Source: http://architetticampagna.blogspot.com/2018/01/recupero-sottotetti-nel-lazio.html
Timestamp: 2018-08-21 17:19:01+00:00
Document Index: 37925389

Matched Legal Cases: ['art. 3', 'art. 3', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 5', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 5', 'art. 6', 'art. 7', 'art. 7', 'art.2']

diari di un architetto: recupero sottotetti nel Lazio
testo rivisto e corretto al 29 marzo 2018
Fa parte di una serie di leggi speciali derogatorie che sono state inventate di concerto tra stato e regioni per rilanciare l'edilizia. Nel Lazio, assieme a questa legge sul recupero sottotetti, tra le altre leggi speciali derogatorie abbiamo avuto il piano casa LR 21/09 decaduto a maggio 2017 e quindi non più applicabile, e la legge sulla rigenerazione urbana LR 7/17 tuttora in vigore e, a differenza del piano casa, senza scadenza.
La legge recupero sottotetti, assieme alle altre della rosa delle leggi speciali, è una norma speciale derogatoria, che consente in sostanza di fare delle operazioni edilizie in deroga ai limiti imposti dalla normativa statale e locale (piano regolatore, regolamento edilizio, etc.). La deroga, trattandosi di una norma speciale per il recupero di spazi in origine non abitabili, nel caso specifico riguarda non solo le altezze (1,90 mt di altezza media è l'attuale valore minimo consentito) ma, sopratutto, la cubatura edificabile e/o la capacità di insediare nuove superfici residenziali in aree anche eventualmente sature secondo gli strumenti urbanistici locali. La norma ovviamente deroga anche ai requisiti di cui al "decreto sanità" del 1975, e su questo aspetto si è espressa anche la Regione stessa (parere prot. 154310/2013).
Trattandosi di norma derogatoria, a parere di chi scrive (ma si potrebbero trovare pareri contrastanti), il recupero sottotetti è attuabile anche laddove il costruttore avesse stipulato un atto d'obbligo per il vincolo alla destinazione d'uso delle superfici, cosa richiesta dal comune di Roma nelle costruzioni almeno degli ultimi 15-20 anni, in quanto gli atti d'obbligo pare siano equiparabili appunto agli "strumenti urbanistici" di cui la legge consente espressa deroga. In ogni caso, la Legge regionale ha carattere imperativo ed ha lo scopo preciso di consentire il recupero degli spazi al fine della riduzione del consumo di suolo, dunque anche per tale ragione deve poter avere la forza di derogare anche agli atti d'obbligo. Diversa può essere l'interpretazione se l'atto d'obbligo espressamente cita la LR 13/09 non ammettendone l'applicazione, benché il caso non mi sia mai capitato.
La cubatura edificabile è un valore virtuale che serve a determinare la dimensione massima che un edificio può avere, computata generalmente sulla base della dimensione del lotto o appezzamento di terreno su cui il fabbricato sorge. Se il fabbricato su cui interveniamo ha "esaurito" la cubatura edificabile, le nuove superfici possono essere ottenute solo con leggi speciali derogatorie (quindi quella di cui stiamo parlando, ma anche il vecchio piano casa ormai scaduto o la legge sulla rigenerazione urbana attualmente in vigore).
I sottotetti e gli ambienti a cui questa legge si rivolge devono essere originariamente non destinati a residenza o a destinazioni turistico-ricettive, e quindi possono essere o semplici volumi tecnici o spazi ad altri usi destinati, anche se sviluppanti all'origine cubatura o destinati ad usi diversi. non rileva, pertanto, ai fini dell'applicabilità della legge, se lo spazio inizialmente era o meno computato all'interno della cubatura edificabile. Se pure non sviluppava in origine cubatura, l'intervento è comunque ammissibile.
Scendendo nel dettaglio della legge, qusta consente di poter adibire ufficialmente ad abitazione o ad ambiente a destinazione turistico-ricettiva (sono quindi escluse tutte le altre destinazioni e, pertanto, a mio parere è da considerarsi preclusa anche la possibilità di fare un successivo cambio d'uso verso le destinazioni non ammesse per gli ambienti "recuperati" con questa legge) dei locali esistenti aventi determinate caratteristiche.
Senza pretesa di fare un elenco esaustivo di tutte le casistiche, ecco dei casi tipici in cui è possibile applicare la legge:
locali sottotetto che derivano dal fatto che il tetto del fabbricato è a falde inclinate e che in origine non avevano alcuna specifica destinazione;
ambienti chiusi o anche parzialmente aperti che da progetto originario non hanno destinazione residenziale come per esempio locali stenditoi, lavatoi, locali cassoni, locali tecnici in genere, purché elementi inseriti nella sagoma originaria (è pertanto escluso il realizzare detti ambienti oggi e successivamente farne oggetto di recupero) - la Regione Lazio in uno dei pareri rilasciati su questa legge lo ha espressamente previsto;
ottenimento di volumi mediante la realizzazione di solai per dividere gli ambienti dell'ultimo piano, senza alterazione della sagoma del tetto (ovvero con una modifica che non comporta ampliamento superiore ad un certo parametro) ma intervenendo quindi solo dall'interno, nel caso in cui vi siano le altezze sufficienti per ottenere degli ambienti conformi alla normativa di settore ed ai limiti imposti dalla stessa legge.
Di base la norma nasce con l'obiettivo di ampliare gli appartamenti esistenti, dunque sostanzialmente si applica agli appartamenti dell'ultimo piano che vogliono acquisire maggiore spazio unendo i volumi del sottotetto. Ciò vale ovviamente anche per le case unifamiliari, dove questa legge può essere applicata serenamente.
Non è a mio avviso da ritenersi preclusa la possibilità di sfruttare il recupero sottotetti per unirlo ad una unità non necessariamente contigua: nel caso però si avrebbero più ambienti di una singola unità che non hanno appunto contiguità, e questo contrasterebbe con la definizione di "unità immobiliare" ("insieme di vani tra loro collegati", art. 3 comma 10 delle NTA) fornita dal PRG di Roma (il quale però è derogato dalla presente legge).
In tale ambito bisogna poi tenere in considerazione il parere della direzione Urbanistica della Regione lazio del 15 gennaio 2018 nel quale viene specificato che una condizione essenziale per il recupero è che vi sia una unità immobiliare, attigua o annessa, nello stesso edificio in cui si fa l'intervento e che deve fungere da riferimento. non è quindi possibile, a parere della Regione, effettuare un recupero senza collegarlo ad una unità immobiliare di riferimento, come potrebbe essere un intervento effettuato da terzi estranei al condominio per il recupero di spazi condominiali. Ovviamente, ciò non può precludere la possibilità espressamente consentita dalla legge regionale, di creare unità immobiliari autonome, ma sempre effettuando un intervento che si "poggi" su una unità immobiliare preesistente nel fabbricato.
PILLOLE DI RECUPERO SOTTOTETTI LAZIO
- POSSIBILE O AMPLIARE UNITA' O CREARNE DI NUOVE AUTONOME
- ATTENZIONE AL RISPETTO DELLE NORME SUL RISPARMIO ENERGETICO
- H INTERNA MINIMA/MEDIA AMBIENTI 190CM
- RAPPORTI AEROILLUMINANTI MINIMI 1/16
- POSSIBILITA' DI LIEVE AUMENTO DI VOLUME PER RAGGIUNGERE I PARAMETRI
- NON APPLICABILE IN CENTRI STORICI PTPR, VERIFICA DELIBERE COMUNE
- APPLICABILE IN SANATORIA MA CON LIMITAZIONI IMPORTANTI
La legge quindi consente la possibilità di attuare il ripristino per creare nuove unità immobiliari autonome, sfruttando magari sottotetti di maggiori dimensioni. In questo caso, la norma prevede però dei vincoli economici per evitare che si possa fare speculazione edilizia. L'art. 3 comma 6 infatti impone che in questo caso, se si interviene in comuni classificati come ad alta tensione abitativa, la o le unità realizzate devono obbligatoriamente essere immesse nel mercato dell'affitto a canone concordato per otto anni, oppure utilizzate come prima casa da un parente in linea diretta con il proprietario, con vincolo di non venderla per 5 anni.
Abbiamo visto che la norma consente la deroga ad alcuni dei parametri imposti dalle leggi nazionali e locali: le norme derogate sono solo quelle citate, mentre tutte le altre si devono considerare pienamente attive. Le norme derogate sono sostanzialmente le seguent:
altezza minima: invece dei 270cm minimi previsti dal decreto sanità del 1975 ed anche dal regolamento edilizio di Roma, gli ambienti recuperati possono avere una altezza utile interna media di 190cm. in caso di tetto inclinato, l'altezza minima non deve essere inferiore a 150cm, con possibilità di sfruttare le porzioni più basse, fino ad un massimo di 130cm, con armadiature chiuse;
rapporti aeroilluminanti: il rapporto minimo che deve essere rispettato tra superficie calpestabile dell'ambiente e superficie apribile delle finestre verso l'esterno scende dall'1/8 minimo della norma nazionale a ben 1/16, cioè la metà;
come detto, la norma consente la deroga al volume edificabile ma questo è un concetto più astratto e meno diretto di quelli sopra esposti;
in caso (probabile) di tetto a falda inclinato, l'altezza media va verificata considerando l'intera superficie del sottotetto originario, anche in presenza di superfici con altezza inferiore a 130cm, dunque attenzione quando vi si presentano casi limite. La cosa è stata specificata nel parere prot. 259548 del 2010 (attenzione: l'articolo di riferimento della legge è successivamente stato modificato, ma non in modo tale, a mio avviso, da modificare la validità del ragionamento contenuto nel parere);
Le norme derogate quindi sono quelle qui sopra descritte, con la conseguenza che tutte le altre non lo sono. Pertanto, vigendo tutte le altre norme, per esempio nella realizzazione di una unità immobiliare autonoma di nuova costituzione non si può derogare alla dimensione minima di 28mq calpestabili per l'intera unità, nè alla dimensione minima degli ambienti (14mq per soggiorni e camere doppie; 9mq per camere singole, più tutte le varie regole che ho scritto in questo famoso post sulla CILA), nè a tutte le altre regole tecniche, più o meno esplicite, riguardanti l'edilizia. Ovviamente se si tratta di norme specifiche del piano regolatore o del regolamento edilizio, che sono espressamente derogati, queste non si applicano (per esempio a mio parere nell'ambito di un recupero sottotetti è possibile realizzare dei ripostigli con finestra più grandi di 4mq, appunto perché la norma è contenuta nel regolamento edilizio romano, che è espressamente derogato).
Attenzione andrebbe prestata ad un aspetto, considerato secondario ma potenzialmente foriero di limiti all'applicabilità della norma: la LR 13/09 non consente espressa deroga ai parametri del DM 1444/68 (benché l'art. 7 c. 4 contenga una frase sibillina e generica di "deroga ai limiti del DM"), pertanto, come si è detto e come si dirà, l'intervento non può essere in deroga alle distanze ed alle altezze imposte dal decreto ministeriale. Ci si chiede a questo punto come ci si deve regolare riguardo alla densità edilizia imposta dall'art. 7 del DM: questo articolo di fatto impone limiti massimi di densità edilizia, intesi come volume massimo edificabile (lordo) per ogni mq di superficie fondiaria (per superficie lorda si può oggi utilizzare le definzioni standardizzate dell'edilizia che definiscono il "volume totale" come la somma delle "superfici totali" di ciascun piano - misurate come perimetro esterno, dunque appunto lordo - per l'altezza lorda di ciascun piano; dunque si parla di volume lordo, al di là delle destinazioni o della distinzione tra superficie residenziale e superficie non residenziale). Finché si effettua un intervento che non modifica il volume lordo del fabbricato, e si opera dunque su superfici che per definizione rientrano nel calcolo dei volumi esistenti (tipo locali di sgombero, lavaoti, stenditoi ma direi non i volumi tecnici, che per definizione ministeriale ne sono espressamente esclusi) oppure più in generale finché non si altera la sagoma del fabbricato, si può ignorare il problema; ma quando si effettua però per esempio un intervento che prevede l'innalzamento del tetto (quindi aumento di volume lordo) o il recupero di un ambiente che non sviluppa volume lordo (locali asseritamente tecnici; locali ricompresi nella sagoma ma non chiusi tipo stenditoi aperti o lavatoi aperti) allora secondo me bisognerebbe porsi il problema e calcolare se l'intervento va ad intervenire su un lotto in cui la cubatura massima edificabile secondo il DM 1444/68 è già esaurita (in particolare nelle zone A e B che sono quelle più restrittive) perché se la cubatura è esaurita, di fatto l'intervento nel caso non sarebbe ammissibile. Ugualmente, quando si effettua una sopraelevazione, il volume "in più" deve rispettare le distanze e le inclinate come se fosse una nuova costruzione, e ciò è ormai assodato (vedi p.es. TAR Bolzano n°295/2014). Rimane tuttavia la sibillina frase della LR 13/09 che, come detto, all'art. 7 c. 4 indica che se l'intervento è "in deroga ai limiti del DM", senza specificare quali (quindi anche l'art. 7?) anche se pare riferirsi ai soli standard urbanistici, allora occorre monetizzare o reperire gli standard aggiuntivi ma comunque ne ammette l'applicazione "anche in deroga". Non ci sono state tuttavia pronunce della giurisprudenza così nello specifico da poter dire con chiarezza come intervenire nel caso di specie.
SI PARLA DI QUESTIONI COMPLESSE CIRCA IL RECUPERO DI AMBIENTI CHE NON SVILUPPANO PER LORO NATURA CUBATURA EDIFICABILE - TIPO I VOLUMI TECNICI
GLI AMBIENTI TIPO STENDITOI, SOFFITTE, LAVATOI, SIA COMUNI CHE ESCLUSIVI, A MENO CHE NON SIANO NON COMPLETAMENTE CHIUSI, PER DEFINIZIONE MINISTERIALE SONO SEMPRE RICOMPRESI NEL VOLUME EDIFICATO
SE SI INTERVIENE IN SOPRAELEVAZIONE, OCCHIO AD AUMENTO DI VOLUME E RISPETTO DELLE DISTANZE
Tuttavia per quanto sopra detto, va considerato che la LR 13 specificatamente parla di recupero di spazi ricompresi nella sagoma, senza citare espressamente il concetto di volume, il che farebbe rientrare nella possibilità di recupero a fini abitativi, senza porsi il problema dell'aumento di volume, anche quegli interventi che vanno a recuperare spazi asseritamente non sviluppanti volume (come i locali tecnici per impianti). Potrebbe nascere infatti l'interpretazione, del tutto accademica, sul se il recupero di un ambiente che non sviluppa per legge volume, possa intendersi come ampliamento di volume e dunque rischiare di sforare i limiti di densità edilizia imposti dal DM 1444: a mio parere, dato che la legge speciale consente espressamente il recupero di volumi "all'interno della sagoma", finché si opera in ambienti appunto entro sagoma, l'intervento è ammissibile anche se in sforamento dei limiti del DM, in quanto sarebbe una operazione espressamente consentita dalla norma speciale. Questa è tuttavia una interpretazione molto personale, comunque ispirata da alcune sentenze che così hanno deciso di interpretare questioni assimilabili.
Attuandosi appunto in deroga alle norme di PRG, a mio parere non si applicano su Roma nè le procedure previste in caso di intervento in città storica (parere COQUE) nè quelle relative alla carta per la qualità, essendo appunto queste delle procedure specifiche del Piano Regolatore di Roma (essendo peraltro la norma derogatoria, non avrebbe senso, per il COQUE o per la Sovrintendenza Capitolina, esprimersi su progetti che per la natura stessa della legge sono in violazione delle norme del PRG), peraltro consultive e non prescrittive. Per il piano casa il Comune fece una delibera apposita, difatti, per obbligare all'ottenimento del parere della "commissione permanente di valutazione" gli interventi che ricadevano almeno in carta per la qualità (ma nulla fece per la città storica senza carta per la qualità), mentre invece per la legge recupero sottotetti non furono fatte delibere specifiche, o quantomeno a me non risultano.
Per analaogia, come accennato, non sono considerate come derogabili le norme relative alle altezze ed alle distanze tra fabbricati imposte dal DM 1444/68 in quanto il carattere derogatorio della legge è solo relativamente agli strumenti urbanistici locali: dunque dato che la legge consente di innalzare la quota del tetto per raggiungere le altezze minime, occorre comunque verificare che tale innalzamento non produca violazione dei dispositivi di cui al decreto ministeriale citato. Questa cosa è stata chiarita dalla regione in questo parere rilasciato nel 2011. Anche qui, la deroga invece si applica agli eventuali limiti di altezza imposti dal PRG o dai regolamenti edilizi.
Dopo la modifica al DPR 380/01 attuata dal decreto SCIA 2 (che ha cancellato la lettera a del comma 1 dell'art. 5), è stata eliminata la necessità di produrre una specifica attestazione della sussistenza dei requisiti igienico-sanitari, in quanto adesso questa dichiarazione è incorporata all'interno dello stesso modulo unificato SCIA. Per i recuperi sottotetto depositati prima di questa modifica normativa, dovrebbe essere a corredo dell'istanza o il parere rilasciato della ASL, o l'autocertificazione del progettista. In ogni caso, la Regione ha espressamente indicato, nel parere rilasciato nel 2013 e linkato più sopra, che la norma va in deroga alle altezze minime ed ai rapporti aeroilluminanti imposti dal DM 5 luglio 1975 ("decreto sanità"), ma non a tutte le altre prescrizioni del medesimo decreto (quindi neanche al fattore medio di luce diurna, che deve comunque essere pari o superiore al 2% anche se le finestre possono essere più piccole) che non sono espressamente derogate. Il progettista deve quindi sincerarsi che le condizioni che non sono derogate siano rispettate: occhio in particolare al fattore medio di luce diurna, il quale, in presenza di finestrature di piccole dimensioni quali possono essere quelle ottenute rispettando 1/16 invece di 1/8, può arrivare a valori assai bassi anche al di sotto del 2%.
Per quanto concerne il risparmio energetico, la legge è chiara nell'imporre che la nuova volumetria resa abitativa dovrà avere delle prestazioni energetiche in linea con quanto previsto dalla relativa normativa, quindi l'operazione andrà fatta considerando le componenti disperdenti esistenti e migliorandole nel caso in cui non siano in linea con le leggi in vigore. Se parliamo di sottotetti realizzati in edifici di qualche decennio fa, sarà impossibile che le strutture e le pareti rispettino le severe norme sul contenimento energetico di oggi, quindi occorre tenere ben presente quali e quanti interventi di coibentazione termica effettuare, soprattutto considerando che, se si può intervenire solo dall'interno, la realizzazione di un cappotto termico può mettere in crisi il calcolo dell'altezza minima utile interna (non è escluso che per rispettare i parametri vi venga un cappotto da 10cm): questa cosa va assolutamente considerata prima di intraprendere tutto il percorso autorizzativo. Comunque, agendo dall'interno, si può usufruire della deroga prevista dal decreto requisiti minimi che fa uno "sconto" nel caso in cui appunto si effettuino ristrutturazioni con coibentazione dall'interno, nel caso in cui l'intervento ricada al punto 5 (vedi pagina linkata).
Per le prestazioni energetiche, sebbene la legge regionale sia alquanto vaga e non specifichi riferimenti normativi (parla solo di "coibentazioni"), a mio parere bisogna fare riferimento al d.lgs. 192/05 e soprattutto al decreto dei requisiti minimi. Nelle FAQ relative al decreto requisiti minimi, il ministero ha stabilito che in caso di recupero di sottotetti, vi è scritto che l'operazione è equiparabile a quella degli ampliamenti. dunque ai fini della verifica dei requisiti energetici, occorre anzitutto verificare se la superficie o il volume ampliati non superano il 15% delle dimensioni dell'intero edificio (e non della singola unità immobiliare, se si tratta di condominio): se lo superano, l'intevento diventa complesso, in quanto diventa un intervento di "ampliamento" vero e proprio che richiede il rispetto di determinati parametri riguardo all'intero fabbricato e quindi non solo riguardo alle superfici oggetto di intervento. Se invece si è all'interno di quel 15%, occorre effettuare una seconda verifica, cioè se il totale delle superfici disperdenti del volume che stiamo convertendo in residenziale sia superiore od inferiore al 25% del totale delle superfici disperdenti dell'intero fabbricato: se sono più del 25%, l'intervento è una "ristrutturazione importante di primo livello" che richiede delle attenzioni maggiori rispetto allo stare al di sotto di tale valore: in tal caso la verifica è limitata alla singola superficie disperdente e non ci sono valori da verificare riguardo all'intero fabbricato. Dato che l'attenzione da prestare a questo aspetto deve essere molta (può comportare anche la non fattibilità dell'intera operazione), facciamo un breve riepilogo:
se superficie o volume recuperato è maggiore del 15% della superficie o del volume totale del fabbricato: l'intervento è comunque classificato come ampliamento e il progetto energetico deve riguardare l'intero fabbricato , anche nelle porzioni non interessate dal recupero;
se superficie o volume recuperato è inferiore al 15%, allora occorre verificare se:
il totale delle superfici disperdenti è inferiore al 25% del totale delle superfici del fabbricato, si può prevedere nel progetto la verifica, con eventuale adeguamento, solo delle singole componenti disperdenti, senza preoccuparsi di parametri globali (si rientra nella "riqualificazione energetica)";
il totale delle superfici disperdenti è superiore al 25%: in questo caso si ricade nella ristrutturazione di secondo livello, ed oltre al rispetto di tutti i parametri previsti nella riqualificazione energetica, sono previste verifiche globali sulle intere pareti (occhio dunque alle ampie superfici finestrate);
vi è poi il caso abbastanza raro e forse verificabile solo in piccoli edifici unifamiliari in cui le superfici siano superiori al 50%: in questo caso abbiamo una ristrutturazione di primo livello e le verifiche dei requisiti riguardano l'intero fabbricato, comprese le parti che non andremo a toccare.
La legge comunque non vi chiede per forza degli interventi migliorativi: vi chiede "solo" di verificare che il volume su cui intervenite sia conforme o no ai requisiti. Certo è che se intervenite su un locale non concepito fin dall'origine come abitazione, come già accennato prima, difficilmente il costruttore vi avrà posto attenzione nelle prestazioni termiche (tutto ciò che rappresenta un costo senza ritorno economico per l'imprenditore è da evitare come la peste); in particolare poi se si interviene su edifici di oltre un decennio, state pur certi che è matematicamente impossibile che le eventuali coibentazioni dell'epoca rispettino i requisiti delle leggi di oggi, a meno di casi molto rari di edifici costruiti da costruttori o pensati da progettisti particolarmente attenti e lungimiranti riguardo all'aspetto del consumo energetico.
La legge regionale inoltre impone non solo il rispetto della norma generale e nazionale qui sopra riportata, ma anche il rispetto della specifica legge regionale n°6/08 sul risparmio energetico e sul recupero delle tradizioni di edilizia tradizionale e bioclimatica: alcuni obblighi di questa norma possono incidere notevolmente sui costi dell'operazione dunque occorre valutarne l'impatto fin dall'origine. La legge 6/08 sostanzialmente obbliga a prestare attenzione ai seguenti aspetti: 1. (art. 4) creare sistemi per il recupero dell'acqua piovana; 2. (art. 4) installare sistemi per la riduzione del consumo di acqua ed in particolare sistemi di scarico a doppio pulsante e filtri aeratori; 3. (art. 5) installare impianti da fonte rinnovabile per far si che almeno il 50% del fabbisogno ACS sia prodotto da detti sistemi e installare un impianto fotovoltaico ad uso esclusivo dell'unità immobiliare; 4 (art. 6) recupero di tradizioni costruttive biosostenibili. Ai punti qui descritti è possibile derogare, se le condizioni fisiche lo impediscono o se la cosa va in conflitto con eventuali vincoli imposti. Alle norme di cui sopra, è possibile derogare, quando vi sono condizioni tecniche che impediscono il rispetto della norma (soprattutto considerando che il recupero sottotetti si applica sempre su edifici esistenti). pensiamo per esempio all'obbligo di fotovoltaico: se interveniamo in un condominio, in cui la superficie del tetto in proporzione alle unità immobiliari è ridotta, sarà facilmente dimostrabile che non è possibile ottemperare all'obbligo in quanto l'installazione dell'impianto impedirebbe agli altri di fare parimenti uso dello spazio comune (il tetto è comunque di tutti, anche se copre uno spazio ad uso esclusivo).
Insomma occorre prestare grande attenzione alla normativa sul contenimento energetico perché in casi limite può arrivare a precludere la realizzabilità dell'operazione, o in ogni caso può incidere notevolmente sui costi: è una delle prime cose da valutare, a mio parere.
Ovviamente, l'operazione di recupero dei sottotetti è onerosa, e non può non esserlo in quanto prevede un aumento del carico urbanistico e delle superfici abitative. Tuttavia, alcune parti dell'onerosità che si avrebbe per esempio in un classico ampliamento, nel recupero sottotetti possono non essere dovute. Senza approfondire il tema generale, su questo blog molto trattato, degli oneri concessori, sintetizzo qui di seguito i tratti essenziali del calcolo del contributo in caso di recupero dei sottotetti:
il contributo sul costo di costruzione è sempre dovuto e, sebbene la legge equipari l'intervento alla "ristrutturazione edilizia" e non all'ampliamento, questo valore va calcolato computando il prospetto A della L 10/77 e non come computo metrico (sebbene secondo me non è sbagliato invece applicare il computo metrico, visto che la legge chiaramente definisce l'intervento di "ristrutturazione" e non di "ampliamento");
se si vanno a recuperare degli ambienti che vengono computati nel prospetto A come superfici non residenziali (caso tipico, gli stenditoi e le soffitte) allora può avere senso calcolare il costo di costruzione facendo la differenza tra il prospetto A della situazione ante operam e quella post-operam, entrambe riferite però all'intero fabbricato, andando quindi a stimare le consistenze globali;
il contributo per le urbanizzazioni primarie e secondarie è sempre dovuto, e va calcolato in base alla volumetria effettivamente resa abitativa, ma moltiplicando l'altezza lorda per 3,2 se inferiore (alcuni sostengono che invece si debba calcolare sull'altezza reale);
la monetizzazione degli standard urbanistici non è dovuta per i parcheggi privati pertinenziali se non si realizzano nuove unità autonome. viceversa è espressamente previsto;
per gli altri standard urbanistici (parcheggi pubblici, verde e servizi) vi è una questione squisitamente normativa: la legge di cui parliamo è derogatoria, quindi significa che non si applicano le procedure di calcolo del comune e, dunque, si dovrebbero applicare quelle del DM 1444/68 in quanto la regione lazio non ha delle norme sue in materia di distanze, limiti di altezza, densità edilizia e, appunto, dotazione minima di standard urbanistici. in effetti anche la stessa legge regionale fa riferimento ai parametri e vincoli di questo decreto, ma aggiunge una frase sibillina che recita più o meno cosi (art. 7 comma 4): "se l'intervento è in deroga ai limiti fissati dal DM allora bisogna monetizzare o reperire gli standard" (attenzione: l'articolo potrebbe essere modificato in futuro, io faccio riferimento al testo che è in vigore al momento della redazione del presente post, cioè gennaio 2018) il che praticamente starebbe a dire che se non c'è deroga ai limiti, cosa comunque da analizzare, verificare e asseverare, le monetizzazioni non sono dovute per niente. ciò può avere senso se consideriamo che la legge è fatta apposta per limitare il consumo di suolo, quindi il legislatore regionale potrebbe aver espressamente voluto prevedere una forma di agevolazione. Dato che stiamo dicendo che una buona fetta di soldoni non sono dovuti, è meglio valutare attentamente la presentazione di una richiesta di recupero sottotetti senza monetizzazioni: nel caso in cui il municipio non condividesse questa tesi, occorre valutare se è il caso di andarvi in contrasto (purtroppo nel nostro panorama legislativo, particolarmente contorto e sempre poco chiaro, spesso nelle pratiche è sempre meglio spendere qualcosa di più negli oneri concessori che non qualcosa di meno, per evitare diatribe che possono trascinarsi fino al TAR, bloccando lavori e quant'altro). Comunque vi sono buoni margini interpretativi per poter riuscire a dimostrare, se ve ne sono i presupposti, che l'intervento non è soggetto a monetizzazione degli standard. Sul punto, indirettamente, si veda anche questa risposta tecnica sul sito dell'Ordine.
Per quanto riguarda sempre l'onerosità, la legge non stabilisce procedure specifiche ma dice solo di riferirsi al calcolo che si dovrebbe fare in caso di nuova costruzione per quanto riguarda il contributo sul costo di costruzione e per le urbanizzazioni. Nel caso degli standard urbanistici, fatto salvo quanto scritto sopra, si potrebbe aprire un fronte interpretativo sul fatto che se si interviene su volumi legittimi chiusi (stenditoi, soffitte o anche quando si divide una altezza abbondante con un nuovo solaio) e non su volumi aperti (stenditoi aperti; lavatoi aperti), gli standard andrebbero computati come se fosse un cambio d'uso e non come nuova costruzione.
Riguardo all'applicabilità, va detto che lo stesso disposto normativo impone che non si possa applicare la legge nei centri urbani storici così come individuati dal PTPR Lazio, tavole B. Per Roma, ciò coincide con il centro storico patrimonio UNESCO, ovvero grosso modo l'ambito di città all'interno del perimetro delle Mura Aureliane. Nella sua stesura originaria e fino ad agosto 2011 quando fu modificata, la legge 13/09 non consentiva l'applicazione nella ZTO A, dunque era molto più limitativa di ora, in particolare riguardo a Roma dove la "città storica" equiparata alla zona A è ben più ampia della zona vincolo UNESCO.
I comuni avevano facoltà di emettere una delibera per escludere ulteriori zone dall'applicazione della legge, entro 180 giorni dalla pubblicazione non della originaria stesura, ma da quella della LR 10/2011 che ha modificato l'art. 7 della LR 13/09. Eventuali delibere quindi vanno cercate da agosto 2011 a febbraio 2012: Roma a che mi risulti non ha una delibera di questo tipo, ma alcuni municipi possono aver deliberato in merito: facendo una ricerca generica su google, l'unico municipio che ha adottato questa limitazione pare essere essere l'ex 6° (oggi 5°, di fusione con l'ex 7°) il quale, con la delibera di giunta municipale n°18/2011 ha escluso alcuni ambiti al Pigneto, al Casilino e nelle aree in cui era previsto lo SDO. La delibera tuttavia è un po confusionaria e mette insieme piano casa (LR 21/09) e recupero sottotetti, non è escluso che la sua validità sia decaduta, anche perché facendo la ricerca per atti sul sito del comune la delibera non compare: se vi capita di dover intervenire proprio in questa zona, informatevi presso il municipio.
Un piccolo dettaglio: il recupero sottotetti, se viene effettuato senza modifica della sagoma o comunque senza ampliamento di volume, non è soggetto all'invio del modulo ISTAT per espressa previsione dello stesso istituto.
Due parole conviene spenderle per quei casi, che certamente capiteranno, di sottotetti già adibiti abusivamente ad abitazione e suscettibili di essere legittimati con l'applicazione della presente legge.
La regione stessa, interpellata direttamente sul tema, nel 2013 ha emanato un parere, num. 2227, che vale la pena approfondire: sostanzialmente la regione ammette l'accertamento di conformità, purché sussistano i pressupposti della doppia conformità (cioè l'intervento per essere sanabile oggi, doveva essere autorizzabile sia al momento della realizzazione dell'abuso, sia al momento in cui viene depositata la domanda di sanatoria). Dunque, dato che prima della legge recupero sottotetti non era possibile ampliare le unità residenziali nei modi in cui abbiamo visto, è chiaro che la sanatoria è possibile solo per interventi effettuati successivamente alla data di pubblicazione della LR 13/2009. La sanatoria comunque prevede, nella nostra regione, sanzioni molto elevate per questo tipo di abusi (il doppio dell'aumento di valore commerciale), e devono in ogni caso verificarsi tutte le condizioni viste finora, ivi compresa la presenza delle coibentazioni termiche se necessarie.
Comunque, anche se non è stato adibito abusivamente ad abitazione, se il sottotetto presenta delle difformità rispetto al progetto originario di costruzione, vi è un inviluppo che va considerato con grande attenzione, partendo dal presupposto che il sottotetto secondo la legge deve essere "esistente e legittimo" attualmente alla data di giugno 2017 (questa data è già stata procrastinata un paio di volte, è probabile che in futuro venga aggiornata ancora). Dato che il presupposto per poter applicare la legge è che lo stato di fatto sia legittimo alla data indicata, andare a fare una sanatoria oggi per allora significa produrre una legittimità successiva alla data di giugno 2017, e quindi in questo caso a mio avviso anche qualora sanaste, il recupero sottotetti non sarebbe attuabile. All'atto pratico, anche se la legge è netta e quindi non si dovrebbe applicare il caso a prescindere, se le difformità sono considerabili come "minori", tipo diversa distribuzione interna o al limite anche diversa posizione e forma di finestre o aperture, può essere possibile, analizzando caso per caso di concerto con l'ufficio, sanare senza perdere il diritto all'applicazione della norma.
Invece, procedendo con un ripristino - cioè restituendo al fabbricato l'originaria forma e consistenza, situazione che magari non ha mai di fatto avuto perché in ipotesi realizzato in difformità dal progetto fin dal costruttore - si va a recuperare una legittimità che è concretizzata nel passato, e dunque ciò non va in conflitto con la data ultima entro cui il sottotetto deve essere "esistente e legittimo". Attenzione perché questa è una interpretazione mia e di alcuni tecnici amministrativi, e non è detto che venga accolta universalmente. Nel caso quindi sarebbe possibile ripristinare la originaria conformazione non abitativa dello spazio per poi successivamente depositare richiesta per il recupero a fini abitativi.
si ma, i rapporti aeroilluminanti?
Ha senso fare un accenno al come va affrontato il tema dei rapporti aeroilluminanti (RAI). La LR 13 specifica che gli ambienti recuperati possono avere un rapporto aeroilluminante pari a solo 1/16, invece di 1/8 standard imposto dalla normativa nazionale. Tuttavia, la norma nazionale impone che, oltre al rapporto di 1/8, sia rispettato anche il fattore medio di luce diurna, il quale non deve essere inferiore al 2%. La LR non deroga anche a questo parametro, dunque ci si chiede se questo debba essere verificato a prescindere dallo "sconto" sui RAI. Tecnicamente sì, in quanto se non è espressamente derogato, va considerato tuttora valido: ciò può avere la sua logica in quanto quando si interviene sui sottotetti, si presuppone che si possano impiegare finestre che affacciano su ampie porzioni di cielo non avendo presumibilmente edifici vicino, da qui la possibilità che il fattore medio sia verificato anche con finestre più piccole.
Sempre riguardo i rapporti aeroilluminanti, è giusto chiedersi come vadano affrontati e calcolati quando mi trovo nella possibilità di realizzare un solaio che divide in due l'altezza di un ambiente, creando di fatto un unico ambiente su due livelli servito da delle finestre che stanno solo al livello inferiore: se per esempio posso applicare la legge per creare una doppia altezza, e posso intervenire su un ambiente che ha delle finestre molto ampie, già superiori al RAI di 1/8, tendenzialmente posso pensare di poter evitare di realizzare ulteriori finestre, o di allargare le preesistenti, qualora il totale delle superfici del soppalco (calcolato ad 1/16) e dell'ambiente sottostante (calcolato ad 1/8) rispettino i RAI prescritti per l'intera superficie (se il RAI è verificato pari ad 1/8 per tutto l'ambiente compreso il soppalco è meglio). Tuttavia, anche in questo caso è da valutare se la superficie del soppalco, di fatto in questa ipotesi priva di finestre dirette, raggiunga il fattore medio di luce diurna, cosa che farà difficilmente essendo un ambiente illuminato in modo indiretto. In tal caso io ritengo corretto verificare che stia al di sopra del 2% il fattore medio calcolato per l'intera supercie dell'ambiente, sia quella inferiore che quella superiore, ma sul punto potreste trovare interpretazioni discordanti, tant'è che in questi casi sarebbe opportuno, per non incorrere in problematiche, acquisire preventivamente il parere della ASL anche se come abbiamo detto dopo il decreto SCIA 2 la rispondenza igienico-sanitaria è ormai inglobata nelle dichiarazioni della SCIA. Questo purtroppo accade a Roma dove abbiamo un regolamento edilizio ormai del tutto lontano dalla realtà normativa: esistono in Italia comuni che si sono dotati di strumenti moderni ed attenti (come per esempio quello di Milano) in cui troverete delle norme precise sul dimensionamento dei soppalchi in caso di doppia altezza: in questi casi sarà sufficiente rispettare le regole del regolamento (generalmente approvato anche dalla ASL) per essere sicuri di non incorrere in problematiche interpretative, cosa che puntualmente a Roma accade ogni giorno su quasi ogni pratica.
Altro caso in cui ci si potrebbe trovare, sempre riguardo ai rapporti aeroilluminanti, è quello in cui si mettano in comunicazione due ambienti su livelli diversi, collegati tra loro attraverso il solo buco a solaio di una scala, la quale è di fatto aperta sia sull'ambiente superiore che su quello inferiore: in questo caso astrattamente siamo di nuovo nella casistica di cui al punto precedente, in quanto se la scala non è chiusa da porte, di fatto l'ambiente tra sopra e sotto va considerato unico (salvo diversa indicazione nel regolamento locale). In tal caso però, se uno degli ambienti presenta poche o nulle finestre, diventa essenziale dimostrare il fattore medio di luce diurna perché se pure si potesse considerare a norma la ventilazione, l'illuminazione sicuramente sarà inadeguata nell'ambiente privo di finestre, a meno che non si abbia una tale quantità di finestre, ed una dimensione abbondante del varco della scala, tale da illuminare anche l'altro livello in modo naturale.
Nota su cui riflettere, accademica ma anche pratica: finché l'oggetto del recupero sono ambienti da ritenersi "praticabili", tipo per esempio soffitte utilizzate come stenditoi/lavatoi/depositi o nel caso di sfruttamento dello spazio realizzando nuovi solai, possiamo non porci l'eventuale problema legato alle prescrizioni antincendio. Come saprete, gli edifici per civile abitazione sono suddivisi in diverse classi di rischio in funzione dell'"altezza antincendio", la quale è calcolata come differenza di quota dalla strada o spazio a cui può accedere il mezzo di soccorso fino al parapetto della finestra più alta del fabbricato, escludendo espressamente i locali tecnici dal calcolo. Dunque se si interviene su un locale tecnico, espressamente escluso dal calcolo dell'altezza antincendio, occorrerà misurare se l'innalzamento dell'altezza antincendio fa slittare l'intero fabbricato da una classe all'altra di rischio: le implicazioni della cosa potrebbero essere molto delicate da gestire, perché nel caso andrebbe adeguato l'intero fabbricato! Questa attenzione va posta anche nel caso in cui, pur intervenendo su volumi "praticabili", realizzassimo nuove finestre, anche a tetto, prima assenti nel volume originario o comunque che il cui parapetto è posto ad una quota più alta della precedente finestra più alta di tutte.
Ultimo appunto: ammettiamo che si sia annesso ad un appartamento dell'ultimo piano uno spazio non abitativo posto al di sopra, e quindi aver creato una unica unità abitativa su due livelli. Potreste a questo punto avere l'idea di frazionare in due unità quanto ottenuto, forti del fatto che il frazionamento adesso va in manutenzione straordinaria, ovviamente ammesso che ve ne siano i presupposti. A mio parere questa operazione è da ponderare con grande attenzione: anzitutto, la legge regionale stabilisce che in caso di creazione di unità autonome, sono dovuti degli oneri e si impongono dei vincoli che espressamente non si applicano in caso di semplice ampliamento; effettuare successivamente un frazionamento di fatto significa andare ad aggirare quelle imposizioni di legge. Nel caso, l'operazione potrebbe comunque essere fattibile, ma con contestuale devoluzione al comune degli oneri non pagati (diventa quindi una operazione onerosa anche se di base non lo sarebbe) e apposizione dei vincoli imposti (affitto a canone calmierato per un certo numero di anni). Forse, e dico forse, il trascorrere del tempo potrebbe influire sul decadimento di queste condizioni, ma è da valutare con grande attenzione.
N.B.: il presente post è redatto sulla base dell'esperienza personale del sottoscritto: le responsabilità in capo alle istanze urbanistiche è comunque sempre rivolta esclusivamente al tecnico che sottoscrive l'istanza in qualità di progettista, dunque non posso ritenermi responsabile di eventuali errori od omissioni, che comunque nel caso vi pregherei di segnalarmi.
Pubblicato da arch. Marco Campagna a 1/21/2018 03:28:00 PM
Valeria Vico 3 febbraio 2018 00:44
Le scrivo perché sono molto preoccupata. Mia madre, tre anni fa ha acquistato due monolocali c2 in un complesso di sei unità ristrutturati e venduti come loft. Gli immobiliaristi le avevano assicurato che erano in rso procedure "sanare" i locali e ottenere il cambio di destinazione d'uso. Quindi ha proceduto all'acquisto non accorgendosi delle difformità già presenti dato che solo oggi, guardando le planimetrie inserite nel contratto, mi sono accorta che nei 2 il piccolo locale, già ristrutturato come servizio con doccia etc porta la dicitura di deposito invece di servizi igienici (mia madre nel firmare la carta non se ne era accorta!!). L'altro giorno sono venuti i vigili, io non ero presente e hanno parlato con un vicino al quale è stato chiesto di lasciare l'abitazione in quanto non abitabile. Il vigile ha anche lasciati intendere che non lo diventerà mai, poiché una sanatoria non ci sarà mai. Incontrato l'immobiliarista ho chiesto spiegazioni, mi ha addirittura detto che i bagni li ho costruiti io quando invece chiaramente sono stati acquistati in queste condizioni (ho mail con foto inviate dall'agenzia precedenti alla data di acquisto). Cosa posso fare? Ho possibilità di farmi restituire indietro la somma versata da mia madre per i due acquisti? Ho perso tutti i soldi? Mi sento raggirata!! Ps. Il notaio che avrebbe dovuto seguire la pratica e tutelare il mio acquisto è la moglie dell'immobiliarista... La ringrazio profondamente
arch. Marco Campagna 5 febbraio 2018 14:23
è purtroppo diffusa e comune la prassi di vendere immobili dotati, oltre che di superficie "legittima", anche di spazi non abitabili spacciati per tali. Sull'eventuale risoluzione del rogito d'acquisto deve rivolgersi ad un legale. Sull'eventuale sanabilità, bisognerebbe approfondire perché non è detto che non si possa fare, anche se nel caso sarebbe molto costoso in termini di oblazioni. Le suggerisco di rivolgersi ad un tecnico di vostra fiducia per fargli analizzare in dettaglio il vostro caso e stabilire, assieme ad un legale, se e quale strategia è possibile attuare a vostra tutela.
stefano-69 28 febbraio 2018 18:16
Ho acquistato una soffitta come pertinenza dell'abitazione principale per trasformarla in abitazione con la legge sottotetti.
La soffitta si trova a Roma ed internamente è già fatta come fosse un appartamento.
Ho notato che i venditori prima di vendermela l'hanno accatastata come C/2 ma che prima era accatastata come A/2 avevano quindi fatto un accatastamento non corretto e l'hanno tenuta accatastata A/2 per 50 anni.
Mi chiedevo non è che potrebbe arrivare una multa per falso accatastamento?
arch. Marco Campagna 28 febbraio 2018 18:35
se hanno fatto una istanza per ripristino di uno stato precedentemente legittimo, non ci sono motivi per applicare sanzioni, e comunque non applicano sanzioni per pratiche che ritengono errate: nel caso le respingono subito. Diverso è invece il discorso urbanistico.
Solaris-78 20 marzo 2018 20:30
Egregio Architetto Campagna, sto cercando di capire se la legge del recupero sottotetti della Regione Lazio può essere applicata su di un edificio che ha già usufruito del piano casa regionale mediante la realizzazione di una depandance abitativa. Il proprietario oggi vorrebbe recuperare ad abitazione la mansarda legittimata come soffitta nel 2004 con il condono edilizio ai sensi della legge 326/03. Ho provato a cercare anche delle FAQ sul sito della Regione Lazio ma non ho trovato nulla in merito, e cmq rileggendomi le L.R. 13/2009, 21/2009 (con le ultime modifiche apportate nel 2014)e 7/2017 (rigenerazione urbana) non mi pare di aver letto che l'applicabilità dell'una precluda l'altra
arch. Marco Campagna 21 marzo 2018 18:45
non mi risulta che una procedura escluda l'altra. così a memoria direi che se ne è parlato in un parere della direzione edilizia della regione.
massimiliano bevilacqua 11 aprile 2018 15:49
stefano stefano 29 aprile 2018 10:49
Gentile Architetto, devo presentare una pratica per trasformare la soffitta (locale tecnico) in abitazione con la legge sottotetti ma prima di farlo devo sanare la soffitta che risulta con una sagoma diversa dalla licenza edilizia originale del costruttore di fine anni 50. Come cubatura ci siamo ma la sagoma è difforme.Con il secondo condono era stata anche sanata una veranda sul terrazzo che fa parte della soffitta.secondo il mio tecnico con una cil in sanatoria sano la differente sagoma perche dice che il condono ha leggittimato le preesistenze.
A lei sembra plausibile la scelta del mio tecnico? A dire il vero a me non molto
arch. Marco Campagna 30 aprile 2018 14:38
Alcuni ritengono che i condoni possano ritenersi, in quanto di fatto concessioni edilizie, "sananti" anche delle situazioni non espressamente oggetto di sanatoria, ma secondo me non è così: quello che si deve ritenere sanato, è quello per cui è stata fatta richiesta, con esclusione di eventuali ulteriori difformità. Come ho scritto nel post, il sanare una situazione difforme produce uno status autorizzato (e quindi legittimato) al momento in cui si ottiene la sanatoria, e questo va in contrasto con il dettame normativo di base che impone che il sottotetto deve essere "legittimo ed esistente" al 30 giugno 2017, cosa che così non sarebbe. Sempre come ho scritto nel post, un ripristino invece alla originaria conformazione, andando a riprodurre una situazione legittima ante 30 giugno 2017, consentirebbe l'applicazione della norma. Tutto ciò comunque è molto in teoria e facendo una lettura molto stretta della norma: se ne può discutere con l'ufficio tecnico che dovrà accogliere l'istanza.
eugenio 27 giugno 2018 06:33
approfitto della tua gentilezza e professionalità per chiederle un parere. Devo accatastare per una futura vendita tra condomini, un sottotetto con copertura a padiglione di circa 200mq. diviso in tre zone separate da muri portanti. Si può accedere solo alla zona centrale da cui si può passare a quelle laterali solo da piccola apertura 90x60 per le ispezioni. Il tetto è alto 220cm al colmo e 40cm. sui muri perimetrali non ha prese d'aria e il pavimento che è di tavole rappresenta anche il soffitto delle abitazioni sottostanti. Si accede al sottotetto da una scala di legno che è il preseguimento della scala condominiale e si arriva all'unica zona fruibile di circa 60 mq.con le altezze che le ho detto. Le mie domande sono: le parti non fruibile oltre i muri portanti sono da considerare ad uso esclusivo dei proprietari degli appartamenti sottostanti considerato che vi si può accedere attraverso una botola dal loro appartamento? e a suo perere il sottotetto può considerarsi uno spazio comune oppure assolve all’esclusiva funzione di isolamento e protezione dell’appartamento all’ultimo piano. la ringrazi
arch. Marco Campagna 28 giugno 2018 07:29
è una situazione che va studiata nel dettaglio, comunque direi che l'area di sottotetto che è accessibile dall'appartamento di sotto ma non dalle parti comuni, da codice civile generalmente si considera appartenente all'appartamento in via esclusiva, salvo sempre casi particolari.
Francesco G. 1 luglio 2018 16:44
le vorrei chiedere: visto che nell'ambito della Legge recupero sottotetti la Regione Lazio concede solo l'apertura di generiche finestre (a differenza di altre regioni che prevedono espressamente finestre,abbaini e terrazze)si possono intendere tali e quindi realizzabili anche degli abbaini ? Specifico che l'immobile è in provincia di Frosinone . Grazie in anticipo.
arch. Marco Campagna 2 luglio 2018 07:31
in genere si intende che tutto ciò che non è espressamente previsto dalla legge speciale, può essere realizzato se è ammesso dalla normativa ordinaria, a meno che non siano opere necessarie al perseguimento dell'obiettivo di legge; nel caso però è bene dimostrarlo.
Unknown 6 luglio 2018 16:02
Un ripostiglio in muratura condonato posto sulla terrazza di un piano attico con copertura piana, ripostiglio adiacente ma non direttamente comunicante (accesso esterno dal terrazzo di proprietà attico) secondo lei rientra nella definizione dell'art.2? Cito: ".... si definiscono sottotetti i volumi sovrastanti l'ultimo piano dell'edificio O SUE PARTI, compresi nella sagoma do copertura…". Con "sue parti" io interpreto "parti del piano ultimo". E' corretto secondo lei?
arch. Marco Campagna 7 luglio 2018 09:17
tendenzialmente direi di sì, ma sono situazioni che vanno valutate carte alla mano.