Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/trudnosci_z_pozbyciem_sie_najemcy,152,p.html
Timestamp: 2019-06-26 00:21:50+00:00
Document Index: 71215790

Matched Legal Cases: ['art. 222', 'Art. 222', 'art. 224', 'art. 225', 'art. 670', 'art. 829']

Trudności z pozbyciem się najemcy
Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-12-21
Prowadzę działalność gospodarczą, m.in. wynajmuję lokale będące środkiem trwałym firmy. Wynajmuję lokal użytkowy na sklep. Najemca zalega mi za pięć miesięcy z zapłatą czynszu. Wysłałam już wezwanie do zapłaty – nie poskutkowało. Później wezwanie do zwrotu przedmiotu najmu i rozwiązanie umowy. Na to najemca odpowiedział jedynie SMS-em, że postara się opuścić lokal. Żądałam opuszczenia pomieszczeń 8 grudnia. Mam już nowego klienta, a nie wiem, co robić. Czy mogę zająć sprzęt firmy poprzedniego najemcy? On grozi mi sądem, gdy to zrobię. Jakie mam prawa wobec takich trudności z pozbyciem się najemcy?
Chciałabym zapoznać się z treścią umowy, aby określić prawidłowość wypowiedzenia umowy najmu. Niemniej jednak aby fizycznie odzyskać lokal, zapewne trzeba będzie przeprowadzić sprawę sądową o wydanie – na podstawie art. 222 Kodeksu cywilnego.
„Art. 222. § 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Jeżeli posiadającemu niewłaścicielowi przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania nieruchomością, to roszczenie windykacyjne nie przysługuje. Jeżeli właściciel nieruchomości wystąpi do sądu o wydanie nieruchomości w stosunku do osoby, której przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania nieruchomością, to wówczas osoba ta może podnieść zarzut, że jej takie prawo przysługuje i w takim przypadku sąd powództwo oddala
Tym zarzutem może być niezgodne z zapisami wypowiedzenie umowy najmu. Ale to zależy od jej treści.
Ale oczywiście rozumiem, że nie o to Pani chodzi. Raczej o to, aby jak najszybciej usunąć najemcę z lokalu. Termin na oddanie lokalu upływa 8 grudnia. Przyjmuję, iż wypowiedzenie było wręczone prawidłowo zgodnie z zapisami umownymi.
Od 9 grudnia może Pani liczyć odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. W stosunku do regulacji roszczenia windykacyjnego uzupełniającą rolę spełniają przepisy statuujące możliwość dochodzenia wynagrodzenia z tytułu korzystania z nieruchomości, roszczenia uzupełniające, które zostały przewidziane w art. 224 oraz art. 225 Kodeksu cywilnego. 9 grudnia może Pani dokonać zastawu na ruchomościach najemcy. Może go Pani uprzedzić, iż z powodu braku płatności zamierza Pani dokonać zastawu na majątku znajdującym się w lokalu – do czasu uregulowania zaległości.
Podstawą prawną dla realizacji prawa zastawu jest art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.
Niektóre nieruchomości nie podlegają zajęciu, wymienione są w art. 829 Kodeksu postępowania cywilnego, dotyczy to jednak głównie przedmiotów zapewniających minimum egzystencji i nie odnosi się do stosunków gospodarczych. Oczywiście zastawu, czyli fizycznego zajęcia, najlepiej dokonać komisyjnie, nawet w obecności policji.
▸ Wypowiedzenie umowy najmu z powodu uciążliwego sąsiada
▸ Umowa najmu okazjonalnego na 3 lata
▸ Najem prywatny czy w ramach działalności?
▸ Wyłudzenie najemcy
▸ Zatrzymanie części kaucji na poczet naprawienia szkody
▸ Zakup budynku szkoły z lokatorem