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Timestamp: 2019-10-20 23:22:53
Document Index: 387895569

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556']

15.06.2010 · IWW-Abrufnummer 101832
BGH: Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 185/09
Materiellrechtliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung (hier: fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer) muss der Mieter dem Vermieter auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte.
Das Amtsgericht sei zutreffend davon ausgegangen, dass die Beklagten mit dem Einwand der fehlenden Umlagevereinbarung in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung 2005 gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB ausgeschlossen seien. Die Beklagten hätten jedenfalls nicht bewiesen, dass sie innerhalb der ab Zugang der Betriebskostenabrechnung laufenden Zwölf-Monats-Frist gegenüber dem Kläger den Einwand, es fehle an einer Vereinbarung über die Umlage der Grundsteuer, mündlich oder schriftlich erhoben hätten. Das Anwaltsschreiben vom 5. Januar 2006 betreffe die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 und nicht die erst am 14. Dezember 2006 erstellte Abrechnung für das Jahr 2005. Mit dem Schreiben vom 5. Januar 2006 hätten die Beklagten auch nicht vorsorglich bereits für alle zukünftigen, ihnen noch unbekannten Abrechnungen den Einwand der fehlenden Umlagevereinbarung erhoben. Auch aus dem Zahlungsverhalten der Beklagten ergebe sich nicht, dass diese den Einwand der fehlenden Umlagevereinbarung in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung 2005 erhoben hätten. Zwar schreibe § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB keine besondere Form für die Einwendungen vor. Jedoch müsse der Einwand "mitgeteilt" werden. Allein der Umstand, dass die Beklagten nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung ohne weitere Erläuterung nur einen Teilbetrag bezahlt hätten, lasse aus der Sicht eines objektiven Dritten nicht erkennen, warum die Beklagten weniger bezahlt hätten; auch aus der Höhe des Teilzahlungsbetrages (79,04 €) sei dies nicht ersichtlich.
Vergeblich macht die Revision geltend, eine Beanstandung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 sei entbehrlich gewesen, weil die Beklagten bereits gegenüber den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 jeweils fristgerecht eingewandt hätten, dass sie die Erstattung anteiliger Grundsteuer nicht schuldeten; angesichts dessen hätten die Beklagten diesen Einwand gegenüber der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nicht zu wiederholen brauchen. Dies trifft nicht zu. Sowohl der Wortlaut als auch der Sinn und Zweck des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB verlangen, dass der Mieter eine materiellrechtliche Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang dieser Abrechnung mitteilt; die Beanstandung einer früheren Betriebskostenabrechnung macht eine solche Mitteilung grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handelt.
Der Senat hat entschieden, dass zu den Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung des Vermieters, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, auch der Einwand gehört, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt (Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283, Tz. 24). Zu solchen Einwendungen gehört auch der von den Beklagten erhobene Einwand der fehlenden Umlagefähigkeit der Grundsteuer. Da somit auch dieser Einwand unter § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB fällt, hat der Mieter den Einwand der fehlenden Umlagefähigkeit der Grundsteuer nach dem Wortlaut dieser Bestimmungen gegenüber jeder jährlichen Betriebskostenabrechnung, in der die Grundsteuer umgelegt worden ist, innerhalb der Zwölf-Monats-Frist erneut geltend zu machen. Denn jede jährliche Betriebskostenabrechnung setzt eine neue Frist in Lauf.
Die auf Empfehlung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages in das Gesetz aufgenommenen Bestimmungen des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB stellen im Interesse der Ausgewogenheit dem Nachforderungsausschluss für den Vermieter (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB) einen Einwendungsausschluss für den Mieter mit entsprechender Frist gegenüber; damit soll erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche besteht (BT-Drs. 14/5663, S. 79; Senatsurteil vom 10. Oktober 2007, aaO, Tz. 25).
Entgegen der Auffassung der Revision ist es, wie auch der vorliegende Fall zeigt, keine Selbstverständlichkeit, dass ein Mieter eine Einwendung gegen die Umlagefähigkeit bestimmter Betriebskosten, die er gegenüber einer früheren Betriebskostenabrechnung erhoben hat, auch gegenüber einer späteren aufrechterhält. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Rechtslage -wie hier -zunächst zweifelhaft und auch im Zeitpunkt der späteren Abrechnung noch nicht geklärt ist. In einer solchen Situation ist es nicht ungewöhnlich, dass eine der Parteien auf ihrem Standpunkt nicht weiter beharrt - sei es, dass der Vermieter streitig gewordene Betriebskosten in einer späteren Abrechnung nicht wieder umlegt oder dass der Mieter eine gegenüber einer früheren Abrechnung erhobene Einwendung gegenüber einer späteren nicht wieder aufgreift. Deshalb ist es im Interesse der vom Gesetz angestrebten Rechtssicherheit erforderlich, dass der Mieter gegen frühere Abrechnungen erhobene Einwendungen, wenn sie seiner Auffassung nach fortbestehen, auch gegenüber späteren Abrechnungen innerhalb der für diese Abrechnungen laufenden Zwölf-Monats-Frist geltend macht. Anders ist Klarheit auch darüber, ob der Mieter an einer Einwendung gegen eine frühere Abrechnung auch gegenüber einer späteren Abrechnung festhalten will, nicht zu erlangen.
VorschriftenBGB § 556 Abs. 3 Satz 5