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Timestamp: 2016-10-28 10:11:35
Document Index: 175639395

Matched Legal Cases: ['Art. 24', 'Art. 30', 'Art. 5', 'Art. 34', 'Art. 84', 'Art. 104', 'Art. 105', 'Art. 104', 'Art. 9', 'Art. 105', 'BGE', 'BGE', 'Art. 15', 'Art. 15', 'BGE', 'Art. 15', 'Art. 36', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 36', 'Art. 24', 'Art. 30', 'Art. 24', 'Art. 30', 'BGE', 'Art. 22', 'Art. 31', 'Art. 22', 'Art. 22', 'Art. 31', 'Art. 22', 'Art. 159', 'Art. 114', 'Art. 156', 'Art. 159']

1A.41/2002 (26.11.2002)
alle drei vertreten durch F�rsprecher Dr. Ernst Kistler, Steinackerstrasse 7, Postfach 160, 5201 Brugg AG,
Sch�tzungskommission nach Baugesetz des Kantons Aargau, Bahnhofstrasse 70, Postfach, 5001 Aarau,
Im Oktober 1963 erwarb AX.________ von der Ortsb�rgergemeinde Zufikon durch Landabtausch zwei s�dwestlich von Mutschellen, an der Gemeindegrenze Zufikon/Berikon liegende Grundst�cke, darunter die zum Gemeindebann Berikon geh�rende Parzelle IR Nr. 1272 im Halte von damals 2'189 m2. Im Jahre 1966 wurde diese Parzelle aufgeteilt und das h�her gelegene Teilst�ck (heute Parzelle Nr. 138) an Y.________ verkauft, der es mit einem Einfamilienhaus �berbaute. Die verbleibende, an das Trassee der Bremgarten-Dietikon-Bahn stossende Fl�che von 1'189 m2 - die heutige Parzelle Nr. 137 - wurde wie das umliegende Gebiet von Berikon durch den Zonenplan vom 25. Juni 1970/23. Mai 1972 der Wohnzone W 2, 2. Etappe, zugewiesen. Bei der Revision der Bauordnung der Gemeinde Berikon vom 4. Dezember 1981/16. M�rz 1982 blieb der Zonenplan 1970 unver�ndert.
Auf Anfrage von DX.________ teilte der Gemeinderat Berikon diesem am 16. Januar 1989 nach R�cksprache mit dem kantonalen Baudepartement mit, dass die Gemeinde zur Umwandlung der Parzelle Nr. 137 von der 2. in die 1. Bauetappe ohne Vorlage eines �berbauungsplanes unter den Voraussetzungen bereit sei, dass der Nachweis der Erschliessung (f�r die Verkehrs- und Abwassererschliessung �ber Gemeindegebiet Zufikon) und der Einhaltung der L�rm-Planungswerte erbracht sei; ausserdem d�rfe das Bauprojekt die k�nftige Verbreiterung des Abstandes zwischen Bahn und Strasse nicht behindern. Hierauf liessen die Erben des AX.________, n�mlich BX.________, CX.________ und DX.________, anfangs der neunziger Jahre durch ein Baukonsortium zwei Baugesuche f�r die Parzelle Nr. 137 einreichen, gegen die die Nachbarn Einsprache erhoben. Im Zusammenhang mit diesen Baugesuchen f�hrten die Gemeinden Berikon und Zufikon Verhandlungen �ber eine teilweise Erschliessung der Parzellen Nrn. 137 und 138 sowie allf�lliger weiterer Grundst�cke �ber Zufikoner Gemeindegebiet.
Am 5. Dezember 1991 beschloss die Einwohnergemeindeversammlung Berikon eine neue Bau- und Nutzungsordnung mit Kulturland- und Bauzonenplan. Dieser beliess die Parzelle Nr. 137 weiterhin wie die anstossenden Grundst�cke in der Wohnzone W 2, 2. Etappe. Gegen diese Zonenzuweisung erhob der Eigent�mer der Parzelle Nr. 138 Einsprache. Der Regierungsrat des Kantons Aargau hiess die Einsprache mit Entscheid vom 15. Dezember 1993 gut und wies die Parzelle Nr. 137 (damals noch IR Nr. 1272) der Landwirtschaftszone 1 zu. Zur Begr�ndung wurde ausgef�hrt, dass das fragliche Grundst�ck weder zur Bauzone geh�re, da der mit dem Bundesrecht unvereinbare Zonenplan Ende 1987 ausser Kraft getreten sei, noch zum weitgehend �berbauten Gebiet gez�hlt werden k�nne. Ausserdem sei die Parzelle beachtlichem L�rm ausgesetzt, welcher von der parallel zur Bremgarten Dietikon-Bahn verlaufenden Kantonsstrasse K 127 ausgehe. Die gesetzlichen Voraussetzungen f�r eine Einzonung seien daher nicht erf�llt. Dieser Einspracheentscheid des Regierungsrates blieb unangefochten. Am 18. Januar 1994 stimmte der Grosse Rat des Kantons Aargau den neuen Planungsunterlagen der Gemeinde Berikon mit der genannten Zonenplan�nderung zu.
Vom Grossen Rat des Kantons Aargau nicht genehmigt wurde �brigens der von der Gemeindeversammlung ebenfalls vorgesehene Einbezug des n�rdlich an die Parzellen Nrn. 137 und 138 anschliessenden Gebietes in die Wohnzone W 2, 2. Etappe. Die Gemeinde Berikon wurde angewiesen, dieses Gebiet nach Vornahme von L�rmuntersuchungen einer geeigneten Zone zuzuweisen. In der Folge wurde die direkt an die Parzelle Nr. 137 sowie an die Bremgarten-Dietikon-Bahn anstossende teilweise �berbaute Parzelle Nr. 136 der Wohnzone W 2, 1. Etappe, zugewiesen und als l�rmvorbelastet auf die Empfindlichkeitsstufe III aufgestuft.
Mit Eingabe vom 7. September 1994 gelangten die Erben von AX.________ an die kantonale Sch�tzungskommission nach Baugesetz und verlangten, dass die Einwohnergemeinde Berikon verpflichtet werde, den Kl�gern eine Entsch�digung von Fr. 1'191'015.-- f�r materielle Enteignung zu bezahlen. Da die Gemeinde Berikon das Vorliegen einer materiellen Enteignung bestritt, beschr�nkte die Sch�tzungskommission das Verfahren auf diese Grundsatzfrage.
Mit Entscheid vom 19. August 1997 stellte die Sch�tzungskommission nach Baugesetz fest, dass die im Rahmen der Beriker Nutzungsplanung vom 5. Dezember 1991 bzw. 18. Januar 1994 erfolgte Nichteinzonung der 1'189 m2 haltenden, im Eigentum der Erbengemeinschaftsmitglieder BX.________, CX.________ und DX.________ stehenden Parzelle Nr. 137 (IR Berikon Nr. 1272) den Tatbestand der materiellen Enteignung erf�lle.
Gegen den Entscheid der Sch�tzungskommission erhob die Einwohnergemeinde Berikon Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau. Dieses hiess die Beschwerde mit Urteil vom 14. November 2001 gut, hob den angefochtenen Entscheid auf und stellte fest, dass die mit dem Genehmigungsbeschluss des Grossen Rates vom 18. Januar 1994 erfolgte Zuweisung der Parzelle Nr. 137 zur Landwirtschaftszone keine materielle Enteignung darstelle.
Das Verwaltungsgericht erwog im Wesentlichen, dass die Zuweisung der fraglichen Parzelle zur Landwirtschaftszone als Nichteinzonung zu betrachten sei, da die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Berikon von 1970 den Anforderungen des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung nicht entsprochen habe und daher erst die kommunale Bau- und Nutzungsordnung von 1991 als verfassungs- und bundesrechtskonforme planerische Grundordnung betrachtet werden k�nne. Weiter hielt das Verwaltungsgericht fest, dass sich das umstrittene Grundst�ck im weitgehend �berbauten Gebiet befinde und durch die Nichteinzonung zur Baul�cke geworden sei. Hierin liege dann eine materielle Enteignung, wenn der Eigent�mer am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft realisierbaren �berbauung seines Landes habe rechnen d�rfen. Zentraler Faktor f�r die Beurteilung der Enteignungsrelevanz sei daher die objektive und subjektive Erschliessungssituation am 18. Januar 1994, das heisst am Tage der Genehmigung des Zonenplans durch den Grossen Rat. An diesem Stichtag seien die verkehrsm�ssige Erschliessung und die energiem�ssige Versorgung der Parzelle Nr. 137 gew�hrleistet gewesen. Zweifelhaft sei dagegen, ob das Grundst�ck an die Wasserversorgung h�tte angeschlossen werden k�nnen, da die Gemeinde Zufikon ab 1992 keine Liegenschaften mehr in Berikon mit Wasser beliefert habe und ein Anschluss an die Wasserversorgung von Berikon mit Schwierigkeiten verbunden gewesen w�re. Grosse Fragezeichen seien aber namentlich zur kanalisationsm�ssigen Erschliessung zu setzen. Ein Kanalisationsanschluss w�re realistischerweise nur von Zufikon her zu bewerkstelligen gewesen, doch habe die Gemeinde Zufikon ab 1992 aus Kapazit�tsgr�nden Anschl�sse von Liegenschaften im Gemeindebann Berikon abgelehnt. Sie h�tte wohl auch nicht aufgrund des Tauschvertrages von 1963 zum Anschluss der Parzelle Nr. 137 gezwungen werden k�nnen, da seit dem Vertragsschluss mehr als dreissig Jahre vergangen seien und in der Zwischenzeit bedeutsame Rechts�nderungen in Bezug auf die Erschliessung und �berbauung von Grundst�cken eingetreten seien. Im �brigen h�tten die Grundeigent�mer seinerzeit f�r den Ausbau der privaten Zufahrtsstrasse einen Betrag von (nur) Fr. 12'600.-- ausgegeben und damit keine erheblichen Aufwendungen f�r die Erschliessung ihres Grundst�cks get�tigt. Schliesslich sei eine �berbauung der fraglichen Parzelle am Stichtag auch aus L�rmgr�nden kaum m�glich gewesen. Da das Grundst�ck im massgeblichen Zeitpunkt nicht als vollst�ndig erschlossen gelten k�nne, w�ren die Vorschriften von Art. 24 Abs. 2 des Umweltschutzgesetzes und Art. 30 der L�rmschutz-Verordnung zur Anwendung gelangt und h�tte die Parzelle nur �berbaut bzw. erschlossen werden k�nnen, wenn durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen die Planungswerte h�tten eingehalten werden k�nnen. Dies sei aber nicht anzunehmen. Auch eine Aufstufung des noch nicht vollst�ndig erschlossenen Grundst�cks auf die Empfindlichkeitsstufe III falle nicht in Betracht, obschon die - bereits �berbauten - Nachbarparzellen Nrn. 136 und 138 inzwischen dieser Empfindlichkeitsstufe zugewiesen worden seien. Damit ergebe sich, dass gewichtige Gegebenheiten rechtlicher Art am Stichtag gegen ein Einzonungsgebot gesprochen h�tten.
Gegen das Urteil des Aargauer Verwaltungsgerichts haben die Erben des AX.________ sowohl Verwaltungsgerichts- als auch staatsrechtliche Beschwerde eingereicht. Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird der Antrag gestellt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass in der Zuweisung der Parzelle Nr. 137 zur Landwirtschaftszone eine materielle Enteignung liege. Die Beschwerdef�hrer machen sinngem�ss geltend, dass die in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur materiellen Enteignung aufgestellten Grunds�tze nicht richtig angewendet worden seien. Mit staatsrechtlicher Beschwerde wird verlangt, dass der angefochtene Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung zur�ckgewiesen werde, weil bei der Sachverhaltsfeststellung und der Beweisw�rdigung willk�rlich vorgegangen worden sei.
Die Gemeinde Berikon ersucht um Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde; die staatsrechtliche Beschwerde sei abzuweisen, soweit auf sie einzutreten sei. Das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau h�lt an den Erw�gungen seines Entscheides fest und weist insbesondere die in der staatsrechtlichen Beschwerde erhobenen Vorw�rfe zur�ck. Das Bundesamt f�r Raumentwicklung hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
Die Beschwerdef�hrer haben am 9. August 2002 unaufgefordert zwei Stellungnahmen zu den Beschwerdeantworten eingereicht.
Mit Schreiben vom 10. Oktober 2002 hat das Bundesgericht der Gemeinde Berikon verschiedene Fragen hinsichtlich der Wasserversorgung sowie des Kanalisationsanschlusses der Parzelle Nr. 137 und der Nachbarparzellen unterbreitet. Die Gemeinde hat diese Fragen mit Bericht vom 29. Oktober 2002 beantwortet und entsprechende Unterlagen eingereicht. Beiden Parteien ist Gelegenheit gegeben worden, sich zu diesem Bericht nochmals zu �ussern. Die Gemeinde Berikon hat auf eine weitere Vernehmlassung verzichtet.
Die Beschwerdef�hrer haben gegen das Urteil des kantonal letztinstanzlich entscheidenden Verwaltungsgerichts sowohl Verwaltungsgerichtsbeschwerde als auch staatsrechtliche Beschwerde erhoben. Im angefochtenen Entscheid ist dar�ber befunden worden, ob die Zuweisung der umstrittenen Parzelle zur Landwirtschaftszone einer Enteignung gleichkomme und daher nach Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG, SR 700) grunds�tzlich eine Entsch�digung geschuldet sei. Solche Entscheide unterstehen nach ausdr�cklicher Bestimmung von Art. 34 Abs. 1 RPG der Verwaltungsgerichtsbarkeit. Die zus�tzlich zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde eingereichte staatsrechtliche Beschwerde ist mithin nur zul�ssig, soweit die mit ihr erhobenen R�gen nicht mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vorgetragen werden k�nnen (Art. 84 Abs. 2 OG).
Die Beschwerdef�hrer beklagen sich in ihrer staatsrechtlichen Beschwerde �ber die willk�rliche Weise, in welcher der Sachverhalt festgestellt und gew�rdigt worden sei. Nach Art. 104 lit. a und b OG in Verbindung mit Art. 105 Abs. 2 OG kann indes mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde geltend gemacht werden, der vorinstanzliche Richter habe Bundesrecht verletzt und den Sachverhalt offensichtlich unrichtig, unvollst�ndig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensbestimmungen festgestellt. Unter den Begriff des Bundesrechts im Sinne von Art. 104 lit. a OG f�llt auch das Bundesverfassungsrecht. Die Missachtung des heute in Art. 9 BV umschriebenen Willk�rverbots kann demnach mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde ger�gt werden, und zwar sowohl hinsichtlich der Rechtsanwendung wie auch - was sich schon aus Art. 105 Abs. 2 OG ergibt - in Bezug auf die Feststellung des Sachverhalts. Die staatsrechtliche Beschwerde ist somit hier nicht am Platz. Dies schadet den Beschwerdef�hrern allerdings nicht, da eine falsche Bezeichnung des Rechtsmittels dessen Behandlung nicht hindert, sofern die formellen Voraussetzungen zur Anhandnahme erf�llt sind. Die in der staatsrechtlichen Beschwerde erhobenen R�gen k�nnen daher mit jenen der Verwaltungsgerichtsbeschwerde vereint und gesamthaft behandelt werden.
Die Beschwerdef�hrer haben unaufgefordert Stellungnahmen zu den Beschwerdeantworten eingereicht. Da darin nur wiederholt wird, was sich bereits aus den Akten ergibt, kann offen bleiben, ob die Eingaben aus dem Recht zu weisen w�ren.
Das Verwaltungsgericht ist davon ausgegangen, dass es sich bei der Zuweisung der Parzelle Nr. 137 zur Landwirtschaftszone im Rahmen der kommunalen Planung 1991/1994 gem�ss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung um eine Nichteinzonung und nicht um eine Auszonung handelt. Dieser Auffassung ist entgegen der Meinung der Beschwerdef�hrer zuzustimmen, wobei auf die von der Vorinstanz angestellten Erw�gungen verwiesen werden kann. Erg�nzend darf im Sinne von BGE 122 II 326 E. 5c S. 332 und BGE 123 II 481 E. 5b S. 488 nochmals festgehalten werden, dass Nutzungsbeschr�nkungen, die sich im Zuge des Wechsels von einer Bau- und Zonenordnung aus der Zeit vor Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes zu einer auf diesem Gesetz beruhenden Ordnung ergeben, entsch�digungsrechtlich generell nicht als Auszonungen gelten k�nnen. Vielmehr ist in solchen F�llen die Entsch�digungsfrage nach den f�r eine Nichteinzonung (bzw. allenfalls f�r eine Neueinzonung) massgeblichen Grunds�tzen zu beurteilen, weil erst nach Inkrafttreten des RPG im dort vorgesehenen bundesrechtlichen Verfahren unter Beachtung der verfassungsrechtlichen Prinzipien �ber die Zugeh�rigkeit eines Grundst�cks zur Bauzone entschieden werden konnte. Damit kann auch ausgeschlossen werden, dass den Planungsbeh�rden die erstmalige Umsetzung der verfassungsrechtlichen und raumplanungsgesetzlichen Prinzipien verunm�glicht oder �ber Geb�hr erschwert wird (vgl. ebenfalls Urteil 1A.200/1997 vom 11. November 1997, publ. in ZBl 100/1999 S. 35).
Sind demnach generell bei allen Neufestsetzungen der kommunalen Zonenordnung, die erstmals unter der Herrschaft des eidgen�ssischen Raumplanungsgesetzes vorgenommen worden sind, die �nderungen von altrechtlich zul�ssigen Nutzungen entsch�digungsm�ssig als Nicht- oder Neueinzonungen zu betrachten, so erweist sich die von den Beschwerdef�hrern aufgeworfene Frage der materiellen oder formellen Bundesrechtskonformit�t des Zonenplans von 1970 als unerheblich. Aus diesem Grunde kann dem Entsch�digungsbegehren der Beschwerdef�hrer auch nicht entgegengehalten werden, eine materielle Enteignung k�nne schon deshalb nicht vorliegen, weil die fragliche Parzelle in einem Baugebiet zweiter Etappe und demnach nicht in einer Bauzone im Sinne von Art. 15 RPG gelegen habe. Wird davon ausgegangen, dass erst seit dem Inkrafttreten des RPG in dessem Sinne �ber die Zugeh�rigkeit eines Grundst�cks zur Bauzone befunden werden k�nne, so kann aus entsch�digungsrechtlicher Sicht auch nicht verlangt werden, dass eine noch unter altem Recht vorgenommene Abgrenzung von Bau- und Nichtbauland den Vorschriften des RPG entsprochen habe. Die Frage der materiellen Enteignung bestimmt sich deshalb allein danach, ob f�r das 1994 nicht eingezonte Grundst�ck ein Einzonungsgebot bestanden habe.
Ein Einzonungsgebot wird in der Rechtsprechung etwa dann bejaht, wenn der Grundeigent�mer �berbaubares oder grob erschlossenes Land besitzt, das von einem gew�sserschutzrechtskonformen generellen Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird, und wenn er f�r die Erschliessung und �berbauung seines Landes bereits erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen in der Regel kumulativ erf�llt sein m�ssen. Von einem Einzonungsgebot kann ferner ausgegangen werden, wenn sich das fragliche Grundst�ck im weitgehend �berbauten Gebiet (Art. 15 lit. a RPG) befindet (vgl. zu diesen Voraussetzungen etwa BGE 122 II 326 E. 6a, 455 E. 4a; 125 II 431 E. 4a).
Das Verwaltungsgericht hat wie die Sch�tzungskommission zu Recht festgestellt, dass die umstrittene Parzelle Nr. 137 im massgebenden Zeitpunkt (Januar 1994) zum weitgehend �berbauten Gebiet im Sinne von Art. 15 lit. a und Art. 36 Abs. 3 RPG geh�rt hat. Es kann auch in dieser Hinsicht auf seine eingehenden Ausf�hrungen verwiesen werden. Ihnen ist insbesondere darin zuzustimmen, dass f�r die Beurteilung, ob die Parzelle Nr. 137 eine Baul�cke bilde, das angrenzende Wohnquartier der Nachbargemeinde Zufikon mitber�cksichtigt werden muss. Ob ein Grundst�ck im weitgehend �berbauten Gebiet liege, beurteilt sich gebietsbezogen, Parzellen �bergreifend, anhand der gesamten bestehenden Siedlungsstruktur und nicht allein in Bezug auf den Ortskern (vgl. Urteil 1A.200/1997 vom 11. November 1997 E. 4c, publ. in ZBl 100/1999 S. 38). Gemeindegrenzen zu ber�cksichtigen hiesse bloss sektorielle Betrachtungen anzustellen und allenfalls gewachsene Siedlungen k�nstlich aufzuteilen. Das liesse sich hier umso weniger rechtfertigen, als die �berbauung der Parzellen an der Gemeindegrenze Berikon/Zufikon auf die Initiative der Gemeinde Zufikon zur�ckgeht und sich diese seinerzeit auch verpflichtete, die jenseits der Gemeindegrenze liegenden Grundst�cke zumindest teilweise zu erschliessen.
Liegt die umstrittene Parzelle im weitgehend �berbauten Gebiet und bildet heute eine Baul�cke, so ist f�r die Frage des Einzonungsgebotes nicht von Belang, ob die Eigent�mer f�r ihre Erschliessung schon erhebliche Aufwendungen get�tigt h�tten. Nach dem eingangs dieser Erw�gung Gesagten spielt die Frage, ob f�r die Erschliessung und �berbauung eines Grundst�cks bereits erhebliche Kosten aufgewendet worden seien, nur dort eine Rolle, wo der Boden nicht im weitgehend �berbauten, sondern (nur) vom GKP erfassten Gebiet liegt und �berbaubar oder grob erschlossen ist. Die vom Verwaltungsgericht angestellten �berlegungen zu den von den Beschwerdef�hrern aufgewendeten Kosten f�r die Zufahrtsstrasse erweisen sich somit als unmassgeblich.
In der Rechtsprechung wird f�r die Bejahung des Einzonungsgebots bzw. der Entsch�digungspflicht regelm�ssig verlangt, dass der Eigent�mer am Stichtag sein Grundst�ck mit grosser Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft aus eigener Kraft h�tte �berbauen k�nnen. Die Voraussetzung, dass der Grundeigent�mer die bessere Nutzung in K�rze aus eigener Kraft h�tte realisieren k�nnen, kann jedoch nicht uneingeschr�nkt in jedem Falle gelten. Das Bundesgericht hat bereits einger�umt, eine materielle Enteignung d�rfe nicht zum vornherein verneint werden, wenn ein Grundst�ck nicht in allen Teilen hinreichend erschlossen sei. Es k�nne sein, dass auch unter solchen Umst�nden aufgrund der Gesamtw�rdigung des Sachverhalts eine Einzonungspflicht angenommen werden m�sse, weil das Land im weitgehend �berbauten Gebiet liege (BGE 122 II 455 E. 4b mit Hinweis auf BGE 122 II 326 E. 6b und c sowie BGE 121 II 417). Dass f�r Boden im weitgehend �berbauten Gebiet nicht gefordert werden kann, dass der Eigent�mer diesen allein "aus eigener Kraft" h�tte erschliessen und �berbauen k�nnen, ergibt sich schon aus der nach Art. 19 Abs. 2 RPG dem Gemeinwesen obliegenden Erschliessungspflicht. Diese gilt nicht nur f�r die bundesrechtskonformen Bauzonen, sondern - solange solche nicht ausgeschieden sind - ebenfalls f�r das weitgehend �berbaute Gebiet als vorl�ufige Bauzone im Sinne von Art. 36 Abs. 3 RPG. Es darf deshalb bei der Pr�fung der Frage der Einzonungs- und Entsch�digungspflicht davon ausgegangen werden, dass das Gemeinwesen zur Erschliessung des Grundst�cks, das nunmehr eine Baul�cke bildet, jedenfalls ebenso viel wie f�r die Nachbarparzellen h�tte beitragen m�ssen.
Was den zeitlichen Faktor, d.h. die M�glichkeit der Erschliessung und �berbauung "in naher Zukunft" betrifft, so muss zumindest vorausgesetzt werden, die �berbauung w�re noch innerhalb des gleichen Planungshorizonts erfolgt. Allerdings erscheint als fraglich, ob ein Zeitraum von zehn bis f�nfzehn Jahren noch als "nahe Zukunft" gelten k�nne. Dagegen darf ohne weiteres angenommen werden, dass die begr�ndete Aussicht, in zwei bis drei Jahren ein Grundst�ck erschliessen und �berbauen zu k�nnen, die Voraussetzung der Realisierungsm�glichkeit in naher Zukunft erf�llt.
Im Lichte dieser Grunds�tze ergibt sich f�r die Parzelle Nr. 137 Folgendes:
5.1 Es ist unbestritten, dass die Parzelle Nr. 137 �ber eine hinreichende Zufahrt verf�gt und - falls n�tig - auch noch ein Wendeplatz erstellt werden k�nnte. Ebenso wird von niemandem in Abrede gestellt, dass die Energieversorgung der Liegenschaft im massgebenden Zeitpunkt gew�hrleistet gewesen w�re.
Was die Trinkwasserversorgung anbelangt, so ist das Verwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid davon ausgegangen, die Parzelle Nr. 137 h�tte an die Wasserversorgung von Berikon angeschlossen werden m�ssen, was mit grossen Schwierigkeiten verbunden gewesen w�re; nach den Angaben an der Augenscheinsverhandlung im verwaltungsgerichtlichen Verfahren liefere die Gemeinde Zufikon seit 1992 kein Wasser mehr an Liegenschaften im Gemeindebann Berikon. Das trifft jedoch nicht zu. Wie sich aus dem Bericht der Gemeinde Berikon vom 29. Oktober 2002 ergibt, bezieht die Liegenschaft Nr. 138 (Y.________) seit jeher und auch heute noch von Zufikon Wasser. Es ist deshalb nicht einzusehen, weshalb das Nachbargrundst�ck nicht in gleicher Weise h�tte beliefert werden k�nnen. An der Augenscheinsverhandlung vom 18. Februar 1997 hat denn auch ein Vertreter der Gemeinde Zufikon im Verfahren vor der Sch�tzungskommission best�tigt, dass die Gemeinde Zufikon bereit gewesen w�re, die Parzelle Nr. 137 mit Trinkwasser zu beliefern. Es ist daher auszuschliessen, dass hinsichtlich der Wasserversorgung irgendeine ernsthafte Schwierigkeit bestanden h�tte.
5.2 Nach Auffassung der Beschwerdef�hrer h�tte die Parzelle Nr. 137 auch ohne weiteres an das Kanalisationsnetz der Gemeinde Zufikon angeschlossen werden k�nnen und m�ssen, habe sich doch seinerzeit die Einwohnergemeinde zusammen mit der Ortsb�rgergemeinde Zufikon im Tauschvertrag von 1963 verpflichtet, einen solchen Anschluss sicherzustellen. Diese Verpflichtung habe die 1992 beschlossene Praxis�nderung des Gemeinderates Zufikon, wonach weitere Anschl�sse von Liegenschaften der Nachbargemeinde aus Kapazit�tsgr�nden abgelehnt werden sollen, �berdauert.
Die Frage, ob die Gemeinde Zufikon aufgrund des Vertrages von 1963 verpflichtet gewesen w�re, das Abwasser der umstrittenen Liegenschaft zu �bernehmen, kann jedoch aus folgenden Gr�nden offen gelassen werden:
5.2.1 Die �stlich an die Parzelle Nr. 137 angrenzende, ebenfalls zum Gemeindebann Berikon geh�rende Liegenschaft Nr. 138 (Y.________) ist nach den Ausf�hrungen der kantonalen Vorinstanzen an das Kanalisationsnetz der Gemeinde Zufikon angeschlossen. Dieser Anschluss muss, obschon die Gemeinde Berikon offenbar nichts davon weiss, anfangs der neunziger Jahre erfolgt sein. In einem Schreiben vom 14. Januar 1991 an den Gemeinderat Zufikon bekundete der Grundeigent�mer Y.________, weil er noch eine Kl�rgrube betreibe, grosses Interesse am Anschluss an die l�ngs der Bremgarten-Dietikon-Bahn verlaufende Kanalisation, durch welche die Liegenschaft Nr. 151 (IR 1261) und allenfalls auch das Grundst�ck Nr. 137 (IR 1272) entsorgt werden sollten. Mit Antwortschreiben vom 11. Februar 1991 teilte der Gemeinderat Zufikon Y.________ mit, die Parzelle Nr. 151 werde nicht durch den Kanalstrang l�ngs der Bahn entw�ssert werden, sondern mittels Pumpenbetrieb in die bestehende Leitung Sonnenbergstrasse. F�r das Grundst�ck AX.________ falle eine Entw�sserung in das Abwassernetz der Gemeinde Zufikon nur vor�bergehend und unter dem Nachweis in Betracht, dass die bestehenden Kanalstr�nge in Zufikon kapazit�tsm�ssig f�r den zus�tzlichen Abwasseranfall von der Liegenschaft Nr. 137 gen�gten. Diesen Nachweis h�tten die Grundeigent�mer bisher nicht erbracht. Bei dieser Sachlage k�nne somit auch nichts �ber einen eventuellen Anschluss der Liegenschaft Y.________ an das Kanalnetz Zufikon ausgesagt werden.
Trotz dieser noch negativen Stellungnahme vom 11. Februar 1991 ist die Liegenschaft Nr. 138, wie erw�hnt, seither offenbar an das Kanalisationsnetz von Zufikon angeschlossen worden.
5.2.2 Entgegen dem soeben erw�hnten Schreiben des Gemeinderates Zufikon vom 11. Februar 1991 ist die s�dlich an das Grundst�ck Nr. 137 angrenzende Parzelle Nr. 151 (Z.________) schliesslich nicht �ber die Sonnenbergstrasse, sondern �ber eine in die Kantonsstrassenparzelle verlegte Leitung, die zur �ffentlichen Kanalisation Belvederestrasse f�hrt, abwasserm�ssig erschlossen worden. Das Baudepartement des Kantons Aargau hat am 24. August 1992 der Inanspruchnahme des �ffentlichen Grundes zugestimmt. Die Baubewilligung f�r ein Einfamilienhaus mit Schwimmbassin ist vom Gemeinderat Zufikon am 5. Oktober 1992 erteilt worden.
5.2.3 Gem�ss dem Bericht der Gemeinde Berikon vom 29. Oktober 2002 und den eingereichten Planunterlagen hat die Gemeinde den Ausbau der Bremgarten-Dietikon-Bahn und den damit verbundenen Bau von Kanalisationsleitungen genutzt, um ihrerseits einen Teil des Baugebietes Lielisloo sowie die beiden Parzellen Nr. 136 (F.________) und Nr. 135 (G.________), die n�rdlich an die Parzelle Nr. 137 anstossen, abwasserm�ssig zu erschliessen bzw. zu sanieren. Die Projektierung und die Bauleitung f�r die gemeinsame Kanalisation wurde vom Kanton Aargau �bernommen. Die Gemeindeversammlung Berikon genehmigte das Projekt am 1. Dezember 1994. Die Hausanschl�sse F.________ und G.________ erfolgten 1996/97.
5.2.4 Somit ergibt sich, dass im Zeitraum von 1991/92 bis 1996/97 s�mtliche Nachbargrundst�cke der Parzelle Nr. 137 an das Kanalisationsnetz entweder der Gemeinde Zufikon oder der Gemeinde Berikon bzw. der Bremgarten-Dietikon-Bahn angeschlossen worden sind. Es ist nicht ersichtlich, weshalb nicht auch f�r das umstrittene Grundst�ck eine L�sung f�r die Abwasserentsorgung h�tte gefunden werden k�nnen, sei es - allenfalls unter Inanspruchnahme von Strassen- oder Bahnareal - direkt oder �ber eine Gemeinschaftsleitung mit dem Kanton an das Kanalisationsnetz von Zufikon oder Berikon. Die Gemeinden und der Kanton h�tten jedenfalls, gleich wie gegen�ber den Eigent�mern der Nachbarparzellen, f�r eine kanalisationsm�ssige Erschliessung der Parzelle Nr. 137 Hand bieten m�ssen.
5.3 Kann demnach davon ausgegangen werden, dass f�r die Beschwerdef�hrer am Stichtag die begr�ndete Aussicht bestand, ihr Grundst�ck sp�testens in zwei bis drei Jahren auch noch abwasserm�ssig erschliessen und danach �berbauen zu k�nnen, so ist die in der Rechtsprechung aufgestellte Bedingung der Realisierungswahrscheinlichkeit erf�llt. Damit bestand im massgebenden Zeitpunkt aus raumplanerischer Sicht ein Einzonungsgebot f�r die Parzelle Nr. 137. Fraglich kann deshalb nur noch sein, ob die bestehende L�rmbelastung eine Einzonung ausschloss.
6.1 Das Verwaltungsgericht hat im angefochtenen Entscheid die Parzelle Nr. 137 als nicht vollst�ndig erschlossenes Grundst�ck l�rmschutzrechtlich den Bestimmungen von Art. 24 Abs. 2 des Bundesgesetzes �ber den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983 (USG, SR 814.01) und Art. 30 der L�rmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV, SR 814.41) unterstellt. Nach diesen Vorschriften k�nne, da die Planungswerte �berschritten seien und auch durch gestalterische oder bauliche Massnahmen am k�nftigen Geb�ude nicht eingehalten werden k�nnten, keine Bewilligung f�r eine Erschliessungsanlage erteilt werden.
Art. 24 Abs. 2 USG und Art. 30 LSV stellen jedoch l�rmschutzrechtliche Anforderungen f�r "noch nicht erschlossene Bauzonen" auf; sie haben mithin gr�ssere Gebiete im Auge und stellen keine parzellenbezogene Betrachtungsweise an (BGE 123 II 337 E. 8c S. 355). Nun geht es hier wie dargelegt um eine einzelne kleinere - etwas mehr als 1'000 m2 umfassende - Parzelle, die zu einem Wohngebiet geh�rt, das am Stichtag bereits weitgehend �berbaut war. F�r eine solche Baul�cke im weitgehend �berbauten Gebiet h�tte die Frage der �berbaubarkeit aus l�rmschutzrechtlicher Sicht gem�ss den Bestimmungen von Art. 22 USG und Art. 31 LSV beurteilt werden m�ssen.
6.2 Nach Art. 22 Abs. 1 USG d�rfen Baubewilligungen f�r neue Geb�ude, die dem l�ngeren Aufenthalt von Personen dienen, unter dem Vorbehalt von Absatz 2 nur erteilt werden, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht �berschritten werden. Sind die Immissionsgrenzwerte �berschritten, so werden nach Art. 22 Abs. 2 USG Baubewilligungen f�r Neubauten nur erteilt, wenn die R�ume zweckm�ssig angeordnet und die allenfalls notwendigen zus�tzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen werden. Art. 31 LSV pr�zisiert hierzu, dass Baubewilligungen grunds�tzlich nur erteilt werden d�rfen, wenn die Immissionsgrenzwerte durch Anordnung der l�rmempfindlichen R�ume auf der l�rmgesch�tzten Seite des Geb�udes oder durch l�rmabschirmende bauliche oder gestalterische Massnahmen eingehalten werden k�nnen. F�r Grundst�cke, die der Empfindlichkeitsstufe II zugewiesen sind oder zuzuweisen w�ren, gilt ein Immissionsgrenzwert von 60 dB(A) f�r den Tag und von 50 dB(A) f�r die Nacht (vgl. Anhang 3 zur LSV).
Gem�ss dem L�rmgutachten des B�ros Knoblauch Ingenieure und Planer vom Dezember 1992, auf welches die Vorinstanzen abgestellt haben, w�rden auf der Parzelle Nr. 137 ohne L�rmschutzmassnahmen die Immissionsgrenzwerte jedenfalls im oberen Geschoss eines zweist�ckigen Geb�udes �berschritten. W�rde jedoch l�ngs der an das Bahn- und Strassentrassee anstossenden Grundst�cksgrenze ein L�rmhindernis von einer Mindesth�he von 1,6 m erstellt, so k�nnten sogar auf der H�he des Obergeschosses die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden. Daraus ergibt sich, dass mit geeigneten baulichen Massnahmen - allenfalls auch nur mit einer niedrigeren �berbauung als in der Wohnzone W 2 zul�ssig - den Anforderungen von Art. 22 USG und 31 LSV h�tte entsprochen werden k�nnen. Demnach h�tte auch aus l�rmschutzrechtlicher Sicht eine Baubewilligung erteilt werden d�rfen. Dieses Ergebnis wird �brigens dadurch best�tigt, dass im Jahre 1992 - wie ebenfalls schon erw�hnt - unter anderem gest�tzt auf einen "akustischen Nachweis" eine Baubewilligung f�r die Erstellung eines Wohnhauses auf der Nachbarparzelle Nr. 151 (Z.________) erteilt werden konnte, die sich in der gleichen L�rmsituation befindet wie die Parzelle Nr. 137.
Unter diesen Umst�nden kann die Frage ungepr�ft bleiben, ob der 1996 vorgenommenen H�hereinstufung (Zuweisung zur Empfindlichkeitsstufe III) der l�rmvorbelasteten Grundst�cke l�ngs der Kantonsstrasse 127 auch f�r die Parzelle Nr. 137 h�tte Bedeutung beigemessen werden m�ssen.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass bei der Revision der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Berikon f�r die Parzelle Nr. 137 ein Einzonungsgebot bestand und sich die Zuweisung dieses Grundst�cks zur Landwirtschaftszone enteignungsgleich ausgewirkt hat. Der angefochtene Entscheid ist somit in Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde aufzuheben. Die Sache ist zur Neuregelung der prozessualen Kosten- und Entsch�digungsfolgen an das Verwaltungsgericht (Art. 159 Abs. 6 OG) und zur Festsetzung der Entsch�digung f�r die materielle Enteignung an die Sch�tzungskommission nach Baugesetz zur�ckzuweisen (Art. 114 Abs. 2 OG).
Die Gerichtsgeb�hr ist der unterliegenden Gemeinde Berikon zu belasten, die im vorliegenden Verfahren in Wahrung ihrer Verm�gensinteressen gehandelt hat (Art. 156 Abs. 1 und 2 OG). Die Gemeinde hat zudem den Beschwerdef�hrern f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientsch�digung zu bezahlen (Art. 159 Abs. 1 OG).
Die Sache wird zur Neuregelung der prozessualen Kosten- und Entsch�digungsfolgen des vorinstanzlichen Verfahrens an das kantonale Verwaltungsgericht und zur Festsetzung der Entsch�digung f�r die materielle Enteignung an die Sch�tzungskommission nach Baugesetz zur�ckgewiesen.
Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 10'000.-- wird der Einwohnergemeinde Berikon auferlegt.
Die Einwohnergemeinde Berikon hat den Beschwerdef�hrern f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientsch�digung von insgesamt Fr. 8'000.-- zu bezahlen.
Dieses Urteil wird den Beschwerdef�hrern, der Einwohnergemeinde Berikon, der Sch�tzungskommission nach Baugesetz und dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 3. Kammer, sowie dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.