Source: https://idconline.mx/fiscal-contable/2020/03/30/anual-de-arrendamiento
Timestamp: 2020-08-04 19:47:12
Document Index: 128619652

Matched Legal Cases: ['artículo 114', 'artículo 115', 'artículo 5', 'artículo 148', 'artículo 5', 'artículo 5', 'artículo 151']

Anual de arrendamiento | IDC
Anual de arrendamiento
Principales consideraciones para determinar el impuesto anual de las personas físicas que obtienen ingresos por otorgar el uso o goce temporal de inmuebles
Las personas físicas que perciben ingresos por arrendar un bien inmueble, deben cumplir con sus obligaciones fiscales en términos del Capítulo III, del Título IV de la LISR (de los ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles).
De acuerdo con el artículo 114 de la LISR, quienes obtengan ingresos por los siguientes conceptos, deben tributar en dicho régimen:
subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, y
El régimen de arrendamiento se encuentra basado en un esquema de flujo de efectivo; es decir, solo se acumulan los ingresos efectivamente cobrados y procede la deducción de los gastos efectivamente erogados correspondientes al ejercicio por el cual se determina el pago, sin importar que la contraprestación pudiera corresponder a la renta de un periodo de otro año.
En términos del artículo 115 de la LISR solo se permiten las deducciones que se enlistan a continuación y que deberán reunir los requisitos previstos en el Capítulo X, del Título IV de la LISR (art. 147, LISR).
Contribuciones locales de mejoras, de planificación o
de cooperación para obras públicas que afecten al inmueble (1)
Impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles (1)
Gastos de mantenimiento (1)
Siempre que no lo pague quienes usen o gocen del inmueble
Intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras del inmueble (1)
Salarios, comisiones y honorarios (1)
El total de estos gastos, no puede exceder del equivalente al 10 % de los ingresos por arrendamiento obtenidos en el ejercicio (art. 148, fracc. VI, LISR)
Impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a la ley corresponda cubrir sobre salarios pagados (1)
Primas de seguros (1)
Depreciación de las inversiones en construcciones
Se deducirán conforme al Capítulo X, del Título IV de la LISR; es decir, se deprecian al 5 % anual
Solo procederá en el caso de subarrendamiento del inmueble
Nota: (1) Si el arrendamiento del inmueble no comprendió todo el ejercicio, solo procederán los pagos realizados por estos conceptos, efectuados desde los tres meses inmediatos anteriores a aquel en que se otorgue el uso o goce del inmueble
Cabe señalar que en términos del numeral 148, fracción III de la LISR, no son deducibles las inversiones en vehículos o los pagos por el arrendamiento de automóviles.
Cuando el contribuyente ocupa parte del inmueble que arrienda de manera gratuita, los gastos por el impuesto predial, los derechos de cooperación de obras públicas y las rentas pagadas para el caso de subarrendamiento, se deducen en la proporción que se determine de considerar el número de metros cuadrados de construcción de la unidad por él ocupada de manera gratuita en relación con el total de metros cuadrados de construcción del bien inmueble.
No obstante lo anterior, estos contribuyentes cuentan con la opción de aplicar una deducción en sustitución de las deducciones señaladas, consistente en aplicar el importe que resulte de aplicar el 35 % a los ingresos efectivamente cobrados, conocida como deducción ciega. Los que tomen esta deducción también pueden considerar el impuesto predial pagado.
Quienes ejerzan esta opción deben ejercerla:
por la totalidad de los inmuebles que otorguen en arrendamiento a partir del primer pago provisional del ejercicio
durante todos los pagos provisionales, pudiendo cambiarla en la declaración anual
Si las deducciones superan a los ingresos, la diferencia puede deducirse de los demás ingresos acumulables en la declaración anual, excepto de salarios y actividades empresariales y profesionales (art. 195, RLISR).
Cuando dicho excedente se obtenga en los pagos provisionales, solo puede disminuirse contra los ingresos acumulables por arrendamiento de los periodos siguientes. Asimismo, si alguna deducción no se efectúa en el mes que le correspondió puede hacerse en alguno de los meses siguientes o hasta la declaración anual.
Si el destino del inmueble es para uso habitacional y no se otorga amueblado, está exento de IVA. En cualquier otro supuesto grava dicho impuesto (arts. 1o., fracc. III y 20, fracc. II, LIVA).
Contra el impuesto trasladado puede acreditarse el IVA de los gastos correspondiente al mismo periodo, así como el que en su caso le hubieran retenido en términos del artículo 5o. de la LIVA.
Cuando el contribuyente solo realice actos exentos, el total del IVA pagado en sus gastos es no acreditable; sin embargo, este impuesto se toma como deducible para el ISR conforme al artículo 148, fracción VIII de la LISR.
La señora Amelia López Graciano cuenta con un edificio que consta de cuatro departamentos para uso habitacional, de los cuales ocupa uno como su casa habitación, así como dos locales comerciales, que otorga en arrendamiento y desea conocer su ISR a cargo de 2019, considerando los siguientes datos:
Dep. uno
Dep. dos
Local comercial uno
Meses rentados
Consumo de agua pagado por el arrendador
Salarios vigilante
La depreciación inmueble es la siguiente:
$5,468,480.00
$273,424.00
$22,785.33
$273,423.96
$372,512.80
INPC del último mes de la primera mitad del periodo (junio 2019)
INPC del mes de adquisición (septiembre 2011)
$30,958.43
$30,976.66
$31,095.14
Número de meses acumulados
$61,966.98
$92,950.47
$123,906.64
$154,883.30
$186,570.84
$31,111.09
$31,022.23
$31,042.73
$217,665.98
$248,888.72
$279,999.81
$310,222.30
$341,244.53
$372,512.76
Ahora bien, toda vez que el arrendador ocupa parte del inmueble, debe determinarse la proporción deducible para las deducciones anteriores, conforme a lo siguiente:
Metros cuadrados de la construcción ocupada por el arrendador
Total de m2 del inmueble
Impuesto predial del periodo deducible
Por su parte, los salarios y honorarios deducibles no pueden exceder del 10 % del monto de los ingresos cobrados.
Salarios y honorarios topados
Tope para salarios y honorarios deducibles
Suma de salarios y honorarios pagados
Deducciones proporcionales
$20,552.77
12,991.73
15,526.34
372,512.80
325,240.93
$512,226.80
$447,225.22
Adicionalmente debe considerarse como una deducción autorizada el importe del IVA que el contribuyente no pudo acreditar durante el ejercicio derivado de la realización de actos gravados y exentos.
El IVA pagado por los gastos no identificados plenamente con la realización de actos gravados o exentos es acreditable en la proporción que guarda el valor de los actos gravados respecto del total de los actos gravados y exentos, en términos del inciso c), de la fracción V, del artículo 5o. de la LIVA.
Dicha proporción puede determinarse considerando los actos señalados por el periodo:
en que se encuentre determinando el impuesto (actos del mes), o
correspondientes al año de calendario inmediato anterior al mes por el que se calcula el impuesto acreditable (las actividades del ejercicio inmediato anterior)
Si se toma la opción de calcular la proporción con los datos correspondientes al año de calendario inmediato anterior, debe aplicarse respecto de todas las erogaciones por la adquisición de bienes, adquisición de servicios o por el uso o goce temporal de bienes, que se utilicen indistintamente para realizar actividades gravadas y exentas en un periodo de 60 meses contados a partir del mes en el que se hubiera realizado el acreditamiento.
En este ejemplo se ejerce la opción de calcularla con los actos correspondientes al ejercicio anterior por el que se determina el impuesto.
Valor de las actividades gravadas y exentas del ejercicio inmediato anterior
Rentas gravadas del ejercicio inmediato anterior
Rentas exentas del ejercicio inmediato anterior
Esta proporción se aplica al IVA trasladado por los gastos, considerando solo el importe deducible para el ISR, ya que en términos del artículo 5o., fracción I de la LIVA, tratándose de erogaciones parcialmente deducibles para el ISR, únicamente se considera para el acreditamiento, el monto equivalente al IVA en la proporción en la que dichas erogaciones sean deducibles.
IVA proporcional al gasto deducible
Así, el total de las deducciones autorizadas para el ejercicio es:
$449,298.41
Para conocer la mejor opción entre tomar las deducciones determinadas o la correspondiente al 35 % de sus ingresos más el impuesto predial, a continuación se comparan ambas.
Por ciento de deducción ciega
Deducción opcional más impuesto predial deducible
280,160.00
Como las deducciones autorizadas son superiores, se los ingresos acumulables por otorgar el uso o goce temporal de inmuebles se determina con estas:
449,298.41
$283,901.59
De conformidad con el artículo 151 de la LISR, para calcular el ISR del ejercicio, el contribuyente puede tomar las deducciones personales con que cuente.
$252,786.59
$23,211.35
$38,473.84
($6,646.16)
El contribuyente puede solicitar la devolución del saldo a favor del ISR generado en su declaración del ejercicio o bien puede optar por compensarlo contra su propio ISR a cargo del ejercicio siguiente, opción que debe manifestar al momento de presentar su declaración en el rubro correspondiente del sistema electrónico que para tales efectos emita el SAT (arts. 22 y 23, CFF).
Resulta imprescindible analizar las opciones existentes para cada contribuyente que obtiene ingresos por arrendamiento para calcular su base gravable, cumpliendo los requisitos que para cada una se establezcan, para poder lograr el mejor beneficio con apego a lo dispuesto en las disposiciones fiscales.