Source: https://www.meinmietrecht.de/artikel/zusammenfassung-bgh-urteile-2009/
Timestamp: 2018-09-19 21:37:59
Document Index: 99356425

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 109', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 558', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 812', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 573', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 558', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', 'BGH', '§ 10', '§ 4', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Zusammenfassung BGH Urteile 2009
Rechtsprechungsübersicht Wohnraummiete 2009
Die Zusammenfassung der Rechtsprechung zur Wohnraummiete im Jahr 2009
Die Flut der höchstrichterlichen Entscheidungen zur Wohn­raummiete hielt auch im Jahr 2009 an. Dabei war zu beobachten, dass es bei den Streitigkeiten zu Schönheitsreparaturen nach den zahlreichen Klauselentscheidungen zu „starren“ Fristen nicht mehr vorrangig um das „ob“ ging, sondern eher darum, „wie“ solche Dekorationsmaßnah­men auszuführen sind. Einen weiteren Schwerpunkt bildeten (nach wie vor) Fragen der Betriebskostenabrechnung. Ferner folgte die kleinteilige Aufarbeitung von Detailfragen auf Grund derer das Mietrecht eine Domäne werden dürfte, in welcher sich nur noch Spezialisten zurechtfinden werden. Ferner ist aufgefallen, dass der BGH seine teilweise kritisierte Rechtsprechung ausdrück­lich bestätigte. Dies scheint wohl ein Signal dafür zu sein, dass die Rechtsprechung des BGH wohl einen langfristigen Bestand haben wird.
Nach mittlerweile ständiger Rechtsprechung des BGHweist eine Mietwohnung einen Mangel auf, wenn ihre tat­sächliche Wohnfläche um 10% unter der vertraglich vereinbarten Fläche liegt. Dabei hilft dem Vermieter auch eine nur „ca.“ angegebene Größe nicht. Da für preisfreien Wohnraum eine Berechnungsvorschrift fehlt, können die Parteien die Berechnungsmethode nach Ansicht des BGH frei wählen. Haben die Parteien zur Flächenberechnung – wie meist – nichts vereinbart, ist zunächst festzustellen, ob es eine örtliche Verkehrssitte für die Art der Berechnung gibt. Ist auch dies nicht der Fall, zieht der BGH in Bestäti­gung einer jüngeren Entscheidung die Vorschriften über die Flächenermittlung bei preisgebundenem Wohnraum entspre­chend heran, wobei er wegen der dort stattgefundenen Rechtsänderung auf den Zeitpunkt des Mietvertrags­abschlusses abstellt: Bei bis 31.12.2003 abgeschlossenen Mietverhältnissen ist die Wohnfläche nach der II. BerechnungsVO zu ermitteln, bei danach begründeten Verträgen nach der WohnflächenVO.
– BGH, NJW 2009, 2295 –
Von Wohnungsbaugenossenschaften erhält eine Wohnung regelmäßig nur, wer sich durch Erwerb eines Genossen­schaftsanteils in die Genossenschaft „eingekauft“ hat; im Gegenzug wird zur Vermeidung einer Doppelbelastung stets auf Stellung einer Mietsicherheit verzichtet. Kündigt ein Genosse die Mitgliedschaft in der Genossenschaft, droht ihm seinerseits eine Kündigung des Dauernutzungsverhältnisses (auf welches das Mietrecht analog anzuwenden ist) wegen Eigenbedarfs der Genossenschaft für ein Mitglied. In Ab­grenzung zum Verbot der Kündigung eines Wohnraummiet­verhältnisses durch den Insolvenzverwalter eines Mieters (§ 109 I 2 InsO) hat der BGH die Kündigung der Mitglied­schaft in einer Genossenschaft für zulässig erachtet. Der Insolvenzverwalter kann dann nach Ablauf der einzuhalten­den Kündigungsfrist. Auskehrung des Genossenschafts­anteils zur Masse verlangen; die Genossenschaft wird zu prüfen haben, ob sie einen Ex-Genossen ohne Mietsicherheit als Mieter behalten will.
– BGH, NJW, 1820 –
– BGH, NJW 2009, 3506 –
– Zur Frage der Anfechtung statt Kündigung des Mietvertrages BGH, NJW 2009, 1266 –
5. Verjährung im laufenden Mietverhältnis
– BGH, NJW 2008, 2256 –
– OLG Stuttgart, NZM 2008,, 726 –
– BGH, Urteil vom 11.03.2009, Az.: VIII ZR 74/08 –
– OLG Koblenz, NZW, 2008, 3073 –
– BGH, NJW 2008, 3630 –
– beidseitiger Kündigungsverzicht in AGB: bis vier Jahre Dauer wirk­sam;
– einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters im Individualvertrag: bis fünf Jahre Dauer wirksam;
– einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters in AGB: unwirksam;
– einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters in AGB mit Staffelmiete: bis vier Jahre Dauer wirksam;
– einseitiger Kündigungsverzicht des Vermieters: wirksam.
– exemplarisch BGH, NJW 2009, 912 –
– BGH, NJW 2009, 2059 –
– BGH, NJW 2009, 1808 –
13. Mieterhöhung unter Inanspruchnahme zinsverbilligter Darlehen
Nimmt der Vermieter für eine Modernisierungsmaßnahme zinsverbilligte Darlehen in Anspruch, kann er eine Modernisierungsmieterhöhung nur unter Berücksichtigung der an den Mieter weiterzugebenden Zinsverbilligung vornehmen. Der BGH hat dabei klargestellt, dass die Zinsverbilligung dem Mieter über die gesamte Darlehenslaufzeit zugute kom­men muss. Der Vermieter kann deshalb nach der Modernisierungsmieterhöhung unter Berücksichtigung der Zinsver­billigung die Miete bei einer Folgeerhöhung nicht nach § 558 BGB bis zum Erreichen der ortsüblichen Vergleichs­miete erhöhen, sondern muss von der ortsüblichen Ver­gleichsmiete die Zinsverbilligung so lange in Abzug bringen, bis der Förderzeitraum ausgelaufen ist.
– BGH, NJW 2009, 1737 –
– BGH, NJW 2009, 839 –
– BGH, NJW 2009, 1491 –
„Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszufüh­ren …“.
Der Mieter begehrte die Feststellung, dass hier­durch die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf ihn ins­gesamt unwirksam sei. Der BGH hat dem entsprochen. Von Bedeutung ist dabei die Begründung: Demnach kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter die Wohnung bei Mie­tende „hell und neutral“ zurückgibt, weil nur dadurch das Interesse des Vermieters an der Akzeptanz der Mietsache durch möglichst viele Interessenten zum Tragen kommt. Als Beispiel führt der BGH auf, dass die Farben hellblau und lindgrün zwar hell, aber nicht neutral seien, eine solche Renovierung müsse der Vermieter bei Auszug nicht akzeptie­ren. Allerdings müsse nach der Klausel der Mieter auch während des laufenden Mietverhältnisses „hell und neutral“ streichen oder tapezieren. Darin sieht der BGH eine unangemessene Benachteiligung (weil es dem Vermieter im laufenden Mietverhältnis gleichgültig sein könne, welche Farbe die Wände hätten) und erklärt in der Folge die gesamte Abwälzung der Schönheitsreparaturen für unwirksam. Kon­sequent hat der BGH anschließend entschieden, dass der Vermieter Rückgabe der Holzteile bei Vertragsende „in Weiß oder hellen Farbtönen“ verlangen kann.
– BGH, NJW 2008, 2499; BGH, NJW 2009, 62 –
– BGH, NJW 2008, 2840 –
3. Üblicherweise“ als „weiche“ und „regelmäßig“ als „starre“ Frist
Die Entscheidungen des BGH zur Unwirksamkeit „star­rer“ Schönheitsreparaturfristen haben eine Vielzahl von For­mulierungsversuchen und darauf bezogener Entscheidungen ausgelöst. Aktuell werden die Begriffe „in der Regel“ und „im Allgemeinen“ als zulässige, nicht starre Klausel angese­hen. Gleiches gilt nach Ansicht des BGH für die Formu­lierung „üblicherweise“. Demgegenüber handelt es sich nach einer Entscheidung des KG Berlin bei der Klausel „regelmäßig in folgenden Zeiträumen …“ um eine unwirksame starre Frist, weil der verständliche, durchschnittliche Mieter davon aus­gehen muss, er müsse spätestens bei Fristende tätig werden.
– BGH, NJW 2009, 62; a. A. KG Berlin, NJW 2008, 2787 –
Benutzt ein Vermieter absichtlich eine unwirksame Formu­larklausel zur Abwälzung einer Renovierungspflicht auf den Mieter und renoviert der Mieter in Unkenntnis der Rechts­lage, kann der Mieter Kostenerstattungsansprüche unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes haben. Fehlt es aber an einem Verschulden des Vermieters, stellt sich die Frage, ob der Mieter Ansprüche aus einem anderen Rechts­grund geltend machen kann. Der BGH hat – einen Fall des beendeten Mietverhältnisses entscheidend – insoweit das Bereicherungsrecht (§§ 812 1 1, 818 II BGB) bemüht, wobei sich der dem Mieter zu leistende Wertersatz danach bemisst, was dieser billigerweise neben seiner Zeit an Kos­ten für Material und Hilfskräfte aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Ausdrücklich abgelehnt hat der BGH dabei für das Mietrecht die Betrachtungsweise des Wertersatzes für Grundstücksverwendungen, welche Wert­ersatz nach einem erhöhten objektiven Ertragswert ge­währt.
– BGH, NJW 2009, 2590 –
– BGHZ 151, 53; KG Berlin, NZM 2009, 661 –
– BGH, NJW 2009, 1408 –
– BGH, NJW 2009, 1075 –
IV. Gebrauch der Mietsache und Kündigung
Ein Fall des Auftretens von Schwarzstaubablagerungen („Fogging“) gab dem BGH Anlass zu einer auf den ersten Blick spitzfindigen Differenzierung: Will der Mieter wegen Fogging einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend machen, muss er alle anspruchsbegründenden Vo­raussetzungen einschließlich eines Verschuldens des Vermie­ters darlegen und beweisen, wenn nicht (ausnahmsweise) feststeht, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Ein­flussbereich des Vermieters gesetzt worden ist. Da die Ur­sachen für Fogging meist nicht sicher feststellbar sind, schei­tert der Mieter mit seinem Schadensersatzanspruch regel­mäßig. Anders verhält es sich dagegen mit dem Anspruch auf Beseitigung des Schwarzstaubs. Hier hat der Mieter nach Ansicht des BGH den Mangel (die Schwarzstaubablage­rungen) nicht zu vertreten, wenn er den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung nicht überschritten hat. Der Vermie­ter muss deshalb den Mangel auf seine Kosten beseitigen.
– BGH, NJW 2006, 1061; BGH NJW 2008, 2432 –
– AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, NJW-RR 2008, 1039; AG Berlin-Charlottenburg, NJW-RR 2007, 1024 = NZM 2007, 484 = NJW 2007,2647 L; AG Berlin-Köpenick, NJW-RR 2008,1332 = NZM 2008, 643; GE 2007,1259 = BeckRS 2008, 03973 –
– LG Bielefeld, NJW-RR 2008, 327; AG Berlin-Lichtenberg, NJW-RR 2008, 1693 –
– BGH, NJW 2009, 1736 –
– BGH NJW 2008, 508; BGH, NJW-RR 2009, 736 –
– BGH, NJW 2009, 2297 –
Streitige Fälle der Kündigung wegen notwendigen Abrisses eines Gebäudes unter dem Gesichtspunkt der Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (§ 573 II Nr. 3 BGB) sind wegen der schwierig handzuhabenden ge­setzlichen Regelung selten. Erfreulich ist es deshalb, dass der BGH dazu jetzt ausführliche Hinweise gegeben hat. Da­nach lässt eine geringe Restnutzungsdauer des Gebäudes von nur noch 15 bis 20 Jahren einen Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus ebenso geboten erscheinen, wie der bereits für eine „Minimalsanierung“ erforderliche hohe Kostenaufwand im Einzelfall.
– BGH, NJW 2009, 1200 –
– BGH, NJW 2009, 1078 –
– LG München II, NJW-RR 2009, 376 –
In einem Fall, in welchem die tatsächliche Wohnfläche um weniger als 10% größer als die vertraglich vereinbarte war, hat der BGH bereits entschieden, dass bei einer Mieterhö­hung von der (kleineren) vertraglich vereinbarten Fläche aus­zugehen sei. Nun lag der umgekehrte Fall – die tatsächliche Wohnfläche war um weniger als 10% kleiner als die verein­barte – zur Entscheidung vor. Dabei ist der BGH der vor allem in der Literatur vertretenen Meinung, die höhere vertragliche Wohnfläche könne nicht herangezogen werden, weil es sich sonst um eine verkappte Mieterhöhungsmöglich­keit handele, nicht gefolgt. Das bedeutet, dass bei Abwei­chungen von weniger als 10% in jedem Fall die vertragliche Vereinbarung Basis für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist.
– BGH, NJW 2009, 2739 –
Dass auch der Bund mietrechtlich in tiefes Fahrwasser gelan­gen kann, zeigt sich an einer Entscheidung des BGHzu Vergunstmieten (Vorzugsmieten), welche Bundesbediens­teten in bestimmten Fällen gewährt werden. Im Musterver­trag für Bundesbedienstetenwohnungen ist (jedenfalls bis­lang) folgende Formulierung enthalten: „Endet das Dienst­verhältnis …, tritt anstelle der … Bundesbedienstetenmiete eine um … höhere Miete (Fremdmiete).“ Der Versuch des Bundes, in einem solchen Fall bei bestehendem Dienstver­hältnis nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, ist gescheitert. Die grammatische Auslegung der Vertragsklausel ergibt nämlich, dass die Bundesbediensteten­miete unter der Fremdmiete zu liegen hat; wenn aber die Fremdmiete wegen § 558 BGB (nur) bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden kann, muss die Bundes­bedienstetenmiete regelmäßig unter der ortsüblichen Ver­gleichsmiete liegen.
– BGH, NJW-RR 2009, 1524 –
Bei preisgebundenem Wohnraum regelt § 10 WoBindG das bei einer Mieterhöhung zu beachtende Verfahren, sofern ver­traglich keine Mietgleitklausel (§ 4 VIII NMVO) vereinbart ist. Hierbei stellt die Formulierung „Gilt die Kostenmiete (…), so ist der Vermieter befugt, bei Änderung der Kosten­miete diese ab Zulässigkeit vom Mieter auch rückwirkend zu verlangen (…)“ nach Ansicht des BGH keine Mietgleit­klausel dar.
– BGH, NJW-RR 2009, 1021 –
– BGH NJW 2009, 2441; BGH, NJW 2010, 1133 –
– BGH, NJW 2009, 2738 –