Source: https://diario-oficial-generalitat-catalunya.vlex.es/vid/ley-contratos-cultivo-36038284
Timestamp: 2019-06-16 01:28:04
Document Index: 261596193

Matched Legal Cases: ['artículo 46', 'artículo 116', 'artículo 129', 'artículo 39', 'artículo 40', 'artículo 19', 'artículo 1', 'artículo 23', 'artículo 43', 'artículo 34', 'artículo 34', 'artículo 34', 'Artículo 42', 'artículo 33', 'artículo 6', 'artículo 42', 'artículo 14']

LEY 1/2008, de 20 de febrero, de contratos de cultivo. - DOGC. Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya (en castellano) - Legislación - VLEX 36038284
Sección primera. - arts. 11 y 12
Sección segunda. - arts. 13 a 16
Sección tercera. - arts. 17 a 19
Sección cuarta. - arts. 20 a 24
Sección quinta. - arts. 25 a 32
Sección sexta. - arts. 33 a 35
Capítulo III. - arts. 36 a 39
Capítulo IV. - arts. 40 y 41
Capítulo V. - art. 42
Capítulo VI. - arts. 43 y 44
1/2008, de 20 de febrero, de contratos de cultivo.
La presente ley se enmarca en el proceso de refundición y codificación del derecho civil de Cataluña, iniciado con la Ley 29/2002, de 30 de diciembre, primera ley del Código civil de Cataluña. En esta ocasión, se ha considerado que correspondía aprobar una ley especial, dado el carácter específico de la regulación y su doble contenido de derecho civil patrimonial y de política agraria, todo ello sin perjuicio de ue en el futuro los contratos de cultivo puedan integrarse en el libro VI del Código civil de Cataluña, relativo a obligaciones y contratos, de acuerdo con su estructura de código abierto. Asimismo, la ley se aprueba en ejercicio de una doble competencia legislativa, la referente a conservación, modificación y desarrollo del derecho civil propio y la relativa a agricultura y ganadería. Igualmente, la presente ley supone el cumplimiento del mandato del Estatuto de autonomía de Cataluña, cuyo artículo 46.4 establece que los poderes públicos deben velar por el fomento de las actividades agrarias y ganaderas. Por lo tanto, esta regulación de los contratos de cultivo es una forma de asegurar que el sector tenga unas herramientas que permitan su desarrollo y su cohesión en el territorio. Por otra parte, la presente ley se enmarca en el desarrollo de las competencias exclusivas que el artículo 116.1 del Estatuto otorga a la Generalidad en materia de agricultura y ganadería y el artículo 129 en materia de derecho civil.
Contratos de cultivo
Son objeto de la presente ley los contratos de cultivo. Por contratos de cultivo se entienden los contratos de arrendamiento rústico, aparcería y, en general, todos los contratos, cualquiera que sea su denominación, por los cuales se cede onerosamente el aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal de una finca rústica.
El contrato de cultivo puede incluir una explotación agraria, entendida como un conjunto de bienes y derechos que conforman una unidad económica.
El contrato de cultivo no se extiende a las edificaciones destinadas a vivienda que haya en la finca, pero sí a las demás construcciones, a la maquinaria y a las herramientas existentes, salvo pacto en contrario, en ambos casos, y salvo lo establecido en el artículo 39.
El contrato de cultivo no comprende los demás aprovechamientos de la finca no vinculados al cultivo, como por ejemplo la caza, que corresponden al propietario o propietaria, también salvo pacto en contrario.
La realización de actividades agroturísticas en la finca por parte del cultivador o cultivadora precisa un pacto expreso entre las partes y, en el marco de la multifuncionalidad agraria, debe ser compatible con la actividad de cultivo.
Si el cultivo para el cual se cede la finca es de duración inferior al año agrícola.
Si la finalidad es una prestación de servicios al propietario o propietaria, como por ejemplo la preparación de la tierra para la siembra o plantación.
Si se cede solamente el derecho a abonar con deyecciones ganaderas.
Si se ceden solamente aprovechamientos relativos a la caza.
Si se cede una explotación ganadera de carácter intensivo, sin tierras de cultivo.
Si la cesión del uso de la finca no tiene la finalidad de destinarla a una actividad agrícola, ganadera o forestal, salvo lo establecido en el artículo 40.
Pueden firmar contratos de cultivo las personas con capacidad jurídica para contratar.
Los titulares de derechos limitados sobre la finca, como por ejemplo usufructuarios, fiduciarios, reservistas o compradores a carta de gracia, pueden firmar contratos de cultivo si bien, extinguido su derecho, el contrato subsiste hasta que finalice el plazo mínimo establecido por la presente ley o bien el de la prórroga en curso.
El régimen establecido por el apartado 2 se aplica a los contratos de cultivo firmados por los representantes legales de los menores o incapacitados, al extinguirse su representación.
Se entiende por cultivador directo y personal la persona física que, sola o con la colaboración de personas que conviven con ella o, si no hay convivencia, de descendientes o de ascendientes, lleva a cabo efectivamente la actividad agraria y asume los riesgos de la explotación, si el 50% de su renta total se obtiene de actividades agrarias u otras complementarias, siempre que la parte de la renta procedente directamente de la actividad agraria efectuada en su explotación no sea inferior al 25% de su renta total y el tiempo de trabajo dedicado a actividades agrarias o complementarias sea superior a la mitad de su tiempo de trabajo total, sin perjuicio que pueda contratar personal auxiliar.
Tienen la condición de cultivador directo y personal las sociedades agrarias de transformación, las comunidades de bienes, las cooperativas o secciones de cooperativa de producción agraria y las sociedades civiles, mercantiles y laborales, para el cultivo de que se trate, siempre que incluyan en su objeto social finalidades de carácter agrario y que la mayoría de derechos de voto corresponda a las personas físicas a que se refiere el apartado 1.
Las administraciones públicas y sus empresas y entidades vinculadas arrendatarias de fincas rústicas tienen la condición de cultivador directo y personal a todos los efectos de la presente ley.
Con la finalidad de preservar, potenciar y fomentar los valores ambientales, la diversidad biológica y el patrimonio cultural de las tierras agrarias, gozan de los efectos de los derechos específicos que la presente ley reconoce al cultivador directo y personal las asociaciones y fundaciones sin afán de lucro arrendatarias de tierras agrícolas definidas por sus estatutos como entidades exclusivamente dedicadas a la custodia del paisaje rural o agrícola, al cuidado de la biodiversidad en el territorio rural o al mantenimiento del patrimonio cultural de las tierras rurales.
Los contratos de cultivo deben formalizarse por escrito.
Las partes pueden exigirse en cualquier momento, con los gastos a cargo de la parte que formule la petición, que el contrato se formalice íntegramente en documento público y que conste en el mismo una descripción de la finca objeto del contrato y, si procede, un inventario de los elementos y de los derechos vinculados a la explotación que se cede y cualquier otra circunstancia que sea necesaria para desarrollar y ejecutar adecuadamente el contrato.
Los contratos de cultivo se rigen por lo establecido imperativamente en la presente ley, por los pactos convenidos entre las partes contratantes y, en su defecto, por el uso y costumbre de la comarca. Supletoriamente es de aplicación el resto de disposiciones previstas en la presente ley.
Si el cultivador o cultivadora no lo es de forma directa y personal, no son de aplicación las disposiciones de la presente ley relativas a los derechos de adquisición preferente.
Las disposiciones de la presente ley para el contrato de arrendamiento se aplican al resto de contratos de cultivo en la medida en que lo permita su naturaleza.
Capítulo II Artículos 11 a 35
Sección primera Artículos 11 y 12
Derechos y obligaciones del arrendador o arrendadora
Derechos y obligaciones del arrendatario o arrendataria
Sección segunda Artículos 13 a 16
La renta de los contratos es la que libremente convienen las partes a satisfacer en dinero, salvo que convengan su pago en una cantidad determinada y no alícuota de frutos.
Son nulos de pleno derecho los pactos por los cuales se obliga al arrendatario o arrendataria al pago total o parcial de cualquiera de los tributos que gravan la propiedad de la finca arrendada.
Pacto de mejorar la tierra
El pago de la renta convenida se efectúa de acuerdo con lo que establezca el contrato. Cuando este no lo establece, la renta debe pagarse por anualidades vencidas en el domicilio del arrendador o arrendadora y en el plazo de un mes o, en su caso, según la costumbre de la comarca.
El arrendador o arrendadora debe entregar al arrendatario o arrendataria un recibo de la renta pagada.
Sección tercera Artículos 17 a 19
Sección cuarta Artículos 20 a 24
Los gastos ordinarios de conservación y reparación de la finca o la explotación agraria derivados de la actividad de cultivo van a cargo del arrendatario o arrendataria, sin derecho a reembolso.
Si, habiendo sido requerido al efecto, el arrendatario o arrendataria no asume los gastos ordinarios, puede hacerlo el arrendador o arrendadora, con derecho a reembolso.
Los gastos extraordinarios de conservación y reparación de la finca o la explotación agraria derivados de la obligación de mantenerla en un estado que sirva a la actividad de cultivo van a cargo del arrendador o arrendadora, sin derecho a aumentar la renta.
Si, habiendo sido requerido al efecto, el arrendador o arrendadora no asume los gastos extraordinarios, puede hacerlo el arrendatario o arrendataria, con derecho a reembolso.
El arrendador o arrendadora y, en su caso, el arrendatario o arrendataria deben llevar a cabo las obras o mejoras que les sean impuestas por ley, por resolución judicial o administrativa firme o por acuerdo de una comunidad de regantes u otras entidades similares en las que se integre la finca.
En caso de que las obras deban llevarse a cabo por el arrendador o arrendadora y signifiquen un incremento notable en el rendimiento de la finca, como por ejemplo su transformación de secano en regadío, el arrendador o arrendadora tiene derecho a aumentar la renta en proporción al incremento del rendimiento, con derecho de abandono por el arrendatario o arrendataria en caso de que no le conviniese.
Si, habiendo sido requerido al efecto, el arrendador o arrendadora no lleva a cabo las obras o mejoras, puede hacerlo el arrendatario o arrendataria, con derecho a reembolso.
En caso de que las obras deban llevarse a cabo por parte del arrendatario o arrendataria y signifiquen una mejora notable en la finca que subsista al final del contrato, aquel tiene derecho a ser compensado por el arrendador o arrendadora por el importe del coste material de la mejora.
El arrendatario o arrendataria puede llevar a cabo obras ordinarias de mejora de la finca, como por ejemplo las de los accesos, el rellanamiento de tierras o la supresión de separaciones entre piezas de tierra, sin necesidad de autorización expresa del arrendador o arrendadora pero previa notificación de forma fehaciente.
El arrendador o arrendadora puede oponerse a la realización de las obras en un plazo de quince días a partir del momento en que ha recibido la notificación. Si no se opone expresamente, las obras se entienden autorizadas.
En caso de que las obras signifiquen una mejora de la finca, el arrendador o arrendadora no tiene derecho a incrementar la renta, y, en caso de que subsistan en el momento del final del contrato, el arrendatario o arrendataria tiene derecho a ser compensado por el arrendador o arrendadora por el incremento del valor de la finca que las mejoras han generado.
Sección quinta Artículos 25 a 32
La finalización del plazo inicial o de las prórrogas.
La resolución del contrato, en los casos establecidos por la ley o convenidos por las partes.
La pérdida o expropiación total de la finca arrendada.
La denuncia anticipada del contrato por el arrendatario o arrendataria, de acuerdo con lo establecido por el artículo 19.
El acuerdo de las partes de extinguirlo anticipadamente.
Los demás casos convenidos en el contrato o que resulten de la presente ley.
Resolución del contrato por incumplimiento
El incumplimiento por una de las partes de obligaciones contractuales o legales da derecho a la otra, que haya cumplido las que le corresponden, a resolver el contrato.
La parte que ha cumplido sus obligaciones tiene derecho a resolver el contrato y a la indemnización de los daños y perjuicios sufridos, si bien puede optar solamente por reclamar estos últimos y mantener el contrato.
Son casos de incumplimiento por parte del arrendatario o arrendataria:
Dejar de cultivar la finca por abandono o destinarla a un uso distinto de los establecidos por el artículo 1, sin perjuicio de lo que pueda establecerse en la normativa sectorial específica.
Dañar o agotar gravemente la finca o sus producciones.
Subarrendar la finca sin consentimiento del arrendador o arrendadora.
No efectuar el pago de la renta convenida en el contrato o no llevar a cabo las mejoras acordadas.
Realizar obras voluntarias de mejora con la oposición del arrendador o arrendadora o sin haber efectuado la notificación establecida por el artículo 23.1.
En general, el incumplimiento por el arrendatario o arrendataria de las obligaciones convenidas o que derivan de la ley, las buenas prácticas agrarias y el uso y costumbre de la comarca.
Sucesión del arrendador o arrendadora
Los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento subsisten durante el plazo legal, pactado o prorrogado, a pesar de que la propiedad de la finca se transmita por cualquier título o se constituya en la misma un derecho real.
El desconocimiento por el adquirente de la existencia del arrendamiento de la finca no priva al arrendatario o arrendataria de sus derechos.
Sucesión del arrendatario o arrendataria
El derecho del arrendatario o arrendataria se transmite por causa de muerte a título universal o particular, con la consiguiente subrogación del adquirente en la posición jurídica del arrendatario o arrendataria.
El adquirente del derecho a cultivar puede optar por continuar o por extinguir el contrato. Debe notificarlo al arrendador o arrendadora dentro de los seis meses siguientes a la muerte del causante y, en cualquier caso, debe hacerse cargo del cultivo hasta la finalización del año agrícola. Si no se efectúa el aviso dentro de este plazo, el arrendador o arrendadora puede dar por extinguido el contrato.
Si hay una pluralidad de adquirentes, a falta de designación efectuada por el causante, deben determinar quien continúa el arrendamiento y notificarlo al arrendador o arrendadora dentro de los seis meses siguientes a la muerte del causante. A falta de acuerdo entre los adquirentes notificado al arrendador o arrendadora dentro de este plazo, el arrendador o arrendadora puede dar por extinguido el contrato y, en cualquier caso, aquellos deben hacerse cargo del cultivo hasta la finalización del año agrícola.
El arrendatario o arrendataria no puede subarrendar la finca, salvo autorización en el contrato o consentimiento expreso del arrendador o arrendadora.
La cesión de aprovechamientos marginales no se considera subarrendamiento, siempre que estos no representen más de una décima parte del rendimiento total que se obtiene de la finca.
Las administraciones públicas pueden subarrendar libremente las fincas de las cuales son arrendatarias.
Sección sexta Artículos 33 a 35
Preferencia adquisitiva del arrendatario o arrendataria
En caso de compraventa, permuta, dación en pago, donación entre vivos o aportación a sociedad de fincas rústicas arrendadas, corresponde al arrendatario o arrendataria el derecho de adquisición preferente del dominio, mediante el abono al propietario o propietaria de su precio o del valor dado en la aportación, excepto en los siguientes casos:
Si la enajenación se efectúa a favor del propietario o propietaria de una parte indivisa de la finca.
Si la enajenación se efectúa a favor de cónyuge, conviviente en unión estable de pareja, ascendientes, descendientes o parientes consanguíneos o por adopción hasta el segundo grado.
Si la finca tiene la calificación urbanística de suelo urbano o urbanizable.
El derecho de adquisición preferente no puede renunciarse anticipadamente.
El derecho del arrendatario o arrendataria es preferente al que legalmente pueda corresponder a los propietarios de las fincas colindantes.
A los propietarios de fincas colindantes les son de aplicación las excepciones establecidas por el apartado 1.
En caso de transmisión de una finca que solamente está arrendada en parte o que lo está a distintos arrendatarios, el derecho de adquisición preferente del arrendatario o arrendataria se limita a la parte de la finca que tiene en arrendamiento.
Si los arrendatarios o propietarios de fincas colindantes han ejercido la preferencia adquisitiva establecida por este artículo, deben destinar la finca adquirida a actividades agrícolas, ganaderas o forestales durante un período mínimo de cinco años. En el supuesto de que no se cumpla esta obligación o de que la finca se enajene entre vivos mediante cualquiera de los negocios jurídicos indicados por el apartado 1 antes de finalizar los cinco años, la finca puede revertir a la situación anterior si los antiguos propietarios o sus sucesores lo reclaman en el plazo de un año a contar desde la finalización de los cinco años mencionados. Si en el plazo de un año los antiguos propietarios o sus sucesores no han ejercido el derecho de reversión, éste puede ser ejercido por la Generalidad en el plazo de un año, en los términos del artículo 43.
Si el propietario o propietaria no efectúa la notificación a que se refiere el artículo 34, o lleva a cabo la enajenación en favor de tercero antes del plazo de dos meses o, finalizado este plazo, enajena por precio o condiciones sustanciales distintas de las comunicadas al arrendatario o arrendataria, este puede ejercer el retracto dentro de los dos meses siguientes al momento en que haya tenido conocimiento de la enajenación.
En todo acto de enajenación de una finca rústica debe manifestarse si está o no arrendada y, en su caso, que se ha llevado a cabo la notificación al arrendatario o arrendataria de acuerdo con lo que establece el artículo 34.
Para inscribir en el Registro de la Propiedad el título de adquisición de una finca rústica arrendada es preciso justificar que se ha llevado a cabo la notificación, de forma fehaciente, al arrendatario o arrendataria de acuerdo con lo que establece el artículo 34. Esta notificación debe efectuarse y acreditarse en cualquier caso, aunque el arrendatario o arrendataria no tenga derecho de adquisición preferente al no ser cultivador directo y personal.
Capítulo III Artículos 36 a 39
En el contrato de aparcería el propietario o propietaria cede al aparcero o aparcera la explotación de una finca a cambio de una participación en los productos obtenidos, con contribución o sin contribución del propietario o propietaria en los gastos.
Las partes correspondientes al aparcero o aparcera y al propietario o propietaria pueden convenir libremente sin que deban corresponder al valor de su contribución en la explotación de la finca.
Desarrollo de la aparcería
El aparcero o aparcera debe informar adecuadamente al propietario o propietaria sobre el desarrollo del cultivo y, si procede, de las demás actividades de la explotación, independientemente del derecho del propietario o propietaria a efectuar las comprobaciones que considere convenientes.
El aparcero o aparcera debe avisar con anticipación al propietario o propietaria para que, si quiere, pueda presenciar la recolección de los productos obtenidos con el cultivo de la finca.
Salvo pacto en contrario, el aparcero o aparcera se ocupa de la comercialización de los productos de la explotación, con la obligación de rendir cuentas al propietario o propietaria con la periodicidad convenida o, en defecto de pacto, según el uso y costumbre de la comarca.
La manifiesta deficiencia en el cultivo de la finca.
El incumplimiento de los deberes de información y comunicación a cargo del aparcero o aparcera.
La deslealtad en perjuicio del propietario o propietaria en el cómputo de la parte que le corresponde y en la entrega de los productos de la finca.
El cultivador o cultivadora tiene la condición de masovero o masovera cuando habita en el mas que hay en la finca como obligación derivada del contrato.
El masovero o masovera no debe pagar ninguna contraprestación por el uso del mas, pero esta sigue la suerte del contrato.
El masovero o masovera está obligado a explotar y cultivar la finca o explotación agraria según uso y costumbre de buen payés y llevar a cabo las demás actividades que le haya encomendado el propietario o propietaria, de acuerdo con la naturaleza del contrato.
La masovería se rige por lo que libremente hayan convenido las partes y, en defecto de pacto, por los usos y costumbres de la comarca.
Capítulo IV Artículos 40 y 41
Arrendamiento con finalidades de conservación del patrimonio natural
Capítulo V Artículo 42
Junta de Arbitraje y Mediación para los Contratos de Cultivo
Se crea la Junta de Arbitraje y Mediación para los Contratos de Cultivo, adscrita al Departamento de Agricultura, Alimentación y Acción Rural, como órgano de naturaleza arbitral competente para resolver todas las cuestiones litigiosas relacionadas con la aplicación de la presente ley.
Cualquiera de las partes que hayan pactado expresamente en el contrato la cláusula de sumisión arbitral o que la hayan acordado posteriormente puede acceder a la Junta de Arbitraje y Mediación para los Contratos de Cultivo. El laudo de la Junta Arbitral es de obligado cumplimiento para las partes y se rige por lo que dispone la legislación de arbitraje.
La composición, funcionamiento y organización de la Junta de Arbitraje y Mediación para los Contratos de Cultivo deben regularse por reglamento. Deben formar parte de la misma, entre otras, las entidades representativas del sector y las organizaciones profesionales agrarias más representativas.
La Junta de Arbitraje y Mediación para los Contratos de Cultivo puede tener secciones territoriales de acuerdo con lo que establezca el reglamento que la regule.
Capítulo VI Artículos 43 y 44
Derecho de adquisición preferente de la Generalidad
La Generalidad, directamente o mediante sus entidades o empresas públicas, tiene el derecho de adquisición preferente, que se ejerce mediante los derechos de tanteo y retracto, en caso de compraventa, permuta, dación en pago, donación entre vivos o aportación a sociedad de fincas rústicas o explotaciones agrarias, estén o no arrendadas, con carácter subsidiario a los arrendatarios y los colindantes.
El derecho de adquisición preferente de la Generalidad no puede ejercerse con relación a las operaciones a que se refieren las letras a, b y c del artículo 33.1, ni tampoco en los casos en que la entidad que adquiere la finca sea de las que establece el artículo 6.2.
Para posibilitar el ejercicio de la preferencia adquisitiva que establece el apartado 1 en forma de tanteo, debe notificarse fehacientemente a la Administración pública titular de este derecho los datos relativos al precio o valor que se da a la finca en caso de donación, y las características de la compraventa, permuta, dación en pago, donación o aportación proyectada y, en su caso, una copia de la escritura pública con la cual se haya instrumentado. El derecho de tanteo puede ejercerse en el plazo de dos meses a contar desde la correspondiente notificación, que debe efectuarse en todo caso y es requisito necesario para inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad.
Si falta la notificación establecida por el apartado 3 para el derecho de tanteo o en caso de compraventa, permuta, dación en pago, donación o aportación a sociedad realizada en condiciones sustancialmente distintas de las comunicadas, la Generalidad puede ejercer el derecho de retracto dentro del plazo de los seis meses siguientes al momento en que haya tenido conocimiento de la enajenación.
El Gobierno debe establecer por reglamento las demarcaciones territoriales afectadas por la preferencia adquisitiva de la Generalidad, así como las condiciones en que debe producirse el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, con la finalidad de preservar, potenciar y fomentar el suelo agrario y la actividad agraria y forestal, la investigación y la innovación agropecuaria, la instalación de infraestructuras y servicios públicos de interés general relativos a la agricultura y a la ganadería y, especialmente, los regadíos.
Modelos de contratos de cultivo
Registro Administrativo de Contratos de Cultivo
Las partes contratantes deben comunicar al Departamento de Agricultura, Alimentación y Acción Rural la formalización de un contrato de cultivo a efectos de su inscripción el Registro Administrativo de Contratos de Cultivo.
Medidas incentivadoras de los contratos de cultivo
El coste de los seguros que se contraten relativos al cultivo de la finca va íntegramente a cargo del cultivador o cultivadora, salvo pacto en contrario.
La falta de seguro de los riesgos de la actividad de cultivo por parte del cultivador o cultivadora no repercute en la ejecución del contrato.
Lo establecido en los apartados 1 y 2 se entiende sin perjuicio de la normativa vigente en materia de seguros.
El Gobierno debe crear, en el plazo de seis meses a contar desde la entrada en vigor de la presente ley, la Junta de Arbitraje y Mediación para los Contratos de Cultivo, de acuerdo con lo establecido en el artículo 42, garantizando los recursos humanos y materiales suficientes.
Se autoriza al Gobierno para unificar la Junta Arbitral y de Mediación para los Contratos de Cultivo y la Junta Arbitral de Contratos de Integración, creada por la Ley 2/2005, de 4 de abril, de contratos de integración, con las correspondientes adaptaciones en cuanto a la composición, organización y funcionamiento.
Se amplían las funciones de la Junta Arbitral de Contratos de Integración, establecidas por el artículo 14 de la Ley 2/2005, con las correspondientes al ámbito de la mediación entre las partes.
Palacio de la Generalidad, 20 de febrero de 2008
Ley 1/2008, de 20 de febrero, de contratos de cultivo en Cataluña