Source: https://blog.casa.it/2019/06/27/la-disdetta-anticipata-del-contratto-di-locazione/
Timestamp: 2019-07-18 12:05:29+00:00
Document Index: 70174641

Matched Legal Cases: ['art 3', 'sentenza ', 'art. 4', 'art. 3', 'art. 27', 'art. 27', 'art. 27']

La disdetta anticipata del contratto di locazione - Casa.it
La disdetta anticipata del contratto di locazione è un istituto che, nelle locazioni ad uso abitativo e di tipo diverso, permette al conduttore di svincolarsi dal contratto in qualunque momento, quindi prima della scadenza naturale, se sussistono gravi motivi che giustifichino il suo recesso.
La disdetta anticipata del contratto di locazione ad uso abitativo
La disdetta anticipata del contratto di locazione ad suo abitativo è prevista dall’art 3 comma 6 della legge 431/1998, che consente al conduttore di recedere in qualunque momento dal contratto, quando ricorrono gravi motivi, dandone comunicazione al locatore con un preavviso di sei mesi.
Forma della disdetta
La disdetta, dal punto di vista giuridico è un atto unilaterale e ricettizio e, come precisato dall’ordinanza n. 22647/2019 della Cassazione, deve essere redatta nella stessa forma prevista per il contratto a cui si riferisce. Poiché il contratto di locazione ad uso abitativo richiede la forma scritta ad substantiam, anche la disdetta esige il rispetto di tale requisito formale. Nella realtà il requisito della forma scritta della disdetta viene rispettato attraverso l’invio di una raccomandata con ricevuta di ritorno.
I gravi motivi della disdetta
Chiarite le modalità con cui il conduttore deve comunicare la disdetta anticipata, per disdire anticipatamente il contratto è necessario che sussistano gravi motivi, intendendosi per tali solo fatti imprevedibili, sopravvenuti e indipendenti dalla volontà del conduttore.
Come esaustivamente ribadito dalla sentenza n. 6553/2016 della Cassazione “in tema di recesso del
conduttore, sia per le locazioni abitative che per le non abitative (per le quali il principio è stato più spesso affermato da questa Corte), in base al disposto di cui all’art. 4 (sostanzialmente riprodotto nell’art. 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431) ed all’art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, le
ragioni che consentono al conduttore di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione. La gravosità della prosecuzione deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, con la precisazione che, rispetto alle locazioni abitative, la gravosità della prosecuzione va valutata non (solo) sotto il profilo economico (come affermato nelle massime relative all’attività
aziendale svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso: Cass. n. 7217/14), ma anche tenendo conto delle esigenze di vita del conduttore medesimo (cfr. Cass. n. 12291/14).”
In linea con questa pronuncia infatti la Cassazione, nell’ordinanza n. 2528/2019 ha precisato che “le condizioni di salute del padre del conduttore – assunte in esse come motivo di recesso – erano risalenti ad una data anteriore alla stipula del contratto di locazione, sì da non poter essere le stesse invocate quali grave motivo sopravvenuto legittimante il diritto di recesso.”
La disdetta anticipata del contratto di locazione ad uso diverso da quello di abitazione
Analoghe considerazione devono essere fatte per i contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo contemplati dall’art. 27 della legge n. 392/1978 aventi ad oggetto immobili adibiti ad attività “industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili (…) esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.”
L’ultimo comma di detto articolo infatti prevede che “Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.”
Come per le locazioni ad uso abitativo quindi, il conduttore può dare disdetta anticipata del contratto con preavviso di sei mesi purché ricorrano gravi motivi che, nel caso della locazione di immobile adibito ad attività commerciale sono stati individuati dalla Cassazione n. 14365/2016 nelle gravi perdite registrate dal punto vendita sito nell’immobile locato. La Corte di Cassazione ha
ritenuto infatti che: “In tema di recesso del conduttore di immobili ad uso non abitativo, ove il
locatario svolga la propria attività in diversi rami di azienda, per i quali utilizzi distinti immobili, i gravi motivi, giustificativi del recesso anticipato, di cui all’art. 27, ultimo comma, della L. 27 luglio 1978, n. 392, debbono essere accertati in relazione all’attività svolta nei locali per cui viene
effettuato il recesso, senza possibilità per il locatore di negare rilevanza alle difficoltà riscontrate per tale attività in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami aziendali.(Cass.7217 del 2014). Decisione fondata sul bilanciamento fra l’interesse del locatore alla prosecuzione del
rapporto e l’interesse del conduttore a non restare vincolato ove l’attività per lo svolgimento della quale l’immobile è stato locato divenga antieconomica.”
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