Source: https://www.svj-portal.cz/onb/33/urceni-pomeru-vyse-prispevku-na-spravu-domu-a-pozemku-v-bytovem-spoluvlastnictvi-a-zpusob-schvalovani-zmen-tohoto-urceni-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4Emdgjoc89mPOBWHbF4r8e-vVRYFLS2WAvA/?uri_view_type=4
Timestamp: 2019-11-14 17:43:14+00:00
Document Index: 29508059

Matched Legal Cases: ['§ 1208', '§ 1200', '§ 1208', '§ 1208', '§ 1208', '§ 1180', '§ 8', '§ 1208', '§ 1166', '§ 1190', '§ 1158', '§ 1190', '§ 1200', '§ 1206', '§ 1208', '§ 1189', '§ 1208', '§ 1209', '§ 1', '§ 8', '§ 1209', '§ 1169', '§ 1208', '§ 1214', '§ 1169', '§ 1172', '§ 1161', '§ 1172', '§ 1180', '§ 17', '§ 1180', '§ 1180', '§ 1180', '§ 1180', '§ 3', '§ 1200', '§ 1206', '§ 1169', '§ 1169', '§ 15', '§ 1169', '§ 1169', '§ 1166', '§ 1170', '§ 1164', '§ 1166', '§ 1166', '§ 1166', '§ 1200', '§ 1201', '§ 1166', '§ 1200', '§ 1200', '§ 1164', '§ 1170', '§ 1201', '§ 1204', '§ 1180', '§ 1161', '§ 1180', '§ 1161', '§ 1', '§ 1', '§ 8', '§ 1208', '§ 1208', '§ 1208', '§ 1169', '§ 1208', '§ 1169']

Určení poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku v bytovém spoluvlastnictví a způsob schvalování změn tohoto určení | Právní poradna společenství vlastníků
11.10.2019, JUDr. Jiří Čáp, Zdroj: Verlag Dashöfer
NahoruSoučasná právní úprava v NOZ a předpokládané změny v návrhu novely NOZ
V rámci vládního návrhu novely NOZ projednávaném v současné době v Poslanecké sněmovně PČR se navrhuje, mimo jiné, poměrně široká novelizace ustanovení o bytovém spoluvlastnictví. V rámci toho zahrnuje vládní návrh novely NOZ také novelizaci těch ustanovení, která upravují způsob určení poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku (připadajícího na jednotlivé jednotky) a způsob rozhodování o změně takto určeného poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku (dále též jen „příspěvky na správu domu”). Navrhovaná novelizace by měla přispět k tomu, aby se, jak v odborné praxi, tak v běžné činnosti SVJ, předešlo dosavadním rozdílným výkladům a nejasnostem (především v těch případech, kdy vzniklo SVJ a poměr výše příspěvků na správu domu je určen ve stanovách SVJ).
Poznámka: K novele jsou předloženy pozměňovací návrhy, ale ve vztahu k poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku by ke změnám dojít nemělo. Přesto pokud hovoříme v tomto textu o novelizovaných ustanoveních, jde prozatím o návrhy, které jsou předmětem jednání v zákonodárných sborech.
NahoruK POSTUPU PŘI URČENÍ POMĚRU VÝŠE PŘÍSPĚVKŮ NA SPRÁVU DOMU A POZEMKU A K URČENÍ KONKRÉTNÍ VÝŠE PŘÍSPĚVKŮ PRO URČITÉ OBDOBÍ PODLE STÁVAJÍCÍ PRÁVNÍ ÚPRAVY V NOZ
NahoruPoměr výše příspěvků na správu domu a pozemku:
Pokud jde o „poměr výše příspěvků” na správu domu a pozemku jako o pojem, v běžné praxi SVJ se většinou správně rozlišuje, kdy se jedná o určení „poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku” (připadajícího na jednotlivé jednotky) a kdy se jedná o konkrétní „výši příspěvků na správu domu a pozemku”, kterou platí v určitém období jednotliví vlastníci jednotek v návaznosti na rozhodnutí shromáždění podle § 1208 písm. d) NOZ o „celkové výši příspěvků na správu domu pro příští období”.
Poznámka: Současná právní úprava v NOZ rozlišuje, pokud jde o platby vlastníků jednotek, jednak příspěvky na správu domu a pozemku, jednak úhradu cen služeb – viz např. § 1200 odst. 2 písm. g) NOZ, kde se hovoří jak o pravidlech pro příspěvky na správu domu, tak o pravidlech pro úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek. Podobně např. v § 1208 (o působnosti shromáždění) se pod písm. d) hovoří o celkové výši příspěvků na správu domu a pod písm. e) o schválení druhu služeb, výše záloh na jejich úhradu, jakož i o způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky. Jde tedy o poměrně jednoznačné rozlišení (oproti předchozí právní úpravě v zákoně o vlastnictví bytů) příspěvků na správu domu na straně jedné a úhrady cen služeb spojených s bydlením na straně druhé.
NahoruTEXT SE ZABÝVÁ POUZE PROBLEMATIKOU PŘÍSPĚVKŮ NA SPRÁVU DOMU A POZEMKU NIKOLI TEDY ÚHRADAMI CEN SLUŽEB
Přitom z problematiky příspěvků na správu domu věnujeme v tomto textu pozornost především způsobu, kterým se určuje poměr výše příspěvků na správu domu při originárním vzniku jednotek ve vlastnictví, a způsobu či postupu při rozhodování o změně v určení tohoto poměru výše příspěvků v případech, kdy taková změna není pouze důsledkem změny velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech.
Vždy je nezbytné v praxi rozlišovat „poměr výše” příspěvků určený pro jednotlivé jednotky (který je spolu s celkovou výší příspěvků pro určité období, schválenou usnesením shromáždění podle § 1208 písm. d) NOZ základem pro výpočet konkrétní výše příspěvků na správu domu, placených jednotlivými vlastníky jednotek v určitém období) – na straně jedné a konkrétní „výši příspěvků” (placených v určitém období jednotlivými vlastníky jednotek na základě rozhodnutí shromáždění o celkové výši příspěvků na správu domu pro příští období, schválené usnesením shromáždění podle § 1208 písm. d) NOZ) na straně druhé.
Poznámka: V tomto textu se zabýváme pouze právními aspekty problematiky postupu při určení poměru výše příspěvků na správu domu (připadajícího na jednotlivé jednotky) a postupu při rozhodování o změně takto určeného poměru výše těchto příspěvků.
Určení poměru (výše příspěvků na správu domu) a určení konkrétní výše (příspěvků placených jednotlivými vlastníky jednotek) pro určité období:
Právním základem určení poměru výše příspěvků na správu domu je především § 1180 NOZ. Konkrétní výše příspěvků placených jednotlivými vlastníky jednotek pro určité období (jako „předem určené finanční prostředky od vlastníků jednotek jako zálohy na příspěvky na správu domu a pozemku” ve smyslu § 8 písm. b) nařízení vlády č. 366/2013 Sb. – dále jen NBS) se podle určeného poměru výše příspěvků připadajících na jednotlivé jednotky vypočte z „celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období”, schválené shromážděním podle § 1208 písm. d) NOZ, aniž by zákon stanovil konkrétní limity či podmínky pro tuto celkovou výši příspěvků schvalovanou shromážděním „pro příští období”.
A. Z uvedeného je zřejmé, že určený „poměr výše příspěvků” na správu domu je poměrně konstantní (či poměrně stabilní) veličina, spojená s vlastnictvím jednotky.
Tato veličina se podle současné právní úpravy určuje
aa) v prohlášení podle § 1166 odst. 2 NOZ (podle něhož se v prohlášení určují také pravidla „pro příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku”) v případě, kdy nevzniklo SVJ (a správa domu a pozemku je zajišťována správcem jako osobou odpovědnou za správu domu a pozemku – viz § 1190 NOZ, resp. v jiném právní jednání či ujednání, na jehož základě vzniknou jednotky ve vlastnictví – např. ve smlouvě o výstavbě, zahrnující také náležitosti stanovené pro prohlášení, nebo např. v ujednání dosavadních podílových spoluvlastníků nemovité věci o zrušení a vypořádání spoluvlastnictvím se vznikem jednotek ve vlastnictví, či v dalších ujednáních, na jejichž základě umožňují ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví vznik jednotek ve vlastnictví (a tedy vznik bytového spoluvlastnictví jako spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek – viz § 1158 NOZ) – (Poznámka: pro všechny zákonem předpokládané způsoby vzniku jednotek ve vlastnictví uvádíme v tomto textu převážně společné pracovní označení „prohlášení”, a to také vzhledem k požadavku příslušných ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví, podle nichž každé takové ujednání, na jehož základě vzniknou jednotky ve vlastnictví, musí vždy obsahovat také náležitosti, které jsou předepsány jako povinné náležitosti prohlášení);
ab) ve stanovách SVJ, vzniklo-li SVJ (je-li tedy správa domu a pozemku zajišťována se vznikem SVJ jako osobou odpovědnou za správu domu a pozemku – viz § 1190 NOZ). Plyne to z § 1200 odst. 2 písm. g) NOZ, podle něhož stanovy SVJ obsahují také pravidla pro „příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek”.
B. Naproti tomu, konkrétní výše příspěvků na správu domu a pozemku, kterou platí jednotliví vlastníci jednotek v určitém období, je (oproti určenému poměru výše příspěvků) veličinou poměrně variabilní a je spojena s předpokládanou potřebou finančních prostředků na udržování společných částí domu a pozemku v dobrém stavu a případně na zlepšování či modernizaci apod. Shromáždění tedy určí svým usnesením (přijatým buď nadpoloviční většinou hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění, nebo vyšší „kvalifikovanou” většinou uvedenou ve stanovách konkrétního SVJ – viz § 1206 odst. 2 věta druhá NOZ) celkovou výši příspěvků na správu domu pro příští období (podle § 1208 písm. d) NOZ). Konkrétní výše příspěvků na správu domu na takto určené období pro jednotlivé jednotky se odvíjí od této celkové výše příspěvků schválené shromážděním pro příští období, a to zásadně v poměru určeném v prohlášení (jde-li o správu domu bez vzniku SVJ), nebo ve stanovách SVJ (jde-li o správu domu se vznikem SVJ). Přitom celková výše příspěvků pro příští období, určená usnesením shromáždění, je v každém SVJ určována zpravidla tak, aby pokryla potřeby běžných oprav, údržby a správy společných částí a současně vytvářela finanční prostředky na budoucí předpokládané větší opravy, popř. modernizaci apod., tedy aby vytvářela potřebný finanční základ pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a pro zachování nebo zlepšení společných částí (ve smyslu základního vymezení správy domu a pozemku podle § 1189 NOZ) a také případně, aby byl řádně splácen komerční úvěr, který byl bankou poskytnut na základě smlouvy o úvěru, uzavřené po předchozím souhlasu uděleném shromážděním (podle § 1208 písm. g) bod 3 NOZ). Pro celkovou výši příspěvků na správu domu pro příští období nestanoví zákon žádné konkrétní vymezení či omezení, je tedy pouze na rozhodnutí shromáždění (s tím, že za podmínek podle § 1209 odst. 1 NOZ má právo každý přehlasovaný vlastník, nebo i SVJ, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl. Variabilita celkové výše příspěvků pro určité období je dána nejen tím, že zákon neurčuje nějaké bližší limity a podmínky pro celkovou výši příspěvků, schvalovanou shromážděním pro příští období, ale také tím, že lze tuto celkovou výši případně během období, na které byla usnesením shromáždění určena, měnit, a to opět usnesením shromáždění. Taková změna by vždy měla být řádně odůvodněna a měla by odpovídat základním zásadám soukromého práva, jak jsou vymezeny v § 1 až § 8 NOZ, tedy především by měla odpovídat dobrým mravům apod. a neuvádět vlastníky jednotek do situace, která by byla pro ně neočekávaná a mohla by některým z nich způsobit vážné finanční potíže. Také v tomto případě by přehlasovaní vlastníci jednotek měli právo – pokud by pro to byly důležité důvody – na soudní ochranu podle již zmíněného § 1209 odst. 1 NOZ.
Určený poměr výše příspěvků na správu domu (nejde-li o změnu spojenou se změnou velikosti podílu na společných částech) lze změnit (v případě správy domu bez vzniku SVJ) pouze změnou prohlášení postupem stanoveným v NOZ (podle § 1169 odst. 2) a v případě správy domu zajišťované vzniklým SVJ pouze změnou příslušného ustanovení stanov SVJ (podle § 1208 písm. a) ). Dále je zařazen § 1214, podle jehož věty druhé se stanoví požadavek na schválení změny poměru výše příspěvků na správu domu pro případ, kdy se mění poměr výše příspěvků na správu domu všem vlastníkům jednotek. (Jde o poněkud matoucí ustanovení, s ohledem na komplexní úpravu změny prohlášení v § 1169 NOZ.)
Poznámka: Jinou záležitostí je změna určení poměru výše příspěvků, k níž dojde v důsledku přístavby, vestavby, nástavby dosavadní stavby, se vznikem nových jednotek anebo např. při sloučení či rozdělení některých stávajících jednotek. Ke změně poměru výše příspěvků v takovém případě dojde v návaznosti na ujednání ve smlouvě o výstavbě o změně velikosti spoluvlastnických podílů (viz § 1172 odst. 2 NOZ). To platí za předpokladu, že podíly na společných částech jsou podle § 1161 NOZ určeny podle poměru velikosti podlahové plochy bytu (resp. podlahové plochy nebytového prostoru, jde-li o nebytovou jednotku), a nikoli jiným dovoleným způsobem podle tohoto zákonného ustanovení. Jde např. o případy, kdy dojde k přístavbě, nástavbě či vestavbě se vznikem nových jednotek anebo např. dojde ke sloučení dvou jednotek anebo naopak k rozdělení původní jednotky na dvě nové jednotky apod. Těmito případy se v tomto příspěvku nezabýváme, neboť jde o samostatnou poměrně rozsáhlou problematiku spojenou se změnami dosavadní nemovité věci rozdělené na jednotky ve vlastnictví (např. přístavba, nástavba, vestavba, sloučení či rozdělení jednotky (částečné nebo úplné) zpravidla na základě smlouvy o výstavbě, a to v případě domu, kde jsou jednotky již vymezeny, na základě smlouvy o výstavbě podle § 1172 odst. 2 NOZ.
PROBLÉMY S VÝKLADEM USTANOVENÍ NOZ TÝKAJÍCÍCH SE URČENÍ POMĚRU VÝŠE PŘÍSPĚVKŮ NA SPRÁVU DOMU A ZEJMÉNA POSTUPU PŘI SCHVALOVÁNÍ ZMĚN URČENÉHO POMĚRU VÝŠE PŘÍSPĚVKŮ NA SPRÁVU
V záležitosti určení poměru výše příspěvků, ať jde o jeho původní určení v rámci originárního vzniku jednotek ve vlastnictví, anebo změny určeného poměru výše příspěvků na správu domu, vznikaly již ode dne nabytí účinnosti NOZ (v rámci rekodifikace soukromého práva) určité problémy. Při výkladu § 1180 odst. 2 NOZ (o stejné výši příspěvků na náklady vlastní správní činnosti uvedené v tomto ustanovení a blíže konkretizované v § 17 NBS) vznikaly diskuse, zda jde o ustanovení dispozitivní povahy anebo povahy kogentní, a zda je tedy možné se v prohlášení, resp. ve stanovách SVJ, odchýlit od tohoto ustanovení při určení poměru výše příspěvků na správu domu. Podobně se diskutovaly problémy s výkladem ve vztahu k jednotkám, které vznikly přede dnem nabytí účinnosti NOZ, tedy za účinnosti předchozího zákona o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů – dále jen „ZOVB”). Postupně se odborná veřejnost do určité míry přiklonila k dispozitivní povaze celého ustanovení § 1180 NOZ, s ohledem na úvodní text v § 1180 odst. 1 („Nebylo-li jinak určeno…”), avšak v samotné praxi v SVJ se postupovalo různým způsobem, a to především v případech jednotek, které vznikly za účinnosti ZOVB. V některých SVJ se trvalo na požadavku souhlasu všech vlastníků jednotek se změnou dosud určeného poměru výše příspěvků (ve vztahu k § 1180 odst. 2 NOZ), někde se pouze usnesením příslušné většiny hlasů vlastníků jednotek na shromáždění upravil poměr výše příspěvků na správu domu se zřetelem k § 1180 odst. 2 NOZ. – Přitom stranou ponecháváme v tomto směru problémy vzniklé někdy v praxi některých SVJ ve vztahu k poměru výše příspěvků na správu domu v důsledku změny ve výpočtu podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru podle § 3 NBS oproti výpočtu podle ZOVB.
Problémy, diskuse a vzájemně rozdílná stanoviska však vznikala a v určité podobě i přetrvávají především v otázce, jak se postupuje při rozhodování o změně dosud určeného poměru výše příspěvků na správu domu, a to zejména při správě domu se vznikem SVJ. V tomto případě je poměr výše příspěvků na správu domu povinnou náležitostí stanov (podle § 1200 odst. 2 písm. g) NOZ), takže změna v určení poměru výše příspěvků se schvaluje změnou příslušného ustanovení stanov SVJ.
V té souvislosti dosud není k dispozici ustálená judikatura ani odborná stanoviska a také komentářová literatura nevyjadřuje jednotný názor. Proto se vyskytují nejméně dvě skupiny stanovisek:
Jedna skupina se přiklání k tomu, že v tomto případě se změna dosud určeného poměru výše příspěvků na správu domu schvaluje příslušnou většinou hlasů vlastníků jednotek na shromáždění podle § 1206 odst. 2 NOZ (nadpoloviční většinou hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění, nebo vyšší většinou určenou ve stanovách), aniž by byl nutný souhlas dotčeného vlastníka jednotky či několika nebo více dotčených vlastníků jednotek. Odůvodňuje se to tím, že jde o režim rozhodování o změně stanov, kdy zákon nepožaduje postup podle § 1169 odst. 2 NOZ (o změně prohlášení dotýkající se práv a povinností vlastníka jednotky či několika nebo více vlastníků jednotek).
Druhá skupina názorů se přiklání k potřebě postupovat i v tomto případě, kdy je změna určeného poměru výše příspěvků schvalována formou změny příslušného ustanovení stanov SVJ, současně podle § 1169 odst. 2 NOZ, byť se v tomto ustanovení hovoří o změně prohlášení, nikoli také o změně stanov dotýkající se práv a povinností vlastníka jednotky.
Celkově lze sice konstatovat, že oproti dřívější právní úpravě v § 15 odst. 1 ZOVB (zákon č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů) došlo v současné právní úpravě v NOZ v záležitosti určení poměru výše příspěvků na správu domu připadajícího na jednotlivé jednotky k výrazným změnám, a to jak při původním určení poměru výše příspěvků na správu domu (při vzniku jednotek ve vlastnictví některým ze zákonem stanovených způsobů), tak při rozhodování o změně určeného poměru výše příspěvků na správu domu.
Pozitivní v současné právní úpravě v NOZ je především řešení, podle něhož (na základě § 1169 odst. 2 NOZ) zákon nepožaduje souhlas všech vlastníků jednotek, pokud má dojít změnou prohlášení k dotčení práv a povinností např. pouze jednoho nebo několika či více, nikoli však všech vlastníků jednotek. V takovém případě se vyžaduje písemný souhlas pouze dotčeného vlastníka jednotky nebo písemná dohoda několika dotčených vlastníků jednotek a teprve poté další postup podle § 1169 odst. 2 NOZ včetně navazujícího schválení usnesením shromáždění, jímž se tento proces schvalování změny poměru výše příspěvků na správu domu završuje. Pravdou je, že jde o poněkud zbytečně složitý postup, který leckdy činí v praxi potíže.
Problémy za současné právní úpravy však působí výklad zákonných ustanovení týkajících se rozhodování o změně poměru výše příspěvků na správu domu, pokud správu domu zajišťuje jako osoba odpovědná za správu domu, SVJ, kdy je poměr výše příspěvků na správu domu určen ve stanovách SVJ jako jedna z povinných náležitostí stanov SVJ (a nikoli tedy v prohlášení).
Původní určení poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku se uskutečňuje při originárním (původním) vzniku jednotek ve vlastnictví (např. na základě prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám, nebo výstavbou na základě smlouvy o výstavbě a na základě dalších ujednání, s nimiž spojuje NOZ vznik jednotek ve vlastnictví).
Poměr výše příspěvků na správu domu musí tedy být při originárním vzniku jednotek ve vlastnictví určen v prohlášení nebo např. ve smlouvě o výstavbě jako jedna z povinných náležitostí (viz § 1166 odst. 1 a § 1170 odst. 2 písm. a) NOZ). Totéž platí v případě vzniku jednotek ve vlastnictví na základě ujednání (podílových) spoluvlastníků nemovité věci nebo manželů majících nemovitou věc ve společném jmění; tato ujednání musejí zahrnovat také náležitosti jinak požadované pro prohlášení (viz § 1164 odst. 2 NOZ). Musejí tedy zahrnovat také určení poměru výše příspěvků na správu domu připadajících na jednotlivé jednotky.
Přitom ustanovení NOZ závazně stanoví, zda se určí poměr výše příspěvků připadající na jednotlivé jednotky v prohlášení nebo ve stanovách SVJ podle toho, zda v rámci právního jednání či ujednání (na jehož základě vzniknou jednotky ve vlastnictví a v němž musí být zahrnuto také určení poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu) dochází k založení SVJ či nikoli a dále zda dochází v souvislosti s tímto vznikem vlastnického práva k jednotkám nejen k založení, ale také ke vzniku SVJ:
- v případech, kdy nebylo SVJ založeno již na základě prohlášení (o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ve smyslu § 1166 odst. 2 NOZ), určí se poměr výše příspěvků v prohlášení (§ 1166 odst. 1 NOZ);
- v případech, kdy bylo SVJ založeno již na základě prohlášení (a to tím, že jsou v prohlášení uvedeny také náležitosti stanov SVJ (viz § 1166 odst. 2, věta první NOZ a § 1200 odst. 1 věta první NOZ, podle něhož se SVJ založí schválením stanov), určí se poměr výše příspěvků v prohlášení a současně v náležitostech stanov SVJ, zahrnutých v prohlášení; z ustanovení § 1201 NOZ plyne, že až do doby vzniku SVJ nelze stanovy měnit;
- v případech, kdy SVJ bylo nejen založeno, ale současně vzniklo v souvislosti s rozdělením nemovité věci na jednotky ve vlastnictví, plyne z § 1166 odst. 2 věty druhé NOZ, že poměr výše příspěvků na správu domu se řídí poměrem určeným ve stanovách SVJ, přičemž toto určení je jednou z povinných náležitost stanov SVJ podle § 1200 odst. 2 písm. g) NOZ – (podle § 1200 odst. 1 věty první NOZ se SVJ zakládá schválením stanov).
Totéž platí o určení poměru výše příspěvků v případě, že je SVJ založeno v rámci ujednání dosavadních podílových spoluvlastníků o vzniku jednotek ve vlastnictví při oddělení ze spoluvlastnictví nebo při jeho zrušení a vypořádání anebo v rámci ujednání manželů o vzniku jednotek při změně nebo při vypořádání společného jmění. Na tato právní ujednání se podle § 1164 NOZ přiměřeně použijí ustanovení o prohlášení. Poměr výše příspěvků určuje i v tomto případě osoba nebo osoby jako účastníci těchto právních ujednání o vzniku jednotek ve vlastnictví. Platí to také v případě založení SVJ již ujednáním ve smlouvě o výstavbě ve smyslu § 1170 odst. 2 písm. d) NOZ, kdy se uvedou v této smlouvě také náležitosti stanov; v tomto případě schvalují určení poměru výše příspěvků na správu domu strany smlouvy (všichni účastníci smlouvy o výstavbě).
Ve všech shora uvedených případech založení SVJ již prohlášením nebo některým z uvedených jednání o originárním vzniku jednotek ve vlastnictví nelze měnit schválené stanovy v době před vznikem SVJ (viz § 1201 NOZ). Ke vzniku SVJ dochází po jeho založení až dnem zápisu do veřejného rejstříku (§ 1204 NOZ), tedy do rejstříku společenství vlastníků jednotek podle zákona o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob.
Současná právní úprava v NOZ poskytuje původci prohlášení nebo např. stranám smlouvy o výstavbě poměrně široký prostor při určení poměru výše příspěvků na správu domu, který připadá na jednotlivé jednotky ve vlastnictví. Plyne to z § 1180 odst. 1 věty první NOZ, podle něhož se obecně připouští určit poměr výše příspěvků pro jednotlivé jednotky jinak (jiným způsobem) než v poměru odpovídajícímu u jednotlivých jednotek spoluvlastnickému podílu na společných částech. Zákon tak umožňuje, aby např. původce prohlášení uvedl v prohlášení (na jehož základě dojde zápisem v katastru nemovitostí ke vzniku jednotek ve vlastnictví) jiný poměr výše příspěvků na správu domu připadající na jednotlivé jednotky, než by odpovídal spoluvlastnickému podílu na společných částech.
Poznámka: S tím také souvisejí možnosti původce prohlášení nebo např. stran smlouvy o výstavbě apod. určit spoluvlastnické podíly na společných částech pro jednotlivé jednotky jinak než podle poměru velikosti podlahové plochy bytu k celkové ploše všech bytů v domě. Podle § 1161 NOZ se totiž umožňuje určit tyto podíly na společných částech také jinak, a to jednak „se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu”, anebo „jako stejné” pro všechny jednotky v domě). Jde o možnost, kterou předchozí ZOVB neznal.
Tato liberálnější právní úprava pro určení poměru výše příspěvků připadajících na jednotlivé jednotky jinak než podle velikosti podílu na společných částech (podle § 1180 odst. 1 věta první NOZ) však neznamená vytvoření prostoru pro libovůli při určení poměru výše příspěvků na správu domu (v prohlášení nebo ve stanovách SVJ) anebo při určení velikosti podílů na společných částech (podle § 1161 NOZ, zahrnutých v jednotlivých jednotkách vymezených podle NOZ). V těchto záležitostech, stejně jako v jiných záležitostech soukromoprávních vztahů, nesmí dojít k narušení základních zásad soukromého práva, které jsou (ve shodě s Listinou základních práv a svobod a s ústavním pořádkem vůbec) výslovně stanoveny v § 1 až 8 NOZ jako základní zásady soukromého práva. Platí tedy také pro oblast bytového spoluvlastnictví obecné zásady dobrých mravů, veřejného pořádku, spravedlnosti a další základní zásady soukromého práva, jak jsou vyjádřeny v § 1 až § 8 NOZ.
NahoruSouvisející problémy při výkladu použití § 1208 NOZ
V souvislostech s rozhodováním o schválení změny v určení poměru výše příspěvků na správu domu pro jednotlivé jednotky v případě, kdy správu domu a pozemku zajišťuje SVJ, je nezbytné se zabývat také ustanovením § 1208 NOZ. V samotném § 1208 NOZ není žádná zmínka o postupu při rozhodování o změně prohlášení nebo o změně stanov pro případ, že by se tyto změny měly dotýkat práv a povinností vlastníka jednotky nebo několika či více vlastníků jednotek ve smyslu § 1169 odst. 2 NOZ. Pokud jde o takovou změnu prohlášení, která se dotýká práv a povinností jednoho vlastníka jednotky či několika nebo více vlastníků jednotek, lze celkem spolehlivě dovodit, že působnost shromáždění v § 1208 pod písm. b), tj. rozhodování o změně prohlášení, může být v takovém případě uskutečněno jedině postupem podle § 1169 odst. 2 NOZ. Nikoli tak jednoznačné – z hlediska současné…