Source: https://www.anwaltskanzlei-wue.de/tag/mietminderung/
Timestamp: 2019-12-07 17:20:43
Document Index: 10386670

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 4', 'BGH', 'BGH']

Mietminderung |
Veröffentlicht am 06/03/2019 06/08/2019
Das Zurückbehaltungsrecht auf Miete bei Mängeln
Eine interessante Entscheidung für von Schimmel beeinträchtige Mieter hat BGH kürzlich getroffen (Az.: VIII ZR 250/17).
Dort hatte eine Mieter wegen Schimmel die Miete um 20 % gemindert und zusätzlich über sieben Monate hinweg 60 % der Bruttomiete über das Zurückhaltungsrecht einbehalten.
Recht nur mit Bedacht ausüben
Tipp vom Anwalt: Dieses Leistungsverweigerungsrecht unterliegt grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung. Insbesondere muss der insgesamt einbehaltenen Betrag in angemessener Relationen zur Bedeutung des Mangels stehen. Lassen Sie sich bei der Ausübung des Zurückhaltungsrechts, wie auch des Minderungsrechts, in jedem Fall anwaltlich beraten.
Vermieter reagierte mit Kündigung
Der Vermieter reagierte hierauf mit mehreren Kündigungen, zuletzt während des Prozesses. Die Vorinstanz sah seine letzte Kündigung wegen dem doch erheblichen Zahlungsrückstand von über 5000 € als gerechtfertigt an, zumal der Vermieter die Auffassung vertrat den Schimmelpilzbefall Ende Juli 2016 vollständig beseitigt zu haben. Nachdem das Amtsgericht zunächst nur der Zahlungsklage weitgehend stattgegeben hatte, verfolgte der Vermieter sein Räumungsbegehren erfolgreich in der Berufungsinstanz weiter. Erst der Bundesgerichtshof schließlich machte dem Vermieter aus Nordrhein-Westfalen einen Strich durch die Rechnung.
Vermieter behauptete Mangelbeseitigung
Durch die erfolgreiche Zahlungsklage sei nicht bewiesen, dass im Zeitpunkt der letzten Kündigung ein Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten im Verzug aufgelaufen ist, so die Richter vom Bundesgerichtshof. AndVers als die Vorinstanz meinten Sie, dass das Zurückhaltungsrecht nicht durch die bloße Behauptung des Vermieters, dass der Mangel beseitigt sei, seinen Zweck verfehlt habe.
Tipp vom Anwalt: Das Zurückbehaltungsrecht kann aber bei der tatsächlichen Beseitigung des Mangels enden, genau wie, wenn der Mieter dem Vermieter beziehungsweise den von ihm zur Prüfung oder Beseitigung der Mängel beauftragten Personen den Zutritt zur Wohnung nicht gewährt oder sonstwie die Duldung der Mangelbeseitigung verweigert.
Update: Neue BGH-Entscheidung
Nach einer brandneuen BGH-Entscheidung vom 10.04.2019 (Az.: VIII ZR 12/18) berechtigt auch der Umstand, dass noch ein Gerichtsverfahren läuft den Mieter nicht die Mangelbeseitigung zu verweigern, weil ansonsten Beweisvereitelung drohe. Es könne nämlich durch die Anfertigung von Lichtbildern oder durch das Zeugnis der mit der Mängelbeseitigung befassten Handwerker die Mängel auch im Nachhinein noch bewiesen werden.
Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel
Hier jedenfalls reicht die bloße Behauptung des Vermieters den Schimmel beseitigt zu haben nicht aus das Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel entfallen zu lassen. Es würde sonst völlig entwertet, meinten die BGH-Richter.
Beweislast für Vorliegen des Mangels
Tipp vom Anwalt: Nach den Entscheidungsgründen trägt der Mieter die Beweislast das im Zeitpunkt der Minderung, der Mangel noch vorliegt. Lässt sich dies und die Ursache des Schimmels durch den Vermieter nicht beweisen, wird der gesamte zurückbehaltene Betrag sofort zu nach Zahlung fällig, so dass ein die fristlose Kündigung rechtfertigender Rückstand aufläuft! Lassen Sie sich daher auf jeden Fall anwaltlich beraten, bevor sie beginnen zu mindern oder das Zurückbehaltungsrecht zu nutzen.
Veröffentlicht am 02/11/2019 02/12/2019
Veröffentlicht am 03/26/2018 06/08/2019
Bekanntlich können bei Balkonen, Terrassen und Dachgärten nur ein Viertel der Fläche berücksichtigen werden. In einem aktuellen Fall vor Landgericht Berlin vom 17.01.2018 (18 S 308/13) wurde es einem Vermieter zum Verhängnis, als er die Miete um 64, 60 Euro auf die ortsübliche Miete von 507,60 Euro anheben wollte.
Nicht nur, dass seinem Ansinnen die Kappungsgrenzverordnung entgegenstand, das Gericht nahm eine von Anfang an geminderte Miete an. So konnte der Vermieter nicht nur die gewünschte Mieterhöhung nicht voll durchsetzen, sondern musste wegen einer erfolgreichen Widerklage dem Mieter die überhöhte Miete aus drei Jahren, immerhin über 1700 Euro zurückzahlen!
Tipp vom Anwalt: Beachten Sie die klaren Vorgaben der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Gem. dessen § 4 sind nur die Grundflächen
von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern vollständig, die von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern jedoch nur zur Hälfte und von unbeheizbaren Wintergärten und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen nur zur Hälfte zu berücksichtigen. Bei Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind es in der Regel sogar nur ein Viertel!
Update: Nach einer neueren BGH-Entscheidung sind die Wohnflächenverordnung auch bei nichtpreisgebundenen Wohnraum immer heranzuziehen, denn – so wird angedeutet – können die DIN 283 oder 277 der II. Berechnungsverordnung auch über eine örtliche Übung oder eine Verkehrssitte nicht allgemeingültig werden, da diese keine in sich geschlossen Regelwerke ohne Wertungswidersprüche seien (BGH vom 17.04.19, Az.: VIII ZR 33/18).