Source: http://jakobs-rechtsanwaelte.de/tag/schadensersatz/
Timestamp: 2018-02-17 21:20:03
Document Index: 224708321

Matched Legal Cases: ['§ 823', '§ 839', '§ 20', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 633']

Schadensersatz | Jakobs Rechtsanwälte in Warburg
Umsatzeinbuße durch Baustelle – Bauherr muss Ausgleich zahlen!
Baustellen vor der eigenen Haustür sind immer ein Ärgernis, besonders für die Inhaber von Geschäften. In aller Regel bedeuten Baustellen Umsatzeinbußen für Geschäftstreibende. Für unzumutbare Beeinträchtigungen bestehen Entschädigungsansprüche bei Straßenbaumaßnahmen.
Gewerbetreibende haben durch die Baumaßnahme in der Nähe ihrer Geschäfte häufig einen Kundenrückgang und damit eingehende Umsatzrückgänge zu beklagen. Fast zwangsläufig stellt sich damit auch die Frage nach Entschädigungsansprüchen für die gewerblichen Anlieger. Aktualität gewinnt diese Thematik durch den barrierefreien Umbau der Warburger Innenstadt.
Das Westfalen Blatt berichtete unter dem 23.05.2016, dass die traditionsreiche Warburger Metzgerei Bickmann in der oberen Hauptstraße in Warburg Ende Juni dieses Jahres geschlossen wird. Fleischereimeister Rainer Bickmann gibt den Familienbetrieb mit derzeit 5 Angestellten aufgrund starker Umsatzeinbußen auf.
Verantwortlich macht er hierfür auch den barrierefreien Umbau der Innenstadt durch die Hansestadt Warburg.
Zudem kritisieren die Geschäftsleute in Willebadessen die Vollsperrung der Nethebrücke. Grund für die dreiwöchige Vollsperrung ist die Sanierung des Bauwerkes, die Unternehmer befürchten auch hier dramatische Umsatzeinbußen.
Nachfolgend soll ein Überblick über mögliche Ansatzpunkte für Entschädigungsansprüche gegeben werden, wobei es letztlich immer auf die Bewertung auf des konkreten Einzelfalles ankommt.
Kommt es durch die eigentliche Bauarbeit zu Schäden an Gebäuden oder am Grundstück, so können sich Schadensersatzansprüche bereits aufgrund der eingetretenen Eigentumsverletzung aus § 823 sowie § 839 BGB ergeben.
Darüber hinaus gewährleistet der Eigentumsschutz aus Artikel 14 Grundgesetz (GG) den Schutz all dessen, was in seiner Gesamtheit den wirtschaftlichen Wert des Betriebes als bestehende Einheit ausmacht, beispielsweise besteht eine Entschädigungspflicht wegen Beeinträchtigung des Anliegergebrauchs, wenn der Geschäftsbetrieb durch Baumaßnahmen vom öffentlichen Wegenetz abgeschnitten oder der Zugang wesentlich erschwert wird.
In Nordrhein-Westfalen besteht zudem die Besonderheit, dass mit § 20 Abs. 6 des nordrhein-westfälischen Straßen- und Wegegesetz (StrWG NW) eine weitere Möglichkeit zur Verfügung zu steht, Entschädigungen im Einzelfall zu erlangen. Dort heißt es: „Werden durch Straßenarbeiten Zufahrten oder Zugänge für längere Zeit unterbrochen oder wird ihre Benutzung erheblich erschwert, ohne dass von Behelfsmaßnahmen eine wesentliche Entlastung ausgeht und wird dadurch die wirtschaftliche Existenz eines anliegenden Betriebs gefährdet, so kann dessen Inhaber eine Entschädigung in Höhe des Betrages beanspruchen, der erforderlich ist, um das Fortbestehen des Betriebes bei Anspannung der eigenen Kräfte und unter Berücksichtigung der gegebenen Anpassungsmöglichkeiten zu sichern. Der Anspruch richtet sich gegen den, zu dessen Gunsten die Arbeiten im Straßenbereich erfolgen. Beruhen Zufahrten oder Zugänge auf einer widerruflichen Erlaubnis, so besteht kein Anspruch.“
Wann diese Kriterien erfüllt sind, ist wiederum eine Frage des Einzelfalls.
An dieser Stelle verweisen wir noch auf ein Urteil des Oberlandesgerichtes Bremen vom 17. Juni 2013 (Az.: 3 O 36711).
Im zu entscheidenden Fall beeinträchtigten Bauarbeiten den Zugang zu einem Restaurant nachhaltig. Das OLG Bremen urteilte, das der betroffene Gastronom einen Ausgleich verlangen muss und der Bauherr diesen zu zahlen hat, wenn die Beeinträchtigungen über das zumutbare Maß hinausgehen. Bei der Bezifferung des Schadens kann der Ertrag zugrunde gelegt werden, der vor den Baumaßnahmen erzielt worden ist.
In dem zu entscheidenden Fall hatte der Gastronom ein Restaurant gepachtet, der Eigentümer des schräg gegenüberliegenden Grundstückes führte umfangreiche Baumaßnahmen durch. Hierfür wurde für ca. 20 Monate die Zufahrtstraße gesperrt. Aus Richtung der Innenstadt gab es keinen Zugang mehr, darüber hinaus wurden auf der Straße unmittelbar vor dem Restaurant Bauzäune aufgebaut. Der Gastronom verlangte 70.000,00 € Schadensersatz.
Aufgrund des nachweislichen Umsatzrückgangs durfte der Mann diesen Betrag verlangen, ihm stand der Ausgleichanspruch aus Nachbarrecht zu, da die Belästigung über das übliche Maß hinausging.
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Vorsicht bei Kostenobergrenzen
Jeder Bauherr möchte nicht nur kostensicher planen, sondern auch genauso bauen. Viele glauben, dies erreichen zu können, indem sie eine Baukostenobergrenze mit dem Architekten vereinbaren, und dieser dann bei Überschreitung zu Schadensersatz verpflichtet sei. „Diese Annahme ist jedoch in vielen Fällen falsch“, sagt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Nicht jede Kostenvereinbarungen führt automatisch zur Schadenersatzhaftung des Architekten in Höhe der überschrittenen Kosten.“
Der konkret geschuldete Leistungsumfang des Architekten bei Gebäuden und raumbildenden Umbauten richtet sich grundsätzlich nach den Leistungsbildern der §§ 34 ff in Verbindung mit der Anlage 10 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). „Für den Bauherrn am günstigsten und für den Architekten am haftungsträchtigsten sind vertraglich vereinbarte Kostengarantien“, macht Baurechtsanwalt Alexander Jakobs deutlich. Dies ist der Fall, wenn etwa der Architekt erklärt, dass er – unabhängig von einem Verschulden und ohne Vorliegen eines nachgewiesenen Schadens – alle Kosten für den Bauherrn übernimmt, die über der festgelegten Obergrenze liegen. „Derart weitreichende Kostengarantien kommen in der Praxis jedoch kaum vor“, so Jakobs.
„Die Regel sind ‚gewöhnliche‘ Baukostenobergrenzen“, sagt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Bei einem Architektenvertrag im Sinne der §§ 34 ff HOAI ergeben sich diese bereits aus der vom Architekten im Rahmen der Leistungsphase 3 nach Anlage 10 zu § 34 HOAI zu erbringenden Kostenberechnung und unabhängig von einer konkreten Parteivereinbarung. Diese Arten der Baukostenobergrenzen sollen nach aktueller höchstrichterlicher Rechtsprechung eine so genannte Beschaffenheitsvereinbarung gemäß § 633 Abs. 1 BGB darstellen. „Das bedeutet, dass eine unzutreffend ermittelte Kostenberechnung in der Regel werkvertragliche Gewährleistungsrechte zugunsten des Bauherrn auslöst“, so Jakobs.
„Nicht jede Überschreitung der Baukostenobergrenze begründet aber zwangsläufig einen Schaden des Bauherrn im rechtlichen Sinne“, sagt Fachanwalt Jakobs. Denn bei der Schadensersatzberechnung müssen sich die Bauherren grundsätzlich den in Folge der Mehrkosten erlangten objektiven Wertzuwachs des Bauwerks gegen rechnen lassen. Auf dieser Grundlage gelangt man in den seltensten Fällen zu einer Schadensersatzforderung des Bauherrn. „Allerdings gilt das nicht für jeden Fall im selben Umfang, denn das Schadensersatzrecht ist deutlich komplexer und von vielen Einzelfaktoren abhängig“, schränkt Jakobs ein.
Die Beurteilung eines Schadens geschieht unter Anwendung der so genannten „Differenzhypothese“. Dabei werden die angenommene Vermögenslage und Dispositionsmöglichkeiten des Bauherrn bei ordnungsgemäßen Verhalten des Architekten ermittelt und mit der tatsächlichen Vermögenslage aufgrund der unzutreffenden Kostenkalkulation verglichen. Diese vergleichende Betrachtung wird entweder auf den Zeitpunkt bezogen, an dem der Architekt schuldhaft die falsche Kostenberechnung erstellt hat oder zu dem er erstmalig erkennen konnte, dass die von ihm ermittelten Kosten in der Bauausführung nicht einzuhalten sind.
Schadensersatzrelevant ist somit nicht nur die unzutreffende Kostenermittlung, sondern auch die richtig vorzunehmende Kostenkontrolle, welche der Architekt dem Bauherrn während der gesamten Bauphase schuldet. Auf dieser Basis kann es unter Umständen und trotz eines entsprechenden Wertzuwachses Schadensersatz beansprucht werden. Dann muss der Bauherr nachweisen, dass er einzelne Gewerke kostengünstiger gebaut hätte, wenn er rechtzeitig von den fehlerhaften Kostangaben erfahren hätte.
„In der Praxis wird für jeden „Baupfusch“ oder einer sonstigen vertraglichen Unzulänglichkeit sehr gerne gegen den Architekten vorgegangen“, hebt Alexander Jakobs hervor, „ weil sich dahinter grundsätzlich eine solvente Berufshaftpflichtversicherung befindet“. Allerdings sind Haftungsfolgen, die im Zusammenhangen mit Kostenangaben des Architekten stehen, vom Deckungsschutz der Berufshaftpflichtversicherung ohne spezielle Versicherungsvereinbarungen ausgenommen. Die Art der jeweils vereinbarten Kostenobergrenze – garantierechtlicher oder sonstiger Natur – spielt dabei keine Rolle. „Folglich ist bei den Kostenobergrenzen als Beschaffenheit von Architekturverträgen besondere Vorsicht geboten“, warnt Jakobs.
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Architekt muss kein Hellseher sein!
Der bauüberwachende Architekt hat nach der Entscheidung des OLG München vom 15.01.2015 nur die im Zeitpunkt seiner Leistungserbringung geltenden DIN-Normen zu beachten. Kommt es in der Gewährleistungsphase des überwachten Bauunternehmers zu einer Änderung dieser DIN-Normen, kann der Architekt nicht auf Schadensersatz wegen Baumängeln in Anspruch genommen werden.
OLG München, Beschluss vom 15.01.2015 – 9 U 3395/14.
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