Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Immobilien-OptionskaufMietkauf--f27843.html
Timestamp: 2017-12-13 09:30:13
Document Index: 104566590

Matched Legal Cases: ['§ 1098', '§ 471', '§ 1098', 'BGH', '§ 1098', '§ 1098']

Immobilien Optionskauf/Mietkauf - frag-einen-anwalt.de
www.frag-einen-anwalt.de Kaufrecht Immobilien Optionskauf/Mietkauf
08.07.2007 16:55 |
Die folgenden Fragen haben sowohl einen juristischen als auch einen steuerrechtlichen Hintergrund.
Ich besitze die eine Eigentumswohnung von zwei Eigentumswohnungen in einem Zwei-Familienhaus.
Die Andere Hälfte möchte ich erwerben. Der Preis ist zunächst mal auf den ersten Blick günstig. Er würde knapp 95% der Restschuld des Darlehens beinhalten.
Am liebsten wäre es mir gewesen, die Immobilie meiner Nachbarin abzukaufen und ihren Kreditvertrag von ihr zu übernehmen.
Da war die Bank dagegen.
Mein Notar hat mir erklärt, bei einem Mietkauf würde ich Eigentümer werden, meine Nachbarin würde den Kredit behalten, die Wohnung wäre weiterhin als Sicherheit für die Bank vorhanden.
Da die Bank zu solch einem Verkauf ihre Zustimmung geben müsste, diese aber verweigert, fällt dieser Vorschlag aus dem Rennen.
Die Bank hat gemeint, wenn meine Nachbarin weiterhin Eigentümerin bliebe, könnte ich die Zinsen und die Tilgung weiterhin bezahlen.
Und am Ende der Zinsbindung in 3 Jahren könnte ich umschulden bzw. den Kredit ablösen.
Mein Notar hat dies als Optionskauf bezeichnet.
Unter der Annahme, dass ich regelmäßig und ohne Probleme die Tilgung und Zinsen bediene
1) Sollte in den nächsten 3 Jahren meine Nachbarin Privatinsolvenz anmelden und da ihr die Immobilie weiterhin ihr gehört, auch wenn ich einen Anspruch per Option darauf habe, wie hoch ist die Gefahr, dass unser Konsrtukt nicht anerkannt wird, der Vertrag rückabzuwickeln ist und ich am Ende ein oder zwei Jahre ihre Raten umsonst bezahlt habe?
3) Wenn ich die Wohnung vermiete und Mieteinnahmen habe, aber keinen eigenes Darlehen, wie kann ich die Zinszahlungen von der Steuer abziehen?
a) Die Zinsen, die ich an die Bank zahle und die Abschreibung: kann ich die dann von den Mieteinnahmen abziehen?
b) Meine Nachbarin vermietet mir die Wohnung, meine Mietaufwände ziehe ich von den Mieteinnahemen ab
und sie zieht ihre Mieteinnahmen von ihren Zinsen und der Abschreibung ab?
(Beginnt in diesem Fall meine 50-jährige Abschreibungsphase erst in 3 Jahre);
Kann meine Nachbarin hier Probleme bekommen wegen Liebhaberei? (Weil Gewinn offensichtlich nicht erzielt werden kann innerhalb von 3 Jahren)
4) Wenn ich mit 20% Eigenkapital und 80% Fremdfinanziert die Wohnung kaufe. Dann nach einem Jahr umschulde und mit 100% die Wohnung beleihe. Kann ich hier dann die gesamten Zinsen von den Mieteinnahemn abziehen oder kann ich nur das von den Mieteinnahmen abziehen, was zum Erwerb der Immobilie notwendig war?
5) Meine Nachbarin müsste den Kredit innerhalb von 3 Monaten kündigen. Wenn sie dies nicht getan hat, und sie ohne Zustimmung der Bank verkauft, wird dann die Bank sofort kündigen oder die drei Monate abwarten?
Ist das Konstrukt aus Ihrer Sicht emfephlenswert oder ist die beste Lösung eine Standard-Kaufvertrag mit Bezahlung der vollständigen Summe auf einmal?
-- Einsatz geändert am 10.07.2007 00:12:58
10.07.2007 | 00:12
6) Ist eine Absicherung möglich nach dem Motto,
wenn ich 2 Jahre Beiträge bezahle und die Immobilie dann anderweitig verwertet werden würde, dass ich 130-180% meines Einsatze bevorzugt erhalte?
Mit dem Mietkauf verhält es sich erfahrungsgemäß so wie mit einem Glaubensbekenntnis. Die einen schwören darauf, die anderen halten die so genannte Vorgehensweise hinsichtlich der doch recht hohen Mieten und der hernach anfallenden Abschlagszahlung (die meistens noch einmal den Betrag der gesamten vorher gezahlten Mieten ausmacht) und der nicht unerheblichen rechtlichen Risiken für völlig untauglich.
Fakt ist, dass Sie als so genannter „Mietkäufer“ zunächst rechtlich die Stellung eines Mieters haben meistens noch „garniert“ mit der Verpflichtung, die
Instandhaltungsmaßnahmen wie ein Eigentümer zu tragen.
Vieles in diesem Bereich ist ungeklärt und in der Tat riskant. Und: allgemein Aussagen nützen in diesem Bereich auch meist wenig, sofern keine Standardkonstellation vorliegt, denn stärker als in anderen Bereichen des Immobilienkaufs ist der „Mietkauf“ abhängig von der individuell ausgehandelten Vertragsgrundlage.
Rechtlich gesehen dürfte sich hinter der „Option“ ein notariell zu beglaubigendes Vorkaufsrecht verbergen. Daraus könnte man an sich schlussfolgern, dass ein Mietkauf auch in der Insolvenz des Verkäufers „wasserdicht“ ist und in der Tat bestimmt ja
§ 1098 BGB für das dingliche Vorkaufsrecht (also das hier in Frage kommende, das im Grundbuch eingetragen wird), anders als § 471 BGB (der dem spezielleren § 1098 als sog. Lex generalis nachgeht) für das schuldrechtliche, dass das Vorkaufsrecht auch ausgeübt werden kann, wenn das Grundstück von dem Insolvenzverwalter aus freier Hand verkauft wird. Nun gibt es aber nicht nur den Verkauf „aus freier Hand“. Hinzukommt, dass viele Insolvenzverwalter ihren Job sehr Ernst nehmen und alles daransetzen, vorhandene Masse auch zur Befriedigung einzusetzen.
Im Einzelnen ist jedoch Vieles umstritten und die Probleme fangen schon bei der Bestellung der dinglichen Sicherheiten an. So erstaunt, dass gerade das dingliche Vorkaufsrecht, das einen fest bestimmten Kauf- bzw. Höchstpreis zu Grunde hat, in dieser Gestalt oft ungültig ist (BGH DB 66,1351 und NJW 01,2883) und es erst im Wege der umständlichen Umdeutung in ein durch Vormerkung zu sicherndes persönliches Vorkaufsrecht ggf. Geltung erlangen kann. Entgegen § 1098 Abs.2 BGB, der bestimmt, dass Dritten gegenüber das Vorkaufsrecht die Wirkung einer Vormerkung hat, stellt sich dann die weitere Frage, ob das so auch im Hinblick auf den Insolvenzverwalter gelten kann, der ja an die Stelle des früheren Eigentümers tritt. Dieser ist aber nicht „Dritter“ sondern Verpflichteter, § 1098 Abs. 1 BGB.
Auch mit dem Schadensersatzanspruch gegen den insolvent gewordenen Verkäufer wegen Rechtsmangels ist es hernach so eine Sache für sich. Hier kommt ein bunter Strauß an weiteren quälenden Problemen, die den Rahmen dieser –als erste Orientierungshilfe gedachten Antwort- bei weitem sprengen würde: etwa diejenige, ob der Verkäufer den dann eingetretenen Rechtsmangel auch zu vertreten hatte.
Andererseits befinden Sie sich in einer Situation die hinsichtlich des Zeitfaktor recht überschaubar ist. Und: Ihre Ausgangsposition unterscheidet sich von anderen „Mietkäufern“ ja schon insofern, als für Sie grundsätzlich auch andere Konstellationen in Frage kommen und in Ihrem Fall die Tilgungsraten inklusive der Zinsen als „Miete“ zu zahlen wären.
Zwar haben Sie in dem von Ihnen geschilderten Fall keine Darlehenslast zurückzuzahlen, jedoch sind Sie ja verpflichtet die monatlichen „Mieten“, also die Tilgungsraten + Zinsen abzuführen. Dies unabhängig davon, ob Sie die Wohnung nun weitervermieten oder nicht. Qualifiziert man dies von Ihnen zu leistenden Zahlungen als „Miete“, so besteht wohl keine Möglichkeit, diese „von der Steuer abzuziehen“, qualifiziert man nur die Tilgungsrate als Miete und die Zinsen nicht, so sollten diese auch normal abgeschrieben werden können. Hier dürfte es aber auf die genaue Vertragsgestaltung ankommen.
An sich greift die Absetzung für Abnutzung (AfA) in Form der linearen 2 % Abschreibung über 50 Jahre bei Neubauten nur für Erwerber. Erwerber ist, wer die Immobilie erworben hat. Beim Mietkauf findet die Eigentumsübertragung grds. erst mit Ablauf der letzten Miete und der dann noch zu zahlenden Reststumme statt, jedenfalls beim Standardmodell. Folgerichtig dürften Sie diese Form der Abschreibung erst in 3 Jahren nutzen können.
Selbstverständlich kann auch eine Vermietungstätigkeit, sofern Sie ohne Gewinnerzielungsabsicht vorgenommen wird, u.U. als Liebhaberei qualifiziert werden, mit der Folge, dass die Tätigkeit der privaten Lebensführung zugerechnet wird und erzielte Verluste nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden können.
Wie die Bank bei der von Ihnen geschilderten Vorgehensweise reagieren wird, ist so nicht absehbar.
Ob das Konstrukt empfehlenswert ist oder nicht, muss wohl jeder für sich selber entscheiden. Der obige Überblick mag Ihnen jedoch ggf. dabei helfen gewisse Risiken neu oder anders zu bewerten und in eine vertiefte erneute Diskussion mit Ihrem Steuerberater und Notar einzutreten. Aus anwaltlicher Fürsorgepflicht ist zumindest der Hinweis angebracht, dass der erstrebte Weg „in den Mietkauf“ durchaus Risiken birgt und viel Arbeitsaufwand in der Vertragsgestaltung erfordert, wenn er möglichst sicher gegen viele Risiken absichern soll.
Nachfrage vom Fragesteller	21.07.2007 | 13:00
Ich habe folgende Nachfrage
(Wobei mir einfache Antworten mit kurzen Begründungen Reichen)
a) Die Frage 4) wurde überhaupt nicht beantwortet:
Wenn ich mit 20% Eigenkapital und 80% Fremdfinanziert die Wohnung kaufe.
Dann nach einem Jahr umschulde und mit 100% die Wohnung beleihe.
Kann ich hier dann die gesamten Zinsen von den Mieteinnahemn abziehen
oder kann ich nur das von den Mieteinnahmen abziehen,
was zum Erwerb der Immobilie notwendig war?
b) Ist es überhaupt möglich, den Optionskauf/Mietkauf so abzusichern,
dass ich im Falle einer Insolvenz meiner Nachbarin Ihre Immobilie behalten könnte?
So wie Sie es beschrieben, hat der Insolvenzverwalter alle Trümpfe in der Hand.
Müsste er den Teil-Kaufpreis, den ich vorher bezahlt habe
und die Tilgungen mitberücksichtigen oder kann er das ganze unter den Tisch fallen lassen,
so dass er mir die Immobile wegnimmt und ich vom Geld auch nichts mehr sehe?
Oder Wäre ich da unter den Schuldnern auch einer, der bevorzugt behandet werden würde?
>Zwar haben Sie in dem von Ihnen geschilderten Fall keine Darlehenslast zurückzuzahlen,
>jedoch sind Sie ja verpflichtet die monatlichen „Mieten“,
>also die Tilgungsraten + Zinsen abzuführen.
>Dies unabhängig davon, ob Sie die Wohnung nun weitervermieten oder nicht.
>Qualifiziert man dies von Ihnen zu leistenden Zahlungen als „Miete“,
>so besteht wohl keine Möglichkeit, diese „von der Steuer abzuziehen“,
>qualifiziert man nur die Tilgungsrate als Miete und die Zinsen nicht,
>so sollten diese auch normal abgeschrieben werden können. Hier dürfte es aber auf
>die genaue Vertragsgestaltung ankommen.
c1) Also wenn ich eine Wohnung für 500 Euro anmiete
und sie für 550 Euro weitervermiete,
kann ich dann den die 500 Euro eigene Miete NICHT absetzen?
c2) Und wenn ich statt 550 Euro 450 Miete nehme,
darf ich dann die 500 Euro ebenfalls nicht absetzen?
c3) >Zitat: Hier dürfte es aber auf die genaue Vertragsgestaltung ankommen.
Könnten Sie mir stichwortartig sagen, worauf man hier achten müsste,
um nicht in eine Breduille zu kommen?
Ist ein notarielles
Konstrukt möglich nach dem Motto: "Sie bleibt juristische Schuldnerin,
und ich übernehme die Zinsen, die ich abstzen kann?
c4) Thema Liebhaberei: Wenn eine Tätigkeit als Liebhaberei defineirt wurde,
heißt das dann dass ich die Verluste nicht absetzen kann?
oder heißt es, dass ich die Ausgaben nicht absetzen kann,
aber die Einnahmen sehr wohl versteuern müsste?
Und wenn irgendwann mal die Einnahmen doch höher als die Ausgaben wären,
müsste ich dann trotz liebhaberei steuern bezahlen?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.07.2007 | 00:17
Die Nachfragefunktion dient der einmaligen Nachfrage. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine umfassende erweiterte Rechtsprüfung im Rahmen einer ersten Orientierungsantwort für 40 € (!) grundsätzlich weder möglich, noch zumutbar ist. Dies vor allem vor dem hier vorliegenden Haftungshintergrund. Ich denke, dass Ihnen meine Antwort durchaus eine gute Orientierung geboten hat, um nunmehr die gesamte Sache vertieft mit einem Kollegen (oder einem Steuerberater) zu gestalten.
Im Hinblick auf die Frage, ob es möglich ist, den Optionskauf so abzusichern, dass Sie auch im Falle der Insolvenz des „Mietverkäufers“ Eigentümer werden können, weise ich gerne noch einmal darauf hin, dass es sich beim dinglichen Vorkaufsrecht durchaus um eine praxistaugliche „Sicherheit“ handelt, die natürlich grundsätzlich auch den Insolvenzverwalter in aller Regel daran hindern wird, die Immobilie zu verwerten. Ich wollte Ihnen nur ebenfalls deutlich machen, dass ein gewisses Restrisiko beim Optionskauf nun einmal bestehen bleibt. Die 100 % ige Absicherung gibt es hier –zumindest m.E. nach- nicht.
Immobilie nicht bezahlt
Notarvertrag Immobilie
Immobilien Optionskauf/Mietkauf - frag-einen-anwalt.de © 2017 QNC GmbH