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Timestamp: 2020-07-08 23:32:48+00:00
Document Index: 125311479

Matched Legal Cases: ["l'article 45", "l'article 141", "l'article 141", "l'article 127", "l'article 577", '§ 1', "l'article 1390", "l'article 1560", "l'article 1563", "l'article 2244", "l'article 1582", "l'article 1569", "l'article 1026", "l'article 1580", "l'article 1582", "l'article 1584", "l'article 1587"]

Accueil › Fiches EJE › Belgique › Fiche 5 – La saisie des biens immeubles (Fiche Juriste)
Pour commenter les différentes procédures immobilières en droit belge, mieux vaut décrire les biens qui peuvent faire l'objet d'une saisie immobilière.
Cet article fournit la base pour l'exécution forcée des biens et des droits qui peuvent être grevés d'une hypothèque, conformément à l'article 45 de la loi sur les hypothèques.
Ce classement s'applique aux biens mais aussi aux droits.
Seuls les biens immobiliers hors commerce peuvent faire l'objet d'une saisie immobilière.
Les articles 518 et suivants du code civil fournissent une indication des biens immobiliers par nature. Le critère utilisé pour cette catégorie de biens est le sol : il s'agit de tous les biens qui en font partie ou qui y sont liés.
Exemples donnés par la loi :
fonds de terre ;
immeubles : en principe, d'après la Cour de cassation, ce groupe comprend les biens en relation durable ou habituelle avec le sol, de sorte que les " constructions " en général en font partie ;
les moulins à vent ou à eau ;
les récoltes pendantes par les racines ;
les fruits des arbres non encore recueillis ;
les bois taillis ;
les bois de futaies.
Parmi ces notions, beaucoup ont évolué avec le temps et sont traitées dans un sens particulièrement large par la jurisprudence.
Par incorporation ou par destination
Cette catégorie de biens immobiliers comprend des biens qui sont mobiliers par nature mais qui sont juridiquement considérés comme des biens immobiliers en raison de leur lien avec un bien immobilier.
Avec cette disposition, le législateur a appliqué le principe "accessorium sequitur principale" et a voulu, ce faisant, harmoniser au mieux la réalité juridique et la réalité. Il a distingué deux groupes :
1. les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds (article 524 du code civil) ;
2. les effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure :
quand ils sont fixés au moyen de plâtre, de chaux ou de ciment ;
quand ces objets ne peuvent pas être détachés sans qu'eux-mêmes ou la partie du fonds à la quelle ils sont fixés ne soient brisés ou endommagés (article 525 du code civil).
Ces biens ne doivent pas être mentionnés formellement dans l'exploit de saisie.
Par l'objet avec lequel ils sont en rapport
Vu que cette catégorie ne vise pas d'objets (pouvant être déplacés), le critère consiste en la nature de la chose sur laquelle les droits patrimoniaux portent. Ces choses sont des biens immobiliers par nature ou par destination.
Il s'agit aussi bien de droits réels (usufruit, droit de superficie, droit d'emphytéose, hypothèque, ...) que de créances immobilières.
L'huissier de justice devra tout d'abord s'informer au sujet de l'éventuelle propriété immobilière d'un débiteur. A cet effet, il peut obtenir des renseignements auprès du bureau d'enregistrement.
La base légale se trouve en l'occurrence à l'article 141 de la loi sur les hypothèques :
"La désignation des immeubles qui font l'objet d'un acte ou d'un document sujet à publicité, comporte les indications suivantes : la situation géographique (commune, rue ou hameau, numéro de police), la désignation cadastrale résultant d'un extrait de matrice datant de moins d'un an, la nature et la contenance. Si depuis la transcription du dernier titre, les éléments de la situation géographique et de la désignation cadastrale ont été modifiés, il y a lieu de fournir également ces données telles qu'elles résultent de ce dernier titre.
Le Roi peut compléter les règles d'identification énoncées au présent article."
L'huissier de justice demande ce document au directeur régional du cadastre de la région dans laquelle le bien en question se trouve. Cette demande peut être envoyée par la poste, par fax ou par e-mail.
3. Les droits d'usufruit, d'emphytéose et de superficie
Ces droits ont déjà été abordés précédemment lors de la présentation des droits patrimoniaux immobiliers saisissables.
La créance doit sembler fondée prima facie, c'est-à-dire que le juge des saisies dispose seulement d'un droit d'appréciation marginal pour apprécier la certitude d'une créance.
Le créancier peut demander l'acquittement de la dette au tribunal.
Le montant de la créance doit au moins être déterminé ou déterminable.
La saisie conservatoire doit toujours être motivée par l'urgence.
La mesure doit se justifier par un risque d'insolvabilité du débiteur, tant au moment de la saisie qu'au moment où le tribunal se prononce. La preuve ne doit cependant pas être nécessairement apportée au début, mais peut aussi être produite en cours de procédure.
La jurisprudence envisage de nombreuses circonstances concrètes qui déterminent la réalité de l'urgence dans un cas précis, par exemple :
le nombre de biens saisissables détenus par le débiteur ;
le fait que le débiteur réside ou non à l'étranger ;
La procédure de saisie immobilière conservatoire est décrite au chapitre III du tome V du code judiciaire.
L'article 1026 du code judiciaire comporte les mentions "de droit commun" qui doivent figurer dans une requête :
l'indication des jour, mois et an ;
les nom, prénom, profession et domicile du requérant (ainsi que, le cas échéant, les nom, prénom, domicile et qualité de ses représentants légaux) ;
l'objet et l'indication des motifs de la demande ;
la désignation du juge qui doit en connaître ;
sauf lorsque la loi en dispose autrement, la signature de l'avocat de la partie.
Pour rappel, il est stipulé que ces mentions sont obligatoires sous peine de nullité.
En l'occurrence, la base légale se trouve à l'article 141 de la loi hypothécaire :
Attestation délivrée par le conservateur des hypothèques
En vertu des dispositions de l'article 127 de la loi hypothécaire, le conservateur des hypothèques doit délivrer une attestation comportant la mention de tous les droits réels qui grèvent le bien immobilier.
Article 127 de la loi hypothécaire:
"Les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin.
Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu'il n'en existe point.
Quelle que soit la date de l'acte et de sa transcription, ils sont tenus de mentionner dans le certificat l'acte visé à l'article 577-4, § 1er, du Code civil, ainsi que ses modifications."
La requête doit être déposée au greffe du tribunal de première instance du lieu où la saisie est demandée.
Le juge des saisies rendra une ordonnance sous huit jours ; sous peine de nullité, cette ordonnance doit mentionner le montant pour lequel la saisie est demandée ainsi que les biens immobiliers qui seront saisis. La communication de l'ordonnance intervient dans les trois jours qui suivent le prononcé, par pli judiciaire.
Un tel prononcé suffit pour respecter l'exigence d'une créance certaine, liquide et exigible. Autrement dit, l'exigence d'urgence doit encore être respectée. Le créancier peut aussi obtenir l'autorisation du juge des saisies en guise de sécurité.
Par dérogation aux dispositions en matière de saisie-exécution, aucun commandement de payer ne doit être signifié pour une saisie conservatoire, vu qu'il s'agit d'une mesure qui est de toute façon ordonnée par crainte de l'insolvabilité du débiteur.
En l'occurrence, le fisc doit être averti. Pour ce faire, l'huissier de justice doit envoyer un avis par recommandé dans les 24 heures qui suivent la saisie, au receveur de la région dans laquelle le saisi a son domicile ou sa résidence principale, et au receveur de la région dans laquelle le bien immobilier se trouve.
Il est possible qu'une saisie conservatoire frappe le même bien immobilier plusieurs fois.
La saisie conservatoire n'entraîne pas de dépossession : le débiteur peut gérer le bien immobilier en bon père de famille. Normalement, aucun acte d'aliénation ou de constitution d'hypothèque ne peut cependant intervenir à partir du jour de la transcription de la saisie.
Conformément à l'article 1390 du code judiciaire, l'huissier de justice doit envoyer un avis au fichier central des avis de saisie dans les trois jours ouvrables qui suivent la signification de l'exploit de saisie.
Une saisie conservatoire a une durée de validité de trois ans, à compter de la date de la transcription. La saisie prend fin de plein droit à l'expiration de cette période, et la publicité hypothécaire dans les certificats est retirée.
La condition d'urgence doit aussi être remplie en cas de demande de renouvellement d'une saisie conservatoire.
Si la saisie est renouvelée, il ne s'agit pas pour autant d'une nouvelle saisie. Le créancier peut néanmoins décider de demander au tribunal une nouvelle saisie du même bien après l'expiration de la période de trois ans.
Si le renouvellement de la saisie est refusé, le créancier ne dispose d'aucun recours.
Si l'ordonnance du tribunal est retirée, la saisie est censée être annulée et une radiation hypothécaire doit être opérée.
En l'occurrence, l'ordonnance du tribunal est toujours exécutoire par provision : le conservateur des hypothèques doit procéder à la radiation nonobstant tout recours.
La procédure de radiation de la transcription au bureau des hypothèques est décrite aux articles 92-94 de la loi hypothécaire.
Conformément à l'article 1560 du code judiciaire, tout créancier peut poursuivre l'expropriation de biens immobiliers (saisissables). Ceci s'applique aux créanciers hypothécaires et chirographaires.
Pour un synopsis des conditions s'appliquant à la saisie et à son objet, voir la saisie immobilière conservatoire.
En ce qui concerne l'objet de la saisie, il convient de rappeler l'article 1563 du code judiciaire dans un souci d'exhaustivité.
En principe, un créancier a le droit de choisir parmi les biens saisissables appartenant à son débiteur. Cependant, si un créancier a déjà grevé un bien immobilier d'une hypothèque, il doit d'abord la réaliser avant de désigner un autre bien, pour autant que les recettes tirées du bien grevé d'une hypothèque ne suffisent pas.
Si le bien immobilier appartient à plusieurs personnes, on parle d'indivision.
En dérogation de la saisie conservatoire, où les propriétaires ne sont pas dépossédés du bien saisi, il est cependant nécessaire de sortir de l'indivision en cas d'éviction.
Si les propriétaires ne sont pas tous débiteurs de la créance pour laquelle la saisie est demandée, l'expropriation ne peut intervenir qu'au moment du partage. La signification du commandement ou la mise en saisie-exécution peuvent en soi intervenir sans problème auparavant.
La demande de sortie d'indivision introduite par le créancier constitue donc un droit propre qui peut être déduit de l'article susmentionné, de sorte que le débiteur ne doit pas d'abord être mis en demeure.
Si un créancier veut recouvrer sa créance auprès de l'un des conjoints ou des deux, le régime matrimonial applicable devra toujours être pris en considération.
En effet, des conjoints qui sont mariés sous le régime de la communauté de biens (le régime légal) engagent le patrimoine commun en faveur des créanciers, tandis qu'un mariage avec séparation de biens n'expose que le patrimoine personnel de chacun des conjoints. Dans ce dernier cas, l'éviction demandée par le créancier se limitera à ces biens personnels.
La législation en matière de crédit hypothécaire comporte quelques dispositions spécifiques en ce qui concerne l'exécution forcée.
La tentative de règlement amiable doit concerner uniquement une personne physique qui a souscrit un crédit sans aucun caractère professionnel.
La signification du commandement précédant la saisie immobilière a quelques conséquences pour la disponibilité des biens. Entre autres, le commandement vaut mise en demeure et interrompt la prescription au sens de l'article 2244 du code civil.
Si le commandement comporte les informations obligatoires susmentionnées, il peut être transcrit au bureau des hypothèques du lieu où les biens se trouvent. Il ne s'agit donc pas d'une obligation.
La transcription du commandement a une durée de validité de six mois et peut être renouvelée par le biais d'une requête, pour une durée de six mois.
Il s'agit du premier acte d'exécution forcée entraînant une plus grande indisponibilité des biens immobiliers ; le débiteur ne peut plus aliéner ou hypothéquer le bien.
Le débiteur peut assigner le créancier poursuivant devant le tribunal des saisies, pour cause d'irrégularité du commandement et ce, notamment, en raison de vices de forme entachant le commandement, sans entraîner d'effet suspensif, ou en raison d'un titre erroné. L'opposition par laquelle on conteste la validité du titre exécutoire produit cependant un effet suspensif.
La possibilité pour le débiteur de demander un sursis de paiement disparaît à partir du moment où le débiteur a été sommé par le notaire de prendre connaissance des conditions de vente, conformément à l'article 1582 du code judiciaire.
Par analogie avec la possibilité accordée pour le commandement, l'exploit de saisie est aussi transcrit au bureau des hypothèques. Dans ce contexte, il s'agit cependant d'une obligation, conformément à l'article 1569 du code judiciaire, et la transcription n'est pas facultative :
"L'exploit de saisie doit être transcrit, au plus tard dans les quinze jours, sur le registre à ce destiné, au bureau des hypothèques de la situation des biens, pour la partie des biens saisis qui se trouve dans l'arrondissement."
À défaut de transcription (en temps opportun), la saisie est nulle. Une fois encore, la date de remise de l'exploit de saisie vaut comme date de transcription.
La transcription est valable pendant une durée de trois ans et peut être renouvelée moyennant l'envoi d'une requête au conservateur des hypothèques.
Le délai d'un mois n'est pas un délai de forclusion et n'est pas prescrit sous peine de nullité.
C'est le juge des saisies qui est compétent dans l'arrondissement où le bien immobilier se trouve, qui prendra connaissance de la requête, qui doit répondre aux exigences de l'article 1026 du code judiciaire.
Le juge des saisies rend une décision quant au choix du notaire. L'expédition de l'ordonnance de désignation du notaire est envoyée à celui-ci contre simple récépissé, dans les quinze jours qui suivent le prononcé. En principe, le notaire est tenu d'accomplir sa mission. S'il n'est pas en mesure de remplir la tâche qui lui est assignée, il peut demander à être remplacé au juge des saisies.
La procédure est décrite à l'article 1580bis du code judiciaire. La vente de gré à gré est opérée sur requête unilatérale et doit comporter une offre d'achat concrète.
Dans son appréciation, le tribunal tient compte des intérêts de toutes les parties et donne les consignes nécessaires. Son ordonnance comporte la description des modalités de vente de gré à gré, ainsi que l'identité du notaire désigné et le délai dans lequel la vente doit être conclue.
L'ordonnance ne peut pas faire l'objet d'une opposition ou d'un appel.
Cette requête sera déposée avec les exploits de commandement, de saisie, le titre, les extraits de la matrice cadastrale et un acte de vente préparé par un notaire.
Dans son ordonnance, le tribunal tiendra compte des intérêts de tous les créanciers, du débiteur et de l'éventuel tiers détenteur. L'ordonnance comportera les modalités fixées ainsi que l'identité du notaire désigné et le délai dans lequel la vente doit être finalisée.
Les mentions devant obligatoirement figurer dans les conditions de vente sont déterminées par l'article 1582, premier alinéa, du code judiciaire :
"Le cahier des charges, dressé par le notaire commis, indique le jour de la vente et contient délégation du prix au profit des créanciers inscrits et des créanciers ayant fait transcrire un commandement.
Il indique les mesures de publicité qui seront faites. Cette publicité ne fait pas mention du caractère forcé de la vente."
En cas de désaccord, les parties doivent en faire part au notaire dans les huit jours qui suivent l'avis ; aucune modalité n'est déterminée à cet effet. Passé ce délai, les conditions de vente ne peuvent plus être modifiées par le notaire et toutes les irrégularités sont couvertes.
Le procès-verbal est déposé au greffe par le notaire. Le juge des saisies fixera la date de l'audience, au cours de laquelle il traitera l'éventuelle contestation des conditions de vente.
Conformément à l'article 1584 du code judiciaire, ces conditions sont mentionnées en marge de la transcription de la saisie au bureau des hypothèques. De ce fait, la saisie est commune à tous les créanciers. Chaque créancier peut poursuivre l'éviction.
Les conditions de vente comportent la date à laquelle la vente publique aura lieu.
Le notaire procède à la vente publique sur l'initiative de la partie poursuivante, d'un créancier inscrit ou d'un créancier dont le commandement est transcrit. Ses frais sont couverts par le produit de la vente du bien.
Conformément à l'article 1587 du code judiciaire, l'adjudication est conclue selon les usages locaux. En principe, il s'agit d'une seule séance de mise aux enchères. En fait, le transfert de propriété est opéré lors de cette séance.
Dans l'intérêt de toutes les parties, le notaire peut fixer une deuxième date de vente, qui aura lieu 14 jours au plus tôt et maximum 30 jours au plus tard. Le cas échéant, la première séance est simplement consacrée à une adjudication provisoire.
Si tous les créanciers pour qui la saisie immobilière est devenue commune marquent leur accord, la vente forcée peut être transformée en vente spontanée.
Chacun a le droit de surenchérir dans les quinze jours qui suivent l'adjudication. Le délai de quinze jours est impératif sous peine de déchéance.
L'adjudication qui suit une surenchère est définitive. La surenchère peut être refusée par le notaire s'il ne connaît pas l'offrant ou n'est pas certain de sa solvabilité. Ces motifs peuvent aussi être avancés par le notaire pour refuser une offre ordinaire. Le cas échéant, le notaire doit motiver son refus.
L'acte d'adjudication vaut en même temps titre exécutoire permettant d'expulser le locataire du bien immobilier.