Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?highlight_docid=atf%3A%2F%2F130-III-441%3Afr&lang=fr&type=show_document
Timestamp: 2017-06-23 07:10:48
Document Index: 197896449

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 647', 'BGE', 'Art. 647', 'BGE', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'BGE', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 712', 'Art. 712']

130 III 44156. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung i.S. Z. gegen Stockwerkeigentümergemeinschaft der Zentrums- überbauung Hotelapart Y. (Berufung)
Changements dans la destination de la chose (art. 648 al. 2 CC); travaux de construction dans une propriété par étages (art. 647d en corrélation avec l'art. 712g CC). Le remplacement, dans un apparthôtel, d'un tennis couvert existant par une installation de "wellness" ne change pas la destination du complexe, comprenant hôtel et appartements (consid. 2). Si la création de l'installation de "wellness" est aussi dans l'intérêt des propriétaires d'appartements, il s'agit, du point de vue de la communauté, de travaux de construction utiles (consid. 3). Faits à partir de page 442
C. Mit Anfechtungsklage vom 24. Juli 2001 beim Kreispräsidenten D. als Vermittler bzw. mit Prozesseingabe vom 10. Oktober 2001 beim Bezirksgericht E. verlangte Z. die Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses gemäss Traktandum Nr. 15, eventualiter dessen Aufhebung. Anlässlich der Hauptverhandlung verlangte er die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. BGE 130 III 441 S. 443
2. 2.1 Das Kantonsgericht hat die Zweckänderung im Wesentlichen mit der Begründung verneint, weder die Wellnesseinrichtungen noch die Seminarräume und schon gar nicht die zusätzlichen Hotelzimmer vermöchten den Charakter der Liegenschaft zu ändern, handle es sich doch nach wie vor um ein gehobenen Ansprüchen gerecht werdendes Aparthotel. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass der Trakt V laut Begründungserklärung mit "Sportanlagen" betitelt BGE 130 III 441 S. 444sei; diese Bezeichnung dürfe nicht Selbstzweck sein, vielmehr müsse der Trakt der Erhaltung eines konkurrenzfähigen Hotelbetriebs dienen.
Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die einzelnen Stockwerkeinheiten unterschiedlichen Funktionen dienen. Diese sind der generellen Zweckbestimmung untergeordnet, was durch ihre Verknüpfung zum Ausdruck kommt: Die Liegenschaft umfasst einerseits das Hotel Y. Der Betrieb eines Hotels bezweckt die Beherbergung von Gästen, wobei zur Beherbergung Verköstigung, BGE 130 III 441 S. 445Freizeitangebote und Dienstleistungen verschiedenster Art treten können; deshalb steht der fragliche Trakt V (Stockwerkeinheit Nr. 217) denn auch im Sonderrecht des Hotelbetriebes. Andererseits gehört zur Liegenschaft eine grössere Anzahl von Wohnungen, die selbstredend dem Wohnzweck gewidmet sind. Diese beiden Elemente sind insofern verquickt, als die Wohnungen oder jedenfalls ein Teil davon als Apartzimmer hotelmässig bewirtschaftet werden. Dies bedeutet, dass die betreffenden Eigentümer verpflichtet sind, ihre Einheit dem Beherbergungsunternehmen in einem bestimmten Umfang zur dauernden Bewirtschaftung zu überlassen; umgekehrt hat dieses für die Aparteinheiten Zimmer-, Restaurations- und andere Serviceleistungen zu erbringen (vgl. RASCHEIN, Die Rechtsausübung der Stockwerkeigentümergemeinschaft mit besonderer Berücksichtigung von Gewährleistungsansprüchen und des Sonderfalles Aparthotel, Diss. Zürich 1996, S. 78 ff.; FRIEDRICH, Rechtsprobleme bei Appart-Hotels auf der Basis von Stockwerkeigentum, in: Der Bernische Notar 1983 S. 169 ff.).
2.5 Nichts für seinen Standpunkt kann der Kläger aus dem Umstand ableiten, dass der geplante Neubau voraussichtlich zu einer Änderung der Wertquoten führen wird. Die Wertquote ist eine abstrakte Verhältniszahl, die den Umfang der Rechtsposition des einzelnen Stockwerkeigentümers im Vergleich zu den anderen am gemeinsamen Rechtsobjekt Beteiligten arithmetisch ausdrückt. Sie fixiert zahlenmässig das Ausmass der Beteiligung am gesamten, sowohl Rechte als auch Pflichten umfassenden Rechtsinhalt des Miteigentums, und das Gesetz bezeichnet sie ausdrücklich als Bemessungsgrundlage für gewisse Rechte und Pflichten BGE 130 III 441 S. 446(MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar, N. 4 und 5 zu Art. 712e ZGB; WERMELINGER, La propriété par étages, Fribourg 2002, N. 7 ff. zu Art. 712e ZGB).
3. 3.1 Das Kantonsgericht hat den Neubau als nützliche bauliche Massnahme im Sinn von Art. 647d ZGB betrachtet. Es hat dazu BGE 130 III 441 S. 447ausgeführt, mit der Anpassung an die geänderten Kundenbedürfnisse könne der Hotelbetrieb seine Ertragskraft steigern und so seine Zukunft sichern, was wiederum den übrigen Stockwerkeigentümern zugut komme.
Welche baulichen Massnahmen als notwendig, welche als nützlich und welche als luxuriös anzusehen sind, ist im Einzelfall unter Würdigung aller Umstände zu prüfen; dabei kann ein und dieselbe Massnahme je nach den konkreten Umständen in eine andere Kategorie fallen (MEIER-HAYOZ, a.a.O., N. 22 ff. zu Art. 647c ZGB). Errichtet ein Viersternehotel eine Wellnessanlage, Seminarräume und (weitere) Gästezimmer, steht, wie das Kantonsgericht zutreffend ausgeführt hat, die Verbesserung der Wirtschaftlichkeit des BGE 130 III 441 S. 448Hotelbetriebes im Vordergrund; insofern ist der Neubau für das Hotelunternehmen auf jeden Fall nützlich im Sinn von Art. 647d ZGB. Angesichts der geänderten Bedürfnisse der Hotelgäste und des derzeitigen Booms von Wellnesseinrichtungen könnte allenfalls sogar von einer notwendigen baulichen Massnahme im Sinn von Art. 647c ZGB gesprochen werden, weil ein entsprechender Betrieb ohne solche Einrichtungen auf die Dauer nicht mehr konkurrenzfähig ist (so BAUMANN, Entscheidungen über notwendige, nützliche und luxuriöse Bauten in der Stockwerkeigentümergemeinschaft eines Apparthotels, in: Aktuelle Aspekte des Schuld- und Sachenrechts, Festschrift für Heinz Rey zum 60. Geburtstag, Zürich 2003, S. 8). Jedenfalls stellt eine Wellnessanlage bei einem Viersternehotel keine luxuriöse, d.h. lediglich der Ansehnlichkeit oder Bequemlichkeit dienende Einrichtung dar. Erst recht können Seminarräume und (weitere) Hotelzimmer nicht als luxuriös gelten.
Mit dem Begriff "Sache" in Art. 647c-647e ZGB ist deshalb nicht anders als beim (einfachen) Miteigentum auch bei einer in Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft die Gesamtsache gemeint. Daher müssen die notwendigen baulichen Massnahmen (Art. 647c ZGB) den Wert und die Gebrauchsfähigkeit der Gesamtliegenschaft erhalten. Dasselbe gilt für die nützlichen (Art. 647d ZGB) und die der Verschönerung und Bequemlichkeit dienenden Bauarbeiten (Art. 647e ZGB). "Notwendig" im Sinn von Art. 647c ZGB sind somit beispielsweise fällige Unterhaltsarbeiten wie die Erneuerung der Fassade oder des Daches. Als "nützlich" würde etwa der Einbau einer Zentralheizung oder eines Aufzuges gelten (MEIER-HAYOZ, BGE 130 III 441 S. 449a.a.O., N. 16 zu Art. 647d ZGB). Als "luxuriös" wären schliesslich Massnahmen wie die Auskleidung des Eingangs mit Marmor oder das Aufstellen eines Springbrunnens im Hausflur anzusehen (MEIER-HAYOZ, a.a.O., N. 4 zu Art. 647e ZGB).
Art. 647c ff. ZGB,
Art. 712a Abs. 1 und 2 ZGB,
Art. 712a Abs. 2 ZGB