Source: http://docplayer.cz/7932774-1-znalecky-posudek-c-2184-141-2015.html
Timestamp: 2018-12-13 12:13:40+00:00
Document Index: 36374141

Matched Legal Cases: ['zákona č. 121', 'zákona č. 237', 'zákona č. 257', 'zákona č. 296', 'zákona č. 188', 'zákona č. 350', 'zákona č. 303']

Download "- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2184-141/2015"
1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci bytové jednotky č. 456/45, umístěné v domě č.p. 456 na pozemku parc.č. St. 599 a spoluvlastnického podílu ve výši 733/23254 na společných částech domu č.p. 456 na pozemku parc.č. St. 599, katastrální území Povel, obec a okres Olomouc (LV č a č. 524) Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Milan Vlha Exekutorský úřad Ostrava Prokešovo náměstí Ostrava Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 102 EX 00353/14 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě
2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 456/45 Adresa nemovité věci: Mišákova 456, Olomouc Okres: Olomouc Obec: Olomouc Katastrální území: Povel 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér bytového domu, povinný ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku předmětného bytu. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č a LV č. 524 pro k.ú. Povel ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy sp.zn. 102 EX 00353/ o ustanovení znalce ze dne Prohlášení vlastníka 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č zapsán: Vérostová Božena, Mišákova 456/24, Povel, Olomouc Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 524 zapsán: Vérostová Božena, Mišákova 456/24, Povel, Olomouc podíl 733/23254 Omezení vlastnického práva na LV 3766: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Vérostová Božena blíže viz LV v příloze
3 Celkový popis nemovité věci Bytová jednotka č. 283/12 Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve statutárním městě Olomouc, městské části Povel, při ul. Mišákova, poblíž MŠ Husitská, cca 300 m jihovýchodně od autobusové zastávky U botanické zahrady". Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Ve statutárním městě je k dispozici veškerá občanská vybavenost. Umístění cca 2 km od centra města dobrá dostupnost centra města. Přístup k nemovité věci je z místní komunikace, pozemku parc.č. 526/1 (ve vlastnictví Statutárního města Olomouc). Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 456/45 umístěnou v domě č.p. 456 na pozemku parc.č. St. 599 a spoluvlastnickým podílem ve výši 733/23254 na společných částech domu č.p. 456 na pozemku parc.č. St. 599 v k.ú. Povel, obci Olomouc. Pozitiva oceňované nemovité věci: - situován v klidné lokalitě k bydlení - veškerá občanská vybavenost k dispozici Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněná prohlídka nemovité věci 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpisy z Katastru nemovitostí
4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis - bytová jednotka č.456/45 Oceňovaný bytová jednotka o velikosti 3+1 se nachází v bytovém domě č.p. 456 ve 4. NP z 8.NP. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce s plochou střechou, dům je po revitalizaci (zateplení, nová okna, nový výtah). Dům je stáří cca 35 let. Společné prostory tvoří kolárna, kočárkárna. Vybavení jednotky: Vybavení bytu tvoří kuchyňská linka, plynový sporák, vestavěné skříně, vana, umyvadlo, dřez. Znalec nebyl vpuštěn do bytu. Pro další ocenění znalec uvažuje byt v původním stavu, standardního vybavení a opotřebení. Znalec předpokládá další náklady na údržbu a opravy bytu. Bytové jádro znalec předpokládá z umakartu. Vytápění bytu ústřední dálkové. Příslušenstvím bytu je sklepní kóje. K bytu patří balkon (nezapočítává se do podlahové plochy). Dispoziční řešení: - Jídelní kout 6 m 2 - Komora 2,10 m 2 - Koupelna 2,60 m 2 - Kuchyně 6 m 2
5 Pokoj 16,20 m 2 - Pokoj 14,20 m 2 - Pokoj 12,30 m 2 - Předsíň 8,50 m 2 - Šatna 2,80 m 2 - WC 1,00 m 2 - Sklep 1,60 m 2 - Balkon 4,20 m 2 (nezapočítává se do celkové plochy jednotky) - Celková podlahová plocha bytu je 73,3 m 2. Součástí ocenění bytu je i spoluvlastnický podíl ve výši 733/23254 na společných částech domu č.p. 456 na pozemku parc.č. St. 599, v k.ú. Povel, obci Olomouc.
6 - 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. 1) Ocenění bytové jednotky V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca tis. až tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty byt č.1 byt č.2 byt č.3 byt č.4 lokalita cena nabídková korekce ceny za pramen výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 korekce stavu bytu korekce stavu domu korekce lokality objektivizační koeficient výsledná cena za m2 Janského, Olomouc , ,00 1,00 1,00 1, Roosveltova, Olomouc , ,00 1,00 1,00 1, Skupova, Olomouc , ,00 1,00 1,00 1, Družební, Olomouc , ,85 1,00 1,00 1, průměrná indexovaná hodnota Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 73, Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): ,- Kč ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu bytové jednotky č.456/45, tak i podíl na společných částech domu č.p. 456 na pozemku parc.č. St. 599 a činí ,- Kč.
7 - 7 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 456/45, umístěné v domě č.p. 456 na pozemku parc.č. St. 599 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 456 na parc.č. St. 599, katastrální území Povel, obec a okres Olomouc (LV č a č. 524), je stanovena ke dni Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši ,- Kč.
8 - 8 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci bytové jednotky č. 456/45, umístěné v domě č.p. 456 na pozemku parc.č. St. 599 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 456 na parc.č. St. 599, katastrální území Povel, obec a okres Olomouc (LV č a č. 524) Slovy: jedenmiliontřistatřicetpěttisíc Kč ,- Kč 2) Znalci nejsou známy ani nebyly doloženy žádné nájemní práva, podnájemní či jiná práva ani věcná břemena Ocenění právních vad: 0,- Kč Slovy: nula Kč 3) Nemovitá věc je v dražbě prodejná za obvyklou cenu Slovy: jedenmiliontřistatřicetpěttisíc Kč ,- Kč V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku.
9 - 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci - bytové jednotky Příloha č. 4: Výpisy z katastru nemovitostí
10 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Bytový dům č.p. 456 Bytový dům č.p. 456
12 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci (bytové jednotky) Nemovitá věc č. 1 Byt 3+1, ul. Janského, Olomouc Cena: ,- Kč Užitná plocha: 75 m 2 Byt 3+1 o výměře 75 m2 v Olomouci na ulici Janského, části Povel. Nachází se v posledním - třináctém patře. Disponuje třemi zasklenými lodžiemi. Je v původním stavu. Obývací pokoj je průchozí do menšího pokoje. Dům je zateplený s novými výtahy. Vytápění a ohřev vody dálkově. Veškerá občanská vybavenost v těsné blízkosti. Sklepy před rekonstrukcí. Nemovitá věc č. 2 Byt 3+1, ul. Rooseveltova, Olomouc Cena: ,- Kč Užitná plocha: 72 m 2 Byt o dispozici 3+1 na ulici Rooseveltova. Byt o ploše 72 m2 se nachází ve 2. NP panelového domu. Dispozice: vstupní chodba, samostatný pokoj, průchozí obývací pokoj, ložnice s balkonem. Byt je v původním stavu, vhodný k rekonstrukci dle svých představ. Nové vodoměry, měřáky topení, plastová okna. Veškerá občanská vybavenost, tram. zastávka cca 50 m před domem..nemovitá věc č. 3 Byt 3+1, ul. Skupova, Olomouc Cena: ,- Kč Užitná plocha: 68 m 2 Byt 3+1 v Olomouci - Nových sadech ve 4 - patře panelového domu s výtahem. Byt o výměře 68 m² je v původním stavu, disponuje lodžií a sklepní kójí. Dům se nachází po revitalizaci obvodového pláště, výměně oken, výtahu a stupaček. Bydlení se nachází ve velmi oblíbené lokalitě Olomouce s plnou občanskou vybaveností a výbornou dopravní dostupností v docházkové vzdálenosti od centra. Nemovitá věc č. 4 Byt 2+1, Družební, Olomouc Cena: ,- Kč Užitná plocha: 68 m 2 Vkusně zrekonstruovaný panelový byt 3+1 v osobním vlastnictví, ve 3.NP v žádané lokalitě, na ulici Družební. Byt je světlý, slunný - okna obývacího pokoje a kuchyně jsou na západ s nerušeným výhledem, oba menší pokoje jsou orientovány na východ. U jedné z ložnic je balkon. V kuchyni je pěkná nová kuchyňská linka s kombinovaným sporákem a myčkou. V koupelně je rohová vana, umyvadlo a WC. Výhodou je zděné jádro. V celém bytě jsou plovoucí podlahy, plastová okna. K bytu patří sklepní koje.