Source: https://nebenkosten-blog.de/kg-8-u-167-09-zmr-2011-116/
Timestamp: 2019-11-21 14:31:10
Document Index: 249531529

Matched Legal Cases: ['§ 247', '§ 535', '§ 596', '§ 596', '§ 263', '§ 596', '§ 596', '§ 533', '§ 531', '§ 533', '§ 529', '§ 529', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', '§ 308', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 598', '§ 2', '§ 242', '§ 556', '§ 556', '§ 535', '§ 598', '§ 531', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 531', '§ 529', '§ 533', '§ 2', '§ 2', '§ 288', '§ 599', '§ 92', '§ 91', '§ 708']

KG 8 U 167/09 ZMR 2011, 116 | nebenkosten-blog.de
16. Mai 2018 / JAM / Keine Kommentare
KG 8 U 167/09 wurde auf nebenkosten-blog.de in folgenden Beiträgen verwendet
Urteil des Kammergerichts vom 28.06.2010
Die Geltendmachung von Nebenkostennachforderungen im Urkundenprozess ist statthaft.
Im zweiten Rechtszug ist eine Abstandnahme vom Urkundenprozess nicht mehr möglich.
Auf die Berufung der Klägerin, wird das am 23. Juli 2009 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin abgeändert und wie folgt neu gefasst:
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 90.978,46 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
aus einem Teilbetrag i.H.v. 15.080,00 € seit dem 6.6.2006,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 15.080,00 € seit dem 6.7.2006,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 15.080,00 € seit dem 4.8.2006,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 4.10.2007,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 6.11.2007,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 6.12.2007,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 5.1.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 6.2.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 6.3.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 4.4.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 6.5.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 5.6.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 4.7.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 6.8.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 4.9.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 4.10.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 6.11.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 4.12.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 17.983,60 € seit dem 5.1.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 9.616,92 € seit dem 4.12.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 287,94 € seit dem 6.2.2008
2. weitere 2.111,55 € zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage, soweit die Parteien den Rechtsstreit nicht übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, abgewiesen.
Die Kosten der ersten Instanz tragen die Klägerin zu 19 % und die Beklagten zu 81 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin zu 24 % und die Beklagten zu 76 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
I. Die Berufung der Klägerin richtet sich gegen das am 23. Juli 2009 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des Landgerichts, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.
Die Klägerin erklärt, dass sie hinsichtlich des Teils, der über die erstinstanzliche Verurteilung hinausgehe, Abstand vom Urkundsverfahren nehme.
Die Klägerin hat zunächst mit der Berufung die Zahlung folgender vom Landgericht aberkannter Beträge geltend gemacht:
erh.BKV Februar 2008 1.296,25 €
erh.BKV März 2008 1.296,25 €
erh.BKV April 2008 1.296,25 €
erh. BKV Mai 2008 1.296,25 €
erh. BKV Juni 2008 1.296,25 €
erh. BKV Juli 2008 1.296,25 €
erh.BKV August 2008 1.296,25 €
erh.BKV September 2008 1.296,25 €
erh BKV Oktober 2008 1.296,25 €
erh BKV November 2008 1.296,25 €
erh BKV Dezember 2008 1.296,25 €
Nachforderungsbetrag 2006 21.879,46 €
Nachforderungsbetrag 2007 14.063,86 €
50.202,07 €
Nachdem die Klägerin mit Schriftsatz vom 14. April 2010 die mit Schreiben vom 21. Dezember 2009 erteilte Betriebs- und Heizkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 1.1.2008 bis 31.12.2008, die ein Guthaben zugunsten der Beklagten in Höhe von 2.743,90 € ausweist, zu den Akten gereicht hat, haben die Parteien den Rechtsstreit in Höhe eines Teilbetrages von 2.743,90 € nebst anteiliger Zinsen übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. In Abänderung des bisherigen Klagebegehrens verlangt die Klägerin nunmehr von den Beklagten nicht mehr Zahlung der erhöhten Betriebskostenvorschüsse in Höhe von (1.296,25 x 11 =) 14.258,75 €, sondern einen Betrag in Höhe von (14.258,75 ./. 2.743,90 € =) 11.514,85 € aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2008.
Die Klägerin trägt zur Begründung der Berufung wie folgt vor:
Der Nachweis, dass die Betriebskostenabrechnungen inhaltlich zutreffen, gehöre laut Mietvertrag nicht zu den anspruchsbegründenden Voraussetzungen und sei daher nicht notwendigerweise durch Urkunden zu beweisen.
Die Regelung in Abschnitt C Ziffer 4 Abs.3 Satz 1 des Mietvertrages, wonach der Mieter etwaige Rügen gegenüber einer ihm erteilten Abrechnung binnen einer Ausschlussfrist von sechs Monaten konkret und schriftlich beim Vermieter vorzubringen hat, sei wirksam.
Der Mieter würde hierdurch nicht unangemessen benachteiligt. Insbesondere müsse er in der Abrechnung nicht auf diese Ausschlussfrist hingewiesen werden, da auch der Wohnraummieter in der Abrechnung nicht auf die Jahresfrist hingewiesen werden müsse.
Der Klage sei schon deshalb stattzugeben, weil die Beklagten ihre Einwendungen nicht binnen der Ausschlussfrist erhoben hätten.
Die Beklagten hätten nicht substantiiert bestritten, dass die mietvertraglich vereinbarten Mietflächen nicht zutreffen.
Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit finde nur im Bereich des Wohnungsmietrechts Anwendung. Tatsächlich liege im vorliegenden Fall auch kein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit vor.
Die Beklagten hätten nicht bestritten, dass die abgerechneten Kosten entstanden seien.
Unzutreffend sei, dass die Umlage der Kosten für Stromlüftung Restaurant und Stromlüftung Keller sowie Gehwegreinigung, Elektronikversicherung und Bewachungskosten mietvertraglich nicht vereinbart seien. In Ziffer 8 der Aufstellung zu Ziffer C3 (Anlage Bl.19 ff) sei Straßenreinigung als umzulegende Betriebskosten aufgeführt. Hierzu gehöre auch die Gehwegreinigung. Die Bewachungskosten seien unter Ziffer 17 der Aufstellung zu Ziffer C3 aufgeführt. Die Müllabfuhr sei in Ziffer 8 der Aufstellung zu Ziffer C3 enthalten. Abschnitt C Ziffer 3 im 4. Unterabsatz sehe eine Umlage von Kosten eines Ordnungsdienstes vor. Die Elektronikversicherung werde von Nr.17 der Aufstellung zu Ziffer C3 unter „o.ä.“ erfasst. Die Stromkosten der Klimaanlage seien Kosten des Hausstroms gemäß Nr.11 iVm Nr.17 der Aufstellung zu Ziffer C3.
Der Umlagenschlüssel 300 sei in der mündlichen Verhandlung dahingehend erörtert worden, dass auf Abschnitt C Ziffer 3 Unterabschnitt 1 hingewiesen worden sei. Danach beliefen sich die Verwaltungskosten auf pauschal 2 % der jeweiligen Jahresnettokaltmiete pro Kalenderjahr.
Die Abweisung der Klage auf Zahlung der erhöhten Betriebs- und Heizkostenbeträge sei rechtsfehlerhaft gewesen, da gemäß Abschnitt C Ziffer 4 Absatz 2 Satz 2 des Mietvertrages die Erhöhung des jeweiligen Vorschusses auf den Wert verlangt werden könne, der nach dem Ergebnis der letzten erteilten Abrechnung zur sicheren Deckung des künftig zu erwartenden Kostenanteils des Mieters genüge. Die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung sei nicht Voraussetzung für eine Erhöhung.
Die Parteien haben den Rechtsstreit in Höhe eines Teilbetrages von 2.743,90 € nebst anteiliger Zinsen übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.
das am 23. Juli 2009 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin
1) 110.548,17 € nebst Zinsen i.H.v. 5 % Punkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 21.879,46 € seit dem 5.1.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 2.236,80 € seit dem 6.2.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 2.236,80 € seit dem 6.3.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 2.236,80 € seit dem 4.4.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 2.236,80 € seit dem 6.5.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 2.236,80 € seit dem 5.6.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 2.236,80 € seit dem 4.7.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 2.236,80 € seit dem 6.8.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 2.236,80 € seit dem 4.9.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 2.236,80 € seit dem 4.10.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 2.236,80 € seit dem 6.11.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 2.236,80 € seit dem 4.12.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 14.063,86 € seit dem 4.12.2008,
2) weitere 2.111,55 € ausgerechnete Zinsen
Die Beklagten beantragen, nachdem sie ihre eigene, rechtzeitig eingelegte Berufung mit Schriftsatz vom 28. Oktober 2009 zurückgenommen haben,
Die Beklagten halten das angefochtene Urteil im Ergebnis für zutreffend und tragen ergänzend vor:
Entgegen der Auffassung des Landgerichts sei die Klage im Urkundsprozess nicht statthaft, soweit die Klägerin Nachzahlung aus den Nebenkostenabrechnungen und hierauf gestützte erhöhte Vorauszahlungen verlangt.
Entgegen der Auffassung der Klägerin müsse der Gläubiger im Rahmen eines Urkundsprozesses auch das tatsächliche Bestehen eines Anspruchs mit Urkunden nachweisen. Die inhaltliche Richtigkeit von Nebenkostenabrechnungen sei eine der Voraussetzungen für das Bestehen eines Nachzahlungsanspruches aus einer solchen Abrechnung.
Die Regelung in Abschnitt C Ziffer 4 Abs.3 Satz 1 des Mietvertrages sei unwirksam.
Entgegen der von der Klägerin vertretenen Auffassung müssten nicht, sie, die Beklagten, die Richtigkeit der in der Betriebskostenabrechnung angesetzten Flächengrößen beweisen. Sie, die Beklagten, hätten substantiiert dargelegt, dass die Flächen nicht so groß seien, wie im Mietvertrag angegeben.
Das Gebot der Wirtschaftlichkeit finde auch im Bereich des Gewerbemietrechts Anwendung.
Die in Ziffer 8 der Aufstellung zu Ziffer C3 aufgeführte öffentliche Straßenreinigung sei nicht mit einer Gehwegreinigung gleichzusetzen.
Die Klägerin rechne nicht Ordnungsdienste, sondern Bewachungskosten ab.
Es sei nicht ersichtlich, dass die Kosten der Elektronikversicherung von Ziffer 17 der Aufstellung zu Ziffer C3 erfasst würden. Dazu sei die Regelung in Ziffer 17 nicht konkret genug.
Stromkosten der Klimaanlage seien nicht Kosten des Hausstroms.
Der Umlagenschlüssel 300 sei nicht im Termin zur mündlichen Verhandlung erörtert worden. Im Übrigen sei der Umlagenschlüssel nicht in der Abrechnung erläutert worden.
Nachdem die Klägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung am 15. April 2010 erstmals die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2008 vorgelegt hat, haben die Beklagten mit Schriftsatz vom 18. Mai 2010 u.a. noch wie folgt vorgetragen:
Die von ihnen in Bezug auf die Abrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 gerügten Fehler lägen größtenteils auch bei der jetzt erstellten Abrechnung für das Jahr 2008 vor.
Auch im Jahr 2008 habe der bereits eingehend beschriebene Mangel dahingehend vorgelegen, dass sowohl die Klimatisierungs- und Lüftungsanlage der Gasträume als auch die Heizung nicht regelbar gewesen seien. Sie liefen saisonal unterschiedlich permanent, die Klimatisierungs- und Lüftungsanlage der Gasträume im Sommer und die Heizung im Winter und – dies hätten die Beklagten erst vor kurzem festgestellt – sogar auch im Sommer. Hierdurch entstünden horrend hohe Heiz- und Energiekosten. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit sei verletzt.
Die Klägerin habe Anfang April 2010 einen Heizungsmonteur zu dem von den Beklagten in den Mieträumen betriebenen Restaurant gesandt. Dieser habe einem Mitarbeiter der Beklagten einen unter einer Revisionsklappe im Fußboden befindlichen Notabsperrhahn für die Fußbodenheizung gezeigt. Erst seither könnten sie, die Beklagten, überhaupt wenigstens durch diesen Notabsperrhahn Einfluss auf den Betrieb der in den Mieträumen befindlichen Heizungsanlage nehmen.
Wenn die Lüftungsanlage nicht nur über die Programmierungstasten in der Zentrale zu steuern wäre, sondern von den Beklagten direkt vom Restaurant aus geregelt werden könnte (siehe insoweit Schreiben der Beklagten vom 23. Mai 2005 / Anlage B9), wären Kosten nur in wesentlich geringerem Umfang entstanden. Statt der in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 insgesamt ausgewiesenen Kosten für Lüftung und Klimatisierung in Höhe von 3.531,73 € wären nur Kosten in Höhe von 388,49 € entstanden.
Wenn die Heizung während der Zeit, in der das Restaurant nicht in Betrieb ist, nicht nur heruntergeregelt werden würde, sondern von den Beklagten ganz abgeschaltet werden könnte und wenn die Beklagten die Heizung auch während des Betriebs des Restaurants selbst regulieren könnten, wären statt der mit Abrechnung für das Jahr 2008 in Ansatz gebrachten Heizkosten in Höhe von 13.357,74 € nur Heizkosten in Höhe von 1.385,20 € entstanden.
Die in der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2008 zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel seien nicht erläutert. Es fehlten jegliche Angaben zu den Aufteilungen hinsichtlich der Stromkosten.
Die Positionen Abfallbeseitigung, Glasversicherung, Hausmeisterdienste, Treppenhausreinigung, Fahrstuhlbetriebskosten, Fahrstuhlwartung und Brandschutz seien gegenüber den Vorjahresabrechnungen um mehr als 10 % erhöht, ohne dass die Klägerin hierfür nachvollziehbare Gründe angegeben hätte.
Die Heizkostenabrechnung sei nicht nachvollziehbar.
Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Erstattung der für den 51,55 qm großen Kellerraum geltend gemachten Betriebskosten.
Die Positionen „Strom Lüftung Restaurant“ und „Strom Lüftung Keller“ sowie Gehwegreinigung, Elektronikversicherung und Bewachungskosten seien im Mietvertrag nicht vereinbart.
Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Abrechnung der Kosten für Treppenhausreinigung, Fahrstuhlbetriebskosten und für Fahrstuhlwartung. Die Beklagten hätten das Treppenhaus weder nutzen sollen noch wollen.
Die berechneten und auf die Beklagten umgelegten Stromkosten seien bei weitem zu hoch. Die Beklagten bezögen den für den Betrieb ihrer Gaststätte benötigten Strom direkt von der Vattenfall AG.
Die Klägerin hat hierauf wie folgt repliziert:
Es werde bestritten, dass die Heizung das ganze Jahr über laufe.
Sowohl die Heizung als auch die Lüftung regelten gebäudeweit automatisch. Wenn es warm sei, regle die Klimaanlage die Innentemperatur nach unten, wenn es kalt sei, regele die Heizung die Innentemperatur nach oben, jeweils auf einen voreingestellten, üblichen Wert. Natürlich laufe die Heizung nicht, wenn es warm sei und die Klimaanlage laufe nicht, wenn es kalt sei. Weder sei es unerträglich warm noch sei es unerträglich kalt.
Es wäre überaus unwirtschaftlich, wenn genau so verfahren werden würde, wie die Beklagten es offenbar für richtig hielten, man die Räume also außerhalb der Betriebszeit auskühlen (im Winter durch Ausschalten der Heizung) oder überhitzen (im Sommer durch Abschalten der Klimaanlage) ließe. Denn das hätte zur Folge, dass jeweils bei erneuter Inbetriebnahme ein immenser Energieaufwand nötig wäre, um die Räume wieder in Betriebstemperatur zu bringen und die übrigen Mieter im Haus die Heizung oder Kühlung der Fläche der Beklagten mit gewährleisten müssten, weil die Fläche der Beklagten entsprechende thermische Auswirkungen auf das gesamte Gebäude habe. Beides addiert führe zu einem erheblich höheren Gesamtenergieaufwand. Daher seien sämtliche Anlagen, die für die thermischen Umstände des Objekts verantwortlich seien, automatisch geregelt.
Soweit die Beklagten die Heizkostenabrechnung nicht nachvollziehbar fänden, werde ihnen zum wiederholten Male die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen angeboten.
Die Höhe der Stromkosten der Beklagten für den Restaurantbetrieb – Küche, Beleuchtung etc. – belegten eindrucksvoll, welch erhebliche Beträge bei einer so großen Fläche zustande kämen, obwohl die Beklagten sie nur an 160 Tagen im Jahr für wenige Stunden nutzten. Weder die Klima- oder Lüftungsanlage noch die übrigen Hausbezogenen Stromverbraucher liefen über den Zähler der Beklagten. Kosten für den internen Betrieb habe die Klägerin nicht abgerechnet.
II. Die Berufung der Klägerin ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte über den vom Landgericht bereits zuerkannten Betrag hinaus gemäß § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 17.983,60 € aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2006, einen Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 9.616,92 € aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2007 sowie einen Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 287,94 € aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008.
Der Rechtsstreit bleibt im Urkundenprozess anhängig, obgleich die Klägerin mit der Berufungsbegründung vorgetragen hat, dass sie vom Urkundenprozess Abstand nehme. Im zweiten Rechtszug ist eine Abstandnahme vom Urkundenprozess nicht mehr zulässig (Zöller, ZPO, 28. Auflage, § 596, Rdnr.4).
§ 596 ZPO kann zu der Frage der Zulässigkeit der Abstandnahme im Berufungsverfahren nichts entnommen werden. Jedenfalls vor Inkrafttreten der Novellierung der ZPO zum 1. Januar 2002 galt für eine solche Abstandnahme in der Berufungsinstanz, dass die Zulässigkeit der Abstandnahme analog § 263 ZPO zu behandeln sei. Danach musste der Beklagte einwilligen oder das Gericht die Abstandnahme für sachdienlich erachten (vgl. OLG Frankfurt, MDR 1988, 326 m. w. N.).
Nach neuem Recht ist von weiter verschärften Voraussetzungen auszugehen (vgl. Zöller-Greger, ZPO, 28. Aufl., § 596, Rn. 4). Zum einen gilt – insoweit nach wie vor – dass dem Beklagten eine Instanz im ordentlichen Verfahren verloren geht und schon deswegen § 596 ZPO nicht einschränkungslos auf die Berufungsinstanz übertragen werden kann. Zu verweisen ist aber vor allem darauf, dass § 533 ZPO n. F. § 531 ZPO a. F. verdrängt hat.
Nach altem Recht galt für die Einführung von ändernden Anträgen, dass die entsprechenden Vorschriften als Sonderregelungen gegenüber den Präklusionsvorschriften angesehen wurden und der Prozessökonomie zur Vermeidung doppelter Prozesse der Vorrang gegenüber der innerprozessualen Beschleunigung durch Präklusion gegeben wurde. Nach § 533 ZPO n. F. ist eine Klageänderung nicht schon dann zulässig, wenn der Gegner einwilligt oder dies das Gericht für sachdienlich hält. Die Klageänderung muss weiter auf Tatsachen gestützt werden können, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zu Grunde zu legen hat. Neuer Tatsachenstoff, der der Begründung des neuen ändernden Antrags zu Grunde gelegt wird, muss danach gemäß § 529 ZPO in den Prozess eingeführt werden dürfen. Ist dies nicht der Fall, ist die Klageänderung immer unzulässig, unabhängig davon, ob der Gegner einwilligt oder das Gericht Sachdienlichkeit bejaht. Der Intention des Gesetzgebers, die erste Instanz zu stärken und die Berufung in ein Instrument zur Fehlerkontrolle und -beseitigung umzugestalten (BT-Drucks. 14/3750, S.2), wird damit Nachdruck verliehen (OLG Celle, MDR 2006, 111).
Zutreffend hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass die Geltendmachung von Nebenkostennachforderungen im Urkundenprozess statthaft ist.
Die Beklagten stützen die von ihnen vertretene Auffassung, dass eine Klage im Urkundenprozess zur Geltendmachung von Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen nicht statthaft sei, u.a. auf die von Neuhaus im Handbuch der Geschäftsraummiete, 2. Auflage vertretene Auffassung, wonach das Urkundenverfahren ausscheiden soll, wenn Ansprüche auf restliche Betriebskosten geltend gemacht werden (Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 2. Auflage, Rdnr. 1257). Neuhaus hat diese Auffassung in der seit 2008 vorliegenden 3. Auflage aufgegeben und führt nunmehr aus, dass der Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten im Urkundenprozess geltend gemacht werden könne, wenn der Vermieter den Mietvertrag vorlege, der den Mieter verpflichte, Betriebskosten zu tragen und entsprechende Vorschüsse zu leisten und die Erteilung der Betriebskostenabrechnung und deren Zugang – wie im vorliegenden Fall – unstreitig sei (Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 3. Auflage, Rdnr.1906).
Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden, dass Mietzinsforderungen im Urkundenprozess geltend gemacht werden können (BGH, BB 2000, 224; BGH NJW 2005, 2701; BGH, NJW 2007, 1061; BGH, NJW 2009, 3099). Für Nebenkostennachzahlungen ist der Urkundenprozess grundsätzlich ebenfalls möglich. Durch die Vorlage der Abrechnungen kann zwar nicht deren inhaltliche Richtigkeit bewiesen werden. Aus diesem Umstand kann jedoch entgegen Blank (Blank, Der Urkundenprozess in Mietsachen, NZM 2000, 1083) nicht der Schluss gezogen werden, dass deshalb die Geltendmachung von Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen im Urkundenprozess nicht statthaft sei. Für den Fall, dass der Mieter den behaupteten Anfall von Kosten bestreiten sollte, kann dieser grundsätzlich durch Urkunden, wie Abgabenbescheide und Rechnungen bewiesen werden (Schmid, Urkundenprozess für Mietnebenkosten und Wohngeldzahlungen, DWW 2007, 324; Both Ansprüche aus dem Mietverhältnis im Urkundenprozess, NZM 2007, 156; AG Mitte, ZMR 2007, 42; AG Hannover, ZMR 2003, 271).
Ebenfalls zutreffend hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass die Beklagten nicht mit der Geltendmachung von Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnungen vom 18. Dezember 2007 und vom 29. November 2008 ausgeschlossen sind, da es sich bei der Regelung in Abschnitt C Ziffer 4 Abs.3 Satz 1 des Mietvertrages, wonach der Mieter etwaige Rügen gegenüber einer ihm erteilten Abrechnung binnen einer Ausschlussfrist von sechs Monaten konkret und schriftlich beim Vermieter vorzubringen hat, um eine gemäß § 307 BGB unwirksame allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Die in Geschäftsraummietverträgen enthaltene Formularklausel, wonach die Abrechnung als anerkannt gilt, wenn der Mieter nicht innerhalb einer bestimmten Frist widerspricht, ist – unter Berücksichtigung des in § 308 Nr.5 BGB enthaltenen Rechtsgedankens – grundsätzlich nur dann wirksam, wenn mit der Übersendung der Abrechnung der Mieter auf die Bedeutung des Schweigens hingewiesen und ihm eine großzügige Prüfungs- und Erwiderungsfrist von mindestens einem Monat bewilligt wird (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Auflage, Rdnr.537; Neuhaus, Handbuch der Gewerberaummiete, 3. Auflage, Rdnr.706; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, Rdnr.373; KG, NZM 2002, 954; BGH, NJW 1985, 617 zu Konditionsanpassungsklauseln in den AGB einer Hypothekenbank).
Zwar hat der Mieter von Wohnraum gemäß § 556 BGB Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, ohne dass er bei Übersendung der Abrechnung auf die Bedeutung des Schweigens hinzuweisen ist. Diese Vorschrift findet jedoch auf Mietverträge über Geschäftsräume keine Anwendung.
Zudem verkennt die Klägerin, die die in Abschnitt C Ziffer 4 Abs.3 Satz 1 des Mietvertrages enthaltene Klausel unter Hinweis auf § 556 BGB für wirksam hält, dass die Einwendungsausschlussfrist des § 556 Abs.3 BGB nicht nur 6 Monate, sondern 12 Monate beträgt und dass zudem dieser Einwendungsausschlussfrist eine Abrechnungsausschlussfrist des Vermieters von ebenfalls 12 Monaten gegenüber steht.
Die Klägerin hat die folgenden Positionen aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 zu Recht in Ansatz gebracht:
Stromkosten Hausbeleuchtung 814,75 €
Strom Lüftung Restaurant 529,07 €
Strom Lüftung Kl 873,76 €
Grundsteuer 2.719,54 €
Gebäudeversicherung inkl. Feuer 463,93 €
Leitungswasserversicherung 133,96 €
Haftpflichtversicherung 140,66 €
Glasversicherung 89,57 €
Bewachungskosten 16,08 €
Hausmeister steuerpfl. 335,82 €
Treppenhausreinigung 652,49 €
Außenreinigung 129,51 €
Verwaltergebühren 3.619,20 €
Summe 11.430,39 €
Keller 199 qm
Stromkosten Hausbeleuchtung 306,49 €
Strom Lüftung Kl 328,69 €
Grundsteuer 1.023,04 €
Gebäudeversicherung incl. Feuer 174,52 €
Leitungswasserversicherung 50,39 €
Haftpflichtversicherung 52,92 €
Glasversicherung 33,69 €
Bewachungskosten 6,05 €
Hausmeisterdienste steuerpflichtig 126,33 €
Treppenhausreinigung 245,46 €
Außenreinigung 48,72 €
Summe 2.396,30 €
Gesamtsumme 13.826,69 €
16 % MWST 2.212,27 €
Gesamtsumme inkl. MWST 16.038,96 €
Entgegen der Auffassung des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung sind die von der Klägerin in Ansatz gebrachten Flächen von 529 qm für das Erdgeschoss und 199 qm für den Keller nicht zu beanstanden. Aus der von der Klägerin vorgelegten Mietvertragsurkunde ergibt sich, dass die Parteien unter Abschnitt A Ziffer 1 vereinbart haben, dass die im Untererdgeschoss, Erdgeschoss und Obererdgeschoss belegene Fläche ca. 529 qm und die im Kellergeschoss belegene Fläche ca. 199 qm beträgt. Soweit die Beklagten behaupten, die Fläche im Erdgeschoss würde nur 488,5 qm und die Kellerfläche nur 170 qm betragen, ist ihr Vortrag unsubstantiiert. Darüber hinaus sind sie aber auch für diese Behauptung beweisfällig geblieben, insbesondere haben sie keine Urkunde vorgelegt, aus der sich die von ihr behaupteten Flächenmaße ergeben. Darüber hinaus ist der Vortrag der Beklagten unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Grundeigentum 2007, 1686), der sich der Senat anschließt, aber auch unerheblich, denn danach ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Fläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung – wie hier – nicht mehr als 10 % beträgt. Diese Rechtsprechung findet auch bei der Miete von Geschäftsräumen (BGH, NJW 2005, 2152) und darüber hinaus auch dann Anwendung, wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer „ca.„- Angabe versehen ist (BGH, WuM 2010, 240).
Zu den Positionen im Einzelnen:
Die schlüssig dargelegte Position Stromkosten Hausbeleuchtung wird von den Beklagten nicht beanstandet.
Die Positionen Strom Lüftung Restaurant und Strom Lüftung Klima sind entgegen der vom Landgericht in der angefochtenen Entscheidung vertretenen Auffassung in der im Mietvertrag enthaltenen Aufstellung der Betriebskosten aufgeführt und zwar unter Ziffer 17 als sonstige Betriebskosten. Sonstige Betriebskosten sind die in Nr.1 bis 16 nicht genannten Betriebskosten, namentlich die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen sowie Kosten für Dachrinnenreinigungen, allgemeine Entrümpelungsmaßnahmen, Ersatzglühbirnen, Ordnungsdienste durch Wachschutzfirmen u.ä.. Bei den Kosten für Strom Lüftung Restaurant und Strom Lüftung Klima handelt es sich um die Betriebskosten von Anlagen.
Entgegen der Auffassung des Landgerichts hat der Einwand der Beklagten, dass die Lüftungsanlage nicht von ihm direkt geregelt werden könne und saisonal unterschiedlich permanent in Betrieb sei, nicht zur Folge, dass die Klägerin nur die von den Beklagten zugestandenen Kosten geltend machen kann.
Der Vermieter darf nur Kosten ansetzen, die nach Entstehungsgrund und Höhe wirtschaftlich vertretbar sind. Macht der Mieter den Wirtschaftlichkeitseinwand geltend, behauptet er mithin, in die Abrechnung seien unwirtschaftliche Kosten eingeflossen, reklamiert er einen Schadensersatzanspruch. Er trägt damit die Darlegungs- und Beweislast für die Kostenüberhöhung (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Auflage, K, Rdnr.23; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Auflage, C. Rdnr.1077 d ff). Der Umstand, dass die Lüftungsanlage automatisch und zentral gesteuert wird, ohne dass die Beklagten auf hierauf Einfluss nehmen könnten, ist unstreitig. Streitig ist aber, ob die fehlende individuelle Regelbarkeit der Lüftungsanlage durch die Beklagten selbst mit einer Unwirtschaftlichkeit der Lüftungsanlage einhergeht. Nicht von der Hand zu weisen ist das Argument der Klägerin, dass ein temporäres komplettes Ausschalten der Klima- bzw. Lüftungsanlage unter Umständen mehr Energieaufwand mit sich bringt, als wenn die Anlage zentral gesteuert permanent läuft. Da zwischen den Parteien streitig ist, ob die Lüftungsanlage wirtschaftlich arbeitet, hätte es den Beklagten im Rahmen des Urkundenprozesses oblegen, die behauptete Unwirtschaftlichkeit durch Vorlage von Urkunden zu belegen, § 598 ZPO.
Die Beklagten sind beweisfällig geblieben.
Insbesondere können die Beklagten mit den von ihnen zu den Gerichtsakten eingereichten Stromverträgen und Stromabrechnungen die behauptete Unwirtschaftlichkeit der Lüftungsanlage nicht belegen. Die eingereichten Stromrechnungen betreffen ausschließlich den Restaurantbetrieb. Die Klägerin ihrerseits hat gegenüber den Beklagten lediglich die Stromkosten für die Hausbeleuchtung und den Strom für die Lüftung und die Klimaanlage abgerechnet. Der jeweilige Verteilerschlüssel ist entgegen dem Vortrag der Beklagten in sämtlichen Abrechnungen erläutert.
Die Beklagten haben die schlüssig dargelegten Positionen Grundsteuer, Haftpflichtversicherung und Glasversicherung nicht beanstandet.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Erstattung der für Gebäudeversicherung inkl. Feuer in Ansatz gebrachten Kosten. Aus der von den Beklagten vorgelegten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 ergibt sich, dass die Klägerin den Beklagten im Jahr 2005 anteilig für den Mietgegenstand Gebäudeversicherungskosten in Höhe von insgesamt 1.195,10 € in Rechnung gestellt hat. Demgegenüber hat die Klägerin im Jahr 2006 deutlich geringere Gebäudeversicherungskosten, nämlich 463,93 € für die Räume im Erdgeschoss und 174,52 € für das Kellergeschoss in Ansatz gebracht hat. Ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit ist nicht dargetan.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Erstattung der in Ansatz gebrachten Kosten für Leitungswasserversicherung , da laut Ziffer 13 der Aufstellung der Betriebskosten auch die Versicherung des Gebäudes gegen Wasserschäden zu den vom Mieter zu tragenden Betriebskosten gehört.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Erstattung der Position Bewachungskosten , denn diese Kosten sind in der im Mietvertrag enthaltenen Aufstellung der Betriebskosten unter Ziffer 17 als sonstige Betriebskosten aufgeführt. Die dort aufgeführten „Ordnungsdienste durch Wachschutzfirmen“ umfassen unzweifelhaft die geltend gemachten Bewachungskosten.
Die schlüssig dargelegte Position Hausmeister steuerpfl. wird von den Beklagten nicht beanstandet.
Zutreffend hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass die Klägerin zur Umlage der Kosten für die Treppenhausreinigung berechtigt ist, auch wenn die Beklagten keinen Zugang zum Treppenhaus haben. Der Senat nimmt auf die insoweit zutreffenden Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung Bezug.
Die schlüssig dargelegte Position Außenreinigung wird von den Beklagten nicht beanstandet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten auch einen Anspruch auf Erstattung der geltend gemachten Verwaltergebühren . Der Umlagenschlüssel 300, der bei der Verwaltergebühr zugrunde gelegt wird, wird im Abschnitt C Ziffer 3 des Mietvertrages dahingehend erläutert, dass die anteiligen Verwaltungskosten des betroffenen Grundstücks zu derzeit pauschal 2 % seiner jeweiligen Jahresnettokaltmiete pro Jahr in Ansatz gebracht werden. Bei der Vermietung von Gewerberaum kann der Umlagenschlüssel in den Mietvertrag aufgenommen sein. Der Umlagenschlüssel ist damit zwischen den Parteien vereinbart, an dieser Vereinbarung müssen sich beide Seiten grundsätzlich festhalten lassen (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, a.a.O., F., Rdnr.4). Eine gesonderte Erläuterung des vertraglich vereinbarten Umlagenschlüssels in der Betriebskostenabrechnung ist nicht erforderlich.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Ersatz der folgenden Positionen aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 :
Abfallbeseitigung ohne Steuer 754,77 €
Abfallbeseitigung mit Steuer 68,72 €
Gehwegreinigung 163,24 €
Elektronikversicherung 5,49 €
Gartenpflege 34,98 €
Schnee- und Eisbeseitigung 156,27 €
Fahrstuhlbetriebskosten I 137,56 €
Notrufsystem 97,47 €
Fahrstuhlwartung 211,83 €
Feuermeldeanlage 148,07 €
Summe 1.778,40 €
Abfallbeseitigung ohne Steuer 283,93 €
Abfallbeseitigung mit Steuer 25,85 €
Gehwegreinigung 61,41 €
Elektronikversicherung 2,07 €
Gartenpflege 13,16 €
Schnee- und Eisbeseitigung 58,79 €
Fahrstuhlbetriebskosten I 51,75 €
Notrufsystem 36,67 €
Fahrstuhlwartung 79,69 €
Feuermeldeanlage 55,70 €
Summe 669,02 €
Keller 51,55 qm 794,07 €
Gesamtsumme 3.241,49 €
16 % MWST 518,64 €
Gesamtsumme incl. MWST 3.760,13 €
Zutreffend hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass die Klägerin gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Erstattung der in Ansatz gebrachten Kosten für die Abfallbeseitigung hat, da die Parteien in Abschnitt C Ziffer 3 des Mietvertrages vereinbart haben, dass der Mieter seinen Müll auf eigene Kosten selbst entsorgt.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Erstattung der in Ansatz gebrachten Kosten für Gehwegreinigung . Zwar sind diese Kosten in der Aufstellung der Betriebskosten unter Ziffer 8 enthalten. Danach hat der Mieter die Kosten der Straßenreinigung zu tragen. Bei den Straßenreinigungskosten erfasst die Vereinbarung ohne weiteres die Kosten der Fußwegreinigung (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaumiete, a.a.O., B. Rdnr.27). Gleichwohl hat die Klägerin keinen Anspruch auf Erstattung, denn die Beklagten haben durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin im Jahr 2005 für Gehwegreinigung keine Kosten in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin hat – wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat – trotz Rüge der Beklagten keine Gründe dafür angegeben, weshalb im Jahr 2006 erstmals Kosten für die Gehwegreinigung angefallen sind. Sind einzelne Positionen der Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen oder gar neu entstanden, obliegt es dem Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben. Dazu bedarf es regelmäßig detaillierter Ausführungen, wodurch die Preissteigerung bzw. die Entstehung neuer Kosten hervorgerufen wurde und warum er diese nicht vermeiden konnte. Legt der Vermieter dies nicht dar, verstößt er in Bezug auf diese Betriebskosten gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (vgl. Wall in Betriebskostenkommentar, § 2 BetrKV, Nr. 14 Rdnr. 41). Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist auch im Rahmen von Gewerbemietverhältnissen zu beachten. Er ergibt sich direkt aus § 242 BGB und ist nur zur Klarstellung in § 556 Abs.3 Satz 1 BGB aufgenommen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Auflage, § 556, Rdnr.9; § 535, Rdnr.88).
Die Klägerin hat gegen die Beklagten auch keinen Anspruch auf Erstattung der in Ansatz gebrachten Kosten für Elektronikversicherung , da im Mietvertrag die Umlage derartiger Kosten nicht vereinbart wurde. Entgegen der Auffassung der Klägerin sind diese Kosten auch nicht von Ziffer 17 der Aufstellung der Betriebskosten erfasst. Die Umlage von Betriebskosten bedarf einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, a.a.O., B, Rdnr.22). Elektronikversicherungskosten sind jedenfalls nicht von der Bezeichnung „u.ä.“ erfasst.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung der für Gartenpflege in Ansatz gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin für Gartenpflege im Jahr 2005 keine Kosten und demgegenüber im Jahr 2006 einen Betrag in Höhe von 535,00 € in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin ihrerseits hat, obgleich sie hierzu – wie dargelegt – verpflichtet ist, keine Gründe dafür angegeben, weshalb die Kosten für die Gartenpflege im Jahr 2006 neu entstanden sind.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung der für Schnee- und Eisbeseitigung in Ansatz gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin für Schnee- und Eisbeseitigung im Jahr 2005 keine Kosten und demgegenüber im Jahr 2006 einen Betrag in Höhe von 2.390,04 € in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin ihrerseits hat, obgleich sie hierzu – wie dargelegt – verpflichtet ist, keine Gründe dafür angegeben, weshalb die Kosten für die Schnee- und Eisbeseitigung im Jahr 2006 neu entstanden sind.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung der für Fahrstuhlbetriebskosten I und Fahrstuhlwartung in Ansatz gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin für Fahrstuhlbetriebskosten und Fahrstuhlwartung im Jahr 2005 keine Kosten und demgegenüber im Jahr 2006 einen Betrag in Höhe von 5.343,52 € in Ansatz gebracht hat.
Die Klägerin ihrerseits hat, obgleich sie hierzu – wie dargelegt – verpflichtet ist, keine Gründe dafür angegeben, weshalb die Kosten für den Fahrstuhlbetrieb und die Fahrstuhlwartung im Jahr 2006 neu entstanden sind.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung der für das Notrufsystem in Ansatz gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin für das Notrufsystem im Jahr 2005 keine Kosten und demgegenüber im Jahr 2006 einen Betrag in Höhe von 1.903,80 € in Ansatz gebracht hat.
Die Klägerin ihrerseits hat, obgleich sie hierzu – wie dargelegt – verpflichtet ist, keine Gründe dafür angegeben, weshalb die Kosten für das Notrufsystem im Jahr 2006 neu entstanden sind.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung der für die Feuermeldeanlage in Ansatz gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin für die Feuermeldeanlage im Jahr 2005 keine Kosten und demgegenüber im Jahr 2006 einen Betrag in Höhe von 2.264,64 € in Ansatz gebracht hat.
Die Klägerin ihrerseits hat, obgleich sie hierzu – wie dargelegt – verpflichtet ist, keine Gründe dafür angegeben, weshalb die Kosten für die Feuermeldeanlage im Jahr 2006 neu entstanden sind.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Erstattung der für den 51,55 qm großen Kellerraum geltend gemachten Betriebskosten, da – wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat – dieser Kellerraum nicht Gegenstand des Mietvertrages ist.
Da die Beklagten auf die in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 in Ansatz gebrachten, erstattungsfähigen Kosten in Höhe von 16.038,96 € Vorauszahlungen in Höhe von 12.528,00 € geleistet haben, verbleibt ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 3.510,96 € zu Lasten der Beklagten.
Die Klägerin hat folgende Kosten aus der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2006 zu Recht in Ansatz gebracht:
Heizkostenabrechnung 2006
Heizkosten brutto 21.245,74 €
Heizkosten brutto Keller 199 qm 848,10 €
22.093,84 €
Entgegen der Auffassung des Landgerichts hat der Einwand der Beklagten, dass die Heizungsanlage von ihnen nicht individuell geregelt werden könne und im Winter permanent in Betrieb sei, nicht zur Folge, dass die Klägerin nur die von den Beklagten zugestandenen Kosten geltend machen kann.
Der Vermieter darf nur Kosten ansetzen, die nach Entstehungsgrund und Höhe wirtschaftlich vertretbar sind. Macht der Mieter den Wirtschaftlichkeitseinwand geltend, behauptet er mithin, in die Abrechnung seien unwirtschaftliche Kosten eingeflossen, reklamiert er einen Schadensersatzanspruch. Er trägt damit die Darlegungs- und Beweislast für die Kostenüberhöhung (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Auflage, K, Rdnr.23; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Auflage, C. Rdnr.1077 d ff). Der Umstand, dass die Heizungsanlage automatisch und zentral gesteuert wird, ohne dass die Beklagten auf hierauf Einfluss nehmen könnten, ist unstreitig. Streitig ist aber, ob die fehlende individuelle Regelbarkeit der Heizungsanlage durch die Beklagten selbst mit einer Unwirtschaftlichkeit der Heizungsanlage einhergeht. Nicht von der Hand zu weisen ist das Argument der Klägerin, dass ein temporäres komplettes Ausschalten der Heizungsanlage unter Umständen mehr Energieaufwand mit sich bringt, als wenn die Anlage zentral gesteuert permanent läuft. Da zwischen den Parteien streitig ist, ob die Heizungsanlage wirtschaftlich arbeitet, hätte es den Beklagten im Rahmen des Urkundenprozesses oblegen, die behauptete Unwirtschaftlichkeit durch Vorlage von Urkunden zu belegen, § 598 ZPO.
Soweit die Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 15. April 2010 und mit nachfolgendem Schriftsatz vom 18.Mai 2010 erstmals vorgetragen haben, sie hätten erst vor kurzem festgestellt, dass die Heizung auch im Sommer permanent laufe, sind sie mit diesem – von der Klägerin bestrittenen Vortrag – gemäß § 531 Abs.2 Ziffer 3 ZPO ausgeschlossen. Die Beklagten haben nicht nachvollziehbar vorgetragen, weshalb ihnen erst vor kurzem aufgefallen sein soll, dass die Heizung auch im Sommer laufe. Die Feststellung, ob eine Heizung im Sommer läuft oder nicht, ist nicht so schwierig, als dass sie nicht schon früher hätte getroffen werden können.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Erstattung der für den 51,55 qm großen Kellerraum geltend gemachten Heizungskosten, da – wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat – dieser Kellerraum nicht Gegenstand des Mietvertrages ist.
Da die Beklagten auf die in der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2006 in Ansatz gebrachten, erstattungsfähigen Kosten in Höhe von 22.093,84 € Vorauszahlungen in Höhe von 7.621,20 € geleistet haben, verbleibt ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 14.472,64 € zu Lasten der Beklagten.
Insgesamt ergibt sich aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2006 zu Lasten der Beklagten ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von (3.510,96 € + 14.472,64 €=) 17.983,60 € .
Die Klägerin hat die folgenden Positionen aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 zu Recht in Ansatz gebracht:
Stromkosten Hausbeleuchtung 714,30 €
Strom Lüftung Restaurant 1.757,24 €
Strom Lüftung Kl 751,84 €
Grundsteuer 3.337,62 €
Gebäudeversicherung incl. Feuer 463,93 €
Glasversicherung 78,00 €
Hausmeister steuerpfl. 366,35 €
Außenreinigung 134,54 €
Verwaltergebühren 3.120,00 €
Summe 11.533,05 €
Stromkosten Hausbeleuchtung 268,71 €
Strom Lüftung Kl 282,83 €
Grundsteuer 1.255,55 €
Glasversicherung 29,34 €
Hausmeisterdienste steuerpflichtig 137,81 €
Außenreinigung 50,61 €
Summe 2.503,80 €
Gesamtsumme 14.036,85 €
19 % MWST 2.667,00 €
Gesamtsumme incl. MWST 16.703,85 €
Die Beklagten haben die schlüssig dargelegten Positionen Grundsteuer und Glasversicherung nicht beanstandet.
Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Erstattung der Gebäudeversicherungskosten (inkl. Feuer) ist in Höhe von 463,93 € (für die Räume im Erdgeschoss) und in Höhe von weiteren 174,52 € (für das Kellergeschoss) begründet. Ein darüber hinausgehender Erstattungsanspruch besteht nicht. Die Klägerin hat im Jahr 2006 um mehr als 10 % geringere Gebäudeversicherungskosten, nämlich 463,93 € (statt nunmehr 692,17 €)für die Räume im Erdgeschoss und 174,52 € (statt nunmehr 260,38 €) für das Kellergeschoss in Ansatz gebracht. Die Klägerin hat – wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat – trotz Rüge der Beklagten keine Gründe dafür angegeben, weshalb sich im Jahr 2007 die Kosten für die Gebäudeversicherung (incl. Feuer) um mehr als 10 % erhöht haben. Sind einzelne Positionen der Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen oder gar neu entstanden, obliegt es dem Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben. Dazu bedarf es regelmäßig detaillierter Ausführungen, wodurch die Preissteigerung bzw. die Entstehung neuer Kosten hervorgerufen wurde und warum er diese nicht vermeiden konnte. Legt der Vermieter dies nicht dar, verstößt er in Bezug auf diese Betriebskosten gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (vgl. Wall in Betriebskostenkommentar, § 2 BetrKV, Nr. 14 Rdnr. 41). Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist auch im Rahmen von Gewerbemietverhältnissen zu beachten.
Die Klägerin hat daher nur Anspruch auf Ersatz der im Vorjahr geltend gemachten Kosten (vgl. insoweit auch Kammergericht, ZMR 2006, 446).
Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Erstattung der Haftpflichtversicherungskosten , ist in Höhe von 140,66 € (für die Räume im Erdgeschoss) und in Höhe von weiteren 52,92 € (für das Kellergeschoss) begründet. Ein darüber hinausgehender Erstattungsanspruch besteht nicht. Die Klägerin hat im Jahr 2006 um mehr als 10 % geringere Haftpflichtversicherungskosten, nämlich 140,66 € (statt nunmehr 159,12 €) für die Räume im Erdgeschoss und 52,92 € (statt nunmehr 59,86 €) für das Kellergeschoss in Ansatz gebracht. Die Klägerin hat trotz Rüge der Beklagten keine Gründe dafür angegeben, weshalb sich im Jahr 2007 die Kosten für die Haftpflichtversicherung um mehr als 10 % erhöht haben. Sind einzelne Positionen der Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen oder gar neu entstanden, obliegt es dem Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben. Dazu bedarf es regelmäßig detaillierter Ausführungen, wodurch die Preissteigerung bzw. die Entstehung neuer Kosten hervorgerufen wurde und warum er diese nicht vermeiden konnte. Legt der Vermieter dies nicht dar, verstößt er in Bezug auf diese Betriebskosten gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (vgl. Wall in Betriebskostenkommentar, § 2 BetrKV, Nr. 14 Rdnr. 41). Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist auch im Rahmen von Gewerbemietverhältnissen zu beachten.
Die Klägerin hat daher nur Anspruch auf Ersatz der im Vorjahr geltend gemachten Kosten (vgl. insoweit auch Kammergericht, ZMR 2006, 446)
Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Erstattung der Treppenreinigungskosten , ist in Höhe von 652,49 € (für die Räume im Erdgeschoss) und in Höhe von weiteren 245,46 € (für das Kellergeschoss) begründet. Ein darüber hinausgehender Erstattungsanspruch besteht nicht. Die Klägerin hat im Jahr 2006 um mehr als 10 % geringere Treppenreinigungskosten, nämlich 652,49 € (statt nunmehr 836,26 €) für die Räume im Erdgeschoss und 245,46 € (statt nunmehr 314,59 €) für das Kellergeschoss in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin hat trotz Rüge der Beklagten keine Gründe dafür angegeben, weshalb sich im Jahr 2007 die Kosten für die Treppenhausreinigung um mehr als 10 % erhöht haben. Sind einzelne Positionen der Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen oder gar neu entstanden, obliegt es dem Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben. Dazu bedarf es regelmäßig detaillierter Ausführungen, wodurch die Preissteigerung bzw. die Entstehung neuer Kosten hervorgerufen wurde und warum er diese nicht vermeiden konnte. Legt der Vermieter dies nicht dar, verstößt er in Bezug auf diese Betriebskosten gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (vgl. Wall in Betriebskostenkommentar, § 2 BetrKV, Nr. 14 Rdnr. 41). Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist auch im Rahmen von Gewerbemietverhältnissen zu beachten.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Ersatz der folgenden Positionen aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 :
Abfallbeseitigung mit Steuer 606,62 €
Gehwegreinigung 165,92 €
Elektronikversicherung 5,63 €
Gartenpflege 79,77 €
Schnee- und Eisbeseitigung 188,24 €
Fahrstuhlbetriebskosten I 45,01 €
Notrufsystem 88,61 €
Fahrstuhlwartung 163,72 €
Feuermeldeanlage 149,43 €
Brandschutz 66,48 €
Wartung Abwasserhebeanlage 23,30 €
Summe 1.582,73 €
Abfallbeseitigung mit Steuer 228,20 €
Gehwegreinigung 62,42 €
Elektronikversicherung 2,12 €
Gartenpflege 30,01 €
Schnee- und Eisbeseitigung 70,81 €
Fahrstuhlbetriebskosten I 16,93 €
Notrufsystem 33,34 €
Fahrstuhlwartung 61,59 €
Feuermeldeanlage 56,21 €
Brandschutz 25,01 €
Wartung Abwasserhebeanlage 8,76 €
Summe 595,40 €
Keller 51,55 qm 844,78 €
Gesamtsumme 3.022,91 €
19 % MWST 574,35 €
Gesamtsumme incl.MWST 3.597,26 €
Zutreffend hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass die Klägerin gegen die Beklagten keinen Anspruch auf der Erstattung der in Ansatz gebrachten Kosten für die Abfallbeseitigung hat, da die Parteien in Abschnitt C Ziffer 3 des Mietvertrages vereinbart haben dass der Mieter seinen Müll auf eigene Kosten selbst entsorgt.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Erstattung der in Ansatz gebrachten Kosten für Gehwegreinigung . Zwar sind diese Kosten in der Aufstellung der Betriebskosten unter Ziffer 8 enthalten. Danach hat der Mieter die Kosten der Straßenreinigung zu tragen. Bei den Straßenreinigungskosten erfasst die Vereinbarung ohne weiteres die Kosten der Fußwegreinigung (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaumiete, a.a.O., B. Rdnr.27). Gleichwohl hat die Klägerin keinen Anspruch auf Erstattung, denn die Beklagten haben durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin im Jahr 2005 für Gehwegreinigung keine Kosten in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin hat – wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat – trotz Rüge der Beklagten keine Gründe dafür angegeben, weshalb seit dem Jahr 2006 Kosten für die Gehwegreinigung anfallen. Sind einzelne Positionen der Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen oder gar neu entstanden, obliegt es dem Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben. Dazu bedarf es regelmäßig detaillierter Ausführungen, wodurch die Preissteigerung bzw. die Entstehung neuer Kosten hervorgerufen wurde und warum er diese nicht vermeiden konnte. Legt der Vermieter dies nicht dar, verstößt er in Bezug auf diese Betriebskosten gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (vgl. Wall in Betriebskostenkommentar, § 2 BetrKV, Nr. 14 Rdnr. 41). Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist auch im Rahmen von Gewerbemietverhältnissen zu beachten.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung der für Gartenpflege in Ansatz gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin für Gartenpflege im Jahr 2005 keine Kosten in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin ihrerseits hat keine Gründe dafür angegeben, weshalb seit dem Jahr 2006 erstmals Kosten für Gartenpflege anfallen.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung der für Schnee- und Eisbeseitigung in Ansatz gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin für Schnee- und Eisbeseitigung im Jahr 2005 keine Kosten in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin ihrerseits hat keine Gründe dafür angegeben, weshalb seit dem Jahr 2006 erstmals Kosten für Schnee- und Eisbeseitigung anfallen.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung der für Fahrstuhlbetriebskosten I und Fahrstuhlwartung in Ansatz gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin für Fahrstuhlbetriebskosten und Fahrstuhlwartung im Jahr 2005 keine Kosten in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin ihrerseits hat keine Gründe dafür angegeben, weshalb seit dem Jahr 2006 erstmals Kosten für den Fahrstuhlbetrieb und die Fahrstuhlwartung anfallen.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung der für das Notrufsystem in Ansatz gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin für das Notrufsystem im Jahr 2005 keine Kosten in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin ihrerseits hat keine Gründe dafür angegeben, weshalb seit dem Jahr 2006 erstmals Kosten für das Notrufsystem anfallen.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung der für die Feuermeldeanlage in Ansatz gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin für das Notrufsystem im Jahr 2005 keine Kosten in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin ihrerseits hat keine Gründe dafür angegeben, weshalb seit dem Jahr 2006 erstmals Kosten für die Feuermeldeanlage anfallen.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung der für Brandschutz in Ansatz gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2005 und 2006 nachgewiesen, dass die Klägerin für Brandschutz im Jahr 2005 und im Jahr 2006 keine Kosten und demgegenüber im Jahr 2007 einen Betrag in Höhe von 1.016,83 € in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin ihrerseits hat keine Gründe dafür angegeben, weshalb seit dem Jahr 2007 erstmals Kosten für Brandschutz anfallen.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung der für die Wartung der Abwasserhebeanlage in Ansatz gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2005 und 2006 nachgewiesen, dass die Klägerin für die Wartung der Abwasserhebeanlage im Jahr 2005 und im Jahr 2006 keine Kosten und demgegenüber im Jahr 2007 einen Betrag in Höhe von 356,30 € in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin ihrerseits hat keine Gründe dafür angegeben, weshalb seit dem Jahr 2007 erstmals Kosten für die Wartung der Abwasserhebeanlage anfallen.
Da die Beklagten auf die in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 in Ansatz gebrachten, erstattungsfähigen Kosten in Höhe von 16.703,85 € Vorauszahlungen in Höhe von 17.136,00 € geleistet haben, verbleibt ein Guthabenbetrag in Höhe von 432,15 € zu Gunsten der Beklagten.
Die Klägerin hat folgende Kosten aus der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2007 zu Recht in Ansatz gebracht:
Heizkostenabrechnung 2007
Heizkosten brutto EG 19.582,14 €
Heizkostenbrutto Keller 199 qm 891,33 €
20.473,47 €
Soweit die Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 15. April 2010 und mit nachfolgendem Schriftsatz vom 18.Mai 2010 erstmals vorgetragen haben, sie hätten erst vor kurzem festgestellt, dass die Heizung auch im Sommer permanent laufe, sind sie mit diesem – von der Klägerin bestrittenen Vortrag – gemäß § 531 Abs.2 Ziffer ZPO ausgeschlossen. Die Beklagten haben nicht nachvollziehbar vorgetragen, weshalb ihnen erst vor kurzem aufgefallen sein soll, dass die Heizung auch im Sommer laufe. Die Feststellung, ob eine Heizung im Sommer läuft oder nicht, ist nicht so schwierig, als dass sie nicht schon im früher hätte getroffen werden können.
Da die Beklagten auf die in der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2007 in Ansatz gebrachten, erstattungsfähigen Kosten in Höhe von 20.473,47 € Vorauszahlungen in Höhe von 10.424,40 € geleistet haben, verbleibt ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 10.049,07 € zu Lasten der Beklagten.
Insgesamt ergibt sich aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2007 zu Lasten der Beklagten ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von (10.049,07 ./. 432,15 €=) 9.616,92 € .
Soweit die Klägerin in der Berufungsinstanz ihre Klage auf Zahlung von erhöhten Betriebskostenvorschüssen für die Zeit von Februar bis Dezember 2008 auf Zahlung der sich aus der mit Schreiben vom 21. Dezember 2009 erstellten Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2008 ergebenden Abrechnungsbeträge abzüglich der tatsächlich geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen umgestellt hat, handelt es sich um eine sachdienliche Klageänderung, die auf Tatsachen gestützt werden kann, die der Senat seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung nach § 529 Abs.1 Ziffer 2 ZPO zugrunde zulegen hat, § 533 ZPO.
Die Klägerin hat die folgenden Positionen aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 zu Recht in Ansatz gebracht:
Stromkosten Hausbeleuchtung 641,50 €
Strom Lüftung Restaurant 1.788,27 €
Strom Lüftung Kl 800,45 €
Gebäudeversicherung 742,81 €
Haftpflichtversicherung 148,24 €
Glasversicherung 89,47 €
Hausmeisterdienste steuerpfl. 366,35 €
Außenreinigung 103,57 €
Verwaltergebühren 3.360,00 €
Summe 12.046,85 €
Stromkosten Hausbeleuchtung 241,32 €
Strom Lüftung Kl 301,12 €
Gebäudeversicherung incl. Feuer 279,43 €
Haftpflichtversicherung 55,76 €
Glasversicherung 33,66 €
Hausmeisterdienste steuerpfl. 137,81 €
Außenreinigung 38,96 €
Summe 2.595,12 €
Gesamtsumme 14.641,97 €
19 % MWST 2.781,97 €
Gesamtsumme incl. MWST 17.423,94 €
Die Beklagten haben die schlüssig dargelegten Positionen Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung nicht beanstandet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten auch Anspruch auf Erstattung der Position Glasversicherung . Diese Position wurde von den Beklagten in den Abrechnungen der beiden Vorjahre nicht beanstandet. Der Einwand, dass sich die Glasversicherungskosten im Jahr 2008 gegenüber dem Vorjahr um mehr als 10 % erhöht hätten, greift nicht durch. Die Glasversicherungskosten betrugen schon im Jahr 2006 89,57 € (Erdgeschoss) bzw. 33,69 € (Keller) und belaufen sich im Jahr 2008 auf 89,47 € (Erdgeschoss) bzw. 33,66 € (Keller).
Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Erstattung der Hausmeisterkosten ist in Höhe von 366,35 € (für die Räume im Erdgeschoss) und in Höhe von weiteren 137,81 € (für das Kellergeschoss) begründet. Ein darüber hinausgehender Erstattungsanspruch besteht nicht. Die Klägerin hat im Jahr 2007 um mehr als 10 % geringere Treppenreinigungskosten, nämlich 366,35 € (statt nunmehr 439,62 €)für die Räume im Erdgeschoss und 137,81 € (statt nunmehr 165,38 €) für das Kellergeschoss in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin hat trotz Rüge der Beklagten keine Gründe dafür angegeben, weshalb sich im Jahr 2008 die Hausmeisterkosten um mehr als 10 % erhöht haben. Sind einzelne Positionen der Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen oder gar neu entstanden, obliegt es dem Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben. Dazu bedarf es regelmäßig detaillierter Ausführungen, wodurch die Preissteigerung bzw. die Entstehung neuer Kosten hervorgerufen wurde und warum er diese nicht vermeiden konnte. Legt der Vermieter dies nicht dar, verstößt er in Bezug auf diese Betriebskosten gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (vgl. Wall in Betriebskostenkommentar, § 2 BetrKV, Nr. 14 Rdnr. 41). Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist auch im Rahmen von Gewerbemietverhältnissen zu beachten.
Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Erstattung der Treppenreinigungskosten , ist in Höhe von 652,49 € (für die Räume im Erdgeschoss) und in Höhe von weiteren 245,46 € (für das Kellergeschoss) begründet. Ein darüber hinausgehender Erstattungsanspruch besteht nicht. Die Klägerin hat im Jahr 2006 um mehr als 10 % geringere Treppenreinigungskosten, nämlich 652,49 € (statt nunmehr 933,69 €)für die Räume im Erdgeschoss und 245,46 € (statt nunmehr 351,24 €) für das Kellergeschoss in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin hat trotz Rüge der Beklagten keine Gründe dafür angegeben, weshalb sich im Jahr 2007 und im Jahr 2008 die Kosten für die Treppenhausreinigung um mehr als 10 % erhöht haben. Sind einzelne Positionen der Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen oder gar neu entstanden, obliegt es dem Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben. Dazu bedarf es regelmäßig detaillierter Ausführungen, wodurch die Preissteigerung bzw. die Entstehung neuer Kosten hervorgerufen wurde und warum er diese nicht vermeiden konnte. Legt der Vermieter dies nicht dar, verstößt er in Bezug auf diese Betriebskosten gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (vgl. Wall in Betriebskostenkommentar, § 2 BetrKV, Nr. 14 Rdnr. 41). Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist auch im Rahmen von Gewerbemietverhältnissen zu beachten.
Die Klägerin hat daher nur Anspruch auf Ersatz der im Jahr 2006 geltend gemachten Kosten (vgl. insoweit auch Kammergericht, ZMR 2006, 446).
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Ersatz der folgenden Positionen aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 :
Abfallbeseitigung mit Steuer 740,47 €
Schnee- und Eisbeseitigung 186,54 €
Fahrstuhlbetriebskosten I 76,41 €
Notrufsystem 22,70 €
Fahrstuhlwartung 250,11 €
Kosten Feuermeldeanlage 150,79 €
Brandschutz 83,22 €
Summe 1.681,79 €
Abfallbeseitigung mit Steuer 278,55 €
Schnee- und Eisbeseitigung 70,17 €
Fahrstuhlbetriebskosten 28,74 €
Notrufsystem 8,54 €
Fahrstuhlwartung 94,09 €
Kosten Feuermeldeanlage 56,72 €
Brandschutz 31,30 €
Summe 632,65 €
Keller 51,55 qm 870,68 €
Gesamtsumme 3.185,12 €
19 % MWST 605,17 €
Gesamtsumme incl. MWST 3.790,29 €
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf der Erstattung der in Ansatz gebrachten Kosten für die Abfallbeseitigung , da die Parteien in Abschnitt C Ziffer 3 des Mietvertrages vereinbart haben, dass der Mieter seinen Müll auf eigene Kosten selbst entsorgt.
Da die Beklagten auf die in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 in Ansatz gebrachten, erstattungsfähigen Kosten in Höhe von 17.423,94 € Vorauszahlungen in Höhe von 17.136,00 € geleistet haben, verbleibt ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 287,94 € zu Lasten der Beklagten.
Die Klägerin hat in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 zwar Zahlungen auf Betriebskosten in Höhe von insgesamt 20.046,38 € eingestellt. In diesem Betrag sind aber die fiktiven, von den Beklagten nicht gezahlten und daher in diesem Verfahren zunächst geltend gemachten Erhöhungsbeträge von monatlich 264,57 € mit enthalten. Tatsächlich haben die Beklagten, wie im Vorjahr auch 17.136,00 € als Vorschuss auf die Betriebskosten gezahlt.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten schon deshalb keinen Anspruch auf Erstattung der für den 51,55 qm großen Kellerraum geltend gemachten Heizungskosten in Höhe von 146,07 €, da – wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat – dieser Kellerraum nicht Gegenstand des Mietvertrages ist.
Darüber hinaus hat die Klägerin gegen die Beklagten jedenfalls derzeit auch keinen Anspruch aus den weiteren das Erdgeschoss und den 199 qm großen Keller betreffenden Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2008, da diese mangels formaler Ordnungsgemäßheit nicht fällig sind.
Die Beklagten haben insoweit mit Schriftsatz vom 18. Mai 2010 zutreffend eingewandt, dass die Heizkostenabrechnungen nicht nachvollziehbar und unvollständig sind. In der Abrechnung betreffend das Erdgeschoss werden die für Heizung und WW/Lüftung in Ansatz gebrachten Kosten in Höhe von 2.051,31 € netto und 8.295,07 € netto weder berechnet noch erläutert. In der Abrechnung betreffend den Kellerraum werden die in Ansatz gebrachten Heizungskosten in Höhe von 755,86 € netto ebenfalls weder berechnet noch erläutert. Beide Abrechnungen weisen damit nicht einmal die erforderlichen Mindestangaben auf. Die Klägerin kann sich nicht darauf beschränken, die Beklagten auf eine Einsichtnahme der Verwaltungsunterlagen zu verweisen. Es ist vielmehr ihre Aufgabe eine formal ordnungsgemäße Abrechnung zu erstellen.
Der Klägerin war auf ihren im Termin zur mündlichen Verhandlung am 28. Juni 2010 hin gestellten Antrag hin keine weitere Gelegenheit zur Stellungnahme einzuräumen. Der Beklagte hat mit Schriftsatz vom 18. Mai 2010 eingehend gerügt, dass die Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2008 nicht nachvollziehbar und unvollständig seien. Gleichwohl hat sich die Klägerin darauf beschränkt, mit Schriftsatz vom 9. Juni 2010 vorzutragen, dass sie dem Beklagten anbiete, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen, ohne auch nur im Ansatz zu versuchen, die beanstandete Heizkostenabrechnung zu erläutern.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288, Abs.1, 286, Abs.1 und 2 BGB.
Gemäß § 599 Abs.1 ZPO bleiben den Beklagten die Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren vorbehalten.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Absatz 1, 91 a ZPO.
Soweit die Parteien den Rechtsstreit in Höhe eines Teilbetrages von 2.743,90 € übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, waren den Beklagten gemäß § 91 a ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Die Klage auf Zahlung der erhöhten Vorschüsse hätte nahezu in vollem Umfang Erfolg gehabt.
Gemäß Abschnitt C Ziffer 4 Abs.2 Satz 2 des Mietvertrages darf der Vermieter zu allen zu bevorschussenden Betriebskosten die Erhöhung des jeweiligen Vorschusses auf den Wert verlangen, der nach dem Ergebnis der letzten erteilten Abrechnung zur sicheren Deckung des künftig zu erwartenden Kostenanteils des Mieters genügt.
Auf der Grundlage der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2006 hat die Klägerin gegenüber den Beklagten mit Schreiben vom 18. Dezember 2007 eine Erhöhung der monatlich zu zahlenden Betriebskostenvorauszahlung von netto 1.100,00 € um 322,34 € auf 1.422,34 € und eine Erhöhung der monatlich zu zahlenden Heizkostenvorauszahlung von netto 830,00 € um 766,95 € auf 1.596,95 € verlangt.
Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2006 im Rahmen des Urkundsprozesses mit Ausnahme des zu Unrecht in Ansatz gebrachten Kellerraumes mit einer Größe von 51,55 qm nicht zu beanstanden ist, ist davon auszugehen, dass der in Ansatz gebrachte Erhöhungsbetrag von netto 766,95 € zur sicheren Deckung des künftig zu erwartenden Kostenanteils des Mieters geeignet aber auch angemessen war.
Die Erhöhung der monatlichen Betriebskostenvorschüsse war zwar nicht in vollem Umfang, aber jedenfalls in Höhe von (3.510,96 € : 12 =) 292,58 € begründet, da der berechtigte Nachforderungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 3.510,96 € betrug.
Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr.4, Nr. 10, 711 ZPO.