Source: https://it.scribd.com/document/146687271/La-fiscalita-degli-immobili
Timestamp: 2019-10-22 05:56:45+00:00
Document Index: 80350501

Matched Legal Cases: ['art. 102', 'art. 103', 'art. 109', 'art. 36', 'art. 1', 'art. 96', 'art. 92', 'art. 93', 'art. 93', 'art. 90', 'art. 90', 'art. 90', 'art. 11', 'art. 11', 'art. 39', 'art. 54', 'art. 52', 'art. 60', 'art. 54', 'art. 39', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 15']

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Araldo-2011-08
Guida Registrazione Locazioni 20101
La fiscalit degli immobili
La fiscalit degli immobili delle imprese Imposte sui redditi
relativi a societ commerciali (NO societ semplici)
Gli IMMOBILI delle societ commerciali (di persone e di capitali)
di propriet posseduti in base ad altro diritto reale (uso, usufrutto, nuda propriet, superficie, )
sono definiti immobili
Il reddito si determina in base ai criteri del REDDITO DIMPRESA
delle societ commerciali
beni strumentali per lesercizio dellimpresa
immobili che costituiscono beni alla cui produzione o scambio diretta lattivit dellimpresa
Tuir Art.90 Reddito si rileva dal C.E.
Metodo Catastale
I c.d. immobili relativi
PER DEST.
B C D E A/10
A eccetto A/10
Tra cui: abitazione del custode di opificio industriale abitazione utilizzata come ufficio terreno adibito a deposito da imprese edili
ESCLUSIVAMENTE per lesercizio dellimpresa commerciale da parte del possessore
Immobile utilizzato
IMMOBILE STRUMENTALE PER DESTINAZIONE
Immobile utilizzato Immobile strumentale dellimpresa
Categ. cat. A/10
Gruppo cat. B
Gruppo cat. C
Gruppo cat. D
Risoluzione 03/03/1989 n. 3/330 Min. Fin. Dir. Gen. Catasto
Immobili non suscettibili
di altra destinazione senza radicali trasformazioni
Gruppo cat. E
Anche se: non utilizzati concessi in locazione concessi in comodato
IMMOBILI STRUMENTALI PRO TEMPORE
Immobili di civile abitazione dati in uso ai dipendenti che hanno trasferito la residenza per motivi di lavoro
di propriet dellimpresa ubicati nel Comune di svolgimento dellattivit
Lo scorporo dei fabbricati strumentali Art. 36 decreto legge 4 luglio 2006, n. 223
Circ. n. 1 del 19/1/2007
Circ. n. 11 del 16/2/2007 Par. 9.3
La norma si applica anche agli impianti e ai macchinari infissi al suolo che costituiscono fabbricati iscritti o iscrivibili nel catasto edilizio urbano. Se in sede di acquisto del fabbricato, nellunico atto o in atti autonomi, sono indicati corrispettivi distinti per larea e per il fabbricato sovrastante, si effettua comunque lo scorporo forfetario.
Le disposizioni si applicano anche alle singole unit immobiliari presenti allinterno di un fabbricato, ossia anche per gli immobili che non possono essere definiti cielo-terra
Nozione di fabbricato industriale
Nel caso di immobili allinterno dei quali si svolge sia unattivit di produzione o trasformazione di beni, che attivit diverse da questa [], lintero immobile potr considerarsi industriale qualora gli spazi [] utilizzati per lattivit di produzione o trasformazione siano prevalenti rispetto a quelli destinati ad altre attivit. Riferimento: dati relativi alla data di chiusura dellesercizio in cui lacquisto stato effettuato
La qualificazione del fabbricato non pu essere successivamente modificata nel caso di un suo diverso utilizzo, neanche a seguito di variazione catastale della destinazione duso.
Circ. n. 11 del 16/2/2007
Fabbricati posseduti ante Periodo dimposta in corso al 4/7/2006
Rileva lutilizzo del bene nel periodo di imposta precedente
Fabbricati acquisiti dal
Rileva lutilizzo al termine del periodo dimposta in cui entrato in funzione limmobile
Diritto di superficie: Ris. n.192/E del 27 luglio 2007
Societ detiene in leasing un immobile costruito su un terreno sul quale vanta un diritto di superficie a tempo determinato LAgenzia ha chiarito che lo scorporo non va fatto per il diritto di superficie a tempo determinato costituito a favore del superficiario. In caso di acquisizione in leasing (ovvero in propriet, R.M. n. 157 del 2007) di un fabbricato strumentale con diritto di superficie a tempo determinato, la quota capitale del canone di leasing deducibile in quanto non comprensiva del valore del terreno.
Con il diritto di superficie si consente al titolare di costruire un fabbricato sul suolo altrui (ius aedificandi) oppure di acquistare la propriet di una costruzione gi esistente (cosiddetta propriet superficiaria) senza per acquistare la propriet del suolo sul quale insiste la costruzione
Immobile costruito su terreno con diritto di superficie
Ris. n. 157 del 5/7/2007 SCORPORO DEL TERRENO
Diritto costituito
Corrispettivo corrisposto
Diritto contabilizzato
B.II.1 (Attivo patrimon.) ONERE accessorio al fabbricato Autonomamente B.I.7 (Attivo patrimon.) B.8 (Conto economico)
Diritto fiscalmente
ex art. 102 Tuir
ex art. 103, c. 2 Tuir
in base alla durata del diritto DEDUCIBILE per competenza ex art. 109 Tuir
Con RATE PERIODICHE
E assimilato allacquisto del terreno
Societ di leasing acquista il diritto di superficie
Ris. n. 192 del 27/7/2007 SCORPORO DEL TERRENO
Immobile costruito su terreno in comodato
Ris. n. 179 del 27/12/2005
Le opere realizzate su beni altrui vanno contabilizzate tra le immobilizzazioni se si estrinsecano in beni materiali che hanno una loro individualit ed autonoma funzionalit e che, al termine del periodo di uso o comodato, possono essere rimossi dallusuario o dal comodatario, risultandone possibile lutilizzo a prescindere dal bene cui accedono. Tali beni possono essere ammortizzati facendo riferimento alle aliquote previste dal decreto ministeriale 31 dicembre 1988, che disciplina i coefficienti di ammortamento applicabili ai beni materiali strumentali..
Ovviamente il comodatario non scorpora nulla!
Fabbricato concesso in comodato
Ris. n. 256 del 20/9/2007
Scorporo 30% E schiavo Scorporo 20%
Attivit non produttiva
Soggetto locatore
Non scorpora il terreno (il cespite un credito)
Scorpora Il terreno (ammorta mento)
Trattamento dei terreni relativi a fabbricati strumentali Impatto sul bilancio
Detenuto in leasing La quota capitale del canone riferita al terreno (20 o 30%) va a conto economico anche se non deducibile
Detenuto in propriet Si pu scorporare dallattivo di SP la quota riferita al terreno e Non ammortizzarla ne civilisticamente ne fiscalmente
Doppio binario Civile-fiscale (risultati di bilancio penalizzati)
NO Doppio binario Civile-fiscale
(risultati di bilancio pi floridi)
Trattamento dei terreni relativi a fabbricati strumentali se ammortamenti calcolarti sullintero valore Quadro F variazione in aumento
Quadro S dati solo segnaletici
Terreno - Iscrizione in bilancio a valore > del forfait Fabbricato industriale acquistato, al prezzo complessivo di 1.000.000,00
Terreno Valore civilistico 100.000,00 Terreno Valore civilistico
(Perizia, collegio sindacale, societ di revisione, etc.)
Terreno Valore fiscale (30%) 300.000,00 Terreno Valore fiscale 400.000,00
Valore fiscale dell dellimmobile
Acquisto separato dellarea e successiva costruzione del fabbricato strumentale
Valore dellarea = Prezzo di acquisto
Solo sul costo di costruzione del fabbricato strumentale
I COSTI INCREMENTATIVI
Costo su cui applicare il 20% o 30% al netto dei costi incrementativi capitalizzati e delle rivalutazioni effettuate
Oneri di urbanizzazione, spese per interventi di manutenzione, riparazione, ammodernamento, trasformazione e ampliamento che siano state portate ad incremento del costo dei fabbricati strumentali, sostenute successivamente allacquisto o alla costruzione.
Si ritiene assimilabile alla rivalutazione lipotesi in cui, a seguito di unoperazione di fusione, il relativo disavanzo Il su un venga allocato fabbricato oggetto di ammortamento
I FABBRICATI ACQUISITI IN PRECEDENZA
Per i fabbricati acquistati nei periodi precedenti a quello in corso al 4 luglio 2006, gli ammortamenti precedentemente dedotti devono essere imputati prioritariamente al valore del fabbricato
Disposizione abrogata Modifica Finanziaria 2008 Il fondo va imputato il proporzione Effetto retroattivo al 2006!
IL LEASING IMMOBILIARE (scorporo delle aree)
Il decreto legge 2 ottobre 2006, n. 262, convertito con modificazioni dalla legge 24 novembre 2006, n. 286 ha riformulato i commi 7 ed 8 dell'art. 36 del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223 Il costo complessivo dei fabbricati strumentali va assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza
IL PRINCIPIO SI APPLICA ANCHE AI FABBRICATI IN LEASING
indeducibilit della quota capitale dei canoni riferibile ALLAREA
IL leasing finanziario immobili Durata del contratto
50% della durata dellammortamento
2/3 della durata dellammortamento
Minimo 11 anni Massimo 18 anni Minimo 8 anni Massimo 15 anni Decorrenza Contratti stipulati dal 1.1.08
Il leasing pu essere rappresentato bilancio secondo due modalit:
Soggetti IAS e abrogazione del quadro EC
Finanziaria 2008 Eliminata la possibilit di operare deduzioni extracontabili di qualunque tipo attraverso il quadro EC del modello Unico
A partire dal periodo di imposta successivo al 31 dicembre 2007
Conseguenze per i soggetti Ias
Hanno perso la possibilit di dedurre integralmente i canoni di leasing maturati nellesercizio, per la parte che eccede i costi imputati a conto economico a titolo di ammortamenti ed interessi passivi
Finanziaria per il 2008: interessi passivi e leasing
Abolizione thin capitalization Abolizione pro-rata patrimoniale Gli interessi passivi e gli oneri assimilati, diversi da quelli capitalizzati, saranno deducibili in ogni periodo di imposta: fino a concorrenza degli interessi attivi tassati; Leccedenza, nel limite del 30% della differenza tra il valore della produzione ed i costi della produzione (MOL), senza tener conto degli ammortamenti (c.d. EBITDA), e della quota capitale dei canoni di leasing Sono inclusi gli interessi impliciti derivanti dal leasing Riporto in avanti della quota indeducibile per 5 esercizi (10 per i primi 3 periodi di imposta) DECORRENZA: 2008
Finanziaria 2008: doppia verifica fiscale
La deducibilit fiscale del canone di leasing sar soggetto ad una doppia verifica:
Nuove Regole interessi
Interessi Durata contratto Capitale
Finanziaria 2008 - Dubbi
Il Legislatore fa riferimento alla quota di interessi impliciti desunta dal contratto
? Calcolo analitico o forfetario (cfr. Circ. Ag. Entr. 1/2007)
Il contratto prevede il tasso leasing, i canoni , il riscatto, il maxicanone Ma. Non il Piano di ammortamento finanziario
La commissione di studio sulla fiscalit diretta e indiretta delle imprese immobiliari
(art. 1, comma 36) E previsto un decreto di nomina
Soluzioni e proposte normative entro il 30/6/08
Effetto: anche decorrenza 2008; Rilevanza delle differenze tra societ immobiliari di gestione e societ di costruzione; Attenzione alle politiche di sviluppo delledilizia abitativa
Sino ad allora, irrilevanza ai fini dellart. 96 degli interessi passivi relativi a mutui ipotecari su immobili destinati alla locazione
Il leasing-appalto
Acquisto dellarea: 100 (da parte della societ di leasing) (il costo dellarea comprende anche limposta di registro) Costruzione fabbricato: 900 (successiva)
Ris. n. 211 dell8/8/2007
Lo scorporo della quota del canone relativa al terreno avviene analiticamente e non sulla base delle percentuali forfetaria (20% o 30%)
Lease back trattamento civilistico
Impresa Costruzione Vende un bene: 100 Impresa Commerciale Societ di leasing
Vende il bene: 150 Plusvalenza 50 Art. 2425-bis C.C. Da ripartire per la durata Del contratto di leasing
Contabilmente Tecnica Dei risconti
Lease back trattamento fiscale
Vende il bene: 150 Plusvalenza 50
Art. 86 Tuir Tassata nel periodo dimposta della cessione o in 5 anni se bene posseduto da almeno 3 anni
Oggetto attivit dellimpresa individuato sulla base dello statuto sociale (o comunque, nel caso di ditta individuale, sulla base delloggetto formalmente dichiarato dallimpresa), ferma restando tuttavia la prevalenza del dato sostanziale (Rm 12 luglio 1982, n. 91730)
costruiti per la vendita ristrutturati per la vendita
acquistati per la vendita
da imprese di compravendita immobiliare
Immobili realizzati su commessa
Lavori infra/ultra annuali
Infra: art. 92 tuir Inferiori A 12 mesi Ultra: art. 93 Tuir Superiori a 12 mesi Unico consentito Commessa completati Metodo corrispettivi pattuiti
Lavori infrannuali
Inferiori A 12 mesi Metodo Costi sostenuti Ricavi alla consegna
Commesse infrannuali
Tuir - Art. 92, c. 6
O.I.C. Accettato Consigliato
Unico metodo consentito
D.R.E. Lombardia (istanza DDCC Monza 31.10.00)
Valutata a costo Commessa Valutata a Ricavo
Quadro RF Variazione in diminuzione
Valutazione in base agli stati avanzamento per corrispettivi pattuiti (OIC n. 23)
3 .9 1 art ma com er. p 1
Lavori in corso "ultrannuali" Art. 93 TUIR
Appalto di opera
Contratto di vendita su ordinazione
Per acquisizione della commessa Post-contratto Prima inizio lavori
Costi sostenuti x Acquisizione contratto Partecipazioni a gare Fideiussioni Studi e ricerche propedeutiche
Progettazione Studi specifici Organizzazione cantiere Costi avvio produzione
Spesati nellanno
Spittati sulla commessa
Dopo completamento della commessa
Collaudo - Smobilizzo cantiere Completamenti successivi Rifacimenti lavoriSistemazione riserve avanzate da sub appaltatori
Art. 107 Tuir Sono indeducibili tutti gli accantonamenti diversi da quelli espressamente considerati dal TUIR Dopo completamento della commessa Art. 109Tuir Le spese in cui nello esercizio di competenza non sia ancora certa La esistenza o determinabile in modo obiettivo lammontare concorrono a formarlo nellesercizio in cui si verificano le condizioni
R.M. n. 52 2/6/ 1998
sufficiente che Siano previsti dal contratto Siano riferibili alla commessa Possono essere attendibilmente determinati sulla base dellesperienza (vedi commesse precedenti)
I costi futuri si deducono con lavanzamento commessa 47
La liquidazione dei corrispettivi a titolo definitivo
3 t9 1 Ar ma comper. 1
I corrispettivi liquidati a titolo definitivo dal committente si comprendono tra i ricavi e la valutazione delle rimanenze, in caso di liquidazione parziale, limitata alla parte non ancora liquidata
Lavori ultra annuali
Superiori a 12 mesi Metodo corrispettivi pattuiti
Valorizzazione a ricavo maturato
Ipotesi in cui la commessa non frazionabile per lotti 49
Valutazione in base ai corrispettivi pattuiti
Prestazioni divisibili
Corrispettivi liquidati S A L
Prestazioni indivisibili
Corrispettivi maturati
Valutazione a Rimanenza
Fermo restando loggetto unitario della prestazione 50
Valutazione in base Ricavo oppure a corrispettivi pattuiti
Opere frazionabili e quindi Acquisibili pro-quota
Accettazione dellopera
Valutazione a Ricavo
Fermo restando loggetto unitario della prestazione 51
Art. 1666 del Codice Civile
Se si procede alla verifica in contraddittorio delle singole partite consegnate lappaltatore pu chiedere il pagamento in proporzione allopera eseguita. Il pagamento fa presumere laccettazione della parte di opera pagata
Fiscalmente si hanno RICAVI E non valutazione delle opere in corso
Lavori ultra annuali valutazione delle rimanenze
31/12 31/12 31/12
Rimanenze Finali RF Rimanenza finali RF RF RI RI RI G U A D A G N O
Lavori ultra annuali metodi di rilevazione dello stato avanzamento
Qualunque metodo economicamente valido che Individui per competenza il ricavo realizzato
Per la parte di opere, forniture e servizi coperta da SAL la valutazione fatta in base ai corrispettivi liquidati
Cost to Cost (% costi sostenuti rispetto a costi totali)
Concetto di sostenimento del costo SI Accezione economica
NO Accezione fiscale
Accezione economica Costo sostenuto nel senso di ragionevolmente maturato alla data di chiusura del bilancio
Accezione fiscale Art. 109 Tuir
09 .1 1 art ma com er. p 1
Consegna del bene mobile Ultimazione del servizio
Lavori ultra annuali rischi ta contrattuali ga ro
Possibilit di dedurre per rischio contrattuale il 2% (lavori in Italia) e il 5% (lavori allestero) del valore complessivo della commessa realizzata
Disposizione abrogata a decorrere dal periodo dimposta 2006
Lavori in corso su ordinazione ultrannuali svalutazione forfetaria efficacia temporale R.M. 24 agosto 2007, n. 237/E
Le svalutazioni dedotte in passato (fino al 2005)
Sono riprese a tassazione
Solo allultimazione dei lavori (cio a commessa completata, per naturale assorbimento)
Circolare Assonime n. 56 del 24 settembre 2007 Possibile difficolt di attuazione del criterio laddove la valutazione sia stata fatta per masse
In tali casi potrebbe essere opportuno precedere ad una ripartizione dello stock delle svalutazioni sulle commesse in essere in base ad un criterio proporzionale
Le maggiorazioni di prezzo art. 93, comma 2
Se richieste in applicazioni di legge o per clausole contrattuali se ne tiene conto finch non siano definitivamente stabilite
In misura non inferiore al 50%
Le maggiorazioni di prezzo si riferiscono ad ipotesi di di eccessiva onerosit sopravvenuta in corso di esecuzione della prestazione (faccio le fondamenta e rilevo infiltrazioni dacqua non previste che mi comportano la necessit di prosciugare ed isolare)
Le Riserve sono una domanda di indennit per la rifusione di spese, costi e oneri originati da situazioni non previste e fuori da contratto originario
3 t9 1 Ar ma com er. p 1
C.M. n. 36/82
Se ne tiene conto
Lavori in corso su ordinazione ultrannuali
OIC 3 2 n.
e dic Co ile civ 2426 1 . Art 9 e 1 nn.
la valutazione con metodo percentuale di completamento preferibile accettabile anche il metodo della commessa completata (purch segnalato in nota integrativa)
DISCIPLINA FISCALE SINO AL 2006
3 .9 2 Art ma m Co
Valutazione al corrispettivo maturato in ciascun esercizio Valutazione al costo: previa richiesta allAgenzia il criterio deve essere utilizzato anche in bilancio
Valutazione al corrispettivo maturato in ciascun esercizio
3 .9 5 Art ma m Co
Art. 93, comma 5
La valutazione al costo resta solamente per le opere ed i servizi iniziati entro il 2006
Lavori in corso su ordinazione ultrannuali Svalutazione forfetaria efficacia temporale Con decorrenza 2006, da intendersi: commesse avviate dal 2006 incrementi di valore delle opere iniziate ante 2006
E SOPPRESSA la svalutazione fiscale forfetaria del 2-4% di cui allarticolo 93, comma 3, del Tuir, indipendentemente dalla rilevazione che poteva essere
anche civilistica (con appostazione a partita doppia)
solo fiscale (modello Unico, quadro EC)
Lavori in corso su ordinazione ultrannuali svalutazione forfetaria efficacia temporale (2) R.M. 24 agosto 2007, n. 237/E
0 1 .9 art ma m Co
Trattasi di immobili che non costituiscono beni strumentali
per lesercizio dellimpresa, n beni alla cui produzione o al cui scambio diretta lattivit dellimpresa
Terreni (non esiste comunque il problema dellammortamento)
Fabbricati di civile abitazione (categorie catastali del gruppo A, escluso A-10)
Non utilizzati direttamente nellesercizio dellimpresa (n posseduti, a fini di realizzo, dallimpresa di costruzione e rivendita immobiliare, inquadrabili come immobili merce)
IMMOBILI PATRIMONIALI come concorrono al reddito dimpresa
(Principio generale) Il reddito si determina in base alle disposizioni in materia di redditi fondiari (cio, secondo criteri catastali ) Raffronto canone locazione reddito catastale
Tuttavia, in caso di immobili patrimoniali locati: prevista la deduzione analitica per le spese di manutenzione ordinaria entro il 15% del canone di locazione stabilito da contratto
Le singole spese e costi relativi agli immobili patrimoniali NON sono deducibili pur iscritte in bilancio
GLI INTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA deducibili nei limiti del 15% del canone
OPERE di RIPARAZIONE RINNOVAMENTO SOSTITUZIONE Delle finiture degli edifici
Necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti
Spese NON DEDUCIBILI NON SONO DEDUCIBILI
In quanto incorporati nel reddito determinato in base ai criteri catastali
Spese DEDUCIBILI SONO DEDUCIBILI
In quanto NON esiste alcuna correlazione tra tali spese ed i beni immobili
Esempio: spese di riparazione e manutenzione spese per il personale addetto ai servizi: di custodia e portineria di manutenzione degli edifici di amministrazione e gestione degli stabili compenso amministratore incaricato della gestione degli immobili AMMORTAMENTI
Esempio: spese per la tenuta della contabilit spese per il deposito del bilancio e per gli altri adempimenti societari spese per la consulenza societaria e fiscale e per lespletamento delle relative formalit emolumenti per lorgano di controllo (ove esistente) indennit di carica per lorgano amministrativo, con esclusione dello specifico compenso per la gestione degli immobili eventualmente delegata ad un amministratore
Le spese di manutenzione straordinaria vanno ad incremento del costo del fabbricato e comporteranno una minor plusv. allatto della vendita
Canone Manut. Ord. (max 15%)
Quadro RF variazioni in aumento
Quadro RF variazioni in diminuzione
Ammortamenti Condominio Canoni leasing Altre spese
Art. 90 Tuir Interessi passivi (immobili patrimonio)
La Circolare n. 6/2006 ha chiarito che gli interessi passivi sostenuti per spese relative ad immobili patrimonio di cui allart. 90 sono indeducibili
Finanziaria 2008 ha per previsto la deducibilit degli interessi su mutui per acquisto o costruzione di immobili
Gli interessi passivi relativi agli immobili patrimoniali
Tuir - Art. 90, comma 2 Le spese e gli altri componenti
negativi relativi agli immobili indicati nel comma 1 non sono ammessi in deduzione.
Circ. 47 del 14/6/2008 Gli interessi capitalizzati sullimmobile non rilevano
Norma interpretazione autentica Finanziaria 2008
tra le spese e gli altri componenti negativi indeducibili di cui allart. 90, comma 2, del TUIR, non si comprendono gli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti per lacquisto degli immobili patrimoniali indicati nel comma 1 dello stesso art. 90
Ma seguono la regola del 30% del Rol.
Gli immobili dellimprenditore individuale
5 .6 1 art ma com
Iscritti nellinventario (libro cespiti per semplificata)
immobili relativi allimpresa
immobili sfera privata
Gli immobili di interesse storico-artistico
NON LOCATI
Qualunque classificazione catastale
ex art. 11, co. 2 Legge n. 413/1991
Ricavi costi conto economico
Legge n. 413/1991 75
ex art. 11, co. 2
IMMOBILI persone fisiche
Imposta sostituiva Sulle plusvalenze Passa dal 12,5% al 20% (decorrenza 3.10.06)
No Aree fabbricabili Provvedimento Agenzia 12 gennaio 2007 (modello telematico) istruzioni
Laccertamento del valore degli immobili
Come lUfficio determina il valore dellimmobile
La rettifica del reddito dimpresa in base al valore normale degli immobili
NORMATIVA e interpretazioni Agenzia
Art. 35, commi 2, 3, 4, 23-bis e 23-ter del Dl n. 223/2006 Circ. Agenzia entrate 6 febbraio 2007, n. 6/E Circ. Agenzia entrate 16 febbraio 2007, n. 11/E, par. 12.4 Art. 1, comma 307, Legge n. 296/2006 (Finanziaria per il 2007) Provvedimento Agenzia entrate del 27 luglio 2007 Ris. 1 giugno 2007, n. 122 Consiglio nazionale del Notariato, Studio n. 152/2006/T
Laccertamento di valore degli immobili leccezione
1. Si applica a tutti i trasferimento quando un acquirente un privato 2. Deve trattarsi di immobile uso abitativo e relative pertinenze
Regola del Prezzo/Valore
Tutte le transazioni (escluse quelle con regola prezzo/valore) sono accertabili con valore normale
Provvedimento dellAgenzia 27 luglio 2007
Detta criteri uniformi per stabilire il valore normale
Come si calcola Percorso internet
www.agenziaterritorio.it Servizi Osservatorio immobiliare Pubblicazioni OMI Pubblicazioni a libero accesso Banca dati delle quotazioni immobiliari Digitare provincia, comune selezionare Fascia/Zona
La formula per calcolare il valore dellimmobile
Valore Unitario minimo + (V.U. mass. V.U. min.) x (taglio superficie + 3 x coeff. piano) : 4 (x oppure : ) coefficiente categoria catastale
OSSERVATORIO del mercato immobiliare Coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dellimmobile
Risultante dal certificato catastale
Per i trasferimenti immobiliari soggetti ad IVA Il valore normale pu essere integrato in base a: prezzi effettivamente praticati prezzi evidenziati dagli accertamenti prezzi che emergono da offerte di vendita valori desunti dai dati comunicati ai Comuni per le ristrutturazioni ammontare delle detrazioni 36%
Il valore normale non pu essere inferiore al mutuo erogato
I correttivi alla procedura matematica
1. prezzi praticati nelle compravendite fra privati per la stessa zona e nello stesso periodo temporale; 2. prezzi che emergono dagli accertamenti effettuati con la ricostruzione dei ricavi in base allosservazione diretti dei costi sostenuti per la costruzione ed in base ad altre prove certe come in particolare le risultanze delle indagini finanziarie; 3. prezzi applicati per offerte di vendita o analoghe vendite effettuate del soggetto controllato; 4. prezzi che emergono da offerte al pubblico tramite i media; 5. ristrutturazioni desumibili dai dati relativi ai permessi di costruire ed alle denunce di inizio lavori nonch le detrazioni dichiarate per le spese di recupero del patrimonio edilizio.
Leffetto del valore normale
Il corrispettivo inferiore al valore normale
Presunzione semplice con i requisiti di GRAVITA, PRECISIONE e CONCORDANZA
lUfficio pu effettuare laccertamento analitico-induttivo ex art. 39, co. 1, lett. d) lonere della prova si sposta sul contribuente lUfficio pu effettuare laccertamento analitico ex art. 54. co. 3 del Dpr n. 633/1972
Secondo la Circolare n. 11/2007 RETROATTIVA
Vedi ANCE & ricorso Commissione UE
Prova certa e diretta di omissione del corrispettivo
REGISTRO IPOTECARIE CATASTALI
Escluse le cessioni di abitazioni con acquirenti persone fisiche (PREZZO-VALORE)
lUfficio rettifica la base imponibile ex art. 52, co. 5-bis del Dpr n. 131/1986
La corresponsabilit del privato nellacquisto di immobili
Art. 1, comma 164 Introduce Il comma 3-bis nellart. 60-bis del DPR n. 633/72
La responsabilit del privato
Se limporto indicato nellatto e nella ft. diverso da quello effettivo, lacquirente, anche se privato responsabile in solido con il venditore per il pagamento dellIVA relativa alla differenza nonch della sanzione. Il cessionario privato pu regolarizzare la violazione entro 60 gg versando la maggiore imposta e presentando al proprio Ufficio copia dellattestazione del pagamento e delle fatture oggetto della regolarizzazione
Gli atti formati prima del 4 luglio 2006
Art. 1, comma 265 Compravendita immobili
Rilevanza ai fini Iva e imposte sui redditi
Atti formati prima del 4 luglio 2006
Valore normale ai fini Iva (art. 54 DPR 633) Valore normale redditi (art. 39, c. 1, lett. d, DPR n. 600) Mutuo dimporto superiore al prezzo dacquisto Costituiscono presunzioni SEMPLICI
Le immobiliari nella disciplina delle societ non operative
S LU C ES A
Per i beni rivalutati ex legge n. 266/2005 (immobili e partecipazioni) il valore da prendere in considerazione nel 2007 quello al netto della rivalutazione; dal 2008 sar rilevante il valore rivalutato
Istanza di interpello Esclusione dalla disciplina delle societ non operative
US CL S E A
Societ costituita in base a legge provinciale obbligata a locare immobili abitativi sulla base di convenzioni con gli enti locali
Integrazione dei casi di esclusione dalla disciplina delle societ di comodo Finanziaria 2008
SE LU C ES
1) Le societ che presentano un ammontare del valore della produzione (raggruppamento A del conto economico) superiore allattivo di bilancio 2) Le societ che risultano congrue e coerenti con gli studi di settore
Modelli Iva inizio/variazione/cessazione
IL NUOVO MODELLO IVA
In sintesi i dati da indicare per tutti contribuenti Estremi catastali immobile destinato ad attivit Estremi registrazione contratto locazione comodato
Ma non posso registrare se non ho codice fiscale ! ..deroga!!!
Immobili - Informazioni
Edilizia informazioni aggiuntive
Articolo 5 Legge n. 431 del 1998
Contratti abitativi Legge n. 413 del 1998 (introduce 2 criteri generali)
Affitti liberi Libera determinazione del canone secondo gli accordi raggiunti dal proprietario e dallinquilino (art. 2, comma 1)
Affitti a canone ridotto
Determinazione canone (ridotto) con criteri generali predeterminati convenzionalmente tra le associazioni della propriet edilizia e quelle degli inquilini (art. 2, comma 3).
Contratto a schema libero
Contratto a schema vincolato
(introduce inoltre i contratti transitori)
Locazione transitoria ordinaria (Art. 5 )
Locazione transitoria studenti universitari (Art. 5)
Locazioni escluse dalla L. 431 del 1998
Immobili vincolati (L. n. 1089 del 1939) Immobili categoria (A1) abitazioni in ville (A8) castelli e palazzi di eminente pregio storico-artistico (A9), Immobili con finalit esclusivamente turistiche Immobili di enti locali (normalmente il Comune) per soddisfare esigenze abitative di terzi di natura transitoria (sfrattati o di sinistrati per eventi sismici, alluvioni etc. ) Alloggi di edilizia residenziale pubblica per i quali valgono le relative normative speciali statali e regionali
Contratti a canone agevolato Art. 2, comma 3
1) accordo a livello nazionale per fissare criteri generali per determinazione dei canoni sul territorio e i contratti tipo; 2) pluralit di accordi a livello locale volti a stabilire i valori concreti del canone e a determinare il contenuto delle clausole dei contratti tipo in relazione a specifiche esigenze e usi locali.
Durata contratto 3 anni + 3 (con accordo) + 2 (no accordo ) Accordo tra proprietario e inquilino
I CONTRATTI TRANSITORI ORDINARI (art. 2, DM 30/12/2002) Quando si pu stipulare un contratto transitorio ordinario (esempi sulla base degli accordi territoriali) ESIGENZE DEI PROPRIETARI ESIGENZE DEI CONDUTTORI
Trasferimento temporaneo delle sede di lavoro Imminente matrimonio dei figli Rientro dallestero Destinazione dellimmobile, entro 18 mesi, ad abitazione propria o dei figli per ragioni di studio esclusivamente per immobili ubicati in luogo diverso da quello di residenza del locatore Destinazione dellimmobile ad abitazione propria o dei figli o dei genitori in seguito alla cessazione del rapporto di lavoro gi nota al momento della stipula del contratto di locazione che comporti il rilascio dellalloggio di servizio Qualsiasi altra esigenza specifica del locatore collegato ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata nel contratto
Frequenza ai corsi di studi e/o di formazione di durata inferiore a sei mesi Necessit di cure mediche presso strutture pubbliche o private presenti nel Comune Trasferimento temporaneo della sede di lavoro Assegnazione di edilizia pubblica o acquisto in cooperativa o presso privati di un alloggio che si rende disponibile entro 18 mesi dimostrato con compromesso regolarmente registrato; Vicinanza momentanea a parenti bisognosi Qualsiasi altra esigenza transitoria collegata ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata nel contratto suffragata se possibile da idonea documentazione
I CONTRATTI TRANSITORI ORDINARI Art. 5 Ladozione dei contratti-tipo individuati dal D.M. 30/12/02 obbligatoria ai fini della validit dei contratti stessi
Durata Minimo 1 mese Massimo 18 mesi
OCCORRE Specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitoriet del locatore e/o del conduttore
Da provare con documentazione da Allegare al contratto
Canone locazione contratti transitori
E libero Ad eccezione comuni capoluogo di provincia, aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania e nei comuni con esse confinanti, (qui il canone quello agevolato)
Contratti di locazione transitori per studenti universitari
Nei comuni sede di universit o di corsi universitari distaccati e di specializzazione nonch nei comuni limitrofi.
Minimo 6 mesi Massimo 6 anni (rinnovabile salvo disdetta del conduttore)
Sempre che il conduttore studente sia iscritto in un comune diverso da quello di residenza
Il canone sempre agevolato!!!!
Agevolazioni fiscali - per il proprietario
Contratti a canone agevolato (3+3 o 3+2) (ma solo in comuni ad alta densit abitativa) Contratti transitori per studenti universitari Contratti transitori con enti locali (sfratti, emergenze ambientali, etc.)
Importo tassato Canone - 15% - 30% Ossia Canone 40,5%
Agevolazioni fiscali - per linquilino
1) Contratti a canone agevolato (3+3 o 3+2) (anche non in comuni ad alta densit abitativa se abitazione principale) 2) Dipendenti trasferiti per lavoro in altra regione (+ di 100 km) dove eleggono abitazione. Qualunque tipologia di contratto
Variabile a seconda del reddito complessivo dichiarato
1) Abitazione principale locata con contratti a canone agevolato Reddito Fino a Tra complessivo 15.493,71 15.493,71 e 30.987,41 Detrazioni Irpef 495,80 247,90 Oltre 30.987,41
2) Abitazione con qualsiasi contratto per dipendenti che trasferiscono la residenza
Reddito Fino a Tra complessivo 15.493,71 15.493,71 e 30.987,41 Detrazioni Irpef 991,60 495,80
Oltre 30.987,41
Agevolazioni Irpef (decorrenza 2007) per inquilini studenti universitari
Universit ubicata in comune diverso da residenza, distante almeno 100 km e comunque in altra provincia Unit immobiliare situata stesso comune dellUniversit o in comuni limitrofi Contratto legge 431/98 per universitari Detrazioni del 19% massimo su . 2.633
2.633 x 19% = 500 (max) Se limposta dello studente non capiente detrae il genitore cui a carico (art. 15 Tuir)
Finanziaria per il 2008 agevolazioni inquilini
(decorrenza retroattiva al 2007)
Chiunque per abitazione principale qualunque tipo contratto Detrazione . 300 se reddito compl. non > . 15.493,71 *** . 150 se reddito compl. Compreso tra . 15.493,71 e . 30.987,41 Giovani da 20 a 30 anni che lasciano labitazione di famiglia e si trasferiscono in casa in affitto (qualunque contratto) Detrazione Irpef: 991,60 Ma il reddito non deve essere superiore a . 15.493,71
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