Source: http://jpm-copro.com/Cass%2022-09-2010-2.htm
Timestamp: 2018-11-20 12:21:35+00:00
Document Index: 193463507

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

Cass 22/09/2010-2
Vente d’une partie commune
Défaut de création préalable du lot
Vente d’un « local commun »
Vente parfaite (oui)
Critique de la décision : voire nos commentaires
Cour d’appel de Paris du 18 juin 2009
N° de pourvoi: 09-68967
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 18 juin 2009), que par décisions du 3 mai 2001, l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble dans lequel Mmes X... et Y... étaient locataires de leur cabinet médical, a consenti à leur vendre un local commun d’une superficie de 80 m ² situé au rez-de-chaussée du bâtiment C moyennant le prix de 800 000 francs et a autorisé le syndic à passer tous actes relatifs à cette cession ; que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 50 rue de la Justice à Paris (le syndicat) s’étant opposé à la demande en réalisation de l’acte formulée par le notaire de Mmes X... et Y..., celles-ci l’ont assigné aux fins de constater l’accord des parties ;
Attendu que le syndicat fait grief à l’arrêt de constater la perfection de la vente, alors, selon le moyen :
1° / que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoi que la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que s’agissant de la vente de parties communes d’un immeuble placé sous le statut de la copropriété, l’objet n’est déterminé que lorsque ces parties communes ont été constituées en lots, le consentement des parties sur les conditions essentielles de la vente n’étant réalisé que lorsqu’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires devenue définitive, a approuvé l’état descriptif de division créant le nouveau lot affecté de tantièmes de copropriété ; qu’en l’espèce, en retenant cependant que la chose vendue était déterminée par la description qui en était faite par l’ordre du jour et la délibération de l’assemblée générale-le local commun situé au rez-de-chaussée du bâtiment C d’une surface de 80 m ²- pour en conclure que la vente du local partie commune était parfaite, tout en constatant qu’aucune décision de l’assemblée générale des copropriétaires n’était intervenue pour approuver l’état descriptif de division créant le nouveau lot affecté de tantièmes de copropriété, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et violé l’article 1583 du code civil ;
2° / que la vente est parfaite en cas d’accord sur les conditions essentielles de l’opération ; que, par une note du 3 avril 2001, le président du conseil syndical a transmis aux copropriétaires l’offre d’achat du local de 80 m ² au prix de 800 000 francs des consorts X...- Y..., précisant que cette opération serait sans nuisance pour la copropriété dès lors que les deux cabinets médicaux distincts seraient tenus en alternance par les deux médecins ; qu’en retenant que la vente était parfaite dans la mesure où l’assemblée générale, réunie le 3 mai 2001, avait accepté l’offre des consorts X...- Y..., tout en refusant de considérer que les modalités d’utilisation de la chose vendue, prévues dans l’offre d’achat et nécessairement déterminantes du consentement des copropriétaires, étaient rentrées dans le champ contractuel, peu important que ces modalités n’aient pas été reprises dans la délibération de l’assemblée générale, la cour d’appel a refusé de tirer les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé les articles 1134 et 1583 du code civil ;
Mais attendu qu’ayant retenu que la chose vendue était déterminée par la description qui en était faite dans l’ordre du jour et la délibération de l’assemblée générale, “ le local commun situé au rez-de-chaussée du bâtiment C d’une surface de 80 m ² “, et relevé que l’assemblée générale avait décidé que “ la nouvelle grille de répartition des charges rendue nécessaire par la création d’un nouveau lot sera présentée à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale “, la cour d’appel, qui a constaté que l’assemblée générale des copropriétaires n’avait assorti la vente d’aucune condition particulière, a pu en déduire que la modification du règlement de copropriété et des tantièmes ne pouvait intervenir que postérieurement à la décision de principe relative à la cession et que la vente au profit des consorts X...- Y... était parfaite dès le 3 mai 2001 ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 50 rue de la Justice, 75020 Paris aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 50 rue de la Justice, 75020 Paris à payer à Mmes X... et Y..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 50 rue de la Justice, 75020 Paris ;
Il est vrai que le syndicat était fautif.
Il est non moins vrai
- que Mmes X… et Y … avaient l’intention d’acquérir un lot comportant une partie privative destinée à l’exercice de leur activité commune et une quote-part des parties communes
- que la constitution du lot exigeait en outre, au préalable et au minimum , une décision de l’assemblée fixant les modalités de la contribution du lot aux charges communes et éventuellement spéciales.
- et que la décision de l’assemblée a porté sur un local commun d’une superficie de 80 m ² situé au rez-de-chaussée du bâtiment C moyennant le prix de 800 000 francs sans comporter les décisions accessoires indispensables
La vente d’un local commun générant sa transformation en fraction privative ne peut être que la vente d’un lot.
La décision préalable de l’assemblée doit donc comporter tous les éléments nécessaires à la création de ce lot par le notaire chargé de régulariser l’opération. L’assemblée peut être appelée à voter sur une résolution unique ou sur des résolutions successives dont la cohérence doit alors être assurée.
Il ne s’agit pas seulement d’assurer l’information préalable de l’acquéreur, - souci hautement légitime -, mais plus encore de réunir tous les éléments constitutifs du lot pour assurer la perfection de sa création, condition essentielle de la perfection de la vente.
M. Guy Vigneron (Jurisclasseur copropriété fascicule735 n° 10) rappelle en ces termes la « modification préalable » de la partie commune en un lot :
« Il ne suffit pas en effet de voter [son] aliénation car celle ci n’est réalisable que si elle porte sur un lot, c’est à dire sur des parties privatives auxquelles ont été attribués des tantièmes de copropriété : d’où la nécessité de transformer la partie commune en question en un lot au sens de l’article 1er de la loi et, par conséquent, de lui affecter un certain nombre de tantièmes, avec une modification correspondante de la répartition des quotes-parts de copropriété mentionnée dans l’état descriptif de division ; la cession ne pourra être effectuée qu’ensuite. »
1 - Il est en premier lieu nécessaire de justifier le recours à la majorité de l’article 26 en constatant que la partie commune cédée n’est pas nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. Cette précaution est inutile lorsqu’un adoption à l’unanimité est envisageable.
2 - L’assemblée doit ensuite délibérer sur le principe de la vente, sur son prix et les modalités de paiement de ce prix. En cas de pluralité de candidats à l’acquisition, elle peut être obligée de voter sur le choix de l’acquéreur. De toute manière, la résolution doit toujours préciser l’identité de l’acquéreur.
3 - Si ces premières décisions ont été prises, elle doit voter sur la création d’un nouveau lot et le nombre des tantièmes des parties communes à lui assigner. La numérotation du lot est laissée aux soins du notaire.
4 - Elle doit adopter le nouveau tableau de répartition des tantièmes tenant compte de cette modification.
5 - S’il existe des catégories de charges et produits spécifiques (autres que celle prévue par l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965), elle doit effectuer les mêmes opérations que dessus en attribuant des quotes-parts contributives au nouveau lot et en modifiant les grilles de répartition affectées.
6 - Ceci étant fait, la synthèse de ces décisions est présentée dans une résolution récapitulative, incluant les pouvoirs à conférer au syndic pour la signature de l’acte de vente. Le notaire dispose alors de tous les éléments nécessaires pour la rédaction de l’acte de vente.
7 - Il faut prendre également la précaution de préciser le sort du prix, surtout quand le paiement comptant est prévu. Il peut être réparti par le syndic dans les conditions prévues par l’article 16-1 de la loi, ou affecté à la constitution d’une provision pour travaux futurs par exemple.
Dans ce dernier cas le syndic doit néanmoins procéder à la répartition effective du prix. Il effectue en même temps un appel de fonds à due concurrence, en veillant à utiliser la même base de répartition dans les deux opérations. Les fonds déposés au compte bancaire ordinaire du syndicat ne sont mouvementés que par un virement final pour abondement d’un compte de placement rémunéré.
En l’espèce, l’assemblée n’a pas créé préalablement le lot. Il n’était pas possible de vendre « un local commun d’une superficie de 80 m ² situé au rez-de-chaussée du bâtiment C moyennant le prix de 800 000 francs ». Il a été mentionné (voire décidé) : la nouvelle grille de répartition des charges rendue nécessaire par la création d’un nouveau lot sera présentée à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Il n’est pas question de la nouvelle répartition des tantièmes !
Cette solution laissait planer le risque de désaccords importants entre les parties, voire même entre les copropriétaires.
On comprend d’autant moins la solution exprimée que par un arrêt du 11 février 2009, la 3e chambre avait fort bien exprimé, dans une espèce voisine, « la Cour d’appel a souverainement retenu que la détermination de la quote-part de parties communes afférente au bien vendu constituait pour les parties un élément essentiel de la convention, a pu en déduire qu’en l’absence de détermination suffisante de l’objet de la vente, celle-ci n’était pas parfaite ». (Voir l’arrêt)
Or le moyen de cassation invoquée précisait fort bien « que s’agissant de la vente de parties communes d’un immeuble placé sous le statut de la copropriété, l’objet n’est déterminé que lorsque ces parties communes ont été constituées en lots, le consentement des parties sur les conditions essentielles de la vente n’étant réalisé que lorsqu’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires devenue définitive, a approuvé l’état descriptif de division créant le nouveau lot affecté de tantièmes de copropriété ».
Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 50 rue de la Justice, 75020 Paris
Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir estimé parfaite la vente du local partie commune au profit des consorts X... et Y... faisant l’objet de la résolution n° 14 adoptée le 3 mai 2001 par l’assemblée générale des copropriétaire de l’immeuble situé 50 RUE DE LA JUSTICE, d’avoir considéré que cette vente n’est assortie d’aucune condition particulière et d’avoir condamné le syndicat des copropriétaires à payer à ces dernières la somme de 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Aux motifs que « préalablement à l’assemblée générale des copropriétaires du 3 mai 2001, par une note du 3 avril 2001, le conseil syndical a informé chacun de ces derniers que les consorts X...- Y... souhaitaient se porter acquéreurs d’un local dont l’aménagement leur permettrait d’améliorer l’accueil des patients en créant deux cabinets distincts, qu’à la suite de différents contacts avec le conseil syndical, le choix du local s’était porté sur celui d’une superficie de 80 mètres carrés, situé au rez-de-chaussée du bâtiment C, avec accès direct dans le hall, que le prix de vente avait été fixé, en accord avec les intéressés, à la somme de 800 000 francs (nets de tout frais) et que “ la vente précitée sera inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générales “ ; Considérant que, conformément à cette note d’information, l’ordre du jour de l’assemblée générale du 3 mai 2001 mentionnait en n° 14 “ décision à prendre quant à la vente du local commun situé au rez-de-chaussée du bâtiment C, d’une surface de 80 m2 au profil des docteurs Y... et X.... Le prix de ladite cession s’élevant à 800 000 F net vendeur (majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965) “ et en n° 15 : “ autorisation à donner au syndic à l’effet de passer et signer tous actes liés à la cession ci-dessus énoncée, et généralement faire le nécessaire, étant précisé que les frais afférents à cette vente (modification du règlement de copropriété, publicité foncière, frais de cession) seront à la charge des docteurs Y... et X... ” ;
Considérant qu’en faisant inscrire, par l’intermédiaire du conseil syndical, à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 mai 2001, seule habilitée à prendre la décision en vertu des articles 17 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, leur souhait d’acquérir la partie commune précitée au prix de 800 000 E, les consorts X...- Y... ont régulièrement formalisé une offre d’achat ;
Considérant qu’au cours de l’assemblée générale réunie le 3 mai 2001, les copropriétaires ont voté, d’une part, une résolution n° 14 aux termes de laquelle ils ont décidé de “ vendre le local commun situé au rez-de-chaussée du bâtiment C, d’une surface de 80 m2 aux docteurs Y... et X.... Le prix de cession s’élevant à 800 000 net vendeur “, d’autre part, une résolution n° 15 aux termes de laquelle ils ont autorisé “ le syndic à passer et signer tous actes liés à la cession ci-dessus énoncée, et généralement faire le nécessaire, étant précisé que les frais afférents à cette vente (modification du règlement de copropriété, publicité foncière, frais de cession) resteront à la charge des docteurs Y... et X... ”, étant en outre ajouté en note “ la nouvelle grille de répartition des charges rendue nécessaire par la création d’un nouveau lot sera présentée à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale “ ;
Considérant que, par les résolutions n° 14 et 15, l’assemblée générale des copropriétaires, seule habilitée par la loi à le faire comme il vient d’être dit, a accepté l’offre d’achat des consorts X...- Y... en décidant de leur vendre le local précité au prix qui avait été convenu ;
Considérant que la chose vendue était déterminée par la description qui en est faite dans l’ordre du jour et la délibération de l’assemblée générale : “ le local commun situé au rez-de-chaussée du bâtiment C d’une surface de 80 m2 “, dès lors que la vente portait sur une partie commune et que la modification du règlement de copropriété et des tantièmes ne pouvaient intervenir que postérieurement à la décision de principe relative à la cession ainsi que l’a, d’ailleurs, décidé l’assemblée générale en précisant que ` les frais afférents à cette vente (modification du règlement de copropriété, publicité foncière, frais de cession) resteront à la charge des docteurs Y... et X... ” et que “ la nouvelle grille de répartition des charges rendue nécessaire par la création d’un nouveau lot sera présentée à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale “ ;
Considérant qu’il ressort de ces éléments que la vente au profit des consorts X...- Y... était parfaite dès le 3 mai 2001, de sorte que les moyens du syndicat des copropriétaires relatif à l’inexistence de l’offre de vente et au défaut d’acceptation des intimées sont inopérants ; qu’il convient d’ajouter que, dans le cadre de la procédure introduite par une copropriétaire et dont il va être fait état ci-après, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic de l’époque, la société Bazin, a soutenu la validité de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 3 mai 2001 ;
Considérant que l’assemblée générale des copropriétaires n’ayant assorti la vente d’aucune condition particulière, il y a lieu de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires formulée à cette fin ; Considérant qu’un copropriétaire, Mme B... ayant poursuivi en justice l’annulation des résolution 14 et 15 de l’assemblée générale du 3 mai 2001 et cette demande ayant été déclarée mal fondée par arrêt confirmatif de cette Cour du 7 avril 2005, c’est sans faute que les consorts X...- Y... ont attendu l’issue de cette instance pour réclamer la formalisation de la vente ;
que le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas avoir porté à leur connaissance l’arrêt du 7 avril 2005, c’est dans un délai raisonnable et sans retard que celles-ci ont réclamé la réitération de la vente par la lettre de leur notaire du 14 décembre 2005 ;
Considérant qu’à compter de l’assignation du 27 mars 2006, le syndicat des copropriétaires a résisté fautivement à la demande de réitération de la vente des intimées, les contraignant à demeurer dans une situation précaire ; que, cependant, le préjudice de ces dernières n’équivaut pas au montant des loyers acquittés depuis cette date dès lors qu’en tant que copropriétaires elles auraient dû payer les charges de copropriété ; qu’au vu de ces éléments, il y a lieu d’évaluer leur préjudice à la somme de 10 000 E ;
Considérant, qu’ajoutant au jugement, il sera précisé que le local commun vendu d’une contenance de 80 mètres carrés est situé au rez-de-chaussée du bâtiment C dans le second hall de l’immeuble sis à Paris 20 `, 50 rue de la Justice, cadastré section BN numéro 67 ; Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile du syndicat des copropriétaires ; Considérant que l’équité commande qu’il soit fait droit à la demande des consorts X...- Y... sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt » ;
1 / Alors que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoi que la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que s’agissant de la vente de parties communes d’un immeuble placé sous le statut de la copropriété, l’objet n’est déterminé que lorsque ces parties communes ont été constituées en lots, le consentement des parties sur les conditions essentielles de la vente n’étant réalisé que lorsqu’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires devenue définitive, a approuvé l’état descriptif de division créant le nouveau lot affecté de tantièmes de copropriété ;
qu’en l’espèce, en retenant cependant que la chose vendue était déterminée par la description qui en était faite par l’ordre du jour et la délibération de l’assemblée générale-le local commun situé au rez-de-chaussée du bâtiment C d’une surface de 80m2- pour en conclure que la vente du local partie commune était parfaite, tout en constatant qu’aucune décision de l’assemblée générale des copropriétaires n’était intervenue pour approuver l’état descriptif de division créant le nouveau lot affecté de tantièmes de copropriété, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et violé l’article 1583 du Code civil ;
2 / Alors qu’en tout état de cause, la vente est parfaite en cas d’accord sur les conditions essentielles de l’opération ; que, par une note du 3 avril 2001, le président du Conseil syndical a transmis aux copropriétaires l’offre d’achat du local de 80 m2 au prix de 800. 000 francs des consorts X...- Y..., précisant que cette opération serait sans nuisance pour la copropriété dès lors que les deux cabinets médicaux distincts seraient tenus en alternance par les deux médecins ; qu’en retenant que la vente était parfaite dans la mesure où l’assemblée générale, réunie le 3 mai 2001, avait accepté l’offre des consorts X...- Y..., tout en refusant de considérer que les modalités d’utilisation de la chose vendue, prévues dans l’offre d’achat et nécessairement déterminantes du consentement des copropriétaires, étaient rentrées dans le champ contractuel, peu important que ces modalités n’aient pas été reprises dans la délibération de l’assemblée générale, la Cour d’appel a refusé de tirer les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé les articles 1134 et 1583 du Code civil.