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Timestamp: 2013-05-25 11:51:04
Document Index: 316135877

Matched Legal Cases: ['§ 10', '§ 18', '§ 6', '§ 6', '§6', '§ 536', '§10', '§ 548', 'BGH', 'BGH']

Wohnungsabnahme Schönheitsreparatur bei Auszug Mietrecht, Wohnungseigentum
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Wohnungsabnahme Schönheitsreparatur bei Auszug
| 18.10.2008 22:38 | Preis: ***,00 € |
A mietet am 01.03.2006 eine Berliner Einzimmer-Altbauwohnung (Zimmer1, Flur, Bad, Küche). Da es mehrere Interessenten zu der Wohnung gibt, stimmt A zu, die Wohnung unrenoviert und ungereinigt zu übernehmen. Die Wände sind zu diesem Zeitpunkt gelb gestrichen und die Decke ungestrichen grau. Diese Tatsache ist im Wohnungsübernahmeprotokoll (P1) angegeben und unterzeichnet. Im Mietvertrag den A. unterzeichnet hat steht unter § 10 Schönheitsreparaturen:
„Übernahme: Der Mieter übernimmt die Wohnung mit versiegelten Fußböden sowie tapezierten/glatt gespachtelten und weiß gestrichenen Decken und Wänden. An den Wänden oder Decken dürfen keine Strukturputze, Platten oder Vertäfelungen angebracht werden. ... 1.	Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
2.	Die Schönheitsreparaturen sind nach Bedarf durchzuführen.
3.	Üblicherweise sind sie nach Ablauf folgender Zeiträume fällig:
a.	Küche, Bad und WC alle 3 Jahre
b.	Wohnzimmer, Schlafzimmer, Flur, Diele alle 5 Jahre
c.	Sonstige Nebenräume alle 7 Jahre
4.	Zu den Schönheitsreparaturen gehören:
a.	Das Tapezieren von Wänden mit Mustertapeten
b.	Das Tapezieren von Wänden mit Raufasertapete und anschließendem Anstrich
c.	Das Streichen der Decke
d.	Das Streichen von Heizkörpern und Heizrohren
e.	Das Streichen von Innentüren
f.	Das Streichen der Fenster von innen
g.	Das Streichen der Außentüre von innen
h.	Das Streichen der Fußböden i.	Notwendige Nebenarbeiten (bspw. Das Entfernen von Dübeln und das Verspachteln von entsprechenden Löchern)"
Unter § 18. Beendigung des Mietverhältnisses steht weiter:
„1. Bei Ende des Mietvertrages hat der Mieter die Mietsache völlig sauber und geräumt zurückzugeben. Alle Schlüssel ... sind zurückzugeben.
2. Beteiligung des Mieters an Renovierungskosten bei Vertragsende (Quotenklausel):
Der Mieter ist verpflichtet, in den Mieträumen während der Laufzeit des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen nach Bedarf durchzuführen (vgl. § 6). Hat der Mieter bereits Schönheitsreparaturen gem. § 6 durchgeführt und sind bei Ende des Mietvertrages erneut Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, trägt der Mieter die Renovierungskosten anteilig nach dem Grad der Abnutzung entsprechend einem Kostenvoranschlag des Vermieters, den dieser einem Malerfachbetrieb erstellen lässt. Der Mieter hat die Möglichkeit, innerhalb von drei Wochen nach Erhalt des Kostenvoranschlages auf Grund eines von ihm selbst besorgten Kostenvoranschlages eines Malerfachbetriebes nachzuweisen, dass die gleichen Arbeiten kostengünstiger durchgeführt werden könnten. In diesem Fall gilt der Kostenvoranschlag des Mieters zur Anteilsberechnung. Der Mieter ist von der Verpflichtung zur anteiligen Kostenerstattung befreit, wenn er sich bereit erklärt, die Wohnung zu renovieren.
Hat der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchgeführt und sind diese bei Beendigung des Mietverhältnisses fällig, trägt der Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen, sofern er diese nicht selbst fachgerecht ausführt oder ausführen lässt."
Anmerkung: §6 Aufrechterhaltung, Zurückbehaltung (... Ersatzansprüche des Mieters nach § 536 BGB sind ausgeschlossen...) wurde im Mietvertrag sicherlich mit §10 verwechselt.
A reinigte und renovierte die Wohnung im April 2006. Decken und Wände in Flur und Bad wurden weiß gestrichen. Die Decke und 3 Wände in der Küche wurden weiß gestrichen, eine Wand in hellem taubenblau. Die Decke im Zimmer wurde weiß gestrichen, drei Wände in hellem beige und eine Wand in hellem taubenblau. Während der Mietzeit vom 01.03.2006 bis 30.08.2008 fanden zwei Eigentümerwechsel und damit zwei Wechsel der Hausverwaltung statt. Die Wohnung wurde zum 30.08.2008 gekündigt und bereits am 26.08.2008 übergeben. Vor der Wohnungsübergabe wurde die Wohnung gereinigt, Bohrlöcher wurden ausgebessert und entsprechende Wandteile mit dem jeweiligen Farbton gestrichen (z.B. Wände hinter Herd, Kühlschrank, Sofa). Die Wohnung befand sich also in einem ordentlichen Zustand mit leichten Gebrauchsspuren. Alle deutlichen, auffälligen Spuren wurden entfernt. Das Übergabeprotokoll (P2) zur Wohnungsübergabe am 26.08.2008 enthält bei 3 Sonstiges den Vermerk: „gesamte Wohnung nicht frisch gestrichen". Alle Punkte außer „Wände und Decken" wurden mit „in Ordnung" abgehakt. „Wände und Decken" enthalten keinen Eintrag. Die Spalten „vom ausziehenden Mieter zu richten" und „vom Vermieter zu richten" enthalten keine Einträge. Es wurden auch sonst keine Mängel schriftlich festgehalten. Nachbesserungen wurden nicht eingefordert. Alle Schlüssel wurden abgegeben.
Am 17.10.2008 findet A ein Schreiben von der Hausverwaltung, auf den 13.10.2008 datiert, im Briefkasten vor (kein Poststempel).
„hiermit fordern wir Sie auf, bis zum 24.10.2008 Ihre ehemalige Wohnung in einem Vertragsgemäßen Zustand zu übergeben. Die Wände im Wohnzimmer sind mehrfarbig gestrichen und vollkommen schattig. Der Dielenfußboden hat auch diverse Flecke. Laut Mietvertrag vom 01.03.2006 haben Sie sich dazu verpflichtet. Sollten Sie der Aufforderung nicht nachkommen, werden wir für die Ausstehenden Arbeiten einen Handwerker beauftragen und Ihnen die Kosten hierfür in Rechnung stellen. Einen Wohnungsschlüssel können Sie von mir erhalten. Mit freundlichen..."
1)	Was ist zu tun um am Ende den Anspruch auf die Kaution nicht zu verlieren?
2)	Ist die Hausverwaltung berechtigt, nach 1,5 Monaten eine Nachbesserung einzufordern? Warum?
3)	Muss A Nachbesserungen leisten, die nicht im Übergabeprotokoll P2 explizit aufgeführt werden?
4)	Falls Ja, muss A bis zum 24.10.08 die Nachbesserungen leisten, oder ist die Hausverwaltung verpflichtet, laut Mietvertrag, erst einen Kostenvoranschlag an A zu senden? Hätte A dann seinerseits auch drei Wochen Zeit die Nachbesserungen zu leisten?
5)	Muss A befürchten die der Hausverwaltung entgangene Miete für einen Zeitraum nach dem Auszug zu zahlen?
6)	Muss A die Wohnung überhaupt renovieren da ja schon beim Einzug vor 2,5 Jahren renoviert wurde? Als Beweis kann hier P1 dienen. Im Mietvertrag steht allerdings „...die Wände sind weiß gestrichen..." was so nie stimmte.
7)	Falls doch Ansprüche auf Nachbesserung bestehen, wie berechnet sich dann die Quotenregelung? Es sind keine % - Zahlen festgelegt. 8)	Ist es Gerechtfertigt, dass die Wände in weißer Farbe gestrichen sein müssen?
9)	Kann A jetzt noch mehrere Nachmieter stellen, welche die Wohnung so übernehmen würden?
Im Übrigen: Es wurde A verwehrt vorzeitig (bereits im August 2008) einen Nachmieter zu stellen, da das Haus sich gerade im Verkaufsprozess befand. A hatte bereits mehrere Interessenten, welche die Wohnung ohne Probleme übernommen hätten. Die Wohnung steht immer noch leer.
18.10.2008 | 23:54
gerne beantworte ich Ihre Frage unter Beachtung der Angaben und des Einsatzes. Bitte bedenken Sie, dass an dieser Stelle nur eine erste Einschätzung möglich ist, jede Ergänzung des Sachverhalts kann zu einer veränderten Beurteilung führen.
1) Sie sollten die Forderungen der Vermieterseite schriftlich zurückweisen und eine Frist für die Auszahlung der Kaution von nicht länger als zwei Wochen setzen. Notfalls müßte der Anspruch auf Kautionsrückzahlung gerichtlich geltend gemacht werden. 2) Die Ansprüche des Vermieters verjähren in 6 Monaten ab Schlüsselübergabe nach § 548 I BGB. Die Forderung kann also noch erhoben werden, allerdings unterbricht nur eine Klage die Verjährung, allein das Schreiben reicht nicht aus. 3) Nein, im Streit kann maximal das stehen, was im Protokoll als unerledigt aufgeführt ist, nämlich das Streichen.
4) Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Mieter immer zuerst die Gelegenheit haben, die Schönheitsreparaturen selbst vorzunehmen, erst wenn dies verweigert wird oder nicht fristgerecht erfolgt, kann ein Unternehmen beauftragt werden.
5) Nein, Nutzungsentschädigung wäre nur zu zahlen, wenn der Vermieter die Wohnung nicht weitervermieten konnte. Dafür hätte aber in der Tat unmittelbar nach Auszug die Fristsetzung erfolgen müssen, denn dann wäre ja noch eine Renovierung im August möglich gewesen. Für die Vergangenheit kann Nutzungsentschädigung nur gefordert werden bei Verzug und dafür hätte man Sie in Verzug setzen müssen, was erst jetzt geschehen ist.
6) A ist sehr wahrscheinlich nicht verpflichtet Renovierungsarbeiten vorzunehmen. Die Fristen des MV, der im übrigen rechtmäßig ist, was die Schönheitsreparaturen angeht, sind noch nicht abgelaufen. Ob eine Renovierungspflicht besteht, kann nach der aktuellen BGH Rechtsprechung nicht pauschal nach Zeit beurteilt werden, es kommt auf den individuellen Zustand an. Ob die Wohnung unrenoviert übergeben wurde spielt keine Rolle. Nach Ihrer Schilderung wäre aber ein Anspruch des Vermieters klar zu verneinen.
7) Hier gibt es Erfahrungswerte z.b. bei Renovierung vor mehr als zwei Jahren 40 % zumindest für Wohn-und Schlafräume. Aber auch dies hängt vom Zustand ab. Der Vermieter soll die Wohnung nicht im besseren Zustand zurückerhalten als er Sie übergeben hat. Wenn objektiv noch keine Renovierung nötig ist, dann greift auch die Quotenregelung nicht ein. Ich sehe keine Ansprüche des Vermieters.
8) Der Vermieter kann eine neutrale Farbe verlangen, es muss aber nicht unbedingt genau weiss sein. Auch hier entscheidet der Eindruck im Einzelfall.
9) Sie teilen nicht mit, ob A die Kündigungsfrist eingehalten hat, als er zum 30.8.08 gekündigt hat. Der Hinweis auf den Verkauf wäre nicht ausreichend als Argument. Allerdings muss der Vermieter generell einem vorzeitigen Auszug nicht zustimmen, auch wenn Nachmieter gestellt werden. Nur wenn ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Kündigung (Mietrecht) vorliegt, kann sich der Mieter durch Stellung von Nachmietern aus dem Vertrag lösen. Anders sieht es nur aus, wenn es im Vertrag eine "Nachmieterklausel" gibt. Diese Fragen müssen im Einzelfall geprüft werden, davon hängt natürlich auch die Vorgehensweise im Punkt Renovierung ab. Ich rate Ihnen einen Anwalt mit der Prüfung der Sache zu beauftragen.
2008-10-20 | 19:31
"Vielen Dank, alle Fragen wurden sogar zu später Stunde noch sehr schnell und verständlich beantwortet. Die Antworten bildeten die Grundlage eine gerechte Lösung für das Problem zu finden. Ich würde diese Plattform wieder nutzen und empfehle Sie hiermit gerne weiter! Mit freundlichen Grüßen, Jascha"
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 2008-10-20
Vielen Dank, alle Fragen wurden sogar zu später Stunde noch sehr schnell und verständlich beantwortet. Die Antworten bildeten die Grundlage eine gerechte Lösung für das Problem zu finden. Ich würde diese Plattform wieder nutzen und empfehle Sie hiermit gerne weiter! Mit freundlichen Grüßen, Jascha