Source: https://justitonotario.es/retracto-colindantes/
Timestamp: 2020-01-26 14:54:54
Document Index: 396461353

Matched Legal Cases: ['Artículo 27', 'artículo 745', 'artículo 1523', 'artículo 5', 'Artículo 1523', 'Artículo 1523', 'artículo 1523', 'artículo 38', 'artículo 1']

﻿ Retracto de colindantes - El blog de Justito El Notario
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30 agosto, 2019	Nihil prius Fide, Presente notarial 130 Comentarios
Las compraventas de fincas rústicas de menos de una hectárea pueden dar lugar a que surja y se ejercite el llamado retracto de colindantes (también llamado de asurcanos o jurqueros). Se regula en los artículos 1.523 y 1.524 del Código Civil.
Al desconocer las particularidades de la finca rústica que se vende ante mí, las cuales pueden excluir, condicionar o poner en duda el retracto en el caso concreto y para no tener que entrar en largas y a veces complejas explicaciones sobre ventas en globo, sobre ventas de rústicas con viejas (o nuevas) edificaciones, sobre superficies según catastro, según registro o según escritura o título, hago casi siempre las mismas explicaciones a mis clientes, a no ser que el comprador ya sea colindante en cuyo caso me olvido del resto de consideraciones que os voy a contar puesto que no existe el retracto cuando se vende a un colindante aunque haya otro colindante que tenga la finca más pequeña que el colindante que vaya a comprar.
Así que a la pregunta habitual de “¿quién se lleva la finca, si son varios los colindantes interesados en salir al retracto?”, la respuesta es “el que la tenga más pequeña, siempre que a quién se está vendiendo sea un no colindante”.
Curiosamente, el retracto de colindantes es una figura que se conoce más de lo que pudiera parecer. Desde luego en Galicia, donde tuve mi primer destino, la conocen perfectamente. En Menorca donde los predios son más grandes (la isla tiene 700 km2) y donde tuve mi segundo destino, se conoce mucho menos que en Mondoñedo. Mi actual destino estaría en un punto intermedio entre los dos anteriores a estos efectos. Incluso a veces la gente te sorprende y te hace alguna pregunta que revela que conocen la figura o que han entendido su funcionamiento rápidamente (como la que indico en el párrafo anterior). El conocimiento de la figura se pone también de manifiesto en el número de visitas que registra este artículo y en la gran cantidad de consultas y comentarios a que ha dado lugar desde que publiqué la primer versión del mismo.
Las explicaciones, para que nadie se asuste más de la cuenta, siempre las hago al término de la lectura de la escritura. Hay compañeros que consideran que estamos obligados a advertir de su existencia y debe tenerse en cuenta que el STI puede dar lugar a alguna consecuencia indeseada en materia de retracto de colindantes.
Esto es lo que suelo decir
“Una cosa más: como esta finca mide menos de una hectárea ya saben que podrían salir al retracto los propietarios de fincas colindantes quienes se pueden quedar con la finca por el precio que consta en la escritura más gastos e impuestos. El retracto de colindantes es muy raro que se ejercite y menos aún en estos tiempos de crisis (bueno, ya no sé si estamos o no estamos en crisis), pero creo que es mi obligación advertirles de que existe y de que podría ejercitarse. En diecisiete años como Notario solo he firmado una escritura de retracto, aunque en un par de ocasiones más alguien se ha interesado en ejercitarlo aunque finalmente no lo haya hecho. El plazo es de nueve días desde que se tiene conocimiento de que la finca se ha vendido, pero como probar ese conocimiento (es decir que se ha sabido de la compraventa) es complicado, el plazo que acaba siendo fundamental es el de nueve días desde que se inscribe la compraventa en el Registro de la Propiedad. Es un plazo muy corto así que si tienen que hacer alguna cosa en la finca esperen a que pase el plazo; si tienen que hacer alguna obra, construir un muro o arreglarlo o hacer un “alboroque” por la compra, no lo hagan hasta nueve días después de la inscripción, no vaya a ser que haya un colindante deseoso de comprar y “salga al retracto”. Nadie va a instalar una tienda de campaña en la puerta del Registro para ver si el colindante (del que está sospechando que va a vender) ha vendido o no la finca, así que esperar esos días sin pasarse por ella, es lo mejor que uno puede hacer. Así que nada de guardarse la escritura en casa y no inscribirla, por la cuenta que les trae en este caso”.
La anécdota del burro
Creo que así las cosas quedan completamente claras, aunque la anécdota del burro es la guinda perfecta de la explicación.
Un inglés, artista de circo (aunque no le pregunté si el burro formaba parte del espectáculo y gozaba también de un ansiado retiro en España), compró en mi notaría una finca rústica con una casa y poco tiempo después vino de nuevo a comprar otra finquita rústica no colindante con la suya a la que quiso rebautizar (porque las rústicas suelen tener nombre) como “The Donkey”. Me sorprendió la intención del cambio de nombre del trozo de tierra y más aún el nombre elegido, así que pregunté: “¿Y ese nombre?”. “Es que tengo un burro y no tenía sitio para él en la finca que compré el otro día, así que he comprado esta otra para que esté allí”, me dijo. No sé si el burro era british o spanish, pero nos reímos con la historia y la utilizo siempre en mis escrituras con posible retracto de colindantes: “Así que ya saben, no se lleven ustedes al burro a la finca hasta nueve días después de la inscripción”.
No me planteó la posibilidad de hacer testamento a favor del burro. Los británicos son muy suyos para estas cosas, pero aquí en España no sería posible. De hecho nos parece tan raro que ni siquiera tenemos a los animales incluidos en el Código Civil entre los incapaces de suceder. A mi desde luego, salvo británicos y una señora holandesa, nadie me ha planteado nada parecido. Es, sin duda, otro tema para tratar cualquier día de estos…
Así que el consejo, a fin de cuentas, es que no se comporte usted como si fuera dueño de la finca puesto que puede despertar la curiosidad o el interés (a veces malsano) del colindante.
No viene de más, y así lo aconsejo, que se pida en el Registro, en la medida que sea posible, que se adelante el despacho del documento para que los nueve días empiecen a correr cuanto antes.
¿Cómo puedo saber si mi colindante ha vendido la finca que yo podría retraer?
Pues lo cierto es que no es nada sencillo puesto que el plazo es exiguo tanto por la vía del conocimiento como por la vía de la inscripción en el Registro. Mi recomendación sería que si quiere usted la finca de su colindante, vaya le haga una oferta y se la compre. Ya sé que tal vez le ponga a usted otro precio o que a usted no quiera vendérsela o que usted lo que quiere es que no sea otro el dueño y que lo siga siendo su vecino, pero en tal caso, corre el riesgo de que se venda y no se entere a tiempo. Como decía mi padre: “El que quiere pescar tiene que mojarse el trasero”.
A veces algunas personas acuden a la notaría para saber si Fulanito ha vendido su finca, “porque si la ha vendido quiero salir al retracto”. Evidentemente, en la notaría no podemos suministrar esa información: el protocolo notarial es secreto. Donde sí pueden hacerlo es en el Registro de la Propiedad.
El derecho de retracto de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias: Ley 19/1995, de 4 de Julio
El Artículo 27 de esta Ley señala:
Si el retracto de colindantes del Código Civil es poco frecuente, más aún este de la Ley 19/1995, al menos en la zona de mis tres notarías hasta la fecha.
Las unidades mínimas de cultivo dependen de cada Comunidad Autónoma y de cada provincia. Con excepciones siguen el criterio de la Orden de 27 de Mayo de 1958 del Ministerio de Agricultura, que aún está vigente en las CCAA que no hayan desarrollado la normativa.
Recuerdo en mi primer destino una gran metedura de pata con un retracto de colindantes que pudo haberme salido cara. Un empresario de la piedra de otra provincia pero con intereses en la mía, vino a firmar algo conmigo (un marrón, aunque de los marrones se aprende mucho) y charlamos como siempre lo hacíamos.
Le comento, como quien habla del tiempo, que había firmado recientemente una venta con el Monte Vecinal de Nosedonde. Le cambia la cara, se pone serio y me dice…pues sobre esas fincas tengo yo derecho de retracto. “Tierra trágame”, pensé, como este hombre salga al retracto y sea porque el Notario es el que le ha dado conocimiento del tema, ya me puedo estar pidiendo el traslado antes de que me pillen los del Monte Vecinal. En fin, no pasó nada y aprendí que calladito (a veces) estoy más guapo.
Aconsejo la lectura de los comentarios y contestaciones que se pueden ver a continuación de este post. Muchos darán respuesta a las dudas que queden resueltas. Curiosamente, a pesar de lo que escasea el retracto de colindantes en la práctica, en mi blog es el segundo post que más consultas genera. El primero es este. Gracias a todos los consultantes.
Hasta otro día. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
EtiquetasAsurcanos Burro Colindantes Fincas Rústicas Hectárea Nueve días Plazo Registro de la Propiedad Retracto
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14 enero, 2020 de 8:17 pm
Buenas tardes,en primer lugar felicitarle por la ayuda que nos presta este apartado a los no ilustrados en estos temas.Mi consulta es la siguiente,siendo propietario de un terreno rustico en de 2100 m2 en proindiviso con una participación del 25% y las otras dos partes cada una con un 37,5%, y estando realizando tramites para la compra de un terreno rústico de 1200 m2 que es colindante a nuestra propiedad ,pero el comprador sería yo ya que los otros dos propietarios no saben nada ni falta que hace,mi pregunta es la siguiente puede haber derecho a retracto por otras partes o al ser yo colindante ,y si las otras dos personas propietarias de nuestro terreno y que tienen el 75% entre las dos(son hermanos) se enteran y al tener la mayoría del proindiviso tendrían preferencia en el caso que hubiera retracto.No se si me e explicado bien espero que si.Buenas tardes y muchas gracias.
15 enero, 2020 de 10:56 am
Buenos días K:
El retracto no puede ejercitarlo uno solo de los comuneros. Si son varios todos tendrán que retraer.
15 enero, 2020 de 3:09 pm
Buenas tardes,no me entero con su respuesta,le voy a formular la duda que tengo de otra manera mas sencilla ya que me da la impresión que no me e explicado bien.La pregunta es la siguiente puede haber retracto de algún colindante al terreno que espero adquirir,a mi me parece que no a lugar a retracto ya que soy yo el comprador.Gracias una vez mas.
15 enero, 2020 de 3:27 pm
Usted quiero comprar una finca que es colindante con otra que es suya y de otras personas y me pregunta si los otros copropietarios podrían retraerle la finca a usted porque tienen juntos más participación que usted en la finca que les da acceso al retracto.
Tenga en cuenta que usted ya es colindante con lo que no hay presupuesto para ejercitar el retracto que es que se venda a un no colindante.
Otra cuestión es que no comprara usted sino un no colindante y ustedes tres no se pusieran de acuerdo en ejercitar el retracto.
http://www.iurisprudente.com/2019/09/casos-en-que-proceden-los-retractos.html
“Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de febrero de 1987, no puede ejercitar el retracto un condueño de una finca colindante, ni en beneficio propio, ni en el de la comunidad, salvo que, en este caso, cuente con el consentimiento de los demás copropietarios. En el mismo sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 11 de octubre de 2017. En contra parece opinar Gabriel García Cantero (Comentarios al Código Civil y las Compilaciones Forales. Edersa), quien dice: “según sentencia de 30 mayo 1906, cualquiera de los partícipes proindiviso de una finca colindante puede entablar el retracto y con mayor razón si poseen en virtud de un testamento que prohibe la división”.
A sensu contrario, sí procede el retracto cuando lo consientan todos los copropietarios de la finca colindantes. Cita la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de febrero de 1987, como argumento para admitir el ejercicio del retracto de colindantes a favor de titulares de una explotación prioritaria (al que después aludo), la Sentencia de la Audiencia Provincial de Palencia de 13 de febrero de 2019, admitiendo la posibilidad de ejercitar dicho retracto a los dos copropietarios de una finca, aunque uno solo de ellos sea el titular de la explotación prioritaria”.
Con alguna discrepancia, o se ponen todos de acuerdo o nada.
Si le ha sido útil, me vendría bien una cerveza a estas horas.
Aquí puede informarse: https://www.justitonotario.es/pagos
Es la segunda vez que me hacen un hat trick.
El año empieza bien para los de Sivakasi.
Un abrazo y gracias de verdad, Justito El Notario
Aclarado,muchas gracias.
14 enero, 2020 de 10:32 am
En el Código Civil no se menciona al burro como incapaz de suceder porque ni siquiera puede hacerlo. La capacidad es una restricción a la potencia. Es como el molde de la plastelina. Si hay poca plastelina (potencia) y el molde (capacidad) es grande, se ejerce íntegramente. Si no, sólo la que cabe (cap-acidad). Aquí la cuestión es que ni siquiera hay plastelina, por lo que difícilmente va a dictarse una norma de capacidad cuando ni siquiera hay potencia. El orden componencial del ser es importante. Lo mismo ocurre con la existencia y la capacidad. El Código Civil, en su artículo 745.1 dice que son incapaces para suceder !!las criaturas abortivas!!! (que es una cuestión de sedencia) y las compara con las asociaciones no permitidas por la ley en su apartado 2º, que es un problema de licitud, una vez superada la sedencia, herencia, valencia, potencia y capiencia!!!
En fin, insisto en lo de la filosofía, Justito. Sin estructura se hace una casita de un piso, pero no un rascacielos. Espero que no te haya molestado. Nada de lo que hago tiene esa intención.
14 enero, 2020 de 3:15 pm
Un anónimo escribió sobre un artículo sobre la capacidad para suceder de los animales que tenía en el tablón de anuncios de la notaría en el que salió una foto de un perro:
“ES MEJOR QUE USTED”.
Supongo que quería referirse a que los animales eran mejores que las personas y que como era extranjero lo expresó de ese modo.
El burro me sirve muy bien de ejemplo para explicar el asunto a mis clientes.
El retracto siempre sorprende por aquí. No ocurría lo mismo en Galicia donde todo el mundo sabía de su existencia.
22 diciembre, 2019 de 7:25 pm
Hola Justito, buenas tardes, me sumo a los elogios del blog ya que me parece muy didactico, y a pesar que he leído mucho sobre el tema, aún hay una duda que me surge: desde hace 9 años una familia vecina a querido vender una pequeña parcela de 4500mts pero al ser 9 los heredero, nunca se ponían de acuerdo; el caso es que se han puesto de acuerdo, han hecho escritura de herederos, (que no tenían hecha) y hemos firmado escritura de compraventa de dicha parcela (no soy colindante). Segun sus dichos, los 3 colindantes de dicha parcela tenían conocimiento de su intencion de vender pero no estaban interesados (quizá por tanto lío de papeleo). Ahora bien, estoy en proceso de inmatricular la parcela y seguramente pasará el plazo de 9 días posteriores sin que nadie ejerza el derecho a retracto, pero la duda mía es si existe un plazo final y determinante, aunque no haya notificacion fehaciente, como si no aparezco por allí durante un año, por ejemplo, y transcurrido ése período ya no hubiese retracto de ningun tipo. Es que siempre me queda el miedo de que dentro de 3 meses y transcurrido el plazo de los 9 días luego de la inmatriculacion en el registro me aparezco a vallar aquello y el colindante se dá x enterado y despues de 2 meses mas me viene con la historia del retracto porque se a enterado hace 3 días. Me gustaría empezar mi huerto sin miedos, nada mas…
El plazo es de nueve días desde que se conoce la transmisión o nueve desde que se incriba.
Si se discute si se conocía o no la transmisión pues cabe algo de discusión, pero el plazo desde la inscripción no tiene vuelta de hoja.
Nueve días y a freir puñetas el retracto.
Saludos, suerte y cañas en https://www.justitonotario.es/pagos
2 diciembre, 2019 de 10:01 pm
Hola Justito, Enorabuena por el blog, que tanto nos ayuda a los inexpertos en la materia.
Tengo una duda, que seguro que es sencilla para usted.
Tengo intención de comprar una finca rústica de 3 hc en Talavera de la Reina. Esta parcela linda con otra que es mia.
Al ser 3 hc, (menos del doble de la u.m.c.) me afecta la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias. La parcela tiene un colindante que es una empresa agraria, dedicada a la ganadería, viñedos etc… que pienso, puede ejercer perfectamente retracto por ser “colindante prioritario”.
Según la ley del artículo 1523 del Código Civil (OJO, para fincas rústicas de menos de una hectárea), para que exista retracto uno de los requisitos es:
“ Que a su vez el fundo retraído no sea colindante de otra propiedad del quien la adquirió”
Este requisito yo lo cumplo, porque la parcela que quiero comprar linda con otra mia, pero esta ley es para parcelas de menos de 1hc.
Dado que tengo 3hc y me afecta la otra ley, en caso de retracto podría usar ese requisito del código civil??? O son dos cosas distintas….? Conoce usted alguna jurisprudencia que aplique ese punto del código civil en la Ley de Modernización?
3 diciembre, 2019 de 5:30 pm
https://guiasjuridicas.wolterskluwer.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbF1jTAAAUMTAwtztbLUouLM_DxbIwMDCwNzAwuQQGZapUt-ckhlQaptWmJOcSoA61SRGTUAAAA=WKE
En este artículo (parte final) se explica el conflicto entre el retracto de colindantes del Código Civil y el de la LMEA.
A fin de cuentas, uno puede entrar al retracto como colindante o como colindante titular de explotación con los requisitos propios de cada caso.
Te pueden salir al retracto colindantes si la finca es de menos de una hectárea.
Y te pueden salir colidantes titular de explotación si la finca es inferior al doble de la unidad mínima.
Sin mezclar requisitos…. ¿Y si se me presenta uno de cada? Yo diría que tiene preferencia el del CCi.
Ten cuenta que lo que importa es que el retrayente sea titular de una EA, con independencia de que lo sea o uno el “retraido”.
Gracias por la invitación que me has hecho por adelantado en https://www.justitonotario.es/pagos
Es mucho menos usual de lo que puedas creer con lo que dice mucho de aquellos que se animan a colaborar.
Ya me contarás, saludos, Justito El Notario.
27 noviembre, 2019 de 10:07 pm
hola justito llevo horas leyendo esta blog.y te presento mi duda:quiero comprar 0.99ha para hacer una nave de explotacion animal.cerdos en este caso,lo que tengo miedo es que los colindantes salgan al retracto y todos mis gozos vayan al pozo.no se si al ir a ejercer esta aactividad esta exento de retracto puesto que uno de los colindates compra al precio que sea.no se si hay alguna manera de burlar esta posibilidad de retracto excluyendo pagar el doble de su valor que ya cuento con ello.gracias y un saludo.
28 noviembre, 2019 de 9:38 am
Buenas tardes Elías:
El retracto de colindantes no tiene escapatoria. Si la finca que se vende es una rústica de menos de una hectárea y se vende a un colindante, los colindantes pueden adquirirla.
Otra cosa sería que entre que se resuelve el asunto usted construye esa nave … se supone, no le garantizo nada, que tendrán que pagársela, ¿no le parece?
En estos casos, lo mejor es ofrecerla y si los colindantes quisieran firmar la escritura, pues perfecto (pero eso no es usual).
Saludos, suerte y una caña si se tercia en https://www.justitonotario.es/pagos
11 septiembre, 2019 de 10:03 am
Buenos días Justito. Enhorabuena por sus comentarios, que nos ilustran muchísimo. Le agradecería me aclarara la siguiente duda, soy colindante en rustica y urbana con unos propietarios que quieren vender la casa y parcela rustica. Las casas ( mia y suya pegan una pared de 10 metros y la tierra, es una extension de 1.500 metros aprox de la cual soy proindiviso ), además de tener un camino común. La duda es si puedo ejercer retracto en las condiciones legales ( tanto por la rustica como por la urbana, al mismo tiempo; ya que su intención, ya que no puede ser de otra manera es vender todo junto ). Y una aclaración, en el periodo de 9 días para ejercer retracto, son días naturales, hábiles, o se tienen que descontar domingos, festivos, o incluso sabados?? Muchas gracias por su atención.
11 septiembre, 2019 de 3:18 pm
Mi creencia había sido siempre que una urbana dentro de la rústica de menos de una hectárea, excluía el retracto, pero lo cierto es que no es así o no es necesariamente así.
Cuando se da este caso, el retracto es uno y se lleva todo por delante, sin distinguir rústica de urbana entre otras razones porque no le vamos a recortar la tierra y que cada vez que ponga el pie en la calle esté en suelo ajeno el que había comprado y es retraido.
En el computo civil de los plazos, no se excluyen los días inhábiles lo dice el artículo 5 del Código Civil y por eso el 1.524 ya no lo repite porque se por sentado.
Saludos gracias y una caña de estimarse procedente https://www.justitonotario.es/pagos
5 noviembre, 2019 de 12:42 pm
hola entiendo, según los condicionantes de la ley que sólo puede ejercer el derecho a retracto los colindantes con explotación de alta , quiero decir, si es una parcela rústica de protección forestal sólo puede ejercer el derecho de retracto el que esté legalmente constituido para dicha actividad, no por ser colindante tiene todo el mundo derecho de retracto.
5 noviembre, 2019 de 12:50 pm
El del Código Civil solo requiere ser colindante.
El derecho de retracto de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias (Ley 19/1995, de 4 de Julio) requiere la titularidad de una explotación agraria.
Si se trata de una parcela rústica de protección forestal no sé si podríamos meternos en los derechos de adquisición preferente de la Ley de Montes y habría que estudiar si esa clase de calificación está incluida o no en las reguladas por la Ley 19/1995 porque no lo sé.
En cualquier caso, mi opinión es que el del Código Civil siempre estará ahí si no procede el otro.
12 noviembre, 2019 de 8:37 am
Si compro una finca rústica a un colindante, los demás colindantes no podrían ejercer el derecho de retracto verdad? Gracias de antemano y un saludo.
Es necesario vender a no colindante y que la finca tenga menos de una hectárea.
11 enero, 2020 de 11:20 am
Bueno acabo de encontrar este blog que me parece tremendo.
tengo algún caso en el que la parcela vecina no es urbanizable sino que es forestal y la mía es urbanizable y tiene una casa.
El vecino se empeña en que no quiere limpiar la parcela de una forma apropiada sino una limpieza horrorosa que para mí es un peligro y parece ser que la acaban de vender a uno de los herederos.
Seguramente por poquísimo.
investigando a esto he visto que hay un retracto rural que no sería mi caso pero también hay un retracto civil y parece ser que eso sí lo podría utilizar.
Tanto me parcela como la vecina son de unos 900 metros cuadrados.
Me encantaría que me confirmarás esto.
11 enero, 2020 de 12:29 pm
Bueno acabo de revisar un poco el catastro y resulta que mi parcela son 980 metros cuadrados y la vecina según el catastro son 3000 pero eso está mal porque estoy absolutamente seguro de que no está bien contabilizado.
El catastro de oliva creo que no está actualizado desde que se fueron los romanos. 🙂
Y también acabo de darme cuenta que tenemos algo en común yo también he ido al colegio de las Maravillas en Madrid y ya de paso te cuento que también estudie derecho aunque nunca he ejercido como abogado.
Ahora mismo vivo en Valencia, Oliva muy cerca de Alicante así que la cerveza la tienes asegurada.
13 enero, 2020 de 4:30 pm
Lo que ha de tenerse en cuenta es la superficie real.
Si en realidad la finca vendida tiene menos de una hectárea, cabe el retracto.
La superficie de tu finca influye si sois varios colindantes los que queréis retraer. En este caso gana el que tenga la finca más pequeña.
Yo hice 1º, 2º y parte de 3º de EGB en el Maravillas. Antes había ido al Kindergarten La Salle. Años 1971-1979. ¿Coincidimos?
13 enero, 2020 de 4:26 pm
Me dices que acaban de vender esa finca a uno de los herederos, ¿a uno de los herederos de quien?
Varios son propietarios y le venden a otro que es heredero de alguien. Me tienes que aclarar, aunque no sé si el dato es relevante para resolver tu consulta.
Parece, por lo demás, que eres colindante y que la finca vendida tiene menos de una hectárea, así que se podría ejercitar el retracto si tu finca fuera también rústica pero me dices que no lo es, por lo que entiendo que no puedes retraer.
15 agosto, 2019 de 8:05 pm
En primer lugar agradecerte el blog, es muy claro, entendible y de una excelente redacción.
La verdad es que soluciona muchas cuestiones para los que no somos muy “duchos” en la materia
La cuestión sobre la que tengo la duda ya está contestada y recontestada en el blog, en esta entrada y en cuestiones planteadas por más personas, pero me gustaría saber donde aparece reflejado exactamente en el código civil o bien en la jurisprudencia existente.
En esta entrada “Retracto de colindantes” indica que no puede existir derecho de retracto si el adquiriente ya es colindante de la finca que se va a adquirir, independientemente de la extensión de la misma.
Este es el caso que se me presentará: adquiriré una finca en Galicia (de menos de 1ha) con la que soy colindante por 2 de las 4 lindes. Al ser colindante por dos de las 4 lindes soy el lindero con más superficie. Leyendo el post queda claro que aunque haya 2 linderos más, con una superficie inferior, no podrían ejercer el derecho a retracto.
La cuestión es que cuando me dirijo de los artículos 1521-1528 del CodigoCivil no veo reflejado este aspecto, solo que si van 2 colindantes al retracto tendría un mayor derecho el que tuviese menos terreno,….
Por último, tengo otra cuestión muy similar que ya ha planteado otra persona (me he leído todas las entradas al post) que indica que la superficie es rústica pero en el plan general aparece también como urbanizable. En este caso ( terreno no considerado rústico) no existe posibilidad de retracto.
Este caso creo que es similar al mío. Revisando el PXOM (Plan Xeral Ordenación Municipal), aparecen los terrenos como “solo rústico”, “solo urbano”, “solo núcleo rural”. En mi caso es “solo núcleo rural”, que es suelo destinado a praderia, huerta, etc. pero también edificable.
En el PXOM aparece así reflejado en unos de sus artículos: ” Dereitos dos propietarios de núcleo rural: propietarios desta clase de solo teñen dereito ao seu uso edificación nas condicións establecidas na lei 9/2002, do 30 de decembro, de ordenación urbanísitca e protección do medio rural de Galicia, e o presente plan xeral de ordenación municipal”.
En el catastro aparece como: Clase: Urbano. Uso principal: Suelo sin edif.
Subparcela a: Labor o Labradío secano. Subparcela b: Prados o praderas,
Suelo sin edif., obras urbaniz., jardinería, constr. ruinosa.
Supongo que lo de constr. ruinosa aparece por defecto/categoría, porque en ninguna parcela o subparcela no existe, ni ha existido ninguna construcción ruinosa.
En este caso, el terreno como “solo núcleo rural” ¿se consideraría como urbano y por lo tanto la opción de retracto también desaparecería?
Muchas gracias por las aclaraciones y nuevamente enhorabuena por el blog.
22 agosto, 2019 de 10:14 am
Buenos días Ferblare:
Gracias por sus palabras y perdón por el retraso, pero las vacaciones mandan.
Ahora mismo tengo el post en reedición, así que no sé cuando se podrá ver su comentario y mi respuesta (volverá a salir la semana que viene, siguiendo la estrategia de mi blog:
https://www.justitonotario.es/tercer-aniversario-justito-el-notario-como-funciona-mi-blog/
Los artículos que regulan el retracto de colindantes son solo tres: 1523, 1524 y 1525. En cuanto a jurisprudencia, imagino que habrá mil cosas. Recientemente, por ejemplo, el TS ha dictado esta sentencia:
https://twitter.com/frankseaman2/status/1158654436639723520?s=20
Por otra parte, si se vende a un colindante, el resto de los colindantes no pueden retraer pues ya se ha vendido a un colindante.
El que retrae es el que tenga la finca más pequeña, no el que la tenga más grande. Además, no se suman superficies simplemente se tienen en cuenta las fincas colindantes y gana la más pequeña tenga o no tenga ese colindante otras fincas colindantes con la vendida. Dudo que yo haya podido decir lo contrario (pero revisaré el texto por si da lugar a confusión). De ahí la broma de que en este caso gana “el que la tenga más pequeña”.
En cuanto al resto, pues, francamente, no lo sé. Si es rústico es rústico y si hay discusión pues habrá que ver que pasa cuando se interponga la reclamación. Si la finca tuviera alguna edificación siempre he pensado que no sería retraible, pero no lo tengo claro.
Espero haberle ayudado. Saludos y una caña https://www.justitonotario.es/pagos
31 agosto, 2019 de 11:47 am
Muchas gracias por la respuesta Justito.
No te preocupes por el retraso, en agosto son vacaciones y lo primero es descansar de todo el año.
Gracias por la jurisprudencia me la he leído y queda muy claro.
Lo de la suma de superficies tenía dudas, pero por lo que indicabas en todo momento, lo importante es que sea lindero el que compra. Después ya es indistinto que seas lindero por 1, 2 o 3 sitios.
La verdad es que si la finalidad es evitar el sistema minilatifundista, micro-parcelario, tan extendido por muchas zonas de Galicia, el poder existir retracto entre los mismos linderos, si el que compra es lindero, sería desnaturalizar totalmente la finalidad de la ley.
Nuevamente gracias por la contestación y por el excelente blog.
31 agosto, 2019 de 12:03 pm
Buenos días Ferblare: Gracias. Saludos, Justito El Notario.
3 septiembre, 2019 de 4:30 pm
Muchas gracias por esa caña y ese donativo.
A final de año entregaré un cheque a la asociación y lo contaré en el blog.
4 julio, 2019 de 1:05 am
Cómo y cuando se entera el nuevo propietario de la finca de que ha sufrido un retracto de colindantes?
La comunicación es vía burofax o como?
Si pasados 9 días no hay noticias del colindante, la comunicación podría llegar más tarde?
4 julio, 2019 de 6:10 pm
Buenas tardes Nezal:
No hay una comunicación. El asunto no funciona así. 9 días desde que te enteras o 9 días desde que se inscriba.
¿Y como me entero o como sé que se ha inscrito? Pues porque detectas movimientos, preguntas, te mueves, sospechas o estás pendiente del Registro.
4 julio, 2019 de 6:22 pm
Hola. No me referia a eso. Me refiero a como se entera el nuevo dueño si el vecino colindante a ejercido su derecho de retracto. Pasados los 9 días, si yo he comprado una finca como sé si alguien ha ejercido su derecho de retracto?
4 julio, 2019 de 7:36 pm
Efectivamente, lo he entendido al revés. Pues lo sabrá cuando en unos días le llegue (o no) la notificación que podría haberse cursado en el último segundo del plazo de los 9 días y llegarle unos días después. El retrayente debe consultar lo que hacer a un abogado y el que sufre el retracto ser paciente hasta que pase ese poco de tiempo adicional. Saludos
24 junio, 2019 de 6:47 pm
Cabe el retracto de un copropietario sobre el porcentaje de la parte de su finca rustica que vende el otro copropietario junto con otras fincas colindantes en globo?
25 junio, 2019 de 10:41 am
El retracto de comuneros excluye al de colindantes. Si se vende una cuota indivisa de una finca rústica de menos de una hectárea, el condómino puede adquirirla y el colindante no. A mi juicio la situación es la misma aunque se vendan varias fincas “en globo” (si es que la venta en globo excluye el retracto de colindantes pues no lo tengo del todo claro).
17 junio, 2019 de 10:06 pm
Mi pregunta es: Cual seria la mejor manera de evitar un retracto de colindantes?
La venta se ha realizado mediante escritura ante notario pero todavía no se han realizado los tramites de inscripción en el registro. Hay un colindante interesado en el retracto pero desconoce que se ha producido la venta. Seria mejor registrar rápidamente para que transcurra el plazo o esperar a que pase el tiempo y el colindante pierda el interés?
18 junio, 2019 de 6:25 pm
Buenas tardes Nezai.
La mejor forma de evitarlo es que te la compre el colindante …
Caso contrario lo mejor es inscribir y esperar a que pasen los nueve días. El plazo no empezará a contar hasta que no lo sepa (y como se prueba eso?) o se inscriba.
No otra opción. Gracias. Saludos y suerte, Justito El Notario.
31 mayo, 2019 de 1:00 pm
Muchas gracias por la respuesta. La finca inscrita en el registro tiene una cabida de 2 hectáreas y en el catastro están divididas en dos fincas , una de ella tiene 1,5 h y la otra media hectárea. El comprador sólo quiere adquirir la pequeña. Imagino que primero tiene que realizar la segregación y después vender la segregada. Por el foro he leído que ahora las segregaciones no son tan sencillas
31 mayo, 2019 de 3:00 pm
Lo primero, gracias por esa invitación¡
En cuanto al resto, efectivamente si hubiera segregación podría haber retracto (aunque no solo hay que tener en cuenta la superficie de la finca, también hay que tener en cuenta que la colindante y la vendida no estén separadas por ciertos accidentes geográficos.. caminos, canales, acequias .. etc …).
Las segregaciones son más complicadas por razón del asunto de la georreferrenciación, por lo demás hace años que requieren licencia (o declaración de que no es necesaria) y superficie mínima. En la notaría podrán informarte.
GRacias de de nuevo, saludos, Justito El Notario.
30 mayo, 2019 de 9:25 pm
Si existen dos fincas catastrales pero una sola inscripción en el Registro de la Propiedad, se puede vender una de las fincas o necesariamente debe realizarse una segregación de la matriz que coincida con una de las catastrales? En este caso un colindante tiene derecho a retracto de la segregada que es inferior a 1 hectárea?
31 mayo, 2019 de 10:49 am
El retracto se ejercita teniendo como base la finca registral que es lo que se vende y compra.
Si la finca registral vendida es de más de una hectárea no hay retracto.
Si es de menos de una hectárea sí que hay retracto.
Si en realidad la finca mide menos de una hectárea: cuidado.
Se puede vender una de las parcelas catastrales si se segrega (si es que se puede hacer) y si se hace y es de menos de una hectárea se podría retraer.
El asunto es: ¿qué quiere el comprador? todo o solo una de las catastrales.
En este enlace https://www.justitonotario.es/pagos puede colaborar con la causa cervecera o con algo más útil para el mundo.
21 mayo, 2019 de 4:08 pm
Voy a comprar 2 fincas rusticas y el colindante es agricultor y puede ir al retracto?
Las fincas que se venden son de 3 hectares y de 1.5 hectareas.
No entiendo muy bien cuando dicen la superficie inferior al doble de la unidad minima de cultivo
22 mayo, 2019 de 10:20 am
El retracto de colindantes del Código Civil requiere que la finca vendida sea de menos de una hectárea. No es el caso.
El de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias que la finca rústica vendida sea superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo. ¿Cuál es esa zona la UMC? X. Pues la finca tiene que ser de menos del doble X para que haya retracto.
Ejemplo númerico: UMC=12.000. Si la finca tiene menos de 24.000 m2 cabe retracto.
Respuesta concedida. Ahora yo espero que me invites a una caña.
Saludos. Justito El Notario
Buenas tardes Justito,
Muchas gracias por las aclaraciones y por la rapidez en contestar.
22 mayo, 2019 de 2:51 pm
Y cuantos días tiene para ir al retracto? 9 días?
21 mayo, 2019 de 2:33 pm
Buenas tardes! Queremos comprar una finca de 2,3 hectáreas y nos tiene un tanto preocupados que haya un vecino colindantes que la quiera. Solo este vecino es el que nos preocupa puesto que el resto los separa de la finca acequia y en el resto de los casos camino y carretera. Este vecino tiene una propiedad que mide 4300 m y aunque por lo que he leido, creo que ya se queda exento de ejercer el retracto de bienes… pero, como no estoy muy cultivada en estos temas me podria confirmar que esto es cierto para animarme a la compra? MIl gracias, un blog de lo mas interesante
Quédese tranquila. La finca vendida (no la del vecino que retrae, es decir, el que quiere quedársela) tiene que ser inferior a una hectárea. Si no lo es, no hay retracto.
15 abril, 2019 de 8:17 pm
Buenas tardes “Justito”,
Una consulta: quiero realizar una venta de 4 fincas catastrales que conforman 1 hoja registral.
Un colindante parece que esta iinteresado en solo enen u de esas 4 fincas catastrales.
¿Podría realizar retracto sobre esa finca catastral?
15 abril, 2019 de 8:39 pm
Entiendo que usted vende a un no colindante y le consta que un colindante podría estar interesado en retraer una porción de la finca registral que coincide con una parcela catastral.
En mi opinión, ese colindante no puede retraer esa parte (podría retraer todo). A efectos de determinar superficie en caso de conflicto siempre prevalecería lo que realmente hubiera y a efectos de determinar la procedencia del retracto lo que prevalece es la finca registral (o la finca conforme al título si no estuviera inscrita). El Catastro a estos efectos no sirve al colindante para lo que pretende.
15 abril, 2019 de 9:39 pm
Gracias Justito,
Es a un colindante, pero parece que otro colindante esta esta interesado en una sola de esas fincas.
Gracias por la explicación que el retracto solo pueda ejercerse sobre hoja registral y no sobre catastral.
Otra consulta: en el tema de colindantes, ¿hay prioridades tipo por antigüedad de vecindad, tamaño de la finca colindante,.. …?
La última pregunta está respondida en el artículo: Gana el que la tenga más pequeña …
El concepto hoja registral es inexacto, mejor hablar de finca registral que es lo que accede al registro y ya luego de que cada finca tiene su hoja. El concepto de hoja en el Catastro, a mi juicio, no existe.
El retracto solo existe si se vende a un NO colindante. Si compra un colindante, no hay nada que hacer. La tengas grande o pequeña.
20 marzo, 2019 de 7:19 pm
HOLA ESTOY INTERESADO EN RETRAER UNAS PARCELAS COLINDANTES .EL MOTIVO DE MI DUDA ES QUE LAS PARCELAS ESTAN CALIFICADAS COMO RUSTICA PERO ES SUELO URBANIZABLE Y ESTAN DENTRO DE UN PLAN URBANISTICO .HOY HAN FIRMADO LA VENTA .ESPERO SU RESPUESTA .GRACIAS
20 marzo, 2019 de 7:35 pm
Pues entonces parece que ya no son rústicas y si no son rústicas no habría retracto.
25 febrero, 2019 de 2:13 pm
Buenos días, gracias por la información que nos aclara, pero de toda esta información hay una que no l tengo muy clara.
Haber, yo tengo una finca declarada rústica de 3000m, y la colindante es una parcela de 6000m, la cual colinda con la mía por dos lados, y yo estaría dispuesto a ejercer mi derecho a retracto, pero las dos fincas, aún siendo rústicas, la usamos como zona de ocio, no de labranza, entonces no se si se puede. Y otra pregunta es que la otra parcela tiene algunas edificaciones, aunque declaradas como naves, sería esto otro impedimento??
25 febrero, 2019 de 2:30 pm
Lo primero de todo es que su colindante quiera vender y lo haga a un no colindante. Para que haya posibilidad de retracto tiene que haber habido previamente una venta o dación en pago.
Pongamos entonces que su colindante vende a un no colindante y usted se entera dentro de plazo. En tal caso lo que determinará que puede proceder el retracto es que la finca esté calificada urbanísticamente como rústica; no tiene que tener un uso agrícola o ganadero, puede estar yerma o puede estar usándose como lugar para hacer barbacoas con los amigos. Si es rústica, es rústica, a no ser que usted pueda demostrar que la finca no es verdaderamente rústica en base a planes urbanísticos, catastro u otros medios de prueba.
En cuanto al tema de las edificaciones, el Código Civil no establece excepciones relativas a que quedé excluido el retracto por causa de la existencia de edificaciones en el interior de las fincas con lo que, a priori, podríamos considerarlas objeto de retracto. Desconozco el criterio jurisprudencial al respecto.
26 febrero, 2019 de 6:10 pm
Mucha gracias ya si que lo tengo claro, el único problema es que al irme a enterar, el vecino llegado a un acuerdo con el comprador (no colindante) y han hecho una venta encubierta mediante una escritura de escisión, por lo que ahora me temo que no tengo derecho a retracto, no es así???
26 febrero, 2019 de 9:01 pm
Perdón, la escritura de accesion, escision
8 octubre, 2019 de 4:30 pm
Tengo una finca rústica que linda con otra de 2 hectáreas que se vende.
La que se vende y me linda,de 2,hectáreas tiene rentero y está interesado en su compra.
Por lo leído aquí,entiendo que no tengo ni un derecho a salir a retracto?
8 octubre, 2019 de 7:08 pm
La finca objeto de retracto tiene que ser de menos de una hectárea.
27 febrero, 2019 de 10:21 am
Supongo que se referirá a una AGRUPACIÓN.
Si quitas un trozo: SEGREGACIÓN. Si lo añades luego a otro: AGRUPACIÓN. Si juntas dos fincas: AGRUPACIÓN.
Eso no es una venta encubierta, el propietario de dos fincas está en su perfecto derecho de agruparlas y venderlas a quien quiera y si con eso pretende evitar y evita un retracto, pues usted no tiene nada que hacer al respecto.
Por supuesto, siempre que el resultado de la agrupación sea una finca de más de una hectárea. Saludos y gracias, Justito El Notario.
16 febrero, 2019 de 10:47 am
Gracias por el post. Tengo una duda. Vivimos en una casa en el rural. Las fincas alrededor de la mía pasaron a ser rústicas habrá 10 años. Una de esas fincas pertenece a mi hermana. Está separada de la nuestra por un camino llamado de “carro”. Mi hija que vive con nosotros, está interesada en comprarla y mi hermana solo la vende si es a un familiar. No quiere que salga de la familia. Mis preguntas son: ¿Somos lindantes por esa separación por el camino? ¿cabría derecho de tanteo para los otros colindantes al vender solo a un familiar? ¿Deberíamos poner en la escritura esa voluntad de vender solo a un familiar? Gracias.
17 febrero, 2019 de 7:35 pm
¿Somos lindantes por esa separación por el camino? A los efectos del retracto el Artículo 1523 dice que no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. Por lo tanto, las fincas son colindantes pero si se venden no hay derecho de retracto. ¿Lo tendría otro colindante no separado por camino? Pues yo diría que sí. Si su hermana vendiera a otro colindante, ustedes no podrían retraer y si les vende a ustedes, otro sí que podría hacerlo.Respondo por sentido común, no en base a la jurisprudencia.
¿Cabría derecho de tanteo para los otros colindantes al vender solo a un familiar? Quién sea el comprador no tiene influencia en esta figura. Lo que cuenta es la finca.
¿Deberíamos poner en la escritura esa voluntad de vender solo a un familiar? Considero que hacer constar ese dato es completamente irrelevante en un negocio oneroso como la compraventa y no tendría ningún efecto sobre el retracto.
14 febrero, 2019 de 2:26 pm
Hola, gracias por orientarnos con tus respuestas,
Aquí va la mía : Si ha pasado el plazo de 9 días para ejercitar el retracto pero el colindante puede probar fehacientemente ( sms, wsaop,…) que ha estado interesado en la compra y así se lo hizo saber al vendedor, avisándole de su preferencia, cabe la reclamación judicial con un mínimo de posibilidades?. Muchas gracias
14 febrero, 2019 de 3:56 pm
Es decir, que antes de los nueve días desde que se inscribió o antes de inscribir pero en el plazo de nueve días desde que se tuvo conocimiento se hizo saber al vendedor y se puede acreditar que se dejó constancia fehaciente de que así era, ¿no?
Lo que le aconsejo es que consulte a un abogado y, puede que este le diga que hay que entablar demanda de acción judicial de ejercicio del retracto cuanto antes. ¿Será obstáculo no haberlo hecho en los nueve días? Me atrevería a decir que no, pero de juicios yo no sé más que lo justo.
Saludos y gracias por sus palabras, Justito El Notario.
25 enero, 2019 de 9:40 pm
Buenas noches y gracias por tus interesantes artículos. Se me plantea la duda sobre un posible retracto en el que un comprador adquiere dos fincas rústicas (no colindantes) por un precio alzado por ambas y, el colindante a una de ellas quiere ejercitar ante el juzgado su derecho de retracto al no haber transcurrido el plazo de 9 días, pero el no estar determinado el precio no se si es inconveniente para ejercitar ante el juez dicho derecho o no…
26 enero, 2019 de 10:51 am
En la venta de varias fincas, siempre pongo el precio de cada una con el fin de evitar problemas fiscales. Sin embargo, el fijar valores individuales puede facilitar un eventual retracto.
Mi impresión siempre ha sido que si se hace una venta en globo de varias fincas, el retracto no podría prosperar pues el retrayente habría de actuar respecto de todas las fincas y eso lo complica y priva de sentido a la institución. Si se trata de una venta por una cantidad alzada, pienso que la cosa es más sencillo pues siempre se podría hacer el cálculo de euros/m2. Supongo que en la jurisprudencia estarán resueltas todas estas cuestiones que forman parte de la gran riqueza casuística de la institución del retracto de colindantes.
24 diciembre, 2018 de 4:11 pm
Me pregunto si hay alguna excepción al derecho de retracto. Cuando un vecino es ya propietario de una segunda finca mayor a la que quiere retractar, y teniendo la parcela a retractar servidumbre de paso sobre su finca, no es esto excepción para el retracto?
24 diciembre, 2018 de 7:21 pm
Sí, las hay. Son las que establece el Artículo 1523 del Código Civil: … El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite”.
24 diciembre, 2018 de 11:58 pm
En este caso la servidumbre sólo sirve para dar acceso a la parcela objeto del retracto y pasa por delante la la parcela que ejercería el retracto. ¿Coincide entonces con el artículo del código civil?
Quien es posible que lo ejerza tiene otra parcela colindante mayor a la que es objeto de retracto. ¿No es esto otra excepción según tengo entendido?
26 diciembre, 2018 de 10:26 am
Imposible analizar en detalle la situación.
La superficie de la finca del colindante o el número de parcelas que tenga, no importa. La que importa es la que se vende y si son varios los retrayentes “el que la tenga más pequeña”.
20 octubre, 2018 de 3:34 pm
Hola, si el que compra la finca es un colidante. ¿Podría otro colidante salir al retracto?
20 octubre, 2018 de 4:53 pm
Si el que compra es colindante, no hay retracto.
16 octubre, 2018 de 3:03 pm
Mi pregunta es sobre la compra de cuatro parcelas rústicas de las cuales, dos se encuentran juntas,con una superficie sumada inferior a una hectárea, una está en el catastro a nombre del padre del vendedor que ya está fallecido y la otra en investigación en el catastro aunque puede demostrar su propiedad.
Las otras dos también se encuentran juntas con superficie sumada también inferior a una hectárea, estando las dos en investigación en el catastro, y el vendedor puede demostrar su propiedad, por escrituras de compra de las dos parcelas.
Si compro las cuatro parcelas que están juntas dos a dos, los colindantes podrían ejercer el derecho a retracto o al comprar las dos juntas a la vez,yo ya seria colindante y evitaría el retracto.
¿El hecho de estar en investigación en el catastro tres de las parcelas influiría en el derecho a ejercitar el retracto?.
No corresponde sumar nada, así que hay que analizarlo una por una. Lo único es que si hay una venta alzada o en globo, si no se hubieran comprado las unas sin las otras, pienso que hay más probabilidades de eludir el retracto, aunque siempre hay que pensar que pudiera llegar a proceder por el paquete.
A mi juicio esa situación de investigación en catastro, no influye puesto que quien transmite será el verdadero dueño, diga lo que diga el catastro.
Siento no poder precisar más. Saludos, Justito El Notario.
26 septiembre, 2018 de 12:08 pm
Buenas, muy interesante el post. Tiene tela el asunto… Yo tengo unas dudas:
Si la finca ya estuviera inscrita en el registro, sigue siendo posible el retracto del colindante? He oido, que el retracto sólo es posible en la primera inscripción de la finca en el registro.
Si es vendedor no quiere venderla al colindante bajo ningun concepto. Que puede hacer?
Hola buenos días Pedro:
El retracto no depende de la inscripción. Cabe estén o no estén inscritas y tantas veces como se transmitan a no colindante.
La inscripción solo determina el plazo. Serán nueve días desde que se incriba, si no es posible acreditar que el colindante ya lo sabía. Si lo sabía en nueve días desde que lo supiera, adiós retracto.
Si no quiere, pues tendrá que correr el riesgo.
En dieciséis años de notario, solo me ha sucedido una vez.
31 agosto, 2018 de 10:43 am
Buenos dias, soy un lector de sus post, me parecen muy ilustrativos y didácticos, enhorabuena,
Mi pregunta es, como es el procedimiento del retracto, como son los pasos.
Porque, solo puede darse una vez registrada, en el Registro, usted sabe que en Galicia hay muchas fincas sin registrar, que están poseidas y no registradas.
No, no es correcto que solo pueda darse una vez registrada. Se puede dar desde el momento en que haya venta durante el plazo de nueve días a contar desde que el retrayente (el colindante) tiene conocimiento de la venta o durante nueve días desde la inscripción en el Registro, siempre que no hayan pasado nueve días desde que se tuvo conocimiento en cuyo caso la inscripción no determina el comienzo de un nuevo plazo porque no lo hay ya. ¿Y cómo se prueba el conocimiento? Pues como todo, “por cualquier medio admitido en Derecho”. Así que hay retracto de colindantes con o sin inscripción, pudiendo ser irrelevante la inscripción y el plazo que inicia si ya había conocimiento.
En cuanto al procedimiento creo que puede ser util este trabajo:
https://porticolegal.eleconomista.es/pa_articulo.php?ref=182#xiv
Saludos y muchas gracias por la participación y el comentario que me anima a seguir trabajando en esta línea. Justito El Notario
27 agosto, 2018 de 12:25 pm
Hola Justino, felicitarle por el blog. Mi duda va sobre los herederos y retracto de finca colindante. Mis padres han fallecido hace poco y somos 4 hermanos. Hemos realizado la declaración de herederos, pero no la adjudicación o reparto de herencia (fincas) de mis padres. Se vende una finca colindante de menos de 1 hectárea. Pregunta: ¿Podríamos realizar el retracto uno o todos en nombre de mis padres como herederos o no es posible?.
El registro de la propiedad de nuestra zona, desde hace unos años, nos manda una carta certificada, indicando la venta de una finca para hacer alegaciones. ¿Podría se el plazo para contar los 9 días o no?
28 agosto, 2018 de 4:02 pm
Entiendo que se ha vendido una finca colindante con una que pertenecía a sus padres y que mide menos de una hectárea, ¿correcto?
He encontrado este trabajo sobre el asunto. Verá que en el punto XV se estudia de manera detenida lo que me pregunta.
https://porticolegal.eleconomista.es/pa_articulo.php?ref=182#xv
En cuanto a esas notificaciones del Registro, le diría que nada tienen que ver con el retracto de colindantes. Más bien creo que se les notifica a ustedes por razón de algún procedimiento de modificación de cabida en fincas colindantes. El Registro no puede ser quien advierta de la venta de una finca a los propietarios colindantes. No está para eso.
El plazo se cuenta desde que la venta se inscribió y “punto”.
Gracias por la participación y el comentario. Saludos y gracias, Justito El Notario.
23 agosto, 2018 de 11:17 am
Buenos días Justito. Excelente Post.
Estoy en tramites para comprar una finca urbana pero en un paraje rustico de 2000m2 con una casa en estado de “necesita reforma completa” pero protegida por patrimonio su balconad. Esta en Cantabria
Resulta que los vecinos explotan una explotación ganadera relativamente pequeña pero si usan los prados colindantes para pastar y segar para las vacas
En que supuesto cae este caso? en 1 año ó 60 días de notificación fehaciente? una notificación fehaciente como se cumple, con un buro fax a los vecinos o simplemente con su publicación en el ayuntamiento u otros medios? cual es el procedimiento normal para esta comunicación Fehaciente y como me recomiendas proceder para que el plazo corra los mas rápido posible y ojala no ejerciten este derecho?
23 agosto, 2018 de 4:11 pm
Lo que ocurre es que hay dos opciones. Notificar la adquisición y esperar los 60 días o no hacerlo en cuyo caso el colindante tiene un año desde que se inscriba (y tiene que enterarse, claro está, porque no se le ha notificado).
¿Recomendación? Es difícil hacerla, pero yo creo que lo mejor es ofrecerla al colindante y dejarse de “historias”.
26 julio, 2018 de 9:46 am
Finca rustica de 1500 m2 con casa típica gallega (piedra y madera) EN RUINAS; la finca FIGURA EN CATASTRO COMO URBANA:
Hay derecho al retracto de colindantes?
26 julio, 2018 de 4:29 pm
Es un supuesto dudoso, pero si en el catastro es urbana no hay retracto.
Distinto sería una finca rústica que tiene una urbana en mi interior. En este caso, existe un riesgo pero pienso que “eso” no puede fructificar. Saludos, Justito El Notario.
11 julio, 2018 de 3:18 am
Buenas, hemos señado un solar urbano para hacernos una casa.Está todo perfecto salvo que no me dejan registrar el solar porque dicen que los 2 colindantes no han pasado a firmar por la notaria. Hubo en el solar una desagregación y una agregación, todo hecho a través del ayuntamiento y ninguno de los dos colindantes puso pegas y lo ven correcto. Lo que no hacen es pasar por la notaria a firmar. Yo pregunto, si se les ocurriera no ir nunca a firmar nosotros no podremos registrar la propiedad nunca? Es medio de locos que dependamos de dos colindantes ,que tienen sus solares ni siquiera vallados, para hacernos nuestra casa verdad?
11 julio, 2018 de 1:15 pm
Esta consulta es complicada de responder por esta vía puesto que exige documentación y no puedo responder a consultas que la exijan salvo que se trate de un asunto que está en mi despacho profesional.
No obstante le diré que hay expedientes en los que es necesario que no haya oposición de colindantes y expedientes en los que los colindantes han de prestar expreso consentimiento. Estos últimos son aquellos en los que la propiedad del colindante se está viendo afectada con claridad con lo que el cambio de catastro no es posible sin su expreso consentimiento y sin el consentimiento a estos efectos, no será posible inscribir.
Por ahí irán los tiros, pienso. Saludos, Justito El Notario.
29 junio, 2018 de 2:27 pm
En mi caso, estoy iniciando los trámites para la compra de una parcela rústica urbanizable, con la intención de construir una vivienda unifamiliar. Hasta el momento no sabíamos nada, y me he asustado un poco al tener conocimiento de esta posibilidad.
Entonces, una vez inscrita en Registro, ¿Cuál sería el tiempo que debería pasar antes de iniciar trabajos en la finca, por precaución? ¿los nueve días de los que hablábamos o el año?
Muchas gracias por la atención y disculpa la impertinencia.
29 junio, 2018 de 3:12 pm
En este caso, parece que el plazo es el de nueve días pues no veo relación con una explotación agrícola en el supuesto.
No puedo dar una orientación de plazo, pues “las cosas de palacio, van despacio”. Si hay una demanda, lo mismo tarda semanas en llegar algo del juzgado.
Lo que sí puedo decirle es que hoy hace 16 años que soy Notario y que he visto un retracto en todo ese tiempo. Es más fácil que te toque la lotería que te salga uno al retracto… tómelo con la broma que es.
29 junio, 2018 de 3:28 pm
Qué majete eres, Justito. Mil gracias por tus buenas explicaciones y por dedicarnos un ratito de tu tiempo a quienes no estamos familiarizados con “la materia”. Un fuerte abrazo.
29 junio, 2018 de 3:14 am
Buenos días Justito:
En primer lugar, quisiera felicitarte por tu entrada.
Por otra parte, al leer el punto 4, me surgen algunas dudas.
Por un lado, parece haber 9 días para que un colindante ejerza su derecho de retracto. Sin embargo, dice haber un año desde la inscripción en el Registro o 60 días si se ha notificado a los colondantes. ¿cual de las dos informaciones es correcta? ¿en qué momento puedes estar “tranquilo” como comprador desde el momento en que adquieres la propiedad?
Por otro lado, ¿existe la posibilidad por parte del primer comprador de subir su oferta en caso de que el colindante desee llevar a cabo el retracto?
Buenos días Teodoro:
No confuso, es que son dos hipótesis distintas: el retracto de colindantes que regula el Cci y el que regula la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias.
La tranquilidad empieza al terminar el plazo, pero ojo no hay que bajar la guardia pues el retrayente puede haber presentado su demanda o enviado un burofax en el último segundo del último minuto del plazo, con lo que aún hay que esperar un “poco” para la tranquilidad total.
La posibilidad que me dice no es viable. El precio es el precio fijado en la escritura y en eso no caben más discusiones.
19 junio, 2018 de 5:45 pm
Hola “Justito”. Una vez verificado en el Registro la venta de la finca colindante y dentro del plazo de 9 días, ¿cuál es el siguiente paso para acceder al derecho de retracto? Ir a la notaría, llamar al colindante para subrogarse en la escritura de compraventa o iniciar procedimiento judicial?
Y por otro lado, si la finca en cuestión posee una edificación de bloque es este un requisito que impida el retracto??
20 junio, 2018 de 10:24 am
Lo que le aconsejo es que consulte a un abogado, pero lo que yo haría sería enviarle de inmediato un burofax a vendedor y comprador de la finca rústica y simultáneamente entablar demanda de acción judicial de ejercicio del retracto, todo antes de los 9 días, y lo segundo sin esperar a que el burofax pudiera ser atendido favorablemente.
El hecho de que la finca rústica tenga una construcción no impide la acción de retracto, pero, ojo, si es una vivienda………..no está tan claro, han de ser edificaciones ligadas a la explotación.
Sin valor, ni efecto alguno. Mis opiniones son solo eso, que quede claro. Saludos y gracias, Justito El Notario.
3 mayo, 2018 de 10:26 pm
COMPRA DE TRES FINCAS ENTRE LAS TRES TIENEN MAS DE 10 000 M PARA UNIFICAR SON RUSTICAS
TE LAS PUEDEN RETRACTAR ??
3 mayo, 2018 de 11:27 pm
Un mismo vendedor (o tres distintos), vende (o venden) las tres fincas a una misma persona, entiendo que no colindante con ninguna de las tres fincas, que parece que si colindan entre sí puesto que se pueden agrupar (aunque también pueden agruparse fincas no colindantes). Comprada la primera ya es colindante el comprador, con lo que podría excluirse el retracto para las otras dos o al menos respecto de una. Sea como fuere, pues da usted muy pocos datos, en mi opinión, agruparlas no excluye los retractos que pudieran existir, ni probablemente tampoco comprarlas en globo (de forma que no se hubiera adquirido la una sin las otras). Saludos, Justito El Notario.
4 mayo, 2018 de 12:52 pm
SON LINDANTES ENTRE SI . Y DISTINTOS VENDEDORES,AUNQUE LE COMPRE A LOS TRES JUNTOS
Vida González
30 abril, 2018 de 7:55 pm
Actualmente estoy estudiando la posibilidad de comprar un terreno aun no segregado (1.123m2) ya que el vendedor indica que siempre vende de esa forma, y que se registra todo de una vez (compraventa y segregación).
El caso es que de la misma finca matriz hay una segregación pendiente desde noviembre de 2017 y me dicen en el registro que mientras no se resuelva esa segregación no comenzarán con la siguiente. Supongo que la tardanza en la segregación de la finca es que algun colindante no ha respondido.
¿Qué ocurre en estos casos en los que no responden los colindantes?
¿Cuanto puede alargarse el proceso?
30 abril, 2018 de 9:06 pm
Si que es habitual firmar escrituras de compraventa previa segregación. El comprador será quien decida si acepta hacerlo simultáneamente o prefiere esperar a que la segregación esté inscrita en el Registro.
Lo que una segregación requiere es licencia y coordenadas de la finca segregada. Si no existe ningún problema de superficie, hay licencia y coordenadas no debe haber problemas, aunque le reconoceré que en estos tiempos de coordinación, coordenadas, georreferenciaciones y demás, parece que esta clase de operaciones se han complicado en cierta medida.
En el Registro no pueden empezar con la siguiente porque no está firmada y presentada, es una situación hipotética, se pueden firmar cuatro segregaciones al mismo tiempo en una misma escritura y se despachan “todas a la vez”. Si hay una pendiente y entra otra, efectivamente habrá un orden de despacho, pero lo que me dice que le comentan no me parecen un inconveniente en sí mismo.
No puedo decirle nada más concreto sin llevar el asunto, pues sin las circunstancias concretas es difícil darle una recomendación más clara de que compre tranquilo o no lo haga.
30 abril, 2018 de 11:28 pm
18 enero, 2018 de 11:04 pm
Mi duda es la siguiente: hay una finca con “tres” superficies, la del catastro, la inscrita en el Registro y la del título previo, ninguna es igual, la del Registro es inferior a 1 Ha y en catastro y en el título es mayor de 1 Ha. Para ejercer el retracto, ¿cuál de las tres superficies es la que hay que tener en cuenta?
Un saludo y muchas gracias por estos post tan didácticos e interesantes.
19 enero, 2018 de 11:16 am
Pues es una buena pregunta a la que, con certeza, no sé responder. No sé que dice la jurisprudencia.
Te puedo contar lo que yo hago en mis escrituras y explicaciones:
Cuando existe posibilidad de que proceda retracto por razón de una u otra superficie, advierto de la eventualidad, digo que sería dudosa su procedencia y señalo que en mi opinión la superficie catastral sería la última a tener en cuenta, prevaleciendo la del título sobre la del registro. Insisto en que cuento mi experiencia y hablo por sentido común. Saludos, gracias por la participación y el comentario (y no obstante me anoto el caso para estudiarlo y seguir aprendiendo) Justito El Notario.
19 enero, 2018 de 12:23 pm
Pues mi sentido común ha errado…..Al habla con un compañero, Sergio Mocholí, que maneja la jurisprudencia como pocos me dice:
2. La finca que se retrae no ha de exceder de una hectárea de cabida. Dispone el artículo 1523 del Código Civil que la finca objeto de este retracto debe tener una extensión superficial que no exceda de una hectárea, es decir, que sea igual o inferior a diez mil metros cuadrados. Medida de extensión necesaria para cumplir la finalidad de la norma, que, como hemos señalado con anterioridad, es la de combatir el minifundio. Al ser la superficie de la finca un dato material es una cuestión de hecho a valorar por los tribunales sin que sea determinante la cabida que se refleja en el título de propiedad o en el Registro de la Propiedad, por cuanto frente a la cabida registral cabría prueba en contrario, máxime cuando la concreta extensión superficial con las que aparecen inscritas las fincas en el Registro de la Propiedad responde a un dato físico que no se encuentra protegido por la presunción de veracidad del asiento (artículo 38.1 Ley Hipotecaria).
http://guiasjuridicas.wolterskluwer.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbF1jTAAAUMTAwtztbLUouLM_DxbIwMDCwNzAwuQQGZapUt-ckhlQaptWmJOcSoA61SRGTUAAAA=WKE
“Entiendo que la que manda es la superficie real”, concluye Sergio.
Gracias a Sergio, Saludos, Justito El Notario.
13 enero, 2018 de 11:39 am
Buenos días, está pregunta es para nota. Se compran dos fincas registrales en la misma escritura ambas colindantes y la suma de ambas está por debajo de 1 Ha. Si el vecino colindante solo a una de ellas, la de mayor cabida, ejercitarse derecho de retracto,¿ podría hacer valer el comprador tambien el derecho de retracto dado que una de las fincas que adquiere es colindante a la otra o no podría al haber adquirido la propiedad de las dos en el mismo acto?
13 enero, 2018 de 11:43 am
El colindante que retrae puede adquirir la finca con la que colinda, pero una vez que se ha hecho propietario de esta no puede proceder a retraer la otra finca con la que ahora colinda pero antes no lo hacía. No sé si he entendido correctamente la cuestión. Saludos y gracias, Justito El Notario.
Me refería a si el que compra las dos parcelas al ser colindantes puede oponerse a la accion de retracto del colindante al ser tambiėn él colindante al comprarla parcela no colindante con el que ejercita la acción de retracto pero si con la otra parcela, o no puede oponerse al haber comprado ambas parcelas en un mismo acto.
14 enero, 2018 de 12:45 pm
Hola otra vez: Creo que sigo sin aclararme ¿o si?
Tenemos una compraventa de dos fincas ambas de menos de una hectárea. El comprador es colindante con una pero no con la otra. Esa parcela vendida a colindante queda excluida del retracto. La otra parcela puede ser retraída por los que colinden con ella y entiendo que la pregunta es si el retracto podría evitarse en cuanto a esta finca por haberse vendido conjuntamente con la otra, ¿no?
Bueno, si es eso, no lo tengo claro. Supongo que cabe sostener que la venta de los fincas en conjunto excluye el retracto o que, por el contrario, el retrayente tendría que llevarse ambas al haberse efectuado una venta conjunta de ambas. A mi me parece más razonable que en este caso el retracto quede excluido. Una posición intermedia sería que se puede ejercitar el retracto en cuanto a la finca que colinda con el que ejercita el retracto. No manejo la jurisprudencia (aunque seguro que la hay) y el Cci no resuelve el tema. Saludos y gracias, Justito El Notario.
14 enero, 2018 de 1:01 pm
El que compra no tiene ninguna parcela colindante, compra dos parcelas en un mismo acto que lindan entre si. Si primero comprara una y después la otra no hay duda de que seria tan lindero como el vecino, pero el tema es que compra ambas parcelas colindantes entre si en un mismo acto y la duda es si puede oponerse a la acción de retracto del vecino alegando que una de las parcelas que compra linda con la otra.
14 enero, 2018 de 8:04 pm
Vuelvo entonces a la cuestión inicial…
El vecino colindante con una de las dos fincas vendidas puede retraer aquella con la que colinda, la otra no, es más creo que se podría plantear que al venderse las dos fincas a la vez quedara excluido el retracto. A mi me parece más razonable que el retracto quede excluido que pensar que el colindante esté obligado a retraer las dos o que pueda retraer una y no la otra, pero no manejo jurisprudencia al respecto.
En el caso de que se venda primero la que colinda, podrá retraerse esta. Cuando luego se venda la que no colindaba pero ahora sí, también se podrá retraer.
Si se vende primero la que no colinda, no se podrá retraer y luego podrá retraerse la segunda. Acierto ahora? Saludos, Justito El Notario.
15 enero, 2018 de 10:03 am
Buenos días, en primer lugar agradecer el tiempo que dedica a dar respuesta, amablemente, a las cuestiones que se le plantean, actitud esta de ayuda, que siempre he encontrado en notarios y registradores, cuando he necesitado de sus consejos y que usted mantiene en este magnífico blog. En cuanto a la cuestión que nos ocupa, y para ayudar a quien tenga mi misma duda y clarificar el asunto al máximo, efectivamente tal y como señala en el último comentario, es más razonable que el retracto quede excluido cuando el comprador extraño adquiere dos fincas colindantes entre sí, así lo he encontrado en la Sentencia 440/2012 de 15 de octubre de 2.012 de la Audiencia Provincial de Baleares dictada en el Recurso 16/2012 Número de Cendoj:07040370052012100371. En el Fundamento de Derecho Cuarto de dicha Sentencia se señala:
“Por su parte, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Secc. 4.ª, de fecha 21 de julio del 2003 deniega la acción de retracto ejercitada por el retrayente respecto de una finca que fue adquirida por el retraído en unión de otras dos más, alegándose en su justificación la trasgresión de la finalidad del retracto, la imposibilidad de ejercicio del mismo frente al que también es colindante y el hecho que las tres fincas adquiridas por el demandado constituían una unidad de cultivo independiente pese a su tratamiento catastral y registral (En igual sentido se pronuncian las SSAP Jaén, Secc. 2.ª, 26 de enero de 2004 ; Valencia, Secc. 11.ª, 26 de marzo de 2003 ; Coruña, Secc. 4.ª, 11 de octubre de 2002 ; Burgos, Secc. 2.ª, 4 de abril de 2002 ).
En definitiva, la acción de retracto no puede prosperar cuando al tiempo de su ejercicio el demandado resulta ser dueño de fincas colindantes con la que es objeto de retracto, circunstancia ésta que se produce con cierta asiduidad dado que es más lógico y legítimo que los dueños de predios colindantes acudan directamente a una venta privada con sus vecinos sin tener que esperar la transmisión a un extraño para poder ejercitar su derecho de retracto, situación ésta a la que habrá que asimilar la adquisición acumulada de fincas registrales por parte de un extraño, predios éstos que a pesar de su diferenciación catastral o tabular se adquieren para constituir una unidad de explotación o de cultivo.
La doctrina señala que esta actuación de naturaleza convencional cumple ya en sí con la propia funcionalidad que el retracto legal encierra y, además, sin tener que ejercitar éste, que como ya se ha razonado,siempre debe interpretarse de forma restrictiva.”
Por último concluye:
“Es por ello que como ya se ha expuesto pese a que buena parte de la prueba versó sobre la cualidad de agricultor del demandado o la existencia de camino de establecedores entre la finca del padre y las que adquirió éste en nombre del hijo resultan elementos irrelevantes por cuanto la apelación se desestima por falta de alegación y prueba del uso agrario de la finca y por la imposibilidad de adquirir por retracto de una finca cuando el propietario contra el que se pretende ha adquirido otra que también linda con ésta.”
En definitiva, salvo mejor criterio interpreto, en aras a aclarar la cuestión a quien se encuentre en esta situación, a la vista de su opinión y de la Sentencia reproducida, que cuando alquien adquiere dos o más fincas colindantes entre sí, automáticamente se excluye el ejercicio del derecho de retracto por parte de cualquier colindante, dado que quien adquiere dos fincas colindantes en la misma escritura es ya de por sí colindante y rizando el rizo, la única duda que me asalta es si llegado el caso y ejercitando acción de retracto el colindante, podría prosperar si el tamaño de su parcela es inferior al de la parcela que se adquiere junto a la que se pretende ejercitar el derecho de retracto, algo que creo tampoco podría prosperar dado que debería ejercerse derecho de retracto por dos colindantes para que se diera el caso de entender que tiene preferencia el que colinda con una parcela de menor tamaño, algo que en el caso enjuiciado se excluye al entender directamente que no cabe ejercer retracto al haber adquirido la condición de colindante el comprador ajeno, al adquirir dos parcelas colindantes en un mismo acto.
15 enero, 2018 de 6:04 pm
Buenas tardes: Muchas gracias por el comentario y por la explicación. Buscaré las sentencias y comprobaré si las tenemos subidas a la intranet del Consejo General del Notariado, pues son muy interesantes. Un placer hablar contigo. Saludos, Justito El Notario.
Begoña Santa Coloma
7 enero, 2018 de 6:01 pm
Si dentro de una finca rústica de 1000m2 existe una ruina de una casa considerada urbana de 100 M2 se puede acceder al retracto?
10 enero, 2018 de 5:42 pm
Pues yo siempre hubiera dicho que no, pero actualmente tengo mis dudas de que la existencia de edificaciones o la venta en globo de varias fincas, impida el retracto de colindantes. Parece algo descabellado que se pueda retraer una rústica con una edificación dentro, pero si hablamos de una ruinosa, tal vez la cosa no sea igual. No le puedo responder con seguridad. Saludos y gracias, tenemos otro asunto para profundizar. Justito El Notario.
Antonio Jaume
28 octubre, 2017 de 1:46 pm
Leyendo el último aporte del post me surge la siguiente duda: ¿Para ejercer retracto en una finca rustica debe existir actividad agrícola? Gracias y un saludo
30 octubre, 2017 de 1:27 pm
En ese caso del último aporte, así es, es necesaria la actividad, puesto que para ser titular de explotación, es necesaria la actividad. En los casos “comunes” no. Gracias por la participación y el comentario. Saludos. Justito El Notario.
J.R.C.G
11 julio, 2017 de 1:13 pm
Gracias por el aporte de la información, mi pregunta sobre este tema es si se puede ejercer derecho a retracto, si se dona una finca entre familiares, sin mediar dinero por medio o contrato de compra-venta.
11 julio, 2017 de 1:22 pm
El asunto queda claro con el artículo 1.521 del Código Civil.
Compra o dación en pago.
Saludos. Gracias por la participación y el comentario. Justito El Notario.
11 abril, 2017 de 6:32 pm
Hola, tengo una duda he comprado un terreno rustico, y la lo he escrito en el registro de propiedad, mi duda es los 9 dias se empiezan a contar a partir del días de la inscripción o hasta que ya este inscrita en el registro civil de propiedad.
12 abril, 2017 de 1:51 pm
El plazo se cuenta desde la inscripción, no desde el día en que se presenta la escritura en el registro que es anterior, ni desde el día en que le avisen a usted para recogerla, ni desde el día en que usted la recoja. Insisto desde el día de la inscripción que es el día en que el registrador practica la inscripción. Gracias por la participación. Saludos. Justito El Notario.
30 noviembre, 2018 de 10:37 pm
Para el inicio del plazo de los 9 dias;
El día de la inscripción se cuenra desde el día en que el encargado del registro volcó los datos de la compraventa en el ordenador?, O. desde el día que el registrador (que lleva 2 registros) FIRMÓ aquella registracion?
1 diciembre, 2018 de 12:57 pm
Buenos días Miki:
El plazo se cuenta desde que el Registrador inscribe, es decir, desde que firma.
20 enero, 2017 de 10:47 am
Excelente post, con recordatorio incluido de mis solitarias noches en el seminario de Santa Catalina haya por el año 2001 mientras ejecutábamos las obras de la carretera de Lourenzá -Cruz da Cancela 🙂
Importante apunte el de “… calladito …”
20 enero, 2017 de 11:04 am
Hola Óscar: Muchas gracias.
Sigo diciendo a la gente lo de “estar callados” es completamente legal y puede evitar el retracto.
Al Seminario mandaba yo a mis amigos y familiares cuando era Notario de Mondoñedo. Luego lo he frecuentado en mis visitas posteriores.
Allí estaba Fray Portero…Antonio….el hombre más tímido del mundo. A mí también me vienen muchos recuerdos a la cabeza.
3 enero, 2017 de 10:53 am
En primer lugar agradecerle el artículo ya que me parece que de forma amena se puede entender el funcionamiento del retracto.
En segundo lugar me gustaria hacer una consulta sobre este tema y si fuera posible que me contestaran; el tema es que hace poco hemos vendido un pequeño terreno cuyo vecino colindante a pesar de haberselo ofrecido no lo ha querido adquirir. Después de venderlo (parace que no debia creerse que pudieramos venderlo) dice que ahora si que le interesa comprarlo y que para ello tiene a su favor la acción de retracto. Se dirige continuamente a nosotros pero creo que ya no tenemos ninguna relación con la finca al haberla vendido mediante escritura pública, entonces mi consulta seria si por favor me pueden aclarar si continuamos siendo actores en este proceso. ¿Tenemos o tendremos que ver algo respecto al retracto? Muchas grácias por su atención.
3 enero, 2017 de 1:32 pm
El asunto depende del plazo.
Nueve días desde el conocimiento (o por lo que me dice el colindante lo sabe….otra cosa es probarlo) o nueve días desde la inscripción.
Si han pasado 9 días desde la inscripción, adiós retracto. Si se puede probar que han pasado 9 días desde que lo sabe, adiós retracto. No hay más. Gracias por la participación y el comentario. Saludos. Justito El Notario.
16 septiembre, 2016 de 12:18 am
Estimado Javier: Muchas gracias. Le voy a dar un retoque en cuanto pueda por razón de un comentario sobre Explotaciones Agrarias que hubo ayer en Twitter y que me parece interesante que quede recogido. Lo dicho gracias y saludos. Justito El Notario.
20 mayo, 2016 de 2:01 pm
Personalmente y como profano en la materia veo perfectamente razonable que no se ponga a los animales como incapaces de suceder pues considero que basta con decir que no tienen capacidad jurídica para ya incluir lo otro.
Lo que ya he planteado a D. Francisco Rosales es el curioso caso de que un perro americano (donde sí tienen capacidad jurídica) herede bienes en territorio español; menuda gracia debe ser llegar a solicitar el NIE para el perro y luego, lo mejor de todo, que haya bienes inmuebles y toque inscribirlos a su nombre en el Registro de la Propiedad, ese caso sería apoteósico y, sin mal no recuerdo D. Francisco me dijo que los documentos públicos extranjeros entran “a palo” en el Registro.
¿Y qué decir si se vende la propiedad?: Comparecen, de una parte, D. Harrison Cook, soltero, mayor de edad, con NIE,… En representación de Fuffy, cánido de raza Yorsike,… Lo dicho, apoteósico.
20 mayo, 2016 de 2:10 pm
Estimado Telmo: Al César lo que es del César. Tienes toda la razón. Antes de la sucesoria habría que analizar la jurídica. Me salté un paso. Por eso soy Justito y no Justiniano. :)). Muy interesante todo lo que me cuentas. Todo da que pensar y me resulta “fascinante”. Un abrazo. Justito El Notario.
20 mayo, 2016 de 12:25 pm
Hola “Justito”. Sobre todo paso a felicitarte por el blog, del que soy seguidor fiel. Respecto de lo que tratas, no es que sea yo mucho de animales, pero en concreto al burro le tengo cierto aprecio. Aunque los pocos que nos van quedando ya son casi como mascotas, a los humanos nos faltarían post para darle las gracias por trabajar durante tanto tiempo “como ellos mismos” para nosotros. Cuando leí el título del post pensé que a lo mejor te referías a un caso parecido al que a mí me sucedió. Como bien dices, en Galicia el retracto de colindantes ha sido una institución muy viva, aunque lógicamente va a menos, teniendo en cuenta el imparable proceso de abandono del campo que para bien o para mal se está produciendo. Cuando llegué a mi primer destino, en Bande (un pueblo de la provincia de Orense), se me dio el caso de autorizar una escritura de permuta de finca rústica por burro. Al principio, que casi todo te da miedo (afortunado estado que no deberíamos abandonar nunca) incluso me pregunté si eso era legal, aunque terminé aceptando que al menos en el Código Civil, que aun tenía fresco, prohibido no estaba. La finca tenía muy poco valor fiscal y el burro lo podías confesar recibido sin S1 ni nada. Más tarde me enteré que el intercambio de finca por cuadrúpedo o similar era una práctica relativamente habitual en la zona y estaba relacionado precisamente con el intento de excluir el retracto de colindantes. Un saludo.
Querido “Predecesor” (el Sr. Mariño y yo hemos sido notarios de la misma plaza y eso une, que lo sepan): Fantástica anécdota. No tenía ni idea de esa práctica que suena casi a historia de Álvaro Cunqueiro (que tiene una sobre un caballo que habla y su dueño, que es fantástica). Habría que plantearse si el burro como ocupante, impediría un retracto de la futura finca de mi artista circense. Gracias por tu comentario y por tus elogios. Un abrazo. Justito El Notario.
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