Source: https://www.laleggepertutti.it/180043_affitto-senza-contratto-scritto-posso-lasciare-lappartamento
Timestamp: 2019-09-21 20:31:15+00:00
Document Index: 162169165

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 360', 'art. 1575', 'art. 27', 'art. 1', 'art. 1', 'sentenza ', 'art. 360', 'art. 1458', 'art. 1453', 'sentenza ', 'art. 366']

Affitto senza contratto scritto: posso lasciare l'appartamento?
Affitto senza contratto scritto: posso lasciare l’appartamento?
Sono studente universitario; sono in affitto in una stanza senza un regolare contratto scritto. Posso andare via dall’appartamento e chiedere la restituzione dei canoni di affitto sino ad oggi versati?
Sul tema dell’affitto in nero, ossia con contratto non scritto e non registrato all’Agenzia delle Entrate, è intervenuta l’anno scorso la Cassazione con una importantissima sentenza [1]. La Corte ha detto che tutte le prestazioni eseguite in esecuzione di un contratto nullo vanno restituite in quanto «non dovute». Un principio, questo, che vale anche nel caso di locazione a uso abitativo o a uso commerciale. Ma procediamo con ordine e vediamo cosa succede in caso di affitto senza contratto scritto e se è possibile lasciare l’appartamento, evidentemente senza dare il preavviso e, soprattutto, senza rispettare i termini di scadenza previsti verbalmente tra le parti.
Se il principio generale sposato dal nostro ordinamento è quello della cosiddetta «libertà negoziale» ossia della libera forma per i contratti (con la conseguenza che le parti possono validamente stipulare accordi anche con una semplice stretta di mano), in materia di affitto non è così. Una legge speciale [2] stabilisce infatti che il contratto di locazione non registrato è nullo. Significa che è come se non esistesse affatto. Con due importanti conseguenze:
tutti gli obblighi e le prestazioni non eseguite spontaneamente non possono essere ottenute con l’intervento del giudice; ad esempio, se l’inquilino non paga l’affitto, il padrone di casa non può richiedere nei suoi confronti un decreto ingiuntivo perché il giudice non gli darebbe ragione;
tutte le prestazioni eseguite vanno restituite: così i canoni di affitti corrisposti in passato vanno rimborsati all’inquilino.
Di tanto abbiamo parlato nell’articolo: Affitto non registrato della casa: il canone va restituito. Con parole più tecniche – e forse meno comprensibili per i non esperti – la Cassazione ha detto che «in tema di locazione, nessuna norma dà rilievo a un rapporto di fatto; pertanto quanto versato dal conduttore in forza di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo che, come tale, trova disciplina nel codice civile [3] secondo cui “chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato”. E sarà onere del locatore chiedere e provare il danno da lui patito o l’ingiustificato arricchimento da parte del conduttore».
La seconda conseguenza della sentenza in commento riguarda proprio i canoni di affitto che, per il periodo in cui il contratto non è stato registrato, andranno restituiti al conduttore.
Sullo stesso tema era intervenuto, in passato, il tribunale di Milano [4] con una sentenza che si pone in contrasto con la pronuncia appena commentata della Cassazione (pronuncia che, però, è più recente). Secondo i giudici del tribunale lombardo, se un contratto di locazione ad uso abitativo viene dichiarato nullo per mancanza della forma scritta, pur conseguendo in linea di principio a detta dichiarazione il diritto per ciascuna delle parti di ottenere la restituzione della prestazione effettuata, tuttavia la parte che abbia usufruito del godimento dell’immobile (ossia l’inquilino) non può pretendere la restituzione di quanto versato a titolo di canone per tale godimento, in quanto ciò comporterebbe un inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore.
In ogni caso, la sentenza della Suprema Corte sembra aver superato questo orientamento.
[2] Art. 1, co. 346, della legge n. 311 del 2004.
[4] Trib. Milano, sent. n. 3546/2011 del 16.03.2011.
Cassazione civile, sez. III, 13/12/2016, (ud. 07/10/2016, dep.13/12/2016), n. 25503
1.-Nel 2010 R.R.A. convenne dinanzi al Tribunale di Ravenna S.F., allegando che:
-) la propria madre, R.L., aveva stipulato con S.F. nel 2007 un contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo;
2.-Il Tribunale di Ravenna, con sentenza 6.6.2012 n. 1413, accolse la domanda.
3.-La Corte d’appello di Bologna, adita dalla soccombente, rigettò il gravame ritenendo che:
(a) il contratto di locazione era stato concluso, ma era inefficace perchè non registrato;
(b) l’inefficacia del contratto non esimeva l’occupante dall’obbligo di pagamento del canone pattuito, “come corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile”.
4.-Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione S.F., proponendo cinque motivi di ricorso.
1.-Questioni preliminari.
1.1. R.R.A. ha eccepito l’inammissibilità del ricorso per difetto di procura speciale. Sostiene che nella procura non è contenuto alcuno specifico riferimento al giudizio di merito, nè altro elemento che consenta di stabilire se la procura sia stata effettivamente conferita per impugnare la sentenza oggetto del presente giudizio.
1.2. L’eccezione è infondata. E’ orientamento pacifico e risalente di questa Corte quello secondo cui il mandato apposto in calce al ricorso per cassazione (come nel nostro caso) è, per sua natura, speciale, senza che occorra per la sua validità alcuno specifico riferimento al giudizio in corso od alla sentenza contro la quale si rivolge, poichè il carattere di specialità è deducibile dal fatto che la procura al difensore forma materialmente corpo con il ricorso al quale essa si riferisce (ex multis, da ultimo, Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 1205 del 22/01/2015, Rv. 634038).
2.-Il primo motivo di ricorso.
2.1. Col primo motivo di ricorso la ricorrente sostiene che la sentenza impugnata sarebbe affetta da un vizio di violazione di legge, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3. E’ denunciata, in particolare, la violazione dell’art. 1575 c.c.; L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27.
(a) con la prima si invoca la nullità del contratto di locazione, perchè mai registrato ai sensi della L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346;
(b) con la seconda si deduce che il contratto di locazione era comunque inesistente, perchè non vi fu alcun accordo delle parti in tal senso. Si sostiene che nulla pertanto S.F. doveva ad R.R.A., non essendo mai sorto tra la prima e la dante causa del secondo alcun vincolo giuridico.
La L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346, stabilisce che “i contratti di locazione (…) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
3.-Il secondo ed il terzo motivo di ricorso.
Con ambedue questi motivi la ricorrente sostiene che la sentenza impugnata sarebbe affetta da un vizio di violazione di legge, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3. E’ denunciata, in particolare, la violazione degli artt. 1458 e 2041 c.c.. Deduce, al riguardo, che la Corte d’appello avrebbe errato nel determinare il corrispettivo, dovuto al locatore per l’illegittima occupazione dell’immobile, in misura pari al canone pattuito. Infatti quel danno doveva essere provato in concreto, e non poteva reputarsi in re ipsa per il solo fatto della mancata disponibilità dell’immobile.
(b) il corrispettivo al locatore è dovuto “ai sensi dell’art. 1458 c.c., anche in ipotesi di riconosciuta nullità o inefficacia della locazione”;
Ma le norme sulla risoluzione dei contratti (art. 1453 c.c. e ss.) non vengono in rilievo al cospetto d’un contratto nullo, il quale in nessun caso può produrre effetti, nemmeno nel caso di contratto di durata.
Nè è concepibile che un contratto di locazione nullo abbia prodotto i suoi effetti perchè il rapporto si è svolto “di fatto”: infatti le ipotesi in cui il legislatore attribuisce rilievo giuridico allo svolgersi d’un rapporto contrattuale nullo (come nel caso del lavoro dipendente di fatto) sono eccezionali. Da un lato, pertanto, da esse non può ricavarsi in via interpretativa l’esistenza d’un generale principio secondo cui i rapporti contrattuali di fatto sarebbero equiparati a quelli di diritto; dall’altro lato proprio l’esistenza di quelle ipotesi rende evidente che solo l’esistenza d’una norma espressa consente di attribuire rilievo ad un rapporto di fatto, norma che in tema di locazione manca.
(b) dopo avere qualificato la domanda, provvederà su essa applicando i principi stabiliti supra, al p. 1.6 della presente motivazione.
4.-Il quarto motivo di ricorso.
4.2. Il motivo è assorbito dall’accoglimento dei primi tre: spetterà infatti al giudice di merito, alla luce della ritenuta nullità del contratto, stabilirne gli effetti, secondo i principi già indicati nei p.p. precedenti: vuoi in termini di restituzioni, vuoi in termini di risarcimento, vuoi in termini di ingiustificato arricchimento; ovviamente sempre che le relative domande siano state correttamente formulate, e debitamente provate.
5.-Il quinto motivo di ricorso.
A fronte di questa statuizione; la ricorrente ha impugnato la sentenza d’appello denunciando la violazione di non meglio precisate “norme di diritto”; e per di più chiudendo il proprio motivo di ricorso con la richiesta a questa Corte di condannare la controparte al pagamento delle somme pretese.
Ci troviamo dunque al cospetto d’un motivo di ricorso da un lato totalmente aspecifico, e quindi inammissibile ai sensi dell’art. 366 c.p.c., n. 3; e dall’altro eterogeneo rispetto alla effettiva ratio decidendi, ovvero il difetto di prova.
6.-Le spese.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 7 ottobre 2016.
14 Dic 2016 | di Redazione