Source: https://ksiegi-wieczyste.org/zakup-nieruchomosci-przez-pelnomocnika/
Timestamp: 2020-08-07 10:05:30+00:00
Document Index: 35169002

Matched Legal Cases: ['Art. 98', 'Art. 158', 'Art. 99', 'Art. 99', 'Art. 158', 'art. 103']

Zakup nieruchomości przez pełnomocnika | ksiegi-wieczyste.org
Joanna Opublikowano 26 czerwca 2020
Nabycie nieruchomości wymaga, aby stronami tego postępowania był właściciel nieruchomości zbywanej oraz nabywca. Istnieją jednak sytuacje, w których nabywca z różnych przyczyn nie może uczestniczyć w procesie przeniesienia własności. W takich przypadkach nabywca nieruchomości może skorzystać z instytucji zwanej pełnomocnictwem.
Pełnomocnik to nikt inny, jak tylko przedstawiciel osoby nabywającej nieruchomość, działający w jego imieniu na podstawie złożonego oświadczenia. Instytucję pełnomocnictwa określa ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (k.c.).
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego wyróżnia się trzy rodzaje pełnomocnictw, którymi są:
Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności (Art. 98 k.c.). Pełnomocnictwo szczególne to pełnomocnictwo udzielane w przypadku konieczności przeprowadzenia określonej czynności, np. przeniesienie własności nieruchomości.
Jaki rodzaj pełnomocnictwa obowiązuje przy zakupie nieruchomości?
Transakcja zakupu – sprzedaży nieruchomości to umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości, która powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Stanowi o tym zapis Art. 158 Kodeksu cywilnego, którego treść brzmi:
„Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”.
Wprowadzenie więc, pod rygorem nieważności, formy aktu notarialnego przy przenoszeniu własności nieruchomości staje się przepisem szczególnym. Stąd, gdy w imieniu nabywcy występuje pełnomocnik, wskazanym jest, aby pełnomocnictwo do dokonania czynności nabycia bądź zbycia nieruchomości było również udzielone w formie aktu notarialnego. Mówi o tym Art. 99. § 1. k.c., którego treść brzmi:
„Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie”.
Z powyższego jednoznacznie wynika, że nabycie nieruchomości przez pełnomocnika wymaga pełnomocnictwa szczególnego, a więc udzielonego w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza.
Pełnomocnikiem nabywcy nieruchomości może zostać członek rodziny bądź osoba obca, którą nabywca nieruchomości darzy szczególnym zaufaniem. Istotnym jest, aby osoba, której powierza się pełnomocnictwo posiadała zdolność do czynności prawnych. Nie można bowiem udzielić pełnomocnictwa osobie, która została ubezwłasnowolniona.
Jak ustanowić pełnomocnictwo – procedura
Pełnomocnictwo, na mocy którego przedstawiciel nabywcy nieruchomości będzie mógł skutecznie nabyć nieruchomość, powinno być ustanowione w formie aktu notarialnego sporządzonego przez osobę zaufania społecznego, jakim jest notariusz (Art. 99 § 1 k.c. w związku z Art. 158 k.c.). Pełnomocnictwo udzielone w każdej innej formie aniżeli forma aktu notarialnego będzie nieważne.
Aby ustanowić pełnomocnictwo, należy skontaktować się z notariuszem i ustalić termin spotkania. W trakcie rozmowy dotyczącej spotkania dotyczącego sporządzenia dokumentu – aktu notarialnego ustanowienia pełnomocnictwa, należy ustalić, jakie niezbędne dokumenty i w jakiej formie należy przedłożyć notariuszowi w celu ustanowienia pełnomocnictwa.
Notariusz na podstawie otrzymanych informacji, sporządzi dokument – pełnomocnictwo. Dokument – pełnomocnictwo, aby mógł spełniać swoją rolę musi być podpisany własnoręcznie przez osobę upoważniającą oraz przez notariusza.
Czy pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości możemy udzielić w sposób dorozumiany?
Przepisy Kodeksu cywilnego jasno i precyzyjnie wskazują, w jakiej formie musi być udzielone pełnomocnictwo. Pełnomocnictwa, na mocy którego pełnomocnik zawrze umowę sprzedaży nieruchomości, nie można udzielić w sposób dorozumiany.
Skutki niedochowania formy aktu notarialnego dla pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości
W myśl obowiązujących przepisów, pełnomocnictwo udzielone z uchybieniem formy aktu notarialnego, będzie nieważne. Nie oznacza to jednakże, że nabycie nieruchomości przez pełnomocnika, który nie posiada pełnomocnictwa szczególnego nie będzie honorowane. Otóż zgodnie z orzecznictwem, jeżeli umowa kupna – sprzedaży nieruchomości została sporządzona w formie aktu notarialnego, a pełnomocnictwo do sprzedaży zostało udzielone jedynie w zwykłej formie, to taka umowa jest ważna.
W takim przypadku, jeżeli pełnomocnik działał bez pełnomocnictwa szczególnego, to zgodnie z prawem, w chwili nabycia nieruchomości nie posiadał on zdolności do czynności prawnych, tym samym sporządzona umowa nabycia nieruchomości nie może stanowić dokumentu przenoszącego nieruchomość na osobę nabywcy.
Ważność umowy jest uzależniona od jej potwierdzenia przez osobę w imieniu, której działał pełnomocnik. Mówi o tym art. 103 § 1 KC., Którego treść brzmi:
„Jeżeli zawierający umowę, jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta”.
Oznacza to, że gdy prawowity nabywca nieruchomości potwierdzi zawartą umowę nabycia nieruchomości, nastąpi przeniesienie prawa własności zgodnie z treścią aktu notarialnego.
Taką interpretację przepisów potwierdza również wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15 maja 1991 r., I ACr 153/91), w którego treści czytamy:
„Niezachowanie formy pełnomocnictwa do dokonania czynności prawnej, dla której ustawa przewiduje sankcję nieważności w przypadku niezachowania formy szczególnej, skutkuje nieważnością udzielonego pełnomocnictwa i stanem działania przez rzekomego pełnomocnika bez umocowania, a nie nieważnością całej czynności”.
Jakie informacje powinna zawierać treść pełnomocnictwa?
Z treści pełnomocnictwa powinno wynikać w szczególności:
kto upoważnia – dane osobowe osoby upoważniającej,
kogo upoważnia – dane osobowe pełnomocnika (imię i nazwisko, imiona rodziców, adres zameldowania, PESEL, numer dowodu osobistego),
czas obowiązywania upoważnienia (od kiedy do kiedy),
do jakich czynności upoważnia się pełnomocnika.
Dane pełnomocnika umieszczone w pełnomocnictwie pozwolą notariuszowi na identyfikację osoby w trakcie spisywania aktu notarialnego dotyczącego kupna nieruchomości.
Należy nadmienić, że przy dokonywaniu czynności w urzędach honorowane są tylko i wyłącznie oryginały pełnomocnictwa bądź kserokopie poświadczone za zgodność z oryginałem przez organ, który wystawił dokument – pełnomocnictwo.
W Polsce za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego pełnomocnictwo do dokonania jednej czynności notariusz pobierze 30 zł + % VAT w wysokości obowiązującej w dniu ustanowienia pełnomocnictwa, natomiast przy czynnościach zawierających umocowanie do dokonania więcej niż jednej czynności notariusz pobierze 100 zł + % VAT w wysokości obowiązującej w dniu ustanowienia pełnomocnictwa (§ 8 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej).
Dodatkowo za wydanie każdej strony wypisu notariusz pobierze opłatę w wysokości 6 zł + % VAT w wysokości obowiązującej w dniu ustanowienia pełnomocnictwa.
Kiedy wygasa pełnomocnictwo?
Umocowanie wygasa ze śmiercią mocodawcy lub pełnomocnika, chyba że w pełnomocnictwie inaczej zastrzeżono z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa. Po wygaśnięciu umocowania pełnomocnik obowiązany jest zwrócić mocodawcy dokument pełnomocnictwa. Może żądać poświadczonego odpisu tego dokumentu, wygaśnięcie umocowania powinno być na odpisie zaznaczone.