Source: http://www.rechtsprechung.saarland.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=sl&Art=en&Datum=2006-12&Sort=1026&nr=1118&anz=31&pos=29&Frame=2
Timestamp: 2019-08-17 13:14:33
Document Index: 328612694

Matched Legal Cases: ['§ 138', 'BGH', '§ 138', '§ 138', '§ 819', '§ 818', 'BGH']

8 U 25/06 - 7
OLG Saarbrücken Urteil vom 21.12.2006, 8 U 25/06 - 7
Notarieller Grundstückskaufvertrag: Sittenwidrigkeit bei Ausnutzung einer emotionellen Zwangslage des Veräußerers
I. Die Berufung der Beklagten gegen das am 7.12.2005 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken – 14 O 3/05 – wird zurückgewiesen.
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Rückübertragung des Grundstücks in <Ortsbezeichnung>, <Straßenname>, in Anspruch, das sie der Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 15. Februar 2002 (Anlage K. 5, Bl. 36 ff), geändert durch notariellen Vertrag vom 18. April 2002 (Anlage K. 6, Bl. 44 ff) sowie nochmals geändert durch Vertrag vom 27. November 2003 (Anlage K. 8, Bl. 50 ff) verkauft hatte. Zur Begründung hat sie sich darauf berufen, der Kaufvertrag über das streitgegenständliche Anwesen sei auf Druck der Beklagten zu Stande gekommen, denn diese habe ihr suggeriert, die Übertragung sei zur Begleichung ihrer „Karmaschuld“ notwendig; gleichzeitig müsse verhindert werden, dass die Tochter der Klägerin das Grundstück erhalte.
Bei seiner Beweiswürdigung habe das Landgericht nicht berücksichtigt, dass jeder der klägerseits benannten Zeugen ein ganz erhebliches Interesse am Ausgang des Rechtsstreits zu Gunsten der Klägerin habe. Die Zeugen M1 und A. M. führten selbst Prozesse gegen die Beklagte mit der inhaltlich gleichen Argumentation wie vorliegend. Weder sei die Beklagte in der Lage, andere Personen zu manipulieren, noch seien die Klägerin und die Zeugin M. überhaupt manipulierbar. Gegen den Zeugen H., einen ehemaligen Mieter der Beklagten, mache diese noch eine rückständige Forderung geltend, weshalb keine gute „Beziehung“ bestehe. Die Zeugin S. habe als Tochter der Klägerin und deren Alleinerbin ein extremes Interesse am Ausgang des Rechtsstreites. Diese habe schon 1998 – unstreitig – versucht, die Klägerin unter Betreuung zu stellen, was ihr allerdings nach Einholung von ärztlichen Stellungnahmen und Anhörung der Klägerin nicht gelungen sei. Das beweise, dass schon die damaligen Annahmen der Zeugin in Bezug auf die Geschäftsfähigkeit der Klägerin unzutreffend gewesen seien. Die damalige Entscheidung des Amtsgerichts belege vielmehr, dass sich die Klägerin keineswegs in eine tiefe seelische - intellektuelle Abhängigkeit zur Beklagten begeben habe. Letztlich seien die Ausführungen des Erstgerichts, der Beklagten sei es in Bezug auf die Klägerin gelungen, diese durch zunächst sicherlich sehr hilfreiche Unterredungen und Ratschläge in zunehmendem Maße an sich zu binden und das hieraus im Laufe der Zeit erwachsende absolute Vertrauensverhältnis in ein Abhängigkeitsverhältnis umzuwandeln, welches Anlass und Ursache für den Abschluss des streitgegenständlichen Grundstückskaufvertrages gewesen sei, spekulativ und durch nichts belegt. Die Zeugenaussagen allein seien auch nicht aussagekräftig, vielmehr sei sachverständige Hilfe bei Beurteilung des Sachverhaltes erforderlich. Mangels ausreichenden Beweises durch die Klägerin komme es auf die beklagtenseits benannten Zeugen nicht an. Diese hätten jedoch alle kein Interesse am Ausgang des Rechtsstreites; ihre Bekundungen seien glaubhaft. Diese hätten bestätigt, dass die Klägerin gewollt habe, dass die Beklagte das streitgegenständliche Haus erhalte, damit ihre Tochter es nicht bekomme. Schließlich habe es das Landgericht auch unterlassen, die von Beklagtenseite benannten Notare als Zeugen zu vernehmen.
Das Haus sei noch nicht einmal 153.000 EUR Wert gewesen. Es sei komplett renovierungsbedürftig und reparaturbedürftig. Die Beklagte habe auch die Darlehensraten der letzten acht Jahre getragen. Zumindest müsste die Bewilligung der Rückauflassung Zug um Zug gegen Entlassung der Beklagten aus dem Schuldbeitritt gemäß notariellem Vertrag vom 27.11.2003 (UR. Nr. des Notars M.,) erfolgen.
Ein solcher kann sich auch daraus ergeben, dass eine Verpflichtung ohne hinreichende Entschließungsfreiheit eingegangen wird. § 138 BGB schützt auch vor der Ausnutzung der emotionalen Zwangslage und der persönlichen Verstrickung sowie vor der Ausnutzung einer Vertrauensstellung, um hieraus in sittenwidriger Weise Vorteile zu ziehen (BGH NJW 1991, 1046 - zitiert nach juris Rn 15; MünchKomm(BGB) – Armbrüster, 5. Aufl. 2006, § 138 Rn 95).
Die Zeugin M1 M., die die Klägerin bereits 1988 kennen gelernt hatte, hat bestätigt, dass die Beklagte Anfang der neunziger Jahre zunehmend versucht habe, Einfluss auf die Klägerin auszuüben, wobei sie dies durch Redewendungen wie „S. hat gesagt …….." erreicht habe. Sie habe ebenso wie die Klägerin an die Beklagte geglaubt und auch Angst vor den von dieser angedrohten Konsequenzen falschen Verhaltens gehabt. Die Beklagte habe der Klägerin ebenso wie ihr selbst und ihrem Sohn suggeriert, dass sie Karmaschulden gegenüber anderen Personen hätten, von denen sie sich dann freikaufen mussten. Sie hätten auch notarielle Schuldanerkenntnisse abgegeben, obwohl sie zu keinem Zeitpunkt Geld von der Beklagten erhalten hätten. Ihr Haus habe die Klägerin auf Druck der Beklagten an diese überschrieben, wobei die Übertragung zunächst nur pro forma erfolgen sollte, damit die Tochter der Klägerin das Haus nicht bekomme. Für das Haus habe die Beklagte nichts bezahlt.
Gleiches hat der Zeuge A. M. bestätigt. Auch nach seiner Aussage hat die Beklagte ihm ebenso wie der Klägerin suggeriert, Karmaschulden zu haben, die man mit Geld auslösen könne. Wenn kein Geld geflossen sei, seien Anrufe mit Drohungen und Aufforderungen zu bezahlen gekommen. Er habe der Beklagten auch ein Schuldanerkenntnis über 20.000 EUR übergeben, obwohl er von ihr keinerlei Geld erhalten hatte. Begründet habe sie dies zunächst damit, dass sie dieses als Sicherheit für ihren Hauskauf in Frankreich benötige; dann habe sie aber doch Rückzahlung verlangt mit der Begründung, dass S. das so gesagt habe. Die Beklagte habe der Klägerin dann suggeriert, dass ihre Tochter das Haus in <Ortsbezeichnung> niemals bekommen solle, weshalb es dann auf die Beklagte übertragen worden sei. Geld habe sie dafür nicht bekommen, es sei immer mit Karmaschuld begründet worden.
Für die Richtigkeit der eine Beeinflussung der Klägerin durch die Beklagte in Bezug auf die Veräußerung des Hauses bestätigenden Zeugenaussagen spricht zudem, dass nicht ersichtlich ist, welchen Vorteil die Klägerin durch die – angeblich auf ihrem Wunsch beruhende – Veräußerung des Hauses an die Beklagte gehabt haben soll. Nach der abschließenden kaufvertraglichen Regelung gemäß der letzten Änderung des Kaufvertrages vom 27.11.2003 wurden gerade keine gegenüber der Beklagten angeblich bestehenden Verbindlichkeiten mehr getilgt. Auch wurde die Klägerin nicht aus den durch Grundschuld gesicherten Darlehensverbindlichkeiten entlassen, sondern die Beklagte hat sich nur verpflichtet, dieser Schuld beizutreten (Bl. 51). Dass die Klägerin selbst nicht in der Lage gewesen wäre, die auf dem Haus lastenden Verbindlichkeiten zu tilgen, was eine solche Veräußerung erklärt hätte, behauptet die Beklagte schon nicht. Es ist deshalb nicht nachvollziehbar, aus welchem Grund die Klägerin überhaupt ein Interesse an der Grundstücksübertragung auf die Beklagte gehabt haben sollte. Hätte sie, wie die Beklagte behauptet, verhindern wollen, dass das Grundstück im Wege der Erbfolge an ihre Tochter fällt, hätte sie dies auch durch eine testamentarische Verfügung regeln können.
So ist das Landgericht zu Recht davon ausgegangen, dass die Beklagte nicht ausreichend schlüssig darlegen konnte, woher sie das Geld für die von ihr – nicht nur an die Klägerin hingegebenen Darlehen hatte; Die Beklagte will dem Zeugen M. 20.000.--EUR zur Verfügung gestellt haben, dem Zeugen M3 nach dessen eigenen Angaben 35.000.—DM (vgl. Bl. 174), der Zeugin W. nach deren eigenen Angaben 42.000.-- EUR (vgl. Bl. 172), dem Zeugen B. nach dessen eigenen Angaben 27.000.—DM (vgl. Bl. 184), der Zeugin M2 nach deren eigenen Angaben 50.000.—DM (vgl. Bl. 186). Die erstinstanzlich vorgelegten Kontoauszüge belegen dies nicht ausreichend. Insbesondere ist nicht nachvollziehbar, woher der der Klägerin im Jahre 1998 – angeblich – übergebene Darlehensbetrag in Höhe von 84.000 DM stammen sollte. Soweit sich die Beklagte hier auf eine Lebensversicherung ihres verstorbenen Ehemannes berufen hat, ist dies wenig nachvollziehbar, da dieser bereits 1991 verstorben ist. Die von der Beklagten vorgelegten Kontoauszüge enthalten auch keinen solch großen Guthabensbetrag. Auffallend ist auch, dass die Beklagte in der Lage ist, Kontoauszüge aus den Jahren 1990/91 vorzulegen, dann aber wiederum nicht nachweisen kann, woher die angeblich 1998 übergebenen 84.000 DM stammen. Zudem will die Beklagte der Klägerin nach ihrem eigenen Vortrag im Termin vom 29.06.2005 (Bl. 131) den Differenzbetrag zwischen dem in der Schuldurkunde vom 7.5.2002 (Bl. 47 ff) als Darlehensbetrag aufgeführten Gesamtbetrag in Höhe von 300.000 DM und den beiden in den Schuldurkunden vom 22.3.1999 (Bl. 25 ff) aufgeführten Beträgen ohne Quittung ausgezahlt haben. Auch hier ist nicht ersichtlich, woher sie einen solch hohen Betrag (169.610 DM) haben sollte. Dies hat die Beklagte weder erklärt noch durch Unterlagen belegt. Nicht nachvollziehbar ist auch, warum sie dieses Geld nicht dazu benutzt hat, die aus dem Kaufvertrag herrührenden Verbindlichkeiten jedenfalls teilweise zu tilgen. Hätte die Beklagte tatsächlich über dieses Guthaben verfügt, hätte sicherlich auch die <Bankbezeichnung> einer Schuldübernahme durch die Beklagte bei gleichzeitiger Schuldhaftentlassung der Klägerin zugestimmt (vgl. Bl. 54). Letztlich begründet dieses Vorgehen ebenfalls Zweifel an der Darstellung der Beklagten.
Auffallend ist in diesem Zusammenhang auch, dass die Klägerin mit einer mehrfachen Änderung der Kaufverträge zu ihren Ungunsten – ursprünglich war ein Kaufpreis von 204.516,75 EUR vereinbart, während nach der letzten Änderung nur noch ein solcher in Höhe von 153.387,56 EUR zu erbringen war – einverstanden war, obwohl hierfür kein nachvollziehbarer Grund bestanden hat. Soweit die Beklagte diese Reduzierung mit Mängeln des Anwesens begründet, so ist ein solch gehäuftes Auftreten innerhalb von 2 Monaten, das zu einem Wertverlust von etwas mehr als 50.000 EUR führt, schon nicht dargelegt. Zudem war die Klägerin nicht zu einer Kaufpreisreduzierung verpflichtet, denn die Parteien hatten in dem ersten Kaufvertrag unter Ziffer 5 (Bl. 40) einen Gewährleistungsausschluss vereinbart. Dass die Klägerin ihr diese Mängel arglistig verschwiegen hätte, hätte die Beklagte nicht beweisen können, da sie selbst das Hausanwesen bereits seit 1996 bewohnt hat, so dass ihr diese Mängel ebenfalls hätten bekannt sein müssen, zumal es sich nach dem vorgelegten Gutachten (Bl. 387 ff) nicht um verborgene Mängel gehandelt hat.
Auffallend ist weiter, dass allein die Klägerin Entgegenkommen gegenüber der Beklagten gezeigt hat, indem sie mit einer Änderung der Kaufverträge zu ihren Ungunsten einverstanden war. Dies hat letztlich dazu geführt, dass sie an die Beklagte für die Nutzung von Räumen in ihrem ehemaligen Haus eine monatliche Miete von 455.--EUR gezahlt hat (vgl. von der Beklagten nicht bestrittene Angabe der Klägerin im Termin vom 26.10.2005, Bl. 258). Hätte tatsächlich ein solch gutes Verhältnis zwischen den Parteien bestanden und wäre es ihnen nur, wie die Beklagte behauptet, darauf angekommen zu verhindern, dass die Tochter der Klägerin schließlich das Hausanwesen erbt, hätte die Beklagte bei dieser Ausgestaltung der Kaufverträge von der Klägerin keine Miete verlangt. Dass es der Beklagten jedoch nur auf ihren Vorteil angekommen ist, ergibt sich auch daraus, dass der Zeuge H. für ein 13 m² großes Zimmer eine monatliche Miete von 400.--EUR zahlen musste und die Beklagte dies damit gerechtfertigt hat, es handele sich schließlich um eine Wohngemeinschaft (vgl. Bl. 258). Normalerweise führt der Zusammenschluss zu einer Wohngemeinschaft zu einer Verringerung der Mietkosten, nicht aber zu solch einer Überhöhung.
Die Zeugen M1 und A. M. haben die Beeinflussung durch die Beklagte durch den Verweis auf bestehende Karmaschulden und deren Tilgung durch Geldzahlungen mit Drohanrufen bei Nichtzahlung sowie auf Verhaltensregeln, die von Gott bzw. dem verstorbenen Sohn S. der Klägerin stammen und durch die Beklagte weitergeleitet werden überzeugend geschildert. Ein Beleg für die Richtigkeit der Darstellung ist der handschriftlich verfasste und mit „Liebe D.“ überschriebene Brief der Beklagten an die Klägerin (Anlage zum Schriftsatz der Klägerin vom 12.9.2005), den die Beklagte – unwidersprochen – dem Zeugen B. diktiert hat (Bl. 251). Selbst die Zeugin B2 hat eingeräumt, dass die Klägerin Karmaschuld empfunden habe und möglicherweise ihr seitens der Beklagten gegebene Tipps zur Lebensführung als Befehle angesehen habe, was ebenfalls zeigt, dass die Klägerin für die von den Zeugen M. geschilderte Vorgehensweise der Beklagten empfänglich war. Dies belegt eindeutig, dass sich die Klägerin in einer seelischen-intellektuellen Abhängigkeit von der Beklagten befunden hat, die diese gekannt und dazu genutzt hat, um die Klägerin zu dem Verkauf ihres Hauses an sie zu bewegen.
Danach ist der streitgegenständliche Grundstückskaufvertrag wegen Verstoßes gegen die guten Sitten gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig mit der Folge, dass die Beklagte das streitgegenständliche Grundstück ohne Rechtsgrund erlangt hat. Sie ist deshalb nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zur Herausgabe des erlangten Grundbesitzes und zu dessen Rückauflassung verpflichtet. Dabei muss die Klägerin, nachdem die Beklagte ein Zurückbehaltungsrecht nicht geltend gemacht hat, ihren Klageanspruch nicht durch das Angebot einer Gegenleistung Zug um Zug – hier Entlassung der Klägerin aus dem Schuldbeitritt – einschränken. Die grundsätzlich bei der Rückabwicklung gegenseitiger Verträge zur Anwendung kommende Saldotheorie ist vorliegend nach § 819 Abs. 1 BGB ausgeschlossen, da die Beklagte gemäß §§ 818 Abs. 4, 819, 292, 987 ff BGB „nach den allgemeinen Vorschriften“ und damit im wesentlichen nicht mehr nach Bereicherungsrecht haftet (BGHZ 146, 298 ff, zitiert nach juris Rn. 27 f). Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nämlich fest, dass die Beklagte die Klägerin planmäßig zur Veräußerung ihres Grundstücks gedrängt hat, weshalb sie auch Kenntnis von den Tatsachen hatte, die zur Sittenwidrigkeit und damit zur Rechtsgrundlosigkeit ihres Erwerbs geführt haben.