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Timestamp: 2019-01-20 14:42:02
Document Index: 19822073

Matched Legal Cases: ['§ 573', '§ 574', 'BGH', '§ 765', 'BGH', '§133', '§ 575', '§ 573', '§ 558', '§ 575', 'BGH', '§ 573', 'BGH', 'BGH']

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Wenn plötzlich die Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf ins Haus flattert, ist das für viele Mieter ein Schock. Oft bleibt ihnen dann nichts anderes übrig, als sich eine neue Bleibe zu suchen, denn die Rechtsprechung ist in vielen Fällen auf der Seite des Vermieters. Manchmal können sich Mieter aber erfolgreich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist in manchen Fällen unzulässig. Foto: DDRockstar /fotolia.com
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung eigentlich möglich?
Ein Vermieter kann eine Mietwohnung nur für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts wegen Eigenbedarfs kündigen. Dazu zählen laut Rechtsprechung in der Regel nahe Verwandte wie Eltern, (Stief-)Kinder, Geschwister, Enkel, Großeltern, Nichten und Neffen. Oder Hausangestellte und Pflegepersonal.
Anders sieht es aus, wenn das Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. Ein Eigentümerwechsel ändert an der Wirksamkeit des Mietvertrags nichts. Die Mieter genießen dann laut Gesetz sogar einen – zeitlich befristeten – ganz besonderen Schutz. Werden die einzelnen Wohnungen nach der Aufteilung an neue Eigentümer verkauft, gilt eine Kündigungssperrfrist. Die neuen Eigentümer können frühestens nach drei Jahren die Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen. Die Kündigungssperrfrist kann von den Bundesländern per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.
Wer Mieter einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus ist, in dem die andere Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird, hat bei einer Kündigung schlechte Karten: Dem Vermieter steht in diesem Fall ein erleichtertes Kündigungsrecht zu (BGB, § 573a): Er kann jederzeit ohne Angaben von Gründen kündigen, allerdings verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate.
Eine Eigenbedarfskündigung ist nur dann wirksam, wenn sie inhaltlich genau begründet und formal korrekt ist. Mieter sollten daher das Kündigungsschreiben zunächst genau unter die Lupe nehmen.
Die Kündigung prüfen – das muss drin stehen
Die Eigenbedarfskündigung muss immer schriftlich erfolgen und sich an alle Mieter der Wohnung richten.
Die Kündigung muss auch von allen Vermietern unterschrieben worden sein.
Die Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird sowie die Art des Verwandtschaftsverhältnisses muss angegeben sein. Ziehen mehrere Personen ein, so muss der Vermieter aber nicht zwangsläufig alle Namen nennen.
Der Grund des Eigenbedarfs muss nachvollziehbar beschrieben sein: Zum Beispiel, weil sich die Tochter des Vermieters scheiden lässt und eine neue Wohnung braucht oder der Vermieter die Wohnung benötigt, um einen Angehörigen zu pflegen.
Auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters muss hingewiesen werden: Spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter seinen Widerspruch schriftlich erklären (§ 574 BGH).
Auch bei Eigenbedarf gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Je länger der Mietvertrag besteht, umso länger ist auch die Frist: mindestens drei Monate, ab fünf Jahren Mietverhältnis sechs Monate, bei mehr als acht Jahren neun Monate.
Konkrete Begründungen werden von Gerichten deshalb gefordert, damit der Mieter nachprüfen kann, ob die Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt ist.
Eigenbedarfskündigung widersprechen – oder abwarten
Hat ein Mieter eine Eigenbedarfskündigung im Briefkasten, ist es sinnvoll, den fachkundigen Rat des örtlichen Mietervereins oder eines Rechtsanwalts einzuholen. Denn bisweilen enthalten solche Kündigungsschreiben Mängel, die die gesamte Kündigung unwirksam machen. Laien können das aber meist nur schwer beurteilen. Ausnahme: Die Eigenbedarfskündigung enthält gar keine Begründung. Dann ist sie in jedem Fall unwirksam.
Ist die Kündigung, etwa weil die Begründung komplett fehlt, eindeutig unwirksam, muss der Mieter nicht widersprechen. Er muss nicht ausziehen und kann einfach abwarten, was geschieht.
„Er kann dann auch gelassen einer etwaigen Klage des Vermieters entgegensehen, denn ohne begründeten Eigenbedarf wird dieser mit seiner Klage vor Gericht scheitern“
— Peter Buch, Fachanwalt für Mietrecht von der Kanzlei Fasbender, Buch & Kollegen in Nürnberg.
Eine Eigenbedarfskündigung kann in manchen Fällen auch dann unwirksam sein, wenn sie inhaltlich und formal korrekt ist – dann sollten Mieter schriftlich widersprechen:
Vermieter muss verfügbare Alternativwohnung anbieten
Oft besitzen Vermieter mehrere Wohnungen oder ganze Mehrfamilienhäuser. Der Vermieter muss in so einem Fall vor der Kündigung prüfen, ob nicht eine andere, vergleichbar geeignete Wohnung für seinen Eigenbedarf frei ist oder wird. Gibt es für den Vermieter keine Alternativwohnung oder kann er die vergleichbare Wohnung nicht nutzen, weil er beispielsweise gehbehindert ist und eine Erdgeschosswohnung braucht, muss er dem Mieter die andere Wohnung anbieten.
Das gilt auch, wenn erst nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung eine Wohnung frei wird, allerdings nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Dabei muss der Vermieter auch die Konditionen zur Anmietung der Alternativwohnung mitteilen.
Verstößt der Vermieter gegen diese Verpflichtung, so wird er dem Mieter gegenüber möglicherweise Schadensersatzpflichtig. Er muss also beispielsweise Umzugskosten erstatten. Die Kündigung an sich bleibt allerdings gültig.
Schutz vor Eigenbedarfskündigung vereinbaren
Sofern der Vermieter mitspielt, kann im Mietvertrag ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbart werden. Dann ist der Mieter fein raus: Ihm kann nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Das gilt auch nach einem Eigentümerwechsel. Es gilt: Vertrag ist Vertrag.
Neuer Eigentümer steht noch nicht im Grundbuch
Bei einem Eigentümerwechsel kann der neue Eigentümer erst dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er auch im Grundbuch eingetragen ist. Kündigt der Neueigentümer schon vorher, so ist die Kündigung selbst dann unwirksam, wenn sie formal und inhaltlich korrekt begründet wurde, erklärt Anwalt Buch. Er gibt betroffenen Mietern folgenden Tipp: „Sie können beim örtlichen Grundbuchamt gegen Vorlage des Mietvertrags Einsicht ins Grundbuch nehmen, um sich über die Eigentumsverhältnisse zu informieren.“ Sei der Neueigentümer zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs noch nicht eingetragen gewesen, könne der Mieter die Eigenbedarfskündigung getrost ignorieren.
Härtefälle können Eigenbedarfskündigung kippen
Liegen solche Gründe vor, sollte der betroffene Mieter Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen. Damit wird diese zwar nicht komplett unwirksam, oft kann aber erreicht werden, dass das Mietverhältnis zumindest für einen befristeten Zeitraum fortgesetzt werden kann.
Ist es dafür schon zu spät oder hat der Mieter keinen Erfolg damit, kann er im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits eine Verlängerung der Räumungsfrist um maximal ein Jahr erreichen. Voraussetzung ist allerdings eine Härte, bei der das Interesse des Mieters am Verbleib in der Mietwohnung das Interesse des Vermieters an der Räumung überwiegt.
Zuallerletzt steht dem Mieter noch die Möglichkeit des Zwangsvollstreckungsschutzes zur Verfügung. § 765a der Zivilprozessordnung sieht diese Möglichkeit aber nur vor, wenn ganz besondere Umstände eine Härte bedeuten würden, die mit den guten Sitten nicht vereinbar sind.
Täuscht der Vermieter Eigenbedarf vor, ist er seinem Ex-Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig. So gab der BGH einem Mieter im Grundsatz Recht, der von seinem Ex-Vermieter insgesamt 28.500 Euro Schadensersatz für seine jetzt höhere Monatsmiete, den längeren Weg zur Arbeit und die Kosten des ersten Gerichtsprozesses haben wollte (Az.: VIII ZR 99/14). Der Vermieter sei schadensersatzpflichtig, obwohl es im Vorfeld zu einem Vergleich kam. Denn zu diesem Zeitpunkt wusste der Mieter noch nicht, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war.
Übrigens: Entfällt nach der Kündigung der Eigenbedarf, so muss der Vermieter dies seinem Mieter umgehend mitteilen, da er ansonsten ebenfalls schadensersatzpflichtig sein kann.
Wohnung nicht zu retten: Aufhebungsvereinbarung
Wenn alle Stricke reißen und die Wohnung für den Mieter verloren ist, hat der Mieter vielleicht wenigstens gute Chancen auf eine Aufhebungsvereinbarung. Ein Beispiel: Der Vermieter möchte die Wohnung möglichst bald beziehen, die Kündigungsfrist beträgt jedoch wegen der langen Mietzeit neun Monate. Ein Aufhebungsvertrag könnte dann so aussehen, dass der Mieter bereits vorher auszieht und der Vermieter im Gegenzug die Umzugskosten übernimmt und auf Schönheitsreparaturen des Mieters verzichtet.
Jogi219 am 17.01.2019 21:56
Hallo 2017 erlitt mein Vater (75) einen 2. Schlaganfall, meine Mutter (77) hat uns gebeten wieder nach Hause in das Haus meiner Eltern zu ziehen. Darauf hin haben wir unsere Wohnung gekündigt und meine Frau (52) hat ihren Laden aufgegeben, weil sie von meiner Mutter gebeten wurde sie bei der Pflege des Vaters zu unterstützen.
Ich (53) hatte selbst schon einen Schlaganfall, bin Herzkrank, Nervenkrank, Schwerbehindert und Frūhrentner, Pflegestufe 3. Wir haben viele Arbeiten am Haus durchgeführt und ich bin erschöpft und kann nichts mehr am Haus machen. Nun Versucht meine Mutter uns wegen Eigenbedarf zu kündigen. Weil sie angeblich in den oberen Räumen einen Therapieraum fūr meinen Vater, der nicht mehr laufen kann und Bettlägerig ist, einrichten (ihr Verfügbarer Wohnraum ist jetzt schon ca. 80m2) möchte sollen wir nun rausgeschmissen werden, was mit uns passiert ist ihnen gleichgültig. Meine Eltern sagen die Faulen Schweine sollen arbeiten gehen. Höchstwahrscheinlich sollen wir für unsere Tochter (5 Kinder), die noch nie gearbeitet hat Platz machen, die bei meinen Eltern über uns herzieht.
Wūrde mich über eine Antwort freuen.
Immowelt-Redaktion am 18.01.2019 11:09
ob Ihre Mutter Sie aus der Wohnung werfen kann, hängt im Streitfall einerseits davon an, welche Vereinbarungen Sie mit Ihr getroffen haben, andererseits davon, wie sehr Ihr eigener Gesundheitszustand als Härtefalls ins Gewicht fällt. Wir dürfen allerdings keine Rechtsberatung leisten und können aus der Ferne daher nicht abschließend klären, welche Handhabe Ihre Mutter tatsächlich hat. Wir würden Ihnen daher dazu raten, sich rechtlich von einem Fachanwalt beraten zu lassen.
Kevsch92 am 14.01.2019 14:28
Hallo, Ich wohne mit meiner Frau und den beiden Kindern seit 1.06.2018 in einem Mietshaus. Bereits jetzt kam der Vermieter damit an, er würde das Haus gerne verkaufen!
Gibt es eine Frist, für den neuen Eigentümer, die er nach Eintragung ins Grundbuch einhalten muss bis er Eigenbedarf anmelden kann? Und wenn Ja, wie lange ist diese Frist?
Immowelt-Redaktion am 14.01.2019 15:14
eine solche Kündigungssperrfrist gibt es nur dann, wenn das Haus während der Mietdauer in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde. Wird das Haus als Ganzes verkauft, kann der neue Eigentümer nach der Eintragung ins Grundbuch unmittelbar aufgrund von Eigenbedarf kündigen, sofern tatsächlich Eigenbedarf besteht.
Ingo am 05.01.2019 18:00
ich wollte mich für den guten Artikel bedanken. Dort sind viele gute Hinweise drin, wobei ich zwei Fragen zu diesem Thema habe, die weder im Artikel oben noch im Internet zu finden sind:
Ich bekomme eine Kündigung wegen Eigenbedarf. In der Begründung steht nur "Eigenbedarf" und auf das Widerspruchsrecht wurde nicht hingewiesen. = Kündigung rechtsunwirksam (soviel weiß ich jetzt schon).
Exakt einen Monat später bekomme ich nochmal Post. Hier wurde die Begründung nachgereicht und auf mein Widerspruchsrecht hingewiesen. In diesem Brief geht der Vermieter immernoch von der Kündigungsfrist des ersten Schreibens aus....
Ich weiß, dass eine Nachreichung der Begründung für Eigenbedarf die vorangegangene Kündigung nicht heilen kann. Diese also bleibt unwirksam.
Ist aber dieses neue Schreiben mit der Nachreichung des Grundes nun als neue Kündigung ab dem aktuellen Zeitraum zu werten? Stichwort §133 BGB?
Kann man den Hinweis auf das Widerspruchsrecht nachreichen?
Da kommt ja die Frist, die man für den Widerspruch hat, gar nicht mehr hin!?
Immowelt-Redaktion am 07.01.2019 11:32
Wie Sie richtig gesehen haben, ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam, wenn Sie nicht begründet ist. Das Schreiben kann in solchen Fällen getrost in Ablage P entsorgt werden. Demzufolge ist das zweite Schreiben die eigentliche Eigenbedarfskündigung. Alle Fristen beginnen erst ab dann zu laufen. Das zweite Schreiben ist demzufolge so auszulegen, dass das Widerspruchsrecht nicht nachgereicht wird, sondern die Frist erst ab dann zu laufen beginnt.
Da Vermieter viele Fehler auch in begründeten Eigenbedarfskündigungen machen können, raten wir Ihnen, sich von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Mieterverein beraten zu lassen, der Ihnen Auskunft geben kann, ob die Kündigung angreifbar ist.
hornet am 03.01.2019 13:56
habe eine Eigenbedarfskündigung mit dem einfachen Satz "Ich kündige Ihnen das Mietverhältnis zum 31.03.2019 wegen Eigenbedarf" am 28.09.2018 erhalten. Verstehe ich es richtig, dass ich gar nichts veranlassen muss und abwarten kann was passiert, da weder Grund, noch Belehrung vorhanden sind. Zudem wohne ich länger als 8 Jahre hier, so dass die Frist 9 Monate betragen müsste und letztendlich das Schreiben nur vom Vermieter und nicht auch von seiner Frau geschrieben und unterschrieben wurde; der Mietvertrag aber von beiden unterzeichnet wurde.
Immowelt-Redaktion am 03.01.2019 15:24
wenn die Kündigung wegen Eigenbedarfs komplett ohne Begründung ausgesprochen wurde, dann können Sie durchaus einfach abwarten was passiert. Auch wegen der falschen Kündigungsfrist hätten Sie ansonsten der Kündigung widersprechen können.
Cedric50 am 17.12.2018 07:17
Moin, ich habe eine mündliche VORANKÜNDIGUNG der Wohnungskündigung wegen EIGENBEDARF vom Sohn des Vermieters erhalten. Der Sohn möchte die Wohnung nutzen, damit er, wenn er (und immer eine seiner Töchter) , alle 2 bis 3 Wochen seine alten Eltern besucht, einen RÜCKZUGSSORT hat.
Ich beziehe wegen Krankheit eine geringe Vollerwerbsminderungsrente. Weder kann ich mir eine andere Wohnung leisten, noch schaffe ich einen Umzug rein körperlich.
Ist die Kündigung,wenn sie die Tage schriftlich eingeht,rechtens?
Immowelt-Redaktion am 17.12.2018 11:50
der Bundesgerichtshof hat vor Kurzem ein Urteil gefällt, wonach eine Eigenbedarfskündigung selbst dann zulässig ist, wenn eine Wohnung nur als Ferienwohnung genutzt werden soll. Insofern könnte eine Eigenbedarfskündigung auch in einem Fall wie dem Ihren zunächst wirksam sein. Aufgrund Ihrer Krankheit könnten Sie allerdings unter Umständen von der Härtefallregelung profitieren. Abschließend klären, ob das möglich ist, können wir aus der Ferne aber leider nicht. Wir würden Ihnen daher zur rechtlichen Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt raten.
MieterinMUC am 08.12.2018 18:36
unser Vermieter kündigte ein Eigenbedarfskündigung an, da seine Tochter wegen Hausverkauf aus ihrer Wohnung raus muss und sie wahrscheinlich keine Wohnung finden werde, so seine Argumentation. Eine schriftliche Kündigung ist noch nicht erfolgt, wir haben uns allerdings schon einmal nach Wohnungen umgesehen - und eine perfekte gefunden, die wir auch bekommen können. Allerdings ist die zum 1. Januar zu beziehen, und da er uns noch nicht gekündigt hat "müssen" wir bis März in der jetzigen bleiben. Auf einen Kompromiss lässt er sich nicht ein - er sagt, er wolle nicht drei Monate "doppelt Miete zahlen".
Wir leben in München und haben (begründete) Sorge, dass wir noch einmal eine passende Wohnung finden, die wir uns auch leisten können - reicht das schon, für einen Widerspruch gegen die Kündigung wegen eines Härtefalls, weil "angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann"? Wie muss man nachweisen, dass der Ersatzwohnraum nicht beschafft werden kann? (Und reicht es vielleicht, dem Vermieter diese Option begreiflich zu machen, damit er sich auf einen Kompromiss einlässt?)
Der Mieterverein nimmt leider bis März keine Fälle mehr an.
MieterinMUC
Immowelt-Redaktion am 10.12.2018 09:43
der angespannte Wohnungsmarkt in München allein dürfte nicht genügen, um einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung zu begründen. Abschließend klären können wir das aus der Ferne allerdings nicht, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wenn eine Beratung durch den Mieterverein aktuell nicht möglich ist, können wir Ihnen daher leider nur das Gespräch mit einem Fachanwalt empfehlen.
Tomnordlicht am 05.12.2018 13:45
wir haben einen unbefristeten Mietvertrag seit August 2017, der mit einer Anlage versehen ist, die auch Vertragsbestandteil ist. In der Anlage steht, dass die Mietdauer ca. 5 Jahre betragen soll, weil der Vermieter dann das EFH selbst nutzen möchte. Sollte das anders sein, muss der Vermieter uns 12 Monate vorher kündigen, damit wir uns etwas anderes suchen können. Jetzt hat uns der Vermieter auf Eigenbedarf wegen Trennung von der Ehefrau gekündigt und gibt uns nur 3 Monate Zeit das Haus zu räumen. Sollen wir Widerspruch einlegen? Ist die Klausel in der Anlage des Mietvertrags gültig und gilt sie auch, wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet?
Immowelt-Redaktion am 05.12.2018 16:55
vielen Dank für Ihre Mail. Sie schreiben, dass Sie einen unbefristeten Vertrag haben, dessen Vertragsbestandteil eine Befristung darstellt. Wenn wir nun aber davon ausgehen, dass es sich um einen befristeten Vertrag handelt, der Vertrag gemäß § 575 Abs. 1 BGB geschlossen wurde und der Vermieter den Befristungsgrund schriftlich mitgeteilt hat, dann kann unter Umständen weder der Vermieter noch der Mieter den Vertrag während der Laufzeit durch eine ordentliche Kündigung beenden. Da es aber schwierig ist, aus der Ferne - ohne Einblick in die Unterlagen - Ihren speziellen Fall zu bewerten, auch da wir keine Rechtsberatung leisten dürfen, möchten wir Ihnen den Gang zum Mieterbund oder zu einem Fachanwalt empfehlen.
Nicole am 27.11.2018 16:59
Hallo, mein Mann und ich wohnen seit fast 3Jahren zur Miete und letztes Jahr wurde das Mehrfamilienhaus verkauft.
Jetzt ein Jahr später haben wir die Kündigung wegen Eigenbedarf erhalten die wohl auch rechtens ist.
Nun meine Frage: Ich bin voll und dauerhaft berentet wegen Psychischer Erkrankung, fällt dies unter besondere Härtegrade, wenn gegen die Kündigung angehe?
Immowelt-Redaktion am 28.11.2018 10:23
leider lässt sich das aus der Ferne nicht abschließend sagen. Eine psychische Erkrankung kann sicher ein besonderer Härtefall sein, muss es aber nicht. Im Streitfall würde ein Richter prüfen, ob Ihnen und Ihrem Mann Wohnungssuche und Umzug zumutbar wären oder nicht. Sollten Sie gegen die Eigenbedarfskündigung vorgehen wollen, empfehlen wir Ihnen die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
Sylvia am 25.11.2018 23:29
Hallo, habe nach nur 4 Monaten die Kündigung wegen Eigenbedarf erhalten. Habe die Wohnung streichen und tapizieren lassen. Kann ich mich gegen die Kündigung wehren?
Immowelt-Redaktion am 26.11.2018 12:19
grundsätzlich kann ein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen, wenn dieser entsprechend vorhanden und begründet ist. Da in ihrem Fall jedoch nur 4 Monate seit EInzug vergangen sind, sollten Sie aber überprüfen, ob dem Vermieter zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags schon bekannt war, dass künftig Eigenbedarf besteht. Dann kann es sein, dass die Kündigung unwirksam wäre. Um das zu prüfen, sollten Sie aber die Hilfe eines Fachanwalts für Mietrecht oder eines Mietervereins in Anspruch nehmen.
Bärbel K. am 22.11.2018 20:02
ich habe eine Eigenbedarfskündigung vom Vermieter zum 01.07.2019 erhalten. Allerdings ohne Widerspruchsbelehrung.
Beste Grüße aus Freiburg von Bärbel
Immowelt-Redaktion am 23.11.2018 08:51
Sie können der Eigenbedarfskündigung in diesem Fall widersprechen. Das sollten Sie jedoch nicht ohne eine vorherige Rechtsberatung machen. Wir empfehlen Ihnen daher das Gespräch mit einem Mieterverein oder direkt mit einem Fachanwalt.
Lana am 28.10.2018 09:48
muss man bei einem Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung im Härtefall (Krankenhausaufenthalt; OP) den Namen von demjenigen nennen, der ins Krankenhaus muss? Der Mietvertrag läuft auf 2 Personen und eine davon muss ins Krankenhaus.
Immowelt-Redaktion am 29.10.2018 12:10
es gibt keine gesetzliche Regelung, die genau das besagt. Allerdings müssen Mieter beim Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung genau darlegen, woraus sich deren Unzumutbarkeit ergibt. Der Name des betroffenen Mieters ist hierzu natürlich hilfreich. Bitte bedenken Sie aber, dass wir aus der Ferne nicht abschließend klären können, wie ein Widerspruch im Einzelfall aussehen muss. Wir empfehlen daher die Rechtsberatung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
Thorsten am 23.10.2018 17:08
wenn unser Vermieter Eigenbedarf anmelden will für unsere Wohnung, in der wir bereits seit 19 Jahren wohnen, aber der Mieter der unter uns in einer vergleichbaren Wohnung aber erst seit 6 Jahren wohnt, muss er dann dem Mieter zuerst kündigen der kürzer im Haus wohnt ?
Immowelt-Redaktion am 24.10.2018 08:42
vielen Dank für Ihren Kommentar. Nein, eine solche Regelung gibt es nicht.
Tani am 18.10.2018 09:29
Guten Tag sehr geehrte Immowelt-Redaktion, mir wurde eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf per Einschreiben zu gesandt. Diese habe ich bereits vom Fachanwalt prüfen lassen. Inhalt ist sie leider rechtens. Zu meiner Frage; In welchem Zeitraum nach Kündigungsfrist muss der Eigentümer selbst in die Wohnung eingezogen sein? Was ist wenn ich feststelle das der/die Vermieter/in denn angekündigten Eigenbedarf doch nicht nutzt und das Haus weiter vermietet oder gar verkauft? Kann ich dann Umzugskosten etc. rechtens machen? Wenn ja, innerhalb welchem Zeitraums muss das erfolgen? ( PS. Weder ich, noch meine Nachbarschaft glauben das die besagten Vermieter zurück ins Dorf ziehen)
Immowelt-Redaktion am 18.10.2018 10:25
in der Tat können Mieter, die aufgrund von Eigenbedarf gekündigt wurden, auf Schadensersatz klagen, wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Es gibt aber keine gesetzlichen Fristen, innerhalb derer der Vermieter selbst in die Wohnung einziehen muss. Wenn er sie allerdings weitervermietet, ist das natürlich ein ziemlich sicheres Indiz dafür, dass gar kein Eigenbedarf besteht. In diesem Fall können Sie praktisch umgehend klagen. Hierzu würden wir Ihnen allerdings die rechtliche Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt empfehlen.
Magdolna Velagic am 17.10.2018 12:58
Ich lebe mit meiner Familie schon seit 6 Monaten in einer Wohnung. Nun haben wir am 30.09 eine Kündigung erhalten wegen Eigenbedarf( mit der Frist bis zum 31.12.18) . Da wir aber schon ab 1.11.18 eine Wohnung gefunden haben und ab da auch nicht mehr in der Wohnung sein werden , wäre meine Frage, ob wir auch die Miete für November und Dezember bezahlen müssen, wenn wir die Schlüssel abgeben.
Immowelt-Redaktion am 17.10.2018 14:03
der Vermieter kann prinzipiell darauf bestehen, dass Sie noch bis zum Ende der Kündigungsfrist die Miete bezahlen, ja. Sie können Ihrem Vermieter aber natürlich mitteilen, dass Sie früher ausziehen, möglicherweise möchte er dann ja auch früher einziehen. Er könnte sie also früher aus dem Mietverhältnis entlassen. Einen Rechtsanspruch darauf gibt es aber nicht.
Heike am 16.10.2018 20:46
Meine beste Freundin hat eine mündliche Kündigung wegen Eigenbedarf bekommen in dieser Wohnung lebt sie nun 17 Jahre.
Wie lange hat sie Zeit sich etwas anderes zu suchen und kann überhaupt nur mündlich gekündigt werden?
Immowelt-Redaktion am 17.10.2018 08:57
die Kündigung bedarf der Schriftform. Eine mündlich ausgesprochene Kündigung ist nicht wirksam. Wäre die Kündigung rechtswirksam, läge die Kündigungsfrist bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren bei neun Monaten.
Gabriele am 11.10.2018 20:04
Hallo, meine Mutter 77 Jahre alt wohnt seid 7 Jahren in einer Wohnung sie dachte es wäre die letzte Wohnung hat sich alles schick gemacht und nun vor einer Woche die Kündigung wegen Eigenbedarf.
Die eigenbedarfskündigung scheint rechtskräftig brauchen die Wohnung für die Schwester die zur Unterstützung der Pflege der Eltern dort untergebracht wird.was können wir tun.
Immowelt-Redaktion am 12.10.2018 08:58
nicht viel, wenn die Eigenbedarfskündigung rechtswirksam ist. Sie können natürlich versuchen, aufgrund des fortgeschrittenen Alters Ihrer Mutter einen besonderen Härtefall geltend zu machen. Die Chancen hierfür dürften auch hier aber eher schlecht stehen, wenn Ihre Mutter ansonsten bei guter Gesundheit ist. Abschließend beurteilen können wir die Angelegenheit aus der Ferne allerdings nicht, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir Ihnen die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
Yane am 10.10.2018 10:05
Hallo, ich bin alleinerziehend mit einem minderjährigen Kind und wohne erst seit 9 Monaten in der Wohnung. Nun hat der Vermieter wegen Eigenbedarf gekündigt, Was passiert wenn ich innerhalb der 3 Monaten keine Wohnung finde?
Immowelt-Redaktion am 10.10.2018 10:09
Hallo Yane und vielen Dank für Ihren Kommentar,
zunächst können Sie prüfen lassen, ob die Eigenbedarfskündigung überhaupt rechtswirksam ist. Dazu können Sie sie beispielsweise einem Mieterverein vorlegen. Ist sie jedoch wirksam und finden Sie keine Wohnung, sollten sie darüber frühzeitig die Stadt informieren. Wenn Sie keine Möglichkeit haben, vorübergehend bei Freunden oder Verwandten unterzukommen, wird ihnen gegebenenfalls eine Notunterkunft zur Verfügung gestellt.
Jennifer am 09.10.2018 16:15
Hallo, wir haben die Eigenbedarf Kündigung wegen Umbau zu Büroräumlichkeiten bekommen. Ist die Kündigung somit wirksam? Ich bin Alleinerziehende von 2 Kindern 4 und 6 Jahre alt.
Immowelt-Redaktion am 10.10.2018 08:37
die Frage lässt sich leider nicht ganz eindeutig beantworten. Der Bundesgerichtshof hat sich zuletzt im Jahr 2017 mit der Frage beschäftigt, ob eine Eigenbedarfskündigung auch möglich ist, wenn der Vermieter eine gewerbliche Nutzung der Wohnung beabsichtigt. Er hat dies weder pauschal bejaht, noch verneint. In der Urteilsbegründung hieß es seinerzeit allerdings, die Kündigung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken weise eher eine größere Nähe zur Verwertungskündigung als zur Eigenbedarfskündigung auf. Wir können Ihnen daher leider nur raten, die Sache rechtlich prüfen zu lassen, am besten von einem Mieterverein vor Ort. Alternativ können Sie auch direkt einen auf Mietrecht spezialisierten Fachanwalt konsultieren.
Franzi am 03.10.2018 11:19
Hallo ???? wie sieht die Lage denn bei einem Mietshaus aus? Wir sind seit 10 Jahren Mieter, unsere beiden Kinder studieren ortsnah, sind also noch im elterlichen Haushalt wohnhaft. Nun ist die Lage so, das wir diverse Mängel von unserem Vermieter beseitigt haben möchten, welche rechtens sind. Reperatur des Wintergartendachs, Reperarur des Revisionsschachtes im Keller, da dieser bei stärkerem Regen stets voll läuft.
Nun möchte unser Vermieter diese Dinge nicht machen lassen und da er keine Lust auf Diskussionen hat, das Haus verkaufen. Besichtigungstermin mit einem Interessenten ist in Kürze. Wann dürfte der neue Eigentümer eine Kündigung wegen z.b. Eigenbedarf frühestens aussprechen?
Lieben Dank schon mal ????
Immowelt-Redaktion am 04.10.2018 09:54
Hallo Franzi und vielen Dank für Ihren Kommentar,
der neue Eigentümer dürfte aufgrund von Eigenbedarf kündigen, sobald er ins Grundbuch eingetragen worden ist.
Bin Enttäuscht am 02.10.2018 08:12
Wohnung wurde zum 1.Oktober auf Eigenbedarf gekündigt und es steht nun zum 15.Oktober
eine neue Mietwohnung zum Einzug bereit. Nun möchte der alte Vermieter noch die Komplette Miete für Oktober. Ist dies Rechtens ?
Immowelt-Redaktion am 02.10.2018 08:58
wenn Sie die Kündigung am 1. Oktober erhalten haben, beträgt die Kündigungsfrist bei einer Mietdauer von weniger als fünf Jahren drei Monate. Das Mietverhältnis würde demnach zum 31. Dezember enden und der Vermieter könnte auch so lange die Miete verlangen. Verlangt er die Miete nur bis Ende Oktober, ist er Ihnen diesbezüglich bereitwillig entgegengekommen.
Lucia am 24.09.2018 22:38
Hallo ..Also mein eigentümer möchte mich aus der Wohnung raus haben weil er verkaufe will ohne mieter...da er dan mehr geld bekommt...
Aber möchte das ich so lange drine bleibe bis er verkauft hat...
Kann ich mich vor eine Kündigung schützen?.
Lucia am 25.09.2018 11:14
Aber wen der neue käufer mich kündigen auf Eigenbedarf....Fan kann ich nichts mehr machen war?
Immowelt-Redaktion am 25.09.2018 11:37
Der neue Vermieter könnte tatsächlich unter Umständen wegen Eigenbedarf kündigen. Eine Ausnahme gibt es nur dann, wenn die Wohnung während Ihrer Mietdauer in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. In diesem Fall muss der neue Vermieter nach der Veräußerung der Wohnung zunächst eine Sperrfrist von drei Jahren abwarten, die von den Städten und Gemeinden auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden kann.
Lucia am 24.09.2018 22:39
Kann ich irgendwas machen das er mich nicht rauskriegt?
Immowelt-Redaktion am 25.09.2018 08:44
Hallo Lucia und vielen Dank für Ihren Kommentar,
der geplante Verkauf einer Wohnung ist kein Grund für eine Kündigung. Kauf bricht Miete nicht, das heißt der Käufer der Wohnung würde den Mietvertrag automatisch übernehmen. Sollte Ihr Mieter Ihnen dennoch eine Kündigung zukommen lassen und diese mit dem geplanten Verkauf begründen, wäre diese Kündigung unwirksam. Sie müssten dann gar nichts machen und auch nicht ausziehen. Sollte er die Kündigung mit Eigenbedarf begründen und ist dieser Eigenbedarf gar nicht vorhanden, wäre die Kündigung ebenfalls unwirksam. In diesem Fall würde sich der Vermieter unter Umständen sogar Schadensersatzpflichtig machen. Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollte es zum Konflikt mit dem Vermieter kommen, empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
claudia.koziolek@web.de am 12.09.2018 17:26
unser Vermieter möchte mich irgendwie aus der Wohnung kriegen und versucht es schon seit Monaten, vergeblich.
Jetzt habe ich ein Schreiben bekommen indem er auf einmal Eigenbedarf in Anspruch nimmt. Hier steht ja wenn er den Bedarf nicht konkret ausschreibt ist diese ungültig.
"Die Miteigentümerin Frau xy wird ab dem 01.12.2018 wieder diese Wohnung benötigen" .
So ist der Eigenbedarf in der Kündigung beschrieben. Reicht das so oder ist das zu ungenau und ich kann widersprechen ??
Immowelt-Redaktion am 13.09.2018 09:17
die Rechtsprechung geht davon aus, dass der Eigenbedarf im Kündigungsschreiben nachvollziehbar beschrieben sein muss. Es gibt aber keine exakten Vorschriften, wie genau das auszusehen hat. Wenn Sie Gründe haben, anzunehmen, der Eigenbedarf könnte nur vorgeschoben sein, können Sie der Kündigung aber so oder so widersprechen. Vorab würden wir Ihnen aber die Rechtsberatung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein empfehlen.
passat2220 am 21.08.2018 13:35
Hallo aus Berlin ! Der Besitzer der Wohnung hatuns mit mit einer Kündigung wegen Eigenbearf gedroht....Es fand ein Wechsel der Eigentümer statt.
Ich, 73 Jahre, meine Ehefrau 79 Jahre wohnen seit 50 Jahren in dieser Wohnung. Wir haben noch den alten DDR Mietvertrag.
Immowelt-Redaktion am 22.08.2018 09:21
Hallo passat2220,
Grundsätzlich ist auch bei alten DDR-Mietverträgen eine Eigenbedarfskündigung möglich, da das BGB, welches in § 573 Abs.2 Nr.2 BGB eine einseitige Eigenbedarfskündigung bei Vorliegen der Voraussetzungen ermöglicht, das ZGB der DDR abgelöst hat.
Allerdings sind die Hürden für eine Eigenbedarfskündigung nicht niedrig; sie ist nur möglich, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder einen nahen Verwandten auch wirklich benötigt und er auch formell den Eigenbedarf begründet. Lediglich vorgeschobener Eigenbedarf, der tatsächlich gar nicht vorliegt, kann Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen. Bei sehr lang laufenden Mietverträgen beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter übrigens 9 Monate.
Unter Umständen können aber auch Härtegründe gegen eine Eigenbedarfskündigung sprechen, z.B. schwere Erkrankungen. Ob ein Härtegrund vorliegt, ist jeweils von den Umständen des Einzelfalls abhängig und kann pauschal nicht beantwortet werden.
Wir raten Ihnen den Gang zu einem Fachanwalt oder Mieterverein, sollte es tatsächlich zur Eigenbedarfskündigung des Vermieters kommen.
KA am 20.08.2018 21:11
ich habe 2 Jahre in einer Wohnung gewohnt, dann ist meine Vermieter aus seiner Wohnung ausgezogen und hat uns seine Wohnung angeboten. Seit 2 Jahren wohnen wir darin. Jetzt hat er aus zwecks Eigenbedarf gekündigt.
Da er mehrere Wohnungen vermietet muss er uns eine vergleichbare Wohnung zu Verfügung stellen?
Wir haben einen 2,5 Jahre alten Sohn, wann müssen wir aus der Wohnung?
Immowelt-Redaktion am 21.08.2018 10:33
Ein Vermieter kann nur dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn zum einen auch tatsächlich Eigenbedarf besteht und anderen dieser auch konkret begründet wird. Da wir aus der Ferne die Umstände nicht beurteilen können, raten wir Ihnen, mit Hilfe eines Mietervereins oder Anwalts zu prüfen, ob die Eigenbedarfskündigung wirksam ist.
Johanna am 01.08.2018 17:33
ich wohne mit meiner Familie seit 22 Jahren in einer Wohnung und wir zahlen seither 400DM bzw. seit Euroumstellung 200€ und die Miete wurde nie angepasst. Ein schriftlicher Vertrag existiert nicht. Nun ist der Vermieter leider verstorben und seine Erben/Kinder wollen die Miete anpassen auf die ortsübliche Höhe (>1000€, was auch so stimmt) oder Eigenbedarf anmelden. Greift hier die Kappungsgrenze von 15% alle 3 Jahre (dann könnten wir es ja lange aussitzen bis die Miete angepasst ist) oder können Sie die Miete wirklich schneller anpassen bzw. mir mit Eigenbedarf drohen und einen Grund erfinden? Danke vorab! :)
Immowelt-Redaktion am 02.08.2018 08:42
die Kappungsgrenze gilt auch in diesem Fall, dass die Wohnung den Eigentümer wechselt, spielt dabei keine Rolle (§ 558 BGB). Wegen Eigenbedarf kündigen können Eigentümer nur dann, wenn Sie eine Immobilie wirklich für sich selbst oder nahe Angehörige benötigen. Wenn ein Vermieter Eigenbedarf nur vortäuscht, riskiert er damit, schadensersatzpflichtig zu werden.
Snugo am 19.07.2018 15:12
Guten Tag, meinen Nachbarn wurde nach 14 Jahren Miete eines Einfamilienhauses mit einer 3-Monats-Frist wegen Eigenbedarfs gekündigt (die Tochter will einziehen). Das Problem ist, dass 2004 der Mietvertrag für 5 Jahre angeschlossen wurde und die Klausel enthält: "Der Grund für die Befristung ist wie folgt begründet: Die Eigentümer bzw. ein Kind der Eigentümer wird voraussichtlich in 5 Jahren das Einfamilienhaus selber nutzen. Sollte dies nicht der Fall sein, dann verlängert sich der Mietvertrag jeweils um 1 Jahr mit einer Kündigungszeit von 3 Monaten für beide Parteien." Ist die 3-Monatsfrist rechtens? Vielen Dank für eine schnelle Antwort!
Immowelt-Redaktion am 19.07.2018 16:03
in der Regel sind solche Vertragsklauseln für Mietverträge, die ab dem 1. September 2001 geschlossen wurden, unwirksam, weil es für die Anschlussbefristung an einem der in § 575 Abs. 1 S. 1 BGB definierten Befristungsgründe fehlt. Im Falle einer Unwirksamkeit hat das zur Folge, dass aus dem Vertrag ein regulärer Mietvertrag mit regulären Kündigungsfristen wird. Abschließend beurteilen können wir die Situation aus der Ferne allerdings nicht, auch, weil wir die näheren Kündigungsgründe des Vermieters nicht beurteilen können. Bedenken Sie bitte auch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir empfehlen Ihnen daher das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
ST am 18.07.2018 06:39
wir wohnen seit über 11 Jahren in einem Zweifamilienhaus. die ersten 4 Jahre (Okt.2006 bis Nov.2010) in der oberen Wohnung, und nun seit Nov.2010 in der unteren Wohnung. Zählt bei Eigenbedarf nur das jetzige Mietverhältnis, oder kann man auch das vorherige mit einbeziehen zwecks Kündigungsfrist?
Immowelt-Redaktion am 18.07.2018 10:10
in diesem Fall dürfte nur das aktuelle Mietverhältnis zählen, das andere ist von diesem ja getrennt. Einen Sonderfall gibt es, wenn der Eigentümer selbst mit im Haus wohnt. In diesem Fall braucht er gar keinen besonderen Kündigungsgrund, die Frist verlängert sich dafür aber um drei Monate.
Ffm_goes_Berlin@yahoo.com am 29.06.2018 21:19
Mein Vermieter hat mehrere Immobilien und ist gleichzeitig Verwalter. Er versucht bei jeder Gelegenheit mir nah zu legen, auszuziehen. Habe einen alten Mietvertrag und zahle entsprechend wenig Miete ( wie viele andere im Haus).
Ich habe ihn aufgrund berechtigtes Interesse ob ich meine Wohnung Befristet untermieten dart.
Nicht nur hat er dies verweigert, gleichzeitig mir wg temporär Nutzung der Nutzung gekündigt bzw Eigenbedarf gemeldet. Er hat natürlich begründet warum genau dieses Haus und dieser Wohnung aber die Begründungen sind recht dünn.
Meine Anwältin meint, keine Reaktion zu zeigen und auf die Räumungsklage zu warten.
Wäre für weitere Meinungen / Tipps sehr dankbar.
Immowelt-Redaktion am 02.07.2018 09:21
wenn eine Eigenbedarfskündigung nicht ausreichend begründet ist, hat das in der Tat zur Folge, dass Sie schlichtweg unwirksam wird. Die Räumungsklage wäre dann erfolglos und Sie könnten weiterhin in der Wohnung wohnen bleiben. Ob die Kündigung aber tatsächlich unwirksam ist, können wir aus der Ferne nicht abschließend beurteilen, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Mit dem Gang zum Anwalt haben Sie den richtigen Schritt ja aber bereits getan.
Hansi587 am 19.06.2018 17:36
ich habe eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus. Eine (welche ich und mein Expartner noch bewohnen) gehört meinem Expartner. Die andere welche vermietet ist gehört mir.
Da wir uns getrennt haben suche ich schon seit längerem nach einer Wohnung. Leider ohne Erfolg. Meine Notlösung wäre, erstmal in meine vermietete Wohnung zu ziehen, da ich sonst bald Obdachlos bin. Jedoch ist dies nicht als Dauerlösung gedacht. Gibt es eine Regel wie lange ich mindestens in der Wohnung bleiben muss, damit die Eigenbedarfskündigung nicht unwirksam wird??
Immowelt-Redaktion am 20.06.2018 08:58
eine grundsätzliche Verpflichtung, nach einer Eigenbedarfskündigung einen bestimmten Zeitraum in der gekündigten Wohnung zu wohnen, gibt es nicht. Allerdings sind ähnliche Fälle durchaus schon vor Gericht gelandet, wenn bereits vor der Eigenbedarfskündigung bekannt war, dass die Wohnung nur für einen gewissen Zeitraum genutzt werden wird. Das Bayerische Oberlandesgericht hat hierzu etwa bereits im Jahr 1993 ausgeführt, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich sei, wenn der Vermieter die Wohnung nur für wenige Monate nutzen will. Zu Gunsten des Vermieters können sich dabei aber weitere Faktoren auswirken, etwa ein besonders dringender Wohnbedarf. Die Gerichte urteilen hier teilweise auch unterschiedlich. So lässt sich für ihren Fall leider letztlich nicht mit Sicherheit sagen, ob Ihre Eigenbedarfskündigung im Falle eines Rechtsstreits bestand hätte. Am besten wäre es daher vermutlich, sie würden sich mit dem Mieter gütlich einigen. Eventuell können Sie ihm auch entgegenkommen, indem Sie sich an seinen Umzugskosten beteiligen oder Ähnliches. Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und Einzelfälle aus der Ferne nur schwer beurteilen können. Im Zweifel raten wir daher immer zu einer Rechtsberatung durch einen Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einen Fachanwalt.
Mn am 12.06.2018 07:27
unsere Vermieterin hat uns am 30.04.2018 zum 31.07.2018 auf Eigenbedarf gekündigt.
Nun war unsere Wohnung im Internet zur Vermietung aus geschrieben.
Ist die Kündigung noch rechtswirksam?
Immowelt-Redaktion am 12.06.2018 09:28
eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist ausschließlich dann zulässig, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Unzulässig ist es hingegen, wenn der Vermieter einen Eigenbedarf nur vortäuscht, weil er die Wohnung z.B. zu einem höheren Preis vermieten möchte oder einfach nur ihm ungenehme Mieter loshaben will.
Wir raten Ihnen, zur Dokumentation der Neuvermietunsgabsicht des Vermieters einen Screenshot vom Exposé anzufertigen und einen Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren, um das weitere Vorgehen zu besprechen.
CE am 10.06.2018 20:51
mein Vermieter hat mir aufgrund von Eigenbedarf zum 31.12.2018 gekündigt. Die Kündigung habe ich bestätigt. In der Zwischenzeit hat sich mein Vermieter entschieden, die Wohnung nicht selbst zu nutzen, sondern diese zu verkaufen. Er hat mir die Wohnung zum Kauf angeboten, jedoch möchte ich diese, aufgrund des hohen Investitionsstaus, nicht erwerben. Die Kündigung erhält mein Vermieter aufrecht, da er die Wohnung ohne Mietverhältnis verkaufen möchte. Dies hat er mir mündlich mitgeteilt.
Ist die Kündigung des Mietverhältnisses damit unwirksam? Wenn ja, wann und in welcher Form muss ich dies anzeigen? Muss ich dies überhaupt anzeigen?
Nach Verkauf der Wohnung, kann mir der neue Eigentümer unmittelbar kündigen - ggfalls wegen Eigenbedarf?
Ich wohne seit knapp über 6 Jahren in der Wohnung (Bremen).
Immowelt-Redaktion am 11.06.2018 12:31
fällt der Eigenbedarfsgrund vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, so ist die Eigenbedarfskündigung nach einem Urteil des BGH hinfällig (Az.: VIII ZR 311/02).
Wenn ein Vermieter seine vermietete Wohnung verkaufen will, so ist das grundsätzlich kein Grund für eine Kündigung, somit auch kein Grund für eine Eigenbedarfskündigung.
Wir raten ihnen dennoch, einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren und darauf zu achten, dass für alles schriftliche Belege vorliegen.
Hat ein Eigentümer eine Eigentumswohnung verkauft, ändert dies zunächst grundsätzlich nichts an einem bestehenden Mietverhältnis, denn es gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Allerdings hat der neue Eigentümer selbst die Möglichkeit, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigunsgfristen eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Ausnahme: War die Wohnung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags eine Mietwohnung in einem unaufgeteilten Mehrfamilienhaus, das dann erst später grundbuchlich in einzelne Eigentumswohnung umgewandelt wurde, besteht eine gesetzliche Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren, die von den Gemeinden auf bis zu zehn Jahre verlängert werden kann. Außerdem hätte der Mieter in diesem Fall ein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Darubio77 am 05.06.2018 08:45
Hallo.Wir bewohnten bis Mai 2017 im selben Gebäude beim selben Vermieter eine Wohnung,er ging in seine Heimat zurück um seinen Lebensabend dort zu verbringen und wir zogen nach unten in seine Wohnung,unsere alte vermietete er sofort an Geflüchtete aus Syrien.Im EG hat er noch eine leere 2 Zimmerwohnung wo er oder Familienangehörige ihre Zeit beim Deutschlandbesuch verbringen.In unserem Mietvertrag ist ausdrücklich der abgeschlossene Garten inbegriffen,jedes Mal wenn seine Leute zu Besuch sind will er das ich diesen öffne und jeder dort sich aufhalten kann.Das verneinte ich da ich schließlich Miete inkl. dem Garten zahle.Er kam dann im Mai 2018 selbst hierher und wollte das ich den Garten rund um die Uhr geöffnet halte und vielmehr noch das ich künftig die Hälfte des Gartens für die syrische Familie zur Verfügung stelle.Das verneinte ich wieder und am nächsten Tag bekam ich dann eine Kündigung wegen Eigenbedarf.
Diese besteht nur aus diesem einen Satz,keine Begründung oder sonstiges.
Soll ich abwarten,da unwirksam oder schon einmal vorsorglich zum Anwalt?
Immowelt-Redaktion am 05.06.2018 08:58
laut § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Ist das nicht der Fall und kann der Vermieter seine Kündigung auch nicht entsprechend begründen, ist die Kündigung unwirksam. Reagiert der Mieter nicht auf eine solche Kündigung, wird der Vermieter in der Regel irgendwann eine Räumungsklage anstreben. In diesem Fall würde das Amtsgericht die Unwirksamkeit der Kündigung feststellen. Bitte beachten Sie allerdings, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir können Ihnen daher nicht empfehlen, wie Sie im konkreten Fall handeln sollen. Im Zweifelsfall empfehlen wir daher immer das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Sabine am 31.05.2018 12:28
Am 29.05.2018 bekam ich die Kündigung wegen Eigenbedarf zum 28.02.2019 !! Ich bewohne seit dem 15.06.1969 eine Mietwohnung in dem Haus ( DG ) und bezog am 01.11.1999 eine Wohnung im Erdgeschoss. Mir wurde mit einer Frist von 9 Monaten gekündigt , obwohl ich einen Vertrag habe in dem steht das die Kündigungsfrist bei 8 Jahren - 9 Monate und bei 10 Jahren - 12 Monate beträgt. Außerdem ist Ende Februar noch Winterzeit. Meine Vermieterin , die mit Ihrer Mutter das Haus beziehen will , da es zur Zeit Eheprobleme gibt , wohnt zur Zeit in dm Elternhaus das sie jedoch ab dem 15.06.2018 zu einem Markler geben möchte um das Elternhaus , sowie das Haus ihrer Oma verkaufen zu können. Das heißt sie hat das Elternhaus in der sie zur Zeit mit Ihrem Mann und der Mutter bewohnt sowie das Haus nebenan in dem drei Mieter die Wohnungen bewohnen.
Immowelt Redaktion am 01.06.2018 11:18
wie ein Mietverhältnis gekündigt werden kann, ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf beträgt drei Monate bei einer Mietdauer von weniger als fünf Jahren. Bei fünf bis acht Jahren beträgt die Frist sechs Monate. Bei mehr als acht Jahren beträgt sie neun Monate. Diese Frist gilt grundsätzlich für Sie. Sofern das Schreiben bei Ihnen bis zum 3.6. eingegangen ist, ist eine Kündigung Ende Februar rechtens.
Ob Formulierungen in Ihrem Mietvertrag, die von der allgemeinen Rechtslage abweichen, gültig sind, können wir Ihnen nicht sagen. Wir dürfen ohnehin keine Rechtsberatung leisten. Mit diesem problem sollten Sie sich an einen Anwalt wenden.
Inga am 05.04.2018 11:58
ich möchte eine Eigentumswohnungen wegen Eigenbedarf für Tochter kündigen. Dauermietverhältnis besteht seit 13 Jahren. Ich besitze eine weitere vermietete Eigentumswohnung, die seit 10 Jahren vermietet ist ( gleiche Größe, aber ohne Balkon ) . Kann auf die andere Wohnung verwiesen werden ?
Immowelt-Redaktion am 05.04.2018 12:56
Hallo Inga und vielen Dank für Ihren Kommentar,
Eigentümer mehrerer Wohnung können bei Eigenbedarf selbst entscheiden, welche Wohnung sie wegen Eigenbedarf kündigen, erst recht dann, wenn es sich um weitgehend gleichwertige Immobilien handelt. Die Mietdauer der aktuellen Mieter spielt dabei keine Rolle. Entscheidend ist lediglich, dass tatsächlich Eigenbedarf besteht und dieser gut begründet wird. Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir Ihren Fall aus der Ferne nur schwer beurteilen können. Auch dürfen wir keine Rechtsberatung leisten. Sollte es zum Streit mit dem Mieter kommen, empfehlen wir daher die Beratung durch einen Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einen Fachanwalt.
Daniel am 21.02.2018 03:49
Meine Mutter (59) und mein Vater (58) wohnen in einem drei Familienhaus im EG.
Beide wohnen ca. 36 Jahre in diesem haus, sollen jetzt rausgeklagt werden wegen Eigenbedarf.
Die Vermieterin ist die Mutter meiner Mutter also meine Oma.
Desweiteren ist seit Jahren viel ärger von seitens meine Oma gemacht worden.
Mein Vater musste leider in den Vorruhestand gehen, weil er durch seine arbeit viele Erkrankungen davon getragen hat.
Er hat auch einen Behindertenausweis mit 60%, weil er nur noch auf einen Auge sehen kann, den rücken kaputt und an COPD (Atemwegsprobleme) erkrankt ist.
Die Vermieterin (Meine Oma) ist gesundheitlich auch sehr angeschlagen.
Zu der EG Wohnung gehört ein garten eine Terrasse.
In dem 1OG wohnt die Vermieterin.
Im DG wohnt ein anderer Mieter.
Vor ca. 22 Jahren haben meine Eltern und meine Oma (Vermieterin) die beiden Wohnungen getauscht, weil der garten zum EG gehört und zu viel pflege in Anspruch nimmt.
Das ist der Grund warum die Wohnungen jetzt so belegt sind wie oben beschrieben.
Meine Oma (Vermieterin) verweigert auch jeden Kontakt versuch mit uns.
EG 95m²
1 OG 75m²
DG 64m²
Jetzt zu meiner frage Kann meine Oma (Vermieterin) meine Eltern einfach wegen Eigenbedarf Kündigen?
Es sind ja in der regel ja Familienangehörige die ja eigentlich mit im Eigenbedarf drin stehen.
Immowelt-Redaktion am 21.02.2018 09:10
eine solche Kündigung ist prinzipiell schon möglich, unabhängig davon, ob jemand mit dem Vermieter verwandt ist oder nicht. Die Eigenbedarfskündigung kann aber teilweise abgewendet werden, wenn beim Mieter ein besonderer Härtefall vorliegt. Solche Gründe können zum Beispiel hohes Alter oder Krankheit sein. Das könnte in Ihrem Fall in Frage kommen. Abschließend beurteilen können wir dies aus der Ferne jedoch nicht. Auch dürfen wir keine Rechtsberatung leisten. Wir würden Ihnen daher empfehlen, das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt zu suchen.
Jogi am 13.02.2018 15:55
Hallo, meinem Bruder wurde jetzt nach 15-jähriger Miete die Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt. Er hat sich schon mehrfach für eine Wohnung beworben, aber immer Absagen bekommen. Er hat auch nur 1000,--€ Rente im Monat und kann sich keine teure Wohnung leisten. Welche Möglichkeit besteht, länger in der jetzigen Wohnung zu bleiben.
Immowelt-Redaktion am 14.02.2018 09:27
eine Verlängerung der Mietdauer ist auch in einem solchen Fall nur möglich, wenn der Vermieter damit einverstanden ist, zumindest dann, wenn die Eigenbedarfskündigung wirksam ist. Dies könnte ihr Burder sicherheitshalber noch einmal prüfen lassen. Angeboten werden solche Prüfungen beispielsweise von den örtlichen Mietervereinen.
Mica am 31.01.2018 10:33
wir wollen eine aktuell vermietete Eigentumswohnung kaufen und dort selber einziehen. Welche Möglichkeiten haben wir, falls die Mieterin nicht ausziehen möchte. Die reguläre Kündigungsfrist beträgt 6 Monate. Wir könnten eine ähnlich große Wohnung allerdings im 1.OG statt EG anbieten in der wir derzeit zur Miete wohnen. Sie ist über eine Wohnungsbaugesellschaft vermietet und für diese wäre dies in Ordnung.
Immowelt-Redaktion am 31.01.2018 11:10
im Regelfall sollte einer Eigenbedarfskündigung in einem Fall wie dem von Ihnen geschilderten nichts im Wege stehen. Wenn sich die Mieterin schlicht weigert, auszuziehen, können Sie als Vermieter die Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen. Eine Sonderregelung gibt es, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. War eine Wohnung bereits vor dieser Umwandlung vermietet, kann der neue Eigentümer zunächst nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Er muss in der Regel eine Sperrfrist von drei Jahren abwarten, bevor er Eigenbedarf anmelden kann. Diese kann von den Bundesländern auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden.
Bitte beachten Sie abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollte es zum Konflikt mit dem Mieter kommen, empfehlen wir daher die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverein wie Haus & Grund.
Angelika am 14.01.2018 23:35
Mein EX und ich bewohnen ein Einfamilienhaus was seiner Mutter gehört die auf den gleichen Grundstück ein eigenes Haus besitzen . Nun haben wir uns im Oktober getrennt und ich habe Mitte November die eigenbedarfskündigung erhalten ohne den Namen wer das Haus benötigt noch warum . Hab Wiederspruch eingelegt da ich 6 Monate kündigungszeit habe weil ich da 5.5 Jahre drin wohne. Meine Frage er wohnt ja eh schon mit im Haus wir leben auf 2 getrennten Etagen er oben ich unten .lediglich die Küche muss geteilt werden . Wie sehen meine Chancen aus dagegen anzugehen wenn er schon drin wohnt und auch genug Platz hat? LG Angelika
Immowelt-Redaktion am 15.01.2018 11:10
tatsächlich muss der Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung darlegen, dass der Eigenbedarf auch tatsächlich besteht. Ob dies allerdings in Ihrem Fall so ist, können wir aus der Ferne nicht beurteilen. Im Extremfall müsste der Vermieter beim Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen und das Gericht würde dann beurteilen, ob die Kündigung einer rechtlichen Prüfung stand hält. Um es soweit nicht kommen zu lassen, empfehlen wir Ihnen eine Rechtsberatung. Diese erhalten Sie bei einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Ines am 04.01.2018 10:45
verstehe ich den Artikel so, dass wenn der Eigenbedarf eigentlich nicht notwendig ist, weil bereits vorhandener Wohnung da ist, deswegen möglichlicherweise Umzugskosten vermieterseits angeboten werden?
In meinem Fall ist es nämlich so, dass der Enkel im Haus wohnt ,dessen Freundin ein Kind erwartet, sie aber eine Wohnung haben und es auch mit Kind reichen müsste. Uns wurde trotzdem wegen Eigenbedarf gekündigt. Jetzt bietet uns der Vermieter Geld für unseren Umzug an. Könnte das mit der Schadensersatzpflichtigkeit zusammenhängen?
Immowelt-Redaktion am 04.01.2018 12:57
Hallo Ines und vielen Dank für Ihren Kommentar,
nein, das hängt damit nicht zusammen. Auf Schadensersatz müsste ein Mieter einen Vermieter dann verklagen, wenn er nach dem Umzug herausfindet, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. In der Regel bewerten Gerichte in Streitfällen gar nicht, ob eine Wohnungsgröße für einen Eigentümer oder dessen Verwandten im Fall einer Eigenbedarfskündigung angemessen ist oder nicht, wie auch der BGH schon entschieden hat (Az.: VIII ZR 166/14). Ob in Ihrem Fall die Eigenbedarfskündigung wirksam ist oder nicht, können wir aus der Ferne leider nicht abschließend beurteilen. Sollten Sie hier Zweifel haben, empfehlen wir die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein.
Marc am 18.12.2017 12:16
MUSS im Aufhebungsvertrag auch drin stehen dass es wegen Eigenbedarf ist ?
Es geht mir um die Beweisbarkeit falls nachher doch nicht der Verwandte meines Vermieters einzieht.
Immowelt-Redaktion am 19.12.2017 09:10
Aufhebungsvertrag und Eigenbedarfskündigung sind zwei unterschiedliche Dinge. Eine Eigenbedarfskündigung ist eine einseitige Willenserklärung des Vermieters, bei der er sich an die strengen gesetzlichen Vorgaben - wie im Beitrag dargestellt - halten muss. Ein Aufhebungsvertrag ist dagegen eine beidseitig getroffene Vereinbarung, wobei unterschiedliche Dinge geregelt werden können, z.B. auch eine Abstandszahlung dafür, dass Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt ausziehen. Sie sind grundsätzlich nicht verpflichtet, sich auf einen Aufhebungsvertrag einzulassen, zu einem Vertrag gehören immer zwei. Ihre rechtliche Position dürfte in der Regel besser sein, wenn Ihnen der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigt. In diesem Fall haben Sie dann, wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist, nach ständiger Rechtsprechung Anspruch auf Schadensersatz.
Lolly am 17.12.2017 22:58
Unser Vermieter hat vor einigen Monaten versucht die Miete um 70 € zu erhöhen ohne etwas am Haus getan zu haben. ( Isolierung oder so ) Hatte Vergleichswohnungen hinzugezogen. Habe seine Mieterhöhung in allen Teilen zerlegt und ihm das schriftlich mitgeteilt. Jetzt 13 Tage nach Empfang meines Schreibens kündigt er uns über seinen Anwalt wegen Eigenbedarf. Ein Schelm wer böses dabei denkt. Seine Stieftochter welche über uns eine abgeschlossene Wohnung bewohnt will angeblich in unsere Wohnung ziehen. Da kann man doch dran fühlen, dass die Sache zum Himmel stinkt. Zumal die junge Dame seit Monaten ihre Wohnung renoviert, neuer Laminatboden, neue Deckenpaneelen usw. Wir werden uns eine neue Wohnung suchen, aber ein wachsames Auge daruf haben, wer hier in unsere Wohnung einzieht. Dann gnade ihm Gott, wenn es nicht seine Stieftochter ist. Das wird dann teuer für ihn.
Immowelt-Redaktion am 18.12.2017 09:55
eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung, so sie denn nachweisbar ist, könnte für den Vermieter tatsächlich nach hinten losgehen, da er in solchen Fällen gemäß der Rechtsprechung des BGH schadensersatzpflichtig ist.
Makoma am 28.12.2017 17:54
Warum machst du jetzt soviel Theater nach dem " Habe seine Mieterhöhung in allen Teilen zerlegt und ihm das schriftlich mitgeteilt." Wenn es dir soviel am Eigentum Anderer soviel liegt , hättest dann die 70€ Mieterhöhung gezahlt....einz ist immer gewiss, Am Ende hat immer der Eigentümmer recht , was auch richtig ist ..Respekt vor Eigentum Anderer
kkk am 04.05.2017 16:03
So ist das nun mal. Leute hört auf zu jammern. Viele Wohnungsbesitzer investieren eben auch mit eigenem Risiko. Da kommt es auch mal vor, dass man selbst in der eigenen Immobilie wohnen möchte, vor allem wenn überall die Lebenshaltungskosten steigen. Wer Eigentum will, muss dann eben selbst investieren mit vollem eigenen Risiko, dann heißt es nicht mehr Miete.
Starlight am 13.12.2016 06:31
Wir mussten trotz Wohnungsknappheit mit zwei Kindern raus. Drei Jahre war die Mietdauer. Am Anfang wurde uns mündlich zugesichert es wird nie zu Eigenbedarfskündigung kommen. Könnte mich jetzt noch ohrfeigen, schriftlich hätten wir uns das geben lassen sollen. Nun sitzen wir in einer viel zu kleinen Wohnung.
Mein Fazit: Schöner Artikel... leider sieht die Realität anders aus. Bei Intresse schreibe ich unsere Geschichte in detaillierter Ausführung
BillyJN am 25.01.2017 15:54
Hallo starlight, Deine Geschichte interessiert mich! Aus welcher Ecke kommst Du denn? Mein Mann und ich haben vor einem Jahr ein ganzes Haus umfachreich renoviert. Auch uns wurde versprochen, niemals ins Haus einziehen zu wollen. Nun gefällt es dem Vermieter so gut, dass er selbst einziehen will. Unglaublich!
Starlight am 26.01.2017 14:02
Hallo BillyJN,
Das tut mir sehr Leid für Euch. Ich würde Dir gerne Details unserer Geschichte weitergeben. Allerdings über PN. Ich schaue mal ob das hier geht.