Source: https://www.notariofranciscorosales.com/el-arrendamiento-con-opcion-de-compra-no-es-una-venta-con-precio-aplazado/?share=google-plus-1
Timestamp: 2019-04-23 06:07:45
Document Index: 339231454

Matched Legal Cases: ['artículo 14', 'artículo 36', 'artículo 1454', 'artículo 36', 'artículo 1154', 'artículo 1124', 'artículo 1124', 'artículo 28', 'artículo 89', 'artículo 52', 'artículo 9']

El arrendamiento con opción de compra no es una venta con precio aplazado - Notario Francisco Rosales
El arrendamiento con opción de compra es fundamentalmente el fruto del papanatismo español de importar figuras extrañas.
En un país que inventó el Jamón Serrano y la Tortilla de Patatas, sigo sin comprender la obsesión que nos ha dado por comer hamburguesas.
Parece que si no tenemos un confirmig, un renting, un leasing, un enginering, o si el Registro no nos da un feed back a un proyecto de negocio, no tenemos nada (juro por lo más sagrado que esto último es un correo electrónico real que recibí en mi despacho, y que sólo comprendí hablando con el remitente -que por otra parte era un señor de Trebujena-).
Creo firmemente que la mezcla de culturas es fuente de riqueza, pero si hay una materia en la que dicha mezcla no me gusta un pelo es en el mundo del derecho, y es que en el mundo del derecho latino (que es el que se corresponde con nuestra tradición jurídica y costumbres más arraigadas) las figuras jurídicas están más que inventadas desde hace muchísimo tiempo.
Recuerdo que de pequeño, vivía en un pueblo en el que todas las mañanas pasaba el lechero con su burro y sus cántaras llenas de leche.
Mi madre tenía que hervirla, y lo más rico era la nata si le echabas azúcar.
Como dice mi amigo Chano (por otra parte ilustre Doctor en derecho laboral) hoy en día de un litro de leche te sacan: un litro de leche semidesnatada, dos de desnatada, un tarro de mantequilla y cuatro petit suis. Conclusión, la leche ya no sabe a leche (sólo los que ya peinan canas y viven en pueblos, entenderán lo que digo, pero anticipo a los “urbanitas” que jamás beban leche recién ordeñada ni coman una aceituna recién cogida del árbol, pues se llevarán una desagradable sorpresa).
La opción no es sino una facultad que alguien tiene de hacer algo, y la opción de compra no es sino la facultad que alguien tiene de comprar. Evidentemente todo el mundo tiene opción de compra sobre todos los bienes que están en el comercio y se ofrecen a la venta, y convertir esta facultad en una categoría contractual (lo cierto es que aún hay quién discute si es un contrato, un derecho real o ambas cosas) a mi modo de entender es un error.
El primer y más grave error es hablar de la opción de compra como contrato, cuando nuestro Código Civil, no dedica al citado contrato ni un miserable artículo (y sinceramente no es que el que creó el Código Civil, fuera tonto, sino que quizá sabía más derecho que muchos juristas actuales), pero es que ni siquiera la Ley Hipotecaria (que es una ley adjetiva) lo hace; simplemente se ocupa de ella el Reglamento Hipotecario en su artículo 14.
El resultado es que una norma adjetiva de otra norma adjetiva (que es lo que son el Reglamento y la Ley Hipotecarios) y que se ocupan de la inscripción en un registro público de derechos reales, es bastante para que todos den por buena una categoría contractual no conocida en nuestro país, y fruto de la importación de conceptos foráneos.
¿Puede existir el contrato de opción?
Evidentemente si, el principio de la autonomía de la voluntad, que no es otro que el legítimo derecho que todos tenemos de acordar lo que no sea contrario a la ley la moral o el orden público así lo permite.
¿Por qué se habla tanto del arrendamiento con opción de compra?
Pues simplemente, porque en el actual mercado inmobiliario, y ante las dificultades para obtener financiación de entidades de crédito, resulta necesario buscar formas alternativas que faciliten las operaciones inmobiliarias.
El precio de un inmueble es tal que pagar al contado es casi imposible, y resulta necesario buscar formas de pago diferidas en el tiempo.
La solución nos la ofrece nuestro Código Civil, y su nombre es compraventa con precio aplazado; sin embargo el comprador quiere disfrutar del bien adquirido, y el vendedor quiere garantías, y eso parece que es un problema irresoluble.
También para eso hay soluciones, como el pacto de reserva de dominio, la entrega de la posesión sin transmitir la propiedad, la condición resolutoria explícita, o la misma hipoteca (dado que ninguna norma obliga a constituir hipoteca en garantía de un préstamo concedido por una entidad de crédito, y es perfectamente posible una hipoteca en garantía del pago del precio aplazado de compraventa).
Pero aquí vienen los dos problemas principales:
Nuestra querida y amada hacienda pública (Dios la tenga en gloria….y pronto)
Nuestro querido papanatismo, desconociendo nuestras propias normas y que tiende a dar por bueno todo lo que venga del extranjero, por el mero hecho de venir del extranjero (me río muchísimo cuando alguien pide un Martini y me mira como si fuera un paleto porque pido un Vermú).
¿Cuál es ese papanatismo del que hablo?
Arrendar y dar al arrendatario opción de compra sobre el bien arrendado, es algo bastante antiguo, y simplemente acudiendo a la figura de la oferta vinculante, de la promesa de venta, o del precontrato (de hecho la opción no deja de ser eso), se podría resolver perfectamente conforme a nuestra legislación, doctrina y jurisprudencia, sin necesidad del despliegue que actualmente hay en la materia.
Desde luego es cierto que se echa en falta en nuestro Código Civil una mejor regulación del precontrato, de la oferta vinculante y de los tratos preliminares.
Ante esa ausencia normativa, lo bastante oscuros que resultan los estudios doctrinales sobre el tema; llegan los americanos (como en la película Bienvenido Mr Marshall), inventan el concepto de leasing, y claro, queda muy moderno ofrecer eso, u otro “palabro” que vuelve locos a los jueces, que, eso si, antes o después acaban viendo la jugada (y prueba de ello es que el Tribunal Supremo el 12 de Noviembre de 2014 definitivamente considera que en el leasing, aunque se haya destacado su componente arrendaticio -así el arrendatario no adquiere derecho real alguno, sino sólo el uso de algo ajeno- la finalidad práctica perseguida por la parte arrendataria se centra en los aspectos financieros y tributarios del contrato).
Hay que tener muchísimo cuidado con las opciones y los anglicismos, pues igual que la opción de compra, está la opción sobre una acción que cotiza en bolsa (que son los swaps) y tanto una como otra figura son fuente de numerosos errores, más de un engaño (en numerosas ocasiones autoengaño).
¿Autoengaño? pues si, me sorprende la impudicia con la que todos los “moelnos” (como decía mi admirado y querido Rafael Sánchez Lamadrid no es lo mismo ser moderno que “moelno”) hablan con voz grave y engolada del arrendamiento con opción de compra y del leasing, como si fueran dos cosas diferentes; cuando en realidad son la misma (con la particularidad de que el leasing sólo puede prestarlo entidades especializadas….¿por qué será? ¿si no eres empresario o banco, para que te dedicas a jugar a sus actividades?).
Toda opción es una operación especulativa y realizar un negocio especulativo creyendo que se está realizando un negocio seguro es algo sobre lo que parece que tras los escándalos de Afinsa, Rumasa, preferentes, swaps etc, seguimos sin enterarnos los españoles que es algo poco recomendable.
En la opción el precio de la futura compraventa está fijado de antemano, y sólo pueden suceder dos cosas: que al tiempo de ejercer la opción el valor del bien haya subido (con lo que se beneficia el comprador) o haya bajado (con lo que se beneficia el vendedor); sólo si esa es la verdadera intención de las partes recomendaría yo hacer un arrendamiento con opción de compra.
Insisto en que si la intención es la de comprar y vender, y el precio está acordado, lo que procede es realizar una compraventa, y fijar las garantías que se crean convenientes, otra cosa supondrá como mínimo que una de las partes se sienta engañada, sin que el posible ahorro fiscal le vaya a servir de consuelo.
¿Cómo se articulan actualmente los contratos de arrendamiento con opción a compra?
Me he tomado la molestia de llamar a varios particulares que ofrecen sus viviendas en arrendamiento con opción a compra por internet, evidentemente sin identificarme como Notario, y todos han planteado el mismo tipo de contrato.
En el contrato se entrega por el “arrendatario” una “señal” (normalmente entre el 10% y el 20% del precio fijado para la venta), el arrendatario paga una renta, y vencido el plazo: puede comprar (descontando del precio de compra la señal y las rentas pagadas) o no comprar (en cuyo caso pierde la “señal” y las rentas).
Todos los casos eran claros casos de compra con precio aplazado que podrían haberse resuelto jurídicamente con un pacto de reserva de dominio, unas clausula penal, incluso una condición resolutoria explícita.
También es evidente en todos los casos indicados, que el supuesto arrendador lo que trataba no era de arrendar, sino de vender, y que era muy consciente de la constante caída en el precio de los inmuebles, por lo que su intención era la de vender ahora evitando con ello que siguiera cayendo el valor de su inmueble.
¿Cabe la “señal” en el arrendamiento con opción a compra?
Evidentemente esa señal existe, pero no nos engañemos:
La llamada señal en un contrato de arrendamiento es simplemente la fianza de la que habla el artículo 36 de la LAU.
La llamada señal en la compraventa son simplemente las arras a las que alude el artículo 1454 del Código Civil.
En el fondo tanto en uno como en otro caso estamos hablando de arras, pero es muy conveniente en el contrato fijar si las arras lo son del contrato de arrendamiento o del contrato de compraventa, y en este caso dejar bien clarito qué tipo de arras (confirmatorias, penales o penitenciales) son las que se tratan de configurar.
Las fianza o arras a la que alude el artículo 36 de la LAU es simplemente una garantía de cumplimiento de sus obligaciones del arrendatario, primordialmente su obligación de pagar la renta y realizar las pequeñas reparaciones por desgaste derivado del uso ordinario del inmueble
La regla general es que las arras son confirmatorias, y en los contratos indicados, lo cierto es que siempre se trataban de arras confirmatorias, por lo que no estaríamos ante un contrato de arrendamiento con opción a compra (dado que la compraventa con las arras confirmatorias se ha perfeccionado) sino todo lo más un arrendamiento con compraventa presente.
El no configurar bien las pretendidas arras penales será indiscutiblemente fuente de conflictos, pues la autoridad judicial puede moderar las cláusulas penales, según el artículo 1154 del Código Civil.
¿Como habría que hacer realmente un arrendamiento con opción a compra?
Para que hablemos de contrato de arrendamiento con opción a compra, esa señal sobra completamente, y lo siguiente que tenemos que tener en cuenta es que al concederse al arrendatario la posibilidad de convertir su derecho de arrendamiento en un derecho de propiedad, aunque creo que hay que tener unas pautas más o menos claras
Conviene fijar un precio para la opción
Evidentemente ese precio por la opción puede ser el 10 o el 20% del precio de compra, pero dicha cifra, a mi entender es excesiva a todas luces.
¿Cómo fijamos entonces el precio de la opción?
Esa es la cuestión y el problema, y ante el que la ley reguladora del ITP/AJD calcula que es el 5% del precio de venta, pero insisto que se trata de un mero cálculo fiscal, con una mera finalidad recaudatoria, y que sinceramente (tal y como sucede con la nuda propiedad -de la que hablaré en otro post-) es un tema de imposible solución, dado que para fijar ese precio habrá de tenerse en cuenta la previsión de bajada del valor del bien que hace el vendedor, como la previsión de subida que hace el comprador.
Lo que si que es importante es que se deje claro que se trata de un precio de la opción, y no de una señal de la compraventa (pues en este caso no hay arrendamiento con opción a compra, sino compra con precio aplazado).
Sinceramente y por más que he buscado no encuentro ninguna regla matemática que sea verdaderamente fiable a la hora de fijar el valor de una opción (lo cual es bastante sensato si se tiene en cuenta, por ejemplo, como en la bolsa de valores una acción tiene un valor de cotización y la opción sobre la opción cotiza a valores pírricos).
Es necesario fijar la renta
Parece absurdo, pero es que en todos los casos indicados, la llamada renta pagada por el arrendatario, se descontaba del precio de compra en caso de ejercerse la opción, lo que ratifica que no estamos ante un contrato de arrendamiento con opción de compra, sino ante una compraventa con precio aplazado.
La renta la paga un arrendatario por el disfrute temporal de la cosa, mientras que si se descuenta del precio de compraventa, es una cantidad que paga el comprador cumpliendo su obligación de pagar el precio en el tiempo convenido (recordemos que la venta es un contrato que se perfecciona por el mero cumplimiento y que sólo obliga a entregar y pagar, pero que las partes pueden fijar libremente cómo cumplen sus obligaciones).
Es necesario fijar el precio de compra.
Lo que no me parece correcto es que en el precio de compra se pueda descontar las rentas satisfechas, pues en ese caso ¿en concepto de qué se han satisfecho esas cantidades? parece claro que esta posibilidad (válida por otra parte) es uno de los elementos que en caso de conflicto pueden incidir en que un juez considere que no estamos ante un arrendamiento con opción a compra, sino ante una compra con precio aplazado (lo cual perjudica al comprador que se crea arrendatario).
Lo cierto es que normalmente el que ofrece una vivienda en arrendamiento con opción a compra trata de vender, por lo que debe de ser inteligente y hacer atractiva la compra, por lo que cualquier tipo de ventaja para el comprador puede hacer inclinar la balanza de la decisión de este de comprar o no, y evidentemente cualquier ventaja económica es bien recibida por los potenciales compradores.
Es necesario un plazo para el ejercicio del la opción.
Fijar un plazo durante el que el arrendatario puede optar por comprar el bien.
Fijar un plazo a cuyo vencimiento el arrendatario pueda ejercer la opción de compra.
Creo que es verdaderamente importante fijar en el contrato si el arrendatario puede ejercer la opción en cualquier momento (siempre que el plazo de la opción esté vigente) o sólo una vez vencido el plazo, aunque en el primero de los casos nuevamente nos encontramos ante un tema delicadísimo pues la diferencia entre el arrendamiento con opción a compra, y la compra a plazos tiende a difuminarse (es más si el arrendamiento con opción a compra, es consecuencia de una venta previa del arrendatario al arrendador, nos encontramos ante un supuesto en el que deben de saltarnos las alarmas de un posible pacto comisorio).
Entonces ¿Qué es un arrendamiento con opción a compra?
Simplemente un contrato formado por la unión de dos contratos distintos: que son el arrendamiento (normalmente de vivienda regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos) y el contrato de opción (que es un contrato no regulado en el Código Civil, y por tanto lo llamado un contrato atípico (personalmente yo creo que es un caso claro de precontrato -o contrato cuyo objeto es preparar otro contrato futuro-).
Lo que está claro es que el arrendamiento con opción a compra no es una compraventa con precio aplazado, ni una venta diferida en el tiempo, por lo que no procede hablar de vendedor y comprador, sino de: arrendador-concedente y arrendatario-optante, o simplemente de arrendador y arrendatario.
¿Quién es el dueño de un bien arrendado con opción a compra?
Evidentemente el dueño es el arrendador, y el arrendatario no será dueño hasta que ejerza la opción y se le transmita la propiedad, pero la cosa plantea muchísimos más problemas de los que parece.
El arrendador al ser el dueño, tiene todos los derechos (vender) y obligaciones (pago de tributos y mantenimiento de la finca) que corresponden a todo propietario, pero:
Si decide vender el derecho del arrendatario-optante es preferente al del posterior comprador, por lo que en la práctica la posibilidad de venta es muy remota (¿Quién compraría algo sabiendo que su adquisición se perderá si así lo decide un tercero?) y por supuesto si lo hace, deberá de informar al comprador de la existencia de la opción, siendo extraordinariamente recomendable que se fijen garantías a favor del comprador, por si el arrendatario decide ejercer la opción, de modo que pueda ese comprador recuperar la inversión realizada.
Las responsabilidades derivadas de la propiedad siguen siendo del arrendador, que por tanto es el responsable de los daños que el inmueble cause a los vecinos, y sufre la pérdida derivada de siniestros (incendios o riadas por ejemplo) que sufra el inmueble.
El arrendatario no es propietario, por lo que no puede hacer obras en el inmueble sin el consentimiento del arrendador, ha de informar a este de las obras necesarias.
¿Qué pasa si el arrendatario decide ejercer la opción?
Pues que el contrato deja de ser de arrendamiento, y pasa a ser de compraventa, con la particularidad de que al tener el comprador la posesión de la cosa, y salvo que expresamente diga lo contrario el contrato, directamente se ha producido la tradición de la cosa vendida y el comprador pasa a ser dueño de la cosa comprada.
Todo parece sencillísimo, pero nuevamente nos encontramos ante un sin fin de problemas que no suelen tenerse en cuenta.
El primer problema es que el mero ejercicio de la opción en principio hace al arrendatario dueño de la cosa, pero el vendedor puede que no haya cobrado el precio de la compraventa, por lo que: bien fijar unas garantías de pago del precio, bien estipular la necesidad de tradición para la adquisición de la propiedad es algo altísimamente recomendable.
El segundo problema es que el arrendador ha podido vender la cosa, y que por tanto la transmisión realizada hay que resolverla.
Nos encontramos ante un incumplimiento contractual, y por tanto conforme al artículo 1124 del Código Civil y 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (siendo especialmente importante en este punto su párrafo 4), puede el arrendador promover la resolución del contrato.
Pero hay que tener muchísimo cuidado, pues el artículo 1124 no opera automáticamente, y es necesario: una previa notificación y requerimiento resolutorio al arrendatario, y si no está conforme promover una acción judicial de resolución del contrato, a la que el arrendatario puede oponerse, quedando en ese caso el contrato en una especie de limbo jurídico durante todo el tiempo que dure el litigio (conozco casos de pleitos de resolución de contratos que han llegado a durar cuatro años).
Tomás Prieto 27/04/2015 at 9:46 am Responder
Este hecho es muy típico en todas las ramas del derecho, gran parte de la sociedad no consulta nada a priori y cuando legan maldadas es cuando se acuerdan del abogado/a. Claro en muchas ocasiones ya es tarde.
Francisco Rosales 27/04/2015 at 10:27 am Responder
Muchas gracias Tomás, espero que esta y otras entradas sirvan para concienciar que no hay nada más económico que consultar a un profesional antes de embarcarse en grandes gastos.
Jose 27/04/2015 at 4:29 pm Responder
Es así Tomas, en la sociedad que nos ha tocado vivir nadie va al médico hasta que no está enfermo. En el caso de los abogados creo que pasa lo mismo.
No sería malo ir pensando en modelos de servicios donde los ciudadanos tengan servicios preventivos, estoy convencido que esto nos ayudaría mucho a todos.
Recuerdo un libro sobre las relaciones en una aldea de Oriente (creo que estaba por China y en épocas muy anteriores a las actuales) donde los ciudadanos pagaban -a su manera- al médico/curandero durante el tiempo que estaban sanos, pero si se ponian enfermos era el curandero quién pagaba a los ciudadanos.
Francisco Rosales 27/04/2015 at 6:10 pm Responder
No te creas que en cierta manera no existe eso José, basta con acudir a un Notario o un Abogado según sea el caso, lo que si que conviene es abandonar esa tradición española de preguntar al cuñado, vecino, amigote de turno, o resolver los grandes problemas en la barra de un bar.
El asesoramiento del Notario en cuestiones relacionadas con la escritura que se va a firmar es gratuito, y no pasa nada por acudir una o varias veces antes de la firma (al contrario, lo que no se puede es pretender ser informado de absolutamente todo en cinco minutos, y menos que nos atienda según nuestras necesidades alguien a quien acabamos de conocer).
El coste del asesoramiento de un Abogado en los demás casos es ridículo; es más yo recomiendo incluso consultar a un abogado cuestiones relacionadas con una escritura, dado que el Notario, ha de ser imparcial, mientras que el Abogado vela por los intereses de su cliente.
Domingo Pastor 27/04/2015 at 12:34 pm Responder
Muy de agradecer Francisco Rosales, la labor tan encomiable que realiza en pos de la TRANSPARENCIA y “LAS COSAS BIEN HECHAS”
Un seguidor encantado.
Francisco Rosales 27/04/2015 at 1:05 pm Responder
Gracias Domingo, simplemente doy mi punto de vista, puedo equivocarme, y gustosamente rectifico, sin embargo creo que no está de más dar un poco de información jurídica al ciudadano.
Marta Lanza 27/04/2015 at 1:55 pm Responder
Minucioso análisis sobre las figuras mixtas de compraventa y arrendamiento y los posibles conflictos que pueden surgir, pero en los que nadie piensa hasta que aparecen. ¡Bravo!
Pelayo de Salvador 28/04/2015 at 9:14 am Responder
Sin duda un tema apasionante sobre el que he escrito ya varios artículos, precisamente por esa confusión que tienen los particulares (y los omniscientes agentes inmobiliarios, que tienen mayor conocimiento jurídico que todos los licenciados en Derecho de este país).
Tras mucho darle vueltas, únicamente he encontrado un supuesto en el que la figura es útil, y es en aquellos casos en que la finca está hipotecada. En estos casos, no se puede hacer una compraventa con precio aplazado porque el banco hipotecante no va a levantar la carga si no le pagan el préstamo por completo, y el comprador no quiere que su bien responda de deuda ajena.
Además de lo anterior, creo que el factor psicológico tiene mucha importancia. Como decía San Ignacio de Loyola, “En tiempos de tribulación no hacer mudanza”, y los compradores tienen la sensación de que un arrendamiento con opción de compra es una “mudanza menor” que les compromete mucho menos que una compraventa aplazada (sin caer en la cuenta de que nunca recuperarán la prima de la opción).
Por último, decir que el swap (swap es intercambiar) no es un contrato de opción sobre acciones, sino un contrato de intercambio entre dos referencias (tipo de interés fijo-variable, euro-dólar, etc.). Los contratos de opción sobre acciones son el call (opción de compra, por “llamar del mercado”) y el put (opción de venta, por “poner en el mercado”).
Francisco Rosales 28/04/2015 at 10:44 am Responder
Gracias por tus comentarios Pelayo, siempre son interesantes (desconocía como funciona exactamente el mercado de futuros, aunque se que es un mercado muy volátil y arriesgado).
Josep Gascon 29/04/2015 at 10:58 am Responder
Excelente artículo que pone el dedo en la llaga ¿Qué sucede si no compra? ¿Qué ocurre si no paga las rentas? Los propietarios-arrendadores no suelen tener conocimiento de la necesidad de acudir al procedimiento ordinario en vez del verbal de desahucio, con la enorme demora que ello provoca en la resolución del caso y recuperación de la finca. La única solución para evitar el procedimiento ordinario si se realiza este “invento” cada vez más habitual, sería articular el arrendamiento y la opción de compra en documentos diferentes, como contratos independientes. He tenido que interponer algunos desahucios por falta de pago en estos supuestos y todos ellos han prosperado.
Jose Miguel 08/06/2016 at 6:20 pm Responder
Pero, ¿ qué pasa si el arrendador no quiere vender? ¿El Juez puede obligarle, la sentencia se inscribe en el registro? ¿ o le condena a una indemnización? ¿En tal caso , cuá es su valor? ¿Le darán una hipoteca en el banco para comprar así? Gracias
Francisco Rosales 08/06/2016 at 6:48 pm Responder
Habría que ver como está redactada la opción, pero en caso de una correcta redacción la opción la ejerce unilateralmente el optante, lo que dudo mucho es que el banco le de una hipoteca, pues la situación del bien podría ser litigiosa y los bancos no entran en caso de posible litigio, eso si, en principio no hay ningún problema técnico.
Deli 18/08/2016 at 6:20 pm Responder
Lo primero enhorabuena por el interesantísimo artículo y lo perfectamente explicado (lo cual no creo que sea nada fácil cuando se habla de estos temas).
Me gustaría exponer mi caso a ver qué me recomienda. Tras peinar el mercado de la zona en la que nos gustaría vivir por fin hemos encontrado una vivienda que nos encaja y a las primeras de cambio nos encontramos con un problema…. La propiedad está afectada por el artículo 28 de la ley hipotecaria. La única opción interesante (o eso creo) que nos han ofrecido es el “alquiler con opción a compra” de tal forma que transcurrido el plazo correspondiente y con “todo en orden” se formalizara la compra. Como soy desconfiado por naturaleza y más vale prevenir que lamentar: ¿Qué debo tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de este tipo? ¿En el caso que expongo interesaría incluir alguna cláusula especial en el contrato? Da bastante respeto que pueda darse el caso que alguien reclame la propiedad y no quede claro por contrato que en dicho caso el responsable es el vendedor y no el comprador con las consecuencias pertinentes.
Francisco Rosales 18/08/2016 at 6:48 pm Responder
Ante todo te recomiendo que releas este artículo, pues no tengo nada claro que lo que te hayan ofrecido es un verdadero arrendamiento con opción a compra, y más bien suena a venta con precio aplazado.
Te recomiendo encarecidamente que o bien hagas el contrato en escritura pública, y que te asesores bien por el Notario (recuerda que el asesoramiento notarial es gratuito) o si por motivos fiscales quieres hacerlo en documento privado, busques un abogado que revise muy detenidamente el contrato, pues son necesarios conocimientos técnicos que dudo mucho que puedan ser apreciados por un particular (además el abogado recuerda que no tiene el deber de imparcialidad que si tiene el notario, por lo que defenderá tus intereses).
En todo caso firmar un contrato de esos, sin un buen asesoramiento jurídico es una temeridad, y te recomiendo que huyas de quien quiera asesorarte sin ser licenciado en derecho en ejercicio.
Nino 15/03/2017 at 8:40 am Responder
Enhorabuena por el articulo. Pero como bien dices tenemos que hacer el articulo más goloso, y por eso existe esta opción.
una cuestión, hemos hecho un contrato privado (como indicas mal hecho), porque el arrendatario quiere hacer obras inmediatamente pero no puedo comprarlo todavía.
En relación con las obras (en el contrato pone claramente que esta autorizado y responsable de las mismas), ¿puede pedir el una licencia de obras?, porque realmente el piso sigue a mi nombre.
Francisco Rosales 15/03/2017 at 1:56 pm Responder
Entiendo que no tiene derecho sin el consentimiento del propietario, aunque es mejor que acudas a un abogado.
Miguel A. 30/04/2017 at 5:40 pm Responder
Muy buen artículo. Creo que los profesionales están para algo y su actuación nos da una garantía importante a todas las partes,ya que al mismo tiempo asumen una responsabilidad frente a su cliente en el resultado final de la operación . Pienso acudir a ellos para que me asesoren en lo relativo a una próxima compraventa.
Francisco Rosales 30/04/2017 at 7:27 pm Responder
Un placer Miguel Ángel
Yanira 30/06/2017 at 2:54 am Responder
Seguramente entre tanta mente brillante quedaré de tonta, pero estoy algo desesperada así que me arriesgaré a quedar en ridículo si con eso puedo ir por el camino correcto con mi problema. Hace dos años me mudé a Canarias, alquilé una casa y comencé una vida un poco más cerca de mi familia (viven en otra isla, pero es lo más cerca que nuestros trabajos nos dejaron) después de muchos años. Pasados esos dos años mis caseros me preguntaron si estaría dispuesta a subrogar su hipoteca pues otra persona le había ofrecido comprársela.
Me habían cogido cariño, y justo en ese mes había dado a luz a un bebé y no querían echarnos sin darnos la opción. Su idea era que yo pagara los gastos y subrogar por el mismo precio que le quedaba por pagar.
A la casera le queda por pagar 70000 euros y lo tienen en xxxBanco.
En ese momento me puse en marcha, fui a xxxbanco y presenté todo con esperanza de que nos concedieran el 100 % por ser poca cantidad. Solo tenía que pagar los gastos que eran como 7000 euros y la plusvalía que se la pagaba yo a ellos para que no perdieran dinero con la venta.
El problema es que xxBanco no me concedió el 100% sino el 80%. Teniendo así que pagar casi 20000 euros de gastos y de entrada.
El problema es que no tenemos esos ahorros y entonces xxBanco me dio opciones. Una opción era firmar un contrato de alquiler con opción a compra para que el precio no fuera 70000 sino 78120 con lo que me concederían más dinero y no tendría que pagar tanto.
Otra era hacer el contrato y esperar un año más para así disminuir más la cifra.
Y otra era firmar ese contrato de alquiler con opción, pedir una hipoteca nueva en yyyBanco con mejores condiciones (de gastos serían 4000 no 7000 como en xxBanco) y cancelar la hipoteca y además esperar un año.
Yo claro con dudas de todo porque se me ocurre que la tasación a la hora de pedir la hipoteca después de un año puede que no sirva la de hace dos años, que el contrato de alquiler con opción no lo podemos hacer nosotros mismos, que es muy posible que haya que fijar un precio pidiendo una tasación y no poniendo el precio que nos de la gana,…
Mi pregunta después de toda esta historia es a quien puedo pedir asesoramiento y cuanto más me va a costar si pido ayuna a un profesional teniendo en cuenta que mi situación económica no es buena y que no me puedo ir de mi casa porque donde vivo y cerca de nuestros trabajos no hay casas que podamos permitirnos con un bebé. Nunca he acudido a un abogado ni a un notario tengo 27 años y soy enfermera, mi plan no era comprarme una casa pero en esta situación en la que no encuentro otro sitio donde ir por el mismo precio estoy algo desesperada. No se cuanto cuesta un abogado ni un notario no se si pueden ayudarme o mi situación es inútil, no se que hacer. Gracias de antemano
Francisco Rosales 30/06/2017 at 8:05 am Responder
Supongo que como enfermera entenderás que no puedes pedir un diagnóstico médico en un comentario de un blog, pues lo primero que hay que hacer es ver al paciente.
De igual manera, y sin ver la documentación, hacerte un asesoramiento (y más en tu caso, que no sólo es jurídico, sino también económico) es como si pretendes que en un comentario de un blog alguien actúe como cirujano y como anestesista.
Lo correcto es que acudas a un abogado y que ese abogado entienda de economía, pues has de mirar la operación jurídica y económicamente, y has de tener en cuenta que igual que no hay dos pacientes iguales y no todo se cura con aspirinas, tampoco hay dos situaciones jurídicas y económicas iguales, y no siempre las respuestas son decisivas.
Desconozco los que cobra el abogado por la consulta, pero eso no es un gasto sino una inversión; ten en cuenta que el gasto y el drama es tomar la decisión equivocada.
Daniel Del Valle 04/07/2017 at 11:41 pm Responder
Enhorabuena por el artículo!! Es de una calidad muy difícil de encontrar hoy en día por internet.
Mi duda es si ¿es posible hacer un contrato de compraventa con precio aplazado, o de alquiler con opción a compra, que permita al arrendatario vender esos derechos de venta a un tercero antes de haber ejercido él mismo el derecho de la compra y haber registrado el bien en el registro de la propiedad?
Francisco Rosales 05/07/2017 at 7:00 am Responder
Por supuesto que siempre cabe la cesión de contrato y la cesión de derechos, otra cosas es su fiscalidad o que sea más o menos recomendable, y cómo hacerlo.
MARIETA 13/09/2017 at 1:58 pm Responder
Qué gusto leer (y entender) un artículo, a priori, tan complicado como este, enhorabuena!
Tengo una consulta respecto a un tema parecido, se trata de un “Leasing Inmobiliario” y esta es si, al ejecutar la opción de compra, se debe pagar plus-valia (que esto entiendo que sí, vaya, lo tengo más o menos claro) pero, a quien le corresponde pagarlo? Porque tengo un cliente al que le banco le exige el pago de ese impuesto.
Muchas gracias por anticipado y feliz día a tod@s
Francisco Rosales 14/09/2017 at 9:04 am Responder
A mi juicio ese pacto es más que abusivo, pues impone al comprador gastos que por ley competen al vendedor, siendo que el comprador es un consumidor (artículo 89 de la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/rdleg1-2007.l2t2.html#cpa89).
Ramon 15/09/2017 at 5:48 pm Responder
Gracias. Excelente articulo. A considerar también el coste fiscal en el caso de entrega de cantidad o “prima” por la concesión de la opción . Para el optante, se devenga el Impuesto de trasmisiones que puede ser de un 6 a un 10% según la Comunidad Autónoma, que deberá satisfacer nuevamente al efectuar la compra ya que deberá pagar el I. Transmisiones sobre el precio total, pero mucho cuidado con la tribulación del concedente ya que la cantidad recibida en concepto de prima ,debe tributar como una ganancia patrimonial pero que se añade a la escala general., por recibirla sin existir transmisión , o sea que puede llegar a tributar un 48% de la prima.
Agradecería su opinión sobre una opción de compra pura, a un año, con entrega de “prima” pero sin arrendamiento, aunque se le autoriza al optante a disfrutar de la vivienda en concepto de precario o comodato hasta que ejerza la opción o se extinga al transcurrir el año sin haberla ejercitado. Evidentemente con garantias y penalización en caso de no entregar vivienda el optante
Francisco Rosales 15/09/2017 at 6:19 pm Responder
Hola Ramón, gracias por tus aclaraciones fiscales.
No veo especial problema, salvo que la hacienda autonómica considere ese precario como donación.
Javier 05/12/2017 at 1:52 pm Responder
No he entendido nada, pero me ha gustado mucho lo que ha escrito.
Francisco Rosales 05/12/2017 at 2:49 pm Responder
Curioso comentario Javier; básicamente lo que intento es advertir que no conviene mezclar churras con merinas, por lo demás encantado en ayudarte en la medida de mis posibilidades.
Manuel 17/01/2018 at 2:12 pm Responder
Excelente artículo… Tengo una duda. Un casa con un valor de 100.000 euros, daría 20.000 euros de opción de compra, por lo cual tendría que pagar el 8% de IAJD, que serían 1.600 euros. Luego durante 3 años 1.000 euros de alquiler al mes, serían 36.000 euros. Si decido comprar quedarían 44.000 euros. Cual sería la base Imponible??? Porque de la opción de compra se líquida el 8% del IAJD, pero del alquiler como se pagaría? Gracias.
Francisco Rosales 17/01/2018 at 7:53 pm Responder
Una cosa es un comentario y otra una consulta jurídica gratuita, siendo que este blog no tiene ese objeto.
Si lees bien este post, comprobarás que a mi juicio lo que planteas no es una opción de compra sino una venta con precio aplazado, por lo que no estoy muy conforme por tanto con tu planteamiento.
Respecto a la base imponible de la opción el art 50.5 de la ley del Impuesto de Transmisiones patrimoniales (pues tributa por esta modalidad y no por Actos Jurídicos Documentados) dispone: “Las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto serán equiparadas a éstos, tomándose como base el precio especial convenido, y a falta de éste, o si fuere menor, el 5 por 100 de la base aplicable a dichos contratos”
Los arrendamientos me plantean dudas pues desde el 1 de enero de este año se ha derogado el artículo 52 del Reglamento que regulaba las tarifas, por lo que, sin estudiar más el tema, me temo muy que se aplicaría el tipo impositivo general (que por otra parte depende de cada comunidad autónoma, aunque lo más frecuente es el 8%)
Manuel 18/01/2018 at 11:04 am Responder
Muchísimas gracias. Me he leído todo el post y todos los comentarios de todo el mundo, incluyendo algunas preguntas concretas que se realizan. No era mi intención tener un asesoramiento gratuito por su parte. He leído bastantes artículos sobre este tema y el de usted era el más claro, por eso me animé a preguntarle por la tributacion del arrendamiento. Siento que se haya ofendido. Un saludo.
Francisco Rosales 18/01/2018 at 1:52 pm Responder
Para nada me enfado, simplemente he tenido algún que otro conflicto con profesionales que entienden que el hacer asesoramiento en la web es competencia desleal, y comprende que lo último que tengo ganas es de tener problemas por querer ayudar, de ahí lo duro de mi respuesta.
JUAN 23/02/2018 at 5:32 pm Responder
Buenas tardes:Tengo la duda de si en un contrato de arrendamiento, con opción de compra,en caso de necesidad justificada,como es mi caso,de 2 hijos casados y que estan viviendo de alquiler,también se podría rescindir el contrato al inquilino aúnque aún no haya vencido.El plazo del contrato se hizo a 10 años y ya han pasado 2 años.No hubo prima de opción(0 euros) y los pagos mensuales son íntegros para alquiler,sin descuento alguno del precio de opción de compra convenido.Muy agradecido de antemano,le saluda
Francisco Rosales 24/02/2018 at 10:22 am Responder
Ante todo habría que ver los términos del contrato, más la regla general del artículo 9.3 de la LAU es:
Por tanto lo que puedes es negar la prórroga, más no la duración pactada.
En todo caso, creo que está claro es que lo que no procede es extinguir la opción que tiene el arrendatario salvo renuncia de este.
Pere 04/03/2018 at 11:15 pm Responder
si animo de obtener una consulta gratuita en este comentario, me surge una duda.
Hemos firmado lo que decimos que es un contrato de alquiler con opción de compra. (Después de leer este post, ya tengo dudas de que realmente sea así)
El tema está en que la opción de compra es gratuita, así lo expresa específicamente el contrato.
¿se puede considerar esto una donación de una opción de compra, o simplemente que no hay precio para la opción y por lo tanto debemos pagar el 5% del precio de venta en concepto de ITP?
Como bien dice un comentario anterior, para el concedente esta opción va a la base general. ?El hecho de ser gratuita, le obliga a tributar por ese 5% (aunque no lo haya recibido), o como es gratuita, no tendrá efecto en su declaración de la renta?
Francisco Rosales 05/03/2018 at 8:26 am Responder
Sin perjuicio de que hacienda suele tener la última palabra, y que sus interpretaciones a veces son difícilmente digeribles.
La opción concedida sin fijación de precio a efectos del ITP el art 50.5 dispone “5. Las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto serán equiparadas a éstos, tomándose como base el precio especial convenido, y a falta de éste, o si fuere menor, el 5 por 100 de la base aplicable a dichos contratos.”, pero ten en cuenta que habla de “opciones sujetas al impuesto” lo que no deja de plantear dudas.
Respecto al transmitente, el hecho de que la transmisión de un derecho sea gratuita u onerosa no le libra de declarar la ganancia en el IRPF, más desconozco si hay normas en dicho impuesto que regulen la forma de calcular la ganancia.
Sara 21/08/2018 at 9:42 am Responder
Un artículo genial. Gracias por tantas cosas que nos enseñas.
Francisco Rosales 21/08/2018 at 11:02 am Responder
MMLoren 09/02/2019 at 12:59 pm Responder
El artículo es de lo más interesante. Estoy buscando respuestas a las dudas que plantea este tipo de “inventos” articulados como contratos de arrendamiento con opción de compra. Y tengo una duda, o un comentario, con la esperanza de que el autor me dé su opinión.
En un contrato de arrendamiento con opción de compra, con duración de cinco años todo ello, se ha comunicado la opción de compra por el optante, pero al mismo tiempo, y con anterioridad, el arrendatario ha incumplido sus obligaciones, dejando de pagar parte de los gastos de la comunidad y también ha realizado obras en la vivienda sin previa comunicación a la propiedad, sin que dichos incumplimientos se le hayan comunicado con carácter previo a la comunicación de que ejercita la opción de compra, ¿qué debería prevalecer, el contrato de arrendamiento, o la opción de compra ya comunicada? Lo digo, porque si las obras se han realizado antes de la comunicación de la opción de compra, por ejemplo, se ha incumplido el contrato de arrendamiento con carácter previo a la comunicación de la opción de compra, y en este caso, la propiedad podría instar la resolución judicial del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario, y, si dicho incumplimiento se prueba que ha sido anterior a la comunicación de que ejercita la opción de compra, pudiera ser que se entendiera que el contrato de arrendamiento ha terminado por incumplimiento del arrendatario antes de ejercitar la opción, y por lo tanto, en definitiva, dicha opción de compra dejaría de existir. Es un caso extraño pero que se puede producir en la práctica. ¿Qué opina, SR. Rosales?
Francisco Rosales 10/02/2019 at 9:25 am Responder
Pues opino que no estamos ante dos contratos sino uno solo, por lo que no cabe distinguir arrendatario y optante, dado que son la misma persona.
La solución dependerá de la gravedad del incumplimiento, y sobre todo de lo estipulado (siendo que pocos son los contratos bien redactados que hay); de hecho, y como sostengo en este post, muchos son meras compras con precio aplazado.
Macu Tolosa 24/03/2019 at 7:26 pm Responder
si hago un alquiler opcion comprar como vendedor , cuando debo declarar el ingreso de cantidades ? me refiero al inicial y las cuotas pactadas.Hemos hecho un alquiler a dos años y en la inmobiliaria nos han dicho que se declara todo en la fecha de venta que será de aqui dos años .El piso vale 30.000 he recibido 3.000 de incial y alquiler de 300 en dos años
Francisco Rosales 25/03/2019 at 9:05 am Responder
Respecto al IRPF desconozco la respuesta y sería conveniente que acudas a un asesor fiscal.
En ITP has de tributar tanto por el arrendamiento (ojo que ahora el tipo ha cambiado) como por la opción; en su día el ejercicio de la opción tributará como venta.