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Timestamp: 2016-10-22 23:47:01+00:00
Document Index: 128824881

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 74', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 106', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 99', 'art. 257', 'art. 271', 'art. 272', 'art. 267', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 105', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 66']

4A_722/2012 (01.05.2013)
repr�sent�e par Me Claudio A. Realini, a
repr�sent�s par Me Philippe Eigenheer,
X.________ est locataire depuis le 1er juin 2005 d'un studio au deuxi�me �tage de l'immeuble sis chemin ..., � Gen�ve. Les bailleurs sont actuellement H.Y.________ et F.Y.________, �galement domicili�s � Gen�ve, qui ont acquis le bien immobilier le 18 avril 2006. Le loyer annuel, charges comprises, est fix� � 13'200 fr.
Par courrier du 14 ao�t 2007, la r�gie V.________, charg�e de la g�rance de l'immeuble, a imparti � la locataire un d�lai au 24 ao�t 2007 pour lib�rer le palier de l'�tage des objets qu'elle y avait entrepos�s en violation du r�glement de l'immeuble.
Par des lettres du 25 f�vrier 2008, les bailleurs et la r�gie ont demand� au conseil l�gal de la locataire d'enjoindre cette derni�re de laisser libre acc�s � son appartement pour permettre � des ouvriers d'ex�cuter des travaux.
Les 28 juillet 2008 et 27 octobre 2008, les bailleurs ont adress� deux nouveaux courriers � X.________ pour lui demander d'enlever les branches des plantes situ�es sur son balcon qui tombaient sur la t�te des habitants, ainsi que ses affaires personnelles d�pos�es sur le palier de l'�tage.
Par lettre du 17 novembre 2008, un voisin s'est plaint aupr�s des bailleurs de coups port�s par X.________ sur les tuyaux, le sol et les murs de son appartement, ce qui le perturbait dans son sommeil.
Par deux plis recommand�s du 11 d�cembre 2008, les bailleurs ont inform� la locataire et son conseil l�gal de la r�siliation du contrat de bail pour le prochain terme l�gal, soit le 31 mars 2009, invoquant un besoin urgent d'utiliser le studio pour eux-m�mes. Un avis sur formule officielle �tait annex� � ce courrier. Dans ces courriers, les bailleurs faisaient �tat de plaintes multiples et r�p�t�es �manant des autres locataires de l'immeuble, lesquels d�ploraient le mauvais entretien du balcon de la locataire ainsi que l'accumulation de d�chets sur le balcon et sur son palier, tout en se plaignant par ailleurs de tapage nocturne r�gulier provenant de son appartement. Les bailleurs ont donc mis la locataire en demeure de se comporter correctement, � d�faut de quoi le bail serait r�sili� de mani�re anticip�e.
Le cong� donn� par le courrier du 11 d�cembre 2008 a �t� contest� devant la Commission de conciliation et la cause a �t� enregistr�e sous le n� 1.
Par lettres recommand�es du 17 mars 2009, les bailleurs, consid�rant que la locataire n'avait pas mis un terme aux incivilit�s d�plor�es dans leur pr�c�dente lettre d'avertissement du 11 d�cembre 2008, ont inform� X.________ ainsi que son conseil l�gal qu'ils r�siliaient le bail pour le 30 avril 2009; la formule officielle annex�e indiquait que la r�siliation intervenait pour "violation du devoir de diligence; manque d'�gards envers les voisins".
Ce cong� a �galement �t� contest� par la locataire aupr�s de la Commission de conciliation et la cause a �t� enregistr�e sous le n� 2.
Pour leur part, les bailleurs ont d�pos�, le 15 septembre 2009, une requ�te en �vacuation du studio � l'encontre de la locataire. Cette proc�dure a �t� enregistr�e sous le n� 3.
Port�es devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, les trois causes mentionn�es ci-dessus (n�s 1, 2 et 3) ont �t� jointes. Le tribunal a proc�d� � l'audition de plusieurs t�moins. Il a retenu que X.________ amassait sur son palier quantit� d'objets personnels, meubles et d�chets, jusqu'� bloquer le passage, tout en r�agissant parfois de mani�re violente et incoh�rente lorsque ses voisins lui faisaient des remarques � ce propos. Elle �tait par ailleurs � l'origine de nuisances sonores qualifi�es d'insupportables par certains de ses voisins, cela � n'importe quelle heure du jour ou de la nuit, week-ends compris, provoqu�es par des coups violents port�s sur le sol ou les murs de son appartement, voire sur la tuyauterie. Les coups r�sonnaient dans tout l'immeuble, �tant toutefois constat� que celui-ci est mal insonoris�. Une certaine am�lioration a �t� not�e au d�but de l'ann�e 2010, soit apr�s l'envoi de la r�siliation pour manque d'�gards envers les voisins.
Par jugement du 29 novembre 2011, le Tribunal des baux et loyers a annul� le cong� notifi� le 11 d�cembre 2008, d�clar� valable le cong� notifi� le 17 mars 2009, rejet� la requ�te en prolongation du bail et condamn� la locataire � �vacuer le studio. En substance, le tribunal a estim� que le cong� ordinaire n'�tait pas valable parce qu'il avait �t� donn� dans le d�lai de protection de trois ans; en revanche, le cong� extraordinaire fond� sur l'art. 257f al. 3 CO devait �tre consid�r� comme valable, ce qui excluait une prolongation du bail. D�s lors que la locataire �tait parvenue aux termes de ses droits, elle devait �tre condamn�e � �vacuer les lieux.
X.________ a appel� de ce jugement, demandant que le deuxi�me cong� soit �galement annul� et, subsidiairement, � ce qu'une premi�re prolongation de bail lui soit octroy�e. Les bailleurs ont conclu � la confirmation du jugement attaqu�.
Par arr�t du 5 novembre 2012, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve a confirm� le jugement entrepris.
X.________ exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral. Invoquant l'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits, elle conclut � l'annulation de l'arr�t attaqu� et � l'annulation du cong� extraordinaire qui lui a �t� adress�. Subsidiairement, elle demande le renvoi de la cause � la cour cantonale. Elle a requis, par ailleurs, l'effet suspensif.
Les intim�s, qui s'en sont rapport�s � justice en ce qui concerne l'effet suspensif, proposent la confirmation de l'arr�t attaqu�.
1.1 En mati�re de bail � loyer, le recours en mati�re civile n'est recevable que si la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). Lorsque - comme c'est le cas en l'esp�ce - le locataire conteste la r�siliation du bail, la valeur litigieuse �quivaut au loyer de la p�riode minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la r�siliation n'est pas valable, p�riode qui s'�tend jusqu'� la date pour laquelle un nouveau cong� peut �tre donn�. Pour d�terminer cette p�riode, il faut tenir compte, en cas de succ�s du locataire, de la p�riode de protection de trois ans pr�vue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 390; 136 III 196 consid. 1.1 p. 197). Compte tenu du loyer convenu en l'esp�ce et du d�lai de protection de trois ans, il n'est pas douteux que la pr�sente cause atteint le seuil de 15'000 fr.
Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en annulation du cong� et qui a donc qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur statuant sur recours en derni�re instance cantonale (art. 75 LTF), le recours est recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.2 Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Il peut donc �galement �tre form� pour violation d'un droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313).
Le Tribunal f�d�ral applique d'office le droit dont il peut contr�ler le respect (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limit� par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� articul�s ou, � l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 138 II 331 consid. 1.3 p. 336; 137 II 313 consid. 4 p. 317 s.). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s. Il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal f�d�ral ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187). La partie recourante qui se plaint d'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits doit motiver son grief d'une mani�re qui r�ponde aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62). Une rectification de l'�tat de fait ne peut �tre demand�e que si elle est de nature � influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
2.1 Le jugement de premi�re instance a annul� le cong� ordinaire donn� le 11 d�cembre 2008. Comme les intim�s n'ont pas appel� de ce jugement, cette question n'est plus litigieuse et la contestation ne porte plus que sur le cong� extraordinaire donn� le 17 mars 2009. Ce cong� a �t� motiv� en invoquant l'art. 257f CO. Si les conditions d'application de cette disposition sont r�unies, le d�lai de protection de trois ans ne s'applique pas (art. 271a al. 3 let. c CO) - aucun autre motif d'annulation n'est invoqu� - et une prolongation du bail est exclue (art. 272a al. 1 let. b CO). Il en r�sulterait alors n�cessairement que le bail a pris fin le 30 avril 2009 et que la locataire devait alors restituer la chose lou�e (art. 267 al. 1 CO), de sorte que le prononc� de l'�vacuation serait justifi�.
Ainsi, la seule question litigieuse est en d�finitive de savoir si les conditions d'application de l'art. 257f CO sont ou non remplies.
2.2 Selon l'art. 257f CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin n�cessaire (al. 1). S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir, pour les personnes habitant la maison et les voisins, les �gards qui leur sont dus (al. 2). Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation �crite du bailleur, persiste � enfreindre son devoir de diligence ou � manquer d'�gards envers les voisins, le bailleur, s'agissant ici d'un bail d'habitation, peut r�silier le contrat moyennant un d�lai de cong� minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 3).
La r�siliation pr�vue � l'art. 257f CO suppose ainsi la r�alisation de plusieurs conditions cumulatives:
- un avertissement �crit du bailleur;
- la persistance du locataire � ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement �voqu� par le bailleur dans sa protestation;
- le caract�re insupportable du maintien du contrat pour le bailleur;
- le respect d'un pr�avis de trente jours pour la fin d'un mois (arr�t
Les exc�s de bruit et l'irrespect des r�gles d'utilisation des parties communes constituent, en cas de persistance malgr� un avertissement, des motifs typiques de cong� pour manque d'�gards envers les voisins (ATF 136 III 65 consid. 2.5 p. 72 et l'arr�t cit�). Peu importe d'ailleurs que les exc�s de bruit soient dus au locataire lui-m�me ou � des personnes qui occupent son appartement (arr�t 4A_87/2012 d�j� cit�, consid. 4.1). Il est �galement sans pertinence que les exc�s de bruit soient dus � des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu'il ne peut pas ma�triser (arr�t 4A_263/2011 du 20 septembre 2011, consid. 3.4 r�sum� in JdT 2012 II 110). La r�siliation, en application de l'art. 257f CO, exige que les perturbations se poursuivent malgr� la mise en demeure et qu'elles atteignent un degr� de gravit� qui rend insupportable la continuation du contrat (arr�t 4C.331/2004 du 17 mars 2005 consid. 1.1.4). Pour qu'apparaisse le caract�re insupportable des nuisances, il faut que le bailleur r�agisse avec une certaine c�l�rit� face � leur continuation. Il a cependant �t� jug� qu'un d�lai d'un peu plus de huit mois � compter de l'avertissement n'�tait pas excessif (arr�t 4A_87/2012 du 10 avril 2012 d�j� cit�, consid. 5.3). Dire si la situation est insupportable au point de justifier la r�siliation du bail est une question d'appr�ciation que le Tribunal f�d�ral ne revoit qu'avec retenue (arr�t 4A_87/2012 du 10 avril 2012 d�j� cit�, consid. 4.1 et 5.3).
2.3 En l'esp�ce, la cour cantonale a constat� que la locataire d�range les voisins � toute heure du jour ou de la nuit en tapant contre les murs, le sol, voire m�me la tuyauterie. Elle incommode �galement les voisins en entreposant devant sa porte des objets personnels et des d�chets qui g�nent le passage et enlaidissent la mont�e de l'immeuble. Il s'agit l� de nuisances caract�ristiques d'un manque d'�gards envers les voisins.
L'autorit� cantonale a �galement constat� que la locataire a �t� inform�e plusieurs fois par les bailleurs des plaintes �manant des voisins. Elle a re�u un avertissement �crit dat� du 11 d�cembre 2008 qui �tait explicite et comportait la menace d'une r�siliation anticip�e.
La cour cantonale a retenu que les nuisances avaient continu�, une am�lioration n'ayant �t� constat�e que beaucoup plus tard, apr�s la r�siliation extraordinaire.
Que les perturbations retenues soient de nature � rendre insupportable la continuation du bail rel�ve de l'appr�ciation et, sur la base des faits constat�s, la conclusion de la cour cantonale ne pr�te pas le flanc � la critique.
Les bailleurs ont r�sili� le bail le 17 mars 2009 pour le 30 avril 2009, respectant ainsi le d�lai et le terme pr�vus par l'art. 257f al. 3 CO.
Ainsi, toutes les conditions d'application de l'art. 257f CO sont effectivement r�unies, comme l'a admis la cour cantonale.
2.4 La recourante tente de contester la r�alit� des nuisances.
Son argumentation consiste � extraire du dossier des passages de d�clarations, non mentionn�s dans l'arr�t attaqu�, qui lui paraissent favorables � sa cause. Elle cite ainsi les d�positions de voisins qui ne se sont pas plaints d'elle ou de voisins qui ont relativis� les critiques port�es � son encontre.
De leur c�t�, les intim�s ont reproduit tous les passages de d�clarations qui accablent la recourante.
Il faut cependant rappeler que le Tribunal f�d�ral est un juge du droit, et non du fait. Les parties ne peuvent pas, comme si elles plaidaient devant une cour d'appel, lui soumettre l'ensemble des moyens de preuve r�unis dans la proc�dure en lui demandant de les appr�cier � nouveau. Le Tribunal f�d�ral est en principe li� par les constatations de fait cantonales (art. 105 al. 1 LTF). L'argumentation de la recourante revient � se plaindre d'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits.
En cette mati�re, la d�cision attaqu�e n'est arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la port�e d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison s�rieuse, de tenir compte d'un moyen important propre � modifier la d�cision attaqu�e ou encore si, sur la base des �l�ments recueillis, il a fait une d�duction insoutenable (ATF 136 III 552 consid. 4.2 p. 560; 129 I 8 consid. 2.1 p. 9). La partie recourante qui invoque l'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits doit d�montrer, par une argumentation pr�cise, en se r�f�rant si possible � des pi�ces indiscutables du dossier, que la cour cantonale a retenu ou omis un fait pertinent d'une mani�re insoutenable (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62).
In casu, il suffit de parcourir rapidement les d�clarations des t�moins pour constater que plusieurs d'entre eux, de mani�re convergente, ont fait �tat d'exc�s de bruit persistant provenant du studio occup� par la recourante (A.________, B.________, C.________, D.________, E.________, dans une moindre mesure: F.________). M�me si d'autres voisins - peut-�tre pour �viter des conflits - ne se sont pas plaints, cela ne permet pas de conclure que les t�moins cit�s sont des menteurs et qu'il est insoutenable de les croire. On ne voit pas pourquoi ils accuseraient faussement la recourante d'exc�s de bruit. Le concierge a expliqu� qu'il s'�tait rendu devant la porte de la recourante, de sorte qu'il n'y a pas de doute que les exc�s de bruit provenaient de son studio. En croyant ces d�clarations convergentes, la cour cantonale n'est pas tomb�e dans l'arbitraire.
Les plaintes concernant le mat�riel laiss� devant la porte d'entr�e sont encore plus nombreuses (A.________, B.________, C.________, G.________, D.________, E.________, de mani�re tr�s att�nu�e: F.________). Des photographies confirm�es par t�moin ont �t� vers�es au dossier et il est manifeste que le mat�riel entrepos� n'a rien � voir avec des travaux effectu�s dans l'immeuble. La cour cantonale pouvait ainsi, sans sombrer dans l'arbitraire, suivre les d�clarations en grande partie convergentes des t�moins entendus. Il n'y a aucune raison de penser que ces personnes se plaignent faussement de la recourante.
D�s lors, les constatations cantonales quant aux nuisances provoqu�es par la recourante ne peuvent pas �tre qualifi�es d'arbitraires.
Le recours doit �tre enti�rement rejet�.
Les frais et les d�pens sont mis � la charge de la recourante qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).