Source: https://rechtsanwalt-krau.de/aktuellesrakrau/olg-frankfurt-am-main-22-08-2018-4-u-128-17/
Timestamp: 2018-11-16 18:12:15
Document Index: 198478722

Matched Legal Cases: ['§ 35', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 307', '§ 138', '§ 2', '§ 305', '§ 310', '§ 307', '§ 138', '§ 1', '§ 310', '§ 307', '§ 138', '§ 2', '§ 2', '§ 242', '§ 1', '§ 1', '§ 34', '§ 13', '§ 517', '§ 222', '§ 546', '§ 529', '§ 513', '§ 2', '§ 305', '§ 305', '§ 598', '§ 445', '§ 598', '§ 2', '§ 305', '§ 310', '§ 14', '§ 13', '§ 310', '§ 139', '§ 139', '§ 139', 'BGH', '§ 305', '§ 307', 'BGH', '§ 138', '§ 138', '§ 138', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 138', '§ 138', '§ 307', '§ 138', '§ 138', '§ 307', '§ 307', '§ 2', '§ 2', '§ 531', '§ 2', '§ 531', '§ 1', '§ 133', '§ 133', 'BGH', 'BGH', '§ 133', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 1', '§ 157', '§ 1', '§ 8', '§ 8', '§ 5', '§ 5', '§ 10', '§ 5', '§ 5', '§ 1', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 35', '§ 35', '§ 35', '§ 35', '§ 35', '§ 35', '§ 5', '§ 1', '§ 30', '§ 2', '§ 30', '§ 30', '§ 1', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 30', '§ 1', '§ 34', '§ 35', '§ 35', '§ 13', '§ 531', '§ 67', '§ 2', '§ 2', '§ 199', '§ 199', 'BGH', 'BGH', '§ 199', '§ 242', '§ 2', '§ 592', '§ 592', '§ 592', 'BGH', '§ 317', 'BGH', '§ 317', '§ 2', '§ 592', '§ 133', '§ 592', '§ 13', '§ 319', 'BGH', '§ 286', '§ 291', '§ 286', '§ 97', '§ 708', '§ 712', '§ 717', '§ 712', '§ 707', '§ 47', '§ 3']

OLG Frankfurt am Main, 22.08.2018 – 4 U 128/17 › Krau Rechtsanwälte
OLG Frankfurt am Main, 22.08.2018 – 4 U 128/17
Die Berufung des Beklagten gegen das Urkundenvorbehaltsurteil des Landgerichts Limburg a. d. Lahn vom 11.05.2017 (Az. 1 O 362/16) wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung hat der Beklagte zu tragen. Die Kosten der Nebenintervention hat die Streithelferin selbst zu tragen.
Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird festgesetzt auf 565.714,23 €.
Der Kläger klagt im Urkundenprozess auf Zahlung eines nachschüssigen Kaufpreisanspruchs.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 17.09.1996 verkaufte der klägerische Verband ein Grundstück in Stadt1 an den Beklagten zu einem Kaufpreis i.H.v. 149.202 DM (entsprechend 76.285,77 €). Auf dem Grundstück hatte der Kläger, der als karitative Einrichtung kranke, behinderte und sozial benachteiligte Menschen unterstützt, früher eine Förderschule betrieben. Der Beklagte plante, das Grundstück zur Erweiterung seines auf dem Nachbargrundstück betriebenen Getränkehandels zu nutzen.
Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses war das verkaufte Grundstück im damals gültigen Flächennutzungsplan als “Fläche für Landwirtschaft”, d.h. als für die Bebauung nicht vorgesehene Fläche, und im Grundbuch als “B-Land, C-Land” ausgewiesen. Es war bauplanungsrechtlich dem Außenbereich (§ 35 BauGB) zugeordnet. Ein Bebauungsplan existierte damals nicht. Unstreitig war das Grundstück im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht bebaubar.
Im notariellen Kaufvertrag vom 17.09.1996 wurde unter § 2 Abs. 7 – 10 folgende “Nachschussklausel” vereinbart:
“Wird innerhalb von 20 Jahren, gerechnet vom Tage des Vertragsabschlusses, das Grundstück im Rahmen der Bauleitplanung als Gewerbe-, Misch-, Sonder- oder Wohngebiet ausgewiesen, so tritt an die Stelle des in dieser Urkunde vereinbarten Kaufpreises von 27,00 DM je qm der dann zu erzielende Kaufpreis.
Der Käufer ist verpflichtet, im Falle des Eintritts einer wirksam werdenden Bauleitplanänderung dem Käufer dies innerhalb von 2 Monaten anzuzeigen.
Es ist dann das zuständige Ortsgericht oder der Gutachterausschuss zu beauftragen, den neuen Wert des Grundstücks zu ermitteln. Die Kosten dieser Wertermittlung sind von dem Käufer zu tragen.
Nach Vorliegen der Schätzurkunde oder des Wertgutachtens hat der Käufer den sich hieraus ergebenden Grundstückswert gegenüber dem in diesem Vertrage vereinbarten Kaufpreis von 27,00 DM je qm innerhalb eines Monats an den Verkäufer nachzuentrichten.”
Im Übrigen wird auf den Kaufvertrag vom 17.9.1996 (Anlage K 10, Bl. 28 ff. d.A.) Bezug genommen.
Unmittelbar nach dem Verkauf veräußerte der Beklagte mit notariellem Kaufvertrag ebenfalls vom 17.9.1996, wiederum beurkundet vom Notar A, das streitgegenständliche Grundstück an seine Ehefrau, Frau D, weiter.
Nach Aufteilung des Grundstückes in 2 Teilflächen (Teilflächen 1/1 und 2/2) wurde die Teilfläche 1/1 mit Kaufvertrag vom 25.4.1997 von der Ehefrau des Beklagten, Frau D, an die Ehefrau des den streitgegenständlichen Kaufvertrag beurkundenden Notars A, Frau E, veräußert.
Sowohl im Kaufvertrag vom 17.9.1996 als auch im Kaufvertrag vom 25.4.1997 wurde eine mit der vorliegend streitgegenständlichen Nachschussklausel identische Nachschussklausel vereinbart.
Am 28.12.2001 trat ein neuer Flächennutzungsplan in Kraft. Dieser wies den streitgegenständlichen Grundstücksbereich als “Mischgebiet” aus.
Am 5.5.2011 trat ein Bebauungsplan (“X”) in Kraft (Bl. 36 d.A.), in dem das streitgegenständliche Grundstück ebenfalls als “Mischgebiet” ausgewiesen wurde.
Über diese Ausweisung als Mischgebiet im neuen Flächennutzungsplan bzw. Bebauungsplan informierte der Beklagte den Kläger entgegen der Verpflichtung in § 2 Abs. 8 des Kaufvertrages vom 17.9.1996 nicht. Soweit der Käufer in § 2 Abs. 8 des Kaufvertrages verpflichtet wurde, dem “Käufer” eine Bauleitplanänderung anzuzeigen, handelt es sich um einen Schreibfehler. Unstreitig sollte der Käufer (der Beklagte) dem Verkäufer (dem Kläger) eine Bauleitplanänderung anzeigen.
Nachdem der Kläger von der zwischenzeitlich vom Beklagten eingeleiteten Bautätigkeit auf dem Grundstück erfahren hatte und auf Nachfrage von der Stadt1 mit Schreiben vom 7.8.2014 von der Ausweisung des Grundstücks als Mischgebiet im Bebauungsplan vom 5.5.2011 in Kenntnis gesetzt worden war, hat der Beklagte – entsprechend der Vereinbarung in § 2 Abs. 9 des Kaufvertrages vom 17.9.1996 – den Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich des Landkreises 1 beauftragt, den Bodenwert des streitgegenständlichen Grundstücks (Flurstücke 1/1 und 2/2) zum Stichtag 06.05.2011 (der Tag des Inkrafttretens des Bebauungsplans “X”) festzustellen.
Nachdem der Gutachterausschuss zunächst ein Gutachten erstattet hatte, mit dem der Kläger nicht einverstanden gewesen war, beauftragte der Beklagte den Gutachterausschuss mit einer neuen, ergänzenden Begutachtung.
Mit den Gutachten vom 22.1.2016 (Bl. 41 ff. sowie 67 ff. d.A.) schätzte der Gutachterausschuss den Bodenwert des Flurstücks 1/1 auf 329.000 € sowie den Bodenwert des Flurstücks 2/2 auf 313.000 €, d.h. einen Gesamtwert i.H.v. 642.000 €.
Abzüglich des bereits entrichteten ursprünglichen Kaufpreises i.H.v. 149.202 DM (entsprechend 76.285,77 €) verbleibt ein Differenzbetrag i.H.v. 565.714,23 €, den der Kläger im Urkundenprozess eingeklagt hat. Der Kläger hat die Auffassung vertreten, mit der Ausweisung des streitgegenständlichen Grundstücks als Mischgebiet mit Bebauungsplan vom 05.05.2011 seien die Voraussetzungen der Nachschussklausel erfüllt.
Der Beklagte hat vor dem Landgericht die Abweisung der Klage beantragt.
Der Beklagte hat vorgebracht, bei der Nachschussklausel handele es sich um eine einseitig vom Kläger gestellte und für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB), auf die er keinen Einfluss habe nehmen können. Er meint, die Klausel benachteilige ihn unangemessen, weshalb die Klausel gem. § 307 BGB unwirksam sei.
Des Weiteren hat er die Auffassung vertreten, die Nachschussklausel sei wegen Sittenwidrigkeit bzw. Wucher nichtig, § 138 BGB, insbesondere weil ihm kein Rücktrittsrecht eingeräumt worden sei.
Darüber hinaus hat der Beklagte gemeint, die Voraussetzungen der Nachschussklausel seien nicht erfüllt. Aus der im Zeitschrift1 am 9.12.2010 bekannt gegebenen öffentlichen Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplanes (Bl. 133 d.A.) ergebe sich, dass es sich bei dem Grundstück zu diesem Zeitpunkt bereits um Mischgebiet gehandelt haben müsse. Dabei hat er allerdings – noch – die Auffassung vertreten, dass “der Flächennutzungsplan (…) keine Wirkung gegenüber den Anliegern” bzw. “die Anpassung (des Flächennutzungsplans) keine Rechtwirkung” entfaltet habe, “sondern nur redaktionellen Charakter” habe, und dass das Grundstück “im Zeitpunkt der Änderung des Flächennutzungsplans (…) schon Mischgebiet” gewesen sei.
Er hat weiter geltend gemacht, die vom Kläger vorgelegten Gutachten hätten einen zu hohen Wert der Grundstücke veranschlagt, insbesondere weil das Grundstück entgegen den Feststellungen in den Gutachten tatsächlich nicht erschlossen gewesen sei.
Schließlich hat der Beklagte die Einrede der Verjährung erhoben.
Das Landgericht hat mit Urkundenvorbehaltsurteil vom 11.5.2017 der Klage stattgegeben und dem Beklagten die Ausführung seiner Rechte im Nachverfahren vorbehalten.
Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, das Urkundenverfahren sei statthaft, es bestünde ein Anspruch auf Zahlung eines neuen, ergänzenden Kaufpreises nach § 2 Abs. 7 des notariellen Kaufvertrages vom 17.09.1996, und der Kläger habe sämtliche Anspruchsvoraussetzungen mit Urkunden beweisen können.
Bei der Nachschussklausel handele es sich nicht um AGB i.S.d. § 305 Abs. 1 BGB. Der beweisbelastete Beklagte habe nicht beweisen können, dass diese Klausel von dem Kläger für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert gewesen sei.
Auch § 310 Abs. 3 Nr. 1 und 2 BGB, wonach AGB als vom Unternehmer gestellt gelten, sei nicht einschlägig, weil es sich bei dem Beklagten vorliegend nicht um einen Verbraucher gehandelt habe, da dieser das Grundstück für seinen Getränkehandel, und damit gewerblich, habe nutzen wollen.
Selbst wenn es sich bei der Nachschussklausel um eine AGB-Klausel handeln würde, wäre diese nicht gemäß § 307 BGB unwirksam.
Auch sei die Klausel nicht gemäß § 138 BGB sittenwidrig. Insbesondere bestünde kein erhebliches Ungleichgewicht zwischen den gegenseitigen Leistungspflichten. Lediglich für den Fall einer Wertsteigerung des Grundstückes sei der Beklagte verpflichtet, einen höheren, dem Verkehrswert angemessenen Kaufpreis zu zahlen.
Die Bedingungen der Nachschussklausel seien eingetreten. Das Grundstück sei mit Bestandskraft des Bebauungsplanes vom 5.5.2011 als Mischgebiet ausgewiesen worden, während zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses im Jahre 1996 die Bebauung des Grundstücks noch nicht zulässig gewesen sei.
Der Anspruch sei auch noch nicht verjährt. Der Kläger habe erstmals durch das Schreiben des Magistrats der Stadt1 vom 7.8.2014 (Anlage K 16, Bl. 39 d.A.) von dem Bebauungsplan und der dortigen Ausweisung des streitgegenständlichen Grundstücks als Mischgebiet erfahren.
Im Übrigen wird auf das Urkundenvorbehaltsurteil des Landgerichts vom 11.5.2017 (Bl. 225 ff. d.A.) Bezug genommen.
Gegen das ihm am 18.5.2017 zugestellte Urteil hat der Beklagte am 19.6.2017 Berufung eingelegt und diese binnen ihm verlängerter Frist am 7.8.2017 begründet. Mit der Berufung verfolgt er sein erstinstanzliches Klageabweisungsbegehren weiter und rügt die Verletzung formellen und materiellen Rechts.
Das Landgericht habe zu Unrecht festgestellt, dass erst im Jahre 2011 die Bedingung der Nachschussklausel, die erstmalige Ausweisung des streitgegenständlichen Grundstückes im Rahmen der Bauleitplanung (u.a.) als Mischgebiet, eingetreten sei. Aus dem Schreiben des Magistrats der Stadt1 vom 18.11.2016 (Anlage K 21, Bl. 190 d.A.), auf das der Kläger selbst Bezug genommen habe, ergebe sich, dass die Fläche bereits im Jahre 2001 im geänderten Flächennutzungsplan als Mischgebiet ausgewiesen worden sei. Gem. § 1 Abs. 2 BauGB zähle nicht nur der Bebauungsplan, sondern auch der Flächennutzungsplan zu den Bauleitplänen. Wenn bereits im Jahre 2001 im Flächennutzungsplan das Gebiet als Mischgebiet ausgewiesen war, habe dies im Jahr 2011 im Bebauungsplan nicht noch einmal – wie von der Klausel verlangt – erstmalig geschehen können.
Dies habe zur Folge, dass nicht sämtliche anspruchsbegründenden Voraussetzungen mit Urkunden bewiesen worden seien. Insbesondere die Gutachten des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für den Bereich des Landkreises1 vom 22.1.2016 seien nicht geeignet, den Anspruch zu beweisen, da die Bewertung zum falschen Stichtag, nämlich zum 6.5.2011 (der Tag des Inkrafttretens des Bebauungsplans “X”), vorgenommen wurde. Zu diesem Zeitpunkt sei das Grundstück bereits durch den Flächennutzungsplan aus dem Jahr 2001 als Mischgebiet ausgewiesen gewesen.
Des Weiteren meint der Beklagte, Gutachten seien im Urkundenprozess generell keine tauglichen Beweismittel, zulässig seien ausschließlich Urkunden.
Entgegen der landgerichtlichen Würdigung handele es sich bei der Nachschussklausel um eine AGB-Klausel. Der Beklagte meint, das Schreiben des Notars A vom 21.9.1995 (Bl. 20 d.A.) sowie das Schreiben des Klägers an seinen Verwaltungsausschuss vom 1.3.1996 (Anlage K9, Bl. 25 d.A.) genügten zum Beweis, dass die Klausel vom Kläger für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert, und von diesem einseitig gestellt worden sei.
Darüber hinaus habe das Landgericht zu Unrecht den Beklagten als Unternehmer angesehen. Vielmehr habe der Beklagte vorliegend als Privatperson gehandelt mit der Folge, dass gem. § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB AGB als vom Unternehmer, d.h. vom Kläger, gestellt gelten. Dies habe zur Folge, dass die Klausel den Beklagten unangemessen benachteilige und damit gemäß § 307 BGB unwirksam sei.
Darüber hinaus rügt der Beklagte, das Landgericht hätte auf seine Rechtsauffassung, die Klausel nicht als AGB anzusehen, vorab hinweisen müssen.
Der Beklagte ist weiter der Auffassung, die Klausel sei gemäß § 138 BGB nichtig, insbesondere weil weder ein Rücktrittsrecht vereinbart, noch der Kaufpreis der Höhe nach begrenzt worden sei.
Er macht weiterhin geltend, die Gutachten seien inhaltlich falsch. Die in den Gutachten vom 22.1.2016 ermittelten Bodenwerte seien zu hoch angesetzt worden, insbesondere weil das Grundstück nicht erschlossen gewesen sei.
Auch der im ursprünglichen Kaufvertrag aus dem Jahre 1996 vereinbarte Kaufpreis i.H.v. 27 DM pro m² sei zu hoch angesetzt gewesen.
Des Weiteren seien die Voraussetzungen der Nachschussklausel auch deswegen nicht erfüllt, weil der nach § 2 Abs. 7 des Kaufvertrages “dann zu erzielende Kaufpreis” bislang nicht ermittelt worden sei. Mit den Gutachten vom 22.1.2016 sei lediglich der Bodenwert, nicht jedoch der erzielbare Kaufpreis, festgestellt worden.
Schließlich hält der Beklagte die Einrede der Verjährung aufrecht.
In der Berufungsbegründungsschrift hat der Beklagte Frau D den Streit verkündet, die ihrerseits mit Schriftsatz vom 6.9.2017 Frau E, der Erwerberin des Flurstücks 1/1, den Streit verkündet hat. Letztere ist mit Schriftsatz vom 29.1.2018 dem Rechtsstreit auf Seiten des Beklagten beigetreten.
Über den Vortrag des Beklagten hinaus, dem sie sich anschließt, behauptet die Streithelferin, der streitgegenständliche Kaufpreisanspruch sei bereits deshalb verjährt, weil der Kläger durch die im Zeitschrift1 vom 9.12.2010 (Bl. 133 d.A.) bekannt gegebene öffentliche Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplanes von diesem hätte Kenntnis erlangen können. Sie behauptet im Schriftsatz vom 20.7.2018, der Kläger habe in Stadt1 in den Räumlichkeiten der ehemaligen Schule eine Verwaltungsstelle unterhalten. Sie meint, die Kenntnis der dort tätigen Mitarbeiter von dem angekündigten Bebauungsplan müsse sich der Kläger zurechnen lassen.
das Urteil des Landgerichts Limburg a.d. Lahn vom 11.5.2017, Az. 1 O 362/16, aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Der Kläger verteidigt das erstinstanzliche Urteil und wiederholt und vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen.
Ergänzend erwidert er auf das Vorbringen der Berufung, das Grundstück sei bereits im Flächennutzungsplan aus dem Jahre 2001 als Mischgebiet ausgewiesen worden und nicht erst im Bebauungsplan aus dem Jahre 2011, der Begriff der “Bauleitplanung” in § 2 Abs. 7 des Kaufvertrages sei dahingehend auszulegen, dass damit ausschließlich ein Bebauungsplan gemeint gewesen sei.
Im Übrigen vertritt er die Auffassung, dieser neue Einwand sei verspätet und damit in der Berufungsinstanz nicht mehr zu berücksichtigen.
Schließlich sei es dem Beklagten nach § 242 BGB verwehrt, sich auf diesen Umstand zu berufen, da es dieser vertragswidrig unterlassen habe, die Bauleitplanänderung dem Kläger anzuzeigen.
Der Senat hat mit Beschluss vom 7.3.2018 darauf hingewiesen, dass nach derzeitiger Sach- und Rechtslage der Begriff “Bauleitplanung” dahingehend auszulegen sei, dass die Parteien eine Ausweisung in einem Bebauungsplan und nicht auch eine Ausweisung in einem Flächennutzungsplan meinten.
Darauf hat der Beklagte erwidert, der Begriff “Bauleitplanung” sei vom Wortlaut her eindeutig und damit nicht auslegungsfähig.
Auch sei ein Parteiwille, den Begriff “Bauleitplanung” abweichend von der Definition in § 1 Abs. 2 BauGB zu verstehen, in der Vertragsurkunde selbst nicht “angedeutet” worden.
Die Streithelferin argumentiert, der Kläger habe erstmals in der Berufungsinstanz vorgetragen, unter “Bauleitplanung” sei nur ein Bebauungsplan gemeint.
Weiter meint sie, der Kläger hätte zumindest eine Urkunde vorlegen müssen, aus der sich dieses Auslegungsergebnis ergebe.
Sie ist der Auffassung, der Kläger verfüge über fachkundige Beamte und unterhalte u.a. eine Rechtsabteilung, weshalb der Kläger Kenntnis von der Definition des Begriffs “Bauleitplanung” in § 1 Abs. 2 BauGB gehabt haben müsse.
Darüber hinaus spräche gegen die vom Senat vorgenommene Auslegung, dass gem. § 34 BauGB auch ohne einen Bebauungsplan im Einzelfall eine Baugenehmigung erteilt werden könne.
Schließlich macht sie geltend, bei der Aufstellung des Bebauungsplanes vom 5.5.2011 sei § 13a BauGB missachtet worden.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere fristgemäß binnen eines Monats seit Zustellung des angegriffenen Urteils am 19.6.2017 eingelegt worden, § 517 ZPO. Das Ende der Frist fiel auf den 18.6.2017, einen Sonntag, sodass die Frist erst mit Ablauf des nächsten Werktages, des 19.6.2017, endete, § 222 Abs. 2 ZPO.
Die Berufung ist jedoch unbegründet. Die angefochtene Entscheidung beruht weder auf einer Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1 ZPO).
Zu Recht hat das Landgericht dem Kläger den geltend gemachten Anspruch auf Zahlung eines nachschüssigen Kaufpreises i.H.v. 565.714,23 € aus § 2 Abs. 7 – 10 des notariellen Kaufvertrages vom 17.9.1996 zugesprochen.
Die Nachschussklausel ist wirksam (zu. 1.), deren Voraussetzungen sind erfüllt (zu 2.), und der Kläger hat sämtliche anspruchsbegründende Tatsachen durch Urkunden unter Beweis gestellt (zu 3.).
1. Entgegen der Auffassung des Beklagten hat das Landgericht die streitgegenständliche Klausel zutreffend nicht als eine Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) gewürdigt.
AGB sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen bei Abschluss eines Vertrages stellt, § 305 Abs. 1 S. 1 BGB. AGB liegen dann nicht vor, wenn die Vertragsbedingungen zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt wurden, § 305 Abs. 1 S. 3 BGB.
Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen von AGB dem Beklagten, der sich auf die Unwirksamkeit der Klausel beruft, auferlegt und festgestellt, dass der Beklagte diesen Beweis nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln habe führen können. Einwendungen des Anspruchsgegners können nur mit Urkunden sowie durch Parteivernehmung bewiesen werden, §§ 598, 595 Abs. 2 ZPO, wobei die Vernehmung der beweispflichtigen Partei selbst die Zustimmung der gegnerischen Partei voraussetzt, § 445 ZPO.
Parteivernehmung hat der Beklagte nicht beantragt. Der Beklagte konnte auch nicht durch Urkunden beweisen, dass die streitgegenständliche Nachschussklausel vom Kläger für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert, und vom Kläger dem Beklagten gestellt worden sei. Der Kläger hat erstinstanzlich behauptet, die Klausel sei weder von ihm vorformuliert worden, noch habe er diese dem Beklagten vorgegeben. Vielmehr sei es der Beklagte gewesen, der im Laufe der Verhandlungen die Klausel vorgeschlagen habe.
Soweit der Beklagte zum Beweis auf ein Schreiben des Notars A vom 21.9.1995 (Anlage K 4, Bl. 20 d. A.) sowie auf eine Vorlage des Klägers an seinen Verwaltungsausschuss vom 1.3.1996 (Anlage K 9, Bl. 25 d.A.) verweist, genügen diese Urkunden nicht, um den Beweis des Vorliegens von AGB zu führen i.S.d. § 598 ZPO.
Das Schreiben des Notars A vom 21.9.1995 betrifft zum einen eine Kaufanfrage in eigener Angelegenheit und nicht die Verhandlungen, die zum streitgegenständlichen Vertrag führten. Zum anderen hat ausweislich dieses Schreibens der Notar die Anpassung des Kaufpreises angeboten, was gegen eine Vorformulierung und ein einseitiges Stellen der Klausel durch den Kläger spricht.
Die Vorlage des Klägers an seinen Verwaltungsausschuss vom 1.3.1996 beinhaltet zwar den später beurkundeten Beschlussvorschlag. Dort wird jedoch lediglich berichtet, dass “in Verhandlungen” mit dem Beklagten sich dieser mit der entsprechenden Nachschussklausel “einverstanden” erklärt habe. Dies bedeutet nicht zwingend, dass der Kläger dem Beklagten diese Klausel einseitig gestellt hat. Vielmehr scheinen die Parteien erst im Wege der Verhandlungen zu diesem Ergebnis gekommen zu sein. Gegen ein einseitiges Stellen der Klausel seitens des Klägers spricht im Übrigen auch die Tatsache, dass abweichend vom geplanten Wortlaut die Klausel letztlich mit modifiziertem Inhalt beurkundet wurde. So wurde – offensichtlich auf Betreiben des Beklagten – letztlich beurkundet, dass “der (nach Änderung der Bauleitplanung) dann zu erzielende Kaufpreis” geschuldet sei. Anders als in dem in der Vorlage vom 1.3.1996 mitgeteilten Vertragsentwurf sollte nicht ausschließlich ein “höherer” Kaufpreis geschuldet sein, sondernd auch ein gegenüber dem ursprünglichen Kaufpreis ggf. niedrigerer Kaufpreis. Dies spiegelt sich auch in § 2 Abs. 10 des Kaufvertrages wider, in dem – anders als geplant – nicht mehr der “Grundstücksmehrwert”, sondern nunmehr allgemein der “Grundstückswert” geschuldet war. Diese Änderung begünstigt den Beklagten, was gegen ein einseitiges Stellen der Klausel durch den Kläger und für ein individuelles Aushandeln i.S.d. § 305 Abs. 1 S. 3 BGB spricht.
Den Beweis der Vorformulierung und des Stellens der Klausel durch den Kläger könnte der Beklagte mithin nur durch im Urkundenprozesses unzulässigen Zeugenbeweis führen.
Ebenfalls zu Unrecht meint der Beklagte, es habe sich deshalb um AGB gehandelt, weil er vorliegend als Privatperson gehandelt habe i.S.d. § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB.
Zum einen hat das Landgericht zutreffend festgestellt, dass der Beklagte vorliegend als Unternehmer im Sinne des § 14 BGB anzusehen sei, weil er bei Abschluss des Vertrages in Ausübung seiner gewerblichen Tätigkeit gehandelt habe. Unstreitig war der Beklagte an den Kläger herangetreten, um das Grundstück zum Zwecke der Erweiterung seines Getränkehandels, d.h. zu gewerblichen Zwecken, zu erwerben. Darüber hinaus kann der insoweit darlegungs- und beweislastete Beklagte nicht mit Urkunden unter Beweis stellen, dass er als Verbraucher im Sinne des § 13 BGB gehandelt habe.
Schließlich wäre auch bei unterstellter nicht gewerblicher Tätigkeit des Beklagten nicht vom Vorliegen einer AGB-Klausel auszugehen. Nach § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB wird nur vermutet, dass AGB als vom Unternehmer gestellt gelten, nicht jedoch, dass es sich bei der Vertragsbedingung überhaupt um eine AGB-Klausel handelt. Wiederum hätte der Beklagte mit im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln den Beweis antreten müssen, dass es sich bei der Nachschussklausel um eine AGB-Klausel handelt, was ihm – wie dargelegt – nicht gelungen ist.
Entgegen der Auffassung des Beklagten musste das Landgericht auch nicht darauf hinweisen, dass es die Klausel nicht als AGB ansieht. Die Voraussetzungen des § 139 Abs. 2 ZPO sind nicht erfüllt. Die Frage der rechtlichen Einordnung der Klausel ist nicht von einer Partei erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden i.S.d. § 139 Abs. 2 S. 1 ZPO, sondern wurde vielmehr von beiden Parteien kontrovers diskutiert. Auch hat das Gericht diese Frage nicht anders beurteilt als beide Parteien i.S.d. § 139 Abs. 2 S. 2 ZPO, sondern ist lediglich der Auffassung des Klägers gefolgt. Auf das vorläufige Ergebnis einer rechtlichen Würdigung auf Grundlage eines unstreitigen und von beiden Parteien diskutierten Sachverhalts muss das Gericht vorab nicht hinweisen (vgl. BGH Urteil 20.12.2007, IX ZR 207/05, NJW-RR 08, 581).
Darüber hinaus hätte sich eine – unterstellte – Hinweispflichtverletzung nicht inhaltlich auf das landgerichtliche Urteil ausgewirkt. Der Beklagte hat nicht vorgetragen, was er im Falle eines gerichtlichen Hinweises ergänzend vorgetragen hätte, und dass das Urteil in diesem Fall zu seinen Gunsten ausgefallen wäre.
Sollte der Beklagte im Nachverfahren vor dem Landgericht beweisen können, dass es sich bei der Nachschussklausel um eine AGB-Klausel i.S.d. § 305 Abs. 1 BGB handelt, wäre nicht nur die Klausel, sondern der gesamte Vertrag gem. §§ 307, 306 Abs. 3 BGB unwirksam, da die Interessen des Käufers nicht ausreichend gewahrt wurden, weil sich die Höhe des Kaufpreises nicht abschätzen ließ, der Käufer für eine lange Zeit einen erheblichen Geldbetrag bereithalten musste, und weil dem Käufer kein Recht eingeräumt wurde, sich vom Vertrag zu lösen (vgl. OLG Koblenz, Urteil 19.12.00, 3 U 273/00, BGH, Urteil 22.2.02, V ZR 26/01, zit. nach juris).
Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht auch entschieden, dass die Klausel nicht wegen Sittenwidrigkeit oder Wucher (§ 138 BGB) nichtig ist.
Wucher gem. § 138 Abs. 2 BGB liegt nicht vor, da kein auffälliger Missverhältnis zwischen Kaufgegenstand und Kaufpreis besteht. Es war der objektive Verkehrswert des Grundstücks als Kaufpreis geschuldet.
Auch ein “wucherähnliches”, sittenwidriges Geschäft gem. § 138 Abs. 1 BGB liegt nicht vor. Die Klausel beinhaltet zwar ein Missverhältnis, da die Interessen des Käufers dadurch nicht ausreichend gewahrt wurden, dass sich die Höhe des Kaufpreises nicht abschätzen ließ, der Käufer für eine lange Zeit einen erheblichen Geldbetrag bereithalten musste, und dass dem Käufer kein Recht eingeräumt wurde, sich vom Vertrag zu lösen (vgl. vgl. OLG Koblenz, Urteil 19.12.00, 3 U 273/00, BGH, Urteil 22.2.02, V ZR 26/01, zit. nach juris).
Allerdings hat der BGH klargestellt, dass es im Rahmen der Vertragsautonomie zulässig ist, eine Nachzahlungspflicht für den Fall einer späteren Werterhöhung des Kaufgegenstandes zu vereinbaren, d.h. dass der Verkäufer zulässigerweise an einer Wertsteigerung partizipieren darf (vgl. BGH Urteil 22.2.02, V ZR 26/01, zit. nach juris). Deshalb führt zwar die fehlende Deckelung der Höhe des Kaufpreises und das fehlende Lösungsrecht zu einer Benachteiligung des Beklagten, nicht jedoch zur Annahme der Sittenwidrigkeit einer solchen Nachschussklausel. Zu berücksichtigen ist, dass vorliegend eine neutrale Stelle (das zuständige Ortsgericht bzw. der Gutachterausschuss) den Wert des Grundstücks objektiv ermitteln sollte. Dadurch sollte ein gerechter, angemessener Kaufpreis erzielt werden. Mit der Klausel sollte verhindert werden, dass der Beklagte von einer zukünftigen Wertsteigerung einseitig unangemessen profitiert. Dies ist ein legitimes Interesse, das im Rahmen der Vertragsautonomie hinsichtlich der Preisfindung durch die Vereinbarung eines nachschüssigen Kaufpreises umgesetzt werden kann.
Darüber hinaus setzt Sittenwidrigkeit gem. § 138 Abs.1 BGB neben einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung auch eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten voraus, etwa die Ausnutzung einer eigenen Vormachtstellung oder die Ausnutzung einer Zwangs- oder Notlage des Gegners (vgl. MüKo/Armbrüster, 7. Aufl., § 138, Rn. 112, 116 m.w.N.).
Vorliegend hat der darlegungsbelastete Beklagte weder dargelegt noch unter Beweis gestellt, dass der Kläger mit verwerflicher Gesinnung gehandelt hätte. Vielmehr war es der Beklagte, der an den Kläger herangetreten war zum Zwecke des Erwerbs des Grundstückes. Auch ist zu berücksichtigen, dass der Kläger – ausweislich des Schreibens vom 10.10.1995 (Anlage K 5, Bl. 21 d.A.) – das Grundstück zunächst nicht verkaufen wollte, weil die beabsichtigte bauliche Nutzung zum damaligen Zeitpunkt noch nicht möglich war. Auf Wunsch des Beklagten hat sich der Kläger letztlich doch zu einem vorzeitigen Verkauf entschlossen. Dass die Parteien mit dem Vertragsschluss nicht bis zur Bebaubarkeit des Grundstücks infolge einer Änderung des Bauplanungsrechts abgewartet haben (dann hätten sie von Beginn an einen entsprechend höheren Kaufpreis vereinbart), kann nicht zur Sittenwidrigkeit der streitgegenständlichen Nachschussklausel führen.
Auch eine hypothetische Unwirksamkeit der Nachschussklausel gem. § 307 BGB (wenn es sich um eine AGB-Klausel handeln würde) führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit gem. § 138 BGB wegen Sittenwidrigkeit oder Wucher. Beide Normen verfolgen unterschiedliche Schutzrichtungen. Vor allem aber sind die Voraussetzungen des § 138 BGB ungleich höher, da eine “grobe” Interessenbeeinträchtigung von erheblichem Gewicht, und zum anderen ein subjektiver Verstoß i.S. einer verwerflichen Gesinnung erforderlich sind (vgl. W/L/P/Pfeiffer, AGB-Recht, 6. Aufl., § 307, Rn. 16 ff; U/B/H/Fuchs, AGB-Recht, 12. Aufl., § 307, Rn. 58).
Festzuhalten bleibt, dass die Nachschussklausel wirksam vereinbart wurde.
2. In § 2 Abs. 7 des Kaufvertrages wurde geregelt, dass für den Fall, dass das Grundstück innerhalb von 20 Jahren seit Vertragsabschluss “im Rahmen der Bauleitplanung” (u.a.) als Mischgebiet ausgewiesen wird, anstelle des ursprünglich vereinbarten Kaufpreises “der dann zu erzielende Kaufpreis” tritt. Diese Voraussetzungen sind erst durch die Ausweisung des Grundstücks als Mischgebiet im Bebauungsplan vom 5.5.2011 erfüllt und nicht bereits durch die Ausweisung als Mischgebiet im Flächennutzungsplan vom 28.12.2001.
Der Begriff “Bauleitplanung” in § 2 Abs. 7 des notariellen Kaufvertrages vom 19.9.1996 ist dahingehend auszulegen, dass die Parteien eine Ausweisung in einem Bebauungsplan, und nicht auch eine Ausweisung in einem Flächennutzungsplan meinten.
Auf den Einwand des Beklagten in der Berufungsbegründungsschrift, das landgerichtliche Urteil sei unzutreffend, da nicht erstmals im Bebauungsplan vom 05.05.2011, sondern bereits im geänderten Flächennutzungsplan vom 28.12.2001 das streitgegenständliche Grundstück als Mischgebiet ausgewiesen worden sei, hat der Kläger – erstmals – in der Berufungserwiderung vorgetragen, nach Sinn und Zweck des Kaufvertrages habe die Nachschussklausel für den Fall der beabsichtigten Bebaubarkeit des veräußerten Grundstücks eingreifen sollen. Nach seiner Auffassung seien diese Voraussetzungen erst im Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans im Jahre 2011 erfüllt gewesen. Mit der Ausweisung des Grundstücks als Mischgebiet im Flächennutzungsplan aus dem Jahre 2001 sei die bezweckte Bebaubarkeit noch nicht gegeben gewesen. Dieser Vortrag ist gemäß § 531 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO in der Berufungsinstanz zuzulassen. Der Vortrag betrifft einen Gesichtspunkt, der vom Landgericht übersehen bzw. für unerheblich gehalten worden ist, nämlich die Frage der Auslegung des Begriffs “Bauleitplanung” in § 2 Abs. 7 des notariellen Kaufvertrages. Dieser Vortrag ist vom Kläger auch nicht aufgrund von Nachlässigkeit i.S.d. § 531 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 ZPO im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden. Der Kläger hatte erstinstanzlich noch keine Veranlassung gehabt, zur Auslegung des Begriffes “Bauleitplanung” vorzutragen. Beide Parteien gingen ersichtlich davon aus, dass ausschließlich ein Bebauungsplan unter den Begriff Bauleitplanung fallen sollte. Der Beklagte hatte zwar eingewandt, die Voraussetzungen der Nachschussklausel seien nicht gegeben, und gemutmaßt, im Zeitpunkt der Wirksamkeit des Bebauungsplans am 5.5.2011 hätte es sich bei dem streitgegenständlichen Grundstück bereits um Mischgebiet gehandelt. Dabei hat er allerdings – noch – die Auffassung vertreten, dass “der Flächennutzungsplan (…) keine Wirkung gegenüber den Anliegern” bzw. “die Anpassung (des Flächennutzungsplans) keine Rechtwirkung” entfaltet habe, “sondern nur redaktionellen Charakter” habe, und dass das Grundstück “im Zeitpunkt der Änderung des Flächennutzungsplans (…) schon Mischgebiet” gewesen sei. Erst nachdem der Beklagte mit der Berufungsbegründung erstmals den Einwand erhoben hat, dass bereits mit der Ausweisung im Flächennutzungsplan aus dem Jahre 2001 die Voraussetzungen der Nachschussklausel erfüllt gewesen seien, bestand für den Kläger Veranlassung, zur Auslegung des Begriffes Bauleitplanung näher vorzutragen.
Obgleich der Begriff “Bauleitplanung” in § 1 Abs. 2 BauGB dahingehend legaldefiniert ist, dass sowohl der Flächennutzungsplan als auch der Bebauungsplan zu den Bauleitplänen zählt, ist der Begriff der Auslegung zugänglich. Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften, § 133 BGB. Dies gilt auch für die Auslegung notarieller Urkunden (Palandt/Ellenberger, 77. Aufl., § 133, Rn. 19 m.w.N.).
Zu Unrecht meint der Beklagte, der Wortlaut des Begriffs “Bauleitplanung” sei eindeutig und damit nicht auslegungsfähig.
Ob der Wortlaut eindeutig ist, richtet sich nach dem Wortsinn nach dem allgemeinen Sprachgebrauch (vgl. BGH, Urteil 8.12.82, AZ. IVa ZR 94/81, BGHZ 86, 41). Ein allgemeiner Sprachgebrauch, was unter dem Begriff “Bauleitplanung” zu verstehen ist, existiert nicht. Vielmehr handelt es sich um einen Rechtsbegriff, der lediglich im Baugesetzbuch legal definiert ist. Eine rechtliche Definition ist nicht gleichzusetzen mit einem allgemeinen Sprachgebrauch.
Darüber hinaus schließt auch ein vermeintlich klarer und eindeutiger Wortlaut die Notwendigkeit der Auslegung nicht aus. Gem. § 133 BGB ist bei der Auslegung der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Der Wortlaut ist zwar bei der Auslegung von wesentlicher Bedeutung, entbindet das Gericht jedoch nicht von der Erforschung des wirklichen Willens der Parteien. Eine Vertragsauslegung kann danach sogar zu einem vom Wortlaut abweichenden Ergebnis gelangen (BGH, Urteil 19.12.01, Az. XIII ZR 281/99, NJW 02, 1260; BGH, Urteil 8.12.82, AZ. IVa ZR 94/81, BGHZ 86, 41; BGH, Urteil 11.9.00, Az. II ZR 34/99, NJW 01, 144). Dies gilt auch für Rechtsbegriffe. Zwar spricht bei notariellen Verträgen die Bezeichnung in stärkerem Maße dafür, dass sie dem materiellen Gehalt des Vertrages entspricht, etwa dass die Parteien einen Rechtsbegriff in der Weise verstehen, wie er legaldefiniert ist. Entscheidend ist aber auch insoweit nicht die Auffassung und das Verständnis des Notars, sondern der im Vertragsinhalt zum Ausdruck gebrachte Wille der Erklärenden (vgl. BGH, Urteil 20.3.98, Az. V ZR 25/97, NJW 98, 2136).
Dass die Parteien vorliegend in Kenntnis der Legaldefinition in § 1 Abs. 2 BauGB bewusst den Begriff “Bauleitplanung” wählten, ist nicht ersichtlich und hat der Beklagte auch nicht behauptet.
Vorliegend ergibt die Auslegung unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und mit Rücksicht auf die Verkehrssitte, § 157 BGB, dass die Parteien mit dem Passus Ausweisungen “im Rahmen der Bauleitplanung” ausschließlich Ausweisungen in einem Bebauungsplan, und nicht auch Ausweisungen in einem Flächennutzungsplan vor Augen hatten.
Die Nachschussklausel, d.h. die nachträgliche Vereinbarung eines höheren Kaufpreises, sollte nach dem übereinstimmenden Parteiwillen dann greifen, wenn infolge der Ausweisung des streitgegenständlichen Grundstücks (u.a.) als Mischgebiet nunmehr das Grundstück zulässigerweise bebaut werden durfte. Der Beklagte hatte ein Interesse an der Bebaubarkeit des Grundstücks zum Zwecke der Erweiterung seines Getränkehandels. Umgekehrt war auch der Kläger zunächst nur unter der Bedingung zum Verkauf bereit, dass das Grundstück bebaut werden konnte, um einen – infolge der Bebaubarkeit – höheren Kaufpreis erzielen zu können. Aus der Tatsache, dass der Beklagte nur dann zur Zahlung eines neuen, höheren Kaufpreises bereit war, wenn das streitgegenständliche Grundstück bebaut werden durfte, und aus der Tatsache, dass umgekehrt der Kläger von einem – infolge der Bebaubarkeit – erhöhten Bodenwert profitieren wollte, ergibt sich, dass nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien die Nachschussklausel nur dann greifen sollte, wenn die Ausweisung des Grundstücks im Rahmen der Bauleitplanung verbindlich und rechtssicher zu einer Bebaubarkeit führt.
Diese Voraussetzungen waren erst mit Inkrafttreten des Bebauungsplans am 5.5.2011, und nicht bereits mit dem geänderten Flächennutzungsplan vom 28.12.2001, erfüllt.
Grundlegend für die Auslegung ist die Tatsache, dass es sich gemäß § 1 Abs. 2 BauGB bei einem Flächennutzungsplan lediglich um einen “vorbereitenden” Bauleitplan handelt, während es sich bei dem Bebauungsplan um einen “verbindlichen” Bauleitplan handelt. Gemäß § 8 Abs. 1 S. 1 BauGB enthält erst der Bebauungsplan die “rechtsverbindlichen” Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Er (und nicht bereits der Flächennutzungsplan) bildet die Grundlage für die weiteren, zum Vollzug dieses Gesetzbuchs erforderlichen Maßnahmen, § 8 Abs. 1 S. 1 BauGB. Während der Flächennutzungsplan lediglich “Darstellungen” enthält, enthält der Bebauungsplan dagegen “Festsetzungen”, §§ 5, 9 BauGB. Schließlich ist im Flächennutzungsplan die sich aus der “beabsichtigten” Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde lediglich “in den Grundzügen” darzustellen, § 5 Abs. 1 S. 1 BauGB. Nur der Bebauungsplan wird durch Satzung beschlossen, § 10 Abs. 1 BauGB.
Daraus wird gefolgert, dass ausschließlich dem Bebauungsplan Rechtsnormcharakter zukommt. Demgegenüber vermittelt der Flächennutzungsplan keine unmittelbaren bodenrechtlichen Rechtswirkungen gegenüber privaten Dritten (worauf im Übrigen auch der Beklagte noch in der Eingangsinstanz zutreffend hingewiesen hat). Nach herrschender Auffassung ist der Flächennutzungsplan weder Verwaltungsakt, noch Rechtsnorm, noch Vertrag, und entfaltet damit keine Rechtsnormqualität wie ein Bebauungsplan. Der Flächennutzungsplan enthält lediglich allgemeine Vorgaben, aus denen die verbindliche Bauleitplanung, der Bebauungsplan, zu entwickeln ist (vgl. EZBK/Söfker, BauGB, 126. EL 2017, § 5, Rn. 7 ff. m.w.N.). In einem Flächennutzungsplan kommt das städtebauliche Konzept betreffend das ganze Gemeindegebiet zum Ausdruck, § 5 Abs. 1 S. 1 BauGB. Der Flächennutzungsplan soll ein umfassendes Gesamtkonzept für die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung der Gemeinde darstellen, nicht jedoch die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines einzelnen Vorhabens regeln. “Anders als ein Bebauungsplan ist der Flächennutzungsplanfürsich betrachtet keine rechtssatzmäßige Regelung zulässiger Bodennutzungen; eine unmittelbare, die Zulässigkeit privilegierter Nutzung ausschließende Wirkung können seine Darstellungen nicht entfalten” (BVerwG, Urteil 18.8.2005, Az. 4 C 13.04). Demgegenüber sind ausschließlich die Bebauungspläne für den einzelnen Grundstückseigentümer verbindlich und bestimmen, in welcher Weise der Eigentümer sein Grundstück nutzen darf, insbesondere, ob er überhaupt bauen darf und in welcher Weise (EZBK/Söfker, BauGB, 126. EL 2017, § 1, Rn. 21 m.w.N.). Erst durch einen Bebauungsplan wird der Grundstückseigentümer unmittelbar in seinen Rechten betroffen. Änderungen in der baulichen Nutzbarkeit eines Grundstückes werden erst durch das Inkrafttreten eines Bebauungsplans unmittelbar wirksam und haben erst dadurch direkte Auswirkungen auf die Bebaubarkeit und den wirtschaftlichen Wert eines Grundstücks (BVerfG, Beschluss 14.5.85, Az. 2 BvR 397/82, NJW 85, 2315).
Wie dargelegt, kommt es vorliegend nach dem Parteiwillen entscheidend auf die verbindliche Bebaubarkeit und die daraus resultierende verlässliche Wertsteigerung des streitgegenständlichen Grundstücks an. Diese Bedingungen konnten erst mit Inkrafttreten des Bebauungsplanes eintreten.
Die fehlende Rechtssatzqualität des Flächennutzungsplans und die nicht vorhandene unmittelbare Wirkung auf die Bodennutzung zeigen sich auch in den Vorschriften über die Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB). Die Darstellungen des Flächennutzungsplans sind für die nach § 30 BauGB zu beurteilenden Vorhaben ohne Bedeutung. Im Geltungsbereich eines so genannten qualifizierten Bebauungsplans besteht ein Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung (zumindest im Hinblick auf die bauplanungsrechtlichen Vorschriften), wenn das Vorhaben der im Bebauungsplan vorgesehenen Regelbebauung entspricht, § 30 Abs. 1 BauGB.
Zwar kann eine Baugenehmigung auch für solche Vorhaben – ausnahmsweise – erteilt werden, die sich im so genannten Außenbereich befinden, § 35 BauGB, d.h. wenn kein Bebauungsplan existiert. Solche Vorhaben sind jedoch nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen (§ 35 Abs. 1 BauGB) bzw. wenn ihre Ausführung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt (§ 35 Abs. 2 BauGB). Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt unter anderem dann vor, wenn das Vorhaben den Darstellungen eines Flächennutzungsplans widerspricht, § 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB. Die Möglichkeit allein, dass ein grundsätzlich im Außenbereich nicht zulässiges Vorhaben gem. § 35 BauGB ausnahmsweise genehmigt werden kann, ändert jedoch nichts an der Tatsache, dass Grundstücke im Außenbereich im bodenrechtlichen Sinne keine Baulandqualität haben, denn die Zulässigkeit von Vorhaben im Außenbereich steht unter dem Vorbehalt, dass sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen bzw. dass ihnen keine öffentlichen Belange entgegenstehen. Daraus folgt, dass – anders als für Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans – einem Flächennutzungsplan grundsätzlich keine positive Wirkung zukommt, d.h. dass Darstellungen in einem Flächennutzungsplan die Zulässigkeit eines Vorhabens nicht positiv begründen können. Der Grundsatz, dass die bodenrechtliche Verbindlichkeit der Bauleitpläne erst auf der Ebene des Bebauungsplans und nicht schon auf der Ebene des Flächennutzungsplans erreicht wird, wird durch die Möglichkeit einer Baugenehmigung für ein Vorhaben im Außenbereich gemäß § 35 BauGB nicht eingeschränkt (vgl. EZBK/Söfker, BauGB, 126. EL 2017, § 5, Rn. 7, 18b; § 1, Rn. 24 f. j.m.w.N.).
Dafür, dass die Vertragsparteien vorliegend mit dem Begriff Bauleitplanung einen Bebauungsplan vor Augen hatten, spricht auch die Tatsache, dass die Nachschusspflicht bereits mit der Ausweisung des Grundstücks (u.a.) als Mischgebiet ausgelöst werden sollte. Wie dargelegt, besteht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ein Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung, wenn das Vorhaben der im Bebauungsplan vorgesehenen Regelbebauung entspricht, § 30 Abs. 1 BauGB, etwa wenn das Baugebiet als Mischgebiet ausgewiesen ist. Dagegen kann eine Baugenehmigung ohne Bebauungsplan nur im Ausnahmefall erteilt werden, nämlich wenn das Vorhaben öffentliche Belange nicht beeinträchtigt bzw. ihm keine öffentlichen Belange entgegenstehen. Die Formulierung in § 2 Abs. 7 des Kaufvertrages entspricht damit § 30 Abs. 1 BauGB. Nur im Anwendungsbereich des § 30 Abs. 1 BauGB, d.h. im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, führt die Ausweisung des Gebietes u.a. als Mischgebiet zu der von den Parteien für das Eingreifen der Nachschusspflicht vorausgesetzten Bebaubarkeit des Grundstücks. Hätten die Parteien dagegen einen Flächennutzungsplan vor Augen gehabt, hätte die Ausweisung (u.a.) als Mischgebiet alleine nicht zu der bezweckten Bebaubarkeit geführt. In diesem Falle hätte es nahe gelegen, die Nachschusspflicht an die Erteilung der Baugenehmigung zu knüpfen.
Schließlich spricht dafür, dass die Parteien stillschweigend unter einer Ausweisung in der “Bauleitplanung” eine entsprechende Ausweisung in einem Bebauungsplan (und nicht auch in einem Flächennutzungsplan) meinten, die Tatsache, dass nach dem allgemeinen Sprachgebrauch und der Verkehrssitte juristische Laien davon ausgehen, dass Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung ausschließlich ein entsprechender Bebauungsplan ist. Regelmäßig ist der Rechtsbegriff des Flächennutzungsplans unbekannt.
Auch im vorliegenden Fall haben sämtliche Beteiligte offensichtlich unter dem Begriff Bauleitplanung einen Bebauungsplan im Sinn gehabt:
So hat der Beklagte mit Schreiben vom 20.6.2014 (Anlage K 15, Bl. 38 d.A.) auf die Frage nach dem Stand des Bauplanungsrechts dem Kläger mitgeteilt, dass noch keine “Bauplanänderung” bekannt sei. Mit dem vom Beklagten verwendeten Begriff “Bauplan” war offensichtlich der Begriff “Bebauungsplan” gemeint und nicht der Begriff “Flächennutzungsplan”.
Weiter hatte der Beklagte – ausweislich des Gutachtens des Ortsgerichts Stadt1 vom 31.8.1995 (Anlage K 3, Bl. 19. d.A.) – ausschließlich beantragt gehabt, “den Bebauungsplan dahingehend zu ändern, dass er ein Teil der Grundstücksfläche zu seiner Betriebserweiterung nutzen kann”.
Dem entsprechend schätzte auch das Ortsgerichts Stadt1 in seinem Gutachten vom 31.8.1995 den Bodenwert des Grundstücks unter der Voraussetzung, dass “die Fachbehörde seinem Antrag auf eine Erweiterung des z.Zt. gültigen Bebauungsplanes zustimmen” würde.
Auch der Magistrat der Stadt1 teilte auf die Frage des Klägers nach dem Stand der bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten mit Schreiben vom 7.8.2014 (Anlage K 16, Bl. 39 d.A.) nur mit, dass zwischenzeitlich der Bebauungsplan aufgestellt worden sei, in dem die Fläche als Mischgebiet ausgewiesen worden sei, ohne die bereits zuvor erfolgte Änderung des Flächennutzungsplanes zu erwähnen.
Dementsprechend beauftragte der Beklagte den Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich des Landkreis1 mit der Schätzung des Bodenwertes zum Stichtag 6.5.2011, d.h. zum Stichtag des Inkrafttretens des Bebauungsplans, und nicht etwa zum Stichtag des Inkrafttretens des geänderten Flächennutzungsplans. Der Beklagte selbst war es, der den Stichtag 6.5.2011 festgelegt und akzeptiert hatte.
Auch der Kläger hat ausweislich der vorgerichtlichen Korrespondenz und der Klageschrift durchgängig auf den Bebauungsplan aus dem Jahre 2011 abgestellt. Selbst der Beklagte hat sich noch in der Eingangsinstanz auf den Standpunkt gestellt, der Flächennutzungsplan entfalte keine Rechtwirkungen, und damit konkludent zu verstehen gegeben, dass auch er alleine eine Ausweisung in einem Bebauungsplan im Sinne hatte.
Daraus wird deutlich, dass sämtliche Beteiligten davon ausgingen, dass es für die Frage der Bebaubarkeit alleine auf die Ausweisung des streitgegenständlichen Grundstücks als Bauland in einem Bebauungsplan, und nicht etwa in einem vorbereitenden Flächennutzungsplan, ankommt.
Zu Unrecht meint die Streithelferin, die Tatsache, dass der Kläger auch über eine Rechtsabteilung verfügt, führe zu dem Schluss, dass sich der Kläger über die Definition des Begriffes Bauleitplanung in § 1 Abs. 2 BauGB bewusst gewesen sei, und damit zwingend auch Änderungen in einem Flächennutzungsplant gemeint habe. Dies ist eine reine Mutmaßung, die nicht durch Urkunden belegt ist. Es ist bereits nicht ersichtlich, dass die Rechtsabteilung des Klägers an den Vertragsverhandlungen überhaupt beteiligt war. Vielmehr ergibt sich aus der vorgerichtlichen Korrespondenz, dass auf Seiten des Klägers ausschließlich dessen Finanzverwaltungsabteilung die Verhandlungen geführt hat. Zum anderen ist der Kläger eine Körperschaft des öffentlichen Rechts, deren Aufgabe die Unterstützung kranker, behinderter und sozial benachteiligter Menschen ist. Zur Erfüllung dieser Zwecke sind vertiefte Kenntnisse des öffentlichen Baurechts nicht erforderlich. Der Verkauf von Grund und Boden gehört nicht zu den Kernaufgaben des Klägers.
Ohne Erfolg rügt der Beklagte, der vom Senat festgestellte Parteiwille sei in der Vertragsurkunde selbst nicht “angedeutet” worden. Zutreffend ist, dass nach der Rechtsprechung des BGH zwar auch außerhalb des Vertrags liegende, zur Erforschung des Vertragsinhalts geeignete Umstände bei der Auslegung herangezogen werden können, diese jedoch in der Urkunde selbst einen – wenn auch nur unvollkommenen – Ausdruck finden müssen, d.h. in der Vertragsurkunde selbst ein solcher Parteiwille zumindest “angedeutet” sein muss (vgl. BGH, Urteil 21.1.93, Az. IX ZR 90/92, NJW 93, 1261; BGH, Urteil 11.2.10, Az. VII ZR 218/08, NJW-RR 10, 821). Die erforderliche Andeutung ist jedoch vorliegend gegeben. Das Auslegungsergebnis beruht – wie dargelegt – im Wesentlichen auf dem Interesse der Vertragsparteien an einer verbindlichen und rechtssicheren Bebaubarkeit. Zwar kommt dieses Interesse in der notariellen Urkunde vom 17.09.1996 nicht ausdrücklich zur Sprache, wird jedoch dadurch angedeutet, dass die Nachschussklausel die Ausweisung des Grundstücks als Gewerbe-, Misch-, Sonder- oder Wohngebiet voraussetzt, und damit als eine für die Bebauung vorgesehene Fläche i.S.d. § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 1 BauNVO. Auch die Vereinbarung eines nachschüssigen Kaufpreises wegen eines nachträglichen Anstieges des Bodenwertes setzt voraus, dass ein zunächst bestehendes Bebauungshindernis zwischenzeitlich rechtsverbindlich beseitigt wurde. Auch das Interesse an einer verlässlichen Schätzgrundlage des infolge der Bebaubarkeit erhöhten Grundstückswerts kommt in der Nachschussklausel zum Ausdruck. Voraussetzung für den durch den Gutachterausschuss zu ermittelnden “neuen Wert” des Grundstücks und den daraus resultierenden neuen Kaufpreis ist eine verlässliche Schätzgrundlage, die ebenfalls einen rechtsverbindlichen Bebauungsplan, und nicht nur einen unverbindlichen Flächennutzungsplan, voraussetzt. Mithin kommt auch in der Nachschussklausel selbst der Wille der Parteien andeutungsweise zum Ausdruck, dass die Nachschussklausel erst dann eingreifen soll, wenn das streitgegenständliche Grundstück in einem Bebauungsplan als Bauland ausgewiesen wird.
Auch der Verweis auf § 34 BauGB, wonach auch ohne Bebauungsplan im sog. unbeplanten Innenbereich im Einzelfall eine Baugenehmigung erteilt werden kann, führt nicht zu einem anderen Auslegungsergebnis. Das Vorhaben befand sich im Zeitpunkt des Kaufvertragsschluss nicht im sog. unbeplanten Innenbereich i.S.d. 34 Abs. 1 BauGB, d.h. innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile, sondern als B-Land bzw. C-Land unstreitig im unbeplanten Außenbereich i.S.d. § 35 BauGB. Dass auch ein Vorhaben im unbeplanten Außenbereich i.S.d. § 35 BauGB ausnahmsweise genehmigt werden kann, ändert – wie dargelegt – am Auslegungsergebnis nichts.
Schließlich macht die Streithelferin ohne Erfolg geltend, bei der Aufstellung des Bebauungsplanes vom 5.5.2011 sei § 13a BauGB missachtet worden. Soweit sie damit geltend machen möchte, der Bebauungsplan sei unwirksam, kann sie damit in der Berufungsinstanz nicht mehr gehört werden. In der Eingangsinstanz war unstreitig, dass der Bebauungsplan vom 5.5.2011 wirksam zustande gekommen war. Entsprechendes wurde im landgerichtlichen Urteil – unangegriffen – festgestellt. Die unterstützte Partei, der Beklagte, wäre mit diesem Vortrag in der Berufungsinstanz ausgeschlossen, § 531 Abs. 2 ZPO. Hinsichtlich der Präklusion ist auf die Hauptpartei abzustellen. Der Streithelfer ist an die Präklusionsvorschriften, die für die unterstützte Hauptpartei gelten, gebunden (vgl. Zöller/Althammer, 32. Aufl., § 67, Rn. 4, 8 m.w.N.).
Festzuhalten bleibt, dass die Voraussetzungen der Nachschussklausel erstmals mit der Ausweisung des streitgegenständlichen Grundstücks als Mischgebiet im Bebauungsplan vom 5.5.2011 erfüllt waren.
Als Rechtfolge schuldet der Beklagte gem. § 2 Abs. 7 des Kaufvertrages den “dann zu erzielenden Kaufpreis”, wobei gem. § 2 Abs. 9 vom zuständigen Ortsgericht oder dem Gutachterausschuss der “neue Wert des Grundstückszu ermitteln” sei. Vorliegend ist der neue Kaufpreis gleichzusetzen mit dem vom Gutachterausschuss in den Gutachten vom 22.1.2016 geschätzten Bodenwert i.H.v. insgesamt 642.000 € (329.000 € für das Flurstück 1/1 und 313.000 € für das Flurstück 2/2).
Zu Unrecht meint der Beklagte, der “zu erzielende Kaufpreis” sei bislang nicht festgestellt worden. Nach der vertraglichen Vereinbarung sollte der neue Kaufpreis bestimmt werden durch den zu schätzenden neuen Bodenwert des Grundstücks. Der neue Bodenwert sollte zur Bestimmung des neuen Kaufpreises herangezogen werden.
Zu Recht hat das Landgericht befunden, dass der Anspruch im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit der Klage noch nicht verjährt war.
Die Würdigung des Landgerichts, der Kläger habe erstmals durch das Schreiben des Magistrats vom 07.08.2014 davon Kenntnis erlangt, dass das streitgegenständliche Grundstück mittlerweile als Mischgebiet ausgewiesen worden war, mit der Folge, dass die 3-jährige Verjährungsfrist durch Eingang der Klageschrift bei Gericht am 28.11.2016 gehemmt worden sei, ist nicht zu beanstanden.
Entgegen der Auffassung des Beklagten ergibt sich aus dem Schreiben des Klägers an den Beklagten vom 11.06.2014 (Bl. 37 d.A.) nicht, dass der Kläger bereits im Jahre 2012 Kenntnis von der Ausweisung des Grundstücks als Mischgebiet hatte (nur dann hätte der Eingang der Klageschrift am 28.11.2016 die Verjährungsfrist nicht mehr hemmen können). Es wäre substantiierter Vortrag seitens des Beklagten zum Zeitpunkt der Kenntniserlangung bzw. grob fahrlässigen Unkenntnis erforderlich gewesen. Der Passus im Schreiben des Klägers vom 11.06.2014: “Nach unseren Informationen ist dieser Fall (die Änderung der Bauleitplanung) schon seit Längerem eingetreten”, sagt nichts darüber, wann der Kläger genau von dieser Information verlässlich Kenntnis erlangt hat bzw. hätte erlangen können. Darüber hinaus belegt die sich anschließende Bitte “um Mitteilung, seit wann diese Änderung eingetreten ist” und die Anfrage des Klägers bei der Stadt1 vom 17.6.2014 nach dem Stand der bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten, dass der Kläger am 11.6.2014 noch keine positive Kenntnis von der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Bauvorhabens hatte, sondern offenbar lediglich durch die fortgeschrittene Bautätigkeit des Beklagten auf diese rückgeschlossen hat.
Ohne Erfolg macht die Streithelferin geltend, dem Kläger sei in grob fahrlässiger Weise der Bebauungsplan aus dem Jahre 2011 verborgen geblieben i.S.d. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Zu Unrecht meint die Streithelferin, der Kläger hätte von der amtlichen Bekanntmachung im Zeitschrift1 vom 09.12.2010 über die öffentliche Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplanes Kenntnis erlangen können. Dass der Kläger diese Bekanntmachung nicht zur Kenntnis nahm, führt nicht zu einer grob fahrlässigen Unkenntnis im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Grob fahrlässige Unkenntnis liegt vor, wenn dem Gläubiger die Kenntnis fehlt, weil er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich grobem Maße verletzt und auch ganz nahe liegende Überlegungen nicht angestellt oder das nicht beachtet hat, was jedem hätte einleuchten müssen (vgl. BGH, Urteil 23.9.08, Az. XI ZR 253/07, NJW-RR 09, 544; BGH, Urteil 13.12.04, Az. II ZR 17/03, NJW 05, 981). Zwar wird teilweise vertreten, die Nichtbeachtung einer breit gestreuten, intensiven Berichterstattung in der überregionalen Presse begründe den Vorwurf grober Fahrlässigkeit (so OLG Düsseldorf, Urteil 18.02.2015, VI-U 3/4, NJW 15, 2129; OLG Karlsruhe Urteil 19.12.2013, 17 U 271/12, WM 14, 8419). Nach anderer Auffassung besteht keine Obliegenheit, die Presse zu verfolgen, auch nicht für Kaufleute oder Handelsgesellschaften (KG, Urteil 1.10.09, Az. 2 U 17/03 Kart, zit. nach juris). Welcher Auffassung der Vorzug zu geben ist, muss vorliegend allerdings nicht entschieden werden. Bei dem Zeitschrift1 handelt es sich um eine kleine, regionale Zeitung, und die einmalige Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplanes nahm lediglich eine kleine Spalte im Lokalteil ein. Von einer intensiven Berichterstattung in der überregionalen Presse kann nicht die Rede sein. Auch ist zu berücksichtigen, dass der Kläger seinen Sitz in Stadt2 hat und den Zeitschrift1 nicht abonniert hat. Anhaltspunkte für einen bevorstehenden Bebauungsplan, vor denen der Kläger in grob fahrlässiger Weise die Augen verschlossen hat, bestanden keine.
In diesem Zusammenhang kann auch dahinstehen, ob die Streithelferin mit dem Einwand im Schriftsatz vom 20.7.2018, der Kläger unterhalte in Stadt1 in den Räumlichkeiten der ehemaligen Schule eine Geschäftsstelle, in der Berufungsinstanz noch gehört werden kann. Auch muss nicht entschieden werden, ob eine solche Geschäftsstelle tatsächlich existiert (obgleich dies eher unwahrscheinlich ist, weil ausweislich des Internetauftrittes (www.(…).de) der Kläger neben seiner Hauptverwaltung in Stadt2 nur noch eine Regionalverwaltung in Stadt3 und in Stadt4 unterhält und die Schule seit langem nicht mehr in Betrieb war). Bei öffentlichen Körperschaften und Behörden kommt es auf die Kenntnis des nach der internen betrieblichen Organisation zuständigen Bediensteten bzw. der zuständigen Einheit an (vgl. Palandt/Ellenberger, 77. Aufl., § 199, Rn. 25). Ausweislich der vorgelegten Korrespondenz (Anlagen K 1 ff, Bl. 14 ff. d.A.) war sowohl mit den Vertragsverhandlungen als auch mit dem Vertragsschluss ausschließlich die in Stadt2 ansässige Hauptverwaltung des Klägers bzw. die dieser unterstehende Finanzverwaltungsabteilung betraut. So hat der Beklagte seine Kaufanfrage mit Schreiben vom 16.5.1995 (Anlage K 1) an die Hauptverwaltung des Klägers in Stadt2 gerichtet und auch zukünftig ausschließlich mit dieser korrespondiert. Es gibt keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass ein in Stadt1 ansässiger Mitarbeiter des Klägers an den Vertragsverhandlungen und dem Vertragsabschluss beteiligt gewesen wäre.
Darüber hinaus kann sich der Beklagte nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht darauf berufen, dem Kläger sei der Bebauungsplan grob fahrlässig unbekannt geblieben. Der Kläger hatte keinerlei Veranlassung, die Presse hinsichtlich einer bevorstehenden Änderung der Bauleitplanung zu verfolgen. Vielmehr war der Beklagte gem. § 2 Abs. 8 des Kaufvertrages verpflichtet, eine Änderung der Bauleitplanung dem Kläger mitzuteilen. Die Obliegenheit, sich über eine Änderung der Bauleitplanung zu informieren, hat der Beklagte vertraglich übernommen. Entgegen der Auffassung des Beklagten ist die Übernahme dieser Pflicht auch nicht unangemessen. Der Beklagte plante, das Grundstück zu bebauen. Ihm oblag es im eigenen Interesse, sich regelmäßig über den Stand der Bauleitplanung, d.h. über die Frage der Bebaubarkeit seines Grundstückes, zu unterrichten.
Mithin besteht ein durchsetzbarer Anspruch auf Zahlung des vereinbarten nachschüssigen Kaufpreises in geltend gemachter Höhe.
3. Der Kläger hat auch sämtliche anspruchsbegründende Tatsachen durch Urkunden unter Beweis stellen können i.S.d. § 592 S. 1 ZPO; nämlich durch Vorlage des notariellen Kaufvertrages vom 17.9.1996, des Bebauungsplanes vom 5.5.2011 und der Wertgutachten vom 22.1.2016.
Zu Unrecht wendet der Beklagte ein, Gutachten seien im Urkundenprozess keine tauglichen Beweismittel, zulässig seien ausschließlich Urkunden. Zwar ist ein Sachverständigengutachten grundsätzlich kein zulässiges Beweismittel im Urkundenverfahren, auch wenn es in Form einer Urkunde verfasst ist. Ein Anspruch, der die Zahlung einer bestimmten Geldsumme zum Gegenstand hat, kann im Urkundenverfahren geltend gemacht werden, wenn sämtliche anspruchsbegründende Tatsachen mit Urkunden bewiesen werden können, § 592 S. 1 ZPO. Dagegen handelt es sich dann nicht um ein im Urkundenverfahren unzulässiges Sachverständigengutachten, sondern um eine zulässige Urkunde, falls mit der Urkunde lediglich bewiesen werden soll, dass der Sachverständige eine bestimmte Aussage getroffen hat, d.h. wenn die inhaltliche Richtigkeit des Gutachtens, die einen – im Urkundenprozess unzulässigen – Sachverständigenbeweis erfordern würde, nicht im Streit steht und dem Gericht keine Sachkunde vermittelt werden soll. Dem entsprechend ist anerkannt, dass ein Schiedsgutachten zusammen mit der Schiedsgutachtenabrede das Bestehen eines Anspruchs im Urkundenprozess belegen kann (vgl. nur Zöller/Greger, 32. Aufl., § 592, Rn. 15, OLG Brandenburg Urteil 13.11.2003, Az. 8 U 29/03, BauR 05, 605; bestätigt durch BGH, Beschluss 9.12.2004, Az. VII ZR 355/03).
Vorliegend handelt es sich um ein solches Schiedsgutachten. Durch ein Schiedsgutachten i.S.d. § 317 BGB wollen die Parteien Tatsachen oder Umstände verbindlich festlegen, die für Art oder Umfang der Leistung von Bedeutung sind, wozu auch die verbindliche Feststellung eines marktgerechten Kaufpreises zählt (vgl. BGH, Urteil 17.1.13, Az. III ZR 10/12, NJW 13, 1296; Palandt/Grüneberg, 77. Aufl., § 317, Rn. 6 m.w.N.). Nach § 2 Abs. 9 des Kaufvertrages haben sich die Parteien darauf geeinigt, dass zur verbindlichen Ermittlung des Kaufpreises ein Wertgutachten des Ortsgerichts oder des Gutachterausschusses eingeholt werden soll. Mithin hat der Kläger mit den Urkunden kein – im Urkundenprozess unzulässiges – Sachverständigengutachten eingeführt, sondern lediglich den vom Schiedsgutachter verbindlich festgestellten Kaufpreis urkundlich unter Beweis gestellt. Durch die Verwertung dieser Urkunde wird eine Beweiserhebung durch Sachverständigenbeweis nicht ersetzt oder umgangen.
Zu Unrecht meint die Streithelferin, der Kläger habe keine Urkunden vorgelegt, aus denen sich das bereits dargelegte Ergebnis der Auslegung des Begriffes “Bauleitplanung” ergebe. Dabei verkennt sie, dass es sich bei der um eine von Amts wegen vorzunehmende rechtliche Würdigung handelt und nicht um einen durch Urkunden zu belegenden anspruchsbegründenden Umstand i.S.d. § 592 ZPO (vgl. Palandt/Ellenberger, 77. Aufl., § 133 Rn. 5). Sämtliche für die Ermittlung des Parteiwillens erforderliche tatsächliche Umstände ergeben sich aus den vorgelegten Urkunden und dem unstreitigen Sachverhalt, sodass das Auslegungsergebnis selbst nicht durch eine Urkunde unter Beweis gestellt zu werden braucht. Da auch im Urkundenprozess der Grundsatz der freien Beweiswürdigung gilt, kann der Beweis auch durch den urkundlichen Beleg von Indiztatsachen erbracht werden (vgl. Zöller/Greger, 32. Aufl., § 592 § 13 m.w.N.).
Nachdem – wie dargelegt – die Auslegung der Nachschussklausel ergeben hat, dass auf den Bebauungsplan aus dem Jahre 2011 und nicht auf den Flächennutzungsplan aus dem Jahre 2011 abzustellen ist, ist der Einwand des Beklagten, nicht sämtliche anspruchsbegründende Voraussetzungen seien mit Urkunden bewiesen worden, weil die Gutachten des Gutachterausschusses vom 22.1.2016 vom falschen Stichtag, dem 06.05.2011 (der Tag des Inkrafttretens des Bebauungsplans “X”), ausgegangen seien, entkräftet.
Der Beklagte kann auch nicht mit dem Einwand gehört werden, Die Gutachten seien inhaltlich falsch, die in den Gutachten ermittelten Bodenwerte seien zu hoch angesetzt worden, insbesondere weil das Grundstück nicht erschlossen gewesen sei.
Wie dargelegt, handelt es sich bei der streitgegenständlichen Klausel um eine Schiedsgutachtenabrede. Die vom Schiedsgutachter bestimmte Leistung, vorliegend die Ermittlung des Bodenwerts bzw. des Kaufpreises, ist für die Vertragsparteien nur dann nicht verbindlich, wenn sie offenbar unrichtig ist, § 319 Abs. 1 S. 1 BGB. Dies ist dann der Fall, wenn sich die Unrichtigkeit dem sachkundigen und unbefangenen Beobachter, wenn auch möglicherweise erst nach gründlicher Prüfung, aufdrängt (vgl. BGH, Urteil 17.1.13, Az. III ZR 10/12, NJW 13, 1296). Vorliegend ist nicht offenkundig, dass die Bodenwerte der Höhe nach unzutreffend ermittelt worden wären. Der beweisbelastete Beklagte kann die behauptete offenbare Unrichtigkeit nicht durch eine Urkunde unter Beweis stellen, sondern ausschließlich durch ein weiteres Sachverständigengutachten, welches im Urkundenprozess unstatthaft ist.
Unerheblich ist schließlich auch der Einwand, der im Kaufvertrag aus dem Jahr 1996 ursprünglich vereinbarte Kaufpreis i.H.v. 27 DM pro m² sei zu hoch angesetzt gewesen. Der ursprüngliche Kaufpreis steht nicht im Streit (dieser ist unstreitig bereits bezahlt worden), sondern ausschließlich die Frage, ob die Nachschussklausel wirksam vereinbart wurde und ob deren Voraussetzungen gegeben sind, was – wie ausgeführt – zu bejahen ist.
Der Zinsanspruch beruht auf §§ 286, 288 Abs. 2 BGB bzw. §§ 291, 288 Abs. 2 BGB.
Der Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Anwaltskosten folgt aus §§ 286, 280 Abs. 2, 249 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 101 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 709 ZPO.
Der Antrag des Beklagten, das Urteil nicht für vorläufig vollstreckbar zu erklären, war zurückzuweisen. Gem. § 712 Abs. 1 S. 1 ZPO ist dafür ein nicht zu ersetzender Vollstreckungsnachteil erforderlich. Dies ist nur in den seltensten Fällen der Fall, da ein finanzieller Schaden grundsätzlich nachträglich wiedergutzumachen ist. Im Regelfall ist der Schuldner durch den Schadensersatzanspruch gem. § 717 Abs. 2 ZPO hinreichend vor einem durch eine vorläufige Vollstreckung verursachten Vermögensschaden geschützt. Lediglich in seltenen Ausnahmefällen ist ein unersetzlicher Nachteil anzunehmen, nämlich wenn die Vernichtung der wirtschaftlichen Existenz droht (vgl. MüKo/Götz, 5. Aufl., § 712, Rn. 3 i.V.m. § 707, Rn. 15 ff.).
Eine solche zu befürchtende Existenzvernichtung hat der Beklagte vorliegend nicht glaubhaft gemacht. Selbst wenn der Beklagte die zur Abwendung der Vollstreckung zu leistende Sicherheit nicht aus Barmitteln oder durch die Aufnahme eines Darlehens oder die Stellung einer Bürgschaft aufbringen kann, und der Kläger gegebenenfalls in sein Grundeigentum vollstreckt, führte die nicht zu einem unersetzlichen Nachteil im Sinne einer wirtschaftlichen Existenzgefährdung. Selbst wenn der Beklagte infolgedessen – nach eigenem Vortrag – auf eine staatlich bezuschusste Mietwohnung angewiesen wäre, hätte dies nicht die Existenzvernichtung des Beklagten zur Folge.
Die Festsetzung des Streitwerts für die Berufungsinstanz folgt aus §§ 47, 48 Abs. 1 GKG i.V.m. §§ 3 ff. ZPO.
OLG Frankfurt am Main, 29.08.2018 – 2 UF 66/18 OLG Frankfurt am Main, 04.06.2018 – 16 U 118/17 – Aufgrund der Gesamtrechtsnachfolge...