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Timestamp: 2019-04-19 14:29:40+00:00
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Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 79', 'art. 1', 'sentenza ', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 3', 'art, 2', 'art. 79', 'art. 2', 'art. 79', 'sentenza ', 'art. 2', 'art. 79', 'sentenza ']

Scritto il 13 Febbraio 2009 .
(Sentenza n. 104/09 del Tribunale di Pistoia)
[Dott. Alessandro Ghelardini]
Con la sentenza che si commenta il G.I. del Tribunale di Pistoia, Dott. A. Ghelardini, enuncia alcuni principi di diritto condivisibili.
La causa è stata promossa dal locatore, con rito ordinario, per sentir condannare il conduttore del rilascio dell'immobile per la data del 31.12.2006, ed al risarcimento dei danni esistenziali sofferti.
Il conduttore si costituiva in giudizio, eccependo l'applicabilità del rito locatizio, la scadenza del contratto di locazione al 31.5.2008, l'infondatezza della richiesta di risarcimento dei danni esistenziali subiti, e, in via riconvenzionale, la condanna del locatore alla restituzione dei canoni versati in eccedenza a quanto legalmente dovuto ex art. 79 L. 392/78.
Disposto il mutamento del rito, l'attore chiedeva il rigetto della domanda riconvenzionale e, in ipotesi, la limitazione di tale domanda al 31.12.2002, ''posto che la successiva applicazione della disciplina di cui alla L. 431/98 escluderebbe l'operatività delle regole in materia di determinazione automatica del canone'', ed eccepiva altresì la prescrizione dei canoni pagati oltre il decennio precedente la proposizione della domanda di restituzione.
SULLA VALIDITÀ DEL CONTRATTO VERBALE.
Solo con la L. 431/98, all'art. 1, si è statuito che, a pena di nullità, il contratto di locazione ad uso abitativo deve avere la forma scritta. In precedenza, con L. 392/78 e poi con L. 329/92 (patti in deroga) era consentita la forma orale del contratto, con la conseguenza che il locatore poteva ricorrere alla procedura sommaria di convalida.
SULLA SCADENZA DEL CONTRATTO.
Se il contratto stipulato prima della riforma si rinnova, per mancata tempestiva disdetta, dopo il 30 dicembre 1998, ovvero dopo il 30.6.1999, tale contratto ''transiterà'' nella disciplina prevista dalla nuova legge (in senso conforme Trib. di Treviso 19.12.2003; Trib. Di Firenze, 2.05.2003; Trib. Verona 27.01.2004; Appello Genova 06.03.2002).
Illuminante al riguardo la sentenza del Tribunale di Torino emessa in data 21.02.2006 laddove afferma che ''la chiara formulazione letterale dell'art. 2, comma 6 - la quale rinvia integralmente e univocamente (ossia senza alcun distinguo) alla disciplina del primo comma dell'art. 2 L. n. 431/98 - porta a concludere che il contratto in corso debba intendersi rinnovato tacitamente non già di soli quattro anni (come sostenuto da parte ricorrente), bensì di quattro anni suscettibili di rinnovo automatico, salvi i casi di diniego di rinnovo del contratto contemplati dalla stessa norma (non oggetto della presente causa);
che correttamente infatti è stato osservato che l' ipotesi di cui all'art. 2, comma VI, individua un'ipotesi di rinnovazione tacita (laddove l'art. 1, comma 1 fa riferimento a una rinnovazione esplicita) del rapporto locatizio, e che ''poiché entrambe le norme non rinviano all'art. 1 comma IV e 13 comma 1 e 2, consegue che le rinnovazioni possono avvenire anche in forma non scritta e con contratto non registrato...mentre i due requisiti di validità costituiti dalla forma scritta e dalla registrazione sono richiesti solo per i contratti stipulati ex novo dopo il 30.12.1998'' (Corte Appello Torino, sent. nr. 598/04).
Inoltre ''inequivocamente ... in caso di tacita rinnovazione del rapporto di locazione in data successiva all'entrata in vigore della legge, per mancato invio da parte del locatore della necessaria disdetta, il rapporto così rinnovato equivale, quanto alla durata, all'instaurazione di una nuova locazione decorrente dalla prima scadenza successiva al 30.12.1998, con la conseguente applicazione di una durata complessivamente pari ad otto anni, caratterizzata dalla preclusione, alla scadenza intermedia da intendersi quale prima scadenza, della facoltà di disdetta del locatore, fatti salvi i casi di cui all'art. 3 legge citata'' (Corte Appello Torino, sent. 962/2004).
Per mancata tempestiva disdetta, quindi, il contratto in questione, si era rinnovato per una durata complessiva di anni 8, sulla base dell'art, 2, co. 6, della L. 431/98 (quattro più quattro, ove non sia stato proceduto dal locatore al diniego di rinnovo alla prima scadenza per i motivi indicati dalla legge 431/98).
RIPETIZIONE DEI CANONI VERSATI IN ECCEDENZA A QUANTO LEGALMENTE DOVUTO (ex art. 79, L. 392/78).
Il G.I. osserva che la domanda riconvenzionale di restituzione dei canoni versati in eccedenza rispetto al canone legalmente dovuto ex L. 392/78, e così come accertato dal C.T.U., debba essere accolta solo per il periodo intercorrente fra l'inizio della locazione ed il passaggio alla disciplina della L. 431/98 (nel 2002), in quanto l'art. 2 della stessa legge prevede, appunto, un canone libero.
Sul punto la giurisprudenza è discorde: favorevole alla tesi del G.I., la Corte di Appello di Trento, Sez. Distaccata di Bolzano, 20.12.2004, n. 230, in Arch. loc. e cond. 2005, 311:
''In caso di contratto di locazione ad uso abitativo stipulato nel vigore della legge sull'equo canone e rinnovandosi tacitamente dopo l'entrata in vigore della L. 431/98, la nullità della pattuizione di un canone in misura ultralegale (art. 79 L. 392/78) deve ritenersi sanata a far tempo dalla data della rinnovazione automatica''.
Contraria la sentenza del Trib. di Bolzano, Sez. I, 19.5.2004, in Arch. loc. e cond. 2005, 311, secondo cui, invece, ''la prima rinnovazione tacita, successiva alla entrata in vigore della L. n. 431/98, di un contratto stipulato ai sensi della legge sull'equo canone, non riflette alcun accordo che esprima esercizio di autonomia privata in tema di determinazione del canone, così come attribuita dall'art. 2, comma 1, di quest'ultima legge. Poiché, pertanto, tale contratto continua a trovare la sua unica fonte sull'incontro di volontà perfezionatosi quando ancora vigeva la disciplina dell'equo canone, la pattuizione di un canone in misura ultralegale continua ad essere nulla per tutta la durata della locazione in corso, ai sensi degli artt. 14, comma 5, L. n. 431/98 e 79 L. n. 392/78''.
SULLA ECCEZIONE DI INTERVENUTA PRESCRIZIONE.
La giurisprudenza di legittimità è pacifica nel ritenere che in tema di ripetizione dei canoni il termine semestrale di decadenza per l'esercizio dell'azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei limiti e dei divieti previsti dalla stessa legge, previsto dall'art. 79, comma 2, l. 27 luglio 1978 n. 392, fa sì che, se l'azione viene esperita oltre il detto termine, il conduttore è esposto al rischio dell'eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa è già maturata, mentre il rispetto del termine di sei mesi gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente è stato corrisposto fino al momento del rilascio dell'immobile locato, il che si traduce nella inopponibilità di qualsivoglia eccezione di prescrizione.
(vedi, fra le tante, sent. Cass. n. 10128/2004)
SUL DEDOTTO DANNO ESISTENZIALE
A prescindere dall'infondatezza della domanda, si richiama la sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite del 11.11.2008, n. 29672, con la quale si è precisato che sono ''palesemente non meritevoli'' di tutela risarcitoria - a titolo di lesione esistenziale - i disagi, i fastidi, i disappunti ed ogni altra insoddisfazione riguardante i più disparati aspetti della vita quotidiana.
Il danno esistenziale non è considerato una voce autonoma da indennizzare, ma solo una parte del complessivo danno non patrimoniale possibile, per il cui riconoscimento è necessario il filtro della ''gravità della lesione'' e della ''serietà del danno''.