Source: https://www.wand-sachverstaendige.de/2019/10/08/wann-kann-der-mietspiegel-einer-nachbargemeinde-werwendet-werden/
Timestamp: 2019-12-11 14:32:21
Document Index: 162776149

Matched Legal Cases: ['§ 558', 'Art. 14', '§ 2', 'BGH', 'BGH', '§ 558', 'BGH']

Wann kann der Mietspiegel einer Nachbargemeinde werwendet werden? - Anat Wand
Wann kann der Mietspiegel einer Nachbargemeinde werwendet werden?
Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen.
Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2019 – VIII ZR 62/18, WuM 2019, 324 Rn. 25; vom 17. Oktober 2018 – VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; vom 13. November 2013 – VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 10; vom 12. Juli 2006 – VIII ZR 215/05, WuM 2006, 569 Rn. 13).
Dabei dürfen an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. insoweit BVerfGE 49, 244, 249 f.; Senatsurteile vom 13. November 2013 – VIII ZR 413/12, aaO; vom 12. November 2003 – VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter II 2 b – noch zu § 2 Abs. 2 MHG).
Allerdings muss das Erhöhungsverlangen – in formeller Hinsicht – Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (Senatsurteile vom 13. November 2013 – VIII ZR 413/12, aaO; vom 12. Dezember 2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12 mwN).
Diese Voraussetzungen sind hier bei dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 24. Oktober 2013 durch die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Fürth nicht erfüllt.
So das BGH.
BGH, Urteil vom 21.08.2019 – VIII ZR 255/18
LG Nürnberg-Fürth, 03.07.2018 – 7 S 2965/17
AG Fürth, 27.03.2017 – 340 C 357/14
Bei der Stadt Fürth handele es sich um eine Großstadt, die im Vergleich zur Stadt Stein eine deutlich besser ausgebaute wirtschaftliche, kulturelle und soziale Infrastruktur aufweise. Dabei bestünden auch erhebliche Unterschiede hinsichtlich der Erschließung und der Anbindung an Versorgungszentren. Zwar gehörten beide Städte zum Verkehrsverbund des Großraums Nürnberg, allerdings befänden sich im Stadtgebiet Stein im Gegensatz zu Fürth weder eine U-Bahn- noch eine S-Bahn-Haltestelle.
Hinsichtlich des kulturellen Angebots verfügten beide Städte zwar über ein Erlebnisbad, allerdings gebe es in Stein, anders als in Fürth, weder ein Kino, noch ein Theater, sondern lediglich ein Museum. Stein verfüge auch nicht über ein Krankenhaus, während die Stadt Fürth ein Klinikum vorhalte. Die in diesem Zusammenhang seitens der Klägerin angeführte „S. -Klinik“ liege bereits innerhalb der Stadtgrenze von Nürnberg. Bei der Stadt Fürth handele es sich außerdem um ein sogenanntes „Oberzentrum“, während die Stadt Stein keine örtliche Versorgungsfunktion für mindestens eine andere Gemeinde wahrnehme.
Beide Städte hätten zudem eine unterschiedliche Einwohnerzahl.
In der Stadt Fürth lebten circa 125.000 Einwohner, in Stein hingegen lediglich circa 15.000 Einwohner. Dieses Kriterium spreche entscheidend gegen eine Vergleichbarkeit im Sinne des § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB.
Hinzu komme die unterschiedliche Bevölkerungsdichte der beiden Städte. Stein habe eine Bevölkerungsdichte von 768 Personen pro Quadratkilometer, Fürth hingegen eine um das 2,5-fache höhere, nämlich 1.960 Personen pro Quadratkilometer.
Quelle: BGH, Urteil vom 21.08.2019 – VIII ZR 255/18
Veröffentlicht am 8. Oktober 2019 Autor: Anat Wand
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