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Timestamp: 2019-11-21 12:07:21
Document Index: 124085525

Matched Legal Cases: ['§ 540', '§ 9', '§ 17', '§ 540', '§ 313', '§ 541', '§ 511', '§ 935', '§ 535', '§ 862', '§ 858', '§ 566', '§ 535', '§ 1', 'BGH', 'BGH', '§ 194', '§ 9', '§ 555', '§ 9', '§ 555', '§ 555', 'BGH', 'BGH', '§ 555', '§ 305', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 541', '§ 555', 'BGH', 'BGH', '§ 242', 'BGH', 'BGH', '§ 573', '§ 862', '§ 862', '§ 1004', '§ 940', '§ 858', '§ 938', '§ 242', '§ 97', '§ 535', '§ 862', '§ 862', '§ 858', '§ 940']

15.04.2019 · IWW-Abrufnummer 208318
Oberlandesgericht Frankfurt a. M.: Urteil vom 12.03.2019 – 2 U 3/19
Ein Vermieter kann mit der Durchführung umfangreicher Umbaumaßnahmen im Gebäude, die mit ganz erheblichen Beeinträchtigungen des Mieters durch Lärm, Erschütterungen, Staub und sonstigen Immissionen verbunden sind, das Recht des Mieters zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache verletzen und zugleich deren Besitz an der Mietsache durch verbotene Eigenmacht stören. Weitreichende Umbaumaßnahmen, die allein auf einer beabsichtigten Änderung des Nutzungszwecks seitens des Vermieters beruhen, aber nicht einer Modernisierung oder nach objektiven Kriterien zu beurteilenden Verbesserung des Gebäudes dienen, muss ein Mieter auch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nur dann hinnehmen, wenn für den Vermieter anderenfalls die Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes gefährdet wäre. Seinen Unterlassungsanspruch kann der Mieter auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen.
Die Berufung der Verfügungsbeklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt a.M. - 28. Zivilkammer - vom 8.1.2019 (Az.: 2-28 O 246/18) wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Tenor wie folgt neu gefasst wird:
Den Verfügungsbeklagten wird im Wege der einstweiligen Verfügung bei Meidung eines Ordnungsgeldes bis zur Höhe von 250.000,- € und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten für jeden Fall der Zuwiderhandlung aufgegeben, es zu unterlassen, im Haus Straße1, Stadt1, Umbau- und Modernisierungsarbeiten und hierbei bauliche Veränderungen zur Ermöglichung einer Nutzung des Hauses als Bankinstitut vorzunehmen und jegliche damit in Zusammenhang stehenden und bereits begonnenen Arbeiten fortzusetzen, insbesondere Innen- oder Außenwände zu beseitigen oder durchzubrechen oder sonstige Entkernungsarbeiten vorzunehmen. Hiervon ausgenommen sind nicht lärm- oder staubintensive Arbeiten zur Wiederherstellung der Nutzbarkeit der bereits von den Bauarbeiten betroffenen Räume.
Die Verfügungsbeklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 48.000,- € festgesetzt.
I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO:
Die Verfügungsklägerin ist aufgrund Mietvertrages vom 14.2./21.2.2011 (Anlage Ast 1) Mieterin im 4. Obergeschoss des Hauses Straße1 in Stadt1. Die Verfügungsklägerin hat das ihr mit einer Nachtragsvereinbarung eingeräumte Optionsrecht im Juni 2018 ausgeübt, so dass sich das Mietverhältnis bis zum 31.12.2023 verlängert hat. Die Verfügungsbeklagte zu 1) wurde am 23.4.2018 als neue Eigentümerin der Liegenschaft im Grundbuch eingetragen. In einem Gespräch am 18.7.2018 teilten die für die Verfügungsbeklagten zu 1) und 2) handelnden Personen der Verfügungsklägerin mit, dass sie beabsichtigten, das Gebäude künftig insgesamt selbst zu nutzten. Sie baten die Verfügungsklägerin, vorzeitig aus den Mietflächen auszuziehen. Mit E-Mail vom 1.10.2018 (Anlage Ast 8) und mit Schreiben vom 19.10.2018 (Anlage Ast 11) kündigte die Verfügungsbeklagte zu 1) der Klägerin Bauarbeiten für Anfang November an. Mit Anwaltsschreiben vom 2.11.2018 (Anlage Ast 13) schlugen die Verfügungsbeklagten zu 1) und 2) der Verfügungsklägerin eine einvernehmliche Lösung dahingehend vor, dass sie gegen eine zu ermittelnde Abstandszahlung vorzeitig die Mieträume zurückgebe. Zugleich kündigte sie nochmals die umfassende Sanierung des Objekts an und wies auf die vertraglichen Regelungen in § 9.a (Duldungspflicht für bauliche Veränderungen) und § 17.1 (Ausschluss der Minderung) des Mietvertrages sowie auf gewisse unvermeidliche Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten hin. Am 16.11.2018 begannen die Arbeiten. Beginnend im Erdgeschoss und teilweise im 1. Obergeschoss wurden massive Innenwände abgebrochen, im Erdgeschoss wurde der gesamte Bodenbelag entfernt. Die Verfügungsbeklagte zu 2) als künftige Nutzerin ist Auftraggeberin der Arbeiten und weisungsbefugt gegenüber den Mitarbeitern der Verfügungsbeklagten zu 3), des bauausführenden Unternehmens.
Die Verfügungsklägerin begehrt von den Verfügungsbeklagten das Unterlassen der Umbaumaßnahmen in dem Gebäude. Auf Antrag der Verfügungsklägerin erließ das Landgericht durch Beschluss eine einstweilige Verfügung gegen die Verfügungsbeklagten, mit welcher ihnen bei Meidung eines Ordnungsgeldes bis zur Höhe von 250.000,- € und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten für jeden Fall der Zuwiderhandlung aufgegeben, es zu unterlassen, im Haus Straße1, Stadt1, Umbau- und Modernisierungsarbeiten und damit bauliche Veränderung vorzunehmen und jegliche damit in Zusammenhang stehenden und bereits begonnenen Arbeiten fortzusetzen. Auf den Widerspruch der Verfügungsbeklagten hin bestätigte es die einstweilige Verfügung mit Urteil vom 8.1.2019. Gegen dieses Urteil wenden sich die Verfügungsbeklagten mit ihrer am 8.1.2019 eingelegten und am 28.1.2019 begründeten Berufung.
Wegen des weitergehenden Sachverhalts wird auf den Tatbestand der erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen. Von der weiteren Darstellung des Tatbestandes wird abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das Urteil unzweifelhaft nicht statthaft ist (§ 540 Abs. 2, § 313 a Abs. 1 S. 1, §§ 541 ff. 542 Abs. 2 S. 1 ZPO).
Die Berufung der Verfügungsbeklagten gegen das Urteil des Landgerichts ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und ebenso begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO). In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg.
Der Antrag der Verfügungsklägerin auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist zulässig und begründet (§§ 935 ff. ZPO).
Die Verfügungsklägerin kann von der Verfügungsbeklagten zu 1) aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag vom 14.2./21.2.2011 sowie von den Verfügungsbeklagten zu 1) bis 3) wegen rechtswidriger Beeinträchtigung ihres Besitzes an dem Mietobjekt, den Büroräumen im 4. Obergeschoss des Anwesens Straße1 in Stadt1 durch verbotene Eigenmacht Unterlassung der in diesem Anwesen begonnenen Umbauarbeiten verlangen (§ 535 Abs. 1, § 862 Abs. 1 S.1, 2, § 858 Abs. 1 BGB). Denn die Verfügungsklägerin ist zu einer Duldung der mit diesen Arbeiten verbundenen Beeinträchtigungen ihres Mietgebrauchs gegenüber der Verfügungsbeklagten zu 1) nicht verpflichtet.
Die Verfügungsbeklagte ist durch den Mietvertrag, in welchen sie durch den Erwerb des Mietobjekts als Vermieterin eingetreten ist (§ 566 Abs. 1 BGB), verpflichtet, der Verfügungsklägerin den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit, die noch bis zum 31.12.2023 fortdauert, zu gewähren; dabei hat sie der Verfügungsklägerin die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 1, 2 BGB).
Diese Pflichten hat sie mit der Durchführung der von der Verfügungsklägerin beanstandeten Bauarbeiten in erheblicher Weise verletzt. Vertraglich vereinbarter Nutzungszweck für die Mieträume ist gemäß § 1.3 des Mietvertrages der Betrieb eines Rechtsanwalts- und Notariatsbüros. Der Betrieb eines Rechtsanwalts- und Notariatsbüros bedingt es, dass die hiermit üblicherweise zusammenhängenden Arbeiten, die weitgehend aus geistig-gedanklichen Tätigkeiten wie Aktenstudium, Recherche, Fertigen von Schriftsätzen oder sonstigen Urkunden sowie aus Besprechungen mit Mandanten und untereinander bestehen, grundsätzlich ungestört durchgeführt werden können. Ferner dürfen die üblicherweise verwendeten technischen Einrichtungen eines Anwalts- und Notariatsbüros nicht durch Einwirkungen von außen, insbesondere Baustaub, in ihrer Funktion beeinträchtigt werden. Die Verfügungsbeklagte hat demzufolge Störungen dieses vertragsgemäßen Gebrauchs, insbesondere durch Lärm, Erschütterungen, Staub, Verschmutzungen oder sonstige Immissionen grundsätzlich zu unterlassen und zugleich solche Störungen durch Dritte abzuwehren (vgl. BGH, NZM 2013, 11 ff.; 2009, 124 ff. [BGH 15.10.2008 - XII ZR 1/07]; LG Berlin, NJW-RR 2012, 1229 f. [LG Berlin 12.03.2012 - 63 T 29/12]).
Die von der Verfügungsbeklagten bereits durchgeführten und noch geplanten Bauarbeiten innerhalb des Anwesens verletzen aufgrund ihrer Art, ihres Umfangs, ihrer Intensität und ihrer Dauer den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch die Verfügungsklägerin. Dies ergibt sich aus dem unstreitigen Vorbringen hinsichtlich der bereits durchgeführten und der noch geplanten Baumaßnahmen und dabei aus dem eigenen Vorbringen der Verfügungsbeklagten selbst. Die Verfügungsbeklagten haben vorgetragen, dass sie das gesamte Gebäude in der Weise umzubauen beabsichtigen, dass in sämtlichen Stockwerken die Zwischenwände sowie Bodenbeläge entfernt werden. Entsprechende Abbrucharbeiten haben sie bereits im Erdgeschoss und teilweise im ersten Obergeschoss durchgeführt und die Arbeiten insoweit lediglich infolge des Erlasses der von der Verfügungsklägerin erwirkten einstweiligen Verfügung vorläufig beendet. Hierbei haben sie in beiden Stockwerken massive Innenwände aus Kalkstein entfernt. Die Arbeiten wurden, der Art des zu entfernenden Baumaterials entsprechend mittels elektrisch betriebener Schlagbohrmaschinen und Vorschlaghämmern durchgeführt. Durch solche Arbeiten kommt es für in demselben Gebäude befindliche Nutzer wie die Verfügungsklägerin zwangsläufig zu ganz erheblichen Lärm- und Staubbelästigungen sowie zu massiven Erschütterungen, die sich auch über mehrere Stockwerke hin auswirken. Die entstehenden Störungen sind umso intensiver, je näher sich die Arbeiten an dem von der Verfügungsklägerin genutzten Mietobjekt befinden. Wie das Landgericht insgesamt zutreffend ausgeführt hat, ergibt sich aus der von den Verfügungsbeklagten selbst vorgelegten Tabelle über die geplanten Arbeiten (Blatt 38 f. der Akte) und dem Bauablaufplan (Blatt 60 der Akte), dass die Abbrucharbeiten mit erheblichem Lärm, Staub und erheblichen Erschütterungen verbunden sind, die zu einer starken Beeinträchtigung des Betriebs einer Anwaltskanzlei und eines Notariatsbüros und damit für den vertraglich vereinbarten Mietgebrauch führen. Dabei ist ferner zu berücksichtigen, dass nach Pkt. 5.3 des von den Verfügungsbeklagten vorgelegten Gutachtens vom 3.12.2018 über den Verkehrswert gemäß § 194 BauGB des Gebäudes (Anlage AST 55) im Rahmen der Umbauarbeiten auch Schad- und Gefahrenstoffe freigesetzt werden können, bei denen die Verfügungsklägerin nicht vollständig darauf vertrauen muss, dass diese stets vollständig ordnungsgemäß beseitigt bzw. vorschriftsgemäß gesichert werden.
Bei derartigen umfangreichen Arbeiten handelt es sich nicht um Renovierungs- und Umbauarbeiten, mit denen ein Mieter stets im Falle eines Mieterwechsels im selben Gebäude rechnen und die er daher als sozialüblich hinnehmen muss. Denn die von den Verfügungsbeklagten geplanten Umbauarbeiten im gesamten Gebäude sind mit solchen ganz üblichen und wahrscheinlich von der Verfügungsbeklagten vor ihrem Einzug in die Mieträume selbst durchgeführten Arbeiten eines einzelnen Mieters nach Art und Ausmaß nicht vergleichbar.
Die Umbauarbeiten sind auch nicht hinsichtlich der wesentlichen störenden Arbeiten bereits nahezu beendet. Vielmehr wurden die nach den Arbeiten im Erdgeschoss begonnenen Arbeiten im 1. Obergeschoss bisher nur teilweise ausgeführt; in den höheren Stockwerken stehen sämtliche Arbeiten noch aus, die sich wegen der Lage des Mietobjekts der Verfügungsklägerin im 4. Obergeschoss mit abnehmender Entfernung zunehmend störend auswirken werden. Insoweit kann im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens nicht abschließend geklärt werden, ob sich auch in den oberhalb des 1. Obergeschosses liegenden Stockwerken massive Zwischenwände befinden oder nur doppelwandige Gipsstellwände. Denn nach dem insoweit unwidersprochenen Vorbringen der Verfügungsklägerin befinden sich jedenfalls im Bereich der Küchen und der Sanitärräume massive Zwischenwände. Ferner sollen massive Böden entfernt werden, und die Verfügungsbeklagten planen unwidersprochen im Erdgeschoss einen Durchbruch der Außenwand zur Herstellung eines Zugangs zum Gebäude in die dort entstehende Bankfiliale. Die nach den vorgelegten Plänen noch zu erbringenden Arbeiten haben einen Umfang, eine Intensität und eine voraussichtliche Dauer, welche den Mietgebrauch durch die Verfügungsklägerin in erheblicher Weise stören würden. Da diese Annahme auch unter Zugrundelegung des Vorbringens der Verfügungsbeklagten gerechtfertigt ist, war die Vernehmung von Zeugen hierzu nicht erforderlich. Wie das Landgericht insgesamt zutreffend ausgeführt hat, kann im Hinblick auf die noch auszuführenden Arbeiten ausgeschlossen werden, dass die Beeinträchtigungen durch Lärm, Staub, Verschmutzungen und Erschütterungen für die Verfügungsklägerin überwiegend nur unerheblich wären. Der Senat bezieht sich auf diese Ausführungen und macht sie sich zu eigen. Auch eine technische Messung der Belastungen durch die Verfügungsklägerin war nach der Sachlage nicht erforderlich. Völlig plausibel ist es auch, dass das Entstehend erheblicher Mengen Staub im Verlaufe der Abrissarbeiten die Funktionsfähigkeit empfindlicher technischer Geräte unmittelbar gefährdet. Dass die Verfügungsbeklagten versichert haben, die Bereiche jeweils abzukleben sowie die Zugänge und Treppenhäuser regelmäßig zu fegen, schließt dies nicht aus.
Die Verfügungsklägerin ist auch nicht zur Duldung der von den Verfügungsbeklagten geplanten Baumaßnahmen verpflichtet. Aus dem Mietvertrag zwischen der Verfügungsklägerin und der Verfügungsbeklagten zu 1) ergibt sich eine solche Duldungspflicht nicht. Bei den von den Verfügungsbeklagten geplanten Baumaßnahmen handelt es sich weder um "Ausbesserungen" noch um "bauliche Maßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes oder des Mietobjektes, insbesondere zur Abwehr drohender Gefahren oder zur Beseitigung von Mängeln erforderlich sind", im Sinne des § 9.1, 1. Absatz des Mietvertrages, zu deren Duldung die Verfügungsklägerin verpflichtet wäre. Dabei kommt mangels positiver Auswirkungen der Arbeiten auf die Mietsache selbst allein eine Verbesserung oder Erhaltung des Gebäudes insgesamt in Betracht. Eine "Ausbesserung" setzt einen Schaden an dem Gebäude voraus, der durch Ausbesserungsmaßnahmen zu beseitigen wäre. Hierum geht es bei den umfangreichen durch die Veränderung des geplanten Nutzungszwecks bedingten Umbaumaßnahmen ebensowenig wie um eine Erhaltung des Gebäudes, auch droht dem Gebäude keinerlei Gefahr in diesem Sinne. Dementsprechend ist die Verfügungsklägerin auch schon deshalb nicht nach der gesetzlichen Regelung des § 555 a BGB zur Duldung verpflichtet, da es sich nicht um Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache oder am Gebäude handelt.
Die Arbeiten dienen aber auch nicht "der Verbesserung oder der Modernisierung des Gebäudes oder des Mietobjekts" im Sinne des § 9.1, 2. Absatz des Mietvertrages. Eine bloße Änderung des Nutzungszwecks des Gebäudes stellt keine "Modernisierung" dar. Im Hinblick auf die Ausführlichkeit und die inhaltliche Ausgestaltung des Mietvertrages kann davon ausgegangen werden, dass der Begriff der "Modernisierung" im wesentlichen der gesetzlichen Definition in § 555 b BGB entspricht. Hier kommt allein in Betracht, dass durch die baulichen Veränderungen im Sinne von § 555 b Nr. 4 BGB "der Gebrauchswert der Mietsache" bzw. des Gebäudes "nachhaltig erhöht wird". Eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts in diesem Sinne liegt vor, wenn nach der Verkehrsanschauung die bauliche Veränderung den objektiven Gebrauchs- und Substanzwert des Gebäudes im Rahmen seines Zwecks erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht, wenn also der Gebrauch erleichtert, verbessert oder vermehrt wird und die Nutzung in den betroffenen Räumen angenehmer, bequemer, sicherer, gesünder oder weniger arbeitsintensiv wird (vgl. hierzu BGH, NJW 2011, 3514 f. [BGH 28.09.2011 - VIII ZR 326/10]; Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Krüger, BGB, § 555 b BGB, Rdnrn 20 ff., m.w.N.). Daraus ergibt sich, dass allein eine Renovierung oder eine Umgestaltung von Räumen nicht ausreicht. Ebensowenig reicht es für die Annahme einer Modernisierung aus, dass die Verfügungsbeklagte zu 1) als Eigentümerin das Gebäude im Interesse eines Mietinteressenten, der Verfügungsbeklagten zu 2), und auf deren Wünsche hin neu gestaltet und dessen geplantem Betrieb anpasst. Auch eine "Verbesserung" des Gebäudes liegt nicht vor. Zwar ist ein solcher Begriff weit auszulegen, obwohl es sich um von der Vermieterin verwendete Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, bei denen Unklarheiten zu Lasten des Verwenders gehen (§ 305 c Abs. 2 BGB; vgl. BGH, NJW 1972, 723). Eine "Verbesserung" in diesem Sinne setzt aber zumindest voraus, dass der Gebrauchswert des Gebäudes objektiv erhöht wird oder durch die Baumaßnahmen sein wirtschaftlicher Wert ausgeschöpft werden kann. Dies soll dem Vermieter ermöglichen, sein Gebäude zu modernisieren und an die Anforderungen der Zeit anzupassen (vgl. hierzu auch BGH, NJW 1972, 723 [BGH 23.02.1972 - VIII ZR 91/70], zu § 541 a BGB a.F.). Hierfür reicht es aber ebensowenig aus, dass die Verfügungsbeklagte zu 1) das Gebäude lediglich einem anderen Mieter zur Verfügung stellen möchte und das Gebäude dessen Interessen entsprechend umbaut. Eine objektive Verbesserung liegt hierin allein aus diesen Gründen noch nicht. Dementsprechend war das Gebäude auch zuvor längerfristig vermietet, ohne dass sich insoweit Probleme aus dem Zustand des Gebäudes ergaben. Demzufolge ist die Verfügungsklägerin auch nicht nach der gesetzlichen Regelung des § 555 d BGB zur Duldung verpflichtet, da es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen in diesem Sinne handelt.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die geplanten Investitionen in das Gebäude dessen objektive Wertsteigerung zur Folge gehabt hätten. Zwar ist in dem in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Wertgutachten vom 6.10.2017, welches dem Kauf des Objekts durch die Verfügungsbeklagte zu 1) zugrunde lag, ausgeführt, dass der Zustand der Räume abgenutzt sei und das Objekt in dem damaligen Zustand nicht zu marktgerechten Preisen vermietbar gewesen sei. Dies würde aber allein Renovierungs- und einzelne Sanierungsmaßnahmen als Verbesserung des Gebäudes rechtfertigen, nicht aber den vollständigen Umbau gerade zum Zwecke der Vermietung an die Verfügungsbeklagte zu 2). Die zugleich erfolgenden Renovierungsarbeiten haben nicht zur Folge, dass sämtliche durchgeführten Arbeiten als Verbesserung des Mietobjekts in dem genannten Sinne anzusehen wären. Auch insoweit schließt sich das Gericht den insgesamt zutreffenden Ausführungen des Landgerichts an. Eine Veränderung des Grundrisses des Gebäudes und des Zuschnitts der Räume über sämtliche Stockwerke hinweg mit Ausnahme der an die Verfügungsklägerin vermieteten Räume, und dies nur, weil die Verfügungsbeklagte die Mieträume nicht wunschgemäß vorzeitig räumt, sind vielmehr in ihrer Gesamtheit so weitreichend, dass ihre Durchführung den Charakter des Gebäudes grundlegend verändern würde (vgl. hierzu auch BGH, NJW 2018, 1008 ff. [BGH 21.11.2017 - VIII ZR 28/17], m.w.N.). Nicht erklärt ist auch, aus welchem Grunde der in dem genannten Gutachten vom 6.10.2017 ermittelte Verkehrswert mit 9.400.000,- € dem in dem Gutachten vom 3.12.2018 ermittelten Verkehrswert entspricht, dessen Grundlage gerade die Umsetzung des Konzepts der Verfügungsbeklagten zu 1) für die Vermietung an die Verfügungsbeklagte zu 2) ist.
Die Verfügungsklägerin ist auch nicht aus Treu und Glauben verpflichtet, die Baumaßnamen der Verfügungsbeklagten zu dulden (§ 242 BGB). Dies ist ihr vielmehr aus den genannten Gründen im Hinblick auf die entstehenden erheblichen Beeinträchtigungen ihres Mietgebrauchs unzumutbar. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Verfügungsklägerin Verantwortung auch für ihre Angestellten, Mandanten und sonstige Personen trägt, welche sich in ihren Räumen aufhalten. Demgegenüber ist es den Verfügungsbeklagten nicht unzumutbar, die geplanten Umbauarbeiten zu unterlassen oder bis zum Ende des Mietvertrages zu verschieben. Ausgangspunkt ist dabei der Grundsatz, dass Verträge zu halten sind und dass der Mieter deshalb einen Anspruch auf ungestörten Mietbesitz hat. Der Verfügungsbeklagten zu 1) als Vermieterin geht es allein um eine von ihr gewünschte andere Nutzung durch sie selbst sowie die Verfügungsbeklagte zu 2). Gerade diesem Zweck diente der Erwerb des Anwesens. Das Objekt war auch zuvor an weitere Mieter vermietet. Sonstige Anhaltspunkte dafür, dass es ohne die Umbaumaßnahmen nicht sinnvoll weiter zu vermieten oder zu nutzen gewesen wäre, bestehen nicht. Daraus ergibt sich, dass die Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes ohne die Durchführung der beabsichtigten Baumaßnahmen in keiner Weise gefährdet gewesen wäre (vgl. hierzu BGH, NJW 1972, 723 [BGH 23.02.1972 - VIII ZR 91/70]; LG Göttingen, ZMR 1990, 59 ff.). Die Verfügungsbeklagte zu 1) hat das Anwesen in Kenntnis des Umstandes erworben, dass das 4. Obergeschoss an die Verfügungsklägerin vermietet ist und dass dieses Mietverhältnis aufgrund der vereinbarten Option möglicherweise bis zum 31.12.2023 fortdauert. Die Folgen hiervon sind darum für sie nicht unzumutbar, sondern unterliegen dem eigenen Verantwortungsbereich der Verfügungsbeklagten zu 1), da sie von ihr selbst hervorgerufen wurden. Hinzu kommt, dass die Verfügungsbeklagten sich auch nicht darum bemüht haben, die Beeinträchtigungen für die Verfügungsklägerin möglichst gering zu halten. So haben sie beispielsweise auch das Blockieren von Zufahrten durch Fahrzeuge der an dem Umbau Beteiligten nicht wirksam verhindert. Schließlich haben sie der Verfügungsklägerin im Schriftsatz vom 1.3.2019, Seite 5, sogar unter Berufung auf den auf ein gewerbliches Mietverhältnis nicht anwendbaren § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine mögliche vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses in Aussicht gestellt, wenn sie sich weiterhin gegen die Durchführung der Umbauarbeiten wenden sollte.
Die Verfügungsklägerin ist auch nicht zeitweise zu einer Duldung der Umbaumaßnahmen verpflichtet. Die von den Verfügungsbeklagten angeregte zeitliche Einschränkung der Unterlassungsanordnung durch die einstweilige Verfügung auf übliche Bürozeiten oder auf näher zu bestimmende Nachtzeiten oder Zeiten an den Wochenenden kommt nicht in Betracht. Aufgrund des Mietvertrages ist die Verfügungsklägerin zur umfassenden Nutzung der Mieträume ohne jede zeitliche Einschränkung berechtigt. Zwar könnte aus Treu und Glauben eine Duldungspflicht der Verfügungsklägerin für Zeiten bestehen, während welcher sie die Räumlichkeiten nicht nutzt, sofern sichergestellt wäre, dass die Räume und die Einrichtung des Geschäftsbetriebes der Verfügungsklägerin durch die Bauarbeiten keinen Schaden nehmen. Solche Zeiten sind aber für den Betrieb der Verfügungsklägerin nicht feststellbar. Es ist gerichtsbekannt, dass Rechtsanwälte sowie auch Notare nicht nur während üblicher Geschäftszeiten, sondern regelmäßig auch in den späten Abendstunden sowie an Samstagen und mitunter auch an Sonn- und Feiertagen in ihren Büroräumen arbeiten oder Besprechungen durchführen. Dies steht ihnen völlig frei. Es ist auch nicht immer planbar. Die Tätigkeiten von Rechtsanwälten und Notaren stellen anspruchsvolle Dienstleistungen dar, welche sich in nicht geringem Maße auch nach den zeitlichen Vorgaben insbesondere ihrer Mandanten richten. Eine auch nur übergangsweise relevante Eingrenzung der Zeiten für mögliche Umbauarbeiten ist danach nicht in zumutbarer Weise möglich. Eine insoweit allein infrage kommende Eingrenzung auf späte Nachtstunden ist im Hinblick auf die erheblichen Lärmbelastungen, die mit den von den Verfügungsbeklagten beabsichtigten Arbeiten und den mit ihnen zusammenhängenden außerhalb des Gebäudes stattfinden Aktivitäten wie beispielsweise An- und Abfahrten von Personen, Material und Bauschutt verbunden wären, scheidet aus, da eine solche Beeinträchtigung gegenüber den benachbarten Anwohnern unvertretbar und von vorneherein ordnungsrechtlich zu beanstanden wäre. Sofern Bauarbeiten, insbesondere Straßenbauarbeiten mitunter gerade in der Nacht oder an Wochenenden durchgeführt werden, beruht dies stets auf einer besonderen Eilbedürftigkeit oder auf der Intention, den Berufsverkehr möglichst wenig zu stören.
Die Wiederholungsgefahr als Voraussetzung eines Unterlassungsanspruchs besteht schon deshalb, weil die Verfügungsbeklagten die geplanten umfangreichen Baumaßnahmen erklärtermaßen unmittelbar fortsetzen wollen. Sie ergibt sich zudem daraus, dass in den bisherigen Beeinträchtigungen der Verfügungsklägerin zugleich eine rechtswidrige Störung ihres Besitzes an dem Mietobjekt lag, die eine tatsächliche Vermutung für die Wiederholungsgefahr begründet (§ 862 Abs. 1 S. 2 BGB; vgl. Palandt/Herrler, BGB 78. Aufl. 2019, § 862, Rdnr. 9, § 1004, Rdnr. 32, m.w.N.).
Entsprechendes gilt für das Erfordernis der Eilbedürftigkeit für den Erlass einer einstweiligen Verfügung (§ 940 ZPO). Die Ankündigung der Verfügungsbeklagten, die Baumaßnahmen unmittelbar fortzusetzen, schließt ein Abwarten der Verfügungsklägerin bis zum Abschluss eines erstinstanzlichen ordentlichen Verfahrens aus. Zudem ergibt sich der erforderliche Verfügungsgrund aus dem Vorliegen einer verbotenen Eigenmacht durch die Störung des Besitzes der Verfügungsklägerin durch die Verfügungsbeklagten (§ 858 BGB), wie das Landgericht gleichfalls zutreffend ausgeführt hat. Das Abwarten mit dem Stellen eines Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Seiten der Verfügungsklägerin während zweier Wochen lässt die Eilbedürftigkeit nicht entfallen, zumal ein solches Abwarten unterschiedliche Gründe haben kann, insbesondere den Versuch, eine Einigung außergerichtlich zu erzielen.
Eine unzulässige Vorwegnahme der Hauptsache liegt in der Anordnung über die üblichen Auswirkungen einer Unterlassungsverfügung hinaus nicht.
Die Neufassung des Tenors erschien als geboten. Bei einem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung bestimmt das Gericht nach freiem Ermessen, welche Anordnungen zum Erreichen des von der Verfügungsklägerin verfolgten Zwecks erforderlich sind (§ 938 Abs. 1, 2 ZPO). Inhaltlich beruht die Präzisierung auf der Erwägung, dass den Verfügungsbeklagten trotz ihrer eigenen Verantwortung an der Situation nach Treu und Glauben die Wiederherstellung der Nutzbarkeit der von den Bauarbeiten betroffenen Räumlichkeiten ohne unzumutbare Beeinträchtigungen für die Verfügungsklägerin möglich sein muss, da ansonsten eine sinnvolle Nutzung auf Dauer ausgeschlossen wäre (§ 242 BGB). Der Urteilausspruch soll daher verdeutlichen, dass die Verfügungsbeklagten allein jegliche den vertraglich vereinbarten Mietgebrauch und den Besitz der Verfügungsklägerin beeinträchtigende Maßnahmen zu unterlassen haben, nicht auch jegliche anderen Bauarbeiten in dem Gebäude, welche nicht mit unzumutbaren Beeinträchtigungen für die Verfügungsklägerin verbunden sind, also Baumaßnahmen, die nicht auf die Fortsetzung der Umsetzung des bisher verfolgten oder eines ähnlichen Planes gerichtet sind, sondern lediglich die Nutzbarkeit der Räume für sie wiederherstellen soll. Das Verursachen vergleichbarer erheblicher Belästigungen durch Lärm, Staub, Verschmutzungen und Erschütterungen, welche sich in den Mietbereichen der Verfügungsklägerin auswirken, bleibt durch diese Anordnung vollständig untersagt.
Die Verfügungsbeklagten haben die Kosten ihres ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen (§ 97 Abs. 1 ZPO).
VorschriftenBGB § 535 Abs. 1 BGB § 862 Abs. 1 S. 1 BGB § 862 Abs. 1 S. 2 BGB § 858 ZPO § 940