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Timestamp: 2018-12-11 05:51:46
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MIETRECHT AKTUELL | Tag-Archiv: Mieter darf nicht an Feriengäste untervermieten
Tag-Archiv: Mieter darf nicht an Feriengäste untervermieten
Die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste ist eine zulässige Wohnnutzung, es sei denn, die Teilungsklärung bestimmt etwas anderes oder die Wohnungseigentümer haben etwas anderes vereinbart. (BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 72/09)
Der Eigentümer zweier Wohnungen in Berlin vermietet diese tage- oder wochenweise an Berlinbesucher, Geschäftsreisende und vergleichbare Kurzzeit-Mieter. Die Wohnanlage besteht aus 92 Wohnungen.
In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit, die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Gäste zu untersagen. Hiergegen hat der Eigentümer der betreffenden Wohnungen Anfechtungsklage erhoben. Er ist der Meinung, diese Form der Vermietung halte sich im Rahmen der ordnungsgemäßen Nutzung seiner Wohnungen.
Der BGH gibt dem anfechtenden Eigentümer Recht und erklärt den Beschluss für nichtig.
Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung. Sie ist weder eine unzulässige gewerbliche Nutzung noch eine sonstige Nutzung, die nur in Teileigentumseinheiten zulässig wäre.
Der Wohnungseigentümer ist nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Entscheidend ist, dass eine anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist An diesem Maßstab sind deshalb auch Wohnnutzungen zu messen, die von der Wohnnutzung abweichen, die in der jeweiligen Wohnungseigentumsanlage vorherrscht.
Der durch die Vermietung an Feriengäste bedingte häufige Wechsel des Mieters führt als solcher nicht zu Beeinträchtigungen, die sich deutlich von denen anderer Formen der Wohnnutzung abheben. Nicht gelten lässt der BGH auch das Argument, dass sich durch die Vermietung an Feriengäste häufiger fremde Personen in der Anlage aufhalten. Eigentümer könnten auch Besuch empfangen. Dann seien auch Fremde im Haus. Ebenso sieht der BGH keine Anhaltspunkte dafür, dass die Kurzzeitmieter mit dem Gemeinschaftseigentum weniger sorgsam umgehen als Dauerbewohner.
Wenn die Wohnungseigentümer eine Nutzungsart, die nach den genannten Kriterien zulässig ist, verhindern wollen, müssen sie die von ihnen nicht erwünschten Formen der Nutzung in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung ausschließen oder darin unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen.
Der Mieter ein Wohnung ist nach ständiger Rechtsprechung nicht zur Untervermietung seiner gemieteten Wohnung an Feriengäste ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters berechtigt.
Aufgrund der Vermietung von schätzungsweise mehr als 30.000 Wohnungen an Feriengäste wurde in Berlin inzwischen das Zweckentfremdungsverbotsgesetz nebst einer Zweckentfremdungsverbotsverordnung erlassen. Dem ohnehin angespannten Wohnungsmarkt in Berlin wurden schlicht zu viele Wohnungen durch solche Kurzzeitmietverhältnisse entzogen.
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Vermietung an Feriengäste durch Eigentümer oder Mieter
Die Vermietung einer Eigentumswohnung durch den Wohnungseigentümer an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste ist eine zulässige Wohnnutzung, es sei denn, die Teilungsklärung bestimmt etwas anderes oder die Wohnungseigentümer haben etwas anderes vereinbart. (BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 72/09)
Anders dagegen hat der BGH bei einem Mieter in einem gegen diesen gerichteten Räumungsrechtsstreit entschieden. Das LG Berlin hatte für die nach Tagen oder Wochen bemessene Untervermietung der ganzen Wohnung eine unbeschränkte Untermieterlaubnis ausreichen lassen und die fristlose Kündigung des Vermieters für unwirksam gehalten (LG Berlin v. 19.6.2013 – 65 S 449/12). Der BGH ein Urteil des Landgerichts Berlin aufgehoben und entschieden, dass die Vermietung an Feriengäste keine normale Wohnnutzung ist. Die Vermietung von Wohnraum finde üblicherweise auf „unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum“ statt; „hiervon unterscheidet sich die Überlassung der Wohnung an Touristen grundlegend“, (BGH v. 8.1.2014 – VIII ZR 210/13).
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