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Timestamp: 2016-10-27 20:40:13
Document Index: 17862871

Matched Legal Cases: ['Art. 86', 'Art. 90', 'Art. 86', 'Art. 82', 'Art. 83', 'Art. 89', 'Art. 107', 'BGE', 'BGE', 'Art. 42', 'BGE', 'Art. 42', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 106', 'Art. 42', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 106', 'Art. 9', 'Art. 95', 'BGE', 'BGE', 'Art. 105', 'Art. 95', 'Art. 97', 'Art. 105', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 97', 'Art. 29', 'BGE', 'BGE', 'Art. 74', 'Art. 3', 'Art. 60', 'Art. 60', 'Art. 60', 'BGE', 'Art. 60', 'Art. 5', 'Art. 9', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 65', 'Art. 68']

2C_1054/2013 (20.09.2014)
2C_1054/2013 � � Urteil vom 20. September 2014
Spezialverwaltungsgericht des Kantons Aargau, Kausalabgaben und Enteignungen, vormals "Sch�tzungskommission nach Baugesetz".
A.a.�Am 8. September 2008 erteilte der Gemeinderat B.________ der A.________ AG die Baubewilligung f�r den Bau eines Technischen Zentrums auf den Parzellen Nr. xxx und yyy in der Gemeinde B.________. Mit dem Bau des Zentrums wurde im Oktober 2009 begonnen und der Betrieb der Anlage wurde im April 2011 aufgenommen.
A.b.�Mit Beschluss vom 16. M�rz 2010 verf�gte der Gemeinderat B.________ gest�tzt auf das anwendbare kommunale Reglement (unten E.4.1) - jeweils inklusive Mehrwertsteuer - Wasseranschlussgeb�hren in der H�he von Fr. 66'359.80, Abwasseranschlussgeb�hren in der H�he von Fr. 223'345.85 und eine Anschlussgeb�hr f�r die Elektrizit�tsversorgung in der H�he von Fr. 19'368.-- (insgesamt Fr. 309'073.65). Eine von der A.________ AG gegen die Wasseranschluss- und Abwasseranschlussgeb�hren erhobene Einsprache wies der Gemeinderat am 15. Juni 2010 ab.
�Gegen den Einsprache-Entscheid des Gemeinderates erhob die A.________ AG Beschwerde an die Sch�tzungskommission nach Baugesetz (heute: Spezialverwaltungsgericht des Kantons Aargau, Kausalabgaben und Enteignungen) und verlangte in der Hauptsache eine Reduktion der Wasseranschlussgeb�hr auf Fr. 23'637.-- und eine Reduktion der Abwasseranschlussgeb�hr auf Fr. 55'765.50. Zur Begr�ndung f�hrte sie im Wesentlichen aus, die in Rechnung gestellten Anschlussgeb�hren st�nden in einem krassen Missverh�ltnis zu der tats�chlichen Inanspruchnahme der �ffentlichen Infrastruktur. Es werde verkannt, dass die A.________ AG mit ihrem eigenen, f�r mehrere Hunderttausend Franken errichteten internen Brauchwassersystem viel mehr tue als von ihr gesetzlich verlangt werden k�nne. Diesen grossen Investitionen und den damit verbundenen positiven Auswirkungen auf die Umwelt und auf die Belastung der �ffentlichen Anlagen werde in keiner Weise Rechnung getragen. Die erhobenen Geb�hren seien deshalb nicht verursachergerecht und verletzten das �quivalenzprinzip.
�Mit Urteil vom 11. Januar 2012 wies die Sch�tzungskommission die Beschwerde ab.
�Hiegegen gelangte die A.________ AG an das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau und erneuerte in der Hauptsache die vor der Sch�tzungskommission gestellten Antr�ge.
�Mit Urteil vom 16. September 2013 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ebenfalls ab.
�Mit Eingabe vom 7. November 2013 f�hrt die A.________ AG Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht mit dem Antrag, das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 16. September 2013 aufzuheben.
�Der Gemeinderat B.________ hat sich nicht vernehmen lassen. Das Spezialverwaltungsgericht des Kantons Aargau, Kausalabgaben und Enteignungen �ussert sich, ohne einen konkreten Antrag zu stellen. Das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventuell sie abzuweisen.
�Die A.________ AG hat sich mit Eingaben vom 3. M�rz und 20. Juni 2014 noch einmal ge�ussert.
1.1.�Angefochten ist ein letztinstanzlicher kantonaler Entscheid (Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG) eines oberen Gerichts (Art. 86 Abs. 2 BGG) �ber eine Angelegenheit des �ffentlichen Rechts (Art. 82 lit. a BGG), welche unter keinen der in Art. 83 BGG genannten Ausschlussgr�nde f�llt, weshalb die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten zul�ssig ist. Die Beschwerdef�hrerin ist als Geb�hrenpflichtige hierzu legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG).
�Das genannte Rechtsmittel ist aber grunds�tzlich reformatorischer Natur (vgl. Art. 107 Abs. 2 BGG). Mithin darf sich die Beschwerde grunds�tzlich nicht darauf beschr�nken, die Aufhebung des angefochtenen Entscheides zu beantragen, sondern muss einen Antrag in der Sache stellen (BGE 137 II 313 E. 1.3 S. 317; 134 III 379 E. 1.3 S. 383; 133 III 489 E. 3.1 S. 489 f.; s. allerdings auch BGE 133 II 409 E. 1.4.1 S. 414 f.); insofern ist der hier gestellte rein kassatorische Hauptantrag (Aufhebung des angefochtenen Urteils) an sich unzul�ssig. Sodann hat gem�ss Art. 42 Abs. 1 BGG die Rechtsschrift die Begehren und deren Begr�ndung zu enthalten. Im Rahmen der Begr�ndung, die zur Interpretation des Rechtsbegehrens beigezogen werden kann (vgl. BGE 137 II E. 1.3 S. 317), ist in gedr�ngter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Die Vorbringen m�ssen sachbezogen sein, damit aus der Beschwerdeschrift ersichtlich ist, in welchen Punkten und weshalb der angefochtene Entscheid beanstandet wird. Das trifft hier an sich zu; andererseits verlangt die Beschwerdef�hrerin auch in der Begr�ndung keine ziffern- bzw. betragsm�ssig reformatorische L�sung mit Bezug auf die H�he der Anschlussgeb�hren. Wird ihr Rechtsbegehren unter Ber�cksichtigung der Begr�ndung nach dem Vertrauensprinzip ausgelegt (vgl. BGE 136 V 131 E. 1.2 S. 136), l�sst sich aber immerhin folgern, dass die Beschwerdef�hrerin eine Geb�hrenreduktion auf eine anrechenbare Fl�che von 498 m2 verlangt (anstelle von 11'251 m2, vgl. Ziff. 53 der Beschwerdeschrift). Ob ein derartiges Begehren das Erfordernis eines materiellen, d.h. bezifferten Antrags erf�llt, erscheint fraglich. Angesichts der materiellen Beurteilung der Streitsache kann die Eintretensfrage vorliegend indes offen gelassen werden.
1.2.�Mit der Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann namentlich die Verletzung von Bundesrecht ger�gt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), doch pr�ft es unter Ber�cksichtigung der allgemeinen R�ge- und Begr�ndungspflicht (Art. 42 Abs. 2 BGG) grunds�tzlich nur die geltend gemachten Rechtswidrigkeiten (BGE 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254). Soweit die Vorinstanz - wie hier - kantonales Recht anzuwenden hatte, kann nur geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verstosse gegen Normen des Bundesrechts (Art. 95 lit. a BGG). Im �brigen kann die Auslegung und Anwendung des kantonalen Rechts - in den Grenzen der vom Beschwerdef�hrer hinreichend substantiierten R�gen (Art. 106 Abs. 2 BGG) - lediglich im Lichte der verfassungsm�ssigen Rechte und Grunds�tze, namentlich des Willk�rverbots (Art. 9 BV), sowie der kantonalen Verfassungsrechte (Art. 95 lit. c BGG) gepr�ft werden (BGE 137 V 143 E. 1.2 S. 145; 134 I 153 E. 4.2.2 S. 158; 134 II 349 E. 3 S. 351).
�Nach der st�ndigen Praxis des Bundesgerichts liegt Willk�r in der Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begr�ndung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere L�sung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, gen�gt nicht (BGE 137 I 1 E. 2.4 S. 5; 133 I 149 E. 3.1 S. 153; je mit Hinweisen).
1.3.�Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, wie die Vorinstanz ihn festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des Sachverhalts kann nur ger�gt bzw. vom Bundesgericht von Amtes wegen berichtigt oder erg�nzt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 beruht (Art. 97 Abs. 1 BGG bzw. Art. 105 Abs. 2 BGG). Eine entsprechende R�ge, welche rechtsgen�glich substantiiert vorzubringen ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 136 II 304 E. 2.5 S. 314 mit Hinweisen), setzt zudem voraus, dass die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG).
�Soweit die Beschwerdef�hrerin ihre eigene Sachverhaltsdarstellung vortr�gt, ohne im soeben genannten Sinne die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz in Frage zu stellen, ist darauf nicht einzugehen. Wohl trifft zu, dass die Beschwerdef�hrerin den Sachverhalt ausf�hrlicher darstellt als die Vorinstanz. Von offensichtlich unrichtiger bzw. unvollst�ndiger Sachverhaltsermittlung - wie geltend gemacht - kann jedoch nicht die Rede sein: Das Verwaltungsgericht hat im angefochtenen Entscheid die wesentlichen Punkte (Zahl der Anschl�sse, betriebsinterne Wasseraufbereitung) ausdr�cklich festgehalten. Sodann stellt die Beschwerdef�hrerin die vorinstanzliche Feststellung, wonach auch das interne Wasseraufbereitungssystem des technischen Zentrums letztlich an die Kanalisation angeschlossen ist (S. 17 des angefochtenen Entscheides), nicht in Frage bzw. best�tigt sie sogar (S. 6 Rz. 19 der Beschwerdeschrift).
�Die Beschwerdef�hrerin r�gt eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Geh�r (S. 11 f., S. 30 der Beschwerdeschrift), da das Verwaltungsgericht auf ihre Argumente gar nicht eingegangen sei.
�Das rechtliche Geh�r nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt, dass das Gericht die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen auch tats�chlich h�rt, pr�ft und in der Entscheidfindung ber�cksichtigt (BGE 124 I 49 E. 3a S. 51, 241 E. 2 S. 244). Daraus folgt die Verpflichtung, den Entscheid zu begr�nden. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sich das Gericht mit allen Parteistandpunkten einl�sslich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdr�cklich widerlegt. Vielmehr kann es sich auf die f�r den Entscheid wesentlichen Punkte beschr�nken. Die Begr�ndung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene �ber die Tragweite des Entscheides Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die h�here Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinn m�ssen wenigstens kurz die �berlegungen genannt werden, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid st�tzt (vgl. BGE 133 III 439 E. 3.3 S. 445; 134 I 83 E. 4.1 S. 88; 136 I 229 E. 5.2 S. 236).
�Diesen Begr�ndungsanforderungen hat das Verwaltungsgericht in seinem Urteil nachgelebt. Es hat die zentralen Punkte seiner �berlegungen genannt und sich mit den entscheidwesentlichen Aspekten auseinandergesetzt. Die R�ge der Verletzung der Begr�ndungspflicht (als Teilgehalt des rechtlichen Geh�rs) ist unbegr�ndet.
�Streitig sind die Anschlussgeb�hren f�r Wasser und Abwasser (vorne lit. A.b).
4.1.�Die Gemeinde B.________ hat die Abgaben f�r Strassen, Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung in einem Reglement �ber die Finanzierung von Erschliessungsanlagen (EFR) geregelt. Die f�r die Erhebung der Anschlussgeb�hren (Wasser und Abwasser) hier massgebenden einschl�gigen Bestimmungen lauten wie folgt:
�� 19 (Bemessung Anschlussgeb�hr Wasserversorgung)
1�F�r den Anschluss an die Wasserversorgung erhebt die Gemeinde eine Anschlussgeb�hr gem�ss Geb�hrentarif im Anhang zu diesem Reglement pro m2 Bruttogeschossfl�che BGF der angeschlossenen Baute.
2�Die Bemessungsgrundlage f�r die Anschlussgeb�hr f�r alle Neu-, Erweiterungs- und Umbauten bildet die Summe der Bruttogeschossfl�che BGF gem�ss � 9 Abs. 2 ABauV. Die Fl�chen von Dach- oder Attikageschossen werden voll, die Fl�chen von Winterg�rten zur H�lfte angerechnet.
�(....)
7�F�r gewerbliche Lagerfl�chen mit unbedeutendem Wasserverbrauch gilt ein reduzierter Ansatz gem�ss Geb�hrentarif im Anhang zu diesem Reglement pro m
2�BGF.
�� 29 (Bemessung Anschlussgeb�hr Abwasser)
1�Die Bemessungsgrundlage f�r die Anschlussgeb�hr f�r alle Neu-, Erweiterungs- und Umbauten bildet die Summe der Bruttogeschossfl�che BGF gem�ss � 9 Abs. 2 ABauV und die Summe der gesamten Geb�udegrundfl�che und f�r in die Kanalisation entw�sserte Hartfl�chen. Die Fl�chen von Dach- oder Attikageschossen werden voll, die Fl�chen von Winterg�rten zur H�lfte angerechnet.
2�F�r gewerbliche und industrielle Lagerfl�chen ohne oder mit unbedeutendem Abwasseranfall gilt ein reduzierter Geb�hrentarif im Anhang zu diesem Reglement pro m
6�Die Anschlussgeb�hr f�r die Geb�udegrundfl�che wird reduziert, wenn das Dachwasser direkt abgeleitet oder versickert wird.
�� 7 (H�rtef�lle, besondere Verh�ltnisse)
1�Der Gemeinderat ist berechtigt, in offensichtlichen H�rtef�llen oder wo die Anwendung dieses Reglements unangemessen w�re, die Abgaben ausnahmsweise anzupassen.
2�Er kann Zahlungserleichterungen gew�hren.
�Anhang 2.1 Wasserversorgung (Wasseranschlussgeb�hren)
�a f�r Wohnbauten sowie f�r Gewerbe- und Dienstleistungsbauten pro m2 BGF Fr. 25.--
b�f�r gewerbliche Lagerfl�chen ohne oder mit unbedeutendem Wasserverbrauch inkl. gedeckte Aussenlagerfl�chen pro m
2�BGF Fr. 15.--
�Anhang 2.2 Abwasser (Anschlussgeb�hren)
a�die gesamte Geb�udegrundfl�che inkl. vorspringender Geb�udeteile wie Balkone, gedeckte Sitzpl�tze, Unterst�nde und dgl. sowie f�r in die Kanalisation entw�sserte Hartfl�chen pro m2 Fr. 15.--
b�f�r Wohnbauten sowie f�r Gewerbe- und Dienstleistungsbauten pro m2 BGF Fr. 50.--
c�f�r gewerbliche Lagerfl�chen ohne oder mit unbedeutendem Abwasseranfall pro m2 Geschossfl�che Fr. 35.--
4.2.�Der Gemeinderat B.________ erhob in seiner Geb�hrenverf�gung vom 16. M�rz 2010, welche - soweit streitig - durch alle kantonalen Instanzen best�tigt wurde, von der Beschwerdef�hrerin Wasseranschlussgeb�hren in der H�he von Fr. 66'359.80 und Abwasseranschlussgeb�hren in der H�he von Fr. 223'345.85 (vorne lit. A.b). Von keiner Seite wird in Frage gestellt, dass diese Geb�hren nach dem kommunalen Reglement korrekt erhoben worden sind. Auch die Beschwerdef�hrerin bestreitet dies nicht; sie macht aber eine Verletzung von �bergeordnetem Recht geltend (Rz. 26 der Beschwerdeschrift).
�Zun�chst l�sst die Beschwerdef�hrerin vortragen, der angefochtene Entscheid verletze das Verursacherprinzip (Art. 74 Abs. 2 BV, Art. 3a und Art. 60a GschG).
5.1.�Dazu ist zun�chst zu bemerken, dass Art. 60a GschG, welcher das Verursacherprinzip f�r Abwasseranlagen festschreibt, f�r die Wasserversorgung nicht zum Tragen kommt bzw. f�r den Frischwasserbezug nicht vorgeschrieben ist und nicht angerufen werden kann (Urteile 2C_995/2012 vom 16. Dezember 2013 E. 7.2; 2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.1; 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009, in: URP 2009 S. 896 ff., E. 3.1). Das in Art. 60a Abs. 1 GSchG statuierte Verursacherprinzip entfaltet seine Wirkungen, wie das Bundesgericht wiederholt festgehalten hat, vor allem bei den periodischen Ben�tzungsgeb�hren, welche einen Bezug zur produzierten Abwassermenge haben m�ssen (vgl. etwa Urteile 2P.266/2003 vom 5. M�rz 2004, in: URP 2004 S. 197 ff., E. 3.1; 2P.78/2003 vom 1. September 2003, in: ZBl 105/2004 S. 270 ff., E. 3.6). Das genannte Prinzip gilt an sich zwar ebenfalls f�r die einmaligen Abwasseranschlussgeb�hren, doch d�rfen f�r deren Berechnung auch noch andere kausalabgaberechtliche Grunds�tze ber�cksichtigt werden (vgl. Urteile 2C_101/2007 vom 22. August 2007, in: URP 2008 S. 16 ff., E. 4.1 und 4.2; 2P.232/2006 vom 16. April 2007, E. 3.2; je mit Hinweisen). Aus dem ebenfalls angerufenen Urteil 2C_740/2009 vom 4. Juli 2011 (BGE 137 I 257) kann die Beschwerdef�hrerin mit Bezug auf das Verursacherprinzip sodann nichts zu ihren Gunsten ableiten, bezieht sich dieses doch ebenfalls nicht auf einmalige Anschlussgeb�hren, sondern auf periodische Abgaben.
�Was die Anschlussgeb�hr f�r Abwasser betrifft, liegt allein darin, dass das vorliegend anwendbare Reglement f�r deren Bemessung auf Gr�ssen abstellt, welche die k�nftig mutmasslich anfallende Abwassermenge nicht direkt, sondern nur in abstrahierter Weise �ber die Bruttogeschossfl�che der angeschlossenen Baute erfassen, noch keine Verletzung des durch Art. 60a Abs. 1 lit. a GSchG statuierten Verursacherprinzips (vgl. Urteil 2C_101/2007 vom 22. August 2007 E. 4.2). Der diesem Prinzip zugrunde liegende Gedanke ist aber bei der Handhabung der aus dem �quivalenzprinzip folgenden Schranken im Auge zu behalten (dazu nachfolgend E. 6).
5.2.�Die Beschwerdef�hrerin macht weiter geltend, das Verursacherprinzip finde im aargauischen Recht auf s�mtliche Anschlussgeb�hren "uneingeschr�nkt Anwendung". Sie beruft sich dabei auf � 23 des kantonalen Einf�hrungsgesetzes zur Bundesgesetzgebung �ber den Schutz von Umwelt und Gew�sser vom 4. September 2007 (EG UWR; 781.300), wonach die Gemeinden "f�r die Abwasserentsorgung Abgaben nach dem Verursacherprinzip erheben". Sodann h�tten gem�ss � 37 Abs. 1 und 2 der zugeh�rigen Verordnung vom 14. Mai 2008 (V EG UWR; 781.211) die Abwasserreglemente der Gemeinden die "verursachergerechten Geb�hren f�r die Finanzierung der Abwasserentsorgung festzulegen", wobei die Fixkosten durch Erhebung einer Grundgeb�hr finanziert werden k�nnten. Als Bemessungsgrundlagen seien "verursacherbezogene Kenngr�ssen" zu verwenden. Energieeffiziente Investitionen d�rften kein Erh�hung der Geb�hren nach sich ziehen. Entgegen dieser Vorschrift w�rden ihre hohen Investitionen in �kologische Massnahmen (u. a. rund Fr. 400'000.-- in die Realisierung eines autonomen Wasserhaushalts f�r den wesentlichen Teil des Werkareals) nicht angemessen ber�cksichtigt. Die erhobenen Geb�hren n�hmen keine R�cksicht auf die Tatsache, dass die Beschwerdef�hrerin infolge der erstellten Reservoire und R�ckhaltebecken, deren Wasser f�r die Grobreinigung von Lastwagen und Baumaschinen usw. genutzt und mit einer eigenen biologischen Abwasserbehandlungsanlage aufbereitet w�rde, praktisch nicht auf die �ffentliche Infrastruktur angewiesen sei. Sie - die Beschwerdef�hrerin - leite weniger Abwasser in die Kanalisation ein denn je.
�Mit dieser Argumentation ist eine willk�rliche Anwendung kantonalen Rechts (vorne E. 1.2) aber nicht dargetan: Die Beschwerdef�hrerin macht selber geltend (Rz. 77 ff. der Beschwerdeschrift), dem Gesetz- bzw. Verordnungsgeber sei es mit dem Erlass der genannten Normen darum gegangen, eine "Bestrafung" �kologisch sinnvoller Investitionen zu vermeiden, welche sich dann erg�be, wenn die Anschlussgeb�hren nach dem Versicherungswert bemessen w�rden und die Investitionen so zu h�heren Geb�hren f�hren w�rden, obwohl gar keine Mehrbelastung entsteht. Das ist hier aber gerade nicht der Fall, werden die streitigen Anschlussgeb�hren doch nicht nach dem Versicherungswert, sondern nach der Bruttogeschossfl�che bemessen. Solches ist - sowohl was die Wasseranschluss- wie auch die Abwasseranschlussgeb�hr betrifft - zul�ssig (Urteile 2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.3; 2C_101/2007 vom 22. August 2007 E. 4.4; je mit Hinweisen). Die Kritik der Beschwerdef�hrerin an der vorinstanzlichen Argumentation, die get�tigten Investitionen h�tten gar nicht zu einer Erh�hung der Geb�hr gef�hrt, ist daher unbegr�ndet. Auch die von der Beschwerdef�hrerin zitierten Urteile 2C_847/2008 vom 8. September 2009 und 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 betreffen F�lle, die mit dem vorliegenden nicht vergleichbar sind, ging es dort doch um Anschlussgeb�hren, die ebenfalls nach dem Geb�udeversicherungswert - und nicht nach Bruttogeschossfl�che - bemessen wurden.
�Die Beschwerdef�hrerin macht geltend, der angefochtene Entscheid verletze das �quivalenzprinzip.
6.1.�Das �quivalenzprinzip stellt die geb�hrenrechtliche Ausgestaltung des Verh�ltnism�ssigkeitsprinzips nach Art. 5 Abs. 2 BV und des Willk�rverbots nach Art. 9 BV dar (Urteile 2C_995/2012 vom 16. Dezember 2013 E. 5.3; 2C_900/2011 vom 2. Juni 2012 E. 4.2; BGE 128 I 46 E. 4a, vgl. auch ADRIAN HUNGERB�HLER, Grunds�tze des Kausalabgabenrechts, ZBl 2003, S. 505 ff., 522); es hat demnach Verfassungsrang. Das �quivalenzprinzip besagt, dass die H�he der Abgabe in einem angemessenen Verh�ltnis zur Leistung, in deren Genuss die abgabepflichtige Person kommt, stehen muss.
�Nach der Rechtsprechung m�ssen bei der Bemessung der Anschlussgeb�hren aber nicht alle Umst�nde ber�cksichtigt werden, die im konkreten Fall das Mass der k�nftigen Inanspruchnahme der Wasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinflussen. Eine gewisse Schematisierung ist zul�ssig (Urteil 2C_816/2009 vom 3. Oktober 2011 E. 5.1 mit Hinweisen). Diese Schematisierung f�hrt regelm�ssig dazu, dass einzelne Faktoren, die Mehrkosten und damit h�here Geb�hren verursachen, ausser Acht bleiben, obwohl sie nur einen geringen oder gar keinen Einfluss auf den Wasserverbrauch oder Abwasseranfall haben. Das Gleiche gilt auch im umgekehrten Sinn, indem kostenneutrale Umst�nde unber�cksichtigt bleiben, obwohl sie sich auf die Beanspruchung der Infrastrukturanlagen auswirken (Urteil 2C_847/2008 vom 8. September 2009 E. 2.2).
6.2.�Die Beschwerdef�hrerin macht geltend, die Erhebung einer Anschlussgeb�hr setze per definitionem den Anschluss einer Baute oder Anlage an die �ffentliche Infrastruktur voraus. Also d�rften bei der Geb�hrenbemessung nur Fl�chen einberechnet werden, soweit ein r�umlicher und funktionaler Zusammenhang mit einem Wasseranschluss oder einem Kanalisationsanschluss bestehe.
�Wohl trifft zu, dass eine Anschlussgeb�hr als Kausalabgabe nur erhoben werden darf, wenn auch eine "causa", also ein Anschluss besteht. Bei der Bemessung der Geb�hr ist aber - wie ausgef�hrt (E. 6.1, ebenso [zu Studiengeb�hren] BGE 139 I 138 E. 3.5 mit Hinweisen) - ein Schematismus in gewissen Grenzen zul�ssig, auch wenn in der Folge die erhobene Geb�hr nicht genau mit der effektiven Ben�tzung korreliert.
�Nach den f�r das Bundesgericht grunds�tzlich verbindlichen Sachverhaltsfeststellungen ist vorliegend die ganze Liegenschaft an die �ffentliche Wasserversorgung und an die �ffentliche Abwasserentsorgung angeschlossen. Es besteht also ein wesentlicher Unterschied zu dem im Urteil 2P.425/1996 vom 1. Mai 1998 behandelten Fall, wo grosse Teile des Grundst�cks gar nicht angeschlossen waren und dort den Besonderheiten eines Industriebetriebes in keiner Weise Rechnung getragen wurde. Die Vorinstanz hat zutreffend erkannt, dass dies hier anders ist: Die Baute muss als Ganzes betrachtet werden und die Anschlussgeb�hren sind nach den im Gemeindereglement als massgeblich bezeichneten Fl�chen bemessen, zumal bei solchen Fl�chen, welche die �ffentliche Infrastruktur weniger (oder gar nicht) belasten, schon im Reglement reduzierte Ans�tze bzw. Rabatte vorgesehen sind (vgl. oben E. 4.1 sowie E. 3.3 des angefochtenen Entscheides). Damit besteht f�r die Ansicht der Beschwerdef�hrerin, die eine noch weitergehende Differenzierung verlangt und einzelne Teile der Liegenschaft separat betrachtet haben will, kein Raum mehr.
6.3.�Hinzu kommt, dass im Falle von Anschlussgeb�hren nicht die effektive Nutzung massgeblich ist, sondern diejenige, die durch den Anschluss erm�glicht wird, und zwar auf Spitzenwerte ausgelegt (Urteile 2C_816/2009 vom 3. Oktober 2011 E. 5.4; 2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.2). Mitber�cksichtigt werden darf auch eine potentielle zuk�nftige Nutzung (genannte Urteile 2C_816/2009 E. 5.5; 2C_101/2007 E. 4.2). Deshalb kann es nicht allein auf die aktuelle Situation (intern bestehendes eigenes Wasseraufbereitungssystem) ankommen; massgebend ist, dass die �ffentliche Infrastruktur sowohl f�r den Wasserbezug wie auch die Abwasserbeseitigung zur Verf�gung gestellt wird. Eine Differenzierung zwischen verschmutztem und unverschmutztem Abwasser, wie sie die Beschwerdef�hrerin mit Blick auf das Urteil 2C_275/2009 vom 26. Oktober 2010 (BGE 137 I 107) verlangt, kann allenfalls bei den periodischen Ben�tzungsgeb�hren geboten erscheinen, nicht aber bei der - im Grundsatz als einmalige Abgabe konzipierten (genanntes Urteil 2C_101/2007 E. 4.2) - Anschlussgeb�hr.
6.4.�Wie ausgef�hrt (E. 5.2), ist die Bemessung der Anschlussgeb�hr nach der anrechenbaren Bruttogeschossfl�che zul�ssig. Eine Abweichung von einer derartigen schematischen Berechnung ist nach der Rechtsprechung lediglich dann geboten, wenn - wie dies etwa bei Industriebauten der Fall sein kann - die Baute einen ausserordentlich hohen oder ausserordentlich niedrigen Wasserverbrauch aufweist (genannte Urteile 2C_722/2009 E. 3.3 mit Hinweisen; 2C_101/2007 E. 4.3). Dem Kriterium der Bruttogeschossfl�che ist immanent, dass die Anschlussgeb�hr nicht zwingend proportional ist zum effektiven Wasserverbrauch oder Abwasseranfall. Das muss sie auch nicht, soll doch mit dieser Geb�hr nicht die effektive aktuelle Belastung, sondern die w�hrend der Lebenszeit der Infrastrukturanlage m�gliche, auch zuk�nftige Belastung abgegolten werden (vorne E. 6.3). Somit ist die �ffentliche Hand gehalten, lediglich - aber immerhin - unhaltbare, stossende Ergebnisse der Geb�hrenberechnung zu korrigieren. Ein solches liegt hier nicht vor: Die Gemeinde hat der Besonderheit von Industrieanlagen schon im anwendbaren Reglement und - mit reduzierten Ans�tzen - im zugeh�rigen Tarif Rechnung getragen (vgl. vorne E. 4.1); zus�tzlich hat sie der Beschwerdef�hrerin (unter Hinweis auf deren eigenes Brauchwassersystem) einen Rabatt von 50% auf Hart- und Geb�udegrundfl�chen gew�hrt (angefochtener Entscheid S. 12 und 21). Dies tr�gt den Besonderheiten des vorliegenden Falles angesichts der zul�ssigen Schematisierung hinreichend Rechnung (vgl. auch das bereits mehrfach genannte Urteil 2C_101/2007, E. 4.4).
�Wohl erscheint das Argument der Beschwerdef�hrerin, ihre grossen Investitionen in den autonomen Wasserhaushalt h�tten einen st�rkeren Einfluss auf die Geb�hrenbemessung haben m�ssen, verst�ndlich, und es w�re durchaus auch zul�ssig, solche Massnahmen diesbez�glich zu ber�cksichtigen. Verfassungsrechtlich ist das so aber nicht gefordert und eine Nichtber�cksichtigung der Investitionen damit auch nicht willk�rlich (vorne E. 1.2), u. a. auch deshalb, weil die Lebensdauer der �ffentlichen Infrastrukturanlagen m�glicherweise gr�sser ist als diejenige der privaten Wasseraufbereitungsanlagen, so dass eine - sp�tere - Mehrnutzung der �ffentlichen Infrastruktur nicht ausgeschlossen werden kann.
�Bei diesem Ausgang tr�gt die unterliegende Beschwerdef�hrerin die Kosten des Verfahrens (Art. 65/66 BGG). Die Gemeinde B.________ hat - mangels anwaltlicher Vertretung und auf Grund von Art. 68 Abs. 3 BGG - keinen Anspruch auf Parteikostenersatz.
�Die Gerichtskosten von Fr. 6'000.-- werden der Beschwerdef�hrerin auferlegt.