Source: http://www.administrator24.info/artykul/id4154,odpowiedzialnosc-zarzadcy
Timestamp: 2019-12-13 23:47:30+00:00
Document Index: 47778227

Matched Legal Cases: ['SA/Wa ', 'art. 62', 'art. 63', 'art. 429', 'art. 62', 'art. 429', 'art. 355', 'art. 276', 'art. 276']

Odpowiedzialność zarządcy | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Odpowiedzialność zarządcy za nienależyte sprawowanie zarządu »
Zawód zarządcy nieruchomości polega m.in. na utrzymaniu danej nieruchomości w celu co najmniej niepogorszonym, zapewnieniu bezpieczeństwa jej użytkowania oraz prowadzenia właściwej gospodarki ekonomiczno‑finansowej. Poza tym przepisy prawa nakładają na zarządców, jako profesjonalistów, całą listę innych zobowiązań.
Gdzie zatem się zaczyna a gdzie kończy odpowiedzialność zarządcy?
Przez pojęcie zarząd nieruchomościami należy rozumieć działalność zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości, opartą na zasadach zawartych w Ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz przepisach szczególnych. Do wykonywania tej działalności niezbędne jest posiadanie licencji zawodowej.
bieżące administrowanie nieruchomością (wyrok SN z 19 stycznia 2006 r., sygn. akt IV CK 343/05),
Zarządzanie nieruchomością nie sprowadza się więc wyłącznie do administrowania, ale także do podejmowania innych wymienionych wyżej czynności będących czynnościami technicznymi, prawnymi itp. (wyrok WSA w Warszawie z 11 grudnia 2007 r., sygn. akt VI SA/Wa 1792/07). Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania tych czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.
Zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z właścicielem. W umowie wskazuje się w szczególności:
zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie,
numer jego licencji oraz
oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.
Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Nie wszystkie jednak obowiązki zarządcy wynikają z umowy o zarządzanie. Przepisy prawa często nakładają wprost obowiązki na zarządcę danej nieruchomości. Na przykład art. 62 Prawa budowlanego obowiązkiem przeprowadzania kontroli okresowej obciąża „właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego”, tak jak i obowiązkiem przechowywania dokumentacji (art. 63). Mamy więc w przepisie formułę alternatywy nierozłącznej „lub”, co wskazywałoby na to, że nie wyłącza się ani odpowiedzialności właściciela, ani zarządcy. Jednak zgodnie z art. 429 Kodeksu cywilnego (KC), kto powierza wykonanie czynności drugiemu, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną przez sprawcę przy wykonywaniu powierzonej mu czynności, chyba że nie ponosi winy w wyborze albo że wykonanie czynności powierzył osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności. Zarządcy nieruchomości należą właśnie do takich profesjonalistów i dlatego w świetle art. 62 i 63 Prawa budowlanego odczytywanych łącznie z art. 429 Kodeksu cywilnego, to oni a nie właściciel, który powierzył im kontrolę stanu technicznego odpowiadają za szkodę. Podobnie będzie w przypadku innych przepisów, które nakładają na zarządcę danej nieruchomości określone zobowiązania.
Formy odpowiedzialności zarządcy
Należy zwrócić uwagę, że odpowiedzialność zarządcy może przybrać formę odpowiedzialności cywilnej, karnej i zawodowej. Przy czym poniesienie jednej z tych odpowiedzialności nie wyklucza innych. Tak więc zarządca może ponieść jednocześnie odpowiedzialność zawodową, cywilną i karną. Zarządca podlega odpowiedzialności w przypadku niewypełnienia obowiązków. Odpowiada przy tym zarówno za zaniechania jak i za działania.
Zarządca nieruchomości najczęściej pociągany jest do odpowiedzialności zawodowej. Wynika to z faktu, że pociągnięcie zarządcy do odpowiedzialności zawodowej nie wymaga poniesienia kosztów ani wiedzy prawniczej niezbędnej do przeprowadzenia postępowania. Natomiast coraz powszechniejsza wśród właścicieli jest wiedza, że zarządca takiej odpowiedzialności podlega. Organem właściwym do rozpoznania skargi na zarządcę jest Komisja Odpowiedzialności Zawodowej z siedzibą w Warszawie. Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna z urzędu Minister Infrastruktury i przekazuje całość sprawy do KOZ-y w celu przeprowadzenia postepowania wyjaśniającego. O karze, biorąc pod uwagę wyniki postępowania wyjaśniającego, orzeka Minister Infrastruktury w drodze decyzji administracyjnej. Szczegółowe zasady i tryb pracy Komisji Odpowiedzialności Zawodowej oraz sposób przeprowadzenia postępowań wyjaśniających zostały uregulowane przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 11 stycznia 2008 r. w sprawie postepowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości.
Z tytułu odpowiedzialności zawodowej można wobec zarządcy zastosować następujące kary dyscyplinarne:
zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do 1 roku,
pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie,
Najczęściej odpowiedzialność zawodowa zarządców nieruchomości dotyczy:
zarządzania nieruchomością bez zawartej umowy,
nieprawidłowego prowadzenia dokumentacji nieruchomości i wspólnoty mieszkaniowej,
nieprawidłowości przy rozliczeniach finansowych wspólnoty mieszkaniowej,
braku przekazania dokumentów dotyczących wspólnoty mieszkaniowej po rozwiązaniu umowy,
przekazania przez zarządcę nieruchomości środków finansowych wspólnoty mieszkaniowej na własne konto bankowe.
Zarząd nieruchomości oprócz odpowiedzialności zawodowej może też ponosić odpowiedzialność cywilną. Odpowiedzialność ta powstaje w wyniku wyrządzenia szkody (tzw. odpowiedzialność deliktowa), ale również z tytułu niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy (tzw. odpowiedzialność kontraktowa). Odpowiedzialność deliktowa występuje wówczas, gdy wskutek czynu zabronionego powstało zdarzenie skutkujące powstaniem szkody osobowej, bądź materialnej. Odpowiedzialność kontraktowa wynika z umowy jaka istnieje pomiędzy zarządcą nieruchomości a jej właścicielem. O ile właściciel ponosi głównie odpowiedzialność deliktową, ponieważ zdarzenia powstają głównie wskutek zaniedbań, czy zaniechań wykonania czynności nakazanych przez przepisy, o tyle w przypadku zarządcy oba rodzaje odpowiedzialności nakładają się na siebie, gdyż to on przejmuje na siebie obowiązki wynikające z przepisów na podstawie umowy o zarządzanie.
Zgodnie z art. 355 Kodeksu cywilnego dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność). Należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. W przypadku zarządzania nieruchomościami, a więc działalności podlegającej reglamentacji, do której wykonywania potrzeba uprawnień, ta staranność traktowana jest w sposób szczególny. Odpowiedzialność zarządcy za wykonanie zobowiązania wobec właścicieli nieruchomości będzie więc zaostrzona, gdyż z zawodowego charakteru działalności, jaką prowadzi zarządca, ustawodawca wymaga od niego szczególnej staranności (wyrok SN z 5 lutego 2002 r., sygn. akt II CKN 894/99).
Odpowiedzialność cywilna zarządcy z tytułu wykonywania czynności zawodowej wynika z kilku różnych dziedzin jego aktywności uzasadnionego inwestowania w nieruchomość, zapewnienia nieruchomości właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej, utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania.
Każdorazowa inwestycja w procesie profesjonalnego zarządzania, zgodnego ze standardami zawodowymi powinna być uzasadniona, czyli taka, którą można obiektywnymi przesłankami umotywować. Inwestycja powinna być uzasadniona np. wskaźnikami ekonomicznymi. Jednak nawet kontrowersyjne działanie może zostać uznane za właściwe wykonanie zobowiązania o ile właściciel zostanie rzetelnie poinformowany o stanie sprawy, stopniu ryzyka, możliwych konsekwencjach i szansach powodzenia.
Z kolei właściwa gospodarka to taka, która w sposób właściwy i zgodny z przepisami, księguje wszystkie wpływy i wydatki, odprowadza należne podatki i składa wymagane przepisami prawa deklaracje. Pod pojęciem tym mieści się także staranność w regulowaniu zobowiązań i ściąganiu należności, a brak szybkiego dochodzenia należności może zostać uznany za niewłaściwą gospodarkę finansową. Pod pojęciem tym rozumie się także utrzymanie płynności finansowej, czyli co najmniej uzyskanie bilansu wpływów i zobowiązań finansowych. Właściwa w tym rozumieniu jest taka gospodarka, która nie prowadzi do powstawania zadłużenia nieruchomości i wykonywana jest w ramach ustalonego budżetu.
Utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym to z kolei zadanie, którego często nie da się zrealizować wskutek normalnego zużycia niektórych elementów, a działania inwestycyjne są niewystarczające. Należy jednak zwrócić uwagę, że ustawa zobowiązuje nie do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, a jedynie do podejmowania czynności, które mają doprowadzić do tego celu. Badany powinien być zatem nie sam skutek, a tylko to, czy przedsięwzięte działania mogły do niego prowadzić.
Na przykład zarządca zwolni się z odpowiedzialności, przedstawiając właścicielom do zatwierdzenia kosztorys i zakres niezbędnych prac remontowych oraz możliwości sfinansowania niezbędnych prac. Fakt, że właściciele nie podjęli uchwały (więc remont nie został wykonany) nie obciąży zarządcy odpowiedzialnością za zły stan budynku i jego konsekwencje. W związku z odpowiedzialnością cywilną należy zwrócić też uwagę, że ustawodawca nałożył na zarządcę obowiązek posiadania obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zawodowych.
Zarządca może również ponosić odpowiedzialność karną. Z odpowiedzialnością tą będziemy mieć do czynienia wówczas gdy działania lub zaniechania zarządcy wyczerpują znamiona czynu zabronionego. Jednym z przypadków odpowiedzialności karnej zarządców nieruchomości związanych z wykonywanymi czynnościami jest przestępstwo określone w art. 276 Kodeksu karnego (KK). Zgodnie z tym przepisem kto niszczy, uszkadza, czyni bezużytecznym, ukrywa lub usuwa dokument, którym nie ma prawa wyłącznie rozporządzać podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.
To wspólnota mieszkaniowa jest właścicielem dokumentacji. To, gdzie spoczywają dokumenty wspólnoty reguluje umowa między zarządcą, a wspólnotą. Równie dobrze dokumentacja może spoczywać w lokalu zarządu wspólnoty i kserokopie dokumentów mogą być wydawane zarządcy przez zarząd w ramach potrzeb. W związku z tym, że większość wspólnot mieszkaniowych nie dysponuje biurami, dokumentacja przechodzi z rąk do rąk między kolejnymi zarządcami nieruchomości. Jednak fakt, że dokumentacja zostaje w dyspozycji zarządcy, który ją przechowuje nie oznacza, że zarządca nabywa do niej prawa nawet jeżeli on ją opracowuje. Dokumentacja ta jest własnością wspólnoty mieszkaniowej, w której imieniu działa zarządca. Zarządca powinien ją przekazać zarządowi lub kolejnemu zarządcy niezwłocznie po rozwiązaniu z nim umowy. W innym wypadku popełnia przestępstwo z w/w art. 276 KK.
zarząd nieruchomości |
umowa o zarządzanie nieruchomościami |