Source: http://www.claudiacavaliere.it/Avv/amministrazione-condominiale/
Timestamp: 2017-08-17 13:50:25+00:00
Document Index: 162424703

Matched Legal Cases: ['art. 1129', 'art. 1131', 'art. 1136', 'art. 1129', 'art. 1131', 'art. 1130', 'art.63', 'art. 1130', 'art. 1130', 'art. 1135', 'art. 1709', 'art. 2260', 'sentenza ']

Amministrazione Condominiale | avv. Claudia Cavaliere
La figura dell’amministratore nel diritto italiano
Il rapporto giuridico (riconducibile al mandato) s’instaura direttamente tra amministratore e singoli condomini, e non con il condominio in quanto quest’ultimo non ha personalità giuridica (in questo senso Cass. SS.UU. n. 9148/08).
Non esiste un albo degli amministratori di condominio, ma solo delle libere associazioni sindacali di categoria.
Tale figura è prevista dal Codice Civile, che all’art. 1129 recita:
Quando i Condomini proprietari sono più di quattro, l’Assemblea nomina un Amministratore. Se l’Assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più Condomini. L’Amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dell’Assemblea. Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun Condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dall’art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell’Amministratore dall’ufficio sono annotate in apposito registro
La legge quindi non prevede sanzioni per i condomini che non provvedano alla nomina di un amministratore, ma anche un solo condomino può rivolgersi al Tribunale ed ottenere la nomina giudiziaria di un amministratore. Dunque l’amministratore può essere nominato:
L’amministratore deve essere nominato quando sono presenti più di quattro proprietari di distinte unità immobiliari, su richiesta di anche solo uno di loro: deve essere eletto dall’assemblea condominiale. La nomina dell’amministratore fatta dal costruttore e/o venditore di un edificio, anche se inserita nel rogito di acquisto, è nulla. L’amministratore, quando il condominio ne è sprovvisto o quando l’assemblea non riesce a pronunciarsi a proposito, può essere nominato dall’Autorità Giudiziaria. L’Autorità Giudiziaria può essere interpellata su richiesta di un solo condomino. La nomina dell’amministratore è vincolata alla legge: è necessaria la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà della somma dei millesimi degli appartenenti (cioè 500 millesimi cfr. art. 1136, secondo comma, c.c.). La stessa maggioranza, secondo la giurisprudenza, è necessaria per confermare l’amministratore per un altro anno. Questo orientamento, tuttavia, per quanto maggioritario, non è univoco. Si veda sul punto Trib. di Roma n. 10701/09.
Se il regolamento condominiale non dice altrimenti, l’amministratore può essere chiunque venga votato dalla maggioranza dei condomini, anche proprietario dello stabile condominiale, non deve cioè necessariamente essere un professionista esterno, né è previsto un titolo di studio o altro requisito, ad esempio l’iscrizione ad un Albo Professionale. Per lungo tempo s’è detto che l’amministratore di condominio deve essere per forza una persona fisica. Da diversi anni, ormai, la Cassazione ritiene legittima la nomina di una persona giuridica o di una società di capitali (cfr, su tutte, Cass. 24 ottobre 2006 n. 22840).
L’incarico dell’amministratore di condominio cessa, oltre che in caso di decesso, nei casi in cui vi sia:
La revoca può avvenire dall’assemblea condominiale (con la stessa maggioranza necessaria per la nomina) anche senza motivo. Tuttavia, secondo diversi giuristi, i condomini avrebbero l’obbligo di provvedere all’adeguamento del compenso fino alla fine della durata contrattuale (pari a un anno).
Revoca ad opera dell’Autorità Giudiziaria
La revoca da parte dell’Autorità Giudiziaria, su istanza di uno o più condomini, può avvenire nei seguenti casi (Ex art. 1129 e art. 1131, comma 4, c.c.):
Vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (ad esempio fatti concreti che denotano che l’amministratore antepone interessi personali a quelli attinenti al condominio).
Il provvedimento del Tribunale relativo alla istanza di nomina o di revoca dell’amministratore, anche quando si inserisce in una situazione di conflitto tra condomini, si risolve in un provvedimento divolontaria giurisdizione, cioè in un intervento sostanzialmente amministrativo, privo degli effetti di una vera e propria sentenza. Non si applicano, pertanto, le regole sulla condanna alle spese, che prevedono di regola il rimborso delle spese in favore del vincitore ed a carico del perdente.
Testo unico dell’edilizia – D.P.R. 380 / 2001 e Regolamenti Urbanistici Edilizi
Nel testo unico dell’edilizia vengono riportate le definizioni di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione, di intervento di restauro ecc. ; con clausola di cedevolezza alcune regioni hanno autonomamente legiferato. Nel testo unico sono inoltre elencati i casi in cui è necessario richiedere la “Segnalazione Certificata Inizio Attività (detta SCIA)” oppure il “Permesso di Costruire”. A livello dei Comuni i regolamenti:
Regolamento Urbanistico Edilizio in cui sono elencati tutti gli (1) interventi che possono essere eseguiti come attività di libera edilizia che non richiedono alcuna comunicazione al Comune, gli (2) interventi che possono essere eseguiti senza titolo abilitativo ma per i quali è necessario inviare comunicazione al Comune ed infine gli (3) interventi che richiedono il titolo abilitativo. Nel Regolamento Urbanistico Edilizio sono inoltre indicate le definizioni delle destinazioni d’uso delle unità immobiliari;
Regolamento la disciplina delle occupazioni di aree private di uso pubblico per l’installazione di mezzi pubblicitari, fioriere, tende parasole e dehors;
Nel caso di manutenzione ordinaria e straordinaria il condominio si trasforma in cantiere temporaneo e, pertanto, nel caso siano presenti due o più imprese esecutrici, è necessaria la redazione del piano di sicurezza e coordinamento. Rientra tra i doveri dell’amministratore la conoscenza del Titolo IV del Testo Unico della sicurezza, nel quale vengono riportati gli obblighi del committente e del responsabile dei lavori; ogni qual volta l’amministratore di condominio stipula un contratto di appalto deve assicurare l’idoneità tecnica professionale delle imprese nei modi prescritti dall’articolo 90 e dall’allegato XVII. L’articolo 99 prescrive i casi in cui bisogna inviare la notifica preliminare all’Unità Sanitaria Locale.
La gestione della sicurezza antincendio – Autorimesse
Il decreto ministeriale del 10 marzo 1998 stabilisce i criteri per la valutazione dei rischi di incendio nei luoghi di lavoro ed indica le misure di prevenzione e di protezione antincendio da adottare al fine di ridurre l’insorgenza di un incendio o di limitarne le conseguenze qualora si verifichi; gli articoli 4, 5 e 6 chiariscono rispettivamente: quale debba essere il controllo e la manutenzione sulle attrezzature antincendio, la gestione dell’emergenza e il metodo di designazione degli addetti al servizio antincendio. Il decreto legislativo dell’8 marzo 2006 n. 139 definisce il metodo con il quale richiedere ai Vigili del Fuoco il Certificato di Prevenzione Incendi (CPI), necessario nel caso, per esempio, delle autorimesse con più di 300 m². (DPR 151 del 1 agosto 2011). Le autorimesse devono rispettare i requisiti minimi di sicurezza indicati dal Decreto Ministeriale 1 febbraio 1986. Il DPR 151 del 1 agosto 2011 e D.M. del 201 del 7 agosto 2012 sono i regolamenti recante la disciplina dei procedimenti relativi alla prevenzione incendi. Il decreto ministeriale del 20/12/2012 stabilisce le nuove regole tecniche per la progettazione, costruzione e manutenzione degli impianti attivi armonizzate con quelle europee.
L’amministratore di condominio, in caso di lavori di manutenzione condominiali, deve verificare la rispondenza dell’edificio alla legge 192/2005 e s.m.i. o alle rispettive leggi regionali e deve eventualmente aggiornare gli Attestati di Qualificazione/Certificazione Energetica. Il certificato energetico ha scadenza decennale.
L’amministratore deve avere le competenze tecniche (art. 1130) necessarie per compiere gli atti conservativi inerenti ai beni e alle parti comuni dell’edificio come gli esempi indicati nell’articolo 1117 del codice civile quali:
L’amministratore deve avere le competenze tecniche per affrontare le discussioni con gli altri professionisti in merito ai progetti di ristrutturazione e agli interventi ordinari e straordinari da effettuarsi nel fabbricato compresi i progetti esecutivi implementati dalle imprese.
L’amministratore deve avere le competenze tecniche per affrontare le discussioni con ditte e artigiani nei lavori da eseguirsi su tutti gli impianti e i beni elencati come esempi al punto 3 dell’articolo 1117 del codice civile quali:
Competenze in materia di contabilità – Software
Principio: il condominio è un soggetto privato consumatore finale di beni e servizi; non è un’attività, non ha entrate e non ha utili. I proprietari, in solido, deliberano le spese necessarie per la manutenzione e conservazione delle parti condominiali; in ogni modo i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condomini (art.63 delle disposizione di attuazione del codice civile).
per i versamenti delle ritenute d’acconto (codici tributo);
dell’aggiornamento dell’inventario di magazzino.
Per il corretto movimento dei debiti e dei crediti ogni registrazione è associata ad una propria tabella millesimale in quanto, come stabilito dagli articoli 1123, 1124, 1125 e 1126 e soprattutto al 1117, le spese sono ripartite in proporzione all’uso della cosa comune e quindi, per ogni registrazione, la spesa deve essere ripartita tra il gruppo di condomini che ne trae utilità (cioè paga chi usa e non chi è proprietario, e l’uso è potenziale non effettivo; le spese delle pulizie delle parti comuni si pagano anche se l’appartamento non è abitato).
Ovviamente, l’anno successivo, tutte le ritenute d’acconto devono essere riepilogate nel modello 770 da inviare all’Agenzia delle Entrate esclusivamente con procedura telematica.
Quasi tutti i software per la gestione della contabilità dispongono delle funzioni di importa ed esporta d’interfaccia con l’Home Banking ed i software messi gratuitamente a disposizione dall’Agenzia delle Entrate di cui Entratel è il più importante. L’Agenzia delle Entrate riconosce l’amministratore di condominio come l’intermediario finanziario e rilascia la password (16 cifre più 4 di controllo) per la generazione, nell’ambiente di sicurezza di Entratel, della doppia chiave asimmetrica necessaria per l’invio del modello 770. La chiave asimmetrica privata va salvata su di un dispositivo di archiviazione di massa protetta da una password personale propria mentre la chiave asimmetrica pubblica va trasmessa telematicamente all’Agenzia delle Entrate con la ulteriore password relativa all’account che l’amministratore riceve in busta chiusa presso gli sportelli della stessa Agenzia quando la prima volta gli viene accolta l’autorizzazione ad operare. La ricevuta di corretta trasmissione telematica della chiave pubblica deve essere conservata; infatti la doppia chiave asimmetrica ha validità triennale e, per evitare di perdere l’intera autorizzazione ad operare, una nuova chiave deve essere rigenerata entro la scadenza avendo prima cura (obbligatoriamente) di cancellare la vecchia esclusivamente ritrovabile solo utilizzando l’apposito motore di ricerca che l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione all’interno del proprio account immettendo, nel campo di ricerca, i dati conservati nella ricevuta di trasmissione.
Il modello 770, prima di essere importato in Entratel, come ulteriore verifica che il file sia nel formato corretto per l’invio telematico, richiede il filtraggio da un altro modulo software di controllo specifico che ogni anno l’Agenzia delle Entrate alcune settimane prima della data ultima dell’adempimento fiscale mette gratuitamente a disposizione sul suo sito internet per poter essere scaricato. La procedura relativa all’invio del 770 si conclude quando l’elaboratore elettronico dell’Agenzia, nei giorni successivi alla trasmissione, emette la ricevuta che deposita sul sito nell’account personale. I formati della ricevuta sono .RCC oppure .rel.p7m e devono essere scaricati e visualizzati facendo uso di Entratel e della coppia di chiavi asimmetriche dell’ambiente di sicurezza. La ricevuta conferma la sola corretta trasmissione del modello 770. La regolarità della dichiarazione e dei dati in esso contenuti arriva solo l’anno successivo; fatture, quietanze e dichiarazioni dovranno comunque essere conservati per eventuali successivi controlli fiscali.
Responsabilità fiscali a carico dell’amministratore
Il condominio è soggetto sostituto d’imposta e quindi l’amministratore, per conto del condominio stesso, è tenuto ad effettuare e versare le ritenute di acconto entro il 16 di ogni mese. In caso di mancato o ritardato versamento di tale ritenuta il condominio è soggetto a sanzioni e interessi di mora.
Certificazioni sostituto d’imposta
L’amministratore deve inviare le certificazioni sostituto d’imposta a fornitori, lavori autonomi e dipendenti entro il 28 febbraio dell’anno successivo a quello in cui le somme e i valori sono stati corrisposti.
Dichiarazioni sostituto d’imposta
L’amministratore deve inviare annualmente all’Agenzia delle Entrate, con modello 770, le dichiarazioni riguardanti le ritenute effettuate e i relativi versamenti.
L’amministratore di condominio che risulta in carica al 31 dicembre deve comunicare all’Anagrafe tributaria l’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare trascorso e i dati identificativi dei relativi fornitori. Tra i fornitori del condominio sono da ricomprendere anche gli altri condomini, supercondomini, consorzi o enti di pari natura, ai quali il condominio amministrato abbia corrisposto nell’anno somme superiori a euro 258,23 a qualsiasi titolo. Ai fini della determinazione del momento di effettuazione degli acquisti, si deve distinguere tra cessioni di beni e prestazioni di servizi. Per le cessioni di beni, la regola generale stabilisce che tali operazioni si considerano effettuate:
Per le prestazioni di servizi il momento di effettuazione è costituito dalla data di pagamento dei corrispettivi. Il pagamento si considera realizzato quando il prestatore ha l’effettiva disponibilità delle somme spettanti. Pertanto, se è in acconto, l’operazione si considera effettuata nei limiti dell’importo pagato. La comunicazione avviene a mezzo della compilazione del quadro AC del modello UNICO, personale dell’amministratore, denominato “Comunicazione dell’amministratore di condominio”. L’obbligo di presentare il Quadro AC sussiste anche nel caso in cui, nell’ambito di un condominio con non più di quattro condomini, pur non obbligatoria, la carica di amministratore sia stata ugualmente conferita. Al contrario, con riferimento a questo tipo di condominio, in mancanza di nomina dell’amministratore, l’obbligo anzidetto non trova applicazione. In caso di amministrazione di più condomini da parte di un unico soggetto, deve essere compilato un quadro AC per ciascun condominio. Qualora sia necessario compilare più quadri in relazione ad uno stesso condominio, i dati identificativi del condominio devono essere riportati su ogni quadro. Nel caso in cui l’amministratore, come propria dichiarazione dei redditi, rediga il mod. 730 o, per di più, risulti esonerato dalla presentazione della dichiarazione dei redditi, egli deve comunque presentare il quadro AC, unitamente al frontespizio dell’UNICO, con gli stessi termini e modalità di quest’ultimo. Nel Quadro AC vanno elencati:
relativamente al condominio, il codice fiscale o la partita Iva, la ragione o denominazione sociale, l’indirizzo e il codice di natura giuridica;
relativamente a ciascun fornitore, cognome, nome, data e luogo di nascita, se persona fisica, la ragione o denominazione sociale, se altro soggetto, codice fiscale o partita Iva, domicilio fiscale, importo complessivo di acquisti di beni e servizi effettuati nell’anno solare.
Doveri e poteri dell’amministratore di condominio
compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. Inoltre, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione”.
Doveri e poteri relativi all’osservanza del Regolamento di condominio e all’esecuzione delle delibere dell’Assemblea [modifica]
Al fine di attivarsi per far cessare gli abusi, l’amministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex legge (articolo 1130 comma 1 c.c.) a curare l’osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità dell’edificio; ed è altresì nelle sue facoltà, ai sensi dell’articolo 70 disp. att. c.c, anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di siffatte violazioni del regolamento ove lo stesso preveda tale possibilità.
Non rientra tra gli atti che un amministratore può compiere senza autorizzazione dell’assemblea la stipula di un contratto di assicurazione sull’edificio, in quanto l’art. 1130 c.c., obbligando l’amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni, ha inteso riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi o condomini) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile: tra questi non può farsi rientrare il contratto d’assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell’art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio.
Dunque l’amministratore per assicurare l’edificio (attività opportuna) dovrà chiedere ed ottenere, prima, l’approvazione dell’assemblea (Cass. civ. Sez. II,, 03/04/2007 n° 8233)
Il codice civile all’art. 1135 dispone che l’assemblea di condominio provveda alla conferma dell’amministratore e all’eventuale retribuzione. In base all’art. 1709 c.c. il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice. L’art. 2260 c.c. recita che i diritti e gli obblighi degli amministratori sono regolati dalle norme sul mandato, di conseguenza in base ad un’interpretazione analogica il compenso dell’amministratore si presume dovuto se il contrario non è verbalizzato dall’assemblea di condominio al momento della nomina e nelle successive conferme.
Non è escluso che presti la sua opera a titolo gratuito, ad esempio quando trattasi di condomino. La giurisprudenza ha chiarito che l’incarico si presume retribuito fino a prova contraria.
Non spettano all’amministratore compensi per assemblee straordinarie (Cass. 3596 del 12/3/03) in quanto, a differenza di quanto avviene nelle assemblee delle società, esse costituiscono eventi accessori alla gestione ordinaria del condominio. Infatti in tali assemblee si decide sulle stesse materie di cui alle assemblee ordinarie. Di parere opposto appare la sentenza n. 9 del 9/2/1998 del pretore di Perugia, che individua nel 2% dell’importo dei lavori il giusto compenso per l’amministratore secondo gli usi correnti per l’esecuzione di lavori straordinari, poiché l’amministratore si impegna in misura superiore rispetto alle competenze stabilite per legge.
Questione controversa è quindi la sussistenza del diritto al compenso per i lavori straordinari. La Cassazione non si è ancora pronunciata costantemente, mentre le Corti di merito presentano indirizzi contrastanti; la Pretura di Perugia, si ripete, ritiene che in caso di lavori straordinari spetti all’amministratore una quota aggiuntiva di compenso (Pret. PG 9/98). Il Tribunale di Genova, al contrario, si è pronunciato nel senso che l’onorario contenga anche la gestione di eventuali lavori anche di rilevante entità (Trib. GE 1501/01), in quanto l’amministratore, qualora rilevi che il compenso non appaia più congruo, può dimettersi, come detto sopra. L’Assemblea stabilisce il compenso, a tariffa (con tariffazione per ogni singola attività), forfettizzato (con una somma stabilita inizialmente), o misto (un compenso forfettario con previsione di somme ulteriori in ipotesi di lavori o assemblee straordinarie).
Si può anche determinare il compenso facendo riferimento a una tabella di una associazione di categoria (di proprietari o di amministratori). Tuttavia, in passato, l’Antitrust ha vietato l’applicazione di tariffari.
In Italia è stata tentata la strada di istituire albi a livello regionale. ma è stata preclusa dall’intervento della magistratura.
La legge sulle professioni non regolamentate
In Italia il legislatore nazionale ha scelto la strada che anziché istituire un albo professionale, ha regolamentato il ruolo delle associazioni professionali che hanno avuto uno speciale riconoscimento ministeriale.