Source: https://www.mietrechtsiegen.de/gewerbliche-zwischenvermietung-bei-wohnraum-565-bgb/
Timestamp: 2019-11-18 12:32:35
Document Index: 374007626

Matched Legal Cases: ['§ 565', '§ 565', '§ 2', '§ 13', '§ 28', '§ 546', '§ 990', '§ 990', '§ 535', '§ 2', '§ 2', '§ 540', '§ 13', '§ 540', '§ 13', '§ 185', '§ 185', '§ 812', '§ 565', '§ 549', '§ 565', '§ 565', '§ 565', '§ 565', '§ 549', '§ 546', '§ 565', '§ 565', '§ 549', '§ 565', '§ 565', '§ 565', '§ 565', '§ 565', '§ 565', 'Art. 3', '§ 816']

Gewerbliche Zwischenvermietung bei Wohnraum - § 565 BGB
Gewerbliche Zwischenvermietung bei Wohnraum – § 565 BGB
OLG Rostock, Az.: 3 U 131/13, Urteil vom 07.01.2016
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Stralsund vom 20.11.2013 wird zurückgewiesen.
Dieses Urteil sowie das in Ziffer 1. des Tenors bezeichnete Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung aus dem jeweiligen Urteil durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem jeweiligen Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht zuvor der Beklagte Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens wird auf 66.560,43 € festgesetzt.
Symbolfoto: Von NESPIX /Shutterstock.com
Der Kläger ist Eigentümer der Wohnung 6 in der F.-R.-Straße 45 und der Wohnungen 19 und 20 in der T. Straße 25a, jeweils belegen in S. Die Wohnungen erwarb er von zwei Gesellschaften, deren alleiniger Geschäftsführer und Gesellschafter zum Kaufzeitpunkt der Beklagte war.
Die Parteien schlossen am 28.12.1996 einen befristeten Mietvertrag mit einer Laufzeit vom 01.01.1997 bis zum 31.12.2007 über die Wohnung in der F.-R.-Straße 45. Die Vermietung erfolgte als Wohnung oder Büro. Vermietet wurde die Wohnung im Dachgeschoss links mit einer Größe von 130 qm. In § 2 Ziffer 5 des Vertrages heißt es:
“Der Mieter ist zu vorzeitiger Kündigung des Mietvertrages berechtigt, wenn er einen Nachmieter stellen kann, der seine vertraglichen Pflichten gegenüber dem Vermieter übernimmt.”
Weitere zwei Mietverträge vom 11. November 1999 schlossen die Parteien über die beiden Wohnungen in der T. Straße 25a für die Zeit vom 01.01.2000 bis zum 31.12.2009. § 13 des jeweiligen Vertrages sieht vor, dass die Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung an einen Dritten der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedarf. In § 28 unter “Sonstiges” findet sich jeweils handschriftlich das Wort Untervermietung und der weitere Text: Sonderkündigungsrecht vermieterseits nach zwei Jahren. Untermietverhältnis wird übernommen.
“…Bei einer vom Mieter zu vertretenen vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses haftet der Mieter für den Ausfall der Miete, Nebenabgaben und sonstigen Leistungen sowie für jeden weiteren Schaden, den der Vermieter durch den vorzeitigen Auszug aus der Wohnung und den Leerstand der Mieträume während der vertragsgemäßen Dauer des Mietverhältnisses erleidet …”
Vereinbart war zwischen den Parteien, dass der Beklagte zur Sicherung regelmäßiger Mieteinkünfte die Wohnungen 19 und 20 in der T. Str. 25a als gewerblicher Zwischenvermieter untervermietet. Die Vermietung sollte zu Wohnzwecken erfolgen. Die Ehefrau des Beklagten, R. t. S., vermietete unter der Firmierung “Grundbesitzverwaltung R. t. S.” die Wohnungen in der T. Straße 25a unbefristet, und zwar die Wohnung Nr. 19 beginnend ab dem 01.01.2003 an L. W. und die Wohnung Nr. 20 unbefristet ab dem 01.03.2002 an R. H.
Für die Wohnung F.-R.-Straße 45 zahlte der Beklagte weder Miete noch Nebenkostenvorauszahlungen, sondern kündigte die Wohnung mit Schreiben vom 20.11.2001 zum 31.01.2002 unter Benennung eines Nachmieters und übersandte den Wohnungsschlüssel mit dem Bemerken, die Wohnung nicht mehr zu brauchen. Der Kläger seinerseits kündigte dem Beklagten mit Schreiben vom 28.11.2001 fristlos wegen Zahlungsverzuges.
Für die Wohnungen in der T. Straße 25a stellte der Beklagte zum 31.01.2006 die Mietzahlungen ein. Es erfolgte eine fristlose Kündigung des Klägers vom 14.07.2006. Eine Herausgabe der Mieträume an den Kläger erfolgte nicht. Im Dezember 2009 genehmigte der Kläger die Untermietverträge hinsichtlich der Wohnungen in der T. Straße 25a gegenüber dem Beklagten. In der Anspruchsbegründungsschrift vom 10.06.2010 erklärte er, die Untermietverträge nochmals zu genehmigen.
Der Beklagte hat eingewandt, die Mietzahlungen der Frau W. und des Herrn H. könne der Kläger von ihm nicht verlangen, er sei nicht der Vermieter. Er könne allenfalls die mit dem Beklagten vereinbarten Mieten verlangen, wobei für die Betriebskostenvorauszahlungen bereits Abrechnungsreife eingetreten sei. Für Forderungen einschließlich 2006 hat er die Einrede der Verjährung erhoben. Ferner stehe dem Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht wegen nicht gezahlter Hausgelder an die Eigentümergemeinschaft bzw. die Verwalterin zu. Hilfsweise rechne er mit Forderungen aus Kostenfestsetzungsbescheiden auf.
Unstreitig hätten für die T. Straße zwischen den Parteien die hier im Streit stehenden Mietverhältnisse als befristete Mietverhältnisse zu dem jeweils vereinbarten Mietzins und vereinbarter Umlage der Mietnebenkosten bestanden. Für den Beklagten als Mieter sei eine Untermieterlaubnis unter den im Vertrag jeweils genannten Bedingungen vereinbart gewesen. Sinn dieses Vertragskonstrukts sei es gewesen, dass der Kläger als Vermieter für einen bestimmten Zeitraum eine Mietgarantie hatte und der Beklagte als gewerblicher Untervermieter fungieren und die Wohnungen weiter untervermieten durfte. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien habe der Kläger das Recht gehabt, in den jeweiligen Untermietvertrag einzutreten. Unstreitig habe der Beklagte zu den vorgetragenen Zeitpunkten die Mieten nicht mehr entrichtet und so zurechenbar und schuldhaft die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung geschaffen. Diese habe der Kläger ausgesprochen und ihm unter der Anschrift K., R., per Gerichtsvollzieher zustellen lassen. Das Landgericht habe aus dem Vortrag des Klägers die falschen rechtlichen Schlüsse gezogen. Der Beklagte habe mit Zugang der Kündigungen zwar seinen Besitz verloren, ihn aber pflichtwidrig beibehalten. Er sei so bösgläubiger Besitzer ohne Besitzrecht geworden. Somit schulde er dem Kläger Schadensersatz. Er habe den Kläger so stellen müssen, wie er stünde, wenn der Vertrag ordnungsgemäß erfüllt worden wäre. Damit schulde er dem Kläger die Mieten in vereinbarter Höhe.
Er schulde darüber hinaus den höheren Erlös, den die Mieter H. und W. gezahlt hätten. Das habe das Landgericht übersehen. Vertraglich schulde der Beklagte den erzielbaren als auch den erzielten Mietzins aus § 546a Abs. 1 und 2 BGB. Dieser bestehe in dem von den Mietern H. und W. gezahlten Betrag, der der ortsüblichen Miete entspreche. Hätte sich der Beklagte dem Kläger gegenüber vertragstreu verhalten, hätte er den Untermietern H. und W. den Besitz vermittelt und damit die Fruchtziehung des Untermietzinses wie vertraglich vereinbart bewirkt. Gesetzlich folge dies aus den Vorschriften der ungerechtfertigten Bereicherung (Eingriffskondiktion in den Zuweisungsgehalt des dem Rechtskreis des Klägers zugehörigen Recht zur Vermietung seines Eigentums durch Besitzvorenthaltung und Zahlungsvorenthaltung durch den Beklagten) und vor allem auch aus §§ 990 Abs. 1 Satz 2, 989, 987 BGB und auch aus der weitergehenden Verzugshaftung nach erklärter Kündigung (§§ 990 Abs. 2, 989, 987 BGB).
Der Beklagte habe kraft Mietvertrages untervermieten dürfen, nicht unterverleihen. Eine Mitbesitzeinräumung hätte er dem Kläger anzeigen müssen. Wenn nun die Ehefrau des Beklagten im Verhältnis zum Beklagten unentgeltlich besitze, wäre der Schuldgrund dafür Grundstücksleihe, die vertraglich nicht erlaubt gewesen sei. Der Beklagte wäre dann unbefugter Entleiher und müsste dafür dem Kläger haften. Wenn die Ehefrau Untermieterin des Beklagten gewesen sei, habe der Kläger ein vertragliches Recht zum Eintritt in dieses Untermietverhältnis nach Zugang der Kündigung beim Beklagten. Dieses Recht habe der Beklagte verletzt und schulde daher Schadensersatz. Unstreitig würden die unmittelbaren Besitzer W. und H. die Wohnungen aufgrund Mietvertrages mit der Grundbesitzverwaltung R. t. S. besitzen.
Verjährung spiele hier keine Rolle, weil der Kläger erst im Jahr 2009 von der Person des jeweiligen Untermieters Kenntnis erlangt habe. Dass die Grundbesitzverwaltung R. t. S. von der Ehefrau des Beklagten betrieben werde, habe er erst durch die Klageerwiderung erfahren. Auf Verjährung könne sich der Beklagte auch nach Treu und Glauben nicht berufen, denn er hätte bereits unmittelbar nach Kündigung den Vertragsschluss zwischen dem Kläger und den Untermietern H. und W. ermöglichen müssen.
Für die F.-R.-Str. 45 habe der Beklagte selbst gekündigt und die Schlüssel übersandt. Damit bewirke er jedoch keine Enthaftung aus dem befristeten Mietverhältnis. Der Kläger habe nämlich nicht durch eigenes Verhalten dazu beigetragen, insbesondere nicht die Schlüssel angefordert. Der Beklagte schulde die Erfüllung des Vertrages bzw. Schadensersatz aus dem Gesichtspunkt des Verzuges.
Der Beklagte begehrt die Zurückweisung der Berufung und verteidigt das angefochtene Urteil. Ansprüche aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis kämen nicht in Betracht, da der Beklagte mit der Kündigung seinen Besitz aufgegeben habe. Sein allenfalls mittelbarer Besitz sei jedenfalls mit der vom Kläger genehmigten Untervermietung der Grundbesitzverwaltung R. t. S. erloschen.
Betreffend die Wohnung Nr. 6 F.-R.-Str. 45, die sowohl als Wohnung als auch als Büro genutzt werden konnte, besteht für die Jahre 2006 und 2007, für welche mit der Klage die Differenz zwischen anderweitig erzielten Mieten und der zwischen den Parteien vereinbarten Miete geltend gemacht wird, weder ein Anspruch auf ausstehende Mietzahlungen noch auf Nutzungsentschädigung nach §§ 535, 546a BGB noch ein Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung, die zur vorzeitigen Beendigung des Vertrages geführt hat.
Mit Schreiben vom 20.11.2001 hat der Beklagte wirksam das ihm in § 2 Ziffer 5. des Vertrages eingeräumte Sonderkündigungsrecht ausgeübt, so dass das Mietverhältnis spätestens zum 30.06.2001 sein Ende gefunden hat. Die Befristung des Mietvertrages steht der Ausübung eines vereinbarten Sonderkündigungsrechts nicht entgegen. § 2 Ziffer 5. des Vertrages räumt dem Beklagten ein Kündigungsrecht für den Fall ein, dass er einen geeigneten Nachmieter benennt, der bereit ist, die Rechte und Pflichten des Beklagten aus dem Mietvertrag zu übernehmen. In dem Kündigungsschreiben benannte er die F. GmbH als Nachmieterin und fügte eine Erklärung bei, wonach der Geschäftsführer dieser GmbH bereit sei, die vertraglichen Pflichten aus dem Mietverhältnis zu übernehmen. Der Kläger seinerseits erklärte mit Schreiben vom 28.11.2001 zwar die Eignung des benannten Nachmieters zu prüfen, hat diesen in der Folgezeit aber nicht zurückgewiesen. Die Eignung des Nachmieters hat der Kläger im vorliegenden Rechtsstreit nicht in Abrede gestellt. Der Wirksamkeit der Kündigung steht dabei nicht entgegen, dass der Beklagte die Wohnung auch zu Wohnzwecken genutzt hatte, während die Nutzung durch den Nachmieter als Büroraum erfolgen sollte, denn beide Nutzungen ließ der Mietvertrag ausdrücklich zu.
Auch auf einen Schadensersatzanspruch nach §§ 540, 280 ff. BGB, § 13 Mietvertrag kann der Kläger diesen Anspruch nicht stützen. Zwar hat der Beklagte weder für die Gebrauchsüberlassung an die Firma seiner Ehefrau, die Grundbesitzverwaltung R. t. S., noch für die Untervermietung der Wohnungen die nach § 540 BGB, § 13 Mietvertrag erforderliche Zustimmung des Klägers eingeholt. Der Kläger hat jedoch die Untervermietung im Dezember 2009, spätestens jedoch mit der Anspruchsbegründungsschrift vom 10.06.2010 gegenüber dem Beklagten genehmigt. Da er die Untervermietung gegenüber dem Beklagten genehmigt hat, der seinerseits nicht Untervermieter ist, beinhaltet die Genehmigung auch die Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung an die Grundbesitzverwaltung R. t. S. Die Genehmigung einer unberechtigten Verfügung im Sinne des § 185 BGB wirkt jedoch ex tunc (Palandt/Ellenberger, BGB, 75. Aufl., § 185 Rn. 10). Somit fehlt es an der für einen Schadensersatzanspruch erforderlichen Pflichtverletzung.
Ansprüche aus §§ 812 ff. BGB scheitern bereits daran, dass allenfalls die Grundbesitzverwaltung R. t. S. etwas erlangt hat, nicht aber der Beklagte. Jedenfalls nachdem der Kläger die Untervermietung gegenüber dem Beklagten genehmigt hat, erfolgte dies auch nicht ohne Rechtsgrund.
Zwischen den Parteien steht es unstreitig, dass sie vereinbart haben der Beklagte solle im Wege der gewerblichen Zwischenvermietung die Wohnungen zu Wohnzwecken an Dritte untervermieten. Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB, der inhaltlich § 549a BGB a.F. zum 01.09.2001 übernommen hat, in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. Voraussetzung ist, dass einerseits der Vermieter an einen gewerblichen Mieter vermietet, der seinerseits eine Untervermietung zu Wohnzwecken vornimmt, die als solche im Hauptmietvertrag vorgesehen sein muss. Dass der Beklagte bzw. die Grundbesitzverwaltung R. t. S. gewerbliche Vermieter sind, steht ebenso außer Streit, wie die Vereinbarung, dass die Wohnungen zu Wohnzwecken untervermietet werden sollen. § 565 Abs. 1 BGB findet auch dann Anwendung, wenn eine mehrstufige Zwischenvermietung erfolgt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 565 Rn. 5; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 565 Rn. 4). Ohne die Regelung des § 565 Abs. 1 BGB (vorgehend seit 1993 § 549a BGB a.F.) könnte der Hauptvermieter im Falle der Kündigung des Hauptmietverhältnisses gemäß § 546 Abs. 2 BGB die Herausgabe der Wohnung vom Untermieter verlangen. Durch eine Zwischenvermietung könnte so der soziale Kündigungsschutz des Wohnraummieters umgangen werden (Blank in Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 565 Rn. 1). Gesetzgeberisches Ziel des § 565 Abs. 1 BGB und zentrales Motiv bei der Schaffung des § 549a BGB a.F. und seiner Umsetzung in § 565 BGB ist es, den vollen sozialen Mieterschutz des Wohnraummieters zu erhalten (Blank in Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 565 Rn. 20; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 565 Rn. 1; Spielbauer/Schneider/Krenek, Mietrecht, 2013, § 565 Rn. 6, 7; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 565 Rn. 1). Es soll Rechtsmissbrauch durch die Einschaltung eines Zwischenvermieters verhindert werden (Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, a.a.O., § 565 Rn. 4). Die Regelung ist von dem durch das Bundesverfassungsgericht eingeführten Gedanken getragen, dass nach dem Gleichstellungsgrundsatz des Art. 3 GG der Mieter, der unmittelbar vom Vermieter eine Wohnung mietet, mit Blick auf den Kündigungsschutz nicht besser gestellt werden soll, als der Mieter, der die Wohnung von einem gewerblichen Zwischenvermieter anmietet (BVerfG v. 11.6.1991, 1 BvR 538/90, BVerfGE 84, 197 = NJW 1991, 2272 = WuM 1991, 422 = ZMR 1991, 368 = DWW 1991, 279).
Ob die Genehmigung der Untermietverhältnisse spätestens mit Klagerhebung gegenüber der Grundbesitzverwaltung R. t. S. die Wirkungen des § 816 Abs. 3 BGB entfaltet hat und der Kläger neben den Untermietern auch diese in Anspruch nehmen kann, braucht der Senat nicht prüfen, da derartige Ansprüche nicht Gegenstand des Verfahrens sind.
WEG – Rückbau einer rechtswidrigen baulichen Veränderung Wasserschaden – Aufwendungsersatz für Verdienstausfall und Zeitaufwand des Mieters