Source: https://www.mietrb.de/62324.htm
Timestamp: 2020-07-07 07:15:34
Document Index: 301245012

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 313', '§ 558', '§ 313', '§ 558', 'BGH', '§ 313', '§ 313', 'BGH', '§ 313', '§ 558', '§ 561']

BGH v. 11.12.2019 - VIII ZR 234/18
Zustimmung zur MieterhÃ¶hung trotz falscher WohnflÃ¤che u.U. wirksam
Stimmt der Mieter einem MieterhÃ¶hungsverlangen zu, das auf einer unrichtigen (zu groÃŸen) WohnflÃ¤che beruht, liegen die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach Â§ 313 Abs. 1 BGB ungeachtet eines Kalkulationsirrtums der Parteien bezÃ¼glich der WohnflÃ¤che nicht vor, wenn der Vermieter die vereinbarte MieterhÃ¶hung unter BerÃ¼cksichtigung der tatsÃ¤chlichen WohnflÃ¤che auch in einem gerichtlichen MieterhÃ¶hungsverfahren nach Â§Â§ 558 , 558b BGB hÃ¤tte durchsetzen kÃ¶nnen; denn in einem solchen Fall ist dem Mieter ein Festhalten an der Vereinbarung zumutbar.
Der KlÃ¤ger war im Zeitraum 2006 bis 2014 Mieter einer Wohnung der Beklagten. Der schriftliche Mietvertrag enthielt keine Angaben zur GrÃ¶ÃŸe der Wohnung. Die Beklagten Ã¼bersandten dem KlÃ¤ger in den folgenden Jahren vier MieterhÃ¶hungsverlangen. In diesen errechneten die Beklagten ausgehend von einer WohnflÃ¤che von 114 qm jeweils erhÃ¶hte Grundmieten, die betragsmÃ¤ÃŸig unter der ortsÃ¼blichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel lagen. Der KlÃ¤ger stimmte den ErhÃ¶hungsverlangen jeweils schriftlich zu und zahlte fortan die erhÃ¶hten Mieten.
Im Jahr 2013 zweifelte der KlÃ¤ger erstmals die in den MieterhÃ¶hungsverlangen angegebene WohnflÃ¤che von 114 qm an und machte geltend, die WohnflÃ¤che betrage lediglich 100 qm. Er forderte die Beklagten erfolglos auf, die deshalb angeblich Ã¼berzahlte Miete an ihn zurÃ¼ckzuzahlen.
Das AG hat die auf RÃ¼ckzahlung von vermeintlich Ã¼berzahlter Miete gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung des KlÃ¤gers hat das LG sodann das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeÃ¤ndert und die Beklagten zur Zahlung von ca 5.000 â‚¬ verurteilt. Die Revision der Beklagten war erfolgeich.
Dem KlÃ¤ger steht ein Anspruch auf RÃ¼ckzahlung der erbrachten erhÃ¶hten Mietzahlungen aus ungerechtfertigter Bereicherung nicht zu. Denn die Mietzahlungen des KlÃ¤gers haben ihren Rechtsgrund in den wirksamen Vereinbarungen der Parteien Ã¼ber die ErhÃ¶hung der Miete auf die anschlieÃŸend vom KlÃ¤ger auch gezahlten BetrÃ¤ge. Der Irrtum der Parteien Ã¼ber die WohnflÃ¤che rechtfertigt eine Vertragsanpassung zugunsten des KlÃ¤gers wegen einer StÃ¶rung der GeschÃ¤ftsgrundlage (Â§ 313 Abs. 1 , 2 BGB) nicht, weil dem KlÃ¤ger ein unverÃ¤ndertes Festhalten an den MieterhÃ¶hungsvereinbarungen zumutbar ist.
Durch die Zustimmung des KlÃ¤gers zu den jeweiligen MieterhÃ¶hungsbegehren der Beklagten ist jeweils eine wirksame Vereinbarung Ã¼ber eine entsprechende MieterhÃ¶hung zustande gekommen, der den Rechtsgrund fÃ¼r die daraufhin jeweils erbrachten (erhÃ¶hten) Mietzahlungen darstellt. Es kommt im Fall einer Zustimmung des Mieters zu einem MieterhÃ¶hungsbegehren des Vermieters nicht darauf an, ob das Begehren des Vermieters den formellen Anforderungen des Â§ 558a BGB entsprochen und dem Vermieter ein materieller Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten MieterhÃ¶hung zugestanden hat (vgl. BGH v. 8.10.1997 - VIII ZR 373/96).
Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen GrÃ¼nden als richtig. Der in den Vereinbarungen der Parteien Ã¼ber die jeweilige MieterhÃ¶hung liegende Rechtsgrund fÃ¼r die (erhÃ¶hten) Mietzahlungen ist nicht durch eine zugunsten des KlÃ¤gers vorzunehmende Vertragsanpassung gem. Â§ 313 BGB entfallen.
Zwar kann ein beiderseitiger Motivirrtum, insbesondere ein Kalkulationsirrtum, unter den Voraussetzungen des Â§ 313 Abs. 1 , 2 BGB zu einer Vertragsanpassung fÃ¼hren. Der Senat hat dies in der Vergangenheit in einer Konstellation bejaht, in der die Mietvertragsparteien eine MieterhÃ¶hung auf der Grundlage einer zu hoch angesetzten WohnflÃ¤che und einer Quadratmetermiete, die bereits der ortsÃ¼blichen Vergleichsmiete entsprach, vereinbart hatten. Dies hatte zur Folge, dass in jenem Fall die vereinbarte erhÃ¶hte Miete bei BerÃ¼cksichtigung der tatsÃ¤chlichen WohnflÃ¤che deutlich Ã¼ber der ortsÃ¼blichen Vergleichsmiete lag und der Senat vor diesem Hintergrund angenommen hat, dass dem Mieter deshalb ein unverÃ¤ndertes Festhalten an den vereinbarten MieterhÃ¶hungen nicht zumutbar war (BGH v. 7.7.2004 - VIII ZR 192/03). Hierin liegt der entscheidende Unterschied zum vorliegenden Fall, in dem die jeweils vereinbarten erhÃ¶hten Mieten auch unter BerÃ¼cksichtigung der wahren WohnflÃ¤che noch unterhalb der ortsÃ¼blichen Vergleichsmiete lagen.
Es kommt auch nicht darauf an, ob die Parteien bei Kenntnis der tatsÃ¤chlichen WohnflÃ¤che die jeweiligen MieterhÃ¶hungen nicht oder nicht in vollem Umfang vereinbart hÃ¤tten. Denn eine Vertragsanpassung zugunsten des KlÃ¤gers kommt jedenfalls deshalb nicht in Betracht, weil ihm ein unverÃ¤ndertes Festhalten an den vertraglich vereinbarten MieterhÃ¶hungen unter AbwÃ¤gung aller UmstÃ¤nde einschlieÃŸlich der vertraglichen Risikoverteilung (Â§ 313 Abs. 1 BGB) zumutbar ist. Dies kann der Senat selbst beurteilen, weil die zu berÃ¼cksichtigenden UmstÃ¤nde festgestellt und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind.
Zwar ist die (richtige) Ermittlung der WohnflÃ¤che, wie das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt hat, grundsÃ¤tzlich der RisikosphÃ¤re des Vermieters zuzuordnen. Dass die Beklagten ihren MieterhÃ¶hungsbegehren eine unzutreffende, weil deutlich zu hohe WohnflÃ¤che zugrunde gelegt haben, hat sich aber bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtung letztlich nicht zum Nachteil des KlÃ¤gers ausgewirkt.
Denn den Beklagten stand, wie bereits ausgefÃ¼hrt, auch bei BerÃ¼cksichtigung der wahren (geringeren) WohnflÃ¤che und der unstreitigen ortsÃ¼blichen Vergleichsmiete ein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten MieterhÃ¶hung zu. Diesen Anspruch hÃ¤tten sie im Falle einer Zustimmungsverweigerung des KlÃ¤gers auch in einem gerichtlichen Verfahren nach Â§Â§ 558 ff. BGB durchsetzen kÃ¶nnen. Zwar wÃ¤re es dem KlÃ¤ger in einem solchen Fall unbenommen gewesen, das MietverhÃ¤ltnis durch eine (Sonder)KÃ¼ndigung nach Â§ 561 BGB zu beenden, um die von den Beklagten begehrte MieterhÃ¶hung nicht zahlen zu mÃ¼ssen. Dass er eine solche Entscheidung allein deshalb getroffen hÃ¤tte, weil die - innerhalb der ortsÃ¼blichen Vergleichsmiete liegende und an sich berechtigte - MieterhÃ¶hung auf einer unzutreffenden FlÃ¤chenangabe beruhte, erscheint aber nicht plausibel.
Der den Beklagten bei den MieterhÃ¶hungsbegehren bezÃ¼glich der WohnflÃ¤che unterlaufene Fehler hatte somit fÃ¼r den KlÃ¤ger keine negativen wirtschaftlichen Auswirkungen, so dass ihm ein unverÃ¤ndertes Festhalten an den Vereinbarungen auch zumutbar ist. Da eine Anpassung der MieterhÃ¶hungsvereinbarungen auf eine jeweils geringere Miete somit nicht in Betracht kommt, besteht der Rechtsgrund fÃ¼r die vom KlÃ¤ger erbrachten (erhÃ¶hten) Mietzahlungen fort.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 14.04.2020 17:16