Source: http://www.peterlandgren.se/bra-att-veta/fraga-juristen/fraga-juristen-fastighetsjuridik
Timestamp: 2013-05-25 20:02:10+00:00
Document Index: 39861153

Matched Legal Cases: ['domstolen ', 'domstolen ', 'MÖD 2000', '§ 2', 'Domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ']

Fråga juristen Fastighetsjuridik-Peter Landgren & Co. Mäklare i Malmö
Frågor och svar: Fastighetsjuridik
Fråga: Hej, har flyttat in i vårt nya hus, men säljaren har inte betalat samfällighetsavgiften ett kvartal bak i tiden. Vem ska ta kostnaden? Vi eller dom fakturan avser deras period i huset. Mvh HåkanHej!Lämpligen bör den betala fakturan som bodde där vid aktuell tidpunkt. För säkerhets skull får Du kanske betala och sedan kräva säljaren. Mvh Göran Håkansson, Familjens juristFråga: Hej! Jag bor tillsammans med min sambo på en hyrd gård. Sambon står ensam på hyreskontraktet och jag har bott och varit skriven här hela tiden (Vi har bott här i 2 år). Min fråga gäller en formulering i kontraktet enligt följande:"Hyresrätten får endast användas till det den är avsedd för. Det innebär exempelvis att ett fritidshus inte får användas som permanentbostad och att att bostadshus inte får användas som kontor. Andrahandsuthyrning och överlåtelse av kontrakt godkännes endast av synnerliga skäl"Ovanstående innebär alltså att fastigheten inte får användas som enbart kontor samt att man som hyrestagare inte får hyra ut i andrahand till företag eller privatperson? Att jag, som bor och är skriven här, driver ett hemmabaserat företag (i det här fallet ett hunddagis) som inte betalar hyra innebär alltså inget problem? Tacksam för svar! Med vänlig hälsning SannaHej Sanna!För att undvika en strid om vad avtalet innebär föreslår jag att Du frågar hyresvärden om det är ok. Mvh Göran Håkansson, Familjens juristFråga: Hej Göran! Vi har en ensamstående mamma på vårt företag, som hyrt lägenhet i andra hand lång tid. Hyresvärden har varit medveten om detta. Nu blir hon och 2 barn avhysta den 17/1, och undrar därför om det finns något hon/vi som arbetsgivare kan göra? Hyresvärden är medveten om att hon bor där i andra hand. Vänlig hälsning ÅsaHej Åsa! Ursäkta sent svar, den 17 januari närmar sig. Vad är orsaken till avhysningen? Är det brist på samtycke från hyresvärden eller något annat? Du skriver att hyresvärden varit medveten om uthyrningen. Detta innebär inget samtycke! Finns det inget samtycke kan man gå vidare till hyresnämnden och där ange de skäl som kan beaktas om hyresvärden nekar.Med vänlig hälsning Göran HåkanssonHej! Min bror disponerar, sedan många år, en fastighet vi fått i gåva av föräldrarna. Vår önskan är att på smidigaste sätt låta honom överta ägandet. Tyvärr är han arbetslös, men har lite pengar, så att han till en del kan lösa ut mig. Hur ska avtalet skrivas? Kan han vara ägare till fullo och skyldig mig pengar? Ska jag behålla del? Försäljning eller gåva? Vad är fördelaktigast för oss båda? /AgnetaHej Agneta!Jag antar att Du vill ha ersättning av Din bror för att han skall övertaga ägandet av fastigheten. Lämpligtvis säljer Du då Din andel till honom. Kan han inte betala allt fullt ut nu, och Du accepterar det, upprättar man lämpligen ett skuldebrev på det belopp som "fattas". Är Du osäker på Din bror kan Du begära att Du får säkerhet i fastigheten i form av ett pantbrev. Detta innebär alltså att Du lånar ut pengar till Din bror. Det bästa är givetvis om han kan låna på annat håll men det går kanske inte om han är arbetslös. Kontakta gärna oss på Familjens jurist omÂÂ Du vill ha hjälp med att upprätta överlåtelsehandlingar. Få gärna fastigheten värderad innanÂÂ och kom överens om köpeskillingen.Med vänlig hälsning Göran HåkanssonHej, vi är en familj som bor i villa på landet i Vallentuna kommun. Vi flyttade hit sommaren 2009 och märkte ganska snabbt att vi hade en kennel som granne. Dem störde oss väldigt mycket, men vi ville inte vara några jobbiga grannar, så vi lät det vara för tillfället. I samma veva (2009) så sålde grannen sitt hus bredvid oss, vi fick veta att det skulle flytta in en ensam tant med lite hundar. Det visade sig sedan efter samtal med både Vallentuna kommun, Länsstyrelsen och Jordbruksverket att även denna tant bedrev kennelverksamhet. Vi blir mycket störda av detta och kan knappt vistas ute på vår egna tomt. Vi har i över 1 års tid mailat, pratat och bråkat angående detta ärende. Vad är det för regler som gäller för att starta företaget?ÂÂÂ Grannar, bostad osv? Eftersom vi nu bor emellan två kennlar så kan vi inte längre sälja vårt hus och blir nu tvingade att leva i sånt oljud att inte ens vår son på 10 månader kan sova ute i vagnen! Värdeminskningen av vårt hus samt att vi inte kan sälja det, va säger lagen om detta? STORT tack på förhand! mvh Pernilla och Micke
Hej Pernilla och Micke!Kul att Ni från Vallentuna hittat Familjens jurist i Malmö! Generellt sysslar vi med familjerätt och man kan väl inte påstå att Era problem är inom detta område. Hur som helst kan man väl fundera på om det är fråga om en sanitär olägenhet. Jag tycker ni skall kontakta kommunenÂÂ och/eller Länsstyrelsen och framläggaÂÂ Era problem och synpunkter. Går det inte den "mjuka" vägen kan Ni få saken rättsligt prövad av Länsstyrelsen i första hand med möjlighet att överklaga till Miljödomstolen och Miljööverdomstolen. Miljööverdomstolen har i ett ärende från 2000 avgjort en liknande fråga (MÖD 2000:29) som slutade med ett förbud att hålla hundar i en hundgård på närmare avstånd från bostadshus än 200 meter. Domen skickar vi i ett mail till er och jag hoppas den kan ge Er en viss vägledning. /Göran Håkansson, Familjens jurist i Malmö
Fråga: Hej. Jag och min ex-sambo äger tillsammans ett hus. 50% var. Oktober 2009 flyttade jag ifrån huset medan han bor kvar. Meningen var att huset skulle renoveras klart inför en värdering hos banken då han vill bo kvar i huset. Idag ligger lånen på 930 000 och ingen värdering är gjord. Han förhalar och vill varken gå till banken för värdering eller renovera klart, kommer bara med ursäkter. Jag har varit i kontakt med banken och de säger att det bara är han som kan påverka detta. De säger även att han antagligen inte har råd att ta över lånen själv. Vad kan jag göra för att bli av med min del av huset/lånet? Kan jag tvinga fram en försäljning? Vad skulle hända om han struntar i att betala lånen? Vart ska jag vända mig för att få eventuell hjälp med allt detta? /HannaHej Hanna!Har ni gjort någon bodelning? Det har gått 2 år sedan samboförhållandet upphörde. Enligt 8 § sambolagen måste begäran om bodelning göras inom ett år från det att samboförhållandet upphörde. Tiden har alltså formellt gått ut men någon av Er kan ha framställt en begäran tidigare men ingen har hänt. Är sambolagen inte tillämplig är samäganderättslagen det i stället. Genom denna lag kan man få till stånd en försäljning. Kontakta oss på Familjens jurist så skall vi hjälpa Dig att få ett slut på det hela! /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej! Min sambo och jag äger ett frit.hus tillsammans (Båda står på lagfart, lån) Vid ev. separation, spelar det då någon roll vem som betalat för vad, typ reparationer, lån mm? Behöver det vara ungefär lika mycket? Mvh/GillHej!Sambolagen omfattas ej av fritidshus. Sålunda gäller "vanlig" civilrätt er emellan och, i brist på avtal, är lagen om samäganderätt tillämplig. Vill ni undvika en eventuell kommande tvist och om ni uppenbarligen inte betalar lika mycket råder jag er att upprätta avtal er emellan. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Vad ska stå med på en fullmakt då min hustru inte kan närvara vid vår husförsäljning utan mäklare? Skrev ut en mall från nätet där hon är fullmaktsgivare och jag fullmäkting. Samt att den skall bevittnas av tvåÂÂÂ personer vid hennes underskrivande. Räcker denna samt att det beskrivs vad som gäller t ex att hon ger mig tillåtelse att sälja vår gemensamma bostad samt fastighetsbeteckning samt mottaga full betalning. pengarna skall sättas in på vårt gemensamma konto. /FredrikHej Fredrik!Det borde räcka med det Du angivit i Din fråga. Skall fastigheten intecknas ytterligare i samband med köpet? Om så är fallet borde fullmakten även omfatta rätt för Dig att inteckna egendomen då detta, före köpet, måste göras av säljarna. Skall vidare lån lösas i samband med överlåtelsen borde det också ingå i fullmakten. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej! Vi har köpt ett nytt hus som vi får tillträde till den 16 mars, samma dag som det som har köpt vår nuvarande hus får tillträde till vårt. Vi inser nu att vi inte vill flytta dit.. Min fråga är, kan vi sälja det nya huset fast vi inte har fått tillträde till det (och de nuvarande ägarna bor där)? Eller vad händer om vi bryter kontraktet?Tacksam för svar. Med vänliga hälsningar Marie-LouiseHej Marie Louise!Formella ägare (lagfart) till fastigheten är ni inte förrän i samband med tillträdet den 16 mars. Ni kan därmed inte sälja ett hus som ni inte äger. Bryter ni kontraktet får ni med största säkerhet betala skadestånd. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Kan mina barn bli delägare i min sommarbostad, jag har tre stycken 24, 26, 34 år. Min tanke är att dela upp det på fyra, dvs jag och barnen. HA DE GOTT! /BertilHej Bertil! Givetvis kan Du skänka bort (eller sälja) tre fjärdedelar eller 75% av Din sommarbostad. Kontakta oss så skall vi hjälpa Dig att upprätta adekvata handlingar. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Jag och min sambo har bestämt oss för att separera. Vi har en bostadsrätt som vi äger gemensamt och vi har anlitat en mäklare (med tre månaders ensamrätt) för att sälja lägenheten. Under processen har det visat sig att vi inte får så mycket för lägenheten som vi hoppades och en av oss vill nu köpa ut den andre istället. Vad händer då med vårt avtal med mäklaren? Räknas detta som en försäljning så att vi måste betala provision till mäklaren? Tacksam för svar! /MariaHej Maria!Jag vet inte hur avtalet med mäklaren ser ut men om det inte blir någon affär borde det inte betalas någon provision. Eventuellt får ni ersätta mäklaren för dennes kostnader vilket nog får anses som rimligt. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej! Jag och min bror äger tillsammans en sommarstuga som vi ärvt av vår far och vi ska skriva ett samäganderättsavtal. En fråga som dyker upp är om huruvida det är möjligt att skriva ett avtal som även binder arvingarna till detta? Dvs avtalar bort möjligheten att sälja fastigheten på exekutiv auktion i framtiden. Går detta?Tack på förhand! Mvh CeciliaHej Cecilia!Ett samäganderättsavtal som binder andra än de inblandade kan inte göras. En bättre idé är att genom testamente upprätta villkor. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej, jag delar mitt hus med min man som snart kommer att hamna hos kronofogden, efter en skattskuld på över en miljon, har dem (kronofogen) rätt att ta vårat hus eller liknande, huset är värt ca 3,4milj, vi har lån på 2,5 milj. /AnnaHej Anna!Har ni solidariskt ansvar för lånen (vilket ni nog har) kan säkert kronofogden göra en utmätning. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Jag och min sambo äger idag en bostadsrätt ihop, vi står 50/50 på lånet. Vi har nu valt att separera och helst av allt skulle jag vilja att vi säljer lägenheten så att jag kan komma åt de pengar som blivit vinst sedan vi köpte den, min tanke är då att jag skall ha möjligheten att köpa en ny lägenhet. Min sambo vägrar flytta då hon har en dotter sedan innan och vill då inte utsätta henne för en flytt. Det kan jag iofs förstå men kan också tycka att vi båda skall ha samma förutsättningar till att kunna få ut vinsten av lägenheten. Problemet är att min sambo inte kan köpa ut mig då hon endast är beviljad till de lånen som finns idag medan värdet på bostadsrätten är 1 miljon mer. Jag har nu bestämt mig för att vara schysst och flytta till en hyresrätt som jag fått, den värden kräver dock att jag inte får äga en bostadsrätt och dessutom tillåter inte bostadsrättsföreningen att jag står skriven på annan adress om jag skall vara medlem. Hur gör jag nu här då? Jag vill inte tvinga min sambo till försäljning utan avvakta till hon ev kan lösa ut mig eller inser själv att vi måste sälja. Finns det några avtal man kan skriva där jag fortfarande har rätt till halva lägenheten vid försäljning om 6 mån, 1 år, 2 år etc ? Om jag nu skulle bestämma mig för att jag vill ha min del kan man begära tvångsförsäljning av bostadsrätten om hon har barn? Stort tacksam för svar. /TomasHej Tomas!Har ni gjort någon bodelning? Om inte kanske det är en början. Någon patentlösning på Era problem finns inte. Efter en bodelning samäger Ni lägenheten och då finns en öppning enligt lag om samäganderätt. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej, min far äger ett sommarhus tillsammans med sin bror. I deras avtal står det att man måste tillfråga den andra parten om man vill sälja sin del (och ev. då bli utköpt). Vidare står det i avtalet att om den ena parten dör har den andra förtur till köp. Min fars bror har nu gett 25% av sin del till sin fru. Efter visst tvistande på senare tid har min far erbjudit sig att köpa den andra halvan av sommarhuset. Det andra paret säger sig nu också vilja köpa. Mina frågor är följande: 1. får min farbror ge bort 25% av huset till sin fru utan godkännande av min far? 2. Hur gör man om båda vill köpa men ingen kan komma överrens? /SofieHej Sofie!Fråga1. I avtalet står uppenbarligen inget om överlåtesleförbud avseende gåva. Alltså går det inte att komma åt gåvan till hustrun som jag ser det.
Fråga 2. Tydligen vill båda köpa ut varandra. Kan man inte enas om detta är lagen om samäganderätt tillämplig. Enligt 6§ nämnda lag kan man ansöka vid tingsrätten att en god man utses som kan lämna fastigheten till försäljning. Envar delägare kan då köpa fastigheten till högsbjudande och i praktiken lösa ut den andre.Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej! Jag skiljde mig 2009. Jag och mitt ex hade då ett gemensamt hus (trodde jag) där vi stod på lånen 50/50.Han fick bo kvar och betalade huslånen och allt vad hushavande innebär. Jag tog en lägenhet. Vi tyckte det var en bra lösning för barnen att inte behöva flytta helt. Så träffade han en ny kvinna och det blev dags för dem att skaffa gemensamt boende. Jag trodde att han skulle sälja huset först innan han köpte sitt nya hus. Nej, hans nya stod för huslånet av det nya huset och mitt ex ville inte sälja vårt gamla hus. Dessutom påpekade han att jag inte äger huset och aldrig har gjort. Jag står bara på hälften av lånen. Till slut la han ut det till försäljning i slutet av denna sommaren 2011, men vill inte acceptera de bud han får. Jag sitter fast med lånen och undrar hur jag ska bete mig. Hur länge ska vi vara bundna till varandra trots skilsmässan? Jag får ju inga nya lån pga detta?/MVH HelénHej Helén!Ni måste göra en bodelning och lösa upp de ekonomiska banden. Kontakta oss på Familjens jurist så skall vi bistå Dig. Kan ni inte enas får man ansöka vid tingsrätten att en bodelningsförrättare utses. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej, jag har en fråga som gäller ett problem/fråga min mor har. Hon har köpt en lägenhet med sitt X (båda står på lånet) Nu har dom gått skilda vägar och han bor nu kvar i lägenheten medens mamma har flyttat. Till problemet/frågan, han vill inte sälja lägenheten eller köpa ut hennes del... vad har hon för rättigheter här? Kan hon sälja/bli av med sin del utan att han samtycker? och i så fall hur. Hon har ju ingen som helst användning av lägenheten. Eller måste hon vänta tills lägenheten någon gång blir såld? Handpenningen betalade morsan med ett personligt lån, som han nu, trotts att det är han som bor i lägenheten, inte vill betala. Detta kommer leda att min mor går i personlig konkurs. Dom har ett gemensamt bankfack, som dock endast står på min mors namn. Kan hon göra anspråk på allt som finns där? Hoppas jag kan få lite svar på mina frågor, då min mor är i en jobbig situation. MVH KarryHej Karry!Var Din moder sambo eller gift? När flyttade Din moder? Det är inte lätt att svara om man inte har all information. Hur som helst är mitt råd att Din moder skall kontakta ett ombud för att få till stånd en bodelning. I sista hand kan man begära vid tingsrätten att en bodelningsförrättare utses. Har "x:et" gjort anspråk på innehållet i bankfacket? Har han deponerat något i bankfacket eller finns där samägd egendom? Din moder kan inte utan vidare tillgodogöra sig innehållet i bankfacket. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej! Om en person som dör äger en fastighet som dödsboet sedan bestämmer sig för att sälja, hur upprättas ett korrekt köpeavtal? Vem skriver man som säljare om den avlidne heter Nils XX? Finns det särskilda paragrafer som bör ingå? Den avlidne har ett särkullbarn från ett tidigare äktenskap på 15 år samt ett barn med sin efterlevande äkta maka på 10 år. Vilka är dödsboets delägare? Vilka ska underteckna köpeavtalet?ÂÂÂ Tack på förhand!ÂÂÂ Mvh Kattis
Hej Kattis!Det finns mer än ett svar på Din fråga. Man kan upprätta bodelning och arvskifte och i denna handling fördela fastigheten på alla eller lottlägga den på en. I sådant fall säljer delägarna sin andel. Man kan också låta dödsboet sälja (Nils XX:s dödsbo). I sistnämnda fall söker man dödsbolagfart och samtliga dödsbodelägare enligt bouppteckningen undertecknar som säljare. Som Du beskriver frågan finns det två delägare, makan och särkullbarnet (det gemensamma barnet är efterarvinge).ÂÂÂ I aktuellt fall får det underåriga barnets förmyndare skriva på som säljare samt även Överförmyndarnämnden (ÖFM).Kontakta ÖFM innan ni undertecknar köpeavtalet eftersom ÖFM kan ha synpunkter på priset och eventuella villkor. I många fall vill även ÖFM att fastigheten skall värderas av en eller två mäklare. För vidare hjälp med kontraktskrivning och upprättande av bodelning och arvskifte kan vi på Familjens jurist bistå Er. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej, mm köparen (skulder hos KF) lånar köpesumman av säljaren och säljaren står kvar som ägare. Sen betalar köparen av på lånet med hyran och påtar sig allt ansvar för huset.Är det då ett hyrköp? Är det lagligt? Kan köparen ändå bli av med huset? Riskerar säljaren/ägaren pengar? /Ann-SofieHej Ann-Sofie!Det verkar invecklat. Om säljaren står kvar som ägare är det knappast ett köp utan ett hyresavtal. Du skriver att köparen betalar av på lånet som hyra. Köparen äger inget hus utan ett hyresavtal och kan bli av med kontraktet om hyran inte betalas. Ägaren som jag inte vill kalla säljaren måste måhända avhysa hyresgästen om denne inte betalar. Ärligt talat förstår jag inte upplägget och det verkar verkligen inte genomtänkt. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej, Jag och min fru bor i en bostadsrätt som vi köpte tillsammans och flyttade in samtidigt. Men jag tog ut ett bank lån för att köpa bostadsrätten och min fru lånade från sina föräldrar 10% av bostadsrättens värde. Vi ska sälja bostadsrätten men den är pantsatt och jag står som den enda låntagare och jag kommer inte att kunna betala tillbaka banklånet för att bostadsrätten kommer att bli såld med en så pass stor förlust att jag kommer ändå att ha kvar en stor skuld till banken efter försäljning. Min fråga är vad har min fru för rättigheter men tanke på att hon har aldrig stått som låntagare och är inte skyldig banken och försäljningen kommer att innebära en fortsatt skuld till banken. Hälsningar JohanHej Johan!Det borde innebära att Din hustru har förlorat en del av sitt insatta kapital och att Du, efter försäljningen, har kvar en skuld till banken. Kolla för övrigt med banken så att inte Din hustru är medlåntagare. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej! Jag och min sambo ska separera och vi äger en bostadsrätt tillsammans. Hon vill bo kvar och ska köpa ut mig. Behöver jag betala skatt för dom pengarna som hon ger mig för lägenheten? /Chrille
Hej Chrille!Nej, Du behöver inte betala skatt för pengarna under förutsättning att de dokument som upprättats med anledning av er separation är korrekta. Däremot får kvarvarande sambo betala skatt förÂÂÂ eventuell vinst då hon i framtiden säljer. Detta skall vara reglerat i ert bodelningsavtal. Är ni osäkra att ni gjort rätt och att ingen av er har "lurat" den andre är ni välkomna att kontakta oss på Familjens jurist. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Hej "M"!Fastigheten är p gÂÂÂ a gåvobrevet enskild egendom för mottagaren. Vad som träder i stället skall också utgöra enskild egendom. Lägger Du ned pengar i fastigheten bör ett skuldebrev upprättas så att Du inte går lottlös vid en eventuell separation. Av frågan framgår ej om det finns testamente er emellan och om det finns barn. Det kan förmodligen vara läge att upprätta testamente er emellan. Om Din sambo vill att Du skall bli delägare i fastigheten finns det möjligheter att ordna detta. För en närmare genomgång av dessa föreslår jag att ni kontaktar oss på Familjens jurist. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej, jag och mitt ex äger en fastighet. Under ett års tid har vi försökt sälja huset/hyrt ut det mm för att kunna dela helt på oss. Då detta inte har lett till en permanent lösning samt att min ekonomiÂÂÂ har blivit riktigt dålig pga av detta. Mitt ex har struntat i att betala sina räkningar innan och finns hos kronofogden medan jag har fått stå för kostnader som gäller fastigheten. Då min inkomst är för dålig för att ta över fastigheten och han struntar i vilket undrar jag vad jag kan göra för att ta mig ur denna situation. Hur kan jag ta mig från fastigheten dvs inte stå som ägare mer då vi inte får fastigheten såld eller uthyrd. Jag vill inte hamna hos kronofogden med indrivning och personlig konkurs! /Mirjam
Hej Mirjam!Inget lättlöst problem. Problemet är att lånen till banken är solidariska. Detta innebär att låntagarna gemensamt ansvarar för lånen och vid krav från banken sida kan banken kräva en av er på hela beloppet. Den som betalar får sedan en fordran på den andra låntagaren. Denna fordran kan, som i ditt fall, vara värdelös eftersom tillgångar saknas. En lösning skulle kunna vara att man delar lånet i två delar. Dock knappast troligt att banken går med på detta eftersom banken vill försäkra sig om att få så mycket betalt som möjligt. Det bästa rådet måste vara att sälja huset så fort som möjligt, förmodligen med förlust, för att minimera kraven från banken. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Min far har avlidit o min mor är död sedan tidigare. Min far äger hus och fritidshus. Vi är två som ska dela på fars kvarlåtenskap. Hur gör vi på bästa sett mes husen som senare ska säljas? Ska vi dela på ägandet nu eller låta husen stå kvar i dödsbo? /Lisbeth
Hej Lisbeth!Om man inte väntar mer än tre år efter dödsfallet har det ingen betydelse, allt beskattas som privatbostad vid en försäljning. Väntar man mer än tre år och dödsboet säljer beskattas det som näringsfastighet vilket man oftast vill undvika. Skall fastigheterna sälja hyfsat snart söker man lämpligen dödsbolagfart för båda fastigheterna. Sedan säljer dödsboet och dödsboet deklarerar året efter och dödsboet betalar ev skatt.ÂÂÂ Skall ni sälja hälften vardera av båda fastigheterna måste ett arvskifte upprättas mellan er båda som ligger till grund för att ni skall få delad lagfart. I sådant fall säljer ni vardera hälften av fastigheterna och deklarerar själv och betalar själv ev skatt på försäljningarna. Kontakta gärna oss på Familjens jurist om ni vill ha hjälp med lagfartsansökan och/eller arvskifte. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej! Jag och min blivande sambo har köpt en bostadsrätt tillsammans. Jag har sålt min bostadsrätt och alla pengar från försäljningen av bostadsrätten kommer jag att sätta in i det nya boendet. Min blivande sambo kommer inte att ha några pengar att lägga i det nya boendet. Han har en son från ett tidigare förhållande. Hur ska vi göra för att säkerställa att mina pengar som jag har lagt i det nya boendet endast tillfaller mig om min blivande sambo avlider? Just nu står vi båda på köpekontraktet av den nya lägenheten med 50 procent var, men lånet har vi inte skrivit än. Med vänliga hälsningar Kerstin
Hej Kerstin!Ni bör absolut skriva ett samboavtal och avtala bort sambolagen samt skriva ett skuldebrev er emellan som reglerar kontantinsatsen. Härutöver kan varmt rekommenderas ett inbördes testamente. Kontakta oss på Familjens jurist så skall ni få hjälp med allt som ni behöver. Som ni väl vet ärver sambor aldrig varandra om det inte finns ett testamente. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Hej Anne!Jag antar att Dina syskon har gått i borgen för Din mammas hyra och sålunda är borgensmän. Är de borgenärer är det de som har krav på att få betalt och kanske hyresvärdar. Vid dödsfall har dödsboet, enligt 12 kap 5§ 2 st Jordabalken, rätt till en månads uppsägningstid. Hyran skall i första hand betalas av dödsboet. Saknar dödsboet medel efter att samtliga prioriterade fordringar betalats kan borgensmännen krävas. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej, jag och min flickvän har bestämt oss för att köpa en bostad och har hittat rätt. Jag står på lånet då hon ej har fast anställning. Min flickvän betalar dock handpenningen. Eftersom att jag hamnar på lånet så blir jag ägare för lägenheten, vi skulle båda vilja stå som ägare. Går detta att lösa på något sätt? MVH Daniel
Hej Daniel!Givetvis kan ni båda stå som ägare till lgh. Det är säkert inte något problem att ni båda står för lånen även om Du betalar. Jag föreslår att ni båda kontaktar oss på Familjens jurist för upprättande av eventuellt samäganderättsavtal, samboavtal och/eller testamente. Jag är övertygad om att ni behöver rådgivning om vad som händer om ni skulle separera eller gifta er eller vad som händer när en av er avlider. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej. Jag skall separera mot min vilja från min sambo. Vi har tre små barn och bor i villa. Villan är under tillbyggnation och belånad till 3,4 miljoner där vi står som hälften ägare båda två. Både villa och lån. En mäklare har värderat huset för 10 månader sedan till 3,5 miljoner men det stämmer inte i detta skicket. Om vi säljer villan i detta skick kommer vi att förlora ca 900 000. Banken tror att huset står som säkerhet för hela lånet men det gör den inte i dagsläget i detta skick. Vad händer med restlånet i detta läget? Kommer hon att få stå för halva restlånet? Till saken hör att hon kommer inte att ha råd till detta. Kan banken kräva att jag tar på mig ett betalningsansvar för hennes del? Eftersom hon inte klarar detta. Kan banken neka en försäljning i detta läget? Jag kommer att få väldigt god ekonomi medan hon kommer inte att klara av både restlån och hyra. / Martin
Hej Martin!Banken kommer sannolikt att kräva betalning av er båda för den del av lånen som inte täcks av köpeskillingen efter en försäljning. Ert betalningansvar är solidariskt vilket innebär att om den ene inte kan betala kommer banken att kräva den andre på hela beloppet. Jag har svårt att tänka mig att banken i detta läge kan tänka sig att dela upp lånen på er båda med hälften vardera. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Jag och min syster har en sommarstuga som vi har fått i gåva av våra föräldrar. Nu vill vi sälja vår andel, men det vill inte min syster. I gåvobrevet finns det angivet "Gåvotagarnas fastighetsandelar får icke under givarens livstid, av gåvotagare öerlåtas, pantsättas eller intecknas utan givarens samtycke. Ej heller får gåvoegendomen utmätas eller utgöra tillgång i konkurs eller i övrigt tillgripas för gäldande av skuld. 6 paragrafen lagen (1904:48) om samäganderätt skall ej äga tillämpning på förestående gåvoegendom. Gåvotagare har således ej rätt att begära tillämpning av nyssnämnda lagrum". Detta står också inskrivet i lagfarten. Kan vi tvinga fram en försäljning eller sitter vi fast med denna egendom tills den dag min syster vill köpa ut oss? Våra föräldrar är båda döda. Gäller ovanstående inskränkningar bara under våra föräldrars livstid? Hur ska vi gå till väga för att få tillstånd en försäljning? Tacksam för tips och råd. /Robert
Hej Robert!Det enklaste hade varit om Du säljer Din andel av stugan till Din syster. Alla parter tjänar på detta och ni slipper alla framtida problem.En "tvångsförsäljning" enligt samäganderättslagen kommer sannolikt innebära stora kostnader som ingen av er tjänar på. För övrigtÂÂÂ menar jag att villkoret om att 6§ samäganderättslagen ej skall kunna tillämpas är knutet till övriga villkor som föräldrarna skrivit in i gåvobrevet och därmed ej gälla vidare efter föräldrarnas bortgång. En tolkning av gåvobrevet kan man säkert tvista om. Högsta Domstolen har i en dom från 2002 resonerat om villkoret är skrivet i gåvotagarnas intressen eller givarens intressen. I det fallet kom man fram till att villkoret inte blev ogiltigt efter givarens död. Rättsläget är inte helt klart och det rekommenderas inte att tvista om detta. Kan ni inte enas om egendomens förvaltning och nyttjande kan man, enligt 3§ samäganderättslagen, få en god man förordnad. Sammanfattningsvis tycker jag att ni båda skall kontakta var sin oberoende mäklare och få fastigheten värderad. Med utgångspunkt av dessa värderingar ger Du Din syster ett förslag på försäljningspris som hon, förhoppningsvis, kan acceptera. Vi på Familjens jurist kan hjälpa er att upprätta köpehandlingar och söka lagfart. Mäklarnas uppdrag skall alltså bara vara att värdera huset och inte ta betalt i proportion till köpeskillingen. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej! Jag köpte 1996 en bostadsrätt. 1999 gifte jag mig. Min man och jag har sedan dess tagit gemensamma lån. Vad gäller rent juridiskt, äger vi sedan giftemålet bostadsrätten tillsammans eller är det någon åtgärd vi måste vidta för att den ska vara vår gemensamma egendom? Vänliga hälsningar Anita
Hej Anita!Genom äktenskapet blir inte bostadsrätten samägd. Vill ni att båda skall vara ägare till bostadsrätten löses detta enklast genom en bodelning under bestående äktenskap. Man måste dock uppmärksamma att detta kan utlösa beskattning av tidigare uppskovsbelopp om sådant finnes. Kontakta gärna oss på Familjens jurist för genomgång av vilka handlingar ni kan tänkas behöva. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: För en månad sedan avled min far, nu undrar jag vad som händer med hans sambo som fortfarande bor kvar i huset. Hon äger inte huset då min far köpte huset innan de träffades. När kan man kräva att hon skall flytta?ÂÂÂ Just nu bor hon kvar och vägrar att betala de räkningar som följer med huset, kan hon göra så? / "sonen"
Hej "Sonen"!Uppenbarligen är huset inte samboegendom då det har förvärvats av Din fader utan avsikt att det skall vara för gemensam användning. Reglerna i 22§ sambolagen att övertaga en bostad som inte är samboegendom berör bara hyresrätt och bostadsrätt. Om det inte finns något testamente till förmån för den efterlevande sambon finns ingen rätt för den efterlevnde sambon att bo kvar i fastigheten. Flyttar sambon inte frivilligt föreslår jag att Du kontaktar Kronofogden för att få till stånd en avhysning. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej! Hur fungerar det om man har ett gemensamt huslån, har separerat, mannen bor kvar i huset, vägrar skriva över alla lån på sig själv och struntar fullständigt i att betala huslånen? Blir kvinnan då drabbad? Får hon också skulder? Kan man dela lånen på två och han får ansvara för sitt och hon för sitt? Utan att han godkänner det? PANIK! Mvh Anna
Hej Anna!Du måste så fort som möjligt skaffa Dig ett ombud som företräder Dig och låta denne (eller om Du gör det själv) ansöka vid tingsrätten att en bodelningsförrättare utses som löser era inbördes problem. Givetvis kan vi på Familjens jurist bistå Dig. Ring och boka tid på 040-17 40 80. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Jag ska flytta ihop och bli sambo, men min sambo har en bostadsrätt, ärver jag den om han skulle gå bort? Eller om vi separerar har jag någon rätt till vissa procent i hans bostadsrätt? Jag är rädd att hamna utan lägenhet om något sådant skulle inträffa! Om vi gifter oss hur blir det då? Är halva bostadsrätten min då? mvh Ninni
Hej Ninni!Sambor har ingen arvsrätt. Genom testamente kan man införa inbördes arvsrätt. Eftersom Du flyttar in i Din sambos bostadsrätt har Du ingen rätt till denna om ni separerar. Om ni gifter er och Din make ej har barn ärver Du honom med fri förfoganderätt. Jag råder absolut er båda att boka en tid hos oss på Familjens jurist för att upprätta adekvata handlingar. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Vad är för- resp nackdelar med delad lagfart? /Birgitta
Hej Birgitta!Snabbt svar är: delad lagfart- delade kostnader. Annars är svaret helt beroende av vilka förhållanden som gäller i det enskilda fallet avseende makar, sambor och andra som kan samäga en fastighet. Du får gärna boka en tid hos oss på Familjens jurist för att utveckla Din fråga och därmed få ett svar som inte är generellt. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Kan man hyra ut en bostadsrätt i andra hand innan bouppteckningen av den avlidne är gjord? I detta fall finns det 2 bröstarvingar. /Anette
Hej Annette!Om bostadsrättsföreningen går med på det kan det nog gå bra. Jag tror emellertid att föreningen, genom bouppteckningen, vill försäkra sig om vilka som tecknar dödsboet. Bouppteckningen fungerar som en legitimationshandling för att styrka vilka som är dödsbodelägare. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Avstyckning av tomt - om alla givare skrivit under gåvobrevet och det är markerat på kartan hur tomten ska avstyckas. Blanketten är inkommen till lantmäteriet. Kan någon av dessa givare lägga ut gränspinnar och ändra var gränsen ska gå efter att underskrift gjorts. /Ulla-Britt
Hej Ulla-Britt!Du måste vara med när lantmäteriet besöker tomten och fastställer gränserna. "Flyttade pinnar" kan knappast gälla i sammanhanget. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej, min man och jag har lovat att hjälpa ett av våra barn med köp av lägenhet då de inte får lån själva. vi kommer ta lånet med vårt hus som säkerhet. Hur blir det då när det är ungdomarna som äger lägenheten men vi står för lånet. Om det händer något med dem, dödsfall eller separation, står ju vi där med lång hals. Ingen lägenhet men ett högt lån. Kan man friskriva sig från detta. Vad jag förstår så ärver ju föräldrarna sina barn om de bara är "sambo". /Stina
Hej Stina!Du och Din make måste skriva ett klart och tydligt skuldebrev enligt vilket ni lånar ut pengar till ert barn och dennes sambo. Som säkerhet för lånet skall ni begära pant i lägenheten. Ni kan inte styra över ert barn och dennes sambos eventuella testamente. Det är riktigt att sambor inte ärver varandra enligt lag men detta kan ändras genom testamente. Behöver ni hjälp med att upprätta relevanta handlingar står vi givetvis till tjänst på Familjens jurist. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej! Undrar om jag kan överlåta mitt fritidshus på mina fyra barn-barn, varav tre är minderåriga, som en gemensam gåva? Hur går jag tillväga i så fall? Mvh B Karlsson
Hej B Karlsson!Vill Du överlåta fastigheten till Dina barn får Du göra det med en fjärdedel vardera. Även underåriga barn kan vara gåvomottagare, men eftersom de enligt huvudregeln inte får råda över sin egendom eller åta sig förbindelser kan situationer uppkomma då barnet måste företrädas av någon annan för att kunna ta emot gåvan. Dina underåriga barn måsteÂÂÂ ha en särskild god man i samband med överlåtelsen. Denne tar emot gåvan för barnets räkning. Du kan själv föreslå en god man, till exempel en vän eller en släkting. Ansökan görs hos Överförmyndarnämnden (ÖFM), som också ska godkänna gåvan. Är fastigheten belånad kan säkert ÖFM ha synpunkter. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej! Min fru köpte ut sina två syskon ur en fastighet de ärv efter sin mor, frugan lånade pengar till det med inteckning i fastigheten, efter en tid gav hon som gåva huset till våra tre barn med 1/3 del var med att gåvan är enskild egendom och skall i första hand säljas till syskon. Nu vill den en ene bli utlöst med 1/3 av taxeringsvärdet. I gåvobrevet finns villkoret för enskild egendom och försäljningskravet. Måste ett nytt gåvobrev skrivas eller räcker det med hänvisning till det och ett köpebrev. Står den utlöste kvar som beskattningsbar och eller delägare efter transaktionen.Alla tre är överens om detta.Vad blir skatten på försäljningen. På förhand tack för ditt svar. /Esbjörn
Hej Esbjörn!Jag antar att två av barnen löser ut den tredje. Hembudsklausulen måste gälla för de två som har kvar fastigheten som fortfarande är en gåva från Din hustru. Den som blivit utlöst har sålt sin andel av fastigheten och skall beskattas för sin sålda tredjedel. Skatten är 22 procent på vinsten. Som anskaffningsvärde får man dra av en tredjedel av senaste köp eller (om det är bättre och om senaste köp var 1952 eller tidigare) en tredjedel av 150 procent av taxeringsvärdet 1952. Kollar man på deklarationsblanketten K5 framgår allt detta. Angående fastighetsavgiften betalas den för hela året av den som var ägare den 1 januari. Vid köp under året brukar man kompensera säljaren för detta. Vill ni har ytterligare upplysningar är ni välkomna att boka en tid hos oss på Familjens jurist tel 040-17 40 80. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Min bror har en sommarstuga han vill ge mig, den är betald och inga skulder på den hur gör man enklast. Mvh Ove
Hej Ove!Din bror får skriva ett gåvobrev i vilket han angiver eventuella villkor för gåvan t e x att den skall vara mottagarens enskilda egendom och att gåvotagaren inte får sälja den under givarens livstid. Han kan också, om han vill, förbehålla sig någon form av nyttjanderätt till stugan. Hur som helst är det givaren som anger villkoren. Ni är välkomna båda två till oss på Familjens jurist för upprättande av ett giltigt gåvobrev som sedan skall ligga till grund för lagfart på fastigheten. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Hej Lisa!Din pappas sambos dotter har ingen rätt att omedelbart "kasta ut"ÂÂÂ Din pappa. Din pappa har, enligt 22§ sambolagen, en möjlighet att hävda en övertaganderätt avseende lägenheten. Lagtexten följer här:Övertagande av bostad i vissa fall 22 § Innehar den ena sambon den gemensamma bostaden med hyresrätt eller bostadsrätt och utgör egendomen inte samboegendom, har den andra sambon rätt att överta den när samboförhållandet upphör, om den sambon bäst behöver bostaden och ett sådant övertagande även med hänsyn till omständigheterna i övrigt kan anses skäligt. Om samborna inte har eller har haft barn tillsammans, gäller detta dock endast om synnerliga skäl talar för det. Anspråk på att ta över hyres- eller bostadsrätten skall framställas senast ett år efter det att samboförhållandet upphörde. Lämnar sambon bostaden, skall anspråket dock framställas senast tre månader därefter. Fristen på ett år gäller inte om den sambo som innehar bostaden avlider och den efterlevande sambon bor kvar i bostaden. Den som övertar bostaden enligt första stycket skall ersätta den andra sambon för bostadens värde. Det får ske genom att bostadens värde avräknas vid bestämmandet av sambornas andelar i bodelningen, om den som lämnar bostaden kan tillgodoses på det sättet. I annat fall skall vad som fattas betalas med pengar. Ställs godtagbar säkerhet för betalningen, kan sambon få skäligt anstånd med denna.Det är inte säkert att Din pappa vill utnyttja denna rätt men genom att väcka talan får han den tidsfrist som han kan behöva. För vidare upplysningar kan Du kontakta oss på Familjens jurist. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej! Min mamma är sjuk pga en hjärnblödning och min syster är nu god man för henne. Då min mor äger en skogsfastighet som jag är intresserad av att ta över ägandeskap på samtidigt som min syster inte är intresserad av den, hur gör vi då och är det upp till den tillfälliga gode mannen att avgöra ett skäligt pris på fastigheten? Kan samme gode man godkänna en gåva av fastigheten till mig och min yster så att jag bara behöver köpa hennes del (50%)? Mvh Carl
Hej Sten!Som Du beskriver frågan kommer Din sambo knappast att vinna framgång genom en stämning av Dig. I Din sambos stämningsansökan måste honÂÂÂ ange vilka på vilka grunder hon kräver ersättning av Dig. M v h Göran Håkansson, Familjens jurist
Hej Andre!Du skriver att Din tjej köpte bostadsrätten och att Du flyttade in efter ett halvår. Hade ni något förhållande då lägenheten köptes och var avsikten vid köpet att ni skulle bo där tillsammans? Om svaret på denna fråga blir ja har Du rätt att begära bodelning enligt 8§ sambolagen. Om svaret blir nej har Du inte denna rätt. Orsaken till att Du står som medlåntagare till lån på lägenheten är inte särskilt lyckat om Du inte har någon bodelningsrätt. I sådant fall skall Du tala med banken och se till att Du befrias från lånet i sin helhet. Har ni tagit nya lån under sambotiden med lägenheten som säkerhet som använts till annat kommer sakenÂÂÂ i ett annat läge. I sådant fall kan Du kanske inte helt befrias från Ditt låneansvar. Om lägenheten ej ingår i bodelningen har Du ingen rätt till någon värdeökning. Du kan möjligen ha rätt att kräva kompensation av Din sambo för Din del av gjorda amorteringar på det gemensamma lånet. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Hej Marie!Det är INTE lagligt att inteckna en gemensam fastighet utan samtycke. Detta följer av 7 kap 5§ äktenskapsbalken som lyder:"En make får inte utan den andra makens samtycke 1. avhända sig, låta inteckna, hyra ut eller på annat sätt med nyttjanderätt upplåta fast egendom som utgör makarnas gemensamma bostad, 2. avhända sig, pantsätta, hyra ut eller på annat sätt med nyttjanderätt upplåta annan egendom som utgör makarnas gemensamma bostad, eller 3. avhända sig eller pantsätta makarnas gemensamma bohag. Första stycket gäller inte bostad eller bohag som är den ena makens enskilda egendom enligt 2§ första stycket 2-4. En make får inte heller utan den andra makens samtycke avhända sig, låta inteckna, hyra ut eller på annat sätt med nyttjanderätt upplåta fast egendom som inte utgör makarnas gemensamma bostad, om egendomen är giftorättsgods. Detta gäller dock ej, om mål om äktenskapsskillnad pågår och maken har förvärvat egendomen efter det att talan om äktenskapsskillnad väcktes.Samtycke till avhändelse av eller inteckning i fast egendom skall lämnas skriftligen. Bestämmelserna i denna paragraf om fast egendom och rättighet i denna tillämpas också i fråga om tomträtt" Har namnteckningen förfalskats bör det kanske göras en polisanmälan samt snarast meddela långivaren att Din väninna ej är medsökande till lån. Har inteckningen "bara" tagits ut för att användas vid en kommande bodelning då Din väninnas make skall lösa ut och ej som säkerhet för nya lånÂÂÂ kan man väl avvakta. För mer information får Din väninna gärna kontakta oss på Familjens jurist. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej! Jag har en fråga om ett problem som uppstått. Jag har en bostadsrätt. Under ett par år bodde jag med en kvinna i Norrland, första året hade jag lägenheten uthyrd i andra hand med styrelsen godkännande men sedan nekade dom mig att ha den uthyrd längre så då fick den stå tom i 1 år. Nu har jag dock träffat en annan kvinna och vi har bestämt oss för att bo ilag i denna lägenhet. Vi är båda skrivna i lägenheten men jag är fortfarande ute på jobb mycket av tiden och är sällan hemma. Nu har föreningen meddelat mig att dom tror att jag hyr ut lägenheten i andra hand och hotar därmed att utesluta mig ur föreningen och därmed menar dom att det kan sluta med tvångsförsäljning av bostadsrätten. Kan dom verkligen göra så?ÂÂÂ Jag trodde att det är vart man är skriven som räknas vart man bor och inte hur ofta man är hemma. Tacksam för någon form av tips i detta ärende. Mvh Mats
Hej Susanne!Angående uppskovsreglerna finns "allt" att läsa på skatteverkets hemsida www.skatteverket.seÂÂÂ Att här kort redogöra vad som gäller är inte lätt men ... Köper Du ingen ny bostad skall både det gamla uppskovsbeloppet + ev vinst på den sista lägenheten beskattas vid 2012 års taxering. Förhållandena blir helt annorlunda om Du köper in Dig i Din sambos bostad. Då kan Du få uppskov men Din sambo kommer att beskattas för en försäljning. Som Du förstår kan man inte kort svara på Dina frågor utan man måste gå igenom alla alternativ. Du är välkommen till oss på Familjens jurist för en vidare utveckling.Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga:ÂÂÂ Hej, hur ska jag få veta att någon har lämnat ett testament? En man har avlidit och vi vet inte har han gjort testamente? /Anna
Hej Ulrika!Jag antar att en bouppteckning är gjord och registrerad. Om inte måste ni se till att få det gjort snarast. Kan delägarna inte enas om hur boet skall avvecklas bör man ansöka vid tingsrätten att dödsboet skall avträdas till förvaltning av boutredningsman. Boutredningsmannen får inte utan delägarnas samtycke sälja fastigheten men om någon inte vill medverka kan boutredningsmannenÂÂÂ få tillstånd av tingsrätten att sälja. Vi på Familjens jurist har stor erfarenhet av liknande "fall" och kan bistå er med såväl att göra bouppteckningen som att vara förordnad boutredningsman. Ring gärna och boka tid på telefon 040-17 40 80 /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: För 1,5 år sedan gick min farfar bort vid en operation. Farmor blev då ensam ägare till två stora skogsfastigheter. Vi (jag ensamt barnbarn och min man) har hjälpt min farmor med allt från gräsklippning, garagebygge, köksutrustning, snöskottning, billagning mm. Vi känner att det bara blivit mer och mer vi måste göra, saker som hon t om kan klara av själv. Så i somras sa jag till henne att vi inte orkade längre i hennes takt utan att hon måste ta hjälp av andra också. Efter det var hon jättesur och har klippt alla band med oss och vill inte ha något med oss att göra. Hon har t om gått till advokat och vill göra mig arvslös pga detta! Jag är hennes enda släkting och min fråga är naturligtvis kan hon verkligen göra mig arvslös ? /Mia
Fråga: Jag tänker hyra ut min stuga (är en bostadsrätt i en f.d. fritidsby) i andrahand och styrelsen har sedan tidigare beslutat att en extra avgift på 200 kr i veckan ska betalas av medlem via hyresgästen för användande av gemensamma utrymmen vilket jag anser är horribelt då jag redan via min månadsavgift betalar för detta. Har styrelsen/föreningen rätt att, under vilka omständigheter som helst, ta ut extra avgifter av mig? Jag kan tänka mig en rimlig administrativ engångsavgift vid andrahandsuthyrningar! Tacksam för svar. Mvh Peter
Det är Din moder som bestämmer hur fastigheten skall säljas och till vem. Av Din fråga kan man utläsa att Din moder vill kompensera övriga barn för försäljningen av fastigheten om den nu säljes till underpris. En försäljning för en miljon (marknadsvärde) med betalning med kontant 800.000 och övertagande av lån på 200.000 är dock ingen försäljning till underpris. Det finns olika upplägg för att göra överlåtelsenÂÂÂ köp/gåva med eller utan förbehåll om förskott på arv. Sammanfattningsvis innebär ettÂÂÂ köp skatt på reavinst för den som säljer och stämpelskatt för den som köper. En gåva kan i vissa fall innebära fördelar. Jag föreslår att Din moder bokar en tid hos oss hos Familjens jurist så att allt blir korrekt och att inga oklarheter föreligger varken nu eller efter Din moders bortgång. Om så önskas kan samtliga berörda vara närvarande vid detta möte. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej, fastigheten är såld enligt samäganderättslagen. God man beslutad av tingsrätten. Köpekontrakt undertecknat. Besiktning gjord och betald. Handpenning betald. Ena ägaren bor kvar i fastigheten men verkar inte ta tag i sin flytt. Vad gäller? /KerstinHej Kerstin!Det verkar som om tillträdesdagen ej har infallit. Senast på tillträdesdagen, om inget annat avtalats, måste alla ägare flytta. Går inte detta på "normalt" sätt kan man begära avhysning (vräkning) med bistånd av Kronofogdemyndigheten. (se mer på www.kronofogden.se, under vanliga frågor./Göran Håkansson, Familjens juristFråga: Jag äger en halv fastighet och min bror den andra halvan. Båda vill köpa ut den andra och nu har vi ansökt om god man som ska göra en offentlig auktion. Om jag där köper hela fastigheten för t ex 6 miljoner, betalar jag 3 milj. till brorsan. Min bank säger att de tror att jag får betala vinstskatt på den halvan jag ägde eftersom det var en auktion och hela fastigheten var ute till försäljning. Men jag har ju aldrig sålt min del och skriver ju inte på någon försäljningshandling, endast köp. Det kan väl inte vara så att jag sålt till mig själv. Kanske har banken förväxlat detta med exekutiv auktion? /MargaretaHej Margareta! Men din fråga tolkar jag det som om det är klart att du köpt ut din broder. Du har då inte sålt till dig själv utan köpt den broders halva. Detta medför inte vinstskatt för dig men väl för din broder som ju sålt sin halva till dig. Vid en eventuell senare försäljning av dig av hela fastigheten har du två ingångsvärden, för halva fastigheten vad du betalt till din broder och för andra halvan samma ingångsvärde som din broder har när han nu säljer till dig. Om fastigheten säljes på offentlig auktion till någon utomstående får både du och din broder vinstskatt. /Göran Håkansson, Familjens juristFråga: Hej, min dotter håller på att skiljas. Hon äger 10 % genom gåvobrev av ett stort hus på tre tomter värderat till ca 40 miljoner. Hon har inga egna pengar och kan inte flytta förrän hon får ut sin del men det vägrar maken trots att det är han som är mest aktiv till skilsmässa. Vad hon hört kan hon inte tvinga honom att lösa ut henne men är offentlig auktion ett alternativ? Dom är gifta men har inga gemensamma barn. TvåÂÂÂ barn under 16 år. Vad finns att göra för att få så mycket pengar så att hon kan flytta till eget boende! Mycket tacksam och orolig mamma. Mvh ElisabethHej Elisabeth! Jag kan förstå din omtanke om Din dotter. Tyvärr så saknar Din fråga lite uppgifter som medför att svaret kan bli konstigt. Du skriver att Din dotter äger 10 % av en fastighet. Vem äger de 90 %? Är det makarnas permanentboende? Finns det enskild egendom i äktenskapet? osv osv. För att kunna utveckla svaret föreslår jag att Du och/eller Din dotter bokar in en tid för konsultation hos oss eller kommer någon tisdag mellan kl 13-16 på 15 minuters gratis konsultation (drop in). Mvh Göran Håkansson, Familjens jurist, www.familjensjurist.seFråga: Hej, jag har en fundering. Jag fick mammas stuga som en gåva och förskott på arv. Det var hennes enskilda egendom. Vi har sålt den för några år sedan dock. Var en småhusenhet och byggnadsvärdet 50.000 kr. Nu undrar jag, om mamma skulle gå bort och det blir bouppteckning, hur blir det då? Vi är fyra syskon. Och, sjunker marknads-byggnadsvärdet för varje år? Var är det för skillnad mellan byggnads och marknadsvärde förresten? Tilläggas ska, att vi repat upp stugan för den var helt förfallen och då räknas väl inte det vi repat och satsat på den eller? Med tanke på värdeminskning alltså. Maken rev sin stuga och använde materialet till att repa upp den jag fick. Då finns ju inga kvitton på det. Endast det vi köpt såsom målarfärg osv. Om mamma t ex skulle ha 100.000 kr att dela upp mellan oss syskon, bara ett exempel. Då dras ju förskottet på arvet av det jag skulle ha ärvt när hon fallit bort. Men, med tanke på värdeminskningen av gåvostugan så kanske det inte blir så att jag blir skyldig mina syskon något? vi sålde stugan 19/6 2007 för 90.000 kr. Tacksam för svar!Hej Britt-Inger!Reglerna om förskott på arv regleras i 6 kap ärvdabalken. I första paragrafen regleras som huvudregel att gåvor till bröstarvingar skall avräknas som förskott på arv. När det sedan gäller vilket värde som skall avräknas skall detta enligt 6 kap 3§ ärvdabalken, ske efter egendomens värde vid mottagandet. Hoppas detta är svar på Dina frågor. För ett mer utvecklande svar får Du gärna kontakta oss på Familjens jurist i Malmö./Göran Håkansson, Familjens JuristFråga: Hej, jag hade huslån ihop med sambon. Sen bestämde vi oss för att gå isär och försöka sälja huset utan resultat. Hon har bott i lägenhet och nu har hon gått bort. Då undrar jag om jag ärver hennes skuld på huset eller ärver våran son det? Hade försäkring på topplån typ 35.000 kr Halva det skulle försvinna men vad blir det med resten? /BosseHej Bosse!Din fråga är svår att besvara på direkt utan komplett underlag. jag försöker ändå och förutsätter att Du och fd sambon äger huset med hälften vardera och att skulderna på huset är större än fastighetens värde. Jag förutsätter också att Du och Din sambo har ett solidariskt ansvar för huslånene. Din son ärver ingen skuld. Däremot är dödsboet skyldig att betala sin del av tillgångarna så långt det räcker. Räcker dödsboets tillgångar inte till för att täcka huslånen kommer säkert banken att kräva Dig på den brist som kan uppstå. Kanske kan man göra någon uppgörelse med banken. För att kunna svara Dig bättre måste man ha fler uppgifter, har t ex bodelning skett efter Er separation? Är bouppteckning efter Din f d sambo gjord och har man fullständig kontroll på det ekonomiska läget? Du är välkommen att kontakta oss på Familjens jurist för en utveckling av svaret./Göran Håkansson, Familjens juristFråga: Hej! Jag och min sambo bor idag i ett hus som jag äger. (vi har skrivit bort sambolagen) Jag har två barn och han har ett barn, inga gemensamma. Nu ska vi köpa ett hus gemensamt där jag kan gå i och betala hela min del. Min sambo som inte har något kapital måste låna till sin del. Huset är gammalt och behöver renoveras för några hundra tusen. Om jag tar den delen för mina pengar och skriver en skuldsedel där det står att han ska betala summan vid en eventuell separation eller dödsfall, gäller det och hur skriver man i så fall? Hälsningar LizHej Liz!Ni har tydligen skrivit bort sambolagen avseende det hus som Du nu äger. Har ni inte generellt avtalat bort sambolagen i Ert förhållande måste detta göras avseende det nya huset som ni skall köpa. Gör ni inte det blir Din fordran på Din sambo omfattad av sambolagen. Har Ni för övrigt upprättat något testamente? Antar att ni vet att ni inte ärver varandra. Angående skuldebrev är detta reglerat i Lag (1936:81) om skuldebrev. 1§ säger det mesta "utfärdar nåogn skuldebrev, svare han för sin förskrivning; dock äge han, där annat må anses avtalat, utan hinder av förskrivningen göra gällande invändningar beträffande rättsförhållande som föranlett handlingens utfärdande." Skämt åsido, lagen har några år på nacken och är inte helt lättläst. Då man upprättar skuldebrev måste man beakta bl a följande: försträckningens storlek, enkelt eller löpande skuldebrev, uppgift om gäldenär och borgenär och eventuell borgensman, säkerhet för fordran, förfallodag, uppsägningstidpunkt, överenskommen ränta och förändringar för densamma, dröjsmålsränta etc etc. Det finns en hel del att tänka på och en hel del fallgropar. Jag råder Dig absolut att ta råd av en jurist så att inget missas eller blir fel. /Göran Håkansson, Familjens juristFråga: Hur säljer vi huset efter vår fars död bäst? Vår mor är arvtagare men bor på ett äldreboende och har ej råd att behålla huset. Skall dödsboet sälja eller min mor skriva över huset på barnen för försäljning alternativt ska hon ärva och sälja och skänka vinsten till barnen? /SvenHej Sven! Jag förutsätter att ni alla är gemensamma barn och att det inte finns något testamente. Det spelar mindre roll hur ni gör, reavinstskatten blir detsamma hur ni än gör. För att slippa göra gåvobrev och söka lagfart för er barn föreslår jag att ni, med stöd av bouppteckningen söker lagfart för er moder och låter henne sälja. Sen får hon själv avgöra vad hon vill göra med köpeskillingen. Glöm bara inte att försäljningen ska deklareras av säljaren och att vinstskatten ska betalas året efter. /Göran Håkansson, Familjens juristFråga: I ett samboförhållande äger parterna hälften var av fastigheten. Parterna skall gå skilda vägar därför den ena parten har träffat en annan, och båda vill bo kvar i fastigheten. Problemet är att A inte harÂÂÂ möjligheten av ekonomiska skäl att köpa ut den andre medan B har den möjligheten att lösa ut den andre.. A vill att de skall renovera fastigheten först och därefter sälja huset medan B inte vill det utan vill renovera när B bor i fastigheten. Rättsfrågan som ni skall besvara är om domstolen kan tvinga parterna att sälja fastigheten eller om domstolen kan på något sätt tvinga A eller B att agera på ett annat sätt?AnnaHej Anna!När ett samboförhållande upphör skall på begäran av av någon av parterna samboegendomen fördelas dem emellan genom bodelning. Samboegendom är gemensam bostad och bohag som anskaffats för gemensam användning. Begäran om bodelning skall framställas senast ett år efter att samboföhållandet upphörde. Kan parterna inte komma överens om bodelningen skall tingsrätten på ansökan av en eller båda parterna förordna någon att vara bodelningsförrättare. Bestämmelserna om bodelningsförrättare är i princip samma regler som gäller mellan makar enligt äktenskapsbalken. Bodelningsförrättaren försöker ena parterna och komma fram till en bodelning som båda kan acceptera. Går inte det har bodelningsförrättaren rätt attÂÂÂ tvångsvis förrätta bodelning. Är part missnöjd med denna måste man väcka klandertalan inom fyra veckor efter delgivningen.När det gäller gemensam bostad har den sambo som bäst behöver bostaden rätt att få denna i avräkning på sin lott. Om bodelningen leder till att parterna behåller sina andelar är lag om samäganderätt tillämplig. Med stöd av dennaÂÂÂ lag kan man ansöka om att god man förordnas och att denne försäljer fastigheten på offentlig auktion. Skall man svara kort är svaret ja, en god man förordnad av tingsrätten kan sälja fastigheten. En bodelningsförrättare hade nog emellertid försökt få igenom en bodelning enligt vilken B erhåller hela fastigheten genom bodelning och A blivit utlöst.Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej, om jag säljer mitt hus för x antal kronor och får en given vinst hur kan då skatteverket ta reda på vad jag gav för huset när jag köpte det för att kolla om jag betalat tillräckligt med reavinstskatt. Kollar de upp sådant verkligen? /LenaHej Lena! Köpeskillingen vid försäljningar av fastigheter är offentliga uppgifter som skatteverket automatiskt tar del av från inskrivningsmyndigheten/lantmäteriet. Skatteverket har full kontroll på vad Du fått för Din fastighet och också vad Du betalat för den i inköp. Har Du fått fastigheten i arv eller gåva går man tillbaka till senaste köp. Deklaration skall göras året efter försäljningen på blankett K5, se mer på skatteverkets hemsida www.skatteverket.se Skatteverket har också full koll på eventuella uppskovsbelopp avseende tidigare sålda bostäder. Vad skatteverket inte vet och som Du själv skall deklarera är utgifter för försäljningen och förbättringsutgifter. Vill Du ha hjälp med att upprätta deklarationen kan säkert Din mäklare bistå med detta. Vi på Familjens jurist kan också bistå Dig om Du så önskar, se mer på vår hemsida www.familjensjurist.se /Göran Håkansson, Familjens jurist Fråga: Vi är 4 st syskon som äger ett hus tillsammans. Ett av syskonen vill nu köpa huset och har dessutom utan att fråga oss andra flyttat in där. Mina 2 syskon går med på att sälja det billigt till henne, men jag vill inte det. Mina 2 frågor är: Får hon utan vårt lov flytta in dit? Vad händer om jag inte vill sälja? Tacksam för svar!Hej! Om man samäger en fastighet och inte har upprättat något avtal om detta är lag (1904:48) om samäganderätt tillämplig. Om en fastighet innehas med samäganderätt måste alla delägarna samtycka till förfogande över fastigheten eller förvaltningsåtgärd. En vanlig försäljning av fastigheten kräver också enighet, det räcker inte med majoritetsbeslut (samma gäller pantsättning). Däremot kan varje delägare sälja sin andel. Kan delägarna inte enas om fastighetens förvaltning eller försäljning kan vem som helst av dem ansöka vid tingsrätten, att rätten skall förordna en god man för att ta hand om förvaltningen för delägarnas räkning. Vem som helst kan vidare begära att samäganderättsförhållandet skall upplösas. Detta kan ske genom delning av fastigheten men vanligast att fastigheten säljes på offentlig auktion och att köpeskillingen delas. Även i sistnämnda fall skall man ansöka om god man för att ombesörja detta. Givetvis står det fritt för delägare att köpa ut övriga delägare vid en offentlig auktion. Samäganderättslagen är från 1904 och något ålderdomlig. För en ovan läsare kan lagtexten uppfattas som svår. Generellt kan man säga att blotta existensen av lagen innebär att förnuftiga och kostnadsmedvetna delägare brukar kunna enas och förlikas utan att god man skall behöva utses. Kostnader för eventuellt en god man belastar samtliga delägare i förhållande till sin lott, det kan bli dyrt! I Ditt aktuella fall kan två delägare sälja sina andelar till Din syster som därmed äger 75%, detta kan Du inte stoppa. Därefter skulle Du äga 25% och Din syster 75%. Trots detta får hon inte disponera över fastigheten utan Ditt samtycke, se ovan. Vill Du inte sälja Dina 25% till Din syster (jag förutsätter att ni inte kommer överens) blir Du till slut tvingad att antingen sälja Dina 25% eller köpa Din systers 75% eller så säljes fastigheten till någon utomstående. Om ni kan enas kan man givetvis tänka sig att ni båda upprättar ett samäganderättsavtal och överenskommer om hur fastigheten skall disponeras och kanske avtalar bort samäganderättslagen helt eller delvis. Jag föreslår att Du och Din syster gemensamt kontaktar en jurist och av denne informeras om vad som gäller. Vill man fortsätta äga fastigheten tillsammans måste man ta hänsyn till varandra och inte ta egna beslut. Mvh Göran Håkansson, Familjens juristFråga: 13 st dödsbodelägare vill sälja fastigheten. Vilka viktiga papper måste fram innan försäljningen och vad händer om man inte hittar ett papper i dödsboet? mvh NinaHej Nina! Du skriver att 13 dödsbodelägare vill sälja en fastighet. Jag tolkar det som att inte alla vill det utan att någon vill ha en annan lösning, kanske överta fastigheten. Är det oenighet mellan delägarna bör man ansöka vid tingsrätten att en botredningsman skall utses. Boutredningsmannen kan inte, mot delägrnas vilja, sälja fastigheten däremot kan boutredningsmannen ansöka vid tingsrätten om tillstånd att sälja fastigheten. Ett annat alternativ är att boutredningsmannen skiftar ut fastigheten på delägarna i förhållande till arvs- eller testamentslotterna. Därefter samäger delägarna fastigheten och den gamla lagen från 1904, lag om samäganderätt, blir tillämplig. Enligt denna lag kan god man förordnas för att få till stånd en försäljning. För att kunna sälja fastigheten krävs att bouppteckningen är registrerad och att delägarna är överens. Vanligast är att en delägare (eller annan) har fullmakt från övriga att sälja. I samband med försäljningen är det viktigt att man har kontroll över alla pantbrev i fastigheten. Är så inte fallet får man ibland ansöka om dödning av förkomna pantbrev. Hoppas att ovanstående ger svar på Din fråga. Mvh Göran Håkansson, Familjens jurist Fråga: Min son vill sälja sin bostadsrätt till sin far för inköpspriset för att slippa skatt. Om fadern därefter ger sonen pengar som gåva, kan det bli ett skatteproblem? Är det olagligt att göra så? Mvh MariaHej Maria! Om Din son säljer sin lägenhet till sin far för inköpspriset blir det förmodlingen ingen reavinstskatt (se dock nedan). Detta förusätter att fadern blir godkänd som ny ägare i föreningen. Skall fadern inte flytta in kan det bli ett problem. Skall fadern sedan sälja fastigheten till ett marknadsvärde kommer fadern att få skatt på reavinsten. Jag förstår inte riktigt poängen med den beskrivna situationen. Är sonen möjligtvis på obestånd och vill undvika att betala sina skulder? Olagligt är det inte men en försäljning till underpris kan skatteverket ha synpunkter på. Nedanstående står att läsa på skatteverkets hemsida: "Om en bostadsrätt säljs till ett pris som är lägre än marknadsvärdet, och gåvoavsikt finns, blir mellanskillnaden ( marknadsvärde minus pris ) gåva. Det saknar betydelse hur parterna själva betecknat överlåtelseavtalet. Om priset t.ex. motsvarar halva marknadsvärdet, anses bostadsrätten överlåten till hälften genom försäljning och till hälften genom gåva. Eftersom hälften av bostadsrätten överlåtits som gåva får du endast göra avdrag för hälften av inköpspris, förbättringsutgifter och kapitaltillskott. Om gåvoavsikt inte finns, anses bostadsrätten avyttrad i sin helhet genom försäljning. Om en bostadsrätt säljs till ett pris som överstiger marknadsvärdet, och gåvoavsikt finns, ska endast den del av priset som motsvarar egendomens marknadsvärde anses som försäljningspris. Överskjutande del får ses som en gåva. Om gåvoavsikt inte finns anses hela priset vara försäljningspris för säljaren." Det finns alltså inga garantier att Din son undviker reavinstskatt. /Göran Håkansson, Familjens jurist
Fråga: Hej! Jag jag äger 50% av en fastighet jag inte bott i på 4 år och vill nu försöka bli av med huset, men mitt ex som bor i det vill inte samarbeta med mig,så jag undrar hur man ansöker om en god man via tingsrätten och vad man måste ha med i brevet när man vill ansöka om tvångsförsäljning? Mvh CarolaHej Carola! Jag förutsätter att bodelning har skett och att Du med stöd av lag om samäganderätt vill få till stånd en försäljning. Är alla andra möjligheter diskuterade? Jag tänker då främst att Ditt ex löser ut Dig eller att Du löser ut Ditt ex. Går inte detta finns möjlighet till tvångsförsäljning. Ansökan inlämnas till den domstol inom vilken domsaga fastigheten är belägen. Till ansökan angives fastightetsbeteckning, namn och personnummer på delägarna, personbevis på delägarna samt eventuellt förslag på vem som skulle kunna förordnas som god man. Om Din ansökan är ofullständig begär tingsrätten komplettering. Du måste också till tingsrätten betala en ansökningsavgift på f n 375:-. Känner Du Dig osäker får Du gärna kontakta oss på Familjens jurist. /Göran Håkansson, Familjens juristFråga: Hej, vi äger ett hus vi tänkte ge som gåva till sonen, det är belånat över taxeringsvärdet, går det ändå att ge som gåva? Vi måste väl skatta i varje fall då? Men han kanske kan slippa dom där 1,5 % som ska betalas annars vid försäljning ? Hoppas på ett svar, blir galen av alla olika svar vi får. Mvh Ann-CharlotteHej Ann-Charlotte, för det första är gåvoskatten avvecklad i Sverige sedan den 17 december 2004. Sålunda kommer överlåtelsen aldrig att gåvobeskattas. Som frågan är ställd förutsätter jag att fastighetens lån skall följa fastigheten d v s att sonen skall övertaga lånen som överstiger taxeringsvärdet. Mitt svar enligt nedan bygger på detta. Om lånen INTE skall följa med fastigheten blir svaret givetvis ett helt annat. De två skatter som blir aktuella är stämpelskatt för "gåvotagaren" respektive reavinstskatt för "givaren". Överlåtelsen medför stämpelskatt för "gåvotagaren" om vederlaget (lånen) överstiger 85 % av taxeringsvärdet året före då lagfart beviljas. Stämpelskatten är 1,5 % av vederlaget (lånen). Härtill kommer en exp kostnad på 825 kr. Vidare medför överlåtelsen reavinstskatt för "givaren" om vederlaget (lånen) överstiger taxeringsvärdet vid tiden för överlåtelsen. För vidare uteckling av ovanstående och tillkommande frågor om t ex förskott på arv föreslår jag att Du kontaktar oss, se mer på hemsidan www.familjensjurist.se /Göran Håkansson, Familjens jurist Fråga: Vi är ett dödsbo om 13 personer som har ärvt en fastighet. På denna fastighet finns en vattenbrunn som granne har gemensamt. Inget servitut finns. Nu vill vi ordna med detta servitut innan försäljning av fastigheten för att undvika ev bekymmer för grannen. Enligt inskrivningsmyndigheten så måste vi ha en dösbolagfart för att kunna ansöka om servitutet. Måste alla dödsbodelägare skrivit på och godkänt bodelning och arvskifte innan vi kan ansöka om dödsbolagfart? Om så är fallet, vad händer om inte alla skriver på och godkänner, finns det annat sätt att hjälpa grannen på så inte han kommer i kläm pga det? Mvh GunillaHej Gunilla! För att ansöka om dödsbolagfart krävs att bouppteckningen efter den avlidne är registrerad vid skatteverket. Den registrerade bouppteckningen tillsammans med en vidimerad kopia skickas till inskrivningsmyndigheten tillsammans med ansökan om dödsbolagfart. Vid kommande avtalsskrivning och försäljning måste samtliga delägare underteckna eller företrädas genom fullmakt. Lämpligen utser man en eller kanske två att i förening, eller var för sig, teckna dödsboet och ingå avtal. Eftersom fastigheten uppenbarligen skall säljas av dödsboet gör man inget arvskifte förrän efter att försäljningen gjorts. I samband med arvskiftet måste man bland annat beakta eventuell reavinstskatt avseende den försålda fastigheten. Om det tillkommer skulder efter att arvskiftet verkställts är man skyldig att återbetala vad man erhållit för mycket. Mitt förslag är att man låter en jurist upprätta arvskiftet så att inga obehagliga överraskningar kommer i efterhand. Vi på Familjens jurist har stor erfarenhet av detta. För övrigt är termen "bodelning" endast relevant mellan makar eller sambor då ett förhållande upplöses genom dödsfall eller separation. Finns det ingen efterlevande make/maka eller sambo skall således ingen bodelning ske. /Göran Håkansson, Familjens jurist Fråga: Har en jordbruksfastighet där det bedrivs omfattande verksamhet. Gården är på ca 70 ha. Gården köptes av mig under samboförhållandet. Har hon någon rätt till något i den? Har hört att sambolagen inte gäller jordbruksfastigheter. Vad gäller? /DennisHej Dennis! Sambolagen omfattar gemensam bostad och gemensamt bohag som förvärats för gemensam användning. Sålunda bör mangårdsbyggnaden på jordbruksfastigheten omfattas av Sambolagen och övriga delar av jordbruksfastighten uteslutas./ Göran Håkansson, Familjens juristSammanfattningsvis kan en fastighet som en avliden har innehaft inte säljas förrän bouppteckningen registrerats. Den som upprättar bouppteckningen kan normalt upplysa om vad som är mest förmånligt ur skattesynpunkt. Skall dödsboet sälja fastigheten måsta man först söka dödsbolagfart. Samtliga delägare som enligt bouppteckningen tecknar dödsboet måste underteckna försäljningen, detta kan lösas med fullmakter. /Göran Håkansson, Familjens juristFråga: Hej, jag har haft turen att privat fått en köpare till min lägenhet i Malmö men befinner mig i Kanada och vill inte resa hem till Sverige förrän nästa maj om jag kan slippa. Innan jag åkte skrev jag en bevittnad fullmakt åt min vän så enligt vad banken har sagt ska det vara tillräckligt för att lösa lån och ta emot köpsumman för insättning på mittkonto. Men nu vet jag inte hur jag ska göra med själva köpeavtalet?Anna LarssonHej! Inga problem. Antingen formulerar Du fullmakten på så sätt så Din vän även för Din räkning kan underteckna köpeavtalet eller så skriver Du under avtalet i Kanada och skickar det. Det finns inget krav att säljare och köpare skall vara samtidgt närvarande.Göran Håkansson, Familjens juristFråga: Vi är sambo o äger en bostadsrätt med 50% var. Om den ena av oss vill sälja och den andra egentligen inte vill, hur länge kan den part som int0 vill sälja, "dra ut" på en försäljning ÂÂÂ om lägenheten är lämnad till mäklare ?/ChristinaEn försäljning via mäklare förutsätter att samtliga ägare är överens om att sälja lägenheten. Om en ägare inte undertecknar överlåtelseavtalet kommer en försäljning inte att komma till stånd. För situationer när flera personer äger något med samäganderätt och en eller flera inte vill sälja finns en lag om samäganderätt genom vilken delägare kan få till stånd en tvångsförsäljning via en förordnad god man. Lägenheten kommer då att säljas vid en offentlig auktion.När denna situation uppstår i ett äktenskap eller i ett samboförhållande måste dock en bodelning ske innan en försäljning enligt samäganderättslagen kan äga rum. Om parterna inte kan enas om en bodelning måste tvångsbodelning göras av en bodelningsförrättare som utses av tingsrätten. Således måste frågeställaren först ansöka om bodelningsförrättare samt få till stånd en bodelning. Härefter kan ansäkan om tvångsförsäljning göras. Om en part sätter sig konsekvent på "tvären" kan tiden innan lägenheten är såld ta väldigt lång tid..Göran Håkansson, Familjens jurist Fråga: Vad är det för skillnad på samäganderättsavtal och samboavtal? Om person A köper ett hus (står ensam på huslån) men har tänkt att detta ska bli ett gemensamt boende för person A och person B om några månader. Vad ska man teckna för avtal för att båda ska äga hälften av huset om endast person A står skriven som ägare? Båda delar på samtliga utgifter som amorteringar osv. Ska detta avtal registreras någonstans, i så fall vart? Eller räcker det med vittne? Och sista frågan, hur blir det med ev reavinstskatt, gåvoskatt när man ingår ett samboavtal /samäganderättsavtal? Person A och B är ej gifta. Mycket tacksam för svar!Mvh AgnetaSvar: Hej Agneta! Ett samäganderättsavtal är ett avtal mellan två eller flera personer som tillsammans äger något, t ex en fastighet. Detta avtal kan vara mellan syskon, kompisar eller mellan vem som helst. Sambor kan givetvis också skriva ett samäganderättsavtal vilket kan vara lämpligt om de t ex samäger en bil eller något annat som inte är föremål för sambolagen. Om man samäger något men inte har upprättat något avtal är en gammal lag från 1904 (med vissa ändringar sedan dess) lag om samäganderätt tillämplig.Samboavtal skrives förstås mellan sambor. Sambolagen omfattas endast av bostad och bohag om egendomen anskaffats för gemensam användning. Ett mer omfattande avtal mellan sambor blir en kombination av samäganderättsavtal och samboavtal.Vidare till Din fråga om en person A köper ett hus men avsikten är att både A och B skall stå som ägare. Jag förmodar att man man valt detta alternativ eftersom förmodligen A i exemplet vill söka uppskov med reavinstskatten för ett tidigare boende som sålts. Annars finns ingen anledning till att inte både A och B från början förvärvar fastigheten. Om nu A köpt fastigheten och i efterhand vill att både A och B skall stå som hälftenägare kan man lösa det i efterhand men det kommer att få konsekvenserför A avseende uppskovsbelopp. För så kallade benefika förvärv gäller att uppskovet skall återföras till beskattning om ersättningsbostaden övergår genom arv, testamente, gåva eller bodelning. Om däremot ersättningsbostaden övergår genom arv eller testamente till make, sambo eller hemmavarande barn under 18 år, samt bodelning ÂÂÂ med anledning av att ett äktenskap eller ett samboförhållande löses upp eller att maken eller sambon dör behöver inte uppskovet återföras till beskattning. Uppskovet övertas i sådana fall av dennye ägaren till bostaden.Sammanfattningsvis måste man tänka mer än en gång om man tvunget vill att både A och B skall stå som ägare. Genom ett samboavtal och ett testamente kan man komma lika långt och undviker att gamla uppskovsbelopp tas upp till beskattning. Testamente skall bevittnas av två stycken ojäviga samtidigt närvarande vittnen som skall veta att de bevittnar ett testamente men behöver inte ta del av testamentets innehåll. Samboavtal behöver inte bevittnas men ur bevissynpunkt rekommenderas två vittnen. Dessa handlingar kan inte registreras. Man upprättar dem i två exemplar där parterna själv ansvarar för var sitt exemplar. Skulle samboförhållandet upphöra genom att samborna går skilda vägar gäller, enligt 11 kap 8§ ärvdabalken, testamentet normalt inte. Att skriva ett samboavtal/ samboavtal och/eller testamente medför inga reavinstskattekonsekvenser. Arvs- och gåvoskatten slopades i Sverige från den 17 december 2004 och så vitt jag vet finns inga planer på återinförande.Hoppas ovanstående är svar på Dina funderingar.Göran HåkanssonFamiljens juristFråga: Hej, vi köpte en bostadsrätt den 1/8 2008. För cirka en månad sedan började mosaiken på golvet släppa. Är detta något som vi kan kräva ersättning för av de förra ägarna? Tack på förhand! /PeterSvar: Som Du kanske vet gäller jordabalken köp och andra rättsförhållanden rörande fast egendom. En bostadsrättslägenhet är inte fast egendom utan lös egendom i lagens mening. Med anledning av detta är i stället köplagen tillämplig. Mer härom om "varans beskaffenhet" finns att läsa i 17-21 §. Utan att veta detaljerna runt köpet avseende skicket och vad säljaren uppgivit kan jag nog tycka att som lagen säger "varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta". Det spelar här ingen roll om lägenheten sålts i "befintligt skick". Som köpare har Du rätt att kräva att säljaren avhjälper felet enligt 34 § köplagen och endast om "säljaren inte fullgör sin skyldighet att avhjälpa felet, har köparen rätt till ersättning för försvarliga kostnader för att avhjälpa det". Du bör alltså omgående kontakta säljaren och kräva att felet avhjälps, i första hand kan Du inte kräva ekonomisk ersättning. Göran Håkansson, Familjens juristFråga: Hej! Jag ska sälja mitt hus för att flytta till Skåne. Men undrar om jag skulle avlida innan 10 år gått efter husförsäljningen och det efter min död skulle komma fram dolda fel är det då mina barn som får stå för dessa kostnader? Mvh BirgittaSvar: Dolda fel är väsentliga fel och brister som inte kan upptäckas varken av Dig, säljaren eller en besiktningsman. Du skall inte heller haft anledning att misstänka att felet fanns med hänsyn till fastighetens pris, ålder och skick. Säljaren har under normala omständigheter 10 års ansvar mot köparen för "dolda fel". Avlider Du inom 10 års fristen kan dödsboet (indirekt alltså Dina barn) krävas. Det är vanligt att säljaren tecknar en s k överlåtelseförsäkring som gäller i 10 år i samband med försäljningen. Försäkringen grundas på en överlåtelsebesiktning av godkänd fackman och på de uppgifter som säljaren lämnar om fastigheten. Försäkringsbolagen tillhandahåller denna typ av försäkring och de flesta fastighetsmäklare kan vara behjälpliga. Göran Håkansson, Familjens juristFråga: Min far har lagfarten till sommarstugan, hur gör vi för att mor ska få hälften? Hälsningar BennySvar: Detta kan lösas på flera sätt (köp, gåva, bodelning under bestående äktenskap). Den första frågan som man måste ställa är varför man vill att "Mor" skall ha lagfart på halva stugan. I "normalfallet" finns ingen anledning att göra något. Om man nu har något bra skäl och vill udvika alla former av skatt (reavinstskatt och/eller stämpelskatt) kan jag nog rekommendera en partiell bodelning under bestående äktenskap. Genom denna transaktion kan man på ett enkelt sätt föra över halva stugan till den andra maken. Göran Håkansson, Familjens juristFråga: Vi är ett sambopar 70 år. Vi har ett nybyggt hus värde 4mil. Jag är ensam ägare samt 3 mil. sparat tillsammans har 2 barn sambon 1 barn. Vi har ingen kontakt och kommer alltid så att förbli. Krav nr 1. att den överlevande skall ärva så mycket det bara går(revers, kapitalförs- eller annat) Krav nr 2.Förhindra att barnen får del av förmögenheten. Krav nr 3. Vid den sistes bortgång skall allt tillfalla cancerfonden. Tacksam för förslag. PS.Testamente har vi där allt utom laglotten tillfaller den kvarvarande laglotten vill få krympt ner till så mycket det bara går. Mvh C.Svar: Genom testamente kan ni inte göra mer än vad ni redan gjort. Genom kapitalförsäkringar kan sparmedel reserveras med i första hand efterlevande sambon som förmånstagare och i andra hand Cancerfonden. Är huset obelånat eller finns det utrymme att låna mer kan man göra det och använda lånesumman för att avsätta ytterligare medel i kapitalförsäkringar. Enligt huvudregeln i försäkringsavtalslagen (14 kap 7§) skall försäkringsbelopp som utfaller till förmånstagare efter dödsfall inte ingå i kvarlåtenskapen och därmed ej räknas med vid beräkningen av laglotten. Göran Håkansson, Familjens juristFråga: Jag och min sambo har precis köpt hus. Vi står 50% vardera på lagfarten. Vad bör vi tänka på? Med vänliga hälsningar Bo EkSvar: Det viktigaste som sambo är att vara medveten om att ni, utan testamente, ej har någon inbördes arvsrätt. Detta gäller även om ni har gemensamma barn. Har ni barn (gemensamma eller var för sig så kallade särkullbarn) ärver de. Saknar ni barn ärver era rspektive föräldrar i första hand och i andra hand syskon eller deras barn. I tredje hand ärver andra avlägsna släktingar och i sista hand allmänna arvsfonden. I ert fall är det alltså ytterst viktigt att ni upprättar ett inbördes testamente. Skulle ni separera är sambolagen tillämplig då ni köpt huset tillsammans. I just ert fall har sambolagen ingen större betydelse under förutsättning att ni båda har tillskjutit lika mycket som kontantinsats och under förutsättning att ni båda står för 50% av lånen. Är detta inte fallet bör ni skriva ett samboavtal alternativt ett samäganderättsavtal eller inbördes skuldebrev. Skulle ni framledes gifta er kommer saken i ett helt annat läge med arvsrätt (om ni skanar barn eller har gemensamma barn) och giftorätt. Om ni skulle gifta er bör man också upprätta testamente och kanske ett äktenskapsförord. Som sambor får ni inte glömma att kolla upp vem som är förmånstagare till alla era respektive livförsäkringar. I vissa fall betraktas sambor som gifta och i andra fall inte. Vill ni ha varandra som förmånstagare måste ni i vissa lägen göra ett aktivt val till respektive försäkringsbolag. Detta styrs inte av ert eventuella testamente utan av det särskilda (eller generella) förmånstagareförordnandet. Göran Håkansson, Familjens jurist