Source: https://www.gartenfreunde-berlin.de/service/alles-was-recht-ist/dumm-gelaufen/1001
Timestamp: 2019-01-16 15:33:19
Document Index: 154437286

Matched Legal Cases: ['§ 566', '§ 9', '§ 10', '§ 1020', '§ 4', '§ 581', '§ 567']

Verfasst am 23.03.2017 um 10:36 Uhr
Was ein Kleingärtner beim Kauf seiner Parzelle beachten sollte
In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Grundstückseigentümer, die mit einer Kleingartenorganisation einen Zwischenpachtvertrag zur Nutzung des Grundstücks als Kleingartenanlage abgeschlossen haben, Teile des Grundstücks an Kleingärtner verkaufen. Die Teilfläche entspricht in der Regel der Größe der Kleingartenparzelle, die der Kleingärtner aufgrund eines Unterpachtvertrages mit der Kleingartenorganisation nutzt. Nach dem Erwerb dieser Grundstücksfläche kündigen dann die Kleingärtner ihren Unterpachtvertrag, um sich aus den vertraglichen Bindungen mit der Kleingartenorganisation zu lösen und ihr Grundstück nunmehr als Eigentümer zu nutzen. Der Grundstückseigentümer räumt dem einzelnen Kleingärtner (Käufer) häufig ein dingliches Geh-, Fahr und/oder Leitungsrecht an der Grundstücksfläche ein, damit der ehemalige Kleingärtner nunmehr seine Teilfläche vom öffentlichen Straßenland aus - ggf. mit dem Pkw - erreichen und versorgen kann. Im Zusammenhang mit dem Grundstückskauf werden dann diese Rechte im Grundbuch eingetragen. Mit dem Selbstbewusstsein eines neuen Grundstückseigentümers tritt dann der ehemalige Kleingärtner an die Kleingartenorganisation heran, um nunmehr Wege- insbesondere Zufahrtsrechte durchzusetzen.
Situation der Kleingartenorganisation
Aus der Sicht der Kleingartenorganisation besteht ein Zwischenpachtvertrag, der die Kleingartenorganisation berechtigt, die gesamte Fläche der Kleingartenanlage zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung (unter Ausschluss des Eigentümers) zu nutzen. Zugleich ist die Kleingartenorganisation berechtigt, Kleingartenflächen unter zu verpachten, wobei für die Kleingärtner, die ein Vertragsverhältnis mit der Kleingartenorganisation haben, Nutzungsrechte in Bezug auf die bestehenden Gemeinschaftsanlagen (vor allem Wegeflächen) ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart werden.
In Zwischenpachtverträgen des Landes Berlin findet sich in der Regel eine zusätzliche Vereinbarung, wonach Durchgangswege von Kleingartenanlagen für die Öffentlichkeit offen zu halten sind, damit Besucher als „Spaziergänger“ die Kleingartenanlage durchqueren können.
Kündigt ein Kleingärtner seinen Unterpachtvertrag, wird dieser Kleingärtner im Verhältnis zur Kleingartenorganisation zum Außenstehenden. Eine vertragliche Verbindung besteht nicht mehr. Folglich kann ein ehemaliger Kleingärtner die Wege einer Kleingartenanlage nur aufgrund einer Duldung oder aufgrund der vorbenannten Durchquerungsklausel nutzen.
Unerheblich ist für die Kleingartenorganisation, dass der Grundstückseigentümer die Grundstücksfläche oder eine Teilfläche verkauft. Denn nach § 566 BGB ändert der Eigentumswechsel - auch an einer Teilfläche - nichts am bestehenden Zwischenpachtvertrag.
Die vom ehemaligen Kleingärtner ausgesprochene Kündigung seines Unterpachtvertrages kann zugleich auch als Eigentümerkündigung nach § 9 Abs. 1 Zif. 3 BKleingG angesehen werden, weil der Käufer nunmehr seine zu Eigentum erworbene Parzelle zukünftig als Eigentümer nutzen will. Allerdings führt diese Kündigung wegen § 10 Abs. 2 BKleingG nur zur Herauslösung der zu Eigentum erworbenen Teilfläche aus dem Zwischenpachtvertrag. Diese Teilfläche bildet damit eine „Insel“ innerhalb der Kleingartenanlage, ohne dass im Verhältnis zur Kleingartenorganisation ein vertragliches Geh-, Fahr- und/oder Leitungsrecht zu dieser Teilfläche besteht.
Dinglich gesichertes Wege-, Zufahrts- und Leitungsrecht
Der ehemalige Kleingärtner beruft sich in derartigen Fällen auf sein vom Grundstückeigentümer eingeräumtes Geh-, Fahr- und Leitungsrecht gegenüber der Kleingartenorganisation und verlangt nunmehr aufgrund der Grundbucheintragung, dass er die Kleingartenanlage bis zu seiner "Parzelle" mit seinem Pkw befahren kann. Die Eintragung derartiger Rechte im Grundbuch dient dazu, dass der Berechtigte eines derartigen Rechts gegenüber dem jeweiligen Grundstückseigentümer sein Nutzungsrecht geltend machen kann. Hieraus wird abgeleitet, dass die im Grundbuch eingetragenen Rechte „gegen Jedermann“ wirken. Nach den §§ 1020 bis 1026 BGB ist der Berechtigte eines derartigen Nutzungsrechts lediglich zur schonenden Rechtsausübung sowie zur Erhaltung bzw. Unterhaltung von Anlagen verpflichtet, die dem Nutzungsrecht dienen.
Im Rahmen der Bestellung derartiger Nutzungsrechte wird zugleich klargestellt, ob sich Geh-, Fahr- und/oder Leitungsrechte nur auf eine Teilfläche eines Grundstücks oder auf die gesamte Fläche beziehen. Derartige Regelungen werden ausschließlich im Verhältnis der beiden Grundstückseigentümer getroffen und inhaltlich ausgestaltet.
Der ehemalige Kleingärtner hat jedoch als neuer Eigentümer zusammen mit dem veräußernden Grundstückseigentümer übersehen, dass über die Verweisungskette des § 4 Abs. 1 BKleingG i. V. m. § 581 Abs. 2, 578, 567 BGB das dinglich eingeräumte Geh-, Fahr- und/oder Leitungsrecht nicht zulasten der Kleingartenorganisation wirkt. Denn nach § 567 BGB darf nach Abschluss des Zwischenpachtvertrages der Kleingartenorganisation durch ein zugunsten eines Dritten eingeräumte Recht nicht der „vertragsgemäße Gebrauch entzogen werden“. Dies ist jedoch bei einem dinglich eingeräumten Geh-, Fahr- und/oder Leitungsrecht der Fall. In Bezug auf das Gehrecht erfolgt eine Entziehung des Nutzungsrechts der Kleingartenorganisation, weil die Kleingartenorganisation zuvor aufgrund der bestehenden Pachtverhältnisse für die Benutzung der Wege ein Entgelt erhalten hat, nämlich den Pachtzins, der nicht nur die kleingärtnerische Nutzung der einzelnen Parzelle vorsah, sondern zugleich auch die Nutzung der Wege sicherstellte.
Etwas Anderes gilt nur für diejenigen Zwischenpachtverträge, in denen sich die Kleingartenorganisation verpflichtet hatte, Besuchern die Durchquerung der Kleingartenanlage zu dulden, käme auch dieses Recht dem neuen Eigentümer zugute. Allerdings müsste sich der ehemalige Kleingärtner wie alle anderen Besucher auch an entsprechenden Ordnungen zum Betreten der Kleingartenanlage halten, falls derartige Ordnungen bestehen.
In keinem Fall steht dem ehemaligen Kleingärtner ein Zufahrtsrecht mit dem Pkw zu, weil das Befahren einer Kleingartenanlage mit einem Pkw der kleingärtnerischen Nutzung widerspricht und dies nur für Kleingärtner, nicht jedoch für außenstehende Dritte, zulässig wäre, wenn der Zwischenpachtvertrag ein derartiges Befahren zulassen würde. Dies ist in der Regel nur auf Zufahrten zu Stellplätzen der Fall, nicht jedoch zu den einzelnen Kleingartenparzellen. Die Stellplatzvergabe hängt wiederum davon ab, dass ein Unterpachtvertrag mit dem Nutzer des Stellplatzes besteht.
Der ehemalige Kleingärtner hat also durch den Kauf seiner Kleingartenparzelle zwar viel Geld ausgegeben. Durch die Kündigung des Unterpachtvertrages hat er jedoch vertragliche Nutzungsansprüche an den Wegen verloren. Lediglich bei Zwischenpachtverträgen mit dem Land Berlin kann er noch den Status als „Besucher“ für sich in Anspruch nehmen, um überhaupt seine Kleingartenparzelle zu Fuß zu erreichen. Die vom Grundstückseigentümer eingeräumten dinglichen Nutzungsrechte nützen ihm solange nichts, solange der Zwischenpachtvertrag besteht. Allenfalls Schadensersatzansprüche gegenüber dem veräußernden Grundstückseigentümer kämen in Betracht. In der Regel können diese ausgeschlossen werden, weil dem ehemaligen Kleingärtner die konkrete Nutzungssituation in Bezug auf die Kleingartenanlage bekannt war. Der Wiederveräußerungswert seiner Kleingartenparzelle ist daher stark eingeschränkt und dürfte in vielen Fällen deutlich unter dem Kaufpreis liegen, den der ehemalige Kleingärtner für seine "Parzelle" ausgegeben hat.
Jurist des Landesverbandes Berlin der Gartenfreunde e.V., Berliner Gartenfreund 3-2017