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Timestamp: 2016-09-27 03:35:44
Document Index: 84195841

Matched Legal Cases: ['Art. 42', 'Art. 105', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 105', 'BGE', 'Art. 97', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'BGE', 'BGE', 'Art. 83', 'Art. 107', 'Art. 259', 'BGE', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 87', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 267', 'Art. 259', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'BGE', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 87', 'Art. 259', 'Art. 255', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'BGE', 'Art. 259', 'Art. 267', 'Art. 267', 'Art. 201', 'Art. 367', 'Art. 259', 'BGE', 'Art. 257', 'BGE', 'Art. 2', 'BGE', 'Art. 2', 'Art. 259', 'Art. 66', 'Art. 68']

4A_647/2015; 4A_649/2015 � � Urteil vom 11. August 2016
Mieter und Beschwerdef�hrer,
Vermieter und Beschwerdef�hrer,
Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 22. Oktober 2015.
A.________ und B.________ (Mieter) mieteten von C.________ (Vermieter) ab September 2010 als Erstbezieher eine seit Ende Juni 2009 bezugsbereite 4.5-Zimmer-Dachwohnung. Im Februar 2011 monierten sie erhebliche Staubablagerungen in den R�umen. Am 12. M�rz 2011 verliessen sie die Wohnung und setzten dem Vermieter mit Schreiben vom 22. M�rz 2011 Frist zur M�ngelbehebung bis 18. April 2011, wobei sie ihm zugleich ihre fristlose K�ndigung f�r den Unterlassungsfall androhten. Mit Schreiben vom 26. April 2011 k�ndigten sie alsdann fristlos.
B.a.�Nach erfolglosem Schlichtungsverfahren reichten sowohl die Mieter als auch der Vermieter je eine Klage beim Mietgericht des Bezirks Dielsdorf ein. Die Mieter forderten eine Mietzinsherabsetzung von 100 % f�r Februar, M�rz und April 2011, ausmachend Fr. 8'250.--, Schadenersatz in der H�he von Fr. 66'598.79, die R�ckerstattung der Sicherheitsleistung von Fr. 4'900.-- (jeweils zuz�glich Zinsen) sowie den R�ckzug zweier vom Vermieter eingeleiteter Betreibungen. Der Vermieter verlangte die Mietzinsen bis zum Ablauf der ordentlichen K�ndigungsfrist, ausmachend Fr. 15'250.-- nebst Zins, die Beseitigung der Rechtsvorschl�ge in den beiden Betreibungen und die Auszahlung der Sicherheitsleistung an ihn. Mit Urteil vom 16. Februar 2015 wies das Mietgericht die Klage des Vermieters ab. Die Klage der Mieter hiess es bez�glich der Mietzinsherabsetzung und der R�ckerstattung der Sicherheitsleistung vollumf�nglich sowie bez�glich der Schadenersatzforderung im Umfang von Fr. 51'949.55 gut; soweit weitergehend wies es die Klage ab.
B.b.�Der Vermieter erhob Berufung beim Obergericht des Kantons Z�rich. Er beantragte einerseits die Abweisung der Klage der Mieter, andererseits die Gutheissung der von ihm gestellten Klagebegehren. Das Obergericht hiess mit Urteil vom 22. Oktober 2015 die Berufung insofern gut, als es einen Anspruch der Mieter aus Mietzinsherabsetzung verneinte; im �brigen wies es die Berufung ab.
Die Mieter beantragen im Verfahren 4A_647/2015, das Urteil des Obergerichts sei kostenf�llig aufzuheben und dasjenige des Mietgerichts zu best�tigen.
Der Vermieter beantragt im Verfahren 4A_649/2015 unter Kosten- und Entsch�digungsfolge einerseits die Abweisung der Klage der Mieter, soweit nicht bereits durch das Obergericht erfolgt, und andererseits die Gutheissung der von ihm in seiner Klage gestellten Rechtsbegehren.
Bei beiden Beschwerden schliesst die jeweilige Gegenpartei auf Abweisung, w�hrend die Vorinstanz auf eine Vernehmlassung verzichtet.
Die Sachurteilsvoraussetzungen sind bei beiden Beschwerden in Zivilsachen erf�llt, weshalb unter Vorbehalt einer rechtsgen�glichen Begr�ndung (Art. 42 Abs. 2 BGG) sowie einer Aussch�pfung des kantonalen Instanzenzugs bez�glich der einzelnen R�gen (dazu E. 5.2.2 hiernach) auf sie einzutreten ist.
�Beschwerde des Vermieters (4A_649/2015)
3.1.�Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu geh�ren sowohl die Feststellungen �ber den streitgegenst�ndlichen Lebenssachverhalt als auch jene �ber den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen �ber den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f. mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5 S. 401). �berdies muss die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein k�nnen (Art. 97 Abs. 1 BGG).
3.2.�Der Vermieter legt in seiner Beschwerde �ber mehrere Seiten den Sachverhalt aus seiner Sicht dar und bezieht sich bei seinen R�gen darauf. Soweit er bei seiner Sachverhaltsdarstellung von den vorinstanzlichen Feststellungen abweicht, geht er nicht n�her auf jene ein und f�hrt insbesondere nicht aus, inwiefern sie willk�rlich sein sollen. Soweit er den Sachverhalt erg�nzt, legt er weder mit Aktenhinweisen dar, dass er die entsprechenden Tatsachen bereits bei den kantonalen Instanzen prozesskonform einbrachte, noch macht er geltend, erst der vorinstanzliche Entscheid habe Anlass zum Vorbringen dieser Tatsachen gegeben. Den Begr�ndungsanforderungen (vgl. E. 3.1 hiervor) gen�gt er damit nicht, weshalb seine sachverhaltsbezogenen Ausf�hrungen unbeachtlich sind.
Die Vorinstanz stellte zum zeitlichen Ablauf fest, am 4. Februar 2011 h�tten sich die Mieter und der Bauleiter des Vermieters wegen einer M�ngelr�ge betreffend Kondensat auf dem Kochherd und Wasserspuren an einem Dachbalken in der Wohnung getroffen. Anl�sslich dieses Treffens h�tten die Mieter auch auf das Auftreten von weissem Staub in der ganzen Wohnung hingewiesen. Am 22. Februar 2011 h�tten sie bei der Liegenschaftsverwalterin erhebliche Staubablagerungen moniert, worauf diese am 24. Februar 2011 die Wohnung besichtigt habe. In ihrer E-Mail vom selben Tag habe die Verwalterin den Vermieter um unverz�gliches Handeln gebeten, da die Situation "unertr�glich" sei. Am 12. M�rz 2011 h�tten die Mieter sodann die Wohnung verlassen. Die Eidgen�ssische Materialpr�fungs- und Forschungsanstalt (EMPA), welche von den Mietern kontaktiert worden sei, habe am 21. M�rz 2011 in der Wohnung einen Augenschein mit Probenahmen durchgef�hrt; der Bericht der EMPA datiere vom 13. April 2011. Mit Schreiben vom 22. M�rz 2011 h�tten die Mieter dem Vermieter Frist zur M�ngelbehebung bis 18. April 2011 gesetzt und f�r den Unterlassungsfall eine fristlose K�ndigung angedroht; im selben Schreiben h�tten sie ihn auch �ber ihren aus gesundheitlichen Gr�nden erfolgten Auszug informiert. Der Bauleiter des Vermieters habe am 11. April 2011 Staubproben in der Wohnung genommen und zur Begutachtung weitergeleitet; dieser Bericht sei am 4. Mai 2011 vorgelegen. Mit Schreiben vom 26. April 2011 h�tten die Mieter die Wohnung jedoch bereits fristlos gek�ndigt.
Bez�glich des Staubbefalls kam die Vorinstanz zum Schluss, es sei unbewiesen geblieben, dass die Mieter ihn verursacht h�tten durch die von ihnen an einigen L�ftungsschlitzen angebrachten Abklebungen. Aufgrund einer entsprechenden Verteilung der Beweislast ging sie daher von einer fehlenden Verantwortung der Mieter f�r den Staubbefall aus
. S�ie stellte sodann fest, der Staub sei gesundheitssch�digend gewesen, weshalb ein schwerer Mangel vorgelegen habe.
Hinsichtlich der Bem�hungen des Vermieters zur Beseitigung des Staubbefalls ergibt sich folgendes Bild: Gem�ss Vorinstanz beanstandete der Vermieter am Treffen vom 4. Februar 2011 die von den Mietern teilweise an den L�ftungsschlitzen angebrachten Abklebungen. Wie ausgef�hrt, blieb allerdings unbewiesen, dass diese Abklebungen den Staubbefall verursachten. Zudem ist dem vorinstanzlichen Urteil nicht zu entnehmen, weshalb der Vermieter die Entfernung anordnete; insbesondere ist nicht erstellt, dass er dies tat, um dem Staubbefall entgegenzutreten, auf den ihn die Mieter erstmals an diesem Treffen hingewiesen haben. Bem�hungen des Vermieters zur Behebung des Staubbefalls nach diesem Treffen Anfangs Februar 2011 bis zur K�ndigung gegen Ende April 2011 stellte die Vorinstanz - abgesehen von der Probenahme am 11. April 2011 - nicht fest. Dazu, ob am 26. April 2011, also am Tag der K�ndigung, der Staubbefall in der Wohnung noch vorhanden war, traf die Vorinstanz keine Feststellung, weder eine bejahende noch eine verneinende. In anderem Zusammenhang stellte sie nur, aber immerhin, fest, der Mangel habe sich durch Zeitablauf beheben lassen, sei also von selbst wieder verschwunden; dazu, wann dies erfolgt sei, �usserte sie sich nicht.
Kennt ein Vermieter einen Mangel und beseitigt er ihn trotzdem nicht innert angemessener Frist, kann der Mieter gem�ss Art. 259b lit. a OR fristlos k�ndigen, wenn der Mangel die Tauglichkeit der unbeweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeintr�chtigt.
Vor Bundesgericht ist nicht mehr umstritten, dass aufgrund des Befalls mit gesundheitssch�digendem Staub ein schwerer Mangel vorlag, den nicht die Mieter zu verantworten hatten und der dem Vermieter ab dem 4. Februar 2011 bekannt war. Umstritten ist, ob der Vermieter den Mangel innert angemessener Frist beseitigt hat.
5.1.1.�Ob der Mangel im Zeitpunkt der K�ndigung noch vorhanden war oder nicht, war f�r die Vorinstanz nicht entscheidend. F�r sie war wesentlich, dass im Zeitpunkt der Abmahnung ein schwerer Mangel bestanden hat, wegen dem die Mieter berechtigt waren, die dem Vermieter gesetzte Frist zur M�ngelbehebung ausserhalb der Wohnung abzuwarten. Die Vorinstanz ging davon aus, nach Treu und Glauben obliege es in einem derartigen Fall dem Vermieter, den Mietern vor Ablauf der M�ngelbehebungsfrist (bzw. jedenfalls vor der fristlosen K�ndigung) mitzuteilen, dass und weshalb der Mangel seines Erachtens nicht mehr bestehe. Sonst trage er das Risiko, dass die Mieter davon ausgingen, der Mangel bestehe �ber das Fristende hinaus fort, und deshalb (berechtigterweise) gest�tzt auf Art. 259b lit. a OR k�ndigten.
5.1.2.�Der Vermieter beanstandet dies. Prim�r beruft er sich darauf, unter den von ihm geschilderten, konkreten Sachverhaltsumst�nden h�tte nach Treu und Glauben keine solche Obliegenheit bestanden. Wie ausgef�hrt (vgl. E. 3.2 hiervor), ist die Sachverhaltsdarstellung des Vermieters jedoch unbeachtlich. Soweit seine Begr�ndung auf der eigenen Darstellung des Sachverhalts anstatt auf dem f�r das Bundesgericht von der Vorinstanz verbindlich festgestellten Sachverhalt fusst, setzt sich der Vermieter nicht hinreichend mit dem vorinstanzlichen Urteil auseinander; auf diese Ausf�hrungen ist nicht weiter einzugehen. Zu behandeln bleibt das nicht sachverhaltsbezogene Argument, die Mieter h�tten w�hrend der Mietvertragsdauer uneingeschr�nkt Zugang zum Mietobjekt; demgegen�ber habe der Vermieter nur unter den Voraussetzungen von Art. 257h OR Zutritt (sofern ihm die Mieter diesen erm�glichten), weshalb keine Mitteilungsobliegenheit bestanden habe.
5.1.3.�Liegt ein gesundheitssch�digender Mangel vor, aufgrund dessen die Mieter die Wohnung berechtigterweise verlassen haben, nehmen sie ihr vertragliches Gebrauchsrecht faktisch nicht mehr wahr, solange sie vom Weiterbestand dieses Mangels ausgehen. Ihnen steht der Vermieter gegen�ber, der ab Kenntnis eines nicht von den Mietern zu verantwortenden Mangels von sich aus zur M�ngelbeseitigung zu schreiten hat, ohne dass es hierf�r einer Fristansetzung durch die Mieter bedarf (Urteil 4A_476/2015 vom 11. Januar 2016 E. 4.3.3 mit Hinweis). Die Vornahme der notwendigen Arbeiten in der gemieteten Wohnung haben die Mieter zu dulden (Art. 257h Abs. 1 OR; vgl. auch Urteil 4C.306/2003 vom 20. Februar 2004 E. 3.3). Es ist somit der Vermieter, der - wenn er sich pflichtgem�ss um die M�ngelbeseitigung bem�ht - sich f�r die Vornahme der Arbeiten in der Wohnung aufh�lt, den Stand der M�ngelbehebungsarbeiten kennt und auch �ber den aktuellen Zustand der Wohnung Bescheid weiss. Bei dieser Konstellation ging die Vorinstanz zu Recht von einer auf Treu und Glauben gest�tzten Informationsobliegenheit des Vermieters aus. Sofern der Vermieter weiss, dass die Mieter die Wohnung verlassen haben, hat er sie �ber den Wegfall des Mangels zu informieren, damit sie wieder in die Wohnung zur�ckkehren und ihr Gebrauchsrecht aus�ben k�nnen. Dabei ist unerheblich, ob der Mangel wegen Arbeiten des Vermieters oder durch blossen Zeitablauf weggefallen ist, solange f�r die Mieter nicht von vornherein ersichtlich war, dass der Mangel bloss tempor�rer Natur ist und noch vor Fristablauf von selbst wegfallen wird. Kommt der Vermieter seiner Obliegenheit zur Information nicht nach, d�rfen die Mieter vorbeh�ltlich einer anderweitig erlangten Kenntnis vom Wegfall des Mangels von dessen Fortbestand aus- und entsprechend vorgehen.
5.1.4.�Die Vorinstanz hielt fest, der Vermieter habe seit dem Schreiben der Mieter vom 22. M�rz 2011 gewusst, dass diese die Wohnung verlassen h�tten. Dennoch habe er sie w�hrend der Vertragsdauer und insbesondere auch nach seiner Probenahme am 11. April 2011 nicht dar�ber informiert, dass und weshalb der Mangel aus seiner Sicht weggefallen sei. Dass die Mieter anderweitig Kenntnis vom (angeblichen) Wegfall des Mangels erlangt h�tten, stellte die Vorinstanz ebenso wenig fest, wie dass die anscheinend tempor�re Natur des Mangels f�r die Mieter bereits im Voraus ersichtlich gewesen w�re. Weil der Vermieter seiner Mitteilungsobliegenheit nicht nach kam, durften die Mieter von einem unver�nderten Fortbestand des schweren Mangels ausgehen und entsprechend handeln. Wie es sich verhalten w�rde, wenn die Mieter ihre Duldungspflicht nach Art. 257h Abs. 1 OR verletzt h�tten, kann offen bleiben, da die Vorinstanz keine dahingehenden Sachverhaltsfeststellungen traf.
5.2.1.�Im bundesgerichtlichen Verfahren macht der Vermieter geltend, die von den Mietern gesetzte Frist sei aufgrund diverser Umst�nde nicht angemessen gewesen. Gem�ss vorinstanzlichem Urteil erachtete die Erstinstanz die Frist zur M�ngelbehebung (55 Tage seit der Meldung an die Verwaltung am 22. Februar 2011) als angemessen. Selbst �usserte sich die Vorinstanz nicht dazu, da die Angemessenheit der Frist vom Vermieter in seiner Berufung nicht in Frage gestellt worden zu sein scheint, worauf auch die Mieter in ihrer Stellungnahme zur Beschwerde hinweisen.
5.2.2.�Es w�re Sache des Vermieters gewesen, in der kantonalen Berufung zu r�gen, die Voraussetzungen f�r die Annahme einer angemessenen Frist seien in tats�chlicher Hinsicht nicht gegeben. F�r die R�gen, die dem Bundesgericht vorgetragen werden, muss der kantonale Instanzenzug ausgesch�pft worden sein (BGE 134 III 524 E. 1.3 S. 527); und zwar nicht nur formell, sondern auch materiell, indem die Beanstandungen soweit m�glich schon der Vorinstanz unterbreitet werden (Urteil 4A_260/2014 vom 8. September 2014 E. 1 mit Hinweis). Fehlt es bei einer R�ge daran, ist auf sie nicht einzutreten (Urteil 4A_94/2014 vom 1. Juli 2014 E. 3.2.2). Eine neue rechtliche Argumentation ist demgegen�ber vor Bundesgericht zul�ssig unter der Voraussetzung, dass sie sich im Rahmen des von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalts bewegt (BGE 130 III 28 E. 4.4 S. 34 mit Hinweisen). Daraus folgt, dass die Rechtsfrage zwar zu behandeln ist, dies aber gest�tzt auf die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz.
5.2.3.�Zur angemessenen Frist im Sinne von Art. 83 Abs. 2 OR, Art. 107 Abs. 1 OR und Art. 259g Abs. 1 OR �usserte sich das Bundesgericht dahingehend, dass sich der Schuldner, dem eine zu kurze Frist gesetzt wird, hiergegen zu verwahren und eine l�ngere Frist zu verlangen hat; sonst ist anzunehmen, er sei mit der ihm gesetzten Frist einverstanden (BGE 116 II 436 E. 2a S. 440; 105 II 28 E. 3b S. 34; Urteil 4A_565/2009 vom 21. Januar 2010 E. 4.2 mit der Pr�zisierung, dies gelte nicht, wenn f�r den Mieter von vornherein erkennbar war, dass die von ihm gesetzte Frist unzureichend ist). In der Lehre wird diese Rechtsprechung auf die angemessene Frist im Sinne von Art. 259b OR �bertragen, sofern die Mieter dem Vermieter eine (zu kurze) Frist zur M�ngelbeseitigung gesetzt haben (PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, 3. Aufl. 1994, N. 30 zu Art. 259b OR; RAYMOND BISANG UND ANDERE, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 14 zu Art. 259b OR; LACHAT/ROY, in: Das Mietrecht f�r die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 168 Rz. 11/2.5; MARTIN Z�ST, Die M�ngelrechte des Mieters von Wohn- und Gesch�ftsr�umen, 1992, S. 258 Rz. 431; BEAT ROHRER, M�ngelrechte des Mieters, in: Wohn- und Gesch�ftsraummiete, 2016, S. 228 Rz. 5.38). Dies �berzeugt, da keine Gr�nde ersichtlich sind, die eine abweichende Handhabung bez�glich der angemessenen Frist im Sinne von Art. 259b OR rechtfertigen w�rden.
5.2.4.�Unstreitig setzten die Mieter dem Vermieter eine Frist zur Behebung der M�ngel. Dass der Vermieter diese Frist als zu kurz beanstandet h�tte, ist dem angefochtenen Urteil nicht zu entnehmen und wird im �brigen auch vom Vermieter in seiner Beschwerdeschrift nicht geltend gemacht. Ebenso wenig stellte die Vorinstanz fest, f�r die Mieter sei von vornherein ersichtlich gewesen, dass die von ihnen gesetzte Frist zu kurz sei, was angesichts deren Dauer (vgl. E. 4) auch nicht auf der Hand liegt. Gest�tzt auf diesen Sachverhalt ist davon auszugehen, dass der Vermieter mit der von den Mietern gesetzten Frist einverstanden war, weshalb er die L�nge der Frist nun nicht im Nachhinein als unangemessen beanstanden kann.
5.3.�Die Vorinstanz ging somit rechtsfehlerfrei davon aus, die Voraussetzungen f�r eine fristlose K�ndigung gem�ss Art. 259b lit. a OR seien gegeben.
Der Vermieter hat dem Mieter f�r den diesem durch einen Mangel entstandenen Schaden Ersatz zu leisten, wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft (Art. 259e OR).
Soweit sich der Vermieter gegen seine Schadenersatzpflicht wendet mit der Begr�ndung, die fristlose K�ndigung sei unwirksam, er�brigt es sich, darauf einzugehen. Zu behandeln bleibt sein Vorbringen, er habe den Exkulpationsbeweis erbracht. Auch diesbez�glich sind allerdings die von den Feststellungen im angefochtenen Entscheid abweichenden Sachverhaltsvorbringen des Vermieters unbeachtlich (vgl. E. 3.2).
6.1.�Die Erstinstanz hielt zum Verschulden des Vermieters resp. zur Exkulpation fest, Ausf�hrungen dazu w�rden sich er�brigen, da der Vermieter keine entsprechenden Behauptungen aufstelle. Gem�ss Vorinstanz sei dies dahingehend zu verstehen, dass der Vermieter unter dem Titel Schadenersatz nicht nochmals explizit Behauptungen aufgestellt habe. Er habe sich bereits im Zusammenhang mit der fristlosen K�ndigung auf den Standpunkt gestellt, der Staubbefall sei durch die Mieter verschuldet worden, weshalb auf die diesbez�glichen Ausf�hrungen verwiesen werden k�nne und dies nicht erneut unter dem Titel der Exkulpation betreffend Schadenersatz abgehandelt werden m�sse. Der Exkulpationsbeweis sei nicht gelungen.
6.2.�Der Vermieter macht geltend, er habe gar keine zielf�hrende Handlungsm�glichkeit gehabt, da der Mangel von selbst wieder verschwunden sei, nachdem die von den Mietern angebrachten Abklebungen an den L�ftungsschlitzen entfernt worden seien. Weil er keine M�glichkeit zur Behebung des Mangels gehabt habe, k�nne ihm auch keine Pflichtwidrigkeit vorgeworfen werden. Nur weil den Mietern kein Verschulden am Mangel habe nachgewiesen werden k�nnen, begr�nde dies noch kein Verschulden des Vermieters.
6.3.�Zutreffend ist, dass sich aus dem nicht erbrachten Beweis des Verschuldens der Mieter am Staubbefall nicht automatisch ein Verschulden des Vermieters am Mangel ergibt. Das Verschulden des Vermieters wird aber gem�ss Art. 259e OR vermutet, wobei es sowohl bez�glich der Entstehung des Mangels als auch dessen verz�gerter oder g�nzlich unterbliebener Behebung bestehen kann (HIGI, a.a.O., N. 17 zu Art. 259e OR; BISANG UND ANDERE, a.a.O., N. 13 zu Art. 259e OR). Damit der vom Vermieter zu erbringende Exkulpationsbeweis gelingt, muss daher in beiderlei Hinsicht ein fehlendes Verschulden nachgewiesen sein (Z�ST, M�ngelrechte, a.a.O., S. 222 Rz. 379 mit Hinweisen).
Gest�tzt auf die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz ist der Beweis eines fehlenden Verschuldens an der unterbliebenen resp. verz�gerten Beseitigung des Mangels nicht erbracht. Zwar kam die Vorinstanz zum Schluss, der Mangel sei zu einem unbestimmten Zeitpunkt ohne bauliche Massnahmen von selbst wieder verschwunden. Aber das bedeutet nicht zugleich, es h�tten dem Vermieter keine erfolgsversprechenden und zumutbaren Massnahmen zur Verf�gung gestanden, um den Mangel schon fr�her, insbesondere bis zum Auszug der Mieter aus der Wohnung, zu beseitigen. Das Fehlen solcher Handlungsm�glichkeiten stellte die Vorinstanz entgegen der Ansicht des Vermieters nicht fest, weshalb der Exkulpationsbeweis scheitert. Offen bleiben kann daher, ob dieser Beweis auch deshalb scheitern w�rde, weil sich der Vermieter - soweit er seinen Ausf�hrungen die f�r das Bundesgericht verbindlichen Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz zugrunde legt - nur zum fehlenden Verschulden an der M�ngelbehebung �ussert.
Die Beschwerde der Mieter betrifft die von ihnen gest�tzt auf Art. 259d OR geforderte Mietzinsherabsetzung f�r die Monate Februar, M�rz und April 2011, welche die Vorinstanz mangels einer w�hrend der Mietdauer abgegebenen Herabsetzungserkl�rung abwies. Im bundesgerichtlichen Verfahren ist einzig umstritten, in welchem Zeitpunkt eine Herabsetzungserkl�rung sp�testens zu erfolgen hat; namentlich, ob sie auch noch nach Vertragsbeendigung abgegeben werden kann. Dass die Mieter erst nach ihrer fristlosen K�ndigung eine Herabsetzung verlangten, n�mlich durch Geltendmachung eines entsprechenden Anspruchs im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens, ist unbestritten.
8.1.�Das Bundesgericht �usserte sich erst einmal zu dieser Rechtsfrage, wobei sie damals nicht entscheidrelevant war. Im Urteil 4C.66/2001 vom 15. Mai 2001 E. 3a hielt es dazu fest: "Diese Erkl�rung hat nach einhelliger Lehrmeinung in der Zeit w�hrend des Bestehens der M�ngel zu erfolgen und muss sp�testens bis zur Beendigung des Mietverh�ltnisses abgegeben werden". Seine Ansicht begr�ndete es einzig mit dem Hinweis auf die einhellige Lehre, wof�r es auf den hiervor bereits erw�hnten Z�rcher Kommentar von HIGI und auf die damals aktuellen Auflagen von Das Mietrecht f�r die Praxis (4. Aufl.) und des SVIT-Kommentars (2. Aufl.) verwies. In der jetzigen, dritten Auflage ihres Werks halten BISANG UND ANDERE allerdings fest, diese Auffassung des Bundesgerichts lasse sich nicht auf eine einhellige Lehrmeinung abst�tzen (gleiche Kritik von MARTIN Z�ST, Die Mietzinsherabsetzung bei M�ngeln am Beispiel des Flugl�rms, mp 2003, S. 172) und sei zu restriktiv (BISANG UND ANDERE, a.a.O., N. 8 zu Art. 259d OR), w�hrend LACHAT/ROY den Hinweis auf ihre Vorauflage gar als "Falschzitat" bezeichnen (LACHAT/ROY, a.a.O., S. 177 Rz. 11/3.13 Fn. 121). Es ist deshalb angezeigt, nicht ohne Weiteres auf dieses Urteil abzustellen, sondern die Frage vertiefter zu behandeln.
8.2.1.�In der Lehre wird eine breite Palette von Ansichten dazu vertreten: HIGI qualifiziert die Herabsetzung als Gestaltungsrecht, das durch Abgabe einer entsprechenden Erkl�rung ausge�bt wird. Ohne weitere Begr�ndung ist er der Ansicht, diese Erkl�rung k�nne so lange abgegeben werden, wie der Herabsetzungsanspruch bestehe, womit er die Zeitspanne ab Kenntnis des Mangels durch den Vermieter bis zur Beseitigung des Mangels oder - falls dieser Zeitpunkt fr�her eintreten sollte - zur Vertragsbeendigung meint (HIGI, a.a.O., N. 22 i.V.m. N. 6 und N. 18 f. zu Art. 259d OR). BISANG UND ANDERE gehen ebenfalls von einem Gestaltungsrecht aus. Da weder Gesetz noch Gr�nde der Rechtssicherheit f�r eine andere L�sung spr�chen, k�nne der Mieter die Erkl�rung auch noch nach der M�ngelbehebung abgeben. Eine Rechtslage, die nicht mehr vorhanden sei, k�nne hingegen nicht mehr gestaltet werden, weshalb die Erkl�rung sp�testens bis zur Beendigung des Mietverh�ltnisses abgegeben werden m�sse (BISANG UND ANDERE, a.a.O., N. 8 i.V.m. N. 24 zu Art. 259d OR). ROHRER geht unter Hinweis auf das zitierte Urteil 4C.66/2001 davon aus, der Mieter m�sse den "Anspruch" vor Beendigung des Mietverh�ltnisses erheben (ROHRER, a.a.O., S. 235 Rz. 5.57). Z�ST kommt nach ausf�hrlicher Begr�ndung zum Schluss, es handle sich um ein Gestaltungsrecht, �ussert sich aber soweit ersichtlich nicht dazu, bis zu welchem Zeitpunkt die entsprechende Erkl�rung sp�testens zu erfolgen hat (Z�ST, M�ngelrechte, a.a.O., S. 162 ff. Rz. 284-293;�
ders., Mietzinsherabsetzung, a.a.O., S. 172). DAVID ist ebenfalls der Ansicht, es handle sich um ein Gestaltungsrecht, ohne sich zum sp�testen Zeitpunkt der Abgabe der Erkl�rung zu �ussern (EUGEN DAVID, Rechte und Pflichten der Parteien bei M�ngeln der Mietsache, in: Das neue Mietrecht, 1991, S. 74). LACHAT/ROY lassen die Rechtsnatur offen und gehen gest�tzt auf den Gesetzestext und -zweck davon aus, die Herabsetzung k�nne auch noch nach Beendigung des Mietverh�ltnisses verlangt werden (LACHAT/ROY, a.a.O., S. 177 Rz. 11/3.13 Fn. 121). HULLIGER/HEINRICH qualifizieren die Herabsetzung als Gestaltungsrecht. Unter Hinweis auf das zitierte Urteil 4C.66/2001 halten sie weiter fest, gem�ss h.L. m�sse die Erkl�rung w�hrend dem Bestehen der M�ngel erfolgen, sp�testens bis zur Beendigung des Mietverh�ltnisses. Wenn ein Mieter die Erkl�rung wegen M�ngelbeseitigung oder Vertragsbeendigung nicht mehr abgeben k�nne, bedeute dies aber nicht, dass die "bereits aufgelaufenen Herabsetzungsanspr�che" untergegangen w�ren, denn eine Minderungserkl�rung sei nicht Voraussetzung f�r das Entstehen des Herabsetzungsanspruchs. Diesfalls k�nne ein Mieter seinen Anspruch zwar nicht mehr durch Herabsetzungserkl�rung geltend machen, ihn aber sehr wohl noch mittels Verrechnung oder Klage durchsetzen (HULLIGER/HEINRICH, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl. 2016, N. 5 f. zu Art. 259d OR). Gem�ss WEBER handelt es sich bei der Herabsetzung um eine gesetzliche Verminderung des geschuldeten Mietzinses, nicht um ein Gestaltungsrecht (ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N. 4 zu Art. 259d OR; so bereits�
ders.,�Der gemeinsame Mietvertrag, 1993, S. 107 f.). Aufgrund dieser Qualifikation erachtet er eine Erkl�rung des Mieters f�r nicht erforderlich. Ein Mieter k�nne seinen Anspruch jederzeit geltend machen, auch nach Behebung des Mangels und selbst nach Beendigung des Mietverh�ltnisses; die gegenteilige Annahme finde keine St�tze im Gesetz (WEBER, a.a.O., N. 4 zu Art. 259d OR). ADDORISIO DE FEO folgt der Ansicht von WEBER (RANIERO ADDORISIO DE FEO, F�lligkeit und Verj�hrungsfristen im Mietrecht, mp 2001, S. 184). KOLLER lehnt eine Qualifikation als Gestaltungs�
klage�recht ab, �ussert sich aber entgegen WEBER nicht weiter zur Rechtsnatur der Herabsetzung (vgl. THOMAS KOLLER, Die miet- und arbeitsrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2004, ZBJV 2005, S. 315). Auch gem�ss MARKUS handelt es sich dabei nicht um ein Gestaltungsklagerecht (ALEXANDER MARKUS, in: Berner Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. I, 2012, N. 16 zu Art. 87 ZPO mit Hinweisen). Demgegen�ber geht BOHNET bei einer Herabsetzung nach Art. 259d OR ohne weitere Begr�ndung von einer Gestaltungsklage und damit wohl auch von einem Gestaltungsklagerecht aus (FRAN�OIS BOHNET, Commentaire pratique - Actions civiles, 2014, S. 871 � 70 Rz. 10).
8.2.2.�Die kantonale Rechtsprechung ist ebenfalls unterschiedlich. So stufte das Obergericht Aargau die Herabsetzung nach Art. 259d OR nicht als Gestaltungsrecht ein, sondern als gesetzliche Verminderung des geschuldeten Mietzinses, woraus es folgerte, zur Begr�ndung des Herabsetzungsanspruchs bed�rfe es keiner Herabsetzungserkl�rung (Urteil vom 8. November 1999, in: mp 2000 S. 77). Demgegen�ber ging etwa das Mietgericht Z�rich von einem Gestaltungsrecht aus, das nach Beendigung des Mietverh�ltnisses nicht mehr ausge�bt werden k�nne. Diese Befristung ergebe sich aus einer systematischen Auslegung des Gesetzes. Art. 267a OR verlange vom Vermieter bei R�ckgabe der Sache eine Pr�fung ihres Zustands und gegebenenfalls eine R�ge, andernfalls er seine Anspr�che verliere. Das Bed�rfnis beider Parteien nach m�glichst grosser Klarheit der gegenseitigen Anspr�che bei Beendigung des Mietverh�ltnisses erheische eine entsprechende Befristung auch bez�glich der Herabsetzung nach Art. 259d OR (Urteil MD110016 vom 2. Februar 2015).
8.3.�Das Gesetz muss in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zugrunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen Verst�ndnismethode ausgelegt werden. Die Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im normativen Gef�ge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis der�
ratio legis. Dabei befolgt das Bundesgericht einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es namentlich ab, die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Priorit�tsordnung zu unterstellen (BGE 141 III 195 E. 2.4 S. 198 f.; 140 III 206 E. 3.5.4 S. 214; 140 IV 1 E. 3.1 S. 5; je mit Hinweisen).
Nicht Aufgabe des Bundesgerichts ist es, abstrakte Rechtsfragen zu beantworten oder rechtstheoretische Streitigkeiten zu kl�ren, die nicht entscheidrelevant sind (vgl. bez�glich des Eintretens BGE 124 IV 94 E. 1c S. 96; 104 Ia 487 E. 2 S. 488). Die umstrittene Rechtsnatur der Herabsetzung vermag - entgegen verbreiteter Ansicht - den letztm�glichen Zeitpunkt der Erkl�rungsabgabe nicht vorwegzunehmen, weshalb die Rechtsnatur offen bleiben kann (in diesem Geiste schon BGE 130 III 504 E. 5.1 S. 509; dahingehend auch MAJA BLUMER, Gebrauchs�berlassungsvertr�ge [Miete, Pacht], SPR Bd. VII/3, 2012, S. 223 Rz. 754; CAROLE AUBERT, in: Commentaire pratique - Droit du bail � loyer, 2010, N. 3 zu Art. 259d OR) : W�rde es sich bei der Herabsetzung um ein Gestaltungsrecht handeln, bed�rfte dieses zu seiner Aus�bung zwar einer Willenserkl�rung. Wann diese Erkl�rung sp�testens abgegeben werden m�sste, w�re aber noch offen. Denn auch ein Vertragsverh�ltnis, bei dem den gegenseitigen Leistungspflichten nachgekommen wurde, erlischt dadurch nicht, sondern bleibt als historisches Faktum bestehen und bildet weiterhin den Rechtsgrund f�r die zur Vertragserf�llung vorgenommenen Rechts�bertragungen. Ein abgewickelter Vertrag ist infolgedessen einer (nachtr�glichen) Gestaltung nach wie vor zug�nglich (GUILLAUME VIONNET, L'exercice des droits formateurs, 2008, S. 76 f. mit Hinweisen; EUGEN BUCHER, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 2. Aufl. 1988, S. 389 f.; beide Autoren nennen als Beispiel hierf�r die Geltendmachung von M�ngelrechten bei einem erf�llten Kaufvertrag). Aus einer Qualifikation als Gestaltungsrecht erg�be sich daher nicht, dass die Erkl�rung zwingend w�hrend Bestehen des Mangels oder des Mietverh�ltnisses abgegeben werden m�sste und es danach zu sp�t w�re. W�rde es sich bei der Herabsetzung hingegen um eine gesetzliche Verminderung des Mietzinses handeln, w�re damit noch nichts gewonnen hinsichtlich der Bedingungen, die f�r den Eintritt dieser Verminderung erf�llt sein m�ssten. Ohne Weiteres w�re es m�glich, dass eine Voraussetzung hierf�r eine bis zu einem bestimmten Zeitpunkt abgegebene Erkl�rung des Mieters w�re.
8.3.1.�Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeintr�chtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt (Art. 259d OR).
Aus dem Wortlaut der Norm ergibt sich in allen drei Sprachfassungen �bereinstimmend die Dauer, f�r die eine Herabsetzung des Mietzinses verlangt werden kann (auf franz�sisch: "� partir du moment o� le bailleur a eu connaissance du d�faut et jusqu'� l'�limination de ce dernier" und auf italienisch: "a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo"). Sie beginnt mit der Kenntnis des Mangels durch den Vermieter und endet mit der Behebung des Mangels (Urteil 4C.319/2005 vom 8. Februar 2006 E. 2.4.2). Auch ohne Niederschlag im Normtext gefunden zu haben, ist evident, dass eine nicht existierende Forderung nicht reduziert werden kann. Da mit der Aufl�sung des Mietvertrags das Gebrauchsrecht f�r die Zukunft ebenso erlischt wie sein Pendant, die vertragliche Pflicht zur Leistung von k�nftigen Mietzinsen, beendet eine Vertragsaufl�sung die Herabsetzungsdauer ebenfalls (Urteil 4A_208/2015 vom 12. Februar 2016 E. 4.1 und E. 4.2; ferner etwa AUBERT, a.a.O., N. 15 zu Art. 259d OR).
Dem Wortlaut von Art. 259d OR ist weiter zu entnehmen, dass der Mieter die Herabsetzung verlangen muss; und zwar vom Vermieter (so ausdr�cklich die deutsche und die franz�sische Fassung, wohingegen aus der italienischen Version der Adressat nur implizit hervorgeht). Um etwas von jemandem zu verlangen, bedarf es einer entsprechenden Kommunikation. Aus der grammatikalischen Auslegung ergibt sich daher, dass f�r eine Herabsetzung nach Art. 259d OR eine Erkl�rung des Mieters an den Vermieter notwendig ist. Gem�ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung muss diese Erkl�rung das Mass der Herabsetzung in sachlicher und zeitlicher Hinsicht nennen und einen konkreten Bezug zu den beanstandeten M�ngeln angeben, andernfalls sie unwirksam ist (Urteil 4C.248/2002 vom 13. Dezember 2002 E. 4.2; vgl. auch BGE 130 III 504 E. 8.2 S. 514; Urteil 4A_7/2012 vom 3. April 2012 E. 2.3.2). Ob der Vermieter alsdann gest�tzt auf die Erkl�rung des Mieters etwas vorzukehren hat oder nicht, bleibt aufgrund der divergierenden Gesetzestexte unklar. In der deutschen Fassung kann der Mieter verlangen, "dass er [der Vermieter] den Mietzins [...] entsprechend herabsetzt". In den beiden anderen Sprachversionen ist es eine verh�ltnism�ssige Herabsetzung ("une r�duction proportionnelle"; "una riduzione proporzionale"), die er verlangen kann. W�hrend Erstes auf eine Aktivit�t des Vermieters hindeutet (dieser setzt herab), ist das bei Zweitem nicht der Fall (mit dem Verlangen einer Herabsetzung hat es sein Bewenden) - fest steht aber jedenfalls, dass letztlich ein geringerer Mietzins geschuldet ist als urspr�nglich vereinbart wurde. Die drei Fassungen stimmen insofern �berein, als in keiner statuiert wird, erst ein gerichtlicher Entscheid verm�ge die Herabsetzung rechtsgestaltend herbeizuf�hren (gerade anders die Mietzinsherabsetzung nach Art. 270a OR, bei der es sich um ein Gestaltungsurteil handelt; vgl. etwa Urteil 4C.291/2001 vom 9. Juli 2002 E. 6c; WEBER, a.a.O., N. 6 zu Art. 270a OR; MARKUS, a.a.O., N. 16 zu Art. 87 ZPO mit Hinweisen).
Bis zu welchem Zeitpunkt der Mieter seine Erkl�rung gegen�ber dem Vermieter sp�testens abzugeben hat, h�lt Art. 259d OR nicht fest. Dem Gesetzeswortlaut ist insbesondere nicht zu entnehmen, dass die Erkl�rungsabgabe in zeitlicher Hinsicht mit der Dauer der Herabsetzung verkn�pft w�re und entweder vor, w�hrend oder nach dieser abgegeben werden m�sste. Der Wortlaut der Bestimmung sieht somit keine spezifische zeitliche Beschr�nkung f�r die Abgabe der Erkl�rung vor, womit die Erkl�rung den allgemeing�ltigen Regeln der Verwirkung untersteht und auf sie (resp. auf die durch sie hervorgebrachten Forderungen) die Verj�hrungsnormen Anwendung finden.
8.3.2.�Gem�ss Botschaft des Bundesrats habe es im fr�heren Recht an einem Druckmittel gefehlt, das der Mieter einsetzen k�nne, um den Vermieter zur raschen Behebung eines Mangels zu zwingen. Behalte er den Mietzins zur�ck, gerate er mit seinen Zahlungen in Verzug und riskiere, ausgewiesen zu werden. Deshalb habe der Vorentwurf dem Mieter das Recht einger�umt, den Mietzins von sich aus herabzusetzen (auszugsweise abgedruckt ist der Text des einschl�gigen Art. 255 Abs. 1 VE-OR bei FABIAN W�GER, Das Minderungsrecht infolge Vertragsverletzung, 2010, S. 34 Rz. 92 Fn. 64). Im Vernehmlassungsverfahren sei dieser Vorschlag jedoch heftig kritisiert worden. Daher sei eine Mittell�sung gesucht worden, wonach der Mieter zwar den Mietzins bezahlen m�sse, der Vermieter jedoch nicht in Besitz des Geldes gelange. Der Entwurf erm�gliche hierf�r dem Mieter, den Mietzins zu hinterlegen (Botschaft vom 27. M�rz 1985 zur Revision des Miet- und Pachtrechts, BBl 1985 I 1415 Ziff. 412.1). Der die Herabsetzung regelnde Art. 259c E-OR (welcher, soweit hier interessierend, dem Gesetz gewordenen Art. 259d OR entspricht) mache deutlich, dass der Mieter die Herabsetzung auch direkt beim Vermieter geltend machen k�nne und er hierf�r nicht das Gericht angehen m�sse. Die Herabsetzung bewirke eine Anpassung der vom Mieter geschuldeten Verg�tung an die verminderte Qualit�t der Mietsache. Begrenzt sei der Anspruch auf die Zeitspanne ab Kenntnis des Mangels durch den Vermieter bis zur M�ngelbehebung, wobei mit diesem Anfangszeitpunkt der enge Zusammenhang zwischen Herabsetzungs- und Beseitigungsanspruch betont werde (BBl 1985 I 1436 Ziff. 421.106). Die parlamentarische Auseinandersetzung mit dieser Bestimmung war kurz und betraf keine Punkte, die vorliegend wesentlich w�ren (vgl. AB 1988 S 152 f.; AB 1989 N 496; AB 1989 S 423; AB 1989 N 1877).
Auf den Zusammenhang mit dem Beseitigungsanspruch und dem Hinterlegungsrecht ist bei der systematischen Auslegung zur�ckzukommen (E. 8.3.3 hiernach), w�hrend auf den angef�hrten Zweck der Bestimmung bei der teleologischen Auslegung einzugehen ist (E. 8.3.4 hiernach). Im �brigen bekr�ftigt die historische Auslegung die grammatikalische sowohl hinsichtlich der Dauer der Herabsetzung als auch darin, dass die Herabsetzung nicht nur durch ein gerichtliches Urteil eintritt, sondern vom Mieter direkt vom Vermieter beansprucht werden kann. Wie die uneinheitlichen Sprachfassungen zeichnen auch die Materialien ein etwas diffuses Bild vom Inhalt des Rechts. Zwar soll der Mieter die Herabsetzung nicht von allein herbeif�hren k�nnen; ob und gegebenenfalls was hierf�r zus�tzlich erforderlich sein soll, wird allerdings nicht ausgef�hrt. Best�rkt wird die grammatikalische Auslegung schliesslich hinsichtlich des Fehlens einer spezifischen zeitlichen Beschr�nkung f�r die Abgabe der Herabsetzungserkl�rung. Aus den Materialien ergeben sich keine Anhaltspunkte daf�r, dass der Gesetzgeber eine solche Beschr�nkung gewollt oder auch nur diskutiert h�tte.
8.3.3.�Die Herabsetzung ist eines von mehreren Rechten des Mieters, die ihm bei w�hrend der Mietdauer auftretenden M�ngeln am Mietobjekt zustehen (vgl. die Marginalien von Art. 259 OR und Art. 259a OR). Die anderen Rechte des Mieters bed�rfen entweder keiner Erkl�rung (so etwa der Anspruch auf Beseitigung) oder der Zeitraum f�r die Abgabe der erforderlichen Erkl�rung ergibt sich bei ihnen direkt aus ihrem Inhalt (so etwa bei der f�r die Zukunft wirkenden K�ndigung, die wesensgem�ss nur w�hrend bestehendem Dauerschuldverh�ltnis ausgesprochen werden kann). Bei der Herabsetzung ist weder das eine noch das andere der Fall, weshalb sich hieraus keine R�ckschl�sse auf den Zeitraum, in dem die Herabsetzungserkl�rung abzugeben ist, ziehen lassen.
Gem�ss Botschaft besteht ein enger Zusammenhang zwischen der Herabsetzung und der M�ngelbeseitigung, was durch den gleichen Beginn unterstrichen wird (vgl. E. 8.3.2 hiervor). �bereinstimmend ist auch das Ende der Dauer, denn der Anspruch auf M�ngelbeseitigung endet ebenfalls mit Wegfall des Mangels oder mit Beendigung des Mietverh�ltnisses (zum Ende der Herabsetzungsdauer vgl. E. 8.3.1). Ein Mangel kann nur gegenw�rtig oder k�nftig beseitigt werden; eine Behebung in der Vergangenheit ist faktisch nicht (mehr) m�glich. Demgegen�ber kann eine bereits beglichene Mietzinsforderung f�r eine in der Vergangenheit liegende Periode auch noch nachtr�glich reduziert werden, was entsprechende R�ckerstattungsanspr�che ausl�st (BGE 130 III 504 E. 3 S. 507 und E. 5.1 S. 509), die etwa mit k�nftigen Mietzinsforderungen verrechnet werden k�nnen (Urteil 4C.377/2004 vom 2. Dezember 2004 E. 2.1). An einer "r�ckwirkenden" Herabsetzung besteht demnach ein aktuelles Interesse, an einer "r�ckwirkenden" M�ngelbeseitigung hingegen nicht. �hnlich verh�lt es sich bez�glich des Rechts auf Hinterlegung des Mietzinses, das mit der Herabsetzung ebenfalls in Verbindung steht. Eine Hinterlegung ist nur m�glich, sofern ein Anspruch auf M�ngelbeseitigung geltend gemacht wird (Art. 259g Abs. 1 OR; Urteil 4A_163/2007 vom 8. August 2007 E. 4.2.1), ist wie jener zukunftsgerichtet und betrifft folgerichtig einzig k�nftige Mietzinse. Die f�r eine Hinterlegung vorausgesetzte Fristansetzung und Androhung des Mieters hat eine Warnfunktion, weshalb sie vorg�ngig erfolgen muss. Eine Herabsetzung ist hingegen nicht nur zukunfts-, sondern ebenso vergangenheitsbezogen, und kann wie ausgef�hrt auch noch nachtr�glich hinsichtlich schon erf�llter Mietzinsforderungen vergangener Perioden erfolgen. Die Herabsetzungserkl�rung hat dementsprechend - anders als die Androhung der Hinterlegung - nicht Warnfunktion. Eine Beschr�nkung des Zeitraums f�r die Abgabe der Herabsetzungserkl�rung l�sst sich aufgrund der aufgef�hrten Unterschiede nicht aus diesen zwei mit der Herabsetzung in Zusammenhang stehenden Rechten ableiten.
Ausser, dass es beide Male um M�ngel geht, steht die Pr�f- und R�geobliegenheit des Vermieters bei R�ckgabe der Sache (Art. 267a OR) in keinem systematischen Zusammenhang mit dem Recht des Mieters auf Herabsetzung bei M�ngeln an der Sache w�hrend der Mietdauer. Im ersten Fall geht es um die M�ngelrechte bei R�ckgabe der Sache nach Beendigung des Mietverh�ltnisses, was vergleichbar ist mit der Situation, wie sie bei einem Austauschverh�ltnis besteht. Die Regelung der Pr�f- und R�geobliegenheit in Art. 267a OR gleicht denn auch den entsprechenden Bestimmungen im Kauf- und Werkvertragsrecht (Art. 201 OR resp. Art. 367 i.V.m. 370 OR). Im zweiten Fall geht es hingegen um M�ngelrechte w�hrend dem Dauerschuldverh�ltnis; die Interessenlage ist eine andere.
Die systematische Auslegung liefert demnach keine Anhaltspunkte f�r eine spezifische zeitliche Beschr�nkung der Abgabe einer Herabsetzungserkl�rung.
8.3.4.�Die Herabsetzung nach Art. 259d OR bezweckt, das durch einen Mangel am Mietobjekt entstandene Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch eine entsprechende Reduktion des Mietzinses wieder ins Lot zu bringen (BGE 130 III 504 E. 6.3 S. 511; 126 III 388 E. 11c S. 394 f.). Mit diesem Zweck stimmt die Dauer der Herabsetzung grunds�tzlich �berein. Eine Durchbrechung besteht allerdings darin, dass die Herabsetzung mit der Kenntnis des Mangels durch den Vermieter beginnt und nicht bereits mit der Existenz des Mangels, dem Beginn des Ungleichgewichts. Mit Blick auf die Meldepflicht des Mieters gem�ss Art. 257g Abs. 1 OR erscheint dies durchaus sachgerecht. Gleichzeitig zeigt sich hieran aber, dass es bei der Herabsetzung nicht einzig um die rigorose Wiederherstellung der Parit�t der gegenseitigen Leistungen geht, sondern noch weitere Interessen ber�cksichtigt werden.
Eine Behebung des Mangels resp. eine Aufl�sung des Vertragsverh�ltnisses hat zur Folge, dass das Ungleichgewicht in der Zukunft nicht mehr besteht. An der Vergangenheit und insbesondere der damals aufgrund des Mangels vorhandenen Unausgewogenheit der gegenseitigen Hauptpflichten �ndert dies aber nichts. Um dieses Ungleichgewicht zu beseitigen, bedarf es einer r�ckwirkenden Herabsetzung der Mietzinsforderungen f�r die vergangenen Perioden, wie sie das Bundesgericht in BGE 130 III 504 anerkannte. Wenn die Herabsetzungserkl�rung nur bis zu einem bestimmten Zeitpunkt abgegeben werden kann, verunm�glicht dies eine sp�tere Nivellierung der unausgeglichenen Leistungen. Der Normzweck verlangt demnach nicht nach einer spezifischen zeitlichen Beschr�nkung f�r die Abgabe der Erkl�rung, sondern spricht im Gegenteil gegen eine solche. Freilich hat ein Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, nicht w�hrend unbestimmter Zeit mit Anspr�chen konfrontiert werden zu k�nnen. Diesem Interesse wird hier - wie anderswo auch - durch die auf Art. 2 ZGB gest�tzte Rechtsverwirkung sowie die allgemeinen Verj�hrungsfristen (dazu BGE 130 III 504 E. 8 S. 514 f.) zum Durchbruch verholfen.
Gerade mit Blick auf den Dauerschuldcharakter des Mietverh�ltnisses gilt es wie ausgef�hrt noch weitere Interessen zu ber�cksichtigen. Objektiv betrachtet entsteht durch einen Mangel ein Ungleichgewicht zwischen den Hauptleistungspflichten der Parteien. Dass dies die Parteien subjektiv ebenso empfinden, steht damit aber noch nicht fest. M�glich ist, dass sie, und zwar insbesondere auch der Mieter, die gegenseitigen Pflichten nach wie vor als ausgewogen und stimmig erachten. Indem etwa ein zun�chst als nicht st�rend empfundener Mangel dem Mieter mit der Zeit l�stig f�llt, kann sich dies auch �ndern. Trotz Kenntnis eines Mangels (dem Beginn der Herabsetzungsdauer) steht f�r den Vermieter in diesem Moment deshalb nicht zwangsl�ufig fest, dass sich der Mieter an diesem Mangel st�rt und daher nicht nur objektiv ein Ungleichgewicht zwischen den Leistungen besteht, sondern dies auch subjektiv vom Vertragspartner, dem Mieter, so empfunden wird. Dies weiss der Vermieter nur, wenn der Mieter entweder eine Herabsetzung verlangt oder sonstwie ihm gegen�ber deutlich macht, dass er den Mangel als bel�stigend empfindet, etwa indem er dessen Beseitigung fordert (was in der Praxis regelm�ssig der Fall sein d�rfte). Ohne das eine oder das andere, erscheint das Vertrauen des Vermieters berechtigt, der Mieter empfinde trotz des Mangels die gegenseitigen Pflichten als nach wie vor ausgewogen, weshalb er diesfalls davon ausgehen darf, die vom Mieter vorbehaltlos beglichenen Mietzinsen f�r vergangene Perioden w�rden nicht nachtr�glich reduziert. Der Schutz des berechtigten Vertrauens des Vermieters schliesst im entsprechenden Umfang eine nachtr�gliche Herabsetzung aus; und zwar unabh�ngig davon, ob der Mangel oder das Mietverh�ltnis noch besteht oder nicht. Auf die Herabsetzung k�nftiger Mietzinse wirkt sich dies nicht aus, da der Mieter seine Auffassung f�r die Zukunft �ndern kann und diesbez�glich, vorbeh�ltlich eines Anwendungsfalls von Art. 2 ZGB, kein schutzw�rdiges Vertrauen des Vermieters auszumachen ist.
8.3.5.�Die Auslegung ergibt, dass keine spezifische Frist f�r die Abgabe der Herabsetzungserkl�rung gem�ss Art. 259d OR besteht. Diese Erkl�rung kann daher auch noch abgegeben werden, nachdem der Mangel behoben oder der Vertrag beendet worden ist.
8.4.�Entgegen der Vorinstanz ist daher die nach Beendigung des Vertragsverh�ltnisses abgegebene Herabsetzungserkl�rung der Mieter nicht versp�tet. Fest steht weiter, dass sich die Mieter in der Zeit, f�r welche sie die Herabsetzung beanspruchen, am Mangel st�rten, und der Vermieter davon wusste, da sie damals (mehrmals) eine M�ngelbeseitigung verlangten (vgl. E. 4). Diese Voraussetzung einer nachtr�glichen Reduktion bereits beglichener Mietzinse f�r vergangene Perioden ist damit erf�llt. In der H�he wie auch in der Dauer war der Herabsetzungsanspruch vor der Vorinstanz nicht umstritten. Die Beschwerde der Mieter ist daher gutzuheissen und der Vermieter ist - zus�tzlich zu den bereits vorinstanzlich gutgeheissenen Forderungen der Mieter - zur Bezahlung von Fr. 8'250.-- nebst Zins zu verpflichten.
Der Vermieter unterliegt mit seiner Beschwerde (4A_649/2015), w�hrend die Mieter mit der ihrigen obsiegen (4A_647/2015).
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem Vermieter zu auferlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG); dieser hat den Mietern �berdies deren Parteikosten f�r das Verfahren vor Bundesgericht zu ersetzen (Art. 68 Abs. 2 BGG).
Die Sache ist zur Neuverlegung der Kosten des Verfahrens vor der Vorinstanz an diese zur�ckzuweisen.
Die Beschwerde der Mieter (4A_647/2015) wird gutgeheissen. Der Entscheid des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 22. Oktober 2015 wird aufgehoben und das erstinstanzliche Urteil des Mietgerichts des Bezirks Dielsdorf vom 16. Februar 2015 best�tigt.
Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten des Verfahrens vor der Vorinstanz an diese zur�ckgewiesen.
Der Vermieter hat die Mieter f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 6'500.-- zu entsch�digen.