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Timestamp: 2016-10-24 10:39:57+00:00
Document Index: 321281120

Matched Legal Cases: ['art. 82', 'art. 83', 'art. 89', 'art. 61', 'art. 5', 'art. 39', 'art. 13', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 39', 'art. 13', 'art. 1', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 65', 'art. 68', 'art. 68']

1C_527/2013 � � Arr�t du 26 novembre 2013
repr�sent�e par Me Christophe A. Gal, avocat,
ASLOCA, Association genevoise de d�fense des locataires, repr�sent�e par Me Romolo Molo, avocat,
D�partement de l'urbanisme du canton de Gen�ve,
Dame Y.________ et Y.________, repr�sent�s par Me Nicolas Dinichert, avocat.
recours contre l'arr�t de la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre administrative, du 9 avril 2013.
X.________ a re�u en octobre 2011, par suite d'une donation, les appartements n� 4.01 de 3,5 pi�ces et n� 4.02 de 2 pi�ces dans un immeuble de l'avenue Dumas, sur la parcelle 1758 de la commune de Gen�ve.
L'immeuble en question �tait soumis au r�gime de la propri�t� par �tage (ci-apr�s : PPE) depuis septembre 2007.
L'int�ress�e a mis ces appartements en vente � la fin de l'ann�e 2011. Le 3 f�vrier 2012, elle a requis du D�partement cantonal de l'urbanisme (ci-apr�s: le d�partement) l'autorisation de vendre ses parts de copropri�t� de la parcelle susmentionn�e, soit le droit exclusif d'utilisation et d'am�nagement des appartements n� 4.01 et n� 4.02, aux �poux Y.________, pour le prix de 1'250'000 fr. Pour ces derniers, l'acquisition immobili�re en cause �tait d'abord un investissement de leurs actifs priv�s. Ils envisageaient toutefois de s'installer dans l'un des deux appartements, gardant l'autre soit pour accueillir leur fils handicap�, soit pour le louer � leur fille ou � des tiers.
Le 6 f�vrier 2012, une promesse de vente et d'achat avec droit d'emption portant sur les deux appartements pr�cit�s a �t� sign�e par X.________ et les �poux Y.________.
Par arr�t� du 27 f�vrier 2012, le d�partement a autoris� l'ali�nation sollicit�e au prix envisag�. X.________ ne poss�dait que ces deux appartements sur les vingt-huit que comportait l'immeuble en cause et entendait les c�der en une seule op�ration. Les acqu�reurs s'�taient engag�s � reprendre les droits et obligations d�coulant des baux en cours.
Le 2 avril 2012, l'Association genevoise de d�fense des locataires (ci-apr�s: l'Asloca) a interjet� recours contre cet arr�t� aupr�s du Tribunal administratif de premi�re instance (ci-apr�s: le TAPI). Apr�s avoir appel� en cause les acqu�reurs et entendu les parties en audience de comparution personnelle, le TAPI a admis le recours le 19 d�cembre 2012.
Par arr�t du 9 avril 2013, la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Gen�ve (ci-apr�s: la Cour de justice) a rejet� le recours de X.________. Elle a consid�r� en substance qu'en p�riode de p�nurie de logements, l'int�r�t public au maintien du parc locatif �tait pr�pond�rant face aux int�r�ts priv�s de la vendeuse et des acqu�reurs.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public, X.________ demande au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t de la Cour de justice du 9 avril 2013 et de confirmer l'autorisation d'ali�ner du 27 f�vrier 2012. La recourante se plaint pour l'essentiel d'une constatation arbitraire des faits et d'une application arbitraire du droit cantonal.
La Cour de justice s'en rapporte � justice quant � la recevabilit� du recours et persiste dans les consid�rants et le dispositif de son arr�t. Le d�partement soutient les conclusions de la recourante. L'Asloca conclut en substance au rejet du recours et � la confirmation de l'arr�t attaqu�. Les �poux Y.________ s'en rapportent � justice et ne souhaitent pas prendre position sur le recours. La recourante a r�pliqu� et confirm� ses conclusions.
Dirig� contre une d�cision rendue en derni�re instance cantonale dans le domaine du droit public des constructions, le recours est en principe recevable comme recours en mati�re de droit public conform�ment aux art. 82 ss LTF, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e. La recourante, qui a pris part � la proc�dure devant la Cour de justice, est particuli�rement touch�e par l'arr�t attaqu� qui confirme l'annulation de l'autorisation d'ali�ner qu'elle avait obtenue. Elle a donc la qualit� pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF.
2.2.�En l'esp�ce, la recourante dresse une liste d'�l�ments que la Cour de justice aurait ignor�s. Il s'agirait notamment du fait qu'elle est mari�e sous le r�gime de la s�paration des biens, qu'elle travaille � temps partiel et s'occupe de ses deux enfants �g�s de 4 et 8 ans, que ses revenus actuels sont inf�rieurs � 4'000 fr. et qu'elle ne dispose pas des liquidit�s n�cessaires pour payer sa part des travaux de la villa familiale. L'int�ress�e estime par ailleurs que la cour cantonale aurait arbitrairement constat� qu'elle n'avait pas d�montr� avoir �tabli un plan de d�sendettement, qu'elle n'�tait pas dans le besoin d'assainir sa situation financi�re et que son int�r�t priv� r�sidait dans une volont� de plus-value.
La recourante ne d�montre pas que l'�tablissement des faits par la Cour de justice serait constitutif d'arbitraire et que ceux-ci seraient manifestement contraires � la r�alit�; elle se borne � opposer sa propre version des faits � celle des juges cantonaux. En particulier, elle n'�tablit pas qu'elle aurait pr�sent� un plan de d�sendettement, qui n'aurait pas �t� pris en compte. L'attestation du notaire produite en proc�dure cantonale et les documents bancaires �manant de la banque A.________, qui confirmeraient "l'endettement de la villa familiale", ne suffisent pas � prouver une situation d'endettement. Cette constatation des juges cantonaux, retenue apr�s une appr�ciation des preuves qui n'est pas discut�e, �chappe � l'arbitraire.
La recourante fait valoir que les omissions et inexactitudes de l'arr�t attaqu� auraient conduit la cour cantonale � nier son int�r�t priv� l�gitime � la vente de ses appartements et � privil�gier l'int�r�t public � la protection du march� locatif. Il appara�t ainsi que l'int�ress�e critique en r�alit� plut�t l'appr�ciation des faits et la pes�e des int�r�ts effectu�es par la Cour de justice, ce qui ne rel�ve pas de l'�tablissement des faits mais constitue une question de droit qui sera examin�e avec le fond.
Au fond, la recourante fait tout d'abord grief � la Cour de justice d'avoir "grossi�rement viol� l'art. 61 al. 1 lit. a et al. 2 de la loi genevoise du 12 septembre 1985 sur la proc�dure administrative (LPA; RS/GE E 5 10) en m�connaissant le pouvoir d'appr�ciation du [d�partement], induisant une violation du principe de la s�paration des pouvoirs d�duit du principe de la l�galit� (art. 5 Cst.)." En l'occurrence, en proc�dant � une pes�e des int�r�ts diff�rente de celle effectu�e par le d�partement et en confirmant celle du TAPI, la Cour de justice n'a pas pour autant revu l'autorisation d'ali�ner sous le seul angle de l'opportunit�, ni d'ailleurs ni� le libre pouvoir d'appr�ciation du d�partement, comme le soutient l'int�ress�e: le TAPI, puis la Cour de justice, ont donn� raison � l'Asloca et annul� l'autorisation du d�partement en consid�rant, implicitement, que celle-ci, fond�e sur une pond�ration des int�r�ts erron�es, consacrait une violation de la loi genevoise du 25 janvier 1996 sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation (LDTR; RS/GE L 5 20). L'exercice de son propre pouvoir d'examen par la Cour de justice ne saurait au demeurant consacrer "un acte politique inadmissible qui contrevient au principe de la s�paration des pouvoirs". Mal fond�, ce grief doit �tre �cart�.
Selon la recourante, la Cour de justice a proc�d� � une application arbitraire de l'art. 39 al. 2 LDTR ainsi que de l'art. 13 al. 3 du r�glement d'application de la LDTR du 29 avril 1996 (RDTR; RS/GE L 5 20.01). Ce faisant, elle aurait �galement viol� le principe de la proportionnalit� et la garantie de la propri�t�.
4.1.�Une d�cision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscut�, ou lorsqu'elle contredit d'une mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�; le Tribunal f�d�ral ne s'�carte ainsi de la solution retenue par l'autorit� cantonale de derni�re instance que si elle est insoutenable ou en contradiction manifeste avec la situation effective, ou si elle a �t� adopt�e sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En outre, il ne suffit pas que les motifs de la d�cision critiqu�e soient insoutenables, encore faut-il que cette derni�re soit arbitraire dans son r�sultat (ATF 132 I 13 consid. 5.1 p. 17).
4.2.�La LDTR a pour but la pr�servation de l'habitat et des conditions de vie existants, en pr�voyant notamment des restrictions quant � l'ali�nation des appartements destin�s � la location (art. 1 al. 2 let. c LDTR). En vertu de l'art. 39 al. 1 LDTR, l'ali�nation, sous quelque forme que ce soit, d'un appartement � usage d'habitation, jusqu'alors offert en location, est soumise � autorisation dans la mesure o� l'appartement entre, � raison de son loyer ou de son type, dans une cat�gorie de logements o� s�vit la p�nurie. Selon l'al. 2 de cette disposition, le d�partement refuse l'autorisation lorsqu'un motif pr�pond�rant d'int�r�t public ou d'int�r�t g�n�ral s'y oppose; l'int�r�t public et l'int�r�t g�n�ral r�sident dans le maintien, en p�riode de p�nurie de logements, de l'affectation locative des appartements lou�s.
L'art. 13 RDTR pr�cise que, dans le cadre de l'examen de la requ�te en autorisation, le d�partement proc�de � la pes�e des int�r�ts publics et priv�s en pr�sence (al. 1). D'apr�s l'al. 3, l'int�r�t priv� est pr�sum� l'emporter sur l'int�r�t public lorsque le propri�taire doit vendre l'appartement pour l'un des motifs suivants: n�cessit� de liquider un r�gime matrimonial ou une succession (let. a), n�cessit� de satisfaire aux exigences d'un plan de d�sendettement (let. b) ou prise d'un nouveau domicile en dehors du canton (let. c).
4.3.�Le Tribunal f�d�ral a d�j� eu l'occasion de consid�rer que l'int�r�t public poursuivi par la LDTR, qui tend � pr�server l'habitat et les conditions de vie existants, en restreignant notamment le changement d'affectation des maisons d'habitation (art. 1 al. 1 et 2 let. a LDTR), proc�de d'un int�r�t public important (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 p. 211 s.; 113 Ia 126 consid. 7a p. 134; 111 Ia 23 consid. 3a p. 26 et les arr�ts cit�s). Par ailleurs, la r�glementation mise en place par la LDTR est en soi conforme au droit f�d�ral et � la garantie de la propri�t�, y compris dans la mesure o� elle pr�voit un contr�le des loyers apr�s transformations (cf. ATF 116 Ia 401 consid. 9 p. 414); de m�me, le refus de l'autorisation de vendre un appartement lou� lorsqu'un motif pr�pond�rant d'int�r�t public ou d'int�r�t g�n�ral s'y oppose n'est pas une atteinte disproportionn�e � la garantie de la propri�t�, pourvu que l'autorit� administrative effectue une pes�e des int�r�ts en pr�sence et �value l'importance du motif de refus au regard des int�r�ts priv�s en jeu (ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa p. 137).
5.1.�En l'esp�ce, la Cour de justice a tout d'abord examin� les int�r�ts priv�s en pr�sence. Elle a relev� que les acqu�reurs envisageaient de s'installer dans l'un des deux appartements, gardant l'autre soit pour accueillir leur fils handicap�, soit pour le louer � leur fille ou � des tiers. Ils ne pr�voyaient donc pas, � moyen terme, de maintenir l'affectation locative de ces logements. De plus, ces derniers s'en �taient rapport�s � justice quant au maintien ou � l'annulation de l'autorisation de vente litigieuse d�montrant que celle-ci ne leur �tait pas indispensable. L'int�r�t des acqu�reurs n'�tait donc, en l'esp�ce, pas d�terminant.
Quant � l'int�r�t priv� de la recourante, la cour cantonale a retenu, de mani�re � lier le Tribunal f�d�ral, que celle-ci n'avait pas prouv� faire l'objet d'un quelconque endettement (cf. consid. 2.2 ci-dessus); au vu des pi�ces produites, la recourante manquait certes de liquidit�s mais ne d�montrait pas avoir �tabli un plan de d�sendettement. Il n'apparaissait pas non plus que l'int�ress�e devait imp�rativement assainir sa situation et vendre ses biens immobiliers pour pouvoir payer sa part des travaux effectu�s dans la maison familiale. Elle n'avait par ailleurs fait aucune d�marche aupr�s d'un �tablissement financier pour obtenir un cr�dit. De surcro�t, la vente contest�e paraissait d'autant plus singuli�re que la recourante et son mari avaient chacun vendu, au m�me moment, deux appartements du m�me immeuble et ce, juste apr�s que cette derni�re les eut re�us par donation. A la suite de ce montage, il �tait �videmment plus ais� de vendre ces appartements, vu qu'ils se trouvaient s�par�s en deux blocs de deux. L'int�r�t priv� de l'int�ress�e semblait plut�t �maner d'une volont� de plus-value dont elle et son �poux auraient pu b�n�ficier cons�cutivement � la vente litigieuse.
La Cour de justice est ainsi arriv�e � la conclusion que l'int�r�t priv� de la recourante n'�tait pas pr�pond�rant face � l'int�r�t public et g�n�ral auquel il devait c�der le pas en p�riode de p�nurie de logements. Une multiplication du nombre des propri�taires tendait en effet � mettre en p�ril le maintien de l'affectation locative des appartements lou�s ainsi que la pr�servation de loyers bon march� vis�s par la LDTR.
5.2.�La recourante fait valoir que son besoin de liquidit�s, la pression financi�re subie, son niveau d'endettement global et ses revenus modestes sont d'autant d'int�r�ts l�gitimes qui justifient sa volont� de vendre en bloc ses seuls biens pour satisfaire � ses obligations financi�res. Elle rappelle que, selon la jurisprudence, une vente en bloc doit �tre pr�f�r�e � une vente par unit�s s�par�es et all�gue que le risque que l'un des deux appartements soit retir� du march� locatif est purement hypoth�tique. Dans ces conditions, elle estime que la cour cantonale est tomb�e dans l'arbitraire en consid�rant que l'int�r�t public � la pr�servation du march� locatif devait primer l'int�r�t priv� particulier.
Dans sa motivation, de nature purement appellatoire, la recourante se contente d'opposer son opinion � celle des juges cantonaux, sans d�montrer en quoi la pond�ration des int�r�ts de la Cour de justice serait insoutenable. En particulier, elle ne conteste pas que son int�r�t est purement �conomique; au demeurant, elle n'a pas r�ussi � �tablir qu'elle faisait l'objet d'un quelconque endettement. Elle n'a ainsi de toute �vidence pas d�montr� un int�r�t particulier qui serait pr�pond�rant face � l'int�r�t public poursuivi par la LDTR. Il appara�t d�s lors que l'arr�t attaqu�, en tant qu'il confirme l'annulation de l'autorisation litigieuse, proc�de d'une pes�e des int�r�ts qui �chappe � la critique et ne constitue par cons�quent pas une atteinte disproportionn�e � la garantie de la propri�t�. Mal fond�, le grief doit �tre rejet�.
La recourante d�nonce enfin une in�galit� de traitement. Elle reproche � la Cour de justice d'avoir autoris� un propri�taire � vendre en bloc quatre appartements situ�s dans le m�me immeuble que le sien. Or il ne se justifierait pas de traiter diff�remment deux propri�taires qui se s�pareraient de l'ensemble de leurs biens dans un immeuble au motif qu'ils auraient un nombre d'appartements diff�rents � vendre.
La Cour de justice a expliqu� que la situation � laquelle se r�f�rait la recourante n'�tait pas similaire � celle qui pr�valait dans la pr�sente cause. Le vendeur avait acquis les appartements en bloc en septembre 2007 et les motifs d'assainissement financier all�gu�s par celui-ci n'�taient nullement d�mentis. L'autorisation litigieuse ne modifiait en rien l'affectation des quatre appartements, ni le risque de les voir plus tard vendus individuellement. Acquis en bloc de quatre, et revendus de m�me, ils ne subissaient sous cet angle aucune modification; dans ce cas, le risque de voir ces appartements sortir du march� locatif �tait pratiquement nul. La recourante ne critique pas cette appr�ciation, qui appara�t convaincante. Le grief d'in�galit� de traitement doit par cons�quent �tre �cart�.
Les consid�rants qui pr�c�dent conduisent au rejet du recours, aux frais de la recourante qui succombe (art. 65 et 66 al. 1 LTF). En vertu de l'art. 68 al. 2 LTF, celle-ci versera en outre une indemnit� de d�pens � l'intim�e qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un avocat (art. 68 al. 1 et 2 LTF). Il n'y a pas lieu d'allouer de d�pens aux �poux Y.________, qui n'ont pas pris de conclusions.
Une indemnit� de 3'000 fr., � payer � l'intim�e � titre de d�pens, est mise � la charge de la recourante.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux parties, au D�partement de l'urbanisme du canton de Gen�ve, � Dame Y.________ et Y.________ ainsi qu'� la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre administrative.