Source: http://www.appiano.info/nuovi-conduttori/
Timestamp: 2017-10-24 11:07:37+00:00
Document Index: 179360999

Matched Legal Cases: ['art.39', 'art.40', 'art.39', 'sentenza ', 'art.40', 'art.34', 'art.31', 'art.29', 'art.40']

Nuovi conduttori - Ermenegildo Mario Appiano
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Se, cessato il rapporto di locazione commerciale dopo una durata di almeno 12 anni (18 per gli alberghi) e riottenuta la disponibilità dei locali, il locatore stipula con terzi (i nuovi conduttori) un nuovo contratto di locazione, il precedente inquilino può reagire?
Nelle stesse limitate circostanze in cui il legislatore attribuisce al conduttore il diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile (art.39 della legge 392/78, illustrato al precedente paragrafo 5.18.), gli attribuisce anche quello in caso di nuova locazione dell’immobile (per effetto dell’art.40 della medesima legge 392/78).
In sostanza, ciò vale per i rapporti di locazione inerenti ad attività commerciali, industriali o artigianali che comportano contatto con il pubblico.
Premesso che la norma ha suscitato scarso interesse tra i suoi destinatari, cosa anche riflessa dal numero estremamente ridotto di decisioni giurisprudenziali in merito, vediamo in cosa consiste la prelazione qui in esame.
Per capirlo, confrontiamola innanzitutto con quella prevista in caso di vendita dell’immobile (art.39 della legge 392/78, di cui al paragrafo 5.17.).
Quest’ultima consente al conduttore di divenire proprietario dell’immobile locato; l’altra gli permette invece di continuare ad occupare i locali per effetto di un nuovo rapporto di locazione, sostanzialmente imposto al locatore che era riuscito ad allontanare la controparte dall’immobile, avendo dato regolare disdetta al contratto preesistente per una scadenza successiva alla “prima”.
Tuttavia, i mezzi di tutela del diritto di prelazione in caso di nuova locazione risultano alquanto affievoliti rispetto a quelli previsti per la prelazione in caso di vendita. Con riferimento ai primi, la Cassazione ha così sancito (sentenza 19 agosto 2003, n.12098):
“Il Tribunale ha correttamente osservato, in primo luogo, che alla Nescar (il “vecchio” conduttore: n.d.r.) non poteva attribuirsi il diritto di subentrare alla Touring Auto (il “nuovo conduttore”: n.d.r. nel nuovo contratto di locazione perché l’art.40 della legge n.392 del 1978, pur attribuendo al conduttore la prelazione sulla stipulazione di un nuovo contratto di locazione da parte dell’originario locatore, non prevede che nel caso di violazione del diritto di prelazione dell’originario conduttore, quest’ultimo possa essere autoritativamente sostituito al soggetto al quale l’immobile sia stato nuovamente locato. Altrettanto correttamente il Tribunale ha osservato, in secondo luogo, che l’unico rimedio perseguibile dal prelazionante pretermesso – consistente nel diritto di ottenere dal locatore il risarcimento dei danni – era nella specie precluso alla Nescar per il fatto che questa società aveva percepito dal locatore la indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. Il pagamento di tale indennità è, infatti, previsto dall’art.34 della legge n. 392 del 1978 nel caso di cessazione del rapporto di locazione, onde non può ritenersi che il conduttore, percepita la indennità, possa pretendere, al tempo stesso, il ripristino della locazione ovvero – come pretende nella specie la Nescar il risarcimento dei danni conseguiti al mancato ripristino del rapporto”.
In buona sostanza. La violazione del diritto di prelazione in caso di nuova locazione comporta solo l’obbligo di risarcire il danno, il quale è però escluso dal pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento, che è dovuta – si evidenzia – in tutti i casi in cui insorge anche il diritto in questione. Tale orientamento, dunque, comporta il cancellare in sostanza il diritto stesso.
Ciò posto, non ci si può esimere comunque dallo spendere qualche parola per trattare siffatta disciplina.
Evidenziamo allora che il diritto di prelazione in questione è cosa ben diversa rispetto a quello al ripristino del contratto, di cui all’art.31 della legge 392/78 (si rinvia al caso 5.4). La prelazione, infatti, insorge quando il locatore ha fatto legittimamente cessare il contratto di locazione che lo legava al conduttore. Per contro, il diritto al ripristino interviene nel caso opposto, e cioè quando il locatore ha dato disdetta in vista della “prima scadenza contrattuale” senza che ne sussistessero i presupposti.
Diverse anche le conseguenze.
La prelazione presuppone l’instaurazione ex novo di un rapporto di locazione, con canone determinato in modo scollegato rispetto a quello finale del contratto spirato. Il ripristino riporta invece in vita il precedente rapporto, e dunque anche il relativo canone. Quanto alla durata, per effetto della prelazione si instaura un contratto “6+6” (ovvero “9+9” per gli alberghi) per cui, in vista dello spirare del primo periodo di durata minima, il locatore potrà comunicare disdetta solo nelle ipotesi individuate dall’art.29 della legge 392/78. Invece, ripristinato il preesistente contratto, una volta trascorso un nuovo periodo di durata minima il locatore può far terminare ad nutum il rapporto, trattandosi di una scadenza successiva alla “prima”.
Quanto alle modalità operative del diritto di prelazione in questione, al conduttore il locatore deve comunicare le proposte formulategli da terzi interessati a locare l’immobile. Tale comunicazione va eseguita almeno sessanta giorni prima della scadenza del contratto, per cui oggetto della comunicazione non possono essere che le offerte eventualmente esistenti in tale momento. Cosa, però, alquanto improbabile, siccome solitamente pressoché nessuno ha interesse a formulare una proposta di locazione per un immobile ancora occupato dall’inquilino, essendo decisamente debole la certezza che quest’ultimo lo rilasci effettivamente il giorno della scadenza.
Stante comunque il tenore della norma, il diritto di prelazione non opera, qualora le proposte di locazione vengano formulate da terzi in un momento successivo a quello anzidetto.
Ciò chiarito, se invece tali proposte intervengono nel termine indicato dal legislatore ed il locatore ne informa il conduttore, entro trenta giorni dalla ricezione della relativa comunicazione quest’ultimo ha facoltà di dichiarare il proprio interesse ad instaurare un nuovo rapporto di locazione, a condizioni identiche a quelle formulate dai terzi.
Il diritto di prelazione in questione “si conserva” anche in due differenti circostanze (ultimo comma dell’art.40 citato).
In primo luogo, quando il contratto tra il locatore ed il nuovo conduttore si sia sciolto entro un anno.
In secondo luogo, quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell’immobile non intendendo locarlo a terzi e, invece, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.
Mancano tuttavia precedenti giurisprudenziali in materia.
Non solo non opera, ma è tout court esclusa la sussistenza del diritto di prelazione nelle seguenti circostanze.
Innanzitutto, se il contratto tra locatore e conduttore si risolve per inadempimento o recesso quest’ultimo.
Inoltre, se è il conduttore a far cessare il rapporto, dandone disdetta ovvero perché egli viene sottoposto ad una procedura concorsuale (quelle di cui al regio decreto 16 marzo 1942, n.267, oggetto di recente radicale riforma).
Sul piano formale, quando il conduttore gode del diritto di prelazione in caso di vendita, si vede attribuito anche quello in caso di nuova locazione.
Sul piano pratico, però tale diritto riveste ben poco interesse giacché: in primo luogo, esso scatta solo se, sessanta giorni prima della scadenza del contratto, il locatore ha ricevuto da terzi proposte di locazione; inoltre, la sua violazione comporta solo l’obbligo di risarcire il danno, che viene tuttavia ritenuto soddisfatto in seguito al pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento.