Source: https://rechtsanwalt-und-mietrecht.de/ausserordentliche-kuendigung-mieter-mangel/
Timestamp: 2017-12-18 14:52:53
Document Index: 25054582

Matched Legal Cases: ['§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 536', '§ 543', '§ 543', 'BGH', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 569', '§ 578', '§ 569', '§569', '§ 578', '§ 569', '§ 569', '§ 569', '§ 569', '§ 543', '§ 569', '§ 543', '§ 569', '§ 573', '§ 569', '§ 569']

Grundsätzlich kann der Mieter – wie auch der Vermieter – den Mietvertrag außerordentlich kündigen, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt, vgl. § 543 Abs. 1 S. 1 BGB.
Die sogenannte „Gewährleistungskündigung“ des Mieters wegen Mängeln der Mietsache wird in den §§ 543 Abs. 2 Nummer 1 und 569 Abs. 1 und Abs. 2 BGB geregelt.
Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB
Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der gemieteten Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt wurde oder wieder entzogen worden ist.
Die Kündigung des Mieters gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist im Wesentlichen in 3 Fallgruppen möglich:
die Mietsache wird zwar zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt übergeben, sie ist aber mangelhaft im Sinne von § 536 BGB;
die Mietsache wird dem Mieter angeboten, ihr Zustand entspricht aber nicht den vertraglichen Vereinbarungen;
die Mietsache wird im Verlauf der Mietzeit mangelhaft.
Zu beachten ist jeweils, dass eine Gewährleistungskündigung wegen einer unerheblichen Hinderung oder Vorenthaltung des Gebrauchs nicht oder nur bei Vorliegen eines besonderen Interesses möglich ist. In Bagatellfällen kommt die Kündigung nicht in Betracht.
Die Kündigung wird in der Regel nur zulässig sein, wenn der Vermieter eine ihm vom Mieter bestimmte angemessene Frist hat verstreichen lassen, ohne Abhilfe zu schaffen, § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Nur im Ausnahmefall ist die Abmahnung und Fristsetzung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nrn. 1-3 BGB entbehrlich (offensichtliche Erfolglosigkeit des Abhilfeverlangens, endgültige Erfüllungsverweigerung durch den Vermieter, unbegehbare Mängel,…). Der BGH führt dazu in den Leitsätzen eines Urteils vom 18. April 2007 unmissverständlich aus (VIII ZR 182/06):
In der Regel wird der Mieter dem Vermieter also eine Mitteilung gemäß dem folgenden Musterschreiben vor einer Kündigung übersenden müssen. Die Kündigung kann zwar auch schon mit der Abmahnung und Fristsetzung verbunden werden. Dies ist jedoch in der Regel aus verschiedenen Gründen nicht zu empfehlen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die vom Mieter zu setzende Frist angemessen sein muss (vergleiche § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB).
Anzeige eines Mangels und Aufforderung zur Beseitigung unter Fristsetzung
hiermit zeige ich an, dass ich die Interessen des Herren/der Frau … vertrete. Das Original einer Vollmacht ist dem Schreiben beigefügt.
Die Wohnung meiner Mandanten weist die folgenden Mängel auf:
Meine Mandanten sind nicht mehr bereit, die Mängel weiterhin hinzunehmen. Hiermit fordere ich Sie auf,
[Grundsätzlich kann und soll hier schon eine Kündigungsandrohung erfolgen. Die Androhung ist aber nicht zwingend erforderlich.]
[Die Fristsetzung muss aber ausdrücklich erfolgen. Eine bloße Mangelanzeige genügt nicht. Allerdings können Mangelanzeige und die hier gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung verbunden werden.]
Nach Ablauf der Abhilfefrist kann dann die Kündigung des Mieters erfolgen. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der Vermieter bis zum Fristende die Mängel nicht beseitigt hat. Schließlich muss auch zwischen Abhilfeverlangen und später ausgesprochene Kündigung ein zeitlicher Zusammenhang bestehen.
Die Kündigungserklärung kann dann gemäß dem nachfolgenden Muster erfolgen:
außerordentliche Kündigungserklärung
in der vorbezeichneten Angelegenheit nehme ich Bezug auf meine Abmahnung vom … mit der Fristsetzung zum … und stelle fest, dass die in der Abmahnung beschriebenen Mängel immer noch nicht beseitigt worden sind.
Hiermit kündige ich das Mietverhältnis über das Objekt … gemäß Mietvertrag vom … fristlos
zum… .
Das Original einer Vollmacht füge ich diesem Schreiben noch einmal zum Nachweis meiner Vertretungsmacht bei.
Gemäß § 543 Abs. 2 Nummer 1 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Vermieter dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der gemieteten Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen hat und der Vermieter die ihm Vermieter bestimmte angemessene Frist hat verstreichen lassen, ohne Abhilfe zu schaffen.
Nach den Mietvertrag sind Sie verpflichtet, meinen Mandanten … .Trotz Setzung einer angemessenen Frist sind sie der Aufforderung, die Mängel zu beseitigen, innerhalb der Frist nicht nachgekommen. Meine Mandanten müssen daher jetzt leider auf ein anderes ihnen angebotenes Mietobjekt zugreifen und das Mietverhältnis mit Ihnen fristlos kündigen.
Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter gemäß § 569 Abs. 1 und 2 BGB
Das Recht zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung besteht für Wohnraummietverhältnisse und gemäß § 578 Abs. 2 Satz 3 BGB auch für Mietverhältnisse über andere Räume, soweit diese zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Bei Feuchtigkeitserscheinungen, insbesondere bei Schimmelpilzbildung ist äußerste Vorsicht bei der außerordentlichen Kündigung geboten. Es werden hohe Anforderungen an den Nachweis der Gefährdung gestellt. Auch bei der fristlosen Kündigung bei einem unzumutbaren Mietverhältnis gemäß § 569 Abs. 2 BGB werden hohe Anforderungen an die Störung des Hausfriedens gestellt §569 Abs. 2 BGB gilt ebenfalls für Wohnraum- und andere Mietverhältnisse, § 578 Abs. 2 S. 2 BGB.
Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung, § 569 Abs. 1 BGB
Gemäß § 569 Abs. 1 BGB kann der Mieter von Wohnraum fristlos kündigen, wenn sich die Wohnung in einem Zustand befindet, der zur Folge hat, dass die Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Die Gesundheitsgefährdung wird erst bejaht, wenn ein Gesundheitsschaden ernsthaft in Betracht kommt. Hinsichtlich der „Erheblichkeit“ wird verlangt, dass das Wohlbefinden des Benutzers der Räume nachhaltig beeinträchtigt wird.
Ob und wann eine Schimmelpilzbildung in der Wohnung einen fristlosen Kündigungsgrund gemäß § 569 Abs. 1 BGB darstellt, ist immer wieder problematisch und höchst umstritten. Mittlerweile werden allerdings an den Begriff der Gesundheitsgefährdung im Sinne des § 569 Abs. 1 BGB sehr hohe Anforderungen gestellt. Insofern ist die Rechtsprechung durchaus als “vermieterfreundlich” anzusehen. Nach der Rechtsprechung muss festgestellt werden, ob es sich um einen toxinbildenden Schimmelpilz handelt und welche konkrete Gesundheitsbeeinträchtigungen ab welcher Konzentration mit welcher Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind.
Wie auch die fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB setzt die Kündigung gemäß § 569 BGB eine Abmahnung mit Fristsetzung voraus.
Hiermit kündige ich das Mietverhältnis über das Mietobjekt … gemäß Mietvertrag vom … fristlos
Rein vorsorglich kündige ich das Mietverhältnis namens und im Auftrag meiner Mandanten hilfsweise auch fristgemäß zum nächst zulässigen Zeitpunkt. Das ist der … .
Gemäß §§ 543 Abs. 1 und 569 Abs. 1 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn die Wohnung oder ein anderer zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Raum so beschaffen ist, dass die Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.
Nach dem Mietvertrag sind Sie verpflichtet, meinen Mandanten … . Die von ihnen gemieteten Räume sind für den Aufenthalt von Menschen nicht geeignet, weil von ihnen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht. …
Trotz Setzung einer angemessenen Frist sind sie der Aufforderung, die Mängel zu beseitigen, innerhalb der Frist nicht nachgekommen. Meine Mandanten müssen daher jetzt leider auf ein anderes ihnen angebotenes Mietobjekt zugreifen und das Mietverhältnis mit Ihnen fristlos kündigen.
Außerordentliche fristlose Kündigung bei unzumutbaren Mietverhältnis – Störung des Hausfriedens, § 569 Abs. 2 BGB
Die Störung des Hausfriedens muss so gravierend sein, dass den Mietern eine Fortsetzung des Mietverhäötnisses bis zum regulären Beendigungszeitpunkt nicht zuzumuten ist. Angesichts der kurzen Kündigungsfrist des Mieters nach § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB ist auch zu prüfen, ob den Mietern ein Verbleiben im Vertrag für 3 Monate noch zuzumuten ist.
Bei einer Kündigung gemäß § 569 Abs. 2 BGB sollte also immer eine hilfsweise ordentliche Kündigung erklärt werden. Es gilt das oben in dem Muster zu der Kündigung gemäß § 569 BGB Ausgeführte.