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Timestamp: 2017-08-23 17:42:00
Document Index: 219244055

Matched Legal Cases: ['§ 129', '§ 123', '§ 127', '§134', '§ 129', '§ 38']

notarvertrag grundstück (Baurecht, Architektenrecht) - frag-einen-anwalt.de
24.06.2007 18:34 |
es geht um die Formulierung eines eindeutigen Notarvertrages.
Wir wollen ein Baugrundstück kaufen und werden verpflichtet, einen Miteigentumsanteil an einer Gemeinschaftsfläche (Straße) zu übernehmen.
Die Erschließung wird von der Stadt (Zeitpunkt ist unbestimmt) nicht abgeschlossen, da die Straße nur provisorisch finalisiert wird (es fehlen Teerdecke und Regenablauf).
Die Kosten für Kanal, Wasser, Strom, Telefon und Gas trägt für das Provisorium der Verkäufer, "spätere Erschließungskosten für die Herstellung der Straße im Sinne des Baugesetzes (Erschließungskosten im eigentlichen Sinne) fallen dem Erwerber zur Last. Eine Abrechnung entsprechend der tatsächlichen Geschoßfläche bei der Bebauung erfolgt zu Lasten des Erwerbers."
Ist dies von der Stadt aus rechtens, dass die Erschließungskosten zu einem unbestimmtem Zeitpunkt nochmals anfallen? Welche Vorteile kann ein Verkäufer daraus ziehen? Welche Bewandtnis hat es mit der Geschoßfläche?
Verbunden mit dem o.g. Grundstück ist der kostenfreie Erwerb eines Anteils einer Gemeinschaftsfläche (Straße). Der Anteil soll mit Abschluß der Erschließung unentgeltlich und lastenfrei abgetreten werden.
Welche Kosten können bei einem kostenfreien Erwerb auf uns zukommen, wenn folgender Satz im Vertrag steht: "Die mit der Übereignung anfallenden Notar- und Grundbuchkosten hat der Veräußerer zu tragen."?
Der beitragfähige Erschließungsaufwand richtet sich nach § 129 BauGB. Danach können Erschließungsbeiträge nur insoweit erhoben werden, als die Erschließungsanlagen erforderlich sind, um die Bauflächen und die gewerblich zu nutzenden Flächen entsprechend den baurechtlichen Vorschriften zu nutzen.
Die Erschließung ist Aufgabe der Gemeinde (§ 123 BauGB), die Kosten der Erschließung legt die Gemeinde auf den Eigentümer des Grundstücks entsprechend ihrer Satzung um (BauGB § 127 bis §134).
Die Gemeinden tragen hinsichtlich der beitragfähigen Erschließungsaufwandes mindestens 10 %, § 129 Abs. 2 BauGB.
Vorteil für die Gemeinde als Veräußerer ist, dass Sie später anfallende Erschließungsbeiträge anteilig auf die oder den jeweiligen Eigentümer abwälzen kann. Jedoch wird sich ein nicht vollständig erschlossenes Grundstück auch auf den Kaufpreis niederschlagen, so dass dieser entsprechend niedriger sein durfte.
Die Erschließung sollte, soweit es sich derzeit nur um ein Provisorium handelt, zumindestens bei einer Genehmigung des Bauvorhabens gesichert sein. Insoweit wäre die unbestimmte Erschließungszeit begrenzt. Die Erschließung fallen in diesem Fall für weitere Erschließungsmaßnahmen an, so dass die fehlende Terminierung der Erschließung nicht zu beanstanden ist.
Die Abrechnung entsprechend der Geschossfläche ist ein Verteilungsmaßstab für die Höhe der Erschließungskosten. Danach sind als Bezugsgrößen nach § 38 Abs. 2 KAG denkbar:
Verteilungsmaßstäbe können sein
1. das Maß und die Art der baulichen oder sonstigen Nutzung,
2. die Grundstücksflächen,
3. die Grundstücksbreite an der Erschließungsanlage,
4. die Entfernung zur Erschließungsanlage und
5. die durch eine Lärmschutzanlage bewirkte Schallpegelminderung.
Je höher die Geschossflächenzahl in ihrem Fall ist, desto höher ist ihr Anteil an den Erschließungskosten im Verhältnis zu den gleichfalls von den Erschließungskosten betroffenen Anwohnern. Die konkrete Höhe der Erschließungskosten sind dann der kommunalen Satzung zu entnehmen.
Die Kosten bei einem kostenfreien Grundstücksübertragung erfolgt anhand der Wertfestsetzung in dem notariellen Übertragungsvertrag. D.h. der Notar legt in der Übertragungsurkunde den Wert der Übertragung fest. Hieran bemessen sich dann die Kosten für den Erwerber. Eine Schätzung zum jetzigen Zeitpunkt ist nicht möglich. Insoweit empfehle ich den Notar vorab zu befragen, wie hoch die Wertfestsetzung erfolgen wird.
Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben. Im Falle einer Nachfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
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