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Timestamp: 2016-10-21 16:45:57+00:00
Document Index: 220198144

Matched Legal Cases: ['art. 4', 'art. 4', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 12', 'art. 6', 'art. 12', 'art. 12', 'art. 12', 'ATF ', 'art. 4']

108 Ib 31057. Arr�t de la IIe Cour de droit public du 15 juillet 1982 dans la cause Office f�d�ral de la justice c. Faisal-Ali-Abdulwahab Al Mutawa et Abdlraham-Abdulla-Ibrahim Al Mutawa (recours de droit administratif)
Acquisition d'immeubles par des personnes domicili�es � l'�tranger. Autorisation de principe (consid. 3). Art. 12a OAIE: surface admissible. Seul l'alin�a 1er de cette disposition est applicable lorsqu'il s'agit d'appr�cier la limite de surface d'un appartement. En l'esp�ce, les surfaces et les prix de vente des appartements d�passent largement, compte tenu de la situation personnelle des acqu�reurs, les limites admises pour l'acquisition de r�sidences secondaires, au sens de l'art. 4 al. 1 lettre c OAITE (consid. 4). Faits � partir de page 311
Dans sa s�ance du 27 avril 1979, la Commission fonci�re II (autorit� de premi�re instance, comp�tente dans le canton de Vaud en mati�re d'acquisition d'immeubles par des personnes � l'�tranger) a autoris� Carlo di Francesco et Claudys Truan "� vendre � des personnes domicili�es � l'�tranger, � titre de r�sidences secondaires, des parts de propri�t� par �tages de l'ancien Grand H�tel � transformer � Territet � concurrence de 65% des milli�mes attribu�s aux locaux d'habitation et aux garages."
Par requ�te du 20 ao�t 1980, Faisal Al Mutawa - ressortissant koweitien - a demand� � la Commission fonci�re II l'autorisation d'acqu�rir les droits de copropri�t� sur trois appartements (de 4 1/2, 2 1/2 et 2 1/2 pi�ces, d'une superficie totale de 322,3 m2) au sixi�me �tage de l'ancien Grand H�tel de Territet (lots Nos 66, 67 et 68), ainsi que la jouissance d'une place de parc, pour le prix de 1'158'000 fr., en pr�cisant que les lots "seront r�unis en un seul lot avant la signature de l'acte de vente d�finitif." Dans une lettre d'accompagnement, le notaire ayant instrument� l'acte de promesse de vente a indiqu� que le requ�rant "est mari� et a trois enfants. Il envisage de r�unir les 3 lots en un seul. Il souhaite pouvoir disposer d'une surface habitable convenable, car il entend venir en Suisse accompagn� de sa famille ainsi que de son personnel de maison, soit g�n�ralement une gouvernante et un chauffeur."
De m�me, par une requ�te du 20 ao�t 1980 �galement, Abdulrahman Al Mutawa a sollicit� l'autorisation d'acqu�rir les droits de copropri�t� sur trois appartements (de 3 1/2, 2 et 2 pi�ces, d'une superficie totale de 279,4 m2) au second �tage de l'ancien Grand H�tel de Territet (lots Nos 21, 22 et 23), ainsi que la jouissance d'une place de parc, pour le prix de 1'059'000 fr. en pr�cisant que les 3 lots seront r�unis en un seul avant la signature de l'acte de vente d�finitif. Dans sa lettre d'accompagnement, le notaire a indiqu� que le requ�rant est mari� et a 4 enfants; il a fait, en outre, la m�me d�claration que dans sa lettre accompagnant la requ�te de Faisal Al Mutawa.
Consid�rant que les immeubles en cause, d�bloqu�s par sa d�cision du 27 avril 1979, serviront en premier lieu au s�jour personnel de chaque requ�rant, la Commission fonci�re II a, par BGE 108 Ib 310 S. 312d�cisions des 29 ao�t et 12 septembre 1980, accord� les autorisations sollicit�es avec interdiction d'ali�ner pendant 5 ans, obligation, dans l'un et l'autre cas, pour les acqu�reurs ou leur famille de s�journer au moins trois semaines par ann�e pendant 10 ans et l'obligation de r�unir leurs trois lots en un seul.
Le D�partement vaudois de l'agriculture, de l'industrie et du commerce a recouru contre ces d�cisions aupr�s de la Commission cantonale de recours en mati�re fonci�re qui, apr�s avoir entendu les repr�sentants des parties, a rejet� les deux recours, par d�cisions du 5 f�vrier 1981.
Agissant par la voie de deux recours de droit administratif, l'Office f�d�ral de la justice demande au Tribunal f�d�ral d'annuler ces d�cisions de l'autorit� cantonale et de refuser les autorisations accord�es, les frais et d�pens �tant mis � la charge des intim�s.
Pronon�ant la jonction des causes, le Tribunal f�d�ral a admis les deux recours pour les motifs suivants:
Extrait des consid�rants en droit:
3. a) Par d�cision motiv�e du 27 avril 1979, la Commission fonci�re II a autoris� Carlo di Francesco et Claudys Truan "� vendre � des personnes domicili�es � l'�tranger, � titre de r�sidences secondaires, des parts de propri�t� par �tages de l'ancien Grand H�tel � transformer � Territet, � concurrence de 65% des milli�mes attribu�s aux locaux d'habitation et aux garages."
En vertu de l'art. II al. 4 des dispositions finales de la modification du 18 juin 1979 de l'ordonnance sur l'acquisition d'immeubles dans des lieux � vocation touristique par des personnes domicili�es � l'�tranger (OAITE; voir RS 211.412.413), cette autorisation de principe est donc rest�e valable, malgr� l'introduction du syst�me du contingentement des autorisations (art. 4 al. 3 OAITE). En principe, les deux requ�rants doivent ainsi recevoir, hors contingent, l'autorisation qu'ils sollicitent � la condition de pouvoir justifier d'un int�r�t l�gitime au sens de l'art. 6 al. 2 lettre a AFAIE (AF des 21 mars 1961/21 mars 1973 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes domicili�es � l'�tranger; RS 211.412.41).
b) En l'occurrence, les deux requ�rants n'ont jamais d�clar� personnellement qu'ils ne poss�dent encore aucun immeuble en Suisse, ni qu'ils ont r�ellement l'intention d'utiliser les appartements litigieux pour leurs s�jours. Il est donc d�j� douteux BGE 108 Ib 310 S. 313que l'on puisse tenir pour �tablie la preuve de la r�alisation de ces deux conditions pr�vues � l'art. 6 al. 2 lettre a AFAIE.
c) En outre, il ne faut pas oublier que l'autorisation de principe - d�livr�e le 27 avril 1979 - est fond�e sur le questionnaire que Carlo di Francesco a �tabli le 4 janvier 1979, sur le pr�avis des autorit�s comp�tentes en mati�re de d�veloppement du tourisme et sur le permis de construire d�livr� sur la base des plans.
Or, il ressort clairement de ces plans que l'on pr�voyait l'am�nagement de 42 logements d'une pi�ce, de 38 appartements de 2 pi�ces et de 4 appartements de 3 pi�ces; il n'�tait nullement question d'am�nager des appartements de 3 1/2 ou de 4 1/2 pi�ces. Dans sa d�cision du 27 avril 1979, la Commission fonci�re s'est express�ment r�f�r�e � cette r�partition des lots que Carlo di Francesco a confirm�e dans le questionnaire adress� � la Commission, sans m�me se r�server la possibilit� de modifier cette r�partition ou de r�unir plusieurs lots en un seul. Il n'est d�s lors pas certain que des acquisitions de droits de copropri�t� sur des appartements de 9 1/2 ou de 7 1/2 pi�ces puissent �tre autoris�es sur la base d'une d�cision de principe qui pr�voyait seulement la vente d'appartements d'une, de deux ou de trois pi�ces. Au demeurant, si l'on voulait consid�rer que les intim�s acqui�rent non pas un appartement de 9 1/2 ou de 7 1/2 pi�ces, mais chaque fois trois appartements (de 4 1/2, 2 1/2 et 2 1/2 pi�ces ou de 3 1/2, 2 et 2 pi�ces), il faudrait alors constater que l'acquisition de plusieurs immeubles est express�ment exclue (art. 6 al. 2 lettre a AFAIE).
d) Dans ces conditions, on pourrait d�j� admettre le recours pour le motif que les autorisations d�livr�es aux intim�s ne sont pas conformes � l'autorisation de principe d�livr�e en avril 1979 ou, � tout le moins, qu'elles violent une disposition de l'art. 6 al. 2 lettre a AFAIE.
4. Dans leurs m�moires, les autorit�s - cantonale et f�d�rale - habilit�es � recourir ont soutenu qu'en raison de leur surface et de leur prix, les deux appartements de 9 1/2 ou de 7 1/2 pi�ces, que les intim�s entendent acqu�rir au sixi�me et au second �tages de l'ancien Grand H�tel de Territet, ne r�pondent plus � la d�finition de r�sidences secondaires, au sens de l'art. 6 al. 2 lettre a ch. 3 AFAIE. Il s'agit, en r�alit�, d'examiner si la surface et le prix de ces appartements ne d�passent pas les limites fix�es � l'art. 12a de l'ordonnance du 21 d�cembre 1973 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes domicili�es � l'�tranger (OAIE; RS 211.412.411), ainsi libell�: BGE 108 Ib 310 S. 314
"La surface d'un immeuble servant au s�jour personnel de l'acqu�reur (art. 6 al. 2 lettre a AFAIE) ne doit pas d�passer au total celle qui convient � cette fin, compte tenu de la nature de l'immeuble (al. 1). Lorsqu'il s'agit d'un terrain � b�tir, 1000 m2 au plus sont en r�gle g�n�rale r�put�s constituer la surface qui convient; celle-ci peut exceptionnellement d�passer 1000 m2 lorsque l'acqu�reur prouve qu'il existe des motifs imp�rieux justifiant ce d�passement et que des int�r�ts publics ne s'y opposent pas (al. 2)."
a) Comme les intim�s n'ont, dans le cas particulier, pas l'intention d'acqu�rir des terrains � b�tir, il n'y a pas lieu de prendre en consid�ration la limite de 1000 m2 pr�vue par cette disposition. Une telle limite serait en effet beaucoup trop �lev�e dans les cas d'acquisition de parts de copropri�t� sur un immeuble et la restriction que le Conseil f�d�ral a voulu apporter en �dictant le nouvel art. 12a en 1976 serait vid�e de toute port�e pratique.
A d�faut d'une limite fix�e dans la loi ou l'ordonnance, il faut donc examiner, selon le principe �nonc� � l'art. 12a al. 1 OAIE, si la surface des locaux litigieux d�passe au total "ce qui convient � cette fin (s�jour personnel de l'acqu�reur et de sa famille), compte tenu de la nature de l'immeuble."
Contrairement � ce que ce texte pourrait laisser supposer, l'art. 12a al. 1 OAIE ne donne pas � l'autorit� cantonale une tr�s grande libert� d'appr�ciation. Dans un arr�t du 10 avril 1981, le Tribunal f�d�ral a observ� qu'il n'avait jusqu'� maintenant gu�re eu l'occasion de s'occuper de la limite de surface des appartements, mais il a rappel� la pratique assez restrictive dans le domaine des acquisitions de terrains, selon laquelle une d�rogation � la limite des 1000 m2 ne serait admise que dans des circonstances exceptionnelles. Or, une m�me retenue s'impose notamment lorsqu'il s'agit pour le requ�rant d'agrandir un appartement qu'il poss�de d�j�. Ainsi, le Tribunal f�d�ral a confirm� le refus de l'autorit� cantonale tessinoise d'autoriser une personne � l'�tranger d'agrandir son appartement de 65 m2 par l'acquisition d'un second appartement de 75 m2 (ATF 107 Ib 370 ss; voir �galement arr�t Conti du 9 novembre 1979, publi� au Repertorio di Giurisprudenza Patria 1981, p. 46 ss). On peut �galement relever que la Commission d'�tude pour la r�vision de l'AFAIE a elle-m�me estim� que la surface des logements de vacances ou des r�sidences secondaires "ne devrait pas d�passer, en r�gle g�n�rale, 200 m2 lorsqu'il s'agit d'une propri�t� par �tages et 1000 m2 lorsqu'il s'agit d'un terrain" (voir le Rapport au D�partement de justice et police relatif au projet de loi sur BGE 108 Ib 310 S. 315l'acquisition d'immeubles par des personnes � l'�tranger, Berne, avril 1980 p. 50).
En l'occurrence, chacune des suites que les intim�s d�sirent acqu�rir, l'un au sixi�me �tage (322,3 m2) et l'autre au second �tage (279,4 m2), est compos�e non pas de deux, mais de trois appartements dont la superficie d�passe tr�s largement la surface de 140 m2 que le Tribunal f�d�ral n'a pas admise dans son arr�t Botisk et celle de 200 m2 retenue par la Commission d'experts. On ne se trouve donc certainement pas en pr�sence de cas limites o� les circonstances de fait (situation de famille, �tat de la fortune, etc.) pourraient jouer un certain r�le pour refuser ou accorder les autorisations litigieuses. Ainsi, le fait - all�gu� mais non �tabli par pi�ces - que les intim�s ont respectivement 3 et 4 enfants relativement jeunes n'est pas en soi d�cisif pour permettre l'acquisition de r�sidences secondaires luxueuses de 9 1/2 et 7 1/2 pi�ces.
b) Au surplus, les prix fix�s (1'158'000 fr. et 1'059'000 fr.) apparaissent �lev�s pour de simples r�sidences secondaires. Il faut d'ailleurs souligner que ces prix sont nettement sup�rieurs aux prix que Carlo di Francesco avait annonc�s dans sa requ�te � la Commission fonci�re II en 1979. Il ressort, en effet, du plan financier produit que le prix de vente des lots en cause s'�levait respectivement � 782'500 fr. (lots Nos 66, 67 et 68) et 566'400 fr. (lots Nos 21, 22 et 23). Or, si le prix que l'acqu�reur s'engage � payer n'est pas d�terminant, il permet tout de m�me d'appr�cier la notion de r�sidence secondaire au sens de l'art. 4 al. 1 lettre c OAITE. En effet, il ne para�t plus possible, lorsque la surface et la valeur d�passent les limites admises, de parler de r�sidence secondaire, dont l'acquisition par une personne � l'�tranger "favorise un d�veloppement de l'�conomie touristique limit�, s�lectif et �quilibr� par rapport � d'autres formes d'h�bergement." Certes, le paiement d'un prix �lev� serait de nature � faciliter le financement des travaux de r�novation et de transformation du Grand H�tel de Territet, mais ce n'est pas l� une raison suffisante d'accorder les autorisations sollicit�es.