Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3289-PGP.html?identifiant=BOI-ENR-DMTOI-10-10-10-20131119
Timestamp: 2019-07-18 13:18:19+00:00
Document Index: 28326077

Matched Legal Cases: ['art. 1582', 'art. 1589', 'art. 1589', 'art. 1599', "l'article 683", "l'article 669", 'arrêt ']

3289-PGPENR - Mutations de propriété à titre onéreux d'immeubles - Mutations autres que les échanges - Champ d'application2
BOI-ENR-DMTOI-10-10-10-20131119
2013-11-19T10:01:19.000+01:002015-04-01T11:13:53.000+02:00
La vente est la convention par laquelle une personne, le vendeur, transfère une chose à une autre, l'acquéreur, moyennant un prix (C. Civ, art. 1582).
Il a également été jugé que la vente est parfaite, dès lors que les parties sont d'accord sur la chose et sur le prix, sans qu'il soit nécessaire de rechercher si, à la date de la réalisation de la condition suspensive, l'acquéreur est entré en possession du terrain et en a payé le prix (Cass. Com., 10 janvier 1989, n°87-15740)
En second lieu, l'offre de vente peut être acceptée par une personne qui en prend acte tout en se réservant la faculté de faire connaître sa décision ultérieurement. Il s'agit alors d'une promesse unilatérale de vente qui est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire (C.Civ., art. 1589-2). L'acceptation qui forme le point de départ du délai de dix jours est, bien entendu, celle qui transforme la simple pollicitation en une promesse unilatérale de vente. Dès lors qu'elle n'emporte pas mutation, elle ne peut être soumise à la taxe de publicité foncière et ne donne ouverture qu'au droit fixe des actes innomés. Toutefois, si elle est constatée par acte authentique, elle peut être soumise à la formalité unique et supporte alors la taxe fixe au même tarif. Les cessions des promesses unilatérales de vente sont soumises aux mêmes règles.
Enfin, le terme de promesse de vente est parfois utilisé pour désigner des promesses synallagmatiques de vente qui s'analysent en des ventes dès lors qu'elles emportent consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix et doivent être taxées en conséquence (C.Civ., art. 1589). En revanche, la validité de ces conventions n'est pas subordonnée au respect des conditions imposées aux promesses unilatérales de vente.
En revanche, bien que la vente de la chose d'autrui soit nulle (C.Civ, art. 1599) si l'acte qui la constate présente toutes les apparences de la validité, l'impôt est perçu.
S'agissant plus particulièrement des actes de translatifs de droits démembrés de biens immeubles, l'article 683 du CGI dispose que les droits de mutation sont assis sur "le prix exprimé". Cet article a une portée générale dans la mesure où il pose le principe de taxation aux droits d'enregistrement ou à la T.P.F. des mutations à titre onéreux de propriété ou d'usufruit d'immeubles.
La réforme du barème fixant les valeurs respectives de l'usufruit et de la nue-propriété était souhaitée de longue date par le Parlement et les professionnels. En effet, les valeurs respectives de l'usufruit et de la nue-propriété étaient jusqu'au 31 décembre 2003 fixées par un barème datant de 1901. L'article 19 de la loi de finances pour 2004 a actualisé ce barème en tenant compte d'un rendement des actifs et d'une espérance de vie plus proche des réalités actuelles. L'objectif poursuivi au travers de cette revalorisation est de retenir pour l'application des droits d'enregistrement des valeurs correspondant à la réalité économique. Cela étant, les parties demeurent libres de fixer le prix de l'usufruit et de la nue-propriété comme elles l'entendent. Dès lors, l'évaluation de la nue-propriété d'un bien apporté à une société peut-être fixé sans utiliser le barème de l'article 669 du code général des impôts. En revanche, pour la liquidation des droits de mutation dus à cette occasion, l'administration fiscale retiendra la valeur telle qu'elle résulte de l'application du barème non seulement lorsque le prix stipulé sera inférieur à la valeur vénale, mais aussi lorsqu'il sera supérieur (RM Grosskost, n° 55175, JOAN du 28/06/2005, p.6466).
- aux baraquements de chantier dès lors que «le dispositif de liaison, d'ancrage ou de fondation révèle que le bien ne repose pas simplement sur le sol et n'y est pas maintenu par son seul poids» (Cass. Com., 10 juin 1974, n° 73-10696 ) ;
- aux serres horticoles, même si les parties métalliques constituant les charpentes des serres ne sont pas prises dans le sol mais fixées au moyen d'un système d'écrous, l'assemblage étant réalisé par des écrous, des vis et des boulons sans soudure, de façon à permettre un démontage sans détérioration (Cass. Com., 1er février 1984, n° 82-15900) .
À cet égard, la cour de cassation a jugé que les animaux destinés à la reproduction et à l’embouche ne relèvent pas des dispositions de l’article 524 du code civil et qu’en conséquence, leur cession ne peut être soumise aux droits de mutation d’immeubles ruraux prévus à l’ancien article 701 du CGI (Cass. Com., 12 novembre 1996, n° 95-11080 ).
Cette solution, retenue par la cour de cassation dans un arrêt du 21 juillet 1987 n° 85-18723, ne saurait être étendue aux hypothèses où l'exploitation n'implique pas l'usage d'une terre (exploitations hors sol).
Il s'ensuit que le droit d'usage des eaux domaniales, attaché à une usine ayant existence légale et cédé avec elle, possède le caractère d'un droit réel immobilier (Cass. Civ. 10 juin 1981, n° 80-10428).
Dès lors que la cession des droits d'eau seuls a été consentie le même jour que l'apport du moulin à une société dont l'objet est notamment l'exploitation de ce moulin et sa transformation en usine hydroélectrique et que ledit moulin comprend non seulement le bâtiment, mais aussi l'emplacement, capital pour l'exploitation des droits d'eau, l'état actuel de délabrement du bâtiment n'a pas dépouillé de leur caractère immobilier les droits d'eau qui y étaient attachés (Cass. Civ. 10 juin 1981, n° 80-10429).
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