Source: https://www.hausundgrund-aachen.de/themen/miete-coronavirus/
Timestamp: 2020-05-29 16:24:15
Document Index: 285514169

Matched Legal Cases: ['Art. 240', '§ 1', '§ 313', '§ 24', '§ 27', '§ 27', '§ 23', '§ 222']

Haus & Grund Aachen | Miete & Coronavirus
Die hier aufgeführten Fragen und Antworten bieten erste Anhaltspunkte zu komplexen juristischen Fragen. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Wie Ihr Sachverhalt zu bewerten ist, kann Ihnen als Mitglied daher nur Ihr Rechtsberater in Ihrem Haus & Grund–Ortsverein erklären.
Der Stand des folgenden Ratgebers ist: 07. Mai 2020.
[#1] Müssen Mieter ihre Miete zahlen?
[#2] Was bedeutet der Kündigungsausschluss und wie lange gilt er?
[#3] Welche Nachweise müssen/können die Mieter erbringen, damit der Kündigungsausschluss gilt?
Der Mieter muss den Zusammenhang der Nichtleistung und der Covid-19-Pandemie glaubhaft machen. Im Streitfall muss er Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit für einen solchen Zusammenhang ergibt. Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Geeignete Mittel können insbesondere der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall sein.
[#4] Kann die Miete gestundet werden?
Kann der Wohnraummieter die Miete mindern...
[#5]... wegen Einnahmenausfall?
[#6]... wegen eigener Quarantäne?
[#7]... wegen einer Quarantäne eines anderen Bewohners des Hauses?
2. Nebenkosten / laufende Kosten er Mieter
[#8] Müssen Mieter Leistungen aus Dauerschuldverhältnisse wie Strom und Gas weiterbezahlen?
Können Verbraucher und Kleinstunternehmer ihrer Zahlungspflicht aus einem wesentlichen Dauerschuldverhältnis, welches vor dem 8. März 2020 abgeschlossen wurde, im Zeitraum vom 8. März 2020 bis zum 30. Juni 2020 nicht oder nicht vollständig nachkommen, steht ihnen ein Leistungsverweigerungsrecht nach Art. 240 § 1 EGBGB-neu zu.
Sind die Auswirkungen des Leistungsverweigerungsrechts dem Vertragspartner nicht zumutbar, so gilt es nicht. Auch für Miet- und Pachtverträge ist das Leistungsverweigerungsrecht nicht anwendbar, weil es hierzu spezielle Vorschriften gibt.
[#9] Können Mieter weiter eine Belegeinsicht für die Nebenkostenabrechnung verlangen?
[#10] Muss der Vermieter Kopien der Belege zur Verfügung stellen und wer trägt die Kosten hierfür?
[#11] Dürfen Wohnungsbesichtigungen noch durchgeführt werden?
Die bisher zur Eindämmung der Covid-19-Pandemie erlassenen Verordnungen sehen ein sogenanntes Kontaktverbot vor, welches in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich ausgestaltet sein kann. In der Regel ist vorgeschrieben, dass man sich innerhalb der eigenen Wohnung aufzuhalten hat. Ausnahmen werden bestimmt und gelten insbesondere für sportliche Betätigung, Bewegung an der frischen Luft, für die Ausübung seiner Arbeitstätigkeit oder um einkaufen zu gehen. Sind diese Regelungen nicht abschließend, besteht die Möglichkeit, dass auch weitere Fälle umfasst sind, in denen das Kontaktverbot aufgehoben ist. Hinsichtlich einer Wohnungsbesichtigung dürfte eine gleichwertige Dringlichkeit wie bei den im Gesetz formulierten Ausnahmetatbeständen in der Regel nicht vorliegen, so dass davon grundsätzlich abgesehen werden sollte.
[#12] Dürfen Umzüge noch vorgenommen werden?
[#13] Dürfen Wohnungsübergaben noch erfolgen?
[#14] Was passiert, wenn ein Mieter trotz wirksam beendetem Mietverhältnis nicht auszieht?
Da der Mietvertrag gekündigt ist, verliert der Mieter seinen Anspruch auf den Besitz an der Wohnung. Er muss sie also räumen. Daran ändert auch die Covid-19-Pandemie nichts. Im Zweifel muss eine Räumungsklage erhoben werden. Wenn sich der ehemalige Mieter dennoch weigert, die Wohnung zu verlassen, dürfte sich eine zeitnahe Räumung in der Praxis momentan jedoch schwierig gestalten. Dem Mieter wird von den Gerichten in der Regel eine angemessene Frist zur Räumung eingeräumt. Falls der Mieter unter Quarantäne stehen sollte, wird das Gericht eine Räumung während dieser Zeit vermutlich ausschließen. Aber auch ohne Quarantäne wird ein Richter sicherlich berücksichtigen, dass es zurzeit schwerer sein dürfte eine Ersatzunterkunft zu erlangen. Auch die eingeschränkten Möglichkeiten, aufgrund von Ausgangssperren einen Umzug durchzuführen, werden die Richter sicherlich zugunsten des Mieters berücksichtigen. Eine Räumung wird sich also aktuell noch länger hinziehen als normal. Für die fortgesetzte Nutzung der Wohnung steht dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung zu.
[#15] Wer trägt die Kosten, wenn der Nachmieter nicht einziehen kann?
Allgemein: Der Einsatz von Handwerkern oder Dienstleistern in Wohnungen ist aufgrund der geltenden Kontaktsperre und wegen des einzuhaltenden Mindestabstandes von 1,50 Meter zu anderen Menschen nur eingeschränkt möglich.
[#16] Welche Reparaturen dürfen noch durchgeführt werden?
Handwerker dürfen zwar unter Einhaltung der Sicherheits- und Hygienestandards weiterhin ihrer Tätigkeitnachgehen. Reparaturen in den Wohnungen, die nicht dringend sind, sollten jedoch wegen der geltenden Kontaktbeschränkungen verschoben werden. Mängel oder Schäden, die eine Gefahr für die Bewohner oder das Eigentum darstellen (z. B. Wasserschaden, Heizungsausfall) sollten weiterhin umgehend behoben werden. Diesbezüglich besteht auch der Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter fort.
[#17] Darf die Zählerablesung durch einen Dienstleister noch erfolgen?
[#18] Dürfen Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten noch durchgeführt werden?
[#19] Dürfen Modernisierungen noch durchgeführt werden?
Der Dachgeschossausbau, die Modernisierung einer leerstehenden Wohnung oder der Austausch einer alten Heizung im Keller sind geplant oder im vollen Gange. Ob die Arbeiten durchgeführt werden können, kommt auf den Einzelfall an. Wenn weder Bewohner noch Handwerker gefährdet werden, kann weitergearbeitet werden. Das setzt voraus, dass die wegen der Covid-19-Pandemie geltenden Sicherheits- und Hygienestandards eingehalten werden können. Eigentümer oder Bauherren sollten daher zuvor folgende Punkte mit dem Bau- oder Handwerksunternehmer prüfen und vereinbaren:
Sichtbarer Aushang von Verhaltens- und Hygienehinweisen.
Eigene/separate Sanitäranlage, regelmäßige Reinigung und Bereitstellung von Hygienemitteln (Seife, WC-Papier, ggf. Händedesinfektionsmittel).
Baustellenverbot für alle Handwerker bei beginnenden und akuten Krankheitssymptomen der Atemwege (Husten, Fieber, Schnupfen etc.).
Arztbesuch bei Verdacht auf Coronavirus-Infektion und Einhaltung der Meldepflicht.
Bereithaltung der Kontaktdaten der täglich auf der Baustelle tätigen Handwerker oder Personen.
Möglichkeit der Nutzung separater Zugänge zum Gebäude und zu den Baustellenbereichen.
[#20] Darf der Mieter Handwerkern den Zutritt zur Wohnung verweigern?
Ja. Aufgrund der Kontaktbeschränkungen auf den engsten Familienkreis, darf Handwerkern der Zutritt zur Wohnung für nicht notwendige oder verschiebbare Leistungen verweigert werden. In Not- oder Schadensfällen muss dem Handwerker zur Abwendung von gesundheitlichen oder von Gebäudeschäden der Zutritt gewährt werden. Diesbezüglich besteht ein Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter. Gleiches gilt für sicherheitsrelevante Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Für die Arbeiten sind soweit möglich, die Anzahl der beteiligten Personen zu begrenzen, Hygiene und Mindestabstand einzuhalten.
[#21 ]Können Handwerker Aufträge stornieren?
[#22] Dürfen Dienstleister die Durchführung ihrer Aufgaben verweigern?
[#23] Muss der Schornsteinfeger in die Wohnung gelassen werden?
[#24] Dürfen Spielflächen/ Spielplätze im Gemeinschaftsgarten noch genutzt werden?
Die Maßnahmen zur Lockerungen der Kontaktbeschränkungen sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In der Regel dürften Spielplätze wieder geöffnet, Sportstätten unverändert geschlossen sein.
Betrachtet man Sinn und Zweck der Verordnungen ist es jedoch ratsam, private Spielplätze auch dann zu schließen oder zu öffnen, wenn sie von der jeweiligen Verfügung nicht erfasst sind, um die Covid-19-Pandemie einzudämmen.
[#25] Dürfen sonstige Gemeinschaftsräume / -flächen noch genutzt werden?
[#26] Muss der Vermieter die Nutzung untersagen?
[#27] Müssen Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Hygienevorschriften und Kontaktsperren im Haus eingehalten werden?
[#28] Kann Mietern gekündigt werden, die die Hygienevorschriften und Kontaktsperren im Haus nicht einhalten?
[#29] Kann der Mieter pandemiebedingt mindern?
[#30] Kann der Mieter pandemiebedingt eine Vertragsanpassung (§ 313 BGB) verlangen?
[#31] Was ist, wenn der Gewerbemieter die Zahlung einstellt? Kann der Vermieter kündigen?
[#32] Was gilt im Hinblick auf eine mögliche Insolvenz des Gewerbemieters?
Im Zuge der Covid-19-Pandemie wurde die Pflicht zur Insolvenzbeantragung gelockert. Unternehmen, die infolge der Corona-Krise zahlungsunfähig oder überschuldet sind, sollen zunächst Sanierungsverhandlungen mit ihren Gläubigern – wie Vermieter oder etwaige öffentliche Stellen, die Hilfsmittel zur Verfügung stellen – führen können. Mit dem Scheitern der Verhandlungen und spätestens zum 30. September 2020 endet die Aussetzungsfrist. Zu beachten ist dabei: Je länger der Zeitraum bis zum Insolvenzantrag andauert, desto mehr Mietrückstände sind im Zweifel als Insolvenzforderung zur Tabelle anzumelden und fallen gegebenenfalls aus.
[#33] Welche Möglichkeiten gibt es, dem Mieter durch eine Stundungsvereinbarung zu helfen?
[#34] Dürfen Eigentümerversammlungen durchgeführt werden?
Eigentümerversammlungen stellen eine – wie der Name schon sagt – Versammlung mehrerer Personen dar. Je nach Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Anzahl der teilnehmenden Eigentümer waren diese bereits durch Verfügungen untersagt, die Versammlungen von mehr als einer bestimmten Personenzahl untersagten. Spätestens durch die derzeit geltenden Kontaktsperren sind Eigentümerversammlungen in WEGs jedoch nicht mehr erlaubt.
[#35] Müssen Eigentümerversammlungen durchgeführt werden?
Nach § 24 Abs. 1 WEG ist eine Eigentümerversammlung durch den Verwalter einmal im Jahr einzuberufen. Dies ist insbesondere wichtig, um z.B. über Wirtschaftspläne und Abrechnungen zu entscheiden, Verwalter neu zu bestellen und (notwendige) Maßnahmen der WEG zu beraten und zu beschließen. Das Gesetz gibt für die Einberufung der Versammlung allerdings keine Frist vor, sodass sie nicht zwingend im ersten Halbjahr des Jahres abgehalten werden muss. Soweit möglich, sollten Eigentümerversammlungen also in die zweite Jahreshälfte verschoben werden.
Sollten die aktuell geltenden Verbote auch in der zweiten Jahreshälfte fortgelten, müssen sich sowohl der Verwalter als auch die Eigentümer an diese Regelungen halten. Es kann keine Eigentümerversammlung einberufen werden.
Eine Pflichtverletzung kann dem Verwalter dann nicht zur Last gelegt werden.
[#36] Kann die Eigentümerversammlung digital durchgeführt werden?
Das Gesetz sieht digitale Eigentümerversammlungen nicht vor und die aktuellen Möglichkeiten hierfür sind rechtlich stark umstritten. Sollte man von der grundsätzlichen Möglichkeit digitaler Eigentümerversammlungen ausgehen, dann müsste dies wohl in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung verankert sein. Ein Beschluss der Gemeinschaft dürfte dafür nicht ausreichen.
[#37] Wie bleiben Verwalter und Gemeinschaft handlungsfähig?
Nach § 27 Abs. 1 Nummer 3 WEG ist der Verwalter in dringenden Fällen berechtigt und verpflichtet, sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Solche dringenden Fälle liegen insbesondere dann vor, wenn dem Gemeinschaftseigentum oder der Gemeinschaft Schaden drohen. Auch ist der Verwalter nach § 27 Abs. 2, 3 WEG berechtigt, Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist notwendig sind.
Alle übrigen Maßnahmen können nach Aufhebung der Kontaktbeschränkungen im Rahmen einer Eigentümerversammlung oder per Umlaufbeschluss beschlossen werden. Da ein Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG nur einstimmig gefasst werden kann, ist es zumindest in kleineren WEGs eventuell ratsam, vorab eine Telefon- oder Videokonferenz abzuhalten. Dadurch erhalten die Eigentümer die Möglichkeit, sich auszutauschen und sich eine Meinu g zu bilden und der Verwalter kann bereits absehen, ob ein Umlaufbeschluss erfolgversprechend ist.
[#38] Was passiert, wenn die Amtszeit des Verwalters ausläuft?
Diese zeitverschaffende Regelung tritt am 31. Dezember 2021 außer Kraft. Damit haben Eigentümergemeinschaften bis zu diesem Zeitpunkt Zeit, einen neuen Verwalter zu bestellen.
[#39] Was passiert, wenn der aktuelle Wirtschaftsplan ausläuft?
Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht welches voraussichtlich in den nächsten Tagen in Kraft tritt, sieht vor, dass der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortbesteht. Damit bleibt die Finanzierung der Gemeinschaft geregelt, bis sie erneut zur Willensbildung zusammentreten kann.
[#40] Muss ein Verwalter den Gemeinschaftsspielplatz schließen, wenn es die Verfügung vorsieht?
Um eventuellen Haftungsregelungen und/oder Bußgeldern zu entgehen, sollte der Verwalter – auch ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft – die Schließung des Spielplatzes vornehmen.
[#41] Welche steuerlichen Erleichterungen sind möglich?
Welche Steuern betrifft das? Für die Einkommensteuer, die Körperschaftsteuer und die Umsatzsteuer hat das Bundesfinanzministerium vereinfachte Stundungsregelungen erlassen. Besonders relevant dürfte v.a. für Rentner die in den letzten Jahren zunehmend eingeforderte Einkommensteuer-Vorauszahlung sein. Steuerabzugsbeträge im Sinne des § 222 Satz 3 und 4 Abgabenordnung (Lohnsteuer und Kapitalertragsteuer) können nicht gestundet werden. Für diese Steuerabzugsbeträge besteht aber die Möglichkeit, einen Antrag auf Vollstreckungsaufschub beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Arbeitgeber können außerdem kurzfristig eine Stundung der Sozialabgaben bei der Krankenkasse beantragen, wenn alle sonstigen Hilfsmöglichkeiten ausgeschöpft sind.
Anträge für nach dem 31.12.2020 fällige Steuern müssen allerdings besonders begründet werden.
[#42] Wie beantrage ich die Stundung?
Die meisten Finanzbehörden stellen bereits Informationen und Formulare auf ihren Internetseiten hierfür zur Verfügung. Wo dies nicht der Fall ist, kann z.B. das Muster aus Bayern (https://www.finanzamt.bayern.de/Informationen/Formulare/Steuerzahlung/Steuererleichterungen_aufgrund_der_Auswirkungen_des_Coronavirus.pdf) genutzt werden, um die nötigen Angaben zusammenzustellen. Die Anträge können per Mail, z.T. auch als ausfüllbares PDF, aber auch per Fax oder Post an das Finanzamt geschickt werden. Ein persönlicher Kontakt in der Behörde ist derzeit nicht möglich. Ein bloßes Telefonat genügt nicht zur rechtswirksamen Antragstellung. Fristen für die Abgabe von Erklärungen gelten grundsätzlich weiter, ggf. sollten Verlängerungsanträge gestellt werden. Über das elektronische Programm ELSTER sind auch weiterhin Einsprüche gegen Steuerbescheide, Anträge auf Anpassung von Vorauszahlungen oder Fristverlängerungsanträge möglich.
[#43] Und was ist mit Grundsteuer und Gewerbesteuer?
[#44] Welche Erleichterung gilt für Immobiliendarlehen?
[#45] Welche Voraussetzung gilt für die Stundung?
[#46] Für welche Darlehen gilt das?
[#47] Was ist, wenn private Vermieter keine Verbraucher sind?
[#48] Welche Voraussetzung gilt für die Stundung und wie weise ich sie nach?
[#49] Für welchen Zeitraum gilt die Stundung?
[#50] Muss ich sofort stunden oder kann ich abwarten, ob ich in finanzielle Not gerate?
[#51] Kann die Bank mir den Kredit kündigen, wenn ich stunde?
[#52] Kann ich mich mit der Bank auch auf andere Lösungen einigen?
[#53] Was passiert nach dem Ende der Stundungsphase?
[#54] Kann die Stundung für die Bank unzumutbar sein?
Grundsätzlich könnte sich auch die Bank auf eine Unzumutbarkeit der Stundung berufen. Gründe hierfür sind aber derzeit kaum ersichtlich, da die Europäische und die deutsche Bankenaufsichtsbehörden bereits Erleichterungen bei den Eigenkapitalanforderungen der Banken erlassen haben. Im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie gestundete Raten gelten derzeit nicht als Kreditausfall.
[#55] Kann die Bank besondere Gebühren oder Verzugszinsen erheben, wenn ich stunde?
[#56] Was ist, wenn die finanzielle Notlage weiter andauert?
Staatliche Hilfspakete für Unternehmen stützen Einkommen der Mieter und Liquidität von Gewerbemietern
Das Wohngeld ist ein finanzieller Zuschuss zur Miete oder zu den Wohnkosten und wird nicht zur vollständigen Deckung geleistet. Um Wohngeld zu erhalten muss der Antragsteller noch genügend Einkommen haben, um seinen Lebensunterhalt selbst finanzieren zu können. Berechtigte haben einen Rechtsanspruch darauf.
Die Höhe des Wohngeldes richtet sich nach Haushaltsgröße, Einkommen und Miete bzw. Belastung. Zur Höhe der Zahlungen bieten die Wohngeldtabellen eine Orientierung. Das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat bietet einen Wohngeldrechner an:
Hinweis: Auch die Bundesländer bieten häufig eigene Rechner und zum Teil auch Online-Anträge an. Den Wohngeldrechner für Nordrhein-Westfalen finden Sie hier: https://www.wohngeldrechner.nrw.de/wg/wgrbhtml/WGRBWLKM?BULA=NW Dort stehen auch Online-Anträge zur Verfügung.
Wohngeld ist im Vergleich zu Hartz IV vorrangig zu beantragen. Das Wohngeld wird in der Regel für zwölf Monate bewilligt. Danach ist ein neuer Antrag erforderlich. Zuständig dafür sind die örtlichen Wohngeldbehörden, die Gemeinde-, Stadt-, Amts- oder Kreisverwaltungen. Dort finden Sie in aller Regel weitere Informationen zur Antragsstellung und Auszahlung.