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Timestamp: 2016-10-24 05:23:54+00:00
Document Index: 11919518

Matched Legal Cases: ['art. 284', 'art. 270', 'art. 10', 'art. 11', 'art. 11', 'art. 11', 'art. 11', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 11', 'art. 11', 'art. 11', 'sentenza ', 'art. 19', 'art. 10', 'DTF ', 'DTF ', 'DTF ']

Garantie de la propri�t�. Droit tessinois des constructions. Indice d'utilisation; application � des parcelles situ�es dans des zones � b�tir diff�rentes. 1. Les indices d'utilisation ne constituent pas, en r�gle g�n�rale, une restriction grave de la propri�t�. Le pouvoir d'examen du Tribunal f�d�ral en cette mati�re est d�s lors limit� � l'arbitraire (consid. 4). 2. Notion de l'indice d'occupation du sol et de l'indice d'utilisation. Le droit tessinois des constructions prend ces deux indices en consid�ration (consid. 5). 3. Dans le cas de deux parcelles contigu�s situ�es dans deux zones � b�tir diff�rentes, il n'est pas arbitraire de refuser de faire b�n�ficier une des parcelles du surplus d'indice d'utilisation restant apr�s la construction sur l'autre parcelle (consid. 5). Faits � partir de page 329
La part. 284 � sita nella zona RC 5 (residenziale-commerciale), per la quale valgono, secondo le norme integranti (NI) del PR, un indice di occupazione (I.o.) del 25% e un indice di sfruttamento (I.s.) di 0,75. Su questa particella gi� sorge uno stabile: questa costruzione non utilizza compiutamente le possibilit� di edificazione del fondo risultanti dall'applicazione degli indici.
La part. 270, di mq 1053, � invece sita nella zona R 3 (residenziale semi-intensiva). Per tale zona vigono un indice di occupazione del 30% ed un indice di sfruttamento dello 0,40. Questa particella � inedificata. Su di essa i proprietari intendono costruire uno stabile con cinque appartamenti, avente una superficie utile lorda di 563,70 mq. Riferito alla sola particella n. 270, detto stabile non rispetta, ma supera l'indice di sfruttamento dello 0,40. Per render possibile la costruzione, i fratelli Pasotti chiedevano di potersi avvalere di una frazione di 200 mq non sfruttati dell'attigua particella n. 284, idealmente aggiunti alla particella n. 270. Tenendo conto delle superficie e degli indici rispettivi nelle due zone, ne risulterebbe un indice ponderato medio dello 0,455, che il progettato stabile rispetterebbe.
Il Municipio di Sementina riteneva il procedimento legittimo, ed accordava la licenza edilizia. Impugnata da un vicino, la licenza comunale era confermata dal Consiglio di Stato. L'Autorit� di ricorso di prima istanza ha ritenuto che nulla osta ad un "trasferimento" di indici non utilizzati, anche se i due fondi sono siti in zone diverse.
Il vicino si aggravava allora al Tribunale cantonale amministrativo. L'ultima istanza accoglieva il ricorso con decisione del 23 dicembre 1977, ed annullava la decisione del Consiglio di Stato confermante la licenza edilizia comunale. Il Tribunale amministrativo ha, in sostanza, ritenuto che un trasferimento delle possibilit� edificatorie inutilizzate tra un fondo e l'altro � escluso, allorquando i fondi, ancorch� contigui, sono situati in zone diverse, con indici diversi.
2. Il Tribunale amministrativo - dissentendo dal Consiglio di Stato - ha ritenuto inammissibile che il proprietario di due fondi contigui, ma siti in zone diverse, possa per l'edificazione di uno di essi avvalersi (in tutto o in parte) delle possibilit� edificatorie inutilizzate dell'altro.
L'ultima istanza cantonale si � fondata sulla legge edilizia cantonale del 10 febbraio 1973 (LE). Senza stabilire essa stessa le norme edilizie che i Comuni adottano in esercizio dei loro poteri autonomi, questa legge contiene, nell'intento di favorire un'applicazione uniforme sul piano cantonale, la definizione delle principali nozioni e dei principali parametri cui il legislatore edilizio comunale fa ricorso. Le nozioni ritenute nella LE si ispirano o addirittura assumono le direttive emanate dall'Istituto per la pianificazione locale, regionale e nazionale della Scuola politecnica federale di Zurigo (cosiddette direttive ORL).
Il Tribunale amministrativo ha rilevato che la nozione di indice di sfruttamento � definita nell'art. 10 cpv. 1 LE quale il rapporto tra la superficie utile lorda dell'edificio e la superficie edificabile del fondo. Il primo termine del predetto rapporto numerico � definito dall'art. 11 cpv. 1 e 2 LE: esso non � controverso, non essendo contestato che la superficie utile lorda del progettato edificio � di 563.70 mq. La nozione di superficie edificabile, secondo termine di detto rapporto, � definita invece dall'art. 11, cpv. 3 LE, quale "la superficie non ancora sfruttata dei fondi o parte di fondi nella zona edilizia oggetto dell'istanza di costruzione". Il Tribunale amministrativo ne deduce che gi� il testo dell'art. 11 cpv. 3 indica che, per il calcolo della superficie edificabile, e quindi dell'indice di sfruttamento, pu� tenersi conto solo della superficie non sfruttata di particelle site nella stessa zona, non in zone diverse. Alla stessa conclusione conduce, secondo il Tribunale amministrativo, l'interpretazione teleologica della norma: le finalit� perseguite dalla suddivisione del territorio comunale in zone chiaramente distinte quanto BGE 104 Ia 328 S. 331alla loro utilizzazione urbanistica, alla natura degli insediamenti ed alla densit� edificatoria sarebbero rese vane se si ammettesse l'opinione contraria. D'altronde - soggiunge il Tribunale amministrativo - la giurisprudenza del Tribunale federale ha gi� ammesso la legittimit� della soluzione adottata.
3. Contro la decisione impugnata i ricorrenti adducono che l'interpretazione testuale dell'art. 11 cpv. 3 LE data dal Tribunale amministrativo � arbitraria. A parte ci�, essi sostengono che proprio le finalit� addotte dall'istanza cantonale, impongono di giungere nell'interpretazione alla soluzione opposta.
Da ultimo essi fanno valere che, cos� come interpretata dal Tribunale amministrativo, la norma lederebbe la garanzia della propriet� per violazione del principio costituzionale della proporzionalit�. � quanto va esaminato nei considerandi seguenti.
4. Disposizioni concernenti l'indice di sfruttamento istituiscono restrizioni del diritto di propriet� garantito dall'art. 22ter Cost. La validit� di simili disposizioni per rapporto alle esigenze poste dall'art. 22ter � esaminata dal Tribunale federale liberamente - se la restrizione � grave -, altrimenti sotto il ristretto angolo dell'arbitrio. A giusta ragione i ricorrenti postulano soltanto un esame ristretto all'arbitrio: coefficienti di sfruttamento, che si limitano a stabilire l'intensit� dell'edificazione conforme alla natura ed agli scopi di una determinata zona del territorio edilizio, non istituiscono di regola ed in genere restrizioni gravi della propriet�. Ci� non avviene neppure nel caso concreto: a ragione i ricorrenti non pretendono infatti che l'applicazione dei coefficienti previsti dalla norma per le due zone RC 5 e R 3 ai loro due fondi ne impedirebbe una utilizzazione razionale.
Contrariamente all'assunto dei ricorrenti, non pu� considerarsi arbitrario dedurre gi� dal testo dell'art. 11 cpv. 3 LE che la superficie edificabile entrante in considerazione pu� esser solo quella sita nella zona in cui si intende costruire, ad esclusione di quella sita fuori tale zona. I ricorrenti omettono di considerare che la legge non si limita a parlare di "zona edificabile" (da mettere in contrapposizione, secondo i ricorrenti, alla "zona non edificabile"), ma che essa specifica "nella zona edificabile oggetto dell'istanza di costruzione".
Certo, si pu� convenire che l'apposizione "oggetto dell'istanza di costruzione" potrebbe anche esser riferita ai termini BGE 104 Ia 328 S. 332"fondi o parte di fondi", anzich� all'espressione "zona edificabile". Ma questa variante non implica che quella del Tribunale amministrativo sia inconciliabile col testo, e quindi arbitraria.
Risulta d'altronde che il testo dell'art. 11, cpv. 3 LE riproduce esattamente il testo suggerito per la definizione di indice di sfruttamento delle gi� menzionate direttive ORL della Scuola Politecnica Federale di Zurigo, e precisamente il testo italiano di tali direttive (cfr. direttive, vol. II, fogli 514420-514422; inoltre: "Die Ausn�tzungsziffer"; "L'indice d'utilisation" - Schriftenreihe n. 17, agosto 1974, della VLP/Aspan, ed. tedesca, risp. francese, pag. 3).
Ermittlung der anrechenbaren Landfl�che.
Die anrechenbare Landfl�che ist die Fl�che der von der Baueingabe erfassten, baulich noch nicht ausgen�tzten Grundst�cke oder Grundst�ckteile der Bauzone.
D�termination de la surface constructible du terrain.
La surface constructible du terrain encore disponible � l'int�rieur d'une zone � b�tir est la surface des terrains ou parties de terrain faisant l'objet du permis de construire.
poich� il primo testo parla genericamente di "Grundst�cke oder Grundst�ckteile der Bauzone", mentre il secondo parla di terreno ancora disponibile "� l'int�rieur d'une zone � b�tir", la
appare piuttosto ispirata dal testo francese. Anche questo raffronto, quindi, pu� esser addotto a sostegno dell'interpretazione data dal Tribunale amministrativo, che pertanto, conciliabile senza arbitrio col testo, non pu� essere, sotto il profilo qui in esame, ritenuta insostenibile.
Se l'interpretazione impugnata sia anche l'unica conciliabile col testo, non � richiesto, e quindi neppure da esaminare.
5. Ma anche l'interpretazione dell'art. 11 cpv. 3 LE che il BGE 104 Ia 328 S. 333Tribunale amministrativo trae dalle finalit� della legge sfugge alla critica dei ricorrenti, e questo persino a libero esame.
Non � a ragione contestato che gli indici di sfruttamento stabiliti in un piano delle zone costituiscono un elemento essenziale di caratterizzazione e distinzione delle singole zone.
L'indice di sfruttamento assunto non determina infatti soltanto la densit� edificatoria della relativa zona, ma pu�, in un certo grado, influenzare la tipologia dell'insediamento edilizio. Tale influenza � notevole nel sistema ticinese, perch� esso, accanto all'indice di sfruttamento ed in combinazione con questo, conosce anche l'indice di occupazione, ignorato in altre legislazioni cantonali e non menzionato nelle norme ORL (v. su tale nozione H. LANG: Hochhaus und Baurecht, tesi Zurigo 1977, pagg. 426/427). Mentre l'indice di sfruttamento, in sostanza, determina la cubatura massima dell'edificio erigibile sul fondo ma, preso in s�, non indica come tale cubatura debba disporsi, l'indice di occupazione, stabilendo un rapporto massimo tra area occupata e superficie libera del fondo, non solo determina un equilibrio tra spazi liberi e spazi edificati, ma, in combinazione con l'indice di sfruttamento, concorre a stabilire l'aspetto che le costruzioni debbono rivestire. � per esempio evidente che un uguale indice di occupazione del 25% ha tutt'altro significato se esso si combina con un indice di sfruttamento del 0,75 oppure con un indice di sfruttamento dello 0,40.
Un mutamento degli indici di sfruttamento stabiliti nella legislazione, o la possibilit� di interpolare indici intermedi fra gli indici esistenti, soprattutto se combinati, come nel sistema ticinese, con quelli di occupazione, conduce quindi necessariamente ad una modificazione delle caratteristiche delle singole zone.
a) Non � contestato in causa che due fondi contigui siti nella medesima zona possono esser riuniti (sia mediante un vero raggruppamento, sia a meri fini calcolatori) per la determinazione della costruzione su di essi erigibile.
b) Argomentano i ricorrenti che - in caso di fondi confinanti fra di loro, ma posti in zone diverse (o, il che � identico, in BGE 104 Ia 328 S. 334caso di un fondo unico, diviso da un confine di zona) - dovrebbe in linea di principio esser possibile tener conto, per la determinazione dell'edificabilit� complessiva, del terreno non sfruttato da un lato e dall'altro del limite di zona. Apparentemente seducente, l'argomento � da respingere.
Infatti, ammesso in linea di principio e applicato sistematicamente, il metodo preconizzato dai ricorrenti conduce ineluttabilmente all'introduzione nel piano, lungo la fascia di confine interzonale, di una serie indeterminata di nuovi indici di occupazione e di sfruttamento, non previsti dal legislatore. Questi indici risulterebbero dalla media ponderata degli indici esistenti di qua e di l� del limite di zona, e varierebbero in funzione di una contingenza casuale, cio� della quantit� di terreno edificabile posta da un lato e dall'altro del confine di zona e presa in considerazione nel singolo caso. Ci� equivarrebbe a creare, a cavallo del limite di zona, una sorta di zona intermedia irregolare, determinata da circostanze fortuite, e dipendente non pi� dalla volont� e dalle scelte pianificatorie del legislatore, ma dal beneplacito di taluni proprietari fondiari. Un simile risultato e palesemente incompatibile - come a giusta ragione ha ritenuto il Tribunale amministrativo - con le finalit� di un'ordinata pianificazione (cfr. in senso conforme la sentenza del Tribunale amministrativo del Cantone Zurigo, riprodotta nel Schweizerische Zentralblatt f�r Staats- und Gemeinderecht, vol. 73 (1972) pagg. 395/396).
c) Manifestamente a torto i ricorrenti asseverano che il rifiuto delle loro esigenze intralcerebbe la facolt� dei privati di procedere a raggruppamenti razionali delle loro propriet�. Intralciate non sono infatti le possibilit� di raggruppamento, ma � impedita soltanto la variazione arbitraria degli indici e dei limiti di zona.
d) Nemmeno � fondato l'argomento dei ricorrenti, per cui il sistema da loro preconizzato favorirebbe un passaggio graduale ed armonioso dall'una all'altra zona. A parte il fatto che una chiara e netta distinzione tipologica dell'insediamento edilizio � di regola auspicabile, il sistema ipotizzato nel ricorso non sarebbe neppur atto a raggiungere il fine ivi patrocinato. Esso anzi rischierebbe di condurre proprio all'esito contrario: alla coesistenza, cio�, nella fascia lungo il limite di zona, di una serie di edifici disparati. I ricorrenti, infatti, non avvertono che le dimensioni di questi stabili, secondo il loro sistema, non BGE 104 Ia 328 S. 335dipenderebbero da indici di sfruttamento medi ma uniformi, ma da indici di sfruttamento medi e diversi l'uno dall'altro, perch� variabili in funzione della casuale estensione del terreno da una parte e dall'altra del confine di zona, che dev'esser posta alla base del calcolo dell'indice medio ponderato in ogni singolo caso.
e) Infine non si vede quale argomento i ricorrenti vogliano trarre dall'art. 19 del Regolamento di applicazione, il quale si limita a prescrivere che gli indici di occupazione e sfruttamento possono esser utilizzati una sola volta. Se tale articolo sottintende che, nella misura in cui non sono stati utilizzati, gli indici possono esser sfruttati ulteriormente per la porzione residua, esso non dice per� che questa utilizzazione pu� avvenire fuori della zona, per la quale essi indici sono previsti. A favore della tesi dei ricorrenti sta unicamente un passo del Commentario alla legge edilizia di A. Scolari (ad art. 10-11, pag. 98, n. 22 e riferimenti). Questo autore, dopo aver ricordato che il Tribunale federale (DTF 92 I 104 segg.) ha gi� ritenuto non arbitrario il rifiuto di utilizzazione mista degli indici di sfruttamento ai fondi confinanti ed appartenenti a due diverse zone, ma singolarmente edificabili rispettando gli indici e le altre prescrizioni di zona, esprime l'opinione che, tranne il caso di situazioni affatto particolari, l'adozione di principio di una norma o di un criterio simili sarebbe da ritenere inutilmente restrittiva e peccherebbe di eccessivo formalismo.
Quest'opinione non pu� esser condivisa, per le ragioni che si sono illustrate sopra, e perch� farebbe dell'eccezione la regola (cfr. DTF 92 I 106, DTF 98 Ia 582 segg. consid. 4). Ora, i ricorrenti non pretendono che il rispetto degli indici di zona previsti per le due particelle renderebbe la loro utilizzazione impossibile o oltremodo gravosa, n� fanno valere che sarebbero dati gli estremi per una autorizzazione derogativa. Pertanto, l'argomento per cui, negando la licenza, sarebbe violato il principio della proporzionalit�, cade nel vuoto.