Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/stwierdzenie-praw-do-najmu-lokalu-komunalnego-przez-wnuczke,449,p.html
Timestamp: 2019-09-21 11:37:30+00:00
Document Index: 90948875

Matched Legal Cases: ['art. 691', 'art. 691', 'art. 691', 'art. 691', 'art. 2', 'art. 32', 'art. 691', 'art. 691', 'art. 691', 'art. 691', 'art. 21']

Małgorzata Zegarowicz-Sobuń • Opublikowane: 2018-11-21
Od urodzenia mieszkam z babcią, a od kilku lat zajmuję się domem i babcią, ponieważ ona od dłuższego czasu jest osobą niepełnosprawną. Moi rodzice mieszkali z nami, ale zmarli kilka lat temu. W mieszkaniu komunalnym, którego najemcą jest babcia, zameldowana jestem wraz z moim dzieckiem. Czy po śmierci babci jest szansa na przejście umowy najmu na mnie? Czy mogą odmówić, bo jest to za duży metraż na dwie osoby?
Z tego względu, że mieszkania komunalne nie podlegają dziedziczeniu, bowiem nie stanowią przedmiotu własności najemców, nie mogą oni podejmować żadnych skutecznych prawnie działań, które powodowałyby w przyszłości „dziedziczenie” praw do takiego lokalu. Możliwe jest jednak wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym najemcy na warunkach określonych w art. 691 Kodeksu cywilnego (K.c.):
W myśl tego przepisu w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby te wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. W razie braku osób wymienionych wyżej stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
Wnuk najemcy nie należy do kręgu osób wymienionych w art. 691 K.c. Niemniej jednak, nie można w ogóle wykluczyć sytuacji wstąpienia w stosunek najmu lokalu wnuka najemcy. Należy bowiem pamiętać, że w stosunek najmu wstępują także osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych. Oceny tego, czy alimentacja miała miejsce w rzeczywistości, a zatem czy spełniona została przesłanka z art. 691 § 1 K.c., dokonywał będzie sąd na podstawie okoliczności konkretnej sprawy.
Istnieją w tej mierze dwa poglądy:
Potencjalny obowiązek alimentacyjny – obowiązek alimentacyjny najemcy przewidują przepisy prawa (za taką interpretacją opowiedzieli się m.in. J. Panowicz-Lipska w: System Prawa… s. 89; J. Jezioro w: Kodeks cywilny. Komentarz do artykułów 535-1088. Tom II pod red. E. Gniewka, Warszawa 2004 r. s. 295; także A. Gola, M. Myczkowski Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2003 r. s. 139).
Rzeczywisty obowiązek alimentacyjny – gdy najemca został już zobowiązany do alimentowania na podstawie orzeczenia sądowego, umowy, ugody sądowej. Za tym stanowiskiem opowiedział się Trybunał Konstytucyjny, który orzekł, że art. 691 Kodeksu cywilnego w zakresie, w jakim dokonał zawężenia kręgu osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy, jest zgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (wyrok z dnia 1 lipca 2003 r.; P 31/2002, sentencja została ogłoszona dnia 9 lipca 2003 r. w Dz. U. Nr 119, poz. 1120). W uzasadnieniu wskazał, że ujęcie art. 691 Kodeksu cywilnego oznacza, że obowiązek ten jest obowiązkiem konkretnym, a nie potencjalnym.
Mając na uwadze powyższe, uprawnienie Pani jako wnuczki głównego najemcy lokalu komunalnego należy rozpatrywać jako uprawnienie innej osoby, wobec której najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych, bądź osoby, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą – czyli osoby, która mieszkała w tym samym mieszkaniu razem z najemcą w dacie jego śmierci, co oznacza, że w tym lokalu było jej centrum życiowe.
Należy przyjąć, że „pozostawanie faktycznie we wspólnym pożyciu” w rozumieniu art. 691 § 1 K.c. oznacza pozostawanie we wspólnocie domowej, duchowej, gospodarczej i fizycznej, jednak bez konieczności utrzymywania współżycia fizycznego. W związku z tym do osób pozostających w faktycznym pożyciu z najemcą można zaliczyć (mając na uwadze generalne wyłączenie wskazane w tezie 9 w związku z regulacją 691 § 1 K.c.), poza osobami pozostającymi w konkubinacie, również na przykład dziecko umieszczone w rodzinie zastępczej, wnuki, prawnuki, wstępnych czy też rodzeństwo (tak, słusznie, jak się wydaje, H. Ciepła (w:) J. Gudowski, Komentarz, t. III, cz. 2, 2013, uwagi do 691 § 1 K.c.; J. Jezioro (w:) E. Gniewek, Komentarz, 2006, s. 1102).
Od zamieszkiwania należy odróżnić w tym wypadku zameldowanie, bowiem zameldowanie nie powoduje uznania, że dana osoba zamieszkiwała w lokalu z najemcą.
Wstąpienie w stosunek najmu powoduje jego kontynuację – kontynuator najmu wstępuje w prawa i obowiązki zmarłego najemcy. Wstąpienie osób wskazanych w 691 § 1 K.c. w stosunek najmu następuje z mocy prawa, najem nie wygasa, a przekształca się podmiotowo po stronie najemcy.
W przypadku, gdy osoba nie spełnia warunków określonych w art. 691 K.c., możliwe jest złożenie wniosku do gminy o zawarcie umowy najmu, ale w takiej sytuacji nie następuje wejście w sferę praw najemcy.
Niestety, z uwagi na odmienne stanowiska doktryny i orzecznictwa, nie jestem w stanie jednoznacznie rozstrzygnąć, jak potoczyłaby się Pani sprawa. Jeżeli gmina odmówi Pani uprawnienia, to pozostaje wystąpienie na drogę sądową o stwierdzenie praw do najmu lokalu komunalnego.
Osoba uprawniona na podstawie art. 691 może żądać ustalenia na drodze procesu cywilnego, że wstąpiła w stosunek najmu, ma bowiem interes prawny w potwierdzeniu stanu prawnego wynikłego ze śmierci najemcy (por. uchwała SN z dnia 21 marca 1977 r., III CZP 19/77, OSNCP 1977, nr 10, poz. 178 oraz uchwała z dnia 19 listopada 1996 r., III CZP 115/96, LexPolonica nr 315272, OSNC 1997, nr 4, poz. 35, które zachowują aktualność).
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. w art. 21 stanowi, iż rada gminy uchwala:
Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:
7) kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m.
Zatem szczegółowe kwestie powinny być uregulowane w uchwale rady gminy. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby zorientowała się Pani wcześniej, jak w tej uchwale są uregulowane zasady wynajmu.
▸ Zamieszkanie u partnera w jego mieszkaniu gminnym
Mam tytuł prawny do lokatorskiego spółdzielczego mieszkania, w którym mieszkam z dzieckiem. Mój partner ma tytuł prawny do mieszkania gminnego....
▸ Jak najemca mieszkania z zasobów gminnych może przekazać dziecku inną nieruchomość mieszkalną?
Ojciec jest najemcą lokalu komunalnego, wraz z mamą od niedawna posiadają tytuł prawny do nieruchomości zabudowanej w innej miejscowości. Chcieliby...
▸ Zajmowanie mieszkania komunalnego bez tytułu prawnego
Mieszkam w mieszkaniu komunalnym. Prawo do lokalu otrzymała moja babcia w latach 50-tych, była głównym najemcą. Przed śmiercią, 10 lat temu,...
▸ Wniosek o nieodpłatne użyczenie lokalu komunalnego
Jestem od 50 lat zameldowany w mieszkaniu komunalnym w Warszawie, którego najemcą jest tata i mama, jako współnajemcy (decyzja o przydziale...
» Czy wnuczka ma prawo do mieszkania komunalnego po babci? » Czy mogę wykupić mieszkanie komunalne bez zgody najemcy - ojca? » Wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym » Wynajem mieszkania kilku osobom - czy wystarczy jedna umowa? » Eksmisja ze względu na zagrożenie życia sąsiadów » Wydatki poniesione na adaptację mieszkania do używania » Nie mogę rozwiązać umowy najmu z powodu śmierci najemcy » Wyrok eksmisji z lokalu z tytułu zadłużenia » Uregulowanie zaległości za strych we wspólnocie mieszkaniowej » Pokrycie kosztów remontu wynajmowanego mieszkania