Source: https://www.anwalt24.de/urteile/bgh/2014-12-17/viii-zr-86_13
Timestamp: 2017-10-18 11:47:46
Document Index: 198917489

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 554', '§ 554', '§ 559', 'BGH', '§ 3', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 3', '§ 559', '§ 559', '§ 559']

BGH, 17.12.2014 - VIII ZR 86/13 - Anknüpfen der Mieterhöhungserklärung und des Mieterhöhungsverlangens durch Instandsetzungsmaßnahmen an eine Bedingung bzgl. Mehrkosten durch Baustopp | anwalt24.de
Urt. v. 17.12.2014, Az.: VIII ZR 86/13
Referenz: JurionRS 2014, 30364
Aktenzeichen: VIII ZR 86/13
AG Berlin-Charlottenburg - 09.01.2012 - AZ: 211 C 130/11
LG Berlin - 13.03.2013 - AZ: 65 S 58/12
§ 554 Abs. 2 S. 1 BGB a.F.
§ 554 Abs. 3 S. 1 BGB a.F.
§ 559b Abs. 1 BGB a.F.
ZAP EN-Nr. 145/2015
ZMR 2015, 216-220
Das Amtsgericht hat der (negativen) Feststellungsklage hinsichtlich der ersten Mieterhöhungserklärung voll und hinsichtlich der zweiten Mieterhöhungserklärung teilweise stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Auf die Widerklage hat es den Kläger - unter Abweisung der Widerklage im Übrigen zur Zahlung von 246,76 € verurteilt.
Die Widerklage sei nur zu einem geringen Teil - in Höhe von 95,04 € begründet. Die Beklagte habe lediglich Anspruch auf Zahlung der Mieterhöhung um monatlich 9,80 € für die Heizungsmodernisierung, um monatlich 1,07 € für die neue Schließanlage, jeweils ab Februar 2012 bis einschließlich - wie geltend gemacht - April 2012, um monatlich 10,15 € für die Kellerdeckendämmung ab Februar 2012 bis - wie geltend gemacht - einschließlich Juli 2012 sowie um monatlich 1,53 € ab Juli 2012 wegen der Errichtung der Pergola.
Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313 [BVerfG 14.05.1986 - 1 BvR 494/85]; ebenso Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a).
bb) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (KG, WuM 2006, 450 [KG Berlin 20.04.2006 - 8 U 204/05]; SchmidtFutterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70; vgl. auch Senatsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d [zum preisgebundenen Wohnraum]). Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden (Emmerich/ Sonnenschein, aaO Rn. 8; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b BGB Rn. 18).
Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es entgegen einer teilweise vertretenen Auffassung keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung (so aber Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, aaO; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 559b Rn. 8; BeckOKBGB/Schüller, Stand 1. Mai 2014, § 559b Rn. 12 f.; jeweils mwN). Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen (KG, aaO; LG Kassel, WuM 1992, 444; LG Stralsund, WuM 1996, 229; LG Dresden, WuM 1998, 216 f. [jeweils zu § 3 MHG]; LG Landau (Pfalz), ZMR 2009, 211; LG Berlin, ZMR 2012, 352; Erman/ Dickersbach, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 7 und 9; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 6; jurisPK-BGB/Heilmann, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 5; Emmerich/Sonnenschein, aaO).