Source: http://www.juramagazin.de/97057.html
Timestamp: 2020-02-27 07:13:20
Document Index: 6464571

Matched Legal Cases: ['§ 9', '§ 1', '§ 1', '§ 9', '§ 9', '§ 1', '§ 7', '§ 9', '§ 1', '§ 1', '§ 9', '§ 9', '§ 1', '§ 7']

Bebauungsplan I-15b 60 Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB wie Wellness-, Kultur- und Edutainmenteinrichtungen (eine Mischung aus Bildungs- und Unterhaltungsangeboten) vor, so dass nur ein Anteil der möglichen Geschossfläche und unterirdischen Nutzflächen tatsächlich für Einzelhandelsnutzungen in Anspruch genommen werden wird. Hierauf wurde in der Wirkungsanalyse mehrfach hingewiesen.
Zudem ist die bauliche Struktur nicht geeignet, dass die zulässige Geschoßfläche ­ außerhalb des festgesetzten Wohnanteils ­ ausschließlich für Einzelhandel in Anspruch genommen werden kann. So sind speziell die für Büros bzw. ein Hotel ausgelegten Obergeschosse aufgrund ganz anderer Anforderungen von Einzelhandelsnutzungen an die Immobilienstruktur (u.a. Raumtiefen, Geschosshöhen, Erschließungen) realistischerweise nicht als Verkaufsfläche aktivierbar. Zudem stellen Einzelhandelsnutzungen, die - wie zum Leipziger Platz hin vorgesehen - über das 2. Obergeschoss hinausgehen, Ausnahmen dar.
Die nach dem Gutachten zu erwartende Nutzungsstruktur auf der Basis des Ergebnisses des Wettbewerbes in Verbindung stellt sich hinsichtlich der Geschossflächenverteilung wie folgt dar:
· Einzelhandel oberirdisch etwa 46.343 m² und unterirdisch etwa 16.
· Wohnen 26.700 m²
· Hotel- oder Büronutzung etwa 15.957 m².
Diese Größenordnungen sind im Sinne einer Worst-Case-Betrachtung als Berechnungsbasis den übrigen Gutachten (Verkehr, Lärm, Luft) zugrunde gelegt worden. Dabei ist ermittelt worden, dass die Tragfähigkeit des umgebenden Verkehrsnetzes bei den hier genannten Zahlen gewährleistet ist. Hinsichtlich des Ziel- und Quellverkehrs gibt es jedoch einen Schwellenwert, der bei unbegrenztem Ansteigen des Umfanges der Einzelhandelsnutzung zu Beeinträchtigungen im Verkehrsablauf führen könnte. Dieser Schwellenwert liegt bei gut 40.000 m² VKF. Festsetzungen im Bebauungsplan
Im Kerngebiet ist keine textliche Festsetzung zur Begrenzung der Verkaufsfläche möglich; eine entsprechende Festsetzungskompetenz besteht nur im Sondergebiet. Ein Sondergebiet soll hier aber nicht festgesetzt werden, da im Innenstadtgebiet ein lebendiger, kerngebietstypischer Nutzungsmix entstehen soll, der neben der Unterbringung von Handelsbetrieben auch zentrale Einrichtungen der Wirtschaft und der Kultur sowie einen 30%-igen Wohnungsanteil umfassen soll.
Eine geschossweise Steuerung der zulässigen Nutzungen nach § 1 Abs. 7 BauNVO ist im konkreten Fall ebenfalls nicht geeignet, den abgestimmten Verkaufsflächenumfang festzusetzen. Aufgrund der Größe des Grundstücks und des Plangebiets (20.603 qm) ließe sich durch eine Beschränkung der Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen auf die ersten drei Vollgeschosse und das erste Untergeschoss keine entsprechende Begrenzung realisieren. Eine weitere Aufteilung des Plangebiets mit Baukörperfestsetzungen und Baufeldern unter Zulassung und Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben würde im übrigen einem Angebotsbebauungsplan nicht gerecht, die Voraussetzungen des § 1 BauNVO in Frage stellen und schließlich die Flexibilität der weiteren Planung ungebührlich beschränken. Im Bebauungsplan wird lediglich eine weitere AusBebauungsplan I-15b Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB 61 dehnung von Einzelhandel in die Ebenen ­ 2 und -3 ausgeschlossen (siehe folgendes Kapitel 4.2.3.1).
Zur Absicherung der im städtebaulichen Wettbewerb 2007/2008 zugrunde gelegte Größenordnung von 36.000 m² VKF, welche die landesplanerische Zielvorgabe des StEP Zentren 2020 berücksichtigt, wurde daher zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Land Berlin ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen, der die zulässige Verkaufsfläche im Geltungsbereich des Bebauungsplanes auf 36.000 m² begrenzt. Die Begrenzung der VKF ist öffentlich rechtlich durch die Eintragung einer Baulast gesichert. Der Eigentümer hat sich vertraglich zur Übernahme der Baulast verpflichtet. Der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichtes nach, kann sich ein Eigentümer mittels Baulast bezüglich der zulässigen Nutzung stärker binden als ihn die Behörde binden könnte. Der Plangeber darf grundsätzlich darauf vertrauen, dass ein zur Umsetzung der Planung vereinbartes vertragliches Reglungskonzept auch tatsächlich realisiert wird.
Gliederung des Kerngebietes (textliche Festsetzungen Nr. 3.1 bis 3.4) [Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 BauNVO]
Da die Festsetzung nach § 7 BauNVO allein nicht ausreichend ist, um das übergeordnete städtebauliche Ziel einer lebendigen Stadt mit hoher Funktionsvielfalt und differenziertem Nutzungsspektrum zu sichern, sind ergänzende Festsetzungen erforderlich. Diese Überlegungen, die bereits dem städtebaulichen Wettbewerb zugrunde gelegt wurden, begründen das Erfordernis einer horizontalen und vertikalen Gliederung des Kerngebietes insbesondere zur Sicherung eines Wohnanteils.
Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben unterhalb des ersten Untergeschosses (textliche Festsetzung Nr. 3.5) [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 7 BauNVO]
Um sicherzustellen, dass die Einzelhandelsnutzung sich nicht zusätzlich in den Untergeschossen unterhalb der -1 Ebene ausdehnen kann, wird diese durch den Bebauungsplan unterhalb des ersten Untergeschosses ausgeschlossen.
Damit ist gewährleistet, dass zwischen der Wirkungsanalyse des Einzelhandelsgutachtens sowie aus dem im Verkehrsgutachten ermittelten Schwellenwert und dem Bebauungsplan Kongruenz besteht. Potentiell könnten in diesen Untergeschossen ansonsten bei Nichtreglementierung weitere Verkaufsflächeflächen entstehen.
Auf die geschossweise Steuerung von Einzelhandel nach § 1 Abs. 4 ff. BauNVO ist im Übrigen bewusst verzichtet worden. Die gegenwärtig vorgesehene Planung soll nicht festgeschrieben werden. Im Sinne der Angebotsplanung sollen auch andere Nutzungen als Einzelhandel in den verschiedenen Geschossen denkbar und zulässig sein.
Bebauungsplan I-15b 62 Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB
Nutzung im 1. Vollgeschoss (textliche Festsetzung Nr. 3.1) [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 7 und Abs. 8 BauNVO] Entlang der Leipziger Straße und dem Leipziger Platz sollen publikumsintensive Nutzungen angesiedelt werden, um hier ­ genauso wie in anderen Bereichen am Potsdamer Platz ­ eine lebendige Mischnutzung zu erreichen. Die Sicherung von Nutzungen nach § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO (Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten) in der Leipziger Straße und am Leipziger Platz spielt hierbei nicht nur für das Gebiet selbst, sondern auch übergeordnet eine Rolle.
Sie tragen dazu bei, langfristig zu einer für den Fußgänger attraktiven Verbindung zwischen Friedrichstraße und Kulturforum zu gelangen. Dies ist Voraussetzung für das Entstehen eines kontinuierlichen Verbraucherstromes, der für die Funktion der verschiedenen Einzelhandelsstandorte von Bedeutung ist. Die Qualität des öffentlichen Raumes soll durch die Sicherung der Nutzungsvielfalt in den Erdgeschosszonen, z. B. Einzelhandel, Gastronomie, soziale oder kulturelle Einrichtungen gewährleistet werden.
Da es zur Erreichung dieser Ziele nicht erforderlich ist, dass die gesamte Erdgeschossfläche für die gewünschte Nutzung (Einzelhandelsbetriebe, Schankund Speiwirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Vergnügungsstätten, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke) zwingend in Anspruch genommen wird, wurde die Festsetzung auf eine Tiefe von 7,0 m entlang der Leipziger Straße gemessen ab der Arkadeninnenseite und entlang dem Leipziger Platz gemessen ab der Straßenbegrenzungslinie (ausreichend für eine Ladentiefe, die geeignet ist, die städtebaulich gewünschte Struktur zu ermöglichen) beschränkt. Die ausschließliche Errichtung von Vitrinen oder Schaufenstern hingegen stellt keine ausreichende publikumsintensive Nutzung dar. Eine Nutzung der Erdgeschosszone für Ladennutzungen etc. in einer größeren Tiefe ist möglich, da diese Nutzungen im Kerngebiet allgemein zulässig sind. Ausnahmsweise können auf den für Einzelhandel etc. vorgesehenen Flächen auch Büronutzungen zugelassen werden, wenn sie hohen Publikumsverkehr erwarten lassen (z. B. Reisebüros, Bankfilialen und andere kundenorientierte Dienstleistungsbetriebe).
Neben den stadtgestalterischen und entwicklungsspezifischen Gründen werden mit der Festsetzung die Belange der Wirtschaft, insbesondere des Einzelhandels, berücksichtigt, da Flächen an attraktiver Stelle für den Handel bereitgestellt werden. Treppenhäuser und andere Flächen, die der Erschließung der Nutzung in den oberen Geschossen dienen, sind ebenfalls im ersten Vollgeschoss zulässig, was in der textlichen Festsetzung klarstellend geregelt ist. Allerdings darf dadurch die beabsichtigte lebendige Mischung nicht beeinträchtigt werden.
Die Zweckbestimmung bleibt insgesamt gewahrt, da sich die Beschränkung der einzelnen Nutzungen nur auf eine Teilfläche des Kerngebietes bezieht.