Source: http://dedocz.com/doc/924620/der-verwalter-brief---lexware-hausverwalter
Timestamp: 2017-01-22 18:37:57
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Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

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haben Sie sich bez&uuml;glich Ihres eigenen Verwaltungsunternehmens schon einmal
die Frage des Risikomanagements gestellt? Eine Verm&ouml;gensschadenhaftpﬂichtversicherung kann Ihnen
zwar die ﬁnanziellen Folgen abfedern. Aber
was ist mit anderen existenziellen Risiken, z. B.
Datenverlust? Ich hoffe, wir k&ouml;nnen Ihnen ein
paar interessante Anregungen geben.
Das „R&auml;tsel“ EnEV mit seinen ab 2015 geltenden
neuen Anforderungen versuchen wir Ihnen am
Beispiel der D&auml;mmung der obersten Geschossdecke n&auml;herzubringen. Dieser Beitrag erg&auml;nzt
die grunds&auml;tzlichen Ausf&uuml;hrungen, die wir Ihnen mit dem letzten Verwalter-Brief schon an
die Hand gegeben haben.
In der „Entscheidung des Monats“ hat Dr. Deckert
wieder eine interessante BGH-Entscheidung aufgegriffen. Eine Gemeinschaft hatte beschlossen,
einen Unterlassungsanspruch wegen st&ouml;render
Nutzung eines Wohnungseigentums gemeinschaftlich geltend zu machen. Nachdem die
Gemeinschaft aber keine weiteren Ma&szlig;nahmen
ergriff, klagte ein einzelner Eigent&uuml;mer. Zul&auml;ssig?
Notwendigkeit eines aktiven Risikomanagements
ab 2015 gelten neue Anforderungen (Teil 2)
Vergemeinschaftung versus individuelle Rechtsverfolgung
Schadensersatz bei vereiteltem
Wird eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt
und anschlie&szlig;end verkauft, hat der Mieter in der Regel ein Vorkaufsrecht. Er kann dann anstelle des K&auml;ufers in den Kaufvertrag eintreten
und die Wohnung zu den ausgehandelten Konditionen erwerben. Um
dem Mieter die Aus&uuml;bung seines Vorkaufsrechts zu erm&ouml;glichen, muss
der Vermieter den Mieter &uuml;ber den Kaufvertrag und das Vorkaufsrecht
Unterl&auml;sst der Vermieter die Mitteilung an den Mieter, sodass dieser
erst im Nachhinein von dem Verkauf erf&auml;hrt und deshalb sein Vorkaufsrecht nicht aus&uuml;ben kann, kann der Mieter Schadensersatz verlangen.
Hiervon umfasst ist dem BGH zufolge auch entgangener Gewinn, etwa
wenn der vereinbarte Kaufpreis unterhalb des Verkehrswerts liegt und
der Mieter die Wohnung mittels seines Vorkaufsrechts besonders g&uuml;nstig h&auml;tte erwerben k&ouml;nnen. In dem vom BGH entschiedenen Fall verlangte der Mieter Schadensersatz von rund 80.000 Euro. (BGH, Urteil v.
21.1.2015, VIII ZR 51/14)
Nicht bei jedem Verkauf einer umgewandelten Wohnung ist der
Mieter zum Vorkauf berechtigt: Ein Vorkaufsrecht entsteht nicht,
wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangeh&ouml;rigen
oder einen Angeh&ouml;rigen seines Haushalts verkauft.
Vorkaufsrecht des Mieters  639505
Verteilung der Warmwasserkosten bei
gro&szlig;em Leerstand
Auch wenn in einem Mehrfamilienhaus ein Gro&szlig;teil der Wohnungen
leer steht, bleibt es grunds&auml;tzlich bei der Vorgabe der Heizkostenverordnung, dass die Kosten f&uuml;r Warmwasser mindestens zu 50 Prozent
nach Verbrauch umzulegen sind. F&uuml;r eine analoge Anwendung von &sect;
9a Heizkostenverordnung, der f&uuml;r F&auml;lle, in denen eine Verbrauchserfassung aus zwingenden technischen Gr&uuml;nden nicht m&ouml;glich ist, eine
Abrechnung anhand des Verbrauchs in einem Vergleichszeitraum oder
in vergleichbaren R&auml;umen vorsieht, ist kein Raum.
G&auml;nzlich schutzlos sind Mieter in solchen F&auml;llen aber nicht: Ist bei Anwendung der Vorgaben aus der Heizkostenverordnung in Einzelf&auml;llen
eine angemessene und als gerecht empfundene Kostenverteilung nicht
mehr gegeben, kommt eine aus Treu und Glauben abzuleitende Anspruchsbegrenzung in Betracht. (BGH, Urteil v. 10.12.2014, VIII ZR 9/14)
Betriebskostenabrechnung – Leer stehende Wohnungen  2626037
Keine &Uuml;bertragung von Pﬂichten per
Enth&auml;lt die Teilungserkl&auml;rung eine &Ouml;ffnungsklausel, d&uuml;rfen die Wohnungseigent&uuml;mer die Teilungserkl&auml;rung durch Mehrheitsbeschluss (ggf.
unter Ber&uuml;cksichtigung eines festgelegten Quorums) &auml;ndern. Allerdings
darf ein solcher &Auml;nderungsbeschluss den nachteilig betroffenen Eigent&uuml;mern ohne deren Zustimmung keine neuen Pﬂichten aufb&uuml;rden, die
sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Teilungserkl&auml;rung/
Gemeinschaftsordnung ergeben.
In dem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Wohnungseigent&uuml;mer
auf Grundlage einer &Ouml;ffnungsklausel beschlossen, dass die Sondernutzungsberechtigten zweier Gartenﬂ&auml;chen k&uuml;nftig selbst f&uuml;r die Gartenpﬂege und deren Kosten aufkommen sollen. Die Sondernutzungsberechtigten stimmten nicht zu. Der BGH bejahte zwar die Beschlusskompetenz,
sah aber inhaltlich einen Versto&szlig; gegen das Belastungsverbot, weil die
auferlegten Leistungspﬂichten im Gesetz keine Grundlage ﬁnden. Eine
nachtr&auml;gliche &Uuml;bertragung von Pﬂichten (wie hier die Instandhaltung
und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, die kraft Gesetzes
der Gemeinschaft obliegen), ist nur mit Zustimmung der Betroffenen
m&ouml;glich. Hieran fehlte es. (BGH, Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/13)
T&auml;tige Mithilfe (WEG)  637206
Dichtheitspr&uuml;fung ist
steuerbeg&uuml;nstigte Handwerkerleistung
Die Dichtheitspr&uuml;fung einer Abwasserleitung durch einen Handwerker
ist eine steuerbeg&uuml;nstigte Handwerkerleistung. Das hat der Bundesﬁnanzhof entschieden und vertritt damit eine gro&szlig;z&uuml;gigere Linie als
bisher die Finanz&auml;mter. Den obersten Finanzrichtern zufolge erh&ouml;ht die
regelm&auml;&szlig;ige &Uuml;berpr&uuml;fung von Ger&auml;ten und Anlagen auf deren Funktionsf&auml;higkeit deren Lebensdauer, sichert die nachhaltige Nutzbarkeit,
dient der vorbeugenden Schadensabwehr und z&auml;hlt damit zum Wesen der Instandhaltung, sodass der Steuerbonus greift. (BFH, Urteil v.
6.11.2014, VI R 1/13)
Die Eigent&uuml;mer eines selbstgenutzten Hauses/einer selbstgenutzten
Wohnung sowie Mieter k&ouml;nnen Aufwendungen f&uuml;r Handwerkerleistungen steuerlich geltend machen. Um 20 Prozent der Lohnkosten,
j&auml;hrlich h&ouml;chstens 1.200 Euro, l&auml;sst sich die tariﬂiche Einkommensteuer verringern. Auch f&uuml;r Arbeiten am Gemeinschaftseigentum
k&ouml;nnen Wohnungseigent&uuml;mer den Steuerbonus in Anspruch nehmen. Dazu m&uuml;ssen die auf die einzelnen Eigent&uuml;mer entfallenden
Anteile in der Jahresabrechnung oder einer Bescheinigung des Verwalters aufgeschl&uuml;sselt werden.
Dasselbe gilt f&uuml;r Aufwendungen f&uuml;r haushaltsnahe Dienstleistungen
wie Gartenpﬂege und Gehwegreinigung. Hier sind 20 Prozent der
Aufwendungen, j&auml;hrlich h&ouml;chstens 4.000 Euro, abzugsf&auml;hig.
 1211805
Keine Modernisierungsmieterh&ouml;hung
f&uuml;r Instandsetzung
Wenn der Vermieter mit einer Modernisierungsma&szlig;nahme f&auml;llige Instandsetzungsarbeiten erspart, kann er den Kostenanteil, der auf die Instandsetzung entf&auml;llt, nicht im Rahmen der Modernisierungsmieterh&ouml;hung auf den Mieter umlegen. Enth&auml;lt eine Modernisierungsma&szlig;nahme
auch einen Instandsetzungsanteil, muss deshalb aus der Erkl&auml;rung der
Modernisierungsmieterh&ouml;hung hervorgehen, in welchem Umfang durch
die durchgef&uuml;hrten Ma&szlig;nahmen f&auml;llige Instandsetzungskosten erspart
wurden. Hierbei ist keine umfassende Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer blo&szlig;en Instandsetzung notwendig. Vielmehr ist
es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten
Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen. (BGH, Urteil v. 17.12.2014,
VIII ZR 88/13)
Mieterh&ouml;hung nach Modernisierung (Muster)  584789
Der Mindestlohn und seine Auswirkungen auf die
Fr., 20.3.2015, 10:00 Uhr, Teilnahmebeitrag 82,11 Euro
schlie&szlig;t K&uuml;ndigung nicht aus
Seit 1. Januar dieses Jahres ist der gesetzliche Mindestlohn in Kraft.
Das neue Gesetz hat Auswirkungen auf Arbeitsvertr&auml;ge, Aufzeichnungspﬂichten, Lohnumstellungen und Zeiterfassung. Dies betrifft sowohl die
Hausverwaltungsﬁrma selbst als auch die Fremdverwaltungen im Bereich Miet- und WEG-Verwaltung.
3. Arbeitszeitgestaltung – was m&uuml;ssen Sie beachten
4. Umsetzung in der Praxis – wie gehen Sie am besten vor
5. Formulare f&uuml;r die Immobilienverwalter
6. Umsetzung durch Beschluss in der WEG und Verwaltervertrag
Um ein Mietverh&auml;ltnis &uuml;ber Wohnraum ordentlich k&uuml;ndigen zu k&ouml;nnen,
muss der Vermieter einen K&uuml;ndigungsgrund vorbringen k&ouml;nnen, z. B.
Eigenbedarf. Entsteht der Eigenbedarf kurz nach Abschluss des Mietvertrags, stellt sich die Frage, ob sich der Vermieter hierauf berufen
kann. Eine wichtige Differenzierung ergibt sich aus einem neuen Urteil
Vermietet ein Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit, obwohl er
entschlossen ist oder zumindest erw&auml;gt, diesen f&uuml;r sich oder f&uuml;r einen Familien- oder Haushaltsangeh&ouml;rigen zu beanspruchen, handelt er
rechtsmissbr&auml;uchlich. Kl&auml;rt er den Mieter &uuml;ber die Aussicht einer begrenzten Mietdauer nicht auf, darf er einem Mieter, der eine l&auml;ngere
Mietdauer erwartet, die mit einem Umzug verbundenen Belastungen
nicht zumuten. Wenn hingegen der Vermieter den Eigenbedarf zwar
h&auml;tte erkennen k&ouml;nnen, bei Vertragsabschluss aber weder entschlossen
war, diesen geltend zu machen, noch dies ernsthaft in Betracht gezogen
hat, kann ihm kein Rechtsmissbrauch vorgeworfen werden. Bei der Beurteilung, welcher Fall vorliegt, kommt es nicht allein auf die Angaben
des Vermieters an, sondern es ist eine W&uuml;rdigung der Gesamtumst&auml;nde
Und noch etwas stellte der BGH klar: Der Vermieter muss vor Abschluss
des Mietvertrags von sich aus keine Angaben zu seiner pers&ouml;nlichen
und famili&auml;ren Situation machen. Insbesondere bringt er durch Schweigen hierzu nicht zum Ausdruck, dass er die M&ouml;glichkeit k&uuml;nftigen Eigenbedarfs gepr&uuml;ft hat und diesen ausschlie&szlig;t. (BGH, Urteil v. 4.2.2015,
VIII ZR 154/14)
Entgelt Spezial: Reisekosten
Di., 31.3.2015, 14:00 Uhr, Teilnahmebeitrag 116,62 Euro
F&uuml;r 2015 sind zwar keine gr&ouml;&szlig;eren &Auml;nderungen im Reisekostenrecht
geplant, trotzdem sind einige Punkte zu beachten. Unser Referent informiert Sie, auf was Sie speziell 2015 achten m&uuml;ssen, welche Werte zu
ber&uuml;cksichtigen sind, welche Pauschalen ansetzbar sind und &uuml;ber alles
Wichtige rund um die Reisekostenabrechnung 2015.
Referent: Michael B&uuml;hler
K&uuml;ndigung wegen Eigenbedarfs  923300
K&uuml;ndigung wegen Eigenbedarfs (Muster)  584786
Notwendigkeit eines aktiven
Nachdem wir uns in den zur&uuml;ckliegenden Artikeln auf efﬁzienzsteigernde Ma&szlig;nahmen und deren positive Auswirkung auf Kostensenkung, Gewinnentwicklung und Unternehmenserfolg besch&auml;ftigt haben, soll das Thema heute eher der Gefahrenabwehr
gewidmet sein. Was nutzt die beste Prozessoptimierung, wenn
dabei grundlegende Risiken &uuml;bersehen werden und diese Risiken dann alle positiven Ergebnisse wieder zunichtemachen.
Aber welche Risiken lauern denn in der Immobilienverwaltung? Unsere
Eigent&uuml;mer werden uns sicher nicht in Scharen davonlaufen, das Wohnungseigentumsgesetz wird wohl kaum in absehbarer Zeit au&szlig;er Kraft
gesetzt und f&uuml;r den Rest haben wir ja eine Verm&ouml;gensschadenshaftpﬂichtversicherung. Diese Risikobetrachtung wird wohl das gesetzte Ziel
nicht erreichen k&ouml;nnen. Also Hand aufs Herz, wer hat sich schon mal
ernsthaft mit diesem Thema befasst? Aus unserer Erfahrung wird sich
wohl nur ein Bruchteil der Verwaltungsunternehmen mit diesem Thema
Wir wollen uns dennoch diesem Thema widmen. Letztlich ist es mit
Risikomanagement &auml;hnlich wie mit Versicherungen. Jahrelang passiert
nichts und man fragt sich, wozu soll ich diese Aufw&auml;nde weiter tragen. Im Fall der F&auml;lle ist man aber vorbereitet und im Unterschied zu
einer Versicherung, die letztlich nur die ﬁnanziellen Folgen abfedert,
kann aktives Risikomanagement die m&ouml;glicherweise desastr&ouml;sen Folgen eines Risikos verhindern. Man denke hier nur an die Folgen eines
Datendiebstahls.
Systematisches Vorgehen ist wesentlich
Wie soll man diese Aufgabe am besten angehen? Wesentlich ist nat&uuml;rlich zun&auml;chst die Struktur Ihres Unternehmens (Mitarbeiterzahl, Standorte, Abteilungen, Leistungsbereiche). Die Auspr&auml;gung wird in einer
reinen WEG-Verwaltung mit 5 Mitarbeitern sicher anders sein als in
einer Immobilienverwaltung mit 50 oder mehr Mitarbeitern, die &uuml;ber
mehrere Standorte verteilt sind und mit unterschiedlichen Abteilungen
WEG-Objekte, Miet- und Gewerbeobjekte verwalten.
In jedem Fall sollte der Grundsatz beachtet werden, dass m&ouml;glichst
alle Bereiche vertreten sein sollten. In einer kleinen Verwaltung kann
es also durchaus Sinn machen, einmal im Jahr mit der Belegschaft den
„Risikonachmittag“ einzuplanen.
Einen &Uuml;berblick &uuml;ber den unternehmensinternen Prozess zeigt das
Flussdiagramm beispielhaft.
Organisation sicherstellen
Zun&auml;chst werden Sie also Ihre Risikomanagementgruppe bilden. Wenn
diese repr&auml;sentativ besetzt ist, gilt es im n&auml;chsten Schritt gemeinsam
die bestehenden Risiken zu sammeln. Diese kann man nat&uuml;rlich im
Rahmen eines sogenannten „Brainstormings“ auf einem Flipchart zusammentragen. Die Ergebnisse werden jedoch regelm&auml;&szlig;ig unvollst&auml;ndig bleiben. Deshalb gilt es zun&auml;chst die Risikobereiche zu klassiﬁzieren. Grundlage zu m&ouml;glichen Risikoklassen kann die folgende Auﬂistung
sein, die jedoch unternehmensspeziﬁsch erweitert oder modiﬁziert
■ Finanzen, Umsatz, Liquidit&auml;t
■ Mitarbeiter, Personal
■ Gesetzliche Anforderungen, Haftung
■ &Auml;u&szlig;ere Einwirkungen (Kriminalit&auml;t, Vandalismus, ...)
■ Prozesse, Organisation
■ Kunden, Eigent&uuml;mer, Gesellschafter
■ Lieferanten, Handwerker, Dienstleister
Risiken systematisch ermitteln
Wenn diese Grobeinteilung erstellt ist, dann sollten diese im n&auml;chsten
Schritt weiter in Risikobereiche unterteilt werden. Zur Verdeutlichung
dieser Unterteilung das nachfolgende Beispiel:
Neubauobjekt WEG in die Verwaltung integrieren
Bestandsobjekt WEG in die Verwaltung integrieren
Objektbegehung durchf&uuml;hren
Wasserschaden bearbeiten
Gew&auml;hrleistung verfolgen
Gesetzliche Anforderungen in Bezug auf die
unternehmerische T&auml;tigkeit, das Unternehmen
Gesetzliche Anforderungen in Bezug auf verwaltete WEG-Objekte
Gesetzliche Anforderungen in Bezug auf verwaltete Mietobjekte
Freie Mitarbeiter / Externe
Mitarbeiter / Angestellte der verwalteten
Die Zusammenstellung dieser Risikobereiche kann durch unterschiedliche methodische Ans&auml;tze erfolgen. Das oben bereits erw&auml;hnte „Brainstorming“ ist dabei nur eine, wenn auch sehr bekannte und leicht
anzuwendende Methode aus dem Bereich der Kreativit&auml;tstechniken
(Mindmap, Ursache-Wirkungsdiagramm, Meta Plan).
Sollten Sie bereits ein Qualit&auml;tsmanagement- oder Organisationshandbuch besitzen, k&ouml;nnen Sie nat&uuml;rlich auch dieses als Grundlage zur Risikoermittlung benutzen.
Unter Verwendung der gleichen Techniken arbeiten Sie sich nunmehr
weiter in die Details vor. Also werden zu jedem Risikobereich Einzelrisiken ermittelt und zusammengestellt:
WEG in die Verwaltung integrieren
unternehmerische T&auml;tigkeit,
Haftungsrisiken durch unzureichende Aufnahme der technischen Geb&auml;udeausstattung
Haftungsrisiken infolge nicht &uuml;bernommener
Gew&auml;hrleistungsanspr&uuml;che
Mehrarbeiten, Nacharbeiten durch fehlerhafte
/ versp&auml;tete Eingabe der Objektdaten in die
Haftungsrisiken durch nicht durchgef&uuml;hrte
Haftungsrisiken durch nicht dokumentierte
durchgef&uuml;hrte Objektbegehungen
Haftungsrisiken durch nicht vollst&auml;ndig durchgef&uuml;hrte Objektbegehungen
Haftungs- / ﬁnanzielle Risiken infolge nicht
durchgef&uuml;hrter Abnahmen zum Ende der
Haftungsrisiken durch unzureichende Ma&szlig;nahmen im Datenschutz
Haftungsrisiken durch fehlende Arbeitssicherheitsbetreuung
Haftungsrisiken durch Nichteinhaltung der
gesetzlichen Anforderungen (Arbeitsst&auml;ttenverordnung, Bundesurlaubsgesetz, …)
Als Ergebnis dieser Arbeit werden Sie einen m&ouml;glicherweise sehr umfangreichen Risikokatalog erhalten, der aber bereits auf die Besonderheiten Ihrer Verwaltung zugeschnitten ist. Sie sollten sich vom Umfang
jedoch nicht demotivieren lassen. Bei n&auml;herer Betrachtungsweise werden Sie feststellen, dass ein nicht unwesentlicher Teil dieser Risiken
m&ouml;glicherweise einen eher nachgeordneten Stellenwert hat. Aber auch
hier sollten Sie systematisch vorgehen. Empfehlenswert ist, hier das
Vorgehen aus der FMEA (Fehlerm&ouml;glichkeit und Effektanalyse) anzuwenden. Diese Methode wird vor allem in der Industrie zur vorbeugenden Fehlererkennung und -vermeidung erfolgreich angewendet. Grunds&auml;tzlich werden hier 3 Bereiche betrachtet und je nach Auspr&auml;gung mit
einer Zahl zwischen 1 und 10 bewertet.
1. Auftrittswahrscheinlichkeit (AW)
(wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass dieses Risiko wirklich eintritt)
2. Entdeckungswahrscheinlichkeit (EW)
(wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass das Risiko fr&uuml;h identiﬁziert
und noch rechtzeitig Ma&szlig;nahmen ergriffen werden k&ouml;nnen)
3. Effekt/Auswirkung (EA)
(wie sind die Auswirkungen f&uuml;r den Fall, dass das Risiko eintritt)
Vergeben Sie jeweils einen Wert zwischen 1 und 10. Die Zahl ist umso
h&ouml;her, desto schlechter dies f&uuml;r Sie ist. Wenn also ein Risiko so sicher
wie das „Amen in der Kirche“ eintreten wird, vermutlich nicht oder
sehr sp&auml;t entdeckt wird und die Folgen f&uuml;r Sie (ann&auml;hernd) katastrophal sind, dann vergeben Sie dreimal die 10 und multiplizieren Sie die
Zahlen miteinander. Im schlechtesten Fall wird das Ergebnis, die sogenannte Risikopriorit&auml;tszahl (RPZ) 10 X 10 X 10 = 1.000 und im besten
Fall 1 betragen.
Im n&auml;chsten Schritt werden Sie sich selbstredend den Risiken zuwenden, die eine sehr hohe RPZ erzielen. Als Anhalt sollten Sie sich mindestens all den Risiken widmen, die eine RPZ &gt; 180 erzielen. F&uuml;r diese Risiken sind Gegenma&szlig;nahmen zu erarbeiten und umzusetzen. Die
m&ouml;glichen Gegenma&szlig;nahmen sind so vielf&auml;ltig wie die Risiken selbst
und k&ouml;nnen hier nicht behandelt werden. Sie werden jedoch feststellen, dass die bereits behandelten Themen zum Prozessmanagement
gleichzeitig aktives Risikomanagement darstellen. Je ausgepr&auml;gter also
Ihre Ma&szlig;nahmen hier bereits sind, desto schneller wird Ihr Risikokatalog abgearbeitet sein.
Nachdem Sie Gegenma&szlig;nahmen erarbeitet und eingef&uuml;hrt haben, f&uuml;hren Sie die angesprochene Bewertung erneut durch. Sofern die RPZ
nun kleiner 80 ist, kann das Risiko als beherrscht oder zumindest als
akzeptabel betrachtet werden.
Zur Unterst&uuml;tzung all dieser T&auml;tigkeiten bietet sich nat&uuml;rlich ein Tabellenkalkulationsprogramm an. Im Einzelfall kann auch die Erstellung
eines Risikomanagementberichts sinnvoll sein, sei es, dass Sie in die
Situation kommen, Ihre unternehmerische Sorgfaltspﬂicht nachweisen
zu m&uuml;ssen oder dass Sie Ihr Unternehmen verkaufen wollen.
Es soll nicht verschwiegen werden, dass die Initialisierung der Risikomanagementprozesse einige Zeit in Anspruch nehmen wird. Je sorgf&auml;ltiger
Sie jedoch vorgehen, desto einfacher haben Sie es beim n&auml;chsten Mal.
Denn die Beibehaltung und j&auml;hrliche &Uuml;berpr&uuml;fung ist genauso wichtig
wie alle bisherigen T&auml;tigkeiten. Gerade als Verwalter wissen Sie, wie
schnell sich die Faktoren &auml;ndern, die Ihre Verwaltert&auml;tigkeit bestimmen.
Mit aktivem Risikomanagement sind Sie in jedem Fall deutlich besser
f&uuml;r die k&uuml;nftigen Herausforderungen ger&uuml;stet. Oder w&uuml;rden Sie mit einem Schiff den Ozean &uuml;berqueren wollen, dessen Kapit&auml;n ausschlie&szlig;lich die Sonne zur Navigation verwendet, keine Seekarten besitzt und
keine Wettervorhersage h&ouml;rt?
den. Diese haben einen niedrigeren Lambdawert und somit bessere
D&auml;mmeigenschaften.
2. Wann ist der Mindestw&auml;rmeschutz eingehalten?
In der Praxis stellt die „neue“ Pr&uuml;fung der obersten Geschossdecke den
Immobilienexperten h&auml;uﬁg vor ein Problem: Wie erkennt man, ob die
oberste Geschossdecke den Mindestw&auml;rmeschutz erf&uuml;llt?
Anforderungen (Teil 2)
Die Neuformulierung der Anforderungen des &sect; 10 der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV), insbesondere an die D&auml;mmung
der obersten Geschossdecke, sind f&uuml;r Eigent&uuml;mer und Immobilienexperten in der Praxis nun noch schwieriger zu pr&uuml;fen. Grund
hierf&uuml;r ist der Verweis auf den Mindestw&auml;rmeschutz, der in der
DIN 4108-2 : 2013-02 geregelt ist. Dieser Norm ist auf den ersten
Blick leider kein praktischer Hinweis f&uuml;r den Arbeitsalltag eines
Verwalters zu entnehmen.
1. D&auml;mmung der obersten Geschossdecke
Vor Ort im Objekt zu erkennen, ob die Heizungsanlage auszutauschen
oder die W&auml;rmeverteilungs- und Warmwasserleitungen zu d&auml;mmen
sind, ist im Vergleich zur Einsch&auml;tzung der obersten Geschossdecke problemlos m&ouml;glich. Gem&auml;&szlig; der Formulierung in der EnEV 2009 mussten
Eigent&uuml;mer von Wohn- und Nichtwohngeb&auml;uden darauf achten, dass
bisher unged&auml;mmte, begehbare und zug&auml;ngliche oberste Geschossdecken beheizter R&auml;ume ged&auml;mmt sind. Von der D&auml;mmpﬂicht sind nur
Geb&auml;ude betroffen, die mind. 4 Monate auf 19&deg;C beheizt werden. Die
D&auml;mmpﬂicht war erf&uuml;llt, wenn anstelle der obersten Geschossdecke
das Dach entsprechend ged&auml;mmt war. Der Verordnungsgeber schlie&szlig;t
Decken, die in „irgendeiner Form“ ged&auml;mmt sind, von dieser D&auml;mmpﬂicht aus; so beschreibt es das zust&auml;ndige Deutsche Institut f&uuml;r Bautechnik (BIBt) in seinen Auslegungsfragen zur EnEV. Ausreichend w&auml;ren
hier wenige Zentimeter D&auml;mmung gewesen, die allerdings bei Weitem
nicht dem heutigen energetischen Anspruch gen&uuml;gt h&auml;tten.
Mit Inkrafttreten der EnEV 2014 wurde diese Anforderung konkretisiert
und eine neue Frist gesetzt. Ab dem 31. Dezember 2015 m&uuml;ssen alle
zug&auml;nglichen obersten Geschossdecken, die nicht den Anforderungen
des Mindestw&auml;rmeschutzes gem&auml;&szlig; DIN 4108-2 : 2013-02 entsprechen,
so ged&auml;mmt werden, dass der W&auml;rmedurchgangskoefﬁzient der Geschossdecke von 0,24 Watt/(m2&middot;K) nicht &uuml;berschritten wird. Weiterhin
gilt die Pﬂicht als erf&uuml;llt, wenn das dar&uuml;berliegende Dach entsprechend
ged&auml;mmt ist oder die Anforderungen an den Mindestw&auml;rmeschutz
erf&uuml;llt. Der Verordnungsgeber zeigt dennoch technisches Verst&auml;ndnis,
sodass die Anforderungen auch eingehalten sind, wenn die h&ouml;chstm&ouml;gliche D&auml;mmschichtdicke in die Decke oder das Dach eingebracht werden. W&uuml;rden bei einem Geb&auml;ude f&uuml;r die Erf&uuml;llung der EnEV 2014 beispielsweise 16 cm D&auml;mmung bei der obersten Geschossdecke ben&ouml;tigt,
um die Anforderungen zu erf&uuml;llen, die Sparren, zwischen denen die
D&auml;mmung eingebracht werden soll, sind aber nur 12 cm hoch, w&uuml;rde
es ausreichen, eine 12 cm starke D&auml;mmung mit der W&auml;rmeleitgruppe
035 (WLG 035) einzubringen. Die WLG 035 entspricht dem heutigen
Standard, wobei auch niedrigere WLG auf dem Markt angeboten wer-
Immobilienexperten, die den U-Wert anhand vorgefundener Konstruktionen oder der Bauunterlagen selber berechnen m&ouml;chten,
kann die Internetseite www.u-wert.net/ empfohlen werden. Ein
umfangreicher Bauteilkatalog erm&ouml;glicht die schnelle und sichere UWertberechnung f&uuml;r die einzelnen Au&szlig;enbauteile eines Geb&auml;udes.
Die Erf&uuml;llung des Mindestw&auml;rmeschutzes ist nur auf den ersten Blick
erkennbar, wenn die Decken- oder Dachkonstruktion &uuml;ber beheiztem
Raum einsehbar ist. Da dies i. d. R. nicht der Fall ist, sollen die Abbildungen 1 bis 4 helfen, die Angaben der Eigent&uuml;mer zur Deckenkonstruktion besser einzusch&auml;tzen.
Abb. 1: Massivdecke (Stahlbeton) ohne D&auml;mmung mit einem U-Wert von 2,23 W/m&sup2;&middot;K.
Abb. 2: Massivdecke (Stahlbeton) mit (Mindest-)
D&auml;mmung und einem U-Wert von 0,76 W/m&sup2;&middot;K.
Abb. 3: Holzbalkendecke ohne D&auml;mmung mit
einem U-Wert von 1,01 W/m&sup2;&middot;K.
Abb. 4: Holzbalkendecke mit D&auml;mmung und
einem U-Wert von 0,47 W/m&sup2;&middot;K.
Es handelt sich jeweils um schematische Darstellungen und nicht um Ausf&uuml;hrungsdetails.
3. Vom W&auml;rmedurchlasswiderstand zum U-Wert
Die DIN 4108-2 : 2013-02 schreibt f&uuml;r die oberste Geschossdecke mit
einer ﬂ&auml;chenbezogenen Masse &gt; 100 kg/m&sup2; einen W&auml;rmedurchlasswiderstand R von 0,9 m&sup2;&middot;K/W vor. Zum Vergleich: eine Stahlbetondecke (15 cm) liegt bei ca. 350 kg/m&sup2;, also deutlich dar&uuml;ber. Ist die
ﬂ&auml;chenbezogenen Masse &lt; 100 kg/m&sup2;, wie beispielsweise bei einer
Holzkonstruktion, muss von einem W&auml;rmedurchlasswiderstand R von
1,75 m&sup2;&middot;K/W ausgegangen werden. Setzt man R in die Formel zur Berechnung des U-Wertes ein und ber&uuml;cksichtigt man die entsprechenden
W&auml;rmedurchlasswiderst&auml;nde, so betr&auml;gt der Mindest-U-Wert f&uuml;r eine
Betondecke 0,81 W/m&sup2;&middot;K und f&uuml;r eine Holzbalkendecke 0,48 W/m&sup2;&middot;K.
Werden diese U-Werte eingehalten, so ist die oberste Geschossdecke
bzw. die Dachﬂ&auml;che nicht nachtr&auml;glich zu d&auml;mmen.
4. Umsetzung in die Baukonstruktion
Exemplarisch zeigen die 4 Graﬁken (Abb. 1 - 4) 2 Varianten, die den
Umgang mit den Mindestanforderungen in der Praxis erleichtern k&ouml;nnen. Aufgrund der Formulierung in der DIN 4108-2 : 2013-02 kann
grunds&auml;tzlich zwischen 2 Deckensystemen unterschieden werden:
■ Die oberste Geschossdecke, die das Geb&auml;ude nach oben abschlie&szlig;t,
d. h. die Wohnﬂ&auml;che beﬁndet sich ausschlie&szlig;lich in den Vollgeschossen und der beheizte Raum schlie&szlig;t mit einer Stahlbetondecke zum
unbeheizten Dachboden ab.
■ Eine Holzbalkendecke, die den Abschluss eines ausgebauten Dachgeschosses zwischen den Dachﬂ&auml;chen zum Spitzboden (Kehlbalkenlage) oder die den Abschluss eines Vollgeschosses zum unbeheizten
Dachboden/Speicher bildet.
Beispiel Stahlbetondecke
Eine 15 cm starke, unged&auml;mmte Stahlbetondecke, die zum beheizten Raum verputzt ist (Gipsputz), erreicht einen U-Wert von 2,23
W/m&sup2;&middot;K. Sie erf&uuml;llt in dieser Bauweise nicht die Anforderungen an
den Mindestw&auml;rmeschutz, was u. a. Tauwasser- bzw. Kondensatbildung an der Decke zur Folge haben wird.
W&uuml;rden auf dieser Deckenkonstruktion (eine Dampfbremse und)
35 mm D&auml;mmung (WLG 040) verlegt, wird ein U-Wert von 0,76
W/m&sup2;&middot;K erreicht und der Mindestw&auml;rmschutz ist eingehalten. Das
Beispiel zeigt, dass bereits eine geringe D&auml;mmst&auml;rke ausreicht, um
den Mindestw&auml;rmeschutz zu erf&uuml;llen – vorausgesetzt, die D&auml;mmung
ist trocken und nicht (z. B. durch Begehungen) zusammengefallen/
-gedr&uuml;ckt.
Beispiel Holzbalkendecke
Die 2. Deckenvariante, der Abschluss eines beheizten Raumes gegen einen Spitzboden oder Speicher, k&ouml;nnte gem&auml;&szlig; Abbildung 3
schematisch konstruiert sein. Ist keine D&auml;mmung vorhanden, wird
auch hier der Mindestw&auml;rmeschutz nicht eingehalten. Unterstellt
wird hierbei ein Aufbau mit innenseitiger Beplankung durch eine
Gipskartonplatte, einer Lattung, Dampfbremse, Holzbalken mit dazwischenstehender Luftschicht und dar&uuml;berliegender Spanplatte.
Der U-Wert f&uuml;r diese Konstruktion betr&auml;gt 1,01 W/m&sup2;&middot;K. Um die
Anforderungen des Mindestw&auml;rmeschutzes zu erreichen, ist eine
D&auml;mmst&auml;rke (WLG 040) von 50 mm ausreichend, um den Mindestw&auml;rmeschutz zu erreichen.
5. Hilfestellung von ofﬁzieller Seite
Das Deutsche Institut f&uuml;r Bautechnik, das in einem Fachkreis die Auslegungsfragen zur EnEV beantwortet, beruft sich in einigen Teilen u. a.
auf die „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngeb&auml;udebestand“ des Bundesministeriums f&uuml;r
Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS), heute ver&ouml;ffentlicht durch
das Bundesinstitut f&uuml;r Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Diese
Ver&ouml;ffentlichung kann ebenfalls helfen, den Aufbau der obersten Geschossdecke einzusch&auml;tzen (vgl. Tab. 1).
Tab. 1: Auszug der „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im
Wohngeb&auml;udebestand“ des Bundesministeriums f&uuml;r Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS)
Der Tabelle sind die deutschlandweit durchschnittlichen U-Werte verschiedener Bauteile, unterteilt in Baujahresaltersklassen zu entnehmen.
Gem&auml;&szlig; dieser Tabelle erf&uuml;llt das deutsche Durchschnittsgeb&auml;ude ab
1969 mit einem U-Wert von 0,6 W/m&sup2;&middot;K die Anforderungen an den
Mindestw&auml;rmeschutz. Da sich der Verordnungsgeber im &sect; 10 Abs. 3
EnEV (D&auml;mmung der obersten Geschossdecke) nicht auf diese Ver&ouml;ffentlichung bezieht, kann die Tabelle nicht rechtssicher f&uuml;r eine Einsch&auml;tzung zugrunde gelegt werden. Der Einzelfall ist immer vor Ort zu
pr&uuml;fen und individuell zu bestimmen.
Wie bereits beschrieben, sind auch die Anforderungen an die D&auml;mmung
der obersten Geschossdecke bei Wohngeb&auml;uden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen der Eigent&uuml;mer eine Wohnung am 1. Februar 2002
selbst bewohnt hat, erst im Falle eines Eigent&uuml;merwechsels zu erf&uuml;llen.
Mindestw&auml;rmeschutz – EnEV 2014
Worin unterscheidet sich der Mindestw&auml;rmeschutz von den
Anforderungen der EnEV 2014?
Der Mindestw&auml;rmeschutz legt den Fokus auf einen w&auml;rmeschutztechnischen Standard, der an jeder Stelle der Innenoberﬂ&auml;che der
w&auml;rme&uuml;bertragenden Umfassungsﬂ&auml;che ein hygienisches Raumklima sicherstellt. Vorausgesetzt ist eine ausreichende Beheizung und
L&uuml;ftung, sodass weder Tauwasser noch Schimmelpilze im Geb&auml;ude
an Au&szlig;enw&auml;nden und W&auml;rmebr&uuml;cken, wie z. B. Zimmerecken, anfallen. Hier geht es also in erster Linie um eine funktionierende
Bauphysik und darum, Bausch&auml;den an Geb&auml;uden zu vermeiden.
Die EnEV hat den Zweck, Energie in Geb&auml;uden einzusparen und
somit die energiepolitischen Ziele der Bundesregierung, bis 2050
einen nahezu klimaneutralen Geb&auml;udebestand vorzuweisen, zu
erreichen. Der Verordnungsgeber formuliert in der EnEV h&ouml;here
Anforderungen, als sie f&uuml;r die reine Erf&uuml;llung des Mindestw&auml;rmeschutzes erforderlich sind.
7. Befreiungen und Bu&szlig;gelder
F&uuml;r die D&auml;mmung der obersten Geschossdecke gelten die gleichen Befreiungen und Bu&szlig;geldregelungen wie f&uuml;r den Austausch der Heizungsanlage
und die D&auml;mmung der Warmwasser- und W&auml;rmeverteilungsleitungen (vgl.
hierzu 1. Teil des Beitrags im Verwalterbrief, Ausgabe Februar 2015).
8. Ber&uuml;cksichtigung in der Praxis
Wie auch bei den Nachr&uuml;st- bzw. Austauschpﬂichten zur Heizungsanlage und D&auml;mmung der W&auml;rmeverteilungs- und Warmwasserleitungen
wird die Pr&uuml;fung in der Praxis vor Ort erfahrungsgem&auml;&szlig; nicht konsequent durchgef&uuml;hrt. Bei der D&auml;mmung der obersten Geschossdecke
ist, anders als bei der Austauschverpﬂichtung der Heizungsanlage der
Bezirksschornsteinfeger, keine Person zur Pr&uuml;fung und Vollzug des &sect;
10 Abs. 3 EnEV benannt. In diesem Fall hei&szlig;t das, dass nach &sect; 26 EnEV
grunds&auml;tzlich der Bauherr verantwortlich ist, soweit in der EnEV nicht
Anlagentechnik in Geb&auml;uden t&auml;tig werden.
Ungeachtet der mangelnden
Kontrollpﬂicht vor Ort ist das
Wissen um die Anforderungen
des &sect; 10 EnEV f&uuml;r ImmobilieKerstin
nexperten aus Haftungsgr&uuml;nleitet in den
den unerl&auml;sslich.
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Die Eigent&uuml;mer einer WEG beauftragen einen Miteigent&uuml;mer, das
Treppenhaus, Kellerg&auml;nge und Gemeinschaftsr&auml;ume w&ouml;chentlich zu reinigen sowie die Gehwege zu kehren und von Schnee
und Eis freizuhalten. Die Bezahlung wird von den einzelnen Eigent&uuml;mern monatlich direkt auf das Konto des „Besch&auml;ftigten“
&uuml;berwiesen. Die Hausverwaltung will mit dieser Sache nichts zu
tun haben, weil der „Besch&auml;ftigte“ z. B. nicht als „geringf&uuml;gig
Besch&auml;ftigter“ angemeldet wurde, hat jedoch Kenntnis davon.
Kann die Hausverwaltung deshalb rechtliche Probleme bekommen? Wer haftet, sollte der Besch&auml;ftigte bei Ausf&uuml;hrung seiner
T&auml;tigkeiten zu Schaden kommen?
Ausweislich des Sachverhalts liegt der Beauftragung des Miteigent&uuml;mers keine Beschlussfassung zugrunde. Vielmehr erfolgte die Beauftragung und Bezahlung durch einzelne Eigent&uuml;mer. Ein Dienstverh&auml;ltnis ist
daher allenfalls zwischen den besagten Eigent&uuml;mern und dem beauftragten Miteigent&uuml;mer anzunehmen.
Die Hausverwaltung sollte im Rahmen ihrer Sorgfaltspﬂichten in jedem
Fall darauf hinweisen, dass die T&auml;tigkeit als geringf&uuml;gige Besch&auml;ftigung
anzumelden ist. Sollte der Besch&auml;ftigte bei der Ausf&uuml;hrung zu Schaden
kommen, w&auml;ren ausschlie&szlig;lich die Dienstherren in Anspruch zu nehmen.
K&ouml;nnen die Kosten f&uuml;r die Erf&uuml;llung des seit 1.1.2015 in Kraft
getretenen neuen Mess- und Eichgesetzes (wie sie z. B. Heizkostenﬁrmen anbieten) mietvertraglich auf den Mieter in der
Betriebskostenabrechnung abgew&auml;lzt werden? Allein durch den
vorgeschriebenen gesetzlichen Austauschturnus f&uuml;r Wasseruhren (Kalt: 6 Jahre, Warm: 5 Jahre) d&uuml;rfte die gro&szlig;e Mehrheit der
auszutauschenden (und zu meldenden) Wasseruhren turnusm&auml;&szlig;ig erfolgen.
In Anlage 7, dort Ziffern 5.5.1. und 5.5.2 zu &sect; 34 Abs. 1 Nr. 1 der Messund Eichverordnung ist geregelt, dass die regelm&auml;&szlig;ige Eichfrist f&uuml;r Kaltwasserz&auml;hler 6 Jahre und f&uuml;r Warmwasserz&auml;hler 5 Jahre betr&auml;gt. Gem&auml;&szlig;
&sect; 2 Nr. 2 BetrKV geh&ouml;ren die Kosten der Verwendung von Wasserz&auml;hlern
einschlie&szlig;lich der Kosten der Eichung zu den Kosten der Wasserversorgung.
&sect; 32 des am 1.1.2015 in Kraft getretenen neuen Mess- und Eichgesetzes
regelt hingegen die Pﬂicht, neue oder erneuerte eichpﬂichtige Ger&auml;te 6
Wochen nach deren Inbetriebnahme der zust&auml;ndigen Eichbeh&ouml;rde anzuzeigen. Anzeigepﬂichtig ist daher die Neumontage oder der Wechsel
der eichpﬂichtigen Ger&auml;te durch Reparatur oder Regeltausch. Nach diesseitiger Ansicht geh&ouml;ren auch die Kosten des Regeltausches zu den in &sect;
2 Nr. 2 BetrKV genannten „Kosten der Verwendung von Wasserz&auml;hlern“.
Abschlie&szlig;end gekl&auml;rt ist diese Thematik allerdings noch nicht.
Sind Kosten, die f&uuml;r die Erstellung der Brennstoffkostenabrechnung (f&uuml;r den Abrechnungszeitraum) vom jeweiligen Brennstoffversorger verlangt werden (z. B. f&uuml;r eine sog. „Zwischenabrechnung“) Betriebskosten, die zu den eigentlichen Brennstoffkosten
geh&ouml;ren und hinzugerechnet werden m&uuml;ssen und somit mit in
die Heizkostenaufstellung „einﬂie&szlig;en“?
Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem
Vermieter zur Last fallen (BGH, Urteil v. 14.11.2007, VIII ZR 19/07).
Ab Herbst 2015 werden vom bisherigen Hersteller Heizwertger&auml;te mit Gebl&auml;se nicht mehr gebaut. Als Ersatz kommen dann
nur noch Brennwertger&auml;te in Frage. Die Thermen sind Sondereigentum. In einem Objekt mit 4 Wohnungen h&auml;ngen alle Ger&auml;te
&uuml;bereinander am selben Kamin. An diesem Kamin sind nur entweder Heizwertger&auml;te oder Brennwertger&auml;te erlaubt, aber nicht
beides gemischt. F&uuml;r die Zukunft gibt es nun 3 M&ouml;glichkeiten:
1. Beschluss in der Eigent&uuml;merversammlung, dass noch im Jahr
2015 alle Heizwertger&auml;te gegen neue Heizwertger&auml;te ausgetauscht werden. Vorteil: Am Kamin m&uuml;sste nichts gemacht
werden und f&uuml;r diese Ger&auml;te best&auml;nde dann eine Garantiezeit
2. Beschluss in der Eigent&uuml;merversammlung, dass in n&auml;chster
Zeit alle Heizwertger&auml;te zu einem Termin gegen Brennwertger&auml;te getauscht werden (Vorteil: Neue Technik, Nachteil: Kamin&auml;nderungen).
3. Empfehlung an die Eigent&uuml;mergemeinschaft, abzuwarten, bis
ein Brennwertger&auml;t nach einem Schaden nicht mehr zu reparieren ist. Danach alle Thermen am gleichen Kamin umr&uuml;sten
auf Brennwertger&auml;te, weil beide Typen an einem Kamin nicht
W&auml;ren alle 3 Vorgehensweisen aus Verwaltersicht rechtlich in
Grunds&auml;tzlich w&auml;ren alle 3 genannten Vorgehensweisen m&ouml;glich.
Ein Komplettaustausch der alten Heizwertger&auml;te gegen neue Heizwertger&auml;te ist jedoch nicht empfehlenswert. Denn im Vergleich zu Heizwertger&auml;ten arbeiten Brennwertger&auml;te wesentlich energieefﬁzienter. Auch
d&uuml;rfte es bei Brennwertger&auml;ten in Zukunft keinerlei Probleme mit der
Ersatzteilbeschaffung im Reparaturfall geben.
Soweit sich die Eigent&uuml;mer grunds&auml;tzlich &uuml;ber den Wechsel zu Brennwertger&auml;ten einig sind, kann mit dem Austausch abgewartet werden,
bis ein Heizwertger&auml;t nach einem Schaden nicht mehr zu reparieren
ist. Letztendlich l&auml;uft es auf eine rein wirtschaftliche Entscheidung der
Eigent&uuml;mer hinaus, f&uuml;r welche Vorgehensweise sie sich entscheiden.
Vergemeinschaftung versus
wem steht die Befugnis zu, Abwehranspr&uuml;che gegen einen St&ouml;rer in der Gemeinschaft
gerichtlich geltend zu machen? Mit dieser
Frage hat sich der BGH in einem besonderen
Fall auseinandergesetzt. Nachdem die Gemeinschaft beschlossen hatte, einen Unterlassungsanspruch wegen st&ouml;render Nutzung
eines Wohnungseigentums gemeinschaftlich
geltend zu machen - allerdings dann aber keine weiteren Ma&szlig;nahmen ergriff -, klagte ein
einzelner Eigent&uuml;mer. Ohne Erfolg, denn der
BGH sprach ihm schon die Klagebefugnis ab
mit der Begr&uuml;ndung, dass mit dem Beschluss
die alleinige Zust&auml;ndigkeit der Gemeinschaft
begr&uuml;ndet wurde. Dieses Urteil greife ich gerne auf, um auf die Frage der Klagebefugnis in
diesem bisher umstrittenen Fall einzugehen.
Es bietet aber auch Gelegenheit, sich ein paar
grunds&auml;tzliche Gedanken dar&uuml;ber zu machen,
wie mit solchen „St&ouml;rungen“ am besten umgegangen werden sollte.
Haben die Wohnungseigent&uuml;mer
beschlossen, Anspr&uuml;che wegen der
St&ouml;rung des Gemeinschaftseigentums
gemeinschaftlich durchzusetzen, k&ouml;nnen einzelne Eigent&uuml;mer ihre Rechte
insoweit nicht mehr individuell verfolgen.
In einer Wohnungseigentumsanlage wurde
in einer Wohnung gewerbliche Prostitution
ausge&uuml;bt. Um dem Einhalt zu gebieten, beschlossen die Eigent&uuml;mer mehrheitlich:
„Die Wohnungseigent&uuml;mer beschlie&szlig;en,
dass die ihnen aus ihrem Eigentum zustehenden Beseitigungs- und Unterlassungsanspr&uuml;che wegen der gewerbsm&auml;&szlig;igen Prostitution im Objekt (…) gemeinschaftlich durch
den Verband (…) geltend gemacht werden
sollen. Die Verwaltung wird beauftragt, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen
Durchsetzung der Beseitigungs- und Unterlassungsanspr&uuml;che (…) zu beauftragen.“
Im Anschluss wurden aber keine Ma&szlig;nahmen ergriffen. Nun verlangt ein einzelner
Eigent&uuml;mer, dass es der Eigent&uuml;mer der
betreffenden Wohnung unterlassen muss,
diese zur Aus&uuml;bung der Prostitution zu nutzen. Er st&uuml;tzt seine Klage auf St&ouml;rungen des
gemeinschaftlichen Eigentums durch den
bordellartigen Betrieb, namentlich L&auml;rmbel&auml;stigung und Verschmutzung von Treppenhaus und Fluren.
Der BGH hatte zu entscheiden, ob ein einzelner Eigent&uuml;mer seine Unterlassungsanspr&uuml;che individuell durchsetzen kann, wenn
zuvor die Gemeinschaft beschlossen hat,
die Anspr&uuml;che gemeinschaftlich geltend zu
So hat der BGH entschieden:
Die Klage des Eigent&uuml;mers ist unzul&auml;ssig.
Aufgrund des gefassten Beschlusses ist
allein die Eigent&uuml;mergemeinschaft daf&uuml;r
zust&auml;ndig, die Unterlassungsanspr&uuml;che geltend zu machen.
Wird das Gemeinschaftseigentum beeintr&auml;chtigt, stehen darauf bezogene Beseitigungs- und Unterlassungsanspr&uuml;che im
Grundsatz den einzelnen Wohnungseigent&uuml;mern zu und k&ouml;nnen durch diese vor Gericht
geltend gemacht werden. Dennoch sind
solche Anspr&uuml;che gemeinschaftsbezogen.
Deshalb k&ouml;nnen die Wohnungseigent&uuml;mer
beschlie&szlig;en, dass die Anspr&uuml;che gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen.
Hierdurch wird eine alleinige Zust&auml;ndigkeit
der Gemeinschaft begr&uuml;ndet, die die einzelnen Wohnungseigent&uuml;mer davon ausschlie&szlig;t, ihre Anspr&uuml;che individuell gerichtlich geltend zu machen.
Ein entscheidender Gesichtspunkt ist insoweit, dass die Aus&uuml;bungsbefugnis des Verbandes dem Willen der Mehrheit entspricht.
Unterlassungsanspr&uuml;che k&ouml;nnen auf unterschiedliche Weise durchgesetzt werden,
etwa indem – als milderes Mittel – nur die
Einhaltung bestimmter Auﬂagen verlangt
wird. Dem Verband obliegt es von der Beschlussfassung an, die mehrheitlich gewollte L&ouml;sung durchzusetzen. Das sch&uuml;tzt auch
den Schuldner davor, mehrfach und m&ouml;glicherweise mit unterschiedlicher Zielsetzung
in Anspruch genommen zu werden.
Wenn die Gemeinschaft den Beschluss nicht
umsetzt, kann ein einzelner Wohnungseigent&uuml;mer im Innenverh&auml;ltnis verlangen, dass sie
Klage einreicht. Eine eigene Klage kann er nur
erheben, wenn die St&ouml;rung sein Sondereigentum unmittelbar beeintr&auml;chtigt.
Danach hat der Beschluss die alleinige Zust&auml;ndigkeit der Gemeinschaft begr&uuml;ndet. Die Klage
wird nur auf St&ouml;rungen des Gemeinschaftseigentums gest&uuml;tzt, w&auml;hrend das Sondereigentum des klagenden Eigent&uuml;mers durch negative Auswirkungen auf den Verkehrswert und
die Vermietbarkeit nur indirekt betroffen wird.
Da auch nicht festgestellt wurde, dass die
Gemeinschaft die Verfolgung der Anspr&uuml;che
rechtsmissbr&auml;uchlich verz&ouml;gert hat, ist die Klage unzul&auml;ssig. Somit muss nicht in der Sache
selbst verhandelt werden. Ob die Wohnungseigent&uuml;mergemeinschaft die Unterlassung der
Prostitution verlangen kann, ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens.
1. Kl&auml;rung bisher umstrittener
Klagebefugnisfragen
Im entschiedenen Fall ging es allein um Fragen
der Aktivlegitimation, d. h. der Klagebefugnis,
Abwehranspr&uuml;che gegen einen St&ouml;rer in der
Gemeinschaft geltend machen zu k&ouml;nnen. In
F&auml;llen, in denen wie vorliegend die widerrechtliche Nutzung eines Wohnungseigentums
zur Prostitution in Rede steht, k&ouml;nnen Individualanspr&uuml;che einzelner Eigent&uuml;mer mit solchen
der Gesamtgemeinschaft in Konkurrenz treten.
&Auml;hnlich ist die Rechtslage zu anf&auml;nglichen Gew&auml;hrleistungsanspr&uuml;chen bei M&auml;ngeln am Gemeinschaftseigentum, die zun&auml;chst s&auml;mtlich
aus den individuellen Erstkaufvertr&auml;gen ableitbar sind. Auch hier hat der BGH wiederholt zur
Klage- und Wahlbefugnis modiﬁzierend entschieden, dass wegen Gemeinschaftsbezogenheit bestimmte alternative Gew&auml;hrleistungsrechte vorrangig von der Gemeinschaft nach
entsprechender Beschlussfassung geltend zu
machen sind, allerdings die sekund&auml;ren Rechte Vertragsr&uuml;cktritt, gro&szlig;er Schadenersatz und
m&ouml;glicherweise Minderung bei sog. Ausstrahlungsm&auml;ngeln in der Klageberechtigung der
einzelnen Eigent&uuml;mer verbleiben m&uuml;ssen.
Geht es um widerrechtliche Nutzung eines
Wohnungseigentums, hat nun der BGH der
Gemeinschaft ebenfalls grunds&auml;tzlich vorrangige Klagebefugnis einger&auml;umt und damit die
Geltendmachung solcher Abwehrrechte als gemeinschaftsbezogene Ma&szlig;nahme ordnungsgem&auml;&szlig;er Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit entsprechend best&auml;tigter, insoweit
„gekorener“ Aus&uuml;bungs- und Beschlusskompetenz festgeschrieben. Von diesem prozessualen
Grundsatz ist insbesondere dann auszugehen,
wenn sich solche St&ouml;rungen nicht ausschlie&szlig;lich auf einzelnes Wohnungseigentum (etwa
das eines Nachbarn) auswirken, vielmehr auch
auf andere Einheiten und insbesondere auf gemeinschaftliche R&auml;umlichkeiten. Dann geht es
nicht allein um Schutzrechte eines einzelnen Eigent&uuml;mers, sondern um Abwehrrechte aller Eigent&uuml;mer in verbundener Solidargemeinschaft
im Rahmen ordnungsgem&auml;&szlig;er Verwaltung und
Werterhaltung der Gesamtanlage.
Mitentscheidend war im vorliegenden Fall
auch bei der Klageeinleitung des „ungeduldigen“ Eigent&uuml;mers nach Beschlussfassung und
Vergemeinschaftung der Anspr&uuml;che, dass dieser in seiner Klage – f&uuml;r mich &uuml;berraschend
– offensichtlich nur St&ouml;rungen im Bereich des
Gemeinschaftseigentums mit nur indirekten
Auswirkungen auf sein Wohnungseigentum
behauptete. Insbesondere dann hat sich ein
einzelner Eigent&uuml;mer grunds&auml;tzlich einer Gemeinschaftsentscheidung auf Klagef&uuml;hrung zu
unterwerfen, wie dies der BGH zu Recht feststellte und deshalb diese individuelle Klagef&uuml;hrung „im Nachhinein“ als unzul&auml;ssig ablehnte.
2. Vorgehen bei St&ouml;rungen
Eigent&uuml;mer, die sich gest&ouml;rt f&uuml;hlen, sollten sich
zun&auml;chst an den Verwalter wenden. Dieser
sollte die St&ouml;rmeldungen in objektiv-neutraler
und zun&auml;chst wertungsfreier Amtsf&uuml;hrung vermeintlichen St&ouml;rern weiterleiten mit der Bitte
um Stellungnahme und ggf. Beachtung/Unterlassung zur Vermeidung prozessualer Auseinandersetzungen.
Geht beim Verwalter eine Antwort ein, sollte
diese dem St&ouml;rmelder &uuml;bermittelt werden.
Dann kann der einzelne Eigent&uuml;mer bei fortbestehender St&ouml;rung nach erfolgloser Abmahnung
entweder eigenst&auml;ndig Klage auf Unterlassung
widerrechtlicher Nutzung und St&ouml;rung erheben
oder – empfehlenswerter – die Verwaltung
auffordern, umgehend einen Beschluss der
Gemeinschaft &uuml;ber die Geltendmachung der
Unterlassungsanspr&uuml;che herbeizuf&uuml;hren, ggf.
in einer kurzfristig anzusetzenden au&szlig;erordentlichen Eigent&uuml;merversammlung.
Bleibt der Wunsch auf baldige Herbeif&uuml;hrung
eines gemeinschaftlichen Beschlusses verwalterseits (haftungsrelevant!) ungeh&ouml;rt oder
lehnt die Gemeinschaft mehrheitlich eigenes
Vorgehen ab, muss der gest&ouml;rte Eigent&uuml;mer
m. E. nicht in einem ggf. aufw&auml;ndigen und
zeitraubenden Vorschaltverfahren Verwaltung
bzw. Gemeinschaft zum Handeln zwingen, da
er seine Rechte unstreitig auch individuell geltend machen kann. In eigener Klage sollte er
dann auch konkrete Beeintr&auml;chtigungen und
Wertminderungen seines Eigentums unter Beweis stellen, also nicht nur negative Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum.
Kommt es hingegen zu einem positiven bestandskr&auml;ftigen Beschluss der Gemeinschaft,
ist eigene Klagef&uuml;hrung im Nachhinein nicht
mehr notwendig und – wie zu Recht entschie-
den – nicht mehr zul&auml;ssig. Der gest&ouml;rte Eigent&uuml;mer kann und sollte hier allein die klagende Gemeinschaft argumentativ unterst&uuml;tzen.
Einen mehrheitlichen Klagef&uuml;hrungsbeschluss
der Gemeinschaft sollte der Verwalter auch
rasch vollziehen, also insbesondere den meist
mitbeschlossenen Anwaltsauftrag erteilen.
Mitzubeschlie&szlig;en w&auml;re u. U. auch die Vorﬁnanzierung der gemeinschaftlichen Prozessf&uuml;hrung gegen einen St&ouml;rer, der zun&auml;chst aus
gemeinschaftlicher Verwaltungsgebundenheit
solche gemeinschaftlichen Vorﬁnanzierungen
anteilig mitzutragen hat.
Verschuldetes Verz&ouml;gern einer Beschlussdurchf&uuml;hrung kann den Verwalter durchaus
in eine Haftungssituation gegen&uuml;ber einzelnen Eigent&uuml;mern bringen, wenn diese etwa
mit berechtigten Minderungsanspr&uuml;chen ihrer
Mieter konfrontiert werden. Auch schuldhaftes Verschleppen der Angelegenheit seitens
der Gemeinschaft (Achtung: ggf. namentliche
Abstimmung!) kann im Verh&auml;ltnis zu einem
direkt sehr nachteilig betroffenen Eigent&uuml;mer
im Einzelfall als rechtsmissbr&auml;uchlich angesehen werden. Dass der BGH im vorliegenden
Fall schuldhaftes Verz&ouml;gern einer Beschlussausf&uuml;hrung deshalb verneinte, weil die Gemeinschaft bereits gegen andere st&ouml;rende
Miteigent&uuml;mer zur Unterbindung der Prostitution in deren Wohnungen Klagen eingeleitet
hatte, &uuml;berzeugt mich allerdings nicht.
Hat nun ein einzelner Eigent&uuml;mer berechtigterma&szlig;en unter Behauptung unmittelbarer Nachteilswirkungen auf sein Eigentum (anders als
im entschiedenen Fall) vor Vergemeinschaftung der Klagef&uuml;hrung St&ouml;rabwehrklage erhoben, sollte er Gemeinschaft und Verwaltung in
der Diskussion vor beabsichtigter Beschlussfassung auf seine bereits rechtsh&auml;ngige Individualklage hinweisen. Die Gemeinschaft k&ouml;nnte durch Mehrheitsbeschluss den Einzelkl&auml;ger
erm&auml;chtigen, fortan die Klage auch auftrags
der Gemeinschaft in Prozessstandschaft f&uuml;r
diese weiterzuf&uuml;hren. Will die Gemeinschaft
allerdings beschlussgem&auml;&szlig; in B&uuml;ndelung aller Einzelanspr&uuml;che und gemeinschaftlicher
Willensbildung sowie weitgehend gleicher
Zielrichtung erneut eigenst&auml;ndig Klage f&uuml;hren
und geschieht dies auch, entsteht zwangsl&auml;uﬁg zun&auml;chst doppelte Rechtsh&auml;ngigkeit bei
gleichem Unterlassungs-Streitgegenstand vor
gleichem Gericht gegen den gleichen Beklagten. Um widerspr&uuml;chliche Entscheidungen und
unzul&auml;ssige Doppelbelastungen eines Beklagten zu vermeiden, m&uuml;sste hier m. E. das Gericht das Individualklageverfahren aussetzen.
Die M&ouml;glichkeit, die Verfahren zu verbinden,
besteht insoweit – anders als bei Beschlussanfechtungsverfahren – nicht.
Hat die gemeinschaftliche Klage Erfolg, m&uuml;sste von Amts wegen Hauptsacheerledigung der
vorausgegangenen Individualklage festgestellt
werden, allerdings mit Kosten-Nebenentscheidung je nach Einzelfall und bisherigem
Klagevortrag zugunsten des Individualkl&auml;gers
(sicher noch strittig). F&uuml;r eine verpﬂichtende
Klager&uuml;cknahme der seinerzeit berechtigt erhobenen Individualklage mit f&uuml;r den Kl&auml;ger
negativer Kostenfolge sehe ich keinen Zwang.
F&uuml;hrt hingegen die nachfolgend erhobene
gemeinschaftliche Klage aus nicht nur sachlichen, gleichliegenden Gr&uuml;nden nicht zum Erfolg, kann das eigenst&auml;ndige individuelle Verfahren aus meiner Sicht wieder aufgenommen
und fortgef&uuml;hrt werden.
3. Exkurs: Zu widerrechtlicher Nutzung
von Wohnungseigentum allgemein
Wohnungseigentum ist im Gegensatz zu Teileigentum mangels anderweitiger, gesonderter
Vereinbarungsregelungen (insbesondere in
anf&auml;nglicher Gemeinschaftsordnung) allein zu
&uuml;blichen Wohnzwecken nutzbares Sondereigentum. Das bedeutet, dass jeder Miteigent&uuml;mer von Anfang an darauf vertrauen kann,
dass eine solche zweckbestimmte Nutzung
allseits respektiert und eingehalten wird. Nur
vereinzelt ﬁnden sich in der Rechtsprechung
gewisse Ausnahmen von diesem Grundsatz
unter Hinweis auf m&ouml;gliche Duldungs- und
R&uuml;cksichtnahmepﬂichten im Sinne der &sect;&sect; 14
und 15 WEG, wenn etwa ein Wohnungseigentum bei &uuml;berwiegend verbleibender Wohnnutzung r&auml;umlich und zeitlich eingeschr&auml;nkt auch
gewerblich bzw. beruﬂich genutzt wird. So k&ouml;nnen Nachteilswirkungen im Einzelfall rechtlich
unbedeutend sein und auch Duldungspﬂichten
der restlichen Eigent&uuml;mer begr&uuml;nden, wenn
etwa Bastel- oder Heimarbeiten zwecks Nebenverdienst in Wohnungen stattﬁnden, geringf&uuml;gige B&uuml;roarbeiten, gelegentliche Einladungen von Freunden und Bekannten im
Sinne von Kosmetik-, Tupperware- oder Dessous-Partys zur Provisionserzielung usw. Gr&ouml;&szlig;ere Werbehinweise am Haus sind allerdings
unzul&auml;ssig. Gestattet wurden vereinzelt sogar
weitergehende Nutzungen tags&uuml;ber in einer
Wohnung, z. B. Kinderbetreuung in geringem
Umfang oder Heilpraktiker-, Physiotherapieund Massagearbeiten bei &uuml;berschaubarer ausgew&auml;hlter, seri&ouml;ser Patientenzahl.
Entscheidend ist in all diesen Sonderf&auml;llen
(teil-)beruﬂicher Nutzung eines Wohnungseigentums, ob eine solche Nutzung andere
Eigent&uuml;mer in objektivierender/typisierender
Betrachtungsweise mehr st&ouml;ren k&ouml;nnte als
etwa eine &uuml;bliche Wohnnutzung, etwa durch
eine Gro&szlig;familie mit mehreren Kindern.
&Uuml;berschreitet die konkrete beruﬂiche/gewerbliche Nutzung die Grenze anzuerkennender Duldungspﬂichten und kommt es tats&auml;chlich auch
zu &uuml;berm&auml;&szlig;igen und unzumutbaren St&ouml;rungen
anderer Eigent&uuml;mer/Bewohner und damit zu
Wertbeeintr&auml;chtigungen anderen Sonderei-
gentums und des Gemeinschaftseigentums,
k&ouml;nnen sich rasch Anspr&uuml;che auf Unterlassung
und Beseitigung rechtfertigen lassen. Dies ist
sicher der Fall, wenn ein Wohnungseigentum
etwa vom Eigent&uuml;mer ausschlie&szlig;lich vollberuflich als Arzt-, Rechtsanwalts- oder Steuerpraxis
eigen- oder fremdgenutzt wird.
Von widerrechtlicher Nutzung ist ohne Frage im
Regelfall auch dann auszugehen, wenn in der
Wohnung gewerbliche Prostitution stattﬁndet.
Ohne auf Fragen der Sittenwidrigkeit eingehen
zu m&uuml;ssen, ist eine solche Nutzung bereits
zweckwidrig.
Dass eine solche Nutzung Beeintr&auml;chtigungen f&uuml;r anderes Sondereigentum und anteilig
miterworbenes Gemeinschaftseigentum zur
Folge hat, ist allgemeine Erfahrungstatsache
(sicher auch der Gerichte), ohne langatmige
Beweisdiskussionen f&uuml;hren zu m&uuml;ssen. Erfreulicherweise gelangen solche widerrechtlichen
Nutzungen gerade in anonymen Gro&szlig;wohnanlagen selten vor Gericht, da sie nach Bekanntwerden und au&szlig;ergerichtlichen Abmahnungen
in der Regel sehr schnell meist von Wohnungsmietern und Untermietern/-innen(!) beendet
Das verwirrende „Vorschalterfordernis“
bei baulichen Ver&auml;nderungen
(LG D&uuml;sseldorf, Urteil v. 18.6.2014, 25 S 125/13)
Soweit die Zustimmung des Verwalters vor der
Durchf&uuml;hrung einer baulichen Ver&auml;nderung erforderlich ist, handelt es sich in aller Regel jedoch lediglich um ein sog. „Vorschalterfordernis“. Die Zustimmung des Verwalters ersetzt
nicht die Genehmigungsbeschlussfassung der
Wohnungseigent&uuml;mer.
Feststellung und Verk&uuml;ndung des
Beschlussergebnisses sind Wirksamkeitsvoraussetzungen
(LG Bamberg, Beschluss v. 22.4.2014,
1 S 20/13 WEG)
Feststellung und Verk&uuml;ndung des Beschlussergebnisses in der Wohnungseigent&uuml;merversammlung sind notwendige Wirksamkeitsvo-
raussetzungen einer Beschlussfassung. Teilt
der Verwalter als Vertreter der &uuml;brigen Miteigent&uuml;mer nicht mit, wie er f&uuml;r diese abstimmt,
kommt hinsichtlich der einzelnen abzustimmenden Punkte keine Willensbildung zustande.
Beschluss  636307
Nichtbeschluss  636909
Verwalterentlastung in aller Regel
bei Anspr&uuml;chen gegen den Verwalter
unrechtm&auml;&szlig;ig
(AG Bensheim, Urteil v. 28.2.2014, 6 C 582/13)
Ein Beschluss &uuml;ber die Entlastung des Wohnungseigentumsverwalters ist nicht mit den
Grunds&auml;tzen ordnungsgem&auml;&szlig;er Verwaltung
vereinbar, wenn Anspr&uuml;che gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen. In
einem derartigen Fall ist eine Entlastung nur
ausnahmsweise gerechtfertigt, wenn besondere Gr&uuml;nde vorliegen, die einen Verzicht auf
die m&ouml;glichen Anspr&uuml;che rechtfertigen.
Entlastung von Verwalter und Beirat  636464
Ver&auml;u&szlig;erungszustimmung
(LG K&ouml;ln, Beschluss v. 8.9.2014, 29 T 96/14)
Ist nach einer Vereinbarung der Wohnungseigent&uuml;mer die Zustimmung des Verwalters zur
Ver&auml;u&szlig;erung einer Sondereigentumseinheit
erforderlich, kann der Verwalter vom ver&auml;u&szlig;ernden Wohnungseigent&uuml;mer die Vorlage
aussagekr&auml;ftiger Einkommensnachweise des
Erwerbers und auch einer Schufa-Auskunft
verlangen, so im Zeitpunkt des Zustimmungsersuchens bereits konkret absehbar ist, dass
infolge notwendiger Sanierungsma&szlig;nahmen
in Millionenh&ouml;he erhebliche ﬁnanzielle Belastungen auf die einzelnen Wohnungseigent&uuml;mer zukommen werden.
Ver&auml;u&szlig;erungszustimmung  637319
Ver&auml;u&szlig;erungszustimmung bei
Ver&auml;u&szlig;erung an Ehegatten
(KG, Beschluss v. 20.5.2014, 1 W 234/14)
Ausnahmen von einem nach &sect; 12 Abs. 1 WEG
vereinbarten Zustimmungserfordernis (hier f&uuml;r
eine Ver&auml;u&szlig;erung an den Ehegatten) bed&uuml;rfen
des Nachweises in der Form des &sect; 29 Abs. 1 S.
2 Grundbuchordnung.
Der eine wartet, dass die Zeit sich wandelt, der andere packt
sie kr&auml;ftig an und handelt.
Dante Alighieri (1265 – 1321), italienischer Dichter, Philosoph und Politiker
Ein Herz f&uuml;r M&auml;nner
Ein ausgepr&auml;gtes Herz f&uuml;r M&auml;nner hatte der Richter in einem Fall, den
das AG D&uuml;sseldorf auf dem Tisch hatte. Der Vermieter einer Wohnung
wollte von der Kaution 1.900 Euro einbehalten, weil der Marmorboden
um das WC herum abgestumpft war. Einem Gutachter zufolge kam dies
durch Urinspritzer, weil der Mieter sein kleines Gesch&auml;ft immer im Stehen verrichtet hatte.
„Der Mieter kann nichts daf&uuml;r“, sagte das AG D&uuml;sseldorf (Urt. v.
20.1.2015, 42 C 10583/14). Dabei lie&szlig; das Gericht ausdr&uuml;cklich offen,
ob das Urinieren im Stehen heutzutage noch eine vertragsgem&auml;&szlig;e Nutzung der Mietsache ist. Jedenfalls k&ouml;nne dem Mieter kein Verschulden
vorgeworfen werden. Wer den „fr&uuml;her herrschenden Brauch“ heute
noch aus&uuml;be, m&uuml;sse zwar mit &Auml;rger der Mitbewohnerinnen rechnen,
nicht aber mit einer Ver&auml;tzung des Bodens. Da der Vermieter auch nicht
auf eine besondere Empﬁndlichkeit des Fu&szlig;bodens hingewiesen hatte,
bleibt der Schaden bei ihm h&auml;ngen.
Dr. Oliver Elzer, Berlin
Vom Empﬁnden des verst&auml;ndigen durchschnittlichen Menschen - ein Kurzpl&auml;doyer f&uuml;r die Rauchordnung
Ich wei&szlig; nicht, ob Sie ein „Raucher“ sind. Ich bin es nicht. Solange
an Stellen geraucht wird, wo ich nicht bin oder es nicht rieche, ist
mir der Glimmst&auml;ngel meines Nachbarn freilich egal. Das wird erst
anders, wo ich „passiv mitrauche“, z. B. auf dem Balkon. Ich selbst
w&uuml;rde dann mit meinem Nachbarn reden. Wenn wir uns einigen,
ist alles gut. Was aber, wenn wir keinen „modus vivendi“ ﬁnden?
Ich habe dann vor allem zwei M&ouml;glichkeiten. Die eine ist zu verzagen. Die andere besteht darin, meinen Nachbarn auf Unterlassung zu verklagen. So war es jetzt zwischen Mietern in Premnitz.
Die Klage ging bis zum BGH (Urteil v. 16.1.2015, V ZR 110/14).
Dieser bejaht unter Mietern einen Unterlassungsanspruch. Dies
gelte uneingeschr&auml;nkt, wenn der „fundierte Verdacht einer Ge-
sundheitsbeeintr&auml;chtigung bestehe“. Im &Uuml;brigen sei zu kl&auml;ren,
ob die mit dem Tabakrauch verbundenen Beeintr&auml;chtigungen
nur „unwesentlich“ seien. Das sei anzunehmen, wenn die Beeintr&auml;chtigung nach dem Empﬁnden eines „verst&auml;ndigen durchschnittlichen Menschen“ nicht als wesentlich empfunden werden
w&uuml;rde. Liege eine wesentliche Beeintr&auml;chtigung vor, bestehe
der Unterlassungsanspruch allerdings nicht uneingeschr&auml;nkt. Es
kollidierten zwei grundrechtlich gesch&uuml;tzte Besitzrechte, die in
einen angemessenen Ausgleich gebracht werden m&uuml;ssten. Im
Allgemeinen werde diese Rechtslage auf eine Regelung nach
Zeitabschnitten hinauslaufen.
Zwischen Wohnungseigent&uuml;mern kann nichts anderes gelten.
Man muss daher kein Prophet sein, um anzunehmen, dass jetzt
eine Klagewelle auf die WEG-Gerichte zurollt. Dann darf der Richter „schn&uuml;ffeln“ und Gutachter d&uuml;rfen Feinstaub messen. Und
dann kommt das „dicke Ende“ – der Zeitabschnitt. Was wird wohl
republikweit rauskommen? Darf der Bayer mehr rauchen als der
Friese? Mein Tipp: Wohnungseigent&uuml;mer sollten mit Augenma&szlig;
beschlie&szlig;en, was gilt! Das spart Nerven und Geld - selbst wenn
der Beschluss angefochten werden sollte.
Der n&auml;chste Verwalter-Brief erscheint am 7.4.2015.
Mat.-Nr. N6436-5049