Source: http://www.grin.com/de/e-book/118132/konversion-im-spiegel-des-staedtischen-flaechenmanagements-die-pioneer
Timestamp: 2016-04-29 13:58:07
Document Index: 186476025

Matched Legal Cases: ['§14', '§15', 'Art.28', 'Art.28', '§37', '§1', '§30', '§33', '§34', '§35', '§34', '§34', '§34', '§35', '§35', '§35', '§35', '§35', '§35', '§194', '§63', '§3', '§4', '§3', '§15', '§19', '§21', '§25', '§2', '§4', '§2', '§4', '§3', '§34', '§35', '§30', '§33', '§2', '§1', '§5', '§5', '§1', '§8', '§8', '§9', '§9', '§12', '§9', '§11', '§54', '§62', '§11', '§11', '§165', '§165', '§165', '§136', '§5']

Konversion im Spiegel des städtischen Flächenmanagements. Die ... | Self-Publishing bei GRIN
Diplomarbeit, 2007, 147 Seiten
Justus-Liebig-Universität Gießen, Note: 1,7
1.1 Einordnung des Themas in die Geographie und Zielsetzung der Diplomarbeit
2 Nachhaltige Stadtentwicklung durch Konversion
2.1 Definition des Begriffs Konversion
2.2 Begriffsbestimmung Liegenschaftskonversion
2.3 Die Kaserne als Typ militärischer Liegenschaften
2.4 Raumwirksamkeit der militärischen Standorte
2.4.1 Ökonomische Auswirkungen des Militärs
2.4.2 Siedlungsstrukturelle Auswirkungen
2.4.4 Ökologische Auswirkungen
2.5 Historischer Hintergrund der Konversion
2.6 Umsetzungsstrategien ausgewählter Städte in Hessen
2.7 Planerische Phasen des Konversionsablaufs
2.8 Beteiligte Akteure am Konversionsprozess
2.9 Verwertungsmodelle
3 Rechtliche Aspekte des Konversionsprozesses
3.1 Planungshoheit der Gemeinde
3.2 Status der Militärflächen in der Flächenplanung
3.3 Bauplanungsrechtliche Charakteristika von Konversionsflächen
3.3.1 Unbeplante Konversionsflächen in zusammenhängend bebauten Ortsteilen
3.3.2 Bebauung im Außenbereich
3.4 Freigabeverfahren alliierter Liegenschaften
3.5 Zwischennutzungen
3.6 Wertermittlung und Preisfindung
3.7 Altlasten
3.8 Denkmalschutz
4 Instrumente städtischen Flächenmanagements
4.1 Formelle Planungsinstrumentarien
4.1.1 (Regionaler) Flächennutzungsplan
4.1.2 Bebauungsplan
4.1.3 Der städtebauliche Vertrag
4.1.4 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen
4.1.5 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen
4.2 Informelle Planungsinstrumentarien
4.2.1 Städtebaulicher Rahmen- und Entwicklungsplan
4.2.2 Flächeninformationssysteme
4.2.3 Städtebauliche Ideenwettbewerbe
5 Hanau als Wirtschaftsraum im Rhein-Main-Gebiet
6 Leitbilder der Stadtentwicklung Hanaus
6.1 Zusammenarbeit mit dem Umland
6.3 Bevölkerungsstruktur und –entwicklung
6.4 Wohnen in der Stadt Hanau
6.5 Der Einzelhandel Hanaus
6.6 Städtebauliche Qualität
6.7 Landschaftsraum.
6.8 Leben in der Stadt
7 Mögliche Konkurrenzflächen für das Plangebiet PioneerKaserne
7.1 Konversionsflächen und ihre Nutzungsoptionen in der Stadt Hanau
7.2 Betrachtung der Gewerbe- und Industrieflächen der Stadt Hanau
7.3 Wohnbauflächen der Stadt Hanau
7.4 Lage bereits vorhandener Hochschulen in der Region
8 Bestandsaufnahme der PioneerKaserne in Hanau
8.1 Lage und Verkehrsanbindung der Pioneer Kaserne
8.2 Fläche, Bebauung und Nutzung
8.3 Denkmalschutz
8.4 Altlasten
8.5 Regionaler Flächennutzungsplan
8.6 Seveso-II-Problematik
8.7 SWOT- Analyse zum Plangebiet der PioneerKaserne
8.8 Werteermittlung und Nutzungen der angrenzenden Grundstücke
8.9 Zusammenfassung
9 Szenarienentwicklung
9.1 Methodendarstellung
9.2 Vor- und Nachteile bei der Anwendung von Szenarien
9.3 Anwendung der Szenario-Technik zur Entwicklung von verschiedenen Szenarien für das Plangebiet
9.3.1 Szenario 1: Hanau - neues Zentrum für Logistik und Dienstleistungen
9.3.2 Szenario 2: Naturnahes Hochschulzentrum sowie Gewerbe und Industrie für kleine und mittlere Unternehmen
9.3.3 Szenario 3: Wohnkonzept „Pioneer-Living“
10 Die Nutzwertanalyse
10.1 Theorie der Nutzwertanalyse
10.2 Vorgehensweise bei der Nutzwertanalyse der ersten Generation
10.3 Kritik an der Nutzwertanalyse
10.4 Anwendung der Nutzwertanalyse im Rahmen der Szenarienentwicklung
11 Handlungsempfehlungen für die Stadt Hanau
Abbildung 2-1: Schema zur Entwicklung des Flächenanspruchs des Militärs in Deutschland im 20. Jahrhundert
Abbildung 2-2: Phasen der Konversion
Abbildung 2-3: Verwertungsmodelle
Abbildung 5-1: Altstadt Steinheim.
Abbildung 5-2: Einkaufsstraße Großauheim.
Abbildung 5-3: Klein-Auheim.
Abbildung 5-4: Schloss Philippsruhe in Kesselstadt
Abbildung 5-5: Amerikanische Anlagen im Stadtteil Wolfgang
Abbildung 5-6: Einfamilienhaus-Bebauung im Stadtteil Wolfgang
Abbildung 5-7: Lage Hanaus in der Region Frankfurt/ Rhein-Main
Abbildung 7-1: Übersicht der vorhandenen Universitäten und Fachhochschulen in der Region Frankfurt/Rhein-Main
Abbildung 8-1: Aerial view of Pioneer Kaserne, May 1950
Abbildung 8-2: Verkehrsanbindung des Plangebiets Pioneer Kaserne
Abbildung 8-3: Gleisanschluss der Pioneer Kaserne
Abbildung 8-4: Gebäude Pioneer Kaserne, Aschaffenburger Straße
Abbildung 8-5: Normbaracken der Pioneer Kaserne
Abbildung 8-6: Versiegelung der PioneerKaserne
Abbildung 8-7: Entwurf Reginaler Flächennutzungsplan Ausschnitt Hanau
Abbildung 8-8: Bodenrichtwerte benachbarter Grundstücke der PioneerKaserne
Abbildung 9-1: Vorherrschende Szenario-Arten und ihre Komponenten
Abbildung 9-2: Schema der Alternativszenarien für die Pioneer Kaserne
Abbildung 9-3: Szenario 1 – Zentrum für Logistik und Dienstleistungen
Abbildung 9-4: Szenario 2 – Hochschulzentrum, Gewerbe und Industrie
Abbildung 9-5: Szenario 3 – Wohnkonzept „Pioneer-Living“
Abbildung 10-1: Arbeitsschritte der Nutzwertanalyse der ersten Generation
Abbildung 11-1: Ablauf des Konversionsprozesses in der Stadt Hanau
Abbildung A-1: Gebäudesubstanzen der Pioneer Kaserne. I
Abbildung A-2: Versiegelungsflächen der Pioneer Kaserne. K
Abbildung A-3: Versiegelungsflächen der Pioneer Kaserne. L
Tabelle 6-1: Stadtgebietsflächen und Nutzungsarten
Tabelle 7-1: Gesamtüberblick über die jeweilige Größe der einzelnen Kasernen in Hanau
Tabelle 8-1: SWOT-Analyse Pioneer Kaserne
Tabelle 10-1: Nutzwertanalyse zu Szenario 1
Tabelle 10-2: Nutzwertanalyse zu Szenario 2
Tabelle 10-3: Nutzwertanalyse zu Szenario 3
Tabelle A-1: Industrie- und Gewerbeflächen der Stadt Hanau
Tabelle A-2: Wohnbaugrundstücke der Stadt Hanau
Tabelle A-3: Gebäudenutzungen der Pioneer-Kaserne.
Mit der Wiedervereinigung der Bundesrepublik Deutschland Anfang der 1990er Jahre und der Beilegung des Ost-West-Konflikts haben die US-Streitkräfte mit dem Abzug ihrer Truppen aus der Bundesrepublik Deutschland begonnen. Im Rahmen dieser Abzüge, die in den nächsten Jahren abgeschlossen sind, werden innerhalb von wenigen Jahren große militärische Flächen frei, die der zivilen Nutzung zugeführt werden sollen und das Thema Konversion so aktuell machen wie nie zuvor.
Die betroffenen Kommunen werden vor neue Herausforderungen gestellt. Die derzeit schlechte Haushaltssituation vieler Kommunen und auch die Problematik des demographischen Wandels erschweren den Konversionsprozess. Trotz der schwierigen äußeren Bedingungen müssen die Kommunen dennoch versuchen, Folgenutzungen für die ehemaligen militärischen Einrichtungen zu finden und den Zerfall der Gebäude bzw. das Brachliegen der Flächen zu verhindern, damit das städtische Gesamtbild nicht negativ beeinflusst wird.
Die Gemeinden dürfen aber nicht nur die Risiken einer solchen städtischen Veränderung durch Konversion betrachten, sondern müssen auch die sich daraus ergebenden Chancen erkennen. Durch ein durchdachtes Flächenmanagement und eine interkommunale Zusammenarbeit können Konversionsprojekte erfolgreich realisiert werden und ein Aufschwung für die ganze Region bedeuten.
1.1 Einordnung des Themas in die Geographie und Zielsetzung
der Diplomarbeit
Die Thematik der Konversion, mit der sich diese Diplomarbeit beschäftigt, wird in der Geographie im Bereich der Anthropographie angesiedelt und gehört dort zum Teilbereich der Raum- und Stadtplanung.
Ziel dieser Arbeit ist es, für die ab Sommer 2008 nicht mehr genutzte militärische Fläche der PioneerKaserne in Hanau eine geeignete Folgenutzung zu finden. Für diesen Zweck werden zunächst die Rahmenbedingungen der Kaserne untersucht und mögliche Konkurrenzflächen der Kaserne näher betrachtet. Im Anschluss werden drei unterschiedliche Szenarien entwickelt, die für dieses Kasernenareal in Frage kommen könnten (siehe Kapitel 9). Die beste Lösung einer Nachfolgenutzung wird dann durch die Anwendung einer Nutzwertanalyse (siehe Kapitel 10) herausgearbeitet.
Die Methodik der Szenarienentwicklung und die Anwendung einer Nutzwertanalyse sollen erste Ideen für eine Weiterentwicklung dieses Areals geben. Somit kann die spätere Nutzungsfindung unterstützt und erleichtert werden. Diese Methoden bieten beste Möglichkeiten zur anschaulichen Darstellung und sind dadurch für Dritte leichter nachzuvollziehen.
Diese Ausarbeitung beschäftigt sich ausschließlich mit der Konversion am Beispiel der PioneerKaserne in Hanau. Obwohl in der Stadt noch eine Vielzahl weiterer Konversionsflächen existieren, weist die PioneerKaserne im Stadtteil Wolfgang die größte Bandbreite an Alternativen auf und stellt für das Stadtplanungsamt eine große Herausforderung im gesamtstädtischen Planungsprozess dar. Nach Ansicht von Experten sind die Probleme mit der PioneerKaserne mindestens so groß wie die sämtlicher Konversionsflächen in Hanau zusammen.
Für die Lösung dieser Problemstellung orientiert sich die Arbeit an folgenden Leitfragen:
1. Welche Flächen konkurrieren mit dem Plangebiet der PioneerKaserne?
2. Welche Nachfolgenutzungsarten können für das Plangebiet in Frage kommen?
3. Welche einzelnen Kriterien tragen zur Entscheidung der Nachfolgenutzung bei?
4. Welche Nutzung ist für die Fläche am besten geeignet?
5. Wie sollte die Stadt im weiteren Konversionsprozess vorgehen?
Zunächst werden unter dem Thema „Nachhaltige Stadtentwicklung durch Konversion“ verschiedene Aspekte beleuchtet (siehe Kapitel 2). Hier werden die Begriffe Konversion und Liegenschaftskonversion bestimmt und die geschichtlichen Aspekte der Konversion, ihre Raumwirksamkeit, die verschiedenen planerischen Phasen des Konversionsablaufs und die daran beteiligten Akteure sowie verschiedene Verwertungsmodelle erläutert. Des Weiteren werden Umsetzungsstrategien ausgewählter hessischer Städte vorgestellt. Daraufhin wird auf die im Konversionsprozess wichtigen rechtlichen Aspekte eingegangen (siehe Kapitel 3). Anschließend werden verschiedene formelle und informelle Instrumente des städtischen Flächenmanagements genannt und beschrieben (siehe Kapitel 4), bevor im fünften Kapitel der Wirtschaftsraum Hanau, in dem das Plangebiet PioneerKaserne der Diplomarbeit liegt, genauer betrachtet wird. Im Folgenden werden die Leitbilder, die der zukünftigen gesamtstädtischen Rahmenplanung dienen sollen, genannt (siehe Kapitel 6). Im anschließenden siebten Kapitel werden mögliche Konkurrenzflächen für die jeweils beschriebenen Szenarien für das Areal der PioneerKaserne betrachtet. Zudem werden weitere Konversionsflächen und deren eventuellen Nutzungsoptionen in der Stadt Hanau beschrieben. Des Weiteren wird auf die ausgewiesenen Industrie- und Gewerbeflächen sowie auf Wohnbauflächen eingegangen und die Lage bereits vorhandener Hochschulen in der Umgebung Hanaus betrachtet. Anschließend erfolgt eine Bestandsaufnahme des Plangebiets der PioneerKaserne, in der u. a. Fragen wie die Lage, ihre Verkehrsanbindung, die jetzige Gebäudesubstanz und -nutzung, Denkmalschutz, Altlastenverdachtsflächen und die Werteermittlung geklärt werden (siehe Kapitel 8). Im neunten Kapitel werden nach der Methodendarstellung drei verschiedene Szenarien für eine Nachfolgenutzung des Kasernenareals beschrieben und jeweils ein Rahmenplan entwickelt. Im darauf folgenden Kapitel wird eine Nutzwertanalyse auf der Grundlage der vorher entwickelten Szenarien durchgeführt und der beste Gesamtnutzwert einer Nachfolgenutzung für die Kaserne berechnet (siehe Kapitel 10). Im elften Kapitel werden Handlungsempfehlungen für die Stadt Hanau gegeben, bevor abschließend die wichtigsten Aspekte der Arbeit in einem Fazit zusammengefasst werden. Im Anhang finden sich aktuelle Zeitungsartikel zum derzeitigen Konversionsprozess in Hanau bzw. im Land Hessen sowie einige wichtige Gesetzesauszüge.
Durch präzise ausgewählte Gespräche konnten wichtige Erkenntnisse gewonnen und für die Arbeit sinnvoll genutzt werden. Dazu wurden Interviews mit Mitarbeitern und Amtsleitern verschiedener Stadtplanungsämter sowie mit Industrie- und Handelskammern, Logistik- und Speditionsunternehmern und zusätzlich mit einer Wohnbaugesellschaft geführt. Die entsprechenden Ergebnisprotokolle sind im Anhang zu finden.
Da bei der Ortsbegehung der PioneerKaserne aus Sicherheitsgründen keine Fotos gemacht werden durften, musste bei der Bestandsaufnahme in Kapitel acht auf Luftbilder und Karten aus dem Internet zurückgegriffen werden.
Dieses Kapitel fokussiert zunächst den Begriff der Konversion und definiert die Begriffe Liegenschaftskonversion und die Kaserne als Typ militärischer Liegenschaften. Bevor sich der Blick auf die historischen Aspekte der Konversion richtet, werden die verschiedenen Auswirkungen militärischer Standorte auf ihre Umgebung dargestellt. Im Anschluss werden Strategien und Vorgehensweisen im Konversionsprozess ausgewählter Städte in Hessen beleuchtet, die Phasen eines Konversionsablaufs dargelegt sowie die beteiligten Akteure dieses Prozesses und verschiedene Verwertungsmodelle beschrieben.
Aus etymologischer Sicht leitet sich der Begriff Konversion vom lateinischen Wort„convertere“=umwenden/umkehren ab und steht somit allgemein für eine Umwandlung, einen Wechsel, eine Dynamik oder eine Änderung (vgl. Sachs, 2004, S. 74).
In der Literatur werden verschiedene Definitionen für den Begriff der Konversion gegeben:
- Witzmann: „Wenn bei dem Begriff der Konversion gelegentlich von den vier ‚U’s gesprochen wird, nämlich von Umwandlung, Umformung, Umkehr und Umdeutung, so wird […] unter Flächenkonversion die Umwandlung des Gebrauchs oder der Nutzung einer Fläche verstanden“ (Witzmann, 1994, S. 279).
- Gettmann: „Militärische Konversion wird im allgemeinen Sprachgebrauch als Umwidmung ehemals militärischer Ressourcen für zivile Zwecke verstanden. In der Konversionspraxis ist damit in der Regel die Umnutzung und Überplanung ehemals militärischer Liegenschaften gemeint“ (Gettmann, 1992, S. 3).
- Zarth: „Konversion meint in einer weitgefassten Definition den Vorgang der Umstellung militärisch genutzter Anlagen und Produktionsmittel auf eine zivile Nutzung und die Produktion ziviler Güter“ (Zarth, 1992, S. 11).
- Moseler: „Unter Konversion versteht man also in der derzeitigen wissenschaftlichen und politischen Diskussion die Umnutzung bzw. Umwidmung militärischer Anlagen, Einrichtungen, Arbeitsplätze und Produktionsmittel in eine zivile Nutzung als Folge des weltweiten Abrüstungsprozesses zwischen den ehemaligen Kontrahenten im Ost-West-Konflikt“ (Moseler, 1997, S. 20).
Für diese Arbeit ist es sinnvoll, den Begriff der Konversion einzugrenzen. Im Vordergrund stehen in erster Linie die städtebaulichen Möglichkeiten, die sich bei der Wiedernutzung militärischer Liegenschaften ergeben (vgl. Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, 1993, S. 1).
Wenn von nachhaltiger Stadtentwicklung durch Konversion gesprochen wird, sollte zunächst geklärt werden, was darunter zu verstehen ist. Seit der Konferenz der Vereinten Nationen über Umwelt und Entwicklung in Rio de Janeiro im Jahr 1992 richtet sich die Stadtentwicklung[1] mehr und mehr nach dem Grundsatz der Nachhaltigkeit. Nach einem städtebaulichen Bericht der Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung bedeutet nachhaltige Stadtentwicklung „gleichzeitig die Lebensqualität vor Ort zu verbessern und die Bedürfnisse der heute und in Zukunft lebenden Bevölkerung zu befriedigen, ohne dabei die Bedürfnisse der Personen in anderen Regionen einzuschränken” (Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung, 1996, S. 2).
„Eine nachhaltige Entwicklung ist demnach die Entwicklung, die die Bedürfnisse der Gegenwart befriedigt, ohne zu riskieren, dass künftige Generationen ihre eigenen Bedürfnisse nicht befriedigen können“ (Sahner, 1998, S. 1).
Die wichtigsten Ziele der nachhaltigen Stadtentwicklung sind die Vermeidung eines hohen Flächenverbrauchs und die starke Zersiedlung. Flächen sollen recycelt und verstärkt innerhalb der Stadt entwickelt werden, was einen weiteren Anstieg des Verkehrs vermeidet. Des Weiteren sollen sich benachbarte Städte und Gemeinden untereinander austauschen und das Überangebot an Flächen verhindern. Ein weiteres Ziel beschreibt den Grundsatz der kurzen Wege. Dieser bedeutet eine Minimierung des Verkehrsaufkommens und die Schonung der Umwelt durch die Mischung und Verflechtung der Funktionen Arbeiten, Wohnen und Freizeit (vgl. Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung, 1996).
Den Begriff Konversion kann man in verschiedene Typen einteilen. Jedoch werden in der Literatur verschiedene Begriffe synonym gebraucht und es erweist sich als schwierig, eine klare Abgrenzung zu treffen. Für die Diplomarbeit ist vor allem der Begriff Liegenschaftskonversion von Bedeutung, der synonym mit dem Begriff städtebauliche Konversion verwendet und als Unterbegriff der Standortkonversion angesehen wird. Weitere Konversionsbegriffe sind: Regionale Konversion, Beschäftigungskonversion und Rüstungskonversion.
Nach Gettmann umschreibt der Begriff Liegenschaftskonversion „alle Aktivitäten, die auf die Freigabe und zivile Folgenutzung des militärisch beanspruchten Geländes gerichtet sind.“ (Gettmann, 1993, S. 27). Allgemein beschreibt die Liegenschaftskonversion daher die Umwandlung einer einzelnen militärischen Liegenschaft in die zivile Nachnutzung. Jacob unterscheidet dabei zwei Arten von Liegenschaftskonversion, erstens die zivile bei Industriestandorten und Bahnflächen und zweitens die militärische Liegenschaftskonversion. Für diese beiden Arten nennt er gemeinsame Charakteristika. Nach dem Abzug der militärischen Truppen kommt es in den meisten Fällen zu einer längeren Unter- oder sogar Nichtnutzung, wodurch Flächen und Gebäude verwahrlosen. Die Bausubstanz weist oft einen speziellen Gebäudetypen auf, ist teilweise kulturelles und geschichtliches Erbe und steht unter Denkmalschutz. Oft sind diese Flächen stark mit Altlasten behaftet, die bei der Umnutzung der freiwerdenden Flächen große Probleme und Kosten mit sich bringen können (vgl. Jacob, 2006).
Die Nachfolgenutzung einer militärischen Anlage oder Einrichtung wird von der siedlungsstrukturellen Lage, der militärischen Vornutzung und der Flächengröße beeinflusst (vgl. Winkler, 1992, S. 377). Daher werden im Folgenden die verschiedenen Typen militärischer Nutzung genannt und explizit auf den Typ Kaserne eingegangen, der für den weiteren Verlauf der Diplomarbeit von Bedeutung ist. In einer Publikation der Schriftenreihe „Forschung“ des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau werden folgende Typen unterschieden: Truppenübungsplätze, Standortübungsplätze, Flugplätze, Militärische Depots, Kasernen, militärische Werkstätten, Infrastruktureinrichtungen, Militärverwaltung und Wohnanlagen. Umgangssprachlich wird meist allgemein von Kasernen gesprochen und darunter alle militärischen Liegenschaften unabhängig von ihrer Nutzung verstanden (vgl. Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, 1992, S. 8f). Nach der Typisierung in der oben genannten Veröffentlichung liegt eine Kaserne meist im Innenbereich einer Stadt und stellt dadurch ein besonderes Potential in der Konversionsfrage dar. Daher wird bei diesen Flächen auch gerne von „Filetstücken für die Bauleitplanung“ (Moseler, 1997, S. 32) gesprochen. Der Typ Kaserne besteht aus einer Mischung unterschiedlichster Gebäudetypen, beispielsweise Unterkunftsgebäude, Gemeinschaftseinrichtungen wie Sportplätze oder Casinos, Lager, Garagen, Exerzierplätze, Lehrsäle, ABC-Übungsräume, Tankstellen oder Werkstätten.
Die Präsenz von militärischen Truppen und ihre Nutzung von Flächen sowie die bevorstehenden Abzüge haben unterschiedlichste allgemeine Auswirkungen auf eine Stadt bzw. auf eine Region (vgl. Moseler, 1997, S. 33ff). Diese können sowohl positiv als auch negativ sein und werden im Folgenden erläutert.
Die Ansiedlung von Militär in einer Stadt schafft neue Arbeitsplätze, einerseits durch die direkte Zivilbeschäftigung, aber auch durch die Vergabe von Aufträgen an regionale Firmen. Besonders die Baubranche, aber auch die Automobilbranche, Lebensmittelanbieter – wie Bäcker und Metzger – und das Gaststättengewerbe profitieren von den militärischen Truppen und werden nach Abzug der alliierten Streitkräfte Finanzeinbußen verzeichnen. Beim Abzug des Militärs verlieren die dort angestellten Zivilbeschäftigten ihre Arbeit. Die Integration in den regionalen Arbeitsmarkt könnte für diese Beschäftigten schwierig werden, da die Berufsangebote beim Militär meist nur aus einfacheren Tätigkeiten wie Reinigung, Liegenschaftsunterhaltung oder Küchenarbeiten bestehen und die Beschäftigten daher nur eine niedrige Qualifizierung vorweisen können (vgl. Simon, 2007, S. 21).
Jedoch bringt die Ansiedlung des Militärs in einer Stadt auch ökonomische Nachteile mit sich. Die alliierten Streitkräfte sind einerseits von den Gewerbe- und Grundsteuern befreit, andererseits muss die Stadt öffentliche Einrichtungen schaffen, die Infrastruktur ausbauen und Verkehrswege bereitstellen sowie die Struktur ihrer Verwaltung entsprechend anpassen.
Durch die Ansiedlung der militärischen Streitkräfte werden neue Kasernen bzw. entsprechende Bauten errichtet. Diese sorgen für eine tiefgreifende Änderung des Landschafts- und Ortsbildes und für große Stadterweiterungen, wobei vor allem die gewaltigen Wohnsiedlungen der Alliierten viel Fläche in Anspruch nehmen, wodurch landwirtschaftliche Nutzflächen verloren gegangen sind.
„Die Einrichtungen sind hinsichtlich ihrer infrastrukturellen Versorgung autonom und meist waren bzw. sind sie allgemein nicht zugänglich“ (Moseler, 1997, S. 35). Einerseits befinden sich innerhalb des Geländes eigene Schulen, Kindergärten, Einkaufszentren, Universitäten, Kirchen, Kinos, Sportplätze und weitere öffentliche Einrichtungen. Andererseits aber wird die Infrastruktur, z. B. Straßen und Eisenbahnlinien, weiter ausgebaut, was besonders in peripheren Räumen Vorteile mit sich bringt.
Die ausländischen Streitkräfte schotten sich größtenteils von der deutschen Umgebung ab. Dies liegt hauptsächlich am Vorhandensein sämtlicher Einrichtungen wie Schulen oder Kindergärten innerhalb des militärischen Geländes, was eine starke Abgrenzung zur örtlichen Gemeinde zur Folge hat und die Integration hemmt. Sprachliche Barrieren verstärken diesen Effekt noch. Viele Städte versuchen daher durch Gründungen von Clubs, den Kontakt zwischen den Soldaten und der Ortsbevölkerung zu verbessern (vgl. Moseler, 1997, S.37). Nur einige Soldaten, die in Privathäusern wohnen, haben mehr Kontakt zu den Bürgern. Des Weiteren kommt es durch die Stationierung von ausländischen Streitkräften auch oft zu höherer Kriminalität und Prostitution (vgl. Moseler, 1997, S. 37).
Militärische Nutzungen haben starke ökologische Auswirkungen. Durch das Fahren von Panzern und schweren Transportern kommt es auf dem Militärgelände zu starken Bodenverdichtungen und zu Wuchsschädigungen der Pflanzen. Auch Straßen und Waldwege werden bei Übungsfahrten von den Kettenfahrzeugen stark beschädigt. Schießlärm, Fluglärm und der militärische Fahrbetrieb belasteten die Anwohner in der näheren Umgebung der militärischen Gelände und beeinträchtigten die Naherholung. Des Weiteren wird der Boden durch Benzin oder Öl verunreinigt oder sogar vergiftet. An vielen Stellen sind noch heute Munitions- und Metallreste zu finden. Diese Altlasten verursachen neben den ökologischen Schäden auch hohe Sanierungskosten und können zu Zeitverzögerungen bei der Entwicklung einer Nachfolgenutzung führen. Außerdem können bestehende Altlasten die Vermarktung erschweren und den Liegenschaftswert deutlich verringern (vgl. Simon, 2007, S. 22).
Demgegenüber haben sich, laut Moseler, auf einigen militärisch genutzten Flächen interessante Biotoptypen, u. a. mit seltenen Orchideenarten, entwickelt. Ferner haben Panzer und das Fahren schwerer Geräte die Entstehung von Laichbiotopen in Fahrspuren und Mulden begünstigt (vgl. Moseler, 1997, S. 38).
Die Konversion von Militärflächen ist keine neue Entwicklung. Im Laufe der Geschichte gab es einige militärische Anlagen, die mit der Zeit ihre Funktion verloren und oft später zivil weiter genutzt wurden und teilweise heute noch vorhanden sind. Ein Beispiel hierfür ist der römische Limes in Deutschland, der in der Antike die Grenze zwischen dem Römischen Reich und den Germanen bildete. Heute dienen noch existierende Wachtürme oder Kastelle als Anziehungspunkt für Touristen. Des Weiteren ist die Porta Nigra in der Stadt Trier zu erwähnen. Sie hatte zunächst die Funktion eines Stadttors im Römischen Reich, anschließend eine religiöse Funktion als Kirche und dient heute ebenfalls dem Tourismus als Sehenswürdigkeit (vgl. Moseler, 1997, S.18).
Die Thematik Konversion bekam erst zu Beginn der 1990er Jahre zunehmend Aufmerksamkeit, rückte mit immer weiter fortschreitenden Truppenabzügen aus Deutschland mehr und mehr ins Licht der Stadtplanung und gehört heute zu deren Planungsaufgaben.
Witzmann teilt die Entwicklungen der Konversion im 20.Jahrhundert in drei Rüstungszyklen ein: Der erste Zyklus beschreibt den Zeitraum von 1900 bis 1933 mit der Hochrüstung im Ersten Weltkrieg, der zweite den Zeitraum von 1933 bis nach dem Zweiten Weltkrieg und der dritte Zyklus den zwischen 1955 und 1991 mit der Kulmination (Hochrüstung) im Kalten Krieg (vgl. Witzmann, 1994, S.280).
Quelle: Jochumsen/ Korte, 2002, S. 7
„Ein Rüstungszyklus hat […] vier Phasen: Aufrüstung, Hochrüstung, Abrüstung und Tiefstand“ (Witzmann, 1994, S. 280). Zunächst werden in den Aufrüstungsphasen die Truppen verstärkt und militärische Einrichtungen und Anlagen vergrößert, was zu einem höheren militärischen Flächenbedarf führt. Es kommt zu einer Umwandlung ziviler Fläche in militärisch genutzte. In der Phase der Hochrüstung ist der Flächenbedarf weitgehend gedeckt. Es besteht daher kein Anlass zur Konversion. In der anschließenden Abrüstungsphase sinkt der Bedarf nach militärischen Flächen und es sind mehr militärische Flächen vorhanden als benötigt werden. Diese Flächen werden wieder einer zivilen Nutzung zugeführt. In der Phase des Tiefstands ist der Flächenbedarf gedeckt und es erfolgt keine Konversion. Es wird weder neue militärische Fläche benötigt, noch werden militärische Flächen für die zivile Nutzung freigegeben (vgl. Witzmann, 1994, S. 280).
Die amerikanischen und weiteren alliierten Truppen besetzten als Siegermächte nach dem Ende des Zweiten Weltkriegs (zweiter Rüstungszyklus) Deutschland (vgl. Kinder/Hilgemann, 1991, S. 493). Im Zeitraum des Kalten Krieges blieben die amerikanischen Streitkräfte aufgrund der politischen Lage weiterhin in Deutschland stationiert. Erst im Rahmen des Golfkriegs zog ein Großteil der amerikanischen Einheiten im Jahr 1991 von Deutschland ab (vgl. Meyers Lexikon Online, 2007). Die noch in Deutschland verbliebenen amerikanischen Truppen werden das Land in den nächsten Jahren verlassen. Nur geringe Truppenteile bleiben, wegen der bestehenden NATO-Verträge, weiter stationiert.
Nach dem Ende des Ost-West-Konflikts und der Wiedervereinigung Deutschlands am 03.Oktober1990 veränderten sich die militärischen Bedingungen völlig. Auf der Basis des „ 2+4-Vertrags“[2] wurde die Truppenstärke der deutschen Streitkräfte von 700.000 Soldaten auf 370.000 Mann bis Ende 1994 (Bundesfinanzministerium, 2006) reduziert. Ferner wurde die Viermächte-Konstellation beendet, was den Truppenabbau französischer, britischer, sowjetischer und amerikanischer Streitkräfte auslöste. Die damalig militärisch genutzten Flächen der sowjetischen Truppen entsprachen der Größe des heutigen Saarlandes. Ihre Streitkräfte wurden bis 1994 komplett vom Gebiet der ehemaligen DDR abgezogen (vgl. Witzmann, 1994, S.282). Der „2+4‑Vertrag“ legte ebenfalls fest, dass in den neuen Bundesländern und in Berlin keine ausländischen Streitkräfte mehr stationiert sein dürfen. Die Zahl der übrigen ausländischen Streitkräfte in den alten Bundesländern lag 1994 noch bei ca. 410.000 Soldaten (Bundesfinanzministerium, 2006). Diese Zahl sank bis 2005 auf rund 100.000 Soldaten (Bundesfinanzministerium, 2006). Weitere Truppenabzüge der Alliierten aus Deutschland sind geplant.
Die amerikanische Armee stationierte im März 2004 noch 75.603 Soldaten (aktives Militärpersonal der US-Streitkräfte) (vgl. Nassauer, 2004) in Deutschland. Nach Aussagen des Präsidenten George W. Bush werden seit Beginn des Jahres 2006 bis zu 45.000 amerikanische Soldaten aus Deutschland abgezogen (vgl. Piper, 2004). Die Liegenschaften der ausländischen Streitkräfte belaufen sich auf eine Gesamtgröße von ca. 84.025 ha, Stand01.01.2007 (Bundesfinanzministerium, 2006). Mit der Reduzierung der Streitkräfte setzt auch die Freigabe dieser militärischen Anlagen und Flächen ein. Derzeit werden zahlreiche Militärflächen frei, die wieder einer zivilen Nutzung zugeführt werden sollen. Konversion in solch einem Umfang ist noch nie zuvor aufgetreten und stellt Städte und Kommunen vor neue Herausforderungen.
Die Zeit nach dem Ende des Kalten Krieges kann in zwei Konversionsperioden aufgeteilt werden: In der ersten Periode zu Beginn der 1990er Jahre waren überwiegend Mittel- und Oberzentren betroffen. Viele innerstädtische Flächen wurden freigegeben. Durch die Wiedervereinigung und die damit verbundenen starken Ost-West-Wanderungen herrschte überwiegend eine Gewerbe- und Wohnflächennachfrage, besonders in den Verdichtungsräumen (vgl. Franke, 2006, S. 11). Das Freiwerden militärischer Flächen war vor allem für Ballungsräume und Oberzentren positiv zu werten. In strukturschwachen oder ländlichen Regionen waren die frei gewordenen Flächen, aufgrund kaum vorhandener Flächennachfrage, eher eine Belastung für die Stadt bzw. Kommune.
In der derzeitigen Konversionsperiode sind nun auch viele Klein- und Unterzentren betroffen und die freiwerdenden Flächen liegen oft am Stadtrand oder sogar im Außenbereich. Die Nachfrage aus den 1990er Jahren ist gedeckt und in vielen Kommunen besteht ein Überangebot an Gewerbeflächen. Ebenso ist der Wohnungsmarkt weitgehend ausgeglichen und in den nächsten Jahren wird es auch dort zu einem Überangebot an vorhandenen Flächen kommen, da die Bevölkerungszahl rückläufig ist (vgl. Franke, 2006, S. 12). Vor allem in strukturschwachen oder ländlichen Räumen bestehen große Befürchtungen, dass die Wirtschaft vor Ort durch den Abzug des Militärs, dem damit verbundenen Wegfall von Arbeitsplätzen sowie dem Verlust von Kaufkraft weiter geschwächt wird (vgl.Sachs,2004 S.75).
Seit Beginn der neunziger Jahre sind in der Bundesrepublik Deutschland zahlreiche militärische Flächen geräumt und eine bis dahin nicht für möglich geglaubte Anzahl von Soldaten und Zivilbeschäftigten abgezogen bzw. freigesetzt worden. Die Frage der zivilen Nutzung dieser ehemaligen Militärflächen stand plötzlich im Mittelpunkt des öffentlichen Interesses und wurde zu einem umfassenden Problem politischer Praxis. Städte und Regionen machten dabei unterschiedliche Erfahrungen: Manche Konzepte scheiterten, andernorts werden die ehemaligen Militärflächen, beispielsweise durch Gewerbe oder Wohnansiedlungen, effektiv genutzt. Nur wenn für die Flächen von Anfang an ein gut durchdachtes Konzept erarbeitet wird, eröffnen sich Chancen, den Konversionsprozess positiv umzusetzen.
Die Stadt Wetzlar beispielsweise hat positive Erfahrungen bei der Umwandlung ehemaliger militärischer Flächen gemacht.
Nach Freigabe der Sixt-von-Armin- und der Spilburg-Kaserne sowie zwei weiterer Übungsplätze der Bundeswehr ließ die Stadt Wetzlar im ersten Schritt Rahmenpläne erstellen. Auf dieser Grundlage wurden später Bebauungspläne entwickelt. Zusätzlich bildete die Stadt einen Arbeitskreis Konversion und gründete eine StadtentwicklungsgesellschaftmbHWetzlar. Im Gegensatz zu den anfänglichen Erwartungen der Stadt ließen sich die bestehenden Infrastrukturen der Kasernen nicht auf private Nutzungen übertragen. Daraufhin wurde eine Neuerschließung geplant.
Mittlerweile sind fast alle diese Grundstücke bis auf eine Wohnsiedlung, bestehend aus 72Wohnungen, vermarktet. Derzeitige Verkaufsverhandlungen zwischen der Stadt und der BIMA stocken (vgl. Wetzlarer Neue Zeitung, 30.08.2007, S.17).
Die Stadt Gießen ist ebenfalls vom Abzug des Militärs und dadurch freiwerdenden Liegenschaften, die jetzt einer Nachfolgenutzung zugeführt werden sollen, betroffen. Gießen war schon in der ersten Konversionsperiode zu Beginn der 1990er Jahre betroffen. Auf der Grundlage eines Gutachtens des Unternehmens „prognos“ aus dem Jahre 1986 wurden 1990 erste Planungsvorhaben der Stadt in den Vorentwurf des Flächennutzungsplans eingebracht. Des Weiteren hatte das Land ein Gutachten an die HLT (Hessische Landestreuhandgesellschaft), heute die Hessen Agentur, in Auftrag gegeben, in dem Flächeneignungen, wie Wohnbauflächen oder Gewerbeflächen, für die einzelnen Flächen festgelegt wurden. Auch in der jetzigen Konversionsperiode wurde so vorgegangen. Die Stadt Gießen hat im Jahre 2003 selbst Steckbriefe für jede einzelne Fläche angefertigt. Darauf aufbauend wurde 2004 ein „Nachfolgenutzungskonzept der bestehenden militärischen Flächen in der Stadt Gießen“ erstellt. Im Rahmen dieses Konzeptes wurde auch eine Risikoanalyse gemacht und aufgezeigt, was passieren könnte, wenn die Kommune keine Nachfolgenutzungen planen würde. Beispielsweise könnte nur ein Filetstück einer großen Fläche verkauft werden und der Rest bleibt brach liegen und wird nicht mehr vermarktet. Des Weiteren könnte eine einzelne vorhandene Nutzung andere Nutzungen verhindern (Bsp.: Die Errichtung eines Kraftwerkes verhindert die Wohnnutzung). Daraus ergab sich für die Kommune die Aufgabe, Bebauungspläne für jede Fläche einzuleiten. Damit besteht die Möglichkeit, eine Veränderungssperre nach §14BauGB und ein Zurückstellen von Baugesuchen nach §15BauGB vorzunehmen, um Planungssicherheit zu finden.
Bisher hat die Stadt positive Erfahrungen im Konversionsprozess gesammelt, allerdings kann es auch immer wieder zu Komplikationen kommen. Es können größere Zeitverzüge in der Planung entstehen, da die Daten der amerikanischen Liegenschaftsverwaltung an die BIMA gegeben werden und es lange dauern kann, bis die Kommune sie erhält. Des Weiteren ist es oft schwer, auf die amerikanischen Flächen zu gelangen, was ebenfalls zum Zeitverzug in der Planung führen kann, so Herr Dr. Hölscher abschließend.
Ein weiteres Interview wurde mit dem stellvertretenden Leiter des Geschäftsbereiches Standortpolitik der IHK Gießen-Friedberg, Herrn Erhard Krug geführt. Zunächst erläutert Herr Krug die ersten Vorgehensschritte vor Ort. Im Jahre 2003 wurde ein erstes Treffen organisiert, bei dem die Regierungspräsidenten von Gießen und Darmstadt, die Abteilung Standortpolitik der IHK Gießen-Friedberg und der Präsident der IHK teilgenommen haben, um den dortigen Stand und die Vorgehensweisen der einzelnen Städte Gießen, Bad Nauheim, Friedberg und Butzbach zu besprechen. Die Städte Butzbach und Friedberg haben zu diesem Zeitpunkt bereits schon Konversionsausschüsse gegründet. Des Weiteren wurde festgelegt, dass es bei der Konversion besonders auf die interkommunale Zusammenarbeit ankommt und ein frühzeitiger Beginn wichtig ist. Außerdem wurde vereinbart, dass sich erneut getroffen werden sollte, diesmal in größerem Rahmen, mit der Einladung aller Bürgermeister der betroffenen Kommunen, um das Vorgehen schon etwas detaillierter zu besprechen. Die IHK sieht sich bei diesen Treffen in der Rolle des Mediators und versucht alle wichtigen beteiligten Akteure an einen Tisch zu bekommen.
Herr Carl Flore, Abteilungsleiter des Bereichs Stadterneuerung, Stadtplanung und Bauaufsicht der Stadt Kassel, schildert in einem Interview die Vorgehensweise der Stadt Kassel, wo der Konversionsprozess bereits im Jahre 1992 begonnen hat. Zunächst stellte die Stadt einen Masterplan auf, der u. a. ein städtebauliches Konzept enthielt, aber auch schon die Bürgerbeteiligung und Nutzungskoordinierung regelte. Besonders die Nutzungskoordinierung wurde in Kassel von Beginn an aktiv betrieben. Bereits in der Planungsphase wurde geschaut, ob es mögliche Investoren gibt. Des Weiteren wurde der Kostenaspekt einbezogen und eine Kalkulation für das anstehende Projekt durchgeführt. Ferner wurde die zeitliche Realisierbarkeit des Projektes berücksichtigt und ebenfalls mit in den Masterplan aufgenommen.
Auf der Basis dieses Masterplans hat die Stadt Kassel weitere Planungsschritte durch einen städtebaulichen Vertrag geregelt. Dort wurden alle wichtigen Aspekte zwischen den beteiligten Vertragspartnern (Stadt, Bund und die für den Konversionsprozess gegründete Arbeitsgemeinschaft) detailliert geregelt. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben ist für den Verkauf der einzelnen Grundstücke zuständig, wofür das Einvernehmen der Stadt erforderlich ist. Die Stadt hat als Erschließungsträger die Aufgabe, entsprechende Infrastruktur zu schaffen und die gegründete Arbeitsgemeinschaft übernimmt die Projektsteuerung und regelt beispielsweise die Kontoführung oder die Bauaufsicht. Von dem Verkaufserlös der Grundstücke, so Herr Flore weiter, gehen etwa 70% auf ein Treuhandkonto der Stadt Kassel. Diese Gelder werden dann von der Stadt für Infrastrukturmaßnahmen verwendet. Die Stadt Kassel hat alle vier Konversionsprojekte durch städtebauliche Verträge geregelt und überträgt heute dieses Prinzip auf weitere Bauprojekte mit anderen Vertragspartnern.
Quelle: Eigene Darstellung, nach Vorlage von Danielzyk et al, 1996
Danielzyk et al. beschreiben in ihrem Forschungsprojekt des Instituts für Regionalforschung (IfR), Göttingen, und des Forschungsinstituts Region und Umwelt an der Universität Oldenburg (FORUM), den Ablauf der Konversion in drei aufeinander folgenden Phasen: Die Orientierungsphase, die Konzeptionierungsphase und die Realisierungsphase. Hierbei muss aber berücksichtigt werden, dass in der Realität die Phasen nicht so klar und kategorisch abzugrenzen sind wie im Folgenden dargestellt. Oft überschneiden sich die einzelnen Phasen zeitlich. Außerdem muss beachten werden, dass die Phasen, abhängig vom Standort, unterschiedlich lange dauern können (vgl. Danielzyk et al., 1996, S. 110ff)
Die erste Phase wird als Orientierungsphase bezeichnet. Sie beginnt mit der Ankündigung der Truppenreduzierung bzw. den ersten Gerüchten, dass die Truppen abziehen wollen und endet mit der Akzeptanz des Truppenabbaus. Erste Überlegungen über weitere Vorgehensweisen und die Bewältigung der bevorstehenden Aufgaben werden gemacht. In dieser Phase entsteht eine starke öffentliche Diskussion, an der wichtige lokale Politiker, Politiker des Landes und des Bundes, die Verwaltung, Vertreter des örtlichen Militärs sowie Träger öffentlicher Belange wie beispielsweise Wirtschaftsförderer, Kammern und Verbände beteiligt sind. Es werden u. a. öffentliche Veranstaltungen organisiert oder Diskussionen an Runden Tischen durchgeführt und dabei erste Ideen und denkbare Nachfolgenutzungen besprochen. Die Presse berichtet in dieser Phase oft und ausführlich über die Thematik und neu gewonnene Erkenntnisse.
In der darauf folgenden Phase, der Konzeptionierungsphase, wird das Thema der Konversion überwiegend verwaltungsintern behandelt. Die Stadtplanung und Wirtschaftsförderung bereiten die Projektsteuerung vor. Im Vordergrund stehen die Einarbeitung in planungsrechtliche Fragen, Entwicklungen von Planungsideen, die Heranziehung von Beratern sowie die Organisation der Ämter, die mit der Aufgabe betreut sind. Am Ende dieser Phase sind ein Konzept für die Nachfolgenutzung entworfen sowie Planungsleitlinien entwickelt worden. Diese Phase kann sehr lange dauern, da es durch etliche Verhandlungen oder bürokratische Prozesse zu Verzögerungen kommen kann.
In der anschließenden Realisierungsphase wird das entwickelte Konversionskonzept umgesetzt und die entwickelte Nachfolgenutzung konkretisiert. Es werden Kaufverhandlungen geführt, Investoren gesucht, die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen sowie die Vermarktung organisiert. In dieser Phase sind eine große Anzahl von Akteuren sowie die Öffentlichkeit beteiligt.
Der Prozess der Umwandlung von militärischen in zivile Flächen kann bis zu zehn Jahren dauern, so berichteten zwei Mitarbeiter der „Nassauischen Heimstätte“ beim zweiten Treffen des Arbeitskreises Konversion in Gelnhausen (vgl. Gelnhäuser Tagesblatt, 03.11.2007). Die Unternehmensgruppe hat u. a. schon bei den Konversionsprozessen in Gießen, Eschborn und Frankfurt mitgearbeitet und betreut derzeit ein Konversionsprojekt in der Stadt Butzbach, wo etwa mit acht bis zehn Jahren für die komplette Umwandlung der Gebäude in eine zivile Nutzung zu rechnen ist.
Im Konversionsprozess werden Ideen benötigt. Um die unterschiedlichsten Instanzen wirkungsvoll zu nutzen, sollte die Konversionsaufgabe am besten im Zusammenspiel aller Akteure bewältigt werden. Die Hauptakteure sind dabei der Bund, das jeweilige Land und die Kommune.
Der Bund, vertreten durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA), ist Eigentümer der Liegenschaft. Seine Interessen liegen in erster Linie in der schnellen attraktiven Verwertung und Vermarktung der Fläche.
Ein weiterer Hauptakteur ist das Land, welches die Aufgaben der Beratung und Information der Kommunen sowie die Finanzierung und Förderung von notwendigen Untersuchungen und Konzepten hat (vgl. Industrie- und Handelskammer Hanau-Gelnhausen-Schlüchtern, 2007, S. 22).
Die Wirtschaftsförderung des Landes Hessen, Hessen Agentur GmbH[3], unterstützt im Auftrag des Landes die aktuell von Konversion betroffenen hessischen Kommunen, u. a. Hanau, Friedberg, Butzbach, Bad Nauheim, Gießen und Wetzlar, bei der Erarbeitung von Konzepten und Strategien für eine ausgewogene Entwicklung und eine nachhaltige Qualität der Projekte. Dabei bildet sie die Schnittstelle zwischen dem Bund, regionalen Institutionen, Investoren und den Kommunen (vgl. Hessen Agentur GmbH, 2007).
Die Kommune als weiterer Hauptakteur formuliert und gestaltet im Rahmen ihrer Planungshoheit nach Art.28Abs.2GG Ziele der Stadtentwicklung mit Hilfe von verschiedenen Planungsinstrumenten, die in Kapitel 4 genauer beschrieben werden.
Weitere beteiligte Akteure sind das Regierungspräsidium, Gutachter, diverse Planungsbüros, Investoren, die Banken, die Industrie- und Handelskammer sowie ausführende Firmen.
Quelle: Nassauische Heimstätten, 2007
Bei der Vermarktung und Entwicklung von Konversionsflächen können verschiedene Modelle angewendet werden. Der Bund kann weiterhin Eigentümer der Fläche bleiben und vermarktet sie gemeinsam mit der Kommune. Dieses Modell wird in vielen Fällen über städtebauliche Verträge oder sonstige vertragliche Vereinbarungen geregelt. Aufgrund aufwendiger Vereinbarungen zwischen den Vertragspartnern kommt es aber selten zur Verwirklichung dieses Modells (vgl. Nassauische Heimstätten, 2007).
Ein anderes Modell stellt den Erwerb der Fläche und die Übernahme der Entwicklungsverpflichtungen durch Private dar. Private übernehmen dabei die Vermarktung und das wirtschaftliche Entwicklungsrisiko, die Kommune kann beispielsweise durch den Abschluss eines städtebaulichen Vertrags Einfluss auf die Entwicklung nehmen. Dies Modell wird als „Public-Private-Partnership“ (PPP), also eine öffentlich-private Partnerschaft, bezeichnet und besitzt hohe Effektivität. Voraussetzung für dessen Anwendung ist jedoch, dass Kaufinteresse eines Investors überhaupt vorliegt (vgl. Jacob, 2006, S. 17ff).
Ein drittes Modell beschreibt den Erwerb und die Vermarktung der Fläche durch die Kommune selbst. Dieses Modell ist bei Flächen mittlerer Größe und guter Entwicklungsmöglichkeit möglich, wenn die Kommune wagt, das Entwicklungsrisiko zu übernehmen und die Grundstückspreise für sie vertretbar sind (vgl. Nassauische Heimstätten, 2007).
Ein weiteres Modell ist das Beteiligungsmodell des Bundes, welches auf Grundsätzen des Bundesministeriums der Finanzen zur Anwendung eines seit 1997 eingeführten Haushaltsvermerks basiert. Dieses Modell ermöglicht einen schnellen Verkauf der Flächen an die Kommune, die jedoch nur eine Anzahlung des Kaufpreises tätigt und den restlichen Betrag erst bei der Weiterveräußerung an den Bund zahlt. Dieses Modell kommt aber selten zur Anwendung (vgl. Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung, Fachkommission Städtebau der ARGEBAU, 2002, S. 20).
Die Militärische Konversion wird in der Stadtentwicklung als Umwidmung ehemals militärischer Ressourcen für zivile Zwecke verstanden. Dabei wird ein besonderes Augenmerk auf Nachhaltigkeit gelegt: Die Lebensqualität vor Ort soll verbessert werden und zur Bedürfnisbefriedigung der Bevölkerung beitragen, ohne dabei die Bedürfnisse der Personen in anderen Regionen einzuschränken.
Militärische Liegenschaften werden in verschiedene Typen eingeteilt, darunter der Typ der Kaserne. Sie besteht aus unterschiedlichsten Gebäudetypen wie z. B. Unterkunftsgebäuden, Gemeinschaftsräumen, Werkstätten, Lager oder Tankstellen.
Eine Kaserne bzw. die Ansiedlung militärischer Truppen kann für die betroffene Region unterschiedliche Auswirkungen haben und beeinflusst die Umgebung in sozialen, wirtschaftlichen, ökologischen und siedlungsstrukturellen Gebieten.
Das 20.Jahrhundert wird in drei Rüstungszyklen eingeteilt. Der erste Zyklus beschreibt den Zeitraum von 1900bis1933 mit der Hochrüstung im Ersten Weltkrieg, der zweite den Zeitraum von1933bis nach dem Zweiten Weltkrieg und der dritte Zyklus zwischen 1955 und 1991 mit der Kulmination im Kalten Krieg. Jeder Rüstungszyklus hat dabei vier Phasen: Aufrüstung, Hochrüstung (Kulmination), Abrüstung und Tiefstand.
Die Konversion von Militärflächen ist keine neue Entwicklung, jedoch besaß sie noch nie zuvor solche Bedeutung und nahm solche Ausmaße an wie derzeit.
Viele hessische Städte wie Wetzlar, Gießen, Butzbach, Friedberg, Kassel oder Hanau sind von der Konversion betroffen und haben unterschiedlichste Erfahrungen gemacht und Umsetzungsstrategien angewendet, die von der Erarbeitung eines Rahmenplans bis hin zur Regelung des gesamten Konversionsprozesses über städtebauliche Verträge gehen.
Der Konversionsablauf wird dabei in drei Phasen unterteilt:
- Orientierungsphase (Truppenabzug am Standort, erste öffentliche Diskussion)
- Konzeptionierungsphase (verwaltungsinterne Behandlung des Projekts)
- Realisierungsphase (Umsetzung, Vermarktung)
Innerhalb der Konzeptionierungsphase kommt es auch zur Auswahl eines der folgenden Verwertungsmodelle:
- Bund bleibt Eigentümer und entwickelt und vermarktet mit Kommune
- Private übernehmen Fläche und übernehmen Entwicklung (PPP)
- Kommune erwirbt Fläche und vermarktet
- Beteiligungsmodell des Bundes
In diesem Kapitel werden die rechtlichen Aspekte bei Konversionsprozessen erläutert. Zunächst wird das Planungsrecht einer Kommune und der Status von Militärflächen in der Flächenplanung erörtert. Im Anschluss werden bauplanungsrechtliche Charakteristika von Konversionsflächen beschrieben, das Freigabeverfahren von Militärflächen erklärt sowie auf die Wertermittlung und Preisfindung eingegangen. Zudem werden die Begriffe Zwischennutzungen, Altlasten und Denkmalschutz definiert.
Für die Zeit der militärischen Nutzung einer bestimmten Liegenschaft wird der Kommune ihr Planungsrecht, welches sie nach Art.28Abs.2GG hat, entzogen und die Liegenschaft unterliegt so lange dem Fachplanungsrecht des Bundes nach §37Abs.2BauGB. Bei Aufgabe der militärischen Flächennutzung wird die kommunale Planungshoheit wieder hergestellt und die Sonderwidmung der militärischen Fläche aufgehoben.
Wenn die Gemeinden frühzeitig über den Abzug des Militärs informiert werden, können sie im Vorfeld schon informelle Planungen wie die Erstellung eines Rahmenplans oder Nutzungskonzepte durchführen oder im besten Fall auch schon mit der gemeindlichen Bauleitplanung beginnen. Allerdings ist ein Satzungsbeschluss erst nach Aufgabe der militärischen Nutzung möglich (vgl. Winkler, 1992, S. 383).
Militärflächen stellen in den meisten Fällen eine „terra incognita“ (Winkler, 1992, S. 375) dar, die einer militärisch notwendigen Geheimhaltung spezieller Nutzungen und Anlagen dienen soll. Sie unterliegen besonderen planerischen Bedingungen, sind als „Sonderfläche Militär“ im Flächennutzungsplan ausgewiesen, frei von den Regelungen im Baugesetzbuch und wurden daher weitgehend aus den räumlichen Entwicklungskonzepten der Städte ausgeblendet.
Werden diese Flächen von den Streitkräften irgendwann freigegeben, wird der Flächennutzungsplan entsprechend geändert. Des Weiteren ist die Notwendigkeit städtebaulicher Planungen nach §1Abs.3BauGB begründet (vgl. Bundesministerium der Justiz, 2007a).
Die bauplanungsrechtliche Beurteilung vormals genutzter Militärflächen ist ein entscheidendes Kriterium für eine zivile Folgenutzung. In den meisten Fällen kann davon ausgegangen werden, dass für diese Flächen kein qualifizierter oder vorhabenbezogener Bebauungsplan vorliegt und somit eine Beurteilung nach §30BauGB nicht in Frage kommt. Ebenso selten dürfte der Fall nach §33BauGB eintreten, der die Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung regelt. Die Bauleitplanung kann zwar schon begonnen haben, jedoch dürfte selten schon der Zustand der Planreife erreicht sein. Somit muss weiter geprüft werden, ob die fragliche Fläche im (unbeplanten) Innenbereich nach §34BauGB oder im baulichen Außenbereich nach §35BauGB liegt (Bundesministerium der Justiz, 2007a) (siehe G3 im Anhang).
Die Konversionsfläche muss gewissen Voraussetzungen unterliegen, damit sie dem §34BauGB zugeordnet werden kann. Zunächst muss das entsprechende Gebiet oder Grundstück in einem Bebauungszusammenhang liegen. Dies liegt vor, wenn eine aufeinander folgende zusammenhängende Bebauung vorliegt und der Eindruck der Geschlossenheit vermittelt wird. Des Weiteren muss die Konversionsfläche einem Ortsteil[4] angehören.
Wenig problematisch sind in diesem Zusammenhang die Wohnanlagen der militärischen Angehörigen („Housing Areas“), da sie wie zivile Wohnanlagen behandelt werden können (vgl. Stemmler, 2006, S. 121). Eine weitere Gruppe bilden militärische Flächen und Anlagen, die aufgrund ihrer Größe als Baulücken anzusehen sind und durch ihre Umgebung deutlich geprägt werden. Hierunter fallen beispielsweise kleinere Kasernen, die in einem zivilen Wohngebiet liegen (vgl. Wüstenrot, 1994, S. 20). §34Abs.2und3BauGB lässt sogar Abweichungen zu den nachbarlichen Nutzungsprägungen zu. Die schwierigste Gruppe bilden Militärflächen, die aufgrund ihrer Lage und immensen Größe oft nicht mehr durch die Umgebung geprägt werden und einen eigenen Komplex darstellen. Zu dieser Gruppe gehören Kasernen, Übungsplätze, Panzergaragen und große Werkstätten. Fraglich ist dann, ob sie den Anforderungen eines eigenen Ortsteils entsprechen. Quantitativ werden die Voraussetzungen sicher erfüllt, bedenklich ist jedoch, ob eine Kaserne auch Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur darstellt. Dies muss individuell für jeden einzelnen Fall entschieden werden. In den meisten Fällen können sie aber nicht dem §34BauGB zugeordnet werden und es bedarf Planungserfordernis (vgl. Wüstenrot, 1994, S. 20).
Der Außenbereich nach §35BauGB ist grundsätzlich von Bebauungen freizuhalten, da der Naturhaushalt geschont werden soll und das Landschaftsbild zum Zwecke der Erholung erhalten bleiben soll. Im Einzelfall sind Vorhaben aber zulässig (vgl. Bundesministerium der Justiz, 2007a).
Privilegierte Vorhaben im Sinne des §35Abs.1BauGB sind zulässig, wenn öffentliche Belange nach §35Abs.3BauGB nicht entgegenstehen und die ausreichende Erschließung gesichert ist. Privilegierte Vorhaben werden sich nur in wenigen Fällen auf Konversionsflächen finden. Sonstige Vorhaben nach §35Abs.2 BauGB können nur im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Daher dürfte ihre Zulassung noch seltener eintreten (vgl. Bundesministerium der Justiz, 2007a).
Die begünstigten Vorhaben des §35Abs.4BauGB haben den Rechtsgedanken des Bestandschutzes als Grundlage. Daher kommen nur Nutzungsänderungen, Neuerrichtungen gleichartiger Gebäude an gleicher Stelle oder Erweiterungen bestehender Gebäude in Betracht. Allenfalls §35Abs.4Nr.4BauGB kann für militärische Anlagen in Betracht kommen, wenn diese unter Denkmalschutz stehen. Eine Nutzungsänderung solcher Gebäude muss in jedem Fall zweckmäßig sein und der Erhaltung des zu schützenden Gebäudes dienen (vgl. Bundesministerium der Justiz, 2007a).
Nach der Ankündigung über die Rückgabe der alliierten Liegenschaften folgt eine Freigabeerklärung der Streitkräfte gegenüber dem Bundesministerium der Verteidigung. Bevor das Überlassungsverhältnis beendet wird und die Liegenschaft an die Bundesvermögensverwaltung zurückgeht, werden der Zustand der Fläche sowie eventuell vorhandene Schäden bestimmt. Anschließend wird überprüft, ob militärischer Anschlussbedarf für die Flächen besteht. Ist dies nicht der Fall, gehen die Flächen und Liegenschaften in das Grundvermögen des Bundes zurück. Die Bundesvermögensverwaltung prüft dann zunächst, ob Rückerwerbsansprüche früherer Eigentümer bestehen. Wenn dies der Fall ist, gehen die Flächen zurück zum früheren Eigentümer, ist dies nicht der Fall, wird ein ziviler Anschlussbedarf des Bundes geprüft. Besteht kein Bedarf des Bundes, wird in gleicher Art ein Landesbedarf ermittelt. Wenn auch das Land kein Interesse an den Flächen hat, kann die Kommune vor Ort ihr Interesse an eventuellen Flächen kundtun (vgl. Danielzyk et al., 1996, S. 71).
Wenn alle öffentlichen Instanzen kein Interesse an den Flächen zeigen, werden die Flächen an Private verpachtet oder sogar verkauft (vgl. Wiegandt, 1992, S. 394). Der Preis der Fläche richtet sich nach dem so genannten Verkehrswert, dessen Berechnung in einzelnen Fällen sehr kompliziert sein kann. Bei einer Nutzung der Liegenschaften für soziale Zwecke kann der Verkehrswert bis zur Hälfte ermäßigt werden (vgl. Witzmann, 1994, S. 284). Im Abschnitt 3.6 wird das Verfahren der Wertermittlung genauer beschrieben.
Bei dieser Vorgehensweise wird häufig nicht beachtet, dass ausschließlich die Kommune im Rahmen ihrer Planungshoheit darüber entscheidet, wann und wie die freiwerdende Fläche in Zukunft genutzt werden soll. Die Kommune leitet das Verfahren, muss dabei aber die Vorstellungen des Eigentümers und des zukünftigen Nutzers beachten und abwägen. Häufig kommt es dabei vor, dass der Bund eine schnelle Veräußerung der freiwerdenden Fläche anstrebt, wohingegen die planende Kommune andere Interessen beabsichtigt.
Daher ist es von Vorteil, zu Beginn zu prüfen, ob überhaupt Bedarf für eine Folgenutzung der Fläche besteht. Die Erstellung einer Machbarkeitsstudie und städtebaulicher Konzepte kann dabei eine große Hilfe sein. Des Weiteren sollte die Kommune prüfen, ob eine sofortige Folgenutzung überhaupt sinnvoll für die kommunale Entwicklung ist. Oft kann erst nach Jahren ein vernünftiges Konzept für eine Nachfolgenutzung entwickelt werden. Auch bei einem Überangebot am Flächenmarkt oder starken Konkurrenzflächen ist es meist sinnvoller, mit der Planung noch einige Jahre zu warten (vgl. Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung, Fachkommission Städtebau der ARGEBAU, 2002, S. 6f.).
Eine Zwischennutzung des Plangebiets könnte dann ins Auge gefasst werden, wenn es nicht möglich ist, in kurzer Zeit eine Folgenutzung für die Fläche zu finden. Dabei sollten aber auch die Gefahren und Veränderungen, die mit einer Zwischennutzung verbunden sind, nicht außer Acht gelassen werden. Unbefristete Zwischennutzungen größeren Umfangs können die Fläche planungsrechtlich nachhaltig prägen. Dies kann Auswirkungen auf den Verkehrswert im Sinne des §194BauGB (vgl. Bundesministerium der Justiz, 2007a) haben. Des Weiteren sollte die Realisierung des Gesamtkonzepts der Kommune immer gewährleistet und durch Zwischennutzungen nicht gefährdet werden.Auf der anderen Seite kann die Zwischennutzung von Flächen oder Gebäuden aber auch positive Gesichtspunkte mit sich bringen. Die Zwischennutzung kann zur Erhaltung der Gebäudesubstanz beitragen und ferner Einnahmen erzielen (vgl. Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung, Fachkommission Städtebau der ARGEBAU, 2002, S. 15f.).
Bei den immer schwieriger werdenden Märkten oder bei nur langfristig erreichbarer Vermarktung der Fläche wird es in der heutigen Zeit mehr und mehr darauf ankommen, Konzepte für Zwischennutzungen zu entwickeln oder zumindest für Teilflächen Folgenutzungen zu realisieren, auch wenn sich dadurch eventuell Schwierigkeiten für die langfristige Planung ergeben können (vgl. Heyer, 2006, S. 36).
Bundeseigene Grundstücke dürfen nach §63Abs.3Satz1BHO (vgl. Bundesministerium der Justiz, 2007b) grundsätzlich nur zum vollen Verkehrswert veräußert werden. Dieser wird durch öffentliche Ausschreibungen des Bundes ermittelt, wenn sich der Bund und die planende Kommune einig über die zukünftige Nutzung sind. Bei der Wertermittlung von Konversionsflächen wird zum einen der Grund und Boden bewertet, zum anderen die baulichen Anlagen (vgl. Wüstenrot Stiftung Deutscher Eigenheimverein e.V., 1994, S. 40).
Der Wert des Grund und Bodens wird in zwei Schritten festgestellt. Zunächst wird der Zustand des Grundstücks gemäß §3Abs.2WertV (vgl. Bundesministerium der Justiz, 2007c) durch Kriterien wie den Entwicklungszustand der Fläche (§4WertV), die Lage im Stadtgebiet, die Beschaffenheit, die Umweltverhältnisse sowie die Verkehrsverhältnisse bestimmt. Des Weiteren wird der Verkehrswert des Grundstücks zum Wertermittlungsstichtag gemäß §3Abs.3WertV (Bundesministerium der Justiz, 2007c), unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren wie der Wirtschaftssituation, des Kapitalmarktes oder der Entwicklungen am Ort, ermittelt. Bei bebauten Grundstücken kommt noch der Wert der Gebäude und der Außenanlagen hinzu, der mit dem Ertragswertverfahren gemäß den §15bis§19WertV und gegebenenfalls mit dem Sachwertverfahren gemäß den §21bis§25 WertV ermittelt wird (vgl. Wüstenrot Stiftung Deutscher Eigenheimverein e.V., 1994, S. 44). Das Ertragswertverfahren nimmt für die Wertfindung die zu erwartenden Erträge und die Bewirtschaftungskosten als Grundlage und kommt bei Immobilien wie Mehrfamilienhäusern, Büro- und Geschäftshäusern, Einkaufszentren und gemischt genutzten Grundstücken in Betracht.
Bei bestimmten Anschlussnutzungen gewährt der Bund beim Erwerb der Liegenschaft Verbilligungen bis zu 50% vom Verkehrswert. Diese Preisnachlässe beziehen sich vor allem auf die Nutzung der Liegenschaft für soziale Zwecke, für sozialen Wohnungsbau und Studentenwohnungen sowie auf den Erwerb der Flächen für Hochschul- oder Sportzwecke. Bei Wasser- und Kläranlagen wird das Grundstück unentgeltlich abgegeben, bei Liegenschaften zur Schaffung von Abfallbeseitigungs- und Abwasseranlagen werden bis zu 30% des Preises abgeschlagen (vgl. Danielzyk et al., 1996, S. 72).
Der Begriff Altlasten[5] wird in §2Abs.5BBodSchG definiert. Im militärischen Bereich wird dabei zwischen Rüstungsaltlasten (u. a. ehemalige Produktionsstätten, Munitionslager oder Spreng- und Schießplätze) und normalen Altlasten (Tanklager, Flugplätze) unterschieden (vgl. Simon, 2007, S. 12).
Bei der Freigabe von Flächen alliierter Streitkräfte muss der Zustand „dieser Liegenschaften mindestens den Anforderungen des deutschen Umweltrechts entsprechen“, so Artikel53Abs.1Satz2 des Zusatzabkommens zum NATO-Truppenstatut (Wiegandt,1992,S.396). Des Weiteren besagt §4Abs.3bis6BBodSchG, dass der Verursacher einer schädlichen Bodenveränderung oder Altlast dazu verpflichtet ist, das Grundstück „so zu sanieren, dass dauerhaft keine Gefahren, erheblichen Nachteile oder erheblichen Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen“ (Bundesministerium der Justiz, 2007d). Daher sind die verbündeten Streitkräfte für die Gefahrenbeseitigung selbst verantwortlich. Wenn die Flächen jedoch schon in das Grundvermögen des Bundes übergegangen sind, so ist das Bundesfinanzministerium für die Beseitigung der Gefahren zuständig (vgl. Wiegandt, 1992, S. 397). Erst nachdem die Flächen nicht mehr altlastenbehaftet sind, können sie veräußert werden. Nur in seltenen Fällen und bei geringer Verunreinigung wird die Fläche verkauft und der Erwerber trägt die Kosten für die Beseitigung der Altlasten selbst. Bei starken Verunreinigungen beteiligt sich eventuell auch der Bund bis zur Höhe des Kaufpreises an den Kosten (vgl. Sträter, 1992, S. 407). Diese Maßnahme kann in Ballungsräumen funktionieren, in peripheren und strukturschwachen Räumen werden Investoren jedoch selten verunreinigte Flächen kaufen und die damit verbundene Gefahr auf sich nehmen.
Viele militärische Liegenschaften, besonders Kasernenanlagen, enthalten Gebäude, die verschiedene Herrschaftsformen widerspiegeln und wichtige Zeugnisse unserer Geschichte sind. Insofern besitzen sie eine hohe baulich-gestalterische Qualität und stehen unter Denkmalschutz (vgl. Rother/ Schwarte, 1997, S. 9).
Das Denkmalrecht ist Landesrecht und daher in jedem Bundesland anders geregelt. In Hessen ist ein Gebäude oder Gebäudeteil Kulturdenkmal[6] im Sinne des §2Abs.1HessischesDenkmalschutzgesetz (HDSchG). Das Landesamt für Denkmalpflege in Wiesbaden ist Denkmalfachbehörde gemäß §4HDSchG und hauptsächlich mit der Inventarisation und Eigentümerberatung befasst. Der Magistrat der Stadt Hanau – und damit das Stadtplanungsamt – ist Denkmalschutzbehörde gem.§3HDSchG als allgemeine untere Verwaltungsbehörde und für die Anwendung des Denkmalschutzgesetzes fachlich und rechtlich in staatlichem Auftrag zuständig.
Bei der Planung einer Folgenutzung für solche Gebäude oder Gesamtanlagen kommt es meist zu Konflikten mit der Denkmalschutzbehörde (vgl. Sträter, 1992, S. 406), da eine zivile Nachnutzung oft nur mit größeren baulichen Veränderungen möglich ist. Müller schlägt aus diesem Grund die Aufstellung einer Erhaltungssatzung vor, die als „qualitäts- und werterhaltende Planungshilfe“ (Müller, 2000, S. 99), besonders bei privaten Bauvorhaben, dienen kann.
Der Kommune wird für die Zeit der militärischen Nutzung einer Liegenschaft ihre Planungshoheit entzogen und unterliegt bis zur Beendigung der militärischen Flächennutzung dem Fachplanungsrecht des Bundes.
Militärflächen stellen in den meisten Fällen eine „terra incognita“ dar, um eine gewisse militärisch notwendige Geheimhaltung zu bewahren. Sie sind als „Sonderfläche Militär“ im Flächennutzungsplan ausgewiesen und meist weitgehend aus den städtebaulichen Entwicklungen ausgeblendet.
In den meisten Fällen liegen die militärisch genutzten Flächen im (unbeplanten) Innenbereich oder im baulichen Außenbereich (nach §34und§35BauGB). Nur selten liegt ein qualifizierter oder vorhabenbezogener Bebauungsplan (nach§30BauGB) vor. Ebenso selten dürfte der Fall nach §33BauGB eintreten.
Nach der Ankündigung der Rückgabe der Liegenschaft erfolgt eine Freigabeerklärung der Streitkräfte. Die Liegenschaft geht dann an die Bundesvermögensverwaltung zurück, welche prüft, ob Rückwerbeansprüche früherer Eigentümer bestehen. Ist dies nicht der Fall, wird zunächst der Bedarf des Bundes geprüft. Besteht kein Bedarf, wird Landes- bzw. dann kommunaler Bedarf erfragt. Zeigt keiner Interesse an der Fläche, wird diese an Private verpachtet oder meist sogar verkauft. Ist es jedoch nicht möglich, in kurzer Zeit eine Folgenutzung für die Fläche zu finden, sollte über eine Zwischennutzung nachgedacht werden. Dabei sollte diese aber nicht die Realisierung des Gesamtkonzepts der Kommune gefährden.
Bundeseigene Grundstücke dürfen grundsätzlich nur zum vollen Verkehrswert veräußert werden. Bei der Wertermittlung von Konversionsflächen wird zum einen der Grund und Boden bewertet, zum anderen die baulichen Anlagen. Bei bestimmten Nachfolgenutzungen wie beispielsweise die Nutzung für soziale Zwecke, den sozialen Wohnungsbau oder bei Hochschulzwecken gewährt der Bund Verbilligungen bis zu 50% vom Verkehrswert.
Auf militärisch genutzten Flächen muss auch immer mit Altlasten gerechnet werden. Bei der Konversion im militärischen Bereich wird zwischen Rüstungs- und normalen Altlasten unterschieden.
Bei der Freigabe von Flächen alliierter Streitkräfte müssen der Zustand dieser Liegenschaften mindestens den Anforderungen des deutschen Umweltrechts entsprechen und entsprechend vorhandene Altlasten beseitigt werden.
Viele militärische Anlagen besitzen hohe baulich-gestalterische Qualität, sind wichtige Zeugnisse unserer Geschichte und stehen insofern oft unter Denkmalschutz. In Hessen ist ein Gebäude ein Kulturdenkmal nach §2Abs.1HessischesDenkmalschutzgesetz.
„Kommunales Flächenmanagement ist die Strategie einer Kommune, mit Fläche und Boden effizient und wirtschaftlich umzugehen“ (Landesanstalt für Umweltschutz Baden-Württemberg, 2003, S. 7).
Dabei werden verschiedene Handlungsfelder wie die Bauleitplanung, die Finanzierung, die Wirtschaftsförderung oder das Marketing miteinander verknüpft (vgl. Institut für Städtebau und Landesplanung Universität Karlsruhe, 2005). Ziele dieses Managements sind die Reduzierung des Flächenverbrauchs und der Schutz der Funktion des Bodens, denn trotz stagnierender Bevölkerungszahlen steigt die Flächeninanspruchnahme in Deutschland für Siedlungs- und Verkehrszwecke weiter, liegt derzeit bei nahezu 130 Hektar pro Tag und steht damit in krassem Widerspruch zum Leitbild der nachhaltigen Stadtentwicklung (vgl. Deutsches Institut für Urbanistik, 2004). Derzeit werden in vielen Städten deshalb schon erste Gegenmaßnahmen eingeleitet und Flächen recycelt[7].
Die verfügbaren Instrumente städtischen Flächenmanagements sind dabei sehr vielfältig. Die formellen Planungsinstrumente werden in einem formellen Verfahren, beispielsweise durch Satzungen, beschlossen und sind für jedermann verbindlich. Der Flächennutzungsplan stellt dabei eine Ausnahme dar. Er wird zwar zu den formellen Planungsinstrumenten gezählt, besitzt jedoch keine Wirkung für jedermann. Formelle Instrumente können nur angewendet werden, wenn die kommunale Planungshoheit gegeben ist. Dies ist grundsätzlich erst bei Militärflächen möglich, die schon entwidmet worden sind (vgl. Launhardt, 1998, S. 67).
Informelle Planungsinstrumente werden ohne ein formelles Verfahren gebraucht und haben keine unmittelbar rechtliche Wirkung für jedermann, sie haben lediglich eine behördeninterne Bindungswirkung. Aus diesem Grund können informelle Instrumente benutzt werden, ohne dass die Kommune Planungshoheit besitzt (vgl. Launhardt, 1998, S. 45). Besonders beim Freiwerden ehemaliger Militärflächen können die informellen Instrumente frühzeitig genutzt werden und der Vorbereitung der formellen Planung, wie z. B. dem Bebauungsplan, dienen. Diese Instrumente besitzen eine wesentlich höhere Flexibilität als die formellen Planungsinstrumente, wodurch schneller auf Veränderungen innerhalb des Konversionsprozesses reagiert werden kann.
Bei der Umsetzung und Verwirklichung von Entwicklungskonzepten der Gemeinde spielt insbesondere der Kostenaspekt eine entscheidende Rolle. Daher ist bei der Wahl des Planungsinstrumentes auf die entstehenden Kosten zu achten und diese in die Abwägung mit einzubeziehen. Aus diesem Grund sollte vor der Wahl des Instrumentes eine Bestandsanalyse durchgeführt werden, um zu erwartende Kosten aufzuzeigen und eine Grundlage für die Beurteilung zu schaffen.
Im folgenden Abschnitt werden formelle Planungsinstrumentarien dargestellt.
Der Flächennutzungsplan (FNP) ist der vorbereitende Bauleitplan und gilt als grobes Planungsinstrument für das gesamte Gemeindegebiet. Er kann aber auch für einen Planungsverband wie z. B. im Rhein-Main-Gebiet und im Raum Stadt und Landkreis Kassel gelten. Hier wird dieser Plan Regionaler Flächennutzungsplan genannt (RegFNP) (vgl. Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung, 2001, S. 18). Der FNP ist nicht für jedermann verbindlich, sondern hat lediglich eine gemeindeinterne Bindungswirkung. Aufgrund des förmlichen Verfahrens wird er aber den formellen Planungsinstrumenten zugeordnet. In der Regel wird der Plan für einen Zeitraum von10bis15Jahren aufgestellt, „wenn es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist“ (§1Abs.3Satz1BauGB) (Bundesministerium der Justiz, 2007a). In ihm werden die Grundzüge der „Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde“ (§5Abs.1BauGB) (Bundesministerium der Justiz, 2007a), ergänzt durch einen Erläuterungsbericht, dargestellt. In §5Abs.2BauGB wird der mögliche Inhalt eines Flächennutzungsplans genauer aufgeführt (vgl. Bundesministerium der Justiz, 2007a).
Beim Instrument Bebauungsplan wird der klassische vom vorhabenbezogenen unterschieden.
4.1.2.1 Klassischer Bebauungsplan
Der Bebauungsplan (B-Plan) setzt als verbindlicher Bauleitplan die Nutzung und Bebauung einzelner Grundstücke rechtsverbindlich für jedermann in einer Satzung fest. Er wird jedoch, im Gegensatz zum Flächennutzungsplan, nur für einen kleinen räumlichen Ausschnitt der Gemeinde aufgestellt. Ebenso wie bei der Aufstellung des Flächennutzungsplans sind die Grundsätze des §1BauGB (vgl. Bundesministerium der Justiz, 2007a) zu beachten. Der Bebauungsplan ist gemäß §8Abs.2BauGB (vgl. Bundesministerium der Justiz, 2007a) aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. „Ein Flächennutzungsplan ist nicht erforderlich, wenn der Bebauungsplan ausreicht, um die städtebauliche Entwicklung zu ordnen“ (§8Abs.2Satz2BauGB) (Bundesministerium der Justiz, 2007a). Der mögliche Inhalt eines Bebauungsplans wird in §9BauGB (vgl. Bundesministerium der Justiz, 2007a) aufgeführt. Insgesamt besteht der Plan aus einer Planzeichnung und einer textlichen Ergänzung. Außerdem ist zu jedem B-Plan eine Begründung gemäß §9Abs.8BauGB (Bundesministerium der Justiz, 2007a) beizufügen, in der die Ziele, Zwecke und wesentlichen Auswirkungen der Planung erläutert werden (vgl. Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung, 2001, S. 20).
4.1.2.2 Vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan)
Beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß §12BauGB (vgl. Bundesministerium der Justiz, 2007a) besteht eine Zusammenarbeit der Gemeinde mit einem privaten Vorhabenträger. Detaillierte Dinge, wie beispielsweise die Übernahme der Planungs- und Erschließungskosten, werden in einem Durchführungsvertrag geregelt.
Diese Art von Plan hat einige Vorteile. Durch ihn können die planungsrechtlichen Grundlagen schneller und besser geschaffen und das Vorhaben in kürzerer Zeit durchgeführt werden (vgl. Launhardt, 1998, S. 73). Des Weiteren wird die Maßnahme ganz oder teilweise durch den Investor finanziert, was die kommunalen Haushalte entlastet. Ferner sind beim vorhabenbezogenen B-Plan andere Festsetzungen, als sie gemäß §9BauGB beim klassischen Bebauungsplan vorgesehen sind, gestattet (vgl. Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung, Fachkommission Städtebau der ARGEBAU, 2002, S. 17).
Der städtebauliche Vertrag nach §11BauGB (vgl. Bundesministerium der Justiz ,2007a) ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag (§54–§62VwVfG), der ein formelles Planungsinstrument zwischen einem Privaten und der Kommune, ein „Public-Private-Partnership“ (Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung, 2001, S. 39), darstellt. Mögliche Vertragsinhalte werden in §11Abs.1BauGB (vgl. Bundesministerium der Justiz, 2007a) genannt. Durch diesen Vertrag kann etwa die Vorbereitung oder Durchführung städtebaulicher Maßnahmen durch einen Privaten (§11Abs.1Satz1BauGB) geregelt werden, wodurch die Kommune wirtschaftlich entlastet werden könnte, indem der Private die Kosten ganz oder teilweise trägt (vgl. Bundesministerium der Justiz, 2007a).
Das Zusammenwirken von Behörde und Privaten bei der Anwendung eines städtebaulichen Vertrags erleichtert die Regelung komplexer Sachverhalte, da viel besser und flexibler reagiert und Informationen besser ausgetauscht werden können. Des Weiteren kommt es zur höheren Dauerhaftigkeit des Vertrags, da er im Einvernehmen beider Seiten aufgestellt wird.
Das Planungsinstrument ist jedoch nur anwendbar, wenn ein privater Investor vorhanden ist, mit dem es zum Abschluss eines Vertrages kommt. Bei der Umnutzung einer Liegenschaft beispielsweise fehlt es in der Realität aber oft an einem interessierten Privaten. Auch langwierige Verhandlungen, die sich bis zu einer Einigung der Vertragspartner ergeben können, sind problematisch für dieses Planungsinstrument und verzögern oft die Planung (vgl. Launhardt, 1998, S. 95f.).
Neben den Instrumenten des allgemeinen Städtebaurechts können auch die Instrumente des besonderen Städtebaurechts, im zweiten Kapitel des Baugesetzbuches, Baurecht schaffen. Hierzu gehört neben der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (§165bis171BauGB) auch die städtebauliche Sanierungsmaßnahme (vgl. Bundesministerium der Justiz, 2007a).
Mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme „sollen Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde […] einer neuen Entwicklung zugeführt werden“ (§165Abs.2BauGB) (Bundesministerium der Justiz, 2007a). Die Zulässigkeit dieses Instruments wird in §165Abs.3BauGB abschließend geregelt (vgl. Bundesministerium der Justiz, 2007a).
Mit diesem Instrument (§136bis164BauGB) (vgl. Bundesministerium der Justiz, 2007a) können Mängel und Missstände von abgegrenzten Liegenschaften behoben oder gemindert werden und ihre Funktion gestärkt werden. Dieses Instrument wird besonders dann angewendet, wenn wesentliche Strukturen einer Liegenschaft erhalten bleiben sollen, aber Instandsetzungs- und Renovierungsmaßnahmen durchzuführen, Neubauten zu errichten sind oder die Erschließung zu verbessern ist (vgl. Winkler, 1992, S. 385).
Im nächsten Abschnitt werden nun diverse informelle Planungsinstrumente beleuchtet.
Für eine Kommune ist es bei den unzähligen planerischen Aufgaben und der großen Anzahl von Planungsinstrumenten immer schwierig, die Übersicht über die Gesamtheit der Planung zu behalten. Daher ist es von Vorteil, eine übergeordnete städtische Gesamtplanung zu entwickeln, die als Leitfaden für die einzelnen Planungen dient.
Der städtebauliche Rahmenplan ist eine Form der städtebaulichen Entwicklungsplanung und wird meist zwischen dem Flächennutzungs- und Bebauungsplan angesiedelt. Er enthält keine rechtsverbindlichen Festsetzungen und die Gemeinde bindet sich lediglich freiwillig an seine Aussagen (vgl. Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung, 2001, S. 40).
Sobald die Kommune beispielsweise mit der Freigabe einer größeren ehemaligen Militärfläche rechnen kann, bietet sich zur Findung einer geeigneten Folgenutzung die Erstellung eines städtebaulichen Rahmenplans an (vgl. Steinebach/Jacob, 1997, S. 207). Auf dessen Grundlage können dann später die Bebauungspläne entwickelt werden. Des Weiteren kann mit Hilfe eines solchen Rahmenplans die Wertermittlung bestimmt werden, was später bei der Kaufpreisfindung weiterhilft und die Maßnahmen mit Investoren erleichtert. Auch mögliche Sanierungsmaßnahmen können in diesem Plan erläutert werden (vgl.Launhardt,1998,S.55).
Bei der Vermarktung von Liegenschaften ist die Herstellung von Transparenz auf dem Grundstücksmarkt entscheidend. Investoren, Bürger, Behörden oder Unternehmen sollten über die wichtigsten Daten der freien Flächen informiert werden.
Die Einrichtung von Flächen-Pools (Reiß-Schmidt, 2006, S. 26), in denen vorhandene Flächen für entsprechende Maßnahmen gebündelt vorliegen, wird mehr und mehr in der städtebaulichen Planung angewendet.
Die Digitalisierung dieses Flächeninformationssystems könnte die Planung vereinfachen. Interessenten müssten nicht zeitaufwendig bei den jeweiligen Behörden die Informationen zusammentragen, sondern könnten sich über die einzelnen Flächen im Internet informieren, Daten abrufen und eine Gesamtübersicht der verfügbaren Flächen bekommen (vgl. Stadt Wuppertal, 2003, S. 4). Die Internetseite könnte auf einer Karte basieren, in der die Flächen einzeln abrufbar sind und der Benutzer entsprechende Informationen erhält. Ergänzend könnten beispielsweise Aussagen über die vorhandene Infrastruktur hinzugefügt werden. Das System hat den Vorteil, dass es immer wieder aktualisiert und mit neuen Daten ergänzt werden kann.
Für die Organisation von städtebaulichen Wettbewerben existieren „Grundsätze und Richtlinien für Wettbewerbe auf den Gebieten der Raumplanung, des Städtebaus und des Siedlungswesens“ (GRW). Mit Hilfe dieses Planungsinstrumentes sollen, z. B. für neue Stadtteile, Sanierungsgebiete oder Konversionsflächen, alternative Nutzungsideen und Konzepte entwickelt werden, „die den unterschiedlichen Anforderungen, insbesondere der Gestaltung, Wirtschaftlichkeit, Funktionalität, Energieeinsparung und Umwelt in gleicher Weise gerecht werden“ (Umwelt – online, 2007).
Einige grundsätzliche Dinge wie beispielsweise die Erschließung des zu planenden Gebietes, soziale Infrastrukturfragen, die Nahversorgung, Grün- und Freiflächen, die Energieversorgung, Altlastenprobleme und finanzielle Aspekte sollten schon vor der Ausschreibung eines Wettbewerbes festgelegt werden, damit das spätere Ergebnis eines Ideenwettbewerbs auch wirklich verwendbar ist und der Wettbewerb finanziell tragbar bleibt (vgl.Schmidt,1997,S.285).
Kommunales Flächenmanagement ist die Strategie einer Kommune, mit Fläche und Boden effizient und wirtschaftlich umzugehen. Hierfür können verschiedene Planungsinstrumente angewendet werden, die in formelle und informelle Instrumente unterteilt werden.Dabei sind formelle Instrumente verbindlich für jedermann, die informellen werden ohne formelles Verfahren gebraucht und haben lediglich eine behördeninterne Bindungswirkung.
Ein formelles Instrument ist der Flächennutzungsplan, der als „vorbereitender Bauleitplan“ für das gesamte Gemeindegebiet gilt und etwa für einen Zeitraum von 10bis15Jahren aufgestellt wird. In ihm werden die Grundzüge der „Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde“ (§5Abs.1BauGB), ergänzt durch einen Erläuterungsbericht, dargestellt. Er bildet die Ausnahme der formellen Instrumente und ist nur behördenintern und nicht für jedermann verbindlich.
Der klassische Bebauungsplan setzt als „verbindlicher Bauleitplan“ die Nutzung und Bebauung einzelner Grundstücke in einer Satzung fest und ist für jedermann rechtsverbindlich. Er wird aus dem FNP entwickelt und besteht aus Planzeichnungen mit textlichen Ergänzungen einschließlich Ziel, Zweck und wesentlichen Auswirkungen des Plans. Als Unterfall des klassischen B-Plans gilt der vorhabenbezogene Bebauungsplan, der von der Gemeinde in Zusammenarbeit mit einem privaten Investor entwickelt wird.
Ein weiteres formelles Planungsinstrument im Flächenmanagement ist der städtebauliche Vertrag. Der Vertrag wird zwischen einem privaten Investor und der Kommune geschlossen und regelt beispielsweise die Vorbereitungen und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen. Weitere formelle Planungsinstrumente, die aber zum besonderen Städtebaurecht gezählt werden, sind die städtebaulichen Entwicklungs- und die Sanierungsmaßnahmen.
Zu den informellen Planungsinstrumentarien zählt u. a. der städtebauliche Rahmen- und Entwicklungsplan, der keine rechtsverbindlichen Festsetzungen enthält. Er wird meist zwischen dem Flächennutzungs- und dem Bebauungsplan angesiedelt und hilft bei der Entwicklung einer städtischen Gesamtplanung, die später als Leitfaden in einzelnen Planungen dient. Weitere informelle Planungsinstrumente sind die Nutzung von Flächeninformationssystemen oder städtebauliche Ideenwettbewerbe. Die Anwendung von Flächeninformationssystemen kann die Planung durch die Digitalisierung der Daten unterstützen und dadurch Investoren anlocken, städtische Ideenwettbewerbe können dabei helfen, alternative Nutzungsideen und Konzepte zu entwickelt, wobei Randbedingungen vor der Ausschreibung vorgegeben werden.
[1] Definition Stadtentwicklung: „Stadtentwicklung ist der soziale, ökonomische und ökologische Veränderungsprozess zur Sicherung und Verbesserung der Rahmenbedingungen für die Lebensumstände der Bürger einer Stadt, legitimiert durch die kommunale Planungshoheit“ (Mathe, 23.08.2007, Hanau).
[2] 2+4 Vertrag: Vertrag über die abschließende Regelung in Bezug auf Deutschland. Durch den „2+4Vertrag“ erhielt Deutschland die volle Souveränität zurück und verzichtete dafür endgültig auf die Gebiete jenseits der Oder-Neiße-Linie, auf ABC-Waffen und die Führung eines Angriffskriegs (lexexakt.de, 2007).
[3] Hessen Agentur GmbH: wurde Anfang 2005 gegründet und ging aus vier Gesellschaften hervor: Der Forschungs- und Entwicklungsgesellschaft Hessen mbH (FEH), der TechnologieStiftung Hessen GmbH (TSH), dem Hessen Touristik Service e.V. (HTS) und den Beratungsdiensten der InvestitionsBank Hessen AG (IBH) (vgl. Hessen Agentur GmbH, 2007)
[4] Definition Ortsteil: „Ein Ortsteil ist jeder Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist“ (Schäfer, 1994, S. 19).
[5] Definition Altlasten: „Altlasten im Sinne dieses Gesetzes sind stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen sowie sonstige Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind (Altablagerungen), und Grundstücke stillgelegter Anlagen und sonstige Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist, ausgenommen Anlagen, deren Stilllegung einer Genehmigung nach dem Atomgesetz bedarf (Altstandorte), durch die schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden“ (Bundesministerium der Justiz, 2007d).
[6] Definition Kulturdenkmal: „Sachen, Sachgesamtheiten oder Sachteile, an deren Erhaltung aus künstlerischen, wissenschaftlichen, technischen, geschichtlichen oder städtebaulichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht. Kulturdenkmäler sind ferner Straßen-, Platz- und Ortsbilder einschließlich der mit ihnen verbundenen Pflanzen, Frei- und Wasserflächen, an deren Erhaltung insgesamt aus künstlerischen oder geschichtlichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht (Gesamtanlagen). Nicht erforderlich ist, dass jeder einzelne Teil der Gesamtanlage ein Kulturdenkmal darstellt“ (Baurecht.de, 2007).
[7] Begriff Flächenrecycling: „Flächenrecycling umschreibt alle Prozesse bei der Umwandlung eines verlassenen Standortes, der ehemals industriell, gewerblich oder in einer anderen Weise genutzt wurde, hin zu einer neuen Nutzungsform“ (C.A.U. GmbH, Gesellschaft für Consulting und Analytik im Umweltbereich, 2007).
Diplom-Geographin Nicole Prediger
V118132
978-3-640-20233-1
978-3-640-20705-3
10245 KB
Flächenmanagements
, 2007, Konversion im Spiegel des städtischen Flächenmanagements. Die Pioneer Kaserne in Hanau, München, GRIN Verlag, http://www.grin.com/de/e-book/118132/konversion-im-spiegel-des-staedtischen-flaechenmanagements-die-pioneer
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