Source: https://www.ladiesbank.fr/actualites-banque-finance/exoneration-plus-value-cession-de-residence-principale-pas-toujours-acquise/
Timestamp: 2020-01-26 06:37:42+00:00
Document Index: 237165484

Matched Legal Cases: ['art. 150', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

L’exonération de la plus-value réalisée lors de la cession de sa résidence principale… – The Ladies Bank
L’exonération de la plus-value réalisée lors de la cession de sa résidence principale…
L’exonération de la plus-value réalisée lors de la cession de sa résidence principale n’est pas toujours acquise !
Compte tenu de l’enjeu, à savoir une exonération totale y compris de prélèvements sociaux, quel qu’en soit le montant et quelle que soit l’affectation du produit de la cession, les contribuables peuvent imaginer judicieux de vendre leur bien en se plaçant sous ce régime fiscal on ne peut plus avantageux !
Cela explique sans doute que l’administration fiscale a, ces dernières années, été particulièrement attentive à la réalité de cette qualification.
Selon l’article 150 U, II-1° du Code Général des Impôts, les plus-values réalisées à l’occasion de la cession d’un bien qui représente la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées. Cet article précise aussi que cette exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément (art. 150 U, II-3°).
Par ailleurs, la résidence principale doit s’entendre de tout bien immeuble (ou partie d’immeubles, incluant les dépendances immédiates) qui constitue la résidence habituelle et effective du propriétaire au jour de la cession.
Retour sur quelques jurisprudences récentes
Compte tenu de l’exonération de l’impôt sur la plus-value associée s’il s’agit du bien qui constitue sa résidence principale, le cédant peut trouver avantage à s’organiser pour que le bien soit qualifié comme tel au jour de sa cession.
L’administration fiscale peut contester cette qualification. Et quand un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la nature de son occupation.
Jugement fondé sur la jouissance continue du bien (arrêt du 19 mai 2017 – CAA de Paris n°15PA00766)
En l’espèce, le contribuable avait déménagé pour suivre sa famille dans une autre ville française. Il avait conservé son appartement parisien et y séjournait dans le cadre de ses déplacements.
En parallèle, le contribuable avait signé un contrat exclusif de location meublée permettant des locations sur de courtes périodes dudit appartement… Erreur majeure puisque l’exonération a été remise en cause : cette situation a eu pour effet de le priver de la jouissance continue de son bien. Il s’agit là d’une condition essentielle.
Jugements fondés sur la qualification de résidence principale jusqu’au jour de la cession
La doctrine précise que, pour être qualifiée de résidence principale, le bien doit être occupé de manière effective et habituelle la majeure partie de l’année.
Dans un cas jugé (arrêt du 2 février 2017 – CAA de Nancy n°15NC00860), le contribuable partageait son temps entre deux lieux d’habitation.
Dans une telle situation, la résidence principale est celle qui aura par exemple été déclarée comme telle à l’administration fiscale (au travers de sa déclaration de revenus).
En l’espèce, le contribuable s’était placé sous le dispositif d’exonération lors de la cession de l’un de ses lieux d’habitation. L’administration a requalifié cette exonération en se fondant d’une part sur le bénéfice de l’abattement appliqué lors du calcul de la taxe d’habitation de son autre résidence (conservée par le contribuable), mais également par l’existence de crédit d’impôt obtenu lors de dépenses réalisées sur sa résidence principale (amélioration environnementale…). Enfin, les factures de gaz, d’eau et d’électricité ne prouvaient pas que le bien vendu puisse représenter sa résidence principale.
De ce faisceau d’indices, la cour a ainsi pu juger que le contribuable n’apportait pas la preuve que le bien cédé pouvait être sa résidence principale effective.
Notons que dans un autre cas plus récent (arrêt du 3 mai 2017 – CAA de PARIS n°16PA03412), les juges de première instance ont tenté, sur cette même base, de remettre en cause l’exonération de plus-value de la cession, intervenue plus de deux ans après la mise en vente et plus de six mois après le déménagement effectif du contribuable. Mais devant la Cour d’appel, le contribuable a pu apporter la preuve qu’il avait mis en œuvre toutes les diligences nécessaires pour vendre son bien avant son déménagement (mandats à une agence immobilières, comptes rendus de visites…), et pu justifier de l’occupation habituelle du bien (consommation électrique…) : la durée de vente était liée à un contexte de marché…la doctrine administrative fait preuve de tolérance ! (en ce sens, un arrêt du Conseil d’Etat avait validé que 22 mois représentait un délai raisonnable – CE 7-5-2014 n°356328).
Jugement traitant de la notion d’unité d’habitation (arrêt du 1er juin 2017 – CAA de Versailles n°16VEO1817)
Selon la documentation pratique (BOI-RFPI-PVI-10-40-10), deux biens situés dans un même immeuble acquis en raison du nombre de personnes à la charge du contribuable, peuvent être considérés comme une unité d’habitation.
Fort de ce principe, un contribuable a tenté de bénéficier de l’exonération de plus-value lors de la cession distincte d’un studio qui avait été acquis en même temps que son appartement principal.
Dans son arrêt, les juges ont remis en cause l’exonération demandée car au jour de la cession, le studio, cédé indépendamment de l’appartement principal du contribuable, était habité par un de ses descendants qui formait un foyer fiscal distinct de celui du cédant : il ne pouvait donc s’agir d’une unité d’habitation.
De ces jurisprudences récentes, retenons que pour la cession future de sa résidence principale, il convient de mettre en œuvre toutes les diligences permettant de prouver la qualification du bien au jour de sa mise en vente et jusqu’au jour de sa cession. De plus, il est indispensable de conserver un faisceau de preuves irréfutables permettant d’apporter les réponses à l’administration fiscale si elle venait contester cette qualification !
Article rédigé par les experts de ODDO BHF Banque privée. Pour en savoir plus sur l’exonération de la plus value de cession de votre résidence principale, cliquez ici.