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Timestamp: 2016-10-21 18:26:44+00:00
Document Index: 122020506

Matched Legal Cases: ['art. 48', 'art. 46', 'art. 54', 'art. 55', 'art. 143', 'art. 253', 'art. 175', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 8', 'ATF ', 'art. 8', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 144', 'art. 8', 'art. 70', 'art. 267', 'ATF ', 'art. 70', 'art. 70', 'art. 70', 'art. 70', 'art. 70', 'art. 146', 'art. 97', 'art. 146', 'art. 146', 'art. 101', 'art. 146', 'art. 146', 'art. 146', 'art. 101', 'art. 101', 'ATF ', 'art. 152', 'art. 156', 'art. 152', 'art. 152', 'art. 159', 'art. 152']

demanderesse et recourante, repr�sent�e par Me Pascal P�troz,
d�fendeur et intim�, repr�sent� par Me Corinne Nerfin.
bail � loyer; colocataires; indemnit� pour occupation illicite,
recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 6 f�vrier 2006.
Par contrat du 19 mars 2002, A.________ a remis � bail � B.________ et C.________ des locaux commerciaux � l'usage de bureaux, situ�s dans un immeuble, � Gen�ve. Le loyer annuel �tait de 42'000 fr., charges non comprises.
A une date ind�termin�e, la bailleresse a mis les locataires en demeure de lui verser plusieurs loyers �chus. Faute de paiement dans le d�lai imparti, elle a r�sili� le bail pour le 31 janvier 2003, par avis officiel adress� � chacun des locataires. Le cong� n'a pas �t� contest�.
L'objet lou� n'a pas �t� restitu� � fin janvier 2003. C.________ occupait alors seul les locaux.
Le 14 mai 2003, la bailleresse a fait notifier � B.________ deux commandements de payer. L'un portait sur un montant de 3'650 fr. correspondant au loyer et charges de janvier 2003; l'autre, d'un montant de 10'920 fr., repr�sentait des indemnit�s pour occupation illicite du 1er f�vrier au 30 avril 2003. Le 12 f�vrier 2004, A.________ a introduit de nouvelles poursuites contre B.________, pour un montant de 29'200 fr. correspondant aux indemnit�s pour occupation illicite du 1er mai au 31 d�cembre 2003.
B.________ a form� opposition � chacun de ces commandements de payer.
Selon la bailleresse, les locaux ont �t� d�finitivement lib�r�s le 15 avril 2004.
Le 13 ao�t 2003, A.________ a d�pos� une demande en paiement devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers. Ses conclusions tendaient � ce que B.________ soit condamn� � lui verser les sommes de 3'650 fr. avec int�r�ts � 5% d�s le 1er janvier 2003 et de 21'900 fr. avec int�r�ts � 5% d�s le 2 mai 2003; la demanderesse concluait �galement � la mainlev�e des oppositions form�es aux deux premiers commandements de payer.
A la suite de l'�chec de la conciliation, la demanderesse a introduit action devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve.
Le 8 avril 2004, A.________ a d�pos� une seconde demande en paiement devant la Commission de conciliation. Les parties n'�tant pas parvenues � un accord, elle a derechef ouvert action devant le Tribunal, concluant au versement par B.________ de la somme de 30'774 fr.30 avec int�r�ts � 5% d�s le 16 d�cembre 2003 et � la mainlev�e de l'opposition form�e dans la troisi�me poursuite.
Par jugement du 15 mars 2005, le Tribunal des baux et loyers a pr�alablement ordonn� la jonction des deux causes; il a d�bout� A.________ de toutes ses conclusions.
Statuant le 6 f�vrier 2006 sur appel de la bailleresse, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a confirm� le jugement de premi�re instance.
A.________ interjette un recours en r�forme. Elle conclut � l'annulation de l'arr�t attaqu� et � la condamnation de B.________ � lui payer les montants de 21'900 fr. avec int�r�ts � 5% d�s le 2 mai 2003 et 30'774 fr.30 avec int�r�ts � 5% d�s le 16 d�cembre 2003. Elle demande en outre la mainlev�e des oppositions form�es dans les trois poursuites susmentionn�es.
B.________ a d�pos� un m�moire de r�ponse dans lequel il propose le rejet du recours. Il demande par ailleurs � �tre mis au b�n�fice de l'assistance judiciaire.
1.1 Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en paiement, et dirig� contre une d�cision finale rendue en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse d�passe le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
2.1 Dans son recours, la bailleresse ne r�clame plus au d�fendeur le loyer de janvier 2003. Devant le Tribunal f�d�ral, le litige porte donc exclusivement sur la question de savoir si le d�fendeur doit � la demanderesse une indemnit� pour l'occupation illicite des locaux � partir du 1er f�vrier 2003.
2.2 Selon l'arr�t attaqu�, il appartenait � la demanderesse de prouver l'existence d'un rapport de solidarit� entre le d�fendeur et C.________. Or, la bailleresse n'a produit aucune pi�ce, ni formul� d'offre de preuve, tendant � d�montrer qu'en l'absence de toute mention expresse dans le contrat, le d�fendeur a eu un comportement r�v�lant � l'�vidence sa volont� de s'engager pour le tout, � l'�gal de son colocataire. La cour cantonale en d�duit que, selon toute vraisemblance, l'engagement du d�fendeur portait exclusivement sur le paiement du loyer et des frais accessoires. Elle ajoute que, vu les circonstances particuli�res dans lesquelles le contrat a �t� conclu, l'engagement solidaire du d�fendeur - pour autant qu'il ait exist� en tant que tel - ne s'�tendait pas � une obligation de restitution sur laquelle il ne pouvait, d�s le d�but du bail, avoir aucune emprise, faute d'avoir jamais occup� les locaux lou�s.
Invoquant les art. 143 CO et 8 CC, la demanderesse fait valoir que le d�fendeur, auquel le fardeau de la preuve incombait, n'a apport� aucun �l�ment permettant de d�montrer que son engagement solidaire �tait limit� au paiement du loyer et des frais accessoires.
3.1 Le bail � loyer est conclu g�n�ralement entre deux cocontractants. Il se peut toutefois que, d'un c�t� ou de l'autre, plusieurs personnes soient parties au contrat, en tant que cobailleresses ou colocataires. Il s'agit alors d'un bail commun; lorsqu'un tel contrat est conclu entre un bailleur et plusieurs colocataires, le terme utilis� est location commune ou colocation (Jacques Micheli, Les colocataires dans le bail commun, in 8e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 1994, p. 3; Roger Weber, Der gemeinsame Mietvertrag, th�se Zurich 1993, p. 88; Hans Schmid, Der gemeinsame Mietvertrag, in SJZ 1991, p. 349). Si l'on se r�f�re � la d�finition du bail � loyer r�sultant de l'art. 253 CO, le contrat commun implique la cession de l'usage d'une chose � plusieurs locataires. C'est dire qu'il n'y a pas bail commun, mais reprise cumulative de dette - en g�n�ral, simultan�e (Thomas Probst, Commentaire romand, n. 7 ad Introduction aux art. 175-183 CO) - lorsqu'une personne s'engage, � c�t� du locataire, uniquement comme d�bitrice solidaire du loyer, en excluant d'occuper elle-m�me les locaux (Micheli, op. cit., p. 6; Schmid, op. cit., p. 349/350).
Comme tout contrat, le bail commun s'interpr�te d'abord selon la volont� commune et r�elle des parties (interpr�tation subjective). Si cette volont� ne peut �tre �tablie en fait, le juge interpr�tera les d�clarations et les comportements des parties selon le principe de la confiance, en recherchant comment une d�claration ou une attitude pouvait �tre comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (interpr�tation objective; Weber, op. cit., p. 35/36; cf. ATF 131 III 606 consid. 4.1 p. 611; 131 V 27 consid. 2.2 p. 29). Les circonstances d�terminantes sont celles qui ont pr�c�d� ou accompagn� la manifestation de volont� (ATF 131 III 377 consid. 4.2 p. 382 et l'arr�t cit�), � l'exclusion des �v�nements post�rieurs (Bernard Corboz, Le contrat et le juge, in Le contrat dans tous ses �tats, Berne 2004, p. 275/276).
L'art. 8 CC r�partit le fardeau de la preuve pour toutes les pr�tentions fond�es sur le droit f�d�ral et d�termine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les cons�quences de l'�chec de la preuve (ATF 130 III 321 consid. 3.1 p. 323; 127 III 519 consid. 2a p. 522; 126 III 189 consid. 2b, 315 consid. 4a). On d�duit �galement de l'art. 8 CC un droit � la preuve et � la contre-preuve (ATF 129 III 18 consid. 2.6 et les arr�ts cit�s). En particulier, le juge enfreint cette disposition s'il tient pour exactes les all�gations non prouv�es d'une partie, nonobstant leur contestation par la partie adverse, ou s'il refuse toute administration de preuve sur des faits pertinents en droit (ATF 130 III 591 consid. 5.4 p. 601/602 et l'arr�t cit�). Il viole �galement le droit f�d�ral s'il se contente de la simple vraisemblance d'un fait all�gu� lorsqu'il n'a pas pu acqu�rir une conviction quant � l'existence de ce fait (cf. ATF 118 II 235 consid. 3c et les r�f�rences).
3.2 En jugeant que l'engagement contractuel du d�fendeur �tait limit� au paiement du loyer et des charges, la cour cantonale a admis implicitement que les parties au proc�s n'�taient pas li�es par un bail commun, mais par un contrat de reprise cumulative de dette simultan�e, m�me si elle n'a pas utilis� ce terme dans l'arr�t attaqu�. Il convient par cons�quent d'examiner si cette conclusion est conforme au droit f�d�ral.
Sous la rubrique �locataire�, le bail � loyer du 19 mars 2002 comprend le nom du d�fendeur, suivi de celui de C.________; il porte la signature de ces deux personnes. En produisant ce contrat, la demanderesse a d�montr� la qualit� de locataire du d�fendeur, qui se trouvait ainsi li� par toutes les obligations du bail. S'il entendait contester cette qualit�, il appartenait au d�fendeur de prouver que la volont� r�elle et commune des parties, lors de la conclusion du contrat, consistait uniquement en une reprise cumulative des dettes de loyer et des frais accessoires par lui-m�me, les parties actuellement en proc�s ayant exclu qu'il s'engage comme locataire et qu'il ait la jouissance des locaux. Or, sur ce point, la cour cantonale a renvers� le fardeau de la preuve puisqu'elle reproche pr�cis�ment � la demanderesse de n'avoir produit aucune pi�ce, ni formul� aucune offre de preuve tendant � d�montrer que le d�fendeur aurait eu un comportement r�v�lant � l'�vidence sa volont� de s'engager pour le tout, � l'�gal de son colocataire. Elle confond au surplus la question de la solidarit� - la bailleresse peut-elle exiger de chaque colocataire l'ex�cution int�grale des obligations d�coulant du bail (cf. art. 144 al. 1 CO)? - et celle de la nature du lien contractuel entre les parties au proc�s. Apr�s avoir constat� l'absence de preuves d'un engagement portant sur toutes les obligations du bail, la Chambre d'appel retient, uniquement sous l'angle de la vraisemblance, que la promesse contractuelle du d�fendeur �tait limit�e au paiement du loyer et des charges, ce qui constitue derechef une violation de l'art. 8 CC.
En conclusion, la cour cantonale a m�connu cette disposition en retenant un engagement r�duit du d�fendeur, sous la forme d'une reprise cumulative des dettes li�es au loyer et aux frais accessoires, correspondant � la volont� r�elle et commune des parties.
Il reste � examiner si l'interpr�tation de la Chambre d'appel peut �tre confirm�e en application du principe de la confiance. A la lecture du contrat du 19 mars 2002, rien ne permet de penser que le d�fendeur ne s'est pas engag� comme colocataire. Du reste, sous la rubrique �locataire�, le d�fendeur appara�t en premier; de m�me, il a appos� son paraphe au-dessus de celui de C.________. S'agissant des circonstances qui ont entour� la conclusion du contrat, il n'est pas d�montr� que la demanderesse ou son repr�sentant savait, � ce moment-l�, que le d�fendeur n'occuperait pas les locaux lou�s. Quant au fait que le d�fendeur n'ait jamais utilis� lesdits locaux, il s'agit d'un �l�ment post�rieur � la conclusion du contrat, qui n'a pas � �tre pris en consid�ration dans le cadre d'une interpr�tation objective. Au demeurant, il n'est pas non plus �tabli que la demanderesse �tait au courant du fait que les locaux �taient exclusivement occup�s par C.________. Sur la base de ces �l�ments, on ne saurait admettre que, selon les r�gles de la bonne foi, la bailleresse ou son repr�sentant devait comprendre de l'attitude du d�fendeur que celui-ci s'engageait uniquement � titre de reprenant des dettes de loyer et de charges, solidairement aux c�t�s de C.________.
Dans ces conditions, la cour cantonale a err� en qualifiant implicitement le lien contractuel entre parties de reprise cumulative de dette et en niant, pour cette raison, toute obligation de restitution de la chose lou�e de la part du d�fendeur.
La juridiction de r�forme n'est pas li�e par les consid�rants des juges pr�c�dents (cf. consid. 1.3 supra) et, le cas �ch�ant, peut confirmer un arr�t cantonal par substitution de motifs. Il convient d�s lors d'examiner si, en tant que colocataire, le d�fendeur est tenu, dans les circonstances de l'esp�ce, de payer � la demanderesse une indemnit� pour occupation illicite.
A cet �gard, la bailleresse se plaint d'une violation de l'art. 70 CO. A son sens, le colocataire qui n'occupe pas illicitement les locaux r�pond de la faute de son colocataire; par cons�quent, il est d�biteur solidaire de l'indemnit� pour occupation illicite de la chose.
4.1 A la fin du bail, le locataire est tenu de restituer la chose au bailleur (art. 267 al. 1 CO). S'il reste dans les lieux lou�s nonobstant l'expiration du bail, il commet une faute contractuelle (ATF 121 III 408 consid. 4c p. 413; 117 II 65 consid. 2b p. 68). En cons�quence, le bailleur peut lui r�clamer une indemnit� pour occupation illicite des locaux, laquelle correspond en principe au montant du loyer (arr�t 4C.183/1996 du 22 novembre 1996, consid. 3c).
La restitution de la chose lou�e est une obligation indivisible, au sens de l'art. 70 CO (arr�t 4C.17/2004 du 2 juin 2004, consid. 4.3; Fabienne Hohl, Commentaire romand, n. 3 ad art. 70 CO; Alain Th�venaz, La pr�tendue solidarit� des colocataires lorsque la chose lou�e n'est pas restitu�e � l'�ch�ance du bail, in JdT 2001 I p. 379; Higi, Z�rcher Kommentar, n. 116 ad Vorbemerkungen zu Art. 253-274g OR; Weber, op. cit., p. 212). Lorsqu'une prestation indivisible est due par plusieurs d�biteurs, chacun d'eux est tenu de l'acquitter pour le tout (art. 70 al. 2 CO), de sorte que le cr�ancier peut l'exiger de n'importe lequel des d�biteurs (Hohl, op. cit., n. 8 ad art. 70 CO). M�me si le terme �solidarit� n'est pas utilis� dans la loi, l'indivisibilit� produit des effets identiques � ceux de la solidarit� (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, tome II, 8e �d., n. 3897, p. 319; Ingeborg Schwenzer, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 3e �d., p. 473; Hohl, op. cit., n. 8 ad art. 70 CO; Th�venaz, op. cit., p. 379).
La solidarit� ne fonde pas automatiquement une responsabilit� pour le dommage caus� par la faute d'un cod�biteur (Weber, op. cit., p. 61). En effet, sauf stipulation contraire, l'un des d�biteurs solidaires ne peut aggraver par son fait personnel la position des autres (art. 146 CO). Ainsi, un d�biteur ne peut pas convenir avec le cr�ancier d'�tendre les devoirs de ses cooblig�s ou modifier les conditions de leurs obligations respectives. Si l'un des cod�biteurs est en demeure, il en supportera seul les cons�quences. De m�me, si l'obligation devient impossible en raison de la faute d'un cod�biteur, ce dernier en r�pondra seul en vertu de l'art. 97 CO (Isabelle Romy, Commentaire romand, n. 1 � 3 ad art. 146 CO; Anton K. Schnyder, Basler Kommentar, 3e �d., n. 2 ad art. 146 CO; Eugen Bucher, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 2e �d., p. 494/495). En cas de pluralit� de d�biteurs d'une obligation indivisible, Engel envisage l'hypoth�se o� la prestation est possible pour l'un des cod�biteurs et impossible pour l'autre: si seul le premier est en faute, l'autre est lib�r� (Trait� des obligations en droit suisse, 2e �d., p. 831; cf. �galement Th�venaz, op. cit., p. 379).
Dans tous ces cas, l'application de l'art. 101 CO est toutefois r�serv�e; aucune lib�ration n'interviendra si les cod�biteurs sont les auxiliaires les uns des autres pour l'ex�cution de la prestation (Romy, op. cit., n. 3 ad art. 146 CO; Schnyder, op. cit., n. 2 ad art. 146 CO; Engel, op. cit., p. 831; Th�venaz, op. cit., p. 379; Weber, op. cit., p. 61; Bucher, op. cit., note de pied 43, p. 495).
4.2 En l'esp�ce, aucune faute contractuelle ne peut �tre reproch�e au d�fendeur. La faute a �t� commise par son colocataire, qui est rest� dans les bureaux lou�s apr�s la fin du bail, contre la volont� de la bailleresse. Au surplus, la restitution de la chose lou�e est impossible pour le d�fendeur, qui n'a jamais occup� les locaux. Conform�ment aux principes rappel�s ci-dessus en relation avec l'art. 146 CO, le d�fendeur est lib�r� de l'obligation de restitution et n'aurait donc pas � payer � la bailleresse une indemnit� pour occupation illicite.
La question se pose toutefois de savoir si le colocataire qui n'a pas restitu� la chose doit �tre consid�r� comme l'auxiliaire du d�fendeur, auquel cas ce dernier r�pondrait du dommage sur la base de l'art. 101 al. 1 CO. La notion d'auxiliaire s'interpr�te de mani�re large; elle s'applique non seulement � celui qui est soumis � l'autorit� de la partie ou de son mandataire, mais encore � toute personne qui, m�me sans �tre dans une relation juridique suivie avec la partie ou son mandataire, lui pr�te son concours. Pour que l'art. 101 CO soit applicable, il suffit que l'auxiliaire ait agi au su et avec le consentement - m�me tacite - du d�biteur. Un lien de subordination n'est pas n�cessaire (arr�t 4C.343/2003 du 13 octobre 2004, consid. 4.1 et les r�f�rences). Le Tribunal f�d�ral a ainsi reconnu que le sous-locataire �tait l'auxiliaire du locataire quant � l'obligation de restituer la chose lou�e � la fin du bail et qu'il r�pondait donc envers le bailleur du dommage r�sultant de la violation de cette obligation (ATF 117 II 65 consid. 2b p. 67). On doit admettre qu'il en va de m�me en cas de bail commun, chaque colocataire �tant l'auxiliaire de son cosignataire (dans ce sens, Weber, op. cit., p. 61 et p. 214). En signant ensemble un bail, chacun des colocataires ne peut en effet exercer les droits d�coulant du contrat qu'avec le consentement implicite de l'autre. En l'occurrence, il importe peu que le d�fendeur n'ait jamais us� de son droit � la jouissance des locaux. Ce qui est d�terminant, c'est que le colocataire C.________ a occup� les bureaux en cause avec l'approbation tacite du d�fendeur.
Il s'ensuit que le colocataire r�calcitrant doit �tre consid�r� comme l'auxiliaire du d�fendeur et que la bailleresse peut ainsi r�clamer au colocataire non fautif une indemnit� pour l'occupation illicite des locaux. En refusant toute pr�tention � ce titre � la demanderesse, la cour cantonale a d�s lors viol� le droit f�d�ral.
4.3 A ce stade, la cour de c�ans n'est pas en mesure de fixer le montant exact de l'indemnit� pour occupation illicite due par le d�fendeur. En effet, selon l'arr�t attaqu�, la date du 15 avril 2004 � laquelle les locaux ont �t� finalement lib�r�s ne r�sulte que des d�clarations de la bailleresse; elle n'a donc pas fait l'objet d'une appr�ciation des preuves. Par ailleurs, le dossier ne permet pas en l'�tat de compl�ter les faits sur ce point. En cons�quence, il se justifie d'annuler l'arr�t cantonal et de renvoyer la cause � la Chambre d'appel afin qu'elle fixe le montant de l'indemnit� pour occupation illicite due par le d�fendeur.
Dans sa r�ponse, le d�fendeur demande l'assistance judiciaire. Son salaire mensuel net �quivaut � l'addition de la part du loyer � sa charge, des imp�ts et du minimum vital. Par ailleurs, son �pouse est sans emploi. Dans ces conditions, il convient d'admettre que le d�fendeur est dans le besoin au sens de l'art. 152 al. 1 OJ. Il sera mis au b�n�fice de l'assistance judiciaire.
M�me si la cause est renvoy�e � la cour cantonale, la demanderesse obtient gain de cause sur le principe, seul le montant exact de sa pr�tention devant encore �tre fix� par la cour cantonale. Par cons�quent, les frais judiciaires seront support�s par le d�fendeur, qui succombe (art. 156 al. 1 OJ). Comme celui-ci b�n�ficie de l'assistance judiciaire, les frais judiciaires et les honoraires de son mandataire seront pris en charge par la caisse du Tribunal f�d�ral (art. 152 al. 1 et 2 OJ), sous r�serve d'un remboursement ult�rieur (art. 152 al. 3 OJ). Par ailleurs, le d�fendeur versera des d�pens � la demanderesse (art. 159 al. 1 OJ).
La demande d'assistance judiciaire du d�fendeur est admise et Me Corinne Nerfin est d�sign�e comme avocate d'office du d�fendeur.
Un �molument judiciaire de 2'500 fr. est mis � la charge du d�fendeur. Les frais judiciaires mis � la charge du d�fendeur sont support�s par la caisse du Tribunal f�d�ral, sous r�serve de l'application de l'art. 152 al. 3 OJ.
Le d�fendeur versera � la demanderesse une indemnit� de 3'000 fr. � titre de d�pens.
La caisse du Tribunal f�d�ral versera � Me Corinne Nerfin la somme de 3'000 fr. � titre d'honoraires d'avocat d'office.