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Timestamp: 2013-05-21 14:57:48
Document Index: 137225928

Matched Legal Cases: ['§2', '§2', '§2', '§ 2', '§ 2', '§ 20', '§ 29']

Vorhandener Baulasteintrag für Grundstückszuwegung nicht durchsetzbar? Grundstücke
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| 19.07.2012 15:50 | Preis: 65,00 € |
Grundstücke Beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Acht Reihenhäuser (Niedersachsen) sind über eine gemeinsame private Zuwegung an die öffentliche Verkehrsfläche angebunden. Nur das erste Reihenhaus ist direkt an der öffentlichen Fläche angebunden. Die anderen Reihenhausgrundstücke liegen dahinter. Zum letzten Haus führt der Weg somit über sieben Grundstücke. Die Zuwegung ist durch Baulasteintrag bei allen Grundstücken gesichert. Ein zusätzlicher Eintrag einer Grunddienstbarkeit ist nicht vorhanden.
Der vorhandene Baulasteintrag:
Verpflichtung der jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundstücks, den von den begünstigten Grundstücken 1 bis 8 ausgehenden Zu- und Abgangsverkehr für den Einsatz von Feuerlösch- und Rettungsgeräten, über eine 3,00 m breite Fläche jederzeit ordnungsgemäß und ungehindert zu ermöglichen.
Die Zuwegungsbreite beträgt real nur noch 0,7 bis 1,1 m. Die gesamte Zuwegungslänge auf priv. Grund beträgt 47 m. Die vorgesehenen Zuwegungsflächen wurden durch die Hauseigentümer mit den Jahren immer weiter überbaut (Mülltonnen-, Fahrrad, Kaminholzunterstände). Die Holzunterstände sind inzwischen zum Teil stark verfault und bieten einen sehr ungepflegten Eindruck. Dies bedeutet Probleme bei einer gewünschten neuen Vermietung. Zudem ist ein gleichzeitiges Passieren zweier Personen inzwischen auf der Zuwegung kaum noch möglich.
Mündliche Auskunft des Bauordnungsamtes (BOA):
Die eingetragene Baulast mit einer Breite von 3 m sei gerichtlich nicht durchsetzbar weil:
- vorhandene Zuwegung kleiner als 50 m (§2 DVNBauO, Nieders.)
- ein Anleitern der Feuerwehr von hinten über den Garten an das Gebäude möglich sei und somit die 3-m-Durchfahrt, gesichert per Baulast von vorne, nicht nötigt sei.
- der vorhandene Hydrant an der Vorderseite des hintersten Reihenhauses nicht zwingend benötigt wird.
- max. wären sowieso nur 1,25 m durchsetzbar (§2 DVNBauO, Nieders.)
- das Bauordnungsamt wäre aber tatsächlich nur bereit die Eigentümer anzuschreiben, die die 1 m Breite unterschreiten (die Haustürbreite der Reihenhäuser wären auch nur 1m breit, was dort auch kein Problem darstellt)
- Nach meinem Verständnis müssten entweder die 3m breiten Flächen gemäß Baulast umgesetzt werden oder das BOA müsste den Baulasteintrag über den offiziellen Weg dann auf eine Breite von "min. 1,25 m" ändern
- sind 3m Breite tatsächlich durch das BOA nicht durchsetzbar? In den hinteren Gärten könnten mit den Jahren hohe Bäume wachsen, dass ein Anleitern vielleicht nicht mehr möglich macht.
- "min. 1,25 m" dürften keine Auslegung von 1m des BOA bedeuten oder(§2 DVNBauO)? Oder gibt es hier Toleranzen?
-- Einsatz geändert am 20.07.2012 14:21:34
21.07.2012 | 09:44
Der Anschaulichkeit halber zitiere ich die vom BOA genannte Norm:
(DVNBauO)
§ 2 DVNBauO(Verordnung) - Landesrecht Niedersachsen
(1) Zu Gebäuden müssen von öffentlichen Verkehrsflächen mindestens 3 m breite Zu- oder Durchfahrten vorhanden sein. Die lichte Höhe der Durchfahrten muss mindestens 3,50 m betragen.
(2) Zu Gebäuden geringer Höhe genügen von öffentlichen Verkehrsflächen mindestens 1,25 m breite Zu- oder Durchgänge. Liegen diese Gebäude mehr als 50 m von öffentlichen Verkehrsflächen entfernt, so können an Stelle von Zu- oder Durchgängen Zu- oder Durchfahrten nach Absatz 1 verlangt werden. Die lichte Höhe der Durchgänge muss mindestens 2 m betragen, bei Türöffnungen und anderen geringfügigen Einengungen genügt eine lichte Breite von 1 m.
(3) Führt der zweite Rettungsweg aus einem Gebäude über Rettungsgeräte der Feuerwehr, so muss eine Zuwegung nach Absatz 1 oder Absatz 2 zu den zum Anleitern bestimmten Stellen vorhanden sein.
2. mehr als 12 m bis 15 m mindestens 4,5 m
3. mehr als 15 m bis 20 m mindestens 4 m
4. mehr als 20 m bis 40 m mindestens 3,5 m
5. mehr als 40 m bis 70 m mindestens 3,2 m
Sie sollten zunächst erwägen, vollständige Akteneinsicht bei dem BOA zu nehmen, um die genaue Sachlage zu ermitteln, damit die Rechtslage hinreichend (und eventuell nicht nur oberflächlich und ansatzweise, womöglich falsch) geklärt werden kann.
Zu Gebäuden müssen von öffentlichen Verkehrsflächen mindestens 3 m breite Zu- oder Durchfahrten vorhanden sein. Die lichte Höhe der Durchfahrten muss mindestens 3,50 m betragen.
Zu Gebäuden geringer Höhe genügen von öffentlichen Verkehrsflächen mindestens 1,25 m breite Zu- oder Durchgänge. Liegen diese Gebäude mehr als 50 m von öffentlichen Verkehrsflächen entfernt, so können an Stelle von Zu- oder Durchgängen Zu- oder Durchfahrten nach dem oben stehenden Absatz verlangt werden.
Zu differenzieren ist daher erst einmal danach, ob eine Gebäude normaler Art vorliegt oder eine Gebäude geringer Höhe:
§ 2 NBauO, Abs. 9:
So muss in der Tat mindestens 1,25 m Breite vorliegen.
Untersuchen Sie im Wege der Akteneinsicht, ob ein Gebäude normaler oder eben geringer Höhe vorliegt - danach entscheidet sich, ob 3 m oder nur 1,25 m durchsetzbar ist.
Einen Ermessensspielraum hat das BOA hier meines Erachtens nicht.
Die oben genannten Vorschriften sind zwingend, um einen möglichst optimalen Brandschutz zu gewährleisten.
Die Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.
Sie dient dazu, (bau-)rechtmäßige Zustände zu schaffen, insbesondere für eine Baugenehmigung.
Wörter wie "müssen" und "werden" belegen den vom Gesetz vorgegebenen Zwang, die Normen pflichtgemäß einzuhalten.
§ 20 NBauO - Brandschutz - schreibt so vor:
Dieses wird durch die Allgemeine Durchführungsverordnung zur Niedersächsischen Bauordnung (DVNBauO) entsprechend konkretisiert.
Schreibt diese mindestens 1,25 m vor (bei Gebäuden geringer Höhe), so IST dieses einzuhalten und verpflichtet meines Erachtens die Behörde zum sofortigen Einschreiten. Toleranzen sehe ich hier nicht.
Sie sollten das BOA darauf hinweisen.
Internet: www.hsv-rechtsanwaelte.de Nachfrage vom Fragesteller	21.07.2012 | 14:38
zunächst einmal vielen Dank für Ihre Beantwortung.
Das BOA erzählte mir damals, dass sie die Angelegenheit auch mit dem zuständigen Brandschutzbeauftragten besprochen hätten.
Vor ihrem Schreiben bin ich von „Gebäuden geringer Höhe" ausgegangen. Erwähnte auch so das BOA. Dies ist aber nach meiner jetzigen Einschätzung (nach Ihrem Schreiben) nicht mehr so einfach zu sagen, da das Gelände stark nach hinten abfällt und der 2. Rettungsweg deshalb von dort auch etwas größer als „7 m" sein könnte. Dies versuche ich mit dem BOA zu klären.
Sie empfehlen nun, dass ich vollständige Akteneinsicht bei dem BOA nehmen sollte. Welche genauen Akten soll ich einsehen? Bekomme ich überhaupt als Privatperson „vollständige Akteneinsicht" oder nur ein Jurist?
Vielen Dank schon einmal für ihre ergänzende Antwort.
21.07.2012 | 16:47
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r), vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte: Ja, genau klären Sie das ab - im Wege der Akteneinsicht.
Eine Akteneinsicht ist Ihnen uneingeschränkt und vollständig zu gewähren.
Dieses sieht § 29 des Verwaltungsverfahrengesetzes (VwVfG) - Akteneinsicht durch Beteiligte - ausdrücklich vor:
Die Behörde ist zur Gestattung der Akteneinsicht nicht verpflichtet, soweit durch sie die ordnungsgemäße Erfüllung der Aufgaben der Behörde beeinträchtigt, das Bekanntwerden des Inhalts der Akten dem Wohl des Bundes oder eines Landes Nachteile bereiten würde oder soweit die Vorgänge nach einem Gesetz oder ihrem Wesen nach, namentlich wegen der berechtigten Interessen der Beteiligten oder dritter Personen, geheim gehalten werden müssen [hier aber nicht].
Die Akteneinsicht erfolgt bei der Behörde, die die Akten führt. Es sind alle Akten über die acht Reihenhäuser beizuziehen.
2012-07-23 | 07:45
"Anhand der gelieferten Fakten wurden die Fragen gut beantwortet. Unklar ist aber bisher noch geblieben, warum das BOA überhaupt nach 22 Jahren seine Überzeugung einer Baulast geändert haben könnte --> Gesetzesänderungen? geänderte Bauausführungen? geänderter Grundstückszuschnitt? keine Lust des BOA sich mit 8 Hauseigentümern anzulegen? Kosten? usw. Ein Tipp worauf besonders zu achten wäre hätte hier hilfreich sein können. Eine vollständige Akteneinsicht muss jetzt Klarheit bringen."
Anhand der gelieferten Fakten wurden die Fragen gut beantwortet. Unklar ist aber bisher noch geblieben, warum das BOA überhaupt nach 22 Jahren seine Überzeugung einer Baulast geändert haben könnte --> Gesetzesänderungen? geänderte Bauausführungen? geänderter Grundstückszuschnitt? keine Lust des BOA sich mit 8 Hauseigentümern anzulegen? Kosten? usw. Ein Tipp worauf besonders zu achten wäre hätte hier hilfreich sein können. Eine vollständige Akteneinsicht muss jetzt Klarheit bringen.
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