Source: http://www.mdr-recht.de/47017.htm
Timestamp: 2017-02-28 09:52:39
Document Index: 306266427

Matched Legal Cases: ['§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', 'BGH', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543']

Nachrichten Materialien Unterhaltsleitlinien Prozesskostenhilfe-Bekanntmachung Gesetzgebung Kontakt LG Dessau-RoÃŸlau 29.12.2016, 5 S 141/16 Fallen Betriebskostensalden nach Abrechnung unter den Begriff der "Miete" i.S.d. Â§Â§ 543, 569 BGB? Als wiederkehrende Leistung i.S.v. Â§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist die Nebenkostenzahlung nur dann anzusehen, wenn sie als Nebenkostenpauschale oder als Nebenkostenvorauszahlung zusammen mit der Miete zu den bestimmten Zinsterminen zu erbringen ist. Die Revision wurde daher beschrÃ¤nkt zu der Frage zugelassen, ob Betriebskostensalden nach Abrechnung unter den Begriff der "Miete" i.S.d. Â§Â§ 543, 569 BGB zu fassen sind. Der Sachverhalt:Der KlÃ¤ger begehrte vom Beklagten infolge einer KÃ¼ndigung vom 25.8.2015 die RÃ¤umung und Herausgabe seiner Mietwohnung. Die Monatsmiete fÃ¼r die 31 mÂ² groÃŸe Wohnung betrug zuletzt 254 â‚¬. Ferner begehrte er (ursprÃ¼nglich) die Zahlung von 1.176,21 â‚¬ (667,21 â‚¬ aus Heizkostenabrechnung, Betriebskostenvorauszahlungen fÃ¼r neun Monate i.H.v. insgesamt 504 â‚¬ und MahngebÃ¼hren von 5 â‚¬). Insoweit erklÃ¤rten die Parteien den Rechtsstreit in der ersten Instanz aufgrund zweier Zahlungen durch das Jobcenter fÃ¼r den Beklagten Ã¼bereinstimmend fÃ¼r erledigt. AuÃŸerdem zahlte das Jobcenter im Juni 2016 an den KlÃ¤ger einen weiteren Betrag i.H.v. 1.188,24 â‚¬ auf AusstÃ¤nde aus nicht nÃ¤her dargelegten Betriebskostenabrechnungen, die Gegenstand eines Mahnverfahrens aus dem Jahr 2014 waren.
Das AG wies die Klage, soweit sie nicht Ã¼bereinstimmend fÃ¼r erledigt erklÃ¤rt worden war, ab. Das Gericht war der Ansicht, dass die KÃ¼ndigungserklÃ¤rung vom 25.8.2015 unwirksam sei. In dem in der KÃ¼ndigung aufgezeigten MietrÃ¼ckstand seien BetrÃ¤ge i.H.v. 1.430,22 â‚¬ (Inhalt des Vollstreckungsbescheides des AG bzgl. Betriebskostenabrechnungen aus vorherigen ZeitrÃ¤umen) und 667,21 â‚¬ (Heizkostenabrechnung) angefÃ¼hrt, die nicht unter den Begriff der Miete gem. Â§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB subsumiert werden kÃ¶nnten. Die hiergegen gerichtete Berufung des KlÃ¤gers vor dem LG blieb erfolglos. Allerdings wurde die Revision zugelassen.
Die GrÃ¼nde:Dem KlÃ¤ger steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf RÃ¤umung und Herausgabe der streitgegenstÃ¤ndlichen Wohnung und damit auch nicht auf Zahlung eines Nutzungsentgeltes zu.
Zwar Ã¼berstieg die Summe ausstehenden BetrÃ¤ge erkennbar den Betrag von zwei Monatsmieten i.S.v. Â§ 543 Abs. 2 S. 3 BGB. Hier musste jedoch berÃ¼cksichtigt werden, dass es sich bei den BetrÃ¤gen aus dem Vollstreckungsbescheid i.H.v. 1.147,38 â‚¬ und der Heizkostenabrechnung i.H.v. 667,21 â‚¬ um sog. Nachzahlungen von Betriebskosten auf Grund einer Abrechnung handelte. In der Literatur und Rechtsprechung ist umstritten, ob unter Mietzahlung i.S.d. Â§ 543 Abs. 2 Ziffer 3b BGB auch die Nachzahlung von Betriebskosten auf Grund einer Abrechnung zu verstehen ist. Der BGH hat diese Frage bisher offen gelassen.
Die wohl h.M. in Literatur und Rechtsprechung geht davon aus, dass Nachzahlungen von Betriebskosten aufgrund von Abrechnungen nicht unter Â§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB fallen. Die Kammer schlieÃŸt sich dieser Auffassung an. Die AusfÃ¼hrungen der Gegenmeinung Ã¼berzeugen insoweit nicht. Wenn Betriebskostennachzahlungen aufgrund von Abrechnung nicht unter Â§ 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3 BGB zu subsumieren sind, dann kann in der weiteren Konsequenz Â§ 543 Abs. 1 BGB nicht bejaht werden. Insoweit sind ausdrÃ¼cklich ZahlungsrÃ¼ckstÃ¤nde hinsichtlich Mietzahlung unter Â§ 543 Abs. 2 BGB als KÃ¼ndigungsgrund definiert. HÃ¤tte der Gesetzgeber eine Ausweitung auf Betriebskostensalden (nach Abrechnung) angestrebt, hÃ¤tte er dies ohne weiteres aufnehmen kÃ¶nnen. Insoweit fÃ¼hrt jedoch Â§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB nur "Miete" aus und ist somit maÃŸgeblich, was hierunter zu fassen ist. Unter "Miete" fallen zwar auch Nebenkosten, die der Mieter in Form von Geld oder geldwerten Leistungen Ã¼bernommen hat. Dies gilt jedoch nicht fÃ¼r Betriebskostennachzahlungen. Denn die Nachzahlung aufgrund der Nebenkostenabrechnung hat nicht den Charakter einer periodisch zu erbringenden Mietzinsrate.
Wollte man die Nichtzahlung einer Betriebskostenabrechnung als Grundlage fÃ¼r eine fristlose KÃ¼ndigung sehen, so kÃ¶nnte ein Vermieter relativ kurzfristig nach Zugang einer solchen Abrechnung - wenn der Nachzahlungsbetrag entsprechend hoch ist - bei fehlender Zahlung des Mieters sofort eine fristlose KÃ¼ndigung aussprechen. Da die Betriebskostenabrechnung sofort fÃ¤llig wird, wÃ¼rde nach der Gegenauffassung diese Forderung offen bleiben und dem Vermieter die MÃ¶glichkeit sofort offen stehen, fristlos zu kÃ¼ndigen. Oder der Vermieter kÃ¶nnte allein aufgrund einer Betriebskostenabrechnung fristlos kÃ¼ndigen, wenn er es im Laufe des Abrechnungsjahres verabsÃ¤umt hat, innerhalb angemessener Frist aufgrund einzelner ausstehender Nebenkostenvorauszahlungen zu kÃ¼ndigen, und so das Erfordernis der "Angemessenheit" der Frist umgehen. Das aber lÃ¤sst sich mit dem fein austarierten VerhÃ¤ltnis zwischen Vermieter und Mieter nicht vereinbaren.
Die Revision wurde beschrÃ¤nkt zu der Frage zugelassen, ob Betriebskostensalden nach Abrechnung unter den Begriff der "Miete" i.S.d. Â§Â§ 543, 569 BGB zu fassen sind. Insoweit sieht die Kammer nÃ¤mlich die Voraussetzungen des Â§ 543 Abs. 2 ZPO als gegeben an.
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