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Timestamp: 2018-01-18 09:44:09
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Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 127', 'BGH', '§ 536', '§ 536', 'BGH', '§ 8', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 8', '§ 15', '§ 632', '§ 3', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Immobilienrecht - 3/13 - Münchner Immobilien Blog
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/06 §§
Ausgestellt am 29. März 2016	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
- Grundstücksrecht: Keine Einstellung der Zwangsversteigerung bei Bestreiten der Befriedigung
- Bau- und Architektenrecht: Kündigung per E-Mail trotz vereinbarter Schriftform wirksam!
- Gewerbliches Mietrecht: Mietzahlung ab Zeitpunkt der Fertigstellungsmeldung
- Wohnungseigentumsrecht: Haftung des Verwalters
Grundstücksrecht: Keine Einstellung der Zwangsversteigerung bei Bestreiten der Befriedigung
Wenn der Gläubiger die Befriedigung oder Stundung der titulierten Forderung bestreitet, ist die Vollstreckung fortzusetzen – trotz der Vorlage urkundlicher Nachweise durch den Schuldner. Das Vollstreckungsgericht hat nicht zu prüfen, ob die Forderung aufgrund der von dem Schuldner behaupteten Erfüllung tatsächlich erloschen ist. Vorliegend war der Schuldner der Ansicht, der Anspruch des Gläubigers wäre durch die Zahlung des streitgegenständlichen Betrages erloschen.
Die Einstellung der Zwangsvollstreckung wegen der Vorlage urkundlicher Nachweise, welche eine Befriedigung des Gläubigers darlegen, verfolgt den Zweck, eine Vollstreckungsgegenklage des Schuldners zu vermeiden. Die Einstellung kann aber nicht erfolgen, wenn der Gläubiger die Befriedigung bestreitet. In diesem Fall ist eine gerichtliche Klärung des Einwands erforderlich. Dem Schuldner verbleibt dann die Möglichkeit, materielle Einwendungen, wie den Erfüllungseinwand, im Rahmen der hierfür vorgesehenen Vollstreckungsgegenklage geltend zu machen.
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 15.10.2015, V ZB 62/15 – www.bundesgerichtshof.de
Bau- und Architektenrecht: Kündigung per E-Mail trotz vereinbarter Schriftform wirksam!
Die Kündigung eines Werkvertrags per E-Mail ist wirksam, auch wenn die Vertragsparteien vereinbart haben, dass die Kündigung der Schriftform bedarf. In dem vom Oberlandesgericht Frankfurt entschiedenen Fall hatte der Auftragnehmer sein formales Kündigungsschreiben mit Briefkopf und Unterschrift als pdf-Datei per E-Mail an den Auftraggeber übermittelt.
Vereinbaren Auftraggeber und Auftragnehmer, dass ein bestimmtes Rechtsgeschäft, wie die Kündigung, einer bestimmten Form, hier der Schriftform, entsprechen muss, handelt es sich um einen Fall der sog. gewillkürten Schriftform. Dadurch ist der Vertrag nicht mehr formfrei kündbar. Die Vertragsparteien können ferner die an die zur Wahrung der gewillkürten Form zu stellenden Anforderungen frei bestimmen und konkretisieren. Wird jedoch keine weitere Konkretisierung der (Schrift-)Form vorgenommen, gilt im Zweifel die Auslegungsregel des § 127 Abs. 2 BGB. Danach genügt es, das einseitige Rechtsgeschäfte durch telekommunikative Übermittlung, wie Telefax oder auch E-Mail, vorzunehmen. Der Erklärungsempfänger kann sich dann nicht auf die Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts berufen.
Fundstelle: OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.03.2015, 4 U 265/14, IBRRS 2016, 0558
Gewerbliches Mietrecht: Mietzahlung ab Zeitpunkt der Fertigstellungsmeldung
Die Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, wonach die Verpflichtung zur Mietzinszahlung erst nach der schriftlichen Fertigstellungsmeldung durch den Vermieter gegenüber dem Mieter eintritt, stellt keine überraschende Klausel dar (insbesondere nicht unter der Überschrift „Miete“) und benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen, so das Landgericht München. Das vereinbarte Schriftformerfordernis wird durch eine E-Mail eingehalten, da zur Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten schriftlichen Form grundsätzlich auch die telekommunikative Übermittlung und damit auch die Übermittlung per E-Mail genügt.
Überraschend ist eine Klausel dann, wenn der Vertragspartner nach Lage der Umstände vernünftigerweise auf die Regelung nicht gefasst zu sein brauchte (sog. Überrumpelungs- oder Übertölpelungseffekt). Dass die Klausel unüblich ist, reicht nicht aus. Eine generell nicht überraschende Klausel kann zu einer solchen werden, wenn sie im Vertragstext falsch eingeordnet und dadurch „versteckt“ wird. Dies war hier nicht der Fall.
Fundstelle: LG München I, Urteil vom 20.08.2015, 22 O 17570/14, BeckRS 2016, 00054
Wohnungseigentumsrecht: Haftung des Verwalters
Erleidet der Eigentümer einer Wohnung aufgrund mangelhafter Kontrollmaßnahmen des Verwalters Schäden an seinem Sondereigentum, ist der Verwalter diesem gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet. Vorliegend meldete der klagende Eigentümer das Vorliegen einer Wasserblase im Dachgeschossflur des Gebäudes. Der Verwalter beauftragte daraufhin eine Firma mit der Überprüfung des Daches. Diese fand jedoch erst Tage später statt, da der Mieter der Wohnung des Klägers der Ansicht war, dass eine Überprüfung nicht notwendig sei. Trotz Sturmwetterlage und der bereits aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden akzeptierte der Verwalter dies, ohne weitere Maßnahmen zu ergreifen. Während der Folgezeit sammelten sich aufgrund der Verstopfung des Abflussrohres und der herrschenden Sturmwetterlage Wassermassen auf dem Flachdach, die zu Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung des Klägers führten. Das Gericht bejahte eine Haftung des Verwalters aufgrund der Schäden an Wänden und Boden sowie eines daraus entstandenen Mietausfalls.
Aufgrund der Meldung des Eigentümers kamen vorliegend Schäden im Gemeinschaftseigentum in Betracht. Diesen hätte der Verwalter nachgehen müssen. Zwar war er dieser Pflicht zunächst nachgekommen, jedoch hätte er sich nicht auf die einfache Mitteilung des Mieters verlassen dürfen. Vielmehr hätte er weitere Nachforschungen anstellen müssen, um die erforderlichen Eilmaßnahmen rechtzeitig anordnen zu können und einen Schaden zu verhindern.
Fundstelle: AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 03.02.2015, 750 C 16/14; BeckRS 2015, 15174
§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/05 §§
Ausgestellt am 11. März 2016	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
- Bau- und Architektenrecht: Schaden ohne Vermögenseinbuße?
- Grundstücksrecht: Überprüfung der Befugnis zur Rechtsänderung bei gelöschtem Insolvenzvermerk
- Steuerrecht: Gewerblicher Grundstückshandel und die 3-Objekt-Grenze; Vorsicht bei der Einbringung von Grundstücken in eine Personengesellschaft
Bau- und Architektenrecht: Schaden ohne Vermögenseinbuße?
Der Schadensersatzanspruch des Gebäudeeigentümers gegen seinen fehlerhaft planenden Architekten kann selbst dann wirksam geltend gemacht werden, wenn er selbst keinen Vermögensnachteil erleidet, weil sein Pächter die Kosten für die notwendige Instandsetzung (pachtvertraglich) übernommen hat. Der Bundesgerichtshof hat in dieser Konstellation, entgegen vorheriger Instanzen, die Grundsätze der sogenannten Drittschadensliquidation angewendet.
Ersatzberechtigt ist im Allgemeinen nur derjenige, der auch tatsächlich eine Vermögenseinbuße durch das schadensträchtige Ereignis erlitten hat. Dies entspricht dem Grundgedanken des deutschen Schadensersatzrechts. Etwas anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn der Schädiger aufgrund der zufälligen Schadensverlagerung, wie hier durch pachtvertragliche Absprache der Kostenübernahme der Sanierung, einen Vorteil erlangen würde. Dann käme die Versagung des streitgegenständlichen Anspruchs nur noch in Betracht, wenn die Gewissheit bestünde, dass der Pächter unter keinen Umständen die Herausgabe der erstrittenen Summe verlangen würde. Dies müsste vorliegend allerdings der Schädiger beweisen.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14.01.2016, VII ZR 271/14 – www.bundesgerichtshof.de
Grundstücksrecht: Überprüfung der Befugnis zur Rechtsänderung bei gelöschtem Insolvenzvermerk
Bevor im Grundbuch eine Rechtsänderung eingetragen wird, z. B. bei einer Grundstücksveräußerung, muss das Grundbuchamt die Befugnis des bewilligenden Eigentümers von Amts wegen prüfen. Diese Befugnis fehlt dann, wenn im Grundbuch ein Insolvenzvermerk eingetragen ist. Die Löschung des Insolvenzvermerks auf Verlangen des Insolvenzgerichts nach beendetem Insolvenzverfahren entbindet das Grundbuchamt nicht von seiner Pflicht, vor einer Rechtsänderung die Befugnis des nunmehr wiedereingetragenen Eigentümers zu prüfen. Das Grundbuchamt darf nicht nur aufgrund der Löschung des Insolvenzvermerks die Befugnis des Eigentümers annehmen. Die Löschung des Insolvenzvermerks sagt also nichts über die Bewilligungsbefugnis aus.
Zwar gilt im Grundbuchverfahren die Vermutung, dass der im Grundbuch Eingetragene der wirkliche Rechtsinhaber ist und dass er zur Bewilligung von Rechtsänderungen an seinem Grundstück befugt ist. Dies gilt, solange dem Grundbuchamt keine die Vermutung widerlegenden Tatsachen bekannt sind. In dem Fall aber hatte das Grundbuchamt positive Kenntnis vom Insolvenzverfahren, sodass es auch nach Löschung des Insolvenzvermerks zu einer Befugnisprüfung verpflichtet war.
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 16.04.2015, 4 W 57/15, IBRRS 2016, 0197
Steuerrecht: Gewerblicher Grundstückshandel und die 3-Objekt-Grenze; Vorsicht bei der Einbringung von Grundstücken in eine Personengesellschaft
Bei der Frage, ob ein Grundstückshandel gewerblich ist und der dabei anzusetzenden „3-Objekt-Grenze“, sind dem Gesellschafter einer Personengesellschaft auch die Verkäufe von Grundstücken einer Personengesellschaft zuzurechnen, an der er beteiligt ist. Der Bundesfinanzhof (BFH) bestätigt damit die ständige Rechtsprechung. Ein Bauunternehmer hatte Grundstücke in eine Grundstücks-GbR eingebracht. Die GbR selbst war als gewerbliche Grundstückshändlerin tätig. Auch die Einbringung eines Grundstücks aus dem Vermögen eines Gesellschafters in eine Grundstücksgesellschaft ist als Verkaufsvorgang i.S.d. 3-Objekt-Grenze zu bewerten.
Gesellschafter von Grundstücks-Personengesellschaften sollten bei „privaten Verkäufen“ von Grundstücken besondere Vorsicht walten lassen: Allein durch die Beteiligung an einer Personengesellschaft werden auch sämtliche Grundstücksverkäufe der Gesellschaft dem Gesellschafter als Zählobjekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze zugerechnet. So steigt die Gefahr, auch mit vermeintlich harmlosen Grundstücksverkäufen aus dem privaten Bereich in den gewerblichen Grundstückshandel zu geraten. Schließlich stellt der BFH fest, dass auch die Einbringung eines Grundstücks aus dem Privatvermögen eines Gesellschafters in eine Personengesellschaft gegebenenfalls eine gewerbesteuerpflichtige Veräußerung darstellen kann. Ausdrücklich offen gelassen hat das Gericht die Frage, ob eine solche Einbringung auch Zählobjekt i.S.d. 3-Objekt-Grenze sein könnte.
Fundstelle: BFH, Urteil vom 28.10.2015, X R 22/13, BeckRS 2015, 96119
§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/04 §§
Ausgestellt am 25. Februar 2016	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
- Gewerbliches Mietrecht: Auch bei Verlängerung kein Ausschluss von Mängelrechten
- Bau- und Architektenrecht: Schwarzarbeit im Architektenrecht
- Bau-und Architektenrecht: Keine Prüf- und Hinweispflicht des Unternehmers bei sachkundiger Prüfung des Bauherrn
Gewerbliches Mietrecht: Auch bei Verlängerung kein Ausschluss von Mängelrechten
Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536 b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536 a BGB ausgeschlossen ist. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch wenn der Mieter die Miete wegen Mängeln der Mietsache mindert (im vorliegenden Fall um 50%), er dennoch vorbehaltlos von einer Mietverlängerung Gebrauch machen kann, ohne den Verlust von (Minderungs-) Rechten befürchten zu müssen. Die Lage zu Beginn eines Mietverhältnisses, zu welchem der Mieter ihm bekannte Mängel Rügen muss um sich seine Rechte zu bewahren, ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofes nämlich nicht vergleichbar mit der Ausübung einer Option durch den Mieter im laufenden Mietverhältnis.
Gewerbliche Mieter werden diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes begrüßen, da sie vor dem Verlust von Minderungsrechten etc. geschützt werden. Nicht selten ist geregelt, dass Optionen stillschweigend in Kraft treten, so auch im vorliegenden Fall. Müssten Mängel jedoch aktiv gerügt werden, würde sicherlich so mancher Mieter einen Rechtsverlust erleiden.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14.10.2015, XII ZR 84/14 – www.bundesgerichtshof.de
Bau- und Architektenrecht: Schwarzarbeit im Architektenrecht
Schließen Architekt und Auftraggeber nach Vertragsschluss und Erbringung der Architektenleistung die Vereinbarung, dass ein Teil des Architektenhonorars ohne Berücksichtigung der Umsatzsteuer bezahlt werden soll, so gilt der Vertrag als nichtig.
Die Linie der obergerichtlichen Rechtsprechung in Sachen Schwarzarbeit setzt sich fort – auch im Architektenrecht! Denn auch der Architektenvertrag als solcher ist nichts anderes als ein Werkvertrag. Da das Gericht den gesamten Vertrag für unwirksam erklärt und nicht nur der nachträgliche Teil von der Nichtigkeit tangiert wird, kann der Auftraggeber keine Mängelrechte, auch nicht aus Pflichtverletzung vor der nachträglichen Schwarzgeldabrede, gegen den Architekten herleiten. Dies korrespondiert mit der Intention des Gesetzgebers, die Schwarzarbeit in Form der „Ohne-Rechnung-Abrede“ effektiv einzudämmen. Da dem Auftraggeber damit ein (vertraglicher) Haftungsgegner wegbricht, wird sich dieser den Abschluss einer solchen Vereinbarung zwei Mal durch den Kopf gehen lassen
Bau- und Architektenrecht:
Keine Prüf- und Hinweispflicht des Unternehmers bei sachkundiger Prüfung des BauherrnDie Prüf- und Hinweispflicht des Unternehmers entfällt, wenn er sich darauf verlassen kann, dass der Auftraggeber selbst oder durch einen Dritten eine fachkundige Prüfung durchgeführt hat und seine Vorgaben auf dem Ergebnis dieser Prüfung beruhen. Eine weitergehende Hinweispflicht entsteht nur, wenn der Auftragnehmer erkennen muss, dass die Annahmen des Auftraggebers fehlerhaft sind. Im Ausgangspunkt hat ein Auftragnehmer die vom Auftraggeber gelieferten Vorgaben – insb. Planungen, Anordnungen – auf Richtigkeit zu prüfen. Andernfalls haftet er für Mängel an seiner Leistung, auch wenn diese auf die Vorgaben zurückzuführen sind. In dem entschiedenen Fall war die vom Auftraggeber an ein Fachbüro beauftragte Planung fehlerhaft. Der Auftragnehmer durfte sich auf die Richtigkeit verlassen und konnte den Fehler nicht erkennen. Eine Mängelhaftung schied daher aus.
Die Prüf- und Hinweispflicht wird oft unterschätzt. Sie entfällt nur unter engen Voraussetzungen. Wenn ein Fachbüro die Planung erstellt hat, sollte jedenfalls eine Schlüssigkeitsprüfung erfolgen. Insbesondere wenn keine Fehler gefunden werden, muss die Prüfung dokumentiert werden, um Streit zu vermeiden.
Fundstelle: OLG Dresden, Urteil vom 06.10.2015, 9 U 272/15, BeckRS 2015, 19103
§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/03 §§
Ausgestellt am 11. Februar 2016	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
- Gewerbliches Mietrecht: Umlage „sämtlicher Wartungskosten“ zulässig
- Bau- und Architektenrecht: Genehmigt und damit legal…
- Wohnungseigentumsrecht: Keine Teilnahmepflicht des Wohnungseigentümers
- Wohnraummietrecht: Kein Schadensersatz wegen Abstumpfung am Marmorboden
Gewerbliches Mietrecht: Umlage „sämtlicher Wartungskosten“ zulässig
Die Klausel eines gewerblichen Mietvertrages, wonach der Mieter „sämtliche Wartungskosten“ als Betriebskosten zu tragen hat, ist – auch als Allgemeine Geschäftsbedingung – zulässig. Sie benachteiligt den Mieter nicht unangemessen und ist auch nicht intransparent. Vorliegend stritten Mieter und Vermieter um die Wirksamkeit der Klausel, die den Mieter zur Übernahme sämtlicher Wartungskosten verpflichtete. Der Senat entschied, dass die Klausel wirksam sei und die Kosten vom Mieter zu tragen sind. Die Klausel sei auch nicht überraschend, da ein gewerblicher Mieter mit seiner Zahlungspflicht für übliche Wartungskosten rechnen müsse. Weder eine Auslistung der einzelnen Kosten noch eine höhenmäßige Begrenzung sei erforderlich. Auch müssen die Kosten nicht bereits im Vorfeld feststehen. Der Vermieter soll vielmehr die Möglichkeit haben, diese bedarfsgerecht ohne eine Vertragsanpassung umlegen zu können, sofern eine Änderung der durchzuführenden Wartungsarbeiten erforderlich wird.
Der Vermieter ist nach dieser Entscheidung nicht gehalten, sämtliche Anlagen, für welche eine Wartung erforderlich ist, ausdrücklich im Vertrag aufzuführen. Vielmehr muss ein Mietinteressent bei einem neu errichteten Gebäude damit rechnen, dass auch die entsprechende übliche Technik installiert und verwendet wird.
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 16.10.2015, 2 U 216/14, IBRRS 2015, 3289
Bau- und Architektenrecht: Genehmigt und damit legal…
Existiert eine Baugenehmigung für ein Wohngebäude mit Balkon und entspricht der Balkon nicht den bauordnungsrechtlichen Landesnormen, kann die Baubehörde gegenüber dem Eigentümer dennoch nicht wirksam den Abriss des Balkons verfügen. Dies gilt zumindest dann, wenn die erteilte Baugenehmigung wirksam ist. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg gilt die Baugenehmigung sogar dann als wirksam erteilt, wenn wie im vorliegenden Fall der streitgegenständliche Balkon überhaupt nicht im (fehlerhaften) Abstandsflächenplan eingezeichnet worden war, jedoch in den restlichen Bauvorlagen dargestellt ist.
Der VGH geht wie die überwiegende Rechtsprechung zwar davon aus, dass im Falle der Widersprüchlichkeit von Lage- und Abstandsflächenplan hinsichtlich des Grenzabstands zum Nachbarn der Abstandsflächenplan für die Lage des Baukörpers zum Nachbargrundstück hin ausschlaggebend ist. Allerdings könne nicht von einer widersprüchlichen Darstellung gesprochen werden, wenn wie vorliegend der Baukörper im Abstandsflächenplan überhaupt nicht eingezeichnet sei. Dies begründe lediglich einen Fehler, jedoch keinen Widerspruch zu den übrigen Bauunterlagen. Aber Achtung! Auch wenn man diese Ansicht teilen mag, so bewegt sich der Eigentümer hier auf dünnem Eis. Die Behörde könnte die Baugenehmigung hinsichtlich des materiell baurechtswidrigen Balkons stets zurücknehmen. Damit entfiele die Legalisierungswirkung und ein Abriss wäre rechtmäßig.
Fundstelle: VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 22.10.2015, 3 S 741/15, IBRRS 2015, 2813
Wohnungseigentumsrecht: Keine Teilnahmepflicht des Wohnungseigentümers
Den Wohnungseigentümer trifft keine Treuepflicht, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen oder diesen bis zum Ende beizuwohnen. Verlässt ein Wohnungseigentümer vorzeitig die Versammlung und führt so deren Beschlussunfähigkeit herbei, kann er gleichwohl im Wege der Anfechtungsklage gegen Beschlüsse vorgehen. Vorliegend war die Gegenseite der Ansicht, ein solches Vorgehen verstoße gegen die Treuepflicht des Eigentümers und zog einen Vergleich zur Boykott-Rechtsprechung des Gesellschaftsrechts. Diese verwehrt dem Gesellschafter, sich auf die Beschlussunfähigkeit zu berufen, sofern er diese selbst durch einen Boykott der Versammlung herbeigeführt hat. Diese Ansicht teilte das Amtsgericht Neumarkt nicht.
Nach Ansicht des Gericht ist die Boykott-Rechtsprechung vorliegend nicht anwendbar, da keine entsprechende Notwendigkeit bestehe: Im Gesellschaftsrecht können Beschlüsse je nach Ausgestaltung der Satzung durch absprachegemäßes Fernbleiben einzelner Gesellschafter (dauerhaft) gezielt verhindert werden. Um dies zu verhindern, behilft sich die Rechtsprechung der Treuepflicht der Gesellschafter. Diese Gefahr besteht im WEG-Recht nicht. Im Rahmen einer Zweitversammlung kann stets ein wirksamer Mehrheitsbeschluss gefasst werden. Dies gilt auch, wenn die in der Teilungserklärung oder von Gesetzes wegen vorgesehenen Quoren nicht eingehalten werden.
Fundstelle: AG Neumarkt, Urteil vom 20.08.2015, 4 C 5/14 WEG, ZWE 2015, 425, 427
Wohnraummietrecht: Kein Schadensersatz wegen Abstumpfung am Marmorboden
Der Vermieter kann nur dann vom Mieter Schadensersatz wegen der Abstumpfung eines Marmorbodens im Toilettenbereich verlangen, wenn er den Mieter zuvor auf die besondere Empfindlichkeit des Fußbodens hingewiesen hat. Es kann also nicht als allgemein bekannt vorausgesetzt werden, dass durch ein „Urinieren im Stehen“ aufgrund der unvermeidbaren Kleinstspritzer dauerhafte Schäden an einem Marmorboden im Nahbereich der Toilette drohen. Vielmehr fällt es in die Risikosphäre des Vermieters, wenn der besonders empfindliche Marmorboden durch Urinspritzer beschädigt wird.
Damit der Vermieter einen Schadensersatzanspruch wegen des beschädigten Marmorbodens hat, muss dem Mieter ein schuldhaftes Handeln nachgewiesen werden. Hier war für den Mieter jedoch nicht erkennbar, dass durch das Urinieren im Stehen eine irreparable Beschädigung des Bodenbelages im Bad drohte. Ihm kann somit nicht der Vorwurf fahrlässigen Handelns gemacht werden. Das Instandhaltungsrisiko an der Mietsache trägt grundsätzlich der Vermieter. Deshalb ist es seine Aufgabe, den Mieter auf besonders empfindliche Mietgegenstände hinzuweisen. Anderenfalls hat er die damit zusammenhängenden Schäden aus eigener Tasche zu ersetzen.
Fundstelle: LG Düsseldorf, Urteil vom 12.11.2015, 21 S 13/15, IBRRS 2016, 0128
§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/02 §§
Ausgestellt am 28. Januar 2016	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
- Bau- und Architektenrecht: Im Zweifel: Beendigung des Auftragsverhältnisses
– Bau- und Architektenrecht: Mängelbeseitigung – Wahlrecht des Unternehmers
– Makler- und Bauträgerrecht: Doppeltätigkeit des Maklers
– Wohnraummietrecht: Eigenbedarfskündigung im Gebiet mit Erhaltungsverordnung
Bau- und Architektenrecht: Im Zweifel: Beendigung des Auftragsverhältnisses
Ein Werkunternehmer muss die ihm gegenüber ausgesprochene Kündigung des Auftrags im Zweifel als freie Kündigung im Sinne von § 8 Absatz 1 VOB/B verstehen, wenn eine außerordentliche Kündigung unwirksam ist. Das Oberlandesgericht Bamberg folgt damit obergerichtlicher Rechtsprechung: Die Umdeutung ist stets vorzunehmen, wenn keine ernstlichen Zweifel daran bestehen, dass der Auftraggeber das Vertragsverhältnis beenden möchte. Dies sei nur dann nicht zutreffend, wenn er expliziert erklärt, der Auftragnehmer möge die Arbeiten weiterführen, sollte die außerordentliche Kündigung nicht greifen.
Das OLG musste sich mit der Frage der Umdeutung im Rahmen einer Klage des Auftragnehmers auf Abschlagszahlung auseinandersetzen. Diesen Anspruch lehnte der Senat allerdings ab, weil der Auftraggeber seinem Werkunternehmer (frei) kündigte. Ist der Werkvertrag durch die Kündigung des Auftraggebers beendet worden, scheidet eine Klage auf Abschlagszahlung aus. Die Kündigung leitet das Schlussabrechnungsverfahren ein. Mit Beendigung des Vertrags fällt der Zweck, den vorleistungspflichtigen Auftragnehmer durch Abschlagszahlungen wirtschaftlich zu entlasten, weg. Das Interesse des Auftraggebers an einer zügigen Abrechnung rückt dabei in den Vordergrund.
Fundstelle: OLG Bamberg, Beschluss vom 16.04.2015, 3 U 19/15, IBRRS 2015, 3094
Bau- und Architektenrecht: Mängelbeseitigung – Wahlrecht des Unternehmers
Zwar hat der Unternehmer grundsätzlich die Wahl, ob er einen Mangel des Gewerks durch Neuherstellung oder Nachbesserung beseitigt. Da der Unternehmer aber stets den vertraglich geschuldeten Zustand erfüllen muss, ist er zu einer Neuherstellung verpflichtet, wenn nur diese zur vertragsgemäßen Beschaffenheit führt. Das trifft insbesondere dann zu, wenn es sich, wie im vorliegenden Fall, um einen Vertragsgegenstand mit einem gehobenen Qualitätsstandard handelt. An den optischen und technischen Zustand sind dann gesteigerte Anforderungen zu stellen. Unabhängig von einer bereits erfolgten Abnahme kann der Unternehmer diesen erhöhten Anforderungen nur durch eine Neuherstellung entsprechen.
Anders als im Kaufrecht kann im Werkvertragsrecht grundsätzlich der Unternehmer entscheiden, wie er den Mangel an der Werkleistung, sei es durch Nachbesserung oder Neuherstellung, beseitigt. Denn der Unternehmer verfügt über die größere Fachkompetenz und kann so besser entscheiden, welche Art der Nacherfüllung im Einzelfall geeignet ist. Das Urteil des OLG Karlsruhe zeigt die Grenzen dieses Wahlrechts – außerhalb der Verweigerung der Nacherfüllung wegen unverhältnismäßig hoher Kosten – auf.
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2015, 8 U 117/12, IBBRS 2015, 0591
Makler- und Bauträgerrecht: Doppeltätigkeit des Maklers
Beauftragen Verkäufer und Kaufinteressenten zugleich denselben Makler, liegt im Zweifel für beide Seiten eine Tätigkeit als Nachweismakler vor. Diese ist in der Regel auch ohne ausdrückliche Gestattung zulässig. In dem vom OLG Saarbrücken entschiedenen Fall beauftragte ein Grundpfandgläubiger den Makler mit der Suche nach Kaufinteressenten. Aufgrund einer Werbemaßnahme bekundete der spätere Käufer Interesse an dem Objekt. Der sodann zwischen Makler und Käufer geschlossene „Kaufanwärter/Maklervertrag“ verpflichtete den Käufer, mit Abschluss des nachgewiesenen oder vermittelten Vertrages eine Provision in Höhe von 4,76 % zu zahlen. Im Rahmen des notariellen Kaufvertrages erklärten die Kaufvertragsparteien zudem, der Kaufvertrag sei durch Vermittlung des Maklers zu Stande gekommen. Weiterhin versicherten sie, dass sie den Maklerauftrag unabhängig voneinander erteilt hätten. Gleichwohl verweigerte der Käufer die Provisionszahlung, drang damit jedoch nicht durch.
Eine Doppeltätigkeit des Maklers ist grundsätzlich erlaubt, wenn der Maklervertrag keine entgegenstehenden Vereinbarungen enthält. Dies gilt jedoch nur, sofern der Makler für beide Teile als Nachweismakler oder für den einen als Vermittlungs- und für den anderen als Nachweismakler tätig geworden ist. Dass eine verbotene Doppeltätigkeit des Maklers vorliegt, ist regelmäßig durch den Maklerkunden zu beweisen.
Fundstelle: OLG Saarbrücken, Urteil vom 17.09.2015, 4 U 131/14, IBRRS 2015, 2893
Wohnraummietrecht: Eigenbedarfskündigung im Gebiet mit Erhaltungsverordnung
Das für eine ordentliche Kündigung erforderliche berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses kann insbesondere dann gegeben sein, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt. Nach der Rechtsprechung ist grundsätzlich auch das Interesse des Vermieters, seine Wohnung zu beruflichen Zwecken zu nutzen, nicht geringer zu bewerten als der beispielhaft gesetzlich geregelte Bedarf zu Wohnzwecken. Dies gilt selbst dann, wenn er den Wunsch hegt, die Wohnung nicht nur überwiegend, sondern vollständig zu beruflichen Zwecken nutzen zu wollen.
Nach der Entscheidung des LG Berlin können den Nutzungsabsichten des Vermieters allerdings durch eine für das Gebiet geltende Erhaltungsverordnung Grenzen gesetzt werden. In diesem Fall sind besondere Anforderungen an ihn gestellt, wenn er seinen Bedarf an den bisher zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten nachweisen will. Eine Kündigung kann im Zweifelsfall unwirksam sein.
Sinn und Zweck von Erhaltungsverordnungen ist es, die Struktur eines Gebietes, insbesondere die städtebauliche Eigenart und die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Damit soll insbesondere vor sogenannten „Luxusmodernisierungen“, aber u.a. auch dem Abriss von Wohngebäuden, der Umnutzung von Wohn- zu Gewerberaum und der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geschützt werden. Die Verordnungen sollen verhindern, dass die ansässige Wohnbevölkerung aus ihrem Gebiet verdrängt wird, daher werden häufig –wie im vorliegenden Fall- für den Abbruch, die Änderung oder Nutzungsänderung der baulichen Anlagen besondere Genehmigungsverfahren vorgeschrieben, obwohl für diese Maßnahmen aufgrund der Bauordnung keine Genehmigung erforderlich wäre.
Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 12.08.2015, 65 S 531/14 – www.ibr-online.de
§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/01 §§
Ausgestellt am 15. Januar 2016	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
- Bau- und Architektenrecht: „Legen Sie los!“ genügt für Beauftragung
- Gewerbliches Mietrecht: Mieterschutz auch für Gewerbe möglich
- Gewerbliches Mietrecht: Begrenzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
- Grundstücksrecht: Darf die Presse das Grundbuch einsehen?
Bau- und Architektenrecht: „Legen Sie los!“ genügt für Beauftragung
Erklärt ein Bauherr gegenüber einem Architekten im Rahmen einer Besprechung über die beabsichtigte bauliche Nutzungsänderung eines Objekts „Legen Sie los!“, so darf der Architekt dies als Beauftragung verstehen. Das Oberlandesgericht München (OLG) ist der Ansicht, die Auslegung einer solchen Erklärung des Bauherrn ergebe, dass der mündlich geschlossene Architektenvertrag die Grundlagenplanung bis hin zur Beschaffung des Baurechts in Form der notwendigen Baugenehmigung umfasse.
Eine mündliche bzw. stillschweigende Beauftragung des Architekten stellt in der Praxis keine Ausnahme dar. Achtung! Im Fall des Bestreitens durch den (vermeintlichen) Auftraggeber birgt diese Konstellation das nicht zu unterschätzende Risiko, dass der Architekt leer ausgeht. Denn dann ist durch die Auslegung aller Umstände des Einzelfalls zu ermitteln, ob zwischen den Parteien tatsächlich ein Vertrag zustande gekommen ist. Dabei trägt der Architekt im streitigen Fall das Risiko, dass er das Zustandekommen eines wirksamen Architektenvertrags und dessen Umfang nicht beweisen kann. Ein solcher Beweis wäre für die Geltendmachung des Honorars allerdings notwendig. Auch bei kleineren Bauvorhaben sollte sich der Architekt dies bewusst machen und auf einen schriftlichen Vertragsschluss drängen.
Fundstelle: OLG München, Urteil vom 18.11.2013, 27 U 743/13, IBRRS 2015, 2638
Gewerbliches Mietrecht: Mieterschutz auch für Gewerbe möglich
Die Anwendung von Wohnungsmietrecht im Rahmen eines Mietvertrages über Gewerberaum ist dann vereinbart, wenn der Mietvertrag u.a. vorsieht, dass die Kündigung schriftlich unter Angaben von Kündigungsgründen und unter Hinweis auf das Widerspruchsrecht erfolgen muss. Denn dies sind Regelungen, die nach dem Gesetz nur im Wohnraummietrecht anwendbar sind. Durch die Vereinbarung derartiger Vorschriften haben die Parteien, so das Kammergericht, zu erkennen gegeben, dass die Regelungen über die Kündigung dem Wohnraummietrecht unterstellt werden sollen. Der Vermieter scheiterte daher an den hohen Hürden des Mieterschutzes, denn seine mehrfach ausgesprochenen fristgemäßen sowie fristlosen Kündigungen waren nach Ansicht des Gerichts sämtlich unwirksam.
Vermieter von Gewerbeobjekten sollten tunlichst vermeiden, mit dem Mieter Schutzvorschriften aus dem Wohnraummietrecht ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten zu vereinbaren. Diese Mieterschutzvorschriften stellen unnötig hohe Hürden für beispielsweise Kündigungen seitens des Vermieters dar.
Fundstelle: KG Berlin, Urteil vom 27.08.2015, 8 U 192/14, BeckRS 2015, 16900
Gewerbliches Mietrecht: Begrenzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung von gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtung können dem Mieter nur auferlegt werden, wenn diese der Höhe nach beschränkt sind. Dabei ist eine Begrenzung auf 10% der Jahresmiete wirksam, so das Landgericht Essen. Die Beschränkung rechtfertigt sich daraus, dass dem Mieter nicht beherrschbare Risiken und damit Kosten zugewiesen werden, die nicht Folge seines Mietgebrauchs sind.
Im entschiedenen Fall waren die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Anlagen und Einrichtungen auf einen monatlichen Betrag von 1,50 € pro qm Ladenfläche begrenzt, was über die 10% Grenze hinausging. Das Gericht sah in der Klausel daher eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und erklärte diese für unwirksam.
Eine Kostenbegrenzung von 10% der Jahresmiete für die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftsflächen und –anlagen wird auch in der Literatur als wirksam erachtet.
Ist der Instandsetzungs-und Instandhaltungsbedarf dem Gebrauch oder zumindest der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen, bedarf es keiner Kostenbeschränkung.
Fundstelle: LG Essen, Urteil vom 24.11.2015, 8 O 82/15, BeckRS 2015, 20238
Grundstücksrecht: Darf die Presse das Grundbuch einsehen?
Die Einsicht in das Grundbuch und die Grundakten ist publizistisch tätigen Medien gestattet, soweit ein presserechtliches Interesse besteht. Dies bezieht sich auf die vorbereitende Recherche hinsichtlich einer Veröffentlichung. Im entschiedenen Fall sollte recherchiert werden, ob eine Sparkasse über ihre Tochtergesellschaften selbst als Unternehmer im Grundstücksgeschäft tätig gewesen und in Folge einer Immobilienüberbewertung ein sachfremdes Risiko eingegangen ist.
Die Einsicht in das Grundbuch ist grundsätzlich jedem zu gestatten, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann. Auch ein öffentliches Interesse kommt hierbei in Betracht. Das Grundbuchamt muss zwischen dem Informationsinteresse der Öffentlichkeit und dem privaten Geheimhaltungsinteresse des eingetragenen Eigentümers abwägen. Falls es sich jedoch um eine für die Öffentlichkeit wesentliche Frage handelt, ist das Interesse der Presse an der Kenntnisnahme des Grundbuchinhalts gegenüber dem Interesse des Eingetragenen vorrangig. Das Grundbuchamt hat zu prüfen, ob die Einsicht in das Grundbuch geeignet ist, recherchewürdige Informationen hervorzubringen. Die Presse darf insbesondere auch auf einen bloßen Verdacht hin recherchieren.
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.10.2015, 3 Wx 179/15, BeckRS 2015, 17712
§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/26 §§
Ausgestellt am 22. Dezember 2015	von Roger Schäffter in 2015, Immobilienrecht
- Gewerbliches Mietrecht: Unpfändbarkeit auch einfacher Betriebsmittel
- Bau-und Architektenrecht: Kostenvorschuss auch ohne Abnahme!
- Makler- und Bauträgerrecht: Makler darf gleichzeitig für Verkäufer und Erwerber tätig sein!
- Grundstücksrecht: Überbau durch Grundstücksteilung
Gewerbliches Mietrecht: Unpfändbarkeit auch einfacher Betriebsmittel
Die Unpfändbarkeit der Betriebsmittel einer Kfz-Werkstatt umfasst auch einfache Büromöbel und sonstige Werkstatteinrichtung, die für den Betrieb unerlässlich sind. Nach der Zivilprozessordnung können Gegenstände einer Person, die ihren Erwerb aus körperlicher Arbeit oder sonstigen persönlichen Leistungen erzielt, nicht gepfändet werden, sofern die Gegenstände zur Fortsetzung der Erwerbstätigkeit benötigt werden. Vorliegend war der Gläubiger der Ansicht, einfache Betriebsmittel pfänden zu können, da aufgrund der Größe des Werkstattbetriebes der gesetzliche Schutz nicht greife. Zu Unrecht, so das Kammergericht: Zu den nicht pfändbaren Gegenständen gehören Werkzeuge, Maschinen und Materialvorräte im erforderlichen Umfang. Nichts anderes gilt für einfache Büromöbel, die ebenfalls notwendiges Hilfsmittel für den Betrieb eines Kfz-Wertstatt sind.
Für den Pfändungsschutz ist entscheidend, dass der Betriebsinhaber selbst handwerklich mitarbeitet und seinen Gewinn nicht überwiegend aus dem Einsatz von Kapitalmitteln erwirtschaftet. Setzt er daneben auch Personal und Maschinen ein, steht dies der eigenen „körperlichen Arbeit“ nicht entgegen, sodass der Pfändungsschutz dennoch greift.
Fundstelle: Kammergericht, Beschluss vom 13.07.2015, 8 U 15/15, IBRRS 2015, 2997
Bau- und Architektenrecht: Kostenvorschuss auch ohne Abnahme!
Im Rahmen eines BGB-Werkvertrags ist es dem Auftraggeber im Einzelfall bereits vor der Abnahme des Gewerks gestattet, sich auf seine vertraglichen Gewährleistungsrechte zu berufen, soweit der Auftragnehmer mehrfache erfolglose Mängelbeseitigungsversuche angestellt und sich die dem Auftraggeber angebotene Mängelbeseitigung als evident ungenügend herausgestellt hat. In dieser Lage ist es dem Auftraggeber nicht zumutbar, die offensichtlich mangelbehaftete Leistung abzunehmen, um sich erst nach der Abnahme auf Mängelrechte berufen zu können.
Erneut zeigt die obergerichtliche Rechtsprechung auf, dass besondere Fallgestaltungen das Recht des Auftraggebers auf Geltendmachung seines Gewährleistungsanspruchs, hier den Kostenvorschussanspruch, rechtfertigen können. Das Urteil des Oberlandesgerichts Schleswig unterscheidet sich insofern von den anderen Urteilen, als dass bisher stets eine endgültige Verweigerung des Auftragnehmers zur Mängelbeseitigung vorlag. Im vorliegenden Urteil wollte der Auftragnehmer einen weiteren Nachbesserungsversuch anstellen, der vom Auftraggeber abgelehnt wurde. Das Urteil des OLG Schleswig ist bisher nicht rechtskräftig; ob es Bestand haben wird, bleibt daher abzuwarten.
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 16.07.2015, 7 U 124/14, IBRRS 2015, 2769
Makler- und Bauträgerrecht: Makler darf gleichzeitig für Verkäufer und Erwerber tätig sein!
Wird ein Makler nach Anordnung der Zwangsversteigerung von einem Grundpfandgläubiger damit beauftragt, Interessenten für einen freihändigen Verkauf der Immobilie zu suchen und lässt sich derselbe Makler auch von dem Kaufinteressenten beauftragen, liegt im Zweifel für beide Seiten eine Tätigkeit als Nachweismakler vor. Diese beidseitige Tätigkeit als Nachweismakler ist in der Regel ohne ausdrückliche Gestattung zulässig. Da ein Anspruch auf Maklerlohn nicht besteht, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist, kommt es -sofern keine entgegenstehende Vereinbarung getroffen wurde- maßgeblich darauf an, ob der Makler als Nachweis- oder Vermittlungsmakler tätig war. Tritt der Makler für beide Teile als Nachweismakler oder für den einen als Vermittlungs- und für den anderen als Nachweismakler auf, steht dies seiner Provisionsforderung erst einmal nicht entgegen.
Es ist regelmäßig Sache des Maklerkunden, zu beweisen, dass eine verbotene Doppeltätigkeit des Maklers vorliegt. Um dem entgegenzuwirken, sollte der Makler bei Vertragsabschluss doppeldeutige Vertragspassagen vermeiden und klar darstellen, ob er als Nachweis- oder Vermittlungsmakler tätig ist. Auch eine Aufklärung hinsichtlich der doppelten Provisionsfälligkeit ist zu empfehlen.
Grundstücksrecht: Überbau durch Grundstücksteilung
Ohne Zustimmung des Nachbareigentümers kann an einem auf das Nachbargrundstück hinübergebauten Gebäude kein Wohnungseigentum begründet werden, wenn der Überbau nachweislich nach Erstellung des Gebäudes durch Teilung des Grundstückes entstanden ist. Die Lage und der Umfang des maßgebenden Teils des Gebäudes müssen eindeutig auf dem aufzuteilenden Grundstück liegen. Es muss ausgeschlossen werden, dass der Überbau nach der wirtschaftlichen Bedeutung den maßgebenden Teil darstellt.
Das Kammergericht unterscheidet nach verschiedenen Arten des Überbaus: einem entschuldigten oder unentschuldigten Überbau, einem Eigengrenzüberbau oder einem nachträglich durch Teilung des Grundstücks entstandenen Überbau. Bei einem entschuldigten Überbau steht das Gebäude dem Eigentümer des Stammgrundstücks zu, von dem es überbaut wurde. Das Eigentum am Gebäude beim unentschuldigten Überbau wird auf der Grundstücksgrenze geteilt. Beim Eigengrenzüberbau kommt es auf die Absichten des Erbauers an, zu welchem Grundstück das Gebäude gehören soll. Die Eigentumsvermutung beim nachträglichen Überbau stellt auf den Umfang, die Lage und die wirtschaftliche Bedeutung des maßgebenden Gebäudeteils ab, auf welches sich das Gebäude zum größten Teil befindet.
Fundstelle: KG, Beschluss vom 19.08.2015, 1 W 765/15, BeckRS 2015, 15981
§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/25 §§
Ausgestellt am 26. November 2015	von Roger Schäffter in 2015, Immobilienrecht
- Grundstücksrecht: Verwalter darf Grundbuch einsehen, Miteigentümer nicht
- Grundstücksrecht: Wohnungseigentümergemeinschaft als Begünstigte einer Dienstbarkeit
- Wohnungseigentumsrecht: Darlehensaufnahme durch Wohnungseigentümergemeinschaft
- Bau- und Architektenrecht: Kleiner Satz – Große Hürde!
Grundstücksrecht: Verwalter darf ins Grundbuch einsehen, Miteigentümer nicht
Der Wohnungsverwalter hat ein Einsichtsrecht in das Wohnungsgrundbuch zum Zweck der Anspruchsverfolgung bei rückständigen Wohngeldzahlungen. Allerdings ist hierdurch eine Grundbucheinsicht durch einen anderen Wohnungseigentümer ausgeschlossen. Da es die Aufgabe des Verwalters ist, für eine effektive Durchsetzung der Ansprüche der Gemeinschaft zu sorgen, steht diesem im Gegensatz zu einem Miteigentümer das zur Einsicht erforderliche berechtigte Interesse zu. Bei Wohngeldrückständen ist dem Verwalter das Einsichtsrecht zuzubilligen, weil er hierauf zwecks Erfüllung seiner Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft angewiesen ist.
Dem Miteigentümer fehlt regelmäßig das für eine Grundbucheinsicht erforderliche berechtigte Interesse. Er hat allenthalben einen Anspruch, Einsicht in das Bestandsverzeichnis und Abteilung I des Grundbuches zu nehmen. Die Abteilungen II und III des Grundbuches legen hingegen die Nutzungs- und Haftungsverhältnisse sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse des Eigentümers des fremden Sondereigentums dar. Diese privat-wirtschaftlichen Interessen des Eigentümers sind schutzwürdig gegenüber den anderen Miteigentümern. Schließlich können die einzelnen Wohnungseigentümer vor einer gerichtlichen Geltendmachung über den Hausverwalter die notwendigen Informationen aus dem Grundbuch erhalten.
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 17.06.2015, 15 W 210/14, IBRRS 2015, 2584
Grundstücksrecht: Wohnungseigentümergemeinschaft als Begünstigte einer Dienstbarkeit
Auf Antrag und Bewilligung eines Eigentümers kann im Wohnungsgrundbuch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zu Lasten seines Eigentums und zu Gunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eingetragen werden. Der Senat widerspricht damit in der zugrunde liegenden Entscheidung der Ansicht des Grundbuchamtes, wonach eine WEG nicht Berechtigte einer Dienstbarkeit sein könne. Voraussetzung für die Eintragung des durch die Grunddienstbarkeit Begünstigten ist vor allem dessen Rechtsfähigkeit. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann zumindest im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten und kann insoweit als solche im Grundbuch eingetragen werden.
In dem vorliegenden Fall sollte die WEG berechtigt werden, in den zum Sondereigentum einzelner Eigentümer gehörenden Abstellräumen eine Übergabestation für den Anschluss an das Fernwärmenetz zu errichten, zu haben und dauernd zu belassen. Bei einer Dienstbarkeit mit diesem Inhalt, kann es sich nach der Entscheidung des Kammergerichts ohne weiteres um einen Gegenstand handeln, der dem Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet werden kann, so dass sie in diesem Zusammenhang volle Rechtsfähigkeit besitzt.
Fundstelle: Kammergericht, Beschluss vom 29.09.2015, 1 W 10-12/15 – www.ibr-online.de
Wohnungseigentumsrecht: Darlehensaufnahme durch Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer muss jedoch zwangsläufig vor der Beschlussfassung erörtert und im Protokoll festgehalten werden. Vorliegend beschloss die WEG die Aufnahme eines KfW-Förderkredits von rund 1,3 Mio. € bei einer zehnjährigen Laufzeit. Gegen diesen Beschluss wehrte sich ein Eigentümer und wurde vom BGH bestätigt. Nach Ansicht des Senats hätte die WEG ihr Gestaltungsermessen überschritten, indem sie ihre Entscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen habe. Dem Protokoll lasse sich nicht entnehmen, dass über das Risiko einer Nachschusspflicht unterrichtet worden ist. Die Beschlussvorlage erwecke im Gegenteil eher den irreführenden Eindruck, das Land übernehme eine Ausfallbürgschaft für Zahlungsausfälle von Miteigentümern.
Im Außenverhältnis zur Bank haftet der einzelne Wohnungseigentümer nur im Umfang seines Miteigentumsanteils. Im Innenverhältnis zur WEG droht dagegen eine Nachschusspflicht: Kommt es zu Zahlungsausfällen von Wohnungseigentümern, werden diese durch entsprechend höhere Beiträge der übrigen Wohnungseigentümer oder durch eine Sonderumlage ausgeglichen.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 25.09.2015, V ZR 244/14 – www.bundesgerichtshof.de
Bau- und Architektenrecht: Kleiner Satz – Große Hürde!
Eine Honorarabrede zwischen einem Architekten und seinem Auftraggeber, die den von der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) vorgeschriebenen Mindestsatz unterschreitet, kann nicht damit gerechtfertigt werden, dass der Architekt beabsichtigt, eine ständige Geschäftsbeziehung zu seinem Vertragspartner aufzubauen. Dies entschied das Oberlandesgericht Stuttgart zur HOAI 2009. Diesbezüglich weist die neue Fassung der HOAI 2013 allerdings keine Änderungen auf.
Die HOAI gilt in Deutschland als das zwingende Preisrecht für Architekten und Ingenieure. Die strikte Einhaltung der Honorarordnung bezweckt die Vermeidung eines ruinösen Preiswettbewerbs zwischen im Wettbewerb stehenden Architekten und Ingenieuren. Deshalb lässt die HOAI nur unter sehr engen Voraussetzungen eine Ausnahme der zulässigen Unterschreitung der nach HOAI bestimmten Mindestsätze zu. So definiert der BGH im Jahr 1997, dass eine ausnahmsweise Unterschreitung der HOAI-Mindestsätze bei einer engen Beziehung rechtlicher, wirtschaftlicher, sozialer oder persönlicher Art oder mehrfacher Verwendung einer Planung vorliegen könne. Eine solche Beziehung persönlicher Art dürfte anzunehmen sein, soweit ein enges Verwandtschaftsverhältnis gegeben ist. Ob ein solches besonderes Verhältnis im Einzelfall vorliegt, gilt es jeweils sorgfältig abzuwägen.
Fundstelle: OLG Stuttgart vom 31.03.2015, 10 U 107/14, IBRRS 2015, 2604
§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/24 §§
Ausgestellt am 12. November 2015	von Roger Schäffter in 2015, Immobilienrecht
- Steuerrecht: Gewinnrealisierung bei Werkverträgen
- Grundstücksrecht: Milieuschutz bei Umwandlung von Wohnungseigentum
- Makler- und Bauträgerrecht: Provision trotz misslungener Finanzierung?
- Wohnraummietrecht: Kündigung bei vorgetäuschter Bonität
Steuerrecht: Gewinnrealisierung bei Werkverträgen
Mit Urteil vom 14. Mai 2014 hatte der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass die Gewinnrealisierung in der Steuerbilanz bei Abschlagszahlungen nach § 8 Abs. 2 HOAI a.F. bereits mit dem Entstehen des Anspruchs auf Abschlagszahlung erfolgen soll. Das Bundesministerium der Finanzen will dieses Urteil nun auch auf Fälle nach dem neuen § 15 Abs. 2 HOAI und darüber hinaus auf Abschlagszahlungen bei Werkverträgen nach § 632a BGB anwenden. Das kann z. B. Abschlagszahlungen nach § 3 MaBV betreffen. Die Anwendung der neuen Grundsätze stellt erst für das Kalenderjahr 2015 eine Verpflichtung dar und kann vorher bereits freiwillig angewendet werden.
Nach herrschender Meinung ist die Anwendung des Urteils durch die Finanzverwaltung auf Fälle nach der neuen HOAI und auf andere Werkverträge rechtswidrig. Eine vorzeitige Gewinnrealisierung in der Handelsbilanz ist nicht zulässig. Wer die neuen Grundsätze nicht anwendet, riskiert allerdings später Ärger mit der Betriebsprüfung. Wer dies vermeiden will, sollte das BMF- Schreiben anwenden, entsprechende Steuererklärungen abgeben und anschließend mit Rechtsbehelfen gegen die Steuerfestsetzungen vorgehen. Für Einzelunternehmer und Personengesellschaften kann das Urteil sogar von Nutzen sein: Bei langfristigen Werkverträgen kann eine nach der Abnahme des Werkes einmalig anfallende Steuerbelastung mit hoher Steuerprogression vermieden werden.
Fundstelle: BMF, Schreiben vom 29. Juni 2015, IV C 6 – S2130/15/10001; BFH, Urteil vom 14. Mai 2014, VIII R 25/11, BStBl 2014 II S.968; IDW HFA vom 24. September 2015
Grundstücksrecht: Milieuschutz bei Umwandlung von Wohnungseigentum
Liegt ein Grundstück im Gebiet einer kommunalen Erhaltungssatzung, muss die Aufteilung des Wohnungs- und Teileigentums von der Stadt genehmigt werden. Grund hierfür ist der Umstand, dass gerade in Gebieten mit aufwertungsverdächtigem Wohnungsbestand gesteuert werden soll, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten bleibt. Danach besteht sogar dann eine Genehmigungsbedürftigkeit, wenn ein Objekt zwar bereits in Wohneigentum aufgeteilt ist, diese Aufteilung aber vollständig geändert werden soll.
Im entschiedenen Fall wollte der Eigentümer aus 2 großen 16 kleine Wohnungseinheiten machen. Er argumentierte, dass es sich damit nicht um eine Aufhebung der alten Aufteilung und Neuaufteilung handele, sondern um eine Änderung der bestehenden Aufteilung. Dadurch wollte er vermeiden, dass eine weitere behördliche Genehmigung unter Milieuschutzgesichtspunkten erforderlich ist. Das OLG München stellte jedoch vollkommen zu Recht fest, dass die Genehmigungsbedürftigkeit nicht nur bei einer erstmaligen Begründung des Wohneigentums bestehe, sondern auch dann, wenn überhaupt Sondereigentum geschaffen wird, das vorher so nicht bestanden hat, etwa durch Aufteilung in kleinere Einheiten.
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 26. August 2015, 34 Wx 188/15, IBRRS 2015, 2521
Makler- und Bauträgerrecht: Provision trotz misslungener Finanzierung?
Im Falle einer misslungenen Finanzierung kommt ein Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision nur dann nicht in Betracht, wenn der Maklervertrag unter der Bedingung der erfolgreichen Finanzierung geschlossen wurde. Ist diese Bedingung nicht vereinbart, erhält der Makler seine Provision. Die Versagung der Finanzierung kann nicht zu Lasten des Maklers gehen, da er üblicherweise keinen Einfluss hierauf hat. Vorliegend hatten sich die Käufer für den Fall der Darlehensversagung ein Rücktrittsrecht im Kaufvertrag einräumen lassen. Es sei daher davon auszugehen, dass den Parteien das Scheitern einer Finanzierung durchaus bewusst war. Damit habe hinreichender Anlass bestanden, die Provisionsforderung ebenfalls an die Bedingung der erfolgreichen Finanzierung zu knüpfen, so der Senat. Da dies nicht geschah, steht dem Makler ein Anspruch auf Zahlung der Provision zu.
Grundsätzlich betrifft den Makler die Finanzierung des Objektes durch den Käufer nicht. Kommt es diesbezüglich aber bereits im Zuge der Vertragsverhandlungen zu Unsicherheiten, bieten sich für den Makler vertragliche Regelungen an, die eine Zahlungspflicht auch für den Fall einer versagten Finanzierung statuieren. So können Rechtsstreitigkeiten schon im Vorfeld vermieden werden.
Fundstelle: LG Bremen, Urteil vom 16. September 2015, 9 O 755/14, IBRRS 2015, 2740
Wohnraummietrecht: Kündigung bei vorgetäuschter Bonität
Gibt der Mieter eine falsche Selbstauskunft zur Vortäuschung einer besseren Bonität ab, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Vermieters, so das Amtsgericht München. Im vorliegenden Fall hatte ein Ehepaar bei der Anmietung eines Hauses ein falsches Jahreseinkommen angegeben und zudem wahrheitswidrig erklärt, dass in den letzten fünf Jahren vor Erteilung der Selbstauskunft gegen das Ehepaar keine Zahlungsverfahren, Zwangsvollstreckungsverfahren oder Verfahren zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung bestanden haben. Hierin sah das Gericht neben den zudem aufgelaufenen Mietrückständen einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Die Entscheidung wurde am am 08.09.2015 vom Landgericht bestätigt.
Der Vermieter konnte im vorliegenden Fall wegen der falschen Selbstauskunft sowie auch wegen den wiederholten Zahlungsrückstände fristlos kündigen. Dass die Mieter die Zahlungsrückstände nachgezahlt hatten, änderte nichts an der Vertragsbeendigung.
Fundstelle: AG München, Urteil vom 30. Juni 2015, 411 C 26176/14, becklink 2001528
§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/23 §§
Ausgestellt am 29. Oktober 2015	von Roger Schäffter in 2015, Immobilienrecht
- Gewerbliches Mietrecht: Wirksamkeit des Mietvorvertrags
- Bau- und Architektenrecht: Eigentumsumschreibung trotz offenem Kaufpreis!
- Grundstücksrecht: Wenn die Bäume des Nachbarn das Grundstück verschatten
- Grundstücksrecht: Verkäufer haftet für Fehler des Maklers
Gewerbliches Mietrecht: Wirksamkeit des Mietvorvertrags
Werden in einem Miet-Vorvertrag Parteien, Mietzins, Mietdauer und Mietobjekt festgelegt, so steht es der Wirksamkeit des Vertrags nicht entgegen, dass das zu errichtende Mietobjekt nicht in allen Einzelheiten beschrieben wurde, solange es jedenfalls bestimmbar war. Wird das Mietobjekt dann anders als von den Parteien ursprünglich angenommen erstellt, wird hierdurch die hinreichende Bestimmtheit des Vorvertrags nicht nachträglich in Frage gestellt. Vorliegend lag dem Miet-Vorvertrag die Errichtung eines Lebensmittelmarktes mit einer Fläche von 1.733 qm zu Grunde. Nach Errichtung wies der Markt hingegen eine Fläche von 2.532 qm auf. Der Vermieter verweigerte daraufhin den Abschluss des Mietvertrages, da ein Mietvorvertrags nicht wirksam zu Stande gekommen sei. Dies beurteilte der Senat anders: Da sich die Parteien über die wesentlichen Vertragspunkte geeinigt haben, ist der Vermieter zum Abschluss des Mietvertrages verpflichtet. Die Flächenabweichung ist dabei unschädlich.
Durch den Miet-Vorvertrag verpflichten sich die Parteien bindend, einen Mietvertrag abzuschließen. Er dient dazu, eine vertragliche Bindung zu einem Zeitpunkt zu erreichen, in dem der Abschluss des Hauptvertrags noch nicht möglich ist. Wichtig ist, dass sich die Parteien dabei über die wesentlichen Punkte des Vertrages einigen.
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 10. September 2014, 14 U 103/12, IBRRS 2015, 2620
Bau- und Architektenrecht: Eigentumsumschreibung trotz offenem Kaufpreis!
Verweigert der Bauträger die Beseitigung von Mängeln, sodass der Erwerber von seinem Leistungsverweigerungsrecht Gebrauch macht und einen Betrag in Höhe der ca. doppelten Mängelbeseitigungskosten einbehält, ist der Bauträger gleichwohl zur Auflassung und Bewilligung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch verpflichtet. Vorliegend hatte der Bauträger die Bauleistung nicht mangelfrei erbracht, sodass der Erwerber ca. 150.000 € des Gesamtkaufpreises von rund 1,5 Mio. € einbehielt. Der Senat verurteilte den Bauträger, die Eigentumsumschreibung an den Erwerber zu bewilligen. Denn: Der Bauträger habe es über einen Zeitraum von nahezu 8 Jahren selbst in der Hand gehabt, die Voraussetzungen für die restliche Kaufpreiszahlung zu schaffen. Zudem handele es sich bei dem noch offenen Betrag in Höhe von 150.000 € um einen verhältnismäßig geringfügigen Anteil am Gesamtkaufpreis.
Grundsätzlich steht dem Bauträger ein Zurückbehaltungsrecht zu, wenn der Erwerber die Kaufpreiszahlung nicht oder nicht vollständig erbringt. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts kommt jedoch ausnahmsweise nicht in Betracht, wenn der Erwerber den Kaufpreis zum größten Teil geleistet hat. Eine Verweigerung der Zustimmung zur Eigentumsumschreibung würde aufgrund der Umstände, insbesondere wegen der verhältnismäßigen Geringfügigkeit des Restpreises, gegen Treu und Glauben verstoßen.
Fundstelle: OLG Hamburg, Urteil vom 17. April 2015, 9 U 35/14, BeckRS 2015, 11526.
Grundstücksrecht: Wenn die Bäume des Nachbarn das Grundstück verschatten
Grundsätzlich stellt es keine negative Einwirkung auf das eigene Grundstück dar, wenn diesem durch die Anpflanzungen des Nachbarn Licht und Luft entzogen wird. In vorliegendem Fall verlangte ein Grundstückseigentümer die Beseitigung von zwei 25 Meter hohen Laubbäumen auf dem angrenzenden Nachbargrundstück, da diese den Erholungswert seines eigenen Grundstücks durch Lichtentzug schmälern würden. Der BGH hat die auf das Reichsgericht zurückgehende Rechtsprechung wieder bestätigt, wonach ein Anspruch auf Beseitigung allein wegen der Verschattung des Grundstücks nicht besteht.
Zwar können bestimmte Einwirkungen des Nachbargrundstücks auf das eigene Grundstück abgewehrt werden. Jedoch zählt die Beseitigung von Bepflanzungen auf dem Nachbargrundstück gerade nicht dazu, sofern sich diese an die landesrechtlich vorgeschriebenen Abstandsflächen hält. Der Nachbar kann das in seinem Eigentum stehende Grundstück bepflanzen wie es ihm beliebt. Durch die Abstandsflächenregelungen ist der angrenzende Grundstückseigentümer ausreichend geschützt.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 10. Juli 2015, V ZR 229/14, IBBRS 2015, 2682 – www.bundesgerichtshof.de
Grundstücksrecht: Verkäufer haftet für Fehler des Maklers
Das Verhalten eines von ihm beauftragten Maklers muss sich der Verkäufer zurechnen lassen, wenn der Makler typischerweise dem Verkäufer obliegende Aufgaben mit dessen Wissen und Wollen erfüllt, also sein Repräsentant ist. Dazu gehört auch die Pflicht zur Aufklärung über bestimmte Beschaffenheiten des Kaufgegenstands. In den meisten Kaufverträgen ist die Haftung für Mängel ausgeschlossen. Hiervon unberührt ist die Haftung wegen Vorsatz oder Arglist. Darunter ist auch der Fall zu verstehen, dass der Verkäufer für den Entschluss des Käufers wesentliche Umstände verschweigt oder falsch darstellt. Das gilt auch für Aufklärungspflichten in Bezug auf Vorschädigungen des Kaufgegenstands. Sind solche falschen Angaben in dem Exposé eines Maklers enthalten, kann sich der Verkäufer nicht auf einen vereinbarten Haftungsausschluss berufen. Er muss vielmehr für den Fehler des Maklers einstehen und sich dessen Verhalten zurechnen lassen.
Wesentliche Mängel sind immer offen zu legen. Daher sollten Verkäufer bei der Beauftragung eines Maklers diesem gegenüber genaue und vollständige Angaben machen und die von ihrem Makler getätigten Angaben überprüfen. Der Makler seinerseits sollte genau prüfen, ob die von seinen Kunden getätigten Angaben vollständig und richtig übernommen wurden. Entsprechende Angaben sind sodann bei der Gestaltung des Kaufvertrages zu berücksichtigen.
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 22. Juli 2015, V ZR 245/14, BeckRS 2015, 16683 – www.bundesgerichtshof.de
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