Source: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/befristeter-mietvertrag/
Timestamp: 2019-07-19 13:10:52
Document Index: 350463720

Matched Legal Cases: ['§ 564', '§ 575', '§ 564', 'Art. 229', '§ 3', '§ 564', '§ 564', '§ 556', '§ 570', '§ 564', '§ 564', '§ 575', '§ 575', '§ 575', '§ 573', '§ 573', 'BGH', '§ 573', '§ 575', '§ 575', '§ 575', 'BGH', '§ 575', '§ 575', '§ 575', '§ 575', 'BGH', 'BGH', '§ 575', '§ 549', '§ 575', '§ 549', '§ 549', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 573', '§ 573', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 566', '§ 580', '§ 550', '§ 575', 'BGH', '§ 564', '§ 575', '§ 564', '§ 542', '§ 573', '§ 542', '§ 564', '§ 543', '§ 575', '§ 575', '§ 567', '§ 544', '§ 543', '§ 544', '§ 544', '§ 544', '§ 575', '§ 573', '§ 575', '§ 573', '§ 573', '§ 575', '§ 575', '§ 575', '§ 575', '§ 565', '§ 575', '§ 575', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', 'BGH', '§ 565', '§ 542', '§ 564', '§ 564', '§ 565', 'Art. 229', '§ 3', 'BGH', 'Art. 229', '§ 3', '§ 565', 'BGH', '§ 573', 'Art 229', '§ 3', 'Art.229', '§ 3', '§ 565', 'BGH', '§ 307', 'BGH', '§ 575', '§ 575', '§ 575', '§ 575', '§ 575', '§ 575', '§ 575', '§ 575', '§ 575', '§ 575', '§ 575', '§ 575', '§ 575', '§ 575', '§ 575', '§ 575', '§ 575', '§ 575', 'Art. 229', '§ 3', '§ 564', '§ 575', '§ 564', '§ 564', '§ 564', '§ 564', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 564', '§ 556', '§ 556', '§ 564', '§ 564', '§ 564', '§ 564', '§ 575', '§ 575', '§ 550', '§ 566', '§ 580', '§ 546', '§ 575', '§573', '§575', '§573', '§ 575']

Die ganz überwiegende Zahl aller Mietverträge wird auf unbestimmte Zeit geschlossen. Dies entspricht in der Regel den Interessen beider Parteien. Es gibt jedoch Situationen, in denen insbesondere der Vermieter ein Interesse daran hat, die Dauer der Mietzeit von vornherein festzulegen. Ein solches Interesse kann z.B. deshalb bestehen, weil der Vermieter schon bei Vertragsschluss weiß, dass er die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt selbst nutzen möchte. In solchen Fällen bietet es sich an, einen befristeten Mietvertrag abzuschließen. Viele Vermieter überschätzen allerdings die Ihnen vom Gesetz eingeräumte Möglichkeit, die Mietzeit von vornherein zu begrenzen. Besonders bei Mietverträgen, die ab dem 01.09.2001 abgeschlossen worden sind bzw. noch abgeschlossen werden, ist eine Befristung nur unter engen Voraussetzungen möglich.
Dieser Beitrag beschäftigt sich zunächst mit der Frage, welche Voraussetzungen für den wirksamen Abschluss eines befristeten Mietvertrages vorliegen müssen. Außerdem wird auf deren Laufzeit, die Möglichkeit einer Verlängerung und die Kündigungsmöglichkeit von befristeten Mietverträgen eingegangen. Die folgenden Ausführungen betreffen ausschließlich Wohnraummietverhältnisse.
Inhalt: Befristeter Mietvertrag – Was muss ich wissen?
I. Wichtige Unterscheidung – Abschluss des Mietvertrages vor oder ab dem 01.09.2001
II. Der Abschuss des befristeten Mietvertrages- Befristungsgrund und Formerfordernis
III. Laufzeit und vorzeitige Beendigungsmöglichkeiten eines befristeten Mietverhältnisses
IV. Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses
1. Vertragliche Verlängerungsklauseln
a) Verträge ab dem 01.09.2001
b) Verträge vor dem 01.09.2001
2. Gesetzlicher Fortsetzungsanspruch des Mieters
a) Ab dem 01.09.2001 geschlossene Mietverträge
b) Vor dem 01.09.2001 geschlossene Mietverträge
Die Beantwortung der Frage, welche Voraussetzungen für den wirksamen Abschluss eines befristeten Mietvertrages vorliegen müssen, unter welchen Vorraussetzungen vom Mieter eine Verlängerung verlangt werden und wie der befristete Mietvertrag gekündigt werden kann, hängt entscheidend davon ab, zu welchem Zeitpunkt der Mietvertrag geschlossen bzw. die Befristung vereinbart wurde. Der Gesetzgeber hat durch das am 01.09.2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz den bis zum 31.08.2001 geltenden § 564c BGB a. F., der in seinem Abs.1 den sog. einfachen (unechten) Zeitmietvertrag und in Abs.2 den sog. qualifizierten (echten) Zeitmietvertrag regelte, abgeschafft und durch § 575 BGB ersetzt, der nur noch den qualifizierten (echten) Zeitmietvertrag zulässt. Die Abschaffung des § 564c BGB a. F. hat allerdings nicht dazu geführt, dass dieser seit dem 01.09.2001 nicht mehr anwendbar ist. Nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB sind nämlich auf ein am 01.09. 2001 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit § 564c in Verbindung mit § 564b sowie die §§ 556a bis 556c, 565a Abs. 1 und § 570 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung anzuwenden.
Da es auch jetzt noch befristete Mietverhältnisse geben kann, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, soll im Folgenden sowohl auf die bis zum 31.08.2001als auch auf die seit dem 01.09.2001 geltende Rechtslage eingegangen werden.
Nach dem für vor dem 01.09.2001 abgeschlossene Mietverträge geltenden § 564c BGB a. F. war es für den wirksamen Abschuss eines befristeten Mietvertrages nicht erforderlich, dass der Vermieter einen bestimmten Grund für die Befristung hatte. Die Mietdauer konnte ohne Vorhandensein und ohne Angabe von Gründen zeitlich begrenzt werden. Dass das Vorliegen von Befristungsgründen für den wirksamen Abschluss des befristeten Mietvertrages nicht erforderlich war, darf allerdings nicht darüber hinwegtäuschen, dass diese gem. § 564c Abs.2 BGB a. F. für das Bestehen eines Fortsetzungsanspruchs des Mieters durchaus eine Rolle spielen (siehe dazu die Ausführungen unter IV.2.).
Für alle seit dem 01.09.2001 abgeschlossenen Mietverträge gilt nun gem. § 575 Abs.1 BGB, dass die Befristung nur wirksam ist, wenn der Vermieter hierfür einen Grund hat, und zwar nicht irgendeinen, sondern einen der in § 575 Abs.1 S.1 BGB abschließend genannten. § 575 Abs.1 BGB machte es für den wirksamen Abschluss eines befristeten Mietvertrages zur Voraussetzung, dass der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten
Insbesondere der bereits bei der Vereinbarung der Befristung vorhandene Wunsch des Vermieters, die Räume nach Ablauf der Mietzeit selbst zu nutzen oder Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts zu überlassen, ist in der Praxis von Bedeutung. Dieser Befristungsgrund entspricht zwar nicht exakt dem in § 573 Abs.2 Nr.2 BGB geregelten Eigenbedarf. Voraussetzung ist nämlich, anders als für die Eigenbedarfskündigung, für die § 573 Abs.2 Nr.2 BGB verlangt, dass der Vermieter die Wohnung für sich, für Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt, nur der Nutzungs- oder Überlassungswille des Vermieters, der bereits dann vorliegt, wenn der Vermieter zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags tatsächlich die ernsthafte Absicht hat, die Wohnung später selbst zu nutzen oder einem Familien- oder Haushaltsangehörigen zu überlassen (vgl. BGH, Urteil vom 18. 4. 2007 – VIII ZR 182/06).
Nicht selten kommt es vor, dass bereits bei Vertragsschluss feststeht, dass Eigenbedarf im S. d. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB zu einem späteren Zeitpunkt entstehen wird oder vom Vermieter zumindest erwogen wird die Wohnung später selbst zu nutzen bzw. einem Dritten zu überlassen. In solchen Fällen machen viele Vermieter immer wieder den folgenreichen Fehler, dass sie – in dem Irrglauben, später eine Eigenbedarfskündigung aussprechen zu können- keinen befristeten, sondern einen unbefristeten Mietvertrag abschließen. Erfolgt dann später die Eigenbedarfskündigung, gibt es nicht selten ein böses Erwachen, da eine Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam ist, wenn der Vermieter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits entschlossen war oder zumindest erwogen hat, die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen oder einer sonstigen Bedarfsperson zu überlassen (vgl. Urteil vom 04.02.2015- VIII ZR 154/14).
Jeder Vermieter, der bei Vertragsschluss entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen oder einer anderen Bedarfsperson zu überlassen, sollte einen befristeten Mietvertrag abschließen und sich nicht darauf verlassen, dass das Mietverhältnis durch eine spätere Eigenbedarfskündigung beendet werden kann.
Eine Alternative zum Abschluss eines befristeten Mietvertrages besteht allerdings darin, den Mieter bei Vertragsabschluss über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufzuklären.
Für die Wirksamkeit dieser Mitteilung genügt es allerdings nicht, dass der Vermieter lediglich abstrakt den Gesetzestext einer der in § 575 Abs.1 S.1 BGB genannten Befristungsgründe wiedergibt. Anzugeben ist vielmehr ein konkreter Lebenssachverhalt. Die Mitteilung des Befristungsgrundes soll es dem Mieter ermöglichen, die Berechtigung der Befristung zu überprüfen (vgl. BT- Dr. 14/4553, S. 70).
Deshalb muss der Vermieter z.B. bei einer auf § 575 Abs.1 S.1 Nr.2 BGB gestützten Befristung des Mietverhältnisses wegen einer wesentlichen Veränderung oder Instandsetzung der Räume die geplanten Maßnahmen so genau angeben, dass der Mieter beurteilen kann, ob diese Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden und damit eine Befristung nach § 575 Abs.1 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB rechtfertigen (vgl. BGH, Urteil vom 18. 04. 2007 – VIII ZR 182/06).
Erfolgt die Befristung im Hinblick auf eine künftige Eigennutzung i. S. d. § 575 Abs.1 S.1 Nr.1 BGB, muss der Vermieter, wenn er die Wohnung einem Dritten überlassen möchte, sein (Verwandtschafts-) Verhältnis zu dem zukünftigen Bewohner so bezeichnen, dass der Mieter erkennen kann, ob die benannte Person zu der in § 575 Abs.1 S.1 Nr. 1 genannten Gruppe gehört (vgl. AG Potsdam, Urteil vom 21.06.2004 – 24 C 583/03).
Liegt einer der in § 575 Abs.1 S.1 BGB abschließend aufgeführten Befristungsgründe nicht vor oder hat der Vermieter dem Mieter den Grund für die Befristung nicht bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt, führt dies nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages schlechthin. Gem. § 575 Abs.1 S.2 BGB gilt das Mietverhältnis vielmehr als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Das Gesetz fingiert also ein unbefristetes Mietverhältnis.
Der BGH hält es unter bestimmten Voraussetzungen für möglich, die durch die unwirksame Befristung entstandene Lücke im Vertrag durch eine ergänzende Vertragsauslegung dahingehend zu schließen, dass an Stelle der unwirksamen Befristung für deren Dauer ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt (vgl. BGH Urteil vom10.07.2013– VIII ZR 388/12). Zu den Einzelheiten erfahren Sie mehr in unserem Beitrag: „Unwirksame Befristung im Zeitmietvertrag kann zum Kündigungsverzicht werden.“
Das für die Wirksamkeit eines befristeten Mietvertrages von § 575 BGB vorausgesetzte Erfordernis eines bestimmten Befristungsgrundes gilt nicht für Wohnraum i. S. d. § 549 Abs.2 BGB. Von Bedeutung ist hier insbesondere die Nr.1, die Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, vom Anwendungsbereich des § 575 BGB ausnimmt. Liegen die Voraussetzungen des § 549 Abs.2 Nr.1 BGB vor, ist eine Befristung grundlos möglich. Für die Annnahme einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch gem. § 549 Abs.2 Nr.1 BGB ist es erforderlich, dass die Wohnung für den Mieter nicht den dauernden Lebensmittelpunkt bilden soll, sondern die Nutzung nur aufgrund eines besonderen Anlasses erfolgt, der naturgemäß von kurzer Dauer ist (vgl. OLG Frankfurt, Rechtsentscheid vom 19.11.1990 – 20 REMiet 3/90). Eine vereinbarte kurze Befristung ist lediglich ein Indiz für ein Mietverhältnis zum vorübergehenden Gebrauch. Die Befristung alleine reicht aber nicht aus. Erforderlich ist weiter, dass die Befristung sich aus dem Vertragszweck ergibt (vgl. AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 17.04.2012 -15 C 384/11).
Eine weitere sehr wichtige Regelung, die im Zusammenhang mit dem Abschluss befristeter Mietverträge zu beachten ist, enthält § 550 BGB. Nach dieser Vorschrift gelten Mietverträge, die eine Laufzeit von mehr als einem Jahr haben sollen, als für unbestimmte Zeit geschlossen, wenn sie nicht der Schriftform genügen. Maßgeblich für die Beantwortung der Frage, ob der Mietvertrag dem Anwendungsbereich des § 550 BGB unterfällt, ist die Vertragsdauer, gerechnet ab dem vereinbarten Vertragsbeginn. Der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages ist nicht entscheidend.
Ebenso wie im Falle des fehlenden oder nicht mitgeteilten Befristungsgrundes führt die mangelnde Schriftform jedoch auch im Rahmen des § 550 BGB nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Mietvertrages. Die Schriftform ist lediglich Voraussetzung für eine über ein Jahr hinausgehende Befristung. Wird die Schriftform nicht gewahrt, hat dies gem. § 550 S.1 BGB zur Folge, dass der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt mit der entscheidenden Konsequenz, dass das Mietverhältnis unter den Voraussetzungen des § 573 BGB vom Vermieter und vom Mieter ohne Grund mit der Frist des § 573c Abs.1 BGB ordentlich gekündigt werden kann. Da durch § 550 BGB allerdings nur eine nicht schriftlich fixierte Befristung von über einem Jahr verhindert werden soll, bestimmt § 550 S.2 BGB, dass die ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres seit der vertragsgemäßen Überlassung der Wohnung (dem Vertragsbeginn) möglich ist. Auch wenn durch die Fiktion des § 550 S.1 BGB ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt, entspricht die Situation derjenigen, in der die Parteien eine Befristung von einem Jahr vereinbart haben.
§ 550 BGB entspricht inhaltlich dem bis zum 31.08.2001 geltenden § 566 BGB a.F., der gem. § 580 BGB a. F. auf Wohnraummietverhältnisse entsprechend anwendbar war. Für befristete Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, gelten daher die zu § 550 BGB gemachten Ausführungen gleichermaßen.
§ 575 BGB schreibt für ab dem 01.09.2001 geschlossene befristete Mietverträge keine zeitliche Grenze für die Länge der Befristung vor und lässt den Zeitmietvertrag daher ohne zeitliche Beschränkung zu (vgl. BGH,Urteilvom 22. 12. 2003 -VIII ZR 81/03). Eine unverhältnismäßig lange Befristung führt daher per se nicht zur Unwirksamkeit der Befristung. Allerdings sollte der Mieter in diesen Fällen genau hinterfragen, ob der vom Vermieter angegebene Befristungsgrund tatsächlich vorliegt.
Auch § 564c BGB a. F., der für bis zum 31.08.2001 geschlossene befristete Mietverträge gilt, sieht keine zeitliche Höchstgrenze vor. Auch hier hängt die Wirksamkeit der Befristung nicht von deren Länge ab. Im Gegensatz zu § 575 BGB, der an die Länge der Befristung keinerlei Rechtsfolgen knüpft, spielt die vereinbarte Laufzeit im Rahmen des § 564c BGB dennoch eine entscheidende Rolle, und zwar für das Recht des Mieters, nach Ablauf der Befristung, die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen (vgl. dazu die Ausführungen unter IV.).
Besteht kein Fortsetzungsanspruch des Mieters (vgl. unter IV.) oder verlangt der Mieter die Fortsetzung nicht, endet das befristete Mietverhältnis automatisch mit dem Ablauf der Zeit, für die es eingegangen wurde (vg. § 542 Abs.2 BGB). Es bedarf keiner Kündigung. Allerdings sind die Parteien nicht ausnahmslos bis zum Ablauf der Befristung an den Vertrag gebunden. Ein befristetes Mietverhältnis kann zwar nicht durch eine ordentliche Kündigung gem. §§ 573, 573c BGB beendet werden. Auch den Parteien eines befristeten Mietvertrages steht jedoch – wie sich aus § 542 Abs.2 Nr.1 BGB, der Nachfolgevorschrift des § 564 BGB a.F. ergibt – das Recht zu, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gem. §§ 543,569 BGB oder außerordentlich mit der gesetzlichen Frist (vgl. § 575a BGB) zu kündigen. Dies gilt sowohl für solche Mietverhältnisse, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, als auch für solche, die dem derzeit geltenden § 575 BGB unterfallen.
Ein für befristete Mietverhältnisse mit sehr langer Dauer relevantes Kündigungsrecht sieht der an die Stelle des § 567 BGB a. F. getretene § 544 BGB vor. Nach dessen S.1 BGB kann jede Vertragspartei einen Mietvertrag, der für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen ist, nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Anders als im Falle der außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. §§ 543, 569 BGB bedarf es im Falle des § 544 BGB keines wichtigen Grundes für den Wunsch, das Mietverhältnis zu beenden. Ein Nachteil gegenüber dem Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung besteht allerdings darin, dass § 544 BGB die Kündigung nur unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zulässt. Mit der gesetzlichen Frist i. S. d. § 544 BGB ist die in § 575a Abs.3 S.1 BGB genannte Frist gemeint. Danach ist die Kündigung – wenn das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen ist- spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Für den Mieter ergibt sich kein Unterschied zu der für die ordentliche Kündigung geltenden Frist des § 573c Abs.1 S.1 BGB. Für den Vermieter hingegen ist die Frist des § 575a Abs.3 S.1 BGB zumindest bei länger Mietdauer günstiger als diejenige des § 573c Abs.1 BGB, da die für die ordentliche Kündigung durch den Vermieter bei mindestes fünf bzw. achtjährigem Bestehen des Mietverhältnisses gem. § 573c Abs.1 S.2 BGB geltende sechs- bzw. neunmonatige Kündigungsfrist im Rahmen des § 575a Abs.3 BGB nicht zur Anwendung kommt.
Selbstverständlich haben die Parteien außerdem jederzeit die Möglichkeit, das Mietverhältnis einvernehmlich durch den Abschuss eines Mietaufhebungsvertrages zu beenden. Alles Wichtige zum Mietaufhebungsvertrag erfahren Sie in unserem Beitrag: „Mietaufhebungsvertrag: umfangreicher Ratgeber + Muster.“
Von dem vom Gesetzgeber vorgesehenen Regelfall, dass ein befristetes Mietverhältnis mit dem Ablauf der Zeit, für die es eingegangen wurde, endet, gibt es Ausnahmen nicht nur insoweit, als eine vorzeitige Beendigung möglich ist (vgl. dazu unter III.). Auch eine Verlängerung über den vereinbarten Endtermin hinaus ist möglich.
Hierbei ist zu unterscheiden zwischen solchen Fällen, in denen bereits im Mietvertrag eine sog. Verlängerungsklausel enthalten ist und solchen, in denen der Mieter die Fortsetzung auf Grund eines ihm durch das Gesetz eingeräumten Fortsetzungsanspruchs verlangt.
Nicht selten enthalten befristete Mietverträge Regelungen dazu, was geschieht, wenn die vereinbarte Vertragsdauer verstrichen ist.
So finden sich in Mietverträgen z.B. immer wieder Klauseln, nach denen sich das Mietverhältnis um eine bestimmte oder auch unbestimmte Zeit verlängert, wenn es nicht bis zu einem bestimmten festgelegten Zeitpunkt vor Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit gekündigt wird. Für die Wirksamkeit solcher Klauseln, kommt es darauf an, ob der Mietvertrag vor oder ab dem 01.09.2001 geschlossen wurde.
Vertragliche Verlängerungsklauseln sind mit unterschiedlichem Inhalt anzutreffen.
Nicht selten enthalten Mietverträge Regelungen, nach denen sich das Mietverhältnis einmalig oder eine begrenzte Anzahl von Malen für eine bestimmte Zeit verlängert, wenn es nicht bis zu einem bestimmten festgelegten Zeitpunkt vor Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit gekündigt wird. Erfolgt die Kündigung nicht, soll das Mietverhältnis mit dem Ablauf der weiteren Befristung automatisch enden.
Derartige Verlängerungsklauseln sind für solche Mietverträge, die ab dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, unwirksam. Der Grund für die Unwirksamkeit liegt darin, dass es zumindest für die Anschlussbefristung(en) an einem der in § 575 Abs.1 S.1 BGB aufgeführten Gründe, zumindest aber an dessen Mitteilung bei Vertragsschluss fehlt. Es tritt daher die Rechtsfolge des § 575 Abs.1 S.2 BGB ein mit der Folge, dass das Mietverhältnis von Anfang an als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und grds. ordentlich kündbar ist (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 575 Rn.74). Dass eine derartige Vertragsgestaltung nicht mehr zulässig ist, zeigt sich im Übrigen dadurch, dass der Gesetzgeber die frühere Regelung des § 565a BGB a. F., die diese vorsah (siehe dazu gleich unter 1b)), im Rahmen der Gesetzesänderung im Jahre 2001 ersatzlos gestrichen hat (vgl. AG Schwabach, Urteil vom 25. 01. 2005 – 8 C 1014/04).
Ganz anders beurteilt die Rechtsprechung Zeitmietverträge, die bestimmen, dass sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortsetzt, wenn es nicht bis zu einem bestimmten festegelegten Zeitpunkt vor Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit gekündigt wird. Derartige Verlängerungsklauseln sind wirksam, da sich das Mietverhältnis nach Ablauf der Befristung bei unterbliebener Kündigung in ein unbefristetes Mietverhältnis umwandelt mit der Folge, dass § 575 BGB nicht anwendbar ist. Außerdem ist der Mieter nicht- wie bei einem befristeten Mietverhältnis, das unabänderlich nach Ablauf der Befristung endet- schützbedürftig, da er im Falle eines unbefristeten Mietverhältnisses Kündigungsschutz genießt (vgl. LG Halle, Beschluss vom 09.01.2006 – 1 S 204/05).
Nicht möglich sind hingegen solche Vereinbarungen, die bestimmen, dass sich das Mietverhältnis nicht nur einmalig oder zumindest eine begrenzte Anzahl von Malen, sondern nach Ablauf bestimmter Zeitintervalle (in der Regel ein Jahr) kontinuierlich für eine bestimmte Zeit fortsetzt , wenn es nicht bis zu einem bestimmten festgelegten Zeitpunkt vor Ablauf der Zeitintervalle gekündigt wird. Bei einem Vertrag, der eine solche Regelung enthält, handelt es sich in der Sache schon gar nicht um einen Zeitmietvertrag i. S. d. § 575 BGB. Ein Zeitmietvertrag zeichnet sich dadurch aus, dass er nach Ablauf einer bestimmten Zeit automatisch endet. Zumindest muss die Möglichkeit bestehen, dass dies geschieht, wenn nicht vorher eine Kündigung ausgesprochen wird. Bei unbegrenzter Mehrfachverlängerung bedarf es zu der Beendigung des Mietverhältnisses jedoch in jedem Fall einer Kündigung. Ohne diese läuft es auf unbestimmte Zeit. Daher unterfällt diese Art der Vertragsgestaltung den Regeln, die für unbefristete Mietverhältnisse gelten. Gemessen an den für unbefristete Mietverhältnisse geltenden Vorschriften erweist sich die unbegrenzte Mehrfachverlängerung als unwirksam. Die Unwirksamkeit ergibt sich aus § 573c Abs.4 BGB, wonach eine Vereinbarung, durch die insbesondere von dem für den Mieter geltenden in § 573c Abs.1 S.1 BGB geregelten Recht zur ordentlichen Kündigung zu dessen Nachteil abgewichen wird, unwirksam ist. § 573c Abs.1 S.1 BGB ermöglicht es dem Mieter, das Mietverhältnis jederzeit durch eine bis zum 3. Werktag eines Monats dem Vermieter zugegangene Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats zu beenden. Legt der Mietvertrag nun aber fest, dass die Kündigung nur zum Ende der bestimmten Zeitintervalle erfolgen kann, liegt hierin eine von § 573c Abs.1 S.1 BGB für den Mieter nachteilige abweichende Regelung, da der Mieter den Kündigungstermin, und damit das Ende des Mietverhältnisses nicht mehr selbst bestimmen kann (vgl. BGH, Urteil vom 06. 04. 2005 – VIII ZR 155/04).
Für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen worden sind, sah § 565a Abs.1 BGB a. F. ausdrücklich die Möglichkeit vor zu vereinbaren, dass sich ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis über Wohnraum verlängert, wenn es nicht vorher gekündigt wird. Zulässig waren daher nicht nur Vereinbarungen einer Verlängerung auf unbestimmte Zeit, die auch nach dem derzeit geltendem Recht zulässig sind (siehe dazu unter IV. 1a)), sondern auch Vereinbarungen, die vorsehen, dass sich das Mietverhältnis mangels Kündigung um einen bestimmten Zeitraum verlängert (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 542 Rn.173). Einen Verstoß gegen § 564c BGB a. F., der Vorschrift über befristete Mietverhältnisse, stellt auch eine Vereinbarung einer befristeten Fortsetzung nicht dar, da § 564c BGB a. F. die Wirksamkeit eines befristeten Mietverhältnisses nicht an das Vorliegen eines Befristungsgrundes knüpft.
Die Vorschrift des § 565a Abs.1 BGB a. F. ist gem. Art. 229 § 3 Abs.3.EGBGB für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, auch nach dem 01.09.2001 weiterhin anwendbar, und zwar auch dann, wenn das Ende der Befristung nach dem 01.09.2001 liegt, denn durch die mangels Kündigung eintretende Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses wird kein neues Mietverhältnis begründet, sondern das bestehende fortgesetzt (vgl. BGH, Urteil vom 23. 06. 2010 – VIII ZR 230/09).
Auch eine Vertragsgestaltung dergestalt, dass sich das Mietverhältnis eine unbegrenzte Zahl von Malen immer wieder um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht vor Ablauf der jeweiligen Abschnitte gekündigt wird, soll nach der Rechtsprechung für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, zulässig sein.
Begründet wird dies zum einen damit, dass auch diese Art der Vertragsgestaltung unter den Anwendungsbereich des gem. Art. 229 § 3 Abs.3.EGBGB auch nach dem 01.09.2001 auf Altmietverträge weiterhin anwendbaren § 565a Abs.1 BGB a. F. falle, da dieser auch Verlängerungsklauseln mit Mehrfachverlängerung auf bestimmte Zeit zulasse (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 23.05.2000 – 316 S 235/99). Unerheblich sei dabei, ob die Verlängerung vor und nach dem 01.09.2001 eingetreten sei, oder ob es überhaupt zu einer Verlängerung komme (vgl. BGH, Urteil vom 20. 06. 2007 – VIII ZR 257/06). Zum anderen soll § 573c Abs.4 BGB, der zur Unwirksamkeit der gleichen Vertragsgestaltung für ab dem 01.09.2001 abgeschlossene Mietverträge führt (vgl. dazu unter IV.1a), nicht entgegenstehen, da dieser gem. Art 229 § 3 Abs.10 EGBGB auf Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, keine Anwendung findet, wenn im Mietvertrag die Kündigungsfristen vor dem 01. 09. 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Dies wird in den Fällen, in denen sich das Mietverhältnis nach der Vereinbarung der Parteien jeweils um eine bestimmte Zeit verlängern soll, wenn es nicht vor Ablauf des jeweiligen Zeitabschnitts gekündigt wird, regelmäßig der Fall sein, zumal es für die Anwendbarkeit des Art.229 § 3 Abs.10 EGBGB keiner von den gesetzlichen Fristen abweichender Regelung bedarf, sondern es ausreicht, dass die bis zum 01.09.2001 geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen (vgl. § 565 Abs.2 BGB a. F.) wörtlich oder sinngemäß im Vertrag wiedergegeben wurden (vgl. BGH, Urteil vom 18. 06. 2003 – VIII ZR 240/02).
Auch einer Inhaltskontrolle an Hand des § 307 Abs.1, Abs.2 BGB soll die Vereinbarung einer wiederkehrenden Verlängerung auf bestimmte Zeit stand halten (vgl. BGH, Urteil vom 23. 06. 2010 – VIII ZR 230/09).
Auch wenn der Mietvertrag keine Verlängerungsklausel enthält oder deren Voraussetzungen nicht vorliegen, kann der Mieter– nicht hingegen der Vermieter- in bestimmten Fällen die Fortsetzung des befristeten Mietverhältnisses verlangen. Das Gesetz räumt ihm ein solches Recht unter bestimmten Voraussetzungen ein. Welche Voraussetzungen für diesen gesetzlichen Fortsetzungsanspruch vorliegen müssen, hängt wiederum entscheidend davon ab, ob der Mietvertrag vor oder ab dem 01.09.2001 geschlossen worden ist. Im Folgenden soll daher auf den gesetzlichen Fortsetzungsanspruch des Mieters für Neu- und Altmietverträge getrennt eingegangen werden.
Ziel des § 575 BGB ist es zu gewährleisten, dass ein befristetes Mietverhältnis mit Ablauf der Befristung nur dann endet, wenn auch tatsächlich einer der in § 575 Abs.1 S.1 BGB genannten Befristungsgründe vorliegt.
(1) Fortsetzungsanspruch bei Verletzung der Auskunftspflicht durch den Vermieter
Da der Mieter in der Regel nicht wissen kann, ob der Wunsch des Vermieters, die Wohnung selbst zu nutzen, die Räume beseitigen, wesentlich zu verändern oder instand zu setzen oder sie an einen zur Dienstleistung Verpflichteten zu vermieten, am Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit noch vorliegt, gibt ihm das Gesetz in § 575 Abs.2 S.1 BGB einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter. Danach kann der Mieter vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht.
Bedeutung erlangt § 575 Abs.2 S.1 BGB besonders in den Fällen, in denen der Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht, nicht rechtzeitig oder nicht ordnungsgemäß nachkommt.
Das Gesetz regelt unmittelbar lediglich den Fall, dass der Vermieter die Auskunft zwar erteilt, dies aber nicht binnen eines Monats seit dem Auskunftsverlangen des Mieters geschieht. Unabhängig vom Inhalt der Auskunft bestimmt § 575 Abs.2 S.2 BGB, dass der Mieter dann, wenn die Mitteilung später erfolgt, eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen kann.
Mieter M und Vermieter V haben einen befristeten Mietvertrag für die Dauer von 3 Jahren ab dem 01.01.2012 geschlossen. Als Grund für die Befristung hat V angegeben, die Wohnung nach Ablauf der drei Jahre seiner Tochter überlassen zu wollen.
Am 15.09.2014 forderte M den V auf, darüber Auskunft zu erteilen, ob der Überlassungswunsch noch besteht. V antwortete M jedoch erst am 15.11.2014 und teilte mit, dass der Nutzungswille nach wie vor vorhanden sei.
Um die Frist des § 575 Abs.2 S.1 BGB zu wahren, hätte V dem M die Auskunft spätestens am 15.10.2014 erteilen müssen. Sie erfolgte daher genau 31 Tage zu spät. M kann daher gem. § 575 Abs.2 S.2 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses um 31 Tage, d.h. bis zum 31.01.2015 verlangen.
Für diejenigen Fälle, in denen der Vermieter die Auskunft nicht lediglich verspätet, sondern gar nicht erteilt, enthält das Gesetz keine Regelung. Nach verbreiteter Ansicht kann der Mieter in dieser Situation allerdings in entsprechender Anwendung des § 575 Abs.3 S.2 BGB (siehe dazu gleich unter (3)) die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Das Gleiche soll gelten, wenn die Auskunft zwar erteilt wird, diese aber inhaltlich unzureichend ist (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 575 BGB Rn.44 f.).
§ 575 Abs.2 S.1 BGB bestimmt zwar nur, wann die Auskunft frühestens verlangt werden kann, nicht hingegen bis zu welchem Zeitpunkt der Auskunftsanspruch spätestens geltend gemacht werden kann bzw. muss. Dem Mieter ist jedoch zu raten, sein Auskunftsverlangen einige Zeit vor Beginn des letzten Monats der vereinbarten Mietdauer zu äußern. Liegt zwischen dem Auskunftsverlangen und dem Ablauf der Befristung weniger als ein Monat und schöpft der Vermieter den ihm gem. § 575 Abs.2 S.1 BGB zugestandene Frist von einem Monat seit dem Zugang des Auskunftsverlangens aus, geht ein etwaiger Fortsetzungsanspruch des Mieters ins Leere, da eine Fortsetzung des inzwischen beendeten Mietverhältnisses nicht mehr in Betracht kommt. Der Mieter sollte den Auskunftsanspruch so rechtzeitig geltend machen, dass auch nach Ablauf der Monatsfrist noch genügend Zeit bleibt, um einen evtl. Fortsetzungsanspruch vor Ablauf der Befristung geltend zu machen.
Erteilt der Vermieter die Auskunft rechtzeitig und inhaltlich korrekt, hängt die Frage, ob der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, vom Inhalt der Erklärung des Vermieters ab.
(2) Fortsetzungsanspruch bei verspätetem Eintritt des Befristungsgrundes
Stellt sich auf Grund der Auskunft des Vermieters heraus, dass der bei Vertragsschluss mitgeteilte (vorweggenommene) Befristungsgrund erst später als zu dem zunächst erwarteten Zeitpunkt (dem Ende der vereinbarten Mietzeit) eintritt, kann der Mieter gem. § 575 Abs.3 S.1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Dauer der Verzögerung verlangen.
(3) Fortsetzungsanspruch beim Wegfall des Befristungsgrundes
Ist der Befristungsgrund hingegen vollständig entfallen, räumt das Gesetz dem Mieter in § 575 Abs.3 S.2 BGB das Recht ein, die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit zu verlangen.
Ein Wegfall des Befristungsgrundes liegt nicht vor, wenn an die Stelle des ursprünglichen Befristungsinteresses ein anderes gleichwertiges getreten ist. Der Vermieter kann daher, ohne dass ein Fortfall des Befristungsgrundes anzunehmen ist, z.B. – anders als ursprünglich geplant- die Wohnung statt seinem Sohn seiner Tochter überlassen oder diese nicht- wie zunächst beabsichtigt- i. S. d. § 575 Abs.1 S.1 Nr.2 1. Alt. BGB beseitigen, sondern nur i. S. d. § 575 Abs.1 S.1 Nr.2 2. und 3. Alt. BGB wesentlich verändern oder instand setzen. Ein Wechsel zwischen den einzelnen in § 575 Abs.1 S.1 Nr. 1-3 BGB aufgeführten Befristungsgründen (z. B. Instandsetzung statt Überlassung an einen Familienangehörigen) ist allerdings nicht möglich.
(4) Geltendmachung des Fortsetzungsanspruchs
Liegen die Voraussetzungen des § 575 Abs.2 S.2 BGB oder des § 575 Abs.3 S.1 oder Abs.3 S.2 BGB vor, tritt die Verlängerung des Mietverhältnisses nicht automatisch ein. Der Mieter muss seinen Fortsetzungsanspruch geltend machen, und zwar vor dem Ablauf der Befristung. Außerdem muss der Vermieter das hierin zu erblickende Angebot des Mieters auf Abschluss einer Fortsetzungsvereinbarung annehmen. Geschieht dies nicht, muss der Mieter seinen Fortsetzungsanspruch notfalls gerichtlich geltend machen.
Der vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform bis zum 01.09.2001 geltende, und gem. Art. 229 § 3 Abs.3 EGBGB auf Altverträge auch jetzt noch anwendbare § 564c BGB a. F. unterscheidet sich von § 575 BGB ganz wesentlich dadurch, dass er für den wirksamen Abschluss eines befristeten Mietvertrages keinen Befristungsgrund verlangt (sog. einfacher Zeitmietvertrag). Um den Mieter davor zu schützen, dass das Mietverhältnis endet, ohne dass der Vermieter hieran ein berechtigtes Interesse hat, sieht § 564c Abs.1 BGB a. F. -mit Ausnahme der gem. § 564b Abs.7 BGB a. F. vom Kündigungsschutz ausgenommenen Mietverhältnisse- für den einfachen Zeitmietvertrag vor, dass der Mieter spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen kann, wenn der Vermieter kein berechtigtes Interesse i. S. d. § 564b BGB a. F. an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Das Vorliegen eines solchen Interesses des Vermieters allein genügt allerdings nicht, um den Fortsetzungsanspruch des Mieters zu verhindern. Der Vermieter muss das dem Fortsetzungsverlangen des Mieters entgegenstehende berechtigte Interesse an der Beendigung des befristeten Mietvertrages in Form und Inhalt entsprechend einer ordentlichen Kündigung geltend machen (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 04.10.1991 – 311 S 64/91).
Selbst wenn der Vermieter ein solches berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i. S. d. § 564b BGB a. F. hat und dieses auch den für eine Kündigung geltenden Anforderungen entsprechend geltend macht, kann der Mieter gem. § 556b Abs.1 BGB a. F. dennoch die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn diejenigen Umstände vorliegen, die ihn bei einem unbefristeten Mietverhältnis gem. § 556a BGB zum Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung des Vermieters berechtigt hätten. Dies ist gem. § 556a Abs.1 BGB a. F. der Fall, wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Der Fortsetzungsanspruch gem. § 564c Abs.1 BGB a. F. und derjenige gem. § 556b Abs.1 BGB a. F. i. V. m. § 556a Abs.1 BGB a. F. stehen dem Mieter nur zu, wenn ein einfacher Zeitmietvertrag vorliegt. Haben die Parteien einen qualifizierten Zeitmietvertrag i. S. d. § 564c Abs.2 BGB a. F. geschlossen, hat der Mieter -mit Ausnahme des in 564c Abs.2 S.2 BGB a. F. geregelten Fortsetzungsanspruches (siehe dazu unten)- kein Recht, die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Wann ein solcher, den Fortsetzungsanspruch des Mieters ausschließender qualifizierter Zeitmietvertrag vorliegt, regelt § 564c Abs.2 S.1 BGB a. F.
Der Fortsetzungsanspruch besteht daher nicht, wenn
=> die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen nutzen will oder
=> in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
=> Räume, die mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet worden sind, an einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
der Vermieter dem Mieter diese Absicht bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt
Auch wenn diese Voraussetzungen vorliegen, kann der Mieter aber gem. § 564c Abs.2 S.2 BGB a. F. eine Verlängerung des Mietverhältnisses dann verlangen, wenn bzw. soweit sich die vom Vermieter beabsichtigte Verwendung der Räume ohne sein Verschulden verzögert oder der Vermieter dem Mieter nicht drei Monate vor Ablauf der Mietzeit schriftlich mitteilt, dass seine Verwendungsabsicht noch besteht.
Für die Beurteilung der Wirksamkeit von befristeten Mietverträgen über Wohnraum kommt es darauf an, ob der Mietvertrag vor dem 01.09.2001 oder ab dem 01.09.2001 geschlossen wurde.
Während der Abschluss eines befristeten Mietvertrages unter der Geltung des § 564c BGB a. F., der für vor dem 01.09.2001 geschlossene Verträge weiterhin anwendbar ist, grundlos möglich war, bedarf es für Mietverträge, die ab dem 01.09.2001 abgeschlossen worden sind bzw. werden, eines der in § 575 Abs.1 S.1 BGB abschließend aufgezählten Befristungsgründe. Liegt ein solcher Grund nicht vor oder wird er dem Mieter nicht bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt, gilt das Mietverhältnis gem. § 575 Abs.1 S.2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Soll die Laufzeit des befristeten Mietverhältnisses mehr als ein Jahr betragen, muss der Vertrag schriftlich abgeschlossen werden. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Vertrag ebenfalls als auf unbestimmte Zeit geschlossen (vgl. § 550 S.1 BGB bzw. § 566 BGB a. F. i. V. m. § 580 BGB a. F.).
Das befristete Mietverhältnis endet in der Regel mit Ablauf der Zeit, für die es eingegangen ist. Eine vorzeitige Beendigung durch ordentliche Kündigung ist nicht möglich. Die Parteien können das Mietverhältnis jedoch durch eine außerordentliche fristlose Kündigung oder – z. B. bei einer Vertragslaufzeit von mehr als 30 Jahren- durch eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist vorzeitig beenden.
Enthält der Mietvertrag eine wirksame Verlängerungsklausel, nach der sich das Mietverhältnis fortsetzt, wenn es nicht vor Ablauf der Befristung gekündigt wird, kann es auch nach Ablauf der Befristung zu einer automatischen Fortsetzung des Mietverhältnisses kommen. In ab dem 01.09.2001 geschlossenen Mietverträgen sind Verlängerungsklauseln jedoch nur in engen Grenzen möglich.
Unter bestimmten in § 546c BGB a. F. bzw. § 575 Abs.2 und 3 BGB im Einzelnen geregelten Voraussetzungen hat der Mieter einen gesetzlichen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses, durch den dieser davor geschützt werden soll, dass das Mietverhältnis endet, ohne dass ein Befristungsgrund oder ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt.
23 Antworten auf "Befristeter Mietvertrag: Abschluss, Laufzeit, Verlängerung und Kündigung"
22.10.2016 - 11:24 Antworten
Die Ausführungen waren schon sehr hilfreich – mich beschäftigt z.Zt. die Frage , ob es auch für gewerbl. genutzte Räume ein ausserord. Kündigungsrecht für mich als Mieter gibt ?
( wenn ich vor Ablauf der vereinbarten 5 Jahre aus dem Vertrag will )
23.10.2016 - 13:20 Antworten
die Frage kann nicht pauschal beantwortet werden – Sie sollten Ihren Einzelfall prüfen lassen.
20.12.2016 - 18:05 Antworten
ich habe in meinem Mietvertrag folgende Regelung (inkl. Rechtschreibfehler)
„Das Mietverhältnis beginnt am 15. Januar 2016 läuft bis 15. Januar 2017. In dieser Zeit ist eine Kündigung des Mieters ausgeschlossen, eine Kündigung auch wichtigem Grund bleibt für Mieter und Vermieter vorbehalten. Das Mietverhältnis wandelt sich nach dem 15. Januar 2017 in ein unbefristetes Mietverhältnis.“
Ich habe das Mietverhältnis nun ordentlich nach §573c zum 28.02.2017 gekündigt.
Der Vermieter teilte mir nun mit, dass eine Kündigung erst ab dem 15. Januar 2017 mit einer Frist von 3 Monaten möglich sei, also zum 15.04.2017.
Ich lese jetzt 2 Möglichkeiten heraus:
1. Ich kann den Vertrag auch gleich zum 15.01.2017 enden lassen oder
2. Ich kann den Vertrag ordentlich zu einem Zeitpunkt nach dem 15.01.2017 kündigen
Das ich überhaupt erst nach dem 15.01.2017 und dann mit einer Frist von 3 Monaten kündigen kann, lese ich hier nicht raus.
Auch finde ich die Formulierung zweifelhaft, da es einen echten Zeitmietvertrag mit anschließender Umwandlung in einen befristeten suggeriert. Die Voraussetzungen des §575 BGB sind aber nicht erfüllt, d.h. die Gründe nicht angegeben. Somit ist der Zeitmietvertrag ohnehin wie ein unbefristeter zu behandeln und die Kündigung nach §573c zum 28.02. rechtmäßig.
Der Vermieter legt dies jetzt aber als unbefristeten Mietvertrag mit Kündigungsausschluss aus, bei dem obendrein auch die Frist zur Kündigung frühestens zum Ablauf des Kündigungsausschlusses beginnt.
Aber dies ist eben aus der Formulierung nicht heraus zu lesen. Wir haben auch immer von einer Laufzeit von mindestens einem Jahr gesprochen. Die Auslegung des Vermieters heißt ja faktisch mindestens 15 Monate.
21.12.2016 - 16:46 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Wenn Sie eine Prüfung Ihres Einzelfalls wünschen, kann ich Ihnen diese Prüfung empfehlen: Kündigung möglich? (für Mieter)
15.02.2017 - 13:26 Antworten
Ich wohne in einem privaten Studentenwohnheim, für solche gilt ja laut 549 II Nr. 3 der § 575 BGB nicht. In meinem Mietvertrag ist nur der Beginn des Mietverhältnisses festgehalten, von einer Befristung oder einem Datum/ Zeitraum an/nach dem der Vertrag steht nichts. Unter „Sonstiges“ steht allerdings, dass der Mietvertrag mit der Beendigung des Studiums an einer hessischen Hochschule endet und ich nur zum Semesterende kündigen kann. Handelt es sich dabei um eine Befristung und damit um einen Zeitmietvertrag?
15.02.2017 - 14:05 Antworten
ohne den Vertrag und alle Einzelheiten zu kennen, wird Ihnen niemand helfen können. Lassen Sie den Vertrag ggf. rechtlich prüfen.
28.02.2017 - 04:15 Antworten
ich habe meine Wohnung aufgrund eines Auslandaufenthaltes befristet bis zum 30.04.2017 vermietet. Da ich diesen Aufenthalt um ein Jahr verlängere, würde ich gerne den Mietvertrag mit den Mietern ebenfalls um ein Jahr verlängern. Ist dies 1. möglich ohne dass es zu einem unbefristeten Mietverhältnis kommt und wie sieht die korrekte Schriftform aus? Reicht es eine Ergänzung zum Mietvertrag zu unterschreiben oder schließt man einen neuen Mietvertrag ab?
28.02.2017 - 07:25 Antworten
ich kann Sie leider nur bitten, oben nochmals genau nachzulesen. Ich kann die Inhalte hier leider nicht erneut wiedergeben. Im Zweifel sollten Sie sich rechtlich beraten lassen, um bei der Verlängerung keinen Fehler zu machen.
12.03.2017 - 13:51 Antworten
Ab wann kann man um Verlängerung des Mietvertrags ersuchen?
17.03.2017 - 11:36 Antworten
Wir haben einen Mietvertrag mit Beginn 01.04.1995, damals für 5 Jahre Laufzeit mit Verlängerungsklausel um weitere 2 Jahre abgeschlossen. Unser Mietvertrag hätte also am 31.03.2002 automatisch enden müssen. Wir wohnen allerdings immer noch dort, da das anscheinend niemand interessiert hat. Frage nun: Hat sich der alte Mietvertrag stillschweigend verlängert, bzw. gelten dessen Regelungen (Renovierung bei Auszug, etc.) immer noch, oder haben wir jetzt eine Art mündlichen Mietvertrag durch stillschweigende Übereinkunft?
28.11.2017 - 17:52 Antworten
nehmen wir an im Mietvertrag ist kein Verlängerungsklausel vorhanden und der Befristungsgrund besteht ebenfalls nicht mehr.
Der Mieter möchte und darf weiterhin wohnen bleiben.
Ist es richtig einen neuen Mietvertrag abzuschließen?
Und darf der Vermieter beim neuen Vertrag direkt eine Mieterhöhung mit einkalkulieren?
25.03.2018 - 13:07 Antworten
kann ich meinen bereits bestehenden normalen Mietvertrag in einen Mietvertrag mit einer Befristung von 25 Jahren ändern?
Habe Bedenken, wenn mein Vermieter verstirbt, die Erben das Haus und Grundstück schnellstens verkaufen. Ich möchte nicht noch einmal umziehen und investieren müssen. Mein Vermieter wäre damit einverstanden. Was müssen wir beachten?
26.03.2018 - 07:14 Antworten
hier zwei Artikel als Hilfe für Sie:
08.06.2018 - 12:04 Antworten
wenn man einen Raum ( z.B. Stadthalle) für eine Feier an einem bestimmten Tag anmieten möchte muss man das dann auch über einen schriftlichen (Miet-) Vertrag machen? Ist ein mündlich geschlossener Vertrag gültig? Und wenn der Vertrag „nur“ mündlich geschlossen ist, ist er dann auch nur für diesen einen Tag gültig, oder sind mündlich geschlossene Verträge immer unbefristet?
06.11.2018 - 07:31 Antworten
wir haben einen befristeten Mietvertrag für ein Jahr abgeschlossen der schon einmal für 10 Monate verlängert worden ist.
Gerne würden wir weiter in der Wohnung wohnen. Der Vermieter will uns aber aufgrund von Eigenbedarf jederzeit rausbekommen. Wir würden gerne noch 2-3Jahre in der kleinen Wohnung wohnen (haben Grad Zwillinge bekommen und müssen eh umziehen). Wie lange kann man Befristungen verlängern ohne dass es für ihn unglaubwürdig erscheint?
06.11.2018 - 10:58 Antworten
bitte lesen Sie diese Passage oben im Artikel „a) Verträge ab dem 01.09.2001“.
Ramona Ess
22.11.2018 - 15:11 Antworten
Ich habe ein Zimmer in einer WG für 11 Monate an einen Studenten vermietet, das Studium geht nur 11 Monate. Es wurde ein schriftlicher Mietvertrag für diese 11 Monate abgeschlossen mit dem hinweis: Beendigung des Mietverhältnisses auf Wunsch des Mieters. Der Student bricht nach 4 Monaten sein Studium ab und möchte vorzeitig aus dem Mietverhältniss heraus. Müssen wir dem zustimmen?
07.05.2019 - 11:51 Antworten
folgendes Szenario bietet sich mir gerade: ein befristeter Mietvertrag (2 Jahre) ist seit letztem Jahr 01.05. 2018 abgelaufen. Es gab keine Angabe weshalb dieser befristet sei. Es erfolgte keine Aufhebung und keine Kündigung, alles läuft so weiter. Was kommt hier zur Anwendung bei der Kündigung. Also sprich: welche Künidgungsfrist habe ich, welche der Vermieter. Welche Grundlage hat der Mietvertrag? Ist der Mietvertrag überhaupt rechtens? Ich bräuchte dringend einen Rat. Denn, ich denke darüber nach auszuziehen, aber ich würde nicht kündigen oder einem Aufhebungsvertrag anschieben, sofern ich keine Wohn-Alternative habe… was kann ich tun?
07.05.2019 - 13:32 Antworten
wie Sie im Artikel oben gelesen haben, wird ein Vertrag ohne Grund der Befristung zu einem unbefristeten Mietvertrag. Sie können den Vertrag i.d.R. mit der gesetzlichen Frist kündigen. Bitte lassen Sie Ihre Möglichkeit zur Kündigung ggf. rechtlich prüfen.
22.05.2019 - 19:35 Antworten
unser befristeter Mietvertrag läuft im Herbst aus und der Grund für die Eigenbedarfskündigung ist nicht eingetreten. Wir wollen unseren Mietern nun einen unbefristeten Mietvertrag anbieten, würden aber gerne einen Indexmietvertrag abschließen.
Welche Möglichkeiten gibt es hier? Kann einfach ein neuer, unbefristeter Indexmietvertrag abgeschlossen werden, der den alten, befristeten Vertrag ersetzt? Oder soll der bestehende Mietvertrag abgeändert und um die Indexierung erweitert werden?
23.05.2019 - 06:10 Antworten
der bestehende Vertrag wird i.d.R. fortgesetzt. Davon unabhängig, würde ich keinen Indexvertrag abschließen. Dieser ist oft unübersichtlich und fehleranfällig.
29.05.2019 - 12:13 Antworten
Hallo, ich bitte dringend um eine kleine Hilfestellung. Wir haben für unseren Sohn eine 1-Zimmer-Wohnung gemietet für Schulbesuch, die durch Bafög finanziert wurde. Der Mietvertrag wurde 2017 befristet auf 1 Jahr abgeschlossen mit der Begründung der Fußboden solle dann erneuert werden. Der Vertrag lief im September 18 aus und der Sohn wurde bis jetzt weiter geduldet. Jetzt zieht er kurzfristig aus, da er einen Ausbildungsvertrag hat und die Schule abbricht. Der Vermieter besteht auf 3 Monaten Kündigungsfrist, obwohl der Vertrag bereits beendet ist und keine Verlängerungsklausel enthält. Da Bafög wegfällt, können wir aber nicht zahlen. Müssen wir weiter zahlen unter diesen Umständen?
29.05.2019 - 13:54 Antworten
ich gehe davon aus, dass ein unbefristeter Mietvertrag entstanden ist, der von den Parteien mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden muss – übersetzt: drei Monate. Bitte lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten, z.B. hier.
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