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Timestamp: 2020-08-12 20:40:28
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¿Qué ocurre si en el orden del día de la junta de una comunidad de propietarios no se incluye el asunto solicitado por un propietario?
Posted on mayo 23, 2016 325 by arantxa 231	Posted in Abogada, Abogada Derecho de la Propiedad, arantxa goenaga, Arrendamientos, Comunidad de Propietarios, Uncategorized
Una pregunta que nos hacen en muchas ocasiones es como conseguir que se incluya en el orden del día de una junta de la Comunidad de Propietarios los asuntos que realmente nos interesan como propietarios. Seguro que, en ocasiones, nos hemos encontramos que nos preocupa un determinado asunto de la Comunidad de Propietarios de la que somos miembros pero que, por más que se lo comentemos al Presidente o al Administrador de fincas, no se incluyen en el orden del día. Esta negativa expresa o por omisión genera una cierta indefensión para estos vecinos que no consiguen que se pueda debatir en la Comunidad lo que les preocupa.
Llegado este punto nos podemos plantear si dicha Junta se puede recurrir ante los Tribunales para que acuerden su nulidad o bien cómo podemos forzar la situación para que se debata esa cuestión por la Comunidad de Propietarios. La legislación no contempla esta situación y si nos remitimos a los Tribunales nos encontramos con que existen sentencias contradictorias, ya que algunos Juzgadores opinan que la Junta que se celebre sin incluir en el orden del día los asuntos interesados por uno de los propietarios, serían NULOS por infracción de los preceptos de la LPH. (En este sentido se manifiesta la sentencia de la AP Barcelona de 21 de enero de 2004).En cambio hay otros Tribunales (la mayoría) que consideran que los acuerdos de esa Junta no serían NULOS, sino que el propietario que no vea atendida su petición previa de inclusión de asuntos en el orden del día, debería pedir explicaciones en el apartado “ruegos y preguntas”, solicitando la inclusión de los asuntos propuestos para la siguiente Junta de propietarios. Si en esa segunda Junta tampoco se incluyeran, si tendría posibilidad de solicitar la nulidad de los acuerdos que se adopten o ejercer las acciones judiciales encaminadas a obligar a la Junta a tratar dichos asuntos. Es decir, esta corriente judicial, lo que exige es una “segunda oportunidad” a la Junta para que trate los asuntos propuestos. En este sentido se pronuncia la Sentencia de la AP Madrid (Sección 13ª) de 14 de marzo de 2013 que afirma que no debe acordarse la nulidad porque en el apartado de Ruegos y Preguntas el solicitante no solo puede pedir las necesarias explicaciones sobre dicha omisión sino también promover las acciones que pudiera tener para exigir la inclusión en una nueva Junta de sus peticiones o la sentencia de la AP Zaragoza (Sección 4ª) de 28 de septiembre de 2012 que también se pronuncia en el mismo sentido.
Por lo que entiendo que cuando un propietario se encuentre en esta situación, que no han incluido su petición en el orden del día, debe manifestarlo cuando llegue el apartado de ruegos y preguntas y que pida que se incluya en el orden del día de la siguiente reunión.
Llegado este punto nos podemos plantear si dicha Junta se puede recurrir ante los Tribunales para que acuerden su nulidad o bien cómo podemos forzar la situación para que se debata esa cuestión por la Comunidad de Propietarios. La legislación no contempla esta situación y si nos remitimos a los Tribunales nos encontramos con que existen sentencias contradictorias, ya que algunos Juzgadores opinan que la Junta que se celebre sin incluir en el orden del día los asuntos interesados por uno de los propietarios, serían NULOS por infracción de los preceptos de la LPH. (En este sentido se manifiesta la sentencia de la AP Barcelona de 21 de enero de 2004).
En cambio hay otros Tribunales (la mayoría) que consideran que los acuerdos de esa Junta no serían NULOS, sino que el propietario que no vea atendida su petición previa de inclusión de asuntos en el orden del día, debería pedir explicaciones en el apartado “ruegos y preguntas”, solicitando la inclusión de los asuntos propuestos para la siguiente Junta de propietarios. Si en esa segunda Junta tampoco se incluyeran, si tendría posibilidad de solicitar la nulidad de los acuerdos que se adopten o ejercer las acciones judiciales encaminadas a obligar a la Junta a tratar dichos asuntos. Es decir, esta corriente judicial, lo que exige es una “segunda oportunidad” a la Junta para que trate los asuntos propuestos. En este sentido se pronuncia la Sentencia de la AP Madrid (Sección 13ª) de 14 de marzo de 2013 que afirma que no debe acordarse la nulidad porque en el apartado de Ruegos y Preguntas el solicitante no solo puede pedir las necesarias explicaciones sobre dicha omisión sino también promover las acciones que pudiera tener para exigir la inclusión en una nueva Junta de sus peticiones o la sentencia de la AP Zaragoza (Sección 4ª) de 28 de septiembre de 2012 que también se pronuncia en el mismo sentido.
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Se alza la suspensión de parte de la normativa catalana sobre los créditos y préstamos hipotecarios.
Posted on mayo 3, 2016 291 by arantxa 231	Posted in Abogada, arantxa goenaga, Circulo Legal, Cláusulas hipotecarias nulas, Compraventa, ejecución hipotecaria, Hipotecas, Mediador
Recientemente el Tribunal Constitucional ha levantado parcialmente la suspensión cautelar que pesaba sobre la reforma del Código de Consumo de Cataluña mediante la Ley 20/2014 de 29 de diciembre. En concreto el Alto Tribunal ha levantado la suspensión en alguno de los artículos que tratan sobre los créditos y préstamos hipotecarios en el auto nº 5459-2015.
Por la importancia que tienen creo que se debe destacar el alzamiento de la suspensión de los artículos 8, 13 y de varios apartados del 20.
El artículo 8 establece que, en los casos de impago del préstamo hipotecario de la vivienda habitual, antes de la interposición de una reclamación por la vía judicial o administrativa, las partes deberán acudir a la mediación o al arbitraje. El Tribunal ha considerado que alzar la suspensión solo puede causar un perjuicio meramente hipotético por lo que su invocación no es suficiente para acordar que se mantenga la suspensión. Entendemos que este precepto y el alzamiento de la suspensión es muy relevante porque obliga a las entidades hipotecarias a acudir a mediación o arbitraje antes de poder interponer un procedimiento judicial. De esta manera el legislador quiere intentar descongestionar los juzgados y, lo más importante, que las partes puedan encontrar una solución y se eviten situación dramáticas como las vividas.
El artículo 13 trata sobre las cláusulas que deben considerarse abusivas en los contratos de créditos y préstamos hipotecarios. Alza la suspensión motivándolo en que “…el efecto de la cosa juzgada no puede per se contemplarse como un perjuicio, pues está vinculado al nuclear principio de seguridad jurídica…”.
Del artículo 20 se levanta la suspensión de alguno de sus apartados pero no del que concretamente establece que el prestamista no podrá conceder el crédito o préstamo hipotecario si el resultado de la evaluación de solvencia resulta negativo. En este caso, el Tribunal considera que la aplicación de este precepto podría causar una “restricción directa e inmediata en el acceso al crédito”, y esta restricción puede llegar a causar perjuicios tanto a los particulares que quieren acceder a un préstamo como a las entidades prestamistas.
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Reclamación de deudas por los Notarios.
Posted on julio 28, 2015 233 by arantxa 231	Posted in Abogada Derecho de la Propiedad, Arrendamientos, Circulo Legal, Comunidad de Propietarios, contrato de compraventa, Junta de Propietarios, Reclamación de deudas
Recientemente se ha aprobado la Ley de Jurisdicción Voluntaria que modifica entre otras leyes la Ley del Notariado y establece una nueva regulación de la reclamación de deudas por los Notarios.
La reclamación tendrá que ser de una deuda líquida, determinada, vencida y exigible y se debe efectuar con el Notario del domicilio del deudor o del lugar donde pueda ser localizado.
Este procedimiento, sin embargo, no es para reclamar todo tipo de deudas ya que la ley excluye expresamente:
Las deudas entre empresarios o profesionales y un consumidor o usuario.
Las deudas de un vecino con su Comunidad de Propietarios.
Las deudas de alimentos.
Las deudas relacionadas con las Administraciones Públicas.
La reclamación se recogerá en un acta notarial en la que conste:
Identidad de ambas partes.
Origen y naturaleza de la deuda.
Cuantía de la deuda que deberá desglosar principal, intereses remuneratorios y de demora aplicados.
El Notario requerirá al deudor para que pague en 20 días hábiles y puede suceder que:
No lo localice con lo que el Notario cierra su actuación y deja constancia para que quede libre la vía judicial.
Lo localice y pague al Notario, se hará constar mediante diligencia que tendrá la naturaleza de carta de pago y se cerrará.
Lo localice y pague directamente al acreedor, tras la confirmación por éste el Notario cerrara el acta.
Lo localice y el Notario lo requiera pero el deudor rehúsa hacerse cargo de la documentación. Se tendrá por válida la notificación y pasado el plazo sin oposición ni pago el acreedor podrá utilizar el acta como un título ejecutivo extrajudicial que lleva aparejado la ejecución.
Lo localice y el deudor comparece para oponerse, el Notario recogerá los motivos haciéndolos constar en una diligencia y se pone fin a la actuación notarial dejando a salvo la vía judicial.
Por último, lo localiza y requiere pero el deudor no hace ninguna manifestación, el Notario deja constancia de esta circunstancia y el acreedor podrá utilizar el acta como un título ejecutivo extrajudicial que lleva aparejado la ejecución.
Por último, mencionar que si el Notario no encuentra al deudor en su domicilio o lugar de trabajo pero si que encuentra a un empleado, familiar o persona que con el conviva que sea mayor de edad también se lo podrá entregar. Si se trata de una persona jurídica se entregará al administrador o al trabajador que sea el encargado de recibir requerimientos o notificaciones y en general que este destinada a recibir documentos.
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La convocatoria de la Junta de Propietarios y la Aprobación de los acuerdos con la Nueva Regulación del Código Civil de Catalunya.
Posted on junio 23, 2015 323 by arantxa 231	Posted in Abogada Derecho de la Propiedad, Arrendamientos, Comunidad de Propietarios, Derecho de la propiedad, Propiedad horizontal
Hace unas semanas se publicó la aprobación de la modificación del Libro V del Código Civil de Catalunya y en dicho libro se encuentra toda la regulación de la Propiedad Horizontal y las Comunidades de Propietarios. En concreto, se han reformado las convocatorias a las Juntas de las Comunidades de Propietarios y también el sistema de mayorías para la aprobación de los acuerdos.
A diferencia de la regulación anterior ya no es necesario efectuar 2 convocatorias con 30 minutos de diferencia sino que simplemente se hace una convocatoria que se constituirá válidamente sean cuales sean el numero de los propietarios que estén presentes y las cuotas a las que representen.
Otra novedad que se incluye es que los propietarios que tengan deudas pendientes con la Comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han puesto una reclamación judicial o las han consignado judicial o notarialmente. En la regulación anterior se requería que, además de la consignación judicial o notarial, que la demanda interpuesta contra la comunidad fuese por las cuentas.
También se ha modificado y mejorado el régimen de acuerdos en relación a las mayorías exigidas. Se han simplificado las mayorías requeridas y se reducen a las siguientes:
1º Mayoría simple de propietarios y cuotas que es el régimen general y por el que se rigen todos los acuerdos que se tengan que adoptar y no tengan asignada otra mayoría.
2º Régimen particular de mayoría cualificada de 4/5 de propietarios y cuotas, es la que se requiere para modificar el título de constitución o los estatutos, acuerdos sobre innovaciones físicas, cuando se aprueban cuotas especiales de gastos o la cesió0n onerosa del uso de un elemento común por mas de quince años.
3º Unanimidad para casos muy determinados como modificar las cuotas de participación, vincular un uso o cederlo o modificar el tipo de comunidad.
En conclusión, con esta reforma se ha tratado de mejorar los problemas de aplicación que se habían generado con la regulación anterior.
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¿En una Junta de una Comunidad de Propietarios se pueden adoptar acuerdos en el apartado de ruegos y preguntas?
Posted on marzo 24, 2015 303 by soporte 231	Posted in Abogada, Comunidad de Propietarios, Derecho de la propiedad, Junta de Propietarios, Propiedad horizontal
En principio la respuesta tendría que ser negativa por cuanto se considera que puede provocar una indefensión a los vecinos que no acudan. La asistencia es voluntaria pero con antelación a la junta de vecinos deben conocer cuál es su contenido y, por tanto, decidir si quieren acudir a dicha reunión. Si no fuera así y los vecinos con anterioridad no pudiesen conocer cuáles son las cuestiones a tratar sería sorpresivo y perjudicaría la buena fe de los propietarios.
Pero esta respuesta negativa no es así en todos los casos ya que sí que se admite que en el apartado de ruegos y preguntas recoja votaciones y decisiones de aquellos casos o situaciones en que no se trata de una prohibición lo que se vota sino que es una reiteración de lo que ya estaba prohibido y lo que se aprueba es que se le requiera para que cumpla.
Un ejemplo claro es cuando una comunidad de propietarios decide y acuerda como tiene que ser el acceso a la zona de piscina. Al cabo de un tiempo uno de los vecinos decide por su propia voluntad modificarlo y hacerse un acceso diferente.
Está incumpliendo un acuerdo adoptado válidamente en una Junta y, por tanto, el resto de los copropietarios pueden exponer este tema en el apartado de ruegos y preguntas y decidir que se le requiera a ese vecino para que cumpla lo ya acordado en su día. Aun cuando no conste en el orden del día su adopción será válida.
Al igual que el Presidente y el Administrador, la Junta de Propietarios dentro de las funciones que tienen pueden efectuar requerimientos, advertencias y apercibimientos de modo directo y personal a cualquiera de los copropietarios sin necesidad de otras formalidades. Si lo puede hacer el Presidente con mayor razón lo va a hacer la Junta, que son todos los vecinos, y por tanto está plenamente capacitada para efectuar un requerimiento a uno o a varios vecinos que estén incumpliendo la normativa de la Comunidad de Propietarios para que respeten la voluntad de todos los vecinos.
Arantxa Goenaga. Socia Círculo Legal. Barcelona
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La responsabilidad solidaria por vicios de construcción.
Posted on marzo 16, 2015 250 by soporte 231	Posted in Abogada, Circulo Legal, Derecho de la propiedad, Propiedad horizontal
Siempre se ha considerado que los agentes de la edificación, es decir, los distintos intervinientes en la construcción de un edificio (promotor, constructor, arquitecto, aparejador, etc…) eran responsables solidarios y, por tanto, si se dirigía una reclamación a uno de ellos por defectos de la construcción la interrupción de la prescripción y por tanto de poder reclamar mas adelante afectaba a todos los demás.
Esta solidaridad de la que se ha hablado en muchas sentencias y por ende en la jurisprudencia ha querido ser precisada por el Tribunal Supremo en su sentencia de 16 de enero de 2015 en la que manifiesta que se trata de una solidaridad impropia, es decir, que la solidaridad no nace de la Ley o del contrato sino de la decisión judicial.
Precisa el Alto Tribunal que la Ley de Ordenación de la Edificación, concretamente en su artículo 17, fija la solidaridad cuando no se pueden individualizar las culpas o se prueba que en los defectos aparecidos hay una concurrencia de culpas entre todos los intervinientes en la construcción.
Con anterioridad a esta ley, los Tribunales fijaban la misma cuando como resultado de la prueba se establecía una indeterminación de la causa o se imputaba a varios agentes sin determinar la cuota individual.
Con la aprobación de la Ley de Ordenación de la Edificación algunas audiencias entendieron que era una solidaridad ex lege y, por tanto, aplicaron el artículo 1974 del Código Civil (la prescripción aprovecha o perjudica a todos por igual).
Por ello, y como el Tribunal Supremo considera que no es así, lo que hace es precisar nuevamente los criterios que ya venían utilizando la jurisprudencia. Así, en aquellos en que se establece una obligación solidaria inicial como la del promotor con el resto de los agentes de la edificación o del director de obra o proyectista que han sido contratados conjuntamente sí que es una solidaridad a la que se le aplica el artículo 1974 del código civil pero cuando se refiere al resto de los intervinientes no sucede así y se tendrá que reclamar a cada uno de ellos por separado.
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Defectos de la construcción de un edificio y reclamación por el presidente de la comunidad.
Posted on febrero 12, 2015 286 by soporte 231	Posted in Abogada, Arrendamientos, Comunidad de Propietarios, Derecho de la propiedad, Propiedad horizontal
En los edificios de obra nueva es muy frecuente que salgan defectos en la construcción y que tras varias reclamaciones al constructor los vecinos acuerden reclamar judicialmente los mismos.
Cuando los defectos únicamente están en los elementos comunes del edificio (escalera, vestíbulo, terrado, etc…) siempre se han reclamado por la Comunidad de Propietarios representándolos el Presidente de la Comunidad tras su aprobación en la Junta de vecinos. Pero en muchas ocasiones, además de estos defectos del edificio, también los pisos tienen vicios de la construcción y se plantea si pueden reclamarlo directamente cada uno de los vecinos o lo pueden hacer conjuntamente con la Comunidad de Propietarios en el mismo procedimiento y bajo la misma Comunidad.
Tanto la Ley de Propiedad Horizontal como el Código Civil de Catalunya autoriza al Presidente y le da la legitimación para reclamar los daños causados a la Comunidad, ya sean por los defectos de la construcción como otros que se puedan haber generado por cualquier otra causa.
¿Pero esta autorización incluye la de los pisos de los vecinos de la Comunidad?
Pues sí, porque el Tribunal Supremo ha extendido estas facultades del Presidente a los elementos privativos de los vecinos, es decir, a los que sucedan en los pisos particulares de los mismos y no en las zonas comunes.
Cuando se presenta la demanda con la reclamación no es necesario acompañar la autorización expresa de los propietarios afectados, simplemente debe aportarse el acta de la Junta de la Comunidad de Propietarios que haya acordado, mediante votación, la presentación de dicha reclamación.
La parte demandada solo podrá oponerse a esa reclamación en relación a los defectos que afecten a los pisos de cada uno de los vecinos cuando le conste que haya una oposición expresa y formal de alguno o algunos de los vecinos respecto de los defectos de sus propiedades.
Arantxa Goenaga. Socia de Círculo Legal. Barcelona
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La falta de requisitos formales en un acta de una Junta de una Comunidad de propietarios
Posted on enero 22, 2015 282 by soporte 231	Posted in Abogada, Comunidad de Propietarios, Derecho de la propiedad, Propiedad horizontal
En muchas ocasiones nos planteamos si por el hecho de que un acta de una junta de una Comunidad de Propietarios cumple los requisitos formales que establece la Ley de Propiedad Horizontal o normativa autonómica debe considerarse nula y que por ende los acuerdos adoptados por la misma o, por el contrario, si simplemente debe subsanarse.
En ningún caso puede concluirse prima facie que hay una nulidad del acta y de la junta porque el acta es un documento privado que solo puede ser considerado como un medio de prueba de los datos recogidos en ella y de los acuerdos adoptados. En este sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo en numerosas ocasiones y así en su sentencia de 2 de marzo de 1992 dice que “se atribuye al acta de la junta un carácter constitutivo de los acuerdos que no posee; es mero “reflejo” de los mismos y solo se puede reflejar lo que ya existe”.
Esto lleva a que nos planteemos que pasa con las actas que se redactan de forma defectuosa. Pues bien, sobre los diferentes supuestos de defectos en las actas se ha pronunciado la Audiencia de Tarragona en su sentencia de 1 de julio de 2014 que entiende que siempre se ha de partir de la idea de que si el acta no cumple todas las formalidades se ha de examinar en relación con la naturaleza y circunstancias del acuerdo de que se trate para verificar la importancia de estos defectos pueden tener en su validez.
Concretamente dicha sentencia habla de los siguientes defectos:
1º No está redactado en catalán. Aun cuando el Código Civil de Cataluña establece este requisito, concretamente dice que “cuando menos en catalán” ello no implica que sea nula salvo que no esté redactada en uno de los idiomas oficiales. Por tanto, no supone que esté prohibido que se haga solo en castellano, que es también idioma oficial, porque se estaría yendo contra la libertad civil y la autonomía de la voluntad que el mismo Código Civil recoge. Además, lo que es evidente es que la lengua no es un requisito de forma en los documentos privados.
2º No constan designadas las cuotas de presencia. Entiende el Tribunal que es un defecto en el que ha incurrido el Secretario y que se puede subsanar por el Secretario o bien en la próxima Junta haciendo mención a la anterior Junta o bien haciendo una enmienda en la que con la autorización del Presidente subsane dicho defecto.
3º El plazo de notificación excedió de los 10 días. Tampoco puede ser una causa para que se acuerde la nulidad del acta y por ende de la Junta porque se trata de una simple negligencia del Presidente y del Secretario o de uno solo de ellos y esto supondría una especie de derecho de veto a favor de ellos y se castigara a los propietarios que no tienen ninguna culpa de la actividad de éstos.
En conclusión, solo aquellos defectos formales que puedan afectar directamente a las decisiones de la Junta de Propietarios serán relevantes para una sanción de nulidad.
Arantxa Goenaga. Socia Círculo Legal. Barcelona.
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La validez de un orden del día genérico en una convocatoria de una junta de propietarios
Posted on enero 7, 2015 281 by soporte 231	Posted in Abogada, Circulo Legal, Comunidad de Propietarios, Derecho de la propiedad
Siempre ha sido muy polémica la admisión de determinados acuerdos adoptados por una Junta de Propietarios. En muchos casos en el orden del día de la convocatoria los puntos son muy genéricos y éstos no concretan lo que posteriormente se aprueba en la Junta.
Concretamente la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2013 se pronuncia sobre este extremo. En el orden del día se fijaba como punto informar de la situación de las obras realizadas en los pisos cuartos a solicitar a sus propietarios, pero en la Junta lo que se aprobó fue instar acciones judiciales contra los mismos.
El Tribunal Supremo entiende que el acuerdo de instar acciones judiciales es válido con independencia de que no constase en el orden del día porque:
1º Del acuerdo de pedir información se deduce que puede existir una ilegalidad en las obras y de esto resulta el acuerdo de ejercitar acciones judiciales.
2º El acuerdo se limita a dar vía libre a la comunidad para emprender los trámites legales necesarios y no es más que la expresión clara y evidente de su derecho a la tutela judicial efectiva ante lo que considera una actuación contraria a los Estatutos por parte de unos comuneros.
En conclusión, aunque es necesario que para la adopción de un acuerdo se haya fijado en el orden del día, lo que no es necesario es que coincida exactamente sino que basta con que se refiera a los mismos porque considera que es imposible hacer una descripción detallada de todas las cuestiones o problemas que puedan surgir.
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La cuota de gastos y la cuota de participación en la comunidad de propietarios
Posted on diciembre 18, 2014 276 by soporte 231	Posted in Abogada, Circulo Legal, Comunidad de Propietarios, Derecho de la propiedad
La legislación sobre la propiedad horizontal tanto estatal como las especiales establecen que una de las obligaciones de los propietarios es la de contribuir a los gastos generales para el sostenimiento de los inmuebles, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Esta obligación se fijará con arreglo a la cuota de participación fijada o a lo que determinan los estatutos.
Por tanto, aun cuando la norma general es que la cuota de gastos se determina por la cuota de participación, los estatutos pueden establecer un criterio diferente para todos o determinados gastos.
Si la Comunidad de Propietarios decide alterar el sistema establecido, el acuerdo por el que se establezca un nuevo sistema de reparto de gastos debe contar con la unanimidad de los vecinos al ser una modificación estatutaria. Sin embargo, hay que tener en cuenta que la jurisprudencia ha matizado este punto.
Así, el Tribunal Supremo en varias ocasiones ha establecido que puede ser válido el acuerdo de modificación del sistema de reparto de gastos que se apruebe por mayoría y no por unanimidad siempre y cuando exista una ausencia de impugnación en plazo. Por lo que al tratarse de un acuerdo anulable que no ha sido impugnado por ninguno de los copropietarios se convierte en aceptado por la unanimidad de los vecinos y, por tanto, en válido.
Cuestión distinta es el caso en que las Comunidades han venido aplicando un sistema de gastos diferente al que establecen sus Estatutos. En ese caso, como no se está estableciendo un sistema de reparto diferente sino que se acuerda adecuarse a lo establecido legalmente bastará un acuerdo de mayoría para que vuelva a aplicarse el sistema de gastos establecido en los Estatutos de la Comunidad.
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