Source: https://interpretacje-podatkowe.org/remonty/0461-itpb1-4511-111-2017-1-wm
Timestamp: 2018-04-19 13:26:29+00:00
Document Index: 119086655

Matched Legal Cases: ['art. 13', 'art. 14', 'art. 223', 'art. 22', 'art. 23', 'art. 23', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 23', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22']

♦ › Remonty › 0461-ITPB1.4511.111.2017.1.WM
Czy wskazane przez Wnioskodawcę w stanie faktycznym wydatki mogą zostać (zakwalifikowane jako koszt uzyskania przychodu w momencie zbycia nieruchomości?
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 lutego 2017 r. (data wpływu 14 lutego 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 10 kwietnia 2017 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:
momentu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków na remont (modernizację) i wyposażenie mieszkań – jest prawidłowe.
momentu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kosztów opłat czynszowych oraz opłat za media (woda, gaz, prąd) – jest nieprawidłowe.
W dniu 14 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków na remont (modernizację) i wyposażenie oraz kosztów opłat czynszowych oraz opłat za media (woda, gaz, prąd) mieszkań nabywanych w celu dalszej odsprzedaży.
Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą wyłącznie w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości i rozlicza się podatkiem liniowym, prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów metodą memoriałową.
Mieszkania stanowiące odrębną własność oraz spółdzielcze własnościowe prawa do lokali są kupowane na rynku wtórnym od osób fizycznych oraz od spółdzielni mieszkaniowej w przetargu ofertowym. W zakupionych mieszkaniach Wnioskodawczyni przeprowadza remonty i czyni nakłady.
W ramach remontu Wnioskodawczyni nabywa następujące usługi:
demontaż starych i montaż nowych drzwi wewnętrznych i zewnętrznych, kafelkowanie i układanie gresu,
gładzenie, cekolowanie i malowanie ścian i sufitów,
montaż podwieszanych sufitów, wymiana instalacji elektrycznej,
wymiana instalacji hydraulicznej (wodnej) i sanitariatów, montaż oświetlenia,
wylewanie posadzek, wymiana okien i parapetów,
montaż mebli kuchennych i sprzętu AGD,
Nadto w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni nabywa następujące usługi: dostawę materiałów budowlanych i wyposażenia ze sklepów do mieszkania (transport wraz z wniesieniem), wynajem worków BIG BAG na gruz i odpady, prowizję za pośrednictwo przy zakupie mieszkania, prowizję za pośrednictwo przy sprzedaży mieszkania. Wnioskodawczyni opłaca także taksę notarialną przy zakupie mieszkania. W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała również, że ponosi koszty opłat czynszowych oraz koszty mediów (woda, gaz, prąd) dotyczące sprzedawanych mieszkań.
Następnie po przeprowadzonym remoncie i poczynionych nakładach Wnioskodawczyni sprzedaje mieszkania, traktując je jako towar handlowy. Niemniej jednak, przedmiotowe wydatki remontowe i nakłady ponoszone są w jednym roku, zaś zbycia mieszkania może nastąpić w tym samym roku, bądź też w roku następnym.
Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.
Poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów.
Stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a i b ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:
Z powyższego przepisu wynika zatem, że co do zasady wydatki poniesione na nabycie nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży oraz wydatki na jej remont i poczynione nakłady, stanowić będą koszty uzyskania przychodów w momencie jej odpłatnego zbycia, bez względu na czas ich poniesienia.
Za koszty bezpośrednio związane z uzyskaniem przychodu uznaje się te koszty, których poniesienie wpłynęło bezpośrednio na uzyskanie konkretnego, zindywidualizowanego przychodu (np. zakup towarów handlowych (mieszkań) i materiałów do remontu, zakup usług związanych z remontem, poczynionych nakładów oraz kosztów eksploatacji sprzedawanych mieszkań).
Natomiast koszty pośrednie to takie koszty, których poniesienie jest niezbędne w celu uzyskiwania przychodu, nie można ich jednak przypisać konkretnemu przychodowi.
Zgodnie z art. 22 ust. 4 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 5 i 6, są potrącane tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione. Stosownie do ich treści, u podatników prowadzących księgi przychodów i rozchodów rozliczających się memoriałowo koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 5a i 5b.
Przy czym, zgodnie z art. 22 ust. 5d ww. ustawy, za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 5e, 6ba, 6bb i 7b, uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów.
Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, że zasadne jest zaliczenie wydatków na zakup przedmiotowych nieruchomości oraz ww. wydatków do tzw. bezpośrednich kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej. Poniesienie tych wydatków ma bowiem bezpośredni związek z uzyskaniem konkretnych przychodów ze sprzedaży nieruchomości. Przedmiotowe wydatki podlegają zatem faktycznemu zaliczeniu do kosztów podatkowych w dniu sprzedaży nieruchomości.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą, w ramach której nabywa nieruchomości, następnie remontuje oraz czyni w nich nakłady i które po przeprowadzeniu remontu sprzedaje. W ramach remontu Wnioskodawczyni nabywa materiały i wyposażenie oraz zakupuje następujące usługi: demontaż starych i montaż nowych drzwi wewnętrznych i zewnętrznych, kafelkowanie i układanie gresu, gładzenie, cekolowanie i malowanie ścian oraz sufitów, montaż sufitów podwieszanych, wymiana instalacji elektrycznej, wymiana instalacji hydraulicznej (wodnej) i sanitariatów, montaż oświetlenia, wylewanie posadzek, wymiana okien i parapetów, układanie paneli podłogowych, montaż mebli kuchennych i urządzeń AGD. Nadto w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni nabywa dodatkowo usługi: dostawę materiałów budowlanych i wyposażenia ze sklepów do mieszkania (transport wraz z wniesieniem), wynajem worków BIG BAG na gruz i odpady, prowizję za pośrednictwo przy zakupie mieszkania, prowizję za pośrednictwo przy sprzedaży mieszkania. Wnioskodawczyni opłaca także taksę notarialną przy zakupie mieszkania oraz ponosi wydatki związane z opłatami czynszowymi oraz koszty mediów (woda, gaz, prąd) dotyczące sprzedawanych mieszkań. Wnioskodawczyni prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów tzw. metodą memoriałową.
Wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię na zakup na rynku wtórnym mieszkań, stanowiących w prowadzonej przez nią pozarolniczej działalności gospodarczej towary handlowe, ich remont (modernizację), a także inne nakłady poniesione na wyposażenie tych mieszkań, mają na celu znalezienie nabywców w stosunkowo jak najkrótszym czasie i ich sprzedaż za najbardziej korzystną cenę. Natomiast koszty mediów (woda, gaz, prąd) oraz wydatki związane z opłatami czynszowymi, związane są z eksploatacją i utrzymaniem tych mieszkań.
Wydatki te są zatem związane z uzyskiwanymi przez Wnioskodawcę przychodami z działalności gospodarczej i jednocześnie nie zostały wymienione w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na liście wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów. W związku z powyższym wydatki te mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej, jako spełniające przesłanki o których mowa w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Należy jednak podkreślić, że ujęcie wydatku zakwalifikowanego jako koszt uzyskania przychodów w rozliczeniach podatkowych wymaga ustalenia momentu jego poniesienia i momentu jego potrącalności, na podstawie art. 22 ust. 4-7b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 5b, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po dniu, o którym mowa w ust. 5a pkt 1 albo pkt 2, są potrącalne w roku podatkowym następującym po roku, za który sporządzane jest sprawozdanie finansowe lub składane jest zeznanie.
A zatem, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami co do zasady są potrącalne w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody (art. 22 ust. 5 i 5a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Wyjątek od powyższej reguły przewiduje jedynie art. 22 ust. 5b tej ustawy.
Na mocy przepisu art. 22 ust. 6 ww. ustawy, zasady określone w ust. 5-5c, z zastrzeżeniem ust. 6b, mają zastosowanie również do podatników prowadzących podatkowe księgi przychodów i rozchodów, pod warunkiem że stale w każdym roku podatkowym księgi te będą prowadzone w sposób umożliwiający wyodrębnienie kosztów uzyskania przychodów odnoszących się tylko do tego roku podatkowego
Z przytoczonych przepisów wynika, że zasady potrącalności kosztów zostały zróżnicowane przez ustawodawcę w oparciu o kryterium stopnia powiązania istniejącego pomiędzy kosztem a celem, jakiemu ma służyć – wyróżniono koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami i koszty uzyskania przychodów inne niż bezpośrednio związane z przychodami, zwane kosztami pośrednimi.
Natomiast pośrednie koszty uzyskania przychodów to takie wydatki, których ponoszenie jest racjonalnie uzasadnione jako służące osiąganiu przychodów lub zachowaniu albo zabezpieczeniu ich źródła, nie ma jednak możliwości przypisania ich do określonych, konkretnych przychodów. Do tego rodzaju kosztów zalicza się m.in. stałe koszty dotyczące funkcjonowania podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.
Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz przytoczone wyżej przepisy prawa podatkowego, należy stwierdzić, że wydatki związane z zakupem oraz remontem (modernizacją) nabywanych lokali mieszkalnych (stanowiących w działalności Wnioskodawczyni towary handlowe), jak i inne nakłady poniesione na wyposażenie tych mieszkań, stanowią dla Wnioskodawczyni koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami ze sprzedaży lokali mieszkalnych.
Poniesienie tych kosztów ukierunkowane jest na konkretny przychód, jaki osiągany ma być ze sprzedaży lokali mieszkalnych. Wydatki te będą więc służyły bezpośrednio uzyskiwaniu tych przychodów. Przejawi się to w istnieniu prostego związku przyczynowo - skutkowego z przychodem ze sprzedaży mieszkań (wydatki te poniesione zostaną bezpośrednio, wprost w tym celu, aby lokale, jako towary, zostały sprzedane i to po jak najlepszej cenie), a także w istnieniu prostego związku finansowego z przychodem (co do zasady im większe wydatki, tym większy powinien być przychód osiągnięty wskutek sprzedaży lokali.
W konsekwencji, koszty te są potrącalne na zasadach określonych w art. 22 ust. 5, 5a i 5b ww. ustawy, tj. co do zasady – z zastrzeżeniem przypadków, o których mowa w art. 22 ust. 5b – w dacie powstania po stronie Wnioskodawczyni przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych.
W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni w tym zakresie uznano za prawidłowe.
Natomiast koszty opłat za media (woda, gaz, prąd) lokali mieszkalnych nabywanych w celu ich sprzedaży oraz opłaty czynszowe dotyczące tych lokali nie można przyporządkować w sposób bezpośredni do konkretnego przychodu. Wydatki te związane są bowiem z eksploatacją i utrzymaniem tych lokali, które Wnioskodawczyni musi ponieść niezależnie od przeprowadzanych prac adaptacyjnych, a zatem w świetle cyt. powyżej definicji nie stanowią elementu kosztu wytworzenia.
Należy zatem stwierdzić, skoro wydatki z ww. tytułu są kosztami ogólnymi związanymi z eksploatacją i utrzymaniem lokali, to stanowią (co do zasady) samodzielne koszty pośrednie, inne niż bezpośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, a zatem mogą zostać zaliczone przez Wnioskodawczynię do kosztów uzyskania przychodów w momencie ich faktycznego poniesienia (zaksięgowania) na podstawie art. 22 ust. 5c w związku z art. 22 ust. 5d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
0461-ITPB1.4511.111.2017.1.WM