Source: https://www.exeo.it/Articoli/3724/la-determinazione-dei-valori-agricoli-medi.aspx
Timestamp: 2020-08-11 15:48:57+00:00
Document Index: 66775218

Matched Legal Cases: ['art. 40', 'art. 40', 'art. 42', 'sentenza ', 'art. 40', 'art. 45']

Determinazione dei valori agricoli medi
Autore Iovine, Antonio
I valori agricoli medi in esame (di seguito denominati VAM) sono determinati dalle Commissioni provinciali espropri costituite ai sensi del disposto di cui all’articolo 41 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità approvato con D.P.R. 8-6-2001 n. 327 (di seguito indicato T.U.E.).
I valori agricoli medi sono pubblicati annualmente su un supplemento speciale del Bollettino Ufficiale della Regione. In tale pubblicazione è riportato anche l’elenco dei Comuni della regione con indicazione della regione agraria di appartenenza.
L’introduzione del meccanismo dei valori agricoli medi per le espropriazioni per opere di pubblica utilità compiute dagli Enti pubblici è avvenuta con la legge 22/10/1971 n. 865, e nonostante siano subentrate molteplici leggi ed orientamenti giurisprudenziali, fino alla stesura del T.U.E., tale meccanismo, seppure con rilevanza ridotta rispetto alle previsioni iniziali [1], trova ancora oggi attuazione nei procedimenti espropriativi.
La loro utilizzazione trova riscontro nel campo della determinazione delle indennità di esproprio per le aree non edificabili (cfr. art. 40 del T.U.E.).
Inoltre, come è noto (cfr art. 40, comma 4 del T.U.E.), al proprietario coltivatore diretto del fondo o imprenditore agricolo a titolo principale, spetta un’indennità aggiuntiva, pari al valore agricolo medio dei terreni corrispondente alla qualità di coltura effettivamente praticata.
Nel caso che il fondo sia affittato o condotto da mezzadro o in compartecipazione, a questo soggetto spetta un’indennità, pari a quella sopra individuata per il proprietario coltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo principale (cfr. art. 42 del T.U.E.).
L’articolo 45 del T.U.E., ai fini della cessione bonaria dell’area soggetta ad esproprio, prevede che, da quando è dichiarata la pubblica utilità dell’opera e fino alla data in cui è eseguito il decreto di esproprio, il proprietario ha il diritto di stipulare, col soggetto beneficiario dell’espropriazione, l’atto di cessione del bene o della sua quota di proprietà. Il corrispettivo dell’atto di cessione se riguarda un’area non edificabile è calcolato aumentando del cinquanta per cento l’importo dovuto ai sensi dell’articolo 40, comma 3 del T.U.E.; se poi l’area è coltivata direttamente dal proprietario, l’importo dovuto è moltiplicando per tre. [2]
Poiché le indennità aggiuntive per i proprietari coltivatori diretti e i fittavoli, nonché quelle previste per il caso di cessione volontaria, sono calcolate direttamente sulla base dei VAM senza alcuna successiva possibilità di rideterminazione è evidente come sia estremamente importante che i valori agricoli medi siano calcolati e aggiornati annualmente in coerenza alle disposizioni normative. Di fatto però, si nutrono forti dubbi che l’operatività delle Commissioni provinciali espropri, per quanto concerne il procedimento tecnico di aggiornamento dei valori agricoli medi, sia effettivamente ortodossa.
Particolarmente significative sono le sentenze n. 963 e n. 964 del 10/10/2005 del Tar Lombardia (Sezione Brescia) con le quali sono state annullate le deliberazioni della Commissione provinciale espropri di Brescia di fissazione dei valori agricoli medi di esproprio rispettivamente per gli anni 2002 e 2003, a seguito di specifici ricorsi della Federazione Provinciale Coltivatori Diretti di Brescia.
Tali sentenze seguono la n. 1074 del 10/9/2004 con la quale il Tar Lombardia (Sezione Brescia) ha accolto senza decisamente pronunciarsi, un precedente ricorso della stessa Federazione sulle medesime tematiche, annullando la deliberazione del 3/2/2003 della Commissione provinciale espropri di Brescia con la quale furono approvati i valori agricoli medi di esproprio dell’anno 2002.
La sentenza n. 964 attiene ad un ricorso contro un atto di autotutela della Commissione provinciale espropri di Brescia con il quale, in corso di causa la CPE con deliberazione del 29 gennaio 2004 ha annullato in autotutela la deliberazione del 3 febbraio 2003 che ha riapprovato i medesimi VAM corredandoli di una motivazione più estesa.
Rinviando alla lettura delle sentenze un eventuale approfondimento della tematica tecnico-giuridica, sinteticamente si osserva.
I motivi a sostegno dei ricorsi concerne sostanzialmente quanto segue:
difetto di istruttoria, in quanto la CPE nel decidere un aumento generalizzato dei VAM non avrebbe preso in considerazione i dati assoluti dell’aumento dei valori di mercato nel 2002, accogliendo invece in maniera acritica la sintesi formulata dal rappresentante dell’Agenzia del Territorio (il quale ha citato genericamente i dati raccolti dall’Osservatorio del mercato immobiliare);
irragionevolezza dell’aumento generalizzato, considerando che la Provincia di Brescia è divisa in 14 regioni agrarie e i VAM riguardano 32 diversi tipi di colture;
sintomatica disparità tra i VAM di alcune colture (seminativo, seminativo irriguo) della regione agricola n. 14 della Provincia di Brescia, in cui è ricompreso il Comune di Ghedi, e i VAM delle medesime colture attribuiti dalla competente CPE alla limitrofa regione agraria n. 1 della Provincia di Mantova;
sintomatica disparità tra la media dei VAM di alcune colture (seminativo, seminativo irriguo, prato semplice, prato irriguo, frutteto) e i valori fondiari medi contenuti nella banca dati dell’INEA (anno 2001) riguardanti i seminativi, i prati e i frutteti delle aree di pianura della Provincia di Brescia;
insufficienza della motivazione nella parte in cui esclude dalla determinazione dei VAM alcune forme di utilizzazione del territorio in grado di determinare dei picchi nei prezzi di mercato;
erroneità del presupposto (implicito) secondo cui i VAM devono essere mantenuti bassi per fare in modo che la somma dell’indennità di espropriazione e dell’indennità per i coltivatori diretti (art. 40 comma 4 e art. 45 comma 2 lett. d del DPR 327/2001) non superi il valore di mercato del bene espropriato.
Il Tar accoglie tutti i punti del ricorso ed in particolare per le motivazioni di natura tecnico estimale evidenzia che i VAM costituiscono un dato “medio” in quanto rendono omogeneo il valore dei terreni non edificabili all’interno delle singole regioni agrarie e pertanto devono avere come riferimento i prezzi di mercato in base ai tipi di coltura effettivamente praticati.
I VAM rappresentano un’astrazione, nel senso che riguardano ciascuno un terreno ipotetico inserito in una certa regione agraria, ma essendo parimenti riferiti alle colture effettivamente praticate riflettono allo stesso modo il prezzo che potrebbe essere pagato sul mercato in relazione all’uso agricolo.
Le CPE non possono quindi fissare dei VAM svincolati dal valore di mercato e inidonei a individuare (per approssimazione) il valore agricolo dei singoli beni.
Dispongono invece di un potere più circoscritto, che consiste nella definizione del metodo di rilevazione dei prezzi di mercato e nella ponderazione della media di questi prezzi all’interno delle singole regioni agrarie.
La fissazione del metodo di rilevazione dei prezzi consente l’esercizio di discrezionalità tecnica, ma deve condurre all’elaborazione di criteri abbastanza precisi e trasparenti da garantire una ragionevole aderenza dei risultati all’effettiva situazione di mercato.
Sotto questi profili la deliberazione impugnata si rivela insufficiente, in quanto non chiarisce come siano stati misurati i valori di mercato dei terreni agricoli, né quale forma di validazione sia stata utilizzata per dare conto dell’attendibilità dei dati raccolti.
Relativamente all’ultimo punto dei ricorsi, a sostegno del quale la CPE ritiene che, avvicinando i VAM agli effettivi valori di mercato i proprietari, specie se coltivatori diretti, otterrebbero con l’espropriazione un indennizzo superiore al valore reale del bene e dunque un arricchimento. Il Tar evidenzia che in realtà un simile rischio è implicito nel meccanismo del valore medio, che normalmente avvantaggia i proprietari dei fondi meno pregiati. La funzione dei VAM è di garantire un ristoro effettivo della proprietà espropriata evitando gli oneri e i ritardi collegati alla stima di ogni singolo bene. Indirettamente quindi i VAM dovrebbero prevenire il contenzioso tra i proprietari e le autorità esproprianti. L’unico riferimento utile a questo scopo è il prezzo che si forma sul mercato.
Il correttivo consiste nella scelta dei prezzi da utilizzare (con l’eventuale esclusione dei prezzi considerati anomali o inattendibili) e nella formulazione della media all’interno delle singole regioni agrarie. Il problema del valore dei beni deve poi essere tenuto distinto da quello degli ulteriori indennizzi o incentivi previsti dalla legge. In particolare l’indennità per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli a titolo principale e gli incrementi per la cessione volontaria compensano utilità diverse (la perdita dell’attività agricola, l’accelerazione del procedimento espropriativo mediante la rinuncia del proprietario a ottenere una stima individualizzata del bene) e sono quindi compatibili con VAM adeguati ai prezzi di mercato.
Con la presente discussione, che per quanto premesso appare ancora attuale nonostante l’introduzione da quasi quaranta anni del sistema dei valori agricoli medi, si vogliono evidenziare tutte le aberrazioni derivanti dal non corretto aggiornamento nel tempo dei valori agricoli medi e che si vanno ad aggiungere a quelle sistematiche insite nel meccanismo. [3]
Analisi tecnica circa le modalità di calcolo dei valori agricoli medi in conformità alla lettera circolare della Direzione Generale del Catasto del 20/11/1971
Come è noto, l’impostazione originaria della normativa (legge 22 Ottobre 1971, n. 865) prevedeva a carico degli Uffici tecnici erariali (attualmente denominati uffici provinciali dell’Agenzia del territorio) la determinazione dei valori agricoli medi e tutte le altre incombenze in tema di espropri attualmente affidati alla Commissione provinciali espropri [4].
Oltre alle indicazioni tecniche derivanti direttamente dalla normativa, per la determinazione dei valori agricoli medi furono emanate specifiche istruzioni tecniche (che peraltro sembrano essere le uniche a tuttoggi disponibili) con la lettera circolare n.1/827I del 20/11/1971 dell’allora Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali, del Ministero delle Finanze [5].
Pertanto nella presente illustrazione si fa riferimento proprio a dette istruzioni tecniche.
La norma prevede che per ciascuna delle singole regioni agrarie delimitate dall’ISTAT debbono essere determinati, entro il 31 gennaio di ogni anno, il valore agricolo medio, relativo al precedente anno solare, dei terreni considerati liberi da vincoli di contratti agrari, secondo i tipi di colture effettivamente praticate.
L’ISTAT ha suddiviso il territorio nazionale in 770 regioni agrarie, delimitando tali regioni in modo che risultassero costituite da comuni contigui i cui territori si trovassero in sufficientemente analoghe condizioni naturali (giacitura, rilievo, geologia, clima, ecc.) ed agrarie (colture attuali e potenziali).
In tali Istruzioni Tecniche, preliminarmente si danno chiarimenti su alcuni concetti fondamentali:
per valore agricolo deve intendersi il valore venale considerato indipendentemente da qualsivoglia plusvalenza non riconducibile alla utilizzazione dell’area per scopi agricoli, per cui il valore agricolo si identifica col più probabile prezzo di mercato dell’area in una libera contrattazione di compravendita, solo nel caso in cui il mercato non risenta, direttamente o indirettamente, dell’influenza di tali plusvalenze.
per tipi di coltura effettivamente praticati, ai fini dell’identificazione, deve farsi riferimento a quanto stabilito, in tema di qualificazione dei terreni per il catasto, dagli articoli 58 e 59 del regolamento del regolamento per l’esecuzione delle disposizioni legislative sul riordinamento dell’imposta fondiaria R.D. 12 ottobre 1933, n. 1539 [6];
per valori agricoli medi nell’ambito della regione agraria secondo i tipi di coltura effettivamente praticati delle qualità di coltura catastali - si intendono le medie ponderate alle superfici dei valori agricoli, con riferimento all’intera estensione del territorio della regione considerata, dei terreni classificabili in quel tipo di coltura.
Dopo tali chiarimenti preliminari, con le istruzioni sono fornite indicazioni per pervenire alla pratica determinazione dei valori agricoli medi nell’ambito della regione agraria, in particolare attraverso tre distinte fasi elaborative.
L’illustrazione che segue è corredata di un esempio numerico a solo titolo indicativo allo scopo di agevolare la comprensione del processo.
256 pagine in formato A4