Source: https://interpretacje-podatkowe.org/budynek/0111-kdib3-1-4012-451-2018-2-ab
Timestamp: 2019-04-21 22:12:50+00:00
Document Index: 45299113

Matched Legal Cases: ['art. 13', 'art. 14', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 2', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 41', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 29']

0111-KDIB3-1.4012.451.2018.2.AB | Interpretacja indywidualna
♦ › Budynek › 0111-KDIB3-1.4012.451.2018.2.AB
Opodatkowanie sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym wraz z lokalami użytkowymi
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 7 czerwca 2018 r. (data wpływu 7 czerwca 2018 r.), uzupełnionym pismem z 31 lipca 2018 r. (data wpływu 31 lipca 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym wraz z lokalami użytkowymi – jest prawidłowe.
W dniu 7 czerwca 2018 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym wraz z lokalami użytkowymi.
Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 31 lipca 2018 r. (data wpływu 31 lipca 2018 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 25 lipca 2018 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.451.2018.1.AB.
Przeciwko dłużnikowi prowadzona jest egzekucja. Przedmiotem egzekucji jest udział 363519/401756 części w prawie własności nieruchomości gruntowej objętej KW Nr 2 prowadzonej przez Sąd Rejonowy, złożonej z działki nr 2680/7 o pow. 0,3529 ha zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym wraz z lokalami użytkowymi nr 7 położonej przy ul. G, gmina, powiat, województwo. Pozostałe zagospodarowanie działki stanowią parkingi (30 miejsc parkingowych) przy budynku oraz zieleń (trawa). Funkcyjnie budynek podzielony na dwie części (oznaczone A i B) z odrębnymi klatkami schodowymi. Powierzchnia zabudowy: 980,50 m2; Powierzchnia całkowita: 5012,01 m2; Powierzchnia użytkowa: 3395,99 m2; Kubatura: 20590,50 m3; Wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej jako przedmiotu prawa własności biegły wycenił na kwotę: 8 679 527 zł (osiem milionów sześćset siedemdziesiąt dziewięć tysięcy pięćset dwadzieścia siedem złotych 00/100). Nieruchomość została wyceniona w operacie szacunkowym sporządzonym dnia 22 sierpnia 2016 roku Nr rep. O/2016 wraz z uzupełnieniem operatu z dnia 14 grudnia 2016 roku. Biegły w dniu 8 maja 2018 roku potwierdził aktualność operatu. Podstawę wyceny w formie operatu stanowiło postanowienie o powołaniu biegłego i przystąpieniu do opisu i dokonania oszacowania nieruchomości z dnia 27 kwietnia 2016 roku. Przedmiotem opinii była nieruchomość objęta KW Nr 2 zabudowana budynkiem wielomieszkaniowym nr 7 przy ul. G. Przedmiotem wyceny był udział 363519/401756 części w nieruchomości gruntowej objętej KW Nr 2 prowadzonej przez Sąd Rejonowy, złożonej z działki nr 2680/7 o pow. 0,3529 ha zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym wraz z lokalami użytkowymi nr 7 położonej przy ul. G, gmina , powiat , województwo. Funkcyjnie budynek podzielony na dwie części (oznaczone A i B) z odrębnymi klatkami schodowymi. Budynek powstały w latach 80. XX wieku (pierwotna funkcja usługowa - hotel). Przebudowa i zmiana sposobu użytkowania na handlowo usługową nastąpiła w latach 2009 - 2010. Budynek wyposażony w dźwig osobowy. Instalacje: elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, C.O. (miejskie), telewizyjna, domofonowa. Sposób użytkowania: na dzień sporządzenia wyceny budynek o funkcji mieszkalnej i użytkowej. Złożony z samodzielnych lokali mieszkalnych i użytkowych (2 lokale). Zróżnicowany stopnień wykończenia (stan developerski, wykończone). Dla lokali mieszkalnych i użytkowych w części A i B budynku, zostały wydane Przez Starostę Zaświadczenia potwierdzające samodzielność lokalu stanowiące podstawę do ich wyodrębnienia i ustanowienia nieruchomości lokalowych. Lokale mieszkalne i użytkowe. W skład udziału 363519/401756 części w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym wraz z lokalami użytkowymi nr 7 położonej przy ul. G wchodzi 50 samodzielnych lokali mieszkalnych oraz 2 samodzielne lokale użytkowe nie wyodrębnione z nieruchomości gruntowej z ustalonymi udziałami w nieruchomości wspólnej. Nabycie nieruchomości od Starosty nastąpiło na rzecz osoby fizycznej Pana T. Podstawą wpisu prawa własności nieruchomości był akt notarialny umowa sprzedaży z dnia 5 maja 2006 roku Rep. A nr 1192/2006 roku zawarta w wyniku przetargu ustnego. Nabycie nieruchomości nastąpiło na cele mieszkalne, za cenę 656 500 zł z majątku osobistego Pana T, u którego w małżeństwie obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej na podstawie umowy z 21 czerwca 1996 roku. Według informacji z CEIDG Pan T był osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w okresie od 1990-10-18 do 2013-08-27. Jako przeważającą działalność wskazano w CEIDG kod PKD 55.10. (Z Hotele i podobne obiekty zakwaterowania). Komornik nie ma wiedzy czy dłużnik pozostawał wtedy czynnym podatnikiem podatku VAT. W akcie notarialnym brak jest informacji na temat naliczenia podatku VAT i czy cena sprzedaży zawierała podatek VAT. Podatku od czynności cywilnoprawnych również nie pobrano na podstawie art. 2, punkt 1, lit. 9 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub przepisom o autostradach płatnych). Przebudowa i zmiana sposobu użytkowania na mieszkalną nastąpiła w latach 2009 - 2010. Właściciel poniósł koszty adaptacji i przebudowy budynku na cele mieszkalne (58 lokali mieszkalnych i 2 lokale użytkowe) w wysokości przekraczającej 30% wartości początkowej nieruchomości. Wysokość nakładów nie jest znana, ponieważ właściciel nie podał kwoty nakładów, ale zakres wykonanych prac budowlanych wskazuje na kwoty co najmniej 2-krotnie przewyższające wartość początkową nieruchomości. Oddanie obiektu budowlanego do użytkowania nastąpiło najpóźniej w kwietniu 2010 roku. W latach 2010-2013 ustanowiono odrębną własność ośmiu (8) lokali mieszkalnych, pierwszy w dniu 18.05.2010 r., natomiast ósmy lokal wyodrębniono dnia 23.05.2013 roku. Ustanawianie odrębnej własność następowało wraz ze sprzedażą lokalu mieszkalnego z naliczeniem podatku VAT wg stawki 7% w 2010 roku, stawki 8% w latach 2011-2013. Lokale nie wyodrębnione, ale wykończone, były wynajmowane okazjonalnie na podstawie umów najmu. W trakcie oględzin nieruchomości w czerwcu - lipcu 2016 roku przedstawiono biegłemu jedną umowę najmu lokalu mieszkalnego nr 2A, zawartą na czas nieokreślony między G Sp. z o.o. sp.k. a osobą fizyczną w dniu 1 marca 2016 roku. Obecnie wynajmowane są dwa lokale mieszkalne. W toku postępowania egzekucyjnego T wniósł aportem udział 363519/401756 w przedmiotowej nieruchomości (jako składnik majątku osobistego) do spółki T Sp. z o.o. Strony umowy określiły wartość wkładu do spółki na kwotę 3 000 000 zł. W akcie notarialnym brak jest informacji na temat naliczenia podatku VAT i czy wartość udziału w nieruchomości zawierała podatek VAT. Podatku od czynności cywilnoprawnych również nie pobrano na podstawie art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - tak wynika z treści aktu notarialnego. Na okoliczność obowiązku podatkowego w zakresie VAT oraz wysokości poczynionych nakładów opinię sporządził biegły, który doszedł do następujących konkluzji: Według art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Dostawa tej nieruchomości może skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ: 1) Po nabycia nieruchomości w 2006 roku nakłady na ulepszenie budynku dokonane w 2010 roku przekroczyły 30% wartości początkowej budynku, 2) Dostawa nastąpi po pierwszym zasiedleniu, które wystąpiło w momencie transakcji sprzedaży osobie fizycznej w dniu 18.05.2010 r. pierwszego wyodrębnionego z przedmiotowej nieruchomości lokalu mieszkalnego z naliczeniem podatku VAT wg stawki 7%. 3) Transakcja nabycia nieruchomości w 2006 roku nie była objęta podatkiem VAT - w akcie notarialnym nie było stwierdzeń na ten temat. 4) Już w maju 2010 roku została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ponieważ nieruchomość została sprzedana pierwszy raz po ulepszeniu. 5) Planowana dostawa nieruchomości (w tym przypadku przeniesienia własności w postępowaniu egzekucyjnym) nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia (w tym przypadku od daty transakcji sprzedaży osobie fizycznej w dniu 18.05.2010 r. pierwszego wyodrębnionego z przedmiotowej nieruchomości lokalu mieszkalnego), a więc w 8 roku po pierwszym zasiedleniu. Definicja pierwszego zasiedlenia mówi, że jest to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. najmu, dzierżawy, sprzedaży), pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Ponieważ dostawa spełnia warunki art. 43 ust. 1 punkt 10 i może mieć zastosowanie art. 43 ust. 10 dotyczący rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT - sprzedaż tej nieruchomości może podlegać zwolnieniu od podatku VAT w trybie art. 43, ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT z zastrzeżeniem art. 43 ust. 10 tej ustawy, który brzmi: „10. Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.” Biegły wskazał, że jeśli strony transakcji nie wybiorą opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy (rezygnacja ze zwolnienia z VAT), zbycie przedmiotowej nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Ponadto zwrócił uwagę, że sprzedaż (dostawa) tej konkretnej nieruchomości może również być zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku VAT. Powyższy wniosek można wysnuć po analizie ww. przepisu, ponieważ: 1) przy zakupie nabywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, co spełniałoby 1 warunek, ale jednocześnie musi być spełniony 2 warunek mówiący o tym, że dokonujący dostawy nieruchomości nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej, z zastrzeżeniem art. 43 ust. 7a, zastępującym powyższy warunek wymogiem używania nieruchomości do działalności opodatkowanej przez okres dłuższy niż 5 lat. 2) wobec powyższego, ponieważ po nabyciu od Starosty nieruchomość była używana do czynności opodatkowanych przez okres dłuższy niż 5 lat (art. 43 ust. 7a), bo od nabycia (2006 r.) upłynęło już 11 lat, jest spełniony alternatywny wymóg do zwolnienia od podatku zgodnie z art. 43 ust. 7a. Pierwotny wymóg art. 43 ust. 1 punkt 10 lit. a też jest spełniony ponieważ dostawa nastąpi po upływie 7 lat od pierwszego zasiedlenia (w tym przypadku od daty transakcji sprzedaży osobie fizycznej w dniu 18.05.2010 r. pierwszego wyodrębnionego z przedmiotowej nieruchomości lokalu mieszkalnego).
W akcie notarialnym umowie sprzedaży z dnia 05 maja 2006 roku Rep. A nr 1/2006 roku brak jest informacji na temat naliczenia podatku VAT i czy cena sprzedaży zawierała podatek VAT. Zakłada się, że transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT, wskutek czego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Dłużnik mógł skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Dłużnik kupił budynek hotelu a nie wielomieszkaniowy.
Na pytanie tut. organu „Czy po ulepszeniu dokonanym w 2010 r., przekraczającym 30% wartości początkowej budynku wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) budynku wielomieszkaniowego (udziałów Dłużnika)?”. Wnioskodawca odpowiedział: „Tak, ponieważ na podstawie aktu notarialnego z dnia 18.05.2010 r„ dotyczącego ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu mieszkalnego w tym budynku, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia nieruchomości.”
Na pytanie tut. organu „Czy od daty oddania budynku (udziałów Dłużnika) do użytkowania po ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej budynku do momentu sprzedaży przedmiotowego udziału w budynku Dłużnika upłynie okres dłuższy niż 2 lata?”. Wnioskodawca odpowiedział: „Tak, ponieważ od momentu pierwszego zasiedlenia według ustaleń jak przy poprzedniej odpowiedzi upłynęło 8 lat.”
Na pytanie tut. organu „Czy budynek (udziały Dłużnika) w stanie ulepszonym był wykorzystywany przez Dłużnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat? Wnioskodawca odpowiedział: „Tak, ponieważ od tej daty (maj 2010 r.) Dłużnik lub jego spółki sprzedawał lokale oraz wynajmował a także wynajmuje do dzisiaj.”
Na pytanie Wnioskodawcy „Czy po ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej budynku w 2010 roku budynek (udziały Dłużnika) były/są przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak to należy wskazać daty najmu budynku/części budynku (udziałów Wnioskodawcy)?” Wnioskodawca odpowiedział: Tak, ponieważ po tej dacie Dłużnik lub jego spółki sprzedawał lokale oraz wynajmował, a także wynajmuje je do dzisiaj. Obecnie wynajmowane są dwa lokale mieszkalne. Jeden z nich (lokal 2a) jest wynajmowany od 1 marca 2016 r. przez spółkę G sp. z o.o. sp. k. w Warszawie według umowy na czas nieokreślony. Do tej pory nie została udostępniona dokumentacja odnosząca się do drugiego z wynajmowanych lokali.”
Budynek (udziały Dłużnika) był wykorzystywany przez Dłużnika przede wszystkim na cele działalności niepodlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.
Nie zostały udostępnione przez Dłużnika żadne informacje na temat zastosowania konkretnego symbolu PKOB w odniesieniu do budynku, jednak na podstawie danych dotyczących sposobu zagospodarowania poszczególnych lokali w tymże budynku można zaliczyć go do klasy 1122 Budynek o trzech i więcej mieszkaniach.
Budynek podlega pod budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, ze względu na to iż może być objęty jako „budynek o trzech i więcej mieszkaniach” klasą 1122 według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, dzięki czemu wymóg odnoszący się do art. 41 ust. 12a ustawy o podatku od towarów i usług jest spełniony.
Czy sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji publicznej przez komornika sądowego nieruchomości stanowiącej udział 363519/401756 części w prawie własności nieruchomości gruntowej objętej KW Nr 2 prowadzonej przez Sąd Rejonowy, złożonej z działki nr 2680/7 o pow. 0,3529 ha zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym wraz z lokalami użytkowymi nr 7 położonej przy ul. G, gmina, powiat, województwo - podlega obowiązkowi opodatkowania podatkiem od towarów i usług?
Zdaniem Wnioskodawcy - komornika sądowego, sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji publicznej nieruchomości stanowiącej udział 363519/401756 części w prawie własności nieruchomości gruntowej objętej KW Nr 2 prowadzonej przez Sąd Rejonowy, złożonej z działki nr 2680/7 o pow. 0,3529 ha zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym wraz z lokalami użytkowymi nr 7 położonej przy ul. G, gmina, powiat, województwo nie podlega obowiązkowi opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Z opisu sprawy wynika, że przeciwko dłużnikowi prowadzona jest egzekucja. Przedmiotem egzekucji jest udział 363519/401756 części w prawie własności nieruchomości gruntowej złożonej z działki nr 2680/7 o pow. 0,3529 ha zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym wraz z lokalami użytkowymi. W akcie notarialnym umowie sprzedaży z dnia 5 maja 2006 roku brak jest informacji na temat naliczenia podatku VAT i czy cena sprzedaży zawierała podatek VAT. Zakłada się, że transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT, wskutek czego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10. Dłużnik mógł skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Przebudowa i zmiana sposobu użytkowania na mieszkalną nastąpiła w latach 2009 - 2010. Właściciel poniósł koszty adaptacji i przebudowy budynku na cele mieszkalne (58 lokali mieszkalnych i 2 lokale użytkowe) w wysokości przekraczającej 30% wartości początkowej nieruchomości. Oddanie obiektu budowlanego do użytkowania nastąpiło najpóźniej w kwietniu 2010 roku. Po ulepszeniu dokonanym w 2010 r., przekraczającym 30% wartości początkowej budynku wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) budynku wielomieszkaniowego (udziałów Dłużnika), ponieważ jak wskazał Wnioskodawca na podstawie aktu notarialnego z dnia 18.05.2010 r. dotyczącego ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu mieszkalnego w tym budynku, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia nieruchomości. Od daty oddania budynku (udziałów Dłużnika) do użytkowania po ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej budynku do momentu sprzedaży przedmiotowego udziału w budynku Dłużnika upłynie okres dłuższy niż 2 lata tj. jak wskazał Wnioskodawca od momentu pierwszego zasiedlenia według ustaleń upłynęło 8 lat.
Po ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej budynku w 2010 roku budynek (udziały Dłużnika) były/są przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, ponieważ po tej dacie Dłużnik lub jego spółki sprzedawał lokale oraz wynajmował, a także wynajmuje je do dzisiaj.
Mając zatem na uwadze ww. analizę pojęcia pierwszego zasiedlenia w kontekście cytowanego orzeczenia z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16, należy wskazać, iż w przedmiotowej sprawie dostawa udziałów w budynku wielomieszkaniowym opisanym we wniosku, nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a od pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Na przedmiotowy budynek Dłużnik ponosił nakłady na ulepszenie, które przekraczały 30% wartości początkowej, jednak po dokonaniu tego ulepszenia oddanie przedmiotowego budynku do użytkowania nastąpiło najpóźniej w kwietniu 2010 roku, a ponadto budynek (udziały Dłużnika) były/są przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, ponieważ po tej dacie Dłużnik lub jego spółki sprzedawał lokale oraz wynajmował, a także wynajmuje je do dzisiaj.
Zatem po dokonaniu ulepszeń przekraczających 30% jego wartości początkowej oraz oddaniu ww. budynku do użytkowania w 2010 r. doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia w związku z jego użytkowaniem do prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto od daty tego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
Tym samym spełnione zostaną obydwa warunki umożliwiające zwolnienie udziału w przedmiotowym budynku wielomieszkaniowym wraz z lokalami użytkowymi na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy.
W konsekwencji zwolnieniem od podatku VAT w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęte będzie także zbycie przysługującego Wnioskodawczyni udziału w nieruchomości gruntowej, na którym znajduje się ww. budynek.
0111-KDIB3-1.4012.451.2018.2.AB