Source: https://www.srovpraxi.sk/33/pravna-uprava-vypovede-z-najmu-bytu-pre-neplatenie-najomneho-uniqueidmRRWSbk196FPkyDafLfWACuqyBmlr_0p-4AT96twJKGiW75KAxZCqg/?serp=1&version_year=2017&uri_view_type=18
Timestamp: 2019-11-18 17:01:15+00:00
Document Index: 17192421

Matched Legal Cases: ['§ 671', '§ 696', '§ 7', '§ 7', '§ 698', 'súd ', '§ 671', '§ 9', '§ 711', '§ 710', '§ 711', '§ 710', '§ 105', '§ 710', '§ 710', '§ 711', '§ 711']

7.11.2017, JUDr. Július Fíger; JUDr. Alexander Škrinár, CSc., Zdroj: Verlag Dashöfer
Nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy (§ 671 ods. 1 OZ) – dohodnuté nájomnou zmluvou – a to po celý čas trvania nájomného vzťahu – od vzniku nájmu až do jeho zániku. Prípadná zmena vlastníka domu (bytu) za trvania nájmu nemá vplyv na výšku nájomného dohodnutého s pôvodným prenajímateľom a nie je ani dôvodom na jej zmenu
Podľa § 696 ods. 1 OZ spôsob výpočtu nájomného, úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a zmeniť ďalšie podmienky nájomnej zmluvy, ustanovuje osobitný právny predpis.
Tzv. regulované nájomné za užívanie bytu upravovalo Opatrenie Ministerstva financií SR z 23. apríla 2008 č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov (č. 158/2008 Z. z.) v znení opatrenia Ministerstva financií SR z 25. septembra 2008 č. 02/R/2008, ktorým sa mení a dopĺňa opatrenie Ministerstva financií Slovenskej republiky z 23. apríla 2008 č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov (oznámenie č. 372/2008 Z. z.). Regulované nájomné bolo zrušené bolo zrušené deregulačným zákonom č. 260/2011 Z. z. s tým, že zvyšovanie nájomného mohol prenajímateľ uskutočňovať postupne. V roku 2011 o 20%,. v rokoch 2012 až 2015 každoročne o 20%. Určitým spôsobom tým bol chránený aj nájomca, aby k okamžitému zvýšenie nájomného nedošlo ihneď.
Rozdiel medzi trhovým nájomným a deregulovaným nájomným je povinná uhradiť obec. Podľa rozhodnutia ES v žalobe proti Slovenskej republike bola zaviazaná na zaplatenie náhrady..
Ak nájomca dostal výpoveď, alebo výpoveď podal mohol za podmienok § 7 a § 7a zákona požiadať obec o náhradnú bytovú jednotku.
Pri bytoch, na ktoré sa nevzťahuje regulácia nájomného, výška nájomného za užívanie bytu, ako aj jej zmena ( zvýšenie alebo zníženie), alebo spôsob jej výpočtu závisí iba od dohody prenajímateľa a nájomcu. Ak bola nájomná zmluva uzavretá písomne, vyžaduje sa písomná forma tiež k platnosti dohody o zmene výšky nájomného alebo k zmene dohody o spôsobe jej výpočtu.
Nájomcovia platia mesačne – s nájomným – preddavky na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytu. Tieto preddavky sa zúčtujú ročne do 31.5. kalendárneho roka za predchádzajúci kalendárny rok.
Nájomca má právo na primeranú zľavu z nájomného (§ 698 OZ), ak
prenajímateľ napriek upozorneniu nájomcu neodstránil v byte alebo dome závadu, ktorá zhoršuje užívanie bytu alebo domu podstatne alebo po dlhší čas; nájomca má právo na primeranú zľavu dokiaľ prenajímateľ neodstráni takúto závadu
plnenia spojené s užívaním bytu neposkytovali sa vôbec, alebo poskytovali sa vadne a v dôsledku toho užívanie bytu sa zhoršilo
Právo na zľavu musí uplatniť nájomca u prenajímateľa a to bez zbytočného odkladu. Môže ho uplatniť aj ústne, ale zadokumentovanie tejto skutočnosti najmä v písomnej forme (napr. v zázname vyhotovenom u prenajímateľa), môže uľahčiť dokazovanie o uplatnení práva a o tom, že právo bolo uplatnené včas.
Ak sa právo na zľavu neuplatní u prenajímateľa do šiestich mesiacov od odstránenia závad, z a n i k n e a súd ho nebude môcť priznať ani vtedy, ak by sa nepochybne zistilo, že vzniklo. Uplatnenie práva inde – nie u prenajímateľa, ale napr. na pošte pri platení nájomného formou „združeného inkasa” alebo na niektorom štátnom orgáne – môže mať za následok uplynutie šesťmesačnej lehoty a tým aj zánik práva.
Prenajímateľ a nájomca sa môžu v zmluve o nájme bytu dohodnúť o tom, či sa nájomné bude platiť vopred a na aké obdobie (napr. mesiac, štvrťrok), alebo pozadu . Ak sa o tom nedohodnú, nájomné za byt sa platí mesačne pozadu (§ 671 ods. 2 OZ).
Nájomca je povinný zaplatiť nájomné do piatich dní po jeho splatnosti. Ak nájomca nezaplatí nájomné alebo preddavky na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytu v určenej lehoty splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi úrok z omeškania vo výške 5 percentuálnych bodov ročne (§ 9 zákona č. 87/1995 Z. z. v znení neskorších predpisov).
Ak sa nájomca sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci, napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené, môže prenajímateľ zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však musí žiadať o súpis osobou poverenou súdom, alebo musí veci vydať. Osobou poverenou súdom môže byť aj súdny exekútor.
č. 2/2008 Zbierka rozhodnutí a stanovísk súdov SR –str. 35 – por č. 16/2008: Výpoveď z nájmu bytu podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ pre nezaplatenie nájomného alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace musí byť konkretizovaná časovým obdobím aj výškou nedoplatku. Nedostatok tohto vymedzenia nie je možné odstrániť dodatočným doplnením údajov. (Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 29. januára 2008, sp. zn. 1 Cdo 2/2007).
Výpoveď musí byť doručená nájomcovi. Ak je byt v spoločnom nájme manželmi alebo inými osobami, výpoveď musí byť doručená každému z nich.
č. 15/2009 ZSP: Zánik nájmu bytu v zmysle ustanovenia § 710 ods. 1 a 3 OZ nemôže nastať v prípade, ak kumulatívne – neexistuje výpoveď z nájmu bytu ako jednostranný, adresný hmotnoprávny úkon prenajímateľa voči nájomcovi a – ak túto výpoveď prenajímateľ nedoručí nájomcovi, príp. spoločným nájomcom osobitne. Len v takomto prípade sa môže nájomca domáhať na príslušnom súde neplatnosti výpovede podľa § 711 ods. 6 OZ. Rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 2 Cdo 17/2005.
Podľa § 710 ods. 3 OZna doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu. 5a) = S účinnosťou od 1. júla 2016 je novou procesnou normou civilný sporový poriadok a otázky doručovania sú upravené v § 105 OZ a nasledujúcich par.
Výpovedná lehota je (§ 710 ods. 3 OZ) tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď; prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu, t.j. lehotu dlhšiu ako tri mesiace.
Podľa § 710 ods. 4 OZ ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ za to, že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.
Určitú ochranu poskytuje pritom Občiansky zákonník nájomcom, ktorí nezaplatili nájomné preto, že sú v hmotnej núdzi, a ktorí po doručení výpovede z nájmu bytu pre neplatenie nájomného dodatočne zaplatili dlžné nájomné alebo dohodli sa s prenajímateľom o spôsobe jeho úhrady.
Podľa § 711 ods. 5 OZ ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (710 ods. 4 OZ) zaplatí prenajímateľovi dlžné nájomné alebo sa písomne dohodne s prenajímateľom o spôsobe jeho úhrady, rozumie sa tým, že dôvod výpovede nájmu bytu zanikol.
Hmotná núdza je stav, keď príjem členov domácnosti nedosahuje sumy…