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Timestamp: 2019-07-20 01:33:40+00:00
Document Index: 81437236

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1117', 'art. 9', 'art. 1123', 'art. 1669', 'art. 1669', 'art. 1669', 'art. 1669', 'sentenza ', 'art. 1669', 'art. 1669', 'sentenza ', 'art. 1669', 'sentenza ', 'art. 1669']

PROSPETTIVECASA STUDIO NOVARESE SRL: gennaio 2016
di Paola Mammarella 11/01/2016
11/01/2016 – Sono valide le compravendite di immobili realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o che hanno ottenuto la sanatoria prima della conclusione del contratto. Lo ha affermato la Cassazione con la sentenza 24852/2015.
In base al Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001), per parziale difformitàsi intendono gli scostamenti, solitamente in aumento, rispetto ad altezze, volumetrie e superfici coperte fino al 2% rispetto a quelle dichiarate nel progetto.
Nel caso preso in esame, una società di costruzione aveva stipulato unpreliminare di vendita per una villetta costruita regolarmente. Successivamente nell’immobile erano state effettuate delle modifiche interne non autorizzate, che però non ne modificavano la volumetria. Acquirente e venditore si erano quindi trovati in disaccordo e avevano chiesto che il contratto preliminare fosse dichiarato nullo.
di Paola Mammarella 28/01/2016
a) quelli che incidono sulla interna struttura dei balconi al fine di consentirne l'utilizzo, che devono essere posti a carico dei singoli proprietari di essi;
b) quelli invece che attengono all'aspetto dei balconi medesimi e che concorrono a conferire e mantenere all'intero edificio le caratteristiche estetiche ed architettoniche della facciata del prospetto del palazzo e, quindi, di una parte comune di esso. Essi devono essere eseguiti secondo la volontà della maggioranza e posti a carico di tutti i condòmini in base alla tabelle millesimali.
È quanto stabilito dal Tribunale di Lecce con la sentenza del 6 ottobre 2015, emessa dal G.O.T. Avv. Alessandro De Lorenzi, che ringraziamo per la segnalazione.
Il provvedimento in commento applica un interessante principio, recentemente ribadito anche dal Tribunale di Bari (n. 1661 del 9 aprile 2015), oltre che dalla Cassazione (ex multis, n. 568/2000). Indipendentemente dal tipo di balconi (incassati o aggettanti), quando si tratta di intervenire sulle parti esterne degli stessi, che contribuiscono a definire l'aspetto estetico e/o architettonico della facciata, i lavori devono essere deliberati dall'assemblea e le relative spese ripartite tra tutti i condòmini. Il motivo? Semplice. Le parti che sporgono all'esterno concorrono a definire le linee architettoniche ed estetiche dell'intero edificio, influiscono cioè sul decoro architettonico della facciata. Si tratta, dunque, di parti comuni all'intera compagine condominiale ai sensi dell'art. 1117 c.c.
Il fatto–L'assemblea di condominio aveva ripartito i costi dei lavori di manutenzione dei balconi facenti parte del palazzo condominiale esclusivamente a carico dei singoli proprietari degli appartamenti a cui accedono. Quest'ultimi impugnavano la delibera assembleare, ritenendo, al contrario, che la spese necessarie per il ripristino e la manutenzione dei balconi dovevano essere ripartite a carico di tutti i condòmini e secondo le tabelle millesimali, anche alla luce di quanto disposto dall'art. 9 del regolamento condominiale in tema di lavori relativi al “prospetto della facciata”.
Il Tribunale di Lecce ha accolto il ricorso e annullato la delibera.
È vero che i balconi aggettanti costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. Tuttavia, occorre distinguere, caso per caso,la tipologia di lavori che bisogna eseguire: se si tratta di lavori sulle parte interna della struttura, le spese sono a carico del proprietario esclusivo; se invece gli interventi incidono sull'estetica e le linee architettoniche della facciata esterna dell'edificio, alle relative spese devono partecipare tutti i condòmini.
Nel caso di specie, la delibera impugnata non ha distinto la natura dei lavori e gli effetti di essi. Essa si pone quindi in contrasto con l'art. 1123 c.c. Nel rispetto del criterio di distinzione innanzi esposto – conclude il giudice leccese – potranno essere posti a carico dei proprietari esclusivi solo i costi proporzionali dei lavori sulla struttura interna del balcone (nella specie, trattamento con convertitore di ruggine – tipo ferox – dei ferri di armatura delle solette, previa energica spazzolatura e sbruffatura con malta cementizia additiva”).
Scarica Tribunale di Lecce, del 6 ottobre 2015
Fonte : http://www.condominioweb.com/come-ripartire-le-spese-delle-parti-esterne-dei-balconi.12374#ixzz3yYSxuxiG
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Oggetto e ambito di applicazione. Su proposta del Presidente del Consiglio, Matteo Renzi, e del Ministro dell'economia e delle finanze, Pietro Carlo Padoan, è stato approvato dal Consiglio dei ministri, in esame preliminare, un decreto legislativo in attuazione delladirettiva 2014/17/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 4 febbraio 2014.
Oggetto del decreto sono i contratti di credito ai consumatori, relativi a beni immobili residenziali, ma anche modifiche e integrazione del titolo VI-bis deldecreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, relativo alla disciplina degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi, e del decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141.
Annunci pubblicitari. Il decreto legislativo contiene anche precise indicazioni sugli annunci pubblicitari relativi a contratti di credito, che devono risultare corretti, chiari e non ingannevoli. Insomma, non devono indurre il consumatore a false aspettative sulla disponibilità o sul costo del credito. Gli annunci pubblicitari che riportano il tasso di interesse o altre cifre relative al costo del credito, poi, devono riportare questi dati in maniera precisa, evidenziata e, a seconda del mezzo usato, facilmente leggibile o udibile.
Fonte : http://www.condominioweb.com/mutui-immobiliari-ipotecari-pi%F9-trasparenza-e-protezione-per-i-consumatori.12365#ixzz3yGFhh4VT
I proprietari di un appartamento in un edificio condominiale chiedono al Comune il rilascio di permesso di costruire per la
realizzazione di una piattaforma elevatrice nel vano scale condominiale, ed a tal fine allegano all'istanza anche la delibera dell'assemblea condominiale.
Il Comune riscontra l'istanza e chiede che siano apportate delle modifiche al progetto in modo da rispettare le prescrizioni previste dal Regolamento edilizio durante la fase di esecuzione di tale opera, mentre con una successiva nota comunica agli istanti il diniego del permesso di costruire, rilevando che la concessione del permesso di costruire in deroga rispetto a quanto previsto dal Regolamento edilizio sarebbe stata possibile “solo in assenza di ogni altra possibilità di garantire il diritto inviolabile ad una normale vita di relazione”. A conferma di tale scelta l'ente suggerisce agli istanti che avrebbero potuto realizzare, in sostituzione di una rampa elevatrice, una struttura mobile e facilmente removibile nel servo scala dell'edificio condominiale opera quest'ultima per la quale non era necessario ottenere alcun permesso di costruire, senza motivare in concreto le ragioni del diniego del permesso a costruire per la realizzazione dell'opera prospettata dagli istanti.
I giudici precisano che “tale soluzione (installazione di un servoscala in sostituzione della rampa elevatrice) non è stata classificata quale alternativa tecnica effettivamente praticabile ed idonea a consentire il rispetto della disciplina regolamentare, bensì come una soluzione che avrebbe consentito di evitare tanto il rilascio della concessione edilizia, quanto quello dell'assenso dell'assemblea condominiale”.
Secondo i giudici del Tar l'esistenza di un'astratta ipotesi progettuale tale da non richiedere alcun titolo edilizio può essere assimilata più che altro ad un mero suggerimento formale dell'Ufficio tecnico ai proprietari dell'immobile che hanno presentato l'istanza per il permesso di costruire la rampa elevatrice. In realtà l'Amministrazione in tal caso non poteva sottrarsi dal verificare se sussistevano o meno le condizioni per la realizzazione dell'intervento richiesto, e se la rampa elevatrice non poteva essere realizzata avrebbe dovuto comunicare nel dettaglio le ragioni tecniche che avevano determinato la scelta di autorizzare un altro intervento ossia quello della realizzazione del servo scala.
Fonte : http://www.condominioweb.com/il-comune-non-puo-negare-linstallazione-di-un-montascale.12369#ixzz3yGBsM9ft
Il mancato isolamento acustico di un immobile fa scattare l'azione per gravi difetti
Il mancato isolamento acustico di un immobile rientrano nel novero dei gravi difetti costruttivi disciplinati dall'art. 1669 del codice civile e, se pregiudicano il godimento e l'utilizzazione delle unità abitative, legittimano l'esercizio dell'azione nei confronti dei soggetti responsabili.
Prima di soffermarsi sulla vicenda giunta al vaglio del Tribunale di Roma, è bene dedicare qualche breve cenno alla gravi difetti costruttivi disciplinati dall'art. 1669 del codice civile. L'art. 1669 del codice civile rovina e difetti di cose immobili stabilisce che “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”
In pratica tale norma stabilisce tre aspetti:
1. che se entro dieci anni dalla realizzazione di un immobile si manifestano gravi difetti dell'opera l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente (In tema di gravi difetti dell'opera si segnala fra le pronunce più recenti Trib. Grosseto, 01-08-2015 che include nella nozione di grave difetti anche le carenze costruttive);
2. La denunzia del committente deve essere effettuata entro un anno dalla scoperta del vizio;
3. E il diritto del committente ad instaurare ad esempio la relativa azione giudiziaria volta ad accertare le responsabilità ed ad ottenere il risarcimento dei danni patiti si prescrive entro un anno dalla denunzia. (sui tre termini previsti dall'art. 1669 c.c. vedasi: Trib. Ivrea, 03-06-2015)
Il caso. I proprietari delle singole unità immobiliari di un edificio citano in giudizio la società appaltatrice dei lavori di ristrutturazione, il progettista, il direttore dei lavori nonché i tecnici incaricati di redigere la relazione sui requisiti acustici dell'immobile al fine di ottenere una sentenza di condanna per il risarcimento dei danni derivanti dai gravi difetti dei loro immobili scaturenti dal mancato isolamento acustico e dal mancato rispetto dei parametri previsti dal DPCM del 5.12.1997. A tal fine gli agguerriti proprietari deducono l'intollerabilità del livello di rumorosità percepito nelle singole unità abitative determinato dalla mancata insonorizzazione dell'edificiocon corrispondente diminuzione di valore dello stesso. A fronte di tale situazione i proprietari delle singole unità abitative hanno chiesto il risarcimento dei danni patrimoniali subiti nonché i danni non patrimoniali scaturenti dalla prolungata esposizione al rumore.
Instaurato il giudizio si costituiscono i vari convenuti, ed il progettista ed il direttore dei lavori contestano le richieste degli attori ed eccepiscono la decadenza dall'azione ex art. 1669 c.c. in considerazione della tardività della denuncia e della proposizione della successiva azione giudiziaria.
La sentenza. Il Tribunale di Milano, ha rilevato in primo luogo l'infondatezza dell'eccezione di decadenza e prescrizione dell'azione e riportandosi all'orientamento espresso in tema di prescrizione dell'azione ex art. 1669 c.c. ha puntualizzato che il termine di un anno per la proposizione dell'azione in questione decorre dalla scoperta del vizio osservando che il dies a quo di decorrenza di tale termine “va fatto risalire al momento in cui il danneggiato dispone di sufficienti elementi conoscitivi in relazione sia alla gravità dei difetti costruttivi, sia al collegamento causale tra i vizi e l'attività progettuale costruttiva espletata” (Cass. civ. sez. II, 19.10.2012 n. 18078; Cass. sez. II, 1.02.2008 m. 2460).
Dopo aver chiarito che la natura del vizio denunciato mancato isolamento acustico dell'immobile richiedeva degli accertamenti tecnici e che pertanto solo al termine degli stessi gli attori sono stati pienamente a conoscenza dei vizi in questione, la sentenza evidenzia che essendo stata la relazione redatta nel maggio del 2010 e la denuncia è stata effettuata nel giugno dello stesso anno e l'azione, e cioè la notifica dell'atto di citazione, è stata instaurata nel dicembre dello stesso anno non vi era alcun dubbio sul rispetto dei termini previsti dall'art. 1669 c.c.
Nel merito, invece, la sentenza del Tribunale di Milano attraverso una dettagliata ricostruzione dei fatti di causa, dei rilievi effettuati dalla consulenza tecnica d'ufficio che ha messo in luce la mancata esecuzione delle opere necessarie per l'isolamento acustico dell'immobile, si conclude con la condanna a titolo di concorso della ditta appaltatrice dei lavori di ristrutturazione dell'edificio, del direttore dei lavori e di tutti qui soggetti che a vario titolo hanno contributo, per colpa professionale, alla determinazione dell'evento dannoso. (Cass. sez. II, 16.2.2006 n. 3406; Cass. civ. sez. II, 21.5.2012 n. 8016)
In pratica la sentenza, condividendo le conclusioni alle quali è giunta la CTU, colloca nel novero dei gravi vizi ai quali fa riferimento l'art. 1669 del codice civile anche l'inadeguato isolamento acustico dell'immobile allineandosi in tal modo con l'orientamento ormai prevalente della giurisprudenza di legittimità secondo cui la nozione di difetto di costruzione ricomprende anche alterazioni che non investono parti essenziali dell'immobile “ma quegli elementi secondari o accessori funzionali all'impiego duraturo dell'opera e tali da incidere in modo considerevole sul godimento dell'immobile” (Cass. civ. sez. II, 4.10.2011 n. 20307; Cass. civ. sez.II, 19.2.2007 n. 3752)
Non vi è dubbio quindi, anche il mancato isolamento acustico rientra fra i gravi difetti dell'immobile e legittima il proprietario dell'unità immobiliare ad agire nei confronti di tutti quei soggetti che, a vario titolo, hanno contribuito a determinare l'evento dannoso (ditta appaltatrice, direttore dei lavori, progettisti, tecnici incaricati della redazione della relazione sull'isolamento acustico dell'edificio).
=> Immobili in condominio, quando è configurabile il grave difetto costruttivo. Le conseguenza e il termine di decadenza.
=> L'individuazione dei requisiti acusticipassivi egli edifici
=> Risarcimento per gravi difetti, ecco perchè decide l'assemblea
Scarica Tribunale di Milano, sez. VII, 13 novembre 2015, n. 12818
Fonte : http://www.condominioweb.com/gravi-difetti-per-mancato-isolamento-acustico.12343#ixzz3x8CJ0AQq