Source: https://www.praworolne.info/podzial-dzialki-rolnej-na-3-dzialki-budowlane-445-material.html
Timestamp: 2020-07-09 08:31:56+00:00
Document Index: 22528393

Matched Legal Cases: ['art. 61', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 21', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 7', 'art. 22', 'art. 61', 'art. 21']

Posiadam działkę rolną (4900 m2), na której chciałabym się pobudować. Wiem, że to jest możliwe w formie budowy zagrodowej, ale chciałabym się dowiedzieć, czy mogę w jakiś sposób podzielić tę działkę i zbyć części? Konkretnie chciałabym podzielić działkę na 1000 m2, 1200 m2 i 2700 m2, zatem żadna z części nie będzie miała 3000 m2 wymaganych przy siedlisku. Czy jest jakiś rozwiązanie prawne, które pozwoliłoby na każdej z tych działek postawić nieruchomość (dom)? Czy możliwy jest docelowo podział działki rolnej na 3 ostateczne działki budowlane?
Czym jest siedlisko i kto je może budować?
Zależy Pani na podziale działki rolnej i uzyskaniu 3 nieruchomości na cele budowlane. Na razie skupmy się na temacie siedliska. Regulacje prawne dotyczące siedliska znajdują się w ustawie z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2003 r. Nr 64, poz. 592, z późń. zm.).
Natomiast żaden akt prawny nie definiuje pojęcia siedliska. Przyjmuje się natomiast za Sądem Najwyższym, iż siedliskiem jest działka pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego. Z kolei ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych stwierdza, że gruntami rolnymi są grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu.
Budowa siedliska jest zatem możliwa na gruntach rolnych bez konieczności odrolnienia działki rolnej. Siedlisko może być jednak przeznaczone tylko na gospodarstwo rolne. Budowanie siedliska oznacza więc zabudowę działki budynkami przeznaczonymi na potrzeby prowadzenia gospodarstwa rolnego i tylko przez rolnika. W świetle prawa rolnikiem jest osoba, która przez minimum 5 lat prowadziła lub pracowała w gospodarstwie rolnym lub która ma chociażby zasadnicze wykształcenie rolnicze i która dysponuje gruntem rolnym w formie własności, wieczystego użytkowania czy dzierżawy.
Zabudowa zagrodowa i jej rozumienie
Pojęciem związanym bezpośrednio z działką siedliskową jest zabudowa zagrodowa. Zgodnie z przepisami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zabudowę zagrodową należy rozumieć jako kompleks złożony z budynków mieszkalnych, gospodarskich i inwentarskich w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.
Zgodnie z przepisami prawa budowlanego pozwolenia na budowę nie wymaga budowa obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej. W ten sposób w pewnym sensie jest to działka budowlana.
Określenie, czy działka rolna może stanowić siedlisko
Niemniej jednak usytuowanie obiektów budowlanych jest standardowe objęte uwarunkowaniami, wynikającymi z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zatem aby dowiedzieć się, czy działka rolna, której jest Pani właścicielem, może stanowić siedlisko, należy uzyskać wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W miejscowymi planie gmina określa minimalną powierzchnię działki, jaka może być przeznaczona na siedlisko. Wielkość działki niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę przez rolnika na działce siedliskowej jest bowiem indywidualną kwestią dla każdej z gmin.
Jeżeli Pani grunt rolny jest mniejszy niż wykazana w mpzp, otrzymanie pozwolenia na budowę jest bardzo wątpliwe.
Jeśli natomiast planu nie ma, należy wystąpić o warunki zabudowy, które zostaną wydane w sytuacji, gdy grunt jest większy niż średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego, którą określa w uchwale gmina. W praktyce bowiem – gminy nie mają ustawowego obowiązku sporządzania planów miejscowych. Większość inwestycji można realizować w oparciu o decyzje administracyjne.
W tym miejscu warto dodać, iż w myśl przepisu art. 61 ustawy z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003, Nr 80, poz. 717): wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, czyli tzw. odrolnienie
Natomiast gdy żadna z działek nie spełni wymogów z mpzp, to zastosowanie znajduje reguła ogólna, tj. podjęcie prac budowlanych dopiero po wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, czyli po przeprowadzeniu tzw. odrolnienia, co niestety wiąże się ze zmianą mpzp. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego odrolnienie gruntu odbywa się na podstawie przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów leśnych i rolnych (Dz. U. 1995 Nr 16, poz. 78).
Procedura przekształcenia gruntu rolnego na cele inne niż rolnicze (uzyskanie działki budowlanej) odbywa się w dwóch etapach. Pierwszym etapem jest zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze, drugim wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Odrolnienie gruntu odbywa się na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, natomiast wyłączenie gruntów z produkcji rolnej jest przeprowadzane według przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Aby gmina uwzględniła zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na np. budowlany, potrzebny jest pisemny wniosek. Jego złożenie i rozpatrzenie jest bezpłatne. Trzeba w nim precyzyjnie oznaczyć położenie gruntu. Z tego powodu wcześniej trzeba sprawdzić potrzebne dane w ewidencji gruntów rolnych. Należy również określić, na jaki cel ma być przeznaczony grunt.
Ustalenie klasy użytków rolnych
Z kolei o tym, czy grunt określony w ewidencji gruntów jako użytek rolny wymaga wyłączenia z produkcji rolnej, decyduje jego klasa bonitacyjna wyrażona w gleboznawczej klasyfikacji gruntów. Jeśli jest on słabej jakości, formalne wyłączenie nie jest konieczne. Może to dotyczyć jedynie użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego. W sytuacji gdy gleba jest dobrej jakości, tzn. jest zaliczana do klas I, II, III, IIIa, IIIb oraz w przypadku użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, trzeba ubiegać się o zezwolenie na wyłączenie z produkcji rolnej. Są też sytuacje, gdy zgoda jest potrzebna przy gruntach klas IV, IVa i IVb pochodzenia mineralnego. Ma to miejsce wtedy, gdy rada gminy podjęła uchwałę o ochronie tych gruntów na swoim terenie. Niemniej jednak zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 września 1995 roku sygn. II SA 661/94 wyłączenie gruntów rolnych z produkcji polegać może również na zaniechaniu ich dotychczasowego wykorzystania.
Ustawa z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2013 r., poz. 1205, z późn. zm.) nakłada obowiązek uzyskania decyzji administracyjnej od określonej kategorii gruntów, które ze względu na swoją klasę bonitacyjną lub pochodzenie są najbardziej wartościowe z punktu widzenia potencjalnej produkcji rolnej.
Według art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (w skrócie: P.g.k.) do zadań służby geodezyjnej i kartograficznej należy rejestrowanie stanów faktycznych i prawnych nieruchomości, natomiast do zadań starosty należy w szczególności prowadzenie powiatowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w tym między innymi gleboznawczej klasyfikacji gruntów (art. 7d ust. 1). Ponieważ ewidencja gruntów i budynków oraz gleboznawcza klasyfikacja gruntów ma odzwierciedlać aktualny stan faktyczny, a także prawny przedmiotów podlegających temu procesowi, gdyż dane zawarte w ewidencji stanowią podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych (art. 21 ust. 1 P.g.k.), a ewidencję gruntów i budynków oraz gleboznawczą klasyfikację gruntów prowadzą starostowie (art. 22 ust. 1 P.g.k.), zatem to właściciel ( użytkownik wieczysty) przedmiotów objętych ewidencją ma obowiązek zgłaszania właściwemu staroście wszelkich zmian niezbędnych do aktualizacji danych zawartych w ewidencji (art. 22 ust. 2 P.g.k.).
Otrzymanie przez starostę nowych danych odnoszących się do gruntów i budynków objętych ewidencją uruchamia – przewidziany w art. 7d pkt 1 i art. 22 ust. 1 P.g.k. – obowiązek starosty wprowadzenia stosownych zmian w prowadzonej przez ten organ ewidencji, a także do zmiany gleboznawczej klasyfikacji gruntów, skoro zaistniały zdarzenia przekształcające charakter tychże gruntów. Wykonanie tych obowiązków wymaga wszczęcia postępowania administracyjnego (art. 61 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego), które powinno prowadzić do merytorycznego załatwienia sprawy poprzez aktualizację danych objętych urzędową ewidencją, mającą decydujące znaczenie dla innych postępowań (art. 21 ust. 1 P.g.k.).
Oba wnioski może złożyć Pani jako właścicielka działki rolnej .
Na początku 2019 roku otrzymałem od rodziców w formie darowizny gospodarstwo rolne składające się z 3 działek o powierzchniach 0,06 ha, 0,08...
Zakup działki rolnej a ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
Chciałbym nabyć działkę rolną o powierzchni 42 ary, czyli poniżej 0.5 hektara od osoby, która uzyskała tę nieruchomość w wyniku podziału...