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Timestamp: 2017-07-23 15:03:33
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Matched Legal Cases: ['artículo 38', 'artículo 53', 'artículo 53', 'Artículo 1', 'Artículo 2', 'artículo 2', 'Artículo 1', 'Artículo 1', 'Artículo 2', 'Artículo 3', 'artículo 22', 'ARTÍCULO 1', 'artículo 73', 'Artículo 264', 'Artículo 1', 'artículo 60', 'artículo 15', 'ARTÍCULO 1', 'Artículo 1', 'Artículo 1', 'artículo 15', 'Artículo 1']

LA FINCA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD - PDF
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Daniel Robles Maldonado
1 PONENCIAS DE LA MAÑANA 7 LA FINCA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EMILIO GARCÍA-PUMARINO RAMOS Registrador de la Propiedad de Gijón nº 1 1º. INTRODUCCIÓN. Quiero comenzar esta 3ª ponencia agradeciendo a los organizadores del IV Seminario de Experto documental en Notarías y Registros, y especialmente a don Jesús Ferrao Fernández, Presidente de la Asociación de Empleados de Notarías de Asturias, el haber mantenido la tradición de otros seminarios precedentes de incluir una Ponencia a cargo de un Registrador de la Propiedad y el haber pensado en mi para tal cometido, que gustosamente acepté. El tema escogido para la Ponencia: La finca y el Registro de la Propiedad sigue, en cierto modo, la estela del desarrollado por mi compañero Registrador de la Propiedad en el III Seminario celebrado en Valencia: La Organización del Registro de la Propiedad, y también en cierto modo, lo desarrolla y complementa. Es un tema amplio y clásico, aunque no exento de novedades recientes, que trataremos de desarrollar de un modo práctico y sencillo, exponiendo básicamente la legislación vigente, sin perjuicio de enunciar una visión general y completa del mismo. 2º. LA FINCA COMO BASE FÍSICA DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: EL LLAMADO PRINCIPIO DE FOLIO REAL. Conforme al art. 1º, párrafo primero de la Ley Hipotecaria (LH), el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Conforme a este precepto, el primero de la LH, se desprende ya, como señala ROCA SASTRE, que la finca constituye la base física del Registro, en tanto que el dominio o derecho real limitado sobre ella forma la base jurídica del mismo. Pero, como señala el mismo autor antes citado, el que la finca sea la base física del Registro es de carácter común a todos los sistemas inmobiliarios registrales, incluso a los de mera trascripción de títulos. Lo que caracteriza al Registro de la Propiedad español, como a los sistemas alemán, suizo y demás de desenvolvimiento técnico, es ser la finca la base física del modo de llevar los Registros y de los efectos substantivos del mismo. Y ello es así dado que nuestro sistema inmobiliario registral adopta el llamado principio de folio real, consagrado legalmente en el art. 243 LH al disponer que el Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación sin dejar claros entre los asientos.. Artículo completado sistemáticamente por los art. 8 y 7 de la propia LH. El art. 8 LH, párrafos primero y segundo, establece que cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo. Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial.. Y el art. 7 LH, párrafo primero, establece que la primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio y se practicará con arreglo a los procedimientos regulados en el título VI de esta Ley.. Es decir, los procedimientos de inmatriculación de fincas a los que luego nos referiremos. Este principio de folio real basado en considerar a la finca como soporte físico o material del dominio y demás derechos reales inscritos tiene no sólo consecuencias organizativas para la institución registral sino también importantes consecuencias substantivas y jurídicas en el ámbito de la fe pública registral.2 8 PONENCIAS DE LA MAÑANA Consecuencias organizativas, claramente resaltadas en el art. 378 del Reglamento Hipotecario (RH), cuando dispone que los Registradores, tomando en consideración el movimiento que tuviese la propiedad en sus partidos respectivos, destinarán a cada finca el número de hojas que consideren necesarias, poniendo a la cabeza de todas, a medida que empezaran a llenarlas, el número de la finca.. Como señala ROCA SASTRE gracias a este sistema el mecanismo registral puede funcionar de un modo regular, lo que repercute favorablemente en la labor de la propia Oficina, en orden a la función calificadora del Registrador, en la práctica de los asientos y en la búsqueda de datos registrales, así como también en relación a la publicidad formal del Registro.. Consecuencias jurídicas, claramente resaltadas en el art. 13, párrafo primero, de LH, cuando dispone que los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan.. Es decir, que el tercer adquirente que contrata en base a lo publicado por el Registro de la Propiedad, para estar protegido por el principio de fe pública registral, únicamente ha de atenerse al contenido de la hoja o folio registral de la finca sobre la que contrata. Como señala NÚÑEZ LAGOS el art. 13, párrafo primero, de LH fue concebido como una aplicación del folio real: la única inscripción eficaz es la que se haga en el folio real abierto a la finca gravada y no la que se haga indebidamente o de pasada en el folio de otra finca. 3º. EL ACCESO DE LA FINCA AL REGISTRO: LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS. Conforme a lo dispuesto por el art. 7, párrafo primero, de LH, antes expuesto, la primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio y se practicará con arreglo a los procedi-3 PONENCIAS DE LA MAÑANA 9 mientos regulados en el título VI de esta Ley.. Tales procedimientos son los medios de inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna en el Registro de la Propiedad, y vienen regulados con detalle, tanto por la Ley Hipotecaria como por su Reglamento. Lo primero que cabe resaltar es que la inmatriculación de fincas como medio de acceso de las mismas al Registro de la Propiedad, es un procedimiento que ha quedado obsoleto sobre todo en las zonas urbanas. El gran desarrollo del Registro de la Propiedad en España durante los últimos cuarenta años del pasado siglo, hace que sean escasas las fincas que, en las zonas urbanas, accedan por primera vez al Registro a través de los procedimientos inmatriculadores, más propios del siglo XIX que de la época actual. Hoy en día es a través de las modificaciones hipotecarias de las fincas ya inscritas: agrupaciones, segregaciones, divisiones, y sobre todo a través de la constitución de los edificios en régimen de propiedad horizontal como se crean el mayor número de fincas nuevas en los Registros de la Propiedad. Solamente en zonas agrarias y rurales, con poco arraigo histórico de la institución registral o que han sufrido destrucción de sus archivos registrales, tienen todavía actualidad los procedimientos de inmatriculación de fincas. El art. 199 LH nos indica los tres procedimientos inmatriculadores de fincas que prevé la legislación hipotecaria española: el expediente de dominio, de carácter judicial, la certificación administrativa del art. 206 LH y el título público de adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante, que como su propia definición indica tiene un carácter eminentemente notarial y en el que centraremos nuestro análisis, prescindiendo de los otros dos. El título público de adquisición viene descrito como medio de inmatriculación de fincas en el art. 205 LH, párrafo primero, al disponer que serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviese inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados.. Este precepto legal viene desarrollado reglamentariamente por el art. 298 RH en la redacción dada por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, algunos de cuyos párrafos fueron anulados por la Sentencia de la Sala 3ª del Tribunal Supremo de 31 de enero de La reforma del art. 298 RH ha venido en profundizar el necesario mayor control de legalidad de este medio inmatriculador y la imprescindible coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro que lo debe presidir. Históricamente el sistema inmatriculador por medio del título público de adquisición, que tiene su origen en la Ley Hipotecaria de 1909, fue mantenido por la Ley Hipotecaria de 1944 con la finalidad, expresamente manifestada en la Exposición de Motivos de dicha Ley, de facilitar el ingreso en los libros registrales de la gran masa de propiedad no inscrita todavía. Como literalmente expresa dicha Exposición de Motivos ante el estado de nuestro Registro, la implantación de medidas menos asequibles, si bien más perfectas, podría dificultar el acceso de las fincas, que en elevado porcentaje permanecen aisladas del mismo.. De ahí que frente a las completas garantías judiciales que como medio inmatriculador ofrece el expediente de dominio, se haya mantenido como medio inmatriculador el título público de adquisición, que en una valoración histórica puede decirse que no ha dado lugar a muchos fraudes o engaños, debido al control notarial del título público de adquisición, pero si ha cooperado a aumentar el problema de la doble inmatriculación, muchas veces como medio para reanudar el4 10 PONENCIAS DE LA MAÑANA tracto sucesivo interrumpido. Por eso, una vez avanzado el objetivo de lograr el acceso al Registro de la propiedad no inscrita, se hacía necesario profundizar en las garantías y en el control de este medio de inmatriculación. Y ello se ha hecho a través de resaltar la propia estructura de este medio inmatriculador basado en la existencia de dos títulos de adquisición sucesivos, tal y como prevé el art. 205 LH, y eliminando otras posibilidades que establecía y ampliaba el art. 298 RH en su redacción anterior y que permitían la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad mediante títulos públicos de adquisición en los que el transmitente alegaba haber adquirido la finca por justos y legítimos títulos, sin mayor precisión documental, bastando que el título público de adquisición fuera anterior en más de un año a la fecha en la que se solicite la inscripción; como si el mero paso del tiempo pudiera suplir y dar validez jurídica a la ausencia de título adquisitivo del transmitente. Ahora los distintos supuesto de este medio de inmatriculación, sistematizados por la doctrina al amparo de lo dispuesto por el anterior art. 298 RH y que comprendían hasta ocho manifestaciones o variantes, han quedado reducidos a dos muy claros y precisos: 1º) El título público de adquisición siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente. La referencia a documento fehaciente ha suscitado algunas dudas interpretativas debido a que la Sentencia de la Sala 3ª del Tribunal Supremo, de 31 de enero de 2001, considera que ha de ser público también el documento anterior en el que el transmitente acredite la previa adquisición de la finca transmitida. Pero la doctrina y las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado han concretado la interpretación del precepto en la forma ya unánimemente admitida bajo la redacción del art. 298 RH anterior a la reforma del año 1998, anulada por la Sentencia del Tribunal Supremo: documento fehaciente a estos efectos son no sólo los documentos públicos incluidos en el art. 3 LH, sino también los documentos privados que según el art del Código Civil hagan prueba contra tercero en cuanto a su fecha. 2º) En defecto del documento fehaciente examinado sólo podrá inmatricularse la finca por el título público de adquisición cuando el mismo se complemente con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño. Conforme al propio art. 298 RH dicha acta de notoriedad complementaria tendrá por objeto comprobar y declarar la notoriedad de que el transmitente de la finca o fincas que se pretendan inmatricular es tenido como dueño de ellas, a juicio del Notario autorizante y se tramitará conforme al art. 209 del Reglamento Notarial, pudiendo autorizarse al tiempo o con posterioridad al título público al que complementa. Además de profundizar en la seguridad jurídica de este medio de inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad, exigiendo al transmitente que acredite la previa adquisición de la finca mediante documento fehaciente o acta de notoriedad complementaria, la reforma del año 1998 del art. 298 RH impone una exacta correlación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro al establecer que en ambos casos el título público de adquisición habrá de expresar necesariamente la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular y se incorporará o acompañará al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica, de tales fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de estos en dicho título, de las que resulte además que la finca esté catastrada a favor del transmitente o del adqui-5 PONENCIAS DE LA MAÑANA 11 rente.. En cuanto a la constancia de la referencia catastral, durante un tiempo fue suspendida su exigencia respecto de la inmatriculación de fincas rústicas, pero hoy día, y después de diversas disposiciones legales, resulta ya ineludible exigir la constancia de la referencia catastral en los documentos públicos a través de los que se pretendan inmatricular tanto fincas urbanas como rústicas, con la única excepción de los municipios sin catastro rústico renovado. Esta rigurosa coordinación entre el Registro y el Catastro en la inmatriculación de fincas ha sido criticada por algún especialista en la materia como el Registrador de la Propiedad don Jorge Requejo Liberal, quien en su libro, recientemente publicado, sobre Descripción geográfica de las fincas en el Registro de la Propiedad (GEO BASE) afirma literalmente que introduce un elemento distorsionador en el primer acceso de las fincas al Registro de la Propiedad, pues obliga a los propietarios, si quieren ver inscrito su derecho y acogerse a la protección del Registro, a describir sus fincas con arreglo a su configuración fiscal (la derivada del catastro) aunque ésta no sea la correspondiente al objeto sobre el que recae su derecho de propiedad. A pesar de estas opiniones y sin poder en esta ponencia profundizar sobre la relaciones entre el Registro y el Catastro, si es cierto que la deseada coordinación entre ambas instituciones se ve enormemente favorecida por esta exigencia legal de que la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad se base en la descripción de las mismas en la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica y se exprese necesariamente en el documento su referencia catastral. Además esta coordinación se ve también favorecida por la exigencia que impone el art. 298 RH de que la finca que se pretende inmatricular por título público de adquisición esté catastrada a favor del transmitente o del adquirente, lo que puede siempre solucionarse fácilmente dando de alta la finca en el Catastro por el adquirente. Y ya para finalizar el examen de este medio de inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad, de origen básicamente notarial, reseñamos sucintamente los restantes aspectos clásicos del mismo: 1º) El primer requisito básico y natural para el empleo de este medio inmatriculador es que la finca que se trate de inmatricular no esté inscrita en el Registro a favor de persona alguna. Así lo exigen los art. 199 y 205 LH, siendo el Registrador de la Propiedad el responsable de evitar el efecto pernicioso de la doble inmatriculación de fincas, debiendo suspender la inscripción si tiene dudas sobre esta cuestión. Actualmente, y dada la necesaria correlación entre el Registro y el Catastro antes expuesta, ya no tienen sentido antiguas prácticas notariales y registrales donde, ante difíciles problemas de reanudación de tracto sucesivo interrumpido, y dado que no había dudas de quien era civilmente dueño de la finca, se desfiguraba la descripción de la misma para su inmatriculación como otra nueva. 2º) El segundo requisito también básico y natural para el empleo de este medio inmatriculador es la existencia de un título público de adquisición, que ha de ser derivativa y no originaria. Así lo exigen los art. 205 LH y 298 RH, debiendo el Registrador vigilarlo en su calificación, rechazando el empleo de título meramente declarativos como las agrupaciones o divisiones de fincas; aunque hoy día se ha superado la reticencia a admitir como medios inmatriculadores determinados títulos traslativos, como la disolución de comunidad de bienes, la aportación de bienes a la sociedad conyugal y la liquidación de dicha sociedad conyugal. 3º) Finalmente, conforme al art RH la inscripción que se realice contendrá además de las circunstancias generales, las esenciales del6 12 PONENCIAS DE LA MAÑANA título del transmitente o del acta de notoriedad complementaria. Además expresará que el asiento se practica conforme al art. 205 de la Ley, con la limitación del art. 207 de la misma Ley, y quedando supeditada su eficacia a la constancia registral de la publicación del edicto... Iguales extremos se harán constar en la nota de despacho al pie del título.. 4º. LAS MODIFICACIONES REGISTRALES DE LAS FINCAS INSCRITAS. Como ya indicamos al comenzar el análisis de la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad, actualmente, y especialmente en las grandes poblaciones urbanas, la principal fuente de creación de nuevas fincas en el Registro de la Propiedad no lo es tanto la inmatriculación de fincas que no constan inscritas en el Registro sino las modificaciones hipotecarias o registrales de las fincas ya inscritas, especialmente la declaración de obra nueva de edificios sobre solares ya inscritos y la constitución de los mismos en régimen de propiedad horizontal. Las modificaciones registrales o hipotecarias de las fincas inscritas son las operaciones de Agrupación, Agregación, Segregación y División de fincas regulados en los art. 44 y siguientes del RH. La AGRUPACIÓN de fincas la define el art RH como la reunión de dos o más fincas inscritas para formar una sola que, con su nueva descripción, se inscribirá con número diferente, haciéndose mención de ello al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas.. Aunque lo normal es que las fincas que se agrupen sean colindantes se admite también la agrupación de fincas no colindantes en cuyo caso el art RH dispone que se describirán individualmente las parcelas que las constituyan y. con la mayor precisión posible, las características de la agrupación o causas que dan lugar a ella.. Es el supuesto de las llamadas fincas discontinuas que dan lugar a las unidades orgánicas de explotación agrícola o industrial, descritas en el art. 44 RH. Aunque este precepto, con carácter general, establece que sólo se pueden agrupar las fincas que pertenezcan a un solo dueño o a varios proindiviso, el art RH permite que puedan agruparse fincas pertenecientes a diferentes propietarios, siempre que se determine, de acuerdo con lo que resulte del título, la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponda en la finca resultante de la agrupación.. Se exige por lo tanto, con carácter previo o simultáneo, un negocio jurídico de comunicación de bienes, que tiene sus propias repercusiones jurídicas y fiscales. La AGREGACIÓN de fincas la regula el art. 48 RH al disponer que la agregación de una o varias fincas inscritas o de una o varias partes que se segreguen, a otra también inscrita, podrá realizarse siempre que ésta tenga una extensión que represente, por lo menos, el quíntuplo de la suma de las que se agreguen. La inscripción correspondiente se practicará en el folio de la finca mayor, sin alterar su numeración, pero expresándose en ella la nueva descripción resultante y la procedencia de las unidas, con las cargas que las afecten. Se harán, además, las oportunas notas marginales de referencia.. Por lo tanto en la Agregación no se abre un nuevo folio registral a la finca resultante, como sucede en la agrupación, sino que se utiliza el folio y número de la finca mayor. La SEGREGACIÓN de fincas la regula el art. 47 RH al disponer que siempre que se segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva, se inscribirá la porción segregada con número diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca matriz, así como la descripción de la porción restante, cuando esto fuera posible, o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación. En la inscripción de la nueva finca se expresará la procedencia de ésta y los gravámenes vigentes de la7 PONENCIAS DE LA MAÑANA 13 finca matriz.. Como se observa fácilmente, el legislador es muy flexible a la hora de exigir la descripción del resto en el caso de segregaciones de fincas: basta con cumplir con el mínimo de concretar las modificaciones en la extensión de la finca matriz y el lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación, existiendo numerosas resoluciones de la Dirección General de los Registro y del Notariado que confirman esta flexibilidad. Sin embargo debe tenerse en cuenta, como señala José Manuel García García en su Código de Legislación Hipotecaria, que en los casos de segregación de locales de propiedad horizontal es imprescindible la descripción del resto, pues constituye una nueva entidad de la propiedad horizontal, que conforme al art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se requiere su descripción. Igualmente, como indica el autor citado, cuando se realice un negocio u operación concreta sobre el resto, la descripción del mismo es imprescindible, pues constituye una finca que ha de describirse conforme a lo dispuesto en el art. 9 LH y 51 RH. Dado el carácter voluntario de la inscripción en el Registro de la Propiedad, los dos últimos párrafos del art. 47 RH prevén el supuesto de que existan segregaciones de fincas que no hayan tenido acceso al Registro; disponiendo que no será obstáculo para la inscripción de cualquier segregación, el que no hayan tenido acceso al Registro otras previamente realizadas. En estos casos, en la nota al margen de la finca matriz se expresará la superficie del resto según el Registro. Los actos o contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones escrituradas se practicarán en el folio de la finca matriz, haciéndose constar en la inscripción la superficie sobre que aquéllos recaigan. Al margen de la inscripción de propiedad precedente se pondrá nota indicativa de la inscripción del resto, así como de la superficie pendiente de segregación.. La DIVISIÓN de fincas inscritas la regula el art. 46 RH al disponer que en el caso de que la totalidad de una finca inscrita se divida en dos o más suertes o porciones, se inscribirá cada una de éstas como finca nueva y bajo número diferente, haciéndose breve mención de esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca que se divida. En las nuevas inscripciones se expresará la procedencia de las fincas, así como los gravámenes que tuvieran antes de la división.. Según esta regulación la división se diferencia de la segregación en que en ella no8 14 PONENCIAS DE LA MAÑANA existe resto, sino que la totalidad de la finca matriz pasa a formar dos o más fincas nuevas. Lo más relevante de la división de fincas registrales, así como también de la segregación, es tener en cuenta las limitaciones substantivas que a dichas operaciones impone la legislación agraria y urbanística. Así respecto a la división y segregación de fincas rústicas debe de tenerse en cuenta la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, que prohíbe, con diversas excepciones, la división de fincas rústicas por debajo de las unidades mínimas de cultivo. Respecto a la división y segregación de fincas urbanas debe tenerse en cuenta la legislación urbanística, tanto estatal como de las comunidades autónomas, así como los artículos 78 a 82 del llamado Reglamento Hipotecario Urbanístico (RHU), aprobado por Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Conforme a dicha legislación, ratificada y ampliada por la última Ley del Suelo de 28 de mayo de 2007, los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división y segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviera prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento. Finalmente, no quisiéramos terminar este breve análisis de las modificaciones hipotecarias o registrales de las fincas ya inscritas, sin reseñar los siguientes aspectos, comunes a todos ellos, y que ya son clásicos en la doctrina hipotecarista: 1º) Son actos jurídicos de riguroso dominio, que sólo pueden ser otorgados por el dueño o todos los dueños en proindiviso de las fincas. 2º) Sin embargo, son actos jurídicos declarativos que no implican ninguna enajenación ni gravamen de las fincas. De ahí que una escritura de agrupación de fincas no sea título público de adquisición para inmatricular la finca resultante en el Registro de la Propiedad al amparo de lo dispuesto en el art. 205 LH; aunque si pueda servir como título idóneo, acompañada de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica, para hacer constar en el Registro los excesos de cabida de fincas ya inscritas, como analizaremos posteriormente con más detenimiento. 3º) Aunque el art. 50 RH establece que todas las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación se practicarán en el Registro en virtud de escritura pública, debe tenerse en cuenta que diversas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado admiten el expediente de dominio, documento judicial, como medio para acreditar segregaciones o divisiones y otras consideran título suficiente para inscribir una segregación el testimonio de una sentencia firme. Por otra parte, la posibilidad de inscribir la modificación de entidades hipotecarias en base a certificaciones administrativas, cuando se trate de bienes de las Administraciones Públicas, está admitida legalmente por el art LH y por el art de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas. Respecto a la declaración de obra nueva de edificios sobre fincas ya inscritas y la constitución de los mismos en régimen de propiedad horizontal, no es esta Ponencia el lugar idóneo para un examen completo de tales materias. Sugerimos a los organizadores de estos Seminarios de experto documental en Notarías y Registros que, dada la importancia y amplitud del tema, lo incluyan de modo exclusivo en una futura edición, con participación de Notarios y Registradores expertos en la materia.9 PONENCIAS DE LA MAÑANA 15 5º. LA DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS EN LAS ESCRITURAS PÚBLICAS Y EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Ya hemos expuesto al comienzo de esta Ponencia cómo la finca constituye la base física del Registro de la Propiedad, al ser el objeto del dominio y demás derechos reales que el Registro publica. De ahí la necesidad de que las fincas estén perfectamente diferenciadas unas de otras, lo que se logra con una correcta descripción de las mismas que comprenda su situación, linderos, superficie, denominación y cualquier otro dato identificativo, de tal suerte que se la pueda buscar y encontrar sobre el terreno sin ninguna dificultad ni confusión. Lo ideal es que esta descripción diferenciada de las fincas sea idéntica en las escrituras públicas, en el Registro de la Propiedad y en el Catastro Inmobiliario y a su vez responda a la realidad física de las mismas. Pero ello no ha sido siempre así, ni lo es ahora a pesar de los avances logrados. En el año 1861, fecha de la entrada en vigor de la primera Ley Hipotecaria, no había ni atisbos de Catastro en España y las fincas accedían al Registro de la Propiedad sobre la base que de su descripción hacían los otorgantes de las escrituras públicas. Igual sucedía en la modificación de la descripción de las fincas ya inscritas. Ello originaba notables discordancias entre el Registro y la realidad física extrarregistral; no ya solamente entre sus cualidades descriptivas como superficie y linderos sino incluso en supuestos mucho más graves como la doble inmatriculación de fincas en el Registro o el acceso al mismo de fincas imaginarias. Además todo ello estaba facilitado por un amplio consenso doctrinal y jurisprudencial de que los datos de hecho, como eran los relativos a la descripción física de las fincas, no estaban protegidos por el principio de legitimación registral del art. 38 LH, conforme al cual a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.. Y por lo tanto tampoco protegían al tercer adquirente de buena fe del art. 34 LH. Y la conclusión lógica de ello era bien sencilla: si la descripción de las fincas no gozaba de la protección jurídica del Registro, la calificación del Registrador respecto de ella debía limitarse a los requisitos mínimos exigidos por la legislación hipotecaria en los art. 9 LH y 51 RH reflejando en todo lo demás lo manifestado por los otorgantes en las escrituras públicas, sin mayor justificación ni acreditación; salvo en los supuestos de la inscripción de los excesos de cabida donde la legislación hipotecaria siempre ha sido muy detallista. Y ello no es completamente cierto ni correcto. En primer lugar, porque el valor jurídico de los datos de hecho de la descripción de las fincas en el Registro no es tan irrelevante como se pretende. Así la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1953 afirma que la inscripción ampara al titular con la presunción de que lo que diga el asiento, tanto con referencia a la situación jurídica como a circunstancias de la finca, en la forma o en los términos que resultan de él, se ha de reputar veraz, mientras no sea rectificada o declarada su inexactitud.. En segundo lugar, porque el Registro de la Propiedad debe tener en cuenta, dado sus efectos frente a terceros, no sólo la voluntad e intereses de los dueños de las fincas sino también los posibles derechos e intereses de los terceros que se puedan ver afectados por los cambios en la descripción de las fincas inscritas. Así el cambio de un lindero no le es indiferente al colindante que quiera ejercitar su derecho de retracto, a los vecinos de un monte comunal o a la Administración en el caso de fincas incluidas en la zona marítimo terrestre. Y no digamos del cambio de cabida de una finca, tanto en más como en menos, que importa y mucho, por ejemplo al Banco que al conceder un préstamo hipotecario procura tasar la finca de acuerdo con la cabida que consta en el Registro, aunque su medida real sea mayor, o al Ayuntamiento que ve como en la inscripción de un exceso de cabida puede estar incluido un camino público. Por otra parte el desarrollo técnico en España del Catastro Inmobiliario está permitiendo cumplir la siempre manifestada10 16 PONENCIAS DE LA MAÑANA como deseada coordinación entre el Registro y el Catastro. Como ya hemos expuesto al tratar de la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad por título público de adquisición, hoy en día no se pueden inmatricular fincas, tanto rústicas como urbanas, sin que en el título público de adquisición se exprese la referencia catastral de las fincas, requisito sólo exceptuado respecto de las fincas rústicas de los municipios con Catastro no renovado, y sin acompañar al título certificación catastral descriptiva y gráfica, requisito exigido en todo caso. Lo mismo para los demás medios de inmatriculación: el expediente de dominio judicial o la certificación administrativa de dominio. Y también, como veremos luego, para la inmatriculación o inscripción de los excesos de cabida, salvo los inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita, se exige aportar certificación catastral descriptiva y gráfica. Sin embargo estos avances legislativos en la coordinación entre las escrituras públicas, el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario a la hora de describir las fincas objeto de inscripción en el Registro y de que tales descripciones sean coincidentes con la realidad física, no dejan de tener sus fallos, resaltados por la doctrina especialista en la materia. Y es que no debe de olvidarse la distinta naturaleza jurídica del Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad. Así, el Catastro Inmobiliario es un registro administrativo, de carácter fiscal, con fines informativos; mientras que el Registro de la Propiedad es un registro jurídico, de carácter substantivo o registro de derechos, que publica el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, adquiridos legalmente, lo que controla el Registrador con su calificación. Y así en el catastro, dado su carácter fiscal, pueden figurar parcelas no ajustadas a la legalidad agraria, urbanística o del dominio público que sin embargo tienen vedado su acceso al Registro de la Propiedad, debido al control de legalidad que efectúa el Registrador. El carácter fiscal y recaudatorio del Catastro, resaltado en la Exposición de Motivos de su Texto Refundido vigente, hace necesario que el mismo tenga una cobertura de todo el territorio del Estado, mientras que la inscripción en el Registro es voluntaria y pueden existir amplias zonas donde la propiedad no figura inscrita. Así también, el art. 9 del Texto Refundido del Catastro Inmobiliario, del año 2004, atribuye la titularidad catastral de las parcelas al derecho de propiedad plena o menos plena, a la concesión administrativa, al derecho real de superficie y al derecho real de usufructo; mientas que conforme al art. 7 LH la primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad sólo puede ser de dominio pleno. También hay diferencias en cuanto a la definición y configuración de las fincas: el Catastro, que las llama parcelas, las define y configura en base a un aprovechamiento, con un régimen distinto para las urbanas y las rústicas; mientras que el Registro define la finca registral en base a su posibilidad de abrir folio independiente y de acuerdo con su configuración física, sin tener en cuenta su aprovechamiento y con un mismo régimen para las rústicas y las urbanas. Finalmente, en cuanto a la eficacia del Registro y del Catastro para reflejar la realidad física de las fincas, es evidente que una coordinación de ambos instituciones la mejora; pero no se pueden atribuir efectos absolutos a los datos catastrales, dado el elevado volumen de las correcciones y rectificaciones de los mismos que cada año plantean los ciudadanos. Por todo lo anterior, el Colegio de Registradores de la Propiedad ha promovido en determinados Registros Piloto la descripción geográfica de las fincas conforme al denominado Proyecto GEO-BASE, cuyo máximo estudioso y organizador es el Registrador de la Propiedad don Jorge Requejo Liberal, quien en el año 2007 ha publicado un libro muy completo sobre esta materia y al que anteriormente hemos hecho referencia. La base legal del Proyecto se encuentra en los párrafos 2º, 3º y 4º de la regla 1ª del art. 9LH, introducidos por la disposición adicional 28ª de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre. Conforme al párrafo 2º podrá completarse la identificación de la finca mediante la incorporación al título inscribible de una base gráfica o mediante su definición topográfica con arreglo a un11 PONENCIAS DE LA MAÑANA 17 sistema de coordenadas geográficas referidas a las redes nacionales geodésicas y de nivelación en proyecto expedido por técnico competente.. El párrafo 3º prevé que la base gráfica catastral o urbanística y el plano topográfico, si se utilizasen, deberán acompañarse al título en ejemplar duplicado. Uno de sus ejemplares se archivará en el Registro, sin perjuicio de su incorporación a soportes informáticos. Del archivo del duplicado se tomará nota al margen del asiento correspondiente a la operación practicada y en el ejemplar archivado el Registrador hará constar referencia suficiente a la finca correspondiente. Podrá obtenerse el archivo de la base gráfica como operación registral específica mediante acta notarial autorizada a requerimiento del titular registral en la que se describa la finca y se incorpore la base gráfica.. El párrafo 4º establece que los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.. Como se ve fácilmente se trata de un proyecto incipiente, que exigirá grandes inversiones económicas y de medios técnicos y humanos a los Registros de la Propiedad y que a pesar de sus estupendos planteamientos vemos difícil que tenga un desarrollo próximo. Expuesto lo anterior con carácter general y previo, examinemos brevemente el derecho positivo sobre la materia que tratamos. El art. 170 párrafos 1º y 2º del Reglamento Notarial (RN), de 2 de junio de 1944, tras la reforma introducida por el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, establece la regla general de la descripción de las fincas en las escrituras públicas al disponer que en los documentos sujetos a registro, el notario hará la descripción de los bienes que constituyan su objeto expresando con la mayor exactitud posible aquellas circunstancias que sean imprescindibles para realizar la inscripción.. (PÁRRAFO PRIMERO). A requerimiento de los otorgantes o cuando el notario lo juzgue conveniente, podrá añadirse cualesquiera otras circunstancias descriptivas no exigidas por la legislación registral, que faciliten una mejor identificación del objeto de negocio jurídico formalizado (PÁRRAFO SEGUNDO). Que el Notario haga en las escrituras sujetas a registro la descripción de las fincas expresando las circunstancias que sean imprescindibles para realizar la inscripción, no es más que una consecuencia del art. 3 LH que consagra a la escritura pública como título formal de acceso al Registro de la Propiedad. Pero obviamente, la escritura pública es algo más que eso y por ello el párrafo segundo del art. 170 RN permite que en ellas se añadan cualesquiera otras circunstancias descriptivas de las fincas no exigidas por la legislación registral, lo cual es frecuente en la práctica y ya el propio art. 170 RN, en su redacción anterior a la reforma del año 2007, indicaba a modo de ejemplo alguna de ellas: la expresión de la superficie en la medida del país, la determinación de los pisos de una finca urbana, los detalles de la construcción y la existencia de plantaciones, siembras y cultivos. Las circunstancias descriptivas de las fincas exigidas con carácter general por la legislación hipotecaria son las fijadas en el art. 9-1 LH y 51 párrafos 1 a 4 RH. Decimos exigidas con carácter general, ya que hay varias normas particulares para determinados supuestos de fincas que exigen unos requisitos especiales de descripción: así el art. 45 RHU para la descripción de las Obras Nuevas o el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, para la descripción del edificio y de los pisos o locales independientes en los inmuebles constituidos en régimen de propiedad horizontal. También el art. 53-B) del RHU, sobre descripción de participaciones indivisas de fincas destinadas a garaje o las normas contenidas en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico. Del examen conjunto de los artículos de la Ley y Reglamento Hipotecario antes citados resultan las siguientes circunstan-12 18 PONENCIAS DE LA MAÑANA cias descriptivas de las fincas, necesarias para su inscripción en el Registro de la Propiedad: 1º) LA NATURALEZA de la finca que se determinará expresando si es rústica o urbana, el nombre con las que de su clase sean conocidas en la localidad, y en aquellas, si se dedican a cultivo de secano o de regadío y, en su caso, la superficie aproximada destinada a uno y a otro. Si se aporta cédula, certificación o licencia administrativa que lo acredite se hará constar, además, la calificación urbanística de la finca.. Más que la distinción puramente doctrinal y artificial en nuestro derecho entre fincas rústicas y urbanas, cuya calificación queda muchas veces al arbitrio de la pura inercia documental anterior, tiene interés la distinción entre suelo rústico y urbano, que nuestra última Ley del Suelo de 28 de mayo de 2007 distingue de manera categórica en su art. 12 al afirmar que todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta Ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado, definiendo meticulosamente uno y otro. La exigencia respecto de las fincas rústicas de expresar si se dedican a cultivo de secano o de regadío no es baladí ya que el art. 26 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias establece que en toda inscripción de fincas rústicas en el Registro de la Propiedad se expresará si es de secano o de regadío, su extensión superficial y que sólo puede ser susceptible de división o segregación respetando la extensión de la unidad mínima de cultivo.. 2º) LA SITUACIÓN Y LINDEROS de la finca que respecto a las fincas rústicas se determinará expresando el término municipal, pago o partido o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar en que se hallaren; sus linderos por los cuatro puntos cardinales; la naturaleza de las fincas colindantes y cualquier circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscriba, como el nombre propio si lo tuviera. En los supuestos legalmente exigibles se hará constar la referencia catastral del inmueble.. Respecto de las fincas urbanas la situación se determinará expresando el término municipal y pueblo en que se hallaren; el nombre de la calle o sitio; el número si lo tuviesen, y los que hayan tenido antes, el nombre del edificio si fuera conocido por alguno propio; sus linderos por la izquierda (entrando), derecha y fondo; la referencia catastral en los supuestos legalmente exigibles; y cualquier otra circunstancia que sirva para distinguir de otra la finca descrita. Lo dispuesto en este número no se opone a que las fincas urbanas cuyos linderos no pudieran determinarse en la forma expresada se designen por los cuatro puntos cardinales.. Respecto de la constancia de la referencia catastral de las fincas que el art. 51 RH considera como una cualidad descriptiva de las mismas, desde la reforma del RH por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre; también viene exigida por el art. 170 párrafo 3º RN, después de la reforma de 2007, al disponer que tratándose de bienes inmuebles, la descripción incluirá la referencia catastral que corresponde, así como la certificación catastral descriptiva y gráfica, en los términos establecidos en la normativa catastral.. Como ya hemos expuesto antes, ésta normativa catastral actualmente vigente es el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario cuyo artículo 38 exige la constancia en las escrituras públicas y en el Registro de la13 PONENCIAS DE LA MAÑANA 19 Propiedad de la referencia catastral de los bienes inmuebles, rústicos y urbanos, sin más excepciones que las establecidas en el art. 39 (cancelaciones, anotaciones preventivas, etc...) y en la disposición transitoria tercera del mismo Texto Legal (fincas rústicas en Municipios sin Catastro Rústico renovado); pero sin impedir su falta el otorgamiento de la escritura pública ni la inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se hará constar tal falta por nota marginal. También debe tenerse en cuenta el Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario cuya disposición adicional séptima establece y aclara que en las escrituras públicas se incorporarán las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas sólo a petición de los otorgantes; si bien son imprescindibles para inmatricular fincas y para inscribir excesos de cabida. 3º) LA SUPERFICIE de la finca se expresará en todo caso y con arreglo al sistema métrico decimal, sin perjuicio de que también se haga constar la equivalencia a las medidas del país.. La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de septiembre de 2000 confirma que la superficie es un dato imprescindible para la identificación de las fincas y así lo exige en todo caso la regla 4ª art. 51 RH, que supera el carácter dubitativo del art. 9 LH al referirse a la medida superficial si constara del título. Lo más relevante en relación a la constancia de la superficie en la descripción de las fincas es la posible discrepancia entre la que consta en el Registro y la existente en la realidad: es la problemática de la inscripción de los llamados excesos de cabida o de cómo hacer constar en el Registro una superficie de la finca mayor que la que figura en la inscripción. Aunque la legislación, jurisprudencia y doctrina hipotecarista se ha centrado desde siempre en el tratamiento de los excesos de cabida, por afectar directamente a los propietarios colindantes y presentar una mayor litigiosidad, no por ello carece de relieve el modo de acreditar y hacer constar en el Registro la menor cabida de una finca inscrita. Así la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de febrero de 2003 al tratar de un supuesto en el que en la escritura se consigan una cabida menor que la que figura en el Registro sin aportar certificación catastral, declara que si bien es cierto que la legislación hipotecaria sólo se ocupa de los excesos de cabida, no lo es menos que el artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, (Ley de Acompañamiento a los Presupuestos Generales del Estado que exige en su Nº 8 que la rectificación de la cabida de una finca registral se realice en base a una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca) cuando alude a las modificaciones, rectificaciones o diferencias de superficie hay que interpretarla en el sentido de que se refiere tanto a los incrementos como a las disminuciones de cabida; y ello tanto por el tenor literal del precepto como por las implicaciones fiscales, urbanísticas y jurídico-civiles que puede tener la reducción de la cabida inscrita.. La legislación hipotecaria regula la inscripción de los excesos de cabida en el art. 298 RH, reformado en esta materia por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, para adaptarse a la Ley de Acompañamiento 13/1996 antes citada. Deben de distinguirse los siguientes supuestos: El art , párrafo primero, RH establece que asimismo, podrán inmatricularse los excesos de cabida de las fincas ya ins-14 20 PONENCIAS DE LA MAÑANA critas, que resulten de títulos públicos de adquisición, siempre que se acredite en la forma prevista en el apartado 1º (es decir, mediante documentos fehaciente o acta de notoriedad complementaria) la previa adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante, se exprese la referencia catastral y se incorpore o acompañe certificación catastral, descriptiva y gráfica, que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente.. Este medio de hacer constar en el Registro los excesos de cabida de las fincas ya inscritas no es más que una aplicación a los mismos de la inmatriculación de fincas por título público de adquisición, ya examinado ampliamente al comienzo de esta ponencia. El propio art. 298 RH habla de inmatricular los excesos de cabida. Además de exigir el doble título, ambos han de tener un carácter traslativo y no meramente declarativo; y por aplicación de la Ley 13/1996 se exige expresar la referencia catastral de la finca y acompañar o incorporar certificación catastral descriptiva y gráfica. Al emplearse el medio inmatriculador del art. 205 LH, el Registrador ha de expedir los correspondientes Edictos y la inscripción del exceso de cabida quedará sujeta, durante dos años, a las limitaciones del art. 207 LH. Otra forma de inscribir los excesos de cabida es la que establece el art , párrafo segundo, RH al disponer que del mismo modo podrán inscribirse los excesos de cabida acreditados mediante certificación catastral o, cuando fueran inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita, con el certificado o informe de técnico competente, en los términos previstos en el artículo 53 de la Ley de 30 de diciembre de 1996, que permitan la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida, sin necesidad de título traslativo.. Aquí ya no se trata de emplear un medio inmatriculador por lo que el RH habla de inscribir los excesos de cabida y no de inmatricular los excesos de cabida como en el párrafo anterior. Por eso no se exige título traslativo, por lo que basta un título declarativo como la agrupación de fincas o incluso una escritura pública otorgada por el titular registral con el único contenido de rectificar la cabida inscrita de la finca. Conforme a lo dispuesto en la Ley de 30 de diciembre de 1996 se exige certificación catastral o certificado o informe de técnico competente cuando el exceso sea inferior a la quinta parte de la cabida inscrita. Al ser un medio mucho más sencillo que el establecido en el párrafo anterior, es el que con mayor frecuencia se emplea en la práctica. Tampoco exige la publicación de edictos ni tiene las limitaciones del art. 207 LH. Finalmente los tres últimos párrafos del art RH completan la regulación de la inscripción de los excesos de cabida al disponer: También podrán inscribirse los excesos de cabida en virtud de expediente de dominio conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria y en este Reglamento, o en virtud de acta de presencia y notoriedad regulada en la legislación citada anteriormente sobre referencia catastral (PÁRRAFO TERCERO). El acta de presencia y notoriedad es la prevista en el Nº 10 del art. 53 de la Ley 30 de diciembre de 1996 que exige la incorporación al acta de un plano de situación a la misma escala que la que obre en el Catastro e informe de técnico competente sobre su medición, superficie y linderos. El PÁRRAFO CUARTO del art RH dispone que de otra parte, podrán hacerse constar en el Registro, como rectificación de superficie, los excesos de cabida que no excedan de la vigésima parte de la cabida inscrita.. Y finalmente el PÁRRAFO QUINTO del art RH dispone que en todos los casos será indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie.. El carácter rotundo, en todos los casos, empleado por el legislador para exigir que el Registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca respecto de la cual se pretenda inscribir el exceso de cabida, es también confirmado15 PONENCIAS DE LA MAÑANA 21 por la doctrina y reiteradas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Tiene su fundamento en el hecho de que la inscripción del exceso de cabida implica en realidad una rectificación de un error de medición de la finca y su finalidad en evitar perjuicios a los propietarios de fincas colindantes. Si la inscripción de los excesos de cabida es el supuesto más importante de modificación de las cualidades descriptivas de las fincas ya inscritas en el Registro de la Propiedad, no podemos dejar de analizar, aunque sea brevemente, cual es el principio general que define estas modificaciones que pueden referirse a una disminución de la cabida, a la modificación de los linderos o a otras cualidades descriptivas en general como la situación, denominación o naturaleza de las fincas. En un orden cronológico de la legislación sobre esta materia está en primer lugar el párrafo primero del art. 171 RH de 1944, antes de la reforma del año 2007, que establecía que en la descripción de los inmuebles, los Notarios procurarán rectificar los datos que estuviesen equivocados o que hubiesen sufrido variación por el transcurso del tiempo, aceptando las afirmaciones de los otorgantes o lo que resulte de los documentos facilitados por los mismos.. Responde a una concepción liberal tradicional que deja en manos de los propietarios de las fincas la propia definición de su descripción. Sin embargo el progresivo desarrollo del Catastro Inmobiliario hizo corregir esta libertad de los otorgantes, buscando una descripción objetiva de los inmuebles y de sus modificaciones. Y así la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, tantas veces citada, dispone en su art. 53 Nº 8, párrafos primero y segundo, no derogados por el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario del año 2004, que la rectificación de la cabida de una finca registral, o la alteración de sus linderos cuando éstos sean fijos o de tal naturaleza que existan dudas de la identidad de la finca, podrá realizarse con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, siempre que, entre la descripción de la finca en esta certificación y la que conste en el Registro, pueda deducirse la identidad de la finca. En otro caso, el Registrador no practicará la inscripción, pudiendo extender anotación preventiva de suspensión con arreglo a la legislación hipotecaria.. Este precepto legal, en lo que aquí nos interesa, ha sido matizado por la Disposición Adicional Séptima del Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se aprueba el Reglamento para el desarrollo del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario del año 2004, y conforme a la cual en las escrituras públicas relativas a la transmisión de la propiedad de los bienes inmuebles o a la constitución, modificación o extinción de un derecho de usufructo sobre los mismos, el Notario incorporará, a petición de los otorgantes, las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas correspondientes.. Y ya finalmente queda como último precepto sobre esta materia la nueva y vigente redacción del párrafo primero del art. 171 RN en la redacción dada por el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, y conforme a la cual en la descripción de los inmuebles, los Notarios rectificarán los datos equivo-16 22 PONENCIAS DE LA MAÑANA cados de acuerdo con lo que resulte de la certificación catastral descriptiva y gráfica que refleje su realidad material.. Este precepto del Reglamento Notarial ha sido aclarado por la Circular 1/2007, de 5 de marzo, del Consejo General del Notariado, en el sentido de ponerlo en relación con la Disposición Adicional Séptima del Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, antes transcrita, de tal suerte que para rectificar datos equivocados en la descripción de los inmuebles, la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica a las escrituras públicas no resulta obligatoria, sino en la medida en que medie petición de los otorgantes, entendiéndose, por lo tanto, que dicha incorporación se producirá, de hacerse, siempre de forma voluntaria. Ello no obstante, deben tenerse en cuenta aquellos supuestos en los que la legislación hipotecaria exige la incorporación o el acompañamiento de la certificación catastral descriptiva y gráfica como son los, ya analizados, de inmatriculación de fincas rústicas y urbanas y de inscripción de excesos de cabida que excedan de la quinta parte de la cabida inscrita. Sin embargo la siempre deseable coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad exige que el Notario a la hora de rectificar los datos equivocados en la descripción de las fincas para su constancia en el Registro de la Propiedad, se base exclusivamente en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, rechazando las meras manifestaciones de los otorgantes o los informes técnicos aportados por ellos. Si los otorgantes entienden que la certificación catastral no refleja la realidad material del inmueble, lo procedente es rectificar primero el Catastro y luego otorgar la escritura, salvo en casos de urgencia donde bastaría acreditar por los otorgantes que se ha solicitado ante la Administración Catastral la corrección pertinente. Pero, en esta materia, no se puede ser dogmáticos pues hay supuestos de falta de coincidencia entre Registro y Catastro, siendo los dos correctos. Así en los casos frecuentes en los que una parcela catastral comprende varias fincas registrales o el contrario en que una finca registral está compuesta por varias parcelas catastrales; o los casos en los que importantes procedimientos administrativos de reorganización de la propiedad acceden al Registro como paso previo para poder configurar las nuevas fincas: así las reparcelaciones urbanísticas o los deslindes marítimo terrestres. Así también las frecuentes modificaciones hipotecarias de las fincas inscritas: Agrupación, Agregación, División y Segregación; donde la escritura y la inscripción crean las fincas y preceden a su constancia en el Catastro. 6º. CONCLUSIÓN. Y terminamos la exposición de esta Ponencia sobre la finca y el Registro de la Propiedad con las tres principales conclusiones que deseamos queden como rápido resumen de la misma: 1º) La finca no es sólo la base física de los derechos que el Registro publica, sino que, debido al principio de folio real, es el eje sobre el que gira la propia organización y eficacia del Registro de la Propiedad español. 2º) La fuente generadora de las nuevas fincas registrales en el actual Registro de la Propiedad español no lo es tanto la inmatriculación de fincas no inscritas, como las modificaciones hipotecarias de las ya inscritas; especialmente la división horizontal de los edificios de nueva construcción. 3º) El objetivo final a conseguir en materia de descripción e identificación de las fincas registrales es la completa coordinación y exactitud con la realidad entre el Catastro Inmobiliario, las escrituras públicas notariales y las inscripciones del Registro de la Propiedad. Pero la propia configuración de estas tres instituciones, hace que no se pueda ser dogmático en esta materia. Mostrar más
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