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Timestamp: 2018-10-23 20:22:57
Document Index: 25214320

Matched Legal Cases: ['§ 181', '§ 181', '§ 812', '§ 138', '§ 138', '§ 138', 'BGH', '§ 195', 'Art. 229', '§ 6']

LG Dortmund, 4 O 336/04: LG Dortmund: kaufpreis, verkehrswert, missverhältnis, grundbuch, kopie, eigentümer, vertragsabschluss, rechtshängigkeit, belastung, nebenkosten
Urteil des LG Dortmund vom 25.07.2006, 4 O 336/04
4 O 336/04
LG Dortmund: kaufpreis, verkehrswert, missverhältnis, grundbuch, kopie, eigentümer, vertragsabschluss, rechtshängigkeit, belastung, nebenkosten
Kaufpreis, Verkehrswert, Missverhältnis, Grundbuch, Kopie, Eigentümer, Vertragsabschluss, Rechtshängigkeit, Belastung, Nebenkosten
Landgericht Dortmund, 4 O 336/04
Aktenzeichen: 4 O 336/04
Tenor: Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger zu Händen eines von den Klägern zu beauftragenden Notars 70.558,27 € (i.W. siebzigtausendfünfhundertachtundfünfzig 27/100 Euro) nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 17.02.2005 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notarieller Erklärungen vor dem beauftragten Notar:
a.) Die Kläger verpflichten sich, dem Beklagten den nachfolgenden Grundbesitz Objekt in E, H-straße ##, Wohnung Nr. 6 nebst Kellerraum Nr. 6, gelegen Gemarkung E, Flur ##, Flurstück ###, Grundbuch E B, Blatt ##### zu übertragen, frei von der in Abteilung III der Grundbücher eingetragenen Grundschuld(en). Dazu erteilen die Kläger dem Beklagten Vollmacht im Namen der Kläger und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner 20 % und der Beklagte 80 %.
Der Beklagte erwarb im Jahre 1998 den Grundbesitz H-straße ## gemeinsam mit Herrn T. Der Grundbesitz wurde von den Erwerbern sodann in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Auf die Kopien der notariellen Teilungserklärung vom 23.11.1998 (Bl. 83 R f. d.A.) kann Bezug genommen werden.
3Nach der erfolgten Teilung wurde der Beklagte in dem neu angelegten Grundbuch als Eigentümer mehrerer Eigentumswohnungen im Hause H-straße ## in E eingetragen. Dazu gehörte auch die Wohnung Nr. 6 in diesem Hause. Auf die Kopie des Grundbuchauszuges des Amtsgerichts Dortmund zum Grundbuch von E B Blatt ##### (Bl. 58 f. d.A.) wird Bezug genommen.
5Es kam zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages durch notarielle Erklärungen vom 03.12.1999 (Bl. 3 f. d.A.) und vom 17.12.1999 (Bl. 9 f. d.A.). Die Parteien vereinbarten darin einen Kaufpreis in Höhe von 71.018,44 €. Nach Zahlung des Kaufpreises wurde die Kläger als Eigentümer in dem vorbenannten Grundbuch eingetragen.
6Die Kläger erhielten von dem Beklagten einen Betrag in Höhe von 8.151 €, der zum Teil als sog. "Belastungszuschuss" und zum Teil auch als "Innenprovision" bezeichnet wurde. Diesen Zuschuss rechnete der Beklagte mit Schreiben vom 02.08.2000 (Bl. 119 d.A.) gegenüber den Klägern ab.
7Im Jahre 2004 wurden Verkehrswertgutachten über den Wert verschiedener Wohnungen im Hause H-straße ## von dem Klägervertreter in Auftrag gegeben. Der Sachverständige Dipl.-Ing. I erstellte daraufhin unter dem 22.11.2004 ein Gutachten. Der Wert der Wohnung Nr. 6 wurde darin mit 30.100,00 € angegeben. Wegen der Einzelheiten des Gutachtens kann auf die Kopie (Bl. 47 f. d.A.) Bezug genommen werden.
Die Kläger behaupten, der Beklagte habe damit geworben, dass es sich bei der vorgenannten Eigentumswohnung um eine risikolose Kapitalanlage und zugleich um 2
ein Steuersparmodell handele. Die Mitarbeiter der Fa. V hätten weiter damit geworben, dass für den Fall des Mietausfalls ein Mietpool vorhanden sei, der diesen Ausfall auffangen würde. Es sei erklärt worden, dass sich unter Berücksichtigung einer Steuerersparnis von über 8.000,00 DM jährlich eine monatliche Belastung von ca. 50 € ergebe. Tatsächlich habe sich jedoch eine monatliche Belastung über vier Jahre in Höhe von 378 € ergeben. Die Kläger behaupten, sie seien insoweit falsch beraten worden. Bei richtiger Beratung hätten sie den Kaufvertrag nicht geschlossen.
9Die Kläger behaupten weiter, es sei erklärt worden, das Haus sei vollständig neu saniert gewesen. Tatsächlich hätte sich jedoch ein völlig unterdurchschnittlicher Zustand mit erheblichem Instandhaltungsstau gezeigt. Weiter hätten sie erst später festgestellt, dass das Haus in einer besonders schlechten Gegend E liege. Die Kläger behaupten, der Verkehrswert der Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs lediglich bei 30.100 € gelegen. Der Kaufpreis sei daher um mehr als 100 % überteuert. Die Kläger behaupten, der Beklagte habe als gewerbsmäßiger Immobilienhändler Kenntnis von der Überteuerung gehabt. Die Kläger sind daher der Ansicht, der Kaufvertrag sei sittenwidrig und nichtig und verlangen die Rückabwicklung des Kaufvertrages.
11Die Kläger behaupten dazu, unter Berücksichtigung von Mietzahlungen in Höhe von ca. 4.424,69 € und Zinszahlungen in Höhe von über 22.572,48 € sei ihnen ein erheblicher Schaden in Höhe von 18.147,79 € entstanden, welchen sie mit dem Klageantrag zu 2.) geltend machen.
1. den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger zu Händen eines von den Klägern zu beauftragenden Notars 70.558,28 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notarieller Erklärungen vor dem beauftragten Notar:
14a.) Die Kläger verpflichten sich, dem Beklagten den nachfolgenden Grundbesitz Objekt in E, H-straße ##, Wohnung Nr. 6 nebst Kellerraum Nr. 6, gelegen Gemarkung E, Flur ##, Flurstück ###, Grundbuch E B, Blatt ###### zu übertragen, frei von der in Abteilung III der Grundbücher eingetragenen Grundschuld(en). Dazu erteilen die Kläger dem Beklagten Vollmacht im Namen der Kläger und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.
182. den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger weitere 18.147,79 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
21Der Beklagte behauptet, es habe keine fehlerhafte Beratung gegeben. Insbesondere sei den Klägern keine monatliche Belastung in Höhe von 50 € in Aussicht gestellt worden. Auch sei in den notariellen vertraglichen Unterlagen kein Hinweis auf Vereinbarungen zu einem Mietpool enthalten.
24Der Beklagte behauptet weiter, er habe das Gebäude selbst zu einem Gesamtkaufpreis in Höhe von 427.440 € erworben. Auf dieser Grundlage habe er davon ausgehen können, dass der mit den Klägern vereinbarte Kaufpreis auch realistisch gewesen sei. Es fehle daher jedenfalls an dem subjektiven Tatbestand der Sittenwidrigkeit.
27Die Klage ist am 31.12.2004 beim Landgericht Dortmund eingegangen und dem Beklagten am 17.02.2005 zugestellt worden.
28Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. F. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme kann auf das bei den Akten befindliche Gutachten vom 22.05.2006 (Bl. 158 f. d.A.) Bezug genommen werden.
Den Klägern steht gegenüber dem Beklagten ein Anspruch auf Rückzahlung in Höhe 31
von 70.558,27 € Zug um Zug gegen Rückabwicklung des Kaufvertrages gem. §§ 812, 818 BGB zu.
Der zwischen den Parteien geschlossen notarielle Kaufvertrag über die Wohnung Nr. 6 im Hause H-straße ## ist gem. § 138 BGB nichtig. Nach seinem aus der Zusammenfassung von Inhalt, Beweggrund und Zweck zu entnehmenden Gesamtcharakter ist das Rechtsgeschäft mit den guten Sitten nicht vereinbar. Die Sittenwidrigkeit des Vertrages ergibt sich aus einem besonderes groben Missverhältnis zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Wert der Wohnung.
Soweit der Beklagte zuletzt mit Schriftsatz vom 18.07.2006 auf die Kopie eines "Grundstücksmarktberichts E 1998" Bezug genommen hat, erfolgte dies nach Ablauf der 32
im Beschluss vom 31.05.2006 gesetzten Frist und nach Terminierung. Diese Kopie vermag aber das Gutachten des Sachverständigen auch nicht zu erschüttern. Es ist nicht ersichtlich, was bei dem Wert von 2.500 DM / qm zugrunde gelegt worden ist. Ein ausreichender Vortrag hierzu fehlt. Der Beklagte hätte dies allenfalls dem Sachverständigen vorhalten können, was er jedoch nicht beantragt hat. Im übrigen belegt auch das außergerichtlich eingeholte Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. I vom 22.11.2004 (Bl. 47 f. d.A.), dass der Verkehrswert der Wohnung Nr. 6 erheblich unter den Kaufpreisen lag. Das Gericht hat daher im Ergebnis keinerlei Zweifel, dem Sachverständigen Dipl.-Ing. F in seiner Bewertung zu folgen.
Auf der Grundlage des von dem Sachverständigen ermittelten Verkehrswertes bei Vertragsabschluss in Höhe von 31.300,00 € ist das Verhältnis zum vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 71.018,44 € nur als grob zu bezeichnen. Der gezahlte Kaufpreis beträgt mehr als 126,9 % des tatsächlichen Wertes der Wohnung.
Allein das besonders grobe Äquivalenzmissverhältnis erlaubt es, auf die verwerfliche Gesinnung als subjektives Merkmal des § 138 BGB zu schließen. Denn eine verwerfliche Gesinnung muss schon dann bejaht werden, wenn sich der Begünstigte zumindest leichtfertig der Einsicht verschließt, dass sich der andere Teil nur unter dem Zwang der Verhältnisse oder den in § 138 Abs. 2 BGB genannten Umständen auf den ungünstigen Vertrag eingelassen hat. Nach dem geschilderten Satz der Lebenserfahrung, dass außergewöhnliche Gegenleistungen nicht ohne Not zugestanden werden, kann sich der Begünstigte der Kenntnis der "misslichen Lage" des anderen Teils nicht nur dadurch verschließen, dass er bei erkannt krassem Missverhältnis dessen Zwangslage oder einen anderen ihn hemmenden Umstand nicht 41
zur Kenntnis nimmt, sondern auch dadurch, dass er sich schon des objektiven besonders groben Missverhältnisses nicht bewusst wird (vgl. BGH NJW 2001, S. 1127 f).
Der von dem Beklagten selbst zuvor gezahlte Kaufpreis entkräftet die Vermutung nicht. Dieser von ihm selbst gezahlte Preis spricht schon für einen wesentlichen niedrigeren Verkehrswert. Der Beklagte hat hierzu vorgetragen, das gesamte Haus für 427.440 € erworben zu haben. Stellt man diesen Preis in Relation zu der Gesamtwohnflächen (565,78 qm), so ergibt sich ein qm-Preis von 755 € / qm. Damit entfällt auf die streitgegenständliche Wohnung (45 qm) ein anteiliger Preis von ca. 33.975 €. Dieser Wert liegt nicht weit von dem entfernt, den der Sachverständige Dipl-Ing. F mit 31.300 € festgestellt hat. Welche Nebenkosten der Beklagte beim Erwerb des Hauses und bei der Teilung der Wohnungen hatte, mag für seine unternehmerische Kalkulation von Bedeutung sein, spielt für die Beurteilung der Kenntnis vom Verkehrswert aber keine Rolle. Die von ihm aufgewandten Nebenkosten schmälern allenfalls seinen Gewinn, führen aber nicht zu einer Erhöhung des tatsächlichen Verkehrswertes. Die Tatsache, dass der Beklagte das gesamte Objekt zu einem Preis in Höhe von 427.440 € erworben hat, spricht vielmehr für eine positive Kenntnis von den tatsächlichen Verkehrswerten. In diesem Zusammenhang hat der Beklagte zuletzt auch eingeräumt, zumindest von einer 45
50 % - igen Überhöhung des Kaufpreises positive Kenntnis gehabt zu haben. Das Gericht geht aber nach dem eigenen Vortrag des Beklagten auch davon aus, dass er auch bezüglich einer noch höheren Überteuerung Kenntnis hatte. Dem Beklagten, der gewerblich im Immobiliengeschäft tätig war, muss bekannt gewesen sein, dass die von ihm verauslagten Erwerbs- und Nebenkosten den Verkehrswert nicht erhöhen. Daher geht auch das Gericht davon aus, dass der Beklagte bei seiner subjektiven Vorstellung vom Verkehrswert diese Kosten zumindest nicht in der angegeben Höhe ernsthaft in Ansatz gebracht hat.
49Dass der Beklagte tatsächlich von einem wesentlich höheren Verkehrswert ausgehen musste oder durfte, hat er auch sonst nicht substantiiert dargelegt. Da der Beklagte gewerblich im Immobiliengeschäft tätig war, rechtfertigt der von ihm gezahlte Preis nicht die Vermutung eines besonders hohen Verkehrswertes. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass er die Marktlage kannte und sich ein eigenes Bild machen konnte. Der von ihm gezahlte Preis muss nicht mit der tatsächlichen Marktlage übereinstimmen. Der Beklagte hat zwar in anderen Verfahren vor der 4 Zivilkammer vorgetragen, dass ein Gutachten des Dipl.-Ing. I vorgelegen habe, wonach der zu zahlende Kaufpreis etwa 10 bis 15 % unterhalb des Verkehrswertes gelegen habe. Dieser Vortrag ist jedoch unsubstantiiert. Hierauf hat das Gericht mit Beschluss vom 31.05.2006 hingewiesen, ohne das weiterer hinreichender Vortrag erfolgte. Das Gutachten selbst ist nicht vorgelegt worden. Auch ist nicht ersichtlich, welche Werte ermittelt worden sein sollen und was dem zugrunde gelegt wurde. Die pauschale Behauptung des Beklagten genügt nicht.
51Der Anspruch der Kläger auf Herausgabe des gezahlten Kaufpreises ist nicht verjährt. Die Kläger haben den Lauf der Verjährung rechtzeitig durch Einreichung der Klage unterbrochen. Die Verjährungsfrist betrug nach dem Schuldrecht in der alten Fassung gem. § 195 BGB dreißig Jahre. Die neue Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Diese neue Frist begann gem. Art. 229 § 6 Abs. 3 EGBGB am 01.01.2002 und wäre danach am 31.12.2004 abgelaufen. Die Klage ist am 31.12.2004 bei Gericht eingegangen. Die Zustellung der Klage an den Beklagten wirkt auf den Eingang der Klage zurück. Die Tatsache, dass die Zustellung erst am 17.02.2005 erfolgt ist, fällt nicht in den Verantwortungsbereich der Kläger.
53Den Klägern steht jedoch kein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 18.147,79 € zu. Insoweit war die Klage unbegründet und abzuweisen.
54Die Kläger haben einen Schaden insoweit nicht substantiiert vorgetragen. Es fehlt jede konkrete Schadensberechnung. Die Kläger haben in der Klageschrift lediglich ungefähre Angaben zu Zinsen und Mieteinnahmen gemacht und eine Differenz in den Raum gestellt. Die Kläger haben jedoch nicht angegeben, für welchen Zeitraum sie einen Schadensersatz geltend macht. Es fehlt auch jede konkrete Aufstellung über die Höhe der vereinnahmten Mieten, der angefallenen Zinsen und etwaiger Steuerersparnisse. Auch die Aufstellung über die durch den Wohnungskauf entstandenen Kosten, welche die Kläger selbst angefertigt haben und welche der Klage beigefügt war (Bl. 21 d.A.), ist nicht geeignet, den konkret geltend gemachten Schaden nachzuvollziehen. So fehlen auch in dieser Aufstellung Angaben zu etwaigen Steuerersparnissen ganz. Zwar sind weitere Kosten erwähnt, die in der Klageschrift nicht genannt werden. Die Angaben zu Mieteinnahmen und Zinsen lassen sich aber auch anhand dieser Aufstellung nicht hinreichend nachvollziehen. Das Gericht hatte bereits im Beweisbeschluss darauf hingewiesen, dass für Ansprüche, die über die Rückabwicklung hinausgehen, ein ausreichender Vortrag fehlt. Ein weiterer hinreichender Vortrag der Kläger erfolgte gleichwohl zum Schaden nicht.