Source: https://www.bertolatti.it/faq_2/
Timestamp: 2020-01-25 13:25:37+00:00
Document Index: 112944753

Matched Legal Cases: ['art. 1385', 'art. 1386', 'art. 2645', 'art. 1326', 'art. 1353', 'art. 1328']

Domande & Risposte – Bertolatti & Marveggio Real Estate
1) Come posso avere una stima corretta della mia casa?
Si tratta di uno dei principali servizi che offriamo, insieme alla consulenza e, se necessario, alla futura valorizzazione dell’immobile.
È uno dei più importanti perché, da lì parte ogni ulteriore strategia che riguardi la vendita dell’immobile. Un immobile ben valutato, infatti, secondo parametri quanto più oggettivi possibili, consente di selezionare la miglior strategia di marketing necessaria per piazzare l’immobile sul mercato di riferimento.
Per aiutare i potenziali venditori, abbiamo realizzato un ebook gratuito che puoi scaricare qui, e che ti da i parametri base per una corretta valutazione e ti permette di evitare gli errori più comuni che si commettono.
E TU CHE TIPO DI CLIENTE SEI?
Scegli tra le 4 sezioni qui sotto quella che più ti rappresenta
2) Verifiche sulla corrispondenza catastale. perché è importante?
Verificare la corrispondenza catastale è un primo, importante passo nell’acquisto del tuo immobile. Attraverso la verifica catastale avrai la possibilità di sapere se l’immobile che intendi comprare è in linea con quanto registrato al catasto. Purtroppo è noto che, negli anni, i proprietari di abitazioni tendano ad effettuare delle operazioni di ristrutturazione, abbellimento o quant’altro possa incidere sullo stato di fatto dell’immobile e ciò senza comunicare nulla alle autorità competenti e senza ottenere le relative autorizzazioni o permessi. Conoscere l’esistenza di tale corrispondenza, a livello giuridico, è molto rilevante perché l’atto di compravendita avente ad oggetto immobili la cui planimetria catastale non coincide con quella nota agli uffici del catasto può comportare la nullità dello stesso, a norma del decreto legge n. 78/2010 convertito in Legge n. 122/2010.
Fra le altre cose, effettuare i controlli è cosa relativamente semplice. Infatti, è sufficiente richiedere una semplice visura dei documenti.
Occorre presentarsi allo sportello con i dati catastali, che il proprietario dell’immobile fornirà all’acquirente.
Il costo della visura e’ fisso per ogni singolo foglio di stampa. Regole speciali sono sancite nei riguardi delle planimetrie, considerate documenti riservati in considerazione dei rischi collegati alla loro circolazione nel caso in cui finissero nelle mani di malintenzionati. Sono autorizzati oltre al proprietario, i parenti, gli inquilini, i tecnici, i mediatori ed altri ove forniti di autorizzazione rilasciata dall’interessato.
Verificare, anche tramite l’ausilio di un notaio, la corrispondenza fra dichiarazione catastale e planimetria di fatto dell’immobile, dunque, è fondamentale per evitare così gravi ripercussioni giuridiche che possono seriamente compromettere il vostro acquisto e comportare importati (e inutili) spese.
3) Non sottovalutare la classe energetica dell'edificio: perché è importante?
Con il Decreto Legge 4 giugno 2013, n. 63, L’APE,-attestato di prestazione energetica-, ha sostituito l’ACE, -attestato di certificazione energetica-.
Con l’acronimo A.P.E. s’intende quella certificazione che descrive le caratteristiche energetiche di un immobile. Esso è suddiviso in dieci classi, articolate in lettere da A4 a G, che individuano le prestazioni energetiche di un edificio.
L’APE viene redatto da soggetti definiti “certificatori energetici” e che, avendo competenze specifiche nel settore, sono accreditati per rilasciare detti certificati. Il certificatore energetico è un tecnico abilitato alla progettazione di edifici e impianti che, a seguito di un accertamento, rilascia il relativo certificato. Esso è obbligatorio, ed è diritto dell’acquirente prenderne visione già prima dell’acquisto
L’APE identifica la classe energetica di un edificio ed è’ importante principalmente per questi motivi.
è’ un documento che riproduce le caratteristiche energetiche di un edificio dando delle informazioni sull’efficienza dell’edificio stesso, comprensibili non solo ad un tecnico competente, ma soprattutto al comune cittadino che ha intenzione di comprare, vendere o affittare un immobile. In sostanza l’APE ci informa sul consumo energetico, ovvero del costo di mantenimento dell’immobile
Dimostra parte del valore dell’immobile; minore è la classe energetica, maggiore saranno i consumi di mantenimento e conseguentemente minore è il valore dell’appartamento
Nell’Attestato di prestazione energetica il tecnico abilitato alla sua compilazione fornisce anche dei consigli su come poter intervenire per poter ottenere un maggior risparmio energetico. Può essere un punto di partenza per eventuali interventi di ristrutturazione, i cui costi, possono essere detratti grazie alle recenti leggi sui risparmi energetici e sulla riqualificazione degli edifici.
E’ un documento obbligatorio, pena una sanzione, e da inserire degli annunci immobiliari indicando gli indici di prestazione energetica e la classe energetica corrispondente, l’eccezione è per le sole locazioni stagionali ovvero per quegli immobili residenziali utilizzati meno di quattro mesi all’anno.
4) Perché vendere senza agenzia potrebbe essere svantaggioso?
L’agente immobiliare si occupa delle operazioni di compravendita di diversi tipi di immobile. Svolge la sua attività aiutando, passo dopo passo, i clienti in ogni aspetto del processo di trasferimento dell’immobile: valorizzazione, selezione del target di mercato, collaborazione con la rete di professionisti del settore, pubblicizzazione dell’immobile, relazione con i potenziali acquirenti e, infine, vendita.
Rivolgersi ad un agente immobiliare, in particolare se questo adotta anche particolari tecniche di Valorizzazione e marketing immobiliare, significa vendere casa in tempi rapidi e certi.
A fronte del tempo medio che si impiega per vendere immobili (circa 7 mesi), con una perdita di circa il 14% del valore del bene (Sconto medio richiesto), un agente specializzato che Valorizza ed utilizza tecniche adeguate di marketing impiega circa 54 giorni per completare l’operazione, entro un range medio del 4% di sconto, ovvero 10 % in più rispetto ad un immobile venduto in modo tradizionale. Garantendo pertanto miglior profitto in minor tempo.
I vantaggi di rivolgersi ad un bravo agente immobiliare, comunque, non si esauriscono nella tempistica e nel profitto che può far ottenere al suo cliente-venditore. Egli, infatti, fornisce una serie di servizi unici, fra i quali:
Valorizzazione immobiliare attraverso numerosi strumenti di marketing al momento dell’acquisto (home staging, reeloking, decluttering, ecc.);. Un immobile Valorizzato (vedi esempi) e ben presentato acquisisce Valore e appetibilità sul mercato, evitandoti di svalutarlo ovvero permettendoti di vendere più velocemente e al meglio.
preselezione del venditore e del target di mercato di riferimento in funzione delle richieste dell’acquirente; Una giusta preselezione del cliente ti evita di fare tanti appuntamenti con clienti fuori target, ovvero curiosi che non possono permettersi di acquistarla.
Rete di professionisti di cui ha massima fiducia e sempre pronti a risolvere i problemi che, inevitabilmente, la complessità dell’acquisto immobiliare comporta. Tutti gli immobili nascondono problematiche che vanno gestite in modo adeguato; dove non arriva l’agente immobiliare – per competenza di ruoli – arriva il tecnico del suo team di supporto, dandoti così la possibilità di avere un unico referente e una grande squadra a tua completa disposizione.
Verifica per te i documenti necessari ad espletare con successo la procedura di vendita; la mancanza di un’adeguata verifica può firmare un contratto senza valore e con conseguenze economiche non indifferenti.
Può gestire per te, con esperienza e dedizione, tutta la fase della trattativa, che va dal compromesso fino alla stipula del definitivo. La capacità di trattare fa la differenza nell’ottenere un risultato pessimo o brillante
5) Quali servizi mi offre la vostra agenzia immobiliare?
Vogliamo accompagnare il cliente in ogni fase dell’attività immobiliare necessaria alla gestione, alla vendita, all’acquisto e/o alla sua locazione di un immobile.
Per questa ragione, ricerchiamo sempre soluzioni diverse e alternative al fine di migliorare i servizi per ottenere il risultato più in linea alle aspettative di ogni nostro cliente.
In linea generale certamente, il primo fondamentale servizio che offriamo è quello di consulenza. La consulenza è la base iniziale per capire le reali esigenze e necessità di un cliente e da qui strutturare una strategia corretta per poterlo aiutare concretamente. Ogni cliente ha necessità diverse, sia che stia acquistando, sia che sita vendendo, locando o altro.
E’ un percorso che deve condurre alla piena consapevolezza di cosa si vuole ottenere in ragione di ciò che realmente sia possibile, cosa non propriamente scontata.
Naturalmente all’interno della consulenza specifica di un problema, o generale sulla strategia operativa corretta da adottare per lo scopo che il cliente si prefigge, ci occupiamo di valutare gli immobili, magari per comprendere se e in che termini la sua vendita o il suo acquisto può essere realizzato concretamente; inoltre, svolgiamo attività di valorizzazione degli immobili, affiancandoci all’esperienza di www.Valorizzala.it. In particolare, la valorizzazione copre un ruolo primario ed essenziale per ottenere risultati veramente diversi ed inaspettati, riducendo le tempistiche delle vendite anche fino al 70 % rispetto ai metodi tradizionali e migliorandone l’aspetto economico.
A questi, si sommano servizi dedicati a particolari fascie di clientela, come quelli rivolti a chi investe nella reale estate, prendendolo in gestione con il solo scopo di venderlo per ricavare dei profitti e nel minor tempo possibile.
Ci occupiamo inoltre del marketing immobiliare per conto del venditore, realizzandolo su misura e sulle reali necessità del singolo immobile (tra cui la valorizzazione immobiliare); alla preselezione della clientela (al fine di capire le esigenze dell’acquirente in funzione degli obiettivi prefissati dal venditore, così da far visitare l’immobile al solo target di riferimento); seguiamo la delicata fase delle trattative, della raccolta di proposte, della redazione dei preliminari di compravendita, della ricerca dei documenti necessari per addivenire alla stipula dell’atto notarile.
Naturalmente, c’è un servizio dedicato anche all’acquirente, che si articola nella prima preselezione, utile per dare consapevolezza al cliente delle reali possibilità di acquisto; alla successiva ricerca su incarico diretto dell’immobile da lui richiesto, qualora non si abbia nulla di ottimale da proporre già in portafoglio; alla consulenza con affiancamento di un broker qualora ci sia la necessità di ottenere un mutuo privilegiato per l’acquisto dell’immobile oltre alla garanzia al 100% sulle condizioni dell’immobile.
A questi servizi si aggiungono quelli che realizziamo grazie al network di professionisti di cui disponiamo per i vari settori tangenti a quello immobiliare. Il riferimento deve essere fatto a quello legale (es. servizio notarile, servizio di consulenza in materia di urbanistica, volture), a quello fiscale e tributario, a quelle tecniche, progettuali ed architettoniche con l’ausilio di geometri, architetti o interior designers, oltre ad imprese di costruzione per le valutazioni in ambito di ristrutturazione.
Il nostro scopo è quello di assistervi e supportarvi in ogni modo possibile per risolvere ogni vostro dubbio, problema o necessità immobiliare, facendo in modo che possiate fare la scelta più giusta in piena serenità e tranquillità.
6) In cosa Vi distinguete dalle altre agenzie immobiliari?
L’elemento che certamente contraddistingue la nostra agenzia è la capacità di valorizzare il vostro immobile.
Valorizzare una casa significa, in poche e stringate parole, esaltarne le qualità attraverso piccole o grandi operazioni che possano rendere unico quell’immobile. Attraverso di essa, è possibile “differenziare” il proprio prodotto rispetto a tutti gli altri presenti nel mercato. Uno dei fattori di complessità della vendita immobiliare è, appunto, l’enorme quantità di beni in vendita, che si traduce in un’ampia scelta per chi acquista. Differenziando il proprio prodotto da quello degli altri, si restringe inevitabilmente il campo al compratore, che sarà portato, quasi inconsapevolmente, a scartare tutte quelle esperienze che non lo soddisfano.
Ecco, la nostra agenzia è capace di rendere unico il tuo immobile, attraverso tutte quegli interventi che servono a far risaltare il tuo immobile rispetto a quelli della “massa” presente sul mercato.
Ciò avviene attraverso servizi quali l’home staging, il relooking e la ristrutturazione virtuale attraverso cui si interviene sull’immobile al fine di prepararlo al meglio nel mercato al target di potenziali clienti preselezionato in funzione di appositi studi fatti sullo stesso; il tutto, grazie anche a servizi fotografici professionali che sapranno emozionare il potenziale acquirente, spingendolo ad apprezzare i punti di forza dell’immobile che gli proporrete. Per questo tipo di Valorizzazione immobiliare ci avvaliamo della collaborazione stretta con VALORIZZALA! e pertanto, per un approfondimento, vi invitiamo a visionare la relativa pagina web www.valorizzala.it
In questo modo le possibilità di concludere con successo la compravendita aumentano enormemente, diminuendo, invece, i tempi della stessa anche fino al 70%! Guarda www.valorizzala.it
7) Come posso essere sicuro che quell’immobile che acquisto sia “a norma”?
Rispondere a questa domanda, per chi non è del settore, può essere veramente difficile! Certamente, per chi da tanti anni, come noi, si occupa esclusivamente di mercato immobiliare e che ha a che fare quotidianamente di questioni, anche legali, inerenti gli immobili si trova “avvantaggiato”; proprio quello della verifica della regolarità degli immobili è uno dei momenti più importanti e dei servizi più utili per qualsiasi cliente
Volendo darti, comunque, delle sommarie informazioni – andare sul tecnico sarebbe impossibile e non produttivo, visto che spesso si tratta di regolamenti e fonti di secondo grado che variano a seconda del tempo e del luogo di riferimento – è possibile dire che un immobile è a norma quando rispetta una serie di disposizioni che attengono:
Alla certificazione di agibilità, ossia a quella che garantisce la corrispondenza e l’idoneità dell’immobile ad essere utilizzato secondo la destinazione ad uso per cui è stato destinato .
Alla conformità degli impianti;
Alle certificazioni energetiche.
Sono poi sicuramente utili e da valutare anche
Libretto Caldaia e gestione manutenzione
Corrispondenza Catastale dell’immobile
Esistenza di Vincoli, ipoteche, mutui, diritti di passo, ecc
A queste regolarità che attengono all’immobile si aggiungono quelle sulla regolarità della tenuta dei documenti, nonché dei contratti (preliminare e definitivo) di vendita, che devono possedere una serie di importanti clausole per garantire la corretta realizzazione della compravendita.
8) Quanto tempo impiega mediamente un’agenzia per vendermi la casa?
Premesso che i tempi variano a seconda delle condizioni dell’immobile, del target di mercato, del prezzo, rivolgersi a noi (e non vendere in proprio) significa certamente ottenere un importante guadagno in termini di tempistica della vendita.
In ogni caso, la nostra agenzia ha un tempo medio di 60/90 giorni per vendere la tua casa, poiché adotta strategie di marketing e di valorizzazione immobiliari all’avanguardia e peculiari a seconda di ciò che serve nel caso concreto, in collaborazione con www.valorizzala.it
Valorizzazione dell’immobile, valutazione corretta e giusta strategia di marketing e di vendita sono i tre parametri fondamentali da per garantire una vendita veloce e proficua.
Le statistiche confermano infatti che a fronte di tempo medio che normalmente si impiega per vendere un immobile (circa 7/9 mesi), con una perdita di circa il 14% del valore del bene, con la valorizzazione immobiliare , il giusto marketing e il prezzo corretto, si impiega mediamente 54 giorni per completare l’operazione con uno sconto medio del 4%. Una notevole differenza sia di tempi e sia di risultati economici.
9) La mediazione è un costo o un investimento?
La mediazione viene vista da molti clienti come un costo, a volte scomodo da sostenere. Questo però è vero solo (e solo quando) l’agenzia a cui ti stai affidando non da il giusto valore a te e all’immobile.
Pertanto la discriminante tra una mediazione valutata come “costo” e una mediazione valutata come “Investimento” è la scelta dell’agenzia immobiliare giusta e che possa realmente risolvere e aiutarti, in piena tranquillità, nel risolvere il tuo problema immobiliare.
Un bravo agente immobiliare sa mediare le esigenze delle due parti, risolve i problemi, i dubbi, le indecisioni di chi è coinvolto nell’acquisto, gestendo anche le relazioni interpersonali e propone delle soluzioni concrete che vengano incontro alle esigenze di tutti. Si occupa anche della raccolta dei documenti e delle informazioni necessarie e comunicare alle parti ogni informazione utile che può incidere sull’accordo.
Si occupa anche dei sopralluoghi sull’immobile per verificarne lo stato manutentivo, stimano il valore dell’immobile in base all’andamento del mercato.
Investono il proprio denaro (e il proprio tempo) nel marketing: immagini fotografiche, video, riviste, pubblicità tradizionale e online, manifesti, volantini, ma hanno diritto al loro compenso solo quando la trattativa va a buon fine. Non è certo un lavoro facile.
Insomma, forniscono servizi che il privato difficilmente potrebbe svolgere per conto proprio o perlomeno con gli stessi standard e risultati.
Certo è che questa differenza c’è non solo tra agenzia e privato, ma anche tra le stesse agenzie. Infatti, non tutte danno un servizio adeguato al compenso e pertanto il tuo compito è quello di scegliere quella che credi possa realmente aiutarti.
10) Quali documenti base servono per la vendita?
Come abbiamo più volte detto, la compravendita immobiliare è un’operazione complessa, spesse volte fonte di incertezze e paure (soprattutto quando non ci si avvale dell’ausilio di professionisti). Uno degli elementi di maggiore complessità di essa attiene ai documenti necessari per mandare a buon fine la stessa. In estrema sintesi, salvo peculiarità del caso concreto a cui qui non è possibile dare risposta, i documenti necessari per la vendita possono essere così elencati:
Dati anagrafici del venditore, ivi compresi lo stato civile (se si tratta di coniugio o unione civile) e di relativo regime patrimoniale e, in presenza di una società, la relativa visura camerale con tutte le caratteristiche sociali (es. partecipazione societaria in percentuale, soci, situazione patrimoniale, ecc.).
Rogito notarile di acquisto e/o atto di provenienza: si tratta del documento che attesta che il venditore è effettivamente proprietario dell’immobile;
Certificato A.P.E., al fine di conoscere la classe energetica dell’edificio;
Certificati di attestazione della regolarità degli impianti;
Visura catastale, per la verifica di ogni conformità in ambito urbanistico e in punto di planimetria, titoli edificatorio e certificato di destinazione urbanistica;
Visura ipotecaria, che consente di conoscere se l’immobile è sottoposto a vincoli di ogni genere, ivi comprese, soprattutto, l’esistenza di ipoteche;
Certificato di agibilità;
Regolamento condominiale, se l’immobile è compreso in un condominio;
Dichiarazioni e/o prove di avvenuto pagamento e completa regolarità del pagamento delle spese condominiali;
contratto di locazione, se l’immobile è sottoposto a tale “vincolo” con un terzo;
autorizzazione delle autorità competenti in materia di beni culturali e paesaggistici se l’immobile è sottoposto a vincoli di tal specie;
È importante ricordarti che, al momento della stipula del contratto di compravendita, è necessario chiedere al notaio l’accertamento della veridicità delle dichiarazioni del venditore: il notaio, infatti, non si attiverà a meno di essere stato specificamente incaricato di controllare la veridicità delle stesse da parte dell’acquirente.
11) Quante case dovrei vedere prima di decidere quale sia quella che più si adatta alle mie esigenze?
Rispondere a questa domanda non è cosa semplice. Essa dipende da numerosi fattori, primo fra tutti cosa tu cerchi dall’acquisto di una casa. In realtà, la ricerca di una casa dovrebbe essere una delle attività più importanti della vita e sarebbe il caso di dedicare ad essa tutte le risorse disponibili in un certo arco temporale. In questo senso, però, mi sia concesso un consiglio, sarebbe fondamentale rivolgersi ad un professionista agente immobiliare. Attraverso l’ausilio di chi è esperto, infatti, voi stessi potrete chiarirvi meglio le idee, essere consapevoli di cosa offre il mercato, sapere quando è più conveniente comprare.
Infatti, le problematiche maggiori di chi acquista casa sono due.
La prima è quella di credere che si sta cercando, ma realmente avere molta confusione in testa. Clienti che vanno dal bilocale di 60 mq all’attico da 150, in una zona centrale piuttosto che in periferia certamente non hanno le idee molto chiare. Non è raro, poi, incontrare persone che richiedono un determinato immobile, ma che poi vanno ad acquistarne uno completamente diverso.
La seconda è quella di non aver preventivamente verificato la disponibilità finanziaria disponibile e finanziabile dalla banca per il proprio acquisto.
Molte volte spronati dalla voglia di acquistare si va a visionare l’intero parco immobili presenti sul mercato “per farsene un’idea” per poi capire alla fine che nessuno o buona parte di essi era nelle loro facoltà di acquisto.
Un buon agente immobiliare avrà la capacità di capire le tue effettive esigenze e capacità economiche e di proporti quanto più in linea con le tue aspettative. Il segreto, in questi casi, è quello di trovare il giusto equilibrio fra i vari fattori preponderanti.
Quindi non è importante il numero di immobili visti ma fare preventivamente chiarezza – con l’ausilio di un buon agente immobiliare- di ciò che realmente si necessita e di quanto realmente si può acquistare.
12) Chi sono i turisti immobiliari?
Si definiscono “turisti immobiliari” coloro i quali spendono tempo quasi esclusivamente per prendere visione di immobili in vendita senza, però, essere realmente interessati all’acquisto per le ragioni più varie: mancanza di disponibilità economiche, indecisione immobiliare (in sostanza, non hanno ancora ben chiaro cosa intendono acquistare), attesa di eventi importanti che precedono l’acquisto (es. matrimonio, vincite, impieghi lavorativi, ecc.). Il turismo immobiliare è una prassi che, purtroppo, genera confusione nel settore immobiliare e troppo spesso incide negativamente sulle attività di compravendita degli immobili poiché “brucia” risorse preziose dei soggetti coinvolti, in primis il “fattore tempo”, una delle risorse più importanti di cui ognuno di noi dispone e che, se perduto, non può più essere recuperato. Il problema maggiore, però, può derivare da un altro elemento che caratterizza il turismo immobiliare, e cioè l’invasione della tua privacy e il pericolo, concreto, che il “turista” in questione sia una persona dedita alla malvivenza. Questo può mettere in pericolo la sicurezza delle persone che si relazionano con tali soggetti.
Inoltre, il turismo immobiliare crea false aspettative, poiché la maggior parte di questi clienti sono molto accondiscendenti sulle richieste delle cliente venditore e generosi di apprezzamenti. Quest’ultimo ne rimane lusingato e in questo modo si crea una falsa aspettativa di vendita, che poi naturalmente non avviene.
Il consiglio che può essere dato è quello di rivolgersi sempre ad un valido professionista. Un agente immobiliare serio, infatti, seleziona sempre la sua clientela e non permette a persone poco qualificate di creare confusione o di mettere a repentaglio la sicurezza dei loro clienti e di far perdere tempo a tutti.
13) Meglio vendere velocemente o al miglior prezzo?
Vendere una casa, con questo mercato, non è cosa semplice, lo sappiamo.
In un simile contesto, ci si chiede spesso se è meglio vendere velocemente o al miglior prezzo possibile.
Se si vuole trovare una risposta a questa domanda, quella più giusta sembra essere quella di trovare il giusto equilibrio fra tempistica e prezzo.
Si pensa erroneamente che non sia possibile avere entrambe le cose – recita un detto che non è possibile avere la botte piena e la moglie ubriaca -, ed in effetti è vero se si procede nel vendere un immobile in modo tradizionale, sia vendendolo privatamente sia tramite un’agenzia.
Solitamente, se si vuole vendere molto velocemente, si deve necessariamente essere disponibili a trattare il prezzo; viceversa, se si è disposti ad aspettare, si allungano i tempi e a volte se ne migliora l’aspetto economico. Risulta impossibile, infine, vendere ad un prezzo più alto rispetto a quello di mercato.
In realtà, proprio in ragione della ricerca di un giusto equilibrio, il consiglio che ti posso dare è quello di rivolgerti ad un’agenzia preparata che possa valorizzare la tua casa. (scopri qui cosa significa Valorizzare)
Come dimostrano i dati, infatti, un immobile non preparato per la vendita (ovvero come viene venduto normalmente) impiega mediamente 7/9 mesi, con una perdita di valore dell’immobile pari al 14% circa (sconto medio definito in fase di preliminare) ; al contrario, un immobile preparato in modo professionale e che adotta particolari tecniche di marketing e di Valorizzazione viene venduto mediamente in 54 giorni con uno sconto max del 4%, ovvero con una differenza in più del 10%. Quindi con questa soluzione vendi velocemente e anche al miglior prezzo.
14) Come posso essere sicuro che quell’immobile che acquisto sia “a norma”?
Quando si acquista un immobile, inevitabilmente, l’acquirente deve procedere a valutazioni di tipo giuridico. Tali valutazioni si basano, principalmente, sull’esistenza di una serie di documenti che certificano la regolarità edilizia (in senso ampio) e degli impianti relativi agli immobili.
Alcuni esempi di tali documenti possono essere:
Documento di provenienza (atto di acquisto da parte del venditore, denuncia di successione, assegnazione da parte di società, donazione, ecc.);
Documentazione edilizia (licenza di costruzione; permesso di costruire; se immobile costruito prima del 1967, dichiarazione del venditore supportata da atto di provenienza; eventuali condoni edilizi se l’immobile presenta porzioni abusive).
Regolarità catastale tramite visura (regolarità che comprende: eventuali varianze edilizie che devono essere dichiarate; concessioni in variante; DIA e SCIA o CIL o CILA);
In caso di esistenza di eventuali vincoli, i documenti relativi;
Certificati energetici e di conformità degli impianti;
Il controllo dei singoli documenti non deve essere lasciato al caso ma, necessariamente, visto da un professionista che possa dare la giusta interpretazione.
Un caso che capita di sovente, e di cui ne abbiamo parlato in vari post, tra i molti che possono succedere, si verifica quando il venditore vende un immobile che ha ricevuto in donazione. Questa tipologia di acquisto può creare veramente molti problemi che, se non previsti, possono provocare danni economici ingenti per il povero acquirente.
Commettere un errore può essere semplice ed è per questo che l’assistenza di un valido professionista, consapevole di ciò, può essere una valida soluzione a questa delicatissima fase delle trattative per l’acquisto della casa.
15) La verifica dei documenti dell’immobile è necessaria preventivamente la vendita?
La verifica documentale da parte del venditore (fatta dall’agenzia) prima della messa in vendita dell’immobile e prima dell’acquisto da parte dell’acquirente (se acquista privatamente) è importantissimo per essere consapevoli di ogni elemento rilevante della vendita.
Un immobile ha un valore di mercato e una “vendibilità” dettati non solo dalla dimensione, dalla posizione e dalle finiture dell’immobile stesso, ma anche da caratteristiche più nascoste e che sfuggono alla comprensione dei non addetti ai lavori, e che possono inficiare notevolmente il valore e la vendita stessa. A volte sono particolari che nemmeno il proprietario conosce. E’ il caso ad esempio di immobili messi sul mercato e ricevuti in donazione. E’ il caso di immobili che hanno servitù di passaggio, magari da tempo non utilizzate ma esistenti. Ora, non sto qui a spiegarne il motivo, ma sappi che sono molte le situazioni in cui un elemento come quelli sopra citati, se non anticipatamente valutati e risolti, mettono in pericolo una vendita e rischiano di esporti a cause giudiziali perché tu hai venduto/acquistato un immobile non corrispondente a quanto promesso.
Conoscere preliminarmente eventuali elementi invalidanti la proprietà, permette di porre riparo anticipatamente agli stessi – qualora possibile – di garantire una giusta vendita per lo stato effettivo dell’immobile, vendere e comprare al giusto valore, evitare cause legali costose di tempo e di denaro.
16) Cos’è una proposta di acquisto irrevocabile?
Si definisce proposta di acquisto irrevocabile la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare l’immobile ad un certo prezzo.
Sul piano documentale, essa si presenta come un modulo prestampato che l’acquirente sottoscrive tramite l’agente immobiliare, identificando le voci principali di un possibile accordo.
Indicazioni e generalità dell’offerente;
Prezzo offerto per l’immobile;
Identificazione di una modalità di pagamento;
Tempo di validità dell’offerta. Solitamente 7/15 giorni;
Assegno a titolo di “Garanzia/Caparra”. Solitamente 5/10.000 euro ma anche in ragione del valore dell’immobile.
La sua primaria funzione è quella di verificare se il venditore è disponibile alla vendita alle condizioni indicate in proposta. Inoltre, funge a volte come base di partenza di una possibile trattativa dove le parti si accordano di modificare parte delle condizioni indicate per trovare una soluzione valida per entrambe le parti.
Una volta sottoscritta la proposta da parte del potenziale acquirente, questa è irrevocabile per lo stesso, ovvero è impegnativa per il periodo prestabilito sulla stessa.
Come detto, con la sottoscrizione della proposta di acquisto, segue il versamento di una somma di denaro, definita caparra, che ha la funzione di garantire (e rafforzare) la proposta stessa.
Questo assegno, a garanzia deve essere intestato direttamente al venditore” e mai all’agenzia immobiliare o all’agente.
Solitamente tale garanzia ha un importo simbolico, che può aggirarsi anche a poche migliaia di euro anche in ragione del valore dell’immobile.
Tale somma rimarrà bloccata fino a quando la proposta rimarrà valida. Se la proposta non viene accettata, o decadono i tempi, la caparra verrà restituita e il proponente sarà libero di modificare la sua proposta.
Una volta accettata la proposta da parte del venditore, il deposito a garanzia viene consegnato nelle mani del venditore che ne acquisirà il titolo come caparra, a meno che la proposta preveda la sottoscrizione di un preliminare e in quel caso il deposito a garanzia diventerà caparra a tutti gli effetti nel preliminare stesso. Il venditore non è vincolato alla proposta del potenziale acquirente fin tanto lo stesso non la firmi per accettazione ed entro il termine stabilito.
La proposta irrevocabile di acquisto, una volta controfirmata per accettazione, diventa a tutti gli effetti un documento valido e sufficiente per portare a termine la compravendita anche senza la sottoscrizione di un successivo preliminare. Pertanto è importante impostare la proposta in modo corretto e dare la giusta attenzione alle clausole contenute nella stessa.
Se il venditore ha già accettato la proposta e successivamente l’acquirente ci ha ripensato e vuole fare un passo indietro, potrà sciogliersi dal vincolo contrattuale perdendo normalmente la somma versata. Attenzione però: se nella proposta viene indicata come cauzione, caparra confirmatoria o caparra penitenziale, i risultati potrebbero cambiare perché, a seconda della denominazione indicata, si ha una modalità diversa di risoluzione contrattuale (da valutare caso per caso).
Viceversa, la proposta può prevedere che questa, dopo l’accettazione, venga sostituita – come normalmente accade – dal “preliminare di vendita o compromesso”, dove vengono indicati in modo più esaustivo e puntuale tutti i patti e le condizioni stabilite dalle controparti. Il preliminare prevederà tempi, modalità, forme di pagamento, clausole sospensive o risolutive e servirà a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa.
17) Che differenza c’è tra caparra e acconto?
Talvolta, nel linguaggio di tutti i giorni, si fa riferimento tanto all’acconto quanto alla caparra quasi fossero la stessa cosa. In realtà essi sono molto diversi fra loro.
Innanzitutto esamineremo due tipologie di caparra, anch’esse confuse e sottovalutate La “confirmatoria e la penitenziale”
La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è la più utilizzata e corrisponde alla consuetudine di consegnare all’altra parte una somma di denaro a conferma del vincolo assunto nella proposta o nel preliminare di acquisto. Se la parte che ha dato la caparra si rende inadempiente, l’altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra. Se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra parte può sempre recedere e richiedere il doppio di quanto versato.
Si tratta in entrambi i casi di facoltà concessa all’interessato che può comunque proseguire per l’adempimento del contratto, e richiedere il risarcimento per l’ulteriore danno subito.
Diversa è la caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) che rappresenta il corrispettivo del diritto di recesso, stabilito convenzionalmente. In pratica si stabilisce in questo modo a priori quale sarà il costo per il recesso dal contratto e l’altra parte non potrà chiedere altro.
L’acconto, viceversa, non è altro che il pagamento anticipato di una parte del prezzo dovuto per un determinato acquisto, che ha la funzione di concedere una piccola garanzia al venditore circa l’effettiva volontà dell’acquirente di concludere il contratto. Esso non produce ulteriori effetti: se il contratto non dovesse essere stipulato, infatti l’acconto non sarà versato e le parti saranno libere non solo giuridicamente, ma anche economicamente. Ciò implica che, se l’acconto è stato già versato, esso dovrà essere restituito, salvo poi chiedere il risarcimento del danno.
Evidente, dunque, è la differenza sul piano funzionale: la caparra, infatti, assume una funzione di deterrenza e di garanzia all’adempimento, nonché – per il venditore – di previa determinazione forfettaria del danno da risarcire in caso di mancato adempimento da parte dell’acquirente; l’acconto, invece, rappresenta solo una sicurezza “economica” dell’adempimento, ossia un anticipo della cifra complessivamente dovuta.
Occorre precisare comunque che, nel silenzio delle parti, la somma versata da una parte in favore dell’altra è considerata un acconto. Può infatti considerarsi fatto a titolo di caparra solo il versamento che sia espressamente identificato come tale.
18) Che cosa è un preliminare?
Si definisce “contratto preliminare” (o, in gergo immobiliare “compromesso”) quel particolare tipo di contratto attraverso il quale le parti si obbligano a stipularne uno in futuro, qualificato come “definitivo”, che produrrà gli effetti in esso contenuti (e quindi, nel caso della compravendita, l’effetto reale del trasferimento della proprietà). Il termine “preliminare” viene utilizzato proprio perché prelude alla stipula di un successivo contratto definitivo, tanto è vero che da esso discende l’obbligo di prestare il consenso per la conclusione di un successivo contratto i cui effetti tipici verranno in vita solo se e quando tale contratto definitivo sarà stipulato.
L’uso del contratto preliminare è fondamentale nell’ambito immobiliare. Esso consente di attendere, per la produzione degli effetti reali, che vi siano le migliori condizioni possibili sia da un punto di vista giuridico che, soprattutto, da un punto di vista economico (si pensi ai tempi necessari per accendere un mutuo o per usufruire di agevolazioni di vario tipo, anche fiscale); inoltre, esso è una garanzia per l’acquirente che, così facendo, dispone di uno strumento che gli consente di effettuare ogni necessario accertamento e verifica prima di stipulare un contratto definitivo.
19) Perché è importante la registrazione e la trascrizione di un preliminare?
Al di là delle disquisizioni giuridiche, la trascrizione del contratto preliminare, oggi prevista dall’art. 2645-bis del codice civile, ha la funzione di rafforzare la tutela dell’acquirente, il quale, trascrivendo il preliminare, “prenota” l’acquisto dell’immobile. La trascrizione, infatti, fa retroagire gli effetti dell’acquisto (che si verifica solo con la stipula del definitivo) al momento in cui è stato registrato all’ufficio competente il preliminare stesso. In questo modo, l’acquirente “fa salvo” il suo acquisto – anche se ancora non ha proceduto al rogito del definitivo – nel caso in cui un venditore malizioso intenda, nel frattempo, concludere di sotterfugio un contratto di vendita “definitivo” con un altro ignaro acquirente. Se, invece, non si procede con la trascrizione del preliminare, tutti coloro che stipuleranno un contratto successivamente al vostro preliminare ma si occupino di trascriverlo per primi, otterranno l’immobile e a voi non rimarrà che chiedere il risarcimento al venditore in mala fede, come magra soddisfazione.
20) Proposta condizionata al mutuo. Cosa significa?
Si definisce proposta condizionata al mutuo quella proposta di acquisto di una casa che è subordinata alla previa accensione di un mutuo in un istituto di credito. Sul piano strettamente giuridico, si tratta di un acquisto sottoposto a quella che viene definita essere una “condizione sospensiva”: il contratto di acquisto produrrà effetti solo se si verifica quell’evento, futuro e incerto, che consiste nella accensione del mutuo. Ciò è ammesso alla luce della combinazione di due norme del codice civile: l’art. 1326 e l’art. 1353. Il primo dispone sulla proposta di acquisto; il secondo sulla condizione sospensiva. La ragione per la quale esiste questa possibilità deve essere rintracciata nel fatto che acquistare un immobile è un impegno finanziario importante per chiunque. Conseguentemente, prima di rimanere vincolati ad un contratto che non si potrà in alcun modo adempiere, si stabilisce – tramite, appunto, lo strumento della condizione – che esso produrrà effetti (e quindi vincolerà) solo e nel momento in cui l’acquirente troverà le risorse economiche per farvi fronte.
Si tratta di un valido strumento, di cui può essere utile avvalersi, onde evitare di esporsi a conseguenze giuridiche spiacevoli, quando, come accade quasi sempre nella prassi, non si hanno a disposizione budget capaci di concludere immediatamente un contratto di compravendita.
21) Mi è possibile parlare con un vostro cliente per ricevere un’onesta opinione sul vostro operato?
Assolutamente si! Nella sezione “DICONO DI NOI” del sito internet troverete uno spazio dedicato ai clienti che ci hanno rilasciato una loro recensione. Per motivi di privacy non possiamo indicare i loro recapiti telefonici, ma su Vs richiesta e presso il nostro ufficio, potremo darveli in modo da poterli contattare e verificare voi stessi, in prima persona, la loro soddisfazione. Saprete anche da fonti certamente attendibili (nessuno vi mentirebbe su come sono stati gestiti interessi ed esperienze personali) come noi operiamo e di cosa……………siamo capaci
COSTI CLIENTE
22) A quanto ammonta la mediazione e che servizi comprende?
Per dovere di chiarezza e trasparenza, vi riportiamo il nostro tariffario. Si tratta di cifre che corrispondono al costo dei servizi che offriamo “singolarmente” e che dovranno poi essere “modellati” alla luce dei servizi complessivi che ci chiederete di intraprendere.
23) A quanto ammontano, generalmente, i costi “aggiuntivi” oltre al prezzo dell’immobile, per acquistare un’abitazione?
ll prezzo di un’abitazione non si esaurisce mai in quello riportato nella proposta e/o compromesso. È importante ricordarlo quando decidete su quale immobile “puntare”. Considerate sempre che il corrispettivo sul quale vi accordate per acquistare la casa, dovrà sempre essere maggiorato di circa un 10/15% per le spese extra, fra le quali rientrano le imposte da pagare (di registro e patrimoniali) che dipendono se l’acquisto è una prima o una seconda casa; quelle per il notaio che cura le pratiche e quelle necessarie per il pagamento di una provvigione al vostro agente immobiliare per la prestazione che ha reso. Ricordate, poi, che gran parte delle operazioni comprendono il pagamento anticipato di una somma a titolo di caparra, che naturalmente in questo caso rientrerà nell’importo della proposta/compromesso.
Fra le possibili spese, poi, devono essere considerate le eventuali ristrutturazioni, che intenderete sostenere e per l’acquisto di mobili (legato a ristrutturazione) e per i lavori di efficientamento energetico (come ad esempio il cambio degli infissi).
Ci sono poi spese legate al mantenimento dell’immobile quindi delle spese condominiali e delle imposte dovute per i servizi locali (quale ad esempio la TASI).
Molto importante, ai fini della corretta individuazione del vostro budget è la previsione di spese per l’acquisto di mobili o per sostenere eventuali imprevisti. Quando si predispone (o si dovrebbe predisporre…) un bilancio preventivo, solitamente si dimenticano o si tralasciano queste “voci” correlate all’acquisto della casa e ciò perché esse non hanno direttamente a che vedere con essa; tuttavia, poteste accorgervi (quando ormai è troppo tardi) che anch’esse possono incidere fino a condurre alla crisi di un bilancio familiare.
24) Se volessi acquistare un immobile di prima abitazione, a quali agevolazioni andrei incontro?
Imposte a carico del compratore NON “prima casa”/compratore prima casa (Fonte: Agenzia delle entrate – aprile 2017)
IMPOSTE Acquisto da privato o impresa “prima casa” Acquisto da compratore NON “prima casa”
4% se impresa soggetta a IVA;
Nulla se privato o impresa non soggetta a IVA;
10% imprese soggette a IVA;
22% Imprese soggette a IVA e per immobili al catasto: A71, A/8 e A/9;
Nulla per privati o imprese esenti da IVA;
Imposta di registro 2%
9% (minimo 1.000 euro);
200 euro per imprese soggette a IVA;
Imposta ipotecaria 50 euro
QUALI SONO I PRESUPPOSTI?
L’immobile da acquistare:
Non deve appartenere alla categoria “lusso”, secondo i criteri indicati nel D.M. 2 agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969);
può essere in corso di costruzione o di ristrutturazione purché, all’ultimazione dei lavori, l’immobile possieda le caratteristiche non di lusso;
deve trovarsi nel Comune ove l’acquirente ha la residenza o la propria attività lavorativa oppure nel Comune ove l’acquirente intende stabilire la propria residenza entro 18 mesi dalla stipula dell’atto di acquisto.
non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, della proprietà o dell’usufrutto di un’altra abitazione nello stesso territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Il requisito della residenza deve riguardare tutti i soggetti che chiedono l’agevolazione.
A tali agevolazioni, poi, se ne aggiungono altre, più specifiche attinenti alla base imponibile delle imposte sull’immobile, che variano a seconda dello stesso.
AMMINISTRATIVA E CONTRATTUALISTICA
25) Quali sono i parametri base per accedere ad un mutuo? Voi potete aiutarmi?
Ottenere un mutuo non è cosa semplice e, soprattutto, una volta trovata la banca disponibile, non è detto che quella proposta sia davvero confacente alle vostre esigenze. Ci sono, tuttavia, una serie di parametri necessari per ottenere un mutuo e che non possono mancare.
In linea di massima ci sono dei requisiti che le banche valutano in generale e che consistono nella capacità di rimborso del cliente, che si valuta alla luce delle sue “entrate” mensili; esse valutano anche la personalità del loro cliente, per verificarne la professionalità e la serietà. Infine, l’istituto di credito guarda naturalmente all’andamento del mercato, al tipo di investimento che s’intende fare in proporzione alle finanze del mutuatario e alla motivazione dell’acquisto.
Anche in questo possiamo offrirvi un servizio mirato e specifico molto utile, grazie anche alla collaborazione con Broker finanziari che operano localmente e soprattutto con realtà bancarie fuori zona, riuscendo così a dare maggiori possibilità ed un servizio più attento. Il broker ha inoltre delle condizioni più vantaggiose rispetto a quelle che un privato possa ottenere anche dalla propria banca di riferimento.
26) Come faccio a sapere se quell’agente immobiliare è affidabile o se rischio una truffa?
Si tratta di una domanda non facile, più che altro perché si presume che chi agisce nel mercato, facendolo con passione e serietà, abbia a cuore gli interessi del suo cliente.
Tuttavia, soprattutto oggi, con la crisi e tutto il resto, è bene essere pronti “al peggio” e sapersi guardare anche da persone che riteniamo affidabili.
Nel settore del mercato immobiliare ci sono una serie di fattori che possono aiutare a capire se quell’agente immobiliare è realmente capace o se si rischia una truffa.
Per sapersi difendere, può essere utile seguire una serie di istruzioni che aiutino a tutelarsi.
Prima di tutto è necessario chiedere all’agente “di turno” se è iscritto all’apposito albo. Gli agenti immobiliari, infatti, per operare legalmente, necessitano di un’autorizzazione apposita. Se non ce l’ha, significa che non è una persona che opera secondo legalità.
È molto importante anche curarsi di verificare se quell’agente è assicurato. L’assicurazione professionale, infatti, tutela molto il cliente perché nel qual caso qualcosa dovesse andar storta, l’assicurazione coprirà ogni danno che voi possiate subire. In questo modo sarete garantiti al 100%, sempre e comunque.
Bisogna sempre prendere visione di ogni foglio e di dare a ciascuno di essi apposita lettura prima di qualunque sottoscrizione; in questo modo eviterete di esporvi in maniera avventata a conseguenze di cui non siete certi.
Verificate l’operato dell’agente: un agente serio porta a termine almeno il 50% degli incarichi. Valutate le vendite appena eseguite e soprattutto le recensioni dei clienti. Un cliente che ha rilasciato una recensione, magari mettendoci la faccia in un video, non è assolutamente da sottovalutare
Fatevi sempre esporre, su un documento scritto, il preventivo dei costi che sosterrete per il conferimento dell’incarico.
Si tratta di pochi consigli utili che ci curiamo di darvi perché, qui da noi, potete essere sicuri che il vostro investimento sarà in ottime mani.
27) È meglio rivolgersi ad una sola agenzia o a tante?
Premesso che molto dipende dalla serietà dei professionisti a cui ti rivolgi, con riguardo alla nostra esperienza, possiamo dirti che collaborare con diversi partners del settore è molto utile e importante. Infatti, agenzie che lavorano in modo simile tra loro e che si rispettano, non avranno problemi a condividere l’incarico di vendita con le altre, instaurando un rapporto di lavoro e di divisione dei compensi. Il vantaggio è che, in questo modo, il venditore ha un solo referente, ovvero l’agenzia a cui ha dato l’incarico e che quest’ultima terrà il rapporto con le altre agenzie, gestendo da capofila e con il dovuto controllo tutte le metodologie applicate (il prezzo, le trattative ecc.). In questo modo si ampliano le possibilità di vendita, poiché più venditori che tra loro si stimano lavorano contemporaneamente sullo stesso immobile.
Questo però significa che il proprietario dell’immobile deve dare un incarico in esclusiva all’agenzia prescelta, che sarà quella che ritiene abbia i parametri e le caratteristiche migliori per essere rappresentativa e che poi questa sia effettivamente (e lo possa dimostrare) eseguire la collaborazione con altre.
Di contro, non è la stessa cosa quando un proprietario, pensando di avere più possibilità di vendita, da incarico verbale a più agenzie, facendo lui da capofila e responsabile della vendita. In questo caso nessuna Agenzia avrà il giusto stimolo per eseguire un lavoro professionale sull’immobile, per eseguire investimenti relativi a promozione, valorizzazione immobiliare ed altro necessario per la vendita poiché sa che potrebbe investire su un immobile che poi verrà potenzialmente venduto da altri competitor senza ricavare nulla e senza recuperare i propri costi. In questo caso il darlo a tanti, porta di fatto a non darlo a nessuno.
28) Quali sono le fasi dell’acquisto della casa?
Acquistare la casa è a volte molto difficile e complicato e questo perché si tratta di uno dei più importanti – se non il più importante – acquisto che una famiglia o una persona esegue nella propria vita.
Questo comporta che detta scelta deve essere l’esito di un attento progetto, che deve essere scandito in ogni sua parte, in modo da non lasciar nulla al caso.
La prima fase è certamente quella di pianificare ogni aspetto della futura ricerca dell’immobile. Occorre valutare con attenzione il budget a disposizione, quale tipo di casa si vuol cercare (appartamento, villa, posizione, abitazione a poca distanza dal lavoro/dalla scuola dei bambini, quartiere e tipologia di vicinato) e il perché la si vuole acquistare. In questo modo si potrà già effettuare a monte una prima, importante, selezione di cosa si sta cercando e si potrà far chiarezza su cosa si vuole ottenere prima ancora di cominciare.
La seconda fase è quella della scelta dell’immobile fra le varie opportunità che presenta il mercato. Una volta scelti i parametri in generale su cui operare la scelta, si devono applicare concretamente alle offerte del mercato. In questa seconda fase, dunque, sarà necessario selezionare gli immobili che sono più consoni a quello che ci si è preselezionati di acquistare.
Una volta scelti gli immobili che sembrano più “papabili” si deve procedere verificando personalmente lo stato degli immobili. In questa fase si devono effettuare le visite, relazionandosi con i proprietari e cercando di comprendere le loro aspirazioni riguardo alla vendita; si devono ottenere i documenti necessari per controllare che la casa sia “a norma” sia a livello urbanistico che edilizio; si deve verificare che sulla casa non gravino ipoteche o altri pesi che ne possano compromettere il valore.
Conclusa la fase della ricerca e individuato l’immobile dei sogni, si procede con le fasi finali della proposta e delle relative trattative, – e se tutto procede nel verso giusto – della redazione del compromesso, ossia la redazione del contratto preliminare con il quale ci si obbliga a stipulare il definitivo una volta che vi sono tutte le condizioni e, infine, del rogito vero e proprio, a cura di un notaio e in presenza delle parti.
Inutile dire che molte delle difficoltà che presenta naturalmente la vendita possono essere agilmente risolte rivolgendosi ad un’agenzia immobiliare: tutti i servizi che vi offriamo, corrispondono proprio a queste fasi, tutte necessarie per giungere ad un acquisto in piena tranquillità.
29) Quali sono le fasi della vendita della casa?
La vendita della casa , come per l’acquisto, è espressione di una scelta importante. Anche in questo caso sarà necessario intervenire per ottenere il massimo risultato possibile.
Anche qui è fondamentale capire le motivazioni che portano un proprietario alla vendita. Se per necessità economiche, se per avere un immobile più grande o più piccolo a seconda delle nuove necessità familiari, se per eseguire un investimento in una città diversa, ecc. Questo parametro è utile per capire la tipologia di strategia da adottare, che non è per forza sempre uguale, ma che si adatta a seconda delle necessità reali del cliente
La seconda fase attiene alla corretta valutazione dell’immobile che intendete vendere. È una fase molto delicata perché da essa molto dipenderà della futura vendita. Abitazioni a prezzi sproporzionati, infatti, non sono mai appetibili per il mercato; né vale quel vecchio adagio “al limite poi scendo di prezzo” perché frattanto gli acquirenti avranno già comprato altro, fin tanto che il vostro prezzo non si abbasserà. Per questo vi abbiamo preparato un piccolo ebook che potrete scaricare gratuitamente e che vi darà una mano a capire se siete orientati nel modo giusto. Potete scaricarlo da qui.
Effettuata la valutazione, si passa alla scelta della strategia di marketing. Anche questo momento è fondamentale, perché, attraverso essa, il venditore valorizza al massimo i punti di forza dell’immobile e lo propone al target di mercato a cui intende vendere. È qui che assumono massima importanza interventi di Valorizzazione Immobiliare per mezzo dell’home staging, della ristrutturazione virtuale, del relooking e tutto quando può essere necessario per rendere unico ed emozionante il tuo immobile. Inoltre il tutto va supportato da una azione di marketing sia on line (campagne Fb , di google adw, sui portali immobiliari principali di riferimento ) e sia off line con giornalini immobiliari, volantini, passa parola, ecc.
A questo punto non resta che aspettare che i potenziali acquirenti, colpiti dal tuo immobile, si presentino interessati all’acquisto. In questa fase si dovranno effettuare le visite, che potrebbero sbocciare in proposte e in trattative. Trattative che non sono mai scontate poiché le necessità di un acquirente sono sempre più esigenti e orientate ad ottenere il massimo dal proprio acquisto, come del resto lo sono anche quelle del venditore. E’ qui che nascono le problematiche maggiori, nate a volte da fraintendimenti, dalla mancata capacità di redigere una proposta o un preliminare in una forma corretta e legale, dalla esistenza di problematiche sull’immobile che vanno sistemate preventivamente l’atto notarile.
Anche dalla parte del venditore, la vendita si conclude con la firma del compromesso e poi del rogito finale.
Anche qui avrete notato l’importanza di rivolgersi ad un professionista che vi possa garantire serenità in tutto il processo di compravendita che non è per nulla scontato.
30) Posso rescindere anticipatamente un incarico di vendita esclusivo?
L’incarico di vendita in esclusiva è una modalità di lavoro o meglio di tutela, richiesta dall’agenzia immobiliare nei confronti del cliente venditore. Esso consiste nella pattuizione, fra cliente che vende e agenzia immobiliare, di una clausola la quale impedisce al cliente di rivolgersi ad altri mediatori o di vendere direttamente – per un dato periodo- per la compravendita di un specifico immobile.
Questo vincolo permane anche qualora il cliente venditore nell’arco dell’incarico non dovesse trovarsi soddisfatto del lavoro e/o comportamento dell’agenzia immobiliare prescelta.
L’incarico in esclusiva – se eseguito con la giusta agenzia- però non è un vincolo ma un benefit.
ll principale vantaggio che tale clausola comporta è quello per il quale un agente con incarico in esclusiva, dedicherà sicuramente più tempo, energie e denaro, per vendere la tua casa ed ottenere il miglior risultato possibile.
Infatti, nessuna agenzia investirà denaro e tempo per promuovere adeguatamente un immobile, o peggio per valorizzarlo, gestito anche dal proprietario o da altre agenzie, poiché non ha la tranquillità di essere “pagato” (e di recuperare il denaro investito) in caso di buon esito del lavoro richiesto. Bisogna considerare, infatti, che la valorizzazione e la ricerca di potenziali acquirenti è, per l’agente, un investimento di risorse di vario tipo. Ciò implica che anche lui, come te, è interessato alla vendita e/o all’acquisto dell’immobile. Se è consapevole che l’incarico non è in esclusiva, non dedicherà tali risorse a te ma a quelle operazioni in cui sa di ottenere la giusta remunerazione per la prestazione che ha svolto.
Di contro, può accadere, tuttavia, che, per le ragioni più diverse, il cliente venditore si renda conto di aver scelto l’agenzia sbagliata e ritenga di non essere soddisfatto dell’operato dell’agenzia.
Per legge, infatti, sebbene non ci si possa rivolgere ad altri mediatori in pendenza della “clausola di esclusiva”, è possibile ed esiste il diritto di recesso che consiste nella facoltà di sciogliere unilateralmente e anticipatamente il vincolo contrattuale. Una volta esercitato tale diritto, l’incarico in esclusiva non sussisterà più e tu potrai rivolgerti ad un agente diverso.
Poiché si tratta di un potere forte che viene esercitato unilateralmente, i contratti di agenzia spesso prevedono, comprensibilmente, degli indennizzi a vantaggio degli agenti che, nel frattempo, hanno operato per i loro clienti. Tali “indennizzi” possono consistere in penali o nel pagamento di spese già sostenute dall’agente per voi.
Pertanto ricorda che l’incarico in esclusiva è importante conferirlo, ma solo ed esclusivamente dopo aver valutato come realmente l’agenzia ti può aiutare. Ad ogni modo, se hai commesso un errore, l’incarico prevede la possibilità di recesso anticipato pagando una percentuale a titolo di risarcimento del danno. Quindi verifica sempre l’ammontare dell’indennizzo.
A tal proposito se stai vendendo casa, verifica qui sotto la nostra modalità operativa e la nostra sorpresa per te.
31) Come mi devo preparare per le visite con i potenziali acquirenti?
Una volta che sono stati selezionati i clienti, è necessario far visionare agli interessati l’abitazione. Si tratta di un momento fondamentale con il potenziale acquirente poiché, come dimostrano gli studi nel settore, i primi 10 minuti sono quelli più importati. Sono quei minuti in cui il potenziale acquirente delinea un rapporto con l’appartamento, stabilisce un’emozione che si porterà “per sempre”, focalizza se quell’immobile può o meno soddisfare le personali esigenze e i suoi bisogni (es. famiglia, tempo libero, lavoro, ecc.).
Ora, se si vuole sempre essere pronti a ricevere i potenziali acquirenti e a fare bella figura, così che quella casa, far le tante che vedrà, possa rappresentare qualcosa per lui di unico, è necessario prepararsi per bene.
Ciò è possibile in modi molto diversi. Innanzitutto, prima ancora che il potenziale acquirente venga a farti visita, è necessario pubblicizzare bene la casa, esaltando gli elementi migliori e rafforzando i suoi, possibili, punti deboli. Per far questo, è possibile dedicarsi, con un professionista, ad attività di home staging, decluttering e relooking. Se si vuole intervenire più in profondità, e laddove ciò sia necessario, piuttosto che usufruire di strategie di marketing, quali sono quelle esposte, è possibile intervenire con ristrutturazioni della casa o, se si vuole contenere i costi e abbassare il rischio, con una ristrutturazione virtuale. In questo ultimo caso è possibile proporre, render fotorealistici e spaccati 3D ai potenziali acquirente, così che anche loro riescano a immaginare potenziali interventi più in linea con le loro esigenze e i loro bisogni.
Infine, poiché la forma è già sostanza, è importante saper presentare l’appartamento anche al momento della visita. Anche in questo un bravo professionista è sempre al vostro fianco, suggerendovi – anche in base alla personalità del potenziale acquirente con cui ha già preso contatto – come “comportarvi”, così da essere pronto a rispondere alle domande che vi saranno poste ancor prima che il visitatore le avrà pronunciate.
In linea di massima, quando vi è un bravo agente immobiliare, sarebbe consigliabile che il proprietario, uscisse dalla casa, assieme agli eventuali animali domestici e ciò principalmente per due motivi. L’agente immobiliare avrà già conosciuto i potenziali acquirenti, sa cosa ricercano e che cosa gli piace particolarmente, oltre a conoscere le caratteristiche della casa. Pertanto, in visita saprà far emergere maggiormente le giuste caratteristiche dell’immobile secondo le richieste del cliente. Viceversa, molte volte, il proprietario tende ad enfatizzare e ad esaltare troppo la propria casa, esponendo anche particolari che non sono importanti, proprio perché lui non conosce i desideri dei potenziali acquirenti. Il secondo motivo è che senza il proprietario il cliente si sentirà maggiormente a suo agio e potrà visionare l’immobile con più tranquillità, riuscendo anche a confidarsi con l’agente su quello che gli piace e quello che andrebbe cambiato. Tutti particolari utili per trovare poi un accordo.
32) Posso recedere da una proposta irrevocabile firmata? Ho fatto un’offerta ma...
La risposta alla domanda è positiva, ma con qualche considerazione. Si deve infatti distinguere il caso in cui la proposta non sia stata ancora accettata da quella in cui è già intercorsa l’accettazione.
Nel primo caso (quando, cioè, è stata fatta dall’acquirente la proposta ma essa non è stata ancora accettata dal venditore) è possibile, a norma dell’art. 1328 del codice civile, revocare la proposta senza particolari conseguenze giuridiche, salvo l’indennizzo all’accettante se questi, in buona fede, aveva sostenuto delle spese o subito delle perdite a seguito dell’esecuzione della proposta secondo gli usi.
Nel caso inverso in cui, prima della volontà di revocare la proposta, intervenga l’accettazione della controparte, la questione diventa un po’ più complessa. In questo caso, infatti, per legge il contratto è già stato concluso. Conseguentemente, esso produce tutti gli effetti del caso. In questa evenienza è possibile parlare di recesso, ma solo alle condizioni previste dalla legge o dal contratto.
33) Posso visionare i documenti della casa prima di fare una proposta?
La risposta a questa domanda non può che essere positiva. Come abbiamo detto la proposta di acquisto assume delle sfaccettature diverse a seconda del contenuto che si vuole dare.
Se sei convinto di acquistare quella casa, è necessario, prima di sottoscrivere qualunque documento, aver preso visione di ogni elemento che è veramente importante per l’acquisto stesso. Anche se la proposta che firmi potrebbe non essere considerata vincolante, certo è che quello è il momento in cui, formalmente, cominciano le trattative per l’acquisto. Da questo deriva che dovresti aver chiari quali sono sono: lo stato dell’immobile, la proprietà, la condizione degli impianti, la condizione giuridica della casa (se, cioè, è libera da vincoli come le ipoteche; qual è la destinazione urbanistica dell’immobile; ecc.), e così via. In questo senso, aver presente tutto ciò che rileva prima ancora di aver sottoscritto qualsiasi documento è una garanzia per cominciare al meglio le trattative, consapevoli di quello che si vuole e di cosa aspettarsi dall’acquisto di quella casa.
Tale preventiva visione dei documenti– soprattutto se verificati da un bravo agente immobiliare – serve anche per escludere a priori molti problemi che, insorgendo dopo la stipulazione del contratto, porterebbero innegabilmente a lunghe e costose cause civili e danni economici da non sottovalutare.
34) Il deposito prezzo dal notaio. Come funziona?
Il deposito prezzo dal notaio è una novità introdotta nel nostro ordinamento con la legge n. 124/2017, articolo 1 commi 63 e seguenti, la quale ha chiuso il cerchio a protezione dell’acquisto di un immobile. Ai sensi della predetta normativa, infatti, chi intende acquistare un immobile può chiedere al notaio il deposito del prezzo della compravendita fino all’avvenuta trascrizione del contratto. Durante il deposito, la somma rimane vincolata e “bloccata” in un conto corrente appositamente acceso in una banca con la destinazione di cui si dice. Il deposito, che determina una separazione patrimoniale delle somme dal patrimonio del notaio, del venditore e di chiunque altro interessato (ivi compresi eventuali creditori del venditore), protegge dal rischio di trascrizioni o gravami pregiudizievoli nelle more fra la stipula e la trascrizione dell’atto nel caso in cui il venditore stesso avesse celato l’esistenza di pignoramenti, ipoteche pregresse, prelazioni legali, sulla casa, non agibilità, creditori che potrebbero aggredire l’immobile.
Qualora per una delle suddette ragioni l’acquisto non dovesse andare a buon fine, l’acquirente che avesse deciso di depositare la somma come previsto dalla legge 124/2017, non vedrà perduti i suoi risparmi e potrà immediatamente ottenere la liberazione delle somme medesime.
In simili ipotesi, purtroppo, non riuscirà a concludere la compravendita ma almeno non avrà perduto i soldi che aveva deciso di investire nell’acquisto!
35) Cosa succede se la mia offerta viene rifiutata?
Bisogna sempre ricordare che la proposta non accettata significa che il contratto non si è concluso. Questo significa che il venditore non ha accettato la nostra offerta e, pertanto, l’acquisto non è andato a buon fine e che la casa rimane ancora libera. Se rimani interessato all’acquisto, comunque, potrai sempre effettuare un’altra proposta oppure, se è il venditore ad essere ancora interessato, potrà comunicarti una controproposta, che tu potrai tranquillamente accettare o rifiutare.
Con il rifiuto della tua offerta, l’agente immobiliare ti restituirà contestualmente anche l’assegno che avevi depositato a garanzia dell’offerta stessa, intestato al proprietario dell’immobile.
36) Quale tipologia d’immobile posso permettermi?
La scelta dell’immobile dipende dal budget a tua disposizione.
Considera sempre che il prezzo necessario per comperare casa rappresenta solo una parte dell’operazione complessivamente intesa.
È vero infatti che, oltre al prezzo della casa, bisogna considerare:
La mediazione prestata dall’agenzia immobiliare;
Le spese inerenti le imposte di legge (come ad esempio IVA, imposta fissa, imposta di registro, ecc.);
Le spese per il passaggio di proprietà, eseguito dal notaio rogante.
Per esperienza, posso dirti che, solitamente, il budget base dovrebbe corrispondere al prezzo necessario per l’acquisto, maggiorato di una cifra variabile al 10 al 15% a seconda se si tratta di un acquisto di prima o seconda casa. Infatti, a seconda della soluzione, cambiano il valore delle imposte di registro o dell’IVA .
Oltre a queste spese base, devi poi tenere in considerazione:
eventuali opere di ristrutturazione e/o di interventi vari che devono essere effettuati;
il costo dei professionisti coinvolti nei lavori di ristrutturazione (Geometra, architetto ecc);
Spese per l’acquisto di eventuali mobili;
Spese per l’eventuale trasloco.
Alla luce di quanto detto sopra è sempre consigliabile, prima di intraprendere un acquisto immobiliare o meglio, prima di andare a visionare qualsiasi immobile, qualora non si disponga di tutto il denaro necessario, di fissare un appuntamento in banca per richiedere una valutazione della nostra posizione. La banca, in riferimento alla vostra capacità di acquisto, vi esporrà chiaramente l’ammontare massimo che voi potete disporre. A questa somma potrete aggiungete eventuali vostri fondi, oltre a quelli di eventuali parenti disponibili a donarveli. Su questo ammontare totale potrete in tutta tranquillità andare a visionare gli immobili presenti sul mercato facendo una scelta consapevole e in piena tranquillità. Farlo a posteriori sarebbe solo una grande perdita di tempo, poiché la banca potrebbe negarvi l’accesso al credito per l’importo che voi immaginate di richiedete. Quindi agite sempre in prevenzione.
Naturalmente, se decidi di rivolgerti ad un professionista serio, questi sarà in grado di indirizzarti e di trovare per te le migliori soluzioni possibili, anche in funzione di quanto intendi investire nell’acquisto della tua casa.
37) Posso acquistare una nuova casa e contemporaneamente vendere quella che è di mia proprietà?
Anche in questo caso, mi sento di risponderti positivamente, sebbene con qualche precisazione. Certamente, agire così comporta dei rischi maggiori e, insieme alle incertezze, anche qualche paura in più.
Tuttavia, al contrario di quanto si può pensare, si tratta di una situazione in cui si trovano gran parte delle persone che cercano casa. Vendere un proprio appartamento, infatti, è uno dei modi in cui è possibile ottenere quella liquidità, in denaro, necessaria per comprare casa.
In questi casi, però, vista la necessità di far convergere diversi interessi (il fattore tempo, si deve trovare un acquirente, si deve essere “pronti” con l’acquisto quando si ha in mano la disponibilità economica, non devono esserci ritardi nel conseguire il profitto della vendita, che altrimenti non potrebbe essere reinvestisto nell’acquisto, credito residuo da parte di istituti di credito, ecc.) è necessario aver pronta una strategia che prenda in considerazione ognuno di questi aspetti. La strategia non può essere unica: serve un’analisi caso per caso. È per questa ragione che, soprattutto in queste situazioni, può essere una scelta vincente quella di farsi aiutare da un professionista del settore: un bravo agente immobiliare, infatti, saprà trovare e coordinare nei tempi corretti e necessari le varie soluzioni e alternative di compra vendita, per permettervi di vendere e contemporaneamente acquistare la nuova casa, senza rischiare di commettere errori.
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