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Timestamp: 2017-02-21 02:51:33
Document Index: 158993955

Matched Legal Cases: ['artículo 47', 'artículo 13', 'artículo\n24', 'artículo 25', 'artículo 7', 'artículo\n9', 'artículo 24', 'Artículo 3', 'artículo 6', 'Artículo 6', 'artículo 6']

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ORDEN de 13 de noviembre de 2001, por la que
se aprueba el Manual General para el uso, mantenimiento y conservacion
de los edificios destinados a viviendas.
El derecho de los españoles a una vivienda
digna y adecuada, consagrado por nuestra Constitución en su
artículo 47, obliga a los poderes públicos a promover las
condiciones necesarias y a establecer las normas pertinentes para
que se haga efectivo ese derecho.
Por lo que se refiere a Andalucía, con arreglo
a lo dispuesto en el artículo 13.8 de su Estatuto de Autonomía,
nuestra Comunidad Autónoma tiene competencia exclusiva en materia
de vivienda, siendo el Decreto 166/1999, de 27 de julio, por el que
se regulan las actuaciones contenidas en el III Plan Andaluz de Vivienda
y Suelo 1999-2002, la norma en cuyo Capítulo II del Título
Preliminar, relativo a la calidad de las viviendas, su artículo
24 determina que el promotor deberá dar a los usuarios y a la comunidad
de propietarios los datos, documentación de la obra ejecutada, documentos
finales así como los manuales de uso, mantenimiento y conservación
correspondientes a cada uno de ellos, de conformidad con las normas y modelos
de contenidos que establezca la Consejería de Obras Públicas
y Transportes. Igualmente, el artículo 25 de dicho Decreto obliga
a los usuarios a utilizar y mantener las viviendas y el edificio de conformidad
con las instrucciones de uso, mantenimiento y conservación contenidas
en los citados manuales, y a conservar y transmitir los datos y documentación
final de obra, facultándose, en este sentido, a la mencionada Consejería
para que, a propuesta de su Dirección General de Arquitectura y
Vivienda, establezca, al respecto, las normas a aplicar.
A su vez, y en este mismo sentido, la Ley estatal
38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación ha
establecido, en su artículo 7, que a los usuarios finales del
edificio se les entregará obligatoriamente, además de los
documentos que enumera, la documentación relativa a las instrucciones
de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad
con la normativa que le sea de aplicación. Esta documentación
constituirá el Libro del Edificio, incluyendo el artículo
9.2 de la citada Ley entre las obligaciones del promotor, la de
entregar al adquirente, en su caso, la documentación de la obra
ejecutada o cualquier otro documento exigible por las Administraciones
competentes, además del mandato concreto de conservar en buen
estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento.
Igualmente, y como obligación de los usuarios, sean o no
propietarios, establece el artículo citado la utilización
adecuada de los edificios, o de parte de los mismos, de conformidad con
las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas, precisamente, en
la documentación de la obra ejecutada.
En esta materia cabe recordar, asimismo, que en
lo referente a la defensa de los consumidores y usuarios la normativa estatal
se pronuncia en el sentido de que a la firma del correspondiente contrato
todo adquirente de vivienda tiene derecho a recibir, a costa del vendedor,
las correspondientes instrucciones de uso y conservación, consagrándose
en nuestra normativa autonómica, y siguiendo la misma línea,
como derecho de aquellos el que les sea facilitada toda clase de información
sobre la construcción y el tráfico inmobiliario de viviendas
Por lo expuesto, respondiendo al mandato establecido
en el citado III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, y conscientes de la
necesidad de impulsar la cultura del uso y mantenimiento preventivo,
poniendo a disposición de los usuarios de viviendas los datos, información,
documentos e instrucciones precisas para salvaguardar sus legítimos
derechos, de modo que puedan cumplir sus obligaciones al respecto, se ha
elaborado el presente Manual para el uso, mantenimiento y conservación
de los edificios destinados a viviendas, documento que ha sido sometido
a audiencia de entidades, asociaciones y colectivos relacionados con la
materia, habiendo emitido informe el Consejo de los Consumidores y Usuarios
dispuesto en el artículo 24.2 del Decreto 166/1999, de 27 de julio,
por el que se regulan las actuaciones contenidas en el III Plan Andaluz
de Vivienda y Suelo 1999-2002, y en ejercicio de las competencias atribuidas,
General para el uso, mantenimiento y conservación de los edificios
destinados a viviendas, que figura como Anexo a la misma.
Esta Orden será de aplicación a las
viviendas de titularidad pública y privada, de nueva planta u obtenidas
por un proceso de rehabilitación integral, cualesquiera que sea
su tipología edificatoria, forma de uso y régimen de propiedad
o tenencia que, dentro del ámbito de la Comunidad Autónoma
de Andalucía, obtengan licencia de edificación a partir de
Artículo 3. Instrucciones de uso y mantenimiento.	Las instrucciones de uso y mantenimiento
que los promotores de viviendas deberán proporcionar,
antes de la entrega al uso de las mismas, a cada usuario
y a la comunidad de propietarios, estarán formadas
por el Manual General para el uso, mantenimiento y conservación
de los edificios destinados a viviendas que se aprueba
por la presente Orden, y en el que desarrollará el
Anexo 1 de dicho manual sobre información general
según lo establecido para el mismo por las instrucciones
particulares correspondientes a cada promoción específica
que, en su caso, no estén recogidas en el mencionado
Manual General y por los manuales o instrucciones de los
equipos, máquinas y aparatos instalados, proporcionados
por los suministradores, fabricantes o instaladores.
Los promotores de viviendas podrán
entregar a cada usuario y a la comunidad de propietarios,
en sustitución del Manual General citado en el apartado
anterior de este artículo, un manual general elaborado
por los mismos, siempre que este cumpla lo establecido
en el artículo 6 de la presente Orden.
Para la redacción de las
instrucciones particulares se observará la estructura,
sistematización y criterios establecidos en el Manual
General, debiendo ser su alcance y contenido, como mínimo,
el establecido por las disposiciones que al respecto dicte
Para propiciar su mejor comprensión, manejo
y utilización por los usuarios y para facilitar su difusión
y disponibilidad por parte de los promotores, la Consejería de Obras
Públicas y Transportes procederá a editar el Manual General
que esta Orden aprueba, con el desarrollo del Anexo 1, de acuerdo con el
alcance y contenido requerido para el mismo, y en número suficiente
para atender la demanda previsible, con el formato, maquetación
y diseño adecuados, que contendrán las ilustraciones y aclaraciones
Transportes procederá periódicamente a la actualización
y revisión del Manual General que se aprueba por la presente Orden,
para su adecuación a los cambios normativos e innovaciones tecnológicas
que, en su caso, se produzcan.
Artículo 6. Otros manuales de uso, mantenimiento
y conservación de viviendas.	Los manuales generales de uso, mantenimiento
y conservación que, en su caso, elaboren los promotores
de viviendas tendrán, como mínimo, la ordenación,
estructura, información, alcance y contenido del
Manual General que aprueba esta Orden, incluyendo el desarrollo
del alcance y contenido del Anexo 1 de dicho manual de
acuerdo con lo estipulado con el mismo.
Previamente a su publicación
y entrega, los modelos de los citados manuales generales
así como sus posibles modificaciones como consecuencia
de lo establecido en el artículo 6 de esta Orden,
habrán de presentarse en la Dirección General
de Arquitectura y Vivienda de esta Consejería para
su correspondiente homologación.
A tal efecto, una vez efectuadas
las comprobaciones oportunas, se reflejará en los
mismos la diligencia que acredite su adecuación
a los mínimos establecidos por el Manual General
que aprueba esta Orden. Disposición Final Primera. Habilitación
para el desarrollo de la Orden.
Se faculta a la Dirección General de Arquitectura
y Vivienda para dictar las disposiciones necesarias para el cumplimiento
y desarrollo de la presente Orden.
vigor. Esta Orden entrará en vigor al mes de su
CAPITULO 1. - ACTUACIONES PARA
LA OCUPACION DEL EDIFICIO.
1.1. ENTREGA
DE LLAVES Y DOCUMENTACION. 1.1.1 Al
propietario de cada vivienda. 1.1.2. Al
representante de la Comunidad de Propietarios. 1.2. ALTAS,
PERMISOS Y AUTORIZACIONES. 1.3. COMPROBACIONES. 1.4. OCUPACIÓN
EFECTIVA DE LA VIVIENDA. 1.4.1. Aparatos
eléctricos. 1.4.2. Iluminación. 1.4.3. Bombonas
de gas. 1.4.4. Amueblamiento. 1.5. PUESTA
EN MARCHA DE LA COMUNIDAD. 1.5.1. Actuaciones
previas. 1.5.2. Puesta
en marcha de los ascensores. CAPITULO 2. - INSTRUCCIONES DE
2.1. ESPACIOS
Y ACTIVIDADES. 2.1.1. Espacios
privativos. 2.1.2. Espacios
comunes. 2.2. ELEMENTOS
CONSTRUCTIVOS. 2.2.1. Cimentación. 2.2.2. Estructura. 2.2.3. Fachadas. 2.2.4. Carpintería
exterior, acristalamiento, persianas. 2.2.5. Rejas,
barandillas, celosías. 2.2.6. Divisiones
interiores: paredes. 2.2.7. Carpintería
interior. 2.2.8. Cubiertas. 2.2.9. Revestimientos
y acabados. 2.3. INSTALACIONES. 2.3.1. Saneamiento. 2.3.2. Fontanería. 2.3.3. Electricidad. 2.3.4. Telefonía. 2.3.5. Televisión. 2.3.6. Portero
electrónico. 2.3.7. Ascensores. 2.3.8. Protección
contra incendios. 2.3.9. Gas. 2.3.10. Instalaciones
térmicas. 2.3.11. Ventilación. 2.3.12. Extracción
de humos y gases. 2.3.13. Equipamiento
de usos domésticos. CAPITULO 3. - INSTRUCCIONES DE
3.1. ACLARACIONES
SOBRE LA TERMINOLOGÍA UTILIZADA. 3.2. PREVISIONES
QUE HAY QUE CONSIDERAR. 3.2.1. Repuestos
y recambios. 3.2.2. Documentación
técnica y administrativa. 3.3. ELEMENTOS
CONSTRUCTIVOS. 3.3.1. Cimentación. 3.3.2. Estructura. 3.3.3. Fachadas. 3.3.4. Divisiones
interiores. 3.3.5. Cubiertas. 3.3.6. Aislamientos
vistos, térmicos, acústicos y contra el
fuego. 3.3.7. Revestimientos
y acabados. 3.4. INSTALACIONES. 3.4.1. Saneamiento. 3.4.2. Fontanería. 3.4.3. Electricidad. 3.4.4. Parrarayos. 3.4.5. Redes de tierra. 3.4.6. Telefonía. 3.4.7. Televisión. 3.4.8. Portero electrónico. 3.4.9. Ascensores. 3.4.10. Protección contra incendios. 3.4.11. Gas. 3.4.12. Instalaciones térmicas. 3.5. URBANIZACIÓN INTERIOR. 3.5.1. Pavimentos exteriores. 3.5.2. Mobiliario. 3.5.3. Jardinería (plantas, árboles
y tapizantes). 3.5.4. Sistemas de riego. 3.5.5. Alumbrado exterior. 3.5.6. Alcantarillado exterior. 3.5.7. Abastecimiento de agua. 3.5.8. Piscinas. 3.6. PROGRAMA ESQUEMÁTICO DE MANTENIMIENTO. 3.7. INSPECCIONES TÉCNICAS DEL
EDIFICIO. CAPITULO 4. - MEDIDAS DE PROTECCIÓN
4.1. PREVENCIÓN. 4.1.1. Instalaciones eléctricas. 4.1.2. Instalaciones de gas. 4.1.3. Fuentes de calor. 4.1.4. Cocina. 4.2. PROTECCIÓN CONTRA EL ROBO. 4.3. ACTUACIONES EN CASO DE EMERGENCIA. 4.3.1. Ante un incendio. 4.3.2. En caso de robo. 4.4. ACTUACIONES DESPUÉS DE UN
SINIESTRO. CAPITULO 5. - OBRAS DE REFORMA,
5.1. APROVISIONAMIENTOS. 5.2. RECOMENDACIONES CONSTRUCTIVAS. 5.2.1. Asesoramiento técnico. 5.2.2. Obras que pueden afectar a la cimentación
o estructura. 5.2.3. Obras en cubierta. 5.2.4. Obras en fachadas. 5.2.5. Obras y trabajos que afecten a paredes
y particiones interiores. 5.2.6. Obras y trabajos que afecten a techos
y suelos. 5.2.7. Obras de instalaciones. 5.2.8. Trabajos de pintura. 5.3. MEDIDAS DE SEGURIDAD Y SALUD EN
EL TRABAJO. 5.4. EXIGENCIAS TÉCNICAS Y ADMINISTRATIVAS. 5.4.1. Tipos de obras. 5.4.2. Requisitos para los distintos tipos
de obras. CAPITULO 6. - LIBRO DEL EDIFICIO
Y LA DOCUMENTACIÓN DE LA VIVIENDA.
6.1. EL LIBRO DEL EDIFICIO. 6.2. PERIODO DE USO Y CONSERVACIÓN
DEL EDIFICIO. 6.3. LA DOCUMENTACIÓN DE LA VIVIENDA. 6.4. PERÍODO DE USO Y CONSERVACIÓN
DE LA VIVIENDA. ANEXO 1. - INFORMACIÓN
1.1. TIPOS DE VIVIENDA. 1.2. LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS. 1.2.1. El contrato de compraventa. 1.2.2. Escrituras. Registro. 1.2.3. Impuestos y gastos de transmisión. 1.3. NORMATIVA APLICABLE. 1.3.1. Ordenación de la edificación:
obligaciones, responsabilidades y garantía. 1.3.2. Protección y defensa de los
usuarios. 1.3.3. Plan Andaluz de Vivienda y Suelo. 1.3.4. Viviendas de Protección Oficial. 1.3.5. Comunidades de propietarios. 1.3.6. Arrendamientos urbanos de viviendas. 1.3.7. Accesibilidad y eliminación
de barreras arquitectónicas y urbanísticas. 1.3.8. Ascensores. 1.3.9. Protección contra incendios. 1.3.10. Instalaciones de calefacción,
climatización y agua caliente sanitaria. 1.3.11. Telecomunicaciones. 1.3.12. Piscinas privadas de uso plurifamiliar. 1.4. SEGUROS. 1.4.1. De incendios. 1.4.2. De robo. 1.4.3. De daños por agua. 1.4.4. De responsabilidd civil. 1.4.5. Multirriesgo hogar. 1.4.6. Diez consejos para estar seguros. 1.5. TRIBUTOS Y GASTOS. 1.6. SERVICIOS DE ATENCIÓN AL
USUARIO. 1.6.1. Instituciones y Organos de la Administración. 1.6.2. Federaciones y asociaciones de consumidores
y usuarios. 1.6.3. Otros agentes y organismos relacionados
con la vivienda. 1.7. INFORMACIÓN COMPLEMENTARIA. ANEXO 2. - VOCABULIARIO.
Aunque el uso adecuado de los edificios y sus instalaciones
así como la conservación y mantenimiento de los mismos resultan
imprescindibles durante la vida útil de los inmuebles, se configuran
sin embargo como una de las vertientes del proceso constructivo menos evolucionado
y con mayores problemas, por falta de concienciación de la propia
sociedad y, consecuentemente, de los usuarios y demás agentes intervinientes.
La escasa inquietud por el mantenimiento, característica
de los últimos tiempos, ha motivado que no se demande tal actividad,
acordándonos de ella sólo en situaciones extremas, cuando
lamentablemente no hay alternativa o cuando la reparación constituye
la única salida posible. Ejemplos que ratifiquen lo dicho pueden
extraerse, sin dificultad, del entorno próximo donde cada uno vive
y se relaciona. Cabe comprobar que cuando en una comunidad de vecinos se
trata de conservación y mantenimiento preventivo el asunto no interesa
y, la mayoría de las veces, cualquier propuesta suele ser rechazada.
Sin embargo, si se produce un daño o avería, la inversión
necesaria se aprueba sin discrepancias.
Es preciso mentalizarse de que los beneficios de
todo tipo que reporta el mantenimiento y conservación de las viviendas,
justifican sobradamente los costes que su desarrollo conlleva, y que en
muchos casos, el uso y utilización adecuada de los espacios, elementos
constructivos e instalaciones supone, sin coste económico alguno,
alargar la vida de los edificios y sus instalaciones, contribuir a la mejora
del entorno, conseguir mayores niveles de confort y ahorro en los consumos
Conscientes de ello, se ha redactado el presente
manual con el que se pretende contribuir a la cultura del mantenimiento,
tratando de aportar parte de los datos, información e instrucciones
que son necesarias para posibilitar el cumplimiento de los objetivos que
El objetivo fundamental de este Manual no es otro
que poner a disposición de los usuarios de los edificios destinados
a viviendas, las instrucciones necesarias para que puedan cumplir las obligaciones
asignadas a los mismos sobre el uso, mantenimiento y conservación
por la Ley de Ordenación de la Edificación, Ley de Propiedad
Horizontal, III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, Ley de Arrendamientos
Urbanos, Legislación de Viviendas de Protección Oficial y
demás disposiciones sobre la materia.
La información, instrucciones, orientaciones,
asesoramiento y recomendaciones que se proporcionan persiguen como fines
Prevenir riesgos y costes
de accidentes, protegiendo la integridad de las personas
y bienes, tanto propios como ajenos a la edificación
Contribuir a la mejora del confort
Propiciar el alargamiento de
la vida útil de la vivienda, el edificio y
Colaborar a la protección
del entorno y del medio ambiente, especialmente en
materia de limitación de la contaminación
atmosférica y molestias acústicas.
Garantizar el servicio de las
instalaciones, máquinas, aparatos y equipos
cuidando de la eficacia de su funcionamiento.
Fomentar el ahorro en los
costes de explotación de los inmuebles, sobre todo
en materia de consumos de agua y energía.
Servir de pauta y norma a
seguir para la redacción de las instrucciones
o manuales particulares que todo promotor debe entregar
a los usuarios de cada promoción específica,
como complemento de este Manual general.
El presente Manual va dirigido a las edificaciones
de viviendas de cualquier tipo y, en consecuencia, tanto a los elementos,
instalaciones y espacios privativos de las viviendas como a los comunitarios.
Contiene información, instrucciones y recomendaciones que pueden
ser aplicables con carácter general a todos los edificios destinados
a viviendas. Bien entendido, que parte de las mismas sólo serán
de aplicación a los edificios que cuenten con los elementos, espacios
e instalaciones a que se refieren las instrucciones y recomendaciones específicas.
En cualquier caso, la información y los datos
que no figuren en este manual y sean necesarios para el uso, mantenimiento
y conservación de un edificio concreto, deberán ser proporcionados
por el promotor a los usuarios en las instrucciones y manuales particulares
que complementen a las contenidas en el presente manual.
Trata de proporcionar pautas y recomendaciones relativas
a las actuaciones a realizar por los usuarios y por la comunidad de propietarios
con carácter previo a la ocupación de las viviendas y de
los elementos y servicios comunes, comprendiendo: el acto de la entrega
de llaves y documentación que ha de recibirse del promotor; asesoramiento
sobre la tramitación de altas, permisos y autorizaciones, para la
puesta en servicio de las instalaciones; comprobaciones recomendadas tras
la entrega al uso; operaciones a realizar en el momento de la ocupación
efectiva y procedimiento a seguir para la puesta en marcha de la comunidad
Comprende las instrucciones y recomendaciones para
el uso de los espacios privativos y comunes, desarrollo de las distintas
actividades, elementos constructivos e instalaciones, recogiéndose
las descripciones y definiciones de los elementos y componentes de los
mismos, las limitaciones de uso y prohibiciones correspondientes, las precauciones
y previsiones a tener en cuenta, los productos recomendados para la limpieza
de determinados elementos y, en suma, todos aquellos consejos de interés
que contribuyan a lograr los objetivos marcados en el presente manual.
Se recogen, de forma sistemática y ordenada,
las instrucciones de mantenimiento y conservación de los elementos
constructivos e instalaciones, estableciéndose la periodicidad y
frecuencia de las inspecciones y comprobaciones a realizar, los encargados
de efectuarlas, los elementos, partes o aspectos a verificar, vigilar o
revisar y las actuaciones de entretenimiento, manutención, limpieza,
tratamiento o reparaciones a llevar a cabo. Para ello, se adopta la misma
clasificación y ordenación de los elementos constructivos
e instalaciones que en las recomendaciones de uso y, en determinados casos
relativos a instalaciones concretas, se formulan las advertencias previas
pertinentes. Concluye esta parte con un plan esquemático en el que
tratan de resumirse las operaciones de mantenimiento.
Se facilitan una serie de medidas de protección
y seguridad que comprenden orientaciones y recomendaciones de prevención
contra incendios y explosiones y de protección contra robos, así como
pautas e instrucciones relativas a formas de actuar en casos de emergencia.
Ofrece orientaciones y recomendaciones básicas
a tener en cuenta para realizar, durante el periodo de vida del edificio
obras de reforma y reparación, comprendiendo también consejos
sobre medidas previsoras y de aprovisionamiento, precauciones y prohibiciones,
medidas de seguridad y salud en el trabajo e información sobre las
exigencias técnicas y administrativas requeridas para cada tipo
6. El Libro del Edificio y la documentación
Comprende las especificaciones relativas al alcance
y contenido que han de reunir el Libro del Edificio y la documentación
de la vivienda, como archivo y registro del historial e incidencias técnicas,
jurídicas y administrativas del edificio y de la vivienda, respectivamente.
Ofrece información general sobre normativa
aplicable al uso, mantenimiento, régimen de comunidad de propietarios,
protección a los usuarios, arrendamientos urbanos y viviendas de
protección oficial, completándose dicha información
con orientaciones sobre seguros, tributos y gastos aplicables a las viviendas
y con datos referentes a instituciones de atención a los usuarios
Proporciona un diccionario correspondiente a la
terminología empleada a fin de propiciar su mejor comprensión
y utilización.	<< Anterior |