Source: https://www.jusmeum.de/urteil/olg_duesseldorf/049862c6f7c4f0f4251878aa3a561d1764306f17ab2bb760d23df06a30d2be26
Timestamp: 2018-04-20 08:51:44
Document Index: 115686519

Matched Legal Cases: ['§ 16', '§ 56', '§ 823', '§ 31', '§ 831', '§ 826', '§ 831', '§ 3', '§ 256', '§ 256', '§ 756', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'Art. 229', '§ 5', '§ 2', 'BGH', '§ 2', '§ 1', 'BGH', '§ 2', 'BGH', '§ 145', '§ 5', '§ 1', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 3', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', 'BGH', '§ 16', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 531', '§ 5', '§ 823', '§ 31', '§ 831', '§ 826', '§ 831', '§ 3', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', 'BGH', '§ 9', '§ 3', '§ 9', 'BGH', '§ 3', 'BGH', '§ 3', '§ 11', '§ 3', '§ 9', '§ 3', 'BGH', '§ 3', '§ 18', 'BGH', '§ 3', '§ 242', 'BGH', '§ 823', '§ 56', '§ 56', '§ 56', '§ 823', 'BGH']

OLG Düsseldorf, I-6 U 308/05: OLG Düsseldorf: vermittler, darlehensvertrag, aufklärungspflicht, treu und glauben, culpa in contrahendo, eigentumswohnung, verkäuferin, öffentliche urkunde, arglistige täuschung, verkehrswert
Urteil des OLG Düsseldorf vom 29.03.2007, I-6 U 308/05
I-6 U 308/05
OLG Düsseldorf: vermittler, darlehensvertrag, aufklärungspflicht, treu und glauben, culpa in contrahendo, eigentumswohnung, verkäuferin, öffentliche urkunde, arglistige täuschung, verkehrswert
Vermittler, Darlehensvertrag, Aufklärungspflicht, Treu und glauben, Culpa in contrahendo, Eigentumswohnung, Verkäuferin, öffentliche urkunde, Arglistige täuschung, Verkehrswert
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-6 U 308/05
Aktenzeichen: I-6 U 308/05
Vorinstanz: Landgericht Düsseldorf, 11 O 550/04
Nachinstanz: Bundesgerichtshof, XI ZR 245/07
Tenor: Die Berufung der Kläger gegen das am 23. November 2005 verkündete Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf – Einzelrichte-rin – wird zurückgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens zu je 1/2.
Die Kläger können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
3Die Kläger begehren von der Beklagten Schadensersatz in Höhe bisher gezahlter Zinsen auf das Vorausdarlehen von 70.453,57 € nebst Zinsen sowie Feststellung des Nichtbestehens von Pflichten der Kläger aus dem Vorausdarlehensvertrag vom 14. Mai/2. Juni 1993 (A 7) über eine Kreditsumme von 149.000,– DM, den sie zur Finanzierung des am 13./14. Mai 1993 (A5, A 6) vollzogenen Erwerbs der 84,52 qm großen Eigentumswohnung, zum Kaufpreis von 126.357,– DM abgeschlossen haben, Zug um Zug gegen Rückübereignung dieser Wohnung und Feststellung, dass sich die Beklagte mit der Annahme des Übereignungsangebots seit dem 2. Februar 2001 in Verzug befindet. Ferner verlangen sie die Abrechnung des Bausparguthabens der Kläger nebst Zinsen aus dem Bausparvertrag vom 29. April 1993 Nr. ... und die Auszahlung des sich daraus ergebenden Betrages sowie die Feststellung, dass die Beklagte den Klägern den Schaden zu ersetzen hat, der durch die Abwicklung des Darlehensvertrages und der Übereignung der vorgenannten Eigentumswohnung entsteht. Hilfsweise – zu allen Anträgen mit Ausnahme des Antrages zur
Bausparabrechnung – beanspruchen die Kläger den Differenzschaden zu einem Annuitätendarlehen in Höhe von 52.099,65 € nebst Zinsen sowie die Neuberechnung des effektiven Jahreszinses des Darlehensvertrages auf der Grundlage des gesetzlichen Zinssatzes und Auszahlung des sich zugunsten der Kläger ergebenden Betrages.
4Verkäuferin der Wohnung war die G-AG. Den Vertrieb sowie die Finanzierungsvermittlung (D 5) führte die H-GmbH durch, deren Außendienstmitarbeiter J. die Verträge vermittelte. Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.
5Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Wegen der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.
6Gegen dieses Urteil richtet sich die rechtzeitig eingelegte und fristgerecht begründete Berufung der Kläger.
7Die Kläger verfolgen mit ihrer Berufung die in erster Instanz geltend gemachten Ansprüche in vollem Umfang weiter.
8Sie behaupten, sie seien vom Vermittler J. im März des Jahres 1993 in ihrer Privatwohnung ohne vorherige Bestellung aufgesucht worden.
9Sie halten an ihrer Rechtsauffassung fest, zwischen den Parteien sei ein Beratungsvertrag über die Finanzierung zustande gekommen, weil, wie sie behaupten, der Vermittler ausschließlich im Namen der Beklagten aufgetreten und mit sämtlichen Antragsformularen der Beklagten ausgestattet gewesen sei. Die Beklagte habe aufgrund der Unterschrift des Vermittlers auf dem Bausparantrag (A 4) gewusst, dass kein eigener Mitarbeiter, sondern ein Vermittler der Vertriebsbeauftragten für sie gehandelt habe. Dagegen habe die Beklagte zurechenbarerweise nichts unternommen, so dass von einer Duldungsvollmacht auszugehen sei.
10Sie behaupten, die Finanzierungsdauer habe der Vermittler mit 20 Jahren angegeben. Er habe – unstreitig – weder auf eine infolge der Dynamisierung verlängerte Laufzeit der Finanzierung noch auf die damit verbundene Verteuerung des Kredits hingewiesen. Über die Bedeutung und die Gefahren eines Disagios sowie die mit dem Beitritt zu einem Mietpoolsystem verbundenen Risken habe er – unstreitig – nicht aufgeklärt. Eine Unterschreitung der sog. Regelsparbeiträge sei ebenfalls nicht ersichtlich gewesen. Sie seien über tatsächliche Mieteinkünfte getäuscht worden. Es sei eine Miete von 760,68 DM, also ein Quadratmeterpreis von 9,-- DM/qm (760,68 DM : 84,52 qm), angenommen worden. Bei einer Nachfrage beim Gutachterausschuss bzw. dem Katasteramt der Stadt XY hätte sich ein Nettomietertrag von nur 3,58 DM/qm abzüglich 31 % Bewirtschaftungskosten und 15 % Mietausfallwagnis, also 2,13 DM/qm, ergeben. Die monatlichen Ausschüttungen aus dem Mietpool beliefen sich derzeit auf 80,-- €. Nach dem Berechnungsbeispiel (A 2) habe sich unter Berücksichtigung der Werbungskosten und des Disagios nach Steuern, aber vor Tilgung eine monatliche Belastung von 245,01 DM = 125,27 € dargestellt. Es hätte aber eine Liquiditätsrechnung unter Zugrundelegung eines Quadratmeterpreises von 3,58 DM, unter Berücksichtigung der aus den Bausparverträgen wegen der Tilgung erwachsenden Belastungen sowie über 10 bis 25 Jahre und nicht nur für die ersten 12 Jahre erstellt werden müssen.
11Erstmals in der Berufungsinstanz behaupten sie konkrete Mietpoolausschüttungen für die Jahre 1992 bis 2002, aus denen sich sowohl für das Jahr 1992 als auch für 1993 jeweils Unterdeckungen des Mietpools von 6.388,10 DM (1992) bzw. 28.362,94 DM (1993) sowie ein monatlicher Mietertrag von nur 3,60 DM/qm (1992) und 3,27 DM/qm (1993) ergäben.
12Sie sind der Ansicht, zwischen den Parteien sei über § 16 Abs. 2 der Allgemeinen Bausparbedingungen der Beklagten ein Beratungsvertrag zum Verkehrswert zustande gekommen. Sie behaupten, die von ihnen für 126.357,-- DM erworbene Eigentumswohnung sei in sittenwidriger Weise, nämlich zu 100,89 %, überteuert gewesen. Sie habe tatsächlich nur einen Verkehrswert von 62.899,57 DM gehabt. Zur Überteuerung hätten Innenprovisionen für den Vertrieb in Höhe von 20 und 23 % geführt.
13Da die Beklagte gewusst habe, dass das Finanzierungsmodell durch einen Vermittler "an der Haustür" vermittelt worden sei, habe sie wegen Duldung der Vermittlung von Darlehensverträgen im Reisegewerbe gegen § 56 Abs. 1 Nr. 6 GewO verstoßen.
14Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 7. Februar 2007 stützen die Kläger ihre geltend gemachten Schadensersatzansprüche unter Bezugnahme auf die Anklageschrift der Staatsanwaltschaft ... vom 30. November 2006, in welcher u. a. den Angeschuldigten K. und L. für den Zeitraum ab Ende 1994 gewerbsmäßiger Betrug in Verbindung mit dem Vertriebskonzept für das Objekt Z-Straße in X vorgeworfen werde und die ihnen erst am 29. Januar 2007 zugeleitet worden sei, auch auf die Vorschriften über unerlaubte Handlungen gemäß §§ 823 Abs. 2 BGB, 263, 27 StGB, § 31, § 831 BGB und §§ 826, 31 und § 831 BGB.
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Düsseldorf vom 23. November 2005, 16
1. die Beklagte zu verurteilen, an sie die Zinsen des Vorausdarlehens in Höhe von 70.453,57 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit dem 2. Februar 2001 zu zahlen;
2. festzustellen, dass aus dem Darlehensvertrag vom 14. Mai/2. Juni 1993, Konto-Nr.: ..., keine Darlehensrückzahlungs- und Zinszahlungsansprüche der Beklagten ihnen gegenüber bestehen,
jeweils Zug um Zug gegen Auflassung eines Miteigentumsanteils von 21
168/10.000 an dem Grundstück Gemarkung XY, Flur ..., Flurstück ..., Gebäude und Freiflächen, zur Größe von insgesamt 10.572 qm verbunden mit dem Sondereigentum der Wohnung im Erdgeschoss rechts mit einem Kellerraum, Aufteilungsplan Nr. 42, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts XY Blatt ... an die Beklagte sowie die Bewilligung der Eintragung im Grundbuch;
3. festzustellen, dass sich die Beklagte mit der Annahme des Übereignungsangebots seit dem 2. Februar 2001 in Verzug befindet;
4. die Beklagte zu verurteilen, ihr Bausparguthaben nebst Zinsen aus dem Bausparvertrag Nr. ...abzurechnen und den sich aus der Abrechnung ergebenden Betrag an sie zu zahlen.
5. festzustellen, dass die Beklagte ihnen den gesamten Schaden und alle Kosten zu ersetzen hat, die durch die Abwicklung des Darlehensvertrages und Übereignung der unter Ziffer 3 bezeichneten Eigentumswohnung entstehen.
6. Hilfsweise gegenüber den Anträgen zu den Ziffern 1, 2, 3 und 5 die Beklagte zu verurteilen,
a. an sie 52.099,65 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit Rechtshängigkeit zu bezahlen;
b. eine Neuberechnung des effektiven Jahreszinses des Darlehensvertrages vom 14. Mai/2. Juni 1993, Konto-Nr.: ..., auf der Grundlage des gesetzlichen Zinssatzes
vorzunehmen und den sich aus der Neuberechnung zu ihren Gunsten ergebenden Betrag an sie zu zahlen.
das Urteil des Landgerichts Düsseldorf vom 23. November 2005 aufzuheben und den Rechtsstreit an das Erstgericht zurückzuverweisen. 35
Sie verteidigt das angefochtene Urteil. 38
39Sie vertritt die Auffassung, es lägen weder ein gesonderter Finanzierungsberatungsvertrag, noch ein Beratungsvertrag zum Verkehrswert vor, noch gebe es Aufklärungs- und Beratungspflichten der Beklagten über das Finanzierungsmodell. Auch eine sittenwidrige Überteuerung der von den Klägern erworbenen Immobilie sei zu verneinen.
40Unstreitig habe die Beklagte dem Mietpool des Objektes in XY, zum Zeitpunkt des klägerischen Immobilienerwerbs im Mai 1993 kein Mietpooldarlehen gewährt. Daher sei ihr auch kein Kapitalbedarf des Mietpools zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannt gewesen.
41Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung und erklärt für den Fall eines wirksamen Widerrufs vorsorglich die Aufrechnung primär mit ihrem Anspruch auf Kapitalnutzungsvergütung in Höhe einer marktüblichen Verzinsung und sekundär mit ihrem Anspruch auf Rückzahlung des Darlehenskapitals nach § 3 Abs. 1 HWiG.
42Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf den Inhalt der zwischen den Parteien in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, die Sitzungsniederschriften beider Rechtszüge sowie die nachstehend getroffenen tatsächlichen Feststellungen.
Die Berufung ist unbegründet. 44
1. Die Klage ist zulässig. 45
46Die Klageanträge zu 2.), 3.) und 5.) erfüllen als Feststellungsklagen die Voraussetzungen des § 256 Abs. 1 ZPO.
47Nach § 256 Abs. 1 ZPO kann auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses Klage erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt werde.
48a) Als festzustellendes Rechtsverhältnis ist beim Klageantrag zu 2.), mit dem die negative Feststellung begehrt wird, dass aus dem Darlehensvertrag vom 14. Mai/2. Juni 1993 keine Darlehensrückzahlungs- und Zinszahlungsansprüche der Beklagten gegenüber den Klägern bestehen, das Nichtfortbestehen des Kreditverhältnisses im Zusammenhang mit der begehrten Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages anzusehen. Das besondere Feststellungsinteresse ergibt sich daraus, dass die Beklagte die Kläger aus dem abgeschlossenen Darlehensvertrag weiter in Anspruch nimmt.
49b) Beim Klageantrag zu 3.) kommt als festzustellendes Rechtsverhältnis der Annahmeverzug der Beklagten in Betracht. Das besondere Feststellungsinteresse ist zu bejahen, weil mit diesem Antrag die für § 756 ZPO erforderliche öffentliche Urkunde über den Annahmeverzug des Beklagten geschaffen werden soll.
50c) Der Klageantrag zu 5.), mit dem die Kläger die Feststellung verlangen, dass die Beklagte ihnen den gesamten Schaden und alle Kosten zu ersetzen hat, die durch die Abwicklung des Darlehensvertrages und Übereignung der Eigentumswohnung entstehen, ist zulässig, weil das Rechtsverhältnis der Schadensersatzpflicht der Beklagten gegenüber den Klägern festgestellt werden soll und die mit der Rückabwicklung verbundenen Kosten noch nicht konkret beziffert werden können.
2. Die Klage hat aber weder mit ihren Haupt- noch mit ihren Hilfsanträgen Erfolg. 51
52Die Kläger können die Beklagte weder auf Zahlung von Schadensersatz und Rückabwicklung der zwischen den Parteien geschlossenen Verträge – Klageanträge zu 1.) bis 6. a) – noch auf Neuberechnung des Darlehensvertrages – Klageantrag zu 6. b) – in Anspruch nehmen.
53a) Eine Schadensersatzpflicht der Beklagten ergibt sich nicht aus den bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung wegen Schlechterfüllung eines Beratungsvertrages.
54Dem Vorbringen der Kläger kann das Zustandekommen eines solchen Vertrages zwischen den Parteien nicht entnommen werden.
55Zum einen fehlt es schon an substantiiertem Vortrag, dass der Vermittler J. als Vertreter der Beklagten und mit deren Wissen aufgetreten ist. Zum anderen hatten die Kläger keinen Anlass, davon auszugehen, dass der Vermittler J. zur Vertretung der Beklagten beim Abschluss eines Finanzierungsberatungsvertrages bevollmächtigt war. Denn sie haben einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag (D 5) mit der Vertriebsbeauftragten abgeschlossen. Eines solchen Finanzierungsvermittlungsauftrages hätte es erkennbar nicht bedurft, wenn die Kläger den Vermittler J. bereits als bevollmächtigten Vertreter des finanzierenden Kreditinstituts selbst angesehen hätten.
56Die Beklagte muss sich das Auftreten des Vermittlers J. aber auch nicht nach den Grundsätzen der Duldungsvollmacht zurechnen lassen.
57Eine Duldungsvollmacht kommt nur dann in Betracht, wenn das Vertrauen des Dritten auf den Bestand der Vollmacht an andere Umstände als an die Vollmachtsurkunde
anknüpft, die bei oder vor Vertragsschluss vorgelegen haben (BGH, NJW 2003, 2091, 2092; BGHZ 159, 294, 303 m. w. N.). Eine Duldungsvollmacht ist nur gegeben, wenn der Vertretene es - in der Regel über einen längeren Zeitraum - wissentlich geschehen lässt, dass ein anderer für ihn ohne eine Bevollmächtigung als Vertreter auftritt und der Vertragspartner dieses bewusste Dulden dahin versteht und nach Treu und Glauben verstehen darf, dass der als Vertreter Handelnde bevollmächtigt ist (BGH NJW 2003, 2091, 2092 m.w.N.; BGH, WM 2005, 786, 788). Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben.
58Dass der Vermittler mit sämtlichen Antragsformularen der Beklagten ausgestattet gewesen ist und auf dem Bausparantrag (A 4) durch Unterschrift seine Vermittlungstätigkeit angezeigt hat, rechtfertigt noch nicht die Annahme, dass er berechtigt war, die Beklagte bei einem Finanzierungsberatungsvertrag wirksam zu vertreten.
59b) Auch ein Schadensersatzanspruch wegen schuldhafter Pflichtverletzung bei Anbahnung des Darlehensvertrages aufgrund des bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Rechtsinstituts der culpa in contrahendo (Art. 229 § 5 Abs. 1 Satz 1 EGBGB) ist zu verneinen.
60aa) Ein solcher Anspruch wegen unterbliebener Widerrufsbelehrung nach § 2 Abs. 1 HWiG scheidet nach der Rechtsprechung des BGH (WM 2006, 1199) aus, weil die Kläger bei Abschluss des Vorausdarlehensvertrages bereits an ihre Erklärung zum Abschluss des Immobilienkaufvertrages gebunden waren.
61Zwar ist den Klägern eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung, die gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 HWiG die einwöchige Widerrufsfrist des § 1 Abs. 1 HWiG in Gang gesetzt hätte, nicht erteilt worden, aber ein Schadensersatzanspruch wegen der Nichterteilung einer Widerrufsbelehrung ist jedenfalls mangels Kausalität zwischen unterlassener Widerrufsbelehrung und dem Schaden in Gestalt der Realisierung von Anlagerisiken zumindest immer dann ausgeschlossen, wenn der Verbraucher ein notariell beurkundetes Immobilienverkaufsangebot in gleicher Form – hier am 14. Mai 1993 (A 6) – annimmt, bevor er den Darlehensvertrag zur Finanzierung – hier am 2. Juni 1993 (A 7) - unterzeichnet. Dann hätte es der Verbraucher auch bei Belehrung über sein Recht zum Widerruf des Darlehensvertrages nicht vermeiden können, sich den Anlagerisiken auszusetzen (BGH, NJW 2006, 2099, 2103). Ein Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss auf Ersatz eines Schadens, der durch die unterstellte Pflichtverletzung, d.h. die unterbliebene Widerrufsbelehrung nach § 2 Abs. 1 HWiG, nicht verursacht worden ist, ist dem deutschen Recht fremd. Er wird in den Entscheidungen des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften vom 25. Oktober 2005 (Rs. C-350/03, WM 2005, 2079 Schulte und Rs. C-229/04, WM 2005, 2086 NN. Volksbank) auch nicht gefordert. Nach deren klaren Wortlaut haben die Mitgliedstaaten den Verbraucher nur vor den Folgen der Risiken von Kapitalanlagen der vorliegenden Art zu schützen, die er im Falle einer Widerrufsbelehrung der kreditgebenden Bank bei Abschluss des Darlehensvertrages in einer Haustürsituation hätte vermeiden können. Das ist bei Anlagerisiken, die vor Abschluss des Darlehensvertrages eingegangen werden, nicht der Fall (BGH, aaO).
62Entgegen der Ansicht der Kläger kann das von ihnen am 13. April 1993 unterzeichnete Darlehensantragsformular (A 3) nicht als ein verbindliches Angebot auf Abschluss eines Darlehensvertrages im Sinne von § 145 BGB angesehen werden. Soweit die Kläger
unter Bezugnahme auf die "Aufstellung Arbeitsablauf bei der Bearbeitung einer Finanzierung" (Bl. 1066 GA) vortragen, dass stets vor der Abgabe des verbindlichen Kaufangebots eine Darlehenszusage erfolgt sei, kann sich dieser Ablauf schon deshalb nicht auf den streitgegenständlichen Vorgang beziehen, weil er von der "Baufinanz" als Finanzierungsvermittler eingehalten worden sein soll, die unstreitig erst ab 1995, also nicht für die Kläger tätig geworden ist. Im Übrigen ergibt sich schon aus dem Wortlaut des Antrages, dass von ihm keine rechtliche Bindungswirkung ausging: "Die hier beantragten Kreditkonditionen sind freibleibend und unverbindlich. Sie werden nur wirksam, wenn sie im Darlehensvertrag bestätigt werden". Andernfalls hätte es nur noch einer Annahmeerklärung der Beklagten und nicht noch der Unterzeichnung eines Darlehensvertrages durch die Kläger bedurft, der ausweislich des letzten Satzes (A 7, Seite 5): "Nach Ablauf von zwei Wochen, die Frist beginnt mit dem Datum der Unterschrift der Gläubigerin, ist diese an den Darlehensvertrag nicht mehr gebunden." selbst ein verbindliches Angebot enthielt, an welches sich die Beklagte nur für die vorgenannte kurze Frist gebunden halten wollte. Eine unzulässige Umgehung des Widerrufsrechts gemäß § 5 Abs. 1 HWiG durch künstliche Aufspaltung in ein in der Überrumpelungssituation des § 1 HWiG eingeholtes verbindliches Angebot und einen später abgeschlossenen, wirtschaftlich identischen Vertrag liegt daher nicht vor (BGH, NJW-RR 2006, 1419, 1420).
63bb) Auf die Verletzung einer Aufklärungspflicht können die Kläger ihren Schadensersatzanspruch ebenfalls nicht stützen.
64aaa) Die Beklagte hat im Hinblick auf die konkrete Finanzierungsmethode keine Aufklärungspflicht verletzt.
65Die gewählte Finanzierungsform durch ein tilgungsfreies Vorausdarlehen mit zwei abzuschließenden Bausparverträgen begründet keine besonderen Aufklärungspflichten der beklagten Bank. Regelmäßig ist ein Finanzierungsunternehmen nicht gehalten, den Kreditnehmer auf mögliche Bedenken gegen die Zweckmäßigkeit der gewählten Kreditart hinzuweisen (BGH, WM 2003, 1370). Es obliegt dem Kreditnehmer, sich selbst darüber zu informieren, welche Art der Finanzierung auf seine wirtschaftlichen Verhältnisse am besten zugeschnitten ist. Eine Finanzierung über zwischenfinanzierte Bausparverträge ist weder ungewöhnlich noch neu. Alle wesentlichen Einzelheiten dieses Finanzierungsmodells ergaben sich zudem aus den detaillierten Angaben des Darlehensvertrages (A 7) und dem Inhalt des Besuchsberichts (D 3).
66Dem Darlehensvertrag ist klar zu entnehmen, dass das Vorausdarlehen ohne Tilgung mit dem für fünf Jahre festgeschriebenen Zinssatz zu bedienen ist und dass es durch die beiden anzusparenden Bausparverträge erst bei deren Zuteilungsreife abgelöst werden soll. Die Darlehenssumme, der Nominalzinssatz, der anfängliche effektive Jahreszins, die Zinsbindung, der Nettokreditbetrag, das Disagio und die monatliche Gesamtzinsrate sind angegeben. Darüber hinaus werden die monatlichen Sparraten für die Bausparverträge, die sich ab dem vierten, siebten und zehnten Jahr erhöhen, mitgeteilt. Dem von den Klägern unterzeichneten Besuchsbericht sind die Darlehenssumme, der nominelle Zinssatz, der anfängliche effektive Jahreszins, die Zinsfestschreibung für fünf Jahre, die monatliche Gesamtzinslast für das Vorausdarlehen und der anfängliche Ansparbeitrag sowie das dreijährige Ansteigen der Ansparleistung ebenfalls zu entnehmen.
Die Beklagte war ungefragt nicht verpflichtet, einen die gesamte Laufzeit umfassenden 67
Finanzierungsplan aufzustellen. Sofern weiterer Informations- oder Klärungsbedarf bestanden haben sollte, hätte es den Klägern oblegen, dies gegenüber der Beklagten zum Ausdruck zu bringen. Bei einer langfristigen Immobilienfinanzierung wie im vorliegenden Fall hätte diese Übersicht zudem nur auf Annahmen und Prognosen basieren können, weil weder die Zinsentwicklung des Vorausdarlehens über die Gesamtlaufzeit voraussagbar sind noch die Zuteilungsdaten der beiden Bausparverträge unter anderem auch wegen der Flexibilität der Ansparleistung und der Möglichkeit von Sondertilgungen exakt angegeben werden können.
68Die Beklagte war auch nicht verpflichtet, den Klägern von sich aus eine Alternativfinanzierung, z. B. ein Annuitätendarlehen, vorzuschlagen und deren Vor- und Nachteile gegenüber der Kombination eines Vorausdarlehens mit zwei Bausparverträgen darzustellen. Hinzu kommt, dass eine Aufklärungspflichtverletzung hinsichtlich etwaiger Nachteile der Finanzierung des Kaufpreises durch ein Vorausdarlehen in Kombination mit zwei neu abzuschließenden Bausparverträgen die von den Klägern mit den Klageanträgen zu 1.) bis 5.) begehrte Rückabwicklung des Darlehensvertrages schon deshalb nicht rechtfertigen würde, weil sie nur zum Ersatz der durch die gewählte Finanzierung entstandenen Mehrkosten führt (BGH, NJW 2006, 2104; WM 2004, 417, 419 m. w. N.; WM 2004, 521, 524). Solche Mehrkosten, wie sie die Kläger mit ihrem Hilfsantrag zu 6. a) geltend machen, haben die Kläger, worauf noch einzugehen sein wird, nicht substantiiert dargelegt.
69Die Vereinbarung eines Disagios begründet außerhalb eines Beratungsvertrages noch keine Pflicht der Bank, über dessen Inhalt sowie seine Vor- und Nachteile den Darlehensnehmer ungefragt aufzuklären (OLG Köln, WM 2000, 2139; OLG Karlsruhe, WM 2001, 1210). Die Kläger haben unstreitig diesbezüglich nicht nachgefragt.
70bbb) Die Beklagte traf eine Aufklärungspflicht bezüglich des finanzierten Geschäfts auch nicht aus den besonderen Umständen des Falles.
71Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Kreditinstitut bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20; WM 2005, 72, 76; WM 2005, 828, 830; NJW 2006, 2103, 2104).
Ein solches Aufklärungsverschulden ist im vorliegenden Fall nicht festzustellen. 72
(1) Eine Aufklärungspflicht wegen Überschreitung der Kreditgeberrolle setzt voraus, 73
dass die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Objekts gleichsam als Partei des zu finanzierenden Geschäfts in nach außen erkennbarer Weise Funktionen oder Aufgaben des Veräußerers oder Vertreibers übernommen und damit einen zusätzlichen auf die übernommenen Funktionen bezogenen Vertrauenstatbestand geschaffen hat (BGH; WM 1992, 901, 905; ZIP 2003, 160 f.; WM 2003, 918, 922; WM 2004, 521, 523; WM 2004, 620, 623). Erforderlich ist hiernach, dass die kreditgewährende Bank sich aktiv und offen in die unternehmerische Planung, Werbung und/oder Durchführung des Projekts einschaltet und gleichsam als Partei des zu finanzierenden Geschäfts auftritt. Sie muss in einer erkennbar nach außen in Erscheinung tretenden Weise Funktionen anderer Projektbeteiligter übernehmen, d. h. der Kreditgeber muss einen zusätzlichen, auf die übernommenen Funktionen bezogenen Vertrauenstatbestand setzen.
74Ein solches nach außen erkennbares, über die Kreditgeberrolle hinausgehendes Engagement der Beklagten beim Vertrieb der Eigentumswohnungen haben die Kläger nicht schlüssig aufgezeigt.
75Sie behaupten, die Beklagte habe mit den Unternehmen der K. & L.-Gruppe intensiv zusammengearbeitet und berufen sich im Wesentlichen auf rein interne Vorgänge im Rahmen dieser Zusammenarbeit. Abgesehen davon, dass letztere dem Erwerber regelmäßig verborgen bleiben, bezieht sich konkreter Vortrag zur Zusammenarbeit frühestens auf den Zeitraum ab 1994, so dass er für die hier vorliegenden Vertragsabschlüsse im Frühjahr/Sommer 1993 unerheblich ist. Eine auf Dauer angelegte Geschäftsverbindung der Bank zu den Vertriebsfirmen stellt als solche noch keine Überschreitung der Kreditgeberrolle dar. Die bloße Zusammenarbeit der Bank mit dem Vertreiber reicht grundsätzlich nicht aus, eine Aufklärungspflicht zu begründen (BGH, ZIP 2003, 160 f.; WM 2004, 172, 174). Das gilt selbst dann, wenn sich die Bank mit den beteiligten Vertriebsfirmen zu einer "Zweckgemeinschaft” zusammengeschlossen hat, um innerhalb dieser Gemeinschaft in der Form der Erwerberfinanzierung ihren arbeitsteiligen Part spielen zu können. Hierdurch wird nämlich deutlich, dass die Bank ihre Rolle als Kreditgeberin gerade nicht überschritten, sondern sich auf ihre Finanzierungstätigkeit beschränkt hat (BGH, WM 2004, 172, 174).
76(2) Eine Überschreitung der Rolle als Kreditgeberin ergibt sich auch nicht daraus, dass die Darlehensauszahlung gemäß § 3 des Darlehensvertrages (A 7, S. 4) vom Beitritt zu einer Mieteinnahmegemeinschaft, einem sog. Mietpool, abhängig gemacht wurde, die nur mit Zustimmung der Beklagten gekündigt werden darf, weil die Beklagte als finanzierendes Kreditinstitut damit in üblicher Weise lediglich ihr Bestreben nach einer genügenden Absicherung ihres Kreditengagements umgesetzt hat (BGH, NJW 2006, 2104).
77Entgegen der Ansicht der Kläger hat die Beklagte durch diese Auszahlungsvoraussetzung auch keinen besonderen Gefährdungstatbestand geschaffen, der sie zur Aufklärung über die damit verbundenen Risiken verpflichtet hätte.
78Es fehlt schon an substantiiertem Vortrag der Kläger, dass der Beitritt zum Mietpool für die von ihnen erworbene Eigentumswohnung, durch den ihr Risiko, bei einem Leerstand der Wohnung keine Miete zu erzielen, auf alle Mietpoolteilnehmer verteilt wurde, für sie nachteilig war. Selbst wenn die von den Klägern unterschriebene "Vereinbarung über Mietenverwaltung" (D 4) verschiedene, für das Pool-Mitglied
risikoreiche Klauseln enthalten sollte, waren den Klägern diese Bedingungen bekannt, als sie den Darlehensvertrag unterzeichneten.
79Ob eine andere Beurteilung dann gerechtfertigt sein könnte, wenn der Mietpool schon im Zeitpunkt des Beitritts – für das Kreditinstitut erkennbar – überschuldet ist oder ihm seitens des finanzierenden Instituts Kredite gewährt werden mussten, kann dahinstehen. Es ist unstreitig, dass die Beklagte dem streitgegenständlichen Mietpool erst im Frühjahr 1995 (B 37), also erst etwa zwei Jahre nach dem Mietpoolbeitritt der Kläger, ein Darlehen gewährt hat. Eine Verschuldung dieses Mietpools zum Zeitpunkt des Beitritts der Kläger haben sie nicht substantiiert dargelegt. Soweit sie vortragen, die Mieteinnahmegemeinschaft "XY ..." sei von 1990 bis Herbst 1994 mit 209.000,-- DM verschuldet gewesen (Bl. 73 GA), haben sie weder den konkreten Verschuldungsstand im Frühjahr/Sommer 1993 noch eine Kenntnis der Beklagten hiervon dargelegt.
80(3) Auch wegen des angeblich weit (um 100,89 %) überteuerten Kaufpreises sowie einer im finanzierten Kaufpreis angeblich enthaltenen "versteckten Innenprovision" von 20 bis 23 % hat die Beklagte keine Aufklärungspflicht wegen eines für sie erkennbaren Wissensvorsprungs getroffen.
81Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises ist, wenn sonstige einen Wissensvorsprung begründende Umstände nicht vorliegen, nur ausnahmsweise dann anzunehmen, wenn es bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (BGH, WM 2004, 1221, 1225; WM 2005, 828, 830, jeweils m. w. N.). Das ist nach ständiger Rechtsprechung erst der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGH, WM 2004, 521, 524; WM 2004, 1221, 1225, jeweils m. w. N.).
82Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 16 der Allgemeinen Bausparbedingungen Tarif T 1 (ABB, B 17) der Beklagten.
83Nach § 16 Abs. 1 ABB wird der bei der Beleihung zugrunde gelegte Wert (Beleihungswert) von der Bausparkasse unter Berücksichtigung ihres Sicherungsinteresses, in der Regel aufgrund einer Schätzung durch einen von ihr zu bestimmenden Sachverständigen, der auch aus ihrem Haus kommen kann, festgesetzt. Bei der Schätzung sind der Dauerertragswert des Pfandobjekts sowie die angemessenen Bau- und Bodenkosten zu berücksichtigen. Nach § 16 Abs. 2 ABB darf der Beleihungswert des Pfandobjekts den Verkehrswert nicht übersteigen. § 16 Abs. 3 ABB bestimmt, dass das Bauspardarlehen zusammen mit vor- oder gleichrangigen Belastungen 80 % des Beleihungswertes nicht übersteigen darf. Diese Ermittlung erfolgt grundsätzlich nicht im Drittinteresse, sondern nur im Eigeninteresse des Kreditgebers (BGH, NJW 2000, 2352). Daher ist entgegen der Ansicht der Kläger zwischen den Parteien auch nicht über § 16 Abs. 2 ABB ein Beratungsvertrag zum Verkehrswert zustande gekommen. Nur dann, wenn sich aus diesen Ermittlungen des Kreditgebers die Sittenwidrigkeit eines Erwerbsvertrages aufdrängt, kann ausnahmsweise unter dem Gesichtspunkt des Wissensvorsprungs eine vorvertragliche Aufklärungspflicht bestehen (BGH, NJW 2000, 2352). Ein solcher Ausnahmefall ist hier weder vorgetragen noch ersichtlich.
84Soweit die Kläger behaupten, die von ihnen für 126.357,-- DM erworbene Eigentumswohnung sei in sittenwidriger Weise, nämlich zu 100,89 %, überteuert gewesen, weil sie im Zeitpunkt des Vertragsschlusses tatsächlich nur einen Verkehrswert von 62.899,57 DM gehabt habe, ist ihr Vorbringen unschlüssig.
85Ihr Vortrag ist in mehrerer Hinsicht widersprüchlich. Auf Seite 59 der Klageschrift teilen sie mit, dass eine Nachfrage beim Gutachterausschuss der Stadt XY einen Nettomietertrag von 3,58 DM/qm für die Wohnungsgröße von 84,52 qm ergeben habe. Auf Seite 115 der Klageschrift geben sie eine Nettokaltmiete von 3,58 €/qm an. Mit diesem Eurobetrag rechnen sie dann weiter (vgl. Bl. 115 GA). Auf Seite 59 der Klageschrift gehen sie von einer monatlichen Miete von 760,68 DM aus und ermitteln daraus einen Quadratmeterpreis von 9,-- DM. Woher dieser Mietbetrag stammt, geben die Kläger nicht an. Vortrag zu der bei Vertragsschluss tatsächlich erzielten Miete fehlt ebenfalls. Ausweislich des Besuchsberichts (D 3) und des Darlehensantrages (A 3) sind die Kläger unstreitig von einer monatlichen Mietpoolausschüttung von nur 456,-- DM ausgegangen, was einen Quadratmeterpreis von nur 5,40 DM nahelegt. Schon diese Widersprüche verhindern einen schlüssigen Vortrag. Hinzu kommt, dass die Kläger nicht erläutern, warum zur Ermittlung des Ertragswertes die Formel des 12-fachen Faktors der Jahresnettomiete anzuwenden sein soll. Ein Abzug von 31 % Bewirtschaftungskosten ist ebenfalls nicht einleuchtend, weil jene in erheblichem Umfang Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten enthalten, die auf den Mieter umgelegt werden, so dass sie den Rohertrag nicht mindern. Überdies vermögen die Kläger nicht aufzuzeigen, dass und aufgrund welcher Umstände die Beklagte im konkreten Fall tatsächlich positive Kenntnis von einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung gehabt haben soll.
86Sofern sie den angeblich überhöhten Kaufpreis vorwiegend auf eine versteckte Innenprovision von 20 bis 23 % des Kaufpreises zurückführen wollen, fehlt es ebenfalls an substantiiertem Vortrag, in welcher Höhe welche Provisionen mit Wissen der Beklagten in dem streitgegenständlichen Kaufpreis zum Erwerbszeitpunkt stecken sollen.
87Soweit die Kläger sich auf Treffen und Vereinbarungen über u. a. Innenprovisionen von 20 % und 23 % für den Vertrieb in den Geschäftsräumen der M. & L. Gruppe in ... beziehen, an denen u. a. Mitarbeiter der P-GmbH teilgenommen hätten, die aber unstreitig erst ab 1995 Finanzierungen vermittelt hat (Bl. 9 GA), handelt es sich um Vorgänge die für den streitgegenständlichen Immobilienerwerb, der im Frühjahr/Sommer 1993 stattgefunden hat, unerheblich sind.
(4) Ein Interessenkonflikt bestand ebenfalls nicht. 88
89Zwar können sich ausnahmsweise Aufklärungs- und Hinweispflichten der kreditgebenden Bank ergeben, wenn sie sich bei einer Immobilienfinanzierung in schwerwiegende Interessenkonflikte zu Lasten des Erwerbers verwickelt. Ein solcher eine Aufklärungspflicht auslösender Interessenkonflikt ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allerdings nicht schon deshalb zu bejahen, weil eine finanzierende Bank zugleich Kreditgeberin des Bauträgers oder Verkäufers und des Erwerbers ist (BGH, WM 1988, 561, 562; WM 2003, 918, 921; WM 2004, 620, 624). Ein schwerwiegender Interessenkonflikt kann vielmehr nur dann vorliegen, wenn zu dieser "Doppelfinanzierung" besondere Umstände hinzutreten (BGH, WM 2003, 918, 921; WM 2004, 620, 624). So kann es im Falle eines gesteigerten Risikos der Insolvenz des
Bauträgers oder Verkäufers liegen, weil und soweit die Enderwerberfinanzierung dem Hinausschieben der Insolvenz bzw. letztlich der Verschiebung des Insolvenzrisikos auf den Enderwerber dient.
Das ist hier aber nicht feststellbar. Die Kläger haben weder eine Finanzierung der Verkäuferin, der G-AG, durch die Beklagte noch die Insolvenz der Verkäuferin vorgetragen.
91(5) Die eine eigene Aufklärungspflicht der Bank begründende Fallgruppe des konkreten Wissensvorsprunges hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 16. Mai 2006 (NJW 2006, 2099, 2104 f.) erweitert. Danach können sich die Anleger in Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die eine eigene Aufklärungspflicht der Bank begründende Fallgruppe des konkreten Wissensvorsprungs wird unter bestimmten Voraussetzungen durch eine Beweiserleichterung in Form einer widerleglichen Vermutung für die bislang von dem Darlehensnehmer darzulegende und zu beweisende (BGH, WM 2003, 61, 62) Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung durch den Verkäufer oder Fondsinitiator sowie der von ihnen eingeschalteten Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts ergänzt.
92Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.
93Von einer evidenten Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts ist dann auszugehen, wenn sie sich objektiv als grob falsch dargestellt haben.
94Bei Anwendung dieser Grundsätze ist eine eigene Hinweis- und Aufklärungspflicht der Beklagten zu verneinen.
95Es kann dahinstehen, ob das Vorbringen der Kläger für die Annahme einer planmäßigen und arbeitsteiligen Zusammenarbeit zwischen der Beklagten, der Vertriebsbeauftragten und der Verkäuferin nach einem gemeinsamen Vertriebskonzept ausreicht. Denn selbst wenn ein solches institutionalisiertes Zusammenwirken zu bejahen wäre, haben die Kläger nicht dargelegt, dass die Angaben des Vermittlers der Verkäuferin objektiv falsch gewesen und sie daher arglistig getäuscht worden sind.
Von einer arglistigen Täuschung infolge fehlender Aufklärung über den Mietpool kann nicht ausgegangen werden. Abgesehen davon, dass die Kläger, wie die von ihnen unterzeichnete "Vereinbarung über Mietenverwaltung" (D 4) belegt, über den Mietpool 90
informiert worden sind, ergibt sich seine Funktionsweise auch aus dem Mietpoolvertrag selbst. Dem Risiko, aufgrund der Solidargemeinschaft als Wohnungseigentümer anteilig für Mietausfälle anderer Wohnungen aufkommen zu müssen, stand der Vorteil gegenüber, bei einem Leerstand der eigenen Wohnung die Ausfälle nicht allein, sondern ebenfalls nur anteilig zu tragen. Dass die im Besuchsbericht (D 3) und im Darlehensantrag (A 7) angegebene monatliche Mieteinnahme von 456,-- DM nur dann erzielt werden kann, wenn im Mietpool keine Unterdeckung vorliegt, hätte sich den Klägern daher selbst aufdrängen müssen, zumal das Modell ganz erheblich von der zu erzielenden Mieteinnahme abhing. Dass dort bereits bei Vertragsanbahnung oder bei Vertragsschluss eine Unterdeckung vorgelegen hat, haben die Kläger erstinstanzlich nicht vorgetragen. Soweit die Kläger erstmals in der Berufungsinstanz konkrete Angaben zu den Mietpoolausschüttungen für die Jahre 1992 bis 2002 machen, aus denen sich sowohl für das Jahr 1992 als auch für 1993 Unterdeckungen des Mietpools sowie einen monatlichen Mietertrag von nur 3,60 DM/qm (1992) und 3,27 DM/qm (1993) ergeben, kann dieser Vortrag gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nicht zugelassen werden. Denn die Beklagte hat sowohl bestritten, dass sich diese Angaben auf den streitgegenständlichen Mietpool beziehen, von denen es in XY drei gegeben habe, als auch, dass die diesen Mietpoolabrechnungen zugrunde liegende Gesamtwohnfläche von 5.037,67 qm für die Anfangsjahre zutreffe, und die Kläger haben keinen Grund dafür genannt, warum sie diese Angriffsmittel nicht schon in erster Instanz geltend gemacht haben. Unstreitig hat die Beklagte dem Mietpool des Objektes in XY, ..., zum Zeitpunkt des klägerischen Immobilienerwerbs im Mai 1993 kein Mietpooldarlehen gewährt. Eine Mietgarantie lag unstreitig ebenfalls nicht vor. Die Kläger haben ausweislich ihrer Unterschrift zudem die Risikohinweise der Verkäuferin zur "Vermietbarkeit" (D 2) zur Kenntnis genommen. Dort heißt es: "Die Risiken einer Immobilienanlage liegen primär in der dauerhaften Vermietbarkeit. Dabei kann bei Ausfall des Mieters die Anschlussmiete niedriger, aber auch höher ausfallen. Ferner kann es bei einem Ausfall des Mieters zu einem Leerstand und damit vollständigem Mietausfall kommen...." Eine Täuschung über die tatsächlich erzielbaren Mieteinnahmen haben die Kläger daher schon nicht dargelegt. Selbst wenn dem Vermittler vorgeworfen werden könnte, dass er zumindest nicht besonders auf das spezifische Mietpoolrisiko hingewiesen hat, würde dies aber noch keine arglistige Täuschung darstellen.
97Auch über die Kosten des Vorausdarlehens und der Bausparverträge sind die Kläger schon aufgrund des Besuchsberichts (D 3) und des Darlehensvertrages (A 7) vollständig und richtig aufgeklärt worden. Aus den vorgenannten Unterlagen ergeben sich zutreffend die Tilgungsfreiheit des Vorausdarlehens und die steigenden Ansparraten. Offensichtlich haben sich die Kläger, die laut Selbstauskunft (D 1) einen monatlichen Bruttoaufwand von nur 200,-- DM erbringen wollten und behaupten, der Vermittler habe eine monatliche Höchstbelastung von 200,-- DM zugesagt, umentschlossen. Denn laut unterschriebenem Besuchsbericht (D 3) haben sie sich mit einer mehr als doppelten monatlichen Belastung von 429,-- DM (= 219,34 €) einverstanden erklärt. Soweit sie unter Bezugnahme auf das persönliche Berechnungsbeispiel (A 2), das sie trotz Hinweises der Beklagten bis zuletzt nicht vorgelegt haben, eine monatliche Belastung von nur 125,27 € (= 245,01 DM) in den Raum stellen, ist dies nicht nachvollziehbar. Dass die monatliche Belastung heute 290,86 € (= 568,87 DM) beträgt, lässt sich schon mit der aktuellen Mietpoolausschüttung von nur 80,-- € (= 156,47 DM) im Unterschied zu der im Besuchsbericht (D 3) angegebenen und unstreitig damals zutreffenden Mietpoolausschüttung von 456,-- DM erklären. Dass ihnen im Berechnungsbeispiel nur eine Liquiditätsrechnung für das Jahr des Erwerbs und die Vermietungsphase, also die ersten 12 Jahre, und keine
Liquiditätsrechnung über einen Gesamtzeitraum bis zu 25 Jahren unter Berücksichtigung der sich dann ergebenden Tilgungs- und Tilgungsersatzleistungen vorgelegt worden ist, war für die Kläger selbst erkennbar. Sie hätten daher eine vollständige Übersicht mit den bereits erwähnten unsicheren Prognosen anfordern können. Eine Täuschungshandlung ist darin jedenfalls nicht zu erblicken.
98Eine Täuschung über die Tilgungsdauer kommt selbst dann nicht in Betracht, wenn der Vermittler eine Finanzierungsdauer von 20 Jahren genannt haben sollte, wie die Kläger behaupten. Die Langfristigkeit der Finanzierung ergab sich für die Kläger spätestens aus dem Darlehensvertragsangebot der Beklagten vom 14. Mai 1993 (A 7), aus dem sich klar ergibt, dass zwei Bausparverträge hintereinander und mit einer alle drei Jahre bis zum 10. Jahr ansteigenden monatlichen Sparrate zu besparen waren, um mit den zuteilungsreifen Bauspardarlehen das während der Vorfinanzierung tilgungsfreie Vorausdarlehen ablösen zu können. Wegen der Flexibilität der Ansparleistung und der Möglichkeit von Sondertilgungen hatten sie es zudem von vornherein in der Hand, die Tilgungsdauer durch höhere Ansparleistungen oder Sonderzahlungen abzukürzen. Auf die Möglichkeit von Sonderzahlungen zur schnelleren Erreichung des Mindestsparguthabens sind die Kläger in den Annahme-Urkunden der beiden Bausparverträge (A 8) ausdrücklich hingewiesen worden.
99Dass die von ihnen zu zahlende Ansparrate vom Regelsparbetrag abwich, ergab sich ebenfalls durch einen Vergleich zwischen der im Darlehensvertrag ausgewiesenen monatlichen Sparrate und den Annahmeurkunden, in denen mitgeteilt wird, dass der monatliche Bausparbeitrag "aus § 5 Ziff. 1 der ABB ersichtlich" ist. Den Klägern hätte es daher jederzeit frei gestanden, den Regelbausparbeitrag oder sogar höhere Ansparleistungen zu erbringen und dadurch eine frühere Zuteilungsreife der Bausparverträge zu bewirken.
100c) Den Klägern steht gegen die Beklagte auch kein Schadensersatzanspruch aus unerlaubter Handlung wegen Beihilfe zum Betrug bzw. vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung gemäß §§ 823 Abs. 2 BGB, 263, 27 StGB, § 31, § 831 BGB und §§ 826, 31 und § 831 BGB zu, weil es, wie die vorstehenden Ausführungen zeigen, sowohl an der Darlegung einer arglistigen Täuschung als auch einer Kenntnis der Beklagten fehlt. Die Kläger haben selbst vorgetragen, dass die Beklagte erst Ende 1993/Anfang 1994 Kenntnis von der "Funktionsweise" des Mietpools hatte. Der streitgegenständliche Darlehensvertrag wurde aber bereits Mitte des Jahres abgeschlossen. Die von den Klägern mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 7. Februar 2007 vorgelegte Anklageschrift der Staatsanwaltschaft ... vom 30. November 2006 bezieht sich sowohl auf ein anderes Objekt, nämlich eine Wohnanlage in der Z-Straße in X, als auch auf einen späteren Zeitraum, nämlich auf die Zeit ab Ende 1994. Auch alle übrigen von den Klägern in diesem Schriftsatz zusätzlich in Bezug genommenen Unterlagen stammen aus späterer Zeit und sind nicht geeignet, eine Kenntnis der Verantwortlichen der Beklagten zum Zeitpunkt des streitgegenständlichen Darlehensvertrages darzulegen. Unstreitig hat die Beklagte dem Mietpool des Objektes in XY, ..., zum Zeitpunkt des klägerischen Immobilienerwerbs im Mai 1993 kein Mietpooldarlehen gewährt, so dass auch aus diesem Umstand nicht auf eine Kenntnis der Beklagten vom Kapitalbedarf des Mietpools zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geschlossen werden kann.
101d) Ein auf § 3 Abs. 1 Satz 1 HWiG gestützter Rückabwicklungsanspruch steht den Klägern ebenfalls nicht zu.
102Dabei kann dahinstehen, ob entsprechend dem Vortrag der Kläger eine sog. Haustürsituation gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 HWiG vorgelegen hat bzw. ob dieser von der Beklagten bestrittene Vortrag hinreichend substantiiert ist, weil die Kläger, selbst wenn eine objektiv vorliegende Haustürsituation unterstellt würde, trotz Fehlens einer Widerrufsbelehrung aus den mit Schreiben vom 11. April 2002, bezogen auf den Darlehensvertrag, und in der Klageschrift vom 17. November 2004, bezogen auf den Immobilienkaufvertrag, erklärten Widerrufen keine Ansprüche herleiten könnten.
103Die auf Abschluss eines Kaufvertrages über die streitgegenständliche Eigentumswohnung gerichtete Annahmeerklärung der Kläger vom 14. Mai 1993 (A 6) auf das bis zum 1. Juni 1993 verbindliche notarielle Verkaufsangebot vom 13. Mai 1993 (A 5) kann nicht nach § 1 Abs. 1 HWiG wirksam widerrufen werden, weil sie notariell beurkundet worden ist. Nach § 1 Abs. 2 Nr. 3 HWiG besteht kein Widerrufsrecht, wenn die Willenserklärung von einem Notar beurkundet worden ist.
104Ein wirksamer Widerruf der auf Abschluss des Vorausdarlehensvertrages gerichteten Willenserklärung der Kläger vom 2. Juni 1993 (A 7) scheidet ebenfalls aus, weil das notwendige Überraschungsmoment einer etwaigen Haustürsituation bei der Vertragsanbahnung am Tag der Darlehensunterzeichnung, nämlich am 2. Juni 1993, nicht mehr vorgelegen hat. Denn zwischenzeitlich, bereits am 14. Mai 1993, also fast drei Wochen zuvor, ist eine notarielle Beurkundung der Kaufvertragsannahme erfolgt. Die der Erstansprache nachfolgende, dem endgültigen Abschluss des Darlehensvertrages vorausgehende Beurkundung des finanzierten Immobiliengeschäfts unterbricht regelmäßig die Kausalität einer Haustürsituation bei der Vertragsanbahnung für den späteren Abschluss des Kreditvertrages. Nach § 1 Abs. 2 Nr. 3 HWiG entfällt bei einer notariellen Beurkundung mit dem Überraschungsmoment der Gesetzeszweck; dies gilt auch im Hinblick auf die Belehrungspflicht (Palandt/Putzo, BGB, 61. Aufl., § 1 HausTWG Rdnr. 26; vgl. zu gleichgelagerten Sachverhalten: BGH, Beschluss vom 23. November 2004 - XI ZR 27/04 -, vorangehend Thüringer Oberlandesgericht, OLGR Jena 2005, 238; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10. Mai 2006 – I-16 W 66/05 – ).
105Selbst wenn ein wirksamer Widerruf der auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichteten Willenserklärung zu bejahen wäre, könnten die Kläger von der Beklagten auch nicht in Anlehnung an § 9 Abs. 3 VerbrKrG im Wege des "Rückforderungsdurchgriffs" die von ihnen begehrte Rückabwicklung verlangen.
106Denn nach dem eindeutigen Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG findet § 9 VerbrKrG auf Realkreditverträge, die zu den für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Kreditbedingungen gewährt worden sind, keine Anwendung (BGH, WM 2006, 1194, 1196 ff.).
107Um einen solchen Realkreditvertrag handelt es sich bei dem vorliegenden Vorausdarlehen über 149.000,– DM, das durch eine gleich hohe Grundschuld gesichert worden ist (A 9). Ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG liegt auch dann vor, wenn, wie die Kläger behaupten, der Wert der Eigentumswohnung niedriger sein sollte als der Betrag der bestellten Grundschuld. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, WM 2000, 1245, 1247; WM 2002, 588; WM 2003, 916, 917; WM 2004, 172, 175) setzt § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht voraus, dass der Kredit grundpfandrechtlich vollständig durch einen entsprechenden Wert des belasteten Grundstücks gesichert oder der Beleihungsrahmen gemäß §§ 11, 12 HypBG eingehalten ist. Dies ergibt sich schon aus dem Wortlaut der
Vorschrift. Die Einhaltung einer bestimmten Beleihungsgrenze zählt nicht zu den Bedingungen des Kredits, sondern liegt auf der Ebene des Motivs der Kreditgewährung. Eine etwaige Untersicherung fällt in den Risikobereich der Bank und kann nach dem Zweck der Ausnahmevorschrift des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht dazu führen, dass sie auch noch dem Einwendungsdurchgriff nach § 9 VerbrKrG ausgesetzt wird. Überdies ist es ein Gebot der Rechtssicherheit, die Anwendung des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht von der Bewertung des jeweiligen Grundpfandobjekts abhängig zu machen, über die häufig erhebliche Meinungsverschiedenheiten bestehen können (BGH, NJW 2000, 2352, 2354). § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ist nur dann nicht anzuwenden, wenn die Voraussetzungen des § 18 Satz 2 VerbrKrG vorliegen, etwa weil nur ein nicht wesentlicher Teil des Kredits grundpfandrechtlich abgesichert ist (BGH, WM 2004, 172, 175). In der vorgenannten höchstrichterlichen Entscheidung ist ein solcher Ausnahmefall verneint worden, obwohl auf der Eigentumswohnung eine Grundschuld über 134.000 DM lastete und die Kläger deren Wert mit 40.000,-- DM bis 50.000,-- DM angegeben hatten. Bei einer Grundschuld von 149.000,-- DM und einem von den Klägern behaupteten - und nicht substantiiert dargelegten - Wert von 62.899,57 DM im vorliegenden Rechtsstreit liegt ein Ausnahmefall ebenfalls nicht vor.
Den Klägern ist das Vorausdarlehen auch zu üblichen Bedingungen im Sinne von § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG gewährt worden. Die statistische Streubreite für die Effektivverzinsung von Hypothekenzinsen auf Wohngrundstücken zu Festzinsen auf fünf Jahre reichte zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages im Juni 1993 von 7,44 % bis zu 8,31 %. Die hier vorliegende vertragliche Effektivverzinsung von 8,16 % hält sich in diesem Bereich.
109Auch ein Einwendungsdurchgriff nach den aus § 242 BGB hergeleiteten Grundsätzen der Rechtsprechung zum verbundenen Geschäft scheidet bei dem Verbraucherkreditgesetz unterfallenden Realkrediten aus (BGH, WM 2006, 1199).
110e) Die Kläger können ihren Schadensersatzanspruch auch nicht auf § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 56 Abs. 1 Nr. 6 GewO stützen.
111Nach § 56 Abs. 1 Nr. 6 GewO in der hier maßgeblichen Fassung vom 17. Dezember 1990 ist im Reisegewerbe nur die für den Darlehensnehmer entgeltliche Vermittlung von Darlehensgeschäften verboten, nicht aber der Abschluss von Darlehensgeschäften. Eine eventuelle Nichtigkeit des von den Klägern mit der Vertriebsbeauftragten abgeschlossenen Finanzierungsvermittlungsvertrages erfasst den vermittelten Darlehensvertrag nicht mehr, nachdem der Gesetzgeber mit der Einführung des Verbraucherkreditgesetzes die frühere Verbotsregelung für Kreditverträge abgeschafft hat. § 56 Abs. 1 Nr. 6 GewO hat nicht die Funktion eines Schutzgesetzes im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB, weil der Schutz des Kunden vor dem Abschluss von Darlehensverträgen schon durch die einschlägigen Vorschriften des Haustürwiderrufsgesetzes und des Verbraucherkreditgesetzes gewährleistet wird (BGH, WM 1999, 724, 726).
112f) Ein Schadensersatzanspruch