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Timestamp: 2018-03-22 12:02:52+00:00
Document Index: 36197022

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art. 1938', 'art. 1', 'art 2', 'art. 1472', 'art. 2', 'art. 1938']

Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 (a seguire semplicemente “il decreto”) prevede tra le altre cose l'obbligo in carico al venditore di un immobile “da costruire”, per il quale il permesso di costruire sia stato richiesto dopo il 21 luglio 2005 , di presentare in favore dell'acquirente una fideiussione a garanzia degli importi riscossi fino al rogito notarile. Ciò ha lo scopo, nell'intenzione del legislatore, di tutelare gli acquirenti di immobili ancora “sulla carta” - o quantomeno ad uno stadio primordiale di edificazione — dal rischio di fallimento del costruttore. Si noti fin da subito che lo scopo del legislatore non è, in questa sede, quello di tutelare qualunque acquirente, ma soltanto quegli acquirenti che stipulano un contratto preliminare o un contratto definitivo ad effetti "differiti" che abbia ad oggetto un immobile “da costruire” , ritenendo implicitamente che non sia egualmente meritevole di tutela l'acquirente di un immobile già edificato. Quest'ultimo, infatti, può scegliere se stipulare un preliminare o se stipulare una compravendita: se opta per la prima fattispecie, lo fa a proprio rischio e pericolo, laddove un tale rischio rientra, nell'ottica del legislatore, nella normale operatività del mercato e non esige una particolare tutela. Diverso è il caso, invece, di chi si dirige verso un immobile che non può essere compravenduto semplicemente perché ancora non esiste : è a questa categoria di consumatori che il legislatore ha voluto rivolgere la propria attenzione. Vedremo, però, che le condizioni per cui un immobile “esiste” non sono esattamente le condizioni per cui un immobile “è finito”; la mano del legislatore, tuttavia, ha (arbitrariamente?) scelto di tutelare gli acquirenti di immobili, che pure esistono, ma che non sono “finiti”, rispetto agli acquirenti di immobili già “finiti”, stante che il rischio di “tracollo” del costruttore è in pari grado pendente su entrambi.
Per chiarezza, inoltre, diciamo fin d'ora che ci occuperemo del decreto legislativo limitatamente alle norme che regolano il rilascio della fideiussione, ben sapendo che tale decreto prevede molte altre novità (per esempio, l'obbligo della c.d. “decennale postuma”), novità che però in questa sede non sono al centro della nostra attenzione. Vediamo in sintesi, piuttosto, quali sono i presupposti di applicabilità della nuova normativa e quali gli adempimenti in relazione all'obbligo del rilascio della fideiussione.
Leggiamo all'art. 2: «All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio e a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'art. 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento» .
Resta quindi da definire che cosa s'intende per “costruttore”, per “acquirente”, per “immobile da costruire” e per “contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà”.
Il “ costruttore ” è un soggetto (individuale o società o cooperativa edilizia) che, nell'esercizio della propria attività di impresa, costruisce, per conto proprio o affidando i lavori in appalto, dei beni immobili per destinarli alla vendita. La normativa non si applica se a vendere (o a promettere la vendita) è un privato .
Dell' “ acquirente ” (o "promissario acquirente") , invece, si dice semplicemente che dev'essere una “ persona fisica ”. In realtà, poiché la persona fisica può esercitare attività imprenditoriale - e non si capirebbe in questo caso perché l'imprenditore acquirente debba avere maggiore tutela dell'imprenditore cedente - si ritiene che l'interpretazione più adeguata (ancorché non quella letterale) significhi che non alla persona fisica in quanto tale, bensì alla persona fisica che non agisca nell'esercizio d'impresa la legge si rivolge. Ciò si pone in linea con i recenti interventi normativi a favore del cittadino consumatore , volti a regolare le dissimmetrie contrattuali a vantaggio della parte più debole (il consumatore, appunto).
La garanzia viene prestata anche nel caso di un contratto per persona da nominare , soltanto nel caso in cui (art. 1 lett. a)) la nomina avvenga a favore di un parente di primo grado. La garanzia fideiussoria non copre altre categorie di soggetti.
Infine, come già s'è detto, la normativa non si applica nel caso in cui il permesso di costruire sia stato richiesto prima del 21 luglio 2005.
Presupposto contrattuale
L'art 2 del decreto recita: «All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire....» .
Le fattispecie contrattuali soggette alla normativa possono variare grandemente. L'unico requisito, tuttavia, è che il contratto abbia come finalità il “trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento” (usufrutto, uso, abitazione, nuda proprietà). È il caso sia di contratti ad effetti obbligatori (per esempio un preliminare di vendita), sia di contratti ad effetti reali, purché tali effetti non siano immediati (per es. compravendita sottoposta a condizione sospensiva o vendita di bene futuro ex art. 1472 c.c.). Anche il contratto di permuta cade sotto il dominio di questa normativa, sempreché il reciproco trasferimento della proprietà (o di altro diritto reale) non sia immediato.
La garanzia copre tutte quelle somme (caparra confirmatoria e/o acconti) che l'acquirente (o il promissario acquirente) versi al venditore/costruttore dal momento della stipula del contratto (o quelle che eventualmente il costruttore abbia già percepite) fino all'effettivo trasferimento della proprietà .
Sono escluse le somme erogate da un soggetto mutuante (per es. una banca).
Nel caso di accollo del mutuo del costruttore, occorre considerare quando tale accollo viene perfezionato. Se esso viene perfezionato prima del trasferimento della proprietà, occorre prestare la garanzia, altrimenti no.
Il richiamo, contenuto nell'art. 2 del decreto, all'art. 1938 c.c. fa sì che sia consentito il rilascio delle c.d. fideiussioni omnibus , a garanzia di obbligazioni future, purché, a norma del succitato 1938 c.c., sia in esse indicato l'importo massimo. Ciò va a tutto vantaggio del costruttore (che — ricordiamo - deve sobbarcarsi i costi di tale garanzia): le somme garantite all'acquirente (o promissario acquirente) aumentano man mano che vengono effettivamente incassate dal costruttore, senza che siano inutilmente garantite somme che non sono state neppure corrisposte. Naturalmente, ciò riduce notevolmente i costi della garanzia.