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Timestamp: 2019-03-24 01:11:26+00:00
Document Index: 95102774

Matched Legal Cases: ['art. 270', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 270', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 270', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'arrêt ', 'ATF ', 'in fine', 'art. 270', 'art. 19', 'art. 270', 'art. 269', 'arrêt ', 'art. 8', 'ATF ', 'art. 261', 'art. 261', 'art. 748', 'art. 270', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 270', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'ATF ', 'art. 274', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 269', 'art. 64', 'art. 63', 'art. 64', 'arrêt ', 'art. 270', 'art. 265', 'art. 270', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 102', 'art. 104']

4C.291/2001 - 2002-07-09 - Vertragsrecht -
aa) Le fait que l'art. 270a al. 1 CO renvoie expressément à l'art. 269 CO ne constitue pas un argument déterminant en faveur de la solution préconisée par les juridictions vaudoises. Le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion d'expliquer la raison d'être de ce renvoi. Il s'agit d'éviter que le bailleur ne doive se laisser imposer une diminution de loyer justifiée selon la méthode relative, alors que le loyer actuel ne lui procure pas un rendement excessif de la chose louée. Autrement dit, le bailleur qui a fait preuve de retenue en ce qui concerne le montant du loyer ne doit pas être pénalisé par une adaptation automatique de celui-ci résultant de la stricte application de la méthode relative (ATF 121 III 124 consid. 2d/bb). D'autre part, la préposition "à cause", utilisée par le législateur à l'art. 270a al. 1 CO, entre les expressions "rendement excessif" et "notable modification des bases de calcul. ..", fait clairement ressortir l'exigence d'une modification des critères en fonction desquels le loyer actuel a été fixé. Or, c'est précisément la caractéristique de la méthode relative que de prendre appui sur la situation existante, c'est-à-dire la manière dont les parties ont aménagé et développé jusque-là leurs rapports
contractuels, pour examiner si une modification ou demande de modification unilatérale du contrat (majoration ou diminution du loyer) est admissible, tandis que la méthode absolue sert à vérifier concrètement que le loyer considéré ne procure pas en soi un rendement abusif au bailleur, que les données sur lesquelles il repose aient été modifiées ou non (cf. ATF 120 II 240 consid. 2 p. 242). Aussi bien, si le législateur avait voulu permettre au locataire d'invoquer directement la méthode absolue à l'appui d'une demande de baisse de loyer en cours de bail, il aurait pu faire l'économie du membre de phrase figurant après la préposition "à cause de". Il est donc faux de regarder ce membre de phrase comme une simple condition préalable à une demande de diminution du loyer, à l'égal de l'art. 270 al. 1 let. a ou b CO. On doit admettre, bien plutôt, avec Lachat (Le bail à loyer, p. 361 n. 5.4), que l'applicabilité de la méthode relative "découle du texte même de l'art. 270a al. 1 CO".
cc) Pour justifier sa solution, l'autorité intimée met en avant l'égalité de traitement entre locataires et bailleurs (cf. ATF 121 III 163 consid. 2d/aa p. 165; 116 II 73 consid. 2a p. 75). Selon elle, on ne saurait dénier aux premiers la faculté accordée aux seconds d'invoquer directement l'insuffisance du rendement pour étayer une hausse de loyer notifiée en cours de bail. C'est oublier que la jurisprudence a relativisé les facteurs de hausse absolus, sauf exceptions, de sorte que, sous cet angle, le fait de ne pas permettre aux locataires d'invoquer la méthode absolue à l'appui d'une demande de baisse de loyer dans une situation où les bailleurs ne pourraient pas non plus y recourir pour motiver une hausse de loyer n'est pas générateur d'une quelconque inégalité de traitement. Au surplus, locataires et bailleurs sont traités sur un pied d'égalité dans le choix de leurs moyens de défense, dès lors que les uns comme les autres peuvent réclamer l'application de la méthode absolue pour s'opposer à une augmentation de loyer (ATF 124 III 310 consid. 2b p. 312; 122 III 76 consid. 4c p. 83; 121 III 163 consid. 2d/aa p. 165) ou à une demande de baisse de loyer (ATF 122 II 257 consid. 4; 121 III 163 consid. 2d/aa). Il en va de même dans
les hypothèses particulières que constituent les baux à loyers échelonnés (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb p. 403 s.) ou indexés (ATF 123 III 76 consid. 4c p. 82 s.).
L'évolution à la hausse des facteurs absolus de fixation du loyer, tels les loyers comparatifs, pendant une période suffisamment longue pour être significative (arrêt 4C.40/2001 du 15 juin 2001, consid. 4b; ATF 118 II 130 consid. 3b), peut donc justifier une majoration du loyer aussi selon la méthode relative (Lachat, p. 274 note 111 et, sur la relativisation des facteurs absolus, p. 359 n. 5.3.3). En vertu du principe de l'égalité de traitement (cf. let. cc in fine ci-dessus), la même faculté doit être accordée au locataire. Sinon la difficulté d'établir quel était le niveau des loyers usuels aux deux moments déterminants, rien ne s'oppose, partant, à ce que le locataire invoque la baisse éventuelle des loyers comparatifs pour justifier sa demande de réduction de loyer, toujours sous réserve de l'écoulement d'une période suffisamment longue au regard des lois de la statistique (cf. Lachat, op. cit. , p. 274 n. 111 et p. 361 n. 5.4.1; contra: SVIT-Kommentar, n. 5 ad art. 270a CO). A cet égard, il convient de souligner que, dans son message du 4 octobre 1976 concernant la prorogation et la modification de l'arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif (AMSL), le Conseil fédéral formulait la remarque
suivante au sujet de l'art. 19 al. 1 AMSL (actuellement: art. 270a al. 1 CO): "l'expression "bases de calcul" n'englobe d'ailleurs pas uniquement les baisses de frais", car il se peut aussi que les loyers de certains quartiers diminuent. "En pareil cas, le locataire aura la faculté, en vertu des nouvelles dispositions, de demander que son loyer soit adapté à la situation du marché". Pour le surplus, s'agissant du rendement (art. 269 CO), il faut admettre, avec Lachat (op. cit. , p. 361 note 71), que le locataire n'a pas à se référer à ce critère absolu pour demander une baisse de loyer. En effet, comme le rendement est présumé équitable lors de la dernière fixation du loyer, en invoquant une baisse des charges le locataire fait valoir implicitement que le rendement est devenu excessif.
Quant au défendeur A.________, il a certes conclu son bail le 26 septembre 1985. Cependant, il ressort de l'arrêt attaqué que son loyer a été régulièrement augmenté par la suite, sans que l'on sache si les augmentations successives ont été motivées ou non par des facteurs de hausse absolus. Or, c'est à lui qu'il eût appartenu d'alléguer et d'établir les faits pertinents à cet égard, s'il entendait se prévaloir de l'exception fondée sur l'écoulement d'une longue période depuis la fixation du dernier loyer selon la méthode absolue (art. 8 CC). Quoi qu'il en soit, il résulte également des constatations de la cour cantonale qu'une transaction est intervenue, le 24 novembre 1994, devant le Tribunal des baux, pour la fixation du loyer de ce défendeur avec effet au 1er avril 1994. Or, il est conforme à la nature de la transaction judiciaire que ses signataires ne puissent plus remettre en cause par la suite le loyer qui a été fixé de cette manière (cf. , mutatis mutandis, l'ATF 119 II 348 consid. 4b/bb; voir aussi Lachat, op. cit. , p. 360 note 66, pour qui le Tribunal fédéral tend à assimiler la majoration consensuelle du loyer à un loyer initial), en particulier que le locataire ne soit plus autorisé à soutenir ultérieurement que le
loyer issu de la transaction n'en procure pas moins un rendement excessif au bailleur du fait qu'il était déjà abusif auparavant. Moins de trois ans se sont écoulés entre la dernière fixation de loyer opposable à ce défendeur et la demande de baisse de loyer qu'il a présentée le 7 juin 1997, si bien que, de ce point de vue, la situation de l'intéressé ne diffère pas de celle de ses codéfendeurs.
cit. , n. 8 ad art. 261 -261a CO; SVIT-Kommentar, n. 3 ad art. 261 -261a CO; Tschäni, op. cit. , n. 13 ad art. 748 CO). Aussi bien, comme dans le cas du décès du bailleur, la société qui en absorbe une autre prend simplement la place de la société absorbée avec tous les droits et obligations y afférents, à l'instar des héritiers du bailleur. Elle ne procède du reste pas à un investissement pour acquérir l'immeuble appartenant à la société absorbée, de sorte qu'il n'y a en principe pas de modification des bases de calcul. Dès lors, le locataire ne peut pas se prévaloir de la fusion à l'appui d'une demande de baisse de loyer. Le principe de l'égalité de traitement commande que la société reprenante ne puisse pas non plus invoquer la fusion pour augmenter les loyers.
b) La demande de baisse de loyer ne peut être faite que pour le prochain terme de résiliation (art. 270a al. 1 CO) et elle doit respecter le délai de congé (ou préavis de résiliation; ATF 124 III 67 consid. 3b; 122 III 20 consid. 4e; Lachat, op. cit. , p. 275 n. 4.2.8; SVIT-Kommentar, n. 24 ad art. 270a CO). Selon l'art. 270a al. 2 CO, le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours. Cette procédure préalable vise à permettre un échange de vues entre les parties au sujet du loyer futur et à favoriser la conclusion d'un accord amiable (ATF 122 III 20 consid. 4c p. 24); elle s'avère superflue lorsque le bailleur réclame dans le même temps une augmentation de loyer et manifeste ainsi par avance qu'il n'entend pas entrer en matière sur la demande de baisse concomitante (SVIT-Kommentar, n. 38 ad art. 270a CO). Aussi l'art. 270a al. 3 CO prévoit-il que "le 2e alinéa n'est pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande
simultanément la diminution". Cette disposition est également applicable par analogie si des nouveaux facteurs de baisse apparaissent dans une procédure en diminution de loyer; en pareille hypothèse, sous réserve que le droit de procédure cantonal déterminant autorise une modification des conclusions, le locataire peut faire valoir ces nouveaux facteurs de baisse, en respectant les terme et délai de congé, sans avoir à se conformer à l'art. 270a al. 2 CO (ATF 122 III 20 consid. 4c).
Par conséquent, si les parties ne parviennent pas à s'entendre devant l'autorité de conciliation, chacune d'elle doit veiller à la sauvegarde de ses droits indépendamment de l'autre en faisant appel au juge de sa propre initiative dans le délai prévu à cette fin (cf. art. 274f CO); elle ne saurait attendre que son cocontractant le fasse pour agir, reconventionnellement, une fois ce délai échu, et réclamer la baisse de loyer litigieuse, respectivement la validation de la hausse contestée (Higi, op. cit. , n. 18 ss ad art. 270a CO; SVIT-Kommentar, n. 43 ad art. 270a CO). Il suit de là que les circonstances aléatoires indiquées par la cour cantonale ne peuvent pas jouer de rôle dans ce cadre procédural puisque aussi bien le sort de la demande de baisse de loyer n'est nullement lié à celui de la contestation simultanée de l'augmentation de loyer. Il est donc logique que le locataire soit tenu, même dans la situation particulière visée à l'art. 270a al. 3 CO, de formuler sa demande pour le prochain terme de résiliation, au sens de l'art. 270a al. 1 CO. Le dies a quo, pour le calcul de ce terme, ne peut pas être, comme dans l'hypothèse visée à l'art. 270a al. 2 CO, celui où la demande de baisse écrite entre dans la sphère de puissance
du bailleur (Higi, op. cit. , n. 94 ad art. 270a CO), étant donné que l'on saute cette étape dans une telle situation. La date déterminante, lorsque l'art. 270a al. 3 CO s'applique, ne peut dès lors être que celle à laquelle le locataire saisit l'autorité de conciliation pour réclamer la baisse de loyer souhaitée tout en contestant la hausse qui lui a été notifiée par le bailleur (Higi, op. cit. , n. 95 s. ad art. 270a CO); elle se situe forcément à l'intérieur du délai de 30 jours prévu à l'art. 270b al. 1 CO. Comme l'avis de majoration du loyer doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation (art. 269d al. 1 CO), le locataire, s'il saisit l'autorité de conciliation durant ce laps de temps, pourra requérir une diminution de son loyer pour la même échéance que celle pour laquelle le bailleur lui a notifié la majoration de loyer contestée.
Le complètement des faits est exclu lorsqu'il est reproché à la cour cantonale d'avoir constaté les faits de manière erronée, car c'est l'appréciation des preuves qui est alors mise en cause, laquelle ne saurait être contrôlée en instance de réforme. Le pouvoir de compléter les constatations de fait conféré par l'art. 64 al. 2 OJ, qui ne peut d'ailleurs porter que sur des points "purement accessoires", ne doit pas non plus être confondu avec celui, réservé à l'art. 63 al. 2OJ, de rectifier les constatations de fait qui reposent manifestement sur une inadvertance; dans la première hypothèse, à l'inverse de la seconde, les constatations de fait de la cour cantonale ne sont en principe pas critiquables comme telles, mais insuffisantes pour permettre au Tribunal fédéral de statuer (Poudret, COJ, n. 1.2 ad art. 64 , p. 575).
c) Lorsque la procédure en diminution de loyer aboutit, le locataire dispose d'une créance en remboursement du loyer payé en trop (arrêt 4C.265/2000 du 16 janvier 2001, consid. 5; Lachat, op. cit. , p. 277 n. 4.3.10; SVIT-Kommentar, n. 14 ad art. 270e CO). Cette créance, qu'il peut opposer en compensation (cf. art. 265 CO), a pour fondement l'enrichissement illégitime du bailleur (Higi, op. cit. , n. 103 ad art. 270a CO; voir aussi l'ATF 113 II 186 consid. 1a pour le cas d'une majoration entachée de nullité). Nonobstant le caractère formateur du jugement qui en admet le bien-fondé, la demande de diminution du loyer prend effet rétroactivement à la date pour laquelle elle a été valablement formulée (cf. , mutatis mutandis, l'ATF 103 II 258 consid. 2). Cependant, en vertu de l'art. 270e let. b CO, la créance en restitution du trop-perçu ne devient exigible qu'au terme de la procédure judiciaire en diminution de loyer, plus précisément au moment de l'entrée en force du jugement formateur qui admet en tout ou en partie la réduction de loyer requise. La créance du locataire visant au remboursement de ce qu'il a payé en trop ne devient donc exigible qu'à ce moment-là (Higi, op. cit. , n. 16 ad art. 270e CO). Faute d'exigibilité, il ne
saurait donc y avoir de demeure du débiteur avant que la procédure en diminution du loyer ait pris fin (cf. art. 102 al. 1 CO). A défaut de demeure, le locataire ne peut dès lors pas réclamer l'intérêt moratoire au bailleur (cf. art. 104 al. 1 CO).
Décision : 4C.291/2001
Publié : 02. September 2002
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103-II-258 • 103-II-41 • 109-II-159 • 113-II-181 • 115-II-399 • 116-II-587 • 116-II-73 • 117-II-458 • 118-II-130 • 119-II-348 • 120-II-240 • 121-III-118 • 121-III-163 • 121-III-397 • 122-II-252 • 122-III-20 • 122-III-73 • 123-III-171 • 123-III-76 • 124-III-310 • 124-III-67 • 125-III-78 • 126-III-124 • 126-III-182 • 126-III-189 • 126-III-59 • 127-III-248 • 127-III-543
4C.121/1999 • 4C.265/2000 • 4C.291/2001 • 4C.40/2001
AMSL: 19
CO: 102, 104, 256a, 261, 261a, 265, 269, 269a, 269d, 270, 270a, 270b, 270e, 274d, 274f, 748
OJ: 43, 46, 47, 55, 59, 63, 64, 156, 159
2000 II S.67