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Timestamp: 2018-07-17 06:03:14+00:00
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Le bail commercial et la sanction du déséquilibre significatif - Delcade SAS - Avocats et Solicitors
Posté le 29 juin 2018 par Hanan CHAOUI
Article paru dans « La Revue des loyers » n°987 et ci-dessous reproduit
Mots-clés : Bail commercial – Obligation de délivrance – Compétence – Fixation du loyer à un minimum garanti – Déséquilibre significatif – Pratique restrictive de concurrence – Exécution
Textes visés : Code de commerce – Articles L. 442-6, R. 145-23 et D. 442-4
Référence : Cass. 3e civ., 15 févr. 2018, n° 17-11329, P+B+I
Repère : Le Lamy Baux commerciaux, n° 510-10
RL>2865 La Cour de cassation écarte la possibilité, en matière de baux commerciaux, de sanctionner le déséquilibre significatif visé par l’article L. 442-6 du Code de commerce.
Analyse : À l’occasion d’un litige portant sur la juridiction compétente, la Cour de cassation pose le principe selon lequel la sanction du déséquilibre significatif, sur le fondement de l’article L. 442-6 du Code de commerce, n’est pas applicable en matière de baux commerciaux.
Un locataire de centre commercial a assigné son bailleur devant le Tribunal de grande instance de Paris en indemnisation pour manquement à son obligation contractuelle et à son obligation de délivrance, sur le fondement des articles 1134, ancien et 1719 du Code civil, et au motif que les clauses de non-responsabilité et de fixation du loyer à un minimum garanti constitueraient un déséquilibre significatif au sens de l’article L. 442-6, I, 2°, du Code de commerce.
En effet, il ressort de l’article L. 442-6, I, 2°, du Code de commerce que :
1. Engage la responsabilité de son auteur et l’oblige à réparer le préjudice causé le fait, par tout producteur, commerçant, industriel ou personne immatriculée au répertoire des métiers :
[…] 2° De soumettre ou de tenter de soumettre un partenaire commercial à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties.
D’après les dispositions de l’article D. 442-4 du Code de commerce, le tribunal de grande instance compétent pour traiter des questions relatives aux différentes actions qui sont réprimées par l’article L. 442-6 du Code de commerce est celui de Paris, s’agissant du ressort de la Cour d’appel de Paris.
Or, en l’espèce, compte tenu de la situation des lieux loués et des dispositions de l’article R. 145-23 du Code de commerce 1, c’est le Tribunal de grande instance de Bobigny qui était en principe compétent pour traiter des questions propres au bail commercial.
La question de la compétence territoriale du tribunal s’est donc rapidement posée. Dans un premier temps, le juge de la mise en état du Tribunal de grande instance de Paris s’est déclaré seul compétent pour connaître l’ensemble des litiges. Le bailleur a interjeté appel de cette décision.
Par un arrêt du 25 novembre 2016, la Cour d’appel de Paris a infirmé l’ordonnance du juge de la mise en état en considérant que seul le Tribunal de grande instance de Bobigny était compétent pour connaître du litige.
Un pourvoi a alors été formé par la société locataire afin de trancher cette question dont l’enjeu sous-jacent, indépendamment de la compétence territoriale, était de savoir si les dispositions de l’article L. 442-6, I, 2°, du Code de commerce étaient susceptibles de s’appliquer en matière de baux commerciaux.
Dans son arrêt du 15 février 2018, la Cour de cassation considère, dans un attendu très clair, que « seules les activités de production, de distribution ou de services entrent dans le champ d’application de l’article L. 442-6, I, 2°, du Code de commerce ».
La Cour de cassation en déduit que la cour d’appel « sans excéder ses pouvoirs, en a exactement déduit que le litige, qui portait sur l’exécution d’un bail commercial, ne relevait pas des juridictions spécialement désignées pour statuer en application de ce texte ».
Le pourvoi de la société locataire a ainsi été rejeté et seul le Tribunal de grande instance de Bobigny est compétent pour trancher le litige susvisé.
Indépendamment de la compétence territoriale, la Cour de cassation prend ainsi position sur la question de savoir s’il est possible, en matière de bail commercial, d’appliquer les dispositions relatives à l’article L. 442-6, I, 2°, du Code de commerce concernant, notamment, la notion de déséquilibre significatif.
La Cour de cassation précise, à cette occasion, que les dispositions relatives à l’article L. 442-6, I, 2°, du Code de commerce ne sont pas applicables en matière d’exécution de bail commercial. La terminologie utilisée par la Cour de cassation (« en a exactement déduit ») signifie d’ailleurs que ce principe ne souffre pas d’interprétation.
La Haute juridiction semble avoir voulu mettre un coup d’arrêt à toute tentative pour les justiciables d’invoquer, en matière de baux commerciaux, les règles liées aux pratiques restrictives de concurrence qui sont applicables aux activités de production, de distribution ou de services.
Néanmoins, la sanction du déséquilibre significatif reste possible en matière de baux commerciaux, sur le fondement du droit commun des obligations.
En effet, l’article 1171 du Code civil, tel qu’issu de la réforme du 10 février 20162, prévoit que les clauses qui créent un déséquilibre significatif entre les parties sont réputées non-écrites3.
Toutefois, cette sanction n’est prévue que pour les contrats d’adhésion, ce qui signifie que, préalablement à la démonstration de l’existence d’un déséquilibre significatif, il conviendra, pour le demandeur (soit le preneur en l’occurrence), de démontrer que le bail est un contrat d’adhésion4.
Enfin, il convient de relever que dans un précédent arrêt du 18 octobre 2016, la Cour de cassation avait adopté une position légèrement différente5.
En effet, dans le cadre des négociations intervenues entre un bailleur et un locataire après la signification d’une demande de renouvellement, le bailleur avait fini par exercer son droit d’option en refusant le renouvellement et en offrant de payer une indemnité d’éviction.
La société locataire, reprochant au bailleur d’avoir voulu la soumettre à un déséquilibre significatif à l’occasion des négociations relatives au renouvellement de bail, saisit le tribunal de commerce… qui se déclare incompétent au profit du Tribunal de grande instance de Paris.
À l’occasion du contredit formé par la société locataire, la Cour d’appel de Paris confirme la compétence du Tribunal de grande instance de Paris. La société locataire forme alors un pourvoi devant la Cour de cassation qui est rejeté. Toutefois, le rejet est motivé par le fait que le litige « requérait une appréciation du respect du statut des baux commerciaux qui relève de la compétence du Tribunal de grande instance » 6.
Pour autant, la Cour de cassation n’excluait pas alors, comme elle le fait dans l’arrêt du 15 février 2018, la possibilité pour les parties ayant conclu un bail commercial de tenter d’appliquer les règles liées aux pratiques restrictives de concurrence.
La publicité donnée à l’arrêt du 15 février 20187 démontre toutefois la volonté de la Cour de cassation de clarifier à présent les choses : la sanction du déséquilibre significatif visée par l’article L442-6, I, 2°, du Code de commerce n’est pas applicable en matière de baux commerciaux.
« Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 25 novembre 2016), que la société Au Marahja du Millénaire, locataire d’un local situé dans un centre commercial appartenant à la société Bassin du Nord, l’a assignée devant le tribunal de grande instance de Paris en indemnisation sur le fondement des articles 1134 et 1719 du Code civil pour manquement à ses obligations contractuelles et de délivrance et sur le fondement de l’article L. 442-6, I, 2° du Code de commerce en ce que les clauses de non-responsabilité et de fixation du loyer à un minimum garanti, contenues dans le bail, traduiraient un déséquilibre significatif ; que le juge de la mise en état a déclaré le tribunal de grande instance de Paris seul compétent pour connaître de l’ensemble du litige en application de l’article D. 442-4 du Code de commerce ;
Attendu que la société Au Marahja du Millénaire fait grief à l’arrêt d’infirmer cette ordonnance et de désigner le tribunal de grande instance de Bobigny compétent pour connaître du litige, alors, selon le moyen :
que les dispositions des articles L. 442-6, D. 442-3 et D. 442-4 du Code de commerce investissent les juridictions qu’elles désignent du pouvoir exclusif de juger les litiges relatifs à l’application de l’article L. 442-6 du Code de commerce ; qu’en considérant que le juge de la mise en état était saisi d’une question de compétence lui imposant de trancher la question préalable de l’application de l’article L. 442-6 du code de commerce au litige, quand il n’appartenait pas au juge de la mise en état de se prononcer sur le bien-fondé de la demande présentée par la société Au Marahja du Millénaire, la cour d’appel a violé les articles L. 442-6 et D. 442-4 du Code de commerce, ensemble l’article R. 145-23 du Code de commerce ;
qu’en jugeant que les dispositions du statut des baux commerciaux étaient exclusives de toute application conjointe ou alternative des dispositions de l’article L. 442- 6 du Code de commerce, la cour d’appel a violé l’article L. 442- 6 du Code de commerce ;
que la société Au Marahja du Millénaire ayant assigné la SCI Bassin du Nord en responsabilité sur le fondement des articles 1134 et 1719 du Code civil (dans leur rédaction applicable) et l’article L. 442-6 du Code de commerce, soutenant notamment que les stipulations du contrat de bail traduisaient un déséquilibre significatif engageant la responsabilité de la SCI Bassin du Nord, le tribunal de grande instance de Bobigny n’était pas investi du pouvoir de connaître de cette demande ; qu’en désignant cette juridiction pour connaître du litige, la cour d’appel a violé les articles L. 442-6 et D. 442-4 du Code de commerce, ensemble l’article R. 145-23 du Code de commerce et commis un excès de pouvoir ;
Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que seules les activités de production, de distribution ou de services entrent dans le champ d’application de l’article L. 442-6, I, 2° du Code de commerce, la cour d’appel, sans excéder ses pouvoirs, en a exactement déduit que le litige, qui portait sur l’exécution d’un bail commercial, ne relevait pas des juridictions spécialement désignées pour statuer en application de ce texte ;
REJETTE le pourvoi ».
CASS. 3e CIV., 15 FÉVR. 2018, N° 17-11.329, P+B+I
Avocate associée - Droit immobilier
Hanan Chaoui est Docteur en droit immobilier et assiste ses clients en contentieux locatif sur tous types d’actifs et de relations locatives. Elle les accompagne sur les problématiques d’indemnités d’éviction et de fixation de loyer, réalise audits et analyses de situations locatives, et rédige et négocie les baux.
Depuis 2013, Hanan est chargée d’enseignement dans le cadre du Master II Droit Immobilier et de actualité et jurisprudence en baux commerciaux. A titre d’exemple, elle a co-rédigé avec Marie-Odile Vaissié "Les baux commerciaux après la loi Pinel", aux Editions LexisNexis (2015).
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