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Timestamp: 2016-10-21 23:56:39+00:00
Document Index: 285952376

Matched Legal Cases: ['art. 64', 'art. 64', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 46', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 272', 'art. 63', 'art. 64', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'in fine', 'art. 55', 'art. 271', 'art. 274', 'art. 8', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 2', 'art. 2', 'ATF ', 'art. 2', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'in fine', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 274', 'ATF ', 'art. 274', 'art. 8', 'art. 274', 'art. 271', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 272', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 272', 'in casu']

4C.170/2004 (27.08.2004)
d�fenderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Christian Buonomo, avocat.
contrat de bail; r�siliation, prolongation,
A.a Par contrat de bail du 14 d�cembre 2000, A.________ a lou� � X.________ SA, pour qu'elle y exploite une fiduciaire, des bureaux d'une surface de 160 m2, sis au rez-de-chauss�e d'un immeuble b�ti, � Gen�ve. Le contrat �tait conclu pour 5 ans, soit du 1er janvier 2001 au 31 d�cembre 2005; il se renouvelait ensuite d'ann�e en ann�e, sauf pr�avis de r�siliation donn� une ann�e avant son �ch�ance. Le loyer annuel initial, arr�t� � 30'288 fr., �tait index� � l'indice suisse des prix � la consommation (art. 64 al. 2 OJ).
Il r�sulte des enqu�tes que X.________ SA sous-loue depuis le 1er d�cembre 2002 (art. 64 al. 2 OJ) � un cabinet d'architecte une partie des locaux lou�s, soit un bureau meubl� avec acc�s � une salle de conf�rence et au secr�tariat.
Parall�lement � un recours de droit public qui a �t� rejet� dans la mesure de sa recevabilit� par arr�t de ce jour, X.________ SA exerce un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t cantonal. Concluant � l'annulation de cette d�cision, la recourante requiert que la cause soit retourn�e � l'autorit� cantonale pour instruction conform�ment aux indications de la juridiction f�d�rale, ou "si mieux n'aime" celle-ci, que le cong� qui lui a �t� notifi� le 11 juin 2002 soit annul� ou, subsidiairement, que son bail soit prolong� de six ans, soit jusqu'au 31 d�cembre 2011.
L'intim�e propose que les pi�ces nouvelles produites par la recourante soient d�clar�es irrecevables et, cela fait, que le recours soit rejet�, l'arr�t d�f�r� �tant int�gralement confirm�.
1.1 Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions tendant � faire constater la nullit� de la r�siliation de son bail et, subsidiairement, � obtenir la dur�e maximale de la prolongation, et dirig� contre une d�cision finale rendue en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur sur une contestation civile (ATF 129 III 415 consid. 2.1), le recours est recevable ratione valoris. En effet, selon la jurisprudence, la p�riode � prendre en consid�ration, en cas de contestation portant sur la validit� d'un cong�, est celle pendant laquelle le contrat subsiste n�cessairement si la r�siliation n'est pas valable et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un nouveau cong� peut �tre donn�, soit en tout cas jusqu'au terme de la p�riode de protection de trois ans institu�e par l'art. 271a let. e CO. Comme en l'occurrence le loyer annuel d�passe 30'000 fr., la limite de 8'000 fr. de l'art. 46 OJ est largement d�pass�e (ATF 111 II 384 consid. 1, confirm� in ATF 119 II 147 consid. 1). Au sujet de la prolongation de bail, compte tenu de la dur�e maximale qui aurait pu �tre accord�e par la cour cantonale pour des locaux commerciaux (art. 272b al. 1 CO), le contrat aurait couru jusqu'au 31 d�cembre 2011, de sorte que la valeur litigieuse en jeu est � nouveau franchie.
Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s et clairement �tablis (art. 64 OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2, 136 consid. 1.4). Dans la mesure o� une partie recourante pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 130 III 102 consid. 2.2, 136 consid. 1.4). Le recours n'est pas ouvert pour se plaindre de l'appr�ciation des preuves et des constatations de fait qui en d�coulent (ATF 130 III 102 consid. 2.2 in fine, 136 consid. 1.4; 129 III 618 consid. 3). Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Partant, les pi�ces nouvelles, cot�es 12 � 16, produites dans la cause connexe, auxquelles se r�f�re la recourante au ch. 14 de son m�moire de recours en r�forme, sont irrecevables.
La recourante pr�tend que le cong� qui lui a �t� notifi� le 11 juin 2002 doit �tre annul�, parce qu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi. Plus particuli�rement, la demanderesse reproche � la Chambre d'appel d'avoir totalement m�connu la port�e de l'art. 271 CO, qui impose au bailleur de motiver avec franchise le cong� qu'il notifie. De plus, en retenant comme av�r� le motif de r�siliation avanc� par l'intim�e, la cour cantonale aurait transgress� l'art. 274d CO et encore enfreint l'art. 8 CC, puisque la recourante n'aurait pas eu la possibilit� d'�tablir les faits pertinents qu'elle avait all�gu�s en instance cantonale.
2.1 A c�t� d'une liste d'exemples o� une r�siliation �manant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi pr�voit, de mani�re g�n�rale, que le cong� donn� par l'une ou l'autre partie est annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO).
Selon la jurisprudence, la protection accord�e par l'art. 271 al. 1 CO proc�de � la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction dogmatique rigoureuse n'a pas de port�e pratique en cette mati�re (cf. ATF 120 II 31 consid. 4a, 105 consid. 3a p. 108).
Les cas typiques d'abus de droit (absence d'int�r�t � l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement � son but, disproportion grossi�re des int�r�ts en pr�sence, exercice d'un droit sans m�nagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du cong�; � cet �gard, il n'est toutefois pas n�cessaire que l'attitude de l'auteur du cong� puisse �tre qualifi�e d'abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3a p. 108).
Ainsi, le cong� doit �tre consid�r� comme abusif s'il ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection (arr�t 4C.65/2003 du 23 septembre 2003, consid. 4.2). Est abusif le cong� purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un pr�texte (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32). La r�siliation de bail peut �tre annul�e si le motif sur lequel elle repose se r�v�le incompatible avec les r�gles de la bonne foi qui r�gissent le rapport de confiance inh�rent � la relation contractuelle existante (par exemple, le cong� fond� sur un motif raciste) (ATF 120 II 105 consid. 3a in fine; cf. �galement ATF 120 II 31 consid. 4a).
Le motif pour lequel un cong� est donn� rel�ve des constatations de fait (ATF 115 II 484 consid. 2b p. 486).
L'auteur du cong� n'a l'obligation de le motiver que si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO). Une r�siliation qui demeure non motiv�e malgr� la requ�te du destinataire n'est pas n�cessairement abusive; en effet, s'il avait voulu qu'il en soit ainsi, le l�gislateur aurait pos� une pr�somption dans ce sens. A l'inverse, l'absence de motivation ne saurait rester sans cons�quence, au risque de priver l'art. 271 al. 2 CO de toute port�e. L'obligation de motivation doit �tre prise au s�rieux. En particulier, celui qui donne un motif de cong� doit, en cas de litige, en d�montrer l'exactitude. De m�me, celui qui attend deux mois avant de motiver le cong� court le risque que la r�siliation soit consid�r�e comme abusive. En effet, m�me si le fardeau de la preuve d'une r�siliation contraire � la bonne foi incombe � celui qui s'en pr�vaut - g�n�ralement le locataire -, l'auteur du cong� - g�n�ralement le bailleur - doit contribuer � la manifestation de la v�rit�, en donnant les raisons de cette mesure et en les rendant au moins vraisemblables (arr�t 4C. 305/1995 du 15 f�vrier 1996, consid. 4a).
2.2 Examin� � la lumi�re de ces principes, l'arr�t attaqu�, qui a admis que le cong� notifi� � la demanderesse le 11 juin 2002 n'�tait pas abusif, est parfaitement conforme au droit f�d�ral.
2.2.1 La recourante para�t soutenir que le motif de cong� avanc� par la d�fenderesse serait mensonger. Il a �t� retenu que la bailleresse avait affirm� tout au long de la proc�dure, sans d�semparer, qu'elle a r�sili� le bail de la demanderesse, parce qu'elle avait l'intention de remettre les locaux � son fils, qui est m�decin, afin qu'il y exerce son activit� professionnelle. Ce point, comme on l'a vu, rel�ve des constatations de fait (cf. ATF 115 II 484 consid. 2b), de sorte qu'il lie le Tribunal f�d�ral en instance de r�forme. La juridiction f�d�rale ne peut que contr�ler si les cons�quences juridiques que la cour cantonale a tir�es de ces constatations respectent le droit f�d�ral.
2.2.2 La demanderesse se pr�vaut de l'art. 274d CO. Cette norme, � son al. 3, prescrit au juge d'�tablir d'office les faits, les parties devant soumettre � celui-ci toutes les pi�ces n�cessaires � l'appr�ciation du litige. Elle instaure le principe d'une maxime inquisitoriale sociale, � ne pas confondre avec la maxime officielle absolue. Ainsi, le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce � expliquer sa position, mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaboration et de production des preuves. L'initiative du juge ne va pas au-del� de l'invitation faite aux parties de mentionner les preuves et de les pr�senter. La maxime inquisitoriale sociale du droit du bail ne permet pas d'�tendre ad libitum l'administration des preuves et de recueillir toutes les preuves possibles (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238/239).
La recourante, dans le m�moire de recours qu'elle a d�pos� devant le Tribunal des baux et loyers, a elle-m�me offert de prouver, par toutes voies utiles, les faits qu'elle all�guait. Du moment qu'elle a propos� de son propre mouvement sa collaboration � l'�tablissement des faits, on ne voit pas pour quelles raisons la locataire aurait d� �tre formellement interpell�e � cet �gard par les premiers juges.
Mais la demanderesse, contrairement � ce qu'elle avait annonc�, n'a pas fourni en temps utile de pi�ces pour montrer que le motif du cong� all�gu� par la d�fenderesse ne correspondait pas � la r�alit�. Il n'appartenait pas au tribunal de premi�re instance de suppl�er par des mesures probatoires � la carence de la locataire, qui ne lui a pas apport� de documents probants ni propos� l'audition de t�moins d�termin�s sur des faits pr�cis. Les exigences de la maxime inquisitoire instaur�e par l'art. 274d al. 3 CO ont donc bel et bien �t� respect�es.
2.2.3 La recourante se r�f�re encore � l'art. 8 CC. La violation du droit � la preuve d�coulant de cette disposition n'a, en l'occurrence, pas de port�e propre, mais se confond avec le grief de violation de l'art. 274d al. 3 CO, dont il vient d'�tre fait justice ci-dessus. Partant, il convient de se dispenser d'examiner ce moyen.
2.2.4 Dans le cas pr�sent, la bailleresse a �tabli avoir besoin des locaux pour son fils m�decin, qui souhaite exercer son art dans des locaux � la fois plus grands et mieux plac�s. Il est exclu d'admettre qu'un tel besoin ne r�ponde � aucun int�r�t digne de protection. Un cong� pareillement motiv� ne saurait aucunement porter atteinte aux r�gles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO.
La recourante fait grand cas que le fils de la bailleresse n'a pas encore r�sili� le bail du cabinet m�dical qu'il exploite. On ne peut � ce sujet que souscrire � l'argument de bon sens d�velopp� tant par le Tribunal des baux et loyers que par la Chambre d'appel, selon lequel, � consid�rer les al�as inh�rents � toute proc�dure judiciaire, on ne saurait exiger d'un locataire qu'il r�silie son propre bail pr�matur�ment avant d'avoir la certitude d'�tre � m�me d'exercer son activit� professionnelle dans d'autres locaux, dont le locataire actuel sollicite de l'autorit� judiciaire l'annulation du cong� et, subsidiairement, la prolongation de son bail.
La demanderesse se pr�vaut ensuite de l'art. 272 CO. Elle pr�tend que la cour cantonale, par son refus d'instruire la cause, n'a pas �t� en mesure de proc�der � la pes�e des int�r�ts requise par cette norme.
3.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de dur�e d�termin�e ou ind�termin�e lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des cons�quences p�nibles sans que les int�r�ts du bailleur ne le justifient. L'art. 272 al. 2 CO �num�re ensuite une s�rie de crit�res � prendre en consid�ration, comme la situation personnelle, familiale et financi�re des parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin du bailleur des locaux et l'urgence de ce besoin (let. d), ou encore la situation sur le march� local du logement (let. e).
La pes�e des int�r�ts prescrite par l'art. 272 al. 1 et 2 CO pour d�cider d'octroyer ou non une prolongation de bail sert �galement pour d�terminer la dur�e de celle-ci.
Comme le montre l'emploi de l'adverbe "notamment", les �l�ments d'appr�ciation �nonc�s � l'art. 272 al. 2 CO, sous let. a � e, ne rev�tent pas un caract�re exclusif et le juge peut tenir compte d'autres int�r�ts pertinents (Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 120 ad art. 272 CO; Pierre Engel, Contrats de droit suisse, 2e �d., p. 210). Il gardera � l'esprit que la prolongation a pour but de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou, � tout le moins, tend � adoucir les cons�quences p�nibles r�sultant d'une extinction du contrat selon les r�gles ordinaires (ATF 116 II 446 consid. 3b).
3.2 L'autorit� cantonale a refus� toute prolongation de bail, parce que la demanderesse �tait au b�n�fice d'un pr�avis de pr�s de 30 mois (recte: de plus de 30 mois) et qu'elle n'avait �tabli ni que le cong� devait lui occasionner une perte de client�le, ni qu'elle avait effectu� de nombreuses d�marches pour rechercher de nouveaux locaux.
N'en d�plaise � la recourante, les int�r�ts en pr�sence ont �t� soupes�s avec soin par la Chambre d'appel. Les facteurs qu'elle a pris en compte dans cette d�marche sont en outre conformes au droit f�d�ral (cf., � propos du crit�re relatif au d�lai de r�siliation exceptionnellement long - comme c'est le cas en l'esp�ce -, ATF 125 III 226 consid. 4c). En effet, le besoin l�gitime du bailleur, ou de ses proches, d'occuper les locaux pr�vaut g�n�ralement sur les int�r�ts du locataire (David Lachat, Le bail � loyer, p. 502, ch. 3.8), le but de la prolongation n'�tant pas d'assurer au locataire le maintien ind�fini d'une situation favorable (cf. ATF 116 II 446 consid. 3b; Higi, op. cit., n. 88 ad art. 272 CO).
Les �l�ments que la recourante fait valoir ne sont pas d�terminants. Ainsi, la dur�e qui s'est �coul�e depuis la conclusion du bail (art. 272 al. 2 let. b CO) ne doit �tre prise en compte que si elle est tr�s courte (quelques mois) ou, au contraire tr�s longue (dix ans et plus) (Higi, op. cit., n. 144 � 147 ad art. 272 CO). Or, in casu, la demanderesse �tait locataire des bureaux de la d�fenderesse depuis un peu plus de 17 mois lorsqu'elle a re�u le cong� contest�.
On ne voit pas quelles cons�quences particuli�rement p�nibles pourrait d�ployer la r�siliation pour la client�le de la recourante. Celle-ci exploitant une fiduciaire, les clients sont, � vues humaines, bien plus attach�s � l'�tablissement en raison des services prodigu�s, qu'en raison du lieu de l'exploitation.
Enfin, s'agissant de la difficult� � retrouver d'autres bureaux, il a �t� retenu que des locaux de remplacement, d'un prix semblable � ceux lou�s, ont �t� propos�s � la recourante, laquelle a refus� de les prendre en consid�rations au motif, notamment, que leur surface �tait inf�rieure � celle des locaux qu'elle occupe actuellement. A ce propos, on ne peut qu'abonder dans le sens de la cour cantonale, qui a qualifi� cette attitude de surprenante, d�s l'instant o� la demanderesse sous-loue depuis le 1er d�cembre 2002 une partie des locaux lou�s � un cabinet d'architecte, ce qui d�montre avec �clat que la surface remise � bail par l'intim�e ne lui est pas indispensable pour exercer ses activit�s commerciales.