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Timestamp: 2018-02-22 03:15:20
Document Index: 246808101

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 648', 'Art. 38', 'Art. 647', 'Art. 647', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 647', 'BGE', 'Art. 647', 'Art. 647', 'BGE', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'BGE', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 647', 'Art. 712', 'Art. 712']

130 III 441
56. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung i.S. Z. gegen Stockwerkeigentümergemeinschaft der Zentrums- überbauung Hotelapart Y. (Berufung)
5C.36/2004 vom 23. Juni 2004
Cambiamento della destinazione di una cosa (art. 648 cpv. 2 CC); lavori di costruzione in una proprietà per piani (art. 647d combinato con l'art. 712g CC).
L'apparthotel che sostituisce i campi di tennis coperti esistenti con una istallazione "wellness" non cambia la destinazione del complesso, composto di albergo e appartamenti (consid. 2). Se la costruzione dell'istallazione "wellness" risiede anche nell'interesse dei proprietari degli appartamenti, trattasi, con riferimento alla comunione, di lavori di costruzione utili (consid. 3).
Fatti da pagina 442
BGE 130 III 441 S. 442
A. In C. liegt die in Stockwerkeigentum aufgeteilte Zentrumsüberbauung Hotelapart Y.
- Trakt I: Hotel Y. (StwE-Anteile Nr. 1-49),
Z. ist Eigentümer der Stockwerkeinheit Nr. ... (Wohnung); ferner hat er ein Benützungsrecht an einem Parkplatz in der Autoeinstellhalle Nr. 218. Die X. AG ist Betreiberin des Hotels Y.; sie ist auch Eigentümerin des Stockwerkanteils Nr. 217 (Sportanlagen).
B. Anlässlich ihrer 19. ordentlichen Miteigentümerversammlung vom 30. Juni 2001, an welcher von 117 Miteigentümern 96 mit einem Wertquotenanteil von 876.6 Tausendsteln anwesend oder vertreten waren, ermächtigte die Stockwerkeigentümergemeinschaft die X. AG unter Traktandum Nr. 15 mit 94 zu 2 Stimmen und 863.4 zu 13.2 Tausendsteln Wertquoten, das von dieser für die Einheit Nr. 217 unterbreitete Projekt "Ersatz der bestehenden Tennishalle durch einen Neubau mit Wellnesslandschaft, Seminarräumen und Hotelzimmern" auf eigene Kosten zu realisieren.
C. Mit Anfechtungsklage vom 24. Juli 2001 beim Kreispräsidenten D. als Vermittler bzw. mit Prozesseingabe vom 10. Oktober 2001 beim Bezirksgericht E. verlangte Z. die Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses gemäss Traktandum Nr. 15, eventualiter dessen Aufhebung. Anlässlich der Hauptverhandlung verlangte er die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses.
BGE 130 III 441 S. 443
Das Bezirksgericht E. und das Kantonsgericht von Graubünden wiesen die Klage ab, und zwar mit Urteilen vom 28. November 2002 (Mitteilung: 31. März 2003) bzw. 2. September 2003 (Mitteilung: 7. Januar 2004).
D. Gegen das Urteil des Kantonsgerichts hat Z. am 6. Februar 2004 sowohl staatsrechtliche Beschwerde als auch Berufung eingereicht. Mit Letzterer verlangt er die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Gutheissung der Klage. Mit Berufungsantwort vom 14. April 2004 hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft auf Abweisung der Berufung geschlossen, soweit darauf einzutreten sei.
1. Zwischen den Parteien sind zwei Rechtsfragen streitig: Zum einen stellt sich der Kläger auf den Standpunkt, der geplante Neubau habe eine Zweckänderung der Liegenschaft zur Folge, die gemäss Art. 648 Abs. 2 ZGB und Art. 38 lit. a des Reglements einen einstimmigen Beschluss der Stockwerkeigentümer erfordere. Zum anderen geht er davon aus, dass der Neubau nicht eine nützliche Massnahme darstelle, die mit der Mehrheit der Stimmen und der Wertquoten beschlossen werden kann (Art. 647d ZGB), sondern dass dieser luxuriösen Charakter habe und auch aus diesem Grund die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer erheische (Art. 647e Abs. 1 ZGB).
2.1 Das Kantonsgericht hat die Zweckänderung im Wesentlichen mit der Begründung verneint, weder die Wellnesseinrichtungen noch die Seminarräume und schon gar nicht die zusätzlichen Hotelzimmer vermöchten den Charakter der Liegenschaft zu ändern, handle es sich doch nach wie vor um ein gehobenen Ansprüchen gerecht werdendes Aparthotel. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass der Trakt V laut Begründungserklärung mit "Sportanlagen" betitelt
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sei; diese Bezeichnung dürfe nicht Selbstzweck sein, vielmehr müsse der Trakt der Erhaltung eines konkurrenzfähigen Hotelbetriebs dienen.
2.2 Der Kläger geht von einer kompletten Umnutzung des Traktes V aus, umso mehr als die Erstellung neuer Hotelzimmer in den Vordergrund trete; dadurch werde der bisherige Zweck (Sport) im Vergleich zum neuen Hauptzweck (Beherbergung) zu einem nebensächlichen. Sodann ändere sich das äussere Erscheinungsbild des Traktes und ausserdem führe der Neubau angesichts des Umfangs der Investitionen zu einer Veränderung der Wertquoten, wie dies im Antrag der X. AG an die Stockwerkeigentümergemeinschaft bereits in Aussicht gestellt worden sei; auch darin manifestiere sich die Zweckänderung.
Innerhalb der in Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft soll das bereits bestehende Hotel Y. mit Hallenbad, ein Restaurationsbetrieb mit Bar inklusive Läden sowie Sportanlagen betrieben werden. Die Wohnungen sollen zum Teil als Aparthotelzimmer durch eine Betriebsorganisation hotelmässig bewirtschaftet werden. Für alle Anlagen stehen unter- und oberirdische Parkplätze zur Verfügung, alles gemäss Plan.
Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die einzelnen Stockwerkeinheiten unterschiedlichen Funktionen dienen. Diese sind der generellen Zweckbestimmung untergeordnet, was durch ihre Verknüpfung zum Ausdruck kommt: Die Liegenschaft umfasst einerseits das Hotel Y. Der Betrieb eines Hotels bezweckt die Beherbergung von Gästen, wobei zur Beherbergung Verköstigung,
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Freizeitangebote und Dienstleistungen verschiedenster Art treten können; deshalb steht der fragliche Trakt V (Stockwerkeinheit Nr. 217) denn auch im Sonderrecht des Hotelbetriebes. Andererseits gehört zur Liegenschaft eine grössere Anzahl von Wohnungen, die selbstredend dem Wohnzweck gewidmet sind. Diese beiden Elemente sind insofern verquickt, als die Wohnungen oder jedenfalls ein Teil davon als Apartzimmer hotelmässig bewirtschaftet werden. Dies bedeutet, dass die betreffenden Eigentümer verpflichtet sind, ihre Einheit dem Beherbergungsunternehmen in einem bestimmten Umfang zur dauernden Bewirtschaftung zu überlassen; umgekehrt hat dieses für die Aparteinheiten Zimmer-, Restaurations- und andere Serviceleistungen zu erbringen (vgl. RASCHEIN, Die Rechtsausübung der Stockwerkeigentümergemeinschaft mit besonderer Berücksichtigung von Gewährleistungsansprüchen und des Sonderfalles Aparthotel, Diss. Zürich 1996, S. 78 ff.; FRIEDRICH, Rechtsprobleme bei Appart-Hotels auf der Basis von Stockwerkeigentum, in: Der Bernische Notar 1983 S. 169 ff.).
2.5 Nichts für seinen Standpunkt kann der Kläger aus dem Umstand ableiten, dass der geplante Neubau voraussichtlich zu einer Änderung der Wertquoten führen wird. Die Wertquote ist eine abstrakte Verhältniszahl, die den Umfang der Rechtsposition des einzelnen Stockwerkeigentümers im Vergleich zu den anderen am gemeinsamen Rechtsobjekt Beteiligten arithmetisch ausdrückt. Sie fixiert zahlenmässig das Ausmass der Beteiligung am gesamten, sowohl Rechte als auch Pflichten umfassenden Rechtsinhalt des Miteigentums, und das Gesetz bezeichnet sie ausdrücklich als Bemessungsgrundlage für gewisse Rechte und Pflichten
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(MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar, N. 4 und 5 zu Art. 712e ZGB; WERMELINGER, La propriété par étages, Fribourg 2002, N. 7 ff. zu Art. 712e ZGB).
3.1 Das Kantonsgericht hat den Neubau als nützliche bauliche Massnahme im Sinn von Art. 647d ZGB betrachtet. Es hat dazu
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ausgeführt, mit der Anpassung an die geänderten Kundenbedürfnisse könne der Hotelbetrieb seine Ertragskraft steigern und so seine Zukunft sichern, was wiederum den übrigen Stockwerkeigentümern zugut komme.
3.2 Der Kläger macht geltend, es handle sich um eine luxuriöse bauliche Massnahme, die nach Art. 647e ZGB einen einstimmigen Beschluss erfordere. Er wirft dem Kantonsgericht vor, in seiner Begründung das Sonderrecht der X. AG an der Stockwerkeinheit Nr. 217 mit dem gemeinschaftlichen Eigentum aller Stockwerkeigentümer an Fassaden, Böden, Hauptmauern, Dach, etc. vermengt zu haben. Nicht der Nutzen für die X. AG, sondern derjenige für die Gemeinschaft sei ausschlaggebend für die Charakterisierung der baulichen Massnahme.
Welche baulichen Massnahmen als notwendig, welche als nützlich und welche als luxuriös anzusehen sind, ist im Einzelfall unter Würdigung aller Umstände zu prüfen; dabei kann ein und dieselbe Massnahme je nach den konkreten Umständen in eine andere Kategorie fallen (MEIER-HAYOZ, a.a.O., N. 22 ff. zu Art. 647c ZGB). Errichtet ein Viersternehotel eine Wellnessanlage, Seminarräume und (weitere) Gästezimmer, steht, wie das Kantonsgericht zutreffend ausgeführt hat, die Verbesserung der Wirtschaftlichkeit des
BGE 130 III 441 S. 448
Hotelbetriebes im Vordergrund; insofern ist der Neubau für das Hotelunternehmen auf jeden Fall nützlich im Sinn von Art. 647d ZGB. Angesichts der geänderten Bedürfnisse der Hotelgäste und des derzeitigen Booms von Wellnesseinrichtungen könnte allenfalls sogar von einer notwendigen baulichen Massnahme im Sinn von Art. 647c ZGB gesprochen werden, weil ein entsprechender Betrieb ohne solche Einrichtungen auf die Dauer nicht mehr konkurrenzfähig ist (so BAUMANN, Entscheidungen über notwendige, nützliche und luxuriöse Bauten in der Stockwerkeigentümergemeinschaft eines Apparthotels, in: Aktuelle Aspekte des Schuld- und Sachenrechts, Festschrift für Heinz Rey zum 60. Geburtstag, Zürich 2003, S. 8). Jedenfalls stellt eine Wellnessanlage bei einem Viersternehotel keine luxuriöse, d.h. lediglich der Ansehnlichkeit oder Bequemlichkeit dienende Einrichtung dar. Erst recht können Seminarräume und (weitere) Hotelzimmer nicht als luxuriös gelten.
Mit dem Begriff "Sache" in Art. 647c-647e ZGB ist deshalb nicht anders als beim (einfachen) Miteigentum auch bei einer in Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft die Gesamtsache gemeint. Daher müssen die notwendigen baulichen Massnahmen (Art. 647c ZGB) den Wert und die Gebrauchsfähigkeit der Gesamtliegenschaft erhalten. Dasselbe gilt für die nützlichen (Art. 647d ZGB) und die der Verschönerung und Bequemlichkeit dienenden Bauarbeiten (Art. 647e ZGB). "Notwendig" im Sinn von Art. 647c ZGB sind somit beispielsweise fällige Unterhaltsarbeiten wie die Erneuerung der Fassade oder des Daches. Als "nützlich" würde etwa der Einbau einer Zentralheizung oder eines Aufzuges gelten (MEIER-HAYOZ,
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a.a.O., N. 16 zu Art. 647d ZGB). Als "luxuriös" wären schliesslich Massnahmen wie die Auskleidung des Eingangs mit Marmor oder das Aufstellen eines Springbrunnens im Hausflur anzusehen (MEIER-HAYOZ, a.a.O., N. 4 zu Art. 647e ZGB).
3.5 Im vorliegenden Fall hat die X. AG klar das Hauptinteresse am Neubau; sie hat diesen denn auch geplant, sie hat hierüber einen Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung verlangt und sie trägt die Kosten. Entgegen den sinngemässen Ausführungen des Klägers steht jedoch die geplante bauliche Massnahme nicht im alleinigen Interesse des Hotelunternehmens; vielmehr profitieren auch die übrigen Stockwerkeigentümer davon, und zwar in verschiedener Hinsicht:
DTF: 111 II 330
Articolo: Art. 647c ff. ZGB, Art. 647d ZGB, Art. 647e ZGB, art. 648 cpv. 2 CC seguito... , Art. 647e Abs. 1 ZGB, Art. 712e ZGB, Art. 712g Abs. 1 ZGB, Art. 647d Abs. 1 ZGB, art. 712g CC, Art. 712a Abs. 1 und 2 ZGB, Art. 712a Abs. 2 ZGB