Source: http://www.ateneoweb.com/taxelex-documento/risoluzione-agenzia-entrate-n-328-del-14112007.html
Timestamp: 2016-12-08 20:07:32+00:00
Document Index: 9456028

Matched Legal Cases: ['art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 8', 'art. 15']

Risoluzione Agenzia Entrate n. 328 del 14.11.2007
luglio 2000, n. 212; interpretazione dell'art. 15, comma 1, lett. b), del Tuir;
estinzione/sostituzione del vecchio mutuo
specificato in oggetto, concernente l'interpretazione dell' art. 15, comma 1, lett. b), del DPR n.
Il 29 ottobre 2003, il Sig. X ha acquistato, in
comproprietà al 50% con il Sig.Y, un immobile da adibire ad abitazione
principale al prezzo di complessivi euro 72.000, a cui sono stati aggiunti 4.100
euro a titolo di imposte ed onorari notarili.
Per detto acquisto i Sig.i X e Y, nella medesima data,
hanno contratto un mutuo dell'importo totale di euro 145.000 con la "ALFA
Il 19 maggio 2006, il Sig. X, insieme alla moglie,
Sig.ra Z, ha acquistato, in regime di comunione legale dei beni, la quota di
proprietà dell'immobile appartenente al Sig.Y, al prezzo di euro 125.000.
I coniugi, come risulta dall'atto di compravendita del
19 maggio 2006, hanno provveduto al pagamento di tale somma corrispondendo al
venditore euro 56.177,80 antecedentemente al rogito, e accollandosi, al momento
del rogito, la quota del mutuo concesso da ALFA Spa in data 29 ottobre 2003
rimasta a carico del venditore stesso, per l'importo di euro 68.822,20.
Il 27 luglio 2006, i coniugi X e Z, provvedevano a
stipulare un nuovo contratto di mutuo con il "BETA Spa" per l'importo
di euro 144.000, dando mandato alla banca "..di utilizzare in tutto o in
parte la somma mutuata per estinguere il finanziamento di originarie euro
145.000, perfezionato con atto del 29 ottobre 2003, residuato ad euro
137.116,54, con cancellazione della relativa ipoteca, iscritta in favore di ALFA
L'interpellante rappresenta che il mutuo concesso dal
BETA (euro 144.000) è utilizzato per estinguere il mutuo precedentemente
contratto con ALFA Spa ed, inoltre, per pagare le spese relative alla stipula
del nuovo contratto di mutuo (euro 232,56 per la perizia del tecnico, euro 360
per l'imposta sostitutiva per il nuovo mutuo, euro 1700 per le imposte e la
parcella notarile, euro 600 per la cancellazione della vecchia ipoteca, per un
totale di euro 142.579,87).
L'istante premette che, secondo quanto chiarito con
la circolare n. 95 del 2000, in
caso di estinzione del vecchio mutuo e stipula di un nuovo mutuo è possibile
fruire della detrazione degli interessi passivi solo qualora l'importo del nuovo
mutuo risulti non superiore alla cifra necessaria per estinguere il vecchio,
maggiorata delle spese e degli altri oneri correlati (art. 15, comma 1, lett. b), del Tuir).
Sulla base di tale disposizione, ritiene, in sostanza,
di poter fruire del beneficio fiscale anche nel caso in cui il nuovo mutuo sia
erogato per un importo superiore rispetto alla quota di capitale residua del
mutuo precedente (maggiorata delle spese e degli oneri correlati) ma
limitatamente alla quota di interessi riferibili all'ammontare necessario
all'estinzione del vecchio mutuo, maggiorato degli oneri correlati
all'operazione di finanziamento.
Specifica che, nel caso prospettato, gli interessi
così determinati risultano interamente detraibili poiché sono riferiti ad un
capitale di ammontare inferiore rispetto al costo sostenuto per l'acquisto
dell'immobile. L'interpellante determina, infatti, tale costo assumendo il
prezzo pagato nel 2006 per l'acquisto della quota di proprietà del sig. Y e dal
cinquanta per cento del prezzo pagato nel 2003 per l'acquisto dell'abitazione,
maggiorato delle spese accessorie.
L'interpellante ritiene, inoltre, di poter detrarre per
intero, nel periodo d'imposta in cui sono state sostenute per la stipula del
nuovo mutuo le spese per la perizia del tecnico, per il pagamento dell'imposta
sostitutiva per il nuovo mutuo, per la cancellazione della vecchia ipoteca.
L' art. 15, comma 1, lett. b), del Tuir
prevede una detrazione d'imposta, nella misura del 19 per cento, degli interessi
passivi e relativi oneri accessori pagati in dipendenza di mutui garantiti da
ipoteca contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad
superiore ad euro 3.615,20.
Il beneficio fiscale è riconosciuto anche nel caso in
cui l'originario contratto è estinto e ne viene stipulato uno nuovo di importo
non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle
spese e degli oneri correlati.
Quest'ultima disposizione si fonda sul riconoscimento
del carattere unitario dell'operazione di estinzione ed accensione del nuovo
mutuo e della sostanziale continuità del rapporto di mutuo originariamente
stipulato, con conseguente conservazione dei benefici fiscali già riconosciuti
in relazione al primo contratto.
Secondo quanto chiarito nella circolare del Ministero
delle Finanze - Dipartimento delle Entrate - n. 95 del 12 maggio 2000 (paragrafo
1.2.2), il contribuente può continuare a beneficiare della detrazione fiscale
anche se varia il soggetto mutuante.
In proposito si ricorda, che l'art. 8 del decreto legge
31 gennaio 2007, n. 7, convertito con
modificazioni dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, recante la disciplina relativa alla
c.d. "portabilità del mutuo", ha previsto espressamente al comma 4,
il mantenimento dei benefici fiscali nel caso di surroga nel rapporto di mutuo
per volontà dello stesso debitore.
In relazione al caso prospettato è utile, altresì,
ricordare che in merito alle modalità applicative del beneficio in esame, con
circolare n. 15/E del 2005 è stato
chiarito che in caso di mutuo eccedente il costo sostenuto per l'acquisto
dell'immobile, comprensivo delle spese notarili e degli altri oneri accessori,
l'agevolazione deve essere limitata all'ammontare del predetto costo, risultante
dalla sommatoria del valore dell'immobile indicato nel rogito, nonché degli
altri oneri accessori, debitamente documentati, connessi con l'operazione di
Per determinare la parte di interessi sulla quale
calcolare la detrazione, la richiamata circolare n. 15 del 2005 ha indicato la formula
"interessi sui quali calcolare la detrazione = costo di acquisizione
dell'immobile x interessi pagati / capitale dato in mutuo".
Tanto premesso la scrivente ritiene che, nella
fattispecie prospettata nell'istanza di interpello, occorre tener conto della
circostanza che il signor X acquista l'intera proprietà dell'unità immobiliare
adibita ad abitazione principale attraverso due distinti contratti di
compravendita: il primo stipulato nel 2003, mediante il quale diviene
proprietario del 50% dell'immobile e il secondo nel 2006, mediante il quale
diviene proprietario, in regime di comunione legale con la moglie, della
restante quota del 50%.
Ai fini della corretta applicazione della agevolazione
in esame posto che, come chiarito nelle istruzioni ai Modelli di dichiarazione,
la detrazione spetta anche se il mutuo è stato stipulato per acquistare
un'ulteriore quota di proprietà dell'unità immobiliare, occorre tenere
distinte le vicende che hanno portato all'acquisto delle due quote proprietà.
Ciò al fine di individuare, in relazione a ciascuna di esse, l'ammontare degli
interessi detraibili.
1. Per quanto concerne il mutuo contratto
con ALFA nel 2003, si osserva che il relativo ammontare era superiore al costo
di acquisto dell'immobile (entrambi, il costo di acquisto e il mutuo, riferibili
al signor X nella percentuale del 50 per cento), e che, pertanto la percentuale
di interessi detraibili risulta determinata in base alla formula indicata nella
richiamata circolare n. 15 del 2005.
Di tale percentuale occorre tener conto anche in
relazione agli interessi pagati in dipendenza del mutuo contratto nel 2006 con
il BETA ma, naturalmente, limitatamente alla somma utilizzata per estinguere il
50 per cento del capitale residuo del mutuo stipulato con ALFA.
E' soltanto tale somma, infatti, che è riferibile al
mutuo originariamente contratto dal signor X per l'acquisto della sua prima
quota di proprietà dell'abitazione (al prezzo di 36.000 euro, pari al 50% di
72.000) avvenuto nel 2003.
2. Per quanto concerne il secondo acquisto,
avente ad oggetto la ulteriore quota del 50% di proprietà dell'immobile,
avvenuto nel 2006, i coniugi X e Z hanno provveduto ad accollarsi in sede di
acquisto in comunione la restante quota del mutuo a carico del signor Y.
Nel caso di specie, considerato che il nuovo contratto
nel 2006 con il BETA è stato stipulato entro l'anno dalla data dell'acquisto
della residua quota di proprietà si deve ritenere che non si sia in presenza di
una fattispecie di rinegoziazione del mutuo originario, (nella forma di
estinzione del precedente mutuo accollato e stipula di un nuovo mutuo con
surrogazione del precedente creditore), occorrendo, invece, considerare tale
mutuo originariamente destinato all'acquisto della rimanente quota di
In particolare tale qualificazione deve essere
attribuita, ai fini della individuazione della quota di interessi detraibili,
all'ammontare del nuovo mutuo decurtato della parte riferibile alla estinzione
del 50 per cento del capitale residuo del mutuo originariamente contratto
(secondo quanto precisato al precedente punto 1).
Qualora l'ammontare in tal modo determinato risulti,
come accade nel caso in esame, inferiore al prezzo pagato per l'acquisto della
seconda quota di proprietà, maggiorato delle spese accessorie, gli interessi ad
esso riferibili saranno interamente detraibili (fermo restando il rispetto della
soglia massima di euro 3615,20, prevista dall'art. 15, comma 1, lett. b), del Tuir,
da riferire complessivamente ai due coniugi).
Per quanto concerne la detraibilità delle spese
sostenute per la stipula del nuovo contratto di mutuo si concorda con la
soluzione prospettata dal contribuente istante di ritenere le stesse detraibili
nel periodo d'imposta in cui sono sostenute.
Ai sensi dell'articolo 15, lettera b), infatti, la
detrazione spetta anc he per gli oneri accessori relativi ai mutui contratti per
l'acquisto dell'abitazione principale. Tali oneri restano detraibili anche in
caso di rinegoziazione o di estinzione e stipula di un nuovo mutuo poiché tale
ipotesi è equiparata ai fini della detrazione alla stipula del mutuo
Tali spese, come è noto concorrono al limite massimo
detraibile di euro di 3.615,20 (complessivamente riferibile ad entrambi i