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Timestamp: 2016-10-23 12:00:23+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 115', 'art. 959', 'art. 959', 'ATF ', 'art. 683', 'art. 959', 'art. 683', 'art. 683', 'ATF ', 'art. 959', 'art. 683', 'art. 96', 'art. 683', 'ATF ', 'art. 683', 'art. 683', 'art. 683', 'art. 959', 'art. 115', 'art. 96']

102 III 20
102 III 205. Arr�t du 23 f�vrier 1976 dans la cause B. S.A.
Art. 959 al. 2 CC. Le droit d'emption annot� au Registre foncier devient opposable � une saisie op�r�e post�rieurement � l'annotation (changement de jurisprudence). Faits � partir de page 20
BGE 102 III 20 S. 20
A.- a) Le 8 octobre 1973, la soci�t� anonyme B. S.A. (ci-apr�s B. S.A.) a, dans le cadre de la poursuite No 308356 dirig�e contre Z., alors domicili� � Gen�ve, requis la saisie des biens du d�biteur. Elle a particip� ainsi � une saisie mobili�re op�r�e le 26 septembre 1973. A cette occasion, Z. a d�clar� qu'il n'avait pas d'autres biens que ceux saisis � son domicile. En raison de l'insuffisance de la saisie, le proc�s-verbal a eu valeur d'acte de d�faut de biens (art. 115 al. 2 LP).
b) Z. �tait propri�taire d'un chalet dans la commune de Gingins, district de Nyon. Le 30 octobre 1973, il a accord� � BGE 102 III 20 S. 21B. un droit d'emption sur l'immeuble. Le prix de vente convenu �tait de 120'000 fr. Un acompte de 40'000 fr. a �t� vers� comptant. Les modalit�s de paiement suivantes �taient pr�vues pour le solde du prix: 50'000 fr. seraient pay�s par reprise d'une c�dule hypoth�caire en premier rang, tandis que 30'000 fr. seraient vers�s en esp�ces le jour de l'acte de vente. Ce droit d'emption, dont l'�ch�ance �tait fix�e au 28 f�vrier 1974, a �t� annot� au Registre foncier le 6 novembre 1973.
c) Le 14 novembre 1973, B. S.A. a requis et obtenu le s�questre de l'immeuble. La restriction au droit d'ali�ner cons�cutive � ce s�questre a �t� annot�e au Registre foncier le 16 novembre 1973. Le s�questre a �t� valid� en temps utile par une poursuite (No 372478) rest�e sans opposition.
Le proc�s-verbal de s�questre, notifi� le 28 novembre 1973, indiquait que l'immeuble �tait grev� d'hypoth�ques, constitu�es le 17 mai 1972, pour un montant nominal de 85'000 fr. et mentionnait l'existence du droit d'emption accord� par Z., en pr�cisant la date du pacte et les conditions pr�vues pour la vente.
d) L'immeuble a en outre �t� saisi le 26 novembre 1973 � la requ�te d'autres cr�anciers; la poursuite No 372478 a particip� � cette saisie d�s le 21 mai 1974. Le proc�s-verbal y relatif, exp�di� le 30 mai 1974, fait �tat d'une lettre du notaire de B. du 19 mars 1974. Le notaire informait l'Office que, B. ayant exerc� son droit d'emption, l'acte de vente avait �t� instrument� le 22 f�vrier 1974 et le contrat d�pos� au Registre foncier le 1er mars 1974. Il ajoutait:
"Lors de la signature de l'acte de vente, il �tait d� aux cr�anciers hypoth�caires ... 89'653 fr. au total.
Selon le pacte d'emption, l'acqu�reur redevait au vendeur 80'000 fr. Il manquait donc 9'653 fr. pour rembourser les dettes hypoth�caires.
Sur ce montant, M. Z. a vers� un acompte de 4'700 fr., le solde manquant pour le remboursement des cr�anciers hypoth�caires, soit 4'953 fr., a �t� avanc� par moi-m�me.
En cons�quence, il ne restait aucun fonds disponible, bien au contraire, qui puisse �tre frapp� de s�questre."
e) Le 15 ao�t 1974, le notaire de B. a invit� l'Office des poursuites de Gen�ve � requ�rir la radiation des restrictions du droit d'ali�ner r�sultant du s�questre et des saisies op�r�es post�rieurement � l'annotation du droit d'emption. B. S.A. s'est oppos�e � la radiation. Les 19 d�cembre 1974 et 14 janvier BGE 102 III 20 S. 221975, elle a demand� la vente de l'immeuble. Par lettre du 4 mars 1975, l'Office des poursuites de Gen�ve a charg� celui de Nyon de la r�alisation.
Le 21 mai 1975, au terme d'un long �change de correspondance entre les int�ress�s et les Offices, l'Office des poursuites de Nyon a inform� celui de Gen�ve qu'il ne pouvait pas donner suite � la r�quisition du 4 mars 1975. Le 23 juin 1975, l'Office de Gen�ve a avis� B. S.A. qu'il se ralliait au point de vue de l'Office de Nyon: il rejetait donc la r�quisition de vente des 19 d�cembre 1974/14 janvier 1975 et invitait l'Office de Nyon � demander au Registre foncier la radiation des annotations dans les saisies Nos 314031 et 372478.
f) B. S.A. a port� plainte contre cette d�cision aupr�s de l'Autorit� de surveillance des Offices de poursuite pour dettes et de faillite du canton de Gen�ve.
B.- La plainte a �t� rejet�e le 14 janvier 1976. L'autorit� cantonale de surveillance a consid�r� que le droit d'emption conc�d� � B. l'emportait sur tout droit post�rieurement acquis sur l'immeuble.
C.- B. S.A. recourt contre cette d�cision. Elle demande au Tribunal f�d�ral de l'annuler, d'inviter l'Office des poursuites de Gen�ve � donner suite � la r�quisition de vente immobili�re et de dire qu'il n'y a pas lieu de requ�rir la radiation de l'annotation dans les s�ries Nos 314031 et 372478.
1. Selon l'art. 959 al. 2 CC, les droits personnels, tel que le droit d'emption, deviennent opposables � tout droit post�rieurement acquis sur l'immeuble quand ils ont �t� annot�s au Registre foncier dans les cas express�ment pr�vus par la loi. Dans un arr�t Leupin contre Desponds, du 15 septembre 1921, le Tribunal f�d�ral a restreint la port�e de cette disposition l�gale. En �dictant la r�gle �nonc�e par l'art. 959 al. 2 CC, a-t-il dit, le l�gislateur n'a pas entendu qu'un immeuble frapp� d'un droit d'emption f�t soustrait au droit de poursuite des cr�anciers du propri�taire; le titulaire d'un droit d'emption doit tenir compte de la situation cr��e par la saisie de l'immeuble frapp� de ce droit et d�s lors, avant de l'exercer, solliciter l'autorisation de l'Office (ATF 47 III 139 /140).BGE 102 III 20 S. 23
Cette jurisprudence a �t�, � juste titre, critiqu�e par la doctrine (HAAB, n. 6-9 ad art. 683 CC; HOMBERGER/MARTI, Fiche juridique suisse 432 p. 3; REHFOUS, SJ 1965, pp. 334/335; cf. HOMBERGER, n. 20 et 30 ad art. 959 CC). Le pacte d'emption est une vente sous condition suspensive. En le concluant, le propri�taire a dispos� de la chose. Il ne manque plus, pour que la vente soit parfaite, qu'une d�claration du b�n�ficiaire, exprimant unilat�ralement sa volont� de faire ex�cuter le pacte (MEYER-HAYOZ, n. 59 ad art. 683 CC; LEEMANN, 2e �d. n. 22 ad art. 683 CC; cf. ATF 56 I 198 consid. 2). Les actes de poursuite op�r�s post�rieurement � l'annotation du droit d'emption ne peuvent emp�cher la vente de se parfaire par l'exercice de ce droit (cf. HOMBERGER, n. 20 ad art. 959 CC; HAAB, n. 9 ad art. 683 CC; HOMBERGER/MARTI, Fiche juridique suisse 432, p. 3). Le propri�taire qui, pendant l'ex�cution forc�e, donne suite � la d�claration d'emption ne tombe pas sous l'interdiction �dict�e par l'art. 96 al. 1 LP; le consentement de l'Office des poursuites n'a donc pas � �tre requis par le titulaire qui veut exercer son droit d'emption (contra, apparemment, MEYER/HAYOZ, n. 60 ad art. 683 CC, qui se borne cependant � citer ATF 47 III 139 /140, sans prendre position au sujet des critiques formul�es par la doctrine).
Tant que le droit d'emption n'a pas �t� exerc�, les cr�anciers peuvent demander la r�alisation forc�e de l'immeuble, qui est toujours propri�t� du d�biteur. Si le titulaire du droit d'emption ne se pr�vaut pas de son droit pendant l'ex�cution, l'immeuble sera adjug� � l'amateur qui mise; comme l'annotation et sa contre-prestation pr�vue par le pacte sont d�l�gu�es � l'adjudicataire, le prix offert ne sera �videmment pas sup�rieur � celui auquel l'acqu�reur risque de devoir remettre l'immeuble en cas d'exercice du droit d'emption. En revanche, si, comme en l'esp�ce, le b�n�ficiaire fait usage de son droit avant la r�alisation, l'immeuble n'est plus soumis � la saisie (HAAB, n. 9 ad art. 683 CC; HOMBERGER/MARTI, Fiche juridique suisse 432, p. 3). L'Office des poursuites de Gen�ve �tait donc fond� � rejeter la r�quisition de vente et � inviter l'Office de Nyon � demander la radiation des restrictions du droit d'ali�ner r�sultant des saisies op�r�es post�rieurement � l'annotation du droit d'emption. On ne voit d'ailleurs pas comment la r�alisation pourrait avoir lieu pratiquement, alors que B. a fait usage de son droit d'emption; l'acqu�reur devrait BGE 102 III 20 S. 24lui c�der l'immeuble, et cela sans contrepartie, car B. a d�j� pay� le prix de vente.
2. Quand, ensuite de l'exercice du droit d'emption par le titulaire, l'immeuble �chappe � la saisie, celle-ci ne peut plus porter que sur la cr�ance du propri�taire en paiement du prix de vente (HAAB, n. 9 ad art. 683 CC; HOMBERGER/MARTI, Fiche juridique suisse 432, p. 3). Le titulaire du droit d'emption, qui a connaissance de la saisie par la restriction du droit d'ali�ner annot�e au Registre foncier, est responsable de ce que le prix d'achat revienne au cr�ancier, respectivement � l'Office des poursuites. Mais, en l'esp�ce, il ne pouvait �tre question de saisir la cr�ance de Z. En effet, le montant � payer lors de l'exercice du droit ne suffisait m�me pas � couvrir les charges hypoth�caires, ant�rieures � la saisie. Quant � l'acompte de 40'000 fr., il avait �t� vers� avant qu'e�t lieu la saisie et que la restriction du droit d'ali�ner en d�coulant f�t annot�e au Registre foncier.
Ainsi, d�s le moment o� B. a fait usage de son droit d'emption, la saisie n'avait plus d'objet.
art. 683 CC,
Art. 959 al. 2 CC,
art. 959 CC,
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art. 96 al. 1 LP