Source: https://www.jusmeum.de/urteil/ag_charlottenburg/ad267a3f46242c8fd10da0f8527adea3adaad12485316aa8f3a0e1fbb3a7f066
Timestamp: 2019-12-15 16:31:20
Document Index: 19844326

Matched Legal Cases: ['§ 10', '§ 16', '§ 21', '§ 677', '§ 677', '§ 21', '§ 10', '§ 43', '§ 16', '§ 16', '§ 16', 'BGH', '§ 16', '§ 21', '§ 21', '§ 10', '§ 21', '§ 21', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 16', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 774', '§ 10', '§ 774', '§ 426', '§ 10', '§ 426', '§ 10', 'BGH', 'BGH', '§ 10', '§ 683', '§ 812', '§ 242', '§ 10', '§ 128', '§ 156', '§ 253', '§ 91']

AG Charlottenburg, 74 C 11/09: AG Charlottenburg: sinn und zweck der norm, geschäftsführung ohne auftrag, akte, firma, abrechnung, kostenverteilung, gesellschaft, auflage, neubau, erfüllung
Urteil des AG Charlottenburg vom 15.03.2017, 74 C 11/09
Aktenzeichen: 74 C 11/09
AG Charlottenburg: sinn und zweck der norm, geschäftsführung ohne auftrag, akte, firma, abrechnung, kostenverteilung, gesellschaft, auflage, neubau, erfüllung
Normen: § 10 Abs 8 WoEigG, § 16 Abs 2 WoEigG, § 21 Abs 2 WoEigG , § 677 BGB, §§ 677ff BGB
Wohnungseigentum: Anspruch eines Sondereigentümers gegen einen anderen Sondereigentümer auf Erstattung verauslagter Gemeinschaftskosten
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die vorläufige Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Beklagten Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
1Die Parteien sind jeweils Eigentümer einer Eigentumswohnung der Wohnanlage …. Unstreitig besteht diese Wohnanlage aus vier Einheiten, wobei die den hiesigen Parteien gehörigen Wohnungen im sogenannten Altbau gelegen sind. Dieser weist lediglich diese beiden Wohnungen auf, und es gibt für beide Wohnungen eine gemeinsame Ölzentralheizung.
2Die Gemeinschaft ist in erheblichem Umfang zerstritten. Der zuletzt auf Antrag der Beklagten vom Gericht eingesetzte Notverwalter Rechtsanwalt … hat zwischenzeitlich das Amt niedergelegt. Die Gemeinschaft ist seitdem verwalterlos. Einen aktuellen Wirtschaftsplan gibt es nicht. Soweit in den letzten Jahren überhaupt Jahresabrechnungen gefertigt und Eigentümerbeschlüsse hierüber gefasst wurden, sind diese jedenfalls vom Gericht für ungültig erklärt worden.
3Mit der vorliegenden Klage verlangt die Klägerin von den Beklagten die hälftige Erstattung von ihrerseits verauslagten Heizölkosten. Unstreitig hat der gerichtlich bestellte Notverwalter bei der Firma … Heizöl bestellt, das am 22.01.2008 geliefert wurde und mit Rechnung vom gleichen Tage über 1.705,96 EUR in Rechnung gestellt wurde. Wegen der Einzelheiten der Rechnung wird auf deren zu den Akten gelangte Kopie (Blatt 4 der Akte) Bezug genommen.
4Die Klägerin behauptet, die Rechnung sei nicht vom Verwalter bezahlt worden. Vielmehr habe sie diesen Betrag am 09.10.2008 an die Firma Meinecke gezahlt. Die Hälfte hiervon, 852,98 EUR, macht die Klägerin nun geltend.
5Sie behauptet, es handele sich um eine Zweiergemeinschaft. Die Heizölkosten würden jedenfalls intern zwischen den hiesigen Parteien abgerechnet. Und sie ist der Auffassung, ihr stünde ein entsprechender Erstattungsanspruch unmittelbar gegen die Beklagten aus §§ 21 Abs. 2 WEG, 677 ff. BGB, 812 BGB, 10 Abs. 8 WEG zu.
7die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 852,98 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.11.2008 zu zahlen.
10 Sie sind der Auffassung, die Klägerin habe insoweit keinen Erstattungsanspruch, es bestünde keine Anspruchsgrundlage. Die Beklagten bestreiten die Erforderlichkeit der Heizöllieferung und tragen weiter vor, sie hätten regelmäßig Wohngelder an die Hausverwaltung bezahlt, anders als die Klägerin. Ein Anspruch der Klägerin unmittelbar gegen die Beklagten aus § 10 Abs. 8 WEG bestünde schon deshalb nicht, weil die Klägerin die erforderlichen Wohngelder nicht gezahlt habe.
11 Hilfsweise rechnen die Beklagten mit einer bestrittenen Gegenforderung auf. Sie behaupten insoweit, sie hätten am 23.03.2009 2.927,65 EUR gezahlt für eine Heizöllieferung von 5455 Litern am 08.12.2008 und machen insoweit gegen die Klägerin den hälftigen Betrag, also 1.463,82 EUR geltend. Wegen der Einzelheiten der Rechnungsstellung an die Beklagte zu 1. durch die Firma … wird auf deren zu den Akten gelangte Kopie (Blatt 38 der Akte) Bezug genommen.
12 Die Beklagten tragen weitergehend vor, ihnen stünden noch weitere derartige Forderungen gegen die Klägerin zu.
13 Nach mündlicher Verhandlung am 26.03.2009 hat der Ehemann der Klägerin unter Vorlage entsprechender Vollmacht Schreiben beinhaltend diverse Klageerweiterungen zur Akte gereicht. Wegen der Einzelheiten der Klageerweiterungen auf insgesamt 10.522,74 EUR, der Hilfsaufrechnung über 11.554,39 EUR und des Hilfsantrages über 2.279,73 EUR wird auf die Schreiben des Ehemannes der Beklagten vom 28.03. (Blatt 97 bis 104 der Akte), 30.03. (Blatt 140 der Akte) und 02.04.2009 (Blatt 141, 142 der Akte) Bezug genommen. Die Schreiben sind den Anwälten nicht zugestellt, sondern lediglich zur Kenntnisnahme übersandt worden.
Der gerichtlichen Auflage gemäß Protokoll vom 26.03.2009, die Teilungserklärung bis zum 09.04.2009 zur Akte zu reichen, ist die Klägerseite erst mit Schriftsatz vom 29.04.2009 nachgekommen, wobei auffällt, dass in der eingeeichten Teilungserklärung vom 24.04.1985 nur von den beiden Wohnungen im Altbau die Rede ist. Die gerichtsbekannt vorhandenen Wohnungseigentume im Neubau sind in dieser Teilungserklärung nicht erwähnt.
15 Die zulässige Klage ist in der Sache nicht begründet.
16 Das Amtsgericht Charlottenburg ist für den vorliegenden Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1 WEG örtlich und sachlich zuständig. An den weiteren Zulässigkeitsvoraussetzungen bestehen keine Zweifel.
17 Die Klage ist jedoch nicht begründet. Der Klägerin steht der geltend gemachte Erstattungsanspruch gegen die Beklagten nicht zu.
18 1. Der Klägerin als Wohnungseigentümerin steht ein Anspruch aus § 16 Abs. 2 WEG unmittelbar gegen die Beklagten als andere Eigentümer nicht zu, da der Anspruch nach § 16 Abs. 2 WEG nicht ohne Weiteres unmittelbare Zahlungsansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer begründet. Der Wortlaut der Norm ist insoweit missverständlich. Ansprüche nach § 16 Abs. 2 WEG erfordern vielmehr zunächst entsprechende Beschlussfassungen der Eigentümer (BGH ZMR 84, 422; Palandt, BGB, 67. Aufl., § 16 WEG, Rdnr. 1 und 28). Es wäre insoweit Sache der Klägerin, darauf hinzuwirken, dass die Eigentümer der streitbefangenen Wohnanlage die erforderlichen Beschlüsse über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und ggfs. Sonderumlagen fassen. Zudem wäre dann nach heutigem Rechtsverständnis aktivlegitimiert die Gemeinschaft, nicht ein einzelner Eigentümer.
19 2. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auch nicht aus Notgeschäftsführung gemäß § 21 Abs. 2 WEG zu. Auch insoweit wären die Beklagten nicht passiv legitimiert. Ein entsprechender Aufwendungsersatzanspruch würde sich ausschließlich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche, nicht aber gegen einzelne Eigentümer richten (OLG München NZM 08, 215, 216; Palandt, BGB, 67. Aufl., § 21 WEG Rdnr. 7; a.A. wohl Kümmel in Niedenführ WEG 8. Aufl., § 10 Rdnr. 92 ohne nähere Begründung; wie hier wiederum Niedenführ in Niedenführ WEG 8. Aufl., § 21,
nähere Begründung; wie hier wiederum Niedenführ in Niedenführ WEG 8. Aufl., § 21, Rdnr. 21).
20 3. Es besteht auch kein Anspruch der Klägerin aus § 10 Abs. 8 WEG.
21 Sowohl nach seinem Wortlaut als auch nach Sinn und Zweck der Norm und dem erklärten Willen des Gesetzgebers betrifft der Anspruch aus § 10 Abs. 8 WEG die Haftung der jeweiligen Wohnungseigentümer gegenüber Gläubigern, die ausdrücklich auf den entsprechenden Miteigentumsanteil beschränkt wird. Als Gläubiger insoweit können allerdings nur Personen angesehen werden, die nicht zugleich Miteigentümer sind (OLG München NZM 08 215, 216; Briesemeister NZM 07, 225, 231; Kümmel in Niedenführ WEG 8. Aufl., § 10 Rdnr. 91). Ansonsten würde neben die differenzierten Regelungen zur internen Kostenverteilung zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern im Wege von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Sonderumlagen und entsprechender Beschlüsse ein paralleles Instrument zur internen Kostenverteilung geschaffen, das eventuell sogar die Kostenverteilung nach §§ 16, 21 WEG verhindern könnte. Dies kann nicht Sinn der Regelung von § 10 Abs. 8 WEG sein. So wäre beispielsweise zweifelhaft, ob nach einer sonst möglichen Verurteilung zur anteiligen Zahlung nach § 10 Abs. 8 WEG von einem Eigentümer an den anderen überhaupt noch eine entsprechende Jahresabrechnung über die bereits ausgeurteilte Zahlungspflicht möglich wäre und ob diesbezüglich beispielsweise die Anwendung eines anderen Verteilungsschlüssels entsprechend der Teilungserklärung oder wie hier der Heizkostenverordnung überhaupt noch möglich wäre, oder dem das Prinzip der Rechtskraft entgegenstünde.
22 Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 10 Abs. 8 WEG in Verbindung mit § 774 BGB. Denn auch soweit im Zusammenhang mit der Zahlung eines Eigentümers unmittelbar an den Lieferanten von einem gesetzlichen Forderungsübergang ausgegangen wird, beträfe dieser die Forderung des Lieferanten gegen die Gemeinschaft. Demzufolge würde auch in diesem Falle eine Forderung des einzelnen Eigentümers sich lediglich gegen die Gemeinschaft, nicht dagegen gegen andere Eigentümer richten. Dies hängt damit zusammen, dass § 10 Abs. 8 WEG eben keine unmittelbare Forderung des Lieferanten gegen einzelne Eigentümer begründet, sondern lediglich deren anteilige Haftung für die eigentlich gegen die Gemeinschaft gerichtete Forderung festlegt. Hierfür spricht auch die Spezialregelung des § 774 Abs. 2 BGB bezüglich Mitbürgen. Denn an sich haftet jeder Mitbürge in vollem Umfang, lediglich untereinander wird die Haftung nach § 426 BGB begrenzt. § 10 Abs. 8 WEG sieht aber gerade nicht eine vollumfängliche Mithaftung der einzelnen Eigentümer für Forderungen gegen die Gemeinschaft vor, sondern eben nur deren anteilige Haftung.
23 4. Auch aus § 426 BGB ergibt sich nicht der geltend gemachte Anspruch. Die Parteien sind gerade nicht Gesamtschuldner der Forderung des Heizöllieferanten. Vielmehr richtet sich dessen Forderung unmittelbar nur gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, während die einzelnen Eigentümer nach § 10 Abs. 8 WEG insoweit nur anteilig haften.
24 Dem steht nicht entgegen, dass nach der neueren Rechtsprechung des BGH zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts die subsidiäre Haftung der Mitgesellschafter unmittelbar eintritt, wenn die Gesellschaft über keine frei verfügbaren Mittel zur Erfüllung der Gesellschaftsschulden verfügt (vgl. BGH NZBau 08, 121, 122). Diese Rechtsprechung bezieht sich aber ausdrücklich und ausschließlich auf die Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Sie ist auf Wohnungseigentümergemeinschaften nicht anwendbar, weil nach der neuen gesetzlichen Regelung gerade keine subsidiäre Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Schulden der Gemeinschaft vorgesehen ist, sondern eben nur die anteilige Haftung nach § 10 Abs. 8 WEG.
25 5. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigter Bereicherung. Auch insoweit ergäbe sich lediglich eine Haftung der Eigentümergemeinschaft, und keine der einzelnen Eigentümer. Denn Schuldner und Geschäftsherr im Sinne § 683 BGB wäre auch insoweit die Gemeinschaft. Nichts anderes gilt nach § 812 BGB. Durch die Zahlung seitens der Klägerin wären nämlich nicht unmittelbar die Beklagten bereichert, sondern wiederum die Gemeinschaft. Denn an diese war die Leistung des Heizöllieferanten gerichtet, was sich bereits daraus ergibt, dass der entsprechende Auftrag vom damaligen Notverwalter erteilt worden war. Insofern wäre eine Vermögensmehrung durch die behauptete Zahlung seitens der Klägerin bei der Gemeinschaft eingetreten, nicht dagegen bei den Beklagten, auch wenn diese – wie das Gericht nicht verkennt – mit dem Heizöl ihre Wohnung beheizt haben. Denn diese wiederum sind entsprechenden Wohngeldansprüchen der Gemeinschaft ausgesetzt. Dem steht nicht entgegen, dass ein aktueller Wirtschaftsplan oder gar Jahresabrechnung für die letzte Zeit nicht beschlossen worden sind. Es ist Sache der
Jahresabrechnung für die letzte Zeit nicht beschlossen worden sind. Es ist Sache der Eigentümer, hierfür Sorge zu tragen.
26 6. Schließlich ergibt sich auch nichts anderes aus der Rechtsprechung, dass in zerstrittenen Zweiergemeinschaften auch ohne vorherige Beschlussfassung über Wirtschaftsplan, Abrechnung und Sonderumlagen eine anteilige Kostenerstattung möglich sei (vgl. BayObLG NZM 02 S. 609; OLG Karlsruhe Beck RS 06, 10431; LG München Beck RS 09, 08052). Diese Rechtsprechung ist vorliegend schon deshalb nicht anwendbar, weil es sich vorliegend gerade nicht um eine Zweiergemeinschaft handelt, sondern in der Wohnanlage vier Wohnungen vorhanden sind. Die Klägerin hat auch nicht dargetan, dass nach der Teilungserklärung oder sonstigen bestandskräftigen Beschlüssen hinsichtlich der Heizkosten eine Art Untergemeinschaft bestünde. Trotz der entsprechenden Auflage seitens des Gerichts hat die Klägerin die Teilungserklärung nicht fristgerecht zur Akte gereicht. Erst am Tag vor dem Verkündungstermin hat die Klägerin die ursprüngliche Teilungserklärung zur Akte gereicht, in der die unstreitig vorhandenen Wohnungen im Neubau nicht erwähnt sind. Insofern bleibt unklar, welche Regelungen zur Kostentragung in der zwangsläufig vorhandenen, aber nicht zur Akte gereichten Änderung oder Neufassung der Teilungserklärung getroffen wurden.
27 Vorliegend spricht gegen die Anwendung dieser Rechtsprechung auch, dass damit ein Verstoß gegen die Vorschriften der Heizkostenverordnung zementiert würde. Es würde nämlich im Ergebnis abschließend über die Verteilung der Kosten für die Heizöllieferung nach dem Prinzip “Halbe/Halbe” entschieden werden, weil Beschlüsse nicht gefasst oder jedenfalls gerichtlich für ungültig erklärt werden würden. Damit würde eine Abrechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch, wie die Heizkostenverordnung dies vorsieht, ausgeschlossen. Selbst wenn hier eine verbrauchsabhängige Abrechnung aus technischen Gründen nicht möglich sein sollte, bliebe unklar, ob nicht nach der Teilungserklärung ein anderer Verteilerschlüssel anzuwenden wäre.
28 7. Auch aus unzulässiger Rechtsausübung iS § 242 BGB seitens der Beklagten ist hier kein Anspruch der Klägerin herzuleiten. Denn eine derartige unzulässige Rechtsausübung ist nicht hinreichend vorgetragen. Diese müsste darin liegen, dass die Beklagten eine Verwaltung des Objekts und angemessene Beschlussfassungen verhinderten. Dafür ist jedoch nicht hinreichend vorgetragen. Es waren immerhin die Beklagten, die die gerichtliche Bestellung eines Hausverwalters betrieben haben.
29 8. Dass die Klägerin einen abgetretenen Anspruch des Lieferanten nach § 10 Abs. 8 WEG geltend machte, ist nicht dargetan. Insbesondere fehlt es insoweit an Sachvortrag dahingehend, dass hier eine Abtretung überhaupt stattgefunden hätte. Eine Abtretung ist eine zugangsbedürftige Willenserklärung. Dass der Lieferant eine solche Willenserklärung abgegeben hätte, ist nicht dargetan. Und ein gesetzlicher Forderungsübergang auf die Klägerin ist nach dem oben Gesagten nicht ersichtlich.
30 9. Nach alledem war die vorliegende Klage abzuweisen, ohne dass es auf die Hilfsaufrechnung der Beklagten ankäme.
31 10. Über die “Klageerweiterungen” seitens des Ehemanns der Klägerin war vorliegend nicht zu entscheiden. Diese sind der Gegenseite nicht zugestellt worden, mit der Folge, dass ein Prozessrechtsverhältnis nicht entstanden ist. Denn der entsprechende erweiterte Klageantrag ist in der mündlichen Verhandlung eben nicht gestellt worden, so das über ihn auch nicht entschieden werden kann, §§ 128 Abs. 1, 253, 300 ZPO. Dem steht nicht entgegen, dass den Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 26.03.2009 noch Frist zur Stellungnahme und Erfüllung von Auflagen gewährt worden ist. Denn diese Stellungnahmemöglichkeit bezieht sich gerade nicht darauf, weitergehende Anträge nachreichen zu können. Die Klageerweiterungen und sonstigen Anträge des Ehemannes der Klägerin sind auch kein Grund zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, da Klageerweiterungen und angekündigte Hilfsanträge keinen Wiederaufnahmegrund im Sinne §§ 156 Abs. 2 Nr. 2, 579, 580 bilden oder ein sonstiger Grund zur Wiedereröffnung der Verhandlung ersichtlich wäre. Mag die Klägerin diese Ansprüche anderweit gerichtlich geltend machen und einen den Vorgaben von § 253 ZPO entsprechenden Schriftsatz bei Gericht einreichen, wenn sie dies für opportun hält.
32 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
33 Streitwert: 852,98 EUR.
34 Die Hilfsaufrechnung seitens der Beklagten ist insoweit unerheblich, da über sie nicht entschieden worden ist. Die Klageerweiterungen sind ebenfalls nicht zu berücksichtigen, da sie nicht Streitgegenstand geworden sind.
74 C 11/09
Sinn und zweck der norm, Geschäftsführung ohne auftrag, Akte, Firma, Abrechnung, Kostenverteilung, Gesellschaft, Auflage, Neubau, Erfüllung