Source: https://www.invicta-law.cz/category/publikace/
Timestamp: 2020-05-29 15:26:01+00:00
Document Index: 58007599

Matched Legal Cases: ['zákona č. 455', '§ 1124', '§ 1125', '§ 1124', '§ 1125', '§ 1124', '§ 1125', '§ 22']

Publikace Archivy - Invicta Law
Dne 6. 2. 2019 předložila vláda Poslanecké sněmovně návrh zákona o realitním zprostředkování, který byl 8. 1. 2020 podepsán prezidentem republiky a vyhlášen ve sbírce zákonů dne 17. 2. 2020 pod číslem 39/2020 Sb.
Zákon reaguje na skutečnost, že až do jeho vyhlášení neexistoval žádný zákon, který by přímo upravoval poskytování realitního zprostředkování. Veškeré záležitosti týkající se vstupu nových subjektů na realitní trh byly doposud řešeny pouze v rámci zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů.
Hlavním motivem pro přijetí nové právní úpravy byla zejména snaha o vyšší ochranu spotřebitele, jakožto účastníka realitního obchodu realizovaného za účasti realitního zprostředkovatele.
1. Hlavní cíle zákona:
vymezit základní právní rámec realitního zprostředkování – definovat realitní zprostředkování, specifikovat podmínky pro výkon této činnosti z hlediska požadavků na odbornou způsobilost, vymezit smlouvu o realitním zprostředkování a podmínky pro její uzavření, nastavit kontrolní a sankční mechanismy;
posílit ochranu klientů (zejména spotřebitelů) – zavést povinné pojištění odpovědnosti realitního zprostředkovatele a upravit jeho povinnosti vůči klientovi (např. informační povinnosti);
2. Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování
2.1 Účinnost: 3. 2020
2.2 Předmět úpravy: Některé podmínky poskytování realitního zprostředkování a některá práva a povinnosti s tím související.
2.3 Pojmy:
činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy;
vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem;
zpravidla zahrnuje:
ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování;
musí být bezúhonný. Za bezúhonnou se pro potřeby tohoto zákona nepovažuje osoba, která byla pravomocně odsouzena pro trestný čin spáchaný úmyslně, nebo pro trestný čin spáchaný z nedbalosti v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování, pokud se na ni nehledí, jako by nebyla odsouzena;
musí být po celou dobu výkonu své činnosti pojištěn pro případ povinnosti nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování, s limitem pojistného plnění nejméně ve výši 1.750.000,- Kč na jednu pojistnou událost a nejméně ve výši 3.500.000,- Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce (Limity pojistného plnění se snižují na 50 % realitním zprostředkovatelům, kteří jsou na základě smlouvy uzavřené v písemné formě s jinou právnickou osobou, jež je realitním zprostředkovatelem, oprávněni poskytovat realitní zprostředkování pouze jménem takové právnické osoby nebo svým jménem s nezaměnitelným užitím obchodního jména či obchodní značky takové právnické osoby);
v rámci zprostředkovávané záležitosti není oprávněn nabízet úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy, ani zprostředkování poskytnutí takové úschovy někým jiným než bankou, zahraniční bankou vykonávající v České republice činnost prostřednictvím pobočky, notářem, advokátem nebo v souvislosti s exekučním, soudním nebo jiným řízením soudním exekutorem;
na žádost zájemce podanou v písemné formě na samostatné listině může poskytnout úschovu peněžních prostředků za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy za těchto podmínek:
účet u banky, na kterém jsou uloženy peněžní prostředky, je
identifikační údaje o uschovateli a příjemci,
údaje o výši peněžních prostředků a o měnové jednotce, datum přijetí peněžních prostředků do úschovy, údaj o době trvání úschovy, případně podmínky stanovené realitnímu zprostředkovateli pro vydání peněžních prostředků z úschovy uschovateli nebo příjemci, a způsob doložení splnění těchto podmínek realitnímu zprostředkovateli,
má informační povinnost = musí poskytnout zájemci informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.
smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy;
vyžaduje písemnou formu. Námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce;
neobsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování potřebné údaje, je neplatná. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce;
nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování musí předat realitní zprostředkovatel zájemci výpis z veřejného seznamu k předmětu realitního zprostředkování, jestliže je v něm zapsána nemovitá věc (stav evidovaný v tomto seznamu nesmí starší než 3 pracovní dny přede dnem uzavření smlouvy o realitním zprostředkování);
jestliže zprostředkovatel nepředá zájemci výpis, je zájemce oprávněn odstoupit od smlouvy o realitním zprostředkování ve lhůtě do 14 dnů ode dne jejího uzavření;
nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy;
smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce;
Realitní smlouva
smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.
2.4 Výhradní realitní zprostředkování
jednání mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem spočívající v omezení práva zájemce na uzavření smlouvy o realitním zprostředkování o stejném předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání s jiným realitním zprostředkovatelem, jakož i práva zájemce na uzavření realitní smlouvy bez součinnosti realitního zprostředkovatele;
lze se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednat jen na dobu určitou, nejdéle však na dobu 6 měsíců. Tato doba může být opakovaně prodloužena. Prodloužení lze ujednat nejdříve 30 dnů přede dnem uplynutí ujednané doby.
2.5 Výpověď smlouvy o realitním zprostředkování.
­pokud bylo realitní zprostředkování se spotřebitelem ujednáno na dobu neurčitou, výpovědní doba může činit nejvýše 1 měsíc.
2.6 Provize.
pokud je zájemce spotřebitelem, ujednána záloha na provizi nesmí činit více než dvě třetiny ujednané provize;
je splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy, pokud není ujednáno jinak;
splatnost provize může být sjednána přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy jen tehdy, pokud smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti takové smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy;
realitní zprostředkovatel nemá právo požadovat provizi po zájemci, který je spotřebitelem, pokud smlouva, k jejímuž uzavření se vztahoval vznik práva realitního zprostředkovatele na provizi, byla uzavřena až po zániku závazku ze smlouvy o realitním zprostředkování z důvodu nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele.
2.7 Přestupky.
pokud realitní zprostředkovatel nabízí úschovu nebo poruší podmínky pro úschovu, pokud o ni byl požádán – pokuta až do výše 500.000, – Kč;
pokud realitní zprostředkovatel nesplní podmínky pojištění – pokuta až do výše 1.000.000, – Kč;
pokud zprostředkovatel nepředloží do 10 pracovních dnů ode dne uzavření smlouvy o pojištění stejnopis nebo úředně ověřenou kopii této smlouvy Ministerstvu pro místní rozvoj – pokuta až do výše 100.000, – Kč.
Zákon o realitním zprostředkování je reakcí zákonodárce na chybějící úpravu této problematiky v českém právním řádu. Snahou zákonodárce bylo vymezit základní právní rámec realitního zprostředkování, posílit ochranu klientů a zvýšit důvěru v realitní služby. Za účelem naplnění těchto cílů zákonodárce zavedl mj. povinné pojištění realitních zprostředkovatelů, podmínky pro poskytování úschov peněžních prostředků nebo např. informační povinnost. Vzhledem ke skutečnosti, že zákon je účinný od 3. 3. 2020, lze v této fázi jen těžko soudit, zda navržená úprava naplní cíle, které si zákonodárce stanovil. Za pozitivní však lze považovat přijetí zákona o realitním zprostředkování, neboť regulace realitních služeb je ve většině evropských zemí standardem.
Autor: Mgr. Milan Prieložný a Jana Holcnerová
Autor: AdamPublikováno: 20. 02. 2020 16. 04. 2020 Rubriky: Publikace
Dne 1. 1. 2018 nabyl účinnosti zákon č. 460/2016 Sb., který novelizuje mimo jiné i ustanovení § 1124 a § 1125 občanského zákoníku. V důsledku této novelizace se do občanského zákoníku vrací úprava předkupního práva spoluvlastníků nemovité věci. Ustanovení § 1124 odst. 1 občanského zákoníku po novelizaci stanoví, že „převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“
Pokud tedy bude chtít spoluvlastník nemovité věci svůj podíl na nemovitosti prodat, je od 1. 1. 2018 povinen nejprve nabídnout tento svůj podíl všem ostatním spoluvlastníkům, a to za stejnou cenu a za stejných podmínek, jako zájemci o koupi. Teprve až poté, když ostatní spoluvlastníci své předkupní právo neuplatní, může být spoluvlastnický podíl převeden na zájemce o koupi. Předkupní právo zůstává zachováno i v případě bezúplatného převodu spoluvlastnického podílu (např. při darování). Jelikož jde o bezúplatný převod, mohou ostatní spoluvlastníci převáděný podíl nabýt za cenu, která by byla v daném místě, čase, a za stejných okolností obvyklá.
Z tohoto pravidla však existují výjimky. První výjimkou je převod spoluvlastnického podílu na osobu blízkou1. Vlastník spoluvlastnického podílu na nemovité věci může svůj spoluvlastnický podíl na osobu blízkou převést bez omezení, nemusí tedy nejprve nabízet svůj spoluvlastnický podíl ostatním spoluvlastníkům. Další výjimkou je možnost vzdání se předkupního práva, a to i do budoucna.
Podle ustanovení § 1125 občanského zákoníku platí, že „spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.“ Druhou výjimkou ze zákonného předkupního práva je tedy případ, kdy se spoluvlastník svého předkupního práva vzdá.
Zákon výslovně nestanoví formu vzdání se předkupního práva, lze tedy usuzovat, že vzdání se předkupního práva může mít podobu např. jednostranného prohlášení spoluvlastníka nebo dohody všech spoluvlastníků o vzdání se předkupního práva. V případě jednostranného prohlášení, jako u každého jednostranného jednání, je na místě obava o jeho stabilitu, jelikož jej patrně je možné vzít zpět. Jako stabilnější řešení lze proto doporučit dohodu stran.
Je možná i situace, kdy se nabyvatel spoluvlastnického podílu do budoucna vzdá svého předkupního práva již v kupní smlouvě. Pokud má spoluvlastník v úmyslu se předkupního práva vzdát s účinky pro své právní nástupce, je nutné, aby z textu takového dokumentu bylo zřejmé, že nejde pouze o jednorázové nevyužití předkupního práva, ale o jeho trvalé zrušení. To může být vyjádřeno například odkazem na § 1125 občanského zákoníku. Do katastru nemovitostí bude pak na základě návrhu zapsána poznámka o vzdání se předkupního práva.
Autor: invictalawPublikováno: 30. 01. 2018 Rubriky: Publikace
Z tohoto pravidla však existují výjimky. První výjimkou je převod spoluvlastnického podílu na osobu blízkou[1]. Vlastník spoluvlastnického podílu na nemovité věci může svůj spoluvlastnický podíl na osobu blízkou převést bez omezení, nemusí tedy nejprve nabízet svůj spoluvlastnický podíl ostatním spoluvlastníkům. Další výjimkou je možnost vzdání se předkupního práva, a to i do budoucna.
[1] § 22 občanského zákoníku
Autor: invictalawPublikováno: 12. 01. 2018 24. 03. 2020 Rubriky: Publikace
Daň z nabytí nemovitých věcí – poplatníkem je vždy nabyvatel
Daň z nabytí nemovitých věcí je daní přímou, což znamená, že lze přesně určit osobu, která bude plátcem daně. Ačkoliv by již z pojmenování této daně mělo být zřejmé, že jejím poplatníkem je jednoznačně nabyvatel, dosud tomu bylo v případě úplatného nabytí nemovitosti kupní smlouvou přesně naopak. Zákonné opatření totiž stanovovalo, že v případě koupě nebo směny nemovitosti je poplatníkem převodce, nedohodnou-li se převodce a nabyvatel jinak[1].
[1] Zajímavostí je, že tato úprava (kdy poplatníkem je převodce) se do zákonného opatření dostala až v závěru legislativního procesu a neprošla ani řádným připomínkovým řízením. Není tudíž divu, že se v praxi toto řešení ukázalo být jako nešťastné.
Autor: Mgr. Hana Nováková a Mgr. Martin Mládek
zpracováno pro Asociaci pro rozvoj trhu nemovitostí
Autor: invictalawPublikováno: 21. 03. 2017 24. 03. 2020 Rubriky: Publikace