Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?highlight_docid=atf%3A%2F%2F120-II-341%3Ait&lang=it&type=show_document
Timestamp: 2018-10-21 08:47:23+00:00
Document Index: 165182198

Matched Legal Cases: ['art. 270', 'art. 19', 'art. 94', 'art. 270', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 94', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 19', 'art. 94', 'art. 270', 'art. 269', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 94', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 269', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 269', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 55', 'art. 63', 'art. 269', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 256', 'art. 256', 'ATF ', 'art. 11', 'art. 11', 'art. 11', 'art. 11', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 13', 'art. 61', 'art. 270', 'art. 8', 'art. 256', 'art. 61', 'art. 270', 'art. 8', 'art. 256', 'art. 270', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 270', 'ATF ', 'art. 2', 'art. 270', 'art. 34', 'art. 253', 'art. 270', 'art. 1', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 270', 'art. 11', 'art. 269', 'art. 19', 'art. 256', 'art. 5', 'art. 19', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 20', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 269', 'art. 43', 'art. 5', 'art. 55', 'art. 63', 'art. 270', 'art. 256', 'art. 2', 'art. 34', 'art. 253', 'art. 1', 'art. 257', 'art. 270']

Modulo ufficiale dichiarato obbligatorio dal diritto cantonale per la conclusione di un nuovo contratto di locazione - conseguenze di un vizio di forma (art. 270 cpv. 2 CO, art. 19 cpv. 3 OLAL, art. 94B LAC/GE).
Il ricorso per riforma è ammissibile (consid. 2).
Nei Cantoni ove si è fatto uso della facoltà prevista dall'art. 270 cpv. 2 CO, i motivi di un aumento di pigione che si verificano al momento di un cambiamento del conduttore devono figurare sul modulo ufficiale (consid. 3).
Un vizio di forma al momento della notifica della pigione iniziale non comporta automaticamente la reviviscenza della pigione pagata dal precedente conduttore. Spetta al giudice stabilire una pigione adeguata fondandosi sulle circostanze del caso concreto (consid. 4 a 7).
BGE 120 II 341 S. 342
A.- La Caisse de prévoyance X. (ci-après: la caisse) est propriétaire d'un immeuble à Genève. En octobre 1991, dame R. a cherché à louer un appartement de trois pièces situé dans cet immeuble. La caisse lui a indiqué que le loyer mensuel du logement en question serait de 865 fr., charges non comprises. Comme la locataire précédente payait un loyer net de 450 fr. par mois, dame R. a demandé à la caisse de revoir sa décision. La propriétaire a maintenu sa position pour l'essentiel, acceptant uniquement de fixer le loyer mensuel à 750 fr. du 15 décembre 1991 au 31 janvier 1992.
B.- Dame R. a déposé une requête en contestation du loyer initial. Par jugement du 16 décembre 1992, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a admis la demande; il a constaté la nullité de l'augmentation de loyer intervenue lors du changement de locataire, faute de motivation figurant sur la formule officielle de fixation du loyer.
C.- La caisse interjette un recours en réforme. Elle conclut à l'annulation de l'arrêt attaqué et au renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants du Tribunal fédéral.
2. Selon l'arrêt attaqué, la hausse de loyer intervenue lors du changement de locataire est entachée d'un vice de forme et, par conséquent, nulle.
BGE 120 II 341 S. 343
c) Statuant sur un recours de droit public dirigé contre l'art. 94B LACC, le Tribunal fédéral a eu l'occasion d'observer que cette disposition
BGE 120 II 341 S. 344
contenait une règle de droit privé cantonal, intervenant directement dans les relations entre bailleur et locataire pour imposer l'utilisation de la formule officielle à la conclusion du bail; il a ajouté que la non-utilisation de la formule officielle entraînait à l'évidence des conséquences civiles, sans qu'il y eût lieu de préciser lesquelles (ATF 117 Ia 328 consid. 2a).
Si l'on examine l'art. 270 al. 2 CO et sa disposition d'exécution, l'art. 19 al. 3 OBLF (RS 221.213.11), on constate que la latitude laissée au droit cantonal est étroite. Le législateur cantonal peut uniquement rendre la formule officielle obligatoire au début du bail et définir la notion de pénurie (cf. sur ce point, art. 94B al. 4 LACC). En revanche, c'est le droit fédéral qui prescrit le contenu même de l'avis de fixation du loyer. En effet, l'art. 270 al. 2 CO renvoie à la formule mentionnée à l'art. 269d CO pour les majorations de loyer en cours de bail. En outre, l'art. 19 al. 1 OBLF énumère les rubriques qui figurent impérativement sur la formule de hausse de loyer; or, cette disposition est applicable par analogie lorsque les cantons imposent l'utilisation de la formule officielle lors de la conclusion du bail (art. 19 al. 3 OBLF). L'art. 94B al. 2 LACC qui énonce également les mentions obligatoires n'a pas de portée propre à cet égard. Ainsi, le droit fédéral définit lui-même les conditions de la forme écrite qualifiée à remplir pour la notification du loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail. Dès lors, même si la compétence de rendre la formule obligatoire appartient au législateur cantonal, les conséquences d'un éventuel vice de forme relèvent du droit fédéral. Mutatis mutandis, la situation est comparable à celle qui se présente lorsque le législateur fédéral laisse au législateur cantonal le soin de mettre en vigueur, s'il lui plaît, le droit fédéral (WURZBURGER, La violation du droit fédéral dans le recours en réforme, in RDS 94/1975, tome II, p. 85); ainsi, selon la jurisprudence, une convention collective de travail dont le champ d'application a été étendu par l'autorité cantonale contient néanmoins du droit privé fédéral (ATF 98 II 205 consid. 1).
Sur le vu de ce qui précède, il y a lieu d'entrer en matière sur le recours.
3. Il est constant que la formule officielle du 28 janvier 1992 n'indique pas les motifs de la fixation d'un loyer plus élevé que celui payé par la locataire précédente. Or, le renvoi de l'art. 270 al. 2 CO à la formule officielle de l'art. 269d CO implique nécessairement qu'une augmentation de loyer lors d'un changement de locataire soit motivée sur la formule officielle, à l'instar de celle qui intervient en cours de bail. Cette
BGE 120 II 341 S. 345
interprétation est confirmée par l'art. 19 al. 3 OBLF qui précise que les exigences posées par l'art. 19 al. 1 OBLF en matière de majoration de loyer, y compris la motivation, sont applicables par analogie à la formule imposée par le droit cantonal lors de la conclusion du bail. La fixation du loyer est bel et bien entachée d'un vice de forme en l'espèce.
A ce propos, la bailleresse soutient que la formule n'avait pas à contenir les motifs de hausse, puisque ceux-ci étaient connus de la locataire. En matière de majoration de loyer en cours de bail, la jurisprudence a clairement posé que, conformément à l'interprétation tant littérale que téléologique de l'art. 269d CO, les motifs de hausse devaient impérativement figurer sur la formule officielle (ATF 120 II 206 consid. 3a, ATF 118 II 130 consid. 2b et c). Etant donné que les dispositions applicables sont identiques, rien ne justifie de soumettre la formule notifiée en début de bail à des exigences moindres. En tout état de cause, la critique de la défenderesse repose une constatation - la connaissance des motifs de hausse par la future locataire - qui ne ressort pas de l'état de fait établi souverainement par la cour cantonale. Le moyen est par conséquent irrecevable (art. 55 al. 1 let. c, art. 63 al. 2 OJ).
4. Selon la Chambre d'appel, un vice de forme lors de la notification d'un nouveau loyer a les mêmes conséquences, que la majoration intervienne en cours de bail ou lors du changement de locataire. Appliquant l'art. 269d al. 2 CO par analogie, la Chambre d'appel a jugé ainsi que l'augmentation de loyer était nulle et que le loyer payé par la locataire précédente était déterminant entre les parties.
a) Les auteurs sont peu diserts sur les conséquences d'un vice de forme - défaut de notification du loyer sur formule officielle ou absence de motivation de la hausse de loyer sur la formule - dans les cantons qui ont fait usage de la possibilité offerte par l'art. 270 al. 2 CO. Certains se
BGE 120 II 341 S. 346
bornent à citer les rubriques qui doivent figurer sur la formule officielle, sans se prononcer sur les suites éventuelles d'un non-respect de ces exigences (USPI, Commentaire du bail à loyer, n. 37 ad art. 270 CO; PORTNER, Wegleitung zum neuen Mietrecht, 2e éd., p. 151). ZIHLMANN relève pour sa part que l'art. 270 al. 2 CO doit permettre aux cantons d'offrir au nouveau locataire la même information sur ses droits qu'au locataire qui se voit notifier une majoration de loyer en cours de bail (Das neue Mietrecht, p. 165). HIGI soutient qu'un refus de la part du bailleur de communiquer l'ancien loyer (art. 256a al. 2 CO) n'entraîne aucune sanction directe, y compris dans les cantons qui imposent l'usage de la formule officielle lors de la conclusion du contrat (Commentaire zurichois, n. 38 ad art. 256a-256b CO). Enfin, une partie de la doctrine conclut à la nullité de l'augmentation de loyer au début du bail qui n'est pas notifiée dans la forme prescrite et au remplacement du nouveau loyer par le loyer payé par le locataire précédent (LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, 2e éd., p. 196/197; LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht für die PRAXIS, 3e éd., p. 186; ENGEL, Contrats de droit suisse, p. 185/186; RICHARD, Le nouveau droit du bail à loyer - Les dispositions générales, in 6ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1990, p. 15).
En revanche, la finalité de la règle de forme peut être importante pour apprécier la situation juridique résultant du vice de forme, c'est-à-dire ses effets sur les rapports juridiques subjectifs entre les parties. En effet, la prescription de forme détermine les conséquences juridiques que le défaut entraîne dans un cas particulier; si elle ne les prévoit pas expressément, la règle de forme doit être interprétée, en se référant en
BGE 120 II 341 S. 347
particulier à son but et aux travaux préparatoires (ATF 41 II 585 consid. 2; SCHÖNENBERGER/JÄGGI, op.cit., n. 76 ad art. 11 CO). Lorsque l'invalidité aboutit à des effets contraires, étrangers ou inappropriés à la finalité recherchée, il se justifie de les restreindre, par interprétation téléologique, à la mesure requise par le but de protection visé par la norme violée. En d'autres termes, la portée et les effets de la forme prescrite doivent être limités par le but et le sens de la règle instituant une exigence formelle (SCHMIDLIN, op.cit., n. 24 ad art. 11 CO; OR-SCHWENZER, n. 24 ad art. 11 CO). Ainsi, le caractère impératif de la règle de forme est garanti, tout en évitant des conséquences absurdes sur la situation juridique des parties (SCHMIDLIN, op.cit., n. 28 et 116 ss ad art. 11 CO).
5. En l'espèce, la loi n'indique pas expressément quels sont les éventuels effets d'une irrégularité lors de la notification du loyer au début du bail. Il convient par conséquent de les dégager par interprétation de l'art. 270 al. 2 CO, en recherchant notamment son but.
a) L'art. 270 al. 2 CO a été introduit lors de la révision totale du droit du bail à loyer, entrée en vigueur le 1er juillet 1990. Aux Chambres fédérales, le débat s'était concentré essentiellement sur la question controversée de la contestation du loyer initial (BO CE 1988, p. 165 ss et 1989, p. 426 ss; BO CN 1989, p. 516 ss). Le Message du Conseil fédéral du 27 mars 1985 prévoyait cette possibilité, sans aucune condition (art. 13 LMSL; FF 1985 I, p. 1473 et p. 1512). Finalement, le Parlement adopta l'art. 61 al. 1 LMSL (art. 270 al. 1 CO actuel), qui soumet la contestation du loyer initial à l'une des deux conditions alternatives suivantes: soit le locataire a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation du marché (let. a), soit le loyer a été augmenté sensiblement par rapport au loyer payé par le précédent locataire (let. b). Les Chambres fédérales votèrent également l'art. 8 al. 2 LMSL (art. 256a al. 2 CO actuel), qui permet au locataire d'exiger la communication du loyer fixé dans le contrat de bail précédent. On assista ainsi au rejet de la proposition de la minorité de la Commission du Conseil national qui voulait assimiler, sur le plan tant formel que matériel, l'augmentation de loyer à la conclusion du contrat et celle intervenant en cours de bail (BO CN 1989, p. 516-519). A la suite de ce débat nourri, Madame Déglise, conseillère nationale, reprit partiellement à son compte deux initiatives des cantons de Fribourg et Genève en proposant l'introduction de l'art. 61 al. 2 LMSL, qui correspond à l'art. 270 al. 2 CO actuel (BO CN 1989, p. 520 et p. 530/531; BO CE 1989, p. 426 et p. 428).
BGE 120 II 341 S. 348
Elle entendait ainsi assurer une meilleure protection des locataires dans les cantons souffrant d'une pénurie de logements; à son avis, la possibilité de demander le montant de l'ancien loyer, instituée par le nouvel art. 8 al. 2 LMSL (art. 256a al. 2 CO actuel), était insuffisante car, d'une part, le locataire hésiterait à user de cette faculté de peur d'apparaître comme un querelleur et, d'autre part, la réponse du bailleur pouvait fort bien tomber après l'échéance du délai de contestation du loyer initial (BO CN 1989, p. 530). La proposition de Madame Déglise a été adoptée quasiment sans discussion. Le rapporteur de langue allemande s'est borné à la qualifier de peu importante (intervention HUBACHER, BO CN 1989, p. 530) alors que le rapporteur de langue française et le représentant du Conseil fédéral se montraient plutôt contre une "cantonalisation" de l'obligation d'utiliser la formule officielle au début du bail (interventions GUINAND et KOLLER, BO CN 1989, p. 530-531). Aucun intervenant ne s'est prononcé sur les conséquences de l'inobservation de la forme qualifiée que les cantons étaient habilités à introduire.
b) Eu égard à sa finalité, l'art. 270 al. 2 CO ne saurait constituer une simple prescription d'ordre dont la méconnaissance est sans conséquence. En effet, les raisons avancées pour justifier le respect strict des règles de forme en matière de majoration de loyer en cours de bail sont également valables lors du changement de locataire. Dans un cas comme dans l'autre, la mention de l'ancien loyer et la motivation contenues dans la formule officielle doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la majoration, de manière à ce qu'il puisse décider, en toute connaissance de cause, de contester le nouveau loyer ou de s'en accommoder (cf. ATF 120 II 206 consid. 3a, ATF 118 II 130 consid. 2b, ATF 117 II 458 consid. 2a). Or, on ne voit guère comment la réalisation de ce but d'information peut être assurée si la violation de l'obligation de respecter une forme qualifiée déterminée est dépourvue de sanction, comme la défenderesse le prétend.
c) A l'inverse, il ressort clairement de la ratio legis de l'art. 270 al. 2 CO qu'un vice de forme dans la notification du loyer initial ne peut
BGE 120 II 341 S. 349
entraîner la nullité du contrat de bail dans son entier. Certes, l'irrégularité touche la fixation du loyer, soit un élément essentiel du contrat de bail (ATF 119 II 347). Conformément aux principes généraux (cf. KRAMER, Commentaire bernois, n. 6 et n. 7 ad art. 2 CO), on pourrait en conclure que le contrat n'est pas venu à chef, faute d'accord valable sur tous les éléments essentiels. Cette conséquence serait toutefois à l'évidence contraire à la finalité de l'art. 270 al. 2 CO. En effet, l'obligation de respecter une forme précise est à la charge exclusive du bailleur et au bénéfice entier du locataire; or, la violation de ce devoir par le bailleur conduirait en définitive à léser le preneur en le privant du logement qu'il entendait louer. Plus généralement, la nullité totale du contrat pour vice de forme se heurterait à l'art. 34septies Cst., dont l'objectif de protection des locataires contre les abus est mis en oeuvre aux art. 253 ss CO.
6. Il reste à établir de quelle manière le montant du loyer doit être fixé.
BGE 120 II 341 S. 350
c) Au terme de cet examen, force est de constater qu'aucune solution ne se dégage du texte ou de l'interprétation de l'art. 270 al. 2 CO. La loi présente ainsi une lacune proprement dite qu'il convient de combler en faisant oeuvre de législateur au sens de l'art. 1er al. 2 CC (ATF 117 III 1 consid. 2b, 115 II 97, ATF 108 Ib 78 consid. 4b, ATF 103 Ia 501).
Le seul moyen consiste à attribuer au juge le pouvoir de fixer un loyer approprié dans le cas particulier, en tout cas lorsque, comme en l'espèce,
BGE 120 II 341 S. 351
le locataire a introduit une procédure judiciaire pour contester le loyer initial. Il n'est en revanche pas nécessaire de se demander si et, le cas échéant, à quelles conditions le vice de forme peut être guéri. Jusqu'à la fixation judiciaire du loyer, il est en tout cas exclu que le locataire tombe en demeure (art. 257d CO); en outre, les prestations versées en trop peuvent en principe être répétées.
7. En conclusion, la cour cantonale a admis à juste titre que la fixation du loyer était entachée en l'espèce d'un vice de forme et qu'elle était par conséquent frappée de nullité. Au lieu de reprendre simplement le loyer précédent, elle aurait dû toutefois déterminer elle-même le loyer adéquat, selon la méthode décrite ci-dessus. Dans cette mesure, il convient d'admettre le recours et de renvoyer l'affaire à la Chambre d'appel pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
DTF: 120 II 206, 118 II 130, 119 II 347, 117 II 286 seguito... , 117 IA 328, 98 II 205, 112 II 330, 87 II 28, 117 II 458, 120 II 35, 117 II 452, 120 II 100, 107 II 216, 117 III 1, 108 IB 78, 103 IA 501
Articolo: art. 270 cpv. 2 CO, art. 11 CO, art. 269d CO, art. 19 cpv. 3 OLAL seguito... , art. 256a al. 2 CO, art. 5 CC, art. 19 al. 1 OBLF, art. 269d al. 2 CO, art. 269 ss CO, art. 20 al. 2 CO, art. 270 al. 1 CO, art. 270 al. 1 let. a CO, art. 269d al. 1 CO, art. 43 OJ, art. 5 al. 1 CC, art. 55 al. 1 let, art. 63 al. 2 OJ, art. 270 CO, art. 256a-256b CO, art. 2 CO, art. 34septies Cst., art. 253 ss CO, art. 1er al. 2 CC, art. 257d CO, art. 270 al. 1 let. b CO