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Timestamp: 2020-05-29 05:17:53+00:00
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Sentenza Cassazione Civile n. 16644 del 09/08/2016 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 16644 del 09/08/2016
Cassazione civile sez. III, 09/08/2016, (ud. 15/04/2016, dep. 09/08/2016), n.16644
sul ricorso 1225-2013 proposto da:
B.C. (OMISSIS), F.A., elettivamente
domiciliati in ROMA, VIA FULCIERI PAOLUCCI DE’ CALBOLI 1, presso lo
studio dell’avvocato MAURIZIO MORO, rappresentati e difesi
dall’avvocato FRANCESCO PIERRI giusta procura a margine del ricorso;
G.R., considerata domiciliata ex lege in ROMA, presso la
dall’avvocato PIETRO CAPPANNINI giusta procura in calce al
avverso la sentenza n. 364/2012 della CORTE D’APPELLO di PERUGIA,
15/04/2016 dal Consigliere Dott. MARCO ROSSETTI;
udito l’Avvocato FRANCESCO PIERRI;
udito l’Avvocato GIANLUCA BISOGNO per delega;
1. B.C. e F.A. nel 2002 concessero in locazione a G.R. un immobile sito in (OMISSIS), che la conduttrice adibì ad attività di estetista. Nel contratto le parti dichiararono espressamente che l’attività svolta dal conduttore comportava contatti diretti col pubblico.
2. Nel 2007 i locatori recedettero dal contratto, dichiarando di avere necessità di destinare l’immobile ad attività artigianale del proprio figlio. Nel 2010 la conduttrice, consegnato l’immobile, convenne dinanzi al Tribunale di Perugia i due locatori, chiedendone la condanna al pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento.
3. Il Tribunale di Perugia con sentenza 3.4.2012 n. 385 accolse la domanda. La sentenza venne appellata in via principale dai locatori, ed in via incidentale dalla conduttrice.
La Corte d’appello di Perugia con sentenza 17.10.2012 n. 364 rigettò tutti e due gli appelli.
4. Tale sentenza viene ora impugnata per cassazione da B.C. e F.A., con ricorso fondato su cinque motivi ed illustrato da memoria.
Ha resistito G.R. con controricorso.
1.1. Col primo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano che la sentenza impugnata sarebbe affetta da un vizio di violazione di legge, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3. Si lamenta, in particolare, la violazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 34 e 35.
Deducono, al riguardo, che l’attività di estetista svolta dalla conduttrice nell’immobile già oggetto della locazione doveva essere equiparata alle attività professionali, il cui esercizio non attribuisce al conduttore il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento, nel caso di recesso del locatore.
Escluso ovviamente che l’attività di estetista possa farsi rientrare tra le professioni liberali, lo stabilire in concreto quale fosse la reale natura dell’attività svolta dal conduttore è un accertamento di fatto, come tale non sindacabile in questa sede.
A ciò deve aggiungersi che nell’art. 6 del contratto di locazione le parti avevano dichiarato per iscritto che l’attività della conduttrice comportava contatti diretti col pubblico. Tale dichiarazione costituisce una confessione stragiudiziale, ma essendo stata rivolta dai locatori direttamente alla controparte ha la medesima efficacia di quella giudiziale (art. 2735 c.c.), e non poteva quindi essere vinta se non attraverso la prova che fu resa per errore o estorta con violenza (art. 2732 c.c.).
2.1. Col secondo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano che la sentenza impugnata sarebbe affetta da un vizio di “omessa e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione” (al presente giudizio, peraltro, si applica l’art. 360 c.p.c., n. 5, nel testo successivo alle modifiche introdotte dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, art. 54 convertito nella L. 7 agosto 2012, n. 134). Deducono, in sintesi, che la motivazione della sentenza impugnata, là dove ha escluso che l’attività svolta dalla conduttrice fosse assimilabile a quelle di tipo professionale, sarebbe insufficiente per essersi limitata a richiamare un precedente giurisprudenziale (di legittimità), il quale doveva però ritenersi superato dall’evoluzione normativa successiva.
Nel caso di specie, per contro, quel che i ricorrenti intendono censurare è proprio un “difetto di sufficienza” della motivazione, per quanto detto non più sindacabile in questa sede.
3.1. Anche col terzo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano che la sentenza impugnata sia affetta da un “vizio di motivazione e insufficiente motivazione”.
Lamentano che la Corte d’appello avrebbe erroneamente rigettato la loro richiesta di giuramento decisorio, tesa a provare che le parti avevano stipulato una transazione; che per effetto di tale transazione la durata del contratto era stata prorogata senza soluzione di continuità (con la conseguenza che alla conduttrice non era dovuta alcuna indennità per la perdita dell’avviamento); ma che in seguito la conduttrice si rese inadempiente agli obblighi assunti con la suddetta transazione.
Concludono ricordando che la mancata ammissione di una prova ammissibile e rilevante si traduce in un vizio di motivazione censurabile ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5.
In primo luogo va rilevato che l’errore in cui incorresse il giudice di merito, costituito dalla mancata ammissione d’una prova che si assume ammissibile e rilevante, dopo la riforma dell’art. 360 c.p.c. non può più essere inquadrato nel vizio di “insufficiente motivazione” (come invece avveniva pacificamente in passato: cfr. ex multis, Sez. L, Sentenza n. 66 del 08/01/2015, Rv. 634076). Essendo infatti scomparsa la possibilità di denunciare l’insufficienza della motivazione, quell’errore potrà essere denunciato in sede di legittimità:
(a) ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 4, se scaturente da una violazione delle norme sull’ammissione delle prove (ad esempio, per avere il giudice di merito ritenuto inammissibile una prova sol perchè richiesta con la prima, anzichè con la seconda memoria istruttoria di cui all’art. 183 c.p.c., comma 6);
(b) ovvero ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3, laddove il giudice di merito abbia prima rigettato le prove offerte dalla parte, e poi rigettato la domanda per mancanza di prova: in tal caso, infatti, la palese contraddittorietà della decisione si tradurrebbe in un vizio di violazione dell’art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4.
Ma anche a volere (ri)qualificare, d’ufficio il terzo motivo di ricorso come formulato ai sensi dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 o 4, esso andrebbe comunque rigettato per plurime ed alternative ragioni, ovvero:
(-) l’ammissione dei mezzi di prova è rimessa alla discrezionale valutazione del giudice di merito, sicchè non è censurabile in sede di legittimità la sentenza che non abbia ammesso le prove richieste dalla parte, e non abbia indicato le ragioni della loro mancata ammissione, dovendosi ritenere per implicito che non se ne sia ravvisata la necessità (ex plurimis, Sez. 3, Sentenza n. 9551 del 22/04/2009, Rv. 607811; Sez. 2, Sentenza n. 3710 del 29/03/1995; Rv. 491487);
(-) gli odierni ricorrenti chiesero alla conduttrice di giurare “non essere vero che (…) mi accordai coi locatori per proseguire con essi il rapporto di locazione”: sicchè il giuramento verteva su una circostanza sfavorevole a coloro che lo deferirono, e giustamente il giudice di merito non lo ammise.
4.1. Col quarto motivo di ricorso i ricorrenti lamentano che la sentenza impugnata sarebbe affetta da un vizio di violazione di legge, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3. Si lamenta, in particolare, la violazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 31.
Deducono, al riguardo, che la L 27 luglio 1978, n. 392, art. 31 e la sanzione ivi prevista nel caso di mancata adibizione dell’immobile, da parte del locatore, all’uso indicato nella disdetta, non s’applica nel caso in cui il locatore, dopo il recesso, manchi di destinare l’immobile, dopo il recesso, ad una attività svolta non in proprio, ma da un parente.
La L. n. 392 del 1978, art. 31 stabilisce che “il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dell’immobile per uno dei motivi previsti dall’art. 29 e che, nel termine di sei mesi dall’avvenuta consegna, non abbia adibito l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, o non abbia adibito l’immobile ad esercizio in proprio di una delle attività indicate all’art. 27 (…), è tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto (…) e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità previste ai sensi dell’art. 34”.
Questa Corte, chiamata a stabilire l’ambito di applicazione di tale norma, ha già stabilito che le sanzioni ivi previste, per quanto espressamente riferite all’ipotesi dell’esercizio in proprio da parte del locatore di una delle attività previste dall’art. 27, debbono essere applicate, sia per la ratio del l’istituto che per il parallelismo con la corrispondente disposizione dell’art. 60 medesima legge, anche nel caso in cui il locatore non abbia destinato alla dedotta attività l’immobile del quale abbia ottenuto il rilascio per necessità dei parenti indicati dalla Legge sull’Equo Canone, art. 29, lett. b, (Sez. 3, Sentenza n. 9962 del 24/09/1991, Rv. 473992; Sez. 3, Sentenza n. 723 del 26/01/1987, Rv. 450426).
4.3. I ricorrenti sostengono che questa interpretazione deve ritenersi oggi superata, a causa della sopravvenuta abrogazione della L. n. 392 del 1978, art. 60. L’abrogazione di tale norma avrebbe dunque fatto venir meno il “parallelismo” che questa Corte aveva ravvisato tra l’art. 31 e l’art. 60 medesimo: sicchè, cadendo tale “parallelismo”, cadrebbe anche l’interpretazione che su esso si fondava.
Questa interpretazione tuttavia non può essere accolta. Nelle sentenze 9962/91 e 723/87, sopra richiamate, l’argomento del “parallelismo” tra gli artt. 31 e 60 è svolto ad abundantiam. Quelle decisioni si fondano anche e soprattutto sulla ratio della L. n. 392 del 1978, art. 31 che è quella di dissuadere il locatore dal tenere condotte non conformi a buona fede. E tale ratio non è certamente venuta meno per effetto dell’abrogazione della L. n. 392 del 1978, art. 60.
5.1. Col quinto motivo di ricorso i ricorrenti lamentano che la sentenza impugnata sarebbe affetta da un vizio di violazione di legge, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3. Si lamenta, in particolare, la violazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 29.
Deducono, al riguardo, che la disdetta inviata dai locatori alla conduttrice era nulla per genericità, e quindi inefficace. Di conseguenza il contratto si doveva ritenere cessato per mutuo consenso, non per recesso del locatore, e dunque non spettava alla conduttrice l’indennità di avviamento.
5.2. Il motivo è manifestamente infondato, ed anzi ai limiti della malafede: quale non può ritenersi quella di chi prima receda dal contratto, e poi invochi la nullità dell’atto di recesso da lui stesso predisposto, per sottrarsi alle condizioni economicamente svantaggiose del recesso.
Di scioglimento del contratto per mutuo consenso si sarebbe potuto nel nostro caso parlare solo ove il conduttore, espressamente riconoscendo la nullità della disdetta, avesse inequivocamente mostrato la volontà di farla valere. Nel nostro caso invece, non solo non sussisteva affatto la suddetta nullità; non solo la disdetta aveva comunque raggiunto lo scopo; ma soprattutto manca una espressa manifestazione di volontà del conduttore di rinunciare a far valere la nullità della disdetta.
-) condanna B.C. e F.A., in solido, alla rifusione in favore di G.R. delle spese del presente grado di giudizio, che si liquidano nella somma di Euro 5.200, di cui 200 per spese vive, oltre I.V.A., cassa forense e spese forfettarie D.M. 10 marzo 2014, n. 55, ex art. 2, comma 2.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza civile della Corte di cassazione, il 15 aprile 2016.