Source: https://www.lp-rechtsanwaelte.de/rechtsnews/mietrecht/kein-zuschlag-zur-miete-bei-unwirksamer-sch%C3%B6nheitsreparaturklausel/
Timestamp: 2019-02-21 00:34:32
Document Index: 362098195

Matched Legal Cases: ['§ 28', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel - Leist & Piwarz Rechtsanwälte
Im Rahmen eines Mietvertrages waren die formularmäßigen Überleitungen der Schönheitsreparaturverpflichtungen nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes unwirksam. Insofern bot in Ansehung dieses Umstandes der Vermieter dem Mieter den Abschluss einer Ergänzungsvereinbarung an, mit der die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter anderweitig geregelt werden sollte. Da der Mieter damit nicht einverstanden war, verlangte der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete mit einem Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete von monatlich € 0,71 je qm unter Bezugnahme auf § 28 Abs. 4 Satz 2 der zweiten Berechnungsverordnung.
Die auf Zustimmung zur Mieterhöhung erhobene Klage um eben diesen Betrag pro Monat wurde am Amtsgericht stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hin wurde das Urteil dahingehend abgeändert, dass der Mieter lediglich € 0,20 je qm zu leisten hatte.
Mit der Revision des beklagten Mieters wurde das landgerichtliche Urteil durch den BGH aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Nach der Rechtssprechung des BGH´s in seiner Entscheidung vom 09.07.2008, AZ: VIII ZR 181/07, könne der Vermieter die entsprechenden Erhöhungen zzgl. zu der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht verlangen.
Denn § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB würde lediglich regeln, dass der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen könne. Ein darüber hinaus gehender Zuschlag sehe das Gesetz nicht vor. Das Mietpreissystem des BGB`s würde vielmehr alleine auf die jeweiligen Marktverhältnisse abstellen. Würde man nun einen Zuschlag anerkennen, der im preisgebundenen Wohnraum als Kostenelement gesetzlich geregelt wäre, so würde das System der §§ 558 f. BGB durchbrochen. Auch ließen sich mit der Berufung auf die Kostenelemente im preisgebundenen Wohnraum keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt überhaupt erzielbaren Miete ableiten.
Daneben wäre auch aus Gründen einer ergänzenden Vertragsauslegung eine Mieterhöhung nicht zulässig. Dies, da eine durch die Unwirksamkeit einer Vertragsklausel entstandene Lücke nur dann der Vervollständigung bedürfe, wenn dispositives Gesetz hierfür nicht zur Verfügung stehe und eine ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen der Vertragsparteien Rechnung tragende Lösung bieten würde.
Dies wäre allerdings vorliegend gar nicht der Fall, da ja nach den gesetzlichen Regelungen der Vermieter die Lasten der Schönheitsreparaturen so oder so zu tragen hätte. Wenn also dieses Ergebnis als Folge einer unwirksamen vertraglichen Abwälzung der Renovierungslasten eintrete, so wäre dies keine den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung.
Da der BGH bereits in anderer Entscheidung entschieden hat, dass auch ein Vertrauenstatbestand in Bezug auf die ehemaliger Rechtssprechung des BGH´s zur Wirksamkeit starrer Schönheitsreparaturklauseln nicht bestehen würde (BGH Urteil vom 05.03.2008, VIII ZR 95/07), schluckt der Vermieter hier nun wohl abschließend die bittere Pille der Schönheitsreparaturen.
Insoweit ist an dieser Stelle noch einmal darauf hinzuweisen, dass die Mietverträge im Bereich des Neuabschlusses dringend auf die Wirksamkeit/Unwirksamkeit der Schönheitsreparatur-klauseln überprüft werden müssen.