Source: https://www.aziendacondominio.it/nomina-revoca-ed-obblighi-dellamministratore/113964
Timestamp: 2020-02-23 10:52:29+00:00
Document Index: 51391222

Matched Legal Cases: ['art. 5', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1129', 'art. 59', 'art. 1129', 'art. 1129']

Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore - La Community AziendaCondominio
L’amministratore di condominio. L’analisi dei requisiti per la nomina e la revoca. Sono possibili le dimissioni? I rischi delle “anticipazioni” economiche effettuate dall’amministratore personalmente.
La materia condominiale è stata oggetto di profonda riforma dalla Legge 11 dicembre 2012 n. 220, entrata in vigore il 18 giugno 2013, che ha modificato il capo del codice civile dedicato al condominio negli edifici (artt. 1117 e ss.).
Le modifiche hanno riguardato diversi aspetti della disciplina condominiale e, in particolare, l’ amministrazione dello stabile, per il quale si registrano ulteriori interventi regolamentari.
In altri termini, l’ amministratore di condominio è quella figura (mandatario) che, in virtù di contratto, si obbliga a compiere uno o più atti giuridici nell’interesse di un altro soggetto (mandante).
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche le società di cui al titolo v del libro v del codice.
In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi…”.
Come accennato, chi vuole intraprendere detta carriera, sia in forma individuale che societaria – nel qual caso i requisiti dovranno essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi – deve partecipare ad un corso di formazione iniziale della durata di almeno 72 ore e, successivamente, con cadenza annuale, frequentare corsi di aggiornamento di almeno 15 ore (art. 5 DM 140/2014).
Con una nota diffusa sul sito del Ministero della giustizia, in data 14 ottobre 2014, si è ufficialmente dato inizio ai predetti corsi, con la necessità dell’invio al Ministero – a mezzo pec – dell’indicazione dei dati relativi ai corsi di formazione e, nello specifico: la data di inizio; le modalità di svolgimento; il nominativo dei formatori e dei responsabili scientifici.
Nell ‘ipotesi di nomina obbligatoria dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1136 c. IV c.p.c., è necessaria la maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà dei millesimi degli appartenenti al condominio (500).
La nuova formulazione dell’art. 1136 c.c., che ha ridotto il quorum necessario alla regolare costituzione dell’assemblea, pur lasciando inalterato quello per la validità delle deliberazioni, non ha risolto i dubbi interpretativi emersi ante riforma in relazione alle maggioranze necessarie per la nomina dell’amministratore in seconda convocazione; da un lato, infatti, si sosteneva che nelle materie indicate dall’art. 1136 c. IV c.c., tra le quali la nomina dell’amministratore, per le deliberazioni assunte in seconda convocazione il richiamo alle maggioranze stabilite dall’art. 1136 c. II c.c. non valeva ad estendere il quorum costitutivo dell’assemblea in prima convocazione (Cass. 09/02/1980, n. 901; Cass. 26/04/1994, n. 3952), dall’altro, in particolare la dottrina, condivisa da parte della giurisprudenza (Cass. 04/05/1994, n. 4269), sosteneva che, dal combinato disposto dagli artt. 1129, 1136 e 1138 c.c., non sarebbe stata possibile una investitura con maggioranze diverse da quelle indicate dall’art. 1136 c. II e IV c.c.
Nel caso in cui, per i più svariati motivi, l’assemblea non riesca a nominare un amministratore la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria (art. 1129 c. I c.c.), con ricorso – anche di un solo condomino – secondo le modalità di cui all’art. 59 disp. att. c.c.: "La domanda per la nomina dell’amministratore …. , se non è proposta in corso di giudizio, si propone con ricorso al presidente del tribunale: nel caso di nomina dell’amministratore, al presidente del tribunale del luogo in cui si trovano gli immobili o si trova la parte più rilevante di essi. Il presidente del tribunale provvede con decreto, sentita l’altra parte. Contro tale provvedimento si può proporre reclamo al presidente della corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione".
L’ amministratore dura in carica 1 anno – da intendersi quale anno solare (365 giorni) – con rinnovo tacito del suo mandato di eguale durata (1 + 1) se l’assemblea non decide di revocarlo.
Detta norma ha risolto i dubbi interpretativi sollevati dalla precedente formulazione dell’art. 1129 c.c. – laddove si dibatteva se la nomina e la conferma dell’amministratore fossero assoggettate alle stesse maggioranze (la Cassazione si era espressa in senso affermativo avendo effetti giuridici identici: Cass. 4/04/1994 n. 4269) -, infatti, decorsa la doppia annualità, l’amministratore cessa ex lege dall’incarico ed è tenuto a convocare l’assemblea del condomini per la nomina del nuovo amministratore che, ovviamente, può essere lo stesso.
1) Innanzitutto per volontà dell’assemblea in qualsiasi momento con le maggioranze previste per la sua nomina.
E’ il caso in cui viene meno il “gradimento” da parte dei condomini;
3) sempre dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, ma solo dopo convocazione dell’assemblea con esito negativo (una sorta di condizione di procedibilità), in caso siano emerse gravi irregolarità fiscali imputate all’amministratore o per la mancata apertura ed utilizzazione del conto intestato al condominio. Nel qual caso, l’accoglimento della domanda, abilita il ricorrente alla rivalsa delle spese legali nei confronti del condominio che, a sua volta, avrà titolo per rifarsi nei confronti dell’amministratore revocato.
Il menzionato art. 1129 c.c. dispone, infine, che l’assemblea, in caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.
Per completezza, si rammenta che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Deve vieppiù comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
L’ amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Alla cessazione dell’ incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
In simili fattispecie occorrerebbe intervenire tempestivamente riunendo l’assemblea – anche in via straordinaria – al fine di reperire le somme necessarie all’esistenza in vita del condominio e avviare, contestualmente, tutte le procedure per il recupero coattivo del credito nei confronti del condomino moroso; magari fino alle estreme conseguenze, con il pignoramento dell’immobile in caso di persistente morosità.
Tanto è vero che, l’amministratore di condominio non ha – salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 c.c. in tema di lavori urgenti – un generale potere di spesa, in quanto spetta all’assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore; ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell’assemblea, l’amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute (Cass. 27/06/2011 n. 14197).
E’ pur vero che l’approvazione del rendiconto ha valore di riconoscimento di debito, ma ciò solo per le poste passive specificamente indicate. Pertanto, non è sufficiente che il rendiconto di cassa presenti un disavanzo tra uscite ed entrate, atteso che non si può ritenere in via deduttiva che la differenza sia stata versata dall’amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l’importo corrispondente, atteso che la ricognizione di debito, sebbene possa essere manifestata anche in forma non espressa, richiede pur sempre un atto di volizione su di un oggetto specificamente sottoposto all’esame dell’organo collettivo, chiamato a pronunciarsi su di esso.
Occorre, infatti, sempre tenere ben presente – come detto – che la figura dell’amministratore è riconducibile a quella del mandatario con rappresentanza, pertanto, per tutto quanto non espressamente regolato dalla speciale disciplina “Del condominio negli edifici”, si deve fare riferimento alle norme generali sul mandato (artt. 1703-1741), ora come allora.
Tale giudizio – inquadrabile nei procedimenti di volontaria giurisdizione, di natura camerale e non contenziosa – viene definito innanzi al tribunale dove ha sede l’immobile, anche con la refusione delle spese giudiziali (cfr.: Cass. 26/06/2006 n. 14742) sostenute dal ricorrente che, pertanto, dovrebbe essere tenuto indenne da qualsiasi esborso economico.
http://www.condominioweb.com/un-importa … z3Y1StQd00
⇐ Tannico
Parti comuni del condominio: sono divisibili? ⇒