Source: https://www.deutsche-anwaltshotline.de/c/ebs/baurecht-oeffentliches/gemeinde-verweigert-baugenehmigung-fuer-aussenbereich-eines-als-wohnhaus-genutzten-bahnwaerterhauses-567
Timestamp: 2020-06-07 05:58:01
Document Index: 4613585

Matched Legal Cases: ['§35', '§ 35', '§ 35', '§ 35', '§ 35', 'Art. 14', 'Art. 3', 'BGH', '§ 35', 'BGH']

Gemeinde verweigert Baugenehmigung für Außenbereich eines als Wohnhaus genutzten Bahnwärterhauses | Deutsche Anwaltshotline
Beim beabsichtigten Verkauf eines ehemaligen Bahnwärterhauses in Sachsen erhielt der Käufer von der Stadtverwaltung die Auskunft, dass es sich nicht um ein Wohngebäude handelt und dass im Außenbereich, er eine Baugenehmigung braucht, die er aber nicht erhält. Daraufhin trat dieser vom Kauf zurück. Daraufhin erhielt ich vom Bauamt die gleiche Aussage, dass nach §35 BauGB eine Baugenehmigung erforderlich sei, ich diese aber nicht bekomme. Meiner Meinung ist dieser Paragraph nicht zutreffend, da hier Bestandsschutz besteht (Das Haus war immer schon ein Wohnhaus). Kann ich dagegen vorgehen oder darf ich (bzw. ein Käufer) es nicht nutzen und muss es abreißen? Ich wohne nicht mehr in dem Haus, unterhalte es aber ständig wohnbereit. Ich hatte das Haus von der gleichen Gemeinde, die jetzt den Wohnhausstatus abstreitet, im Jahr 1990 als Einfamilienhaus gekauft.
Soweit Bestandsschutz weiterhin noch besteht, und das scheint der Fall zu sein, dürfen Sie das Haus weiterhin als Wohnhaus nutzen und müssen es nicht abreißen.
Sie können die Verwaltung aber nicht zwingen, Ihnen eine Baugenehmigung für ein Wohngebäude im Außenbereich zu erteilen, das wäre in der Tat mit § 35 BbauG *1) nicht vereinbar.
Tipp: Zur Klarstellung der Rechtslage können bzw. sollten Sie aber beim Bauamt einen Antrag auf Bestätigung des fortbestehenden Bestandsschutzes Ihres Gebäudes stellen.
Folgendes ist die rechtliche Situation:
Mangels Genehmigung ist das Bahnwärterhaus zunächst einmal formell illegal, es ist also ohne die eigentlich erforderliche Baugenehmigung als formelle baurechtliche Legitimation eines Gebäudes.
Darüber hinaus ist es wohl auch materiell illegal, das bedeutet, es ist nicht in Übereinstimmung mit dem vom Gesetzgeber sehr restriktiv vorgegebenen baurechtlichen Bestimmungen zum Außenbereich, der grundsätzlich von allen Wohngebäuden freizuhalten ist.
Es liegt bei einer Nutzung des Bahnwärterhauses als Wohngebäude keine der in § 35 BbauG abschließend und enumerativ aufgezählten privilegierten Gebäude- und Nutzungsarten vor, hauptsächlich im land- und forstwirtschaftlichen Bereich. Ein Bahnwärterhäuschen befindet sich nicht darunter.
Auch die Ziff. 4. wonach Ausnahmen möglich sind, wenn wegen seiner besonderen Anforderungen an die Umgebung, wegen seiner nachteiligen Wirkung auf die Umgebung oder wegen seiner besonderen Zweckbestimmung das Gebäude nur im Außenbereich ausgeführt werden soll, scheint nicht in Betracht zu kommen. Jedenfalls nach der Umwidmung des Bahnwärterhäuschens zu reinen Wohnzwecken, die wohl schon vor 1990 stattgefunden hatte, scheint hier keine solche praktische Notwendigkeit mehr eine Rolle zu spielen.
Das Gebäude ist somit im Ergebnis nicht materiell rechtlich genehmigungsfähig im Sinne von § 35 BbauG.
Insoweit ist der Standpunkt des Bauamts zutreffend und die Auskunft auch nicht direkt falsch. Sie ist aber zumindest missverständlich.
Häufig erfolgt zwar in solch einer Situation auch relativ schnell und kompromisslos eine Abrißverfügung, denn grundsätzlich muss der Außenbereich vor einer Zersiedelung der Landschaft geschützt werden.
Dennoch wäre es viel zu weit gegriffen, aus dieser Situation lückenlos zu folgern und anzunehmen, daß aus der fehlenden Genehmigungsfähigkeit zwingend eine Abrißverfügung erfolgen müsste.
Denn dem kann immer noch bestehender Bestandsschutz entgegenstehen. Es ist anerkannt, daß auch im Rahmen von Gebäuden im Außenbereich und im Bereich von § 35 BBauG in natürlich ganz engen Grenzen Bestandsschutz in Betracht kommt. Der Bestandsschutz leitet sich letztendlich aus dem in Art. 14 GG 2) geschütztem Recht auf Eigentum her. Grundrechte sind hauptsächlich Abwehrrechte des Privaten vor Eingriffen des Staats und sie müssen im Rahmen sämtlicher Behördenentscheidungen mit berücksichtigt werden.
Das bedeutet, wegen des Schutzes des Eigentums genießt ein einmal in Übereinstimmung mit dem damals geltenden Recht errichtetes und genutztes Gebäude Bestandsschutz, dessen Tragweite, inhaltliche und zeitliche Grenzen sowie dessen Fortbestehen immer im Einzelfall und unter Abwägung der öffentlichen und der privaten Interessen und Grundrechtspositionen ermittelt werden muss.
Für das Vorhandensein eines Bestandsschutzes trägt der jeweilige Eigentümer, hier also Sie, im Ernstfall die Beweislast.
Hier können Sie in der Tat als wirklich überzeugendes Argument anführen, daß die Gemeinde selbst das Haus Ihnen mit diesem Inhalt ursprünglich legal verkauft hatte. Hier würde der Aspekt der sogenannten Selbstbindung der Verwaltung eine Rolle spielen, der sich wieder letztendlich aus dem Gleichheitssatz nach Art. 3 GG sowie aus dem Vertrauensschutz herleitet.
Auch wenn es eine Gleichheit im Unrecht nicht gibt und eine Selbstbindung an widerrechtliche Verwaltungsakte nicht anerkannt ist, so würde vorliegend unter den geschilderten Umständen solch ein Bestandsschutz im Ergebnis meiner Ansicht nach vorhanden sein.
Es stellt sich dann nur noch die Frage, ob dadurch, daß das Gebäude so lange überhaupt nicht genutzt worden ist, der Bestandsschutz wieder erloschen ist (sogenannte Entprivilegierung).
Inhaltlich sehe ich das als das größte Problem Ihres Falls an. Wenn nämlich die ursprünglich legale Nutzung über längere Zeit hinweg nicht fortgesetzt worden ist, so könnten auch die zeitlichen Grenzen des Bestandsschutzes eingreifen.
Da es hier keine klaren gesetzlichen Vorgaben gibt, ist darauf abzustellen, ob der Rechtsverkehr auf Grund der Unterbrechung damit rechnen durfte, dass die vormalige Nutzung nicht wieder aufgenommen wird 3). Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart wertete in einem Zivilurteil vom 2. Februar 2011, Az. 3 U 154/10 4) in Randziffer 50 die langjährige Nutzung über 40 Jahre hinweg und die Haltung der Behörde als ein Indiz für das Fortbestehen von Bestandsschutz.
Da Sie das Gebäude zwischenzeitlich offenbar überhaupt nicht genutzt hatten, ist es in Ihrer Situation schwieriger zu beurteilen und sicherlich grenzwertig, ob Sie nicht wegen der fehlenden tatsächlichen Nutzung zu Wohnzwecken inzwischen einen Bestandsschutz alleine deswegen verloren haben. Dies sollten Sie jedenfalls im Rahmen ihres Antrags keineswegs betonen.
Allerdings dürfte auch in Ihrer Situation ein Indiz für immer noch bestehenden Bestandsschutz sein, daß die Behörde trotz der Kenntnis von der Situation bislang keinen Abriß verfügt hat, was normaler Weise recht schnell geschieht. Hier wäre es vielleicht ein taktisch kluger Schachzug, die Wohnnutzung zuerst wieder aufzunehmen, bevor Sie den fraglichen Antrag stellen, und zu versuchen, über diesen Zeitraum hinwegzugehen.
Sofern trotz Fehlens einer Baugenehmigung Bestandsschutz immer noch besteht, kommt zwar keine nachträgliche Baugenehmigung in Betracht, aber das Ergebnis dieser Prüfung kann zu der begehrten Feststellung führen. Diese könnten Sie dann auch im Rahmen eines Verkaufs als Verkaufsargument verwenden.
Im Ablehnungsfall und nach gegebenenfalls durchgeführtem Vorverfahren würde dann ausnahmsweise das für eine vorbeugende Feststellungsklage notwendige Feststellungsinteresse vorliegen, denn unter den vorliegenden Umständen und angesichts der erteilten, missverständlichen Auskünften an potentielle Käufer ist Ihnen nicht zuzumuten, zunächst abzuwarten, ob die Gemeinde im Wege einer Abrissverfügung möglicher Weise doch noch einschreitet.
Bei veräußertem Wohnungseigentum stellt sich übrigens eine fehlende Baugenehmigung, die verschwiegen wurde, als ein Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar, vgl. eine neuere Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 12.04.13, Az:V ZR 266/11. 5). Dieser Aspekt wird jedoch wegen des lange zurück liegenden Zeitraums wegen einer möglichen Verjährung dieser Ansprüche schwer heute noch verfolgen lassen.
*1) § 35 BbauG Bauen im Außenbereich
3) dort unter Punkt 4
4) OLG Stuttgart, Urteil vom 2. Februar 2011 · Az. 3 U 154/10 dort Rz. 50
https://openjur.de/u/356592.html
*5) BGH · Urteil vom 12. April 2013 · Az. V ZR 266/11
https://openjur.de/u/624871.html
Weiterführende Hinweise und Links zu dem Thema
http://www.fernuni-hagen.de/imperia/md/content/rewi/lehrstuhlharatsch/lehre/baurecht2.pdf
http://www.juraforum.de/lexikon/bestandsschutz-im-baurecht
Bestandsschutz von privilegierten Gebäude, hier nicht einschlägig
BVerwG 4 C 4.03 vom 19.02.2004 (Bauernhaus im Außenbereich)
Forsthaus (Jagdhaus zerstört und wieder aufgebaut)
BVerwG 06.08.1979
https://www.jurion.de/Urteile/BVerwG/1979-06-08/4-C-2377