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Timestamp: 2016-10-26 17:33:36+00:00
Document Index: 149805313

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'ATF ', 'art. 272', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 63', 'art. 156']

4C.302/2004 (20.10.2004)
4C.302/2004 /ech
Me Christian Buonomo.
recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 18 juin 2004.
A.a X.________ SA loue, depuis le 1er octobre 1983, deux arcades et deux arri�res dans un immeuble sis � Gen�ve, dont A.________ est la propri�taire actuelle. La locataire y exploite un commerce de v�tements. Les m�mes parties sont li�es par un second bail, conclu le 27 janvier 1987, qui porte sur un appartement situ� au premier �tage du m�me immeuble.
En 1991, les parties sont entr�es en conflit au sujet d'un couvert sur cour utilis� par la locataire, mais qui n'�tait pas conforme � la l�gislation en vigueur. Elles sont finalement convenues que la locataire continuerait � occuper le couvert, tout en assumant les frais d'entretien et de r�paration y relatifs, tant que la d�molition n'en serait pas ordonn�e. En mars 1999, le D�partement comp�tent a ordonn� la d�molition de la construction litigieuse. L'ordre de d�molition a �t� confirm� ult�rieurement, la locataire n'ayant pas accept� certaines des conditions auxquelles avait �t� subordonn� le maintien � titre pr�caire de cette construction jusqu'au 31 d�cembre 2007. Par arr�t du 5 novembre 2002, le Tribunal administratif genevois a d�clar� irrecevable le recours form� par X.________ SA contre le d�lai qui lui avait �t� fix� pour ex�cuter l'ordre de d�molition.
A.b Au d�but 2001, la bailleresse a inform� la locataire que des travaux de r�fection des fa�ades et de la toiture seraient entrepris dans l'immeuble d�s avril 2001.
X.________ SA s'est oppos�e sans succ�s � l'ex�cution de ces travaux et elle a refus� de prendre les mesures utiles � cet effet, nonobstant une mise en demeure de la bailleresse.
Par deux avis du 30 mai 2001, celle-ci a alors r�sili� les baux la liant � X.________ SA pour le 31 juillet 2001, en faisant valoir de justes motifs au sens de l'art. 257f al. 3 CO.
La locataire a contest� en vain la validit� des deux cong�s jusque devant le Tribunal f�d�ral qui, par arr�t du 20 f�vrier 2004, a rejet� le recours en r�forme dirig� contre l'arr�t cantonal donnant raison � la bailleresse (cause 4C.306/2003).
A.c Invoquant une d�ficience de l'a�ration des locaux lou�s et une infiltration d'eau r�sultant de la toiture du couvert, X.________ SA a consign� les loyers d�s le mois de novembre 2001.
A.d Le 26 octobre 2001, la locataire a d�pos� une requ�te dirig�e contre la bailleresse en vue de faire constater la validit� de la consignation, de faire ex�cuter des travaux de r�paration du couvert et d'obtenir une r�duction de loyer.
La Commission de conciliation, le Tribunal des baux et la Chambre d'appel ont tous trois �cart� ladite requ�te en soulignant qu'elle confinait � la t�m�rit�.
A.e Par courrier recommand� du 27 f�vrier 2002, la bailleresse a mis la locataire en demeure de lui verser directement les loyers, faute de quoi elle r�silierait le bail.
La locataire n'ayant pas obtemp�r�, la bailleresse, par avis du 16 avril 2002, a r�sili� le bail des arcades et des arri�res pour le 31 mai 2002.
X.________ SA (ci-apr�s: la d�fenderesse) a fait opposition au cong� tandis que A.________ (ci-apr�s: la demanderesse) a requis l'expulsion de la locataire. Non concili�es, les deux proc�dures ont �t� jointes.
Statuant le 12 janvier 2004, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve a d�clar� valable le cong� litigieux et condamn� la d�fenderesse � �vacuer imm�diatement les locaux lou�s.
Saisie par la locataire, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a confirm� ce jugement par arr�t du 18 juin 2004.
La d�fenderesse interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral aux fins d'obtenir l'annulation du cong� contest�. Elle a �galement requis la suspension de la cause, ce qui lui a �t� refus� par ordonnance pr�sidentielle du 14 septembre 2004.
La demanderesse et intim�e n'a pas �t� invit�e � d�poser une r�ponse.
Le recours en r�forme n'est recevable que dans la mesure o� son auteur est l�s� par la d�cision attaqu�e (ATF 120 II 5 consid. 2a et les r�f�rences). De ce point de vue, la recevabilit� du pr�sent recours est sujette � caution. En effet, le cong� qui a �t� notifi� � la d�fenderesse par avis du 16 avril 2002, avec effet au 31 mai 2002, pour le bail relatif aux deux arcades et aux deux arri�res, est intervenu apr�s un premier cong� concernant le m�me bail, qui avait �t� notifi� � la locataire le 30 mai 2001, pour le 31 juillet 2001, et dont la validit� a �t� constat�e avec force de chose jug�e par l'arr�t pr�cit� que le Tribunal f�d�ral a rendu le 20 f�vrier 2004. Ainsi, que le pr�sent recours soit admis ou non, la locataire ne peut plus faire valoir de titre juridique lui permettant de continuer � occuper les locaux susmentionn�s et il est exclu pour elle d'obtenir une prolongation de bail (cf. art. 272a al. 1 let. b CO). Il est vrai, toutefois, que, dans le cadre de la premi�re proc�dure, la bailleresse n'avait pas requis l'expulsion de la locataire, contrairement � ce qui a �t� le cas dans la proc�dure subs�quente. La locataire pourrait donc avoir encore un int�r�t � obtenir l'annulation de l'arr�t attaqu� afin de contraindre la bailleresse � introduire une nouvelle requ�te d'expulsion sur la base du premier cong� en force.
Quoi qu'il en soit, la question de la l�sion des int�r�ts de la d�fenderesse peut demeurer en suspens, �tant donn� que le pr�sent recours est de toute mani�re vou� � l'�chec.
Si le locataire, lors de la consignation, part de bonne foi de l'id�e que la chose lou�e pr�sente un d�faut qu'il n'a pas � r�parer ni � supporter, les loyers sont r�put�s pay�s, et une r�siliation extraordinaire, fond�e sur l'art. 257d CO, n'est pas valable (ATF 125 III 120 consid. 2b et les r�f�rences).
Appliquant ce principe au cas particulier, la Chambre d'appel constate que la locataire a introduit de nombreuses proc�dures pour tenter de justifier ses griefs en rapport avec la consignation sans jamais obtenir le moindre r�sultat positif. S'agissant du couvert sur cour, elle note que la d�fenderesse en souhaitait le maintien alors qu'il �tait �vident qu'il s'agissait d'une construction illicite. En d�finitive, pour les juges genevois, le comportement adopt� par la locataire vis-�-vis de la bailleresse n'�tait de loin pas exempt de tout reproche et la consignation des loyers relevait � tout le moins de la chicane. Partant, les conditions d'une r�siliation pour d�faut de paiement du loyer �taient r�unies en l'esp�ce.
Dans un acte de recours peu clair et touffu, qui s'apparente � un m�moire d'appel, la d�fenderesse se contente d'opposer sa propre version des faits � celle qui figure dans l'arr�t attaqu�. Elle oublie, en argumentant de la sorte, que la juridiction f�d�rale de r�forme est li�e par les constatations souveraines des juges cantonaux concernant l'�chec de ces pr�c�dentes d�marches judiciaires, le caract�re illicite du couvert sur cour ou encore l'esprit de chicane qui l'a pouss�e � consigner les loyers (art. 63 al. 2 OJ).
On rel�vera simplement, en ce qui concerne son principal argument, que le fait que l'arr�t susmentionn� du Tribunal administratif ait �t� rendu bien apr�s le d�but de la consignation des loyers n'implique nullement que la locataire ait consign� de bonne foi les loyers dans l'intervalle. La proc�dure administrative portait en effet sur l'ordre de d�molition du couvert litigieux, mais n'avait pas d'incidence sur les obligations respectives des parties au contrat de bail relativement � cet objet. Or, � cet �gard, la d�fenderesse est bien en peine de d�montrer en quoi il e�t appartenu � la demanderesse de proc�der elle-m�me aux r�fections n�cessaires. Elle oublie, d'ailleurs, que, d'entente avec la bailleresse, elle s'�tait certes r�serv� la possibilit� de continuer � occuper le couvert tant que la d�molition n'en serait pas ordonn�e, mais s'�tait aussi engag�e � assumer elle-m�me les frais d'entretien et de r�paration de cette construction.
La d�fenderesse, qui succombe, devra payer les frais de la proc�dure f�d�rale (art. 156 al. 1 OJ). En revanche, elle n'aura pas � indemniser son adverse partie, puisque celle-ci n'a pas �t� invit�e � d�poser une r�ponse.