Source: http://www.zakony.cz/soudni-rozhodnuti/nejvyssi-soud/2006/401/judikat-ns-26-Cdo-339-2006-GNS20072162/
Timestamp: 2018-03-21 18:52:02+00:00
Document Index: 11392857

Matched Legal Cases: ['soud ', '§ 686', 'čl. 1', 'čl. 3', 'čl. 4', 'čl. 5', 'soud ', 'soud ', '§ 680', '§ 680', '§ 663']

26 Cdo 339/2006, Soudní rozhodnutí Nejvyššího soudu - Zákony.cz
26 Cdo 339/2006, Soudní rozhodnutí Nejvyššího soudu
26 Cdo 339/2006
Odvolací soud má za to, že nájemní smlouva ze dne 29.9.1995 nemohla založit žalovaným 1/ a 2/ nájemní vztah k vyklizovanému bytu, neboť v té době byla předmětem nájmu dle této smlouvy půda a prádelna. Z těchto prostor vznikla následně bytová jednotka, jejíž užívání bylo povoleno kolaudačním rozhodnutím vydaným Obvodním úřadem v P. ze dne 1.10.1998, které nabylo právní moci dne 7.4.1999. Předmětná smlouva nemůže být podle odvolacího soudu posouzena jako smlouva o nájmu bytu ve smyslu ust. § 686 odst. 1 obč. zák., ve znění účinném do 30.3.2006 (dále jen obč. zák. ), neboť neobsahuje podstatné náležitosti této smlouvy (označení bytu, jeho příslušenství, rozsah užívání, způsob výpočtu nájemného a úhrady za služby, popř. jejich výši), a proto je absolutně neplatná. Taktéž je nepochybné, že v době uzavření předmětné smlouvy byt dosud neexistoval, nemohl být proto na jejím základě založen nájemní vztah a je nerozhodné, kdo neplatnost smluvního ujednání způsobil, či zda byli žalovaní 1/ a 2/ v dobré víře.
V podání ze dne 24.1.2006 se k dovolání vyjádřila žalobkyně. Ve vyjádření zejména uvedla, že žalovaní 1/ a 2/ v zásadě opakují svoje odvolací důvody, a ztotožnila se s názorem, že kogentní ustanovení smlouvy o nájmu bytu nebylo v dané věci naplněno, což způsobuje neplatnost předmětné smlouvy. Žalobkyně dále ve vyjádření uvedla, že žalovaní v rozporu s faktickým stavem věci předstírají obrovské investice do přestavby prádelny na byt, přitom hodnota stavebnících prací nepřekročila částku 300 až 400 tis. Kč. Taktéž má za to, že by bylo vhodné zjistit skutečné vztahy mezi žalovaným 1/ a žalovanou 2/ a má důvodné podezření, že tyto vztahy jsou ryze obchodní . Žalovaní 1/ a 2/ neprojevili žádnou součinnost se žalobkyní při správě domu, nebyli ochotni vysvětlit, proč užívají její majetek bez úhrady a přehlížejí vlastnická práva žalobkyně. Žalobkyně proto navrhuje, aby dovolání bylo dovolacím soudem zamítnuto.
Ze skutkových zjištění učiněných soudy v předchozím řízení, která nebyla v dovolání zpochybněna, vyplývá, že právní předchůdci žalobkyně, a to JUDr. P. M. a JUDr. J. S. jako pronajímatelé uzavřeli dne 29.9.1995 se žalovaným 1/ jako nájemcem smlouvu označenou jako smlouva o nájmu bytu. Z obsahu této listiny je zřejmé, že předmětem této smlouvy byl nájem půdy a prádelny v domě čp. 66/1756 v ul. B. v P. (čl. 1 smlouvy). Nájem byl sjednán na dobu 99 let, počínaje dnem 1.10.1995 (čl. 3 smlouvy). Dále bylo ve smlouvě sjednáno, že nájemné nebude placeno po celou dobu nájmu; cenu za služby se nájemce zavázal platit dle rozpisu služeb, platných předpisů a skutečných nákladů s tím, že povinnost platby vznikne dnem právní moci rozhodnutí o rekolaudaci předmětu nájmu na byt a končí dnem zániku nájmu (čl. 4 smlouvy). Smluvní strany dále sjednaly, že nájemce přestaví předmět nájmu na bytovou jednotku dle projektové dokumentace schválené pronajímatelem, náklady s tím spojené ponese nájemce a stavební investice se od okamžiku zabudování stanou vlastnictvím pronajímatele (čl. 5 smlouvy). Užívání přestavbou vzniklé bytové jednotky bylo povoleno kolaudačním rozhodnutím Obvodního úřadu v P. ze dne 1.10.1998, které nabylo právní moci dne 7.4.1999. Žalobkyně nabyla vlastnictví k předmětné nemovitosti ke dni 18.1.1999.
Nejvyšší soud již ve svém rozhodnutí ze dne 31.10.1997, sp.zn. 2 Cdon 863/97, uveřejněném v časopise Soudní judikatura č. 11, ročník 1997, pod pořadovým číslem 84 (na které poukazuje odvolací soud i dovolatel), zaujal právní názor, od něhož nemá důvodu odchýlit se ani v projednávané věci, že citované ustanovení upravuje zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona (ex lege), nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci. Nabyvatel vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy, s výjimkou těch práv a povinností, která mají samostatný právní režim daný právním důvodem jejich vzniku (např. peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu).
Smyslem ustanovení § 680 odst. 2 obč. zák. je zajistit kontinuitu nájemního vztahu na straně pronajímatele pro případ, nastane-li zde uvedená právní skutečnost změna vlastnictví k pronajaté věci. Poskytuje tak nájemci právní ochranu v situaci, kterou nemohl (svým projevem vůle) ovlivnit, jak tomu nasvědčuje i úprava možnosti výpovědi z nájemního vztahu při změně vlastnictví k pronajaté věci (srov. § 680 odst. 2, odst. 3 obč. zák.). Toto právní nástupnictví se týká práv a povinností typických pro nájemní vztah, tedy těch, jež tvoří jeho pojmové znaky (srov. § 663 obč. zák.). Se vstupem nabyvatele do nájemního vztahu proto nemůže být spojen ten důsledek, že by na něho přešel takový závazek jeho právního předchůdce, který uvedený rámec přesahuje (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23.7.2002, sp.zn. 26 Cdo 866/2002).
Zdroj: rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14.3.2007, čj. 26 Cdo 339/2006, www.nsoud.cz.