Source: http://www.administrator24.info/artykul/id4169,przygotowanie-nieruchomosci-do-zimy
Timestamp: 2020-07-02 07:10:46+00:00
Document Index: 125517159

Matched Legal Cases: ['Art. 61', 'art. 5', 'art. 61', 'art. 70', 'Art. 70', 'art. 62', 'art. 62']

Przygotowanie nieruchomości do zimy | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
mgr inż. Bożena Blum	| Administrator 11/2012 | 19.06.2013
Śnieg na osiedlu – kto odpowiada za odśnieżanie? »
Trudne warunki atmosferyczne są zawsze najlepszym sprawdzianem dla stanu technicznego budynku, a tym samym dla zarządcy, który ma zadbać o przygotowanie nieruchomości do zimy. Stare przysłowie mówi „lepiej zapobiegać niż leczyć".
Od 20 czerwca 2007 r. wraz z nowelizacją ustawy Prawo budowlane zaostrzono zasady dotyczące bezpieczeństwa obiektu budowlanego poprzez rozszerzenie zapisów o użytkowaniu obiektów i przeglądach. Art. 61 nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2, tj. zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, utrzymując obiekt w należytym stanie technicznym i estetycznym i nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego własności użytkowych i sprawności technicznej.
Zapisy tego artykułu zostały uzupełnione o obowiązek zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, takich jak: wyładowania atmosferyczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne lub inne zjawiska, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, które może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub zagrożenie dla środowiska.
Należy zwrócić uwagę, że ponadto wprowadzono obowiązek dokonania kontroli „bezpieczeństwa użytkowania obiektu” każdorazowo w razie wystąpienia czynników zewnętrznych wymienionych w art. 61 ust. 2. Z powyższych zapisów wynika, że każdy budynek powinien przed zimą przejść ocenę stanu technicznego.
Dach sprawdzamy w słoneczny dzień
Okres zimowy to czas zawiei i zamieci śnieżnych. Dlatego też, nawet jeżeli w czasie opadów w okresie innych pór roku nie wykryto przecieków w dachu, to w zimie, podczas chwilowych odwilży może okazać się, że dach jest dziurawy. Drobne nieszczelności pokrycia są przyczyną dostawania się pod nie wody i za sprawą rozpierania warstw przez lód lub nawiewany śnieg powodują jeszcze większe nieszczelności. Prostą metodą odnalezienia miejsc możliwych przecieków jest przejrzenie dachu w słoneczny dzień od strony poddasza – oczywiście jeżeli jego konstrukcja na to pozwala. Taki przegląd przed zimą jest bezwzględnie konieczny zwłaszcza wtedy gdy mamy do czynienia z dachem płaskim. W przypadku stwierdzenia uszkodzeń należy bezzwłocznie zlecić ich naprawę. Mogą być to miejsca wnikania wilgoci do budynku nie tylko w czasie opadów deszczu czy zalegania śniegu, ale przede wszystkim w czasie topnienia śniegu.
Dachy pokryte dachówką także wymagają oceny stanu pokrycia i szczelności. Jeżeli dach został ułożony przez profesjonalną ekipę, powinien być odporny na działanie ekstremalnych warunków atmosferycznych. Pomimo, iż dachówki ceramiczne mają wieloletnią gwarancję, nawet na dobrze położonym dachu burze i wichury mogą pozostawić ślady swojego działania. Silny wiatr może spowodować drobne przesunięcia lub uszkodzenia dachówek.
Szczególnie ważnym „zimowym” obowiązkiem właścicieli i zarządców nieruchomości jest odśnieżanie dachów budynków. Śnieg zalegający na powierzchni dachu – zwłaszcza mokry, roztapiający się – może stanowić szereg zagrożeń. Z jednej strony jest to niekorzystny czynnik oddziałujący negatywnie na konstrukcję dachu, zwłaszcza w czasie roztopów i wahań temperatury, a z drugiej – w zależności od indywidualnych cech budynku – może również stanowić zagrożenie dla przechodniów oraz samochodów poruszających się po drogach osiedlowych. Z tego powodu ustawodawca nakłada na zarządcę bądź właściciela nieruchomości obowiązek usuwania nadmiaru śniegu z dachu oraz wykonywania doraźnej kontroli stanu technicznego dachu oraz całego budynku.
Jak uniknąć sopli?
Elementy orynnowania są szczególnie narażone na szkodliwe czynniki atmosferyczne czy zanieczyszczenia. Należy pamiętać o ich konserwacji. Przed zimą dobrze więc jest dokonać ich przeglądu, a w razie potrzeby wyczyścić lub naprawić. Spadające liście, a zwłaszcza zrzucane zimą przez np. modrzewie igły potrafią bardzo skutecznie zatkać rynny i rury spustowe oraz uniemożliwić prawidłowe odprowadzanie wody z połaci dachu. Gałęzie i liście nagromadzone w rynnach lub okolicach okien dachowych będą utrudniać lub nawet całkowicie uniemożliwią odpływ wody. Tym sposobem spiętrzona woda opadowa będzie mogła przeniknąć pod pokrycie dachowe, do warstwy izolacyjnej lub wzdłuż ściany budynku. Może dotrzeć nawet do pomieszczeń mieszkalnych. Należy przy tym pamiętać, że wilgoć w ścianach nośnych budynku może stać się przyczyną poważnych uszkodzeń, a w rezultacie będziemy zmuszeni do przeprowadzenia kosztownych prac remontowych.
Okres zimy to coroczne problemy właścicieli posesji, związane ze zwisającymi soplami czy zrywającymi się pod ciężarem śniegu rynnami. Zjawisko to nasila się głównie pod koniec zimy, gdy słońce zaczyna topić zalegający na dachach śnieg. Wieczorny spadek temperatury powoduje zamarzanie stopionego śniegu i zatykanie rur spustowych. To samo zjawisko wystąpi na źle izolowanym dachu, gdy ciepło z budynku zamieni śnieg w wodę. Efektem są uszkodzenia rynien oraz zalewanie pomieszczeń na wyższych kondygnacjach. Dlatego musimy dodatkowo sprawdzić drożność systemu rynnowego, znaleźć miejsca nieszczelności gdyż są to ewentualne miejsca powstawania sopli. Warto także w miejscach, w których woda z rur spustowych wypływa na podjazdy lub chodniki, przekierować końcówki rur spustowych, np. w stronę trawników tak, aby uniknąć powstawania lodowiska na chodnikach lub jezdni.
Po pierwszych opadach śniegu, który zbiera się na dachu, okaże się także czy izolacja cieplna nie uległa uszkodzeniu. Jeżeli pokrywa śnieżna na dachu tworzy jedną całość, oznacza to, że izolacja zachowała szczelność. Pojedyncze miejsca, w których śnieg topnieje mogą wskazywać na mostki termiczne. Jedną z przyczyn takiego zjawiska może być uszkodzona warstwa izolacyjna, co powoduje „uciekanie” ciepła przez dach na zewnątrz. W takiej sytuacji powinniśmy najszybciej jak to możliwe wezwać fachowca, który usunie usterkę, zanim przerodzi się ona w poważne uszkodzenie.
Czytaj także: Jak przygotować dach do zimy?
W trosce o kominy
Dach to nie tylko pokrycie i rynny, ale także kominy. Komin jest podstawowym elementem instalacji wentylacyjnej budynku.
Bez względu na rodzaj oraz przeznaczenie, każdy komin musi być szczelny na całej długości. Musi mieć ponadto prawidłowo wykonane uszczelnienie i obróbki blacharskie w miejscu styku z połacią dachową a także prawidłowo wykonane czapki kominowe i zabezpieczenia wlotów „przeciw ptakom”. Nie wolno zapomnieć o konieczności konserwacji i czyszczeniu komina.
Przed okresem zimowym konieczny jest przegląd przewodów dymowych i wentylacyjnych, o czym przypomina w art. 70.1. Prawo budowlane:
Art. 70. 1. Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na których spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.
Stajemy przed ścianą…
Z punktu widzenia użytkowników i właścicieli, ściany zewnętrzne ze względu na pełnioną funkcję, niezależnie od tego czy są to ściany konstrukcyjne czy jedynie osłonowe, są jednym z ważniejszych elementów każdego budynku. Bez znaczenia jest konstrukcja i struktura ściany. Najważniejszy dla użytkownika jest w końcowym efekcie jej stan techniczny, który w ostateczności ma największy wpływ na walory użytkowe ściany i estetykę fasady domu.
W praktyce w „starych” budynkach mamy zazwyczaj do czynienia ze ścianami jednowarstwowymi, które wymagają szczególnego zainteresowania z uwagi na ich kondycję techniczną oraz jakość pokrywającego je tynku. Ocena ogólnego stanu technicznego ścian zewnętrznych powinna być wykonana w trakcie obowiązkowego rocznego przeglądu budowlanego. Prawo budowlane w art. 62.1. mówi, że obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę okresowej kontroli, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu. W przypadku ścian zewnętrznych czynników szkodliwych jest bardzo dużo, począwszy od najczęstszego zjawiska wilgoci wnikającej do wnętrza muru.
Problem mokrych murów
Do niedawna panowała opinia, że za zawilgocenie murów odpowiedzialne jest nie tylko przenikanie wody przez uszkodzenia tynku, ale również kapilarne podciąganie wody z gruntu. Osuszanie budowli z wilgoci podciąganej z gruntu na skutek braku izolacji poziomej w budynkach nie podpiwniczonych oraz braku izolacji zarówno poziomej, jak i pionowej w budynkach podpiwniczonych pozostaje najważniejszym problemem technicznym podczas prac remontowych obiektów budowlanych.
Okazuje się jednak, że problem mokrych murów jest bardziej skomplikowany i na sumaryczny jego efekt składają się także inne zjawiska, takie jak kondensacja pary wodnej na zimnych elementach budowli oraz higroskopijność soli, rozpuszczonych w wodzie znajdującej się w murach. Często występuje silnie podwyższona wilgotność murów wzdłuż trasy przebiegu źle izolowanych przewodów instalacji oświetleniowej oraz wokół przełączników i odbiorników elektrycznych. Na zawilgocenie murów ma ponadto istotny wpływ np. nieprawidłowo wykonana izolacja termiczna ściany, szczególnie wtedy, gdy znajduje się ona po ich wewnętrznej stronie, a także czynniki biologiczne w postaci niektórych pnączy na fasadach budynku, czy też obecność w murach czynników powodujących korozję biologiczną – pleśni, grzybów itp.
Należy także zwrócić uwagę na miejsca połączenia ścian z innymi elementami np. daszkami nad wejściem czy gzymsami. Nieszczelności w miejscach połączenia elementów pionowych i poziomych to najczęstsze przyczyny wnikania wody do wnętrza ścian zewnętrznych. Miejsca te wymagają bardzo starannego wykonania izolacji przeciwwilgociowej, a w przypadku gzymsów także właściwych obróbek blacharskich. Miejscem newralgicznym jest zwłaszcza połączenie elewacji budynku i systemu odprowadzenia wód opadowych, tj. miejsca mocowania rynien i rur spustowych. Nieszczelny pas podrynnowy, źle zamocowana, nieszczelna rynna lub rura spustowa są przyczyną wielu kłopotów nie tylko zimą. Także w przypadku intensywnych opadów deszczu przez cały rok mogą być źródłem zalewania tynku i wnikania wody do wnętrza domu. Długofalowym efektem zawilgocenia tynku jest trwałe zniszczenie jego struktury. W konsekwencji takie mikrouszkodzenia stają się miejscem wnikania wilgoci. Jeśli zawilgocenie powtarza się wielokrotnie, uszkodzenia są coraz większe, a w przypadku dostania się do nich wody tuż przed okresem zimowym istnieje niebezpieczeństwo zamarznięcia wody w szczelinach i ich rozsadzenia. Mamy wówczas do czynienia z powolną degradacją techniczną tynku.
Po pierwsze, zapobiegać degradacji!
Po wykonaniu niezbędnej naprawy i usunięciu przyczyny wnikania wody w tynk, zaczyna się powolny proces wysychania ścian. Dopiero wówczas okazuje się, jak głęboko sięgnęła degradacja tynku. Często widzimy niestety, że długo zalegająca wilgoć pod tynkiem spowodowała jego odspojenie od podłoża i wystąpiło tzw. zjawisko odparzenia ściany. Tynk całymi płatami odstaje od ściany i stanowi poważne niebezpieczeństwo, ponieważ w pewnym momencie zaczyna odpadać od lica ściany. Może spowodować poważne straty, uszkadzając wszystko na co spadnie. Stopień zagrożenia zależy od grubości tynku oraz wysokości z jakiej taki płat tynku spada. Jest to zagrożenie zarówno dla ludzi przebywających pod budynkiem, jak i mienia np. zaparkowanych czy przejeżdżających samochodów. Wniosek z tego jest jeden, im wcześniej zauważymy nawet niewielką usterkę, tym lepiej. W przypadku niewielkich powierzchni nie stanowią one problemu. Jeśli natomiast grozi nam odpadanie płatów tynku z elewacji, proponuję aby cała powierzchnia odparzona została skuta. Nie należy jednak pozostawić „odkrytej” ściany na okres zimowy. Jeśli nie stać nas na ponowne otynkowanie całej fasady tak, aby stanowiła jednolitą powierzchnię, miejsca po skutym tynku należy zabezpieczyć, narzucając warstwę tynku. Pozostawiamy tak zabezpieczoną powierzchnię, a remont elewacji z ewentualnym uzupełnieniem i wykonaniem ocieplenia pozostawiamy na czas bardziej sprzyjających warunków atmosferycznych. Widzimy więc, że jeśli specjalista stwierdzi uszkodzenia, należy podjąć jeszcze przed zimą działania, zabezpieczające obiekt przed wnikaniem do budynku wilgoci, ucieczką ciepła i wnikaniem zimnego powietrza do wnętrza poprzez wilgotny mur.
Na efekt końcowy prac naprawczych składa się wiele czynników poza samą konkretną technologią. Istotną rolę odgrywa wykonawstwo i spełnienie wszystkich wymogów technicznych danej technologii. Muszą być wykonane niezbędne prace uzupełniające na obiekcie i wokół niego, aby nie dopuszczać do ponownego zawilgocenia murów.
Użytkownik budynku również musi przestrzegać określonych kanonów zachowania. Na przykład w czasie intensywnych opadów śniegu i jego zalegania, odśnieżać należy nie tylko dachy ale także balkony i parapety okien. Śnieg, którego pokrywa wchodzi na ścianę, topi się i stopniowo cienka warstewka wody wnika wzdłuż szczelin pod parapety i pod izolacje balkonów i tarasów. Zaciek tej wody pojawia się nagle u sąsiada piętro niżej np. nad oknem. Jako zarządcy musimy uświadamiać tego typu zjawiska i zależności mieszkańcom domów, aby w prosty sposób mogli sami im zapobiegać.
Druga sprawa to odpowiednie wypoziomowanie bramy. Krzywo założone bramy dwuskrzydłowe mogą się nie domykać, a w źle ustawionych bramach samonośnych i przesuwnych może dojść do zbyt szybkiego zużywania się łożysk, na które przez złe wyważenie i wypoziomowanie działa zbyt duża siła. Również niefachowe zamontowanie zawiasów sprawi, że brama z czasem będzie opadała. To z kolei spowoduje jej problemy z domykaniem. Zimą warto zabezpieczyć zawiasy, smarując je dodatkowo towotem. Głównym błędem, który często popełniają właściciele bram dwuskrzydłowych, jest używanie skrzydeł jako pługa śnieżnego. Jeśli w nocy napadało dużo śniegu, trzeba go najpierw usunąć sprzed wjazdu, a dopiero potem otwierać bramę. W przeciwnym razie łatwo można doprowadzić do przeciążenia, urwania zawiasów, a w przypadku automatyki do nadmiernego zużycia mechanizmów napędu.
Czysty i bezpieczny chodnik
Prawo budowlane oraz Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (DzU 1996 nr 132 poz. 622) nakładają ponadto na właściciela nieruchomości (lub wybranego przez niego zarządcę) obowiązek utrzymania w należytym stanie chodników wzdłuż nieruchomości oraz dróg wewnętrznych (osiedlowych). Tym samym właściciel nieruchomości musi usunąć z ciągów komunikacyjnych śnieg, lód i błoto pośniegowe.
Dodatkowo jeśli wzdłuż nieruchomości nie ma chodnika, a ruch pieszych odbywa się po wydzielonej części drogi publicznej znajdującej się bezpośrednio przy granicy nieruchomości, to również musi być ona uprzątnięta. Ustawodawca zwalnia właściciela nieruchomości z obowiązku odśnieżania i oczyszczania chodnika jedynie w sytuacji, gdy na tym chodniku dopuszczony jest płatny postój czy parkowanie samochodów. Wtedy jest to już zadanie zarządcy drogi (najczęściej gminy).
Właściciel nieruchomości zobowiązany przez prawo do odśnieżania chodników i dróg osiedlowych musi również pamiętać, że ustawodawca szczegółowo określił to, jakich środków naturalnych i chemicznych można używać do oczyszczania dróg i chodników w zimie. Te informacje znajdują się w Rozporządzeniu Ministra Środowiska z 27 października 2005 r. (DzU 2005 nr 230 poz.1960), które stanowi załącznik do Ustawy o ochronie przyrody (DzU 2004 nr 92 poz. 880).
Ponadto przed sezonem zimowym należy sprawdzić stan nawierzchni chodników, które często wymagają uzupełnień czy przełożeń kostki brukowej, a także odpowiednio wcześnie, jeszcze przed pierwszymi opadami śniegu ustawić skrzynie z piaskiem.
Schody, wejścia, klatki schodowe
Przed sezonem zimowym sprawdzamy także stan nawierzchni schodów i posadzek. W przypadku uszkodzenia, należy pilnie wykonać naprawy i uzupełnienia. Na schody zewnętrzne, dla bezpieczeństwa ich użytkowników, możemy zamontować specjalne gumy antypoślizgowe. Sprawdźmy by były właściwie przykręcone, a śruby nie wystawały ponad powierzchnię gum. Są one także niezbędne w przedsionkach wejściowych do klatek schodowych.
W nowych budynkach, gdzie na podłogach pojawiają się lepszej jakości materiały wykończeniowe typu marmur, granit powinny być przed zimą odpowiednio zabezpieczone przed błotem, solą i piaskiem. Coraz popularniejsze stają się zabiegi krystalizacji dla marmurów oraz impregnacji w przypadku posadzek granitowych. Zabiegi te zabezpieczają pory kamienia przed wnikaniem zabrudzeń. Posadzka jest po nich bardziej wytrzymała na mikrozarysowania i wnikanie wilgoci.
Działaniem znacznie poprawiającym stan bezpieczeństwa użytkowników i estetykę budynku zimą jest zwiększenie częstotliwości sprzątania, wymiany mat wejściowych i czyszczenia. Nasiąknięte błotem maty dają bowiem skutek odwrotny do zamierzonego, tj. brud wnoszony jest do środka budynku zamiast zatrzymywany na wejściu.
Elementem, na który warto także zwrócić uwagę jest sposób gromadzenia zwalonego śniegu. Pamiętajmy, aby odsuwać go od ściany budynku, ponieważ jego nagromadzenie przy elewacji jest potencjalnym źródłem wody wnikającej do wnętrza.
Tymczasem często zapominamy o sprawdzeniu sprzętu do odśnieżania oraz o zmagazynowaniu suchego piasku, soli czy mieszanki do posypywania ścieżek. A przecież wystarczy zamówić więcej materiałów i poprosić dostawcę o dowożenie ich na bieżąco.
Kiedy należy przeprowadzić kontrolę instalacji gazowej? 3
Kontrola instalacji gazowej jest koniecznym elementem, o którym muszą pamiętać zarówno właściciele mieszkań, domków jednorodzinnych, jak i właściciele dużych obiektów – hal produkcyjnych czy centrów... więcej »