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Timestamp: 2017-06-28 07:27:32+00:00
Document Index: 126887514

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 3', 'art. 31', 'arrêt ']

89 I 17828. Extrait de l'arrêt du 8 mal 1963 dans la cause Chambre vaudoise immobillère et consorts contre Grand Conseil du canton de Vaud.
Force dérogatoire du droit fédéral, art. 2 disp. tr. Cst. L'additif constitutionnel du 24 mars 1960 sur le maintien de mesures temporaires en matière de contrôle des prix, l'arrêté fédéral du 21 décembre 1960 sur les loyers des biens immobiliers et l'ordonnance du Conseil fédéral du 11 avril 1961 concernant les loyers et la limitation du droit de résiliation règlent de manière exhaustive les interventions de l'Etat dans les rapports entre propriétaire et locataire touchant la fixation du loyer et le droit de résiliation. Ils excluent dès lors toute réglementation cantonale sur le même objet. En revanche, ils n'empêchent pas les cantons de soumettre les propriétaires immobiliers à d'autres restrictions de droit public destinées notamment à lutter contre la pénurie de logement (par exemple interdiction de démolir certains immeubles sans autorisation). Faits à partir de page 179
c) C'est l'additif constitutionnel du 24 mars 1960 qui est à la base de ces règles fédérales. Comme son titre l'indique, il a pour objet "le maintien de mesures temporaires BGE 89 I 178 S. 181en matière de contrôle des prix". Il donne tout d'abord à la Confédération le pouvoir d'édicter des "prescriptions sur les loyers" (art. 1er al. 1). Ainsi que cela ressort du message du Conseil fédéral relatif au maintien du contrôle des prix (message qui accompagnait le projet d'additif), ces prescriptions doivent avant tout permettre à la Confédération de contrôler les prix des loyers, de façon à éviter des hausses démesurées qui augmenteraient le coût de la vie et risqueraient d'une part de troubler l'équilibre monétaire et de porter préjudice à l'économie nationale en diminuant sa capacité de concurrence à l'égard des produits étrangers, d'autre part d'avoir des répercussions trop rigoureuses sur le plan social (FF 1959 II 475; cf. le texte de l'art. 2 al. 2 de l'additif). A côté des prescriptions sur les loyers, l'additif constitutionnel autorise la Confédération à édicter "des prescriptions sur la protection des locataires". Celles-ci sont considérées comme le complément indispensable d'un contrôle efficace des loyers et n'ont de raison d'être qu'en rapport avec ce contrôle. Elles doivent restreindre le droit de résiliation du bailleur afin d'empêcher ce dernier d'éluder les règles auxquelles il est soumis en congédiant des locataires qui refusent de payer un loyer illicite (cf. Message précité, FF 1959 II 483). L'Assemblée fédérale a fait usage des pouvoirs qui lui ont été ainsi conférés en adoptant l'arrêté fédéral du 21 décembre 1960 sur les loyers des biens immobiliers et la caisse de compensation des prix du lait et des produits laitiers. Cet arrêté institue le contrôle et la surveillance des loyers, qui se caractérisent tous deux par un pouvoir conféré à l'autorité d'intervenir dans les rapports entre bailleur et locataire pour fixer le prix du loyer. Il charge en outre le Conseil fédéral d'édicter les prescriptions d'exécution ainsi que les règles qui doivent limiter le droit de résiliation pour assurer l'efficacité du contrôle des loyers. Le Conseil fédéral a utilisé cette délégation de compétence par son ordonnance du 11 avril 1961 concernant les loyers et la limitation du droit de résiliation.
En ce qui concerne la fixation du loyer et la limitation BGE 89 I 178 S. 182du droit de résiliation, ces diverses règles fédérales forment un tout cohérent et sans lacunes. Si, sur des points déterminés (questions de procédure et d'exécution surtout), elles laissent subsister les compétences des cantons (cf. notamment art. 1er al. 3 de l'additif constitutionnel, art. 3 al. 3, 6 al. 1, 13 al. 1, 25 de l'arrêté fédéral, art. 31, 41, 60, 65 de l'ordonnance), elles ont pour le surplus un caractère exhaustif (cf. au sujet du droit de résiliation RO 88 I 169 ss.). Elles excluent donc toute réglementation cantonale en la même matière.
Ainsi, le décret vaudois vise à lutter contre la pénurie de logements comme telle, tandis que le droit fédéral ne tend à combattre qu'un des effets de celle-ci, la hausse des loyers. Le droit vaudois prévoit des mesures destinées à accroître de façon générale le nombre des logements disponibles, alors que le droit fédéral cherche à assurer le contrôle des prix sans favoriser la construction d'immeubles nouveaux ou empêcher la démolition de maisons anciennes, mais encore utilisables. Le décret du Grand Conseil ne concerne directement que le propriétaire. Il ne se préoccupe pas du locataire. Ce dernier n'est même pas partie à la procédure relative à l'octroi du permis. En particulier, il BGE 89 I 178 S. 183ne peut pas recourir contre une décision autorisant la démolition (BGC, automne 1962, p. 804/805). En revanche, le droit fédéral intervient dans les rapports entre propriétaire et locataire.
Toutefois, si les règles de l'OCL fournissent un moyen d'empêcher la démolition d'un immeuble, c'est principalement BGE 89 I 178 S. 184parce que cette démolition vise à soustraire un bâtiment au contrôle des loyers. Du même coup, sans doute, le nombre des logements disponibles est maintenu, comme le veut le décret vaudois. Mais cet effet est secondaire par rapport à la conséquence essentielle de la réglementation fédérale. La protection que le décret vaudois assure aux locataires est purement accessoire aussi. En effet, il est applicable même si la maison d'habitation n'est pas soumise au contrôle des loyers, n'est pas louée ou si tous les locataires ont accepté la résiliation. Du reste, d'autres règles de droit cantonal protègent indirectement les locataires. Ainsi en va-t-il des règles de police des constructions, car leur inobservation s'oppose à la délivrance du permis de construire et empêche par conséquent le propriétaire d'obtenir la validation du congé. Il ne s'ensuit pas pour autant que ces prescriptions sont incompatibles avec le droit fédéral. Ce qui est décisif à cet égard, c'est que le droit fédéral ne règle de manière exhaustive que les interventions de l'Etat dans les rapports entre propriétaire et locataire touchant la fixation du loyer et le droit de résiliation. Il ne prescrit ni explicitement ni implicitement que les propriétaires immobiliers ne pourront pas être soumis à d'autres restrictions de droit public destinées notamment à lutter contre la pénurie de logement. Le pouvoir des cantons d'édicter de telles prescriptions subsiste donc. Le passage de l'arrêt Falk (RO 88 I 76), selon lequel les cantons ne sont pas autorisés à prohiber la transformation de locaux d'habitation en locaux commerciaux, ne conduit pas à une conclusion différente, car il se rapporte uniquement aux règles de droit fédéral limitant le droit de résiliation.