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Timestamp: 2016-10-26 15:26:11+00:00
Document Index: 202529133

Matched Legal Cases: ['art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 99', 'art. 105', 'art. 99', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 256', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 272', 'art. 66']

4A_643/2010 (24.02.2011)
4A_643/2010
Arr�t du 24 f�vrier 2011
X.________, repr�sent� par Me Nicole Wiebach,
Commune Y.________, repr�sent�e par
Me Jacques Haldy,
contrat de bail � loyer; r�siliation,
recours contre l'arr�t de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 2 juin 2010.
L'ancienne �cole r�affect�e, � la rue ..., � Z.________, abrite deux salles communales, une grande et une petite, ainsi que trois appartements. Les salles communales sont mises � la disposition des administr�s afin de permettre les r�p�titions d'un choeur � l'ann�e ainsi que l'organisation de manifestations diverses. La petite salle communale sert de loge aux artistes qui se produisent dans la grande salle. X.________ occupe depuis 1987 l'appartement de quatre pi�ces attenant � la petite salle et situ� juste au-dessus de la grande salle communale, sans �tage interm�diaire.
Le 11 d�cembre 2001, X.________ a conclu avec la Commune Y.________ un contrat de bail � loyer portant sur l'objet pr�cit� pour un loyer mensuel net de 820 francs. Une clause sp�ciale, intitul�e "dispositions compl�mentaires", a �t� convenue. Cette clause mentionne notamment que: "Le locataire d�clare avoir pris connaissance du contexte local et accepter les d�sagr�ments pouvant �tre caus�s par les locaux communautaires. Le loyer tient compte de ces inconv�nients. Il ne pourra en aucun cas se retourner contre la Commune".
X.________ a presque toujours �t� inform� des autorisations d�livr�es par la commune aux utilisateurs de la grande salle, avec mention de la nature de l'activit� d�ploy�e, des heures d'arr�t de la musique et de fermeture de la salle.
En cours de bail, le locataire s'est plaint d'un usage accru des locaux. Les r�clamations se rapportaient pour l'essentiel au bruit caus� par des f�tes de jeunes et par la sonorisation de leur musique. Ainsi, dans un courriel du 3 juillet 2003, le locataire �crivait, en r�f�rence � la "boum pour ados" qui aura lieu au Coll�ge de Z.________, que: "la pr�sence des appartements est incompatible avec ce type d'activit� dans la grande salle". Il a pr�cis� ensuite, dans une lettre du 21 juillet 2003, que l'incompatibilit� concernait "la pr�sence d'une sonorisation de discoth�que, sans limite de d�cibels ni de temps". Le 15 octobre 2008, il mentionnait, dans une lettre adress�e � un administr� d�sireux de louer la salle, que les appartements sont inutilisables lorsqu'une sono est install�e dans la salle, en raison notamment de l'isolation phonique d�risoire et insuffisante. A la suite de cette intervention, des personnes int�ress�es � la location de la salle ont annul� leur r�servation.
Le 17 f�vrier 2009, le bail � loyer a �t� r�sili� par la commune pour la prochaine �ch�ance, soit le 31 d�cembre 2009.
Saisie par le locataire d'une requ�te en annulation du cong�, la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer, apr�s avoir �chou� � concilier les parties, a d�clar� valable la r�siliation du bail et prolong� celui-ci d'un an.
Le 9 juin 2009, la bailleresse a ouvert action devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, concluant � ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accord�e. Le locataire a, pour sa part, conclu � l'annulation de la r�siliation du bail, subsidiairement � la prolongation de celui-ci pour quatre ans, en affirmant que la r�siliation �tait un cong� de repr�sailles et qu'elle contrevenait aux r�gles de la bonne foi.
Le 19 octobre 2009, le Tribunal des baux a jug� que la r�siliation litigieuse �tait valable et a accord� une seule et unique prolongation du bail jusqu'au 31 d�cembre 2010.
Saisie par le locataire, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a, par arr�t du 2 juin 2010, partiellement admis le recours et r�form� le chiffre II du dispositif du jugement entrepris, en accordant une seule et unique prolongation du bail au 31 d�cembre 2011. Le jugement a �t� confirm� pour le surplus.
Le locataire exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t cantonal, en invoquant l'arbitraire dans la constatation des faits, ainsi qu'une violation des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve et des art. 271, 271a al. 1 let. a CO et 272 CO. Il requiert l'annulation du cong� signifi� le 17 f�vrier 2009 pour le 31 d�cembre 2009 et, subsidiairement, la prolongation du bail jusqu'au 31 d�cembre 2013. Plus subsidiairement, il demande l'annulation de l'arr�t et le renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour nouveau jugement.
La bailleresse conclut au rejet du recours avec suite de frais et d�pens.
1.1 Lorsque - comme c'est le cas en l'esp�ce - un locataire conteste la validit� du cong� qu'il a re�u, la valeur litigieuse d�terminante ne saurait �tre inf�rieure aux trois ans pendant lesquels, selon l'art. 271 al. 1 let. e CO, il est prot�g� contre une nouvelle r�siliation dans l'hypoth�se o� il obtiendrait gain de cause (ATF 136 III 196 consid. 1.1 p. 197; 111 II 384 consid. 1 p. 386). Le loyer mensuel �tant de 820 fr., la valeur litigieuse minimum de 15'000 fr., requise en mati�re de droit du bail par l'art. 74 al. 1 let. a LTF, est ici atteinte.
Interjet� par le locataire qui a pris part � l'instance pr�c�dente et succomb� partiellement dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.3 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire: ATF 136 II 304 consid. 2.4 p. 314; 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5 p. 401; 135 II 145 consid. 8.1 p. 153 - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Une rectification de l'�tat de fait ne peut �tre demand�e que si elle est de nature � influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
1.4 Le Tribunal f�d�ral ne peut aller au-del� des conclusions des parties (art. 105 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).
Le recourant discute un certain nombre de faits pour tenter de d�montrer que l'usage de l'appartement lou� n'est pas enti�rement incompatible avec l'usage des locaux communaux. Comme on va le voir, la critique est vaine.
Les magistrats cantonaux ont confirm� la validit� du cong� signifi� au locataire par la bailleresse. Ils ont relev� que si le locataire ne peut �tre tenu de supporter des nuisances qui s'accroissent au fil du temps, le bailleur ne peut �tre contraint de continuer � r�server un bien � deux usages qui sont devenus incompatibles entre eux; le bailleur ne saurait �tre li� pour l'avenir, sans limite de temps, par un bail dont l'exercice n'est plus compatible avec l'usage d'une partie des locaux, ce qui constitue un motif objectif de r�siliation.
Le contrat de bail � loyer liant les parties a �t� r�sili� par la bailleresse pour le prochain terme contractuel. Il s'agit d'un cong� ordinaire pour l'�ch�ance.
En principe, chacune des parties est libre de r�silier le bail pour l'�ch�ance. La seule limite est le respect de la bonne foi (art. 271 et 271a CO). Il n'est donc pas n�cessaire, pour que le bailleur puisse donner un cong� ordinaire, qu'il soit en situation d'invoquer un juste motif, une violation du contrat ou une utilisation non conforme � l'usage convenu de la part du locataire. Il n'y a d'ailleurs pas d'attitude contradictoire de la part d'un propri�taire qui d�cide, apr�s un certain nombre d'ann�es, d'apporter des changements � l'usage de ses locaux (ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193; arr�t 4A_631/2010 du 4 f�vrier 2011 consid. 2.6).
En l'esp�ce, la Commune Y.________, qui est propri�taire du b�timent et bailleresse, a d�cid� de d�velopper les activit�s sociales dans ses deux salles communales. Ce choix ne proc�de en rien d'un abus de droit. D�s la conclusion du contrat, le locataire a �t� avis�, par la clause sp�ciale, que le logement comportait un d�faut, � savoir les nuisances caus�es par les deux salles communales; il �tait tenu compte de ce d�faut par une r�duction du loyer. Le locataire devait d�duire de cette clause - qu'il a d�ment accept�e - que la commune donnait la priorit� � l'utilisation des salles communales et que les habitants de logements devaient s'en accommoder. Il est possible - bien que cela ne soit pas clairement constat� - que les nuisances aient augment� avec le temps. Il en est r�sult� diverses r�clamations, parfois virulentes, du locataire.
La commune a donc constat� qu'elle �tait en pr�sence d'un choix. Quelle que soit la clause particuli�re convenue, elle ne peut imposer au locataire d'une habitation de subir des nuisances interdites par la l�gislation. Elle ne peut non plus emp�cher le locataire d'utiliser la chose lou�e conform�ment � sa destination (art. 256 al. 2 let. b CO). Tant que dure le bail, elle doit interdire ces activit�s excessivement bruyantes, m�me si elle souhaiterait que celles-ci aient lieu. En revanche, elle n'est li�e par le bail que jusqu'� son �ch�ance et il lui �tait loisible de le r�silier pour d�velopper librement les activit�s qu'elle entend permettre dans les salles communales. Qu'une commune pr�f�re donner la priorit� � des activit�s sociales dans ses salles communales plut�t qu'� des logements situ�s au-dessus rel�ve de sa libert� de d�cision. D�s la conclusion du contrat, la commune avait montr�, par la clause particuli�re, qu'elle donnait la priorit� � l'usage des salles communales. On ne saurait lui reprocher une attitude contradictoire. On peut comprendre qu'une commune souhaite mettre des salles � disposition des groupes locaux et fournir aux jeunes un lieu o� ils peuvent jouer ou entendre de la musique, m�me bruyante. Il s'agit l� d'un choix de politique socio-culturelle qui r�pond � un int�r�t l�gitime. On ne discerne pas un objectif absurde ou relevant d'une disproportion manifeste des int�r�ts (art. 271 al. 1 CO).
Les r�clamations du recourant - d'autant plus si elles sont fond�es - emp�chent la commune d'utiliser ses salles communales � son gr�. Le fait que la r�servation de la salle ait �t� annul�e � la suite de protestations du recourant le confirme.
On se trouve donc en pr�sence de deux activit�s incompatibles avec une telle proximit�, � savoir une habitation � l'�tage et une grande salle de loisirs imm�diatement au-dessous. Face � une telle incompatibilit�, la commune a fait son choix.
Le locataire, dont les droits sont limit�s par la dur�e du bail, ne saurait emp�cher �ternellement le propri�taire de faire l'usage qu'il veut des autres salles de son immeuble. A terme, il appartient au propri�taire de d�cider de l'usage de son bien immobilier. Dans la mesure o� son choix ne contrevient pas aux r�gles de la bonne foi, le cong� donn� au locataire de l'habitation ne peut pas �tre annul� (art. 271 al. 1 CO).
Il ne s'agit pas non plus d'un cong�-repr�sailles au sens de l'art. 271a al. 1 CO, parce que la bailleresse - ainsi que cela ressort de l'�tat de fait - n'entend pas en l'esp�ce se venger de l'attitude du locataire, mais permettre, apr�s l'�ch�ance, le libre d�veloppement des activit�s sociales dans les salles communales.
La question n'est donc pas de savoir si la coexistence des salles communales et des habitations serait possible � la condition que la commune renonce � certaines activit�s - comme le pr�tend le recourant. Simplement, la commune n'est tenue par les exigences d�coulant du bail que jusqu'� l'�ch�ance de celui-ci et elle peut choisir de r�silier le bail pour l'�ch�ance afin de poursuivre les activit�s (en soi licites) qu'elle entend favoriser.
Le cong� est ainsi valable.
L'int�r�t du locataire ne peut �tre pris en compte que dans le cadre de la prolongation du bail. La cour cantonale a correctement pris en consid�ration les int�r�ts des deux parties. La dur�e de la prolongation est une question d'appr�ciation. La dur�e maximum �tant de quatre ans (art. 272b al. 1 CO), on ne peut pas dire que la cour cantonale ait abus� de son pouvoir d'appr�ciation, la d�cision attaqu�e conduisant � accorder en pratique, � compter de la r�ception du cong�, une prolongation de presque trois ans.
Cela �tant, le recours ne peut �tre que rejet�, sans qu'il n'y ait lieu d'examiner le grief d�non�ant une violation des dispositions f�d�rales en mati�re de preuves.
La partie qui succombe doit acquitter les frais judiciaires et les d�pens (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Lausanne, le 24 f�vrier 2011