Source: http://hug-westelm.de/recht-fuer-vermieter/
Timestamp: 2019-08-24 04:32:29
Document Index: 277651557

Matched Legal Cases: ['§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Wann ist der 3. Werktag?
In vielen Mietverträgen ist es gesondert aufgeführt, aber eigentlich spricht schon das Gesetz in § 556 b BGB eine klare Sprache:
„Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.“
Doch wann ist der 3. Werktag? Das lässt sich kalendermäßig leicht bestimmen, wobei Samstage und Sonntage nicht als Werktage mitgezählt werden.
Aber muss bis spätestens zum 3. Werktag die Miete auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein oder reicht es, wenn der Mieter bis dahin lediglich den Zahlungsauftrag an seine Bank erteilt hat? Das war in der Vergangenheit vermieterfreundlich beantwortet worden, so dass das Geld an diesem Tag beim Vermieter eingegangen sein musste. Doch davon ist der Bundesgerichtshof vor kurzem abgerückt (BGH, 8. Zivilsenat, Urteil vom 05.10.2016 – Aktenzeichen VIII ZR 222/15 sowie VIII ZR 223/15). Darin stellt der BGH fest, dass es genüge, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum 3. Werktag des vereinbarten Zeitabschnittes erteilt.
Auf Zahlungsverzug gestützte Kündigungen werden erschwert.
Nicht nur eine nachteilige, sondern vor allem überflüssige Änderung der BGH-Rechtsprechung für Vermieter, die den Verzugsbeginn verwässert und seine exakte Überprüfung unnötig erschwert.
Beweiserleichterungen bei Lärmstörungen im Mehrfamilienhaus
Nicht selten scheitern Unterlassungsansprüche im Zusammenhang mit Lärmstörungen an der Beweisbarkeit. Gerichte übertrumpfen sich in den vergangenen Jahren bei den Anforderungen bezüglich des Detailreichtums im sog. „Lärmprotokoll“.
Im Zusammenhang mit wiederkehrenden Lärmbeeinträchtigungen in Mehrfamilienhäusern hat der BGH eine Beweiserleichterung eingeräumt (BGH, Urteil vom 22.08.2017 – VIII ZR 226/16) – es bedarf in solchen Fällen nicht der Vorlage eines detaillierten Protokolles. Es genüge vielmehr grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es gehe und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.
Unser Tipp: Trotz der Beweiserleichterung darf auch seitens des Anspruchstellers nicht übersehen werden, dass im Einzelfall auch Baumängel eine Rolle spielen können, so dass bezüglich Akustik, Hellhörigkeit und Schallbrücken in dem betreffenden Mehrfamilienhaus vorzutragen wäre.
BGH stärkt Vermieterinteressen: notarielle Unterwerfung im Gewerbemietvertrag zulässig!
Das Problem kennen leider viele Vermieter von Gewerbeimmobilien zu gut: Mieten kommen verzögert oder bleiben ganz aus und ehe eine Zahlungsklage durch die Gerichtsinstanzen rechtskräftig geworden ist, vergehen viele weitere Monate. Und wenn es ganz dumm läuft, ist der Mieter am Ende insolvent und der Vermieter bleibt auf allen Kosten sitzen.
Deshalb haben Vermieter versucht, den zeit- und kostenintensiven Weg über das Klageverfahren abzukürzen. Der Plan dabei: Der Mieter hat sich individualvertraglich in einem Mietvertrag verpflichtet, dem Vermieter eine notarielle Urkunde mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich der Mietforderung zu übergeben. Bleibt die Miete aus, kann der Vermieter in einem solchen Fall sofort vollstrecken.
Rechtssicherheit gab es diesbezüglich jedoch bislang nicht. So gab es beispielsweise Gerichte, die eine solche Vereinbarung als unzulässige Übersicherung erachteten; sie gaben der auf Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus der Urkunde gerichteten Klage statt.
Der BGH hat jetzt Klarheit geschaffen (BGH, Urteil vom 14.06.2017 – VIII ZR 76/16): Eine solche Vereinbarung sei wirksam! Und zwar auch dann, wenn der Mieter bereits eine Mietkaution in Höhe von drei Monatskaltmieten geleistet hat. Offen lässt der BGH in der Entscheidung jedoch, ob eine solche Verpflichtung auch formularvertraglich vereinbart werden kann.
Unsere Meinung: Der BGH gibt dem Vermieter mit dieser Entscheidung bei der Durchsetzung der Mietforderungen ein scharfes Schwert in die Hand, das jeder Vermieter geschickt nutzen sollte.
ACHTUNG: Ob ein derartiges Vorgehen auch bei Wohnraummietverträgen möglich ist, hat der BGH mit dieser Entscheidung nicht gesagt.