Source: https://www.mietrechtsiegen.de/klage-des-mieters-auf-rechnungslegung-der-betriebskosten/
Timestamp: 2020-02-20 07:45:43
Document Index: 177472612

Matched Legal Cases: ['§ 511', '§ 522', '§ 4', '§ 511', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 63']

Klage des Mieters auf Rechnungslegung der Betriebskosten
LG Oldenburg, Az.: 16 S 593/15, Urteil vom 26.04.2016
Die Berufung der Beklagten vom 30.11.2015 gegen das am 15.10.2015 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wildeshausen (Az.4 C 27/15) wird als unzulässig verworfen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf bis zu 300,00 € festgesetzt.
I. Die Parteien streiten über eine Schadensersatzforderung wegen den Klägern entstandener Rechtsanwaltskosten. Die Parteien verband ein Mietverhältnis. Wegen Zahlungsverzuges mit Mietzinsforderungen forderten die Kläger mit anwaltlichem Schreiben vom 13.08.2014 die Beklagte unter Fristsetzung zur Zahlung des Rückstandes auf. Die Beklagten haben sich u. a. damit verteidigt, dass Gegenrechte der Beklagten den Eintritt der Verzugslage haben entfallen lassen.
Wegen der weiteren Feststellungen des Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil (Bl. 91 f. d.A.) Bezug genommen.
Das Amtsgericht Wildeshausen hat die Beklagte unter teilweiser Aufrechterhaltung des zuvor erlassenen Versäumnisurteils verurteilt, an die Kläger 650,34 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.11.2014 zu zahlen, da sich die Beklagte zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung und der Geltendmachung des Mietrückstandes im Verzug befunden habe, so dass die Beklagte verpflichtet sei, die dadurch entstandenen Rechtsanwaltskosten den Klägern als Schadensersatz zu erstatten. Weiterhin hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die im Rechtsstreit vorgelegte Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2013 formell nicht wirksam sei, da sie den von der Rechtsprechung aufgestellten Mindestanforderungen an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung nicht genüge.
Gegen diese Entscheidung wendet sich die Beklagte. Das Amtsgericht habe unberücksichtigt gelassen, dass der Beklagten wegen der unzureichenden Betriebskostenabrechnung ein Zurückbehaltungsrecht zustehe, was dazu führe, dass die Beklagte nur Zug um Zug gegen Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zur Zahlung verurteilt werden könne.
Die Beklagte beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Wildeshausen vom 15.10.2015 zum Geschäftszeichen 4 C 27/15 (V) aufzuheben und wie folgt zu ändern: Das Versäumnisurteil vom 16.07.2015 wird mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass die Beklagte verurteilt wird, an die Klägerin den Betrag von 650,34 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.11.2014 zu zahlen, Zug um Zug gegen Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Betriebs- und Heizkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2013 betreffend des Mietverhältnis …, Wohnung im Erdgeschoss, Mietvertrag vom 01.10.2011.
Im Übrigen das Versäumnisurteil vom 16.07.2015 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil. Ein Zurückbehaltungsrecht stehe der Beklagten nicht zu. Eine Heizkostenabrechnung müssten die Kläger nicht erstellen, da die Beklagte ihre Heizung unstreitig selbst betreibt. Eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung würden die Kläger nicht schulden, da der Beklagten diese (Bl. 138f. d.A.) bereits im November 2015 zuging.
II. Die Berufung vom 03.12.2015 ist unzulässig, im Übrigen aber auch nicht begründet.
Die Berufung ist unzulässig, denn der Wert des Beschwerdegegenstandes übersteigt nicht sechshundert Euro, was Voraussetzung einer zulässigen Berufung gegen im ersten Rechtszug erlassene Endurteile ist (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Mangelt es an einer zulässigen Berufung, so ist diese als unzulässig zu verwerfen (§ 522 Abs. 1 Satz 2 ZPO).
Maßgebend für die Berechnung der Beschwer ist der Zeitpunkt der Einlegung des Rechtsmittels (§ 4 Abs. 1 ZPO). Da die Beklagte zunächst unbeschränkt Berufung eingelegt hat, war ihre Beschwer nach dem vollen Umfang ihrer Verurteilung zu bemessen. Da danach die Berufungssumme des § 511 a ZPO erreicht war, wurde das Rechtsmittel nicht schon dadurch unzulässig, dass die Beklagte in der Berufungsbegründungsschrift einen eingeschränkten Berufungsantrag angekündigt hat. Die zunächst zulässige Berufung ist jedoch unzulässig geworden, weil die Beklagte ihren bei Schluss der mündlichen Verhandlung bzw. dem Zeitpunkt, der im schriftlichen Verfahren dem Schluss der mündlichen Verhandlung entspricht, also der Zeitpunkt, zu dem Schriftsätze eingereicht werden können, gestellten Antrag allein auf eine Zug um Zug-Verurteilung gerichtet hat.
Für die Zulässigkeit einer zulassungsfreien (Wert-)Berufung ist der Wert des Beschwerdegegenstandes maßgeblich. Sein Wert wird bestimmt durch den Umfang, in dem Beschwer und Berufungsantrag sich decken. Die Beklagte greift mit ihrer Berufung allein die uneingeschränkte Verurteilung in der vom erstinstanzlichen Gericht ausgesprochenen Höhe von 650,34 € damit an, dass nur eine Verurteilung Zug um Zug gegen Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Betriebs- und Heizkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2013 betreffend das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis hätte erfolgen dürfen. In einem solchen Fall entspricht die Beschwer des Berufungsführers dem Wert des Gegenrechts, begrenzt durch den Wert der Höhe der Verurteilung (BGH NJW 1999, 723; BGH NJW-RR 1986, 419; BGH NJW-RR 1991, 1083f.). Auf die Begrenzung des Wertes in Höhe der Verurteilung kommt es hier indes nicht an. Denn wenn sich – wie hier – das Interesse auf Abrechnungslegung beschränkt, also keine Zahlungsklage beabsichtigt ist, ist der Gegenstandswert nach dem Zeit- und Sachaufwand für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung zu bemessen (OLG Düsseldorf, Beschl. vom 17.01.1995 – 22 W 65/94; Schneider/Herget, Streitwertkommentar12., Rn. 4467). Dieser kann hier bei bereits großzügigem Verständnis allenfalls mit einem Zeit- und Kostenaufwand von 150,00 € bestimmt werden, weil lediglich die erforderlichen Mindesterläuterungen hinzuzusetzen sind.
2. Die Berufung ist jedenfalls unbegründet, denn es ist unstreitig geblieben, dass die von den Klägern mit der Erstellung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 beauftragte Firma … der Beklagten im November 2015 die Betriebskostenabrechnung vom 13.11.2015 zur Verfügung gestellt hat. Diese Abrechnung genügt den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung, da sie die Beklagte in die Lage versetzt, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf die Beklagte anfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen. Die Abrechnung enthält aufgegliedert nach den einzelnen Betriebskostenarten den Umlageschlüssel, die Nennung der Gesamtkosten und den auf die Beklagte anteilig entfallenden Kosten und ist damit formell wirksam, so dass das Begehren der Beklagten, sie nur gegen Erteilung einer derartigen Abrechnung zu verurteilen bereits zum Zeitpunkt der Einlegung der Berufung am 30.11.2015 erledigt gewesen ist und demzufolge eine Zug um Zug-Verurteilung wegen eines Zurückbehaltungsrechtes nicht mehr begründet war.
Die Festsetzung des Streitwertes erfolgt gemäß §§ 63 Abs. 2 GKG, 3 ZPO.
WEG – Klagebefugnis eines Eigentümers in Bezug auf den Nachbarschutz Zutrittsklage gegen schuldunfähigen und betreuten Mieter