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Timestamp: 2019-10-20 11:56:33
Document Index: 256173885

Matched Legal Cases: ['§ 3', '§ 2', '§ 4', '§ 2', 'Art. 27', '§ 3', '§ 4', '§ 2', '§ 4', '§ 22', '§ 50', '§ 31', '§ 31', '§ 10', '§ 2', '§ 9', 'Art. 49', 'Art. 56', '§ 2', 'Art. 81', '§ 1', '§ 47', '§ 47', '§ 3', '§ 4', '§ 9', '§ 9', 'Art. 1', '§ 4', 'Art. 12', 'Art. 5', '§ 9', 'Art. 5', 'Art. 23', 'Art. 23', 'Art. 23', '§ 45', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 68', '§ 10', '§ 9', '§ 40', '§ 4', '§ 9', '§ 11', '§ 3', '§ 3', '§ 2']

Aufstellung des Bebauungsplanes "Aiblinger Straße" für die Grundstücke Fl.Nrn. 549 und 551 der Gemarkung Grafing nordwestlich der Aiblinger Straße/südlich des "Aldi-Marktes";
Frühzeitige Öffentlichkeits- und Bürgerbeteiligung (§§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB);
Die Beschlussvorlage wurde am 11.03.2016 in das Gremieninfo eingestellt. Vom Vertreter der Verwaltung wurde der Tagesordnungspunkt ausgeführt.
Der Stadtrat hat am 04.11.2014 die Aufstellung eines Bebauungsplans (§ 2 Abs. 1 BauGB) zur Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets (§ 4 BauNVO) für die derzeit landwirtschaftlich genutzten Grundstücke (Fl.Nrn. 549 und 541 der Gemarkung Grafing) nordwestlich der Aiblinger Straße/südlich des Aldi-Marktes (Glonner Straße) beschlossen. Die entsprechende Änderung des Flächennutzungsplans (13. Änderung) ist am 24.04.2015 in Kraft getreten.
Der Aufstellungsbeschluss vom 04.11.2014 wurde gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB i.V.m. Art. 27 Abs. 2, 26 GO bekanntgemacht im Amtsblatt der Stadt Grafing b.M. (Grafing-Aktuell) vom 31.07.2015. Gleichzeitig erfolgte die Bekanntmachung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) in der Zeit vom 07.09.2015 – 09.10.2015 durch Unterrichtung in der Bauverwaltung. Am 14.10.2015 wurde die frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt und auch Gelegenheit zur Äußerung im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und den Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB gegeben.
2. Dr. Karlheinz und Alice Kaplan, Grafing b.M.
3. Raimund Blankenburg (mit Unterschriftenliste), Grafing b.M.
4. Simon und Barbara Ahammer, Grafing b.M.
5. Diana Greithanner, Grafing b.M.
6. Kristin und Dirk Wündisch, Grafing b.M.
7. Anja Bruijnen, Grafing b.M.
8. Martina und Robert Schandner, Grafing b.M.
9. Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanungsbehörde
10. Wasserwirtschaftsamt Rosenheim
11. Kreisbrandinspektion Ebersberg
12. Staatliches Bauamt Rosenheim
13. Energie Südbayern
14. Vermessungsamt Ebersberg
15. Handwerkskammer für München und Oberbayern
16. Industrie- und Handelskammer
17. Deutsche Telekom Technik GmbH
18. Gesundheitsamt Ebersberg
19. Rothmoser GmbH & Co. KG
2.1 Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 23.11.2015, Az.: P-2015-2532)
Aus baufachlicher Sicht werden zum vorliegenden Bebauungsplanvorentwurf keine Anregungen oder Einwände geäußert.
In Ziffer 4 der Begründung wird ausgeführt, dass „Mobilfunkanlagen innerhalb des Planungsgebiets“ unzulässig sind. Eine entsprechende Festsetzung ist in der Satzung nicht enthalten.
Es ist zu prüfen, ob die Festsetzungen im Hinblick auf das Verbot von Mobilfunkanlagen ergänzt werden müssen.
Die beiden Tiefgaragenzufahrten befinden sich in unmittelbarer Nähe zur Wohnbebauung. Zusätzlich zur Festsetzung A 7.5 zur schallabsorbierenden Auskleidung wird angeregt, die Anforderungen an den Stand der Technik für die Tiefgaragen zu ergänzen:
Ergänzung der Ziffer A 7.5 zum Stand der Technik für Tiefgaragenzufahrten (zusätzlich zur schallabsorbierenden Auskleidung):
In Ziffer 6 der Begründung wird dargestellt, dass eine „vollumfängliche Ausnutzung der gebotenen Mittel“ zur Bewältigung des Lärmkonflikts bezüglich des Aldi-Marktes vorgenommen wurde. Dies kann aus immissionsschutzfachlicher Sicht bestätigt werden.
In der jetzigen Planfassung kommt es aufgrund des Verzichts auf eine Wohnbebauung an der ungeschützten Westseite des Aldi-Marktes zu einem Heranrücken des westlichen Wohngebäudes an den Aldi-Markt. Aufgrund der Darstellung in der schalltechnischen Untersuchung der Firma Steger & Partner ist nicht ausgeschlossen, dass an der nordöstlichen Gebäudeecke Überschreitungen der Immissionsrichtwerte nach TA Lärm stattfinden.
Aufgrund der Verschiebung von Baukörpern sollte eine Abschätzung durch den Schallschutzgutachter erfolgen, ob die Immissionsrichtwerte der TA Lärm auch mit der vorliegenden Planfassung eingehalten werden können.
Die Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ betragen für Allgemeine Wohngebiete tags 55 dB(A) und nachts 45 dB(A). Nach den Ermittlungen des Schallschutzgutachters kommt es sowohl tags, als auch nachts zu erheblichen Überschreitungen der Orientierungswerte (bis zu 10 dB(A)) vor allem in den Obergeschossen. Die möglichen aktiven Schallschutzmaßnahmen in Form einer 4 m hohen Schallschutzkonstruktion sind dabei schon mit berücksichtigt.
Die Stadt Grafing argumentiert, dass für die Wohnbebauung am Gebietsrand die Immissionsgrenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BlmSchV) noch zumutbar seien (im WA 59 dB(A) tags und 49 dB(A) nachts). Für die verbleibenden Überschreitungen (6 dB(A)) werden Anforderungen an den baulichen Schallschutz, vor allem in Form von schalldämmenden Lüftungseinrichtungen für Schlafräume und Kinderzimmer, an gekennzeichneten Fassaden festgesetzt. Begründet wird dies, dass angesichts „der beabsichtigten Verlegung der St 2089 nach Westen und dann deutlich reduzierten Verkehrsmengen … hier die Beibehaltung der geplanten Wohnbebauung mit passivem Schallschutz noch zu rechtfertigen“ ist. (Ergänzend wird angemerkt, dass die Kennzeichnung der schalldämmenden Lüftungseinrichtungen an allen Fassaden mit Verkehrslärmpegeln von mehr als 45 dB(A) nachts erfolgte.)
Für die Verlegung der St 2089 sind derzeit keine konkreten Planungen bekannt, so dass ein Zeitpunkt, ab dem die Umsetzung dieser Verlegung erfolgen soll, derzeit nicht absehbar ist. Für einen unkalkulierbar langen Zeitraum an den von Überschreitungen getroffenen Obergeschossen lediglich Lärmschutzmaßnahmen vorzusehen, die sich auf die Einhaltung von Innenpegeln beschränken, kann aus immissionsschutzfachlicher Sicht nicht mitgetragen werden.
Beibehaltung der zeichnerischen Kennzeichnung mittels Festsetzung A 12.4 mit Streichung der Festsetzung zu schalldämmenden Lüftungseinrichtungen in A 12.4 und Streichung des letzten Satzes in der Festsetzung A 12.6 für Schlafräume und Kinderzimmer und Festsetzung der folgenden Schallschutzmaßnahmen:
An den gekennzeichneten Fassaden sind die folgenden Lärmschutzmaßnahmen jeweils für ein Fenster eines schutzbedürftigen Raums (z.B. Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer) umzusetzen:
- Zunächst sollte durch entsprechende Gestaltung des Grundrisses darauf geachtet werden, dass schutzbedürftigen Räumen, insbesondere Schlafräume und Kinderzimmer, nach Möglichkeit ein Fenster bzw. eine Lüftungsmöglichkeit auf einer lärmabgewandten und nicht gekennzeichneten Gebäudeseite aufweisen. Bei entsprechend vorausschauender Planung ist auf diese Weise ein sehr guter und noch dazu kostengünstiger Schallschutz zu erreichen.
- Alternativ muss – wenn eine entsprechende Grundrissorientierung nicht für alle schutzbedürftigen Räume umgesetzt werden kann – eine der folgenden Schallschutzmaßnahmen für ein Fenster eines schutzbedürftigen Raumes installiert werden:
Wintergartenkonstruktion bzw. verglaster Vorbau
Unbeheizter Standard-Wintergarten oder Glaskasten mit Einfachverglasung und einer Mindesttiefe von 1 m, absorbierend verkleideter Decke und versetzter Anordnung von innen und außen liegenden Fenstern; auch verglaste Loggien sind zulässig.
Schiebeläden (nur für Schlafzimmer möglich)
Schiebeläden aus Alupaneelen mit Mineralwolldämmung dienen als Schallschutzelemente vor den Fenstern. Die Läden bewegen sich leitläufig in Führungsschienen und lassen sich von innen schließen. Oben und unten befinden sich Lüftungsschlitze.
Bei vorgehängten Festverglasungen handelt es sich um Glasscheiben aus selbstreinigendem Verbundsicherheitsglas, die – mit entsprechendem Abstand – vor ein Fenster der schutzbedürftigen Räume angebracht werden. Die vorgehängten Glaselemente überlappen die Fensteröffnung um ca. 25 cm. Diese Bereiche umlaufend um das Fenster sind mit einer Mineralfasermatte an der Fassade hinterlegt.
Evtl. ist ein Hinweis auf eine mögliche Befreiung für die von der Lärmschutzkonstruktion ausreichend geschützten Geschosse sinnvoll. Die in der Satzung enthaltenen Schalldämmlüfter könnten aus immissionsschutzfachlicher Sicht in den Bereichen, in denen zwar der 45-dB(A)-Pegel überschritten wird, der Immissionsgrenzwert von 49 dB(A) aber eingehalten wird, für Schlaf- und Kinderzimmer bei entsprechender Abwägung noch akzeptiert werden. Dann müsste aber eine zusätzliche Kennzeichnung für diese Bereiche eingeführt werden.
Ergänzung der Kennzeichnung A 12.4
Die Kennzeichnung mittels A 12.4 (magentarote Linie) zur Umsetzung von Maßnahmen zum Schutz vor Verkehrslärm ist geringfügig unvollständig (vgl. Abb. 9 des Schallschutzgutachtens):
- Am nordöstlichsten Gebäude ist das östliche Terrassengeschoss und am östlichsten Gebäude das nördliche Terrassengeschoss zusätzlich mit der Festsetzung A 12.4 zu kennzeichnen.
Fußwege am Lärmschutzwall
In der Kombination von Lärmschutzwall mit aufgesetzter Wand entlang der St 2089 sind zwei Fußwege geplant. In der Satzung sind keine Aussagen oder Darstellungen enthalten, wie diese Fußwege (mit durchgezogener Lärmschutzkombination lt. Plandarstellung) verwirklicht werden sollten, ohne die abschirmende Wirkung zu verringern. Es wird daher angeregt, die Aussagen des Lärmschutzgutachters zu dieser Problematik mit aufzunehmen:
Ergänzung der Festsetzung A 12.1. bezüglich Fußwege:
Im Bereich der Fußwege wird die Oberkante der Schallschutzwand mit 4 m über Straßengradiente beibehalten; die Wand wird versetzt angeordnet, damit der Schalleintrag durch die Lücken möglichst gering gehalten wird.
Die Stadt Grafing verweist in den Festsetzungen auf die Anforderungen der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“. Aus immissionsschutzfachlicher Sicht wird mit der Festsetzung durchaus eine Sensibilisierung der zukünftigen Bauherren für die Belange des baulichen Schallschutzes erwartet.
Ergänzend dazu wird darauf hingewiesen, dass nach der einschlägigen Rechtsprechung die DIN 4109, nachdem mehrere Festsetzungen auf sie verweisen (z.B. Festsetzung zu Lärmpegelbereichen in 12.2. und 12.3.), zur Einsicht bereit gehalten werden muss; darauf ist in der Bebauungsplanurkunde hinzuweisen.
Vorgeschlagen wird folgende Ergänzung der Ziffer A 12:
Entsprechend der Stellungnahme und der bereits in der Begründung erklärten Erforderlichkeit wird die Festsetzung A.2.1 im Satz 2 wie folgt gefasst: Nicht zulässig sind Nutzungen nach § 4 Abs. 3 BauNVO und Mobilfunkanlagen.
Die Festsetzung A.7.5 wird um die weiteren Anforderungen nach dem Stand der Technik entsprechend der Stellungnahme ergänzt.
Gewerbelärm (Aldi)
Zur Bewältigung der gewerblichen Lärmimmissionen im heranrückenden Wohngebiet aus dem angrenzenden Aldi-Markt wurde bereits auf die anfänglich beabsichtigte Bebauung westlich des Aldi-Marktes verzichtet. Dort weist der Aldi-Markt keine technischen Schutzmaßnahmen auf (Lärmschutzwand). Aber auch die Bebauung südlich des Aldi-Marktes ist konfliktbeladen. Dort werden in den Obergeschossen die Immissionsrichtwerte deutlich überschritten (tagsüber bis zu 8 dB(A)).
In den Erdgeschossen – also vor allem im Außenwohnbereich (Terrassen) – sind die Immissionsrichtwerte durch die bei der Aldi-Erweiterung verlangte Schutzwand eingehalten, ebenfalls durchgängig in den Gebäuden ab der 2. Baureihe an allen Fassadenseiten und Geschossen.
Der Aldi-Markt als eingerichteter Gewerbebetrieb ist vor Betriebsbeschränkungen durch die geplante (heranrückende) Wohnbebauung zu schützen. Ansonsten würden Abwehransprüche der Wohnbebauung gegenüber dem Gewerbebetrieb entstehen. In dieser Fallkonstellation des Heranrückens einer Wohnbebauung an einen bereits vorhandenen Gewerbebetrieb (also konkreter Kenntnisse der Lärmemissionen – hier in Höhe der für das SO-Gebiet „Aldi“ festgesetzten Lärmkontingentwerte) ist sicherzustellen, dass die für die Betreiberpflichten (§ 22 BImSchG) maßgeblichen Lärmschutzanforderungen (TA-Lärm) eingehalten werden. Es besteht also in der vorliegenden Planungssituation der Neuplanung eines Wohngebietes neben einen bestehenden Gewerbebetrieb kein Abwägungsspielraum hinsichtlich der Immissionsrichtwerte.
Da eine räumliche Trennung (§ 50 BImSchG) aus allgemeinen städtebaulichen Gründen (flächensparende Bauleitplanung) nicht in Erwägung gezogen wird, bleibt allein die bauliche Abschirmung. Deshalb ist festgesetzt, dass an den belasteten Fassaden der beiden nördlichen Bauräume (Nordfassade und die inneren Giebelseiten) keine Immissionsorte entstehen. Das erfolgt durch den Ausschluss von (notwendigen, d.h. zu öffnenden) Fenstern schutzbedürftiger Räume an den betroffenen Fassaden (eine Belichtung mittels festverglaster Elemente ist natürlich möglich).
Um das gesichert zu erreichen, wird zusätzlich beim nordwestlichen Bauraum an der nördlichen Giebelseite und den ersten 10 m der östlichen Fassade das Planzeichen 12.5 (Ausschluss von Fenster schutzwürdiger Aufenthaltsräume) festgesetzt. Im Sinne der Lärmvorsorge können damit Störungen aus dem Aldi-Parkplatz ausgeschlossen werden. Weitere Schalluntersuchungen erübrigen sich dann.
Verkehrslärm (St 2080)
Der immissionsschutzfachlichen Stellungnahme des Landratsamtes Ebersberg wird entsprochen. Es wird dort nochmals deutlich gemacht, dass trotz der Lärmschutzeinrichtung entlang der Aiblinger Straße die Orientierungswerte der DIN 18005 in den Obergeschossen in einem nicht hinnehmbaren Ausmaß (bis zu 10 dB(A)) überschritten werden.
Die 16. BImSchV mit ihren um 4 dB(A) deutlich höheren Grenzwerten dient als Anhaltspunkt dafür, in welchem Umfang eine Überschreitung der Orientierungswerte (DIN 18005) noch zu rechtfertigen ist. Aber selbst diese abwägungsbeachtliche „Obergrenze“ wird (in den oberen Geschossen) noch um bis zu 6 dB(A) überschritten.
Hinzu kommt noch, dass ein sehr kurzer Prognosehorizont (Jahr 2025) für die Verkehrsbelastung herangezogen wurde, was mit der geplanten Verlegung der Aiblinger Straße begründet wird. Da die Straßenverlegung aber nicht gesichert vorausgesagt werden kann, ist die Prognoseunsicherheit hinsichtlich der Verkehrszahlen in der jetzigen Planabwägung einengend zu berücksichtigen.
Weiter ist in die Entscheidung einzustellen, dass hier nach dem planerischen Konzept Geschosswohnungsgebäude realisiert werden. Die Möglichkeiten der „planerischen Selbsthilfe“ der künftigen Bewohner/Eigentümer sind hier sehr viel geringer als beim „Einzelhaus“. Bei einer von Anfang an bewusst lärmorientierten Planung ist es dagegen möglich und zumutbar, Grundrisse zu entwickeln, die natürliche Belüftungsmöglichkeiten (Fenster) zu nicht lärmbelasteten Gebäudeseiten vorsehen. Es besteht deshalb kein Bedürfnis, von vornherein den (im Abwägungsprogramm nachrangigen) passiven Lärmschutz durch schalldämmende Lüftungseinrichtungen bzw. die vom Landratsamt Ebersberg vorgeschlagenen alternativen Schutzmaßnahmen (Grundrissorientierung/Glasvorbauten/Schiebeläden) als „Kompensation“ für die sehr hohe Lärmbelastung zuzulassen. Dem Anspruch an gesunde Wohnverhältnisse (Lärmvorsorge) wird diesbezüglich ein sehr hohes Gewicht beigemessen und deshalb ein strenges Schutzkonzept wie folgt festgelegt:
In A.12.6 ist der letzte Absatz („Für alle Schlafräume ….“) ersatzlos zu streichen.
Die Festsetzung des Planzeichens in A.12.4 wird wie folgt geändert: (Neuer Wortlaut) „Fassaden mit Lärmschutzmaßnahmen für schutzbedürftige Räume: An den gekennzeichneten Fassaden ist durch Gestaltung des Grundrisses sicherzustellen, dass schutzbedürftige Räume, insbesondere Schlafräume und Kinderzimmer, ein Fenster bzw. eine Lüftungsmöglichkeit auf einer lärmabgewandten und nicht gekennzeichneten Gebäudeseite aufweisen.“
Ausnahmsweise (§ 31 Abs. 1 BauGB) kann hiervon abgewichen werden, wenn eine entsprechende Grundrissorientierung aus besonderen Gründen nicht für alle schutzbedürftigen Räume umgesetzt werden kann und eine der folgenden Schallschutzmaßnahmen mindestens für ein Fenster eines schutzbedürftigen Raumes errichtet werden:
· Wintergartenkonstruktion bzw. verglaster Vorbau innerhalb der festgesetzten Baugrenzen: unbeheizter Standard-Wintergarten oder Glaskasten mit Einfachverglasung und einer Mindesttiefe von 1 m, absorbierend verkleideter Decke und versetzter Anordnung von innen und außen liegenden Fenstern; auch verglaste Loggien oder Laubengänge sind zulässig.
· Schiebeläden (nur für Schlafzimmer möglich):
· Vorgehängte Festverglasungen:
Bei vorgehängten Festverglasungen handelt es sich um Glasscheiben aus selbstreinigendem Verbundsicherheitsglas, die – mit entsprechendem Abstand – vor ein Fenster der schutzbedürftigen Räume angebracht werden. Die vorgehängten Glaselemente überlappen die Fensteröffnung um ca. 25 cm. Diese Bereiche umlaufend um das Fenster sind mit einer Mineralfasermatte an der Fassade hinterlegt.“
Diese Anforderungen sind auch an Fassadenbereichen mit Lärmbelastungen in der Nachtzeit von 45–49 dB(A) zu erfüllen.
Die vorgenannten Ausnahmen und auch mögliche Befreiungen (§ 31 Abs. 2 BauGB) im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren werden allenfalls bei atypischen Fallgestaltungen für denkbar erachtet. Ein Ausnahme- oder Befreiungsgrund liegt nicht schon dann vor, dass die Grenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung eingehalten werden. Grundsatz der vorliegenden Planung ist, dass unbedingter Vorrang die Schaffung von lärmgeschützten Wohnungen durch entsprechende Grundrissplanung ist. Die Ausrichtung der Bauräume (Häuser) ist so gewählt, dass damit vernünftige Wohnungszuschnitte möglich sind.
Die Kennzeichnung A.12.4 ist gemäß Stellungnahme für die ganze Giebelseitenbreite der bezeichneten Gebäude festzusetzen.
Die Festsetzung A.12.1 ist entsprechend der Stellungnahme für die „Fußweg-Durchgänge“ beim Lärmschutzwall mit aufgesetzter Wand zu ergänzen.
Zur Optimierung wird der im Planentwurf noch im Süden der nördlichsten Gebäudereihe verlaufende Fuß- und Radweg an deren Nordseite (also entlang des Lärmschutzwalles „Aldi“) verlegt. Damit kann der Anschluss an die Aiblinger Straße vor dem Lärmschutzwall verlegt werden. Diese Verlegung ist auch für die Benutzung des Fußweges als Feuerwehrzufahrt vorteilhafter, wie er für die dort möglichen Gebäude (Brüstungshöhe oberste Nutzungseinheit >8 m) erforderlich ist. Außerdem ist damit (Lage an der Zugangsseite) in Ausnahmefällen (z.B. Möbellieferung, Handwerkerfahrzeuge, Krankentransport, etc.) eine Mitbenutzung für Kraftfahrzeuge möglich. Für den gleichen Zweck sind die „privaten Wege“ so festzusetzen, dass sie jeweils einen direkten Anschluss an die befahrbaren Straßenflächen erhalten.
Der Hinweis über die Einsichtnahmemöglichkeiten der im Bebauungsplan angeführten DIN-Vorschriften an der gemäß § 10 Abs. 3 Satz 3 BauGB bei der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses bezeichnenden Stelle wird ergänzt.
Die Stadt Grafing plant am südöstlichen Ortsrand an der Aiblinger Straße (St 2089) die Ausweisung eines ca. 1,60 ha großen allgemeinen Wohngebiets. Dem Bebauungsplanverfahren liegen ein Begründungs- und Satzungsteil, sowie eine Planfassung bei. Der erforderliche Umweltbericht liegt noch nicht vor.
Die betroffene Fläche wird derzeit intensiv landwirtschaftlich genutzt. Sie grenzt unmittelbar an den vorhandenen Ortsrand an. Nennenswerter Gehölzbestand ist nicht vorhanden.
Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen unter Beachtung nachfolgender Anmerkungen keine Einwände und Bedenken.
Spätestens im nachfolgenden Auslegungsverfahren ist ein qualifizierter Umweltbericht vorzulegen.
In der Ausgleichsflächenbilanzierung wird ein zu niedriger Versiegelungs- bzw. Nutzungsgrad (GRZ < 0,35, hier 033, Typ B I gem. Leitfaden) zu Grunde gelegt.
Aufgrund der engen Bebauung mit Nebengebäuden und Funktionsflächen und der damit verbundenen Eingriffsschwere, weit über eine Versiegelungsfläche von 35% hinaus, sehen wir in der Einwertung eine Zuordnung zu Typ A I des Leitfadens veranlasst. Dies erfordert einen Kompensationsfaktor von mind. 0,4.
Der geplante Ausgleichsflächennachweis in Form von Pufferflächen an dem benachbarten Feuchtbiotop „Haidlinger Lacke“ wird begrüßt. Auch die Umsetzung auf dem Tauschwege ist vorbildhaft.
In diesem Zusammenhang sollte geprüft werden, ob nicht noch der Lückenschluss mit den dringend erforderlichen Pufferflächenstreifen auf den Grundstücken mit den Fl.Nrn. 790/1, 795, 797 und 780 der Gemarkung Nettelkofen erreicht werden könnte.
Der notwendige Umweltbericht (§ 2a BauGB) zur Begründung wird im nachfolgenden Beteiligungsverfahren vorgelegt. Hierfür müssen aber vorab noch die Grundstücke der geplanten Ausgleichsmaßnahmen auf Fl.Nr. 570 (und der darauf aufbauende Grundstückstausch für Fl.Nr. 571) verfügbar gemacht werden. Erst dann kann über die gesetzliche Form der Sicherung und eines ggf. notwendigen gesonderten „Eingriffs- und Ausgleichsbebauungsplans“ gemäß § 9 Abs. 1a BauGB und ggf. von Zuordnungsfestsetzungen entschieden werden. Das ist erst nach dem Billigungsbeschluss und dem damit konkretisierten Bebauungsplaninhalt möglich und wurde deshalb noch zurückgestellt.
Im Rahmen des Umweltberichts erfolgt dann auch die detaillierte und (nach Bereichen mit unterschiedlicher Beeinträchtigungsintensität) differenzierte Ermittlung des Ausgleichsflächenbedarfs. Wie in der Stellungnahme zutreffend festgestellt wurde, ist in Teilbereichen eine GRZ von 0,35 überschritten. Für diese Flächen (Typ A) ist dann gemäß dem zur Anwendung erklärten „Leitfaden für Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“ der erhöhte Ausgleichsfaktor einzustellen.
Aufgrund des Wirkungszusammenhangs im örtlichen Naturraum bietet sich die Anordnung der Ausgleichsfläche an der „Haidlinger Lacke“ an. An diesem bedeutsamen und wertvollen Biotop ist es der Stadt schon wiederholt gelungen, notwendige Ausgleichsmaßnahmen (Aldi, Lidl, P+R-Anlage, Bauhof) umzusetzen. Auf die besondere Wirksamkeit und Bedeutung solcher Maßnahmen wurde im Rahmen der saP und des Umweltberichtes zum Bebauungsplan „Bau- und Wertstoffhof“ ausdrücklich hingewiesen. Die günstige Eignung dieser Ausgleichsfläche wird auch von der Unteren Naturschutzbehörde in der Stellungnahme nochmals bestätigt.
Ob der Lückenschluss für Pufferflächen zwischen Biotop- und Agrarflächen in allen Flächen bereits anlässlich dieser Planung gelingt, ist aber nicht gesichert und liegt auch nicht in der alleinigen Einflusssphäre der Stadt. Gerne wird diese Möglichkeit geprüft.
Herr Peter Rothmoser, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als persönlich Beteiligter an der Beratung Abstimmung nicht mitgewirkt.
2.2 Dr. Karlheinz und Alice Kaplan, Grafing b.M. (Schreiben vom 04.10.2015)
Es wurde uns mitgeteilt, dass der Bebauungsplanentwurf beibehalten und das Bebauungsplanverfahren auf der Grundlage einer notwendigen aktiven Lärmschutzanlage (4 m hohe Wall-/Wandkombination) fortgesetzt wird.
Gegen diesen Beschluss möchten wir folgende Einwendungen vorbringen:
1. Nach unserer Ansicht verstößt der Beschluss eindeutig gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung aller Bürger. Während die Bewohner des neuen Bebauungsgebietes durch die 4 m hohe Wall-/Wandkombination vor Lärm geschützt werden sollen, führt genau diese Maßnahme auf unserer gegenüberliegenden Seite der Aiblinger Straße zu einem erhöhten Lärmpegel, da der Straßenlärm von den Wänden reflektiert wird.
2. Statt des bisherigen Blicks aus den Fenstern unseres Hauses auf freies Feld bietet sich dann nicht etwa nur der Blick auf etliche Neubauten, sondern der Blick auf eine 4 m hohe Mauer. Abgesehen von diesem wenig erfreulichen Ausblick stellt sich die Frage, welche Lichtveränderungen sich dadurch für uns und unseren Garten ergeben.
3. Eine Lärmschutzanlage mit 4 m hohen Wänden mag für Umgehungsstraßen eine sinnvolle Maßnahme sein. Durch die Bebauung des Gebiets südlich des Aldi-Marktes entsteht aber ein geschlossenes Wohngebiet und dann haben so hohe Mauern eine abtrennende Wirkung. Man spricht bereits von dem entstehenden „Aldi-Ghetto“. Durch die beabsichtigte Verschandelung des Straßen- und Ortsbildes wird sich der Wert unserer Immobilie beträchtlich mindern.
4. Führte schon bisher der Maisanbau auf dem Feld an der Aiblinger Straße zu einer Beeinträchtigung der Sichtverhältnisse bei Ein- und Ausfahrt in die Straße „Am Feld“, so dürfte sich eine erhöhte Gefährdung der Verkehrssicherheit in diesem Bereich durch eine die Sicht stark einengende 4 m hohe Mauer ergeben.
5. Wenn die Stadt eine Verlegung des Straßenverkehrs weg von der jetzigen Straßenführung der Aiblinger Straße plant, dann sind die Investitionen in eine teure Lärmschutzanlage kaum gerechtfertigt. Der Hinweis auf die Möglichkeit zu einer späteren Rückbaumaßnahme erscheint uns geradezu unsinnig und zynisch.
Alle diese Punkte bitten wir nochmals zu bedenken, bevor durch eine voreilige Maßnahme der Ruf Grafings als lebens- und liebenswerte Stadt zerstört wird.
Nach den Ausführungen durch den Verwaltungsvertreter meldete sich ein Anlieger zu Wort, dem die Erste Bürgermeisterin das Rederecht erteilte. Der Redner erklärte nochmals deutlich, dass die in Betracht gezogene Reduzierung der Lärmschutzwand bei den Anliegern keineswegs zu einer Beruhigung beiträgt.
Die von den Anliegern vorgebrachten Einwände konnten von einem Ausschussmitglied durchaus nachvollzogen werden. Das Ausschussmitglied selbst konnte sich mit der geplanten Bebauung auch nicht anfreunden und sprach sich dagegen aus. Grund hierfür war die dichte Bebauung und deren Einfriedung durch Lärmschutzeinrichtungen an 3 Seiten.
Im Folgenden appellierte die Erste Bürgermeisterin an das Gremium und machte nochmals deutlich, dass ein erheblicher und dringender Bedarf an zusätzlichem Wohnraum besteht. Ferner wurde nochmals daran erinnert, dass vom Stadtrat in den bisherigen Befassungen stets ein Wohngebiet mit verdichteter Bebauung an der Aiblinger Straße unterstützt und gefordert wurde. Dass bei der Ausnutzung der Fläche bis zur Staatsstraße heran Lärmschutzmaßnahmen unverzichtbar sind, darauf wurde von Anfang an hingewiesen und es war bekannt. Die Notwendigkeit von Lärmschutzwänden wurde bereits bei der Diskussion der alternativen städtebaulichen Entwürfe diskutiert. Schließlich wurde ursprünglich sogar einer deutlich größeren Geschossentwicklung das Wort geredet und es bestand mehrheitlich die Überzeugung, hier eine möglichst intensive Wohnbebauung umzusetzen; eine besondere ortsplanerische Rücksichtnahme auf die umliegende Bebauung sei hier nicht geboten. Der jetzige Planentwurf mit 3 Vollgeschossen am östlichen und südlichen Gebietsrand und 4 Vollgeschossen an der Nord- und Westseite reicht ohnehin nicht an die ursprünglich vom Stadtrat bezeichneten Vorstellungen für die Bebauungshöhe bzw. Geschosszahl heran. Mit 4 bzw. am Rande 3 Vollgeschossen schafft der Bebauungsplan einen noch verträglichen Höhenübergang zur umliegenden Bebauung. Daran sollte unter Hinweis auf die vorausgegangenen Entscheidungen festgehalten werden. Dass Bebauungsplanung seitens der Bevölkerung am bisherigen Siedlungsrand (Bestandsbebauung) kritisch mitverfolgt wird, ist nachvollziehbar. Die Stadt Grafing muss hier aber abwägen zwischen den erwähnten Belangen und den privaten Interessen.
Anschließend wurde ausführlich über die Notwendigkeit der Lärmschutzwand zur Wahrung gesunder Wohnverhältnisse im Baugebiet einerseits und der städtebaulichen Außenwirkung anderseits diskutiert. Damit diese weniger erdrückend wirkt, wurde aus der Mitte des Gremiums vorgeschlagen, bei der baulichen Gestaltung noch nach Optimierungen zu suchen, etwa durch Verglasungen. Ferner wurde die Reduzierung der Lärmschutzwand auf 3 m sehr begrüßt. Es wurde aber der Wille nach einer möglichst straßennahen Bebauung zur wirtschaftlichen Grundstücksausnutzung bestätigt, der wirkungsvolle Lärmschutzeinrichtungen notwendig macht. Eine jetzt auf 3 m reduzierte Kombination aus Wall und Wand ist für das Stadtbild verträglich. Mit dem Vorschlag zur Reduzierung der Bauhöhe der Schutzwand und den dafür erhöhten Anforderungen an die Gebäude (Grundrissorientierung) wird ein verträglicher Kompromiss gefunden. Wie erklärt wurde, kann nach Verlegung der Aiblinger Straße auch die Wand ggf. wieder demontiert werden, soweit dies im Hinblick auf die dann verbleibende Lärmbelastung möglich ist.
Die Zurückstellung der Baulandausweisung bis zur Verlegung der Aiblinger Straße ist im Hinblick auf die Schaffung von zusätzlichen Wohnbauland nicht vertretbar, zumal Straßenbauprojekte bekanntlich einen erheblichen Planungs- und Umsetzungszeitraum beanspruchen. Ob und wann das gelingt, ist derzeit noch offen.
Ja: 10 Nein: 1 Persönlich beteiligt: 1
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss nach ausgiebiger Diskussion mit allen gegen 1 Stimme, wie folgt:
Die Stadt Grafing b.M. hat sich schon im Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 28.07.2015 außerhalb des förmlichen Verfahrens mit der Eingabe (Art. 56 GO) der Anwohner des Plangebiets befasst, die sich gegen die Errichtung der Lärmschutzwand richtet. Insbesondere wurde begehrt, die Planung bis zur Verlegung der Aiblinger Straße zurückzustellen. Dort wurde eine Zurückstellung des Verfahrens abgelehnt.
Die im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung fristgerecht vorgetragenen Äußerungen sind jetzt im Rahmen der Planabwägung förmlich zu prüfen:
Vorab ist darauf hinzuweisen, dass im Bebauungsplanentwurf vom 05.10.2016 (in Fortschreibung des Entwurfes für die Öffentlichkeitsbeteiligung) bereits die Lärmschutzeinrichtung in Form einer Wall-Wand-Kombination (voraussichtlich 2 m hoher Wall und 2 m hohe Wand) festgesetzt ist. Eine 4 m hohe Lärmschutzwand (Mauer) ist also nicht beabsichtigt.
Das Gebot der Gleichbehandlung ist nicht verletzt, wenn für die Neuausweisung eines Baugebietes ein hoher Anspruch an den Lärmschutz geschaffen werden soll (DIN 18005 – Schallschutz im Städtebau), obwohl es an Lärmschutzeinrichtungen am benachbarten Bestandsgebiet fehlt.
Eine für die Planabwägung signifikante Erhöhung der Lärmbeeinträchtigungen und damit eine Verschlechterung zu Lasten der Bestandsbebauung wird durch die Lärmschutzwand nicht bewirkt, da diese an der Straßenseite gemäß den entsprechenden Festsetzungen in hochschallabsorbierender Form auszuführen ist. Soweit es durch die Absorbierung überhaupt zu rechnerisch nachweisbaren Veränderungen kommen könnte, sind diese deutlich unterhalb der Wahrnehmbarkeitsschwelle (unter 1,0 dB(A)) und können deshalb unberücksichtigt bleiben. Der seltene Fall, dass selbst eine völlig untergeordnete Lärmzunahme gerade dazu führt, dass die Grenzen der Gesundheitsgefährdung (70/60 dB(A)) erreicht werden und deshalb einer besonderen Betrachtung unterworfen sind, liegt hier erkennbar nicht vor. Die ermittelten Beurteilungspegel (Schallgutachten vom 13.07.2015) ohne Lärmschutz liegen in einem Straßenabstand von 20 m bei 65 dB(A) tagsüber und 55 dB(A) nachts. Diese Belastungen lassen sich auch für die vorhandene Umgebungsbebauung ableiten und liegen damit deutlich unter den o.g. „Sanierungswerten“.
Anzumerken ist, dass die isolierte Errichtung einer Lärmschutzwand an einer bestehenden Straße nicht dem Anwendungsbereich der 16. BImSchV unterfällt (keine Änderung des Verkehrsweges) und auch daraus kein Anspruch auf Lärmschutz an der vorhandenen Bebauung entsteht. Hier wäre im Übrigen eine Änderung sogar erst ab einer Lärmerhöhung von 3 dB(A) wesentlich. Diese großzügigeren Regelungen sind hier nicht anwendbar (auch nicht mittelbar). Die Fallgestaltung ist eine andere; es geht um die von den Anwohner befürchtete Lärmzunahmen aus dem Bebauungsplan für das Wohngebiet (und nicht einer Straßenplanung). Hier sind mögliche Lärmzusatzbelastungen unabhängig von ihrer Höhe bei der Planungsentscheidung zu würdigen. Aufgrund der allenfalls unbedeutenden Größenordnung erfordern sie aber keine besondere Berücksichtigung. Die Einwendung wird deshalb zurückgewiesen.
Ungeachtet dessen wird durch ein weiteres Lärmgutachten die exakte Höhe einer möglichen zusätzlichen Lärmbelastung durch Schallreflexionen und die Gesamtlärmbelastung noch ermittelt (§ 2 Abs. 3 BauGB), um die Annahmen für dieses Abwägungsergebnis auch fachlich bestätigen zu können.
Die künftige Bebauung wird zwangsläufig zu Veränderungen des vorhandenen Umfeldes führen. Es besteht aber kein schutzwürdiger Anspruch, dass die Umgebungsverhältnisse unverändert bleiben, also eine bestehende Ortrandlage unbebaut bleibt oder in einer bestimmten (weniger „störenden“) Weise bebaut wird. Gerade die am Ortsrand gelegenen Grundstücke müssen stets auch mit baulichen Weiterentwicklungen rechnen.
Auch Veränderungen im Lichteinfall sind hinzunehmen, zumal aufgrund der vorliegenden Situation keine Besonderheiten vorliegen, die unzumutbare Veränderungen (Störungen) bewirken.
Ebenso handelt es sich bei möglichen Veränderungen in der Verkehrswertentwicklung (Immobilienwert) von Grundstücken um keinen Belang, dem in der Bauleitplanung besonderes Gewicht zukommt. Das gilt jedenfalls für Grundstücke außerhalb des Plangebietes. Diese (mittelbaren) Veränderungen sind stets situationsgegeben und müssen, selbst wenn sie sich nachweislich einstellen sollten, hingenommen werden.
Die ausreichenden Sichtverhältnisse zur Einmündung Klausenweg sind zu gewährleisten. Hierfür sind die maßgeblichen Sichtfelder zu ermitteln und bei Bedarf freizuhalten.
Den genannten privaten Interessen der Anwohner steht vor allem das öffentliche Interesse gegenüber, dringend erforderlichen Wohnraum zu schaffen. Dieser Belang und auch das Gebot einer flächensparenden (also verdichteten) Bebauung wird eine höhere Bedeutung beigemessen, als den vorgebrachten Interessen bzw. den entstehenden Nachteilen in der vorhandenen Umgebungsbebauung.
Die Stadt Grafing kann zum heutigen Zeitpunkt nicht abschätzen, ob und wann eine Verlegung der Aiblinger Straße gelingt. Da diese Verlegung in kommunaler Baulast erfolgen muss und die benötigten Straßenflächen freihändig erworben werden sollen, ist allein schon aus diesem Grunde eine kurzfristige Umsetzung unrealistisch. Auf die Gründe der Entscheidung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 28.07.2015 zur entsprechenden Anwohner-Eingabe wird verwiesen. Wie auch bereits dort erklärt wurde, wird eine Zurückstellung der Baulandausweisung bis zu einer Verlagerung der St 2089 (Aiblinger Straße) aufgrund des aktuell dringenden Wohnbaulandbedarfs abgelehnt. Hinzu kommt, dass das Gelingen und der Zeitraum der Straßenverlegung (Staatsstraße St 2089) nicht abschätzbar sind und auch nicht in der alleinigen Einflusssphäre der Stadt liegen.
Die Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes durch eine Lärmschutzeinrichtung wird hinter dem gewichtigeren Bedürfnis nach gesunden Wohnverhältnissen im zu planenden Wohnbaugebiet zurückgestellt. Da der Schutz der Wohnruhe vor der bestehenden Verkehrslärmbelastung nur mit dem Mittel des aktiven Schallschutzes in angemessener Weise bewältigt werden kann, sind die daraus resultierenden Nachteile hinzunehmen. Dabei gilt es auch anzuerkennen, dass die Lärmschutzeinrichtung hinter dem an der Nordwestseite verlaufenden Geh-/Radweg ausgeführt wird und damit nicht zu einer unzumutbaren Einengung des Straßenraumes führt. Hinzu kommt die Ausführung mit einer Wall-/Wandkombination, die eine angemessene Gestaltung und Bepflanzung ermöglicht.
Gleichwohl hat die Stadt Grafing aber die Auswirkungen untersucht, die bei einer Verringerung der Bauhöhe hinsichtlich der Lärmschutzeinwirkungen auftreten. Im ergänzenden Bericht zur schalltechnischen Untersuchung vom 09.02.2015 wird festgestellt, dass nur mit der bisher festgesetzten Höhe von 4 m in den Erdgeschossbereichen (und damit auch den Außenwohnbereichen) die Orientierungswerte der DIN 18005 von 55 dB(A) tagsüber und 45 dB(A) nachts eingehalten werden. Bei einer Reduzierung der Lärmschutzwandhöhe auf 3 m wird diese für den Städtebau geltende Orientierungsgröße im Erdgeschossbereich durchgehend überschritten. Die Beurteilungspegel liegen dann bei 59 dB(A) tagsüber und 49 dB(A) in der Nachtzeit.
In den 1. Obergeschossen führt die Reduzierung der Lärmschutzwandhöhe um 1 m (auf 3 m) bei den Beurteilungspegeln zu einer Erhöhung (gegenüber 4 m) von 5 dB(A). Im 2. Obergeschoss ergeben sich nur an einzelnen Stellen noch Veränderungen (Verschlechterungen), da hier selbst die 4 m hohe Wand wirkungslos ist. Aus diesem Grunde ist auch aus einer Reduzierung der Gebäudehöhen (von III auf II+D) kein Vorteil zu ziehen. Es macht bei einer auf 3 m reduzierten Wand keinen Unterschied, ob die Gebäude um ein Geschoss reduziert werden. Die Belastung des 1. Obergeschosses bleibt die gleiche und tritt fast identisch auch im 2. OG auf.
In der Abwägung der Belange des Lärmschutzes (gesunde Wohnverhältnisse) mit der nachteiligen Wirkung einer 4 m hohen Lärmschutzwand zum einen für das Baugebiet selbst (Verschattungswirkung für die dahinter liegenden Wohngebäude) und zum anderen auch für die umliegende Bebauung und das Straßenbild, lässt sich eine Reduzierung der Wandhöhe auf 3 m noch rechtfertigen. Die Beurteilungspegel überschreiten die Orientierungswerte der DIN 18005 um bis zu 4 dB(A), bleiben aber noch innerhalb der Grenzwerte der 16. BImSchV. In dieser Größenordnung ist eine (bei höherer Wand vermeidbare) Lärm-Mehrbelastung noch hinnehmbar. Zu verlangen ist dann aber für die entstehende Neubebauung – insbesondere zum Schutz der Nachtruhe – ein höherer Anspruch an den Schutzmaßnahmen am Gebäude selbst. Hier wird auf das Prüfungsergebnis der immissionsschutzfachlichen Stellungnahme verwiesen, wonach Grundrissorientierungen zur lärmabgewandten Gebäudeseite als „Kompensation“ festgesetzt wurden. Das ist aufgrund der Gebäudestellung aber vernünftig lösbar und auch in den Obergeschossen bereits zwingend notwendig.
Eine weitere Höhenreduzierung der Lärmschutzeinrichtung oder sogar deren gänzlicher Verzicht ist aus Gründen des notwendigen Mindestlärmschutzes für die Außenwohnbereiche nicht mehr vertretbar.
Der in diesem Zusammenhang wiederholt vorgebrachte Verweis auf die örtliche Einfriedungssatzung mit der dort im gesamten Stadtgebiet einheitlich auf 2 m beschränkten Höhe für geschlossene Einfriedungen (auch Schallschutzwände) steht dem gewählten Lärmschutzkonzept nicht entgegen. Die Einfriedungssatzung als örtliche Bauvorschrift (Art. 81 BayBO) gilt ausdrücklich nicht (§ 1 Einfriedungssatzung) in Gebieten von Bebauungsplänen mit abweichenden Festsetzungen. Es entsteht schon deshalb kein Normwiderspruch/-konkurrenz.
Im Übrigen: Wenn angemessen gestaltete Lärmschutzwände mit über 2 m Höhe geplant werden (etwa auch als Wand-/Wall-Kombination), dann ist unter Würdigung des Einzelfalles (auch des Bedürfnisses nach Lärmschutz) eine Abweichung von der Einfriedungssatzung durchaus möglich. Wenn Lärmschutzeinrichtungen über längere Abschnitte (ggf. grundstücksübergreifend) einheitlich ausgeführt werden, dann sind negative Auswirkungen auf das Straßenbild in der Regel auch nicht zu erwarten. Die Einfriedungssatzung ist also eine abstrakt-generelle Regelung für Einfriedungen aller Art, die aber die Errichtung von Lärmschutzeinrichtungen nicht abschließend verbietet.
Im Ergebnis der Abwägung wird die im Bebauungsplan festgesetzte Höhe der Lärmschutzwand auf 3 m (1,50 m Wall und 1,50 m aufgesetzte Wand) reduziert. Die Festsetzung in Ziffer 12.1 ist entsprechend zu ändern.
2.3 Raimund Blankenburg, Grafing b.M., mit weiteren Anliegern
(Unterschriftenliste mit 25 Personen) der Aiblinger Straße (Schreiben vom
07.10.2015)
Sicherlich hat von uns niemand etwas gegen eine grundsätzliche Bebauung des Areals. Sicherlich gibt es von Seiten der Stadt berechtigte Gründe, warum dieses neue Wohngebiet ausgewiesen wird. Sicherlich hat sich auch der Stadtrat bereits eingehend Gedanken über die Gestaltung der Baumaßnahmen gemacht, aus denen der Bebauungsplan „Aiblinger Straße“ entstanden ist.
Allerdings möchten wir im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung die Gelegenheit nutzen und unsere Bedenken gegen den derzeitigen Stand der Planungen vorbringen.
Folgende Punkte bitten wir höflichst, dem Bauausschuss vorzulegen und für die nächsten Schritte der Bauplanung zu berücksichtigen.
· Im Bebauungsplan „Aiblinger Straße“ wird im Absatz 4 „geplante Nutzung von „drei- und viergeschossiger Bebauung mit Mehrfamilienhäusern jeweils mit Terrassengeschossen und Pultdächern“ gesprochen. Aus der Skizze des Bebauungsplanes geht hervor, dass diese Gebäude zwischen 25 und 50 m lang sein sollen.
Gegen dieses Konzept möchten wir folgende Vorbehalte vorbringen:
Teilweise erheblich zu massive Baukörper, die nicht zur umgebenden, gewachsenen Bebauung passen und wegen ihrer Höhe erhebliche Lärmschutzmaßnahmen erfordern. Die Planung sieht mehrere Mehrfamilienhäuser vor, die ca. doppelt so hoch ausfallen sollen als es jetzt das Gebäude des Aldi-Marktes ist. Diese Art der Bebauung passt unserer Meinung nach nicht an eine Ortsrandlage. Das Ortsbild würde dadurch erheblich beeinträchtigt.
· Im Bebauungsplan „Aiblinger Straße“ wird im Absatz 7 Immissionsschutz als baulicher Schallschutz von einem „aktiven Schallschutz mit einer Höhe von 4 m über Straßengradiente der Aiblinger Straße“ gesprochen. Dieser „aktive Schallschutz“ soll aus einem 2 m hohen Erdwall und einer zusätzlichen, ebenfalls 2 m hohen Verbauung bestehen (analog der bereits bestehenden 3,50 m hohen Verbauung südlich des Aldi-Areals).
Gegen diese Art der Verbauung möchten wir folgende Vorbehalte vorbringen:
Erhöhte Lärmbelastung für die bereits bestehende Bebauung
Der Lärm entlang der Aiblinger Straße wird erheblich – über das bereits jetzt unerträgliche Maß – steigen. Jede Art der Verbauung, egal wie gut schallabsorbierend sie ausgeführt sein mag, führt zwangsläufig auch zu einer anteiligen Reflexion des Lärms auf die andere Straßenseite auf der jedoch keinerlei zusätzliche Lärmschutzmaßnahmen vorgesehen sind. Wir die „Alt“-Anlieger fühlen uns dadurch erheblich benachteiligt.
Erhöhte Unfallgefahr durch Sichtbehinderung
→ An der Kreuzung Aiblinger Straße/Haidlinger Weg/Klausenweg wird die Abbiegesituation erheblich erschwert werden. Schon jetzt ist die Sicht stark eingeschränkt, wenn auf dem Feld Mais wächst. Dann wird ein Abbiegen zum „Blindflug“. Erschwerend kommt hinzu, dass auf der breiten Aiblinger Straße kaum jemand wirklich die vorgeschriebenen 50 km/h fährt und die Kurve von PKWs und LKWs an besagter Kreuzung oft stark angeschnitten gefahren wird.
→ Anwohner, die von ihrem Grundstück in die Aiblinger Straße einfahren müssen, berichten schon jetzt von häufig entstehenden „gefährlichen Situationen“ da sie die oft mit überhöhter Geschwindigkeit herannahenden Fahrzeuge erst im letzten Moment sehen können.
→ Direkt in der Kurve befindet sich zudem noch eine Bushaltestelle. Aussteigende Passagiere müssen die Aiblinger Straße genau in der Kurve überqueren. Ihnen würde durch die geplante Verbauung komplett die Sicht genommen werden.
Verschandelung des Ortsbildes und Erzeugen eines „Wohnghettos“
Die Lärmschutzmaßnahme greift erheblich in das Ortsbild – gewachsene Kleinstadt – ein. Sie umschließt das geplante Baugebiet von drei Seiten und grenzt es „gegen“ den Rest von Grafing ab. Ein nachbarschaftliches Miteinander wird so unmöglich.
Erheblicher Platzbedarf für die Lärmschutzmaßnahme
Um einen 2 m hohen, tragfähigen Erdwall zu errichten, müsste er eine geschätzte Fußbreite von mindestens 2–3 m aufweisen. Bei einer ebenfalls geschätzten Länge von ca. 250 m ergibt sich ein erheblicher Flächenverbrauch von 500–750 qm. Bei einem angenommenen Preis von 600 Euro pro qm wird Grundstückfläche im Wert von ca. 300.000–450.000 Euro „vergraben“.
Die Begründung, warum diese Lärmschutzmaßnahme errichtet werden soll, beruht auf einem Gutachten (Steger & Partner GmbH, Bericht Nr. 4095/B4/hu vom 13.07.2015) in dem „nur“ auf eine Lärmberechnung zurückgegriffen wird.
→ Lt. Ihrer Aussage ist es – um die Immissionsgrenzwerte der 16. BlmSchV einhalten zu können – notwendig diese Art von Lärmschutzmaßnahme vorzusehen, um überhaupt an der Stelle ein Neubaugebiet entwickeln zu können. Gleichzeitig haben Sie jedoch auch ausgeführt, dass durch die Lärmschutzmaßnahme die Lärmentwicklung an der angrenzenden „Alt“-Bebauung nicht steigen darf. Auch dies wird wieder „nur“ mittels Berechnung nachgewiesen.
Wir fordern im Vorfeld ein aussagekräftigeres Lärmgutachten (vielleicht ist dann gar keine oder eine andere Lärmschutzmaßnahme erforderlich?), welches auf Langzeitmessungen normgerecht in unseren Grundstücken beruht. Die Überprüfung nachher muss auch mittels Langzeitmessung an den gleichen Stellen durchgeführt werden. Nur so kommt man zu aussagekräftigen Werten.
Auch wenn Sie uns glaubhaft versichert haben, dass die gewählte Vorgehensweise gesetzeskonform ist, möchte ich Sie doch auch auf zwei Analogien aus der Industrie verweisen:
Würden Sie persönlich in ein Auto steigen, das „nur“ am Computer berechnet und kein realer Crashtest durchgeführt wurde? Würden Sie ein ein Flugzeug steigen, das „nur“ am Computer berechnet und keine echten Belastungstest durchgeführt wurden?
Wir schlagen folgende Maßnahmen vor, um den Bebauungsplan „Aiblinger Straße“ anzupassen:
· Zunächst Bau der seit Jahrzehnten versprochenen und jetzt lt. ihren Aussagen tatsächlich geplanten „neuen“ Aiblinger Straße. Erst dann Bebauung des Baugebietes „Aiblinger Straße“ – ohne dass eine solch massive Lärmschutzmaßnahme erforderlich ist.
· Eine erhebliche Verkleinerung der geplanten Bebauung in Länge und Höhe der einzelnen Häuser damit eine weniger große Lärmschutzmaßnahme notwendig wird. Anpassung der Bebauung an den umgebenden Altbestand.
· Aufstellung des Baugebietes in zwei Phasen.
Phase „I“: Bebauung mit Abstand zur Aiblinger Straße „alt“ um die Lärmgrenzen einzuhalten.
Nachdem die Aiblinger Straße „neu“ realisiert wurde
Phase „II“: Bebauung des restlichen Grundstückes.
· Messung der echten Immissionswerte, um eine geeignete Lärmschutzmaßnahme planen zu können.
An dieser Stelle möchten wir auch nochmal an den Beschluss des Stadtrates – während der letzten Wahlperiode – erinnern, in dem ausdrücklich gefordert wird, ZUERST die Aiblinger Straße zu verlegen und ERST DANN eine Wohnbebauung zuzulassen. Hier sollten Sie und der Stadtrat/Bauausschuss sich so verhalten, wie es auch von jedem Bürger verlangt wird: Man hält sich an – sogar selbst verabschiedete – Beschlüsse/Vorgaben!
Entgegen den früheren Beratungen wurden jetzt in der heutigen Sitzung von einem Ausschussmitglied plötzlich Bedenken vorgebracht, hinsichtlich der vorgesehenen Geschossentwicklung mit max. 4 Vollgeschossen. In der Diskussion hat man sich von dem Ziel einzelner nach einer hohen Geschossigkeit der Neubebauung distanziert.
Hinsichtlich der geforderten Zurückstellung der Baugebietsausweisung bis zur Verlagerung der Aiblinger Straße als Staatsstraße nach Westen wird auf die Behandlung der gleichlautenden Stellungnahme zu 2.2 verwiesen. Mit gleichen Gründen wird die begehrte Umsetzung in 2 Bauabschnitten (äußere Bebauung erst nach Verlegung der St 2089) abgelehnt.
Eine Beschlussfassung des Stadtrats, die Baulandausweisung an der Aiblinger Straße erst nach der Verlegung der St 2089 durchzuführen, existiert nicht. Diese Vorgehensweise war nur Gegenstand der Beratung (Diskussionsbeitrag), nicht aber die Beschlussfassung.
Zutreffend wird darauf hingewiesen, dass das nach dem Bebauungsplanentwurf zulässige Bauvolumen deutlich über das Maß der im Umfeld vorhandenen Bebauung hinausgeht. Die Stadt hat sich aber bewusst dazu entschlossen, angesichts des dringenden Wohnraumbedarfs und aus Gründen der Flächensparsamkeit eine verdichtete Bebauung umzusetzen. Dieser städtebauliche Sprung – insbesondere auch hinsichtlich der Bauhöhe von bis zu 10,75 m Wandhöhe (max. Höhe am First des flach geneigten Pultdaches: 12 m) erfolgt bewusst und ist hier in einem durch die Straße getrennten neuen Wohnquartier auch ortsplanerisch zu rechtfertigen. Der Aldi-Markt mit gerade 4 m Wandhöhe und einer Firsthöhe von 8,90 m ist hier kein relevanter Maßstab, da diese Bebauung sogar noch auffällig niedriger ist als die umliegende Wohnbebauung. So sind in der Umgebung auch Wandhöhen von 6,50­–7 m und Firsthöhen von 9,20–9,50 m anzutreffen. Hinsichtlich der städtebaulichen Rechtfertigung ist auch anzumerken, dass die Randbebauung entlang der Aiblinger Straße mit Wandhöhen von 8,50 m und 6,20 m niedriger ist als im Norden und Westen des Baugebietes.
Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung sind städtebaulich verträglich und werden deshalb beibehalten. Dem Einwand wird nicht entsprochen.
Wie in einem ergänzenden Schallgutachten dargelegt wurde, würde eine Reduzierung der Gebäudebauhöhen nicht zu einem anderen Bewertungsergebnis zum Immissionsschutz führen. Bei einer Reduzierung der Lärmschutzeinrichtung von 4 m auf 3 m (vgl. Beschluss zu 2.2.) gibt es keine nennenswerten Unterschiede bei der Lärmbelastung zwischen dem 1. Obergeschoss und einem 2. Obergeschoss. Mit 3 m erreicht die Lärmschutzeinrichtung eine Mindesthöhe, die für die Erdgeschossbereiche (Außenwohnbereiche) gerade noch verträgliche Lärmbelastungen schafft. Die Orientierungswerte (45/55 dB(A)) werden zwar überschritten, bleiben aber innerhalb der Grenzwerte der 16. BImSchV, die als Obergrenze für Planabwägung herangezogen wird. Eine weitere Reduzierung der Höhen (Lärmschutzwand/Bauhöhen) wird deshalb abgelehnt.
Hinsichtlich der Stellungnahme zur Lärmschutzeinrichtung, insbesondere deren Sichtbehinderung und Lärmbelastung durch Schallreflexionen wird auf die Behandlung der gleichlautenden Stellungnahme zu 2.2 verwiesen. Dort wurde auch die gesonderte Ermittlung (ergänzende Schalluntersuchung) der möglichen Lärmzunahme durch Schallreflexionen für die abschließende Abwägungsentscheidung festgelegt.
In der Abwägung mit den gewichtigen Belangen der Wohnruhe sind die Kosten und der Flächenverbrauch für Lärmschutzeinrichtungen von geringerer Bedeutung und führen auch nicht zu einer unzumutbaren Belastung. Dem steht die Schaffung von hochwertigerem Wohnbaurecht gegenüber, was die Maßnahme auch insoweit rechtfertigt.
Die Bewertungsgrundlagen (Orientierungswerte, Grenzwerte) von Lärm im Städtebau (DIN 18005) oder den Vorschriften zum Lärmschutz im Verkehrswegebau (16. BImSchV) wurden vom jeweiligen Normgeber geschaffen. Dabei erlangen sie ihre Aussagekraft nur im Zusammenspiel mit den jeweils dazu festgelegten Ermittlungsverfahren. Beurteilungspegel können also nicht losgelöst von der jeweils dazu festgelegten Ermittlungsmethodik bewertet werden, die hier entsprechend den normativen Vorgaben aber durch Berechnung und nicht durch Messung zu erfolgen hat. Die Forderung nach Langzeitmessungen wird deshalb zurückgewiesen.
So ließe sich die maßgebliche Lärmbelastung für den Verkehr auch nicht durch Messung ermitteln, da hinsichtlich der Verkehrsmengen nicht die aktuelle Verkehrsbelastung, sondern die eines künftigen Prognosezeitpunktes (hier Jahr 2025) einzustellen sind.
Für die Bushaltestelle existiert keine Querungshilfe, womit ein Wechseln zur gegenüberliegenden Straßenseite vom Fußgänger bestimmt wird. Innerorts ist den Fußgängern zuzumuten, an einer gefahrlosen Stelle zu queren. Die Sichtnachteile durch die Lärmschutzeinrichtung machen auch künftig das verkehrssichere Queren der Fahrbahn möglich, wenn auch nicht an jeder Stelle.
Die ausreichenden Sichtverhältnisse zur Einmündung Klausenweg und der dortigen Querung für Fußgänger sind zu gewährleisten. Hierfür sind die maßgeblichen Sichtfelder zu ermitteln und freizuhalten; die Lärmschutzeinrichtung ist dann ggf. einzurücken.
2.4 Simon und Barbara Ahammer, Grafing b.M. (Schreiben vom 05.10.2015)
Grundsätzlich sind wir nicht gegen das geplante Wohngebiet mit einem Lärmschutzwall von max. 2 m Höhe. Dies würde voll im Einklang mit der gegenüber geltenden Einfriedungssatzung von max. 2 m stehen.
Die geplante Lärmschutzwand in Höhe von 4 m, die ein Neubaugebiet schützen soll, zeitgleich aber die Bewohner der bestehenden Siedlung mutwillig einem erhöhten Lärmpegel aussetzt, ist ungerecht. (Gleiches Recht für alle!) Außerdem stellt sie eine erhöhte Gefährdung aller Verkehrsteilnehmer der Aiblinger Straße dar.
Aus den oben genannten Gründen sind wir gegen die Umsetzung der geplanten 4 m hohen Lärmschutzwand.
Vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss wurde einstimmig auf die Behandlung der gleichlautenden Anregungen zu 2.2 und 2.3 verwiesen.
2.5 Diana Greithanner, Grafing b.M. (Schreiben vom 05.10.2015)
Gegen die geplante Ausweisung des o.g. Wohngebiets lege ich Einspruch ein.
Die geplante Schallschutzwand in Höhe von 4 m verstößt gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, auf der bereits bebauten Straßenseite darf nur eine Mauer von max. 2 m Höhe errichtet werden.
Seit Ausbau der Bahnunterführung in Elkofen ist die Belastung durch den Schwerlastverkehr unter der Woche erheblich gestiegen. Am Wochenende fahren sehr viele PKWs, die die überfüllte Autobahn verlassen, an unseren Grundstücken vorbei. Zudem tragen die vielen Einkäufer, die vom Aldi zum Hagebau und/oder Getränkemarkt, Singer Markt, Lidl, fahren und wieder zurück, auch noch zu Lärm und Abgasen bei. Die Verkehrsgeräuschimmissionen der Aiblinger Straße ist unerträglich und die Wohnqualität sehr beeinträchtigt.
Die Verlegung der Aiblinger Straße nach Westen wäre für die alten, wie auch die neuen Anwohner eine gute Lösung und der Bau dieser Schallschutzmauer nicht mehr nötig.
Auf die Behandlung der gleichlautenden Anregungen zu 2.2 und 2.3 wird verwiesen.
Die Stellungnahme wird als „Einspruch“ bezeichnet. Im Wege der Auslegungsgrundsätze wird die Mitteilung entgegen seiner Bezeichnung nicht als Rechtsbehelf, sondern als Stellungnahme behandelt. Eine rechtsbehelfsfähige Regelung liegt erst mit dem Abschluss des Bebauungsplanverfahrens vor (Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses). Maßgeblicher Rechtsbehelf ist dann die Normenkontrollklage (§ 47 VwGO), dessen Zulässigkeit aber die fristgerechte Geltendmachung der Einwendungen im Beteiligungsverfahren des Bebauungsplanes voraussetzt (§ 47 Abs. 2a VwGO). Auf diese Präklusionswirkung wurde in der Bekanntmachung (§ 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB) bereits hingewiesen. Dementsprechend wird der „Einspruch“ als Einwendung im Beteiligungsverfahren behandelt. Damit sind die fristgerecht erhobenen Einwendungen nicht präkludiert.
2.6 Kristin und Dirk Wündisch, Grafing b.M. (Schreiben vom 06.10.2015)
Wir nehmen Bezug auf die ausgelegten Pläne für o.g. Gebiet und bringen folgende Einwendungen vor:
Wir erwarten durch die 4 m hohe Schallschutzwand eine Verschlechterung der Lärmeinwirkung auf unserer Straßenseite. Auch wenn die Wand in einer schallabsorbierenden Bauweise errichtet wird, befürchten wir durch Schallreflexionen zusätzliche Immissionen. Weiterhin stellen der Wall und die Wand in der geplanten Bauweise unserer Meinung nach einen Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz dar, da auf unserer Seite der Straße gemäß Einfriedungssatzung lediglich eine Gesamthöhe von 2 m für Hecken, Mauern etc., zulässig ist.
Zudem reicht die Schallschutzwand lt. Begründungstext selbst in dieser Höhe nicht aus, um die Grenzwerte der 16. BlmSchV einzuhalten. Auch mit zusätzlichen passiven Schallschutzmaßnahmen bleibt eine Lärmbelästigung in unzulässiger Höhe im Außenwohnbereich (Balkone, Terrassen) der Gebäude im Nahbereich der Straße des neuen Wohngebiets bestehen. Es ist für uns nicht nachvollziehbar, dass die seit Jahrzehnten beabsichtigte Umverlegung der Aiblinger Straße ein Überschreiten der Grenzwerte auf unbestimmte Zeit rechtfertigen soll.
Sehr große Bedenken haben wir aber vor allem aus verkehrstechnischer Sicht. Durch die geplante Schallschutzwand wird das Einbiegen auf bzw. von der Aiblinger Straße in unseren Garagenhof noch gefährlicher als bisher. Die Sichtachsen werden erheblich reduziert, was aufgrund der Tatsache, dass auf der Staatsstraße leider oftmals mit überhöhtem Tempo gefahren wird, zu einer besonderen Gefährdungslage sowohl für uns, als auch für die vorbei fahrenden Autos führt. Zudem überqueren im Kurvenbereich vermehrt Personen (insbesondere viele Schulkinder) die Straße, die an den beiden Bushaltestellen ein- oder aussteigen bzw. in den bzw. vom Klausenweg oder Haidlinger Weg zu Fuß unterwegs sind.
Die angedachte Bauweise muss unserer Meinung nach außerdem im Einklang mit dem vorhandenen Stadtbild erfolgen. Wie sich Wall, Wand und die geplanten Geschossbauten in das Umfeld einfügen sollen, erschließt sich uns nicht. Wenn die Anforderung des Schallschutzes für die angestrebte verdichtete Bauweise nur zu Lasten des Stadtbildes erfüllt werden kann, sollte die Anzahl der geplanten Wohneinheiten – trotz des vorhandenen Baudrucks – reduziert werden. Wachstum um jeden Preis soll nicht die neue Devise in Grafing sein. Wir wollen kein zweites Poing werden!
Wir bitten daher, im o.g. Bebauungsplan Folgendes zu berücksichtigen:
1. Die Stadt soll vorrangig Verhandlungen mit den Eigentümern der Grundstücke führen, die für die Umverlegung der Aiblinger Straßen benötigt werden. Wenn dies beschleunigt wird, könnte auf jeglichen Schallschutz (aktiver und passiver) verzichtet werden, da die Grenzwerte der hilfsweise herangezogenen 16. BlmSchV auch im Außenwohnbereich eingehalten wären. Zudem ließen sich erhebliche Kosten (Grundstückserwerb, Erschließung von Wall und Wand, Rückbau nach Umverlegung) einsparen.
2. Sollte dieser Vorschlag nicht umsetzbar sein, soll das neue Baugebiet so geplant werden, dass der benötigte Schallschutz nur eine Gesamthöhe von 2 m hat – analog der im Übrigen geltenden Grafinger Einfriedungssatzung. Notfalls sollten die geplanten Gebäudehöhen entsprechend reduziert werden.
3. Sollte die Stadt dennoch am Schallschutz in der Gesamthöhe von 4 m festhalten, sollte der Stadtrat bereits jetzt über den späteren Rückbau der Wand um eine Verkehrsberuhigung der Aiblinger Straße für den Fall beschließen, dass die Umverlegung der Staatsstraße erfolgt.
4. In jedem Fall sind Maßnahmen zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit zum Ein- und Ausfahren aus dem bzw. in unser Grundstück und zum Überqueren der Straße in den Bereich der beiden Bushaltestellen „Dobelklause“ zu ergreifen.
2.7 Anja Bruijnen, Grafing b.M. (E-Mail vom 07.10.2015)
Wir wohnen in dem Wohngebiet zwischen Aiblinger Straße und Dobelwald. Die Kreuzung Aiblinger Straße/Klausenweg ist für uns und unsere Kinder die meistgenutzte Ein- und Ausfahrt zu diesem Wohngebiet und somit auch Teil des Schulweges zum Gymnasium. Neben den Anwohnern des Wohngebietes ist diese Kreuzung auch die Zufahrt für viele Eltern des Dobelwaldkindergartens. Die Kreuzung wird daher stark frequentiert. Die nächstmöglichen Einfahrten sind Sanftlring im Süden (bereit jetzt nur mit Spiegel zu queren) und weiter im Osten die Ausfahrt aus der Pflegerbäckstraße auf die Glonner Straße.
Um von der Aiblinger Straße kommend in den Klausenweg abzubiegen, muss man zum jetzigen Zeitpunkt die Sichtachse der Aiblinger Straße Richtung Oberelkofen nutzen. Bereits jetzt ist die Sicht eingeschränkt, wenn auf dem Feld Mais angebaut wird. In den letzten Jahren wurde der Mais jedoch glücklicherweise nie im Bereich der Kurve gepflanzt, sondern nur etwa gegenüber den Hausnummern 6a, 8a, 8c.
Nun sieht der Bebauungsplan eine Bebauung bis an die Aiblinger Straße vor, die zusätzlich mit einer Lärmschutzwand geschützt werden soll. Durch diese Bebauung ist die Sichtachse auf den südlichen Teil der Aiblinger Straße jedoch fast vollständig versperrt. Unsere Befürchtung ist nun, dass aufgrund der fehlenden Straßeneinsicht künftig ein Abbiegen von der Aiblinger Straße kommend in den Klausenweg bzw. eine Querung mit dem Rad vom Radweg in den Klausenweg unmöglich wird.
Der Verkehr fließt auf der Aiblinger Straße mit ca. 50 km/h und nicht nur Laster nutzen oft die gegenüberliegende Spur in der Kurve mit aus. Durch die Versperrung der Sicht wird dieser Verkehr erst im letzten Stück der Kurve sichtbar. Ein querender Radler oder Fußgänger hat dann nicht mehr genügend Zeit, über die Straße zu kommen. Für einen abbiegenden Autofahrer wird es im besten Fall schwierig.
Statt der Kreuzung Aiblinger Straße/Klausenweg die Ausfahrten Sanftlring oder Pflegerbäckstraße/Glonner Straße zu nutzen stellt aufgrund des erheblichen Umwegs keine Alternative für Radfahrer und Fußgänger dar.
Wir möchten Sie bitten, unsere Anmerkungen ins weitere Verfahren mitaufzunehmen und bei der Beschlussfassung über den Bauleitplan zu berücksichtigen.
2.8 Martina und Robert Schandner, Grafing b.M. (Schreiben vom 07.10.2015)
Zu den bestehenden Planungen haben wir folgende Einwendungen:
Die geplante Schallschutzwand in einer Gesamthöhe von 4 m (2 m Wall und 2 m Wand) stellt für die Anwohner/innen auf der anderen Straßenseite eine starke Beeinträchtigung dar. Auch wenn die Wand in einer schallabsorbierenden Bauweise errichtet wird, befürchten wir auf unserer Seite durch Reflexionen eine zusätzliche Lärmbelästigung.
Weiterhin stellt die Schallschutzwand in der geplanten Bauweise einen Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz dar, da auf unserer Seite der Straße gem. Einfriedungssatzung lediglich eine Gesamthöhe von 2 m für Hecken, Mauern, etc. zulässig ist. Die Schallschutzwand reicht außerdem lt. Begründungstext nicht aus, um die Grenzwerte der 16. BlmSchV einzuhalten. Für die Gebäude im Nahbereich der Straße müssen noch passive Schallschutzmaßnahen für die Aufenthaltsräume vorgesehen werden. Es bleibt jedoch eine Lärmbelästigung in unzulässiger Höhe im Außenwohnbereich (Balkone, Terrassen) der Gebäude im Nahbereich der Straße im neuen Wohngebiet.
Durch die geplante Schallschutzwand wird das Einbiegen auf die Aiblinger Straße bzw. das Einbiegen von der Aiblinger Straße in unseren Garagenhof noch gefährlicher. Die Sichtweiten werden erheblich reduziert, was aufgrund der Tatsache, dass auf der Staatsstraße leider oftmals mit überhöhtem Tempo gefahren wird, zu einer besonderen Gefährdungslage führt.
Neben den genannten Argumenten, die unsere direkte Beeinträchtigung beschreiben, stellt die geplante Schallschutzwand eine Verschandelung des Stadtbilds dar (Gesamthöhe in etwa wie die „Berliner Mauer“). Die Zielsetzung des Stadtrats, in dem neuen Baugebiet eine verdichtete Bauweise umzusetzen, muss im Einklang mit dem vorhandenen Stadtbild erfolgen. Wenn die Anforderung des Schallschutzes für die angestrebte verdichtete Bauweise nur zu Lasten des Stadtbildes erfüllt werden kann, muss die Anzahl der geplanten Wohneinheiten reduziert werden. Wachstum um jeden Preis sollte nicht Grafings Devise werden.
Die Stadt soll schnellstmöglich Verhandlungen mit den Eigentümern der Grundstücke führen, die für die Umverlegung der Aiblinger Straße benötigt werden. Wenn der Verkauf des Grundes und der Bau der Straße beschleunigt werden kann und die Aiblinger Straße entsprechend zurückgebaut wird, könnte auf jeglichen Schallschutz (aktiver und passiver) verzichtet werden. Die Grenzwerte der hilfsweise herangezogenen 16. BlmSchV wären auch im Außenwohnbereich eingehalten. Das wäre ein Gewinn für die alten, als auch die neuen Anwohner/innen der Aiblinger Straße (win-win-Situation).
Sollte dieser Vorschlag nicht umsetzbar sein, sollte das neue Baugebiet so geplant werden, dass die benötigte Schallschutzwand nur eine Gesamthöhe von 2 m (Wall und Wand) haben muss (bedeutet insbes. eine Verringerung der Gebäudehöhe). Die Verringerung der Lärmeinwirkung muss hauptsächlich durch passiven Schallschutz (Lärmschutzfenster, Anordnung der Gebäude) erreicht werden. Allerdings werden auch bei dieser Lösung (wie auch bei der Schallschutzwand in einer Höhe von 4 m) im Außenwohnbereich der Gebäude in Straßennähe die Grenzwerte der 16. BlmSchV nicht eingehalten.
Sollte die Stadt an der Schallschutzwand in der Gesamthöhe von 4 m festhalten, sollte der Stadtrat bereits jetzt über den späteren Rückbau der Wand und eine Verkehrsberuhigung der Aiblinger Straße beschließen, wenn die Umverlegung der Staatsstraße erfolgt. Das setzt für alle Anwohner/innen der Aiblinger Straße ein wichtiges Signal, dass die Wünsche der Bürgerinnen und Bürger ernst genommen werden.
2.9 Regierung von Oberbayern (Schreiben vom 16.10.2015, Az.: 24.2-8291-EBE)
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt zu o.g. Bauleitplanung folgende Stellungnahme ab.
Die Stadt Grafing b.München beabsichtigt die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes gemäß § 4 BauNVO. Das Planungsgebiet (1,59 ha) befindet sich am westlichen Ortsrand von Grafing auf den Flurstücken Nr. 549 und 551 (Gemarkung Grafing) westlich der Aiblinger Straße (St 2089) und südlich des Aldi-Marktes in der Glonner Straße (EBE 13). Im gültigen Flächennutzungsplan der Stadt Grafing b.München sind die Flächen bereits als Wohnbaufläche dargestellt.
Gemäß der vorgelegten Begründung (Planfassung vom 05.10.2015) gibt es in der Stadt Grafing b.München nur noch wenige Flächenpotentiale zur Innenentwicklung.
Das Planungsgebiet befindet sich gemäß Karte 2 „Siedlung und Versorgung“ des Regionalplans der Region München vollständig in einem Bereich, der für die Siedlungsentwicklung besonders in Betracht kommt.
Vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss wurde einstimmig die positive landesplanerische Beurteilung zur Kenntnis genommen.
2.10 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim
(Schreiben vom 19.11.2015, Az.: 1-4622-EBE 11-14386/2015)
Das Planungsgebiet hat eine Größe von 1,59 ha und umfasst die Grundstücke mit den Fl.Nrn. 549 und 551 der Gemarkung Grafing. Es liegt am westlichen Ortsrand von Grafing, westlich der Aiblinger Straße St 2089 und südlich der Glonner Straße EBE 13. Im Osten und Süden grenzt es an bestehende Wohnbebauung an, im Norden befindet sich der Aldi-Markt mit Parkplatz, im Westen liegen landwirtschaftliche Flächen. Das Gelände fällt nach Osten bzw. Südosten um ca. 3 m ab.
Mit der 13. Flächennutzungsplanänderung wurden die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen, im Plangebiet Wohnbauland auszuweisen. Die Flächen, die derzeitig noch landwirtschaftlich genutzt werden, sollen als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt werden. Das Bebauungskonzept sieht für den nördlichen und östlichen Bereich eine drei- und viergeschossige Bebauung mit 8 Mehrfamilienhäusern und für den südlichen Bereich von 14 Reihenhäusern vor. Eine große Tiefgarage mit Abmessungen von etwa 80 x 70 m soll unter einem Großteil der Mehrfamilienhäuser zu liegen kommen. Die Erschließung des Baugebiets erfolgt über die Glonner Straße.
Das Plangebiet liegt in einem spätwürmeiszeitlichen Niederterrassenschotterfeld. Es liegt westlich, jedoch außerhalb des festgesetzten Wasserschutzgebietes der Stadt Grafing. Ebenfalls liegt es außerhalb des festgesetzten Überschwemmungsgebiets für die Grafinger Stadtbäche. Der Bebauungsplanentwurf enthält keine Aussagen über die Untergrund- und Grundwasserverhältnisse. Auch über etwaige Bodenbelastungen gibt es keine Aussagen.
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht besteht grundsätzliches Einverständnis mit dem Bebauungsplan. Aussagekräftige wasserwirtschaftliche Festsetzungen und Hinweise fehlen jedoch bisher. Wir bitten daher um entsprechende Ergänzung der Planung zu folgenden Punkten:
Untergrund- und Grundwasserverhältnisse:
Die Untergrundverhältnisse sind bisher nicht eindeutig geklärt. Darauf wurde bereits im Zuge der 13. Flächennutzungsplanänderung hingewiesen. Für den geplanten westlichen gelegenen städtischen Bau- und Wertstoffhof wurde nach unserer Kenntnis ein Baugrundgutachten erstellt, das von vergleichsweise geringen Grundwasserflurabständen ausgeht. Andererseits liegen uns auch Informationen zu Grundwassermessstellen vor, die rd. 350 m südsüdöstlich im Bereich der Dobelklause liegen. Hier wurde im Juli 2000 ein Grundwasserflurabstand von etwa 15 m gemessen. Wir empfehlen der Stadt Grafing, für das neue Baugebiet an der Aiblinger Straße ein Baugrundgutachten erstellen zu lassen.
Im Satzungsentwurf gibt es unter B.13 einen Hinweis, dass das unverschmutzte Niederschlagswasser „möglichst an Ort und Stelle breitflächig über die obersten Bodenschichten zu versickern“ ist. Dies wird von uns sehr begrüßt. Grundsätzlich gilt, dass unverschmutztes Niederschlagswasser zu versickern ist, soweit die Untergrundverhältnisse es erlauben. Eine Niederschlagswasserversickerung dürfte hier im Bereich der Niederterrassenschotter möglich sein. Im Planentwurf werden bisher allerdings keine Möglichkeiten aufgezeigt, wie die Versickerung erfolgen soll. Aufgrund des sehr hohen Versiegelungsgrades empfehlen wir der Gemeinde, die für Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser erforderlichen Flächen im Bebauungsplan festzusetzen. § 9 (1) Nr. 14 BauGB eröffnet diese Möglichkeit. Bei Einhaltung der Randbedingungen der NWFreiV (Niederschlagswasserfreistellungsverordnung) ist die Niederschlagswasserversickerung genehmigungsfrei. Ist die NWFreiV nicht anwendbar, ist ein Wasserrechtsverfahren durchzuführen. Grundsätzlich ist das DWA-Arbeitsblatt A 138 „Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Niederschlagswasser“ zu beachten, ebenso das DWA-Merkblatt M 153 „Handlungsempfehlungen zum Umgang mit Regenwasser“.
Starkniederschläge:
In der Begründung wird unter dem Punkt „Klimaschutz und Klimaanpassung“ auch das Thema „Externe Niederschläge“ angesprochen. Aus wasserwirtschaftlicher Sicht ist nicht auszuschließen, dass es im Falle von Starkniederschlägen, bedingt durch das geneigte Gelände, von Westen her zu einem oberflächigen Abfluss in Richtung des Baugebiets kommen kann. Dies sollte bei der weiteren Planung überprüft und berücksichtigt werden. Um Überschwemmungen der Gebäude bei Sturzfluten auszuschließen, bitten wir um Festsetzung von Mindesthöhen insbesondere für folgende Bauwerke:
- Für die Tiefgaragenzufahrten sind ausreichend hohe Zufahrtshöhen festzusetzen, die verhindern, dass Oberflächenwasser von außen in die Tiefgarage fließen kann.
- Die Aufkantungen der außen liegenden Lichtschächte an Wohngebäuden und an der Tiefgarage sind mit einer Mindesthöhe festzusetzen. Die Aufkantungen sollen verhindern, dass bei Starkregen zufließendes Wasser in die Keller eindringen kann.
- Für die Wohngebäude sind aus vorgenanntem Grund eindeutige Mindesthöhen für die Oberkante des Erdgeschoss-Rohfußbodens festzusetzen.
Minimierung der Flächenversiegelung:
Entsprechend der Stellungnahme sind für das weitere Verfahren jetzt Baugrunduntersuchungen, eine Bestandshöhenplanung und dann ein Entwässerungskonzept zu erstellen.
Nach Abschluss der frühzeitigen Beteiligungen hat der Bebauungsplanentwurf jetzt ein Verfahrensstadium erreicht, der diese auf den konkretisierten Planungsinhalt hin abgestimmten Untersuchungen erlaubt. Gerade für den nördlichen Planbereich mit der umfangreichen Tiefgaragenfläche ist die unterstellte Beseitigung des Niederschlagswassers durch örtliche Versickerung gesichert abzuklären, um die Vollzugsfähigkeit des Bebauungsplanes belegen zu können. Dabei ist auch zu ermitteln, ob Rückhaltungs- und Versickerungsflächen erforderlich sind und gesondert festgesetzt werden müssen.
Aufgrund der Geländeverhältnisse sind auch Modellierungen für die Erschließung notwendig. In dieser Planungssituation sind schon im Bebauungsplanverfahren die Höhenlagen der Erschließungsflächen und darauf abgestimmt auch der Gebäude sowie (auch zum Schutz vor Starkregenabflüssen) die neuralgischen Höhen für die TG-Zufahrten anzugeben. Diese Vorgehensweise ist vor allem deshalb geboten, da erfahrungsgemäß die Baugenehmigungsverfahren schon vor (oder zumindest parallel) der Erschließungsplanung durchgeführt werden. Um die Koordination der Höhenlagen sicherzustellen, sind diese im Bebauungsplan festzusetzen (§ 9 Abs. 3 BauGB).
Für die Kellerlichtschächte/Hauszugänge ist ein absoluter Höhenbezugspunkt nicht notwendig. Hierzu wird festgesetzt (A.5.1), dass die Oberkante der Kellerlichtschächte mindestens 5 cm und die Oberkannte des fertigen Fußbodens mindestens 15 cm über der künftigen Geländeoberfläche liegen muss.
In A.9.4 ist bereits geregelt, dass „private Verkehrsflächen, z.B. Stellplätze, wasserdurchlässig zu befestigen sind“. Zum besseren Normverständnis werden in der Beispielsnennung auch private Wege- und Hofflächen noch ergänzt. Damit wird bei der ohnehin schon sehr massiven Bebauungsdichte der natürliche Wasserkreislauf nicht unvermeidbar weiter eingeschränkt.
2.11 Kreisbrandinspektion Ebersberg (Schreiben vom 20.11.2015)
Gegen das Vorhaben bestehen aus Sicht der Brandschutzdienststelle im Hinblick auf die Belange des abwehrenden Brandschutzes keine Bedenken, wenn nachstehende Prüfbemerkungen/Auflagen beachtet und umgesetzt werden.
Löschwasserversorgung (Grundschutz)
Gemäß Bay. Feuerwehrgesetz Art. 1 gilt: „Die Gemeinden haben als Pflichtaufgabe im eigenen Wirkungskreis dafür zu sorgen, dass drohende Brand- und Explosionsgefahren beseitigt und Brände wirksam bekämpft werden (abwehrender Brandschutz) sowie ausreichende technische Hilfe bei sonstigen Unglücksfällen oder Notständen im öffentlichen Interesse geleistet wird (technischer Hilfsdienst)“. Ferner haben sie in diesen Grenzen die notwendigen Löschwasserversorgungsanlagen bereitzustellen und zu unterhalten.
Aus fachlicher Sicht wird die anforderungsgemäße Löschwasserversorgung sichergestellt, wenn die
a) betreffenden technischen Regeln des „Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches e.V.“ – hier insbesondere Arbeitsblatt W405; Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasserversorgung – und
b) die „Information zur Löschwasserversorgung“ (2009-3) der Arbeitsgemeinschaft der Leiter der Berufsfeuerwehren in der Bundesrepublik Deutschland (AGBF-Bund)
berücksichtigt werden. Der erforderliche Grundschutz für die zulässige Nutzung „WA“ nach BauNVO § 4 wird hier auf mindestens 1.600 l/min (96 m³/h) über zwei Stunden geschätzt.
Der Abstand der Hydranten der öffentlichen Trinkwasserversorgung soll 150 m nicht überschreiten. Durch entsprechende Anordnung und möglichen Standorten eines Feuerwehrlöschfahrzeuges ist sichergestellt (im Hinblick auf später geltendes Bauordnungsrecht BayBO Art. 12), dass ein Hydrant in nicht mehr als 75 m Lauflänge erreicht wird. Entsprechende Abstandsregelungen gelten im Übrigen auch, wenn auf Grundlage des zu einem späteren Zeitpunkt geltenden Bauordnungsrechtes nach Art. 5 Abs. 1 BayBO eine Feuerwehrzufahrt notwendig wird. Die Herstellung einer entsprechenden Löschwasserentnahmestelle auf privatem Grund ist dann Belang der Bauherren.
Zur Erzielung vorgenannter Abstände sind in den „öffentlichen Verkehrsflächen“ Überflurhydranten nach DIN EN 14339 und/oder Unterflurhydranten nach DIN EN 14384 vorzusehen. Gemäß Empfehlung des Bayerischen Landesamtes für Wasserwirtschaft sollte das Verhältnis von Über- und Unterflurhydranten 1/3 zu 2/3 betragen. Aus Sicht der Brandschutzdienststelle sind Überflurhydranten wegen ihrer Erkennbarkeit und Inbetriebnahme insbesondere im Winter zu bevorzugen.
1. In den öffentlichen Verkehrsflächen sind die Anforderungen in Anlehnung an die Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr zu berücksichtigen.
2. An den in nachfolgendem Auszug dargestellten Stellen „1“ und „2“ sind Wendenlagen unter Beachtung der Entwurfselemente Übergangsstück und Kreisbogen anzuordnen; zumindest jedoch nach RASt 06 für ein zweiachsiges Müllfahrzeug.
3. Für die südlich gelegenen Bauräume „II+D“ gehen wir davon aus, dass die Erschließung (Gebäudezugang) von Osten erfolgt und die Zugänge innerhalb einer Lauflänge von nicht mehr als 50 m fußläufig aus den mehr als 3 m breiten öffentlichen Verkehrsräumen erreichbar sind – vgl. roter Doppelpfeil in nachfolgender Darstellung.
4. Für den Baukörper „III+T, GR 320“ sind auf Grund der subjektiv möglichen Aufenthaltsräume mit mehr als 8 m Brüstungshöhe über GOK Aufstellflächen für ein Hubrettungsfahrzeug der Feuerwehr notwendig. Wir gehen davon aus, dass die erforderlichen anleiterbaren Stellen an der nordöstlichen Außenwand und außerhalb der ausgewachsenen Krone des an der nördlichen Gebäudeecke stehenden Baumes (zzgl. Sicherheitsabstand zum Leiterpark von 2,50 m) angeordnet werden.
Alternativ ist der unabhängige (zweite) Rettungsweg baulich herzustellen, sofern die zu einem späteren Zeitpunkt auf Grundlage bauordnungsrechter Anforderungen erforderlichen Aufstellflächen nicht konform hergestellt werden können.
5. Für die Baukörper „III+T, GR 320, WH 10,75“ und „III+T, GR 250, WH 10,75“ sind auf Grund der subjektiv möglichen Aufenthaltsräumen mit mehr als 8 m Brüstungshöhe über GOK Aufstellflächen für ein Hubrettungsfahrzeug der Feuerwehr notwendig. In den nördlichen gelegenen privaten Verkehrsflächen sind vermutlich die erforderlichen Aufstellflächen herzustellen. Die Länge einer Feuerwehrstichzufahrt darf aus einsatztaktischen Überlegungen 50 m nicht übersteigen und ist als Stich mit einer Mindestbreite von 5 m auszuführen. Augenscheinlich ist planerisch die erforderliche Zufahrt und Aufstellung nicht herstellbar. Alternativ wird angeregt, die erforderliche Fläche südlich der Bauräume unter Berücksichtigung der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr anzuordnen; ggf. wären die vorgesehenen Bäume zu verlegen. Die südlich der Bauräume verlaufende öffentliche Verkehrsfläche bzw. Feuerwehrzufahrt/Aufstellfläche sollte so ausgeführt werden, dass in nördlicher Richtung fahrend ein „Einfahren“ in die Aiblinger Straße möglich ist – zumindest für die Feuerwehr (Stichpunkt Sperrpfosten oder ähnlich).
Alternativ könnte selbstverständlich der unabhängige (zweite) Rettungsweg auch baulich hergestellt werden.
Bereits über das bestehende gemeindliche Wassernetz können im Bereich der Aiblinger Straße und der Glonner Straße gesichert zwischen 96 m³/h–192 m³/h über zwei Stunden für die Löschwasserversorgung zur Verfügung gestellt werden. Die Versorgungssicherheit verbessert sich weiter durch die im Frühjahr 2016 erfolgende Errichtung eines Leitungsverbundes (Ringschluss) im Schammacher Weg. Die Anforderungen für das Baugebiet mit Gebäuden mit über drei Vollgeschossen können damit erfüllt werden. Bei der technischen Erschließung des Baugebietes werden dann auch die Anforderungen an das Leitungs- und Hydrantennetz (vorwiegend mit Überflurhydranten) beachtet.
Die Stichstraßen enden an Wendeanlagen, die bisher noch nicht die Mindestansprüche für den abwehrenden Brandschutz erfüllen. Die Regeln für Feuerwehrzufahrten sind mittelbar auch für die Planung von öffentlichen Verkehrsflächen beachtlich, da der öffentliche Straßenraum erst recht den Anforderungen der Brand- und Rettungssicherheit genügen muss. Folglich sind beide Wendeanlagen zumindest an die Mindestgröße (RASt 06) anzupassen, und zwar jeweils als Wendekreis mit einem Außendurchmesser von 19,40 m.
Das ist aber auch aus allgemeinen ortsplanerischen Überlegungen heraus geboten. Wendeanlagen als „Wendekreis“ können bei entsprechender Platzgestaltung neben ihrer verkehrstechnischen Aufgabe auch eine wichtige Funktion zur Straßenraumgestaltung und als Aufenthalts- und Kommunikationsfläche erfüllen. Das gilt im Besonderen bei der hier gewählten verdichteten Bebauung. Der nach Osten führende Stichweg hat – anders als der südliche – dauerhaft keine Netzfunktion. Diese Fläche wird deshalb als verkehrsberuhigter Bereich (öffentliche Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung, § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) festgesetzt.
Auch die Räume der übrigen (öffentlichen) Verkehrsflächen (sprich Fahrbahnbreiten) sind aufzuweiten auf 7 m (bisher 6 m) im vorgenannten verkehrsberuhigten Bereich und im Übrigen auf 7,50 m (bisher 7 m). Das Planungskonzept stellt darauf ab, dass der ruhende Verkehr (Parkplatzverkehr) weitgehend in Tiefgaragen abgewickelt wird. Umso mehr Bedeutung kommt dem öffentlichen Straßenraum zu, um auch oberirdisch ein Mindestangebot an Abstellplätzen zur Verfügung zu stellen.
Die Lebenswirklichkeit zeigt, dass auch hierfür ein Bedarf besteht (Besuch, Lieferanten, Zustelldienst, etc.). Angemessen breite Straßenräume sind erst recht von Wichtigkeit, wenn – wie im gegenständlichen Plangebiet – nur ein Straßenanschluss besteht. Ein rechtswidrig abgestelltes oder liegengebliebenes Fahrzeug kann sonst schnell zu Verkehrsstörungen führen.
Alle Häuser (II+D) im südlichen Baugebiet liegen in einer Entfernung von 50 m (Art. 5 Abs. 1 Satz 4 BayBO) zur öffentlichen Verkehrsfläche im Baugebiet. Das südwestlichste Haus zumindest in Teilen seines Bauraumes; hier ist aber auch die Erreichbarkeit von der Aiblinger Straße noch gegeben.
Im nördlichen Teil des Baugebiets ist eine Bebauung mit Gebäuden möglich, die Wohnungen erwarten lassen, deren Zweiter Rettungsweg den Einsatz von Rettungsfahrzeugen (Drehleitern) verlangt. Hier muss die entsprechende Erreichbarkeit sichergestellt werden. Auch aus diesem Grund ist die Verlegung des öffentlichen Fuß-/Radwegs auf die Nordseite vorteilhaft. Hierfür ist die Anfahrbarkeit gemäß DIN 14090 sicherzustellen, was eine Rückverlegung der TG-Zufahrt verlangt.
Die Ausführung, Breite und Lage ist so zu bestimmen, dass die notwendigen Anforderungen an die Aufstellfläche gewährleistet sind (befestigte Wegebreite 3,50 m, Abstand zum Gebäude mindestens 3 m und Abstand zur nördlichen Böschung mindestens 2 m). Das erfordert die Verschiebung der Bauräume um ca. 1 m nach Süden.
Besonderer Vorteil: An der Nordgrenze kann dann auch die Durchfahrt zur Aiblinger Straße (also hinter der Lärmschutzeinrichtung) ermöglicht werden. An der bisherigen südlicheren Stelle wäre bei einer Durchfahrt die Wirkung der Lärmschutzeinrichtungen gestört (vgl. Stellungnahme der Unteren Immissionsschutzbehörde). Mit der beschriebenen Lösung wird inhaltlich dem Vorschlag der Kreisbrandinspektion Rechnung getragen.
2.12 Staatliches Bauamt Rosenheim
(Schreiben vom 23.11.2015, Az.: S12-4622-062/15)
Die geplante Ausweisung befindet sich im Innerortsbereich nördlich der St 2089. Die Straße ist mit 2.774 Kfz/24 Std., davon 128 Fahrzeuge Schwerverkehr (Zählerstelle Oberelkofen) belastet. Der Ziel- und Quellverkehr des Gewerbegebietes im Süden des Ausweisungsgebietes kommt noch dazu.
Grundsätzlich bestehen keine straßenrechtlichen Bedenken gegen diese Ausweisung. Es besteht allerdings die Anbauverbotszone von 20 m (gem. BayStrWG, Art. 23). Eine weitere Ausbauabsicht der St 2089 ist von unserer Seite her nicht gegeben. So dient der Abstand nur dem Schutz künftiger Anlieger vor dem Verkehrslärm. Eine Verlegung der Aiblinger Straße (St 2089) auf Wunsch der Stadt Grafing ist rechtlich noch nicht gesichert.
Die Überschreitungen der Grenzwerte des Verkehrslärms sind gegeben. Durch diese Neuausweisung wird die Lösung des Problems an den Planer von baulichen Lärmschutzmaßnahmen übertragen. Wenn das Problem zufriedenstellend gelöst werden kann, sind wir mit der Reduzierung des Bauabstandes auf 10 m einverstanden.
Die Einmündung der Erschließungsstraße nach Norden in die EBE 13 ist auf ihre Leistungsfähigkeit zu prüfen.
Ja: 11 Nein: 0 Persönlich beteiligt: 0
Auf das Prüfungsergebnis zum Verkehrslärmschutz (oben Nrn. 2.1–2.3) wird verwiesen. Kurz zusammengefasst werden mit der jetzt auf 3 m reduzierten Lärmschutzeinrichtung für den gesamten Erdgeschossbereich (auch Außenwohnbereiche) die Grenzwerte der 16. BImSchV (49/59 dB(A)) eingehalten. In allen Geschossen wird durch Festsetzungen zur Grundrissorientierung der notwendige bauliche Lärmschutz (auch für die besonders schutzwürdige Nachtruhe von 45 dB(A)) für die schutzwürdigen Aufenthaltsräume im Nahbereich der Straße sichergestellt. Damit sind die in der Stellungnahme geforderten Belange des Straßenrechts im Sinne des Art. 23 Abs. 3 BayStrWG beachtet.
Um auch den in Art. 23 Abs. 3 BayStrWG genannten formalen Anforderungen (Mindestfestsetzungen) gerecht zu werden, ist die Begrenzung der Verkehrsfläche „Aiblinger Straße“ (also an der Grenze zwischen dem Geh/Radweg und dem Lärmschutzwall) noch durch entsprechendes Planzeichen (Straßenbegrenzungslinie; Nr. 6.2 PlanzVO) festzusetzen.
Der Nachweis über die ausreichende Leistungsfähigkeit der Einmündung zur Glonner Straße (EBE 13) wird eingeholt.
2.13 Energie Südbayern GmbH (Schreiben vom 22.10.2015)
Gegen das genannte Bauvorhaben bestehen unsererseits grundsätzlich keine Einwände, aber im südlichen Teil der Flurstücke 549 und 551 befindet sich eine Erdgashochdruckleitung St/DN 125/DP40 der Stadtwerke München (Betreiber: Energie Südbayern GmbH). Diese Leitung darf im Bereich des Schutzstreifens (4 m breit) nicht überbaut und mit Bäumen bepflanzt werden.
Der Verlauf der Erdgashochdruckleitung wird nachrichtlich in der Planzeichnung vermerkt. In diesem Bereich werden die Festsetzungen zu Baumpflanzung aufgegeben.
2.14 Vermessungsamt Ebersberg (Schreiben vom 26.10.2015, Az.: 610-41/2-104)
Aus katastertechnischer Sicht bestehen keine Einwände gegen den Bebauungsplan „Aiblinger Straße“.
Wegen der komplexen Eigentumsstruktur ist zur Umsetzung des Bebauungsplans ein Umlegungsverfahren nach BauGB sinnvoll. Der Bebauungsplan wird dabei in baureife Grundstücke umgesetzt, die Erschließungsflächen werden bereitgestellt, sämtliche Rechte an den Grundstücken werden auf einfache Art geordnet und neu gebildet.
Das Umlegungsverfahren kann von der Stadt Grafing selbst durchgeführt oder auch auf das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Ebersberg als Umlegungsstelle übertragen werden. Gerne beraten wir Sie hierzu detailliert und erstellen eine Kosten- sowie Verfahrenszeitabschätzung. Bei Interesse an einer Umlegung bitte ich um Kontaktaufnahme.
In der Stellungnahme wird deutlich auf die Notwendigkeit der Bodenordnung für die Umsetzung des Bebauungsplanes hingewiesen (vgl. § 45 BauGB). Angestrebt wird eine freiwillige Bodenordnung. Sollte dies nicht gelingen, ist ggf. sogar eine hoheitliche Bodenordnung (Umlegung) notwendig.
Soweit nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens keine einheitlichen Eigentumsverhältnisse bestehen, wird (auch die freiwillige) die Umlegung dem Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung übertragen.
2.15 Handwerkskammer für München und Oberbayern (Schreiben vom 03.11.2015)
Wir regen an, den Ausschluss sonstigen nichtstörenden Gewerbes zurück zu nehmen, um künftige Nutzungsmöglichkeiten nicht von vorneherein auszuschließen.
Der Bau, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:
Am Ausschluss aller nach § 4 Abs. 3 BauNVO nur ausnahmsweise in Allgemeinen Wohngebieten zulässigen Nutzungen (auch die sonstigen nichtstörenden Gewerbebetriebe, § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) wird festgehalten. Das Baugebiet ist so konzipiert, dass Nutzungen dieser Art nicht verträglich betrieben werden können. Das gilt vor allem auch für die Verkehrsflächen und Stellflächen, die auf die vorrangig dem Wohnen dienende Nutzung ausgerichtet sind. Zulässig bleiben aber die allgemein nach § 4 Abs. 2 BauNVO zulässigen „gewerblichen“ Nutzungen wie der Gebietsversorgung dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nichtstörende Handwerksbetriebe.
Aufgrund des dringenden Wohnbedarfs wird die vorgetragene Berücksichtigung der Belange der Wirtschaft und des Handwerks zurückgewiesen.
2.16 Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern
(Schreiben vom 11.11.2015)
Ortsplanerische oder städtebauliche Einwendungen oder Hemmnisse, die gegen die Ausweisung des Geländes als Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO sprächen, können nicht erkannt werden. Vielmehr eignet sich das zur Überplanung anstehende Gelände aufgrund seiner räumlichen Lage wie seiner infrastrukturellen Erschließbarkeit für die Ausweisung als Wohngebiet (WA). Mit den dargelegten Planvorhaben besteht weitestgehend Einverständnis.
Rein vorsorglich weisen wir darauf hin, dass sicherzustellen ist, dass keine immissionsschutzrechtlichen Konflikte mit dem benachbarten Discounter entstehen, die in der Folge zu Beeinträchtigungen oder Einschränkungen für das Unternehmen führen können. Weitere Anregungen oder Bedenken sind nicht vorzubringen.
Es ist ein grundsätzlicher Anspruch der Bauleitplanung, die uneingeschränkte Fortführung bestehender Gewerbebetriebe sicherzustellen. Maßstab für den Lärmkonflikt ist die TA-Lärm, deren Einhaltung zwingend zu beachten ist.
Für den Aldi-Markt wurde bereits im Rahmen der letzten Erweiterung (SO-Ausweisung) die Errichtung einer Lärmschutzeinrichtung an der Südseite verlangt. Diese reicht aber jetzt nicht mehr aus, um für die – aus Gründen des sparsamen Umgangs mit dem Boden – unmittelbar heranrückende Wohnbebauung mit jetzt vier Vollgeschossen den notwendigen Lärmschutz sicherzustellen. Um die Richtwerte der TA-Lärm an der neu geschaffenen Wohnbebauung einhalten zu können, werden bauliche Schutzmaßnahmen festgesetzt. So sind für die dem Aldi-Markt nächstgelegenen Gebäude an der Nordfassade und auch größtenteils an den Giebelseiten (vgl. Festsetzung A.12.6) keine notwendigen Fenster (d.h. zu öffnende Fenster) zugelassen. Es entsteht damit kein beurteilungsrelevanter Immissionsort im Einwirkungsbereich des Aldi-Marktes.
Im Erdgeschoss – insbesondere auch den Außenwohnbereichen – werden die Richtwerte der TA-Lärm vollständig und gesichert eingehalten.
Einschränkungen und Beeinträchtigungen für den Aldi-Markt entstehen damit nicht.
2.17 Deutsche Telekom Technik GmbH (Schreiben vom 14.10.2015)
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) – als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i.S.v. § 68 Abs. 1 TKG – hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o.g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:
Wir machen darauf aufmerksam, dass aus wirtschaftlichen Gründen eine unterirdische Versorgung des Neubaugebietes durch die Telekom nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinierten Erschließung möglich ist. Wir beantragen daher sicherzustellen,
Wir bitten dem Vorhabenträger aufzuerlegen, dass dieser für das Vorhaben einen Bauablaufzeitenplan aufstellt und mit uns unter Berücksichtigung der Belange der Telekom abzustimmen hat, damit Bauvorbereitung, Kabelbestellung, Kabelverlegung, Ausschreibung von Tiefbauleistungen, usw. rechtzeitig eingeleitet werden können. Für unsere Baumaßnahme wird eine Vorlaufzeit von 4 Monaten benötigt.
Die bestehenden Telekommunikationsleitungen in den Wegeflächen der Aiblinger Straße werden auch im Rahmen der späteren Erschließung nicht berührt. Soweit dies wider Erwarten dennoch notwendig wird, ist deren Sicherung gewährleistet.
Die beschriebenen Anforderungen für die wirtschaftliche Erschließung sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens, sondern betreffen dessen Umsetzung (Flächensicherung, Erschließung). Dort wird sich die Stadt bemühen, die gestellten Anforderungen sicherzustellen.
2.18 Gesundheitsamt Ebersberg (Schreiben vom 09.11.2015)
Die ordnungsgemäße Abwasserbeseitigung (Schmutzwasser) des Planungsgebiets ist über den zentralen Abwasserkanal sichergestellt. Die ausreichende Leistungsfähigkeit der Kanalleitung in der Glonner Straße und auch im Bereich des Klausenweges (Einmündung Aiblinger Straße) ist gewährleistet.
Das Grundstück ist außerdem durch die zentrale Wasserversorgung erschlossen. Auf die Regelungen der Wasserabgabesatzung mit deren Anschluss und Benutzungszwang wird verwiesen. Die ordnungsgemäße und abgestimmte Ausführung der Hausinstallation – insbesondere auch für Regenwassernutzungsanlagen – ist durch die entsprechenden Satzungsbestimmungen (vgl. § 10 WAS) gewährleistet.
2.19 Rothmoser GmbH & Co. KG (Schreiben vom 03.02.2016)
Nachdem im oben genannten Baugebiet ein massiver Wohnungsbau errichtet werden soll, ist der Aufbau einer zentralen Wärmeversorgung durchaus sinnvoll und wirtschaftlich. Wir wären daran interessiert, eine Nahwärmeversorgung aufzubauen. Da aber unsere Wärmezentrale in der Gartenstraße ca. 1 km entfernt ist, wäre es nötig, für die Spitzenheizzeiten im Winter einen zusätzlichen Wärmeerzeuger zu installieren. Außerdem wäre es wünschenswert, für eine eventuelle Erweiterung der Bebauung nach Wesen noch Reserve für zusätzliche Wärmeerzeuger zu haben. Um dies zu gewährleisten, wäre ein kleines Gebäude mit den Maßen 8 x 10 m² für eine Heizzentrale notwendig. Auf dem Dach wäre dann die Installation einer Thermosolaranlage möglich, die in den Sommermonaten die Versorgung unterstützt.
Wir bitten Sie, bei den Detailplanungen den Platz für eine Zentrale vorzusehen. Gerne sind wir auch bereit für ein persönliches Gespräch mit den einzelnen Planern und Investoren für das Baugebiet.
Ja: 11 Nein: 0 Persönlich beteiligter: 1
Es wird mitgeteilt, dass eine Nahwärmeversorgung auf eine örtliche Heizzentrale angewiesen ist. Hierfür kann – auch für private Versorgungen – gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB eine entsprechende Baufläche (sog. Versorgungsfläche) im Bebauungsplan festgesetzt werden. Insbesondere auch wegen der damit verbundenen Entschädigungs- und Übernahmeansprüche (§ 40 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) ist es aber für die Abwägung mit dem Eigentumsinteressen notwendig, dass der konkrete Standort und die Größe der Baufläche genau beschrieben wird (Planungserfordernis).
Da die Festsetzung einer Versorgungsfläche auch zum Bau der Anlage berechtigt (aber eben nur zu der konkret festgesetzten), sind auch detaillierte Angaben über die bauliche und technische Ausgestaltung notwendig. Erst dann kann beurteilt werden, ob weitere Festsetzungen notwendig sind und auch eine immissionsschutzfachliche Betrachtung erforderlich wird.
Das Unternehmen ist der Aufforderung der Stadt vom 11.02.2016 zur konkreten Beschreibung der Anlage bisher nicht nachgekommen. Um eine Verzögerung des Bauleitplanverfahrens zu vermeiden, wird das Unternehmen auf die anschließende Beteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB verwiesen. Dort ist dann über den hinreichend konkretisierten Einwand noch zu entscheiden.
Die Errichtung von bestimmten baulichen und technischen Anlagen (Thermosolaranlage) auf (einzelnen) künftigen Gebäuden kann nach § 9 Abs. 1 Nr. 23 BauGB ebenfalls festgesetzt werden. Auch hierfür sind wir auf eine genauere Benennung der jeweiligen Flächen und deren näheren (baulichen/technischen) Anforderungen angewiesen. Das hoheitliche Planungsinstrument des Bebauungsplanes ist aber nicht in der Lage, auch die tatsächliche Benutzung der Versorgungseinrichtung festzusetzen. Es liegt deshalb nahe, das Wärmversorgungskonzept mit städtebaulichen Vereinbarungen zu ergänzen. § 11 Abs. 1 Nr. 4 BauGB ermächtigt insoweit auch zu Vereinbarungen von Nutzungspflichten. Vorrang sollte jedoch eine privatrechtliche Einigung haben.
3. Billigungs- und Auslegungsbeschluss:
Ein Ausschussmitglied konnte die vorgebrachten Einwände aus der Bürgerschaft nachvollziehen und verweigerte aus diesem Grund in der heutigen Sitzung die Zustimmung zur Billigung des Bebauungsplanentwurfes für das Gebiet an der Aiblinger Straße.
3.1 Der Bebauungsplanentwurf nebst Begründung vom 05.10.2015, gefertigt vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München, wird unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen und Ergänzungen gebilligt (Billigungsbeschluss).
3.2 Der gebilligte Entwurf des Bebauungsplanes „Aiblinger Straße“ mit Begründung und der noch zu fertigende Umweltbericht sowie die wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen werden zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB bestimmt (Auslegungsbeschluss).
3.5 Die weitere Fortführung des Bauleitplanverfahrens erfolgt jedoch erst, wenn
a) der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik vom 10.11.2015 durch Abschluss des städtebaulichen Vertrages zur „sozialverträglichen Wohnraumsicherung“ umgesetzt ist.
b) der Erwerb des Grundstücks Fl.Nr. 570 der Gemarkung Grafing für die Umsetzung der naturschutzrechtlichen Ausgleichsfläche abgeschlossen ist.
c) die ergänzenden Fachuntersuchungen und Gutachten (Lärmreflexion der Lärmschutzwand, Baugrunduntersuchung, Entwässerungskonzept, Leistungsfähigkeitsnachweis der Einmündung zur Glonner Straße, Sichtfelder Einmündung Klausenweg) für die öffentliche Auslegung vorliegen (wesentliche umweltbezogene Stellungnahmen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB).
d) der unter Berücksichtigung der Untersuchungsergebnisse nach lit. c zu erstellende Umweltbericht (§ 2a Abs. 1 Nr. 2 BauGB) vorliegt.
Das Ausschussmitglied Herr Dr. Karl-Heinz Fröhlich hat entschuldigt die Sitzung verlassen.