Source: http://www.brunalyraduque.com.br/2010/11/
Timestamp: 2019-05-22 15:25:23+00:00
Document Index: 46061037

Matched Legal Cases: ['artigo 59', 'ARTIGO 20', 'artigo 20', 'artigo 3', 'artigo 43', 'ARTIGO 43', 'artigo 29', 'artigo 42', 'artigo 461']

BRUNA LYRA DUQUE: Novembro 2010
Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre a garantia no contrato de locação.
PERGUNTAS: "1) Tenho uma imobiliária e gostaria de saber se um contrato de locação pode ser feito sem garantia? 2) Como a imobiliária pode se assegurar, caso o proprietário aceite firmar um contrato sem garantia locatícia?"
1. Sim. A escolha da garantia é uma prerrogativa do locador, bem como, a isenção da mesma.
2. Numa visão estrita da lei do inquilinato (após as alterações na lei), seria mais oportuno para o locador dispensar a garantia para conseguir, em juízo, a desocupação liminar do locatário do imóvel, no prazo de 15 dias. Acontece que, na prática, considerando a morosidade da Justiça brasileira, bem como, o custo para a propositura da ação de despejo, ainda que haja a possibilidade de concessão da liminar, até mesmo a ação de despejo pode ocasionar um prejuízo muito grande ao proprietário do imóvel.
A imobiliária precisa orientar os seus clientes, proprietários dos imóveis, dos riscos que ensejam a dispensa da garantia. Caso o proprietário resolva aceitar o contrato sem garantia, a administradora pode exigir a assinatura de um termo de assunção de responsabilidade a fim de se prevenir de uma responsabilização civil perante o proprietário.
Segue o artigo 59, parágrafo primeiro, inciso IX, da Lei do Inquilinato que dispõe sobre o despejo liminar, quando o contrato não tem garantia:
Parágrafo 1º. Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
Segue notícia sobre o tema: “Fiador pode exonerar-se antes da entrega das chaves se o contrato original já expirou”.
Disponível em: Notícias do STJ
"O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, mesmo antes da entrega das chaves do imóvel, o fiador pode exonerar-se da garantia se o prazo do contrato original já expirou e este foi renovado por tempo indeterminado sem a sua concordância. O entendimento é da Quinta Turma e baseou-se no Código Civil de 1916 (CC/1916), aplicável ao caso.
Na hipótese analisada, em vez da citação da empresa locadora na ação de exoneração de fiança, o tribunal estadual fixou como termo inicial da exoneração a data da sentença na ação de despejo, o que acabou sendo mais benéfico para a locadora. E como o recurso analisado era da empresa, em respeito ao princípio do non reformatio in pejus [não reformar em prejuízo], a Quinta Turma manteve a decisão do TJSP".
DIREITO EMPRESARIAL: atos praticados por gerente da empresa
A empresa se responsabiliza quando o gerente assina contrato junto a terceiros? Veja o julgado abaixo.
DIREITO EMPRESARIAL. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO POR GERENTE DE SOCIEDADE ANÔNIMA. AUSÊNCIA DE PODERES. ATO CONEXO COM A ESPECIALIZAÇÃO ESTATUTÁRIA DA EMPRESA. LIMITAÇÃO ESTATUTÁRIA. MATÉRIA, EM PRINCÍPIO, INTERNA CORPORIS. TERCEIRO DE BOA-FÉ. TEORIA DA APARÊNCIA. APLICABILIDADE. 1. No caso em exame, debatem as partes em torno de aditivo que apenas estabeleceu nova forma de reajuste do contrato original - em relação ao qual não se discute a validade -, circunstância a revelar que o negócio jurídico levado a efeito pelo então Gerente de Suprimentos, que é acessório, possui a mesma natureza do principal - prestação de serviços -, o qual, a toda evidência, poderia ser celebrado pela sociedade recorrente por se tratar de ato que se conforma com seu objeto social. 2. Na verdade, se a pessoa jurídica é constituída em razão de uma finalidade específica (objeto social), em princípio, os atos consentâneos a essa finalidade, não sendo estranho ao seu objeto, praticados em nome e por conta da sociedade, por seus representantes legais, devem ser a ela imputados. 3. As limitações estatutárias ao exercício de atos por parte da Diretoria da Sociedade Anônima, em princípio, são, de fato, matéria interna corporis, inoponíveis a terceiros de boa fé que com a sociedade venham a contratar. 4. Por outro lado, a adequada representação da pessoa jurídica e a boa-fé do terceiro contratante devem ser somadas ao fato de ter ou não a sociedade praticado o ato nos limites do seu objeto social, por intermédio de pessoa que ostentava ao menos aparência de poder. 5. A moldura fática delineada pelo acórdão não indica a ocorrência de qualquer ato de má-fé por parte da autora, ora recorrida, além de deixar estampado o fato de que o subscritor do negócio jurídico ora impugnado - Gerente de Suprimento - assinou o apontado "aditivo contratual" na sede da empresa e no exercício ordinário de suas atribuições, as quais, aliás, faziam ostentar a nítida aparência a terceiros de que era, deveras, representante da empresa. 6. Com efeito, não obstante o fato de o subscritor do negócio jurídico não possuir poderes estatutários para tanto, a circunstância de este comportar-se, no exercício de suas atribuições - e somente porque assim o permitiu a companhia -, como legítimo representante da sociedade atrai a responsabilidade da pessoa jurídica por negócios celebrados pelo seu representante putativo com terceiros de boa-fé. Aplicação da teoria da aparência. 7. Recurso especial improvido. (STJ. Recurso Especial Nº 887.277 - SC (2006/0200405-7). Relator: Ministro Luis Felipe Salomão. DJe: 09/11/2010). (grifo nosso).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA: "descumprimento gera restituição"
Segue matéria que analisa o inadimplemento do contrato e o dever da construtora de restituir as parcelas pagas ao comprador .
Entrevista da advogada Bruna Lyra Duque para o Jornal ES Hoje. Disponível em: http://www.eshoje.com.br/IMG/UPLOAD_FILES/JORNAL_PDF/1_pdfed.%20305.pdf.
Seguem decisões que tratam do tema atraso na entrega da obra.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE CHUVAS, FORTES VENTOS E GREVE NO SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL – ACONTECIMENTOS LIGADOS À PRÓPRIA ORGANIZAÇÃO E DENTRO DOS RISCOS NORMAIS DA ATIVIDADE DA RÉ – FORÇA MAIOR DESCARACTERIZADA – APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL EXPRESSA E PREVIAMENTE PREVISTA POR DELIBERAÇÃO ESPONTÂNEA DAS PARTES – SENTENÇA MANTIDA. – Recursos desprovidos. (TJ/SP – 6ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 085.330-4/2, Rel. Des. Mohamed Amaro, julg. 05.08.1999).
Rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com perdas e danos. Ação julgada procedente. Atraso na entrega da obra. Altos índices pluviométrícos e greves no setor de construção civil. Argumentos insuficientes a tipificar caso fortuito ou força maior. Inadimplemento da construtora configurado. Precedentes desta Câmara. Multa e juros previstos no contrato aplicados ao caso, por equidade. Tratando-se de obrigação contratual, os juros de mora incidem desde a citação. Recurso parcialmente provido para este fim. (TJ/SP – 3ª C. Dir. Priv., Ap. nº 198.125-4/6, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 04.10.2005).
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA CONCLUSÃO E ENTREGA DA OBRA. DESPESAS COM LOCATIVOS DEVIDAS. MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO PACTUADA ENTRE AS PARTES. INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS. MANUTENÇÃO DO QUANTUM ARBITRADO A TÍTULO DE VERBA HONORÁRIA. Não podendo ser o atraso imputado a fato praticado pelo autor, este não pode ser penalizado, devendo a construtora arcar com os prejuízos materiais decorrentes da demora na entrega da obra. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70028541720, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Luiz Renato Alves da Silva, Julgado em 17/12/2009).
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO ENTABULADO ENTRE AS PARTES - PACTA SUNT SERVANDA - CLAUSULA PENAL POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - INCIDÊNCIA - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - OBSERVÂNCIA DO ARTIGO 20, § 4.º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – SENTENÇA PARCIALMENTE MANTIDA - RECURSO PROVIDO EM PARTE. Estando previamente acordado entre as partes a incidência de multa por atraso na entrega da obra contratada, fato incontroverso nos autos, não há que se falar em desoneração ou redução do referido percentual por conta de aditivo posterior, que ressalvou expressamente que o valor da penalidade se daria em função do valor do contrato e não da etapa em atraso. No caso de improcedência da ação, os honorários advocatícios devem ser fixados nos termos do artigo 20, § 4.º, do Código de Processo Civil. (TJMT; AC 45815/2006; 3ª Câmara Cível; j. 15/01/2007).
CABE INDENIZAÇÃO? Seguem decisões abaixo.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Descumprimento do prazo para entrega do imóvel. Possibilidade de os compradores cobrarem aluguéis e acessórios da locação em decorrência do atraso da obra. Recurso não provido. (TJSP; AC 994030518712; Rel. Gilberto de Souza Moreira; 5ª Turma Cível; j. 22/09/2010).
Apelação cível. Incorporação imobiliária. Promessa de compra e venda de apartamento em construção. Inadimplemento contratual. Atraso na entrega da obra. Empresa de corretagem. Ilegitimidade passiva "ad causam". O negócio não se realizou por culpa da primeira ré, promitente vendedora que prometeu algo que não cumpriu. Rescisão de contrato. Restituição das importâncias pagas a contar do efetivo desembolso. Lucros cessantes a título de aluguel em virtude do atraso na entrega da unidade imobiliária. Dano moral inexistente. Mero descumprimento contratual insuficiente a embasar tal pretensão. Autor condenado nos ônus sucumbenciais ante a improcedência de seu pedido em face da segunda ré. Verba honorária fixada em consonância com o disposto no art. 20, §4°, do C.P.C. Recursos improvidos. (TJRJ; AC 0128656-60.2006.8.19.0001; Rel. Carlos José Martins Gomes; 16ª Câmara Cível; j. 07/07/2009).
Franquia é a febre empresarial do momento. Cuidado com os negócios precipitados. A análise do risco empresarial é fundamental nesse negócio.
O site "Franchising no Brasil" publicou interessante análise sobre a franquia, a saber: "depois de uma temporada no Exterior, jovens retornam ao Brasil decididos a montar seu próprio negócio. A economia aquecida do país os leva a apostar no segmento de franquias. O Brasil passa por um momento de um crescente consumo populacional, fator que se deve à mobilidade social dos últimos anos, resultando em um aumento da classe média que, hoje, já passa da margem de 50% da população total". Disponível em: http://rclaro.wordpress.com/2010/11/09/de-volta-ao-brasil-jovens-investem-em-franquia.
Entendemos que fazer apenas uma análise econômica do contrato não é suficiente. O empresário precisa ficar atento, também, às implicações jurídicas do negócio.
Seguem alguns pontos importantes a serem analisados:
Âmbito de atuação do negócio. Há cláusula de raio? Há limite de atuação por município?;
Cláusula de exclusividade;
Identificação clara e objetiva sobre as metas do empreendimento;
Multa a ser paga para o caso de denúncia do contrato;
Valor mensal a ser pago sobre o faturamento do negócio;
Exigências quanto ao local do empreendimento; e
Divisão dos custos iniciais do negócio.
Segue abaixo julgado que retrata um problema frequente neste tipo contratual, o descumprimento do acordo pela franqueadora:
"SENTENÇA. NULIDADE. INEXISTÊNCIA. Fundamentação adequada. Rescisão contratual. Franquia. Descumprimento pela franqueadora das metas e expectativas induzidas aos franqueados. Cabimento. Devolução dos valores pagos que se impõe. Dano moral. Abalo emocional e angústia do franqueados, que investiram recursos e expectativas, e perceberam terem sido usados, Pertinência. Indenização justamente arbitrada, considerando também o caráter punitivo da verba. Multa contratual. Aplicação devida. Reconhecimento judicial de causa para a rescisão que afasta a necessidade do Conselho de Franquia reconhecer a infração. Recurso desprovido". (Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Processo nº 2003.001.13572. Décima Segunda Câmara Civel. 18 de Novembro de 2003).
Entendemos prudente a confecção de um plano jurídico-empresarial.
Quem deve pagar a comissão de corretagem? A partir de quando é devida a correção monetária no contrato de financiamento imobiliário? Segue julgado abaixo.
CIVIL E DEFESA DO CONSUMIDOR. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. REVISÃO DE CONTRATO. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA ANTERIOR À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. CORRETORA CONTRATADA PELA INCORPORADORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ÔNUS DO CONTRATANTE. PAGAMENTO PELO CONSUMIDOR. INADMISSIBILIDADE. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. MORA. JUROS. PERCENTUAL DE 20%. VIOLAÇÃO DO § 1º DO ART. 52 DO CDC. REDUÇÃO PARA 2%.É descabida a incidência de correção monetária a partir de data anterior a celebração do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária .A correção é devida a partir da data em que foi celebrado o contrato entre as partes. Se a corretora foi contratada pela incorporadora, não pode esta pretender que o comprador arque com o pagamento das despesas de corretagem. O pagamento feito sob esta rubrica deve ser considerado como pagamento de parte do preço da unidade imobiliária adquirida.É abusiva a multa moratória fixada em 20% do valor da prestação, devendo a mesma ser reduzida para 2%, adequando-se ao limite do § 1º do art. 52 do CDC.Precedentes do TJERJ.Provimento do recurso. (TJ/RJ. Processo nº 2008.001.24235. Décima Sexta Camara Civel. 15 de Setembro de 2008).
IMOBILIÁRIA X CORRETOR DE IMÓVEIS: inexistência de vínculo de emprego
Sobre o conflito existente entre imobiliária e corretor de imóveis, no tocante à discussão da existência ou não do vínculo de emprego, apresentamos abaixo algumas considerações e decisões.
Entendemos que não há entre imobiliária e corretor de imóveis contrato de emprego, já que não se configura, na maioria dos casos concretos, a subordinação jurídica entre as partes.
Geralmente, no mercado imobiliário, a atividade do corretor é executada em horários esporádicos, sem relação de pessoalidade, com ampla liberdade de atuação profissional, bem como sem qualquer vínculo hierárquico e comandos entre o profissional liberal e a empresa imobiliária.
Assim sendo, para a imobiliária caracterizar a contratação com um profissional autônomo e evitar transtornos com demandas trabalhistas, torna-se importante observar os seguintes itens:
Firmar um contrato de corretagem e outras avenças com o corretor, explicitando o trabalho com caráter contingencial;
Deliberação, no contrato, que o corretor exerce atividade como autônomo devidamente inscrito no CRECI da região;
Indicação da liberdade do corretor quanto à sua jornada de trabalho, sem vínculo e interferência da imobiliária e sem pessoalidade com a empresa;
Caracterização da atividade sem exclusividade e, se possível, com indicação do plantão de vendas;
Indicação das comissões recebidas em cada negócio firmado;
Controle e fiscalização do recolhimento do ISS, por parte do corretor, junto ao Município; e
Controle e fiscalização do recolhimento do IR, por parte do corretor, junto à Receita Federal.
Seguem julgados sobre o tema:
“CORRETOR DE IMÓVEIS. VÍNCULO DE EMPREGO. O corretor de imóveis que exerce sua atividade profissional livremente no âmbito da empresa contratante, sem subordinação jurídica, não é considerado empregado nos termos do artigo 3º da CLT. Recurso provido.” (TRT – 2ª Rg. – 8ª T., RO nº 01343-2005-461-02-00-6, Rel. Des. Silvia Almeida Prado, 15.04.2009). (grifo nosso).
“CORRETOR DE IMÓVEIS. VÍNCULO DE EMPREGO. Demonstrado que o autor trabalhou como Corretor de Imóveis mediante parceria com empresa imobiliária, sem subordinação jurídica a essa, é de ser afastado o reconhecimento do liame de emprego com a reclamada, porquanto ausente, a teor do art. 3º da CLT, requisito essencial à sua caracterização.” (TRT – 4ª Rg. – 4ª T., RO nº 01034-2002-022-04-00-7, Rel. Des. Maria Beatriz Condessa Ferreira, julg. 18.12.2003) (grifo nosso).
DIREITO IMOBILIÁRIO: obrigação de fazer na incorporação
A Lei 4.591 de 1964 dispõe sobre as incorporações imobiliárias. O artigo 43, inciso II, da referida lei prevê:
II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa.
Nesse sentido, segue decisão do TJ/PR sobre o tema “obrigação de fazer na incorporação”.
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO E INCORPORAÇÃO. OBRA INACABADA. OBRIGAÇÃO DA RÉ/APELANTE EM RESPONDER SOLIDARIAMENTE COM A EMPRESA CONSTRUTORA PARA A CONCLUSÃO DA OBRA COM IMPOSIÇÃO DE MULTA PECUNIÁRIA DIÁRIA, EM CASO DE DESCUMPRIMENTO DO PRECEITO JUDICIAL. APELANTE QUE SE ENQUADRA COMO INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE CONSOANTE O ARTIGO 43, INCISO II, DA LEI 4.591/64. MINORAÇÃO, BEM COMO LIMITAÇÃO DO MONTANTE DA MULTA PECUNIÁRIA DIÁRIA ATÉ O VALOR CORRIGIDO DA OBRA INACABADA. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA PARCIALMENTE. 1. Enquadrando-se a apelante na concepção de incorporadora, ditada pelo artigo 29, da Lei 4.591/64, evidente a sua responsabilidade solidária com a obrigação de fazer decretada pela julgadora singular, ex vi do artigo 42, inciso II, do citado diploma legal. 2. Pretensão de obrigação de fazer incidente no caso, a teor do artigo 461 caput, do Código de Processo Civil. 3. Multa pecuniária diária que se impõe em caso de descumprimento do preceito judicial. Em observância ao princípio da razoabilidade, entretanto, o valor da multa fixado na sentença deve ser minorado para patamar justo. 4. Limitação da multa até o valor estimado pela conclusão da obra, devidamente corrigido. Reforma parcial do julgado recorrido também nesse tópico. 5. Apelação conhecida e parcialmente provida. (TJPR - Apelação Cível: AC 4941208 PR 0494120-8). (grifo nosso)
A Lei 8.245 de 1991 dispõe:
Observe que, segundo a norma acima, o valor depositado em caderneta de poupança ao final do contrato de locação será revertido em favor do locatário.
CONTRATO DE EMPREITADA: responsabilidade do empreiteiro
Segue abaixo notícia publicada no site do Tribunal de Justiça do RS na qual uma empreiteira foi condenada, por danos materiais e morais, pela má qualidade de materiais utilizados em construção.
"Os Desembargadores da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça mantiveram sentença condenando empresa de construção e arquitetura ao pagamento de indenização por danos materiais e morais a dois casais que compraram imóveis com vícios de construção. Por conta do ilícito, cada casal será indenizado em R$ 26,8 mil a título de danos materiais e R$ 11,6 mil por danos morais. Em 1º Grau, a decisão foi proferida pela Juíza de direito Laura de Borba Maciel Fleck.
Os autores, proprietários de duas casas localizadas na Capital, ingressaram com ação contra empresa Koller e dias Construções Ltda. Arquitetura e Obra e seus proprietários, narrando que foram vítimas da venda de um imóvel sem condições de moradia e com graves defeitos na construção, ocasionando grande desconforto e inúmeras incomodações a moradores e proprietários. Por isso, requereram a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais em valor equivalente aos gastos necessários à restauração do local, bem como pagamento de indenização por danos morais.
Laudo pericial constatou a péssima qualidade do material empregado e erros construtivos.
Os réus contestaram negando a ocorrência de danos na obra em questão.
A sentença julgou procedente o pedido dos autores no sentido de condenar os réus ao pagamento dos danos materiais, no montante de R$ 53,6 mil, para a reforma das duas casas, corrigidos monetariamente. A título de danos morais, a sentença estabeleceu o pagamento de R$ 11,6 mil para cada autor, valor também corrigido monetariamente.
Segundo o relator do recurso, Desembargador Gelson Rolim Stocker, os defeitos apresentados em ambas as construções foram amplamente comprovados, não sendo possível falar em mero desgaste das edificações por falta de manutenção. A prova dos autos, bem como o laudo pericial, demonstraram o lamentável estado das residências dos autores, decorrente, ao que tudo indica, da má ou incorreta impermeabilização das fundações, fato reconhecido pelos réus. E tais defeitos foram constatados após a utilização das residências, impossíveis, pois, de ser detectados visualmente, caracterizando-se nos denominados vícios ocultos.
Não fosse a análise do expert, o levantamento fotográfico demonstra, a olhos vistos, o lamentável estado das residências dos autores, afirmou o relator. Ora, se os réus detinham plena ciência de que o terreno tinha umidade excessiva, peculiar da região, sendo que os prédios foram edificados em local onde anteriormente havia uma plantação de arroz, notoriamente efetuada em áreas alagadiças, evidentemente que o cuidado teria de ser muito maior, sob pena de ocorrência de todos os defeitos apresentados, afetando a solidez e a segurança das edificações.
No entendimento do Desembargador Stocker, diante do ato ilícito cometido pelos demandados, estes devem indenizar os consumidores, a títulos de danos morais, em virtude de todos os graves transtornos e abalos psíquicos causados pela péssima qualidade das construções e da mão-de-obra utilizada, provocando verdadeiro terror nos moradores ante a possibilidade de que as casas viessem a rugir, podendo causar inclusive a perda de vidas humanas". (TJ/RS. Julgamento 20/10/10. Apelação nº 70034441782)