Source: http://apimonteleon.com/limitacion-segun-el-articulo-28-de-la-ley-hipotecaria-problemas-y-soluciones/
Timestamp: 2018-12-14 20:04:45
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Limitación según el artículo 28 de la Ley Hipotecaria: problemas y soluciones - Apimonteleón | Vender piso en madrid
Limitación según el artículo 28 de la Ley Hipotecaria: problemas y soluciones
por María Matas | Dic 14, 2015 | Blog | 195 Comentarios
El principio de la buena fe registral protege al adquiriente a título oneroso, pero existe una limitación según el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que transcribimos:
Se considera herederos forzosos a los ascendientes, descendientes y cónyuges del causante, por lo tanto herencias por ejemplo entre hermanos, o de tíos a sobrinos, es decir de herederos legítimos y/o voluntarios, quedarían bajo esta limitación.
Esta limitación supone que hasta que no transcurra el plazo de 2 años desde la fecha de la muerte del causante, la inscripción de la finca a nombre de los herederos(nuevos propietarios) no surtirá efecto frente a terceros, con la posibilidad de que durante este plazo se pudieran presentar más personas reclamando parte de su herencia al no ser herederos forzosos legales y no haber testamento, por lo que en ese caso el inmueble tendría que volverse a repartir entre los nuevos herederos.
Y ¿qué posibilidades hay de que aparezca un heredero forzoso? Pues pensemos en un testamento desconocido, un hijo no conocido, un testamento ológrafo, un cónyuge secreto, etc.
También es cierto, que otros sí que la conceden, pero añaden a la compraventa una Condición resolutoria, según la cual en el hipotético caso de que apareciera un heredero forzoso, la venta quedaría resuelta.
Consideramos que, a pesar de que la herencia esté sujeta al límite temporal previsto en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, si la adquisición ha sido de buena fe, mediante un título válido y legítimo al titular registral de la finca, una vez que quede inscrita en el Registro de la Propiedad, el comprador quedará al amparo, según lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, de la fe pública registral, por lo cual será mantenido en su derecho, aunque con posterioridad llegase a demostrarse la falta de capacidad del vendedor, y de hecho hay bastante jurisprudencia en este sentido.
Como posibles soluciones en una compraventa, en la cual el comprador no quiera asumir el riesgo, existe la posibilidad de hacer un arrendamiento con opción a compra, y una vez cumplido el plazo de los dos años, ejercer la opción descontando las cantidades aportadas hasta ese momento.
Así que si vamos a comprar un inmueble, y ha habido una herencia reciente, convendría comprobar si está bajo esta limitación, que además suele venir reflejada en la Nota Simple Registral.
En todo caso te recomendamos que siempre te pongas en mano de un profesional que vele por tus intereses y te asesore de la mejor manera de hacer las cosas.
Jose	el 29 noviembre, 2018 a las 10:31 PM
Hola, muchas gracias por el artículo. Me surgen varias dudas:
1- Me confunde que en el artículo se dice que a pesar del articulo 28, si se compra con título válido (entiendo que declaración herederos y nota simple a nombre del vendedor) el artículo 32 ampararía y por tanto no se perdería la vivienda. Sin embargo leo en los comentarios que existe el riesgo de perder la vivienda si aparece un heredero forzoso o con mejor parentesco. Ampara el artículo 32?
2- Menciona también que hay mucha jurisprudencia, tiene algún enlace que se pueda leer casos donde haya ocurrido cuál ha sido el resultado final?
3- Respecto a las condiciones resolutorias entiendo que el problema es la garantía para que el vendedor haga frente a la devolución del importe recibido, los impuestos y reformas realizadas. Tendría sentido un porcentaje de pago aplazado a la fecha de finalización de los dos años?
Apimonteleon	el 30 noviembre, 2018 a las 8:57 PM
1.- Lo que implica el articulo 32 es que el comprador no será responsable si finalmente aparece un descendiente desconocido. Serán los vendedores los que tengan que hacer frente a ese problema. Son ellos los que han vendido una propiedad que no les correspondía.Por ello, lo más habitual es que los vendedores tengan que facilitar el precio de venta de la vivienda al nuevo heredero. Si tenemos que dejarle la casa, algo nada habitual, tendrán que devolvernos el dinero, así como los intereses y los gastos de cancelación y apertura de hipoteca, si los hubiera.
2.- En cuanto a la jurisprudencia puede ud encontrarlo en Internet sin problemas “jurisprudencia articulo 28 ley hipotecaria”
3.- La compraventa es un contrato privado y como tal “de libre pacto”, si, se puede establecer un pago aplazado.
Ana Isabel	el 23 noviembre, 2018 a las 10:00 PM
Hola,estoy interesada en comprar una vivienda VPO y el propietario falleció en Mayo de 2018 sin hijos ni cónyuge por lo que sus herederos son dos hermanos ya que eran 4 y dos de ellos rechazaron la herencia, al recoger la Nota Simple me doy cuenta de que los herederos (dos hermanos) aún no han aceptado la herencia y estos por su parte, me piden firmar un contrato de fianza de 3.000€ y una vez yo la firme y entrege el dinero, ellos hacen la nueva escritura para poner la vivienda como publica y poder venderla pero ahora, es cuando yo pregunto ¿esta sujeto a esta ley y no pueden venderla hasta pasado los dos años? ¿O por el contrario si pueden? Todo esto vuelvo a insistir me exigen antes de darme más documentación necesaria para pedir mi hipoteca como por ejemplo recibo de contribución, yo quisiera saber si hay alguna manera de yo poder exigir poner una cláusula en el contrato de fianza por si pudiera pasar este caso yo no perder mi dinero, es decir, no querría que me lo devolvieran estaría interesada en este caso que automáticamente ese dinero se los quedarán pero como un arrendamiento con opción a compra hasta pasados los dos años correspondiente aunque en este tiempo yo tuviera que pagar el alquiler pero todo el dinero a descontar en la venta de la vivienda y por supuesto que pudiera estar utilizando y disfrutando la vivienda para vivir en ella, muchas gracias
Apimonteleon	el 27 noviembre, 2018 a las 1:05 PM
Efectivamente al ser herederos los hermanos , la compra queda sujeta al articulo 28 de la Ley hipotecaria con las consecuencias que ello conlleva y que esta reflejado en nuestro articulo.Es decir durante dos años queda sujeto a que pueda aparecer un heredero directo y reclame la vivienda o el precio pagado por ella, pero tu no perderias el dinero , eso si si opta por quedarse con la vivienda se la tienes que transmitir.
Aquí veo varias incógnitas:
1 es un piso de VPO, este piso ya es libre? o esta sujeto aun a la limitación del precio en la venta. Seria conveniente que fueras al IVIMA y con la dirección del piso te dijeran en que estado de afección se encuentra , cuales son las limitaciones de venta, y si ya se ha cumplido el plazo para liberarlo si se ha tramitado dicha liberalización.
2.- Tienen que tramitar la herencia para llevarla al Registro y que lo pasen a nombre de los dos hermanos. Eso lleva un tiempo.
3.- Si necesitas hipoteca, el banco es posible que no te conceda la hipoteca o te ponga pagas como consecuencia de la limitación del Art 28 de la Ley hipotecaria, informate primero con el Banco porque ademas si el piso aun no es de los herederos también te pondrán pegas.El banco puede orientarte solo con la nota simple.
Sinceramente y antes de dar ningún tipo de señal o arras, hablaría con el Banco e iría al IVIMA.
Nagore	el 8 noviembre, 2018 a las 7:44 PM
El pasado mes de abril murió mi tía abuela dejándome su casa en herencia. Quiero pedir un préstamo hipotecario para poder reformar la casa ya que es mi residencia habitual. El banco me pone trabas a la hora de pedir este préstamo ya que según este artículo deben transcurrir 2 años pues puede aparecer un heredero., mi pregunta es si me arriesgo y reformo la casa en el hipotético caso de que aparezca un heredero se queda con la casa reformada y yo continuo pagando la hipoteca?
Apimonteleon	el 8 noviembre, 2018 a las 8:11 PM
Si aparece un heredero se podría anular la venta (reclamando el precio pagado)
La buena noticia es que si la persona que dejó esa vivienda en herencia no tiene cónyuges, hijos o progenitores vivos, el riesgo prácticamente desaparecerá, así que es muy probable que el banco termine aprobando la operación.
Arantxa	el 5 noviembre, 2018 a las 11:08 AM
Buenos días. mi caso es un poco rocambolesco: estamos para comprar una casa a una señora. esta señora (sin hijos) era dueña del 50% de la casa, junto con su otra hermana (sin hijos) del otro 50%. Esta hermana se murió este enero 2018, y nuestra vendedora heredó ese otro 50% ese mes, por lo que tenemos el articulo 28 en la nota simple. la señora fallecida, que no tenía hijos, en su testamento le dejaba la casa a su hermana (la que ahora nos la vende) y en caso de premorir ésta, a una sobrina. Además, la señora viva, ha hecho un testamento a favor de sus hermanos vivos de sus bienes en caso de fallecer. Tenemos varias dudas:
– si la señora nos vende la casa, ¿queda anulado el testamento de la señora fallecida?
– podría la sobrina del primer testamento reclamar su parte? o solo en caso de que la señora viva se muera antes de firmar la venta de la casa?
– si la señora que nos vende ahora el piso, fallece en un tiempo, ¿podría la sobrina reclamar su parte?
– si pudiera, debería reclamar el dinero obtenido en la compraventa y no una parte de nuestra casa?
– durante estos dos años del articulo 28, ¿qué puede reclamar la sobrina y a quien?
Apimonteleon	el 5 noviembre, 2018 a las 1:52 PM
La Ley lo que dice es “Se considera herederos forzosos a los ascendientes, descendientes y cónyuges del causante”, por lo tanto herencias por ejemplo entre hermanos, o de tíos a sobrinos, es decir de herederos legítimos y/o voluntarios, quedarían bajo esta limitación.
La hermana viva hereda de la hermana fallecida, que no tiene hijos, es por ello que queda sometida la herencia al articulo 28., es decir por si caso aparecieran ascendientes, descendientes y cónyuges del causante
La venta de la casa no anula ningún testamento
la heredera directa es la hermana que vive y solo en caso de fallecer seria la sobrina
Si la Sra vendedora fallece después de efectuar la venta la sobrina no puede reclamar nada, porque ya esta vendida cuando la vendedora aun vivía y esta no es heredera forzosa
Enrique	el 25 octubre, 2018 a las 12:57 AM
Hola. Me he leído bien todos los comentarios y el artículo. Muchas gracias por las explicaciones. He entendido que la limitación del art. 28 puede o no aparecer en la Nota Simple. ¿Qué puedo hacer como comprador para saber si tiene la limitación del art 28 si no aparece en la nota simple? Muchas gracias.
Apimonteleon	el 25 octubre, 2018 a las 9:20 AM
Hola Enrique, en ese caso no queda mas remedio que preguntar al vendedor o consultar el titulo de propiedad del mismo, para ver si el causante de la herencia es familiar de primer grado o no, es decir, heredero forzoso o no, en cuyo caso estará limitado por el art.28 de la LH.
Pedro	el 7 octubre, 2018 a las 8:42 PM
Buenas tardes, mi pregunta es la siguiente, tengo una casa heredada de mis padres, mi padre falleció en 2008 y se hizo la haceptacion de herencia con el usufructo de mi madre, mi madre falleció en 2010 y ahora queremos venderla, esta casa nunca estuvo inscrita en el registro, la hemos registrado en julio de 2018 por primera vez, al hacerlo nos aparece la limitación del artículo 28, es normal que aparezca habiendo transcurrido 10 años del fallecimiento de mi padre y 8 de mi madre? Pondrán pegas los bancos para hipotecar?
Apimonteleon	el 8 octubre, 2018 a las 9:23 AM
Hola Pedro, debe de ser un error por que la limitación del art. 28 de la LH es para herederos de 2º grado, y no directos, como es el caso de tus padres, por lo tanto te recomiendo que hables con el registrador para ver que ha pasado por que no debería de ser así.
Pedro	el 7 octubre, 2018 a las 8:32 PM
Buenas tardes, mi pregunta es la siguiente, tenemos una casa heredada que queremos vender, la herencia está aceptada y la escritura hecha desde 2008 que falleció mi padre, en la escritura quedaba como usufructuaria mi madre, la cual falleció en 2010.
A pesar de estar la escritura hecha, no se a inscrito en el registro hasta julio de 2018 y al hacerlo, nos aparece la limitación del artículo 28 de la LH.
Debo decir que esta vivienda nunca estuvo registrada, es la primera in matriculación.
Emmmi pregunta es, es normal que aparezca esta limitación habiendo pasado 8 años del fallecimiento? Pueden poner pegas los bancos para hipotecar?
Pere	el 27 septiembre, 2018 a las 11:12 AM
Buenas tardes, he vendido una casa en Julio, al poco se detectó un “vicio oculto” (termitas), he tenido que hacerme cargo del saneamiento.
Pregunta: ¿puedo aplicar en mi declaración del IRPF el coste del tratamiento para compensar la ganancia obtenida en la venta?. Muchas gracias
Atentamente: Pere
Apimonteleon	el 3 octubre, 2018 a las 4:57 PM
en principio la Ley habla de Reformas para mejorar la seguridad Suelen ser obras encaminadas a mejorar los cimientos, muros y pilares del edificio, también en el tejado o las escaleras. Este tipo de reformas, junto a la sustitución de la instalación eléctrica u otros suministros, tienen beneficios fiscales.
En tu caso concreto sinceramente lo desconozco. Un asesor fiscal que conozca tu caso personal es el que debería estimarlo a la hora de realizar tu declaración de IRPF
ricar	el 24 septiembre, 2018 a las 8:05 PM
Que significa esto en el nota simple del registro?
Afecta durante el plazo de 5 años al pago del impuesto.
LIBERADA en cuanto a la cantidad de 200.178 euros.
Carga inscrita con fecha : 20 /06/ 2017 caduca : 20 / 06/ 2022
Tomo : 3.547 Libro: 205 Folio : 43 Al Margen de Insc/Anot:4
Afecta durante el plazo de 5 años al pago de la liquidación del impuesto que,en su
caso,proceda al haberse alegado exención / no sujeción.
Carga inscrita con fecha : 20/ 06/ 2017 caduca : 20 / 06 /2022
Tomo 3.547 Libro : 205 Folio :43 Al margen de Insc / Anot: 5
Apimonteleon	el 25 septiembre, 2018 a las 6:24 PM
Son afecciones fiscales que estan liquidadas, pero que hacienda se reserva los derechos de reclamarlo durante el plazo de 5 años para que caso de que tuviera que reclamar algo y no le prescriba. Aparece en todas las propiedades y el Notario con quien vayas a firmar te lo puede confirmar.
Beatriz	el 9 septiembre, 2018 a las 8:52 PM
Hola. Firme un contrato de arras penitenciarias en una inmobiliaria por un piso, segun el contrato sin cargas, se suponía q teníamos que firmar la venta antes del 23 de Julio, pero los propietarios habían recibido el piso en herencia y no la habían registrado por lo que todo se ha retrasado, ahora ya registraron la herencia y resulta que el piso tiene la limitante del artículo 28 de la ley hipotecaria, y el banco que me había concedido la hipoteca no acepta firmar con esa limitante. Ya he pagado gastos de tasación y demás.
En este caso deberían devolverme las arras duplicadas + los gastos de tasación? Ya que la inmobiliaria nunca me informó de está limitante y ya se pasó la fecha del contrato de arras hace más de un mes.
Apimonteleon	el 10 septiembre, 2018 a las 5:36 PM
1.- posponer el plazo de firma que hayáis establecido en las arras y negociar con vuestro banco que acepte una clausula resolutoria en la escritura que diga que
en el caso de aparecer algún heredero forzoso, los vendedores tendrían que hacerse cargo de todos los gastos tanto hipoteca-notaria-gestores-reforma , que se formalizaría en el Notario.
2.- posponer el plazo de firma que hayáis establecido en las arras y hablar con otros bancos para la hipoteca ( asumiendo la inmobiliaria o los vendedores los gastos de la posible tasación) que os admita la clausula resolutoria.
3.- Solicitar la resolución del contrato de arras con devolución del duplo, pero no en base a una carga sino a omisión la limitación del art 28 , a la falta de inscripción en el registro en su momento de la herencia y en base al incumplimiento del plazo de firma si este esta vencido.
4.- Si la Inmobiliaria no aporta soluciones, acudir a un abogado que presente una reclamación por vía judicial.
pilar	el 11 septiembre, 2018 a las 11:04 AM
yo estoy en la misma situación… el banco me negó la hipoteca que ya había sido aceptada al tasar el piso y descubrir el articulo 28 y tras ir a otros 2 bancos mas, que me dijeron que no… pedi la devolución de las arras y de la comisión a lo cual se negaron.
La inmobiliaría me ofrecío conseguirme la hipoteca ( obviamente pagandoles por ello) a lo cual me negé ya que primero no queria tener que pagarles mas dinero, y encima que me consiguieran una hipoteca a saber a que condiciones e intereses y que yo tuviese que aceptar si o si.
Ha dia de hoy ( hace casi 8 meses ) aun no he recibido nada de vuelta, ni las arras ni la comisión… esta en manos de un abogado.
Que posibilidades ves de que me devuelvan todo?
Apimonteleon	el 12 septiembre, 2018 a las 11:29 AM
Desconozco los pormenores, pero si lo tienes en manos de abogados entiendo que el sabrá como conseguir la devolución.
Insisto para todos aquellos que estén inmersos en un proceso de compra. NUNCA firméis arras sin tener la nota simple de registro, en esta se ven todas las limitaciones y cargas de una vivienda y las arras han de reflejar dichas cargas y limitaciones y sus consecuencias.
Yolanda	el 23 noviembre, 2018 a las 2:46 PM
Buenos días Beatriz, me gustaría saber como lo resolvisteis finalmente, porque me encuentro en la misma situación en este momento, nos queda una semana para que se cumpla el plazo del contrato de arras, nos acaban de denegar la hipoteca por el mismo motivo que a vosotros, cuando previamente la teníamos aprobada y la inmobiliaria nos dice que sino se hace la operación, se quedan con la señal. Gracias.
Jose Manuel	el 5 septiembre, 2018 a las 12:26 AM
Hola, muchas gracias por el post. Mi situación es un piso sujeto al artículo 28.Me queda claro por los casos expuestos el riesgo de que aparezca un heredero forzoso. Mi pregunta es que ocurre si surge otro heredero no forzoso pero con el mismo grado (o menor) que el heredero aparente que en este caso es una prima de la fallecida.
Ustedes asesoran en este tipo de procesos?
Apimonteleon	el 5 septiembre, 2018 a las 9:59 AM
Hola Jose Manuel, en este sentido la ley es clara, habla de un heredero forzoso y una prima no lo es. Si hubiera mas de un heredero la herencia se repartiría entre ellos. Y si, asesoramos sobre este tipo de casos. Si lo desea puede contactar con nosotros en el 91 445 02 79 o apimonteleon@apimonteleon.com
Diego	el 22 agosto, 2018 a las 3:50 PM
Hola, en mi caso, estoy dudando de si hacer una oferta por un piso afectado por el artículo 28, en el cual hay que hacer obras importantes ya, por lo que me interesaría escriturar inmediatamente. El heredero acepta incluir la cláusula que estipula que el contrato queda resuelto si aparece un heredero forzoso, y se obliga a devolver el importe mas los gastos de obra y otros costes. La pregunta es como puedo garantizar el cobro de ese dinero en el caso de que ocurra algo. Hay forma de incluir una propiedad como aval, o alguna otra forma de cubrir un riesgo de insolvencia por parte del vendedor si tiene que devolver el monto de la operación ?
Apimonteleon	el 22 agosto, 2018 a las 5:13 PM
Hola Diego, poder se puede poner cualquier cosa que ambas partes pactéis.
Santos	el 31 julio, 2018 a las 11:58 AM
Estamos a punto de comprar un piso con la limitación del art 28 de la ley hipotecaria.
El Banco Santander me da el préstamo, pero pignora ésta cantidad a los herederos en un depósitos a su nombre hasta pasar dos años de la fecha del causante.
En l a escritura de la compraventa incluiremos que si apareciera un tercero los vendedores nos devolverán el dinero de todos los gastos ocasionados hasta la fecha correspondiente (gastos de compraventa, notaria, regitros incluso comunidades e importes de letras abonadas hasta la fecha, obras realizadas, etc ).
Me cabe la duda es que si apareciera un tercero de mejor derecho y se anula la compraventa, el deudor con el banco soy yo y aunque tuviera la pignoracion, decida que yo le debo el dinero del préstamo y venga contra mí. De esta forma me quedo sin vivienda y le seguiría debiendo el dinero al banco, situación en la que no quisiera verme.
Que probabilidad hay que me quiten la casa si aparezciera un tercero?
Apimonteleon	el 31 julio, 2018 a las 12:59 PM
Si esto ocurriera ante la nulidad de la compraventa tendrían que considerar la nulidad del prestamo hipotecario ya que este esta vinculado a esa compraventa
Santos	el 31 julio, 2018 a las 6:10 PM
Muchas gracias, pero no he entendido muy bien la respuesta.
Eso quiere decir que al anularse la compra venta automáticamente se anula el préstamo hipotecario, el banco se cobra de la pignoracion y yo no le deberia nada al banco??
Entonces, que riesgos asumo yo al hacer la compra? Aparte de los gastos de la compraventa.
Una última pregunta, si apareciera un tercero que nadie conoce, como de difícil tiene de demostrar que es heredero forzoso?
El causante dejo testamento abierto a los tres hermanos.
Apimonteleon	el 1 agosto, 2018 a las 10:40 AM
El objeto del contrato de compraventa es la cosa y el precio , por tanto entiendo que en la concesión del prestamo con el banco que hipoteca , este establece una clausula resolutoria, por tanto así debería ser. No obstante este asunto concreto debería consultarlo con el banco que le concede la hipoteca y con un abogado que le asesore.
Santos	el 20 agosto, 2018 a las 1:53 PM
muchas gracias por todo. Me surge una única duda que me gustaría aclarar. En caso que apareciese un heredero forzoso previo al cumplimiento de plazo de dos años que indica el articulo 28 pero para su demostración de ser heredero se sobrepasa el plazo de los dos años marcados por el art. 28.
¿se podría anular la compraventa si finalmente se demuestra que es heredero forzoso aunque fuera una vez cumplido el plazo de los dos años? En caso afirmativo, esto podría generar una incertidumbre en la compra que no tiene fecha límite.
Apimonteleon	el 20 agosto, 2018 a las 6:38 PM
El heredero tiene que revindicar fehacientemente su herencia , por supuesto demostrando que es quien dice ser.
Alfonso	el 13 septiembre, 2018 a las 9:11 PM
he leído tu mensaje y quería hacerte una consulta: En tu mensaje dices que banco santander da hipotecas pese al artículo 28 de la LH. ¿Sabes si en tu caso existía testamento?¿podrías decirme si finalmente te la dieron, si retuvieron el 100% del importe y en qué ciudad está la oficina? Te lo pregunto porque soy propietario de un inmueble sujeto a este artículo, los compradores tienen pre-aprobada la hipoteca en banco Santander, pero ahora me dicen que por el art. 28 no les dan la hipoteca ya que quedan 13 meses para que pase el plazo de 2 años desde el fallecimiento (pese a indicar que yo me hago cargo en caso de que aparezca un supuesto hijo perdido, lo cual es imposible). Yo he preguntado en mi oficina (también del Santander) y me dicen que eso no es suficiente para denegar una hipoteca ya que soy heredero testado que eso sucede en caso de que no exista testamento. Siendo el mismo banco deberían de tener políticas iguales, estoy un poco confuso con el tema. Muchas gracias de antemano por tu ayuda.
Apimonteleon	el 14 septiembre, 2018 a las 12:03 PM
Entiendo que tu comentario va dirigido a Santos, no a nosotros
BERTA	el 17 julio, 2018 a las 8:37 PM
Buenas tardes, en ñrimer lugar daros la enhorabuena y las gracias por el blog pues creo que es de gran ayuda. Comento brevemente mi caso, mi pareja y yo estamos con la compra de una vivienda. La operacion seria de particular a particular y ya hicimos un escrito un poco precipitado entregando una señal de 4.000e para la reserva de la misma. Tras gestionar con BBVA la hipoteca que estaba preconcedida, al entregar la nota simple es cuando tenemos vonstancia del art.28 y por esto el banco no nos concede la hipoteca hasta pasado el plazo de 2 años.
La casa esta a nombre del fallecido y asi consta en la nota simple, y la hermana del fallecido es la que hereda la casa y quien nos la vende. Segun nos indica ella se ha gestionado el pago de aceptacion de herencia..etc aunque entiendo que la casa no se podria poner a nombre de ella hasta el plazo de 2 años, o en caso de hacerlo en el regidtro nos consta que pondrian la limitacion de esta carga. El propietario fallecio en oct17, plr lo que lo haria los 2años hasta oct19.La cosa es que nos gustaria ir empezando la reforma que la casa necesita porque tenemos planos presupuesto…y la mujer que hereda la casa no nos pone impedimento en absoluto…incluso nos dice que podemos empezar la obra y nos da la llave pese a no hacer la compraventa aun. No obstante queremos hacer las cosas bien y nose cual seria la mejor solucion, podriais aconsejarnos? Se podria hacer algun contrato en arras formalizado por un importe importante de modo que en caso de haber invertido dinero en la reforma y no se pueda hacer la compraventa finalmente llegado oct 2019 porque apareciese alguien reclamando pafte de la casa, nos tendria wue devolver la señal doblada y por tanto recuperariamos el coste de la reforma.llegada la fecha, oct2019 ya se formalizaria la compraventa y el banco, al desaparecer esta limitacuon concederia la hipoteca. ¿habria otra solucion mejor ante esta situacion? ¿en caso de no requerir hipoteca, se podria hacer una compraventa en la cual la parte vendedora se comprometa a asumir todos los costes, incluidos la reforma en caso de que alguien reclamase parte de la herencia en esos dos años y asi estar cubierto de ello? ¿en ese caso, llegada oct 2019 la limitacion desapareceria automaticamente o habria wue volver a presentar documentacion y gestionar de nuevo todo?
Apimonteleon	el 18 julio, 2018 a las 9:31 AM
en cuanto esté hecha la aceptación de herencia se podrá inscribir a nombre de ella, aunque en el Registro de la propiedad aparecerá la limitación el art.28 de la LH, y ella puede vender, el problema es que los bancos son muy reticentes a la hora de conceder una hipoteca. Todas las opciones que comentas son viables, ya dependerá de lo que ambas partes decidáis. A los dos años desaparece la limitación.
Alberto	el 13 julio, 2018 a las 8:25 AM
Hola , como otros estoy en la misma situacion con el art.28 , tengo una vivienda vista a un precio muy atractivo y firmo las arras en unos dias,la operacion es de particular a particular. Pondremos una clausula de devolucion del amarre en caso que el banco me deniegue la hipoteca por dicho art. La señora fallecida era soltera sin hijos y el piso pasa a manos de su hermano ya que no tenía testamento y creo que se considera el heredero legitimo, este hombre tiene 3 hijos todos con la voluntad de vender.Supongo que aparecera la inscripcion una vez que la NS se actualice verdad?
El banco que en principio me da la hipoteca es ING, a dia de hoy dice que si me la conceden pero que tiene que evaluar riesgos, he pasado la evaluacion economica,mi pregunta es , si hago la tasacion y luego me deniegan la hipoteca por el art.28 tengo derecho a reclamarles los casi 500€ del coste?
Otra pregunta , algún banco mas que conceda hipoteca bajo estas circunstancias , BBVA , Santander y Kutxa me han dicho que no.
Apimonteleon	el 13 julio, 2018 a las 10:56 AM
Hola Alberto, en primer lugar decirte que si encargas la tasación al banco, y finalmente no te dan la hipoteca, tienes que pagarla igualmente, no tienes derecho a ninguna devolución.
Sobre los bancos, depende mas dela solvencia del comprador que del banco, ya que actúan de manera diferente dependiendo de esto.
BERTA	el 17 julio, 2018 a las 8:46 PM
Te concedieron con ING? Estoy en tu misma sitiacion, la cosa se ha quedado parada por el tema del art. 28…y no sabemos que solucion darle para meter mano ya a la casa y hacer la reforma sin arriesgarnos demasiado. La opcion a compra no la contemplamos ya que no esta para entrar a vivir, necesitaria reformar.
Seleckta	el 30 junio, 2018 a las 7:40 PM
Hola a todos. Veo que no soy de las pocas a la que le ocurre esto del artículo 28. La verdad que me ha servido de ayuda todos los comentarios para ver un poco de luz al tema. Mi caso es el siguiente.
Hemos encontrado la casa que nos gusta a un precio bastante razonable para lo que andan por nuestra zona.
Ya teníamos todo concedido por el banco, cuando entregamos la adjudicación de La herencia y lamentablemente nos dijeron que por política de empresa no financiaban ese tipo de hipotecas por ser una herencia de tíos a sobrinos y estar sujeto a este artículo 28. La verdad que el disgusto fue increíble cuando 3 días antes dimos una señal de 3000 euros para que no enseñaran el piso presionados por la inmobiliria y los vendedores. De hecho la inmobiliria no nos informó de la existencia de esta limitación únicamente nos decía que era un herencia de tíos a sobrinos pero no sabíamos la repercusión. Estamos en trámites con otros dos bancos para poder recibir financiacion ya sabiendo que nos afecta este artículo, y estamos a la espera. Mañana lunes pedimos una ampliación para realizar el contrato de arras ya que necesitamos saber si nos dan las finanaciacion. Tengo varias consultas. La adjudicación la hicieron el 14 de junio y el que dejó en herencia en piso falleció el 30 de marzo de este año, así que hasta el 30 de marzo de 2020 estaría la limitación de este artículo, mi consulta es si debemo pactar un tiempo para contrato de arras hasta tener l nota simple a nombre de los herederos o con la adjudicación de la herencia es suficiente para el banco. Nos dijeron que la nota simple tarda sobre un mes en tramitarse así que suponemos que si han pagado los impuestos corrrspondientes en hacienda ya está el tiempo corriendo para recibir la nota simple a nombre de los herederos. Y otra cuestión sobre poner una cláusula en la escritura en la que en el caso de aparecer alguien los vendedores tendrían que hacerse cargo de todos los gastos tanto hipoteca-notaria-gestores-reforma que debemos realizar en la vivienda ya que está para tirar entera-posible derrama que se apruebe en este tiempo, eso que lo formalizaría con el banco o notario? Tendría que ir a un abogado para que me lo redacte? La última cuestión que tengo es que en la adjudicación de herencia pone que el fallecido era soltero y que no tiene descendientes ni ascendientes y que deja todo a sus sobrinos, si apareciera alguien tendría que demostrar que es hijo suyo verdad? Estos procesos son costosos y tediosos para hora de demostrar ya que necesitaría una prueba de adn y demás cuestiones que se me Escapan
Mi pregunta es si aparece alguien dentro de los dos años pero no está demostrado que sea un heredero forzoso si llega el límite de los dos años ya estaríamos exentos de este tema o el tiempo se paralizaría hasta que la persona en cuestión demuestre si es o no heredero forzoso? Gracias de antemano
Apimonteleon	el 2 julio, 2018 a las 10:07 AM
sobre la financiación de la casa, el banco va a exigir que la adjudicación de herencia esté inscrita ya en el Registro de la propiedad, puesto que tiene que hipotecar el inmueble, y hasta que el registro no la inscriba no puede emitir una Nota Simple a nombre de los herederos. La clausula que quieres incluir en la compraventa te la puede redactar el Notario directamente, no necesitas a un abogado. y sobre el plazo de los dos años, efectivamente tiene que aparecer un heredero forzoso que demuestre que lo es, no vale solo con decirlo.
Natalia	el 26 junio, 2018 a las 5:05 PM
voy a comprar un terreno y en la nota simple aparace en cargas
que la finca esta sujeta a las limitaciones del articulo 207 d
la Ley Hipotecaria por palzo de dos años a partir de la fecha de su inscripción, en la actualidad ya han pasado los 2 años. Mi pregunta es la siguiente, cuando yo escriture y registre saldrá en la nueva nota simple esta cláusula?
Apimonteleon	el 26 junio, 2018 a las 7:45 PM
Si ya han transcurrido los dos años preceptivos,una vez que hayas comprado , en la nueva nota simple a tu nombre ya no debería de aparecer
Paloma	el 3 agosto, 2018 a las 7:54 PM
En mi caso ya han pasado los dos años y sigue apareciendo en la nota simple. Que debo hacer?
Apimonteleon	el 6 agosto, 2018 a las 10:05 AM
No pasa nada, aparece la limitación con respecto a la fecha en la que compraste, pero esta pasados los dos años deja de tener efecto, por tanto si la volvieras a transmitir ya no afectaría al nuevo propietario ni a ti y desaparecería de la inscripción en el Registro.
Mónica	el 23 mayo, 2018 a las 7:20 PM
Estoy interesada en un inmueble afectado por el art.28, gracias a los comentarios me queda bastante claro los riesgos y la forma de proteger mis intereses en caso de aparecer un heredero durante los dos años vigentes del articulo. Mi duda es si pasados los dos años que marca el art.28 aparece un heredero forzoso ¿puede reclamar el inmueble como parte de su herencia o ya no tendría derecho? ¿pasados estos dos años estaría libre de ser reclamado por algún heredero?
Apimonteleon	el 24 mayo, 2018 a las 9:12 AM
Hola Mónica, efectivamente, pasados los dos años, habría prescrito la posibilidad del heredero forzoso de poder reclamar el inmueble.
Caiman	el 8 junio, 2018 a las 12:14 AM
En mi caso queremos comprar una vivienda con art 28. La dueña es una señora ( no tiene ni tubo marido ni hijos) que es proprietatria del 100% de la vivienda, habiendola heredado en dos momentos: un 50% haca 6 años y el otro 50 % este año (para esta parte esta el art28). En el caso de que compremos y la señora fallezca y apareciera un heredero forzoso antes de los 2 años de la segunda herencia, el heredero forzoso podra solo pedir mitad de la vivienda o del dinero de la compraventa¿ o tendra derecho a todo ¿
Apimonteleon	el 11 junio, 2018 a las 10:41 AM
Entiendo que te refieres al 50% heredado de un familiar ascendiente, hermano? , circunstancia necesaria para que incurra en el caso del art 28, por tanto en ese caso y solo para el 50% de la vivienda, el “posible heredero” podría reclamar su parte de la herencia, es decir la mitad de la vivienda o el fruto obtenido con ella, para ello habría que retrotraer la venta y resarciros a vosotros como compradores de buena fe.
El otro 50% (heredado hace 6 años) ya no esta sometido al art 28
Y en el caso de que la señora fallezca , si vosotros ya habeis comprado la vivienda no os afecta porque vosotros ya seriais propietarios de la misma.
Alba	el 30 abril, 2018 a las 12:20 PM
Buenos días, en primer lugar me gustaría dar las gracias por toda la información que contiene este hilo. Mi situación es la siguiente: hemos reservado verbalmente un piso. Pertenecía a un hombre fallecido en enero de 2017 y lo dejó en testamento a una hermana. Los propietarios (la heredera es mayor y se encargan sus hijos de los trámites) aseguran que no hay herederos directos y se comprometen a firmar lo que queramos para atestiguarlo. El plazo de los dos años finaliza en enero de 2019. Nos hemos enterado de este “problema” del art.28 recientemente; estando ya muy avanzados los trámites con el banco. Mi duda es si en este caso es mejor el alquiler con opción a compra (perdiendo el dinero de la tasación y las negociaciones con el banco) o incluir la cláusula comentada anteriormente en los contratos de arras y compraventa.
Apimonteleon	el 30 abril, 2018 a las 1:13 PM
Hola Alba, obviamente es una decisión que tenéis que tomar vosotros, o incluso dar unas arras ahora y escriturar en enero del 2019.
Alba	el 30 abril, 2018 a las 3:15 PM
Hola de nuevo, gracias por responder tan rápido. En caso de comprar con la cláusula comentada y de que apareciera un nuevo heredero, ¿qué habría que hacer para conseguir la aplicación de esa cláusula y la devolución del dinero?
Apimonteleon	el 30 abril, 2018 a las 4:59 PM
Hola Alba, pues reclamárselo fehacientemente a los vendedores.
Dalor	el 23 abril, 2018 a las 7:07 PM
Antes de nada, enhorabuena por el blog. Toda la información es súper interesante, pero nos encontramos con una duda que no hemos sabido resolver. A ver si nos podéis ayudar…
Hemos firmado un contrato con opción a compra de una vivienda porque estaba afectada por el artículo 28 de la ley hipotecaria. Nuestra duda es la siguiente: en el hipotético caso que apareciese un heredero forzoso pasados estos dos años y reclamase la vivienda, ¿Qué pasaría? (Teniendo en cuenta que ya habríamos hecho la compra).
Apimonteleon	el 25 abril, 2018 a las 11:37 AM
Hola Dalor,
En el peor de los casos la venta de retrotaeria y el heredero tendría que reembolsaros todas las cantidades desembolsadas hasta el momento incluido los alquileres si así lo habéis pactado en la opción de compra.
Estrella	el 23 abril, 2018 a las 11:29 AM
En la firma de la compraventa de escritura la notario para dicha firma para hacer constar el art 28 de la finca objeto de venta, supuestamente ni la agencia ni la heredera sabían de esa situación, en las notas simples no salía ya que hicieron la inscripción el día antes de la firma y en esa nota es donde se hace constar dicha limitación, nunca fui informada de dicha limitación, el banco dice que para protegerme a mi y al propio banco la operación se realiza pero con la pignoración del dinero, la heredera se niega, solicito la devolución de arras duplicadas por contrato de arras penitenciales y me dice que la casa no tiene ninguna limitación para la venta, que no me devuelve las arras. Tendré que judicializar el tema para exigir dicha devolución, no?
No es ese artículo una limitación?
Puedo exigir a la agencia algún tipo de responsabilidad por no haberme informado de dicha limitación ya que ellos al saber que era una finca heredada deberían haber investigado antes de ponerla en venta?
Apimonteleon	el 23 abril, 2018 a las 12:48 PM
Si bien es cierto que hay bancos que se niegan en redondo y exigen la pignoración del dinero, algunos admiten añadir a la compraventa una Condición resolutoria, según la cual en el hipotético caso de que apareciera un heredero forzoso, la venta quedaría resuelta.
La agencia debería haberte entregado en el momento de las arras una nota simple donde constaran las circunstancias del piso, aunque es cierto que a veces los registros no muestran en la misma esa limitacion.
La inmobiliaria debería saberlo y Tu banco también tenia que haberte informado antes de llegar a Notaria, ya que es su deber informarse del bien sobre el que otorgan el prestamo.
Si verdaderamente no quieres seguir adelante, intenta llegar a un acuerdo recuperando todo lo invertido hasta ahora y si lo que quieres es reclamar el duplo, te aconsejo que acudas a un abogado que te aconseje.
José Mª	el 13 marzo, 2018 a las 12:26 PM
Hola a todos, mi pregunta seria la siguiente:
para poder subsanar el articulo 28 ¿se podria redactar una resolución en la escritura la cual deje la venta sin efecto llegado el caso de aparecer un heredero forzoso en la que los vendedores se comprometen a devolver el dinero invertido por los compradores (precio de venta, gastos escrituras, impuestos, reformas etc)?
Me gustaria saber como hacer esa redacción, si alguien me redactase el escrito se lo presentaría al vendedor para poner un anexo a las escrituras.
Apimonteleon	el 13 marzo, 2018 a las 1:40 PM
Hola Jose Mª, por supuesto que se puede hacer, y el Notario que se encargue de la compraventa te la puede redactar sin ningún problema
Juan	el 31 enero, 2018 a las 7:47 PM
Hola queria explicarte mi situacion,estoy interesada en un piso,es una herencia de la persona que fallecio hacia su cuidadora,en el testamento aparece que le deja el piso a tal cuidadora ya que esa persona ya fallecida no tenia hijos,estamos esperando la nota simple y me dicen que si no aparece el articulo 28 no habria problema para intentar pedir hipoteca dependiendo que banco.Mi pregunta es que podria pasar si durante estos dos años aparece algun hijo ilegitimo o conyuge? Me podrian quitar el piso que compre? Esta persona fallecio hace 6 meses y aun.hay que esperar hasta 2 años.
Apimonteleon	el 1 febrero, 2018 a las 10:17 AM
Hola Juan, el que aparezca o no la limitación del art. 28 de la LH en la Nota Simple, no significa que no la tenga, lo que pasa que al no estar considerado como un carga propiamente dicho, no hay obligación de indicarlo en la Nota, pero todos los bancos saben que existe, y por lo tanto te pueden poner pegas con la hipoteca. En el caso de que apareciera un heredero forzoso, este tendría derecho a reclamar la herencia, y tu podrías reclamar todo lo pagado a quien te lo vendió.
Manuel	el 14 marzo, 2018 a las 10:40 PM
Primero. Hantes de otorgar la herencia se investiga y se buscan herederos forzosos. De no haberlos se le otorga la herencia segun el testamento. Hoy en dia no es como hace 30 años. Hay un proceso y un control estricto. No tienes porque preocuparte. Ademas si hay alguna anomalia el primero que no firma dicha compra es el notario.
Apimonteleon	el 15 marzo, 2018 a las 1:03 PM
El riesgo es pequeño pero existe, por eso está la limitación.
Francisco	el 29 enero, 2018 a las 1:36 AM
Hola a todos, yo tengo una duda sobre este tema que pasaría si yo hago un contrato de alquiler con opción a compraventa y antes de que finalice el tiempo para realiazar la transacción el dueño del inmueble fallece y deja o no herederos
Apimonteleon	el 29 enero, 2018 a las 1:31 PM
En caso de que el propietario fallezca , tu derecho sigue vigente frente a los herederos .El contrato privado se puede elevar a publico y obligar a los hijos (o herederos) a firmarlo, pero sera un proceso que requiera de asesoramiento profesional.
Con herederos o sin ellos , seria una complicación, y desde luego a tratar llegado el caso con un abogado.
Apimonteleon	el 30 enero, 2018 a las 12:54 PM
Hola Francisco, pues que los herederos tienen que asumir lo pactado.
Josephine	el 28 diciembre, 2017 a las 11:17 PM
Tengo muchas dudas sobre este artículo, que surjan herederos forzosos puede ocurrir siempre, cualquier piso que se deje en herencia estaría sujeto a este artículo pues “hijos secretos” podría tenerlos cualquier persona tenga o no hijos legítimos.
Apimonteleon	el 2 enero, 2018 a las 2:50 PM
Buenos dias Josephine,
No hay dudas, es la Ley quien establece este requisito.
La Ley se aplica a aquellas herencias a terceros ; por ejemplo entre hermanos, o de tíos a sobrinos, es decir de herederos legítimos y/o voluntarios, quedarían bajo esta limitación.
No están sin embargo sujetos a esta limitación herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos que son los ascendientes, descendientes y cónyuges del causante. Es decir que aunque estos tuvieran “hijos secretos” que surten efecto desde el primer momento.
Rubén	el 22 diciembre, 2017 a las 11:07 AM
Te comento mi situación para ver qué nos recomiendas:
Hace unos 3 meses dimos 10.000€ en concepto de arras penitenciales a 3 hermanos que heredaron el piso de un 4°, fallecido hace 6 meses. No hay intermediarios.
Los herederos regularizaron el registro y, una vez la propiedad estuvo a su nombre, comenzamos con unas obras y acordamos una fecha para la escritura.
A todo esto, al solicitar la nota simple actualizada no figura el art. 28.
Ya delante del notario el apoderado de la entidad bancaria se niega a firmar (previo estudio de viabilidad) si no se retiene el dinero hasta pasados los famosos 2 anos.
¿Tiene alguna responsabilidad la entidad?
¿Qué opciones tenemos para seguir adelante con la compra? Los hermanos no pasan por tener el dinero retenido ano y medio y ya hemos invertido dinero en la reforma.
Nosotros hemos sugerido a la entidad añadir una cláusula por la que, de aparecer un posible heredero forzoso, se responsabilizarían los hermanos. No sé si la entidad lo aceptará.
Supongo que otra opción es buscar otra entidad que, a sabiendas de la situación, acepte concedernos la hipoteca.
Añadir que, hace 6 años, otro de los hermanos falleció en las mismas circunstancias y pudieron realizar la venta sin ningún problema.
Apimonteleon	el 22 diciembre, 2017 a las 12:44 PM
Hola Rubén, la limitación a veces aparece en la Nota simple y a veces no, pero los bancos son libres de decidir lo que quieran hasta el último momento, igual que tu, por lo tanto si no quieren firmar sin pignorar el dinero, están en su derecho. Si la entidad acepta la clausula propuesta, sería la mejor opción. Lo que ocurriera hace seis años no tiene relevancia para este caso en concreto.
Michael	el 14 diciembre, 2017 a las 11:38 PM
Estoy pensando en comprar una vivienda y después de solicitar la nota simple, veo que existe una limitación por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Los vendedores quieren firmar un contrato de arras por un importe de 5.000 Euros, pero no me dan opción a poner una clausula por si no obtengo financiación, se anule el contrato. Sólo me interesaría solicitar el préstamo en el BBVA. ¿Tendré problemas para que me concedan el préstamo con esta limitación? Muchas gracias de antemano.
Apimonteleon	el 22 diciembre, 2017 a las 12:41 PM
Hola Michael, si que puede ocurrir que no te den la financiación, así que deberías de cerciorarte antes.
María	el 20 noviembre, 2017 a las 7:34 PM
La semana pasada íbamos a firmar un piso que habíamos apalabrado previo contrato de arras. Es un piso que una mujer ha heredado de sus padres ya fallecidos (50%) y de su hermano que falleció en Junio (el otro 50%).
Esta mujer ha estado realizando el cambio de escritura y registro, y cuando la semana pasada nos facilitó la escritura y nota simple en la que ya aparecía ella como única titular empezaron los problemas.
En el registro habían incluido en la nota simple el artículo 28 de manera que en los próximos dos años la venta del inmueble se podría declarar nula, lo que provocó que el banco cancelar la operación por declararla de riesgo.
Debo añadir que existe un testamento a favor de esta mujer por parte de su hermano, lo que no se si dificultaría en el caso de que apareciera un heredero forzoso la declaración de la venta como nula.
Me gustaría saber si el hecho de que exista un testamento resta peso al artículo 28, si en caso contrario bastaría con incluir una clausula penal en las escrituras y pignorar la cantidad correspondiente a la parte legítima de un supuesto heredero forzoso.
Y por último si finalmente no se puede llevar a cabo la venta, puesto que nosotros desconocíamos el hecho de que la finca fuera a estar afectada por este artículo, que posibilidades hay de que se nos devuelvan las arras.
Apimonteleon	el 20 noviembre, 2017 a las 7:47 PM
por lo que cuentas, la limitación del art. 28 afecta solo al 50% de la propiedad, dado que el resto es herencia de sus padres. El hecho de que haya testamento no es relevante en este caso, lo único en lo que le favorece es en que se agilizan las gestiones. Si no se te había informado de esta limitación, podrías pedir la devolución de las arras, aunque la vendedora está en su derecho de no hacerlo, puesto que la venta se puede realizar, otra cosa distinta es que el banco no quiera financiarte.
Juan	el 20 noviembre, 2017 a las 8:52 PM
Hola Apimonteleon!
Entonces si hay agencia intermediaria que ofrecio la nota simple no actualizada, hay derecho a recibir las arras? Por lo que comentas si es directo con vendedor ya cambia la cosa y depende del vendedor?
Apimonteleon	el 21 noviembre, 2017 a las 5:48 PM
Hola Juan, si hay un profesional intermediario, tiene responsabilidad, y puedes reclamarle por darte una información sesgada, mientras que un particular no tiene la obligación de informarte, sino que es un asunto tuyo.
Carmen	el 27 enero, 2018 a las 4:15 PM
Hola mi caso es igual, nuestro problema de arras y firma fue desde septiembre del 2015,hasta la fecha, con varias prologas y todavía no hay nota simple, ahora quieren que lo hagamos por notaría entregando 3000 euros más aparte 9000 que lo pagaríamos con 250 aparte el alquiler que hasta la fecha hemos pagado los 400 euros, esto lo puedo llevar a juicio más sabiendo que no nos informaron de este artículo y nuestro banco no nos da la hipoteca, podemos por ley pedir las arras y totalidad de lo pagado hasta la fecha por fraude al vender un inmueble que viene con ese artículo? ?
Apimonteleon	el 29 enero, 2018 a las 1:34 PM
Estos casos son complejos y requieren de examinar la documentacion debidamente, por tanto seria osado aventurarse a emitir un dictamen con datos tan escasos. Lo idoneo es acudir a un abogado y que estudie el pormenor del caso.
Apimonteleon	el 30 enero, 2018 a las 12:52 PM
Hola Carmen, dado que desconocemos todo lo que habéis pactado y firmado, es mejor que te pongas en contacto con un abogado para que te asesore.
Delfin	el 14 noviembre, 2017 a las 10:40 PM
Hola, me he encontrado en una situación similar. Hay testamento y ya está inscrita la finca en el Registro con el artículo 28. No obstante me dice el abogado del vendedor que habiendo testamento el banco no debería plantear problemas. Alguien me puede explicar si esto es así y porque. Gracias.
Apimonteleon	el 15 noviembre, 2017 a las 12:30 PM
Hola Delfin, es imposible saber de antemano lo que dirá el banco, ya que es libre de decidir lo que crea pertinente.
Patricia	el 30 octubre, 2017 a las 8:48 PM
hemos realizado una reserva de un piso que es una herencia de una tía (fallecida en marzo 2017) a ocho sobrinos. En la nota simple aparece ya a nombre de dichos herederos y libre de cargas. Al ser el artículo 28 una limitación y no una carga, entendemos que no tiene porque aparecer y en la inmobiliaria no nos han comentado nada sobre ello en ningún momento para que lo tengamos en cuenta y sepamos los posibles problemas a la hora de solicitar una hipoteca. ¿ Estaría sujeto este caso al artículo 28? A la hora de seguir adelante con la compra ( aún no hemos firmado arras), cómo podríamos protegernos en el caso de que apareciera un heredero forzoso.
Apimonteleon	el 2 noviembre, 2017 a las 11:13 AM
Hola Patricia, aunque no aparezca en la Nota simple, debéis de tener en cuenta la limitación existe, y desde luego en la inmobiliaria os deberían de haber informado de ello, por que para eso de “supone” que son profesionales. Si seguís adelante con la compra y necesitáis financiación, tener cuidado por que no todos los bancos lo aceptan, y si no la necesitáis, deberíais incluir una clausula en la compraventa de condición resolutoria más los gastos, en el caso de que apareciera un posible heredero forzoso.
Patricia	el 7 noviembre, 2017 a las 11:43 AM
Hola, hay entidades que nos financian con la condición de pignorar, cosa que los ocho herederos no quieren. Alguna otra, no lo requiere. Si nos decidimos por esta última opción y asumir el riesgo los 8 meses que quedan para que se cumplan dos años del fallecimiento, qué riesgos correríamos a pesar de incluir una cláusula de condición resolutoria si apareciese algún otro heredero.
Apimonteleon	el 7 noviembre, 2017 a las 12:28 PM
Hola Patricia, pues el riesgo es ese, que se pudiera resolver el contrato en el caso de que apareciera un heredero legítimo.
Juan	el 13 noviembre, 2017 a las 7:50 PM
Hola! Yo me encuentro en la misma situacion! Encontre un piso que me gustaba, al principio me costo conseguir hipoteca, pero me la aceptaron, hice y pague la taxacion y todo correcto. Acercandose la firma, el banco me informa que el piso tiene la Limitacion del articulo, en la nota del piso entregada por la inmobiliaria no aparecia, ya que era de septiembre y aun aparecia registrada la antigua propietaria fallecida. El banco me ha parado todo y estan por ver si aceptan o no firmar con una clausula… pero vamos, que no es seguro que acepten… con lo cual, en ese caso, no podria seguir adelante con la compra. Yo entregue bastante dinero como precontrato de compra y la comision de la agencia. A efectos legales, que posibilidades tengo que me devuelvan el dinero de la comision y deposito, o al menos el deposito?
Apimonteleon	el 14 noviembre, 2017 a las 1:45 PM
Hola Juan, creo que tienes muchas posibilidades de que te lo devuelvan ya que hay varias irregularidades: en primer lugar te tenían que haber dado una Nota Simple actualizada, a nombre de la propietaria actual, y en segundo lugar, te tenían que haber informado de la limitación, así que solo por lo de la Nota Simple, ya no han actuado debidamente.
Juan	el 14 noviembre, 2017 a las 2:07 PM
Muchas gracias por la rapida respuesta! Si, no fui informado de nada! Si se negaran a devolvermelo, que me recomiendas, como tendria que actuar yo? Tengo la sensacion que van a poner cualquier excusa para no devolverme ni el deposito ni la comision!
Apimonteleon	el 15 noviembre, 2017 a las 12:29 PM
Hola Juan, lo primero que yo haría es pedirles una hoja de reclamaciones y presentarla en la administración.
Victor	el 18 octubre, 2017 a las 12:55 PM
Me he leído todas las preguntas ya que los casos son muy parecidos.
Firme un contrato de arras para un piso a través de una inmobiliaria, dando el 10% del valor, el piso pertenecía a 2 hermanos que lo habían heredado. YO no sabía que la herencia era de una tía ni que había fallecido hace 10 meses. Solicito el crédito al banco, pago el coste del tasador (500), y otros gastos, y ahora el banco me dice después de todo, que surge el tema del artículo 28 y que la solución es que los dueños mantengan el dinero que les daría en una cuenta durante los 13 meses que quedan para cumplir los 2 años. Si se negaran a esto… ¿Que pasaría con el contrato de arras? ya que no contempla este caso, ¿Correría yo con los gastos? Por lo que he visto casi ningún banco acepta hipotecar pisos con el artículo 28 vigente.
Apimonteleon	el 18 octubre, 2017 a las 1:58 PM
LA inmobiliaria deberia de haberte informado de tal extremo, en tal caso mi opinion es que de no aceptar los propietarios la consignacion del dinero, deberian devolverte las arras por duplicado.
Victor	el 6 noviembre, 2017 a las 7:40 PM
Firmamos un contrato de arras x 3 meses, y resulta que a parte del conocido artículo 28 resulta que los anteriores herederos (2 niveles) no registraron la propiedad, y la venta se retrasará más de los 3 meses. Yo no quiero ir por las malas porque entiendo que podría exigirles el doble de las harras pero el agente inmobiliario me ha dicho que me enviaran un documento “concediéndome” ellos más tiempo para comprar la casa. Es más… dice que se podría realizar la compra por acuerdo privado, cuando los herederos no están registrados. Entiendo que soy yo el que se lo tiene que conceder. ¿Cuál es el procedimiento a seguir para prolongar las harras y que quede registrado que es por culpa de los “herederos?
Apimonteleon	el 6 noviembre, 2017 a las 8:17 PM
Hola Víctor, es muy poco profesional por parte de la inmobiliaria que no te informaran de esto con anterioridad, y desde luego de ninguna manera te recomiendo que compres sin que esté inscrita la herencia, ya que podría haber algún problema y que por fin los herederos no fueran los legítimos, si queréis prorrogar las arras, simplemente hay que redactar un documento anexo en el que se estipule que por imposibilidad de la parte vendedora de cumplir los plazos, la vendedora le otorga una prórroga de “x” meses.
Javier Gómez	el 19 septiembre, 2017 a las 5:17 PM
¿quisiera saber si el art.28 afecta a los herederos que se encuentran con acuerdos privados elevados a público y no inscritos en el Registro de la Propiedad cuando pretenden modificarle el Título constitutivo de una comunidad de propietarios acogiéndose a dicho acuerdo que se celebró hace 14 años?
Apimonteleon	el 19 septiembre, 2017 a las 7:03 PM
Hola Javier, el art.28 te afecta en el caso de una compraventa, ya que supone una limitación, pro nada tiene que ver con una modificación en el título constitutivo de una comunidad de propietarios.
Azahara	el 12 septiembre, 2017 a las 10:46 AM
Hola!tengo una situación un poco complicada.Necesito hacer un préstamo hipotecario sobre un piso que me dieron en “herencia” mis padres.Mi madre falleció sin dejar testamento y mi padre vive,somos 3 hermanos y hay más terrenos y viviendas que repartir.Si repartimos la herencia,se debería hacer de todos los inmuebles,supongo,pero no disponemos de dinero para hacer la herencia total.¿Hay alguna forma de poder hipotecar solo mi piso,con el consentimiento de mis hermanos y mi padre,sin necesidad de hacer la herencia total? Disculpen si no me he sabido expresar bien.Gracias de antemano
Apimonteleon	el 12 septiembre, 2017 a las 5:25 PM
Hola Azahara, ¿a qué te refieres con que de dieron el piso? ¿es tuyo ya y te lo donaron en vida? sobre la hipoteca, no puedes hacerla si no eres propietario del inmueble.
manuel	el 28 agosto, 2017 a las 1:20 PM
Mi consulta es por la venta de un piso de mi tia que hemos heredado que no tiene hijos y me sale el famoso articulo 28 y a los compradores no les dan la hipoteca.
No valdria con enseñar el libro de familia como que mi tia no ha tenido hijos para demostrar que no podria existir herederos forzosos?
Apimonteleon	el 29 agosto, 2017 a las 12:17 PM
No, no valdria, puedes mirar otro banco, ya que algunos lo admiten, pero con condicion resolutoria según la cual en el hipotético caso de que apareciera un heredero forzoso, la venta quedaría resuelta.
NACHO SANCHEZ	el 6 julio, 2017 a las 3:13 PM
En primer lugar gracias a esta web puedo tener una mejor idea de este tema.
Con respecto a mi caso, he visto un inmueble afectado por este articulo, aun no he señalizado ni firmado nada, me gustaría saber cual es la mejor forma de proceder.
1. Propongo arrendamiento con opción de compra.
2. Señalizo con contrato de resolución (entiendo que esto es diferente a firmar el contrato de arras), y me pongo a buscar banco como un loco.
Por otro lado, tendría que pedir informacion de quienes son los herederos que venden el piso y grado parentesco?.
Pasado los dos años sin ningún heredero forzoso, habría que hacer alguna gestión adicional o preocuparse de alguna otra cosa.
José Manuel	el 6 julio, 2017 a las 11:08 AM
Hola amigos de APIMONTELEON: Muchas gracias por la tan útil información disponible en esta página, les agradezco mucho su publicación.
Les comento: tenemos un piso, recibido en herencia de mi tía, que recibimos en proindiviso 10 herederos, tras su fallecimiento, en agosto de 2016. Mi tía no tenía hijos, cónyuge ni ascendientes, por lo que no hay herederos forzosos, ni los puede haber. Queremos llevar la venta de dicho inmueble, siendo el comprador uno de los herederos. En el día de ayer, mismo día de la firma del contrato de compraventa, el banco se negó a permitir la hipoteca (después de que había sido aprobada) por la existencia de la limitación del artículo 28 LH, hasta que pase el plazo de 2 años (agosto 2018). La solución que planteaba el banco era retener el precio hasta llegado ese momento, lo que a nosotros, vendedores, sin que vaya acompañado del interés que acarrearía cualquier retención de dinero, no nos parece lo acertado. Por eso, queremos plantearle al banco una solución alternativa. Dado que la condición resolutoria nos parece que iría ya de por sí junto con el contrato de compraventa, dado que si apareciera un heredero forzoso, la compraventa no sería eficaz, nos parece que la solución más acertada sería proponer al banco establecer una segunda garantía: pignorar el eventual derecho de crédito (prenda sobre derechos de crédito) que surgiría a favor del comprador si, en el caso de que apareciera un heredero forzoso en ese plazo, hubiera que restablecer las prestaciones como consecuencia de la resolución de la compraventa. No sé si se os ha dado más veces esta situación, por si supierais qué es lo que aceptan los bancos en estos casos. Un saludo, y muchas gracias
Apimonteleon	el 6 julio, 2017 a las 12:22 PM
Hola Jose Manuel, al final cualquier solución hay que negociarla en cada momento con cada banco, y los mismos, cambian sus condiciones dependiendo del comprador y del momento, por eso es tan difícil saber con anterioridad lo que van a aceptar. Otra cosa que podríais hacer vosotros sería hacer una venta con pago aplazado, de forma que el comprador os vaya pagando lo que pueda hasta que venza la limitación del art. 28 de LH, y en ese momento pida la hipoteca y os pague el resto, con una condición resolutoria a vuestro favor si no se cumplen los pagos, y el interés que pagaría al banco os lo acabe pagando a vosotros.
José Manuel	el 6 julio, 2017 a las 12:48 PM
Muchas gracias APIMONTELEON
Jesus Ramirez Garcia	el 13 junio, 2017 a las 10:59 AM
Hola de nuevo, me podrían facilitar la referencia de alguna sentencia en la que tras la compraventa de un inmueble de heredero no forzoso a un tercero, aparezca un heredero real y se mantenga la titularidad del tercero adquirente en virtud de los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria.
Apimonteleon	el 13 junio, 2017 a las 11:33 AM
Hola Jesus, lo lamento pero esta materia corresponde ya a Abogados en ejercicio, por lo que le recomiendo que haga la consulta a quien corresponda.
JUuan	el 3 febrero, 2018 a las 3:51 PM
Hola, ¿Conseguiste alguna sentencia en este sentido?
Apimonteleon	el 5 febrero, 2018 a las 1:53 PM
Si entras en internet y buscas sentencias referentes al 28 de la Ley hipotecaria las encuentras.
Si saliera un heredero los vendedores tendrian que devolverte todo lo invertido hasta el momento
Jesus Ramirez Garcia.	el 13 junio, 2017 a las 9:25 AM
Hola Quería comentarles un tema haber si me orientaban. Firme un contrato de arras de un piso con una persona que aún no había inscrito su derecho en el registro. le di en concepto de arras 33.000 euros. Una vez entregadas las arras lo inscribió en el registro y como lo adquirió por herencia de una tia, mediante testamento abierto, aparece la limitación del art. 28. En esta situación quería preguntarles lo siguiente: Podría recuperar las arras, puesto que las entregué, de buena fe, antes de la inscripción y los vendedores no me comentaron la limitación. En segundo lugar, si al final consigo financiación con garantía de otro inmueble, si apareciera otro heredero, me mantendrían en mi derecho al amparo del articulo 32 y 34 de la Ley hipotecaria.
Apimonteleon	el 13 junio, 2017 a las 10:50 AM
Hola Jesus, como hemos comentado se trata de una limitación no de una carga, por lo tanto el exigir o no la devolución de las arras dependerá de la buena fe de ambas partes, ya que no es una obligación, puesto que hubiera sido mejor entregar unas arras una vez inscrito la herencia en el registro. En el caso de seguir adelante con la compra, te podrías mantener en tu derecho siempre y cuando no se especifique otra cosa en la escritura de compraventa.
Maria	el 29 mayo, 2017 a las 11:05 PM
Somos varios hermanos que hemos heredado un piso de un hermano, ya hemos realizado la aceptacion de herencia y las escrituras a nuestro nombre, tambien el pago del impuesto de sucesiones y plusvalias, tenemos unos compradores que nos han dado una señal, nos han informado que en la nota simple aparece la limitacion de la clausula 28 de la ley hipotecaria, les concede un prestamo hipotecario liberbank, pero nosotros en el periodo que restan de los dos años, no podemos disponer del dinero,no conocemos dicha entidad y si es un banco seguro,pero me temo que o aceptamos esas condiciones o los compradores no podran realizar la compra, estamos muy dudosos, que nos aconseja
Apimonteleon	el 30 mayo, 2017 a las 11:39 AM
Hola Maria, no os aconsejo esa opción, es mejor buscar a otro comprador.
Lor	el 25 mayo, 2017 a las 6:32 PM
He dado una señal para comprar un piso limitado por este artículo. No hay herederos (matrimonio sin hijos), el piso era de una señora que falleció hace 1 mes. Hemos llegado a un acuerdo con la vendedora (su cuidadora, le dejó el piso a ella con testamento) para hacer un contrato de alquiler con opción a compra transcurridos 2 años. El tema es que vamos a dar una reserva muy grande (35mil €) + 1200€ de alquiler durante dos años + reformas. Con esto quiero decir que el piso ya lo estamos comprando, evidentemente, porque no nos vamos a tirar atrás ya que perderíamos todo lo apartado. ¿Qué pasaría si aparece de repente un heredero en estos dos años? ¿Se puede poner algo en el contrato que diga que se nos abone toda la cantidad + impuestos y reformas? En nuestro caso tenemos que hacerlo así porque el banco no nos da el crédito con esta limitación. Muchas gracias por la ayuda!
Apimonteleon	el 25 mayo, 2017 a las 6:49 PM
Buenas tardes, así es, podéis poner en el contrato que llegado el hipotético caso de que apareciera un heredero forzoso, se devolverían todas las cantidades entregadas por la compra.
Mercedes Rujas Perez	el 25 mayo, 2017 a las 5:57 PM
he encontrado vuestra web y vuestros consejos sobre el artículo 28 “buceando” por la red ya que estoy interesada (he dado una señal) por un piso de una mujer de 72 años fallecida soltera sin hijos ni padres ya hace 1 año que dejó de herederos a sus 3 hermanos. Me indican que hicieron testamento abintestato y el riesgo es mínimo pero ¿podría poner algo en las escrituras/arras que me protegiera? Me deberían devolver el dinero y el gasto de la reforma en caso de que aparezca alguien? ¿sólo puede ser un hijo ó alguien a quien haya dejado testamento pero no lo sepamos?
No necesito financiación porque vendí mi vivienda a finales del 2016.
Apimonteleon	el 25 mayo, 2017 a las 6:19 PM
Hola Mercedes, solo puede ser un heredero forzoso, o sea hijo, dada la edad de la fallecida. Y si, puedes incluir en la escritura, que llegado el hipotético caso de que apareciera un heredero forzoso, se devolvería todo el dinero pagado, más los impuestos y gastos ocasionados por la compra.
C.M	el 17 mayo, 2017 a las 8:36 AM
Hemos recibido una herencia de un tío, viudo y sin hijos, su casa la tenía a la venta pero falleció, al pobre no le dio tiempo a firmar escritura pública, nosotros hemos continuado con la venta, no teníamos ni idea de éste artículo 28,hasta que la inmobiliaria nos informó a nosotros y a los compradores,siguieron adelante con el proceso, pero ahora le están entrando los miedos y están reticentes, nosotros queremos continuar con la venta y hemos registrado los bienes a nuestro nombre, falta 1 semana para finalizar fecha de arras, si al final no firman hemos de entregarle el dinero de reserva? Porque nosotros no hemos incumplido u nunca nos negamos a vender.
Gracias por vuestra ayuda, es un blog muy eficiente
Carlos C.	el 14 mayo, 2017 a las 2:24 AM
Mi hermano iba a firmar escritura pública de su casa, con intención de irse a vivir a Palma, tenía contrato de arras firmado con los compradores, y por desgracia fallece inesperadamente de un infarto, quedando en testamento como único heredero a mi, su único hermano y sin herederos directos ni ascendientes ya que nuestros padres murieron hace años, ni descendientes,los compradores fueron informados por la inmobiliaria de éste artículo y sus limitaciones,desde el primer momento, yo procedí a aceptar herencia y registrar la casa a mi nombre, cumpliendo plazos del contrato de arras,durante todo el proceso, no pusieron impedimento en continuar con la compra, pero ahora me proponen pignorar el dinero, hasta que finalice los 2 años, yo por supuesto no acepto esta condición,para eso prefiero esperar y cuando finalice el plazo, ponerla a la venta , ya que los inmuebles van al alza o también acepto, una condición resolutoria en el supuesto que saliera alguien, que estoy plenamente convencido y seguro que no será así, por varias razones, pero ellos no se deciden, en el caso de que al final no lleguemos a un acuerdo, me podrían reclamar el importe que le entregaron a mi hermano en arras y duplicado tal y como viene en contrato?, porque yo quiero venderles la casa y no he incumplido en plazos, estando la casa ya registrada a mi nombre.
Muy agradecido, las explicaciones que dan me han servido de mucha ayuda.
Apimonteleon	el 18 mayo, 2017 a las 5:39 PM
Hola Carlos, de ninguna manera pueden reclamarte el duplo si se les informó de la limitación del art. 28 de la LH, ya que si tu no aceptas sus condiciones, que no tienes porqué hacerlo, pierden el dinero entregado, y tu volverías a tener libertad de vender o no el inmueble a quien quieras.
Diego	el 18 mayo, 2017 a las 8:41 PM
Hola. Si me permite Carlos, quiero preguntar sobre su mensaje. ¿No podrían reclamar los compradores sus arras sólo? Ya que las condiciones originales del contrato no se cumplen. Ahora la vivienda tiene un “problema” que no tenía cuando se firmó y por el que probablemente no hubieran firmado. No es como si lo hubiera vendido el heredero desde el principio, que ya tendría dicha limitación. Gracias.
Apimonteleon	el 19 mayo, 2017 a las 5:04 PM
Así es Diego, ya que no se cumplen las condiciones iniciales, pero no olvidemos que según dice en su escrito, los compradores decidieron seguir adelante sabiendo la nueva situación, es decir, que había fallecido el propietario primero.
FDS	el 7 mayo, 2017 a las 7:55 PM
les escribo para ver si nos pueden orientar, ya que en estos momentos, parece que nos hemos rodeado de personas que han velado exclusivamente por sus propios intereses.
Hace cosa de 10 días vimos un piso, del cual, nada más verlo dimos la paga y señal en concepto de reserva (comprobando previamente en la nota simple que no hubiese cargas o embargos).
Bien, lo que al principio parecía ser la compra perfecta, está resultando ser un calvario. Nos enteramos, a los dos días, que el piso era de una mujer que había fallecido recientemente (sin hijos) y viuda. A todo esto, lo heredó su cuidadora…y, evidentemente, no teníamos ni idea de todas estas limitaciones del art.28 de la ley hipotecaria, puesto que el banco nos otorgaba la hipoteca hasta que comentamos esta situación.
El intermediario (que creemos que conocía esta limitación, puesto que él es perito judicial) no nos informó en ningún momento. Para más dilema, las arras teníamos que firmarlas la semana pasada, es decir, 2 días después de enterarnos de todo este lío y avanzar una cuantía importante de dinero. En ese momento decidimos llamar al intermediario y contarle lo que pasaba. Le dijimos que los bancos se negaban a ofrecernos hipotecas con esa limitación y le propusimos: 1)alquiler con derecho a compra transcurridos 2 años 2) pignorar la hipoteca. A ambas nos dijeron que no.
A todo esto, como el piso nos interesa, estamos intentando por todos los medios ver si el banco nos puede pignorar sólo la parte correspondiente que correspondería al heredero forzoso (en Cataluña es 1/4 de la herencia), por lo que, entendemos que, en el caso improbable que apareciese esta figura, el banco podría pignorar sólo esa parte afectada del precio de compra-venta del piso, ¿no?
Ahora viene la gran complicación. El intermediario nos está metiendo “prisa” para firmar arras YA, puesto que el piso tiene muchos inversores interesados…y el tema es que nosotros no queremos firmar arras sin al menos saber qué debe contener ese contrato (por si, en el caso de que el banco no nos conceda la hipoteca por esta limitación no perdamos el dinero). Ahora vienen mis dudas: 1) el banco se niega a hacer documentos escritos donde indique que no otorgan hipotecas por el art.28. Por tanto, no podríamos demostrar de cara a ellos que no nos otorgan la hipoteca por estos motivos y, entiendo, que perderíamos las arras.
La verdad es que nos sentimos bastante desprotegidos y con una terrible presión por firmar arras ya (cuando de todo esto es que nos enteramos la semana pasada). Lo más fuerte de este tema es que la señora murió hace 1 mes y, a día de hoy, ni siquiera han hecho la aceptación de la herencia (dejó como heredera universal a su cuidadora), ni mucho menos han escriturado el piso a nombre de ella.
Apimonteleon	el 8 mayo, 2017 a las 12:08 PM
Buenos días, comprar un inmueble con esta limitación siempre es un riesgo, y por lo tanto es normal que los bancos tengan sus reticencias.
De todas formas, entregar unas arras a una persona que no es aun heredera, ya que no está hecha la herencia, es un riesgo grande que no te recomiendo; el intermediario debería de haberte avisado de esta limitación ya que efectivamente puede ocurrir que no te concedan la hipoteca.
Juan Mariano guerrero miguel	el 2 abril, 2017 a las 7:39 PM
Somos cuatro hermanos y nuestra hermana esta discapacitada de nacimiento y tutelada toda la vida ha fallecido y recibimos como herencia la cuarta parte de un piso al no poder hacer testamento y no tener descendencia nos pueden aplicar le articulo 28 cuando vendamos el piso gracias
Apimonteleon	el 3 abril, 2017 a las 10:14 AM
Hola Juan, efectivamente las herencias de hermanos no son directas, por lo tanto tendréis la limitación del artículo 28 de la LH durante dos años. Si necesitais ayuda, hay profesionales expertos en vender este tipo de propiedades: apimonteleon@apimonteleon.com.
Isidro	el 23 marzo, 2017 a las 8:25 PM
La limitación del articulo 28 de LH, si aparece en la nota registral es pq la herencia es no forzosa, o aparece de igual manera sea el tipo que sea la herencia.
Apimonteleon	el 24 marzo, 2017 a las 12:51 PM
Hola Isidro, la limitación existe y aparece cuando no es un heredero directo.
Braulio	el 16 marzo, 2017 a las 5:03 PM
Hola me llamo Braulio, he dado una señal para un piso sujeto al artículo 28 de la ley hipotecaria, me informaron de imposibilidad de hipotecarlo pero según me he informado tiene otras limitaciones en el registro. ¿Que pasaría si un hijo legítimo apareciera? Que problemas tendría yo? Perdería el piso y lo que he pagado por el? Hay alguna forma de evitar esto antes de escriturar a mi nombre? Gracias
Apimonteleon	el 16 marzo, 2017 a las 7:16 PM
Hola Braulio, si apareciera un heredero legítimo, podría reclamar la herencia, y tu en ese caso tendrías que reclamar el importe pagado.
Diego	el 23 febrero, 2017 a las 1:32 AM
Hola. Hemos firmado unas Arras de una vivienda. El vendedor (futuro heredero) firmó con poder notarial del único dueño ya que este era mayor y estaba en una residencia. Antes de firmar la compraventa el dueño falleció. El problema es que el “único” heredero no es forzoso, luego estoy expuesto a los problemas que se comentan en este foro. Dudo que el banco quiera firmarlo y yo no estoy agusto con esta situación. ¿Podría recuperar mis Arras o estoy obligado a la compra incluso con este imprevisto? El dinero está en la cuenta del fallecido. ¿Como de complicado será recuperarlo? Muchas gracias por su ayuda.
Apimonteleon	el 23 febrero, 2017 a las 11:21 AM
Hola Diego, obviamente esto cambia y mucho la situación de la compra, así que deberías de poder echarte atrás y que te devolvieran la cantidad entregada, ya que no se van a cumplir plazos ni condiciones.
Diego	el 23 febrero, 2017 a las 8:01 PM
Gracias por su respuesta. ¿Qué pasaría con mis arras en el hipotético caso que el familiar no aceptara la herencia por verse incapacitado a pagar sus gastos? ¿en ese caso, cómo y quién me tendría que devolver el dinero? Saludos.
Apimonteleon	el 24 febrero, 2017 a las 1:23 PM
Hola Diego, en ese hipotético caso, si hubieras hecho la compra a través de una inmobiliaria con seguro de responsabilidad civil, éste se haría cargo de devolverte la cantidad entregada, ahora si no ha sido así, o has comprado directamente a un particular, me temo que tendrías que poner una demanda por la herencia yacente.
GERARDO	el 5 febrero, 2017 a las 12:27 PM
Buenos días, he firmado un contrato de arras para la compra de un piso afecto al artículo 28 de la LH desconociendo la trascendencia de esta circunstancia. En ningún caso fui advertido por la parte vendedora o la inmobiliaria (ambas firmantes en el contrato de arras) si bien es cierto que me facilitaron la nota simple desde el primer momento. Mi banco no me deniega la hipoteca simplemente no permite que los vendedores puedan acceder al imprte hasta que no transcurra el periodo previsto según ley. La otra alternativa que planteo es la de reconducir la compraventa a un contrato de arrendamiento con opción de compra o en último caso de no aceptar ninguna de las dos anteriores la anulación de las arras con la devolución de lo entregado y de los gastos que la operación me ha ocasionado hasta la fecha (p.e. tasación). Mi cosulta es la siguiente si se negasen ¿podría en último caso invocar a lo dispuesto en el art. 1502 del c. civil según el cual “cuando el comprador sea perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviese un temor fundado de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, puede suspender el pago hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio”?
GERARDO	el 5 febrero, 2017 a las 12:30 PM
He olvidado mencionar que agradezco enormemente de antemano su respuesta.
Apimonteleon	el 6 febrero, 2017 a las 11:19 AM
Hola Gerardo, a mi entender, si te facilitaron la Nota Simple antes de las arras, y en ella se reflejaba esta limitación, obviamente has sido informado por escrito de la misma, otra cosa distinta es que tu desconocieras lo que significaba, y desde luego la inmobiliaria te lo tenía que haber advertido, pero en todo caso estabas avisado, por lo tanto ahora tienes que intentar llegar a un acuerdo para una cosa u ola otra, ya que aún no has comprado, y si te echas atrás podrías perder la señal.
Dani	el 4 febrero, 2017 a las 8:19 PM
Hola. Esta mañana visitamos un piso y estamos muy interesados. Está afectado por este art. 28 y después de leer este post y las indicaciones de la inmobiliaria creo que tengo claro entenderlo, pero por plantear mi caso: si en el tiempo que resta hasta los 2 años apareciese un heredero y reclamase la vivienda, me tendrían que devolver no solo lo que yo pagué la vivienda si no también los gastos asociados se me devolverian (ITP, etc) además de lo invertido en reformar/actualizar la vivienda (debidamente documentado, claro), es así? Gracias.
Apimonteleon	el 6 febrero, 2017 a las 11:14 AM
Hola Dani, tines que pactarlo así exactamente en la compraventa.
Patricia	el 29 enero, 2017 a las 1:13 AM
Hola muy buenas noches,compré un piso en 2015 con el artículo28 de la ley Hipotecaria,ya han pasado los 2años legales de la muerte del propietario del piso.Mi pregunta es…¿en la nota simple de mi piso seguirà poniendo lo del artículo 28?¿hay que hacer algún trámite en el supuesto caso de que si lo pusiera?¿si quisiera venderlo,tendría algún problema con el comorador?.Gracias.
Apimonteleon	el 30 enero, 2017 a las 11:42 AM
Hola Patricia, el art. 28 de la LH, deja de tener efecto por el simple paso del tiempo, por lo tanto si ya han pasado mas de 2 años, ya no debería de aparecer en la Nota simple, y si lo hiciera no tendría ningún valor por prescripción, así que no tendrás ningún problema con un futuro comprador por esta limitación pasada.
Benito Martinez	el 19 enero, 2017 a las 12:47 AM
Hola. Acabamos de aceptar una herencia de una tía que falleció hace 2 meses. Esta tía falleció con testamento en favor de su hermana, que ha había fallecido hace más de diez años, sin testamento y somos 5 primos herederos abintestato. ¿En este caso también aplicaría el artículos 28? el título legal que nos habilita es la sucesión abintestato de la segunda tía que sucedió hace más de 2 años, pero en realidad los bienes están inscritos a nombre de la que falleció recientemente
Apimonteleon	el 20 enero, 2017 a las 10:53 AM
Hola Benito, efectivamente el inmueble o inmuebles que heredéis tendrán durante dos años la limitación del artículo 28 de la LH, por lo tanto si pensáis venderlos, tendréis que advertirlo al futuro comprador antes.
Alex	el 16 enero, 2017 a las 11:00 PM
Hola. Voy a comprar un piso afectado por el artículo 28 en el que ya he dado una señal de 5000 Euros. Pero me he dado cuenta de ese artículo 28 después de dar los 5000 y antes de firmar las arras. Firme un papel ( el de la señal) en el que me comprometía a firmar las arras en unos días. Ahora sabiendo que tiene ese artículo si no quisiera el piso, ¿perdería los 5000?
Apimonteleon	el 17 enero, 2017 a las 12:17 PM
Hola Alex, si la parte vendedora te informó de la limitación del artículo 28, y diste la señal, la perderías, pero si esa información la desconocías, y no te informaron de ello, deberías de poder pedir la devolución.
Valentin de la Puente	el 16 diciembre, 2016 a las 12:31 AM
Hola amigos de APIMONTELEON, mi mujer acaba de heredar un piso de una tia suya fallecida en Julio, dicha tia habia hecho testamento primero a favor de su madre, ya fallecida y despues a favor de mi mujer.
Esta esta herencia sujeta al art.28?.
Un saludo y muchas gracias, Valentin.
Valentin de la Puente Tapias	el 15 diciembre, 2016 a las 11:24 PM
Hola, mi mujer ha heredado un piso de su tia, y digo ha heredado por que la tia de mi mujer dejo escrito testamento a favor de su madre ya fallecida y seguido a nombre de su sobrina unica, mi mujer.
Esta herencia esta sujeta al articulo 28 de la ley hipotecaria?.
Muchas gracias y un saludo, Valentín.
Apimonteleon	el 16 diciembre, 2016 a las 11:01 AM
Hola Valentín, así es , estará sujeto al artículo 28 de LH durante dos años, desde la fecha de fallecimiento de la tía de tu mujer.
Valentin de la Puente	el 16 diciembre, 2016 a las 11:04 AM
Muchas gracias por contestar tan rapido, un abrazo, Valentin.
JOAQUIM MONTE MARIN	el 25 abril, 2017 a las 5:16 PM
Si hay testamento, ¿tambien se aplica el articulo 28?
Apimonteleon	el 25 abril, 2017 a las 6:45 PM
JOAQUIM MONTE MARIN	el 27 abril, 2017 a las 11:20 AM
No lo entiendo, en el articulo 28 se dice “Exceptúandose las inscripciones por título de herencia testada”, por lo cual se deduce que hay excepcion en caso de testamento o herederos forzosos.
Apimonteleon	el 4 mayo, 2017 a las 11:04 AM
Hola Joaquim, obviamente los herederos forzosos tienen preferencia.
DAVID	el 11 diciembre, 2016 a las 4:54 PM
Estoy interesado en un piso afectado por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria y me gustaría saber cómo proceder. Hace unos días señalicé el inmueble a través de inmobiliaria pero aún no hemos firmado contrato de arras. En mi ronda de visitas por los bancos para buscar financiación, resulta que la Kutxabank me dijo que no me daban la hipoteca por el art. 28 (yo no tenía ni idea de qué iba esto y la inmobiliaria jamás me informó de este asunto) y que la única posibilidad era hacer una hipoteca pignorada con el 80 % del dinero en una cuenta bloqueada hasta que pasara el plazo de 2 años por si apareciera un heredero con mayor poder. Dado que la casa necesita una reforma importante, descarto la opción de alquiler con derecho a compra.
Por tanto, en caso de comprar el piso, hay que abonar el 20 % restante con ahorros + gastos derivados, escrituras, IVA, comisión de inmobiliaria, gestoría, etc. etc. Lo que no sé es cómo se puede negociar esto en el contrato de compraventa en caso de comprar, porque suponiendo que ocurriera la desgracia de que apareciera un heredero real y me quitaran la casa, todo ese dinero mencionado es el que quiero proteger para que me sea devuelto por parte de los herederos aparentes. Entonces mis dudas son si se puede poner en una cláusula esta posible devolución completa de dinero, si hay que tener en cuenta más cosas para incluir y si realmente merece la pena meterse en este embrollo con casas afectada por este artículo.
Apimonteleon	el 16 diciembre, 2016 a las 11:08 AM
Hola David, puedes pactar lo que quieras, siempre y cuando los vendedores lo acepten y el banco también, que será quien pondrá mas problemas.
Miguel Sánchez	el 11 marzo, 2018 a las 12:48 PM
Tengo exactamente el mismomismo caso que tú. Mismas condiciones por parte de Kutxabank, misma desinformación por parte de la inmobiliaria, mismo escenario (no me interesa alquilar porque tiene mucha reforma por hacer…) etc
Me gustaría que me contases un poco si no te parece indiscreto, cómo lo gestionaste finalmente.
Me servirías de gran ayuda porque estoy muy perdido…
José Ortega	el 9 diciembre, 2016 a las 4:53 PM
Hola soy José. Estoy interesado en la compra de una vivienda que tiene la limitación con el artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Por esta circunstancia,la entidad bancaria me deniega la operación. En caso de proponer condición resolutoria y se me acepta, cual sería mi responsabilidad en caso de aparecer otro heredero?, perdería dinero y vivienda en caso de que los vendedores se declarasen insolventes?. Se trata de matrimonio fallecidos ambos, el testó a favor de la esposa, no han tenido hijos y ella, testó a favor de sus hermanos. Gracias
Apimonteleon	el 9 diciembre, 2016 a las 7:06 PM
Hola Jose, en el hipotético caso de que apareciera un heredero forzoso, tendría primero que reclamar al propietario anterior, y a ti te tendrían que devolver el dinero.
Ana Mª López	el 11 marzo, 2018 a las 12:43 PM
Retomando lo que expone José Ortega, me gustaría saber qué pasa si los vendedores se declarasen insolventes en el hipotético caso de que apareciese un heredero forzoso aun habieno firmado una cláusula en las escrituras que diga que ellos como vendedores me devolverían el 100% del valor del piso y todos los gastos notariales y de obras/reformas.
Yo tengo una situación idéntica a la de él.
Apimonteleon	el 13 marzo, 2018 a las 1:42 PM
Pues que poco o nada podrías hacer, por eso los bancos tienen tantas reticencias a firmar con esa limitación.
Jesús Domínguez Robles	el 7 diciembre, 2016 a las 10:22 PM
Vamos a comprar un piso afectado por el artículo 28.
En el contrato queda reflejada esta limitación, así como que los vendedores se harán cargo de “cualquier reclamación económica o de otra índole” derivadas de esta circunstancia.
Queremos que este extremo se haga constar también el la escritura de compra-venta.
En caso de aparecer un heredero desconocido y ante una reclamación de éste ¿qué validez puede tener la asunción de responsabilidades que los vendedores han aceptado asumir en los documentos privado y público?
Apimonteleon	el 9 diciembre, 2016 a las 11:02 AM
Hola Jesús, esa clausula que vais a incluir es perfecta, y obviamente debe de estar en la escritura de compraventa, siendo totalmente válida en caso de una posible reclamación, que en todo caso tendría que ser a los vendedores.
Fernando	el 30 noviembre, 2016 a las 10:33 AM
Queríamos vender un piso afectado por el art. 28. Al firmar el contrato de arras, se puso libre de cargas, ya que desconocíamos dicho artículo, y la inmobiliaria no nos dijo nada. Ignoro si el comprador lo sabía o no.
Ahora, nos argumentan que ha aparecido una nueva carga, la del art. 28.
1.- ¿Es realmente una carga?
2.- ¿Tendríamos que devolver las arras?
Apimonteleon	el 30 noviembre, 2016 a las 1:09 PM
Hola Fernando, desde luego es un error muy gordo el que ha cometido la inmobiliaria, ya que lo mínimo que tenía que hacer es comprobar el Registro dela propiedad, y como profesionales, saber que si no es una herencia directa, está afectado por este artículo. Se considera una limitación, no una carga, por lo tanto el comprador debería de haberlo conocido con anterioridad y la Agencia haberle informado y si no ha sido así, podría exigir la devolución de lo entregado en concepto de arras, pero sin penalización por ninguna de las dos partes.
Alfonso	el 15 noviembre, 2016 a las 6:51 PM
Hola y gracias de antemano. Tengo interés en comprar un piso de herencia intestada, que se encuentra formalizado en documento privado con acta de declaración de herederos abintestado autorizada por notario. Todo parece estar en regla, ha pasado más de 5 años del hecho causante con varias notas canceladas por caducidad. Es de Heredero Único (pleno derecho) y así se contempla en el Registro
La ley contempla que es suficiente con documento privado al ser Heredero Único inscribir a favor del heredero los bienes y derechos.
¿ Este documento y situación es oponible a terceros? ¿me puedo ver afectado porque aparezca un heredero real ó con mayor derecho para siempre?
En caso positivo ¿El vendedor podría realizar Escritura de Aceptación y Liquidación de Herencia? protegiendo así a futuros compradores.
En cuanto al Art.28 de la Ley Hipotecaria ¿los 2 años y este articulo intervienen esta situación?
Apimonteleon	el 16 noviembre, 2016 a las 12:55 PM
Hola Alfonso, ser heredero único, no es lo mismo que serlo de primer grado, que es lo que marca la diferencia para que te afecte la limitación del art.28 o no.
Alfonso	el 16 noviembre, 2016 a las 5:42 PM
Gracias. En este caso es de primer grado y heredero único.
Entiendo que sólo podría reclamar otro heredero forzoso, ¿y se podría hacer siempre (sin limite de tiempo) sobre el bien?
Apimonteleon	el 16 noviembre, 2016 a las 6:23 PM
Hola Alfonso, en este caso no te afecta la limitación del artículo 28 de LH, y por lo tanto puede salir un heredero, pero no le afecta al futuro comprador de buena fe.
Uno	el 30 octubre, 2016 a las 11:53 AM
Quiero comprar una vivienda y en la nota simple aparece la coletilla del articulo 28 de la LH. Los propietarios actuales son cinco hermanos y el articulo 28 de la LH vence en agosto del 2017.
La de la inmobiliaria me comento que los bancos suelen conceder hipotecas pignoradas y que los cinco herederos actuales no pueden tocar el dinero hasta agosto del año que viene.
Propuse hacer la compra venta en agosto del año que viene pero la de la inmobiliaria me dijo que no, ya que los propietarios actuales son muy mayores y si hay algún fallecimiento, la compra-venta se puede alargar aun mas y puede haber muchos problemas.
No se como actuar, creo que lo mejor va a ser olvidarse de la vivienda y si en mayo del año que viene sigue en venta ir a por ella.
La casa tiene potencial y quizás lo mejor sería ir a donde un abogado y luchar por la casa, pero esto encarecería la compra.
Apimonteleon	el 2 noviembre, 2016 a las 8:07 PM
Buenas tardes, efectivamente hay varias opciones, pero también le recomendamos que contacte con un profesional que le asesore
Manuel Moreno Romero	el 28 octubre, 2016 a las 1:48 PM
Desde que fecha está vigente el artículo 28 de la Ley Hipotecaria
Apimonteleon	el 2 noviembre, 2016 a las 8:03 PM
Vigencia desde 31 de Diciembre de 1946. Esta revisión vigente desde 06 de Diciembre de 2015
Eusebio Diaz cantel	el 28 octubre, 2016 a las 1:39 PM
Hola, gracias por la explicacion que me ha venido muy bien. Estoy interesado en la compra de una casa que pertenecia a una persona fallecida hace un mes y que ha heredado su sobrino. Me han dicho en la inmobiliaria que sin problemas que registran la casa a nombre del heredero y que despues podemos escriturarla a mi nombre. Olvidaron mencionar el articulo 28 del que habla este texto. Despues de leerlo me surgen dudas ya que no necesito pedir hipoteca, pero si compro la casa invierto en mejoras, impuestos, muebles ect, y luego aparece algun heredero forzoso, o hay algun recurso de otro pariente por ser muy reciente el testamento, ¿podrian complicarme la vida? ¿existe manera de evitar o minimizar ese riesgo?, ya que la propiedad realmente me interesa.
Apimonteleon	el 2 noviembre, 2016 a las 7:48 PM
Hola Eusebio, si, existen formas de minimizar los riesgos, con una condición resolutoria y una penalización por inversión, por ejemplo; pero te recomiendo que te pongas en mnaos de un profesional para hacerlo bien.
Eusebio Diaz Cantel	el 6 noviembre, 2016 a las 3:14 PM
Gracias, asi lo voy a hacer.
TERESA	el 13 octubre, 2016 a las 3:08 PM
Buenas tardes, Apimonteleón,
Varios hermanos hemos heredado una vivienda de otra hermana nuestra fallecida. Desconocíamos el art. 28 y la pusimos en venta. Surgió un comprador que también lo desconocía. Con lo cual, el día antes de la firma da marcha atrás y nos dice que no lo quiere por el art. 28.
¿Estamos obligados a devolverle la fianza o señal que nos dio o no?
Apimonteleon	el 13 octubre, 2016 a las 4:45 PM
Hola Teresa, pues si lo desconocíais ambas partes, y habéis firmado un contrato de arras, dependerá de lo que hayáis especificado en el mismo.
Leticia	el 8 octubre, 2016 a las 9:23 AM
Estimados señores de Apimonteleon:
Estábamos interesados en la compra de un piso que a la postre ha resultado estar limitado por el artículo 28.
Leyendo vuestro artículo y las respuestas que habéis dado a otros interesados he podido ver que no se trata de una carga, y por tanto no se incumpliría el contrato de arras, con lo que el piso podria venderse, pero también he visto que se ha hablado de una cláusula de responsabilidad que recaiga en el vendedor, ¿podriais indicarme en que consiste?
Apimonteleon	el 10 octubre, 2016 a las 11:22 AM
Hola Leticia, supongo que te refieres a que se puede incluir una clausula según la cual en el caso de que apareciera un heredero forzoso, la venta quedaría resuelta.
Carlos JB	el 5 octubre, 2016 a las 1:07 PM
Muy buenos días, Apimonteleon:
Me he topado con este interesante artículo como posible comprador de un inmueble afectado por el art. 28 de la LH. Alcanzamos un acuerdo verbal sobre el precio con la heredera no forzosa (hasta donde sabemos, la única) pero no llegamos a dar una señal. Una entidad financiera nos advirtió de la limitación que presenta el bien, de la cual no estaban enterados ni los vendedores. ¿Tiene usted constancia de qué entidades han concedido hipotecas en estos casos? Varias me han dicho que no de frente…
Aunque seguimos interesados en comprar y tomar el riesgo -pues creemos que es altamente improbable que aparezca otro heredero- estamos encontrando dificultades para conseguir una entidad financiera que nos conceda una hipoteca. El alquiler con compra a futuro durante el año y medio que falta hasta que se cumplan dos años nos echa para atrás a priori porque el inmuble requiere una reforma importante. ¿Qué riesgo estaríamos tomando si decidimos y acordamos esta opoción? Fijaríamos el precio a pagar y estableceríamos una penalidad por desestimiento.
Apimonteleon	el 5 octubre, 2016 a las 1:57 PM
Hola Carlos, no depende solo del banco, sino también de la solvencia del comprador, dado que algunos bancos financian a algunas personas y a otras no; la última entidad con la que hemos firmado con esta limitación ha sido Bankinter y la kutxa, pero insisto en que esto no es relevante del todo.
Si os interesa el piso, yo lo señalizaría con una condición resolutoria, según la cual si no conseguís el préstamo, se os devolvería la cantidad entregada en concepto de arras, de esta forma podéis hablar con varios bancos y ver si la operación es viable.
Elisabeth	el 14 septiembre, 2016 a las 7:28 PM
mi consulta es la siguiente. Mi madre y yo heredamos un piso mediante testamento, no somos herederas forzosas, somos cuñada y sobrina políticas. Nadie nos comentó que existiera esta ley y vendimos el piso. El comprador solicitó prestamo hipotecario en Bankoa y desde el banco nos han venido con esta ley, diciendo, además, que el dinero que nos pague el comprador (que sería la cantidad obtenida en prestamo) tenemos que dejarla en deposito a plazo durante dicho período de 2 años, sin poder dispponer de él. Por lo que leo en su explicación esta ley solo se aplicaría en caso de que no hubiera testamento, es correcto?
Apimonteleon	el 19 septiembre, 2016 a las 5:14 PM
Hola Elisabeth, lamentablemente aunque haya un testamento, otra razón de ser de éste precepto se puede encontrar en que nuestro Registro General de Actos de Última Voluntad, en el que se anotan los otorgamientos de testamentos, no es una base rigurosa y definitiva para determinar el testamento vigente, teniendo, por tanto un valor simplemente informativo, sin valor fehaciente.
Mi recomendación es que no aceptéis esa propuesta de Bankia, que todos sabemos de que pie cojean, por ser abusiva, ya que hay otros bancos que simplemente ponen una condición resolutoria, según la cual si apareciera un heredero, se resolvería la compraventa, y por supuesto no te retienen nada.
Esperanza	el 31 agosto, 2016 a las 2:13 AM
Soy heredera afectada por ésta Ley Hipotecaria, art. 28, que desconocía.
Que camino puedo tomar, ahora, con un inmueble que he heredado y que tenia intención de vender.
Apimonteleon	el 31 agosto, 2016 a las 12:04 PM
Hola Esperanza, puedes venderlo, pero como existe esa limitación, es conveniente que lo informes desde el primer momento al comprador para evitar sorpresas y poderte meter en un lío; si quieres asesoramiento o ayuda, puedes contactar con nosotros para que llevemos la gestión, un saludo
info@apimonteleon.com
ROSARIO	el 13 junio, 2016 a las 9:09 PM
Al no haberme informado al efectuar el contrato de arras y aparecer que los vendedores se obligan a vender el inmueble libre de cargas y apareciendo en la nota simple de los 12 herederos como carga el artículo 28 de la LH, tengo derecho a que me devuelvan el doble de la señal al considerar como carga el mencionado artículo 28?
Apimonteleon	el 14 junio, 2016 a las 11:58 AM
Hola Rosario, la limitación del artículo 28 no se considera una carga, sino eso, una LIMITACIÓN, de la que deberían haberte informado y que te afecta a la compra, pero no te da derecho a reclamar el duplo.
ROSARIO	el 13 junio, 2016 a las 6:38 PM
Me da la impresión de que me quieren quitar de enmedio pues me dice la abogada de los herederos (entre ellos dos hijos míos) que el riesgo lo correría yo, no la parte vendedora. En fín me siento con una desprotección tremenda. Es posible que lo que intenten es aburrirme para no devolverme la señal. Esta abogada también vende inmuebles.
ROSARIO	el 13 junio, 2016 a las 2:51 PM
No solo eso sino que que le dice a los vendedores que se puede vender y llevo ya mucho dinero gastado; una tasación para el piso en cuestión, que el banco me denegó la hipoteca por la limitación del art. 28 y otra tasación de la vivienda en la que vivimos. Un desastre!!
Apimonteleon	el 13 junio, 2016 a las 5:00 PM
Venderse se puede vender, pero con esa limitación, que cualquier profesional sabe que la mayoría de los bancos no te financian mientras perdure, y en el caso de que te den la financiación, suele ser con una condición resolutoria.
ROSARIO	el 13 junio, 2016 a las 11:56 AM
Voy a comprar un piso afectado por articulo 28 y exijo que lleve una cláusula en la que todo lo derivado de este articulo seria responsabilidad de la parte vendedora. He tenido que hipotecar ,mi vivienda pues el banco no da hipoteca para este piso en concreto por esta limitación. Los vendedores me están tonteando y no quieren poner esta clausula. También en el registro de la propiedad figura que las cargas fiscales de los herederos tendrían vigor para cinco años. Hasta dentro de un año no estaría el inmueble libre de esta limitación o carga. Alquiler con derecho a compra los ponen pero bestiales. Un horror!! Pero es una vivienda de mi hermana fallecida y tengo mucho sentimiento. Hicimos contrato de arras firmado por los 12 herederos. sentimiento.
Apimonteleon	el 13 junio, 2016 a las 1:27 PM
Hola Rosario, lo que podéis poner es una condición resolutoria, ya que supongo que te informaron de esta limitación cuando firmasteis el contrato de arras. Y sobre las afecciones fiscales, no tienen ninguna importancia, y como compradora no te afectan, no te preocupes.
ROSARIO	el 13 junio, 2016 a las 1:55 PM
En el contrato de arras no nos han informado, pues no tenia esta limitacion del art. 28 que se ha aplicado al registrar la vivienda a nombre de los doce herederos. La abogada que hizo el contrato no conocia este articulo
Apimonteleon	el 13 junio, 2016 a las 2:07 PM
Hola Rosario, pues es una negligencia por parte de la abogada, que debería haberlo previsto en el contrato; supongo que te lo han vendido libre de cargas y ahora resulta que no lo está ¿ es así?
ROSARIO	el 13 junio, 2016 a las 2:35 PM
La abogada no me ha informado pero se escuda en que en el momento de hacer el contrato de arras el inmueble estaba registrado libre de cargas y que ha sido luego cuando se ha puesto a nombre de los herederos cuando ha aparecido esta afección, según ella y carga según nosotros.
Apimonteleon	el 13 junio, 2016 a las 4:59 PM
Si la abogada sabía que había pendiente una inscripción de una herencia que no es de primer grado, debería haberte informado del art. 28 de la LH.
Iván Fernández de heredia	el 17 diciembre, 2015 a las 11:06 PM
Me ha sido muy util esta informacion,como todas las que publicas.Espero que sea util para mucha gente.