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Timestamp: 2016-10-27 22:56:25
Document Index: 362946379

Matched Legal Cases: ['BGE', 'Art. 19', 'Art. 19', 'Art. 1', 'Art. 19', 'Art. 19', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 64', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 19', 'Art. 64']

116 II 331
116 II 33160. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 22. Juni 1990 i.S. J. Eisenring AG gegen Staat Z�rich (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Opposition au contrat de vente portant sur un immeuble agricole (art. 19 al. 1 lit. a LPR). Notion de sp�culation au sens de l'art. 19 al. 1 lit. a LPR (consid. 3a); le prix excessif constitue un indice essentiel de l'existence d'un dessein de sp�culation (consid. 3b, c). Faits � partir de page 332
BGE 116 II 331 S. 332
Mit Vertrag vom 16. Juni 1987 verkaufte Agnes B. der J. Eisenring AG das in der Gemeinde Hittnau gelegene Grundst�ck Kat. Nr. 2788 mit einer Fl�che von 176,12 Aren. Als Verkaufspreis vereinbarten die Parteien ein Entgelt von Fr. 710'000.--, was einem Quadratmeterpreis von etwa Fr. 40.-- entspricht. Laut den Angaben im Vertrag befinden sich ungef�hr 50 Aren dieses Grundst�ckes in der Reservezone, w�hrend der �brige Teil in der Landwirtschaftszone liegt. Gegen diesen Kaufvertrag erhob das Landwirtschaftsamt des Kantons Z�rich am 16. Juli 1987 Einspruch wegen Spekulation im Sinne von Art. 19 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes vom 12. Juni 1951 �ber die Erhaltung des b�uerlichen Grundbesitzes (EGG). Das Landwirtschaftsgericht des Kantons Z�rich sch�tzte diesen Einspruch mit Urteil vom 9. Oktober 1989. Dagegen hat die J. Eisenring AG Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben. Sie verlangt die Aufhebung des angefochtenen Entscheides und die Beseitigung des vom Landwirtschaftsamt erhobenen Einspruchs. Mit Eventualbegehren wird die R�ckweisung der Sache zur weiteren Abkl�rung an die Vorinstanz beantragt.
3. a) Was unter offensichtlicher Spekulation im Sinne von Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG zu verstehen ist, beurteilt sich nach Sinn und Zweck des landwirtschaftlichen Bodenrechts, wobei die gesamten Umst�nde des konkreten Falles zu ber�cksichtigen sind. Das EGG will unter anderem den b�uerlichen Grundbesitz als Tr�ger eines gesunden und leistungsf�higen Bauernstandes sch�tzen und die Bodennutzung f�rdern (vgl. Art. 1 EGG). Damit dieses Ziel erreicht werden kann, muss verhindert werden, dass landwirtschaftlich genutzter Boden - in der Regel unter Bezahlung eines entsprechend h�heren Preises - zu anderen als landwirtschaftlichen Zwecken erworben wird. Im Gegensatz zu den weiteren Tatbest�nden von Art. 19 Abs. 1 EGG (lit. b und c) gilt der Einspruchsgrund der Spekulation bzw. des G�teraufkaufs (lit. a) in dem Sinne uneingeschr�nkt, als keine Rechtfertigungsgr�nde vorbehalten sind. Sofern demnach das zu beurteilende Gesch�ft den Tatbestand des Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG erf�llt, m�ssen die Interessen der Beschwerdef�hrerin zum vornherein unerheblich bleiben (vgl. BGE 115 II 173; BGE 114 II 168 E. 1).
BGE 116 II 331 S. 333
Die Rechtsprechung hat Spekulation im Sinne der Landwirtschaftsgesetzgebung bejaht, wenn der Erwerb eines Grundst�ckes im Hinblick auf einen Gewinn angestrebt wird, wie er durch die landwirtschaftliche Nutzung nicht erzielt werden k�nnte. Dieser Gewinn mag durch die Weiterver�usserung innert kurzer Zeit oder durch andere Verwendung des bisher landwirtschaftlich genutzten Bodens erreicht werden. Selbst wenn zwischen dem in Frage stehenden Rechtsgesch�ft und dem verp�nten Erfolg nur ein mittelbarer Zusammenhang besteht, muss dies gem�ss Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG zur Anerkennung des Einspruchs f�hren (vgl. angef�hrte BGE, a.a.O., mit Hinweisen).
b) Die Vorinstanz hat den wegen offensichtlicher Spekulation im Sinne von Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG erhobenen Einspruch im Einklang mit der Rechtsprechung und mit sorgf�ltiger Begr�ndung zu Recht gesch�tzt. Was die Beschwerdef�hrerin dagegen vorbringt, �berzeugt nicht. So kann insbesondere nicht beanstandet werden, wenn bei der Beurteilung eines Gesch�ftes auch auf die H�he des vereinbarten Preises abgestellt wird. Das Bundesgericht hat dieses Vorgehen namentlich in seinen j�ngeren Entscheiden stets gesch�tzt, indem es im �bersetzten Preis wenigstens ein wesentliches Indiz f�r das Vorliegen von Spekulationsabsicht erblickt hat (vgl. zuletzt den Entscheid der erkennenden Abteilung vom 3. April 1990 i.S. W. u. R.-Immobilien c. Staat Z�rich, E. 4b). Es trifft zwar zu, dass das EGG - anders als der Entwurf zu einem neuen b�uerlichen Bodenrecht - das Kriterium des �bersetzten Preises als selbst�ndigen Einsprachegrund nicht kennt (vgl. Art. 64 lit. c und 65 BGBB, in BBl 1988 III 1128, sowie die dazugeh�rende Botschaft des Bundesrates, ebenfalls in BBl 1988 III 1040). Dies entspricht der Absicht des Gesetzgebers, der bislang mit der landwirtschaftlichen Sondergesetzgebung keine direkte staatliche Preiskontrolle verbunden haben wollte (vgl. BGE 110 II 217 f.). Dennoch liegt es in der Natur der Sache, dass die Absprache eines unangemessen hohen Preises als wesentlicher Anhaltspunkt f�r die Absicht des Erwerbers, den derart erworbenen Boden einer gewinnbringenderen Nutzung zuzuf�hren als jener durch den Landwirt, beachtet werden muss (BGE 115 II 174). Zum andern hat die Rechtsprechung wiederholt festgehalten, dass mit dem EGG gerade auch die �berbezahlung landwirtschaftlich nutzbaren Bodens verhindert werden soll (BGE 115 II 386 E. 6b; BGE 116 II 171 E. 4).
In diesem Zusammenhang gilt es zu beachten, dass sich heute mit Bezug auf den landwirtschaftlichen Boden eine �usserst BGE 116 II 331 S. 334vielschichtig zusammengesetzte K�uferstruktur (Landwirte, �ffentliche Hand, juristische Personen etc.) ausmachen l�sst. Die Preisbildung verl�uft dabei - je nach K�ufergruppe - nach wesentlich anderen Gesichtspunkten, wobei erfahrungsgem�ss die von Kies- und Bauunternehmern bezahlten Preise regelm�ssig deutlich �ber denjenigen der Landwirte liegen. Auffallen muss sodann, dass heute der durchschnittliche Verkehrswert landwirtschaftlicher Grundst�cke bereits dem 15-23fachen Ertragswert entspricht (vgl. dazu HANS POPP/EMIL K�LIN/ROGER SCHWARZENBACH, Der Bodenmarkt in der Landwirtschaftszone, "Nutzung des Bodens in der Schweiz", Bd. 36, Liebefeld/Bern 1989, S. 96 ff., 113 ff., 116). Soll demnach mit der einschl�gigen Gesetzgebung wirksam verhindert werden, dass der Landwirt vom Bodenmarkt verdr�ngt wird, muss diesen Erkenntnissen geb�hrend Rechnung getragen werden. Hief�r bleibt die Bezugnahme auf den Preis im Rahmen von Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG ein wesentliches, unumg�ngliches Element.
c) Das vorliegend zu beurteilende Ver�usserungsgesch�ft sieht ein Entgelt von rund Fr. 40.-- pro Quadratmeter vor. Dieser Preis liegt nach der Feststellung im angefochtenen Urteil selbst nach Ber�cksichtigung der zwischenzeitlichen Preisentwicklung weit �ber dem, was im Kanton Z�rich in den Jahren 1985/86 erfahrungsgem�ss f�r landwirtschaftliche Grundst�cke bezahlt wurde (vgl. dazu POPP/K�LIN/SCHWARZENBACH, a.a.O., S. 116). Ohne Belang muss in diesem Zusammenhang der Einwand der Beschwerdef�hrerin bleiben, es handle sich beim erworbenen Boden um vorz�gliches Landwirtschaftsland; desgleichen vermag sie mit dem Hinweis auf den von der Nachbargemeinde f�r Reservezonenland bezahlten Preis von Fr. 300.-- pro Quadratmeter keine Vorteile f�r sich zu begr�nden. Was sodann die bevorzugte Lage anbelangt, mag diese f�r die Preisbildung sehr wesentlich sein, doch wird sich ein als Kaufinteressent auftretender Landwirt deswegen nicht zur Bezahlung eines Preises von Fr. 40.-- pro Quadratmeter verleiten lassen, sofern er nicht selbst spekulative Absichten hegt. Dieser Lage kommt insofern Bedeutung zu - was von der Vorinstanz mit Recht hervorgehoben worden ist -, als es sich offenbar um ziemlich gut erschlossenes Land handeln soll, welches teils in der Reservezone liegt und im �brigen mehr oder weniger davon umgeben ist. Nicht auszuschliessen ist deshalb, dass das fragliche Grundst�ck bei einer kommenden Revision der Nutzungsplanung zu Bauland umgewandelt wird. F�r die Beschwerdef�hrerin, BGE 116 II 331 S. 335die sich als juristische Person gem�ss eigener Zugabe im Liegenschaftshandel und als Bauunternehmerin bet�tigt, muss dieser Umstand - was durch den vereinbarten Preis klar angezeigt wird - sehr erheblich gewesen sein. Es kann daher nicht beanstandet werden, wenn das Landwirtschaftsgericht die versuchte Ausn�tzung einer wohl ungewissen, aber dennoch nicht v�llig auszuschliessenden planungsrechtlichen Umwandlung f�r die Beurteilung der Spekulation als entscheidend erachtet hat (vgl. bereits BGE 115 II 175).
115 II 173,
115 II 174 suite... ,
115 II 386,
116 II 171,
115 II 175
Art. 19 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes vom 12. Juni 1951 �ber die Erhaltung des b�uerlichen Grundbesitzes (EGG),
Art. 19 Abs. 1 EGG,
Art. 64 lit. c und 65 BGBB