Source: http://agw-ev.net/tipps-immowerbung.php
Timestamp: 2019-02-21 20:01:08
Document Index: 76706224

Matched Legal Cases: ['§ 6', '§ 6', '§ 3', '§ 4', '§ 1', '§ 3', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 3', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 3']

AGW e.V. - Praxistipps für die Immobilienwerbung
Immobilienwerbung – Tipps für die Praxis
Vermietung von Wohnräumen | Preisangaben | Irreführung | Täuschung über Gewerblichkeit | Werbung mit Selbstverständlichkeiten | Steuervorteil/Steuerersparnis | Rendite/Kapitalanlage | Unlauterkeit
Eine Spezialvorschrift, welche der Wohnungsvermittler bei der Vermietung von Wohnräumen beachten muss, ist das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG). Wenn der Wohnungsvermittler öffentlich, insbesondere in Zeitungsanzeigen, Wohnräume anbietet, muss er gemäß § 6 Abs. 2 WoVermRG folgende Angaben machen:
den Namen des Wohnungsvermittlers
die Bezeichnung als Wohnungsvermittler
den/die Mietpreis(e)
ob Nebenkosten besonders zu vergüten sind oder nicht
Vom Vorliegen eines Angebotes ist bereits dann auszugehen, wenn in einer Fließsatzanzeige in der Zeitung für die Vermittlung einer konkreten Wohnung geworben wird, weshalb eine derartige Anzeige dann auch die oben bezeichneten Angaben enthalten muss.
Hinsichtlich der Verpflichtung zur Angabe der Mietpreise ist zu beachten, dass von- bis-, ab- oder lediglich beispielhafte Mietpreise nicht ausreichen. Anzugeben sind die Mietpreise aller genannten Wohnungen.
Eine Aufklärung über die Nebenkosten (Betriebskosten) muss auf jeden Fall erfolgen. Es ist anzugeben, ob Nebenkosten zum Mietpreis hinzutreten oder nicht. Dementsprechend muss eine Vermietungsanzeige die Angaben "+ Nebenkosten (NK)" oder "einschließlich Nebenkosten (NK)" enthalten. Die Angaben "Kalt(-Miete)" oder "Warm(-Miete)" sind nicht ausreichend, da sie allenfalls eine Information über Heizkosten ergeben.
Verstöße gegen § 6 Abs. 2 WoVermRG sind zugleich auch Verstöße gegen § 3a i.V.m. § 4 Nr. 11 UWG (Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb), so dass konkret betroffene Mitbewerber und Verbände einen Anspruch auf Unterlassung haben.
Für Art und Inhalt von Preisangaben, sowohl bei Verkauf als auch bei Vermietung, ist die Preisangabenverordnung (PAngV) von großer Bedeutung. Wichtig ist vor allem die Verpflichtung, bei Angeboten oder in der Werbung unter Angaben von Preisen, jeweils den Gesamtpreis (Endpreis) anzugeben. Gesamtpreis ist der Preis, der einschließlich aller Preisbestandteile und der Umsatzsteuer zu zahlen ist.
Unzulässig ist daher, für Immobilien (Grundstücke/ Häuser/ Wohnungen) lediglich einen Quadratmeterpreis anzugeben. Ebenso ist es ein Verstoß gegen die Verpflichtung zur Angabe des Gesamtpreises, wenn lediglich eine monatliche Belastung oder das erforderliche Eigenkapital angegeben wird. Der Quadratmeter-Preis, die monatliche Belastung oder das Eigenkapital gelten als Preisbestandteile. Diese Preisbestandteile dürfen zwar angegeben werden, zugleich muss jedoch der zu zahlende Gesamtpreis angegeben und hervorgehoben werden (§ 1 Abs. 6 PAngV).
Wenn in der Werbung oder in Angeboten Preise angegeben werden, richtet sich die Beantwortung der Frage, was Bestandteil des Gesamtpreises ist und was nicht, nach dem Inhalt der Werbung oder des Angebotes, nicht jedoch nach der Absicht des Anbieters/Werbenden und auch nicht nach der tatsächlichen Durchführung des Geschäftes. Werden also z.B. in der Werbung eine Wohnung und eine Garage zusammen angeboten, und ist in der Werbung nicht erkennbar, dass der Erwerb oder die Anmietung der Garage freigestellt ist, so ist in der Werbung aus dem Preis für die Wohnung und dem Preis für die Garage der Gesamtpreis zu bilden und anzugeben.
Auch bei Verstößen gegen die Preisangabenverordnung ist oft der Verstoß gegen § 3a UWG gegeben, so dass auch hier Unterlassungsansprüche von konkret betroffenen Mitbewerbern und Verbänden geltend gemacht werden können.
Irreführende geschäftliche Handlungen werden in § 5 UWG behandelt. Eine geschäftliche Handlung ist irreführend, wenn sie unwahre oder zur Täuschung geeignete Angaben über bestimmte Umstände enthält. Diese Umstände werden in § 5 Abs. 1 Nr. 1-7 UWG aufgeführt. Es sind:
die wesentlichen Merkmale der Ware oder Dienstleistung, wie Verfügbarkeit, Art, Ausführung, Vorteile, Risiken, Zusammensetzung, Zubehör, Verfahren oder Zeitpunkt der Herstellung, Lieferung oder Erbringung, Zwecktauglichkeit, Verwendungsmöglichkeit, Menge, Beschaffenheit, Kundendienst und Beschwerdeverfahren, geographische oder betriebliche Herkunft, von der Verwendung zu erwartende Ergebnisse oder die Ergebnisse und wesentlichen Bestandteile von Tests der Waren oder Dienstleistungen;
der Anlass des Verkaufs wie das Vorhandensein eines besonderen Preisvorteils, der Preis oder die Art und Weise, in der er berechnet wird, und die Bedingungen, unter denen die Ware geliefert oder die Dienstleistung erbracht wird;
die Person, Eigenschaften oder Rechte des Unternehmers wie Identität, Vermögen einschließlich der Rechte des geistigen Eigentums, der Umfang von Verpflichtungen, Befähigung, Status, Zulassung, Mitgliedschaften oder Beziehungen, Auszeichnungen oder Ehrungen, Beweggründe für die geschäftliche Handlung oder die Art des Vertriebs;
Unlauter und unzulässig ist eine irreführende Handlung allerdings nur dann, wenn sie geeignet ist, den Verbraucher oder sonstigen Marktteilnehmer zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er andernfalls nicht getroffen hätte.
Nachfolgend sind beispielhaft einige häufiger auftretende Verstöße gegen § 5 UWG behandelt, die von der Rechtsprechung untersagt wurden. Zu beachten ist, dass die Bejahung eines Verstoßes nicht davon abhängt, ob im konkreten Fall tatsächlich eine Irreführung stattgefunden hat. Entscheidend ist die allgemeine Eignung einer Angabe, beim angesprochenen Publikum zu einer irrigen Annahme zu führen.
Täuschung über die Gewerblichkeit einer Werbung/eines Angebotes:
Unabhängig von der Frage, ob als Makler oder sonstiger Angehöriger der Immobilienbranche gehandelt wird, darf bei einem gewerblichen Angebot nicht der Eindruck erweckt werden, es handele sich um ein privates Angebot. Dies untersagt auch Nr. 23 des Anhangs zu § 3 Abs. 3 UWG.
Werbung mit Selbstverständlichkeiten:
Wer eine Selbstverständlichkeit in der Werbung herausstellt, erweckt den irreführenden Eindruck, es handele sich um etwas Besonderes. Die Frage, wann eine Angabe in der Werbung von dem angesprochenen Personenkreis als besonders herausgestellt betrachtet wird, ist schwer zu beantworten und jeweils im Einzelfall zu beurteilen. Größte Vorsicht ist bspw. bei der Verwendung des Begriffes "kostenlos" anzuraten ("kostenlose Beratung" / "kostenloses Exposé" / "kostenlose Wertschätzung"). Diese Leistungen werden in der Regel auch von Mitbewerbern kostenlos erbracht. Sofern durch die Werbung ein gegenteiliger Eindruck entsteht, liegt ein Verstoß gegen § 5 UWG vor.
Risikoreich ist die Werbung mit Begriffen wie "Steuervorteile" und "Steuerersparnis". Diese Begriffe beinhalten die Möglichkeit der Irreführung, insbesondere, wenn sie mit Prozentangaben über das Ausmaß der "Steuervorteile" verbunden werden. Die Irreführung ergibt sich dadurch, dass Teile des angesprochenen Publikums keine Kenntnisse über steuerrechtliche Vorschriften und Berechnungen haben, und daher leicht einem Irrtum über das Ausmaß der finanziellen Vorteile unterliegen. Wenn mit derartigen Begriffen geworben wird, sollte unmissverständlich klargestellt werden, für wen die in Aussicht gestellten Vorteile überhaupt gelten und wovon diese abhängig sind (Höhe des Einkommens/Kinderzahl etc.). Des weiteren muss klar sein, worauf die "Steuervorteile" sich überhaupt beziehen (i.d.R. Werbungskosten bezogen auf Eigenkapital). Wird ein bestimmter Prozentsatz oder Betrag genannt, sind selbstverständlich ebenfalls die Bezugsfaktoren anzugeben, von denen dieser Wert abhängig ist. Ratsam ist es, den Begriff "Steuervorteil" überhaupt zu vermeiden und stattdessen die Begriffe "Werbungskosten" und "Verlustzuweisung" zu verwenden.
Die Angaben "hohe Rendite" und "gute Kapitalanlage" müssen sich an anderen auf dem Kapitalmarkt zur Verfügung stehenden Anlageformen messen lassen. Bei der Berechnung der Rendite sind sämtliche Erwerbs- und Nebenkosten in Abzug zu bringen und der sodann sich ergebende Wert mit den Renditen anderer im ähnlichen Risikobereich liegenden Anlageformen zu vergleichen. Nur wenn sich hierbei eine klare Überlegenheit der eigenen beworbenen Anlage oder doch zumindest eine Position im oberen Bereich ergibt, kann mit derartigen Begriffen geworben werden.
Die Irreführung der Verbraucher durch Verschweigen wesentlicher Merkmale des Angebots war von je her eine Fallgruppe der Irreführung im UWG. In der von 2004 bis 2008 geltenden Fassung des § 5 wurden unter Absatz 2 die Voraussetzungen der Irreführung durch Verschweigen einer Tatsache geregelt. Diese Fallgruppe unterfällt seit der UWG-Novelle 2008 dem neu eingefügten § 5a mit der Überschrift "Irreführung durch Unterlassen". Gemäß § 5a Abs. 2 UWG ist das Vorenthalten einer wesentlichen Information unlauter und unzulässig, wenn der Verbraucher diese Information je nach den Umständen benötigt, um eine informierte geschäftliche Entscheidung zu treffen, und deren Vorenthalten geeignet ist, den Verbraucher zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er andernfalls nicht getroffen hätte. Ob dies bei einer Information der Fall ist, hängt vom konkreten Fall und von allen Umständen ab. Wenn vom Käufer einer Immobilie eine Provision gefordert wird, ist dies eine in der Werbung für diese Immobilie mitzuteilende wesentliche Information. Dies gilt auch für Kleinanzeigen. Als weitere auch für Immobilien-Kleinanzeigen wesentliche Informationen kommen bspw. in Frage: Erbpachtkosten für ein Grundstück, bestehender Mietvertrag über die zum Kauf angebotenen Wohnräume, gravierende Mängel an einer angebotenen Immobilie. Gemäß § 5a Abs. 5 UWG sind bei der Beurteilung, ob Informationen vorenthalten wurden, zu berücksichtigen: 1. räumliche oder zeitliche Beschränkungen durch das für die geschäftliche Handlung gewählte Kommunikationsmittel sowie 2. alle Maßnahmen des Unternehmers, um dem Verbraucher die Informationen auf andere Weise als durch das Kommunikationsmittel nach Nummer 1 zur Verfügung zu stellen. Die an eine Kleinanzeige zu stellenden Informationsanforderungen sind daher geringer als diejenigen, die für ein im Internet veröffentlichtes Immobilien-Exposé gelten. Das Internet-Exposé ist räumlich und zeitlich nur geringen Beschränkungen unterworfen und ein sachlicher Grund wesentliche Informationen an anderer Stelle zur Verfügung zu stellen, wird selten vorliegen.
In § 5a Absatz 4 UWG wird bestimmt, dass solche Informationen wesentlich sind, die dem Verbraucher auf Grund unionsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung unionsrechtlicher Richtlinien für die kommerzielle Kommunikation – einschließlich Werbung und Marketing – nicht vorenthalten werden dürfen. Werden derartige Informationen unterlassen, liegt meist auch ein zu untersagender Wettbewerbsverstoß vor. Als Beispiel seien die in § 5 Telemediengesetz (TMG) bestimmten sogenannten Pflichtangaben für das Internetimpressum genannt.
§ 3 Abs. 1 UWG bestimmt, dass unlautere geschäftliche Handlungen unzulässig sind. Geschäftliche Handlungen, die sich an Verbraucher richten oder diese erreichen, sind gemäß § 3 Abs. 2 UWG unlauter, wenn sie nicht der unternehmerischen Sorgfalt entsprechen und dazu geeignet sind, das wirtschaftliche Verhalten des Verbrauchers wesentlich zu beeinflussen.
Auf jeden Fall unlauter und unzulässig sind gemäß § 3 Abs. 3 UWG diejenigen geschäftlichen Handlungen gegenüber Verbrauchern, die unter Nr. 1 bis Nr. 30 als Anhang mit der UWG-Novelle 2008 in das UWG eingefügt wurden. Liegt eine dieser Handlungen vor, bedarf es keiner weiteren Prüfung der Unlauterkeit bzw. des Überschreitens der Relevanzschwelle (§ 3 Abs. 2 UWG). Unzulässig ist bspw. die Verwendung von Gütezeichen, Qualitätskennzeichen oder Ähnlichem ohne die erforderliche Genehmigung (Nr. 1), die unwahre Angabe oder das Erwecken des unzutreffenden Eindrucks, gesetzlich bestehende Rechte stellten eine Besonderheit des Angebots dar (Nr. 10) und der vom Unternehmer finanzierte Einsatz redaktioneller Inhalte zu Zwecken der Verkaufsförderung, ohne dass sich dieser Zusammenhang aus dem Inhalt oder aus der Art der optischen oder akustischen Darstellung eindeutig ergibt (als Information getarnte Werbung) (Nr. 11).