Source: http://www.studiolamottamonti.it/la-disciplina-condominiale-norme-di-diritto/
Timestamp: 2019-12-09 19:14:24+00:00
Document Index: 150012735

Matched Legal Cases: ['art. 1136', 'art.1136', 'art. 1133', 'art. 1136', 'art.1123', 'art. 1117']

La disciplina condominiale: norme di diritto | Studio Legale La Motta Monti
Il condominio degli edifici è regolato dagli artt. 1117 e seguenti del codice civile. Esso è indubbiamente una forma di comunione con delle peculiarità date dal fatto che ciascun condomino è proprietario esclusivo del proprio immobile, mentre alcune parti dell’edificio, sono oggetto di una comunione forzosa imposta dalla legge (o dal regolamento). Da considerarsi necessariamente parti comuni le scale, i pilastri, i cotili, le facciate, i parcheggi, gli ascensori, i muri maestri, il tetto, ecc..Se un condominio è composto da più di otto condomini è necessaria la nomina di un amministratore di condominio che è l’organo esecutivo dello stesso, cui è demandata l’organizzazione ordinaria. L’amministratore ha poteri di rappresentanza in base ad un rapporto di mandato rispetto ad ogni singolo condomino.
Alla nomina prevede l’assemblea ai sensi del n.4 dell’art. 1136 c.c.. La legge prevede in ogni caso (vale a dire indipendentemente dal fatto se l’assemblea sia in prima o seconda convocazione) la maggioranza qualificata di cui al II comma dell’art.1136 c.c.. Occorrerà pertanto che la deliberazione sia approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Gli atti che l’amministratore compie entro i limiti della propria competenza devono infatti non già ritenersi imputati ad un ente in forza di un nesso organico, bensì di semplice rappresentanza, riferibile ai singoli condomini (Cass. Civ. Sez. II, 4558/93). L’amministratore ha la rappresentanza di tutti i condomini e può stare in giudizio sia per essi sia contro alcuni di essi. Ai sensi dell’art. 1133 c.c. i provvedimenti che l’amministratore adotta nell’ambito dei propri poteri vincolano i condomini.
Il regolamento di condominio può essere un regolamento assembleare o un regolamento contrattuale. Il regolamento contrattuale è predisposto dal costruttore prima della vendita dei singoli appartamenti, oppure viene approvato da tutti i proprietari all’unanimità. Essendo predisposto dall’originario (ed unico) proprietario dell’edificio è vincolante per gli acquirenti delle singole unità immobiliari (purché richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto) nella sola ipotesi che il relativo acquisto si collochi in epoca successiva alla predisposizione del regolamento stesso. Il regolamento assembleare invece viene votato ed approvato con un numero di voti pari almeno alla metà dei condomini intervenuti in assemblea e titolari di almeno la metà del valore dell’edificio e quindi dei millesimi.
L’articolo 1138 c.c. prevede l’obbligo di redigere un regolamento di condominio quando vi siano più di dieci condomini. Se invece i condomini sono meno di dieci la sua redazione è facoltativa, ma una volta predisposto, verranno applicate le stesse regole e norme previste per quello obbligatorio e avrà la stessa efficacia. Il regolamento condominiale per poter essere modificato deve essere approvato con la stessa maggioranza prevista per la sua approvazione. I regolamenti condominiali e le relative tabelle millesimali se di natura deliberativa possono essere modificati dall’assemblea condominiale con la sola maggioranza semplice (Cass. Civ. 11960/2004). Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la revisione del regolamento di condominio esistente. Esso deve essere approvato con la maggioranza di cui all’art. 1136, 2 comma. Ai fini della validità della delibera, tutti i condomini devono essere regolarmente convocati.
L’assemblea condominiale viene disciplinata come organo deliberante in base al metodo collegiale. Nel momento in cui una deliberazione assembleare sia nulla (ad esempio per vizi di forma, vizi di convocazione, o mancanza del quorum) essa è inidonea a sortire qualsiasi effetto. Sarà dunque nella facoltà di ciascun condomino la possibilità di far valere il vizio che inficia la deliberazione (Cass. Civ. Sez. II, 1510/99; Cass. Civ., Sez. II, 15042/13).
Ai sensi dell’art.1123 c.c., i condomini in via generale sono tenuti a sostenere le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio di cui all’art. 1117 c.c. , per la prestazione dei servizi nell’interesse comune.
La partecipazione doverosa alle spese è commisurata e ripartita sulla base della proprietà e del suo valore.
Nel dicembre 2012, con legge n. 220/2012 è stata istituita la figura di un organismo facoltativo ed ausiliario: il consiglio di condominio, costituito da almeno tre condomini (negli edifici di almeno dodici unità immobiliari) con funzioni consultive e di controllo e con compiti di vigilanza sull’amministratore condominiale.
La sussistenza del regime condominiale prescinde inoltre dalla destinazione d’uso dell’immobile. Ne segue che la destinazione alberghiera di un fabbricato (nel quale coesistano proprietà individuali di singole porzioni e proprietà di un’azienda alberghiera avente ad oggetto spazi comuni destinati ai servizi) non è incompatibile con la disciplina dettata dalla legge in tema di condominio.
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vedi anche l’articolo DIVORZIO PROCEDURA E COSTI
Deduzioni e modifica delle domande davanti al Giudice di Pace