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Timestamp: 2016-10-21 23:56:26+00:00
Document Index: 222570989

Matched Legal Cases: ['art. 243', 'art. 292', 'art. 292', 'art. 243', 'art. 221', 'art. 90', 'art. 224', 'art. 243', 'art. 243', 'art. 244', 'art. 247', 'ATF ', 'art. 243', 'art. 243', 'art. 274', 'art. 247', 'art. 243', 'ATF ', 'art. 229', 'art. 243', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 243', 'art. 243', 'art. 243', 'art. 257', 'art. 273', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 300', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 243', 'art. 243', 'art. 274', 'art. 343', 'art. 274', 'art. 343', 'ATF ', 'art. 237', 'art. 343', 'art. 239', 'art. 239', 'art. 239', 'art. 239', 'art. 207', 'art. 207', 'art. 239', 'art. 207', 'art. 239', 'art. 243', 'art. 210', 'art. 207', 'art. 271', 'art. 266', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 243', 'art. 271', 'art. 273', 'art. 42', 'ATF ', 'art. 273', 'art. 271', 'art. 239', 'art. 221', 'art. 224', 'art. 244', 'art. 247', 'art. 239', 'art. 271']

142 III 40252. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit civil dans la cause X. contre Z. SA (recours en mati�re civile)
Proc�dure simplifi�e (art. 243 al. 2 let. c CPC). Rel�ve de la "protection contre les cong�s" au sens de cette disposition, et partant de la proc�dure simplifi�e, le litige portant sur l'expulsion du locataire, dans lequel la question d'une protection contre les cong�s stricto sensu (annulabilit� du cong� et/ou prolongation de bail) ne se pose pas, mais dans lequel le juge devra examiner la validit� du cong� (consid. 2). Faits � partir de page 402
A. A.a X., au b�n�fice d'une autorisation de proc�der, a d�pos� le 2 mai 2014 une demande devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. Il y a pris les conclusions suivantes:
"I. Le contrat de bail � loyer conclu entre X. et Z. SA a pris fin au plus tard le 1er octobre 2013.
II. Z. SA est d�bitrice de X. d'un montant non inf�rieur � CHF 72'600 (...) plus int�r�t de 5 % l'an � partir du 1er de chaque mois de loyer en cause.BGE 142 III 402 S. 403
III. Z. SA est d�bitrice de X. d'un montant non inf�rieur � CHF 1'650 (...) plus int�r�t de 5 % l'an � partir du 1er de chaque mois de loyer en cause.
IV. Ordre est donn� � Z. SA et � ses repr�sentants A. et B., sous la menace de la peine d'amende de l'art. 292 CP, de quitter et rendre libres imm�diatement les locaux qu'ils occupent dans l'immeuble de l'avenue ... � Lausanne.
V. Ordre est donn� � Z. SA et � ses repr�sentants A. et B., sous la menace de la peine d'amende de l'art. 292 CP, de restituer imm�diatement toutes les cl�s dont ils sont en possession et permettant l'acc�s � l'immeuble et aux locaux qu'ils occupent.
VI. Ordre est donn� aux agents de la force publique de proc�der � l'ex�cution de l'ordonnance s'ils en sont requis."
A l'appui de sa demande, X. all�gue avoir conclu oralement � la fin de l'ann�e 2009 un contrat de bail commercial avec Z. SA. Celle-ci n'aurait pas restitu� les locaux � l'�ch�ance convenue, soit le 31 d�cembre 2012. Par formule officielle du 19 mars 2013, le bailleur aurait alors r�sili� le bail pour sa prochaine �ch�ance, soit le 1er octobre 2013 � midi.
Outre l'expulsion de la locataire, le bailleur r�clame des arri�r�s de loyers et d'indemnit�s pour occupation illicite s'�levant � 72'600 fr. au jour du d�p�t de la demande (conclusion II), ainsi que des arri�r�s de frais accessoires chiffr�s � 1'650 fr. (conclusion III).
A.b Le 17 novembre 2014, la d�fenderesse Z. SA a d�pos� une r�ponse visant au rejet de la demande et contenant des conclusions reconventionnelles.
La d�fenderesse admet qu'un bail a �t� conclu pour une dur�e d�termin�e �ch�ant le 31 d�cembre 2012 et all�gue qu'un nouveau bail a �t� conclu tacitement d�s le 1er janvier 2013. Elle entend faire constater la nullit� des loyers initiaux (conclusions reconventionnelles I et III) et les faire fixer judiciairement � 800 fr. par mois du 1er mai 2010 au 31 d�cembre 2012, puis � 750 fr. par mois d�s le 1er janvier 2013 (conclusions II et IV). Elle pr�tend en outre au remboursement de parts de loyers pay�es en trop (conclusion VI) et de frais accessoires indus (conclusion VII). Enfin, elle fait valoir qu'aucun loyer ne serait d� entre janvier et avril 2010 d�s lors que des travaux l'auraient emp�ch�e d'utiliser les locaux (conclusion V).
B. B.a Par d�cision du 2 f�vrier 2015, la Pr�sidente du Tribunal des baux a d�clar� recevables, sous l'angle de l'unicit� de la proc�dure BGE 142 III 402 S. 404applicable, les conclusions du demandeur et les conclusions reconventionnelles de la d�fenderesse. Elle a consid�r� que toutes rel�vent de la proc�dure simplifi�e.
B.b Les deux parties ont d�f�r� cette d�cision � la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois.
Par arr�t du 18 septembre 2015, cette autorit� a jug� ce qui suit: les conclusions I, IV, V et VI du demandeur rel�vent de la "protection contre les cong�s" au sens de l'art. 243 al. 2 let. c CPC, et partant de la proc�dure simplifi�e; les conclusions II et III, dont le total exc�de 30'000 fr., ressortissent � la proc�dure ordinaire. Comme la demande d�pos�e est conforme � l'art. 221 CPC, ces deux conclusions sont recevables, tandis que les quatre autres sont irrecevables en vertu de l'art. 90 CPC. Quant aux conclusions reconventionnelles, elles sont r�gies par la proc�dure simplifi�e, et partant irrecevables eu �gard � l'art. 224 al. 1 CPC.
C. Le demandeur a saisi le Tribunal f�d�ral d'un recours en mati�re civile tendant � r�former partiellement l'arr�t pr�cit�, en ce sens que sont d�clar�es recevables les conclusions I � VI prises dans sa demande du 2 mai 2014, la proc�dure ordinaire leur �tant applicable.
2. Est seul litigieux le point de savoir si la proc�dure ordinaire ou simplifi�e s'applique aux conclusions du demandeur visant � faire constater que le bail a pris fin au plus tard le 1er octobre 2013 (I), � astreindre la d�fenderesse � lib�rer imm�diatement les locaux occup�s (IV) et � restituer toutes les cl�s permettant l'acc�s � l'immeuble et aux locaux occup�s (V) et, enfin, � donner l'ordre aux agents de la force publique d'ex�cuter l'ordonnance s'ils en sont requis (VI). Les parties s'accordent � dire que la proc�dure ordinaire s'applique aux conclusions II et III de la demande.
2.1 Selon l'art. 243 CPC, la proc�dure simplifi�e s'applique d'une part aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne d�passe pas 30'000 fr. (al. 1; champ d'application ratione valoris), d'autre part � certaines causes �nonc�es limitativement, quelle qu'en soit la valeur litigieuse (al. 2; champ d'application ratione materiae). Rel�vent notamment de la proc�dure simplifi�e ratione materiae les "litiges portant sur des baux � loyer ou � ferme d'habitations et de locaux BGE 142 III 402 S. 405commerciaux et sur des baux � ferme agricoles en ce qui concerne la consignation du loyer ou du fermage, la protection contre les loyers ou les fermages abusifs, la protection contre les cong�s ou la prolongation du bail � loyer ou � ferme" (art. 243 al. 2 let. c CPC).
Compar�e � la proc�dure ordinaire, la proc�dure simplifi�e se caract�rise notamment par un formalisme moindre (art. 244 CPC), une plus grande rapidit� et une implication plus forte du juge (art. 247 CPC; ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). Cette proc�dure a succ�d� � la "proc�dure simple et rapide" que la Conf�d�ration imposait aux cantons dans certains domaines tels que le droit du bail et le droit du travail (Message du 28 juin 2006 relatif au code de proc�dure civile suisse [CPC], FF 2006 6953 ch. 5.16). Ces r�gles sp�ciales poursuivent � la fois un but d'�conomie proc�durale et des objectifs sociaux. La proc�dure doit �tre plus simple et plus rapide pour des litiges dont la valeur litigieuse n'est pas trop importante. Par ailleurs, la partie non juriste doit pouvoir mener elle-m�me le proc�s sans l'assistance d'un repr�sentant professionnel. Dans certains cas, la partie r�put�e socialement faible, tel le travailleur ou le locataire, doit b�n�ficier d'une protection accrue (LAURENT KILLIAS, in Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, vol. II, 2012, n� 3 des remarques pr�c�dant l'art. 243 CPC; DENIS TAPPY, in CPC, Code de proc�dure civile comment�, 2011, n� 5 ad art. 243 CPC).
Certaines causes assujetties � la proc�dure simplifi�e b�n�ficient de la maxime inquisitoire sociale, que le Code des obligations imposait d�j� en droit du bail et en droit du travail (anciens art. 274d al. 3 et 343 al. 4 CO). Ainsi, l'art. 247 al. 2 CPC prescrit au tribunal d'�tablir les faits d'office dans les affaires vis�es � l'art. 243 al. 2 CPC (soit les affaires relevant ratione materiae de la proc�dure simplifi�e) et dans certaines causes dont la valeur litigieuse ne d�passe pas 30'000 fr., en particulier "les autres litiges portant sur des baux � loyer et � ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux � ferme agricoles". Le juge n'est alors pas li� par les all�gations des parties et leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2), mais les parties ne sont pas pour autant dispens�es de collaborer activement � l'�tablissement des faits (arr�t 4A_360/2015 du 12 novembre 2015 consid. 4.2). Cons�quence de la maxime inquisitoire, les parties peuvent introduire des faits et moyens de preuve nouveaux jusqu'aux d�lib�rations (art. 229 al. 3 CPC).
2.2 L'expression "protection contre les cong�s" utilis�e � l'art. 243 al. 2 let. c CPC suscite, essentiellement chez les auteurs francophones, BGE 142 III 402 S. 406une controverse qui a d�j� �t� pr�sent�e dans d'autres arr�ts, r�f�rences � l'appui (cf. 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 3.2.1, r�s. in RSPC 2012 p. 309; ATF 139 III 457 consid. 5.2; cf. aussi BOHNET/CONOD, Bail et proc�dure civile suisse: premiers d�veloppements [ci-apr�s: 17e S�minaire], in 17e S�minaire sur le droit du bail, 2012, p. 233 ss; BOHNET/CONOD, La fin du bail et l'expulsion du locataire [ci-apr�s: 18e S�minaire], in 18e S�minaire sur le droit du bail, 2014, p. 130 ss ).
En r�sum�, un premier courant plaide pour une interpr�tation litt�rale correspondant � l'intitul� du chapitre III du titre huit du Code des obligations. La proc�dure simplifi�e s'appliquerait donc aux proc�s portant sur l'annulation du cong� et/ou la prolongation de bail, questions qui sont trait�es dans ledit chapitre. La "protection contre les cong�s" ne couvrirait donc pas les litiges portant sur la nullit� ou l'inefficacit� du cong� (sur ces notions, cf. ATF 121 III 156 consid. 1c/aa), � moins que pareille constatation n'intervienne � titre pr�judiciel dans une proc�dure en annulation du cong�; l'expulsion ne ressortirait pas davantage � la protection contre les cong�s. Dans tous ces cas, la proc�dure applicable d�pendrait de la valeur litigieuse. Une exception devrait �tre faite lorsque le bailleur est l'objet d'une demande en annulation de cong�, en ce sens qu'il devrait pouvoir faire juger dans la m�me proc�dure (simplifi�e) ses conclusions reconventionnelles en expulsion; il serait contre-productif de soumettre ces deux questions � des proc�dures distinctes.
L'autre courant doctrinal auquel s'est ralli� le Tribunal cantonal vaudois plaide pour une interpr�tation plus large de la "protection contre les cong�s", incluant toute contestation de la r�siliation du bail, soit non seulement les proc�dures en annulation du cong�, mais aussi celles en constatation de la nullit� ou de l'inefficacit� du cong�, respectivement en constatation de la validit� du cong�, ainsi que la proc�dure en expulsion dans la mesure o� elle implique l'examen de la validit� du cong�. Cette solution serait dict�e par le but que recherche le l�gislateur, soit la protection du locataire (PHILIPPE CONOD, note in CdB 2012 p. 37). Il n'y aurait pas de raison de soumettre le litige portant sur l'efficacit� du cong� anticip� � la proc�dure ordinaire et d'exclure ainsi la possibilit� pour le juge d'�tablir les faits d'office, alors m�me que ce type de cong� est susceptible de porter une atteinte plus grave aux int�r�ts de son destinataire qu'un cong� ordinaire. En outre, il ne serait pas d�fendable de traiter diff�remment BGE 142 III 402 S. 407le cas o� le locataire conteste la validit� du cong� de celui o� le bailleur prend l'initiative d'introduire une proc�dure en �vacuation, puisque l'examen de la validit� du cong� doit se faire dans les deux hypoth�ses; le juge doit en effet relever d'office la nullit� ou l'inefficacit� du cong� (arr�t du Tribunal cantonal vaudois du 13 d�cembre 2011, in JdT 2012 III p.17, objet de l'arr�t 4A_87/2012 pr�cit�).
Une majorit� semble se dessiner en faveur de l'interpr�tation large (cf., outre les auteurs cit�s dans les arr�ts susmentionn�s, BERND HAUCK, in Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], Sutter-Somm et al. [�d.], 3e �d. 2016, p. 1784 s.; HOFMANN/L�SCHER, Le Code de proc�dure civile, 2e �d. 2015, p. 222; ANDREAS MAAG, K�ndigungsschutz und Ausweisung [...], MietRecht Aktuell [MRA] 2014 p. 6 ch. 3.2.3; STEPHAN MAZAN, in Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2e �d. 2013, n� 19a ad art. 243 CPC; STAEHELIN ET AL., Zivilprozessrecht [...], 2e �d. 2013, p. 390 n. 17 et p. 402 s. n. 56; MARTIN SOHM, note in MRA 2012 p. 235 i.f.). D'aucuns �voquent une attraction de proc�dure en faveur de la proc�dure simplifi�e, compte tenu de son but protecteur (LAZOPOULOS/LEIMGRUBER, in ZPO Kommentar, 2e �d. 2015, n� 9 ad art. 243 CPC; KILLIAS, op. cit., nos 44 et 52 ad art. 243 CPC, qui ne r�pond toutefois pas � la question de savoir si la proc�dure simplifi�e s'applique � la demande d'expulsion lorsque doit se faire l'examen de la validit� du cong�).
2.3 Le Tribunal f�d�ral n'a pour l'heure pas r�solu cette question. Dans une affaire o� le bailleur avait agi en expulsion de locataires cong�di�s en vertu de l'art. 257d CO, la cour de c�ans a admis sans commentaire que la cause relevait de la proc�dure simplifi�e ratione materiae (arr�t 4A_451/2011 du 29 novembre 2011 consid. 2). Dans un arr�t ult�rieur toutefois, la cour a pr�sent� la controverse doctrinale en renon�ant � prendre position (arr�t pr�cit� 4A_87/2012 consid. 3.2.3, in RSPC 2012 p. 311). Depuis lors, il a �t� pr�cis� que les principes d�velopp�s sous l'ancien art. 273 al. 4 CO valent toujours, en ce sens que le litige rel�ve de la protection contre les cong�s du moment que le locataire a pris des conclusions principales ou subsidiaires en annulation de cong� et/ou en prolongation de bail. Peu importe que le juge doive au pr�alable se prononcer sur la validit� du cong�, ou examiner si le bail �tait de dur�e ind�termin�e ou d�termin�e, et partant sujet ou non � une r�siliation, ou encore �tablir s'il existe un rapport contractuel auquel se rapporte le cong� donn� BGE 142 III 402 S. 408(ATF 139 III 457 consid. 5.3; arr�ts 4A_383/2015 du 7 janvier 2016 consid. 2.4; 4A_270/2015 du 14 avril 2016 consid. 4.2).
Subsiste donc la question de savoir si la notion de protection contre les cong�s couvre aussi les litiges portant uniquement sur la nullit� ou l'inefficacit� du cong� (ATF 139 III 457 consid. 5.3 i.f.), ou encore sur l'existence d'un accord quant � l'�ch�ance du bail, voire sur l'existence m�me d'un rapport contractuel auquel se rapporte la r�siliation.
2.4 Les conclusions I, IV, V et VI du bailleur tendent en substance � l'expulsion de la locataire, ce qui implique que le bail ait pris fin. D'apr�s l'arr�t attaqu� et les �critures des parties (demande et r�ponse), celles-ci s'accordent � dire qu'un contrat de bail � dur�e d�termin�e avait �t� conclu et que la locataire n'a pas restitu� les locaux � l'�ch�ance contractuelle du 31 d�cembre 2012. Le bailleur all�gue qu'� l'�poque, la locataire a contest� avoir convenu d'une dur�e d�termin�e et qu'il lui a alors notifi� le 19 mars 2013 une r�siliation pour la prochaine �ch�ance du 1er octobre 2013. Il all�gue avoir ensuite notifi� le 19 juin 2013 un cong� anticip� pour le 31 juillet 2013. Il en d�duit que le contrat a pris fin au plus tard le 1er octobre 2013. La locataire all�gue pour sa part qu'un nouveau contrat tacite a �t� conclu le 1er janvier 2013 et que le nouveau loyer initial est nul faute d'avoir �t� notifi� par formule officielle.
La question de l'annulabilit� des cong�s et/ou d'une prolongation de bail ne se pose pas. La locataire se contente de conclure au rejet de la demande visant � l'expulser. Le bailleur all�gue au demeurant que la locataire a contest� les deux cong�s en d�posant des requ�tes de conciliation, mais que la cause a �t� ray�e du r�le dans le premier cas et la requ�te retir�e dans le second cas.
En revanche, apr�s avoir �tabli les faits, le juge devra d�terminer si un cong� �tait n�cessaire et, dans l'affirmative, examiner d'office la validit� des cong�s. Il s'impose donc de r�soudre la question rest�e jusque-l� ind�cise de savoir si un tel litige a trait � la "protection contre les cong�s" et rel�ve de la proc�dure simplifi�e, quand bien m�me l'annulabilit� du cong� et/ou la prolongation de bail n'entrent pas en consid�ration.
2.5 2.5.1 Toute interpr�tation d�bute par la lettre de la loi (interpr�tation litt�rale), mais celle-ci n'est pas d�terminante: encore faut-il qu'elle restitue la v�ritable port�e de la norme, qui d�coule �galement BGE 142 III 402 S. 409de sa relation avec d'autres dispositions l�gales et de son contexte (interpr�tation syst�matique), du but poursuivi, singuli�rement de l'int�r�t prot�g� (interpr�tation t�l�ologique), ainsi que de la volont� du l�gislateur telle qu'elle r�sulte notamment des travaux pr�paratoires (interpr�tation historique) (ATF 141 III 444 consid. 2.1; ATF 124 II 372 consid. 5 p. 376). Le juge s'�cartera d'un texte l�gal clair dans la mesure o� les autres m�thodes d'interpr�tation pr�cit�es montrent que ce texte ne correspond pas en tous points au sens v�ritable de la disposition vis�e et conduit � des r�sultats que le l�gislateur ne peut avoir voulus, qui heurtent le sentiment de la justice ou le principe de l'�galit� de traitement (ATF 135 IV 113 consid. 2.4.2 p. 116). En bref, le Tribunal f�d�ral ne privil�gie aucune m�thode d'interpr�tation et n'institue pas de hi�rarchie, s'inspirant d'un pluralisme pragmatique pour rechercher le sens v�ritable de la norme (ATF 141 III 155 consid. 4.2).
2.5.2 Le chapitre III du titre 8 CO consacr� au bail � loyer porte l'intitul� "Protection contre les cong�s concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux", expression qu'on retrouve au titre 8bis consacr� au bail � ferme (note marginale de l'art. 300 CO). Le chapitre III contient les art. 271-273c CO qui traitent de l'annulabilit� du cong� et de la prolongation du bail. L'expression "protection contre les cong�s" fait imm�diatement penser � ces deux �l�ments (cf. ATF 132 III 65 consid. 3.2 p. 68 i.f.). A priori, l'art. 243 al. 2 let. c CPC viserait donc les proc�dures en annulation du cong� et/ou en prolongation de bail, ce dernier point �tant express�ment mentionn� par l'art. 243 CPC. Encore faut-il qu'une telle interpr�tation restitue la port�e v�ritable de cette r�gle de proc�dure.
2.5.3 Avant l'entr�e en vigueur du CPC, le Code des obligations imposait une proc�dure simple et rapide pour tous les litiges portant sur les baux d'habitations et de locaux commerciaux (ancien art. 274d al. 1 CO), respectivement pour les litiges r�sultant du contrat de travail dont la valeur litigieuse ne d�passait pas 30'000 fr. (ancien art. 343 al. 2 CO). Cette proc�dure �tait gouvern�e par la maxime inquisitoire sociale, le juge devant �tablir les faits d'office (ancien art. 274d al. 3 CO, resp. ancien art. 343 al. 4 CO; ATF 125 III 231 consid. 4a).
Dans l'avant-projet de proc�dure civile f�d�rale, la proc�dure simplifi�e (succ�dan� de la proc�dure simple et rapide) devait s'appliquer ratione materiae � divers litiges �nonc�s express�ment, notamment BGE 142 III 402 S. 410aux litiges relatifs aux baux d'habitations et de locaux commerciaux ainsi qu'aux litiges d�coulant du contrat de travail. Elle s'appliquait ratione valoris aux autres affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse n'exc�dait pas 20'000 fr. (Proc�dure civile suisse, Avant-projet de la commission d'experts, juin 2003, art. 237).
La proc�dure de consultation a r�v�l� que la limite de 20'000 fr. �tait trop basse et que la r�gle de l'ancien art. 343 CO pour les conflits de travail devait �tre g�n�ralis�e, y compris pour les litiges en mati�re de bail dont on jugeait qu'ils ne m�ritaient pas un traitement diff�rent (Message CPC pr�cit�, FF 2006 6954 ad art. 239). Aussi le Conseil f�d�ral a-t-il propos� que la proc�dure simplifi�e s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne d�passe pas 30'000 fr. (FF 2006 7071 ad art. 239 al. 1 du projet). Cette proc�dure devait cependant s'appliquer sans �gard � la valeur litigieuse dans des "domaines particuli�rement sensibles du droit priv� social" �num�r�s exhaustivement, notamment "dans les domaines centraux de la protection des locataires" (Message CPC pr�cit�, FF 2006 6954). A ce titre, l'art. 239 al. 2 let. c du projet mentionnait la "protection contre les loyers abusifs et contre les cong�s" (FF 2006 7072 ad art. 239 let. c).
Le projet pr�voyait par ailleurs qu'en droit du bail, l'autorit� de conciliation dispose d'une comp�tence d�cisionnelle (proposition de jugement) dans les litiges "portant sur la consignation du loyer ou du fermage, l'annulation d'une r�siliation ou la prolongation du bail � loyer ou � ferme" (FF 2006 7064 ad art. 207 al. 1 let. b du projet).
Le Parlement a compl�t� les cas dans lesquels l'autorit� de conciliation peut proposer un jugement (adjonction de la protection contre les loyers abusifs), respectivement ceux dans lesquels la proc�dure simplifi�e s'applique rationae materiae (adjonction de la consignation du loyer) (BO 2008 CN 956 et 958 ad art. 207, 967 ad art. 239; BO 2008 CE 728 ad art. 207, 729 ad art. 239 al. 2 let. c). Il s'ensuit la situation actuelle, qui pose d�sormais en mati�re de bail les m�mes conditions pour l'application de la proc�dure simplifi�e ratione materiae (art. 243 al. 2 let. c CPC) et pour la proposition de jugement (art. 210 al. 1 let. b CPC), � savoir un litige portant sur la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les cong�s ou la prolongation du bail. L'on rel�vera au passage que l'expression "annulation d'une r�siliation" utilis�e � l'art. 207 du projet a �t� remplac�e par l'expression "protection contre les cong�s". BGE 142 III 402 S. 411
2.5.4 Les travaux pr�paratoires ne montrent pas que la notion de "protection contre les cong�s" aurait donn� lieu � des discussions particuli�res. Tout au plus appara�t-il qu'� l'issue de la proc�dure de consultation, il a �t� d�cid� de g�n�raliser la r�gle pr�valant en droit du travail, c'est-�-dire d'utiliser la valeur litigieuse (30'000 fr.) pour d�limiter le champ d'application de la proc�dure simplifi�e et de la proc�dure ordinaire. Des exceptions dict�es par des consid�rations sociales ont �t� introduites dans des domaines jug�s sensibles dont celui de la protection des locataires, o� la proc�dure simplifi�e doit s'appliquer sans �gard � la valeur litigieuse.
Du moment que la proc�dure simplifi�e et la maxime inquisitoire sociale doivent prot�ger le locataire dans le domaine des cong�s et des prolongations de bail, force est d'admettre qu'il ne se justifie pas de traiter le litige sur la nullit� ou l'inefficacit� du cong� diff�remment du litige relatif � l'annulation du cong� jug� contraire � la bonne foi (art. 271 s. CO). Les arguments soulev�s par les juges vaudois sont pertinents. Le cong� anticip�, par sa br�ve �ch�ance, l�se encore davantage les int�r�ts de son destinataire que le cong� ordinaire; le litige sur l'efficacit� d'un tel cong� devrait donc b�n�ficier du m�me traitement proc�dural que le litige sur un cong� pr�tendument abusif. Par ailleurs, les r�gles de forme dont l'irrespect entra�ne la nullit� du cong� sont vou�es � prot�ger le locataire (art. 266l-266o CO); il est donc l�gitime que la proc�dure simplifi�e s'applique aussi � ce type de conflit. Le juge doit certes examiner d'office la question de la nullit� ou de l'inefficacit� du cong�. Il n'en demeure pas moins que l'examen de la validit� du cong� d�pend de l'�tat de fait qui, en proc�dure ordinaire, est �tabli sur la base des all�gations et offres de preuves des parties. Il est vrai aussi que lorsque le bailleur prend l'initiative du proc�s en requ�rant l'expulsion du locataire, il doit prouver sa pr�tention en restitution des locaux, qui suppose que le bail ait pris fin; le locataire peut n�anmoins contrer les all�gations du bailleur. L'on constate ainsi que pour tous ces litiges ne relevant pas de la protection contre les cong�s stricto sensu (art. 271-273c CO), l'application de la maxime inquisitoire sociale rev�t de l'importance. Or, que le conflit porte sur la protection contre les cong�s stricto sensu ou sur la validit� du cong� (nullit� ou inefficacit�), le locataire s'expose au m�me risque de devoir quitter les locaux si le juge arrive � la conclusion que le bail a valablement pris fin.
D'aucuns soulignent que les proc�dures tendant � l'expulsion du locataire ou � la constatation de l'inefficacit� ou de la nullit� du cong� BGE 142 III 402 S. 412auront souvent une valeur litigieuse inf�rieure � 30'000 fr., de sorte que la proc�dure simplifi�e pourra s'appliquer. Cette argumentation se fonde sur la pr�misse que le d�lai de protection triennal contre les cong�s post�rieurs � une proc�dure (art. 271a al. 1 let. e CO) ne s'applique pas en cas de cong� nul ou inefficace (BOHNET/CONOD, 17e S�minaire, op. cit., p. 236 s. n. 66; les m�mes, 18e S�minaire, op. cit., p. 131 s. n. 210 s.). Point n'est besoin d'entrer en mati�re sur les critiques �mises contre le calcul de la valeur litigieuse d'une proc�dure en expulsion dans laquelle le locataire conteste l'efficacit� du cong� (cf. arr�t 4A_501/2011 du 15 novembre 2011 consid. 1.1 et la critique de FRAN�OIS BOHNET in RSPC 2012 p. 107). Il suffit en effet de constater que l'application de la proc�dure simplifi�e n'est pas garantie, ne serait-ce que dans les cas o� plusieurs pr�tentions p�cuniaires sont cumul�es et exc�dent le seuil de 30'000 fr. au-del� duquel pr�vaut la proc�dure ordinaire. Or, la protection du locataire appelle une solution uniforme.
Il s'ensuit que l'expression "protection contre les cong�s" utilis�e � l'art. 243 al. 2 let. c CPC doit recevoir une acception large. Elle couvre aussi le pr�sent litige, o� le juge n'aura pas � statuer sur l'annulabilit� des cong�s ni sur la prolongation du bail, mais tout au plus sur la validit� des cong�s. Dans la mesure o� le juge est appel� � examiner cette question dans le cadre d'une proc�dure d'expulsion, celle-ci doit b�n�ficier de la proc�dure simplifi�e. Une telle solution s'impose eu �gard � l'objectif d�clar� de protection du locataire. Aucun �l�ment dans les travaux pr�paratoires ne permet de justifier une diff�rence de traitement proc�dural - en particulier au niveau de la maxime inquisitoire sociale - entre le cong� annulable d'une part, et le cong� inefficace ou nul, d'autre part. Au demeurant, les cas de "protection contre les cong�s" stricto sensu (art. 271 et 272 CO), interpr�t�s � la lumi�re de la pratique relative � l'ancien art. 273 al. 4 CO, devraient �tre les plus fr�quents: le locataire agit souvent dans le d�lai de cong� pour demander � titre principal ou subsidiaire son annulation, ou du moins une prolongation de bail. Enfin, cette solution dict�e par la ratio legis a le m�rite d'�tre claire et de satisfaire � la s�curit� du droit, qui ne saurait �tre n�glig�e dans le domaine proc�dural o� le justiciable doit �tre renseign� le plus pr�cis�ment possible sur la mani�re de s'adresser aux autorit�s.
2.6 Au vu de ce qui pr�c�de, la cour cantonale n'a pas enfreint le droit f�d�ral en jugeant que les conclusions I, IV, V et VI du bailleur rel�vent de la proc�dure simplifi�e sans �gard � la valeur litigieuse. BGE 142 III 402 S. 413
Le recourant ne formule pas d'autre grief contre l'arr�t attaqu�, ce qui cl�t toute discussion. En effet, le Tribunal f�d�ral n'examine que les griefs invoqu�s, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes; il n'est pas tenu de traiter, � l'instar d'une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (art. 42 al. 2 LTF; ATF 140 III 115 consid. 2). (...)
124 II 372 suite... ,
art. 273 al. 4 CO suite... ,
art. 271-273c CO,
art. 239 al. 2 let,
art. 221 CPC,
art. 224 al. 1 CPC,
art. 244 CPC,
art. 247 al. 2 CPC,
art. 239 let,
art. 271 et 272 CO,