Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F138-II-32%3Afr
Timestamp: 2016-10-23 18:01:09
Document Index: 394473701

Matched Legal Cases: ['BGE', 'Art. 8', 'Art. 12', 'Art. 18', 'Art. 16', 'BGE', 'Art. 18', 'Art. 18', 'Art. 12', 'BGE', 'Art. 2', 'Art. 15', 'Art. 2', 'Art. 12', 'Art. 12', 'Art. 2', 'Art. 6', 'BGE', 'Art. 7', 'Art. 2', 'Art. 2', 'BGE', 'Art. 2', 'Art. 2', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 18', 'Art. 12', 'Art. 2', 'Art. 2']

138 II 325. Auszug aus dem Urteil der II. �ffentlich-rechtlichen Abteilung i.S. A.X. und B.X. gegen Gemeinderat A. und Steueramt des Kantons Aargau (Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten)
� 27 al. 2 et 4 StG/AG; art. 8 al. 1 et art. 12 al. 1 LHID; art. 2 al. 2 LDFR; b�n�fices provenant de l'ali�nation d'"immeubles agricoles ou sylvicoles". Les gains provenant de l'ali�nation d'immeubles agricoles ou sylvicoles b�n�ficient de l'exception selon laquelle seuls les amortissements r�cup�r�s sont soumis � l'imp�t f�d�ral et cantonal sur le revenu, alors que le gain issu d'une augmentation de valeur � proprement parler est soumis exclusivement � l'imp�t sur le gain immobilier cantonal et communal et n'est pas assujetti � une imposition au plan f�d�ral (consid. 2.1). Ce privil�ge doit �tre limit� de fa�on ad�quate, dans la mesure o� la notion d'"immeuble agricole et sylvicole" doit �tre interpr�t�e en conformit� avec le champ d'application et de protection ainsi que les restrictions d'ali�nation pr�vus par le droit foncier rural (consid. 2.2). L'exception ne saurait s'appliquer � un terrain non b�ti situ� int�gralement en zone � b�tir qui ne constitue pas l'"aire environnante appropri�e" d'un bien-fonds comprenant des b�timents et installations agricoles (consid. 2.2 et 2.3). Doit-on admettre, pour un tel terrain, une r�alisation fiscale constitu�e par le passage de la fortune agricole � la fortune commerciale usuelle (et non privil�gi�e au plan fiscal) au moment de son int�gration en zone � b�tir (consid. 2.4)? Faits � partir de page 34
A. A.X. und B.X. �bergaben im Jahr 2004 (aber rechtlich r�ckwirkend per 31. Januar 2003) ihren Landwirtschaftsbetrieb in A. an ihren Sohn B. Auf die gleiche Weise ver�usserten sie ein Grundst�ck in C. an ihren Sohn D. und �berf�hrten sie ein un�berbautes Baulandgrundst�ck in A. von ihrem Gesch�fts- in ihr Privatverm�gen.
B. Am 22. Mai 2008 veranlagte die Steuerkommission A. die Eheleute X. f�r die Kantons- und Gemeindesteuern 2003 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 443'000.- (wobei sie einen Kapitalgewinn aus der Beendigung der selbst�ndigen Erwerbst�tigkeit und der Hof�bergabe von Fr. 387'680.- zugrunde legte) und einem steuerbaren Verm�gen von Fr. 478'000.-. Diese Veranlagung best�tigte das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau in den hier wesentlichen Punkten kantonal letztinstanzlich mit Urteil vom 1. November 2010.
C. Am 3. Januar 2011 haben die Eheleute X. Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht eingereicht. Sie beantragen im Wesentlichen, das verwaltungsgerichtliche Urteil betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern 2003 aufzuheben. Weiter seien bestimmte Feststellungen zu treffen. (...)
2. Das angefochtene Urteil befasst sich im Wesentlichen mit der Frage, wie die von den Beschwerdef�hrern vorgenommene �berf�hrung eines Baulandgrundst�ckes von ihrem Gesch�fts- in ihr Privatverm�gen bei der kantonalen Einkommenssteuer zu beurteilen ist.
2.1 Das aargauische Steuergesetz vom 15. Dezember 1998 (StG/AG; SAR 651.100) folgt im Grundsatz dem dualistischen System der Grundst�ckgewinnbesteuerung: Gewinne aus der Ver�usserung von BGE 138 II 32 S. 35Gesch�ftsliegenschaften (bzw. aus deren �berf�hrung ins Privatverm�gen) unterliegen der Gewinn- oder Einkommenssteuer. Von der Grundst�ckgewinnsteuer erfasst werden solche Ver�usserungsgewinne usw. nur, wenn sie nicht unter die Einkommens- oder Gewinnsteuer fallen (vgl. zum Ganzen auch StE 2011 B 42.25 Nr. 2 E. 2.1; StR 63/2008 S. 864 E. 2):
2.1.1 Gem�ss � 27 Abs. 2 StG/AG z�hlen zu den Eink�nften aus selbst�ndiger Erwerbst�tigkeit auch alle Kapitalgewinne aus Ver�usserung, Verwertung oder buchm�ssiger Aufwertung von Gesch�ftsverm�gen (was nach unbestrittener Praxis die Gewinne aus der �berf�hrung ins Privatverm�gen miteinschliesst). Laut Abs. 4 der gleichen Bestimmung werden Gewinne auf "land- und forstwirtschaftlichen Grundst�cken" nur bis zur H�he der Anlagekosten zu den Eink�nften aus selbst�ndiger Erwerbst�tigkeit gerechnet; soweit sie die Anlagekosten �bersteigen, unterliegen sie der Grundst�ckgewinnsteuer (� 106 StG/AG). Diese Bestimmungen harmonieren mit Art. 8 Abs. 1 bzw. Art. 12 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 �ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) und haben ihre Entsprechung in Art. 18 Abs. 2 und 4 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 �ber die direkte Bundessteuer (DBG; SR 642.11).
2.1.2 Aufgrund der eben genannten Bestimmungen nehmen die auf "land- und forstwirtschaftlichen Grundst�cken" erzielten Ver�usserungsgewinne eine Sonderstellung ein (vgl. Botschaft �ber die Steuerharmonisierung, BBl 1983 III 36 f. und 162; siehe auch HANS ULRICH MEUTER, Die Besteuerung von Selbst�ndigerwerbenden nach dem Bundesgesetz �ber die direkte Bundessteuer [DBG], unter Ber�cksichtigung der Land- und Forstwirtschaft, Z�rcher Steuerpraxis [ZStP] 2/1993 S. 74 ff., insb. S. 80). Zur Zeit des Bunderatsbeschlusses vom 9. Dezember 1940 �ber die Erhebung einer direkten Bundessteuer (BdBSt) waren die Landwirte regelm�ssig nicht eintragungs- bzw. buchf�hrungs- und somit auch nicht kapitalgewinnsteuerpflichtig. Davon ist in der hier massgeblichen Regelung �briggeblieben, dass nur die wieder eingebrachten Abschreibungen der Einkommenssteuer von Bund und Kanton unterliegen, wogegen der eigentliche Wertzuwachsgewinn ausschliesslich der kantonalen bzw. kommunalen Grundst�ckgewinnsteuer unterliegt und auf Bundesebene nicht besteuert wird (vgl. Art. 16 Abs. 3 DBG). Das stellt eine privilegierte Ausnahmeregelung dar (vgl. MARKUS REICH, in: BGE 138 II 32 S. 36Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bd. I/2a: Bundesgesetz �ber die direkte Bundessteuer, 2. Aufl. 2008, N. 64 zu Art. 18 DBG), die in der Lehre als sachlich fragw�rdig eingestuft wird (vgl. u.a. PETER GURTNER, �nderungen bei der Kapitalgewinnbesteuerung Selbst�ndigerwerbender, in: Festschrift Raoul Oberson, 1995, S. 45 f. Fn. 5; KL�TI-WEBER/BAUR, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 3. Aufl. 2009, N. 7a zu � 95 StG/AG; PETER LOCHER, Kommentar zum DBG, 1. Teil, 2001, N. 183 zu Art. 18 DBG; BERNHARD ZWAHLEN, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bd. I/1: Bundesgesetz �ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 2. Aufl. 2002, N. 20 zu Art. 12 StHG).
2.2 Im Urteil 2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 hatte das Bundesgericht die Gelegenheit, sich mit der in der Lehre geforderten Begrenzung der f�r "land- und forstwirtschaftliche Grundst�cke" geltenden Ausnahmeregelung n�her zu befassen:
2.2.1 In E. 3.2 des Urteils (vgl. dort mit zahlreichen weiteren Hinweisen auf Rechtsprechung und Lehre) sind u.a. folgende Ausf�hrungen zu finden, die uneingeschr�nkt auch f�r den vorliegenden Fall zu gelten haben: Der Begriff des "land- und forstwirtschaftlichen Grundst�ckes" wird in keiner der oben erw�hnten Bestimmungen des Bundessteuerrechts definiert oder n�her bestimmt (genauso wenig wie im hier allenfalls anwendbaren � 27 Abs. 4 StG/AG; siehe dazu auch die Botschaft des Regierungsrats vom 21. Mai 1997 zur Totalrevision der aargauischen Steuergesetze, 97.022968, S. 67). Eine solche Begriffsbestimmung kann sich nicht darauf beschr�nken, nur den steuerrechtlichen Belangen Rechnung zu tragen. Vielmehr hat sie namentlich auch folgende Gesetze (insbesondere deren Zielsetzungen sowie Interessenabw�gungen) zu ber�cksichtigen: das Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 �ber das b�uerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11), das Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 �ber die Raumplanung (RPG; SR 700) und das Bundesgesetz vom 29. April 1998 �ber die Landwirtschaft (LwG; SR 910.1).
Diesen Gesetzen ist u.a. der Zweck gemeinsam, das Eigentum des landwirtschaftlichen Bodens, der einen volkswirtschaftlich wesentlichen Produktionsfaktor darstellt, zu Gunsten landwirtschaftlicher Betriebe zu erhalten. Dieser Zweck hat die erforderliche Abstimmung wesentlich mitzupr�gen, weshalb der steuerrechtliche Begriff des "land- und forstwirtschaftlichen Grundst�ckes" im Einklang mit dem Anwendungs- und Schutzbereich sowie den BGE 138 II 32 S. 37Ver�usserungsbeschr�nkungen konkretisiert werden muss, wie sie sich aus dem b�uerlichen Bodenrecht ergeben. Dementsprechend kann von einem steuerlich privilegierten Grundst�ck nur dann gesprochen werden, wenn die f�r die Anwendung des BGBB g�ltigen Voraussetzungen erf�llt sind. Das ist nach Massgabe von Art. 2 Abs. 1 BGBB haupts�chlich dann der Fall, wenn es sich um einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe geh�rende Grundst�cke handelt, die ausserhalb einer Bauzone nach Art. 15 RPG liegen und f�r welche die landwirtschaftliche Nutzung zul�ssig ist. Dar�ber hinaus gilt die Anwendung des BGBB (und somit auch die besagte steuerliche Ausnahmeregelung) f�r vier weitere, spezifisch in Art. 2 Abs. 2 BGBB genannte F�lle, n�mlich:
2.2.2 Gest�tzt auf diese Grunds�tze erwog das Bundesgericht im genannten Urteil 2C_539/2010, dass das in jenem Verfahren angefochtene Urteil sich zu Unrecht allein auf das Raumplanungsgesetz gest�tzt und befunden hatte, f�r das strittige Grundst�ck m�sse die Ausnahmeregelung von Art. 12 Abs. 1 StHG (und davon ausgehend ein Steueraufschub gem�ss Art. 12 Abs. 3 lit. d StHG) schon deshalb verweigert werden, weil es in einer Bauzone liege. Unbestrittenermassen handelte es sich um ein Grundst�ck mit landwirtschaftlichen Geb�uden und Anlagen, einschliesslich angemessenem Umschwung, das also gem�ss Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB unter zwei zus�tzlichen Bedingungen in den Schutzbereich des b�uerlichen Bodenrechts fiel und somit den Begriff des "land- und forstwirtschaftlichen Grundst�ckes" erf�llte: Einerseits musste das Grundst�ck landwirtschaftlich genutzt sein (vgl. Art. 6 BGBB; siehe auch YVES DONZALLAZ, Trait� de droit agraire suisse, Bd. 1 und 2, 2004 bzw. 2006 [Rz. durchgehend], Rz. 3137), was im konkreten Fall BGE 138 II 32 S. 38unbestritten war. Andererseits war erforderlich, dass es zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gem�ss Art. 7 BGBB geh�rte (vgl. u.a. DONZALLAZ, a.a.O., Rz. 3144); das war nicht rechtsgen�glich erstellt, weshalb die Sache zur entsprechenden Abkl�rung an die letzte kantonale Instanz zur�ckgewiesen wurde.
2.3 Aus diesen Grunds�tzen und Erw�gungen lassen sich f�r den vorliegenden Fall folgende Schl�sse ziehen:
2.3.1 Die Notwendigkeit, eine angemessene Begrenzung der steuerlich privilegierten Ausnahmeregelung von � 27 Abs. 4 StG/AG mit dem Schutzbereich und den Verf�gungsbeschr�nkungen des b�uerlichen Bodenrechts in Einklang zu bringen, hat insbesondere im hier streitwesentlichen Spezialbereich von Art. 2 Abs. 2 BGBB zu gelten:
Vorliegend geht es unbestrittenermassen um ein un�berbautes und vollumf�nglich in einer Bauzone gelegenes Grundst�ck, das aber nicht "angemessenen Umschwung" eines Grundst�ckes mit landwirtschaftlichen Geb�uden und Anlagen bildet (vgl. Art. 2 Abs. 2 lit. a und c BGBB sowie oben E. 2.2.1). Im Zusammenhang mit einem solchen kann die privilegierte Ausnahmeregelung nicht gew�hrt werden, wenn von den drei im Fall 2C_539/2010 festgehaltenen Kriterien ausgegangen wird (vgl. dazu auch DONZALLAZ, a.a.O., Rz. 3134 und 3166). Die fehlende �berbauung schliesst die steuerliche Privilegierung von vornherein aus, ohne dass �berhaupt noch zu pr�fen w�re, ob das Grundst�ck landwirtschaftlich genutzt wird und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe geh�rt.
Eine solche L�sung weicht von der in bestimmten Kantonen bestehenden Praxis und der teilweise in der Lehre vertretenen - vorrangigen, u.U. sogar vollumf�nglichen - Ausrichtung auf das Kriterium der tats�chlichen Nutzung ab (vgl. in diesem Sinne u.a. DANIELLE YERSIN, La distinction entre l'activit� ind�pendante et la gestion de la fortune priv�e dans le domaine immobilier, ASA 67 S. 97 ff., insb. S. 109; FERDINAND ZUPPINGER, Grundst�ckgewinn- und Verm�genssteuer, ASA 61 S. 309 ff., insb. 313; siehe auch VGE/ZH vom 25. Mai 2005, in: StE 2006 B 42.38 Nr. 27 E. 2.2.; RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Kommentar zum harmonisierten Z�rcher Steuergesetz, 2. Aufl. 2006, N. 306 ff. zu � 216 StG/ZH und daran anschliessend KL�TI-WEBER/BAUR, a.a.O., N. 7a zu � 95 StG/AG).
F�r die im Fall 2C_539/2010 als massgeblich erkl�rte L�sung sprechen indessen wesentliche Gesichtspunkte: Wie die Vorinstanz zu Recht hervorgehoben hat, ergibt sich die Notwendigkeit einer BGE 138 II 32 S. 39einheitlichen Begriffsbestimmung zwischen b�uerlichem Bodenrecht und Steuergesetzgebung schon aufgrund der anzustrebenden Einheit der Rechtsordnung sowie aus der zeitlichen N�he zwischen den jeweiligen Erlassen. Angesichts dieser N�he und der bedeutenden gemeinsamen Wertungsgesichtspunkte (vgl. oben E. 2.2.1) muss davon ausgegangen werden, dass im hier zu beurteilenden Teilbereich die Zielsetzungen und Interessenabw�gungen des b�uerlichen Bodenrechts die Bestimmung und Konkretisierung der sp�ter ergangenen steuerrechtlichen Begriffe sowie Normen massgeblich mitzupr�gen haben. Dazu kommt Folgendes: Die privilegierte Besteuerung der Wertzuwachsgewinne auf land- und forstwirtschaftlichen Gesch�ftsgrundst�cken (und die damit verbundene Gleichstellung mit der privaten Grundst�ckgewinnbesteuerung) wird nicht nur allgemein als sachlich unbegr�ndet eingestuft. Sie erweist sich ganz besonders f�r ein in der Bauzone gelegenes und un�berbautes Grundst�ck als fragw�rdig, unterliegt ein solches doch nicht den Verf�gungsbeschr�nkungen des b�uerlichen Bodenrechts. Dieser kaum gerechtfertigten Privilegierung wirkt die mit Art. 2 Abs. 2 BGBB harmonisierte Konkretisierung von � 27 StG/AG entgegen.
2.3.2 Hier hat die Vorinstanz, wie diejenige im Urteil 2C_539/2010 (vgl. oben E. 2.2.2), die steuerliche Sonderregelung schon deswegen ausgeschlossen, weil das Grundst�ck sich in der Bauzone befindet. Sie hat sich ausschliesslich auf Art. 2 Abs. 1 BGBB gest�tzt, aber die zus�tzlichen vier Spezialf�lle von Abs. 2 ausser Acht gelassen. Das ist zwar nach dem bisher Festgehaltenen unzutreffend, allerdings nur von der Begr�ndung her, nicht aber im Ergebnis. Die steuerliche Erfassung durch die Ausnahmeregelung ist nicht deshalb zu verweigern, weil das Grundst�ck in der Bauzone liegt, sondern weil es als un�berbautes Grundst�ck vollumf�nglich dort gelegen ist, ohne zum angemessenen Umschwung eines Grundst�ckes mit landwirtschaftlichen Geb�uden und Anlagen zu geh�ren. Mit derart substituierter Begr�ndung (vgl. nicht publ. E. 1.4) kann das angefochtene Urteil somit diesbez�glich best�tigt werden. Wenn im Urteil 2C_539/2010 die Sache zu weiterer Abkl�rung zur�ckgewiesen werden musste, so er�brigt sich eine solche hier.
2.4 In steuersystematischer Hinsicht ist jedoch noch kurz auf das in StE 2011 B 42.25 Nr. 2 ver�ffentlichte Urteil 2C_708/2010 vom 28. Januar 2011 einzugehen, das ebenfalls den Kanton Aargau und dessen dualistisches System (vgl. oben E. 2.1 eingangs) betraf. Das BGE 138 II 32 S. 40Bundesgericht hielt fest, dass die Zuf�hrung eines landwirtschaftlich genutzten Grundst�cks in eine gesch�ftliche Nutzung (z.B. Liegenschaftenhandel) nicht ohne steuersystematische Realisation erfolgen darf. Es handelt sich um einen ver�usserungs�hnlichen Vorgang im Sinne von � 96 Abs. 2 lit. b StG/AG. Vorher unterliegt das Land der Grundst�ckgewinnsteuer, unter Ber�cksichtigung der maximalen Haltezeit. Einzig der seitherige Wertzuwachs darf einkommenssteuerlich erfasst werden. Dazwischen findet ein Systemwechsel statt, welcher im dualistischen System der Grundst�ckgewinnbesteuerung zwingend ber�cksichtigt werden muss. Nur auf diese Weise wird der vor dem �bergang aufgelaufene und der danach eingetretene Mehrwert je der sachlich richtigen Steuer zugef�hrt (vgl. dort insb. E. 2.5 und 2.6).
Auch vorliegend kann allenfalls auf den Zeitpunkt der Einzonung in den Baubereich hin ein solcher �bergang von einem landwirtschaftlichen zu einem "normalen" Gesch�ftsverm�gen angenommen werden. Im Fall 2C_708/2010 beruhte der Systemwechsel darauf, dass die Pflichtigen selber f�r ihr(e) Grundst�ck(e) in einem bestimmten Zeitpunkt eine Nutzungs�nderung beschlossen und dann auch vollzogen. In einem Fall wie dem hier zu beurteilenden erg�be sich der �bergang hingegen nicht aus einer kurz vor der streitigen (End-) Abrechnung getroffenen Entscheidung der Pflichtigen, sondern aus den rechtlichen Auswirkungen der gegebenenfalls lange zur�ckliegenden Umzonung.
Dieser Unterschied zum Fall 2C_708/2010 w�rde zwar auch hier nicht zwingend ausschliessen, dass �bliches (und steuerlich nicht privilegiertes) Gesch�ftsverm�gen bloss f�r die Zeitspanne zwischen Umzonung und nachmaliger Privatentnahme angenommen wird. F�r die Zeit vor der Umzonung k�nnte an sich die privilegierte Ausnahmeregelung zum Zuge kommen. Das w�rde jedoch in einem Fall wie dem vorliegenden bedeuten, dass bei der �berf�hrung ins Privatverm�gen im Nachhinein noch f�r die Zeit bis zur Umzonung die Grundst�ckgewinnsteuer zu erheben w�re. Das br�chte in zahlreichen F�llen kaum hinzunehmende Praktikabilit�ts- und Umsetzungsprobleme mit sich, insbesondere angesichts der im b�uerlichen Bereich oft (sehr) langen Haltedauer der Grundst�cke und bei lange zur�ckliegenden Umzonungen. Solche Probleme k�nnten sich u.a. dann ergeben, wenn f�r die fr�here Grundst�ckbesteuerung nicht das jetzige Steuergesetz, sondern die bis Ende 2000 geltende und von BGE 138 II 32 S. 41der heutigen Rechtslage teilweise abweichende Regelung (vgl. dazu das Urteil 2C_380/2011 vom 1. November 2011, insb. E. 2.1, mit weiteren Hinweisen) anwendbar w�re. Zu bedeutend w�rden die Probleme auf jeden Fall dann, wenn die Umzonung noch vor dem Inkrafttreten des BGBB erfolgte.
Diese Probleme sind in dem hier wesentlichen Gesamtrahmen zu sehen, wonach eine fragw�rdige Ausnahmeregelung angemessen eingegrenzt werden muss. Die Notwendigkeit einer solchen Eingrenzung ist nicht nur f�r das allgemeine Verh�ltnis zwischen � 27 Abs. 2 und 4 StG/AG von Belang, sondern auch im Zusammenhang mit der vorliegend massgeblichen spezifischen Frage, inwieweit eine steuersystematisch w�nschbare, aber unter dem (hier zumindest ebenso bedeutenden) Gesichtspunkt der Koordination verschiedener Rechtsbereiche problematische Differenzierung doch noch ber�cksichtigt werden kann. In Anbetracht s�mtlicher Gesichtspunkte dr�ngt sich eine zwischen zwei Phasen unterscheidende steuerliche Erfassung (mit der Grundst�ckgewinnsteuer bis zur Umzonung, mit der Einkommenssteuer f�r den danach entstandenen Wertzuwachs) nur insoweit auf, als sie nicht erst im Nachhinein, z.B. hier im Zeitpunkt der �berf�hrung ins Privatverm�gen, zu geschehen hat, sondern schon im Zeitpunkt der Umzonung erfolgt (namentlich auf Verlangen des Pflichtigen). Das war vorliegend nicht der Fall. Deshalb erweist es sich auch in Anbetracht des Urteils 2C_708/2010 als zutreffend, dass die Vorinstanz ihre Beurteilung ausschliesslich auf � 27 Abs. 2 StG/AG gest�tzt hat.
2.5 In Anwendung von � 27 Abs. 2 StG/AG ist das Verwaltungsgericht von einem massgeblichen (und durch die Beschwerdef�hrer nicht bestrittenen) Verkehrswert von Fr. 500'000.- ausgegangen. Davon hat es den f�r das betreffende Grundst�ck aufgeschl�sselten Teil des (soweit ersichtlich einzig verf�gbaren) Gesamtbuchwertes abgezogen. Die Beschwerdef�hrer bringen gegen diese Berechnung ebenfalls nichts vor; inwiefern sie eine qualifiziert unzutreffende Sachverhaltsfeststellung (vgl. nicht publ. E. 1.3) darstellen w�rde, ist nicht erkennbar, so dass sie das Bundesgericht bindet. Auf dieser Grundlage hat die Vorinstanz f�r die Privatentnahme einen Kapitalgewinn von Fr. 446'243.- festgehalten. Schon daraus ergibt sich ein h�heres Einkommen als die von der Veranlagungsbeh�rde f�r s�mtliche Immobilien erfassten steuerbaren Eink�nfte von Fr. 387'680.-. In Anbetracht des Verbots einer reformatio in peius BGE 138 II 32 S. 42gem�ss � 199 Abs. 2 StG/AG hat sich die Vorinstanz darauf beschr�nkt, die erstinstanzliche Veranlagung zu best�tigen. Das kann hier gesch�tzt werden, ohne dass die Situation der beiden anderen Liegenschaften weiter zu pr�fen w�re. (...)
art. 2 al. 2 LDFR,
� 27 Abs. 2 StG,
� 95 StG suite... ,
� 27 Abs. 4 StG,
art. 8 al. 1 et art. 12 al. 1 LHID,
� 106 StG,
Art. 18 Abs. 2 und 4 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 �ber die direkte Bundessteuer (DBG; SR 642.11),
Art. 12 Abs. 3 lit. d StHG,
Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB,
Art. 2 Abs. 2 lit. a und c BGBB,
� 216 StG,
� 27 StG,
� 96 Abs. 2 lit. b StG,
� 27 Abs. 2 und 4 StG,
� 199 Abs. 2 StG