Source: http://infocentocase.blogspot.com/2012/09/
Timestamp: 2020-04-06 00:03:30+00:00
Document Index: 64403265

Matched Legal Cases: ['art. 536', 'art. 563', 'art. 2652', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 549', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1117', 'sentenza ', 'art. 1117', 'sentenza ']

INFOCASA: settembre 2012
I PROBLEMI LEGATI ALLA COMPRAVENDITA DI IMMOBILI DONATI
Il nostro ordinamento giuridico prevede che, alla morte di una persona, i suoi stretti congiunti abbiano diritto a conseguire la quota di legittima e cioè una quota dell'attivo ereditario da calcolare su una massa composta dalla somma del valore dei beni che il defunto ha lasciato alla sua morte e di quelli che sono stati donati durante la propria vita.
L'art. 536 cod. civ. individua tre categorie di persone a favore delle quali la legge riserva una quota di eredità, indipendentemente dalla volontà del de cuius:
- i figli legittimi o naturali (e i loro discendenti);
Qualora il valore delle donazioni abbia ecceduto la quota della quale il defunto poteva liberamente disporre, gli eredi legittimari, a cui spetta per legge una parte della massa ereditaria, possono intraprendere la cosiddetta azione di riduzione verso coloro che abbiano beneficiato delle liberalità del de cuius (cioè i donatari), le quali vengono "ridotte" nella misura in cui occorre per soddisfare i diritti dei legittimari.
Qualora, nel frattempo, l'immobile donato sia stato alienato a terzi, l'art. 563 cod. civ. consente ai legittimari, "premessa l'escussione dei beni del donatario" e cioè dopo avere tentato di ottenere quanto dovuto dal beneficiario della donazione, di esperire la conseguente azione di restituzione nei confronti dei successivi acquirenti.
Sempre lo stesso articolo consente al terzo acquirente di "liberarsi dall'obbligo di restituire in natura le cose donate, pagando l'equivalente in danaro".
A fronte di questo rischio, le banche sono molto restie a concedere un mutuo per l'acquisto di un immobile proveniente da una donazione in quanto, nell'ipotesi di un'azione di restituzione, l'ipoteca iscritta perderebbe di efficacia e non costituirebbe più garanzia della somma finanziata all'acquirente.
Va ricordato che il calcolo, per valutare se una donazione possa essere stata lesiva del diritto di un erede legittimario, può essere effettuato solo dopo la morte del donante e gli aventi diritto non possono rinunciare all'azione di riduzione prima della morte del donante "né con dichiarazione espressa, né prestando il loro assenso alla donazione".
Tale situazione di palese precarietà ed incertezza che accompagnava la commercializzazione di un immobile proveniente da una donazione è stata in parte attenuata con il D.L. n. 35/2005 (convertito nella L. n. 80/2005) e con la L. n. 263/2005 che hanno integrato e parzialmente modificato alcune disposizioni contenute nel nostro codice civile (per visionare nel dettaglio le modifiche apportate, cliccare QUI ).
Una nuova figura introdotta nel nostro codice civile è l'atto stragiudiziale di opposizione alla donazione, con il quale i legittimari, anche prima della morte del donante, possono opporsi alla donazione, purché lo facciano entro 20 anni dalla donazione stessa. Le principali caratteristiche di tale atto sono:
può essere compiuto solo dal coniuge e dai parenti in linea retta;
deve essere notificato;
deve essere trascritto;
è un atto personale e rinunziabile;
perde efficacia se non è rinnovato entro 20 anni dalla sua trascrizione.
Una seconda innovazione è stata espressa dall'introduzione del termine ventennale (a decorrere dalla data della donazione) oltre il quale l'azione di restituzione non potrà più essere esercitata nei confronti dell'avente causa (acquirente) del donatario, ponendo così un termine ben preciso entro cui limitare il diritto dell'erede legittimario.
Parimenti, i pesi e le ipoteche restano efficaci se la riduzione è richiesta dopo 20 anni dalla donazione.
Un altro termine a tutela dell'acquirente di un immobile donato, posto al fine di facilitarne la circolazione futura, era già contenuto nel punto 8 dell'art. 2652 cod. civ. (punto 8) ove prevede che, in caso di domanda di riduzione della donazione, qualora la trascrizione della domanda (da sottolineare che qui si sta parlando del termine riferito alla trascrizione e non alla domanda) sia eseguita dopo 10 anni dall'apertura della successione, "la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda". In altre parole, trascorsi dieci anni dall'apertura della successione, il legittimario non potrà vantare più alcun diritto sui beni precedentemente alienati dal donatario/venditore.
A tal proposito va doverosamente ricordato che, nel caso in cui non siano intervenuti atti, volti a sospendere i termini di prescrizione, trascorsi 10 anni dall'apertura della successione decade il diritto del legittimario a presentare domanda di riduzione nei confronti dei beneficiari delle donazioni.
Per concludere, ai fini di una corretta e più sicura commercializzazione di un bene proveniente da una donazione e per valutare se ricorrano determinati requisiti per cui un istituto di credito possa prendere in considerazione l'ipotesi di finanziarne l'acquisto (si legga, nei commenti in calce, una interessante sentenza sulla responsabilità del mediatore in caso di omessa comunicazione alla parte acquirente della provenienza di un un immobile donato), sarebbe opportuno verificare, in via preliminare:
se il donante è ancora in vita;
se sono stati trascritti atti di opposizione alla donazione;
qualora il donante fosse deceduto, verificare l'esistenza di eredi legittimari;
verificare quanti anni sono trascorsi dalla donazione;
in caso di morte,verificare da quanti anni è stata aperta la successione.
La sentenza del Tribunale di Mantova n. 228 del 2011 ha dichiarato la nullità della fidejussione rilasciata dalla banca a garanzia di un mutuo con ipoteca iscritta su un immobile donato definendola lesiva del diritto degli eredi del donante a non subire pesi o condizioni sulla loro quota di eredità, a seguito dell'apertura della successione, così come sancito dall'art. 549 cod. civ.
Nell'ipotesi di una donazione indiretta, attraverso, per esempio, il pagamento del prezzo di un immobile, acquistato dal figlio, da parte dei genitori, la sentenza della Corte di Cassazione, sez. I, n. 11496 del 12/05/2010 stabilisce che oggetto dell'azione di restituzione possa essere solo un immobile effettivamente donato. Nel caso invece che la donazione consista nel pagamento del prezzo dovuto da altri, il legittimario dovrà rivolgersi esclusivamente al donatario, senza potere coinvolgere chi sia diventato proprietario dell'immobile con atto di compravendita.
Nel caso in cui venga venduto un immobile (nella fattispecie un terreno) precedentemente ricevuto in donazione, l'Agenzia delle Entrate, fornendo elementi, anche indiziari, in grado di far ritenere che un'operazione (nel caso esaminato una triangolazione: padre dona alla figlia un terreno che viene poi venduto ad un terzo acquirente) possa essere considerata irragionevole in una normale logica di mercato, può procedere a recuperare a tassazione la plusvalenza della cessione immobiliare attribuendo al contribuente (nel caso in esame il padre) i redditi di cui appare titolare altro soggetto (la figlia) ravvisando in tali negozi una mera funzione elusiva. Spetterà al contribuente accertato fornire la prova di valide ragioni economiche alternative o concorrenti, di carattere non meramente marginale o teorico, tali da giustificare le operazioni poste in essere. In tal senso si è espressa la Corte di Cassazione con ordinanza n. 13089 del 25 luglio 2012 . Dello stesso tenore la sentenza della Corte di Cassazione, sezione tributaria, n. 449 del 10 gennaio 2013 .
Pubblicato da Immobiliare Centocase a 19:52 1 commento:
Pubblicato da Immobiliare Centocase a 10:59 Nessun commento:
LA DESTINAZIONE DEL SOTTOTETTO NEL CONDOMINIO
L'art. 1117 del codice civile, nell'elencare le parti dell'edificio, oggetto di proprietà comune di tutti i condomini "se il contrario non risulta dal titolo", non cita il sottotetto.
Per stabilirne la proprietà bisogna fare riferimento innanzitutto al titolo d'acquisto dei condomini proprietari dell'ultimo piano; in difetto, si dovrà verificare se il regolamento di condominio ne fa menzione, prevedendo espressamente il sottotetto quale parte comune.
In mancanza di indicazioni, nel corso degli anni la giurisprudenza ha stabilito, in via unanime, alcuni principi di carattere generale che possono aiutare a dirimere eventuali controversie sorte in merito alla destinazione degli spazi che separano il tetto dall'unità immobiliare posta all'ultimo piano del fabbricato.
La sentenza della Corte Suprema di Cassazione - Sesta Sezione Civile - n. 12840 del 23 luglio 2012 ha ribadito un principio ormai consolidato stabilendo che, per il sottotetto, "la presunzione di comunione ex. art. 1117 c.c. è applicabile solo nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all'uso comune oppure all'esercizio di un servizio di interesse condominiale... (omissis)".
Tale disposizione si è uniformata all'orientamento assolutamente predominante della Corte di Cassazione che si è trovata, nel tempo, a dovere dirimere le dispute sorte tra i proprietari dell'ultimo piano ed i restanti condomini.
Infatti, moltissime sentenze concordemente stabiliscono che l'ambiente, ricavato sotto il tetto dell'edificio, in modo da formare una camera d'aria tra il tetto ed il solaio che copre i vani dell'ultimo piano, volto ad assolvere una funzione isolante e protettiva di questi vani, quando non risulti una diversa destinazione o non sia diversamente disposto dal titolo, costituisce una pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano (Cass. Civ. sez. II n. 5668/1988; Cass. Civ. sez. II n. 6640/1993).
Allo stesso tempo, la Suprema Corte ha stabilito che, nel caso in cui un sottotetto presenti dimensioni e caratteristiche strutturali tali da permetterne l'utilizzazione come vano autonomo e pertanto oggettivamente destinato, anche soltanto in via potenziale, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, se ne dovrà presumere la sua appartenenza tra i beni condominiali (Cass. Civ. sez. II n. 2722/1987; Cass. Civ. sez. II n. 9788/1997).
Un caso specifico è stato previsto dalla sentenza della Suprema Corte n. 4509/1996, quando annovera tra i beni comuni il sottotetto dotato di una comunicazione diretta con il vano scale comune.
Siamo anche su TWITTER : @Infocentocase
Pubblicato da Immobiliare Centocase a 20:08 1 commento: