Source: https://www.solidaris.de/aktuelles/gemeinnuetzigkeit-bricht-miete-nicht/
Timestamp: 2020-07-05 06:04:25
Document Index: 86751623

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', 'BGH', '§ 573', 'BGH', 'BGH', '§ 573', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

„Gemeinnützigkeit bricht Miete nicht“
05.07.2017 Erstellt von Justus Kampp und Dr. Severin Strauch
Der für Wohnraummietverhältnisse zuständige achte Senat des Bundesgerichtshofes (BGH) bleibt seiner strengen Rechtsprechung bei der Wohnraumkündigung treu und hat mit seinem Urteil vom 10. Mai 2017 – VIII ZR 292/15 – zugleich die Wertung vorgenommen, dass der Schutz des Wohnungsmieters höher sein kann, als das Interesse an der Errichtung einer sozialen Einrichtung.
Der Fall in seinen wesentlichen Grundzügen: Ein gemeinnütziger sozialer Träger ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. Dort möchte er zu Gunsten einer gemeinnützigen Tochtergesellschaft eine geförderte Wohngruppe unterbringen. Entsprechend wird den Bestandsmietern der Wohnraum mit Blick auf den für das Wohnprojekt benötigten Wohnraum unter Verweis auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB sowie eine sogenannte Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gekündigt. Die Kündigung wird u. a. damit begründet, dass anderenfalls das geplante Arbeits- und Lebensprojekt nicht realisiert werden könne und die Zahlung eines Investitionszuschusses in Höhe von 2,1 Mio. € unabdingbar an die Schaffung der Wohnplätze gebunden sei. Obgleich Kündigungsschutzklagen erhoben werden, beginnt der Träger mit der zu fördernden Sanierung anderer Gebäudeteile und geräumter Wohnungen. Die Gerichte, die uneinheitlich urteilten, hatten zu entscheiden, ob einer der beiden behaupteten Kündigungsgründe vorlag.
Die Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) erfordert, dass der „Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde“. Eine Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Wertes erfolgt in erster Linie durch Vermietung oder Veräußerung. Höhere Mieteinnahmen und damit eine bessere Verwertung waren aber gar nicht bezweckt. Vielmehr war das Ziel, die Immobilie für die Zweckverwirklichung der eigenen Tochtergesellschaft zu verwenden. Dies mag als steuerbegünstigter Zweck zwar der Allgemeinheit nützlich – „gemeinnützig“ – sein, erfüllt aber nicht den Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil durch Verlust der Fördergelder, welcher eine Verwertungsinteresse ebenfalls begründen könnte, wollte der BGH ebenfalls hier nicht annehmen.
Auch der Kündigungsgrund des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, das Vorliegen eines „berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses“, sei nicht einschlägig: Hierfür verlangt der BGH eine einzelfallbezogene Abwägung der beiderseitigen Belange der Mietvertragsparteien (vgl. zuletzt BGH vom 29. März 2017 – VIII ZR 45/16). Dabei ist das geltend gemachte Interesse anhand der Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB, also insbesondere der Eigenbedarfskündigung oder der Verwertungskündigung, zu vergleichen. Beide Fälle verneinte der BGH hier mangels der erforderlichen Intensität. Das Interesse, psychosoziale Wohngruppenplätze einzurichten, also den Wohnzweck aus dem allgemeinen in den gemeinnützigen Bereich zu überführen, reichte im vorliegenden Fall nicht aus, insbesondere da der personale Einschlag des Nutzungsinteresses hinter dem der Eigenbedarfskündigung deutlich zurückbleibe. Vielmehr liege hier eine Nähe zur Verwertungskündigung vor, diese Schwelle werde jedoch (betragsmäßig) nicht erreicht. Allerdings erwähnt der BGH im Leitsatz, dass im Einzelfall auch Gemeinwohlinteressen vorrangig sein können.
Der BGH stärkt wieder einmal die Individualinteressen des Wohnraummieters, die dem Gemeinwohlinteresse steuerbegünstigter – „gemeinnütziger“ – Aufgabenerfüllung vorgehen. Ein steuerbegünstigter Träger kann sich nicht ohne weiteres auf seine Gemeinnützigkeit berufen, sondern hat die kaum überwindbaren allgemeinen Hürden zu nehmen. Im vorliegenden Fall wären die Kündigungen wohl nur berechtigt gewesen, wenn dem Träger der Nachweis gelungen wäre, dass das Gesamtprojekt mit der Kündigung und Räumung der betroffenen Wohnungen steht oder fällt. (Dass der BGH nicht einmal den Verlust von erheblichen Fördergeldern als schwerwiegenden wirtschaftlichen Nachteil ansieht, dürfte hier einzelfallbezogen sein.) Bei dem Erwerb von vermieteten Wohnimmobilien kann also nicht darauf spekuliert werden, dass diese ohne weiteres für gemeinnützige Zwecke verwertet werden können. Es ist stets genau zu prüfen, ob die vom BFH aufgestellten Leitlinien in die eine oder die andere Richtung weisen.
Haftung für Heimträger: Health&Care Management, 12/2019, S. 60.