Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%2052/06
Timestamp: 2019-05-22 17:46:18
Document Index: 270250378

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', '§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 306', '§ 535', '§ 307', '§ 535', '§ 538', 'BGH', '§ 16', 'BGH', '§ 306', '§ 535', '§ 535', 'BGH', '§ 307', '§ 307']

BGH, 18.10.2006 - VIII ZR 52/06 - dejure.org
https://dejure.org/2006,72
BGH, 18.10.2006 - VIII ZR 52/06 (https://dejure.org/2006,72)
BGH, Entscheidung vom 18.10.2006 - VIII ZR 52/06 (https://dejure.org/2006,72)
BGH, Entscheidung vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 52/06 (https://dejure.org/2006,72)
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BGB §§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1, 535 Abs. 1 Satz 2
BGB §§ 535, 307 Abs. 1 S. 1
Unwirksamkeit mietvertraglicher Abgeltungsklauseln für Schönheitsreparaturen mit starren Fristen
Unwirksamkeit "starrer" Qutenklausel in Miet-AGB
Frage der Wirksamkeit einer Formularklausel in einem Mietvertrag; Verpflichtung des Mieters zur Zahlung eines vom Zeitablauf abhängigen Anteils an Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses; Nichtgegebenheit eines Renovierungsbedarfs; Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote; Benachteiligung eines Mieters nach den Grundsätzen von Treu und Glauben
Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen
Unwirksame Abgeltungsklauseln (Quotenklauseln) für Schönheitsreparaturen mit starren Prozentsätzen und starren Fristen
Formularmäßige Vereinbarung der Abgeltung von Schönheitsreparaturen nach Zeitablauf
Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen sind unwirksam!
Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren” Fristen
Abgeltungsklauseln bei starren Fristen
Mietrecht - Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit starren Fristen
Unwirksamkeit von Quotenklauseln mit starren Fristenplänen
Unwirksamkeit von Quotenklauseln mit "starren" Fristenplänen
Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen; Mietrecht
Schönheitsreparaturen: "Starre" Regelungen sind unwirksam - Das gilt nicht nur für Fristen, sondern auch für Abgeltungsklauseln im Mietvertrag
Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln (Quotenklauseln) mit
Quotenklausel mit "starren" Fristen, Abgeltungsklausel
Wirksamkeit von vertraglichen Schönheitsrenovierungsklauseln
Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit starren Fristen
Warum Mietverträge oft ungültig sind - Achten Sie auf die Renovierungsklauseln
123recht.net (Pressemeldung, 18.10.2006)
Mieter müssen nicht anteilig für Schönheitsreparaturen zahlen // Klauseln zu Fixkosten für Wohnungsrenovierung sind unwirksam
Wohnungsmietrecht: Auch Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen sind unwirksam
Wohnraummietrecht: Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen sind unwirksam! (IMR 2006, 180)
Zivilrechtliche Behandlung der Schönheitsreparaturen
Zusammenfassung von "Anmerkung zum BGH-Urteil vom 18.10.2006, Az.: VIII ZR 52/06 (Starre Renovierungsklausel)" von RA Karl Friedrich Wiek, original erschienen in: WuM 2006, 680 - 681.
Zusammenfassung von "Folgen unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln und Handlungsmöglichkeiten für den Vermieter" von VorsRiLG a. D. Prof. Dr. Friedemann Sternel, original erschienen in: NZM 2007, 545 - 553.
Zusammenfassung von "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 18.10.2006, Az.: VIII ZR 52/06 (Zur Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Abgeltungsquoten)" von RA Dr. Andreas Kappus, original erschienen in: ZMR 2006, 28 - 32.
Zusammenfassung von "Unwirksame starre Abgeltungsklauseln und ihre Folgen" von WissMit. Dr. Dominik Klimke und WissMit. RA Arnold Lehmann-Richter, original erschienen in: WuM 2006, 653 - 656.
Zusammenfassung von "Quotenabgeltungsklauseln - Hintergründe und Folgen der BGH-Entscheidung NZM 2006, 924" von Dr. Markus Artz, original erschienen in: NZM 2007, 265 - 274.
AG Mannheim, 30.03.2005 - 8 C 8/05
NJW 2006, 3778
MDR 2007, 262
NZM 2006, 924
ZMR 2007, 28
Zu Recht hat das Berufungsgericht ferner angenommen, dass die an starre Fristen geknüpfte und deshalb nach der Rechtsprechung des Senats unwirksame Quotenabgeltungsklausel (vgl. Senatsurteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NZM 2006, 924, Tz. 24) nicht zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen führt.
Sie ergänzt deshalb die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Fall, dass die Renovierungspflicht noch nicht fällig ist (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO, Tz. 22).
An die Stelle der unzulässigen Schönheitsreparaturklausel tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Senatsurteile vom 18. Oktober 2006, aaO, Tz. 27, sowie vom 5. März 2008 - VIII ZR 95/07, NZM 2008, 363, Tz. 20).
Denn beide Klauseln sind, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, hinsichtlich der zugrunde gelegten Fristen starr und deshalb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (vgl. Senatsurteile vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05, NJW 2006, 1728, Tz. 11 f.; vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778, Tz. 19 ff.; jeweils m.w.N.).
Auf der Grundlage eines solchen flexiblen Fristenplans ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778, unter II 2 b aa, m.w.N.) nicht zu beanstanden.
Jedenfalls für in der Vergangenheit geschlossene Mietverträge hält der Senat an seiner Rechtsprechung (Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 48/04, NJW 2005, 1188, unter II 1, m.w.N.; Urteil vom 18. Oktober 2006, aaO) fest, dass der Fristenplan des Mustermietvertrags auch im Falle der formularvertraglichen Vereinbarung zulässig ist.
Der Senat kann die für die Inhaltskontrolle erforderliche Auslegung der Formularklausel durch das Berufungsgericht uneingeschränkt überprüfen, weil Abgeltungsklauseln in dieser oder inhaltlich vergleichbarer Fassung auch über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 a, m.w.N.).
Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, weil die Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen - deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte - rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt, die er anderenfalls - bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen (§ 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB) - über eine höhere Bruttomiete im Voraus abgelten müsste (BGHZ 105, 71, 79 ff.; Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b bb (2)).
b) § 16 Nr. 7 des Mietvertrags lässt bei der Berechnung der Abgeltungsquote die zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung der Mieter gebotene (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO) Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zu.
e) Die übrigen, vom Senat für die Wirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel geforderten Voraussetzungen, dass der für die Berechnung der Quote maßgebliche Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt und dem Mieter nicht untersagt sein darf, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in Kosten sparender Eigenarbeit ausführt (BGHZ 105, 71; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663, unter II 1; Urteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b bb (1)), sind erfüllt.
In diesen Fällen tritt vielmehr gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB an die Stelle der unzulässigen Klausel (Senatsurteile vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915, Tz. 21 sowie vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778, Tz. 27).
Eine teilweise Aufrechterhaltung oder Umgestaltung der Klausel kommt wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht (vgl. Senatsurteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778 Rn. 26 mwN).
An die Stelle der unzulässigen Klausel tritt die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, die dem Vermieter die Instandhaltung auferlegt (Senatsurteile vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, aaO Rn. 27;… vom 5. März 2008 - VIII ZR 95/07, NJW 2008, 1438 Rn. 20 mwN).
Ausnahmen lässt der VIII. Zivilsenat nur für solche Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu, die eine Renovierung innerhalb bestimmter Fristen zwar für den Regelfall vorsehen, diese aber vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume abhängig machen (vgl. BGH Urteile vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04 - NJW 2005, 3416; vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06 - NJW 2006, 3778 Rn. 17 …und vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06 - NJW 2007, 3632 Rn. 12).
b) Diese Formularklausel ist jedoch nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778, unter II 2 b bb (2)).
bb) Eine Formularklausel, die den Mieter zur zeitanteiligen Abgeltung von Renovierungskosten nach einer "starren", an einem Fristenplan ausgerichteten Berechnungsgrundlage verpflichtet, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO).
Eine teilweise Aufrechterhaltung der Klausel scheidet aus, weil ohne die darin angegebenen feststehenden Fristen und Prozentsätze schon sprachlich keine eigenständige Regelung verbliebe und deshalb eine auf eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion hinauslaufende Umformulierung erforderlich wäre (vgl. Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 c).
Der Senat hat die Wirksamkeit einer Renovierungs- oder Vornahmeklausel bereits mehrfach bejaht, auch wenn der Mietvertrag daneben eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel enthielt (Senatsurteile vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778, vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 und vom 5. März 2008 - VIII ZR 95/07, NJW 2008, 1438).
Dabei spricht nach der Rechtsprechung des Senats für das Vorliegen eines in dem vorstehend genannten Sinne flexiblen Fristenplans, wenn die Klausel eine Einschränkung enthält, wonach die vorgesehenen Fristen etwa - wie hier - lediglich für den Regelfall oder für einen "im Allgemeinen" entstehenden Renovierungsbedarf gelten sollen (…vgl. Senatsurteile vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05, aaO Rn. 13, und VIII ZR 163/05, WuM 2006, 306 Rn. 15; vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04, NJW 2005, 3416 unter II 2; vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778 Rn. 17).
AG Bonn, 12.03.2008 - 6 C 125/07
Schönheitsreparaturklausel, Nebenkostenabrechnung
AG Berlin-Mitte, 29.03.2007 - 18 C 113/06
Wohnraummiete: Übernahme der Anfangsrenovierung gegen einen Ausgleichsbetrag …
LG Itzehoe, 03.01.2007 - 9 S 27/05
Miete: Wirksamkeit einer weichen Abgeltungsklausel