Source: http://hamiltonquirino.com.br/artigo8.htm
Timestamp: 2018-01-17 15:14:19+00:00
Document Index: 164599442

Matched Legal Cases: ['artigo 298', 'artigo 12', 'artigo 585', 'artigo 275', 'artigo 585', 'artigo 290']

Cota Condominial - Título Executivo Extrajudicial
Embora se trate de um título executivo extrajudicial, a dívida de condomínio precisa obter um outro título executivo (judicial), após longo processo de conhecimento, para poder ser objeto de efetiva execução. Com efeito, a cota de condomínio constitui um título líquido, certo e exigível, e pode ser objeto de protesto, em caso de não pagamento na data do vencimento, de acordo com a Lei 9.492/1997. E como título executivo extrajudicial, bastaria o seu ingresso em juízo, citando-se o condômino inadimplente para pagar em 24 horas, sob pena de ser penhorado o próprio bem, ou outro qualquer, para satisfação da divida.
Mas, por capricho do legislador, e à luz da interpretação majoritária, tal dívida não pode sofrer execução automática, apesar de ser título executivo extrajudicial Pela legislação vigente, é necessário ingressar com ação de cobrança da dívida, pelo procedimento sumário, para, alguns meses ou anos depois, obter-se um título executivo judicial.
Houve uma involução legislativa nesta matéria. Realmente, o Código de Processo Civil de 1939 dispunha, no artigo 298, que "serão processadas pela forma executiva as ações" "...X - do administrador, para cobrar do co-proprietário de edifício de apartamentos a quota relativa às despesas gerais fixadas em orçamento".
A Lei 4.591, de 1964, no artigo 12, § 2o, por coerência com a norma processual então vigente, determinou que "cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas".
O Código de Processo Civil de 1973, no artigo 585, considera títulos executivos extrajudiciais, entre outros, no inciso IV, "o crédito decorrente de foro, laudêmio, aluguel ou renda de imóvel, bem como encargo de condomínio desde que comprovado por contrato escrito". Como contrato escrito poderiam perfeitamente ser enquadradas a ata da assembléia geral que aprovou o orçamento e a convenção condominial.
Mas, pela interpretação majoritária, só o locador pode cobrar de forma executiva, em face do locatário, os encargos de condomínio, com base neste dispositivo, pois teriam eles firmado um efetivo contrato ( o de locação). Quanto ao condomínio, precisa respeitar o procedimento sumário, conforme o artigo 275, alínea b, para a "cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio".
A matéria foi pacificada pelos Tribunais estaduais, como se vê de dois exemplos:
Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul - "Execução de contribuição condominial. Ausência de titulo executivo. A convenção de condomínio não constitui titulo executivo extrajudicial. O parágrafo 2º do art.12 da lei n.4591/64, foi revogado pelo art.275, inciso ii, alínea "b", Código de Processo Civil. Correta a sentença que extinguiu o feito, forte nos arts. 618 e 267, vi, ambos do CPC". Negaram provimento. J 23/08/2001 - Apelação Cível 70002488443 - Rel. Des. Rosa Terezinha Silva Rodrigues
Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro - "Ação de Execução - Indeferimento da inicial O descumprimento de obrigações constantes da Convenção do Condomínio somente pode ser apurado através de processo de conhecimento. Inexistência de título executivo judicial ou extrajudicial. A Ré, na espécie, sequer assinou a escritura pública da Convenção do Condomínio. Desprovimento do apelo. Apelação Cível 2002.001.12003 - 18ª. Câmara Cível J. 27/08/2002 - Rel. Des. Miguel Pachá.
Já o STJ tem posição diversa, entendendo a desnecessidade da ação pelo procedimento sumário, como se vê no Agravo Regimental 216816 / DF, julgado no âmbito do Agravo de Instrumento 1998/0094388-9, DJ 31.05.1999 p. 149, sendo relator o Ministro Carlos Alberto Menezes Direito. Ao decidir pelo não cabimento da ação monitória, entendeu aquela Corte que a cota condominial, como título executivo extrajudicial, comporta execução direta da dívida: "Constituindo as atas de assembléias e as convenções condominiais títulos executivos extrajudiciais, cabível é a via executiva e não o ajuizamento de ação monitória".
"Em tese, as taxas condominiais, desde que havendo orçamento e aprovação desse orçamento já em convenção, podem ser cobrados pela via executiva". (Resp n. 33.062/RJ, 4a Turma, Rel. Ministro César Asfor Rocha DJ de 27-4.98).
"O procedimento sumário - art. 275, II do CPC, não se aplica a cobrança de despesas condominiais, cujos valores tenham sido estabelecidos e aprovados em convenção, pois, nesta hipótese, o caso é de ação de execução, "ex vi" do arti. 585, IV, do CPC e 12, parágrafo único 2o. da Lei 4.591/64". (Resp n. 43.318/MG, 3a. Turma, Rel. Ministro Cláudio Santos, DJ de 26.02.96).
Pois bem, divergências à parte na interpretação, tenta-se agora, para a celeridade da prestação jurisdicional, o retorno ao texto de 1939, que não deveria ter sido mudado neste ponto. Os projetos da Câmara dos Deputados (PLC 81/202 e 90/2004) e do Senado Federal (PLS 26/2005) foram reunidos para apreciação conjunta, sob a relatoria do Senador Pedro Simon, adotando o projeto de Lei 90/2004, do Deputado Arnaldo Faria de Sá, que dá nova redação ao inciso IV do artigo 585 do Código de Processo Civil: "o crédito decorrente de foro, laudêmio, aluguel ou renda de imóvel, e seus acessórios, bem como encargo de condomínio, quando comprovado por contrato ou convenção e ata de assembléia condominiais."
A justificativa do projeto acentua que "melhor seria, realmente, remeter o condomínio à ação de cobrança pelo rito sumário somente naqueles casos em que os encargos condominiais não estiverem acobertados pelas Convenções e Atas de Assembléia, ou faltar-lhes liquidez". Assim, a única diferença ao texto atual será acrescentar que a ata da assembléia e a convenção conferirão à divida o caráter de executividade, permanecendo as cobranças pelo procedimento sumário apenas para as situações excepcionais: falta de convenção ou da ata de aprovação do orçamento, em que se faz necessário constituir o título executivo pela sentença judicial.
Releva apenas atentar para o artigo 290 do Código de Processo Civil: "quando a obrigação consistir em prestações periódicas, considerar-se-ão elas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor; se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las, a sentença as incluirá na condenação, enquanto durar a obrigação". No momento de optarmos pela execução direta pela via executiva, seja agora ou após a aprovação do projeto de lei, teremos que levar em conta que a cada execução estar-se-á limitando o valor a cobrar, ao passo que a sentença decorrente do processo sumário pode contemplar a dívida inicial e a que se vencer durante a tramitação da lide. Ainda assim, o simples fato de podermos executar de pronto uma dívida condominial, seja qual for o montante, contribuirá, sem dúvida, para diminuir a inadimplência.
(*) autor de CONDOMÍNIO EDILÍCIO - Manual Prático com Perguntas e Respostas - Editora Lumen Júris e SECOVI-RJ, 2004