Source: http://mayflower-restaurant.de/thema/mieterhoehung/
Timestamp: 2019-06-25 12:42:07
Document Index: 38386412

Matched Legal Cases: ['§ 543', '§ 543', '§ 569', '§ 543', '§ 543', '§ 569', '§ 543', '§ 543', '§ 389', '§ 378', '§ 543', '§ 569', '§ 543', 'BGH', '§ 569', '§ 543', 'BGH', '§ 543', '§ 556', 'BGH', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 387', '§ 389', '§ 543', '§ 543', '§ 389', '§ 543', '§ 121', '§ 543', '§ 569', '§ 309', '§ 556', '§ 536', '§ 539', '§ 812', '§ 543', '§ 569', '§ 569', '§ 546', '§ 253', '§ 569', '§ 554', '§ 569', '§ 546', '§ 543', '§ 569', '§ 546', '§ 569', 'BGH', '§ 543', '§ 569', '§ 569', '§ 569', '§ 543', '§ 387', '§ 569', '§ 556', '§ 543', '§ 569', '§ 546', '§ 554', '§ 543', '§ 569', 'BGH', '§ 569', '§ 569', '§ 569', '§ 569', '§ 569', '§ 569', '§ 569', '§ 569', '§ 569', '§ 543', '§ 569', '§ 569', '§ 543', '§ 569', '§ 569', 'BGH', '§ 543', '§ 569', '§ 546', '§ 543', '§ 569', '§ 569', '§ 546', '§ 569', '§ 569', '§ 569', '§ 543', '§ 543', '§ 569', '§ 551', '§ 569', '§ 543', '§ 543', '§ 569', '§ 543', 'BGH', '§ 569', '§ 543', '§ 569', '§ 569', '§ 569', '§ 573', '§ 573', '§ 543', '§ 569', 'BGH', '§ 543', 'BGH', '§ 573', 'BGH', '§ 573', '§ 242', 'BGH', 'BGH', '§ 573', '§ 543', '§ 543', '§ 569', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 569', '§ 573']

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Dass Mieter ihre Miete nicht, nicht vollständig oder nicht pünktlich zahlen, ist keine Seltenheit. Häufig ziehen Vermieter hieraus auch Konsequenzen und sprechen eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus. Die Zahl der Mietverhältnisse, die auch tatsächlich infolge dieser Kündigung beendet wird, entspricht jedoch keinesfalls derjenigen der ausgesprochenen Kündigungen. Der Grund hierfür liegt nicht etwa darin, dass viele Kündigungen unwirksam sind. Die Fortführung auch solcher Mietverhältnisse, dessen Kündigung der Vermieter bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen wirksam ausgesprochen hat, ist vielmehr auf den besonderen Mieterschutz zurückzuführen, der sich durch das gesamte (Wohnraum-) Mietrecht zieht. Selbst der Mieter, der seine Zahlungspflichten in einem Maße verletzt, dass es eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs rechtfertigt, wird vom Gesetz in der Weise geschützt, dass er die Möglichkeit hat, die Folgen seines Zahlungsverzuges zu heilen und die Kündigung von vornherein abzuwenden oder unwirksam werden zu lassen. Unter welchen Voraussetzungen dies möglich ist, beschreibt dieser Beitrag.
Inhalt: Kündigung des Vermieter bei Mietschulden abwenden
I. Heilung der Kündigung wegen Verzugs mit Mietzahlungen
1. Das Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters
2. Heilung durch Befriedigung des Vermieters
a) Befriedigung des Vermieters vor dem Zugang der Kündigung
b) Rückwirkende Aufrechnungserklärung nach dem Zugang der Kündigung
c) Befriedigung des Vermieters nach dem Zugang der Kündigung
II. Heilung der außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit der Zahlung der Kaution
1. Das Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Verzugs des Mieters mit der Zahlung der Kaution
III. Keine Heilung der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs
IV. Fazit und Zusammenfassung
I. Heilung der Kündigung wegen Verzugs mit Mietzahlungen0 Shoes Isis Evo Women's Nike 6 Air
Der Mieter kann zwar auch mit der Erfüllung anderer Zahlungsverpflichtungen in Verzug geraten und dadurch eine Kündigung riskieren (vgl. dazu die Ausführungen unter II.). Der mit Abstand häufigste Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters ist jedoch der Verzug mit Mietzahlungen, weshalb auf der Möglichkeit, diese Kündigung zu heilen, der Schwerpunkt dieses Beitrags liegt.
Die Notwendigkeit, eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden besteht nur, wenn der Vermieter zu der Kündigung auch tatsächlich berechtigt ist. Wann dies der Fall ist, beschreibt § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB, indem er Umfang und Zeitfolge des erforderlichen Verzuges exakt festlegt.
Folgende zwei Varianten sieht das Gesetz hierbei vor:
a) § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a BGB bestimmt, dass ein wichtiger zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigender Grund dann vorliegt, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in VerzugFür Wohnraummietverhältnisse konkretisiert § 569 Abs.3 Nr.1 S.1 BGB den Begriff des unerheblichen Teils der Miete und legt fest, dass der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.
b) Befindet sich der Mieter nicht mit zwei aufeinanderfolgenden Mietzahlungen in Verzug oder beträgt der Rückstand nicht mehr als eine Monatsmiete, ist der Vermieter gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB dann zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Nur wenn einer dieser beiden Kündigungstatbestände erfüllt ist, stellt sich auch die Frage einer Heilung der Kündigung wegen Verzugs mit Mietzahlungen.
Die Maßnahme, die der Mieter ergreifen muss, um die Kündigung abzuwenden bzw. unwirksam werden zu lassen, besteht darin, dass er den Vermieter befriedigt. Das Gesetz verwendet in § 543 Abs.2 S.2 und S.3 BGB sowie in § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB bewusst nicht den Begriff der Zahlung, sondern den Oberbegriff der Befriedigung, weil die Zahlung nicht das einzige Mittel ist, durch das die Befriedigung des Vermieters herbeigeführt werden kann.
Je nachdem, auf welche Weise die Befriedigung erfolgt, und in Abhängigkeit davon, wann dies geschieht, regelt das Gesetz drei unterschiedliche Fallkonstellationen, die sich hinsichtlich ihrer Voraussetzungen und ihrer Rechtsfolgen -wie im Folgenden beschrieben -voneinander unterscheiden.
a) Befriedigung des Vermieters vor dem Zugang der KündigungGrün Puma 3 Schwarz Schuhe Tx Verkauf Textil Billig Sneaker Damen xC81Wqvw
Gem. § 543 Abs.2 S.2 BGB ist die auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB gestützte Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Diese Möglichkeit, die Beendigung des Mietverhältnisses zu verhindern, die nicht nur für Wohnraummietverhältnisse, sondern für alle Arten von Mietverhältnissen gilt, zeichnet sich dadurch aus, dass der Mieter dem Vermieter zuvorkommt und die Kündigung von vornherein ausgeschlossen ist. Auf welche Weise die Befriedigung erfolgt- durch Zahlung oder ein Erfüllungssurrogat, wie z.B. die Aufrechnung (vgl. § 389 BGB) oder Hinterlegung (vgl. § 378 BGB)- ist bei dieser Variante unerheblich.
Damit die Rechtsfolge des § 543 Abs.2 S.2 BGB eintritt und die Kündigung ihre Wirkung nicht entfalten kann, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
Zum einen muss der Mieter den Vermieter „vollständig“ befriedigen. Eine Teilzahlung genügt nicht, und zwar auch dann nicht, wenn sie dazu führt, dass sich der Zahlungsrückstand auf ein Maß reduziert, das unterhalb der in § 569 Abs.3 Nr.1 BGB oder § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB genannten Beträge liegt.
Ob der Mieter zur vollständigen Befriedigung des Vermieters auch den Verzugsschaden beseitigen, insbesondere Zinsansprüche des Vermieters begleichen muss, ist umstritten, wird aber von der überwiegenden Auffassung verneint (vgl. BGH, Urteil vom 14. 07. 2010 -VIII ZR 267/09 zu § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB).
Zum anderen muss die Befriedigung „vorher“ erfolgen. Vorher i. S. d. § 543 Abs.2 S.2 BGB bedeutet vor dem Zugang der Kündigung beim Mieter (vgl. BGH, Urteil vom 11. 01. 2006 -VIII ZR 364/04).
Was unter der von § 543 Abs.2 S.2 BGB geforderten „Befriedigung“ zu verstehen ist, wird nicht einheitlich beurteilt. Die überwiegende Auffassung in Rechtsprechung und Literatur hält es jedoch – im Gegensatz zu § 556b Abs.1 BGB- nicht für erforderlich, dass die Erfüllungswirkung vor dem Zugang der Kündigung beim Mieter eintritt. Ausreichend ist es nach dieser Auffassung, dass der Mieter die erforderliche Erfüllungshandlung0 Shoes Air Evo Isis Women's Nike 6 vor dem Zugang der Kündigung vorgenommen hat (vgl. BGH, Urteil vom 11. 01. 2006 -VIII ZR 364/04).
Mieter M hat die von ihm in Höhe von EUR 550,00 geschuldete Miete für Juli 2014 vollständig nicht gezahlt. Am 5. August 2014 kann Vermieter V auf seinem Konto auch für August 2014 keinen Zahlungseingang verbuchen. Er entschließt sich daher, M fristlos zu kündigen, und verfasst ein Kündigungsschreiben, das er am 6. August 2014 zur Post bringt. Am 7. August 2014 erteilt M seiner Bank einen Überweisungsauftrag in Höhe von EUR 1.100,00, um die Miete für die Monate Juli und August 2014 zu begleichen. Am 8. August 2014 wirft der Briefträger das Kündigungsschreiben des V in den Hausbriefkasten des M. Am 9. August 2014 wird der Betrag V auf seinem Konto gutgeschrieben.
Die Kündigung des V führt nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses. Zwar liegen die Voraussetzungen der §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3a, 569 Abs.3 Nr.1 BGB vor, da M sich für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete vollständig in Verzug befindet. Die Kündigung ist aber gem. § 543 Abs.2 S.2 BGB ausgeschlossen, da M am 7. August 2014, und damit noch vor dem Zugang der Kündigungserklärung des V, der am 8. August 2014 durch den Einwurf in seinen Hausbriefkasten erfolgte, seiner Bank den Überweisungsauftrag in Höhe von EUR 1.100,00 erteilt hat und damit diejenige Handlung vorgenommen hat, die zur vollständigen Befriedigung des V erforderlich war. Dass die Gutschrift auf dem Konto des V erst nach dem Zugang der Kündigung bei M erfolgte, ist unschädlich.
Im Beispiel 1 erteilt M seiner Bank den Überweisungsauftrag nur in Höhe von EUR 600,00.
In diesem Fall führt die Zahlung des M nicht gem. § 543 Abs.2 S.2 BGB zum Ausschluss der Kündigung. Die Zahlung von EUR 600,00 führt zwar dazu, dass M sich nur noch in Höhe von EUR 500,00, und damit nicht mehr mit einem Betrag in Verzug befindet, der eine Monatsmiete übersteigt. Die Voraussetzungen des Ausschlussgrundes des § 543 Abs.2 S.2 BGB sind dennoch nicht erfüllt, da M V nicht vollständig in Höhe der gesamten rückständigen Miete von EUR 1.100, 00 befriedigt hat.
Steht dem Mieter gegen seinen Vermieter ebenfalls ein fälliger Anspruch zu, der mit demjenigen des Vermieters gleichartig ist, kann er sich nicht nur selbst Befriedigung verschaffen, sondern auch den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete dadurch erfüllen, dass er die Aufrechnung erklärt (vgl. § 387 ff. BGB). Die Aufrechnung bewirkt nämlich gem. § 389 BGB, dass die Forderungen, soweit sie sich decken, als in dem Zeitpunkt erloschen gelten, in welchem sie zur Aufrechnung geeignet einander gegenübergetreten sind. Erklärt der Mieter die Aufrechnung bereits vor dem Zugang der Kündigung in einem Umfang, der mindestens der Höhe der gesamten rückständigen Miete entspricht, führt dies zum Ausschluss der Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.2 BGB. Nicht unter § 543 Abs.2 S.2 BGB fallen hingegen diejenigen Fälle, in denen der Mieter die Aufrechnung erst nach dem Zugang der Kündigung erklärt.
Da die Aufrechnung gem. § 389 BGB auf den Zeitpunkt zurückwirkt, in dem sich die gegenseitigen Forderungen erstmals aufrechenbar gegenüberstanden, ermöglicht das Gesetz es dem Mieter in § 543 Abs.2 S.3 BGB, die Kündigung auch noch durch eine nach deren Zugang erklärte Aufrechnung unwirksam werden zu lassen, wenn
die Aufrechnungslage bereits vor dem Zugang der
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Kündigung bestand, d.h. die Gegenforderung des Mieters bereits vor dem Zugang der Kündigung in einer Höhe fällig war, die mindestens der Höhe der rückständigen Miete entspricht,
der Mieter die Aufrechnung unverzüglich (d.h. ohne schuldhaftes Zögern gem. § 121 Abs.1 S.1 BGB) nach dem Zugang der Kündigung erklärt und
die Gegenforderung des Mieters zur vollständigen Befriedigung des Vermieters ausreicht.
Wann die Aufrechnung unverzüglich erklärt worden ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Dass diese sofort nach dem Zugang der Kündigung erklärt wird, ist dem Mieter in der Regel nicht zuzumuten. Eine gewisse Prüffrist muss ihm zugestanden werden. Es ist allerdings anerkannt, dass eine Frist von 2 Wochen die Obergrenze darstellt (OLG Köln, Urteil vom 30.10.1997 – 12 U 29/97).
Die Möglichkeit, die Unwirksamkeit der Kündigung durch rückwirkende AufrechnungNeu Sneaker In Echtleder Schuhe Puma Gr 33 Jungen Bayern AvHxWF herbeizuführen, hat nicht nur der Mieter von Wohnraum. § 543 Abs.2 S.3 BGB bezieht sich auf alle Arten von Mietverhältnissen. Bei Wohnraummietverhältnissen kann der Mieter die Unwirksamkeit der Kündigung allerdings auch herbeiführen, ohne an die zuvor genannten einschränkenden Kriterien bzgl. des Zeitpunktes des erstmaligen Bestehens der Aufrechnungslage und des Zeitpunkts der Aufrechnungserklärung gebunden zu sein, da der Wohnraummieter die Kündigung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1.BGB noch durch eine sehr viel später herbeigeführte Befriedigung des Vermieters bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs unwirksam werden lassen kann (vgl. dazu die Ausführungen unter c)).
In manchen Mietverträgen ist das Recht des Mieters, gegen eine Mietforderung des Vermieters mit eigenen Forderungen aufzurechnen, ausgeschlossen. Eine solche Klausel ist wirksam, wenn sie unbestrittene und rechtskräftig festgestellte Forderungen ausnimmt (vgl. § 309 Nr.3 BGB). Auch wenn der Mietvertrag ein wirksames Aufrechnungsverbot enthält, kann der Mieter gem. § 556b Abs.2 S.1 BGB jedoch mit einem Schadens- oder Aufwendungsersatzanspruch wegen eines Mangels gem.§ 536a BGB, einem Aufwendungsersatzanspruch gem. § 539 BGB Abs.1 BGB oder einem Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete gem. § 812 Abs.1 S.1 BGB dann gegen eine Mietforderung aufrechnen, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat.
Abweichend von § 543 Abs.2 S.3 BGB, wonach eine Befriedigung des Vermieters nach dem Zugang der Kündigung nur für den Fall zur Unwirksamkeit der Kündigung führt, dass der Mieter von einer bereits vor dem Zugang bestehende Aufrechnungsmöglichkeit unverzüglich nach dem Zugang der Kündigung Gebrauch macht, räumt § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB dem Mieter eines Wohnraummietverhältnisses eine Schonfrist ein, innerhalb derer er auch nach dem Zugang der Kündigung durch jegliche Art von Befriedigung des Vermieters die Kündigung unwirksam werden lassen kann.
Gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB wird die Kündigung nämlich auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen EntschädigungVans Sk8 40 5 Berlin Prenzlauer Hi Ebay Oldschool Berg In rrxqda nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.
Die Zweimonatsfrist beginnt mit der Rechthängigkeit der Räumungsklage, die wiederum gem. §§ 253 Abs.1, 261 Abs.1 ZPO mit der Zustellung der KlageschriftIsis Evo Shoes Air 0 Nike Women's 6 beim Mieter eintritt. Dass das Gesetz die Heilung bis zum Ablauf von zwei Monaten nach der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs ermöglicht, bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter die Unwirksamkeit der Kündigung durch Befriedigung des Vermieters nur während eines Räumungsrechtsstreits herbeiführen kann. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB legt lediglich den spätest möglichen Zeitpunkt fest. Die heilende Wirkung kann daher auch dann eintreten, wenn der Mieter den Vermieter vor Rechtshängigkeit, aber nach dem Zugang der Kündigung, befriedigt (vgl. LG Stuttgart, Urteil vom 11.04.1984 – 13 S 356/83- zu § 554 Abs.2 Nr.2 S.1 BGB a.F.).
Ob die heilende Wirkung der nachträglichen Befriedigung des Vermieters eintritt, hängt entscheidend vom Umfang der Leistung des Mieters ab. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB bestimmt nämlich, dass der Vermieter nicht nur hinsichtlich der fälligen Miete, sondern auch bzgl. fälliger Entschädigungsansprüche gem. § 546a Abs. 1 BGB befriedigt werden muss. Anders als bei dem Ausschluss der Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.2 BGB durch die Befriedigung des Vermieters vor dem Zugang der Kündigung oder durch die unverzüglich nach dem Zugang der Kündigung erklärte Aufrechnung, kann die Befriedigung des Vermieters gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB auch noch zu einem sehr viel späteren Zeitpunkt erfolgen, in dem das Mietverhältnis ggf. schon längere Zeit beendet ist. Für die Zeit nach dem Ende des Mietverhältnisses stehen dem Vermieter keine Ansprüche auf Zahlung des Mietzinses mehr zu. An deren Stelle treten- solange der Mieter die Wohnung nicht räumt- gem. § 546a Abs.1 BGB jedoch Entschädigungsansprüche des Vermieters in Höhe der vereinbarten Miete oder- wenn diese höher ist als die vereinbarte Miete- sogar in Höhe der ortsüblichen Miete. Die Wirkung des § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB tritt daher nur ein, wenn der Mieter neben der rückständigen Miete auch die Entschädigungsforderungen des Vermieters begleicht.
Nicht zu den Ansprüchen, wegen derer der Mieter den Vermieter befriedigen muss, gehören nach h. M. jedoch Ansprüche auf Schadensersatz, Nachzahlungsansprüche aus Nebenkostenabrechnungen, Kostenerstattungsansprüche und Verzugszinsen (vgl. BGH, Urteil vom 14. 07. 2010 – VIII ZR 267/09).
Ebenso wie im Rahmen des § 543 Abs.2 S.2 und 3 BGB, verlangt auch § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB die vollständige Befriedigung des Vermieters. Teilzahlungen genügen auch hier nicht, auch wenn sie den Mietrückstand auf ein Maß herabsenken, das zur Kündigung nicht ausgereicht hätte. Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges wird außerdem nur dann unwirksam, wenn der Mieter den Vermieter nicht nur hinsichtlich der Mietrückstände, die Anlass zur Kündigung gegeben haben, sondern auch hinsichtlich aller übrigen aufgelaufenen Mietrückstände und Nutzungsentschädigungsansprüche befriedigt hat (vgl. LG München I, Urteil vom 04. 02. 1987 – 14 S 17962/86).
Der Grundsatz, dass nur eine vollständige Befriedigung des Vermieters die Kündigung unwirksam werden und den Räumungsanspruch entfallen lässt, gilt nicht ausnahmslos. Nach der Rechtssprechung verstößt die Durchsetzung des Räumungsanspruchs nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs gegen Treu und Glauben, wenn die Nichtzahlung eines Teilbetrages innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB auf einem offensichtlich durch Nachfrage des Vermieters aufzuklärenden Versehen des Sozialamtes beruht, oder wenn die verbleibende Restschuld unbedeutend gering ist (vgl. LG Berlin, Urteil vom 09.08.1994 – 65 S 125/94).
Für die Beantwortung der Frage, wann Befriedigung i. S. d. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB eintritt, gilt das zu § 543 Abs.2 S.2 BGB unter a) Gesagte entsprechend, so dass es ausreichtGrau Air Free Nike V2 Rot Herren 0 Laufschuh 4 xqF6xwBY, wenn der Mieter die erforderliche Erfüllungshandlung (z.B. die Erteilung des Überweisungsauftrages) bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs vornimmt (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 26. 10. 1990 – 311 S 55/90).
Da es sich bei der Aufrechnung gem. §§ 387 ff BGB um ein Erfüllungssurrogat handelt, kann die Befriedigung des Vermieters i. S. d. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB auch durch Aufrechnung erfolgen. Dies ist selbst dann möglich, wenn das Recht des Mieters zur Aufrechnung vertraglich ausgeschlossen ist, vorausgesetzt, der Mieter hat dem Vermieter seine Absicht aufzurechnen mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt (vgl. § 556b Abs.2 BGB). Im Gegensatz zu § 543 Abs.2 S.3 BGB ist es nicht erforderlich, dass die Aufrechnungslage
, insbesondere die Fälligkeit der Gegenforderung des Mieters, bereits vor dem Zugang der Kündigung vorlag. Auch muss der Mieter die Aufrechnung nicht unverzüglich nach dem Zugang der Kündigung erklärt haben. Ausreichend ist es, dass die Gegenforderung des Mieters im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung fällig ist und die Aufrechnung spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs erfolgt. Maßgeblich für die Fristwahrung ist hier der Zugang der Aufrechnungserklärung beim Vermieter.
Die Heilung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB kann auch bei einer Befriedigung durch Aufrechnung nur dann erfolgen, wenn die zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung mindestens so hoch ist, wie sämtliche Ansprüche desIsis Air Shoes Evo Women's 6 0 Nike Vermieters auf rückständige Miete und die ihm gem. § 546a Abs.1 BGB zustehenden Entschädigungsansprüche. Denn auch bei einer Befriedigung durch Aufrechnung gilt das Erfordernis der vollständigen Befriedigung (vgl. OLG Köln, Urteil vom 30.10.1997 – 12 U 29/97- zu § 554 Abs.1 S.3 BGB a. F, der Vorgängervorschrift des § 543 Abs.2 S.3 BGB).
Aus dem Erfordernis der Fälligkeit der Gegenforderung des Mieters im Zeitpunkt des Zugangs der Aufrechnungserklärung beim Vermieter folgt, dass der Mieter seinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution grds. nicht zur Befriedigung i. S. d. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB verwenden kann. Auch wenn das Mietverhältnis während eines Räumungsprozesses bereits beendet ist, ist der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zu diesem Zeitpunkt in der Regel noch nicht fällig. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses wird dem Vermieter nämlich eine angemessene Frist zugestanden, innerhalb derer er prüfen und überlegen kann, ob tatsächlich offene Forderungen bestehen und ob er zur Befriedigung dieser Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss bzw. möchte. Während des Laufs dieser Frist, die erst dann beginnt, wenn der Vermieter die Mietsache zurückerhalten hat, und die bis zu sechs Monate, im Falle zu erwartender Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung sogar noch länger dauern kann, kann der Mieter die Kaution nicht (zumindest nicht vollständig) zurückverlangen (vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05).
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, sich nach der Beendigung des Mietverhältnisses wegen der ausstehenden Forderungen durch die Inanspruchnahme der Kaution Befriedigung zu verschaffen. Tut er dies allerdings, tritt die Wirkung des § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB nicht ein. Denn in diesem Fall ist es nicht der Mieter, der den Vermieter befriedigt, sondern der Vermieter, der sich durch Aufrechnung gegen den bereits erfüllbaren und damit aus Sicht des Vermieters zur Aufrechnung bereits geeigneten Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution Befriedigung verschafft.
An Stelle der vollständigen Befriedigung des Vermieters lässt § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB es genügen, dass eine öffentliche Stelle sich zur Befriedigung verpflichtetFoot Kleidung Sport Locker Herunterladen Schuhe Adidas Png aRSwPEx. Unter den Begriff der öffentlichen Stelle fallen die Träger der Sozialhilfe, die Wohngeldstelle, alle öffentlich-rechtlichen Gebietskörperschaften (Bund, Länder, Gemeinden, Gemeindeverbände), die juristischen Personen des öffentlichen Rechts, öffentlich-rechtliche Anstalten und Stiftungen sowie die öffentlich-rechtlichen Religionsgemeinschaften (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 569 BGB, Rn.44).
Die Verpflichtungserklärung der öffentlichen Stelle erfolgt in der Regel in Form einer Schuldmitübernahme (einem Schuldbeitritt) (vgl. BayObLG, Beschluss vom 07.09.1994 – RE Miet 1/94). Diese Verpflichtungserklärung, die keiner Form bedarf, kann die Wirkung des § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB jedoch nur herbeiführen, wenn sie
bedingungslos erfolgt (vgl. LG München I, Urteil vom 16.04.2003 – 14 S 20598/02),
die vollständige Befriedigung des Vermieters verspricht und
dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchszugeht (vgl. BayObLG, Beschluss vom 09.1994 – RE Miet 1/94).
Das Recht, eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam werden zu lassen, steht dem Mieter nicht beliebig oft zu. § 569 Abs.3 Nr.2 S.2 BGB schützt den Vermieter vor dem Wegfall der Kündigungswirkung in den Fällen, in denen der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine durch nachträgliche Befriedigung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. Hat der Mieter daher innerhalb von zwei Jahren vor dem Zugang der Kündigung die Unwirksamkeit einer ebenfalls auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters durch nachträgliche Zahlung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB herbeigeführt, besteht das NachholrechtLaufschuhe Nike Handtaschen amp; Air Presto Herren Schuhe xxwtq7U des Mieters gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.2 BGB nicht ein weiteres Mal.
Hat der Mieter die Beendigung des Mietverhältnisses durch die vorangegangene Kündigung durch eine Aufrechnung verhindert, ist der Mieter an der nochmaligen zur Unwirksamkeit führenden Befriedigung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB nicht gehindert, wenn es sich um eine Aufrechnung i. S. d. § 543 Abs.2 S.3 BGB (vgl. dazu die Ausführungen oben unter 2b) ) handelte. Dies folgt bereits aus dem Wortlauf des § 569 Abs.3 Nr.2 S.2 BGB, wonach die Beseitigung der Kündigungswirkung im Falle des wiederholten Zahlungsverzugs nur dann nicht eintritt, wenn der Kündigung vor nicht länger als 2 Jahren „bereits eine nach Satz 1 unwirksame Kündigung vorausgegangen ist“. Die Bezugnahme auf S.1 (gemeint ist § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB) umfasst damit nur die Fälle der nachträglichen Befriedigung bzw. solche Aufrechnungen, die nicht auf den Zeitpunkt vor dem Zugang der Kündigung zurückwirken oder nicht unverzüglich nach dem Zugang der Kündigung erklärt wurden, und daher nicht die Fälle des § 543 Abs. 2 S.3 BGB (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 08.05.1985 – 4 S 21/85).
Liegen die Voraussetzungen des § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB vor und ist auch der Ausschlusstatbestand des § 569 Abs.3 Nr.2 S.2 BGB nicht erfüllt, wird die Kündigung rückwirkend unwirksam. Das Mietverhältnis lebt wieder auf (vgl. BGH, Urteil vom 21. 12. 2006 – IX ZR 66/05). Die unwirksam gewordene Kündigung lebt ihrerseits nicht dadurch wieder auf, dass der Mieter später erneut in Zahlungsverzug gerät (vgl. LG Aachen, Urteil vom 17.02.1993 – 7 S 487/92). In diesem Fall muss der Vermieter eine erneute Kündigung aussprechen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 11.12.1998 – 64 S 302/98).
Wird die Kündigung während des Räumungsrechtsstreits unwirksam, muss der Vermieter hierauf reagieren und den Rechtsstreit für in der Hauptsache erledigt erklären, um die Belastung mit den Prozesskosten zu vermeiden. Zu den Einzelheiten erfahren Sie mehr in unserem Beitrag „Wegfall des Räumungsanspruches während der Räumungsklage – Wie Vermieter Kosten vermeiden können.“
Mieter M schuldet seinem Vermieter V laut Mietvertrag eine bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus zu zahlende Bruttowarmmiete in Höhe von EUR 850,00, die genau der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Für die Monate Januar und Februar 2014 hat M die Miete jeweils nur in Höhe von EUR 400,00 gezahlt. V hat das Mietverhältnis daher am 6. Februar 2014 außerordentlich fristlos gekündigt. Da M, der angesichts der Kündigung auch für die Monate März und April 2014 keine Miete zahlte, trotz mehrfacher Aufforderung nicht bereit war auszuziehen, erhob V eine Räumungsklage, die M am 7. März 2014 zugestellt wurde. Am 30. April 2014 erteilte M seiner Bank einen Überweisungsauftrag in Höhe von EUR 2.600,00.
Das Mietverhältnis zwischen M und V besteht fort. V war zwar zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3a, 569 Abs.3 Nr.1 BGB berechtigt, da M sich mit den Mietzahlungen für Januar und Februar 2014 an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen mit einem Betrag von EUR 900,00 und damit von mehr als einer Monatsmiete in Verzug befand. Durch die außerordentliche fristlose Kündigung des V wurde das Mietverhältnis zunächst am 6. Februar 2014 auch beendet. Die Kündigung des V ist jedoch rückwirkend unwirksam geworden, was zum Aufleben des Mietverhältnisses geführt hat. Die Unwirksamkeit folgt aus § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB. M hat V nämlich am 30. April 2014, und damit vor Ablauf von zwei Monaten seit der am 7. März 2014 eingetretenen Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs wegen aller ausstehenden restlichen
Mietzinsansprüche (für die Monate Januar und Februar 2014 in Höhe von jeweils EUR 450,00) und der V für die Monate März und April 2014 gem. § 546a Abs.1 BGB zustehenden Entschädigungsansprüche in Höhe von jeweils EUR 850,00 vollständig befriedigt.
Im Beispiel 1 zahlte M bereits bei der nächstbesten Gelegenheit die Miete wieder nicht vollständig und überwies V in der Ansicht, eine mögliche Kündigung nochmals durch nachträgliche Befriedigung unwirksam werden lassen zu können, für Mai 2014 nur EUR 250,00, für Juni 2014 EUR 350,00 und für Juli 2014 nur noch EUR 150,00. Nachdem M am 4. Juli 2014 eine erneute außerordentliche fristlose Kündigung des V zugegangen war, überwies er V am 31. August 2014 EUR 2.650,00. V gegenüber erklärte er, keinesfalls zur Räumung der Wohnung bereit zu sein, da das Mietverhältnis auf Grund der nachträglichen vollständigen Befriedigung, die zur Unwirksamkeit der Kündigung geführt habe, fortbestehe. Daraufhin erhob V am 15. September 2014 Räumungsklage.
Die Räumungsklage des V hat diesmal Erfolg. V ist gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 b BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, da M sich an drei Zahlungsterminen mit insgesamt EUR 1.800,00, und damit mit einem Betrag in Verzug befand, der zwei Monatsmieten erreicht. Die Kündigung ist auch nicht durch die nachträgliche Zahlung des M gem. § 569 Abs. 3 Nr.2 S.1 BGB unwirksam geworden. Zwar hat M noch vor Erhebung der Räumungsklage, und daher innerhalb der Frist des § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB die ausstehenden Mietzahlungen in Höhe von EUR 600,00, EUR 500,00 und EUR 700,00 für die Monate Mai 2014 bis Juli 2014 beglichen und auch den V für den Monat August gem. § 546a Abs.1 BGB zustehenden Anspruch auf Nutzungsentschädigung vollständig in Höhe von EUR 850,00 beglichen. Das dem Mieter gewährte Nachholrecht aus § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB stand M jedoch gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.2 BGB nicht zu, da der Kündigung des V vom 4.Juli 2014 bereits am 6. Februar 2014, und damit innerhalb von zwei Jahren, bereits eine Kündigung vorausgegangen ist, die durch nachträgliche Befriedigung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB unwirksam geworden ist.
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Die Möglichkeit der Heilung besteht nicht nur, wenn der Vermieter eine Kündigung wegen Verzugs des Mieters mit Mietzahlungen ausspricht. Auch wenn der Mieter sich mit der Zahlung der Kaution in Verzug befindet und der Vermieter deshalb das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigt, hat der Mieter die Möglichkeit, die Kündigung abzuwenden oder unwirksam werden zu lassen.
Nahezu jeder Mietvertrag verpflichtet den Mieter, für die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis eine Sicherheitsleistung zu erbringen. Diese kann eine beträchtliche finanzielle Belastung für den Mieter darstellen, so dass es nicht selten vorkommt, dass der Mieter diese nicht oder nicht rechtzeitig aufbringen kann oder möchte.
Da es sich bei der Sicherheitsleistung nicht umHerren Thrasher X Return Schwarz Sk8 « Pro Games Hi Vans Blackgum qZYxwER Mietzins i. S. d. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB handelt (vgl. LG Bielefeld, Beschluss vom 08. 11. 1991 – 23 T 147/91), kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht gem. § 543 Abs.2 S.1 BNr.3 BGB kündigen.
Durch die am 01.05.2013 in Kraft getretene Mietrechtsreform ist jedoch durch § 569 Abs. 2a S.1 BGB eine Regelung geschaffen worden, die es dem Vermieter ermöglicht, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.
Ebenso wie im Fall des Verzugs mit der Zahlung des Mietzinses (vgl. dazu die Ausführungen unter I.), ermöglicht das Gesetz es dem Mieter, den Ausschluss oder die Unwirksamkeit der Kündigung wegen Verzugs mit der Zahlung der Kaution durch die Befriedigung des Vermieters herbeizuführen.
Folgende Möglichkeiten sind auch hier zu unterschieden.
Gem. § 569 Abs.2a S.4 BGB ist § 543 Abs.2 S.2 BGB im Fall des Verzugs mit der Zahlung der Kaution entsprechend anwendbar. Dies bedeutet, dass die Kündigung ausgeschlossen ist, wenn der Mieter den Vermieter vor dem Zugang der Kündigungserklärung vollständig befriedigt.Shoes Nike Air Women's Evo 6 Isis 0
§ 543 Abs.2 S.3 BGB wird von § 569 Abs.2a S.4 BGB allerdings nicht für entsprechend anwendbar erklärt. Anders als im Fall des Verzugs mit Mietzahlungen gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB wird die Kündigung wegen Verzugs mit der Kaution daher nicht unwirksam, wenn der Mieter bereits vor dem Zugang der Kündigung die Möglichkeit gehabt hätte, sich wegen einer ihm gegen den Vermieter zustehenden fälligen gleichartigen Gegenforderung von seiner Schuld durch Aufrechnung zu befreien und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Dass es hierdurch nicht zu einer Heilung der Verzugsfolgen kommt, ergibt sich bereits daraus, dass eine Aufrechnung gegen den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Kaution dem Sinn und Zweck der Kaution als Mittel zur Befriedigung des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters entgegensteht. Zwar nicht bzgl. der Aufrechnungsmöglichkeit, aber zum Bestehen eines Zurückbehaltungsrechts des Mieters an der Kaution hat der BGH mit Urteil vom 21.03.2007- XII ZR 255/04- entschieden, dass dieses mit dem Sicherungszweck der Kaution, der in der Absicherung des Anspruchs des Vermieters auf künftige Leistungen des Mieters besteht, nicht zu vereinbaren ist. Entsprechendes muss auch für die Aufrechnung gelten.
§ 569 Abs.2a S.4 BGB stellt aber auch insoweit einen Gleichlauf mit der außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3 BGB her, als dort die sinngemäße Anwendung des § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 angeordnet wird. Damit wird sichergestellt, dass auch die außerordentliche fristlose Kündigung wegen eines Verzugs mit der Zahlung der Kaution unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle sich zur Befriedigung verpflichtet (vgl. dazu die Ausführungen unter I. 2c))). Einer entsprechenden Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB, wonach die Unwirksamkeit nicht eintritt, wenn der Kündigungvor nicht länger als zwei Jahren bereits eine durch nachträgliche Befriedigung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist, bedarf es nicht, weil die Sicherheit nur einmal gefordert werden kann und weil eine Kündigung wegen unterbliebener bzw. verspäteter Sicherheitsleistung nicht wiederholt werden kann, wenn der Vermieter befriedigt worden ist (vgl. BT-Drs. 17/10485 S. 26).
Um den Ausschluss bzw. die Unwirksamkeit der Kündigung herbeizuführen, genügt es – wie im Falle des Verzugs mit der Zahlung des Mietzinses – nicht, dass der Mieter gerade soviel zahlt, dass der Rückstand nicht mehr zwei monatliche Nettokaltmieten beträgt. Erforderlich ist auch hier vielmehr eine vollständige Befriedigung des Vermieters zur Zahlung der gesamten rückständigen Kaution, wobei wiederum die rechtzeitige Vornahme der Erfüllungshandlung genügt.
Verletzt der Mieter seine Zahlungsverpflichtungen, kann der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 573 Abs.2 Nr.1. BGB auch eine ordentliche fristgerechte Kündigung aussprechen. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB bestimmt nämlich, dass das für die ordentliche fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter erforderliche Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vorliegt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Viele Vermieter sprechen die ordentliche Kündigung neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung hilfsweise für den Fall aus, dass die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam ist bzw. wird. Geschieht dies, kann der Mieter die ordentliche Kündigung in der Regel nicht durch (nachträgliche) Befriedigung des Vermieters verhindern bzw. unwirksam werden lassen.
Die Vorschriften über den Ausschluss bzw. das Unwirksamwerden einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung, die das Gesetz in § 543 Abs.2 S.2 und S. 3 BGB und in § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB enthält, gelten nach der Rechtssprechung des BGH nämlich ausschließlich für die außerordentliche fristlose Kündigung gem. §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.2a und Abs.3 Nr.1 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 16. 02. 2005 – VIII ZR 6/04- beachte aber die abweichende Ansicht des AG Berlin-Tempelhof- Kreuzberg, Versäumnisurteil vom 21.02.2013 – 23 C 262/12).
Es kann daher der Fall eintreten, dass der Mieter die außerordentliche fristlose Kündigung durch Befriedigung des Vermieters abwenden kann, das Mietverhältnis aber dennoch durch die ordentliche fristgerechte Kündigung nach Ablauf der jeweils geltenden Kündigungsfrist (vgl. dazu § 573 c Abs.1 BGB) beendet wird.
Der BGH hat offen gelassen, ob die nachträgliche Befriedigung des Vermieters die Pflichtverletzung des Mieters i. S. d. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB als weniger erheblich erscheinen lassen kann oder ob der Aufrechterhaltung der Kündigung trotz inzwischen erfolgter Zahlung der Einwand des Rechtsmissbrauchs (vgl. § 242 BGB) entgegensteht. In seinem Urteil vom 10.10.2012- VIII ZR 107/12 -hat der BGH dies für den der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall zwar verneint. Der Grund hierfür lag allerdings darin, dass die Befriedigung des Vermieters erst neun Monate nach dem Ausspruch der Kündigung erfolgte. Es bleibt abzuwarten, ob der BGH die nachträgliche Befriedigung in Zukunft in Fällen, in denen die Befriedigung zeitnäher erfolgt, auch im Rahmen des § 573 Abs.2 Nr.1 BGB berücksichtigt.
Der Mieter hat die Möglichkeit, eine Kündigung des Vermieters wegen Verzugs mit Mietzahlungen und der Wohnraummieter auch diejenige wegen Verzugs mit der Zahlung der Mietkaution durch die Befriedigung des Vermieters von vornherein zu verhindern oder nachträglich unwirksam werden zu lassen.
Gem. § 543 Abs.2 S.2 BGB ist die auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB gestützte außerordentliche fristlose Kündigung wegen Verzugs des Mieters mit Mietzahlungen und gem. § 569 Abs.2a S.4 BGB i. V. m. § 543 Abs.2 S.2 BGB diejenige wegen Verzugs des Wohnraummieters mit der Zahlung der Kaution ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor dem Zugang der Kündigung vollständig befriedigt wird.
Die auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB gestützte außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters wird gem. § 543 Abs.2 S.3 BGB außerdem unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Die auf § 569 Abs.2a BGB gestützte Kündigung wegen Verzugs mit der Zahlung der Mietkaution kann auf diese Weise jedoch nicht zu Fall gebracht werden.
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Der Mieter von Wohnraum hat außerdem die Möglichkeit, die Kündigung dadurch unwirksam werden zu lassen, dass er den Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung befriedigt oder dafür sorgt, dass sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.
Eine ordentliche fristgerechte Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters kann dieser in der Regel nicht durch (nachträgliche) Befriedigung des Vermieters zu Fall bringen.
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Franz Xaver Panck
04.08.2015 - 09:22 Antworten
Interessante und klare Ausführung, ein häufiger Aspekt fehlt aber.
Der Mieter ist eingezogen und bezahlt die auf drei Raten vereinbarte Kaution in Höhe von 2 MM nicht.
Zudem bezahlt er die ersten beiden Mieten aber dann nicht weiter, bzw. nur einmal eine 2/3 Miete.0 Isis Evo Women's 6 Nike Air Shoes
Der Rückstand beläuft sich also im ersten Monat der Nichtzahlung bereits auf 1 MM + 0,66 MM (Kaution).
Im zweiten Monat auf 1,3333 MM und 1,333 MM (Kaution) also 2,666 MM
Wird diese Summe für die a.o. und f.l. Kündigung kummuliert oder werden die beiden Verzüge separat betrachtet?
04.08.2015 - 15:37
vielleicht hilft der Artikel hier: Kaution nicht bezahlt: Kündigung ohne Abmahnung (Ausnahmen beachten)
11.01.2017 - 07:39 Antworten
bezieht sich Punkt 2 a) (Erfüllungshandlung vor Zugang der Kündigung) auch auf eine außerordentliche Kündigung bei der hilfsweise eine ordentliche ausgesprochen wurde?
Beispiel: Zahlung der Miete erfolgte verspätet in der 1. Januarwoche, Kündigung per Einschreiben in der darauf folgenden. Die Kündigung wurde nicht zugestellt, sondern am 9.1. bei der Post hinterlegt, da niemand zu Hause anzutreffen war.
17.05.2018 - 15:49 Antworten
Ich würde gerne eine Verpflichtungserklärung an den Vermieter schreiben da mit einer Monatsmiete im Rückstand und die Teilzahlung zu den 2 vorgegebenen Terminen nicht möglich ist 15. Des Monats sondern es erst zum 01. Wie genau schreibe ich das und was muss mit rein.mfg
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12.09.2018 - 20:52 Antworten
Folgende Frage zur Heilung:
Mieter zieht in neue Wohnung ein. Es kommt gleich zu Beginn (Einzug Juni) zu Problemen bei Zahlung Kaution und Miete.
Es wird eine fristlose Kündigung (Anfang August) zum 1.9., hilfsweise ordentlich, ausgesprochen.
Mieter zieht nicht aus, gleicht Rückstände aber bis Mitte September vollständig aus.
Zwischenzeitlich stellt sich heraus, dass die mündlich getätigte Aussage, vorher bei Eltern gewohnt zu haben unwahr ist und tatsächlich eine Räumungsklage erfolgte. Die Klage endete in einem Versäumnisurteil zu Ungunsten der Mieter.
Somit ist die ursprüngliche Kündigung nicht geheilt worden und die die von unserer Gesellschaft ausgesprochene fristlose Kündigung kann geheilt werden. Die ordentliche jedoch nicht.
Macht es Sinn nach Ausgleich der Mietschulden eine Räumungsklage anzustrengen auch um Rechtmäßigkeit ordentliche Kündigung festzustellen oder soll man die fristlose Kündigung in eine „ordentliche wandeln“?
18.09.2018 - 14:34Schuhe Mid Für Herren Beige Air Sf 1 Force Nike SawBqvv Antworten
danke für Ihren Beitrag. Bitte lassen Sie sich Sachlage rechtlich von einem Anwalt prüfen.
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Für Vermieter: Infos hier
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