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Timestamp: 2019-10-21 23:19:19+00:00
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Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 15", "l'article 700", 'art 7', 'art 23']

Propriétaire et Locataire Validité d'un préavis d'un mois? (location appartement)
[Propriétaire et Locataire] Validité d'un préavis d'un mois? (location appartement)
Discussion : Validité d'un préavis d'un mois? (location appartement)
31/05/2010, 19h23 #1
Mon locataire vient de me donner son préavis, raccourci à un mois, au motif que sa compagne serait mutée; il m'envoi en justificatif une promesse d'embauche et non une lettre de mutation.
la promesse d'embauche a t-elle la même valeur qu'une mutation pour pouvoir réduire le préavis?
Ai je le droit de lui demander de me fournir la lettre de mutation dont il me parle?
De plus, il m'a donné son préavis par mail, en m'indiquant qu'il avait demandé un accusé de réception à la lecture du mail, et que cela valait donc Recommandé avec AR, que cela vaut il juridiquement?
31/05/2010, 19h36 #2
Votre locataire doit vous adresser un courrier RAR pour vous donner son congé.
Sa compagne est elle inscrite au bail. sont ils mariés ou pacsés?
31/05/2010, 19h36 #3
Envoyé par Swiz
Non, mais du coup, c'est peut-être le cas "nouvel emploi après perte d'emploi" qui donne droit aussi à réduction de préavis.
et bien : non ! La loi ne prévoit pas que le bailleur puisse demander ces justificatifs, il faudra passer par un juge si vous contestez ce préavis réduit...
NON ! seule la lettre RAR ( écrite ou électronique ) ou la notification via huissier est valable ! pas un simple courriel
31/05/2010, 19h46 #4
Une promesse de 1ere embauche, une embauche après une période de chomage sont une raison valable pour obtenir un préavis de un mois.
---------- Message ajouté à 19h46 ---------- Précédent message à 19h38 ----------
J'aimerais tout de même savoir quel sens donner au mot "compagne", dans tout ça
31/05/2010, 20h09 #5
le bail est au 2 noms (précision importante que j'ai omise)
l'agence de location nous avait indiqué que madame était en congé parental mais sans nous spécifier si elle était en poste avant sa maternité ou pas.
S'agissant du préavis de 1 mois, le contester serait plutôt long et fastidieux vu ce que j'ai pu lire pendant mes recherches, cela n'en vaut peut être pas la peine.
En revanche, vu qu'il n'ont pas fait de Recommandé avec AR que ce passerait il si dans un mois ils décidaient de ne plus quitter les lieux (je précise qu'ils ont également envoyé ce mail à l'agence, agence qui s'est occupé du bail et de l'état des lieux mais qui n'en assure pas la gestion).
Je viens de recevoir un mail indiquant que le dernier loyer ne serait pas payé et que je n'aurais qu'à garder le mois de caution en échange...
j'ai répondu que la caution ne devait en aucun cas servir à payer un loyer!ils n'ont pas l'air vraiment d'accord car ils m'indiquent vouloir payés leur prochains frais d'agence grâce à ce mois de loyer...les débats risquent d'être houleux
Aurais je un éventuel recours s'il finalement ils décidaient de ne plus partir?
31/05/2010, 20h10 #6
Effectivement, il y a un hic. Le locataire n'avait aucune obligation de fournir un justificatif, mais là il en fournit un qui n'est pas en adéquation avec le motif évoqué dans sa lettre de congé, étrange...
31/05/2010, 20h45 #7
Vous devez lui répondre :
1) que le congé doit être donné par LRAR ou voie d'Huissier avec le motif indiqué et un justificatif pour ce motif :
Rien n'interdit au bailleur de demander un justificatif correspondant aux cas donnant droit au préavis réduit, c'est seulement la validité (ou pas) de ce justificatif qui sera décidée par le Juge en cas de contestation du droit au préavis réduit et il peut être fourni plus tard que le moment où le locataire donne son préavis
Une promesse d'embauche ne donne pas droit au préavis réduit il y a une jurisprudence sur le sujet
2) Il faut qu'il fournisse soit une attestation de perte d'emploi , un avis de mutation ou que l'embauche soit effective (début de contrat si premier emploi)
3) Quant au fait de ne pas payer le dernier mois non plus vous avez 2 mois après la restitution des clefs pour le restituer et ce si le logement ne présente pas de dégradations lors de l'EDL
Dernière modification par Marieke ; 31/05/2010 à 20h49.
31/05/2010, 20h51 #8
Rien n'interdit au bailleur de demander un justificatif correspondant aux cas donnant droit au préavis réduit, c'est seulement la validité (ou pas) de ce justificatif qui sera décidée par le Juge en cas de contestation du droit au préavis réduit
Comme tu dis, rien n'interdit au bailleur de demander, mais rien n'oblige le locataire à fournir le justificatif. Seul le juge peut exiger la production du justificatif.
Non, il n'a pas d'obligation de fournir un justificatif.
En fait, le locataire qui veut bénéficier du préavis réduit n'a qu'à le préciser dans sa lettre de congé et préciser le motif (motif reconnu, bien sur, par la loi 89-462).
Le bailleur n'a pas la possibilité de juger la validité du motif ni d'exiger un justificatif (bien sur, le locataire peut en fournir un s'il le veut).
Toute contestation par le bailleur doit être faite devant la juridiction compétente.
31/05/2010, 20h56 #9
Pourtant ce n'est pas ce que je comprends là pour moi le motif doit tout de même être fourni éventuellement avant la fin du préavis (j'ai rajouté un bout après que tu aies recopié ma phrase ):
Pour mémoire, la Cour de cassation avait précisé dans un arrêt du 8 décembre 1999 que le locataire n'était pas non plus dans l'obligation d'indiquer dans le corps du congé lequel des motifs ils entendaient invoquer.
Dernière modification par Marieke ; 31/05/2010 à 21h00.
31/05/2010, 21h01 #10
Pourtant ce n'est pas ce que je comprends là pour moi le motif doit tout de même être fourni éventuellement avant la fin du préavis :
Le motif, oui, un justificatif, non...
La loi ne prévoit rien quant aux modalités de justification de la situation permettant de bénéficier du préavis réduit.
On pourrait penser que le locataire désirant bénéficier de cette disposition joigne à son congé un document attestant de sa situation, ou qu'il le fournisse assez rapidement après la délivrance du congé.
On pourrait penser...
Mais pour la Cour de cassation, un locataire ne peut être privé du bénéfice du préavis réduit au motif qu'il apporte la preuve de sa situation tardivement, la loi n'ayant rien prévu à ce sujet.
Tardivement = quand le juge l'exigera...
Le motif, oui, un justificatif, non..
Et le titre "moment de justification" ?
Attends....faut pas pousser non plus : soit il y a droit et c'est facile à prouver ou non
Tu ne vas pas trainer un locataire devant le TI à chaque fois pour exiger un justificatif ils ont autre chose à faire les Juges
Dernière modification par Marieke ; 31/05/2010 à 21h07.
31/05/2010, 21h08 #12
Plusieurs visiteurs de ce site nous ont interrogé sur le point de savoir si le locataire est tenu de justifier dans le congé avec préavis réduit du fait ou de l’événement qui est le fondement de ce délai réduit. En effet, l’article 15, I-al. 2 de la loi du 6 juillet 1989 ramène le délai de préavis du locataire de trois mois à un mois en cas de mutation ou de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi du locataire. La Cour de cassation vient de dire et juger que le fait qu’un locataire n’ait justifié que tardivement de sa mutation ne le prive pas de son droit de donner congé avec un délai de préavis réduit. Préalablement la Haute juridiction a jugé que le locataire n’avait pas à indiquer, dans le congé, le motif lui permettant de bénéficier du délai de préavis réduit (Cass. 3e chambre civ. _ décembre 1999). Cette obligation n’est en effet pas prévue par la loi. Mais la loi ne prévoit pas non plus un délai particulier pour que le locataire justifie de la réalité du motif de préavis abrégé. Ce qui compte, c’est qu’il ait effectivement été dans une des situations ouvrant droit à ce délai réduit et ait pu en justifier au moment utile, c’est-à-dire devant la juridiction saisie de la contestation du bailleur. Référence : - Cour de cassation, 3e chambre civ., 7 juillet 2004, arrêt n° 883 FS-PB
Quand faut-il justifier du motif de délai de préavis réduit ? - Office notarial de baillargues, actualité du droit de l'immobilier et de la construction
31/05/2010, 21h12 #13
Ce qui compte, c’est qu’il ait effectivement été dans une des situations ouvrant droit à ce délai réduit et ait pu en justifier au moment utile, c’est-à-dire devant la juridiction saisie de la contestation du bailleur. Référence : - Cour de cassation, 3e chambre civ., 7 juillet 2004, arrêt n° 883 FS-PB
Oui mais n'est ce pas une interprétation de l'ONDB ?
11/06/2010, 12h51 #14
je reviens vers vous pour avoir votre avis sur la mise en demeure que je vais envoyer au locataire (il refuse toujours de me payer le loyer de juin).
En outre, Marieke, vous parliez d'une jurisprudence indiquant q'une promesse d'embauche ne donne pas droit au préavis réduit. En auriez vous les références , je ne l'ai pas trouvée. je ne lui ai pas encore opposé le fait qu'à priori le motif de réduction du préavis ne serait pas le bon (pour rappel il nous parle de mutation de sa compagne présente au bail mais nous envoi une promesse d'embauche); mais je pense sérieusement à le faire s'il continu à ne pas vouloir payer son dernier mois de loyer!
Voici ce que j'envisage d'envoyer, n'hésitez pas à y apporter des corrections si nécessaires, merci d'avance.
Vous louez un appartement situé à X.
Titulaires du bail de location signé le XXXXXX vous vous êtes engagés à payer le loyer prévu dans ce bail le 5 de chaque mois.
Depuis le début, vous réglez régulièrement votre loyer avec plusieurs jours de retard. Je vous rappelle que, selon le bail, vous êtes tenu de payer le loyer au plus tard le 5 de chaque mois. Vous constaterez que j’ai été plutôt tolérante à cet égard jusque là.
Nous sommes le 11 juin 2010 et vous n’avez toujours pas réglé le loyer et les charges du mois de juin 2010, ce qui représente une somme totale de XXXX euros.
Vous avez indiqué par mails le 26 et 27 mai 2010 que (je vous cite) : « Je ne vous verserai pas le loyer de juin, vous pourrez ainsi conserver la caution » ; « le mois de loyer de juin me permets de payer les frais de l'agence de mon futur logement ».
Je vous ai signifié par retour de mon mail mon désaccord.
Je vous rappelle que selon l’article VIII de votre contrat de bail le paiement du loyer et des charges aux termes convenus fait partie des obligations du locataire.
Je vous mets donc en demeure de payer cette somme, par virement ou par chèque, sous 3 jours à compter de la première présentation de la présente lettre.
A défaut, je ferai délivrer par huissier un commandement de payer. Je tiens à vous rappeler que, dans ce cas, le coût du commandement sera à votre charge.
Ne souhaitant pas en arriver à de telles extrémités et dans l’attente d’un prompt paiement, recevez, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
11/06/2010, 16h56 #15
N° de pourvoi: 02-14411
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 18 mai 2001 ), que les consorts X... de Y..., Z..., A..., propriétaires d'un immeuble, l'ont donné à bail à Mme B... et à son époux ; que ceux-ci ont donné congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 10 juillet 1997 en se prévalant d'un délai de préavis réduit à un mois ; que les bailleurs ont assigné leurs locataires en paiement de diverses sommes au titre de loyers et charges impayés ainsi que de réparations locatives ;
Attendu que Mme B... fait grief à l'arrêt de l'avoir condamnée à payer certaines sommes en arrêtant la créance locative des bailleurs au 10 octobre 1997 alors, selon le moyen, que l'anéantissement d'une promesse d'embauche place son bénéficiaire dans la même situation que celui qui perd son emploi ; que le preneur qui délivre congé de son bail en raison de l'anéantissement de sa promesse d'embauche doit donc bénéficier du délai abrégé de préavis d'un mois en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en décidant du contraire, la cour d'appel a violé ledit texte ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que Mme B... ne pouvait se prévaloir d'une quelconque perte d'emploi puisqu'il était patent que la "promesse d'embauche" dont elle bénéficiait, n'était en fait qu'un simple projet, la cour d'appel en a, à bon droit, déduit qu'elle ne pouvait prétendre à un délai de préavis réduit à un mois ;
Attendu que la cour d'appel a souverainement retenu que les 22 documents invoqués par Mme B... ne permettaient pas de remettre en cause le décompte arrêté par le premier juge et constaté que celui-ci avait fait une juste appréciation de toutes les pièces justificatives qui lui avaient été soumises par les parties ;
Attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que Mme B... n'établissait pas qu'elle avait fait exécuter les travaux correspondant à la réparation du dégât des eaux survenu le 8 février 1995, la cour d'appel, qui en a déduit que la locataire était tenue de supporter les conséquences dommageables de ce dégât des eaux à concurrence de l'indemnisation qu'elle avait reçue de la compagnie d'assurance, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mme B... ;
Publication : Bulletin 2003 III N° 217 p. 193
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, du 18 mai 2001
Titrages et résumés : BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Congé - Validité - Conditions - Préavis - Délai - Dérogation en cas de mutation ou de perte d'emploi - Domaine d'application.
Ne peut prétendre, pour donner congé à son bailleur, à un délai de préavis réduit à un mois un locataire bénéficiant d'une " promesse d'embauche " qui n'est en fait qu'un simple projet.
Oui c'est bon envoyez ce courrier indiquez aussi la jurisprudence pour la non validité de la promesse d'embauche pour le droit au préavis réduit et que s'ils ne fournissent pas autre chose ils doivent un préavis de 3 mois
Dernière modification par Marieke ; 11/06/2010 à 16h57.
12/06/2010, 15h26 #16
et, surtout, indiquez dans votre LRAR, que le "congé" par mail que vous avez recu n'etant pas conforme aux dispositions de la loi du 06/07/89, vous considerez qu'il n'est pas valable, et que, par consequent, le congé n'a pas encore debute, puissque n'ayant pas ete adressé par LRAR ou acte d'huissier
Precisez bien que, par consequent :
1- vous les mettez en demeure de vous regler le loyer de juin sous x jours, et que passé ce delai, le dossier sera transmi a un huissier
2- que le congé n'etant pas valide, vous en attendez un autre, conforme, et qu'a defaut, le bail se poursuivra ... et que le loyer devra etre payé chaque mois, au plus tard le 5, conformement aux termes du bail
14/06/2010, 17h31 #17
j'ai encore une question : le locataire vient de me faire un mail dans lequel il indique qu'il veut le décompte des charges (je n'ai pas encore eu le temps de m'en occuper, donc ce n'est pas la première fois qu'il me le demande)
il me dit qu'une fois qu'il aura validé ce décompte, alors il paiera le loyer....A condition, je suppose, qu'il soit d'accord avec mon calcul (ce qui est plutôt mal parti car il le conteste déjà sans l'avoir en main...)!
Suis je obligée de le lui fournir immédiatement (sachant qu'il est toujours dans l'appartement)?
14/06/2010, 17h37 #18
il faut separer 2 choses:
1) le locataire DOIT payer le loyer en temps et en heure selon les indications du contrat signé (art 7 de la loi de 89)
2) le bailleur DOIT lui faire une regul annuelle des charges lcoatives des qu'il a les informations necessaires .... art 23 de la loi de 89.
(je n'ai pas encore eu le temps de m'en occuper, donc ce n'est pas la première fois qu'il me le demande)
il ne peut pas mettre la condition de paiement à la condition de recevoir les charges,
par contre le bailleur ne peut pas mettre la condition de manque de temps pour faire la regul ...
chacun son rôle, chacun respecte engagements, obligations et fait valoir ses droits.
14/06/2010, 17h45 #19
Cela fait moins d'un an qu'il est dans les lieux et il veut le décompte ferme et définitif avant d'être parti (il part le 30 juin); Ne puis je pas attendre le jour de son départ ?
Puisque le propriétaire a 2 mois pour restituer la caution (en retenant éventuellement le solde des charges ) quel est le délai pour présenter ce solde?
Dernière modification par Swiz ; 14/06/2010 à 17h50.
14/06/2010, 17h48 #20
Il ne faut jamais se laisser déstabiliser par le mélange des genre qui vire au chantage.
Un locataire en faute sur un point précis cherchera toujours la petite bête pour se justifier.
Pour qu'il ne la trouve pas, il faut être irréprochable.
Ceci dit, ces histoires de préavis même si elles sont légales, donnent souvent lieu à des conflits sans fin alors que le locataire est encore dans les lieux et il n'y a rien de bon à en attendre.
Sachant comme trouver un logement et parfois un travail est difficile, je lache le maximum de lest sur ce chapitre là et m'en trouve fort bien, même si cela m'a parfois conduit à interrompre des vacances ou laisser le logement vide un peu plus longtemps que dans mes rêves.
Mais ce n'est que mon avis et ma façon de faire...
14/06/2010, 18h03 #21
je ne contesterais pas son préavis de 1 mois .Je n'en avais pas l'intention au premier abord (pour facilité leur départ), même si effectivement cela engendre des pertes.
Ce que je souhaite juste c'est que ce qu'il me doit soit réglé. Et pour l'instant ce n'est pas gagné!! je veux bien être conciliante mais il y a des limites....d'autant plus que l'appartement n'est pas à moi mais à mon père (agé et en maison de retraite) et j'ai des comptes à rendre à la fratrie quand à la gestion. Je souhaite donc que tout soit net et précis.
Il me régle le loyer de juin, je retiendrais le solde des charges sur la caution, comme cela se fait habituellement et on en parle plus, je ne pense pas demander la lune.
cela aurait pu être simple mais les locataires en ont décidé autrement...
14/06/2010, 18h08 #22
Tout dépend de votre date AG et de parution du décompte il se peut que vous en ayez un qui couvre déjà la période de 2009 , non ?
Ensuite vous avez aussi la TEOM à retenir en fournissant la copie de votre TF
Vous porrez retenir 20 % du DG en attendant le décompte du syndic pour 2010 c'est tout à fait légal
Il faut lui fournir 2009 réajuster si besoin est et le prévenir pour 2010 et la retenue
14/06/2010, 18h18 #23
Pour la TEOM de 2010, vous pouvez la calculer par aproximation avec les années précédentes.
parce que ce n'est pas avec 20% du DG que vous pourrez l'amortir.
Et effectivement, vous devez avoir le décompte de 2009.
Généralement, il indique le montant des charges locatives.
14/06/2010, 18h27 #24
on parle de DG (depot de garantie), pas de "caution"; la caution est une personne garante c'est différent.
ca depend de la date de cloture des comptes pour votre appartement !
si vous l'avez pour la periode du .... au .... : faites lui et en lui retenant 20% sur son DG pour la periode restante.
si vous ne l'avez pas, dites le lui tout simplement : pas encore recu Mr le locataire, puisque le syndic cloture sa comptabilité le .... mais dès que je recois la cloture des comptes, je vous en fais part
quelles sont ses provisions versées ? correspondent elles à 1/12 ieme des charges annuelles ?
les locataires lisent tellement de choses sur les charges qu'il est un peu normal de s'en inquiéter. par contre vous devriez savoir quand elles vous sont disponibles pour lui faire sa regul.
ceci dit, vous pouvez être tombée sur un emm... de 1ere classe : ca existe aussi. Mais dans ce cas, le fait d'etre irréprochable, vous permet d'appuyer là ou ca fait mal.
soyez ferme sur le paiement du loyer : il doit etre payé depuis plus de 13 jours !!!! au besoin si vous avez un RIB, voyez un huissier pour arreter l'hemorragie et lancer une saisie sur le compte.
vous avait-il donné une caution ? personne garante ? car si oui, alors activez la immédiatement par LRAR.
14/06/2010, 18h29 #25
Merci, de vos précisions, mais j'ai oublié de préciser que cet appartement se trouve en fait dans une villa divisée en 2 (donc pas de syndic)
il me manque encore des factures pour établir le décompte avec plus de précision (je ne peux lui en faire qu'un provisoire).
ce que je souhaite savoir c'est de quel délai je dispose pour lui faire passer ce décompte puisque Monsieur l'exige immédiatement.
Golfy, je suis bien d'accord avec l'emm***** de 1ère classe ;-) c'est pas de chance ;-) Heureusement ce n'est que le premier que j'ai comme ça!
Malheureusement,pas de RIB et pas de garant non plus(je suis passée pour la première fois par une agence qui a su me vendre des locataires "merveilleux" ;-) )) on ne m'y reprendra plus!
Dernière modification par Swiz ; 14/06/2010 à 18h38.
« Blattes dans l'immeuble | limite de propriété au bord d'un chemin »
[Propriétaire et Locataire] préavis d'appartement 1 mois ou 3 mois
Par joanarossi dans le forum Immobilier
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Par marco1990 dans le forum Immobilier
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