Source: http://docplayer.cz/15739621-Znalecky-posudek-dle-usneseni-c-j-174-ex-217-12-45-mgr-dusan-snaider-soudni-exekutor-sidlo-evropska-663-132-160-00-praha-6-ic-63641461.html
Timestamp: 2018-08-21 00:10:32+00:00
Document Index: 57725997

Matched Legal Cases: ['zákona č. 151', 'zákona č. 151', 'zákona č. 151', 'zákona č. 121', 'zákona č. 36', 'zákona č. 300']

Download "ZNALECKÝ POSUDEK. dle Usnesení č.j. 174 EX 217/12-45. Mgr. Dušan Šnaider, soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 IČ: 63641461"
Natálie Nikola Sedláková
1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2013 dle Usnesení č.j. 174 EX 217/12-45 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha-západ Mgr. Dušan Šnaider, soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, Praha 6 IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 174 EX 217/12-45 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Dušanem Šnaidrem, dne Posudek obsahuje: 33 stran včetně příloh Posudek se předává: ve třech vyhotoveních Výtisk číslo: 3 Zpracováno:
3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 174 EX 217/12-45: - ocenit nemovitost a její příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocenění budovy bydlení č.p. 98, část obce Panenské Břežany, ul. Široká, stojící na pozemku parc.č. St. 100 a pozemků parc.č. St. 100, 404/21, 517, k.ú. Panenské Břežany, obec Panenské Břežany, zapsáno na LV č. 9 vedeného KÚ pro Středočeský kraj, KP Praha-východ. Předmět ocenění: Hlavní stavba: rodinný dům č.p. 98 Příslušenství: vedlejší stavba: garáž se skladem na pozemcích parc.č. 404/21 A 517 venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka, studna, venkovní bazén, zpevněné plochy z kamene a betonové zámkové dlažby, přípojky inž. sítí Pozemky parc.č. St. 100, 404/21, 517 a trvalé porosty Technický popis stavebních objektů, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne za přítomnosti vlastníka pana Zdeňka Klimenta, který ovšem neumožnil celkovou vnitřní prohlídku - prohlídka patra rodinného domu nebyla umožněna. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 9, k.ú. Panenské Břežany, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 174 EX 217/ barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/ vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o.,
4 - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. 5.2 Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: V VH = [Kč] i kde: VH... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V... čisté příjmy z nemovitosti i... míra kapitalizace 4
8 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rodinné bydlení primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Podpůrně je ocenění provedeno také postupem dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 8
9 2 OCENĚNÍ 2.1 Komparativní metoda ocenění - srovnání na realitním trhu Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka s vystupujícím prostorem schodiště a prádelny s kotelnou, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém terénu. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Nad nemovitostí se nachází letecký koridor letiště Aera Vodochody, v sousedství vede dálnice D8. Centrum obce Panenské Břežany je ve vzdálenosti 600 m, do Prahy je vzdálenost 20 km. Přístup k objektu je možný přes vjezdovou bránu a brankou, oplocení je provedeno včetně zahrady. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, vlastní studnu, veřejnou kanalizaci a plynovod. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: Počet podlaží: dle informací od vlastníka je původní část z roku 1926, v 80-tých letech byla provedena přestavba do současné podoby; údržba: dobrá nepodsklepeno, 2 nadzemní podlaží Základy: betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné v tl. 45 cm, z cihel, původní část je ze smíšeného zdiva; cca z poloviny zatepleno Stropy: typu Hurdis; s rovným podhledem Střecha: tvar pultový Krytina střechy: vlnitý plech Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů - z pozinkovaného a měděného plechu dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelnách, v kuchyních Vnější povrchy: tenkovrstvé probarvené omítky na zateplovacím systému; brizolit Schody: nosná část železobetonová Dveře: dřevěné masivní, s dřevěnými zárubněmi, vstupní jsou dřevěné - prosklené Vrata: nejsou Okna: dřevěná s izolačním dvojsklem Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina, plovoucí podlaha 9
10 Vytápění: ústřední do litinových radiátorů, kotel je na plyn Ohřev teplé vody: zajišťován zásobníkovým el. ohřívačem Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: 2 x WC splachovací; 2 x koupelna s umyvadlem, vanou a sprch. koutem Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů Vnitřní plynovod: rozvod je proveden pouze ke kotli Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporáky (na el. energii) Ostatní: např. digestoř, vestavěné skříně Upozornění: Detailní prohlídka patra objektu nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení je popsáno jako přízemí; jeho skutečné provedení tedy může být odlišné. Dispozice: 1.NP: schodišťový prostor, vstup, chodba, kuchyň, koupelna, WC, 3 pokoje, kotelna s prádelnou 2.NP: schodišťový prostor, chodba, kuchyň, koupelna, WC, 4 pokoje Konstrukční řešení a technické vybavení garáže se skladem na pozemcích parc.č. 404/21, 517: Objekt je nepodsklepený a má jedno nadzemní podlaží. Základy tvoří betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti. Obvodové stěny jsou zděné z pálených cihel i škvárobetonových tvárnic, v tl. 30 cm. Střecha je sedlová, krov je dřevěný, krytý betonovými taškami. Stropy jsou ŽB panely bez omítnutí, průměrná světlá výška je 2,7 m. Fasádní omítky: vápennocementové omítky, obklad soklu není proveden, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, zčásti chybí. Okna jsou plastová zdvojená. Dveře jsou dřevěné hladké, zárubně kovové, Vrata kovová dvoukřídlá. Podlahu tvoří betonová mazanina. Provedena elektroinstalace 220/380 V. Srovnávací parametry: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] rodinný dům č.p ,27 166,60 205,90 garáž se skladem na parc.č. 404/21, ,15 111,50 78,10 pozemky - 278,10 513,90 10
11 Srovnávací kritéria: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 565, z toho 371 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad; ostatní v Odolené Vodě a Praze 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství základní škola 1. stupeň 7 Zdravotnictví není 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí zhoršené blízkost dálnice, letecký koridor B UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti za oplocením nebo před oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě v obci veškeré C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby dobrá 30 Pozemky celkem 792 m 2 Technický stav: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém technickém stavu. Objekt je bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše dobré údržbě. Upozorňujeme na nedokončené zateplení fasády. 11
12 Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na dokončení zateplení fasády. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 9 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Rodinný dům Lokalita: ul. Bobkova, Kojetice Nabídková cena: ,- Kč Popis: Řadový koncový rodinný dům s dispozicí 5+1 a garáží. Objekt je po celkové rekonstrukci, chybí pouze dokončit fasádu. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední plynové. Budova: cihlová Stav objektu: po rekonstrukci Typ domu: patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 110 m² Plocha užitná: 155 m² Plocha pozemku: 475 m² Zdroj: Realitní kancelář dumrealit TOP Zborovská 1118/16, Praha Telefon:
13 2) Rodinný dům Lokalita: Neratovice Nabídková cena: ,- Kč Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 5+2, s navazující garáží a dílnou. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední kombinované s kotli na plyn a na tuhá paliva. Na pozemku dále stojí bazén a kůlna. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Typ domu: patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 100 m² Plocha užitná: 190 m² Plocha pozemku: 723 m² Zdroj: Realitní kancelář Ing. Luboš Štangler Zlonín Telefon: ) Rodinný dům Lokalita: ul. K. H. Máchy, Neratovice Nabídková cena: ,- Kč Popis: Řadový vnitřní rodinný dům s dispozicí 7+1 a garáží. Objekt je po celkové rekonstrukci včetně zateplení fasády. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední plynové. Budova: cihlová Stav objektu: po rekonstrukci Typ domu: patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 100 m² Plocha užitná: 210 m² Plocha pozemku: 258 m² 13
14 Zdroj: EVROPA realitní kancelář NERATOVICE Mládežnická 477, Neratovice Telefon: ) Rodinný dům Lokalita: Neratovice Nabídková cena: ,- Kč Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 7+2 a bazénem. Objekt je po celkové rekonstrukci včetně zateplení fasády. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední plynové. Na pozemku dále stojí garáž s dílnou. Budova: cihlová Stav objektu: po rekonstrukci Typ domu: přízemní Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 120 m² Plocha užitná: 210 m² Plocha pozemku: m² Zdroj: Realitní kancelář BURDAREALITY Na Výsluní 1308, Neratovice Telefon:
15 5) Rodinný dům Lokalita: ul. Na hlavní, Praha-Březiněves Nabídková cena: ,- Kč Popis: Samostatně stojící rodinný dům s dispozicí 5+1 a garáží. Objekt je po částečné vnitřní rekonstrukci. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední plynové. Budova: cihlová Stav objektu: částečná rekonstrukce Typ domu: patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 170 m² Plocha užitná: 240 m² Plocha pozemku: 780 m² Zdroj: Realitní kancelář Pauro Housing, s.r.o. Ostrovského 253/3, Praha Telefon:
16 6) Rodinný dům Lokalita: Husinec Nabídková cena: ,- Kč Popis: Samostatně stojící, podsklepený rodinný dům s komerčními prostory v suterénu a přízemí a bytem s dispozicí 4+kk v podkroví. Objekt je po celkové rekonstrukci včetně zateplení fasády. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední plynové. Budova: cihlová Stav objektu: po rekonstrukci Typ domu: přízemní Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 200 m² Plocha užitná: 330 m² Plocha pozemku: m² Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Diamond Za Poříčskou bránou 334/4, Praha Telefon:
17 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovitosti Cena ke Index odlišnosti I O srovnání tech. stav a [Kč] zdroj poloha velikost vybavenost Upravená cena [Kč] SN ,95 1,00 1,50 1, SN ,95 0,90 1,30 1, SN ,95 0,90 1,20 1, SN ,95 0,90 1,00 0, SN ,95 0,80 1,00 1, SN ,95 1,00 1,00 1, n: počet srovnávacích nemovitostí 6 Obvyklá cena [Kč] Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota Tato cena v sobě zahrnuje hodnotu příslušenství identifikovaného výše. 17
18 2.2 Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování a) Rodinný dům č.p. 98 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Praha východ Stáří stavby: 87 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 7 035,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: = 166,60 m 2 2.NP: = 127,55 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 166,60 m 2 2,80 m 2.NP: 127,55 m 2 2,80 m Obestavěný prostor: OP celkem: = 947,27 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 947,27 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 166,60 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 294,15 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,77 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou I typ B 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan V 0,08 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 II 0, Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0, Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I -0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient pro stavby 30 let po celkové rekonstrukci: 0,80 18
19 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) V 13 0,80 = 0,673 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - nepreferované - letecký koridor, blízkost dálnice I -0,08 3. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice II -0,03 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování III 0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,910 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka I -0,10 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - nedobrovolná dražba, obsazená nemovitost, trvalý pobyt, potenciální náklady na vyklizení či vystěhování, doba do výmazu omezení práv z LV I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V I P I T = 0,673 0,910 0,850 = 0,521 Ocenění: Cena upravená CU = IPC I = 7 035,- Kč/m 3 0,521 = 3 665,24 Kč/m 3 CP = CU OP = 3 665,24 Kč/m 3 947,27 m 3 = ,89 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,89 Kč b) Garáž se skladem na pozemcích parc.č. 404/21, 517 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova 3 R. garáže Budova tvoří příslušenství stavby: Rodinný dům č.p. 98 Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
20 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. plocha výška 1.NP 111,50 m2 2,70 m Součet 111,50 Průměrná výška podlaží: PVP = 301,05 / 111,50 = 2,70 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 111,50 / 1 = 111,50 m 2 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] OP celkem 457,15 = 457,15 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor OP celkem NP 457,15 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 457,15 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Upravený Koeficient standardu [%] [%] obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací S 10, ,00 10,90 2. Svislé konstrukce S 25, ,00 25,80 3. Stropy S 12, ,00 12,00 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 4, ,00 3,01 7. Úprava vnitřních povrchů C 4, ,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,00 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody C 2, ,00 0, Dveře S 2, ,00 2, Vrata S 2, ,00 2, Okna S 3, ,00 3, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění C 1, ,00 0, Elektroinstalace S 7, ,00 7, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod C 2, ,00 0, Vnitřní kanalizace C 1, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody C 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vybavení C 2, ,00 0,00 20
21 24. Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 82,61 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = 2 460,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4) 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) 0,9792 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) 1,0778 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu) 0,8261 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce) 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP) 2,1340 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,8137 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 6 625,55 Plná cena: 457,15 m ,55 Kč/m 3 = ,18 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 70 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 30 / 100 = 30,000 % ,05 Kč Garáž se skladem na pozemcích parc.č. 404/21, zjištěná cena = ,13 Kč c) Příslušenství c1) Studna Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna 9 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 13,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m 1 950,- Kč/m ,- Kč druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m 3 810,- Kč/m ,- Kč další hloubka: 3,00 m 5 200,- Kč/m ,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks ,- Kč/ks ,- Kč Základní cena celkem: = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): 1,8137 Plná cena: = ,87 Kč 21
22 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 80 / 100 = 80,000 % ,50 Kč Studna - zjištěná cena = ,37 Kč c2) Venkovní bazén Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 21. Bazén venkovní Výměra: 44,10 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 242 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 44,10 m ,- Kč / m 3 = ,50 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): 2,3180 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): 1,8137 Plná cena: = ,88 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 5 / 40 = 12,500 % ,86 Kč Venkovní bazén - zjištěná cena = ,02Kč d) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: veškeré IS Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,8137 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1, ,00 149,85 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1, ,00 59,94 22
23 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří St ,00 149, ,15 28 odstavec 5 zahrada 404/21 525,00 59, ,50 28 odstavec 5 ostatní plocha ,00 59, ,12 Stavební pozemky - celkem ,77 Pozemky - zjištěná cena = ,77 Kč e) Rekapitulace ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p ,90 Kč Garáž se skladem na pozemcích parc.č. 404/21, ,10 Kč 1.2. Příslušenství Studna ,40 Kč Venkovní bazén ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,80 Kč Celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč 23
24 3 VYHODNOCENÍ Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování ,- Kč ,- Kč Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: ,- Kč 24
25 C REKAPITULACE Obvyklou cenu budovy bydlení č.p. 98, část obce Panenské Břežany, ul. Široká, stojící na pozemku parc.č. St. 100 a pozemků parc.č. St. 100, 404/21, 517, k.ú. Panenské Břežany, obec Panenské Břežany, zapsáno na LV č. 9 vedeného KÚ pro Středočeský kraj, KP Praha-východ, včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na: ,- Kč slovy: Pětmilionůpětsettisíc korun českých D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2013 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové 25
26 E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 9, k.ú. Panenské Břežany, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy 26
30 A B B1 C Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Soudní řízení, č.j.: 174 EX pro Soudní exekutor Šnaider Dušan, Mgr. CZ0209 Praha-východ Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Kliment Zdeněk, Široká 98, Panenské Břežany, Odolena Voda Jiná práva Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Obec: Kat.území: Panenské Břežany List vlastnictví: Panenské Břežany V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) St / Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Bez zápisu Identifikátor /033 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany zastavěná plocha a nádvoří zahrada ostatní plocha Způsob využití Způsob ochrany Povinnost k jiná plocha zemědělský půdní fond Na parcele Panenské Břežany, č.p. 98 bydlení St. 100 Podíl o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Parcela: 517 Z-19107/ Parcela: St. 100 Z-19107/ Parcela: 404/21 Z-19107/ Stavba: Panenské Břežany, č.p. 98 Z-19107/ Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha-západ 174 EX- 217/ ze dne Z-19107/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 5 č.j.: 067 EX- 3573/ ze dne Z-19826/ o Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši ,- Kč s příslušenstvím a náklady řízení EG Energie, a.s., Ústecká 396/27, Dolní Chabry, Praha 84, RČ/IČO: Listina Stavba: Panenské Břežany, č.p. 98 Parcela: St. 100 Parcela: 517 Parcela: 404/21 Stavba: Panenské Břežany, č.p. 98 Parcela: 404/21 Parcela: St. 100 Parcela: 517 Z-19826/ Z-19826/ Z-19826/ Z-19826/ Z-21862/ Z-21862/ Z-21862/ Z-21862/ Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Praha 5 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ, kód: 209. strana 1
31 Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Soudní řízení, č.j.: 174 EX pro Soudní exekutor Šnaider Dušan, Mgr. CZ0209 Praha-východ Povinnost k Obec: Kat.území: Panenské Břežany List vlastnictví: Panenské Břežany V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) o 067 EX-3573/ ze dne Právní moc ke dni Z-21862/ Nařízení exekuce D o o Listina Kliment Zdeněk, Široká 98, Z-14565/ Panenské Břežany, Odolena Voda, RČ/IČO: /033 Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 48 EXE- 3772/ ze dne ; uloženo na prac. Česká Lípa Z-14565/ Jiné zápisy Typ vztahu Vztah pro Záznam pro další řízení Vztah k č. 417/ výzva k dodání kolaudačního rozhodnutí Parcela: 517 Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne Poprocký Josef, Šimonova 1107/7, Praha 17, Řepy, Praha 618 Listina Z-19900/ Parcela: St. 100 Z-19043/ Parcela: 517 Z-19043/ Stavba: Panenské Břežany, č.p. 98 Z-19043/ Parcela: 404/21 Z-19043/ Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha-západ 174 EX-217/ ze dne Z-19043/ E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o o Smlouva o převodu nemovitosti RI 218/1965 Pro: Pro: Kliment Zdeněk, Široká 98, Panenské Břežany, Odolena Voda Rozhodnutí o dědictví D 1390/1972 POLVZ:1/1965 POLVZ:32/1972 Kliment Zdeněk, Široká 98, Panenské Břežany, Odolena Voda Z / RČ/IČO: /033 Z / RČ/IČO: /033 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] 404/ Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ, kód: 209. strana 2
32 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Soudní řízení, č.j.: 174 EX pro Soudní exekutor Šnaider Dušan, Mgr. Okres: CZ0209 Praha-východ Obec: Kat.území: Panenské Břežany List vlastnictví: Panenské Břežany V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ, kód: 209. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: :16:25 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ, kód: 209. strana 3
34 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 33 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor Mgr. Dušan Šnaider dne Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.