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Timestamp: 2016-10-26 21:30:24+00:00
Document Index: 314692077

Matched Legal Cases: ['art. 271', 'art. 273', 'ATF ', 'art. 273', 'art. 273', 'art. 264', 'art. 273', 'art. 271', 'art. 273', 'art. 266', 'art. 271', 'art. 273', 'art. 271', 'art. 273', 'art. 274', 'art. 266', 'art. 273', 'art. 273', 'art. 273', 'art. 271', 'art. 274', 'art. 273', 'ATF ', 'art. 274', 'ATF ', 'art. 273', 'art. 257', 'art. 273', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 273', 'art. 266', 'art. 271', 'art. 273', 'art. 273', 'art. 273', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 273', 'ATF ', 'art. 273', 'art. 273', 'art. 271', 'art. 259']

121 III 15634. Arr�t de la I�re Cour civile du 2 mai 1995 dans la cause A. contre dame T. (recours en r�forme)
Bail � loyer; nullit�, inefficacit� et annulabilit� des cong�s. Seuls les cong�s valables sont soumis aux dispositions sp�cifiques sur la protection contre les cong�s (art. 271 ss CO). Par cons�quent, les cong�s inefficaces, � l'instar des cong�s frapp�s de nullit�, ne doivent pas �tre attaqu�s dans le d�lai de 30 jours de l'art. 273 al. 1 CO (modification de la jurisprudence de l'ATF 119 II 147 consid. 4). Demeure r�serv� le correctif de l'abus de droit. Sanction du non-respect du d�lai en question. Faits � partir de page 157
A.- Par contrat du 29 juillet 1992, dame T. a remis � bail � A. un appartement de quatre pi�ces sis dans un immeuble de Plan-les-Ouates. Le loyer a �t� fix� � 2'500 fr. par mois, charges comprises. Conclu pour une dur�e d'une ann�e, soit du 16 juillet 1992 au 15 juillet 1993, le bail se renouvelait d'ann�e en ann�e, sauf d�nonciation donn�e trois mois avant son �ch�ance.
Le 7 d�cembre 1992, A. a r�sili� le contrat avec effet imm�diat, en invoquant principalement un d�faut d'isolation phonique de l'immeuble et le comportement d'un voisin habitant l'appartement du dessus. La bailleresse a contest� le bien-fond� de cette r�siliation par lettre du 11 d�cembre 1992. Le m�me jour, elle a mis en demeure ledit voisin de cesser de perturber le locataire de l'appartement du dessous, avec commination de r�siliation imm�diate de son bail pour justes motifs.
A. a quitt� l'appartement le 4 janvier 1993 et, depuis lors, n'a plus pay� son loyer.
B.- Le 17 mai 1993, dame T. a assign� A. en paiement de la somme de 16'250 fr. repr�sentant les loyers pour la p�riode allant du mois de janvier 1993 jusqu'au 15 juillet de la m�me ann�e, date de l'expiration du bail.
Apr�s �chec de la conciliation devant la Commission de conciliation comp�tente, la cause a �t� introduite devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve qui a rejet� la demande en paiement, par jugement du 4 janvier 1994, au motif que les droits de la bailleresse �taient p�rim�s en vertu de l'art. 273 al. 1 CO.
Statuant le 17 octobre 1994, sur appel de la demanderesse, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve a annul� le jugement de premi�re instance et condamn� le d�fendeur � payer � la demanderesse le montant de 16'250 fr., plus int�r�ts. Contrairement au Tribunal des baux et loyers, elle a jug� que l'art. 273 CO n'�tait pas applicable en l'esp�ce. Aussi le locataire, qui avait r�sili� ind�ment le bail de mani�re anticip�e, n'�tait-il pas lib�r� de ses obligations envers la bailleresse, conform�ment � l'art. 264 CO.
C.- Le d�fendeur interjette un recours en r�forme. Il y invite le Tribunal f�d�ral � d�clarer irrecevable la demande en paiement et, partant, � d�bouter la demanderesse de toutes ses conclusions. A titre subsidiaire, le d�fendeur conclut au renvoi de la cause � la Chambre d'appel afin qu'elle compl�te ses constatations de fait en ce qui concerne les d�fauts de la chose lou�e.
1. Aux termes de l'art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut contester le cong� doit saisir l'autorit� de conciliation dans les 30 jours qui suivent la r�ception du cong�. La cour cantonale a-t-elle viol� ou non le droit f�d�ral en excluant le cong� litigieux du champ d'application de cette disposition? Pour r�pondre � cette question, il faut examiner de mani�re approfondie si l'introduction de l'annulabilit� du cong�, aux art. 271 et 271a CO, et la fixation d'un d�lai de 30 jours pour la faire valoir, � l'art. 273 al. 1 CO, signifient que tous les vices affectant la validit� d'un cong� - hormis les cas de nullit� absolue, en particulier ceux vis�s par l'art. 266o CO - doivent �tre imp�rativement soumis dans les 30 jours � l'autorit� de conciliation, sous peine de forclusion.
a) La doctrine est divis�e. D'aucuns sont d'avis que l'obligation de la partie recevant un cong� d'ouvrir action dans les 30 jours concerne exclusivement la facult� de se plaindre du caract�re abusif de la d�nonciation au regard des art. 271 et 271a CO; selon cette conception, l'art. 273 al. 1 CO n'affecte en rien le droit de se pr�valoir non seulement de la nullit� du cong� pour vice de forme, mais encore du fait que les conditions pr�vues par la loi pour donner valablement un cong� ne sont pas remplies (BARBEY, Protection contre les cong�s concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, p. 203, n. 298). L'�coulement du d�lai de 30 jours n'a donc pas d'effet gu�risseur sur les cong�s non valables formellement ou mat�riellement; il fait perdre uniquement l'exception de violation de la bonne foi, au sens des art. 271 et 271a CO (EIHOLZER, Anfechtung von ausserordentlichen K�ndigungen im Mietrecht, in: RSJ 88/1992, p. 325 ss, 326).
D'autres auteurs ne partagent pas cet avis. Pour eux, � l'exception des cas de nullit�, tous les cong�s affect�s d'un vice, quel qu'il soit, doivent �tre attaqu�s dans le d�lai de 30 jours de l'art. 273 CO, sous peine de p�remption, y compris les cong�s extraordinaires mentionn�s � l'art. 274g BGE 121 III 156 S. 159CO. Ainsi, selon CORBOZ (La nullit� du cong� dans le nouveau droit du bail, in: Cahiers du bail 94, p. 33 ss, 44), l'annulabilit� est la r�gle. Il ne peut y avoir nullit�, hormis les cas express�ment pr�vus par la loi, qu'� titre exceptionnel, lorsque les circonstances sont telles que le syst�me de l'annulabilit� n'offre manifestement pas la protection n�cessaire. Cet auteur met cependant � part le cong� qui ne respecte pas le d�lai ou le terme; se fondant sur l'art. 266a al. 2 CO, qui pr�voit le report des effets d'un tel cong� au prochain terme pertinent, il estime qu'il serait contraire � la ratio legis d'exiger une contestation de ce type de cong� suivant la proc�dure institu�e par l'art. 273 al. 1 CO, d�s lors que le cong� lui-m�me n'est pas en cause, mais seulement la date de ses effets (op.cit., p. 55). En d�finitive, et bien qu'il mette en doute la solidit� du point de vue selon lequel d'autres cong�s que ceux qui contreviennent � la bonne foi sont soumis au d�lai de l'art. 273 al. 1 CO, Corboz pense que, dans tous les cas o� le destinataire du cong� pourrait agir en temps utile, il faut l'exiger de lui, la construction de l'annulabilit�, dans l'esprit du nouveau droit, devant avoir la pr�f�rence (op.cit., p. 57). Telle para�t �tre �galement l'opinion d'ENGEL (Contrats de droit suisse, p. 189/190, ch. 4), de TERCIER (Les contrats sp�ciaux, p. 254, n. 2069/2070 et p. 258, n. 2096), de LACHAT/MICHELI (Le nouveau droit du bail, 2e �d., p. 322 et 332) et de LACHAT/STOLL (Das neue Mietrecht f�r die Praxis, 3e �d., p. 340), sans que l'on puisse toutefois se faire une id�e exacte de l'avis de ces diff�rents auteurs sur la question controvers�e, qu'ils ne traitent pas express�ment. En revanche, l'auteur d'une th�se r�cente est encore plus cat�gorique que Corboz, puisqu'il soutient que, sauf dans les cas o� le cong� est radicalement nul, celui qui re�oit un cong� et n'agit pas dans le d�lai de 30 jours fix� par l'art. 273 CO perd le droit d'invoquer non seulement les vices tombant sous le coup des art. 271 et 271a CO, mais tous les vices dont pourrait �tre entach� le cong� (CALAMO, Die missbr�uchliche K�ndigung der Miete von Wohnr�umen, th�se Saint-Gall 1993, p. 288 � 292). D'autres auteurs enfin partagent cette opinion en tant qu'elle s'applique aux cong�s extraordinaires mentionn�s � l'art. 274g CO ou � certains d'entre eux (cf. ROBERTI, Institut und Verfahren der Schlichtungsbeh�rde in Mietsachen, th�se Zurich 1993, p. 90, n. 113; Commentaire de l'USPI, n. 17 ad art. 273 CO).
b) Le Tribunal f�d�ral n'a pas encore examin� la question dans sa globalit� et de fa�on approfondie. Dans l' ATF 117 II 554 o� a �t� pos�, conform�ment � l'art. 274g CO, le principe voulant que le juge de l'expulsion soit comp�tent pour statuer sur l'opposition au cong� m�me si l'autorit� de BGE 121 III 156 S. 160conciliation en a d�j� �t� saisie, il n'a pas exclu qu'une objection touchant la validit� du cong� puisse �tre soulev�e directement devant le juge de l'expulsion (consid. 2c, p. 558; cf. CORBOZ, op.cit., p. 56, note 111). Cependant, dans l' ATF 119 II 147 consid. 4a et b, auquel se r�f�rent les partisans de l'application g�n�rale du d�lai de l'art. 273 CO, il a affirm�, � propos d'une r�siliation extraordinaire du contrat pour d�faut de paiement du loyer qui avait �t� signifi�e au locataire avant l'expiration du d�lai de paiement pr�vu par l'art. 257d al. 1 CO, que les cong�s sont en principe annulables sous l'empire du nouveau droit et que le locataire aurait donc d� agir dans les 30 jours s'il ne voulait pas que le cong� dev�nt efficace. Dans un arr�t ult�rieur, qui avait trait � une affaire o� un locataire se voyait reprocher d'avoir r�sili� pr�matur�ment le bail en violation des conditions du contrat - reproche que la cour cantonale avait refus� d'examiner parce que le bailleur n'avait pas contest� la validit� du cong� anticip� dans le d�lai p�remptoire de l'art. 273 al. 1 CO -, le Tribunal f�d�ral n'a pas eu � examiner la question de principe ainsi pos�e, mais il a n�anmoins relev�, en passant, que cette question �tait peut-�tre d�licate et sa r�ponse moins �vidente que ne l'avait admis la cour cantonale (arr�t non publi� du 22 ao�t 1994, dans la cause 4C.121/1994, consid. 3).
Cela �tant, il convient de trancher clairement la question controvers�e et de mettre un peu d'ordre dans l'application aux diff�rentes sortes de cong� des r�gles sur la protection contre les cong�s abusifs, qui ont �t� pos�es au chapitre III du Titre huiti�me du Code des obligations. Il faut, notamment, dissiper la confusion qu'a pu engendrer la fa�on dont a �t� jug� le cas particulier du cong� extraordinaire pour retard dans le paiement du loyer, trait� � l' ATF 119 II 147.
c) aa) Pour clarifier la situation, il sied de partir du principe coh�rent selon lequel seuls les cong�s valables sont soumis aux dispositions sp�cifiques sur la protection contre les cong�s et sur l'annulation de ceux-ci. Les r�siliations vis�es par ces dispositions sont celles qui, abstraction faite des actes contraires � la bonne foi au sens des art. 271 et 271a CO, respectent en tous points les conditions l�gales et contractuelles applicables aux parties. En effet, seuls peuvent �tre annul�s, en bonne logique, des actes qui, sans l'existence du facteur d'annulabilit� pr�vu par la loi, seraient efficaces et valables.
Il est donc inexact d'affirmer que tous les cong�s que la loi ne frappe pas de nullit� sont annulables et doivent, en cons�quence, �tre attaqu�s dans le d�lai de 30 jours de l'art. 273 al. 1 CO. A c�t� des cong�s radicalement BGE 121 III 156 S. 161nuls ou d�sign�s comme tels, il en existe d'autres qui, sans �tre annulables, sont inefficaces et d�nu�s d'effet (unwirksam, wirkungslos) parce qu'ils ne satisfont pas aux exigences l�gales ou contractuelles auxquelles est subordonn� leur exercice. A titre d'exemples de cette cat�gorie de cong�s, on peut citer le cong� motiv� par le d�faut de paiement du loyer alors qu'en r�alit� le loyer a �t� pay�, le cong� donn� pour de justes motifs qui ne sont pas r�alis�s, le cong� signifi� pour une date ne correspondant pas au terme contractuel ou l�gal (cf. l'art. 266a al. 2 CO), le cong� donn� en raison d'une violation des devoirs de diligence qui se r�v�lera inexistante, etc. Dans de tels cas, celui qui re�oit un cong� inefficace et sans effet, ou qui est mis en face d'une r�siliation abrupte injustifi�e, n'est nullement tenu d'agir dans les 30 jours devant l'autorit� de conciliation, et son inaction dans ce d�lai ne saurait rendre le cong� efficace. Le non-respect du d�lai n'a pour effet que de priver celui qui a re�u le cong� du droit de faire valoir que la r�siliation serait encore contraire � la bonne foi au sens des art. 271 et 271a CO, ce qui pourrait rev�tir une certaine importance dans l'hypoth�se o� l'inefficacit� du cong� ne serait en d�finitive pas reconnue.
Le principe voulant que tous les cong�s autres que ceux pour lesquels la loi pr�voit la nullit� doivent �tre attaqu�s dans le d�lai de l'art. 273 CO est non seulement contraire � l'esprit et au but de la loi, mais se heurte, de surcro�t, au plan et au texte de celle-ci. En effet, comme le rel�ve pertinemment CORBOZ (op.cit., p. 57), l'art. 273 CO figure au chapitre III en regard du titre marginal "C. Proc�dure: autorit� et d�lais"; il semble ainsi se r�f�rer aux deux hypoth�ses qui viennent d'�tre trait�es sous lettres A et B au sein du chapitre III; il est donc douteux que l'art. 273 CO soit applicable en dehors des hypoth�ses du chapitre III, c'est-�-dire l'annulation du cong� qui contrevient aux r�gles de la bonne foi et la prolongation du bail. Le non-respect d'une autre disposition l�gale ou contractuelle n'est pas vis� par le chapitre III.
On peut ajouter que HIGI, bien qu'il n'ait pas encore trait� des art. 271 ss CO dans son commentaire, fait clairement la distinction entre les cong�s annulables et les cong�s inefficaces, lorsqu'il traite des cas de cong�s extraordinaires, et tient pour inexacte ("unzutreffend") la jurisprudence de l' ATF 119 II 147 (Commentaire zurichois, n. 47 et 57 ad art. 257d CO et n. 84 ad art. 257f CO).
bb) L'exigence du respect du d�lai de l'art. 273 CO � l'endroit des cong�s inefficaces, telle qu'elle a �t� pos�e dans l' ATF 119 II 147, doit donc �tre abandonn�e comme infond�e. D�s lors, celui qui re�oit un cong� BGE 121 III 156 S. 162inefficace ou pr�tendu tel peut attendre que son cocontractant agisse en ex�cution de ce qu'il croit �tre son droit ou agir lui-m�me en ex�cution du contrat sans observer le d�lai de 30 jours pr�vu par la disposition pr�cit�e.
Il faut, bien �videmment, r�server l'abus de droit que commettrait celui qui garderait le silence face � un cong� qu'il estimerait inefficace et d�nu� d'effet, amenant ainsi son cocontractant � inf�rer de son silence ou de son inaction qu'il admet la validit� du cong� (cf. l'arr�t non publi� du 7 avril 1994, dans la cause 4C.465/1993, consid. 3c).
cc) Dans la pr�sente esp�ce, la Chambre d'appel n'a, d�s lors, nullement viol� le droit f�d�ral en consid�rant que l'art. 273 al. 1 CO n'�tait pas applicable et que, par voie de cons�quence, la bailleresse n'�tait pas d�chue de ses droits � l'�gard du d�fendeur pour n'avoir pas saisi dans les 30 jours l'autorit� de conciliation en vue de contester le cong� imm�diat que son locataire lui avait donn� en invoquant de pr�tendus d�fauts affectant la chose lou�e. Elle a, au contraire, appliqu� correctement ce droit en entrant en mati�re sur l'action en ex�cution du contrat de bail intent�e par la demanderesse, l'inaction de celle-ci dans le d�lai de l'art. 273 CO n'emportant que la d�ch�ance du droit de soutenir que le cong�, � le supposer valable, contrevient de toute fa�on aux r�gles de la bonne foi, au sens des art. 271 et 271a CO.
Enfin, l'hypoth�se d'un abus de droit imputable � la bailleresse peut �tre �cart�e d'embl�e en l'esp�ce, attendu que la demanderesse a inform� imm�diatement le d�fendeur qu'elle contestait le bien-fond� du cong� litigieux.
2. Il n'y a aucune raison de donner suite � la requ�te du d�fendeur tendant au renvoi de la cause � la cour cantonale. En effet, contrairement � ce que pr�tend l'int�ress�, la cause a �t� suffisamment instruite et peut faire l'objet d'un jugement. Les constatations de la Chambre d'appel ne r�v�lent aucun �l�ment permettant d'admettre que le locataire se serait conform� aux exigences des art. 259b ss CO, de mani�re � pouvoir r�silier le contrat de bail avec effet imm�diat. Il appara�t, bien plut�t, que le d�fendeur n'a pas r�ussi � d�montrer que le cong� donn� par lui �tait justifi�, soit efficace et valable.
Dans ces conditions, la Chambre d'appel a refus� � bon droit de lib�rer le d�fendeur du paiement du loyer avant l'�ch�ance du bail.