Source: http://prawo.kolping.pl/pf/opodatkowanie_zbycia_nieruchomosci_i_praw_majatkowych_w_podatku_dochodowym_od_osob_fizycznych_w_2009_roku.html
Timestamp: 2017-10-17 07:47:15+00:00
Document Index: 17864830

Matched Legal Cases: ['art. 10', 'art. 28', 'art. 21', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 19', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 7', 'art. 10', 'art. 1', 'art. 1']

Opodatkowanie zbycia nieruchomości i praw majątkowych w podatku dochodowym od osób fizycznych w 2009 roku
Zbycie nieruchomości z reguły wiąże się z powstaniem zobowiązania podatkowego.
Z dniem 1 stycznia 2007 r. weszła w życie nowelizacja ustawy dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn.: Dz.U. Nr 14, poz. 176 z 2000 r. z późn. zm.). Warto podkreślić wprowadzone zmiany opodatkowania zbycia nieruchomości i praw majątkowych o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a-c ustawy obejmujący tj. odpłatne zbycie nieruchomości, spółdzielczych praw własnościowych do lokali mieszkalnych i użytkowych, oraz praw do domów jednorodzinnych, a także prawa wieczystego użytkowania gruntów.
Należy zauważyć, że w obowiązującym do końca 2006 r. stanie normatywnym podatek z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustalany jest w formie ryczałtowanej i wynosi 10% przychodu, ponadto regulacja związana z tą czynnością przewiduje szereg zwolnień o charakterze przedmiotowym m.in. art. 28 ust. 2 oraz art. 21 ust 1 pkt. 32 i 32 a.
Istotnym elementem wprowadzonej nowelizacji jest zakres czasowy jej stosowania. Wprowadzone zmiany dotyczą zbycia nieruchomości nabytych (lub wybudowanych) od dnia 1 stycznia 2007 r.
Zatem o zastosowaniu właściwej regulacji normatywnej decyduje termin nabycia (lub wybudowania) nieruchomości i praw majątkowych przez zbywcę.
Obecnie wyróżnić należy dwie odmienne regulacje dotyczące opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości i praw zawartych w art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit a-c; o zastosowaniu konkretnej z nich przesądza termin nabycia (lub wybudowania) nieruchomości lub praw majątkowych. Jeżeli nabycie nieruchomości lub praw majątkowych przez zbywcę nastąpiło przed dniem 31 grudnia 2006 r., to pomimo późniejszego jej zbycia po tym termie właściwą regułą opodatkowania będzie reguła w brzmieniu do dnia 31 grudnia 2006 r.. Natomiast, jeżeli nabycie bądź oddanie do użytkowania przez zbywcę nastąpiło po 31 grudnia 2006 r. zastosowanie będzie miała regulacja obowiązująca od dnia 1 stycznia 2007 r.
Najczęstszym przypadkiem występującym w praktyce stanowi sprzedaż nieruchomości. Klasyfikacja przychodów osiągniętych ze sprzedaży nieruchomości, a także innych zdarzeń podatkowo-prawnych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a-c jako źródło przychodu muszą być spełnione łącznie dwa następujące warunki: 1) zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, 2) zbycie zostaje dokonane przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Elementem kluczowym odgrywającym rolę w przypadku opodatkowania zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest upływ czasu, z upływem którego obowiązek podatkowy nie powstaje. Opodatkowanie nie będzie miało wobec tego miejsca w przypadku gdy osoba fizyczna dokona odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw jeśli od ich nabycia upłynął okres 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego. Nowelizacja obowiązująca od 1 stycznia 2007 r. nie wprowadza w tym zakresie żadnych zmian.
Stawka podatkowa - wysokość opodatkowania
W świetle ustawy w brzmieniu do 31 grudnia 2006 r. opodatkowanie przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określone zostało w formie zryczałtowanej, przy zastosowaniu stawki 10 % od uzyskanego przychodu z odpłatnego zbycia, rozumianego jako wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszonej tylko o koszt odpłatnego zbycia.
Odmienna regulacja dotyczy zasad opodatkowania w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c obowiązuje od 1 stycznia 2007 r. Zasadnicza różnica polega na określeniu podstawy opodatkowania zmianie ulega podstawa obliczania podatku, wysokość stawki podatkowej oraz sposób ustalania podatku.
W odniesieniu do podstawy opodatkowania różnica pomiędzy tymi regulacjami polega na przyjęciu za podstawę obliczenia podatku przychodu bądź dochodu w miejsce przychodu. Skutki takiej regulacji nasuwają się same. Ustawodawca chcąc zrekompensować wysokość podatku w przypadku przyjęcia za podstawę uzyskanie dochodu zastosował wyższą stawkę niż w przypadku obliczenia podatku od przychodu, a mianowicie 19 % w miejsce 10%.
Podstawą obliczenia podatku stanowi dochód będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami jego uzyskania ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d. Koszty uzyskania przychodu stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. W przypadku uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, za koszty uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Na koszty uzyskania mogą składać się potwierdzone odpowiednim dokumentem (najczęściej faktura VAT) wydatki związane np. z remontem, opłaty administracyjne czy odpisy amortyzacyjne.
Wprowadzona nowelizacją nowa podstawa opodatkowania będzie miała zastosowanie wówczas gdy dochody zostaną uzyskane ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po dniu 1 stycznia 2007 r., natomiast do nieruchomości i praw nabytych przed tym dniem obowiązują przepisy ustawy w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Kwestie te zostały uregulowane w przepisach przejściowych określonych w ustawie nowelizującej ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych a mianowicie w art. 7 ust.1 według którego „Do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy wymienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.”.
Niniejsze omówienie ma na celu nie tylko przedstawienie sposobu opodatkowania zbycia nieruchomości, lecz także ukazanie przypadku w którym stosowany sposób opodatkowania oparty jest o regulację prawną wykraczającą poza aktualny stan prawny wynikający z treści ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z kolei sytuacja ta w niektórych przypadkach stanowić może pewną komplikację dla podatników.