Source: https://www.federnotizie.it/preliminare-trascritto-le-nuove-regole-per-la-tutela-degli-acquirenti-di-immobili-da-costruire/
Timestamp: 2020-01-25 09:39:49+00:00
Document Index: 172640491

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'art. 2775', 'art. 3', 'art. 4', 'sentenza ', 'art. 3', 'art. 1669']

Preliminare Trascritto: le nuove regole per la tutela degli acquirenti di immobili da costruire - Federnotizie
Argomento: Approfondimento giuridico	Pubblicato il 19 Dicembre 2019 da	Redazione Federnotizie	 Stampa
La tutela degli acquirenti di immobili da costruire, originariamente prevista dal decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, è stata ampliata dal decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14.
Le nuove norme introducono l’obbligo di stipulare il contratto preliminare avente per oggetto immobili da costruire per atto pubblico o scrittura privata autenticata, e prevedono la nullità del contratto in caso di mancata consegna all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà, della polizza assicurativa indennitaria decennale.
di Paolo Tonalini – Notaio in Stradella (Pavia)
La tutela si applica quando:
il venditore è un “costruttore”, inteso come l’imprenditore (persona fisica o giuridica) oppure la cooperativa edilizia che edifica l’immobile, sia direttamente sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi;
l’”acquirente” è una persona fisica (la lettera della legge non richiede che sia una persona fisica che agisce al di fuori dell’attività imprenditoriale eventualmente svolta);
oggetto della vendita sono “immobili da costruire”, e come tali si intendono gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire (o presentato altro titolo abilitativo edilizio) e che siano ancora da edificare, o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata essendo in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità; la disciplina di tutela non si applicherebbe, dunque, quando non è stato ancora richiesto il titolo abilitativo, come ha stabilito la Corte di Cassazione, nella sentenza 10 marzo 2011, n. 5749, e la Corte Costituzionale, nella sentenza 24 gennaio 2018, n. 32, poiché solo con tale richiesta sorgerebbe una concreta aspettativa dell’acquirente all’ultimazione dell’immobile (queste sentenze sono state oggetto di numerose critiche);
sia stipulato un contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire (a sé o ad un proprio parente in primo grado), ovvero siano assunte obbligazioni con una cooperativa edilizia per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.
Non si pone invece il problema del privilegio speciale immobiliare spettante al promittente acquirente in caso di mancata esecuzione del preliminare, cioè in caso di inadempimento del costruttore (art. 2775-bis c.c.). Il privilegio, infatti, non è opponibile ai creditori garantiti da ipoteca iscritta a garanzia del mutuo fondiario contratto per finanziare la costruzione (artt. 2775-bis, secondo comma, e 2825-bis c.c.).
Ricordiamo che la trascrizione del contratto preliminare è sempre obbligatoria, quindi le parti non potrebbero chiedere al notaio di non procedere alla trascrizione.
La proposta appare interessante, e potrebbe forse non contrastare con il divieto di rinuncia alle tutele da parte del promittente acquirente, in considerazione del suo interesse a che la costruzione sia finanziata dalla banca, ma rimangono ancora dubbi sulla possibilità di ottenere l’annotazione di questa particolare postergazione, non espressamente prevista dalla legge.
nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi prevista dall’art. 3, comma 2, del d.lgs. 122/2005;
nel caso di inadempimento, da parte del costruttore, dell’obbligo di contrarre e consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà dell’immobile, la polizza assicurativa indennitaria decennale di cui all’art. 4 del d.lgs. 122/2005.
d) alla data di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.
Queste definizioni della situazione di crisi dovranno essere lette con riferimento alle nuove procedure introdotte dal codice della crisi di impresa e dell’insolvenza.
a decorrere dalla data in cui si è verificata una situazione di crisi, a condizione che:
in seguito alla trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto, l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto;
in caso di procedura concorsuale, l’organo competente non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare;
deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale (di cui all’articolo 1944, secondo comma, del codice civile);
deve essere escutibile, verificatesi le condizioni previste dal decreto legislativo (art. 3, comma 3, del d.lgs. 122/2005), a richiesta scritta dell’acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore ha riscosso, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Ricordiamo infatti che la Corte di Cassazione ha affermato che i “gravi difetti” dell’opera, rilevanti ai fini dell’art. 1669 c.c., non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell’edificio, ma possono anche riguardare elementi secondari ed accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi) purché tali da compromettere la funzionalità globale dell’opera stessa e che, senza richiedere opere di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con interventi di manutenzione ordinaria (si vedano, p. es., Cass. 8140/2004; Cass. 11740/2003; Cass. 81/2000; Cass. 14449/1999; Cass. 456/1999; Cass. 3301/1996; Cass. 1256/1995 e Cass. 1164/1995) oppure arrecare un apprezzabile danno alla funzione economica o una sensibile menomazione della normale possibilità di godimento dell’immobile, in relazione all’utilità cui l’opera è destinata (si vedano, p. es., Cass. 1154/2002; Cass. 1393/1998; Cass. 7992/1997; Cass. 5103/1995; Cass. 1081/1995; Cass. 3644/1989 e Cass. 6619/1988).
deve avere quale assicurato/beneficiario l’acquirente dell’immobile
deve avere durata decennale con effetto dalla data di ultimazione dei lavori
deve coprire i danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, che il costruttore sia tenuto a risarcire ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da:
rovina totale o parziale dell’immobile
gravi difetti costruttivi delle opere
per vizio del suolo o per difetto della costruzione
deve coprire i danni manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
Preliminare Trascritto: le nuove regole per la tutela degli acquirenti di immobili da costruire ultima modifica: 2019-12-19T08:30:47+01:00 da Redazione Federnotizie
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