Source: http://anwalt-im-netz.de/mietrecht/wohnflaeche.html?druckversion
Timestamp: 2018-12-18 10:24:53
Document Index: 280262453

Matched Legal Cases: ['§42', '§43', '§44', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Zur Berechnung der Wohnfläche gibt es seit 2004 die Wohnflächenverordnung. Vorher war die Zweite Berechnungsverordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen, abgekürzt II. BV einschlägig, bzw. die noch ältere DIN 283, welche 1983 zurückgezogen wurde. Zur älteren Regelung siehe die Kapitellinks. Die 1983 zurückgezogene, aber grundsätzlich noch anwendbare DIN 283 spielt keine bedeutende Rolle mehr.
Wohnflächen Verordnung
Falsch berechnet?
Altregelungen
Anwendung der II BV
§42 II.BV
§43 II.BV
§44 II.BV
Falsche Berechnung der Wohnfläche
Hier entschied der Bundesgerichtshof (Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03), dass eine mehr als 10% zu kleine Wohnfläche zur entsprechenden Minderung für die Zukunft und für die Vergangenheit berechtige. Ein dermaßen verkleinerte Wohnfläche sei ein erheblicher Mangel, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung für den angestrebten Zweck erheblich mindere. Dabei kommt nach dem Urteil nicht darauf an, ob der Mieter tatsächlich konkrete Einschränkungen erlitten habe ( siehe unten: Minderung).
Vereinbarung geht vor Verordnung: Wenn die Parteien aber eine bestimmte Wohnfläche als vertragsgemäß vereinbaren die der tatsächlichen Grundfläche entspricht, kommt es auf die normative Wertung, also zu welchem Teil z.B. eine Terrasse oder ein Balkon nach der Wohnflächenberechnungsverordnung einzubeziehen ist, nicht mehr an, BGH, Urteil vom 22.02.2006 - VIII ZR 219/04. Das entschied der BGH im Jahr 2009 erneut. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29.09.2009 können die Parteien des Mietvertrags sogar dann eine bestimmte Wohnfläche ausweisen, wenn deren öffentlich-rechtliche Eignung als Wohnfläche -teilweise- nicht gegeben ist, jedenfalls dann, wenn der Mieter die Wohnung vorher besichtigt hat und den Mietvertrag in Kenntnis aller Umstände geschlossen hatte. Das ist mittlerweile ständige Rechtsprechung, vergleiche Urteil des BGH vom 16.12.2009, Aktenzeichen: VIII ZR 39/09.
Minderung wg. zu kleiner Wohnfläche
Ein Mangel stellt mittlerweile auch eine zu kleine Wohnfläche dar, jedenfalls dann, wenn sie um mindestens 10% geringer ist als die im Vertrag angegebene, vergleiche die Entscheidung des LG Münster. und des BGH aus dem Jahr 2004. Dabei hilft auch eine "ca." Angabe des Vermieters nicht, so der BGH in seiner Entscheidung vom 10.03.2010 zum Mangel der Wohnfläche und Minderung, AZ: VIII ZR 144/09. Die Rechtsfolge einer solchen falschen Flächenangabe kann die Berechtigung zur Mietminderung für die Vergangenheit und für die Zukunft sein.
Der Mangel der zu geringen Größe kann grundsätzlich auch möblierte Wohnungen betreffen, siehe Wohnflaeche - Minderung bei moeblierten Wohnungen.
Ausnahme: Ist die Wohnung um mehr als 10% zu groß ausgewiesen, besteht aber nicht immer ein Minderungsrecht: Das Minderungsrecht besteht dann nicht, wenn die Flächenangabe mit der Einschränkung versehen ist, dass die falsche Flächenangabe nicht der Festlegung des Mietgegenstands dienen soll:
Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume. (Nach BGH, VIII ZR 306/09) nach oben
Welche Verordnung als Berechnungsgrundlage?
Welche Verordnung oder Vorschrift als Berechnungsgrundlage zur Ermittlung der vorhandenen Wohnfläche geeignet ist, hängt von verschiedenen Umständen ab: Preisgebundener Wohnraum ( z.B. geförderter Wohnungsbau) ist regelmäßig an die jeweils geltenden Vorschriften zur Zeit seiner Entstehung gebunden, es sei denn, die Wohnung wurde später so umgebaut, dass eine neue Wohnflächenberechnung notwendig wurde.
Nicht preisgebundener Wohnraum unterliegt dieser Beschränkung nicht. Hier kommt es darauf an, auf welcher Grundlage der Vermieter seine Wohnflächenberechnung erstellt hatte, hilfsweise auch darauf, nach welcher Methode der örtliche qualifizierte Mietspiegel die Wohnfläche berechnet. Zweifel im Einzelfall wird wohl nur das Gutachten eines Sachverständigen ausräumen können.
Unterschiede DIN 283 und II BV
- Loggien, (sicht-)gedeckte Freisitze, Balkone sind nach II.BV bis zur Hälfte ansetzbar, nach DIN 283 nur bis zu einem Viertel
- Wintergärten werden nach DIN 283 voll gewichtet, wenn sie (zu Wohnzwecken) ausreichend beheizbar sind, ansonsten zur Hälfte, nach der II. BV regelmäßig nur zur Hälfte
2. Wirtschaftsräume; als solche kommen in Betracht: Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben, Räucherkammern, Ställe, Scheunen, Abstellräume und ähnliche Räume;
1. Schornsteinen und anderen Mauervorlagen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie in der ganzen Raumhöhe durchgehen und ihre Grundflächemehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,