Source: http://www.gianlucatotoli.it/studio-ingegneria-salerno/condominio.htm
Timestamp: 2018-03-20 17:09:47+00:00
Document Index: 41282101

Matched Legal Cases: ['art. 61', 'art.10', 'art. 2', 'art. 49', 'art 22', 'art. 2', 'art. 49']

Condominio e Lavori di manutenzione - Studio Ingegneria Salerno
Il Codice Civile riserva alla materia condominiale (della comunione in generale) gli articoli dal 1100 al 1139 e nelle Disposizioni di Attuazione dall'art. 61 al 72. Numerosissimi sono gli autori che trattano l'argomento e molte le sentenze, eppure spesso nei condomini si ingenerano contenziosi o per la non conoscenza della materia o perchè ci sono effettivamente casi particolari, non facilmente interpretabili.
Di seguito, solo una sommaria descrizione della materia in relazione ai lavori che possono essere oggetto di una consulenza tecnica.
(ved. anche Tabelle millesimali del Condominio)
Le spese ordinarie e straordinarie spesso sono oggetto di dubbia interpretazione. Dal punto di vista giuridico sono lavori di "ordinaria manutenzione" quelli che devono eseguirsi per evitare che un impianto o un elemento di un edificio (o sue pertinenze) si deteriori.
Sono invece lavori di "straordinaria manutenzione" quelli che sono imprevedibili e che si rendono necessari a seguito di forza maggiore o di eventi eccezionali: tra questi ultimi si considera il lungo trascorso del tempo.
Ad esempio, la tinteggiatura del vano scala non può essere considerata come spesa straordinaria poichè per il decoro e la pulizia deve essere rinnovata ogni 4-5 anni. Invece, il rifacimento o totale o parziale del rivestimento del fabbricato, che sia intonaco civile o piastrellatura, a causa del lungo trascorre del tempo si deve intendere come manutenzione straordinaria.
La differenza ha notevole importanza perchè oltre a poter cambiare la ripartizione delle spese nell'ambito del condominio, influenza la tipologia di atto urbanistico che deve essere presentato al competente ufficio comunale.
Dal punto di vista tecnico i lavori di manutenzione ordinaria, straordinaria, ristrutturazione, nuova costruzione, ecc. sono individuati dall'Art. 3 D.P.R. 380/2001 (coord. con D.L. 40/2010) e dagli strumenti urbanisti locali. Le conseguenti pratiche urbanistiche sono elencate di seguito.
L'Art. 6 co. 1 D.P.R. 380/2001 T.U. Edilizia individua gli interventi che sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo, in sintesi sono: manutenzione ordinaria, eliminazione di barriere architettoniche, le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo, movimenti di terra nell'esercizio dell'attività agricola e serre stagionali.
Il seguente comma 2 dell'Art. 6 D.P.R. 380/2001 definisce, invece, gli interventi che seppur di attività libera sono condizionati comunque ad una Comunicazione Inizio Lavori agli uffici competenti del comune (con allegata tutta la documentazione necessaria: autorizzazioni, pareri, ecc.).
Tali interventi sono sinteticamente: manutenzione straordinaria, opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee (90 giorni), pavimentazione e finitura di spazi esterni, pannelli solari fotovoltaici, aree ludiche senza fini di lucro e di arredo di aree pertinenziali degli edifici.
Limitatamente alla manutenzione straordinaria, oltre alla comunicazione, deve essere allegata una relazione tecnica asseverata (da un tecnico abilitato) ai sensi del D.L. n. 40-2010.
Le Regioni possono individuare ulteriori categorie d'intervento ai fini della suddetta comunicazione.
La mancata comunicazione dell'inizio dei lavori ovvero la mancata trasmissione della relazione tecnica, di cui ai commi 2 e 4 del presente articolo, comportano la sanzione pecuniaria pari a 258 euro.
Sono realizzabili mediante Permesso di Costruire gli interventi previsti dall’art.10 e 22, comma 3 e 7, del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 e s.m.i. ed, in Campania, ai sensi dell’art. 2, commi 6-7-8 della Legge Regionale 28 novembre 2001 n. 19 (così come aggiornato dall'art. 49 della L.R. n. 16/2004).
DIA o SCIA
Tutti gli interventi edilizi che non rientrano nei precedenti (attività libera o soggetti a Permesso di Costruire) sono subordinati a quello che il T.U. dell'Edilizia chiama Denuncia di Inizio Attività D.I.A. che ora è stata sostituita dalla Segnalazione Certifica Inizio Attività S.C.I.A.
Sono realizzabili mediante Segnalazione Certificata di Inizio Attività gli interventi previsti dall’art 22 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 e s.m.i. e ed, in Campania, dall’art. 2 del della L. R. 28 novembre 2001 n. 19 (così come aggiornato dall'art. 49 della L.R. n. 16/2004.
Va precisato che la S.C.I.A è esclusa nei casi di sussistenza di vincoli ambientali (ad esempio DLgs 42/2004), ovvero preventivamente alla presentazione della Segnalazione certificata di inizio attività, vanno quindi acquisite le autorizzazione/nulla-osta/pareri necessari, ed allegati alla stessa.
Quindi, nel caso di Comunicazione di Attività Libera comma 2 Art. 6 per manutenzione straordinaria, S.C.I.A. o Permesso di Costruire è necessaria l'attività di un tecnico per la redazione del progetto (relazione ed elaborati grafici) nonchè tutta la documentazione necessaria all'ottenimento degli eventuali pareri-autorizzazione-nulla-osta, ove richiesti.
Per maggiori informazioni, preventivi per consulenza e assistenza tecnica, potete contattarmi ai recapiti in fondo pagina.
Art.3 D.P.R. 380/2001 T.U. Edilizia - "Definizioni degli interventi edilizi"
d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e “ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente”, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica;
Art.6 D.P.R. 380/2001 T.U. Edilizia - "Attività edilizia libera"
1. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attivita' edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica nonche' delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:
a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio, non comportino aumento del numero delle unita' immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici;
d) i pannelli solari, fotovoltaici ((...)), a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444; e) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
3. L'interessato agli interventi di cui al comma 2 allega alla comunicazione di inizio dei lavori le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore e, limitatamente agli interventi di cui alla lettera a) del medesimo comma 2, i dati identificativi dell'impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori.
4. Limitatamente agli interventi di cui al comma 2, lettera a), l'interessato, unitamente alla comunicazione di inizio dei lavori, trasmette all'amministrazione comunale una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiari preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa ne´ con il committente e che asseveri, sotto la propria responsabilita', che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo.
5. Riguardo agli interventi di cui al presente articolo, l'interessato provvede, nei casi previsti dalle vigenti disposizioni, alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale nel termine di cui all'articolo 34-quinquies, comma 2, lettera b), del decreto-legge 10 gennaio 2006, n. 4, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 marzo 2006, n. 80.
b) possono individuare ulteriori interventi edilizi, tra quelli indicati nel comma 2, per i quali e' fatto obbligo all'interessato di trasmettere la relazione tecnica di cui al comma 4;
7. La mancata comunicazione dell'inizio dei lavori ovvero la mancata trasmissione della relazione tecnica, di cui ai commi 2 e 4 del presente articolo, comportano la sanzione pecuniaria pari a 258 euro. Tale sanzione e' ridotta di due terzi se la comunicazione e' effettuata spontaneamente quando l'intervento e' in corso di esecuzione.
8. Al fine di semplificare il rilascio del certificato di prevenzione incendi per le attivita' di cui ai commi 1 e 2, il certificato stesso, ove previsto, e' rilasciato in via ordinaria con l'esame a vista. Per le medesime attivita', il termine previsto dal primo periodo del comma 2 dell'articolo 2 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 12 gennaio 1998, n. 37, e' ridotto a trenta giorni.