Source: https://www.prawo-budowlane.info/stary_budynek_gospodarczy_bez_pozwolenia,86,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-10-14 10:44:19+00:00
Document Index: 74084714

Matched Legal Cases: ['art. 103', 'art. 37', 'art. 103', 'art. 42', 'SA/Ka ', 'SA/Ka ', 'SA/Wa ', 'art. 103', 'art. 37', 'SA/Wa ', 'art. 40', 'art. 37', 'art. 37', 'art. 103', 'art. 2', 'art. 21', 'art. 64', 'art. 31']

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2016-04-15
Jeżeli budynek wymagał pozwolenia na budowę i takiego pozwolenia nie uzyskał, to mamy do czynienia z samowolą budowlaną. Jednak często jest tak, że samowola powstaje na przestrzeni lat lub powstała bardzo dawno temu. Wówczas w praktyce powstają problemy z tym, jakie przepisy stosować do rozbiórki (legalizacji) nielegalnie wzniesionego obiektu budowlanego.
W ubiegłym wieku obowiązywało kilka aktów prawnych, pod rządami których każdy, kto się decydował na wzniesienie obiektu budowlanego musiał uzyskać stosowne zezwolenie (rozporządzenie Prezydenta RP z 1928 roku o prawie budowlanym, Prawo budowlane z 1961 roku, z 1974 roku i obecnie obowiązujące z 1994 roku).
Dla określenia, którą ustawę stosować do legalizacji konkretnego obiektu istotnym będzie ustalenie, kiedy obiekt budowlany został wzniesiony (kiedy zakończono budowę w taki sposób, który pozwalał na korzystanie z wybudowanego obiektu budowlanego).
Jeżeli budowę zakończono przed 1 stycznia 1995 roku, to wówczas stosuje się ustawę z 1974 roku. Jeżeli natomiast zakończono budowę po 1 stycznia 1995 roku, to wówczas stosujemy ustawę aktualnie obowiązującą.
Jaka ustawa ma zastosowanie do wzniesionego bez zezwolenia obiektu budowlanego ma o tyle duże znaczenie, że na przestrzeni lat inaczej zostały uregulowane kwestie związane z legalizacją samowoli budowlanej.
Opłaty za legalizację obiektu budowlanego na podstawie ustawy obecnie obowiązującej (z 1994 roku) są bardzo duże, a ich wysokość jest uzależniona od kategorii budynku, jaki został wzniesiony bez odpowiedniej zgody (np. koszt legalizacji domu jednorodzinnego to 50 tys. zł).
Zgodnie z art. 103 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane:
Jednak w przypadku, kiedy dokonuje się legalizacji obiektu budowlanego na podstawie art. 37 Pr. bud. z 1974 r. w zw. z art. 103 ust. 2 Pr. bud., pozwolenie na użytkowanie tego obiektu wydaje się również na podstawie przepisów art. 42 Pr. bud. z 1974 r., a nie przepisów ustawy – Prawo budowlane z 1994 r. (wyrok NSA z 21 kwietnia 1997 r., IV SA 1446/95, niepubl.; wyrok NSA z 18 czerwca 1998 r., IV SA 1399/96, LexisNexis nr 344332, OSP 2000, nr 4, poz. 60, wraz z glosą W. Chróścielewskiego, OSP 2000, nr 4, s. 199; wyrok NSA z 6 czerwca 2000 r., II SA/Ka 1643/98, niepubl.; wyrok NSA z 21 listopada 2000 r., II SA/Ka 158/98, niepubl.; uchwała składu 7 sędziów NSA z 26 listopada 2001 r., OPS 4/2001, ONSA 2002, nr 2, poz. 58; wyrok NSA z 30 stycznia 2009 r., II OSK 29/2008, Lexis.pl nr 2087317).
Ustawa nie definiuje jednoznacznie, co kryje się pod pojęciem „zakończenie budowy”. W związku z tym wypada sięgnąć do orzecznictwa sądowego.
Moment zakończenia budowy to stan faktyczny. Decyduje faktyczne zakończenie prac związanych ze wznoszeniem budynku. Nie jest to uzależnione od dopełnienia formalnych obowiązków przewidzianych w przepisach Prawa budowlanego. W szczególności nie jest konieczne uzyskanie prawa do użytkowania budynku (tak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10.03.2006 r., sygn. akt II OSK 625/05). Nie ma także znaczenia to, czy zawiadomiono właściwy organ o zakończeniu budowy oraz wypełniono inne obowiązki związane z zakończeniem procesu budowlanego (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 03.02. 2005 r., sygn. akt III SA/Wa 1835/04).
Jeśli więc uznać, że budowa budynku gospodarczego, o którym mowa w pytaniu, została zakończona jeszcze w latach 80., wówczas zastosowanie znalazłyby przepisy Prawa budowlanego z 1974 r.
Powyższe potwierdza opinia Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, który wyjaśnił, że „na mocy art. 103 ust. 2 Prawa Budowlanego z 1994 r. do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem 1.1.1995 r. lub przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne, stosuje się przepisy dotychczasowe – czyli przepisy ustawy z 24 października 1974 r. – Prawo budowlane”.
Oceniając sposób zastosowania tych rozwiązań w praktyce, w orzecznictwie przyjmuje się, że ocena wszystkich przesłanek uzasadniających nakaz rozbiórki obiektu budowlanego przewidzianych w art. 37 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego z 1974 r. winna być dokonywana według stanu prawnego obowiązującego w dacie budowy tego obiektu, chyba że stan prawny w zakresie przesłanek wskazanych wyżej w pkt 1 i 2 obowiązujący w dacie orzekania przez organ dla inwestora, który dopuścił się samowoli, jest korzystniejszy dla inwestora (wyrok Najwyższego Sądu Administracyjnego z dnia 26 lipca 2007 r., sygn. akt II OSK 1094/06).
Natomiast przy ocenie ewentualnych zagrożeń związanych z obiektem budowlanym stanowiącym przedmiot postępowania w orzecznictwie sądowym podkreśla się, że nie wystarczy stwierdzenie przez organ naruszenia warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki. Organ nadzoru budowlanego powinien wykazać, że posadowienie konkretnego obiektu budowlanego na działce spowodowało rzeczywiste niebezpieczeństwo dla ludzi i mienia. „Innymi słowy, zobowiązany jest wykazać, że dalsze akceptowanie funkcjonowania samowolnie posadowionych obiektów mogłoby spowodować groźbę dla życia lub zdrowia przebywających w pobliżu osób lub realne niebezpieczeństwo powstania szkody w mieniu” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 23.04.2007 r., sygn. akt VII SA/Wa 224/07).
Jeżeli natomiast brak jest podstaw do nałożenia obowiązku rozbiórki całości lub części obiektu budowlanego wykonanego bez pozwolenia na budowę, to zgodnie z postanowieniami art. 40 Prawa budowlanego z 1974 r. powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wyda inwestorowi, właścicielowi lub zarządcy decyzję nakazującą wykonanie w oznaczonym terminie zmian lub przeróbek, niezbędnych do doprowadzenia obiektu budowlanego, terenu nieruchomości lub strefy ochronnej do stanu zgodnego z prawem. Oczywiście, niezbędne zmiany muszą być w decyzji precyzyjnie określone z podaniem przyczyn i źródła nałożenia poszczególnych obowiązków.
Ocena, czy w konkretnym przypadku budowa została faktycznie zakończona, należy do właściwego organu nadzoru budowlanego i on będzie decydował, o tym, które przepisy będą miały zastosowanie. Oczywiście może się Pani starać wykazać wszelkimi dopuszczonymi przez prawo dowodami, że budowa została zakończona jeszcze przed 1 stycznia 1995 r., w związku z czym zastosowanie w sprawie powinny znaleźć przepisy poprzednio obowiązującej ustawy Prawo budowlane, która jest dla Pani bardziej korzystna, bo mniej rygorystyczna, jeśli chodzi o legalizację samowoli.
Odpowiadając na Pani pytania, jeżeli budynek jest wartościowy, to warto przeprowadzić procedurę legalizacyjną, oczywiście tylko na dawnych podstawach prawnych, które gwarantują przeprowadzenie legalizacji w sposób bezpłatny (bez dodatkowej opłaty legalizacyjnej). Na własną rękę niczego proszę nie rozbierać ani remontować.
Najlepiej udać się do nadzoru i zapytać o stan sprawy i ewentualnie donieść potrzebne dokumenty dla wykazania, że do zakończenia prac doszło jeszcze przed 1995 rokiem.
Co do dokumentów (jeżeli ich Pani nie posiada) może Pani spróbować dotrzeć do książki ruchu budowlanego – prowadziły je przed laty gminy (przed laty to one wydawały pozwolenia na budowę). W książkach tych zapisywały wydane pozwolenia budowlane, pozwolenia na użytkowanie etc. Kiedy gminom odebrano prawo wydawania pozwoleń, dokumenty te trafiły do urzędów rejonowych, a potem powinny się znaleźć w archiwach akt nowych i to tam trzeba ich szukać.
Dowodem mogą być także stare rachunki, np. za roboty budowlane, za zakupione materiały etc. Można też przedstawić zeznania świadków, a także zdjęcia lotnicze.
W Warszawie znajduje się Centralny Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii. Dysponuje on zdjęciami lotniczymi terenu całej Polski z różnych okresów – jeżeli na takim zdjęciu widać, że budynek stoi i jego budowa jest już zakończona, to będzie mocny dowód w ręku.
Tylko na marginesie wskażę, że aż do 2007 r. sądy administracyjne jednolicie przyjmowały, iż zgodność z przepisami o planowaniu przestrzennym, o jakiej stanowi art. 37 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego z 1974 r., dotyczy przepisów obowiązujących w okresie budowy obiektu budowlanego. W wyroku NSA z 24 stycznia 2007 r. II OSK 205/06 wyrażono stanowisko odmienne, sprowadzające się do stwierdzenia, że zgodność z przepisami o planowaniu przestrzennym dotyczy daty orzekania przez organ, stosujący konkretny przepis. Ta linia orzecznicza, kontynuowana w kolejnych latach znalazła w końcu potwierdzenie w uchwale Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie 7 sędziów NSA W-wa z dnia 16 grudnia 2013 r. II OPS 2/13 i ten pogląd trzeba uznać za dominujący. NSA słusznie wskazuje, że przepisy regulujące sposób likwidacji samowoli budowlanej mają charakter restytucyjny, a nie represyjny. Celem tych przepisów jest wyeliminowanie stanu naruszenia prawa i doprowadzenie do stanu zgodnego z przepisami, a nie ukaranie sprawcy samowoli. Legalizacja skutków samowoli budowlanej ma więc na celu przywrócenie stanu zgodnego z prawem obowiązującym w dacie tej legalizacji, a nie w dacie realizacji obiektu budowlanego. Nie sposób bowiem przyjąć, że nielegalnie wybudowany obiekt budowlany ma być doprowadzony do stanu zgodnego z prawem, które już nie obwiązuje. Należy jednak zauważyć, że w odniesieniu do obiektów budowlanych wybudowanych bez pozwolenia na budowę zrealizowanych w sposób niesprzeczny z przepisami o planowaniu przestrzennym obowiązującymi w dacie budowy należy uwzględnić przeznaczenie terenu od daty budowy, jeżeli zakaz zabudowy wprowadzono po wielu latach. Jeżeli przez długi czas dopuszczalna była na danym terenie zabudowa i organy nie podejmowały żadnych działań zmierzających do legalizacji samowolnie wybudowanych tam obiektów, to te okoliczności należy rozważyć przy podejmowaniu decyzji o rozbiórce. Wprawdzie przy stosowaniu art. 37 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego z 1974 r. w zw. z art. 103 ust. 2 Prawa budowlanego z 1994 r. podstawą orzekania powinny być przepisy o planowaniu przestrzennym obowiązujące w dacie orzekania przez organ administracji, lecz w niektórych sytuacjach nie do pogodzenia z zasadami konstytucyjnymi, zwłaszcza z wynikającą z zasady państwa prawnego (art. 2 Konstytucji RP) zasadą zaufania obywatela do państwa i prawa, zasadą ochrony własności (art. 21 ust. 1, art. 64 ust. 2 Konstytucji RP) i zasadą proporcjonalności (art. 31 ust. 3 Konstytucji RP) byłoby orzeczenie nakazu rozbiórki z powodu niezgodności obiektu budowlanego z obowiązującymi w dacie orzekania przez organy przepisami o planowaniu przestrzennym z pominięciem oceny przeznaczenia terenu w okresie wcześniejszym.
Jeżeli nadzór budowlany stwierdził samowolę budowlaną, to już powinien samodzielnie wszcząć procedurę. Jeżeli postępowanie nie zostanie wszczęte, może Pani je wszcząć na swój wniosek o legalizację tego budynku ze wskazaniem okoliczności jego budowy i ukończenia (można przedstawić stosowne kserokopie dokumentów świadczących o rozpoczęciu i zakończeniu budowy).
Pismo powinno zawierać żądanie oraz uzasadnienie oraz ewentualnie załączniki, aby organ wiedział o jaką nieruchomość chodzi oraz dodatkowe dokumenty, o których wspominałem wcześniej.
Jeżeli Pani budynek jest samowolą budowlaną, to przy legalizacji organ będzie musiał wziąć pod uwagę, że koło niego stoi inny legalny budynek. Legalizacja więc musi obejmować ocenę, czy budynek nielegalny nie wpływa na bezpieczeństwo budynku legalnie posadowionego.
Jakie sankcje grożą prezesowi spółki z o.o., który bez zgłaszania tego faktu do odpowiednich urzędów zatrudni firmę, a ta zbuduje antresolę...
Czy przy zniesieniu współwłasności do powierzchni użytkowej powinno się wliczać powierzchnią użytkową suteren (podłoga położona jest poniżej terenu 90...