Source: https://www.a24immobilierdordogne.com/page/nouvelle-page-fr_141.htm
Timestamp: 2019-06-17 23:18:26+00:00
Document Index: 1128071

Matched Legal Cases: ["l'article 25", "l'article 71", 'art. 23', 'art. 134', 'art. 154', 'art. 71', 'art. 201']

INFO BAILLEUR - A24 Immobilier, Le Bugue
Michel LE RALLE ET Sylvie RICHAUDEAU vous présentent leurs meilleurs voeux pour 2019.
Nous vous proposons pour cet article du mois de janvier de vous donner les informations de base pour la location meublée.
Nous vous présenterons au mois de février différentes simulations entre l'imposition des particuliers, la sci et la sarl de famille. Attention en fiscalité il n'existe pas une solution miracle mais des possibilités d'optimisation selon votre situation.
Vous envisagez d'investir dans la pierre mais les obligations de la loi du 6 juillet 1989 des locaux nus vous freinent.
La location meublée est peut être le compromis qu'il vous faut.
Si la location meublée présente un certain nombre d'avantage, elle a aussi des obligations qui ont été renforcées avec la loi ALUR de 2014 et quelques freins sur notre secteur en milieu rural.
Les demandes de location à l'année sont moins importantes et sont généralement pour des durées plus courtes que les locations nues à l'année. Dans le cas des locations saisonnières, la remise en état régulière, l'accueil des locataires, les états des lieux récurrents sont des obligations chronophages.
Sinon la location meublée présente généralement un avantage fiscal par rapport à la location avec un abattement des revenus fonciers plus important (50% en microbic avec un plafond de 32900 euros au lieu de 30% en microfoncier avec un plafond de 15 000 euros). Si vous optez pour le réel, la location meublée vous permettra d'amortir l'immobilier et les meubles.
Concernant le montant des loyers, si la location meublée est présentée plus avantageuse pour le bailleur, nous constatons sur notre secteur dans le cadre de location à l'année que le différentiel est très faible.
DEFINITION D'UNE LOCATION MEUBLÉE
La location meublée a été définie par la loi Alur de mars 2014 qui a modifié l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 : " Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger, et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante"
La liste des équipements obligatoires du mobilier que doit comporter un logement meublé a été précisée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, entré en vigueur le premier septembre 2015. Pour être considéré comme un meublé, un logement doit comprendre au minimum :
1° Literie comprenant couette ou couverture
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher.
3° Plaques de cuisson
4° Four ou four à micro-ondes
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieur ou égale à -6° C
6° Vaisselle nécessaire à la prise d'un repas
7° Ustensiles de cuisine
8° Table et sièges
9° Étagères de rangement
10° Luminaires
LA DURÉE D'UNE LOCATION MEUBLÉE
La durée minimale du bail est de un an ( neuf mois en cas de logement étudiant ou au maximum 10 mois dans le cadre du nouveau bail mobilité) contrairement à trois ou six ans pour un bail de location non meublée.
Il est possible de conclure un bail initial pour une durée plus longue mais le renouvellement sera de un an si le bail ne comporte aucune autre disposition spécifique.
Le locataire dispose d'un délai de préavis d'un mois pour donner congé contre trois mois d'usage pour les baux non meublés.
Le congé pour le propriétaire sera de trois mois contre six mois en location nue, par contre les motivations sont les mêmes dans les deux cas : reprise pour vendre, reprise pour y loger soi-même ou les membres de la famille proche, reprise pour motif légitime et sérieux.
L'administration fiscale considère que les locations meublées relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) contrairement aux locations non meublées ou les loyers correspondent à des revenus fonciers.
Ce traitement fait qu'il est possible de déduire des loyers encaissés les charges et surtout d'amortir à la fois l'immeuble et les meubles.
En location il faudra différencier entre professionnel et non professionnel.
Les conditions pour être reconnus loueur meublé professionnel sont au nombre de trois :
- les recettes annuelles doivent être supérieures à 23 000 euros
- les recettes annuelles doivent représenter au minimum la moitié des ressources du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.
- le bailleur est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en qualité de loueur meublé professionnel.
La deuxième condition fait qu'aujourd'hui le régime le plus commun est celui de loueur meublé non professionnel.
Le loueur en meublé professionnel ou non professionnel relevant du régime réel peut déduire des loyers la majorité des charges. De la même façon le bailleur peut déduire l'amortissement du prix d'achat de l'immeuble et des meubles à condition de tenir à jour la comptabilité du loueur en meublé.
La différence notable est au niveau des déficits : les déficits de la location meublée d'un loueur en meublé non professionnel sont reportables pendant 10 ans sur les revenus généré uniquement par la location meublée, alors que les loueurs en meublé professionnels peuvent imputer les déficits de la location meublée sur le revenu global du contribuable.
Les loueurs en meublés non professionnel peuvent relever du régime micro-bic si les recettes ne dépassent pas 70%.
Les nouveautés de la loi Elan en Location à l'année
La loi portant évolution du logement de l'aménagement et du numérique a été promulguée le 24 novembre 2018. Cependant une partie des mesures nécessitent des décrets d'applications pour entrer en vigueur.
Simplification de l'engagement de caution. La mention manuscrite (qui faisait plus d'une page) disparaît. Il est donc possible d'avoir maintenant un engagement de caution par signature électronique.
Attention cependant des mentions spécificiques sont à reproduire dans l'engagement de caution et le formalisme de remise du bail est toujours à respecter sous peine de nullité de l'engagement de caution.
Il est rappelé qu'en cas de garantie de loyer impayé, il n'est pas possible de demander un engagement de caution sauf si le preneur est étudiant ou apprenti.
LES DIAGNOSTICS DEMATERIALISES
Les diagnostics obligatoires se sont multipliés ces dernières années, aboutissant à la remise au locataire le jour de la signature du bail d'un dossier papier extrêmement important. La loi ELAN permet de transmettre les diagnostics au locataire de manière dématérialisée (en pièces jointes d'un mail par exemple) de manière à alléger le formalisme d bail.
Cette mesure a aussi une dimension écologique puisqu'elle permet d'économiser bien du papier.
A compter de 2019 A24 IMMOBILIER fera signer les baux et les annexes sous formes numériques. De ce fait le locataire ne pourra pas contester la non remise de documents et écologiquement notre consommation papier devrait sensiblement diminuer.
VERS UN PERFORMANCE ENERGETIQUE OPPOSABLE
Un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé au contrat de bail. Ce diagnostic informe du degré d’isolation thermique du logement ainsi que du coût des charges de chauffage et d'eau chaude. A ce jour, le DPE est informatif mais il n'est pas " opposable ": cela signifie que le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique.
La loi Élan change la donne puisqu'elle rend le DPE opposable au bailleur (au vendeur aussi) mais seulement à compter du 1er janvier 2021. Ce délai doit permettre de fiabiliser le résultat...
En plus des critères de décences dont la liste s'allonge et qui fera l'objet d'un prochain article, le logement doit être exempt de toute espèces nuisibles et parasites lors de l'entrée dans les lieux.
Ce bail de courte durée s'applique pour les locations meublées. Sa durée est de 1 à 10 mois. Il est possible de le renouveler une fois mais sans pouvoir dépasser la durée de dix mois. En cas de dépassement de la durée, le bail de location de la loi du 6 juillet 1989 s'applique alors.
Il est destiné uniquement à un locataire en formation professionnelle, en étude supérieure, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, en mutation professionnelle, ou en mission temporaire dans le cadre de son activité. Cette raison doit être explicitée dans le bail.
Le dépôt de garantie est interdit mais les loyers et charges peuvent être garantis gratuitement par le système Visale. Attention les charges locatives sont récupérées par un forfait simultanément au loyer et ne peuvent donner lieu à un complément ou une régularisation ultérieure.
Le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis de un mois.
Nous conseillons toujours le bail meublé classique de la loi de 1989 qui présente les mêmes conditions de résiliation et permet un dépôt de garantie ainsi que la régularisation des charges. et pour les durées inférieures à trois mois le bail saisonnier.
INDIVIDUALISATION DES CONSOMMATIONS DE CHAUFFAGE ET D'EAU CHAUDE DANS LES IMMEUBLES COLLECTIFS
L'obligation de connaître la quantité de chauffage pour chaque local avec cependant les dérogations qui doivent être déterminées selon le décret en attente.
Nous vous reproduisons in extenso à la fin de cette lettre d'information l'article L 241-9 du code de l'énergie dans sa nouvelle rédaction après la modification par l'article 71 de la loi Elan.
Les personnes entrées par voie de fait ne bénficient plus enfin de la trêve hivernale ni de délai de paiement après le jugement d'expulsion.
Article 22-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989
Modifié parLOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 23 (V)
Modifié parLOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 134
Modifié parLOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 154
Article 218 de la loi du 23 novembre 2018
I. – Le quinzième alinéa de l’article 3 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est complété par une phrase ainsi rédigée : « Ces extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat. »
II. – Après le sixième alinéa de l’article 3-3 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : « Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat. »
VERS UN DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE OPPOSABLE
1° L’article L. 134-3-1 est ainsi modifié :
a) Au premier alinéa, les mots : « à des fins d’information » sont supprimés ;
b) A la fin du second alinéa, les mots : « informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique » sont remplacés par les mots : « recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique qui n’ont qu’une valeur informative » ;
2° Au dernier alinéa du II de l’article L. 271-4, les mots : « informations contenues dans » sont remplacés par les mots : « recommandations accompagnant » et le mot : « a » est remplacé par le mot : « ont ».
II. – A l’avant-dernier alinéa de l’article 3-3 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, les mots : « informations contenues dans » sont remplacés par les mots : « recommandations accompagnant » et le mot : « a » est remplacé par le mot : « ont ».
Article 142 A la première phrase du premier alinéa de l’article 6 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, après le mot : « santé, », sont insérés les mots : « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, ».
DES RAPPORTS ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES DANS LES LOGEMENTS MEUBLÉS LOUÉS DANS LE CADRE D’UN BAIL MOBILITÉ
« Art. 25-12. – Le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé au sens de l’article 25-4 à un locataire justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu au II de l’article L. 120-1 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle. « Le bail mobilité est régi par les dispositions du présent titre, qui sont d’ordre public. Sauf disposition contraire, les dispositions du titre I er bis ne sont pas applicables. « Les articles 1er, 3-2, 3-3, 4, 5, 6, 7, 7-1 et 8, les I à IV de l’article 8-1 et les articles 18, 21, 22-1, 22-2, 25-4 et 25-5 sont applicables au bail mobilité.
« Le présent titre ne s’applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution.
« 8° Le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité conformément à l’article 25-12 ;
« Le contrat comporte en outre une mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité régi par les dispositions du présent titre. A défaut de cette mention ou de l’une des informations prévues aux 4° ou 8° du I du présent article, le contrat de location est régi par les dispositions du titre I er bis.
« Art. 25-14. – Le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d’un mois et une durée maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible. « La durée du contrat de location, prévue au 4° du I de l’article 25-13, peut être modifiée une fois par avenant sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois. « Si, au terme du contrat, les parties concluent un nouveau bail portant sur le même logement meublé, ce nouveau bail est soumis aux dispositions du titre I er bis.
« Art. 25-15. – Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois. « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.
« A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.
II. – Le deuxième alinéa de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est complété par les mots : « ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre I er ter de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 ».
Article L241 Modifié parLOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 71
Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articlesL. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Article L412-6 Modifié parLOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 201
Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu del'article L. 412-3,il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa."
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