Source: http://www.kanzleibeier.eu/schoenheitsreparaturen-teil-2-ueberwaelzung-auf-den-mieter-durch-mietvertrag/
Timestamp: 2019-04-19 03:09:43
Document Index: 90713087

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 28', '§ 307', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 28', 'BGH', 'BGH', '§ 535', 'BGH', '§ 535', 'BGH', '§ 307', '§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Schönheitsreparaturen Teil 2: Überwälzung auf den Mieter durch Mietvertrag – Kanzleibeier.eu
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Vgl. zum Begriff der Schönheitsreparaturen auch BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 48/09, BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 – VIII ZR 210/08, WuM 2009, 286, Tz. 10; BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 – XII ZR 15/07, NZM 2009, 126, Tz. 19; jeweils m.w.N.
das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen anzusehen sind, vgl. BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 – VIII ZR 210/08, WuM 2009, 286, Tz. 10; BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 – XII ZR 15/07, NZM 2009, 126, Tz. 19; jeweils m.w.N.
Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkon-trolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen. Dementsprechend ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beschriebenen Inhalt hinaus – zumindest bei Fehlen einer angemessenen Kompensatonsregelung – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, vgl. BGH, Urteil vom 18. Februar 2009, a.a.O.; BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 48/09.
Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 48/09; Bestätigung von BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 – VIII ZR 210/08, WuM 2009, 286.
Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören dagegen der Ersatz eines abgewohnten Teppichbodens. Die Beseitigung von Schäden am Boden, wie sie durch langjährige Benutzung nun einmal entstehen, kann vom Vermieter ebenfalls nicht verlangt werden. Anders wäre es, wenn beispielsweise Brandstellen durch zu Boden gefallene Zigaretten oder ähnliches über die normale Abnutzung hinausgehenden Schäden vorhanden wären. Ist beispielsweise ein Teppich vom Mieter zu ersetzen, kann der Vermieter aber nicht immer einen neuen Teppich verlangen, sondern allenfalls Ersatz des Zeitwertes des vorhandenen Teppichs. Je nach Qualität eines Teppichs, beträgt die Nutzungsdauer desselben 10 bis 15 Jahren. Dies ist im Rahmen „Neu – Für – Alt“ zu berücksichtigen. Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören auch das Entfernen alter Tapeten beim Einzug (BGH in WuM 2006, 306).
Weiter gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung, da dies keine Schönheitsreparaturmaßnahme im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV ist, BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 48/09.
Zudem dienen derartige Arbeiten (Abziehen und Wiederherstellen von Parkettversiegelungen) nach verbreiteter Auffassung nicht mehr nur der für Schönheitsreparaturen typischen Beseitigung von Gebrauchsspuren, sondern sind dem Bereich der darüber hinausgehenden Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen, BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 48/09; OLG Düsseldorf, WuM 2003, 621, 623; Kraemer, NZM 2003, 417, 418; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 535 Rdnr. 356; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., Rdnr. I 8; jeweils m.w.N.
Der BGH führt hierzu in seiner ständigen Rechtsprechung aus, dass der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat. Hierzu gehört auch die Ausführung der Schönheitsreparaturen. Zwar kann der Vermieter diese Pflicht durch Vereinbarung – auch in Allgemeinen Geschäftsbedingun-gen – auf den Mieter übertragen (st. Rspr., BGHZ 92, 363; 101, 253). Jedoch ist eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungspflichten belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB), weil sie dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegt, als der Vermieter dem Mieter ohne die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schulden würde, vgl. nur BGH vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2 a; BGH, Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 152/05.
In der Rechtsprechung der Instanzgerichte ist in der Vergangenheit festzustellen gewesen, dass diese nach der sog. „blue-pencil-rule“ Methode vorgegangen sind.
Denn bei einer dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzelaspekte aufspalten lässt; deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag ist vielmehr insgesamt zu bewerten. Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung – sei es hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, hat dies die Unwirksamkeit der Vornahmeklausel insgesamt zur Folge, und zwar unabhängig davon, ob die Verpflichtung als solche und ihre unzulässige inhaltliche Ausgestaltung in einer oder in zwei sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln enthalten sind, BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 48/09; BGH, Urteil vom 18. Februar 2009, aaO, Tz. 14 f. m.w.N.; ferner BGH, Urteile vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, WuM 2008, 472, Tz. 20; vom 23. September 2009 – VIII ZR 344/08, WuM 2009, 655, Tz. 10.
Von Heino Beier am 12. November 2013 / Schönheitsreparaturen / Einen Kommentar abgeben