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Timestamp: 2016-10-27 10:50:22+00:00
Document Index: 284734065

Matched Legal Cases: ['art. 35', 'art. 34', 'art. 41', 'art. 35', 'art. 35', 'art. 34', 'art. 35', 'art. 35', 'art. 35', 'art. 35', 'art. 32', 'art. 31', 'art. 35']

88 I 137
88 I 13722. Arr�t du 10 octobre 1962 dans la cause X. SA contre Y. et la Commission neuch�teloise de recours pour les mesures contre la p�nurie de logements.
Art. 4 Cst. Arbitraire. Cong� donn� par le bailleur qui dit avoir besoin des locaux pour l'un de ses employ�s. Est-il arbitraire d'exiger, pour que le cong� soit justifi� au regard de l'art. 35 litt. c OCL, un v�ritable �tat de n�cessit� professionnelle? Question laiss�e ind�cise (consid. 2). L'autorit� cantonale peut, sans arbitraire, tenir pour injustifi� le cong� donn� en all�guant un besoin g�n�ralis� (consid. 3). Faits � partir de page 138
BGE 88 I 137 S. 138
A.- La soci�t� anonyme X. (ci-apr�s: la soci�t�) exploite, � Neuch�tel, une entreprise de constructions et travaux publics. Elle a acquis, le 8 ao�t 1961, un immeuble b�ti sis en dite ville. Le 18 octobre 1961, son mandataire a r�sili� pour le 24 juin 1962 les baux de huit locataires sur neuf, dont celui de l'intim� Y. La lettre de r�siliation pr�cise que la soci�t� a achet� l'immeuble pour y loger son personnel.
L'intim�, se fondant sur l'art. 34 de l'ordonnance du Conseil f�d�ral concernant les loyers et la limitation du droit de r�siliation, du 11 avril 1961 (OCL), demanda que le cong� f�t d�clar� nul. Statuant en sa qualit� d'autorit� comp�tente selon l'art. 41 OCL, le Conseil communal de la Ville de Neuch�tel d�clara la r�siliation justifi�e, sur la base de l'art. 35 litt. c OCL.
Admettant le recours de l'intim�, la Commission cantonale de recours pour les mesures contre la p�nurie de logements (en abr�g�: CCR) d�clara le cong� injustifi�. Elle consid�re que l'art. 35 litt. c OCL apporte une exception au principe de la protection du locataire, �nonc� � l'art. 34 OCL, et doit �tre interpr�t� restrictivement. Aux yeux de la CCR, cette disposition "postule un �tat de n�cessit� professionnelle o� les int�r�ts de l'employ� et de l'employeur propri�taire sont communs, par exemple, patron boulanger, ma�tre-boucher, etc.". Or le besoin invoqu� par la soci�t� est g�n�ralis�. D�s lors, il ne saurait �tre admis sans compromettre la protection que l'OCL accorde au locataire.
B.- Agissant par la voie du recours de droit public, la soci�t� requiert le Tribunal f�d�ral d'annuler la d�cision de la CCR. Elle tient pour arbitraire le refus d'admettre que la cause de r�siliation pr�vue � l'art. 35 litt. c OCL est r�alis�e, "sous pr�texte que cette cause postulerait un �tat de n�cessit� professionnelle o� les int�r�ts de l'employ� et de l'employeur propri�taire sont communs".
C.- Dans ses observations, la CCR pr�cise son interpr�tation de l'art. 35 litt. c OCL. Les situations vis�es BGE 88 I 137 S. 139par ce texte sont �num�r�es limitativement. Cela implique un examen de cas en cas. L'autorit� comp�tente ne saurait donner un blanc-seing au propri�taire, comme le voudrait la recourante. Celle-ci n'a parl� que de ses ouvriers, d'une mani�re tout � fait g�n�rale. Elle n'a cit� aucun cas concret. Adopter son point de vue, ce serait consentir � ce que la loi soit �lud�e.
D.- L'intim� conclut au rejet du recours. Il pr�tend qu'en achetant l'immeuble, la soci�t� a fait une op�ration sp�culative; il lui reproche aussi d'avoir agi dans le but de continuer l'expansion de son entreprise, contrairement aux recommandations de l'autorit� f�d�rale et aux instructions de l'autorit� cantonale.
1. Selon l'art. 35 litt. c OCL, le cong� est justifi�, notamment, lorsque le propri�taire prouve avoir besoin d'un logement dans la maison pour l'un de ses employ�s, pourvu qu'il n'ait pas caus� lui-m�me le besoin par un acte de sp�culation. Le Tribunal f�d�ral ne peut examiner les d�cisions cantonales rendues en application de cette disposition que sous l'angle de l'arbitraire. Il ne saurait d�s lors annuler un prononc� que s'il est manifestement insoutenable. Cela suppose que la d�cision critiqu�e ne puisse �tre d�fendue par aucun argument objectif et s�rieux.
2. Appel� � se prononcer, d'un point de vue ainsi limit�, sur des d�cisions cantonales concernant l'application de prescriptions ant�rieures ayant la m�me teneur que l'art. 35 litt. c OCL (art. 32 litt. b de l'OCL du 28 d�cembre 1956; art. 31 litt. b de l'OCL du 30 d�cembre 1953), le Tribunal f�d�ral a jug� nagu�re soutenable de n'admettre le besoin pour un employ� du propri�taire qu'en pr�sence d'une n�cessit� propre � l'�conomie de l'entreprise ("eine betriebswirtschaftliche Notwendigkeit"). Puis il a prononc� qu'il n'�tait pas arbitraire de se contenter d'un simple int�r�t touchant la marche de l'entreprise ("ein BGE 88 I 137 S. 140betriebsbedingtes Interesse") (arr�t non publi� du 18 janvier 1956 en la cause Ziegler c. Rodel, Grob et Direction de la justice du canton de Zurich). Au regard de cette jurisprudence, il est douteux que l'exigence d'un v�ritable �tat de n�cessit� professionnelle, pos�e par la CCR, �chappe au grief d'arbitraire. La question peut toutefois rester ind�cise. En effet, la d�cision attaqu�e est soutenable par un autre motif.
3. La CCR tient pour injustifi� le cong� donn� en all�guant un besoin g�n�ralis�. Elle estime que le propri�taire doit pr�ciser quel employ� il entend loger, afin que l'autorit� puisse examiner chaque cas particulier en pleine connaissance de cause. Son argumentation trouve un appui dans le texte l�gal. Il incombe au propri�taire, en effet, de prouver le besoin qu'il invoque. Dans l'appr�ciation de cette preuve, l'autorit� ne tombe pas dans l'arbitraire en examinant si le besoin est actuel, au moment de la r�siliation du bail. La recourante n'a fourni � cet �gard que des explications impr�cises � l'autorit� communale, dans les termes suivants: "... pour assurer la marche de notre entreprise, il est indispensable que nous puissions offrir des logements � notre personnel, sinon nous courrions le risque qu'une partie de nos employ�s nous quittent". L'admission d'un motif de r�siliation aussi g�n�ral cr�erait un pr�c�dent f�cheux. Tout entrepreneur ayant achet� une maison serait alors en mesure d'en lib�rer les appartements, sous pr�texte de loger son personnel. De la sorte, les prescriptions limitant le droit de r�siliation seraient �lud�es. Les locataires seraient priv�s de la protection que le l�gislateur a voulu leur donner. L'argumentation de la CCR, qui tend � �viter de tels abus, repose sur des motifs objectifs et s�rieux. Partant, elle n'est pas arbitraire.
4. Il est vrai que la preuve d'un besoin concret sera parfois difficile � rapporter, lorsqu'il s'agit d'offrir un logement � des travailleurs �trangers qui ne sont pas encore arriv�s en Suisse. Mais cet inconv�nient n'est pas insurmontable. Rien n'emp�che en effet l'employeur, BGE 88 I 137 S. 141propri�taire d'un b�timent, d'indiquer � l'autorit� comp�tente les noms des travailleurs �trangers qu'il se propose d'engager, la t�che qui leur sera assign�e et l'int�r�t que pr�sente, pour la marche de l'entreprise, leur logement dans tel appartement d�termin�. Ainsi renseign�e, l'autorit� sera � m�me d'examiner, dans chaque cas particulier, si le cong� est justifi� au regard de l'art. 35 litt. c OCL.