Source: https://bvi-magazin.de/artikel/zur-gueltigkeit-von-mietvertraegen/
Timestamp: 2018-12-09 22:32:46
Document Index: 250198279

Matched Legal Cases: ['§ 566', 'BGH', '§ 566', '§ 566', 'BGH', 'BGH', '§ 566']

Zur Gültigkeit von Mietverträgen - BVI-Magazin
Im Zuge der Mietvertragserstellung ist von Seiten des zumeist als Vertreter handelnden Berufshausverwalters darauf zu achten, dass der von ihm auszufertigende Mietvertrag im Namen der „richtigen“ Partei abgeschlossen wird. Wer insoweit sinnvollerweise im Vermieterrubrum des Mietvertrages anzuführen ist, erschließt sich in der Regel durch die Einsicht in das Grundbuch. Nicht selten erhalten Berufshausverwalter in der Praxis von ihren Auftraggebern allerdings insoweit unzutreffende Informationen, als sich etwa nur einer von zwei Eigentümern als alleiniger Berechtigter wähnt und dies so mitteilt. Oder ein Auftraggeber gibt gegenüber dem von ihm beauftragten Verwalter eine unvollständige oder falsche Firmierung einer Vermieterin an, die nicht selten unkritisch in den Kopf des Vertrages übernommen wird.
Die Empfehlung an den Berufshausverwalter lautet daher, sich bereits bei Abschluss des Verwaltervertrages einen Grundbuchauszug für das zu verwaltende und vielleicht erst später neu zu vermietende Objekt übermitteln zu lassen. Denn im Regelfall geht ein Mietverhältnis im Fall der Veräußerung der Immobilie gem. § 566 BGB nur dann auf den Erwerber über, wenn der Mietvertrag im Namen des Eigentümers (oder des sonst dinglich Berechtigten) abgeschlossen wurde.
Der Regelfall unter der Rechtslupe
In jenem dem unter anderem für die Gewerbemiete zuständigen XII. Senat des BGH vorliegenden Sachverhalt hatte die auf Anweisung der Eigentümerin in deren wirtschaftlichem Interesse handelnde Verwaltung indes den Mietvertrag nicht im Namen der sie beauftragenden Eigentümerin abgeschlossen, sondern im eigenen Namen. Als dann die Eigentümerin das Objekt verkaufte, war der direkte Anwendungsbereich des § 566 BGB für einen Vermieterwechsel und Übergang des Mietverhältnisses auf die Erwerberin nach seinem Wortlaut versperrt. Es fehlte an der erforderlichen Identität zwischen der verkaufenden Eigentümerin und der Vermieterin.
Strittig ist in Literatur und Rechtsprechung, unter welchen Voraussetzungen eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB auf abweichende Sachverhalte in Betracht kommen kann. Diese Möglichkeit bejahte der BGH in dieser Entscheidung für die vorliegende Konstellation und nahm (in Abgrenzung zu BGH XII ZR 119/02) im Ergebnis an, dass das hiesige Mietverhältnis mit der Grundbuchumschreibung ausnahmsweise analog § 566 BGB auf die Erwerberin übergeleitet worden sei, die damit die neue Vermieterin wurde. Denn die Vermietung des veräußerten Grundstücks sei mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse der Eigentümerin erfolgt und der im eigenen Namen vermietende Verwalter habe kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses gehabt. Diese Wertung decke sich im konkreten Fall zudem mit den Interessen der Erwerberin und der Mieterin. Erstere übernahm die Rechte und Pflichten der Voreigentümerin aus dem Mietverhältnis im Kaufvertrag ausdrücklich; Letztere wollte im Bestand des langfristigen Mietverhältnisses geschützt bleiben.