Source: http://www.dinamic.it/guida_locazione_e_condominio_28.asp
Timestamp: 2019-02-22 00:31:48+00:00
Document Index: 156085187

Matched Legal Cases: ['art. 1587', 'art. 1587', 'art. 1406', 'art. 3', 'art. 8', 'art. 1587', 'art. 1340', 'art. 1277', 'art. 1182', 'art. 1197', 'art. 1453', 'art. 45', 'art. 295']

Guida alla Locazione ed al Condominio - 28 - LE OBBLIGAZIONI PRINCIPALI DEL CONDUTTORE - www.dinamic.it
28 - LE OBBLIGAZIONI PRINCIPALI DEL CONDUTTORE
L’art. 1587 n. 1 c.c. - che impone al conduttore di osservare, nell’usare la cosa per l’uso determinato, la diligenza del buon padre di famiglia, è sempre operante nel corso del rapporto, indipendentemente dall’obbligo di restituire la cosa, al termine del rapporto, nello stesso stato in cui l’ha ricevuta. Conseguentemente, il mutamento di destinazione della res locata, specie ove alteri gli elementi strutturali del bene in modo da renderlo diverso da quello originario, può costituire causa legittima di risoluzione del contratto, ove il giudice del merito - cui è riservato il relativo apprezzamento - reputi che le modifiche apportate sostanzino un abuso del bene locato.
La costruzione, senza il consenso del locatore, di un manufatto sul terreno condotto in locazione integra violazione dell’obbligo del conduttore di usare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia, per l’uso determinato nel contratto o altrimenti da presumere secondo le circostanze (art. 1587 n. i c.c.) solo ove, oltre a porsi in contrasto con la volontà contrattuale (espressa o presunta), incida sulla struttura fondamentale della cosa locata, sulla sua organizzazione funzionale e sulla destinazione sua propria. (Nel caso concreto, trattavasi di un ampio capannone e di boxes in lamiera, costruiti su nudo terreno locato per esercizio di attività commerciali).
La colpa dell’inadempiente, quale presupposto per la risoluzione dei contratto, è presunta sino a prova contraria e tale presunzione è destinata a cadere solo a fronte di risultanze positivamente apprezzabili, dedotte e provate dal debitore, le quali dimostrino che quest’ultimo, nonostante l’uso della normale diligenza, non sia stato in grado di eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause a lui non imputabili. (Principio enunciato in tema di inadempimento del pagamento del canone locatizio).
Nell’ipotesi di vendita dell’immobile locato, il conduttore deve corrispondere il canone all’acquirente dal momento in cui ne sia venuto comunque a conoscenza, anche in mancanza di una formale comunicazione; infatti, la vendita del bene locato non comporta una cessione del contratto di locazione inquadrabile nella norma di cui all’art. 1406 c.c. ma soltanto una successione a titolo particolare del compratore nel rapporto di locazione per la quale, contrariamente a ciò che avviene per la cessione del contratto per la quale si richiede il consenso del contraente ceduto, non è necessario il consenso del conduttore. Cass. civ., sez. III, 6 settembre 1990, n. 9160, Manche c. Sciorio.
Le cause di risoluzione di un contratto di locazione per inadempimento dei conduttore debbono preesistere al momento in cui la controparte propone la domanda giudiziale, cosicché il giudice del merito non può prescindere dall’indagine primaria sulla sussistenza dell’inadempimento del conduttore al momento della domanda, che vale a giustificare la risoluzione del contratto di locazione, ancorché soggetto alla normativa vincolistica, ove si concreti nella reiterazione della colpevole inadempienza nel ritardo nel pagamento dei danni, quando abbia carattere di rilevante importanza e gravità essendosi protratta anche al di là dei termini previsti dalla legislazione vincolistica (art. 3 L. ti. 841 del 1973) pure di fronte alle diffide intimate — dopo un’iniziale tolleranza — dal locatore.
L’uso che, in materia di locazione, regoli il termine per il pagamento del canone non può essere considerato, giusta l’art. 8 disp. prel. cod. civ., un uso normativo, non essendo richiamato dall’art. 1587, ti. 2, cod. civ., ma va considerato come uso negoziale, operante in base all’art. 1340 cod. civ. in quanto non escluso dalle parti, sicché la prova della sua esistenza va data dal locatore che sulla sua base pretenda l’anticipata corresponsione del canone.
L’invio di un titolo di credito improprio, quale un vaglia postale, per effettuare il pagamento del canone di locazione non ha efficacia liberatoria se non venga accettato dal creditore-locatore, sia perché, a norma dell’art. 1277 c.c., i debiti pecuniari si estinguono solo con moneta avente corso legale nello Stato, sia perché, a norma dell’art. 1182 c.c., essi debiti vanno adempiuti nel domicilio del creditore al tempo della scadenza, e l’invio del vaglia comporta la sostituzione di questo domicilio con la sede dell’ufficio postale presso cui il titolo è riscuotibile. Tuttavia l’efficacia liberatoria può ravvisarsi qualora la pregressa e prolungata accettazione dei canoni nella forma suddetta manifesti tacitamente il consenso del creditore, di cui ail’art. 1197 c.c., alla prestazione diversa da quella dovuta. Il detto comportamento del creditore può essere idoneo anche ad escludere lo stato soggettivo di colpa del debitore inadempiente, e quindi la sua mora, idonea a permettere la risoluzione del contratto.
Il rifiuto del conduttore di pagare il canone di locazione, giustificato dall’avere il locatore omesso di consegnare le ricevute a canoni già pagati (eccezione d’inadempimento), deve ritenersi contrario a buona fede — ed è perciò causa di risoluzione del contratto di locazione ex art. 1453 c.c. — se il conduttore stesso non si sia trovato nelle necessità di servirsi delle ricevute per non avere il locatore mai negato gli avvenuti pagamenti.
In tema di locazione di immobili urbani, la cosiddetta autoriduzione del canone, cioè il suo pagamento in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita, in relazione alla dedotta esorbitanza ditale ultima misura rispetto all’importo inderogabilmente fissato dalla legge, costituisce un fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore provocando il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico convenzionale, restando nei poteri del giudice, ai fini dell’accertamento di un inadempimento tanto grave da giustificare la risoluzione del rapporto, la valutazione dell’importanza dello squilibrio sinallagmatico avuto riguardo all’interesse del locatore in relazione al suo diritto di ricevere il canone in misura legale.
Nel giudizio di sfratto per la morosità del conduttore, la determinazione dell’esatto ammontare del canone di locazione — che venga da quello contestato al fine di escludere l’imputatogli inadempimento — non può essere compiuta ex officio dal giudice, dovendo il conduttore proporre specifica azione, a norma della previgente legislazione vincolistica, ovvero secondo la nuova disciplina di cui alla L. n. 392 del 1978. Pertanto, l’omesso previo accertamento in via definitiva dei precedenti indebiti a seguito di quel giudizio, comporta che la mancata corresponsione (anche in parte) dei canoni pattuiti attuata unilateralmente dal conduttore concreta un’ipotesi di ragion fattasi, dando luogo ad un vero e proprio inadempimento colpevole, in relazione a quel dovere dell’esatto e puntuale adempimento del contratto stipulato e della principale obbligazione con esso prevista, da cui il conduttore stesso può venire esentato non dalla mera pendenza del giudizio di adeguamento del canone, bensì solo dalla definitiva soluzione in suo favore ditale giudizio.
Alla stregua della disciplina della L. n. 392 del 1978, l’esame delle domande relative alla determinazione del canone nella sua misura legale ed alla ripetizione delle somme che il conduttore assume di aver corrisposto in eccedenza rispetto alla misura dovuta non costituisce sempre un momento pregiudiziale, in senso logico e giuridico, per la decisione della domanda di risoluzione del contratto per morosità. Infatti — atteso, in particolare, il contenuto dell’ultimo comma dell’art. 45 della legge (secondo cui, fino al termine del giudizio sulla determinazione del canone, il locatario è obbligato a corrispondere, salvo conguaglio, l’importo non contestato) — la questione se il conduttore sia incorso o meno in un inadempienza autoriducendo il canone dipende dalla questione relativa all’accertamento del quantum del suo debito (con la conseguente necessità, ex art. 295 c.p.c., della sospensione del giudizio per la risoluzione del contratto sino alla definizione del giudizio sulla determinazione del canone) solo quando il conduttore medesimo si sia limitato a non corrispondere le parti di canone da lui ritenute espressione di un’indebita maggiorazione e non anche quando la mancata corresponsione si sia estesa alle quote non contestate, specialmente se l’importo di queste ultime sia notevolmente superiore all’importo delle prime, poiché, in tal caso, l’esito (qualunque esso sia) del separato giudizio relativo all’accertamento del debito per le parti contestate quali indebite maggiorazioni non potrà eliminare il mancato adempimento di cui si fa questione ai fini della risoluzione del contratto.
Nella disciplina ordinaria del c.c., rientra nell’autonomia negoziale dei contraenti stabilire se il conduttore debba corrispondere al locatore, oltre il canone pattuito, anche l’importo delle spese condominiali, ovvero se tale prestazione debba rimanere, in tutto o in parte, a carico del locatore.
* Cass. civ., sez. III, 2 febbraio 1991, n. 1002, D’Amico c. Cardelli.
Il locatore, nonostante il silenzio del titolo, può visitare e far visitare la cosa locata, con le modalità di cui agli usi, al fine di poter stipulare altro contratto di locazione, allo scadere di quello in corso, di vendere la cosa, ecc. Il conduttore, che opponga ingiustificati rifiuti all’effettuazione ditali visite, incorre in inadempimento, che può costituire causa di risoluzione del contratto.