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Timestamp: 2019-07-15 22:11:23
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Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 242', 'BGH', '§ 313', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 563']

BGH, XI ZR 288/02: Leitsatzentscheidung
Urteil des BGH vom 25.06.2002, XI ZR 288/02
Ordentliche kündigung, Wichtiger grund, Abmahnung, Vermietung, Verhandlung, Vertrag, Verhalten, Verwaltung, Tag, Sache
XI ZR 288/02 Verkündet am: 2. März 2004 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
BGB a.F. §§ 242 Bc, 326 Db, Dc, 553
Ein vertragswidriges Verhalten des Gegners berechtigt im Rahmen eines Dauerschuldverhältnisses grundsätzlich nicht zur fristlosen Kündigung ohne vorherige
Abmahnung, es sei denn die Vertrauensgrundlage der Rechtsbeziehung ist derart
erschüttert, daß sie auch durch die Abmahnung nicht wieder hergestellt werden
BGH, Urteil vom 2. März 2004 - XI ZR 288/02 - OLG Celle LG Hannover
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. März 2004 durch den Vorsitzenden Richter Nobbe, die
Richter Dr. Müller und Dr. Wassermann, die Richterin Mayen und den
16. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom
25. Juni 2002 aufgehoben.
Die Kläger begehren die Rückgabe einer Bürgschaftsurkunde, die
sie den Beklagten zur Absicherung von Ansprüchen aus einem Mietgarantie- und Mietverwaltungsvertrag übergeben haben. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Mit notariellem Vertrag vom 4. November 1998 erwarben die Beklagten von der Ehefrau des Klägers zu 2) ein Wohn- und Geschäftshaus
in W., das die Klägerin zu 1) gemäß notariellem Bauvertrag vom
selben Tag sanieren sollte. In dem ebenfalls an diesem Tag geschlossenen - nicht notariell beurkundeten - Mietgarantie- und Mietverwaltungsvertrag verpflichteten sich die Kläger gegenüber den Beklagten, die
Vermietung und Verwaltung des Objekts für die Dauer bis zum
31. Dezember 2004 zu übernehmen. Zur Absicherung ihrer Verpflichtungen aus diesem Vertrag übergaben sie den Beklagten eine Bürgschaftsurkunde der Sparkasse M. vom 27. November 1998
über 48.000 DM. Nachdem die Beklagten am 31. Mai 1999 den Bauvertrag mit der Klägerin zu 1) gekündigt, deren Mitarbeiterin Hausverbot
erteilt und in der Folge ein Maklerunternehmen mit der Vermietung des
betreffenden Objekts beauftragt hatten, kündigten die Kläger ihrerseits
den Mietgarantie- und Mietverwaltungsvertrag am 31. Januar 2000 fristlos. Sie verlangen die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde und berufen
sich darauf, die Beklagten hätten es ihnen nach der Kündigung des Bauvertrages mangels Angabe eines zuverlässigen Fertigstellungstermins
und durch die Einschaltung einer anderen Maklerfirma unmöglich gemacht, verbindliche Verträge mit Mietinteressenten abzuschließen.
hat ihr stattgegeben. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten
hat der Senat die Revision zugelassen, mit der die Beklagten die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils begehren.
Der Mietgarantievertrag sei formgültig. Er sei nicht Bestandteil des
Verpflichtungsgeschäfts zur Übertragung oder zum Erwerb des Grundstücks gewesen. Hierfür spreche schon, daß die Parteien den Bau- und
den Grundstückskaufvertrag sowie den Mietgarantievertrag in getrennten
Urkunden niedergelegt hätten. Auch seien die Vertragspartner jeweils
nicht identisch gewesen. Schließlich seien die Parteien selbst bis zum
Berufungsverfahren ausdrücklich von einer selbständigen Verpflichtung
der Kläger zur Vermietung und Verwaltung ausgegangen, die auch unabhängig von der Erteilung des Bauauftrags für sich genommen wirtschaftlich sinnvoll sein könne. Die Kläger seien aber berechtigt gewesen,
den Mietgarantievertrag fristlos zu kündigen, da sich die Beklagten vertragsuntreu verhalten hätten, als sie eine Maklerfirma mit der Vermietung
des Objekts beauftragt hätten, ohne den Klägern die Verschiebung des
avisierten Fertigstellungstermins sowie das nunmehr zu erwartende Bezugsfertigkeitsdatum mitzuteilen. Einer Abmahnung vor der fristlosen
Kündigung habe es deshalb nicht bedurft. Die außerordentliche Kündi-
gung sei auch nicht verfristet und außerdem als ordentliche Kündigung
Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung im Hinblick auf
ergänzenden schriftsätzlichen Vortrag der Beklagten hat das Berufungsgericht abgelehnt. Die Beklagten hätten im Anschluß an die schriftliche
Mitteilung des Vorsitzenden Richters, daß der Senat die fristlose Kündigung entgegen seiner in der mündlichen Verhandlung geäußerten Auffassung doch für möglicherweise gerechtfertigt halte, ausreichend Gelegenheit zum Vortrag gehabt.
Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Überprüfung jedenfalls
in einem entscheidenden Punkt nicht stand.
1. Aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden sind allerdings die
Ausführungen des Berufungsgerichts zur Formgültigkeit des Mietgarantie- und Mietverwaltungsvertrages. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung war der Vertrag nicht wegen engen Zusammenhangs mit
den beiden am selben Tag abgeschlossenen notariellen Verträgen - dem
Bau- und dem Grundstückskaufvertrag - gemäß § 313 Satz 1 BGB a.F.
beurkundungsbedürftig. Zwar ist auch eine für sich allein nicht formbedürftige Vereinbarung notariell zu beurkunden, wenn sie mit einem von
den Beteiligten beabsichtigten Grundstückserwerb eine rechtliche Einheit
bilden soll (BGHZ 101, 393, 396; BGH, Urteil vom 14. Juli 1994 - IX ZR
110/93, WM 1994, 1711; Senatsurteil vom 22. Oktober 1996 - XI ZR
249/95, WM 1996, 2230, 2231 m.w.Nachw.). Einen solchen Zusammenhang hat das Berufungsgericht hier aber nicht festgestellt. Wie es zu
Recht ausgeführt hat, kommt es insoweit entscheidend darauf an, daß
die Verträge nach den Vorstellungen der Beteiligten untrennbar voneinander abhängig sein sollen. Ob ein solches beurkundungsbedürftiges
einheitliches Rechtsgeschäft vorliegt, ist eine Frage der vom Tatrichter
vorzunehmenden Würdigung des Einzelfalles (BGHZ 78, 346, 349; 101,
393, 397 und BGH, Urteil vom 14. Juli 1994 - IX ZR 110/93, aaO, jeweils
m.w.Nachw.). Diese hat das Berufungsgericht angesichts der Niederlegung der Verträge in verschiedenen Urkunden (vgl. BGHZ 101, 393, 396)
und angesichts des für die Feststellung des übereinstimmenden Willens
zu berücksichtigenden nachvertraglichen Verhaltens der Parteien (BGH,
Urteile vom 24. Juni 1988 - V ZR 49/87, WM 1988, 1599, 1600 und vom
26. November 1997 - XII ZR 308/95, NJW-RR 1998, 801, 803; BGH, Beschluß vom 3. April 2003 - BLw 33/02, Umdruck S. 3) in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise verneint. Gegen die Annahme des
Berufungsgerichts, die Parteien hätten dadurch, daß sie sich nach der
Kündigung des Bauvertrages übereinstimmend auf die rechtliche Unabhängigkeit und den Fortbestand des Mietgarantie- und Mietverwaltungsvertrags berufen haben, deutlich gemacht, daß nach ihrem Willen die
Verträge nicht miteinander stehen und fallen sollten, ist revisionsrechtlich nichts zu erinnern.
2. Von Rechtsirrtum beeinflußt sind hingegen die Ausführungen,
mit denen das Berufungsgericht zu dem Ergebnis gelangt ist, der Mietgarantie- und Mietverwaltungsvertrag sei durch die fristlose Kündigung der
Kläger vom 31. Januar 2000 beendet worden.
a) Dabei kann dahinstehen, ob - wie die Revision geltend macht -
die nur eingeschränkter revisionsrechtlicher Nachprüfung unterliegende
(Senatsurteil vom 20. Mai 2003 - XI ZR 50/02, WM 2003, 1416, 1417)
tatrichterliche Entscheidung des Berufungsgerichts, es habe ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vorgelegen, auf der Verletzung
rechtlichen Gehörs beruht, weil das Berufungsgericht Vorbringen der
Kläger verwertet hat, ohne den Beklagten Gelegenheit zur Erwiderung in
einem nachgelassenen Schriftsatz zu geben.
b) Jedenfalls erweist sich die Annahme des Berufungsgerichts, die
fristlose Kündigung sei auch ohne vorherige Abmahnung der Beklagten
wirksam gewesen, mit der gegebenen Begründung als nicht haltbar. Wie
die Revision zu Recht beanstandet, reicht entgegen der Auffassung des
Berufungsgerichts in aller Regel allein ein vertragswidriges Verhalten
des Gegners für eine fristlose Kündigung noch nicht aus (BGH, Urteil
vom 10. Mai 1984 - I ZR 94/82, WM 1984, 1375, 1376). Vielmehr entspricht es einem allgemeinen Rechtsgrundsatz, wie er etwa in dem Gebot der Nachfristsetzung bei Verzug oder in dem Erfordernis der Abmahnung bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache zum Ausdruck
kommt, daß bei Dauerschuldverhältnissen eine außerordentliche Kündigung grundsätzlich erst dann in Betracht kommt, wenn der andere Vertragsteil nachdrücklich auf die Folgen seiner Vertragswidrigkeit hingewiesen worden ist (BGH, Urteile vom 10. Mai 1984 - I ZR 94/82, aaO,
vom 2. Mai 1991 - I ZR 184/89, NJW-RR 1991, 1266, 1267 und vom
9. Oktober 1991 - XII ZR 122/90, WM 1992, 156, 157). Ausnahmsweise
kann zwar etwas anderes gelten, wenn die Vertrauensgrundlage der
Rechtsbeziehung derart erschüttert ist, daß sie auch durch die Abmahnung nicht wieder hergestellt werden kann (BGH, Urteile vom 2. Mai
1991 - I ZR 184/89, aaO S. 1267 f. und vom 9. Oktober 1991 - XII ZR
122/90, aaO). Dazu fehlt es bislang jedoch an Feststellungen des Berufungsgerichts. Daß die Beklagten den Klägern die Verschiebung des
Fertigstellungstermins nicht mitgeteilt haben, reicht insoweit nicht aus.
3. Wie die Revision zu Recht geltend macht, kann die fristlose außerordentliche Kündigung vom 31. Januar 2000 entgegen der Auffassung
des Berufungsgerichts nicht in eine wirksame ordentliche Kündigung umgedeutet werden. Zwar ist eine solche Umdeutung grundsätzlich möglich,
wenn es ersichtlich der Wille des Kündigenden war, sich - wann auch
immer - vom Vertrag zu lösen (BGH, Urteil vom 12. Januar 1981 - VIII ZR
332/79, NJW 1981, 976, 977). Eine Umdeutung setzt aber voraus, daß
das Geschäft in das umgedeutet wird, zulässig ist. Das ist hier nicht der
Fall. Eine ordentliche Kündigung des Dauerschuldverhältnisses scheidet
nämlich bei einer festen Vertragslaufzeit aus (BGH, Urteil vom 12. März
2003 - XII ZR 18/00, WM 2003, 1094, 1096, zur Veröffentlichung in
BGHZ 154, 171 vorgesehen). Eine solche war hier aber vereinbart, da
den Klägern die Vermietung und Verwaltung des Objekts ausweislich
Ziffer 1 des Mietgarantie- und Mietverwaltungsvertrags bis 31. Dezember
2004 übertragen worden ist.
Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie an
das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Dieses wird zur Frage der Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung
des Mietgarantie- und Mietverwaltungsvertrags ohne vorherige Abmahnung unter Berücksichtigung des gesamten Vorbringens der Parteien ergänzende Feststellungen zu treffen haben.