Source: https://doradcylodz.pl/wynajem-mieszkan/
Timestamp: 2020-07-10 09:53:36+00:00
Document Index: 92156453

Matched Legal Cases: ['art. 10', 'art. 5', 'SA/Wr ', 'SA/Łd ', 'FSK ', 'art. 5', 'FSK ']

Wynajem mieszkań - ile mieszkań to wynajem prywatny? - Doradcy Łódź
Wynajem mieszkań – ile mieszkań to wynajem prywatny?
Strona główna » Wynajem mieszkań – ile mieszkań to wynajem prywatny?
Coraz częściej naszymi klientami są osoby, które kupują mieszkania w celu inwestycyjnym. Nie jest tajemnicą, że przy obecnych cenach wynajmu, wynajem mieszkań się opłaca. Na gruncie prawa podatkowego wynajem jest jednym ze źródeł przychodów. W konsekwencji wynajmującego obejmuje obowiązek podatkowy. A wysokość tego obowiązku zależy czy wynajem wykonujemy w ramach działalności gospodarczej czy jest to tzw. wynajem prywatny.
Kiedy wynajem mieszkań jest prywatny?
W praktyce rozróżnienie między wynajmem wykonywanym w ramach działalności gospodarczej a tzw. wynajmem prywatnym bywa trudne. To wszystko dlatego, że granica pomiędzy jedną kategorią a drugą nie jest oczywista. Dodatkową trudnością jest fakt, że interpretacja przepisów przez organy podatkowe jest niejednoznaczna.
Chcąc pokusić się o podsumowanie różnic można wskazać, że ostatnio organy podatkowe przyjmują do oceny kryterium czy wykonywanie wynajmu odbywa się za pośrednictwem firm zarządzających najmem. Zatem gdy wszelkie czynności związane z wynajmem wykonuje właściciel lokali, uznać można, że robi to w ramach wynajmu prywatnego.
Co istotne nie zawsze znaczenie ma ilość lokali. W jednej z interpretacji podatkowych organ uznał, że wynajem siedmiu lokali może stanowić wynajem prywatny. Uzasadnieniem dla takiej oceny było to, przyszły właściciel lokali miał kupić nieruchomości ze środków uzyskanych w formie darowizny. Zatem zakup lokali stanowił ulokowanie kapitału i formę zabezpieczenia swojej przyszłości. Taka argumentacja była przekonująca dla organu rozpatrującego daną sprawę. To nie oznacza ogólnej zasady w interpretacji, bowiem inny organ orzekł, że wynajem trzech lokali, to wynajem w ramach działalności gospodarczej. Wszystko zależy od konkretnego stanu faktycznego. A to rodzi niebywałe trudności dla podatnika.
Wynajem mieszkań w ramach działalności gospodarczej
Zgodnie ze stanowiskiem sądów administracyjnych, aby uznać wynajem za wykonywany w ramach działalności gospodarczej muszą być spełnione niżej opisane kryteria.
Zarobkowy charakter działalności gospodarczej oznacza, że działalność ta jest nastawiona na osiągnięcie zysku, czyli nadwyżki przychodów nad wydatkami. Sam jednak zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (u.p.d.o.f.) bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.
Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym to prowadzenie tej działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny, uporządkowany.
O zorganizowanym charakterze działalności zarobkowej może ponadto świadczyć wyodrębnienie składników materialnych i niematerialnych służących prowadzeniu tej działalności, czy też przyjęcie przez dany podmiot określonej formy organizacyjno-prawnej i dopełnienie wymogu rejestracji w ewidencji działalności gospodarczej, choć tych okoliczności nie należy uważać za element decydujący o zorganizowanym charakterze prowadzonych działań.
Wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, powtarzalny, regularny, nie okazjonalny ani sporadyczny. Ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Powinna to być działalność stała, planowa (np. wyroki: WSA we Wrocławiu z dnia 27 kwietnia 2005 r. sygn. akt I SA/Wr 3237/03, WSA w Łodzi z dnia 24 września 2009 r. sygn. akt I SA/Łd 753/10).
Z orzecznictwa NSA
Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 kwietnia 2017 r. sygn. akt II FSK 845/15, działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., wówczas, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczynił sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.
Wynajem mieszkań a podatki
Wynajem prywatny możemy opodatkować w formie ryczałtu lub na zasadach ogólnych. Od dnia 1 stycznia 2019 r. podatnik sam decyduje przy pierwszej wpłacie jaką formę wybiera. Ryczałt wynosi 8,5% dla przychodów poniżej 100 000 złotych. Natomiast dla przychodów z tytułu wynajmu lokali powyżej 100 000 złotych rocznie 12,5%.
Przychody z wynajmu lokali mogą być objęte ryczałtem, pod warunkiem, że nie są one zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Tak min. orzekł NSA w wyroku z dnia 8 maja 2018 r. sygn. akt II FSK 887/16).
W przeciwnym wypadku zostaje nam opodatkowanie na zasadach ogólnych, czyli od dochodu.
Wynajem mieszkań – ile mieszkań to wynajem prywatny?2019-08-312019-08-31http://doradcylodz.pl/wp-content/uploads/2018/11/logo_blank.pngDoradcy Łódźhttp://doradcylodz.pl/wp-content/uploads/2018/11/logo_blank.png200px200px