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Timestamp: 2018-01-24 00:33:26+00:00
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Bilan p. 43 Compte de résultat p. 44 Annexe aux comptes sociaux annuels 2013 p. 45 Tableau des filiales et participations p PDF
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3 Rapport annuel 2013 Synthèse du Président p. 4 Rapport de gestion p. 5 Comptes consolidés du groupe Réside Etudes Etat de la situation financière p. 17 Tableau de variation des capitaux propres consolidés p. 18 Tableau des flux de trésorerie consolidé p. 18 Compte de résultat consolidé p. 19 Notes annexes aux états financiers consolidés 2013 p. 20 Comptes sociaux de Réside Etudes Investissement Bilan p. 43 Compte de résultat p. 44 Annexe aux comptes sociaux annuels 2013 p. 45 Tableau des filiales et participations p. 48 Informations complémentaires Présentation des risques du Groupe p. 51 Composition du conseil d administration et détail des rémunérations versées aux administrateurs p. 55 Rapport sur les plans d attribution gratuite d actions p. 57 Rapport sur le contrôle interne : p. 58 Gouvernance de l entreprise Règles et procédures de contrôle interne Rapports des Commissaires aux Comptes p. 61 Nota : le Rapport social et environnemental, partie intégrante du rapport de gestion, fait l objet d un rapport séparé Illustrations en couverture de gauche à droite et de bas en haut : Résidence La Girandière à Chanteloup-en-Brie ; Résidence Les Estudines du Lac à St Quentin en Yvelines ; Résidence Résidhome à Issy les Moulineaux ; Résidence La Girandière à St Berthevin 2
5 Synthèse du président L exercice 2013 a été marqué par la première opération financière du Groupe sur le marché obligataire privé. Cette émission réalisée en octobre a permis à Réside Etudes Investissement de lever 44 millions d euros à six ans auprès de divers investisseurs institutionnels pour conforter sa situation financière et renforcer les moyens de son développement. Cette opération se traduit par de nouvelles obligations en matière de gouvernance et d information financière avec en particulier l obligation d adjoindre au rapport annuel un rapport sur le contrôle interne et le fonctionnement des organes de gouvernance ainsi qu un rapport social et environnemental. Les comptes annuels ont été enrichis d un tableau d analyse sectorielle et le rapport de gestion a été réorganisé autour de cette thématique. L année a également été marquée par un nouvel exercice déficitaire de la filiale de construction Compagnie de Bâtiment et de Maçonnerie (CBM), ce qui a conduit le Groupe à décider l arrêt des activités de cette filiale tout en menant à terme les chantiers en cours. Activités de Gestion : Le taux moyen d occupation des résidences pour étudiants s est légèrement dégradé au cours de l exercice dans un contexte économique général défavorable. En dépit de cet environnement économique le résultat de Résidences Services Gestion, principale filiale opérationnelle du secteur est resté à un haut niveau notamment en raison de l effet en année pleine de la mise en exploitation de nouvelles résidences. Le secteur des résidences para-hôtelières a continué de connaitre une activité très satisfaisante et une forte croissance du chiffre d affaires en 2013 ; le résultat de Réside Etudes Apparthôtels, principale filiale opérationnelle, a connu une très forte progression au cours de l exercice mais le résultat d ensemble de ce secteur est resté déficitaire compte tenu des pertes des deux résidences Relais SPA de Val d Europe et de Roissy qui sont encore en phase de lancement. Le secteur d activité «Résidences Seniors» a connu une très forte augmentation de son chiffre d affaires en 2013 ; le résultat d exploitation de l exercice est redevenu bénéficiaire en partie grâce à une aide complémentaire au lancement commercial des résidences versée par la branche promotion. Activités Patrimoniales : L évaluation des immeubles de placement à la "juste valeur" sur la base d une expertise indépendante a fait ressortir une plus-value de 1,7 M à fin Ce montant ajouté à son résultat courant a permis à la branche patrimoniale d afficher un résultat largement positif au titre de l exercice. Activités de Promotion : L année 2013 a été marquée par une forte hausse de l activité de commercialisation des programmes au cours de l exercice dans le prolongement de la reprise des ventes observée au cours du 4ème trimestre 2012, le secteur des résidences services constituant une exception dans un marché de la promotion immobilière en France très déprimé. Le résultat net social de Réside Etudes SAS est en très forte progression en 2013 en raison de la livraison de nombreux programmes dégageant une forte marge. Le résultat consolidé de la branche dépend quant à lui des marges à l avancement dégagées par les programmes en cours de construction ; celles-ci étant restées relativement stables, la diminution du résultat de la branche s explique principalement par des aides complémentaires au lancement des Résidences Seniors versées par Réside Etudes SAS à la société exploitante de ces résidences. En terme consolidé, le résultat opérationnel du Groupe s élève à 20.2 M en 2013 contre 16.5 au titre de l exercice 2012 en terme comparable (à savoir hors incidences des pertes d exploitation de la filiale CBM présentées dorénavant en arrêt d activité). Le résultat net consolidé incluant CBM est en forte augmentation à 7.8 M contre 4.0 au titre de L exercice 2012 avait subi les effets des réformes fiscales décidées par les pouvoirs publics avec application immédiate au titre de l exercice en cours ce qui s était traduit pour le Groupe par un taux moyen d imposition en très forte hausse ; a contrario, la charge d impôt de l exercice a été minorée notamment en raison de l extension de l intégration fiscale aux filiales Relais Spa fortement déficitaires qui a été rendu possible par le rachat des intérêts minoritaires. L année 2014 s annonce pleine d incertitudes au plan économique ; la branche gestion dans ses trois métiers a été fortement impactée par la hausse du taux de TVA intermédiaire de 7 à 10% à effet du 1 er janvier 2014 et le chiffre d affaires du premier trimestre de ce secteur est légèrement en retard sur les prévisions. Par contre, le volume de réservations d appartements enregistrées au cours des trois premiers mois de l année est en avance sur les prévisions et continue d être en progression sensible par rapport à un référentiel élevé en Le Président Directeur Général Philippe Nicolet 4
6 Rapport de gestion 2013 Le groupe Réside Etudes est spécialisé dans la conception, la construction et la gestion de résidences services. Il exerce également accessoirement le métier de promoteur classique en accession à la propriété. Il est par ailleurs propriétaire d un patrimoine constitué d ensembles immobiliers et d actifs diffus exclusivement situés dans les résidences qu il exploite. Le rapport de gestion est structuré autour de trois secteurs d activité : L exploitation de résidences services déclinée en trois sous-secteurs spécialisés : résidences services pour étudiants au travers de RESIDENCES SERVICES GESTION et de ses filiales ; résidences para-hôtelières au travers de RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, de RELAIS SPA et de leurs filiales ; résidences services pour seniors au travers de LA GIRANDIERE et de ses filiales. La gestion patrimoniale au travers de diverses filiales assurant le portage soit d'un immeuble, soit d'éléments de patrimoine diffus. La promotion immobilière au travers de RESIDE ETUDES et de filiales ad hoc constituées pour chaque projet immobilier. En 2013, le groupe Réside Etudes a décidé d arrêter l activité de construction exercée par sa filiale spécialisée COMPAGNIE DE BATIMENT ET DE MAÇONNERIE tout en menant à terme les chantiers en cours afin d honorer tous les marchés de travaux signés. L arrêt définitif de l activité interviendra courant 2014 après la livraison du dernier immeuble. Cette décision a entrainé pour le groupe l obligation de présenter de manière distincte l incidence de cette fermeture dans les comptes consolidés en retraitant les comptes de l exercice précédent pour les rendre comparables. Les principales caractéristiques de l exercice 2013 et des perspectives d activité pour l'exercice 2014 sont détaillées ci-après. I - Activités de gestion La branche gestion du groupe a poursuivi son développement en 2013 avec la mise en exploitation de 5 résidences nouvelles représentant 561 logements dont : deux résidences "les Estudines", représentant 300 logements, à savoir «Les Estudines Marseille République» à Marseille (206 logements) et «les Estudines François Arago» à Montreuil (94 logements). trois résidences «La Girandière», représentant 261 logements, à Saint-Berthevin (Laval), à Trélissac (Périgueux) et à Chanteloup en Brie (Marne La Vallée). Aucune résidence hôtelière nouvelle n a été ouverte en 2013 mais quatre résidences seront mises en exploitation début 2014 sous l enseigne «Résidhome» à Neuilly Plaisance, Roissy en France, Issy les Moulineaux et Sénart. Le tableau et les deux graphiques ci-après montrent l évolution et la composition par enseigne du parc locatif géré du groupe qui s élève à appartements à fin 2013 contre au 31 décembre 2012 soit un parc géré en augmentation de 3% correspondant à 540 logements. Nombre de logements gérés par enseigne au 31 décembre Estudines et Stud City Séjours & Affaires Residhome Relais Spa La Girandière Les Activiales Total
7 Décomposition du parc géré en % du nombre de logements par enseigne Evolution du parc de logements gérés sur 5 ans (en nombre de logements) Les Estudines & Stud'City 62% Les Activiales 2% La Girandière 5% Residhome 14% Relais Spa 4% Séjours & Affaires 13% parc géré Les recettes du secteur d activité gestion s élèvent quant à elles à 218,4 M en 2013 contre 195,2 M en 2012, soit une progression de 12% ; la décomposition par sous-secteurs d activité est la suivante : Recettes du secteur d activité gestion en M Evolution 2013/2012 Résidences Services Gestion et Filiales 95,6 90,3 +6% Réside Etudes Apparthotels et Filiales 79,5 74,1 +7% Relais Spa et Filiales 21,7 18,5 +18% La Girandière et Filiales 20,0 11,3 +77% Autres 1,6 1,0 +65% Total 218,4 195,2 +12% L augmentation des recettes des sous-groupes Résidences Services Gestion et La Girandière résulte pour l essentiel de l impact des nombreuses ouvertures de résidences intervenues en 2012 et 2013 tandis que celle des résidences hôtelières (Réside Etudes Apparthotels et Relais Spa) provient pour l'essentiel de la montée en puissance du parc de résidences. Le résultat consolidé avant IS du secteur gestion qui est détaillé dans les tableaux d information sectorielle figurant en note annexe 5 des comptes annuels, peut être analysé ainsi par sous-secteurs d activité : Résultat avant IS du secteur gestion Résultat avant impôts en M Evolution 2013/2012 en M Résidences Services Gestion et Filiales 7,9 8,9-1,0 Réside Etudes Apparthotels et Filiales 2,9 0,6 +2,3 Relais Spa et Filiales -3,6-4,4 +0,8 La Girandière et Filiales 0,2-1,0 +1,3 Autres 0,4 0,4 0 Total 7,9 4,5 +3,4 Les éléments caractéristiques de l activité 2013 des principales filiales intervenantes sont les suivants: 6
8 RESIDENCES SERVICES GESTION et Filiales Résidences Services Gestion, dont l activité est majoritairement tournée vers l exploitation de résidences pour étudiants, a connu un bon exercice 2013 malgré un contexte économique et concurrentiel difficile. Le taux moyen d occupation des résidences pour étudiants s est en effet encore légèrement détérioré au cours de l exercice dans un contexte général défavorable lié à la dégradation du pouvoir d achat des familles. En dépit de cet environnement économique, le résultat de Résidences Services Gestion, principale filiale opérationnelle du secteur, est resté à un haut niveau au cours de l exercice notamment en raison de l effet en année pleine de la mise en exploitation de nouvelles résidences. Il sera procédé à effet du 1 er janvier 2014 à la fusion absorption de la filiale STUD CITY par Résidences Services Gestion. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS et Filiales L exploitation des résidences para-hôtelières a continué d être très satisfaisante au cours de l exercice en enregistrant une forte croissance du chiffre d affaires en 2013, dans un contexte économique peu favorable. Le résultat de Réside Etudes Apparthôtels et de sa filiale de restauration a connu une très forte progression au cours de l exercice en raison de la croissance des recettes des résidences ouvertes au cours des exercices antérieurs. RELAIS SPA et Filiales Ce sous secteur d activité se compose des deux sociétés exploitantes de résidences hôtelières sises à Val d Europe et Roissy, de très haut de gamme sous l enseigne RELAIS SPA, ainsi que les deux filiales de restauration attachées à chacune des résidences et la foncière qui porte les espaces de séminaire, de restauration et de services de la résidence de Val d Europe (les espaces de la résidence de Roissy étant détenus directement par la filiale exploitante). Malgré une forte progression des recettes au cours de l exercice 2013, le résultat de ces deux résidences qui sont encore en phase de lancement est resté significativement déficitaire. LA GIRANDIERE et Filiales Le secteur d activité «Résidences Seniors» a connu une très forte augmentation de son chiffre d affaires en 2013 mais le résultat d exploitation de l exercice est redevenu bénéficiaire en partie grâce à une aide complémentaire au lancement commercial des résidences versée par la branche promotion. II - Activités patrimoniales Ce secteur se compose de filiales foncières spécialement constituées soit pour le portage d une résidence gérée par le groupe soit pour le portage d actifs diffus principalement situés dans les résidences gérées. Ces sociétés porteuses d actifs diffus peuvent être détentrices d actifs qui sont classés en «immeubles d exploitation» ou en «immeubles de placement» au sens des normes IFRS : Les immeubles d'exploitation comprennent principalement les logements de fonction, les parkings, les surfaces commerciales et les bureaux utilisés par le groupe ; ils sont évalués à leur coût historique et amortis suivant la méthode des composants ; Les immeubles de placement comprennent principalement un patrimoine diffus composé de logements ou de surfaces commerciales généralement situés dans des résidences gérées par le groupe ou des résidences étudiantes ou hôtelières conservées en patrimoine ; ils sont évalués à la juste valeur sur la base d'une expertise immobilière établie par un cabinet indépendant pour les immeubles entiers et les commerces ou sur la base d'une méthodologie d'évaluation validée par ces mêmes experts pour le patrimoine diffus. Les immeubles de placement en cours de construction sont évalués à leur coût de production et classés sur une ligne spécifique du bilan. Lorsque les sociétés détentrices d actifs immobiliers sont exclusivement porteuses d immeubles d exploitation, elles ont été incorporées au sein du secteur d activité gestion. Lorsque les sociétés sont porteuses d actifs diffus comprenant tant des immeubles d exploitation que des immeubles de placement, elles ont été classées au sein de la branche sectorielle patrimoniale. 7
9 Le tableau synthétique ci-après présente l'ensemble du patrimoine du groupe au 31 décembre 2013 et son évolution par rapport au 31 décembre Dans ce tableau, les immeubles d exploitation sont valorisés à la valeur nette comptable tandis que les immeubles de placement sont valorisés à la juste valeur. Patrimoine du groupe au 31 décembre 2013 : évaluation et évolution par rapport au 31 décembre 2012 BIENS PATRIMONIAUX Nombre de logements Valeur (en K ) Nombre de logements Valeur (en K ) Total Immeubles d exploitation* Résidence de tourisme "Paris-Opéra" Résidence services pour étudiants de "Marseille-République" Résidence sociale étudiante de Marseille-Luminy I Résidence sociale étudiante de Marseille-Luminy II Résidence sociale étudiante de Courbevoie Résidence sociale étudiante de Romainville Résidence sociale étudiante de Bailly-Romainvilliers Résidence sociale étudiante de Lille Pasteur (1 er étage) Résidence sociale étudiante de Vincennes (1 cage d escalier) Actifs de placement détenus par Foncière Etoile La Boétie* Actifs de placement détenus par Saint Jérôme* Total immeubles de placement Immeuble de placement en cours Marseille République Patrimoine total au 31 décembre * le montant des actifs immobiliers indiqués sur ces lignes du tableau comprend à la fois des appartements, des espaces de services et des parkings. Il n y a donc pas de corrélation entre la valeur globale détenue et le nombre d appartements qui est indiqué pour information. Le patrimoine du Groupe s est enrichi en septembre 2013 d une résidence pour étudiants de 206 logements située à Marseille, rue de la République, fruit de la réhabilitation d un immeuble haussmannien de cette artère historique de la ville. Le reste du patrimoine n a pas connu d évolution notable. L analyse détaillée des comptes du secteur «branche patrimoniale» figure dorénavant dans les nouveaux tableaux d analyse sectorielle figurant en note annexe 5 des comptes annuels. Les recettes du secteur patrimonial sont en forte hausse à 9,1 M contre 7,9 au titre de l exercice précédent. Le résultat consolidé avant IS de la branche sectorielle patrimoniale s élève à 4,5 M contre 4,0 en 2012 et peut s analyser ainsi : En M Résultat courant des activités patrimoniales 2,8 1,9 Variation de juste valeur des immeubles de placement 1,7 2,1 Total 4,5 4,0 8
10 III - Activités de promotion Réside Etudes développe plusieurs lignes de produits : Les résidences pour étudiants commercialisées sous la marque Les Estudines : un programme situé à Montreuil a été livré partiellement fin 2013 et deux autres sont en cours de construction à Rosnysous-Bois et Saint Quentin en Yvelines et seront livrés en 2014 et Les résidences Apparthotels commercialisées sous la marque Residhome : deux programmes situés à Neuilly Plaisance et Roissy ont été livrés fin Les résidences services pour seniors commercialisées sous la marque La Girandière : les programmes de Saint-Berthevin-Lès-Laval, Chanteloup-en-Brie et Trélissac ont été livrés en 2013 et plusieurs programmes sont en cours de construction à Meaux, Epernay, Le Havre, Tarbes et Le Mans et seront livrés en 2014 et Réside Etudes gère également plusieurs programmes en copromotion à Perpignan, Caen, Clermont-Ferrand, Dinan, Saint Malo et Nice, qui seront livrés en 2014, 2015 et Les programmes immobiliers en accession principalement commercialisés sous la marque Les Domaines de Charme : la deuxième tranche du programme de Cesson, en cours de construction, devrait être livrée en Commercialisation et avancement des programmes Le niveau des réservations d appartement enregistrées ainsi que le volume d actes notariés signés au cours de l exercice constituent des indicateurs avancés de l activité de la branche promotion bien que n ayant pas d incidence directe sur les résultats de l exercice. Au niveau des comptes consolidés, les ventes immobilières sont comptabilisées suivant la règle comptable de l avancement, par l application au montant des ventes signées d un taux égal au taux d avancement des chantiers. Les statistiques de réservations, de signatures d actes notariés et de ventes immobilières à l avancement sont résumées dans le tableau ci-après : Evolution 2013/2012 Réservations réalisées en M (Net d'annulations) 107,1 68,7 +56% En nombre de logements % Actes notariés signés en M 91,6 66,2 +38% En nombre de logements % Ventes immobilières à l avancement en M 94,0 82,6 +14% Le montant des réservations nettes d annulation a atteint 107,1 M (pour 856 logements) contre 68,7 (pour 528 logements) au titre de l année Les signatures d actes notariés sont en hausse à 91,6 M (pour 709 logements) contre 66,2 (pour 483 logements) en Les ventes immobilières à l avancement sont en hausse à 94,0 M contre 82,6 en Résultat sectoriel de la branche promotion Le secteur promotion comprend RESIDE ETUDES et les sociétés de programme. Les comptes détaillés du secteur figurent en note annexe 5 des comptes annuels du Groupe. Les résultats du secteur sont synthétisés dans le tableau ci-dessous : En M Evolution 2013/2012 Produits d exploitation 98,4 85,8 +15% Résultat avant IS 5,7 6,5-12% La baisse du résultat de la branche d activité provient pour l essentiel d aides complémentaires au lancement des résidences versées à la société exploitante de résidences seniors. 9
11 IV - Activités de construction CBM est la filiale constituée par le groupe RESIDE ETUDES en 2007 pour se développer dans les activités de construction ; courant 2013, la Direction du Groupe Réside Etudes a décidé d arrêter définitivement l activité de cette filiale et de finaliser et livrer tous les chantiers en cours. Cette décision a entrainé pour le groupe l obligation de provisionner dans les comptes de l exercice l ensemble des charges liées à cet arrêt d activité. Dans la mesure où il est calculé selon la méthode de l avancement, le chiffre d affaires des marchés de travaux de l exercice est en baisse à 9.1 M contre 22,5 en 2012 compte tenu de l achèvement de nombreux chantiers ; le résultat courant 2013 est fortement déficitaire de 5,6 M. L incidence sur le résultat net consolidé s élève à 3,8 M contre 2,9 en L arrêt définitif de cette activité interviendra en V - Perspectives Activités de gestion Le chiffre d'affaires de la branche gestion devrait augmenter en 2014 compte tenu de la montée en puissance des résidences Relais Spa et la Girandière et des ouvertures de nombreuses résidences hôtelières malgré l impact négatif de la hausse de la TVA sur les recettes locatives et la détérioration de la conjoncture observée sur le marché hôtelier au 1 er trimestre Activités patrimoniales L année 2014 sera marquée par la mise en exploitation du bloc de 51 logements conventionnés de la résidence François Arago à Montreuil et la signature envisagée de deux contrats de réservation concernant une résidence seniors à Marseille et une résidence pour étudiants à Paris. Activités de promotion Le Groupe dispose d un important portefeuille de projets qui devrait lui permettre d assurer un niveau d activité soutenu en Le volume des réservations du premier trimestre continue d être en nette progression par rapport aux chiffres du premier trimestre 2013 qui reflétait déjà une forte activité. VI - Présentation des comptes consolidés du groupe Réside Etudes Les comptes consolidés du groupe Réside Etudes sont établis selon le référentiel IFRS ; les comptes publiés au titre de l exercice 2012 ont fait l objet de trois retraitements pour les rendre comparables à ceux de 2013 : les honoraires de commercialisation et de montage ont été éliminés en imputant les produits facturés par RESIDE ETUDES SAS aux charges prises en compte par les sociétés de programmes. Ce changement de présentation a été effectué pour se conformer à une recommandation de l AMF émise à l occasion de la publication du prospectus de l emprunt obligataire. Par analogie, ce retraitement a également été appliqué à certaines facturations de prestations de service internes au groupe transitant par les comptes de copropriété. Ce retraitement impacte le bilan et le compte de résultat consolidés. le compte de résultat consolidé a été retraité pour éliminer les éléments provenant de la filiale de construction CBM dont l activité est en cours d arrêt. Le résultat net d IS de cette filiale apparaît sur une ligne distincte. conformément au nouveau règlement de l ANC N du 8 novembre 2012, les ventes en VEFA ont été assimilées à des contrats long terme. En conséquence, les honoraires de commercialisation sont comptabilisés en éléments de stocks. Les principaux éléments caractéristiques des états financiers sont résumés ci-après : Bilan consolidé actif Le montant des immobilisations corporelles nettes s élève à 50,6 M contre 46,8 à fin 2012 et correspond pour l essentiel à des investissements courants de l exercice notamment l acquisition des espaces de services de 5 résidences seniors la Girandière pour 2,5 M. L augmentation (10,5 M ) des immeubles de placement (114,7 M contre 104,2 M en 2012) correspond essentiellement à l achèvement de la résidence pour étudiants de Marseille République. 10
12 Les stocks ont légèrement augmenté à 38,5 M contre 26,6 M à fin 2012 (35,7 M en comparable compte tenu du reclassement évoqué en note 3.2 des annexes). Le montant du poste clients net s élève à 46,6 M contre 31,6 M à fin 2012 : l augmentation de ce poste provient pour l essentiel de l accélération des activités de promotion liées à la forte augmentation des signatures d actes notariés en VEFA. Les autres créances s élèvent à 35,2 M contre 37,2 M à fin 2012 (28,2 M en comparable compte tenu du retraitement évoqué ci-dessus). La trésorerie brute est en très forte augmentation à 55,2 M contre 38,8 M à la clôture de l exercice précédent principalement en raison de l encaissement des fonds de l emprunt obligataire. Bilan consolidé passif Les fonds propres consolidés sont en augmentation à 75,3 M contre 68,2 M à la clôture de l exercice précédent. Les dettes à long terme augmentent significativement à 150,7 M contre 111,7 M à fin 2012 principalement en raison de l émission obligataire (44 M bruts sous déduction du remboursement anticipé du prêt bancaire à moyen terme de 2010 de 13 M, soit 31 M nets) et la mise en place d un crédit-bail immobilier de 8 M afférents aux espaces communs de la résidence Relais Spa Val d Europe. Les dettes fournisseurs sont stables à 37,7 M contre 36,6 M à la fin de l exercice précédent. Le poste "Autres dettes" s élève à 47,8 M à fin 2013 contre 38,4 M à fin Tableau des flux de trésorerie La trésorerie nette consolidée est en augmentation à 40,4 M contre 26,1 M à fin Cette évolution s explique principalement par la mise en place de l emprunt obligataire et du crédit-bail finançant l espace spa de la résidence Relais Spa Val d Europe. Compte de résultat consolidé Les ventes immobilières, qui dépendent directement du coefficient d avancement des projets pris en compte au 31 décembre, sont en progression à 94,0 M contre 82,6 M à la fin de l exercice précédent. Les recettes locatives sont quant à elles en forte augmentation à 205,3 M contre M à fin Le chiffre d affaires consolidé total s élève à 315,7 M contre 282,3 M en comparable avec 2012 compte tenu de l incidence des retraitements évoqués ci-dessus et détaillés en note 3 des annexes. Le résultat opérationnel s élève à 20,2 M contre 16,5 M en comparable avec Le résultat net s élève à 7,8 M contre 4,0 M en Tableaux d information sectorielle Compte tenu de l émission obligataire, les comptes annuels consolidés du groupe ont été enrichis d un tableau d information sectorielle au titre de 2013 complété du même tableau reconstitué en terme comparable pour Les chiffres figurant sur ces tableaux présentent des écarts avec ceux figurant sur le compte de résultat consolidé dans la mesure où les flux inter-secteurs d activités n ont pas été éliminés conformément aux règles applicables à ce type de tableaux. L information sectorielle a été ventilée suivant les trois secteurs d activités (de gestion, patrimoniales et de promotion) définis et commentés dans le rapport de gestion auxquels s ajoutent les éléments concernant les activités de services et de holding du groupe. Les informations financières sectorielles sont ventilées en deux catégories : éléments de résultat présentant une ventilation du compte de résultat consolidé par secteur d activité ; éléments bilanciels présentant une ventilation de l actif et du passif consolidés (hors fonds propres) entre les secteurs d activité. Ces tableaux sont présentés et commentés au paragraphe 5 des notes annexes. VII - Présentation des comptes annuels sociaux de Réside Etudes Investissement Vous trouverez ci-après les comptes annuels de l'exercice 2013 assortis de notes annexes. Il convient de remarquer les éléments suivants : A l'actif, les immobilisations financières comprennent d une part les rétrocessions d emprunt obligataire consenties aux filiales RESIDE ETUDES EXPLOITATION (24 M ) et RESIDE ETUDES (12 M ) et d autre part, les titres de participation pour 65,2 M contre 67,9 M à fin 2012 : la 11
13 variation s explique principalement par le reclassement des titres LA GIRANDIERE pour 1 M et la dépréciation des titres de RESIDE ETUDES GESTION pour 1,7 M. Le tableau détaillé d évolution figure ci-après au paragraphe VIII. Les autres immobilisations financières (790 K ) comprennent principalement la partie payable à terme du prix des actions auto-détenues cédées avec un crédit vendeur (435 K ) ainsi que les dépôts de garantie versés à divers établissements financiers (325 K ). Les autres créances se composent principalement de comptes courants avec des sociétés du groupe pour un montant brut de 26 M ; la dépréciation de 6,8 M concerne la dépréciation du compte courant de la filiale CBM. Au Passif, les fonds propres sociaux de RESIDE ETUDES INVESTISSEMENT s élèvent à 70,9 M contre 65,5 M à la clôture de l exercice précédent. La ligne «emprunts obligataires» d un montant de 46,9 M correspond : à l emprunt obligataire d un montant nominal de 44 M à échéance d octobre 2019 ; à l emprunt groupé obligataire souscrit au travers d un fond commun de placement géré par le GIAC d un montant de 2,4 M à échéance 2022 remboursable en cinq annuités à partir de 2016 ; les intérêts courus au titre de ces emprunts pour un montant de 0,5 M. Les dettes auprès des établissements de crédit correspondent exclusivement au prêt participatif consenti par OSEO en 2011 pour un montant de 2,9 M. Les dettes financières diverses (28,2 M ) comprennent exclusivement des comptes courants avec les sociétés du groupe. Les produits financiers de 2013 comprennent principalement les dividendes reçus de Réside Etudes, de Réside Etudes Exploitation et de Saint Jérôme pour un montant de 11,6 M contre 5,6 M à la clôture de l'exercice précédent ; ces produits étaient précédemment classés en produits d exploitation. Les provisions constituées comprennent au niveau exploitation, la dépréciation du compte courant de CBM et au niveau financier la dépréciation des titres de RESIDE ETUDES GESTION. L augmentation des charges externes à hauteur de 1,6 M résulte des frais de l émission obligataire ; ils font l objet d un étalement sur la durée de l emprunt via le compte «transfert de charges». Le produit exceptionnel (0,3 M ) correspond à une reprise de provision sur les actions propres attribuées ; les produits et charges sur cessions d immobilisations (1,0 M ) correspondent au reclassement des titres LA GIRANDIERE chez RESIDE ETUDES EXPLOITATION. L exercice 2013 se conclut par un bénéfice de 6,6 M contre une perte de 1,0 M à la clôture de l exercice précédent après un gain d impôt lié à l intégration fiscale de 1,9 M contre 2,5 M à la clôture de l exercice précédent. Conformément aux dispositions de l article L du code de commerce introduites par la Loi n du 4 août 2008, les délais de paiement des fournisseurs de la société figurent cidessous par échéance : Fournisseurs à moins d un mois : 4,2 K contre 1,9 K en 2012 Fournisseurs non échus (factures non parvenues) : 132 K contre 85 K en
14 VIII - Titres de participation Le tableau détaillé réglementaire des titres de participation détenus par Réside Etudes Investissement figure au paragraphe 8 des notes annexes des comptes sociaux ; les mouvements du poste «titres de participation» se détaillent comme suit : Nom Valeur comptable au 01/01/2013 Augmentations Diminutions Valeur comptable au 31/12/2013 SAS Réside Etudes Exploitation (ex-résidences Etudiantes de France) SAS Réside Etudes SAS Réside Etudes Gestion SCI du 231 Avenue Laurent Cely SAS La Girandière SARL Foncière Etoile la Boétie SAS Saint Jérôme SARL Foncière Paris Opéra SCI Arlientin SAS Compagnie de Bâtiment et de Maçonnerie SAS Lincoln François 1 er SARL Résidence Marseille République SARL Cauxiprom SARL Résidence du Périgord SARL Foncière Spa Chessy SARL Foncière Commerces Chessy SARL Foncière Spa Roissy SARL Foncière Commerces Roissy TOTAL IX - Affectation du résultat Il sera proposé à l assemblée de distribuer un dividende de 1.20 par action. En conséquence, l affectation du résultat sera la suivante : Le bénéfice de l exercice ,32 Majorée du report à nouveau ,15 forment un total disponible de ,47 qui sera affecté de la manière suivante : Réserve légale ,32 Dividende * ,00 Report à nouveau ,15 soit un total affecté de ,47 * soit un dividende de 1,20 pour chacune des actions composant le capital. Ce dividende sera mis en paiement au plus tard le 31 juillet 2014 par CACEIS, teneur du compte. Le montant du dividende unitaire versé au titre des exercices précédents s est élevé à : 1.20 au titre de ,20 au titre de ,20 au titre de
15 X Renseignements divers Les normes IFRS imposent d évaluer à leur juste valeur les instruments financiers. A ce titre, les swaps de taux, conclus par la Foncière Paris Opéra et par la SAS Relais Spa Roissy pour se couvrir des fluctuations de taux variable des emprunts contractés, font ressortir au 31/12/2013 une perte latente de 802 K qui impacte les capitaux propres à hauteur de 535 K après déduction d'un crédit d'impôt latent de 267 K. L incidence nette de la variation de juste valeur annuelle est une plusvalue nette d impôts de 517 K qui impacte les capitaux propres s agissant d un instrument non spéculatif. A ce jour, nous n avons pas connaissance d incertitudes ni identifié de risques majeurs pouvant entraîner d importantes difficultés pour la société, en dehors de ceux qui ont donné lieu à des provisions dûment enregistrées dans les comptes. Une présentation des risques du Groupe figure en annexe du rapport de gestion. Fiscalité : Nous vous informons que le montant des charges somptuaires non déductibles du résultat fiscal (au sens de l article 39-4 du CGI) est nul au 31 décembre La société détient actions de son capital pour un montant de 799 K ; ces actions sont destinées à développer l actionnariat des principaux cadres. Il n y a pas eu d acquisition d actions au cours de l exercice. Les informations réglementaires concernant les administrateurs et la rémunération des dirigeants figurent au chapitre «Gouvernance de l entreprise». Le tableau des résultats financiers de la société au cours des cinq derniers exercices figure au paragraphe IX en annexe des comptes sociaux. XI Evénements post-clôture Nous n avons pas identifié d événements post-clôture. 14
17 Comptes consolidés du groupe Réside Etudes Etat de la situation financière p. 17 Tableau de variation des capitaux propres consolidés p. 18 Tableau des flux de trésorerie consolidé p. 18 Compte de résultat consolidé p. 19 Notes annexes aux états financiers consolidés 2013 p
18 Etat de la situation financière : bilan consolidé actif (En K ) Immobilisations incorporelles nettes Note Immobilisations corporelles nettes (hors immeubles de placement) Note Immeubles de placement Note Immeubles de placement en cours de construction Note Autres actifs financiers Note Actifs d'impôts différés Note Total des Actifs non courants Stocks nets Note * Créances clients nettes Note Autres créances nettes Note * Actifs d'impôts exigibles Note Trésorerie et équivalent de trésorerie Note Total des Actifs courants Total de l'actif * L application du nouveau règlement de l ANC sur les honoraires de commercialisation en 2012 aurait eu un impact négatif de K sur le poste des autres créances nettes et un impact positif du même montant sur le poste des stocks nets. État de la situation financière : bilan consolidé passif (En K ) Capital social Réserves liées au capital Réserves consolidées (2 559) Résultat consolidé groupe Capitaux Propres part du groupe Résultat des minoritaires - (237) Réserves des minoritaires - 11 Total des Capitaux propres Dettes financière à long et moyen terme Note Avantage du personnel Note Provisions - non courant Note Passifs d'impôts différés Note Total des Passifs non courants Part à moins d'un an des dettes financières à long et moyen terme Note Autres passifs et concours bancaires Note Dettes fournisseurs Note Autres dettes Note Passif d'impôts exigibles Total des Passifs courants Total du passif
19 État de variation des capitaux propres consolidés (part du groupe) Analyse du poste Fonds propres à l ouverture Résultat global de l exercice (détaillé page suivante) Distribution (1 174) (1 200) (1 209) Actions auto-détenues 242 (469) 228 Variation de périmètre (IFRS 3R) et divers (247) (405) (522) Fonds propres à la clôture Tableau des flux de trésorerie consolidé * (En K ) Résultat net des activités Elimination des produits et des charges sans incidence de trésorerie : Dotation nette aux amortissements et provisions Elimination des écarts de juste valeur (1 703) (2 135) Variation des provisions d impôts différés actifs (3 431) (298) Variation des provisions d impôts différés passifs /- value de cession Capacité d'autofinancement (1) Variation de stocks (11 838) (3 974) Variation des autres postes d actifs courants (14 248) Variation des postes de passifs courants (10 828) Activités opérationnelles (2) (15 558) Décaissements sur immobilisations (19 687) (24 583) Encaissements sur cessions d'immobilisations Variation de périmètre immobilisations Activités d'investissements (3) (19 455) (23 845) Dividendes versés (1 174) (1 200) Augmentation de capital ou apport 0 10 Variation de périmètre Remboursement d emprunt à long et moyen terme (27 856) (8 759) Encaissement d emprunts à long et moyen terme Instruments de couverture 775 (261) Activités de financement (4) Variation de trésorerie nette Trésorerie à la clôture de l'exercice note Trésorerie à l'ouverture de l'exercice * Les variations de périmètre ne sont pas ventilées sur le tableau des flux de trésorerie consolidé car elles ne sont pas significatives, provenant pour l'essentiel de sociétés nouvellement créées pour porter des projets immobiliers. (1) dont K pour les activités en cours d'arrêt en 2013 contre K en 2012 (2) dont K pour les activités en cours d'arrêt en 2013 contre K en 2012 (3) dont 0 K pour les activités en cours d'arrêt en 2013 contre -19 K en 2012 (4) aucune opération de financement concernant les activités en cours d'arrêt n'a eu lieu sur 2013 et
20 Compte de résultat consolidé 2013 (En K ) retraité 2012 publié Activité en cours d'arrêt Retraitements * Ventes immobilières Note Recettes locatives Note Autres produits des activités ordinaires Note (17 268) Produits des activités ordinaires (17 268) Achats consommés ( ) ( ) ( ) (4 658) Charges de personnel Note 8-4 (51 559) (44 791) (48 050) (3 259) Impôts et taxes (8 313) (7 172) (7 422) (250) Charges opérationnelles courantes (66 510) (60 148) (85 953) (17 959) Dotations nettes aux amortissements et pertes de valeur (5 162) (4 461) (4 538) (77) Dotations nettes aux provisions et pertes de valeur 425 (246) (1 124) (878) Résultat opérationnel courant (4 543) Autres produits et charges opérationnels Note 8-5 (427) (244) (254) (10) Ajustements de la valeur des immeubles de placement Note Résultat opérationnel (4 553) Produits de trésorerie Coût de l'endettement financier brut (5 076) (4 661) (4 661) Coût de l'endettement financier net Note 8-7 (4 536) (3 985) (3 978) 7 Autres produits et charges financiers (654) (284) (295) (11) Résultat avant Impôts (4 557) Charges d'impôt sur le résultat Note 8-8 (3 473) (5 287) (3 677) Résultat net avant résultat des activités arrêtées ou en cours de cession Résultat net d'impôt des activités arrêtées ou en cours de cession Note 3-1 (3 777) (2 947) (2 947) Résultat net dont part du groupe dont intérêts minoritaires (237) (237) * Ces retraitements correspondent à un changement de présentation pour une meilleure lecture des comptes. Ils sont expliqués et détaillés en note annexe 3.2. Résultat global de l exercice Résultat net (en euros) part du groupe Variation de juste valeur des instruments de couverture 776 (262) Impôts différés correspondants (259) 87 Résultat global Résultat net consolidé par action Nombre d'actions au 31 décembre (hors actions autodétenues) Résultat net (en euros) part du groupe Résultat net par action (en euros) part du groupe 7,97 4,41 19
RAPPORT ANNUEL 2012 RESIDE ETUDES INVESTISSEMENT RAPPORT ANNUEL 2012 0
RAPPORT ANNUEL 2012 RESIDE ETUDES INVESTISSEMENT RAPPORT ANNUEL 2012 0 Rapport annuel 2012 Synthèse du Président p. 2 Rapport de gestion p. 3 Comptes consolidés du groupe Réside Etudes Etat de la situation