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Timestamp: 2016-10-21 09:06:12
Document Index: 164412569

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 89', 'Art. 29', 'Art. 738', 'Art. 740', 'Art. 738', 'BGE', 'BGE', 'Art. 737', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 739', 'Art. 29', 'BGE', 'Art. 66', 'Art. 68']

1C_255/2015 � � Urteil vom 14. M�rz 2016
Beschwerde gegen den Entscheid vom 25. M�rz 2015 des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz, Kammer III.
B.________ ist Eigent�mer der Liegenschaft Nr. 329 an der Kantonsstrasse 30 in Reichenburg. Er ersuchte um die Bewilligung f�r die Neugestaltung des Hausumschwungs; unter anderem sollen zwei Parkpl�tze erstellt und die Zufahrt in die Kantonsstrasse erweitert werden. Gegen das Bauvorhaben erhob A.________, Eigent�mer der angrenzenden Liegenschaft Nr. 235, Einsprache.
Am 10. Januar 2013 wies der Gemeinderat Reichenburg die Einsprache im Sinne der Erw�gungen ab und erteilte die nachgesuchte Baubewilligung. Gleichzeitig wurde die kantonale Baubewilligung des Amts f�r Raumentwicklung vom 11. Dezember 2012 er�ffnet, die folgende Auflagen enth�lt:
- Innerhalb s�mtlicher Sichtfelder d�rfen keine Fahrzeuge (parkierende Autos), Rabatten, Str�ucher, Hagungen, Reklametafeln oder andere Hindernisse, welche h�her als 0.60 Meter sind, die notwendige Sichtweite behindern.
- Das Einfahren in die Kantonsstrasse hat stets vorw�rts zu erfolgen. Die vorgesehene Man�vrierfl�che auf dem privaten Grundst�ck ist stets freizuhalten.
- Die Grundst�ckseinfahrt ist auf einer Tiefe von mindestens 5 Metern ab Strassenrand so zu befestigen, dass eine Verschmutzung der Strasse vermieden wird.
Gegen diesen Beschluss erhob A.________ am 14. Februar 2013 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz. Dieser wies die Beschwerde am 16. September 2014 im Sinne der Erw�gungen ab. Die Auflage, die Grundst�ckseinfahrt auf einer Tiefe von mindestens 5 Metern zu befestigen, wurde aufgehoben. Die Verfahrenskosten wurden vollst�ndig dem Beschwerdef�hrer auferlegt.
Am 10. Oktober 2014 erhob A.________ Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz. Dieses wies die Beschwerde am 25. M�rz 2015 ab.
Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid hat A.________ am 12. Mai 2015 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben. Er beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, das ihm zugrunde liegende Baugesuch vom 29. Juni 2012 abzuweisen und die Baubewilligung zu verweigern. Eventuell seien ihm die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor dem Regierungsrat des Kantons Schwyz nur im Umfang von Fr. 600.-- aufzuerlegen und die der Gemeinde Reichenburg und B.________ zugesprochenen Parteientsch�digungen auf Fr. 480.-- bzw. Fr. 600.-- zu reduzieren.
Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts steht grunds�tzlich die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG).
Der Beschwerdef�hrer ist als Nachbar, dessen Grundst�ck durch das Bauvorhaben ber�hrt wird, mehr als jedermann betroffen und somit zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Ob ihm die Baubewilligung Verpflichtungen auferlegt, die �ber die bereits bestehenden Einschr�nkungen im Strassenabstand gem�ss �� 41 und 38 des Schwyzer Strassengesetzes vom 15. September 1999 (StrG; LS 442.110) hinausgehen, ist nicht schon beim Eintreten zu pr�fen, sondern, soweit n�tig, bei der materiellen Beurteilung der Beschwerde.
Der Beschwerdef�hrer r�gt zun�chst eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs (Art. 29 Abs. 2 BV), weil der Regierungsrat seine Eingabe vom 9. September 2014 nicht ber�cksichtigt habe. Das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht angenommen, dass die am 10. September 2014 beim verfahrensleitenden Sicherheitsdepartement eingegangene Eingabe vom Regierungsrat noch zur Kenntnis genommen worden sei. Damit habe es den Sachverhalt qualifiziert falsch festgestellt, werde doch unter Buchstabe F des Beschwerdeentscheids nur die Eingabe vom 1. September, nicht aber diejenige vom 9. September 2014 erw�hnt. Letztere sei den anderen Parteien auch erst mit Schreiben des Rechts- und Beschwerdedienstes vom 15. September 2014 zur Kenntnis gebracht worden. Zumindest aber h�tte das Verwaltungsgericht den vom Beschwerdef�hrer beantragten Auskunftsbericht einholen m�ssen, um abzukl�ren, ob der Regierungsrat tats�chlich in Kenntnis der Eingabe entschieden habe.
2.1.�Der Regierungsrat h�lt in seiner Vernehmlassung fest, er habe zwischen dem Eingang der unaufgefordert eingereichten Stellungnahme des Beschwerdef�hrers am 10. September 2014 und seinem Entscheid vom 16. September 2014 "ausreichend Gelegenheit gehabt", die Eingabe zur Kenntnis zu nehmen. Dagegen �ussert er sich nicht zur streitigen Frage, ob diese zum Zeitpunkt der Entscheidf�llung schon bei den Akten lag. Der Beschwerdef�hrer bestreitet dies in seiner Replik und macht geltend, nach der Gesch�ftsordnung des Regierungsrats h�tten die Akten schon am 11. September 2014 der Staatskanzlei abgegeben werden m�ssen.
2.2.�Die Frage kann offenbleiben, weil eine allf�llige Verletzung des rechtlichen Geh�rs im Verfahren vor Verwaltungsgericht geheilt worden w�re:
Dieses hat den Inhalt der Stellungnahme in seinem Urteil wiedergegeben (E. 1.2) und sie (in E. 3.2, im Zusammenhang mit der Verkehrssicherheit der Zufahrt) ber�cksichtigt. Es verf�gte bei der Beurteilung der streitigen Sach- und Rechtsfragen �ber die gleiche Kognition wie der Regierungsrat. Der Beschwerdef�hrer legt nicht dar, inwiefern seine Stellungnahme vom 9. September 2014 noch in anderem Zusammenhang relevant sein k�nnte; dies ist auch nicht ersichtlich.
3.�Materiell ist in erster Linie streitig, ob die Zufahrt zu den beiden geplanten Parkpl�tzen auf Parzelle Nr. 329 durch das bestehende Fuss- und Fahrwegrecht rechtlich gen�gend gesichert ist, insbesondere ob diese Grunddienstbarkeit auch die Freihaltung der in der Baubewilligung festgelegten Sichtfelder auf Parzelle Nr. 235 umfasst.
3.1.�Das Verwaltungsgericht bejahte dies. Es ging davon aus, dass sich Inhalt und Umfang des Rechts bei einer ungemessenen Dienstbarkeit nach den Bed�rfnissen des berechtigten Grundst�cks richte, bei gemessenen Dienstbarkeiten hingegen nach den entsprechenden Bestimmungen im Grundgesch�ft. Ein Wegrecht sei in der Regel ungemessen, k�nne aber auch aufgrund der Regelung im Dienstbarkeitsvertrag insofern gemessen sein, als es z.B. nur zu einer bestimmten Anzahl an Fahrten oder nur zur Fahrten w�hrend bestimmter Tageszeiten berechtige.
Aufgrund der Massangaben im Grunddienstbarkeitsvertrag und der dieser beiliegenden Planskizze sei von einer gemessenen Dienstbarkeit auszugehen, was die befahr- und begehbare Fl�che betreffe. Diese richte sich offensichtlich nach der �berbauungssituation der verbliebenen Parzelle Nr. 235. Dar�ber hinaus enthalte das Grundgesch�ft aber keine Bestimmungen; dies gelte nicht nur f�r die Nutzungsintensit�t, sondern auch f�r die ausserhalb der Fahrbahnfl�che erforderlichen Sichtfelder. Diesbez�glich sei deshalb von einer ungemessenen Dienstbarkeit auszugehen.
Zweck der Wegrechtseinr�umung sei es gewesen, f�r die Liegenschaft Nr. 329, die 1942 von der Stammliegenschaft Nr. 235 zu Bauzwecken abparzelliert und verkauft worden sei, eine rechtlich gesicherte Ein- und Ausfahrt in die Kantonsstrasse und mithin eine hinreichende �ffentlich-rechtliche Erschliessung �ber die auf Parzelle Nr. 235 befindliche "Durchfahrt" zu garantieren. Hierzu geh�re zweifellos auch die Gew�hrleistung einer m�glichst gefahrenfreien, verkehrsgerechten und insbesondere bewilligungsf�higen Ein- und Ausfahrt in die Kantonsstrasse, andernfalls die Dienstbarkeit ihren Zweck nicht erf�llen k�nnte. Daran �ndere der Umstand nichts, dass wegen des geringeren Verkehrsaufkommens diesem Aspekt fr�her weniger Bedeutung zugemessen werden musste und man insbesondere keine konkreten Vorschriften betreffend Sichtfeldern kannte. Darin sei keine unzumutbare Mehrbelastung zu erblicken, zumal die Ein- und Ausfahrt auch von der belasteten Liegenschaft aus beansprucht werde, was wiederum die Einhaltung der Verkehrssicherheit bedinge.
3.2.�Der Beschwerdegegner r�gt zun�chst, das Verwaltungsgericht habe die in Art. 738 ZGB vorgegebene Rangfolge nicht ber�cksichtigt, wonach der Grundbucheintrag massgeblich sei, soweit sich Rechte und Pflichten daraus deutlich ergeben (Abs. 1), und auf den Erwerbsgrund, d.h. den Dienstbarkeitsvertrag, nur zur�ckgegriffen werden d�rfe, wenn der Wortlaut des Eintrags unklar sei (Abs. 2).
Der Grundbucheintrag f�r die Parzelle Nr. 329 lautet:
Dieser Eintrag enth�lt lediglich die Aussage, dass es sich um ein Fuss- und Fahrwegrecht handelt; dessen Inhalt und Umfang l�sst sich dagegen dem Eintrag allein nicht entnehmen, weshalb das Verwaltungsgericht zu Recht auf die Dienstbarkeitsvereinbarung (im Kaufvertrag vom 10. September 1942) zur�ckgriff. Dieser lautet:
"Auf der �stlich zu GB Nr. 408 [heute: 235] z. "Alten Raben" des Sebastian Romer geh�renden Durchfahrt erh�lt das Grundst�ck Nr. 677 [heute: Nr. 329] des Karl Glaus das dauernde dingliche Fuss- und Fahrwegrecht. Die Durchfahrt ist gem�ss Planskizze 2.70 m breit und geht von der Kantonsstrasse bis zum s�dwestlichen Ecken des Bauplatzes GB Nr. 677."
3.3.�Der Beschwerdef�hrer ist der Auffassung, es handle sich um eine gemessene Dienstbarkeit, weil die Durchfahrt im Vertrag und der diesem beiliegenden Skizze ausdr�cklich auf eine Breite von 2.70 m beschr�nkt worden sei. Weitergehende Ben�tzungsrechte bzw. Eigentumsbeschr�nkungen seien nicht vereinbart worden. Insbesondere sei die Freihaltung von Sichtfeldern nicht vorgesehen worden; diese w�rden auch im kantonalen Recht (auf das Art. 740 ZGB verweise) nicht als Inhalt des Wegrechts erw�hnt (� 64 des Schwyzer Einf�hrungsgesetzes zum schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 14. September 1978 (EGzZGB/SZ; SRSZ 210.100) und entspr�chen nicht dem Ortsgebrauch (i.S.v. Art. 738 Abs. 2 ZGB). Es k�nne nicht ernsthaft angenommen werden, dass im Jahr 1942 bei der Begr�ndung der Dienstbarkeit die Freihaltung von Sichtfeldern mitvereinbart worden sei, obwohl damals keine konkreten Vorschriften dazu bestanden.
Der Beschwerdef�hrer verkennt, dass das Fuss- und Fahrwegrecht, wie jede Dienstbarkeit, das Grundst�ck als Ganzes belastet (BGE 138 III 742 E. 2.1 S. 743). Die Festlegung der Breite der Durchfahrt von 2.70 m gem�ss Vertrag und Planskizze bestimmt nur die Aus�bung des Wegrechts �rtlich, d.h. die befahrbare Fl�che. Im �brigen bestimmen sich Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit grunds�tzlich nach deren Zweck (BETTINA H�RLIMANN-KAUP, Die Ermittlung des Zwecks einer Grunddienstbarkeit, SJZ 102/2006 S. 6).
3.4.�Ergibt sich der Zweck der Dienstbarkeit nicht aus dem Eintrag im Grundbuch, ist er durch Auslegung des Dienstbarkeitsvertrags zu ermitteln. Stehen sich - wie hier - nicht die urspr�nglichen Begr�ndungsparteien gegen�ber, ist der Zweck massgebend, der aus dem Dienstbarkeitsvertrag selber hervorgeht oder objektiv erkennbar ist. Zu fragen ist, welche Interessen bei objektiver Betrachtung zur Zeit der Errichtung aufgrund der Bed�rfnisse des herrschenden Grundst�cks vern�nftigerweise von Bedeutung sein konnten (BGE 138 III 650 E. 5.3 S. 655 f. mit Hinweisen).
Diese Grunds�tze wurden vom Verwaltungsgericht beachtet. Der Vorwurf des Beschwerdef�hrers, es habe auf angebliche (de facto nicht erwiesene) Motive der damaligen Vertragsparteien abgestellt, trifft nicht zu. Aufgrund des - objektiv erkennbaren - Zusammenhangs der Grunddienstbarkeit mit dem Verkauf der Parzelle Nr. 329 "zu Bauzwecken" und der Lage der Ein- und Ausfahrt an der Kantonsstrasse durfte das Verwaltungsgericht davon ausgehen, dass es Zweck des Fuss- und Fahrwegrechts war, eine hinreichende Erschliessung der Parzelle Nr. 329 ab der Kantonsstrasse zu gew�hrleisten.
Die Erschliessung des berechtigten Grundst�cks �ber die einger�umte Zufahrt setzt zwingend die M�glichkeit voraus, in die Kantonsstrasse einbiegen zu k�nnen, ohne die eigene und die Sicherheit anderer Verkehrsteilnehmer zu gef�hrden. Gem�ss Art. 737 Abs. 3 ZGB muss der Belastete alles unterlassen, was die Aus�bung der Dienstbarkeit behindert. Schon 1942 h�tte der Eigent�mer des herrschenden Grundst�cks sich deshalb z.B. dagegen wehren k�nnen, dass ihm die Einsicht in die Kantonsstrasse versperrt wird (z.B. durch das Aufstellen von Sichtblenden ausserhalb der Wegrechtsfl�che), wenn dies das Ausfahren auf die Kantonsstrasse verhinderte oder erschwerte.
Seit 1942 haben sich die Bed�rfnisse des herrschenden Grundst�cks im Hinblick auf die notwendigen Sichtweiten durch die technische Entwicklung ver�ndert (gr�sseres Verkehrsaufkommen, schnellere Vorbeifahrten); die notwendigen Sichtweiten werden heute durch die VSS-Normalien konkretisiert. Diese Bestimmungen d�rfen bei der Ermittlung der Bed�rfnisse des herrschenden Grundst�cks grunds�tzlich ber�cksichtigt werden (BGE 139 III 404 E. 7.4.2 S. 409).
3.5.�Praxisgem�ss ist dem Dienstbarkeitsbelasteten eine Mehrbelastung zumutbar, die auf eine objektive Ver�nderung der Verh�ltnisse, wie etwa die Entwicklung der Technik, zur�ckgeht, d.h. nicht auf einer willentlichen �nderung der bisherigen Zweckbestimmung beruht, und die zweckentsprechende Ben�tzung des belasteten Grundst�cks nicht behindert oder wesentlich mehr als bisher einschr�nkt (vgl. BGE 138 III 650 E. 6.4 S. 657 mit Hinweisen).
Anders w�re wohl zu entscheiden, wenn die �rtlichen Verh�ltnisse, insbesondere bestehende Bauten und Anlagen in den Sichtbereichen, deren Freihaltung ausschliessen w�rden. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist davon auszugehen, dass die Grunddienstbarkeit im Rahmen der bestehenden Anlagen ausge�bt werden soll (BGE 137 III 145 E. 3.3.3 S. 149 mit Hinweisen; Urteil 5C.71/2006 vom 19. Juli 2006 E. 2.3). Deren Beseitigung w�rde in aller Regel auch eine unzumutbare Mehrbelastung im Sinne von Art. 739 ZGB bedeuten. Vorliegend betreffen die streitigen Sichtfelder jedoch un�berbaute Fl�chen, die aufgrund ihrer N�he zur Kantonsstrasse auch in Zukunft nicht �berbaut werden d�rfen (vgl. � 41 Abs. 1 lit. a StrG/SZ).
Der Beschwerdef�hrer beruft sich pauschal auf bestehende "Rabatten mit Pflanzungen", ohne darzulegen, inwiefern diese 60 cm �berschreiten und damit den notwendigen Sichtbereich beschr�nken. Im �brigen nutzt er selbst die Ausfahrt in die Kantonsstrasse und ist deshalb f�r das verkehrssichere Einbiegen ebenfalls auf eine gen�gende Sichtweite angewiesen.
3.6.�Unter diesen Umst�nden durfte das Verwaltungsgericht ohne Verletzung von Bundesrecht davon ausgehen, dass die nach den VSS-Normalien f�r Zufahrten in eine Kantonsstrasse erforderlichen Sichtweiten durch die Grunddienstbarkeit gew�hrleistet seien. Es kann daher offenbleiben, ob sich die entsprechenden Beschr�nkungen bereits aus dem f�r jedermann geltenden Strassengesetz (insbesondere � 38 Abs. 1 StrG/SZ) ergeben.
Streitig ist weiter, ob die Verkehrssicherheit der Zufahrt gen�gend abgekl�rt worden ist. Regierungsrat und Verwaltungsgericht hatten diese gest�tzt auf den Auskunftsbericht des kantonalen Tiefbauamts vom 16. Juni 2014 bejaht und weitergehende Abkl�rungen, insbesondere die Einholung eines verwaltungsexternen Gutachtens, nicht f�r erforderlich gehalten.
Der Beschwerdef�hrer r�gt, das kantonale Tiefbauamt habe in seinem Auskunftsbericht die Einfahrt des Kanzleiwegs in die Kantonsstrasse und den zweiten Fussg�ngerstreifen bei der Bahnhofstrasseneinfahrt nicht ber�cksichtigt. Mit diesen - schon vorinstanzlich vorgebrachten - Einw�nden habe sich das Verwaltungsgericht zu Unrecht nicht auseinandergesetzt und habe damit das rechtliche Geh�r und den Beweisf�hrungsanspruch des Beschwerdef�hrers verletzt (Art. 29 Abs. 2 BV). Eine erg�nzende Abkl�rung sei umso mehr geboten gewesen, als das Tiefbauamt in einer ersten Fassung seines Fachberichts vom 5. Juli 2012 (f�r den internen Gebrauch) die Verkehrssicherheit verneint habe.
Das Verwaltungsgericht liess jedoch die Einw�nde des Beschwerdef�hrers (Ber�cksichtigung Kanzleiweg-Einfahrt und Fussg�ngerstreifen bei Bahnhofstrasse-Einfahrt, Gesamtbetrachtung mit den wechselseitigen Wirkungen der Sicherheitseinfl�sse) nicht ausser Acht; es verneinte die Notwendigkeit eines verwaltungsexternen Gutachtens und der geforderten Gesamtbetrachtung mit R�cksicht auf das geringe Verkehrsaufkommen der fraglichen Ein- und Ausfahrt in die Kantonsstrasse: Zu den zwei Parkpl�tzen auf der Parzelle Nr. 329 komme nur noch die Nutzung durch den Beschwerdef�hrer selbst. Damit hat sich die Vorinstanz (zumindest kurz) mit den Vorbringen und dem Beweisantrag des Beschwerdef�hrers auseinandergesetzt.
Das Tiefbauamt r�umte in seiner Vernehmlassung ein, dass die Situation der Zufahrt im Bereich eines Fussg�ngerstreifens und der schr�g gegen�berliegenden Einm�ndung der Bahnhofstrasse in die Kantonsstrasse nicht optimal sei und eine r�ckw�rtige Erschliessung des Grundst�cks Nr. 329 via Kanzleiweg und Parkplatz der Parzelle Nr. 235 (des Beschwerdef�hrers) besser w�re. Es hielt die Zufahrt aber aus Sicht der Verkehrssicherheit f�r zul�ssig, unter Ber�cksichtigung der besonderen �rtlichen Verh�ltnisse (M�ndung des Fussg�ngerstreifens auf einem Trottoir; keine toten Winkel bei der Ausfahrt aus Parzelle Nr. 329; Versetzung von mehr als 10 m zur Einm�ndung der Bahnhofstrasse). Der Kanzleiweg und der zweite Fussg�ngerstreifen bei der Bahnhofstrasse wurden nicht erw�hnt. Es ist aber nicht ersichtlich und wird vom Beschwerdef�hrer auch nicht dargelegt, weshalb sich dies aufgedr�ngt h�tte: Die Einm�ndung des Kanzleiwegs liegt noch weiter von der Zufahrt entfernt als diejenige der Bahnhofstrasse; der zweite Fussg�ngerstreifen befindet sich auf der Bahnhof- und nicht auf der Kantonsstrasse. Unter Ber�cksichtigung des geringen zus�tzlichen Verkehrsaufkommens, das durch die zwei neuen Parkpl�tze generiert wird, ist es nachvollziehbar und jedenfalls nicht willk�rlich, wenn das Verwaltungsgericht die Notwendigkeit weiterer Abkl�rungen verneinte und den Beweisantrag des Beschwerdef�hrers in antizipierter Beweisw�rdigung abwies.
Der Beschwerdef�hrer erachtet die in der Baubewilligung verf�gten Auflagen zu den Sichtfeldern als unzul�ssig, soweit sie sich auch auf sein Grundst�ck beziehen. Auflagen in einer Baubewilligung dienten der Behebung untergeordneter M�ngel und m�ssten selbstst�ndig erzwingbar sein (BGE 129 II 361 E. 4.2 S. 370). Vorliegend treffe beides nicht zu: Die ungen�gende Verkehrserschliessung eines Grundst�cks sei ein schwerwiegender Mangel, der nicht mittels einer Auflage im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht geheilt werden k�nne (Urteil 1C_192/2009 vom 17. November 2009 E. 2.4). Nicht erzwingbar seien die Auflagen, weil sie sich auf ein fremdes Grundst�ck beziehen und damit die Mitwirkung eines am Baubewilligungsverfahren nicht beteiligten Dritten erforderten. Der Beschwerdef�hrer h�tte zumindest als Beigeladener ins Bewilligungsverfahren miteinbezogen werden m�ssen.
Die Zul�ssigkeit von Auflagen in Baubewilligungsverfahren ist in erster Linie eine Frage des kantonalen Rechts, welches das Bundesgericht nur unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten �berpr�ft. Willk�r wird vom Beschwerdef�hrer nicht rechtsgen�gend ger�gt; eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs ist ebenfalls nicht ersichtlich, war der Beschwerdef�hrer doch als Einsprecher am Baubewilligungs- und den nachfolgenden Rechtsmittelverfahren beteiligt, ohne dass es hierf�r einer Beiladung bedurft h�tte.
Das vom Beschwerdef�hrer angerufene Urteil 1C_192/2009 unterscheidet sich in mehrfacher Hinsicht vom vorliegenden Fall und ist daher nicht einschl�gig: Die streitigen Auflagen wurden erst vor Verwaltungsgericht angeordnet und die f�r die Erschliessung erforderlichen Rechte mussten erst noch erworben werden, w�hrend vorliegend bereits eine gen�gende Grunddienstbarkeit besteht (oben E. 3). Die diesbez�glichen R�gen sind daher abzuweisen, soweit darauf �berhaupt eingetreten werden kann.
Schliesslich r�gt der Beschwerdef�hrer die Kostenverteilung im Beschwerdeentscheid des Regierungsrats: Ihm seien s�mtliche Verfahrens- und Parteikosten auferlegt worden, obwohl er teilweise obsiegt habe, weil der Regierungsrat die Auflage Disp.-Ziff. 3.2, 4. Lemma der Baubewilligung aufgehoben habe. Dies sei willk�rlich.
Das Verwaltungsgericht f�hrte aus, Zweck der aufgehobenen Auflage (Befestigung der Grundst�ckseinfahrt auf einer Tiefe von 5 m) sei es lediglich gewesen, einer Verschmutzung der Kantonsstrasse vorzubeugen; damit sei die technische Erschliessung und mithin die Bau- bzw. Einfahrtsbewilligung nicht in Frage gestellt worden. Unter diesen Umst�nden sei die regierungsr�tliche Kosten- und Entsch�digungsregelung vertretbar.
Diese Begr�ndung l�sst keine Willk�r erkennen. In seiner Verwaltungsbeschwerde hatte der Beschwerdef�hrer die Aufhebung der Bau- und Einfahrtsbewilligung verlangt und dabei insbesondere die Auflagen zu den Sichtfeldern beanstandet; die Auflage zur Befestigung der Einfahrt wurde nicht thematisiert. Der Regierungsrat durfte daher willk�rfrei davon ausgehen, dass die Aufhebung dieser Auflage nicht zu einem Obsiegen des Beschwerdef�hrers f�hre oder aber zu geringf�gig sei, um sich auf die Kostenverteilung auszuwirken.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdef�hrer kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 und 68 BGG). Die anwaltlich vertretene Gemeinde Reichenburg obsiegt in ihrem amtlichen Wirkungsbereich und hat daher keinen Anspruch auf eine Parteientsch�digung (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Der Beschwerdef�hrer hat den privaten Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu entsch�digen.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Amt f�r Raumentwicklung des Kantons Schwyz, dem Regierungsrat des Kantons Schwyz und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, schriftlich mitgeteilt.