Source: http://www.ra-kotz.de/mietwohnung_inbesitznahme_durch_vermieter.htm
Timestamp: 2013-06-19 03:06:35
Document Index: 105771397

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Mietwohnung Inbesitznahme durch Vermieter
Auf die Revision des Kl�gers wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden vom 21. Januar 2009 aufgehoben.
Der Kl�ger war Mieter einer in W. gelegenen Wohnung der Beklagten. Ab dem 19. Februar 2005 war er f�r mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend. Aufgrund einer Vermisstenmeldung aus seinem Verwandtenkreis wurde seine Wohnung am 23. Februar 2005 auf polizeiliche Anordnung ge�ffnet und am 18. M�rz 2005 noch einmal von der Polizei durchsucht. Die �ber diese Vorg�nge informierte Beklagte k�ndigte, nachdem die Mieten f�r die Monate M�rz und April 2005 nicht gezahlt worden waren und auch sie den Aufenthalt des Kl�gers nicht hatte in Erfahrung bringen k�nnen, das Mietverh�ltnis am 20. April 2005 durch Einwurf des K�ndigungsschreibens in den Wohnungsbriefkasten des Kl�gers fristlos. Eine R�umungsklage erhob sie nicht. Am 19. Mai 2005 �ffnete sie die nach der polizeilichen Durchsuchung wieder verschlossene Wohnung und nahm sie in Besitz. Dabei entsorgte sie insbesondere einen gro�en Teil der Wohnungseinrichtung. Weitere in der Wohnung befindliche Gegenst�nde lagerte sie ein, wobei streitig ist, ob alle dort vorgefundenen und nicht entsorgten Gegenst�nde eingelagert wurden.
Der Kl�ger beansprucht - gest�tzt auf ein von ihm eingeholtes Sachverst�ndigengutachten - f�r ihm durch Entsorgung oder auf sonstige Weise abhanden gekommene, besch�digte oder verschmutzte Gegenst�nde Schadensersatz in H�he von 61.812,65 � zuz�glich der ihm entstandenen Gutachterkosten in H�he von 1.247 �. Daneben hat er aus der Nebenkostenabrechnung f�r 2004 das f�r ihn ausgewiesene Guthaben von 379,34 � beansprucht. Die Beklagte rechnet hiergegen mit einem Mietr�ckstand von 249,23 � sowie Entr�mpelungskosten von 1.722,73 � auf.
Das Amtsgericht, das die eigenm�chtige R�umung der Wohnung zwar als rechtswidrig angesehen, den geltend gemachten Schaden zum �berwiegenden Teil jedoch nicht f�r ausreichend dargelegt erachtet hat, hat dem Kl�ger einen Betrag von 130,70 � zuerkannt (379,93 � Nebenkostenguthaben abz�glich 249,23 � Mietr�ckstand) und die Klage im �brigen abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Kl�gers zur�ckgewiesen. Hiergegen wendet sich der Kl�ger mit seiner vom Senat zugelassenen Revision.
Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgef�hrt:
Das Amtsgericht habe zu Recht ausreichende Angaben zur Nachvollziehbarkeit der jeweils angesetzten Werte vermisst. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei eine Schadenssch�tzung gem�� � 287 ZPO unzul�ssig, wenn sie mangels greifbarer, vom Kl�ger vorzutragender Anhaltspunkte v�llig in der Luft hinge. Der Kl�ger h�tte deshalb mindestens weitere Angaben zu Qualit�t, Alter, gegebenenfalls Marke und Neuwert der betreffenden Gegenst�nde machen und diese Angaben bei Bestreiten unter Beweis stellen m�ssen. Es h�tten auch keinerlei unstreitige Merkmale vorgelegen, die den angegebenen Wert der jeweiligen Gegenst�nde nachvollziehbar erscheinen lie�en. Ebenso wenig sei zu ber�cksichtigen gewesen, dass die Gegenst�nde f�r den Kl�ger gegebenenfalls einen h�heren ideellen Wert besessen h�tten. Soweit das Amtsgericht die Klage ansonsten hinsichtlich einzelner Schadenspositionen abgewiesen habe, weil nach dem Beweisergebnis bereits deren Vorhandensein in der Wohnung zum Zeitpunkt der R�umung nicht feststellbar gewesen sei, sei die Beweisw�rdigung ebenfalls nicht zu beanstanden.
Diese Beurteilung h�lt revisionsrechtlicher Nachpr�fung nicht stand.
1. Das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - zwar keine eigenen Feststellungen zum Grund des erhobenen Anspruchs auf Ersatz eines dem Kl�ger entstandenen R�umungsschadens getroffen. Es hat jedoch durch seine Bezugnahme auf Tatbestand und Entscheidungsgr�nde des erstinstanzlichen Urteils ersichtlich die insoweit vom Amtsgericht getroffenen Feststellungen einschlie�lich dessen Wertung gebilligt, dass die Beklagte durch die eigenm�chtige R�umung der Wohnung ohne Vollstreckungstitel an sich gem�� � 280 Abs. 1, � 823 Abs. 1 und 2 BGB zum Schadensersatz verpflichtet sei. Denn sie habe sich hierzu durch das Verschwinden des Kl�gers nicht herausgefordert f�hlen und insbesondere auch dessen Verschwinden seit Februar 2005 nicht dahin verstehen d�rfen, dass er den Besitz an der Wohnung aufgegeben habe. Dies begegnet keinen revisionsrechtlichen Bedenken.
a) Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenm�chtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenm�chtiges Ausr�umen durch den Vermieter stellen jedenfalls solange, wie der Mieter seinen an der Wohnung bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht im Sinne von � 858 Abs. 1 BGB und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe im Sinne von � 229 BGB dar, f�r deren Folgen der Vermieter �ber die vom Amtsgericht herangezogenen Vorschriften hinaus sogar verschuldensunabh�ngig nach � 231 BGB haftet (Senatsurteile vom 6. Juli 1977 - VIII ZR 277/75, WM 1977, 1126, unter II 2; vom 1. Oktober 2003 - VIII ZR 326/02, WuM 2003, 708, unter III; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rdnr. XIII 25; vgl. ferner OLG K�ln, NJW 1996, 472, 473; Horst, NZM 1998, 139, 140; Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., � 546 Rdnr. 34; Lehmann-Richter, NZM 2009, 177, 178). Das gilt selbst dann, wenn der gegenw�rtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und/oder das Mietverh�ltnis wirksam gek�ndigt und dadurch ein vertragliches Besitzrecht des Mieters entfallen ist (OLG Celle, WuM 1995, 188; Herrlein/Kandelhard, aaO; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), � 546 Rdnr. 39; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., � 546 Rdnr. 22; Horst, aaO, S. 140 f.; vgl. ferner Senatsurteil vom 6. Juli 1977 aaO, unter II 1 b aa). Vielmehr ist der Vermieter auch in diesen F�llen verpflichtet, sich - gegebenenfalls nach �ffentlicher Zustellung der R�umungsklage - einen R�umungstitel zu beschaffen und zwecks rechtm��iger Besitzverschaffung aus diesem vorzugehen (OLG Celle, aaO; Staudinger/Rolfs, aaO; Horst, aaO, S. 140).
�bt deshalb ein Vermieter - wie hier - im Wege einer sogenannten kalten R�umung durch eigenm�chtige Inbesitznahme von Wohnung und Hausrat eine verbotene Selbsthilfe, ist er gem�� � 231 BGB zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet und kann sich auch nicht darauf berufen, sich �ber die Voraussetzungen und den Umfang seines Selbsthilferechts geirrt zu haben (Senatsurteile vom 6. Juli 1977, aaO, unter II 2; vom 1. Oktober 2003, aaO; Sternel, aaO; Horst, aaO, S. 140). Von der Ersatzpflicht erfasst wird insbesondere eine eigenm�chtige Entsorgung des hierbei in Besitz genommenen Hausrats und der sonst in der Wohnung vorgefundenen Gegenst�nde. Denn den Vermieter trifft mit seiner Inbesitznahme zugleich eine Obhutspflicht, welche einer Entsorgung grunds�tzlich entgegensteht (Senatsurteil vom 1. Oktober 2003, aaO; Sternel, aaO, Rdnr. XIII 26; Horst, aaO, S. 142; vgl. ferner BGH, Urteil vom 27. April 1971 - VI ZR 191/69, WM 1971, 943, unter II 1 b).
b) Soweit die Revisionserwiderung dem entgegenhalten will, der Kl�ger k�nne sich jedenfalls gem�� � 242 BGB nicht auf die regelm��ig geforderte Einhaltung der mit einer R�umung verbundenen Formalit�ten und damit auf Eigenmacht der Beklagten berufen, zeigt sie bereits keinen Tatsachenvortrag auf, der geeignet ist, eine solche Wertung zu rechtfertigen. Ebenso wenig zeigt sie Tatsachenvortrag auf, der geeignet ist, ein nach ihrer Auffassung zum Schadensausschluss f�hrendes �berwiegendes Mitverschulden des Kl�gers gem�� � 254 BGB zu begr�nden. F�r beides besteht auch sonst kein Anhalt.
2. Hingegen begegnet die Auffassung des Berufungsgerichts, der Kl�ger habe seinen Schaden nicht in einer zur Schadenssch�tzung nach � 287 ZPO tauglichen Weise dargelegt, durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Die Revision r�gt nicht nur mit Recht, dass das Berufungsgericht die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich Bestand und Zustand der in der ger�umten Wohnung vorhandenen Gegenst�nde verkannt habe. Vielmehr hat das Berufungsgericht auch die Anforderungen an die vorzunehmende Schadenssch�tzung selbst �berspannt.
a) Soweit es den Bestand, den Zustand und die sonstigen wertbildenden Merkmale der zum Zeitpunkt der R�umung in der Wohnung des Kl�gers befindlichen Gegenst�nde anbelangt, hat das Berufungsgericht den Kl�ger als uneingeschr�nkt darlegungs- und beweisbelastet angesehen und die bei der ganz �berwiegenden Zahl der Schadenspositionen bereits hierauf gest�tzte Klageabweisung des Amtsgerichts gebilligt. Dem kann nicht gefolgt werden.
aa) Den Vermieter, der eine Wohnung in der geschehenen Weise ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in verbotener Eigenmacht in Besitz nimmt, trifft f�r die darin befindlichen Gegenst�nde eine - bei Wirksamkeit der ausgesprochenen K�ndigung hier zumindest nachvertragliche - Obhutspflicht im Sinne von � 241 Abs. 2 BGB (vgl. Senatsurteil vom 1. Oktober 2003, aaO). Diese hat nicht nur zur Folge, dass der Vermieter die nachweislich in Obhut genommenen Gegenst�nde vollst�ndig und in einem gegen�ber dem Zustand bei Inobhutnahme nicht verschlechterten Zustand wieder herausgeben muss. Im Falle einer Unm�glichkeit der Herausgabe oder einer im Vergleich zum �bernommenen Zustand nachweislich eingetretenen Verschlechterung der herauszugebenden Gegenst�nde hat er sich dar�ber hinaus - wie � 280 Abs. 1 Satz 2 BGB zeigt - zu entlasten, so dass ihn und nicht den Mieter insoweit die Darlegungs- und Beweislast trifft (vgl. BGH, Urteil vom 5. Oktober 1989 - III ZR 126/88, WM 1990, 438, unter III 1).
Vorliegend reicht - was das Berufungsgericht verkannt hat - die Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten der Beklagten aber noch weiter und erstreckt sich zugleich auf den Bestand, den Zustand und die wertbildenden Merkmale der Gegenst�nde, die sich in der durch verbotene Eigenmacht (� 858 BGB) in Besitz genommenen Wohnung befunden haben. Denn zu den Obhutspflichten der Beklagten bei Inbesitznahme der Wohnung und der darin befindlichen (Einrichtungs-) Gegenst�nde hat auch die Pflicht geh�rt, die Interessen des durch Ortsabwesenheit und mangelnde Kenntnis von der Inbesitznahme an einer eigenen Interessenwahrnehmung verhinderten Kl�gers zu wahren. Die Beklagte h�tte deshalb nicht nur daf�r Sorge tragen m�ssen, dass an den in Besitz genommenen Gegenst�nden w�hrend der Dauer ihrer Obhut oder der anschlie�enden Einlagerung keine Besch�digungen oder Verluste eintreten. Es h�tte ihr vielmehr schon bei Inbesitznahme oblegen, ein aussagekr�ftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenst�nde aufzustellen und deren Wert sch�tzen zu lassen, um dem Kl�ger eine Sicherung seiner Anspr�che zu erm�glichen (vgl. BGHZ 3, 162, 172 f.).
bb) Den hieran zu stellenden Anforderungen werden - wie die Revision mit Recht r�gt - weder das von den Mitarbeitern der Beklagten gefertigte Protokoll �ber die Wohnungs�ffnung und -inbesitznahme noch die bei dieser Gelegenheit gefertigten Lichtbilder gerecht. Dass die Beklagte ihrer Pflicht zur Verzeichnisaufnahme sonst in einer vergleichbaren Weise hinreichend nachgekommen ist, hat das Berufungsgericht bislang nicht festgestellt. Ebenso wenig hat es Feststellungen dazu getroffen, ob eine solche Verzeichnisaufnahme ausnahmsweise entbehrlich war, weil es sich - wie die Revisionserwiderung geltend macht - ersichtlich um verbrauchte und damit offenkundig wertlose (Einrichtungs-)Gegenst�nde gehandelt habe, an deren Dokumentierung der Mieter bereits auf den ersten Blick schlechthin kein Interesse haben konnte.
cc) F�r den Fall einer jedenfalls f�r die revisionsrechtliche Nachpr�fung zu unterstellenden Verletzung ihrer Inventarisierungs- und Sch�tzungspflicht ist die Beklagte deshalb zugleich verpflichtet, den Schaden auszugleichen, der darin liegt, dass der Kl�ger hinsichtlich Bestand, Zustand und Wert seiner (Einrichtungs-)Gegenst�nde zur Zeit der Inbesitznahme durch die Beklagte in Beweisnot geraten ist. Denn um dem Kl�ger eine vom Bestand und Wert der Sachen ausgehende Schadensberechnung auf den Zeitpunkt, als die Beklagte den Besitz ergriffen hat, zu erm�glichen, war sie verpflichtet, bei der Inbesitznahme ein vollst�ndiges Bestandsverzeichnis aufzustellen und den Wert der darin aufgenommenen Gegenst�nde feststellen zu lassen. Wenn sie dem nicht nachgekommen ist, geht der dem Kl�ger aus einer Verletzung dieser Pflicht zustehende Schadensausgleich deshalb auch dahin, dass die Beklagte ihrerseits verpflichtet ist zu beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenst�nde von den Angaben abweichen, die der Kl�ger hierzu gemacht hat (vgl. BGHZ 3, 162, 176), soweit die vom Kl�ger angesetzten Werte plausibel sind.
b) Das Berufungsgericht hat - wie die Revision ebenfalls mit Recht r�gt - auch die an eine Schadenssch�tzung nach � 287 ZPO zu stellenden Anforderungen verkannt.
aa) Die Annahme des Berufungsgerichts, ohne weitere Angaben des Kl�gers "mindestens � zu Qualit�t, Alter, ggf. Marke und Neuwert" der zum Ersatz gestellten Gegenst�nde hinge eine Schadenssch�tzung gem�� � 287 ZPO mangels greifbarer Anhaltspunkte v�llig in der Luft und sei deshalb unzul�ssig, �berspannt die rechtlichen Anforderungen an die Vornahme einer solchen Sch�tzung. Zwar geh�rt die Entscheidung der Frage, ob gen�gende Unterlagen f�r die Sch�tzung vorhanden sind, dem Gebiet der Tatsachenw�rdigung an, das dem Tatrichter vorbehalten ist und nur eingeschr�nkter revisionsrechtlicher Nachpr�fung unterliegt. Allerdings hat das Berufungsgericht dabei �bersehen, dass � 287 ZPO dem Gesch�digten nicht nur die Beweisf�hrung, sondern auch die Darlegungslast erleichtert. Steht - wie hier - der geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz dem Grunde nach fest und bedarf es lediglich der Ausf�llung zur H�he, darf die Klage grunds�tzlich nicht vollst�ndig abgewiesen werden. Vielmehr muss der Tatrichter den Schaden im Rahmen des M�glichen sch�tzen. Selbst wenn der Vortrag des Gesch�digten zu den Umst�nden, die seine Vorstellungen zur Schadensh�he rechtfertigen sollen, L�cken oder Unklarheiten enth�lt, ist es in der Regel nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in irgendeiner H�he Gesch�digten jedweden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss in diesem Fall vielmehr nach pflichtgem��em Ermessen beurteilen, ob nach � 287 ZPO nicht wenigstens die Sch�tzung eines Mindestschadens m�glich ist, und darf eine solche Sch�tzung erst dann g�nzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher konkreter Anhaltspunkte v�llig in der Luft hinge und daher willk�rlich w�re (Senatsurteil vom 24. Juni 2009 - VIII ZR 332/07, WM 2009, 1811, Tz. 16; BGH, Urteil vom 23. Oktober 1991 - XII ZR 144/90, WM 1992, 36, unter 3 a m.w.N.).
(1) Soweit es ohne n�here Spezifizierung ausf�hrt, �dass der Kl�ger bez�glich des �berwiegenden Teils der geltend gemachten Schadenspositionen keine ausreichenden Angaben zur Nachvollziehbarkeit des Wertes gemacht hat", �bergeht es bereits den hiernach offenbar vorhandenen kleineren Teil der Schadenspositionen, bei dem eine Schadenssch�tzung durchaus h�tte erfolgen k�nnen und m�ssen. Denn in F�llen, in denen eine Sch�tzung des gesamten Schadens ausscheiden muss, hat der Tatrichter auch zu pr�fen, ob nicht einzelne Schadensteile oder doch wenigstens ein Mindestschaden im Wege des � 287 Abs. 1 ZPO zuerkannt werden kann (BGHZ 91, 243, 257 m.w.N.).
(2) Dar�ber hinaus hat das Berufungsgericht nicht beachtet, dass es im Rahmen einer solchen Sch�tzung selbst nicht vorgetragene Tatsachen nach freiem Ermessen ber�cksichtigen und, soweit dies erforderlich ist, vor einer vollst�ndigen Abweisung der Klage auch �ber den Sachvortrag hinaus in eine Aufkl�rung durch Sachverst�ndigengutachten eintreten muss (Senatsurteil vom 24. Juni 2009, aaO, Tz. 20 m.w.N.). Das gilt hier umso mehr, als sich die der Schadenssch�tzung zu Grunde zu legenden Gegenst�nde jedenfalls zum weitaus �berwiegenden Teil anhand der bei den Akten befindlichen Lichtbilder, welche die Mitarbeiter der Beklagten bei Inbesitznahme der Wohnung gefertigt haben, identifizieren lassen. Es liegt deshalb zumindest nicht fern, dass anhand dieser Lichtbilder und der vom Kl�ger dazu vorgelegten Kaufbelege und sonstigen Unterlagen auf der Grundlage entsprechender Marktkenntnisse, die sich das Berufungsgericht gegebenenfalls mit sachverst�ndiger Hilfe h�tte verschaffen m�ssen, ein bestimmter in die Schadenssch�tzung einzustellender Marktwert h�tte ermitteln lassen.
(3) Ebenso wenig hat das Berufungsgericht bedacht, dass bei feststehendem Verlust eines Gegenstandes, f�r den Ersatz zu leisten ist, mangels n�herer Anhaltspunkte ein mittlerer und nicht notwendig der denkbar geringste Wert zu sch�tzen sein kann (BGH, Urteil vom 7. Juli 1970 � VI ZR 233/69, NJW 1970, 1970, unter B II 2 b aa m.w.N.). Soweit f�r die zum Ersatz gestellten gebrauchten Gegenst�nde kein Markt (mehr) besteht und deshalb kein Marktwert festgestellt werden kann, h�tte das Berufungsgericht - und zwar selbst unter Ber�cksichtigung nicht vorgetragener Tatsachen (vgl. Senatsurteil vom 24. Juni 2009, aaO) - au�erdem erw�gen m�ssen, ob der betreffende Schaden nicht durch Ansatz desjenigen Preises zu sch�tzen ist, der - unter Abzug eines angemessenen Ausgleichs neu f�r alt - bei der Beschaffung eines gleichwertigen Ersatzgegenstandes angefallen w�re (vgl. BGHZ 115, 364, 368).
Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (� 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst nicht abschlie�end entscheiden, weil weitere Feststellungen zum Umfang und zum Wert der im Zuge der Wohnungsr�umung bei dem Kl�ger abhanden gekommenen oder besch�digten Gegenst�nde zu treffen sind. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zur�ckzuverweisen (� 563 Abs. 1 ZPO).