Source: https://www.spadek.info/gospodarstwo_rolne_otrzymane_w_spadku,181,p.html
Timestamp: 2019-09-19 23:05:37+00:00
Document Index: 94158979

Matched Legal Cases: ['art. 210', 'art. 210', 'art. 210', 'art. 622', 'art. 92', 'art. 93', 'Art. 214', 'art. 622']

Iryna Kowalczuk • Opublikowane: 2014-03-12
Zgodnie z art. 210 Kodeksu Cywilnego (dalej – K.c.) każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.
Unormowanie problematyki znoszenia współwłasności zawierają przepisy art. 210-221 K.c. Zniesienie współwłasności może nastąpić na dwa sposoby: w drodze umowy pomiędzy współwłaścicielami lub przez sąd.
Ustawodawca nie uregulował odrębnie umownego trybu zniesienia współwłasności, współwłaściciele mają więc dużą swobodę w tym zakresie. Mimo to należy wskazać, że każdorazowo dla zawarcia umowy zniesienia współwłasności niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (nie tylko niektórych z nich). Oprócz tego umowa zniesienia współwłasności nieruchomości dla swej ważności wymaga zachowania formy aktu notarialnego.
Postępowanie sądowe w przedmiocie zniesienia współwłasności jest niezbędne zazwyczaj w sytuacji, w której co najmniej jeden ze współwłaścicieli sprzeciwia się zniesieniu współwłasności lub wybranemu przez pozostałych sposobowi podziału rzeczy. W tym przypadku prawo wystąpienia do sądu z żądaniem zniesienia współwłasności przysługuje każdemu współwłaścicielowi (art. 210 K.c.).
O wyborze sposobu zniesienia współwłasności rozstrzyga sąd, chociaż jest on zobowiązany przedtem zasięgnąć stanowiska uczestników postępowania, a w razie zgodnego wniosku jest związany stanowiskiem współwłaścicieli, chyba że projekt podziału sprzeciwia się prawu lub zasadom współżycia społecznego albo narusza w sposób rażący interes osób uprawnionych (art. 622 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego – w skrócie: K.p.c.). Możliwe jest również zawarcie w takiej sprawie ugody sądowej.
Co do podstawowych sposobów zniesienia współwłasności stosowanych przez sądy należy wskazać:
sprzedanie rzeczy (prawa), stosownie do przepisów K.p.c., i podział uzyskanych pieniędzy pomiędzy współwłaścicieli.
Jeśli chodzi o podział gospodarstwa rolnego otrzymanego w spadku, w pierwszym rzędzie ustawodawca przyznał prymat fizycznemu podziałowi gospodarstwa rolnego. Jeśli jednak taki podział byłby sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, Kodeks cywilny zobowiązuje sąd do przyznania gospodarstwa temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy pozostali. W orzecznictwie wskazuje się, że podział fizyczny gospodarstwa rolnego może polegać – w szczególnych sytuacjach, mianowicie kiedy gospodarstwo nie posiada zdolności do samodzielnej produkcji towarowej, a rodzaj użytków nie stwarza perspektywy jej uzyskania w przyszłości – na jego likwidacji przez wydzielenie współwłaścicielom (współspadkobiercom) działek z przeznaczeniem na uzupełnienie posiadanych już odrębnych gruntów współwłaścicieli, ewentualnie ich następców (por. postanowienie SN z 3 września 1997 r., I CKN 344/97, niepubl.).
W przypadku podziału fizycznego sąd obligatoryjnie korzysta z opinii biegłych. Wchodzić tu mogą w grę opinie różnych biegłych (przede wszystkim jednak z zakresu rolnictwa), którzy winni ocenić dopuszczalność podziału gospodarstwa rolnego przy uwzględnieniu zasad prawidłowej gospodarki rolnej. Do zadań biegłych należało będzie również oszacowanie wartości gospodarstwa. W grę wchodzić będzie również zasięgnięcie opinii biegłego geodety, dokonującego sporządzenia projektu podziału według wymagań prawa geodezyjnego i kartograficznego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Oceniając dopuszczalność podziału gospodarstwa, należy brać również pod uwagę jego zgodność z przepisami ustawy. W szczególności może wchodzić w grę przestrzeganie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, która będzie miała zastosowanie do tych podziałów nieruchomości rolnych, które będą powodować konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości, wchodzących w skład gospodarstw rolnych (art. 92 tej ustawy). W takich przypadkach obowiązuje ogólna zasada, że podział nieruchomości rolnej musi być zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 93).
Należy wskazać, że brak zgody jednego ze spadkobierców na podział fizyczny gospodarstwa rolnego otrzymanego w spadku nie ma żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Ostateczną decyzję podejmuje sąd, a jedynym kryterium, które obowiązany jest wziąć pod rozwagę, jest zgodność podziału z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. W praktyce sądowej do częstych sytuacji należy jednak sugerowanie się sądu oświadczeniami współwłaścicieli co do sposobu podziału.
Jeżeli z jakichkolwiek powodów wykluczony byłby podział fizyczny gospodarstwa rolnego, powstaje konieczność zastosowania innego sposobu wyjścia ze współwłasności. Art. 214 K.c. jako preferowaną metodę podaje przyznanie gospodarstwa temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele, przy czym, zgodnie z art. 622 § 2 K.p.c., sąd jest związany składanym w toku postępowania zgodnym wnioskiem współwłaścicieli.
W razie braku takiej zgody ma się ono dostać temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego właściciela. Ocena, czy w konkretnym wypadku tak właśnie jest, będzie należała do sądu.
Jeśli warunek prowadzenia gospodarstwa lub pracy w nim spełnia kilku współwłaścicieli, sąd ma obowiązek przyznać je temu, który daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia. Dopiero gdy na taki wniosek zgadzają się wszyscy właściciele albo jeśli żaden nie zgadza się na przyznanie mu gospodarstwa, sąd musi nakazać sprzedanie go. Te zasady obowiązują także wówczas, gdy gospodarstwo może być podzielone, ale wydzielonych części jest mniej niż właścicieli.
Jeśli gospodarstwo zostało przyznane jednemu współwłaścicielowi lub części ze współwłaścicieli, pozostałym należą się spłaty. Ich wysokość, sposób uiszczenia i tym podobne kwestie powinni ustalić przede wszystkim w zgodnym porozumieniu sami współwłaściciele. Jeśli jednak nie dojdą do zgody, zrobi to sąd.
Co ważne, sąd może obniżyć spłaty, niezależnie od odroczenia ich spłaty czy rozłożenia na raty. Przy owej obniżce sąd musi brać pod uwagę typ i wielkość samego gospodarstwa, a także sytuację majątkową i osobistą zarówno tego, kto dostaje gospodarstwo, jak i tego, któremu należą się spłaty.
Oznacza to, że jedynymi kryteriami obniżenia spłat są typ i wielkość gospodarstwa, a także sytuacja majątkowa i osobista współwłaścicieli. Są to okoliczności, które podlegają swobodnej ocenie sędziego.
Jeśli zależy Panu na tym, żeby stać się właścicielem całej nieruchomości, to najlepiej porozumieć się ze współwłaścicielem i odkupić od niego udział we współwłasności.
Jeśli współwłaściciel nie będzie chciał rozwiązać sprawy za porozumieniem, może Pan złożyć wniosek o zniesienie współwłasności. We wniosku musi Pan zaproponować swój sposób podziału nieruchomości z uzasadnieniem. Będzie Pan musiał podać aktualną cenę gospodarstwa; aby ją ustalić, nie jest konieczne korzystanie z usług rzeczoznawcy. Dostępnym na wyciągnięcie ręki i bezpłatnym źródłem danych o cenach są ogłoszenia zamieszczane w prasie lub na portalach internetowych. Może Pan również udać się do biura nieruchomości i dowiedzieć się, ile mniej więcej warta jest taka nieruchomość.
Jeśli współwłaściciel nie zgodzi się z zaproponowaną przez Pana wyceną gospodarstwa rolnego otrzymanego w spadku, wówczas sąd powoła biegłego rzeczoznawcę.
Sprawa w sądzie, tym bardziej jeśli będzie spór między Państwem, może ciągnąć się długo i wiązać z kosztami (opłaty sądowe, wynagrodzenie biegłego rzeczoznawcy majątkowego itp.). Dlatego najlepiej przed złożeniem wniosku do sądu o zniesienie współwłasności proponowałabym porozmawiać z drugim współwłaścicielem, żeby zdecydować, jaki wariant postępowania wybrać.