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Timestamp: 2018-03-19 22:17:07
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Gewerbliches Mietrecht - 7/9 - Münchner Immobilien Blog
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/03 §§
Ausgestellt am 15. Februar 2013	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
• Grundstücksrecht: Beurkundung eines Bodengutachtens?
• Gewerbliches Mietrecht: Keine eigenmächtige Räumung
• Bau- und Architektenrecht: Anerkannte Regeln der Technik allein reichen nicht
Grundstücksrecht: Beurkundung eines Bodengutachtens?
Wenn in einem notariellen Grundstückskaufvertrag auf ein Bodengutachten Bezug genommen wird, muss dieses nicht zwingend mitbeurkundet werden. Nicht erforderlich ist eine Mitbeurkundung, wenn das Gutachten nicht die vertragliche Beschaffenheit der Kaufsache bestimmt und damit keinen eigenen rechtsgeschäftlichen Regelungsinhalt aufweist. Dann liegt nur eine sog. unechte oder erläuternde Verweisung vor, stellte das OLG Hamm klar. Im zugrunde liegenden Fall war vertraglich ein umfassender Gewährleistungsausschluss vereinbart worden und der Erwerber erklärte, dass ihm der Inhalt eines bestimmten Bodengutachtens bekannt sei. Das Gericht entschied, dass die unterlassene Mitbeurkundung des Gutachtens nicht zur Unwirksamkeit des Vertrages geführt hat.
Auch wenn häufiger einmal der Wunsch geäußert wird, auf das Verlesen der ganzen Urkunde oder Teilen davon zu verzichten, so ist dies weder für die Parteien noch für den Notar so ohne weiteres zu empfehlen. Das Verlesen der Niederschrift ist eine Gültigkeitsvoraussetzung der rechtswirksamen Urkunde. Gleichwohl muss aber in der Tat nicht alles, was irgendwie mit dem eigentlichen Kaufvertrag zu tun hat, den Parteien vorgelesen werden. Pläne oder Tabellen werden allenfalls zur Durchsicht vorgelegt. Dokumente, die bereits notariell beurkundet wurden, können als sog. Bezugsurkunde durch Verweis in der Niederschrift mit einbezogen werden, ohne dass sie noch einmal vorgelesen werden müssen. Wenn ein Dokument selbst nicht beurkundungsbedürftig ist und in dem Dokument keine Regelungen enthalten sind, die das beurkundete Rechtsgeschäft regeln, kann dieses Dokument zwar als Anlage zum Vertrag genommen werden, diese muss dann aber – als unechte Verweisung – nicht verlesen werden.
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 10. September 2012, 22 U 67/11 – www.ibr-online.de
Gewerbliches Mietrecht: Keine eigenmächtige Räumung
Räumt ein Vermieter aufgrund eines Gerichtsurteils eigenmächtig ohne Zuhilfenahme des Gerichtsvollziehers das Mietobjekt, kann der Mieter für einen etwaigen Schaden Ersatz verlangen, so das OLG Naumburg. Der Schaden erfasst auch weggeschaffte Gegenstände, deren Herausgabe dem Vermieter nicht mehr möglich ist. Der Vermieter einer Schlosserei handelte widerrechtlich, als er die Mietfläche von einem beauftragten Unternehmen räumen ließ. Er hätte dies im Wege der Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher veranlassen müssen. Die Gegenstände waren nicht mehr vorhanden, so dass der Mieter zu Recht Schadensersatz beanspruchte.
Hat der Vermieter bei Räumung keine Inventarisierung und Schätzung der geräumten Gegenstände vorgenommen, muss er Umfang, Bestand und Wert der geräumten Gegenstände beweisen, sofern seine Darlegung von einer plausiblen Schadensberechnung des Mieters abweicht.
Fundstelle: OLG Naumburg, Beschluss vom 18. Mai 2012, 1 W 17/12, BeckRS 2012 21466
Bau- und Architektenrecht: Anerkannte Regeln der Technik allein reichen nicht
Der Unternehmer eines Werkvertrages ist regelmäßig verpflichtet, die aktuell anerkannten Regeln der Technik zu beachten. Die Beachtung dieser Regeln schließt die Annahme eines Mangels jedoch nicht aus. Nach Ansicht des OLG Hamm ist auch ein den Regeln der Technik entsprechendes Werk mangelhaft, wenn es nicht den Beschaffenheitsvereinbarungen oder den erkennbaren Bedürfnissen des Bestellers entspricht oder es sonst in seiner Gebrauchsfähigkeit eingeschränkt ist.
Diese aktuelle Entscheidung des OLG Hamm reiht sich in die ständige Rechtsprechung ein und kann nur richtig sein. Für den Besteller als Auftraggeber des Werkvertrages kommt es im Ergebnis nur darauf an, ob er das gelieferte Werk für seine beabsichtigten Zwecke nutzen kann.
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 27. September 2012, I-17 U 170/11 – www.olg-hamm.nrw.de/infos/Rechtsprechung_NRWE_DB/index.php
§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/01 §§
Ausgestellt am 17. Januar 2013	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
• Gewerbliches Mietrecht: Abrechnung von Eigenleistungen des Vermieters
• Grundstücksrecht: Zwangsvollstreckungsunterwerfung im Kaufvertrag
• Grundstücksrecht: Überhöhte Abschleppkosten
• Wohnungseigentumsrecht: Zustimmungserfordernis bei Veräußerung aller Wohnungseigentumsrechte?
Gewerbliches Mietrecht: Abrechnung von Eigenleistungen des Vermieters
Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter eigene Sach- und Arbeitsleistungen als Betriebskosten abrechnen darf und zwar mit dem Betrag, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. Gleichzeitig hat der BGH klargemacht, dass der Vermieter die Höhe der angesetzten fiktiven Kosten ausreichend darlegen muss. Dies ist erfolgt, wenn er ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten und ein darauf beruhendes Angebot eines Drittunternehmens vorlegt. Im konkreten Fall stritten die Parteien um die Positionen „Gartenpflege“ und „Hausmeister“ in der Betriebskostenabrechnung. Darin waren nicht die der Vermieterin durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten angesetzt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens abzüglich der Mehrwertsteuer.
Die Entscheidung dürfte vor allem für größere Unternehmen der Wohnungswirtschaft von Bedeutung sein, welche eigenes Personal an Stelle von externen Dienstleistern für die Pflege ihrer Liegenschaften einsetzen. Nach der Entscheidung können auch die für solche Dienstleister fiktiv anfallenden Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Die Grenze dürfte allerdings dort erreicht sein, wo der Vermieter gar keinen eigenen tatsächlichen Bewirtschaftungsaufwand hat, z.B. weil Dritte – wie etwa enge Familienangehörige – die Arbeiten für ihn kostenlos durchführen.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14. November 2012, VIII ZR 41/12 – www.bundesgerichtshof.de
Grundstücksrecht: Zwangsvollstreckungsunterwerfung im Kaufvertrag
Die Klausel, wonach sich der Zahlungspflichtige wegen etwaiger Verpflichtungen zur Zahlung „bestimmter Geldsummen“ der sofortigen Zwangsvollstreckung im Rahmen eines notariellen Kaufvertrags unterwirft, ist zu unbestimmt. Dies hat zur Folge, dass aus der Urkunde nicht vollstreckt werden kann. In dem zugrunde liegenden Fall betrieb der Verkäufer aus der vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde die Zwangsvollstreckung gegen den Käufer, da dieser einen Teil des Kaufpreises nicht gezahlt hatte. Der Käufer wandte wiederum ein, dass die Klausel aus dem Kaufvertrag zu unkonkret und somit die Vollstreckung unzulässig sei. Zu Recht, wie der BGH in seinem Beschluss feststellte. Denn der zu vollstreckende Anspruch muss in der Urkunde ganz konkret bezeichnet werden. Bei der gewählten Formulierung lasse sich der Anspruch allenfalls durch eine vollständige Überprüfung der Urkunde ermitteln, was den gesetzlichen Anforderungen jedoch nicht gerecht werde, so der BGH.
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Denn im Rahmen der Klausel hätte mindestens aufgeführt werden müssen, dass es sich um die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung des Kaufpreises, gegebenenfalls nebst Verzugszinsen, handelt. Dies zeigt auf, wie wichtig es ist, auch diese Regelung rechtssicher zu formulieren, damit der Verkäufer bei Nichtzahlung des Kaufpreises direkt aus der Urkunde die Vollstreckung betreiben kann.
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 05. September 2012, VII ZB 55/11 – www.bundesgerichtshof.de
Grundstücksrecht: Überhöhte Abschleppkosten
Der Anspruch eines Falschparkers auf Rückzahlung überhöhter Abschleppkosten – angemessen war die Hälfte – richtet sich auch dann gegen den gestörten Grundstücksbesitzer, wenn dieser seinen Schadensersatzanspruch gegen den Falschparker an das Abschleppunternehmen abgetreten hat. Während dem Falschparker nämlich das Parken auf dem fremden Grundstück unmittelbar zuzurechnen ist, kann er die Auswahl des Abschleppunternehmens nicht beeinflussen. Das Insolvenzrisiko des Abschleppunternehmens ist somit dessen Auftraggeber aufzuerlegen.
Wer einen PKW, der auf seinem Privatgrundstück unerlaubt abgestellt ist, durch ein privates Abschleppunternehmen entfernen lässt, sollte sich bei Auftragserteilung Auskunft über die Kosten des Abschleppens erteilen lassen. Erscheinen diese überhöht, muss der Eigentümer damit rechnen, dass der Falschparker einen Teil zurückverlangt. Der Falschparker muss sich dazu nicht an das Abschleppunternehmen wenden, sondern kann den Differenzbetrag vom Grundstückseigentümer zurückverlangen. Dies gilt auch dann, wenn letzterer seine Ansprüche auf Ersatz der Abschleppkosten gegen unberechtigt Parkende an das Abschleppunternehmen abgetreten hat.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. Juli 2012, V ZR 268/11 – www.bundesgerichtshof.de
Wohnungseigentumsrecht: Zustimmungserfordernis bei Veräußerung aller Wohnungseigentumsrechte?
Werden alle Sondereigentumseinheiten einer Anlage an einen einzigen Erwerber verkauft, so ist eine in der Teilungserklärung geregelte Zustimmung des Verwalters entbehrlich. Ein solcher Fall unterfällt nach Sinn und Zweck nicht dem § 12 WEG, der die übrigen Eigentümer vor dem Eindringen störender oder nicht zahlungsfähiger Personen in die Gemeinschaft schützen soll. Da bei einer Veräußerung aller Miteigentumsanteile an einen einzigen Erwerber überhaupt keine Gemeinschaft mehr besteht, kann der Schutzzweck nicht tangiert sein, meint das OLG Hamm.
Sofern in einer Teilungserklärung für den Fall des Verkaufs ein Zustimmungsvorbehalt für den Verwalter oder die Eigentümer vereinbart ist, sollte überlegt werden, ob hieran festgehalten werden soll. Muss der Verwalter zustimmen, erhält er auf diese Weise zwar wenigstens eine Information über die Veräußerung. Dies geschieht ja oft genug nicht durch die Wohnungseigentümer. Zudem ist in den meisten Verwalterverträgen für die Zustimmungserteilung eine Sondervergütung vereinbart. Da jedoch die Veräußerungszustimmung nur versagt werden kann, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Erwerbers gegeben ist und dies meist im Vorfeld schwer zu erkennen sein wird, erfüllt eine solche Vereinbarung oft nicht ihren eigentlichen Zweck. Wenn dann der Verwalter auch noch eine zusätzliche Vergütung für die Abgabe seiner Zustimmungserklärung erhält, ist der Ärger über eine solche Klausel in der Gemeinschaftsordnung häufig groß. Der Gesetzgeber hat dies berücksichtigt und in § 12 Abs. 4 WEG ausdrücklich gestattet, dass eine Veräußerungsbeschränkung seitens der Wohnungseigentümer durch Beschluss mit einfacher Mehrheit aufgehoben werden kann.
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 06. März 2012, I-15 W 96/11, ZWE 2012, 276