Source: https://eja.com.pe/los-terceros-adquirentes-de-buena-fe/
Timestamp: 2019-11-12 03:36:30
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Los “terceros” adquirentes de buena fe - Avendaño | Estudio de Abogados
junio 20, 2019 by Estudio Jorge Avendaño0
I. El tercero adquirente de buena fe a partir de un caso ficticio.-
En el año 2016, Juan le compró a Pedro una casa en el centro de la ciudad. El dinero con el que Juan compró la casa es fruto de una extorsión a un empresario. Por ese delito, Juan está siendo procesado penalmente. A la fecha, aún no hay sentencia firme que lo condene. Tanto la denuncia como el avance de las investigaciones fiscales que vinculan a Juan con el delito y la adquisición de la casa se difundieron por varias semanas en los principales medios de comunicación del país (periódicos, revistas, redes sociales, portales web de noticias, etc.)
Juan inscribió su derecho de propiedad en la partida registral de la casa. De la información que difunde el registro, no se desprende vicio alguno que invalide esta adquisición.
Un año después, Juan le vende la casa a Marco, quien no inscribe su derecho, a pesar de que podía hacerlo. Ya que Marco compró la casa para alquilarla, nunca la habitó. Sin embargo, sí se inscribió como nuevo propietario y contribuyente ante la municipalidad respectiva, a fin de cumplir con sus futuras obligaciones tributarias.
Unos días después, Juan le vende la misma casa a Raúl, quien acude a inspeccionarla antes de adquirirla. Raúl sí inscribe su derecho de propiedad en el registro y toma posesión del bien.
Al enterarse de esta situación, Marco le cursa una carta notarial a Raúl para informarle que él es el verdadero propietario y que debe desalojar la casa inmediatamente. Raúl se opone al pedido de Marco y alega ser el dueño indiscutible. No contento con eso, Raúl también inicia un proceso judicial declarativo contra Marco, a fin de que un juez reconozca la validez de su derecho de propiedad, al amparo de los artículos 1135º y 2014º del Código Civil.
¿Quién es el verdadero propietario de la casa?
Si esta pregunta se hubiese formulado hace veinte años atrás, la respuesta habría sido casi inmediata. Raúl sería el propietario porque contrató de buena fe con Juan, es decir, creyó firmemente que le estaba comprando al verdadero dueño. Esta creencia –inexacta- de la realidad estuvo avalada por la información registral.
Por un lado, el registro seguía informando que Juan era el propietario de la casa al momento que se la vendió a Raúl. Por otro lado, de la información registral no se desprendía ningún hecho que negara la propiedad de Juan. En buena cuenta, Raúl sería el propietario porque califica jurídicamente como un “tercero adquirente de buena fe”.
Hoy, la misma pregunta merecería un análisis más complejo. La buena fe de Raúl no dependería únicamente de la información registral, sino también de la conducta que éste desplegó para revalidar la creencia de que estaba contratando con el real dueño de la casa. Así, por ejemplo, sin perjuicio de lo que diga el registro, también se analizaría si Raúl tuvo la diligencia de verificar quien poseía el bien.
Las respuestas a estas interrogantes denotan que, a través del tiempo, los criterios utilizados para identificar al “tercero adquirente de buena fe” han evolucionado. De hecho, esto es lo que ha ocurrido en el contexto peruano desde 1984 hasta hoy, y se ha visto incentivado por diversos motivos[1]. Aquel que en el pasado podía calificar como un tercero que adquirió de buena fe, muy probablemente ya no logre la misma calificación ahora. En las siguientes líneas se resumirá a grandes rasgos esta evolución.
II. El tercero que adquiere de buena fe: un repaso de su comprensión en el tiempo.-
La protección que dispone nuestro ordenamiento jurídico para el “tercero adquirente de buena fe” se encuentra prevista en el artículo 2014° del Código Civil. Tanto en su texto original como en el vigente, dicha protección se mantiene con una ligera modificación:
Tanto en su versión original como en la vigente, el artículo 2014° protege a aquella persona que adquiere un derecho de otro sujeto que en el registro figura tener facultades para otorgarlo, pero que en la realidad no las tiene. Para que esta adquisición sea protegida deben cumplirse dos condiciones. La primera es que no conste del registro información que denote la inexactitud del derecho del otorgante. La segunda es que el tercero ignore hechos (fuera del registro) que denoten la inexactitud del mismo.
Como se aprecia a nivel legal, la información pública del registro ha jugado desde siempre un papel determinante en la configuración del supuesto de hecho del artículo 2014° del Código Civil. Sin embargo, hoy ya no es el único factor que importa analizar, al menos, ya no para nuestros tribunales.
A lo largo de los años, los tribunales de justicia cada vez más han ido exigiéndole al tercero desplegar conductas adicionales. Ya no es suficiente que el tercero se respalde en la información registral, sino que realice algo más para revalidar la buena fe de su adquisición.
La conducta que los tribunales han venido exigiéndole al tercero es que investigue la situación real del bien sobre el cual se celebra el negocio jurídico. Esta investigación implica examinar, en los hechos, que la actividad posesoria sobre el bien sea coherente con el derecho en juego. Así, si los hechos posesorios que el tercero analizó niegan las facultades registrales del otorgante, no habrá buena fe en dicha adquisición. Veamos algunos pronunciamientos de la Corte Suprema que ratifican esta exigencia:
“Décimo cuarto.- Que, los hechos referidos en el considerando que antecede analizados en su conjunto evidencian que los adquirentes Héctor Alejandro Regalado Villegas y cónyuge Carmen Yvonne Mejía de Regalado conocían la inexactitud del registro o cuando menos estaban en condición razonable de no desconocerla pues con un mínimo de diligencia tales compradores hubieran podido constatar que el bien que pretendían adquirir estaba siendo poseído por terceros con título de propietarios, por tanto queda claro que en el presente caso se ha desvirtuado la buena fe de los adquirentes; máxime, si se tiene en cuenta que debido a la importancia económica de los bienes inmuebles y los usos generalmente aceptados en este tipo de negocios la diligencia ordinaria mínima impone al comprador el deber de verificar el estado actual del bien que adquiere y principalmente quién o quiénes detentan la posesión del mismo pues en aplicación de lo que dispone el artículo 912 del Código Civil al poseedor de un bien se le reputa propietario mientras no se demuestre lo contrario”[2] (el énfasis es agregado).
“6.9. Si bien el artículo 2014 del Código Civil precisa que el adquirente es protegido en la medida en que ha incorporado a su patrimonio derechos sustentado en la fe del registro (confianza en la apariencia registral); sin embargo, en la misma línea interpretativa de la Sala de mérito debe considerarse que la buena fe no solo se acredita con revisar los antecedentes registrales o con obtener anticipadamente al negocio jurídico de compraventa el certificado de gravamen, sino que exige se tenga que indagar sobre la situación real del inmueble, por sobre todo si los que lo transfirieron tienen la capacidad para disponer el derecho, lo cual no ha sucedido en el caso concreto. Por tanto, queda claro que se ha desvirtuado la buena fe del casante, máxime, si se tiene en cuenta que debido a la importancia económica de los bienes inmuebles y los usos generalmente aceptados en este tipo de negocios la diligencia ordinaria mínima impone al comprador el deber de verificar el estado actual del bien que adquiere y primordialmente quién o quiénes detentan la posesión del mismo”[3] (el énfasis es agregado).
Sobre la base de estos criterios extra registrales, ¿quién sería el propietario de la casa en el caso ficticio? Raúl podría alegar que es él porque, antes de comprarla, verificó en los hechos que Juan la poseía, y esto reforzó su creencia de que contrataba con el verdadero dueño. Sin embargo, Marco podría alegar que Raúl no fue lo suficientemente diligente, ya que se olvidó de verificar si Juan seguía figurando como propietario de la casa ante la municipalidad.
¿Esta omisión es capaz de quebrar la buena de fe de Raúl? Desde la perspectiva de nuestros jueces, lo es:
Un comentario breve sobre la jurisprudencia citada hasta este punto. Parece ser que la exigencia de determinadas conductas al tercero dependerá del acceso que éste tenga a la información extra registral, sea por cuenta propia o con la colaboración del otorgante. Visitar el predio para conocer quién lo posee u obtener el reporte municipal actualizado para comprobar quién se halla inscrito, es información a la que el tercero puede acceder directa o indirectamente.
Si la exigencia de determinadas conductas diligentes depende de lo anterior, entonces, no podría quebrarse la buena fe de un tercero que no pudo hacerse de información ajena a su control o que no pudiera obtener a través de su otorgante. Sin embargo, partiendo del mismo razonamiento, ¿habría buena fe en el siguiente caso?
“A” es propietario de un predio y “B” lo quiere comprar. “B” ya comprobó que la información registral no discute la propiedad de “A” sobre el predio, y que “A” lo posee sin lugar a dudas. Sin embargo, “A” no ha revelado que existe un proceso judicial en su contra en el cual se expidió una sentencia firme que niega su derecho sobre el predio. Claramente, esta sentencia no fue anotada aún en el registro y tampoco hubo una anotación cautelar que informara sobre la existencia de tal proceso. Ignorando esta parte de la historia, “B” compra la casa.
Como se sabe, cualquier persona podría acudir a las diferentes Cortes de Justicia del país y averiguar si un sujeto tiene algún juicio pendiente. Si “B” hubiese ido a la Corte Superior de Justicia correspondiente al territorio donde domicilia “A”, habría conocido que “A” tiene un juicio pendiente y habría podido solicitarle mayor información al respecto para descartar que dicho proceso se vincule al bien. Como “B” no hizo nada de esto, ¿Realmente adquirió de buena fe? ¿Qué tanto tiene que hacer “B” para ser un sujeto diligente?
Sin entrar a calificar si los criterios esbozados en la jurisprudencia son legítimos o no, lo cierto es que al día de hoy son utilizados para la solución de controversias relacionadas al “tercero adquirente de buena fe”. Tales criterios han surgido a partir de la interpretación normativa de varias disposiciones, pero ninguno de ellos ha llegado a ser recogido por el texto de una norma particular, al menos, no hasta el Decreto Supremo N° 007-2019-JUS.
III. El tercero de buena fe en la regulación del proceso de extinción de dominio.-
El 1 de febrero de 2019 se publicó el Decreto Supremo N° 007-2019-JUS, el cual reglamenta al Decreto Legislativo N° 1373 y permitió su entrada en vigencia. Ambas normas regulan el “proceso de extinción de dominio”, mecanismo mediante el cual el Estado busca identificar bienes relacionados a actividades ilícitas e impedir su ingreso al tráfico comercial o retirarlos del mismo. La manera de hacerlo es extinguiendo los derechos reales que recaigan sobre el bien vinculado a la actividad ilícita, y trasladando su dominio a manos del Estado.
Por ejemplo, si un sujeto adquiere la propiedad de un inmueble con las ganancias del tráfico ilícito de drogas, el Estado podrá extinguir dicha titularidad y hacerse del bien sin estar obligado a pagar indemnización alguna. Según el marco regulatorio de este proceso, sólo aquel que adquirió de buena fe derechos sobre estos bienes “impuros”, evitará la extinción de su derecho.
Como se aprecia, la ley se inspira en un propósito positivo con el cual resulta razonable estar de acuerdo: garantizar la licitud del tráfico comercial de bienes y de los derechos reales constituidos. Asimismo, al mantener la protección de los derechos adquiridos por terceros de buena fe, parecería ser una norma coherente con el ordenamiento jurídico actual.
Sin embargo, las buenas intenciones con las que nació esta regulación no han evitado que su inserción al ordenamiento jurídico sea debatible. De hecho, ya desde el Decreto Legislativo Nº 992, la extinción de dominio apareció en escena provocando críticas diversas, como aquellas referidas a su legitimidad constitucional. ¿Acaso no se trata de un mecanismo confiscatorio de la propiedad, no previsto en la Constitución vigente? ¿Pero, puede hablarse de confiscación si el supuesto derecho de propiedad se originó gracias a una actividad delictiva?[4] Asimismo, las imprecisiones contenidas en su texto normativo, la falta de operadores especializados en la materia, entre otras cuestiones, ha motivado que la regulación sobre extinción de dominio sea criticada también por su baja tasa de aplicación en la práctica[5].
Sin perjuicio de lo anterior, la reciente publicación del Decreto Supremo N° 007-2019-JUS ha incorporado a la regulación del “proceso de extinción de dominio” un tema cuyas críticas no han tardado[6]. Me refiero a la introducción a la definición del “tercero de buena fe” a través de su artículo 66°:
“Artículo 66.- Tercero de buena fe
c) Concurran declaraciones falsas respecto al acto o contrato para encubrir el origen, la procedencia, el destino de los bienes patrimoniales o la naturaleza ilícita de estos”.
No basta que el tercero escude su creencia en la minuciosa revisión de la información que fluye de los asientos registrales y títulos archivados. Debe también acreditar que desplegó un comportamiento diligente: inspeccionar la realidad y confrontarla con la apariencia del derecho del otorgante.
Cabe señalar que, aunque en la anterior regulación del “proceso de extinción de dominio”[7] también estuvo presente la figura del “tercero adquirente de buena fe”, es recién con el Decreto Supremo N° 007-2019-JUS que se introduce a nivel de norma una definición al respecto.
La norma citada recoge la tendencia que hemos observado de la jurisprudencia nacional en torno al tema. Específicamente, la comprensión de esta tendencia se observa en los dos párrafos iniciales[8]. Es claro, al menos a nivel jurisprudencial, que a la fecha el tercero que compra un predio debe revisar la información registral, visitar el bien y comprobar que el propietario que se lo vende tiene el real dominio posesorio de la cosa.
No obstante, debido al marco normativo donde se ubica el artículo 66° citado, ¿Podríamos estar frente a un tercero al que se le exige un mayor grado de diligencia? Veamos ésta y otras cuestiones problemáticas en la siguiente sección.
IV. El nuevo tercero de buena fe.-
Para analizar estas cuestiones problemáticas, retomemos el caso ficticio de Raúl, Marco y Juan. Asumamos que se expide una sentencia con calidad de cosa juzgada que reconoce a Raúl como propietario de la casa por calificar como “tercero adquirente de buena fe”.
Aunque tienda a pensarse que su derecho ya está protegido, nuestra legislación vigente todavía contempla una posibilidad adversa. Hoy, el Estado podría demandar la extinción de la propiedad de Raúl, por el hecho de que su casa se vincula con la supuesta comisión del delito de extorsión de Juan. Esta demanda se canalizaría a través del denominado “proceso de extinción de dominio”.
Según la regulación sobre la materia, para que Raúl evite la extinción de su derecho, deberá acreditar que es un “tercero adquirente de buena fe”. Parecería que esta carga se satisface con la presentación de la sentencia firme que ya reconoció a Raúl como tal en otro proceso. De hecho, tomando esa sentencia, resultaría razonable que en el “proceso de extinción de dominio” ya no vuelva a discutirse sobre la buena fe de Raúl. Sin embargo, esto no es así. A continuación, veremos dos situaciones problemáticas que se derivan de la actual regulación:
A partir de las disposiciones citadas se origina un primer episodio problemático. Al ser el “proceso de extinción de dominio” autónomo e independiente de otros procesos, no depende del destino de ellos. ¿Cómo se refleja esto en la realidad? Aplicando tales normas al caso ficticio, la sentencia firme de Raúl no evitará que vuelva a debatirse su calidad de “tercero adquirente de buena fe”. Este problema, al parecer, no habría ocurrido con el marco regulatorio anterior, ya que según el artículo 3°, literal a), del derogado Decreto Legislativo N° 1104, sí se reconocía“la firmeza del título del tercero de buena fe y a título oneroso”, es decir, la sentencia firme de Raúl.
A esto debe agregarse también que, por la autonomía del “proceso de extinción de dominio”, tampoco importaría si el proceso penal seguido contra Juan por el delito de extorsión está pendiente de sentencia. Así, más allá del debate penal, el juez de la extinción de dominio podría determinar que sí existe vinculación directa o indirecta entre la extorsión y la casa de Raúl.
Ahora bien, un segundo episodio problemático lo introduce la lectura conjunta del artículo 66° del Decreto Supremo N° 007-2019-JUS y su marco regulatorio. Cuando la norma dice que “la apariencia del derecho debe ser tal que todas las personas al inspeccionarlo incurrieran en el mismo error”, ¿Qué está entendiendo por “inspeccionarlo”?
Tomando la línea jurisprudencial de los tribunales, podríamos entender que la “inspección” supone que el tercero investigue la real situación posesoria del bien, por ejemplo, acudiendo a ver quién lo posee y qué se halla en su interior. De esta manera, si el tercero llega a conocer que el bien puede estar vinculado a una actividad ilícita o delictiva a partir de esta inspección, habrá mermado la buena fe de su eventual adquisición.
Pero, sin perjuicio de la conducta descrita, ¿Debería el tercero también investigar si su transferente está vinculado a algún delito o actividad ilícita? ¿Acaso el tercero no podría también advertir la vinculación del bien con lo delictivo o ilícito mediante este otro modo de investigación?
Retomando el caso ficticio, si Raúl hubiese indagado un poco más sobre Juan, por ejemplo, a través de internet, probablemente se habría enterado de las noticias que él estaba siendo procesado por extorsión o que la casa estaba vinculada indirectamente a dicha controversia. ¿Podría el juez a cargo de la extinción de dominio concluir que Raúl no califica como “tercero adquirente de buena fe” porque conoció en los diarios el aura delictivo que rodeaba a la casa de Juan? O, visto de otro modo, ¿ese mismo juez podría concluir que Raúl no califica como “tercero adquirente de buena fe” por no haber indagado sobre la situación real de su vendedor?
Considero que, en el contexto del “proceso de extinción de dominio”, Raúl no tiene un panorama seguro. Hoy, él podría ser desconocido como “tercero adquirente de buena fe” y dueño de la casa, por el mismo sistema que hace unos días ya lo había reconocido como tal mediante sentencia firme. ¿Acaso no estamos frente a una nefasta inconsistencia? ¿Puede una misma persona ser y no ser frente al ordenamiento jurídico un tercero de buena fe? Bajo el marco regulatorio del Decreto Legislativo N° 1373 y Decreto Supremo N° 007-2019-JUS, la respuesta es afirmativa.
V. Conclusión.-
El actual marco regulatorio del “proceso de extinción de dominio” genera una distorsión en nuestro ordenamiento jurídico: la existencia de otro “tercero de buena fe”. Más allá de las buenas intenciones en las que se inspire y de su intento por consolidar, mal que bien, algunos criterios jurisprudenciales, estamos frente a una regulación que no unifica la figura del tercero protegido por el artículo 2014° del Código Civil. Una inconsistencia como ésta merma la seguridad jurídica que necesita la sociedad y el mercado.
Artículo publicado en Gaceta Civil & Procesal Civil | N° 71 | Mayo 2019 | páginas 43 – 52
[1] Por mencionar algunos: el incremento de la tasa de criminalidad relacionada al tráfico ilícito de bienes mediante fraude, extorsión, falsificación de documentos, etc., la errónea creencia de que “el tercero adquirente de buena fe” consolida la comisión las actividades ilícitas comentadas, entre otros. La mención de estos motivos no supone legitimarlos como causas válidas.
[2] Véase la Casación N° 3098-2011 LIMA, Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 1 de julio de 2013.
[3] Véase la Casación N° 11620-2016 JUNIN, Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 30 de octubre de 2018. A mayor abundamiento, véase también las Casaciones N° 842-2015 LIMA, N° 105-2016 SANTA y N° 1430-2016 LIMA dictadas por la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema y publicadas en el Diario Oficial El Peruano el 30 de octubre de 2018, entre otras.
[4] Véase a Chang Kcomt, R. Ley de pérdida de dominio: un enfoque civil y penal. JuS Doctrina y Práctica, 4 de abril de 2008, 25-40; Chávez Cotrina, J.W. La pérdida de dominio: implicancias en el Perú. Lima: Instituto Pacífico, 2018; García Cavero, P. El decomiso de bienes relacionados con el delito en la legislación penal peruana, Derecho PUCP, 0(81), Lima, 2018, 113-146, enlace web: http://dx.doi.org/10.18800/derechopucp.201802.004; entre otros.
[5] Para mayor detalle, véase la Exposición de Motivos del Decreto Legislativo Nº 1373, cuyo enlace web es el siguiente: http://spij.minjus.gob.pe/Graficos/Peru/2018/Agosto/04/EXP-DL-1373.pdf
[6] Véase “Costosa buena fe”, opinión de Martín Mejorada Chauca publicada el 8 de febrero de 2019 en el portal web de “La Ley: el ángulo legal de la noticia”, al cual se puede acceder a través del siguiente enlace: https://laley.pe/art/7176/costosa-buena-fe
[7] Me refiero al Decreto Legislativo N° 1104 y su reglamento, el Decreto Supremo N° 093-2012-PCM, y al Decreto Legislativo N° 992 y su reglamento, el Decreto Supremo N° 010-2007-JUS.
[8] En mi opinión, los otros párrafos restantes no aportan alguna novedad. Respecto del numeral 66.2, es indiscutible que nadie puede alegar la creencia de un accionar regular amparándose en el desconocimiento de las normas. Respecto del numeral 66.3, es indiscutible que el punto de partida para calificar siquiera como tercero es no haber participado en la comisión del acto irregular.
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