Source: https://www.stavebnyportal.sk/33/predaj-nehnutelnosti-a-najom-nehnutelnosti-z-pohladu-zakona-o-dph-uniqueidmRRWSbk196FPkyDafLfWAPmjV3JLd5TfidM_H8eRJSraSvfp3wd5Pg/?serp=1&version_year=2017&uri_view_type=18
Timestamp: 2020-01-19 05:41:42+00:00
Document Index: 1251369

Matched Legal Cases: ['§ 8', '§ 19', '§ 4', '§ 38', '§ 19', '§ 8', '§ 54', '§ 69', '§ 5', '§ 38', '§ 38', '§ 69', '§ 8', '§ 8', '§ 22', '§ 22', '§ 8', '§ 72', '§ 69', '§ 38', '§ 8', '§ 38', '§ 69', '§ 38', '§ 54', '§ 69', '§ 73', '§ 74']

Predaj nehnuteµnosti a nájom nehnuteµnosti z pohµadu zákona o DPH | Stavebný portál
17.7.2017, Ing. Al¾beta Hermanová; Ing. Peter Horniaèek, Zdroj: Verlag Dashöfer
7.4 Predaj nehnuteµnosti a nájom nehnuteµnosti z pohµadu zákona o DPH
Ing. Al¾beta Hermanová; Ing. Peter Horniaèek
Základný pojem
Pojem nehnuteµnos», resp. stavbu, zákon o DPH bli¾¹ie ne¹pecifikuje. Tento pojem zákon vyu¾íva v § 8 (èo sa pova¾uje za tovar), § 19 (vznik daòovej povinnosti) a najmä (dodanie a nájom nehnuteµnosti). Jedným z podstatných znakov nehnuteµného majetku je, ¾e sa via¾e k urèitej èasti zemského povrchu. Ide o akúkoµvek ¹pecifickú èas» zeme, na alebo pod jej povrchom, ktorá mô¾e by» predmetom vlastníckych alebo iných vecných práv, budova alebo stavba (kon¹trukcia) pripevnená k alebo v zemi, nad alebo pod morskou hladinou, ktorá nemô¾e by» µahko rozmontovaná alebo posunutá.
Medzi stavby patria okrem budov aj in¾inierske stavby. Akákoµvek vec, ktorá vytvorí po montá¾i alebo po in¹talácii integrálnu súèas» budovy alebo stavby, bez ktorej je budova alebo stavba nekompletná, ako sú dvere, okná, strechy, schodi¹te a vý»ahy, sa pova¾uje za súèas» stavby.
Registrácia za platiteµa zo zákona z dôvodu predaja nehnuteµnosti
V zmysle § 4 ods. 4 zákona o DPH sa stáva platiteµom aj zdaniteµná osoba, ktorá dodá stavbu, alebo jej èas» alebo stavebný pozemok alebo prijme platbu pred ich dodaním a to tým dòom, ktorý nastane skôr, ak sa z dodania má dosiahnu» obrat 49 790 € , ale OKREM dodania stavby, jej èasti, alebo stavebného pozemku, ktoré sú od dane oslobodené v zmysle § 38 zákona o DPH.
Zdaniteµná osoba sa platiteµom dane nestáva v prípade, ak pôjde o príle¾itostný predaj stavby alebo jej èasti alebo stavebného pozemku a v prípade, ak pôjde o predaj stavby alebo jej èasti, ktoré sú oslobodené od dane z dôvodu, ¾e uplynulo 5 rokov od kolaudácie predávanej stavby alebo jej èasti.
Obchodná spoloènos» (neplatiteµ DPH) sa zaoberá poradenskou èinnos»ou v oblasti informatiky. V septembri 2015 spoloènos» kúpila nehnuteµnos» v hodnote 120 000 € ( i¹lo o novú nehnuteµnos») za úèelom prenájmu kancelárskych priestorov. Keï¾e záujem o prenájom priestorov bol minimálny, náklady na údr¾bu nehnuteµnosti boli vysoké, rozhodla sa obchodná spoloènos» túto nehnuteµnos» preda» v januári 2017 v hodnote 110 000 €. Nehnuteµnos» bola odovzdaná novému majiteµovi 21. 1. 2017, zápis do katastra prebehol v mesiaci marec 2017. Za deò dodania sa v zmysle zákona o DPH § 19 ods. 1 pova¾uje deò odovzdania nehnuteµnosti do u¾ívania ak je tento deò skor¹í ako deò zápisu do KN. Napriek tomu, ¾e i¹lo o predaj nehnuteµnosti, z ktorej príjem je vy¹¹í ako 49790 €, ide o príle¾itostný predaj, ktorý v danom prípade nevstupuje do obratu pre úèely registrácie , z èoho vyplýva, ¾e obchodná spoloènos» sa nestáva platiteµom dane zo zákona.
Novozalo¾ená obchodná spoloènos» – neplatiteµ DPH - sa zaoberá nájmom a obchodovaním s nehnuteµnos»ami. V júni 2017 spoloènos» kúpila nehnuteµnos» v hodnote 120 000 € ( i¹lo o novú nehnuteµnos») za úèelom jej ïal¹ieho predaja. Spoloènos» nehnuteµnos» predala v hodnote 123 000 € vrátane dane. V zmysle kúpno-predajnej zmluvy mal kupujúci právo nehnuteµnos» u¾íva» zlo¾ením zálohy vo vý¹ke 35 000 € 22. 6. 2017. Vzhµadom na to, ¾e obchodná spoloènos» má v predmete podnikania èinnos» obchodovania s nehnuteµnos»ami, a i¹lo o predaj nehnuteµnosti, z ktorej príjem bude vy¹¹í ako 49 790 €, prièom ne¹lo o príle¾itostný predaj, t. j. príjem z predaja vstupuje do obratu pre úèely registrácie, z èoho vyplýva, ¾e obchodná spoloènos» sa stáva platiteµom dane zo zákona 22. 6. 2017, kedy prijala èas» platby za predanú nehnuteµnos». Obchodná spoloènos» musí správcovi dane oznámi» do 10 dní od dodania nehnuteµnosti, ¾e sa stala platiteµom dane a predlo¾i» doklady, ktoré osvedèujú tieto skutoènosti (zmluvu, protokol o prevzatí stavby a pod.)
Registrácia zahraniènej osoby
V prípade, ak na území tuzemska zahranièná osoba (podnikateµ z iného èlenského ¹tátu alebo tretieho ¹tátu) dodá stavbu ako celok alebo jej èas» na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy podµa § 8 ods. 1 písm. b/ zákona o DPH (dodávateµ nedodáva jednotlivé stavebné práce, ale dodáva stavbu ako celok alebo jej èas», prièom èas»ou stavby mô¾e by» napríklad nadstavba budov alebo prístavba budov, ktoré si vy¾adujú stavebné povolenie a ktoré sú na úèely zákona o DPH investièným majetkom v zmysle § 54 zákona o DPH), potom ide o dodanie tovaru a v takom prípade je zahranièná osoba osobou povinnou plati» DPH v zmysle § 69 ods. 1, a teda má povinnos» registrácie na DPH v tuzemsku podµa § 5 zákona o DPH a odvodu DPH z dodanej stavby alebo jej èasti.
(Uvedené platí do novely zákona o DPH, ktorá sa pripravuje s úèinnos»ou od 1. 1. 2016, pokiaµ návrh na zmenu tohto ustanovenia bude schválený. V zmysle navrhovaného znenia by sa zahranièná osoba nemusela registrova» v prípade, ak by na území tuzemska dodala tovar, nakoµko osobou povinnou plati» daò by bol príjemca.)
Predaj podliehajúci dani
V zmysle § 38 ods. 1 zákona o DPH podlieha dani predaj nehnuteµnosti vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak v momente predaja e¹te neuplynulo 5 rokov od prvej kolaudácie stavby alebo jej èasti, alebo prvého zaèatia u¾ívania stavby. Znamená to, ¾e napr. novopostavená budova alebo jej èas» musí podlieha» dani v prípade, ak ju dodáva platiteµ dane.
Platiteµ zakúpil star¹iu nehnuteµnos» - administratívnu budovu - v roku 2010. Túto nehnuteµnos» zrekon¹truoval na bytový dom, prièom kolaudácia bytov bola uskutoènená v roku 2016 V roku 2017 bude platiteµ byty postupne rozpredáva». Má by» predaj bytov zdanený? Alebo sa nehnuteµnos» posudzuje ako celok, t. j., pri predaji bytov sa mô¾e uplatni» oslobodenie od dane v zmysle § 38 ods. 1, nakoµko od prvej kolaudácie celej nehnuteµnosti uplynulo viac ako 5 rokov?
Rie¹enie:
Byt sa pova¾uje za èas» stavby. Z uvedeného vyplýva, ¾e ak sa predáva èas» stavby (byt), potom jeho predaj je mo¾né oslobodi» od dane len za podmienky, ¾e od jeho 1. kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Keï¾e byty boli skolaudované v roku 2016, ich predaj bude v roku 2017 podlieha» dani.
Platiteµ dane A daruje inému platiteµovi dane B, nehnuteµnos». Nehnuteµnos» má viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie. Platiteµ dane A si pri jej kúpe uplatnil odpoèítanie DPH. Ako má platiteµ dane postupova» z hµadiska DPH? Má platiteµ A vystavi» faktúru?
Mô¾e sa pri predmetnom bezodplatnom dodaní uplatni» prenos daòovej povinnosti podµa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH?
Podµa § 8 ods. 3 zákona o DPH, ak platiteµ dane dodá tovar (teda aj nehnuteµnos») na svoju osobnú spotrebu, dodá tovar na osobnú spotrebu svojich zamestnancov, dodá tovar bezodplatne alebo dodá bezodplatne tovar na ïal¹í iný úèel ako na podnikanie a ak pri kúpe tohto tovaru bola daò úplne alebo èiastoène odpoèítateµná, pova¾uje sa takéto dodanie tovaru za dodanie tovaru za protihodnotu. Ak ide o bezodplatné dodanie tovaru v zmysle § 8 ods. 3 zákona o DPH, pri urèení základu dane, z ktorého má platiteµ dane (darca) povinnos» odvies» daò, sa postupuje podµa § 22 ods. 5 zákona o DPH, t. j. pri dodaní tovaru, ktorý je odpisovaným majetkom podµa § 22 zákona è. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, je základom dane zostatková cena majetku zistená podµa cit. zákona o dani z príjmov. V prípade bezodplatného dodania tovaru, ktoré sa pova¾uje za dodanie tovaru za protihodnotu podµa § 8 ods. 3 zákona o DPH pre iného platiteµa dane (obdarovaného), je platiteµ dane (darca) v zmysle § 72 ods.1 písm. a) povinný vyhotovi» faktúru i napriek tomu, ¾e k úhrade nie je urèená ¾iadna suma.
Prenos daòovej povinnosti podµa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH sa na posudzovaný prípad nevz»ahuje. Podµa cit. ustanovenia, platiteµ dane, ktorý je príjemcom plnenia od iného platiteµa dane, je povinný plati» daò vz»ahujúcu sa na dodanie nehnuteµnosti alebo jej èasti v tuzemsku, ktorú sa dodávateµ rozhodol zdani» podµa § 38 ods. 1 zákona o DPH. V prípade postupu podµa § 8 ods. 3 zákona o DPH, ide o bezodplatné dodanie tovaru a platiteµ dane (darca) sa v danom prípade nemô¾e rozhodnú» o postupe podµa § 38 ods. 1 zákona o DPH, aj keï k darovaniu - bezodplatnému dodaniu nehnuteµnosti dôjde po 5 rokoch od jej prvej kolaudácie.
Prenos daòovej povinnosti na odberateµa pri predaji nehnuteµnosti
V zmysle § 69 ods. 12 písm. c/ zákona o DPH pri predaji nehnuteµnosti voèi inému platiteµovi, ktorú sa predávajúci platiteµ rozhodol zdani» v zmysle § 38 ods. 1 (rozhodnú» zdani» znamená, ¾e ak v momente predaja nehnuteµnosti uplynulo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie, má platiteµ mo¾nos» preda» nehnuteµnos» bez dane alebo s daòou, a to podµa, èo je pre neho ekonomicky výhodnej¹ie vzhµadom na prípadnú úpravu odpoèítanej dane podµa § 54) sa prená¹a daòová povinnos» na odberateµa ale len za podmienky, ¾e kupujúcim je platiteµ DPH. T. j. prenos daòovej povinnosti na kupujúceho je pri dodaní nehnuteµnosti v zmysle § 69 ods. 12 písm. c/ len za podmienky, ¾e dochádza k predaju nehnuteµnosti medzi dvomi platiteµmi v rámci tuzemska. Pri predaji nehnuteµnosti v SR nie je mo¾né prenies» daòovú povinnos» na kupujúceho, ak je zahraniènou osobou, ktorá v tuzemsku nemá postavenie platiteµa.
Platiteµ dane – spoloènos» A – predáva star¹iu nehnuteµnos» (od prvej kolaudácie tejto nehnuteµnosti uplynulo viac ako 5 rokov – napr. uplynulo 30 rokov), ktorú sa rozhodol zdani». Jeho odberateµom je platiteµ dane – spoloènos» B. K predaju nehnuteµnosti do¹lo 20. 7. 2017 jej zápisom do katastra nehnuteµností v zmysle kúpno-predajnej zmluvy. Hodnota nehnuteµnosti bola 80 000 € bez dane. Z kúpno-predajnej zmluvy musí vyplynú», èi sa spoloènos» A rozhodla nehnuteµnos» preda» s daòou s prenosom daòovej povinnosti na odberateµa. Faktúru spoloènos» A vystaví do 15 dní od dodania tovaru v zmysle § 73 písm. a/ zákona o DPH, prièom na faktúre uvedie v zmysle § 74 ods. 1 písm. k/ slovnú informáciu „prenesenie daòovej povinnosti”, keï¾e osobou povinnou plati» daò je kupujúci.
Ako postupova» v prípade, ak stavebné pozemky, ktoré povinný nadobudol do vlastníctva, budú predmetom dra¾by - núteného výkonu, za úèelom uspokojenia zabezpeèenej pohµadávky? V prípade, ak dodanie stavebného pozemku nie je oslobodené od dane, potom by mal by» vý»a¾ok dra¾by u¾ aj s príslu¹nou DPH? Kto vystavuje faktúru – povinný? Ako…
stavebný dozor cenník stavebných prác protokol o odovzdaní a prevzatí diela búracie práce tlakove skusky potrubia hranice pozemku zapis o odovzdani stavby územné rozhodnutie stavebný denník hydrogeologický posudok Stavebný zákon odovzdanie staveniska projektová dokumentácia oceòovanie cenník projektových prác