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Timestamp: 2018-12-14 00:44:12+00:00
Document Index: 158800276

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Condominio: Corte di Cassazione Sentenza 11936 del 1999 | Federproprietà Abruzzo
Federproprietà AbruzzoInnovazioneCassazione Civile, Sezione II, Senenza 23 ottobre 1999 n. 11936
1999, beni condominiali, Condominio, corte di cassazione, cose comuni, innovazioni, modificazioni, usucapione
Dott. Vincenzo BALDASSARRE – Presidente -
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA – Rel. Consigliere -
BO, TZ CLARA, ZF, AVV. PALOMBI VINCENZO C., elettivamente domiciliati presso quest’ultimo in ROMA VIA CRESCENZIO 25, che li difende, giusta delega in atti;
CONDOMINIO in persona dell’Amm.re pro – tempore sig. PU elettivamente domiciliati in ROMA L.GO DI TORRE ARGENTINA 11, presso lo studio dell’avvocato GIANCARLO DI MATTIA, che li difende, giusta delega in atti;
avverso la sentenza n. 1221-97 della Corte d’Appello di ROMA, depositata il 16-04-97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 29-04-99 dal Consigliere Dott. Vincenzo CALFAPIETRA;
udito l’Avvocato Vincenzo PALOMBI difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato Giancarlo DI MATTIA, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per l’accoglimento p.q.r. del ricorso.
Con tre successivi atti di citazione Ornella BO, Clara TZ, Franco ZF e Vincenzo Palombi, proprietari di appartamenti nell’edificio condominiale sito in n. 5 di Santa Marinella (fraz. Santa Severa) instaurarono tre diversi processi davanti al Tribunale di Civitavecchia, convenendo in giudizio il condominio in persona dell’amministratore pro tempore PU ed il PU in proprio e chiedendo nell’ordine 1) la dichiarazione di nullità della delibera in data 13 gennaio 1991 nella parte in cui aveva autorizzato il prolungamento della rastrelliera per biciclette sul lato erboso posto a sud dell’aiuola condominiale, e la dichiarazione dell’illegittimità dell’operato dell’amministratore, che aveva di sua iniziativa ristretto il vialetto (o marciapiede) di accesso all’edificio, allargato conseguentemente l’aiuola condominiale ed installato al centro di questa una rastrelliera per biciclette, eseguendo in tal modo innovazioni vietate, 2) la dichiarazione di nullità della delibera condominiale del 4 dicembre 1991 sia per il mancato rispetto del termine stabilito per l’avviso di convocazione sia per la pretesa di ratificare le innovazioni vietate di cui sopra, 3) la dichiarazione di nullità della delibera condominiale del 3 febbraio 1992 relativamente a) alla ripartizione delle spese attinenti al primo giudizio, b) alle spese per l’installazione della nuova rastrelliera, c) alle spese per la ristrutturazione del vialetto, d) alla conferma della deliberazione di ratifica adottata il 4 dicembre 1991, e) all’incarico conferito all’amministratore di cercare un’impresa di pulizia e stipulare il relativo contratto.
Nel costituirsi in giudizio il condominio, in persona dell’amministratore pro tempore PU, e lo stesso PU in proprio contestarono le domande e ne chiesero il rigetto.
Riuniti i tre procedimenti, acquisiti agli atti i documenti prodotti dalle parti ed espletata una consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale, a conclusione del giudizio, con sentenza in data 11 marzo 1996, accolse in parte le domande (ritenendo vietate le innovazioni), annullò la delibera assembleare del 13 gennaio 1991, annullò anche quelle del 4 dicembre 1991 e del 3 febbraio 1992 nella parte in cui avevano ratificato l’operato dell’amministratore in esecuzione della delibera del 13 gennaio 1991, rigettò la domanda di accertamento della responsabilità dell’amministratore e compensò le spese.
A seguito dell’impugnazione proposta dai quattro condomini BO, TZ, ZF e Palombi, e di quella incidentale formulata dal condominio, il contraddittorio tra le parti si instaurò nuovamente davanti alla Corte d’appello di Roma, la quale, a conclusione del giudizio di secondo grado, con sentenza in data 16 aprile 1997, rigettò l’appello principale (qualificando le opere come semplici miglioramenti e disattendendo la domanda di accertamento della responsabilità dell’amministratore), accolse quello incidentale e, in parziale riforma della decisione del Tribunale, dichiarò la validità della delibera del 13 gennaio 1991 compresa la parte concernente il prolungamento della rastrelliera, e di quella del 3 febbraio 1992 di ratifica dell’operato dell’amministratore, dichiarò cessata la materia del contendere in ordine alla delibera assembleare del 4 dicembre 1991, e rigettò ogni altra domanda avanzata dai condomini.
Contro la sentenza Ornella BO, Clara TZ, ZF e Vincenzo Palombi hanno proposto ricorso per cassazione e formulato sei motivi d’impugnazione, poi illustrati con memoria.
Il condominio e PU in proprio hanno depositato controricorso.
1. Col primo motivo i ricorrenti denunziano violazione degli artt. 100, 323 e 333 c.p.c., nonché omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, per avere la Corte d’appello omesso di esaminare la questione processuale, tempestivamente posta, relativa all’ammissibilità dell’appello incidentale proposto contro la sentenza del Tribunale da PU in proprio e dal condominio, i quali avrebbero potuto solo riproporre in via di eccezione le loro tesi già esposte in primo grado.
Il Tribunale, con la sua decisione, disattese l’eccezione del condominio – secondo cui le opere in questione erano miglioramenti e non innovazioni vietate – ed affermò che le opere stesse dovevano essere approvate all’unanimità da tutti i condomini, per cui annullò la delibera condominiale del 13 gennaio 1991 ed anche quelle del 4 dicembre 1991 e 3 febbraio 1992 nella parte in cui avevano ratificato l’operato dell’amministratore in esecuzione della delibera del 13 gennaio 1991; escluse invece la personale responsabilità dell’amministratore affermando che lo stesso aveva agito nell’ambito del mandato conferitogli dai condomini non dissenzienti, come comprovato dall’intervenuta ratifica del suo operato.
Contro la sentenza il condominio propose appello incidentale chiedendone la riforma e riproponendo le proprie eccezioni e difese; gli odierni ricorrenti formularono un’eccezione di inammissibilità dell’appello incidentale, astenendosi però in seguito dal formularla nuovamente con le conclusioni definitive.
Ciò posto, appare evidente che, in presenza d’una decisione di annullamento delle delibere, come quella adottata dal Tribunale, l’interesse del condominio ad impugnare la decisione stessa è innegabile, considerato che l’interesse in questione nasce dalla soccombenza e il risultato cui tende può essere realizzato solo mediante la proposizione del gravame.
La manifesta infondatezza dell’eccezione di inammissibilità sollevata dagli odierni ricorrenti – peraltro, come s’è detto, non riproposta tra le conclusioni definitive riportate nell’epigrafe della sentenza impugnata, delle quali non si denunzia l’erronea trascrizione – fa si che il silenzio osservato dalla Corte d’appello in proposito si presenti giustificato.
Nessun appello propose invece il PU in proprio contro la sentenza del Tribunale (a lui personalmente favorevole), essendosi egli limitato – come risulta dalle conclusioni riportate nell’epigrafe della sentenza oggi impugnata, delle quali non si denunzia l’incompleta trascrizione – a chiedere il rigetto delle domande proposte dai condomini appellanti contro di lui.
Il primo motivo di ricorso va dunque rigettato. 2. Col secondo motivo i ricorrenti denunziano violazione dell’art. 1120 c.c. nonché difetto di motivazione sul punto decisivo relativo al ritenuto carattere di innovazioni meramente migliorative delle opere in questione, anziché di innovazioni vietate sulla cosa comune. Affermano che così qualificando le opere la Corte d’appello ha immotivatamente disatteso il parere espresso dal consulente tecnico d’ufficio e non ha considerato che il vialetto (o marciapiede) d’ingresso aveva subito una menomazione oggettiva e soggettiva a seguito del suo restringimento, non compensato dall’ampliamento dell’aiuola erbosa e dall’impianto della rastrelliera destinati ad un uso non necessario nè comune a tutti; non ha considerato che l’assemblea condominiale non è provvista di un potere discrezionale insindacabile nel decidere le opere volte al miglior godimento della cosa comune, nè che le innovazioni consentite sono solo quelle dirette al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune, e che sono vietate quelle che rendano talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
La Corte d’appello ha accertato che i lavori in questione avevano comportato la trasformazione in aiuola erbosa di mq. 12,82 di marciapiede, e precisamente di una striscia di tale marciapiede larga m. 0,89 e lunga m. 14,40, nonché la collocazione sull’aiuola stessa di una rastrelliera per il deposito delle biciclette.
La Corte ha ritenuto – alla luce anche della documentazione fotografica in atti – che nessuna di dette opere rientrava nella previsione tassativa della norma ex art. 1120 comma 2 c.c. e che per nessuna di loro era richiesto il consenso unanime dei condomini, dato che esse non precludevano ad alcun condomino l’uso del bene comune, ma costituivano delle semplici innovazioni che l’assemblea condominiale, nell’ambito della sua insindacabile discrezionalità, aveva ritenuto opportune per il miglior godimento del bene comune, considerato anche che la trasformazione in aiuola di parte del marciapiede e l’impianto della rastrelliera metallica avevano consentito ai condomini, con una spesa modesta, di poter fruire di un servizio utile nelle località marine di villeggiatura, dove l’uso della bicicletta è molto diffuso.
La motivazione in tal senso adottata è conforme alla giurisprudenza di questa Corte Suprema, secondo cui la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all’entità e alla qualità dell’incidenza della nuova opera, nel senso che per innovazione in senso tecnico – giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento della cosa comune ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto.
In coerenza con tali principi, nel caso di specie, il modesto restringimento del viale di accesso, destinato al solo passaggio a piedi, è stato giustamente escluso dalla Corte d’appello dal novero delle innovazioni vietate, dato che esso non integra un’alterazione sostanziale della destinazione e della funzionalità della cosa comune, non la rende inservibile o scarsamente utilizzabile solamente per uno o più condomini, ma si limita a ridurre in misura modesta la sua funzione di supporto al transito pedonale nei confronti di tutti coloro che la utilizzano, lasciandone immutata la destinazione originaria.
Nè può avere rilievo il fatto che il miglioramento attuato con l’ampliamento dell’aiuola e l’installazione della rastrelliera vada a beneficio solo dei condomini che fanno uso della bicicletta, altro essendo le innovazioni (illegittime) che in se stesse ledono i diritti dei condomini, escludendoli dall’uso e dal godimento delle cose comuni, ed altro quelle (legittime) che non giovano egualmente a tutti ma che, senza recare intollerabile pregiudizio ad alcuno, realizzino il miglior uso delle cose comuni in relazione all’utilità della comunione considerata come unità.
A differenza di quanto sostengono i ricorrenti la norma giuridica richiamata risulta correttamente applicata e la motivazione addotta dalla Corte d’appello a sostegno della decisione è sufficiente e non contraddittoria anche per quanto riguarda il dissenso rispetto alle valutazioni, certamente non vincolanti, del consulente tecnico d’ufficio; per cui il motivo di ricorso – che si risolve, nel resto, nell’implicita richiesta d’una diversa e più favorevole valutazione dei fatti, preclusa al giudice di legittimità – va rigettato perché infondato. 3. Col terzo motivo i ricorrenti denunziano violazione degli artt. 1136 e 1137 c.c.. Sostengono che l’affermazione della Corte, secondo cui le opere in questione erano state approvate e ritualmente ratificate dal condominio nell’assemblea del 3 febbraio 1992, era errata, perché la relativa delibera non era stata approvata con la maggioranza dei due terzi del valore dell’edificio prevista dall’art. 1136 quinto comma c.c.
Essa attiene, infatti, ad una questione nuova, dato che – come risulta dalle conclusioni precisate dagli odierni ricorrenti all’udienza del 26 ottobre 1994, cui fanno richiamo le conclusioni definitive riportate nell’epigrafe della sentenza di secondo grado – la delibera in questione risulta impugnata, con riferimento alle opere in questione, solo per il fatto di non essere stata approvata dall’unanimità dei condomini “in quanto ratifica di innovazioni vietate dall’art. 1120, 2 co. c.c.” e non per violazione del principio maggioritario richiamato.
Anche il terzo motivo di ricorso va rigettato. 4. Col quarto motivo i ricorrenti denunziano violazione dell’art. 306 c.p.c. nonché difetto di motivazione in ordine alla dichiarazione di cessazione della materia del contendere relativamente all’impugnata delibera del 4 dicembre 1991. Affermano che: I) non s’era verificata la completa rimozione di ogni ragione di contrasto avendo essi interesse all’annullamento della delibera in questione in considerazione del suo contenuto (esecuzione di innovazioni vietate ed illegittima ratifica dell’illegittimo operato dell’amministratore), considerato altresì che anche la successiva delibera del 3 febbraio 1992 era nulla, come sostenuto nel precedente motivo, e che tra i due atti sussisteva uno stretto collegamento, II) la cessazione della materia del contendere comunque non poteva comportare la loro condanna alle spese, adottata dalla Corte in modo generico ed indistinto nonostante la fondatezza dell’impugnazione.
I) Non è dato, infatti, ravvisare alcun interesse dei ricorrenti a proporre la censura in esame, considerato che la Corte d’appello, in presenza della ratifica della delibera del 4 dicembre 1991 ad opera di quella adottata nell’assemblea del 3 febbraio 1992, avrebbe dovuto – se non avesse dichiarato cessata la materia del contendere – necessariamente rigettare l’impugnazione, adottando così una statuizione sfavorevole agli odierni ricorrenti, per coerenza con i principi in precedenza enunciati e correttamente applicati, II) A differenza di quanto affermano i ricorrenti la Corte d’appello ha spiegato le ragioni della statuizione in ordine alle spese, indicando il diverso momento, rispetto alla ratifica, in cui erano iniziati il giudizio di primo grado e quello di appello.
Anche il quarto motivo di ricorso va dunque rigettato non ravvisandosi nella predetta statuizione alcun vizio di legittimità. 5. Col quinto motivo i ricorrenti denunziano violazione dell’art. 1123 c.c. nonché difetto di motivazione su due punti decisivi della controversia. Assumono che la Corte d’appello: a) ha erroneamente rigettato l’impugnazione della delibera del 3 febbraio 1992 in ordine alle spese per raccomandate, buste, fotocopie, telefonate e postali, illegittimamente poste anche a loro carico, affermando che esse non riguardavano esclusivamente la difesa del condominio nei giudizi intentati dai quattro condomini dissenzienti, b) ha erroneamente rigettato l’impugnazione anche con riferimento alla spesa per l’installazione della nuova rastrelliera, nonostante tale opera costituisse un’innovazione vietata. a) Il motivo di ricorso è su questo punto generico e quindi inammissibile, perché per censurare l’affermazione resa in proposito dalla Corte d’appello (“non è vero che le spese per buste, raccomandate, fotocopie e spedizione riguardano esclusivamente la difesa del condominio nelle cause intentate dagli appellanti”) non si indicano in maniera specifica le singole voci di spesa, l’ammontare di ciascuna e la prova fornita in giudizio. b) Il motivo è per questa parte infondato, considerato che, una volta accertato che le innovazioni eseguite non rientravano tra quelle vietate, la relativa spesa è a carico di tutti i condomini nella misura da ciascuno dovuta, come correttamente ha ritenuto la Corte d’appello.
Anche il quinto motivo di ricorso va rigettato nel suo complesso. 6. Col sesto motivo i ricorrenti denunziano violazione dell’art. 1120, 2 comma c.c. nonché difetto di motivazione su un punto decisivo della controversia. Sostengono che la Corte d’appello ha erroneamente rigettato l’impugnazione della delibera del 3 febbraio 1992 relativamente a) alla generica delega all’amministratore per concludere un contratto con un’impresa di pulizie, affermando che essi non avevano assolto all’onere di produrre il preventivo del 1992 ma non considerando che essi non potevano produrre in giudizio un documento del quale avevano denunziato l’assenza, b) al loro obbligo di contribuire alla pulizia anche di quella parte dell’aiuola, allargata a spese del marciapiede, su cui era stata installata la rastrelliera, in violazione al principio della necessità dell’approvazione unanime delle innovazioni vietate.
La doglianza sub a) è infondata, essendosi gli attori a suo tempo doluti della mancata indicazione nella delibera impugnata della cifra preventivata necessaria per concludere un contratto con un’impresa di pulizie, da cui nasceva la genericità della delega all’amministratore di concordare un corrispettivo che poteva arrivare anche al 100% della somma preventivata.
La Corte ha negato, a tal proposito, la denunziata genericità, osservando che la delibera faceva riferimento, per quanto riguarda il relativo onere di spesa, al preventivo 1992, che gli odierni ricorrenti non avevano neppure prodotto in giudizio, ed ha aggiunto che l’indicazione nel verbale di assemblea del limite massimo del 100% era stato stabilito con riferimento all’importo così preventivato e ne costituiva la percentuale massima di aumento, oltre la quale il contratto con l’impresa non poteva essere concluso; per tale ragione nessuna illegittimità era dato ravvisare nella delibera in questione.
La doglianza sub b) è anch’essa infondata in considerazione del ritenuto carattere non vietato dell’innovazione in questione, come in precedenza esposto.
Nella decisione in tal senso adottata dalla Corte d’appello non è dato ravvisare nè la denunziata violazione dell’indicata norma di diritto nè un difetto di motivazione.
Il ricorso va in conclusione rigettato nella sua interezza con la condanna dei ricorrenti in solido alle spese del presente giudizio di legittimità.
La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido alle spese, liquidate in L. 234.800, oltre a L. 2.500.000 per onorari.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 sezione civile, il 29 aprile 1999.
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