Source: http://docplayer.fi/568531-Kumppanuuskaavoitus-aluerakentamisessa.html
Timestamp: 2018-02-21 11:47:05+00:00
Document Index: 24711428

Matched Legal Cases: ['kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ']

Kumppanuuskaavoitus aluerakentamisessa - PDF
Kumppanuuskaavoitus aluerakentamisessa
Download "Kumppanuuskaavoitus aluerakentamisessa"
1 ESPOO 2007 VTT TIEDOTTEITA 2393 Veijo Nykänen, Pekka Huovila, Pertti Lahdenperä, Pekka Lahti, Markku Riihimäki & Jarmo Karlund Kumppanuuskaavoitus aluerakentamisessa Beyond Vuores -tutkimus
3 VTT TIEDOTTEITA RESEARCH NOTES 2393 Kumppanuuskaavoitus aluerakentamisessa Beyond Vuores -tutkimus Veijo Nykänen, Pekka Huovila, Pertti Lahdenperä, Pekka Lahti, Markku Riihimäki & Jarmo Karlund
4 ISBN (nid.) ISSN (nid.) ISBN (URL: ISSN (URL: Copyright VTT 2007 JULKAISIJA UTGIVARE PUBLISHER VTT, Vuorimiehentie 3, PL 1000, VTT puh. vaihde , faksi VTT, Bergsmansvägen 3, PB 1000, VTT tel. växel , fax VTT Technical Research Centre of Finland, Vuorimiehentie 3, P.O. Box 1000, FI VTT, Finland phone internat , fax VTT, Tekniikankatu 1, PL 1300, TAMPERE puh. vaihde , faksi VTT, Teknikvägen 1, PB 1300, TAMMERFORS tel. växel , fax VTT Technical Research Centre of Finland Tekniikankatu 1, P.O. Box 1300, FI TAMPERE, Finland phone internat , fax Valokuvat: Pekka Lahti (s ) ja Veijo Nykänen (s ). Edita Prima Oy, Helsinki 2007
5 Nykänen, Veijo, Huovila, Pekka, Lahdenperä, Pertti, Lahti, Pekka, Riihimäki, Markku & Karlund, Jarmo. Kumppanuuskaavoitus aluerakentamisessa. Beyond Vuores -tutkimus [Collaborative urban planning. Case Beyond Vuores]. Espoo VTT Tiedotteita Research Notes s. Avainsanat collaborative urban planning, urban planning, public private partnership Tiivistelmä Beyond Vuores -tutkimushankkeen teemana olivat aluerakentamisen yhteistyömallit, joissa kunta valitsee yrityksiä jo kaavoituksen alkuvaiheessa yhteistyöhön. Menettely mahdollistaa kunnan suunnitteluelinten ja yritysten rinnakkaisen vuorovaikutteisen työn kaavan laadinnassa ja yritysten hankesuunnitelmien kehittämisessä. Toimintatapa on nimetty kumppanuuskaavoitukseksi. Uusien ideoiden saamiseksi ja hyvän ympäristön luomisen kannalta aiempaa tuloksellisempien toimintatapojen kartoittamiseksi projektin osana arvioitiin yhteensä 17 koti- ja ulkomaista (Ruotsi, Hollanti, Ranska, Englanti ja Yhdysvallat) esimerkkikohdetta. Kumppanuuskaavoitus sisältää muutaman keskeisen toimintaperiaatteen. Yritysten ja kunnan yhteistyö kannattaa käynnistää aluerakennuskohteen yhteisellä visioprosessilla. Siinä kunnan aikaisemmin asettamia tavoitteita ja visiota voidaan täydentää alueen toteuttamisesta kiinnostuneiden yritysten ajatuksilla. Vision sisällöstä ja käyttöönotosta päättää kunta. Yrityskumppanien valinnassa tarvitaan systemaattinen ja läpinäkyvä valintamenettely. Beyond Vuores -hankkeessa kehitettiin ja kokeiltiin kahta erilaista yritysten valintatapaa. Ne perustuvat yritysten referenssien arviointiin ja kevyeen suunnittelu- tai ideakilpailuun. Kunta valitsee yhteistyökumppaneikseen yrityksiä, joiden suunnitelmaehdotukset ja ideat arvioidaan parhaiksi. Aluerakennuskohteen suunnittelussa ja ohjauksessa tarvitaan laatu- ja toimivuuskriteerejä. Niillä määritetään alueen tavoiteltavat ominaisuudet ja laatutasot. Tavoitteet laatuja toimivuuskriteereille voidaan muodostaa jo alueen vision laadinnan yhteydessä. Laatuja toimivuuskriteerejä tarvitaan yritysten valintaohjelmaa laadittaessa, myöhemmin kaavan valmistelussa ja yritysten hankesuunnittelun ohjauksessa. Kumppanuuskaavoitusta kokeiltiin Vuoreksessa kahdella osa-alueella. Yritysten osallistumishalukkuus kumppanuuskaavoitukseen osoittautui hyväksi, ja jatkosuunnitteluun voitiin valita korkeatasoisia suunnitteluehdotuksia ja ideoita. Kumppanuuskaavoituksen hyödyt ja lisäarvo syntyvät kunnan ja yritysten suunnittelijoiden yhteistyön tuloksena. Kunta voi hyödyntää yritysten suunnitteluresursseja, eikä valmis kaava ole rajoittamassa suunnittelijoiden työtä. Yritysten motivaatiota osallistua ja panostaa suunnitteluun kasvattaa se, että kerralla on mahdollisuus saada selvästi yksittäistä tonttia laajempi alue, kuten kortteli, toteutettavaksi. 3
6 Nykänen, Veijo, Huovila, Pekka, Lahdenperä, Pertti, Lahti, Pekka, Riihimäki, Markku & Karlund, Jarmo. Kumppanuuskaavoitus aluerakentamisessa. Beyond Vuores -tutkimus [Collaborative urban planning. Case Beyond Vuores]. Espoo VTT Tiedotteita Research Notes p. Keywords collaborative urban planning, urban planning, public private partnership Abstract The focus of the Beyond Vuores study were cooperation models for urban development where a city or municipality selects partner companies already at the initial stage of planning. The procedure enables concurrent interactive cooperation between city planning units and companies in preparing the city plans and developing the companies project plans. The procedure is called collaborative urban planning. To find new and successful ideas for managing urban development resulting in good environment altogether 17 cases were analysed both in Finland and other countries (Sweden, the Netherlands, France, UK and USA) Collaborative urban planning builds on a few key principles. It is worthwhile launching the cooperation between enterprises and a municipality with a joint vision-creating process concerning the urban development project. It allows complementing the goals and visions set earlier by the municipality or city by ideas suggested by companies. The content of the vision is approved by a decision-making body of the city or municipality. The selection of partner companies requires a systematic selection process. The Beyond Vuores project developed and tested two different methods for selecting the companies. They are based on an assessment of companies references and a limited design and idea competition. The municipality selects as partners those companies whose design proposals and ideas are found best. The design and control of an urban development project requires quality and performance criteria. They are used to define the desired properties and quality levels of the area. Related goals can be set already when creating the vision for the area. Quality and performance criteria are needed in establishing the company selection programme and later in plan preparation and control of companies project planning. Collaborative urban planning was experimented with in two subareas in Vuores. The companies were highly eager to participate in collaborative urban planning which allowed selecting first rate design proposals and ideas for further design. The benefits and added value from partnership in urban planning are the result of cooperation between the designers of the municipality and companies. The municipality can utilise the design resources of companies without a finalised plan limiting the work of designers. Companies, again, are more motivated to participate and invest resources in design when they have the opportunity to implement an area clearly larger than a single plot, for instance, a quarter. 4
7 Alkusanat Riittävä asunto- ja tonttitarjonta markkinoille ja kaavoitusmenettelyn kehittäminen ovat usein esillä olevia kysymyksiä. Tonttien tarjonnasta on kasvukeskuksissa niukkuutta, ja asemakaavojen valmistumista ovat hidastaneet varsin pitkät valitusten käsittelyajat. Asiaan liittyviä tavoitteita on kirjattu myös nykyisen hallituksen ohjelmaan. Beyond Vuores -hankkeessa tutkittiin ja kehitettiin kunnan ja yritysten välisiä yhteistyömenettelyitä aluerakentamisen kaavoituksessa ja toteutuksessa. Projektissa kehitettiin ja kokeiltiin prosessia, jossa rakennuttajia ja rakennusliikkeitä valitaan suunnittelijoineen kaavoitusyhteistyöhön eli kumppanuuskaavoitukseen pian asemakaavoituksen käynnistämisen jälkeen. Beyond Vuores eli Build environment on demand -tutkimus käynnistyi syksyllä 2004, ja tämä raportti on sen tulosten yhteenveto. Beyond Vuores -työvaliokuntaan kuuluivat Jukka Terhonen Rakennustoimisto Palmberg Oy (puheenjohtaja), Pertti Tamminen Tampereen kaupunki, Esa Kankainen (Anssi Kankaanpää ja Leena Aho-Manninen) VVO Oy, Mikko Viljakainen Wood Focus Oy, Eija Virtasalo (Satu Haaparanta) Tekes, Pekka Pajakkala ja Rauno Heinonen VTT. Beyond Vuores -projekti oli Tekesin Sara-teknologiaohjelman tutkimushanke. Projektin johtoryhmään (rahoittajat) kuuluivat Jukka Terhonen Rakennustoimisto Palmberg Oy (puheenjohtaja), Ahto Aunela Tampereen Vuokratalosäätiö Oy, Timo Jääskeläinen Finndomo Oy, Esa Kankainen VVO Oy, Esa Kotilahti Tampereen kaupunki, Kari Koponen Sato Rakennuttajat Oy, Juha-Erik Metsälä Rakennustoimisto Pohjola Oy, Markku Mustalahti Pirkanmaan Projektitoimi Oy, Mikko Viljakainen Wood Focus Oy, Pertti Tamminen Tampereen kaupunki, Jukka Latvala Lujatalo Oy (aikaisemmin Toni Tuomola, Petri Laukkanen ja Markku Joronen), Ismo Silvan Peab Seicon Oy, Markus Tanninen ja Jaana Ojares Skanska Oy, Arto Teittinen, Pirkanmaan YH-Rakennuttajat, Mikko Uusi-Marttila Soraset Oy, Olli Viitasaari Lempäälän kunta, Eija Virtasalo (Satu Haaparanta) Tekes, Pekka Pajakkala ja Rauno Heinonen VTT. Beyond Vuores -projektin tutkimusryhmään osallistuivat Pekka Huovila, Pertti Lahdenperä, Pekka Lahti, Veijo Nykänen (projektipäällikkö), Markku Riihimäki, Jarmo Karlund ja Jyri Nieminen VTT:ltä sekä Marko Vanhatalo Eera Finland Oy:stä. Yritykset ja Tampereen kaupunki ovat osallistuneet aktiivisesti tutkimuksen ohjaukseen. Tampere on tarjonnut Vuoreksesta pilottikohteet kumppanuuskaavoituksen kehittämiseen ja kokeiluun. Kiitokset työvaliokunnan ja johtoryhmän jäsenille sekä erityisesti puheenjohtaja Jukka Terhoselle ja Vuoreksen projektinjohtaja Pertti Tammiselle toimivasta yhteistyöstä. Tampereella Veijo Nykänen 5
8 Sisällysluettelo Tiivistelmä...3 Abstract...4 Alkusanat Johdanto Vuoreksen aluerakennusprojektin tavoitteet tutkimushankkeelle Projektin tutkimukselliset tavoitteet Tutkimusmenetelmät ja lähestymistavat Aluerakentamisen yleiset lähtökohdat ja kehittämistarpeet Käsitteet Kumppanuuskaavoituksen vaihtoehdot Kaavoitus toteutusprosessien vertailu Esimerkkejä koti- ja ulkomaisista aluerakennuskohteista Tapiola (Suomi, Espoo) Eko-Viikki (Suomi, Helsinki) Hammarby Sjöstad (Ruotsi, Tukholma) IJburg (Hollanti, Amsterdam) Java (Hollanti, Amsterdam) Borneo (Hollanti, Amsterdam) GWL-Terrein (Hollanti, Amsterdam) Nieuw-Terbregge (Hollanti, Rotterdam) EVA Lanxmeer (Hollanti, Utrecht/Culemborg) Rotterdam Centraal (Hollanti, Rotterdam) Euralille (Ranska, Lille) Greenwich Millennium Village (Englanti, Lontoo) King s Cross Redevelopment (Englanti, Lontoo) Letchworth (Englanti, Letchworth) BedZED (Englanti, Sutton, Beddington) Issaquah Highlands (USA, Washington, Issaquah City) High Point (USA, Washington, Seattle) Kumppanuuskaavoituksen osatekijät Visio kaupunginosan kehittämisessä Toimivuus- ja laatukriteerit kaavoituksessa sekä kumppaneiden valinnassa Kaavoitus- ja toteutuskumppaneiden valintatavat Kaksivaiheinen valinta: esivalinta ja suunnittelukilpailu Yksivaiheinen valinta: Pätevyys ja ehdotus yhdessä Asukas- ja asiakastarpeen selvittäminen, dokumentointi ja hallinta
9 4.5 Kumppanuuskaavoitus verkostoitumisen edistäjänä Verkostoitumisen lähtökohdat Verkostoitumisen osa-alueet ja teemat Kumppanuuskaavoitus toteutusprosessin tiedonhallinta-alusta Kumppanuuskaavoituksen toimivuus Yritysten palautteet kumppanuuskaavoitukseen Palautekysely 2006/ Palautekysely 2007/ Mäyränmäen kumppanuuskaavoituksen palautetyöpaja Yhteenveto...90 Lähdeluettelo
11 1. Johdanto Beyond Vuores -hankkeessa tutkittiin ja kehitettiin aluerakentamiseen prosesseja, joissa kunta aktiivisen maanhankinnan ja yleiskaavan jälkeen käynnistää yhteistyön potentiaalisten rakennuttajien ja rakennusyritysten kanssa jo asemakaavoituksen alkuvaiheessa. Lähtöoletuksena oli se, että yhteistyöllä voidaan saavuttaa nopeammin laadukas lopputulos. Perinteisessä kaavoitusmenettelyssä yritykset tulevat mukaan vasta asemakaavan saatua lainvoiman ja tonttien myynnin tai vuokraamisen käynnistyttyä. 1.1 Vuoreksen aluerakennusprojektin tavoitteet tutkimushankkeelle Vuores on Tampereen ja Lempäälän yhteinen aluerakennushanke. Tampere ja Lempäälä määrittivät tavoitteensa Beyond Vuores -hankkeelle. Päätavoitteena oli rakentamisprosessien ohjaus ja hallinta kaupungin ja kunnan asettamien tavoitteiden saavuttamiseksi (ympäristön laatu, kustannukset ja muut tekijät) muilla ohjauskeinoilla kuin sitovilla kaavoilla. Osatavoitteita olivat: Rakennusliikkeiden, rakennuttajien ja muiden toimijoiden sitouttaminen hankkeeseen sekä partneruuden pelisääntöjen luominen. Rakennuttajien ja rakennusliikkeiden valinta aluerakentamiskohteissa esim. tontinluovutuskilpailujen periaatteita noudattaen. Tiivis matala tai ihmisläheinen kohtuuhintainen -konseptin määrittely Vuoreksessa. Rakennusten ja rakenteiden monikäyttöisyyden ja muunneltavuuden varmistaminen kaupunginosan elinkaaren aikana (asunnot, palvelut ja työpaikkatoiminnat). Koko rakentamisen prosessin motivoiminen tekemään tulosta, johon ollaan tyytyväisiä. Toteutusprosessissa mukana olevien toimijoiden kannustaminen ja mukaan saaminen reagoimaan asiakkaiden kehittyvään tarpeeseen rakentamisen aikana. Aluerakentamisen elinkaarimallien luominen: rakennusliikkeille mahdollisuus toteuttaa talonrakentamisen lisäksi myös muu infrastruktuuri (kadut, puistot ja yhdyskuntatekniikka) sekä vastuu infran ylläpidosta määräajan. 9
12 1.2 Projektin tutkimukselliset tavoitteet Beyond Vuores painottui menetelmiin ja prosesseihin, joita käyttäen kunta voi vuorovaikutteisesti kehittää asemakaavaa ja yritykset hankesuunnitelmiaan. Lähtökohtaisena haasteena oli asiakkaan tarpeiden saaminen yhdyskunta- ja palvelukehityksen perustaksi. Asiakkailla tarkoitetaan kehitettävällä alueella vaikuttavia asukkaita, yrityksiä ja kiinteistöjen omistajia. Tärkeimpiä kehittämistavoitteita olivat: visio kaavoitusvaiheen yhteistyössä ja ohjauksessa toimivuus- ja laatukriteerien jäsentely ja käyttö kaavoituksessa, yritysten valinnassa ja suunnittelun ohjauksessa menettelyt, joilla kunta valitsee yrityksiä kaavoituskumppanikseen ja aluerakentamisen toteuttajiksi työkalut ja menetelmät asiakkaiden tarpeiden tunnistamiseen, hallintaan sekä hyödyntämiseen kumppanuuskaavoitus yritysten verkostoitumismahdollisuuksien lisääjänä kehittämisalusta yhdyskuntasuunnitteluun, kaavoitukseen ja rakentamisvaiheen ohjaukseen. Tavoitteena on ollut selvittää kumppanuuskaavoituksen toimivuus ja hyödyt perinteiseen kaavoitus-rakentamisprosessiin verrattuna. 1.3 Tutkimusmenetelmät ja lähestymistavat Beyond Vuores -projektin tutkimusotteet painottuvat toiminta-analyyttisen ja konstruktiivisen tutkimuksen suuntaan. Toiminta-analyyttisen tutkimusotteen lähtökohtana on uusien parempien järjestelmien luominen, ja siinä keskitytään yhteen tai korkeintaan muutamaan havaintokohteeseen (Salmi & Järvenpää 2000). Toiminta-analyyttinen tutkimusote sopii valinnaksi, kun ollaan tekemisissä sellaisten inhimillisten prosessien kanssa, jotka eivät ole täysin kenenkään hallinnassa (Vehmanen 1995). Konstruktiivisella tutkimuksella tarkoitetaan ongelmanratkaisua mallin, kuvion, suunnitelman tms. rakentamisen avulla. Tarkoitus on saavuttaa tietystä lähtötilanteesta liikkeelle lähtien haluttu lopputulos (Jalonen 2004). Konstruktiiviseen tutkimukseen kuuluu myös ratkaisun toimivuuden testaaminen. Konstruktiivinen tutkimus voidaan jakaa kuuteen vaiheeseen (Kasanen et al. 1991): 10
13 1) Ongelman etsiminen 2) Esiymmärryksen hankinta tutkimuskohteesta 3) Ratkaisumallin konstruoiminen 4) Ratkaisun toimivuuden testaaminen 5) Ratkaisuissa käytettyjen teoriakytkentöjen näyttäminen ja tieteellisen uutuusarvon todistaminen 6) Ratkaisun soveltamisalueen laajuuden tarkastelu. Toiminta-analyyttinen tutkimus ja konstruktiivinen tutkimus ovat erilaisia casetutkimuksen lähestymistapoja. Molemmissa käytetään havainnointia, haastatteluja, kirjallista materiaalia ja tiivistä yhteydenpitoa kohdeorganisaation kanssa. Toimintatutkimus painottuu muutosprosessiin osallistumiseen ja konstruktiivinen ote uuden innovatiivisen konstruktion kehittämiseen ja implementointiin (Lukka 2000). Yhteistyömenettelyiden kehittämiseen keskittyvän Beyond Vuores -tutkimuksen päähypoteesina oli, että kunnan ja yritysten välinen yhteistyö kaavoitusvaiheesta alkaen tuottaa enemmän lisäarvoa kuin perinteinen kunnan itsekseen toteuttama kaavoitusprosessi. Beyond Vuores -projekti on toiminnallisesti jäsennetty kuvassa 1. Kehitettävien menettelytapojen kokeilu oli mahdollista osallistujaryhmien avulla, joita olivat kaupungin suunnitteluelimet ja Beyond Vuores -projektiin osallistuneet yritykset. Tutkimuksen hypoteesit Kansainväliset ja kotimaiset aluerakennuskohteet Tavoitteet Toimintamallien ja ratkaisujen kehittäminen Osatavoitteet: T1, T2, T3, T4, T5, T6 Tulokset Osallistujaryhmien toiminta - Tutkimuksen projektiryhmän arviot ja analyysit - Tampere: suunnitteluelimet - Beyond projektiin osallistuneet yritykset - Korttelikilpailuihin osallistuneet muut yritykset Tutkimuksen kokeilualue: Vuores Kumppanuuskaavoituksen kokeilukohteet Mäyränmäki Vuoreskeskus Kuva 1. Beyond Vuores -projektin toiminnallinen rakenne. 11
14 Tutkimuksen kohteena oli Tampereelle rakennettavan Vuoreksen uuden kaupunginosan kaavoitus-toteutusprosessit ja siinä osa-alueet Mäyränmäki ja Vuoreskeskus. Projektin eteneminen sovitettiin kohteiden aikatauluihin. Mäyränmäen kaavoituskumppaneiden valintaprosessi käynnistyi tutkimushankkeen alkuvaiheessa, joten toteutusmalli oli kehitettävä varsin nopeassa aikataulussa. Vuoreskeskuksen kaavoituskumppaneiden valintaprosessi ajoittui Beyond Vuores -tutkimuksen loppuun, ja kokeilusta ehdittiin saada yhteenvetoraporttiin vain alustavia tuloksia. Kaavoitusyhteistyötä käynnistettäessä tutkijat osallistuivat toimintamallin kehittämiseen ja esittelyyn mm. infotilaisuuksissa ja lautakunnissa. Prosessin aikana tehtiin kumppanuuskaavoitukseen osallistuneille yrityksille palautekyselyjä. Projektin aikana on pidetty myös ideointityöpajoja yritysten ja kaupungin edustajien kanssa projektin pääteemoissa. Samanaikaisesti ensimmäisen pilottikohteen kanssa edettiin Vuoreksen visiotyössä. Usean työpajan visiotyö tuotti tuloksen, joka on virallisesti hyväksytty käyttöön Vuoreksessa. Visiosta ja sen laadintaprosessista kehitettiin menettely kaupunginosan kehittämisen ohjaamiseen. Projektin alussa käynnistyi asunto- ja työpaikka-alueen laatukriteerien jäsentely ja määrittely. Työpajojen tuloksena yhteistyössä kaupungin edustajien kanssa kehitettiin sovelluksena Mäyränmäen kilpailuohjelman kriteerit. 1.4 Aluerakentamisen yleiset lähtökohdat ja kehittämistarpeet Myönteinen taloudellinen kehitys on lisännyt Suomessa 2000-luvulla asunto- ja työpaikkarakentamisen tarvetta erityisesti kasvukeskuksissa. Tonteista on pulaa, ja niiden hinnat nousevat. Tonttitarjonnan niukkuuteen on esitetty syyksi mm. kaavoitusprosessien hitautta (Rakennusalan suhdanneryhmä 2003, s. 3). Kuntaliiton seurantatutkimuksen (Rinkinen 2007) mukaan asemakaavojen valmistumisajat ovat 54 kasvuseudun kunnassa olleet vuosina keskimäärin hieman yli 10 kk, mutta vaihtelu kuntien välillä on suurta. Lähes 60 % asemakaavoista valmistuu alle vuodessa. Vajaan viidenneksen osalta kaavan laadintaan ja hyväksymiseen kuluu yli kaksi vuotta. Monien kaavojen valmistuminen siirtyy valitusten takia. Kaavavalitusten välttäminen ja niiden käsittelyn nopeus on keskeistä, kun pyritään vastaamaan tonttikysyntään. Jos kaavasta valitetaan, voi prosessiin kulunut aika kaksin- tai kolminkertaistua: asemakaavavalitusten keskimääräinen käsittelyaika hallintooikeuksissa on 9,5 kuukautta ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa lähes saman pituinen. Niiden kaavojen osalta, joista on valitettu ensin hallinto-oikeuteen ja sitten kor- 12
15 keimpaan hallinto-oikeuteen, valitusten käsittely on kestänyt liki kaksi vuotta (Maankäyttö- ja rakennuslain toimivuus 2005, s. 134). Huolellinen kaavan valmistelu kuulemiskierroksineen todennäköisesti vähentää valituksien määrää, mutta ei kuitenkaan takaa sitä, ettei valituksia silti tehtäisi. Kaavoituksen lisäksi yhdyskuntien suunnitteluun ja rakentamiseen liittyviä oleellisia kysymyksiä ovat kunnallistekniikan suunnittelu ja rakentaminen sekä asuntoalueille tarjottavat julkiset palvelut päiväkoteineen, kouluineen ja terveyspalveluineen. Palvelujen tarve alkaa pian ensimmäisten asuntojen valmistumisen jälkeen. Pitempiaikaisena trendinä on ollut asemakaavojen yksityiskohtaisuuden lisääntyminen. Rakennuttajien ja rakennusteollisuuden edustajien mielestä kaavoilla ohjataan rakennussuunnittelua liian yksityiskohtaisesti eivätkä kaavamääräykset ole riittävän joustavia rakennusten käyttötarkoituksen osalta (Kysely Maankäyttö- ja rakennuslain toimivuudesta 2005). Tämä rajoittaa yritysten vapautta kehittää omia suunnitteluratkaisujaan, rakentaa kilpailuetua ja vastata asiakkaiden kysyntää. Jos valmiisiin yksityiskohtaisiin kaavoihin tulee muutostarpeita, tarvitaan poikkeuslupia. Kaavoitus ja rakentaminen ovat perinteisesti olleet toisistaan erillään olevia peräkkäisiä prosesseja ja toimijoita. Kaavoitushankkeet seuraavat markkinakysynnän muutoksia huomattavalla viiveellä. Ratkaisuina yhdyskuntasuunnittelun ja kaavoituksen tehostamiseen on esitetty uusia aluerakentamisen malleja sekä kuntien ja yritysten välisen kaavoitusyhteistyön kehittämistä (Hyvä asuminen 2010, s. 23). Kunta voi edetä omistamansa maan käytön suunnittelussa ja kaavoituksessa haluamallaan tavalla. Normaalin käytännön mukaan rakennuttajat ja urakoitsijat aloittavat työnsä vasta tonttien luovutuksen jälkeen. Mikään ei velvoita valitsemaan yrityksiä mukaan aikaisemmin. Perusteluja aloittaa kunnan ja yritysten välinen yhteistyö jo asemakaavaprosessin alkuvaiheessa voivat olla: Yhteistyöllä syntyy parempaa tulosta perinteiseen etenemiseen verrattuna. Tontit valmistuvat nopeammin rakennettaviksi. Yritysten suunnitteluresurssit täydentävät sopivasti kunnan resursseja. Yrityksille tarjoutuu enemmän mahdollisuuksia tuotteiden ja palveluiden kehittämiseen ja sitä kautta kilpailuetujen rakentamiseen. Laatuhakuista kilpailua voidaan lisätä. 13
16 1.5 Käsitteet Tässä raportissa kumppanuuskaavoituksella tarkoitetaan menettelytapaa, jossa kunta valitsee yhteistyökumppaneikseen yrityksiä ennen yksityiskohtaisen kaavan laatimista omistamalleen maalle. Yritykset tekevät omien hankkeidensa suunnittelua kunnan asettamien tavoitteiden ja ohjauksen perusteella. Kunta hyödyntää yritysten suunnitteluratkaisuja kaavanlaadintatyössä. Kaavan tultua hyväksytyksi yritysten tontinkäyttö- ja rakennussuunnitelmat ovat pitkälle valmisteltuja ja rakentaminen voi käynnistyä nopeasti. Kilpailullisessa kumppanuuskaavoituksessa kunta valitsee yritykset suunnittelu- tai ideakilpailun perusteella kaavoitusyhteistyöhön. Suorassa kumppanuuskaavoituksessa kunta valitsee yrityksen tai yrityksiä suoraan referenssien ja osaamisen perusteella kaavoitusyhteistyöhön. Yhteistyöstä laaditaan kehittämissopimus. Kumppanuuskaavoitus eroaa aikaisemmasta yleisesti käytössä olleesta aluerakentamisesta siten, että aluerakentamisessa (yleensä yksi) rakentaja omistaa maan ja laatii kaavaluonnokset yhteistyössä kunnan kanssa sekä vastaa myös alueen kunnallistekniikan rakentamisesta. Kumppanuuskaavoitus-termiä on käytetty myös viittaamaan kunnan ja yritysten väliseen yhteistyöhön alueilla, jossa maapohja on joko kokonaan tai osittain yksityisessä omistuksessa. Tällöin kunta ja yksityiset maanomistajat tekevät kaavoitukseen liittyvät kehittämis- ja maankäyttösopimukset ennen asemakaavoitukseen ryhtymistä. 14
17 2. Kumppanuuskaavoituksen vaihtoehdot Kumppanuuskaavoituksen pääajatuksena on saada kunnan suunnitteluelinten ja yksityisten yritysten suunnittelijoiden yhteistyö liikkeelle jo asemakaavan luonnosvaiheessa. Tämä edellyttää yritysten valitsemista yhteistyökumppaneiksi aikaisin ennen kaavaratkaisun lukitsemista. Kumppanuuskaavoituksessa suunnitteluprosessin luonne muuttuu perinteisestä peräkkäisestä prosessista. Yritykset laativat korttelialueille omat suunnitelmanehdotuksensa ennen kaavan kehittämistä pitemmälle. Kaavoittaja voi kehittää kaavaluonnosta yritysten jo varsin yksityiskohtaisten korttelisuunnitelmien perusteella. Samalla yrityksille voidaan esittää korttelisuunnitelmien jatkokehitystarpeita. Kaavaehdotuksen valmistuessa myös yritysten tontinkäyttösuunnitelmat ovat valmiit ja yhteensopivat kaavan kanssa. Beyond Vuores -hankkeessa tutkittujen ja kehitettyjen kumppanuuskaavoitusmallien lähtökohtana on kunnan maanomistus asemakaavoitettavilla maa-alueilla. Tällöin kunta voi tehdä ehdollisia päätöksiä, joilla suunnittelu- tai ideakilpailussa menestyneille yrityksille varataan mahdollisuus saada rakennusoikeutta asemakaavoitettavalta alueelta. Yrityksien tontinkäyttösuunnitelmien tultua hyväksytysti laadituksi ja kaavan saatua lainvoiman tontit myydään tai vuokrataan yrityksille. Mikäli jokin osa kaavoitettavasta maa-alueesta on yksityisessä omistuksessa, ei kumppanuuskaavoitusta voida Beyond Vuores -projektissa kokeilluissa kilpailumuodoissa silloin suoraan käyttää. Yksityisten maanomistajien kanssa tarvitaan maankäyttösopimukset ennen kaavoitusta, ja yksityisiä tontteja myy maan omistaja. Kilpailullista kumppanuuskaavoitusprosessia verrataan pääpiirteissään kolmeen muuhun vaihtoehtoon, joissa lähtökohtana on kunnan omistama maa-alue. Neljän kaavoitusvaihtoehdon vahvuuksia, riskejä ja heikkouksia arvioidaan luvun lopussa. 2.1 Kaavoitus toteutusprosessien vertailu Kuvassa 2 esitettyjen kaavoitus-toteutusprosessien lähtökohtana on kunnan omistuksessa oleva maapohja. Tyypillisessä perinteisessä kaavoitusprosessissa (1) kunta tekee joko itse kaavasuunnittelun tai käyttää ulkopuolista suunnittelutoimistoa. Kunta hoitaa virallisen hyväksyntäprosessin ja teettää tarvittavat selvitykset. Yritysten suunnittelu käynnistyy tonttien luovutuksen jälkeen, ja sitä ohjataan lainvoimaisella kaavalla, rakennusjärjestyksellä ja yleisillä rakentamismääräyksillä. Yhteistyömahdollisuudet minimoituvat, koska kunnan ja yritysten suunnitteluprosessit ovat ajallisesti peräkkäisiä. 15
18 1 Perinteinen kaavoitusprosessi ja tonttien luovutus Kunta Asemakaavan valmistelu Suunnitt. valinta Mahdollinen yksityisen Suunnittelutoimiston käyttö OAS N N Suunnittelun johtaminen Asemakaavan suunnittelu Ehdotus Yritykset Tonttien luovutus Suunnittelu Rakentaminen 2 Perinteinen kaavoitusprosessi ja tontinluovutuskilpailu OAS N N Suunnitt. valinta Mahdollinen yksityisen Suunnittelutoimiston käyttö Asemakaavan valmistelu Suunnittelun johtaminen Asemakaavan suunnittelu Ehdotus Yritykset Suunnittelu Rakentaminen 3 Kilpailullinen kumppanuuskaavoitus ja tonttien luovutus Kunta Yritykset OAS N N N Asemakaavan valmistelu Kumppanien valinta Ehdotus Suunnittelun johtaminen Korttelialuiden ja tonttien suunnittelu Tonttien luovutus Suunnittelu Rakentaminen 4 Suora kumppanuuskaavoitus ja tonttien luovutus Kunta Hyväksyminen Osayleiskaava Kunta Osayleiskaava Osayleiskaava Osayleiskaava Kumppanin valinta Yritykset OAS N N Asemakaavan valmistelu Ehdotus Suunnittelun johtaminen Selvityksiä, suunnittelua, ehdotuksia Korttelialueiden suunnittelu Tontinluovutuskilpailu Hyväksyminen Kilpailuehehdotukset Hyväksyminen Kilpailuehdotukset Hyväksyminen Tonttien luovutus Suunnittelu Rakentaminen N Kilpailuehdotusten esittely N Luonnoksen ja ehdotuksen nähtävillä olo OAS Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Päätöstilanne Kuva 2. Kaavoitusprosessien pääpiirteet, kun lähtökohtana on kunnan omistama maa. Toinen vaihtoehto (2) eroaa ensimmäisestä vain siinä, että tonttien luovutus perustuu suunnittelukilpailuun. Kaavaa laadittaessa tämä voidaan tietenkin ottaa jo huomioon kaavamääräysten yksityiskohtaisuutta harkittaessa. Tontinluovutuskilpailu lisää puolisen vuotta prosessin kestoaikaa, mutta mahdollistaa parhaaksi arvioitujen suunnitteluratkaisujen valinnan kaavoitetuille tonteille. Kilpailullisessa kumppanuuskaavoituksen (3) yrityksien valintaprosessi käynnistetään asemakaavaluonnoksen valmistumisen jälkeen. Kunnan tekemän kaavaluonnoksen 16
19 perusteella järjestetään ehdotus- tai ideakilpailu. Parhaat ehdotukset valitaan jatkoon. Yritykset kehittävät suunnitelmiaan kunnan suunnittelijoiden johdolla. Samanaikaisesti kaavan laadinnassa hyödynnetään yritysten suunnitteluratkaisuja. Kaavan tultua hyväksytyksi lain edellyttämän prosessin mukaisesti yritysten suunnittelu on jo pitkällä ja rakentaminen voi käynnistyä nopeasti. Kunnan roolina korostuu alueen kokonaissuunnittelu ja suunnitteluprosessin johtaminen. Prosessina kumppanuuskaavoitus on perinteistä kaavoitusta haasteellisempi johdettava, koska samanaikaisesti toimitaan usean yritysryhmän kanssa. Yritysten suunnittelijoille on oltava valmis tarjoamaan suunnittelupelivaraa painottaen samalla alueelle tavoiteltavia ominaisuuksia, jotta rakennussuunnittelijoiden koko osaaminen tulee hyödynnettyä. Kumppanuuskaavoituksen vaihtoehdossa (4) kunta valitsee neuvottelumenettelyllä yhden tai useamman kumppanin jo ennen kaavoitukseen ryhtymistä. Alueen kehittämisestä tehdään sopimus. Yritykselle siirretään vastuita ja riskejä alueen suunnittelusta. Kunta hoitaa virallisen kaavan valmistelu- ja hyväksyntäprosessin ja johtaa prosessia suunnittelun aikana. Kaavan valmisteluun liittyviä selvitysvastuita voidaan jakaa kunnan ja yrityksen kesken. Kaikissa vaihtoehdoissa alueen kokonaissuunnitelma voidaan laatia kunnan omana työnä, suunnittelukilpailun tai erillisen suunnittelutoimeksiannon avulla. Edellä esitetyn neljän kaavoitusprosessin ominaisuuksia on tarkasteltu taulukossa 1 Vuoreksen Mäyränmäestä saatujen kokemusten ja kirjallisuuden perusteella. Kaksi ensimmäistä vaihtoehtoa eivät kaavoituksen osalta eroa toisistaan. Tontinluovutuskilpailu on keino valita potentiaalisimmat suunnitteluratkaisut ja toteuttajat. Jos kaava on hyvin yksityiskohtainen, ovat yritysten suunnittelijoiden vapausasteet vastaavasti rajallisemmat. Kumppanuuskaavoituksessa yksittäiset tontit ovat liian pieniä suunnitteluelementtejä yrityksille. Jotta kaavoittaja voi kunnolla hyödyntää yritysten suunnitteluratkaisuja omassa työssään, on yritysten suunnittelukohteiden oltava vähintään korttelin tai puolen korttelin kokoisia. Yritysten suunnittelijoille tarjotaan vapausasteita rakennusten sijoittelussa korttelialueille ja tonteille sekä osallistumista kaupunkitilan suunnitteluun. Korttelien sisäiset väylät ovat myös yritysten suunnitteluelementtejä. Kumppanuuskaavoituksen oleellinen ominaisuus on se, että valittujen ehdotusten jatkokehittämisen aikana kunnan ja yrityksien suunnittelijoilla on aikaa tehdä keskinäistä yhteistyötä. Kumppanuuskaavoitukseen liittyvä keskeinen kysymys on rakennusoikeuden määrä, joka menestyjille varataan. Asiaan vaikuttaa myös alueen toteutusaikataulu, johon yritykset ovat valmiit rakentamisessa sitoutumaan mm. markkinoiden kysyntätilanteen perusteella. Monta yritystä tuo tietylle alueelle enemmän resursseja samanaikaisesti. Suunnitteluratkaisujen kannalta monta eri suunnittelijaa tarjoaa erilaisia ratkaisuja ja sitä kautta enemmän moni-ilmeisyyttä. 17
20 Taulukko 1. Kaavoitusprosessien ominaisuuksien vertailu. Kaavoitusprosessien ominaisuuksien vertailu 1 Kunnan toteuttama kaavoitusprosessi Vahvuudet Mallin käyttöön on totuttu kunnissa Riskit, lisäpanostustarpeet, heikkoudet Muutostarpeisiin tarvitaan poikkeuslupia Markkinoiden ohjausvaikutus on heikko Yritysten intressi on vain omissa hankkeissa Kaavavalitusten pitkät käsittelyajat 2 Kunnan toteuttama kaavoitusprosessi + tontinluovutuskilpailu Vahvuudet Kaavoitusvaihe sama kuin edellä Voidaan valita parhaat suunnitteluratkaisut Riskit, lisäpanostustarpeet, heikkoudet Suunnittelukilpailun järjestäminen Tonteilla oltava riittävän hyvä kysyntä Yritysten intressi on vain omissa hankkeissa Markkinoiden ohjausvaikutus on heikko Kaavavalitusten pitkät käsittelyajat 3 Kilpailullinen kumppanuuskaavoitus Vahvuudet Valmis kaava ei rajoita suunnittelijoita Kunta hyödyntää yritysten suunnitelmia ja suunnittelijoita kaavan laadinnassa Parhaat ehdotukset valitaan ja niitä voidaan kehittää rinnan kaavasuunnittelun kanssa Suunnitteluratkaisut valmistuvat aikaisin ja on sovitettu yhteen kaavan kanssa Yritysten markkinaosaaminen saadaan mukaan aikaisin Osalliset saavat julkisissa esittelyissä aikaisin käsityksen suunnitteluratkaisuista Kokonaisprosessia on mahdollista nopeuttaa Riskit, lisäpanostustarpeet, heikkoudet Panostus visioon ja suunnittelutavoitteisiin Kumppaneiden valintaprosessin järjestäminen Riittävät tavoitteet ja vapausasteet yritysten suunnittelulle Edellyttää yritysten suunnittelupanoksia huomattavasti ennen kaavan lainvoimaisuutta Tonteilla oltava riittävän hyvä kysyntä Kaavavalitusten pitkät käsittelyajat 4 Kehittämissopimukseen perustuva (suora) kumppanuuskaavoitus Vahvuudet Kehittämiskumppanit tuovat lisäresursseja suunnitteluun Infra- ja suunnittelukustannuksia voidaan jakaa aikaisin kehittäjäyrityksien kanssa Kehittäjäkumppani voi tehdä hankesuunnittelua jo kaavoituksen aikana ja osallistua alueen markkinointiin Riskit, lisäpanostustarpeet, heikkoudet Panostus visioon ja suunnittelutavoitteisiin Kehittämiskumppanin valintaprosessi Kehityskumppanin on investoitava aikaisin suunnitteluun Riskien ja vastuiden jako kehityssopimuksessa Kehittämissopimusten toimivuus Kaavavalitusten pitkät käsittelyajat 18