Source: https://jakobs-juchem.de/tag/helena-jakobs/
Timestamp: 2018-06-22 21:05:22
Document Index: 348668471

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 770', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Helena Jakobs | JAKOBS JUCHEM & PARTNER
Rechtsanwältin Helena Jakobs in der aktuellen Ausgabe des Anwaltsblattes
Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg ist in der aktuellen Ausgabe des Anwaltsblattes mit einer Auflage von über 70.000 Exemplaren deutschlandweit als Repräsentantin für die in unserer Kanzlei verwendete Software zu sehen.
Thema: Anwaltsblatt · Helena Jakobs · Rechtsanwältin ·
Wie wird abgerechnet, wenn mehrere Planer beschäftigt sind?
WARBURG – Kein Bauvorhaben ohne Architekten und Fachplaner. Bezahlt werden sie alle nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Streit gibt es häufig, wenn sich mehrere Planer eine Planungsaufgabe teilen, so Rechtsanwältin elena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Klassisches Beispiel ist das Hochhaus. Der Architekt plant das Gesamtwerk, der Fassadenplaner die gläserne Hülle. Planer sollten im eigenen Interesse darauf dringen, dass der Auftraggeber von Anfang an sowohl die Aufgaben klar vertraglich abgrenzt, als auch die Abrechnungsmodalitäten vertraglich regelt. In der Praxis bewähren sich die anrechenbaren Kosten als Abgrenzungskriterium, also beispielsweise zwischen der Fassade einerseits und dem übrigen Gebäude andererseits. Dieses Abgrenzungskriterium gilt aber nur, wenn es vertraglich vereinbart wurde. Rechtsanwältin Helena Jakobs rät dazu, hier von Beginn an klare Tatsachen zu schaffen. Übrigens kann der Architekt in der Regel mit einer Extra-Honorierung rechnen, denn Paragraf 8 Abs. 2 Satz 3 HOAI sieht bei zusätzlichem Koordinierungsaufwand wegen mehreren Beteiligten einen entsprechenden Aufschlag vor.
Thema: Anwalt · Architekt · Fassadenplaner · Helena Jakobs · HOAI · Rechtsanwalt · Warburg ·
Bauherren sollten nicht auf Werbung hereinfallen
WARBURG – Wer ein neues Haus kaufen möchte, der sucht zunächst im Internet, informiert sich auf Messen und lässt sich Broschüren vom Traumhaus zuschicken. Was er dort sieht, ist allerdings reine Werbung, erinnert Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Und diese Werbung hat mit dem späteren Haus unter Umständen gar nichts zu tun. Entscheidend dafür, was der Käufer zum Schluss wirklich kauft, ist das, was im Vertrag steht. Alle Versprechungen und mündlichen Zusicherungen sind wertlos, solange sie nicht im Bauvertrag konkret vereinbart werden. Da bei Bauverträgen Vertragsgestaltungsfreiheit herrscht, sollten sich Bauherren hier vor Unterzeichnung vom Fachanwalt baurechtlich beraten lassen. Der Bauunternehmer tut das. Er ist schließlich Profi. Schon deshalb sollte auch der Bauherr, meist ein Laie, nicht auf juristischen Rat verzichten.
Thema: Anwalt · Anwalt Warburg · Bauvertrag · Fachanwalt · Helena Jakobs · Jakobs Rechtsanwälte in Warburg · Rechtsanwalt · Traumhaus · Vertragsgestaltungsfreiheit · Werbung ·
Stundenlohnabrechnungen müssen transparent sein
Bauherren kennen das Problem: Mancher Handwerker schickt unverständliche Rechnungen. Da werden nicht nur Materialkosten, Fuhrparknutzung, An- und Abfahrtszeiten und Lohnpauschalen gemischt, sondern auch nicht nachvollziehbare Stundenkontingente in Rechnung gestellt. Wie soll und kann der Bauherr solche Rechnungen überhaupt prüfen? Die gute Nachricht: Der Bauherr muss sich damit nicht abfinden! „Zeitabrechnungen von Unternehmern müssen transparent sein“, erläutert die Warburger Baurechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte.
Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Jahre 2009 entschieden: Unternehmer dürfen demnach nur solche Stunden abrechnen, die bei wirtschaftlicher Betriebsführung anfallen. Das BGH-Urteil dürfte nach Ansicht von Rechtsanwältin Helena Jakobs in Zukunft an Bedeutung gewinnen, weil immer öfter nach Stundenlohn abgerechnet wird. „Bauherren, die sich übervorteilt fühlen, können demnach verlangen, dass der Unternehmer nachweist, welche Leistungen er in der abgerechneten Zeit erbracht hat“, erläutert Rechtsanwältin Jakobs. „Streiten Bauherr und Bauunternehmer allerdings über den angemessenen Zeitaufwand, dann muss der Bauherr beweisen, dass seine Auffassung richtig ist.“
Das ist nach Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte nicht ohne Tücken. „Zunächst einmal reicht es völlig aus, wenn der Unternehmer in der Rechnung angibt, wie viele Stunden zu welchen Stundensätzen angefallen sind“, erklärt die Rechtsanwältin. „Dabei muss der Unternehmer die Stunden nicht einzelnen Tätigkeiten zuordnen, es sei denn, die Vertragsparteien haben dies vorher ausdrücklich so vereinbart.“
Vermutet der Auftraggeber, der Unternehmer habe unwirtschaftlich gearbeitet und zu viele Stunden abgerechnet, dann muss er das auch beweisen. Das kann er aber nur, wenn ihm der Betrieb nähere Auskunft über die Arbeitsstunden gibt. Dazu ist der Unternehmer wiederum verpflichtet. Das ist aufwändig und – mindestens – unerfreulich. Deshalb rät Rechtsanwältin Helena Jakobs beiden Vertragspartnern, bereits im Vorfeld einen verbindlichen Zeitrahmen für die Arbeiten abzustecken oder einen fixen Höchstbetrag zu vereinbaren. Das sollte in den meisten Fällen auch möglich sein.
Außerdem, so Helena Jakobs, werden Missverständnisse von vornherein ausgeschlossen, wenn der Unternehmer auf der Rechnung bereits ausweist, für welche Tätigkeiten er wie viele Stunden in Rechnung stellt. „Damit wäre auch die vom Bundesgerichtshof gewünschte Transparenz garantiert“, betont Rechtsanwältin Jakobs und erinnert noch daran: „Der Lohnkostenanteil in Handwerkerrechnungen ist steuerlich absetzbar, seit 2009 sogar zu erhöhten Sätzen.“
Thema: Anwalt Warburg · Arbeitsstunden · Handwerkerrechnung · Helena Jakobs · Lohnkostenanteil · Rechnungen · Rechtsanwalt Warburg · Stundenkontingente · Stundenlohnabrechnungen · Stundensätze · Zeitabrechnungen ·
Wärmedämmung darf nicht auf Nachbars Grundstück ragen
Viele Hausbesitzer möchten Energie sparen und ihre Immobilie zeitgemäß dämmen. Bei freistehenden Häusern ist das kein Problem. Sie lassen sich ringsum mit einer schützenden Dämmschicht einpacken. Was aber, wenn das Haus auf der Grenze steht? Darf der Eigentümer dann trotzdem dämmen, auch wenn die gedämmte Fassade anschließend auf Nachbars Grundstück ragt?
Nein, das darf er nicht, warnt die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte aus Warburg. Am 9. Dezember 2009 hat das Oberlandesgericht Karlsruhe einen konkreten Fall entschieden: Der Nachbar muss eine auf sein Grundstück ragende Dämmung nicht akzeptieren (OLG Karlsruhe – 6 U 121/09).
Damit haben Millionen Hausbesitzer in Deutschland ein Problem, denn der Hausbau auf der Grenze ist typisch für alte Orts- und Stadtkerne. Vor allem in Dörfern und Kleinstädten grenzten Hofreiten in der Regel mit einer Fassade des Wohnhauses an Nachbars Grundstück. Auch die in den Nachkriegsjahren beliebten Ketten- und Atriumhäuser stehen oft mit einer Seite beim Anrainer. Soll diese Hausfront gedämmt werden, dann ragt nicht nur die Dämmung in Zukunft auf Nachbars Grund, sondern auch die Handwerker, die das System monieren, müssen zwangsläufig über Nachbars Grundstück und von dort aus arbeiten.
Dieses Problem hat der Gesetzgeber geregelt: Nachbarn haben ein so genanntes Hammerschlags- und Leiterrecht. Das heißt, sie dürfen den Grund des Anrainers betreten, um am eigenen Haus notwendige Arbeiten auszuführen – sofern es keine Alternativen gibt. Außerdem müssen die Bauherren schonend mit Nachbars Besitz umgehen und eventuelle Schäden ersetzen, gegebenenfalls sogar Miete bezahlen. Sie müssen zügig arbeiten, sich an Ruhezeiten halten und dürfen den Nachbarn nicht unnötig beeinträchtigen. Die frühzeitige Information des Nachbarn über die geplante Maßnahme liegt im Interesse des Bauherrn, denn, so warnt Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzle Jakobs Rechtsanwälte in Warburg: Schaltet der Nachbar auf stur, darf der Bauherr sich nicht über ihn hinwegsetzen. Er muss dann sein Hammerschlags- und Leiterrecht erst einklagen.
Geregelt haben Bund und Länder auch viele Fragen der Überbauung. Unter Umständen dürfen Hausbesitzer mit Gesimsen, Fensterbänken oder anderen so genannten untergeordneten Bauteilen in den Luftraum des Nachbarn hineinbauen. Natürlich nur, sofern diese Bauteile auch genehmigt sind. Eine dicke Wärmeschicht gehört allerdings nach Ansicht des Karlsruher Oberlandesgerichts nicht zu diesen untergeordneten Bauteilen und muss deshalb vom Nachbarn auch nicht hingenommen werden.
Das Problem der grenzüberschreitenden Wärmedämmung ist noch nicht grundsätzlich geregelt, einige Länder, unter anderem Hessen, arbeiten hier an neuen Regelungen. Sanierungswillige Hausbesitzer sollten inzwischen nach Möglichkeit versuchen, sich mit ihren Nachbarn zu einigen. Ist beim Nachbar ausreichend Platz auf dem Grundstück, lässt sich möglicherweise eine Grenzregelung aushandeln. Entweder bekommt der Nachbar eine so genannte Überbaurente, oder eine Abfindung für die überbaute Fläche. Rechtsanwältin Jakobs rät, die ausgehandelte Vereinbarung unbedingt schriftlich zu formulieren und sogar ins Grundbuch eintragen zu lassen, damit sich auch spätere Grundstückseigentümer noch daran halten müssen.
Thema: Anrainer · Anwalt Warburg · Grenzregelung · Hammerschlagsrecht · Helena Jakobs · Leiterrecht · Nachbar · Rechtsanwalt Warburg · Warburg · Wärmedämmung ·
Bauherren müssen Sicherheit ausdrücklich vereinbaren
Wer baut, der will Sicherheiten. Darauf hat er ein Recht, vorausgesetzt, er vereinbart die Sicherheit vorher im Vertrag. „Entgegen landläufiger Auffassung gibt es keine grundsätzliche gesetzliche Verpflichtung zur Stellung von Sicherheiten zu Gunsten von Bauherren“, erläutert Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Solche Sicherheiten müssen immer ausdrücklich zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer vereinbart werden – und zwar bei Vertragsabschluss.“
Alle Auftraggeber, gleich ob es sich um Kommunen, Firmen, Großinvestoren oder private Bauherren von Einfamilienhäusern handelt, können eine Bürgschaft oder andere Sicherheitsleistungen fordern. „Am häufigsten werden Bürgschaften vereinbart. Sie sind das wichtigste Sicherungsinstrument“, erklärt die Anwältin für Bau- und Architektenrecht. „Auch der so genannte Sicherheitseinbehalt ist üblich. Wird ein Sicherheitseinbehalt vereinbart, muss der Auftragnehmer die einbehaltene Summe auf einem separaten Sperrkonto bei einer Bank deponieren.“
Außerdem muss ganz klar geregelt werden, zu welchem Zweck die Sicherheit gegeben wird, in welcher Art und Höhe sie geleistet wird. „Wir müssen hier zum Beispiel unterscheiden zwischen Sicherheiten, die als Vertragserfüllungsbürgschaft hinterlegt werden oder als Gewährleistungsbürgschaft“, verdeutlicht Baujuristin Jakobs. Vertragserfüllungsbürgschaften spielen im Bauwesen eine wichtige Rolle. Sie sichern den Bauherrn ab, falls das Bauunternehmen Insolvenz anmelden muss, oder wenn der Unternehmer vertraglich vereinbarte Bauleistungen schuldig bleibt. Vertragserfüllungssicherheiten müssen in jedem Fall individuell vereinbart werden und liegen am Bau in der Regel zwischen fünf und 20 Prozent des Auftragswertes (einschließlich Mehrwertsteuer). Bei einer Gewährleistungsbürgschaft steht der Bürge für die Kosten ein, die bei der Beseitigung von innerhalb der Gewährleistungsfrist auftretenden Mängeln entstehen, falls der Bauunternehmer dann insolvent ist. Die Gewährleistungsfristen betragen, je nach Bauvertrag zwischen vier und fünf Jahren.
„Wer eine Bürgschaft vereinbart, der sollte auf verschiedene Dinge achten“, mahnt Helena Jakobs zur Vorsicht. Eine Bürgschaft muss grundsätzlich selbstschuldnerisch, bedingungsfrei, unbefristet und ohne Widerrufsmöglichkeit für den Bürgen ausgestellt sein. „Außerdem sollten Bauherren besonders auf die Qualität des Bürgen achten. Stellt beispielsweise bei einer Firma ein Tochterunternehmen die Garantie, dann ist das meistens nicht viel wert. In Deutschland sind lediglich zum Geschäftsbetrieb befugte Kreditinstitute oder Kreditversicherer als taugliche Bürgen anerkannt.“ Das sind die normalen deutschen Groß- und Volksbanken sowie die Sparkassen.
Als Gerichtsstand, so rät die Baujuristin, sollte der Sitz des Auftraggebers bestimmt werden. „Außerdem muss die Bürgschaft die Regelung enthalten, dass auf Einreden der Anfechtbarkeit, der Aufrechenbarkeit sowie der Vorausklage gemäß §§ 770, 771 BGB verzichtet wird“, erläutert die Baurechtlerin. „Und zwingend notwendig ist die Formulierung, dass der Verzicht auf die Einrede der Aufrechenbarkeit nicht für unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen des Hauptschuldners gilt. Fehlt dieser Passus, kann jeder Bürge Einwendungen erheben. Die Bürgschaft ist damit im Prinzip nichts wert.“ Außerdem sollte sich der Auftraggeber die Bürgschaftsurkunde unbedingt im Original aushändigen lassen und bei der Übergabe prüfen, ob die genannten Voraussetzungen für eine wirksame Bürgschaft auch tatsächlich erfüllt sind.
„Wer es versäumt, die Sicherheit in den Bauvertrag zu schreiben, der hat hinterher einen schweren Stand“, weiß die Rechtsanwältin aus Erfahrung. Baufachanwälte raten Bauherren, grundsätzlich immer vor Vertragsabschluss zu prüfen, ob ihr Vertrag überhaupt die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung enthält. Eine im Bauvertrag nicht ausdrücklich festgeschriebene Sicherheitsleistung kann nachträglich kaum noch vereinbart werden.
Nach Ablauf der Gewährleistungsfrist sollte der Bauunternehmer daran denken, den Sicherheitseinbehalt oder die Bürgschaft vom Bauherrn einzufordern. Dieser muss sie ihm auch umgehend auszahlen beziehungsweise die Bürgschaftsurkunde zurückgeben – sofern der Bauunternehmer seinen vertraglichen Pflichten nachgekommen ist, den Bau fertig gestellt sowie alle in der Gewährleistungsfrist aufgetretenen Mängel beseitigt hat.
Thema: Anwalt Warburg · Bürgschaften · Gerichtsstand · Gewährleistungsbürgschaft · Großinvestoren · Helena Jakobs · Rechtsanwalt Warburg · Sicherheiten · Sicherheitseinbehalt · Vertragserfüllungsbürgschaft · Vertragserfüllungssicherheiten ·
Für Verunsicherung unter Fertighauskäufern sorgte ein Urteil des Bundesgerichtshofs (AZ: VII ZR 165/09). Der BGH hat entschieden: Fertighausanbieter dürfen von ihren Kunden vor Baubeginn eine Bankbürgschaft über den endgültigen Kaufpreis verlangen, soweit dies im Bauvertrag geregelt ist. Darauf weist die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg hin.
Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg rät privaten Bauherren, die ein Fertighaus kaufen möchten, unbedingt zu verhandeln. „Der BGH hat mit seinem Urteil zwar die Rechtmäßigkeit der Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines einzelnen Fertighausherstellers bestätigt, aber das bedeutet nicht, dass nun alle Fertighauskäufer automatisch den vollen Kaufpreis als Sicherheit hinterlegen müssen.“ Der Fertighauskäufer sollte versuchen, die Höhe der Bürgschaft oder Sicherheit auf 50 Prozent der Kaufsumme zu halbieren oder sie zumindest deutlich zu reduzieren. „Die Vertragspartner haben hier völlige Verhandlungsfreiheit“, erinnert Helena Jakobs.
Der BGH begründete sein Urteil vom 27. Mai 2010 mit den enormen finanziellen Vorleistungen des Fertighausunternehmers. Im Gegensatz zum Bauen Stein auf Stein müssen Fertighaushersteller mit hohen Summen in Vorlage gehen und können die Produktion eines einmal begonnenen Hauses in ihren Werkshallen auch nicht unterbrechen oder der Zahlungsfähigkeit eines Bauherren anpassen. Sie müssen deshalb sicher sein, dass sie nach dem Aufbau des Hauses die Gesamtsumme auch bekommen. Im Übrigen muss die Zahlungsbürgschaft nicht nur den Grundpreis des Gebäudes decken, sondern den Gesamtpreis einschließlich aller Mehr- (und natürlich auch Minder-)kosten durch Sonderwünsche.
Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte rät allen Bauherren, die sich mit dem Kauf eines Fertighauses befassen, frühzeitig die Vertragsbedingungen der Hersteller zu prüfen. Dabei sollten auch die Kündigungsfristen beachtet werden: Im vom BGH entschiedenen Fall hat der Fertighaushersteller das Recht, den Vertrag zu kündigen, wenn die Bürgschaft des Bauherrn nicht spätestens acht Wochen vor Baubeginn vorliegt. Wer hier also schludert, der bekommt die Kündigung und steht dann erst einmal wieder mit leerem Grundstück da. Das zieht Ärger nach sich, beispielsweise, wenn die Wohnung schon gekündigt und der Umzugsurlaub eingereicht sind. Rechtsanwältin Jakobs empfiehlt des weiteren, sich rechtzeitig um die Finanzierung zu kümmern und eine Bank oder Versicherung zu suchen, die die Bürgschaft übernimmt.
„Bauherren sollten nicht vergessen, im Vertrag auch die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde zu regeln“, erinnert Helena Jakobs. „Ist das Haus bezahlt, muss der Fertighaushersteller dem Käufer die Bürgschaftsurkunde zurückgeben. Je früher desto besser, denn solange die Bürgschaft läuft, kostet sie den Bauherren Geld.“
Thema: Anwalt Warburg · Fertighauskäufer · Finanzierung · Gesamtvergütung · Helena Jakobs · Rechtsanwalt Warburg · Selbstschuldnerische Bürgschaft · Sicherheiten · Sicherungshypothek · Zahlungsbürgschaft ·