Source: http://www.xn--spdzielnia-mieszkaniowa-6ic98q.pl/
Timestamp: 2019-03-26 21:02:40+00:00
Document Index: 123153797

Matched Legal Cases: ['art. 29', 'art. 824', 'art. 824', 'art. 1', 'art. 410', 'art. 84', 'art. 48', 'art 27', 'art. 22']

Posted on 17 lutego 2019 by Ryszard Stolarz
Dzisiejszy wpis raczej czysto informacyjny i przydługawy, zawiera jednak kilka ważnych faktów, głównie dla działów windykacji.
Otóż w 2019r. weszły w życie istotne zmiany dotyczące egzekucji. Zmienił się Kodeks postępowania cywilnego a także wprowadzono nowe ustawy o komornikach oraz o kosztach komorniczych.
I. Najważniejsze zmiany wynikające z ustawy o komornikach i ustawy o kosztach komorniczych.
1) Opłaty w postępowaniu egzekucyjnym są obecnie dochodem Skarbu Państwa dlatego komornik nie może odstępować od obciążania nimi odpowiednio dłużnika bądź wierzyciela.
2) Komornicy mogą przyjmować sprawy z wyboru tylko w ramach apelacji.
3) Ustawę o kosztach komorniczych stosujemy do spraw wszczętych po 1.01.2019r. poza art. 29 i 30, które mówią o opłatach – te przepisy stosujemy również do spraw wszczętych przed 1.01.2019r.
4) Obecnie jest możliwe obciążenie kosztami skargi na komornika samego komornika, jednakże tylko jak zostanie wykazane oczywiste naruszenie przez niego prawa.
5) Jeżeli czynność komornika powoduje wydatki, komornik uzależnia dokonanie tej czynności od uiszczenia zaliczki przez stronę, która wnosi o dokonanie czynności. Innymi słowy bez zaliczki komornik nie podejmie czynności. Zaliczka ma charakter celowy czyli tylko na te wydatki na które komornik wezwał. Jeśli płacimy np. na korespondencję a nie wpłaciliśmy np. na zapytanie do ZUS to komornik nie może tej kwoty wydać na zapytanie.
W związku z powyższym praktyczne będzie zamieszczanie we wnioskach o egzekucję sformułowania, że wierzyciel wyraża zgodę na wykorzystanie pozostałej zaliczki na inne czynności.
6) Spółdzielni przysługuje zwrot wydatków za przedstawienie dokumentu na żądanie komornika i wynagrodzenie z tytułu udzielenia informacji komornikowi. Wysokość wynagrodzenia określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnej wysokości wynagrodzenia za udzielenie informacji komornikowi sądowemu z dnia 21 grudnia 2018 r. (Dz.U. z 2018 r. poz. 2486).
Ww. opłaty nie stosuje się w sprawach o egzekucję lub wykonanie postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia świadczeń alimentacyjnych lub rent mających charakter alimentów oraz w sprawach o egzekucję lub wykonanie zabezpieczenia roszczenia niezwiązanego z wykonywaniem działalności gospodarczej, wszczętych na wniosek Skarbu Państwa, w tym na polecenie sądu lub prokuratora. W sprawach tych przedstawianie dokumentów i udzielanie informacji jest nieodpłatne. Ponadto opłata nie przysługuje, jeśli tryb lub koszty przedstawiania dokumentów lub udzielania informacji wynikają z odrębnych przepisów.
7) Wprowadzono premię dla dłużnika dobrowolnie spełniającego świadczenie do rąk komornika. Jeżeli dłużnik, w terminie miesiąca od dnia doręczenia mu zawiadomienia o wszczęciu egzekucji, wpłaci do rąk komornika lub na jego rachunek bankowy całość lub część egzekwowanego świadczenia, komornik ściąga od dłużnika opłatę stosunkową w wysokości 3% wartości wyegzekwowanego w ten sposób świadczenia.
8) Wprowadzono istotne zmiany w zakresie opłaty stosunkowej przy umorzeniu postępowania egzekucyjnego. Zmiany te powinny spowodować modyfikację postępowania spółdzielni przy podpisywaniu ugód z dłużnikami.
– w razie umorzenia postępowania egzekucyjnego na wniosek wierzyciela albo na podstawie art. 824 § 1 pkt 4 Kpc, wierzyciela obciąża opłata stosunkowa w wysokości 5% wartości świadczenia pozostałego do wyegzekwowania,
– można się uchylić od tej opłaty jeżeli we wniosku o umorzenie wykaże się, że dłużnik zapłacił dług do rąk wierzyciela albo podpisał ugodę,
– takie wyjaśnienie należy napisać od razu z własnej inicjatywy gdyż komornik nie wezwie do uzupełnienia wniosku w tym zakresie, tylko obciąży nas opłatą,
– jeżeli spełnienie świadczenia lub zawarcie porozumienia z wierzycielem nastąpiło po upływie miesiąca od dnia doręczenia dłużnikowi zawiadomienia o wszczęciu egzekucji, obciąża go opłata w wysokości 10% wartości świadczenia pozostałego do wyegzekwowania.- problematyczna dla spółdzielni może okazać się przesłanka art. 824 § 1 pkt 4 kpc, która mówi o umorzeniu jeżeli wierzyciel w ciągu sześciu miesięcy nie dokonał czynności potrzebnej do dalszego prowadzenia postępowania lub nie zażądał podjęcia zawieszonego postępowania. Oznacza to, że przy zawieraniu ugód z dłużnikami należy przed upływem 6-u miesięcy dopilnować wniosku o umorzenie lub podjęcie zawieszonego postępowania w przeciwnym wypadku wierzyciel zostanie obciążony opłatą, (postępowania nie mogą pozostawać w zawieszeniu przez cały okres ugody)
– jeżeli natomiast wniosek wierzyciela, zostanie zgłoszony przed doręczeniem dłużnikowi zawiadomienia o wszczęciu egzekucji, opłata będzie wynosić 100 złotych,
– w razie umorzenia postępowania egzekucyjnego z innych przyczyn niż wskazane wyżej komornik pobiera od wierzyciela opłatę w wysokości 150 złotych, z wyjątkiem przypadków oczywiście niecelowego wszczęcia postępowania egzekucyjnego.
Od Spółdzielni nie będzie się pobierać opłaty 150 zł pod warunkiem wszczęcia egzekucji przed upływem 2 lat od powstania tytułu egzekucyjnego.
9) Wprowadzono opłatę stosunkową obciążająca wierzyciela w przypadku oczywiście niecelowego wszczęcia postępowania egzekucyjnego lub wskazania osoby niebędącej dłużnikiem.
10) Wzrasta z 2% do 5% opłata stosunkowa od wniosku o wykonanie zabezpieczenia roszczenia pieniężnego lub europejskiego nakazu zabezpieczenia na rachunku bankowym. Nie dotyczy to zabezpieczenia polegającego na zobowiązaniu zapłaty.
11) Zmianie uległa opłata stała od wniosku o wszczęcie egzekucji wydania rzeczy ruchomej i wynosi obecnie 400 złotych.
12) Zmianie uległa opłata stała od wniosku o wszczęcie egzekucji wprowadzenia w posiadanie nieruchomości albo opróżnienia lokalu lub innego pomieszczenia.
– eksmisja z lokalu mieszkalnego to koszt 1500 zł niezależnie od ilości izb (nie trzeba zatem podawać ilości izb we wniosku w takim przypadku),
– w przypadku nieruchomości wykorzystywanej wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej będzie to opłata 2000 zł i dodatkowo 1000 zł za każdą izbę (tu we wniosku nadal podajemy ilość izb),
– egzekucja z pozostałych nieruchomości wiąże się z opłatą 2000 zł niezależnie od ilości izb (nie trzeba zatem podawać ilości izb we wniosku w takim przypadku),
13) Opłata stała za udział w usunięciu oporu dłużnika oraz wykonanie polecenia sądu w sprawie osadzenia dłużnika w areszcie wynosi 1000 złotych.
14) opłata stała za poszukiwanie majątku dłużnika na zlecenie wierzyciela, wynosi 100 złotych.
II. Najważniejsze zmiany w Kodeksie postępowania cywilnego
1) Wniosek o egzekucję można złożyć na urzędowym formularzu.
2) Wnioskodawca sam wybiera czy złoży w toku postępowania wnioski ustnie do protokołu czy pisemnie.
3) komornik może obecnie żądać od spółdzielni mieszkaniowych informacji dotyczących stanu majątkowego dłużnika lub umożliwiających identyfikację składników jego majątku oraz danych adresowych jedynie w zakresie niezbędnym do zapewnienia prawidłowego toku postępowania, (zakres jest szerszy niż dotychczas bo mowa o stanie majątkowym).
4) Skargę na czynności komornika jak i zaniechania rozpatruje Sąd Rejonowy właściwy dla siedziby komornika.
5) Skargę na komornik można wnieść na formularzu,
6) Jeżeli wierzyciel nie wskaże majątku to komornik musi podjąć z urzędu 2 czynności tj. ustalić majątek na podstawie innych lub publicznych źródeł oraz wezwać dłużnika do złożenia wykazu majątku,
7) Poszukiwaniem majątku nie jest realizacja przez komornika wniosków wierzyciela o zwrócenie się z żądaniem udzielenia informacji do
– organów administracji publicznej,
– podmiotów wykonujących zadania z zakresu administracji publicznej,
– organów podatkowych, (np. US, UMiG)
– organów rentowych, (np. ZUS,KRUS)
– spółdzielczych kas oszczędnościowo-kredytowych,
8) Wszelkie czynności terenowe wiążą się obecnie ze zleceniem poszukiwania majątku czyli opłatą 100 zł.
9) Odpis planu podziału doręcza się dłużnikowi, osobom uczestniczącym w podziale oraz innym osobom, które zgłosiły swój udział, a ich należności nie zostały uwzględnione w podziale. Zarzuty przeciwko planowi podziału wnosi się do organu egzekucyjnego, który go sporządził, w terminie dwóch tygodni od dnia doręczenia tego planu.
10) Wprowadzono pojęcie szykany wobec dłużnika co umożliwia komornikowi ocenę a priori zasadności wniosku o podjęcie czynności egzekucyjnych
Posted in Bez kategorii, Nowości, Odpowiedzialność, Windykacja, zmiany w przepisach	| Tagged egzekucja, egzekucjakomornicza, komornicy, windykacja, zmianykomornicy, zmianywkpc	| Leave a comment
Spółdzielnia mieszkaniowa to podmiot działający na podstawie prawa spółdzielczego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który w momencie wpisania do Krajowego Rejestru Sądowego nabiera osobowość prawną. Zapisy zawarte w aktach regulują jej zadania. Zaliczymy do nich m.in. zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi mienie spółdzielni, a także zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokatorów. Jakie obowiązki posiadają członkowie spółdzielni i co określa statut, a więc główny dokument świadczący o jej istnieniu?
Co to jest statut spółdzielni ?
Zgodnie z literą art. 1 § 1 Prawa spółdzielczego: „Spółdzielnia jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, które w interesie swoich członków prowadzi wspólną działalność gospodarczą”. Istotą funkcjonowania tego podmiotu jest samorządny charakter, którego ramy wytyczają zapisy statutu spółdzielni – aktu prawnego regulującego zadania, strukturę organizacyjną oraz sposób realizacji wytyczonych celów. To dokument uchwalany przez członków założycieli spółdzielni, którzy potwierdzają jego zapisy, składając swój podpis.
Co musi zawierać statut spółdzielni ?
Statut spółdzielni obligatoryjnie musi zawierać kilka kluczowych elementów, wśród których znajdują się m.in. nazwa spółdzielni z dokładnym podaniem jej siedziby, przedmiot działalności wraz ze zdefiniowaniem czasu jej trwania, wysokość wpisowego oraz ilości udziałów, daty ich wnoszenia i zwrotu, regulacje w razie niewywiązania się z przypisanego im terminu, prawa i obowiązki członków, zasady i tryb przyjmowania nowych członków, a także zasady dotyczące zwoływania walnych zgromadzeń, wyboru i odwoływania członków organów spółdzielni czy podziału nadwyżki bilansowej bądź pokrywania strat.
Jakie prawa i obowiązki określa statut spółdzielni ?
Statut spółdzielni określa zarówno prawa, jak i obowiązki, które przysługują członkom spółdzielni. Do pierwszej grupy zaliczyć można m.in. możliwość uczestnictwa w walnym zgromadzeniu i zebraniach, na których rozpatrywane są sprawy związane z życiem spółdzielni oraz przeprowadzane głosowania. Członek może także zgłaszać projekty uchwał czy poprawek do zapisów już istniejących oraz wybierać bądź być wybieranym jako członek organów spółdzielni. Obowiązująca zasada równości pozwala także na wgląd w dokumentację spółdzielni mieszkaniowej – w tym statut, regulaminy, protokoły czy sprawozdania finansowe.
Poza pulą praw statut określa także obowiązki członka spółdzielni, wśród których znajduje się nadrzędna zasada dotycząca przestrzegania wszystkich zapisów. Jest on zobligowany do wykazania wysokiej troski o dobro spółdzielni oraz swoją postawą powinien umożliwiać realizację założeń statutowych. Jednym z obowiązków jest także konieczność terminowego uiszczania opłaty wpisowej. Zarząd spółdzielni z kolei musi prowadzić ewidencję przychodów oraz kosztów, ewidencję wydatków i wpływów funduszu remontowego, a także rozliczać się z nich.
Zapisy statutu, zgodnie z prawem spółdzielczym, można modyfikować. Wymaga to jednak uchwały walnego zgromadzenia, podjętej większością 2/3 głosów. Warunkiem dodatkowym jest obecność podczas głosowania co najmniej połowy uprawnionych członków. Obowiązkiem zarządu spółdzielni jest zgłoszenie uchwały do sądu rejestrowego w ciągu trzydziestu dni od momentu jej podjęcia.
Tworzenie statutu spółdzielni nie jest prostym zadaniem. Podczas pisania należy uwzględnić potrzeby konkretnego podmiotu, szczegółowo określić obowiązki i prawa członków, a każdy zapis poddać uważnej analizie zgodności co do litery obowiązującego prawa.
Dzisiaj słów kilka o wpisywaniu pełnomocników spółdzielni w Krajowym Rejestrze Sądowym.
Z pewnością niejeden przedstawiciel władz spółdzielni zadaje sobie pytanie, czy aby do KRS nie należy wpisywać każdego pełnomocnika.
Otóż moim zdaniem nie wszystkie pełnomocnictwa, spółdzielnia powinna ujawniać w rejestrze.
Gdzie zatem szukać poparcia mojego twierdzenia.
W myśl przepisów ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym, w dziale 2 rejestru przedsiębiorców zamieszcza się m.in. dane dotyczące pełnomocników spółdzielni. Z kolei rozporządzenie w sprawie szczegółowego sposobu prowadzenia rejestrów wskazuje, że w dziale drugim rejestru przedsiębiorców dla spółdzielni wpisuje się dane pełnomocnika i zakres pełnomocnictwa.
I to wszystko. Nie znajdziemy tu zatem odpowiedzi na postawione na wstępie pytanie.
Sprawa byłaby o wiele prostsza gdyby w 1996r. nie uchylono przepisu Prawa spółdzielczego, który mówił wprost, że wpis spółdzielni do rejestru powinien zawierać imiona i nazwiska pełnomocników, którym udzielono pełnomocnictwa do dokonywania czynności związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni lub jej wyodrębnionej organizacyjnie i gospodarczo jednostki, oraz granice ich umocowania.
Pamiętać musimy, że w spółdzielni rodzajów pełnomocnictw jest wiele. Po pierwsze prawo spółdzielcze nie reguluje formy udzielenia pełnomocnictwa, a więc w tym zakresie, jak i w ogóle do stosunków pomiędzy pełnomocnikiem a spółdzielnią znajdują zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego oraz przepisy szczególne. Pełnomocnictwo rodzajowe oraz do dokonywania poszczególnych czynności może być zatem udzielone w dowolnej formie, chyba że do ważności czynności prawnej jest wymagane zachowanie formy szczególnej. Z kolei pełnomocnictwo do dokonywania czynności prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością spółdzielni jako pełnomocnictwo ogólne, powinno być udzielone w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Przepisy prawa spółdzielczego, stanowią, że zarząd może udzielić jednemu z członków zarządu lub innej osobie pełnomocnictwa do dokonywania czynności prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni lub jej wyodrębnionej organizacyjnie i gospodarczo jednostki, a także pełnomocnictwa do dokonywania czynności określonego rodzaju lub czynności szczególnych.
Musimy zatem posiłkować się, logiką, zdrowym rozsądkiem i wykładnią celowościową. Wydaje się bowiem, że celem ustawodawcy było jednak zarejestrowanie tylko tych pełnomocników, którzy umocowani są do dokonywania czynności prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni lub jej wyodrębnionej organizacyjnie i gospodarczo jednostki. Można by powiedzieć, że jest to pełnomocnictwo przypominające prokurę.
Żeby nie było tak prosto, spółdzielnia również może być reprezentowana przez prokurenta. Czy zatem potrzebne jest jeszcze inne pełnomocnictwo rejestrowe. Nie jestem przekonany. Myślę, że przy okazji zmiany przepisów o prokurze można było kwestię pełnomocnictw rejestrowych ujednolicić.
Oczywiście to tylko moja opinia ale jednocześnie według mojej wiedzy taka też jest powszechna praktyka. Odmienna wykładnia mogłaby sparaliżować działalności zarówno spółdzielni jak i sądów. Nie wyobrażam sobie aby zgaszać do KRS np. pełnomocnika do jednej czynności gdyż zanim by KRS go ujawnił to trzeba by już składać wniosek o jego wykreślenie 🙂
Posted on 27 marca 2018 by Ryszard Stolarz
Dzisiaj poruszę temat ciężki i drażliwy. Coraz więcej pojawia się twierdzeń, że wpłacone przed nowelizacją udziały i wpisowe należy zwracać gdyż jest to świadczenie nienależne.
Osobiście uważam, że przepisy Kodeksu cywilnego w tym zakresie nie mogą stanowić podstawy żądania ich zwrotu co postaram się wyjaśnić niżej.
Zgodnie z art. 410 Kodeksu cywilnego świadczenie jest nienależne jeżeli zostanie spełniona jedna z poniższych przesłanek:
ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany,
ten kto je spełnił nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył,
podstawa świadczenia odpadła
zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty,
czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia,
Z pierwszą przesłanką mamy do czynienia wówczas, gdy świadczący spełnia świadczenie w zamiarze wykonania istniejącego – w jego błędnym mniemaniu – zobowiązania. Ocena czy zobowiązanie istniało, w tym przypadku musi być oparta o analizę zapisów statutu i przepisów obowiązujących w chwili spełnienia świadczenia. W tym przypadku z pewnością spełniając świadczenie w postaci wpłaty udziałów i wpisowego ten kto je spełniał był do tego zobowiązany.
Nie można będzie również mówić o tym, iż ten kto świadczenie spełnił nie był zobowiązany do jego spełnienia względem spółdzielni. Ocena tej przesłanki wymaga jedynie ustalenia czy dana osoba złożyła stosowne dokumenty wymagane przy przystąpieniu do danej spółdzielni i czy była ku temu podstawa prawna.
Nie wystąpi również przesłanka jaką jest odpadnięcie podstawy świadczenia. Z tą przesłanką mamy do czynienia w wypadkach, gdy w chwili spełnienia świadczenia było ono należne, bowiem istniała jego podstawa prawna, lecz stało się nienależne później, bo podstawa ta odpadła. Innymi słowy, świadczenie zostało skutecznie spełnione, lecz zobowiązanie, którego umorzeniu służyło, przestało następnie istnieć. Typowym przykładem będzie uchylenie się od skutków wadliwego oświadczenia woli czy rozwiązanie umowy. Odpadnięcie podstawy prawnej na przyszłość – ex tunc nie powoduje, że spełnione świadczenie stanie się nienależne. W chwili świadczenia zobowiązanie bowiem istniało. Ustawodawca wyraźnie odróżnia brak podstawy od początku i brak wywołany późniejszym zdarzeniem. Zmiany przepisów w tym zakresie nie mogą działać wstecz. Z odmienną sytuacją mielibyśmy do czynienia gdyby przepisy zostały uchylone przez Trybunał Konstytucyjny.
Celem świadczenia udziału jest zasilenie funduszu udziałowego a wpisowego opłacenie samej czynności przystąpienia do spółdzielni. Cel w takim przypadku został osiągnięty, więc ta przesłanka również nie ma zastosowania. Nadmienić należy, iż przepisy nie zlikwidowały funduszu udziałowego.
Uchylenie się od skutków wadliwego oświadczenia woli na skutek błędu, podstępu lub groźby stanowi podstawę uznania świadczenia za nienależne. Przesłanki wad oświadczenia woli zawarte są w art. 84-86 Kc. Również ta przesłanka w tym przypadku nie zostaje spełniona.
Tym samym stoję na stanowisku, iż powoływanie się na ten przepis będzie nieskuteczne.
Posted in Ciekawostki, Interpretacje, Opinie, zmiany w przepisach	| Tagged nowelizacja usm, nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, świadczenie nienależna, udziały, zwrot udziałów, zwrot wpisowego	| 4 komentarze
Posted on 21 listopada 2017 by Ryszard Stolarz
Dzisiaj krótko. Na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa ukazała się analiza nowelizacji usm która weszła w życie 9.09.2017r. Można się z nią zapoznać TUTAJ.
Są kwestie, które interpretuję podobnie są różnice ale nie znalazłem odpowiedzi na wiele istotnych problemów.
Oczywiście analiza taka nie ma żadnej mocy wiążącej.
Posted in Interpretacje, Nowości, Uwłaszczenie, Walne Zgromadzenie, Zarząd, zmiany w przepisach	| Tagged interpretacja ministerstwa, interpretacja usm, nowela usm	| 1 Comment
Posted in Bez kategorii, Członkowie, Interpretacje, Nowości, Opinie, zmiany w przepisach	| Tagged członkowiespółdzielni, deklaracje, nowelizacja ustawyospółdzielniachmieszkaniowych, spółdzielnie, udziały, usm, wpisowe, wpłatynaudziały, zmiana usm	| 24 komentarze
Posted on 19 września 2017 by Ryszard Stolarz
Kolejnym elementem wprowadzonym nowelizacją obowiązującą od 9 września br. jest art. 48 usm w nowym brzmieniu, który to przepis przywraca możliwość uwłaszczania najemców.
Wyjątkowo przytoczę cały ten przepis po to aby można było zrozumieć ile może spowodowań zamieszania:
„Na pisemne żądanie najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, jeżeli najemca był uprawniony do korzystania z tego lokalu w dniu jego przejęcia, spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu, po spełnieniu warunków o których niżej.”
Różnica ww. części normy do przepisu obowiązującego poprzednio polega na wyraźnym wskazaniu, że najemca był uprawniony do korzystania z tego lokalu w dniu jego przejęcia. Takiego wyraźnego zapisu do tej pory nie było co skutkowało rozciąganiem stosowania przepisu również na osoby, które zamieniały lokale lub na następców prawnych tych osób. Obecnie, przepis wydaje się jednoznaczny i nie dopuszcza takich zabiegów. Nie mniej jednak nie można wykluczyć, iż orzecznictwo dokona wykładni rozszerzającej. Z pewnością każdy przypadek będzie wymagał odrębnej szczegółowej analizy. Problemy powstaną zapewne w przypadku wstąpienia w stosunek najmu. Osoba, która wstąpiła w stosunek najmu jest najemcą ale już niekoniecznie była uprawniona do korzystania z lokalu w dniu przejęcia.
Warunkami uwłaszczenia są: spłata zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu oraz wpłata wkładu budowlanego określonego przez zarząd spółdzielni.
Wkład określa się w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego mieszkania:
Kolejny problem wynika z użytego słowa nakłady. W obecnym stanie prawnym mowa o „nakładach” ogólnie. Nie będą to więc już nakłady konieczne, ale wszelkie nakłady na nieruchomość również te związane z utrzymaniem czystości, odśnieżaniem, utrzymaniem zieleni itp.
Wysokość ustalonego przez spółdzielnię wkładu budowlanego wnoszonego przez najemców nie może jednak przekraczać 5% aktualnej wartości rynkowej prawa odrębnej własności lokali zajmowanych przez tych najemców, jeżeli spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie.
Przypomnę, tak dla uświadomienia sobie skąd ta zmiana i przemyślenia i oceny czy jest to dobra zmiana, że Trybunał Konstytucyjny uchylił przepis statuujący wymóg pokrycia kosztów nakładów koniecznych z uwagi na zbyt daleko idącą ingerencję ustawy w sferę własności prywatnej nie znajdującą konstytucyjnego uzasadnienia, co w ocenie sędziów Trybunału powoduje, iż spółdzielnia nie tylko została pozbawiona swobody w podjęciu decyzji o zbyciu własności lub o jej zachowaniu, o wyborze nabywcy, ale co najistotniejsze, spółdzielnie mieszkaniowe zostały pozbawione możliwości określenia świadczenia wzajemnego (ekwiwalentu pieniężnego) w zamian za przeniesioną własność lokalu mieszkalnego.
Brak jest przepisu na temat sposobu ustalania wartości rynkowej nie mniej jednak należy przyjąć, iż chodzi wartość rynkową, jaką definiuje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Stąd też konieczna będzie wycena przez biegłego rzeczoznawcę.
Zgodnie z nowym brzmieniem ww. przepisu „dawne” kaucje mieszkaniowe, podlegają zaliczeniu na poczet kosztów lub kwoty, o których mowa w ust. 1 przy czym wysokość kaucji mieszkaniowej waloryzuje się proporcjonalnie do wartości rynkowej lokalu.
Sporym mankamentem jest, że przepisy nie podają jak ustalić wartość rynkową porównawczą na dzień wpłacenia kaucji. Rzeczoznawcy raczej nie będą w stanie takiej wartości wyliczyć. Pozostaje wystąpienie do GUS o wskazanie średnich cen nieruchomości we wskazanym okresie. Jednakże taki zabieg całkowicie zakrzywia ostateczny wynik waloryzacji.
Podsumowując, niekonstytucyjne nakłady konieczne zastąpiono niesprecyzowanymi nakładami ograniczonymi do 5% wartości rynkowej lokalu a wartość rynkowa do wyliczenia waloryzacji kaucji pozostaje wielką niewiadomą.
Posted in Bez kategorii, Ciekawostki, Nowości, Uwłaszczenie, zmiany w przepisach	| Tagged najemcy w spółdzielniach, nowelizacja usm, nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnie, uwłaszczenie najemców, uwłaszczenie najemców po nowemu, uwłaszenie	| 5 komentarzy
Posted on 6 września 2017 by Ryszard Stolarz
Dzisiaj króciutko o pełnomocnikach.
Nowelizacja wprowadza (słusznie moim zdaniem) zasadę możliwości uczestnictwa członka w walnym zgromadzeniu przez pełnomocnika. Do tej pory statut spółdzielni mógł wyłączyć taką możliwość.
Pełnomocnik będzie mógł zastępować tylko jednego członka. Pełnomocnictwo musi być udzielone pod rygorem nieważności w formie pisemnej i oczywiście dołączone do protokołu.
W tym krótkim przepisie pojawiło się jednak zdanie, które już zrodziło różne interpretacje. Otóż zapis ustawy brzmi „Lista pełnomocnictw podlega odczytaniu po rozpoczęciu walnego zgromadzenia”
Wiem, że niektórzy prowadzący szkolenia stoją na stanowisku, iż taki przepis oznacza, że przed rozpoczęciem walnego lista pełnomocnictw jest zamykana i nie może być już modyfikowana. Stanowisko takie wydaje mi się dość osobliwe, innymi słowy całkowicie się z nim nie zgadzam.
Po pierwsze skoro członek spółdzielni na walne zgromadzenie może wejść w dowolnej chwili to dlaczego miałby nie móc tego zrobić jego pełnomocnik a po drugie skoro mowa o „odczytaniu po rozpoczęciu” to nic nie stoi na przeszkodzie aby odczytać listę ponownie już zmodyfikowaną.
Posted in Bez kategorii, Interpretacje, Walne Zgromadzenie, zmiany w przepisach	| Tagged nowa ustawa o spółdzielniach, nowela usm, nowelizacja usm, pełnomocnik, pełnomocnik na walnym, spółdzienia	| 22 komentarze
Czas pędzi, ustawa została już opublikowana w Dzienniku Ustaw 25.08.2017r. pod poz. Nr 1596 co oznacza, że wejdzie w życie 9 września 2017r.
Dzisiaj zajmę się kwestią zarządu nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni.
Do tej pory temat ten rodził sporo problemów, doczekaliśmy się kilku sprzecznych orzeczeń Sądu Najwyższego i Naczelnego Sądu Administracyjnego. Pisałem już o tym kilkakrotnie. W ustawie była luka, która powodowała liczne spory na temat wpływu właścicieli lokali na zarządzanie, było nie było ich własnością. Orzecznictwo to raz uznawało, że górę bierze przepis ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jako szczególny, przesądzający w tym przypadku o reżimie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych to znowu twierdzono, że zgodnie z Kodeksem cywilnym wymagana jest jednomyślność właścicieli. Temat na pewno wymagał interwencji ustawodawcy i taką nam zafundował w omawianej nowelizacji.
Co zatem zastaniemy budząc się rano 9 września ?
Zasadą będzie zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w ustawie o własności lokali.
Nadal będzie możliwość podjęcia uchwały o stosowaniu ustawy o własności lokali w sytuacji gdy wyodrębnionych będzie więcej niż połowa lokali, zmienił się natomiast nieco tryb podejmowania tej uchwały. Do tej pory stosowało się w tym celu odpowiednio jedynie niektóre przepisy ustawy o własności lokali (30 ust 1a, 31 i 32). W nowym stanie stosować należy wszystkie właściwe dla tego trybu przepisy tej ustawy, czyli również te o możliwości podejmowania uchwały, gdzie jednemu właścicielowi przysługuje jeden głos !
Do tej pory w przypadku wyodrębnienia wszystkich lokali reżim zarządu automatycznie wyznaczała ustawa o własności lokali – nieodwracalnie. Teraz będzie inaczej. Zasadą będzie wprawdzie zarząd w trybie ustawy o własności lokali ale Spółdzielnia po wyodrębnieniu ostatniego lokalu ma obowiązek zawiadomić o tym pisemnie wszystkich właścicieli, którzy z kolei w terminie 3 miesięcy od dnia wyodrębnienia ostatniego lokalu mogą podjąć większością udziałów uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną stosuje się ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych a konkretnie jej art 27.
Największą zmianą jest jednak wskazanie w ustawie, że do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy art. 22 oraz 29 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali. Spodziewam się, że to właśnie ten przepis będzie sprawcą największego zamieszania a może nawet paraliżu działań niektórych spółdzielni.
Otóż ta drobna zmiana wprowadzająca stosowanie ww. dwóch artykułów wprowadza do zarządu wykonywanego przez spółdzielnię pojęcia zarządu zwykłego i czynności przekraczających zwykły zarząd.
Co najważniejsze do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Wskazać należy, że czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
– ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
– przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
– ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
– zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
– ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Katalog czynności przekraczających zwykły zarząd jest otwarty.
Będziemy mieli zatem do czynienia z pewnym rozdwojeniem. Zapewne powstanie cała masa problemów dotyczących chociażby zawierania umów, które np. wynegocjowano lub wyłoniono wykonawców w przetargu przed 9.09 a do zawarcia umowy dojdzie po tej dacie. Problemem będzie opracowanie sposobu działania przy podejmowaniu decyzji przekraczających zwykły zarząd. Najlepiej byłoby je przewidzieć i poddać pod głosowanie raz w roku wraz z planem gospodarczym, ale przecież wszystkiego przewidzieć się nie da. Problemem będzie jak zorganizować to podejmowanie uchwał, co zrobić jeśli kilka „nieruchomości” zagłosuje za a kilka przeciw itd itd.
W mojej ocenie pomysł kompletnie oderwany od realiów. Zamiast dążyć do wprowadzania jednolitych i przejrzystych trybów podejmowania decyzji, będziemy mieli do czynienia z jakąś bliżej nieokreśloną hybrydą. Aż ciśnie się na usta komentarz, cele były szczytne…. wyszło jak zawsze.
I pomyśleć, że z natury jestem optymistą 😉
jangi o Po co spółdzielni mieszkaniowej statut ? – wpis gościnny
Ryszard Stolarz o Po co spółdzielni mieszkaniowej statut ? – wpis gościnny
Kopia statutu o Po co spółdzielni mieszkaniowej statut ? – wpis gościnny
ola o Czy warto przekształcać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność ?