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Timestamp: 2016-10-27 12:55:07+00:00
Document Index: 34279313

Matched Legal Cases: ['art. 107', 'art. 108', 'art. 108', 'art. 798', 'art. 134', 'art. 107', 'art. 798', 'art. 816', 'art. 816', 'art. 107', 'art. 816', 'art. 816', 'art. 64', 'art. 816', 'art. 134', 'art. 156', 'in fine', 'art. 156', 'art. 45', 'art. 102', 'art. 108', 'art. 108', 'art. 108']

7B.260/1999 (12.01.2000)
7B.260/1999
Composition de la Chambre: M. Bianchi, pr�sident, M. Weyermann
la Banque X.________, repr�sent�e par Me Thomas Legler, avocat � Gen�ve,
la d�cision rendue le 27 octobre 1999 par l'Autorit� de surveillance des offices de poursuites et de faillites du canton de Gen�ve;
(vente de lots PPE en bloc ou s�par�ment)
A.- La Banque X.________ exerce contre V.________ une poursuite en r�alisation de gage ayant pour objet les 49 lots de propri�t� par �tages de l'immeuble sis au chemin des Fraisiers 9, � Lancy, tous propri�t� de la SI Y.________. Ces 49 lots sont grev�s en faveur de la cr�anci�re d'une c�dule hypoth�caire au porteur, d'un montant nominal de 7'800'000 fr.
Saisi par la cr�anci�re d'une r�quisition de vente, l'Office des poursuites de Gen�ve/Rh�ne-Arve a fait proc�der � l'expertise des 49 lots PPE, expertise qui a port� tant sur le prix de chacun des lots que sur la valeur de l'immeuble en bloc.
B.- A r�ception du r�sultat de l'expertise, la cr�anci�re a invit� l'office des poursuites � proc�der d'abord � une vente s�par�e, puis � une vente en bloc des 49 lots PPE, requ�te que l'office a rejet�e en invoquant les art. 107 et 108 ORFI.
La plainte form�e par la cr�anci�re contre cette d�cision a �t� rejet�e le 27 octobre 1999 par l'Autorit� de surveillance des offices de poursuites et de faillites du canton de Gen�ve. Communiqu�e aux parties le 5 novembre 1999, la d�cision de cette autorit� a �t� re�ue le 8 du m�me mois par la cr�anci�re.
C.- Cette derni�re a recouru le 18 novembre 1999 � la Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal f�d�ral afin d'obtenir, en substance, que l'office proc�de � la vente aux ench�res des 49 lots PPE en deux temps: d'abord � une vente s�par�e, puis � une vente en bloc, conform�ment � la proc�dure pr�vue par l'art. 108 al. 1bis ORFI.
L'office a renonc� � se d�terminer sur le recours.
La propri�taire du gage a d�clar� s'en rapporter � justice.
L'effet suspensif a �t� attribu� au recours par ordonnance du pr�sident de la Chambre de c�ans du 26 novembre 1999.
1.- Pour l'autorit� cantonale de surveillance, l'admission ou non de la possibilit� d'une vente en bloc rel�ve en principe du pouvoir d'appr�ciation de l'office des poursuites, qui devrait toutefois la r�server � des situations particuli�res, telle celle - envisag�e dans une d�cision pr�c�dente du 20 janvier 1999 - o� il est vraisemblable qu'une partie des immeubles en cause ne trouvera pas acqu�reur.
En l'esp�ce, le refus de l'office de pr�voir la possibilit� d'une vente en bloc ne proc�derait pas d'un mauvais usage de son pouvoir d'appr�ciation d�s lors que, � la diff�rence du cas jug� pr�c�demment o� l'on avait affaire � un immeuble compos� de petits appartements, l'immeuble ici en cause comprend des appartements de diverses tailles, dont beaucoup de 3 ou 41/2 pi�ces estim�s � des prix susceptibles d'attirer un large public.
La recourante estime que l'office n'a point le pouvoir d'admettre ou non la possibilit� d'une vente en bloc lorsque, comme dans le cas particulier, il est probable qu'il doive mettre en vente tous les immeubles du gage collectif; en pareille hypoth�se, il aurait l'obligation, sur demande du cr�ancier poursuivant, du d�biteur ou d'�ventuels cr�anciers de rangs post�rieurs, de pr�voir dans les conditions de vente que les immeubles seront mis en vente d'abord s�par�ment, puis en bloc; le droit de demander cette double mise � prix, pr�vue par l'art. 108 al. 1bis ORFI, d�coulerait de la nature du gage collectif (art. 798 al. 1 et 816 al. 3 CC), de l'art. 134 LP qui fait obligation � l'office d'arr�ter les conditions des ench�res de la mani�re la plus avantageuse, ainsi que des art. 107 et 108 ORFI.
2.- Les 49 lots PPE litigieux appartiennent au m�me propri�taire et sont grev�s de la m�me c�dule hypoth�caire en garantie d'une seule et m�me cr�ance. Comme le retient � juste titre l'autorit� cantonale de surveillance, on se trouve donc en pr�sence ici d'un gage collectif au sens de l'art. 798 al. 1 CC. En pareil cas, le cr�ancier doit poursuivre simultan�ment la r�alisation de tous les immeubles (art. 816 al. 3, 1�re phrase, CC); toutefois, la r�alisation de ceux-ci n'a lieu que dans la mesure jug�e n�cessaire par l'office des poursuites (art. 816 al. 3, 2�me phrase, CC), c'est-�-dire que celui-ci n'en vendra qu'autant qu'il est n�cessaire pour couvrir la cr�ance du cr�ancier gagiste poursuivant ainsi que les cr�ances garanties par l'immeuble pr�f�rables � celle du poursuivant (art. 107 al. 1 ORFI). Ces dispositions tendent toutes au m�me but, � savoir prot�ger le d�biteur en �vitant de vendre plus d'immeubles qu'il n'est n�cessaire pour satisfaire le cr�ancier poursuivant en capital, int�r�ts et frais, tout en prot�geant au mieux les int�r�ts du cr�ancier poursuivant et d'�ventuels cr�anciers de rangs post�rieurs (Leemann, Commentaire bernois, n. 23 ss ad art. 816 CC; Trauffer, Commentaire b�lois, n. 18 ss ad art. 816 CC). L'interdiction de vendre plus d'immeubles qu'il n'est n�cessaire pour satisfaire le cr�ancier poursuivant fait ainsi obstacle � une vente en bloc de tous les immeubles remis en gage, lorsque la cr�ance en poursuite peut �tre satisfaite par la vente de quelques immeubles seulement (Leemann, loc. cit. , n.26).
La d�cision attaqu�e indique que l'expertise a port� tant sur le prix de chaque lot PPE que sur la valeur de l'immeuble en bloc; elle ne mentionne toutefois aucun chiffre, pas plus qu'elle ne pr�cise le montant de la cr�ance en poursuite. Le dossier permet ais�ment de combler ces lacunes (cf. art. 64 al. 2 OJ). En effet, dans sa communication du 10 mars 1999 portant le r�sultat de l'expertise � la connaissance de la cr�anci�re (dossier cantonal, pi�ce 14), l'office a pr�cis� que "l'immeuble a �t� expertis� en bloc � Frs 7'190'000. - et par lots pour les montants suivants: ...", totalisant 7'190'000 fr. Quant au montant de la cr�ance en poursuite, elle s'�l�ve selon les commandements de payer (pi�ces 9 et 10) � 7'800'000 fr. plus int�r�ts � 10% d�s le 31 d�cembre 1993; dans sa plainte � l'autorit� cantonale de surveillance (p. 5/6), la recourante fait �tat d'un montant de poursuite, �valu� au 31 mars 1999, d'environ 10'953'317 fr. La valeur v�nale pr�sum�e des immeubles objet du gage collectif s'av�rant nettement inf�rieure au montant de la cr�ance en poursuite, l'office ne dispose par cons�quent pas du pouvoir d'appr�ciation conf�r� par les art. 816 al. 3, 2�me phrase, CC et 107 al. 1 ORFI.
3.- En vertu de l'art. 134 al. 1 LP, �galement applicable � la poursuite en r�alisation de gage (art. 156 al. 1 LP), il appartient � l'office des poursuites d'arr�ter les conditions des ench�res de la mani�re la plus avantageuse, de fa�on en particulier � obtenir la somme la plus �lev�e possible (K�nzig/Bernheim, Kommentar zum Bundesgesetz �ber Schuldbetreibung und Konkurs, n. 22 in fine ad art. 156; Rep. 1993, p. 238 consid. 3a p. 240). En cas de r�alisation de plusieurs immeubles, les conditions de vente doivent indiquer s'ils seront mis en vente en bloc, par lots ou par parcelles et, �ventuellement, la composition des lots et l'ordre des ench�res (art. 45 al. 1 let. b ORFI, par renvoi de l'art. 102 ORFI). La proc�dure de mise � prix en bloc ou par lots, telle qu'elle est d�crite � l'art. 108 al. 1bis ORFI est - au dire m�me de l'autorit� cantonale de surveillance (d�cision du 20 janvier 1999, consid. 3 p. 4) - celle qui permet de tenir au mieux compte des int�r�ts des parties en pr�sence en assurant notamment que le cr�ancier et le d�biteur obtiennent le meilleur prix. Seule cette proc�dure, applicable par analogie, doit donc �tre envisag�e dans les circonstances donn�es.
4.- Il r�sulte de ce qui pr�c�de que le recours doit �tre admis, sans qu'il soit besoin d'examiner le grief d'abus ou d'exc�s du pouvoir d'appr�ciation, grief soulev� � titre subsidiaire et d'ailleurs d�nu� d'objet � d�faut de pouvoir d'appr�ciation en l'occurrence. Partant, la d�cision attaqu�e doit �tre r�form�e en ce sens que l'office des poursuites est invit� � proc�der � la vente aux ench�res des 49 lots PPE litigieux en deux temps, conform�ment � la proc�dure de l'art. 108 al. 1bis ORFI appliqu�e par analogie.
1. Admet le recours et r�forme la d�cision attaqu�e en ce sens que l'office des poursuites est invit� � proc�der � la vente aux ench�res des 49 lots PPE litigieux selon la proc�dure de l'art. 108 al. 1bis ORFI.
2. Communique le pr�sent arr�t en copie aux mandataires des parties, � l'Office des poursuites de Gen�ve/Rh�ne-Arve et � l'Autorit� de surveillance des offices de poursuites et de faillites du canton de Gen�ve.
Lausanne, le 12 janvier 2000
FYC/frs