Source: https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/b/la-reglementation-du-conge-du-locataire-dans-les-baux-a-usage-dhabitation
Timestamp: 2019-06-16 21:02:48+00:00
Document Index: 26677138

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art. 2', 'art 2', 'art 2', 'art 2', 'art 2', 'art. 15', 'art. 1751', "l'article 15", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 15", 'arrêt ', "l'article 15"]

04/06/2019 par LC Expert immobilier - Expert en évaluations immobilières 0 Commentaires
Le bail est le contrat par lequel une personne s'oblige à mettre à disposition d’une autre l’usage d'une chose quelconque (par exemple, un local) pendant un certain temps, en échange d’une contrepartie, généralement financière. Le contrat de location peut prendre fin notamment par un congé du locataire. Le congé donné par le locataire est l’acte par lequel ce dernier manifeste à son propriétaire sa volonté de mettre fin au contrat. En matière de bail, il existe des réglementations spécifiques s’imposant aux parties et dans lesquelles les relations locatives, notamment les modalités de congé du locataire, s’inscrivent dans un cadre rigide.
Ces règlementations ont eu pour but d'accorder une protection minimale aux titulaires de tels baux (locataires de leur résidence principale, commerçants, artisans, professions libérales...).
Les dispositions contraignantes de ces réglementations spécifiques ne font pas obstacle au libre jeu de la liberté contractuelle dans la mesure où les stipulations conventionnelles ne sont pas contraires aux dispositions impératives de la loi.
I. Le congé du locataire dans le statut d’ordre public des baux d’habitation
A. Le statut des baux d’habitation
1. Un statut d’ordre public
Le statut locatif actuel des locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale résulte de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dite « Loi Mermaz ».
Seule l’habitation principale est protégée par la loi, à l’exclusion de toute résidence secondaire (art. 2 de la loi). Principe rappelé par la jurisprudence (Cass. Civ. 3ème civ. 6 nov. 1991 – Cass. 3ème civ. 16 juil. 1997 - Cass. 3ème civ. 21 mars 2007). Selon la doctrine administrative, l'habitation principale doit s'entendre du logement où les contribuables résident habituellement et effectivement avec leur famille et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels (Rép. Min. Robert, JO, Sénat du 2 juin 1983).
La loi s’applique également aux « garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur » (art. 2 al. 1 de la loi).
- Il doit y avoir un bailleur unique : à défaut, une location isolée de garage ne peut que relever du droit commun (Cass. 3ème civ. 23 juin 1993).
- La location doit être faite accessoirement au local principal : Lorsque locaux principaux et locaux accessoires sont loués par un bail unique, la loi du 6 juillet 1989 s’applique pour le tout.
Mais, s’il y a deux baux distincts (CA Versailles 1ère ch. 2ème sect. 9 juill. 1993), consentis à la même date ou à des dates différentes, la jurisprudence a tendance à se référer à la volonté des parties, selon qu’elles aient voulu ou non que la location des parkings soit accessoire à celle du logement (CA Paris 20 nov. 1991 – CA Paris 6ème ch. A 8 juin 1994 – CA Paris 8 févr. 1995 – Cass. 3ème civ. 5 mars 1997).
L’autre critère pris en compte dans la recherche du caractère accessoire de la location réside dans la configuration des lieux (Cass. 3ème civ. 8 janv. 1997 – CA Paris 31 mars 2005).
b. Les exclusions du champ d’application du statut
Sont totalement exclues du champ d’application de la loi de 1989 les contrats ou locaux suivants :
- les locations à caractère saisonnier, à l’exception de l’article 3-1 relatif au dossier de diagnostic technique (art 2, al. 2 loi de 1989) ;
- les logements foyers à l’exception des deux premiers alinéas de l’article 6 sur le logement décent et de l’article 20-1 sur l’intervention de la commission départementale de conciliation (art 2, al. 2 loi de 1989)
- les locaux meublés à l’exception de l’article 3-1, des deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1 (art 2, al. 2 loi de 1989)
- les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi à l’exception de l’article 3-1, des deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1 (art 2, al. 2 loi de 1989) : CA Paris, 6ème ch. A, 7 janv.1992 – CA Paris, 6ème ch. B 15 sept. 2005 - CA Paris, 16ème ch. Sect. B, 14 juin 2007 -C.A. Pau 2ème ch., sect. 1, 20 février 2007).
- les locaux loués à des personnes morales : Les locations à usage d’habitation consenties à des personnes morales (ex : banque, compagnie d’assurance) ne sont pas soumises au statut des locaux à usage d’habitation (Cass. 3ème civ. 12 janv. 1994 - Cass. 3ème civ. 23 mai 1995 : doc 4 – CA Paris 6ème ch. B, 18 déc.1997 – CA Paris 16ème ch. Section B 14 juin 2007 – Cass. 3ème civ. 18 mai 2010).
- les locations à caractère mixte d’habitation et commerciale (relevant du statut des baux commerciaux).
- la convention d’occupation précaire : en effet, elle se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles constituant un motif légitime de précarité autre que la seule volonté des parties. A défaut, la convention, bien que qualifiée de convention d’occupation précaire, constitue un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989.
c. Application volontaire et renonciation à la loi
Il est possible d’appliquer volontairement la loi du 6 juillet 1989 à une location qui n’en relève pas (en l’occurrence, une location meublée : Cass. 3ème civ. 21 sept. 2005). Toutefois, cette convention n’est valable que si la location ne relève pas d’un autre statut d’application impérative.
La volonté des parties doit être dénuée de toute équivoque. Le seul fait d’utiliser pour la rédaction du bail une documentation pré imprimée visant la loi du 6 juillet 1989 ne peut permettre d’en déduire que les cocontractants ont entendu se soumettre aux dispositions de cette loi (CA Paris, 6ème ch. B, 10 févr. 1995 – CA Chambéry, 2ème ch. 2 mars 2004).
Toutefois, en sens contraire, une décision de la Cour d’appel de Toulouse (3ème ch. 6 mai 2008) selon laquelle l’utilisation d’un formulaire pré imprimée de la loi du 6 juillet 1989 démontre l’intention commune des parties de s’y soumettre.
Une fois intervenu, l’accord des parties pour appliquer volontairement la loi est indivisible, et il vaut sauf convention contraire expresse, pour toute la durée de leurs relations contractuelles (Cass. 3ème civ. 10 juin 1998).
B. Le congé du locataire
1. Les règles applicables au congé
a. Forme et contenu du congé
Le bail peut notamment prendre fin, à la suite d’un congé donné par le locataire. Selon l’article 12 de la loi, le congé peut être donné par le locataire « à tout moment ». Dès lors que le bail est conclu, même si la prise d’effet du bail est prévue postérieurement, le locataire ne peut pas se désister du bail conclu, il ne peut que donner congé (Cass. 3ème civ. 19 juil. 1995 – Cass. 3ème civ. 12 juin 2001 : doc 7– CA Nîmes 2ème ch. A 1er juil. 2008).
Conformément aux règles posées par l’article 15-1, alinéa 2 de la loi, auquel renvoie l’article 12 qui régit la matière, le congé du locataire doit être notifié soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par huissier. En principe, le congé délivré par lettre simple ne peut produire aucun effet (Cass. 3ème civ. 3 avr. 2001).
De même, le simple fait de quitter les lieux ne vaut pas congé au sens de la loi en remettant les clefs au concierge (Cass. 3ème civ. 24 mars 1993), ou à un huissier de justice, qui n’est pas le mandataire du bailleur (Cass. 3ème civ. 13 juin 2001).
Toutefois, beaucoup d’arrêts d’appel ont considéré que la nullité ne s’imposait pas dès lors que le bailleur ne contestait pas avoir reçu le congé à telle date (CA Paris, 6ème ch. C, 20 mars 2001 - CA Paris, 6ème ch. Sect. C 16 janv. 2007 - CA Montpellier, 1ère ch. Sect. D, 27 juin 2007) ; également en ce sens, le congé du locataire adressé par lettre simple est valable dès lors que le bailleur en a accusé réception (CA Versailles, 1ère ch. 10 janv. 2012).
La certitude quant à la date de réception du courrier n’a pas la même importance que lorsque le congé émane d’un propriétaire ; le risque de congé tardif par rapport au terme du bail n’existant pas, puisque le locataire peut donner congé à tout moment.
Lorsque le locataire a donné congé, il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur (art. 15I loi de 1989) ou que le propriétaire ait renoncé au paiement des loyers qui lui étaient dus jusqu’à cette date (Cass. 3ème civ. 22 nov. 2011 pourvoi n° 10-27618).
La remise des clefs, et leur acceptation par le bailleur ou son mandataire, ne libère pas le locataire de son obligation de paiement des loyers pendant la période de préavis, à moins qu’il y ait relocation immédiate, le locataire demeure tenu de ses obligations relative au paiement des loyers (Cass. 3ème civ. 12 déc. 2006 - Cass. 3ème civ. 5 oct. 1999) et charges (Cass. 3ème civ. 29 avr. 2002) jusqu'à l'expiration de ce délai.
Le commandement de payer ne vaut pas congé et ne dispense pas le locataire du paiement des loyers jusqu’au terme du préavis (Cass. 3ème civ. 26 nov. 2008). De même, lorsque le bailleur avait entrepris des travaux pendant la période de préavis, le loyer restait dû car aucun locataire n’avait pris possession des lieux avec l’accord du bailleur avant l’expiration du délai de préavis (Cass. 3ème civ. 27 avril 1990).
Mais, l’engagement de travaux de rénovation portant sur le gros œuvre suivant le départ du locataire peut valoir renonciation du bailleur au bénéfice d’une partie du préavis dû par le locataire (Cass. 3ème civ. 19 mai 2010).
Le caractère unilatéral du congé fait qu'il n'a pas besoin d'être accepté pour être efficace et qu'une fois donné il ne peut être rétracté par son auteur (Cass. 3ème civ. 4 févr. 2009 n° de pourvoi : 07-20.980).
Conformément aux règles admises en droit commun par une jurisprudence constante, ce congé une fois délivré ne peut plus ensuite être rétracté…à moins bien entendu que le bailleur n’y consente (Cass. 3ème civ. 29 avr. 1987 : doc 10 - Cass. 3ème civ., 18 déc. 2002).
Le locataire qui, après avoir donné congé, se rétracte et se maintient dans les lieux, devient débiteur de l’indemnité conventionnelle d’occupation prévue par le bail, ainsi que des charges (CA Versailles, 1ère ch. 2 mars 2001).
b. Auteurs du congé
Epoux locataires
Les époux sont cotitulaires du droit au bail du logement servant effectivement à leur habitation, et ceci quel que soit le régime matrimonial (art. 1751 du Code civil). Il en résulte que le congé donné par un seul d’entre eux n’est pas opposable à l’autre. La solution est bien établie (Cass. 3ème civ. 28 févr. 1990). L’époux qui a unilatéralement donné congé demeure solidairement tenu de payer le loyer avec son conjoint (Cass. 1ère civ. 13 oct. 1992 : doc 11).
La solidarité légale entre époux dure autant que le lien conjugal et donc s’il y’a divorce jusqu’à accomplissement des formalités de publicité à l’état civil (Cass. 3ème civ. 27 mai 1998 – Cass. 3ème civ. 16 déc. 1998 – Cass. 3ème civ. 4 mars 2009 – Cass. 3ème civ. 18 janv. 2011 n° pourvoi n° 09-72626).
La cotitularité demeure même si l’un des époux n’occupe pas le logement en raison d’une crise conjugale : au départ de l’ex-épouse ayant bénéficié de l’attribution provisoire du logement conjugal, celui qui n’habite plus les lieux peut obtenir sa réintégration d’autant qu’il n’a jamais donné congé (Cass. 3ème civ. 1er avril 2009).
Plusieurs réponses ministérielles (dont Rép. min. n° 9419 : JOAN Q, 7 févr. 1994) rappellent que lorsque le contrat de location est commun aux époux, ce qui est automatiquement le cas pour le logement servant effectivement à l’habitation des époux, il est communément admis le bénéfice du préavis réduit aux époux locataires, dès lors que l’un d’entre eux peut justifier d’un des motifs limitativement énumérés par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le bénéfice du préavis réduit peut être ainsi également revendiqué par le locataire dont le conjoint, cotitulaire légal du bail, âgé de plus de soixante ans, présente un état de santé justifiant un changement de domicile (Cass. 3ème civ. 5 janv. 2012 pourvoi n° 10-26130). En revanche, la cour d’appel de Nîmes (28 avril 2011) estime qu’un préavis de trois mois est dû par les époux locataires, et ce même si l’épouse relève du dispositif du Revenu Minimum d’Insertion, parce que les revenus salariaux de son conjoint avoisinaient le SMIC au jour du congé.
Contrairement aux époux, les concubins ou partenaires d’un PACS non signataires du bail ne sont pas protégés par la loi sur le logement commun, sauf en cas de décès ou d’abandon de domicile du locataire en titre conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.
Si le concubin n’est pas cosignataire du bail, il n’a aucun titre locatif personnel sur le logement pris à bail, il n’est que l’hébergé, et ne saurait être solidairement responsable du paiement des loyers (CA Toulouse, 3ème ch. 3 juin 2008).
En conséquence, le concubin de la locataire qui s’est maintenu dans les lieux loués après le départ de celle-ci ne peut prétendre être titulaire d’un droit sur l’immeuble lui permettant de s’y maintenir, en l’absence de preuve de la volonté non équivoque du bailleur de nover le bail à son profit (Cass. 3ème civ. 28 avril 2009).
La même règle vaut d’ailleurs pour le partenaire pacsé, aucune disposition équivalente à l’article 1751 du Code Civil n’existe.
Colocataires signataires du bail
Chaque copreneur cotitulaire a la possibilité de donner congé au bailleur, même sans l’accord des autres, le bail se poursuivra alors pour le colocataire qui reste dans le logement ; ce dernier conserve, en effet, son statut de locataire.
- Colocataires conjoints (absence de clause de solidarité dans le bail)
En l’absence de solidarité entre les locataires, le congé de l’un d’entre eux fera cesser le bail à son égard si bien qu’il sera libéré de ses obligations résultant du bail. Il ne sera pas tenu, en particulier au paiement des loyers pour la période postérieure à la date d’effet du congé (Cass. 3ème civ. 21 nov. 1990 : doc. 12).
Lorsqu’il délivre seul congé au bailleur, le cotitulaire d’un contrat de bail ne comportant pas de clause de solidarité entre les preneurs n’est pas redevable des loyers et charges afférents à la période de préavis s’il a quitté les lieux, dès lors que le logement se trouve occupé, pendant la même période, par son cotitulaire restant dans les lieux (Cass. 3ème civ. 28 octobre 2009).
- Colocataires solidaires
Si les locataires sont solidaires, celui d’entre eux qui donne congé reste néanmoins tenu avec son colocataire au paiement des loyers et des charges (Cass. 3ème civ. 8 nov. 1995 : doc. 13). Malgré le congé délivré par le colocataire sortant, la clause de solidarité prévue au bail impose au colocataire sortant de répondre à tout appel de loyer, du moins jusqu’au terme du bail en cours. En effet, le locataire sortant ne peut être tenu au paiement des loyers dus à l'occasion du bail reconduit, qui est un nouveau bail (Cass. 3ème civ. 12 juill. 2000).
Lorsque le gestionnaire du bien mandaté par la bailleresse a accepté le congé de la colocataire en lui indiquant par écrit qu'elle restait solidaire jusqu'au 26 décembre 2006, date d’échéance du bail, il en résulte que la colocataire sortante a été déchargée des contraintes du bail par le gestionnaire à compter de cette date (CA Paris, 3ème ch. 26 janv. 2012 JurisData n° 2012- 001619).
Par ailleurs, la clause de solidarité entre les cotitulaires du bail d’habitation n’est pas abusive au sens de l’article L 132-1 du Code de la Consommation, même si elle stipule une solidarité pour toute la durée du bail et de ses reconductions successives (CA Amiens, 1ère ch. 26 janv. 2012).
- Colocataires pacsés
Que le PACS se termine d’un commun accord ou de façon unilatérale, il prend fin entre les partenaires dès l’enregistrement de sa dissolution au tribunal d’instance. La dissolution n’a d’effet vis-à-vis des tiers qu’une fois mentionnée sur l’acte de naissance.
En l'absence de clause de solidarité prévue au bail, celui qui donne congé, reste solidaire jusqu'à ce que la résiliation du PACS produise ses effets, ainsi que jusqu’à la date d’effet de son congé.
Si les colocataires pacsés sont solidaires, celui qui a quitté le logement reste solidaire jusqu'à ce que la résiliation du PACS produise ses effets, ainsi que jusqu'à l'expiration du bail.
L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 relatif au congé et au préavis réduit, ne règle pas la situation des colocataires. Certaines juridictions avaient accordées le préavis réduit à des concubins, dont un seul justifiait d’un motif de préavis réduit, en raison de la communauté de vie que représente le concubinage (CA Montpellier 1ère ch. 29 nov. 1995).
Une réponse ministérielle (Rép. Min. JO Sénat 1er janv. 2004) a écarté cette solution pour des situations de colocation notamment entre étudiants, qui ne peuvent être caractérisées par une communauté de vie.
2. Préavis du locataire
En vertu de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire donne congé, le délai de préavis applicable est de trois mois, courant à compter du jour de la signification de l’acte d’huissier ou de la réception de la lettre recommandée avec Accusé Réception, c'est-à-dire de la date qui est apposée par La Poste lors de la réception effective de la lettre par son destinataire (Cass. 3ème civ. 13 juill. 2011 pourvoi n° 10-20478).
Le délai de préavis se décompte de date à date et non par mois entiers. C’est ce que rappelle une décision de la Cour de cassation du 28 oct. 2003 (3ème civ : doc. 15). En cas de préavis s’achevant le 2 janvier 2009, le locataire n’est tenu qu’au paiement des deux premiers jours de janvier, en application de la règle du prorata temporis (CA Saint-Denis 9 déc. 2011 précité).
Si le congé donné par le locataire ne respecte pas le délai légal, il produit néanmoins effet pour la plus prochaine échéance utile (Cass. 3ème civ. 30 nov. 1994).
Le bailleur peut renoncer à invoquer le non respect du délai de préavis, pourvu que son acceptation soit certaine et non équivoque (CA Paris, 6ème ch. B, 5 mars 1998 précitée). L’acception des clefs par le bailleur ne vaut pas renonciation au préavis légal de trois mois mais établit uniquement la libération des lieux (doc. 16 Cass. 3ème civ. 1er juill. 2003 : restitution des clés par le locataire avant le terme du préavis - CA Bourges, 21 nov. 2000 : restitution des clefs en l’absence de tout congé).
Toutefois, l'article 15-I alinéa 2 prévoit que ce délai peut être réduit à un mois pour tenir compte de situations particulières prévues par la loi. Si la loi n'exige pas effectivement que le locataire motive spécialement le congé pour bénéficier du délai de préavis réduit, il devra toutefois établir sur la demande du bailleur que les conditions légales sont remplies. Le cas échéant, il reviendra au juge d'apprécier si le motif invoqué est bien réel.
La jurisprudence dominante considère que le préavis réduit est justifié dès lors que le motif existe bien. Le fait que le locataire n’ait justifié que tardivement de sa mutation ne le prive pas de son droit à donner congé avec un délai de préavis réduit (Cass. 3ème civ. 7 juill. 2004).
Peu importe, que le locataire l’invoque postérieurement à son congé, et ce même en procédure (en ce sens, implicitement, Cass. 3ème civ. 8 déc. 1999 – plus explicitement : Cass. 3ème civ. 13 déc. 2005 –Cass. 3ème 30 juin 2010). Le locataire ayant notifié congé par lettre du 6 juillet, a quitté les lieux et revendiqué à titre rétroactif le bénéfice d'un préavis écourté au 8 août par lettre du 6 septembre 2006 pour perte d’emploi. La cour de cassation (Cass. 3ème civ 2 mai 2012 : doc. 17) l’admet bien que le locataire n’ait pas porté à la connaissance du bailleur dans son courrier initial son droit à un préavis réduit.
En tout état de cause, en cas de préavis réduit injustifié, le bailleur est en droit de réclamer le paiement des loyers correspondant au délai de trois mois (Rép. Min. n° 86013 du 3 oct. 2006 JOAN).
Un revirement de jurisprudence a été opéré : il a été jugé à plusieurs reprises que le locataire qui souhaite bénéficier d’un délai de préavis réduit de préciser le motif invoqué et d’en justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois (en ce sens Arrêt n°304 du 11 avril 2019 (18-14.256) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2019:C300304).
a. Réduction du délai liée à des motifs professionnels
En cas d'obtention d'un premier emploi par le locataire
Ce cas concerne la situation du locataire qui n'a jamais travaillé et qui trouve son premier emploi. On considère qu'il doit s'agir d'un emploi salarié et non d'une activité libérale. Il convient, sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux de l'ordre judiciaire, de considérer la date d'affiliation au régime de sécurité sociale comme la date de référence du premier emploi du locataire quelle que soit la forme de son contrat de travail (Rep.min. n° 911 du 14 oct. 2002 JOAN).
Cette solution n’a pas été retenue par la 3ème chambre civile de la cour de cassation, qui a estimé que même s’il a donné lieu à une affiliation à la sécurité sociale, le job étudiant ne constitue pas un premier emploi. En revanche, le poste correspondant aux études réalisées permet de bénéficier de la réduction du délai de préavis (Cass. 3ème civ. 29 juin 2011).
En cas de mutation du locataire,
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas précisé la mutation, de même qu’elle ne fait pas l’objet d’une définition dans le Code du travail. En principe, la mutation suppose un changement d’affectation, le salarié étant affecté à « un autre poste ou à une autre fonction ou dans un autre service ou établissement de la même entreprise » (lexique juridique édition Dalloz).
Seules des réponses jurisprudentielles ou ministérielles peuvent apporter quelques éclaircissements sur la notion de mutation.
Une décision (CA Paris 8ème ch. D 18 nov. 1999) a étendu le bénéfice du préavis réduit, à une modification géographique pouvant justifier un déménagement en raison d’un changement de secteur d’activités imposé au locataire par son employeur, sans que cela ne soit « à proprement parler une mutation » de même, pour la fin d’une mission confiée à un salarié (CA Paris, 6ème ch. B 22 mars 2001).
En revanche, la mise en disponibilité personnelle n’est pas assimilable à une mutation professionnelle et ne permet pas l’application du délai de préavis réduit (CA Caen 1ère ch. 10 sept. 1998), tout comme le stage professionnel intervenant dans le cadre d’études universitaires (CA Bordeaux, 1ère ch. C, 30 mars 2000), et le départ à la retraite du locataire (CA Paris 6ème ch. sect. C 21 janv. 2003).
L’abandon volontaire d’une activité libérale dans les lieux loués au profit d’une activité salariée de médecin hospitalier ne constitue pas non plus une mutation (CA Paris, 6ème ch. B, 9 sept. 2004).
Une réponse ministérielle précise que le terme « mutation » s’applique aux seules mutations professionnelles : la mutation « doit avoir un lien direct avec un emploi », déclare cette réponse (Rép. Min. n° 8771 du 21 janv. 1988 JO Sénat).
Selon une précédente réponse ministérielle, il n’y a pas à distinguer selon que cette mission est imposée ou demandée (Rép. Min. JOAN 4 mai 1987).
Pour une partie de la jurisprudence et une réponse ministérielle (n° 47238 du 10 mars 1997 JOAN), la mutation ne peut résulter de la seule volonté du locataire mais s'impose à lui ; c'està- dire, soit qu'elle provient d'une décision unilatérale de l'employeur, soit qu'elle est voulue par l'employé, dans la mesure où la décision définitive est subordonnée à la volonté de
Ainsi, un locataire exerçant une activité libérale de médecin anesthésiste, puisqu’il n’est pas soumis au pouvoir de direction d’un employeur, ne peut bénéficier du préavis réduit pour mutation (CA Paris 6ème ch. B 12 janv. 2006).
En effet, la mutation au sens du texte suppose « une décision prise par le supérieur hiérarchique ou l’employeur du locataire » (CA Versailles 5 déc. 1997), et ce même si, la mutation n’a pas finalement eu lieu dès lors qu’à l’époque de la délivrance du congé il y avait une décision de l’employeur de redéfinir la mission du salarié (CA Paris, 14ème ch. B, 14 juin 1999).
La mutation ouvrant droit au bénéfice du préavis réduit implique que la décision de changement du lieu d'exercice de l'activité professionnelle du locataire lui soit imposée par sa hiérarchie. Ce qui n’est pas le cas, dans la mesure, où le locataire a accepté d’intervenir dans la région Rhône Alpes pendant une durée limitée de six mois, sous condition de devenir associé majoritaire et nommé cogérant de la société (CA Paris, 6ème ch. B, 19 janv. 2006).
D’autres jurisprudences accordent au contraire le bénéfice du préavis même lorsque la mutation est demandée (CA Bordeaux 5ème ch. 26 juin 1997). Selon cette décision, il n’y a d’ailleurs pas non plus à s’interroger sur l’urgence de la mutation.
Par un arrêt de principe, la Cour de cassation tranche la question de savoir si la mutation professionnelle demandée par le locataire autorise un préavis réduit à un mois, la juridiction suprême affirme que l’initiative du locataire n’interdit pas de bénéficier du préavis dérogatoire (Cass. 3ème civ. 20 janv. 2010).
En outre, lorsqu’il y a mutation, peu importe que le nouvel emploi soit situé à proximité du logement, par exemple, dans la même ville (Cass. 3ème civ. 22 oct. 2003 : doc. 19 – Cass. 3ème civ. 20 juil. 1994 – CA Paris, 8ème ch. D 12 mars 1997 – CA Paris, 6ème ch. B 27 mars 2008). Cependant, en sens contraire, une seule décision peut être relevée (CA Paris, 6ème ch. B, 27 mars 1997).
Ainsi, selon la jurisprudence dominante, le locataire peut bénéficier d’un préavis réduit, dès lors qu’il est muté, il n’y a pas lieu de rechercher si le nouvel emploi nécessite un changement de domicile du locataire.
En l’absence de toute définition claire et précise par le législateur de la notion de perte d’emploi, la jurisprudence et les réponses ministérielles en la matière conduisent à analyser la perte d’emploi en une circonstance dont le locataire est victime et ne survenant pas de son propre fait. Les termes « perte d'emploi » excluent ainsi le changement d'activité ou l'abandon de poste et, notamment, la démission (Rép. Min 4 mai 1987 JOAN), dans le même sens, CA Paris, 6ème ch. B 30 oct. 1997).
Il est actuellement admis que l’on ne peut parler de perte d’emploi lorsque le locataire exerce une profession libérale (Cass. 3ème civ. 16 mars 1994). De même, pour un commerçant (CA Agen 22 mars 2000) ou un artisan (CA Versailles 1ère ch. 30 janv. 1998) ou plus généralement lorsqu’il n’est pas salarié (Cass. 3ème civ. 18 juin 2002).
En ce sens, l’abandon volontaire d’une activité déficitaire par la radiation de l’artisan locataire du répertoire des métiers ne saurait être assimilé à une perte d’emploi pouvant justifier un délai de préavis réduit (CA Nîmes 2ème ch. 17 févr. 2011).
La perte d’emploi doit être matérialisée au moment où le congé est donné. Ainsi, le locataire ne peut donner congé avec un délai réduit à un mois au motif qu’il craint la suppression de son poste (Cass. 3ème civ. 21 juill. 1999). La solution est la même pour un salarié qui donne congé avant la notification officielle de son licenciement (CA Paris, 6ème ch. C 22 sept. 1998).
L’arrivée en fin de droit de l’ASSEDIC ne rentre pas dans les motifs justifiant le congé moyennant préavis réduit à un mois (CA Besançon 9 juin 1993).
De même, l’absence d’emploi (chômage prolongé) ne peut être assimilée à la perte d’emploi (Cass. 3ème civ. 4 avr. 2001 – Cass. 3ème civ. 24 mars 2010).
Il n’y a également pas de perte d’emploi si le locataire se prévaut d’une simple promesse d’embauche (Cass. 3ème civ. 3 déc. 2003).
En revanche, le fait que les conditions du licenciement aient été négociées avec l’employeur n’empêche pas le locataire salarié de bénéficier du délai de préavis réduit (CA Paris, 6ème ch.C 10 févr. 1998).
Si au jour de la signature du bail, le salarié savait que son contrat de travail à durée déterminée serait terminé quelques jours plus tard, il ne peut alors invoquer le bénéfice du préavis réduit, car, il n’est pas de bonne foi (Cass. 3ème civ. 30 sept. 1998).
Cependant, un arrêt de la Cour de cassation du 8 décembre 1999 (3ème civ.) a admis qu’un locataire titulaire d’un contrat de travail à durée déterminée qui n’avait pas été reconduit dans ses fonctions à l’arrivée du terme pouvait invoquer le bénéfice du délai de préavis, réduit à un mois pour mettre fin au bail (dans le même sens, CA Paris, 6ème ch. B, 16 mars 2000 - CA Paris, 6ème ch. B 17 juin 1999 : préavis réduit accordé à un intermittent du spectacle). Cette interprétation a été réaffirmée par la Cour de cassation, en vertu de laquelle «le terme d'un contrat à durée déterminée constitue une perte d'emploi » (Cass. 3ème civ. 8 juillet 2009).
Une incertitude demeure pour l’intérim, en effet, si l’on assimile à un contrat à durée déterminée, il devrait permettre au locataire de bénéficier d’un préavis réduit à un mois. Mais, certains auteurs s’y opposent estimant que l’intérim est une situation choisie et non subie, offrant à l’intérimaire certains avantages absents d’un contrat de travail classique.
Une jurisprudence de la Cour d’appel de Nancy (2ème civ.) du 19 septembre 2002 considère que la cessation d’une mission d’intérim qui n’est pas suivie immédiatement d’une nouvelle mission constitue une perte d’emploi, la notion de perte d’emploi recouvrant selon cette décision toutes les modalités de cessation d’activité rémunérée y compris des missions
Concernant la rupture conventionnelle, une réponse ministérielle du 16 mars 2010 JOAN, estime, sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux, que ce mode de rupture amiable du contrat de travail, conduit à une perte d'emploi, condition pour bénéficier d’un préavis réduit.
Ce cas vise la situation du locataire qui, après avoir perdu son emploi, retrouve un nouvel emploi.
Être demandeur d’emploi lors de la conclusion du bail et obtenir un travail pendant son cours ne permet pas de donner congé avec un préavis réduit (CA Paris 6ème ch. C 9 déc. 1997). Les deux évènements (perte d’emploi et obtention d’un nouvel emploi) doivent être survenus au cours du bail (CA Bordeaux, 9 déc. 1999).
Le locataire justifiant, pendant le bail, avoir été licencié de son emploi de journaliste et avoir été élu au Parlement européen s’agissant d’un nouvel emploi rémunéré, peut bénéficier du délai de préavis réduit au titre du nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi (CA Lyon 8ème ch. 24 juin 2008).
Le bailleur ne peut refuser à son locataire le bénéfice du préavis réduit au motif que le nouvel emploi accepté par le locataire, après une perte d’emploi survenu également en cours de bail, était un emploi saisonnier de moniteur de plongée. Le nouvel emploi justifiant un préavis réduit n’est pas nécessairement formalisé par un contrat à durée déterminée (CA Lyon, 8ème ch. 13 janv. 2009).
b. Motifs tenant à la situation personnelle du locataire
En faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile
C’est au locataire d’établir que son état de santé justifie un changement de domicile (Cass.3ème civ. 29 janv. 2002). La preuve de l’état de santé du locataire demande au moins la production d’un certificat médical (CA Paris, 8ème ch. D 15 juin 1999 : doc. 23). Les juges ne peuvent se satisfaire d’allégations vagues, non pertinentes et non étayées (CA Toulouse, 3ème ch. 19 janv. 1999).
Mais, il n’est pas exigé que le locataire ait éprouvé un accident de santé subit (Cass. 3ème civ. 6 nov. 2001).
Le bénéfice du préavis réduit institué en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile n’est pas subordonné à la nécessité soudaine de changement de domicile, puisque la maladie en cause remonte à six ans (Cass. 3ème civ. 5 janv. 2012 précité).
En faveur des locataires bénéficiaires du Revenu Minimum d'Insertion (RMI) ou du Revenu de Solidarité Active (RSA)
Le locataire bénéficiaire du RMI peut se prévaloir de la réduction à un mois du délai de préavis, et ce même si le versement du RMI est antérieur de plusieurs mois à la délivrance du congé (Cass. 3ème civ. 18 févr. 2003).
Une réponse ministérielle du 20 avril 1988 a précisé que le terme de « bénéficiaire du RMI » utilisé par la loi désignait des personnes qui entraient dans le dispositif RMI, qu’elles perçoivent ou non l’allocation. En effet, les personnes qui ne perçoivent pas l’allocation parce qu’elles ont des ressources supérieures au plafond ne sont pas radiées de ce dispositif aussi longtemps qu’elles sont couvertes par un contrat d’insertion.
Selon la jurisprudence, ne sont pas assimilables au RMI, l’Allocation Spécifique de Solidarité versée par les Assedics (CA Rennes 4ème ch. 17 juin 1999), ou l’Allocation Adulte Handicapé (CA Montpellier 2ème ch. A, 26 mars 2002), ni même des ressources modestes (CA Toulouse, 19 mars 1996 – CA Rouen, 18 juill. 2002). Ainsi, le fait d'avoir dépensé les indemnités de licenciement et/ou de voir diminuer le montant des allocations versées ne fait pas partie des exceptions admises par la loi pour bénéficier d'un délai de préavis réduit (CA Paris, 4ème ch. 24 janv. 2012 JurisData n° 2012-001021).
Depuis la substitution du Revenu de Solidarité Active au RMI et à l’API (Allocation de Parent Isolé) à compter du 1er juin 2009 en France métropolitaine et au 1er janvier 2011 en Outremer, l’article 15 continuait de faire référence au RMI. Désormais, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit n°2011-525 du 17 mai 2011) dispose que peuvent bénéficier du préavis réduit les « bénéficiaires du revenu minimum d'insertion ou du revenu de solidarité active ».
Cette disposition s’applique aux bénéficiaires du RSA à compter du 19 mai 2011, le lendemain de la publication de la loi au Journal Officiel (Rép. Min. n° 95623 du 20 sept. 2011 JOAN).
Tous les bénéficiaires du RSA sont visés, RSA Socle comme RSA Activité, puisque lors du vote de la loi, un amendement tendant à exclure du bénéfice du préavis réduit les bénéficiaires du RSA Activité n’a pas été adopté.
En raison de l'état de santé du locataire
En application de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'il émane du locataire, le préavis applicable au congé est de trois mois, mais peut être abrégé à un mois pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile. Lorsqu'un locataire veut bénéficier du préavis d'un mois pour raisons médicales, il doit produire un certificat du médecin. Aucune condition n'est requise.
Pour les contrats de location conclus depuis le 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de la loi Alur (Accès au logement et un urbanisme rénové), le locataire bénéficie d'un délai de préavis d'un mois,
au lieu de trois mois, s'il souhaite quitter le logement qu'il occupe pour des raisons médicales. La simple production d'un certificat médical suffit.
Pour les contrats signés antérieurement, le délai de préavis du locataire est réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile.
Selon le ministère du Logement, la seule présentation du certificat médical, associée à l'âge de la requérante, suffit à accorder le droit au délai de préavis réduit.
En cas de litige, la Cour de cassation considère que le locataire doit apporter la preuve d'une incompatibilité entre le logement et son état de santé (Cass.civ. 3e 29 janvier 2002 n°00-18.664).
Dans un arrêt rendu par la Cour d'Appel de Nancy, (2e chambre civile, 10 janvier 2019, 17/02251) un couple de locataires a signifié par écrit le 6 juin 2016 au bailleur son intention de quitter le logement, en respectant un délai de préavis abrégé d'un mois, compte tenu de l'état de santé de l'épouse. Pour justifier de celui-ci, ils ont annexé à leur courrier de préavis un certificat médical, dressé le 1er juin 2016 dont la copie est produite aux débats. Cependant, le premier juge a considéré à juste titre que le certificat médical produit atteste que la locataire présente « des problèmes de santé chroniques », mais n'indique en aucune manière que ces derniers nécessitent un chan-gement de domicile. Les locataires ne justifient pas par ailleurs en quoi le logement qu'ils occupaient depuis un an n'était pas compatible avec l'état de santé de la locataire. Dès lors, les locataires demeurent tenus à un préavis de trois mois et doivent régler le loyer jusqu'à l'expiration de ce préavis.
c. La notion de délai rapproché
Selon une réponse ministérielle publiée au JO du Sénat du 21 janv. 1988, « sans qu’on puisse exiger une stricte concomitance entre le congé et son fait générateur, il est clair que le congé doit être donné dans un délai rapproché de celui-ci ».
La notion de « délai rapproché » n’a pas été définie par le législateur, elle est donc appréciée souverainement par les tribunaux, et essentiellement les juges du fond.
A propos de mutation ou de perte d’emploi, des arrêts de cour d’appel ont plusieurs fois débouté un locataire du droit à un préavis réduit parce que le congé avait été délivré trop longtemps après l’évènement à l’origine de son départ.
La jurisprudence énonce en effet que pour que subsiste un lien de causalité entre la perte de l'emploi et le congé de nature à justifier un délai de préavis réduit à un mois, celui-ci doit être délivré à une date suffisamment proche (CA Paris, 6ème ch. C, 2 oct. 1995 : pas de préavis réduit en cas de congé avait été délivré onze mois et demi après le licenciement – CA Paris, 6ème ch. C, 10 févr. 1998 – CA Paris, 6ème ch. C, 16 oct. 2001).
La Cour d’appel de Paris a rappelé récemment qu’un congé tardif du locataire établissant par là même l'absence de lien de causalité entre le fait de quitter les lieux et la perte d'emploi fait perdre au locataire le bénéficie du préavis réduit (4ème ch. 24 janvier 2012 précité).
Un congé donné quatre mois après une mutation n'a pas été admis comme justifiant le préavis réduit : CA Besançon, 2ème ch., 30 janv. 2001).
3. Dérogations jurisprudentielles au préavis
Selon plusieurs réponses ministérielles (Rép. Min n° 5222, JOAN Q 23 mars 1998 - Rép. Min n° 20610, JOAN Q 30 janvier 1995) et un grand nombre de décisions rendues par les juges du fond, les situations permettant au locataire de bénéficier d’un préavis réduit à un mois sont limitées : la liste légale est limitative et ne peut pas être étendue à d’autres circonstances.
En marge de l'application des motifs énoncés par l'article 15, I, comme justifiant la réduction du délai de préavis, on doit mentionner un important courant jurisprudentiel qui admet soit la dispense totale de préavis, soit sa réduction lorsque le locataire se trouve contraint de quitter le logement pour cause d'insalubrité.
En ce sens, une réponse ministérielle (n° 107681 du 17 janvier 2012 JOAN) citant notamment deux décisions de cour d’appel, dispensant les locataires de tout préavis compte tenu de l’insalubrité du logement (CA Metz du 8 sept 2005 – CA Rennes du 8 mai 2006).
Plutôt que d'une réduction du préavis, même si c'est parfois le fondement retenu, il s'agit en réalité de la résiliation du bail pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d'entretien prenant effet à la date du départ du locataire.
Ainsi, la Cour d’appel de Bordeaux a-t-elle fait bénéficier un locataire d’un préavis d’un mois lorsque le bailleur n’avait pas respecté son obligation de délivrance, le logement était très humide en raison d’une ventilation insuffisante (1ère ch. A 18 janvier 2000), troublant donc la jouissance paisible par le locataire de son logement.
Les juges du fond dispensent parfois totalement le locataire de préavis :
- en cas d'inhabitabilité des lieux à raison de problèmes d'évacuation des eaux usées (CA Paris, 6ème ch. B, 3 mai 2001) ou du fait de l’absence de chauffage puis d’électricité (CA Chambéry 2ème ch. 23 janv. 2007).
- ou infesté de puces (CA Reims, 12 novembre 1998).
- en cas d'humidité excessive (CA Paris, 6ème ch. B, 16 janv. 2003)
La cour de cassation confirme cette orientation dans une décision du 2 mai 2007 (3ème civ. pourvoi n° 06-11172) énonçant que le preneur n’est pas redevable d’un préavis dès lors qu’il quitte son logement en raison d’une coupure de l’alimentation en eau qui s’est prolongée sur plusieurs mois, alors que le bailleur s’est engagé en justice à rétablir l’alimentation en eau.
II. Le congé du locataire dans le statut des baux meublés
Deux conditions doivent être réunies pour être en présence de véritables locations meublées :
L'ensemble du mobilier fourni doit être suffisant pour permettre de vivre convenablement (Cass. 3ème civ. 18 juill. 2000 – CA Paris, 6ème ch. Sect. C 6 mars 2007 : absence de tout élément de literie et d’accessoire électroménager - CA Paris, 6ème ch. B, 29 janv. 2009 - Cass. 3ème civ. 9 févr. 2005). Pour en savoir plus sur L'inventaire des meubles dans la location meublée.
La jurisprudence détermine souverainement si le mobilier est fourni en quantité suffisante (CA Besançon 23 mars 2011). Si la location dont le logement ne comprend ni table et vaisselle (CA Paris 6ème ch. Sect. C 5 sept. 2006), ou seulement un clic-clac, une table, deux chaises, une plaque chauffante, un meuble sous évier et un réfrigérateur mais pas de vaisselle et accessoires de cuisine (CA Nîmes 30 nov. 2010) ou n’est garni que d’un placard, d’un lavabo, d’un chauffage électrique, d’une prise de téléphone, et de télévision (CA Paris, ch. 6 sect. B, 9 déc. 2004), il ne peut pas être qualifié de meublé ; de même, à défaut de plaques électriques et d’étagères de rangement (CA Paris, 6ème ch. sect. C, 8 avr. 2008).
L’absence d’un réfrigérateur comme de toute vaisselle et d’ustensiles de cuisine de l’inventaire du mobilier, qui sont pourtant essentiels à la vie courante des locataires empêchent de conférer aux locaux loués, même s’ils sont par ailleurs garnis d’objets mobiliers également indispensables, le caractère d’une location meublée (CA Nîmes 29 mars 2011).
Aucune référence à des éléments d’équipements essentiels tels que réfrigérateur, plaque chauffante, four, cuisinière n’étant faite dans l’inventaire des meubles, le bail meublé conclu est requalifié en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 et son loyer mensuel réduit de 100 euros à la demande du locataire, le loyer d’un logement vide étant nécessairement inférieur à celui d’un local meublé (CA Paris, 4ème ch. 22 février 2011).
En revanche, a été qualifié de meublé, alors même que la chambre ne contient aucun placard ou élément clos de rangement, ou que la vaisselle mise à disposition n’est pas répertoriée. En effet, en présence des meubles décrits par le contrat, on ne peut pas dire qu’il n’était pas permis au locataire de vivre convenablement dans ce logement (CA Paris, pôle 1, ch. 2, 18 nov. 2009).
Il doit y avoir eu accord des parties sur le caractère meublé de la location (CA Paris 6ème A 28 mars 1994). L’intention des parties doit ressortir clairement du contrat. Le seul usage d’un formulaire intitulé « contrat de location meublée » ne suffit pas à la formaliser (CA Paris 6ème ch. Sect. B 19 juin 2008 – CA Paris, 4ème ch. 22 février 2011 précité)
Le fait pour le locataire de déménager les meubles loués sans l’accord établi du bailleur dans un garde-meubles qu’il avait seul payé n’a pas modifié la nature de la location meublée consentie, ni démontré son accord pour modifier la nature du dernier contrat (Cass. 3ème civ. 15 juin 2011 pourvoi n°10-17070).
Le retrait plus de deux ans après la conclusion du bail, à la demande du locataire, des meubles, à l’exception des éléments de cuisine et de l’ensemble des appareils électroménagers qui restent confiés à sa garde, n’est pas susceptible, à défaut d’accord des bailleurs, de modifier le régime juridique de cette location meublée (CA Paris 4ème ch. 13 déc. 2011).
A Le statut des baux meublés-résidence principale : un mini statut d’ordre public
La loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions avait introduit un régime spécial pour les locations en meublé consenties par un bailleur «louant habituellement plus de quatre logements meublés », codifié aux articles L 632-1 et L 632-2 dans le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).
Puis, la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 pour la cohésion sociale a modifié les règles de ce régime spécial, en le rendant applicable dans tous les cas où le logement loué constituerait la résidence principale du locataire. Ainsi, toute location meublée d'une résidence principale qui fait l'objet d'un bail ou est reconduit tacitement ou renouvelé à compter du 20 janvier 2005, est soumise à cette réglementation minimale. A titre d’illustration, il appartient au juge de rechercher si une reconduction tacite du bail n’avait pas donné naissance à un nouveau contrat soumis aux dispositions impératives de l’article L 632-1 du CCH (Cass. 3ème civ. 5 avril 2011 pourvoi n° 10-16053). La jurisprudence a été amenée à rappeler qu’il n’est pas nécessaire d’exercer la profession de loueur en meublé pour être assujetti à cette réglementation (Cass. 3ème civ. 12 mai 2009).
Il n’y a pas lieu de distinguer selon que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires.
En vertu des articles L 632-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) dans le cadre d’un logement meublé et loué à usage de résidence principale du locataire, la durée de la location est d'un an. A son expiration, le bail conclu se reconduit tacitement pour un an, sans aucune limitation de durée sauf congé donné par le locataire ou le propriétaire. Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite est inapplicable.
Depuis la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, les dispositions régissant les locations meublées constituant la résidence principale du locataire sont expressément qualifiées d'ordre public.
La notion d'habitation principale peut être résumée comme le lieu d'installation complète et permanente de l'individu. Pour autant, la notion de permanence n'est pas synonyme de définitive et on peut imaginer que, sur une même année, une même personne puisse disposer de plusieurs habitations principales successives (cas des travailleurs saisonniers).
Une réponse ministérielle avait énoncé que le rattachement des étudiants au foyer fiscal de leurs parents n’est pas un argument suffisant pour dire que le logement loué n’était pas leur résidence principale. Il faut avant tout que l’étudiant habite les locaux de manière effective et permanente et que ceux-ci correspondent au siège essentiel de ses activités (Rép. Min. n° 44220 JOAN Q, 30 nov. 2004).
Sur un plan pratique, il paraît important que le bailleur et le preneur s'entendent précisément sur la destination qu'entend donner ce dernier aux locaux loués (résidence principale ou secondaire).
Dans un souci de protection, le propriétaire est en droit d'exiger que le bail stipule que le preneur ne pourra en aucun cas installer sa résidence principale dans les locaux loués. Cette clause ne sera valable que pour autant qu'au jour de la conclusion du bail les conditions de qualification de résidence principale n'étaient pas réunies. En effet, le juge peut écarter l’application d’une telle clause dès lors qu’elle ne correspond pas à la réalité. Il a ainsi été considéré que le logement constitue la résidence principale du locataire alors même que le bail stipule le contraire et que le preneur, étudiant, est domicilié chez ses parents. Le locataire pouvait donc donner congé à tout moment en respectant un préavis d’un mois (Cass. 3ème civ. 4 févr. 2009).
B. Les modalités du congé du locataire
Pour les baux signés avant le 27 mars 2017, dans le cadre d’un bail meublé portant sur sa résidence principale, le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois (art. L 632-1 du CCH). La durée du préavis est d’un mois, la clause du bail prévoyant une durée de trois mois doit être écartée (CA Pau, 2ème ch. 7 janv. 2010).
La forme du congé n’est pas fixée par le texte toutefois, selon la même décision de la cour d’appel de Pau, le bailleur peut valablement stipuler dans le bail une clause imposant au locataire la délivrance des congés par lettre recommandée avec accusée de réception.
En l’absence de toute clause du bail imposant un formalisme, il serait malgré tout judicieux pour le locataire de pouvoir rapporter la preuve que son congé a bien été reçu par le bailleur en temps utile, d’où l’intérêt d’un congé adressé en Lettre Recommandée AR, ou remis en main propre contre émargement.
Dès lors que le congé a été délivré par le locataire en respectant le délai de préavis légal, le bail prend fin à sa date d’effet, sans que le bailleur puisse s’y opposer, le congé étant un acte unilatéral. Le congé régulièrement délivré met fin à l’obligation de payer le loyer (Cass. 3ème civ. 4 févr. 2009 n° de pourvoi : 07-20.980).
Mais, en l’absence de toute précision du texte en ce sens, le locataire n’est vraisemblablement pas dispensé du restant de son préavis, si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
L'absence de contrat écrit ne dispense pas le locataire de respecter le délai légal de préavis d'un mois pour donner congé (Cass. 3ème civ. 15 oct. 2008).
Pour les baux signés depuis le 27 mars 2017, le congé doit être notifié par :
Dès que le locataire a adressé sa lettre de congé, il ne peut plus revenir sur sa décision, sauf avec le consentement du bailleur. Un congé adressé par voie électronique n'est pas valide.
Le locataire peut rompre le bail à tout moment à condition de respecter un délai de préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est de neuf mois (cas de la location consentie à un étudiant).
Il n'a aucune justification à donner. Il est tenu au paiement du loyer jusqu'à la fin du préavis, sauf si un locataire le remplace avec l'accord du bailleur.
Le délai de préavis court à partir du jour de la réception de la lettre recommandée par le bailleur, de la signification de l'acte d'huissier, de la remise en main propre
Si la lettre parvient au bailleur en retard ou lui est remise en retard, la date de résiliation du bail est repoussée d'autant. .
Le locataire doit verser les loyers et charges locatives durant toute la période du préavis sauf si le logement est occupé par un nouveau locataire, en accord avec le propriétaire. Le locataire n'a pas le droit de déduire de ses derniers loyers le montant du dépôt de garantie.