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Timestamp: 2019-08-19 01:00:59
Document Index: 261540910

Matched Legal Cases: ['§ 10', '§ 13', '§ 15', '§ 33', '§ 27', '§ 10', '§ 57', '§ 3', '§ 27', '§ 22', '§ 80', '§ 57', '§ 80', '§ 13', '§ 37', '§ 27', '§ 10', '§ 27', '§ 33', '§ 27', '§ 23', '§ 27', '§ 27', '§ 43', '§ 27', '§ 27', '§ 25', '§ 27', '§ 27', '§ 21', '§ 27', '§ 4', '§ 27', '§ 4', '§ 27', '§ 27']

Brandschutzauflagen gegenüber einer WEG | Immobilien | Haufe
Top-Thema 28.01.2015 Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Februar 2015
WEG § § 10 Abs.6, 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 3; Saarl. VwVfG § 13, 19; Saarl. BauO 2004 §§ 15, 33, 57 Abs. 2, Brandschutzauflagen gegenüber einer Wohnungseigentümergemeinschaft, Saarländisches OVG, Beschluss vom 3. 9.2014, 2 B 318/14
Es spricht vieles dafür, dass durch die Aufforderung der Bauaufsichtsbehörde zur Herstellung eines zweiten Rettungswegs bei einem sechsgeschossigen Gebäude aus Gründen des Brandschutzes (§ 33 LBO 2004) der Rahmen der eigenständigen Befugnisse der Verwalterin einer Eigentumswohnanlage überschritten und daher ihre alleinige ordnungsrechtliche Inanspruchnahme für die Durchführung dieser Maßnahmen ohne eine verbindliche Inanspruchnahme der ordnungspflichtigen Wohnungseigentümer rechtlich nicht zulässig ist.
Aus § 27 WEG lässt sich keine - die grundsätzliche Verpflichtung der Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 1 WEG) suspendierende - Berechtigung der WEG-Verwalterin zur Vornahme der nach einer solchen "offenen" Anordnung in Betracht kommenden, teilweise weit reichenden baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums des Anwesens ohne Zustimmung oder gar gegen den Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft herleiten.
I. Die Antragstellerin ist Verwalterin des im Eigentum (gemeint: der Wohnungseigentümer einer) einer Wohnungseigentümergemeinschaft stehenden Anwesens. Dabei handelt es sich um zwei aneinander gebaute mehrgeschossige Mehrfamilienwohnhäuser. Die Antragstellerin wendet sich gegen eine brandschutzrechtlich begründete Anordnung der Antragsgegnerin.
Im Anschluss an eine im April 2013 auf Bitte mehrerer Wohnungseigentümer durchgeführte örtliche Überprüfung der Wohnanlage, an der auch ein Vertreter der Berufsfeuerwehr beziehungsweise des Amtes für Brand- und Zivilschutz der Antragsgegnerin teilgenommen hatte, forderte diese die Antragstellerin in deren Eigenschaft als Verwalterin unter dem 19.7.2013 unter Bezugnahme auf den § 57 Abs. 2 LBO 2004 zur Herstellung eines zweiten Rettungswegs für alle Wohnungen des Gebäudes bis zum 1.11.2013 (1.) sowie – insoweit unter Fristsetzung zum 23.8.2013 – zur Schaffung sicher benutzbarer Nottreppenräume bis zu dessen Fertigstellung auf (2.). In der Begründung heißt es unter anderem, das Gebäude verfüge derzeit nur über einen ersten Rettungsweg in Form eines Treppenhauses. Ein nach den §§ 3, 15 und 33 LBO 2004 erforderlicher zweiter Rettungsweg zum Beispiel über die Außenfenster der einzelnen Wohnungen sei derzeit nicht nutzbar. Die Wohnungsfenster seien nur bis zu einer Höhe von 7 m über Steck- und Schiebeleitern der Feuerwehr erreichbar. Die höher liegenden Wohnungen könnten nicht mit Rettungsgerät der Feuerwehr erreicht werden, weil für die notwendigen Hubrettungsfahrzeuge weder eine Zufahrt noch Aufstellungsflächen vorhanden seien. Deswegen seien entweder diese Voraussetzungen zu schaffen oder ein zweiter Rettungsweg über geeignete bauliche Maßnahmen an den Gebäuden „zur Genehmigung zu beantragen“. Da im jederzeit möglichen Brandfall erhebliche Gefahr für Leib und Leben bestehe, wenn der erste Rettungsweg durch Feuer oder starke Rauchentwicklung nicht mehr nutzbar sei, ordnete die Antragsgegnerin die sofortige Vollziehbarkeit des Bescheides an. Für den Fall nicht fristgerechter Befolgung wurden der Antragstellerin Zwangsgelder in Höhe von 5.000,- € beziehungsweise 1.000,- € angedroht.
Im Juni 2014 beantragte die Antragsgegnerin (gemeint: Antragstellerin) hinsichtlich der hier streitgegenständlichen Verfügung der Antragsgegnerin vom Juli 2013 eine Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs. Sie machte geltend, die ihr in dem Bescheid auferlegten Verpflichtungen seien von ihren Befugnissen als Verwalterin nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG nicht gedeckt. Das ergebe sich im Umkehrschluss auch aus dem § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG. Danach nicht mehr in ihre Befugnis als Verwalterin fallende, sondern von der Gemeinschaft zu beschließende bauliche Veränderungen lägen vor, wenn es um eine über die Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehende Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums gehe und das auf Dauer angelegte Erscheinungsbild verändert werde. Zur Herstellung des zweiten Rettungswegs müsse zudem ein Teil des Baumbestands entfernt werden, der den Gesamteindruck der Anlage maßgeblich präge. ….
Die Antragsgegnerin hat erwidert, bei der angeordneten Maßnahme handele sich um eine solche der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung. Daher sei die dafür als Verwalterin zuständige Antragstellerin selbst ordnungspflichtig.
II. Das Verwaltungsgericht hat das Interesse der Antragstellerin an der Wiederherstellung des Suspensiveffekts (§ 80 Abs. 1 VwGO) mit Blick auf die nach gegenwärtigem Erkenntnisstand zu beurteilenden Erfolgsaussichten des Anfechtungsbegehrens in der Hauptsache nur zum Teil zu Recht als nachrangig eingestuft.
Dabei kann zunächst offen bleiben, ob zutreffende Grundlage für die Anordnungen zur „Herstellung“ eines zweiten Rettungswegs der § 57 Abs. 2 LBO 2004 oder der Absatz 3 dieser Vorschrift ist.
Die von der Antragstellerin beantragte Aussetzungsentscheidung (§ 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO) ist ferner mit Blick auf eine gegebenenfalls notwendige Durchsetzung im Wege des Verwaltungszwangs (§§ 13 ff. SVwVG) und das damit im Zusammenhang stehende Gebot hinreichender inhaltlicher Bestimmtheit (§ 37 Abs. 1 SVwVfG, vgl. dazu im Zusammenhang mit einem nicht näher präzisierten wasserbehördlichen Anordnung beispielsweise OVG des Saarlandes, Beschluss vom 6.1.1994 – 8 W 72/93 – Verfüllung einer Grundwasserbohrung) auch nicht bereits deswegen veranlasst, weil in der Verfügung der Antragsgegnerin das dem Pflichtigen, hier der Antragstellerin, auferlegte Handlungsgebot letztlich nur hinsichtlich des Ergebnisses konkret festgelegt wurde, zu der darin verlangten Herstellung des zweiten Rettungswegs für die oberen Etagen aber – unstreitig – verschiedene tatsächliche Optionen zur Verfügung stehen.
Des ungeachtet überwiegt hinsichtlich der unter Nr. 1 im Bescheid der Antragsgegnerin getroffenen Anordnung, einen „zweiten Rettungsweg… für alle Wohnungen“ in dem aus den Wohngebäuden… gebildeten Wohnblock herzustellen, das Aussetzungsinteresse der Antragstellerin das für eine sofortige, von ihren Rechtsbehelfen ungehinderte Durchsetzung der Anordnung sprechende öffentliche Vollzugsinteresse.
Aus dem die Befugnisse des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer umschreibenden § 27 WEG lässt sich keine die grundsätzliche Verpflichtung der Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 1 WEG) suspendierende Berechtigung der Antragstellerin zur Vornahme der nach der Anordnung der Antragsgegnerin in Betracht kommenden, teilweise weit reichenden baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums des Anwesens ohne Zustimmung oder gar gegen den Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft herleiten. Das gilt insbesondere für den vom Verwaltungsgericht unter ausführlicher Wiedergabe von aus seiner Sicht einschlägiger verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung angesprochenen § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, wonach der Verwalter berechtigt und verpflichtet ist, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.
Daraus lässt sich keine rechtlich eigenständige Befugnis der Antragstellerin als Verwalterin der Anwesen herleiten, ohne die Zustimmung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbständig eine von mehreren, wenn auch unterschiedlich, so doch in jedem Fall kostenträchtigen Alternativen zur Ausräumung der bestehenden feuerpolizeilichen Mängel, etwa die Beseitigung von Bäumen sowie die Schaffung und Befestigung von Aufstellflächen für die Feuerwehr oder den Anbau weiterer Fluchtwege in Form von Treppenhäusern und gegebenenfalls notwendige bauliche Maßnahmen in den Gebäuden zur Sicherstellung der Erreichbarkeit für alle Bewohner oder – soweit technisch möglich – die Umgestaltung des Treppenhauses in einen Sicherheitstreppenraum (§ 33 Abs. 2 LBO 2004) auszuwählen und die beiden Wohngebäude in den dem gemeinschaftlichen Eigentum unterliegenden Teilen entsprechend baulich zu verändern. Dass dem § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG eine derart weitgehende eigenverantwortliche – auch – Umsetzungsbefugnis ohne Einschaltung der beziehungsweise vorhergehende Willensbildung in der Versammlung der Wohnungseigentümer (§§ 23 bis 25 WEG) nicht entnommen werden kann, zeigt auch der Wortlaut des § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG, der die Befugnisse des Verwalters, Maßnahmen im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG im Namen der Gemeinschaft und mit Wirkung für und gegen sie zu treffen, ausdrücklich (nur) auf die „laufenden“ Maßnahmen der erforderlichen ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beschränkt.
Selbst wenn man daher nicht mit der die vom Verwaltungsgericht zitierte Rechtsprechung zur Zulässigkeit ordnungsrechtlicher Inanspruchnahmen des Verwalters einer Wohnungseigentumsgemeinschaft grundsätzlich ablehnenden zivilrechtlichen Literatur generell davon ausgeht, dass für die ordnungsgemäße Verwaltung auch im Bereich der Instandsetzungsmaßnahmen in erster Linie die Wohnungseigentümer selbst zuständig und verantwortlich bleiben, wohingegen der Verwalter lediglich Mängel festzustellen und eine Entscheidung der Eigentümerversammlung über das weitere Vorgehen oder notfalls eine gerichtliche Entscheidung nach § 43 Nr. 1 WEG herbeizuführen hat (vgl. dazu etwa Elzer/Riecke in PWW, BGB, 8. Auflage 2013, § 27 WEG Rn 14 und 15, Merle in Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 10. Auflage 2008, § 27 Rn 36, wonach es sich um eine nach der neueren Fassung des WEG dem Mehrheitsbeschluss (§ 25 WEG) unterliegende Angelegenheit handelt, mit mehreren Nachweisen aus der Rechtsprechung, unter anderem OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.9.2006 – 3 Wx 281/05 –, NJW 2007, 161; dazu auch OLG Frankfurt, Beschluss vom 28.5.2009 – 2 W 115/06 –, NJW-RR 2010, 367, wonach sich die Verpflichtung des Verwalters nach dem § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG darauf beschränkt, die erforderlichen Maßnahmen festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung herbeizuführen), ist in dem Bereich zumindest eine Abgrenzung zwischen einerseits „laufenden“ und andererseits diesen Rahmen überschreitenden Maßnahmen der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums vorzunehmen.
Angesichts der Tragweite, des Umfangs und der bei einzelnen Umbaumaßnahmen im Raum stehenden, letztlich von den Wohnungseigentümern zu tragenden Kosten der in Betracht kommenden geeigneten Maßnahmen zur Erfüllung der – wie schon gesagt – hinsichtlich der konkreten Umsetzung der Brandschutzanforderungen verschiedene Optionen eröffnenden Anordnung der Antragsgegnerin in der Nr. 1 der Verfügung vom 19.7.2013 ist es sehr fernliegend, dass der dadurch eröffnete „Spielraum“ noch dem der eigenständigen Gestaltung des Verwalters, hier der Antragstellerin, unterliegenden Verantwortungsbereich der „laufenden Instandhaltung“ beziehungsweise in der Terminologie der – auch angesichts der Thematik verständlicherweise – am Grundsatz der Praktikabilität orientierten Rechtsprechung des OVG Münster dem „Handlungsrahmen“ beziehungsweise einem eigenverantwortlichen „Zugriff des Verwalters auf das Gemeinschaftseigentum“ zugerechnet werden kann. Die hier zur Rede stehenden baulich-substanziellen Veränderungen der Anwesen … haben jedenfalls von ihrem Umfang her nichts mit den die dort entschiedenen beziehungsweise in Bezug genommenen Fälle kennzeichnenden Maßnahmen, wie etwa dem Entfernen zuvor gerade auf Veranlassung des Verwalters eingebauter Schlösser an aus Brandschutzgründen unverschlossen zu haltenden Fenstern in einem Flur (vgl. dazu OVG Berlin, Beschluss vom 22.5.2002 – 2 S 10.02 –, BRS 65 Nr. 137), dem Entfernen auf den als Fluchtwege dienenden Fluren von den Bewohnern abgestellter Gegenstände (vgl. dazu OVG Münster, Beschluss vom 15.4.2009, 10 B 304/09 –, BRS 74 Nr. 210, wobei es bei den dort aufgegriffenen „Bandlasten“ unter anderem um Schirmständer, Kommoden, Teppiche und einen mobilen Heizkörper, dort insbesondere auch zur Abgrenzung von „baulichen Veränderungen“ und zur unzureichenden „Bestimmtheit“ der dortigen Anordnung („sämtliche Gegenstände“) aus Sicht des Gerichts; ausdrücklich ablehnend auch insoweit Elzer/Riecke in PWW, BGB, 8. Auflage 2013, § 27 WEG Rn 1), oder der Anordnung einer dauerhaften „Festsetzung“ sämtlicher Garagentore in einer Tiefgarage „in geöffneter Position“ zu tun (vgl. dazu OVG Münster, Beschluss vom 28.1.2011 – 2 B 1495/10 –, NVwZ-RR 2011, 351, wobei auch die dort zitierte, regelmäßig auch für Erstreckung der Polizeipflichtigkeit des Verwalters auf „außergewöhnliche Reparaturen“ angeführte ältere Entscheidung desselben Gerichts vom 3.3.1994 – 11 B 2566/93 –, lediglich eine Verfügung betraf, mit der der Verwalter zur Beauftragung eines Gutachters in Anspruch genommen worden war). Insbesondere in der zuletzt genannten, in dem Beschluss des Verwaltungsgerichts ausführlich wörtlich wiedergegebenen Entscheidung wurde ausdrücklich hervorgehoben, dass das geforderte Offenhalten der Tore (voraussichtlich) als Maßnahme der „laufenden“ Instandsetzung zu qualifizieren sei, weil es für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer „keine grundsätzliche Bedeutung“ habe und auch „keine erheblichen Verpflichtungen erwarten lasse“, ohne „größeren Substanzeingriff zu erfüllen“ und „gegebenenfalls jederzeit wieder rückgängig zu machen“ sei. Dass es sich vorliegend bei den in Befolgung der Anordnung Nr. 1 anstehenden baulichen Veränderungen nicht um Maßnahmen handelt, die – anders als in dem vom OVG Münster entschiedenen Fall – „in Aufwand und Auswirkung einen… gewöhnlichen Rahmen nicht übersteigen“ und „weitergehende Entscheidungs-/Handlungsspielräume für die Gemeinschaft nicht bleiben“, erscheint evident. Dem lässt sich auch nicht mit dem Argument begegnen, dass – was im Übrigen auch sehr zweifelhaft erscheint – eine der in Betracht kommenden Maßnahmen, nämlich das Fällen von Bäumen und die bauliche Herrichtung geeigneter Zufahrten und Abstellplätze für die Feuerwehrfahrzeuge – im Vergleich zu Umbaumaßnahmen am Gebäude selbst möglicherweise geringere Kosten verursachen wird. Weil aber aller Voraussicht nach der Antragstellerin im Innenverhältnis zivilrechtlich die Befugnis gegenüber den Wohnungseigentümern fehlt, eine bestimmte, von ihr ausgewählte und beauftragte Maßnahme „durchzusetzen“, ist im Falle der – wie hier – alleinigen Inanspruchnahme der Antragstellerin im Außenverhältnis zumindest von einem auszuräumenden, aber nicht ausgeräumten Vollstreckungshindernis ihr gegenüber auszugehen.11 Da eine mehrere Varianten eröffnende Anordnung getroffen wurde, müsste sich die Duldungspflicht auch auf die Auswahlentscheidung erstrecken, wofür in der Konstellation kein Raum ist.
Für eine grundsätzlich zulässige rechtsgeschäftliche Übertragung dieser sich damit aus § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG ergebenden Befugnisse der Eigentümergemeinschaft auf die Antragstellerin bietet der Sachvortrag der Beteiligten keine Anhaltspunkte.
Demgegenüber besteht hinsichtlich des als Sofortmaßnahme zur Überbrückung des Zeitraums bis zur Herstellung des zweiten Rettungswegs beziehungsweise zur kurzfristigen Ausschaltung der erheblichen Gefährdungen der Bewohner der oberen Stockwerke bei Entstehen eines jederzeit denkbaren Brandes zu begreifenden Gebots zur Herstellung benutzbarer Nottreppenräume im Wege des „Gerüstbaus“ (Nr. 2 im Bescheid vom 19.7.2013), das ebenfalls von der Sofortvollzugsanordnung umfasst ist, kein überwiegendes Aussetzungsinteresse der Antragstellerin.
Insoweit hat das Verwaltungsgericht zu Recht die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs abgelehnt. Nach gegenwärtigem Erkenntnisstand spricht vieles dafür, dass es sich bei dieser mit Blick auf den Umfang und den wirtschaftlichen Aufwand wesentlich geringere Bedeutung erlangenden Maßnahme im zuvor genannten Sinne um eine von der selbständigen Befugnis der Antragstellerin nach § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG und damit auch in Ansehung der polizeirechtlichen Regelungen über die Gefahrenabwehr in den §§ 4, 5 SPolG um eine ihrem eigenen Verantwortungsbereich zuzurechnende Instandhaltung beziehungsweise Instandsetzung handelt. Bezüglich dieser „alternativlosen“, keine Entscheidungsspielräume der Wohnungseigentümer eröffnenden Sofortmaßnahme zur Verhinderung einer im Gefolge der Ortsbesichtigung vom April 2013 erkannten Gefährdung von Leib und Leben von Menschen im Brandfall liegt darüber hinaus auch die Annahme eines Falles besonderer Dringlichkeit im Verständnis des § 27 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 3 Nr. 4 WEG zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nahe. Daher spricht alles dafür, dass die Antragsgegnerin insofern die Antragstellerin als zu einem selbständigen Handeln berufene und verpflichtete Verwalterin zu Recht als Adressatin (§§ 4, 5 SPolG) in Anspruch genommen hat, wobei für die Inanspruchnahme dieser Notkompetenz im Namen und mit Wirkung für die Wohnungseigentümer insoweit auch Maßnahmen erfasst werden, die über den Rahmen einer ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen (vgl. zu diesem Notgeschäftsführungsrecht beziehungsweise auch der entsprechenden Verpflichtung des Verwalters etwa Elzer/Riecke in PWW, BGB, 8. Auflage 2013, § 27 WEG Rn 14 und 15, Merle in Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 10. Auflage 2008, § 27 Rn 61-63). Eine abschließende Beantwortung dieser Fragen ist gegebenenfalls dem Hauptsacheverfahren vorzubehalten. Aus heutiger Sicht ist indes insoweit bei der gebotenen – auch hauptsacheoffenen – Interessenabwägung ein überwiegendes Vollzugsinteresse anzunehmen, um den erheblichen Gefahren im Brandfall kurzfristig wirksam zu begegnen. Klarstellend ist hinzuzufügen, dass es den Wohnungseigentümern beziehungsweise der Antragstellerin unbenommen bleibt, auch kurzfristig für eine Beseitigung der Gefahrenlage auf andere Weise Rechnung zu tragen und – vollstreckungsmäßig – ein taugliches Austauschmittel anzubieten.