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Timestamp: 2016-10-21 09:10:20
Document Index: 215290603

Matched Legal Cases: ['Art. 4', 'Art. 4', 'Art. 88', 'BGE', 'Art. 88', 'BGE', 'Art. 4', 'Art. 4', 'BGE', 'Art. 41', 'Art. 41', 'Art. 41', 'Art. 45', 'Art. 41', 'Art. 41', 'Art. 4', 'Art. 41', 'BGE', 'Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 45', 'Art. 5', 'Art. 45', 'BGE', 'Art. 156', 'Art. 159']

1P.701/1999 (04.05.2000)
1P.701/1999/odi
Es wirken mit: Bundesrichter Aemisegger, Pr�sident der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung, Bundesrichter Aeschlimann, Ersatzrichter Loretan und Gerichtsschreiber Steinmann.
S.________, Beschwerdef�hrer, vertreten durch Rechtsanw�ltin Dr. Ursula Kohlbacher, Neustadtgasse 7, Z�rich,
I.________, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt
Rolf Schweiger, Grosshaus am Kolinplatz 2, Zug,
Regierungsrat des Kantons Zug, vertreten durch die Baudirektion,
Art. 4 und 22ter BV (Baubewilligung), hat sich ergeben:
A.- I.________ ist Eigent�merin der Parzelle GS Nr. 463 an der alten Landstrasse 105 in Unter�geri. Das Grundst�ck liegt gem�ss dem kommunalen Zonenplan in der Kernzone 1 und innerhalb der Ortsbildschutzzone. Auf dem Grundst�ck stehen das Gasthaus K.________ und ein damit durch einen Zwischenbau verbundener gr�sserer Schopf. Westlich davon liegt die Parzelle GS Nr. 462 von S.________, die mit einem Wohnhaus und einer direkt an den Schopf von I.________ angebauten Remise bebaut ist.
B.- Anfang 1994 bewilligte der Gemeinderat Unter�geri ein Baugesuch von I.________, welche den Schopf durch ein Wohnhaus ersetzen wollte. Der Regierungsrat des Kantons Zug hob auf Beschwerde von S.________ die Baubewilligung mit Entscheid vom 24. Januar 1995 auf.
Am 9. M�rz 1998 bewilligte der Gemeinderat Unter�geri ein ge�ndertes Bauprojekt von I.________ f�r den Ersatz ihres Schopfes durch ein Wohnhaus. Gleichzeitig lehnte er eine neue Einsprache von S.________ ab.
In der Folge wies der Regierungsrat eine Beschwerde von S.________ gegen das Projekt am 11. August 1998 ab. Dessen Beschwerde wurde vom Verwaltungsgericht mit Urteil vom 23. September 1999 abgewiesen.
C.- S.________ hat gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts am 17. November 1999 staatsrechtliche Beschwerde beim Bundesgericht erhoben. Er beantragt die Aufhebung des Entscheides des Verwaltungsgerichts und r�gt eine Verletzung von Art. 4 und 22ter der damals noch in Kraft stehenden Bundesverfassung (aBV). Auf die Begr�ndung der Beschwerde ist, soweit erforderlich, in den Erw�gungen einzugehen.
I.________, der Regierungsrat und das Verwaltungsgericht beantragen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Unter�geri hat unter Verweis auf die Stellungnahme der Beschwerdegegnerin auf Vernehmlassung verzichtet.
D.- Der Pr�sident der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung hat der Beschwerde am 16. Dezember 1999 aufschiebende Wirkung zuerkannt.
1.- Nach Art. 88 OG steht das Recht zur Erhebung der staatsrechtlichen Beschwerde B�rgern (Privaten) und Korporationen bez�glich solcher Rechtsverletzungen zu, die sie durch allgemein verbindliche oder sie pers�nlich treffende Entscheide oder Verf�gungen erlitten haben. Gem�ss st�ndiger Rechtsprechung kann mit staatsrechtlicher Beschwerde lediglich die Verletzung in rechtlich gesch�tzten Interessen ger�gt werden; zur Verfolgung bloss tats�chlicher Vorteile oder zur Geltendmachung allgemeiner �ffentlicher Interessen steht dieses Rechtsmittel nicht zur Verf�gung (BGE 120 Ia 110 E. 1a S. 111, mit Hinweisen).
Auch die Legitimation von Nachbarn zur staatsrechtlichen Beschwerde bestimmt sich nach den Voraussetzungen von Art. 88 OG. Danach sind Eigent�mer benachbarter Grundst�cke befugt, die Erteilung einer Baubewilligung anzufechten, wenn sie die Verletzung von Bauvorschriften geltend machen, die ausser den Interessen der Allgemeinheit auch oder in erster Linie dem Schutz der Nachbarn dienen. Zus�tzlich m�ssen sie dartun, dass sie sich im Schutzbereich der Vorschriften befinden, durch die behaupteten widerrechtlichen Auswirkungen der Bauten betroffen werden und ein aktuelles praktisches Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Entscheides haben. Der Umstand, dass ein Beschwerdef�hrer im kantonalen Verfahren Parteistellung hatte, ist f�r das bundesgerichtliche
Verfahren nicht entscheidend (BGE 118 Ia 232 E. 1a und 2a, ZBl 100/1999 S. 135 E. 1b, mit Hinweisen).
Der Beschwerdef�hrer r�gt die Verletzung von Vorschriften �ber die Geb�udemasse und den Grenzbau. Diesen kommt klarerweise nachbarsch�tzende Funktion zu. Der Beschwerdef�hrer ist daher zur staatsrechtlichen Beschwerde legitimiert und kann geltend machen, die Auslegung der entsprechenden kommunalen Vorschriften im angefochtenen Entscheid sei willk�rlich und verletze die Eigentumsgarantie.
Da auch die �brigen Eintretensvoraussetzungen erf�llt sind, kann auf die Beschwerde eingetreten werden.
2.- Der Beschwerdef�hrer macht mit seinen R�gen wegen Verletzung von Art. 4 und 22ter aBV lediglich geltend, das Verwaltungsgericht habe den Sachverhalt willk�rlich festgestellt und das kommunale Baurecht willk�rlich ausgelegt und angewendet. Zu pr�fen ist daher - im Rahmen der vorgebrachten R�gen - allein, ob die Tatsachenfeststellungen und die Auslegung des kommunalen Rechts durch das Verwaltungsgericht vor dem Willk�rverbot nach Art. 4 aBV standh�lt.
Willk�r liegt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht schon vor, wenn eine andere L�sung ebenfalls vertretbar erscheint oder sogar vorzuziehen w�re. Das Bundesgericht hebt einen kantonalen Entscheid wegen materieller Rechtsverweigerung nur auf, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft. Willk�r liegt nur vor, wenn nicht bloss die Begr�ndung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist (BGE 125 II 129 E. 5b S. 134, mit Hinweisen).
3.- a) Das umstrittene Bauprojekt sieht im Einzelnen folgende Elemente vor: Der bestehende Schopf am Westrand der Parzelle der Beschwerdegegnerin soll weitgehend abgebrochen und durch ein Wohnhaus ersetzt werden. Das Wohnhaus weist die gleiche Geb�udeh�he wie der Schopf auf. Das Dach erf�hrt eine �nderung: Der First ist rund 1.7 m h�her als beim bestehenden Geb�ude; die Ausrichtung des Firsts wird um 90� gedreht und soll neu in Nord-S�drichtung verlaufen; dadurch richten sich die Traufseiten nach Westen und Osten und ist die Dachfl�che - anstelle des Giebels des bisherigen Schopfs - gegen die Liegenschaft des Beschwerdef�hrers ausgerichtet. Erhalten werden soll vom Schopf im Wesentlichen das Kellergeschoss samt der Betonwand auf der Westseite, die etwa bis zur halben H�he der angebauten Remise reicht. Letztere verf�gt an dieser Seite �ber keine eigene Abschlusswand gegen die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin.
Die streitbetroffene Baute steht an ihrem n�rdlichen Ende unmittelbar auf der Grenze zum Grundst�ck des Beschwerdef�hrers. Die Westwand folgt in s�dlicher Richtung nicht ganz der Grundst�cksgrenze, sondern entfernt sich leicht davon, so dass sie am s�dlichen Ende einen Abstand von knapp 65 cm zur Grenze aufweist. Das hat zur Folge, dass die Remise des Beschwerdef�hrers zu einem kleinen Teil auf das Grundst�ck der Beschwerdegegnerin �bergreift.
b) Gem�ss Art. 41 Abs. 3 lit. a der Bauordnung der Gemeinde Unter�geri vom 21. M�rz 1989 (BO) dient die Kernzone 1 der Erhaltung und der Sanierung des alten Dorfteils. Es d�rfen Neubauten erstellt werden, jedoch nur mit besonderer R�cksichtnahme auf die bestehenden Bauten. Das Bauen auf die Grenze ist mit Zustimmung des Nachbarn zul�ssig (Art. 41 Abs. 2 BO).
Hinsichtlich der Grundmasse wie Geb�udeh�he, Firsth�he und Mindestgrenzabstand verweist Art. 41 Abs. 4 BO auf Art. 45 BO. Gem�ss dessen Abs. 1 sind in der Kernzone 1 drei Vollgeschosse zul�ssig; im �brigen wird allein eine gute Einpassung verlangt.
4.- a) Der Beschwerdef�hrer hat dem Bauprojekt der Beschwerdegegnerin nicht zugestimmt. Art. 41 Abs. 2 BO verlangt f�r das Bauen auf die Grenze die Zustimmung des Nachbarn. Aus diesem Grunde erachtet der Beschwerdef�hrer die Baubewilligung als willk�rlich.
Das Verwaltungsgericht hat zu diesem Punkte ausgef�hrt, das Bauen auf die Grenze verlange in der Regel eine Abstimmung hinsichtlich Brandmauern, Zug�nglichkeit der Baute, Ausrichtung der R�ume bzw. Fenster. Im vorliegenden Fall seien diese Gegebenheiten durch das Bestehende bestimmt. Der Beschwerdef�hrer habe seine Remise ohne R�ckwand bis an und teilweise leicht �ber die Grenze an die Nachbarliegenschaft angebaut. Er habe erkl�rtermassen keine Absicht, baulich etwas zu �ndern. Mit dem Fortbestand der Remise sei denn auch im Umfang der bisherigen Nachbarbaute eine nachbarliche Abstimmung faktischer Art gegeben, welche Art. 41 Abs. 2 BO normativ formuliere und welche wenigstens in der Nordecke formell verlangt w�re. Ein Wegr�cken von der Grenze und der Remise, die dadurch ihre R�ckwand verlieren w�rde, sei unzweckm�ssig und w�rde die Einpassung beeintr�chtigen.
b) Der Beschwerdef�hrer macht geltend, die Feststellung, er wolle an der Remise baulich nichts ver�ndern, sei aktenwidrig.
Anl�sslich des Augenscheins des Verwaltungsgerichts, an welchem der Beschwerdef�hrer von seinem Rechtsvertreter und seiner Ehefrau begleitet war, gab letztere gem�ss Protokoll auf die Frage, ob die an die Liegenschaft Alte Landstrasse 105 angebaute Remise so bleiben solle, folgende Antwort: "Ja, die Remise bleibt so. Urspr�nglich wollten wir anders bauen, doch dann durften wir nicht. " Der Beschwerdef�hrer hatte Gelegenheit, zum Protokoll des Augenscheins Stellung zu nehmen; er hat die erw�hnte Aussage nicht beanstandet oder korrigiert. Bei dieser Sachlage ist es nicht willk�rlich, wenn das Verwaltungsgericht daraus ableitet, dass der Beschwerdef�hrer nicht im Sinn habe, an der Remise baulich etwas zu �ndern.
c) Es ist fraglich, ob es unter dem Gesichtswinkel von Art. 4 aBV angeht, die gem�ss Art. 41 Abs. 2 BO erforderliche und vorliegend ausdr�cklich verweigerte Zustimmung durch eine unterstellte, auf die baulichen Umst�nde gest�tzte Abstimmung faktischer Art zu ersetzen, wie dies das Verwaltungsgericht tut. Der Widerspruch zwischen der tats�chlich fehlenden und der unterstellten Zustimmung ist jedenfalls offensichtlich. Die Frage kann offen bleiben, da sich der Entscheid mit einer anderen, substituierten Begr�ndung halten l�sst (vgl. zur Zul�ssigkeit der Motivsubstitution BGE 122 I 257 E. 3 S. 260, mit Hinweisen).
d) Das Verwaltungsgericht hat erwogen, im vorliegenden Fall k�nne nicht in �blicher Weise zwischen ordentlicher Baubewilligung und Ausnahmebewilligung unterschieden werden, da die Regelbauweise nicht umfassend in Baumassen umschrieben ist. Da die Zone sowohl der Erhaltung wie der Sanierung des alten Dorfteils dient, entfalle auch die �bliche Abgrenzung zwischen Bauten nach aktuellem Recht und Bestandesgarantie f�r bestehende Bauten. Mit diesen Erw�gungen und der Auseinandersetzung im vorliegenden Fall hat das Verwaltungsgericht zumindest sinngem�ss bejaht, dass die Voraussetzungen f�r eine Ausnahme gem�ss Art. 5 BO vom Erfordernis der nachbarlichen Zustimmung erf�llt seien.
aa) Der Beschwerdef�hrer wirft dem Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang Willk�r vor, weil sich die Erh�hung des Giebeldaches um 1.7 m negativ auf seine Liegenschaft auswirke. Das stelle eine nicht unerhebliche Beeintr�chtigung dar, weshalb die Ausnahmebewilligung gem�ss Art. 5 Abs. 3 BO h�tte verweigert werden m�ssen.
bb) F�r die Beurteilung dieser R�gen ist davon auszugehen, dass quantifizierte Vorgaben �ber Abst�nde, Geb�udeh�hen etc. im vorliegenden Fall fehlen. Massgeblich ist allein Art. 45 Abs. 1 BO, der eine ausreichende Einpassung verlangt, sowie Art. 5 Abs. 3 BO, wonach Nachbarliegenschaften durch eine Ausnahmebewilligung nicht wesentlich st�rker benachteiligt werden d�rfen, als dies bei reglementsgem�sser Bauweise zu erwarten w�re. Nach den Feststellungen der kommunalen wie aller beigezogenen kantonalen Instanzen ist eine gen�gende Einpassung des Projektes gegeben. Namentlich hat auch die Denkmalpflege dem Projekt zugestimmt. Damit haben die kommunale Baubeh�rde und die kantonalen Instanzen die Baute als grunds�tzlich baurechtskonform w�rdigen d�rfen. Der Beschwerdef�hrer legt denn auch nicht dar, inwiefern diese Beurteilung willk�rlich sein sollte.
cc) In Bezug auf die Benachteiligung seiner Liegenschaft verweist der Beschwerdef�hrer speziell auf die H�he des Neubaus und behauptet, ihm werde zu viel Licht entzogen. Aus den Akten geht hervor, dass die Ostfassade des Wohnhauses des Beschwerdef�hrers in ihrem s�dlichen Teil keine Fenster aufweist und im mittleren nur diejenigen des Treppenhauses. Fenster von Wohnr�umen befinden sich nur im n�rdlichen Abschnitt dieser Fassade, die gegen�ber der streitbetroffenen Baute etwas vorspringt und daher vom vergr�sserten Bauvolumen nicht besonders betroffen ist. Dies wird auch durch ein Schattendiagramm belegt. Die W�rdigung des Verwaltungsgerichts, dass die entstehende Beeintr�chtigung in einer Kernzone hinzunehmen sei, kann unter diesen Umst�nden nicht als willk�rlich bezeichnet werden.
dd) Im Weiteren ist dem Umstand Rechnung zu tragen, dass die behauptete Beeintr�chtigung der Liegenschaft des Beschwerdef�hrers nicht in erster Linie Folge der Ausnahmebewilligung betreffend das Bauen auf die Grenze, sondern im Wesentlichen die Folge der (baurechtskonformen) Ausgestaltung des neuen Bauk�rpers ist.
Die mit Art. 45 BO gegebene baurechtliche Situation hat zur Folge, dass die Beschwerdegegnerin ihr Objekt am Nordende geringf�gig von der Grenze entfernen k�nnte, um nicht mehr auf die Zustimmung des Nachbarn angewiesen zu sein. Weitere Anpassungen des Projektes w�ren damit nicht verbunden, namentlich keine Herabsetzung der Firsth�he. Die Einhaltung eines ins Gewicht fallenden Grenz- oder Geb�udeabstandes k�nnte von der Beschwerdegegnerin nicht verlangt werden. Eine Auflage zum Wegr�cken von der Grenze wegen fehlender Einwilligung des Nachbarn w�rde im vorliegenden Fall die Verwirklichung des Umbauprojektes deutlich erschweren: Das bestehende Untergeschoss k�nnte nicht weiterverwendet werden; zudem entst�nde unter dem Gesichtspunkt des Ortsbildes ein unbefriedigender und unverst�ndlicher Abstand zwischen dem Neubau und der Remise des Beschwerdef�hrers. Schliesslich w�re dieser gezwungen, der Remise eine eigene R�ckwand einzubauen, ohne dabei die Grundst�cksgrenze zu ber�hren.
ee) Unter diesen Umst�nden h�lt es vor dem Willk�rverbot stand, wenn das Verwaltungsgericht das Vorliegen der Voraussetzungen f�r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung bejaht hat.
5.- Der Beschwerdef�hrer kritisiert schliesslich, dass sich das Verwaltungsgericht mit seiner R�ge, die Dachrinne des Neubaus reiche �ber die Grenze und damit �ber sein Schopfdach, nicht befasst und eine Beeintr�chtigung verneint habe. Damit sei ihm das rechtliche Geh�r verweigert und die Eigentumsgarantie verletzt worden.
a) Das rechtliche Geh�r als pers�nlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht verlangt, dass die Beh�rde die Vorbringen des Betroffenen tats�chlich h�rt, sorgf�ltig und ernsthaft pr�ft und in der Entscheidfindung ber�cksichtigt. In diesem Sinne sind wenigstens kurz die �berlegungen zu nennen, von denen sich die Beh�rde hat leiten lassen. Dies bedeutet indessen nicht, dass sie sich ausdr�cklich mit jeder tatbest�ndlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinander setzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die f�r den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschr�nken (BGE 124 II E. 2a S. 149; 123 I E. 2c S. 34, mit Hinweisen).
Im vorliegenden Fall trifft es zu, dass sich das Verwaltungsgericht nicht ausdr�cklich mit dem die Dachrinne betreffenden Einwand des Beschwerdef�hrers auseinander gesetzt hat. Gem�ss den Pl�nen ragt das Dach des projektierten Neubaus nicht �ber die Grenze. Hingegen reicht die Dachrinne im n�rdlichen Abschnitt in der Tat geringf�gig dar�ber.
Das Verwaltungsgericht hat sich mit den Einw�nden des Beschwerdef�hrers indessen insofern n�her befasst, als dieser geltend gemacht hatte, vom geplanten Steildach werde Schnee auf sein Remisendach abrutschen und dieses besch�digen. Das Verwaltungsgericht hat diese Einw�nde mit n�herer Begr�ndung verworfen und sodann festgestellt, dass die Neubaute in der geplanten Weise im Grenzbereich zul�ssig sei und den Beschwerdef�hrer in seinen Interessen insgesamt nicht mehr beeintr�chtige, als in der Kernzone hinzunehmen sei. Damit hat das Verwaltungsgericht den die Dachrinne betreffenden Einwand des Beschwerdef�hrers zumindest implizit verworfen. Bei dieser Sachlage kann nicht gesagt werden, das Verwaltungsgericht habe die aus der Verfassung fliessende Begr�ndungspflicht verletzt.
b) Der Beschwerdef�hrer behauptet, er werde bei einem allf�lligen sp�teren Umbau oder einer Erneuerung des Schopfdaches wegen der Dachrinne erheblich behindert oder eingeschr�nkt werden. Weshalb dem so sein sollte, begr�ndet er indessen nicht n�her. Aufgrund der Akten ist dieser Vorwurf nicht nachvollziehbar. Ein Eingriff in die Eigentumsgarantie ist daher nicht auszumachen.
c) Das Verwaltungsgericht hat die Einw�nde des Beschwerdef�hrers betreffend m�glicher Sch�den am Remisendach durch Schnee, Eis und Wasser verworfen. Es hat erwogen, das Dach des geplanten Baus liege innerhalb der Norm, und hat auf die Verantwortlichkeit des Hausbesitzers hingewiesen. Da auf dem Dach der projektierten Baute Schneef�nger vorgesehen sind und Schnee vom Dach des Neubaus auf das Remisendach nicht fallen, sondern h�chstens abrutschen w�rde - im Gegensatz zum Schnee, der vom Dach des eigenen Hauses des Beschwerdef�hrers aus mehreren Metern H�he auf das Remisendach aufschl�gt -, ist nicht nachvollziehbar, welche Nachteile das Verwaltungsgericht hier h�tte in Rechnung stellen sollen. Der Vorwurf der Willk�r ist unbegr�ndet.
6.- Die Beschwerde erweist sich demnach als unbegr�ndet und ist daher abzuweisen. Bei diesem Ausgang sind die Verfahrenskosten dem Beschwerdef�hrer aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). Dieser hat zudem die Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren zu entsch�digen (Art. 159 Abs. 2 OG).
2.- Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 3'000. - wird dem Beschwerdef�hrer auferlegt.
3.- Der Beschwerdef�hrer hat die Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'000. - zu entsch�digen.
4.- Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Unter�geri sowie dem Regierungsrat und Verwaltungsgericht (Verwaltungsrechtliche Kammer) des Kantons Zug schriftlich mitgeteilt.