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Timestamp: 2016-10-23 03:22:25
Document Index: 191290853

Matched Legal Cases: ['Art. 72', 'Art. 75', 'Art. 90', 'Art. 51', 'Art. 74', 'Art. 269', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 8', 'Art. 8', 'Art. 8', 'BGE', 'Art. 95', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 14', 'Art. 269', 'Art. 269', 'BGE', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 269', 'Art. 14', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 66', 'Art. 68']

4A_501/2010 (19.01.2011)
4A_501/2010
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivil- und Strafrecht, vom 25. Mai 2010.
Die Y.________ AG; Beschwerdegegnerin) nahm im Jahr 2007 an ihrer Liegenschaft Z.________strasse in Q.________ Sanierungsarbeiten vor. Mit Schreiben vom 18. April 2008 zeigte sie A. und B. X.________ (Beschwerdef�hrer) eine Nettomietzinserh�hung von Fr. 396.-- f�r die von ihnen in dieser Liegenschaft gemietete 4.5-Zimmerwohnung an, n�mlich von bisher netto Fr. 1'367.-- auf neu netto Fr. 1'763.--, g�ltig ab 1. Oktober 2008. Als Begr�ndung wurden ein Teuerungsausgleich von Fr. 8.20, die allgemeine Kostensteigerung von Fr. 6.25 sowie die umfassende Sanierung gem�ss beiliegendem Schreiben von Fr. 382.-- aufgef�hrt. Darin wurden die Baukosten mit Fr. 553'338.85 beziffert und zu einem �berw�lzungssatz von 60 % veranschlagt.
Die Beschwerdef�hrer beanstandeten diese Erh�hung bei der Schlichtungsstelle f�r Mietangelegenheiten. Es kam zu keiner Einigung.
Mit Klage vom 18. September 2008 beantragte die Beschwerdegegnerin beim Bezirksgericht Liestal, es sei festzustellen, dass der monatliche Nettomietzins f�r die von den Beschwerdef�hrern bei der Beschwerdegegnerin gemietete 4.5-Zimmerwohnung, 1. OG, Liegenschaft Z.________strasse, Q.________, ab 1. August 2008 neu Fr. 1'763.-- (Kosten-Basis: Hypothekarzinssatz 3.25 %; Landesindex der Konsumentenpreise 114.8 Punkte per 31. M�rz 2008; Allgemeine Kostensteigerung ausgeglichen bis 31. M�rz 2008) betr�gt und als Nebenkosten separat vereinbart sind: Heizung/Warmwasser, Radio/ TV, Wasser, Abwasser, Hauswartung, allgemein Strom, Haus- und Gartendienst, Kehricht.
Mit Urteil vom 25. August 2009 hiess der Bezirksgerichtspr�sident zu Liestal die Klage teilweise gut und stellte fest, dass der monatliche Nettomietzins f�r die gemietete Wohnung ab 1. Oktober 2008 neu Fr. 1'689.-- (Kosten-Basis: Hypothekarzinssatz 3.25 %; Landesindex der Konsumentenpreise 114.8 Punkte per 31. M�rz 2008; Allgemeine Kostensteigerung ausgeglichen bis 31. M�rz 2008) betr�gt und als Nebenkosten separat vereinbart sind: Heizung/Warmwasser, Radio/ TV, Wasser, Abwasser, Hauswartung, allgemein Strom, Haus- und Gartendienst, Kehricht. Der Bezirksgerichtspr�sident anerkannte effektive Baukosten von Fr. 534'333.35 und davon einen wertvermehrenden Anteil von 50 %.
Gegen dieses Urteil appellierten die Beschwerdef�hrer an das Kantonsgericht Basel-Landschaft und beantragten, das angefochtene Urteil aufzuheben. Es sei festzustellen, dass die Mietzinserh�hung von Fr. 396.-- pro Monat gem�ss der Anzeige vom 18. April 2008 missbr�uchlich sei; es sei die Mietzinserh�hung per 1. Oktober 2008 auf maximal Fr. 14.45 pro Monat zu reduzieren, eventualiter auf maximal Fr. 208.70, subeventualiter auf maximal Fr. 242.90. Das Kantonsgericht, Abteilung Zivil- und Strafrecht, hiess die Appellation am 25. Mai 2010 teilweise gut und stellte fest, dass der monatliche Nettomietzins f�r die gemietete Wohnung ab 1. Oktober 2008 neu Fr. 1'652.45 (Kosten-Basis: Hypothekarzinssatz 3.25 %; Landesindex der Konsumentenpreise 114.8 Punkte per 31. M�rz 2008; Allgemeine Kostensteigerung ausgeglichen bis 31. M�rz 2008) betr�gt und als Nebenkosten separat vereinbart sind: Heizung/Warmwasser, Radio/TV, Wasser, Abwasser, Hauswartung, allgemein Strom, Haus- und Gartendienst, Kehricht. Das Kantonsgericht anerkannte effektive Baukosten von Fr. 523'625.50 und davon einen wertvermehrenden Anteil von 45 %.
Die Beschwerdef�hrer beantragen dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Kantonsgerichts vom 25. Mai 2010 sei aufzuheben und festzustellen, dass der monatliche Nettomietzins f�r die gemietete Wohnung ab 1. Oktober 2008 neu Fr. 1'381.45 (Kosten-Basis: Hypothekarzinssatz 3.25 %; Landesindex der Konsumentenpreise 114.8 Punkte per 31. M�rz 2008; Allgemeine Kostensteigerung ausgeglichen bis 31. M�rz 2008) betr�gt und als Nebenkosten separat vereinbart sind: Heizung/Warmwasser, Radio/TV, Wasser, Abwasser, Hauswartung, allgemein Strom, Haus- und Gartendienst, Kehricht.
Die Beschwerdegegnerin beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Vorinstanz schliesst auf Abweisung der Beschwerde.
Mit Verf�gung vom 11. Oktober 2010 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.
Der angefochtene Entscheid ist in einer Zivilsache ergangen, so dass grunds�tzlich die Beschwerde in Zivilsachen gegeben ist (Art. 72 BGG). Das Kantonsgericht hat als obere kantonale Instanz (Art. 75 BGG) verfahrensabschliessend (Art. 90 BGG) entschieden. Vor der Vorinstanz streitig war eine Mietzinserh�hung von Fr. 307.55 monatlich, also Fr. 3'690.60 j�hrlich, bei unbeschr�nkter Mietdauer. Der Kapitalwert dieser Leistung f�r die Streitwertberechnung entspricht dem zwanzigfachen Betrag der einj�hrigen Nutzung (Art. 51 Abs. 4 BGG), mithin Fr. 73'812.--. Er �bertrifft damit den f�r die Zul�ssigkeit der Beschwerde in Zivilsachen erforderlichen Betrag (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG).
Gem�ss Art. 269a lit. b OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbr�uchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begr�ndet sind. Als Mehrleistungen gelten nach Art. 14 der Verordnung vom 9. Mai 1990 �ber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch�ftsr�umen (VMWG; SR 221.213.11) u.a. wertvermehrende Verbesserungen (Abs. 1 Satz 1). Bei umfassenden �berholungen gelten in der Regel 50-70 % der Kosten als wertvermehrende Investitionen (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG). Mietzinserh�hungen wegen wertvermehrender Verbesserungen sind nicht missbr�uchlich, wenn sie den angemessenen Satz f�r Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht �berschreiten (Art. 14 Abs. 4 VMWG).
Die Beschwerdef�hrer r�gen eine Verletzung von Art. 8 ZGB, eine willk�rliche Beweisw�rdigung und eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts.
4.1 Sie erblicken eine Verweigerung des rechtlichen Geh�rs und des Beweisf�hrungsrechts von Art. 8 ZGB darin, dass die Vorinstanz auf die Durchf�hrung eines eigenen Augenscheins in den Liegenschaften Z.________strasse verzichtet habe, obwohl die Beschwerdef�hrer dies rechtzeitig mit der Appellationsbegr�ndung beantragt h�tten. In der Folge habe die Vorinstanz das Ergebnis des erstinstanzlichen Augenscheins nach eigenem Gutd�nken erweitert, ohne eigene Abkl�rungen an Ort und Stelle vorgenommen zu haben.
Diese R�ge entbehrt der Grundlage. Dem angefochtenen Urteil l�sst sich nicht entnehmen und die Beschwerdef�hrer belegen mit dem - nur pauschalen - Hinweis auf ihre (von einem anderen Rechtsanwalt verfasste) Appellationsbegr�ndung nicht, dass sie im vorinstanzlichen Verfahren die Durchf�hrung eines erneuten Augenscheins beantragt h�tten. Es ist daher davon auszugehen, dass sie dies nicht getan haben. Sie k�nnen sich demnach nicht dar�ber beklagen, dass die Vorinstanz keinen eigen Augenschein durchgef�hrt hat. Eine Verletzung des Beweisf�hrungsanspruchs nach Art. 8 ZGB oder des rechtlichen Geh�rs liegt mangels Beweisantrages von vornherein nicht vor (vgl. BGE 129 III 18 E. 2.6 S. 24 f.; 114 II 289 E. 2a S. 290, je mit Hinweisen).
4.2 Die Beschwerdef�hrer machen geltend, die Vorinstanz habe ohne beweisrechtliche Grundlagen als wertvermehrende Investitionen aufgef�hrt: zwei zus�tzliche M�belelemente in der K�che, Leitungen mit besserer Schallisolation, Lamellenstoren mit besserer Verdunkelung, neuer Hitzeschutz bei den Dachfl�chenfenstern. Die Annahme, es seien zwei zus�tzliche M�belelemente in der K�che der Beschwerdef�hrer eingebaut worden, sei klar falsch und aus dem Sachverhalt zu streichen. Eine verbesserte Schallisolation bei den Wasserleitungen habe am Augenschein nicht festgestellt werden k�nnen. Die Feststellung, dass die neu verlegten Leitungen einen verbesserten Schallschutz aufwiesen, sei aktenwidrig. Sodann h�tten die am Augenschein anwesenden Personen keine verbesserte Verdunkelung der Lamellenstoren feststellen k�nnen. Gleiches gelte f�r die behauptete Verbesserung der Fenster. Am Augenschein habe festgestellt werden k�nnen, dass die alten Fenster dreifach verglast gewesen seien, w�hrend die neuen zweifach verglast seien. Es sei willk�rlich, bei dieser Aktenlage eine Verbesserung anzunehmen. Auch der Hitzeschutz bei den Dachfenstern sei nicht nachgewiesen. Ohnehin stellten die entsprechenden Posten f�r die Beschwerdef�hrer, deren Wohnung im 1. Obergeschoss liege, keine Mehrleistung dar.
Mit diesen Behauptungen zeigen die Beschwerdef�hrer nicht rechtsgen�glich auf, inwiefern die ger�gten Feststellungen der Vorinstanz offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (vgl. Erw�gung 2.2). Die Vorinstanz musste bei der W�rdigung der Beweise nicht allein auf das Protokoll des Augenscheins abstellen, wie die Beschwerdef�hrer dies postulieren, sondern durfte auch die Aussagen des Zeugen C.________ ber�cksichtigen. Aus dessen Aussagen geht hervor, dass in den K�chen zus�tzliche Elemente eingebaut wurden, dass die Lamellenstoren insbesondere eine bessere Verdunkelung erm�glichen, dass die Wasserleitungen eine verbesserte Schallisolation aufweisen und der k-Wert der neuen Fenster besser ist als derjenige der alten. Gem�ss den Aussagen des Zeugen C.________ bedeutet der Umstand, dass die alten Fenster dreifach verglast waren, angesichts der Entwicklung in den vergangenen 23 Jahren nicht, dass der k-Wert besser gewesen sei als bei einer Zweifachverglasung der neuen Fenster. Wenn die Vorinstanz aufgrund dieser Zeugenaussagen von einem besseren k-Wert der neuen Fenster ausging und demnach die Kosten f�r die neuen Fenster als wertvermehrende Investitionen einstufte, verfiel sie nicht in Willk�r. Dasselbe gilt hinsichtlich der mit dem Ersatz der Dachfl�chenfenster verbundenen Arbeiten f�r den neuen Hitzeschutz. Bei der Frage, inwiefern die entsprechenden Investitionen bei der Berechnung der zul�ssigen Mietzinserh�hung f�r die Wohnung der Beschwerdef�hrer im 1. Obergeschoss, die durch den neuen Hitzeschutz keine Qualit�tssteigerung erf�hrt, zu ber�cksichtigen sind, handelt es sich �berdies nicht um eine Frage der Sachverhaltsfeststellung, sondern um eine solche der Umlegung der Renovationskosten der Liegenschaft auf die einzelnen Wohnungen, welche die Beschwerdef�hrer indessen nicht mit hinreichend substanziierten R�gen anfechten (vgl. dazu BGE 116 II 184 E. 3a S. 186 f.; Urteil 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010 E. 7). Sodann entbehren auch die vorinstanzlichen Annahmen, dass die neuen Lamellenstoren besser verdunkeln als die alten und dass die Wasserleitungen eine verbesserte Schallisolation aufweisen, im Hinblick auf die diesbez�glichen Aussagen des Zeugen C.________ nicht der beweisrechtlichen Grundlage. Das Gleiche gilt f�r die Feststellung der Vorinstanz hinsichtlich der zwei zus�tzlichen Elemente in der K�che. Ohnehin erscheint der Umstand, ob die teilweise Neuanordnung auch in der K�che der Beschwerdef�hrer zu zwei zus�tzlichen M�belelementen gef�hrt hat, nicht ausschlaggebend. Die Vorinstanz beurteilte allgemein, nicht allein bezogen auf die K�che der Beschwerdef�hrer, ob die Arbeiten an den K�chen als wertvermehrend zu beurteilen sind. In diesem Zusammenhang stellte sie fest, dass die K�chen vollst�ndig erneuert worden seien mit neuen K�chenkombinationen, Kochherden, K�hlschr�nken, Mischbatterien und Back�fen. Zudem seien neue Bodenbel�ge verlegt worden. Neu verf�gten sie �ber eine Granitsteinabdeckung, die zwei - bestrittenen - zus�tzlichen M�belelemente sowie �ber einen V-Zug-K�hlschrank mit einem separaten Abteil mit drei Schubladen statt eines eint�rigen Eisfachs. Die neuen K�hlschr�nke seien gerichtsnotorisch deutlich energieeffizienter als die alten. Inwiefern die Vorinstanz mit diesen Feststellungen bez�glich der Frage, ob die K�chenumbauten insgesamt einen Mehrwert schafften, eine willk�rliche Beweisw�rdigung vorgenommen oder eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung getroffen haben soll, ist weder rechtsgen�glich dargetan noch ersichtlich.
4.3 Die Beschwerdef�hrer werfen der Vorinstanz vor, � 104 Abs. 2 lit. c ZPO/BL �berspitzt formalistisch angewendet zu haben, weil sie die anl�sslich der bezirksgerichtlichen Verhandlung eingereichte Aufstellung "Aufteilung der Baukosten gem�ss Bauabrechnung" als bloss pauschale Geltendmachung, dass die genannten Kosten nicht wertvermehrend seien, taxierte, wodurch die Beschwerdef�hrer ihrer Substanziierungspflicht nach � 104 Abs. 2 lit. c ZPO/BL nicht nachgekommen seien.
Die R�ge ist nicht leicht verst�ndlich und jedenfalls nicht stichhaltig. Es ist in keiner Weise dargetan, dass die Vorinstanz �berspitzte bzw. �berh�hte Anforderungen an die Substantiierungspflicht gestellt h�tte. Die Beschwerdef�hrer behaupten selber nicht, im erstinstanzlichen Verfahren substanziierte Behauptungen vorgebracht zu haben. Vielmehr sind sie der Meinung, zusammen mit dem Augenscheinprotokoll und den Ausf�hrungen in der Appellationsbegr�ndung und an der zweitinstanzlichen Hauptverhandlung werde klar, warum die einzelnen Posten welcher Spalte zugeordnet worden seien. Eine im erstinstanzlichen Verfahren verpasste gen�gende Substanziierung kann indessen nicht mit erst in zweiter Instanz vorgebrachten Ausf�hrungen nachgeholt werden. Darauf hat die Vorinstanz hingewiesen und dem widersprechen die Beschwerdef�hrer nicht. Ein �berspitzter Formalismus im Zusammenhang mit der Behandlung der erstinstanzlich eingereichten Aufstellung "Aufteilung der Baukosten gem�ss Bauabrechnung" ist nicht ersichtlich. Der entsprechende Vorwurf geht fehl.
Weiter r�gen die Beschwerdef�hrer eine Verletzung von Art. 269a lit. b OR i.V.m. Art. 14 Abs. 1 VMWG. Sie bestreiten das Vorliegen einer umfassenden �berholung im Sinne von Art. 14 VMWG. Die Beweiserleichterung nach Art. 14 Abs. 1 VMWG d�rfe nur gew�hrt werden, wenn �ltere Bauten renoviert w�rden. Nur dann sei ein Mehrwert bzw. eine Komfortsteigerung f�r die Mieter zu vermuten. Bei einer erst 23-j�hrigen Liegenschaft sei von vornherein nicht damit zu rechnen, dass die Sanierung zu einer Wertvermehrung f�hre.
5.1 Umfassende �berholungsarbeiten dienen einerseits dem Unterhalt des Geb�udes, anderseits der Wertvermehrung, enthalten somit einerseits werterhaltende und anderseits wertvermehrende Investitionen (BGE 118 II 415 E. 3a). Sie unterscheiden sich von den gew�hnlichen Reparaturen oder dem laufenden Unterhalt vor allem mengenm�ssig und liegen vor, wenn ein Haus oder eine Wohnung in gr�sserem Umfang instand gestellt wird. Eine umfassende �berholung liegt in der Regel vor, wenn mehrere Teile der Geb�udeh�lle oder des Geb�udeinnern erneuert werden oder wenn ein Haus oder Geb�ude total renoviert wird. Die Arbeiten gehen in der Regel �ber den normalen Unterhalt hinaus (Urteil 4C.104/1996 vom 6. September 1996 E. 3a). Unter dem Begriff der umfassenden �berholung sind demnach Arbeiten zu verstehen, die den laufenden Unterhalt deutlich �bersteigen, wesentliche und in der Regel mehrere Bauteile einer Liegenschaft betreffen und dazu f�hren, deren Lebensdauer zu verl�ngern und zu modernisieren. Auch der Kostenumfang der get�tigten Investitionen kann eine umfassende �berholung indizieren, wenn die Kosten im Verh�ltnis zum Mietertrag ein betr�chtliches Ausmass erreichen (HIGI, Z�rcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 350 f. zu Art. 269a OR; WEBER, Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 4. Aufl. 2007, N. 12 zu Art. 269a OR; DAVID LACHAT et al., Das Mietrecht f�r die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 380; HANS B�TTIG, Die �berw�lzung der Kosten von umfassenden �berholungen auf den Mietzins, MRA 2009 1 ff., S. 8; SARAH BRUTSCHIN, Die �berw�lzung von Mehrleistungen auf den Mietzins, mp 2005 129 ff., S. 138).
5.2 Die Vorinstanz erwog, an der Liegenschaft Z.________strasse in Q.________ seien im Jahr 2007 zahlreiche Arbeiten ausgef�hrt worden. So seien die K�chen, die Badezimmer, die separaten WC, die gesamten Sanit�rinstallationen (inkl. Leitungsnetz), die L�ftungsinstallationen, die Wand- und die Bodenbel�ge, die Elektroinstallationen sowie die Fenster und Storen erneuert worden. Die Auflistung der aufgef�hrten Arbeiten zeige, dass diese sehr umfangreich gewesen seien und wesentliche Geb�udeteile betroffen h�tten, weshalb bereits der Umfang der Investitionen f�r das Vorliegen einer umfassenden �berholung sprechen w�rden. Mit der Renovation und insbesondere dem Ersatz der K�chen, der Badezimmer und der separaten WC sei die Lebensdauer der erneuerten Teile verl�ngert worden. Die Investitionen seien sodann in verschiedenen Bereichen wertvermehrend und gingen �ber den �blichen, regelm�ssig vorzunehmenden Unterhalt hinaus. Zu erw�hnen seien zudem die hohen Kosten der Investitionen. Die Kl�gerin habe im Jahre 2007 f�r Bauarbeiten an der streitbetroffenen Liegenschaft rund Fr. 550'000.-- aufgewendet. Davon seien Fr. 520'000.-- f�r die Berechnung der Mietzinserh�hung zu ber�cksichtigen. Bei diesen Betr�gen handle es sich um mehr als den f�nffachen Betrag der j�hrlichen Nettomietzinseinnahmen von knapp Fr. 100'000.--, die vor der umfassenden �berholung erzielt worden seien. Dieses Verh�ltnis erscheine als hoch und stelle ein weiteres Indiz dar, dass eine umfassende �berholung get�tigt worden sei.
5.3 Diese Erw�gung der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. Die Beschwerdef�hrer halten ihr nichts entgegen, was eine andere Beurteilung erheischen w�rde. Namentlich trifft es nicht zu, dass nur �ltere Liegenschaften einer umfassenden �berholung zug�nglich w�ren. Die Behauptung der Beschwerdef�hrer, die streitbetroffene Liegenschaft habe schon vor den Renovationsarbeiten im Jahre 2007 dem heutigen Standard entsprochen und w�re nicht renovationsbed�rftig gewesen, wenn die Wasserleitungen richtig entkalkt worden w�ren, findet in den Feststellungen des angefochtenen Urteils keine St�tze. Der Zeitraum, der seit der Erstellung der Liegenschaft bzw. der letzten umfassenden �berholung verstrichen ist, kann bei der Festlegung des im konkreten Fall innerhalb des Rahmens von 50-70 % liegenden Mehrwertanteils ber�cksichtigt werden (wobei umstritten ist, inwiefern; vgl. HIGI, a.a.O., N. 388 zu Art. 269a OR; SVIT-Kommentar, Das Schweizerische Mietrecht, 3. Aufl. 2008, N. 71 zu Art. 269a OR, nach denen bei einem eher kurzen Zeitraum der Mehrwertanteil am oberen Ende der Bandbreite von 50-70 % anzusiedeln ist; anders: B�TTIG, a.a.O., S. 25 f.; vgl. auch LACHAT et al., a.a.O., S. 380). Der Umstand, dass die streitbetroffene Liegenschaft im Zeitpunkt der Renovationsarbeiten erst 23 Jahre alt war, schliesst hingegen die Annahme einer umfassenden �berholung nicht aus. In aller Regel kann nach dem Ersatz von mehr als zwanzigj�hrigen Einrichtungen, die wesentliche Bestandteile der Liegenschaft bilden, nicht mehr vom gleichen Standard gesprochen werden, sondern es ist davon auszugehen, dass die entsprechenden Investitionen - entsprechend der Regelung von Art. 14 Abs. 1 VMWG - einen Mehrwert im Sinne von Art. 269a lit. b OR schaffen. So ist regelm�ssig anzunehmen, dass nach zwanzig Jahren ein technologischer Fortschritt zu verzeichnen ist, der zu h�herwertigen, leistungsf�higeren, energiesparenderen Einrichtungen f�hrt. Dies harmoniert mit der Rechtsprechung �ber die Ber�cksichtigung von Liegenschaften als Vergleichsobjekte bei der Ermittlung der quartier�blichen Mietzinse im Sinne von Art. 269a lit. a OR, nach der Liegenschaften mit einem Bauabstand von mehr als zwanzig Jahren nicht mehr als in die gleiche Bauperiode fallend zu betrachten und damit nicht zu ber�cksichtigen sind (BGE 136 III 74 E. 3.2.1).
Die Beschwerdef�hrer wenden ein, das angef�hrte Verh�ltnis der Baukosten zu den Mietzinseinnahmen zeige, dass die Liegenschaft v�llig unn�tigerweise saniert worden sei. Einziger Grund seien die Lecks in den Wasserleitungen gewesen. Ausserdem sei weder behauptet noch bewiesen, welche Unterhaltsarbeiten in der Zeit zwischen der Errichtung der Liegenschaft und der Sanierung im 2007 vorgenommen worden seien. Es sei davon auszugehen, dass keine Unterhaltsarbeiten vorgenommen worden seien. Die Beschwerdegegnerin k�nne daher aus dem Vergleich zwischen den Mietzinseinnahmen und den Sanierungskosten nichts zu ihren Gunsten ableiten. Diese Argumentation verkennt, dass ein hoher kostenm�ssiger Investitionsaufwand im Verh�ltnis zum Mietertrag durchaus ein Indiz daf�r darstellen kann, dass eine umfassende �berholung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG vorgenommen wurde (vgl. Erw�gung 5.1). Im �brigen ist der Vorwurf, die Beschwerdegegnerin habe keinerlei Unterhalt vorgenommen, schlecht mit der eigenen Behauptung der Beschwerdef�hrer, die Liegenschaft sei �berhaupt nicht renovationsbed�rftig gewesen, in Einklang zu bringen.
5.4 Die Vorinstanz ging demnach zu Recht von einer umfassenden �berholung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG aus.
6.1 Bei umfassenden �berholungen gelten in der Regel 50-70 % der Kosten als wertvermehrende Investitionen (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG). Der Pauschalansatz von 50-70 % darf nur dann nicht angewendet werden, wenn der Mieter (bzw. der Vermieter) im Einzelnen nachweisen kann, dass der Anteil wertvermehrender Investitionen tiefer (bzw. h�her) ist (Erw�gung 3).
Dass die Beschwerdef�hrer den entsprechenden Nachweis angetreten und zu erbringen vermocht h�tten, geht aus dem angefochtenen Urteil nicht hervor. Jedenfalls zeigen die Beschwerdef�hrer diesbez�glich keine willk�rliche Beweisw�rdigung auf. Es n�tzt ihnen nichts, wenn sie in der Beschwerde an das Bundesgericht den wertvermehrenden Charakter der Arbeiten (ausser der Granitsteinabdeckung und der gr�sseren K�hlschr�nke) bestreiten und dabei den vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt teilweise mit nicht rechtsgen�glich substanziierten Sachverhaltsr�gen als unrichtig kritisieren bzw. erweitern. Damit k�nnen sie nicht geh�rt werden (vgl. Erw�gung 2.2). Sie m�ssten darlegen k�nnen, dass die Vorinstanz in willk�rlicher Beweisw�rdigung verkannt habe, dass sie im Einzelnen nachzuweisen vermocht h�tten, dass der Anteil wertvermehrender Investitionen tiefer als der Pauschalansatz von 50-70 % ist. Dies wird in der Beschwerde nicht, jedenfalls nicht rechtsgen�glich aufgezeigt. Nach dem in vorstehender Erw�gung 5.3 Ausgef�hrten ist unabh�ngig davon nicht ersichtlich, dass die Vorinstanz in Willk�r verfallen w�re, indem sie davon ausging, der Ersatz von wesentlichen Geb�udeteilen, namentlich des ganzen Wasserleitungssystems, der K�cheneinrichtungen und der Fenster, nach 23 Jahren sei als werterh�hend einzustufen. Es bleibt somit dabei, dass der Pauschalansatz anzuwenden war.
6.2 Die Bestimmung des massgebenden pauschalen Anteils der wertvermehrenden Kosten bei einer umfassenden Sanierung beruht auf Ermessen (Urteile 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010 E. 4; 4A_416/2007 vom 9. Januar 2008 E. 3.3.3). Die Vorinstanz �berpr�fte, ob der von der ersten Instanz angenommene Mehrwertanteil von 50 % gerechtfertigt sei oder nicht. Dabei nahm sie eine ungef�hre Absch�tzung des Anteils der qualit�tsverbessernden Arbeiten vor, teilweise unter Ber�cksichtigung des Umstands, dass die Renovation bereits 23 Jahre nach Erstellung der Liegenschaft stattfand und daher Elemente schon vor Ablauf ihrer Lebensdauer ersetzt wurden. Dieses Vorgehen bei der Festlegung des im konkreten Fall massgebenden Ansatzes innerhalb der Bandbreite von 50-70 % ist nicht zu beanstanden (vgl. SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 71 zu Art. 269a OR; HIGI, a.a.O., N. 386 zu Art. 269a OR; LACHAT et al., a.a.O., S. 380; B�TTIG, a.a.O., S. 25 f.). Gesamthaft gelangte sie zum Ergebnis, dass die Unterhaltsarbeiten offenkundig leicht �berw�gen, weshalb sie den Anteil der wertvermehrenden Investitionen auf 45 % festlegte. Die Unterschreitung des bei umfassenden �berholungen nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG in der Regel geltenden Rahmens von 50-70 % stellt f�r die Beschwerdef�hrer keine Belastung dar. Nachdem einzig die Mieter Beschwerde erhoben haben, hat es beim vorinstanzlich angenommenen Anteil von 45 % sein Bewenden. Wenn die Beschwerdef�hrer meinen, es m�sste noch viel weiter nach unten abgewichen werden, da f�r die gesamte Liegenschaft ein Fr. 12'500.-- �bersteigender Mehrwert nicht ersichtlich sei, kann ihnen nicht gefolgt werden. Von dem nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG in der Regel geltenden Rahmen von 50-70 % k�nnte nach unten nur abgewichen werden, wenn die Beschwerdef�hrer als Mieter im Einzelnen h�tten nachweisen k�nnen, dass der Anteil wertvermehrender Investitionen tiefer ist. Dieser Nachweis wurde nicht erbracht.
Die Beschwerdef�hrer verm�gen demnach keine Verletzung von Art. 269a lit. b OR i.V.m. Art. 14 Abs. 1 VMWG darzutun.
Die Beschwerdef�hrer kritisieren das angefochtene Urteil im Ergebnis auch als willk�rlich, weil der blosse Ersatz von bestehenden Einrichtungen den Mietern nochmals belastet werde. Sie h�tten zusammen mit den Vormietern in den Jahren 1984 bis 2006 gem�ss allgemein anerkannten Grunds�tzen der Mietzinsgestaltung 12 % der Miete f�r den Unterhalt der bestehenden Einrichtungen und auch Amortisationen bezahlt. Unterhaltsarbeiten der Vermieterin seien f�r diese Jahre aber nicht behauptet und nicht bewiesen. Wenn nun die Renovationskosten auch nur teilweise auf die Mieter �berw�lzt w�rden, bezahlten sie wiederum 10 % der Miete f�r den Unterhalt und 4 % Amortisation pro Jahr. Diesen Argumenten sei die Vorinstanz mit der Ber�cksichtigung von nicht existenten Unterhaltsarbeiten ausgewichen. Sie verletze damit das rechtliche Geh�r sowie Art. 269a lit. b OR und die dazu von der Rechtsprechung aufgestellten Grunds�tze.
Dem angefochtenen Urteil l�sst sich indessen - anders als demjenigen im Parallelverfahren 4A_505/2010 - nicht entnehmen, dass die Beschwerdef�hrer diese Argumentation im Appellationsverfahren vorbrachten, und diese belegen nicht mit einer hinreichend begr�ndeten Sachverhaltsr�ge, dass sie dies getan h�tten. Entsprechend �usserte sich die Vorinstanz im angefochtenen Urteil nicht dazu, und dies mangels entsprechender Tatsachenbehauptungen zu Recht. Eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs liegt von vornherein nicht vor. Ins Leere geht deshalb auch der Vorwurf, die Vorinstanz habe in diesem Zusammenhang mit ihren Erw�gungen Grunds�tze verletzt, welche die Rechtsprechung zu Art. 269a lit. b OR aufgestellt habe, finden sich im angefochtenen Urteil doch gar keine entsprechenden Erw�gungen.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Dem Verfahrensausgang entsprechend werden die Beschwerdef�hrer kosten- und entsch�digungspflichtig unter solidarischer Haftbarkeit (Art. 66 Abs. 1 und 5 sowie Art. 68 Abs. 2 und 4 BGG).
Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.-- werden den Beschwerdef�hrern auferlegt, in solidarischer Haftbarkeit.
Die Beschwerdef�hrer haben die Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entsch�digen, in solidarischer Haftbarkeit.