Source: https://ddcstudiolegale.com/index.php/news/condominio-e-proprieta
Timestamp: 2020-08-08 02:57:24+00:00
Document Index: 18845081

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'art. 1123', 'art.1123', 'art. 1120', 'art. 2051', 'sentenza ', 'art. 63', 'art. 1122', 'art. 1102', 'art. 1', 'art. 5', 'art. 106', 'sentenza ', 'art. 824', 'art. 806', 'art. 832', 'art. 1135', 'art. 32', 'art. 7', 'art. 42', 'art. 2087', 'art. 4', 'art. 27', 'art. 1375', 'art. 1256', 'art. 1467', 'art. 34', 'art. 34', 'art. 27', 'art. 1375', 'art. 91', 'art. 65', 'art. 95', 'art. 103', 'art. 91', 'art. 5', 'art. 2043', 'sentenza ']

Novità in diritto condominiale – DDC Studio legale
PISCINE CONDOMINIALI E PRIVATE IN CONDOMINIO - RESPONSABILITA’ REQUISITI E MAGGIORANZE PER L’INSTALLAZIONE E/O MANUTENZIONE
Categoria: Condominio e Proprietà
Anche quest’anno è arrivata l’estate e con essa il caldo di questi giorni particolarmente torridi.
Chi non avrebbe il desiderio di rinfrescarsi con un tuffo nell’acqua cristallina e fresca di una piscina???
Vi sono Condomini che sono dotati di tali strutture ed altri, magari di particolare pregio, che prevedono addirittura anche piscine private su singoli terrazzi.
E’ chiaro il beneficio che ogni condomino avrebbe dalla possibilità di utilizzare o avere a disposizione una piscina condominiale.
E’ però altrettanto evidente come vi siano delle responsabilità per il Condominio e per il suo amministratore nel caso di presenza ed utilizzo di una piscina condominiale e le altrettanti relative responsabilità del proprietario che installi una piscina sul proprio terrazzo.
Per quanto concerne la piscina condominiale, come da definizione, è evidente come il bene venga considerato comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. che elenca a titolo esemplificativo e non esaustivo le parti comuni dell’edificio. Le spese per la ripartizione dei costi di manutenzione gravano su tutti i condòmini secondo il disposto dell’art. 1123 c.c. primo comma e quindi secondo la tabella generale di proprietà, salvo che il regolamento condominiale preveda una ripartizione diversa o che i condòmini all’unanimità dei partecipanti stabiliscano un criterio differente rispetto a quello legale indicato nel predetto art.1123 c.c..
Si sono infatti verificati casi di ripartizione per così dire “mista”; ovvero metà della spesa sulla base dei millesimi di proprietà l’altra metà in parti uguali fra le varie unità immobiliari. Tale scelta era stata determinata dal fatto che la presenza di una piscina comporta un incremento di valore dell’immobile in maniera percentuale uguale per ciascuna unità abitativa ( nel caso di specie si era ritenuto un aumento per ogni unità di circa il 15% del valore).
Quando in un Condominio è presente una piscina condominiale, le responsabilità dell’amministratore sono numerose, in quanto, la piscina, oltre ad essere un luogo ricreativo e di svago è anche, però, un luogo potenzialmente pericoloso e può determinare, come si legge spesso nelle cronache, incidenti più o meno gravi; dalla banale, ma comunque potenzialmente grave, scivolata/caduta, ai rischi di batteri derivanti da fenomeni di insalubrità delle acque ecc.
L’amministratore dovrà dunque certamente analizzare il numero di persone che utilizzano il bene, curare gli impianti, verificare quotidianamente la qualità dell’acqua conferendo opportuni incarichi a ditte specializzate, posizionare cartelli e tutto quanto necessario al fine di evitare di incorrere in gravi rischi sia per se stesso che per i condòmini.
In particolare in questo periodo soggetto alle restrizioni imposte dalle Autorità per le note conseguenze del Coronavirus Covid 19 l’amministratore dovrà essere ancora più scrupoloso ed attento alla legislazione riguardante anche i problemi dell’assembramento, del distanziamento sociale e della sanificazione degli ambienti ed attrezzature comuni: lettini, sdraio, spogliatoi.
Deve poi essere considerato come sulla base di accordi Stato - Regioni ( ed in base alle dimensioni ed alla profondità del manufatto) al controllo della piscina possa/debba essere preposto un assistente bagnanti che deve assicurare la propria presenza durante l’orario di funzionamento della piscina.
Per i condomini che volessero installare una piscina condominiale ricordiamo come tale manufatto venga considerato innovazione e pertanto necessiti dell’approvazione con le maggioranze di cui all’art. 1120 c.c. che a sua volta rimanda al 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino i 2/3 del valore dell’edificio). Si ricorda che occorre sempre visionare il regolamento condominiale per comprendere se vi siano norme contrarie e che inoltre l’innovazione non pregiudichi il godimento della cosa comune anche ad un solo condòmino .
In ordine alle responsabilità ed alle attenuanti in relazione al medesimo tema i commentatori generalmente ricordano due sentenze della Corte di Cassazione. La prima risalente al 2004 riferisce di una responsabilità del condominio per danni da cosa in custodia ex art. 2051 c.c ma con delle eccezioni. Il fatto, in esame, riguardava un incidente in piscina condominiale durante una festa notturna, in cui un ospite tuffandosi, riportava gravi lesioni. Il danneggiato richiedeva, quindi, di essere risarcito dal Condominio evidenziando come l’area non fosse, a proprio parere, sufficientemente illuminata e non essendo presente un bagnino. In questo caso la Corte ha escluso la responsabilità del custode del bene, evidenziando come fosse stata la condotta superficiale e incosciente dell’ospite a produrre l’evento che ben avrebbe potuto essere evitato con la normale diligenza ed attenzione. Era stata dunque ritenuta pericolosa la condotta esercitata dall’ospite che si era tuffato. In senso conforme troviamo altre sentenze della Corte: Cass., 15 ottobre 2004, n. 20334 – Cass., 26 aprile 2004. Altra sentenza cui spesso si fa riferimento è la n. 22807 del 28 ottobre 2009, nella quale si tratta dell’annegamento di una persona avvenuto in una piscina condominiale escludendo ogni responsabilità però per il Condominio e l’amministratore in quanto la vittima si era introdotta superando un cancello in orario di chiusura, nonostante il divieto di ingresso a persone non autorizzate ed estranee al condominio. Dunque anche in questa circostanza i Giudici della Cassazione hanno escluso la responsabilità del condominio per un uso improprio del bene da parte dell’utilizzatore.
Rilevo inoltre come per ogni altro servizio i condòmini in ritardo con le quote condominiali potranno vedersi interdire l’accesso alla piscina condominiale, come previsto dall’art. 63 delle disp. att. c.c. che prevede la possibilità per l’amministratore, in caso di mora nel pagamento dei contributi protratta per almeno sei mesi, di sospendere il condomino moroso della fruizione dei «servizi comuni suscettibili di godimento separato».
Relativamente, viceversa, alla possibilità di installare una piscina privata su un proprio terrazzo o su un terrazzo condominiale ad uso esclusivo si dovrà dapprima avere cura di verificare se il regolamento lo consenta. Dovrà poi essere verificato che il manufatto risponda ai requisiti di stabilità, sicurezza dell’edificio, in quanto il peso dell’acqua potrebbe comportare danni ed infiltrazioni, e quindi verificare la portata della soletta e dei balconi. Sarà, conseguentemente necessaria un’accurata analisi tecnica/strutturale del terrazzo o del balcone anche per le mini-piscine gonfiabili onde evitare danni strutturali e pericoli di crollo.
Ricordo infatti come il singolo condòmino ai sensi dell’art. 1122 c.c. non possa eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
inoltre se la piscina venisse posizionata su un terrazzo condominiale comune, oltre a tutto quanto sopra esposto, sarà necessario anche rispettare il pari uso ex art. 1102 degli altri proprietari non arrecando pregiudizio agli altri e non impedendo agli altri condòmini l’uguale e pari utilizzo.
Come sempre, è necessario oltre che opportuno, mettere sempre a conoscenza l’amministratore di Condominio qualora si volesse utilizzare uno spazio comune o privato installando una piscina fissa o mobile oppure vasche idromassaggio, in modo che questi possa assumere e verificare che siano state eseguite tutte le misure necessarie ovvero quelle sopra enunciate: verifica delle previsioni del regolamento condominiale; prove di carico e strutturali; richiesta di documentazione tecnica; accorgimenti igienico-sanitari e tutto quanto necessario al fine di salvaguardare il Condominio e gli utenti da possibili pericoli e consentire a tutti di poter usufruire in tutta tranquillità del refrigerio e del benessere di un bel tuffo in piscina.
DECRETO LEGGE 16 MAGGIO 2020 E ASSEMBLEE CONDOMINIALI
L’art. 1 comma 10 del decreto-legge pubblicato questo week end, sabato 16 maggio 2020, dispone che: “le riunioni si svolgono garantendo il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro”.
Applicando tale regola alle assemblee condominiali, i problemi non possono di certo dirsi superati.
Per prima cosa occorre individuare la sala idonea a garantire il rispetto delle distanze interpersonali; sala che dovrà anche essere sottoposta, prima e dopo, alla sanificazione.
Trattasi di sale che nella maggior parte dei casi dovranno essere di notevoli dimensioni, con tutte le conseguenze in termini di costi che ne derivano.
Si segnala sul punto come Confedilizia abbia immediatamente diffuso le prime linee guida che dovranno essere seguite, onde agevolare la ripresa della vita e della gestione condominiale.
Vero è che nella maggior parte dei casi le assemblee che potranno svolgersi con modalità telematiche rappresenteranno sempre più un’opportunità, pur segnalando come ad oggi non siano ancora stati presi provvedimenti sulla tenuta delle delibere da assumere, in relazione alle quali permane un elevato rischio di impugnazione per i motivi più disparati (mancato esercizio del diritto di voto o di partecipazione per il venir meno della connessione internet o per la scarsa velocità della stessa o perfino per non averla affatto).
Sul punto, si riporta quanto specificato dal Ministero della Giustizia in una Nota del 6 aprile u.s.: “l’unica competenza attribuita a questo Ministero in ordine agli amministratori di condominio è, invero, quella prevista dall’art. 5 comma 4 del D.M. 13 agosto 2014 n. 140, che introduce l’obbligo, in capo al responsabile scientifico, di comunicare l’inizio di ciascun corso di formazione, le modalità di svolgimento, i nominativi dei formatori e dei responsabili scientifici al Ministero della giustizia non oltre la data di inizio del corso, tramite posta certificata, all’indirizzo elettronico indicato sul sito ministeriale.”
Quale corollario, il Ministero ha ritenuto non opportuno fornire una disamina ermeneutica in ordine alla disciplina delle assemblee di condominio, con particolare attenzione alle modalità di svolgimento telematiche, atteso che il parere esulerebbe dalle competenze ministeriali e, in ogni caso, verterebbe su profili – validità delle assemblee – suscettibili di tutela giurisdizionale da parte dei condomini, con la conseguenza che ogni eventuale parere rischierebbe di sovrapporsi con l’accertamento da condursi in sede giurisdizionale nel caso di impugnazione.
In mancanza di chiarimenti a livello ministeriale, sarà pertanto necessario attenersi alla legislazione emergenziale, benché, a ben vedere, nessuna norma emanata in questo periodo riguardi espressamente il Condominio, con la conseguenza che la materia dovrà essere esaminata facendo applicazione, per analogia, di quanto previsto con riguardo ai luoghi di lavoro e al datore di lavoro, ovvero alla materia societaria, laddove l’art. 106 decreto-legge 18/2020 prevede, ad esempio, l’espressione del voto in via telematica o per corrispondenza e l’intervento in assemblea mediante mezzi di telecomunicazione.
Inutile dire come anche con la pubblicazione dell’ultimo decreto-legge del 16 maggio 2020 si sia persa l’ennesima occasione per fare chiarezza sul punto, lasciando alla libera interpretazione una questione così delicata come la validità delle delibere da assumere nelle tele-assemblee.
Questo perché la materia condominiale troppe volte viene sottovalutata, senza considerare come il patrimonio del 70% degli italiani si trovi all’interno dei condomini, ove transitano interessi enormi che potranno costituire una risorsa preziosa nella fase di ripresa dell’economia nazionale.
Si pensi a titolo esemplificativo ai lavori in condominio e al relativo bonus fiscale del 110% previsto dal Governo, di cui abbiamo parlato anche all’interno del ciclo di webinar organizzato da UPEL con l’avvocato Corrado Demolli.
E forse proprio per evitare ulteriori rallentamenti nel rilancio dell’economia si è preferito non prendere provvedimenti chiari in materia di assemblee condominiali, onde demandare ai singoli amministratori ogni scelta in merito alla possibilità di indire le assemblee e alle modalità di svolgimento, con tutte le conseguenze che ne derivano in termini di responsabilità degli stessi.
Se il recente decreto-legge del 16 maggio guarda alle tele-assemblee in termini di opportunità, meglio rispondenti alle nuove esigenze di sicurezza, di gratuità - rispetto ai costi impegnativi altrimenti da sostenere per la sala necessaria per decreto – e di maggiore partecipazione, laddove garantiscono la presenza anche di chi è immunodepresso, perché anziano o sottoposto a cure, ovvero di chi è in quarantena, il mio consiglio rimane quello della massima prudenza.
Rimane fermo il suggerimento di attendere maggiori chiarimenti prima di indire le assemblee con modalità assimilabili a quelle previste per le società ovvero per le riunioni private, atteso che le peculiarità che attengono al Condominio, quali la possibile partecipazione alle assemblee oltre ai condomini anche di delegati o terzi (tecnici), non consentono facili applicazioni analogiche.
Solo l’emanazione di norme ad hoc in tema di video-assemblee e di tenuta delle relative delibere farà decadere ogni resistenza rispetto a tale modalità di svolgimento, con la certezza che, una volta superati i problemi, la loro utilità verrà compresa e le tele-assemblee verranno introdotte stabilmente quale strumento alternativo e sussidiario.
COVID-19 E PISCINE CONDOMINIALI
L’articolo 1117 c.c. non indica la piscina tra i beni comuni dell’edificio, con la conseguenza che la sua natura condominiale è da rinvenirsi dall’esame del titolo di acquisto del singolo appartamento o dal regolamento di condominio, che spesso contiene clausole inerenti l’esercizio e il riparto delle relative spese.
In ogni caso, salvo che il titolo disponga diversamente, la piscina si presume bene comune, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità intervenuta in materia, e le spese sono ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
Con particolare riguardo alle misure di sicurezza adottate dal Governo nei mesi scorsi, l’utilizzo delle piscine è stato impedito, e ciò a prescindere dal fatto che fossero condominiali o meno.
Successivamente, il Dpcm del 17 maggio 2020 ha consentito lo svolgimento “dell’attività sportiva di base e dell’attività motoria in genere anche nelle piscine”, divulgando appositi protocolli di sicurezza, che, nel caso delle piscine, sono stati inseriti nell’allegato 17 “Linee guida per la riapertura delle attività economiche e produttive della Conferenza delle Regioni e delle Province autonome del 16 maggio 2020”.
Nel caso delle piscine, le linee guida precisano che “Le presenti indicazioni si applicano alle piscine pubbliche, alle piscine finalizzate a gioco acquatico e ad uso collettivo inserite in strutture già adibite in via principale ad altre attività ricettive (es. pubblici esercizi, agrituristiche, camping, etc.). Sono escluse le piscine ad usi speciali di cura, di riabilitazione e termale, e quelle alimentate ad acqua di mare.”
Ne consegue, pertanto, come le piscine condominiali non siano espressamente menzionate dal Dpcm.
Ciononostante, è evidente che i medesimi protocolli possano e debbano valere con riguardo alle stesse, laddove sono previste misure di carattere generale pacificamente adattabili alle esigenze dei condomini.
Riporto di seguito per comodità le misure previste.
- Redigere un programma delle attività il più possibile pianificato in modo da dissuadere eventuali condizioni di aggregazioni e da regolamentare i flussi degli spazi di attesa e nelle varie aree per favorire il rispetto del distanziamento sociale di almeno 1 metro, ad eccezione delle persone che in base alle disposizioni vigenti non siano soggette al distanziamento interpersonale; detto ultimo aspetto afferisce alla responsabilità individuale. Se possibile prevedere percorsi divisi per l'ingresso e l’uscita.
- Privilegiare l'accesso agli impianti tramite prenotazione e mantenere l’elenco delle presenze per un periodo di 14 giorni.
- Dotare l’impianto/struttura di dispenser con soluzioni idroalcoliche per l’igiene delle mani dei frequentatori/clienti/ospiti in punti ben visibili all'entrata, prevedendo l’obbligo di frizionarsi le mani già in entrata. Altresì prevedere i dispenser nelle aree di frequente transito, nell'area solarium o in aree strategiche in modo da favorire da parte dei frequentatori l’igiene delle mani
- La densità di affollamento nelle aree solarium e verdi è calcolata con un indice di non meno di 7 mq di superficie di calpestio a persona. La densità di affollamento in vasca è calcolata con un indice di 7 mq di superficie di acqua a persona. Il gestore pertanto è tenuto, in ragione delle aree a disposizioni, a calcolare e a gestire le entrate dei frequentatori nell'impianto.
- Regolamentare la disposizione delle attrezzature (sedie a sdraio, lettino) attraverso percorsi dedicati in modo da garantire il distanziamento sociale di almeno 1,5 m tra persone non appartenenti
allo stesso nucleo familiare o conviventi.
- Al fine di assicurare un livello di protezione dall'infezione assicurare l'efficacia della filiera dei trattamenti dell'acqua e il limite del parametro cloro attivo libero in vasca compreso tra 1,0 - 1,5 mg/l; cloro combinato 0,40 mg/l; pH 6.5 - 7.5. Si fa presente che detti limiti devono rigorosamente essere assicurati in presenza di bagnanti. La frequenza dei controlli sul posto dei parametri di cui sopra è non meno di due ore. Dovranno tempestivamente essere adottate tutte le misure di correzione in caso di non conformità, come pure nell’approssimarsi del valore al limite tabellare.
- Prima dell'apertura della vasca dovrà essere confermata l’idoneità dell'acqua alla balneazione a seguito dell'effettuazione delle analisi di tipo chimico e microbiologico dei parametri di cui alla tabella A dell'allegato 1 all'Accordo Stato Regioni e PP.AA. 16.01.2003, effettuate da apposito laboratorio. Le analisi di laboratorio dovranno essere ripetute durante tutta l'apertura della piscina al pubblico a cadenza mensile, salvo necessità sopraggiunte, anche a seguito di eventi occorsi in piscina, che possono prevedere una frequenza più ravvicinata.
- Si rammentano le consuete norme di sicurezza igienica in acqua di piscina: prima di entrare nell’acqua di vasca provvedere ad una accurata doccia saponata su tutto il corpo; è obbligatorio l'uso
della cuffia; è vietato sputare, soffiarsi il naso, urinare in acqua; ai bambini molto piccoli far indossare i pannolini contenitivi.
- Le attrezzature come ad es. lettini, sedie a sdraio, ombrelloni etc. vanno disinfettati ad ogni cambio di persona o nucleo famigliare. Diversamente la sanificazione deve essere garantita ad ogni fine giornata. Evitare l'uso promiscuo di oggetti e biancheria: l’utente dovrà accedere alla piscina munito di tutto l'occorrente.
- Le piscine finalizzate a gioco acquatico in virtù della necessità di contrastare la diffusione del virus, vengano convertite in vasche per la balneazione. Qualora il gestore sia in grado di assicurare i requisiti nei termini e nei modi del presente documento, attenzionando il distanziamento sociale, l'indicatore di affollamento in vasca, i limiti dei parametri nell'acqua, sono consentite le vasche torrente, toboga, scivoli morbidi.
- Per piscine ad uso collettivo inserite in strutture già adibite in via principale ad altre attività ricettive (es. pubblici esercizi, agrituristiche, camping, etc.) valgono le disposizioni del presente documento, opportunamente vagliate e modulate in relazione al contesto, alla tipologia di piscine, all'afflusso clienti, alle altre attività presenti etc.
- Le vasche che non consentono il rispetto delle indicazioni suesposte per inefficacia dei trattamenti (es. piscine gonfiabili), mantenimento del disinfettante cloro attivo libero, o le distanze devono essere interdette all'uso. Pertanto si suggerisce particolare rigoroso monitoraggio nei confronti delle vasche per bambini.
- Tutte le misure dovranno essere integrate nel documento di autocontrollo in un apposito allegato aggiuntivo dedicato al contrasto dell'infezione da SARS-CoV-2.
Chiarito quanto sopra, segnalo come come molte questioni si siano poste con riguardo all’apertura stessa delle piscine condominiali, ancor prima che con riguardo alle modalità di gestione e utilizzo delle stesse.
Al riguardo, ogni caso andrà valutato in concreto tenendo conto di quanto previsto dal regolamento condominiale, che spesso garantisce diritti minimi di utilizzo, a tutela del diritto di godimento dei singoli condomini, che, per quanto possa essere limitato, non potrà essere del tutto eliminato.
ARBITRATO E CONDOMINIO: QUALE RELAZIONE?
L’arbitrato, disciplinato dagli artt. 806 ss. c.p.c. come novellati dal d.lgs. n. 40/2006, costituisce uno strumento stragiudiziale e privato di risoluzione delle controversie, facoltativo ed alternativo rispetto alla giurisdizione ordinaria.
A seconda della volontà delle parti, è possibile distinguere due tipologie di arbitrato: da un lato, l’arbitrato c.d. rituale, il quale devolve agli arbitri una funzione giurisdizionale vera e propria e si conclude con un lodo arbitrale avente efficacia di sentenza ai sensi dell’art. 824 bis c.p.c.; dall’altro, l’arbitrato c.d. irrituale, con cui si conferisce agli arbitri un mandato per risolvere una certa controversia mediante atto negoziale.
L’accesso allo strumento in esame di risoluzione stragiudiziale delle controversie, aventi ad oggetto i diritti indisponibili (cfr. art. 806 c.p.c.), è subordinato a un compromesso ovvero a una clausola compromissoria.
Il compromesso è quel contratto con il quale le parti decidono di sottrarre una controversia già insorta alla cognizione del giudice ordinario e deferire la decisione ad uno o più arbitri, mentre la clausola compromissoria consiste in quell’atto negoziale con il quale le parti decidono di sottoporre all’esame di arbitri, in via preventiva ed eventuale, la soluzione di controversie future.
In entrambi i casi è prevista la forma scritta.
Nel caso del Condominio, la clausola compromissoria può essere inserita nel regolamento condominiale.
Ciò vale sia con riguardo al regolamento di condominio c.d. interno, ovvero quello predisposto dai condomini e da essi sottoscritto all’unanimità, sia nel regolamento di condominio c.d. esterno, vale a dire quello redatto dal costruttore dell’immobile e allegato ai rogiti notarili di acquisto.
Costante giurisprudenza di legittimità ritiene che la previsione di siffatta clausola all'interno di un regolamento condominiale sia condizione di procedibilità della domanda.
Pertanto, il condomino interessato a tutelare i propri diritti non potrà rivolgersi direttamente al giudice ordinario, bensì – in via preliminare – dovrà avviare il procedimento arbitrale, pena l’improcedibilità della domanda presentata dinanzi al giudice statale ordinariamente competente.
In altre parole, la predisposizione della clausola compromissoria esclude che il giudice ordinario possa conoscere immediatamente la controversia.
Questa, piuttosto, dovrà essere dapprima sottoposta al vaglio di arbitri, nel tentativo di risolverla in via stragiudiziale.
È altresì posizione giurisprudenziale frequente quella per cui la clausola compromissoria sia da considerarsi valida ancorché non approvata specificatamente per iscritto dall’acquirente di un immobile sito in un condominio, e il cui regolamento predisponga tale clausola.
Invero, per presupporne la conoscenza si ritiene sufficiente che il regolamento condominiale che la preveda sia stato allegato al rogito. Quanto ai poteri dell'amministratore, quest'ultimo può prevedere, in via autonoma, la clausola compromissoria?
Si premette, anzitutto, come la sottoscrizione dell’amministratore condominiale di una clausola compromissoria nell’interesse del condominio costituisca un atto di straordinaria amministrazione.
Dunque, esso eccede il limite fissato al potere rappresentativo dell’amministratore di condominio, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c. Anche gli Ermellini si sono espressi al riguardo, ribadendo il carattere autonomo della clausola compromissoria rispetto al contratto alla quale essa si riferisce.
Ne consegue, pertanto, che il potere di stipularla non possa considerarsi compreso nelle facoltà necessarie per l’espletamento del mandato che il rappresentato abbia conferito al proprio rappresentante; piuttosto, quel potere dovrà essere oggetto di altra e specifica convenzione (cfr. Cassazione civile, Sez. I, 30/08/1995, n. 9162).
Pertanto, l’amministratore – per poter validamente impegnare l’interno condominio al rispetto della clausola compromissoria da lui sottoscritta in via autonoma – dovrà essere espressamente autorizzato in tal senso dall’assemblea condominiale.
In difetto, i condomini potranno richiedere l’annullamento della clausola medesima ai sensi e per gli effetti degli artt. 1133 e 1137 c.c.
Dott.ssa Maria Tremolada
VIDEO-SORVEGLIANZA IN CONDOMINIO: LA TUTELA CONTRO LE TRASGRESSIONI IN MATERIA DI RACCOLTA DIFFERENZIATA
Il Comitato Europeo per la protezione dei dati, c.d. E.D.P.B. in data 29 gennaio 2019 ha pubblicato le linee guida concernenti il “processing of personal data through video devices”.
Trattasi di linee guida con cui è stata altresì chiarita la questione relativa alla video-sorveglianza dei locali condominiali adibiti alla raccolta rifiuti, spostando finalmente l’attenzione sul tema delle video-riprese in luoghi privati (il Condominio) e non solo pubblici.
Nello specifico, ci si domanda se debba prevalere l’interesse legittimo del singolo condomino a non essere filmato dalle telecamere ovvero l’interesse del Condominio a scongiurare sanzioni amministrative conseguenti alla violazione delle modalità di attuazione della raccolta differenziata da parte degli stessi condòmini.
Tale rischio, invero, è quanto mai concreto, specialmente in mancanza del c.d. Ecuo Sacco (sacco rosso), che, come noto, consiste in un virtuoso progetto sperimentale per la raccolta del secco.
Siffatto progetto non solo consente di ridurre la quantità di rifiuti e di introdurre una tariffa più equa responsabilizzando il cittadino, bensì permette anche di “tracciare” il proprietario dell’Ecuo Sacco per il tramite di un codice identificativo appositamente indicato sul sacco medesimo.
In tal modo, sarà possibile indirizzare direttamente all’interessato eventuali contestazioni con riguardo alle modalità di raccolta e smaltimento rifiuti.
Nondimeno, è pacifico che la limitata operatività del suddetto progetto determini l’aumento del rischio di sanzioni amministrative a carico del Condominio in presenza di condomini irresponsabili, i quali – con condotte tutt’altro che lodevoli – non si preoccupano minimamente di differenziare i rifiuti.
L’interesse legittimo del Condominio di videosorvegliare i locali rifiuti trova così fondamento nell’esigenza di raccogliere le prove necessarie per eventuali cause civili, evitando che le mancanze dei singoli pregiudichino il Condominio nel complesso.
Alla luce delle linne guida diffuse, il Condominio sarà legittimato ad installare telecamere per la videosorveglianza dei locali rifiuti, a condizione che sia stata precedentemente raccolta adeguata prova documentale attestante le reiterate sanzioni amministrative emesse a carico del Condominio per le mancanze di qualche condomino.
Le prove raccolte devono attestare chiaramente la data e la tipologia della sanzione, nonché le perdite finanziare subite dal Condominio per onorare il pagamento delle intervenute sanzioni.
Quale corollario, l’installazione di telecamere per meri fini preventivi non sarà consentita.
E IN CASO DI RACCOLTA DIFFERENZIATA IN CONTENITORI SITUATI AL DI FUORI DELL’AREA CONDOMINIALE?
Tale questione ha una diversa ratio, laddove l’interesse legittimo del Condominio non può trovare tutela per via della collocazione dell’area raccolta rifiuti in una zona di pubblico transito.
In tal caso, quindi, le riprese non saranno mai consentite.
COVID-19 E LOCAZIONI: ALCUNE QUESTIONI PARTICOLARI
1- Ha destato particolare stupore la lettera con la quale alcuni condomini si sono lamentati con l’amministratore di condominio in merito alla scelta di uno dei proprietari di mettere a disposizione il proprio appartamento libero a due operatori della sanità che sarebbero arrivati da lì a pochi giorni per lavorare nell’ospedale della città.
Giuridicamente, tale opposizione, seppur fondata sul maggior rischio della diffusione del contagio, è del tutto irrilevante, in quanto verrebbe ad essere pregiudicato irrimediabilmente il diritto di proprietà di cui all’art. 832 c.c.
Ed invero, all’assemblea non è riconosciuto il potere di deliberare limitazioni al diritto di proprietà e, anzi, un’eventuale delibera in tal senso risulterebbe eccedente rispetto ai poteri riconosciuti alla stessa compagine condominiale dall’art. 1135 c.c.
Peraltro, eventuali limitazioni all’uso della proprietà esclusiva possono essere previste dal regolamento condominiale solo se di natura contrattuale.
È difatti possibile che il regolamento imponga particolari limitazioni al godimento della proprietà esclusiva, purché tali divieti siano espressi, in modo chiaro ed esplicito, e purché lo stesso regolamento sia approvato all'unanimità dai condomini presenti nell'edificio oppure accettato con la sottoscrizione del rogito notarile con cui il costruttore, all'atto della vendita, ha preteso l’approvazione non solo del contratto vero e proprio, ma anche del regolamento di condominio.
2- Il lockdown conseguito alla diffusione del Covid-19 ha determinato la sospensione di molte attività, tra cui quelle universitarie.
Il blocco delle attività accademiche ha peraltro preceduto di qualche settimana la chiusura totale del Paese, spingendo molti studenti fuori sede a lasciare l’appartamento preso in locazione e tornare nelle città natale.
Tale circostanza ha fatto sorgere molti dubbi in merito ai diritti e agli obblighi vigenti in capo allo studente-conduttore, quali la possibilità di ottenere la riduzione del canone e il legittimo esercizio del diritto di recesso.
Si segnala come molte questioni siano sorte altresì rispetto al coinquilino che, a differenza del proprio compagno di appartamento, abbia deciso di rimanere nell’immobile condotto in locazione.
Ed invero, in caso di contratto di locazione a più conduttori, la legge consente a ciascuno di essi il diritto di recedere dal contratto, nel rispetto delle norme o delle pattuizioni che regolano il recesso, anche senza che gli altri facciano lo stesso.
Il conduttore che recede, però, resterà obbligato al pagamento del canone fino all’intervenuto recesso.
A supportare l’esistenza in capo a ciascun conduttore di un autonomo diritto di recesso esercitabile individualmente, a fronte di un rapporto contrattuale a sé stante con il locatore, sovviene la Cassazione n. 1011/1978, secondo la quale “[…]In tal caso si deve ritenere che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294, Codice civile, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un'obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro e aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione”.
E non risulta necessario il consenso dell’altro conduttore, chiamato a valutare la sostenibilità di un canone interamente a suo carico e, in caso negativo, ad esercitare a sua volta il diritto di recesso.
Diverso è il caso in cui sia il contratto stesso a contemplare una clausola risolutiva, che preveda che il recesso di un solo conduttore comporti la risoluzione del rapporto locatizio nei confronti dell'altro.
Trattasi di clausola da considerarsi valida, in quanto qualificabile quale condizione risolutiva, ossia come avvenimento futuro ed incerto al quale le parti intendono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di una singola pattuizione negoziale.
3 - Altra questione legittimamente posta in queste ultime settimane è quella inerente il subentro di un nuovo coinquilino: è, difatti, prassi diffusa che, negli appartamenti in condivisione, gli inquilini che lascino l’appartamento vengano sostituiti da altri soggetti, così da garantire il contenimento dei costi pro capite.
Sul punto, preme evidenziare come sia fondamentale considerare il rapporto di locazione in essere tra le parti, nonché l’oggetto dello stesso.
In primis, sembra potersi affermare che, in caso di “recesso relativo”, ossia di uno dei conduttori, il proprietario non possa imporre il subentro di un nuovo coinquilino, laddove il rapporto locatizio tra questi ultimi ed il locatore sia unico.
Difatti, se i conduttori occupanti l’immobile garantiscono il pagamento dell’intero canone pattuito, compresa la quota che in precedenza spettava al coinquilino, non si vede in ragione di quale diritto il locatore possa imporre il subentro di un altro soggetto nel rapporto locatizio.
Per quanto concerne, invece, i contratti di locazione per studenti universitari, disciplinati dal D.M. del 30/12/2002, al locatore è riconosciuta la possibilità di concedere in locazione solo parte dell’immobile (a livello esemplificativo, l’uso esclusivo di una camera e l’uso comune di zone quali la cucina e il bagno).
In suddette ipotesi, lo studente sembrerebbe essere costretto ad accettare la scelta del coinquilino effettuata dal proprietario, libero di disporre del proprio diritto di proprietà.
In aggiunta, lo studente, sottoscrivendo il contratto di locazione avente ad oggetto solo parte dell’immobile, accetta la possibilità che la restante parte dell’unità immobiliare venga concessa in godimento ad altra persona.
Risultano, pertanto, limitate le possibilità di rimostranza nei confronti del locatore, anche in questo periodo, in cui l’ingresso di un nuovo inquilino è accompagnato dall’incertezza con riguardo alle condizioni di salute, abitudini, quotidianità, e, pertanto, dal timore di venire contagiati.
L’emergenza epidemiologica da Covid-19 sta, però, imponendo, non solo la rivisitazione del proprio comportamento quotidiano, ma altresì la rivalutazione di diritti e doveri generalmente riconosciuti dalla legge, seppur sia ormai evidente che la normativa dettata al fine di superare positivamente l’attuale situazione di crisi non prenda nella dovuta considerazione molte esigenze che in concreto sorgono.
In particolare, nel caso di specie, è necessario considerare che il diritto di disporre liberamente della proprietà riconosciuto al locatore debba essere bilanciato con il diritto alla salute del conduttore di cui all’art. 32 Cost.
In aggiunta, si segnala come sia altresì inevitabilmente coinvolto il diritto alla privacy del nuovo inquilino, i cui dati sanitari sono protetti dal GDPR del 2016 quali dati sensibilissimi.
A tal proposito, si segnala come la Corte di Giustizia dell’Unione Europea, seppur con riferimento all’art. 7 della Direttiva 95/46, abbia autorizzato la comunicazione dei dati personali ogniqualvolta vi sia la necessità di tutela di un legittimo interesse dei terzi e sempre che la libertà del singolo alla protezione dei suoi dati non prevalga sul legittimo interesse perseguito (Corte Giustizia UE 11 dicembre 2019 n. 708 e Corte Giustizia UE 16 gennaio 2019, n. 496).
Orbene, appare evidente come la problematica in oggetto non sia di facile soluzione, coinvolgendo diritti che, ordinariamente, sono tutelati in via assoluta.
COVID-19 E RESPONSABILITA’ DELL’AMMINISTRATORE COME DATORE DI LAVORO
Il 20 maggio 2020 l’Inail ha pubblicato una nuova circolare con l’obiettivo di fornire chiarimenti in merito alla tutela infortunistica da Covid-19 in occasione di lavoro, tenuto conto del tanto discusso art. 42 comma 2 del Decreto Cura Italia, poi convertito dalla Legge 24 aprile 2020 n. 27.
Ricordo, a beneficio di tutti, come il suddetto articolo così disponga: “Nei casi accertati di infezione da coronavirus (SARS-Cov-2) in occasione di lavoro, il medico certificatore redige il consueto certificato di infortunio e lo invia telematicamente all’NAIL che assicura, ai sensi delle vigenti disposizioni, la relativa tutela dell’infortunio. Le prestazioni INAIL nei casi accertati di infezioni da coronavirus in occasione di lavoro sono erogate anche per il periodo di quarantena o di permanenza domiciliare fiduciaria dell’infortunato con la conseguente astensione dal lavoro. I predetti eventi infortunistici gravano sulla gestione assicurativa e non sono computati ai fini della determinazione dell’oscillazione del tasso medio per andamento infortunistico di cui agli articoli 19 e seguenti dell’allegato 2 al Decreto del Ministro del Lavoro e delle politiche sociali del 27 febbraio 2019, recante “Modalità per l’applicazione delle tariffe 2019. La presente disposizione si applica ai datori di lavoro pubblici e privati.”
La circolare da ultimo diramata precisa i criteri e la metodologia adottati dall’Istituto per ammettere a tutela i casi di contagio da nuovo coronavirus avvenuti in occasione di lavoro, chiarendo altresì le condizioni per l’eventuale avvio dell’azione di regresso.
A tal proposito, emerge che, in assenza di una comprovata violazione delle misure di contenimento del rischio di contagio indicate dai provvedimenti governativi e regionali, sarebbe molto arduo ipotizzare e dimostrare la colpa del datore di lavoro.
inoltre, il riconoscimento dell’origine professionale del contagio non ha alcuna correlazione con i profili di responsabilità civile e penale del datore di lavoro nel contagio, ipotizzabile soltanto in caso di violazione della legge o di obblighi derivanti dalle conoscenze sperimentali o tecniche, che nel caso dell’emergenza epidemiologica da Covid-19 si possono rinvenire nei protocolli e nelle linee guida governativi e regionali di cui all’articolo 1, comma 14 del d.l. 16 maggio 2020, n.33.
Quale corollario, il riferimento ai protocolli di sicurezza costituirà il discrimine per stabilire la responsabilità dell'amministratore condominiale che sarà sussistente solo in caso di violazione colposa.
Ciò in quanto la denuncia per un infortunio da Covid -19 non implica automaticamente alcuna responsabilità penale e civile del datore di lavoro per i fatti denunciati, e spetterà all’autorità giudiziaria procedere con l’accertamento dei fatti posti a fondamento della responsabilità, senza che possa affermarsi alcun automatismo tra queste fattispecie e le ipotesi di ristoro previste dall'Inail.
Trattasi questi di chiarimenti in linea con quanto previsto dalla normativa vigente, secondo l'interpretazione che è stata fornita dalla giurisprudenza intervenuta in materia.
Ed invero, l’art. 2087 c.c. dispone espressamente che l'imprenditore è tenuto ad adottare, nell'esercizio dell'impresa, le misure che, secondo le particolarità del lavoro, l'esperienza e la tecnica, sono necessarie a tutelare l'integrità fisica e la personalità morale del lavoratore, e la Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti in merito alla sua applicazione in concreto.
“La violazione dell'art. 4, lett.c) del d.P.R. n. 547 del 1955 (che obbliga i datori di lavoro a "disporre ed esigere che i singoli lavoratori osservino le norme di sicurezza ed usino i mezzi di protezione messi a loro disposizione") non può essere desunta dalla mera verificazione dell'evento infortunistico, ma postula la prioritaria dimostrazione della relativa condotta omissiva. L'assolvimento degli obblighi imposti da tale norma non si traduce in una sorveglianza ininterrotta con costante presenza fisica, potendo efficacemente attuarsi anche attraverso una vigilanza generica, ma continua ed efficace, calibrata sulle caratteristiche dell'impresa e del tipo di lavorazioni, oltre che sul numero dei lavoratori ed sul grado di rischio, idonea a garantire che i dipendenti seguano le disposizioni di sicurezza e utilizzino gli strumenti di protezione. (Nella specie, la S.C. ha escluso la responsabilità del datore per l'infortunio occorso al dipendente che, reso edotto e munito dei dispositivi di protezione, ometteva di agganciare la cintura di sicurezza, pur indossata, al cestello per le lavorazioni, eludendo la sorveglianza del preposto al controllo che lavorava a terra). (Rigetta, CORTE D'APPELLO VENEZIA, 22/10/2014)” (Cass. civ. Sez. lavoro Ord., 11-02-2020, n. 3282).
Da ultimo, non si può non richiamare un altro principio fondamentale della nostra Costituzione, ovvero il principio della personalità della responsabilità penale sancito dall’art. 27 Cost.: "la responsabilità penale è personale"; principio che esclude qualsivoglia ascrivibilità al datore di lavoro di ogni evento leviso, anche imprevedibile e inevitabile, a titolo di responsabilità oggettiva.
COVID-19 E LOCAZIONI – ALCUNI AGGIORNAMENTI
Quante solo le unità immobiliari ad essere rimaste inutilizzate? Quanti studenti fuori sede sono rientrati nelle loro città abbandonando gli appartamenti presi in locazione? Quanti esercizi commerciali sono rimasti chiusi in forza delle misure adottate a livello nazionale?
Queste sono solo le prime domande che sorgono spontanee.
Le altre, più concrete e sempre più urgenti, riguardano le soluzioni adottate: com’è intervenuto il Governo nei rapporti tra locatore e conduttore?
Ad oggi permane il generale obbligo per il conduttore di adempiere la propria obbligazione; anche perché ad oggi non risultano sospese e tantomeno interrotte le tasse locatizie e immobiliari.
Al di là del generale obbligo di comportarsi secondo buona fede nell’esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.), ogni caso sarà da valutare in concreto, senza possibilità di generalizzazioni, non essendo ad oggi il locatore costretto a concedere eventuali rinegoziazioni, salvo il caso in cui tale obbligo sia previsto dallo stesso contratto.
L’eventuale accordo di rinegoziazione è incentivato dal Governo in quanto potrà essere registrato gratuitamente (modello 69), e comporterà anche un risparmio d’imposta per il locatore.
Con particolare attenzione alle locazioni commerciali, il lockdown commerciale ha destato molti dubbi in punto di esecuzione dei rapporti pendenti, e, in particolare, con riguardo a una loro temporanea sospensione.
Date le circostanze ci siamo interrogati sulle soluzioni a disposizione del conduttore, obbligato a tenere chiusa la propria attività e obbligato altresì a versare il canone.
Una sospensione del pagamento del canone potrà essere giustificata dall’impossibilità temporanea (art. 1256, co. II, c.c.) di adempiere la propria obbligazione in quanto il lockdown imposto dal Governo potrà valere quale causa di forza maggiore.
Tuttavia, è bene specificare che l’obbligo di pagare il canone non viene comunque meno, essendo solo sospeso, e pertanto il conduttore dovrà adempiere una volta cessato il lockdown.
Si è posta anche la questione che investe lo squilibrio patrimoniale che si è venuto a creare successivamente alla conclusione del contratto e non addebitabile alle parti, e sul punto viene in rilievo la figura della risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta prevista dall’art. 1467 c.c.
Questo rimedio consente al conduttore di chiedere la risoluzione del contratto nei casi in esame in cui l’avvenimento straordinario travolge l’equilibrio contrattuale, rendendo l’obbligo di una delle parti più difficile rispetto alla statuizione iniziale.
È fatta salva la facoltà per il proprietario di offrire una modifica del contratto che tenga conto delle mutate condizioni per ripristinare l’equilibrio iniziale.
In tema di locazioni commerciali si pone però anche il problema dell’indennità di avviamento prevista dall’art. 34 L. 392/1978, quale indennità dovuta dal locatore al conduttore al termine delle locazioni aventi ad oggetto attività che comportano rapporti diretti con il pubblico, e corrispondente a 18 mensilità per le attività commerciali e 21 per quelle alberghiere.
Tale indennità è riconosciuta al conduttore sempre che la cessazione del contratto non sia dovuta ad uno dei casi tassativi di cui al suddetto articolo 34: risoluzione per inadempimento, disdetta o recesso del conduttore, fallimento o altra procedura concorsuale.
Un tipico esempio di inadempimento è la morosità, ovvero il mancato pagamento dei canoni.
Posto che l’eccessiva onerosità sopravvenuta non è inclusa tra le ipotesi tassative dell’art. 34 L. 392/1978, in tali casi l’indennità di avviamento potrà essere considerata dovuta.
Il locatore potrà comunque offrire di modificare equamente le condizioni del contratto.
Se la proposta di modifica sarà ritenuta valida dal Giudice, l’eventuale declino del conduttore comporterà che la domanda di risoluzione per eccessiva onerosità venga rigettata e il conduttore potrà, a sua discrezione, pagare il canone ovvero recedere dal contratto (art. 27 L. 392/1978) per gravi motivi, con obbligo di pagare il canone per gli ultimi sei mesi e con perdita dell’indennità da avviamento.
Alla luce di quanto sopra, è chiaro che ogni valutazione sarà rimessa al Giudice in caso di contraesti e quest’ultimo farà appello al generale obbligo di buona fede durante l’esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.).
In questa direzione peraltro sembra muoversi anche il legislatore, laddove il D.L. “Cura Italia”, poi convertito dalla L. 27/2020, all’art. 91 prevede espressamente che “Il rispetto delle misure di contenimento ((di cui al presente decreto e' sempre valutato)) ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 ((e 1223 del codice civile)), della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.”
Tale disposizione rappresenterebbe, secondo i primi commenti alla normativa, una particolare tipologia di causa di forza maggiore, consistente nell'adozione da parte dell'Autorità di un provvedimento che esclude la responsabilità per l'inadempimento del debitore, sempre che quest'ultimo abbia agito rispettando i principi di buona fede e diligenza di cui agli artt. 1175 e 1176 c.c.
Tra le misure adottate dal Governo, si segnala l’art. 65 del D.L. “Cura Italia”, poi convertito dalla L. 27/2020, che prevede un credito d’imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione (se effettivamente pagato), relativo al mese di marzo 2020, dei soli immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe).
Il legislatore è poi intervenuto nel settore sportivo, con l'art. 95 del D.L. “Cura Italia”, poi convertito dalla L. 27/2020, che ha previsto la sospensione del pagamento dei canoni di locazione fino al 31 maggio.
E i versamenti dei predetti canoni sono effettuati, senza applicazione di sanzioni ed interessi, in un'unica soluzione entro il 30 giugno 2020 o mediante rateizzazione fino a un massimo di 5 rate mensili di pari importo a decorrere dal mese di giugno 2020.
Sostanziale è la differenza nei contratti ad uso abitativo, anche temporanei, in cui si riscontrano maggiori difficoltà nella configurazione di impossibilità sopravvenuta, poiché il bene mediato è disponibile e fruibile e la prestazione è possibile.
Viceversa, verrà maggiormente utilizzato il rimedio della eccessiva onerosità sopravvenuta.
Un’altra soluzione è il recesso per gravi motivi, laddove il Covid-19 rientra tra i gravi motivi per recedere dal contratto.
Tale facoltà gli spetta anche se non è prevista nel contratto di locazione (ove magari è addirittura esclusa).
Prima di concludere, alcuni cenni meritano gli aspetti processuali.
L’art. 103 del D.L. “Cura Italia”, poi convertito dalla L. 27/2020, ha previsto la sospensione fino al 30.06.2020, poi prorogata al 01.09.2020 dalla legge di conversione, dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, sia ad uso abitativo che diverso.
Anche se tale norma dovrebbe riguardare solo le morosità anteriori alla pandemia, per le quali era già stato emesso un provvedimento di rilascio che verrà quindi eseguito solo a settembre, è chiaro che nei prossimi mesi tutti i procedimenti che verranno incardinati subiranno importanti rallentamenti.
Inoltre, il già menzionato art. 91 del D.L. “Cura Italia” avrà riflessi anche sul piano processuale.
La norma, pur non liberando il conduttore dai propri obblighi (anche se questi potrebbe andare esente da responsabilità in caso di inadempimento) e non comportando automatismi di sorta, in un’ottica processuale potrebbe portare il Giudice, in caso di avvio di una causa di sfratto per morosità, a non convalidare lo sfratto (né ad emettere ordinanze provvisorie d rilascio), con conseguente mutamento del rito con obbligo di mediazione civile quale condizione di procedibilità ex art. 5 D.Lgs. n. 28/2010.
IL DECRETO RILANCIO E I CONTRATTI DI LOCAZIONE
Il decreto-legge n. 34/2020, meglio noto come Decreto Rilancio, ha rimodulato la materia locatizia, ampliando le tipologie di immobili e di soggetti destinatari del credito d’imposta e – contestualmente – introducendo vincoli per il relativo accesso.
Si precisa fin da subito al riguardo come il credito d’imposta previsto dal Decreto Rilancio non sia cumulabile con quello di cui all’articolo 65 del decreto-legge n. 18/2020, con cui tale misura era stata applicata ai soli beni immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (botteghe e negozi).
Ora, il credito d’imposta – nella misura del 60 % dell’ammontare dei canoni di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo (destinati all’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico ovvero riguardare l’esercizio di abituale attività di lavoro autonomo) – viene esteso agli esercenti attività d’impresa, di arti e professioni con ricavi o compensi non superiori ai 5 milioni di euro nel periodo d’imposta del 2019.
Tale credito d’imposta spetta altresì alle strutture alberghiere e agrituristiche – peraltro indipendentemente dal volume dei ricavi e dai compensi registrati nel precedente periodo d’imposta – nonché agli enti non commerciali, compresi quelli del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti.
In caso di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitti d’azienda, comprensivi di almeno un immobile ad uso non abitativo, il credito d’imposta spetterà invece nella misura del 30 % dei relativi canoni.
Infine, gli impianti sportivi (ad esempio: palestre e piscine) – in ragione del sopravvenuto squilibrio dell’assetto di interessi pattuito con il contratto di locazione – avranno diritto ad una riduzione del 50 % del canone locatizio contrattualmente disposto, limitatamente alle mensilità comprese tra marzo a luglio 2020.
A tutto quanto premesso si aggiunge un vincolo: i soggetti locatari sopraindicati, ed esercenti attività economica, avranno diritto al credito d’imposta nella misura del 60 % ovvero del 30 % del canone locatizio a condizione che abbiano subito una diminuzione del fatturato di almeno il 50 % rispetto ai medesimi mesi del precedente periodo d’imposta.
E PER GLI IMMOBILI AD USO ABITATIVO?
Purtroppo, al pari del decreto Cura Italia, nulla è stato sancito per gli immobili ad uso abitativo.
I privati, pertanto, dovranno corrispondere il canone di locazione senza aver diritto ad alcuna agevolazione fiscale.
L’unico tentativo esperibile dal conduttore è il dialogo con il proprietario dell’immobile, nella speranza di accordarsi per riequilibrare le posizioni contrattuali.
CONDOMINIO E AGIBILITA’
Il Condominio è responsabile per la mancata vendita di un appartamento condominiale ove venga dimostrato che la negativa conclusione dell’affare sia stata determinata da un’omessa opera di urbanizzazione imputabile alla compagine condominiale e incidente sull’abitabilità della stessa unità immobiliare.
Trattasi di un principio che è stato recentemente enunciato dalla Suprema Corte con ordinanza n. 8036/2020.
Gli ermellini sono stati chiamati a pronunciarsi in relazione ad una controversia sorta tra un Condominio e il proprietario di uno degli appartamenti, il quale, vedendo concludersi negativamente la trattativa avviata per la vendita dell’immobile, ha citato in giudizio il Condominio, ritenendolo responsabile dei danni patiti.
Secondo la tesi attorea, il potenziale acquirente avrebbe rinunciato all’acquisto dell’unità immobiliare perché priva del certificato di abitabilità, che non era stato concesso per la condizione di insalubrità dei locali, conseguita a sua volta dalla mancata installazione di un sistema di depurazione condominiale.
Ora, il certificato di abitabilità, denominato dal 2016 segnalazione certificata di agibilità, costituisce documentazione attestante il rispetto dei requisiti minimi di salubrità, igiene, sicurezza e risparmio energetico e il suo ottenimento è posto a carico del venditore dell’immobile destinato ad abitazione.
In assenza, l’unità immobiliare sarà incommerciabile. Difatti, pur non essendo il rilascio del certificato di abitabilità elemento essenziale per la validità della successiva compravendita dell’immobile, tale adempimento è comunque oggetto di uno specifico obbligo del venditore, il cui mancato rispetto implica un inadempimento che non solo può essere fonte di un danno risarcibile, ma che legittima altresì una domanda di risoluzione del contratto.
Chiarito quanto sopra, seppur nel nostro ordinamento non vi sia alcuna norma che vieti di alienare un immobile privo dei requisiti di agibilità, il venditore è responsabile di tale omissione, salvo che l’acquirente dichiari espressamente di esserne a conoscenza.
Proprio in virtù di tali principi, la Corte di Cassazione nella pronuncia in esame ha riconosciuto che, laddove il mancato rilascio del certificato di agibilità sia determinato da un comportamento omissivo del Condominio, il proprietario dell’immobile in vendita possa pretendere ed ottenere un risarcimento dal Condominio per il danno subito ai sensi dell’art. 2043 c.c., purché venga assolto pienamente l’onere probatorio sullo stesso incombente, dimostrando, in particolare, la sussistenza del nesso causale tra la condotta negligente del Condominio e l’evento dannoso.
Ed è proprio per la mancanza del nesso causale che nel caso sottoposto all’esame degli ermellini la domanda avanzata dal condomino non è stata accolta: dalla documentazione prodotta nel corso del giudizio è difatti emerso come il potenziale acquirente fosse stato costretto a ritirarsi dalle trattative avviate, in quanto la banca non gli aveva concesso il mutuo.
A prescindere dall’esito concreto della controversia in esame, la Cassazione con la sentenza in esame ha espresso un principio chiaro, ritenendo il Condominio responsabile per ogni comportamento omissivo che impedisca alle unità immobiliari di conseguire una condizione – quella di abitabilità – cui avevano diritto.
COVID-19 E RECUPERO DEL CREDITO IN CONDOMINIO
COVID-19 E LA TOLLERANZA DELL’ALTRUI LIBERTA’ IN CONDOMINIO
CONDOMINIO E CONDOMINI – LEGITTIMAZIONE ATTIVA E PASSIVA
CGUE: IL CONDOMINIO È UN CONSUMATORE?