Source: http://corsera.it/notizia.php?id=3967&id_sc=41&id_cat=43
Timestamp: 2017-06-26 03:41:47+00:00
Document Index: 94629917

Matched Legal Cases: ['art. 24', 'art. 11', 'art.221', 'art.4', 'art. 24', 'art. 4', 'art. 25', 'art. 107', 'art. 4', 'art. 25', 'art. 25', 'sentenza ', 'art. 35', 'art. 221', 'art. 2', 'art 4', 'art. 221', 'art.\n25', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 25', 'art. 20', 'art. 222', 'art. 26', 'art. 25', 'art. 1381', 'art. 24', 'art. 1453', 'art. 1489', 'art.\n1489', 'art. 1489', 'art.\n1489', 'art. 1477', 'art. 24', 'art.\n1497', 'art. 1497', 'art. 1490', 'art. 28']

CORSERA MAGAZINE - DIRITTO AMMINISTRATIVO.MATTEO CORSINI TITOLI ABILITATIVI E CERTIFICATO DI AGIBILITA'
Lunedi' 26 Giugno 2017
13 Giugno 2017 - 10.01: BASKET, NBA: TITOLO A GOLDEN STATE, CLEVELANDO KO 129-120 - 03 Giugno 2017 - 22.41: CALCIO, CHAMPIONS: JUVE KO 4-1 IN FINALE, TRIONFA REAL MADRID - 01 Giugno 2017 - 17.14: MOTOGP, ITALIA; ROSSI: NON SONO AL 100% MA OTTIMISTA - 27 Maggio 2017 - 20.00: CALCIO, SERIE A: ATALANTA-CHIEVO 1-0, GOMEZ-GOL - 27 Maggio 2017 - 19.58: CALCIO, SERIE A: BOLOGNA-JUVE 1-2, DECIDE KEAN AL 94' - 06 Maggio 2017 - 22.40: CALCIO, SERIE A: HIGUAIN SALVA JUVE AL 92', 1-1 NEL DERBY COL TORINO - 06 Maggio 2017 - 19.51: CALCIO, SERIE A: NAPOLI BATTE 3-1 CAGLIARI E SUPERA LA ROMA - 05 Maggio 2017 - 20.27: CALCIO: CORTE FIGC ANNULLA SQUALIFICA A MUNTARI - 30 Aprile 2017 - 22.43: CALCIO, SERIE A: NAPOLI BATTE INTER E VA A -1 DALLA ROMA - 29 Aprile 2017 - 22.42: CALCIO, ANTICIPO SERIE A: TORINO-SAMP 1-1, A SCHICK RISPONDE ITURBE - Stampa la notizia Condividi DIRITTO AMMINISTRATIVO.MATTEO CORSINI TITOLI ABILITATIVI E CERTIFICATO DI AGIBILITA'
Roma 30 Aprile 2011 CORSERA.IT a cura di Matteo Corsini
Gentili amici,chiarire gli aspetti salienti del certificato di agibilità,tornerà utile a tutti,data la grande diatriba sul suo ottenimento,le lungaggini burocratiche della P.A.,ma sopratutto con particolare riferimento agli effetti di una eventuale controversia giudiziale.La fatica di questo studio è improba,ma ne vale la pena.
L'importanza del testo Unico si manifesta nella disciplina dei titoli abilitativi per l'edificazione.Ora sappiamo che i titoli abilitativi erano stati ridotti alla concessione edilizia e alla DIA,oggi con la legge 122/2010 è stata introdotta la SCIA e la CIL.
L'estensione del significato dei titoli abilitativi.... .... non ricomprende comunque il certificato di agibilità,altrimenti ci ritroveremmo dinnanzi ad un titolo abilitativo diverso per struttura,poichè successivo e non precedente alla edificazione e conseguentemente sarebbe oggetto di verifica amministrativa, non esclusivamente la corretta esplicazione dell'attività edilizia,quanto l'attestazione della sussistenza di determinati elementi di igiene e sicurezza che consentono l'uso degli edifici. L'agibilità è infatti conseguente,quando nella fase di costruzione degli immobili,sono state osservate determinate prescrizioni igienico sanitarie.
Il testo unico,come sappiamo ,dedica al certificato di agibilità tre art. 24.25.26 contenuti nel titolo terzo,dai quali si rende evidente che il legislatore ha inteso abbandonare il concetto di abitabilità in luogo di quello più caratterizzante di agibilità.E vediamo i motivi di questa scelta prodromica alla più delineata vicenda della fattispecie che ivi argomentiamo.
Lo scopo precipuo è di comprede se alla diversa terminologia utilizzata dal legislatore,corrisponde negli effetti un diverso e più preciso significato giuridico.
Dalle disposizioni normative del nostro ordinamento,ricaviamo che sussitono due diverse certificazioni,sia quella della agibilità,sia quella della abitabilità,come in realtà si comprende dagli articoli 35 e 52 della legge 47/85 e dall'art. 11 della legge n. 46/90.Sappiamo che l'abilitabilità disegna il provedimento rilasciato per gli immobili ad uso civile abitazone,mentre destinatarie del certificato degli standars igienico sanitari del certificato di agibilità,sarebbero tutte le altre costruzioni,come gli opifici,uffici,esercizi pubblici e commerciali.
La dottrina, ha inteso argomentare che la distinzione avrebbe luogo in virtù del concetto più ampio dell'abitabilità rispetto all'agibilità,atteso che le norme che la disciplinano sarebbero più garantiste iin riferimento alle case di civile abitazione,e quelle prescritte per l'agibilità.
Ma in realtà la dicotomia è meramente apaprente,poichè il nostor ordinamento prevede un solo procedimento per il conseguimento del rilascio del certificato di abitabilità,che inizialmente era disciplinato dall'art.221 del Testu Unico di Sanità e che successivamente dall'art.4 del D.P.R. 425/1994.A questa modalità dobbiamo il conseguimento dell'idoneità abitativa di qualunque unità immobiliare,sia civile abitazione o di altra categoria.Alcuna differenza infatti si richiede per la presentazione documentale dell'istanza.Senza alcun fondamento plausibile appare anche la circostanza che i locali destinati ad uso abitativo godrebbero di una più intensa tutela igienico-sanitaria,poichè destinati a prolungata dimora.
Il D.P.R 380/2001 spazzava via ogni equivoco afferente questo dubbio provvedendo ad eliminare il duplice riferimento terminologico che preesisteva nella legislazione di settore.
Il cambio terminolgico ha inteso raggiungere maggiore chiarezza nell'ambito di applicazione del certificato di agibilità contenuto nell'art. 24 comma 2 vale a dire per quali fabbricati esso deve essere richiesto:
A)le nuove costruzioni;b) le ricostruzioni o sopraelevazioni;c)le ricostruzioni o sopraelevazioni,totali o parziali;D) gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni igienico sanitarie e di sicurezza.
Il Legislatore intendeva pertanto prescrivere una disciplina dell'agibilità afferente gli edifici a "regime ",escludendo dalle previsioni del testo Unico i vecchi edifici,che alla data di entrata in vigore della riforma avessero subito alcuno degli intervnti edilizi indicati.Per questi ultimi sarebbe stato difficile strutturare una disciplina di raccordo con il nuovo certificato di agibilità.
Non sussiste pertanto per le vecchie costruzioni l'obbligo di richiedere il nuovo certificato di agibilità,così come disciplinato dal Testo Unico,poichè già rilasciato in base al DPR 425/1994,ovvero se non rinvenibile perchè trattasi di costruzione molto risalente.
Il venditore potrà dichiarare che il bene non ha subito alcun intervento ai sensi delle lettere A e B del DPR 380/2001.
In senso più ampio il DPR 425 ha comunque inteso aumentare la portata della necessarietà del certificato di agibilità,oltre che per le abitaioni civili e rurali,anche per gli altri edifici,come i luoghi di pubblico ritrovo,gli uffici,le scuole,i magazzini,i negozi ed altri analoghi ambienti soggetto a frequentazione,residenza,comunque permanenza delle persone e non invece per gli edifici destinati ad usi industriali,da assoggettare a diversa disciplina e per i manufatti non destinati alla residenza o alla frequenza delle persone,come per i capanni adibiti a ricovero di attrezzi e materiale.
L'elemento della frequentazoine umana è stato recepito anche dalla giurisprudenza dominante per aderire alla citata interpretazione estensiva e così ritenendosi che il certificato di abitabilità è oblbigatorio anche per gli edifici aventi una destinazione non domestica ma lavorativa che comportino la presenza ricorrente della persona nell'ambiente.
Il nuovo certificato di agibilità pertanto riassume tutte le condizioni incidenti sulla complessiva efficienza abitativo dell'edificio art. 4 comma 1,infatti si estende oltre alle verifiche degli adempinento d carattere sanitario,urbanistico ed edilizio,anche a quello statico e catastale già previsti dal DPR 425/1994,ove nell'art. 25 sono stati introdotto i collaudi relativi degli impianti di cui all legge n. 46 del 1990(ora capo V parte II del T.U.) e quelli relativi al contenimento del consumo energetico previsti dalla legge n. 10 del 1991(ora capo VI della parte II del T.U.).
LA SICUREZZA DEGLI EDIFICI NEL CERTIFICATO DI AGIBILITA'.
Il concetto di agibilità è stato aggiornato e innovato nella sua eccezione più classica,poichè ricomprende ad oggi i controlli e le verifiche attinenti alla sicurezza dell'immbile,introdotte negli anni dal legislatore.Il concetto di sicurezza è ora ricompreso in senso più ampio,in quanto attiene non soltanto all'igiene e alla salubrità dell'edificio,ma anche a quello degli impianti in esso installati per i quali il rispetto degli standars di sicurezza è garantito dalle certiticazioni che i professionisti abilitati reidigeranno ai sensi degli art. 107,e che sono allegate alle istanze per ottenere il certificato di agibilità,ma anche alle condizioni qualitative dell'edificio,come pure alla statica dello stesso valutata alla luce di indagini a carattere geognostico,similmente a quanto previsto nei regolamenti edilizi delle maggiori città recentemente approvati.
C'è da sottolineare che le condizioni di sicurezza richieste per il certificato di agibilità,non ineriscono al profilo urbanistico e che dunque lo stesso certificato svolga una funzione ultimativa sulla regolarità tecnico-urbanistica dell'immobile.
Il certificato e la sua modalità di espletamento,non intende svolgere un ruolo di chiusura del controllo amministrativo sull'attività edilizia del privato.per qusta considerazione,le condizioni di sicurezza degli edifici non si estendono a quelle concertenenti la conformità urbanistica dell'opera.
A ragion veduta e proprio in considerazione dell'accentuata finalità di semplificaazione, il legislatore intendeva impedire che la diamica del rilascio del certificato di agibilità,potesse subire dei rallentamenti o addirittura essere impedito a causa di eventuali vizi strutturali dell'edificio.
Per quanto inerisce,al contrario,le modalità tecniche,sappiamo che tra la documentazione allegata alla domanda da presentare allo sportello unico,non è più necessaria la dichiarazione del direttori dei lavori certificativa dela conformità rispetto al progetto approvato,ha preso piede la dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità.IN questo senso,si avverte nei dispositivi della nuova legge,la volontà del legislatore di aumentare il rapporto fiduciario tra la Pubblica Amministrazione e i cittadini.In linea con questa filosofia,viene a cadere anche il doppio controllo ispettivo dell'amministrazione posto in essere nei successivi 180 giorni dalla formazione del silenzio assenso(art. 4 D.P.R. 425/1994).Pleonastico è considerare che il legislatore,tralasciando di attivare il controllo ispettivo,si preclude anche la possibilità di effettuare una verifica tecnica sui requisiti dell'agibilità,considerando l'altra ispezione,quella preventiva,come meramente eventuale.Possiamo infatti notare che nel nuovo procedimento di rilascio del certificato di agibilità,contenuto nell'art. 25,manca la documentazione allegata preventivamente e quella autonomamente esaminata dalla P.A. art. 25 co.3),quella che consente di effettuare un riscontro sulla conformità urbanistica ed edilizia,(ad eccezione di quella speciale in tema di zone sismiche e barriere architettoniche).
Si giunge a tali considerazioni in forza della funzione assolta dalla concessione edilizia e dal certificato di abitabilità,che sono del tutto diverse,mentre la prima si fonda sulla rilevata conformità dell'opera a cui si riferisce rispetto alle previsioni urbanistiche,mentre la secondo dalla sussistenza delle necessarie condizioni igienico-sanitarie.In tal senso si è anche espressa la giurisprudenza amministrativa con la sentenza del TAR 2002 e Consiglio di Stato del 1999).
A seguito del rilascio della concessione in sanatoria,potrebbe non seguire il rilacio del cettificato di agibilità,consentendo l'art. 35 comma 20 dela legge 47/85 che lo stesso sia emesso automaticamente al rilascio di detta concessione,solo quando avvenga in deroga ai requisiti igienici fissati da norme regolamentari,ma non di rango primario come quelle contenute dal Testo Unico.
negli articoli 220 e seguenti del T.U. di Sanità (R.D. 27 luglio 1934, n.
1265). L’art. 221, così disponeva: “gli edifici o parte di essi indicati nell’articolo precedente
non possono essere abitati senza autorizzazione del sindaco, il quale la
concede quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato,
risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato,
che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause
di insalubrità”. Il proprietario che contravveniva a queste disposizioni era punito
con una ammenda.
In seguito, al termine di una complessa vicenda normativa si è pervenuti al
D.P.R. 22 aprile 1994 n. 425, emanato in attuazione della delega contenuta nella
legge n. 537 del 1993 (art. 2, 7° comma), norma attualmente in vigore. L’art 4 dispone
che per ottenere il certificato di abitabilità il proprietario deve farne richiesta
al sindaco, allegando, oltre al certificato di collaudo ed alla dichiarazione presentata
per l’iscrizione dell’immobile al catasto, una dichiarazione del direttore dei lavori il
quale certifichi, sotto la propria responsabilità, la conformità rispetto al progetto
approvato, oltre all’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti.
Entro 30 giorni il sindaco rilascia il certificato di abitabilità; trascorsi 45 giorni dalla
domanda, l’abitabilità si intende attestata. E fermo in ogni caso il potere degli uffici
comunali di disporre un’ispezione nei successivi 180 giorni per l’accertamento
dell’esistenza delle condizioni dichiarate nella domanda.
Da ultimo è intervenuto il D.Lgs. n. 507 del 1999 che operando sul secondo
comma dell’art. 221 del T.U. delle leggi sanitarie, ha depenalizzato il reato ivi previsto
(che si realizzava per il semplice fatto di abitare nell’immobile non agibile), stabilendo
una sanzione amministrativa.
Tale mutamento di indirizzo si ritrova – molto più marcatamente - nello stesso
T.U. in cui non è più prevista alcuna sanzione legata alla mera utilizzazione
dell’edificio non agibile, prevedendosi una sanzione amministrativa solo per la mancata
presentazione dell’istanza. Le conseguenze di tale diverso regime sanzionatorio
verranno valutate più avanti in relazione alla patologia del contratto.
Anche nel nuovo T.U. il rilascio del certificato di agibilità presuppone la presentazione
di un’istanza all’autorità comunale (tramite lo sportello unico). Tuttavia,
mentre nella precedente disciplina non era posto alcun termine alla presentazione
della domanda, per cui in qualunque momento essa poteva essere presentata, l’art.
25 co. 1 stabilisce che l’istanza deve essere presentata entro 15 giorni
“dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento”. Il mancato rispetto del termine
anzidetto non è sanzionato, mentre lo è invece la mancata presentazione
dell’istanza (art. 24 co. 3); non sembra dubbio tuttavia che il ritardo nella presentazione
debba essere equiparata alla mancata presentazione, dal momento che se si
dovesse ritenere che la prima fattispecie non sia presidiata da alcuna sanzione, non
si verificherebbe mai l’ipotesi della mancata presentazione potendosi sempre sostenere
il ritardo della stessa. E’ da ritenere pertanto che la sanzione per la mancata
presentazione si applichi anche all’ipotesi del ritardo nella presentazione.
Il T.U. inoltre amplia la categoria dei soggetti che possono richiedere il certificato
di agibilità. Mentre secondo il DPR 425 del 1994 poteva essere richiesto solo
dal proprietario, oggi i soggetti legittimati indicati nell’art. 24 co. 3 sono il titolare
del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la d.i.a., nonché i loro
successori o aventi causa.
Altro aspetto sul quale il T.U. ha innovato è rappresentato dalla semplificazio
ne del procedimento per la formazione del silenzio assenso, pur restando invariati i
termini per ottenere il rilascio del certificato vero e proprio che il dirigente o il responsabile
dell’ufficio comunale deve emettere entro trenta giorni dalla domanda:
l’art. 25 co. 4 stabilisce che trascorso il suddetto termine l’agibilità si intende attestata.
Le differenze rispetto alla vecchia disciplina sono rappresentate dal fatto che
l’inerzia della P.A. sulla domanda è espressamente qualificata come silenzio assenso;
inoltre se l’autorità amministrativa può avvalersi del parere dell’ASL, il silenzio
assenso si forma in 30 giorni, mentre se al posto di tale parere il richiedente ha potuto
rilasciare un’autocertificazione circa la conformità del progetto alle norme igienico
sanitarie (art. 20 co.1), lo stesso si forma in 60 giorni; è stata inoltre eliminata
la seconda ispezione, quella che poteva essere disposta dall’amministrazione comunale
fino a 180 giorni dalla formazione del silenzio assenso per verificare la effettiva
sussistenza dei requisiti di abitabilità, e da cui poteva derivare la dichiarazione di
non abitabilità. Peraltro l’attestazione dell’agibilità non impedisce al sindaco di dichiarare
l’inagibilità dell’edificio o parte di esso per ragioni igieniche, ai sensi
dell’art. 222 del T.U. di Sanità espressamente richiamato dall’art. 26 del testo unico
Pertanto con il T.U. l’agibilità degli edifici si intende attestata, per effetto del
silenzio assenso, da un minimo di trenta ad un massimo di sessanta giorni, a seconda
di quanto sopra ricordato, salve le eventuali ipotesi di interruzione dei citati
termini, in base all’art. 25 co. 5.
L’agibilità nella compranvendita immobiliare.Cosa accade o cosa fare. il bene senza allegazione del certificato di abitabilità, perché la consegna di un appartamento
in assenza del predetto certificato può soddisfare notevoli interessi
dell’acquirente, non ultimo quello relativo ad impellenti e non differibili esigenze
abitative.
La prima ipotesi potrà verificarsi con riferimento ad immobile non ancora ultimato;
ovvero con riferimento a costruzione ultimata ma per la quale non sia stato
ancora avviato o concluso l’immobile originariamente agibile ma rispetto al quale la P.A. ha emesso un provvedimento di inagibilità Ad eccezione del caso della sopravvenuta inagibilità, per il quale è da ritenere
che intenzione dell’acquirente sia quella di acquistare un immobile non agibile, negli
altri due casi è da chiarire, in assenza di specifiche pattuizione sul punto, se la consapevolezza
del compratore sull’assenza del certificato in esame, debba interpretarsi
quale acquiescenza ad uno stato di fatto che viene implicitamente accettato, ovvero
se quella conoscenza non escluda comunque l'obbligo del venditore di dotare il
bene della licenza di abitabilità, senza la quale esso non acquisterebbe la normale
attitudine a realizzare la sua funzione economico – sociale.
Parte della giurisprudenza ha fatto discendere dalla conoscenza da parte
dell’acquirente dello stato di inagibilità dell’immobile, la comune volontà di entrambe
le parti di trasferire l’immobile privo di tale documentazione, e di conseguenza
l’esecuzione del contratto nei termini voluti da entrambi i contraenti, porta ad escludere
l’applicabilità della disciplina sull’eccezione di inadempimento che, 1460 cod. civ., l’acquirente potrebbe eccepire al venditore.
In senso contrario, altra giurisprudenza, ha ritenuto che la sola conoscenza e
consapevolezza da parte del compratore, del mancato rilascio della licenza di abitabilità
al momento della stipulazione del contratto di compravendita immobiliare
(non accompagnata dalla rinuncia, da parte dello stesso al requisito dell’abitabilità),
non vale ad escludere l’inadempimento del venditore. Questo perché nella vendita
di immobili destinati ad abitazione, l’abitabilità è un elemento che caratterizza
l’immobile in relazione alla sua capacità di assolvere una determinata funzione economico-
sociale e quindi di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto
l’acquirente ad effettuare l’acquisto.
Le parti potrebbero pertanto legittimamente convenire di negoziare Pertanto se sia stato avviato il procedimento di rilascio nei termini e questo
non si sia comunque concluso, sarà sufficiente menzionare in atto gli estremi del
procedimento in corso.
Inadimplenti non est adimplendum.
– come detto - non solo l’ipotesi di mancata presentazione dell’istanza, ma
anche il ritardo nella sua presentazione e cioè 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di
finitura dell’intervento, mentre nella precedente disciplina la richiesta del certificato
del venditore di procurare al compratore il certificato di agibilità, una promessa
del fatto del terzo (art. 1381 cod. civ.), che in quanto obbligo incoercibile,
in caso di inadempimento, vedrà il venditore tenuto ad indennizzare il compratore,
ma non invece la condanna dell’alienante all’adempimento
dell’impegno assunto.
La giurisprudenza ha rinvenuto nell’obbligo a caricoL’alienante si obbliga (come per legge) a richiedere il certificato di agibilità: il presso le competenti autorità per conseguire il certificato in esame. Ciò non è
precluso dal nuovo T.U. sull’edilizia il quale all’art. 24 co. 3 consente al titolare
del permesso di costruire (o al titolare della d.i.a.), nonché ai loro “successori
o aventi causa”, di richiederne il rilascio. In tal caso il notaio informerà la parte
acquirente sull’eventualità di incorrere nella sanzione amministrativa per la
E’ attualmente prevalente la tesi che riconduce il suddetto inadempimento del
venditore ad un’ipotesi di l’alienante trasferirebbe un bene diverso da quello negoziato.
A tale ricostruzione è stato obiettato che per aversi l’assoluta diversità tra cosa negoziata e cosa effettivamente consegnata, mentre
nel nostro caso la cosa negoziata (l’appartamento) corrisponde alla cosa consegnata,
ma con la carenza di un elemento. In senso contrario si è però obiettato che occorre
tener conto non della comparazione fisica del bene negoziato, bensì della funzione
economica cui la cosa è destinata nel programma negoziale dell’acquirente.
Tale inquadramento normativo rende utilizzabile il generale rimedio previsto
dall’art. 1453 cod. civ. e sottrae la tutela dell’acquirente dai brevi termini di prescrizione
e decadenza previsti dalla disciplina dei vizi e della mancanza della qualità
della cosa. Pertanto l’azione del compratore resta esperibile entro il termine di prescrizione
ordinaria e non è soggetta all’onere della denuncia.
Altra tesi è quella che ritiene di individuare nell'ipotesi di consegna del bene
privo di certificato di agibilità, la fattispecie regolata dall'articolo 1489, e cioè acquisto
di cosa gravata da oneri, o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono
A sostegno di tale ricostruzione si è sottolineato che data la sua ampiezza,
l’art. 1489 consente di ricomprendere nel proprio ambito di operatività, sia le limitazioni
derivanti da provvedimenti amministrativi, aventi carattere particolare e dei
quali il compratore non sia stato a conoscenza, sia quelle derivanti da norme generali
e regolamentari che potevano essere rimosse mediante deroghe e autorizzazioni
– quale appunto il certificato di abitabilità – che l’acquirente non sapeva non essere
state concesse: pertanto, in considerazione del fatto che il pieno e libero godimento
dei beni è spesso limitato da vincoli sia privatistici che pubblicistici, l’art.
1489 ben si adatterebbe all’ipotesi in esame.
Con riferimento ai presupposti applicativi dell’art. 1489, ed in particolare sul
concetto di “apparenza e conoscibilità degli oneri da parte del compratore si è tuttavia
fatto osservare che la limitazione al godimento del compratore (di cui all’art.
1489) non deriva normalmente dalla mancata conoscenza delle disposizioni di legge
sul certificato di agibilità, quanto dall’ignoranza del dato concreto, costituito
dall’inesistenza del provvedimento amministrativo che il venditore avrebbe dovuto
procurarsi; è di tutta evidenza come in riferimento a quest’ultimo aspetto non può
aliud pro alio, per cui non fornendo il certificato di abitabilitàaliud pro alio deve ricorrere che la limitazione può considerarsi apparente quando la sua esistenza si desuma
da opere visibili e permanenti riferentesi all’esercizio di una servitù, dai dati
documentali esibiti al compratore o specificamente richiamati dal venditore, da una
dichiarazione del venditore che abbia pacificamente ammesso l’esistenza della limitazione,
escludendosi però che sia sufficiente la dichiarazione del venditore di alienare
la cosa “nello stato di fatto e di diritto” in cui si trova che costituisce solo una
mera clausola di stile.
Una diversa ricostruzione ha ricondotto l’inadempimento del venditore alla
violazione dell’obbligo di consegnare i documenti relativi alla cosa venduta di cui
all’art. 1477 cod. civ.
Sotto questo profilo si è distinto tra abitabilità dell’unità immobiliare in senso
sostanziale, attinente alle reali condizioni del bene (e quindi effettiva sussistenza
delle condizioni di cui agli artt. 24 e ss. del T.U. alle quali segue il rilascio del certificato)
e abitabilità legale, attestata dal materiale rilascio del certificato da parte della
La prima attiene all’effettiva sussistenza delle condizioni di abitabilità, oggi
previste dall’art. 24 e ss. del T.U. e alle quali segue il rilascio del certificato. Per i
fautori di tale impostazione è sufficiente che i suddetti requisiti sussistano effettivamente
nella realtà, potendo i documenti cartacei essere sempre formati successivamente
ed in via sostitutiva: tale tesi esclude pertanto che sorga in capo al venditore
l’obbligazione autonoma di consegnare i documenti
L’abitabilità legale invece, molto più rigorosa, ritiene assolto l’obbligo del venditore
in ordine all’agibilità dell’edificio trasferito, soltanto quando il relativo certificato
incorporato nel documento cartaceo venga consegnato, ritenendo pertanto che
sorga in capo al venditore un'autonoma obbligazione di consegnare il titolo abilitativo.
E’ stato inoltre recentemente ribadito – sul contenuto dell’obbligo del venditore
di consegnare il certificato di agibilità - che lo stesso non può essere sostituito perché
non equivale alla sua consegna, dalla definizione della pratica di condono (eventualmente
attestata in atto). Tale aspetto trova conferma in quanto sopra sostenuto
circa la separazione dell’aspetto igienico-sanitario da quello urbanistico-edilizio,
ricollegabili a due diversi provvedimenti, rispettivamente al certificato di agibilità
e alla concessione edilizia.
Per alcuni infine la vendita di immobile abitabile privo del relativo certificato
integrerebbe un’ipotesi di vendita di immobile viziato o mancante di una qualità essenziale
e quindi soggetta alla disciplina degli articoli 1495 e 1497. Secondo il prevalente
orientamento dottrinale, peraltro, nonostante il tenore letterale dell’art.
1497, non vi sarebbero differenze di disciplina nel caso di presenza dei vizi ed in
quello di mancanza di qualità, imponendosi pertanto l’estensione delle norme degli
darsi alcuna presunzione di conoscenza da parte del compratore. Si è quindi affermato articoli 1490-1495 cod. civ. dettate per i vizi, al fenomeno previsto nell’art. 1497
cod. civ. (mancanza di qualità).
Una ricostruzione minoritaria infine, traendo spunto da una pronuncia del giudice
penale su fattispecie di vendita di immobile abusivo, ha ritenuto che il contratto
con il quale si trasferisce un immobile privo del certificato di agibilità, sarebbe
nullo per illecità dell'oggetto, o per inesistenza del bene casa.
Secondo quella pronuncia il contratto sarebbe nullo perché il bene conseguito
perderebbe il suo carattere di neutralità, venendo ad assumere il connotato che gli
deriva dalla liceità o meno della condotta umana che lo ha posto come oggetto del
suo operare e, in un certo senso, accomunando il ragionamento prospettato per la
vendita di immobili abusivi.
Contro tale impostazione si è obiettato che l’illiceità degli atti di compravendita,
traslativi del diritto di proprietà o di altro diritto sul bene, non è determinato
dall’oggetto, posto che l’immobile di per sé non può essere considerato illecito, ma
al massimo rappresenta il corpo del reato. Si è ripetutamente chiarito infatti che
l’impostazione del problema del rapporto tra la conformazione urbanistica del bene
e la sua commerciabilità ubbidisce a due tipologie di modelli normativi.
Pertanto la mancanza del certificato di abitabilità non incide mai sulla commerciabilità
del bene, precisandosi che detta mancanza non rappresenta un vizio
tale da pregiudicare la validità del negozio di trasferimento posto in essere.
Dal complesso delle opinioni sopra riportate si ricava che in assenza di una
specifica pattuizione sul punto, gravi sul venditore l'obbligo di trasferire l'edificio
munito del requisito dell'agibilità. In particolare nella compravendita di immobili destinati
ad abitazione viene considerato venduto ad essere abitato e deve pertanto consegnare al compratore il certificato di agibilità (da qui pertanto l’obbligo del venditore
di attivarsi presso le competenti autorità al fine di ottenere il rilascio). Del resto
che il difetto di agibilità, se rilevato, renda operante la responsabilità del venditore,
sembra ricavabile anche dal carattere della notevole gravità che sembra in esso
rinvenibile, dal momento che quel vizio è senz’altro in grado di incidere tanto
sulla Pertanto anche nell’ultima fattispecie individuata non può escludersi che
l’alienante e l’acquirente si accordino
per ripartire tra essi l’obbligo di procurare l’abitabilità all’edificio.
implicito il requisito della idoneità del benepresumersi l’obbligo del venditore difunzione che sul valore della cosa (art. 1490 cod. civ.).
Anche dopo il T.U. sull’edilizia deve essere ribadito che la vendita di un immobile
privo del certificato di agibilità, ancorché risolubile secondo le ricostruzioni so
pra illustrate, è pienamente valida ed efficace e non viola l’art. 28 della legge notarile.
Tale conclusione del resto poteva già argomentarsi dopo l’entrata in vigore del
D.Lgs. n. 507 del 1999 che aveva depenalizzato il reato di occupazione di immobile
non agibile.