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Timestamp: 2017-05-26 13:03:33
Document Index: 272074820

Matched Legal Cases: ['§ 315', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 548', 'BGH', '§ 139', 'BGH', '§ 35', 'BGH', 'BGH']

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Wenn in einem gewerblichen Mietvertrag eine „Mieterhöhung“ für den „Zeitraum der ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses ausgeschlossen“ wird, bedeutet dies, dass der Vermieter nach Ablauf der ersten 5-Jahre eine Anpassung der Miete verlangen kann. Eine ausdrückliche Vereinbarung über eine Mietanpassung ist dann im Mietvertrag nicht erforderlich. Dies entschied das Landgericht Hamburg im Januar 2015.
Eine Mieterhöhung wurde für den Zeitraum der ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses ausgeschlossen. Nachdem das Mietverhältnis um fünf Jahre verlängert worden war, hatte der Vermieter durch einseitige Erklärung die Miete erhöht. Der Mieter war der Ansicht, dass die Mieterhöhung unzulässig ist.
Das Landgericht Hamburg entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Durch den Ausschluss des Kündigungsrechts in den ersten fünf Jahren war auch eine Mieterhöhung ausgeschlossen. Nach Ablauf dieser fünf Jahre durfte der Vermieter jedoch eine Mietanpassung vornehmen.
Im Gewerberaummietrecht ist ein Vermieter nicht per Gesetz zu einer Mieterhöhung berechtigt. Da der Mietvertrag keine Regelung bezüglich einer Mieterhöhung enthielt, hatte der Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht gemäß §§ 315, 316 BGB. Der Mieter war somit zur Zahlung der durch den Vermieter einseitig festgesetzten Miete verpflichtet (LG Hamburg, Urteil v. 09.01.15, Az. 311 O 7/13).
Wenn ein Vermieter keine Vereinbarung hinsichtlich der Fläche einer Mietwohnung treffen möchte, muss er dies im Vertrag eindeutig durch einen entsprechenden Nachsatz zum Ausdruck bringen. Wenn in einem Mietvertrag eine ca.-Angabe zur Wohnfläche angegeben wurde, stellt eine Abweichung von mehr als 10% ansonsten einen Mietmangel dar. Der Mieter kann dann die Miete anteilsmäßig zurück fordern. Dies bestätigte das Landgericht Berlin im März 2015.
Der Mietvertrag der Parteien über eine im Dachgeschoss gelegene Wohnung wies eine Wohnfläche von ca. 71 m² aus. Nachdem die Wohnung wegen eines beabsichtigten Verkaufs der Wohnung durch den Vermieter vermessen wurde, ergab sich eine Wohnfläche von nur 47,1 m².
Das Landgericht Berlin verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung überzahlter Mietanteile. Dieser war, weil er die Miete anteilsmäßig ohne rechtlichen Grund erlangt hatte, zur Rückzahlung verpflichtet. Die Mietwohnung wies wegen des für den Mieter nachteiligen Abweichens der tatsächlichen von der vertraglich angesetzten Wohnfläche einen Mangel auf. Der Mieter war zur Herabsetzung der Miete auf 71,66% berechtigt.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) kommt es für das Vorliegen eines Mietmangels in Gestalt einer Flächenabweichung nicht darauf an, ob eine bestimmte Mietfläche vereinbart wurde. Selbst wenn im Mietvertrag nur eine ca.-Angabe zur Wohnfläche angegeben worden ist, stellt eine Abweichung von mehr als 10% einen Mangel der Mieträume dar (BGH, Urteil v. 24.03.04, Az. VIII ZR 295/03).
Tierhaltung Ein Vermieter hatte seinen Mieter auf Schadenersatz wegen Beschädigung der Räume der Mietwohnung durch Katzenurin verklagt. Der Mieter leitete die Forderung an seine private Haftpflichtversicherung weiter. Die Versicherung lehnte jedoch eine Regulierung ab, weil nach ihren Versicherungsbedingungen ein Ausgleich entstandener Schäden bei übermäßiger Beanspruchung einer Mietwohnung ausgeschlossen war. Der Mieter hielt in der Mietwohnung vier Katzen, die er nicht ständig beaufsichtigen konnte. Der Mieter verklagte die Versicherung anschließend auf Regulierung des Schadens.
Ohne Erfolg! Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten der Versicherung. Der Mieter hatte die Mietwohnung durch die Haltung von vier Katzen übermäßig beansprucht. Die Haltung der Katzen führte zu einer erhöhten Abnutzung und einem hohen Schadensrisiko.
Klauseln in allgemeinen Versicherungsbedingungen und Versicherungsverträgen, die eine Versicherung von zahmen Haustieren vorsehen entfalten keine Schutzwirkung, wenn die Beanspruchung von Mieträumen durch die Haltung der Tiere quantitativ oder qualitativ erheblich über das übliche Maß hinausgeht; dies weil eine erhöhte Abnutzung oder ein erhöhter Verschleiß mit einer Steigerung eines Schadensrisikos einhergeht (OLG Hamm, Urteil v. 30.01.15, Az. 20 U 106/14).
Mieter dürfen keine abgeschlossene Haustür verlangen
In Gesetzen oder Verordnungen ist das Abschließen einer Haustür nicht vorgeschrieben. Eindeutige Gerichtsurteile existieren meist nicht. Das Verschließen einer Haustür verhindert zwar den Zutritt von unberechtigten Personen und sichert die Hausbewohner vor möglichen Einbrüchen ab. Andererseits – und das ist der springende Punkt – erschwert eine verschlossene Haustür eine notwendige Flucht in einem Notfall oder den Zutritt für Rettungskräfte.
Ein Vermieter kann bei einer Interessenabwägung also durchaus auch zu dem Ergebnis kommen, dass die Haustür nachts unverschlossen bleiben muss – auch wenn es sich nicht um eine sogenannte Fluchttür handelt. In der Rechtsprechung zu Mietverträgen werden Regelungen in Mietverträgen, dass die Haustür (nachts) zu verschließen ist, als unzulässig angesehen.
Obwohl dem Sicherungsbedürfnis einzelner Wohnungseigentümer durch eine geschlossene Haustür sicherlich in hohem Maße Rechnung getragen wird, wies ein Gericht ausdrücklich auf spezielle Schließsysteme hin. Es ist nämlich durchaus möglich, einen sicheren Verschluss eines Hauseingangs zu gewährleisten aber auch ein jederzeitiges Öffnen durch flüchtende Bewohner ohne einen Schlüssel zu ermöglichen (LG Frankfurt a. M., Urteil v. 12.05.15, Az. 2-13 S 127/12).
Die Formulierungen sind unverbindlich und nicht vollständig, sollen Ihnen aber einen ersten Hinweis auf die komplexe Materie der Vermietung bzw. der aktuellen Mietrechtsprechung geben. -------------------------------------------------------------------------------
Verbraucher haben keinen Anspruch darauf zu erfahren, wie die SCHUFA ihre Kreditwürdigkeit berechnet. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 28. Januar 2014 (VI ZR 156/13) entschieden. Mit der so genannten Scoreformel wird durch komplizierte statistisch-mathematische Analyseverfahren errechnet, mit welcher Wahrscheinlichkeit der Betroffene seine Verbindlichkeiten vertragsgemäß erfüllen wird. Die SCHUFA muss lediglich offenlegen, welche personenbezogenen, insbesondere kreditrelevanten Daten bei ihr gespeichert und in die Berechnung der Wahrscheinlichkeitswerte eingeflossen sind. Die Berechnungsmethode bleibt Geschäftsgeheimnis. ------------------------------------------------------------------------------------------
Fehlerpotenzial bei Abmahnungen Anders als die Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt die Kündigung wegen Pflichtverletzung – und damit auch die Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlungen – eine Abmahnung voraus. Damit soll dem Mieter die Chance eingeräumt werden, zum vertraglich vereinbarten Verhalten zurückzukehren und das Mietverhältnis damit aufrecht zu erhalten.
-------------------------------------------------------------------- OLG Koblenz zur Mängelhaftung beim Hauskauf. Wer beim Hausverkauf den Umfang eines bestehenden Mangels nicht vollständig und korrekt beschreibt, kann trotz eines Gewährleistungsausschlusses wegen Arglist auf Schadensersatz haften. Das entschied der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Koblenz. Danach kann der neue Eigentümer vom ehemaligen Besitzer Schadensersatz fordern, wenn der genaue Umfang eines Mangels des veräußerten Wohnhauses nicht offengelegt wurde (AZ: 4 U 874/12).
-------------------------------------- Maklerprovision
Rückforderungsanspruch von Abstandszahlung für Schönheitsreparaturen verjährt nach nur 6 Monaten Dass der Rückforderungsanspruch eines Mieters einer von ihm geleisteten Abstandszahlung wegen nicht geleisteter Schönheitsreparaturen gemäß § 548 Abs. 2 BGB schnell verjährt, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Juni 2012. Ein Mieter hatte anlässlich seines Auszugs aus der bisher bewohnten Mietwohnung eine Abstandszahlung für nicht geleistete Schönheitsreparaturen an den Vermieter gezahlt.
Staffelmietvertrag Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam. (BGH, Urteil vom 15.02.2012, Az.: VIII ZR 197/11) ----------------------------------------
Haushaltsnahe Dienstleistungen Mieter können Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen, die sie im Rahmen der Umlage von Betriebskosten getragen haben, nur dann nach § 35 a EStG steuerlich geltend machen, wenn sie dafür einen entsprechenden Nachweis haben. Dieser kann nach dem BMF-Schreiben vom 26. Oktober 2007 entweder in der Betriebskostenabrechnung bestehen oder in einer gesonderten Aufstellung. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter eine derartige Aufstellung unentgeltlich zur Verfügung zu stellen. (AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 23.05.2011, Az. 105 C 394//10) ----------------------------------------
Verschweigt der Verkäufer eines Hauses dem Käufer gegenüber im Rahmen eines gemeinsamen Besichtigungstermins, in dem Feuchtigkeitsschäden des Gebäudes festgestellt werden, dass er selbst die Ursache der Durchfeuchtungen nicht kennt, so handelt er nicht bereits arglistig, so der BGH. In dem im Jahre 1936 erbauten Wohnhaus gab es erhebliche Feuchtigkeitsmängel im Keller. Über deren Ursache hatte der Verkäufer selbst nur plausible Vermutungen angestellt, da sie ihm nicht bekannt waren. Die Käuferin war daher der Ansicht, sie hätte darauf hingewiesen werden müssen, dass die Ursachen unbekannt und nähere Untersuchungen auch nicht angestellt worden seien. Dadurch habe der Verkäufer arglistig gehandelt. Der BGH sah das anders: der Verkäufer habe nicht versichert, bestimmte Kenntnisse von der Mangelursache zu haben, die er in Wirklichkeit nicht hatte, sondern habe lediglich eigene Vermutungen angestellt. Praxistipp
Im Rahmen von Objektbesichtigungen vor der Veräußerung besteht grundsätzlich eine Offenbarungspflicht für verborgene Mängel oder Ursachen, die auf solche Mängel hindeuten, weil der Käufer sie nicht erkennen kann. Hat der Verkäufer Kenntnis von solchen Umständen, muss er den Käufer daher auch ungefragt informieren. Weiß der Verkäufer hingegen selbst nicht genau, was die Ursachen eines bestimmten Schadensbildes sind (hier waren es Feuchtigkeitsflecken), muss er diese eigene Unwissenheit nicht speziell zum Ausdruck bringen, sondern darf sie verschweigen. Wichtig ist aber, dass der Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie im umgekehrten Fall niemals falsche Angaben oder Angaben „ins Blaue hinein“ machen sollte, weil er sonst möglicherweise trotz des Gewähr-
Langwieriger Prozess um eine "circa"-Angabe im Mietvertrag Die Größenangaben in Mietverträgen für Wohnungen und Häuser
automatisch eine größere Toleranzschwelle.(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 144/09)Der Fall: Ein Mieter bemerkte, nachdem er eine Wohnung fünf
beharrte auf ihrer Forderung in voller Höhe.Das Urteil: Auch die Richter des Bundesgerichtshofs akzeptierten
Mietkaution: Vermieter hat ausreichend Zeit, die Rückzahlung zu prüfen Dies entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf im Dezember 2011 in einem Rechtsstreit über ein gewerbliches Mietverhältnis. In einem gewerblichen Mietverhältnis bestanden Zahlungsrückstände. Das Objekt stand zuletzt unter Zwangsverwaltung. Als die Mietzahlungen ausblieben reichte der Zwangsverwalter Klage ein. Der Mieter erklärte die Aufrechnung mit angeblichen eigenen Forderungen und einem Anspruch auf Rückzahlung der Barkaution.
--------------------------------------- unpünktliche Mietzahlung
Was sind sonstige Nebenkosten? 25.1.2012, Für die meisten Menschen beginnt das neue Jahr, wie das alte aufgehört hat – mit zahlreichen Rechnungen. Und gerade jetzt flattern bei vielen Mietern die Betriebskostenabrechnungen ins Haus. Aber aufgepasst: Etliche Nebenkostenabrechnungen für Mietwohnungen sind nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes falsch.
Vermieter muss weder selbst modernisieren, noch Mieterinvestitionen erlauben 25.1.2012, Quelle: Deutscher Mieterbund
Drei Zimmer der Mietwohnung in mittlerweile attraktiver Wohnlage in Berlin waren mit Kachelöfen ausgestattet, ein weiteres Zimmer und die Toilette waren gar nicht beheizbar. Im Bad gab es eine Elektroheizung und in der Küche ein Außenwandheizgerät. Die Bitte der Mieter, der Vermieter möge eine Gasetagenheizung einbauen, lehnte dieser ab. Auch dem Vorschlag der Mieter, auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung einzubauen, und zwar mit den Handwerkern, die auch sonst im Haus für den Eigentümer arbeiten, stimmte der Vermieter nicht zu. Seine Begründung: Er modernisiere erst, wenn die Mieter ausgezogen seien. Dann baue er eine Gasetagenheizung ein, und dann könne er auch deutlich höhere Mieten fordern als jetzt. Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht. Er sei weder zur Modernisierung der Wohnung verpflichtet, noch müsse er die Zustimmung zu einer Mietermodernisierung geben, auch dann nicht, wenn die Mieter alle Kosten selbst übernehmen wollten. Das Vermieterinteresse, den Zeitpunkt der Investitionen selbst zu bestimmen und bei einer späteren Neuvermietung angesichts der zwischenzeitlich gestiegenen Attraktivität der Wohnlage eine deutlich höhere Miete zu erzielen, sei legitim und somit nicht rechtsmissbräuchlich. „Die Entscheidung ist problematisch. Vermietern wird die Möglichkeit eröffnet, langjährigen Mietern das Leben in der unmodernisierten Wohnung zu verleiden. Ziel ist es oft, die alten Mieter mit relativ günstigen Mieten zur Kündigung zu bewegen, um dann an neue Mieter teurer weitervermieten zu können. Damit wird dem Rechtsmissbrauch Tür und Tor geöffnet.“
Wenn der Schlüssel verloren geht 11.1.2012, Quelle: ARAGWenn in einem Mietverhältnis Haus- und Wohnungsschlüssel verloren gehen, kann dies zu umfangreichen Ersatzansprüchen des Vermieters führen. Im Extremfall kann der Vermieter sogar eine komplette Schließanlage auf Kosten des Mieters austauschen lassen. Unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang solche Ersatzansprüche entstehen, erläutern ARAG Experten.
---------------------------------------- Urteil: Der Mieter muss dem Vermieter die Kosten für die Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern als Nebenkosten der Miete bezahlen 11.1.2012, Quelle: Landgericht MagdeburgDie 2. Zivilkammer des Landgerichts als Berufungsgericht hat mit mittlerweile rechtskräftigem Urteil vom 27.09.2011 (1 S 171/11) entschieden, dass die Kosten für die Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern zu den Nebenkosten gehören, die auf den Mieter umlegbar sind.
Mieter muss Modernisierung dulden 11.1.2012, Quelle: ARAGAnstehende Modernisierungsarbeiten in Häusern mit Mietwohnungen müssen den Mietern selbstverständlich angekündigt werden. Wie und in welchem Umfang das zu geschehen hat, entschied kürzlich der Bundesgerichtshof.
Makler- und Bauträgerrecht: Makler- und Bauträgerrecht: Provision noch nach 8 Monaten Kauft der Maklerkunde nach vorübergehender Aufgabe seiner Erwerbsabsichten doch noch, ist der für den Provisionsanspruch erforderliche Ursachenzusammenhang regelmäßig nicht unterbrochen, wenn zwischen Kaufvertrag und Nachweis nur 8 Monate lagen, so das Landgericht Coburg. Nach der Besichtigung konnte sich der Maklerkunde zunächst nicht zum Erwerb durchringen, weil er vorher ein ihm gehörendes Grundstück veräußern wollte. 8 Monate später kaufte er schließlich ohne erneuten Kontakt zum Makler. Dessen Rechnung hielt er entgegen, dass nach so langer Zeit der Nachweis nicht mehr ursächlich für seine Kaufentscheidung sei. Das Gericht entschied für den Makler. Die – wie hier – nur vorübergehende Aufgabe der Kaufabsicht führt nicht zur Unterbrechung des Ursachenzusammenhangs zwischen Maklerleistung und Erfolgseintritt. Dies gilt zumindest, sofern der Kauf dem Nachweis in angemessenem Abstand folgt. 8 Monate waren den Coburger Richtern noch nicht zu viel.
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