Source: http://docplayer.fi/3925027-Laajakaista-ja-kaapeli-tvjarjestelmien-korjausvastuu-kunnossapitovastuut-kristel-pynnonen-vanhempi-lakimies-kiinteistoliitto-porvoo-26-11.html
Timestamp: 2018-07-22 15:27:32+00:00
Document Index: 23578597

Matched Legal Cases: ['KKO ', 'KKO ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ']

Laajakaista- ja kaapeli-tvjärjestelmien. korjausvastuu. Kunnossapitovastuut. Kristel Pynnönen Vanhempi lakimies, Kiinteistöliitto Porvoo - PDF
Laajakaista- ja kaapeli-tvjärjestelmien. korjausvastuu. Kunnossapitovastuut. Kristel Pynnönen Vanhempi lakimies, Kiinteistöliitto Porvoo
Download "Laajakaista- ja kaapeli-tvjärjestelmien. korjausvastuu. Kunnossapitovastuut. Kristel Pynnönen Vanhempi lakimies, Kiinteistöliitto Porvoo 26.11."
1 Laajakaista- ja kaapeli-tvjärjestelmien hankinta sekä korjausvastuu Kunnossapitovastuut Kristel Pynnönen Vanhempi lakimies, Kiinteistöliitto Porvoo Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto ry
2 Laajakaistan ja kaapeli-tv järjestelmän hankkiminen Nykyisessä asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty, että yhtiövastikkeella voidaan kattaa myös yhtiön menot, jotka aiheutuvat yhtiön toimintaan taikka kiinteistön tai rakennuksen käyttöön liittyvän hyödykkeen yhteishankinnasta (AOYL 3:2 ). Lain perustelujen mukaan säännöksellä tarkoitetaan sitä, että enemmistöpäätöksellä voidaan vastikerahoituksella päättää hankkia sellainen uusi palvelu, joka liittyy kiinteistön ja rakennuksen käyttämiseen ja jonka vastikerahoitteinen yhteishankinta on tavanomainen. Laajakaistan ja kaapeli-tv järjestelmän voi hankkia enemmistöpäätöksellä Suomen Kiinteistöliitto ry 2
3 Rahoitus vastikevaroin Asunto-osakeyhtiössä yhtiön menot katetaan osakkeenomistajilta yhtiöjärjestyksessä määrätyn perusteen mukaan perittävillä vastikkeilla Vaikka vastikeperuste on mahdollista määrätä vapaasti yhtiöjärjestyksessä, yleisimpiä vastikeperusteita ovat huoneistojen pinta-ala tai huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden lukumäärä. On myös mahdollista, että eri menoja varten on erilainen vastikeperuste Esimerkiksi: hissivastike, tietoliikennevastike Suomen Kiinteistöliitto ry 3
4 Tietoliikennevastike Uudessa laissa on säädetty, että yhtiöjärjestykseen voidaan lisätä sellainen erillisvastike, jossa jonkin hyödykkeen käyttämisestä aiheutuva kustannus jaetaan tasan huoneistojen kesken Tällainen on esimerkiksi hyödyke, josta yhtiölle palvelun tarjoava taho, esimerkiksi operaattori, veloittaa huoneistojen lukumäärän perusteella. Suomen Kiinteistöliitto ry 4
5 Tietoliikennevastike Tällaiseen vastikkeen lisäämiseen ei vaadita osakkailta suostumuksia. Näin ollen yhtiökokous voi myös päättää muuttaa yhtiöjärjestystä määräenemmistöllä siten, että operaattoripalvelun kustannukset peritään osakkailta huoneistokohtaisesti (AOYL 6:35) Määräenemmistöllä tarkoitetaan sitä, että ehdotusta on kannattanut vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista. Suomen Kiinteistöliitto ry 5
6 Vastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä AOYL 4 luku
7 Kunnossapitovastuun jakautumisen selvittäminen ja selvityskustannukset Kunnossapitovastuun jakautumisen selvittäminen vaatii usein asiantuntija-apua Onko kosteus rakenteessa vai pinnoitteessa ratkaisee sen, kenen pitää korjata Lain esitöiden mukaan kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa lähtökohtaisesti myös vian selvittelykuluista On järkevä sopia, että esim. tavarantarkastaja tai tekninen asiantuntija tutkii vian Vika kuuluu yhtiön vastuulle -> yhtiö vastaa selvityskustannuksista Vika kuuluu osakkaan vastuulle -> osakas vastaa selvityskustannuksista
8 Kuka pitää kunnossa? Huoneiston ja muiden tilojen kunnossapitovastuusta yhtiön ja osakkaan välillä voi olla määräyksiä yhtiöjärjestyksessä Vastuun siirto 2/3 määräenemmistöpäätös + yhdenvertaisuus Jos yhtiöjärjestyksen ei ole erityisiä määräyksiä, 4 luku määrää kunnossapitovastuun HUOM! Vahingonkorvausasiat arvioidaan erikseen
9 Kuka pitää kunnossa? Asunto-osakeyhtiö vastaa siltä osin, kun vastuu ei kuulu osakkaalle Muut kuin osakashallinnassa olevat tilat Porraskäytävät, varastot, yhteiset sauna- ja pesutilat, perustukset
10 Yhtiön kunnossapitovastuu (4:2) Rakenteet, eristeet, perusjärjestelmät Yhtiö toteuttanut Yhtiö hyväksynyt vastuulleen Edellyttää nimenomaista vastuun hyväksymistä Ei pelkkä kunnossapitotyön hyväksyminen Myös osakkaan toteuttamat, jotka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymiin Esim. vesieriste Perusjärjestelmiä Rakennuksen LVIS järjestelmät, tietoliikenneinfrastruktuuri, lämminvesivaraajat, lattialämmitys, sähköpatterit
11 Yhtiön kunnossapitovastuu Rakenteita Yläpohja, alapohja, välipohja Eristeitä Lämpö-, ääni- ja vesieristeet Yhtiöllä vastuu WC-istuimet kokonaisuudessaan Hanat, jotka yhtiön asentamia tai osakkaan asentamia, jotka rinnastuvat yhtiön asentamiin Ns. kullatut hanat
12 Osakkaan kunnossapitovastuu Osakehuoneiston sisäosat Sellaiset huoneiston sisäpuoliset laitteet, jotka eivät ole perusjärjestelmän osia Huoneistossa olevat käytön perusteella kuluvat pinnoitteet ja laitteet Esim. kiuas, liesi, liesituuletin, takka ja uunit, ammeet ja erilaiset altaat Hanat, jotka eivät rinnastu yhtiön asentamiin hanoihin
13 Parveke (1:3 ja 4:2) Osakehuoneistoon kuuluu myös sellainen parveke, jolle on kulkuyhteys vain osakehuoneiston kautta Yhtiön kunnossapitovastuulla Parvekkeen rakenteet (vedeneristys), ulkopinnat ja julkisivu Osakkaan kunnossapitovastuulla Lattian ja parvekekaiteiden sisäpuolen pinnat HUOM! Osakkaan velvoite: Lumen, veden ja roskien poistaminen yhtiön ohjeistus tärkeää
14 Yhtiön kunnossapitovastuu (4:2) Huoneiston sisäosat, jos vahingoittuvat Rakenteen vian tai Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi Esim. lattiakaivon tai vesieristeen puutteellisuudesta aiheutunut kosteusvaurio Yhtiöllä ennalleensaattamisvelvoite osakkaan huoneistoa korjatessaan ns. perustasoon Sisustukselliset lisäykset ja lisärakenteet osakkaalle yhdenvertaisuus taustalla KKO 2003:80: ratkaisevaa yhtiön kustannukset
15 Perustaso Alkuperäinen - rakennusvaiheessa toteutettu taso Ei kuitenkaan osakkaan tilauksesta Yhtiön peruskorjauksessa valitsema Yhtiön yksittäisessä korjauksessa valitsema Ei merkitystä, vaikka pääosassa huoneistoja osakkaiden toimesta toteutettu taso yhtiön yhteisönä omaksuma kunnossapidon taso ratkaisee
16 Kunnossapitovastuun siirto YJ:ssä Vastuun siirto laista poikkeavaksi tulee näkyä selkeästi yhtiöjärjestyksestä Epäselvä säännös tulkitaan mahdollisimman vähän laissa olevasta pääsäännöstä poikkeavaksi Vastuuta ei tulisi koskaan siirtää yhtiökokouksen päätöksellä tulkitaan sopimukseksi Sitoo vain läsnä olevia sitooko heitäkään?? Ovatko osakkaat sitoutuneet yhtiökokouksessa olettamalla, että sitoo myös poissaolevia osakkaita? Uusi osakas ei saa tietoa eikä tule sidotuksi päätökseen
17 Helsingin HO nro 2057 As oy:n yhtiöjärjestyksen mukaan: huoneiston kunnossapitovastuu sisäpuolisten rakenteiden osalta kuuluu kullekin osakkaalle Kosteusvaurio, vedeneristeiden puutteellisuus HO: sisäpuoliset rakenteet epätäsmällinen Tulkittava osakkaan eduksi vedeneristeiden kunnossapitovastuu yhtiöllä, vastuu korjauksista
18 Sopimukseen perustuva vastuun siirtäminen Laissa ei nimenomaista pykälää, jossa sanottaisiin, että yhtiö ei vastaa osakkaan muutostyötasosta toki tämä luettavissa 4 ja 5 luvuista sekä lain esitöistä (HE 4 luvun 2 :n kohdalla) + oikeuskäytännöstä (KKO 2003:80) + yhdenvertaisuudesta Sopimus tarkoituksenmukaista tehdä esim. muutostöiden yhteydessä kustannuksista vastuista Sanamuodot ja vastuut harkittava tarkkaan
19 Sopimukseen perustuva vastuun siirtäminen Sopimus sitoo vain sopijapuolten kesken Ei automaattisesti sido seuraavaa osakasta Osakas sitoutettava siirtämään kaupan yhteydessä tai vastuu suhteessa yhtiöön merkintä isännöitsijäntodistukseen maininta kauppakirjaan Yhtiöjärjestys kolmansiakin sitovana on yhtiön kannalta parempi!
20 Korjausten suorittaminen Vian/puutteen korjaus Korjausajankohdan, -tavan, korjaajan valintaoikeus sillä, jonka kunnossapitovastuulle kuuluu Paikkakorjauskin mahdollinen Kannattaa miettiä, onko yhtiön kannalta järkevää?! vrt. lain minimitaso yhtiön rakennuksen kunnossapidon taso Kesken osakasremontin havaitaankin vikaa/puutetta rakenteissa Osakkaan remontin keskeyttäminen, ilmoitus yhtiölle, ja korjaamisesta sopiminen (saako osakkaan urakoitsija tehdä, mikä yhtiön osuus jne.)
21 Vastuunjakotaulukko Vastuunjakotaulukko sisältää tarkemman vastuunjaon määrittelyn Suomen Kiinteistöliitto ry 21
22 Vastuunjakotaulukko Kiinteistöliiton lakimiesten ja Kiinteistöliitto Uusimaan lakimiesten ja insinöörien tulkinta ja käsitys siitä, kuinka vastuu jakaantuu Taulukko = lain mukainen vastuunjako Voidaan esitellä yhtiökokouksessa noudatettavaksi Taulukon mukaisesta vastuunjaosta poikkeaminen tehtävä yjmääräyksellä Yhtiökokouspäätökset eivät automaattisesti sido osakkeen uutta omistajaa Suomen Kiinteistöliitto ry 22
Näytesivut. Yleiset säännökset. 1 Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus
4 Kunnossapito Asunto-osakeyhtiön ja sen osakkeenomistajien väliset riidat siitä, kummalle kuuluu kunnossapitovastuu tietyn rakennuksen osan korjaamisesta, ovat varsin yleisiä. Yksi keskeisistä asunto-osakeyhtiölain
4 luku. Kunnossapito. Näytesivut
4 Kunnossapito AOYL 4 luvussa säädetään osakkaan ja asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuusta sekä sen jakautumisesta. Luku rakentuu siten, että 1 3 :ssä on yleiset kunnossapitoa koskevat säännökset, 4