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Timestamp: 2017-02-21 12:04:19+00:00
Document Index: 35679711

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 67', 'sentenza ', 'art. 2901', 'art. 2901', 'sentenza ', 'art. 2901', 'art. 2901', 'sentenza ']

Immobile prossimamente all'asta, come salvarci ? | propit.it - Forum per la Casa
Discussione in 'Ipoteche, Pignoramenti, CRIF e Banche Dati' iniziata da MarioR, 11 Gennaio 2011.
Vi espongo la situazione.
Mio suocero ha subito un procedimento penale per lesioni (inventate, ma il nostro avv era un ....) a una persona ,
è stato condannato a 2 anni, e subito dopo cioè un anno fa la parte lesa ha chiesto
un risarcimento di 400.000€, che a detta del nostro avvocato potrebbe chiudersi a circa la metà, 200.000€ .
Inutile dire che il problema si riperquote su tutta la famiglia :
la moglie casalinga con la quale è comproprietario (in separazione di beni) di un appartamento di 300.000€,
la figlia disoccupata, mia moglie (altra figlia) disoccupata e io lavoro part-time (noi abitiamo in altra casa).
Il problema grosso è che mia moglie vuole vendere la casa in cui abitiamo (ne ha il potere) per pagare il debito. Quindi a pagare non è il solo colpevole ma circa 7 persone se includo anche i miei figli.
Io ,che ho seguito un pò la vicenda, mi faccio queste domande :
1)il risarcimento non è stato ancora quantificato anche se è sicuro che ci sarà (non c'è una tabella);
alcuni avvocati han detto che potevano vendere casa per salvarla, mentre l'attuale avvocato ha detto
che avrebbero POTUTO BLOCCARE la vendita (ma non è detto);
ha detto il vero o ha tirato semplicemente a sè un cliente da spennare (casa venduta, nessun cliente)
con una possibilità di blocco vendita prossima a zero ? 2)mio suocero non ha altri averi se non i 150.000€ del suo 50% della casa e una pensione;
nel caso (supponiamo) il risarcimento venga fissato a 200.000€,
gli verrà venduta all'asta la sua quota e e il rimanente con il 1/5 della pensione ?
3) questa è la cosa che più mi interessa:
supponiamo che la quota di 150.000€ della sua casa vada all'asta .
Ci vorrà un compratore!
E questo compratore , quanto sarà disposto a pagare secondo voi per comprare (immagino solo per lucrarci e non certo per abitarci) la quota di una casa con persone che non conosce, che ci abitano già dentro e che mai rivenderanno ?
e all'asta, fino a quanto potrebbe scendere il valore dell'immobile per venderlo ? 75-50-30-10.000 ?
Sperando di non aver offeso nessuno o violato la Netiquette,
e che ci sia una possibile soluzione per noi 6 familiari,
ringrazio tutti anticipatamente per le eventuali risposte.
Salve, ti consiglio la lettura delle "Discussioni Simili" elencate sotto il tuo post
specialmente il secondo punto
Il vero problema è che sua moglie vuole vendere la vostra casa per pagare il debito. qualsiasi cosa succeda alla casa di suo suocero non cambierà le cose. suo suocero può lasciare che il tribunale decida del suo 50% della casa e la ponga in vendita. si aprirà un'asta in cui sua suocera avrà il diritto, in quanto comproprietaria peraltro residente, di prelazione. ovvero potrà decidere, fissato il prezzo se acquistare o meno l'altra quota. se la prima asta andasse deserta, il giudice deciderà il ribasso e sua suocera avrà nuovamente il diritto di prelazione. se acquista il prezzo versato andrà a risarcire il danneggiato, se ad acquistare la quota di suo suocero sarà un estraneo avverrà lo stesso. per la rimanente parte, in assenza di altri beni suo suocero risponderà con la sua pensione. Il problema ripeto è quello che vuol fare sua moglie, credo tuttavia che, vendendo casa finirebbe per acuire i problemi della famiglia in quanto voi dovreste utilizzare parte del vs reddito familiare per pagare un affitto. forse potreste utilizzare questi fondi per aiutare mensilmente il genitore in difficoltà. a meno che dalla vendita della vostra casa non potete ricavare oltre al pagamento del debito di che comprare un'altra casa.. già che ci sono mi permetto di dare, cosa che non si dovrebbe mai fare, un consiglio non richiesto, se tra mille anni il suocero dovesse venir meno senza aver estinto il debito faccia in modo che sua moglie non accetti l'eredità. altrimenti il debito residuo finireste per pagarlo voi.
brutta situazione, comunque la cosa che ti può far stare un po' tranquillo che di solito chi compra alle aste lo fa per speculazione e la maggior parte dei partecipanti tende ad acquistare la piena proprietà così da poterla commercializzare immediatamente, difficilmente qualcuno compra metà immobile o quote di immobile, perchè evidentemente non può essere commercializzato subito se non si trova prima un accordo con il titolare dell'altra metà, quindi alle cifre che hai detto nel post (valore 1/2 quota 150.000 €) non credo che nessuno si presenti anzi alle aste successive il prezzo viene abbassato del 20% ad ogni nuova asta, quindi se questo è l'unico bene di tuo suocero ed è in divisione di beni con tua suocera io aspetterei che la cifra scenda e poi lo farei comprare alla suocera, che a quel punto avrà la titolarità del bene al 100% ed essendo in divisione dei beni non è attaccabile dagli eventuali debiti del marito
All'aste andrebbe necessariamente tutto l'immobile se non diversamente divisibile, poi il ricavato del 50% verrà consegnato alla comproprietaria. Fatta questa doverosa premessa le strade sono le seguenti:
a) se si procede con la messa all'asta dell'immobile c'è il diritto di prelazione della comproprietaria, che al prezzo stimato dal CTU può liquidare il 50% e conseguentemente intestarsi l'intero immobile. Questa soluzione potrebbe essere valida ove ci fossero i soldi per riscattare il 50% (che possono anche essere mutuabili), altrimenti cercherei di evitare la messa all'asta per i seguenti motivi:
1) il debito aumenterebbe in quanto oltre al credito originario vanno sommate tutte le spese legali oltre a quella di CTU;
2) l'incertezza del prezzo che verrà ricavato dall'asta che penalizzerebbe anche il ricavato dell'altro 50% che andrebbe liquidato alla moglie;
B) in assenza delle predette condizioni mi metterei d'accordo con la controparte (e ciò anche nel suo interesse in quanto ricaverebbe una maggior somma) di vendere l'immobile sul mercato libero al fine di ottenere il maggior ricavo, e soddisfare a saldo e stralcio la sua posizione creditoria con la datio del 50% che si andrebbe a ricavare.
A arianna26 e Ennio Alessandro Rossi piace questo messaggio.
scusa l'ignoranza crassa in materia ma sei sicuro che il bene venga messo in vendita per intero? è così facile pregiudicare chi potrebbe non aver niente da spartire con il debitore? potrebbe essere un mero coerede senza alcun rapporto con chi ha contratto il debito? mi dici da che si deduce ciò? e comunque grazie, non si finisce mai di imparare.
Un primo quesito che il Giudice dell'esecuzione pone al CTU è quella di indicare se il bene immobile subastato è divisibile. Se il bene non è divisibile, come normalmente accade, il bene viene posto all'asta per intero.
salve, procedura scorretta (ma protetta dalla legge) piu' volte attuata in caso di potenziali pignoramenti
Tuo suocero prima del pignoramento divorzia da sua moglie e trasferisce la residenza da te.
Il tribunale nella pratica del divorzio concede la casa coniugale a tua suocera.
La figlia convivente (sorella di tua moglie) e' minorenne oppure maggiorenne ma disoccupata e quindi a carico.
Sono veramente pochissimi gli speculatori che investirebbero in un'immobile la cui liberazione ha una data cosi' dubbia
saluti Marco PS cmq sarebbe meglio addivenire ad un accordo in via bonaria con il creditore che magari e' anche propenso ad uno sconto ed ad una dilazione anche in considerazione dei tempi e dei risultati dell'eventuale asta
A MarioR piace questo elemento.
a me risulta che ci siano quote di immobili messi all'asta anche se gli immobili sono indivisibili,
Ciò che afferma Castro è vero, in quanto il giudice dell'esecuzione ha la facoltà dimettere all'asta o la quota del bene pignorato o l'intero. I problemi alla prima opzione sono i seguenti:
La convivenza tra comproprietari e neoaggiudicatario deve essere condotta nel rispetto reciproco ed in totale assenza di vessazioni. Spesso, invece, si finisce con le denunce penali, specie quando, per accelerare le decisioni dei comproprietari, i neoaggiudicatari assumono atteggiamenti ricattatori. In questi casi la denuncia penale diventa temibilissima perché anche la partecipazione all’asta può essere considerata rientrante nel complessivo disegno estorsivo che, in tal modo, assume le caratteristiche aggravanti di una vera e propria premeditazione. Questa situazione di incattivimento a chi giova? Certamente agli speculatori senza riguardi, e allora è meglio la vendita dell'intero.
IL SOLE 24 ORE DEL 4.1.2009
- Controversie legali - LA PROPRIETÀ INDIVISA È PARZIALMENTE PIGNORABILE
D.Tre fratelli sono proprietari pro indiviso, con quota pari al 33,33% ciascuno, di un unico fabbricato costituito da unità immobiliari classificate in C1, C2 e A3.Poiché uno dei tre versa in una situazione economica disastrata, essendo già stato sottoposto a pignoramento e messa all'asta giudiziale un altro immobile di sua esclusiva proprietà, l'immobile in comproprietà indivisa potrebbe essere pignorato, nel limite del valore (33,33%) della quota indivisa del fratello insolvente?Con quali criteri si può poi procedere alla successiva procedura esecutiva di messa all'asta, stante la unitarietà indivisa dell'immobile stesso?
R.L’articolo 599 del Codice di procedura civile dispone che possono essere pignorati i beni indivisi anche se non tutti i comproprietari sono obbligati verso il creditore. In questo caso è riconosciuto al giudice dell’esecuzione il potere-dovere di adottare i provvedimenti contemplati dall’articolo 600 del Codice di procedura civile, che prevede, in via principale, la separazione della quota in natura e, solo quando questa non sia chiesta o sia impossibile, la divisione della comunione, salvo che il giudice ritenga probabile la vendita della quota indivisa a un prezzo pari o superiore al valore della stessa. Se si deve procedere alla divisione, l’esecuzione è sospesa finché sulla divisione stessa non sia intervenuto un accordo fra le parti o pronunciata sentenza. Dopo la divisione, la vendita o l’assegnazione dei beni attribuiti al debitore all’esito del procedimento di divisione seguono le regole ordinarie della procedura espropriativa immobiliare (articolo 601 Codice di procedura civile).
procedura scorretta (ma protetta dalla legge) piu' volte attuata in caso di potenziali pignoramenti
La figlia convivente (sorella di tua moglie) e' minorenne oppure maggiorenne ma disoccupata e quindi a carico.Clicca per allargare...
Il "noto giochino" cui tu fai cenno è stato largamente adottato in spregio ai diritti dei creditori ma è in disuso dopo una giusta sentenza che riporto in funzione delle conclusioni e dei principi in essa contenuti . ciao ennio Cassazione III 27 marzo-13 maggio 2008 n. 11914
I principi di cui sopra trovano conferma in una giurisprudenza ormai consolidata.
Si è precisato che l'accordo con il quale i coniugi, nel quadro della complessiva regolamentazione dei loro rapporti in sede di separazione consensuale, stabiliscano il trasferimento di beni immobili o la costituzione di diritti reali minori sui medesimi, rientra nel novero degli atti suscettibili di revocatoria fallimentare ai sensi degli art. 67 e 69 legge fall., non trovando tale azione ostacolo né nell'avvenuta omologazione dell'accordo di separazione, che lascia inalterata la natura negoziale della pattuizione; né nell'ipotetica inscindibilità di tale pattuizione dal complesso delle altre condizioni della separazione; né, infine, nella circostanza che il trasferimento immobiliare o la costituzione del diritto reale minore siano stati pattuiti in funzione solutoria dell'obbligo di mantenimento del coniuge o di contribuzione al mantenimento dei figli, venendo nella specie in considerazione non già la sussistenza dell'obbligo in sé, di fonte legale, ma le concrete modalità del suo assolvimento (Cass. civ., Sez. I, 12 aprile 2006 n. 8516. Nello stesso senso, fra le altre, Cass. Civ., Sez. III, 26 luglio 2005 n. 15603. Quanto ai criteri di valutazione dei presupposti per la revoca, Cass. civ., Sez. I, 23 marzo 2004 n. 5741).
4.- In accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio della causa alla Corte di appello di Torino, in diversa composizione, la quale dovrà valutare se ricorrano o meno i presupposti per l'accoglimento dell'azione revocatoria, alla luce degli accordi di separazione - in particolare, quanto alla configurabilità di un effettivo pregiudizio per i creditori, e quanto alla gratuità od onerosità dell'attribuzione, per gli effetti che ne conseguono in ordine allo stato soggettivo dell'acquirente - uniformandosi pregiudizialmente ai seguenti principi di diritto:a)
- È suscettibile di revoca ai sensi dell'art. 2901 cod. civ. il contratto con cui un coniuge trasferisca all'altro un immobile, al dichiarato fine di dare esecuzione agli obblighi assunti in sede di separazione consensuale omologata.
b) La domanda di revoca del contratto di trasferimento sottopone alla cognizione del giudice anche l’esame degli accordi preliminari stipulati in sede di separazione, che abbiano dato causa al trasferimento, senza necessità che sia proposta specifica impugnazione contro gli stessi, sempre che siano stati dedotti in giudizio i presupposti di diritto e di fatto rilevanti ai fini della decisione.
c) La valutazione relativa alla sussistenza dei requisiti per la revoca ai sensi dell'art. 2901 cod. civ. va compiuta con riferimento sia ai preliminari accordi di separazione, sia al contratto definitivo di trasferimento immobiliare.
5.- Il giudice di rinvio provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio.
La Corte di Cassazione accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di appello di Torino, in diversa composizione, che deciderà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.
massima (applicabilità per analogia)
Revocatoria – accordi tra coniugi – impugnazione accordo – sufficienza – precisazioni [art. 2901 c.c.]
È suscettibile di revoca ai sensi dell'art. 2901 c.c. il contratto con cui un coniuge trasferisca all'altro un immobile, al dichiarato fine di dare esecuzione agli obblighi assunti in sede di separazione consensuale omologata.
La domanda di revoca del contratto di trasferimento sottopone alla cognizione del giudice anche l’esame degli accordi preliminari stipulati in sede di separazione, che abbiano dato causa al trasferimento, senza necessità che sia proposta specifica impugnazione contro gli stessi, sempre che siano stati dedotti in giudizio i presupposti di diritto e di fatto rilevanti ai fini della decisione.
La valutazione relativa alla sussistenza dei requisiti per la revoca va compiuta con riferimento sia ai preliminari accordi di separazione, sia al contratto definitivo di trasferimento immobiliare.
x raflomb : tendenzialmente gli speculatori non investono su quote di immobile ma solo su piene proprietà e possibilmente occupate dall'esecutato perchè il decreto di trasferimento è un atto esecutivo e pur con tribolazioni varie con uff.giudiziale, forza pubblica di norma in tempi brevi (6 mesi- 1 anno) si libera, secondo al mia esperienza, non è la legge ovviamente.
Gli speculatori acquistano l'uno e l'altro quando conviene. Ma una persona normale, che speculatore di professione non è, ma che si vuole limitare solo fare un buon affare, acquista solo ed esclusivamente la piena proprietà, mai penserebbe di ad andare ad ingarbugliarsi in comproprietà con terze persone, che fra l'aktro si sentono defraudate di un bene a loro caro.
Lì veramente occorre essere qualcosa in più e di peggio che semplici speculatori! Tu acquisteresti una compropietà?
ciao Ennio, ti ringrazio infinitamente per quanto mi stai facendo scoprire :-o
Il "noto giochino" cui tu fai cenno è stato largamente adottato in spregio ai diritti dei creditori ma è in disuso dopo una giusta sentenza che riporto in funzione delle conclusioni e dei principi in essa contenuti . ciao ennioClicca per allargare...
dissento PURTROPPO solo sul fatto che il "noto giochino" sia in disuso (o forse si tratta solo di pignoramenti ante maggio 2008)
secondo te sarebbe utile aprire un altro post dedicato ? ? sono felice che sia una giurisprudenza consolidata anche perche' farebbe cambiare alcune valutazioni al mio titolare
sapresti pero' dirmi i tempi di realizzazione di tale azione giuridica ?
io ho partecipato ad aste che magari vedevano iscritti parenti dell' esecutato ed ho rinunciato in partenza!
secondo te sarebbe utile aprire un altro post dedicato ? ?Clicca per allargare...
scusa se intendi un post dedicato a come svicolare le azioni del creditore credo improponibile perchè al limite della legalità
Riguardo all'azione revocatoria : conosco il problema in teoria ma dovrebbe rispondere un avvocato che opera sul campo: credo siano temopi mediamente lunghi 1-2 anni e dipendenti dal Tribunale (in un tribunale piccolo i tempi credo siano inferiori ad un tribunale grande e un po' caotico come Napoli o Roma )
x Castro: se acquisivi in assegnazione la comproprietà del bene, che cosa avresti fatto dopo? Come ti saresti comportato? E' normale che quando ci sono quote indivise in vendita sia un parente che tenti il riacquisto.
io non ho mai preso in considerazione acquisti di quote indivise e ti dirò a volte capitano anche prezzi molto bassi, ma non vedo come si possa raggiungere accordi con altri comproprietari sconsigliatissimo! già mi è capitato con case vuote di aver comprato all'asta e per il solo fatto di non rintracciare l'esecutato ho dovuto ricorrere all'uff.giudiziario a prescindere, anche se fare il solo accesso
Allora capisci l'animus di coloro, che non parenti, acquistan quote indivise?
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