Source: https://uppimodena.it/lamministratore-condominiale-al-termine-del-mandato/
Timestamp: 2020-06-02 10:24:35+00:00
Document Index: 130120284

Matched Legal Cases: ['art. 1129', 'art. 1129', 'art. 702', 'art. 702', 'art. 1129', 'art. 1206', 'art. 1129', 'art. 1209']

L’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE AL TERMINE DEL MANDATO - Uppi Modena
Le dimissioni sono un atto attraverso il quale l’amministratore dell’edificio in condominio comunica ai propri condomini l’intenzione di non proseguire nell’incarico. Le dimissioni, cioè l’abbandono dell’incarico, hanno effetto dalla loro comunicazione ai condòmini: queste non necessitano di una presa d’atto da parte dell’assemblea, né tanto meno di una ratificazione da parte dell’organismo assembleare
L’amministratore che si dimette dal proprio incarico, cioè l’amministratore che rassegna le dimissioni non è più mandatario della compagine.
L’amministratore dimissionario, in virtù del disposto dell’art. 1129, ottavo comma, c.c., è tenuto ad «eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».
In buona sostanza, allora, è evidente che rassegnare le dimissioni è atto accompagnato dalla convocazione di un’assemblea per la nomina di un sostituto.
Con la revoca, invece, si ha un provvedimento unilaterale promanante dall’assemblea e rispetto al quale l’amministratore – se non condòmino – non può far altro che prenderne atto, salvo chiedere i danni in caso di revoca ingiusta, così vale anche per le dimissioni.
L’assemblea, com’è noto, provvede alla nomina dell’amministratore con il voto favorevole della maggioranza dei presenti alla riunione che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.
La nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condomini sono almeno nove. Al di sotto di questa soglia la nomina è facoltativa e a differenza della prima ipotesi, l’inerzia dell’assemblea non può essere sopperita dal ricorso all’Autorità Giudiziaria (art. 1129, primo comma, c.c.).
Che sia di nomina obbligatoria o facoltativa, una volta accettato l’incarico l’amministratore ha i medesimi poteri ed obblighi.
In questo contesto l’amministratore nuovo nominato deve avere dal suo predecessore tutta la documentazione in possesso di questo afferente al condominio e ai singoli condomini.
La legge non specifica entro quanto tempo dalla nuova nomina (meglio, dall’accettazione dell’incarico) debba avvenire il passaggio di consegne. In effetti è uno di quegli adempimenti rispetto ai quali non è utile imporre un termine perentorio. Avere amministrato un condominio per pochi anni è cosa differente dell’averlo gestito per un decennio, specie nelle ipotesi di compagini di notevoli dimensioni, dove occorre più tempo per la catalogazione della documentazione in consegna e l’archiviazione di ciò che resta.
Il termine utile massimo, che dev’essere comunque ragionevole, va valutato volta per volta.
L’adempimento in esame è il medesimo che si tratti di sostituzione in seguito a revoca ovvero a dimissioni dell’amministratore di condominio: il passaggio di consegne deve comunque avvenire.
L’amministratore di condominio cessato dall’incarico – è indifferente se per dimissioni o revoca – deve consegnare la documentazione e le cose afferente al condominio; si tratta del così detto passaggio di consegne.
L’amministratore uscente ha diritto a trattenere le copie di alcuni (oppure di tutti) i documenti del condominio?
E’ possibile effettuare un passaggio parziale di consegne?
A queste domande, nella sostanza, ha dato risposta il Tribunale di Firenze con un’ordinanza del settembre 2017 emessa a seguito di un giudizio ex art. 702-bis c.p.c. (Procedimento sommario di cognizione).
Si tratta di un provvedimento molto interessante in quanto sottolinea come non si possa non guardare alle specificità dei casi nei quali deve essere eseguito il così detto passaggio di consegne può portare all’assunzione di decisioni articolate e non standardizzabili.
Andiamo per ordine e cerchiamo di capire come si è arrivati alla decisione e quindi che cosa ha stabilito l’ufficio giudiziario fiorentino.
Un condominio, in persona dell’amministratore pro-tempore, azionava un ricorso ai sensi dell’art. 702-bis c.p.c. (un procedimento sommario e più rapido) per ottenere dal Tribunale l’ordine a vedersi consegnati i documenti condominiali dal precedente amministratore.
Si trattava di un grosso condominio, ossia di una compagine con 150 unità immobiliari che l’amministratore uscente aveva gestito negli ultimi dieci anni. L’ordinanza non esplicita il numero di servizi comuni, ma chi è pratico del mestiere sa bene di che mole (non indifferente) di carte si stava parlando.
Ciò, dice il magistrato adito, non solamente per la normale tempistica necessaria ad organizzare il passaggio di consegne, ma anche in relazione «all’esigenza condivisibile del precedente amministratore di conservare traccia del proprio operato per poter salvaguardare l’integrità della propria posizione da possibili future accuse di mala gestio condominiale.»
Insomma, l’amministratore uscente deve poter valutare di quali carte necessita di trattenere una copia per l’ipotesi in cui sia chiamato a rispondere del proprio operato. Si pensi a suoi provvedimenti, a verbali di assemblea di loro ratifica, ecc.
Come gestire tutto questo? Non esiste una norma che imponga l’immediato passaggio di consegne ovvero un’altra tempistica né disposizioni inerenti la sua effettuazione in un’unica soluzione ovvero in più atti.
Quanto finora detto accade se alle dimissioni dell’amministratore segue la nomina di un sostituto. E quando, invece, l’assemblea non nomina nessuno?
Se la nomina è obbligatoria, allora il dimissionario può chiedere al giudice di provvedervi in sostituzione dell’assise inerte.
Che cosa deve fare l’amministratore dimissionario? Quali i suoi obblighi e quale il modo per liberarsi da responsabilità?
Domande alle quali le norme condominiali non danno risposta: siccome tali disposizioni non vanno mai lette come si trattasse di un “compartimento stagno”, ma sempre nell’insieme delle disposizioni codicistiche, è da questo insieme che si può trarre la risposta.
Innanzitutto riprendiamo la nozione di rapporto che s’instaura tra amministratore e condòmini. Esso è un mandato che, ci dice la giurisprudenza, s’instaura tra i condòmini e il gestore dell’edificio.
In ragione di tale contratto al mandatario vengono consegnati documenti e cose riferibili ai condòmini o alle parti comuni dell’edificio.
Ove si cessi l’incarico deve avvenire la restituzione che, nel caso di sostituzione, avviene mediante consegna al nuovo amministratore, mentre nell’ipotesi di assenza di sostituto, avviene mediante consegna ad uno dei condòmini.
D’altronde l’art. 1129, ottavo comma, c.c. fa riferimento all’obbligo di consegna senza espressamente nominare il destinatario della medesima.
E’ punibile per appropriazione indebita la mancata restituzione della documentazione da parte dell’amministratore uscente.
In termini pratici, ciò che deve fare l’amministratore dimissionario può essere sintetizzato nei seguenti passaggi:
Qualcuno potrebbe dire: ma non sarebbe meglio inviare direttamente l’incartamento?
Sì, potrebbe farsi, ma la sua mancata percezione, ad avviso dello scrivente, non farebbe venire meno gli obblighi del dimissionario. Per arrivare a questo risultato, come vedremo, è consigliabile attivare la procedura della mora del creditore, prevista dall’art. 1206 e ss. c.c.
La prorogatio, o quanto meno gli obblighi individuati dall’art. 1129, ottavo comma, c.c. durano fintanto che non si è consegnata la documentazione?
No, non è così, viceversa si arriverebbe all’assurdo di considerare un amministratore dimissionario obbligato per sempre se i condòmini non si attivano per prendere in consegna i documenti.
La procedura della mora del creditore – condòmino che non si attiva per ricevere quanto l’amministratore dimissionario, debitore, è obbligato a consegnare, ossia i documenti – prevede la possibilità in capo al debitore di domandare il deposito delle cose (art. 1209 e ss. c.c.). Una procedura complessa, ma che sicuramente consente la liberazione da responsabilità.
Irrilevante è poi che tale intento si concretizzi o meno: anche se il profitto non si realizza, infatti, il reato è compiuto, essendo sufficiente per la Giurisprudenza della Suprema Corte il solo compimento di atti finalizzati a conseguirlo, ponendosi così l’accento sulla forma letterale dell’articolo in questione, che punisce, come detto, “chi per procurare…”, non già “chi procura“.
admin2019-05-28T17:34:35+02:00