Source: https://www.mietrecht.de/mietvertrag/schoenheitsreparaturen.html
Timestamp: 2019-07-21 13:28:35
Document Index: 192705101

Matched Legal Cases: ['§ 538', '§ 538', '§ 28', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Schönheitsreparaturen - Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag
Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag
mietrecht.de > Mietvertrag > Schönheitsreparaturen
Einer der häufigsten Streitpunkte im Mietrecht sind die sogenannten Schönheitsreparaturen. Die Vornahme von Schönheitsreparaturen zählt im Rahmen der Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung zu den Hauptpflichten des Vermieters. In der Regel hat der Vermieter die Kosten für mögliche Schönheitsreparaturen bei der Höhe des Mietzinses bereits einkalkuliert.
Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters (§ 538 BGB)
Die Gebrauchserhaltung der Mietsache gehört zu den Pflichten des Vermieters, für die er entsprechend Sorge zu tragen hat (§ 538 BGB). Dabei geht es um alle Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, insbesondere Verschleißschäden.
Definition Schönheitsreparaturen
Eine konkrete Definition des Begriffs der Schönheitsreparaturen gibt es nicht. Einen Anhaltspunkt liefert hier allerdings § 28 Abs. 4 der II. BV vornehmen. Danach umfassen Schönheitsreparaturen (Siehe: BGH RE WuM 87, 306):
Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
Das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Die Beseitigung von Dübeln und das Verschließen von Löchern in den Wänden und Decken
Unter Schönheitsreparaturen sind somit alle malermäßigen Arbeiten zu verstehen, die erforderlich sind, um die Räume in einen vermietungsfähigen Zustand zu versetzen. Bei längerer Mietdauer können Schönheitsreparaturen auch in vertraglich vereinbarten Intervallen erfolgen, man spricht dann von laufenden Schönheitsreparaturen.
Keine Schönheitsreparaturen
Die obige Aufzählung der zu verrichtenden Schönheitsreparaturen ist abschließend. Dies bedeutet, dass alle darüber hinausgehenden Reparaturen keine Schönheitsreparaturen sind. Somit zählen beispielsweise nachfolgende Arbeiten nicht zu den Schönheitsreparaturen:
Das Streichen von Balkonen, Terrassen und Fenstern von außen
Die Instandsetzung von Fensterverkittung
Das Erneuern (Auswechseln) von Teppichböden
Das Abschleifen / Versiegeln von Holzfußböden; Parkettböden fallen grundsätzlich in die Zuständigkeit des Vermieters und sind in der Regel alle 15 bis 20 Jahre abzuschleifen und neu zu versiegeln (Siehe: LG Wiesbaden WuM 91, 540)
Beschädigungen am Laminat, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind
Das Streichen des Hausflurs und sonstiger Gemeinschaftsräume
Alle Schäden, die auf normaler Abnutzung der Mietsache beruhen
Schäden, die der Mieter nicht verursacht hat
Reparaturen an Lichtschaltern, Türschlössern und Leitungen
Abwälzen von Schönheitsreparaturen auf den Mieter
Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Es sei denn, im Mietvertrag ist ausdrücklich etwas Anderes bestimmt. Durch entsprechende mietvertragliche Vereinbarungen hat der Vermieter die Möglichkeit, Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Nur dann wird er von der gesetzlichen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen frei (OLG Düsseldorf NZM 2007, 215). Für Mieter empfiehlt sich daher vor Vertragsabschluss, die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag genau zu lesen und diese ggf. mit dem Vermieter individuell zu verhandeln.
Klauseln zu Schönheitsreparaturen
Nach Auffassung des BGH ist zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nachfolgende zulässige Klausel im Mietvertrag ausreichend: „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“(siehe: BGH ZMR 2005, 105; BGH NZM 2007, 879).
Diese Klausel ist dahingehend auszulegen, dass der Mieter mit der Renovierung der Mietsache belastet wird und insoweit die Wahl hat, die Renovierungsarbeiten selbst vornehmen zu dürfen. Wesentlich präziser hingegen ist nachfolgende Formulierung: „Der Mieter hat auf eigene Kosten die laufenden Schönheitsreparaturen auszuführen. Diese umfassen: Tapezieren der Wände…(Konkretisierung der geschuldeten Renovierungsarbeiten)“.
Sollten die Schönheitsreparaturen trotz zulässiger Klausel im Mietvertrag nicht vom Mieter durchgeführt werden, kann der Mieter die Reparaturkosten beim Auszug von der Mietkaution abziehen (siehe Mietkaution bei Auszug zurück erhalten)! Wurde eine Mietkautionsbürgschaft abgeschlossen, berechtigt ihn dies zur Inanspruchnahme der Kautionsbürgschaft.
Achtung: Die Schönheitsrepararturklausel ist unzulässig, wenn die Wohnung bei Einzug unrenoviert oder im renovierungsbedürftigen Zustand übergeben wurde (BGH Urteil v.18.3.2015, VIII ZR 185/14 und BGH Urteil v. 22.8.2018, VIII ZR 277/16).
Bedarfsklausel
Auch durch Vereinbarung der sogenannten Bedarfsklausel im Mietvertrag sind Schönheitsreparaturen nach Ansicht des BGH rechtswirksam auf den Mieter abgewälzt (Siehe: BGH NZM 2004, 497). In der Regel lautet diese Klausel wie folgt: „Der Mieter hat alle während der Dauer der Mietzeit je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen“.
Unklare Klausel
Unklar und angreifbar wäre eine Klausel, in der es heißt: „Die laufenden Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“. Insoweit bleibt ungeregelt, ob der Mieter die Vornahme oder die Kosten der Schönheitsreparaturen schuldet.
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Qualität der Schönheitsreparaturen
Fristen bei Schönheitsreparaturen
Laufende Schönheitsreparaturen
Endrenovierung
Quoten- und Abgeltungsregelung
Schadenersatz bei Nichterfüllung
Schadenersatz bei vertragswidrigem Gebrauch
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