Source: https://recht-kurz-gefasst.blogspot.com/2018/03/
Timestamp: 2019-11-21 18:10:34
Document Index: 264621946

Matched Legal Cases: ['§ 366', '§ 22', '§ 648', '§ 648', '§ 648', '§ 522', '§ 286', '§ 418', 'BGH', 'BGH', '§ 815', '§ 270', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 815', '§ 634', 'BGH', '§ 634', '§ 634', 'BGH', '§ 311', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 10', 'BGH', '§ 565', 'BGH', '§ 565', '§ 935', '§ 940', '§ 940']

Recht kurz gefasst: März 2018
Zur Begründung seiner fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berief sich die Klägerin auf einen Mietrückstand November 2016 und dauernde verspätete Mietzahlungen seit März 2016. Die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage wurde vom Amtsgericht abgewiesen. In seinem Beschluss vom 08.01.2018 wies das Landgericht darauf hin, dass es beabsichtige, die Berufung zurückzuweisen.
Vorliegend erfolgten die Mietzahlungen nicht vom Mieter selbst, sondern durch das Jobcenter. Die Zahlungen erfolgten jeweils am Ende eines Monats und wurden von der Klägerin auf die Niete für den nächsten Monat gebucht, da tatsächlich keine vorherigen Mieten offen waren. Auch soweit aus einer Heizkostenabrechnung eine Forderung offen war, verbuchte die Klägerin den Eingang (der der Höhe der Miete entsprach) nicht auf die offene Heizkostenabrechnung, sondern wieder wie gehabt auf die Miete für den Folgemonat. Zu einem Rückstand mit der Miete kam es erstmals, als eine in 2016 Änderung der Höhe der Zahlungen auf die Miete eintrat. Hier blieben Zahlungen vor die Monate März und April 2016 zunächst aus. Am 06.05.2016 wurde ein Betrag vom Jobcenter gezahlt, der exakt der erhöhten Miete für die Monate März bis Mai 2016 entsprach (und so auch von der Klägerin gebucht wurde). Die nächsten Zahlungseingänge vom 31.05. und 30.06.2016 verbuchte die Klägerin auf die Mieten Juni und Juli 2016. Weitere Zahlungen auf die Miete erfolgten Ende Juli und Ende August 2016 und wurden von der Klägerin auf August und September 2016 gebucht. Dann erfolgte allerdings Ende September (für Oktober) keine Zahlung. Erst am 28.10.2016 erfolgte wieder eine Zahlung. Diese verbuchte nunmehr die Klägerin auf Oktober, nicht auf November. Durch diese Verbuchung und die entsprechende Verbuchung in den Folgemonaten geriet der Mieter nach dieser Maßgabe in Zahlungsrückstand von je knapp einen Monat mit den Zahlungen und lag damit im November (trotz der Zahlung Ende Oktober) keine Zahlung vor.
Das Landgericht vertritt die Auffassung, dass hier eine von der Klägerin zu beachtende Tilgungsbestimmung nach § 366 Abs. 1 BGB nicht beachtet worden sei. Danach wären die Zahlungen jeweils am Ende des Monats nicht für den ablaufenden Monat erbracht, sondern jeweils für den Folgemonat, weshalb ein Mietrückstand nur von einer Miete (Oktober 2016) vorläge. Eine fortgesetzt verspätete Zahlung habe nicht bestanden.
Eine ausdrückliche Tilgungsbestimmung erfolgte für die Zahlungen nicht. Von daher läge mit der Zahlung am 28.10.2016 eine interpretationsbedürftige Zahlung vor, bei der zu berücksichtigen sei, dass der Mieter ein erkennbares und maßgebliches Interesse daran habe, sich nicht wegen Nichtzahlung laufender Mieten einer Kündigung auszusetzen. Es sei daher von einer stillschweigenden Tilgungsbestimmung dahingehend auszugehen, dass der Mieter zunächst seine laufenden Mieten ausgleichen wolle und nur ein eventueller „überschussiger Betrag“ auf ältere Forderungen verrechnet werden soll. Dies gelte erst Recht, wenn wie hier auf der Grundlage eines sozialrechtlichen Leistungsanspruchs des Mieters eine zuständige und leistungsverpflichtete Behörde (hier das Jobcenter) zahle, da dies dem Erhalt der Wohnung dienen solle (vgl. auch § 22 Abs. 8 S. 1 SGB II).
LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 08.01.2018 - 66 S 240/17 -
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Labels: miete, Mietzahlung, Tilgungsbestimmung
Die Antragstellerin drang mit ihrem Antrag auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek gem. § 648 BGB nicht durch. Das Landgericht wies den Anspruch mangels Verfügungsanspruchs zurück; die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zum OLG Köln blieb erfolglos.
Die Antragstellerin erhielt nach einem entsprechenden Angebot von der Antragsgegnerin den Auftrag zum Abbruch eines Wohn- und Geschäftshauses zum Pauschalpreis von brutto € 41.000,00. Nach Rechnungsstellung zahlte die Antragsgegnerin auf den Rechnungsbetrag einen minimalen Teilbetrag und erklärte im übrigen Aufrechnung mit einem an sie abgetretenen angeblichen Schadensersatzanspruch eines Dritten.
Landgericht wie auch Oberlandesgericht sahen einen (notwendigen) Verfügungsanspruch nicht als gegeben an. Es würde sich hier nicht um einen Anspruch handeln, der die Eintragung einer Sicherungshypothek nach § 648 Abs. 1 S. 1 BGB rechtfertigen könne. Nur der Unternehmer eines Bauwerks oder eines Teils eines Bauwerks könne für seine Forderungen aus Vertrag zur Sicherung eine Hypothek verlangen. Bauwerkleistungen seien danach solche Arbeiten, die wie Errichtung, Veränderung oder Ergänzung eines Bauwerks oder Teilen davon für den Bestand des Bauwerks wesentlich seien und sich in ihm verkörpern würden. Dazu würden auch Vorbereitungsarbeiten (wie das Ausschachten einer Baugrube) gehören. Der ausschließliche Auftrag, ein bestehendes Gebäude abzureißen, sei aber keine entsprechende Vorbereitungsarbeit, selbst dann, nicht, wenn später auf diesem Grundstück ein Bauvorhaben durchgeführt werden soll. Denn der bloße Abriss würde sich zu weit von anderen Vorbereitungsarbeiten, die ersichtlich direkt der Errichtung des neuen Gebäudes zuzuordnen seien, entfernen.
OLG Köln, Beschluss vom 02.03.2017 - 19 W 11/17 -
Labels: § 648 BGB, bauhandwerkersicherungshypothek, verfügungsanspruch
Eingestellt von Niehus-Winter BlogART / Niehus-Mind um 17:59
Labels: Eigennutzung, Einkommenstuer, EStG, Veräußerungsgewinn, Zeitraum
Labels: "verbundenes Haus", Dritterwerb, makler, Provision
Die Berufung der Klägerin wurde daher ohne weitere Beweisaufnahme mit Beschluss gem. § 522 ZPO am 22.01.2018 zurückgewiesen.
Labels: § 286 ZPO, § 418 ZPO, Gesamtwürdigung, Schuldeingeständnis, verkehrsunfall
Labels: Begutachtung, gerichtlich bestellter Sachverständiger, Kausalität, sachverständiger, schaden
Für bestimmte von den Beklagten gerügte Mängel (u.a. großflächige Schimmelbildung in Räumen im 1. OG, abblätternde Farnbe an bestimmten Rollläden, Scheiben im Keller seien gesprungen) würde es an einer einer Mietminderung vorherzugehenden Mängelanzeige ermangeln. Diese sei erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt (hier im Rahmen des erstinstanzlichen Verfahrens). Die Beklagten könnten die Mängelanzeige nach Beendigung des Mietverhältnisses für vorher entstandene Mängel nicht mehr wirksam nachholen. Mit Beendigung des Mietverhältnisses bestünde kein vertraglicher Erfüllungsanspruch mehr. Selbst Mängel, die während der Zeit entstehen, für die Nutzungsentschädigung zu zahlen sei, würden nach der Entscheidung des BGH vom 27.05.2015 - XII ZR 66/13 - nicht eine Minderung begründen können.
Für September könnte die Kläger auch Schadensersatz für die Zeit nach der Räumung bis zum Monatsende begehren. Zwar ende der Anspruch auf Nutzungsentschädigung taggenau mit der Räumung. Für den restlichen Zeitraum würde aber den Klägern ein Schadensersatzanspruch zustehen, da sie die das Objekt nicht sofort hätten weitervermieten können; angesichts des ungewissen Übergabetermins hätten sich die Kläger nicht um einen Nachmieter bemühen können..
Labels: . Schadensersatz, miete, mietminderung, nutzungsentschädigung
Es ist der alltägliche Fall einer Prozesskanzlei: Die Vollstreckung aus Titeln. Hier kommt es häufig zu Verzögerungen durch eine lange Bearbeitungsdauer bei einem beauftragten Gerichtsvollzieher. Und auch nicht selten werden (auch höhere) Beträge nicht unverzüglich nach Geldeingang beim Gerichtsvollzieher von diesem ausgezahlt, wie auch möglicherweise der Gerichtsvollzieher die Vollstreckungsunterlagen mit dem Vermögensverzeichnis zurückgibt, danach z.B. vom Gläubiger (-Vertreter) ein Pfändungs- und Überweisungsbeschluss beantragt wird, aber zwischenzeitlich der ursprünglich von Gerichtsvollzieher einzutreibende Betrag bei diesem eingeht und dann nach Beantragung des Pfändungs. Und Überweisungsbeschlusses von dem eingehend bei dem Gläubiger (-Vertreter) gezahlt wird. Es stellt sich stets die Frage, ob die Erfüllung der Zahlungspflicht des Schuldners aus dem Titel bereits mit Eingang des Betrages bei dem Gerichtsvollzieher oder erst bei dem /Gläubiger-) Vertreter eintritt. Gerichtsvollzieher, die bei sich eingehende Beträge nicht umgehend weiterleiten, wollen wegen offener Zinsdifferenzen häufig nicht (weiter) vollstrecken mit der Begründung, durch Zahlung an sie sei erfüllt, wie auch Schuldner weitere bei dem Gläubiger entstehende Kosten für ergänzende Vollstreckungsmaßnahmen mit dem Hinweis der Erfüllung durch Zahlung eingehend bei dem Gerichtsvollzieher nicht leisten wollen.
In seinem Beschluss vom 29.01.2009 – III ZR 105/08 – hat der BGH darauf verwiesen, § 815 Abs. 3 ZPO sehe vor, dass die Wegnahme des Geldes durch den Gerichtsvollzieher als Zahlung des Schuldners gelte. Daraus würde überwiegend eine Gefahrtragung nach § 270 BGB entnommen mit der Folge, dass, komme dem Gerichtsvollzieher vor einer Auszahlung desselben an den Gläubiger abhanden, dieser den Schuldner insoweit nicht mehr in Anspruch nehmen könne (so z.B. BGH, Urteil vom 30.01.1987 – V ZR 220/85 -). In der Entscheidung vom 29.01.2009 konnte der BGH die Streitfrage offen lassen (a.A. z.B. BGH in BGHZ 140, 391, 394).
Das LG Memmingen nimmt Bezug auf den Beschluss des BGH vom 29.02.2009 und führt aus, dass die Erfüllungswirkung der Zahlung des Schuldners erst mit Geldeingang bei dem Gläubiger eintrete. § 815 Ans. 3 ZPO stelle sich lediglich als eine Gefahrtragungsregelung dar. In seiner Entscheidung verweist das LG Memmingen darauf, dass der historische Gesetzgeber den Gerichtsvollzieher als privatrechtlichen Vertreter des Gläubigers behandelt habe, demgegenüber er nach den heutigen Regelungen hoheitlich tätig würde und von daher nicht als Vertreter des Gläubigers angesehen werden könne. Auch sei zu beachten, dass der Gerichtsvollzieher beauftragt werde, da der Schuldner nicht zeitgerecht geleistet habe. Käme es zu systemimmanenten Verzögerungen der Weiterleitung der Zahlung durch den Gerichtsvollzieher an den Gläubiger, sei der dadurch bedingte Verzögerungsschaden nicht dem Gläubiger, sondern dem Schuldner anzulasten.
Eingestellt von Niehus-Winter BlogART / Niehus-Mind um 19:34
Labels: Erfüllunf, Gerichtsvollzieher, titel, überweisung, Verzögerungsschaden
Eingestellt von Niehus-Winter BlogART / Niehus-Mind um 15:10
Labels: Darlehenszinsen, einkommensteuer, est, nachträgliche Zinsen, Vermietung und Verpachtung, werbungskosten, zinsen
Werkvertrag: Selbstvornahmekosten nach § 634 BGB können grds. erst nach Abnahme verlangt werden
Mit der Klage wurde eine Forderung aus einer 3. Abschlagsrechnung geltend gemacht. Die Beklagte , die fehlende Fälligkeit einwandte, hatte Widerklage auf Kostenvorschuss von € 2 Mio. für bestehende Mängel erhoben. Nach der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht wurde über das Vermögen der Klägerin auf deren Eigenantrag hin das Insolvenzverfahren eröffnet. Das Berufungsgericht hatte die Widerklage abgewiesen, wogegen sich die Beklagte mit der insoweit zugelassenen Revision wendet.
Bereits mit Urteil vom 19.01.2017 - VII ZR 301/13 - hat der BGH entschieden, dass der Besteller Mängelrechte aus § 634 BGB (wie hier den Kostenvorschuss) grundsätzlich erst nach Abnahme des Werkes geltend machen könne. Darauf verweist der Senat in seinem jetzigen Urteil. Allerdings könne der Besteller berechtigt sein, Mängelrechte nach § 634 Nr. 2 bis 4 BGB ohne Abnahme geltend zu machen, wenn er die (Nach-) Erfüllung des Vertrages nicht mehr verlangen könne und das Vertragsverhältnis in ein Abwicklungsverhältnis übergegangen sei. Das Verlangen eines Vorschusses für die Beseitigung eines Mangels im Wege der Selbstvornahme sei aber nicht ausreichend. In diesem Fall würde ausnahmsweise ein Abrechnungsverhältnis entstehen, wenn der Besteller konkludent zum Ausdruck bringen würde, unter keinen Umständen mehr mit dem Unternehmer zusammenarbeiten zu wollen, auch dann nicht, wenn die Selbstvornahme zu einer mangelfreien Herstellung des Werkes führe. Dies habe hier nicht vorgelegen.
Auch könne sich die Revision nicht erfolgreich darauf berufen, dass nach der letzten mündlichen Verhandlung mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über die ehemalige Klägerin Umstände eingetreten wären, die zu einem Abrechnungsverhältnis führen würden. Mit dem Eigeninsolvenzantrag habe die ehemalige Klägerin einen wichtigen Grund für eine Kündigung gesetzt. Der BGH anerkennt zwar, dass ein Eigeninsolvenzantrag des Unternehmers einen wichtigen Grund zur Kündigung darstellen könne, § 311 BGB (BGH, Urteil vom 07.04.2016 - VII ZR 56/15 -); ob dies hier vorläge, könne aber auf sich beruhen, da es an einem revisionsrechtlich zu beurteilenden Sachverhalt an einer Kündigung der Beklagten ermangele. Im Revisionsverfahren könne dies nicht mehr eingeführt werden; der jetzige Vortrag der Beklagten, die Klägerin (Schuldnerin) könne und wolle nicht mehr nachbessern, sei nicht unstreitig, was Voraussetzung für eine Beachtung des neuen Vortrages im Revisionsverfahren sei.
Anmerkung: Es lässt sich nicht erkennen, ob hier die Beklagte nach dem Eigeninsolvenzantrag der Schuldnerin noch die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht hätte beantragen können. Richtig ist, dass jedenfalls der neue Sachvortrag, da er nicht unstreitig war, im Revisionsverfahren aus prozessualen Gründen nicht berücksichtigt werden konnte. Die Beklagte kann allerdings, da die Entscheidung insoweit nicht in materieller Rechtskraft erwächst, auf dieser Grundlage erneut Ansprüche (gegen den Insolvenzverwalter, der im revisionsverfahren die Parteirolle der Klägerin übernommen hatte) geltend machen. Allerdings verwundert die Entscheidung des BGH vor dem Hintergrund der Entscheidung desselben Senats vom 07.04.2016, hatte er doch dort pauschal den Eigeninsolvenzantrag als wichtigen Grund für eine Kündigung angesehen.
BGH, Urteil vom 09.11.2017 - VII ZR 116/15 -
Labels: abnahme, Insolvenz, kostenvorschuss, werkvertrag
WEG: Fehlende Beschlusskompetenz des Verbandes zum Verlangen auf Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung
Labels: . WEG, § 10 WEG, beschlusskompetenz, Gemeinschaftsordnung, Individualanspruch, Teilungserklärung, wohnungseigentum
Die Rechtsvorgängerin der Beklagte mietete in großen Rahmen Wohnungen, um diese an ihre Arbeitnehmer weiterzuvermieten. Dies war der Rechtsvorgängerin der Klägerin bekannt. U.a. wurde die streitgegenständliche Wohnung von ihr angenietet und an die Beklagten zu 2. und zu 3. weitervermietet. Der Beklagte zu 2. ist nach dem Sozialplan der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1. berechtigt, die Wohnung auch nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses als Pensionär zu benutzen.
Die Klägerin, die die Liegenschaft erwarb, kündigte gegenüber der Beklagten zu 1. den Hauptmietvertrag und forderte die Beklagten zur Räumung und Herausgabe auf. Die Klage wurde in allen Instanzen abgewiesen und der Widerklage auf Feststellung eines Mietverhältnisses zwischen den Beklagten zu 2. und 3. und der Klägerin stattgegeben.
Der BGH stützt sich hier auf § 565 Abs. 1 S. 1 BGB, demzufolge der Mieter nach dem Mietvertrag eine von ihm angemietete Wohnung gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten solle. Die Bestimmung sähe vor, dass mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses der Vermieter in dem zwischen dem Mieter und dem Dritten (Untermieter) abgeschlossenen Mietvertrag eintreten. Diese gewerbliche Weitervermietung sei vorliegend gewahrt. Zwar habe vorliegend die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1. die Wohnungen nicht mit der an sich für die Gewerblichkeit notwendigen Gewinnerzielungsabsicht an ihre Arbeitnehmer weitervermietet. Ausreichend sei aber, wenn die Weitervermietung jedenfalls auch eigenen wirtschaftlichen Interessen diese. Dies sei bei der Weitervermietung an die eigenen Arbeitnehmer der Fall, da damit die Arbeitnehmer an das Unternehmen gebunden würden und dem Unternehmen gegenüber anderen, keine Werkswohnung zur Verfügung stellenden Unternehmen einen Wettbewerbsvorteil hätten. Damit handele die Gesellschaft nicht gemeinnützig, karitativ oder zu ähnlichen sozialen Zwecken, die der Gewerblichkeit entgegen stehen würden.
BGH, Urteil vom 17.01.2018 - VIII ZR 241/16 -
Eingestellt von Niehus-Winter BlogART / Niehus-Mind um 16:00
Labels: § 565 BGB, Gewerbeliche Weitervermietung, Hauptmietverhältnis, Untermiete
Labels: § 935 ZPO, § 940 ZPO, § 940a ZPO, räumung, Räumungsverfügung. einstweilige Verfügung