Source: https://www.lehmann-stermann.de/beratungsgebiete/mietrecht/
Timestamp: 2019-07-20 09:28:03
Document Index: 206406658

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 16', 'BGH', '§ 5', 'Art. 12', 'BGH']

Beratungsschwerpunkt Mietrecht - Rechtsanwälte Lehmann & Stermann in Herford | Unter den Linden 25 | Fachanwälte
Beratungsschwerpunkt Mietrecht
Unsere Kanzlei berät Sie in allen Fragen des Mietrechts einschließlich des Pachtrechts. In unserer täglichen Praxis vertreten wir Vermieter in gleicher Weise wie Mieter. Dies hat für unsere Mandanten den Vorteil, dass wir sowohl die Vermieter-/Verpächtersicht als auch die Mieter-/Pächtersicht kennen.
Wir übernehmen für Sie im Bedarfsfall die Beitreibung offener Mieten und offener Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen. Ebenso übernehmen wir für Sie die ordentliche oder fristlose Kündigung von Mietverträgen, sei es wegen Eigenbedarfes, Zahlungsverzuges oder sonstigen wichtigen Gründen. Darüber hinaus führen wir für unsere Mandanten einen etwaig erforderlichen Räumungsprozess und beraten Sie im Übrigen in allen Streitigkeiten, die sich aus Miet- oder Pachtverträgen ergeben können.
Einige interessante Informationen aus dem Bereich des Mietrechts haben wir nachfolgend noch einmal für Sie zusammengestellt:
Eine immer wieder kehrende Frage im Mietrecht betrifft das Betretungsrecht des Vermieters.
Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter nicht ohne Grund die Wohnung des Mieters betreten darf. Was jedoch ein hinreichender Grund in diesem Zusammenhang ist, darüber streiten sich oftmals Mieter und Vermieter.
Das Amtsgerichts München hat am 30.08.2018 - Aktenzeichen 432 C 6439/18 - entschieden, dass der Vermieter das Recht hat, die Wohnung des Mieters zu betreten, um dort einen Rauchmelder zu installieren.
Der Vermieter kann dies grundsätzlich auch selbst tun und muss hierzu keinen Handwerker beauftragen, um Kosten zu sparen.
Voraussetzung für das Betreten der Wohnung des Mieters ist noch, dass sich der Vermieter rechtzeitig ankündigt (etwas 7 - 10 Tage vor dem Installationstermin).
Damit sich das Mietverhältnis gut gestaltet, empfehlen wir stets den Mietparteien, sich im Fall eines notwendigen Betretens der Mietwohnung einvernehmlich abzustimmen. So kann leicht ein unnötiger Streit vermieden werden.
Vermieter können grundsätzlich noch bis zum 31. März 2019 einen Antrag auf einen Teilerlass der Grundsteuer stellen, wenn sie im vergangenen Jahr unverschuldet Mietausfälle hatten.
Dies gilt für den Veranlagungszeitraum 2018.
Ein immer wieder auftauchender Problembereich in unserer Beratungspraxis ist das Thema:
Geruchsbelästigungen von Mitmietern
Zu diesem Themenfeld hat gerade das Landgericht Arnsberg eine interessante Entscheidung gefällt.
Das Gericht hat geurteilt, dass einem Mieter fristlos gekündigt werden kann, wenn starke Geruchsbelästigungen von seiner Wohnung ausgehen und hierdurch andere Mitmieter gestört werden.
Hintergrund der Entscheidung war hier die Tatsache, dass durch die nicht ordentliche Hundehaltung einer Mieterin andere Mitmieter extrem starken Gerüchen ausgesetzt waren, die sogar bis ins Treppenhaus und den Außenbereich vordrangen. Die Mitmieter beklagten insbesondere auch Geruch nach Fäkalien.
Dies hat für das Gericht in diesem Fall ausgereicht, eine fristlose Kündigung für gerechtfertigt zu halten.
LG Arnsberg vom 1.6.2017 - 3 C 865/16.
In diesem Bereich gibt es sehr viele Einzelfallentscheidungen. Holen Sie sich deshalb im Bedarfsfall eine fachkundigen Rechtsrat ein.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat gerade aktuell entschieden, welche Pflichten Immobilienmakler haben, wenn sie Immobilienanzeigen zum Verkauf oder zur Vermietung von Immobilien tätigen.
Aufgrund von mehreren vorgeschalteten Gerichtsverfahren haben die höchsten deutschen Richter jetzt geurteilt, dass folgende Angaben zum Energieverbrauch u. a. in den Immobilienanzeigen enthalten sein müssen:
die Enerieeffizienzklasse
der Wert des Energiebedarfs oder Endenergieverbrauchs
Die Einzelheiten hierzu sind durchaus komplex. Rechtsgrundlage ist § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV). Allerdings verpflichten die Vorschriften grundsätzlich erst einmal nur die Verkäufer und Vermieter von Immobilien über die Angaben zum Energieverbrauch. Aber der BGH hat jetzt festgestellt, dass auch Immobilienmakler bei Missachtung der Pflicht zu den notwendigen Angaben zum Energieverbrauch deswegen belangt werden können. Und zwar deshalb, weil in diesem Verhalten eine sogenannte Irreführung von Verbrauchern durch Vorenthaltung von Informationen gesehen werden kann (§ 5a UWG i. V. m. Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2013/31/EU).
Quelle: BGH Urteile vom 05.10.2017, I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17.
Die Rechtsanwaltskammer Hamm hat Herrn Rechtsanwalt Dirk Stermann nunmehr auch die Befugnis verliehen, die zusätzliche Bezeichnung Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu führen.
Ein Fachanwalt ist ein Rechtsanwalt, der besondere Kenntnisse und praktische Erfahrungen in einem bestimmten Rechtsgebiet vorweisen kann. Der Fachanwalt für Mietrecht verfügt u. a. über besondere Kenntnisse in den Bereichen Wohnraummietrecht, Gewerberaummiete, Wohnungseigentumsrecht, Pachtrecht, Immobilienrecht, Maklerrecht und Nachbarrecht.
Makler dürfen keine Gebühr für Wohnungsbesichtigung verlangen
Makler dürfen keine Gebühren für die Besichtigung einer Wohnung verlangen.
Dies hat das Landgericht Stuttgart in einer Entscheidung vom 15.6.2016 (Az. 38 O 10/16 - Entscheidung noch nicht rechtskräftig) geurteilt.
In dem Fall hatte die Wettbewerbszentrale einen Makler auf Unterlassung der Geltendmachung einer Besichtigungsgebühr von ca. 35 € verklagt.
Das Landgericht hatte darauf hin ausgeurteilt, dass die Erhebung einer Besichtigungsgebühr unrechtmäßig sei.
Hintergrund hierfür ist das "Bestellerprinzip". Seit dem 1.6.2015 ist dieses Bestellerprinzip näher im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) geregelt. Diese Regelung besagt u. a., dass die herkömmliche Vermittlungsprovision für den Mietinteressenten grundsätzlich entfällt. Aber vor diesem Hintergrund sind auch die Erhebungen von sonstigen Gebühren oder Pauschalen unzulässig, weil dies als Umgehung des gesetzlich fixierten Bestellerpinzips gewertet werden kann.
Die Beleidigung des Vermieters kann eine fristlose Kündigung zur Folge haben.
Dies hat kürzlich das Amtsgericht München (Az. 412 C 29251/14) entschieden:
In den Fall hatte sich ein Mieter recht abfällig über seinen Vermieter gegenüber weiteren Mietern geäußert.
So soll der Mieter über den Vermieter grundlos gesagt haben, dass dieser geldgierig sei und Mieter abzocken würde. Außerdem wurde behauptet, dass vom Vermieter sexuelle Belästigungen ausgegangen seien.
Die Mitmieter wurden als Zeugen vernommen und bestätigen die seitens des Mieters erfolgten nicht zutreffenden Aussagen.
Das Gericht sah in dieser Art von beleidigenden Äußerungen jedoch genug Gründe in diesem Fall davon auszugehen, dass hier die Ehre des Vermieters nachhaltig beeinträchtigt wurde und der Vermieter daher berechtigt war das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.
Ein respektvoller Umgang ist vor diesem Hintergrund daher in jedem Mietverhältnis angezeigt, auch wenn es grundsätzliche Meinungsverschiedenheiten zwischen Mieter und Vermieter geben sollte - eigentlich eine Selbstverständlichkeit.
Ab dem 1.7.2015 gilt auch in Nordrhein-Westfalen in einigen Städten die so genannte Mietpreisbremse.
Die Mietpreisbremse bedeutet, dass in den betreffenden Gebieten die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Wohnungen nicht mehr als zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
Sowohl für Vermieter wie auch für Mieter kann die Mietpreisbremse im Einzelfall erhebliche Probleme bei der praktischen Handhabung mit sich bringen. Viele Details sind hier derzeit noch völlig unklar und werden ganz sicher erst bei einer Überprüfung durch Gerichte endgültig geklärt werden können.
Einzelne Verbände halten die Mietpreisbremse generell für nicht gesetzeskonform.
In der näheren Umgebung gilt die Mietpreisbremse derzeit für Städte wie z. B. Paderborn und Bielefeld. In Herford gilt die Mietpreisbremse zur Zeit nicht!
Bei fehlerhaften Immobilienanzeigen droht jetzt Bußgeld
Seit dem 1. Mai 2015 kann gegenüber Personen, die sich bei Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien - also bei geschalteten Anzeigen in Zeitungen, aber auch auf Online-Portalen - nicht an die bereits im letzten Jahr verschärften Pflichtangaben zur energetischen Beschaffenheit der Immobilie halten, ein empfindliches Bußgeld verhängt werden. Diese Verschärfung gilt für Eigentümer, Vermieter, Verwalter und Makler von Immobilien, die Anzeigen schalten lassen. Bereits im Mai 2014 wurden die verschäften Regeln durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 eingeführt; jetzt droht nach Ablauf einer Eingewöhnungszeit bei Nichtbeachtung der Pflichtangaben ein Bußgeld in Höhe von bis zu 15.000 Euro.
Folgende Pflichtangaben sind bei Wohngebäuden im jeweiligen Inserat zu machen, wenn ein gültiger Energieausweis vorliegt:
den im Energieausweis genannten Endernergiebedarfs- oder Endenergieverbrauchswert für das Gebäude
das im Energieausweis genante Baujahr
Ältere Energieausweise (Erstellung vor dem 1. Mai 2014) erhalten in der Regel keine Energieeffizienzklasse; diese Ausweise können im Rahmen ihrer Geltungsdauer weiter verwendet werden.
Irrtum Nr. 3: Mietvertrag gilt erst ab Einzug
Ein weiterer Irrtum der uns in unserer Praxis immer wieder begegnet, ist die falsche Aussage, dass ein Mietvertrag ja erst ab dem Einzug des Mieters gilt.
Das stimmt (natürlich) nicht!
Der Vertrag gilt - wie grundsätzlich alle Verträge - bereits mit Abschluss. Wenn also ein Mietverhältnis erst zu einem späteren Zeitpunkt beginnt, der Mietvertrag aber schon viel früher unterschrieben wird, so gilt der Vertrag natürlich bereits ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses - also zu dem Zeitpunkt, in welchem der Vertrag unterzeichnet wird.
Das ist zum Beispiel wichtig für die Einhaltung von Kündigungsfristen. Der Mieter muss also Kündigungsfristen auch schon dann beachten, bevor er überhaupt eingezogen ist.
Soll etwas anderes gelten, so ist dies ausdrücklich (zusätzlich) zu vereinbaren - am besten natürlich ebenfalls schriftlich.
Einmal im Quartal ist Party erlaubt!
Ein weiterer Irrtum der sich im Mietrecht hartnäckig hält:
Einmal pro Quartal darf der Mieter feiern - oder gerne auch in der Abwandlung - einmal pro Monat darf gefeiert werden.
Stimmt aber nicht! Hier räumt das Gesetz dem Mieter überhaupt keinen großen Spielraum ein. Das bedeutet, dass ein Mieter immer Rücksicht auf seine Nachbarn und andere Hausbewohner nehmen muss - und zwar bei jeder Party oder Feierlichkeit. Alles andere ist ein weiterer Mythos aus dem Mietrecht.
Ab 22 Uhr gilt also die Nachtruhe - immer! Wer also Ärger vermeiden will, sollte vorab seine Nachbarn informieren oder gleich mit zu den Feierlichkeiten einladen. Einen Rechtsanspruch auf feiern und Lärmverursachung hat man dadurch aber gleichwohl nicht.
Mietminderung und ein häufiger Irrtum
In unserer Praxis begegnen uns immer wieder gleiche Irrtümer aus dem Bereich des Mietrechts, so daß wir hier eine kleine Reihe nach dem Motto "Häufige Mythen im Mietrecht" starten:
Irrtum Nr. 1: Mängel in der Wohnung berechtigen immer zur Mietminderung
Wenn der Mieter einen Mangel in der Wohnung feststellt, berechtigt das noch längst nicht immer zum
Kürzen der Miete. Der Mieter muss in jedem Fall zunächst den Mangel beim Vermieter melden und dem Vermieter Gelegenheit zur Beseitigung des Mangels geben. Falls dies nicht zeitnah möglich sein sollte, muss sich der Mieter mit dem Vermieter ggf. auch über die Höhe der Mietminderung verständigen. Dabei ist auch zu beachten, dass
die Minderung angemessen sein sollte. Nicht bei jedem kleinen Schaden darf die Miete
Fragen rund um den Bereich der Mietminderung sind stets komplex und bieten fast immer Konfliktpotential für alle Beteiligten.
Sprechen Sie und daher bei Fragen in diesem Bereich rechtzeitig an, bevor Streit entsteht.
Flächenangabe im Mietvertrag nicht unbedingt notwendig
Oft entsteht zwischen Vermieter und Mieter im Verlauf des Mietverhältnisses Streit darüber, ob die Wohnfläche für die angemietete Wohnung zutreffend berechnet und benannt worden ist.
Viele Vermieter sind daher dazu übergegangen und machen insbesondere im Mietvertrag keinerlei Quadratmeter-Angaben zu der vermieteten Wohnfläche.
Dies ist auch zulässig, da eine rechtliche Verpflichtung zu einer Angabe der Wohnfläche - nach Quadratmetern berechnet - auch gar nicht besteht.
Die Berechnung der Wohnfläche kann nämlich - je nach Berechnungsmethode - unter Umständen sehr schwierig sein und auch zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.
Umstritten ist aber in diesem Zusammenhang weiterhin, ob auch durch die Angaben der Quadratmeter in einer Immobilienanzeige oder etwa durch Makler-Auskünfte eine sogn. stillschweigende (konkludente) Vereinbarung über die Wohnungsgröße zustande kommt.
Das Amtsgericht München hat kürzlich hierzu entschieden, dass das Fehlen der Wohnflächenangaben ein Indiz dafür darstellt, dass der Vermieter keine verbindliche Quadratmeterzahl als Wohfläche vereinbaren möchte (AG München 424 C 10773/13).
Im zugrunde liegenden Fall hatte der Makler anläßlich eines Besichtigungstermins einen Grundriss mit qm-Ausweis dem Mieter übergeben. Nachträglich stellte sich dann heraus, dass die tatsächlich Fläche der Mietwohnung erheblich (mind. 10 %) von der im Grundriss ausgewiesenen Fläche abwich.
Das Gericht war der Ansicht, dass sich der Vermieter die unzutreffende Äußerung des Maklers nicht zurechnen lassen muss. Anders als bei Kaufverträgen würden die Angaben aus einem Inserat oder einem Prospekt nicht automatisch auch Vertragsbestandteil. Ggf. hätte der Mieter dies ausdrücklich mit dem Vermieter vereinbaren müssen.
Die durch das Amtsgericht München getroffene Entscheidung wird allerdings nicht durch alle Amts- und Landgerichte geteilt. In diesem Bereich gibt es durchaus auch anders lautende Entscheidungen.