Source: https://www.mietrecht.org/mieterhoehung/mieterhoehung-mieterwechsel-neuvermietung/
Timestamp: 2019-04-25 15:59:16
Document Index: 305019901

Matched Legal Cases: ['§ 557', '§ 5', '§ 291', '§ 291', '§ 5', '§ 563', '§ 563', '§ 564', '§ 566', '§ 577', '§ 573', '§ 557', '§ 5', '§ 291', '§ 5', '§ 291', '§ 291', '§ 5', 'BGH', '§ 134', '§ 138', '§ 5', 'BGH', '§ 291', '§ 291', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', 'BGH', '§ 291']

Mieterhöhung bei Mieterwechsel / Neuvermietung - Wo liegen die Grenzen?
Im laufenden Mietverhältnis darf der Vermieter die Miete nur nach Vorgabe der §§ 557 ff BGB erhöhen. Danach ist die Mieterhöhung möglich bei Vereinbarung einer Staffelmiete, einer Indexmiete oder bei einer Erhöhung der laufenden Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Eine Änderungskündigung, mit dem Ziel, dem gekündigten Mieter einen neuen Mietvertrag mit einer erhöhten Miete anzubieten, ist rechtswidrig.
Bei einem Mieterwechsel und einer Neuvermietung gelten diese Einschränkungen nicht. Dennoch gilt es auch hier, gewisse Grenzen einzuhalten. Diese Grenzen erhalten gerade in Zeiten von Wohnungsknappheit zunehmende Bedeutung.
Gerade bei diesem Thema tut sich aktuell einiges bei der Gesetzgebung. Hier bleibt es abzuwarten, in wie weit neue Gesetzgebung in den Mietzins bei der Neuvermietung einer Wohnung eingreift.
Inhalt: Mieterhöhung bei Mieterwechsel oder Neuvermietung
I. Mieterhöhung bei Mieterwechsel / Neuvermietung ist Verhandlungssache
1. Fälle, in denen kein Mieterwechsel vorliegt
2. Mieterwechsel nur nach berechtigter Kündigung des alten Mieters
3. Nach Kündigung Neuvermietung problemlos möglich
4. Grenzen bei Neuvermietung: § 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung) / § 291 StGB (Wucher)
II. § 291 StGB (Wucher)
b. Missverhältnis Mietzins / Wohnwert
III. § 5 WiStG (Sozialwucher)
a. Geringes Angebot an Wohnraum (Indizien für und gegen geringes Angebot)
I. Mieterhöhung bei Mieterwechsel
Kein Mieterwechsel liegt vor, wenn der Ehegatte, der mit dem Mieter im gemeinsamen Haushalt lebte, nach dem Tode des Mieters von Gesetzes wegen in das Mietverhältnis eintritt (§ 563 BGB)Gleiches gilt. Für den Lebenspartner und die im gemeinsamen Haushalt lebenden Kinder des Mieters nach dessen Tod. Ebenso bestimmt das Gesetz, dass mehrere Personen, die als Mieter bezeichnet sind, das Mietverhältnis fortsetzen, wenn einer von ihnen verstirbt (§ 563 a BGB). Gemäß § 564 BGB treten auch die Erben des Mieters in das Mietverhältnis ein. Wird die Wohnung verkauft, übernimmt der Erwerber das bestehende Mietverhältnis (§ 566 BGB).
In all diesen Fällen kommt eine Mieterhöhung nur nach Maßgabe der §§ 577 ff BGB in Betracht. Ohne Kündigung liegt kein Mieterwechsel vor, der eine Neuvermietung ermöglichen würde.
Will der Vermieter das bestehende Mietverhältnis mit seinem Mieter kündigen, muss er sich nach Maßgabe des § 573c BGB auf ein berechtigtes Interesse (z.B. Eigenbedarf) berufen. Kann er kein berechtigtes Interesse geltend machen, kann der Mieter darauf bestehen, dass sein Mietverhältnis fortgeführt wird.
Hat der Vermieter das bestehende Mietverhältnis ordnungsgemäß gekündigt, kann er die Immobilie anderweitig vermieten. Die Mieterhöhung bei einem Mieterwechsel braucht sich dann nicht an der Vorgabe der §§ 557 ff BGB zu orientieren. Diese Vorschriften beziehen sich nur auf das laufende Mietverhältnis. Wird ein neues Mietverhältnis begründet, besteht weitgehend Vertragsfreiheit, so dass der Vermieter mit dem neuen Mieter in freier Vereinbarung eine neue Miete aushandeln kann. Diese kann auch ohne weiteres über der ortsüblichen Miete liegen.
Auch wenn der Vermieter mit dem neuen Mieter die Höhe der Miete frei aushandeln kann, ist zu beachten, dass die Miete sich nicht im Bereich des Wuchers oder der Mietpreisüberhöhung bewegt. Orientierungspunkte sind die Vorschriften des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (Mietpreisüberhöhung) und § 291 Strafgesetzbuch (Wucher).
In Zeiten von Wohnraumknappheit sind diese Grenzen eher erreicht, als wenn ein Überangebot an Wohnungen besteht. Die Voraussetzungen beider Vorschriften sind dennoch in nur wenigen Fällen vollständig nachzuweisen. Ihre praktische Relevanz ist eher gering.
§ 5 WiStG begründet eine Ordnungswidrigkeit (auch soweit die Vorschrift im „Wirtschaftsstrafgesetz“ steht). Sie ist mit einer Geldbuße bis zu 50.000 € bedroht. § 291 StGB ist hingegen ein Straftatbestand und droht eine Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren oder eine Geldstrafe an. In besonders schweren Fällen beträgt die Freiheitsstrafe mindestens 6 Monate bis zu 10 Jahren.
Der Unterschied zwischen beiden Vorschriften besteht mithin darin, dass § 291 StGB Einzelpersonen davor schützt, in einer Schwächesituation übervorteilt zu werden (Individualwucher), während § 5 WiStG den Sozialwucher als Ausdruck einer allgemeinen Wohnungsmangelsituation ahndet. Beide Vorschriften sind aufgrund der relativ unbestimmten Tatbestandsmerkmale schwierig zu erfassen.
Der Vermieter macht sich in diesem Fall strafbar, wenn eine Miete vereinbart oder entgegennimmt, die in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Leistung (Wohnwert) steht und er zudem in der kriminellen Absicht handelt, den Mieter „auszubeuten“.
a. Ausbeutung des Mieters und seiner Situation
Ausbeutung erfordert, dass der Vermieter die Zwangslage, den Leichtsinn, die Unerfahrenheit oder die erhebliche Willensschwäche des Mieters ausnutzt. Ausbeutung kennzeichnet somit eine besonders intensive, anstößige und kriminelle Art der Ausnutzung der Situation eines Mietinteressenten.
Eine Zwangslage liegt vor, wenn der Mieter dringend auf Wohnraum angewiesen ist. Die Gründe sind unerheblich. Ebensowenig kommt es darauf an, ob der Mieter weiß, dass die Miete wucherisch ist.
Unerfahrenheit beruht auf mangelnder Geschäftskenntnis und Lebenserfahrung, so dass der Mieter gegenüber dem Durchschnittsmenschen benachteiligt ist. Fehlende Sprachkenntnisse genügen dafür nicht. Wer nicht deutsch spricht, muss sich informieren. Bei einer erheblichen Willensschwäche erkennt das Opfer zwar, dass die Forderung wucherisch ist, kann aber aufgrund seiner psychischen Einschränkung daraus keine Konsequenz ziehen.
Neben dem Vermieter kommt auch der Wohnungsvermittler (Makler) oder der Hausverwalter in Betracht, sofern er vom Eigentümer bevollmächtigt ist, den Mietvertrag selbst abzuschließen. Insbesondere ist dem Makler verwehrt, eine unangemessen hohe Provision zu fordern.
b. Missverhältnis Mietzins / Wohnqualität
Die aufgrund dieser Ausgangslage vereinbarte Miete muss in einem „auffälligen Missverhältnis zur Leistung“ stehen. Dies kann dann der Fall sein, wenn die ortsübliche Miete um mehr als 50 % überschritten wird (OLG Köln WuM 1980, 36; LG Heidelberg WuM 1977, 32, LG Mannheim WuM 1977, 77). Das Missverhältnis zwischen Miete und Wohnwert kann im Regelfall nur anhand eines Sachverständigengutachtens festgestellt werden. Ein örtlicher Mietspiegel genügt dafür noch nicht (OLG Karlsruhe WuM 1997, 500).
Es entlastet den Vermieter nicht, wenn er wegen eigener hoher Aufwendungen keinen Gewinn erzielt (BGH NJW 1982, 896).
Die Nebenkosten werden bei der Bewertung des Missverhältnisses einbezogen, um zu vermeiden, dass bei einer nicht zu beanstandender Mietzinsforderung über die Nebenkosten ein überhöhter Vorteil erlangt wird.
Erweist sich die Miete als überhöht, ist zum Schutz des Mieters nicht der gesamte Mietvertrag nichtig. Nichtig ist vielmehr nur die Mietvereinbarung, die auf ein angemessenes Maß zurückgeführt wird (§ 134 BGB). Soweit dem Vermieter die Ausnutzung einer Zwangslage des Mieters nicht nachzuweisen ist, kann sich die Nichtigkeit der Mietzinsvereinbarung auch aus § 138 BGB (sittenwidriges Handeln) ergeben, soweit das „Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden“ verletzt ist.
Nach dieser Vorschrift handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig bei der Vermietung von Wohnraum oder bei den Nebenkosten unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Normzweck ist, die wirtschaftliche Ausnutzung eines geringen Wohnungsbestandes zu Lasten breiter Bevölkerungsschichten, die die hohen Mieten nicht bezahlen können, zu verhindern.
§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz schränkt den Grundsatz von Angebot und Nachfrage ein und ist mithin Ausdruck der sozialen Marktwirtschaft (Sozialwucher). Auch hier ist lediglich die Miethöheabrede nichtig, da dem Mieter nicht gedient wäre, wenn der gesamte Mietvertrag nichtig wäre (BGH WuM 1984, 68). Die Tatbestandsmerkmale haben andere Ansatzpunkte als die des § 291 StGB. Es fehlt die kriminelle Komponente.
Die Bußgeldandrohung betrifft nicht nur den Eigentümer der Wohnung, sondern auch den Makler, der von Interessenten eine unangemessen hohe Miete fordert.
Ansatzpunkt ist hier, dass das Angebot an Wohnraum gering ist, der Vermieter diese Situation ausnutzt und die „Wesentlichkeitsgrenze“ von 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete überschritten wird.
Das Angebot an Wohnraum ist “gering“, wenn die Nachfrage das örtliche Angebot um mindestens 5 % übersteigt (LG Hamburg WuM 1994, 696).
Indizien für ein geringes Angebot können folgende Merkmale sein:
Vermieter diktiert die Mietbedingungen
Fehlende Verhandlungsmöglichkeiten des Mietinteressenten
Starke Nachfrage von Wohnungsinteressenten beim Wohnungsamt
Erlass einer Zweckentfremdungsverordnung in der Gemeinde
Indizien, die gegen ein geringes Angebot sprechen:
Hohe Leerstände an Wohnungen
Herabgesetzte Mieten bei Neuvermietungen
Zeitungsanzeigen von Vermietern finden keine Interessenten
Ein Vermieter nutzt die Wohnraumgegebenheiten aus, wenn er durch die nachfragebedingte Gestaltung des Mietpreises den Wettbewerb ausschaltet und der Mieter nicht auf billigeren Wohnraum ausweichen kann. Auf eine eventuelle Zwangslage des Mieters kommt es nicht an (so aber in § 291 StGB, deshalb ist das Verhalten des Vermieters in diesem Fall strafbar, § 5 WiStG begründet hingegen eine bloße Ordnungswidrigkeit). Der Vermieter nutze ein geringes Angebot bereits dann aus, wenn er bei einem ausreichenden Angebot an Wohnraum den vereinbarten Mietzins nicht würde erzielen können (LG Hamburg WuM 2000, 424).
An einer Ausnutzung fehle es, wenn sich der Mieter bei der Wohnungssuche auf einen Sondermarkt beschränkt, die Wohnungssuche nur in einem bestimmten bevorzugten Gebiet und nicht im gesamten Stadtgebiet vornimmt oder ein Sonderobjekt anmieten will (LG Hamburg MDR 1999, 1258). In diesem Fall steht der Miete eine angemessene Gegenleistung gegenüber.
Das geringe Angebot braucht nur bei Mietvertragsabschluss vorliegen (HansOLG Hamburg WuM 1999, 209, überwiegende Rechtsprechung). Es muss nicht jedes Jahr neu überprüft werden.
Streitig ist in der Rechtsprechung, inwieweit subjektive Umstände einbezogen werden müssen , die den Mieter in seiner Entscheidungsfindung leiten („Kaviar-Rechtsprechung“). Ein Ausnutzen soll danach nicht vorliegen, wenn der Mieter die geforderte Miete ohne weitere Verhandlungen oder aus besonderen persönlichen Gründen zu zahlen bereit ist (LG Hamburg ZMR 2005, 458). Im Falle der Stadt Hamburg wurde so nicht auf den gesamten Hamburger Wohnungsmarkt abgestellt, sondern auf entsprechende Teilmärkte (Stadtbezirke). Gerade wenn der Mieter ausschließlich in einem bestimmten noblen Stadtviertel Wohnraum sucht, greife § 5 WiStG nicht ein.
Ergibt sich das geringe Angebot allein aus der Zugehörigkeit zu einer bestimmten Personengruppe ergibt (Studenten, Ausländer) muss dieser Interessentenkreis nach objektiv bestimmbaren Kriterien abgegrenzt werden. Hier gehe es nicht darum, dass eine individuelle Notlage ausgenutzt, sondern an eine gleichförmig gegebene Marktsituation angeknüpft wird (OLG Hamm WuM 1986, 206).
Nach § 5 II 1 WiStG ist die Miete dann unangemessen hoch vereinbart, wenn sie infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnräumen die üblichen Mieten um mehr als 20 % übersteigt.
Danach muss zunächst die ortsübliche Miete ermittelt werden Diese bestimmt sich nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung. Außerdem sind sämtliche vom Vermieter erbrachten Leistungen zu erfassen (Garten, Gemeinschaftseinrichtungen, Abstellplatz).
Wird der Wohnraum möbliert vermietet, ist ein angemessener Zuschlag vorzunehmen.
§ 5 II 2 WiStG erlaubt eine zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderliche Miete. In diesem Fall kann die Wesentlichkeitsgrenze von 120 % maximal bis zu 150 % der ortsüblichen Vergleichsmiete überschritten werden (OLG Hamburg WuM 1992, 527).
Im Beanstandungsfall muss der Vermieter die Höhe seiner Aufwendungen (Kapitalkosten, Zinsen Bewirtschaftungskosten) durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nachweisen. Soweit der Vermieter das Objekt nicht vollständig fremdfinanziert hat, darf er fiktive Eigenkapitalkosten in Ansatz bringen (BGH WuM 1995, 428).
17 Antworten auf "Mieterhöhung bei Mieterwechsel / Neuvermietung – Wo liegen die Grenzen?"
16.08.2015 - 17:27 Antworten
der Mietenspiegel wird in Hamburg nur alle 2 Jahre aktualisiert. Möchte ich also momentan die Mieter bei Neuvermietung erhöhen, muss ich mich nach dem Mietenspiegel von 2013 richten. In dieser Zeit sind die Mieten sicherlich um eine gewisse Summe gestiegen, sodass aus dem qualifzierten Mietenspiegel eher ein qualifizierter Bull*hit wird. Gängige Immobilienportale wie Immonet oder Immobilienscout24, welche auf echte zeitliche Daten zurückgreifen, geben beispielsweise für die gleiche Region, vergleichbare Wohnungen 3-4€ höhere Mieten/m² aus als der Mietenspiegel Hamburg. Aus wirtschaftlicher Sicht wäre es doch Unfug die neue Mieter anhand eines 2 Jahre alten Spiegels zu orientieren? Gibt es eine rechtliche Möglichkeit über den Mietenspiegel hinaus zu gehen, wenn man beispielsweise die Analysen der verschiedenen Portale abspeichert und bei Beschwerde seitens des Mieters auf Inkorrektheit des qualifizierten Mietenspiegels plädiert?
17.08.2015 - 08:20 Antworten
es ist vollkommen normal, dass der Mietspiegel und der „Vermietspiegel“ deutlich auseinander liegen. Warten Sie doch noch die wenige Zeit bis zum Mietspiegel 2015, dann haben Sie wieder eine aktuellere Quelle. Mehr zur Mieterhöhung nach dem Mietspiegel erfahren Sie hier.
29.07.2016 - 09:04 Antworten
wir möchten eine Wohnung in Hannover mit einem Quadratmeterpreis von 12,23€ anmieten. Der durchschnittliche Mietspiegel liegt dort laut Vergleichsportal (immonet.de) bei 8,09€/m^2. Das wär mehr als 50% über dem durchschnittlichen Mietspiegel. Der Mietpreis wurde wohl auch nach Aussage des Vermieters deutlich angehoben, um nun bei 12,23€/m^2 zu sein. Wie hoch die Erhöhung ist, wissen wir nicht.
Ist diese Erhöhung rechtens oder liegt hier Wucher nach § 291 StGB vor?
12,23€/m^2
31.07.2016 - 20:27 Antworten
warum wollen Sie diese – in Ihren Augen zu teure – Wohnung anmieten?
27.09.2016 - 11:05 Antworten
Ich möchte ab Oktober eine Garage anmieten. Der jetzige Mieter hat 30€ bezahlt vom Vermieter habe ich nun einen Mietvertrag mit einer Höhe von 50€ erhalten. Kann eine Erhöhung von 66% zulässig sein, oder gibt es da nicht eine Regel, dass der Mietzins nicht mehr als 20% alle 3 Jahre erhöht werden darf?
27.09.2016 - 11:25 Antworten
es handelt sich nicht um eine Mieterhöhung im eigentlichen Sinne, sondern um eine Neuvermietung.
25.02.2017 - 19:24 Antworten
kann der Vermieter, in diesem Fall ein Spar-und Bauverein, bei einer Neuvermietung nur in einer von sechs Wohnungen die Miete erhöhen? Das wäre doch unfair?! Und kann ich als neuer Mieter diese Erhöhung umgehen, indem ich mich bei der jetzigen Nochmieterin als wohnhaft anmelde und nach ihrem Auszug die Wohnung weiterhin einfach übernehme (sie hat allerdings bereits gekündigt zum Ende März). Bei uns in Solingen sind Wohnungen knapp, die Vermieter erhöhen bei Neuvermietung automatisch und mittlerweile kann ich einfach nichts bezahlbares finden. Sonst müsste ich einen Beratungsschein beim Gericht besorgen!
28.02.2017 - 07:17 Antworten
die Neuvermietung ist keine klassische Mieterhöhung. Hier gelten andere Regelungen.
27.03.2017 - 20:14 Antworten
wir sind zwei Hauptmieter in einer Wohnung deren Mietpreis bis dato grade noch verkraftbar war. Nun zieht meine Mitbewohnerin, die mit mir Hauptmieterin war aus, weswegen wir zur Kündigung des Vertrags gezwungen sind. Der Vermieter stimmt einem neuen Mietvertrag mit mir als alleinigem Hauptmieter oder auch mit einem neuen zweiten Hauptmieter nur bei einer Erhöhung um 9% zu. Wir liegen schon bei 8,01€/m² (40% über der mittleren Vergleichsmiete von 5,66€). Wir sind nur arme Studenten und wohnen in einer 20iger Jahre Arbeiterkaserne am Berliner Stadtrand.
Bleibt mir nur übrig die Erhöhung zu akzeptieren um in der Wohnung bleiben zu können?
29.03.2017 - 13:05 Antworten
mein Tipp: prüfen Sie, ob bei einem neuen Vertrag wegen der neuen Miethöhe die Mietpreisbremse greift.
04.09.2017 - 18:17 Antworten
Meine Frage nun lautet: Gilt dieser Abschnitt auch für Sozialwohnungen kommunaler Wohnungsbaugesellschaften ?
Ich lebe seit exakt 20 Jahren in einer Wohnung die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde. Erstbezug 1997. Alle 3 Jahre kam eine Mieterhöhung, völlig in Ordnung.2012 kam die letzte Mieterhöhung. Nun wohne ich in einer Wohnung mit einer vergleichbar sehr geringen Miete. Nun kam ich vor 2 Jahren die Kündigung zum ersten Mal…es passierte nichts, ich blieb in der Wohnung. Vor kurzem kam wieder die Kündigung mit haltlosen Behauptungen. Räumungsklage kam auch vor kurzem. Miete wird immer pünktlich bezahlt, Wohnung ist im ordentlichen Zustand, habe auch einiges Investiert.
Meine Frage, kann der Vermieter die Miete jetzt beliebig festlegen bei Neuvermietung ?
05.09.2017 - 10:43 Antworten
ich kann Ihre Situation leider nicht einschätzen. Es kommt hier sicher auf den Einzelfall an, z.B. welcher Sozialbindung die Wohnung genau unterliegt.
20.09.2017 - 12:59 Antworten
mein Freund wohnt noch bei seinen Eltern die in einer 30 Jahre alten Mietwohnung wohnen, daher ist der Mietpreis sehr günstig.
Da ihnen die wohnung jedoch zu groß ist, wollten sie uns die Wohnung als WG überlassen.
Dabei müsste jedoch ein neuer Mietvertrag gemacht werden.
Nun wissen wir aber nicht genau wie Hoch die Miete nun ansteigen wird.
Momentane ungefähre kaltmiete 780€ auf ca. 120 m²
Der Mietspiegel liegt bei 14.72€/m² (120×14,72=1766,4)
Heißt dass bei einer Neuvermietung wird die kaltmiete auf 1766,4 Hoch gehen, nur damit der Mietspiegel ausgeglichen ist?
21.09.2017 - 06:45 Antworten
wenn der Mietspiegel die 1766 Euro hergibt, wäre es zumindest das Recht des Vermieters min. diesen Betrag als neue Miete anzusetzen. Beachten Sie die Mietpreisbremse.
17.01.2018 - 16:36 Antworten
ich hätte da eine Frage, kann jedoch keinen ähnlichen Fall im Internet finden.
Ich wohne momentan mit meiner Mutter in einer Mietwohnung eines Wohnungsunternehmens.
Mein Vater ist vor einigen Monaten ausgezogen, da sich meine Eltern getrennt haben.
Meine Mutter möchte bald in die Nähe ihrer Arbeit ziehen.
Da ich in einigen Monaten heiraten werde, habe ich darüber nachgedacht, weiterhin in dieser Wohnung zu bleiben.
Ist hier der Mieterwechsel problemlos möglich oder muss ich zwingend mit einem Neuvertrag rechnen, was sehr wahrscheinlich mit einer heftigen Mieterhöhung einhergehen wird?
18.01.2019 - 19:16 Antworten
ich wohne in der Münchener Innenstadt und zahle gerade einen qm von ca 16,-
Ich werde demnächst Ausziehen und meine Miete wird um 22,-pro qm. aufgestockt.
Das sind 40% mehr!!
Ohne Renovierungen.
Wie kann man da gegen vorgehen bzw. ist das erlaubt?
21.01.2019 - 10:20 Antworten
hier die Lösung: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/mietpreisbremse/
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