Source: http://legislazionetecnica.it/4615043/prd/approfondimento/redazione-delle-tabelle-millesimali-e-ripartizione-delle-spese
Timestamp: 2018-07-19 09:34:05+00:00
Document Index: 63630803

Matched Legal Cases: ['art. 1118', 'art. 69', 'art. 69', 'art. 1118', 'art. 13', 'art. 69', 'art. 1136', 'art. 1136', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 69', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1118', 'art. 68', 'art. 1123', 'art. 69', 'art. 69', 'art. 69']

Redazione delle tabelle millesimali e ripartizione delle spese in condominio | Bollettino di Legislazione Tecnica
FAST FIND : AR1516
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LE TABELLE MILLESIMALI, COSA SONO E A COSA SERVONO
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A cosa servono le tabelle millesimali
Le tabelle millesimali riflettono il valore delle singole unità immobiliari in relazione al valore totale dell’edificio, ed
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Le tabelle millesimali sono disciplinate dall’art. 1118 del Codice civile. La riforma ha modificato il titolo dell’articolo in questione da “Diritti dei partecipanti sulle cose comuni” a “Diritti dei partecipanti sulle parti comuni”, non cambiando molto nella sosta
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Le tabelle possono essere formate:
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Formazione o modifica delle tabelle millesimali, modalità e maggioranze necessarie
L’art. 69 delle Disp. Att. R dispone al primo comma che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all'unanimità, ed all’ultimo comma che dette norme si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
Su questa tematica le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con un netto cambio di rotta rispetto al passato, hanno ritenuto che le norme sopra illustrate non comportino un generalizzato obbligo di ap
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Riepilogo delle maggioranze necessarie per modificare le tabelle millesimali
Volendo riepilogare, ai sensi dell’art. 69 delle Disp. Att. R e delle acquisizioni della giurisprudenza della Corte di Cassazione, le tabelle millesimali possono essere modificate:
- solo con il co
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Preesistenza delle tabelle millesimali e forma delle stesse
Secondo la giurisprudenza la preesistenza di tabelle millesimali non è necessaria per il funzionamento e la gestione del condominio, né per la c
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Impugnazione tabelle millesimali e delibera di approvazione o modifica
La Cassazione ha in proposito operato una fondamentale distinzione (cfr. Cass. 11/07/2012, n. 11757), chiarendo che:
- la domanda giudiziale di un condomino volta all’accertamento della invalidità o della inefficacia della ta
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In caso di assenza delle tabelle millesimali, in materia di condominio non esiste un criterio legale o convenzionale per d
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MILLESIMI DI PROPRIETÀ E MILLESIMI DI USO
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Regola generale della ripartizione in base alla proprietà ed eccezioni
All’interno del concetto generale di “millesimi” è possibile introdurre una classificazione tra millesimi di proprietà e millesimi di uso.
I primi sono certamente i più importanti nell’ambito del condominio in quanto esprimono il valore della quota di proprietà sulle parti comuni. Per esempio, l’art. 1118 del Codice civile dispone che: “il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga diversamente, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene”. In linea di principio, le spese condominiali sono ripartite in funzione dei millesimi di propriet&agr
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Ripartizione spese per impianti o servizi ad uso indifferenziato
La distinzione tra millesimi di proprietà e millesimi d’uso, sopra introdotta, fa sorgere spesso il dubbio se le spese relative ad impianti o servizi destinati a servire in maniera uguale e indifferenziata tutte le unit
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QUANTIFICAZIONE DEI MILLESIMI DI PROPRIETà
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Generalità e normativa di riferimento
Per la quantificazione dei millesimi di proprietà, non esiste un criterio univoco né una specifica norma.
La determinazione dei valori millesimali è pertanto una operazione esclusivamente tecnica, che parte dalla misurazione delle superfici c.d. “equivalenti” (dette anche “virtuali” o “proporzionali”) delle varie unità immobiliari, senza tener conto del valore assoluto di mercato né dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano.
Il calcolo è so
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Determinazione della superficie “equivalente” di ciascun appartamento
Le superfici equivalenti di ciascuna unità immobiliare si ottengono sommando le superfici equivalenti dei vani di cui esso è composto, le quali a loro volta vengono calcolate moltiplicando
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Coefficienti correttivi di base per il calcolo della superficie “equivalente”
La superficie equivalente determinata come sopra indicato dovrà poi essere viene moltiplicata per i coefficienti correttivi individuati dalla Circolare 12480/1966, dagli artt. 13 e 19 della L. 392/1978 o altri reperibili nella letteratura specializzata o definiti dal tecnico, e da egli giudicati più idonei al caso specifico.
La Circolare 12480/1966 prescrive che la valutazione del coefficiente millesimale di proprietà sia effettuata analizzando le caratteristiche di ciascuna unità immobiliare, vano per vano compresi i disimpegni, i ripostigli, i balconi ed i terrazzi. Per ciascuno dei suddetti
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Determinazione dei millesimi in base alla superficie equivalente
A conclusione del calcolo, i millesimi di ogni appartamento sono dati dal rapporto, moltiplicato per 1.000, tra la sua superficie equivalente e la so
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Coefficienti di destinazione
I coefficienti di destinazione hanno il fine di stabilire una valutazione degli spazi costituenti l’alloggio in relazione alla misura della loro utilità. É chiaro che la percentuale di spazio destinata ad accessori (intendendo per accessori tutti i vani ad eccezione delle stanze vere e proprie), in relazione alla utilizzazione, non può avere, nella valutazione, lo stesso peso della percentuale di spazio destinata a stanze. É peraltro da tener presente che per le terrazze a livello, i giardini e le aree di rispetto, i valori del coefficiente sono solo indicativi influendo nella valutazione, in modo sostanziale, l’entità dell’estensione di dette superfici sia rispetto alla superficie dell’alloggio, sia rispetto all’effettivo grado di utilizzazione e di godimento.
Si riportano di seguito i coefficienti di destinazione indicati nella Circolare 12480/1966 e nell’art. 13 della L. 392/1978.
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I coefficienti di piano hanno il fine di tener conto di tutte le condizioni che caratterizzano un appartamento o un ambiente per il fatto di trovarsi ad un’altezza minore o maggiore relativamente ad altri e deve, quindi, considerare ogni aspetto, positivo o negativo, che derivi da: comodità di accesso; onerosità di spese per eventuale ascensore; appetibilità commerciale; luminosità; rumorosità; panoramicità; soggezione ai venti; onerosità di trasporti (masserizie ecc.).
Taluni di questi aspetti non sono univocamente legati alla sola altezza del piano. e pertanto per essi, con questo coefficiente, si considera la sola quota parte relativa.
Secondo la Circolare 12480/1966, nella determinazione di questo coefficiente è necessario rilevare la sostanziale differenza tra i casi, che normalmente si verificano, di fabbricati dotati di ascensore e i casi, meno frequenti, ma pur possibili, di fabbricati senza ascensore.
Si riportano di seguito i coefficienti di piano indicati nella Circolare 12480/1966.
COEFFICIENTE FABB. CON ASCENSORE
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I coefficienti di orientamento hanno il fine di tener conto di tutti i vantaggi e gli svantaggi che ad un dato ambiente derivano dalla sua posizione rispetto ai punti cardinali, valutando gli effetti per la parte di competenza (quindi: quantità di sole, luce e calore; esposizione ai venti dominanti) connessi ad un dato orientamento, indipendentemente da altre condizioni caratteristiche del vano considerato.
La variazione del coefficiente deve essere continua lungo tutto l’arco N-E-S-O pur non essendo proporzionale all’angolo di rotazione.
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I coefficienti di prospetto si riferiscono alla caratteristica relativa ai particolari maggiori o minori benefici che derivano da un alloggio o ambiente rispetto ad altri dall’apertura su una facciata piuttosto che su di un’altra dell’edificio. È chiaro che i maggiori o minori benefici sono condizionati dall’esterno in quanto l’affaccio può essere su strada, su distacco, su cortile mentre la visuale può essere più o meno libera e panoramica.
Secondo la Circolare 12480/1966, è da tener presente che i vantaggi connessi a quest’ultimo aspetto, in relazione alla mag
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I coefficienti di luminosità considerano la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie. La misura della luminosità dipende sia dall’altezza del piano, sia dall’orientamento, sia dal rapporto tra la superficie illuminante (apertura delle finestre) e quella illuminata (ampiezza del rispettivo vano).
Tuttavia - secondo la Circolare 12480/1966 - dato che gli effetti di maggiore o minor luminosità derivante dai primi due fattori sono già stati co
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Il coefficiente considera il caso particolare in cui gli standard sia degli alloggi nella loro unità sia dei vani relativi non siano stati rispettati in maniera uniforme, cosa che pu&ograv
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Cubatura degli alloggi, differenze sensibili tra le altezze, coefficiente di volume
Seppure, come indicato, il punto di partenza per la quantificazione dei millesimi è costituito dalla superficie dell’immobile, potrebbero venire in gioco altri fattori quali, ad esempio, la cubatura.
Secondo la Cassazione, in tema di revisione delle tabelle millesimali, ai sensi dell’art. 69 Disp. Att. R, al fine di accertare se nella valutazione dei piani o delle porzioni di piano si sia attribuito ad essi un valore diverso da quello effettivo, il giudice può li
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RISARCIMENTO DANNI DA ERRORE NELLE TABELLE MILLESIMALI
L’errore nelle tabelle millesimali porta, per ovvi motivi, ad uno squilibrio nella ripartizione degli oneri condominiali tra i partecipanti al condominio.
In precedenza, abbiamo visto che è possibile procedere ad una variazione delle tabelle con “quorum facilitati” ma questo potrebbe non bastare, in quanto potrebbe essere necessario risarcire chi ha pagato inutilmente.
Secondo la Cassazione (Cass. 10/03/2011, n. 5690) il condominio, per ottenere il pagamento delle quote arretrate, deve promuovere l&rsquo
L'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, con la conseguenza che non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2,del Codice civile. La deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone, infatti, come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, fonte che è costituita dalla legge stessa, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo stesso, determinato in base ad un valutazione tecnica.
Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Tabelle millesimali - Modifiche e approvazione - Sufficiente la maggioranza - Fattispecie.
La revisione e l’approvazione delle tabelle millesimali di un condominio non necessita dell’unanimità dei consensi essendo sufficiente anche la maggioranza qualificata. L’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle spese, non ha natura negoziale, per cui esso non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma, del Codice civile. Basta, dunque, un numero di voti pari alla maggioranza degli intervenuti all'assemblea condominiale, che esprima almeno la metà del valore dell'edificio, per modificare le tabelle millesimali. (Nella fattispecie la Corte ha accolto il ricorso presentato da un condominio contro la sentenza con la quale la Corte d’appello aveva dichiarato la nullità di una delibera condominiale di ripartizione delle spese, nella parte in cui erano state modificate le quote millesimali risultanti dalle tabelle allegate al regolamento condominiale con voto reso dall’assemblea a maggioranza e non ad unanimità dei condomini).
1. Edilizia e immobili - Condominio - Tabelle millesimali - Indipendenza dal regolamento condominiale - Conseguenze. 2. Edilizia e immobili - Condominio - Tabelle millesimali - Forma scritta ad substantiam - Non è necessaria.
1. Le tabelle millesimali possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale, posto che l'allegazione di esse al regolamento rappresenta un dato meramente formale che non muta la diversa natura intrinseca dei due atti, potendo i condomini, in mancanza di un regolamento con annesse tabelle ai fini della ripartizione delle spese (di tutte o alcune di esse), accordarsi liberamente tra loro stabilendone i criteri, purché sia rispettata la quota di spesa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva di questi, essendo il criterio di ripartizione previsto dalla legge (artt. 1118 e 1123 del Codice civile) preesistente ed indipendente dalla formazione delle tabelle. Da ciò discende il principio che la preesistenza di tabelle millesimali non è necessaria per il funzionamento e la gestione del condominio, non solo ai fini della ripartizione delle spese ma neppure per la costituzione delle assemblee e la validità delle deliberazioni.
2. La formazione delle tabelle millesimali, nonché la loro modifica, non necessita di forma scritta ad substantiam, ed è desumibile anche da facta concludentia, quali il costante pagamento per più anni delle quote millesimali secondo criteri prestabiliti, invece della formale approvazione, fatta salva la possibilità del singolo condomino di impugnare la ripartizione delle spese quando questa non rispetti i criteri dettati dalla legge, per essere divergenti il valore della quota considerato ai fini della spesa e quello reale del bene in proprietà esclusiva.
La domanda giudiziale di un condomino volta all'accertamento della invalidità o della inefficacia della tabella millesimale deve essere necessariamente proposta nei confronti di tutti gli altri condomini, i quali sono tutti quanti litisconsorti necessari, senza che possa ritener-si passivamente legittimato l'amministratore del condominio, la cui rappresentanza processuale passiva è sempre limitata alle azioni relative alle parti comuni dell'edificio, ossia ai rapporti giuridici scaturenti dall'esistenza di parti comuni, e non anche estensibile alle questioni che, in quanto attinenti all'accertamento dei valori millesimali delle quote di proprietà singola, incidono su obblighi esclusivi dei singoli condomini. Viceversa, qualora sia impugnata la deliberazione dell’assemblea condominiale relativa all’approvazione di una modifica alla tabella millesimale in essere, la legittimazione passiva spetta all’amministratore condominiale e, dunque, non vi è necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini.
La sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall’art. 69 delle Disp. Att. del Codice civile non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell’accordo raggiunto all’unanimità dai condomini; pertanto, l’efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, decorre dal passaggio in giudicato.
Edilizia e immobili - Condominio - Tabelle millesimali condominiali - Approvazione o revisione - Atto di natura negoziale - Esclusione - Consenso unanime dei condomini - Necessità - Esclusione - Maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, cod. civ. - Sufficienza.
In tema di condominio, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, cod. civ.
Sent. C. Cass. civ. 26/03/2010, n. 7300
1. Edilizia e immobili - Condominio - Dichiarazione di approvazione delle tabelle millesimali - Natura, presupposti e fondamento - Conseguenze - Errore determinante la revisione delle tabelle - Applicabilità, rispettivamente, degli artt. 1428 e ss. del Codice civile e 69 delle Disp. Att. del Codice civile - Condizioni. 2. Edilizia e immobili - Condominio - Revisione delle tabelle millesimali - Valutazione, da parte del giudice, dei piani o porzioni di piano ai fini del loro valore effettivo - Riferimento esclusivo alla estensione della superficie piana - Ammissibilità - Condizioni e limiti - Piani di diversa altezza (nella specie: sottotetto) - Riferimento anche alla cubatura reale - Necessità. 3. Edilizia e immobili - Condominio - Causa iniziata da amministratore (in ipotesi) non legittimato all'azione - Intervento dei condomini - Ammissibilità - Fondamento - Fattispecie relativa ad intervento di condomini in giudizio avente ad oggetto domanda (riconvenzionale) proposta dall'amministratore condominiale per la revisione delle tabelle millesimali.
1. In tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini, nell’esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto dall’art. 1118 del Codice civile e dall’art. 68 delle Disp. Att. del Codice civile, dando vita alla “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 del Codice civile, primo comma, ultima parte, la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art. 69 delle Disp. Att. del Codice civile, che attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell’edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Ove, invece, tramite l’approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell’unico originario proprietario e l’accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l’accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano (come, del resto, avviene nella normalità dei casi) non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l’errore il quale, in forza dell’art. 69 delle Disp. Att. del Codice civile, giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l’errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 e ss. Del Codice civile, ma consiste, per l’appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito.
2. In tema di revisione delle tabelle millesimali, ai sensi dell’art. 69 delle Disp. Att. del Codice civile, al fine di accertare se, nella valutazione dei piani o delle porzioni di piano, si sia attribuito ad essi un valore diverso da quello effettivo, il giudice può limitarsi a considerare l’estensione della superficie piana soltanto nel caso in cui tutti i piani o le porzioni di piano siano della stessa altezza; ove, invece, si tratti di piani di diversa altezza (come nella specie, concernente un sottotetto, non effettivamente godibile, causa la ridotta altezza del medesimo, in tutti i suoi metri quadrati di superficie piana), egli deve valutare, all’anzidetto fine, anche la cubatura reale.
3. In tema di condominio negli edifici, posto che il condominio stesso si configura come ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all’edificio condominiale, con la conseguenza che l’intervento dei condomini in una causa iniziata dall’amministratore realizza un’ipotesi di intervento della parte, che è ammissibile anche quando l’azione sia stata (in ipotesi) irregolarmente proposta per difetto di legittimazione dell’amministratore, trattandosi in tal caso di sostituzione del legittimato al non legittimato (Nella specie, si trattava di intervento in giudizio di condomini che avevano fatto propria la domanda riconvenzionale già proposta dall’amministratore del condominio per la revisione delle tabelle millesimali; la S.C., nell’enunciare il principio anzidetto, ha ritenuto, pertanto, di poter prescindere dall’esame diretto della questione preliminare sulla legittimazione o meno dell’amministratore a richiedere la revisione della tabella millesimale asseritamente inficiata da errore).
Precisazione alla circolare 26 marzo 1966, n.12480. Ripartizione fra i singoli alloggi delle spese di costruzione sostenute da cooperative edilizie a contributo statale. Adempimenti della cooperativa, del direttore dei lavori e del collaudatore.
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