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Timestamp: 2018-11-13 07:01:45+00:00
Document Index: 13990577

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cass 30/06/2004-1
Cass civ 3 30 juin 2004
N° de pourvoi : 03-11562
Cour d’appel de Douai, 16-05-2002
Mme Renard-Payen.
SCP Parmentier et Didier.
Attendu, selon l’arrêt attaqué rendu en matière de référé, que Mme X..., propriétaire dans un immeuble en copropriété d’un lot n° 2 à usage d’emplacement de garage, a assigné Mme Y..., propriétaire du lot n° 3 également à usage de garage et contigu au lot n° 2 en rétablissement de l’utilisation de son lot dont cette dernière lui interdisait l’accès ; que Mme X... a loué son lot aux époux Z... ;
Attendu que Mme Y... fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen, que la division d’un immeuble en lots de copropriété est incompatible avec la création, au profit de la partie privative d’un lot, d’une servitude sur la partie privative d’un autre lot ; que pour débouter Mme Y..., propriétaire d’un emplacement de garage dans un immeuble en copropriété, de sa demande tendant à voir condamner sous astreinte Mme X..., propriétaire du lot contigu, à respecter et à faire respecter par ses locataires l’utilisation de cet emplacement, la cour d’appel a retenu que le droit de passage prévu par les actes de vente des parties constituait une servitude réelle et non personnelle que Mme X... avait pu, à bon droit, mettre à la disposition de ses locataires ; qu’en statuant ainsi quand la division de l’immeuble en lots de copropriété était incompatible avec l’existence d’une telle servitude, la cour d’appel a violé les articles 1er, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et 637 du Code civil ;
Mais attendu que le titulaire d’un lot de copropriété disposant d’une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d’une propriété indivise sur la quote-part de partie commune attachée à ce lot, la division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts ; qu’ayant constaté que les actes notariés prévoyaient que Mme Y... était propriétaire d’un emplacement pour voiture devant le lot n° 2 sur l’autre moitié d’un même local, que le lot n° 3 était grevé d’un droit de passage au profit du lot n° 2 pour permettre au propriétaire de ce lot d’accéder à son emplacement de garage qui se trouvait ainsi enclavé, que ce droit de passage s’exercerait par véhicule automobile sur le lot n° 3 et ce, à titre de servitude réelle et perpétuelle, et ce en tout temps et à toute heure par le propriétaire du lot n° 2, et par tous les propriétaires successifs de ce lot, la cour d’appel en a exactement déduit que Mme Y... n’était pas fondée à opposer l’absence de qualité de bénéficiaires du droit de passage des époux Z..., ce droit constituant une servitude réelle et non un droit personnel ;
Attendu que pour débouter Mme Y... de ses demandes à l’encontre de Mme X..., l’arrêt retient que celle-ci ne peut être condamnée à une obligation de faire alors qu’elle n’est pas responsable des voies de fait commises par ses locataires ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la victime d’un trouble anormal de voisinage trouvant son origine dans l’immeuble donné en location, peut en demander réparation au propriétaire et qu’elle avait constaté que suivant procès-verbal d’huissier de justice du 13 juillet 2000, le véhicule des époux Z... empiétait de 20 centimètres sur l’emplacement de Mme Y..., la cour d’appel a violé le principe susvisé ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il retient que Mme X... ne peut être condamnée à une obligation de faire, alors qu’elle n’est pas responsable des voies de fait commises par ses locataires, l’arrêt rendu le 16 mai 2002, entre les parties, par la cour d’appel de Douai ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Amiens ;
Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mlle Y... ;
Alors que les plus hautes Autorités commencent à se pencher sur les problèmes pratiques posés par les revirements, l’arrêt du 30 juin 2004 fournit un bon exemple des incertitudes prétoriennes.
L’incompatibilité entre le régime de la copropriété et celui des servitudes, du moins au sein du bien commun, était jusqu’à présent un dogme. Il suffit de se référer aux décisions de ces quinze dernières années[1] Les auteurs se sont ralliés à cette position. Le professeur Giverdon faisait ainsi valoir[2] que la condition fondamentale de toute servitude entre les parties privatives de deux lots, -un fonds servant et un fonds dominant appartenant à deux propriétaires différents -, ne pouvait être remplie dans le cas d’une copropriété classique, alors qu’elle l’était dans le cas de lots-volumes. Il rappelait à l’appui de cette affirmation différents arrêts antérieurs à ceux que nous avons cités. C’est l’existence, au sein du lot, d’une quote-part indivise des parties communes qui justifiait cette impossibilité.
En l’espèce, le règlement de copropriété comportait une clause instituant une servitude réelle de passage sur la partie privative d’un emplacement de stationnement pour permettre d’accéder à un emplacement voisin. L’arrêt la déclare valide.
On ne saurait limiter à cette solution pratique les conséquences de l’arrêt. Il proclame que les parties privatives de deux lots sont des héritages appartenant à deux propriétaires distincts. C’est bien la nature juridique et sa fonction économique qui sont ainsi définies. Reconnu comme héritage, le lot de copropriété est un bien immobilier au même titre que tous les immeubles ou fonds traditionnels.
On trouve à notre avis une annonce de ce revirement dans l’arrêt rendu le 30 avril 2003 dans l’affaire « syndicat de la Baie de Valmer ». La Cour de cassation avait alors jugé que l’ensemble des titres des copropriétaires constituait un juste titre opposable à l’action en revendication d’un tiers sur une partie du sol commun de la copropriété.
La publication de cet arrêt était accompagnée d’un commentaire rappelant « qu’un arrêt de la Cour de cassation rendu avant la loi du 10 juillet 1965 avait retenu que l'appartement d'un copropriétaire, objet d'une propriété principale privative ayant pour accessoire une quote-part de copropriété des parties communes, constituait, dès l'origine, un immeuble distinct (Civ. 1, 21 nov.1955, JCP 1955) ce qui avait pour effet de reconnaître au droit du copropriétaire sur son lot, des effets analogues à ceux d'un droit de propriété immobilière quelconque. ».
Dans le même sens, on peut faire référence aux travaux de Florence Bayard-Jammes[3] qui tendent pareillement à faire du lot de copropriété un bien immobilier banal.
On peut donc penser que la décision rapportée contribuera à l’élaboration d’une théorie cohérente de la copropriété immobilière divise. Elle manque au statut qui en comporte virtuellement les principaux éléments.
Revue de droit immobilier, septembre-octobre 2004, n° 5, p. 440-441, observations Jean-Louis BERGEL.
Revue trimestrielle de droit civil, octobre-décembre 2004, n° 4, p. 753-756, observations Thierry REVET
[1] Cass. civ. 3e 18/12/1991 Loyers et copropriété 1991 n° 80 ; Cass. civ. 3e 09/12/1998 Loyers et copropriété 1999 n° 77 et 21/03/2001 Bull III n° 36 p. 28
[2] Givord et Giverdon La copropriété 3e édition n° 94
[3] F. Bayard-Jammes La nature juridique du droit du coproprié­taire immobilier LGDJ Paris 2003