Source: https://www.anwalt24.de/urteile/bgh/2012-12-12/viii-zr-181_12
Timestamp: 2017-11-18 14:10:24
Document Index: 311853962

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 28', '§ 4', '§ 10', '§ 128', '§ 4', '§ 4', 'BGH', '§ 28', '§ 28', '§ 4', '§ 8', '§ 4', '§ 4']

BGH, 12.12.2012 - VIII ZR 181/12 - Anspruch eines Vermieters einer preisgebundenen Wohnraummiete auf einen Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV für Schönheitsreparaturen | anwalt24.de
Urt. v. 12.12.2012, Az.: VIII ZR 181/12
Referenz: JurionRS 2012, 30949
Aktenzeichen: VIII ZR 181/12
AG Bochum - 01.12.2011 - AZ: 45 C 82/11
LG Bochum - 08.05.2012 - AZ: 9 S 14/12
§ 4 Abs. 8 S. 2 NMV
§ 10 Abs. 1 S. 3 WoBindG
GuT 2013, 7-8
Info M 2013, 60
MK 2013, 77-78
NJW-RR 2013, 585-586
NZM 2013, 312-313
RdW 2013, 381-383
WuM 2013, 174-176
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 3. Dezember 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 8. Mai 2012 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Beklagte zur Zahlung von mehr als 399,60 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Kosten verurteilt worden ist. Insoweit wird die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Bochum vom 1. Dezember 2011 zurückgewiesen.
Die Klägerin hat -soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse -Zahlung der Erhöhungsbeträge für den Zeitraum Dezember 2009 bis November 2010, insgesamt 729,60 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Kosten, begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Klage bis auf einen Teil der Nebenforderung stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel der Klageabweisung weiter.
Die Klägerin sei auch zur rückwirkenden Geltendmachung des Zuschlags berechtigt. Zwar greife § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV nicht direkt ein, da die Klägerin den Zuschlag im Hinblick auf die unwirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturen schon bei Beginn des Mietverhältnisses hätte fordern können und deshalb keine Änderung der laufenden Aufwendungen eingetreten sei. Es liege aber eine vergleichbare Interessenlage vor, wenn für die Vertragsparteien -wie hier -erst nachträglich erkennbar werde, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen habe und er die Kosten hierfür im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung auf den Mieter umlegen könne; dies rechtfertige eine analoge Anwendung des § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV.
1. In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, BGHZ 185, 114 Rn. 12 ff.) geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Vermieter preisgebundenen Wohnraums einen Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV für Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn sich herausstellt, dass die im Mietvertrag vorgesehene Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht wirksam ist und der Vermieter deshalb angesichts seiner Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen einen geringeren Betrag als die Kostenmiete erhält.
a) Entgegen der Auffassung der Revision war das auf Zahlung dieses Zuschlags gerichtete Mieterhöhungsbegehren der Klägerin nicht im Hinblick auf eine von der Beklagten durchgeführte und noch nicht abgewohnte Anfangsrenovierung treuwidrig und deshalb unzulässig. Der Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV dient dazu, die in unregelmäßigen Abständen - je nach Fälligkeit der Schönheitsreparaturen - anfallenden Kosten zeitanteilig auf die Mietzeit zu verteilen; hieran ändert sich durch eine vom Mieter durchgeführte Anfangsrenovierung nichts. Mit dem Zuschlag werden entgegen der Auffassung der Revision nicht die Kosten der Anfangsrenovierung abgegolten, sondern die seither eintretende Abnutzung, die eine spätere erneute Renovierung erforderlich machen wird und deren anteilige Kosten durch den pauschal berechneten Zuschlag abgedeckt werden sollen. Entgegen der Auffassung der Revision hat die Klägerin die Beklagte auch nicht durch eine unwirksame Renovierungsklausel zur Vornahme der Anfangsrenovierung veranlasst, denn eine Verpflichtung zu einer Anfangsrenovierung war der Beklagten nicht auferlegt.
c) Dem Berufungsgericht ist schließlich auch darin beizupflichten, dass die Klägerin den Zuschlag rückwirkend für den Zeitraum ab 1. Dezember 2009 verlangen kann (§ 4 Abs. 8 Satz 2 NMV). Ob bei dem Zuschlag, den der Vermieter für die nicht wirksam abgewälzten Schönheitsreparaturen verlangt, eine "Änderung von laufenden Aufwendungen" gegenüber der ursprünglichen Wirtschaftlichkeitsberechnung vorliegt, hat der Senat schon im Rahmen des § 8a Abs. 3 WoBindG, § 4 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970 offen gelassen (Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, aaO Rn.18). Diese Frage bedarf auch im Rahmen des § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV 1970 keiner Entscheidung, da auch hier zumindest eine analoge Anwendung geboten ist. Denn nach dem Zweck der Kostenmiete ist der hier gegebene Fall, dass die Aufwendungen von vornherein (zunächst unerkannt) höher als die Kosten waren, ebenso zu behandeln wie eine nachträgliche Erhöhung der laufenden Aufwendungen.