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Timestamp: 2019-02-21 18:01:48
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Matched Legal Cases: ['ARTÍCULO 153', 'ARTÍCULO 153', 'artículo 205', 'artículo 216', 'artículo 153', 'artículo 153', 'artículo 153', 'artículo 153', 'ARTÍCULO 153']

Informe Oficina Notarial Septiembre 2018. Subsanaciones 153 RN. | Notarios y Registradores
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Informe Oficina Notarial Septiembre 2018. Subsanaciones 153 RN.
AFS, 01/10/2018
INFORME OFICINA NOTARIAL SEPTIEMBRE 2018
1.- SUBSANACIÓN DE ESCRITURAS YA AUTORIZADAS VÍA ARTÍCULO 153 RN POR EL NOTARIO.
2.- SUBSANACIÓN DE TESTAMENTOS YA AUTORIZADOS VÍA ARTÍCULO 153 RN POR EL NOTARIO.
3.- COPIAS DE ESCRITURAS SUBSANADAS
4.- SUBSANACIÓN DE COPIAS ERRÓNEAS
5.- SUBSANACIÓN DE ESCRITURAS MATRICES ANTES DE LA AUTORIZACIÓN.
1.-Violencia de género. Reforma art. 156 Código Civil
Ley 2/2018, de 4 de mayo, de modificación de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para la regulación de los desarrollos urbanísticos a través de fases o unidades funcionales.
El Consejo de Ministros de 3 de agosto de 2018, a propuesta de la ministra de Justicia, Dolores Delgado, ha nombrado nuevo Director General de los Registros y el Notariado a don Pedro José Garrido Chamorro, Notario de Madrid, tomando el relevo a Francisco Javier Gómez Gálligo, quien ha desempeñado el cargo durante los últimos cuatro años.
No se han publicado sentencias.
303.*** OPCIÓN DE COMPRA GANANCIAL EJERCITADO TRAS EL DIVORCIO. ADQUISICIÓN PARA COMUNIDAD POSTGANANCIAL POR MITADES INDIVISAS.
Unos cónyuges tienen un derecho de opción de compra ganancial. Lo ejercitan tras su divorcio, y antes de liquidar la sociedad de gananciales, adquiriendo la propiedad de un local, por mitad y proindiviso, “sin perjuicio de las liquidaciones que procedan entre ellos, al tiempo de la futura liquidación de su régimen matrimonial”. La DG lo admite, dado que, en la comunidad postganancial se forma, entre ambos excónyuges, un patrimonio colectivo en liquidación, en el que actúa el principio de subrogación real, y en el que pueden ingresar ciertos bienes, lo que no es incompatible con su finalidad liquidatoria posterior.
PDF (BOE-A-2018-11199 – 6 págs. – 243 KB) Otros formatos
304.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH, CON ANTETÍTULO DE HERENCIA DE MENOS DE UN AÑO.
No cabe exigir para inmatricular conforme al artículo 205 LH que los transmitentes, además de acreditar su título previo de adquisición, que puede ser declarativo, deban acreditar el título público de aquellos de quienes han adquirido.
PDF (BOE-A-2018-11200 – 9 págs. – 265 KB) Otros formatos
312.** INMATRICULACIÓN ART. 205 SIENDO EL TÍTULO UNA DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD.
La disolución de comunidad y la aportación a la sociedad de gananciales son títulos aptos para la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad.
PDF (BOE-A-2018-11208 – 6 págs. – 241 KB) Otros formatos
314.*** ENVÍO DE COPIA ELECTRÓNICA DE ESCRITURA AL REGISTRO: ALCANCE DE LOS ASIENTOS A PRACTICAR.
La solicitud de presentación implica la de inscripción sin que sea exigible una expresa manifestación al respecto. El notario es presentante «ex lege» del documento cuando se cumpla esta doble condición: que el interesado desee que el título se inscriba y que no exima al notario de su obligación de presentación telemática.
PDF (BOE-A-2018-11210 – 6 págs. – 240 KB) Otros formatos
315.** MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: LA JUNTA DE PROPIETARIOS NO ES COMPETENTE PARA RESTRINGIR LOS USOS DE UN LOCAL.
La Junta General de Propietarios no tiene competencia para adoptar acuerdos que, directa o indirectamente, perjudiquen el derecho de alguno de los condueños al adecuado uso y disfrute de su propiedad o de los derechos que le sean atribuidos en el título constitutivo, para cuya adopción se necesita el consentimiento expreso del propietario afectado.
PDF (BOE-A-2018-11211 – 6 págs. – 243 KB) Otros formatos
317.⇒⇒⇒ NO CABE REDISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR INSTANCIA.
El acto cuya inscripción se solicita es un negocio puramente voluntario de modificación del ámbito de la garantía inscrita por el que acreedor y deudor hipotecario redefinen, reformulan o redistribuyen el límite en que cada finca garantiza el pago de la obligación principal y accesorias por lo que no procede la aplicación del artículo 216 RH.
PDF (BOE-A-2018-11213 – 4 págs. – 236 KB) Otros formatos
319.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. SUBSANACIÓN POR VÍA DEL ART 153 RN. ACREDITACIÓN DE LA TITULARIDAD DEL CAUSANTE
Se formaliza una escritura de compraventa, a la que sirve de título previo, a efectos del art 205 LH, otra de herencia y agrupación, otorgándose ambas escrituras (herencia y venta) el mismo día, habiendo fallecido la causante diez años antes. Por error, no se hizo constar la superficie de la finca adjudicada por herencia (aunque sí la de la finca total agrupada) ni la cuota de participación de cada interesado en aquella finca, lo que, el propio notario subsana ex art 153 RN, por una operación matemática, y atendiendo a las cuotas de la finca agrupada.
PDF (BOE-A-2018-11298 – 12 págs. – 275 KB) Otros formatos
320.*** INSCRIPCIÓN DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS DE UN POZO
Interesante resolución que analiza la relación entre el Registro y la legislación de aguas. El caso trata de una propiedad privada preexistente que se conserva por el no ejercicio de la opción de inscripción en el Registro de Aguas y su modo de inscribirla.
PDF (BOE-A-2018-11299 – 6 págs. – 243 KB) Otros formatos
321.** OBRA NUEVA INSCRITA EN CONSTRUCCIÓN Y ACREDITACIÓN DE TERMINACIÓN CON CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD.
Se puede declarar terminada la obra por antigüedad, acreditando con certificado catastral o de técnico la terminación por los medios habituales, aunque figurara ya inscrita la obra en construcción y con licencia de obras.
PDF (BOE-A-2018-11300 – 5 págs. – 239 KB) Otros formatos
323.** PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. DOBLE UNANIMIDAD PARA INSCRIBIR.
La inscripción de los acuerdos de modificación de Estatutos de una Propiedad Horizontal exigen una doble unanimidad: la de todos los propietarios en el momento de adoptar los acuerdos y la de todos los titulares registrales en el momento de su inscripción.
PDF (BOE-A-2018-11302 – 5 págs. – 236 KB) Otros formatos
324.*** ESCRITURA DE HERENCIA Y TESTAMENTO REDACTADOS EN CATALÁN. INSCRIPCIÓN DE FINCAS EN ARAGÓN
Se ha de traducir al castellano una escritura de aceptación y manifestación de herencia autorizada por un notario de Barcelona, al que se incorpora testimonio del testamento del causante otorgado ante el mismo notario, habiendo sido redactados ambos documentos en lengua catalana, y en cuyo inventario de bienes figuran dos fincas sitas en Alcañiz (Teruel).
PDF (BOE-A-2018-11303 – 19 págs. – 331 KB) Otros formatos
329.** HERENCIA. FINCA AFECTADA POR VÍA PECUARIA. DOMINIO PÚBLICO INDETERMINADO.
En una escritura de herencia se incluye determinada finca que parece estar afectada por una vía pecuaria, sin que exista deslinde y con un informe administrativo que no llega a identificar totalmente la finca registral y que define una anchura legal y otra necesaria inferior. La DG admite la inscripción de la finca, pero con su actual descripción registral (nada menos que de 1894) y sin hacer constar la referencia catastral pues da preferencia al principio de legitimación registral (art 38 LH) frente a la inactuación de la Administración, al no deslindar ni clasificar la vía pecuaria en cuestión.
PDF (BOE-A-2018-11308 – 11 págs. – 274 KB) Otros formatos
331.** AGRUPACIÓN DE FINCAS INMATRICULADAS Y NO INMATRICULADAS CON UNA SOLA CERTIFICACIÓN CATASTRAL CONJUNTA. DUDAS DE IDENTIDAD.
Cabe inscribir una agrupación de fincas, una de ellas inscrita, con otras no inmatriculadas (con simultanea inmatriculación de las mismas) con una sola certificación catastral única que las englobe todas, y aunque el titular catastral no sea el transmitente ni el adquirente. El registrador no puede objetar dudas en la superficie basadas en meras conjeturas no fundadas.
PDF (BOE-A-2018-11310 – 6 págs. – 242 KB) Otros formatos
337.** RECONOCIMENTO DE DOMINIO. TITULARIDAD PREVIA FIDUCIARIA.
En la escritura de reconocimiento de dominio no es suficiente la mera declaración de las partes dirigida a reconocer la titularidad del «dominus»; sin embargo, no es un título carente de causa, si en él se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real –art. 40.d) de la Ley Hipotecaria.
PDF (BOE-A-2018-11316 – 15 págs. – 291 KB) Otros formatos
344.* CLÁUSULA QUE EXCLUYE EL DEVENGO DE INTERESES CUANDO SEAN NEGATIVOS. TAMBIÉN REQUIERE EXPRESIÓN MANUSCRITA
Se plantea si es necesaria la expresión manuscrita pedida por la registradora en caso de un préstamo a interés variable donde se estipula que no se podrán generar intereses a favor del prestatario. La DGRN confirma la nota.
PDF (BOE-A-2018-11323 – 9 págs. – 265 KB) Otros formatos
Cuando se comete un error en una escritura (excepto en los testamentos) existe la posibilidad de que el notario pueda subsanarlo sin intervención de los otorgantes conforme a lo dispuesto en el artículo 153 del Reglamento Notarial. Esta posibilidad, sin embargo, es algo excepcional y hay que tener en cuenta para llevarla a efecto lo siguiente:
1.- Errores materiales, como podrían ser errores en el nombre, apellidos o DNI de los intervinientes, de los datos de inscripción de la finca, del título, etc.
2.- Omisiones, como cuando no se pone algún dato necesario, por ejemplo la circunstancia de ser mayor de edad, o estado civil de los otorgantes o el hecho de no ser vivienda habitual la finca vendida.
3.- Defectos de forma. Hay que entender por tales los que son defectos del documento en sí, no del negocio jurídico documentado, como podrían ser la falta de expresión del número de protocolo o de la fecha o de los números en los que está extendida la matriz, o del lugar de otorgamiento o del colegio notarial del notario o su residencia, o de los juicios notariales de identificación, de capacidad o de suficiencia del poder utilizado.
¿Cuándo puede el notario subsanar?
Cuando el error resulte del propio documento o de los inmediatamente anteriores o posteriores (incluso aún cuando afecte a elementos esenciales del contrato) o de lo relatado en la escritura respecto de lo ocurrido en su presencia o que resulte claramente de los antecedentes obrantes en su haber, en particular de otros documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento subsanado
Ejemplos posibles de subsanación: La distribución de responsabilidad hipotecaria correcta entre varias fincas en las que hay errores aritméticos o la determinación del domicilio del deudor para notificaciones, por remisión al que figura en la comparecencia.
Se ha admitido también la subsanación del precio teniendo en cuenta el préstamo hipotecario posterior y la autorización al banco para retener y abonar al comprador X importe.
También es posible la subsanación cuando dos solteros compran (se dice) para su sociedad de gananciales y en realidad compran para sí, pero en ese caso no se ha admitido, sin embargo, precisar que la compra se había hecho por mitades indivisas.
¿Cuándo el notario no puede subsanar? Cuando supla o presuponga declaraciones de voluntad exclusivamente reservadas a las partes. Así por ejemplo cuando se pretende subsanar una escritura de entrega de fincas por causa de permuta y se añaden después por el notario algunas más de las incluidas por las partes, o cuando se pretende por el notario distribuir la responsabilidad hipotecaria entre varias fincas y ello no se había hecho en la escritura de hipoteca.
¿Quién puede subsanar? El notario autorizante de la escritura, su sustituto (por ausencia, por ejemplo) y su sucesor en el protocolo (si el error resulta de la propia escritura), pero sólo el notario autorizante puede subsanar la falta de juicio de capacidad o de identidad de los otorgantes, ya que ese juicio es personal del notario autorizante que tuvo a la vista a los firmantes.
Forma de hacer la subsanación: Mediante diligencia en la propia escritura matriz (que será lo habitual) , para lo que no hay límite de plazo o mediante un Acta independiente.
Hay que aclarar que, en buena técnica no se debería de utilizar la fórmula “por mí y ante mí” que está reservada tradicionalmente a negocios jurídicos particulares en los que el notario es parte (de ahí “por mí”, porque es otorgante) y a la vez notario autorizante (ante mí). En las subsanaciones de oficio por el notario no hay partes intervinientes por lo que la fórmula habitual será la de YO…HAGO CONSTAR ..
Constancia en la matriz de la subsanación.
Al autorizar la subsanación, se haga de una forma u otra, es conveniente también poner una nota en la matriz, al margen de la página donde exista el error o la omisión, avisando de que hay una diligencia subsanatoria al final de la escritura (o Acta de Subsanación) y que por tanto la redacción está modificada para que al expedir las copias no se reproduzca el error.
Constancia en el archivo informático de la matriz.
En el archivo informático de la matriz (normalmente en word) habrá que añadir la diligencia y corregir el texto para que en las copias salga ya con la redacción correcta
Constancia en las copias de la subsanación.
1.- Si no se ha expedido copia antes de la subsanación, la copia que se expida irá ya con la redacción corregida, sin mención a la diligencia de subsanación.
2.- Si ya se hubiera expedido copia, hay dos posibilidades: a) o bien expedir copia exclusivamente de la Diligencia o del Acta de Subsanación para acompañar a la copia errónea (que no se toca) , dejando nota en la matriz de la expedición, b) o bien expedir nueva copia de la matriz, que se expedirá con la redacción correcta, pero incluyendo al final la diligencia de subsanación para evitar suspicacias si se comparara la copia nueva (emitida después de la subsanación) con la copia antigua (que contiene el error o la omisión), y que serán obviamente diferentes entre sí
El Reglamento Notarial no contempla expresamente la posibilidad de subsanación unilateral por el notario de los testamentos una vez firmado el documento, quizá porque el otorgamiento del testamento es un acto muy formal, ya que el artículo 153 del Reglamento Notarial se refiere únicamente a los actos inter vivos, por lo que tradicionalmente se ha entendido que no cabía subsanar el testamento por esta vía a pesar de que tampoco se prohíbe en ninguna parte del Reglamento.
Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2012 ha abierto la vía para subsanar por el notario también los testamentos pues matiza que no se puede ser exageradamente formalista, especialmente con las fórmulas sacramentales, para no dañar el principio de la suprema soberanía de la voluntad del causante, Por ello admite la subsanación del error mediante diligencia, por la vía del artículo 153 RN, cuando sea advertido por el notario incluso tiempo después del otorgamiento.
La DGRN en su Resolución reciente de 1 de Agosto de 2018 admite la posibilidad también de complementar un testamento en el que falta la hora mediante un testimonio en relación de las escrituras firmadas ese día, especialmente si hay otros testamentos, de los que resulte al menos el lapso de tiempo en el que pudo autorizarse, añadiendo que mientras un testamento no sea declarado nulo judicialmente es válido.
De lo anterior resulta que el notario puede subsanar las formalidades del testamento, (entendiendo por tal la parte del documento que no sea la parte dispositiva en la que conste la voluntad del testador), cuando haya errores materiales (se dijo, por ejemplo que firmaba el testador, pero en realidad no podía firmar y lo firmaba uno de los testigos o los dos, como en el caso resuelto por el TS) u omisiones (no consta el número de protocolo, pero resulta del contexto del documento anterior o del siguiente, o el juicio de identidad o el de capacidad del otorgante). Alguno de estos errores sólo los podrá subsanar el notario autorizante (el juicio de capacidad o el de identidad) pero otros los podrá subsanar también el notario que se halle a cargo del protocolo cuando resulten del testamento o del protocolo.
También el notario podrá complementar el testamento en los casos en los que no se pueda subsanar propiamente la redacción (porque, por ejemplo, no se podrá saber nunca la hora exacta del mismo omitida) mediante un testimonio notarial en relación del protocolo que ayude a determinar entre qué horas se pudo firmar.
Sin embargo no parece que se pueda subsanar nunca la parte dispositiva del testamento por el notario, dado el carácter estrictamente formal del mismo, por mucho que haya errores (por ejemplo en el nombre o apellidos de los herederos), pues la interpretación de su contenido con sus errores, en su caso, queda reservada a los herederos por unanimidad y , a falta de ella, al juez.
En cuanto a la forma notarial de actuar frente a dichos errores habrá de ser:
O bien diligencia de subsanación por el artículo 153, como para los instrumentos intervivos mencionada en el apartado anterior, cuando el error sea propiamente subsanable en la forma dicha anteriormente y se pueda corregir la redacción. En tales casos se actuará en las copias como para los instrumentos intervivos, expidiéndolas con la redacción correcta y, si ya se hubieran expedido copias, con la diligencia de subsanación.
O bien hacer un testimonio en relación del protocolo, extendido inmediatamente después del pie de copia del testamento o, si es extenso, en folio independiente y acompañarlo a la copia. En dicho testimonio se expresarán datos que resulten del protocolo y que sirvan para completar en la medida de lo posible datos formales omitidos en el testamento.
Finalmente habrá otros casos en los que no se podrá ni subsanar ni complementar el testamento, cuando el error afecte al contenido o parte dispositiva del testamento y habrá que expedir la copia tal cual está la matriz.
En todo caso para determinar cómo actuar habrá que estar al caso concreto, pues a veces la frontera entre unos y otros no será nítida.
1.- Si no se ha expedido copia antes de la subsanación, la copia que se expida tendrá la redacción corregida, sin mención a la diligencia de subsanación.
2.- Si ya se hubiera expedido copia, hay dos posibilidades:
a) o bien expedir copia exclusivamente de la Diligencia o del Acta de Subsanación para acompañar a la copia errónea (que no se toca) , dejando nota en la matriz de la expedición,
b) o bien expedir nueva copia de la matriz, que se expedirá con la redacción correcta, pero incluyendo al final la diligencia de subsanación que tiene por fin evitar suspicacias si se comparara la copia nueva (emitida después de la subsanación) con la copia antigua (que contiene el error o la omisión), y que serán diferentes entre sí.
Se trata en este apartado de errores cometidos en las copias, no en la matriz, lo cual puede ocurrir si el archivo informático no guarda sincronía con la matriz.
Las copias, una vez expedidas, no pueden subsanarse con enmiendas, o tachaduras o interlineados aunque se salven en el pie de copia de la expedición, algo que sí se puede hacer con la matriz antes de la firma. Esta es una novedad del Reglamento Notarial después de la última redacción del año 2007, pues antes sí se permitían.
Sin embargo, las copias que contengan errores pueden subsanarse mediante una nueva diligencia independiente que se acompañará a la copia existente, en la que el notario ponga de manifiesto el error u omisión cometido en la expedición de la copia y lo subsane.
Se trata en este apartado de errores u omisiones detectados antes de la firma y autorización de la escritura y con la matriz ya impresa.
Hay tres posibilidades de subsanación:
a) .- SUBSANACIÓN MANUAL, es decir sobrerraspar el error escribiendo la palabra correcta, o interlinear las palabras omitidas. En estos caso hay que salvar ese sobrerraspado o interlineado al final de la escritura, después del DOY FE y tiene que hacerse a mano por el notario que tendrá que expresar REITERO FE o expresión similar para entender salvadas las correcciones.
Este método se empleaba antes de la existencia de los programas de tratamientos de textos para no volver a escribir toda la matriz, pero las matrices quedaban con mal aspecto, especialmente si había más errores de la cuenta, por lo que hoy no resulta en absoluto recomendable, además de ser más trabajoso.
b) .- SUBSANACIÓN INFORMÁTICA CON IMPRESIÓN PARCIAL , es decir corregir el error informáticamente y volver a imprimir los folios ya subsanados hasta el final del documento. En este caso hay que hacer constar, al numerar los folios en la parte final, que no son correlativos porque se cometió un error y hubo que subsanarlo antes de la firma.
Tampoco es recomendable porque no resulta agradable la expresión que se repetirá en las copias de que hubo un error al redactar la escritura, ya que este caso le resulta sospechoso al RN que obliga a explicarlo, y porque en determinados casos puede levantar suspicacias de manipulación, especialmente en los Testamentos.
c) .- SUBSANACIÓN INFORMÁTICA CON NUEVA IMPRESIÓN TOTAL .
Es decir, se subsana el error en el archivo informático y luego se vuelve a imprimir la matriz, ya subsanada.
Es la opción más recomendable y limpia aunque haya que perder el valor del papel timbrado de los folios desechados.
Expedición de copias: En cualquiera de los tres casos las copias se expedirán sin mayor particularidad pues la escritura antes de la firma reflejará ya la redacción correcta, teniendo cuidado, eso sí, de modificar el archivo informático de la matriz.
R.1 DE AGOSTO DE 2018: ARTÍCULO 153 Y TÍTULOS MORTIS CAUSA
INFORME GENERAL DE AGOSTO:
Atardecer en Menorca. Por Silvia Núñez.
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