Source: https://www.notariofranciscorosales.com/que-es-mejor-vender-o-donar-un-piso-a-un-hijo/
Timestamp: 2017-04-25 12:32:22
Document Index: 393538756

Matched Legal Cases: ['artículo 641', 'artículo 639', 'artículo 257', 'artículo 1291', 'artículo 1297', 'artículo 811', 'artículo 812']

¿Qué es mejor vender o donar un piso a un hijo?16 Nov, 2015 Autor Francisco Rosalescompraventa de vivienda, compraventa o donación, familia39 ComentariosEs muy frecuente que aparezcan en mi despacho, padres que quieren “poner los papeles de un piso a nombre de los hijos“, y que me preguntan si es mejor vender o donar un piso a los hijos; aunque la única pregunta que me hacen verdaderamente es si resulta más barata la venta o la donación.
Trato con este post de repetir lo que una y otra vez intento explicar en mi despacho; y anticipo que no es un post que quizá sea del agrado de los “puristas del derecho“.
Recuerdo a una señora que tenía la sana costumbre de acudir a los restaurantes y preguntarle al camarero si estaba más buena la carne o el pescado, y raro era el que no le respondía “Señora ¿Qué le gusta a Ud?, porque aquí todo está bueno”.
Lo mismo pasa en la compraventa y la donación. Ni se puede comprar sin precio, ni regalar con él; pero eso ya lo saben sobradamente los padres que acuden a mi despacho, y en realidad lo que están preguntando es si es más barata la compraventa o la donación.
¿Es correcto preguntar si es más barato vender o donar un piso a un hijo?
A mi juicio es un gravísimo error acudir a la Notaría preguntando por el precio; no porque no haya que preguntar por el tema (que por supuesto que si) sino porque ante todo hay que preguntar por las consecuencias de lo que hacemos, y sólo después de ello, preguntar por el precio, y si hay alguna forma más económica de hacerlo.
De hecho el Notario tiene la obligación de buscar los medios más adecuados para atender a las necesidades del ciudadano, pero primero atiende a esas necesidades y luego a su coste.
¿Iría Ud a un médico preguntando cual es la pastilla más barata? piense que lo primero es ver la enfermedad, luego la cura, y sólo después de ello si hay una forma barata de curar.
La donación simulada bajo la forma de compraventa, tiene dos graves problemas:
El Notario tiene que comprobar los medios de pago (art 28 Ley Notariado y 177 Reglamento Notarial).
El negocio simulado es un negocio que acaba dando problemas, así el Tribunal Supremo entre otras en sentencia 18 de Noviembre de 2014, ha declarado la nulidad de la donación disimulada bajo la forma de compraventa, y exige para la validez de la donación que la escritura sea precisamente de donación, y no de compraventa.
Sin embargo y aunque nos saltáramos estos dos graves escollos (y crean que es posible), el siguiente problema es que hacer una donación simulada bajo la forma de compraventa tiene inconvenientes.
La donación es revocable, mientras que la compraventa no se puede revocar
El dicho “Santa Rita Rita Rita, lo que se da no se quita” es mentira, pues una donación es revocable por:
Incumplimiento de cargas ((art 647 del Código Civil).
Ninguna de estas posibilidades cabe en una compraventa, en la que todo lo más cabe pactar condiciones resolutorias, aunque hay que tener presente:
Que dicha condición resolutoria incrementa los costes de la venta.
Cabe la posibilidad de pactar reversión de los bienes donados al donante, prohibición de vender los bienes donados y que el donante ser reserve la posibilidad de disponer del bien donado, cosas que no caben en la compraventa
Aunque similares al caso anterior, son supuestos distintos.
La similitud es que un cambio en las circunstancias del donante, de una u otra forma pueden tenerse en cuenta para dejar sin efecto la donación (insisto que es imposible en la compraventa.
La reversión del bien donado La regula el artículo 641 del código civil y es una opción muy interesante, pues permite de hecho que el donante pueda recuperar el bien donado en cualquier caso y circunstancia, ampliando por tanto las causas de revocación de las donaciones, ya indicadas.
La prohibición de disponer del bien donado Es pacífico en la doctrina esta posibilidad que incluso es inscribible en el Registro de la Propiedad (art 26 Ley Hipotecaria)
La reserva de la facultad de disponer del bien donado por el donante Es una interesante posibilidad que contempla el artículo 639 del Código Civil, y que sirve para poder el donante protegerse si sus circunstancias económicas le vienen adversas.
Todas estas posibilidades no caben en la compraventa, y como mucho sólo cabe la venta con pacto de reserva de dominio, y la condición resolutoria o hipoteca en garantía de la prohibición de vender el bien comprado
No puedes olvidar a tus otros hijos
Si donas a un hijo, cuando tu fallezcas, dicho hijo tiene la obligación de computar, imputar y colacionar lo donado (dicho de otra forma tiene que traer a tu herencia el valor de lo recibido).
Con ello todos los hijos se igualan en la sucesión (salvo que otra sea tu voluntad).
Si le vendes a un hijo, y no cobras cantidad alguna, estás perjudicando a tus otros hijos, por lo que no te digo que es lo que debes hacer, pero si tener muy presente el tema.
Cuidado con los cónyuges de tus hijos
Lo que regalas a tus hijos es privativo de ellos, pero lo que compran tus hijos constante su matrimonio es ganancial, por lo que si disimulas una donación bajo la forma de compraventa no sólo favoreces a tu hijo sino también a tu cónyuge.
Evidentemente la solución es que el cónyuge de tu hijo confiese la privacidad del precio, pero ¿crees sensato pedirle a tu yerno o nuera que vayan al Notario para decir algo que les perjudica porque tu no te fías de ellos?, poderse se puede hacer, pero piensa que:
Eso puede afectar seriamente la relación de pareja de tu hijo o hija
Eso puede agravar tus relaciones personales con ese yerno o nuera (siendo que esas relaciones son siempre complejas)
Cuidado con tus acreedores
No es un gran acierto poner a tus hijos como testaferros tuyos, sobre todo porque puedes estar cometiendo un alzamiento de bienes, castigado en el artículo 257 del Código Penal y tus hijos también. Poco, por no decir nada, sabemos los Notarios de derecho penal, por lo que antes de realizar un acto con esta finalidad es mucho más que recomendable consultar a un abogado.
¿Responde el comprador o el donatario de las deudas del vendedor o donante?
De entrada el artículo 1291.3 del Código Civil permite rescindir los contratos celebrados con los acreedores cuando estos no puedan cobrar de otro modo lo que se les deba; pero además el artículo 1297 presume celebrados en fraude de acreedores todos aquellos contratos por virtud de los cuales el deudor enajenare bienes a título gratuito, y las enajenaciones a título oneroso, hechas por aquellas personas contra las cuales se hubiese pronunciado antes sentencia condenatoria en cualquier instancia o expedido mandamiento de embargo de bienes.
Que el Código habla de enajenar a título gratuito u oneroso (lo cual es cierto pero muchos no entienden, es más ni entienden que no todo acto gratuito es donación -pues esta requiere ánimo de liberalidad)
Que tanto la donación como la venta en fraude de acreedores puede ser impugnada por dichos acreedores.
Estos artículos en caso de donación hay que conectarlos con los artículos 641 y 642 del Código Civil, que hacen al donatario responder de las deudas del donante:
Si así se estipula (y salvo pacto en contra sólo responde de las anteriores a la donación).
Si la donación es fraudulenta, presumiéndose fraude si el donante no se reservó bienes para responder de sus deudas.
Si estas casado cuidado si los bienes son solamente tuyos
Hay que hablar de la reserva troncal del artículo 811 del Código Civil, que opera en la compraventa y no en la donación.
Si tienes hijos, ten en cuenta que ante la transmisión de tus bienes a uno de ellos, este puede fallece soltero y sin descendientes, por lo que le hereda tu cónyuge.
El problema es que tus otros hijos (si tienes otros) o parientes (si no tienes más hijos), sobre dichos bienes quedan desprotegidos, si hubieras vendido a tu hijo, pero no si le donas.
En caso de donación, tu viuda tendrá que mantener los bienes o su valor dentro de tu familia.
Protégete si tu hijo no te ha dado nietos
Toca ahora hablar de la reversión del artículo 812 del Código Civil.
En el caso de venta, de fallecer el hijo, si le sobrevives, los bienes pasarían a quien el hijo designe como heredero, mientras que si le donas este artículo hace que los bienes o su valor retorne a ti.
¿Y qué es más barato, vender o donar un piso a un hijo?
Pocos son los ciudadanos que tienen la paciencia de escuchar estas recomendaciones, de hecho jamás las digo, pues su actitud es clara desde un principio, y de una u otra manera me dan a entender el “déjese Ud de rollos y cuénteme que es más barato”.
De hecho este post lo escribo para recomendárselo a esos ciudadanos que vienen a mi despacho, por si leyendo sosegadamente acaban de entender, que lo más importante no es el dinero, pero dado que lleváis un rato buscando la respuesta, ahí la tenéis.
Coste de Notaría y Registro en la compraventa y en la donación
Depende del valor del bien donado o comprado, pero salvo en viviendas que hay un beneficio arancelario del 25% en el número dos del arancel (aplicable sólo a la compra y no a la donación) el coste es el mismo (y aún así la diferencia ridícula).
Coste fiscal en la compraventa y en la donación
Tres son los impuestos que tienen lugar vendamos o donamos, como Notario de pueblo encabezaré estos tres impuestos con los nombres que comúnmente son usados y entendidos por todos
En realidad hoy en día son o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados ( ITPAJD -que se aplica a la compraventa-) o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD -que se aplica a las donaciones-) siendo ambos un impuesto que cobra la Comunidad Autónoma.
La compraventa tributa, según las comunidades autónomas entre el 7 y el 10% (algunas bonifican la compra de vivienda por jóvenes -Así Andalucía sujeta al 3.5% la compra de la residencia habitual por menos de 130.000€ por menores de 35 años-).
Las donaciones a descendientes, el margen oscila entre el 7,65% y el 34% (algunas bonifican las donaciones a descendientes -Andalucía lo que bonifica es en un 99% la donación de dinero que los padres hagan a los hijos menores de 35 años de hasta 120.000 -180.000 en caso de discapacidad- para adquisición de la primera vivienda habitual de estos hijos).
En ambos casos el impuesto lo paga el hijo.
Si andas pensando en cometer algún fraude, no estaría de más que tu hijo se planteara constituir una sociedad, pues no tributa por el ISD las donaciones realizadas a estas.
2.- La plusvalía municipal
Su nombre es Impuesto Sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) y es un impuesto que cobra el ayuntamiento en el que radique la finca.
Es irrelevante la compra o la donación, pues la cuota tributaria será la misma, pero mientras que en la compra el que paga es el vendedor (o sea el padre) en la donación paga el donatario (o sea el hijo).
3.- La plusvalía en IRPF
Tanto la compraventa como la donación generan incremento de patrimonio en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y en ambas es el padre que dona o vende el que tributa por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión.
#3.0NotarioCompartir:	39 Comentarios	Guadalupe Fdez. Espinosa
Responder	Muy interesante. Luego, cada Comunidad regula de una manera y la casuística se hace frondosa, porque tampoco es lo mismo si se trata de inmuebles o dinero. Recientemente he sabido de un caso de donación de un piso a los hijos, salvo uno residente en otra comunidad cuyo régimen le habría hecho tributar de manera menos ventajosa. Á este le donó dinero que al parecer tributaba mejor.
Otra cosa que veo que la gente hace es constituir sociedades “inmobiliarias” en cuanto tienen unos pocos inmuebles. Supongo que serán unipersonales y que lo harán por ventajas fiscales. Si un día te animas a hablar de ello, estaré encantada de leerlo porque francamente, tengo curiosidad. Un saludo.
Responder	Tomo nota Guadalupe, a ver que se me ocurre sobre el tema
Responder	Muy interesante el artículo, Francisco.
Responder	Muy bien explicado y argumentado. Genial para los que tenemos que dar una respuesta contundente a algunos clientes que también nos vienen a preguntar (sin ir más lejos, familia propia). Lo guardo, porque me parece excelente.
Responder	Muchas gracias Meg
Responder	¿Cuál debería ser la actuación del notario en caso de que, entre dos particularles nacionales, se pagase 90.000 euros en metálico por la compra de un piso? (Es decir, el S-1 no aparece para nada y, al no ser ninguno profesional se puede pagar en efectivo).
¿Se dejaría constancia del pago en efectivo delante del notario?, ¿Quizás la numeración de todos los billetes?,…
¿Y si fuera una compra entre un padre y un hijo? Entiendo que el pago se hace en todo caso delante del notario.
Responder	Como bien sabes entre residentes y hasta 100.000 € cabe el pago en efectivo sin problemas (salvo que sean pagos a empresarios o particulares donde el límite está en los 2.500), el Notario en ese caso simplemente deja constancia del pago en efectivo, y obviamente no de la numeración de los billetes; otra cosa es que el órgano centralizado de prevención de blanqueo de capitales decida investigar, o el propio Ministerio de Economía y Hacienda, pues ambos sabrán cómo se ha realizado el pago.
Los pagos no tienen que hacerse delante del Notario, ninguna ley lo obliga; otra cosa es que el Notario deje constancia de si se realiza ante él o en un momento anterior.
Responder	En todo caso que los padres conserven el usufructo vitalicio, así no se veran en una residencia o en la calle
Responder	Mi pregunta es si se puede hacer una donación, en mi caso de un piso, a dos hijos.
Puedo donar el piso de mi propiedad a mis dos hijos o en este caso sería más aconsejable hacerles copropietarios del mismo?
Responder	Hola Amalia.
No acabo de entender bien tu pregunta, pues si donas a tus hijos ambos son copropietarios, y si puedes o no donar simplemente es cuestión de si eres o no dueña, así como la voluntad de donar y aceptar la donación; seguramente quieres preguntar otra cosa, pero no consigo entenderte, ¿puedes aclarármelo?
Responder	Sr, Francisco Rosales, me gustaría saber si una testamento hecho en el extranjero, en concreto en Noruega y siendo válido en Noruega y custodiado en el Tribunal de distrito, es igualmente válido en España.
La respuesta es si, aunque otra cosa es que haya que traducirlo y apostillarlo, así como los efectos que sobre dicho testamento tenga el Reglamento Europeo de Sucesiones.
Responder	Tengo entendido que desde el pasado año, la ley que se aplica es la del país donde se reside y no la del país de la nacionalidad. Es mi caso, que soy española pero resido en Noruega.
Tendrían, entonces, mis herederos que pagar el impuesto de suceciones en España?
Responder	Efectivamente a falta de elección se aplica la ley de residencia, la cuestión es donde radican los bienes.
Como le decía…, el testamento está hecho y es válido en Noruega aunque los bienes radican, como usted dice, en España. Llegado el momento habría algún tipo de problemas para mis herederos en hacerse con la herencia?
Julia3C9
Responder	No lo creo, aunque habría que ver el testamento y si cumple con los requisitos del reglamento sucesorio europeo.
Y si por ejemplo, un matrimonio adquirió un piso en gananciales con una hipoteca para 20 años. Ahora debido a una serie de circunstancias el hombre pretende dejar su parte a su hijastra. ¿Cómo sería lo más lógico y posible hacerlo? Gracias
Responder	Hola Valeria.
Lo primero que habría que hacer es extinguir los gananciales, pues la sociedad de gananciales no implica una suma de comunidades sobre una suma de bienes; sino una comunidad sobre una suma de bienes, no creas que la operación es tan fácil (al menos desde el punto de vista de los impuestos).
Acude a la Notaría más cercana y te asesorarán mejor.
Responder	Es posible incluir a nuestros dos hijos (mayores de edad, de nacionalidad norteamericana) en la escritura de la vivienda que vamos a comprar con pago al contado? Somos un matrimonio mayor, españoles.
Responder	Por supuesto que es posible, el problema son los medios de pago, mejor consulta al Notario donde vayas a firmar la escritura.
Ando un poco perdido y necesito toda la información posible
Unos padres quieren donar a su único hijo una vivienda ubicada en la provincia de Alicante, siendo esta una residencia vacacional. ¿Tendrían que acudir al ayuntamiento donde está ubicada esta vivienda o se pueden liquidar estos impuestos desde la comunidad en la que residen (Castilla y León)?
¿Cómo puedo calcular el valor de estos impuestos? ¿Qué documentación es necesaria y cúal es el procedimiento para hacerlo efectivo?
Responder	Hola Juan Marcos.
Se trata de un impuesto municipal, por lo que no es que haya que liquidarlo en la Comunidad Autónoma, sino que hay que liquidarlo en el propio municipio.
Se trata de un impuesto que se autoliquida (igual que el IRPF, tu haces la liquidación) aunque es algo complejo y son numerosos los ayuntamientos que te ayudan a hacerlo, para lo que te van a pedir la copia de la escritura, y si no se ha incorporado la referencia catastral el último recibo del IBI.
Recuerda que tienes seis meses desde el otorgamiento de la escritura de donación para hacer la liquidación de ese impuesto.
Podría por favor aclararme una duda?
Mis padres me dejaron en donación el piso familiar. Mis padres ya han fallecido y desde entonces soy yo quien me hago cargo de todos los gastos: luz, comunidad, teléfono, contribución etc.
En la actualidad no vivo en el piso pero mis planes son de vivir en él próximamente.
Mi pregunta es, al vivir en el piso que mis padres me donaron tengo que pagar algún tipo de impuesto??
Muchísimas gracias por su tiempo y respuesta.
No hay impuestos que graven actualmente el hecho de vivir en un inmueble, otra cosa son los que pagaste por adquirirlo, o los que pagas por ser dueña (vivas o no).
Como le digo, es un piso que me donaron mis padres y desde que fallecieron soy yo quien se encarga de pagar todos sus gastos. Pero me dijeron que tendría que pagar impuestos si quería vivir en él… Por eso he querido consultalo con alguien que sabe realmente.
Muchas gracias de nuevo, y enhorabuena por tantos artículos tan interesantes.
De nuevo vuelvo a este magnífico blog.
Me gustaría saber si se puede “devolver” un bien donado. También, si se puede revocar de mutuo acuerdo. En este caso es un piso.
Responder	Hola Amparo.
EL preoblema es que el negocio se ha realizado ya, por lo que sólo cabe una nueva donación, con todas sus consecuencias fiscales; igual del texto de la escritura se pueden buscar alternativas, pero es u tema muy delicado, en principio.
Alvaro Milan De Grado
Responder	Gracias por tus aportacionesFrancisco “generoso”.
Es de lo mejorcito que he leído en ayuda a los ciudadanos
He pasado 41 años como director de recursos humanos en compañías de peso
Si necesitas algo en esta materia no dudes en pedirme información
Generosidad por generosidad
Responder	Gracias a ti por tus palabras Álvaro.
Responder	He leído y muy bien explicado en todo, salvo en lo que me interesa, estoy cuidando a mi suegra hace ya 7 años, deje mi trabajo por que ninguna persona que venia a trabajar con ella le gustaba, me dijo que la cuidara hasta el final de sus días (cuidador los 365 días al año sin descanso) y que a cambio me dejaba su casa, pero solo es su palabra, ahora que esta “creo” mas cerca su final se “acercan” mas su familia directa que esta mencionada en su testamento, que puedo hacer? o ella que debe de hacer, Cambiar su testamento, y la casa es 50 % con mi esposa, (ella hizo su testamento antes que yo me casara).
Es que tu caso es diferente, pues no hablamos de una donación, sino de un contrato de vitalicio que debiste haber firmado en su momento, es mejor que acudas a la Notaría más próxima.
Vivo en extranjero desde hace más de 20 años, y estoy inscrita en el PERE (PADRÓN DE ESPAÑOLES RESIDENTES EN EL EXTRANJERO). Tengo un piso en propiedad en España, en Andalucía, que solo uso unos meses al año. Mi pregunta es, mis hijos que residen también en el extranjero tendrían que pagar el Impuesto de Sucesiones para poder heredar mi piso si yo falleciese?
Responder	Hola Amalia
La respuesta entiendo que es afirmativa, pues a falta de residencia del causante el criterio que sirve en dicho impuesto es el del lugar donde radiquen la mayor parte de los bienes.
Responder	Entiendo que al estar en el PERE no estoy empadronada en España, de hecho es por esa razón que ni tengo acceso a la sanidad pública española, ni puedo votar directamente sino a traves de la embajada de España de mi país de residencia,
Tendrían que pagar el Impuesto de Sucesiones, aun siendo yo residente ausente y mis hijos residentes en el extranjero??
Si, y en su defecto habría que pagar el impuesto sobre la renta de los no residentes.
Responder	Podría decirme a cuánto puede ascender , el porcentaje, de ese tipo de impuesto? Es tan elevado, en el caso de Andalucía, como el Impuesto de Sucesiones normal”??
La regla es compleja, y depende del valor del bien, así como del patrimonio preexistente de los herederos, no obstante nada hay que pagar si el importe de la herencia es inferior a 250000€ (dudo mucho que el valor de un sólo bien llegue a tanto).
Responder	Muchísimas gracias por sus respuestas.