemento por sua parte. Entrega do título de propriedade que é consequência da quitação integral do preço. Recurso não provido.[24]
No mesmo sentido, veja:
PROCESSO CIVIL - AÇÃO DE COBRANÇA INCORPORAÇÃOIMOBILIÁRIA - FALÊNCIA DA INCORPORADORA - ELEIÇÃO DA COMISSÃO DE REPRESENTANTES - CONTINUIDADE DA OBRA PELOS CONDÔMINOS - TERCEIROS ADQUIRENTES - UNIDADES IMOBILIÁRIAS JÁ CONCLUÍDAS - INTEGRANTES DO EMPREENDIMENTO - TAXAS DE CONSTRUÇÃO E MANUTENÇÃO - APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA - ENCARGOS DE MORA - VALORES DEVIDOS - SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE. - A Lei 4.591 /64 não exige quórum qualificado para a eleição da Comissão de Representantes dos Condôminos, bastando que tal deliberação seja tomada por maioria simples (art. 31-F, § 1º). Na construção de um edifício, nos moldes do caso trazido a julgamento, várias são as partes mas o empreendimento é apenas um. Um único conjunto imobiliário onde há um liame contratual entre todos os seus integrantes, leva à participação e contribuição de todos para a consecução de suas finalidades. Os compradores que sucederam a adquirente originária, devem participar do rateio das despesas para a conclusão das obras do edifício e das despesas de manutenção uma vez que, sendo titulares de imóveis que integram o conjunto, não podem se eximir das obrigações que tal titularidade lhes impõe. - A prova do crédito reclamado foi devidamente produzida pelas atas da assembleia dos condôminos, documentos em que se confirma a deliberação pelo pagamento da taxa de manutenção e rateio das despesas de construção. - Cientes da cobrança efetuada pelo condomínio através de títulos de crédito, os requeridos deixaram de pagar ou negociar o débito e preferiram o caminho do litígio judicial, no qual, uma vez sucumbentes, submetem-se à incidência dos encargos moratórios previstos em lei.[25]
Outro ponto importante a ser abordado e que está protegido pelo Código de Defesa do Consumidor, é o prazo imprevisto para a entrega da coisa, como ensina o ilustre Desembargador e Professor Sérgio Cavalieri Filho[26]:
Em face dessa nova concepção contratual, são reputadas abusivas, entre outras, cláusulas que estabelecem reajustes aleatórios nos contratos de compra e venda de imóveis, ou com base em índices a serem escolhidos pelo incorporador, prazo impreciso para a entrega da obra ou a sua prorrogação injustificável; a perda total das prestações pagas em favor do credor que, em razão do inadimplemento do consumidor, pleitear rescisão do contrato e a retomada do imóvel (Código de Defesa do Consumidor, art. 53).
Neste caso a responsabilidade é exclusiva do incorporador, cabendo ação regressiva em face do construtor se constatada a culpa deste pelo retardamento.
O Tribunal Regional Federal da 2ª Região[27] assim decidiu:
DIREITO CIVIL. SFH. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA 297 DO STJ. RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA. IMÓVEL ENTREGUE FORA DO PRAZO. PREVISÃO CONTRATUAL DE COMUNICAÇÃO À SEGURADORA. DESCUMPRIMENTO PELA CEF. NEXO DE CAUSALIDADE ENTRE CONDUTA E DANO. OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR. DANOS MATERIAIS E MORAIS. 1 - Caracterizada como de consumo a relação entre o agente financeiro do SFH, que concede empréstimo oneroso para aquisição de casa própria, e o mutuário, as respectivas avenças estão vinculadas ao Código de Defesa do Consumidor - Lei n. 8.078 /90. Precedente do STJ. 2 - In casu, foi celebrado um contrato de mútuo hipotecário habitacional pelas partes em 12/09/2001, no qual ficou avençado que o imóvel seria entregue no prazo de 08 (oito) meses, conforme cláusula C-6; todavia, quando ajuizada a presente ação em 05/11/2003, já se somavam mais de 01 (um) ano e 05 (cinco) meses sem que a obra tivesse acabado. 3 - Havia previsão contratual de que, na hipótese de atraso na entrega da obra, a CEF deveria notificar a Seguradora para que fossem adotadas as providências necessárias (cláusula 20ª, § 1º), o que não foi feito, restando configurados os pressupostos da responsabilidade civil (fato, dano, e o nexo de causalidade entre ambos). 4 - Mantida a condenação da CEF no ressarcimento dos valores gastos com alugueis no período de maio de 2002 a junho de 2003, bem como na indenização por danos morais, cuja definição por meio da noção de sentimento humano (dor, vexame, humilhação, ou constrangimento) é inadequada, sob pena de se confundir o dano com a sua (eventual) consequência. 5 - A fixação do valor indenizatório pelo dano moral deve levar em conta as circunstâncias da causa, bem como a condição socioeconômica do ofendido e do ofensor, de modo que o valor a ser pago não constitua enriquecimento sem causa da vítima, devendo ser mantida a quantia fixada em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a ser paga para cada uma das Apeladas, posto que justa e compensatória. 6 - Apelação conhecida e improvida.
Ademais, deve-se observar ainda, todos os deveres atinentes à contratação leal, respeitando a função social do contrato, a boa fé objetiva, bem como todos de deveres decorrentes do CDC expressos no artigo 6º, como por exemplo, o dever a informação, dever de redação clara, proteção contra publicidade enganosa, dentre outros estipulados no mencionado artigo.
3.2.1. Incidência do Código de Defesa do Consumidor quanto à segurança da obra:
Importante destacar a responsabilidade do incorporador e do construtor perante a segurança e solidez da obra após sua entrega.
Neste sentido, temos a lição de SÉRGIO CAVALIERI FILHO[28]:
Em nada altera esta conclusão o fato de ter sido a construção cometida ao construtor. O incorporador continua responsável porque é o contratante. Responde também o construtor, porque é o causador direto do dano, e tem responsabilidade legal, de ordem pública, de garantir a solidez e segurança da obra em benefício do seu dono e da incolumidade coletiva, conforme já demonstrado.
O Ilmo professor prossegue concluindo que [29]:
(...) nas incorporações de imóveis, respondem solidariamente pelos defeitos da construção o incorporador e o construtor. O primeiro por ser o contratante; o segundo não só em razão da garantia legal imposta por questão de ordem pública, mas, também, por ser o substituto do incorporador na execução do contrato de construção. Tem legitimidade para reclamar o ressarcimento os condôminos em relação aos defeitos que se apresentarem em suas respectivas unidades, e o condomínio, no que respeita aos defeitos verificados nas partes comuns (...).
Embora solidária os adquirentes têm a opção de ingressar com eventual ação reparatória somente contra o incorporador, que poderá posteriormente, demandar regressivamente em face do construtor. Neste sentido, são as lições de Arnaldo Rizzardo[30]:
Vejamos o entendimento da 4ª Turma do Supremo Tribunal de Justiça[31] que rejeitou o recurso de uma incorporadora contra um condomínio de edifício em Brasília:
RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIO. VÍCIOS E DEFEITOS SURGIDOS APÓS A ENTREGA DAS UNIDADES AUTÔNOMAS AOS ADQUIRENTES. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO INCORPORADOR E DO CONSTRUTOR. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, DESPROVIDO. 1. O incorporador, como impulsionador do empreendimento imobiliário em condomínio, atrai para si a responsabilidade pelos danos que possam resultar da inexecução ou da má execução do contrato de incorporação, incluindo-se aí os danos advindos de construção defeituosa. 2. A Lei n. 4.591⁄64 estabelece, em seu art. 31, que a "iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador". Acerca do envolvimento da responsabilidade do incorporador pela construção, dispõe que "nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção", acrescentando, ainda, que "toda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja constituída, terá um ou mais incorporadores solidariamente responsáveis" (art. 31, §§ 2º e 3º). 3. Portanto, é o incorporador o principal garantidor do empreendimento no seu todo, solidariamente responsável com outros envolvidos nas diversas etapas da incorporação. Essa solidariedade decorre tanto da natureza da relação jurídica estabelecida entre o incorporador e o adquirente de unidades autônomas quanto de previsão legal, já que a solidariedade não pode ser presumida (CC⁄2002, caput do art. 942; CDC, art. 25, § 1º; Lei 4.591⁄64, arts. 31 e 43). 4. Mesmo quando o incorporador não é o executor direto da construção do empreendimento imobiliário, mas contrata construtor, fica, juntamente com este, responsável pela solidez e segurança da edificação (CC⁄2002, art. 618). Trata-se de obrigação de garantia assumida solidariamente com o construtor. 5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, desprovido.
O que muito interessa aos consumidores são os prazos relativos aos vícios, assim como os prazos prescricionais para eventual cobrança pertinente à segurança e solidez da obra. Neste sentido ensina o art. 618 do Código Civil[32], abaixo transcrito:
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução
responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
Sendo assim, o prazo de garantia da solidez e segurança da obra é de 5 (cinco) anos, contados da entrega do imóvel. Já o prazo decadencial previsto no parágrafo único do artigo supracitado aplica-se somente em face do dono da obra quanto à ação em face do construtor.
As lições de Carlos Roberto Gonçalves[33] são valiosas:
Contudo, aos adquirentes de uma unidade advinda de uma incorporação não se aplica o prazo decadencial do parágrafo único do art. 618 do Código Civil, mas sim o prazo do art 205 do Código Civil, qual seja de 10 anos, a contar da apresentação do defeito que influencia na solidez e segurança da obra.
Desta forma, concluísse que, identificado o vício na segurança ou solidez da obra em até 5 anos, o dono da obra tem até 180 dias para pretender contra o construtor a reparado do dano, sob pena de decadência do seu direito. E quanto ao adquirente terá o prazo de 10 anos para intentar ação contra o incorporador e o construtor da obra.
3.2.2. Incidência do Código de Defesa do Consumidor quanto à qualidade da obra:
Como sabemos o sonho da casa própria atinge a muitas pessoas, assim muito se trabalha, poupa e administra para enfim atingir esse sonho e nada mais decepcionante do que adquirir uma unidade imobiliária com vícios.
Atrelado a isso, foi ressaltado neste trabalho que há responsabilidade solidária entre o incorporador e o construtor, cabe agora frisar que essa responsabilidade não se limita só a defeitos de segurança e solidez da obra, bem como atinge os vícios provenientes da má-execução e da péssima qualidade da construção, sendo tal, inclusive, o principal foco dos litígios entre incorporadores e adquirentes.
Antes de qualquer coisa vamos analisar o art. 26 do Código de Processo Civil:
Tem-se que, em se tratando de vícios aparentes, por se tratar o bem imóvel de um produto durável, o direito do consumidor reclamar perante o fornecedor acerca de tal defeito decai em noventa dias, contados da entrega da unidade.
Ademais, importante lembrar que após a reclamação efetuada, o adquirente ainda possui o prazo prescricional de cinco anos (art. 27, CDC), para a interposição da ação reparatória competente em face do incorporador ou do construtor.
Quando o defeito tratar de um vício oculto estes podem ser reclamados pelo adquirente no prazo de noventa dias a contar de sua verificação.
Sendo assim, ao adquirente da unidade autônoma é assegurado o livre exercício do direito de reclamação pelo vício oculto, desde que este seja constatado dentro de um período equivalente à razoável durabilidade da edificação.
Vejamos a doutrina de CLÁUDIA LIMA MARQUES[34]:
Se o vício é oculto, porque se manifesta somente com o uso, experimentação do produto ou porque se evidenciará muito tempo após a tradição, o limite temporal da garantia legal está em aberto, seu termo inicial, segundo o § 3º do art. 26 é a descoberta do vício. Somente a partir da descoberta do vício (talvez meses ou anos após o contrato) é que passarão a correr os 30 ou 90 dias. Será, então, a nova garantia eterna? Não, os bens de consumo possuem uma durabilidade determinada. É a chamada vida útil do produto. Se se trata de videocassete, sua vida útil seria de 8 anos, aproximadamente (omissis).
A partir desse ponto a discussão passa a ser quanto ao tempo de durabilidade ou expectativa de durabilidade da construção, para assim determinar o prazo para a reclamação quanto a eventuais vícios de qualidade.
Desta forma, devemos observar o que bem concluiu o professor SÉRGIO CAVALIERI FILHO[35]:
(...) Ora, se a expectativa de durabilidade de um veículo é por volta de cinco anos, a de um prédio há de ser muito superior. Parece-me, assim, que a reponsabilidade do incorporador/ construtor perante o consumidor não mais se limita aos vícios que a obra apresentar nos cinco primeiros anos de existência, estendendo-se agora, à luz do Código do Consumidor, por todo o período de razoável durabilidade do prédio. Acrescente-se que também aqui a responsabilidade do construtor é objetiva, por ser irrelevante que ele tenha ou não conhecimento do vício. (...)
Está expresso no Código de Defesa do Consumidor em seu artigo 23 que, “A ignorância do fornecedor sobre os vícios de qualidade por inadequação dos produtos ou serviços não o exime de responsabilidade”.
Dito isto podemos concluir que o incorporador e o construtor respondem de maneira solidária pelos vícios aparentes e pelos vícios ocultos relacionados à execução da empreitada, sendo que, quanto aos primeiros, o prazo para reclamação pelo adquirente é de noventa dias contados da entrega do imóvel; enquanto pelos ocultos o prazo para reclamação também será de noventa dias contados da data do aparecimento do vício, sendo tal data estimada sobre a vida útil mínima esperada para o elemento/componente/sistema.
Por todo o exposto, verifica-se que a legislação brasileira e a jurisprudência nacional dominante buscam proteger de diversas formas os adquirentes de futuras unidades autônomas contra eventuais inadimplementos e irregularidades do incorporador imobiliário, o qual se responsabiliza independente de culpa, podendo responder até mesmo com seus bens pessoais, quando se tratar de pessoa física, ou com o patrimônio de seus sócios, diretores, administradores e sociedades do mesmo grupo econômico, quando se tratar de pessoa jurídica.
Ademais, forçoso concluir que os negócios de incorporação imobiliária devem ser analisados conjuntamente com o Código de Defesa do Consumidor quando do momento de eventual vício do serviço ou produto.
No que tange a responsabilidade civil das incorporações imobiliárias e a aplicação do Código de Defesa Do Consumidor, vimos que, ficou demonstrado ao menos de maneira genérica, uma vez que cada caso terá suas especificidades, ser inteiramente objetiva quanto aos elementos atinentes à segurança e solidez da obra, bem como aos vícios aparentes e ocultos vislumbrados no imóvel após a entrega do mesmo aos respectivos adquirentes, conforme a Vida Útil de Projeto.
Assim sendo, muito longe de ter esgotado o tema, o presente trabalho cumpriu com a sua função elucidativa da matéria retratada.
AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. 11ª Edição. São Paulo: Atlas, 2012;
CAVALIERI, Sérgio Filho. Programa de responsabilidade civil. 7ª Edição. São Paulo: Atlas, 2007;
CAVALIERI, Sergio Filho. Programa de Responsabilidade Civil. 8ª Edição. Revista Ampliada. São Paulo: Atlas, 2008;
CHALHUB, Melhin Namem. Da Incorporação Imobiliária. Rio de janeiro: Renovar, 2012;
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: Responsabilidade. V. 4. 5ª ed. São Paulo: Saraiva, 2010;
MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor. 4ª edição, revista, atualizada e ampliada. São Paulo: RT, 2002;
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Responsabilidade civil. Rio de Janeiro: Forense, 2001;
RIZZARDO, Arnaldo. Responsabilidade civil. 4ª Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009;
SOUZA, Anadélia Viana. Responsabilidade civil do empreiteiro, construtor e incorporador. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XII, n.71, dez 2009. Disponível em: http://www.ambito-jurídico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=6963;
www.tj.df.gov.br
[1] Dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário.
[2] CHALHUB, Melhin Namem. Da Incorporação Imobiliária. Rio de janeiro: Renovar, 2012, p. 39.
[3] AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. 11ª Edição São Paulo. Atlas. 2012. P 253
[4] AGHIARIAN, Op. Cit., p 253
[5] TJDFT, Ac, Um. 2ª Turma, 30.09.1998. Ap. 47.423/ 98, Rel. Des. Nancy Andrighi.
[6] REsp. 96.841, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, 4ª Turma, unânime, DJU 07.04.97; REsp. 7.119/SP, Rel. Min. Nilson Naves, 3ª Turma, unânime, DJU 20.05.91, entre outros.
[7] TRDFT, Ac. Un.4ª C., 12.04.1999. Ap.70.901-3, Rel, Juiz Convocado Airvaldo Alves, Adv 90438.
[8] TJSC, Ac, 2ª C., 21.07.2005. Ap 1999.002086-0, Rel. Monteiro Rocha.
[9]Lei da Construção Civill.
[10] PEREIRA, Caio Mário da Silva. Responsabilidade Civil. Rio de Janeiro: Forense, 2001, p. 201 – 208.
[11] TJDF, Ac.5ª Turma, 07.08.1996. Ap. 39.106/ 96, Rel. Des. Romão Duarte. Adv. 75603.
[12] TJBA, Ac. Um.2ªC., 16.09.1997, Ap. 37.834-3, Rel. Des. Amadiz Barreto, Adv. 84429.
[13] AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. 11ª Edição São Paulo. Atlas. 2012. P 252
[14] AGHIARIAN, Op. Cit., p 253
[15] CAVALIERI FILHO, Sergio. Programa de Responsabilidade Civil. 8ª Edição. Revista Ampliada. São Paulo: Atlas, 2008.
[16] RIZZARDO, Arnaldo. Responsabilidade Civil. Editora Forense, 2005.
[17] REsp. 884.367-DF, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 6/3/2012.
[18] Lei8.0788/90.
[19] CAVALIERI FILHO, Sergio. Programa de Responsabilidade Civil. 8ª Edição. Revista Ampliada. São Paulo: Atlas, 2008, página 359.
[20] Op. Cit. Pág.551.
[21] STJ - 4ª Turma, REsp. 80.036, Min. Ruy Rosado.
[22] Lei10.4066/02.
[23] TJ-RJ – 14ª Câmara Cível. Agravo De Instrumento AI 414758220108190000 RJ 0041475-82.2010.8.19.0000, Publicação 01/09/2010.
[24] TJ-SP – Ac., 3ª Turma, 10.09.14. Ap. 00173698320108260510, Carlos Alberto de Salles.
[25] TJ-MG – Ac., 11ª Câmara Cível, 27/05/2013. Apelação Cível AC 10024028528057003, Rogério Coutinho.
[26] Programa de Responsabilidade Civil, 5ª edição, Sergio Cavalieri Filho, Malheiros Editores, página 361.
[27] TRF-2 – Ac., 6ª Turma Especializada, 04/06/2009. AP RJ 2003.51.01.024977-0, Desembargador Federal Guilherme Calmon Nogueira Da Gama.
[28] CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. 7. Ed. São Paulo: Atlas, 2007, p. 348.
[29] Op. Cit, p. 348-349
[30] RIZZARDO, Arnaldo. Responsabilidade civil. 4ª Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 550
[31] STJ – Ac., 4ª Turma, 06/03/2012. Recurso Especial, Nº 884.367 - DF (2006⁄0196037-6, Ministro Relator Raul Araújo.
[32] Lei10.4066 de 10 de janeiro de 2002.
[33] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: Responsabilidade. V. 4. 5ª ed. São Paulo: Saraiva, 2010, p. 293.
[34] MARQUES, Cláudia Lima.Contratos noCódigo de Defesa do Consumidorr. 4ª edição, revista, atualizada e ampliada. São Paulo: RT, 2002, p. 1.022.
[35] CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. 8. Ed. São Paulo: Atlas, 2008, p. 364.
Disponível em: https://carinacac8.jusbrasil.com.br/artigos/253425693/a-responsabilidade-civil-das-incorporadoras-imobiliarias