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Timestamp: 2020-06-05 09:34:32+00:00
Document Index: 134658840

Matched Legal Cases: ['art. 24', 'art. 66', 'art.1130', 'art. 67', 'art. 67', 'art. 67', 'art. 67']

Supercondominio Archivi - Studio Legale Armani
Introducendo la figura del Rappresentante, la Riforma del Condominio non si è soffermata sui suoi requisiti; in altre parole, non ha precisato chi possa essere nominato Rappresentante.
CHI PUÒ ESSERE IL RAPPRESENTANTE?
Nei commenti vari all’istituto si dibatte se il Rappresentante debba necessariamente essere un Condomino o possa essere anche un terzo.
Secondo alcuni interpreti, la lettura severa e garantista del provvedimento del Garante della Privacy del 18 maggio 2006 (recante prescrizioni in materia di protezione dati e amministrazione dei condomini) parrebbe indurre ad una risposta negativa.
Tale teoria si basa, tra l’altro, sull’articolo 3.1 del suddetto provvedimento il quale prevede che, salva la presenza di una causa giustificatrice (quale il consenso dell’interessato o uno degli altri presupposti previsti all’art. 24 del Codice della Privacy), è illecita la comunicazione a terzi di dati personali riferiti ai partecipanti: ciò potrebbe avvenire, ad esempio, mettendo a disposizione di terzi dati personali riportati nei prospetti contabili o dei verbali assembleari o, ancora, consentendo la presenza in Assemblea –il cui svolgimento è suscettibile di videoregistrazione in presenza del consenso informato dei partecipanti– di soggetti non legittimati a parteciparvi.
Dalla lettura di questa disposizione si ritiene si debbano escludere soggetti terzi rispetto ai partecipanti, così come anche eventuali tecnici o altri professionisti. Lo stesso Garante, nel medesimo provvedimento, ai fini della tutela della riservatezza, ha limitato la partecipazione all’Assemblea da parte di soggetti terzi (ad esempio, tecnici o consulenti) solo per trattare i punti all’ordine del giorno per i quali i partecipanti ne ritengano necessaria la presenza (si confronti il Provvedimento della medesima Autorità del 19 maggio 2000).
Secondo altri interpreti, nel silenzio della legge si deve ritenere legittima anche la nomina di un terzo estraneo al Condominio.
In particolare, si deve ritenere ammissibile la nomina di un tecnico, che andrà naturalmente retribuito. Del resto, nell’ipotesi di nomina del Rappresentante da parte dell’autorità giudiziaria, è prassi che il Tribunale si rivolga a professionisti, generalmente iscritti in appositi registri.
A nostro parere, quest’ultima pare la soluzione più ragionevole.
PUÒ ESSERE NOMINATO RAPPRESENTANTE L’AMMINISTRATORE?
Ci si chiede – poi – se possa essere nominato Rappresentante del Supercondominio l’Amministratore del singolo Condominio.
I primi commenti sulla Riforma erano orientati sull’incompatibilità tra le figure del Rappresentante e dell’amministrarìtore, sul presupposto di quanto previsto dal comma V dell’articolo 67 disp. Att. C.c. secondo cui “all’Amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque Assemblea”.
Successivamente, è stata proposta una nuova lettura dell’istituto, secondo cui, ferma restando, per evidenti pagioni di opportunità e conflitti d’interesse, l’incompatibilità a essere nominato Rappresentante per l’Amministratore del singolo Condominio che sia anche Amministratore del Supercondominio, in tutti gli altri casi non vi sarebbe ragione di non poter nominare l’Amministratore per i seguenti motivi:
L’Amministratore interverrebbe nell’Assemblea del Supercondominio non in tale qualità ma in quella di Rappresentante con poteri molto più ampi di quelli che ha un semplice delegato (ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto), poteri conferitegli con un quorum più qualificato di quello occorrente per poter gestire in tutto e per tutto le parti comuni. E cioè l’Amministratore non interverrebbe attraverso un ampliamento delle sue attribuzioni ai sensi dell’articolo 1130 Codice civile ma in forza di un nuovo e diverso mandato.
Non vi può essere alcun conflitto di interessi per decidere su argomenti relativi alle parti comuni gestite da altri soggetti. La preclusione di cui al V comma dell’articolo 67 disposizioni per l’attuazione del Codice civile riguarda il conferimento delle deleghe di un condomino per una determinata Assemblea ma non si riferisce alla rappresentanza dell’intero Condominio che nasce non a seguito di una delega ma di una deliberazione assembleare.
La presunzione di una distinzione tra Rappresentante e Amministratore sancita dal IV comma della disposizione in esame che prevede le comunicazioni prima e dopo l’Assemblea tra due soggetti diversi non esclude che in caso di coincidenza dei soggetti tale attività risulta superflua ed anzi semplificherebbe il rapporto tra Amministratore del Supercondominio e partecipanti al Supercondominio.
Per tali motivi l’Amministratore del singolo Condominio sembrerebbe il soggetto più adeguato ad assolvere tale incarico con il vantaggio che una volta convocato dall’Amministratore del Supercondominio può direttamente convocare l’Assemblea del proprio Condominio per discutere gli argomenti per l’ordinaria gestione e riceverne le eventuali istruzioni.
30 Aprile 2020 /da 4R54N1736473
https://www.studioarmani.it/sa/wp-content/uploads/2020/04/chi-puo-essere-un-rappresentante.jpg 774 1280 4R54N1736473 https://www.studioarmani.it/sa/wp-content/uploads/2017/11/logo-300x106.png 4R54N17364732020-04-30 09:20:212020-06-04 12:46:00Chi può essere nominato Rappresentante nel Supercondominio?
Quali sono i requisiti per la validità dell’avviso di convocazione dell’assemblea?
L’avviso di convocazione deve indicare con precisione il giorno, l’ora e il luogo fissati per lo svolgimento della riunione, nonché l’ordine del giorno, e deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione dell’assemblea (art. 66 disp. att. c.c.). Se questo termine non viene rispettato l’assemblea è annullabile solo se qualcuno la contesta nel termine di trenta giorni da quando si è tenuta (o, per gli assenti, da quando ne hanno avuto notizia con la comunicazione del relativo verbale).
Di norma, l’avviso indica anche una seconda convocazione, da tenersi nel caso in cui la prima vada deserta o comunque non possa deliberare per un numero insufficiente di partecipanti.
La seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno solare della prima, ma almeno il giorno successivo, e in ogni caso non oltre dieci giorni dalla prima.
IN CHE MODO DEVE ESSERE INVIATO L’AVVISO DI CONVOCAZIONE?
L’avviso di convocazione deve essere inviato a mezzo di lettera raccomandata a/r, posta elettronica certificata (Pec), fax, o con consegna a mano, di cui una copia va controfirmata e consegnata come prova all’amministratore.
Naturalmente l’Amministratore può scegliere di adottare forme di consegna differenti tra i vari condòmini.Tuttavia, i costi postali vanno sempre ripartiti per millesimi e non possono essere imputati solo a chi richiede di ricevere la raccomandata e non accetta altri mezzi di comunicazione dell’avviso di convocazione.
È possibile con un unico avviso convocare più assemblee sui medesimi argomenti?
La Riforma ha previsto la facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in tempi brevi, convocando gli “aventi diritto” con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date e ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.
La Riforma ha introdotto, inoltre, una particolare forma per la convocazione dell’assemblea di condominio quando l’ordine del giorno contiene una votazione sulla modifica della destinazione d’uso delle parti comuni dello stabile.
In tali ipotesi, l’Amministratore è tenuto a convocare l’assemblea spedendo il relativo avviso per lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, da far pervenire ai condòmini almeno venti giorni prima della data fissata per l’assemblea. Inoltre egli deve affiggere un avviso con il medesimo contenuto nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati. L’avviso deve rimanere visibile per non meno di trenta giorni consecutivi antecedenti la data fissata per l’assemblea. Nell’avviso di convocazione, a pena di nullità, deve essere indicata e individuata chiaramente la parte comune oggetto della modifica e la nuova destinazione d’uso proposta.
COME SI DEVE CALCOLARE IL TERMINE DI CONVOCAZIONE DI CINQUE GIORNI?
Come abbiamo già detto, l’avviso deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione; l’osservanza del termine è un punto molto delicato, in quanto in caso di tardiva convocazione degli “aventi diritto” la deliberazione è annullabile.
Il termine di cinque giorni decorre dalla data dell’adunanza di prima convocazione e verrà rispettato se l’avviso giunge a conoscenza del destinatario contando a ritroso cinque giorni, computando il giorno del ricevimento. In altre parole, se la data dell’assemblea è fissata al giorno 10, retrocedendo di cinque giorni la convocazione sarà tempestiva se ricevuta il giorno 5.
Il problema sarà quello di determinare da quale momento occorre conteggiare il termine dilatorio di cinque giorni, con particolare riferimento al caso di utilizzo della raccomandata nel caso in cui la stessa non venga consegnata per assenza del destinatario e di persone autorizzate al ritiro.
Si dovrà tenere conto della data di recapito dell’avviso al Condominio destinatario o dalla compiuta giacenza?
La Corte di Cassazione ha ritenuto che il plico si intende pervenuto all’indirizzo del destinatario al momento della tentata consegna, seguita dal rilascio dell’avviso di giacenza.
26 Marzo 2020 /da 4R54N1736473
LA RIFORMA DEL CONDOMINIO HA INTRODOTTO IL REGISTRO DELL’ANAGRAFE CONDOMINIALE.
La disciplina è estremamente sintetica e contenuta in una sola norma; essa stabilisce che l’Amministratore deve predisporre e mantenere aggiornato il Registro dell’anagrafe condominiale. Il Registro deve riportare le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali (per esempio gli usufruttuari) e di diritti personali di godimento (per esempio inquilini e comodatari), comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, e i dati catastali di ciascuna unità immobiliare.
QUAL È LO SCOPO DEL REGISTRO DI ANAGRAFE CONDOMINIALE?
La funzione dell’anagrafe condominiale è di consentire all’Amministratore di svolgere più celermente i propri compiti, specie quando riguardano l’individuazione dei singoli condòmini: si pensi al recapito dei solleciti di pagamento per il versamento delle quote condominiali o alle comunicazioni in ordine agli avvisi di convocazione dell’assemblea. Dunque, con la tenuta dell’anagrafe, l’Amministratore non svolge alcuna funzione di controllo e di indagine, né ha il dovere di comunicare alle autorità eventuali illeciti sospetti (per esempio un contratto di affitto non registrato, dei lavori interni privi di licenza edilizia ecc.). Tanto è vero che l’Amministratore è sì tenuto a chiedere i dati ai condòmini, ma questi possono anche “autocertificarli” senza dover necessariamente produrre documenti che provino le loro affermazioni.
QUALI SONO, IN CONCRETO, GLI ADEMPIMENTI A CARICO DELL’AMMINISTRATORE?
Per prassi, l’Amministratore di Condominio inoltra a ogni singolo condomino una scheda da restituire compilata, nella quale vengono richiesti i dati necessari, da riportare nel Registro.
Quali sono i dati da riportare nel Registro di anagrafe condominiale?
L’anagrafe condominiale deve contenere le informazioni relative ai condòmini e ai rispettivi appartamenti. In particolare, l’Amministratore è tenuto a inserire nell’anagrafe condominiale i seguenti dati:
le generalità (nome, cognome, codice fiscale, residenza o domicilio) di chi vive nell’appartamento: questi potrebbe essere, per esempio, il proprietario dell’immobile, l’affittuario, l’usufruttuario, l’ex moglie che ha ottenuto dal giudice il diritto di abitare la casa coniugale, la moglie rimasta vedova alla morte del titolare dell’appartamento, il comodatario (ossia colui che ha avuto in prestito, a titolo gratuito, l’uso dell’abitazione) ecc.;
dati catastali di ciascuna unità immobiliare: la sezione urbana, il foglio, la particella, il subalterno e il Comune;
I condòmini devono comunicare, in forma scritta, ogni variazione dei dati all’Amministratore entro sessanta giorni. Così, per esempio esempio, se viene venduto l’appartamento o viene dato in affitto a un’altra persona è necessario informarne l’Amministratore; entro sessanta giorni devono anche essere comunicati i dati della registrazione del contratto di locazione.
COSA DEVE FARE L’AMMINISTRATORE SE IL CONDOMINO NON FORNISCE I DATI RICHIESTI?
L’Amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, ha il dovere di chiedere agli inadempienti con lettera raccomandata le informazioni necessarie. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore deve acquisire diversamente le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; a tal fine potrebbe incaricare un visurista per quanto attiene agli estremi catastali dell’appartamento o un’agenzia investigativa.
L’Amministratore del Supercondominio potrà inoltre, in alternativa al procedimento descritto dall’art.1130 c.c., richiedere i dati per il Registro dell’anagrafe direttamente agli Amministratori dei singoli Condomini, che saranno tenuti a consegnarli, dovendosi tale consegna ritenere come atto eseguito nell’interesse dei propri amministrati.
5 Marzo 2020 /da 4R54N1736473
Come abbiamo visto nel precedente articolo, il Supercondominio è soggetto alla nuova disciplina della doppia assemblea (totalitaria e dei soli Rappresentanti) nella sola ipotesi in cui i suoi partecipanti siano superiori a 60.
Chiediamoci a questo punto a cosa si riferisce il legislatore quando usa il termine “partecipanti”?
La questione nasce dal fatto che il medesimo art. 67 sembra riferirsi a due ipotesi completamente diverse. L’art. 67, comma 1, disp. att. c.c. si riferisce, infatti, a coloro che possono essere presenti in assemblea, quando afferma che “ogni condomino può intervenire in assemblea”; poi, però, lo stesso art. 67, commi 2 e 3, disp. att. c.c. cambia dizione e usa la locuzione (generica) di “partecipanti”:
“nei casi di cui all’articolo 1117 bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta”.
Il problema è dato dal fatto che nel sistema del diritto condominiale i concetti di condomino (e/o proprietario), e di partecipante (o legittimato a partecipare all’assemblea) non coincidono.
Il quesito da risolvere, dunque, è quello relativo all’interpretazione del termine “partecipanti”: questi ultimi sono coloro che sono legittimati a partecipare all’assemblea o sono coloro che partecipano al Supercondominio? In altre parole, l’art. 67 commi 2 e 3 si applica solo quando i proprietari dell’agglomerato edilizio sono più di sessanta, oppure si applica solo quando i legittimati a partecipare all’assemblea sono più di sessanta ?
Il motivo di questa sottile distinzione è dovuto al fatto che nel Condominio il numero delle unità immobiliari non corrisponde al numero dei proprietari, ed entrambi non corrispondono al numero dei legittimati a partecipare in assemblea.
CERCHIAMO DI COMPRENDERE MEGLIO ASSIEME NEL DETTAGLIO
Il problema non è solo formale, bensì sostanziale; basti pensare al caso in cui ci siano 59 appartamenti di cui 58 in proprietà esclusiva (ciascuno con un unico proprietario), mentre il 59° appartamento sia in comproprietà fra tre fratelli. In tal caso è evidente che (indipendentemente dal fatto che i tre fratelli devono nominare un rappresentante comune) i comproprietari sono tutti legittimati a partecipare all’assemblea e i partecipanti all’assemblea sarebbero più di sessanta, ma il numero dei proprietari (ai fini del Condominio) potrebbe non essere sessanta (sarebbe anzi 59 se la comproprietà – nel Condominio – vale e si calcola come unico proprietario). In poche parole, il numero dei partecipanti al Condominio potrebbe non coincidere con il numero dei legittimati a partecipare all’assemblea.
Allo stato, la soluzione più semplice prevede, sulla base della disposizione secondo cui i comproprietari devono nominare un rappresentante comune, che l’immobile in comproprietà valga 1 nel computo dei partecipanti; con la conseguenza che, nell’esempio precedentemente esaminato (58 appartamenti con un unico proprietario e 1 appartamento con tre comproprietari) avremmo un totale di 59 partecipanti.
Oppure pensiamo all’ipotesi in cui ci siano 70 unità immobiliari, di cui 12 di proprietà di un unico individuo.
Qual è il dato che conta ai fini del conteggio del numero dei partecipanti al supercondominio? È il numero delle così dette “teste” o il numero delle unità immobiliari?
Anche in questo caso, quando cioè una persona è proprietaria di più unità immobiliari nello stesso supercondominio, essa verrà conteggiata come “uno”.
27 Febbraio 2020 /da 4R54N1736473