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Timestamp: 2019-03-19 19:47:59
Document Index: 74482461

Matched Legal Cases: ['§ 3', '§ 4', '§ 14', '§ 14', '§ 469', '§ 305', '§ 307', '§ 14', '§ 307', 'Art. 229', '§ 5', '§ 305', 'BGH', 'BGH', '§ 14', 'BGH', '§ 1', '§ 14', 'BGH', '§ 305', '§ 305', 'BGH', '§ 305', 'BGH', 'BGH', '§ 305', '§ 3', '§ 5', '§ 14', '§ 17', '§ 307', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', '§ 307', '§ 307', 'BGH', '§ 463', 'BGH', '§ 535', '§ 469', 'BGH', '§ 44', '§ 307', '§ 873', '§ 44', '§ 45', '§ 138', '§ 307', '§ 306', '§ 566', '§ 464', '§ 464', 'BGH', '§ 91', '§ 709']

LG Karlsruhe, Urteil vom 07.05.2013 - 11 O 53/11 - openJur
Urteil vom 07.05.2013 - 11 O 53/11
LG Karlsruhe, Urteil vom 07.05.2013 - 11 O 53/11
openJur 2016, 9843
3. Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin nimmt die Beklagte aus einem Vormietrecht auf Auskunft über den Inhalt des von dieser nach Beendigung des Mietverhältnisses mit der Klägerin mit dem neuen Mieter abgeschlossenen Mietvertrages in Anspruch.
Grundlage der vertraglichen Beziehungen der Parteien ist der zwischen der ... als Mieterin und der ... als Vermieterin über eine 800 m² große Nutzfläche im Erdgeschoss des Objektes ... in ... zum Betrieb eines Supermarktes, einer Drogerie, eines sonstigen gewerblichen Unternehmens zu Verkauf-/oder Lagerzwecken von Waren jeglicher Art am 26.09.1994 geschlossene Mietvertrag (Anlage K 1, AH I 1/71). Die Klägerin ist seit September 2008 durch Übertragung nach dem UmwG partielle Rechtsnachfolgerin der ..., die Beklagte hat das streitbefangene Grundstück im Jahre 1996 von der Vermieterin erworben. Der von der Mieterin vorformulierte Mietvertrag sieht in § 3 eine Mietzeit bis 31.12.2010 vor und enthält in § 4 die Regelung, dass der Mieter die Mietzeit zu den Bedingungen dieses Vertrages drei Mal um je fünf Jahre verlängern kann und sich nach Ablauf der Mietzeit bzw. Optionszeit das Mietverhältnis stillschweigend um jeweils ein Jahr verlängert, wenn es nicht von einem der Vertragspartner 12 Monate vor Ablauf gekündigt wird. Unter § 14 "Besondere Verpflichtungen" findet sich u. a. die Regelung:
"Der Vermieter räumt dem Mieter für jeden Fall der Neuvermietung des Mietobjektes das Vormietrecht in entsprechender Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen über das Vorkaufsrecht ein."
Im Hinblick auf die beabsichtigte Neueröffnung eines Supermarktes auf dem nur wenige 100 m entfernten Grundstück ... in ... kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 30.11.2009 zum 31.12.2010 (Anlage B 1, AH II 1). Veranlasst durch Verzögerungen im Bauvorhaben ... kam es im Jahr 2010 zwischen den Parteien zu Gesprächen über eine Verlängerung des Mietvertrages, wobei jedoch die Vorstellungen hinsichtlich der Dauer der Verlängerung nicht unerheblich auseinander lagen. Mit Schreiben vom 01.10.2010 bot die Klägerin der Beklagten eine Verlängerung der Festlaufzeit um neun Monate bis zum 30.09.2011 mit anschließender Verlängerung um jeweils einen Monat, wenn das Mietverhältnis nicht zuvor mit einem Vorlauf von zwei Monaten gekündigt wird, an (Anlage B 3, AH II 7). Die Beklagte antwortete mit Schreiben ihres Gesellschafters ... vom 13.10.2010, dass einer solchen Vertragsverlängerung definitiv nicht zugestimmt werde und für sie nur eine Verlängerung um weitere fünf Jahre akzeptabel wäre, denkbar auch mit einer geringeren Miete. Sie sei mit ihrem neuen Mieter schon fast einig und werde nach einigen Renovierungsarbeiten im Frühjahr 2011 neu starten (Anlage B 4, AH II 9). Am 11.11./02.12.2010 unterzeichneten die Parteien einen Nachtrag Nr. 2 zum Mietvertrag, mit welchem unter gleichzeitiger Außerkraftsetzung der Kündigung vom 30.11.2009 die Befristung des Mietverhältnisses auf den 28.02.2011 abgeändert und nach Ende der Festlaufzeit eine stillschweigende Vertragsverlängerung um jeweils einen Monat vereinbart wurde, sofern nicht eine der Vertragsparteien das Mietverhältnis mit einer Frist von einem Monat zum Vertragsende kündigt (Anlage K 3, AH I 75 bis 79). Anlässlich der Unterzeichnung des Nachtrags am 11.11.2010 legte ... dem Gebietsleiter Expansion der Klägerin ... einen noch nicht unterzeichneten Mietvertrag der Beklagten mit der ... vor, den ... durchblätterte. Über die in diesem Zusammenhang gemachten Äußerungen der beiden Verhandlungspartner besteht zwischen den Parteien Streit. Mit Schreiben vom 15.04.2011 erklärte die Beklagte die Kündigung des Mietvertrags zum 31.05.2011 (Anlage B 6, AH II 19), die von der Klägerin mit Schreiben vom 18.04.2011 bestätigt wurde (Anlage B 7, AH II 21). Bei der am 01.06.2011 erfolgten Übergabe des Mietobjekts ermittelte die Beklagte eine Vielzahl von Mängeln und Schäden, die sie mit Schriftsatz ihres seinerzeitigen Bevollmächtigten Rechtsanwalt ... vom 01.06.2011 mit ca. EUR 45.000,00 bezifferte und zugleich einen Mietausfallschaden anmeldete (Anlage B 8, AH II 23/29). Die Klägerin bot mit Schreiben vom 03.06.2011 zur Abgeltung der Mängel eine Abfindungssumme in Höhe von EUR 14.000,00 an und forderte ihrerseits die Beklagte auf, ihr zur Prüfung, ob sie das Vormietrecht ausüben wolle, den neuen Mietvertrag zur Verfügung zu stellen, den diese offenbar über das Mietobjekt abgeschlossen habe (Anlage K 4, AH I 81/85). Die Beklagte weigert sich, der Klägerin Auskunft über den mit der Firma geschlossenen Mietvertrag zu erteilen. Zwischenzeitlich sind die Genehmigungen für den Neubau des Discounters der Klägerin am Standort ... erteilt und der Bau ist im Gange, weshalb mit der Eröffnung des Marktes im Laufe des Jahres 2013 zu rechnen ist.
Die Klägerin behauptet, sie habe abhängig von den zukünftigen Mietkonditionen durchaus auch ein Interesse an der Fortführung des Standortes ... gehabt. Bei den Verhandlungen über die Verlängerung des Mietvertrages habe sie sich im Hinblick auf den geplanten neuen Standort nur kurzfristige Nutzungsmöglichen offen halten wollen, ohne jedoch den alten Standort vollständig aufzugeben. Ihr Vertreter ... habe sich nicht dahingehend geäußert, dass eine weitere Nutzung dieses Standortes auf keinen Fall in Betracht komme. Die Beklagte habe auch zu keinem Zeitpunkt eine Neuvermietung an die Firma ... erwähnt, sondern diese lediglich als Mietinteressentin bezeichnet. habe anlässlich der Unterzeichnung des Nachtrags am 11.11.2010 auch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der ihm vorgelegte Mietvertragsentwurf mangels Unterzeichnung bedeutungslos sei und demzufolge zunächst einmal abzuwarten sei, ob dieser auch in der vorliegenden Form unterzeichnet werde.
Nach Ansicht der Klägerin bestehen gegen die Wirksamkeit der Vereinbarung des Vormietrechts, an das die Beklagte als neue Eigentümerin gebunden sei, keine Bedenken. Entgegen der Ansicht der Beklagten handele es sich insoweit bereits nicht um allgemeine Geschäftsbedingungen, da u. a. diese Bestimmung im Einzelnen ausgehandelt worden sei. Aber selbst bei insoweit anderer Betrachtungsweise liege keine überraschende Klausel vor, da die Vereinbarung eines Vormietrechts für jeden Fall der Vermietung im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrags zwischen Kaufleuten nicht ungewöhnlich sei und sie auch keine unangemessene Benachteiligung des Vermieters zur Folge habe. Insoweit gebe es anders als beim Vorkaufsrecht kein gesetzliches Leitbild, weshalb die Vereinbarung einer nur einmaligen Ausübungsmöglichkeit genauso üblich sei wie die Einräumung mehrerer Ausübungsmöglichkeiten. Auch die Voraussetzungen einer rechtsmissbräuchlichen Geltendmachung des Vormietrechts oder gar eines Verzichts darauf lägen nicht vor. Ob für sie die (weitere) Anmietung einer Gewerbefläche von Interesse sei, beurteile sich einzig und allein nach den wirtschaftlichen Parametern, die die Kenntnis des von der Beklagten mit der Firma ... abgeschlossenen Mietvertrages voraussetze.
die Beklagte zu verurteilen, ihr den Inhalt des für den Zeitraum nach dem 31.05.2011 geschlossenen Mietvertrages über die Einzelhandelsfläche in dem Objekt ... mitzuteilen.
Die Beklagte behauptet, die Klägerin habe eine definitive Entscheidung über die Standortaufgabe getroffen und von vornherein nur eine maximal auf neun Monate angelegte Verlängerung des Mietvertrages ins Auge gefasst. Der Verhandlungspartner der Klägerin ... habe anlässlich des Gesprächs am 11.11.2010 unmissverständlich erklärt, an dem bisherigen Standort keinerlei Interesse mehr zu haben. Ihr Gesellschafter ... habe bei diesem Termin darauf hingewiesen, dass bereits für den folgenden Tag die Unterzeichnung des Mietvertrags mit der Firma ... mit einer festen Mietlaufzeit von sieben Jahren vorgesehen sei und ausdrücklich angeboten, den zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag um fünf Jahre, zumindest aber um zwei bis drei Jahre zu verlängern, was ... jedoch mit den Worten "wir sind schneller mit unserem Neubau als ihr mit der Renovierung" abgelehnt habe. Die Klägerin habe sie daher "sehenden Auges ins Messer laufen lassen", um nachträglich unter Berufung auf ein an versteckter Stelle im Mietvertrag stehendes Vormietrecht Schadensersatz in Form entgangenen Gewinns verlangen zu können, was einen Verstoß gegen Treu und Glauben und das auch im Mietrecht geltende Kooperationsgebot darstelle. Ohnehin könne die Klägerin aus dieser Regelung keine Ansprüche herleiten, denn dabei handele es sich um eine allgemeine Geschäftsbedingung, wie sie seit mindestens 20 Jahren praktisch unverändert gegenüber potentiellen Vermietern verwendet werde, und die sowohl als überraschende Klausel als auch wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam sei. Die Kombination des Optionsrechts auf Verlängerung des Mietvertrages mit dem zeitlich unbeschränkten Vormietrecht und der versteckten Stelle im Mietvertrag mache diese zur überraschenden Klausel und begründe wegen ihres quasidinglichen Charakters auch beim Vergleich mit dem entsprechenden gesetzlichen Leitbild eines Vorkaufsrechts, das auf einen Vorkaufsfall beschränkt sei, eine unangemessene Benachteiligung.
Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die in den mündlichen Verhandlungen zu Protokoll abgegebenen Erklärungen der Parteivertreter verwiesen. Der Einzelrichter hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen ... und ... Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 16.04.2013 verwiesen.
Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht aus dem in § 14 des Mietvertrags geregelten Vormietrecht ein Anspruch gegen die Beklagte auf Auskunft über den Inhalt des mit dem neuen Mieter geschlossenen Mietvertrages in entsprechender Anwendung des § 469 Abs. 1 BGB nicht zu. Bei dieser Vertragsbestimmung handelt es sich um eine von der Rechtsvorgängerin der Klägerin gestellte allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB, die gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist, weil sie die Beklagte entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob die Geltendmachung des Auskunftsanspruchs auch treuwidrig ist, weil die Klägerin aufgrund ihrer unternehmerischen Dispositionen die Ausübung des Vormietrechts gar nicht ernsthaft in Betracht zieht.
I. 1. Die Klägerin ist sachbefugt. Ihre Aktivlegitimation wird von der Beklagten nach der Darlegung der Rechtsnachfolge nach der ... nicht mehr in Zweifel gezogen. Darüber hinaus haben die Parteien auch bei Unterzeichnung des Nachtrags Nr. 2 zum Mietvertrag am 11.11./02.12.2010 ausdrücklich den Mietvertrag vom 26.09.1994 als Bestandteil der vertraglichen Beziehungen bestätigt.
2. Das in § 14 dieses Mietvertrages geregelte Vormietrecht stellt eine allgemeine Geschäftsbedingung dar, die der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhält. Gemäß Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB finden auf dieses Dauerschuldverhältnis ab 01.01.2003 die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches in der seither geltenden Fassung Anwendung.
a) Bei der Regelung "Der Vermieter räumt dem Mieter für jeden Fall der Neuvermietung des Mietobjektes das Vormietrecht in entsprechender Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen über das Vorkaufsrecht ein" handelt es sich um eine für eine Vielzahl von gleichartigen Mietverträgen vorformulierte Vertragsbedingung, deren Einbeziehung in den Vertrag die Rechtsvorgängerin der Klägerin verlangt hat. Die Klägerin räumt ein, dass der Mietvertragsentwurf von Mieterseite gestellt worden ist und auf einem üblicherweise verwendeten Muster basiert. Ohne Erfolg macht sie geltend, es liege gleichwohl keine allgemeine Geschäftsbedingung vor, weil diese Klausel wie andere auch zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt worden sei (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB).
aa) Nach der Rechtsprechung des BGH erfordert Aushandeln mehr als Verhandeln. Von einem Aushandeln in diesem Sinne kann nur dann gesprochen werden, wenn der Verwender zunächst den in seinen AGB enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt, also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Er muss sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklären. In aller Regel schlägt sich eine solche Bereitschaft auch in erkennbaren Änderungen des vorformulierten Textes nieder. Allenfalls unter besonderen Umständen kann eine Vertragsklausel auch dann als Ergebnis eines Aushandelns gewertet werden, wenn es schließlich nach gründlicher Erörterung bei dem gestellten Entwurf verbleibt (BGH NJW 2013, 856 Rn. 10 m. w. N.).
bb) Nach diesen Grundsätzen ist die Klausel in § 14 des Mietvertrags nicht zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt worden. Die Klägerin hat lediglich pauschal und damit in nicht zureichender Weise behauptet, vor Abschluss des Mietvertrages sei der Entwurf der Vermieterseite übermittelt worden verbunden mit der Bitte, die Regelungen im Einzelnen durchzusehen und eventuelle Änderungswünsche mitzuteilen. Damit ist aber lediglich eine nicht hinreichende allgemein geäußerte Bereitschaft, belastende Klauseln gegebenenfalls abzuändern, dargelegt (BGH NJW-RR 2005, 1040), jedoch keine gründliche Erörterung bestimmter Vertragsbedingungen, wie es für das Aushandeln vorausgesetzt wird. Die Klägerin hat auch die Darstellung der Beklagten nicht bestritten, wonach lediglich die im Schreiben der ... vom 21.09.1994 (Anlage K 9, AH I 125/127) zu §§ 1 Abs. 3, 3 Abs. 1 und 17 Abs. 3 des Mietvertrags gewünschten Änderungen akzeptiert worden seien. Demgegenüber blieb die Regelung über das Vormietrecht in § 14 Abs. 4 des Mietvertrages unverändert. Dass die Mieterin in einigen wenigen Punkten des Vertragsentwurfs auf Änderungswünsche der Vermieterin einging, besagt nichts darüber, dass die unverändert gebliebenen übrigen Bedingungen ebenfalls Gegenstand einer kritischen Einzelfallprüfung verbunden mit der Bereitschaft des Vertragsgegners zu ihrer Abänderung waren. Es ist daher nicht ersichtlich, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin die Vormietklausel während der Verhandlungen über den Mietvertrag konkret zur Disposition gestellt hat. Dass Vertragsparteien Klauseln erörtert und sie gemeinsam gelesen haben, ist kein Aushandeln im Sinne des Gesetzes, denn es besagt nichts über die Bereitschaft, die Vertragsbedingungen ernsthaft zur Disposition zu stellen (BGH NJW 2003, 1815 Rn. 50, juris).
b) Es bedarf keiner Entscheidung, ob die Klausel als überraschend im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB zu werten und deshalb nicht Vertragsbestandteil geworden ist.
aa) Dass die Vereinbarung eines Vormietrechts für jeden Fall der Neuvermietung in dieser Branche, auf die insoweit abzustellen ist (vgl. Lapp/Salamon in jurisPk-BGB, 5. Auflage, § 305 c Rn. 18), unüblich ist, ist nach dem beiderseitigen Parteivorbringen kaum anzunehmen (vgl. auch die Fälle BGH NJW 1988, 703; OLG Hamm, ZMR 1992, 148; OLG Rostock, ZMR 2010, 682).
bb) Ein Überraschungseffekt im Sinne des § 305 c BGB kann sich aber auch aus der Stellung der Klausel im Gesamtwerk der allgemeinen Geschäftsbedingungen ergeben (BGH NJW 2010, 671; NJW 2010, 3152; ZMR 2011, 788). Dabei kommt es allerdings nicht entscheidend darauf an, an welcher Stelle des Klauselwerks die entsprechende Klausel steht, sondern ob sie sich in einem systematischen Zusammenhang wiederfindet, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht (BGH NJW 2010, 671; NJW 2010, 3152). Der Vertragspartner darf durch die Stellung der Klausel nicht getäuscht oder in die Irre geführt werden. Ungewöhnlich sind deshalb Klauseln, die an unerwarteter Stelle oder mit sachlich nicht zusammengehörenden Bestimmungen untergebracht sind (Erman/Roloff, BGB, 13. Auflage, § 305 c Rn. 13).
Für die Annahme, dass der Vertragspartner mit der Einräumung eines Vormietrechts an dieser Stelle vernünftigerweise nicht zu rechnen brauchte, kann angeführt werden, dass es thematisch zu den unter § 3 und § 5 getroffenen Vereinbarungen über Mietzeit, Optionsrecht und Vertragsverlängerung gehört. Allerdings wird der Vertragspartner durch die Überschrift in § 14 "Besondere Verpflichtungen" ausdrücklich auf Regelungen hingewiesen, wie sie nach dem gesetzlichen Leitbild des Vertrags nicht ohne weiteres zu erwarten sind. Auch hebt sich die Bedeutung der getroffenen Vereinbarungen durch die Überschrift gegenüber den unter § 17 "Sonstiges" dokumentierten Absprachen ab.
c) Die Frage, ob die Vereinbarung des Vormietrechts als überraschende Klausel bereits nicht Vertragsbestandteil geworden ist, bedarf jedoch keiner Entscheidung, denn sie ist jedenfalls gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da sie die Beklagte entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.
aa) Als unangemessen i. S. des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wird nach der ständigen Rechtsprechung des BGH eine Klausel angesehen, in der der Verwender missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten des Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne die Interessen des Vertragspartners hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (BGH NJW 1997, 2598; NJW 2011, 2125; NJW 2013, 856, 858). Ob eine unangemessene Benachteiligung gegeben ist, ist unter Berücksichtigung des gesamten Vertragsinhalts zu beurteilen (BGH NJW 1993, 532; Palandt/Grüneberg, BGB, 72. Auflage, § 307 Rn. 13). Ein gesetzliches Regelbeispiel einer unangemessenen Benachteiligung stellt es dar, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Verwendung von allgemeinen Geschäftsbedingungen unterliegt auch gegenüber Unternehmern der Inhaltskontrolle (Grüneberg, a. a. O., § 307 Rn. 38-40).
bb) Die Klausel, die dem Verwender für jeden Fall der Neuvermietung des Mietobjekts das Vormietrecht einräumt, begründet eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners.
Allerdings ist die Einräumung eines im Gesetz nicht geregelten Vormietrechts aufgrund der Vertragsfreiheit ohne weiteres zulässig (BGH NJW 1998, 703), weshalb auch gegen ihre Vereinbarung in Form allgemeiner Geschäftsbedingungen grundsätzlich keine Bedenken bestehen. Es ist in Rechtsprechung und Schrifttum auch geklärt, dass das Vormietrecht nach den entsprechend anwendbaren Vorschriften über den Vorkauf (§§ 463 ff BGB), auf die vorliegend zudem auch ausdrücklich verwiesen wird, behandelt wird (BGH a. a. O.; Michalski ZMR 1999, 1; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, Vorbem. 94 zu § 535). Das Vormietrecht erlischt deshalb analog § 469 Abs. 2 BGB, wenn es nicht binnen der darin vorgesehenen Frist von zwei Monaten ausgeübt wird. Den Vertragsparteien ist es jedoch aufgrund der Vertragsfreiheit nicht untersagt, das Vormietrecht auch für weitere Vormietfälle zu vereinbaren. Daher verstößt eine einzelvertragliche Absprache, nach der nach Vertragsbeendigung dem Pächter "für jeden Fall der Weiterverpachtung" ein Vorpachtrecht eingeräumt wird, jedenfalls ohne Hinzutreten besonderer Umstände nicht gegen die guten Sitten (OLG Hamm, ZMR 1992, 148, 149). Auch im Falle des BGH (a. a. O.) war der Pächterin das "wiederholte Vorpachtrecht" eingeräumt. Die Vereinbarung eines zeitlich unbegrenzten Vormietrechts ist damit nicht bereits eo ipso unwirksam (OLG Hamm, a. a. O.; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Auflage, Rn. 82; Borzutzki/Pasing in Hannemann/Wiegner, Mietrecht, 3. Auflage, § 44 Rn. 29; Michalski, ZMR 1999, 1, 3); teilweise wird die Bestellung für alle künftigen Vormietfälle sogar empfohlen (Michalski, ZMR 1999, 1, 6).
Wenn danach auch von der Legitimität der einzelvertraglichen Vereinbarung eines zeitlich unbefristeten Vormietrechts bzw. Vorpachtrechts auszugehen ist, gilt dies doch nicht bei ihrer formularmäßigen Vereinbarung. Insoweit kann die Vorschrift des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB, nach der eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen ist, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist, im Hinblick auf die Vorschriften des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts in entsprechender Anwendung auch für das Vormietrecht herangezogen werden. Dies ist Folge der analogen Anwendung der Vorschriften über das Vorkaufsrecht und wird grundsätzlich auch von der Klägerin nicht in Frage gestellt. Ihre Auffassung, aus der Natur des Vorkaufsrechts folge jedoch gerade, dass dieses nur eine einmalige Ausübung ermögliche, wogegen der Vermieter anders als der Verkäufer die Verfügungsgewalt über den Vertragsgegenstand nicht verliere und deshalb eine mehrmalige Ausübung des Vormietrechts vertragstypisch sei, wirkt formal und kann nicht überzeugen. Sie versucht, aus dem Vertragstyp eine Ausweitung der Vorzugsstellung des Vormietberechtigten abzuleiten, die bei dem gesetzlich geregelten Vertragstyp des Kaufvertrages über ein Grundstück nur durch einen besonderen Begründungsakt gemäß §§ 873, 1094 durch Einigung und Eintragung möglich ist. Der Rechtsverkehr wird jedoch bei einem natürlichen, an dem Recht des Vorkaufsberechtigten orientierten Verständnis der Befugnisse eines Vormietberechtigten als Regelfall von einem einmaligen Ausübungsrecht ausgehen. Es ist kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, weshalb die Einräumung eines Vormietrechts ohne weiteres eine dauerhafte Berechtigung zur Ausübung bei jedem Vormietfall begründen sollte. Wäre dies der Fall, bedürfte es der ausdrücklichen Vereinbarung für jeden Fall der Neuvermietung bereits nicht. Dass die unterlassene Ausübung des Vormietrechts anders als beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht rechtstechnisch auch noch beim Abschluss weiterer Mietverträge wirksam werden könnte, genügt dafür nicht.
Es ist daher bei alledem davon auszugehen, dass der Regelfall des Vormietrechts ebenso wie das schuldrechtliche Vorkaufsrecht dem Berechtigten lediglich die einmalige Ausübungsbefugnis verschafft. Demgegenüber bringt das für jeden Fall der Neuvermietung vereinbarte Vormietrecht dem Berechtigten erhebliche Vorteile, die nicht mit einem Ausgleich auf der Seite des Verpflichteten korrespondieren. Während der Vormietberechtigte bei seiner Entscheidung über die Ausübung des Vormietrechts in keiner Weise gebunden ist, sondern sich jedes Mal aufs Neue entscheiden kann, ob er den Vertrag an sich zieht, erweist sich das dauerhafte Vormietrecht für den Verpflichteten entgegen der Ansicht der Klägerin als ein über die dem Vormietrecht wesenseigene Belastung hinausgehendes erhebliches Vermarktungshindernis. Will sich der Vermieter gegenüber dem Mieter des Erstvertrages bei Ausübung des Vormietrechts als Vertragspartner zweier inhaltsgleicher Mietverträge nicht schadensersatzpflichtig machen, muss er im Erstvertrag entsprechende Vorsorge treffen. Die ihm dafür zu Gebote stehenden Möglichkeiten – die Vereinbarung des Ausschlusses derartiger Schadensersatzansprüche, der Rücktrittsvorbehalt für den Fall der Ausübung des Vormietrechts oder die Vereinbarung einer auflösenden Bedingung – werden aber den Verhandlungspartner unweigerlich zu der Erkenntnis führen, Energie und ggf. Kosten in einen Mietvertrag zu investieren, der sich im Ergebnis aufgrund der Ausübung des Vormietrechts als wertlos erweisen könnte. Das Vormietrecht wirkt sich deshalb als deutliches Vermarktungshindernis zu Lasten des Vermieters aus (vgl. Stellmann in Lindner-Figura/Opree/Stellmann, Geschäftsraummiete, 3. Auflage, Kap. 3 Rn. 61; Borzutzki-Pasing in Hannemann/Wiegner, a. a. O., § 44 Rn. 80; Gößl in Hannemann/Wiegner, a. a. O., § 45 Rn. 21 und 25). Es tritt zwar zu, dass grundsätzlich das erhebliche Vermarktungs- und damit einhergehende Haftungsrisiko des Vermieters dem Vormietrecht wesenseigen ist; es macht jedoch qualitativ einen erheblichen Unterschied, ob diese Risiken auf einen Ausübungsfall beschränkt bestehen oder aufgrund einer formularmäßigen Vereinbarung zeitlich unbeschränkt Wirkung entfalten können. Der darin liegenden Begründung eines besonders wertvollen Vorzugsrechts für den Mieter, der ihm in jedem Fall der Neuvermietung ein Gestaltungsrecht verschafft, aufgrund dessen er abwägen kann, ob der abgeschlossene Mietvertrag einen für ihn günstigen Vertragsinhalt aufweist, steht auf Seiten des Vermieters kein angemessener Ausgleich gegenüber. Die Vereinbarung eines zeitlich unbeschränkten Vormietrechts mag daher einzelvertraglich wirksam sein, da dadurch die Bewegungsfreiheit des Mieters nicht derart eingeengt wird, dass die Klausel als sittenwidrig im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB zu werten ist (OLG Hamm, ZMR 1992, 148, 149), sie kann jedoch formularmäßig nicht wirksam vereinbart werden, da sie den Vertragspartner wegen der dauerhaften Bindung entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB; ebenso erhebliche Bedenken KG MDR 2011, 218). Dies gilt umso mehr, als der Klägerin bereits ein auf die Dauer von 15 Jahren angelegtes Optionsrecht zusteht. Eine geltungserhaltende Reduktion der Klausel auf die einmalige Ausübung des Vormietrechts ist nicht zulässig (allg. Meinung; statt vieler Grüneberg, a. a. O., § 306 Rn. 6 m. w. Nachw.).
II. Ist damit das Vormietrecht bereits nicht wirksam vereinbart, kommt es nicht mehr darauf an, ob es als eine gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf den Erwerber übergehende mietvertragliche Regelung anzusehen sein könnte (auch insoweit zweifelnd KG a. a. O.) und vor allem, ob die Geltendmachung des Auskunftsanspruchs gegen Treu und Glauben verstößt und deshalb wegen Rechtsmissbrauchs unbeachtlich ist, weil die Klägerin gar nicht willens ist, den von der Beklagten mit der Firma ... geschlossenen Mietvertrag zu erfüllen. Anerkanntermaßen ist die Ausübungserklärung wegen Rechtsmissbrauchs unbeachtlich, wenn der Berechtigte offensichtlich nicht in der Lage ist, den Vertrag zu erfüllen (Alpmann/Pieper, BGB, 5. Auflage, § 464 Rn. 9; Erman/Grunewald, BGB, 13. Auflage, § 464 Rn. 4, jeweils m. w. N.). Gleiches muss gelten, wenn der Berechtigte aufgrund anderweitig getroffener Dispositionen nicht willens ist, in den Vertrag einzutreten. Ist dies der Fall, macht die Mitteilung der vertraglichen Bedingungen der Anschlussvermietung keinen Sinn, da das Gestaltungsrecht ohnehin entweder nicht ausgeübt werden kann oder nicht ausgeübt werden soll.
Für einen solchen Sachverhalt sprechen der Grund der Beendigung des Mietverhältnisses – die Standortverlagerung der Klägerin auf das Grundstück ... – und der Verlauf der Nachverhandlungen, in deren Rahmen der Vertreter der Klägerin nach den Angaben des Zeugen ... das Angebot der Beklagten, den Mietvertrag um 5 Jahre zu verlängern, mit den Worten ablehnte, die Klägerin sei mit dem Neubau schneller fertig als die Beklagte mit der Renovierung. Demgegenüber steht die Aussage des Zeugen ..., nach der eine Weiternutzung des Grundstücks ... ggf. durch eine andere Vertriebslinie der Klägerin oder auch im Wege der Untervermietung nicht ausgeschlossen wurde, weshalb letztlich der Wegfall des Zwecks der Mitteilungspflicht, das potentielle Erfüllungsinteresse des Vormietberechtigten zu sichern (vgl. BGH, Urteil vom 14.12.2001 – V ZR 212/00 –), fraglich sein dürfte. Darauf kommt es jedoch nicht mehr an.III.
Die Klage war danach mit der Kostenfolge des § 91 ZPO als unbegründet zurückzuweisen. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
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