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Timestamp: 2018-11-13 06:43:18+00:00
Document Index: 300535265

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CA Nîmes 26-01-2006-1
Lots à usage commercial
Mise en conformité avec des normes nouvelles
Assimilation à une amélioration
Cour d’appel de Nîmes Chambre réunies 26 janvier 2006
Décision attaquée : Cour d’appel de Montpellier du 29 août 2001
N° de RG: 03/02249
S / RENVOI CASSATION 19/03/2003
Monsieur Renato X...
1) Monsieur Bernard Z...
2) Madame Odette B... divorcée Z...
Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Raymond ESPEL, Président, publiquement, le 26 Janvier 2006, date indiquée à l’issue des débats, Chambres réunies, sur renvoi de la Cour de Cassation, par mise à disposition au greffe de la Cour
FAITS- PROCEDURE- PRETENTIONS DES PARTIES
En 1974, Renato X... a fait l’acquisition d’un fonds de commerce de restaurant- pizzeria ainsi que d’un local commercial sis au rez- de- chaussée de l’immeuble “ résidence le Beaulieu “ à Canet en Roussillon et constituant les lots numéro 1 et 3 (à usage de magasin), 17 à 41 (à usage de rangement) selon le règlement de copropriété en date du 12 février 1974.
Après avoir personnellement exploité ce fonds, il l’a confié en location- gérance aux époux Z... du 27 avril 1987 au 30 mars 1988.
Le 3 février 1989, il a vendu, au prix de 950 000 FF, ledit fonds aux époux Z... avec lesquels il a conclu un bail commercial (loyer mensuel 3500 FF) pour “ l’exploitation de tout commerce et notamment d’un fonds de commerce de restaurant pizzeria (déjà exploité dans les lieux loués) “.
Ce contrat précisait notamment :
- B 1 : état des lieux : « le locataire prendra le bien loué dans son état actuel sans pouvoir exiger aucune réparation autre que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts »
- B 4 : transformations : « il aura à sa charge exclusive les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité ».
Les époux Z... ont donné ce fonds en location- gérance.
Courant 1995, le locataire gérant a ouvert, à l’arrière de la salle, une porte à usage d’issue de secours donnant dans le couloir menant aux caves de l’immeuble en copropriété.
Sur injonction du syndic en date du 17 mai 1995, Renato X... a fait murer cette ouverture.
Souhaitant mettre le local en conformité avec les dispositions de l’arrêté du 25 juin 1980 (modifié) sur la sécurité incendie des établissements recevant du public, les époux Z... ont, par LR- AR du 7 mars 1997, mis en demeure Renato X... de procéder à l’ouverture d’une issue de secours.
Régulièrement autorisé par ordonnance présidentielle du 12 mai 1998, Bernard Z... a, par acte du 14 mai 1998, assigné à jour fixe Renato X... devant le tribunal de commerce de Perpignan aux fins ci- après :
- dire que Renato X... devra procéder à la mise en conformité du local avec les règlements de sécurité en faisant procéder à l’ouverture d’une sortie de secours réglementaire. et ce, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement, sous peine d’astreinte définitive de 10 000 FF par jour,
- condamner Renato X... à payer la somme de 100 000 FF à titre de dommages et intérêts outre celle de 15 000 FF en application des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par jugement du 22 juillet 1998, le tribunal de commerce de Perpignan,
considérant que la charge des travaux de mise en conformité des lieux doit être supportée par le propriétaire du fonds conformément aux clauses du bail mais que la demande d’autorisation desdits travaux doit être formulée auprès de la copropriété par le propriétaire des murs,
- a ordonné à Renato X... d’intervenir auprès de la copropriété par tout moyen, amiable ou non, afin d’obtenir l’autorisation de procéder à l’ouverture de la sortie de secours réglementaire (si besoin par procédure de référé) afin de mettre en conformité le local avec les règlements de sécurité, et ce, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte ferme et définitive de 1000 FF par jour de retard,
- a débouté M. et Madame Z... de leur demande en paiement de dommages- intérêts,
- a condamné Renato X... à payer la somme de 3000 FF en application des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi que les dépens,
- a ordonné l’exécution provisoire.
Par LR- AR du 30 septembre 1998, le conseil de Renato X... a demandé au syndic de la copropriété “ d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale l’autorisation de procéder à l’ouverture d’une porte de secours avec mise en place d’une porte anti- incendie dans le local restaurant pizzeria “.
Par décision en date du 11 août 1999, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé cette autorisation.
Renato X... a interjeté appel du jugement rendu le 22 juillet 1998 par le Tribunal de commerce de Perpignan.
Bernard Z..., intimé, et Odette Z..., intervenante, ont interjeté appel incident.
Ils ont sollicité à titre principal l’annulation de la cession ainsi que du bail aux torts de Renato X... et sa condamnation à paiement de la somme de 950 000 FF, montant du prix de cession, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation outre celle de 500 000 FF avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et celle de 500 000 FF à titre de dommages- intérêts.
Subsidiairement, ils ont prié la Cour de dire qu’en refusant de mettre les lieux en conformité avec les règles de sécurité et d’obtenir l’autorisation nécessaire à cette mise en conformité, Renato X... n’a pas rempli ses obligations contractuelles et sera condamné à leur payer la somme de 1 950 000 FF à titre de dommages- intérêts.
Par arrêt du 19 octobre 1999, la Cour d’appel de Montpellier a ordonné une expertise.
Dans rapport déposé le 23 février 2000, Jean- Pierre C... indique que les lieux ne sont pas conformes à la réglementation relative aux ouvertures de secours et note que l’accord de la copropriété pour réaliser les travaux est nécessaire ; il précise que le refus des copropriétaires résulte de la modification de la destination initiale les lots sans leur accord.
Le 29 août 2001, la Cour d’appel de Montpellier,
après avoir constaté que Renato X... a sollicité, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 septembre 1998, l’autorisation d’ouverture d’une issue de secours,
- a confirmé en toutes ses dispositions le jugement susvisé,
- a débouté les époux Z... de leurs demandes d’annulation de la cession de fonds de commerce et du contrat de bail,
- a débouté les époux Z... de leur demande en remboursement des sommes de 950 000 FF (prix de cession du fonds), de 500 000 FF (montant des loyers versés), de 500 000 FF à titre de dommages et intérêts ainsi que de leurs demandes subsidiaires en paiement de la somme de 1950000 FF à titre de dommages et intérêts,
- a débouté Renato X... et les époux Z... de leur demande en paiement de sommes sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,
- a condamné les époux Z... aux dépens d’appel.
Sur pourvoi formé par Bernard Z...et Odette B... divorcée Z..., la Cour de cassation a, par décision du 19 mars 2003, cassé et annulé cet arrêt,
sauf en ce qu’il déboute les époux Z... de leur demande d’annulation des contrats de cession et de bail conclus le 3 février 1989 ainsi que de leur demande en remboursement du prix de la cession, des loyers versés et de la somme de 500 000 FF à titre de dommages et intérêts,
a renvoyé la cause et les parties devant la Cour d’appel de Nimes.
Concernant la disposition cassée au visa de l’article 455 du nouveau code de procédure civile, la juridiction suprême a ainsi statué :
« attendu que, pour dire que Renato X... a satisfait à son obligation de délivrance, l’arrêt retient qu’il a sollicité par LR- AR l’autorisation du syndicat des copropriétaires de pratiquer l’ouverture nécessaire à la réalisation de l’issue de secours, qui incombe au locataire en exécution de la clause du bail qui met à leur charge exclusive les transformations nécessitées par l’exercice de leur activité ;
« qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des époux Z...- B... faisant valoir que M. X... n’avait pas satisfait à son obligation de délivrance par la seule demande d’autorisation au syndicat des copropriétaires de l’ouverture d’une issue de secours, la Cour d’appel a violé le texte susvisé. »
Pour une complète information sur la procédure, il convient d’ajouter que Renato X... a fait délivrer aux consorts Z...- B..., les 21 et 23 juillet 1999, un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par acte du 18 août 1999 contenant opposition audit commandement, ceux- ci ont assigné Renato X... devant le tribunal de commerce de Perpignan auquel ils ont demandé de :
- débouter Renato X... de ses demandes et annuler le commandement de payer,
- prononcer la résiliation du bail aux torts de Renato X... et le condamner à paiement de la somme de 152 467 EUR,
- subsidiairement leur accorder un délai de deux ans pour s’acquitter de leur dette et suspendre les effets de la clause résolutoire,
- condamner Renato X... à paiement de la somme de 20 000 FF au titre des frais irrépétibles ainsi que des dépens.
Par jugement du 27 novembre 2001, le tribunal de commerce de Perpignan, reprenant la motivation de l’arrêt de la Cour d’appel de Montpellier en date du 29 août 2001, a notamment :
- constaté le jeu de la clause résolutoire et prononcé la “ résolution “ du bail aux torts exclusifs des consorts Z...- B... qui ont été condamnés à paiement de diverses sommes au titre du bail,
- débouté Renato X... de sa demande en paiement de dommages- intérêts,
- débouté les consorts Z...- B... de leurs demandes.
Sur appel interjeté par les consorts Z...- B..., la Cour d’appel de Montpellier, au motif que les appelants invoquaient l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance, a rendu le 28 octobre 2003 un arrêt de sursis à statuer dans l’attente de la présente décision et a ordonné la radiation de l’affaire.
Les moyens et prétentions des parties
Renato X... a saisi la Cour de renvoi par acte du 6 juin 2003.
Par conclusions du 27 octobre 2005, il fait valoir :
- que les premiers juges ont statué ultra petita,
- que le contrat de bail stipule que le locataire est réputé prendre les lieux en parfait état, qu’il ne peut pas exiger des réparations autres que le clos et le couvert, qu’il prend à sa charge les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité de sorte que la mise en conformité du local est entièrement à la charge du preneur,
- que lui- même a respecté son obligation contractuelle de bailleur puisqu’il est vainement intervenu auprès de la copropriété de façon amiable, le résultat d’une éventuelle action en justice n’étant pas garanti,
- que pour la première fois, devant la Cour, les consorts Z...- B... présentent une demande de résiliation de bail et de dommages- intérêts irrecevable comme telle et au surplus comme déjà formulée dans le cadre de la procédure sur commandement de payer (conclusions page 6),
- qu’ils n’ont jamais évoqué d’autres possibilités que la réouverture de la porte située à l’arrière du local et donnant sur les parties communes alors qu’une seconde issue peut être aménagée en façade,
- que les consorts Z...- B... ont obtenu l’autorisation municipale d’aménager la terrasse.
Il prie la Cour, au visa des articles 5 et 564 du nouveau code de procédure civile, 1134 et 1709 et suivants du Code civil, des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :
- réformer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamné sous astreinte à intervenir auprès de la copropriété pour obtenir l’autorisation d’ouvrir une sortie de secours,
- constater qu’il a rempli son obligation de délivrance inhérente au bail,
- débouter les consorts Z... B... de leur demande indemnitaire et les condamner à payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP d’avoués Tardieu.
Répondant par conclusions du 15 novembre 2005 que :
- le tribunal n’a pas statué ultra petita mais a exonéré à tort Renato X... de la charge des travaux de mise en conformité du local commercial,
- la destination d’une partie importante du local litigieux a été modifiée en violation du règlement de copropriété et sans l’accord des copropriétaires (cf expertise),
- Renato X..., qui a manqué à son obligation de délivrance d’un local conforme au règlement de sécurité, ne saurait se retrancher derrière les clauses du bail qui ne déchargent pas le bailleur de l’obligation de maintenir les lieux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués,
- l’irrecevabilité de la demande de résiliation n’a pas été soulevée avant toute défense au fond,
Les consorts Z...- B..., qui interjettent appel incident, demandent à la Cour, au visa des articles 625 du nouveau code de procédure civile, 1147, 1719 et suivants du Code civil, de :
- débouter Renato X... de son appel irrecevable et mal fondé,
- “ mettre à néant “ le jugement déféré,
- résilier le bail aux torts de Renato X... qui s’est abstenu d’une part de mettre les lieux en conformité avec les règles de sécurité, d’autre part d’obtenir l’autorisation nécessaire pour effectuer les travaux,
- le condamner à paiement de la somme de 152 462 EUR à titre de dommages- intérêts en réparation du préjudice résultant de cette faute outre celle de 7000 EUR au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de la SCP d’avoués Fontaine- Macaluso- Julien.
Dans leurs conclusions (page 13), ils demandent également à la Cour, au visa de l’article 625 du nouveau code de procédure civile, de “ mettre à néant “ le jugement rendu par le tribunal de commerce de Perpignan le 27 novembre 2001.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2005.
- sur la recevabilité de l’appel
Attendu que les intimés soulèvent l’irrecevabilité de l’appel interjeté par Renato X... sans faire valoir aucun moyen ;
que l’appel sera déclaré recevable ;
- sur le reproche fait au tribunal d’avoir statué ultra petita
Attendu que les consorts Z...- B... ont demandé au tribunal d’une part, de dire que Renato X... devra procéder à la mise en conformité du local avec les règlements de sécurité en faisant procéder à l’ouverture d’une sortie de secours réglementaire, d’autre part, de dire que cette sortie de secours devra être réalisée dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement, sous peine d’astreinte définitive de 10 000 FF par jour ;
qu’après avoir dit que la charge des travaux incombait au propriétaire du fonds, le premier juge a ordonné à Renato X... d’intervenir auprès de la copropriété par tout moyen, amiable ou non, pour obtenir l’autorisation de procéder à l’ouverture de la sortie de secours réglementaire (si besoin par procédure de référé) afin de mettre en conformité le local avec les règlements de sécurité, et ce, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte ferme et définitive de 1000 FF par jour de retard ;
que le tribunal, auquel était posée une double question (prise en charge des travaux de mise en conformité- demande d’autorisation d’exécuter les travaux) n’a donc pas statué ultra petita ;
que Renato X... n’a pas fait usage devant le premier juge des dispositions de l’article 464 du nouveau code de procédure civile ; qu’il ne tire aucune conséquence juridique de cet argument présenté pour la première fois devant la Cour ;
- sur la demande relative au jugement rendu par le tribunal de commerce de Perpignan le 27 novembre 2001
Attendu que devant la Cour de céans les intimés sollicitent l’application des dispositions de l’article 625 du nouveau code de procédure civile ;
Mais attendu que ces dispositions sont relatives aux effets d’un arrêt rendu par la Cour de cassation et non à un arrêt rendu par une cour d’appel ;
qu’en conséquence, la demande des consorts Z...- B... relatives à “ la mise à néant du jugement “ rendu par le tribunal de commerce de Perpignan le 27 novembre 2001 n’est pas fondée ;
- sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail et de la demande en paiement de la somme de 152 462 EUR à titre de dommages- intérêts pour inexécution de l’obligation de délivrance
Attendu que Renato X... invoque l’irrecevabilité de ces demandes en application des dispositions de l’article 564 du nouveau code de procédure civile ; que contrairement à ce que soutiennent les consorts Z...- B..., il ne s’agit pas d’une exception de procédure soumise aux dispositions de l’article 74 du nouveau code de procédure civile ;
Attendu que les consorts Z...- B... sollicitent pour la première fois dans cette procédure la résiliation du bail ;
que Renato X... soulève à juste titre l’irrecevabilité de cette demande nouvelle en invoquant les dispositions de l’article 564 du nouveau code de procédure civile ;
Attendu en revanche, que devant la Cour d’appel de Montpellier (arrêt du 29 août 2001), les consorts Z...- B... avaient formé une demande subsidiaire en paiement de dommages et intérêts pour inexécution par Renato X... de son obligation de délivrance ;
que cette demande indemnitaire n’est donc pas liée à la demande de résiliation de bail ;
qu’il ne s’agit donc pas d’une demande nouvelle ; qu’elle doit donc être déclarée recevable ;
Sur l’exécution par Renato X... de ses obligations contractuelles liées au contrat de bail
Attendu qu’en sa qualité de bailleur, Renato X... avait pour obligation de délivrer un local conforme à la destination prévue dans le bail ;
Attendu à titre préliminaire, que Renato X... ne saurait valablement soutenir que les preneurs connaissaient les lieux pour en avoir été les locataires- gérants du 27 avril 1987 au 30 mars 1988 puisque le local présentait une apparente conformité, le problème étant apparu en 1995, soit plus de 5 ans après la signature du bail ;
que pas davantage, il ne saurait faire état de l’absence d’injonction administrative délivrée aux consorts Z...- B... alors que dans une attestation du 17 juillet 2003, la responsable de l’agence sud immobilier a indiqué « que ce commerce n’est pas conforme pour une activité de même nature et qu’un professionnel de l’immobilier de vente de commerces ne peut faire engager ses clients potentiels devant une telle situation » ;
Attendu tout d’abord, que le bail commercial a été conclu pour “ l’exploitation de tout commerce et notamment d’un fonds de commerce de restaurant pizzeria (déjà exploité dans les lieux loués) “ alors qu’il résulte du règlement de copropriété que les locaux 1 et 3 étaient à usage de magasin, les locaux 17 à 41 étaient à usage de rangement ;
que Renato X... fait valoir qu’il n’est pas à l’origine de ce changement de destination mais qu’il n’en rapporte pas la preuve puisqu’il ne produit pas son titre de propriété ; qu’il sera observé qu’il a acheté le local en 1974 et que le règlement de copropriété de l’immeuble “ résidence le Beaulieu “ est en date du 12 février 1974 ;
qu’en tout état de cause, il n’a pas sollicité la modification du règlement de copropriété ;
que la preuve d’un premier manquement à l’obligation de délivrance est donc rapportée ;
Attendu ensuite, qu’il n’est pas contesté que ce local ne dispose que d’une seule sortie alors qu’il est soumis aux dispositions du décret du 25 juin 1980 relatif à la sécurité exigeant, pour ce type d’établissement, deux issues ;
Attendu qu’il n’est pas contestable que l’ouverture d’une issue de secours (porte au fond du local) nécessitait en l’espèce l’autorisation des copropriétaires ; que le tribunal a donc justement enjoint à Renato X... d’intervenir auprès de la copropriété par tout moyen, amiable ou non ;
que force est de constater que celui- ci n’a pas obtempéré à ce jugement puisqu’il s’est contenté de porter cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui lui a refusé son autorisation et qu’il s’est ensuite abstenu d’attaquer cette décision devant le tribunal dont il ne saurait valablement préjuger la décision ;
Attendu par ailleurs que Renato X... reproche aux preneurs d’avoir tardivement proposé la solution de ce problème par l’ouverture d’une issue de secours sur la devanture du magasin ;
mais attendu que cette proposition nécessiterait également l’autorisation des copropriétaires ; que Renato X... ne demande pas à la Cour de lui permettre de saisir l’assemblée générale et qu’il sait que la modification du règlement de copropriété serait le préalable à une telle demande (cf déclaration du syndic à l’expert) ;
que la preuve d’un deuxième manquement à l’obligation de délivrance est donc rapportée ;
Attendu par contre qu’aucun reproche ne peut être formulé à rencontre du bailleur en ce qui concerne la terrasse dans la mesure où celle- ci n’est pas mentionnée dans le bail ;
Attendu en définitive que Renato X... a manqué à son obligation de délivrance en donnant à bail à usage de restaurant pizzeria des locaux qui n’étaient pas destinés à cet usage par le règlement de copropriété et en ne se conformant pas au dispositif du jugement lui enjoignant, à juste titre, d’obtenir des copropriétaires l’autorisation d’exécuter les travaux de mise en conformité par rapport aux règles de sécurité ;
Attendu que ce manquement a généré pour les consorts Z...- B... un préjudice résultant de l’impossibilité de céder leur fonds ainsi qu’il résulte de l’attestation (déjà visée) du 17 juillet 2003 établie par la responsable de l’agence sud immobilier ;
qu’ils réclament la somme de 152 467 EUR à titre de dommages- intérêts, étant observé qu’ils ont acquis le fonds pour la somme de 144 817, 07 EUR ;
que Renato X... n’a formulé aucune critique sur la somme réclamée ; qu’il s’avère équitable de faire droit à leur demande ;
qu’en conséquence, Renato X... sera condamné à régler la somme de 152 467 EUR ;
Attendu en définitive que le jugement déféré sera réformé en ce qu’il a débouté les consorts Z...- B... de leur demande en paiement de dommages et intérêts ;
Attendu qu’en l’état des demandes formulées devant la Cour d’appel de Montpellier, la demande relative à la prise en charge des travaux de conformité est devenue sans objet ;
Attendu que les dépens seront supportés par Renato X... qui succombe ;
qu’il s’avère équitable de condamner à payer la somme de 3000 EUR au titre des frais irrépétibles ;
La Cour, chambres réunies, statuant par arrêt contradictoire sur renvoi de cassation, publiquement et en dernier ressort
Vu l’arrêt de la chambre civile de la Cour de cassation en date du 19 mars 2003
Vidant le renvoi,
- déclare recevable l’appel interjeté par Renato X... à rencontre du jugement rendu le 22 juillet 1998 par le tribunal de commerce de Perpignan,
- déclare la demande de résiliation de bail formulée par les consorts Z...- B... irrecevable,
- déclare la demande en paiement de la somme de 152 462 EUR à titre de dommages et intérêts formulée par les consorts Z...- B... recevable,
- confirme le jugement déféré en ce qu’il a ordonné à Renato X... d’intervenir auprès de la copropriété par tout moyen, amiable ou non, afin d’obtenir l’autorisation de procéder à l’ouverture de la sortie de secours réglementaire (si besoin par procédure de référé) afin de mettre en conformité le local avec les règlements de sécurité,
- dit que Renato X... a manqué à son obligation de délivrance,
- réforme le jugement déféré en ce qu’il a débouté les consorts Z...- B... de leur demande en paiement de dommages et intérêts,
- condamne Renato X... à verser aux consorts Z...- B... la somme de 152 462 EUR à titre de dommages et intérêts,
- condamne Renato X... à verser aux consorts Z...- B... la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,
- condamne Renato X... aux entiers dépens dont distraction pour ceux d’appel au profit de la SCP d’avoués Fontaine- Macaluso- Julien.
Nous présentons en premier lieu un exposé plus ramassé des éléments de fait et de droit du litige.
En 1974, Renato X... achète
- un fonds de commerce de restaurant- pizzeria
- les murs dans lesquels il est exercé soit un local commercial constitué par les lots 1 et 3 (à usage de magasin), 17 à 41 (à usage de rangement) d’une copropriété dont le règlement de copropriété a été établi le 12 février 1974.
Il a exploité personnellement ce fonds de commerce jusqu’au 27 avril 1987.
Il l’a confié en location- gérance aux époux Z... du 27 avril 1987 au 30 mars 1988.
A noter qu’ultérieurement les époux Z… ont divorcé. Dans le corps de l’arrêts ils sont en conséquence désignés comme consorts Z...- B... ;
Le 3 février 1989, il a vendu ledit fonds aux époux Z... en conservant la propriété des murs.
A cette même date il leur a consenti un bail commercial pour « l’exploitation de tout commerce et notamment d’un fonds de commerce de restaurant pizzeria (déjà exploité dans les lieux loués) » .
Le fonds de commerce de restaurant-pizzeria est assujetti aux dispositions de l’arrêté du 25 juin 1980 (modifié) sur la sécurité incendie des établissements recevant du public
Les époux Z... ont, par LR- AR du 7 mars 1997, mis en demeure Renato X... de procéder à l’ouverture d’une issue de secours.
Bernard Z... a, par acte du 14 mai 1998, assigné à jour fixe Renato X... devant le tribunal de commerce de Perpignan aux fins, notamment, de « dire que Renato X... devra procéder à la mise en conformité du local avec les règlements de sécurité en faisant procéder à l’ouverture d’une sortie de secours réglementaire »
Par jugement du 22 juillet 1998, le tribunal de commerce de Perpignan a ordonné à Renato X... « d’intervenir auprès de la copropriété par tout moyen, amiable ou non, afin d’obtenir l’autorisation de procéder à l’ouverture de la sortie de secours réglementaire (si besoin par procédure de référé) »
Par LR- AR du 30 septembre 1998, le conseil de Renato X... a demandé au syndic de la copropriété « d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale l’autorisation de procéder à l’ouverture d’une porte de secours avec mise en place d’une porte anti- incendie dans le local restaurant pizzeria ».
Par décision en date du 11 août 1999, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé cette autorisation. Ce refus trouve son origine dans le fait que les copropriétaires ont estimé qu’il y avait eu modification de la destination initiale les lots sans leur accord.
L’arrêt mentionne que Renato X… s’est ensuite abstenu d’attaquer cette décision devant le tribunal dont il ne saurait valablement préjuger la décision.
L’ouverture d’une sortie de secours par la façade a été envisagée ensuite. Elle exigeait pareillement une autorisation de l’assemblée. L’arrêt indique curieusement que « Renato X... ne demande pas à la Cour de lui permettre de saisir l’assemblée générale et qu’il sait que la modification du règlement de copropriété serait le préalable à une telle demande ». En fait il n’avait pas besoin d’une telle autorisation et pouvait formuler cette demande » et demander seulement à la Cour de surseoir à statuer jusqu’à la tenue de l’assemblée générale.
Nous ne traitons pas ici les problèmes posés au cours de ces instances par les rapports entre les parties pour ce qui concerne les paiement des loyers et redevances.
« qu’en sa qualité de bailleur, Renato X... avait pour obligation de délivrer un local conforme à la destination prévue dans le bail
« qu’il ne saurait valablement soutenir que les preneurs connaissaient les lieux pour en avoir été les locataires- gérants du 27 avril 1987 au 30 mars 1988 puisque le local présentait une apparente conformité, le problème étant apparu en 1995, soit plus de 5 ans après la signature du bail
« qu’il ne saurait faire état de l’absence d’injonction administrative délivrée aux consorts Z...- B... alors que dans une attestation du 17 juillet 2003, la responsable de l’agence sud immobilier a indiqué « que ce commerce n’est pas conforme pour une activité de même nature et qu’un professionnel de l’immobilier de vente de commerces ne peut faire engager ses clients potentiels devant une telle situation »
« que le bail commercial a été conclu pour “ l’exploitation de tout commerce et notamment d’un fonds de commerce de restaurant pizzeria (déjà exploité dans les lieux loués) “ alors qu’il résulte du règlement de copropriété que les locaux 1 et 3 étaient à usage de magasin, les locaux 17 à 41 étaient à usage de rangement ». Elle admet donc une modification irrégulière de la destination des locaux.
« que Renato X... fait valoir qu’il n’est pas à l’origine de ce changement de destination mais qu’il n’en rapporte pas la preuve puisqu’il ne produit pas son titre de propriété »
« qu’en tout état de cause, il n’a pas sollicité la modification du règlement de copropriété ; »
« que la preuve d’un premier manquement à l’obligation de délivrance est donc rapportée »
Elle juge ensuite qu’en omettant de contester le refus de l’assemblée générale et de présenter une nouvelle demande pour l’ouverture d’une sortie de secours par la façade , Rénato X… n’a pas obtempéré au jugement.
« que la preuve d’un deuxième manquement à l’obligation de délivrance est donc rapportée »
Elle décide finalement
« que Renato X... a manqué à son obligation de délivrance en donnant à bail à usage de restaurant pizzeria des locaux qui n’étaient pas destinés à cet usage par le règlement de copropriété et en ne se conformant pas au dispositif du jugement lui enjoignant, à juste titre, d’obtenir des copropriétaires l’autorisation d’exécuter les travaux de mise en conformité par rapport aux règles de sécurité ;
« que ce manquement a généré pour les consorts Z...- B... un préjudice résultant de l’impossibilité de céder leur fonds ainsi qu’il résulte de l’attestation (déjà visée) du 17 juillet 2003 établie par la responsable de l’agence sud immobilier ;
« qu’en conséquence, Renato X... sera condamné à régler la somme de 152 467 € aux consorts Z...- B..;
Rappelons que, par son arrêt du 19 mars 2003, la Cour de cassation avait cassé l’arrêt de la Cour d’appel de Montpellier en ces termes :
« « attendu que, pour dire que Renato X... a satisfait à son obligation de délivrance, l’arrêt retient qu’il a sollicité par LR- AR l’autorisation du syndicat des copropriétaires de pratiquer l’ouverture nécessaire à la réalisation de l’issue de secours, qui incombe au locataire en exécution de la clause du bail qui met à leur charge exclusive les transformations nécessitées par l’exercice de leur activité ;
La question de droit : contenu de l’obligation de délivrance
La question posée est donc celle de la consistance de l’obligation de délivrance de bailleur à l’égard de la conformité du bien loué aux exigences de l’activité exercée dans les lieux conformément aux stipulations du bail et en fonction notamment
De la réglementation administrative applicable à cette activité
Et des spécificités résultant de l’assujettissement du bien loué au statut de la copropriété
Le propriétaire d’un lot de copropriété assujetti à des prescriptions administratives spécifiques et impératives peut demander à l’assemblée générale l’autorisation d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de l’immeuble, en vertu de l’article 25 b de la loi.
Dès lors que ces travaux ont pour objet de mettre la partie privative du lot en conformité avec des prescriptions administratives anciennes, voire nouvelles, il est admis que ces « travaux obligatoires » peuvent être considérés comme des améliorations au sens de l’article 30de la loi.
En cas de refus de l’assemblée générale, le copropriétaire peut donc solliciter une autorisation judiciaire de les effectuer (Cass. civ. 3e 02-03-1988 et plus particulièrement pour une issue de secours CA Paris 23e B 05-04-2007).
Encore faut-il que les travaux soit « conformes à la destination de l’immeuble » !
Cette conformité doit-elle être restreinte aux seuls travaux ? Doit-elle au contraire s’étendre à l’usage qui est fait de la partie privative bénéficiaire ? Cette distinction semble avoir échappé à nombre de praticiens.
En l’espèce les copropriétaires ont invoqué en 1999 une modification irrégulière de l’usage du lot pour refuser l’autorisation demandée mais ils n’avaient pas auparavant contesté judiciairement l’installation d’un restaurant dès 1974 ! Or les actions tendant à obtenir la cessation d’infractions au règlement de copropriété sont soumises à la prescription de dix ans. Le point de départ du délai de prescription est le jour où l’infraction a été commise, sans égard au caractère instantané ou continu de l’infraction. Il se situe donc bien en 1974. Réserve faite d’éléments particuliers non révélés par les différents arrêts, le syndicat se trouvait donc dépourvu de tout recours.
On peut donc penser que Rénato X… aurait pu obtenir l’autorisation judiciaire d’effectuer les travaux et il est même vraisemblable que la situation aurait pu trouver une issue amiable si les erreurs de manœuvre ne s’étaient pas accumulées.
Faut-il pour autant tirer des arrêts rendus par la Cour de cassation le 19 mars 2003 et par la Cour d’appel de Nîmes, sur renvoi, d’autre part un enseignement de portée générale ?
Le caractère obligatoire de l’existence d’une sortie de secours résulte d’un arrêté du 25 juin 1980 (modifié) sur la sécurité incendie des établissements recevant du public.
Renato X…a exploité personnellement ce fonds de commerce jusqu’au 27 avril 1987
La Cour juge que Renato X... ne saurait valablement soutenir que les preneurs connaissaient les lieux pour en avoir été les locataires- gérants du 27 avril 1987 au 30 mars 1988 puisque le local présentait une apparente conformité, le problème étant apparu en 1995, soit plus de 5 ans après la signature du bail
Ce faisant elle se réfère au fait qu’en 1995 le locataire gérant a ouvert, à l’arrière de la salle, une porte à usage d’issue de secours donnant dans le couloir menant aux caves de l’immeuble en copropriété. A la vérité le problème posé dès qu’est apparue dans la réglementation administrative l’obligation d’établir une issue de secours dans les établissements recevant du public.
C’est à propos des ventilations imposées aux restaurants qu’on trouve une jurisprudence assez abondante. Dans la plupart des cas il s’agit de travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée !
L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 4 janvier 1989 (Administrer juillet 1989 note Guillot) présente l’intérêt de décrire une situation proche. Un syndicat de copropriétaires demandait tout à la fois la cessation de l’affectation d’un lot à usage de restaurant et la suppression d’un extracteur de fumées installé par le locataire sur un mur partie commune.
La Cour d’appel avait rejeté ces demandes en retenant l’absence de preuve du caractère gênant de l’activité et, en second lieu, de l’absence d’atteinte à l’esthétique de l’immeuble du la gaine d’extraction dont le principe de l’installation avait été accepté par l’assemblée.
La Cour de cassation a approuvé la position de la Cour d’appel.
On peut citer par ailleurs l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 2 mars 1988 (Administrer Octobre 1988) reprochant à une Cour d’appel ayant ordonné la suppression de conduits de ventilation installés sans autorisation de l’assemblée de n’avoir pas recherché si les travaux ainsi réalisés ne constituaient pas une amélioration. La Cour d’appel avait jugé que les dispositions de l’article 30 alinéa 4 ne pouvaient s’appliquer à des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires, relevant comme tels de l’article 25 e.
Compte tenu de la multiplication des normes nouvelles, il apparaît souhaitable de faire à ce jour le point de la jurisprudence relative aux solutions pratiques imposées aux exploitants comme aux propriétaires bailleurs des lots potentiellement concernés.