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Timestamp: 2020-08-08 06:21:34+00:00
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Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1125', 'art. 1125']

Balconi: i criteri di riparto delle spese | ProntoProfessionista.it
Nell’analizzare la questione occorre, In prima istanza, far presente che il codice civile non menziona i balconi tra le parti comuni dell’edificio ed il motivo è presto detto: la funzione principale del balcone è quella di consentire all’affaccio al proprietario dell’unità immobiliare da cui vi si accede e della quale il balcone costituisce una parte.
Il vuoto legislativo, perpetratosi anche con l’entrata in vigore della L. 220/2012 (la cosiddetta "Riforma del Condominio") ha consentito, negli anni, il proliferarsi di interventi giurisprudenziali a volte anche contrastanti fra loro (ma questa non è una novità in ambito condominiale) sino al raggiungimento di una linea guida prevalente che discende dalla identificazione delle due fattispecie prevalenti di balconi ovvero i balconi cosiddetti aggettanti e quelli incassati.
Sono quelli che sporgono rispetto al fronte facciata, costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio. A questa conclusione è pervenuta la Cassazione Civile, Sezione II, nella sentenza n. 13509 del 27.7.2012, la quale che costituisce un vero e proprio spartiacque nell’orientamento giurisprudenziale nella materia.
a) sporge rispetto alla facciata dello stabile, costituendo così il prolungamento della corrispondente
Pertanto, la soletta del balcone (cioè pavimento, struttura della soletta, sottobalcone o c.d. cielino cioè faccia rivolta verso il basso della soletta) appartiene ai titolari degli appartamenti cui accedono in quanto l’assenza di una sua funzione divisoria tra i due piani comporta l’insussistenza del necessario presupposto per ritenerla di proprietà comune tra i proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante, come invece aveva stabilito la Suprema Corte nella famosa ma ormai superata sentenza n. 4821/1983.
Pertanto rimangono a totale carico del proprietario dell’appartamento, sia le spese per la manutenzione del pavimento (costituito da mattonelle, ceramica o gres, ecc.), sia quelle per la manutenzione degli elementi di finitura dell’estradosso delle solette del balcone sovrastante da individuarsi nei correntini coevi alla pavimentazione sia infine le spese per la manutenzione della struttura della soletta (le travi portanti, l’armatura di ferri, gli elementi per il livellamento, gli elementi per l’isolamento acustico e/o termico, il laterizio speciale, la pignatta ecc.) e del sottobalcone. Allo stesso modo sono a carico del predetto proprietario-condomino le spese di manutenzione dei davanzali e della parte interna dei parapetti così come le ringhiere e le fioriere.
Unica eccezione, che conferma la regola, è costituita dall’eventuale presenza di rivestimenti e/o elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore del balcone - anche se aggettante -, allorché questi ultimi si inseriscono nel prospetto dell’edficio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Corte di Cassazione, Sezione II Civile, sentenza 19.05.2015, n. 10209; Corte di Cassazione, 30-7-2004 n. 14576; Corte di Cassazione, 30-4-2012 n. 6624) e pertanto le spese per la relativa manutenzione saranno a carico della collettività condominiale perché il principio della comproprietà condominiale sugli elementi decorativi del balcone rimane valido anche nel caso dei balconi aggettanti.
Anche in questo caso è la funzione del bene a determinarne la proprietà e di conseguenza l’onere della relativa manutenzione. Infatti, Se tali elementi o fregi sono tali da essere in grado d’incidere sul decoro architettonico dell’edificio (vale a dire sulle linee che connotano l’estetica dello stabile) essi devono essere considerati parti di proprietà comune e come tale le spese che li riguardano (salvo che tali costi non siano imputabili al fatto illecito altrui) devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà (Corte di Cassazione, Sezione II Civile, sentenza n. 218 del 05 gennaio 2011).
Sono invece, quelli che non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’edificio, restando incassati nell’interno e solitamente sono chiusi su due o tre lati. In altre parole, possono essere incassati a U quando hanno tre lati chiusi dal muro verticale di facciata e un solo parapetto frontale, oppure incassati a L o a L rovesciata quando hanno due lati chiusi dal muro verticale di facciata e due parapetti, uno frontale e l’altro laterale.
Nei balconi incassati la soletta del balcone si configura con un bene promiscuo avente la duplice funzione esercitabile per il proprietario del piano superiore in termini di calpestio e per quello del piano inferiore nella quale copertura per il balcone sottostante.
In definitiva la questione attinente alle spese è così, di solito, definita: per la parte orizzontale si fa riferimento all’art. 1125 c.c., mentre la parte verticale, inserendosi nella facciata, è di proprietà comune e quindi le spese per gli interventi di manutenzione devono essere ripartire tra tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà Il balcone, in sostanza, è un tutt’uno con il solaio interpiano sicché le spese per il rifacimento di questa parte, ai sensi dell’art. 1125 c.c., saranno a carico dei proprietari delle unità immobiliari cui tale solaio serve rispettivamente da piano di calpestio e da soffitto. Mentre la parte frontale dei balconi, andando a inserirsi nella facciata dello stabile, deve essere considerata di proprietà comune.