Source: http://www.diapashome.it/trade-journal/trade-journal-marzo-2017/
Timestamp: 2020-01-29 05:25:46+00:00
Document Index: 3959291

Matched Legal Cases: ['art. 110', 'art. 97', 'art. 51', 'art. 98', 'art. 111', 'art. 111', 'art. 25', 'art. 26', 'art. 111', 'art. 812', 'art. 111', 'art. 54', 'art. 101', 'art. 112', 'sentenza ', 'art. 113', 'art. 113', 'art. 114', 'art. 115', 'art. 116', 'art. 117', 'art. 34', 'art. 111', 'sentenza ', 'art. 162', 'art. 5', 'art. 162', 'art. 169']

Trade Journal marzo 2017 - Diapashome
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Immobili negli U.S.A. ad Alto Rendimento
Franchising – Joint Venture negli U.S.A.
Trade Journal marzo 2017
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PRINCIPALI TIPOLOGIE E CARATTERISTICHE DEI TITOLI CHE ACCOMPAGNANO IL TRASFERIMENTO DI UNA PROPRIETÀ IMMOBILIARE
Piero Salussolia P.A.
Quando si decide di acquisire un immobile, la parte interessata all’acquisizione, tra i numerosi problemi che è chiamata ad affrontare, quali la determinazione del prezzo di acquisto o l’individuazione della zona geografica di interesse, le tasse immobiliari (IMU), le spese condominiali, etc, dovrà altresí soffermarsi sulla tipologia del titolo di proprietà (il “Titolo”) che accompagna la transazione immobiliare in oggetto. Negli Stati Uniti, il trasferimento di una proprietà immobiliare deve sempre essere accompagnato da un valido titolo di proprietà; di tale documento, tuttavia, sono in uso molteplici tipologie dalle differenti caratteristiche e contenuti. Nei successivi paragrafi analizzeremo le tre principali specie di Titoli e le fondamentali differenze riscontrabili tra le stesse.
In particolare, l’acquirente (o il suo legale) dovrà in primis analizzare la specifica tipologia di Titolo utilizzata per finalizzare il trasferimento dell’immobile e assicurarsi che il trasferimento avvenga con un titolo sicuro, libero da qualsiasi gravame, problemi e reclami futuri.
Il Titolo è il documento utilizzato per trasferire un bene immobile da un cedente (il “Cedente”) ad un cessionario (il “Cessionario”) mediante l’attestazione scritta di determinate garanzie riferite alla proprietà oggetto della compravendita. Il Titolo deve essere firmato dal Cedente, nonchè registrato nei pubblici registri per la sua validità legale.
Il docuemento in esame può essere considerato una garanzia personale offerta dal Cedente al Cessionario, la quale, tuttavia, non sostituisce la necessaria copertura assicurativa dell’immobile. Come già approfondito nell’ambito del precedente articolo, la copertura assicurativa della proprietà, la Title insurance, è il servizio offerto dalle Title Companies nella duplice voce della opzionale Owner’s Insurance e della Lender’s Insurance, obbligatoria quale garanzia per la banca qualora sia stato concesso un mutuo. E’ opportuno considerare che, indipendentemente dal tipo di Titolo utilizzato per il trasferimento dell’immobile, la sottoscrizione di una copertura assicurativa è sempre raccomandabile al fine di tutelarsi avverso eventuali vizi non ravvisabili prima dell’acquisto. In particolare, l’importo da corrispondere per tale copertura assicurativa varia in funzione del prezzo di acquisto concordato e, precisamente, per proprietà di valore entro i $ 100,000 è pari a $ 5.75 per ogni mille dollari, mentre per proprietà di valore superiore ai $ 100,000 è di $ 5.00 per ogni mille dollari.
Attualmente, nello Stato della Florida, esistono tre tipologie di Titoli:
Titolo di Proprietà Legale o Generale (Warranty Deed);
Titolo di Proprietà Speciale (Special Warranty Deed);
Titolo di Rinuncia (Quitcliam Deed).
Si ricorre ad un Titolo di Proprietà Legale o Generale per trasferire il diritto di proprietà pieno, assoluto ed esclusivo sull’immobile oggetto della compravendita. Esso costituisce il Titolo più completo ed esauriente: da una parte, infatti, il Cessionario ottiene la garanzia di ricevere una proprietà libera da eventuali reclami e rivendicazioni future sia da parte dell’attuale Cedente che da parte di soggetti terzi e/o precedenti proprietari dell’immobile, mentre, dall’altra, il Cedente si impegna a trasferire un diritto di proprietà esclusivo al Cessionario.
Qualora, successivamente al trasferimento della proprietà, emerga un difetto nel contenuto stesso di quanto dichiarato nel Titolo, il Cedente avrà la responsabilità di attivarsi per la risoluzione di qualsiasi inconveniente.
Un Titolo di Proprietà Legale o Generale trasferisce implicitamente i seguenti diritti:
Diritto di proprietà (Covenant of Seisin). Il Cedente offre al Cessionario la garanzia di essere il legittimo proprietario dell’immobile oggetto della compravendita e di avere la titolarità del diritto reale per poter trasferire l’immobile;
Diritto di godimento. Il Cedente assicura il Cessionario contro eventuali azioni di rivendicazione del diritto di proprietà da parte di terzi;
Garanzia contro gravami. Il Cessionario ha la certezza che non sussistano vincoli o gravami pendenti sulla proprietà, oltre a quelli eventualmente indicati nella visura;
Garanzia futura. Qualora emergano incongruenze sulle dichiarazioni contenute nel Titolo, il Cedente si adopererà per individuare una soluzione.
Un’altra tipologia di Titolo è rappresentata dal Titolo di Proprietà Speciale, il quale fornisce una limitata garanzia al trasferimento della proprietà. Esso, infatti, assicura il Cessionario contro futuri reclami o rivendicazioni del diritto di proprietà, seppur limitatamente ad eventuali ricorsi avanzati da parte dell’attuale Cedente. Pertanto, se il Cessionario in futuro scopre incongruenze sul Titolo Speciale, non potrà in alcun modo attivarsi nei confronti dei precedenti proprietari dell’immobile, ma solo nei confronti di colui che ha emesso personalmente il Titolo Speciale. Questa tipologia di Titolo si utilizza solitamente nell’ambito di compravendite immobiliari di condomini o in occasione di transazioni che coinvolgono istituzioni finanziarie, come nel caso di concessione di un mutuo o nell’ambito di una compravendita di immobili commerciali.
Un Titolo Speciale si distingue da un Titolo Generale proprio per il fatto che il Cedente si vincola a rispondere limitatamente per eventuali difetti ad egli esclusivamente imputabili con riferimento al periodo di sua legittima proprietà dell’immobile. Conseguentemente, un Titolo Speciale non offre alcun tipo di garanzia per qualsiasi problema imputabile a precedenti proprietari dell’immobile.
Infine esiste il Titolo di Rinuncia, il quale, viene utilizzato generalmente quando la proprietà non è oggetto di una compravendita tradizionale: nello specifico, quando si deve trasferire una proprietà attraverso un testamento, una donazione o per sostituzione fedecommissaria.
Si ricorre al Titolo di Rinuncia quando i confini della proprietà sono incerti (come nel caso di proprietà confinanti con fiumi e laghi, dove si procede alla vendita di terreni che potrebbero essere in parte sommersi, con evidenti difficoltà nell’individuazione dei legittimi proprietari), o quando questa viene trasferita da un coniuge all’altro nell’ambito di un procedimento di divorzio; ovvero, nel caso di trasferimento della proprietà tra soci in affari.
Un Titolo di Rinuncia non fornisce al Cessionario alcuna garanzia sulla proprietà trasferita e, come è possibile riscontrare dalle specifiche clausole inserite in tale documento, la proprietà viene trasferita nello stato in cui si trova ed il Cedente non potrà in alcun modo essere ritenuto responsabile per eventuali problemi che sorgeranno in seguito al trasferimento.
E’ opportuno considerare che, frequentemente, gli agenti immobiliari utilizzano modelli standard di contratti di compravendita e omettono di controllare la clausola che si riferisce al Titolo utilizzato nel caso specifico, generando cosí complicazioni al momento del rogito.
Pertanto, è sempre raccomandabile rivolgersi ad un avvocato competente in materia sia per non incorrere in ritardi al momento del rogito sia, nel peggiore dei casi, per scongiurare l’acquisto di una proprietà immobiliare accompagnata da un titolo di proprietà incorretto, con inevitabili conseguenze negative per il nuovo proprietario.
PROGRAMMA EB-5: INTRODOTTA UNA PROPOSTA DI LEGGE PER LA SUA ABOLIZIONE DEFINITIVA.
Il rappresentante Repubblicano per lo Stato dell’Iowa Steve King, lunedí 13 Marzo 2017 ha introdotto al Congresso un nuovo disegno di legge per la definitiva abolizione del programma EB-5, che egli ritiene fortemente caratterizzato da frodi ed abusi.
Il programma, entrato in vigore nel 1990, consente agli investitori stranieri di ottenere la Green Card per la residenza permanente in U.S.A. attraverso un investimento compreso tra $500,000.00 (se effettuato in un’area depressa o rurale, c.d. Targeted Employment Area, “TEA”) ed $1,000,000.00 nel settore immobiliare e/o in un’attività imprenditoriale americana nuova o in perdita da ricapitalizzare. L’unico vincolo per gli investitori è quello di mantenere per i successivi due anni di attività almeno 10 posti di lavoro a tempo pieno per cittadini americani.
Sulla base delle recenti statistiche, tale programma ha creato più di 35.000 posti di lavoro nel 2015 e gli Stati che ne hanno usufruito maggiormente sono stati California, New York, Texas e Florida; inoltre, i richiedenti di nazionalità cinese rappresentano l’85% del totale di investitori stranieri che aderiscono al programma.
L’attuale iniziativa è stata anticipata da numerose proposte di riforma già emerse alla fine della precedente amministrazione; tuttavia, la nuova proposta per l’ abolizione definitiva del programma rappresenta l’iniziativa più rilevante.
Il progetto in esame, che supporta le numerose iniziative in materia di immigrazione da parte del nuovo governo, è stato preannunciato da un commento postato su Twitter dal rappresentante repubblicano – subito condannato per razzismo – con il quale egli ha dichiarato che “gli americani non possono ripristinare la propria civiltà attraverso i figli di qualcun altro”, lanciando cosí un esplicito riferimento agli investitori stranieri che usufruiscono del programma EB-5 per l’ottenimento della residenza americana.
Il presente articolo contiene informazioni di carattere generale e non sostituisce in alcun modo l’assistenza di un avvocato. Vi suggeriamo di rivolgervi a un professionista per ulteriori informazioni e assistenza. L’assunzione di un avvocato è una decisione importante che non dovrebbe basarsi esclusivamente su informazioni pubblicitarie. Prima di decidere, chiedeteci di inoltrarvi informazioni scritte a titolo gratuito in relazione alle nostre qualifiche ed esperienza. La società Piero Salussolia P.A., fondata nel 1994 da Piero Salussolia, fornisce un’assistenza specializzata e personalizzata a una clientela internazionale in Diritto Tributario Internazionale e Nazionale e Pianificazione Patrimoniale, Diritto Societario e Immobiliare, Proprietà Intellettuale, Diritto Commerciale e Contrattuale, Diritto Marittimo e Diritto d’Immigrazione. Nato ad Alice Castello, Italia, Piero Salussolia esercita la professione forense negli Stati Uniti ed è un membro dell’Ordine degli Avvocati della Florida dal 1985 e della California dal 1984. Piero Salussolia è stato un membro della sezione di Diritto Internazionale e della Sezione Tributaria della Florida (dove ha ricoperto la carica di Vicepresidente del Comitato Fiscale Estero dal 1989 al 1992). Piero Salussolia è stato socio fondatore della Camera di Commercio italo-americana South East Chapter, dove ha ricoperto la carica di Vicepresidente esecutivo. Piero Salussolia ha conseguito la laurea in Scienze Politiche presso l’Università Degli Studi di Torino, un Master in Scienze Politiche presso la San Francisco State University, una laurea in Giurisprudenza presso la University of San Francisco ed un Master in Diritto Tributario presso la New York University. L’Avvocato Salussolia ha iniziato la sua carriera presso un prestigioso studio legale di Miami; successivamente è entrato nella sede locale di uno studio legale internazionale di fama mondiale, di cui è diventato socio internazionale concentrandosi sul Diritto Tributario Internazionale. Per i servizi resi alla comunità italiana, è stato insignito dell’onorificenza di Cavaliere della Repubblica. Piero Salussolia parla correntemente italiano, spagnolo, francese e inglese.
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Founded in 1994 by Piero Salussolia, Piero Salussolia P.A. provides specialized, dedicated service to an international clientele on International and Domestic Tax and Estate Planning, Real Estate and Corporate Law, Intellectual Property, Commercial and Civil Law.
Born in Alice Castello, Italy, Piero Salussolia has been practicing law in the United States and is a member of the Florida since 1985 and California Bars since 1984. Piero Salussolia was a member of the Florida Tax Section (where he served as Vice Chairman of the Foreign Tax Committee from 1989 to 1992) and the Florida International Law Section. Piero Salussolia was a founder of the Italy-American Chamber of Commerce, South East Chapter, where he served as Executive Vice President. Piero Salussolia graduated from the Universitá Degli Studi, Turin, Italy, with a doctorate degree in Political Science. He received his Master’s degree in Political Science from San Francisco State University, his Juris Doctor from the University of San Francisco and his Master in Taxation from New York University. He started his legal career with a prominent Miami law firm and subsequently joined the local office of a leading worldwide firm where he became an international partner concentrating in International Tax Law. For his services to the Italian community, Piero Salussolia has been knighted by the Italian Republic. Piero Salussolia is fluent in Italian, Spanish and French.
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La disciplina delle c.d. aste giudiziarie parte V: esercizio provvisorio e liquidazione dell’attivo nella procedura fallimentare
Avv. Riccardo Perona (Studio legale Giannone, Torino)
– Facendo seguito ai contributi precedenti, il presente articolo prosegue nell’analisi del tema delle cosiddette “aste giudiziarie” e, segnatamente, dei procedimenti di vendita forzata disposti nell’ambito di una procedura fallimentare.
In particolare, dopo aver trattato dell’esercizio provvisorio e della liquidazione dell’attivo, ci si concentrerà ora sulla distribuzione della somma ricavata dalla vendita, ossia della c.d. ripartizione dell’attivo di cui agli artt. 110 e seguenti della Legge Fallimentare.
– A norma dell’art. 110 della citata Legge, il Curatore, ogni quattro mesi a partire dalla data del decreto previsto dall’art. 97 o nel diverso termine stabilito dal giudice delegato, presenta un prospetto delle somme disponibili ed un progetto di ripartizione delle medesime, riservate quelle occorrenti per la procedura. Nel progetto sono collocati anche i crediti per i quali non si applica il divieto di azioni esecutive e cautelari di cui all’art. 51.
Il Giudice ordina il deposito del progetto di ripartizione in Cancelleria, disponendo che a tutti i creditori, compresi quelli per i quali è in corso uno dei giudizi di cui all’art. 98, ne sia data comunicazione mediante l’invio di copia a mezzo posta elettronica certificata.
I creditori, entro il termine perentorio di quindici giorni dalla ricezione della detta comunicazione, possono proporre reclamo al Giudice Delegato contro il progetto di riparto.
Decorso tale termine, il Giudice Delegato, su richiesta del Curatore, dichiara esecutivo il progetto di ripartizione. Se sono proposti reclami, il progetto di ripartizione è dichiarato esecutivo con accantonamento delle somme corrispondenti ai crediti oggetto di contestazione. Il provvedimento che decide sul reclamo dispone in ordine alla destinazione delle somme accantonate.
Le somme ricavate dalla liquidazione dell’attivo sono erogate nell’ordine previsto dal successivo art. 111, ossia:
1) per il pagamento dei crediti prededucibili;
2) per il pagamento dei crediti ammessi con prelazione sulle cose vendute secondo l’ordine assegnato dalla legge;
3) per il pagamento dei creditori chirografari, in proporzione dell’ammontare del credito per cui ciascuno di essi fu ammesso, compresi i creditori di cui al n. 2, qualora non sia stata ancora realizzata la garanzia, ovvero per la parte per cui rimasero non soddisfatti da questa.
– Sono considerati crediti prededucibili quelli così qualificati da una specifica disposizione di legge, e quelli sorti in occasione o in funzione delle procedure concorsuali di cui alla Legge Fallimentare; tali debiti sono soddisfatti con preferenza secondo quanto indicato nel n. 1 precedentemente citato.
Una specifica disciplina è peraltro riservata a tale tipologia di crediti dall’art. 111 bis, a mente del quale i crediti prededucibili devono essere accertati con le modalità di cui al Capo V della Legge (“Dell’accertamento del passivo e dei diritti reali mobiliari dei terzi”), con esclusione di quelli non contestati per collocazione e ammontare, anche se sorti durante l’esercizio provvisorio, e di quelli sorti a seguito di provvedimenti di liquidazione di compensi dei soggetti nominati ai sensi dell’art. 25; in questo ultimo caso, se contestati, devono essere accertati con il procedimento di cui all’art. 26.
Per il resto, i crediti prededucibili vanno soddisfatti per il capitale, le spese e gli interessi con il ricavato della liquidazione del patrimonio mobiliare e immobiliare, tenuto conto delle rispettive cause di prelazione, con esclusione di quanto ricavato dalla liquidazione dei beni oggetto di pegno ed ipoteca per la parte destinata ai creditori garantiti. Il corso degli interessi cessa al momento del pagamento.
I crediti prededucibili sorti nel corso del fallimento che sono liquidi, esigibili e non contestati per collocazione e per ammontare, possono essere soddisfatti ai di fuori del procedimento di riparto se l’attivo è presumibilmente sufficiente a soddisfare tutti i titolari di tali crediti. Il pagamento deve essere autorizzato dal comitato dei creditori ovvero dal giudice delegato. Se invece l’attivo è insufficiente, la distribuzione deve avvenire secondo i criteri della graduazione e della proporzionalità, conformemente all’ordine assegnato dalla Legge.
– La massa liquida attiva immobiliare è costituita (art. 111 ter) dalle somme ricavate dalla liquidazione dei beni immobili, così come definiti dall’art. 812 del codice civile, e dei loro frutti e pertinenze, nonché dalla quota proporzionale di interessi attivi liquidati sui depositi delle relative somme. La massa liquida attiva mobiliare è invece costituita, per esclusione, da tutte le altre entrate.
Il Curatore deve tenere un conto autonomo delle vendite dei singoli beni immobili oggetto di privilegio speciale e di ipoteca e dei singoli beni mobili o gruppo di mobili oggetto di pegno e privilegio speciale, con analitica indicazione delle entrate e delle uscite di carattere specifico e della quota di quelle di carattere generale imputabili a ciascun bene o gruppo di beni secondo un criterio proporzionale.
I crediti assistiti da privilegio generale (art. 111 quater) hanno diritto di prelazione per il capitale, le spese e gli interessi, nei limiti di cui agli artt. 54 e 55, sul prezzo ricavato dalla liquidazione del patrimonio mobiliare, sul quale concorrono in un’unica graduatoria con i crediti garantiti da privilegio speciale mobiliare, secondo il grado previsto dalla Legge.
I crediti garantiti da ipoteca e pegno e quelli assistiti da privilegio speciale hanno diritto di prelazione per il capitale, le spese e gli interessi, nei limiti di cui agli art. 54 e 55, sul prezzo ricavato dai beni vincolati alla loro garanzia.
– Dispone poi la Legge Fallimentare che i creditori ammessi tardivamente a norma dell’art. 101 concorrono soltanto alle ripartizioni posteriori alla loro ammissione in proporzione del rispettivo credito, salvo il diritto di prelevare le quote che sarebbero loro spettate nelle precedenti ripartizioni se assistiti da cause di prelazione o se il ritardo è dipeso da cause ad essi non imputabili (art. 112).
Sono possibili ripartizioni parziali, ma non possono superare l’ottanta per cento delle somme da ripartire. In tali ripartizioni devono essere trattenute e depositate, nei modi stabiliti dal giudice delegato, le quote assegnate:
1) ai creditori ammessi con riserva;
2) ai creditori opponenti a favore dei quali sono state disposte misure cautelari;
3) ai creditori opponenti la cui domanda è stata accolta ma la sentenza non è passata in giudicato;
4) ai creditori nei cui confronti sono stati proposti i giudizi di impugnazione e di revocazione.
Le somme ritenute necessarie per spese future, per soddisfare il compenso al curatore e ogni altro debito prededucibile devono essere trattenute; in questo caso, l’ammontare della quota da ripartire indicata sopra deve essere ridotta se la misura dell’ottanta per cento appare insufficiente.
Devono essere altresì trattenute e depositate nei modi stabiliti dal giudice delegato le somme ricevute dalla procedura per effetto di provvedimenti provvisoriamente esecutivi e non ancora passati in giudicato (art. 113).
Quanto allo scioglimento delle ammissioni con riserva, quando si verifica l’evento che ha determinato l’accoglimento di una domanda con riserva, su istanza del curatore o della parte interessata, il giudice delegato modifica lo stato passivo, con decreto, disponendo che la domanda deve intendersi accolta definitivamente (art. 113 bis).
Quanto, invece, alla restituzione delle somme riscosse, i pagamenti effettuati in esecuzione dei piani di riparto non possono essere ripetuti, salvo il caso dell’accoglimento di domande di revocazione. I creditori che hanno percepito pagamenti non dovuti, devono restituire le somme riscosse, oltre agli interessi legali dal momento del pagamento effettuato a loro favore (art. 114).
– ln tema di pagamento ai creditori (art. 115), il Curatore provvede al pagamento delle somme assegnate ai creditori nel piano di ripartizione nei modi stabiliti dal giudice delegato, purché tali da assicurare la prova del pagamento stesso.
Se prima della ripartizione i crediti ammessi sono stati ceduti, il Curatore attribuisce le quote di riparto ai cessionari, qualora la cessione sia stata tempestivamente comunicata, unitamente alla documentazione che attesti, con atto recante le sottoscrizioni autenticate di cedente e cessionario, l’intervenuta cessione. In questo caso, il curatore provvede alla rettifica formale dello stato passivo. Le stesse disposizioni si applicano in caso di surrogazione del creditore.
Compiuta la liquidazione dell’attivo e prima del riparto finale, nonché in ogni caso in cui cessa dalle funzioni, il Curatore presenta al Giudice Delegato un rendiconto recante l’esposizione analitica delle operazioni contabili e della attività di gestione della procedura. Il Giudice ordina il deposito del conto in cancelleria e fissa l’udienza che non può essere tenuta prima che siano decorsi quindici giorni dalla comunicazione del rendiconto a tutti i creditori.
Dell’avvenuto deposito e della fissazione dell’udienza il curatore dà immediata comunicazione ai creditori ammessi al passivo, a coloro che hanno proposto opposizione, ai creditori in prededuzione non soddisfatti, con posta elettronica certificata, inviando loro copia del rendiconto ed avvisandoli che possono presentare eventuali osservazioni o contestazioni fino a cinque giorni prima dell’udienza con le modalità di cui all’articolo 93, secondo comma. Al fallito, se non è possibile procedere alla comunicazione con modalità telematica, il rendiconto e la data dell’udienza sono comunicati mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Se all’udienza stabilita non sorgono contestazioni o su queste viene raggiunto un accordo, il giudice approva il conto con decreto; altrimenti, fissa l’udienza innanzi al collegio che provvede in camera di consiglio (art. 116).
– Da ultimo, la ripartizione finale è disciplinata dall’art. 117, a mente del quale, approvato il conto e liquidato il compenso del Curatore, il Giudice Delegato, sentite le proposte del curatore, ordina il riparto finale secondo le norme precedenti.
Per i creditori che non si presentano o sono irreperibili le somme dovute sono nuovamente depositate presso l’ufficio postale o la banca già indicati ai sensi dell’art. 34. Decorsi cinque anni dal deposito, le somme non riscosse dagli aventi diritto e i relativi interessi, se non richieste da altri creditori, rimasti insoddisfatti, sono versate a cura del depositario all’entrata del bilancio dello Stato per essere riassegnate, con Decreti del Ministro dell’Economia e delle Finanze, ad apposita unità previsionale di base dello stato di previsione del Ministero della Giustizia.
Il Giudice, anche se è intervenuta l’esdebitazione del fallito, omessa ogni formalità non essenziale al contraddittorio, su ricorso dei creditori rimasti insoddisfatti che abbiano presentato la richiesta anzidetta, dispone la distribuzione delle somme non riscosse in base all’art. 111 fra i soli richiedenti.
Quali tipologie societarie esistono a Malta?
Dott. Raffaele Piu
Quale tipologia societaria è più adatta alla tua impresa? Questa è una delle decisioni più importanti che dovrai prendere nella fase iniziale della tua attività, in quanto determinerà il modo in cui verrà gestito il tuo business e ti permetterà di rapportare meglio il sistema fiscale Maltese con le tue esigenze professionali.
La tipologia societaria dipende soprattutto da quale tipo di impresa vorrai avviare, dal settore in cui la tua impresa è coinvolta e anche dal numero di persone che investiranno denaro nella società.
Tra le possibili opzioni di registrazione alcune tra le più gettonate sono:
“Limited Liability Company”:
se è di tipo “Public” si chiama PLC, ma se è di tipo “Private” si definisce LTD ed è la forma giuridica più diffusa.
Il capitale sociale minimo di una LTD a Malta deve essere di almeno € 1.165 e deve essere sottoscritta da almeno due persone.
“Self-employed”:
E ’il corrispettivo del nostro “libero professionista”, per avviare questo tipo di attività bisogna iscriversi all’Employment and Training Corporation (ETC) ed è necessario presentare il proprio Social Security Number e il proprio documento di identità (o passaporto).
“Sole proprietor-ship”:
Questo tipo di entità aziendale è la meno regolamentata ed è soggetta minori formalità. L’unico requisito per iniziare l’attività è quello di ottenere una licenza commerciale e di registrarsi presso il Register of Traders. Il proprietario dell’attività agisce in prima persona e non beneficia di una personalità giuridica distinta. Anche dal punto di vista fiscale saranno considerate le aliquote individuali del titolare. I principali vantaggi di questa entità di business includono la flessibilità di funzionamento, nessuna restrizione sul processo decisionale e quasi senza obblighi di segnalazione.
Partnership (General o Limited):
Società in nome collettivo e società in accomandita.
Doppia imposizione: residenza fiscale e AIRE.
L’Italia ha stipulato una serie di convenzioni con alcuni paesi che fanno parte dell’Unione Europea, in modo tale da evitare ai propri contribuenti che risiedono all’estero la “doppia imposizione fiscale” sia sul reddito che sul patrimonio. Nello specifico tra Italia e Malta dal 1985 esiste un accordo bilaterale per prevenire la doppia imposizione.
Quando si espatria però è molto importante tenere ben presente un fattore rilevante che riguarda le nostre tasse: la residenza fisica coinvolge direttamente la residenza fiscale, e per evitare complicazioni future è necessario che questo punto sia molto chiaro per il fisco italiano. Onde evitare fraintendimenti nel momento in cui si decide di stabilire la residenza in un determinato paese estero è sempre opportuno effettuare l’iscrizione all’AIRE in modo da ufficializzare il trasferimento (oltre ad essere di fatto un diritto, ma soprattutto un dovere di ogni cittadino Italiano).
Per iscriversi all’AIRE (è una procedura gratuita) è necessario compilare un modulo, fornito dall’ufficio consolare competente, e a tale modulo bisognerà allegare, oltre al passaporto o alla carta di identità valida per l’espatrio, anche uno o più documenti utili a comprovare l’effettivo trasferimento, come il certificato di residenza o un’eventuale copia del contratto di lavoro.
Secondo l’articolo 2, comma 2, del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, “la sola iscrizione all’AIRE non è sufficiente per escludere la residenza fiscale in Patria”. Questo significa che un altro fattore determinante è la presenza fisica nel territorio in cui si stabilisce la propria residenza fiscale, e tale permanenza è dimostrabile dalla concreta presenza sul territorio per più di 183 giorni l’anno anche non continuativi (184 per gli anni bisestili).
Il 13 Luglio del 2012, la sentenza n. 87/1/12 della “Ctr “Liguria ha determinato inoltre, in via ufficiale, che nel caso in cui una persona sia costretta per motivi professionali a soggiornare in uno o più luoghi differenti dalla propria residenza fiscale, verrà considerata come residenza ufficiale quella del luogo in cui esistono i propri “legami personali” a patto che vi ritorni con regolarità.
Società estere che operano in Italia.
E’ questo un argomento molto dibattuto soprattutto negli ultimi anni a seguito della globalizzazione e dell’interesse anche da parte di soggetti italiani ad operare a livello internazionale con società estere. Anzitutto bisogna chiarire che il soggetto residente in Italia che percepisce utili da società estera è tassabile in Italia, ai sensi del D.P.R. n. 917/86 (T.U.I.R.) fatte salve le imposte già versate all’estero e gli accordi internazionali per evitare la doppia imposizione a seconda della localizzazione del reddito all’estero. In questo breve scritto affronteremo tuttavia, se pur sinteticamente, la tassazione della società estera che opera in Italia in maniera non stabile, ovvero che intrattiene rapporti commerciali in Italia pur non avendo una sede fissa. Mentre infatti le attività svolte con sede fissa sono regolate alla stregua della normativa generale e, quindi, la società estera che intenda stabilirsi in Italia è soggetta alla normale tassazione, bisogna distinguere le attività svolte all’estero ma con interessi commerciali anche in Italia. Confrontando le disposizioni di cui all’art. 162 del T.U.I.R. con l’art. 5 del modello OCSE si desume che la normativa nazionale ricalca in pratica il dettame della convenzione tipo internazionale, anche perché se così non fosse, prevarrebbe comunque quest’ultima sul diritto interno, anche per un principio costituzionale. Anzi, se leggiamo l’art. 162 che rinvia all’art. 169 del T.U.I.R. troviamo addirittura una deroga a favore del contribuente nel senso che, devono applicarsi le norme interne se risultano più favorevoli rispetto gli accordi internazionali per la doppia imposizione. D’altronde il commentario OCSE del gennaio 2003 è ormai ritenuto quasi universalmente applicabile e le interpretazioni non lasciano più dubbi a distanza di più di due anni. Ma torniamo al nostro argomento e cerchiamo di comprendere quando una società estera che agisce in Italia può essere considerata o meno operante con una stabile organizzazione e quindi soggetto attivo ai fini della tassazione fiscale.
NORMA GENERALE:
Il controllo tra imprese non residenti non danno automaticamente origine ad una stabile organizzazione, ma viene considerata stabile organizzazione l’entità sia residente che non residente che concluda a nome dell’impresa estera contratti diversi dall’acquisto di beni; tuttavia, non può essere considerata stabile organizzazione dell’impresa estera il fatto che questa eserciti nel territorio dello Stato la propria attività a mezzo di un intermediario (esempio mediatore o commissionario)che agisca tuttavia con status indipendente e nell’ambito della propria attività.
SONO CONSIDERATE STABILE ORGANIZZAZIONE:
un’officina o un laboratorio ;
una succursale, un ufficio o una sede di direzione;
un cantiere di montaggio, installazione o di costruzione e le attività di supervisione connesse se di durata superiore a tre mesi;
un giacimento, una miniera, una cava ed ogni altro luogo di estrazione di risorse naturali ove lo stato può esercitare dei diritti
NON SONO CONSIDERATE STABILE ORGANIZZAZIONE :
localizzazione di beni immagazzinati ai soli fini di deposito, di esposizione o di consegna;
utilizzo di una installazione ai soli fini di deposito, di esposizione o di consegna di beni o merci appartenenti all’impresa;
localizzazione di beni immagazzinati ai soli fini della trasformazione ma da parte di altra impresa;
sede fissa di affari utilizzata esclusivamente per acquistare beni o merci e raccogliere informazioni utili, ovvero per svolgere attività con carattere preparatorio o ausiliario;
disporre a qualsiasi titolo di elaboratori elettronici ed impianti ausiliari per la raccolta e la trasmissione di dati ed informazioni finalizzati alla vendita di beni e servizi
Da quanto pertanto si desume che la sede destinata a vendita diretta è considerata ipotesi di stabile organizzazione per la società estera e pertanto suscettibile a tassazione.
Una soluzione a livello comunitario potrebbe essere quella di avvalersi di depositi fiscali , introdotti nel nostro ordinamento tributario già dal marzo 1997 (Legge n. 29/1997), ove è consentito custodire e sottoporre a lavorazione senza il pagamento dell’Iva beni nazionali e comunitari a condizione che non siano destinati alla vendita al dettaglio all’interno dei depositi stessi; nel caso di utilizzo di deposito fiscale, l’iva verrebbe assolta soltanto dall’acquirente finale al momento della immissione per il consumo dei beni in Italia ed il gestore di deposito può anche assumere la veste di rappresentante fiscale con attribuzione quindi di un numero di partita iva unico per tutti i soggetti passivi non residenti rappresentati e con l’adempimento di integrare le fatture estere, di emettere autofatture e di compilare gli elenchi “intrastat” per acquisti e vendite con provenienza o destinazione comunitaria.
DIAPASHOME CORE BUSINESS
FRANCHISING IN USA
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Sinossi sui visti più comuni per entrare negli USA – parte IPer approfondimenti sulla tematica VISTI USA sono disponibili i suddetti articoli di approfondimento realizzati dall’Avv. Piero Salussolia dello studio Salussolia&Associates in Miami.
Sinossi sui visti più comuni per entrare negli USA – parte IIPer approfondimenti sulla tematica VISTI USA sono disponibili i suddetti articoli di approfondimento realizzati dall’Avv. Piero Salussolia dello studio Salussolia&Associates in Miami.
TAX LIENS & DEEDS CERTIFICATES
I nostri clienti investono negli Usa con DiapasHome in “Tax Liens or Tax Deeds Certificates” con un rendimento annuo minimo del 10% sull’investimento. L’investimento ha per garanzia (secondo le leggi di ogni singolo stato americano) le stesse proprietà immobiliari sulle quali le Contee degli Usa hanno emesso il gravame fiscale.
Scoprite come DiapasHome sviluppa per i suoi clienti l’investimento in “Tax Liens e Deeds” (gravami fiscali) negli Stati Uniti d’America.
Seguite la presentazione sotto o fate scorrere le slides.
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Investimenti alberghieri negli usa
CARATTERISTICHE DELL’INVESTIMENTO
Le opportunità in acquisizioni alberghiere sono selezionate dal Gruppo in base a posizione, marca, e ritorno potenziale. Ogni acquisizione è attentamente analizzata dall’Investment Committee e deve soddisfare indici di rendimento rigorosi, condizione che ha consentito il successo del Gruppo nel corso degli anni.
Ogni progetto viene selezionato in modo tale da generare dividendi medi annui sopra la soglia del 10% e un IRR netto a fine progetto superiore al 15%.
Quota minima per investimento: $ 100,000.00
L’orizzonte temporale d’investimento va dai 3 ai 10 anni. Viene anche consentita l’opportunità di exit anticipato rispetto alla scadenza prefissata.
Le strutture alberghiere devono essere localizzate in aree degli USA in espansione o in mercati strategici con elevate barriere all’ingresso.
Gli alberghi devono essere affiliati a un top brand, con un consolidato sistema di prenotazioni (i.e. Hilton, Sheraton…).
Gli alberghi devono generare un solido flusso di cassa, e avere potenziale di miglioramento.
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AFFARI IMMOBILIARI DEL MESE
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Trade Journal febbraio 2017
Trade Journal aprile 2017
Written by Marketing marzo 16, 2017
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