Source: https://urteile-gesetze.de/rechtsprechung/v-zr-225-17
Timestamp: 2019-11-15 10:14:58
Document Index: 64943810

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 7', '§ 7', '§ 11', '§ 7', '§ 7', '§ 6', '§ 7', '§ 15', '§ 1', '§ 30', '§ 30', '§ 11', '§ 11', '§ 15', '§ 6', '§ 11', '§ 1', '§ 30', '§ 7', '§ 7', '§ 20', '§ 11', '§ 7', '§ 2', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 1', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 91', '§ 97', '§ 101']

V ZR 225/17 - Urteil BGH vom 22.02.2019
BGH 22.02.2019 - V ZR 225/17
Grundstücks-DDR-Folgenrecht: Rückübertragungspflicht für den Fall der Aufhebung der Grundstücksverkehrsgenehmigung für die Veräußerung eines staatlich verwalteten Grundstücks; Wiederaufleben der Rückübereignungspflicht bei Rückerwerb des Grundstücks nach dessen Weiterveräußerung
ECLI:DE:BGH:2019:220219UVZR225.17.0
vorgehend Brandenburgisches Oberlandesgericht, 20. Juli 2017, Az: 5 U 114/14vorgehend LG Potsdam, 2. Oktober 2014, Az: 13 O 7/13
§ 7 Abs 2 S 1 GrdstVV
§ 7 Abs 2 S 2 GrdstVV
§ 11a Abs 1 S 1 VermG
1. Die Regelung in § 7 Abs. 2 Sätze 1 und 2 GVO gilt für den Fall der bestandskräftigen Aufhebung der Grundstücksverkehrsgenehmigung für die Veräußerung eines staatlich verwalteten Grundstücks mit der Maßgabe entsprechend, dass die Rückübertragung an den bisherigen Eigentümer des staatlich verwalteten Grundstücks zu erfolgen hat; der dem Erwerber hierdurch entstehende Schaden ist ihm jedoch von dem staatlichen Verwalter zu ersetzen.
2. Die Rückübereignungspflicht des Erwerbers eines staatlich verwalteten Grundstücks analog § 7 Abs. 2 Satz 1 GVO lebt wieder auf, wenn er das Grundstück nach dessen Weiterveräußerung zurückerwirbt.
„Die Beklagten werden verurteilt, die Auflassung des in dem von dem Amtsgericht Potsdam geführten Grundbuch von G. in Band 44 auf Blatt eingetragenen Grundbesitzes B straße 29 in G. an die Kläger zu je ½ Miteigentumsanteil zu erklären und die Eintragung des Eigentumsübergangs auf die Kläger zu bewilligen.
H. H. war seit 1940 Eigentümerin eines Grundstücks in G. , das 1962 aufgrund von § 6 der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 17. Juli 1952 unter staatliche Verwaltung gestellt wurde. Sie verstarb und wurde von M. B. , der früheren Klägerin dieses Verfahrens, beerbt. Die Gemeinde G. (fortan: die Gemeinde) schloss als staatliche Verwalterin 1974 einen Erholungsnutzungsvertrag mit den Beklagten. Am 10. Oktober 1990 meldete ein Bevollmächtigter für M. B. vermögensrechtliche Ansprüche an. Mit notariellem Vertrag vom 19. November 1991 verkaufte die Gemeinde den Beklagten das Grundstück für 15.080 DM. Der Landkreis P. teilte den Beklagten unter dem 17. Juni 1992 mit, ein Negativattest könne mit Blick auf einen Antrag auf Rückübertragung bzw. Aufhebung der staatlichen Verwaltung nicht erteilt werden, gab unter dem 16. November 1992 das Negativattest aber dennoch ab und erteilte am 23. November 1992 die erforderliche Grundstücksverkehrsgenehmigung, in deren Folge am 19. Januar 1993 eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Beklagten eingetragen wurde. Deren Eintragung als Eigentümer erfolgte am 27. September 1993.
Dem Bevollmächtigten von M. B. teilte der Landkreis am 30. November 1992 dessen ungeachtet mit, die staatliche Verwaltung ende zum 31. Dezember 1992. Das vermögensrechtliche Verfahren wurde nicht weiterbetrieben. Am 11. November 2005 erhielt der Sohn von M. B. einen „Situationsbericht“, aus dem sich unter anderem ergab, dass das Grundstück zwischenzeitlich veräußert worden war. Er legte daraufhin mit Schreiben vom 31. Januar 2006 im Namen von M. B. Widerspruch gegen die Grundstücksverkehrsgenehmigung ein; diese wurde mit Bescheid vom 12. Oktober 2007 aufgehoben. Die Klage der Beklagten des vorliegenden Rechtstreits gegen den Widerspruchsbescheid wies das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 22. Juli 2009 ab. Mit notariellem Vertrag vom 31. Juli 2009 verkauften die Beklagten das Grundstück für 60.000 € an die Mutter des Beklagten zu 1, die am 4. Februar 2010 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde. Mit Beschluss vom 17. März 2011 wies das Oberverwaltungsgericht den Antrag der Beklagten auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts zurück.
In einem Vorprozess nahm M. B. die Streithelfer - die Rechtsnachfolgerin der Gemeinde als staatliche Verwalterin und den Landkreis als Genehmigungsbehörde - auf Feststellung ihrer Verpflichtung in Anspruch, ihr den aus dem am 19. November 1991 geschlossenen notariellen Grundstückskaufvertrag sowie aus der widerrechtlich ergangenen Grundstücksverkehrsgenehmigung vom 23. November 1992 entstandenen Schaden zu ersetzen. Das der Klage stattgebende Urteil des Landgerichts vom 3. Juli 2013 ist nach der Zurückweisung von Berufung und Nichtzulassungsbeschwerde der Streithelfer seit Anfang 2016 rechtskräftig.
Im vorliegenden Rechtsstreit hat zunächst M. B. von der Mutter des Beklagten zu 1 und Schwiegermutter der Beklagten zu 2, T. R. , die Bewilligung ihrer Eintragung als Eigentümerin des Grundstücks, hilfsweise die Feststellung verlangt, dass diese das Grundstück nicht gutgläubig erworben habe und verpflichtet sei, es gemäß § 7 Abs. 2 GVO an den Verfügungsberechtigten herauszugeben. Das Landgericht hat die Mutter des Beklagten zu 1 verurteilt, die Eintragung von M. B. als Eigentümerin des Grundstücks zu bewilligen. Während des Berufungsverfahrens sind sowohl die frühere Klägerin, M. B. , als auch die frühere Beklagte, T. R. , verstorben. Die jeweiligen Erben - die Kläger als Erben von M. B. und die Beklagten als Erben von T. R. - haben den Rechtsstreit aufgenommen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision möchten die Kläger die Verurteilung der Beklagten zur Bewilligung ihrer - der Kläger - Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch erreichen. Die Beklagten beantragen, das Rechtsmittel zurückzuweisen.
(2) Richtigerweise handelt es sich bei § 15 Abs. 2 VermG jedoch nicht um ein Verbotsgesetz.
(2) Hinzukommt, dass es nach der Neufassung der Genehmigungsvoraussetzungen in den heutigen § 1 Abs. 2 Satz 1 GVO zu der Aufhebung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung wegen des Vorhandenseins von Anträgen auf Aufhebung der staatlichen Verwaltung nicht mehr kommen kann. Nach Nummer 1 der genannten Vorschrift ist die Grundstücksverkehrsgenehmigung nämlich zu erteilen, wenn bei der für die Bearbeitung vermögensrechtlicher Ansprüche zuständigen Stelle, in deren Bezirk das Grundstück belegen ist, innerhalb der Ausschlussfrist nach § 30a VermG ein Antrag auf Rückübertragung nach § 30 Abs. 1 VermG nicht eingegangen, bestandskräftig abgelehnt oder zurückgenommen worden ist. Auf das Fehlen oder Vorhandensein von Anträgen auf Aufhebung der staatlichen Verwaltung kommt es nicht an. Diese Regelung erklärt sich daraus, dass der Gesetzgeber mit dem Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetz, in dem er diese Neufassung vorgenommen hat, zugleich auch das Auslaufen der staatlichen Verwaltung kraft Gesetzes zum 31. Dezember 1992 festgelegt hat. Damit erledigten sich die noch anhängigen Anträge auf Aufhebung der staatlichen Verwaltung. Danach konnten neue Anträge staatlicher Verwalter auf Genehmigung von Verfügungen über ehemals staatlich verwaltete Grundstücke nicht mehr gestellt werden. Die staatlichen Verwalter verloren mit dem Auslaufen der staatlichen Verwaltung kraft Gesetzes ihre Befugnis, über solche Grundstücke zu verfügen. Neue Anträge auf Genehmigung der Veräußerung ehemals staatlich verwalteter Grundstücke konnten deshalb nur noch von deren Eigentümern oder von deren auf der Grundlage von § 11b VermG bestellten Vertretern gestellt werden.
(aa) Bis zu dem Inkrafttreten des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes am 22. Juli 1992 waren die Eigentümer staatlich verwalteter Grundstücke ebenso doppelt gegen einen Verlust ihrer Grundstücke gesichert wie die Restitutionsberechtigten. Zum einen war der staatliche Verwalter nach § 11 Abs. 2, § 15 Abs. 2 VermG ebenso wie der Verfügungsberechtigte über zu restituierende Grundstücke im Grundsatz verpflichtet, jede Verfügung über das Grundstück zu unterlassen. Zum anderen war in beiden Fällen sowohl für die Veräußerung des Grundstücks als auch für das der Veräußerung zugrunde liegende schuldrechtliche Rechtsgeschäft eine Grundstücksverkehrsgenehmigung erforderlich. Diese Genehmigung durfte, soweit hier von Interesse, nach § 6 Abs. 1 AnmV nur mit der Zustimmung des Berechtigten, bei staatlich verwalteten Grundstücken also von deren Eigentümer, erteilt werden. Diese doppelte Absicherung erschien dem Gesetzgeber notwendig, weil nur so sicherzustellen war, dass das Vorhandensein einer Anmeldung für ein Grundstück tatsächlich entdeckt wurde. Die Feststellung von Anmeldungen war bei Erlass des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes ein erhebliches praktisches Problem, weil die Anmeldungen aufgrund der Anmeldeverordnung schon vor Erlass des Vermögensgesetzes eingereicht werden konnten, aber mangels gesetzlicher Regelungen über das weitere Verfahren und entsprechender Anweisungen der vorgesetzten Dienststellen nicht erfasst und den Grundstücken zugeordnet wurden (zu den Einzelheiten; J. Schmidt-Räntsch, NJW 2017, 2167, 2169).
(bb) Dieser doppelte Schutz ist mit dem Inkrafttreten des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes für die Eigentümer staatlich verwalteter Grundstücke entfallen. Die staatlichen Verwalter durften zwar auch nach dem 22. Juli 1992 materiell-rechtlich, nämlich nach den Vorgaben der §§ 11 und 15 VermG, staatlich verwaltete Grundstücke nicht veräußern. Die Eigentümer dieser Grundstücke waren aber nicht mehr durch die Grundstücksverkehrsgenehmigung geschützt, weil es für die Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung nach dem heutigen § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 GVO, wie ausgeführt, nur auf das Vorliegen oder Fehlen von Restitutionsanträgen nach § 30 Abs. 1 VermG ankam, nicht jedoch auf das Vorliegen oder Fehlen von Anträgen auf Aufhebung der staatlichen Verwaltung. Da staatlich verwaltete Grundstücke nur selten auch Gegenstand von Restitutionsanträgen sind, führte diese Änderung zu einem praktischen Ausfall der Kontrolle der Tätigkeit der staatlichen Verwalter durch das Erfordernis der Grundstücksverkehrsgenehmigung. Diese Lücke ist auch eine mögliche Erklärung dafür, weshalb die Grundstücksverkehrsgenehmigung im vorliegenden Fall trotz des zunächst erteilten Hinweises auf das Vorliegen eines Antrags auf Aufhebung der staatlichen Verwaltung im November 1992 dann doch erteilt wurde. Diese Regelungslücke ließ sich auch nicht durch die neu geschaffene Regelung in dem heutigen § 7 Abs. 2 GVO schließen. Denn diese Regelung war, wie ebenfalls bereits dargestellt, auf die Aufhebung der Genehmigung für die Veräußerung eines staatlich verwalteten Grundstücks nicht zugeschnitten und vermochte jedenfalls eine effektive Rückübereignung des Grundstücks an den Eigentümer des staatlich verwalteten Grundstücks nicht zu gewährleisten.
(a) Der Gesetzgeber verfolgte mit dem Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetz drei Ziele: Zum Ersten sollte die staatliche Verwaltung auch zur Entlastung der Ämter zur Regelung offener Vermögensfragen, aber auch deshalb kraft Gesetzes beendet werden, um den Weg für die dringend notwendige Investitionstätigkeit der Eigentümer freizumachen (BT-Drucks. 12/2480 S. 45 f. und BT-Druck. 12/2695 S. 29). Zum Zweiten sollte das Verfahren der Erteilung und Überprüfung der Grundstücksverkehrsgenehmigung erleichtert (BT-Drucks. 12/2480 S. 58 f.) und dabei - gerade durch die Einführung des heutigen § 7 GVO - Unklarheiten beseitigt werden (BT-Drucks. 12/2480 S. 61 f. zu § 20 GVO). Zum Dritten sollte die Grundstücksverkehrsordnung an die durch die Aufhebung der staatlichen Verwaltung bewirkte Reduktion des Prüfprogramms der Genehmigungsbehörden angepasst werden. Die Änderungen der Grundstücksverkehrsordnung sollten möglichst rasch und auch für alle noch nicht bestandskräftig abgeschlossenen Verfahren (BT-Drucks. 12/2480 S. 94) in Kraft treten. Dagegen sollte den Behörden vor der gesetzlichen Beendigung der staatlichen Verwaltung noch etwa ein halbes Jahr Zeit verbleiben, um die staatliche Verwaltung ordnungsgemäß abzuwickeln und nach dem 31. Dezember 1992 etwa notwendige Entscheidungen nach § 11b VermG herbeizuführen (BT-Drucks. 12/2480 S. 46).
(cc) Allerdings hätte der Gesetzgeber eine technische Anpassung vorgenommen: Er hätte in § 7 Abs. 2 Satz 1 GVO bezeichneten „Erwerber“ - das ist bei der Veräußerung eines staatlich verwalteten Grundstücks derjenige, der es von dem staatlichen Verwalter erwirbt - nicht zur Rückübertragung des Eigentums an dem veräußerten Grundstück an den in der Vorschrift so bezeichneten „Verfügungsberechtigten“ verpflichtet. Verfügungsberechtigter auch in diesem Sinne ist nämlich nach § 2 Abs. 3 Satz 2 VermG bei der Veräußerung eines staatlich verwalteten Grundstücks der staatliche Verwalter. Den Erwerber eines solchen Grundstücks zu verpflichten, das Grundstück dem staatlichen Verwalter zu übereignen, wenn die Grundstücksverkehrsgenehmigung aufgehoben wird, kam aus den gleichen Gründen nicht in Betracht, aus denen eine unmittelbare Anwendung der Vorschrift des § 7 Abs. 2 GVO auf die Aufhebung der Grundstücksverkehrsgenehmigung für die Veräußerung eines staatlich verwalteten Grundstücks ausscheidet (vgl. oben Rn. 21-24). Der Gesetzgeber hätte deshalb anstelle einer solchen angreifbaren und zudem unnötig komplizierten Regelung bestimmt, dass der Erwerber das Grundstück gleich an denjenigen zurückzuübereignen hat, dem es bislang gehört hat und der es im Ergebnis jedenfalls wiedererhalten muss: dem bisherigen Eigentümer des staatlich verwalteten Grundstücks.
cc) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts können die Beklagten eine Übereignung des Grundstücks an die Kläger nicht mit der Begründung verweigern, sie könnten analog § 7 Abs. 1 Satz 2 GVO die Feststellung beantragen, dass die Voraussetzungen für die Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung inzwischen vorliegen. Ein solches Leistungsverweigerungsrecht kann zwar analog § 7 Abs. 2 Satz 3 GVO entstehen, wenn eine Feststellung nach § 7 Abs. 1 Satz 2 GVO bestandskräftig wird. Dieser Fall kommt hier aber nicht in Betracht. Die Voraussetzungen der Genehmigung lagen und liegen nicht vor, weil die die Grundstücksverkehrsgenehmigung für die Veräußerung eines staatlich verwalteten Grundstücks auch in dem Zeitraum vom 22. Juli bis zum 31. Dezember 1992 analog § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GVO nur bei Zustimmung der früheren Klägerin bzw. der Kläger erteilt werden durfte und darf. Diese können die Beklagten aber nicht erlangen, weil die Kläger sie verweigern.
(2) Mit dem Vorbehalt „soweit es ihm noch gehört“ in dem heutigen § 7 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 GVO wollte der Gesetzgeber lediglich dem Umstand Rechnung tragen, dass der Erwerber im Fall einer vollständigen oder teilweisen Weiterveräußerung des Grundstücks zu dessen Rückübertragung nicht mehr imstande ist. In diesem Fall soll der Verfügungsberechtigte dem Eigentümer entsprechend dem heutigen § 7 Abs. 3 Satz 5 GVO den aus der Weiterveräußerung entstehenden Schaden ersetzen. Mit dieser Regelung wollte der Gesetzgeber aber nur den tatsächlichen Gegebenheiten und wohl auch den - in den Materialien allerdings nicht ausdrücklich angesprochenen - Interessen des Rechtsverkehrs Rechnung tragen. Dem Schutz der Interessen des Erwerbers dient diese Einschränkung der Rückübereignungspflicht dagegen nicht. Der Gesetzgeber will im Gegenteil den wirtschaftlichen Erfolg der Veräußerung wieder rückgängig machen, wenn die Grundstücksverkehrsgenehmigung bestandskräftig aufgehoben worden ist, um die Genehmigungspflicht durchzusetzen (BT-Drucks. 12/2480 S. 61 f.). Der Erwerber soll mit seinen Interessen hinter die Interessen des bisherigen Eigentümers des rechtswidrig veräußerten staatlich verwalteten Grundstücks zurücktreten und auf den Schadensersatzanspruch gegen den Verfügungsberechtigten nach § 7 Abs. 2 Satz 2 GVO verwiesen werden. Mit diesem Ziel ist die Einschränkung der Rückübereignungspflicht nur zu vereinbaren, wenn sie auf Fälle begrenzt bleibt, in denen das erworbene Grundstück bei dem erwerbenden Dritten verbleibt oder an andere Personen weiterveräußert wird. Die Zulassung eines Rückerwerbs durch den Erwerber ohne Rückübereignungspflicht würde das Anliegen des Gesetzgebers verfehlen. Ein solcher Rückerwerb kann deshalb nicht anerkannt werden. Erwirbt der Erwerber das vom ihm weiterveräußerte Grundstück zurück, lebt der Rückübertragungsanspruch des bisherigen Eigentümers des veräußerten staatlich verwalteten Grundstücks wieder auf.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1, § 97 Abs. 1, § 101 Abs. 1 Halbsatz 1 ZPO.