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Timestamp: 2018-03-17 14:14:05
Document Index: 390823434

Matched Legal Cases: ['Art. 1', 'Art. 1', 'Art. 4', 'Art. 2', 'Art. 27', 'Art. 7', 'Art. 10', 'Art. 10', 'Art. 12', 'Art. 12', 'Art. 11', 'Art. 13', 'Art. 15']

Baurechtspraxis in Schaffhausen
1. Grundlagen der Land- und Wohnraumpolitik
Die städtische Land- und Wohnraumpolitik und damit auch die Abgabe von Land im Baurecht stützt sich auf die Verfassung, das städtische Leitbild, die Legislaturschwerpunkte 2013 – 2016 des Stadtrats, die überarbeiteten Grundsätze der Wohnraumentwicklung (Wohnraumstrategie 2014), auf den Beschluss der Einwohnergemeinde über einen Rahmenkredit für Land- und Liegenschaftenerwerb vom 15. März 1998 und vom 25.09.2011, auf die Immobilienstrategie vom 23. März 2010 sowie auf die erneuerten Richtlinien zur Vergabe von Grundstücken der Stadt im Baurecht vom 18. September 2012 ab à Rechtssicherheit, Verlässlichkeit
Art. 1 der letztgenannten Richtlinien besagt:
Zur aktiven Liegenschaftspolitik der Stadt Schaffhausen als Baurechtgeberin gehört seit mehreren Jahrzehnten auch die Abgabe stadteigener Grundstücke im Baurecht. Teil der Immobilienstrategie der Stadt ist es, dass Baurechte für Grundstücke vergeben werden sollen, die einen strategischen Wert für die Stadt haben oder die zur gezielten Entwicklung der Stadt beitragen.
Die Richtlinien der Stadt über die Vergabe von Grundstücken im Baurecht vom 18.09.2012 enthalten also ein Bekenntnis zu einer aktiven Liegenschaftspolitik. Die Abgabe stadteigener Grundstücke im Baurecht wurde und wird dabei seit mehreren Jahrzehnten als wichtiges Instrument eingesetzt.
Zielsetzung der Baurechtsabgaben (Art. 1 Abs. 1 Richtlinie):
Grundstücke mit strategischer Bedeutung im Eigentum behalten
Stadtentwicklung fördern oder ermöglichen à Raumentwicklung und gesellschaftspolitsche Entwicklung (soziale Durchmischung der Quartiere) beeinflussen
Was soll mit den Baurechtsabgaben erreicht werden (Art. 4 Richtlinien)?
- Schaffung von zahlbarem Wohnraum
- Förderung von Sport, Kultur, Landwirtschaft, gemeinnützigem Wohnungsbau
Die Kompetenz zur Vergabe von Land und Liegenschaften im Baurecht steht abschliessend dem Grossen Stadtrat zu (Art. 2 und Art. 27 Abs. 1 lit. D SV).
Baurechte für Wohnbauten werden in der Regel für die Dauer von 100 Jahren, für Unternehmen über 30 bis 60 Jahre abgeschlossen (Art. 7).
Für die Bestimmung des Baurechtslandwertes ist eine Bewertung durch das AGS nötig (Art. 10 Abs. 1). Die Verzinsung des Baurechts ist bei uns sehr baurechtsnehmerfreundlich ausgestaltet: Bei privaten Wohnbauten werden 100 % des Landwerts, beim gemeinnützigen Wohnungsbau 75 % verzinst. Baurechte für Unternehmen werden in den ersten 10 Jahren zu 75 % und ab dem 11. Jahr zu 100 % verzinst (Art. 10 Abs. 2). Die Verzinsung des Landwerts erfolgt nach dem Stand des aktuellen Referenzzinssatzes gemäss Art. 12 a der VO über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 09.05.1990, zuzüglich einer jährlichen Gebühr für den Verwaltungs- und Bewirtschaftungsaufwand von Fr. 250.00 bei einer Parzelle bis 1000m2 und Fr. 500.00 bei über 1‘000 m2. Die Gebühr wird alle 5 Jahre der Teuerung angepasst (Art. 12).
Der Baurechtslandwert wird alle 5 Jahre den Veränderungen des Landesindexes der Konsumentenpreise zu 100 % angepasst (Art. 11).
(Der ursprüngliche Vorschlag des Stadtrats, den Landwert alle 10 Jahre neu schätzen zu lassen und den entsprechenden Wert als Basis für die Verzinsung zu verwenden, fand am 18.09.2012 im Grossen Stadtrat leider keine Mehrheit. Die Stadt verzichtet damit auf einen wesentlichen Teil der Wertsteigerung ihres Landes. Zudem gibt es bei der Verzinsung auch keinen Risikozuschlag zum Referenzzinssatz.)
Im Vergleich zu den alten Richtlinien konnten die Risiken der Stadt beim Heimfall gemildert werden: Bei gewerblichen und industriellen Baurechten wurde die Heimfallentschädigung gestrichen. Da haben wir aber immer noch zahlreiche alte gewerbliche Baurechte im Portfolio, deren Heimfall für uns ein potenzielles Risiko darstellt, weil bei ihnen Heimfallentschädigungen bis 80 % drohen. Bei privaten Wohnbauten beträgt die Heimfallentschädigung 80 %, bei gemeinnützigen Wohnbauten 75 % und bei reinen Bürobauten 50 % (Art. 13).
Veräussert der Baurechtsberechtigte das Baurecht, so hat die Stadt das gesetzliche Vorkaufsrecht (Art. 15). Dank diesem Vorkaufsrecht konnten wir vor zwei Jahren verhindern, dass eine Siedlung einer Wohnbaugenossenschaft auf dem freien Markt verkauft wurde.
2. Bestand der Baurechte
94'900 m2 an 23 gemeinnützige Institutionen (Kirchgemeinden, Stiftungen, etc.)
45'900 m2 an 11 genossenschaftliche Baurechte (Wohnbau mit Kostenmieten)
205'400 m2 an 59 gewerbliche Baurechte (IWC, Remondis, Conica, etc.)
13'500 m2 im Rahmen von 5 Baurechten im Sportbereich (Tennis, Stiftung NHTLZ)
123'800 m2 an 194 private Baurechtsnehmer (Stowe, MFH und EFH).
à Besonderheit EFH: von 18‘800 Wohneinheiten 3‘552 = fast 18 %
In der ersten Hälfte des 20 Jahrhundert war die Stadt mit Baurechtsabgaben vor allem im Bereich der Wohnraumpolitik aktiv. Man hat damit auch weniger vermögenden Familien den Erwerb eines Einfamilienhauses resp. Genossenschaften das Erbauen von preiswertem Wohnraum zu ermöglicht.
Ab den 90-er Jahren, nachdem die Stadt aufgrund des Niedergangs der Schwerindustrie mehrere Tausend Arbeitsplätze verloren hatte, änderte sich der Fokus: Das Baurecht wurde vor allem als Instrument der Ansiedlungspolitik also zur Wirtschaftsförderung eingesetzt. Die Stadt hat zahlreiche Liegenschaften an Industrie-, Gewerbe- und Dienstleistungsunternehmen abgegeben, um Arbeitsplätze zu schaffen.
In den letzten 4 Jahren stand wieder vermehrt die Wohnraumpolitik im Vordergrund. Wie kam es dazu? Unsere Stadt litt nach dem Niedergang der Industrie mehrere Jahre unter Stagnation und Bevölkerungsrückgang. Deshalb hat der Stadtrat zusammen mit dem Regierungsrat eine Entwicklungsstrategie aufgegleist. 2010 erging eine Orientierungsvorlage an das Stadtparlament. Mehrere städtische Parzellen sollten entwickelt und über eine Abgabe im Baurecht oder über einen Verkauf auf den Markt gebracht werden, um das zu kleine Wohnangebot zu verbessern. Politisch umstritten sind dabei vor allem die geplanten Landverkäufe, aus deren Erlös Infrastrukturmassnahmen im Rahmen der Wohnraumentwicklung mitfinanziert werden sollen.
Zusammen mit der Wohnraumentwicklung beschloss der Stadtrat einen Paradigmenwechsel bei seiner Immobilienstrategie: Dieser betraf die Abgabe von Kleinliegenschaften zu Wohnzwecken an Private: "Baurechte für Kleinliegenschaften und Einfamilienhäuser sollen in der Regel nicht im Baurecht abgegeben, sondern das Land soll direkt verkauft werden, da eine Rücknahme ins Eigentum der Stadt politisch und finanziell uninteressant ist."
Dieser Paradigmenwechsel stellt keinesfalls eine Absage an eine aktive Baurechtspolitik dar. Weil das verfügbare Land und die finanziellen Ressourcen aber bescheiden sind, soll ihr Schwerpunkt künftig vor allem auf der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus, der Schaffung von Alters- und Generationenwohnungen sowie der Schaffung respektive dem Erhalt von Arbeitsplätzen liegen. In diesen Bereichen sind die Potentiale und Hebelwirkungen wesentlich grösser. Hier macht auch die Verbilligung des Landwerts Sinn.
Im Rahmen dieses Strategiewechsels wurden die 192 private Baurechtsgrundstücke überprüft. Am 2. April 2013 hat der Grosse Stadtrat 51 dieser zum Teil sehr kleinen Parzellen als entbehrlich taxiert. Diese werden nun den Baurechtsnehmern zu Marktpreisen zum Kauf angeboten. Weil die Baurechtskonditionen der alten Verträge für die Baurechtsnehmer sehr attraktiv sind, erwarten wir, dass nur etwa 20 % aller als entbehrlich taxierten Baurechte schlussendlich verkauft werden können.
Die Erlöse aus diesen Verkäufen erhöhen den Rahmenkredit für Land- und Liegenschaftenerwerb vom 15.03.1998, den das Volk 2011 ein zweites Mal abgesegnet hat. Beim Rahmenkredit handelt sich um eine Kompetenznorm zugunsten des Stadtrats und nicht um einen Fonds. Der Stadtrat kann gemäss Verfassung Liegenschaftenkäufe nur bis 1 Mio. tätigen. Mit dem Rahmenkredit gewinnt er zusätzliche Möglichkeiten. Es ist gesetzlich ausdrücklich vorgesehen, dass er den Rahmenkredit für die Beschaffung von Grundstücken und Liegenschaften als Landreserve zur Abgabe im Baurecht einsetzen kann. Dies ermöglicht es dem Stadtrat, auf dem Liegenschaftenmarkt schnell und flexibel zu reagieren. So war es uns in den letzten zwei Jahren möglich, mehrere Siedlungen von serbelnden Wohnbaugenossenschaften zu retten. Das heisst, wir haben diese für über 19 Mio. Franken übernehmen können, bevor sie in den freien Markt verkauft wurden. Aufgrund des Baurechts, das die Genossenschaften von der Stadt hatten, verfügten wir über ein Vorkaufsrecht. Damit konnten wir insgesamt 149 gemeinnützige Wohnungen im Bestand erhalten.
Die Stadt verfügt leider selber über sehr wenig eigene Wohnbauten. Es sind ca. 100. Mit den nun zugekauften Siedlungen kommen wir jetzt auf etwas über 200. Bei einem Gesamtwohnungsbestand von 18‘800 sind wir da natürlich ein sehr kleiner Player. Im Gegensatz zu anderen grösseren Städten hatte die Stadt SH noch nie Ambitionen auf diesem Feld. Aktuell besteht die Absicht des SR, alle städtischen Wohnbauten in eine gemeinnützige städtische Stiftung auszulagern.
Das Baurecht ist und bleibt in SH ein wichtiges Instrument der städtischen Bodenpolitik und Stadtentwicklung.
Auf politischer Ebene haben wir leider ziemlich divergierende Ansichten über unsere Bodenpolitik. Bürgerliche Kreise möchten möglichst viele Liegenschaften des Finanzvermögens veräussern, um die Stadtfinanzen damit zu alimentieren. Linke Kreise wollen aus Prinzip zum Teil gar nichts verkaufen. Beide Extrempositionen sind nicht mehrheitsfähig. Der Stadtrat hat bisher versucht, einen vernünftigen Mittelweg zu begehen: Einerseits verkaufen wir einzelne, strategisch unwichtige Liegenschaften, um einen bescheidenen finanziellen Handlungsspielraum in der Bodenpolitik zu sichern. Andererseits vergeben wir grössere Parzellen oder Altstadtliegenschaften in der Regel nur im Baurecht, weil auch wir keinen Ausverkauf des Tafelsilbers anstreben.