Source: http://magat.francois.free.fr/MA%CETRISE%20DES%20CHARGES%20ET%20DES%20CONSOMMATIONS.html
Timestamp: 2017-09-21 08:35:44+00:00
Document Index: 265129071

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 24", "l'article 25", "l'article 25", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

MAÎTRISE DES CHARGES ET DES CONSOMMATIONS
Ce guide a été réalisé sous la direction de l'Association des responsables de Copropriété
Association des Responsables de Copropriété (membre de l'UNARC)
Cette association a pour vocation d'aider les copropriétaires à maîtriser la gestion de leur immeuble et plus particulièrement:
- les conseils syndicaux,
- les syndics non professionnels et responsables d'associations syndicales libres.
L'ARC a lancé différentes campagnes sur l'eau, notamment en 1995 sur le comptage de l'eau. Depuis, elle continue à oeuvrer pour une meilleure maîtrise des charges dans ce domaine, ce qui passe en outre par une modification des règles de majorité nécessaire pour installer des comp-teurs d'eau froide.
Elle développe des négociations à travers le groupement d'achats " COPROPRiÉTÉ SERVICES" avec les prestataires de services pour améliorer la gestion de l'eau.
Elle travaille actuellement sur la mise en place d'un nouveau métier de la gestion de l'eau dans les immeubles : " l'Aquaticien ".
Son Siège.o 29 rue Joseph Python
TéL:0140301282-fax:0140301263
Service minitel : 3615-UNARC (2,23 F la minute)
Les Agences de I'Eau
Créées en 1964, les six agences de l'eau, une par grand bassin versant (Adour-Garonne, Artois-Picardie, Loire-Bretagne, Rhône-Méditerranée-Corse, Rhin-Meuse et Seine-Normandie), jouent un rôle fondamental dans le développement de la politique de l'eau en France.
Les Agences ont pour mission d'initier une utilisation rationnelle des ressources en eau : pre-servation des ressources, équilibrages entre les usagers.
Pour ce faire, elles disposent en premier lieu de ressources financières leur conférant un pouvoir d'incitation auprès de leurs différents interlocuteurs : subventions et prêts pour faciliter tel ou tel investissement (systèmes d'assainissement, par exemple) dans les collectivités locales, parmi les industriels... Ces ressources financières sont alimentées par les redevances qu'elles perçoi-vent auprès de tous les usagers de l'eau, redevances de prélèvement (sur les volumes prélevés) et redevances de lutte contre la pollution (sur les quantités de pollution émises). Les barèmes et les taux de ces redevances sont fixés au niveau de chaque bassin.
L'agence de l'eau Loire-Bretagne a par exemple lancé toute une campagne sur les économies d'eau.
L'action des Agences de l'Eau est planifiée sur cinq ans et elle met actuellement en oeuvre leur VIIéme programme (1997-2001), qui prévoit quelques 105 milliards de francs d'investissement.
Il existe deux associations de syndics certifiés:
- A.S.C. (Association des Syndics Certifiés)
Tél.:0142650111
- Syndic-Label (Association pour le développement de la certification des syndics)
Tél.:0141438383-Fax:01 41438355
Le SN3E
La raison d'être du SN3E (syndicat national des entreprises d'économie d'eau) est de réunir les pro-fessionnels dont le métier est l'économie d'eau dans l'habitat.
Sa vocation est d'apporter une contribution significative à la maîtrise des consommations
Sa spécificité est de regrouper des entreprises ayant toutes une expérience dans l'entretien pré-ventif et correctif des appareils de distribution d'eau et dans le contrôle des consommations.
Ses engagements sont fixés dans une charte qualité service.
Son Siège.~ 125 boulevard Malesherbes
Tél. : 01 42 27 56 93
La direction de l'eau du Ministère de l'Aménagement du Territoire et
Elle a pour mission d'élaborer et de suivre l'application des règles relatives:
- à la protection, à la gestion quantitative et qualitative et la mise en valeur des milieux aquatiques et de l'eau dans le respect des équilibres naturels.
- à la gestion équilibrée des bassins fluviaux et aux actions contractuelles relatives à la protection et à la mise en valeur de l'eau et des milieux aquatiques.
- à la protection, la police et la gestion des eaux superficielles et souterraines, la protection des eaux marines, la prévention des inondations, l'annonce des crues et l'assainissement des eaux.
Son siège : 20, avenue de Ségur
Tél.:0142192021
Créée en 1946, la CAPEB, Confédération de l'Artisanat et des petites entreprises du bâtiment, représente l'ensemble des 320 000 entreprises de la branche.
Son implantation locale s'appuie sur ces 105 syndicats départementaux. La CAPEB compte aujourd'hui près de 100 000 adhérents.
Elle met à disposition des artisans du bâtiment un ensemble de services, pour les aider dans la gestion de leur entreprise et l'exercice de leur profession.
La CAPEB informe ses adhérents avec son mensuel le " Bâtiment Artisanal ", son service télématique 3616 CAPEB et son site internet www.capeb.fr.
CAPEB UNA Couverture-Plomberie-Chauffage
46 avenue d'Ivry - BP 353
Tél.:0153605000-Fax:0145824910
Il s'agit d'un groupement d'achat créé par l'ARC sous forme de coopérative. Cette structure qui s'adresse exclusivement aux adhérents de l'ARC, assure, en outre, une assistance technique aux copropriétés sous la forme de conseils, d'audits, dans tous les domaines de la maintenance immobilière.
Afin d'aider les gestionnaires et les conseils syndicaux, Copropriété Services a mit au point des contrats types sur le comptage, l'entretien robinetterie, le chauffage, les portes de garage,...
Tél.:0140304282-Fax:0140300757
C.J.EAU
Le C.I.EAU, créé en 1995 par les entreprises de service d'eau et d'assainissement regroupe les sociétés qui gèrent les services de l'eau en délégation de Générale des Eaux, Lyonnaise des Eaux, SAUR & CISE.
Il a pour mission de répondre d'une façon claire et précise aux questions que les utilisateurs de l'eau du robinet se posent sur la qualité, le prix, les contrôles, l'assainissement des eaux usées ou la législation et de créer des événements d'information ou s'y associer en partenariat.
Il s'adresse à tous les publics : particuliers, enseignants, journalistes, associations de consomma-teurs, collectivités locales, professions médicales, etc.
Le C.I.EAU centralise et traite une information généraliste et interdisciplinaire. Selon la nature des informations souhaitées, les réponses sont données par téléphone ou par courrier...
Comment s'adresser au C.I. EAU?
Par téléphone : 01 42 56 20 00 - Par Fax : 01 42 56 01 87
Par courrier : B.P 5 75362 Paris Cedex 08 - Par minitel : 3615 C.I.EAU (1,29 F la minute)
Par E-mail : cieau@pratique.fr
Évaluer la consommation de son immeuble
Faire des économies sur la facture d'eau
La surveillance du compteur général
L'entretien des installations de robinetterie
Maîtriser la pression de l'eau dans les immeubles
Une bonne répartition des charges prenant en compte les gros consommateurs
Le comptage divisionnaire
Les équipements économiseurs d'eau
Les contrats de gestion d'eau
Le service de l'eau et son fonctionnement
Transparence et information sur le prix et la qualité de l'eau
Le gestionnaire de l'eau " l'aquaticien "
L'eau potable est un sujet préoccupant pour nos concitoyens, qui demandent une eau de qualité, en particulier en matière sanitaire, et qui souhaitent la payer â un prix raisonnable, fixé de manière transparente.
La réglementation européenne, transposée par les textes français, fixe les normes garantissant la qualité de l'eau distribuée. En application du principe de précaution, j'ai donné mon accord, au nom du gouvernement français, pour que les normes soient renforcées, notamment pour le plomb, car le risque que peut faire courir cette substance pour la santé est avéré.
Beaucoup a déjâ été fait pour garantir le respect de ces normes, grâce â l'effort de tous les acteurs de l'eau, et en particulier des collectivités locales, soutenues financièrement par les agences de l'eau. Ces efforts ne doivent pas se relâcher une eau de qualité sanitaire irréprochable pour tous, tel est le défi que nous devons relever ensemble.
D'ores et déjâ, dans un souci de transparence, une synthèse annuelle sur la qualité de l'eau distribuée sera jointe â la facture d'eau de chaque usager. Cette information concernera dans un premier temps les communes de plus de 30 000 habitants, puis sera étendue à l'ensemble de la population â partir de 2001.
La hausse continue du prix de l'eau et l'opacité de certaines pratiques, dans le cadre des délégations de service public de l'eau et de l'assainissement, ont renforcé l'exigence légitime de nos citoyens pour une parfaite transparence. Les lois Sapin et Ramier ont permis de corriger certains dysfonctionnements. Le gouvernement a souhaité aller plus loin en la matière. C'est ainsi qu'un " haut conseil du service public de l'eau et de l'assainissement " sera prochainement créé. Il aura une mission de veille, d'alerte et de conseil sur le fonctionnement de ces services, notamment en ce qui concerne le prix de l'eau.
La démarche de l'ARC, qui aboutit â la parution du présent guide, s'inscrit pleinement dans cet objectif de transparence. Je tiens ici même â la saluer.
Ce guide sera en effet un outil important pour que chacun puisse mieux apprécier l'impact de sa consommation d'eau sur les charges qu'il acquitte, et soit ainsi incité â éviter tout gaspillage. Cette prise de conscience est un préalable â la généralisation de comportement éco-citoyens.
Il est essentiel de poursuivre dans cette direction pour que, â terme, chacun soit en mesure de connaître sa consommation, afin de la maîtriser
Je ne doute pas de l'appui de l'ARC et de ses mandants pour continuer â agir en ce sens.
EVALUER LA CONSOMMATION DE SON IMMENBLE
Le premier travail de celui qui veut engager une maîtrise des consommations dans son immeuble est de connaître et d'analyser cette consommation.
Pour savoir si cette consommation est normale ou non, il y a plusieurs méthodes.
Analyse des fac tares d'eau
Après s'être procuré les factures du service des eaux ou les relevés des charges d'immeuble mentionnant les m3 consommés (sur 4 ou 5 ans de préférence), il faut faire les cumuls annuels.
ATTENTION Sachant que les distributeurs effectuent parfois des estimations en mettant une valeur d'index qui n'a pas été lue, il faudra - pour effectuer les cumuls annuels -s'attacher à rechercher un index réel (I majuscule dans les factures) et non un index estimé (E majuscule) aussi bien dans la première facture que dans la dernière.
Il faut ensuite faire un tableau par compteur de référence, en indiquant son numéro (il figure sur la facture ainsi que sur le compteur).
Compteur n0:
Ce tableau permet de dégager des renseigne-ments déterminants sur l'évolution des consommations.
Quatre constats sont possibles:
Total sur1 an
- La consommation est en augmentation: a priori c' est mauvais signe; cela peut signi-fier l'existence de fuites, mais aussi une "irresponsabilité " généralisée.
- La consommation baisse : dans ce cas, il faudra en déterminer soigneusement les causes, (ex : une fuite importante dans le passé, le départ de certaines familles ou de certains commerces).
- La consommation est constante : ce constat est rassurant, mais nécessite néanmoins une analyse plus fine pour être sûr que cette situa-tion ne cache pas, en réalité, une augmentation (logements devenus inoccupés).
- La consommation est variable : là encore, il faudra en chercher la cause.
Une fois effectué ce premier travail, il faut faire une analyse des consommations à partir de certains " ratios ", que l'on va passer en revue.
Ratios de consommation
En partant du nombre de logements de l'immeuble et du nombre moyen approximatif d'occupants par logement, on utilise les ratios suivants:
- une personne consomme de 90 à 150 litres par jour
- une famille de 4 personnes utilise de 120 à150 m3 par an, en appartement.
- la proportion entre l'eau froide et chaude est d'environ 2/3, 1/3 (2 m3 froide pour1 m3 d'eau chaude).
- la consommation sur parties communes, hors arrosage de pelouse, ne doit pas dépasser 5 % du total des consommations privatives.
Pour illustrer notre propos, prenons l'exemple d'un immeuble (sans espace vert) de 30 logements de type F2/F3 où il y a une moyenne de 2 occupants par logement.
Il a été consommé dans cet immeuble 3500 m3 réels d'eau sur les quatre derniers trimestres. Comparons cette consommation àla consommation théorique ainsi calculée:
- 30 logements x 30 m3/personne (soit 901 par jour sur 330 jours) = i 800 m3
- consommation pour les parties communes sur la base de 5 % de consommation =90 m3,
- soit en tout i 890 m3 arrondis à 1.900 m3. Il s'agit de la consommation théorique obte-nue par ratio. L'écart avec la consommation réelle est de 3500 m3 - 1900 m3 = i 600 m3, ce qui représente 45 % de diffé-rence. Cet écart important doit être le point de départ d'une recherche pour établir les causes de cette surconsommation.
Remarque~ la déteri~ination du nombre d'occupants dans l'immeuble a des consé-quences directes sur le niveau de consomma-tion théorique obtenue. Les syndics ou les copropriétaires ont tendance à partir du nombre de logements, sans prendre en comp-te le nombre d'occupants (dans les centres urbains, il faut prendre 2 à 3 personnes et non 3 ou 4, chiffre valable en périphérie ou dénombrer précisément les occupants).
Comment est consommée l'eau?
Les paramètres qui influencent la comommation
Les chiffres relatifs aux consommations peu-vent sensiblement différer en fonction des éléments suivants:
- le niveau de revenu : les personnes au reve-nu modeste utilisent souvent moins d'eau par personne. La consommation s'élève avec le niveau de vie.
- le climat ou les habitudes : les français du nord de la Loire consomment en moyenne 20 litres d'eau par jour de plus que les méridionaux.
- l'âge : les adultes consomment 40 % de plus que les enfants.
- les équipements du logement: l'écart va de1 à 2 selon l'option douche ou baignoire.
- la gestion de l'eau par la copropriété : le comptage divisionnaire (engageant la responsabilité des occupants) et l'entretien systématique des installations avec contrat de comptage et suivi de consommation, peuvent entraîner une économie de 20 à 30%.
Pour finir, voici encore quelques chiffres qui peuvent permettre, à ceux qui le souhaitent, de vérifier la " normalité " de leur consom-mation.
Comment est consommée l'eau:
- lave-vaisselle : 25 à 50 litres selon le type de matériel
- chasse d'eau : 6 à 12 litres à chaque utilisation suivant équipement
- toilette au lavabo : environ 5 litres
- douche (4 à 5 mn) : 60 à 80 litres
- bain :150 à 200 litres
- arrosage du jardin :15 à 20 litres par m2
La répartition de l'eau dans le logement
32 % pour les chasses des WC
17 % pour la cuisine et vaisselle
39 % pour les bains, sanitaires.
Aujourd'hui, 15 à 25 % de l'eau facturée dans un immeuble sont dus aux fuites des robinets, des WC, des parties communes, etc. D'où l'intérêt d'identifier ces fuites et de remédier à ce gâchis!
Sur le réseau public
Une surveillance permanente du service des eaux a permis, depuis plusieurs années, de limiter de façon sensible les pertes sur le réseau de distribution.
On note que les risques de fuites sont quatre fois plus importants sur les branchements d'immeubles que sur les conduites publiques. Toute fuite signalée sur la partie comprise entre conduite publique et le compteur d'un immeuble est réparée par le service des eaux à ses frais.
Sur le réseau de distribution d'immeubles
Il faut surveiller de près les robinets de pied de colonnes. Dans tout ensemble immobilier de plus de 200 logements les risques intérieur de fuites sur le réseau de distribution sont importants, ce qui doit inciter à la plus grande vigilance.
Sur les équipements collectifs
Cela concerne les WC collectifs par exemple. En effet, le nombre d'utilisateurs se rédui-sant, les copropriétaires rechignent à procéder à l'entretien de ces WC et les utilisateurs ne veulent pas en supporter les frais, sous pré-texte que le règlement de copropriété en prévoit la répartition en charges générales. A citer également les douches collectives, les instal-lations de chauffage (vanne de vidange mal fermée), les équipements de production et de distribution d'eau chaude, les robinets de puisage de locaux vide-ordures (robinets mal fermés après le nettoyage des colonnes), les robinets d'alimentation des espaces verts, etc.
Très fréquentes, les fuites dans les logements engendrent bien souvent des surconsommations consequentes. Ainsi, une famille de quatre personnes particulièrement négligen-te risque de voir sa facture annuelle augmen-ter de i 500 F à 3 500 E
Certaines fuites de WC sont difficiles à détecter car peu visibles (petit filet d'eau s'écoulant sans bruit par intermittence, dans 50 % des cas étudiés).
On note aussi des fuites nombreuses sur les groupes de sécurité des ballons électriques d'eau chaude (20 % des fuites). En effet, l'eau doit être maintenue chaude en perma-nence. Or, certains groupes de sécurité mal entretenus ne pouvant absorber tous les problèmes liés aux fortes pressions, entraî-nent une perte d'eau sur le circuit de vidange. C'est le type même de fuite difficilement détectable.
Incidences des fuites
- goutte à goutte = 4 1/h soit 35 m3 par an
- mince filet d'eau = 16 1/h soit 140 m3 par an
- chasse d'eau = 40 1/h soit 350 m3 par an
Surveillance du compteur divisionnaire
Il faut, avant de se coucher, relever l'index du compteur existant dans l'appartement, non sans avoir vérifié qu'aucune utilisation d'eau n'était en cours. Au réveil, s'il y a eu modifi-cation de l'index, cela laisse supposer une fuite qu'il reste à localiser ou éventuellement un retour d'eau. A renouveler une ou deux fois par an.
Relevé du compteur général pendant la nuit
Il suffit tout simplement, en semaine, d'effec-tuer un relevé du compteur général à 3 h du matin et un autre à 4 h afin de suivre les modifications des index.
Prenons un immeuble de 50 logements ayant une consommation de 6500 m3 par an. Un relevé de l'index donne:
3h : 3 027.610
4h : 3 027.720
Soit 110 litres d'écart représentant une perte annuelle de 110 litres X 8760 heures (=1 an) = 963 m3.
A 16 F le m3, cela induit un surcoût de 15408 F représentant un pourcentage de 15 % du montant annuel global.
A noter: certes, ces litres d'eau peuvent ne pas concerner des fuites mais des soutirages particuliers (ex : chasse d'eau). C'est pourquoi, il est conseillé d'effectuer ces relevés deux à trois fois dans la semaine pour éviter de tirer des conclusions hâtives. Très curieusement, l'expérience prouve qu'une telle analyse est toujours riche d'enseigne-ments.
Si l'on veut être plus précis, il est possible d'effectuer la nuit un relevé des index toutes les 5-10 mn. Mais les résultats obtenus ne sont pas faciles à interpréter. Les " aquati-ciens " ou les prestataires de services peuvent aider à analyser correctement les chiffres obtenus.
Sur le compteur général, la pose d'un enre-gistreur permet de suivre les débits horaires. L'analyse des débits de nuit rend alors possible la détection de consommations régulières, preuve évidente d'une fuite.
Une alarme peut même être envisageable elle se déclenche à partir d'un certain niveau de consommation. Cette technique peut s'appliquer au compteur général d'eau chaude, au compteur de l'alimentation d'eau du circuit chauffage, mais aussi aux compteurs divisionnaires, notamment grâce au radiorelevé.
L 'importance du plan de réseaux
On constate que les immeubles de plus de 50 logements possèdent rarement des plans de réseaux (des canalisations) qui soient en conformité avec l'existant, bien qu'il soit obligatoire d'en disposer. Les reconstituer peut coûter cher; il faut donc s'assurer qu'ils existent, sinon prévoir 300 à 400 F TTC par logement pour les faire établir.
Un étiquetage des robinets de pied de colonnes
Le traitement des fuites pose un problème si l'on ne connaît pas le robinet d'arrêt qu'il faut fermer. Cela oblige à fermer le robinet d'arrêt général d'alimentation en eau de l'immeuble en cas de fuite. Il est donc indis-pensable de réaliser un étiquetage des robinets de pied de colonnes. Cela peut être réalisé par un plombier compétent, le personnel d'entretien de l'immeuble ou un bureau d'études.
Une surveillance très régulière évite une détection tardive des fuites (que l'on consta-te seulement lors du relevé réel trimestriel ou semestriel). Rappelons que les fuites sont plus fréquentes sur les branchements en aval du compteur que sur les canalisations. Ce problème est encore plus aigu dans les grands ensembles immobiliers comprenant des espaces verts ou des bâtiments espacés.
On surveillera de la même façon les réseaux " incendie " qui peuvent servir à d'autres usages.
L'installation de compteurs sur différents tronçons du réseau, ainsi qu'un suivi des consommations (incluant notamment une comparaison avec les relevés du compteur général), permet également une intervention plus rapide.
Des logiciels de gestion existent. Pour cela, il faut consulter un " aquaticien " (voir partie consacrée à ce point) pour mettre en place la solution adaptée et déterminer le type de matériel à installer.
Pour faire des économies en matière d'eau froide, on ne doit rien négliger
Tarif gros consommateurs
Dans certaines communes, il existe des prix dégressifs en fonction des consommations annuelles. A noter que les tarifs ne sont appliqués que si le " client " le demande. Le distributeur d'eau est en mesure de vous faire savoir ce qu'il en est.
Il y a ainsi parfois intérêt, dans des ensembles immobiliers, à regrouper l'alimentation en eau sur un seul compteur, ce qui peut per-mettre d'obtenir des tarifs réduits et de ne payer qu'un seul abonnement mais ce n'est pas toujours techniquement possible.
Le prix de l'abonnement (coût fixe) est en général fonction du diamètre des compteurs, lui-même fonction de la consommation liée au nombre de logements desservis.
Il faut donc veiller au bon dimensionnement du compteur général. Il est donc parfois pos-sible de renégocier les abonnements pour les compteurs généraux, s'il apparaît que les compteurs sont surdimensionnés.
A contrario, il faut noter que chez certains commerçants gros consommateurs, des compteurs mal adaptés (trop petits) peuvent être montés, ce qui peut avoir des consé-quences fâcheuses pour la copropriété (en effet un compteur sous-dimensionné peut entraîner un sous-comptage, donc un trans-fert sur les consommations des autres copro-priétaires).
Redevances d 'assainissement
Certains services d'eau autorisent un branchement alimentant exclusivement le système d'arrosage. Dans ce cas, le titulaire de l'abonnement est exonéré des redevances d'assainissement.
Par ailleurs, toute fuite comptabilisée n'ayant pas fait l'objet d'un rejet au réseau de collec-te des eaux usées peut justifier une demande d'exonération des redevances d'assainissement.
Dimensionnement des compteurs d'eau enfonction de la consommation de l'immeuble
Consommation journalière en m3
Consommation de pointe en m3/h
Diamètre des compteurs mm
Certains immeubles (les immeubles de gran-de hauteur par exemple) disposent d'un circuit d'alimentation spéciale pour le réseau incendie. Dans ce cas, le prix du m3 peut être différent du prix de l'eau potable. Il est par ailleurs important de surveiller que le circuit incendie ne sert pas à d'autres usages, par exemple le nettoyage des voitures dans les parkings. D'autre part, il faut noter qu'en cas d'incendie, certains contrats d'assurance pré-voient le remboursement des m3 consommés.
Eléments constitutifs du prix du M3
Le prix du m3 d'eau chaude est souvent établi de façon très arbitraire et n'intègre, en général, qu'une partie des coûts réels impu-tables à ce poste.
Le prix du m3 d'ECS devrait intégrer les coûts suivants
Réchauffement de l'eau froide
Cela concerne la quantité d'énergie nécessai-re au réchauffement d'un m3 d'eau (appelée petit " q ").
En théorie cette quantité est fonction de la température de l'eau froide (environ 100 C) et de celle de l'eau réchauffée (550C + ou - 50 C). En retenant un écart de température eau froide/eau chaude de 450 C, " petit q " = 53 kWh.
En pratique, il faut ajouter les pertes de rendement des installations de production d'ECS, celles de distribution et, le cas échéant, la quantité d'énergie consommée par la boucle de recyclage (qui permet de maintenir l'eau chaude dans tout le circuit et donc éviter aux usagers d'avoir à soutirer de l'eau froide avant d'obtenir de l'eau chaude...). Ces trois phénomènes cumulés engendrent une surconsommation d'énergie de 50 à80 %; le " petit q " réel est alors compris entre 80 et 95 kWh.
Bien évidemment, il est toujours possible de mesurer cette quantité d'énergie au moyen d'un compteur, mais le coût d'installation en est souvent dissuasif (entre 15 et 20 000 F).
Certaines installations ne disposent pas de boucle de recyclage ECS mais afin d'éviter que l'eau ne se refroidisse dans les canalisa-tions (qui vont du point de production jus-qu'au point de puisage) elles sont équipées d'un cordon chauffant électrique.
Ce dernier est en fait une résistance qui permet de maintenir la température de l'eau chaude autour de 500C. Dans ce cas, le petit " q " est proche de 53 kWh, et il convient sim-plement d'ajouter au coût du réchauffement d'ECS, celui de l'électricité absorbée pour le cordon chauffant.
Comment agir sur le "q" pour réaliser des économie?
Il peut d'abord être envisageable de dimi-nuer la température de production de 1'ECS, si celle-ci est trop élevée, ce qui est encore souvent le cas.
On peut aussi viser l'amélioration des instal-lations de production, ce qui doit permettre de limiter les pertes de rendement (calorifu-geage, détartrages réguliers) ou envisager la récupération d'énergie pour le préchauffage de l'eau froide grâce à certains équipements spécifiques (récupérateur, condenseur, notamment).
Autre possibilité certains contrats de chauf-fage prévoient un " intéressement " aux économies d'énergie. L'intéressement de l'exploitant des installations est basé sur une consommation d'énergie nécessaire pour le chauffage qui est prédéfinie, mais bien sou-vent il n'existe pas de compteur d'énergie pour l'ECS. Dans ce cas, la consommation affectée au chauffage correspond à la consommation totale moins la consomma-tion d'énergie nécessaire pour produire l'eau chaude évaluée à partir d'un forfait de réchauffement par m3.
Cependant, plus la consommation d'énergie affectée au réchauffement de l'ECS est forte, plus la consommation " chauffage " sera faible et paraîtra avoir été maîtrisée. L'exploitant est donc rétribué doublement prix élevé de l'eau chaude et intéressement lui-même surévalué.
Dans les faits, on s'aperçoit que le forfait de réchauffement est souvent surdimensionné on a des valeurs qui vont de 110 à 160 kWh par m3, au lieu de 90 à 100 kWh. Si donc, vous disposez d'un contrat à intéressement avec un forfait pour l'eau chaude, vous pourrez renégocier le forfait, ce qui vous fera faire des économies importantes (jusqu'à 30 %).
Répercution de l'entretient
Il convient de ne pas oublier, le coût de l'entretien des installations qui est souvent inclus dans le prix du contrat de conduite et d'entretien des installations de chauffage (dit P2).
De fait, quand il y a renégociation du contrat, la réduction du P2 doit entraîner la diminu-tion du prix de l'eau chaude sanitaire. Pour mémoire, une prestation P2 (chauffage + ECS) pour un immeuble d'une centaine de logements s'établit autour de 250 F 'PIC par logement.
Traitement de l'ECS
Ce traitement permet de protéger (contre le tartre ou la corrosion) les installations de production et de distribution de l'eau chaude, retardant ainsi les travaux de réparation et de remplacement des équipements, évitant la surconsommation d'énergie inhérente àl'entartrage des équipements de production, et les désagréments pour les usagers dus à la faiblesse des débits.
Le coût d'un traitement silico-phosphates se situe entre 2 et 2,50 F par m3 d'eau (pour la fourniture des produits). Comme le prévoient les avis techniques du CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment), il est conseillé de mettre en place un suivi technique dont le coût est estimé entre 6 et 7 000 F fi C/an.
Rappelons que les procédés de traitement doivent être agréés par le Ministère de la Santé et que les appareils doivent être vérifiés et entretenus au moins tous les 6 mois.
Les silicates et les polyphosphates alcalins, ainsi que les sels de zinc répondant aux pres-criptions des normes AFNOR (Association Française de Normalisation) ou des normes des pays de l'Union Européenne présentent un niveau de qualité équivalent.
La fabrication et l'utilisation de ces produits font l'objet de la procédure de l'Avis Technique délivré par le CSTB pour chaque fabricant, avec extensions éventuelles aux applicateurs les commercialisant sous d'autres marques. Le logo ATEC, avec son numéro, doit être apposé sur l'étiquette de chaque bidon, ce qui permet une vérification aisée.
Réduire le poste électricité
La maîtrise de la consommation d'électricité passe d'abord par le choix des pompes qui doivent être adaptées. Par ailleurs, il existe aujourd'hui une technique qui permet de faire varier le débit selon les demandes d'eau des usagers et fait donc varier les consomma-tions d'énergie électrique en fonction des consommations d'eau. Ce dispositif réduit l'usure des pompes, donc le nombre de répa-rations et prolonge la vie des matériels. D'autre part, la consommation électrique diminue, ce qui entraîne de nouvelles économies.
De toute façon, il faudra vérifier que - y compris dans la situation actuelle - le contrat EDF est bien adapté (tarification et puissance).
Contrâter la consommation d'ECS pour éviter les transferts
Il est nécessaire de s'assurer qu'il existe au minimum un compteur général d'ECS dans la chaufferie, qui comptabilise les m3 d'eau chaude. Ceci permettra de procéder au rapprochement entre le nombre total de m3 produit et le nombre total de m3 relevés sur les compteurs divisionnaires d'appartements et des commerces. Pour cela il faut obtenir de la société qui relève les compteurs d'apparte-ments qu'elle relève celui de la chaufferie le même jour.
Lorsque les écarts sont trop forts entre les deux chiffres, il faudra en chercher la raison (compteurs de logements usés ou bloqués; forfaits trop faibles, etc).
Ainsi, on évitera le transfert de charges privatives sur les charges communes!
Quel prix pour l'ECS?
Le prix moyen est de 35 à 40 F le m3 (incluant le prix de l'eau froide, en moyenne de 16 F le m3), pour des immeubles au fioul ou au gaz.
Parfois, dans le cas du chauffage urbain, il faut compter jusqu'à 50 à 55 E Il existe une relation directe entre le coût du kWh chauf-fage et celui de l'ECS. Par exemple si i kWh = 0,35 F TTC et " q" = 100 kWh, le coût du réchauffage d'i m3 d'ECS sera de 35 F TTC, auquel il faut ajouter le prix de l'eau froide (à ces prix s'ajoutent les autres coûts déjà évoqués), ce qui donne un m3 d'ECS à envi-ron 55 F TTC.
Le suivi de la consommation du compteur général est un travail indispensable qui permet de compléter les analyses proposées dans le chapitre consacré à l'évaluation de la consommation d'un immeuble.
Analyse du débt journalier
Pendant une semaine (hors période de vacances), à heure fixe, en milieu de matinée ou tard le soir, on procède au relevé des index. Il suffit de relever seulement les chiffres en m3.
Exemple de tableau de relevé au mois de Mars:
+ 7 m3
+ 8 m3
Ces relevés peuvent être rentes façons:
utilisés de diffé-Ils peuvent d'abord permettre une compa-raison avec les consommations moyennes calculées à partir des factures (prendre des relevés réels) correspondant à une période similaire (période sans vacances, par usager). Exemple : si votre copropriété à consommé 2000 m3 l'an passé entre le mois de novembre et le mois d'avril, et que vous êtes à 7,14 m3 (exemple du tableau) il faut vous inquiéter!
- Ils peuvent aussi, s'ils sont faits régulière-ment, vous permettre un bon suivi des consommations (repérage des fuites en temps réel; analyse de l'efficacité des mesures prises en matière d'économie; inci-dence d'un nouveau commerce, etc).
Surveillance automatique du compteur général
On peut cependant aller beaucoup plus loin dans l'analyse des débits journaliers grâce maintenant au relevé à distance du compteur général.
La pose d'un capteur sur le compteur gé,néral permet en effet d'effectuer simplement le télérelevé journalier des consommations.
Cette télégestion permet:
- de connaître le niveau moyen journalier,
- d'évaluer l'incidence des vacances,
- de détecter des fuites par interrogation du compteur la nuit,
- de fournir les histogrammes des consommations,
- d'alerter automatiquement le gestionnaire en cas de fuite.
La copropriété peut ainsi souscrire, auprès du distributeur d'eau ou d'un prestataire de services, un contrat d'entretien des installa-tions qui prévoit des interventions dans des délais précis pour réparer les fuites.
Deux possibilités techniques existent:
o Le télérelevé permanent du compteur général
Certains distributeurs d'eau proposent aujourd'hui l'installation, d'un système de relevé à distance permettant de personnali-ser le rythme des relevés (qui, est générale-ment semestriel).
Le branchement sur une ligne téléphonique permet la communication immédiate des données au syndic ou au prestataire de service.
Le contrat de surveillance et d'entretien représente un coût d'environ 3 000 à 4 000 F par an.
o Le télérelevé ponctuel (enregistreur)
Une seconde possibilité, à caractère ponctuel, consiste à faire poser temporaire-ment sur le compteur un enregistreur per-mettant d'établir un bilan du fonctionnement de l'immeuble.
A noter: La mise en place d'un système de relevé à distance ou d'un système de téléges-tion interne à l'immeuble ne peut être consi-dérée comme rentable qu'à partir de 80 à 100 logements. Mais dans ce cas, la dépense peut être largement et rapidement compensée par les économies réalisées.
Les causes de surconsommation dues à des fuites sont fréquentes. Néanmoins, ces fuites d'eau n'occasionnant pas toujours des dégâts, le risque est grand que les interventions soient tardives. Il faut donc essayer de mettre en place une maintenance préventive des installations.
Quels types de prestations pour supprimer ces fuites?
Intervention d'une entreprise de dépannage d'urgence
Entretien par le personnel de l'immeuble
C'est une solution peu coûteuse et pratique (rapidité d'intervention). Néanmoins elle ne peut s'appliquer que sur certains sites, car d'une part elle nécessite un niveau de qualifi-cation que l'on rencontre rarement en copro-priété et d'autre part elle oblige à disposer d'un stock de pièces détachées (robinets, joints) et d'un matériel adapté (poste à sou-dure).
Intervention ponctuelle par une entreprise de plomberie
Certaines copropriétés font appel à un plom-bier (sans avoir souscrit de contrat) pour vérifier ponctuellement les installations (communes et privatives). Cela peut présenter deux inconvénients:
> un coût non contrôlable, l'entreprise fac-turant au temps passé (d'où des surprises!),
> l'absence de recherche systématique de fuites non apparentes (Ex : les WC).
Néanmoins, cette solution peut s'avérer très intéressante dans les petits immeubles àcondition que:
> La copropriété négocie un bordereau de prix d'intervention (main-d'oeuvre et fournitures).
> Le conseil syndical connaît bien l'im-meuble et doit être capable de sensibili-ser les copropriétaires au repérage et au traitement des fuites, même difficiles àdétecter.
Contrat de maintenance des installations par un prestataire spécialisé
Dans ce cas, la copropriété négocie un contrat avec une entreprise extérieure pour entretenir, réparer ou renouveler les installa-tions. C'est la solution la plus fréquente. Elle est adaptée dans les immeubles moyens ou importants (+ 50 logements).
Intérêt de l'entretien
Ex : Immeuble de 100 logements consom-mant 12000 m3/an.
Nature des fuites
Nb de logements concernés
Economie attendue par la suppression des fuites,en % de la consommation globale
(35m3/an)
(140m3/an)
WC fuyards
(299m31an)
L'immeuble va ainsi réaliser plus de 15 % d'économie sur l'eau, tout en sachant que les hypothèses prises dans cet exemple sont basses. En effet, le nombre de logements concernés par les fuites de WC est générale-ment supérieur à 5 %! des installations
Contrat de maitenance des installations
Contrat simple dit " entretien de la robinetterie "
Cet " entretien de robinetterie " concerne certains matériels (robinets, mécanismes des chasses d'eau de WC, robinet sanitaire, robinet d'arrêt de colonnes...).
Cet entretien comprend:
> Une visite générale systématique annuelle, au cours de laquelle sont contrôlés et réparés les appareils (maintenance préventive).
> Un dépannage entre les visites, à la demande des occupants, en cas d'anoma-lies de fonctionnement ou de fuites (maintenance curative).
Le coût du contrat est établi sur la base:
> soit d'un montant global fixe
> soit d'un nombre de m3 forfaitaire multi-plié par le prix de l'eau.
Contrat avec intéressement
Dans ce cas, le prestataire se rémunère soit totalement soit partiellement sur les écono-mies réalisées.
Différentes variantes existent:
a) Contrat de gérance d'eau
La copropriété paie au prestataire un forfait global (nombre de m3 forfaitaire multiplié par le prix réel de l'eau), le prestataire réglant lui-même les factures au service des eaux. Ce type de contrat est de moins en moins souvent pratiqué.
b) Contrat avec intéressement
La rémunération des prestataires est établie suivant deux options:
Option n01 le prestataire touche une somme forfaitaire, à laquelle vient s'ajouter, en fin d'exercice, une prime calculée sur l'économie réalisée par rapport à un seuil fixé à l'avance.
Option n02 le prestataire, qui paie au distributeur d'eau la consommation réelle de l'immeuble, facture à la copropriété un forfait de consommation exprimé en m3. Un seuil d'intéressement, également exprimé en m3 et inférieur au forfait, est défini comme objectif de consommation : en fin d'année, une partie de la différence entre la consom-mation réelle et ce seuil est reversée à la copropriété.
Contrat " simple "
La rémunération étant forfaitaire, on connaît le montant exact de la prestation. Mais le risque peut être éventuellement le manque de motivation (donc d'efficacité) de l'entre-prise, puisqu'il n'y a pas intéressement aux économies réalisées.
Le contrat d'entretien avec intéressement (option n01) est transparent, puisque la copropriété règle les factures et que l'entreprise est rémunérée, en partie en fonction des économies. Il s'agit donc d'un contrat de résultats et non pas uniquement de moyens. Reste à négocier des objectifs qui soient bien calculés. En effet, si le seuil de consommation est surévalué, les économies seront faciles et l'entreprise ne mettra pas tout en oeuvre pour limiter au maximum la consommation. Dans ce cas, il faut pouvoir négocier des objectifs adaptés et révisables.
Clauses à négocier dans le contrat
Il s'agit de définir précisément certains aspects de chaque prestation de service que l'on souhaite.
Le service concernant l'entretien de la robinetterie dans un immeuble est complexe car chaque immeuble dispose d'installations différentes et nécessite donc une maintenan-ce spécifique. Il faut recenser soigneusement les prestations à inclure dans le contrat.
On peut entretenir ainsi:
> les robinets de puisage, qui existent sou-vent dans les parties communes,
> les robinets simples, les mélangeurs, les mitigeurs,
> les robinets d'alimentation de machine àlaver le linge ou la vaisselle,
> les robinets d'arrêt se trouvant a l'inté-rieur ou à l'extérieur des logements,
> les robinets de pied de colonnes pour l'eau froide ou chaude,
> les mécanismes des chasses d'eau,
" les réducteurs de pression installés dans les logements ou dans les immeubles,
" les groupes de sécurité installés sur les chauffe-eau électriques,
> les surpresseurs (permettant d'augmen-ter la pression),
On voit donc que la liste est longue et qu'il faut bien définir, avant de souscrire un contrat, ce que l'on attend de ce service. Néanmoins, certaines prestations nous semblent indispensables.
Robinets d'arrêt en pied de colonnes
En effet, il faut pouvoir, en cas de fuite ou de travaux, fermer facilement les colonnes d'eau froide ou d'eau chaude concernées. D'autre part, il y a souvent des fuites sur ces robinets (notamment quand on les manipule), d'où l'importance d'un entretien régulier.
Robinets d'arrêt d'appartement
Grâce à eux, les occupants peuvent ainsi fermer l'eau lors de départ en vacances ou en cas de fuites. Là encore, l'entretien de ces robinets est indispensable.
Entretien des chasses d'eau
Les fuites sur chasses d'eau, qui représentent une fuite sur deux, sont souvent difficiles àdéceler. Les entreprises utilisent parfois des colorants que l'on verse dans le réservoir de chasse pour déterminer des fuites intermit-tentes et difficiles à repérer.
Sur les chauffe-eau électriques avec un bal-lon d'eau, les fuites sont souvent difficile-ment décelables. L'entretien régulier de ces appareils est donc indispensable.
Leur existence peut augmenter la consom-mation d'eau. D'où la nécessité d'avoir une installation correctement entretenue soit par le chauffagiste de l'immeuble, soit par une entreprise spécialisée dans l'entretien de sur-presseurs, voire une entreprise de maintenan-ce de robinetterie.
Entretien ou changement des pieces?
L'entretien des installations est rarement suffisant, il faut parfois changer les robinets d'arrêt, les mécanismes de commandes de WC. Ces interventions peuvent être soit facturées en plus, (sur bordereaux de prix) soit comprises dans le coût du contrat. Plus les installations sont anciennes, plus il sera important de prévoir le changement des pièces.
Remarque: Certains contrats peuvent pré-voir une garantie totale (de type P3 comme dans les contrats de chauffage) sur les canali-sations.
Ce nouveau type de garantie se développera compte tenu, notamment, de la révision de la directive européenne sur la qualité de l'eau, et de la nécessité qu'il y aura à changer les canalisations dans certains cas. Ces contrats sont coûteux mais intéressants, en fonction de l'âge de l'immeuble et de ses installations (60 ans pour la distribution d'eau froide et 40 ans pour l'eau chaude sanitaire). Nous recommandons néanmoins aux personnes intéressées par ce type de contrat de s'entou-rer de conseillers compétents (association de copropriétaires, aquaticiens), d'autant plus que ces contrats sont forcément de longue durée (10 ans ou plus).
Il est indispensable de déterminer des indica-teurs pour évaluer la qualité de la prestation. On peut se baser sur les éléments suivants:
> Taux de prise en charge dans les appartements:
Il s'agit du nombre de logements visités lors de la visite de prise en charge, part rapport au nombre total d'appartements de l'ensemble immobilier.
> Taux de maintenance préventive:
Nombre de logements ayant fait l'objet d'une visite de maintenance préventive dans l'année.
> Taux de maintenance annuel:
Nombre de logements ayant fait l'objet d'une action de maintenance préventive ou curative, sur une durée d'une année. (il est nécessaire d'obtenir un taux de 70 à 80 %).
Pour les parties communes, le taux de main-tenance doit être de 100 %, attesté par la tenue d'un carnet d'entretien des installa-tions, ou précisé dans le carnet sanitaire qui devrait être rendu obligatoire par le futur arrêté sur la surveillance de l'eau des réseaux intérieurs, voire encore attesté par la fourni-ture de fiche d'intervention.
Négocier des forfaits adaptés et justes
Dans le cas de contrat avec un partage des économies réalisées, c'est le seuil fixe qui doit être précisément évalué (opération quelque peu difficile, mais cette brochure est là pour vous aider). Les aquaticiens peuvent aider àajuster éventuellement ces forfaits.
Mais il faut aussi prévoir que:
> le contrat puisse évoluer dans le temps, et que le forfait puisse éventuellement être réajusté.
> les évolutions de la population de l'im-meuble puissent être prises en compte (arrivée de familles jeunes avec enfants, vieillissement de la population, nouveaux commerces).
Indexation équitable des contrats
Certains contrats sont indexés sur le prix de l'eau. Il est préférable d'utiliser le BT38, indice de la main d'oeuvre dans les industries du bâtiment en plomberie (Indexation ànégocier à 85 % pour tenir compte des frais fixes).
L'AFNOR, Association Française de Normalisation, met actuellement au point une norme sur les contrats de maintenance. Un groupe de travail réunit les profession-nels du secteur (le SN3E, le Syndicat des entreprises de robinetterie, l'UNCP, la CAPEB, l'ARC et les représentants des bailleurs sociaux (UNFOHLM)). Cette norme devrait permettre aux clients de les aider dans l'établissement d'un cahier des charges; elle sera consultable au SN3E ou àl'ARC et disponible à 1'AFNOR.
Il faudra de toute façon demander aux prestataires d'appliquer la norme AFNOR dans leur contrat. A terme, il n'est pas exclu de voir apparaître une labellisation (pour contrôler le respect de la norme).
Surveillance du compteur général
Le suivi de la consommation de l'immeuble n'est possible que si le prestataire effectue les relevés du compteur général. Nous ren-voyons au chapitre consacré à cet aspect.
Il est possible de négocier un contrat de base avec des options, voire un abonnement pour les copropriétaires souhaitant des prestations spécifiques, au lieu d'imposer à tous les mêmes services; cela peut concerner les changements de flexible de douche par exemple.
Il varie entre 250 F et 350 F TTC par logement et par an suivant les prestations. Pour un immeuble de 100 logements, on compte en moyenne 250 F TTC par logement.
En général, la durée va de 3 à 5 ans pour un contrat avec intéressement. Pour un contrat simple, la durée peut être d'un an; mais le risque est grand de démotiver l'entreprise qui craindra de ne pas amortir les coûts de remise en état des installations. D'où en général, des contrats de 3 ans minimum.
A quelle majorité la souscription d'un tel contrat?
S'agissant d'.un contrat d'entretien, la majori-té simple, suffit, c'est-à-dire celle prévue par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Cette majorité, facile à obtenir (plus que pour l'installation des compteurs individuels par exemple), peut permettre ainsi aux copropriétaires d'agir pour maîtriser leurs consommations.
Maitriser la pression de l'eau dans l'immeubles
Il est important, en copropriété, de bien maîtriser la pression de l'eau, car une trop forte pression entraîne des gaspillages. Or, il est fréquent que dans les immeubles certains occupants se plaignent d'une surpression (en général les étages inférieurs), alors que les étages supérieurs subissent un manque de pression. Comment traiter ce problème?
Controler la pression à l'entrée de l'immeuble
Pour le confort d'utilisation de l'eau, une pression de i bar est nécessaire au robinet. De plus, il faut également compter un bar de pression pour 10 mètres de hauteur. En outre, les pertes de charge représentent, dans un immeuble, environ 0,5 bar.
Donc, pour un immeuble de 30 mètres de hauteur, il faut une pression d'environ 4 à S bars au pied de l'immeuble, ce qui peut néan-moins s'avérer fort pour les logements situés dans les étages inférieurs.
L'objectif est d'obtenir un bon équilibre de pression dans tout l'immeuble.
Les problèmes fréquents que l'on rencontre
Le manque de pression pour certains occupants
Dans les immeubles de 12 étages ayant une pression de 3 bars au pied de l'immeuble, les étages supérieurs peuvent être confrontés au manque de pression. On peut alors installer un surpresseur c'est-à-dire un dispositif chargé d'augmenter la pression, en évitant, cependant de tomber dans l'excès inverse...
L'installation d'un surpresseur ou un niveau de pression trop fort (5 - 6 bars par exemple) en pied d'immeuble risque d'entraîner une augmentation des consommations d'eau.
Une pression variable
On peut constater une forte pression pour certains et une faible pour d'autres.
L'installation dans ce cas tout à la fois d'un surpresseur et de réducteurs de pression risque d'être nécessaire.
La perte de charge ou
Il faut savoir que les pertes de charge sont
dues à divers facteurs:
-à la hauteur de l'immeuble,
- à l'ouverture simultanée des points de puisage (douches...),
- aux frottements du fluide sur la paroi des tuyaux et au ralentissement dû aux obs-tacles rencontrés (coudes, rugosités...).
d'une forte pression
La pression conditionne le débit
Le tableau ci-dessous donne le lien entre la pression et le débit.
Débit 1/mn
Il permet de constater qu'une trop forte pression, pour la même ouverture de robinet, peut entraîner une augmentation de 10 à20 % pour certains usages.
Autre concéquences
La trop forte pression, augmente, également, les risques de fuites sur les chasses d'eau et sur les raccordements, provoque une usure prématurée des robinets et crée des vibra-tions, sifflements et coups de bélier dans les canalisations. Ceci est notamment le cas la nuit, moment où la pression est la plus forte du fait de la non-consommation.
Comment installer des réducteurs de pression
L'installation est réalisée sur le réseau d'eau froide, à chaque étage ou dans les logements concernés, après le compteur s'il existe. Il faut toutefois vérifier que la pose de réduc-teurs de pression, dont le coût peut être élevé, s'avère réellement utile.
Comment choisir un réducteur de pression
Un réducteur doit permettre de réduire la pression à une valeur sensiblement constante avec ou en l'absence d'écoulement (norme AFNOR, 10 % de tolérance acceptés). Il doit être résistant et fonctionner durablement malgré le tartre et les impuretés de l'eau.
Il varie en fonction de la taille. Pour de petits réducteurs, il faut compter 100 F TTC/l'unité (sans le coût de la main d'oeuvre).
Contrôle des réducteurs
Les réducteurs installés en pied d'immeuble sont sollicités en permanence, en raison de la variation de la pression. Il faut donc prévoir un contrôle de ces appareils au minimum une fois par an.
Il suffit de négocier avec l'entreprise chargée du relevé des compteurs divisionnaires ou le chauffagiste la vérification de ces équipe-ments.
Le gardien ou le conseil syndical pourra aussi contrôler l'efficacité des réducteurs et les faire régler, si nécessaire.
Il est conseillé de prévoir, avant et après les réducteurs de pression un manomètre. Il s'agit d'un appareil de mesure de pression qui va permettre à l'entreprise ou au gestion-naire de savoir si les réducteurs de pression remplissent correctement leurs rôles.
Le coût d'un manomètre est de 100 à 150 F TTC.
Remarque: Le contrôle est aussi nécessaire quand on installe des surpresseurs, cela permet de vérifier les réglages des installa-tions et de contrôler le travail du prestataire de service. En effet, nombreux sont les prestataires de services qui entretiennent soit disant ces appareils sans disposer de manomètre sur l'installation!
Une bonne répartition des charges prenant en compte les gros consommateures
Si la consommation varie en fonction du nombre des occupants, la présence de bureaux, de commerces, ou d'installations spécifiques est aussi à prendre en compte.
Selon le type de commerces, la consommation est plus ou moins importante. Quelques ratios permettront de se faire une idée plus précise (il s'agit de la consommation journalière).
20 1/client
250 1/employé
360 1/1/employé
4 1/m2
10-50 1/employé
41/m2 avec restauration
2 1/m2 sans restauration
2 1/m2
150 à 250 1/employé
250 à 400 1/employé
Equipements à forte Cønssømmation
Dans le cas de laverie automatique, il est conseillé d'obliger l'installation d'une alimentation particulière, compte tenu des risques de pollution des réseaux (retour d'eau).
Par ailleurs, il est de plus en plus fréquent de constater la présence d'installation de clima-tisation à eau perdue (commerce, mais aussi bureaux ou profession libérale). Leur consommation avoisine les 12 à 16 m3 par an et par m2 habitable (soit pour 100 m2, 1 200 m3 ~ 1 600 m3 par an). Le faible coût d'achat explique l'acquisition de ce type de matériel, gros consommateur d'eau. A noter que les systèmes (beaucoup plus coûteux) à condenseur à air ou à eau pulsée nécessitent en général 10 fois moins d'eau. Il est donc rentable de changer de système ou d'inciter ses voisins à en changer!
Pour les commerces, il est impératif de faire installer des compteurs divisionnaires ou d'obliger à des branchements particuliers, en s'assurant que l'alimentation spécifique dis-tribue bien tous les points de puisage. Cela permettra de distinguer la part des logements (répartition aux millièmes) de celles des commerces. Dans certains petits immeubles, la part des commerces peut représenter 50 % de la consommation globale.
Remarque les restaurants peuvent avoir plusieurs points d'alimentation en eau. Pour s'assurer que les compteurs installés comp-tent bien tous les m3 d'eau, il suffit de faire un essai de coupure d'eau pour le lot concerné.
Modalités d'installations
En copropriété, l'installation des compteurs pour les commerces se vote à la majorité de l'article 25 (majorité absolue en première lecture).
Il faut prévoir des bagues anti-fraude pour éviter toutes tentations. Il est préférable d'installer les compteurs à l'extérieur du commerce afin de faciliter les relevés et de suivre l'évolution de la consommation.
Le comptage individuel de l'eau est, aujour-d'hui, un moyen efficace d'effectuer une équitable répartition de la consommation. Actuellement, pour des appartements de taille similaire, les écarts de consommations oscillent de i à 4, selon l'occupation des logements et le comportement des occupants.
L'installation de compteurs divisionnaires permet de réduire la consommation de 10 à30 % comme l'expérience le démontre dans les immeubles ayant procédé à cette modifi-cation. En effet, cette nouvelle répartition des charges incite les occupants:
- à mieux maîtriser leur consommation, ce qui entraîne une meilleure responsabilisation,
- à traiter promptement les fuites sur les parties privatives.
La détection et le traitement des fuites sont plus aisés dans les immeubles ayant un contrat d'entretien de robinetterie. Le comp-tage en est le complément, au même titre que toutes les autres solutions abordées.
Pour que les économies soient bien réelles, il faut tenir compte du délai d'amortissement des installations, du coût de leur entretien, des relevés et du renouvellement éventuel des compteurs.
Avant de rentrer dans l'étude du comptage, voyons trois problèmes qui peuvent se poser et peuvent rendre plus difficile la pose de compteurs.
1) La règle de majorité qu'il faut obtenir en assemblée générale de copropriété (la double majorité allégée) rend difficile l'installation de ces compteurs, plus parti-culièrement dans les grands ensembles, où l'intérêt du comptage n'est plus àdémontrer.
Actuellement, certaines associations, comme l'ARC, agissent pour faire modifier cette règle de majorité.
2) Le nombre important d'arrivées d'eau (chaude et froide) dans certains immeubles (parfois jusqu'à six) oblige àmultiplier le nombre des compteurs.
Néanmoins même dans ce cas, le comptage constitue un moyen de répartition des charges plus équitable que l'application des millièmes (un F4 avec 5 personnes et un F4 avec un célibataire, enregistreront des consommations différentes!).
3) Enfin, l'installation des compteurs d'eau peut représenter un budget élevé lorsque des travaux de modification de canalisa-tions sont nécessaires. Il peut être alors nécessaire de mettre en oeuvre d'autres solutions (entretien des installations de robinetterie par exemple).
Les indices que doit comporter un compteur d'eau
Sur chaque compteur, doivent figurer:
* une couleur : rouge pour les compteurs d'eau chaude et bleue pour les compteurs d'eau froide.
* l'indication de la classe métrologique A-B-C ou D.
* l'année de fabrication qui est suivie du numéro individuel du compteur.
* Le nom du fabricant.
* Le numéro d'approbation CEE/SIM (Service des Instruments de Mesure).
* La lettre V ou H, si le compteur ne peut fonctionner correctement que dans la position verticale (V) ou horizontale (H).
Les classes de compteurs:
Il existe trois classes de compteurs - de A à C
- pour l'eau froide, et quatre classes - de A à
D - pour l'eau chaude.
Pour comprendre comment sont définies les classes, il faut d'abord connaître quelques notions préalables:
o L'efficacité d'un compteur est fonction de sa capacité à compter le plus précisément possible (avec la plus petite marge d'erreur) TOUS les DEUIlS, mais surtout les plus faibles.
o Un débit est caractérisé par un nombre de litres par heure. Exemple : 60 litres par heure. Pour donner une idée : un mince filet d'eau = 16 litres/heure ; une chasse qui fuit = 25 litres/heure.
o les compteurs de vitesse (voir page sui-vante) sont moins sensibles aux faibles débits (débits faibles voire très faibles comme en cas de fuite).
Prenons comme exemple un petit compteur d'appartement et voyons dans cette catégorie ce qui caractérise les classes:
Tableau récapitulatif de la précision des compteurs
* Ce n'est qu'à partir d'un débit de 60 litres/heure qu'un compteur de cette classe aura une précision correcte (+ ou -5 % d'erreur). La prise en compte des petits débits reste aléatoire.
* Pour atteindre les plus ou moins 2 % d'erreur, un débit de 150 litres/heure est nécessaire.
* Précision de plus ou moins 5 % à partir d'un débit de 30 litres par heure.
* Précision de plus ou moins 2 % à partir d'un débit de 120 litres par heure.
* Précision de plus ou moins 5 % à partir d'un débit de 15 litres par heure.
* Précision de plus ou moins 2 % à partir d'un débit de 22,5 litres.
(Compteurs d'eau chaude uniquement):
* Précision de plus ou moins 5 % à partir d'un débit de 15 litres.
En conclusion, ce qui caractérise un bon compteur est sa capacité à bien compter sur la plus grande plage de débit et d'être sensible au petit débit.
+ OU -5%
+ OU -2%
+ OU-3%
ENTRE 60et 150 l/h
> 150l/h
> 150 l/h
ENTRE 30 et 120 l/h
ENTRE 15 et 22 l/h
ENTRE 15 et 90 l/h
>22.5 l/h
> 90 l/h
ENTRE 15 et 22.5 L/h
> 22.5 l/h
Les deux grandes catégories de compteurs
Les compteurs " vitesse " ou compteur à jet unique
Le comptage se fait par le biais d'une hélice (ou turbine) entraînée par le passage de l'eau. A noter que les compteurs de vitesse sont moins sensibles aux faibles débits. Ils sont souvent de classe A en position verticale et de classe B en position horizontale (certains fabricants proposent des produits en classe C).
Les compteurs volumétriques
Ici, l'eau consommée, en traversant une " chambre de mesure " entraîne la rotation d'un piston dont chaque tour correspond àun volume. Ce type de compteur possède une sensibilité aux faibles débits maximale, mais est aussi le plus coûteux.
Les "compteurs volumétriques" étant plus encombrants que les " compteurs vitesse ", il est parfois impossible de les installer.
L'installation des compteurs d'eau
- Les compteurs vitesse installés sur une canalisation verticale sont les moins sen-sibles aux faibles débits,
- les compteurs volumétriques sont les plus précis.
Pour l'eau chaude sanitaire (ECS), le décret n0 75 496 du 19 juin 1975 oblige l'installation de compteurs individuels dans les logements (sauf s'il faut, en moyenne, plus de deux compteurs par logement).
En ce qui concerne l'eau froide, aucune obli-gation n'existe. La décision de poser des compteurs d'eau froide dans les copropriétés doit être prise en assemblée générale, à la double majorité allégée (2/3 des millièmes des présents et représentés, formés au moins par la moitié plus un des copropriétaires en nombre) et doit être confirmée par une deuxième assemblée générale statuant à la même majorité.
Cette majorité est beaucoup trop forte, VOIRE ABSURDE. Étant donné l'urgence de permettre aux copropriétés de mieux maî-triser les consommations d'eau, nous pensons qu'il est impératif d'abaisser le seuil de la majorité requise et de passer à la majorité absolue (501/1000e), comme cela se pratique en matière de travaux d'économie d'énergie.
Remarques : si, actuellement, vous ne pouvez recueillir une majorité suffisante, pour faire poser des compteurs dans tous les locaux, au moins pouvez-vous faire voter, par l'assemblé générale, une résolution prévoyant l'obli-gation de pose de compteurs divisionnaires dans les commerces gros consommateurs. Cette décision se prend sur la base de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et ne requiert que la majorité absolue des tantièmes (soit 501/1000e). Une façon de limiter les problèmes.
L'achat des compteurs:
Dans ce cas, la copropriété achète les comp-teurs et se charge du relevé des consomma-tions (effectué en général par le gardien). Cette solution économique peut néanmoins se révéler décevante. Il faut choisir un responsable des relevés (prévoir de rémuné-rer le gardien en conséquence s'il effectue cette tâche), le charger également de contrô-1er la fiabilité des compteurs (matériel à pré-voir, par exemple une jauge) et enfin s'assu-rer qu'il puisse effectuer un peu de plombe-rie (en cas de changement de compteurs).
Un compteur de classe C coûte entre 250 et 300 E T.T.C. Un compteur de classe A ou B entre 150 et 200 F. T.T.C.
Les frais d'installation, très variables, vont de 150 à 2000 F T.T.C. selon l'ampleur du travail et peuvent varier d'un appartement à l'autre (déplacement de sanitaire ou installation encastrée nécessitant des gros travaux). Un audit réalisé par un aquaticien ou une entre-prise spécialisée pourra permettre d'estimer le coût réel, compte tenu de tous ces problèmes.
L'achat des compteurs est la solution souvent adoptée dans les petits immeubles où les frais de prestataires extérieurs peuvent paraître élevés. Il est néanmoins important pour répartir correctement l'eau de respecter les mêmes règles évoquées dans la partie consa-crée " mettre en place au comptage efficace ".
La location des compteurs:
C'est la solution la plus répandue pour des raisons de facilité:
o L'investissement de départ est plus faible (pas d'achat de compteur) et les relevés sont effectués par un professionnel qui peut vérifier le fonctionnement et la préci-sion des compteurs.
o Les frais de relevé et d'entretien compren-nent, les relevés des compteurs, le contrôle concernant les éventuelles " interventions des usagers sur les compteurs ", la vérifica-tion de l'état des compteurs, leur change-ment éventuel. Il faut compter de 80 à 100 F TTC par compteur comprenant:
- Prix de location/entretien :70 à 90 F TTC
- Pour deux relevés annuels, il faut prévoir de 10 à 20 F TTC par compteur.
Déceptions enregistrées
Les " déçus du comptage " mettent en avant les points suivants:
- Le relevé des compteurs s'avère difficile, parfois impossible, du fait notamment des difficultés d'accessibilité aux compteurs dans les habitations.
- Les relevés sont mal ou incomplètement faits.
- Les compteurs n'apparaissent pas toujours aussi fiables dans le temps qu'on le souhai-terait. Ils sous-comptent au fil des ans. Ce sous-comptage peut atteindre la moitié de la consommation totale.
Certains usagers développent des pratiques qu'on peut qualifier pudiquement " d'indé-licates " (chiffres faussés, compteurs démontés ou retournés). Les systèmes de protection, mis en place par les fabricants peuvent se révéler décevants.
Le comptage individuel, qui peut être une source d'économies, peut donc être aussi une source de complications, s'il ne fait pas l'objet d'une mise en oeuvre suffisamment rigoureuse. C'est pourquoi les gestionnaires d'immeubles y sont souvent défavorables, en plus du fait qu'il leur est plus facile de répar-tir une seule facture en fonction de critères fixes que de répartir une consommation propre à chaque copropriétaire. Néanmoins, pour chacun des problèmes évoqués, il existe une ou plusieurs solutions.
Pour obtenir un bon comptage divisionnaire, il faut, lors de l'installation, envisager un certain nombre de points.
Les robinets d'arrêts:
Lors de l'installation des compteurs, il faut prévoir des robinets d'arrêt s'ils n'existent pas déjà. Cela permet une plus grande sou-plesse d'intervention dans les logements (traitement des fuites, changement de comp-teurs).
Par ailleurs, sachant que dès qu'il faut chan-ger un compteur la société qui assure la loca-tion ne procédera pas au changement de compteur si le robinet d'arrêt ne fonctionne pas, il faut donc traiter préventivement ce problème.
On a le choix entre deux solutions:
o Faire installer des robinets " quart tour ", très fiables et n'entraînant ment pas d'entretien; dans ce cas
- payer l'installation en une fois / d'environ 40 à 50 F TTC par robinet
- prendre un contrat d'entretien d'un coût de 5 à 10 F TTC par an et par robinet, permettant d'étaler la dépense.
o Mettre en place un contrat prévoyant le changement progressif des robinets actuels. Le coût d'un tel contrat est de 15 à 25 F TTC par an et par robinet. Cela présente l'inconvénient de coupures d'eau plus fréquentes et accroît le risque de fuites d'eau. C'est pourquoi la première solution, nous semble préférable.
L'installation de compteurs sur l'ensemble des points de consommation: certains WC collectifs, la loge du gardien, les locaux vide-ordures, l'alimentation en eau du chauffage... ne sont pas toujours pourvus de compteurs divisionnaires. Il est absolument impératif de prévoir d'en installer. A défaut, les diffé-rences entre le nombre de m3 relevés au compteur général et le total des m3 relevés sur les compteurs divisionnaires ne pourront être appréciées à leur juste valeur et ne pour-ront donc être corrigées.
Prévention de la fraude : Certaines per-sonnes démontent les compteurs pour les " retourner " ou pour les remplacer par un tuyau. Il existe des systèmes d'inviolabilité (plombage, bague spéciale), encore rarement installés d'où une tentation plus grande pour les fraudeurs. Une fois ces systèmes posés, les releveurs doivent signaler impérativement les incidents sans plus attendre. Un moyen de pression existe : inclure dans les contrats une clause extrêmement pénalisante.
Le relevé du compteur général : Il est indis-pensable, lors des visites de relevés, effec-tuées par le prestataire de services, de l'obli-ger à relever les index du compteur général ainsi que celui du compteur d'ECS installé en chaufferie. Le rapprochement entre le total de m3 relevé aux compteurs divisionnaires et celui relevé au compteur général ne doit pas faire apparaître d'écarts trop importants. Cet écart n'est significatif que s'il y a des comp-teurs sur l'ensemble des points de puisage des parties communes (voir plus haut). A noter que, au-delà de 5 % d'écart, des mesures doivent être envisagées.
Lutter contre l'absentéisme des occupants:
Pour parer à l'absentéisme, trois solutions sont possibles
o des forfaits qui pénalisent les absents (rare-ment encore mis en oeuvre). Ce forfait peut être progressif (ex : 200 m3 en eau froide la première année, 300 m3 la deuxième). Une régularisation est faite dès que le relevé effectif peut être effectué.
o Une gestion plus souple des périodes de relevé par les prestataires de services. (A noter que réaliser des actions de relevé le samedi matin et en soirée favoriserait la création d'emplois à temps partiel).
o Le radiorelevé, solution à développer (voir partie consacrée à cette question).
Néanmoins, la solution la plus simple et la plus efficace pour le moment est le " contrat de comptage avec l'obligation de résultat ". Actuellement RIEN, dans les contrats, ne contraint les releveurs à une obligation de RESULTAT. Il faut donc corriger cet archaïsme, par exemple en incluant dans les contrats une clause selon laquelle une pénalité sera appliquée aux prestataires, au cas où un taux de 80 % de relevés ne serait pas atteint.
Précisons que ce taux de relevé ne comprend que les relevés effectifs faits dans l'apparte-ment et non ceux effectués par les occupants eux-mêmes (à l'aide de cartes) qui peuvent être source d'erreurs.
Comme on le voit, il faut INNOVER en matière de contrat et d'obligations réci-proques des parties. Bien sûr, pour pouvoir imposer une telle clause, il faut DONNER certains moyens aux releveurs. L'ARC a établi un tel CONTRAT et l'a négocié avec certains prestataires.
Ce contrat prévoit un seul relevé par an avec deux passages dans une même semaine:
* un passage un jour de semaine,
* un passage un samedi matin pour les absents.
En cas d'absence, il existe une possibilité de rendez-vous payant, pendant huit jours.
En cas d'oubli, une clause prévoit que le syndicat des copropriétaires s'engage à faire effectuer sur demande du releveur un relevé sous contrôle judiciaire, aux frais du copro-priétaire concerné.
En contre partie, le releveur s'engage àprocéder à un maximum de relevés effectifs.
Par ailleurs, pour faire " vivre " ce contrat, il faut que l'assemblée générale en soit infor-mée et l'ait accepté. La résolution à faire voter en assemblée générale pourra être ainsi libellée : " Chaque occupant devra permettre l'accès à son compteur au moins une fois par an. S'il n'a pu être présent lors des relevés collectifs, il lui sera possible de prendre un rendez-vous avec la société chargée du rele-vé, rendez-vous dont les frais seront à sa charge. A défaut, le syndic est habilité à enga-ger, sur demande de la société chargée des relevés, un référé pour se faire autoriser àpénétrer judiciairement dans le logement, le tout aux frais de l'occupant concerné ".
Rassurons le lecteur : quand de telles dispositions sont votées, il est dès lors très rare d'avoir à les faire appliquer, l'effet dissuasif jouant à plein.
Viellissement des compteurs/changement des compteurs
L'un des problèmes du comptage de l'eau réside dans l'usure du mécanisme des comp-teurs, (le tartre étant un des facteurs de perte de fiabilité, son dépôt entraînant un ralentis-sement progressif) et ce qui a pour effet un sous-comptage ou surcomptage a partir d'un certain nombre d'années.
Ce point est à surveiller pour éviter que des consommations individuelles ne soient reportées en consommations collectives. Dans la pratique, il faudra donc exiger le changement des compteurs AVANT le blocage total.
A noter les distributeurs attachant une importance particulière au comptage : vérifi-cation régulière des compteurs, opération permanente de recalibrage, changement systématique des compteurs anciens.
A titre indicatif, nous donnons ci-dessous la clause-type du contrat négocié par l'ARC concernant le contrôle et le changement des compteurs.
Contrôle des compteurs:
" Tous les sept ans, un contrôle sera effectué sur 20 % du parc des compteurs (choix aléatoire), en utilisant une jauge étalonnée (vingt ou dix litres). Si tous les compteurs étalonnés sont défaillants, il sera procédé au remplacement intégral de tous ceux du parc. "
"Pour 25 à 50 % de défaillants, vérification informatique (historique des consomma-tions) et contrôle de tous les compteurs suspects avec changement éventuel. "
" Pour 50 % et plus de défaillants, il convient d'étalonner tous les compteurs et de rempla-cer ceux qui sont défectueux. "
"Pour O à 25 % de défaillants, changement des compteurs reconnus défectueux et surveillance par étalonnage de 20 % des compteurs par année suivante (soit 100 % étalonnés sur les cinq années suivantes). "
Changement des compteurs'
Le prestataire s'obige à changer systematiquement les compteurs selon a périodicité suivante tous les 12ans pour les compteurs et tous les 15 ans pour les compteurs d'eau froide. "
Nouvelles formes de relevé: le relevé distance
Aujourd'hui il est possible de faire procéder au relevé de l'index du compteur depuis l'extérieur de l'appartement. Deux systèmes existent:
Dans ce cas, le compteur divisionnaire est relié par un câble à une prise installée àl'extérieur de l'appartement soit à côté de la porte d'entrée soit en pied d'immeuble. La lecture de l'index s'effectue à partir d'un terminal portable.
Au terminal peut s'ajouter une configuration avec télérelevé raccordée au réseau télépho-nique. Le prestataire de service ayant procé-dé à l'installation interroge le terminal de ses bureaux. Ainsi la surveillance plus régulière des consommations permet de détecter plus vite et plus facilement les anomalies.
Pour intéressante qu'elle soit, cette solution nécessite un câblage coûteux dans les parties privatives, entraîne une gêne pour les copro-priétaires et révèle des problèmes techniques (le câble qui relie le compteur au boîtier sur le palier peut faire l'objet de fortes perturba-tions électromagnétiques qui vont " détra-quer" le comptage des impulsions).
Seule subsiste aujourd'hui la encodage qui est utilisée dans des consommations en cas (voir chapitre consacré à la compteur général).
technique par la surveillance de télégestion surveillance du
Dans ce cas, le compteur divisionnaire est équipé d'un émetteur-récepteur (une sorte d'antenne) qui transmet les informations àun module ou un terminal de relevé portable. La portée de l'émission radio diffère selon les configurations d'immeubles, elle peut varier de quelques mètres à plusieurs cen-taines. Le " stockage " des informations contenu dans le compteur divisionnaire est assuré par une pile d'alimentation du circuit dont la durée de vie est d'environ 7 ans.
Cette solution est moins coûteuse que la pré-cédente parce que les frais d'installations sont très faibles (absence de câblage,...).
Par ailleurs une norme européenne sur les transmissions radio courte distance est en projet. C'est à partir de sa publication que se développera plus largement cette technique.
Intérêt du relevé à distance
Ses avantages sont très importants.
o 100 % des compteurs sont relevés, ce qui résout le problème de l'absentéisme.
o Il offre une possibilité de relevé plus fréquent : la copropriété peut envisager un relevé trimestriel coïncidant avec l'appel des charges.
o Il permet une réduction des erreurs de relevé.
o Il rend possible une détection plus rapide des fuites.
o Les copropriétaires ne sont plus dérangés.
Le radiorelevé existe en France depuis 1997, mais depuis plus longtemps aux Etats-Unis. Ce procédé est promis à un riche avenir. Le problème est que, pour l'instant en France, très peu d'immeubles sont équipés de tels compteurs, ce qui rend difficile une évalua-tion du système et de sa fiabilité dans le temps compte tenu du comportement de certains occupants. A suivre, donc...
Remarque: Beaucoup de personnes actuel-lement pensent que le radio ou télérelevé va résoudre tous les problèmes. C'est inexact, il faudra, en effet, toujours exercer un suivi pour éviter les problèmes liés au vieillisse-ment des compteurs, aussi que ceux liés aux dégradations volontaires ou involontaires, ceux liés à l'existence d'écarts entre le nombre total de m3 consommés et celui rele-vé sur les compteurs divisionnaires. A défaut, le comptage risque d'être décevant.
Réservoir de wc plus économe
En règle générale, plus de 9 litres d'eau sont consommés à chaque tirage de la chasse d'eau. Des modèles, aussi efficaces, n'en utilisent plus que 6. Ainsi de nouveaux systèmes sont apparus:
Le système dit à interruption permet d'ap-puyer une deuxième fois sur la commande pour interrompre l'écoulement du réservoir.
Le système à double commande permet de choisir 3 litres ou 6 litres. Ce système est plus simple que le précédent.
En ce qui concerne le coût de l'installation, il va de 300 à 400 F TTC l'unité. Sur des sites importants, le prix peut diminuer.
Une famille de 4 personnes peut réaliser une économie de 20 à 30 m3 par an. Le retour sur investissement est donc inférieur à un an. C'est une solution efficace à étudier.
Ces robinets sont à préférer aux mélangeurs. Une seule commande permet en effet de régler le débit et la température ce qui entraî ne une économie de 10 % par rapport à la consommation d'un robinet classique.
Le tableau ci-dessous permet de connaitre la qualité des mitigeurs que l'on souhaite acquérir.
Tableau du classement des mitigeurs défini par I 'AFNOR
Ecoulement(débit)Q en 1/min
12 1/min < Q < 16 1/min
16 1/min < Q <20 1/min
20 1/min < Q <25 1/min
25 1/min < Q <30 1/min
Q > 30 1/mi
Cette caractéristique prend en compte
la sensibilité, la fidélité, la constance de
la température, le couple et l'effort de
manoeuvre, mais encore le dimensionne--
ment de la robinetterie.Actuellement pas de cotation pour le
Acoustique Ds en dB (A)
15dB (A) <Ds < dB (A)
25 dB (A) <Ds<30 db (A)
Ds>30db (A)
Equipage mobile:200 000 cycles
Bec mobile : 80 000cycles
Inverseur bain-douche :50 000 cycles
Equipage mobile 350 000 cycles
Bec mobile 140 000 cycles
Inverseur bain-douche 50 000 cycles
Equipage mobile 500 000 cycles
Bec mobile 200 000 cycles
Inverseur bain-douche 80 000 cycle
Remarque : pour être classés ECAU, les mitigeurs doivent avoir un bon comporte-ment aux coups de bélier (jusqu'à 50 bars).
Les mitigeurs " thermostatiques " présentent une double commande pour le débit et la température. Utilisés pour la douche, ils offrent l'avantage de maintenir une tempéra-ture constante.
Ils s'installent à l'extrémité du robinet. On parle aussi " d'aérateurs ". Ils incitent l'usa-ger à réduire le débit ce qui entraîne des économies. Ils coûtent de 15 à 25 F TTC l'unité, ce petit matériel est rapidement amortissable. Il est conseillé de le nettoyer fréquemment (risque éventuel de proliféra-tion de bactéries).
Certains fabricants ont intégré un limiteur de débit sur la douchette, ce qui entraîne une économie de 20 à 25 % du débit. Mais cette modification risque de déplaire àcertains utilisateurs. Le coût est d environ 100 à 150 F l'unité.
Les lave-linge en 10 ans, la consommation des machines a baissé de 30 %. Actuellement il faut environ 70 à 73 1 environ par lavage.
Les lave-vaisselle : la consommation d'eau a été diminuée par 2 en 10 ans. Actuellement il faut compter de 25 à 27 1 le lavage. Selon le type et la marque de l'appareil, la consom-mation d'eau varie sensiblement. Il est conseillé de vérifier ce point avant l'achat.
Problème particuliers des espaces verts
Dans le cas d'immeubles ayant une surface importante d'espaces verts, des solutions existent.
L'arrosage automatique : des tuyaux installés dans le sol permettent la mise en place d'un système de goutte à goutte. Cette installation peut être couplée à des sondes d'humidité qui évitent l'arrosage inutile. Ce système est recommandé pour les massifs, mais pas pour les pelouses.
Il n'existe pas actuellement de système éco-nomique pour l'arrosage des pelouses. Seule l'intervention du gardien, pour déplacer le tourniquet, évite le gaspillage...
Hypothèse sur le % de logements concernés
Réduction sur la consommation globale en %
WC à chasse d'eau"économique"
Douchettes à réduction de
Ces contrats (à ne pas confondre avec les anciens contrats dits de " gérance d'eau ") sont actuellement en expérimentation. La copropriété peut souhaiter vouloir déléguer la facturation de l'eau à un prestataire, afin de ne plus avoir à gérer ce problème. Aujourd'hui les occupants paient leur factu-re de consommation de gaz ou d'électricité, sans que le syndic intervienne dans cette opération. Pourquoi ne pas l'envisager pour l'eau?
Individualisation de la consommation et de la facture
Dans ce système, qui se met en place ici et là, il s'agit d'installer des compteurs division-naires, permettant au prestataire de facturer son eau à chacun. En plus de l'eau consom-mée individuellement, l'entreprise facture àchaque logement sa part correspondant à la consommation collective. Elle édite une quittance pour cette consommation qui est réglée par le syndic (comme le pratique déjà certains offices HLM) ou directement au prestataire. Dans ce cas, le prestataire peut éventuellement supporter le risque des " impayés ".
Entretien des installations de la robinetterie collective
Il est important que la différence entre le total des m3 décomptés aux compteurs divisionnaires et celui décompté au compteur général soit minime. Toutes les fuites doivent donc être maîtrisées sur parties communes. Pour y parvenir, le prestataire propose d'entretenir l'installation (robinets d'arrêt de pied de colonne) et offre une surveillance du compteur général.
Il se rémunère, pour cette prestation, entre 30 à 40 F TTC par logement.
Entretien et changement des canalisations
Il est possible également d'inclure dans le contrat, l'entretien des canalisations et le changement des parties en plomb. Le presta-taire assure ainsi une garantie totale sur l'ins-tallation.
Actuellement ce type de contrat existe sou-vent pour le chauffage ou les réseaux d'eau chaude sanitaire, mais encore peu pour les réseaux d'eau froide.
Cela peut intéresser des copropriétés ne sou-haitant pas financer elles-mêmes les travaux de remise en état des canalisations, mais pré-férant payer une redevance ou une provision étalée dans le temps. Ce nouveau genre de contrat risque de se développer étant donné le coût élevé du changement intégral des canalisations (plus de 40 000 F la colonne d'alimentation pour un immeuble de 5 niveaux).
Comment négocier un tel contrat?
Compte tenu du type de prestation et de la durée du contrat (5 à 10 ans), il est fortement conseillé de se faire assister d'un " aquaticien ". Toute information, à ce propos, pourra être fournie par l'ARC et Copropriété-Services. Des expériences sont en cours.
Auprès de qui négocier négocier un contrat ?
Il existe des entreprises privées, spécialisées dans le comptage ou l'entretien de la robi-netterie, qui développent ce service. La demande croissante des copropriétés, des syndics et des gestionnaires d'immeubles devrait en favoriser le développement.
Les dégâts des eaux peuvent induire des dépenses importantes pour la copropriété. En effet:
- la réparation de la cause d'un sinistre n'est jamais prise en charge par les assureurs,
- les frais de recherche des fuites peuvent être importants et ne sont pas toujours garantis par les assureurs (limitation par type de frais engagés ou en montant),
- les frais de remise en état des dommages consécutifs aux dégâts des eaux (plâtres, peintures, boiseries...), peuvent ne pas être entièrement remboursés par les assureurs (vétusté, franchises, voire certaines exclu-sions),
- une fréquence anormale de sinistres dégâts des eaux, entraîne automatiquement une majoration des primes d'assurance, l'inser-tion de franchises ou les deux à la fois, voire même la suppression de la garantie dégâts des eaux, ou la résiliation de la police!
- et ceci sans parler des inconvénients inhé-rents à la gestion de ces dossiers (réunions d'expertise, lourdeur administrative, tensions entre copropriétaires ou avec le syndic).
Tableau récapitulatif des causes principales de sinistres:
Principales causes des sinistres
Réseaux de distribution et d'évacuation des eaux
Débordement d'appareils à effet d'eau notamment les machines à laver privatives
Etanchéité des toitures et toits de terrasse
Entretien des installations de distributuion det d'évacuation des eaux
Il faut tout d'abord bien connaître les types de colonnes que l'on peut rencontrer.
Les colonnes montantes distribuent l'eau froide ou l'ECS (Eau chaude sanitaire) et assurent le bouclage ou retour de l'ECS.
Les descentes d'eaux usées ou ménagères correspondent aux colonnes des cuisines et des salles de bains.
Les descentes d'eaux pluviales récoltent l'eau du toit.
Les descentes d'eaux vannes permettent l'évacuation des eaux des WC.
Problème particulier des fuites sur le réseau d'assainissement
L'origine peut provenir de:
- l'usure des chutes, notamment de la rouille (les colonnes sont généralement en fonte). Les joints abîmés sont généralement àl'origine des fuites.
- l'engorgement : les canalisations se bouchent petit à petit (dépôt de savon, de cheveux, de graisse), surtout celles dont les diamètres sont insuffisants au regard des branche-ments ajoutés (augmentation du nombre de salles de bains, de WC privatifs...).
Entretien des réseaux d'eaux usées
Pour remédier aux engorgements et prolonger la durée des canalisations, il est possible d'effectuer un nettoyage interne des colonnes, il existe plusieurs solutions (voir tableau page 39).
Les problèmes rencontrés lors des travaux d'entretien
Il est conseillé de ne pas souscrire de contrat annuel d'entretien pour les canalisations à titre préventif. Il faut nettoyer les canalisa-tions en général tous les 20 ou 30 ans.
Tringlagze dégorgement
tige de fer ou pistolet
Forfait 100f (matériel) + coû thoraire
inutile en cas de dégorgement important
4 000 F TTC environ la journée immeuble R + 5 avec 2 canalisations 1 journée de travail
Petit immeubles réseaux verticaux 10 à 20m
à partir d'un gros camions avec surpresseu r 300 bars
12 000 F TTC environ la journée camion+salaire
la forte pressionpeut faire sauter les joints coût élevé
sur réseaux horizont.importants permet de traiter 100m de canalisations
hydrométrique haute pression
petit camion surpresseur 100 à 120 bars
6 000 F TTC environ la journée
ne pas utilise sur canalisation verticales ,risque d'éclatement
réseaux horizont.sur 50 à 60 m de canalisations
nouveau procédé pour les dépôts ne pas confondre avec acide chlorhydrique
2 fois moins cher que la haute pression action lente (1 mois)
résultats encore difficiles à apprécier
sur tous types de canalisation
On rencontre aussi un autre problème, celui de ne traiter qu'une partie des canalisations alors que l'intégralité est prévue dans le devis. Prenons l'exemple d'un devis qui com-prend le nettoyage de 300 mètres de canali-sation. L'entreprise devra ouvrir différents regards, pour permettre de nettoyer réelle-ment l'ensemble du réseau, car les appareils ne peuvent traiter que 100 mètres dans le meilleur des cas. Ceci n'est pas toujours fait.
Condusion : à vous de comparer, dans les divers devis, les techniques proposées, afin d'en contrôler la bonne réalisation.
Débordement des appareils à effet d'eau
Plus de 100.000 personnes quittent, chaque année, leur salle de bains en oubliant de fermer le robinet. A cela s'ajoute l'engorge-ment du conduit d'évacuation d'eau des machines à laver le linge ou la vaisselle, le défaut d'entretien de ces appareils, les accidents ménagers, etc...
Il est difficile d'agir de manière collective, néanmoins une sensibilisation bien faite et régulière (notes, assemblées générales.. .)peut être très efficace, notamment si l'on prend soin de rappeler les surcoûts que cela entraîne (cf. premier paragraphe) et si l'on identifie les fauteurs de troubles.
Etanchéité des toits terrasses ou des couvertures
Le document technique unifié (DTU) n043 d'octobre 1975 précise les conditions d'entre-tien:
- enlèvement périodique des herbes, mousses, végétation et détritus divers,
- enlèvement des feuilles à l'automne,
- maintien en bon état de fonctionnement des évacuations d'eaux pluviales,
- maintien en bon état des ouvrages de gros oeuvre (bandeaux, souches).
Ce type d'opération peut être réalisée, une à
deux fois par an pour un coût situé entre 3 F
et 5 F/m2 pour deux visites annuelles.
Il n'existe pas de DTU, à ce sujet néanmoins il est conseillé de nettoyer, à la fin de l'au-tomne, les gouttières ou chameaux, pour faci-liter l'écoulement des eaux pluviales en évi-tant l'engorgement.
Le coût est chiffré au temps passe. Renouveler ce nettoyage environ tous les 5 ans sauf pour les parties exposées (arbres àproximité).
Pour les équipements individuels, il peut être intéressant de négocier un contrat collectif permettant de bénéficier d'un prix compétitif de 300 à 400 F par chaudière et de s'assurer que l'entretien des chaudières est effective-ment réalisé.
Dans le cas d'un chauffage collectif, les fuites peuvent provenir de la corrosion des canalisations (attaque des tuyaux jusqu'au percement).
Comment se produit cette oxydation?
Plusieurs facteurs séparés ou conjugués peuvent jouer:
- L'eau peut en raison de son acidité, être agressive. L'eau est acide, si son Ph est faible, inférieur à 7.
- L'air peut se trouver piégé et l'oxygène contenu dans l'eau provoque de l'oxydation.
- La galvanisation (protection par une couche de zinc) des canalisations en acier peut être mal réalisée.
- Des phénomènes d'électrolyse peuvent se produire dans les canalisations qui associent des métaux différents. (Ceux-ci se rencontrent quand les entreprises d'intervention n'ont pas employé les matériaux d'origine).
La formation de "boues" dans le circuit de chauffage
Cela concerne principalement le cas des copropriétés chauffées par panneaux de sol. La présence de boue limite les échanges thermiques et la circulation de l'eau, en provoquant des désordres divers : bouchage de radiateurs, de tuyauterie, embouage des éléments bas des générateurs qui peuvent entraîner l'éclatement de la chaudière.
A titre préventif, on peut intervenir par filtration de l'eau, par conditionnement anti-tartre ou anticorrosion. Des filtres contre la boue peuvent être installés.
A titre curatif, il faudra agir par intégration de dispersants dans l'eau (entreprises très spécialisées), on parle d'opération de désem-bouage.
Dans le cas d'installation avec radiateurs, on rencontre une corrosion due à la présence d'oxygène en suspens. Dans ce cas, il y a lieu de prévoir des traitements filmogènes.
Comme on le voit, les dégâts des eaux ne sont pas une fatalité!
Quelle que soit l'origine des désordres, il y a presque toujours des moyens de prévention à mettre en oeuvre, dès lors:
-qu'on ena la volonté,
- que l'on suit avec attention l'origine et la fréquence des sinistres.
A cet égard le " Carnet d'entretien des copropriétés " mis en place par l'ARC et les Pact Arim sont distribués gratuitement aux adhérents collectifs qui le souhaitent, est un outil précieux et efficace que nous ne saurions trop vous recommander d'utiliser.
La réglementation française et européenne définit très précisément les normes de quali-té de l'eau au robinet ainsi que les analyses de contrôle qu'elle doit subir. Le décret n089-3 du 3 janvier 1989 définit (annexe 3) les exi-gences sur la base de 63 paramètres répartis en sept groupes:
- Les paramètres organoleptiques concer-nent les qualités sensibles de l'eau : couleur, saveur, odeur.
- Les paramètres physico-chimiques : au contact prolongé du sol, les eaux se chargent de certains éléments minéraux (chlorures, sulfates, sodium...) qui doivent respecter des limites de concentration, principalement pour des raisons de goût.
- Les paramètres concernant les substances indésirables : fer, nitrates, etc. (Pour les nitrates, la norme française est de 50 mg maximum par litre).
- Les paramètres relatifs aux substances ou aux effets toxiques reconnus, comme l'arsenic, le cadmium, le nickel, le sélénium, certains hydrocarbures, etc.
- Les paramètres microbiologiques qui permettent de contrôler la présence d'indi-cateurs de contamination fécale (bactéries et virus).
- Les paramètres sur la présence despesticides ou produits apparentés.
- Les paramètres concernant les eaux adoucies ou déminéralisées.
Les contrôles sont effectués au niveau de la ressource en eau brute (captage, forage, source), de la production dans les usines de traitement, et du réseau de distribution (réservoirs, points de puisage dans les écoles et les fontaines publiques...).
Pour qu'une analyse soit officielle, il faut que le prélèvement soit effectué par un agent de la DDASS ou par un laboratoire agréé de référence, régional ou départemental. La liste est mise à jour par arrêté ministériel.
Le laboratoire remet les analyses au directeur de la l'exploitant du service de supporte le coût.
La DDASS interprète et transmet ces nées aux autorités locales concernées ries ou syndicats intercommunaux.
A cela s'ajoute la surveillance du distributeur d'eau avec la mise en place de dispositifs de contrôle automatique en continu pendant le traitement. Le distributeur procède égale-ment à ses propres analyses de qualité en laboratoire.
La loi sur l'eau du 3 janvier 1992 prévoit que les données relatives à la qualité de l'eau, éta-blies à la suite des contrôles sanitaires usuels ou exceptionnels, doivent être accessibles aux consommateurs " en termes compréhensibles par tous ".
Le décret du 26 septembre 1994 impose l'af-fichage, en mairie, des résultats des analyses.
La loi Baruier, du 2 février 1995, fait obliga-tion aux maires et gestionnaires des services des eaux d'établir un rapport annuel sur le prix et la qualité du service.
Conformément à l'arrêté du 10 juillet une synthèse commentée sur l'eau, préparée par la nte à la facture d'eau adressée aux abonnés du servi-ce des eaux (cette opération débutera en 1998 dans les communes de plus de 30 000 habitants avant de se généraliser progressive-ment à l'ensemble des communes d'ici au 1er juillet 2000).
Toute personne qui le désire peut obtenir les résultats des analyses de qualité de l'eau de la distribution publique de sa commune, en les demandant à la Mairie et au service clientèle du service des eaux, ou, à défaut, à la DDASS.
A partir de critères de qualité, on peut défi-nir les caractéristiques d'une eau agressive ou non. Pour mieux comprendre le langage des spécialistes de l'eau, il faut retenir:
Le T. H. (Titre hydrométrique)
Il permet de connaître la teneur globale en sels de calcium et de magnésium, ce qui détermine la dureté de l'eau. Ces sels àtendance incrustante laissent un dépôt dans les canalisations.
- Le TH total : indique globalement la teneur en sels de calcium et de magnésium
- Le YTH calcique : indique globalement la teneur en sels de calcium.
Le TH s'exprime en degré français 10= 10 mg par litre correspondant aussi à 10 milli-grammes de calcaire dans un litre d'eau environ. La valeur du TH recommandée pour l'eau de consommation est comprise entre 10 et 150 F.
Il permet de connaître les quantités d'hy-droxydes, de carbonates et de bicarbonates alcalins.
Cette indication est essentielle pour détermi-ner si une eau est agressive ou inversement a une tendance à l'incrustation. Ces deux phénomènes dépendent de l'équilibre entre l'acide carbonique libre et les bicarbonates.
Selon la minéralisation de l'eau, il est com-pris entre 5 et 10.
Il exprime l'acidité ou l'alcalinité de l'eau. Il varie de 1 à 14, la neutralité étant à 7. Inférieur à 7, il indique une tendance à l'aci-dité, supérieur à 7, une tendance à l'alcaiini-té. Le pH n'a pas de signification hygiénique, mais il représente une notion importante pour la détermination de l'agressivité de l'eau.
La réivision de la directive " qualité des eaux destinées à la consommation humaine"
La directive de la Commission Européenne du 15 juillet 1980 relative à la qualité des eaux destinées à la consommation humaine est actuellement en cours de révision.
Cette révision va, notamment, introduire les évolutions suivantes:
- recentrage de la réglementation sur le res-pect des paramètres essentiels à la qualité et à la santé, le nombre de paramètres consi-dérés passant de 65 à 44,
- mise en oeuvre de contrôles de qualité aux robinets des consommateurs,
- modifications de certains paramètres, àcommencer par la norme plomb, qui sera progressivement abaissée de 50 mg/i à 10 mg/i sur une période de quinze ans
Il est apparu nécessaire de modifier cette directive pour prendre en compte l'évolution des connaissances scientifiques et technolo-giques depuis une vingtaine d'années. Le nouveau texte, préparé par la Commission Européenne a reçu un accord politique de l'ensemble des ministres de l'environnement de l'union européenne (sauf l'Italie) le 16 octobre 1997.
Après une séance de vote en 2~~1e lecture du parlement européen en mai dernier, le texte définitif devrait voir le jour fin 1998.
Problème du plomb
Les conséquences de la présence du plomb dans l'eau sur la santé
Une intoxication au plomb est susceptible d'entraîner diverses pathologies, et notam-ment des difficultés de développement intel-lectuel des jeunes enfants. Il faut cependant savoir que les sources d'exposition au plomb sont multiples (air, eau, aliments, tabac...), les vieilles peintures au plomb, que l'on trouve encore dans des habitats vétustes (en fait dans beaucoup de logement d'avant 1948), sont aujourd'hui considérées comme la plus dangereuse d'entre elles : de jeunes enfants peuvent s'intoxiquer, par exemple en se léchant les doigts après avoir été en contact avec ces peintures. Cependant le risque d'être intoxiqué en buvant de l'eau au robi-net est quasi inexistant
Ou trouve t-on du plomb?
Le plomb est un polluant quasiment inexis-tant dans l'eau à l'état naturel. Sa présence éventuelle ne peut provenir que de la corrosion des canalisations, notamment celles des installations intérieures des habitations.
Certains dispositifs sont susceptibles d'aug-menter la teneur en plomb
Un appareil anti-tartre ou un adoucisseur mal entretenu est susceptible de favoriser la corrosion du réseau intérieur et entraîner la " dissolution" du plomb.
Le décret du 5 avril 1995 interdit la pose de canalisation en plomb et l'arrêté du 10 juin 1996 interdit l'emploi des brasures étain-plomb depuis août 97. Actuellement la concentration maximale admissible (CMA) est de 50 microgrammes par litre. En 1994, l'OMS (Organisation Mondiale de la Santé) a préconisé d'abaisser la teneur en plomb dans l'eau destinée à la consommation humaine à 10 microgrammes.
Une proposition de directive européenne adoptée prévoit de réduire la teneur en plomb de l'eau de 50 à 25 microgrammes/l dans un délai de 5 ans, puis à 10 micro-grammes par litre dans un délai de 15 ans. Des extensions de délais seront possibles dans certaines zones géographiques.
Les conséquence de la directive européenne
Elles concernent principalement les réseaux intérieurs. L'application de cette directive devrait occasionner, pour atteindre le seuil des 10 microgrammes par litre, une dépense avoisinant les 120 milliards de Francs, dont 100 milliards pour les propriétaires d'im-meubles et 20 milliards pour les services des eaux. On ne trouve, en effet, presque plus de plomb dans les canalisations de distribution collective, seule une partie des branchements en contient encore.
On imagine les répercussions considérables de ces mesures sur les budgets des immeubles et de ce fait sur ceux des usagers. D'autre part l'obligation de contrôler la qualité de l'eau au robinet risque d'imposer un contrôle périodique des installations intérieures des immeubles.
Les mesures pratiques pour
réduire les concentrations du plomb dans l'eau potable
- Faire couler l'eau quelques minutes avant de la boire. Après une absence prolongée (week-end par exemple) il ne faut pas boire immédiatement l'eau, mais la faire couler avant de la mettre en carafe.
- Utiliser l'eau froide et NON L'EAU CHAUDE pour la cuisson des aliments.
- Les canalisations alimentant un immeuble desservent souvent des équipements différents; si les canalisations en plomb doivent être changées, il est préférable de commercer par celles qui alimentent la cuisine plutôt que de remplacer la colonne d'alimentation des WC.
Comment déterminer la teneur en plombdans son immeuble
La teneur en plomb dépend essentiellement de la nature des matériaux des canalisations intérieures, seules des analyses effectuées sur une eau prélevée au robinet peuvent permettre d'en déterminer le taux. Il est donc souhaitable de s'adresser à un laboratoire compétent.
Les solutions techniques pour supprimer le plomb
- Le changement systématique des canalisations : le coût dépend des travaux. Dans de nombreux cas, des travaux simples comme les changements des canalisations en plomb dans les caves peuvent avoir des effets énormes pour diminuer la teneur.
- L'application d'un film polymère, après net-toyage des surfaces internes des conduits, mais cette technique est complètement nouvelle. Son efficacité n'est donc pas enco-re garantie.
Traitement complémentaire de l'eau
Pourquoi traite-t-on l'eau?
Il est nécessaire de connaître les motivations qui conduisent un gestionnaire d'immeuble à souhaiter traiter l'eau.
Deux problèmes doivent être traités:
- La formation exagérée de tartre dans les canalisations. Celle-ci va provoquer l'entartrage des canalisations, des résistances électriques des chauffe-eau ou encore des matériels en chaufferie (chaudières, pompes).
- La corrosion des réseaux et l'attaque des canalisations par la rouille qui peuvent aller jusqu'au percement.
Pour qu'il y ait dépôt de tartre, il faut que l'eau:
- soit très dure,
- ait une teneur en ions bicarbonate importante.
Par ailleurs, le fonctionnement même de l'installation peut expliquer l'entartrage anormal.
Eau Calcaire l'eau mousse plus ou moins en fonction de sa " dureté ". On dit d'une eau très calcaire qu'elle est dure.
46~ et au-delà
Remarque: Rappelons qu'une eau calcaire est moins agressive qu'une eau douce pour les canalisations. Il est donc préférable de ne pas trop adoucir l'eau avec des appareils d'adoucissement.
Comment la distribution esLelle organisée?
La Direction Générale de la Santé (DGS), qui dépend du Ministère de la Santé prépare, gère la réglementation et organise le contrô-le sanitaire.
La Direction de l'Eau (DE), qui dépend du Ministère de l'Environnement est chargée de la coordination interministérielle de tous les aspects de la politique de l'eau. Elle rédige les textes relatifs à la police de l'eau, veille àleur bonne application et assure la tutelle des Agences de l'eau.
La Direction Générale des Collectivités Locales (DGCL), dépendant du Ministère de l'Intérieur est chargée des problèmes d'orga-nisation et de gestion des collectivités locales vis-à-vis des services publics, de la distribu-tion de l'eau et de l'assainissement.
La Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) est compétente en matière de règles de délégation de services et du suivi du prix de l'eau, notamment avec l'Observatoire du prix de l'eau.
La Direction de l'Espace Rural et de la Forêt
(DERF) rattachée au Ministère de l'Agriculture gère le fonds national pour le Développement des adductions d'eau (FNDAE), mécanisme de solidarité au béné-fice du monde rural. Ce fonds est alimenté par une redevance prélevée sur les factures d'eau des consommateurs, ainsi que par une partie des recettes du PMU.
Les Directions Départementales les DDASS assurent le contrôle sanitaire de l'eau et les DDE (Directions Départementales de l'Equipement) et les DDAF (Agriculture et Forêts) ou certains services de préfecture.
Les Agences de l'eau, au nombre de six, collectent auprès des usagers les redevances de prélèvement et de lutte contre la pollution de l'eau. Le produit de ces redevances finan-ce des travaux de construction, d'améliora-tion, d'études sur la distribution de l'eau et l'assainissement.
Les municipalités décident du mode de gestion de leurs services de distribution d'eau et d'assainissement (en délégation à une entreprise spécialisée ou en régie). Les communes, notamment pour répartir les investissements, peuvent se regrouper au sein d'une structure de coopération intercommu-nale (syndicat intercommunal, district, communauté de communes, etc.).
1) La gestion déléguée:
La délégation de service public recouvre
plusieurs types de contrats.
- La concession:
La société délégataire finance les équipe-ments nécessaires au bon fonctionnement du service et les exploite jusqu'à la fin de la concession. Sa rémunération couvre à la fois les charges d'exploitation et d'investisse-ment.
- L'affermage:
C'est la forme de délégation la plus répandue actuellement. Les ouvrages sont financés par la collectivité, qui en délègue l'exploitation àla société spécialisée. La rémunération de la société couvre les charges d'exploitation, et une partie du produit des factures d'eau revient à la collectivité pour couvrir ses frais d'investissement.
- La gérance:
La collectivité finance les ouvrages et en confie l'exploitation à une société spécialisée. Le produit des factures revient à la collectivi-té, qui rémunère ensuite le gérant forfaitairement.
- La régie intéressée:
C'est une forme de contrat de gérance dans laquelle le gérant bénéficie d'un intéresse-ment aux résultats de l'exploitation.
2) La gestion directe ou " régie ":
La commune (ou le groupement de com-munes) assure directement le service de l'eau et/ou de l'assainissement, avec son propre personnel. La collectivité territoriale finance les ouvrages nécessaires et conserve la maîtrise des services et de leur gestion.
Cette présentation schématique des diffé-rents modes de gestion des services d'eau et d'assainissement doit toutefois être nuancée. En effet on trouve, par exemple, bon nombre de contrats " intermédiaires " entre la concession et l'affermage et quelques socié-tés d'économie mixte...
Distributeurs privés en délégation
Ces opérateurs privés assurent la distribution de l'eau à 75 % de la population française. On trouve principalement la Générale des Eaux avec 36 % du marché, la Lyonnaise des Eaux avec 23 %, Saur & Cise avec 16 %. Les autres distributeurs comme la SAAF, filiale d'EDF représentent moins de 1 %.
Elles assurent le traitement et la distribution de l'eau pour 25 % de la population. Elles sont surtout situées dans des petites communes.
La pollution des réseaux
L'eau ne devrait circuler que dans un seul sens, mais pour des raisons liées à la pression ou siphonage, à des mélanges d'eau froide et chaude, des " retours " d'eau peuvent condui-re à polluer les réseaux de distribution de l'immeuble ou à occasionner un phénomène de surcomptage et souscomptage.
Pour y remédier, il faut prévoir l'installation de systèmes dits clapets anti-retour.
Modèle dit non contrôlable : installé dans la canalisation d'eau, ce type de clapet, moins coûteux, est prévu avant le compteur divisionnaire ou le robinet d'arrêt privatif.
Modèle dit contrôlable : on peut en contrôler le fonctionnement sans démonter les canali-sations. Il y a, aux deux extrémités du clapet, des ouvertures dans le tuyau pour en vérifier l'efficacité.
En cas de rénovation complète l'immeuble ou celle de sa plomberie, il indispensable de poser des clapets colonne et dans les logements.
de est par Un document, " Le guide technique n01 ", édité par le Ministère de la Santé, explique les règles d'installation de ces clapets et les obligations, en cas de rénovation de l'immeuble. Disponible au Journal Officiel -réf. BO 8714 Bis, ce document devrait être réactualisé prochainement.
Il propose un modèle de règlement sanitaire type. Il est possible que la DDASS (Direction Départementale de l'Action Sanitaire et Sociale) de votre département ou le Service d'Hygiène à Paris, applique une législation plus sévère. Se renseigner auprès de ces organismes.
Les textes n'obligent pas l'installation de clapets anti retour en cas, de pose de compteurs d'eau divisionnaires. Pour la rénovation de chaufferie, il faut prévoir de les installer. On parle alors de disconnecteurs.
Cas ou l'on rencontre des clapets
Sur l'eau froide, au pied d'immeubles, la réglementation sanitaire impose aux copropriétés des mises en conformité avec l'installation de clapets contrôlables.
Dans les logements, à l'occasion de la mise en place de compteurs d'eau, la pose de clapet est conseillée (évitant le phénomène de sous-comptage et de sur-comptage en cas de diffé-rence de pression).
Des adhérents de l'ARC ont pu constater un comptage en l'absence de consommation dû à la différence de pression entre deux loge-ments. L'installation de clapets a rapidement permis de remédier à ce phénomène.
Sur l'eau chaude sanitaire : les clapets évitent des mélanges entre l'eau froide et l'eau chaude au niveau des mitigeurs par exemple.
Les systèmes de traitement doivent compor-ter, en amont, un clapet qui évite les pollu-tions et empêche l'infiltration des produits utilisés dans les réseaux d'eau froide.
Pour le chauffage collectif prévoir un disconnecteur. Pour éviter toute communication avec le réseau d'eau potable, il est bon d'en-visager la pose d'un clapet anti-retour plus sophistiqué, appelé disconnecteur.
Le système comprend un dispositif de sou-papes ou de vidange Pour les chaufferies inférieures à 70 Kw : prévoir un disconnec-teur non contrôlable, sans obligation d'entre-tien annuel, pour des immeubles sans eau chaude sanitaire. Pour les chaufferies supérieures à 70 Kw, on installe un disconnecteur contrôlable avec obligation d'une visite annuelle.
L' obtention d'une attestation valide la réalité de l'opération.d'entretien
Le disconnecteur se contrôle avec un matériel spécifique (mallette de contrôle). La durée du travail représente une heure environ.
En cas d'installation, l'entreprise doit fournir une attestation (soit le volet n03, le n01 et le 02 sont envoyés aux services de la DDASS ou de l'hygiène pour signaler l'existence du système).
Dans le cas de copropriétés utilisant un dis-positif de maintien de pression, les discon-necteurs, déjà intégrés dans le système, ne sont pas indispensables. En revanche, il est impératif d'isoler les alimentations d'eau froide et chaude sanitaire et l'eau de chauffage, pour prévenir l'aggravation des dommages, lors d'un désembouage du réseau chauffage de communication avec les autres réseaux.
L'entretien est un travail très spécifique qui nécessite un agrément de l'entreprise, dont les salariés doivent aussi avoir suivi une formation. Exiger de votre prestataire l'attes-tation prouvant l'obtention de l'agrément par le Ministère de la Santé.
Le surcoût de l'entretien du disconnecteur
dans le cadre du contrat de chauffage est d'environ 600 à 800 F TTC par an. Certaines sociétés de robinetterie peuvent également l'assurer.
TRANSPARENCE ET INFORMATION SUR LE PRIX ET LA QUALITE DE L'EAU
De nouvelles réglementations ont été adoptées, visant une meilleure information des consommateurs, favorisant une plus grande transparence dans les pratiques.
Le décret n094-841 du 26 septembre 1994
précise que doivent être affichés en mairie, en termes clairs les résultats des contrôles sanitaires qui sont le plus souvent effectués par les DDASS ou les laboratoires agréés.
- les rapports entre les acteurs de l'eau (entreprises et collectivités).
La loi " Sapin ", du 29 Janvier 1993, sur la prévention de la corruption et la transparen-ce de la vie économique, définit les règles sur la délégation des services publics, ainsi que la loi Mazeaud, du 8 Février 1995, sur le contrô-le des Chambres Régionales des Comptes.
La loi Ramier, du 2 Février 1995, introduit pour les mairies et les gestionnaires, l'obliga-tion d'établir un rapport annuel détaillé sur le prix et la qualité du service de l'eau. Le décret n095-635 du 6 Mai 1995, précise les indications que doivent comporter ces rapports.
L'ensemble des éléments contenus dans ces rap-ports proviennent des structures privées (fer-mier, concessionnaire) ou publiques (structure intercommunale) auquelles la commune a délégué la gestion de l'eau. Cette délégation n'empêche d'ailleurs en rien la commune d'apporter une valeur ajoutée (et notamment une communication claire et pertinente pour les habitants de la commune).
Une commission d'usagers
La loi du 6 février 1962 à crée les commissions consultatives des services publics locaux dans lesquelles doivent siéger des représentants des associations de consommateurs.
Factures types
Suite à la concertation des pouvoirs publics, des représentants des élus locaux et des professionnels de l'eau, une nouvelle régle-mentation sur la présentation des factures d'eau a vu le jour avec l'arrêté du 10 juillet 1996. Ce texte définit l'harmonisation du libellé des factures pour l'ensemble des ser-vices d'eau et l'assainissement d'ici au 1er juillet 2000, en fonction notamment des prin-cipes suivants
- les trois parties de la facture devront toujours être dénommées " distribution de l'eau ", " collecte et traitement des eaux usées ", et " organismes publics ".
- le niveau des anciens et nouveaux index et le volume consommé devront être mentionnés (sauf pour les facturations intermédiaires).
- les périodes de facturation devront figurer sur la facture et l'abonné devra pouvoir s'acquitter des sommes dues en, au moins, deux paiements annuels.
- les coordonnées précises des services de distribution de l'eau et/ou de collecte et de traitement des eaux usées apparaîtront sur les factures.
- des éléments synthétiques sur la qualité de l'eau distribuée seront portés à la connais-sance des abonnés par l'intermédiaire de la facture, une fois par an.
Même si le contenu et la structure des fac-tures d'eau demeureront souvent différents d'une commune à l'autre, pour prendre en compte les conditions locales de mise en oeuvre des services, l'harmonisation des libel-lés permettra une meilleure compréhension.
La loi du 6 février 1992 a créé les commissions consultatives des services publics locaux dans lesquelles doivent siéger des représentants des associations de consommateurs.
La gestion de l'eau "aquaticien"
Aujourd'hui, la mise en place d'un nouveau métier, celui de gestionnaire (et technicien généraliste) de l'eau est indispensable pour identifier et traiter les problèmes concernant les consommations d'eau et les installations intérieures des immeubles.
De même que le thermicien:
o fait un diagnostic (analyse des déperdi-tions, ratios, dysfonctionnements liés àl'installation, au bâti, à l'usage et à l'exploitation),
o élabore des préconisations, (aussi bien des doubles vitrages, des robinets thermosta-tiques, la mise en cascade de chaudières ou un changement de contrat),
o assure un suivi (mise en oeuvre des préconi-sations validées par les responsables des lieux, contrôle de la qualité des travaux, relevé des consommations et résultats obtenus),
" l'aquaticien ", gestionnaire-technicien de l'eau:
o fait l'audit de tout ce qui concerne l'eau, en intégrant dans cette mission:
> une présentation de la situation actuel-le, tant en ce qui concerne l'eau froide que l'eau chaude (descriptif des équipe-ments, réseaux privés, usage des consommations, particularités liées aux utilisateurs),
> une analyse des prestations éventuelles déjà en place (plombier, entreprises de comptage, entreprises d'entretien de robinetterie).
> l'observation précise des consomma-tions, l'analyse des usages autres que ceux liés à l'habitation (services, com-merces), la répartition des charges.
> le relevé des anomalies constatées (fuites, climatisations mal réglées, sur-presseurs inefficaces, consommations mal réparties ou non évaluées précisément)
> les enjeux éventuels (respect des normes, décrets et règlements notam-ment en matière de pollution, d'hygiène et de protection des personnes et des biens, mise à la terre électrique).
o propose des améliorations adaptées et évalue les résultats qui en découleront (solutions techniques, contrats de prestation).
o intervient en qualité d'expert pour faciliter l'élaboration d'un consensus entre les copropriétaires. Les actions retenues sont soumises à l'accord des copropriétaires (ils décident en connaissance de cause, grâce au spécialiste impartial : le gestionnaire de l'eau qui pilote les opérations sous le contrôle des représentants de la copropriété).
o aide aux négociations et met en oeuvre les actions nécessaires qui sont réalisées par des prestataires qualifiés. Il est l'intermédiaire et le porte-parole de tous dans sa mission de médiation et de communication.
o contrôle les résultats obtenus, puis met en évidence les actions correctrices complémentaires nécessaires. Il effectue un " suivi au long cours " du site, en lien étroit avec les usagers.
Ce suivi concerne:
- la mise en oeuvre des moyens au plan collectif,
- l'étude des consommations individuelles induisant une action particulière (implantation de commerces, par exemple),
- la gestion des consommations collectives.
o L'aquaticien intervient aussi sur des points importants, jamais réellement pris en compte dans les copropriétés, faute d'infor-mations précises et de connaissances tech-niques:
- il préconise des mesures préventives en matière de dégâts des eaux,
- il repère les problèmes liés à la présence de plomb et recherche des solutions,
- il favorise l'application des directives européennes sur l'eau.
o Il est nécessaire qu'une véritable profes-sion d'aquaticien voit le jour avec une réelle qualification, afin d'éviter le risque de se retrouver avec des personnes non compétentes attirées par ce nouveau métier.
Copropriété-Services travaille sur un audit type d'installation et une procédure d'agré-ment " officielle " de ces aquaticiens avec le concourt de différents partenaires (thermi-ciens, bureaux d'études, Pact Arim...).
De plus en plus d'immeubles rencontrent des difficultés pour le paiement des factures d'eau, ce qui engendre un risque de coupure et une dégradation accélérée des copropriétés.
Les immeubles concernés ont souvent des niveaux de consommation très élevés liés àdes fuites ou à la vétusté du réseau (200 à 250 m3 par logement et par an). L'existence d'impayés importants est un obstacle au finance-ment des travaux de remise en état des ins-tallations. C'est un cercle vicieux : les fuites augmentent, sans que l'on puisse intervenir pour les supprimer.
Il ne faut pas se cacher que ce type de situa-tion est souvent révélatrice de la mauvaise gestion de l'immeuble et de nombreux dysfonctionnements. D'où la nécessité d'un diagnostic global.
Diagnostique ADIAC
(Assistance et DIAgnostic pour
Les associations PACT-ARIM, l'ARC et certains syndics certifiés volontaires ont créé un réseau opérationnel pour assister les copropriétés en difficulté financière avec comme objectifs:
- d'effectuer des diagnostics complets et rapides,
- de proposer des programmes de traitement et les mettre en oeuvre,
- de conseiller des plans de redressement ou de sauvegarde et les mettre en oeuvre,
- d'assurer un accompagnement et une assistance aux copropriétés.
Le réseau ADIAC permet d'assurer une complémentarité de compétences, non seule-ment au stade du diagnostic, mais aussi du traitement. Il propose une gamme d'inter-ventions complètes : du diagnostic préalable au pilotage du redressement, à la prise en charge de la gestion en cas de carence du syndic en place, en passant par la program-mation des travaux, la recherche des finance-ments et la formation des conseils syndicaux. Les copropriétés intéressées peuvent s'adres-ser au PACT-ARIM de leur département.
Solution "technique" concernant l'eau
Elles peuvent revêtir les formes suivantes:
> Mise en place d'un contrat de gestion auprès d'un prestataire,
> Installation de compteurs d'eau en dehors des appartements ou mise en place d'un télérelevé,
> Installation d'une électrovanne qui commande l'ouverture ou la fermeture, àdistance, de la fourniture d'eau,
> Fourniture de l'eau par un système de carte magnétique (prépaiement),
> Relevé mensuel des consommations privatives.
Il est conseillé de s'adresser au groupement Copropriété-Services pour plus de précisions ou d'engager un audit.