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Timestamp: 2020-02-29 01:33:21+00:00
Document Index: 138252529

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 143', 'art. 3', 'art. 9', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 2041', 'art. 29', 'art. 11']

Newsletter n. 573 del 5 luglio 2018
Focus contabilità lavori
Stop allo split payment e novità su redditometro e spesometro. Approvato il decreto Dignità
Il numero e l’ammontare dei crediti inesigibili è aumentato nel corso degli anni di crisi economica che ha colpito imprese e famiglie italiane; si è avvertita, quindi, l’esigenza di favorire la trasparenza e la rapidità nell’esecuzione dei contratti.
L’Associazione bancaria italiana, ABI, ha presentato a Piacenza le nuove linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia dei crediti inesigibili, di cui al Protocollo d’intesa sottoscritto dall’ABI insieme ai principali operatori del mercato il 26 ottobre 2016.
Il documento, destinato a giudici, valutatori, creditori, debitori e stakeholder coinvolti nei processi di gestione e recupero del credito immobiliare, intende allinearsi ai più recenti standard europei ed internazionali di valutazione immobiliare, dove la trasparenza e la corretta valutazione degli immobili a garanzia dei crediti non esigibili sono elementi essenziali nelle operazioni di erogazione dei crediti.
In definitiva, le perizie devono essere trasparenti, nel senso che il perito deve avere la possibilità di dimostrare come è arrivato alla determinazione del prezzo, che non deve essere il risultato di una valutazione superficiale.
Inoltre, è dimostrato che laddove sono state adottate le linee guida ABI, i tempi delle esecuzioni immobiliari si sono notevolmente ridotti, ossia per il trasferimento di proprietà degli immobili nei casi di crediti non esigibili.
Le linee guida hanno l’obiettivo di contribuire a facilitare l’attuazione della disciplina sugli inadempimenti nei crediti immobiliari introdotta dalla Direttiva 2014/17/UE (contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali); il fine ultimo è di preservare il valore della garanzia immobiliare con un impatto positivo in termini di efficienza nel recupero del credito e massimizzazione del valore del residuo patrimonio eventualmente destinato al debitore.
In definitiva, intende:
definire specifiche linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia dei crediti non esigibili, anche alla luce degli standard elaborati a livello internazionale e nazionale
approfondire le iniziative ritenute più idonee per favorire l’efficienza delle procedure di vendita immobiliare e condividere le analisi con le competenti Autorità pubbliche anche tramite l’elaborazione di documenti congiunti
promuovere la diffusione di buone pratiche nella valutazione degli immobili a garanzia di crediti anomali presso tutti gli stakeholder pubblici e privati interessati
Il volume risponde all’esigenza di introdurre una serie di criteri di omogeneità in materia avvertita da tempo a vari livelli, con riferimento specifico agli indicatori di superficie o di volume, alle metodologie di valutazione adottate (per capitalizzazione del reddito, per stima comparativa, ecc.), allo stesso concetto di valore e alla professionalità dei periti incaricati della valutazione.
Nel dettaglio si compone di 4 paragrafi :
figura del Valutatore immobiliare (perito)
definizione di “Valore di mercato” dell’immobile in esecuzione
l’attività di analisi per l’individuazione dei potenziali rischi della transazione immobiliare
Sono, inoltre, presenti 3 appendici rispettivamente dedicate a:
gli immobili (asset) speciali
un approfondimento sui requisiti di professionalità ed indipendenza dei periti
la valutazione degli immobili oggetto delle operazioni di leasing
Valutatore immobiliare (perito)
In particolare, per quanto riguarda la figura del perito di un immobile a garanzia di un credito non esigibile è ribadito che la sua nomina è regolamentata dalla disciplina di riferimento in funzione della procedura utilizzata.
Nel dettaglio, vengono riepilogati i requisiti che il perito dovrebbe possedere per favorire la correttezza e la trasparenza del processo di valutazione, facendo riferimento alle fonti normative attualmente vigenti, ossia:
Regolamento UE n. 575/2013 (CRR)
Circolare Banca d’Italia n. 285 del 17/12/2013 – 17° aggiornamento e smi e alla Circolare Banca d’Italia 288 del 3 aprile 2015 e ss.mm.ii. che hanno recepito le modifiche normative introdotte in Italia con la trasposizione della Direttiva 2014/17/EU nell’ordinamento nazionale
Linee guida per le banche sui crediti deteriorati – BCE marzo 2017
European Valuation Standard (EVS) 2016 di TEGOVA
International Valuation Standard (IVS) 2017
Standard Professionali di Valutazione – RICS (2017)
Linee Guida per la valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie (2015)
Codice delle Valutazioni Immobiliari – Italian Property Valuation Standard (2018 TECNOBORSA)
Norma UNI 11588:2014 sul Valutatore Immobiliare con la relativa Prassi di Riferimento (UNI/PdR 19:2016)
Norma UNI 11612:2015 Stima del valore di mercato degli immobili
Con la sentenza 403 del 21 giugno 2018, il Tar delle Marche ribadisce che per la realizzazione di piazzali asfaltati di nuova costruzione è sempre necessario il permesso a costruire.
Inoltre il Tribunale chiarisce che tali piazzali possono considerarsi pertinenze di un fabbricato solo se sono opere:
di modeste entità
non provviste di una propria autonomia funzionale.
Con un ricorso al Tar Marche, un’azienda chiedeva l’annullamento dell’ordinanza del Comune di Perugia con cui veniva disposta la demolizione, ai sensi degli artt. 143 L.R. 1/2016 e 167 D.lgs. 42/2004, di un piazzale di 1500 m² in conglomerato bituminoso destinato ad area di sosta e manovra dei mezzi aziendali. A motivazione dell’ordinanza è stato indicato il carattere abusivo dell’intervento in quanto privo sia della necessaria autorizzazione paesaggistica, insistendo su area vincolata ai sensi dell’art. 143 del D.lgs. 42/2004 sia del necessario permesso a costruire.
L’azienda presenta ricorso sostenendo che:
l’opera non fosse abusiva, in quanto rientrava in un precedente permesso a costruire in sanatoria;
sarebbe evidente il carattere pertinenziale dell’opera;
le opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni anche per aree di sosta, quale quella di specie, sarebbero riconducibili ad attività edilizia libera;
l’intervento consisteva nella mera sostituzione della precedente pavimentazione in ghiaia, privo di rilevanza paesaggistica.
Il Tar giunge alle seguenti conclusioni:
l’intervento non risulta ricompreso nelle opere assentite dal precedente permesso di costruire in sanatoria, in quanto non dettagliatamente descritti nell’allegata relazione tecnica. Il condono edilizio costituisce infatti una misura del tutto eccezionale e derogatoria al sistema e non può, perciò, produrre effetto se non nei limiti delle opere alle quali risulta strettamente riferibile;
la qualifica di pertinenza urbanistica è meno ampia di quella civilistica ed è applicabile solo ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un’opera principale, ma non anche ad opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale;
tale trasformazione non può poi ricondursi nel novero delle attività edilizie libere. La realizzazione di un piazzale in cemento costituisce nuova costruzione ai sensi dell’art. 3 comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380 del 2001, determinando un consumo di suolo e, dunque, una trasformazione tendenzialmente irreversibile di quest’ultimo, che richiede il permesso di costruire.
Per tali motivi il Tar respinge il ricorso.
il riferimento alle nuove “superfici utili o volumi” – non sanabili in area vincolata – non costituisce … una modalità di espressione di un concetto unitario collegato alla realizzazione di un edificio.
da un lato l’inclusione di un’area nella “zona dunale” del P. di L. della “Baia Verde” non ne comporterebbe l’automatica inedificabilità, in quanto l’art. 9, n. 3, della relazione al […] P. di L. prevede che l’utilizzazione edificatoria pur sempre possibile nella zona […] sia solo subordinata “ad accordi con l’Ispettore forestale […] ” e, dall’altro, le opere realizzate sarebbero inidonee a creare superfici utili e/o volumi in ragione delle caratteristiche fisiche e della finalizzazione. In particolare, sarebbero inidonee a creare superfici utili e/o volumi in ragione delle caratteristiche fisiche le opere consistenti nella rifinitura e nella copertura (senza tamponature laterali dello spazio) di superfici già esistenti, nonché nella allocazione di una scala, nonché quelle consistenti nella realizzazione di n. 5 vani tecnici.
La sentenza della Cassazione n. 16323 del 21 giugno 2018 fornisce dei chiarimenti in merito alla responsabilità solidale, in caso di concorso di colpa tra progettista ed appaltatore, quando il danno è imputabile a più persone.
In particolare, in caso di danno risentito dal committente di un opera, per concorrenti inadempimenti del progettista e dell’appaltatore, sussistono le condizioni di solidarietà, con la conseguenza che il danneggiato può rivolgersi indifferentemente all’uno o all’altro per il risarcimento dell’intero danno e che il debitore escusso ha verso l’altro corresponsabile azione per la ripetizione della parte da esso dovuta.
La sintesi dei fatti
Nel 2009 un geometra di Alessandria, nel ruolo di progettista e direttore dei lavori di un muro di contenimento, viene chiamato in causa dal committente a seguito nel 2008 di un cedimento del predetto muro.
Il CTU affermava che il manufatto realizzato era privo delle caratteristiche tecniche di cui deve essere dotato un muro di contenimento ed indicava come unica soluzione possibile la demolizione del muro con conseguente realizzazione ex novo. Il committente dopo aver raggiunto un accordo transattivo con l’Impresa (in virtù del quale essa gli corrispondeva un certo importo a titolo di risarcimento del danno), agiva anche nei confronti del geometra per il risarcimento integrale dei danni.
Il Tribunale di Alessandria pronunciava sentenza con cui condannava il geometra al pagamento in favore dell’attore della somma necessaria per la costruzione di un muro di contenimento a regola d’arte, detraendo la somma percepita con accordo transattivo tra impresa e proprietario
Contro tale sentenza, nel 2014 il tecnico proponeva appello sostenendo che la transazione tra il committente e la società appaltatrice avesse ad oggetto l’intero danno, e non solo la quota corrispondente alla responsabilità propria della ditta appaltatrice.
La Corte d’Appello di Torino rigettava l’impugnazione, confermando sul punto la decisione di primo grado, poiché la transazione conclusa dagli altri due soggetti non estingueva l’intero credito risarcitorio del committente. Viene così fatto ricorso alla Cassazione.
La quale evidenzia, con la sentenza che la soluzione prescelta dai giudici di primo grado dà luogo ad un enorme ed inammissibile arricchimento indebito del danneggiato. Osserva che, stante il reale ammontare del danno subito, il danneggiato era stato integralmente risarcito in virtù dell’accordo transattivo.
La Cassazione stabilisce che il geometra progettista (e non l’appaltatore) non dovesse essere condannato a sostenere i costi della demolizione del muro inidoneo o addirittura a sostenere i costi della realizzazione del nuovo muro. Osserva che la Corte d’Appello abbia violato il disposto degli artt. 1669, 2056, 1218 e 1223 c.c., in quanto non ha semplicemente condannato il geometra all’eliminazione dei vizi dell’opera, ma alla realizzazione di un nuovo e diverso bene, con ciò determinando un indebito arricchimento vietato a norma dell’art. 2041 c.c.
Adduce peraltro che, anche a voler considerare l’obbligazione del geometra progettista e direttore dei lavori come contrattuale, non potrebbe comunque porsi a carico di quest’ultimo l’obbligo di realizzare il muro a regola d’arte, posto che tale obbligazione è stata assunta dalla sola impresa appaltatrice, la quale sola, ove condannata a realizzare il muro a regola d’arte, avrebbe eventualmente potuto rivolgersi, a titolo di risarcimento danni per inadempimento contrattuale, nei confronti del progettista.
In particolare, in assenza dell’errata progettazione, si finirebbe per ritenere responsabile il geometra del fatto che non si sia potuto realizzare un muro con determinate caratteristiche per il minor prezzo individuato dall’impresa in sede di appalto; e che le argomentazioni svolte valgano anche ove la condanna fosse intervenuta per responsabilità contrattuale del geometra
La motivazione della corte d’appello, reputava più estesa la responsabilità del progettista rispetto a quella dell’appaltatore .
In definitiva, il progettista, in conseguenza della sua errata progettazione, può essere chiamato a rispondere dei costi della progettazione e della realizzazione dell’opera che ha effettivamente progettato, del risarcimento dei danni a terzi eventualmente provocati dall’opera realizzata non a regola d’arte in conformità dell’errore nella progettazione , ma non anche dei diversi costi di esecuzione dell’opera a regola d’arte, perché ciò non costituisce oggetto della prestazione pattuita, né è un danno conseguente all’illecito.
Il ricorso pertanto viene accolto.
La dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie nelle contrattazioni immobiliari prescrive l’inserimento di specifici elementi identificativi dell’immobile oggetto della compravendita; tuttavia, capita spesso che i contratti immobiliari risultino carenti di tali elementi.
Partendo da tale osservazione, il Consiglio nazionale del Notariato ha analizzato (studio n. 77-2018/C) la disciplina riguardante la conformità catastale e il bene oggetto della contrattazione immobiliare, con particolare riferimento ai nuovi obblighi di indicazione dei dati catastali negli atti immobiliari.
A partire dal 1° luglio 2010, il nuovo comma 1-bis, dell’articolo 29 della legge 52/1985, introdotto dal dl 78/2010, dispone che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati esistenti (ad esclusione dei diritti reali di garanzia) devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità:
la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastale e delle planimetrie (sostituibile con un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale)
Lo studio del Notariato esamina, quindi, la norma che ha introdotto la possibilità di confermare, a certe condizioni, l’atto nullo per mancato rispetto della disciplina in tema di conformità catastale oggettiva (cioè la conformità degli immobili esistenti alle risultanze del catasto; per conformità soggettiva si intende, invece, la corrispondenza tra le risultanze del catasto e quelle dei Registri Immobiliari) e la funzione degli identificativi catastali nella contrattazione immobiliare.
Partendo da alcune considerazioni, ad esempio, l’impossibilità di indicare la natura, il Comune o i confini degli immobili oggetto dell’atto, il Notariato ha evidenziato che un contratto di compravendita potrebbe, quindi, risultare valido anche se è semplicemente indicato l’indirizzo ed il numero civico dell’immobile urbano.
Nella legislazione italiana, l’inserimento degli identificavi catastali, il riferimento alla planimetria e la dichiarazione di conformità di per sé non identificano il bene ma al più possono concorrere ad identificarlo.
In definitiva, come evidenziato nello studio del Notariato:
con la dichiarazione di conformità catastale il legislatore è interessato unicamente a garantire la piena corrispondenza delle risultanze identificative e raffigurative catastali allo stato di fatto sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, e non anche che vi sia corrispondenza tra dette risultanze ed il bene determinato attraverso la descrittiva negoziale.
Questo perché l’obbligo di indicazione dei dati catastali (comma 1-bis dell’art. 29 della l 52/1985), a pena di nullità del contratto, non ha la funzione di identificare l’oggetto del contratto, ma è volta a verificare la conformità del bene ai dati del catasto, al fine di far emergere eventuali fenomeni di elusione o evasione fiscale nel settore degli immobili urbani.
Il meccanismo permette di individuare gli immobili la cui redditività reale sia maggiore rispetto a quella emersa dal catasto.
Approvato il decreto Dignità: abolizione dello split payment per professionisti, revisione redditometro, proroga spesometro. Ecco i dettagli
Il Consiglio dei Ministri ha approvato (CdM 2 luglio 2018, n. 8) un decreto legge, il cosiddetto decreto Dignità che introduce misure urgenti per la dignità dei lavoratori e delle imprese.
Il provvedimento (art. 11) prevede l’abolizione immediata del meccanismo dello split payment ma solo per i professionisti, ossia per le prestazioni di servizi rese alle PA i cui compensi sono assoggettati a ritenute alla fonte a titolo di imposta o a titolo di acconto ai sensi dell’articolo 25 del dpr 600/1973:
Il decreto Dignità mira, inoltre, a limitare l’utilizzo di contratti di lavoro a tempo determinato, favorendo i rapporti a tempo determinato.
Le misure presenti nel testo di decreto entreranno in vigore il giorno successivo alla data di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale e sarà presentato alle Camere per la conversione in legge.
E’ stato pubblicato in GU n. 148 del 28/06/2018 il regolamento ANAC per la gestione del casellario informatico dei contratti pubblici di lavori, servizi e forniture ai sensi del nuovo Codice dei contratti.
la trasmissione delle notizie e delle informazioni che le s.a., le S.O.A. e gli o.e. sono tenuti a comunicare alla Autorità;
Il casellario è distinto in tre sezioni:
sezione A: area pubblica;
sezione B: area riservata alle s.a. e alle S.O.A.;
sezione C: area riservata alle autorità.
Le s.a. e gli altri soggetti devono inviare suddette informazioni, all’autorità, entro 30 giorni decorrenti dalla conoscenza o dall’accertamento delle stesse.
Il ritardo o l’inadempienza, prevede l’avvio del procedimento sanzionatorio in base ai poteri sanzionatori dell’ANAC definiti dall’articolo 213 del codice.
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Cosa è e quali dati contiene il Casellario informatico.
Il casellario informatico delle imprese qualificate è istituito Presso l’Osservatorio per i lavori pubblici esso è basato sulle attestazioni trasmesse dalle SOA e delle comunicazioni delle stazioni appaltanti previste dal Regolamento generale.
data di cessazione dell’efficacia dell’attestazione di qualificazione;
ragione sociale della SOA che ha rilasciato l’attestazione;
cifra di affari in lavori realizzata nel quinquennio precedente la data dell’ultima attestazione conseguita;
costo del personale sostenuto nel quinquennio precedente la data dell’ultima qualificazione conseguita, con indicazione specifica del costo relativo al personale operaio, tecnico, diplomato o laureato;
costo degli ammortamenti tecnici ordinari, degli ammortamenti figurativi e dei canoni per attrezzatura tecnica sostenuto nel quinquennio precedente la data dell’ultima qualificazione conseguita;
natura ed importo dei lavori eseguiti in ogni categoria nel quinquennio precedente l’ultima qualificazione conseguita, risultanti dai certificati rilasciati dalle stazioni appaltanti;
elenco dell’attrezzatura tecnica in proprietà o in locazione finanziaria;
importo dei versamenti effettuati all’INPS, all’INAIL e alle Casse Edili in ordine alla retribuzione corrisposte ai dipendenti;
eventuali episodi di grave negligenza nell’esecuzione di lavori ovvero gravi inadempienze contrattuali, anche in riferimento all’osservanza delle norme in materia di sicurezza e degli obblighi derivanti da rapporto di lavoro, comunicate dalle stazioni appaltanti;
eventuali sentenze di condanna passate in giudicato o di applicazione della pena su richiesta ai sensi dell’articolo 444 del codice di procedura penale a carico dei legali rappresentanti, degli amministratori delegati o dei direttori tecnici per reati contro la pubblica amministrazione, l’ordine pubblico, la fede pubblica o il patrimonio;
eventuali provvedimenti di esclusione dalle gare ai sensi dell’articolo 8, comma 7, della Legge adottati dalle stazioni appaltanti;
eventuali falsità nelle dichiarazioni rese in merito ai requisiti e alle condizioni rilevanti per la partecipazione alle procedure di gara, accertate in esito alla procedura di cui all’articolo 10, comma 1 quater, della Legge;
tutte le altre notizie riguardanti le imprese che, anche indipendentemente dall’esecuzione dei lavori, sono dall’Osservatorio ritenute utili ai fini della tenuta del casellario.
Ricordiamo inoltre che dal 28 febbraio 2017 era entrato in vigore il Regolamento sui requisiti degli operatori economici (decreto 2 dicembre 2016, n. 263) per affidamenti di servizi di architettura e ingegneria.
Russia – Crozia, sabato 7 luglio, ore 20:00 (ora italiana)