Source: http://www.mdr-recht.de/61166.htm
Timestamp: 2020-03-31 10:50:44
Document Index: 354663350

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 1004', 'BGH', '§ 1004', '§ 1004', '§ 1004', '§ 5', '§ 1004', '§ 1004', '§ 10', 'BGH']

BGH v. 25.10.2019 - V ZR 271/18
Eisdiele statt Laden: Anspruch der WohnungseigentÃ¼mer gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit
Die WohnungseigentÃ¼mer haben gegen den Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit im Falle einer Nutzung, die der in der TeilungserklÃ¤rung fÃ¼r diese Einheit getroffenen Zweckbestimmung widerspricht, einen Unterlassungsanspruch aus Â§ 1004 Abs. 1 BGB. Die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisdiele mit Bestuhlung verstÃ¶ÃŸt gegen eine in der TeilungserklÃ¤rung enthaltene Zweckbestimmung, nach der die Einheit nur als "Laden" genutzt werden darf; bei typisierender Betrachtung stÃ¶rt diese Nutzung jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als LadengeschÃ¤ft, wenn AuÃŸenflÃ¤chen in Anspruch genommen werden, sei es durch eine AuÃŸenbestuhlung oder durch den Verkauf nach auÃŸen.
Die KlÃ¤gerin ist eine WohnungseigentÃ¼mergemeinschaft. Der Beklagte zu 3) ist Mieter einer im ErdgeschoÃŸ gelegenen Teileigentumseinheit, die im Eigentum der am Revisionsverfahren nicht beteiligten Beklagten zu 1) und 2) steht. In einer in der notariellen TeilungserklÃ¤rung enthaltenen Regelung Ã¼ber die Nutzung der Einheit wird diese als "Laden" bezeichnet.
Der Beklagte zu 3) (nachfolgend Beklagter) betreibt in dem Laden eine Eisverkaufsstelle, in der er neben Eis auch KaffeespezialitÃ¤ten und ErfrischungsgetrÃ¤nke anbietet. In den RÃ¤umlichkeiten und auf der FlÃ¤che davor stehen StÃ¼hle und Tische. Auf den Tischen liegen Speisekarten aus. Auf der WohnungseigentÃ¼merversammlung vom 1.11.2016 wurde der Beschluss gefasst, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung des Anspruchs auf Unterlassung der Nutzung der Teileigentumseinheit als Eisdiele zu beauftragen.
AG und LG gaben der gegen den Beklagten gerichteten Klage auf Unterlassung der Nutzung der Teileigentumseinheit als Gastronomiebetrieb, insbesondere als Eisdiele, statt. Die Revision des Beklagten hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Das LG hat im Ergebnis zu Recht einen Anspruch der WohnungseigentÃ¼mer gegen den Beklagten aus Â§ 1004 Abs. 1 BGB auf Unterlassung der Nutzung der von ihm gemieteten Teileigentumseinheit als Gastronomiebetrieb bejaht.
Zutreffend nimmt das LG an, dass die WohnungseigentÃ¼mer gegen den Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit im Falle einer Nutzung, die der - wie hier - in der TeilungserklÃ¤rung fÃ¼r diese Einheit getroffenen Zweckbestimmung widerspricht, einen Unterlassungsanspruch aus Â§ 1004 Abs. 1 BGB haben. Dies ist allerdings umstritten.
Nach weit Ã¼berwiegender Ansicht kÃ¶nnen die SondereigentÃ¼mer von dem Mieter eines anderen SondereigentÃ¼mers jedenfalls dann nach Â§ 1004 Abs. 1 BGB verlangen, dass er eine Nutzung des Sondereigentums unterlÃ¤sst, die einer vereinbarten Zweckbestimmung widerspricht, wenn diese Vereinbarung in das Grundbuch eingetragen ist. BegrÃ¼ndet wird diese Auffassung zumeist damit, dass eine solche Zweckbestimmung nach Â§ 5 Abs. 4 Satz 1 WEG den Inhalt des Sondereigentums bestimme und daher auch gegenÃ¼ber dem Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit wirke. Teilweise wird darÃ¼ber hinausgehend angenommen, dass die SondereigentÃ¼mer nach Â§ 1004 Abs. 1 BGB von dem Mieter eines anderen SondereigentÃ¼mers auch die Einhaltung von mehrheitlich beschlossenen Gebrauchsregelungen verlangen kÃ¶nnen, weil der Vermieter dem Mieter keine weitergehenden Rechte Ã¼bertragen kÃ¶nne, als er selbst habe.
Nach anderer Ansicht binden Vereinbarungen der WohnungseigentÃ¼mer - und erst Recht (Mehrheits-)BeschlÃ¼sse - nur diese selbst, nicht aber Dritte. Es fÃ¼hre zu einer unzulÃ¤ssigen Ausdehnung absoluter Rechte, wenn aus Vereinbarungen AnsprÃ¼che nach Â§ 1004 Abs. 1 BGB gegen Dritte abgeleitet wÃ¼rden. Die Eintragung einer Vereinbarung im Grundbuch habe nach Â§ 10 Abs. 3 WEG nur den Zweck, Sondernachfolger der SondereigentÃ¼mer zu binden, mache den Inhalt der Vereinbarung aber nicht zum absoluten Recht mit dinglicher Wirkung gegen Dritte. Die Frage ist hÃ¶chstrichterlich noch nicht entschieden. In einer das VerhÃ¤ltnis zwischen Mieter und Vermieter betreffenden Entscheidung ist der BGH, ohne die Frage zu entscheiden, davon ausgegangen, dass SondereigentÃ¼mer bei einer der Zweckbestimmung widersprechenden Nutzung einer Einheit durch einen Mieter einen direkten Anspruch gegen diesen auf Unterlassung dieser Nutzung haben. Der Senat entscheidet sie im Ergebnis im Sinne der erstgenannten Ansicht.
Zutreffend nimmt das LG auch an, dass die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisverkaufsstelle (Eisdiele) mit Bestuhlung gegen eine - wie hier - in der TeilungserklÃ¤rung enthaltene Zweckbestimmung verstÃ¶ÃŸt, nach der die Einheit nur als "Laden"â€œ genutzt werden darf. Bei typisierender Betrachtung stÃ¶rt diese Nutzung jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als LadengeschÃ¤ft, wenn AuÃŸenflÃ¤chen in Anspruch genommen werden, sei es durch eine AuÃŸenbestuhlung oder durch den Verkauf nach auÃŸen.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 17.12.2019 12:30
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