Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202014,%203722
Timestamp: 2019-11-11 19:31:14
Document Index: 254642896

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 305', '§ 305', '§ 307', '§ 307', '§ 308', '§ 310', '§ 307', '§ 305', '§ 305', '§ 310', 'BGH', 'BGH', '§ 310', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 305', '§ 307', '§ 1', '§ 26', 'BGH', '§ 535', 'BGH', 'BGH', '§ 8', '§ 305', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', '§ 308', 'BGH']

BGH, 10.09.2014 - XII ZR 56/11 - dejure.org
https://dejure.org/2014,31194
BGH, 10.09.2014 - XII ZR 56/11 (https://dejure.org/2014,31194)
BGH, Entscheidung vom 10.09.2014 - XII ZR 56/11 (https://dejure.org/2014,31194)
BGH, Entscheidung vom 10. September 2014 - XII ZR 56/11 (https://dejure.org/2014,31194)
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BGB §§ 305c, 307, 308 Nr. 5, 310, 535
§ 305c BGB, § 307 Abs 1 S 2 BGB, § 307 Abs 2 BGB, § 308 Nr 5 BGB, § 310 BGB
Formularmietvertrag über Geschäftsräume in einem Einkaufszentrum: Inhaltskontrolle für Klauseln zur Umlage von "Verwaltungskosten", zur Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten auf den Mieter und zur Umlage von Kosten des "Center-Managements"
Umlage von "Verwaltungskosten" in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume; Verstoß gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB
Zur wirksamen Vereinbarung von Nebenkosten in einem gewerblichen Mietvertrag; §§ 305c, 307, 308 Nr. 5, 310, 535 BGB
Geschäftsraummietvertrag; Nebenkostenumlage; Inhaltskontrolle; Transparenzgebot; Regelungsverbot; Klauselverbot; Überraschungsklausel; Betriebskostenumlage; Verwaltungskosten; Centermanagement; Instandhaltungsklausel; Instandsetzungsklausel
BGB §§ 305c, 307, 308 Nr. 5, §§ 310, 535
(Un-)Wirksamkeit formularmäßig vereinbarter Umlage von Verwaltungs-, Instandhaltungs-/Instandsetzungs- und Centermanagementkosten auf den gewerblichen Mieter
Umlage von "Verwaltungskosten" in AGB eines Mietvertrags über Geschäftsräume
AGB-Recht und Mietrecht: Unklare Betriebskosten verstossen gegen AGB-Recht
Gewerbliches Mietrecht: Zur Umlage von Verwaltungskosten und Centermanagementkosten
Keine Abwälzung der Erhaltungslast für ein Einkaufszentrum
Gewerbemietvertrag: Kosten der Verwaltung, der Instandhaltung/Instandsetzung, Center-Management
Formularmäßige Kostenübertragung in einem Mietvertrag über Geschäftsräume
Zur unzulässigen Überwälzung von Instandhaltung und Instandsetzung auf den Mieter
Ausschluss von Einwendungen in AGB wohl unwirksam
Überprüfung der Betriebskostvereinbarung für ein Einkaufszentrum
Einkaufszentrum: Instandhaltung und Instandsetzung erfordern Kappungsgrenze! (IMR 2014, 515)
Gewerberaummiete: Umlage von Verwaltungskosten in AGB zulässig (IMR 2014, 514)
Einkaufszentrum: "Center-Management"-Kosten ohne Erläuterung sind intransparent! (IMR 2014, 513)
Betriebskostenabrechnung: Rügeklausel mit Einwendungsausschluss ist wohl unwirksam! (IMR 2014, 516)
Kurznachricht zu "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 10.09.2014 - Xll ZR 56/11" von RA/FAMietR Carsten Ludley, original erschienen in: NJW 2014, 3722 - 3726.
LG Frankfurt/Oder, 01.07.2010 - 13 O 111/10
OLG Brandenburg, 20.04.2011 - 3 U 117/10
BGH, 09.09.2015 - XII ZR 56/11
OLG Brandenburg, 22.12.2015 - 3 U 117/10
NJW 2014, 3722
MDR 2014, 1308
BB 2014, 2689
Verstöße gegen das Transparenzgebot entsprechen nicht den Gebräuchen und Gepflogenheiten des Handelsverkehrs (vgl. § 310 Abs. 1 Satz 2 BGB) und führen daher auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit formularmäßiger Geschäftsbedingungen (BGH, Versäumnisurteil vom 10. September 2014 - XII ZR 56/11, NJW 2014, 3722 Rn. 25;… Urteil vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09, NJW 2012, 54 Rn. 16).
Abzustellen ist auf die Erkenntnismöglichkeit des durchschnittlichen Vertragspartners (vgl. z.B. BGH, Urteile vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 48/05, BGHZ 165, 12, 21 f; vom 10. September 2014 - XII ZR 56/11, NJW 2014, 3722, 3724 Rn. 18 …und vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, NZM 2016, 235, 236 Rn. 18).
In der Geschäftsraummiete können die Kosten der Verwaltung jedoch auch formularmäßig auf dem Mieter auferlegt werden; Klauseln dieser Art sind weder überraschend (§ 305c Abs. 1 BGB) noch intransparent (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB), weil zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 der II. BerechnungsVO zurückgegriffen werden (…BGH, Urteile vom 9.12.2009 - XII ZR 109/08 - Rn. 10 ff., vom 24.2.2010 - XII ZR 69/08 - Rn. 7 ff. und vom 10.9.2014 - XII ZR 56/11 - Rn. 11 ff.; Ludley, NZM 2006, 851 ff.; Günter, WuM 2012, 587, 594; Streyl, NZM 2014, 409, 411 und 414; Wichert, ZMR 2014, 612, 617;… Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 87).
Richtig ist lediglich, dass der Vermieter auch bei den Verwaltungskosten dem Wirtschaftlichkeitsgebot unterliegt; auch ist eine Vertragsbestimmung über deren Umlage dahin zu verstehen, dass der Vermieter die Verwaltungskosten nur im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen umlegen kann (…BGH, Urteile vom 9.12.2009 aaO., Rn. 12, und vom 10.9.2014 aaO., Rn. 14).
Soweit die Klägerin - zu Recht - darauf verweist, dass die Übertragung der "Kosten der Verwaltung" auf den gewerblichen Mieter nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (u.a. Urt. vom 10.9.2014, Az. XII ZR 56/11, NZM 2014, S. 830) auch ohne eine Begrenzung der Höhe nach weder überraschend noch intransparent sei, ist dies für die Beurteilung des vorliegenden Vertrags letztlich nicht von Bedeutung.
d) Von einer ausreichenden Bestimmtheit kann im vorliegenden Fall auch deshalb nicht ausgegangen werden, weil - wie bereits oben ausgeführt - der allgemeine Begriff der "Betriebskosten" offen lässt, wie es sich mit den Kosten verhält, die nach der Betriebskostenverordnung nicht zu den Betriebskosten gehören, welche aber - wenn sie ausdrücklich Erwähnung gefunden haben wie z.B. Verwaltungskosten - umlegbar wären (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 10. September 2014, Az.: XII ZR 56/11, zitiert nach juris, Rn. 11ff.).
Dieser Bewertung steht auch nicht die bereits einleitend zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 10. September 2014 (Az.: XII ZR 56/11) entgegen.
lit. a) bis d) auch dann zum Tragen kommen würden, wenn zugunsten des Klägers unterstellt würde, dass § 8 des Vertrages eine von der Beklagten gestellte Formularklausel mit der Folge ist, dass verbleibende Unklarheiten nach § 305 c Abs. 2 BGB insoweit zu Lasten des Klauselverwenders gehen, ohne dass dadurch das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB tangiert würde (vgl. BGH Versäumnisurteil vom 10. September 2014, Az.: XII ZR 56/11, zitiert nach juris, Rn. 19).
Eine nähere Aufschlüsselung oder eine sonstige Begrenzung, insbesondere der Höhe nach, ist nicht geboten (vgl. OLG Koblenz, ZMR 2013, 795 ff.; vgl. auch BGH, Urteil vom 7.11.2012 - VIII ZR 118/12; BGH, NJW 2010, 226 f. [BGH 11.11.2009 - VIII ZR 221/08] ; BGH, NJW 2007, 1356 f. [BGH 14.02.2007 - VIII ZR 123/06] ; anders, wenn zugleich die Kosten für "die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebes" ohne Begrenzung der Höhe nach umgelegt werden sollen, vgl. BGH, NJW 2014, 3722 ff. [BGH 10.09.2014 - XII ZR 56/11] ; BGH, NJW 2013, 41 ff. [BGH 26.09.2012 - XII ZR 112/10] ).
Das Transparenzgebot erfordert es unter diesen Umständen nicht, dass die Klausel die Kosten beziffert, höhenmäßig begrenzt oder sonst deren Berechnungsmethode näher bezeichnet (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 10. September 2014 - XII ZR 56/11, Rn. 18 ff. zu "Verwaltungskosten" in einem Gewerbemietvertrag).
Auch er ist davor zu schützen, dass er mit Kosten belastet wird, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen (s. BGH, Urt. v. 10.09.2014 -XII ZR 56/11, NJW 2014, 3722 Tz 22;… Urt. v. 26.09.2012 -XII ZR 112/10, NJW 2013, 41 Tz 17, jeweils betreffend Abwälzung von Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten an Gemeinschaftsflächen).
Rückzahlung überzahlter Betriebskosten
Es liegt bereits nahe, dass diese Regelung einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 , Abs. 2 BGB nicht standhält, weil sich die Beklagte nicht in der Klausel verpflichtet hat, den Mieter bei Fristbeginn, also in der Betriebskostenabrechnung, auf die Bedeutung seines Schweigens gesondert hinzuweisen, und sie deshalb jedenfalls gegen das im Verbraucherverkehr geltende Klauselverbot aus § 308 Nr. 5 BGB verstößt, womit eine Indizwirkung dafür verbunden ist, dass die Klausel auch im Falle der Verwendung gegenüber Unternehmern zu einer unangemessenen Benachteiligung führt (so BGH, Urteil vom 10.09.2014, XII ZR 56/11, NJW 2014, 3722 Rn. 30-32; ausdrücklich für die Unwirksamkeit einer solchen Klausel auch im Geschäftsverkehr: KG…, Urteil vom 06.06.2016, 8 U 40/15, BeckRS 2016, 11633 Rn. 12).