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Timestamp: 2016-10-21 09:16:32+00:00
Document Index: 76145073

Matched Legal Cases: ['art. 129', 'art. 67', 'art. 67', 'art. 128', 'art. 128', 'ATF ', 'art. 84', 'ATF ', 'art. 99', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 137', 'art. 129', 'art. 129', 'art. 67', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 128', 'art. 67', 'art. 90', 'ATF ', 'art. 67', 'ATF ', 'art. 88', 'ATF ', 'art. 84', 'art. 4', 'ATF ', 'art. 20', 'art. 20', 'art. 90', 'ATF ', 'art. 156', 'art. 159']

1A.37/2000 (13.04.2000)
et de droit public form�s par
la soci�t� Y.________, � Gen�ve, repr�sent�e par Me Christian Buonomo, avocat � Gen�ve,
l'arr�t rendu le 21 d�cembre 1999 par le Tribunal administratif du canton de Gen�ve dans la cause opposant la recourante au D�partement de l'am�nagement, de l'�quipement et du logement du canton de Gen�ve et � la soci�t� X.________, � Gen�ve, repr�sent�e par Me Philippe Houman, avocat � Gen�ve;
A.- Le 16 mai 1989, les �poux A.________ ont pris � bail un appartement de cinq pi�ces au quatri�me �tage de l'immeuble M.________, � Gen�ve, dont la soci�t� Y.________ est propri�taire. Le 20 novembre 1989, les parties ont sign� un contrat de bail, avec effet r�troactif au 1er juin 1989, qui fixait des loyers mensuels �chelonn�s de 1'900 fr. � 2'050 fr. de juin 1989 au 31 mai 1992. Le m�me jour, les parties ont sign� deux contrats de bail portant chacun sur une place de parc ext�rieure devant l'immeuble C.________, � Gen�ve, pour la m�me p�riode, et pr�voyant un loyer mensuel �chelonn� de 350 fr. � 400 fr. pour chaque place. La propri�taire �tait repr�sent�e par l'agence immobili�re X.________.
Par d�cision du 30 mars 1990, la Commission cantonale de recours institu�e par la loi sur les constructions et les installations diverses (ci-apr�s: la Commission de recours) a autoris� la soci�t� Y.________ � transformer l'appartement remis � bail aux �poux A.________ et fix� le loyer � 18'000 fr. par an, charges non comprises, soit 1'500 fr.
par mois, pour une dur�e de cinq ans. Les travaux, d�j� r�alis�s, consistaient dans la r�fection compl�te de l'appartement.
Le 3 d�cembre 1990, les �poux A.________ ont conclu un contrat de bail portant sur une place de parc double au sous-sol de l'immeuble C.________, pour un loyer mensuel de 250 fr.
Le 10 f�vrier 1992, la soci�t� Y.________ a fait notifier aux �poux A.________ un avis de majoration de loyer portant ce dernier � 29'082 fr. par an, soit 2'423. 50 fr. par mois, d�s le 1er juin 1992, l'�ch�ance �tant report�e au 1er juin 1993 d'entente avec la propri�taire.
D'apr�s les �poux A.________, les parkings ext�rieurs �taient fictifs et ils avaient r�sili� les baux les concernant le 29 novembre 1993. Selon la propri�taire, ils avaient �t� mis � disposition des locataires le 1er juin 1989; ceux-ci avaient r�sili� une premi�re fois les baux en 1993, avant de retirer leur r�siliation pour la renouveler en 1997 � l'�ch�ance du 31 octobre, la "sortie" effective datant du 6 novembre 1997.
B.- Par avis des 2 et 5 f�vrier 1999, X.________ a avis� les �poux A.________ qu'elle r�siliait le bail de l'appartement et du parking double en sous-sol en raison du non-paiement des loyers.
Le 18 f�vrier 1999, les locataires ont saisi la Commission cantonale de conciliation en mati�re de baux et loyers d'une requ�te visant � la constatation de la nullit� des baux portant sur les deux parkings ext�rieurs, d'une part, et de l'inefficacit� du cong� concernant l'appartement, d'autre part, ainsi qu'� la restitution des loyers pay�s en trop, pour un montant total de 137'515 fr.80. Le m�me jour, ils ont inform� le D�partement cantonal de l'am�nagement, de l'�quipement et du logement (ci-apr�s: le D�partement) des loyers qu'ils avaient pay�s, en partant de l'id�e que les importantes r�novations avaient d� donner lieu � la fixation du loyer conform�ment � la loi genevoise sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation, du 22 juin 1989 (aLDTR).
C.- Par d�cision du 17 mai 1999, le D�partement a ordonn� � la soci�t� Y.________ et � X.________, prises solidairement, de restituer aux �poux A.________ le trop-per�u de loyer pour la p�riode allant du 1er juin 1989 au 31 mai 1994, soit un montant de 53'900 fr. avec int�r�ts � 5% d�s la prise d'effet des diff�rents loyers, compos� de 30'800 fr. pour l'appartement de 5 pi�ces et de 23'100 fr. pour les "parkings ext�rieurs fictifs". Il leur a �galement inflig� une amende administrative de 20'000 fr., solidairement entre elles.
Le 16 juin 1999, X.________ a recouru contre cette d�cision aupr�s du Tribunal administratif du canton de Gen�ve en invoquant la violation du principe de la l�galit� et l'incomp�tence mat�rielle de cette autorit� au profit du Tribunal des baux et loyers. Le 18 juin 1999, la soci�t� Y.________ en a fait de m�me en faisant valoir la prescription de l'amende et l'ill�galit� de l'ordonnance de restitution du trop-per�u de loyer. Elle contestait en particulier les faits all�gu�s par les locataires, notamment quant au caract�re fictif de la location des deux parkings ext�rieurs.
Par arr�t du 21 d�cembre 1999, le Tribunal administratif a partiellement admis les recours, apr�s les avoir joints, et a annul� les d�cisions du D�partement en tant qu'elles infligeaient aux soci�t�s une amende de 20'000 fr.
qu'il tenait pour prescrite. Il les a confirm�es pour le surplus, apr�s avoir consid�r� qu'un d�lai de prescription de dix ans �tait applicable � la restitution du trop-per�u de loyer ordonn�e en vertu de l'art. 129 let. e de la loi genevoise sur les constructions et les installations diverses, du 14 avril 1988 (LCI), par analogie avec l'art. 67 al. 1 CO et la jurisprudence rendue dans des domaines parall�les.
D.- Par actes s�par�s du 2 f�vrier 2000, la soci�t� Y.________ a d�pos� un recours de droit public et un recours de droit administratif contre l'arr�t du Tribunal administratif du 21 d�cembre 1999.
Dans la proc�dure de recours de droit public, elle conclut � l'annulation de cet arr�t et au renvoi de la cause devant le Tribunal administratif pour qu'il statue � nouveau dans le sens des consid�rants. Elle reproche � cette autorit� d'avoir appr�ci� les preuves et constat� les faits de mani�re arbitraire en tenant pour �tabli le caract�re fictif des baux concernant les places de parc ext�rieures sur la base des all�gations des locataires, sans ordonner de mesures probatoires � ce sujet. A l'appui du recours de droit administratif, elle fait grief � la cour cantonale d'avoir appliqu� la prescription d�cennale de l'art. 67 al. 1 CO en lieu et place de la prescription quinquennale des actions en paiement et en r�p�tition de prestations p�riodiques, pr�vue � l'art. 128 ch. 1 CO. Elle demande en cons�quence au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t attaqu�, de la mettre au b�n�fice de l'art. 128 ch. 1 CO, de dire que la prescription �tait atteinte pour les cr�ances ant�rieures au 18 f�vrier 1994 et de dire que le droit � la r�p�tition de l'indu porte sur la p�riode allant du 18 f�vrier 1994 au 20 mai 1995.
Le D�partement conclut au rejet des recours dans la mesure de leur recevabilit�. Le Tribunal administratif se r�f�re � son arr�t. X.________ n'a pas d�pos� d'observations.
1.- Le Tribunal f�d�ral examine d'office et librement la recevabilit� des recours qui lui sont soumis (ATF 125 III 461 consid. 2 p. 463). Le recourant a form� contre l'arr�t attaqu� un recours de droit public et un recours de droit administratif. En vertu de la r�gle de la subsidiarit� du recours de droit public �nonc�e � l'art. 84 al. 2 OJ, il convient d'examiner en premier lieu la recevabilit� du recours de droit administratif (ATF 125 V 183 consid. 1 et les arr�ts cit�s).
a) D'apr�s la jurisprudence, cette voie de droit est ouverte contre les d�cisions des autorit�s cantonales de derni�re instance et qui sont fond�es sur le droit f�d�ral - ou qui auraient d� l'�tre - pour autant qu'aucune des exceptions pr�vues aux art. 99 � 102 OJ ou dans la l�gislation sp�ciale ne soit r�alis�e. Le recours de droit administratif est aussi recevable contre les d�cisions cantonales fond�es � la fois sur le droit f�d�ral et sur le droit cantonal dans la mesure o� la violation de dispositions du droit f�d�ral directement applicable est en jeu (ATF 125 II 10 consid. 2a p. 13 et les arr�ts cit�s). A l'inverse, ce n'est pas la voie du recours de droit administratif, mais celle du recours de droit public, qui est ouverte lorsqu'une d�cision repose formellement, � tort, sur le droit f�d�ral en lieu et place du droit cantonal. Ce qui est d�terminant, � cet �gard, ce n'est pas la norme qui a �t� formellement appliqu�e par le juge cantonal mais celle qui aurait d� l'�tre compte tenu du rapport juridique litigieux. Une d�cision est donc fond�e sur le droit cantonal ou est cens�e l'�tre, lorsque celui-ci r�gle le domaine � consid�rer de mani�re autonome par rapport au droit f�d�ral (ATF 125 V 183 consid. 2d p. 186/187 et les r�f�rences cit�es).
En l'esp�ce, le Tribunal administratif a consid�r� que le d�lai de prescription de l'art. 137 al. 6 LCI, ayant trait aux amendes administratives, n'�tait pas applicable aux mesures administratives vis�es � l'art. 129 LCI; � d�faut d'une autre disposition de la loi cantonale concernant la prescription de ces derni�res, il a appliqu� le droit civil f�d�ral � titre de droit cantonal suppl�tif pour r�gler la question de la prescription des mesures ordonn�es en application de l'art. 129 let. e LCI. Dans ces conditions, seul le recours de droit public est ouvert pour contester l'application de l'art. 67 al. 1 CO, � l'exclusion du recours de droit administratif (ATF 125 V 183 consid. 2d d�j� cit�) ou du recours en r�forme (ATF 119 II 297 consid. 3c p. 302 et les arr�ts cit�s).
b) Le recours de droit administratif ne peut pas davantage �tre trait� sur ce point comme un recours de droit public, car la recourante se borne � invoquer les art. 128 ch. 1 et 135 ch. 2 CO, sans expliquer en quoi l'application de l'art. 67 al. 1 CO par la cour cantonale serait contraire � un droit ou � un principe constitutionnel, comme l'exige l'art. 90 al. 1 let. b OJ (ATF 125 I 492 consid. 1b p. 495).
Au demeurant, la conversion du recours de droit administratif d�clar� irrecevable n'entre pas en ligne de compte d�s lors que la recourante a d�pos� le m�me jour un recours de droit public par acte s�par� dans lequel elle aurait pu se plaindre d'une application arbitraire de l'art. 67 CO (cf. ATF 120 II 270 consid. 2 p. 272).
c) La recourante est personnellement touch�e par l'arr�t attaqu� qui confirme l'obligation mise � sa charge de restituer une somme de 53'900 fr. aux �poux A.________ � titre de trop-per�u de loyers; elle a un int�r�t personnel, actuel et juridiquement prot�g� � ce que cet arr�t soit annul� et a, partant, qualit� pour recourir selon l'art. 88 OJ.
Sous r�serve des conclusions qui vont au-del� de la simple annulation de l'arr�t attaqu� et qui sont de ce fait irrecevables (ATF 125 I 104 consid. 1b p. 107; 125 II 86 consid. 5a p. 96; 124 I 327 consid. 4a p. 332 et les r�f�rences cit�es), le recours de droit public r�pond au surplus aux exigences des art. 84 ss OJ.
2.- La recourante reproche au Tribunal administratif d'avoir arbitrairement constat� les faits en tenant pour �tablis le caract�re fictif des baux � loyer relatifs aux parkings ext�rieurs et le caract�re excessif des loyers encaiss�s.
a) La jurisprudence reconna�t au juge du fond un important pouvoir d'appr�ciation dans la constatation des faits et leur appr�ciation. Le Tribunal f�d�ral n'intervient en cons�quence pour violation de l'art. 4 aCst. que si celui-ci a abus� de ce pouvoir, en particulier lorsqu'il admet ou nie un fait pertinent en se mettant en contradiction �vidente avec les pi�ces et les �l�ments du dossier, lorsqu'il m�conna�t des preuves pertinentes ou qu'il n'en tient arbitrairement pas compte, lorsque les constatations de fait sont manifestement fausses ou encore lorsque l'appr�ciation des preuves se r�v�le insoutenable (ATF 120 Ia 31 consid. 4b p. 40 et les arr�ts cit�s).
b) Dans le cas particulier, le Tribunal administratif a retenu que les baux � loyer relatifs aux deux places de stationnement ext�rieures avaient pour objet "des parkings fictifs", suivant en cela la d�cision du D�partement du 17 mai 1999 qui mentionnait la perception de loyers "pour parkings ext�rieurs fictifs" � concurrence d'un montant total de 23'100 fr. Or, dans son m�moire de recours cantonal du 18 juin 1999, la soci�t� Y.________ invoquait les deux contrats de bail du 20 novembre 1989 portant chacun sur un parking ext�rieur, en pr�cisant qu'ils avaient �t� r�sili�s en 1997 et en contestant que les deux parkings ext�rieurs aient �t� lou�s de mani�re fictive.
Devant la contestation formelle d'une all�gation de la partie adverse � la recourante, reposant sur des documents vers�s � la proc�dure, soit notamment des baux sign�s par les locataires, le Tribunal administratif avait l'obligation, en vertu des art. 20 et 76 de la loi genevoise sur la proc�dure administrative, du 12 septembre 1985 (LPA gen.), de v�rifier si ces derniers �taient ou non entr�s en jouissance des deux places de stationnement ext�rieures, en contrepartie des loyers mensuels pay�s pour leur libre disposition, le cas �ch�ant en les entendant comme ceux-ci l'avaient d'ailleurs propos� ou en recourant aux divers moyens de preuve �num�r�s � l'art. 20 al. 2 LPA gen.
Par ailleurs, la location de quatre places de stationnement par les occupants d'un appartement de cinq pi�ces, sans qu'un besoin particulier ne soit all�gu�, peut para�tre insolite. Il est �galement tr�s suspect que les locataires, qui ont eux-m�mes sign� les deux contrats de bail et qui les ont r�sili�s de leur propre initiative, aient indiqu� au D�partement que ces contrats portaient sur des parkings ext�rieurs fictifs. Dans ces circonstances, il appartenait � la juridiction cantonale de proc�der aux investigations n�cessaires afin de conna�tre les raisons pour lesquelles ils avaient sign� ces contrats, d'en d�terminer les causes juridiques, r�elles ou simul�es, et de fixer la date de r�siliation ainsi que celle de la date de lib�ration effective des places de parc, elle aussi controvers�e. Seul l'�tablissement de ces faits pouvait permettre au Tribunal administratif de statuer sur le bien-fond� �ventuel de l'ordre de restitution du trop-per�u de loyers, � tout le moins pour le montant de 23'100 fr. correspondant aux loyers des places de parc ext�rieures que le D�partement d�signe comme "parkings ext�rieurs fictifs". En renon�ant � entreprendre les mesures d'instruction n�cessaires et en tenant pour acquis un fait reposant sur la seule all�gation d'une partie et s'av�rant contraire � des pi�ces de la proc�dure, ainsi qu'� d'autres consid�rations d�coulant du dossier, le Tribunal administratif est tomb� dans l'arbitraire.
c) Pour le surplus, le grief tir� de la constatation arbitraire des faits quant � l'encaissement de loyers excessifs pour l'appartement litigieux ne r�pond pas aux exigences de motivation de l'art. 90 al. 1 let. b OJ (ATF 125 I 492 consid. 1b p. 495 et les arr�ts cit�s), ce qui entra�ne son irrecevabilit�.
d) Le recours doit par cons�quent �tre partiellement admis, dans la mesure o� il est recevable, et l'arr�t attaqu� partiellement annul� en tant qu'il confirme la d�cision du D�partement du 17 mai 1999 visant la soci�t� Y.________ et lui ordonnant de restituer aux �poux A.________ le trop-per�u de loyers pour les parkings ext�rieurs, � concurrence de 23'100 fr. Il appartiendra au Tribunal administratif d'instruire et de statuer sur cette question des loyers per�us pour les parkings ext�rieurs, avec les incidences que cela comporte, le cas �ch�ant, sur les frais de justice de la proc�dure cantonale.
3.- Vu l'issue des recours, un �molument judiciaire global de 5'000 fr. pour les deux proc�dures sera mis � la charge de la soci�t� Y.________ (art. 156 al. 2 et 3 OJ).
Cette derni�re a droit � une indemnit� r�duite de d�pens, � la charge de l'Etat de Gen�ve (art. 159 al. 1 et 3 OJ).
1. D�clare le recours de droit administratif irrecevable;
2. Admet partiellement le recours de droit public dans la mesure o� il est recevable et annule partiellement l'arr�t attaqu� dans le sens des consid�rants;
3. Met un �molument judiciaire de 5'000 fr. � la charge de la recourante;
4. Alloue une indemnit� de d�pens de 500 fr. � la recourante, � la charge de l'Etat de Gen�ve;
5. Communique le pr�sent arr�t en copie aux mandataires des parties, au D�partement de l'am�nagement, de l'�quipement et du logement ainsi qu'au Tribunal administratif du canton de Gen�ve.