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Timestamp: 2017-10-18 09:12:29
Document Index: 59584987

Matched Legal Cases: ['§ 648', '§ 648', '§ 648', '§ 648', '§ 307', '§ 648', '§ 648', '§ 648', '§ 648', 'BGH', '§ 648', '§ 648', '§ 648', '§ 648', '§ 648', '§ 648', '§ 648']

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Das Recht auf Einräumung einer Sicherungshypothek kann nicht ausgeschlossen werden!
(LG Berlin, Beschluss vom 04.06.2015 – 104 O 42/15)
Die Antragstellerin stellt einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Eintragung einer Vormerkung eines Anspruchs auf Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek gemäß § 648 BGB über € 78.574,00 nebst eines Kostenpauschquantums in Höhe von € 1.550,00. Diesen Anspruch stützt sie auf einen offenen, bislang nicht gezahlten Werklohnanspruch. Die Antragstellerin hatte mit der Antragsgegnerin drei Bauverträge über die Ausführung von Betoninstandsetzungen für ein großes Einkaufszentrum in Berlin abgeschlossen. Die Parteien hatten jeweils einen Pauschalpreisvertrag abgeschlossen. In allen von der Antragsgegnerin vorformulierten Bauverträgen war eine gleichlautende Klausel enthalten, die das Recht der Antragstellerin, Sicherheit nach § 648 BGB zu verlangen, ausschloss. Die Antragstellerin führte die Arbeiten vereinbarungsgemäß aus, sodass diese abgenommen wurden. Die Antragstellerin rechnete sodann die von ihr erbrachten Leistungen ab. Es errechnete sich ein Gesamtwerklohnanspruch in beantragter Höhe. Zahlungen leistete die Antragsgegnerin nicht, sodass die Antragstellerin den Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Eintragung einer Vormerkung einer Bauhandwerkersicherungshypothek gemäß § 648 BGB beantragte.
Das Landgericht gibt dem Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung in vollem Umfang statt. Nachdem der Anspruch dem Grunde und der Höhe nach glaubhaft gemacht war, hatte sich das Landgericht mit der rechtlichen Problematik auseinanderzusetzen, ob das Recht, eine Sicherungshypothek nach § 648 BGB zu verlangen, in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Antragsgegnerin wirksam ausgeschlossen war. Diese rechtliche Problematik löst das Landgericht zugunsten der Antragstellerin. Es ist der Auffassung, dass der Ausschluss des Rechtes auf Einräumung einer Sicherungshypothek gegen § 307 BGB verstößt und damit unwirksam ist.
Die Entscheidung des Landgerichts Berlin ist die erste zur Frage des Ausschlusses des § 648 BGB in AGB, die nach der Novellierung des § 648 a BGB ergangen ist. Nach Novellierung dieser Vorschrift hat der Auftragnehmer auch das Recht, auf Sicherheit zu klagen. Damit sind die Rechtsschutzmöglichkeiten aus § 648 a BGB und § 648 BGB für den Auftragnehmer im Wesentlichen identisch. Gleichwohl folgt das Landgericht Berlin der zur bisherigen Rechtslage ergangenen ständigen Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 03.05.1984 – VII ZR 80/82, BauR 1984, 413; OLG Karlsruhe, Urteil vom 29.10.1996 – 8 U 18/96, BauR 1997, 486; OLG Celle, Urteil vom 26.10.2000 - 13 W 75/00, IBR 2004, 1105; IBR-Online-Kommentar-Kniffka, § 648 BGB, Rdnr. 42). Die Entscheidung ist zu begrüßen. Auch nach der Änderung des § 648 a BGB unterscheidet sich diese Vorschrift von § 648 BGB. Steht das Baugrundstück noch im Eigentum des Auftraggebers, so kann der Auftragnehmer durch eine Vormerkung auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek im Grundbuch den Verkauf des Grundstücks blockieren bzw. erschweren und hierdurch den AG anhalten, die Sicherheit abzulösen. Insbesondere nach Abschluss der Leistung, Abnahme und Legung der Schlussrechnung ist § 648 a BGB ein stumpfes Schwert. Die Druckmittel, die ein AN bei Nichtstellung der Sicherheit gegenüber dem AG hat (Leistungsverweigerungsrecht, Kündigung) sind zwecklos, da er keine Leistung mehr zu erbringen hat, die er einstellen oder kündigen könnte. Das Recht des AN, die Sicherheit nach § 648 a BGB einzuklagen, läuft dann leer, wenn der Auftraggeber wirtschaftlich nicht in der Lage ist, die Sicherheit zu stellen. In diesem Fall hilft dem AN allein die Möglichkeit, eine Bauhandwerkersicherheit zu beantragen. Darüber hinaus spricht für die Unwirksamkeit des Ausschlusses, dass die Sicherungsrechte des § 648 BGB und § 648 a BGB nicht identisch sind.
Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg hat entschieden, dass die dauerhafte Nutzung einer Wohnung in einem Gebäude, für das eine Genehmigung als Wohngebäude vorliegt, als Ferienwohnung für einen wechselnden Personenkreis eine Nutzungsänderung darstellt, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist.
Grundsätzlich müssen auch Dachterrassen einen Grenzabstand zum Nachbarn von mindestens 2,50 m freihalten (ohne eine entsprechende Nachbarzustimmung). |
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