Source: https://doctrina-administrativa.vlex.es/vid/segregacion-elemento-privativo-321518303
Timestamp: 2019-12-09 21:49:31
Document Index: 171963965

Matched Legal Cases: ['artículo 18', 'artículo 322', 'artículo 58', 'artículo 18', 'artículo 19', 'artículo 8', 'artículo 15', 'artículo 1385', 'artículo 3', 'artículo 3', 'artículo 396', 'artículo 18', 'artículo 20', 'artículo 17', 'artículo 326']

Resolución de 30 de julio de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Medina del Campo a inscribir una escritura titulada como segregación, modificación de destino de elemento independiente en régimen de propiedad horizontal, obra de rehabilitación y modificación de cuotas. - Doctrina Administrativa - VLEX 321518303
Fecha de Resolución: 30 de Julio de 2011
SEGREGACION DE UN ELEMENTO PRIVATIVO: existe acuerdo correcto de la Junta si dan su consentimiento los propietarios de todas las entidades, pero en el caso de una entidad inscrita como bien ganancial no se exige la comparecencia de ambos consortes.
… se suspende la inscripción del precedente documento, pues aunque en el mismo se dice que los comparecientes son los únicos propietarios, según resulta del Registro existen otros propietarios que no comparecen. Hechos: Se presenta una escritura de segregación, modificación de destino de elemento independiente en régimen de propiedad horizontal, obra de rehabilitación y modificación de cuota –o lo que es lo mismo, modificación de título constitutivo, en régimen de propiedad horizontal, desvinculación de anejo que pasa a ser elemento independiente, modificación de cuotas y obra de rehabilitación en el que no se aporta certificación de la junta de propietarios de la aprobación de la modificación realizada y en su lugar comparecen..., haciéndose constar en el documento ‘‘como únicos propietarios de los demás elementos independientes que forman parte del edificio en régimen de propiedad horizontal al que pertenecen las fincas objeto del mismo dan a este acto el carácter de junta universal de vecinos y consienten y ratifican en su totalidad el contenido de esta escritura’’; pero en el Registro los propietarios de todos los elementos que componen el edificio son... y doña... por lo que esta última ni comparece ni se la nombra en el precedente documento. Fundamentos de Derecho: 1.–El artículo 18 de la Ley Hipotecaria que dice: ‘‘...’’
Medina del Campo, 7 de abril de 2011.–La Registradora (Firma ilegible, aparece un sello del Registro con nombre y apellidos de la registradora).
Que la nota de calificación se notificó el día 18 de mayo de ese año, fuera del plazo por tanto que determinaba el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 58 de la Ley 30/1992.
Que la registradora omitía en su calificación un dato significativo, cual era que doña..., la propietaria no compareciente reseñada por la registradora en la nota, estaba casada en gananciales con uno de los asistentes a la junta que se celebra en la propia escritura objeto de calificación, pues en unión de su marido –que sí había comparecido– eran dueños de uno de los locales integrantes del inmueble que en nada veía afectada su cuota de participación.
Que la registradora citaba como único Fundamento de Derecho el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, debiendo tenerse presente el artículo 19 bis que obliga a hacer constar las causas por las que se suspenden los asientos, con la motivación jurídica y sus Fundamentos de Derecho.
Que el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, para actuaciones como las documentadas, exigía además del consentimiento de los titulares afectados la aprobación de la junta, a quien incumbe fijar nuevas cuotas y respecto de la junta en sí, el artículo 15 de la citada Ley, contiene especiales previsiones en cuanto a la asistencia a la misma, bastando, a su juicio, con la presencia de uno de los cónyuges a la vista del artículo 1385 del Código Civil.
Citaba igualmente en su apoyo la doctrina de la Resolución de este Centro Directivo de 1 de junio de 2010; en especial que la calificación no puede extenderse a requisitos de tracto, al tratarse de un acto colectivo y no individual de cada uno de los propietarios, razón por la cual no cabe exigir, para la inscripción de la modificación de los estatutos discutida, el consentimiento individualizado de todos los titulares registrales, pues basta con la aprobación de la junta de propietarios.
Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, la propietaria con carácter privativo de una finca urbana –que tiene como anejo un desván–, actuando según se indica en el título «con el consentimiento del resto de propietarios de los demás elementos independientes que forman parte del edificio en régimen de propiedad horizontal al que pertenece la finca descrita, que son los otros señores aquí comparecientes...», segrega dicho desván, como nueva finca independiente, y lo transforma en vivienda con la descripción que consta en el título calificado, de modo que se redistribuye entre las fincas resultantes la cuota correspondiente a la originaria, aunque sin alterar las del resto de entidades. En la misma escritura se añade que los restantes comparecientes –que, según se expresa en la misma, son junto con la otorgante los únicos titulares de los elementos independientes–, dan al otorgamiento «el carácter de junta universal de vecinos y consienten y ratifican en su totalidad el contenido de este escritura».
A fin de centrar la cuestión planteada, cabe recordar que, como señaló este Centro Directivo en su Resolución de 19 de abril de 2007, el régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo –es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente- y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396 del Código Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro departamento privativo) y de copropiedad sobre los elementos comunes, sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características más destacadas se encuentran; por una parte, la atribución a cada piso o local de «una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (artículo 3, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal); y, por otra, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, «que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable» (artículo 396, párrafo segundo, del Código Civil).
Es necesario, en consecuencia, decidir si un acuerdo como el debatido en el presente recurso entra o no en ese ámbito de competencias de la junta. Para ello debe recordarse que la doctrina de esta Dirección General (cfr. entre otras Resoluciones de 23 de mayo de 2001; 12 de diciembre de 2002; 4 de marzo de 2004; 23 y 31 de marzo y 5 de julio de 2005, y 19 de abril de 2007), en materia de propiedad horizontal que distingue entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos que deben adoptarse con los requisitos previstos en la legislación de propiedad horizontal resultantes de la correspondiente acta –cfr. art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal- que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario, de aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (interpretación de los de los artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal y el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, el consentimiento presunto (cfr. art. 17, norma 1.ª, de la Ley de Propiedad Horizontal), siendo necesario el consentimiento expreso y real de todos los titulares registrales. En definitiva, en estos casos no se trata de un acuerdo o acto de la junta, sino que se trata de una decisión personal e individual de cada propietario, sujeta a las reglas y requisitos de capacidad, legitimación y forma propias de las declaraciones de voluntad personales.
Siguiendo esta doctrina, este Centro Directivo ha tenido la oportunidad de decidir que, en determinados casos, la modificación del título constitutivo de que se trataba consistía en actos de la Junta como órgano colectivo de la comunidad, adoptados por unanimidad de los propietarios en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que no requieren la prestación de consentimiento individualizado de los titulares registrales (así, la desafectación de determinados elementos comunes y ulterior venta de los mismos –Resoluciones de 4 de marzo de 2004; 23 de marzo de 2005, y 30 de noviembre de 2006–; la vinculación ob rem de los trasteros a las viviendas, como anejos –Resolución de 31 de marzo de 2005–; o determinada modificación de los estatutos –Resolución de 5 de julio de 2005–). En cambio, ha considerado que la especificación del trastero que corresponde a cada uno de los pisos expresados, en determinadas circunstancias, es un acto que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el otorgamiento de escritura pública en la que los titulares registrales de distintos pisos presten su consentimiento y declaren la superficie y demás elementos identificadores de sus respectivos anejos (Resolución de 12 de diciembre de 2002). Ha concluido igualmente, que la conversión de un elemento privativo en común es un acto dispositivo que requiere el otorgamiento singular de los titulares registrales y de sus cónyuges –en régimen de gananciales– en la correspondiente escritura de modificación del título constitutivo (Resolución de 23 de junio de 2001).
Para resolver el presente recurso debe tenerse en cuenta que sólo puede decidirse respecto de las cuestiones que directa e inmediatamente se relacionen con la concreta calificación impugnada (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
Resolución de 4 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la regist...