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Timestamp: 2020-08-13 23:52:53
Document Index: 220336863

Matched Legal Cases: ['§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Schönheitsreparaturen: was ist umfasst, wann sind sie notwendig? 123recht.de
www.123recht.de Themen Miet und Pachtrecht Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die durch das ganz normale Bewohnen der Wohnung („bestimmungsgemäßer Gebrauch") erforderlich sein können. Denn die Wohnung nutzt sich ab, wenn man darin wohnt. Während der Miete, aber vor allem bei Auszug aus Mietwohnung oder Büro ist immer wieder die Frage, ob der Mieter renovieren muss. In welchem Umfang, welche Farbe, durch Handwerker? Wenn im Mietvertrag starre Fristen für Schönheitsreparaturen vorgesehen sind, ohne auf eine Notwendigkeit abzustellen, dann sind solche Klauseln ungültig. Was ist noch unwirksam, und was ist von Schönheitsreparaturen eigentlich grundsätzlich umfasst?
Müssen Schönheitsreparaturen vom Fachmann erledigt werden?
Wer ist für Schönheitsreparaturen bei Miete verantwortlich?
Was sind starre Fristen im Mietvertrag?
Was ist eine Endrenovierungsklausel im Mietvertrag?
Was sind Tapetenklauseln im Mietvertrag?
Was sind Quotenklauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag?
Muss der Mieter die Wände bei Auszug weiß streichen?
Kann der Vermieter bei Auszug irgendwelche anderen Vorgaben zur Farbwahl machen?
Sind starre Fristen zu Schönheitsreparaturen auch in gewerblichen Mietverträgen ungültig?
Was ist die Folge von ungültigen Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag?
Gibt es auch Fälle, in denen man trotz unwirksamer Klauseln renovieren muss?
Was ist, wenn man bei Auszug renoviert hat, obwohl die Klausel im Mietvertrag unwirksam war?
- das Tapezieren,
- Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
- das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen anzusehen sind.
Das Versiegeln von Parkettböden oder das Streichen der Außenfenster und Außenfassade gehören nicht zu den auszuführenden Schönheitsreparaturen. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)
mehr dazu: Das Mietverhältnis und die Schönheitsreparaturen
Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich im Wesentlichen um eine malermäßige Renovierung.
Mieter sind verpflichtet, die Schönheitsreparaturen „in mittlerer Art und Güte" zu erledigen. „Selber machen ist erlaubt, Stümperarbeiten reichen aber nicht aus". Der Mieter darf nicht verpflichtet werden, eine Fachkraft zu bestellen. „Eine solche Klausel wäre unwirksam".
mehr dazu: Renovierung – Was vom Mieter verlangt werden darf
Schönheitsreparaturen - Arbeiten von einem Fachmann durchführen lassen?
Renovierungspflicht - "Schönheitsreparaturen regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen"
mehr Quellen zum Thema Schönheitsreparaturen und Fach
Die Ausführung von Schönheitsreparaturen obliegt grundsätzlich gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter. Etwas anderes gilt nur, wenn die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam auf den Mieter abgewälzt worden ist.
Die Abwälzung auf den Mieter ist die Regel - in Mietverträgen wird die Durchführung von Schönheitsreparaturen gerne auf den Mieter übertragen. Dies ist grundsätzlich möglich, aber:
In einer Vielzahl von Fällen sind vom Bundesgerichtshof sog. Schönheitsreparaturklauseln als unwirksam beurteilt worden, da sie für den Mieter eine unangemessene Benachteiligung darstellen.
Eine unwirksame Klausel zu den Schönheitsreparaturen führt dazu, dass der Mieter gar nicht renovieren muss.
mehr dazu: Schönheitsreparaturen - aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
Nahezu alle Wohnraummietverträge enthalten Klauseln, in denen der Mieter während der Mietzeit oder bei Auszug verpflichtet wird, Schönheitsreparaturen (Streichen/Tapezieren der Wände, Anstreichen der Türen, Heizkörper) vorzunehmen. Solche Klauseln stellen in der Regel allgemeine Geschäftsbedingungen dar, die von der Rechtsprechung voll überprüfbar sind und in vielen Fällen auch als unwirksam angesehen werden.
Folgende Klauseln wurden bereits für unwirksam erklärt:
- Fristenpläne
Schönheitsreparaturen sind nur dann vorzunehmen, wenn entsprechender Abnutzung der Mieträume eingetreten ist.
- Tapeten- und Farbklauseln
Selbst wenn keine starrer Fristenplan vereinbart ist, können die Klauseln dennoch unwirksam sein, weil der Mieter auf andere Art und Weise unangemessen benachteiligt wird.
- Quotenklauseln
Quotenklauseln verpflichten den Mieter, wenn er vor Ablauf der fällig werdenden Schönheitsreparaturen auszieht, zur Zahlung anteiliger Kosten der Reparaturen. (von Rechtsanwalt Janus Galka)
mehr dazu: Schönheitsreparaturen - viele Klauseln sind unwirksam
Schönheitsreparaturenklausel - Mietanpassung
Abgeltungsklausel - meiner Meinung nach sind keine Schönheitsreparaturen fällig?
mehr Quellen zum Thema Schönheitsreparaturen und Klausel
Mit seinem bahnbrechenden Urteil vom 23.06.2004 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die bisher dahin üblichen sog. „starren" Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen unwirksam sind (VIII ZR 361/03).
Wenn man z.B. Bad und Küche alle drei Jahre, weitere Wohnräume alle fünf Jahre und sonstige Räume alle sieben Jahre renovieren soll, dann benachteiligt das den Mieter unangemessen. Dies deshalb, weil ohne Rücksicht auf die tatsächliche Renovierungsbedürftigkeit zum Farbeimer gegriffen werden musste.
Man sollte beachten, dass die Rechtsprechung nur Formularverträge betrifft. Eine individuelle Vereinbarung auch „starrer" Fristen bleibt weiterhin möglich. Allerdings muss dann ein tatsächliches Aushandeln stattgefunden haben. Das ist zugegebenermaßen selten, weil der Vermieter in der Regel den Mietvertrag zur Unterschrift vorlegt. (von Rechtsanwalt Michael Böhler)
Schönheitsreparaturen bei Auszug vor Ablauf der Fristen
BGH: Fristenplan für Schönheitsreparaturen unzulässig
mehr Quellen zum Thema Schönheitsreparaturen und Fristen
Mietverträge sehen oft - meist durch handschriftliche oder getippte "Zusatzvereinbarung" - eine Verpflichtung des Mieters vor, bei Auszug frisch zu renovieren. Diese Klauseln sind unwirksam. (von Rechtsanwältin Susanne Walter)
mehr dazu: Muss der Mieter bei Auszug renovieren?
Endrenovierungsklausel und Schönheitsreparaturen
mehr Quellen zum Thema Schönheitsreparaturen und Endrenovierungsklausel
Der Bundesgerichtshof hat (Urteil vom 05.04.2006, Az. : VIII ZR 109/05) entschieden, dass eine entsprechende Klausel, jedenfalls im Rahmen eines Formularmietvertrages, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt und unwirksam ist, da sie dem Mieter ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf zusätzlich zu ebenfalls vereinbarten turnusmäßigen Schönheitsreparaturen einen erheblichen Arbeitsaufwand auferlege. (von Rechtsanwalt Andreas Schwartmann)
mehr dazu: BGH: Keine formularmäßige Pflicht zur Tapetenbeseitigung bei Auszug
Derartige Klauseln stellen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Diese liegt darin, dass der auf den Mieter entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich sei, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. (von Rechtsanwalt Alexander Nadiraschwili)
mehr dazu: Neue BGH Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln (Az. VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 )
Abgeltung Schönheitsreparaturen, Quotenklauseln
mehr Quellen zum Thema Schönheitsreparaturen und Quote
Mietvertragsklauseln, die bestimmten, dass der Mieter auch während der Mietzeit Renovierungsarbeiten in einer bestimmten Art und Weise ausführen muss (zum Beispiel Raufasertapete) oder dass er nur in konkret vorgegebenen Farben renovieren darf, sind schon nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH unwirksam gewesen.
Zusätzlich hat der BGH zudem klargestellt, dass Mieter über den Mietvertrag auch nicht bei ihrem Auszug auf die Farbe «Weiß» festgelegt werden dürften.
mehr Quellen zum Thema Schönheitsreparaturen und Farbwahl
Ein Streichen in der Farbe „weiß" kann nicht verlangt werden. Wer als Vermieter eine derartige Regelung in seinen Mietverträgen verwendet, kann am Ende ganz auf den Schönheitsreparaturen „sitzen bleiben", wie der Bundesgerichtshof am 18.02.2009 (VIII ZR 166/08) entschieden hat. Es geht den Vermieter nichts an, welche Farbe der Mieter für seine Räume wählt.
Natürlich gibt es abgesehen von der Farbe „Weiß" aber Klauseln, die ein Vermieter verwenden kann. Denn der Bundesgerichtshof sieht natürlich auch dessen Interesse, die Wohnung in einem Zustand zurückzuerhalten, der von neuen Mietinteressenten akzeptiert wird. Stichwort sind hier „helle, deckende und neutrale Farben" – deren Verwendung benachteiligt den Mieter nach Auffassung der Karlsruher Richter nicht unangemessen, allerdings muss sich die Farbwahlklausel dann auf den Rückgabezeitpunkt beziehen.
Der Mieter könne dann ja frei entscheiden, ob er z.B. in einer schwarz gestrichenen Wohnung leben will, denn es ist ihm dann bewusst, dass er zum Auszug hin renovieren muss (Urteil vom 18.06.2008, VIII ZR 224/07). (von Rechtsanwalt Michael Böhler)
Die vom BGH für das Wohnraummietrecht entwickelten Grundsätze zu ungültigen starren Fristenplänen gelten auch für Mietverträge über Geschäftsräume. Gewerbliche Mieter sind bei einer vergleichbaren Vertragsgestaltung nicht weniger schutzbedürftig als Wohnraummieter.
Auch bei der gewerblichen Miete wird der Mieter bei Vorliegen eines „starren" Fristenplans mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen können. (von Rechtsanwältin Nina Marx)
mehr dazu: Starre Fristen für die Schönheitsreparaturen sind auch bei gewerblichen Mietverträgen unwirksam
mehr Quellen zum Thema Schönheitsreparaturen und gewerblich
Ist eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam, hat dies zur Folge, dass die Umlage der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht wirksam vereinbart wurde. Der Mieter muss deshalb nicht renovieren und darf die Mietsache besenrein zurückgeben. (von Rechtsanwalt Andreas Schwartmann)
mehr dazu: Schönheitsreparaturen: Unwirksame Vertragsklauseln
Renovierung bei Auszug? Sind die Klauseln zu Schönheitsreparaturen unwirksam?
Und erneut: Schönheitsreparaturen. Die zwei typischen Klauseln zusammen unwirksam?
mehr Quellen zum Thema Schönheitsreparaturen und unwirksam
Solange die Abnutzung einer Wohnung auf den bestimmungsgemäßen Gebrauch (= „normales Wohnen") zurückzuführen ist, handelt es sich um vom Vermieter hinzunehmende Gebrauchsspuren (Schönheitsreparaturen), die von ihm auszubessern sind - soweit sie nicht im Vertrag – rechtlich zulässig - vom Mieter übernommen wurden.
Was ist vertragsgemäßer Gebrauch? Einige Beispiele aus der Rechtsprechung:
- Ein knallroter, grüner oder blauer Wandanstrich ist in der Regel nicht mehr vertragsgemäß (LG Frankfurt Az: 2 S 11 125/06, KG Berlin Az: 8 U 211/04)
- Hellblaue Wände sind vertragsgemäß und können bleiben, urteilte das Landgerichts Lübeck (Az: 14 S 221/00)
- Echte Harry Potter Fans dürfen sich auch im Kinderzimmer eine Harry Potter Bordüre kleben (LG Berlin Az: 62 S 87/05)
- Wer lieber eine Sternchentapete im Kinderzimmer mag, der handelt ebenfalls vertragsgemäß (LG Frankfurt Az: 2 S 11 125/06)
- Die Anbringung von Dübeln ist in der Regel vertragsgemäß
- Durchbohren der Fliesen (statt Bohrungen in Fugen) in der Regel nicht
... (von Rechtsanwältin Ulrike Hinrichs)
mehr dazu: Schönheitsreparaturen ... reloaded
In einer Vielzahl von Formularmietverträgen befinden sich unwirksame Endrenovierungsklauseln. Welche Rechtsfolgen sind damit verbunden, wenn ein Mieter in Unkenntnis der Unwirksamkeit trotzdem bei Auszug noch Schönheitsreparaturen ausführt?
Ein Vermieter sollte sich reiflich überlegen, ob er es darauf ankommen lassen will, dass einem Mieter schon nicht die Unwirksamkeit der Endrenovierungsklausel auffallen wird. In einem solchen Falle würden nämlich die vom Mieter vorgenommenen Schönheitsreparaturen auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne rechtlichen Grund erbracht worden sein. Dies hätte zur Folge, dass der Vermieter Wertersatz zu leisten hätte, da die vom Mieter rechtsgrundlos erbrachte Leistung in Natur nicht herausgegeben werden kann.
Bei rechtsgrundlos erbrachten Dienst- oder Werkleistungen bemisst sich der Wert der herauszugebenden Bereicherung grundsätzlich nach dem Wert der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung. (von Rechtsanwalt Lothar Eichholz)
mehr dazu: Vornahme von Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel
mehr Quellen zum Thema Schönheitsreparaturen und Erstattungsanspruch
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