Source: https://ra-fischer.com/ts-weg-recht.html
Timestamp: 2018-06-20 09:02:17
Document Index: 355465187

Matched Legal Cases: ['§ 3', '§ 6', '§ 18', '§ 27', '§ 26', '§ 25', '§ 15', '§ 21', '§ 30', '§ 29', '§ 266']

Rechtsanwalt Frankfurt - Wohnungseigentumsrecht. Anwalt, Hausverwaltung, Eigentumswohnung, WEG, Wohnungseigentumsgesetz, Wohnungseigentum, Immobilienrecht, Wohnungseigentumsrecht.
Wohnungseigentumsrecht - WEG-Recht - Immobilienrecht
Eine fach­kun­dige an­walt­liche Unter­stüt­zung im Woh­nungs­ei­gen­tums­recht ist wichtig. Fehler in der Be­hand­lung ei­ge­ner In­teres­sen als Woh­nungs­eigen­tümer gegen­über der Ge­mein­schaft oder Feh­ler in der Inter­essens­durch­setzung der Haus­ver­wal­tung als Ver­treter der WEG gegen­über Drit­ten wirken sich oft gra­vierend, nicht selten mit wirt­schaft­lich ein­schnei­den­den Kon­se­quen­zen, aus.
Die vielen Woh­nungs­ei­gen­tums­re­ge­lun­gen, die ergänzt werden durch eine umfang­reiche Recht­sprechung, sind für den einzelnen Woh­nungs­eigen­tümer, ebenso wie für die WEG-Verwaltung kaum über­schaubar.
Ich berate Sie in allen Fragen zum WEG-Recht und Immobilien­recht.
Was ist eine Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG)?
Die Wohnungseigentumsgesellschaft ist eine rechtsfähige Gemeinschaft, soweit sie nach außen hin am Rechtsverkehr im Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums teilnimmt.
Das Sondereigentum umfasst all die nach §§ 3, 8 des WEG bestimmten Räume in einem Gebäude, die nicht im gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer stehen. Maßgebend ist bei der Bestimmung die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan. Das Sondereigentum ist nach § 6 WEG unselbstständig, d. h. ohne den jeweiligen Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, kann es nicht veräußert werden. Es kann an Wohnungen (Wohnungseigentum) und an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) begründet werden. Voraussetzung ist die sogenannte Abgeschlossenheit, die die zuständige Baubehörde im Wege der sogenannten Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt.
Der Miteigentumsanteil besagt, wie hoch der Bruchteil des jeweiligen Eigentümers am Grundstück ist.
Die allgemeinen Grundsätze/Regelungen, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer betrifft, sind vielfältiger Art. Sie finden sich in der Regel in der sogenannten Gemeinschaftsordnung wieder, die das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander als Inhalt des Eigentums regelt.
Unter welchen Voraussetzungen kann ein Entziehungsverfahren des Wohnungseigentums durchgeführt werden, und wie lange dauert ein derartiges Verfahren?
Die Entziehung des Wohnungseigentums ist umfänglich unter § 18 WEG geregelt. Im Wesentlichen geht es darum, dass ein Wohnungseigentümer sich einer sehr schweren Verletzung gegenüber anderen Wohnungseigentümern aus dem Gemeinschaftsverhältnis heraus schuldig gemacht haben muss, mit der Folge, dass eine Fortsetzung der Gemeinschaft mit diesem „Störer“ den übrigen Wohnungseigentümern nicht mehr zumutbar ist. Ein derartiges Verfahren dauert in der Regel lang, weil nach Vorlage des Entziehungsbeschlusses dann durch die Wohnungseigentümergemeinschaft eine sogenannte Entziehungsklage bei Gericht eingereicht werden muss. In der hiesigen Praxis ist es vorgekommen, dass ein derartiges Verfahren in der Vergangenheit über 2 1/2 Jahre gedauert hat.
Welche Aufgaben hat die Wohnungseigentumsverwaltung als WEG-Organ gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern?
Die Pflichten der Wohnungseigentumsverwaltung ergeben sich im Wesentlichen aus § 27 WEG. Auf die dortigen einzelnen Regelungen wird verwiesen. Hervorzuheben ist die Pflicht für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums und für einen korrekten Geldverkehr zu sorgen. Das Geld der Wohnungseigentümergemeinschaft ist Treuhandvermögen derselbigen.
Was kann in einer Wohnungseigentümerversammlung wirksam beschlossen werden (Beschlusskompetenz), und welche Formvorschriften sind zwingend zu beachten?
Die Beschlusskompetenz erfasst das Recht der Wohnungseigentümer nur über solche Angelegenheiten Beschlüsse zu fassen, über die die Wohnungseigentümerversammlung nach dem WEG überhaupt durch Beschluss entscheiden darf; andernfalls bedarf es einer Vereinbarung. Bei Angelegenheiten, für die eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer notwendig ist, fehlt der Wohnungseigentümerversammlung die Beschlusszuständigkeit.
Die Bestellung im Sinne der „Wahl“ eines WEG-Verwalters erfolgt durch Mehrheitsbeschluss in der Wohnungseigentümerversammlung. Das gleiche gilt für die Abberufung. (§ 26 WEG) Die erstmalige Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum darf sich nicht länger als auf drei Jahre beziehen; anderweitige Bestellungen auf höchstens fünf Jahre. Die sogenannte richterliche Bestellung kann von jedem Wohnungseigentümer verlangt werden, wenn kein Verwalter existiert. In dringlichen Fällen ist auch die Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung gegeben.
Die Regelungen per Mehrheitsbeschluss ergeben sich aus § 25 WEG. Danach hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Zu beachten ist allerdings, dass die Versammlung nur dann beschlussfähig ist, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten. Wenn eine solche Erstversammlung nicht beschlussfähig ist, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Beschlussgegenstand ein. Diese Versammlung ist dann ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig. Die Bereiche, die der Mehrheitsbeschlussfassung zugänglich sind, sind vielfältiger Art und ergeben sich, wenn keine gesonderten Bestimmungen in der Teilungserklärung existieren, aus dem WEG.
Ein einstimmiger Beschluss setzt die Zustimmung aller Wohnungseigentümer voraus, und nicht nur der, die in der Versammlung erschienen oder vertreten sind. Er ist notwendig, wenn es sich um Gebrauchsregelungen und Verwaltungsmaßnahmen handelt, die über den ordnungsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 15 WEG bzw. über die ordnungsgemäße Verwaltung im Sinne von § 21 WEG hinausgehen, oder dann, wenn eine Vereinbarung die Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorschreibt.
Der Wirtschaftsplan ist der sogenannte Haushaltsplan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Er besteht aus der Aufstellung des Gesamtwirtschaftsplanes und der Einzelwirtschaftspläne. Die Rechnungslegung erfasst die Erstellung aller Einnahmen und Ausgaben innerhalb des laufenden Kalender- oder Wirtschaftsjahres. Sie ist vom Verwalter aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses gegenüber der Gemeinschaft zu erbringen. Verweigert der Verwalter diese Verpflichtung gibt er der Wohnungseigentümergemeinschaft einen wichtigen Grund zur Abberufung.
Das Erbbaurecht im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentum ist in § 30 WEG geregelt. Sinn und Bedeutung geht dahin, dass Teilen der Bevölkerung der Erwerb von Wohneinheiten und/oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen ohne notwendige Grundstücksfinanzierung möglich gemacht wird. Die Erwerbskosten sind insofern erheblich niedriger.
Die Regelung betreffend den Verwaltungsbeirat befindet sich in § 29 WEG. Er ist das sogenannte dritte Organ neben den Wohnungseigentümern und dem WEG-Verwalter. Aufgabe ist im Wesentlichen die Vermittlung zwischen Verwaltung und Wohnungseigentümern. Eine gesetzliche Regelung über die Dauer des Bestellungszeitraumes für den Verwaltungsbeirat besteht nicht. Wenn keine Bestellung auf Zeit erfolgt ist, kann die Abberufung jederzeit mit einfacher Mehrheit in einer Wohnungseigentümerversammlung vorgenommen werden.
Welche gewerblichen Tätigkeiten sind in einer Wohnungseigentumsanlage zulässig, wenn die Teilungserklärung von "Laden" redet? (Zweckbestimmung)
Die Zweckbestimmung, die mit dem Inhalt des Begriffs „ Laden“ zusammenhängt, ist dynamisch zu sehen, allerdings dann verständlicher, wenn man den Bereich der sogenannten Ladenöffnungszeiten mit hinzu nimmt. In der Konsequenz ergibt sich, dass beispielsweise Gastronomiebetriebe – gleich welcher Art – oder Großhandel in derartigen Räumlichkeiten nicht zulässig sind. Akzeptiert werden von der Rechtsprechung andererseits z. B. kleine Kindertagesstätten.
Die Verwalterzustimmung bei einer Veräußerung kann verweigert werden, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Erwerbers oder in dessen Umfeld gegeben ist. (12 WEG) Hierunter fällt z. B. mangelnde wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Erwerbers oder auch die Unfähigkeit, sich in die Wohnungseigentümergemeinschaft einzugliedern.
Wann liegt der Verdacht der Untreue (§ 266 StGB) eines Wohnungseigentumsverwalters bezüglich der Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft vor?
Der Untreuetatbestand und auch der Unterschlagungstatbestand ist von einem Verwalter in der Regel jeweils dann als gegeben anzusehen, wenn er in seiner Eigenschaft als WEG-Organ der treuhänderischen Vermögensbetreuungspflicht bezüglich fremder Gelder nicht nachkommt und diese seinem eigenen Vermögen rechtswidrigerweise einverleibt. Daraus resultiert dann auch ein wichtiger Grund für die Abberufung.
Eine Entlastung des Wohnungseigentumsverwalters ist rechtswidrig und insofern vor dem Amtsgericht anfechtbar, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen, z. B. aufgrund einer fehlerhaften Jahresabrechnung. Wenn Schadensersatzansprüche existieren, widerspricht die Entlastung des WEG-Verwalters regelmäßig der sogenannten „ordnungsgemäßen Verwaltung“, mit der Folge, dass auf Anfechtung hin der Entlastungsbeschluss vom Gericht für ungültig zu erklären ist.
Probleme bei der Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung können sich einstellen, wenn emotionsgeladene Themen abgehandelt werden sollen, „Blockbildungen“ innerhalb der WEG existieren und der Verwalter, der die Versammlungsleitung hat, etwaigen verbalen Eskalationen nicht entgegentritt.
Dem Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung steht das Hausrecht zu. In diesem Zusammenhang kann er Ordnungsmaßnahmen durchsetzen, um einen, dem Gesetz entsprechenden Versammlungsablauf zu gewährleisten.
Er ist befugt, die Redezeit zu begrenzen, ebenso, wie auch Personen von der Versammlung auszuschließen, die in nichtakzeptabler Art und Weise stören.
Ordnungsmaßnahmen sind nicht selbstständig anfechtbar, weil sie sich ab Beendigung der Eigentümerversammlung erledigt haben. Davon abzugrenzen ist allerdings der Bereich, dass im Falle rechtswidriger Ordnungsmaßnahmen (nichtzulässiger Ausschluss von Eigentümern) sich eine erfolgreiche Anfechtung ergeben kann, wenn rechtswidrige Ordnungsmaßnahmen Einfluss auf die getroffenen Beschlüsse haben.
Ein weiteres Problem stellt die Frage der Anwesenheit von Nichteigentümern in einer Eigentümerversammlung dar. Generell gilt, dass aufgrund der Nichtöffentlichkeit einer Wohnungseigentümerversammlung Nichteigentümer erst einmal kein Anwesenheitsrecht haben. Dieser Grundsatz wird durchbrochen, wenn ein Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse an der Anwesenheit eines Beraters (Anwalt oder Architekt) hat, welches höherwertiger einzustufen ist, als das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer, die Versammlung auf den Kreis der Wohnungseigentümer bzw. auf Bevollmächtigte zu beschränken.
Schwierige Rechtsfragen können ein berechtigtes Interesse an der Anwesenheit eines Rechtsanwaltes darstellen. Gäste können zulässigerweise an der Versammlung nur dann teilnehmen, wenn alle Wohnungseigentümer bzw. die berechtigten Vertreter der Wohnungseigentümer einverstanden sind.
Sobald ein Wohnungseigentümer sich dagegen ausspricht, ist der Gast von der Versammlung ausgeschossen und muss den Versammlungsraum verlassen.
Wie läuft das Zwangsversteigerungsverfahren bezüglich des Wohnungseigentums ab?
Ein Zwangsversteigerungsverfahren in Wohnungseigentum läuft formal erst einmal nicht anders ab, als ein derartiges Verfahren in ein „normales“ Grundstück. Eine zum Vergleich zu früher mittlerweile geänderte Gesetzeslage war notwendig, weil in der bis zum 30.06.2007 geltenden Fassung des Zwangsversteigerungsgesetzes die Versteigerung des Wohneigentums wirtschaftlich gesehen oft „nichts brachte“, weil der Zwangsversteigerungsgegenstand (die Immobilie) bereits bis zum Verkehrswert durch anderweitige Gläubigerabsicherungen grundpfandrechtlich belastet war. Mit der Gesetzessänderung trat die Möglichkeit in Kraft, wonach Wohngeldansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen einen Miteigentümer ein sogenanntes „begrenztes Vorrecht“ erhielten.
Die Rangklassensystematik im Zwangsversteigerungsgesetz wurde diesbezüglich geändert.
Eine nicht mehr überschaubare Vielzahl von Beschlüssen in Wohnungseigentumssachen erschwert die relativ klare Prognose einer Entscheidung. Dadurch sind viele Überraschungen quasi vorprogrammiert, wenn keine qualitative Rechtsberatung erfolgt. Diese ist insofern notwendigerweise vom Anwalt (gleichgültig ob Fachanwalt / Fachanwälte oder qualifizierter Rechtsanwalt mit langjährigem Schwerpunkt auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechtes) zu erbringen.
Rechtsanwalt Klaus Fischer: Anwalt für Wohnungseigentumsrecht in Frankfurt am Main.
Die häufigen Themen mit den jeweiligen Antworten auf einen Blick: