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Timestamp: 2019-10-18 06:43:11
Document Index: 235466205

Matched Legal Cases: ['§ 34', '§ 34', '§ 246', '§ 3', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 246', '§ 34', '§ 11', '§ 3', '§ 30', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 11', '§ 1', '§ 246']

BVerwG, Urteil vom 24.11.2005 - Aktenzeichen 4 C 3.05
DRsp Nr. 2006/2107
Die Klägerin wendet sich gegen eine bauaufsichtliche Verfügung, mit der ihr die Umnutzung einer Getränkelagerfläche in einen Teil der Verkaufsfläche untersagt worden ist.
Die Klägerin ist Eigentümerin eines Grundstücks in Doberlug-Kirchhain, auf dem ein Selbstbedienungs-Lebensmittelmarkt betrieben wird. Ein Bebauungsplan besteht nicht. Am 15. März 1996 wurde ihr die Baugenehmigung erteilt. Danach umfasste der Betrieb u.a. einen Verkaufsraum (549,76 m²), das Getränkelager (147,02 m²), die Kassenzone (52,00 m²), eine Verkehrsfläche und Entsorgungszone (39,65 m²), einen in den Markt integrierten Thekenbereich (33,78 m²), einen Backshop (23,83 m²), einen Laden für Toto/Lotto, Zeitschriften und Schreibwaren (69,03 m²) sowie einen gemeinsamen Windfang (23,01 m²). Bei einer Ortsbesichtigung am 9. August 1996 stellten Mitarbeiter des Beklagten fest, dass das Getränkelager als Verkaufsfläche genutzt wurde. Ein Antrag auf Nutzungsänderung wurde am 5. Dezember 1996 abgelehnt. Am 15. Januar 1997 erließ der Beklagte gegenüber der Klägerin eine entsprechende Nutzungsuntersagungsverfügung. Der hiergegen gerichtete Widerspruch und die Klage beim Verwaltungsgericht Cottbus blieben ohne Erfolg.
Mit Urteil vom 3. November 2004 - OVG 3 A 449/01 - hat das Oberverwaltungsgericht für das Land Brandenburg die Berufung zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt: Die Nutzungsuntersagungsverfügung sei rechtmäßig. Auch die Würdigung des Beklagten, wonach die Nutzungsänderung nicht genehmigungsfähig sei, sei zutreffend. Die Zulässigkeit des streitigen Vorhabens könne sich allein nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB richten, da das Vorhaben nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liege und die Eigenart der näheren Umgebung nicht einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung entspreche. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB sei jedoch gemäß § 246 Abs. 7 BauGB in Verbindung mit § 3 des Brandenburgischen Gesetzes zur Durchführung des Baugesetzbuches (BbgBauGBDG) vom 10. Juni 1998 nicht für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO anzuwenden. Das Vorhaben der Klägerin sei ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb. Bei der Bestimmung der Großflächigkeit sei von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts im Urteil vom 22. Mai 1987 - BVerwG 4 C 19.85 - (NVwZ 1987, 1076 = BRS 47 Nr. 56) und im Beschluss vom 22. Juli 2004 - BVerwG 4 B 29.04 - (ZfBR 2004, 699 = Buchholz 406.12 § 11 BauNVO Nr. 28) auszugehen. Zur Verkaufsfläche sei grundsätzlich all das zu zählen, was nicht Lager, sondern dazu bestimmt sei, Kunden sich dort mit dem Ziel aufhalten zu lassen, Verkaufsabschlüsse zu fördern. Einzubeziehen seien auch Bereiche, in die die Kunden aus Sicherheitsgründen (Kassen) oder solchen der Hygiene (Verkaufsstände für Fleisch, Fisch, Geflügel, Wurst) nicht eintreten dürften. Unter bestimmten Voraussetzungen seien die Verkaufsflächen benachbarter, bautechnisch selbstständiger Einzelhandelsbetriebe zusammenzurechnen. Stünden mehrere Einzelhandelsbetriebe in einem so engen räumlichen und funktionellen Zusammenhang, dass eine Umgehung des § 11 Abs. 3 BauNVO offensichtlich sei, erscheine es gerechtfertigt, diese Betriebe in ihrer Gesamtheit wie einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb zu beurteilen. Die vom Verordnungsgeber mit § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 BauNVO vorausgesetzte Abgrenzung zwischen Einkaufszentren und großflächigen Einzelhandelsbetrieben werde dadurch nicht ausgehöhlt. Für die Frage, wann von einer Funktionseinheit auszugehen sei, bedürfe es einer differenzierenden Bewertung unter Berücksichtigung verschiedener baulicher und betrieblicher Gesichtspunkte. Erforderlich sei eine für den Kunden erkennbare wechselseitige Nutzung betrieblicher Kapazitäten. Daneben sei ein gemeinsames Nutzungskonzept zu verlangen, aufgrund dessen die Betriebe wechselseitig voneinander profitierten und das die Betriebe als gemeinschaftlich verbundene Teilnehmer am Wettbewerb erscheinen lasse. Für eine Funktionseinheit spreche es, wenn die Sortimente auf eine konkrete identische Zielgruppe hin orientiert seien und sich derart ergänzten, dass der Synergieeffekt eines gemeinsamen Standortes genutzt werden könne. Bei der gebotenen Einbeziehung des Backshops und des Ladens für Toto/Lotto, Zeitschriften und Schreibwaren werde die Grenze zur Großflächigkeit überschritten. Die baulichen Gegebenheiten sprächen insoweit eindeutig für eine Funktionseinheit. Die Betriebe befänden sich nicht nur auf einem einheitlichen Grundstück, sondern innerhalb desselben Gebäudes. Zufahrt und Stellplätze würden gemeinsam genutzt. Das Merkmal eines gemeinsamen Nutzungskonzepts sei ebenfalls erfüllt. Die Sortimente seien auf eine identische Zielgruppe hin orientiert und optimal aufeinander abgestimmt, da es sich jeweils um Waren des täglichen Bedarfs handele. Aus der maßgeblichen Sicht der Kunden bestehe nicht nur eine beziehungslose Aneinanderreihung selbstständiger Läden, sondern Backshop und der Laden für Toto/Lotto, Zeitschriften und Schreibwaren erschienen als dem Lebensmittelmarkt funktionell zugeordnet.
1.1 Nach § 246 Abs. 7 BauGB konnten die Länder bestimmen, dass § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bis zum 31. Dezember 2004 nicht für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO anzuwenden ist. Von dieser Möglichkeit hat das Land Brandenburg in § 3 des Brandenburgischen Gesetzes zur Durchführung des Baugesetzbuches (BbgBauGBDG) vom 10. Juni 1998 (GVBl I S. 126) Gebrauch gemacht. Diese Regelungen standen der Erteilung einer Baugenehmigung zu dem für das Oberverwaltungsgericht maßgeblichen Zeitpunkt seiner mündlichen Verhandlung entgegen. Da das Vorhaben nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB ), aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt (§ 34 Abs. 1 BauGB ) und die Eigenart der näheren Umgebung nicht einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung entspricht (§ 34 Abs. 2 BauGB ), hätte es bauplanungsrechtlich nur gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB zulässig sein können.
1.3 Mit der Umwandlung der als Getränkelager genehmigten Fläche in Verkaufsfläche ist diese in die Berechnung der Verkaufsfläche einzubeziehen. Dies stellt auch die Klägerin nicht in Frage. In die Verkaufsfläche einzubeziehen sind auch die "Kassenzone", also der Bereich, in dem sich die Kassen und die Durchgänge befinden, und die Fläche, die vorliegend mit "Verkehrsfläche und Entsorgungszone" bezeichnet wird und von den Kunden vor dem Betreten des abgetrennten Verkaufsbereichs sowie nach Verlassen der Kasse durchlaufen wird. Denn auch sie prägen in städtebaulicher Hinsicht die Attraktivität und Wettbewerbsfähigkeit des Betriebs. Dies wird deutlich, wenn man die Verkaufsform der Selbstbedienung und die der Bedienung durch Personal (sowie die hierzu bestehenden Mischformen) vergleichend betrachtet. Denn insbesondere der räumliche Bereich vor der Zugangsschranke und hinter den Kassen erscheint beim System der Selbstbedienung nur wegen der Besonderheiten dieser Verkaufsform als abtrennbar. Der Kunde geht durch eine Schranke, um den Selbstbedienungsbereich betreten zu können. Nachdem er bezahlt und den Kassenbereich durchschritten hat, betritt er eine Fläche, in der er die Waren einpacken, Verpackungsmittel entsorgen und sich zum Ausgang begeben kann. In einem Laden, in dem er herkömmlich bedient wird, besteht eine derartige räumliche Abtrennung nicht. Auf die Frage, an welcher Stelle der Kauf im Sinne des Zivilrechts abgeschlossen ist, kommt es aus städtebaulicher Sicht nicht an. Zur Verkaufsfläche sind auch diejenigen Bereiche innerhalb eines Selbstbedienungsladens zu zählen, die vom Kunden zwar aus betrieblichen und hygienischen Gründen nicht betreten werden dürfen, in denen aber die Ware für ihn sichtbar ausliegt (Käse-, Fleisch- und Wursttheke etc.) und in dem das Personal die Ware zerkleinert, abwiegt und abpackt. Insoweit handelt es sich um einen Bereich, der bei einem reinen Bedienungsladen herkömmlicher Art ebenfalls der Verkaufsfläche zuzurechnen wäre. Davon zu unterscheiden sind diejenigen Flächen, auf denen für den Kunden nicht sichtbar die handwerkliche und sonstige Vorbereitung (Portionierung etc.) erfolgt, sowie die (reinen) Lagerflächen.
Bereits nach diesen Grundsätzen ist hier ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb anzunehmen. Denn mit dem ursprünglich genehmigten Verkaufsraum (549,76 m²), dem einzubeziehenden früheren Getränkelager (147,02 m²), der Theke (33,78 m²), der Kassenzone (52,00 m²) sowie dem Bereich "Verkehrsfläche und Entsorgungszone" (39,65 m²) wird die maßgebliche Schwelle von 800 m² um 22,21 m² überschritten.
1.4 Im Ergebnis zu Recht hat das Oberverwaltungsgericht auch die Flächen für den Backshop (23,83 m²), den Laden für Toto/Lotto, Zeitschriften und Schreibwaren (69,03 m²) sowie den von allen drei Bereichen gemeinsam genutzten Windfang (23,01 m²) einbezogen. Denn der Backshop sowie der Laden für Toto/Lotto, Zeitschriften und Schreibwaren bilden mit dem Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb eine betriebliche Einheit und sind daher mit ihm zusammen als ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO anzusehen.
Der Senat ist bereits in seinem Urteil vom 22. Mai 1987 - BVerwG 4 C 77.84 - (Buchholz 406.12 § 1 BauNVO Nr. 5 = ZfBR 1987, 251 >insoweit in BVerwGE 77, 317 nicht abgedruckt<) davon ausgegangen, dass ein Vorhaben die Errichtung eines als Einheit zu betrachtenden Betriebes zum Gegenstand haben kann. Er hat erwogen, dass das seinerzeit umstrittene Vorhaben "in Wahrheit nur einen Betrieb darstellen" könne, weil es zwar zwei räumlich getrennte Baukörper umfasste, aber aufgrund eines Bauantrages eines Grundstückseigentümers auf einem Grundstück gleichzeitig und mit aufeinander abgestimmten Sortimenten in den beiden Märkten verwirklicht werden sollte. Er hat andererseits im Urteil vom 4. Mai 1988 - BVerwG 4 C 34.86 - (BVerwGE 79, 309 >315<) hervorgehoben, dass ein räumlicher Zusammenhang allein noch nicht zu einer "summierenden" Betrachtungsweise berechtigt. Der Senat hat in diesem Zusammenhang auch den Begriff der "Funktionseinheit" verwendet, für eine solche im zu behandelnden Fall indes keine Anhaltspunkte gesehen.
1.5 Das Oberverwaltungsgericht ist vorliegend ersichtlich davon ausgegangen, dass der Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb, der Backshop und der Laden für Toto/Lotto, Zeitschriften und Schreibwaren bautechnisch selbstständig nutzbar sind. Es geht dabei wohl davon aus, dass sie von dem gemeinsamen Windfang aus über separate Zugänge verfügen (Urteilsabdruck S. 19). Jedenfalls haben der Backshop und der Laden für Toto/Lotto, Zeitschriften und Schreibwaren jeweils eigenständige Personalräume und Toiletten. Aus den Feststellungen des Oberverwaltungsgerichts ergibt sich jedoch, dass diese Betriebsbereiche nur dem Lebensmittelmarkt zuzurechnende "Nebenleistungen" erbringen. Die für sie in Anspruch genommenen Flächen sind im Vergleich zur Fläche des Hauptbetriebs untergeordnet. Ferner bietet der Backshop ebenso wie der Laden für Toto/Lotto, Zeitschriften und Schreibwaren ein gleichsam ausgelagertes untergeordnetes Ergänzungsangebot. Beide Sortimente könnten ohne weiteres in dem Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb angeboten werden, wie dies bei anderen Betrieben dieser Art häufig der Fall ist. Das Oberverwaltungsgericht hebt hierzu hervor, die Sortimente seien auf eine identische Zielgruppe hin orientiert und optimal aufeinander abgestimmt, da es sich jeweils um Waren des täglichen Bedarfs handele. Daher handelt es sich vorliegend um einen der Fälle, in denen eine Zusammenrechnung unter dem Gesichtspunkt der betrieblichen Einheit geboten ist. Somit erreicht der Betrieb insgesamt eine Verkaufsfläche von 938,08 m² und überschreitet damit bei weitem die Schwelle der Großflächigkeit.
2. Auch nach Außer-Kraft-Treten der Regelung in § 246 Abs. 7 BauGB ist das Vorhaben der Klägerin nicht genehmigungsfähig.
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 18 917,80 EUR festgesetzt.
Vorinstanz: OVG Brandenburg, vom 03.11.2004 - Vorinstanzaktenzeichen 3 A 449/01
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