Source: https://www.rechtslupe.de/zivilrecht/die-verhinderte-sanierung-des-gemeinschaftseigentums-und-der-schaden-eines-einzelnen-wohnungseigentuemers-387793?pk_campaign=feed&pk_kwd=die-verhinderte-sanierung-des-gemeinschaftseigentums-und-der-schaden-eines-einzelnen-wohnungseigentuemers
Timestamp: 2019-08-21 07:32:35
Document Index: 56817219

Matched Legal Cases: ['§ 10', '§ 31', '§ 10', '§ 20', '§ 21', '§ 21', '§ 10', '§ 280', '§ 903', '§ 21', '§ 280', '§ 286', '§ 27', '§ 31', '§ 27', '§ 43', 'BGH', '§ 10', '§ 21', '§ 21', '§ 14', '§ 21', '§ 21', 'BGH', '§ 21', '§ 21', '§ 21', 'BGH', 'BGH', '§ 14', 'BGH', '§ 8', '§ 9', 'BGH']

Ob inso­weit die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst haf­ten oder ob die Haf­tung den rechts­fä­hi­gen Ver­band trifft, ist aller­dings umstrit­ten. Der Bun­des­ge­richts­hof hat dies hin­sicht­lich sol­cher Schä­den, die wie hier – durch eine unter­blie­be­ne Beschluss­fas­sung ent­ste­hen, bis­lang offen­ge­las­sen1.
Teil­wei­se wird ver­tre­ten, die Pflicht zum Ersatz des durch eine schuld­haft ver­zö­ger­te Instand­set­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums ent­stan­de­nen Scha­dens eines ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers tref­fe (nur) den rechts­fä­hi­gen Ver­band, weil es sich um eine gemein­schafts­be­zo­ge­ne Pflicht gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 1 WEG han­de­le. Gestützt wird dies teils auf die Über­le­gung, dass Scha­dens­er­satz­an­sprü­che gemein­schaft­lich zu erfül­len sei­en, teils auf die Pflicht jedes ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, sei­nen Anspruch auf ord­nungs­mä­ßi­ge Ver­wal­tung gel­tend zu machen2. Ande­re rech­nen das Ver­hal­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gemäß § 31 BGB dem Ver­band zu3. Auch wird ver­tre­ten, die schuld­haft han­deln­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und der Ver­band haf­te­ten neben­ein­an­der4.
Über­wie­gend wer­den dage­gen (nur) die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst für ersatz­pflich­tig gehal­ten, soweit ihnen eine schuld­haf­te Pflicht­ver­let­zung zur Last fällt5.
Zunächst han­delt es sich nicht um eine gemein­schafts­be­zo­ge­ne Pflicht im Sin­ne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 1 WEG, für die eine gebo­re­ne Wahr­neh­mungs­kom­pe­tenz der Gemein­schaft besteht. Die­se Norm regelt die Wahr­neh­mung von Pflich­ten im Außen­ver­hält­nis6, nicht aber die inter­ne Wil­lens­bil­dung des Ver­bands. Die­se obliegt gemäß § 20 Abs. 1, § 21 Abs. 1 WEG den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern. Dem­entspre­chend ist die auf § 21 Abs. 4 WEG gestütz­te Kla­ge gegen die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu rich­ten, wenn deren Mit­wir­kung an einer ord­nungs­mä­ßi­gen Ver­wal­tung ver­langt wird; eine Kla­ge gegen den Ver­band schei­det aus7, und zwar auch dann, wenn nur die Beschluss­fas­sung ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spricht und ein Gestal­tungs­spiel­raum infol­ge­des­sen nicht besteht8. Eine etwai­ge Mit­wir­kungs­pflicht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist indi­vi­du­ell und nicht gemein­schaft­lich zu erfül­len; den Pflich­ten des Ver­bands ist sie vor­ge­la­gert. Weil der Ver­band eine sol­che Pri­mär­pflicht (Mit­wir­kung an der Wil­lens­bil­dung) nicht wahr­neh­men könn­te, sind auch Sekun­där­an­sprü­che nicht gemein­schafts­be­zo­gen. Im Übri­gen setzt eine gebo­re­ne Wahr­neh­mungs­kom­pe­tenz der Gemein­schaft gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 1 WEG vor­aus, dass die Ver­pflich­tung sämt­li­che Mit­glie­der betrifft9; dar­an fehlt es schon des­halb, weil ein Ver­schul­den im Sin­ne von § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zwin­gend bei jedem in Anspruch genom­me­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor­liegt.
Eine Haf­tung kann des­halb nur die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst tref­fen. Vor­aus­set­zung ist zunächst, dass die­se eine Pflicht ver­let­zen. Im Grund­satz sind sie aller­dings zur Teil­nah­me an der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung und zur Mit­wir­kung an der Wil­lens­bil­dung nicht ver­pflich­tet. Auch kön­nen sie eben­so wie ein Allein­ei­gen­tü­mer selbst zwin­gend gebo­te­ne und unauf­schieb­ba­re Maß­nah­men in den Gren­zen von § 903 BGB unter­las­sen, solan­ge und soweit sie hier­über einig sind. Anders liegt es aber jeden­falls dann, wenn nur die sofor­ti­ge Vor­nah­me einer bestimm­ten Maß­nah­me ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spricht und die­se wie hier – von einem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gemäß § 21 Abs. 4 WEG ver­langt wird, der andern­falls Schä­den an sei­nem Son­der­ei­gen­tum erlei­det; hier ergibt sich eine Mit­wir­kungs­pflicht der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer schon aus der gegen­sei­ti­gen Treue­pflicht10. Unter den Vor­aus­set­zun­gen von § 280 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. § 286 BGB sind die­je­ni­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zum Scha­dens­er­satz ver­pflich­tet, die sich mit ihrem Abstim­mungs­ver­hal­ten nicht auf die Sei­te des Anspruchs­stel­lers gestellt haben11, also schuld­haft ent­we­der untä­tig geblie­ben sind oder gegen die erfor­der­li­che Maß­nah­me gestimmt bzw. sich ent­hal­ten haben.
Eine Haf­tung des Ver­bands hat der Bun­des­ge­richts­hof aller­dings in sei­nem Urteil vom 13.07.201212 für sol­che Schä­den bejaht, die durch die unter­blie­be­ne Umset­zung eines bereits gefass­ten Sanie­rungs­be­schlus­ses ent­ste­hen. Ob ange­sichts der dage­gen erho­be­nen Kri­tik13 an der hier­für gege­be­nen Begrün­dung fest­ge­hal­ten wer­den kann oder ob dem Ver­band viel­mehr das Han­deln des Ver­wal­ters als dem für die Umset­zung von Beschlüs­sen zustän­di­gen Organ (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) in ana­lo­ger Anwen­dung von § 31 BGB zuzu­rech­nen wäre (bzw. bei einer ver­walter­lo­sen Gemein­schaft das Han­deln der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die den Ver­band gemäß § 27 Abs. 3 Satz 2 oder 3 WEG ver­tre­ten), bedarf kei­ner Ent­schei­dung.
Woh­nungs­ei­gen­tums­sa­chen Zu den Woh­nungs­ei­gen­tums­sa­chen gehö­ren nach § 43 Nr. 1 WEG Strei­tig­kei­ten über die sich aus der Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und aus der Ver­wal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums erge­ben­den Rech­te und Pflich­ten…
Die Vor­sor­ge­be­voll­mäch­tig­te als Erbin – und die… Ist die Vor­sor­ge­be­voll­mäch­tig­te als Erbin mit einem zuguns­ten des Betrof­fe­nen aus­ge­setz­ten Ver­mächt­nis belas­tet, kön­nen die dar­aus ent­ste­hen­den Inter­es­sen­kon­flik­te die Ein­rich­tung einer Kon­troll­be­treu­ung recht­fer­ti­gen14 hat­te sich aktu­ell der Bun­des­ge­richts­hof zu…
BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/​11, NJW 2012, 2955 Rn. 7↩
Küm­mel in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 10 Rn. 87; Abra­men­ko, ZMR 2013, 174, 175; Becker, ZfIR 2010, 645, 646↩
Hei­ne­mann in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 21 Rn. 48↩
so etwa OLG Mün­chen, ZWE 2011, 37, 38; Mer­le in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 21 Rn. 61; Schmid, ZWE 2011, 202, 205; ders., ZWE 2012, 24 f.↩
LG Ham­burg, ZWE 2012, 26 f.; LG Saar­brü­cken, ZWE 2013, 89, 90; AG Ober­hau­sen, ZWE 2013, 464 f.; aus­führ­lich Timme/​Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 54 ff., ins­bes. Rn. 58; Van­den­hou­ten in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 21 Rn. 76 f.; Spiel­bau­er in Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 34; Armbrüster/​Kräher, ZWE 2014, 1, 5 f.; Elzer, NZM 2012, 718, 720 f.; Riecke/​v. Rechen­berg, MDR 2013, 315, 318; Suil­mann, ZWE 2013, 82, 83; zurück­hal­tend Jaco­by, ZWE 2014, 8, 11↩
näher BGH, Urteil vom 14.02.2014 – V ZR 100/​13, NJW 2014, 1093 Rn. 6 mwN; Jaco­by, ZWE 2014, 8, 12↩
vgl. nur Timme/​Elzer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 139; aA Mer­le in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 21 Rn. 61, jeweils mwN↩
aA Spiel­bau­er in Spiel­bau­er, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 29 aE↩
vgl. BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/​11, NZM 2013, 512 Rn. 11 mwN↩
vgl. Jaco­by, ZWE 2014, 8, 11↩
vgl. Armbrüster/​Kräher, ZWE 2014, 1, 6↩
BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/​11, NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff.↩
vgl. nur Timme/​Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 59 ff.; Rüscher, ZfIR 2013, 65 ff.; Elzer, NZM 2012, 718, 722 f.; Armbrüster/​Kräher, ZWE 2014, 1, 5 f.; Jaco­by, ZWE 2014, 8, 11 f.↩
im Anschluss an BGH, Beschluss vom 16.07.2014…
Gering­fü­gi­ge Beschäf­ti­gung als Haus­meis­ter für eine… Eine gering­fü­gi­ge Beschäf­ti­gung als Haus­meis­ter und Rei­ni­gungs­kraft für eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft stellt kei­ne gering­fü­gi­ge Beschäf­ti­gung im Pri­vat­haus­halt im Sin­ne von § 8a SGB IV dar. Eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft kann nicht ver­lan­gen, den…
Die eigen­mäch­ti­ge Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums Ein Berei­che­rungs­an­spruch für eine eigen­mäch­ti­ge Instand­set­zung oder Instand­hal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums kommt nur in Betracht, wenn die Maß­nah­me ohne­hin hät­te vor­ge­nom­men wer­den müs­sen. Wer einen sol­chen Berei­che­rungs­aus­gleich schul­det, bestimmt sich danach,…
Grund­buch­be­rei­ni­gung – und der Aus­gleichs­an­spruch bei der… Inha­ber des Aus­gleichs­an­spruchs gemäß § 9 Abs. 3 GBBerG ist der­je­ni­ge, in des­sen Eigen­tum das Grund­stück im Zeit­punkt der gesetz­li­chen Begrün­dung der beschränk­ten per­sön­li­chen Dienst­bar­keit stand; ein spä­te­rer Eigen­tums­wech­sel ändert…
Was­ser­ab­rech­nung für Mie­ter Der Ver­mie­ter darf die Kos­ten für Frisch­was­ser und Schmutz­was­ser bei der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung jeden­falls dann in einer Sum­me zusam­men­fas­sen und ein­heit­lich abrech­nen, wenn die Umla­ge die­ser Kos­ten ein­heit­lich nach dem durch…
Das ver­kün­de­te Urteil – und die Beweis­kraft des Pro­to­kolls Mit der Beweis­kraft des Pro­to­kolls für die Vor­le­sung einer schrift­lich fixier­ten Ent­schei­dungs­for­mel ((Anschluss an BGH, Beschluss vom 11.03.2015 – XII ZB 571/​13, Rn. 14↩