Source: https://www.ra-kotz.de/asylbewerber-vermietungsverbot.htm
Timestamp: 2017-11-22 13:12:32
Document Index: 366077346

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 1', '§ 1', 'BGH', 'BGH', 'Art. 13', '§ 1', '§ 1', '§ 14', '§ 3']

Asylbewerber - Vermietungsverbot? - RA Kotz
Az: 2 C 565/15
Kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft wirksam beschließen, dass eine Vermietung einzelner Wohnungen an Asylbewerber nicht erfolgen darf? Sind die entsprechenden Beschlüsse gültig? Welche Vorgehensweisen gegen die, die jeweiligen Asylbewerber benachteiligenden Regelungen sind denkbar? Mit diesen Fragen setzte sich das Amtsgericht Laufen im anliegenden Urteil auseinander.
5. Der Streitwert wird auf 31.900,– EUR festgesetzt.
Die Kläger bilden mit den Beklagten die Wohnungseigentümergemeinschaft … und … in Bad Reichenhall. Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft ist Frau …… Die Kläger sind Eigentümer der Wohnung Nr. 27 und des Teileigentums Nr. 104 der Wohnungseigentumsanlage. Die Einheit Nr. 27 weist eine Fläche von ca. 92 qm auf. Laut Teilungserklärung dient diese Einheit zu Wohnzwecken. Die Einheit Nr. 104 wird in der Teilungserklärung bzw. in der Gemeinschaftsordnung als Kellereinheit bezeichnet, wobei deren Nutzungsmöglichkeit als Hobbyraum und Gemeinschaftsraum festgelegt wurde. Diese weist eine Fläche von ca. 80 qm auf. Sowohl die Einheit Nr. 27 als auch die Nr. 104 haben die Kläger an den Freistaat Bayern vermietet, wobei der Freistaat Bayern diese zur Unterbringung von Asylbewerbern nutzt. Auf der Eigentümerversammlung vom 13.07.2015 haben die Wohnungseigentümer mehrheitlich unter TOP 3 beschlossen, dem Eigentümer der Sondereigentumseinheit Nr. 27 und der Teileigentumseinheit Nr. 54 die Nutzung zur Unterbringung von Asylbewerbern zu untersagen und ebenfalls zu untersagen, andere Wohnungen zur Nutzung für Asylbewerber zu vermieten. Unter TOP 4 wurde weiter mehrheitlich beschlossen, dass bei Gericht Klage für den Fall eingereicht wird, dass sich der Kläger zu 1) weigern sollte, der Aufforderung zu TOP 3 nachzukommen.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 13.07.2015 zu TOP 3 wird für ungültig erklärt, hilfsweise, es wird festgestellt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 13.07.2015 zu TOP 3 nichtig ist.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 13.07.2015 zu TOP 4 wird für ungültig erklärt, hilfsweise, es wird festgestellt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 13.07.2015 zu TOP 4 nichtig ist.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass die Vermietung an Asylbewerber keine ordnungsgemäße Nutzung der im Eigentum der Kläger stehenden Wohn- und Teileigentumseinheiten darstelle. Insbesondere sei die Nutzung zur Unterbringung von Asylbewerbern keine zu Wohnzwecken dienende Nutzung, da aufgrund der Umstände, dass mehrere erwachsene Personen und nicht Familien untergebracht werden, die Bewohner ständig wechseln würden und dementsprechend mehr Besuche empfangen, eine über die normale Wohnnutzung hinausgehende Belastung und Beeinträchtigung gegeben sei. Darüber hinaus tragen die Beklagten vor, dass eine erhebliche Beeinträchtigung durch die Asylbewerber bzw. durch deren Besucher stattgefunden habe. So gehe von den Asylbewerbern eine erhebliche Lärmbelästigung aus und es werde insbesondere dem Sicherheitsbedürfnis der anderen Bewohner nicht ausreichend Rechnung getragen, da schon mehrfach die Polizei habe erscheinen müssen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Beklagten vom 06.10.2015 (Bl. 13/19 d. Akte) und vom 15.12.2015 (Bl. 36/41 d. Akte) vollinhaltlich Bezug genommen. Ferner sind die Beklagten der Ansicht, dass im Rahmen der Vermietung eine einheitliche Vermietung beider Einheiten vorliege und letztlich daher beide Einheiten insgesamt zu Wohnzwecken genutzt werden würden.
Das Gericht hat Beweis erhoben zur Frage der Belegung und Nutzung der Wohnung Nr. 27 und des Kellerbereichs Nr. 104 durch Einvernahme der Zeugen… und …… Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 22.12.2015 vollinhaltlich Bezug genommen. Ferner wird zur Ergänzung des Tatbestandes Bezug genommen auf sämtliche Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie sonstigen Aktenteilen.
Die Klage ist zulässig und vollumfassend begründet. Die angefochtenen Beschlüsse zu TOP 3 und zu 4 waren für ungültig zu erklären.
a) Das Gericht ist der Ansicht, dass die Unterbringung von Asylbewerbern eine zulässige Wohnnutzung darstellt. Wie der BGH in seinem Urteil vom 15.01.2010 ausgeführt hat (BGH ZWE 2010, 130), ist maßgeblich für die Frage, was eine zulässige Wohnnutzung darstellt, § 1 WEG in Verbindung mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung heranzuziehen. Nach § 1 Abs. 2 WEG kann Wohnungseigentum nur an einer Wohnung begründet werden, so dass das Sondereigentum zum Wohnen geeignet und das Wohnungseigentum zum Wohnen auch bestimmt sein muss und sich seine ordnungsgemäße Nutzung nach diesem Zweck richtet. Der BGH führt insoweit aus (BGH ZWE 2010, 130, 131): „Zu dieser ordnungsgemäßen Nutzung gehört sicher in erster Linie die Nutzung der Wohnung als Lebensmittelpunkt . Darauf beschränkt sich der Wohnzweck (…) nicht. Ähnlich wie der Begriff der Wohnung in Art. 13 Abs. 1 Grundgesetz (…) ist auch der hier in der Teilungserklärung verwendete Begriff der Wohnung in § 1 Abs. 2 WEG weit auszulegen und am Ziel der Vorschrift auszurichten. Ziel der Vorschrift ist es zwar auch, die Wohnungsnutzung von der sonstigen Nutzung abzugrenzen, für die mit § 1 Abs. 3 WEG das Teileigentum vorgesehen ist. Entscheidend ist aber, dass dem Wohnungseigentümer Eigentum zugewiesen wird, das vollen Eigentumsschutz genießt (…). Der Wohnungseigentümer ist auch nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen.“
e) Eine Überbelegung der Wohneinheit Nr. 27 ergab sich zudem aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme und der einvernommenen Zeugen zur Überzeugung des Gerichts nicht. Eine Belegung mit max. 8 erwachsenen Personen bei 92 qm stellt noch keine Überbelegung und damit eine Überbeanspruchung des Gemeinschaftseigentums und damit eine Beeinträchtigung nach § 14 WEG nicht dar:
Soweit die Teileigentumseinheit Nr. 104 betroffen ist, ergab die durchgeführte Beweisaufnahme gerade nicht, dass hier Asylbewerber untergebracht werden. Aufgrund des vorgelegten Mietvertrages mit dem Freistaat Bayern und der Aussage des zuständigen Sachbearbeiters vom Landratsamt steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass nur die Wohneinheit Nr. 27 zu Wohnzwecken vermietet wurde, nicht aber die Teileinheit Nr. 104. Soweit nun die Beklagten vortragen lassen, dass zum Teil und unregelmäßig diese Teileinheit von den Bewohnern der Wohneinheit Nr. 27 auch dazu genutzt wird, dass sie sich dort aufhalten, duschen und vereinzelt auch dort unten übernachtet, so stellt dies allein für sich betrachtet noch keine unzulässige Wohnnutzung dar. Diese Kellereinheit ist als Hobby – und Aufenthaltsraum konzipiert, in dem sich, wie auch die einvernommenen Zeugen bestätigt haben, auch Fitnessgeräte befinden. Insoweit stellt daher auch die von den Beklagten behauptete Nutzung der Kellereinheit noch keine unzulässige Wohnnutzung dar.
Insgesamt war daher der Klage vollumfassend stattzugeben.
Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 3, 5 ZPO und orientierte sich an dem wirtschaftlichen Interesse, wie vom Klägervertreter mit Klageschriftsatz vorgetragen. Danach war zum einen die für die Vermietung getätigten Investition von 4.000,– EUR und dem bis zum Ablauf der fest vereinbarten Mietzeit noch zu erwartenden Miete in Höhe von 27.900,– EUR, Gesamtsumme von 31.900,– EUR, zu berücksichtigen. Hieraus ergibt sich der festzusetzende Streitwert.