Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=OLG%20K%C3%B6ln&Datum=18.01.2008&Aktenzeichen=1%20U%2040/07
Timestamp: 2019-10-21 16:58:43
Document Index: 158412744

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 305', '§ 307', '§ 307', '§ 305', '§ 305', '§ 1', '§ 26', '§ 26', '§ 1', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 2']

OLG Köln, 18.01.2008 - 1 U 40/07 - dejure.org
https://dejure.org/2008,1451
OLG Köln, 18.01.2008 - 1 U 40/07 (https://dejure.org/2008,1451)
OLG Köln, Entscheidung vom 18.01.2008 - 1 U 40/07 (https://dejure.org/2008,1451)
OLG Köln, Entscheidung vom 18. Januar 2008 - 1 U 40/07 (https://dejure.org/2008,1451)
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Wirksamkeit einer formularmäßigen Abwälzung von unbezifferten Verwaltungskosten auf den Mieter; Glaubhaftigkeit einer Zeugenaussage mit Erinnerungslücken bei eindeutigem Ausschluss der Tätigung einer bestimmten Aussage; Zulässigkeit des Begriffs "Verwaltungskosten" im ...
Gewerbemietvertrag - Umlagefähigkeit der Verwalterkosten
BGB § 535 § 305c § 307
Umlegung der Kosten für kaufmännische und technische Hausverwaltung
Kaufmännische und technische Hausverwaltung können umgewälzt werden - Firmen / Gewerbe
Gewerberaum und Betriebskostenumlage: Begriff "Verwalterkosten" für wirksame Umlagevereinbarung ausreichend
prewest.de , S. 3 (Kurzaufsatz mit Bezug zur Entscheidung)
Belastung des Gewerberaummieters mit Verwaltungskosten (Dr. Michael J. Schmid; GuT 2008, 195)
Umlegung von Verwaltungskosten im Gewerbemietvertrag zulässig! (IMR 2008, 157)
Zusammenfassung von "Umlegbarkeit der Kosten der Hausverwaltung in der Gewerberaummiete" von RA Joachim Schmidt, original erschienen in: NZM 2008, 563 - 566.
NJW-RR 2008, 752
MDR 2008, 680
NZM 2008, 366
Dass die Bewertung der Klausel nicht von der Höhe der Kosten im Einzelfall und deren Verhältnis zu anderen Positionen abhängen kann (so zutreffend OLG Köln - 1. Zivilsenat - NZM 2008, 366, 367), zeigt sich schon daran, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht feststehen muss, welche Kosten entstehen werden.
Das Berufungsgericht hat unter Verweis auf seine vorausgegangene Rechtsprechung nicht in Frage gestellt, dass Verwaltungskosten von 5, 5 % der Bruttomiete (Grundmiete einschließlich Umsatzsteuer) üblich sind (vgl. auch OLG Köln NZM 2008, 366 [LS] - JURIS Tz. 48).
a) Der in Nr. 17 der Vertragsanlage verwendete Begriff der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" ist hinreichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (KG KGR 2004, 21, JURIS Tz. 39; OLG Hamburg NZM 2002, 388; OLG Köln NZM 2008, 366, 367;… Staudinger/Schlosser BGB [2006] § 305 c Rdn. 117, § 305 Rdn. 142; Schmid GuT 2008, 195; Beuermann GE 2006, 1335; a. A. OLG Rostock NZM 2005, 507; GuT 2008, 200;… Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 10. Aufl. Rdn. 511;… Langenberg Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete 5. Aufl. Rdn. B 59; Lützenkirchen GE 2006, 614, 615).
Zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten kann auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden (OLG Köln NZM 2008, 366, 367; Schmid GuT 2008, 195).
An dieser Rechtsprechung hält der Senat - auch unter Berücksichtigung der Einwände der Klägerin und der abweichenden Auffassung des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln (Urteil vom 18.01.2008 - 1 U 40/07 -, bislang nicht veröffentlicht) fest.
Für den Bereich der Verwaltungskosten dürfte aufgrund der Definition in § 26 Abs. 1 II. BV / § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV auch ohne nähere Umschreibung im Mietvertrag hinreichend klar sein, dass hierunter die Kosten zu verstehen sind, die der Vermieter selbst oder durch Arbeitskräfte wie Büropersonal zur kaufmännischen und rechtlichen Verwaltung des Gebäudes aufwenden muss (vgl. OLG Köln NZM 2008, 366; NZM 2008, 368; NZM 2008, 807).
Ob auch die Position "Kosten der kaufmännischen und technischen Verwaltung" noch dem Transparenzgebot genügt, ob für den Mieter also ausreichend deutlich wird, dass er hier auch mit Kosten aus dem an sich dem Vermieter obliegenden Bereich der Instandhaltung und Instandsetzung belastet werden kann, kann dahinstehen (…verneinend OLG Frankfurt, Urt. v. 17.01.2008, Az. 27 U 25/07 bei juris sub II. 3b; OLG Köln, 22. Zivilsenat, NZM 2008, 368 sub II. A. 1. c); NZM 2008, 807 sub II. B. 2. c); bejahend OLG Köln, 1. Zivilsenat, NZM 2008, 366).
12 Zu den insofern umlagefähigen Kosten für den Hauswart/Hausmeister gehören somit die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten (z. B. also auch die Kosten einer unentgeltlich oder zu einer geringeren Miete überlassenen Hausmeisterwohnung) Personalkosten (incl. evtl. angefallener Umsatzsteuer), die der Vermieter dem Hauswart/Hausmeister für seine Arbeit gewährt ( BGH , WuM 2008, Seiten 285 ff. = Das Grundeigentum 2008, Seiten 662 ff. = NZM 2008, Seiten 403 f. = NJW 2008, Seiten 1801 ff. = MDR 2008, Seite 737 = MM 2008, Seiten 225 f. = DWW 2008, Seiten 216 ff. = ZMR 2008, Seiten 691 ff.; AG Köln , WuM 1997, Seite 273; AG Kleve , WuM 1989, Seite 28; K. Wolbers , ZMR 2009, Seiten 417 ff. ), soweit diese ( anders als bei der Geschäftsraummiete ; vgl. dazu: BGH , NZM 2010, Seiten 123 ff. = GuT 2010, Seiten 23 ff. = NJW 2010, Seiten 671 ff. = Das Grundeigentum 2010, Seiten 261 ff. = MDR 2010, Seiten 313 ff. = DWW 2010, Seiten 100 ff. = ZMR 2010, Seiten 351 ff.; OLG Köln , GuT 2008, Seiten 31 ff. = OLG-Report 2008, Seiten 238 ff. = NZM 2008, Seiten 366 ff. = MDR 2008, Seiten 680 f. = NJW-RR 2008, Seiten 752 ff. ) bei einem Wohnungs -Mietvertrag nicht die Instandhaltung , Instandsetzung , Erneuerung , Reparatur , Schönheitsreparatur oder die Haus-Verwaltung betrifft ( BGH , WuM 2008, Seiten 285 ff. = Das Grundeigentum 2008, Seiten 662 ff. = NZM 2008, Seiten 403 f. = NJW 2008, Seiten 1801 ff. = MDR 2008, Seite 737 = MM 2008, Seiten 225 f. = DWW 2008, Seiten 216 ff. = ZMR 2008, Seiten 691 ff. ; LG Frankfurt/Main , WuM 1996, Seiten 561 f. = NJWE-MietR 1996, Seite 267; AG Pankow-Weißensee , Das Grundeigentum 2009, Seite 57; K. Wolbers , ZMR 2009, Seiten 417 ff.; Dr. W. Hinz , NZM 2009, Seiten 97 ff.; § 2 Nr. 14 Halbsatz 1 der Betriebskostenverordnung).