Source: http://www.niechsiemurypnadogory.pl/
Timestamp: 2017-06-27 19:06:31+00:00
Document Index: 107592584

Matched Legal Cases: ['art. 483', 'art. 647', 'art. 483', 'art. 359', 'art. 473', 'art. 6493']

Niech się mury pną do góry — Blog o rozwiązywaniu problemów prawnych na budowie i w procesie inwestycyjnym
O skorzystaniu z takiej możliwości decydować będzie zawsze charakter inwestycji i zakres oraz rodzaj robót budowlanych do wykonania. Trzeba wziąć pod uwagę zakres zleconych prac (czy obejmuje on wykonanie określonych robót i czy dla takich robót można wyszczególnić niezbędne materiały, czy do materiałów zużytych do wykonania usługi doliczona jest marża, czy też materiały są zbywane po cenie zakupu). W umowie o roboty budowlane należy wtedy odpowiednio uregulować kwestie odbiorów prac i materiałów, bieg okresów gwarancji, kwestie przejścia ryzyka za materiały w taki sposób by korespondowały z przyjętym modelem rozliczeń (odrębnie wynagrodzenie za usługi, odrębnie cena za zakup materiałów). Nie wydaje się też by taki model rozliczeń mógł dotyczyć wszystkich rodzajów materiałów budowlanych zużywanych w trakcie robót budowlanych (np. materiałów zużywanych w trakcie prac ogólnobudowlanych – klejów, farb itd.).
„Leżakująca” podłoga czyli top lista pretekstów
Sławomir Derek 13 lutego 2017 Komentarze (0)
Każdy z Was chyba wie co to jest pretekst – oczywiście to zmyślony powód podany w celu ukrycia właściwej przyczyny.
Dzisiejszym wpisem postanowiłem podzielić się humorystycznymi doświadczeniami z prac budowlanych prowadzonych w siedzibie naszej kancelarii. Tak tak – mieliśmy przyjemność zakosztować na własnej skórze wdzięcznej roli inwestora w zakresie robót budowlanych 🙂 Na szczęście chodziło tylko o solidny remont biura. Taki drobny epizod ale wystarczył by zaowocować dawką wielu wrażeń i niecodziennych doświadczeń (z pierwszej linii frontu, a nie jakiś tam teoretycznych).
Na naszej top liście wykonawców u samego dołu uplasował się specjalista w zakresie tworzenia powierzchni płaskich czyli wykonawca podłogi. Z uwagi na uwarunkowania techniczne (minimalna grubość) i względy estetyczno-funkcjonalne zdecydowaliśmy się na wykonanie podłogi poprzez naklejenie na istniejącą podłogę płytek PCV. Sprawa z technicznego punktu widzenia wydawała się prosta. Tak też przedstawiał ją wykonawca. Ocenił podłoże, oszacował wszystkie trudności i zawyrokował, że zajmie mu to: 1 dzień przygotowanie podłoża i 1 dzień ułożenie płytek. Ewentualnie jeszcze dodatkowy (trzeci) dzień na wykończenia estetyczne. Sprawa wydawała się jasna: „do harmonogramu mamy przyjąć 2+1 dzień”. „Tak” powiedział Wykonawca i dodał” „będzie pan zadowolony”. W tym momencie zapaliła mi się lampka ostrzegawcza, ale zaraz przygasła w optymistycznym nastroju słonecznego dnia. Zamówili materiał. Określili datę wejścia na roboty. Przyjechali zgodnie z planem. Problemy zaczęły się od razu na wstępie. Podłączyli maszynę do szlifowania podłoża (szlifuje i od razu odpyla). Po jej załączeniu wybiło korki. „No przecież wy tu macie za słabe zabezpieczenie w szafce elektrycznej i jak my mamy teraz pracować?”. Na pytanie dlaczego nie szepnęli o tym słówka przy oględzinach terenu robót, przecież jeszcze wczoraj był elektryk i bez problemu by to załatwił z rozbrajającą flegmą wykonawca odpowiedział: „no przecież to wiadomo”. Trudno. To nic, że sobota i elektryk już nie przyjedzie. Przyjęliśmy, że roboty będą kontynuować od poniedziałku po wizycie elektryka. Z 3 dni zrobiło się już 4. Z kolejnymi przygodami (opowiem o nich przy innej okazji) przygotowanie podłoża udało im się skończyć po 7 dniach. „Luzik przecież mamy wakacje a inni wykonawcy czekając na zakończenie tych prac wyrobią sobie zasłużone urlopy” 🙂
W końcu nadeszła z dawna oczekiwana chwila – przyjechały płytki PCV. I tu sedno dzisiejszego wpisu. Pomyślałem: „no przecież jak jest materiał to od razu go będą kłaść i podłoga po południu będzie gotowa”. Nic z tych rzeczy – nasz niezawodny specjalista od powierzchni płaskich zawyrokował: „materiał teraz musi leżakować najlepiej 48h”; „że co? – przecież było 2+1, a tu 2+1+5+2+….”; „no niech pan tu spojrzy na paczkę: pisze że zaleca się … itd.”; „no pisze, tylko czemu mówił na początku, że 2+1 ?”. W sumie niepotrzebnie pytałem przecież to taki „chwyt marketingowy” tylko gwiazdki z drobnym drukiem nie dosłyszałem przy ustnym ofertowaniu 🙂
Jaki morał z tej przypowieści – fantazja wykonawcy w tłumaczeniu swoich niedociągnięć na budowie nie zna granic. Dotyczy to wszelkich sfer kontraktu budowlanego: terminów, harmonogramu, wynagrodzenia ryczałtowego, robót dodatkowych, jakości robót i wielu innych.
Jak się przed tym bronić / zabezpieczać – dobra umowa o roboty budowlane + kontr-fantazja + skrupulatny nadzór inwestora (osobisty i z pomocą specjalistów).
Kolejnym razem podzielę się kilkoma uwagami na temat zapisów umownych zabezpieczających przed takimi dziwnymi przypadkami.
Sławomir Derek 19 grudnia 2016 Komentarze (0)
W dzisiejszym wpisie podzielę się z Tobą kilkoma uwagami krytycznymi w sprawie orzecznictwa sądowego dotyczącego zastrzeżenia kary umownej na rzecz Wykonawcy robót budowlanych.
Chodzi mi o przypadki, w których wykonawca robót budowlanych (generalny wykonawca lub podwykonawca) odstępuje od umowy o roboty budowlane z powodu braku rozliczenia wcześniej zrealizowanych prac. Zakładam oczywiście, że kara umowna została zastrzeżona w umowie o roboty budowlane na zasadzie ogólnego zapisu: „stronie odstępującej od umowy przysługuje kara umowna od drugiej w wysokości ….% wartości wynagrodzenia umownego” (tylko przy zastrzeżeniu umownym można się domagać kary umownej; kara umowna nie przysługuje z mocy prawa).
Czy Wykonawcy przysługuje w takim przypadku prawo uzyskania kary umownej od drugiej strony umowy? (tj. kara umowna od Inwestora – gdy od umowy odstępuje Generalny Wykonawca lub kara umowna od Generalnego Wykonawcy – gdy od umowy odstępuje Podwykonawca).
Problem z uzyskaniem kar umownych w takich sytuacjach bierze się ze sformułowania art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem kara umowna może zostać zastrzeżona dla „niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego”.
Jak ten przepis o możliwości zastrzeżenia kary umownej działa na gruncie umowy o roboty budowlane? Najpierw trzeba określić główne obowiązki stron umowy o roboty budowlane i wskazać ich charakter. Zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego Inwestor ma obowiązek: 1) przygotować roboty (uzyskać pozwolenie na budowę, przekazać teren budowy, dostarczyć projekt), 2) odebrać obiekt, 3) zapłacić wynagrodzenie; natomiast Wykonawca ma obowiązek: 1) wykonać obiekt zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, 2) oddać wybudowany obiekt.
Weźmy pod uwagę skrajny przypadek, gdy Inwestor ma najmniej obowiązków czyli tzw. inwestycje w systemie „projektuj i buduj”. W takim przypadku Inwestorowi zostają obowiązki: 1) odebrać obiekt i
2) zapłacić wynagrodzenie, z czego najważniejszym jest obowiązek drugi. Najważniejszy obowiązek Inwestora ma zatem charakter pieniężny. Przy tym wszystkie obowiązki Wykonawcy mają charakter niepieniężny.
Jak zatem wygląda pozycja stron umowy o roboty budowlane w kwestii możliwości zastrzeżenia kar umownych na swoją rzecz. Sytuacja Inwestora jest komfortowa – realizacje wszystkich obowiązków Wykonawcy może zabezpieczyć poprzez zastrzeżenie kary umownej (za nienależyte wykonanie lub niewykonanie). Sytuacja Wykonawcy jest daleko gorsza – najważniejszego obowiązku Inwestora (zapłata wynagrodzenia) nie może skutecznie zabezpieczyć poprzez zastrzeżenie kary umownej, gdyż jest to zobowiązanie pieniężne i zgodnie z orzecznictwem sądowym takiej możliwości nie przewiduje art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego.
Czy takie orzecznictwo jest słuszne?
Orzecznictwo sądowe przyjmuje, że zakaz zastrzegania kary umownej do zobowiązań pieniężnych ma chronić dłużnika przed wykorzystaniem kary umownej do ukrycia lichwy (tzw. maksymalne odsetki ustawowe z art. 359 Kodeksu cywilnego).
Czy zastrzeżenie kary umownej na wypadek braku rozliczenia przez Inwestora wynagrodzenia Wykonawcy za zrealizowane roboty budowlane będzie prowadzić do tzw. lichwy?
W tym względzie trzeba rozróżnić dwie grupy kar umownych spotykane w umowach:
1) kara umowna – narastająca (kara za opóźnienie)
Inwestor spóźnia się z realizacją obowiązku i każdy dzień skutkuje obowiązkiem zapłaty kary umownej w określonej wysokości
(kara umowna = kwota x ilość dni spóźnienia)
2) kara umowna – stała (kara za zdarzenie)
Inwestor tak dalece spóźnia się z realizacją obowiązku, że Wykonawca odstępuje od umowy, co skutkuje obowiązkiem zapłaty kary umownej w określonej wysokości
(kara umowna = niezmienna kwota)
Przyjmując, że obowiązkiem Inwestora jest zapłata na rzecz Wykonawcy – rozliczenie zrealizowanych robót budowlanych (obowiązek pieniężny) na pewno pierwszy przypadek będzie prowadził do tzw. lichwy. W takim przypadku (spóźnienia w zapłacie) przysługują odsetki ustawowe, których wysokość jest limitowana. Czy jednak drugi przypadek będzie prowadził do tzw. lichwy? Czy przypadek odstąpienia od umowy o roboty budowlane przez Wykonawcę z tej przyczyny, że Inwestor nie realizował swojego najważniejszego obowiązku (rozliczenia prac), będzie prowadził do tzw. lichwy? Szczerze wątpię by tak było. W takim przypadku kara umowna ma rekompensować Wykonawcy nie to, że nie uzyskał rozliczenia w terminie (to rekompensować będą mu odsetki ustawowe), lecz to, że doszło do rozwiązania umowy z przyczyn zależnych od Inwestora i Wykonawca nie będzie w stanie już zrealizować całego zakładanego zysku z niedokończonej części kontraktu (utracone korzyści). W takim przypadku kara umowna pełnić będzie jedną z jej podstawowych funkcji tj. funkcję kompensacyjną, która przejawia się w tym, że kara umowna stanowi namiastkę odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. To, że Wykonawca ponosi szkodę z powodu nie dokończenia kontraktu (wskutek naruszenia obowiązków przez Inwestora) nie budzi przecież żadnych wątpliwości.
Uważam, że orzecznictwo sądowe odmawiające możliwości skutecznego zastrzeżenia kary umownej w drugim przypadku (odstąpienia od umowy z powodu braku rozliczenia prac Wykonawcy przez Inwestora) nie wydaje się słuszne, a na pewno nie jest sprawiedliwe. Orzecznictwo to sztucznie różnicuje pozycję stron umowy o roboty budowlane (dotyczy to wszystkich innych umów, w których brak rozliczenia stanowi przyczynę rozwiązania) – przyznaje o wiele silniejszą ochronę Inwestorowi, niż Wykonawcy. W takich samych okolicznościach (nie dokończenia kontraktu) zmusza Wykonawcę do dochodzenia odszkodowania na ogólnych zasadach odpowiedzialności kontraktowej (co jest trudne zwłaszcza jak chodzi o wykazanie wysokości szkody), podczas gdy Inwestorowi daje prawo uzyskania analogicznego odszkodowania w formie kary umownej (łatwiejsza procedura zwalniająca z obowiązku wykazania wysokości szkody).
W orzecznictwie tym moim zdaniem dochodzi do nieuzasadnionego zrównania pojęć „odstąpienia od umowy” i „przyczyny odstąpienia”. Co za tym idzie przyjmuje się, że kara umowna w takim przypadku jest zastrzegana dla przyczyny odstąpienia, a nie dla samego odstąpienia (rozwiązania umowy). Trudno się z tym pogodzić uwzględniając, że kolejną ważną funkcją kary umownej jest funkcja stymulacyjna, co oznacza, że zastrzeżenie kary umownej ma mobilizować dłużnika do prawidłowego wykonania zobowiązania. W omawianym przypadku ma mobilizować strony umowy o roboty budowlane do zgodnego współdziałania przy dokończeniu i oddaniu obiektu tj. takiego działania, które nie będzie stanowić dla drugiej strony uzasadnionego powodu do rozwiązania umowy (odstąpienia).
Za brakiem słuszności takiego orzecznictwa przemawia również charakter wynagrodzenia Wykonawcy za realizację robót budowlanych. W przeważającej części wynagrodzenie Wykonawcy obejmuje tzw. zwrot kosztów materiałowych (materiały budowlane). W ramach umowy o roboty budowlane możliwe jest ustalenie, że wszelkie materiały na budowę dostarcza na swój koszt Inwestor. Brak dostarczenia takich materiałów na kolejne etapy prac byłby naruszeniem przez Inwestora zobowiązania o charakterze niepieniężnym, a tym samym możliwe byłoby zastrzeżenie w takim przypadku kary umownej. Obowiązek Inwestora dostarczenia materiałów na budowę oznacza faktycznie to samo, co obowiązek Inwestora zwrotu Wykonawcy kosztów nabycia przez niego takich materiałów na budowę. Nie znajduję wyjaśnienia dlaczego w pierwszym przypadku zastrzeżenie kary umownej będzie dopuszczalne i skuteczne, a w drugim nie. Trudno pogodzić się z taką logiką „prawną”.
Wykonawcy w ramach umów o roboty budowlane muszą mieć świadomość istnienia takich ryzyk prawnych. Powinni wykazać dużą dbałość o odpowiednie przygotowanie zapisów umowy o roboty budowlane tak by nie znalazły się w niej nieskuteczne zastrzeżenia kary umownej. Obowiązujące prawo stwarza możliwość skutecznego zastosowania do takich sytuacji innych regulacji zmierzających do uzyskania takiego samego efektu jak kara umowna (np. konstrukcja „zryczałtowanego odszkodowania pieniężnego” z art. 473 Kodeksu cywilnego). W trakcie realizacji umowy Wykonawcy mogą w taki sposób planować swoje działania ukierunkowane na rozwiązanie umowy (odstąpienie), by nie można było ich wiązać z realizacją przez Inwestora obowiązków o charakterze pieniężnym (dla których orzecznictwo uznaje zastrzeżenie kary umownej za niemożliwe). Obowiązująca regulacja Kodeksu cywilnego w zakresie umów o roboty budowlane daje możliwości sięgnięcia przez Wykonawcę po inne przyczyny rozwiązania umowy, które otwierają drogę do skutecznego skorzystania z możliwości uzyskania zastrzeżonej kary umownej (np. konstrukcja gwarancji zapłaty z art. 6493 Kodeksu cywilnego).
Specjalista w zakresie prawa budowlanego, umów budowlanych i procesów inwestycyjnych. Posiada wieloletnie doświadczenie w zakresie prawa spółek, prawa gospodarczego i umów handlowych. Doradza w projektach inwestycyjnych branży budowlanej i energetycznej oraz nadzoruje i koordynuje ich realizację. [Więcej >>]
Tematy główne	Humor na budowie
Najnowsze komentarzePrawo budowlane Poznań Łódź o Wynagrodzenie ryczałtowe w umowie o roboty budowlane – czyli czy potrzebny jest podział takiego wynagrodzenia na poszczególne elementy?Najpopularniejsze artykuły	Rozliczenia Inwestora z Generalnym Wykonawcą i Podwykonawcami za wykonanie robót budowlanych	Kara umowna dla Wykonawcy za odstąpienie od umowy o roboty budowlane z powodu braku rozliczenia przez Inwestora	Historia bloga	Luty 2017