Source: https://www.ra-kotz.de/hausbeleuchtung_umlage_mieter.htm
Timestamp: 2019-09-16 11:16:23
Document Index: 346493575

Matched Legal Cases: ['§ 247', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 9', '§ 9', '§ 9']

Az: 12 U 26/09
In dem Rechtsstreit hat der 12. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin-Schöneberg, auf die mündliche Verhandlung vom 17. Juni 2010 für Recht erkannt:
I. Die Klägerin macht einen Anspruch auf Erstattung von Mietnebenkosten für das Jahr 2006 geltend.
Die Klägerin beantragt, das Urteil des Landgerichts Berlin vom 17. Dezember 2008 – 29 O 160/08 – abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 6.038,80 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweils nach § 247 BGB geltenden Basiszinssatz seit dem 3. April 2007 zu zahlen.
II. Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg, im Übrigen ist sie unbegründet.
Die Kosten der Hausbeleuchtung sind auch auf diese Einheit zu verteilen, weil bei der Verteilung der Betriebskosten der Vermieter im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter im Regelfall den Kostenanteil zu tragen hat, der auf leer stehende Wohnungen entfällt, da er das Vermietungsrisiko trägt (BGH, NZM 2003, 756, 757 [BGH 16.07.2003 – VIII ZR 30/03]; Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 556a Rn. 34).
2. Die Berufung hat teilweise Erfolg mit ihrem Angriff gegen das Urteil des Landgerichts wegen des Abzugs eines Teils der Heizkosten. Denn der Klägerin steht ein weiterer Anspruch auf Erstattung der Heizkosten in Höhe von 1.295,31 EUR netto zu. Im Übrigen ist die Berufung in diesem Punkt unbegründet.
a) Das Landgericht hatte einen Teil der im Rahmen der Betriebskostenaufstellung für das Jahr 2006 abgerechneten Heizkosten für nicht ausreichend dargelegt erachtet. Dies betraf die Teilbetriebskostenaufstellung DETA-MED 1 und dort die verbrauchsabhängig verteilten Kosten der sog. Untereinheit “EGM” in Höhe von 2.062,67 EUR netto. Es sei nicht dargelegt worden, welche Verbrauchseinheiten abgelesen worden seien.
b) Die Klägerin hat hierzu mit der Berufung die erste Seite der Einzelabrechnung der Untereinheit “EGM” vorgelegt, aus der sich die der Abrechnung zu Grunde gelegten Ablesewerte ergeben. Dieser Vortrag ist wie folgt zu berücksichtigen:
Wegen des Ausfalls der beiden Erfassungsgeräte kann gemäß § 9 a Abs. 1 HeizKV eine Schätzung erfolgen. Bei der Schätzung in mehreren Nutzungseinheiten muss aber immer dieselbe Methode angewendet werden, weil die Heizkostenverteilung auf einer Verhältnisrechnung beruht (Lammel in Schmidt-Futterer, aaO., § 9 a HeizKV, Rn. 16). Bei der Schätzung in mehr als einer Abrechnungsuntereinheit kann nichts anderes gelten. Auch hier ist immer nach derselben Methode zu schätzen.
Für die Untereinheit “EGR” ist der Verbrauch – wie sich aus der diesbezüglichen Einzelabrechnung ergibt – insgesamt geschätzt worden. Dabei hat man sich am Durchschnittsverbrauch aller abgelesenen Einheiten orientiert. Dort sind als Durchschnitt 0,51 Einheiten pro Quadratmeter angesetzt worden. Auf die Untereinheit “EGM”, die 155 qm groß ist, entfällt unter Berücksichtigung desselben Durchschnittverbrauchs daher ein geschätzter Gesamtverbrauch von 79,05 Einheiten. Da die abgelesenen Einheiten der Einheit “EGM” eine Summe von 58,29 Einheiten ergeben, entfallen auf die beiden geschätzten Geräte insgesamt 20,76 Einheiten (= 79,05 – 58,29).
c) Für die Untereinheit “EGM” sind insgesamt 79,05 Verbrauchseinheiten zu berücksichtigen. Das führt bei dem der Einzelabrechnung zu entnehmenden Wert von 16,386015 Euro je Einheit zu Kosten in Höhe von 1.295,31 EUR netto, die in die Betriebskostenabrechnung zu Lasten der Beklagten einzustellen sind.
bb) Der Hinweis der Beklagten, dass es für die Einheit “1OGL” keine wirksame vertragliche Vereinbarung zur Übernahme der Heizkosten gebe, da in der Vereinbarung vom Februar 2000 keine Heizkosten übernommen worden seien, ist unerheblich.
Denn die Abrechnung für die Einheit “1OGL” ist nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens, da die sich auf diese Fläche beziehenden Heizkosten in Höhe von 1.086,99 EUR vom Landgericht der Klägerin im angefochtenen Urteil zugesprochen worden sind und die Beklagte insoweit weder eine Berufung noch eine Anschlussberufung eingelegt hat.
cc) Der Wirksamkeit der Abrechnung steht nicht entgegen, dass die Klägerin die drei Untereinheiten in den Teilabrechnungen mit “EGM”, “EGR” und “1OGL” bezeichnet hat, was die Beklagte für irreführend hält.
Denn nach § 9 UStG kann der Unternehmer einen eigentlich steuerfreien Umsatz als steuerpflichtig behandeln, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. So liegt der Fall hier, weil die Vermietung an die Beklagte als Unternehmerin zum Zwecke des von ihr geführten Unternehmens erfolgte. Weil die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart haben, dass auch Mehrwertsteuer auf die Nebenkostenvorschüsse zu entrichten ist, ist der Abrechnungssaldo ebenfalls zuzüglich Mehrwertsteuer zu entrichten (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, aaO., Kap. G, Rn. 168).
Nach dem als Anlage K 10 vorgelegten “Servicevertrag” beschäftigt die Klägerin eine Hausmeisterin, der sie 160,00 EUR monatlich zu zahlen hat.
Die im Anlagenkonvolut K 7 enthaltene “Vergütungsvereinbarung” stellt nämlich, anders als die Klägerin meint, keinen Verwaltervertrag dar und ist daher zur Darlegung einer Fremdverwaltung nicht geeignet.