Source: https://www.umwelt-online.de/cgi-bin/parser/Drucksachen/drucknews.cgi?id=recht&texte=0469_2D19B
Timestamp: 2020-07-10 00:41:41
Document Index: 309368328

Matched Legal Cases: ['§ 578', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 566', '§ 578', '§ 593', '§ 566', '§ 566', '§ 550', '§ 593', '§ 578', '§ 550', '§ 550', '§ 311', '§ 241', '§ 280', '§ 550', '§ 578', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 566', '§ 578', '§ 593', '§ 593', '§ 566', '§ 566', '§ 585', '§ 550', '§ 566', '§ 585', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

umwelt-online: Bundesrat 469/19 (Beschluss): Entwurf eines Gesetzes zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Mietrecht
| Info | Jahr 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 | Inhalt Vorgang | | 469/19(B) vom 20.12.19
Bereits seit mehreren Jahren stehen die Auswirkungen der gemäß § 578 Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) auch auf das Gewerbemietrecht anwendbaren sogenannten Schriftformklausel des § 550 BGB in der Diskussion. Diese sieht vor, dass Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen worden sind, als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten und damit nach Ablauf eines Jahres ordentlich kündbar sind.
Diese strenge Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hat dazu geführt, dass es in den vergangenen Jahren quasi zu einer "Zweckentfremdung" der Regelung des § 550 BGB gekommen ist, weil immer wieder eine der Vertragsparteien versucht hat, sich unter Berufung auf die Formnichtigkeit einer mietvertraglichen Abrede auf die Unwirksamkeit der Befristung des Vertrages zu berufen und diesen sodann entgegen der ursprünglich für einen bestimmten Mietzeitraum getroffenen Abrede ordentlich (vorzeitig) zu kündigen. So hat es im Zeitraum 2001 bis 2018 alleine 30 Revisionsurteile gegeben, in denen die Einhaltung der Schriftform entscheidungserheblich war.
Eine besondere Belastung für diese Bereiche ist durch die Umsetzung der Neureglung nicht zu erwarten.
Der Bundesrat hat in seiner 984. Sitzung am 20. Dezember 2019 beschlossen, den beigefügten Gesetzentwurf gemäß Artikel 76 Absatz 1 des Grundgesetzes beim Deutschen Bundestag einzubringen
1. In der Inhaltsübersicht wird die Angabe zu § 550 wie folgt gefasst:
" § 550 (weggefallen)"
2. § 550 wird aufgehoben.
3. Dem § 566 wird folgender Absatz 3 angefügt:
(3) Ist der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, ist der Erwerber berechtigt, das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften zu kündigen. Die Kündigung kann nur innerhalb von drei Monaten, nachdem der Erwerber Kenntnis von der ohne Wahrung der erforderlichen Schriftform getroffenen Vereinbarung erlangt hat, erfolgen. Sie ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter ihr binnen zwei Wochen seit Zugang widerspricht und sich mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den unter Wahrung der erforderlichen Schriftform getroffenen Vereinbarungen bereit erklärt. Die Kündigung kann nicht auf solche Verstöße gegen die Schriftform gestützt werden, die erst nach dem Erwerb erfolgt sind."
4. In § 578 Absatz 1 wird die Angabe "550," gestrichen.
5. In § 593b werden nach der Angabe " §§ 566" die Wörter "Absatz 1 und 2, § 566a" eingefügt.
Dem Artikel 229 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. September 1994 (BGBl. I S. 2494; 1997 I S. 1061), das zuletzt durch ... geändert worden ist, wird folgender § ... [einsetzen: nächste bei der Verkündung freie Zählbezeichnung] angefügt:
Auf Mietverhältnisse und Landpachtverhältnisse, die vor dem [einsetzen: Datum des Inkrafttretens dieses Gesetzes] eingegangen worden sind, sind im Falle einer vor dem ...[einsetzen: Datum des Inkrafttretens dieses Gesetzes] zugegangenen Kündigung die §§ 550, 556 und 578 sowie § 593b des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung anzuwenden."
Bereits seit mehreren Jahren beschäftigen sich Rechtsprechung und Lehre mit den Auswirkungen der gemäß § 578 Absatz 2 Satz 1 BGB auch auf das Gewerbemietrecht anwendbaren sogenannten Schriftformklausel des § 550 BGB. Diese sieht vor, dass Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen worden sind, als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten und damit nach Ablauf eines Jahres ordentlich kündbar sind.
Diese strenge Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hat dazu geführt, dass es in den vergangenen Jahren quasi zu einer "Zweckentfremdung" der Regelung des § 550 BGB gekommen ist, weil immer wieder eine der Vertragsparteien versucht hat, sich unter Verweis auf die Formnichtigkeit einer mietvertraglichen Abrede auf die Unwirksamkeit der Befristung des Vertrages zu berufen und diesen sodann, entgegen der ursprünglich für einen bestimmten Mietzeitraum getroffenen Abrede, ordentlich (vorzeitig) zu kündigen. Über die im Gewerbemietrecht tätigen Praktiker sind Erfahrungen mitgeteilt worden, nach denen in Unternehmen eine Vielzahl von Juristen damit beschäftigt wird, laufende Gewerbemietverträge darauf zu durchsuchen, ob vertragliche Abreden unter Verstoß gegen das Schriftformerfordernis getroffen worden sind, damit diese vorzeitig gekündigt werden können. Im Zeitraum 2001 bis 2018 hat es alleine 30 Revisionsurteile gegeben, in denen die Einhaltung der Schriftform entscheidungserheblich war2.
Die Einführung einer speziellen Haftungsnorm für den Veräußerer erscheint zudem deshalb überflüssig, weil er dem Erwerber ohnehin über die allgemeinen Vorschriften des § 311 Absatz 2, des § 241 Absatz 2 und des § 280 Absatz 1 BGB für eine schuldhafte Pflichtverletzung haftet. Hier hat er zwar die Möglichkeit, sich zu befreien, wenn er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. Aber auch in Zusammenhang mit der Einführung einer entsprechenden Haftungsnorm dürfte es wohl notwendig sein, eine Exkulpationsmöglichkeit für den Veräußerer aufzunehmen, so dass ein über die bisherige Haftung hinausgehender Regelungsgehalt nicht gegeben wäre.
Auch ein Ausschluss der Geltung des § 550 BGB für den Bereich des Gewerbemietrechts durch Herausnahme dieser Norm aus dem Katalog der Vorschriften, auf die § 578 Absatz 1 BGB verweist, führt nicht zu einer geeigneten Lösung. Er würde zu einer Zersplitterung des Mietrechts führen, ohne dass ein sachlicher Grund für die Ungleichbehandlung von Wohn- und Gewerbemietecht gegeben wäre. Auch im Wohnungsmietrecht besteht ein entsprechender Reformbedarf, weil die hier für den Vermieter geschaffene Kündigungsmöglichkeit für den Mieter den Verlust seines Lebensmittelpunktes bedeuten würde.
DieRegelung hat keine finanziellen Auswirkungen auf die öffentlichen Haushalte.
Die Neuregelung hat zur Folge, dass entgegen den bisher geltenden Vorschriften, die das Mietverhältnis bei einem Schriftformverstoß nicht nur für den Erwerber, sondern auch für die Parteien des ursprünglichen Mietverhältnisses ordentlich kündbar machte, diese nunmehr an den unter Verstoß gegen die Formvorschrift auf bestimmte Zeit geschlossenen Vertrag bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragszeit gebunden sind. Hierdurch können den Mietvertragsparteien im Einzelfall Mehrkosten gegenüber einer Situation, in der der Vertrag hätte frühzeitig gekündigt werden können, entstehen, etwa weil ein anderweitiges Mietverhältnis (zu für den Vermieter oder Mieter günstigeren Konditionen) nicht eingegangen werden kann. Andererseits kann die nun notwendige Fortsetzung des Vertrages gegenüber der früheren Rechtslage auch zu erheblichen Einsparungen führen, weil ursprünglich auf längere Zeit geplante Investitionen nun auch entsprechend lange nutzbar gemacht werden können.
Zu Nummer 1 (Inhaltsübersicht zu § 550 BGB-E)
Es handelt sich um eine Folgeänderung zur Aufhebung von § 550 BGB.
Zu Nummer 2 (§ 550 BGB-E)
Zu Nummer 3 (§ 566 Absatz 3 BGB-E)
Da die Regelung nur den Erwerber vor überraschenden Vereinbarungen der ursprünglichen Mietvertragsparteien schützen soll, ist er nicht schutzwürdig, wenn der Mieter bereit ist, auf eventuell formlos abgeschlossene Zusatzvereinbarungen zu verzichten und den Vertrag zu den Bedingungen fortzusetzen, die sich aus den die Schriftform wahrenden Vereinbarungen ergeben. Die Kündigung soll daher unwirksam werden, wenn der Mieter ihr unter Erklärung dieser Bereitschaft binnen zwei Wochen widerspricht.
Zu Nummer 4 (§ 578 Absatz 1 BGB-E)
Zu Nummer 5 (§ 593b BGB-E)
Es handelt sich um eine Folgeänderung. Durch den in § 593b BGB in seiner bisherigen Fassung enthaltenen Verweis auf § 566 BGB wäre auch der nunmehr neu eingeführte § 566 Absatz 3 BGB-E anwendbar. Da jedoch das BGB für Landpachtverträge in § 585a BGB eine eigene - dem bisherigen § 550 BGB entsprechende - Regelung enthält, würde die Anwendbarkeit auch des § 566 Absatz 3 BGB-E zu einem Widerspruch mit § 585a BGB führen, weshalb die neue Regelung aus der Verweisung herauszunehmen war. Davon, auch für das Landpachtverhältnis eine vollständige Neuregelung vorzunehmen, wie sie für das Mietrecht erfolgt ist, wurde abgesehen, da für diese Verträge entsprechende Missbrauchstendenzen nicht bemängelt werden.
Zu Artikel 2 (Artikel 229 § ...[einsetzen: nächste bei der Verkündung freie Zählbezeichnung] EGBGB-E)
In Artikel 229 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche wird eine Übergangsvorschrift geschaffen. Sie stellt klar, dass die geänderten Vorschriften bei zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Neuregelung bereits bestehenden Miet- bzw. Landpachtverträgen dann keine Anwendung finden, wenn bereits eine Kündigung erfolgt ist. Im Übrigen (also bei Miet- bzw. Landpachtverträgen die erst nach Inkrafttreten der Neuregelung abgeschlossen oder gekündigt werden) gelten hingegen die neuen Vorschriften.
1 vgl. dazu BGH Urteil vom 11. April 2018, XII ZR 43/17 - NZM 2018, 515; Urteil vom 27. September 2017, XII ZR 114/16 - BGHZ 216, 68 = NZM 2018, 38; Urteil vom 25. Januar 2017, XII ZR 69/16 - NJW 2017, 1017; BGHZ 164,133 = NJW 2006, 138 f..
3 siehe dazu vorherige Fußnote
4 vgl. BGH, Urteil vom 27.09.2017, XII ZR 114/16.
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