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Timestamp: 2019-12-14 22:07:16+00:00
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Cortili, parcheggi, destinazione d'uso e servitu'
Cassazione II Civile del 3 maggio – 15 giugno 2012, n. 9875
07.08.2012 - pag. 81701
Il Condominio (OMISSIS) ed alcuni condomini, con citazione notificata il 26.9.91, convennero al giudizio del locale tribunale la societa' Edilizia Alfa s.r.l., propr ietaria esclusiva di un immobile confinante, lamentando che la stessa aveva i llegittimamente realizzato un'area di parcheggio nell’area cortilizia interposta tra le due proprieta' e modificato la destinazione dell'androne comune di accesso, da passaggio pedonale a carrabile, e pertanto chiesero i conseguenti provvedimenti inibitori, restitutori e risarcitori. Nella resistenza della convenuta, che aveva sostenuto la legittimita' delle opere, peraltro realizzate d'intesa con il condominio medesimo, proponendo una domanda riconvenzionale di rilascio di una parte dell'area di sua esclusiv a proprieta', l'adito tribunale, dopo l'espletamento di una prima consulenza tecnica, con sentenza non definitiva del 25.11.96 (non fatta oggetto di impugnazione o relativa riserva ), respingeva le domande attrici, con riferimento alle opere che la convenuta aveva reali zzato nella parte di area cortiliz ia di sua esclusiva proprieta', nonche' la domanda riconvenzionale3e disponeva ulteriore istruttoria, espletata la quale (con prove testimoniali e consulenza tecnica integrativa), con sentenza definitiva del 6.7.01 rigettava le domande attrici anche nella parte relativa all'utilizzazione dell'androne comune, ritenuta compatibile con la sua destinazione. Ma a seguito ed in accoglimento dell'appello degli attori, resistito dalla societa' appellata, la Corte di Bologna, con sentenza del 24.3.05, in riforma di quella impugnata, dichiarava illegittima l'utilizzazione, da parte della convenuta, dell'androne e della parte comune dell'area cortilizia A per il transito anche di veicoli ed ordinava la rimozione delle opere a tal fine realizzate, in quanto in contrast o con il principio di cui all'art. 1102 c.c., concretando una modalita' d'uso, in precedenza insussistente, tale da limitare i concorrenti diritti di pari utilizzazione da parte dei rimanenti condomini e da instaurare di fatt o una servitu' a carico del condominio ed favore dell'immobile di proprieta' esclusiva della societa'; disattesa, peraltro, la richiesta risarcitoria, tenuto conto in particolare dell'esito del giudizio di primo grado, con riferimento alla non impugnata sentenza non definitiva, la corte dichiarava intera mente compensate le relative spese, salvo quelle di consulenza tecnica di ufficio, poste a carico della convenuta, condannando invece quest'ultima, per la soccombenza, a quelle di secondo grado.
Avverso tale sentenza la societa' Edilizia Alfa s.r.l., in liquidazione, ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi.
Hanno resistito il Condominio ... ed i condomini in epigrafe indicati (in luogo di M..S. , nelle more defunto, gli eredi S.C. e Ma. ), con comune controricorso, contenente ricorso incidentale.
Ha replicato a quest'ultima impugnazione la ricorrente principale, con contro ricorso ex art. 371 co.
4 c.p.c., depositando infine una memoria illustrativa.
Va preliminarmente disposta la riunione dei reciproci ricorsici sensi dell'art. 335 c.p.c. Con il primo motivo la ricorrente principale deduce "omessa e contraddittoria motivazione" su punto decisivo, nonche' violazione e falsa applicazione dell'art. 1102 c.c., con riferimento specifico all'assunto secondo cui essa avrebbe eseguito nuove opere nell'androne comune, oltre a quelle legittime nella sua proprieta' esclusiva, al rigua rdo sostenendo che si sarebbe lim itata a "sfruttare al meglio potenzialita' gia' perfettamente e compiutamente insiste nella comune proprieta'".
Con il secondo motivo vengono dedotti analoghi vizi di motivazione ed errata applicazione della medesima norma sopra citata, sostenendosi che, contrariamente a quanto ritenuto dalla corte territoriale, non sarebbero state mutate la destinazione del bene comune, gia' costituente, per le sue originarie caratteristiche, un ingre sso per il transito veicolare, ne' apportate modificazioni di sorta allo stesso o arrecati pregiudizi all'utilizzo da parte dei condomini, trattandosi nella specie soltanto di un uso piu' intenso, con lo stesso compa tibile, da parte della convenuta condomina.
Ulteriori vizi di motivazione e di violazione di legge, ancora con riferimento all'art. 1102 convengono dedotti con il terzo motivo, nel quale si censura l'argomento, secondo cui dall'operato della convenuta sarebbe derivato il rischio della costituzione di una servitu' di passaggio a carico dell'androne comune, per non aver considerato che l'utilizzo dell'ingresso comune da parte della societa' era funzionale al collega mento della corte di proprieta' es clusiva della medesima e non gia' ad altro immobile di piena propr ieta' delle stessa, esterno al co ndominio, bensi' alla pubblica via, integrando soltanto un uso piu' intenso della cosa comune, non contrario alla sua destinazione.
Con il quarto motivo, infine, vengono dedotte om essa e contraddittoria motivazione su punto decisivo per errata valutazi one delle risultanze istruttorie, in particolare della consulenza tecnica da cui sarebbe emersa l'attitudine funzionale dell'a ndrone, anche in considerazione della relativa tipologia comune ad analoghi case ggiati del centro storico cittad ino, a consentire l'ingresso sia pedonale, sia carrabile, nonche' omessa considerazione del precedente giudicato, costituito dalla non impugnata sentenza non definitiva, che avrebbe va accertato che i lavori effettuati dalla societa' convenuta riguardavano soltanto la parte in proprieta' esclusiva de lla stessa, edificio ed area scoperta, e non anche quelle in comune con il condominio.
Il ricorso, i cui motivi per l'intima connessione vanno esaminati congiuntamente, e' fondato e va accolto nei termini di seguito precisati.
È principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte quello secondo cui, in tema di comunione, non costituisce violazion e della fondamentale regola parita ria dettata dall'art. 1102 c.c.
un uso piu' intenso della cosa da part e del partecipante, che non ne alte ri la destinazione, nei casi in cui il relativo esercizio non si traduca in una limitazione delle facolta' di go dimento esercitate dagli altri condomini, tali dovendo intendersi non solo quelle di fatto esercitate, ma anche quelle cui la cosa comune per le sue oggettive caratteristich e potenzialmente si pres ti (v. tra le tante nn.
22341/09, 5753/07, 2308/06, 13572/06).
Per quanto attiene, in particolare, ai cortili e' stato piu' volte precisato che, ove le caratteristiche e le dimensioni lo consentano ed i titoli non vi ostino, l'uso degli stessi per l'accesso e la sosta di veicoli, non e' incompatibile con la funzione primaria e tipica di tali beni, quella di dare aria e luce alle unita' immobiliari circostanti, aggiungendosi alla stessa quale destinazione accessoria o secondaria (v., in particolare, Cass. n. 13879/10). Nel cas o di specie la corte territorial e nel ritenere, in difformita' dal primo giudice, che la destinazione propria dell'andr one e del cortile comune fosse limitata al solo passaggio pedonale, benche' l'ampiezza del primo fosse ri sultata tale da consentire anche l'accesso di autoveicoli (destinazione normalmente propria di tali beni comuni, s econdo Cass. 11204/08), non ha dato adeguato conto del proprio convinciment o, che al riguardo avrebb e dovuto essere corredato dall'indicazione degli elementi da cui fosse stato desunta una oggettiva e concreta destinazione di tali beni piu' limitata rispetto a quella astratta mente desumibile dalle adeguate dimensioni degli stessi.
La corte felsinea, limitandosi ad ipotizzare impropriamente la costituzione di una servitu' prediale, inconfigurabile, per il principio nemini res sua servit, allorquando la controversa estensione delle modalita' di uso si verifichi nell'ambito di una comunione (nella quale trova invece applicazione la disciplina dettata dall'art. 1102 c.c., v. Cass. n. 4286/07, salvi in casi in cui si verifichi un nuovo asservimento ad un immobile del tutto estraneo al contesto, v. Cass. n. 3035/09), in una fattispecie in cui i beni comuni erano gia' funzionalmente de stinati a consentire l'acc esso anche a quello di proprieta' esclusiva della convenut a, neppure ha indicato quali fossero le specifiche opere di trasformazione, di cui ha ordinato la rimozione, in quanto ritenute finalizzate all'esercizio del censurato uso dell'androne e del cortile.
Tale precisazione sarebbe stata particolarme nte necessaria, in un c ontesto processuale, caratterizzato dall'intervenuto passaggio in giudicato, per mancanza di appello, della sentenza non definitiva del tribunale forlivese, che aveva accertato la legittimita' delle opere modificative dello stato dei luoghi eseguite nell'area scoperta, contigua al cortile comune, di proprieta' esclusiva della convenuta (comportanti la trasformazione del preesiste nte giardino in area di parcheggio per alcuni veicoli e la eliminazione di un muretto di recinzione), mentre era stato disposto il prosieguo dell'istruttoria per accertare la consistenza e la legittimita' di quelle intere ssanti le parti comuni;
l’evidenziata omissione non solo si traduce in un difetto di motivaz ione, su un punto decisivo ai fini ai fini dell'art. 1102 c.c., vale a dire del riscontro della ritenuta alterazione della destinazione dei beni comuni, ma comporta anche l'oggetti va i ndeterminatezza della statuizione di condanna.
All'accoglimento del ricorso principale, comportante l'assorbimento di quello incidentale (con il quale si lamenta omessa pronunzia sulla richiesta di risarcimento dei danni cagionati ai condomini dal controverso uso dell'androne e del cortile), conclusivamente consegue la cassazione della sentenza impugnata con rinvio per nuovo esame ad al tra sezione della corte di provenienza, cui si demanda anche il regolamento delle spese del presente giudizio.
La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie quello princi pale, dichiara assorbito l’incidentale, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizi o, ad altra sezione della Corte d'Appello di Bologna.
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1. Parcheggi ricavati dalle parti comuni: maggioranza o unanimita' e regolamenti contrattuali o regolamentari