Source: http://docplayer.cz/18557879-1-znalecky-posudek-c-2642-599-2015.html
Timestamp: 2019-09-23 20:31:46+00:00
Document Index: 52084386

Matched Legal Cases: ['zákona č. 121', 'zákona č. 237', 'zákona č. 257', 'zákona č. 296', 'zákona č. 188', 'zákona č. 350', 'zákona č. 303']

Download "- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2642-599/2015"
1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci bytové jednotky č. 1492/42, umístěné v domě č.p na pozemku parc.č. 962 a spoluvlastnického podílu ve výši 669/54748 na společných částech domu č.p na pozemku parc.č. 962 a pozemku parc.č. 962, katastrální území Poruba, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV 1853) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL.M. Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00337/15 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 13 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě
2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 1492/42 Adresa nemovité věci: Vietnamská 1492, Ostrava-Poruba Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Poruba 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne za účasti znalce a povinné. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Poruba ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00337/ o ustanovení znalce ze dne Prohlášení vlastníka 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č zapsán: Kubiková Jana, Vietnamská 1492/14, Poruba, Ostrava Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Kubiková Jana Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní blíže viz LV v příloze
3 Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve Statutárním městě Ostrava, části Poruba, při ul. Vietnamská, poblíž Obchodní akademie Ostrava - Poruba, cca 300 m západně od zastávky MHD bus Mongolská. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Ve Statutárním městě Ostrava je k dispozici veškerá občanská vybavenost. Přístup k domu je z veřejné komunikace. Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 1492/42, umístěnou v domě č.p na pozemku parc.č. 962 a spoluvlastnickým podílem ve výši 669/54748 na společných částech domu č.p na pozemku parc.č. 962 a pozemku parc.č. 962, včetně součástí a příslušenství Pozitiva oceňované nemovité věci: - vyhledávaná lokalita k bydlení v rámci města Ostrava - dobrá dopravní dostupnost centra města Negativa oceňované nemovité věci: - další investice na opravy a údržbu 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z KN LV 5113
4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) bytová jednotka č. 1492/42 Oceňovaný byt o velikosti 3+1 se nachází v panelovém bytovém domě č.p v 10. NP z 11.NP s výtahem. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce s plochou střechou. Na domě byla provedena revitalizace (zateplení, nová okna, nový výtah). Společné části domu tvoří kolárna a kočárkárna. V domě jsou 2 výtahy. Dům je stáří cca 50 let. Vybavení jednotky: Podlahy v obytných místnostech jsou plovoucí, v ostatních prostorách dlažby. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka a sporák. Sociální zařízení tvoří vana, umyvadlo a WC. Okna jsou plastová. Bytové jádro je umakartové. Byt se nachází v průměrném, udržovaném stavu, na bytu probíhaly v minulosti dílčí opravy a rekonstrukce některých prvků (kuchyně, koupelna, podlahy). Dispoziční řešení: pokoj (18,5 m 2 ), pokoj (12,8 m 2 ), pokoj (11,6 m 2 ), kuchyň (7,6 m 2 ), předsíň (11,2 m 2 ), koupelna (2,2 m 2 ), WC (1,0 m 2 ) a sklep (2,0 m 2 ), balkon (3,40 m 2 ) a lodžie (3,40 m 2 ) Celková plocha bytu je 64,9 m 2 bez příslušenství (sklep 2,0 m 2, balkon 3,40 m 2 a lodžie 3,40 m 2 ). K vlastnictví bytové jednotky 1492/42/2 dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 669/54748 na společných částech domu č.p na pozemku parc.č. 962 a pozemku par.č. 962 v k.ú. Poruba, obci Ostrava a okresu Ostrava-město.
5 - 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. 1) Ocenění bytové jednotky V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca tis. až tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty lokalita cena nabídková korekce ceny za pramen, korekce nabídky a poptávky výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 korekce stavu bytu korekce stavu domu korekce lokality objektivizační koeficient (příslušenství - balkon, lodžie, podlaží, apod.) výsledná cena za m2 byt č.1 Bulharská, Ostrava , ,00 1,00 1,00 1, byt č.2 Maďarská, Ostrava , ,10 1,00 1,00 1, byt č.3 Vietnamská, Ostrava , ,10 1,00 1,00 1, byt č.5 Kubánská, Ostrava , ,10 1,00 1,00 1, průměrná indexovaná hodnota Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 64, Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu bytové jednotky č. 1492/42, tak i podíl na společných částech domu č.p na pozemku p.č. 962 a pozemku parc.č Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem ,- Kč
6 - 6 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 1492/42, umístěné v domě č.p na pozemku parc.č. 962 a spoluvlastnického podílu ve výši 669/54748 na společných částech domu č.p na pozemku parc.č. 962 a pozemku parc.č. 962, katastrální území Poruba, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV 1853), je stanovena ke dni Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši ,- Kč.
7 - 7 - C. Rekapitulace Cena obvyklá nemovité věci - bytové jednotky č. 1492/42, umístěné v domě č.p na pozemku parc.č. 962 a spoluvlastnického podílu ve výši 669/54748 na společných částech domu č.p na pozemku parc.č. 962 a pozemku parc.č. 962, katastrální území Poruba, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV 1853)činí Slovy: jeden-milion-šedesát-tisíc-devět-set-padesát-korun-českých ,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku.
9 - 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Bytový dům č.p Bytový dům č.p Kuchyně Pokoj Pokoj Pokoj Předsíň Koupelna Předsíň WC
11 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 3+1 ul. Bulharská, Ostrava-Poruba Cena: ,- Kč Užitná plocha: 65 m 2 Byt 3+1 v osobním vlastnictví, 65 m2 s balkonem. Byt se nachází v 8.patře/11 v revitalizovaném domě (zateplení - vata, plastová okna, fasáda, 2x výtahy, odpady, elektřina ve vchodě, střecha, balkony). Byt je ve velmi pěkném, udržovaném stavu. V pokojích jsou vybroušené a nalakované parkety, v předsíni plovoucí podlaha. Jádro je kombinované (cihla, umakart) a původní. Obývací pokoj je průchozí do ložnice, ze které je výstup na balkon. V předsíni je prostor na vybudování pěkné prostorné šatny nebo komory. Byt je situován na dvě světové strany V,J. Nemovitá věc č. 2 Byt 3+1 ul. Maďarská, Ostrava-Poruba Cena: ,- Kč Užitná plocha: 55 m 2 Byt v původním, ale udržovaném stavu. Dům je zateplen, má plastová okna a nový výtah. Rekonstrukce proběhla v roce K bytu náleží sklepní koje. Nemovitá věc č. 3 Byt 3+1 ul. Vietnamská, Ostrava-Poruba Cena: ,- Kč Užitná plocha: 69 m 2 Byt v 5.NP/11 v klidné lokalitě. Byt má plastová okna, je v původním stavu, ale velmi udržovaný. Bezproblémové parkování hned u domu. Veškerá občanská vybavenost v blízkém okolí. Dům je po revitalizaci. Nemovitá věc č. 4 Byt 3+1 ul. Kubánská, Ostrava-Poruba Cena: ,- Kč Užitná plocha: 67 m 2 Byt je v původním, ale udržovaném stavu. Dům je zateplen a má plastová okna a nový výtah. K bytu náleží dvě zděné sklepní koje a balkon. Okolí domu je velice klidné (parky a zeleně). Poblíž veškerá občanská vybavenost včetně veřejné dopravy.