Source: https://wohnungswirtschaft.online/umsatz-zu-geringer-als-mangel/
Timestamp: 2020-01-24 14:30:07
Document Index: 327873051

Matched Legal Cases: ['§ 537', '§ 537', '§ 537', 'BGH', '§ 537', 'BGH', 'BGH', '§ 550']

Umsatz (zu geringer) als Mangel - wohnungswirtschaft.online
Schreiben in der Wohnungswirtschaft
Veränderung von Betriebskostenleistungen
Wohnungssteuerrecht
17. August 2019 Stefan Pfeiffer Gewerbe, Mängelhaftung
Die Umsatzproblematik kommt ausschließlich im Bereich des gewerblichen Mietrechts zum Tragen. Einzelhändler, Dienstleister oder Großhändler sind darauf angewiesen, mit den gemieteten Räumlichkeiten auskömmliche Umsätze zu erzielen. Gelingt dies nicht, kommt es immer wieder zu Streitigkeiten mit den Vermietern, wenn der Mieter der Meinung ist, die Räume seien zumindest mitursächlich für den geschäftlichen Misserfolg. Dabei geht es in den meisten Fällen nicht darum, dass ein konkreter Mangel der Mietsache vorliegt und den Umsatz beeinträchtigt, sondern das Rahmenbedingungen, von denen der Gewerbetreibende ausgegangen ist, nicht vorliegen.
Geringer Umsatz als Folge eines Mangels
Geringer Umsatz als Mangel
Eine negative Mieterstruktur als Mangel
1. Geringer Umsatz als Folge eines Mangels
Häufig ist der geringe Umsatz nur die mittelbare Folge eines anderen Mangels. Wird beispielsweise das Gebäude, in dem sich der Laden befindet, bei laufendem Betrieb saniert, dann liegt der Mangel in den baubedingten Beeinträchtigungen wie dem Lärm, dem erschwerten Zugang für die Kunden oder dem Schmutz der Baustelle. Der zu geringe Umsatz ist die Folge eines Mangels, er ist aber nicht selbst der Mangel. Um diese Fälle geht es hier nicht.
2. Geringer Umsatz als Mangel
Hier geht es um das Risiko, dass das Mietobjekt als solches in Ordnung ist, dass aber die Geschäfte nicht so laufen, wie sich Mieter und Vermieter das bei Abschluss des Mietvertrages gedacht haben. Dieses sogenannte „Verwendungsrisiko“ trägt grundsätzlich der Mieter (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.02.2000, XII ZR 279/97). Schlagen die geschäftlichen Erwartungen des Mieters fehl, weil der Kundenstrom an dem Bereich, in dem der Laden liegt, vorbeigeht, oder weil die Kunden das Einkaufszentrum grundsätzlich nicht oder nicht mehr so annehmen, wie die Vertragsparteien das ursprünglich gedacht haben, liegt darin kein Mangel der Mietsache. Dies gilt auch dann, wenn sich diese Situation erst im Laufe der Zeit ergibt (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 04.05.2010, I-24 U 195/09).
Zwar können im Prinzip auch Umstände außerhalb der Mietsache, die ihr also nicht selbst anhaften, zu einem Mangel der Mietsache führen. Sie müssen jedoch zu einer unmittelbaren Beeinträchtigung der Mietsache selbst führen, wie beispielsweise eine fehlende Baugenehmigung. Dies ist bei den allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnissen oder den Kaufentscheidungen der Kunden nicht der Fall.
Der Bundesgerichtshof hat dazu in einem Urteil vom 01.07.1981 (VIII ZR 192/80) folgendes ausgeführt:
„Nur wenn die tatsächlichen Umstände und die rechtlichen Verhältnisse die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen, kann ein rechtlich relevanter Fehler vorliegen (Senat, NJW 1971, 424 = WM 1971, 244; WM 1972, 419 = LM § 537 BGB Nr. 19 m. w. Nachw.). Maßgebend für die Beantwortung der Frage, wann und unter welchen Voraussetzungen eine derartige unmittelbare Beeinträchtigung der Mietsache vorliegt, ist in erster Linie der zum Vertragsinhalt erhobene Verwendungszweck. Betrifft der Mietvertrag – wie hier – ein Ladenlokal, in dem der Mieter ein Schuhgeschäft betreiben will oder soll, so kann über die Eignung der Räume in ihrer baulichen Ausgestaltung hinaus auch der ungehinderte Zutritt des Publikums zu diesem Geschäft – also die Möglichkeit, es beschwerde-, gefahrlos und bequem betreten zu können – für die Gebrauchstauglichkeit unmittelbar bestimmend sein. Wird diese Möglichkeit durch bauplanerische oder bauausführende Maßnahmen in der näheren Umgebung des Ladenlokals nachhaltig beeinträchtigt, so kann dies einen Mangel i. S. des § 537 I BGB darstellen. Etwas anderes wird dagegen dann gelten, wenn das kaufinteressierte Publikum ganz allgemein nicht in dem erwarteten Maße den Bereich, in dem sich das vermietete Ladenlokal befindet, besucht, – etwa weil der Verkehrsstrom in dem Bereich, in dem das Ladenlokal liegt, weitgehend vorbeigeleitet wird oder die Bevölkerung aus sonstigen Gründen diesen Bereich nicht als Verkaufszentrum „annimmt”. Eine solche fehlgeschlagene Erwartung könnte, sofern der Vermieter nicht bestimmte Eigenschaften zugesichert hat, allenfalls unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage für die Vertragsdurchführung Bedeutung gewinnen (vgl. dazu u. II 5), würde jedoch keinen Mangel der Mietsache (§ 537 I BGB) darstellen.”
Dies gilt sowohl dann, wenn neue Entwicklungen dafür die Ursache sind, weil beispielsweise in der Nähe ein anderes beliebteres Center eröffnet, als auch dann, wenn das Center in der Konkurrenz zu einem anderen Center abfällt, z.B. weil es nicht modernisiert wird.
Der BGH sieht laut Urteil vom 01.07.1981 auch dann keinen Mangel, wenn die mangelnde Kundenfrequenz darauf (mit-) beruht, daß „…entgegen der zum Vertragsinhalt erhobenen Baubeschreibung das „I-Zentrum” bisher keinen unmittelbaren U-Bahn-Anschluß erhalten habe, ihn auch in absehbarer Zeit nicht erhalten werde, eine mit Pavillons und Geschäften ausgestattete Brücke als einladende Verbindung der L-Straße mit dem Einkaufszentrum noch nicht errichtet worden sei und die Bauherren von der vorgesehenen Überdachung der Fußgängerzone abgesehen hätten. Diese Umstände, die möglicherweise für die Attraktivität des Einkaufszentrums und damit für die Besucherfrequenz der Anlage insgesamt von Bedeutung sein könnten, berühren jedoch die Gebrauchstauglichkeit und damit die Funktionsfähigkeit des an die Beklagte vermieteten Ladenlokals allenfalls mittelbar und kommen daher als Mängel i. S. des § 537 I BGB nicht in Betracht.”
Auch der Bestand von Parkplätzen in ausreichender Anzahl in der Nähe eines Einkaufszentrums und der deshalb vermutete zu geringe Kundenzuspruch stellt keinen Mangel der Mietsache dar (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.02.2000, XII ZR 279/97), es sei denn, es gibt diesbezüglich konkrete vertragliche Vereinbarungen.
3. Leerstand als Mangel
Der Vermieter trägt das Risiko des Leerstandes, also der fehlenden Mieteinnahmen. Der Mieter trägt das Risiko, dass der Leerstand zu weniger Kunden und damit mittelbar zu weniger Umsatz bei ihm führt. Auch hier ist der geringere Umsatz nur die mittelbare Folge der eigentlichen Beeinträchtigung, nämlich des Leerstandes. Dieser ist eine Folge der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung oder auch eines konzeptionellen Fehlers des betreffenden Einkaufszentrums, aber nicht ein Mangel vermieteten Gewerberäume.
Die fehlende Vollvermietung eines Einkaufszentrums stellt daher keinen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietminderung rechtfertigt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.02.2000, XII ZR 279/97; Oberlandesgericht Naumburg, Urteil vom 13.12.1996, 6 U 126-96; Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 04.05.2010, I-24 U 195/09).
Auch wenn in einem Einkaufszentrum ein eigentlich vorgesehener Ankermieter fehlt, so handelt es sich dabei um keinen Mangel der Mietsache (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.02.2000, XII ZR 279/97).
Der Grund für diese restriktive Haltung des BGH liegt in der Risikoverteilung zwischen den Mietvertragsparteien. Für unmittelbare Beeinträchtigungen der Gebrauchstauglichkeit haftet der Vermieter in vollem Umfang. Das kann er auch kalkulieren. Die mittelbaren Beeinträchtigungen sind dagegen allumfassend und unkalkulierbar. Ist der Sommer verregnet, laufen die Geschäfte des Eiscafes schlecht. Da der Grund dafür nicht die Mietsache, sondern das schlechte Wetter ist, kommt niemand auf die Idee, dem Mieter aus diesem Grund ein Mietminderungsrecht einzuräumen. Gleiches gilt, wenn der Staat die Abgaben erhöht und die Kunden aus diesem Grunde weniger Kaufkraft haben. Nicht anders sieht es aus, wenn es aus einem dieser Gründe zu Leerstand in einem Einkaufszentrum kommt und dadurch die Kundenfrequenz sinkt (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 16.02.2000, XII ZR 279/97).
Wird in einem Gebäude mit zwei Gewerbebetrieben der eine vom Vermieter gekündigt, so stellt dies, soweit es nicht ausdrücklich anders vereinbart wurde, keinen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietminderung rechtfertigt (Urteil des Oberlandesgerichts München vom 28.04.1995, 21 U 5103/94). Betreiben allerdings zwei Gewerbetreibende innerhalb eines Gewerberaums jeder für sich sein Gewerbe in der Form, dass der eine Hauptmieter und der andere Untermieter ist und kommt es beiden gerade auf die Kombination der beiden Gewerbe an, liegt ein Mangel der Mietsache vor, wenn der Hauptmieter sein Geschäft aufgibt (Urteil des OLG Dresden vom 10.04.2001, 23 U 3114/00).
Wenn der Vermieter den Leerstand schuldhaft verursacht hat, kann dies ggfls. Schadensersatzansprüche nach sich ziehen. Es führt aber nicht dazu, dass der Leerstand ein Mangel der Mietsache ist.
Man kann daher jedem Mieter, der sich auf Erwartungen, Zusagen und Prospektaussagen verlassen möchte, nur raten, sich ausdrückliche vertragliche Zusicherungen geben zu lassen.
4. Eine negative Mieterstruktur als Mangel
Auch eine „negative” Mieterstruktur in einem Gewerbeobjekt stellt keinen zu einer Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.09.2005, XII ZR 66/03).
Bild: Oleksii-Plotnytskyi_Fotolia
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