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Timestamp: 2016-10-26 21:23:01+00:00
Document Index: 208668435

Matched Legal Cases: ['art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 51', 'art. 271', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 100', 'art. 42', 'ATF ']

4A_452/2010 (22.11.2010)
4A_452/2010
repr�sent�e par Me Antoine Kohler, avocat,
repr�sent�e par Me David Lachat, avocat,
recours contre l'arr�t rendu le 21 juin 2010 par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers
Une agence de location de voitures, avec atelier de m�canique et station de lavage, est exploit�e depuis 1987 sur environ 1530 m� au rez-de-chauss�e et 130 m� au sous-sol d'un b�timent sis � Gen�ve. L'agence est actuellement exploit�e par X.________ SA, qui occupe les locaux � titre de locataire. Cette agence lui apporte environ huit pour cent de son chiffre d'affaires en Suisse. La soci�t� a �galement une agence � Z.________.
Le bail � loyer fut renouvel� pour la derni�re fois d�s le 1er janvier 2006 pour une dur�e de cinq ans, expirant le 31 d�cembre 2010. Le loyer annuel est rest� fix� � 258'264 fr., charges en sus.
La bailleresse est actuellement Y.________. Le 26 avril 2005, usant d'une formule officielle, elle a d�clar� r�silier le bail avec effet au 31 d�cembre 2006.
En temps utile, la locataire a ouvert action contre la bailleresse devant la commission de conciliation comp�tente puis devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Elle requ�rait principalement l'annulation du cong� qu'elle tenait pour abusif, ou, subsidiairement, la prolongation du bail. L'adverse partie a conclu au rejet de l'action et fait valoir qu'elle projetait de d�molir et reconstruire le b�timent. Le tribunal s'est prononc� le 1er octobre 2009; il a constat� la validit� du cong� et prononc� que celui-ci prendrait effet le 31 d�cembre 2010; il a refus� toute prolongation du bail.
La locataire et demanderesse ayant appel� de ce jugement, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a statu� le 21 juin 2010. La d�fenderesse avait alors re�u les autorisations administratives n�cessaires � la d�molition et � la reconstruction du b�timent. Donnant partiellement gain de cause � la locataire, elle a r�form� la d�cision en ce sens que le bail est prolong� d'une dur�e de six mois �ch�ant le 30 juin 2011.
Agissant par la voie du recours en mati�re civile, la demanderesse requiert le Tribunal f�d�ral de r�former l'arr�t de la Chambre d'appel en ce sens que le bail soit prolong� d'une dur�e de cinq ans.
Le recours est dirig� contre un jugement final (art. 90 LTF), rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) et en derni�re instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF).
La valeur litigieuse n'est pas d�termin�e par les conclusions prises devant le Tribunal f�d�ral mais par celles rest�es litigieuses devant l'autorit� pr�c�dente (art. 51 al. 1 let. a LTF). Dans une contestation portant sur la validit� d'une r�siliation de bail, cette valeur est �gale au loyer de la p�riode minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la r�siliation n'est pas valable, p�riode qui s'�tend jusqu'� la date pour laquelle un nouveau cong� peut �tre donn�; il faut prendre ici en consid�ration, s'il y a lieu, la p�riode de protection de trois ans d�s la fin de la proc�dure judiciaire qui est pr�vue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 111 II 384 consid. 1 p. 386; voir aussi ATF 119 II 147 consid. 1 p. 149). En l'esp�ce, le minimum de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF) est donc atteint.
La partie recourante a pris part � l'instance pr�c�dente et succomb� dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF). Le recours a �t� introduit en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et dans les formes requises (art. 42 al. 1 � 3 LTF).
Il est constant que les parties sont li�es par un contrat de bail � loyer ayant pour objet les locaux occup�s par la demanderesse. En l'�tat de la cause, celle-ci ne conteste plus que le cong� � elle signifi� le 26 avril 2005 soit valable, ni qu'il d�t prendre effet, n'�tait la prolongation dont la dur�e est litigieuse, au 31 d�cembre 2010.
La Chambre d'appel constate que la demanderesse occupe ses locaux actuels depuis pr�s de vingt ans et elle admet d'embl�e qu'il est difficile de trouver des locaux de remplacement �quivalents dans le centre de Gen�ve. Elle prend cependant en consid�ration que la demanderesse a dispos� d'un laps de plus de quatre ans et demi entre le cong� et l'expiration du contrat, sans le mettre � profit pour entreprendre des recherches. Elle prend encore en consid�ration que la d�fenderesse, propri�taire de l'immeuble, est en mesure de commencer � bref d�lai d'importants travaux destin�s � lui procurer un meilleur rendement, comportant la d�molition des locaux; elle retient que dans ces conditions, son int�r�t est pr�pond�rant sur celui de l'autre partie et elle accorde donc, en d�finitive, une prolongation qu'elle fixe � six mois.
En tant que la demanderesse pr�tend avoir droit � une prolongation de six ans dont le juge peut, �ventuellement, r�duire la dur�e si les circonstances le justifient, son argumentation ne trouve aucun fondement en droit f�d�ral et elle ne saurait donc �tre suivie. Par ailleurs, cette partie insiste sur les avantages importants que comportent ses locaux actuels, o� elle peut nettoyer et relouer imm�diatement ses v�hicules, et sur leur emplacement tr�s favorable � proximit� des h�tels de la rive droite. Elle souligne que sa cocontractante d�tient un important parc immobilier � Gen�ve et que celle-ci n'a aucun besoin des locaux pour son propre usage. Elle fait valoir qu'un commer�ant peut �ventuellement se constituer une client�le tr�s importante en restant longtemps dans les m�mes locaux, mais la Chambre d'appel n'a pas constat� qu'en l'esp�ce, une client�le r�guli�re soit �troitement li�e � l'emplacement de l'agence. De toute mani�re, dans cette discussion, la demanderesse m�conna�t que l'int�r�t du bailleur � exploiter son bien immobilier de la mani�re la plus favorable pour lui est en principe pr�pond�rant sur l'int�r�t du locataire � conserver ses locaux d'exploitation (ATF 136 III 190 consid. 5 p. 195). Or, la d�fenderesse ayant obtenu les autorisations administratives n�cessaires � son projet, il est ind�niable qu'elle a un int�r�t important et actuel � recouvrer la ma�trise des lieux.
La demanderesse admet n'avoir pas recherch� des locaux de remplacement bien qu'elle e�t dispos� de plus de quatre ans pour le faire, mais elle minimise la port�e de son attitude d�sinvolte en affirmant qu'elle pouvait compter � de bonne foi � sur l'annulation du cong�. Elle mentionne divers exemples de prolongations de longue dur�e issus de la pratique judiciaire mais elle ne tente aucune comparaison d�taill�e et concluante avec sa propre situation. Ainsi, nonobstant l'opinion diff�rente d�velopp�e � l'appui du recours, il n'appara�t pas que la Chambre d'appel ait abus� de son pouvoir d'appr�ciation et viol� le droit f�d�ral en accordant une prolongation limit�e � six mois.
La demanderesse acquittera un �molument judiciaire de 8'000 francs.
La demanderesse versera une indemnit� de 9'000 fr. � la d�fenderesse, � titre de d�pens.