Source: https://www.registradoresdemadrid.org/novedades/CONCLUSIONES-SEMINARIO-10-ENERO-1207
Timestamp: 2019-07-16 20:54:21
Document Index: 358896466

Matched Legal Cases: ['artículo 254', 'Artículo 245', 'artículo 110', 'artículo 110', 'Artículo 24', 'artículo 26', 'artículo 27', 'artículo 33', 'artículo 27', 'artículo 254', 'artículo 33', 'artículo 27', 'artículo 254', 'artículo 33', 'artículo 27', 'artículo 16', 'artículo 31', 'artículo 24', 'artículo 26', 'artículo 254', 'artículo 162', 'artículo 164', 'artículo 164', 'artículo 164', 'artículo 1112', 'artículo 1145', 'artículo 124', 'artículo 1145', 'in fine', 'artículo 124', 'artículo 392', 'artículo 358', 'artículo 21', 'artículo 688', 'artículo 132', 'artículo 40', 'artículo 220', 'artículo 688', 'artículo 159', 'artículo 363', 'artículo 1', 'artículo 17', 'artículo 5', 'artículo 11']

NOVEDADES - CONCLUSIONES SEMINARIO 10 ENERO
CONCLUSIONES SEMINARIO 10 ENERO
CASO 1.- PLUSVALIA MUNICIPAL en Madrid. Acreditación cumplimiento obligaciones fiscales en los negocios a título gratuito. Examen RDGRN de 27 de noviembre de 2017 (BOE 14 de diciembre).
El llamado cierre registral en tanto se acredite el cumplimiento de las obligaciones tributarias por el IIVTNU aparece regulado por primera vez, para el ámbito municipal del término de Madrid, por la DA 6ª de la Ley 22/2006, de 4 de julio, de Capitalidad y de Régimen Especial de Madrid (BOE de 26 julio, entrada en vigor a los 20 días de su publicación).
Disposición adicional sexta. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana en el Ayuntamiento de Madrid, sin que se acredite previamente, de acuerdo con lo que se establezca reglamentariamente, haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la correspondiente declaración o comunicación.
Y con efectos en todo el territorio nacional por el apartado 5 del artículo 254 de la Ley hipotecaria (añadido, con efectos de 1 de enero de 2013, por la DF 4ª de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre).
Artículo 245.5. Ley Hipotecaria. El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo.
Como se ve, la redacción es muy similar. Pero mientras que la legislación relativa al Ayuntamiento de Madrid se remite a la regulación reglamentaria en cuanto a la forma de acreditar la presentación de la autoliquidación o, en su caso, la correspondiente declaración o comunicación para levantar el cierre registral, la legislación hipotecaria restringe esta virtualidad, en el caso de la comunicación, únicamente para los incrementos que se pongan de manifiesto a consecuencia de transmisiones a título oneroso (artículo 110.6 letra b) TR Ley Haciendas Locales).
En el ámbito de la autonomía local, las Entidades locales pueden imponer o no este tributo con carácter voluntario de acuerdo con la ley Estatal, así como reglamentar el tributo mediante la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal. Aunque el supuesto de hecho de la resolución comentada se refiere específicamente al Ayuntamiento de Madrid, su doctrina es aplicable a todos los Ayuntamientos pues clarifica cómo debe entenderse cumplida la exigencia según se trate de autoliquidación, declaración, o simple comunicación.
La Ordenanza Fiscal del Ayuntamiento de Madrid ha establecido como obligatorio el sistema de autoliquidación por el sujeto pasivo (vid. Artículo 24.1 de la Ordenanza). No obstante este carácter obligatorio, la misma Ordenanza permite presentar declaración ante la Administración Tributaria Municipal (ATM) cuando el sujeto pasivo considere que la transmisión deba declararse exenta, prescrita o no sujeta (artículo 26 Ordenanza).
Además de estas obligaciones que incumben al sujeto pasivo del impuesto, tienen obligación de comunicar al Ayuntamiento el hecho imponible del impuesto: a) En los negocios jurídicos gratuitos inter vivos, el donante o la persona que constituya o transmita el derecho real de que se trate; b) En las transmisiones a título oneroso, el adquirente o persona a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate (artículo 27 Ordenanza).
Finalmente el artículo 33 de la Ordenanza detalla cómo debe entenderse acreditado el cumplimiento de las obligaciones tributarias derivadas por este impuesto para evitar el cierre del Registro, exigiendo que se presente alguno de estos documentos:
a) El ejemplar original de la autoliquidación con la validación bancaria del ingreso.
b) La declaración tributaria debidamente sellada en las oficinas municipales.
c) La comunicación a que se refiere el artículo 27 de la ordenanza, que podrá realizar directamente en las oficinas del Registro de la Propiedad en el impreso al efecto.
Por lo tanto procede distinguir:
1.- Respecto de la comunicación, no se plantea problema alguno en el caso de las transmisiones a título oneroso, pues concuerda y no se separa de la dicción del artículo 254.5 LH. Sin embargo, podría plantear problemas en el caso de transmisiones inter vivos a título gratuito (donación), pues la remisión que hace el artículo 33 letra c) al artículo 27, parece incluir también las donaciones. La Ordenanza (como norma reglamentaria) no puede separarse de lo dispuesto en la legislación estatal hipotecaria por un principio de jerarquía normativa, y por el carácter especial que tiene la Ley Hipotecaria en materia de procedimiento registral. Así, si el artículo 254.5 LH sólo considera suficiente, para levantar el llamado cierre registral, la comunicación en caso de transmisiones a título oneroso, no podrá la respectiva ordenanza local que reglamente la gestión del impuesto extenderlo al supuesto de transmisiones inter vivos a título gratuito como parece desprenderse del artículo 33.1 apartado c de la ordenanza fiscal de Madrid, que se remite a su artículo 27, el cual se refiere a los negocios jurídicos entre vivos, tanto a título oneroso como a título gratuito. (Véase RDGRN de 10 de octubre de 2014, que exige para librarse del cierre registral en el supuesto de un donación acreditar la declaración o autoliquidación, no siendo suficiente la comunicación). Además, en el caso de donación coincide el sujeto pasivo del impuesto con el adquirente del derecho, que es el interesado en la inscripción, por lo que no se justifica la medida excepcional que sí ha apreciado el legislador en el adquirente a título oneroso para levantar el cierre registral con la mera comunicación de éste.
En caso de comunicaciones, se ha considerado suficiente (vid. RDGRN de 3 de junio de 2013 y 6 de febrero de 2015) acreditar la remisión del documento correspondiente a través de cualquiera de las oficinas que señala el artículo 16 de la Ley 39/2015 de 1 de octubre de Procedimiento Administrativo Común, entre ellas las oficinas de Correos a las que se encomienda la prestación del Servicio Postal Universal, siempre que se cumplan las formalidades previstas en los en el artículo 31 del Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre. El alzamiento del cierre mediante acreditación de la comunicación constituye una medida excepcional concedida al adquirente en las transmisiones onerosas el cual, al no ser sujeto pasivo del impuesto podría verse perjudicado en su derecho a la registración de su adquisición en el caso de que el transmitente, sujeto pasivo legal del impuesto, decidiera no proceder a la liquidación o autoliquidación del mismo con el consiguiente cierre registral.
Esta comunicación, en el caso del Ayuntamiento de Madrid, puede realizarse directamente en las oficinas del Registro en el impreso al efecto.
2.- En el caso de autoliquidación (que para el caso de Madrid es obligatorio siempre que resulte importe a ingresar, conforme al artículo 24.1 de la Ordenanza) se liberará del cierre registral presentando el ejemplar original de la autoliquidación con la validación bancaria del ingreso. Es claro, pues, que no basta con presentar los modelos de declaración-autoliquidación (los impresos naranjas que proporcionan las Oficinas de atención al contribuyente) que no lleven la correspondiente validación bancaria y/o sello de las oficinas municipales (Vid. RDGRN de 9 de diciembre de 2015). También se considera suficiente, a estos efectos, la presentación el impreso de autoliquidación en unión el acuerdo de aplazamiento/fraccionamiento concedido por el Ayuntamiento, sin que sea suficiente su mera solicitud.
3.- Finalmente, en el caso de que se admita la declaración (sólo prevista, conforme al artículo 26 de la Ordenanza cuando el sujeto pasivo considere que la transmisión deba declararse exenta, prescrita o no sujeta) el cierre registral se levantará cuando se presente la declaración tributaria debidamente sellada por las oficinas municipales.
En este caso, no basta acreditar la mera remisión de un documento de autoliquidación o de declaración, sino que es preciso, como resulta de la dicción del propio artículo 254.5, que la acreditación comprenda el hecho de la recepción por la Administración Tributaria competente (vid. RDGRN de 3 de marzo de 2012, entre otras, en relación con los artículos 119 y 120 de la Ley General Tributaria y la RDGRN de 9 de diciembre de 2015).
CASO 2.- PARTICIÓN DE HERENCIA Y REPRESENTACIÓN LEGAL DEL MENOR cuando los bienes heredados se excluyen de la administración paterna (artículo 162 3º y 164.1 CC). Examen RDGRN de 4 de diciembre de 2017 (BOE 27 de diciembre). Intervención de una madre en representación de un menor en escritura de aceptación y partición de herencia cuando se ha excluido a la madre de la administración de los bienes que forman parte de la herencia y existe nombrado un administrador para dichos bienes.
Se trata de una escritura de adjudicación de herencia en la que una de las herederas es una menor que está representada por la madre. En el testamento del causante la madre que ejerce la patria potestad ha sido excluida expresamente de la administración de los bienes de la hija y se nombra un administrador de los bienes de la menor para este supuesto.
Los problemas que se plantean son los siguientes:
1) ¿La exclusión de las facultades de administración del artículo 164.1 del Código Civil alcanza a los actos de aceptación y partición de la herencia del causante que ha impuesto la exclusión?
2)¿Qué ocurre cuando se ha nombrado un administrador testamentario y además se ha excluido expresamente al progenitor sobreviviente de la administración de determinados bienes, se nombra además administrador de los mismos y este renuncia al cargo o por cualquier causa cesa en el mismo? ¿es necesario proceder al nombramiento de administrador judicial prevista en el artículo 164.2 o el progenitor recupera la representación legal en cuanto a los bienes excluidos?
Para resolver la primera cuestión, la Dirección General parte de que el administrador de los bienes del menor nombrado en testamento, al que aluden los artículos 164.1 y.2 y 227 del Código Civil, en ningún caso es un representante legal con funciones generales, no siendo equiparable su posición ni a la de los padres, cuya representación legal de los hijos es una consecuencia de una relación de filiación natural o adoptiva, ni al tutor, nombrado con intervención judicial, no pudiendo interpretarse extensivamente el alcance de sus funciones ni invadir las que corresponden al represente legal del menor que coexisten con las del administrador.
La Dirección General considera que tanto la aceptación de la herencia como las operaciones particionales en nombre y representación de un menor están excluidas del ámbito de actuación del administrador. Los actos de aceptación de herencia y partición de bienes no son propiamente actos de administración de los bienes de la herencia, sino actos previos a la adquisición de dichos bienes, con potenciales importantes repercusiones para los menores, que pueden alcanzar, en virtud de la responsabilidad personal de los herederos por las deudas de una herencia aceptada pura y simplemente o del importe de las cargas de la misma, con especial relevancia de las fiscales, a bienes del patrimonio del menor distintos de aquellos a los que la administración se referiría, lo que es demostrativo de su naturaleza distinta a la de simples actos de administración de los bienes que se hayan atribuido al menor.
En cuanto al segundo problema planteado, la Dirección General considera que cuando además de nombrarse por el causante un administrador testamentario, se excluye a los progenitores expresamente de la administración de dichos bienes, puede defenderse que esta última previsión tiene un alcance propio, distinto del estricto nombramiento de administrador, de manera que, si por cualquier motivo cesase o no se constituyese la administración testamentaria, el representante legal no recuperaría sus naturales funciones, sino que sería preciso acudir a la figura del administrador judicial prevista en el artículo 164.2 del Código Civil (aplicado analógicamente a este supuesto)
CASO 3.- CANCELACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA, total respecto de una de las fincas inicialmente hipotecadas. En garantía de un préstamo concedido a dos personas, A y B, se constituye hipoteca sobre dos fincas con distribución de responsabilidad entre ellas. Una de las fincas es titularidad de A y la otra de B. Ahora se presenta escritura de cancelación parcial de hipoteca por la que la entidad acreedora da carta de pago por un importe inferior a la responsabilidad hipotecaria de la finca titularidad de A y, con la única comparecencia de este prestatario A, consiente la cancelación de la hipoteca únicamente respecto de la finca titularidad de A, sin modificar para nada la responsabilidad hipotecaria de la finca titularidad de B. ¿Sería preciso el consentimiento del prestatario B?
La cuestión fue objeto de discusión, defendiéndose dos posiciones distintas.
a) Los favorables a exigir la comparecencia de B emplearon los siguientes argumentos:
Es defendible que el deudor solidario que paga una deuda se subroga en el crédito del actor. Así resulta del art. 1210.3 del CC, y lo defienden autores de la talla Díez Picazo (aun cuando se oponen otros como Manresa o Puig Brutau). De subrogarse el deudor en los derechos del acreedor, la cancelación parcial de la hipoteca sobre una de las fincas supone un perjuicio evidente al otro deudor, que pierde la garantía hipotecaria anexa al crédito prevista en el artículo 1112 del Código Civil. (en este sentido también, la resolución de 27 de marzo de 1989, aun cuando está referida a un supuesto en que el préstamo hipotecario no estaba dividido).
Pero aún cuando se entienda que la acción de regreso prevista en el artículo 1145 del Código Civil no comporte la subrogación, parece aconsejable también exigir la comparecencia de B.
Es cierto que la relación interna entre los deudores solidarios no trasciende al acreedor, ni a los registradores, pero ello no quiere decir que uno sólo de los deudores pueda ejercitar los derechos que comporta la hipoteca, en este caso, el derecho que en fomento del crédito territorial supone atribuir al deudor la facultad de liberar alguna finca pagada la parte del crédito con que estuviere gravada alguna de ellas. La cancelación es un negocio unilateral, y no se exige como regla general la comparecencia del deudor. Pero aquí se trata de un supuesto distinto: el acreedor está ejercitando una elección sobre la finca que ha de ser liberada que corresponde al deudor. Liberada esa finca, pierde ya el deudor la facultad de solicitar la liberación de la otra en tanto no se pague la totalidad de la deuda.
En este sentido, el articulo 124 de la Ley Hipotecaria establece una facultad del deudor derivada de la relación jurídica que surge del préstamo hipotecario: la de decidir cual de las fincas va a ser objeto de cancelación cuando sean varias las fincas hipotecadas y la cantidad pagada pueda ser aplicada a una u otra finca por no ser inferior al importe de la responsabilidad de cada una. La cancelación, cuando la causa de la misma es el pago, es un acto debido para el acreedor, no un derecho del mismo. La propia Dirección General ha considerado que no es inscribible la renuncia anticipada del deudor al derecho que le confiere el artículo 124: "el derecho a la cancelación conferido al deudor por el citado precepto, en caso de pago parcial, está enlazado estrechamente con el desarrollo del crédito territorial; con la facultad dispositiva del deudor, a quien la trascendencia real del pacto contrario a tal derecho puede impedir o limitar la celebración de contratos de préstamos garantizados por las fincas gravadas cuya liberación autorizan las leyes, con el derecho de los acreedores posteriores; y con el legítimo interés del adquirente de las fincas; y por ello tal pacto debe reputarse ineficaz hipotecariamente porque va contra el interés público" (Resoluciones de 27 de enero de 1986 y 16 de julio de 1996). Partiendo de que nos encontramos ante un derecho del deudor, cuando haya pluralidad de deudores-hipotecantes y la deuda sea solidaria, parece razonable que tal facultad deba ejercitarse conjuntamente por todos ellos máxime, como en el supuesto de hecho del caso, cuando existe un conflicto de intereses en la determinación de la finca que ha de quedar libre.
Por otra parte, la facultad de solicitar la cancelación se atribuye al deudor, no a quien paga, por los siguientes motivos:
-Los registradores sólo sabemos que la deuda es solidaria, pero desconocemos siempre la relación interna de los deudores. Es perfectamente posible (y frecuente en la práctica empresarial en la que el Banco hace ir a un cónyuge ajeno al préstamo como deudor) que, aun cuando dos deudores figuren como solidarios, el préstamo en la relación interna lo vaya a devolver uno solo de ellos.
-Quien paga al acreedor no le acredita el origen de los fondos, por lo que es posible que sean de procedencia del otro deudor. Además, jamás presumimos los registradores que quien paga lo hace con fondos propios (no hay más que ver la dificultad que supone a alguien casado en gananciales la inscripción de una finca como privativa).
b) Los partidarios de admitir la cancelación sin el consentimiento de B señalaron los siguientes argumentos:
No hay en el estado actual de nuestro Ordenamiento, derecho de subrogación en favor del codeudor solidario que paga. Así resulta del artículo 1145 del Código Civil, el cual señala que el pago hecho por uno de los deudores solidarios extingue la obligación
Además, aunque hubiera derecho de subrogación, la relación interna entre codeudores solidarios no transciende al acreedor, ni, menos aún, a la hipoteca, por lo que solicitada la cancelación parcial por uno de los deudores debe el acreedor proceder a otorgar la correspondiente escritura de cancelación.
Por otra parte, la facultad del art. 124 in fine LH corresponde, propiamente al que paga, sea el deudor o un tercero. Así resultaría del primer inciso de este precepto, que faculta a solicitar la cancelación parcial a “aquel a quien interese”.
Se señaló además por los partidarios de esta posición la existencia de jurisprudencia interpretativa de los artículos 119 y 124 de la Ley Hipotecaria, que niega la aplicación de este segundo precepto en el supuesto de que se trate de un único préstamo dividido entre varias fincas. Señala al respecto la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 2005 que la invocación del artículo 124 de la Ley Hipotecaria es improcedente en estos supuestos, “pues no se está en la escritura de constitución de hipoteca en presencia de la división de un crédito entre varias fincas, sino en presencia de un único crédito para cuyo pago se hipotecan diversas fincas, con la consiguiente y obligatoria valoración de las mismas. Es decir, que se está ante el supuesto del art. 119 de la letyñ Hipotecaria que "cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un sólo crédito se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una pueda responder." Y en lo que aquí importa no es posible liberar ninguna de las fincas hipotecadas, en caso de pago parcial, cualquiera que sea la parte del crédito que el deudor haya satisfecho, y esto ocurre independientemente de que existan o no terceros poseedores de los bienes gravados. Es decir, tampoco aquí tienen aplicación los artículos 124 de la Ley Hipotecaria y 221 del Reglamento Hipotecario que ni el hipotecante ni el tercer poseedor pueden exigir la cancelación parcial de la hipoteca cualquiera que sea la parte de crédito satisfecha.”
CASO 4.- COMUNIDAD VALENCIANA. Dos hermanos son dueños de un solar y sobre él declaran una obra nueva de un edificio constituido por dos plantas, planta baja destinada a vivienda y planta primera destinada a vivienda. En la escritura se dice que ambos hermanos llevaron a cabo la construcción como autopromotores de vivienda unifamiliar, y que la construcción de la vivienda en planta baja fue costeada y construida por el hermano A y la vivienda en planta primera fue costeada por el hermano B. A continuación, constituyen el edificio en división horizontal quedando los dos hermanos de los elementos privativos que cada uno ha construido y de los elementos comunes del inmueble con la cuota expresada al final de la descripción de cada finca, por haber quedado transformada la comunidad romana existente en comunidad regulada por el régimen de propiedad horizontal.
Con tales declaraciones, es necesario determinar cuál es el negocio jurídico por el que los comuneros devienen dueños de los elementos privativos de la propiedad horizontal, o puede considerarse que cualquiera que sea la denominación o nombre que den los otorgantes en la escritura, puede entenderse que la transformación de la comunidad romana en propiedad horizontal es titulo suficiente puesto que conlleva necesariamente la disolución del condominio romano existente, aun cuando no lo digan expresamente, y la constitución de una nueva ordenación de la copropiedad sujeta a la ley de propiedad horizontal?
La resolución del caso tampoco fue pacífica. Enseguida se citó la RDGRN de 18 de abril de 1988 (BOE de 23 de mayo) que concluyó admitiendo la inscripción de una escritura por la que dos titulares registrales de una finca declaran que están construyendo un edificio de dos plantas, y que cada uno de ellos construye individualmente la respectiva vivienda individualizada “cuya propiedad desde un principio pertenece al respectivo constructor por virtud de convenio expreso”, costeando ambos los elementos comunes. Con estos argumentos, se entendió por parte de los asistentes que la causa que justifica que la comunidad ordinaria se transforme en una régimen especial de propiedad horizontal se manifiesta expresamente en el mismo acto de declaración, puesto que se dice que cada uno de los comuneros ha construido a su costa el elemento privativo del que deviene propietario único, además de la parte proporcional de los elementos comunes, mostrándose favorables a la inscripción.
Sin embargo, por otro asistente se advirtió que, en el supuesto de hecho de esa resolución, existía un acuerdo previo de los propietarios para realizar la construcción de esa manera, concretando el piso o local futuro asignando a cada uno; pacto perfectamente válido al amparo del apartado 2 del artículo 392 CC, e inscribible por su evidente trascendencia real. No existiendo este previo acuerdo expreso, resultarán de aplicación las reglas ordinarias de la comunidad y, entre ellas, las que llevarían al resultado de que el edificio, una vez construido, siga igualmente perteneciendo a ambos en proindiviso ordinario, por el principio de accesión (artículo 358 CC), de tal manera que la asignación de cada departamento a cada uno de los comuneros exigirá que se formalice el correspondiente negocio jurídico que justifique la adjudicación.
La propia RDGRN de 1988 citada dice que: “la inscripción naturalmente debe expresar por su orden, el acuerdo previo y la construcción del edificio,…”. Y añade “sin que importe, en cambio, precisar si la naturaleza de estas modificaciones jurídicas ocurridas en el inicial condominio del solar, constituyen propiamente disolución de comunidad o simplemente transformación de un régimen comunitario en otro distinto en fenómeno inverso en el artículo 21 LPH”.
Y dado que en el supuesto examinado no se ha acreditado de forma fehaciente la existencia de un acuerdo previo que recoja las reglas especiales por las que debería regirse el condominio ordinario existente sobre el solar, se aplicarán las normas legales de los artículos 392 y siguientes, sin especialidad alguna, operando de forma plena el principio de accesión.
La constitución de régimen de propiedad horizontal no conlleva automáticamente la disolución de la comunidad romana existente sobre la totalidad del edificio (RDRN de 20 de junio de 2005), ambas situaciones son perfectamente compatibles. Por lo tanto, la mera constitución de propiedad horizontal no es causa suficiente de la disolución del condominio ordinario que, por principio de accesión, debería trasladarse a todos y cada uno de los elementos resultantes de aquella, salvo que vaya acompañado del concurrente negocio jurídico inter partes que justifique la adjudicación individualizada.
Se citó finalmente, en apoyo de esta tesis, la reciente RDGRN de 29 de noviembre de 2017 que, si bien para justificar la exigencia del seguro decenal de daños en estos supuestos, ha entendido que la asimilación al concepto de autopromotor individual de la “comunidad valenciana” para la construcción de edificios, se admite “si bien únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad”. Lo que no ocurre cuando no existe independencia estructural de las viviendas o locales, sino que se integran en un mismo edificio con cimentaciones, forjados, fachadas, etc, comunes. En estos casos la construcción no puede considerarse individual por cada uno de los propietarios respecto de su entidad, sino que, por su propia naturaleza, es un acto colectivo.
CASO 5.- RECITIFICACIÓN DEL REGISTRO. En el historial registral de una finca figura como titular Doña A, quien adquirió el dominio en estado de soltera. A continuación figura inscrita una hipoteca que garantiza el préstamo que recibió de una Entidad Financiera para la financiación de su adquisición. La hipoteca se está ejecutando, constando por nota a su margen la expedición de la certificación de cargas del artículo 688 LEC. La titular Doña A pretende ahora rectificar la inscripción de dominio en cuanto al carácter de la adquisición pues, según acredita con certificado del Registro Civil, su estado civil en ese momento era el de casada y no de soltera. Parece que su última intención es paralizar el procedimiento de ejecución, pues al ser la finca de ella y su cónyuge, ambos, y no sólo ella, deberían haber sido demandados y requeridos de pago (artículo 132.1º LH).
No se aprecia ningún obstáculo para practicar la rectificación, a petición del interesado, mediante la extensión de un nuevo asiento de inscripción pues, según doctrina consolidada DGRN (Vid. RDGRN de 10 de septiembre de 2004 y 24 de junio de 2011) en materia de estado civil, el Registro Civil constituye la prueba de los hechos inscritos, y los datos relativos al estado civil son ajenos a la legitimación derivada del Registro de la Propiedad. Por lo tanto, si la inscripción a favor de A se practicó por la sola manifestación del comprador, y ésta resulta contraria a los datos que figuran en el Registro Civil, basta acreditarlo para proceder a la rectificación. Si los errores padecidos en un título inscribible pueden ser comprobados plenamente a través de documentos auténticos, que por su naturaleza sean independientes de la voluntad de las partes, bastará la extensión del asiento a petición del interesado, con la presentación de los mismos, sin que sea procedente la aplicación de los artículos. 40. d y 82 LH.
No obstante, debe tenerse en cuenta que en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto (artículo 40 último párrafo LH); y que, conforme al artículo 220 LH, el concepto rectificado no surtirá efecto en ningún caso sino desde la fecha de rectificación, por lo que en nada afectará a la posición del acreedor hipotecario ni a la ejecución hipotecaria en curso. Otra cosa es que la rectificación del Registro se hubiera practicado antes de la expedición de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal, ex artículo 688 LEC, en cuyo caso, según doctrina DGRN, sí sería exigible que se hubiera demando y requerido de pago también al cónyuge de A, y no sólo a éste.
Este caso, como tantos otros que se presentan diariamente en nuestras oficinas, ponen de manifiesto la inconsistencia y debilidad que supone para el sistema que el estado civil de las personas se haga constar en las escrituras por simple manifestación, sin exigirse acreditación alguna (artículo 159 Reglamento Notarial y artículo 363 Reglamento Registro Civil). Esta práctica registral y notarial ha sido muy criticada por la doctrina hipotecarista, singularmente José Manuel García García y Juan Manuel Díaz Fraile (Díaz Fraile, Juan María, “La prueba del estado civil en el Registro de la Propiedad y la publicidad del estado civil y del régimen económico matrimonial en los Registros Civiles y de la Propiedad”, en la obra colectiva “Regímenes económico-matrimoniales y Sucesiones. Derecho Común, Foral y Especial”, Tomo I, páginas 601-656.), pues la constancia registral solvente del estado civil es imprescindible para definir la titularidad y el régimen jurídico del derecho inscrito, sobre la que se asientan las presunciones de exactitud registral y de existencia y validez de los derechos inscritos. Repárese lo fácil que le sería a un cónyuge casado en régimen de gananciales burlar los derechos económicos que corresponden a su consorte con la mera manifestación que haga de encontrarse divorciado o soltero en la escritura pública por la que adquiere a título oneroso un inmueble. Estos datos no pueden considerarse meros datos de identificación de la persona pues con la inscripción a su nombre gozará de la legitimación registral para disponer por sí sólo de un bien que debe reputarse presuntivamente ganancial (artículo 1.361 CC), pudiendo provocar una adquisición por tercero inatacable. Una cosa es que el dato del estado civil no sea objeto de la publicidad registral, pues solo el Registro Civil constituye la prueba de los hechos inscritos, ni esté amparado por el principio de legitimación registral (RDGRN de 6 de marzo de 2004), y otra que no tenga relación inmediata en la configuración de la titularidad y régimen jurídico de las adquisiciones de los derechos patrimoniales.
La tendencia actual de la doctrina de la DGRN ( RDGRN de 28 de octubre de 2014) es exigir la previa inscripción en el Registro Civil de cualesquiera circunstancias y hechos relativos al estado civil de las personas que afecten a la titularidad de derechos inscritos o a la legitimación de los otorgantes, considerando que es imprescindible para lograr la inscripción en el Registro de la Propiedad. La entrada en vigor de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil debiera provocar un cambio en esta práctica. La posibilidad de acceso de las Administraciones y funcionarios públicos, para el desempeño de sus funciones y bajo su responsabilidad, a los datos contenidos en el Registro Civil (Art. 15 LRC), unido a las nuevas técnicas de la información, hará que queden sin fundamento los argumentos de dificultades prácticas y de entorpecimiento del tráfico jurídico, utilizadas incluso por la DGRN para mantener la situación actual.
CASO 6.- Proyecto de decreto por el que se modifica el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid. Examen del informe a presentar.
Se consideró de especial interés la redacción propuesta del artículo 17.5 del Proyecto, llegándose a las siguientes conclusiones.
Señala la parte expositiva del proyecto que en el mismo se introduce por primera vez la posibilidad de prohibir la implantación de viviendas de uso turístico en aquellas Comunidades de Propietarios cuyos Estatutos así lo recojan de forma expresa. Señala al respecto el art. 17.5 del proyecto que “Cuando se trate de viviendas de uso turístico sometidas al régimen de propiedad horizontal, las comunidades de propietarios podrán prohibir en sus Estatutos la implantación de esta actividad”.
La redacción de dicho precepto no resulta acertada por los siguientes motivos:
- La regulación de las facultades que comprende el derecho de propiedad en un régimen de propiedad horizontal es una cuestión propia del derecho civil, careciendo en consecuencia la Comunidad de Madrid de competencia para regular el régimen estatutario del derecho de propiedad de los elementos privativos de una división horizontal. Señala al respecto la sentencia 81/2013, de 11 abril, del Tribunal Constitucional que “las regulaciones relativas a las relaciones interprivatos constituyen reglas de Derecho privado encuadrables en la materia de legislación civil (STC 28/2012, de 1 de marzo, FJ 5), (…). En dicha materia el Estado ostenta, conforme al primer inciso del art. 149.1.8 CE, la competencia exclusiva sobre «legislación civil; sin perjuicio de la conservación, modificación o desarrollo por las Comunidades Autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan». Esta última circunstancia, la previa existencia de un Derecho civil foral o especial, no concurre en el caso de la Comunidad de Madrid, cuyo Estatuto de Autonomía no recoge mención alguna a competencias autonómicas en este ámbito.
- El establecimiento de limitaciones a las facultades del derecho de propiedad debe hacerse además por una norma con rango de Ley. La introducción en un Decreto de limitaciones a la propiedad no previstas legalmente supondría la infracción de la reserva de Ley en materia de propiedad (art. 33.2 de la Constitución), como ha señalado el Tribunal Constitucional en su sentencia número 37/1987, de 26 de marzo.
- La redacción de este precepto no supone realmente novedad alguna respecto al régimen jurídico actual. Al respecto, es indudable que conforme a la legislación civil, es conforme a Derecho que los estatutos de un régimen de propiedad horizontal prohíban la actividad turística, al poder repercutir tal actividad en el interés general de la Comunidad. Señala al respecto el Tribunal Supremo, en sentencia de 20 de octubre de 2008 que, “La doctrina constitucional entiende que el Art. 33 CE reconoce al derecho a la propiedad privada un núcleo esencial, de manera que el régimen de los bienes, es decir, las facultades del propietario, no puede privarle de la efectiva utilidad económica, ni de la autonomía de la voluntad para usar, gozar y disponer de ellos. Si bien es cierto que los estatutos de una determinada comunidad constituida en régimen de propiedad horizontal pueden contener cláusulas prohibitivas o limitativas de determinadas actividades, éstas deben estar establecidas en atención al interés general de la propia comunidad”
- Finalmente, si la finalidad de la norma es publicitar el derecho que asiste a los propietarios de un piso o local en régimen de propiedad horizontal de prohibir la actividad turística estableciendo en sus estatutos una interdicción de tal actividad, olvida el Decreto la relevancia que en este ámbito tiene para tal finalidad el Registro de la Propiedad. En efecto, de poco servirá el acuerdo de la comunidad de propietarios de prohibir la actividad turística si no se procede a su inmediata inscripción en el Registro, pues conforme al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, y como ha señalado el Tribunal Supremo en la sentencia anteriormente citada de 20 de octubre de 2008, “Para garantizar su eficacia frente a terceros y a posteriores adquirentes, estas limitaciones deben constar inscritas en el Registro de la Propiedad”. A este respecto, debe además añadirse que conforme a la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (así, resolución de 19 de febrero de 1999, BOE de 11 de marzo) las modificaciones de un régimen de propiedad horizontal, para su acceso al Registro de la Propiedad, deben de ser objeto de una inmediata presentación, pues las mismas no serán inscribibles si, entre la fecha de adopción del acuerdo y la fecha de la presentación del título modificativo en el Registro, se ha producido la enajenación de algún elemento privativo de la propiedad horizontal.
- Todo ello sin perjuicio de que resulte de interés la posibilidad de introducir en el Decreto la necesidad de que a la declaración responsable exigida para el ejercicio de la actividad en su artículo 11 se acompañe una certificación del Registro de la Propiedad que acredite que tal actividad no esté prohibida en estatutos, materia para la que sí es competente la Comunidad de Madrid, al tener atribuida la competencia exclusiva en materia de promoción y ordenación del turismo en su ámbito territorial.