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Timestamp: 2017-08-23 13:49:50
Document Index: 182849503

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 72', '§ 43', '§ 10', 'BGH', '§ 43', '§ 43', '§ 43', '§ 43', '§ 43', 'BGH', '§ 43', '§ 14', '§ 43', '§ 14', '§ 43', '§ 43', '§ 72', '§ 43', '§ 43', 'BGH', '§ 14', '§ 43', '§ 14', '§ 14', '§ 1004', '§ 14']

Recht kurz gefasst: Zu den Rechten der WEG zur Durchsetzung von Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum gegen Fremdnutzer
BGH, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 194/14 -
Die Beklagten bewohnen als Nießbraucher eine Eigentumswohnung, die zu der im Rubrum näher bezeichneten Wohnungseigentumsanlage gehört. Auf einer im April 2013 durchgeführten Eigentümerversammlung wurde zu dem Tagesordnungspunkt (TOP) 2 u.a. die Sanierung von Terrassen und Balkonen beschlossen. Darüber hinaus wurde die Verwalterin der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft mit Beschluss zu TOP 5 ermächtigt, gerichtliche Schritte gegen „Eigentümer“ einzuleiten, die die Durchführung baulicher Maßnahmen behindern oder den Zugang zu den zu sanierenden Stellen verweigern sollten, sowie bevollmächtigt, zu diesem Zweck einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Die Beklagten verweigerten das Betreten der von ihnen bewohnten Einheit zum Zwecke der Sanierung und sprachen gegen die beauftragten Firmen und den Architekten ein Hausverbot aus.
a) Allerdings verneint das Berufungsgericht seine Zuständigkeit jedenfalls im Ergebnis mit Recht. Die Voraussetzungen des § 72 Abs. 2 GVG liegen nicht vor. Die alleine in Betracht kommenden Nr. 1 und 2 des § 43 WEG - je nachdem, welchem Tatbestand man Klagen zuordnet, die die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft lediglich als gesetzliche Prozessstandschafterin nach § 10 Abs. 6 WEG führt (von dem Senat offengelassen, vgl. Beschluss vom 19. Dezember 2013 - V ZR 96/13, BGH NZM 2014, 247 Rn. 7 mwN auch zum Streitstand) - sind nicht einschlägig. Zwar sind § 43 Nr. 1 u. 2 WEG weit auszulegen (Timme/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 43 Rn. 125; vgl. auch BT-Drucks. 16/3843, 27), so dass es für die Normanwendung nicht entscheidend auf die Rechtsgrundlage ankommt, aus der ein Anspruch hergeleitet wird (Senat, Urteil vom 10. Dezember 2009 - V ZB 67/09, NJW 2010, 1818 Rn. 7 zu § 43 Nr. 1 WEG). Erforderlich ist jedoch stets, dass die Streitigkeit in einem inneren Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis steht (vgl. Senat, Beschluss vom 10. Dezember 2009 - V ZB 67/09, aaO; Urteil vom 30. Juni 1995 - V ZR 118/94, NJW 1995, 2851, 2852 mwN). Nur bei Wahrung dieser Voraussetzung können andere Personen verfahrensrechtlich dem Wohnungseigentümer im Sinne von § 43 Nr. 1 u. 2 WEG gleichgestellt werden. So unterfallen etwa Streitigkeiten über die Rückforderung zu viel gezahlter Hausgeldforderungen auch dann § 43 WEG, wenn nicht der Wohnungseigentümer selbst, sondern statt seiner ein Zessionar, ein gewillkürter Prozessstandschafter (Senat, Beschluss vom 21. Juni 2012 - V ZB 56/12, NZM 2012, 732 Rn. 6) oder der Insolvenzverwalter (Senat, Beschluss vom 26. September 2002 - V ZB 24/02, BGHZ 152, 136, 1421) die Forderung einklagt - dies aber nur deshalb, weil die Verschiebung der Rechtszuständigkeit bei der Abtretung bzw. die Verlagerung nur der Prozessführungsbefugnis in den übrigen Fällen an dem einmal gegebenen Gemeinschaftsbezug nichts ändert (vgl. auch Senat, Beschluss vom 26. September 2002- V ZB 24/02, aaO S. 145 mwN).
aa) Gemessen daran fallen Klagen gegen Fremdnutzer von Wohnungseigentum nicht unter § 43 Nr. 1 u. 2 WEG. Diese stehen als Dritte weder zur Wohnungseigentümergemeinschaft noch zu den Wohnungseigentümern in einer Rechtsbeziehung, die den notwendigen gemeinschaftsbezogenen Gehalt aufweist. Dem entspricht es, dass der Senat eine gegen den Mieter einer Eigentumswohnung gerichtete Klage, die auf die Verurteilung zur Unterlassung der Nutzung von Gemeinschaftsflächen gerichtet war, als allgemeine zivilprozessuale Rechtsstreitigkeit eingeordnet hat (Beschluss vom 14. Juli 2011- V ZB 67/11, NJW 2011, 3306 Rn. 4 i.V.m. dem wiedergegebenen Sachverhalt; vgl. auch Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 126). Entgegen der Auffassung der Revision genügt es danach für die Annahme einer wohnungseigentumsrechtlichen Streitigkeit nach § 43 Nr. 1 oder Nr. 2 WEG nicht, dass der Fremdnutzer „statt des Wohnungseigentümers“ in Anspruch genommen wird. Das gilt umso mehr, als ein Vorgehen gegen den Wohnungseigentümer zumindest nach § 14 Nr. 2 WEG möglich bleibt und Prozesse, an denen Dritte beteiligt sind, nach der gesetzlichen Systematik nur unter den - hier nicht vorliegenden - Voraussetzungen von § 43 Nr. 5 WEG als Wohnungseigentumssache zu qualifizieren sind, aber selbst dann nicht die besondere - nur in Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 bis 4 und 6 WEG eröffnete - Berufungszuständigkeit gemäß § 72 Abs. 2 Satz 1 GVG gegeben ist.
bb) Eine hiervon abweichende rechtliche Beurteilung ist auch nicht deshalb gerechtfertigt, weil der Nießbraucher teilweise in die dingliche Rechtsstellung einrückt, die sonst allein dem Wohnungseigentümer zukommt. Denn damit geht kein Eintritt in die verbandsrechtliche Rechtstellung des Wohnungseigentümers einher, die eine notwendige Voraussetzung für den nach § 43 Nr. 1 u. 2 WEG erforderlichen Gemeinschaftsbezug bildet. Folgerichtig steht dem Nießbraucher weder ein Stimmrecht in der Versammlung der Wohnungseigentümer noch die Befugnis zur Anfechtung gefasster Beschlüsse zu (BayObLG, ZMR 1998, 708, 710; OLG Düsseldorf, WuM 2005, 668 f.; LG Hamburg, ZMR 2013, 836 mwN); auch § 43 Nr. 4 WEG ist nicht einschlägig (zum Ganzen Senat, Beschluss vom 7. März 2002 - V ZB 24/01, BGHZ 150, 109, 114 ff.). Vor diesem Hintergrund ist nichts dafür ersichtlich, dass der Nießbraucher auf der Passivseite materiellrechtlich zumindest teilweise in die verbandsrechtliche Rechtsstellung des Wohnungseigentümers eintritt; auch eine Verlagerung der passiven Prozessführungsbefugnis auf den Nießbraucher findet durch die Einräumung des Nießbrauchs nicht statt.
a) Die Regelungen des § 14 Nr. 3 u. 4 WEG rechtfertigen kein Vorgehen gegen Fremdnutzer (v. Rechenberg, ZWE 2006, 47, 53; ebenso der Sache nach KG, NZM 2006, 297; LG Hamburg, ZWE 2014, 31; aA etwa Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 43 Rn. 73; NK-Schultzky, WEG, 3. Aufl., § 14 Rn. 21). Die für einen Analogieschluss erforderliche planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Dass nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift nur Wohnungseigentümer passivlegitimiert sind, beruht auf keinem Versehen des Gesetzgebers (vgl. BR-Drucks. 75/51, S. 17: „§ 14 umschreibt die aus der Gemeinschaft erwachsenen Pflichten der Wohnungseigentümer ...“). Die Regelung ist in den mit „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ bezeichneten 2. Abschnitt des Wohnungseigentumsgesetzes eingebettet. An dieser sind Fremdnutzer nicht beteiligt. Auch dadurch wird deutlich, dass die Vorschrift das Vorhandensein gemeinschaftsbezogener Rechtsbeziehungen voraussetzt, die zwischen Wohnungseigentümern und Fremdnutzern bzw. zwischen diesen und der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft aber nicht bestehen. Vor diesem Hintergrund greift auch hier das Argument zu kurz, der Fremdnutzer werde lediglich anstelle des Wohnungseigentümers in Anspruch genommen.
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