Source: http://www.carloscanaes.pt/2016/10/05/da-responsabilidade-do-adquirente-no-pagamento-das-quotas-de-condominio-extraordinarias-em-atraso/
Timestamp: 2018-03-21 10:36:22+00:00
Document Index: 97041699

Matched Legal Cases: ['artigo 1414', 'artigo 1421', 'artigo 1415', 'artigo 1422', 'artigo 1424', 'artigo 1421', 'artigo 1420', 'artigo 1424', 'artigo 1424', 'artigo 1424', 'artigo 1305', 'artigo 905']

Da responsabilidade do adquirente no pagamento das quotas de condomínio extraordinárias em atraso | Carlos Canaes
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Uma das questões que mais dúvidas suscita nos novos e antigos proprietários de fracções autónomas é a de saber quem tem a responsabilidade de pagar as quotas de condomínio vencidas enquanto o imóvel era propriedade do vendedor. Como é habitual no mundo do Direito, existem posições para todos os gostos, sendo um tema amplamente discutido na nossa doutrina e jurisprudência. É com o objectivo de prestar os devidos esclarecimentos que nos propomos escrever o presente artigo, abordando aqui uma questão mais específica: quem tem a responsabilidade de pagar as quotas de condomínio, vencidas e vincendas, relativas às obras de conservação dos edifícios constituídos em propriedade horizontal?
Em forma de introdução, e com o intuito de enquadrar o presente tema, devemos referir que a propriedade horizontal encontra a maioria do seu regime legal consagrado nos artigos 1414º e seguintes do Código Civil (CC). Deste modo, estipula o artigo 1414º CC: “As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal”, apenas podendo ser objecto dessa propriedade as fracções autónomas que constituam unidades independentes e sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio (partes comuns que se encontram referidas no artigo 1421º CC) ou para a via pública, nos termos do artigo 1415º CC.
Assim, o proprietário de uma fracção autónoma é considerado como condómino do edifício em questão, sendo titular de vários direitos e estando, simultaneamente, sujeito a um conjunto de deveres que normalmente não se aplicam a proprietários “comuns” (sobre o assunto vide o número 2 do artigo 1422º CC).
Entre esses deveres temos, segundo o artigo 1424º/1 CC, a obrigação de contribuir para o pagamento das despesas necessárias à conservação das partes comuns do edifício. De referir ainda que estas partes comuns são aquelas definidas, imperativamente, no artigo 1421º CC.
Havendo uma obra de conservação de uma parte comum do prédio é obrigação dos condóminos a custearem. Mas como deve ser esse pagamento repartido? Diga-se, desde logo, que, nos termos do artigo 1420º/2 CC, não é lícito ao proprietário de uma fracção autónoma alienar o seu direito sobre as partes comuns do prédio ou renunciar à parte comum como forma de evitar o pagamento das despesas necessárias à conservação. Não podendo também recusar o pagamento das despesas se considerar, por exemplo, que as mesmas não são necessárias (neste sentido vide Abílio Neto, “Manual da Propriedade Horizontal”, 4ª Edição- Reformulada, Março 2015, p.553).
Tendo como assente o supra referido, passemos à análise da repartição das despesas de conservação das partes comuns do prédio pelos condóminos. A regra geral encontra-se estabelecida na parte final do artigo 1424º/1 CC, devendo o pagamento ser feito pelos condóminos na “proporção do valor das suas fracções”. Encontra-se aqui definido o chamado critério da proporcionalidade: os condóminos contribuem na proporção das suas quotas. Porém, este é um preceito supletivo, podendo ser afastado pelas partes ou pela lei.
É o próprio texto do artigo 1424º/1 CC que atesta a sua supletividade (“Salvo disposição em contrário (…)”). Como dissemos, o estatuído neste preceito pode ser afastado pela lei (vide o artigo 1424º/3 CC) ou pelo regulamento de condomínio, aprovado nos termos do número 2 do presente artigo, desde que tal disposição não seja contrária à ordem pública (como o impõe os artigos 405º e 280º CC). É por exemplo, contrária à ordem pública a estipulação de que um certo condómino tem o dever exclusivo de contribuir para o pagamento das obras de conservação das partes comuns do prédio).
Como referimos no início do nosso texto, o condómino é também titular de direitos. Desde logo, é proprietário exclusivo da sua fracção autónoma, sendo também comproprietário das partes comuns do prédio. Como titular único e exclusivo da sua fracção tem todos os direitos atribuídos aos proprietários comuns e previstos no artigo 1305º CC – direitos de uso, fruição e disposição do bem- podendo assim alienar o imóvel a quem o entender sem estar dependente de qualquer autorização ou comunicação ao condomínio e/ou ao seu administrador.
Passemos à questão que nos trouxe até aqui: saber quem é responsável pela liquidação das quotizações extraordinárias para pagamento de obras de conservação das partes comuns, em caso de alienação de uma fracção autónoma. Será o antigo proprietário ou o novo?
Apesar da controvérsia na doutrina e jurisprudência, a esmagadora maioria concorda que esta é uma obrigação propter rem ou real. Assim, é a titularidade do direito real (propriedade da fracção autónoma) que determina quem é o devedor da obrigação. Pelo que fica exposto, o proprietário da fracção será assim o devedor da obrigação de pagamento das quotas de condomínio extraordinárias. Circunstância esta que se traduz no seguinte: havendo transmissão da propriedade, através da celebração de um contrato de compra e venda, é também transmitida para o comprador a obrigação de pagar as quotas de condomínio associadas à realização das obras.
Até este momento não existem grandes divergências: o novo proprietário torna-se também responsável pelas quotas de condomínio que se vierem a vencer após a compra. A grande questão prende-se com as quotas já vencidas. E aqui são três as perspectivas:
– A primeira, sufragada pelo Supremo Tribunal de Justiça (Acórdão de 15-05-2002), alguns Tribunais da Relação (Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto de 29-04-2004 e 29-11-2006 e da Relação de Lisboa de 02-02-2006) e pelo Professor José Alberto Vieira in “Direitos Reais”, pp. 109 e seguintes, considera que, com a venda da fracção, existe uma transmissão automática da responsabilidade do pagamento das quotas para o novo proprietário. Ou seja, com a celebração do contrato passa o comprador a ser responsável pela liquidação das quotas de condomínio extraordinárias para pagamento das obras nas partes comuns do prédio, mesmo aquelas já vencidas e não pagas.
– Outra perspectiva considera que, se a obrigação se venceu enquanto o bem estava na titularidade do anterior proprietário é ele que está vinculado, pessoalmente, ao seu pagamento. Não se considera assim existir uma transmissão da dívida vencida para terceiro. Havendo o vencimento da obrigação, ela fica sujeita ao regime geral das obrigações, pelo que é o vendedor responsável pelo pagamento das quotas vencidas ficando o comprador apenas com a obrigação de pagar aquelas que se vençam após o negócio. Este é o entendimento da maioria dos Tribunais da Relação nacionais (como se pode conferir nos Acórdãos da Relação do Porto de 16-12-1997 e 09-07-2007, do Tribunal da Relação de Coimbra de 14-11-2006 e do Tribunal da Relação de Lisboa de 21-01-2011), tal como dos Professores Menezes Leitão in “Direitos Reais”, p.85 e Aragão Seia in “Propriedade Horizontal”, p.131.
– Finalmente, a terceira via, sufraga por Abílio Neto in “Manual da Propriedade Horizontal”, p.562, considera ser preferível responsabilizar o novo adquirente pelas dívidas vencidas e não pagas (para além das quotas vincendas) em regime de solidariedade com o anterior proprietário. Em seu entendimento, assim se conseguiria garantir uma melhor defesa dos interesses do condomínio na cobrança dos créditos pois em princípio será mais fácil cobrar um crédito a duas pessoas do que apenas a uma.
Explanadas as várias perspectivas sobre o assunto importa tomar posição. Salvo melhor opinião, aquele que se nos afigura ser o entendimento mais conforme com o espírito da lei é a de considerar que as quotas vencidas, previamente à venda do imóvel, são responsabilidade exclusiva daquele que figurava como proprietário do mesmo à data do vencimento da obrigação sendo o comprador responsável apenas por aquelas que se vençam após a celebração do negócio de compra e venda da fracção.
Isso mesmo parece resultar de uma leitura a contrario do estipulado no artigo 905º CC, ou seja, de que os bens vendidos se devem encontrar livres de ónus e/ou limitações que excedam os limites normais de bens semelhantes, sob pena da venda ser anulável. Pelo que, a menos que exista uma declaração expressa do novo proprietário no sentido de assumir as quotas em dívida, ele não será responsável pelas quotas vencidas e não pagas antes da venda da fracção, respondendo apenas por aquelas que se vençam após a celebração do contrato de compra e venda, momento em que se torna proprietário da fracção autónoma e comproprietário das partes comuns do prédio.
Créditos da Foto: Francesco Gallarotti em Unsplash
Mestre Romao diz
26 de Agosto de 2017 em 22:20
Caro Bruno Dias, se a situação for: Uma acta de dezembro de 2016 aprova uma obra de conservação exterior a ser execuata em setembro de 2017. que as quotas extraordinárias começam a ser cobradas em fevereiro de 2017 e a fração é vendida em abril de 2017, pergunto no seu entender, quem deve pagar as três quotas em atraso (fevereiro, março e abril)? O anterior ou o novo proprietário? Agradecido. JR