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Timestamp: 2019-04-20 14:21:00
Document Index: 368100318

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 26', '§ 3', '§ 3', '§ 21', '§ 8', '§ 63', '§ 24', '§ 557', '§ 557', '§ 10', '§ 23', '§ 559', '§ 44', '§ 44', '§ 25', '§ 1', '§ 23', '§ 44', '§ 91']

Richtlinie zur Förderung der Modernisierung und Instandsetzung von Mietwohnungen für die Programmjahre 2018 bis 2020 (ThürModR-Mietwohnungen)
Bekanntmachung des Thüringer Ministeriums für Infrastruktur und Landwirtschaft
Der Freistaat gewährt Zuwendungen für die Modernisierung und Instandsetzung von Miet- und Genossenschaftswohnungen (nachstehend „Mietwohnungen” genannt) nach Maßgabe dieser Richtlinie.
Diese Richtlinie regelt die Förderung für Vermieter zur Modernisierung und Instandsetzung von Mietwohnungen durch Gewährung eines Baudarlehens.
Zweck dieser Richtlinie ist es, Zuwendungen für die Modernisierung und Instandsetzung von Mietwohnungen zu gewähren.
den Gebrauchswert von Wohnungen wiederherzustellen und zu erhöhen,
eine Verbesserung der Energieeffizienz der Wohngebäude bzw. der Wohnungen zu erzielen,
sozial adäquate Mieten zu erreichen,
an den geförderten Mietwohnungen Belegungsrechte zu erwerben,
eine nachhaltige Vermietung der am Bedarf orientierten Wohnungen zu gewährleisten,
den Anteil an barrierefreiem sowie barrierefreiem und uneingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbarem sowie barrierereduziertem Wohnraum zu erhöhen,
eine schnelle Wiedernutzbarmachung von leer stehendem Wohnraum für sozial Benachteiligte sowie für solche Asylsuchenden und Flüchtlinge, für die eine Entscheidung des Bundesamtes für Migration und Flüchtlinge erteilt wurde, insbesondere im Rahmen einer Förderung gemäß der Nummer 9.4 (Schlichtsanierung), zu erreichen,
Wohnraum für Studierende und Auszubildende zu schaffen.
Darüber hinaus ist Ziel der Förderung, in angespannten Wohnungsmärkten durch die Bereitstellung von Mietwohnungen mit angemessenen Mieten, eine Entlastung bei der Wohnungsnachfrage herbeizuführen und in diesen Märkten ein verbessertes Wohnungsangebot zu erreichen. Als angespannte Wohnungsmärkte nach dieser Richtlinie gelten alle Gebiete, in denen die Versorgung einer oder mehrerer Zielgruppen im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 1 ThürWoFG mit Wohnraum zu angemessenen Mieten nicht in ausreichender Weise gewährleistet ist. In diesen Gebieten ist ein zusätzlicher Baukostenzuschuss nach Nummer 6.2 Abs. 9 zur Erreichung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder der angemessenen Miete nach Nummer 7.3 erforderlich.
Anzahl der geförderten Wohnungen,
Anteil der Modernisierungs- und Instandsetzungskosten an den Gesamtkosten,
Anzahl der geförderten Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz der Wohngebäude bzw. der Wohnungen,
Änderung des Energieverbrauchs im Vergleich zu vor der Sanierung,
Änderungen der CO 2-Emissionen und der Heizkosten im Vergleich zu vor den Sanierungen,
bewilligte Miete je Quadratmeter Wohnfläche nach Förderung,
Mietersparnis durch die Gewährung der Fördermittel im Vergleich zu den ungeförderten Mieten,
Anzahl der Wohnungen, bei denen durch die Förderung Belegungsrechte erworben werden,
prozentualer Anteil der erworbenen Belegungsrechte an der Gesamtzahl der geförderten Wohnungen des Programms,
Anzahl der geförderten barrierefreien bzw. der barrierefrei und uneingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbaren Wohnungen, sowie des Wohnraumes mit Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren auch unter Berücksichtigung der demografischen Entwicklung,
Leerstandsquote im belegungsgebundenen Wohnungsbestand im Vergleich zur Leerstandsquote beim modernisierten Wohnungsbestand.
Die Gewährung der Zuwendung erfolgt auf der Grundlage folgender Regelungen:
Thüringer Wohnraumfördergesetz (ThürWoFG), Wohngeldgesetz (WoGG),
Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV),
Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV),
Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung – EnEV),
Thüringer Landeshaushaltsordnung (ThürLHO),
Thüringer Verwaltungsverfahrensgesetz (ThürVwVfG), DIN 18040-2
Auf den Beschluss der Europäischen Kommission vom 20. Dezember 2011 über die Anwendung von Artikel 106 Abs. 2 des Vertrages über die Arbeitsweise der Europäischen Union auf staatliche Beihilfen in Form von Ausgleichsleistungen zugunsten bestimmter Unternehmen, die mit der Erbringung von Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse betraut sind, wird verwiesen.
Auf die Gewährung der Zuwendung besteht kein Rechtsanspruch. Vielmehr entscheidet die Bewilligungsstelle im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel.
Gegenstand der Förderung sind Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für Wohngebäude mit mindestens drei Mietwohnungen. Das sind
bauliche Maßnahmen am und im Gebäude und innerhalb der Wohnungen, die den Gebrauchswert erhöhen, insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung
des Zuschnitts der Wohnung und der Funktionsabläufe,
des allgemeinen Schallschutzes,
der Einbruchsicherheit des Wohnbereiches,
der Wasserversorgung und der Abwasserableitung,
der sanitären Einrichtungen und Installation sowie der Einbau von Kalt- und Warmwasserzählern,
der notwendigen Hausanschlusserneuerungen (Wasser, Gas, Elektro) vor dem Gebäude,
des Hauseingangsbereiches und zur Beseitigung von Schäden, die in Durchführung der Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten am gebäudebezogenen Wohnumfeld entstanden sind,
des Hauskommunikationssystems und des baulichen Brandschutzes,
der Heizungs- und Warmwasserversorgung, insbesondere die Umstellung der Heizung auf umweltfreundliche und alternative Versorgungssysteme und erneuerbare Energien,
der Barrierefreiheit sowie Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren
der An-/Einbau von Aufzügen,
die Aufrüstung des Kabelnetzes durch Erstverkabelung bzw. Nachrüstung,
der Anbau von möglichst stufenlos zugänglichen Balkonen und Instandsetzung vorhandener Balkone,
heizenergiesparende Maßnahmen, wie
Verbesserung der Wärmedämmung von
Fassade (in Abhängigkeit von der Bauweise und Erfordernissen),
Türen (sofern erforderlich),
Kellerdecken,
nichtausgebautem Dachraum auf der obersten Geschossdecke,
Maßnahmen im Zusammenhang mit der Umrüstung und Umstellung der Heizungsanlage gemäß Nummer 2.1, wie
Einbau von Mess- und Regeltechnik,
Wärmedämmung von Heizrohren,
zentrale Steuersysteme (wie Daten- und Integrationssysteme),
Fugensanierung, Fugenverschluss bei Gebäuden in Plattenbauweise,
gutachterliche Untersuchungen zur Festlegung sinnvoller bautechnischer Maßnahmen zur Energieeinsparung für das zur Modernisierung vorgesehene Gebäude.
Die Förderung ist ausgeschlossen, wenn es sich bei den Wohnungen um vermietete Eigentumswohnungen handelt.
4 Anforderungen an Bauherren, Prüfung der Zuverlässigkeit und Leistungsfähigkeit
Bauherren, die ihren Verpflichtungen aus früher gewährten Zuwendungen nicht im vollen Umfang nachgekommen sind, die Bestimmungen über die Schlussabrechnung nicht eingehalten haben oder deren Bauleistung zu wesentlichen Beanstandungen Anlass gegeben hat, sollen von der Bewilligung der Zuwendungen ausgeschlossen werden.
Bauherren, die nicht die nötigen Voraussetzungen für die einwandfreie Vorbereitung und ordnungsgemäße Durchführung eines Bauvorhabens erfüllen, dürfen Zuwendungen nur bewilligt werden, wenn sie die Voll- oder Teilbetreuung ihres Bauvorhabens einem fachkundigen Betreuer übertragen.
Zur Prüfung der Zuverlässigkeit und Leistungsfähigkeit eines Bauherrn sowie der Eignung eines Betreuers oder Beauftragten können die Bewilligungsstelle und die durch das für die Wohnungsbauförderung zuständige Ministerium beauftragte Thüringer Aufbaubank auf Kosten des Bauherrn alle ihnen geeignet erscheinenden Auskünfte einholen und Nachweise über Einkommens- oder Vermögensverhältnisse, vorhandenes Eigenkapital, insbesondere die Vorlage eines Kreditgutachtens, verlangen. Auf § 26 Abs. 2 ThürVwVfG (Mitwirkung der Beteiligten) wird verwiesen.
Das Gebäude muss erhaltungswürdig sein. Mit dessen Beseitigung, insbesondere im Rahmen von städtebaulichen Maßnahmen, darf in absehbarer Zeit nicht gerechnet werden.
Voraussetzung für eine Förderung ist, dass die Baumaßnahme in Gemeinden mit mehr als 5.000 Einwohnern im Einklang mit einem kommunalen Stadtentwicklungskonzept steht.
Dieses muss unter gesamtstädtischer und wohnungspolitischer Betrachtung Festlegungen zu den städtebaulichen, wohnungswirtschaftlichen, infrastrukturellen, ökonomischen, ökologischen und sozialen Zielsetzungen, deren städtebaulichen Auswirkungen sowie deren regionaler Vernetzung enthalten.
Auf dessen Grundlage müssen konkrete Entwicklungsziele des betreffenden Gebietes in einem Stadtteilkonzept ausgewiesen sein.
Bei Unternehmen in Gemeinden unter 5.000 Einwohnern oder bei Unternehmen von weniger als 300 Wohnungen im eigenen Bestand ist eine Verträglichkeitserklärung der Gemeinde mit dem Antrag vorzulegen.
Die Prüfungsrechte der Thüringer Aufbaubank (siehe Nummer 4.3) bleiben unberührt.
Bei der Antragstellung von natürlichen Personen und Personengesellschaften entscheidet die Bewilligungsstelle, inwieweit auf die o.g. Konzepte ganz oder teilweise verzichtet werden kann. Im Einzelfall können die o.g. Konzepte durch die Vorlage einer Verträglichkeitserklärung der Gemeinde ersetzt werden.
Gefördert werden nur Maßnahmen in Wohnungen, die baulich abgeschlossen und in sich funktionsfähig sind oder in diesen Zustand versetzt werden sollen.
Für die bautechnische Ausstattung gelten folgende Festlegungen:
Jede Wohnung muss über eine Küche, ein Bad sowie ein WC verfügen, wobei unerheblich ist, ob sich das WC im Bad oder außerhalb des Bades befindet, es muss aber über den Flur oder einen Vorraum zugänglich sein.
Förderfähig sind im Bad jedoch nur der Einbau von Dusche oder Badewanne sowie ein Waschtisch. Bei Wohnungen für mehr als vier Personen ist auch der Einbau eines zweiten Waschtisches und eines zweiten WC förderfähig.
In der Küche ist im Bereich von Herd, Spüle und Arbeitsplatte über die gesamte Wandfläche ein wasserfester Wandbelag in ausreichender Höhe vorzusehen.
Im Bereich von Bad oder Küche sollen Anschlüsse (Wasserzu- und -abfluss, Steckdosen) für eine Waschmaschine vorgesehen werden.
Schlafzimmer sollen keine Durchgangszimmer sein.
Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, müssen jeweils über einen Rauchmelder verfügen. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.
In Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen müssen die Wohnungen mindestens eines Geschosses als barrierefreie Wohnungen nach DIN 18040-2 „Barrierefreies Bauen – Planungsgrundlagen – Teil 2: Wohnungen” geplant und gebaut werden. Hiervon kann abgesehen werden, wenn sich die Kosten der Maßnahmen durch den Bau der barrierefreien Wohnungen um voraussichtlich mehr als 20 v.H. erhöhen würden oder andere Gründe vorliegen, die eine Abweichung nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit rechtfertigen.
Kommunale Behindertenbeauftragte sind bei der wohnungstechnischen Prüfung nach dem Thüringer Gesetz zur Gleichstellung und Verbesserung der Integration von Menschen mit Behinderungen (ThürGlG) angemessen zu beteiligen. Ihren Forderungen ist im Hinblick auf die Herstellung der Wohnungen und der Erfüllung der Voraussetzungen dieser Richtlinie Rechnung zu tragen. Das Ergebnis der Prüfung, inklusive des Standards der Wohnungsanpassung, ist zu dokumentieren und dem Förderantrag beizulegen.
Die Wohngebäude sollen auch unter Beachtung der Wirtschaftlichkeit nach Abschluss der Modernisierungs- und/ oder Instandsetzungsmaßnahmen die Höchstwerte
für den Jahres-Primärenergiebedarf und
den spezifischen, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogenen Transmissionsverlust H T
nach § 3 EnEV in der jeweils gültigen Fassung nicht überschreiten. Aus der Tabelle im Anhang 1 der EnEV ergibt sich der maximal zulässige Jahres-Primärenergiebedarf und der maximal zulässige Transmissionswärmeverlust für diese Gebäude auf der Basis des A/V e Verhältnisses und der Gebäudenutzfläche A n. Es sind insbesondere die §§ 3 und 9 EnEV anzuwenden.
Die Einhaltung der für die Gebäudeenergieeffizienz vorgeschriebenen Höchstwerte ist durch einen Energiebedarfsausweis nach Abschnitt 5 der EnEV nachzuweisen. Dieser ist spätestens im Rahmen der Schlussabrechnung (Nummer 14) der Bewilligungsstelle mit vorzulegen.
Der Energiebedarfsausweis ist, sofern bei ergänzenden Finanzierungen entsprechend der Nummer 8 keine Einschränkungen bestehen, durch Sachverständige zu erstellen, die die Berechtigung haben Energieausweise auszustellen (§ 21 EnEV) oder als ein für die Bundesprogramme „Energieeffizientes Bauen und Sanieren” zugelassener Experte in die Expertenliste unter http://www.energie-effizienz-experten.de eingetragen sind.
Bei der Vergabe von Bauleistungen für die Modernisierung und Instandsetzung von Mietwohnungen müssen die Vorschriften zur Vergabe öffentlicher Aufträge nicht angewendet werden. Dies gilt nicht, wenn eine Anwendung durch andere rechtliche Vorschriften (z.B. EU-Recht, Haushaltsgrundsätzegesetz, Gemeindehaushaltsverordnung) vorgeschrieben ist.
Gefördert werden nur Maßnahmen, die technisch zweckmäßig und wirtschaftlich vertretbar sind. Als förderfähig gelten alle Kosten für Maßnahmen der in Nummer 2 genannten Art. Nicht gefördert werden Maßnahmen mit förderfähigen Kosten von im Durchschnitt weniger als 5.000 Euro je Wohnung eines Gebäudes.
Nicht förderfähig sind bewegliche Ausstattungsgegenstände und Einbauküchen sowie Ausbaumaterialien mit überdurchschnittlichem Standard (z.B. bei Fliesen, Armaturen, Wand- und Fußbodenbelägen, Sanitärkeramik etc.). Ausgenommen sind Einbauküchen und Ausstattungsgegenstände für barrierefreie Wohnungen bzw. für barrierefreie und uneingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbare Wohnungen, welche nach der DIN 18040-2 Teil 2 errichtet werden.
Mit der Ausführung der Maßnahme darf erst nach der Bewilligung von Fördermitteln begonnen werden. Als Vorhabensbeginn ist grundsätzlich bereits der Abschluss eines der Ausführung zuzurechnenden Lieferungs- oder Leistungsvertrages zu werten (Ausnahmen: Planung, Bodenuntersuchung, Grunderwerb).
Die Bewilligungsstelle kann auf begründeten Antrag in Ausnahmefällen einem förderunschädlichen Vorhabensbeginn zustimmen, wenn nach einer Vorprüfung des Antrages die Fördervoraussetzungen gegeben sind.
Die Zustimmung zum vorzeitigen Maßnahmenbeginn wird schriftlich erteilt. Sie ist mit dem Hinweis zu versehen, dass sie keinen Rechtsanspruch auf Förderung begründet.
Die Eigentümer oder sonstigen Verfügungsberechtigten haben die sich aus der Inanspruchnahme der Fördermittel ergebenden Pflichten und Bindungen ihren Rechtsnachfolgern in der Weise aufzuerlegen, dass diese ihrerseits gehalten sind, jeweils ihre Rechtsnachfolger in gleicher Weise zu binden.
6 Art und Umfang der Förderung sowie Finanzierungsgrundsätze
Die Förderung erfolgt als Anteilsfinanzierung im Rahmen einer Projektförderung. Die Modernisierung und Instandsetzung von Mietwohnungen wird gefördert mit einem Baudarlehen, welches durch einen Tilgungszuschuss sowie einen Baukostenzuschuss ergänzt werden kann.
Die Höhe der Fördermittel richtet sich nach dem baulichen Zustand der Wohnungen bzw. nach der von der Bewilligungsstelle (siehe Nummer 12.1) festgestellten Höhe der förderfähigen Kosten. Der Fördersatz (Baudarlehen und Baukostenzuschuss) beträgt bis zu 80 v.H. der förderfähigen Kosten, maximal 1.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche der Mietwohnung.
Maßnahmen werden dann nicht gefördert, wenn sich auf Grund der Höhe der förderfähigen Kosten ein Darlehensbetrag von weniger als 4.000 Euro je Wohnung errechnet.
Bauvorhaben sollen nur gefördert werden, wenn der Bauherr zur Deckung der Gesamtkosten eine angemessene Eigenleistung erbringt. Die Eigenleistung ist als angemessen anzusehen, wenn sie mindestens 20 v.H. der förderfähigen Kosten beträgt.
In besonders begründeten Fällen kann die Bewilligungsstelle eine geringere Eigenleistung zulassen, jedoch nicht weniger als 10 v.H. der förderfähigen Kosten.
Als Eigenleistung werden anerkannt:
eingebrachte und bezahlte Materialien,
Wert der Selbsthilfe aus selbst erbrachten Architekten-, Ingenieur- und Verwaltungsleistungen nach § 8 II. BV.
Fremdmittel können in angemessener Höhe in Anspruch genommen werden. Sie dürfen nur unkündbare Tilgungsdarlehen zu höchstens für den erststelligen Rang üblichen Bedingungen sein. Die laufende Darlehenstilgung soll mindestens 2 v.H. zuzüglich ersparter Zinsen betragen.
Eine Finanzierung durch Bausparverträge ist ausgeschlossen.
Die Beträge sind auf volle Hundert Euro auf- bzw. abzurunden.
Das Baudarlehen wird für die gesamte Laufzeit zinslos gewährt.
Die Laufzeit des Baudarlehens wird auf 20 Jahre festgesetzt. In Ausnahmefällen kann die Bewilligungsstelle nach Maßgabe der Aufwands- und Ertragsberechnung eine Laufzeit von maximal 30 Jahren bewilligen. Bis zum Ende der Laufzeit ist das Baudarlehen vollständig zu tilgen.
Die einmalig anfallenden Verwaltungskosten betragen 1,5 v.H. und werden bei der Auszahlung einbehalten. Der Auszahlungskurs beträgt somit 98,5 v.H.
Bis zur Hälfte der planmäßigen Laufzeit des Baudarlehens (bei 20 Jahren Laufzeit bis zum 1. Januar 2030, bei 25 Jahren Laufzeit bis zum 1. Juli 2032 und bei 30 Jahren Laufzeit bis zum 1. Januar 2035) werden als laufender Verwaltungskostenbeitrag jährlich 0,5 v.H. vom Nennbetrag des Baudarlehens erhoben. Für die zweite Hälfte der planmäßigen Laufzeit werden die laufenden Verwaltungskosten halbiert. Sie betragen für diesen Zeitraum somit 0,25 v.H. jährlich des Nennbetrags des Baudarlehens.
Ab 1. Januar 2020 erfolgt die Rückzahlung des Baudarlehens in gleich großen Tilgungsraten. Näheres regelt der Darlehensvertrag der Thüringer Aufbaubank.
Verpflichtet sich der Darlehensnehmer, die geförderten Mietwohnungen oder eine bestimmte Anzahl der geförderten Wohnungen im Sinne der Nummer 9.1 Satz 2 Wohnungsuchenden gemäß der Nummer 9.1 Satz 1 zum Gebrauch zu überlassen, wird nach Abschluss der Fördermaßnahme (Anerkennung der Schlussabrechnung – siehe Nummer 14.2) ein Tilgungszuschuss in Höhe von 15 v.H. auf den auf diese Wohnungen (Berechnungsbasis Wohnfläche) entfallenden Darlehensanteil gewährt.
Bei Wohnungen, welche nach Abschluss der geförderten Maßnahmen barrierefrei bzw. barrierefrei und uneingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbare Wohnung sind, sowie bei einer objektiv sinnvollen und maßgeblichen Verbesserung der zu fördernden Wohnungen unter dem Gesichtspunkt der Reduzierung von Barrieren wird nach Abschluss der Fördermaßnahme (Anerkennung der Schlussabrechnung – siehe Nummer 14.2) ein Tilgungszuschuss in Höhe von 10 v.H. auf den auf diese Wohnungen entfallenden Darlehensanteil gewährt.
Werden nach Fertigstellung der geförderten Mietwohnungen oder einer bestimmten Anzahl der geförderten Mietwohnungen die in der Nummer 5.4 Abs. 1 vorgeschrieben Grenzwerte um mindestens 40 v.H. unterschritten, wird nach Abschluss der Fördermaßnahme (Anerkennung der Schlussabrechnung – siehe Nummer 14.2) ein Tilgungszuschuss in Höhe von 10 v.H. auf den auf diese Wohnungen (Berechnungsbasis Wahnfläche) entfallenden Darlehensanteil gewährt.
Die Summe der Tilgungszuschüsse ist auf volle Hundert Euro auf- bzw. abzurunden.
Wird im Rahmen der Aufwands- und Ertragsberechnung eine notwendige Bewilligungsmiete errechnet, die über die ortsübliche Vergleichsmiete oder die angemessene Miete der Nummer 7.3 hinausgeht, wird ein Baukostenzuschuss in der Höhe gewährt, wie er zur Erlangung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder der angemessenen Miete notwendig ist, höchstens in Höhe von 15 v.H. der förderfähigen Kosten.
Der Baukostenzuschuss ist auf volle Hundert Euro auf- bzw. abzurunden.
Bewilligungen nach Maßgabe dieser Richtlinie sind bis zum 31. Dezember 2020 zu erteilen.
Die aufgeführten Fristen und Termine gelten für alle Bewilligungen, die bis zum 31. Dezember 2018 erteilt werden. Für Bewilligungen, die im Zeitraum 1. Januar 2019 bis 31. Dezember 2019 erteilt werden, verlängern sich die Termine und Fristen um ein Jahr. Für Bewilligungen, die im Zeitraum 1. Januar 2020 bis 31. Dezember 2020 erteilt werden, verlängern sich die Termine und Fristen um zwei Jahre. Dies gilt auch für die Frist nach Nummer 9.1 (Belegungsbindung).
Die Ausreichung des Baudarlehens erfolgt durch die Thüringer Aufbaubank und ist an bereitester Rangstelle im Grundbuch dinglich zu sichern. Die genaue Rangstelle bestimmt das Bewilligungsschreiben der Thüringer Aufbaubank.
Bei Gemeinden wird auf die Eintragung eines Grundpfandrechtes vorerst verzichtet (§ 63 Abs. 6 Thüringer Kommunalordnung – ThürKO).
Sofern es sich bei den vorrangigen oder gleichstehenden Grundpfandrechten – die der Finanzierung der aktuell zu fördernden Maßnahmen dienen – um Grundschulden handelt, muss sichergestellt werden, dass ein Aufrücken des Grundpfandrechts für die Förderdarlehen entsprechend der Tilgung der im Rang vorgehenden oder gleichstehenden Darlehen erfolgt.
Die Darlehen sind auf volle 100 Euro auf- bzw. abzurunden.
7 Aufwands- und Ertragsberechnung, Mieten
Für die Aufwandsberechnung ist auch der Kapitaldienst für Altschulden nach dem Altschuldenhilfegesetz unabhängig von der Verfahrensweise zur dinglichen Sicherung einzubeziehen.
In der Aufwandsberechnung ist ein Mietausfallwagnis in Höhe von 2 v.H. der Erträge zu berücksichtigen. Eine Verzinsung für die Eigenleistung in Höhe von maximal 2 v.H. der Erträge kann in die Aufwandsberechnung einbezogen werden. Der Bauherr kann zu Gunsten einer verstärkten Tilgung des Baudarlehens ganz oder teilweise auf eine Verzinsung der Eigenleistung verzichten.
Sollte der maximale Baukostenzuschuss nach Nummer 6.2 Abs. 10 zur Erlangung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder der angemessenen Miete nach Nummer 7.3 nicht ausreichend sein, so ist die Eigenkapitalverzinsung soweit abzusenken, wie dies zur Erlangung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder der angemessenen Miete notwendig ist.
Der Bauherr hat zu erklären und auf Verlangen der Bewilligungsstelle und der Thüringer Aufbaubank glaubhaft zu machen, dass er etwaige Mindererträge anderweitig abdecken kann.
Sollte sich im Ergebnis der Aufwands- und Ertragsberechnung ein jährlicher Mehrertrag je Wohnung errechnen, so kann der Mehrertrag beim Bauherrn mit der Maßgabe verbeiben, dass der Bauherr diesen zu einer verstärkten Tilgung des Förderdarlehens einsetzt. Einzelheiten werden im Bewilligungsbescheid und im Darlehensvertrag geregelt.
Die sich durch eine erhöhte Tilgung ergebende Laufzeitverkürzung des Förderdarlehens führt nicht zu einer Verkürzung der in Nummer 9.1 (Belegungsbindung) festgelegten Frist.
Alternativ können die jährlichen Mehrerträge beim Bauherrn verbleiben, wenn mit diesen Mitteln
der Erwerb von Belegungsrechten an Wohnungen, die keiner Bindung unterliegen und zur Belegung frei sind, oder
der Erwerb von Belegungsrechten nach Auslaufen bestehender Bindungen (nachrangig)
Die beim Bauherrn verbleibenden Mehrerträge wandeln sich in einen Zuschuss zur Förderung des Erwerbs von Belegungsrechten um.
für den Erwerb von Belegungsrechten an Wohnungen, die keiner Bindung unterliegen und zur Belegung frei sind, 1,50 Euro,
für den Erwerb von Belegungsrechten nach Auslaufen bestehender Bindungen 0,80 Euro
pro Quadratmeter förderfähiger Wohnfläche multipliziert mit der Bindungsdauer in Monaten.
Die Wohnungen müssen zur dauernden Wohnraumversorgung geeignet sein und mindestens über eine Zentral-/ Etagenheizung, Toilette, Bad/Dusche verfügen. Die Vorschriften der sozialen Wohnraumförderung zu den Wohnungsgrößen sowie den Mietpreis- und Belegungsbindungen für die geförderten Wohnungen müssen beachtet werden.
Die Umsetzung des Erwerbs von Belegungsrechten erfolgt im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Vertrages zwischen der Bewilligungsstelle und dem Bauherrn.
Für die Bewirtschaftungskosten sind die nach den §§ 24 und 26 II. BV zulässigen Beträge anzusetzen. Als Instandhaltungskosten dürfen je Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr 15,00 Euro angesetzt werden.
Betriebskosten sind in der Gegenüberstellung von Aufwendungen und Erträgen nicht anzusetzen. Sie dürfen jedoch neben der Einzelmiete umgelegt werden.
Für Gewerberäume, Garagen und Stellplätze sind die ortsüblichen erzielbaren Mieten und Einnahmen anzusetzen.
Nach der durchgeführten und geförderten Modernisierung soll die Miete nicht über den Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete oder den der angemessenen Miete hinausgehen. Es wird bei der Festsetzung die niedrigere Miete zugrunde gelegt.
Als angemessene Miete werden folgende Beträge festgelegt:
angemessene Miete in EUR/m 2 Wohnfläche
Erfurt, Jena und Weimar
Altenburg, Apolda, Arnstadt, Eisenach, Gera, Gotha, Greiz, Ilmenau, Meiningen, Mühlhausen, Nordhausen, Rudolstadt, Saalfeld, Sondershausen, Sonneberg und Suhl
(Gemeinden mit mehr als 20.000 Einwohnern Stand: 31.12.2017)
in allen übrigen Gemeinden
Der Antragsteller hat sich zu verpflichten, vom Zeitpunkt der Bewilligung bis zum Ende der Belegungsbindung im Sinne von Nummer 9, mit den jeweiligen Mietern keine Vereinbarung im Sinne des § 557 Abs. 1 BGB (freiwillige Vereinbarung im bestehenden Mietverhältnis über Mieterhöhungen um einen bestimmten Betrag, der über dem liegt, worauf der Vermieter nach den gesetzlichen Vorschriften einen Anspruch hätte) zu treffen.
Der Vermieter kann jedoch mit Zustimmung der Bewilligungsstelle Vereinbarungen im Sinne des § 557 Abs. 1 BGB treffen, wenn dies erforderlich ist, um seine laufenden Aufwendungen zu decken.
8 Kumulierung
Eine Förderung nach dieser Richtlinie ist möglich, wenn zur Ergänzung der Finanzierung Mittel der Städtebauförderung, der Dorferneuerung sowie des Denkmalschutzes in Anspruch genommen werden. Eine Kumulierung mit Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW ist ebenfalls möglich, es sei denn, die Kumulierung wird von der KfW in ihren Vergabebestimmungen ausgeschlossen.
Eine Förderung der Vorhaben zur
Errichtung von solarthermischen Anlagen zur Brauchwassererwärmung, Raumheizung und Bereitstellung von Prozesswärme,
Errichtung von Anlagen zur Abwärmenutzung und Wärmerückgewinnung
sind nach dieser Richtlinie nicht möglich, wenn für diese Vorhaben Fördermittel aus anderen Programmen des Freistaats Thüringen gewährt werden.
9 Belegungsbindung, Verfahren
Der Darlehensnehmer hat sich zu verpflichten, vom Abschluss der Modernisierungsarbeiten an bis zum 31. Dezember 2033 neu zu vermietende Wohnungen (Mieterwechsel) nur Wohnungssuchenden zu überlassen, deren Gesamteinkommen die Einkommensgrenze des § 10 ThürWoFG um nicht mehr als 20 v.H. übersteigt. Hat sich der Darlehensnehmer verpflichtet, für diese Wohnungen oder für einen Teil der Wohnungen eine Belegungsbindung für 20 Jahre einzugehen, verlängert sich die in Satz 1 genannte Frist um fünf Jahre. Nach Maßgabe des § 23 ThürWoFG kann die Belegungsbindung von Förderwohnungen auf Ersatzwohnungen des Darlehensnehmers übergehen.
Im Falle eines Verstoßes gegen die Vorschriften zur Belegungsbindung sind die Darlehen vom Tage des Verstoßes an mit dem im Darlehensvertrag des Darlehensnehmers genannten Satz zu verzinsen.
Das Verfahren über die Belegung der geförderten Wohnungen ist in der Verwaltungsvorschrift zum Vollzug der Bindungen geförderter Wohnungen in der jeweils geltenden Fassung geregelt.
Wohnungen, bei denen weniger als 250 Euro Fördermittel je Quadratmeter Wohnfläche bewilligt werden und bei denen sich aus der Modernisierungsmaßnahme eine Modernisierungsumlage nach §§ 559 und 559a BGB von weniger als 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich errechnet (Schlichtsanierung), sind mit der Maßgabe, dass innerhalb der nächsten vier Jahre über die hier geförderte Modernisierungsmaßnahme hinaus keine weitere Modernisierungsmaßnahme mietwirksam durchgeführt wird, von der Belegungsbindung freigestellt.
Im Falle eines Verstoßes gegen die Vier-Jahresfrist wird die Freistellung von der Belegungsbindung widerrufen. Sobald der Widerruf erfolgt ist, gelten für die betreffenden Wohnungen vom Zeitpunkt des Verstoßes an die Vorschriften der Nummern 9.1 und 9.3.
10 Auswahl der zu fördernden Bauvorhaben (Programmaufstellung)
Um eine gerechte und zielgerichtete Förderung zu erreichen, werden in der Förderung der Modernisierung und Instandsetzung von Mietwohnungen die zu fördernden Vorhaben im Rahmen einer Programmaufstellung ausgewählt.
Vorrangig berücksichtigt werden dabei Vorhaben,
bei denen die Wohnungsbaufördermittel mit anderen Fördermitteln (z.B. Städtebauförderung, Denkmalschutz, Mittel des Thüringer Ministeriums für Arbeit, Soziales, Gesundheit, Frauen und Familie) kumuliert werden,
die für den Stadtumbau erforderlich sind (z.B. Umzugsmanagement, langfristige Quartiersentwicklung, Teilrückbau, Aufwertungsmaßnahmen),
die eine wichtige städtebauliche Funktion haben (z.B. Innenstadtbebauungen, Maßnahmen in Sanierungsgebieten),
die barrierefreien Wohnraum schaffen und Anpassungsmaßnahmen zur maximal möglichen Barrierereduzierung (anlehnend an die DIN 18040-2) vornehmen,
die eine Restnutzungsdauer haben, welche deutlich über die Laufzeit der Förderdarlehen hinausgeht.
Die Einzelkriterien werden nicht unterschiedlich gewichtet, sondern stehen gleichberechtigt nebeneinander.
Die Anmeldung der zur Förderung vorgesehenen Vorhaben erfolgt beim Thüringer Landesverwaltungsamt.
Dabei ist das amtliche Formular in der Fassung der jeweiligen Bekanntmachung zu verwenden. Die Vordrucke sind bei der in Satz 1 bezeichneten Behörde und im Internet erhältlich.
Das Thüringer Landesverwaltungsamt prüft die Projektanmeldungen im Hinblick auf die allgemeine Zuwendungsfähigkeit. Es bewertet die Vorhaben nach räumlichen und sachlichen Schwerpunkten, ihrer Bedeutung und Dringlichkeit und unterbreitet dem für die soziale Wohnungsbauförderung zuständigen Ministerium eine Liste der in Frage kommenden Projekte (Programmaufstellung).
Die Auswahl der zu fördernden Vorhaben erfolgt auf dieser Grundlage durch das für die soziale Wohnungsbauförderung zuständige Ministerium.
11 Antragstellung
Anträge auf Gewährung von Fördermitteln sind beim Thüringer Landesverwaltungsamt zu stellen. Dabei sind die amtlichen Antragsformulare in der Fassung der jeweiligen Bekanntmachung zu verwenden. Die Vordrucke sind bei der in Satz 1 bezeichneten Behörde und im Internet erhältlich. Der Antrag ist in einfacher Ausfertigung sowie die Seite des Antragsformulars mit den Unterschriften des Antragstellers bzw. seines Bevollmächtigten bzw. Betreuers zweifach einzureichen.
Dem Antrag sind die von der Bewilligungsstelle benannten Unterlagen beizufügen.
Im Rahmen der Antragstellung sind die Kosten, die der Verbesserung der Energieeffizienz des Vorhabens dienen, gesondert im Fördermittelantrag auszuweisen.
12 Bewilligungsverfahren
Bewilligungsstelle für das Baudarlehen zur Förderung der Modernisierung von Mietwohnungen ist das Thüringer Landesverwaltungsamt. Es prüft die Einhaltung der technischen Wohnungsbauförderbestimmungen und der Finanzierungsgrundsätze nach Maßgabe dieser Richtlinie.
Die Bewilligungsstelle übernimmt die Funktion der fachlich zuständigen technischen staatlichen Verwaltung gemäß der VV zu § 44 ThürLHO, Ziffer 6.1. Sie ist im Einzelfall berechtigt, die zuständige bautechnische Dienststelle des Zuwendungsempfängers gemäß VV zu § 44 ThürLHO, Ziffer 13.1, zu beteiligen.
Die Bewilligungsstelle entscheidet über den Antrag. Sie leitet ihren Bewilligungsbescheid mit einer Ausfertigung des Antrages an die Thüringer Aufbaubank weiter.
Die Bewilligungsstelle leitet ein Exemplar des von der Thüringer Aufbaubank zugestellten Bewilligungsbescheides an die örtlich zuständige Stelle im Sinne des § 25 ThürWoFG weiter. Die zuständigen Stellen sind in § 1 Abs. 3 der Thüringer Verordnung zur Bestimmung von Zuständigkeiten auf dem Gebiet der sozialen Wohnraumförderung (Thüringer Wohnraumförderzuständigkeitsverordnung – ThürWoZVO –) vom 5. März 2013 (GVBl. S. 64), in der jeweils geltenden Fassung, bestimmt.
Ergeben sich bei der Nachprüfung Bedenken gegen die Aufwands- und Ertragsberechnung, Finanzierung und Darlehenssicherung oder allgemein gegen die Förderfähigkeit des Bauvorhabens oder des Bauherrn, so hat die Thüringer Aufbaubank den Baudarlehensantrag zur nochmaligen Prüfung oder Ergänzung an die Bewilligungsstelle zurückzugeben. Richten sich die Bedenken gegen die Darlehenssicherung, so gilt das jedoch nur dann, wenn das Darlehen über das bei nachstelliger öffentlicher Finanzierung zwangsläufig hinzunehmende Ausmaß hinaus gefährdet würde. Bestehen solche Bedenken auch gegen die neue Entscheidung der Bewilligungsstelle, so hat die Thüringer Aufbaubank die endgültige Entscheidung der nächsthöheren Behörde herbeizuführen.
13 Auszahlung und Verwaltung der Mittel
Die Zustellung des Bewilligungsbescheides, die Prüfung der Auszahlungsanträge (ohne die Schlussrate) sowie die Ausreichung und Verwaltung der Fördermittel obliegt der Thüringer Aufbaubank.
Voraussetzung für die Auszahlung der Fördermittel ist, vorbehaltlich der Nummern 13.3 und 13.4, die Erfüllung der im Bewilligungsschreiben der Thüringer Aufbaubank aufgeführten Auflagen.
Neben der Erfüllung der Auflagen nach Nummer 13.2 ist der Nachweis der Eintragung des Grundpfandrechts an der bedungenen Rangstelle, mindestens jedoch die Bestätigung des Notars erforderlich, dass die Grundschuldbestellungsurkunde dem Grundbuchamt vorgelegt wurde und ihm keine Umstände bekannt sind, die der Eintragung des Grundpfandrechts an der bedungenen Rangstelle entgegenstehen.
Die Auszahlung der Fördermittel kann bis zu 95 v.H. schon vor dem Abschluss der Modernisierungsarbeiten direkt bei der Thüringer Aufbaubank beantragt werden, wenn bereits Ausgaben mindestens in Höhe der auszuzahlenden Rate und der anteiligen Finanzierung aus etwaigen anderen Finanzierungsquellen gemäß des Antrags angefallen sind.
Der Nachweis ist durch eine Übersicht der bezahlten und vorliegenden Rechnungen in Anlehnung an das Baubuch zu führen.
Die Thüringer Aufbaubank prüft die Mittelverwendung gemäß der Baufortschrittsanzeige und fertigt darüber ein Auszahlungsgutachten. Bestehen diesbezüglich Bedenken, hat die Thüringer Aufbaubank die Bewilligungsstelle zu informieren. Die Bewilligungsstelle wird dann die notwendigen Entscheidungen treffen und diese der Thüringer Aufbaubank mitteilen.
Jede Rate soll mindestens 10 v.H. der Gesamtsumme der bewilligten Fördermittel und mindestens 25.000 Euro betragen.
Die Auszahlung der Schlussrate von 5 v.H. ist bei der Bewilligungsstelle zu beantragen. Sie darf nur ausgezahlt werden, wenn
die ausdrückliche Zustimmung der Bewilligungsstelle, in der Regel also erst nach Anerkennung der Schlussabrechnung nach Nummer 14.2,
die vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde sowie der Nachweis über die Eintragung des Grundpfandrechts an bedungener Rangstelle und
der Nachweis über die Aufnahme des Gebäudes in die Brandversicherung (gleitende Neuwertversicherung unter Berücksichtigung der Modernisierungskosten)
Der Tilgungszuschuss wird auf die nach dem Tilgungsplan zuletzt fälligen Raten angerechnet. Eine Auszahlung ist in jedem Fall ausgeschlossen.
14 Schlussabrechnung (Verwendungsnachweis)
Die Schlussabrechnung (Verwendungsnachweis) ist spätestens sechs Monate nach Abschluss der Maßnahme auf dem amtlichen Formblatt bei der Bewilligungsstelle einzureichen. Die Zahl der einzureichenden Ausfertigungen für die Schlussabrechnung entspricht der der Antragstellung. Das Baubuch, Rechnungs- und Zahlungsnachweise und eine Ausfertigung der abgeschlossenen Miet- oder Nutzungsverträge sowie die Bauverträge sind beizufügen.
Die Bewilligungsstelle prüft die Schlussabrechnung und stellt fest, ob die Maßnahme technisch und wirtschaftlich dem Bewilligungsbescheid und dem Antrag auf Gewährung der Fördermittel entspricht.
Die Bewilligungsstelle entscheidet über eine Anerkennung der Schlussabrechnung und leitet eine Ausfertigung der geprüften Schlussabrechnung mit ihrer Entscheidung an die Thüringer Aufbaubank und über diese an den Zuwendungsempfänger. Die geprüften Einzelrechnungen sendet die Bewilligungsstelle direkt an den Zuwendungsempfänger zurück.
Nummer 12.3 gilt bei der Schlussabrechnung entsprechend.
15 Kosteneinsparungen
Ergibt die Schlussabrechnung für die geförderten Mietwohnungen, dass die tatsächlichen förderfähigen Kosten die dem Bewilligungsbescheid zu Grunde liegenden förderfähigen Kosten um mehr als 1.000 Euro und um mehr als 3 v.H. unterschreiten, so hat die Bewilligungsstelle im Wege einer Änderung des Bewilligungsbescheides die ursprünglich bewilligten Mittel in dem Verhältnis herabzusetzen, in dem diese zu den anderen Finanzierungsmitteln bei Antragstellung standen. Im Falle der Kumulierung mit anderen Fördermittelgebern können andere Regelungen getroffen werden. Näheres wird im Bewilligungsbescheid festgelegt.
16 Öffentliche Darstellung der sozialen Wohnungsbauförderung
Mit der Bereitstellung von Wohnungsbaufördermitteln ist der Bauherr verpflichtet, die Förderung durch den Freistaat Thüringen auf den Bauschildern und nach Fertigstellung in geeigneter Form auszuweisen.
Nach Abschluss der Förderung bzw. nach Fertigstellung ist die Landesförderung z.B. durch Plaketten, Hinweistafeln usw. dauerhaft darzustellen. Dabei ist der Text „Gefördert durch den Freistaat Thüringen” und das Wappen des Freistaats Thüringen zu verwenden.
17 Ausnahmeregelung
Das für die soziale Wohnungsbauförderung zuständige Ministerium kann im begründeten Einzelfall in Übereinstimmung mit den rechtlichen Grundlagen der sozialen Wohnraumförderung Ausnahmen von den Bestimmungen dieser Richtlinie zulassen, sofern nicht die Bestimmungen zum Verwendungsnachweis und zu den Prüfungsrechten des Rechnungshofs betroffen sind.
18 Controlling
Als Vordrucke sind die amtlichen Formblätter nach der jeweils geltenden Bekanntmachung zu verwenden. Die Vordrucke sind bei der Bewilligungsstelle und auf der Internetseite des Freistaats Thüringen erhältlich.
20 Unwirksamkeit, Rücknahme oder Widerruf des Bewilligungsbescheides, Rückforderung der Zuwendungen und deren Verzinsung
Unwirksamkeit, Rücknahme oder Widerruf von Bewilligungsbescheiden sowie als Folge hiervon die Rückforderung der Zuwendungen und deren Verzinsung richten sich nach dem ThürVwVfG.
21 Haushaltsrechtliche Vorschriften und Prüfvermerke
Für die Bewilligung, Auszahlung und Abrechnung der Zuwendung sowie für den Nachweis und die Prüfung der Verwendung und die ggf. erforderliche Aufhebung des Zuwendungsbescheides und die Rückforderung der gewährten Zuwendung gelten die §§ 23 und 44 ThürLHO sowie die dazu ergangenen Verwaltungsvorschriften (VV) und das ThürVwVfG, soweit nicht in dieser Förderrichtlinie Abweichungen zugelassen sind.
Die Bewilligungsstelle ist berechtigt, Bücher, Belege und sonstige Geschäftsunterlagen anzufordern und zu prüfen sowie die Verwendung der Zuwendung durch örtliche Erhebungen zu prüfen oder durch Beauftragte prüfen zu lassen (§ 44 Abs. 1 Satz 3 ThürLHO).
Die Prüfungsrechte des Thüringer Rechnungshofs (§ 91 ThürLHO) bleiben davon unberührt.
Mit Wirkung zum selben Datum wird die Richtlinie zur Förderung der Modernisierung und Instandsetzung von Mietwohnungen für die Programmjahre 2016 bis 2018 (ThürModRMietwohnungen) vom 18. April 2016 (ThürStAnz Nr. 19/2016 S. 701-707) aufgehoben.