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Timestamp: 2019-11-17 13:06:41+00:00
Document Index: 243138166

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immobilier Archives - Cabinet d'avocats ARC- Rennes, Grand Ouest
La demande d’expertise en référé sur les causes et conséquences des désordres et malfaçons ne tendait pas au même but que la demande d’annulation du contrat de construction, de sorte que la mesure d’instruction ordonnée n’a pas suspendu la prescription de l’action en annulation du contrat (C.Cass., Civ. 3ème, 17 Octobre 2019, n° 18-19611 et 18-20550)
La Cour de cassation vient de publier un arrêt s’ajoutant à ceux récemment prononcés concernant la prescription, la forclusion, la suspension et l’interruption.
L’assignation en référé aux fins d’extension n’a pas d’effet erga omnes. L’effet interruptif de l’action en justice ne vaut que pour son auteur. Le maître d’ouvrage ne doit donc pas compter sur l’assignation en extension d’expertise délivrée par l’assureur DO contre les constructeurs et leurs assureurs pour interrompre ses propres délais (en ce sens : C.Cass, Civ. 3ème, 21 mars 2019, pourvoi n°17-28021) ou encore par le constructeur contre son sous-traitant (Cass., Civ. 3ème, 29 Octobre 2015, pourvoi n° 14-24771).
L’assignation délivrée contre un assureur en une qualité donnée ne vaut pas contre ce même assureur sous une autre qualité : assigner un assureur en qualité d’assureur DO ne vaut pas assignation (et donc interruption) en sa qualité d’assureur RCD (en ce sens : ( Cass., Civ. 3ème, 29 Mars 2018, pourvoi n° 17-15042)
L’effet interruptif de l’assignation ne vaut que pour les seuls désordres qui y sont visés (C.Cass., Civ. 3ème, 19 septembre 2019, n°18-17138)
la Cour de cassation souligne la nécessité de faire preuve de rigueur dans le cadre de la demande d’expertise en référé et dans la computation des délais, sous le visa de l’article 2239 du Code civil (C.Cass., Civ. 3ème, 17 Octobre 2019, n° 18-19611 et 18-20550).
le 6 décembre 2006, M. X… et la société Le Chêne ont conclu un contrat de construction d’une maison d’habitation
en cours de chantier, avant réception, M. X…, ayant constaté de nombreuses malfaçons, a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 24 décembre 2009, a désigné un expert,
L’Expert judiciaire a déposé son rapport le 15 décembre 2011
par acte du 14 août 2012, M. X… a assigné la société Le Chêne en annulation du contrat, subsidiairement en résolution ou en réparation des désordres.
Si le moyen de la société Le Chêne n’est pas reproduit, il se déduit de l’arrêt que celle-ci a opposé la prescription de la demande en nullité du contrat.
La Cour d’appel de RENNES, par un arrêt en date du 17 Mai 2018, a rejeté ce moyen et a déclaré la demande en annulation recevable en estimant que :
qu’il ne saurait être ajouté une condition à la suspension du délai de prescription, prévue par l’article 2239 du code civil
que l’expertise sollicitée en référé est utile à l’appréciation de la demande en nullité du contrat, les conséquences de la nullité étant appréciées au regard de la gravité des désordres et non-conformités affectant la construction.
L’arrêt est censuré par la Cour de cassation sous le visa de l’article 2239 du Code civil, étant utilement rappelé que celui-ci énonce que :
Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée »
La Cour de cassation estime en effet que « la demande d’expertise en référé sur les causes et conséquences des désordres et malfaçons ne tendait pas au même but que la demande d’annulation du contrat de construction, de sorte que la mesure d’instruction ordonnée n’a pas suspendu la prescription de l’action en annulation du contrat« .
La position de la Cour de cassation s’avère rigoureuse.
En outre, il convient de s’interroger sur la pertinence d’une assignation en référé qui aurait pour but la demande d’annulation du contrat de construction. Il serait au contraire bien plus judicieux, et prudent, pour le maître d’ouvrage de surveiller ses délais, quitte à assigner au fond et solliciter un sursis à statuer, s’il entend obtenir l’annulation du contrat de construction.
Sous-location irrégulière : le bailleur peut solliciter de son locataire le remboursement des sous-loyers en tant que fruits civils (C.Cass., Civ. 3ème, 12 Septembre 2019, n°18-20727)
La Cour de cassation a prononcé un arrêt le 12 Septembre 2019 voué à une large publication (FS.P + B + R + I), démontrant que le sujet abordé est d’importance, le symbole « R » signifiant que la décision sera analysée au travers du rapport annuel de la Cour de cassation.
Le sujet est d’actualité : il concerne la sous-location d’un logement, phénomène porté, notamment, par la Société « Air B’nB ».
A titre liminaire, il convient de préciser que l’arrêt ne concerne que la sous-location irrégulière, c’est-à-dire à laquelle le bailleur n’a pas donné son accord, tant sur le principe de la sous-location que le montant du sous-loyer, conformément aux dispositions de l’article 8 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :
« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location »
Ainsi, il est acquis, sur le principe, que la sous-location non autorisée est irrégulière.
Le locataire s’expose à titre de sanction à la résiliation judiciaire de son bail, avec la démonstration par le bailleur d’une faute.
Surtout, au vu de l’ampleur financière prise par le phénomène de la sous-location, se pose la question du devenir des sous-loyers perçus.
La Cour d’appel de PARIS avait prononcé une décision intéressante en date du 5 Juin 2018 (RG n° n° 16/10684) :
En estimant que « les loyers perçus par les appelants au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété et appartiennent de facto au propriétaire«
En condamnant le locataire à reverser au bailleur les fruits de la sous-location
La Cour d’appel de PARIS s’était donc fondée
sur l’article 546 du Code civil :
« La propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.
Sur l’article 547 du même Code :
« Les fruits naturels ou industriels de la terre,
Le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession »
C’est cet arrêt, ayant fait l’objet d’un pourvoi, qui a été soumis à l’examen de la Cour de cassation (C.Cass., Civ. 3ème, 12 Septembre 2019, n°18-20727)
Pour contester la condamnation à restitution des loyers, les locataires ont soutenu :
« que les sous-loyers perçus par un locataire au titre d’une sous-location ne constituent pas des fruits civils appartenant au bailleur par accession mais l’équivalent économique du droit de jouissance conféré au preneur, lequel est en droit de les percevoir et de les conserver, sauf à engager sa responsabilité envers le bailleur en cas de préjudice subi par celui-ci du fait de la méconnaissance d’une interdiction contractuelle de sous-location« , ce qui suppose alors pour le bailleur de rapporter la preuve d’une faute en lien avec un préjudice
« qu’une sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire mais produit tous ses effets entre le locataire principal et le sous-locataire ; qu’en conséquence, seul le locataire est créancier des sous-loyers« .
Le pourvoi est cependant rejeté et le raisonnement de la Cour d’appel approuvé.
La Cour de cassation écarte le principe de l’effet relatif des contrats pour se placer sur le terrain des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire :
« Mais attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées »
La sanction est donc redoutable et représente un risque financier non négligeable pour le locataire, qui sera bien avisé de recueillir l’accord de son bailleur afin d’envisager une sous-location. Bien mal acquis (juridiquement) ne profite jamais…
Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (C.Cass, Civ. 3ème, 9 mai 2019, pourvoi n°18-13670)
Le Syndicat des copropriétaires représentée la communauté des copropriétaires et dispose à ce titre de la personnalité juridique.
Sa responsabilité est régie notamment par les dispositions de l’article 14 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui énonce notamment que « il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires« .
En vertu de l’article 42 de cette Loi [dans sa version issu de la Loi du 23 Novembre 2018], qui renvoie à l’article 2224 du Code civil, édicte que le délai de prescription est de 5 ans (« les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer« ). La date de réception de l’immeuble importe donc peu et ne produit pas d’effet extinctif à la différence de la responsabilité des constructeurs.
La Cour de cassation a pu préciser que le Syndicat des copropriétaires est « responsable de plein droit des vices de construction de l’immeuble, même antérieurs à la soumission de celui-ci au statut de la copropriété » (C.Cass, Civ. 3ème, 17 décembre 2015, pourvoi n° 14-16372).
Le Syndicat des copropriétaires est responsable tant vis à vis des copropriétaires, que des tiers de manière générale.
Il s’agit d’une responsabilité de plein droit.
La Cour de cassation vient en rappeler les contours par un arrêt du 9 Mai 2019 (C.Cass, Civ. 3ème, 9 mai 2019, pourvoi n°18-13670), en particulier sur la possibilité pour le Syndicat de copropriétaires de s’exonérer de cette responsabilité.
sous le visa de « l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1382, devenu 1240, et 1315, devenu 1353, du code civil »
qu’il « résulte de ces textes que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers«
pour censurer une Cour d’appel qui avait limité la condamnation du syndicat des copropriétaires au motif que le copropriétaire bailleur a fait procéder à des travaux pour intégrer le balcon à la surface habitable, sans autorisation, et que ce dernier ne démontre pas que ces travaux avaient été exécutés en conformité au règlement de copropriété.
La Cour de cassation reproche à la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE d’avoir inversé la charge de la preuve.
Ainsi, c’est au Syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la victime (tiers ou copropriétaire) pour limiter ou s’exonérer de toute responsabilité.
La faute du constructeur (à supposer que le délai d’épreuve décennal ne soit pas expiré) n’a pas d’effet exonératoire, le Syndicat de copropriétaires ne pouvant qu’envisager une action récursoire ou un appel en garantie.
Il s’agit d’un arrêt de confirmation (en ce sens : C.Cass, Civ. 3ème, 12 septembre 2012, pourvoi n°11-10421).
Lors de la phase d’expertise judiciaire, le Syndicat des copropriétaires devra donc veiller à préserver ses chances de recours et ses intérêts en s’intéressant attentivement :
aux vices de construction s’il peut se retourner contre les locateurs d’ouvrage
au comportement de la victime.
Action en garantie des vices cachés de l’immeuble : négligence fautive de l’acquéreur et caractère apparent du vice (C.Cass., Civ. 3ème, 21 Mars 2019, pourvoi n° 18-12604)
L’article 1641 du Code civil énonce :
L’une des conditions d’application de ce régime est le caractère caché du vice, c’est-à-dire celui dont l’acquéreur ne pouvait avoir connaissance.
Il n’en demeure pas moins que l’acquéreur doit faire preuve d’un minimum de vigilance lors de l’achat du bien, ce que l’arrêt de la Cour de cassation du 21 Mars 2019 vient rappeler.
En l’espèce, une SCI vend un lot de 5 appartements à un couple de particuliers, par l’intermédiaire d’une agence immobilière.
Après une phase d’expertise judiciaire, alléguant des vices cachés, le couple assigne alors la SCI venderesse en résolution de la vente et en paiement de dommages et intérêts.
La Cour d’appel de MONTPELLIER (Arrêt du 21 Décembre 2017) les déboute de leurs demandes, estimant que le vice n’était pas caché lors de la visite effectuée avant la vente.
La Cour de cassation, reprenant les constats opérés par la Cour d’appel, retient :
Que les problèmes affectant la toiture étaient visibles à l’œil nu depuis les combles
Que les combles étaient accessibles par une porte dont seule la SCI venderesse avait la clé mais qu’il n’était pas établi que celle-ci avait volontairement omis de remettre la clé à l’agence immobilière ni que les acquéreurs aient demandé à pouvoir accéder aux combles et que cet accès leur ait été refusé.
pour conclure que « l’absence de visite des combles était imputable à la propre négligence des acquéreurs à vérifier l’état de la toiture et de la charpente d’un immeuble ancien, par définition vétuste » et ainsi approuver l’arrêt de la Cour d’appel qui a pu en déduire que « l’état de la toiture ne constituant pas un vice caché mais un vice apparent dont l’acheteur pouvait se convaincre lui-même« .
L’achat d’un immeuble ancien ne doit pas se faire à la légère et nécessite un minimum de prudence et d’implication de l’acheteur.
La Cour de cassation avait cependant antérieurement précisé :
Il n’appartient pas à un acquéreur de faire examiner le bien avant la vente par un homme de l’art (Cass., Ass. Plén, 27 Octobre 2006, pourvoi n°05-18977)
Qu’il faut que l’acquéreur ait connaissance du vice « dans son ampleur et ses conséquences » ( Cass., Civ. 3ème, 14 Mars 2012, pourvoi n° 11-10861) pour caractériser un vice apparent.
Une visite sur site n’est donc pas anodine et peut engendrer d’importantes conséquences juridiques par la suite, devant conduire de potentiels acquéreurs à visiter attentivement chaque pièce et demander impérativement l’accès aux pièces fermées.