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Timestamp: 2016-10-21 20:24:25+00:00
Document Index: 249222862

Matched Legal Cases: ['art. 24', 'art. 257', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 257', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 74', 'ATF ', 'art. 76', 'art. 46', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 271', 'art. 266', 'art. 266', 'ATF ', 'art. 266', 'art. 4', 'ATF ', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 266', 'ATF ', 'art. 266', 'art. 271', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 266', 'in fine', 'art. 271', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 107', 'art. 107', 'art. 266', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 271', 'art. 266', 'art. 272', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 66', 'art. 68']

4A_20/2015 � � Arr�t du 13 juillet 2015
A.A.________, repr�sent�e par Me Jacques Micheli,
1. A.B.________�
2. B.B.________, repr�sent�s par Me Romain Kramer,
bail � loyer; cong� pour justes motifs,
recours contre l'arr�t de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 11 novembre 2014.
Tous deux membres du Parti ouvrier et populaire vaudois (POP), B.A.________ et A.B.________ avaient tiss� des liens d'amiti� tr�s �troits. Par contrat du 18 juin 2001, B.A.________ a remis � bail � A.B.________ un appartement de trois pi�ces et hall, au 4
�me��tage de l'immeuble sis ... , � Lausanne. Conclu pour une dur�e initiale de cinq ans avec �ch�ance au 30 septembre 2006, le bail �tait renouvelable tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf avis de r�siliation re�u au moins quatre mois � l'avance. Fix� tout d'abord � 1'620 fr. charges comprises, le loyer mensuel a pass� d�s le 1
er�juillet 2009 � 1'624 fr., plus 125 fr. de charges. A.B.________ occupe l'appartement avec son �pouse, B.B.________ et leur jeune fils.
B.A.________ est d�c�d� en 2007. Son fils, C.A.________, est alors devenu nu-propri�taire de l'immeuble et sa veuve, A.A.________, �galement amie de longue date de A.B.________, en est actuellement usufruiti�re (ci-apr�s: la bailleresse).
L'immeuble de l'avenue xxx pr�sente un caract�re familial. B.A.________ et A.A.________ y vivaient et celle-ci y demeure encore. C.A.________ et son �pouse, ainsi que la soeur de A.A.________, logent �galement � cette adresse. C.A.________ s'occupe de l'immeuble en collaboration avec une g�rance.
Apr�s le d�c�s de B.A.________, les rapports entre A.B.________ et C.A.________ se sont peu � peu d�grad�s. En avril 2011, le locataire a d�pos� une plainte p�nale contre le fils de la bailleresse, l'accusant d'avoir saccag� son jardin sans l'avertir et ainsi d�truit cultures et plantations. La g�rance a alors fait observer � A.B.________ que l'usage d'un jardin lui avait �t� octroy� � bien plaire, qu'aucune plantation n'avait �t� d�truite et qu'il avait refus� l'autre emplacement propos� par le propri�taire. Par ordonnance du 8 f�vrier 2012, le Minist�re public de l'arrondissement de Lausanne a ordonn� le classement de la proc�dure p�nale; il a constat� qu'aucune plantation n'avait �t� d�truite et a consid�r� que C.A.________ n'avait caus� aucun dommage � la propri�t� en enlevant la paille d�pos�e sur le sol par le locataire et en mettant de c�t� les tuteurs plant�s sur la parcelle.
Par courrier du 13 juillet 2012, A.A.________ a notifi� � A.B.________ une hausse de loyer de 178 fr. par mois, motiv�e par l'�volution de l'indice suisse des prix � la consommation ainsi que par la r�fection de l'�tanch�it� de la toiture et des terrasses. Le locataire a contest� cette augmentation. Les parties ne sont pas parvenues � un accord devant la Commission de conciliation. En date du 6 d�cembre 2012, A.B.________ a ouvert action devant le Tribunal des baux du canton de Vaud.
Parall�lement � cette proc�dure, le locataire a adress� plusieurs courriels au POP. Le 1
er�novembre 2012, il �crit ce qui suit au pr�sident de la section de Lausanne:
" Je voulais te soumettre un probl�me. Merci d'en discuter au comit� de section de Lausanne. Dans mon immeuble o� je suis locataire, nous sommes en lutte contre le propri�taire, qui veut augmenter les loyers de 11%. Or, le propri�taire est membre du POP � ma connaissance...en tout cas il y a 2 ans encore. Il s'appelle C.A.________. Je veux savoir s'il est encore membre de notre parti. Car si c'est le cas, je pense que c'est scandaleux et je vais le rendre public. "
Apr�s avoir �t� relanc� par A.B.________, le pr�sident de la section de Lausanne a confirm� que C.A.________ �tait bien membre du POP.
Le 20 novembre 2012, A.B.________ a adress� au comit� de section du POP & Gauche en mouvement section de Lausanne (GM) le courriel suivant:
Depuis plusieurs mois, les locataires de mon immeuble sont en lutte contre les augmentations de loyer du propri�taire.
Pour ma part, j'ai re�u une hausse de 11% pour fin septembre 2012, que je conteste en ce moment devant le tribunal des baux, avec l'aide de l'ASLOCA qui veut en faire un combat mod�le jusqu'au TF.
Il se trouve que le propri�taire est membre de notre parti.
La position de notre parti sur les questions de logement me para�t claire. (...)
Ma demande est simple: peut-on �tre membre du parti et avoir une pratique de propri�taire scandaleuse envers ses locataires?
Comme cette affaire risque bien un jour de venir sur la place publique, car dans la proc�dure qui suivra son cours, le POP sera concern�...
Et avant que cela fasse les choux gras d'une certaine presse, voire la n�tre, je propose que le POP prenne les devants.
Je demande au comit� de section:
1. De prendre position sur des pratiques scandaleuses d'un propri�taire popiste qui augmente ses loyers de mani�re abusive.
2. De jouer un r�le de m�diation avant que cela sorte sur la place publique.
3. Puis de prendre des mesures disciplinaires en cas de besoin: radiation, exclusion ou demande de retrait du membre pour des questions de coh�rence politique (voir article 24 de nos statuts).
Quoi qu'il en soit, je demande que le comit� de section prenne position. "
Ne recevant pas de r�ponse � ce courriel, A.B.________ a fait savoir, le 3 d�cembre 2012, qu'il l'envoyait "� quelques �lus communaux du POP & GM" en pr�cisant qu'il s'agissait, dans un premier temps, d'"�largir le cercle de r�flexion". Le m�me jour, il lui a �t� r�pondu qu'�tant donn� qu'il �voquait une mesure aussi s�rieuse que l'exclusion - exceptionnelle selon l'art. 24 des statuts du parti - sa demande devait d'abord �tre examin�e par le comit� de section, lequel privil�giait une m�diation avant une �ventuelle proc�dure d'exclusion et souhaitait le rencontrer ainsi que consulter le dossier de l'ASLOCA.
Le 21 janvier 2013, A.B.________ a r�pondu au comit� en ces termes:
" Je serais heureux de prendre connaissance des d�marches que vous entendez entreprendre. Et je vous prie de prendre la chose au s�rieux, car il peut y avoir une expulsion au programme, car le proprio n'est pas tendre, malgr� sa carte du parti. Donc, pour l'heure, je souhaite juste que vous m'indiquiez ce que la section de Lausanne, son comit� me propose de faire. Ensuite, je vous dis mon avis. "
Sans r�ponse au 3 f�vrier 2013, A.B.________ a interpell� � nouveau le comit�:
" Je vois que certains ont d�cid� de faire les morts.
1. Qui est membre du comit� de section pour que j'envois (sic) cette lettre � chacun/e.
2. Qui sont les �lus du POP & GM (tous!) pour qu'ils re�oivent cette missive.
Merci de la r�ponse rapide de la direction de section.
Par ailleurs, si d'ici le 11 f�vrier, je n'ai pas de r�ponse officielle de la section de Lausanne (la mienne) sur ma demande non pas de d�cision, mais ma demande de d�marche que la section peut entreprendre dans ce cas pr�cis, je ferais (sic) valoir mes droits au POP & GM cantonal selon les statuts, puis je continuerais (sic) plus loin au cas o�...car je n'ai pas l'habitude de laisser tomber mon os.
Pour l'heure, j'imagine que vous avez remarqu� que je n'ai pas voulu donner beaucoup de publicit� � cette affaire, pour laisser du champ � une m�diation possible...mais je suis en train de me demander si je n'ai pas eu tort. (...)
PS 1: je vous ai envoy� le dossier de l'ASLOCA.
D�clarant avoir compris ce dont son parti �tait capable, A.B.________ a renonc�, le 12 f�vrier 2013, � poursuivre ses d�marches aupr�s du POP et a refus� la rencontre qui lui �tait propos�e. Il d�missionnera du parti en date du 16 avril 2013.
La bailleresse et son fils ont eu connaissance des courriels envoy�s par A.B.________ � diff�rentes instances du POP.
Par lettre du 15 avril 2013, A.A.________ a renonc� � la hausse de loyer litigieuse et, par formule officielle du m�me jour adress�e uniquement � A.B.________, elle a r�sili� le bail avec effet au 31 mai 2013, subsidiairement au 31 juillet 2013; principalement, le cong� �tait motiv� par le manque d'�gards envers l'usufruiti�re et le nu-propri�taire (art. 257f CO) et, subsidiairement, il �tait donn� pour justes motifs (art. 266g CO).
Le m�me jour, C.A.________ a d�pos� une plainte p�nale contre A.B.________ pour d�nonciation calomnieuse, en raison de la plainte p�nale non fond�e d'avril 2011 et des courriels envoy�s au POP. L'ordonnance de non-entr�e en mati�re a �t� confirm�e le 12 juin 2013 par la Chambre des recours p�nale du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Le 21 juin 2013, A.B.________ a �crit � A.A.________; il lui proposait notamment de "se concentrer sur l'essentiel: vivre en toute harmonie dans l'immeuble". Le 3 juillet 2013, la bailleresse a r�pondu que, pour vivre en bonne harmonie dans l'immeuble, ce n'�tait pas seulement � elle qu'il fallait �crire, mais surtout � son fils C.A.________ qui, charg� de l'entretien de l'immeuble, avait des contacts r�guliers avec les locataires; elle ajoutait que son d�funt mari n'aurait pas appr�ci� le d�p�t de plainte d'avril 2011, ni les d�marches entreprises aupr�s du POP.
Le premier cong� n'ayant pas �t� adress� � B.B.________, une nouvelle r�siliation a �t� notifi�e le 30 ao�t 2013 � chacun des �poux locataires pour le 31 octobre 2013, subsidiairement pour le 30 juin 2014. Le courrier accompagnant la formule officielle mentionnait comme motifs du cong� la plainte p�nale d�pos�e contre C.A.________ pour "destruction de jardin" ainsi que les courriels envoy�s aux instances dirigeantes du POP d�non�ant le comportement pr�tendument scandaleux de C.A.________; il �tait pr�cis� que l'attitude du locataire avait profond�ment bless� la bailleresse et son fils et que, comme ceux-ci habitaient le m�me immeuble, la continuation du bail leur �tait intol�rable.
A.B.________ et B.B.________ ont contest� le cong�. La tentative de conciliation a �chou�. Par demande du 6 d�cembre 2013, les locataires ont conclu principalement � ce que le Tribunal des baux du canton de Vaud annule la r�siliation notifi�e le 30 ao�t 2013; � titre subsidiaire, ils demandaient une prolongation du bail de quatre ans. Par la suite, ils ont encore conclu subsidiairement au versement d'une indemnit� de 50'000 fr. pour le cas o� la r�siliation serait valid�e sur la base de l'art. 266g CO.
Par jugement du 19 mai 2014, le Tribunal des baux a d�clar� valable la r�siliation du bail, avec effet au 30 juin 2014, accord� une seule et unique prolongation au 30 juin 2015, ordonn� aux locataires de quitter les locaux lou�s au 30 juin 2015 au plus tard et dit qu'� d�faut d'une ex�cution volontaire, il serait proc�d� � l'ex�cution forc�e de la d�cision. Le tribunal a rejet� toutes autres ou plus amples conclusions, en particulier la conclusion subsidiaire des demandeurs tendant au paiement d'un montant de 50'000 fr. fond� sur l'art. 266g al. 2 CO. En substance, il a jug� tout d'abord que le cong� anticip� litigieux ne remplissait pas les conditions pos�es par l'art. 257f al. 3 CO, notamment parce que les comportements reproch�s au locataire n'�taient pas en relation directe avec l'objet lou� et ne pouvaient ainsi �tre qualifi�s de manques d'�gards envers les voisins, quand bien m�me la bailleresse et son fils habitaient l'immeuble. En revanche, le tribunal a consid�r� que l'attitude du locataire, r�v�l�e par les courriels adress�s aux instances dirigeantes du POP lausannois, constituait un juste motif de r�siliation du bail au sens de l'art. 266g al. 1 CO.
Les locataires ont interjet� appel. Par arr�t du 11 novembre 2014, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a admis l'appel et, statuant � nouveau, a dit que la r�siliation �tait nulle. Contrairement aux premiers juges, la cour cantonale a jug� que le comportement reproch� au locataire, critiquable du point de vue des convenances, devait �tre appr�ci� dans le cadre du litige divisant les parties � propos de la hausse de loyer. En elles-m�mes, les d�marches entreprises aupr�s du POP n'avaient ainsi pas rendu l'ex�cution du contrat intol�rable au sens de l'art. 266g al. 1 CO, ce qui �tait confirm� par le fait que la bailleresse avait attendu plusieurs semaines pour r�silier le bail apr�s avoir pris connaissance des courriels du locataire.
A.A.________ exerce un recours en mati�re civile. Elle demande principalement au Tribunal f�d�ral de r�former l'arr�t attaqu� en ce sens que la r�siliation notifi�e le 30 ao�t 2013 est valable et qu'une seule et unique prolongation au 30 juin 2015 est accord�e aux locataires; elle prend en outre des conclusions tendant � l'ex�cution de l'arr�t � rendre. A titre subsidiaire, la recourante conclut � l'annulation de la d�cision entreprise et au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale.
Par la suite, des observations ont �t� d�pos�es de part et d'autre par les parties.
Invit�e � se prononcer, la cour cantonale se r�f�re aux consid�rants de son arr�t.
1.1.�Le recours est dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur d'un canton, qui a statu� sur recours (art. 75 LTF). La cause atteint la valeur litigieuse de 15'000 fr. ouvrant le recours en mati�re civile dans les affaires relevant du droit du bail � loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF; cf. ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 390; 136 III 196 consid. 196 consid. 1.1 p. 197). Au surplus, le recours est exerc� par la partie qui a succomb� dans sa conclusion tendant � faire constater la validit� du cong� et qui a donc qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF). D�pos� dans le d�lai (art. 46 al. 1 let. c et art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi, le recours est en principe recevable.
La recourante demande que l'�tat de fait soit compl�t� sur deux points, afin de correspondre � ce que le Tribunal des baux avait retenu. Le premier point concerne l'�tendue de l'aide re�ue par l'intim� de la part de son ami bailleur, �poux de la recourante. A cet �gard, la cour cantonale a constat� l'�troitesse des liens d'amiti� entre les deux int�ress�s, relevant notamment que l'intim� avait offici� lors de l'enterrement du mari de la bailleresse et, dans la partie "en droit", qu'il avait b�n�fici� de l'aide de ce dernier. La recourante ne d�montre pas en quoi des pr�cisions suppl�mentaires � ce sujet constitueraient des �l�ments d�terminants pour le sort de la cause. Le second point est relatif au caract�re grave, selon les statuts du POP, de la mesure d'exclusion du parti d'un membre. L� non plus, la recourante n'explique d'aucune mani�re en quoi la cour cantonale aurait vers� dans l'arbitraire en ne retenant pas dans les faits cet �l�ment, lequel ressort du reste de la r�ponse du parti du 3 d�cembre 2012 telle que r�sum�e dans l'arr�t attaqu�.
Il n'y a d�s lors pas lieu de donner suite � la demande de compl�tement des faits form�e par la recourante.
La recourante reproche � l'autorit� pr�c�dente de ne pas avoir admis que le cong� anticip� du 30 ao�t 2013 �tait fond� sur de justes motifs au sens de l'art. 266g CO et, partant, qu'il �tait valable.
A son sens, les d�marches du locataire aupr�s du POP d�passaient largement le seuil du tol�rable et ne sauraient �tre pr�sent�es comme une tentative de m�diation, parall�le � la proc�dure judiciaire. Selon la recourante, les attaques du locataire, virulentes et r�p�t�es, ne se r�duisaient pas � un manque de convenance et �taient de nature � la discr�diter, elle et sa famille, aupr�s du parti auquel elle reste attach�e tant par conviction personnelle qu'en souvenir de son mari. La profonde blessure provoqu�e par l'attitude irrespectueuse de l'intim�, qui aurait trahi l'amiti� que lui portait le mari de la bailleresse, serait objectivement tout � fait compr�hensible dans le contexte de l'affaire.
A cet �gard, la cour cantonale aurait ignor� ou �cart� des �l�ments pertinents pour juger de l'existence de justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO. Ainsi, elle n'aurait pas accord� assez d'importance aux relations personnelles �troites entre les diff�rents protagonistes. En particulier, elle aurait d� prendre en compte le fait que le bail litigieux avait �t� conclu en raison de l'amiti� liant l'intim� � l'�poux de la bailleresse et le fait que celle-ci, log�e dans le m�me immeuble, pouvait esp�rer � son �ge vivre en harmonie avec ses voisins. L'autorit� cantonale aurait �galement consid�r� � tort comme sans pertinence le fait que la bailleresse doive supporter la pr�sence des locataires pour une longue p�riode, compte tenu de l'�ch�ance contractuelle et du d�lai de protection de l'art. 271a al. 1 let. e CO.
Enfin, la recourante conteste avoir r�agi de mani�re tardive au comportement de l'intim� et avoir ainsi d�montr� que la poursuite des relations de bail ne lui �tait pas intol�rable.
3.1.�Conform�ment � l'art. 266g al. 1 CO, une partie peut r�silier le bail � n'importe quel moment, en observant le d�lai de cong� l�gal, si l'ex�cution du contrat lui devient intol�rable pour de justes motifs. Ne peuvent constituer de justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO que des circonstances d'une gravit� exceptionnelle, qui n'�taient pas connues ni pr�visibles lors de la conclusion du contrat et qui ne r�sultent pas d'une faute de la partie qui s'en pr�vaut (ATF 122 III 262 consid. 2a/aa p. 265 s.). Les circonstances invoqu�es doivent �tre si graves qu'elles rendent la poursuite du bail jusqu'� son terme objectivement insupportable; une intol�rance ressentie de mani�re purement subjective ne suffit pas. La mani�re dont la situation est per�ue par la partie qui donne le cong� n'est toutefois pas d�nu�e de pertinence. Les circonstances constitutives d'un juste motif doivent rendre la continuation du bail jusqu'� son terme intol�rable non seulement selon une appr�ciation objective, mais aussi subjectivement. Il n'y a pas de justes motifs s'il appara�t que le cocontractant s'accommode de faits objectivement graves et que ceux-ci ne lui rendent pas insupportable la poursuite de la relation contractuelle. Il a ainsi �t� admis, dans le cas des justes motifs au sens de l'art. 266g CO, que la partie doit r�silier imm�diatement le bail apr�s la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du contrat (arr�t 4A_142/2012 du 17 avril 2012 consid. 3.1 et les arr�ts cit�s).
Pour dire s'il existe de justes motifs, le juge doit appliquer les r�gles du droit et de l'�quit� (art. 4 CC). Il doit donc prendre en consid�ration tous les �l�ments du cas particulier, sans perdre de vue le principe de la s�curit� du droit et l'int�r�t de l'autre partie au maintien du contrat (arr�t pr�cit� du 17 avril 2012 consid. 3.1 et les arr�ts cit�s). Le Tribunal f�d�ral ne revoit qu'avec r�serve la d�cision d'�quit� prise en derni�re instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci s'�carte sans raison des r�gles �tablies par la doctrine et la jurisprudence en mati�re de libre appr�ciation, lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun r�le, ou, au contraire, lorsqu'elle ignore des �l�ments qui auraient absolument d� �tre pris en consid�ration; en outre, le Tribunal f�d�ral redresse les d�cisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appr�ciation lorsqu'elles aboutissent � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (ATF 136 III 278 consid. 2.2.1 p. 279; 135 III 121 consid. 2 p. 123 s. et les arr�ts cit�s).
3.2.�Les motifs de cong� litigieux r�sident dans les d�marches entreprises par le locataire aupr�s du parti politique auquel tant lui-m�me que la bailleresse et son fils appartenaient. Contrairement � ce qu'elle indiquait dans la lettre accompagnant le cong� du 30 ao�t 2013, la recourante ne fait plus valoir comme motif de r�siliation, � ce stade, la plainte p�nale d�pos�e par le locataire deux ans auparavant. Le litige li� � cette plainte fait toutefois partie des circonstances permettant d'appr�hender les relations entre les parties.
Les motifs justifiant un cong� anticip� au sens de l'art. 266g al. 1 CO peuvent r�sider dans la personne du destinataire du cong�, ind�pendamment de la violation d'une obligation sp�cifiquement li�e au bail. Ainsi en va-t-il par exemple d'un comportement p�nalement r�pr�hensible du locataire � l'�gard du bailleur et de sa famille (David Lachat, Le bail � loyer, 2008, p. 701; Peter Higi, Z�rcher Kommentar, 4e �d. 1995, n� 51 ad art. 266g CO) ou d'une attitude propre � discr�diter son partenaire et � lui porter pr�judice (Pierre Wessner, in Droit du bail � loyer - Commentaire pratique, Bohnet/Montini �d., 2010, n. 29 ad art. 266g CO p. 668). Un diff�rend personnel entre les parties peut aussi constituer un juste motif de r�siliation anticip�e du bail (ATF 113 II 31 consid. 2c p. 37).
En l'esp�ce, il s'agit de d�terminer si, dans les circonstances de l'esp�ce, les interventions du locataire aupr�s du parti commun aux int�ress�s et les termes utilis�s � cette occasion atteignaient un degr� de gravit� tel que la poursuite du bail jusqu'� son terme ordinaire en devenait intol�rable pour la recourante.
Sur le plan subjectif, la cour cantonale impute � la bailleresse une r�action tardive, d�montrant par l�-m�me que la poursuite du bail n'�tait pas insupportable pour elle; en effet, apr�s avoir pris connaissance des courriels litigieux, la recourante aurait attendu "� tout le moins plusieurs semaines avant de r�silier le contrat" une premi�re fois en avril 2013.
La date exacte � laquelle les courriels ont �t� lus par la bailleresse ne ressort pas de l'�tat de fait de l'arr�t attaqu�. Comme l'autorit� pr�c�dente le relate, le beau-fr�re de la recourante, entendu comme t�moin, a seulement d�clar� que celle-ci lui avait montr� les documents en question au d�but 2013. Pour sa part, le fils de la bailleresse a affirm� avoir eu connaissance des d�marches entreprises par le locataire deux ou trois mois apr�s leur d�but en novembre 2012, sans que l'on sache s'il a alors effectivement vu les courriels. Dans ces conditions, le d�lai de r�action de la bailleresse ne peut �tre fix� de mani�re suffisamment pr�cise pour en tirer des conclusions sur le caract�re subjectivement tol�rable de la poursuite des relations de bail.
Sur le plan objectif, le comportement du locataire, sans �tre p�nalement r�pr�hensible, appara�t manifestement de nature � blesser profond�ment la bailleresse, d'autant plus que le mari de celle-ci et pr�c�dent bailleur avait �t� un ami tr�s proche de l'intim�. Ce qui heurte, ce n'est pas tant le fait de s'adresser au parti comme m�diateur, parall�lement � la proc�dure judiciaire, mais bien le ton utilis� et les actes r�clam�s de la part de la formation politique commune aux int�ress�s. S'en prenant exclusivement au fils de la bailleresse, pr�sent� comme propri�taire, le locataire qualifie d'"abusive" et de "pratique de propri�taire scandaleuse" la hausse de loyer de 11% qui lui a �t� signifi�e. Au seul motif que locataire et propri�taire sont membres du POP, l'intim� demande � cette formation politique de prendre d'embl�e position en faveur de son propre point de vue, pr�tendument incontestable; certes, il propose une m�diation, mais sous la menace de sortir l'affaire sur la place publique; et il va jusqu'� r�clamer l'exclusion du parti du fils de la recourante "en cas de besoin".
Pour relativiser le comportement du locataire, la cour cantonale met l'accent sur le contexte dans lequel les courriels litigieux sont intervenus. A cet �gard, il est vrai que l'intim� s'est adress� au POP dans le cadre d'une contestation portant sur une hausse de loyer non n�gligeable, laquelle a �t� signifi�e � un moment o� les relations entre les parties n'�taient d�j� plus au beau fixe, comme elles avaient pu l'�tre du vivant de l'�poux de la bailleresse. En effet, depuis que ce dernier �tait d�c�d� cinq ans plus t�t, les rapports entre son fils et le locataire s'�taient peu � peu d�grad�s, sans que les raisons de ce d�litement ne fussent clairement �tablies. Un �pisode ressort pourtant de l'arr�t attaqu�. L'ann�e pr�c�dant la hausse de loyer, l'intim� avait mal pris le fait d'�tre priv� de la jouissance du jardin dont il disposait jusqu'alors � bien plaire et il avait d�pos� une plainte p�nale contre le fils de la bailleresse, ce qui a manifestement contribu� � aggraver les tensions entre les int�ress�s.
La hausse de loyer s'est ainsi rajout�e au conflit d�j� existant et le locataire n'a pas support� que la bailleresse, appuy�e par son fils, lui notifie une augmentation qu'il jugeait abusive. En d�non�ant de mani�re tr�s virulente aupr�s du POP cette hausse de loyer attribu�e au fils de la bailleresse, le locataire a-t-il adopt� pour autant, dans les circonstances rappel�es plus haut, un comportement pr�judiciable rev�tant la gravit� exceptionnelle exig�e par l'art. 266g al. 1 CO et, partant, rendu la poursuite du bail jusqu'� son terme ordinaire objectivement intol�rable pour la bailleresse?
A cette question, l'autorit� pr�c�dente a r�pondu par la n�gative. Force est toutefois de constater que deux �l�ments pertinents n'ont pas �t� pris en consid�ration dans l'arr�t attaqu�.
Premi�rement, la cour cantonale a �cart� express�ment de son appr�ciation le fait que la bailleresse doive supporter la pr�sence des intim�s pour une longue p�riode, compte tenu de l'�ch�ance du bail et du d�lai de protection r�sultant de l'art. 271a al. 1 let. e CO. Or, la dur�e du bail restant � courir � partir de la r�siliation anticip�e est un �l�ment � prendre en consid�ration pour appr�cier les justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO (Roger Weber, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, 5e �d. 2011, n� 4 ad art. 266g CO; Lachat, op. cit., p. 701 ; Higi, op. cit., n� 51 ad art. 266g CO; cf. �galement arr�t 4C.35/2006 du 30 mai 2006 consid. 2.2�
in fine�). En l'esp�ce, le terme contractuel suivant le 30 ao�t 2013 correspond au 30 septembre 2016. Une fin du bail � cette date suppose que la notification du cong� intervienne au moins quatre mois auparavant, soit jusqu'au 31 mai 2016. En ce qui concerne l'incidence de la proc�dure en contestation de la majoration de loyer, il convient de relever ce qui suit. Aux termes de l'art. 271a let. e ch. 2 CO, le cong� notifi� par le bailleur est annulable notamment lorsqu'il est donn� dans les trois ans � compter de la fin d'une proc�dure judiciaire si le bailleur a abandonn� ses conclusions. En l'esp�ce, le d�lai de protection de trois ans doit d�buter au plus tard le 31 mai 2013 pour qu'une r�siliation au 30 septembre 2016 ne soit pas annulable. Sur ce point, la bailleresse a certes d�clar� renoncer � l'augmentation de loyer en avril 2013, parall�lement � la notification du cong� anticip�. Il n'est toutefois pas �tabli que la proc�dure judiciaire initi�e par l'intim� en d�cembre 2012 f�t termin�e � fin mai 2013. Dans ce cas-l�, le d�lai de protection pr�cit�, associ� � la dur�e contractuelle de renouvellement du bail (cinq ans), emp�che toute r�siliation ordinaire avant l'�ch�ance du 30 septembre 2021; sauf cong� anticip�, le bail court ainsi pendant encore huit ans � partir d'ao�t 2013.
En second lieu, les juges pr�c�dents ont consid�r� que la pr�sence de la bailleresse dans l'immeuble abritant l'appartement lou� n'autorisait pas � retenir plus facilement l'existence de justes motifs au sens de l'art. 266g CO, � tout le moins dans le contexte d'un litige relatif � une hausse de loyer. Cette affirmation est sujette � caution. Ce n'est pas la contestation � propos du loyer qui a profond�ment bless� la bailleresse, mais bien la mani�re dont le locataire est intervenu aupr�s des instances du POP. A cet �gard, il est parfaitement compr�hensible que, dans les circonstances de l'esp�ce, la recourante, d'un certain �ge qui plus est, ne souhaite pas �tre amen�e � rencontrer r�guli�rement l'intim� dans l'immeuble o� elle r�side. La proximit� de vie entre les parties figure ind�niablement parmi les �l�ments � prendre en compte pour juger du caract�re objectivement tol�rable ou non du maintien du contrat pour la bailleresse.
Quand bien m�me elle ne revoit qu'avec r�serve la d�cision d'�quit� prononc�e en derni�re instance cantonale, la cour de c�ans ne peut en l'esp�ce confirmer l'appr�ciation de l'autorit� pr�c�dente, qui a attribu� � tort une r�action tardive � la bailleresse et omis de prendre en compte de deux �l�ments pertinents. Il appara�t en effet que les interventions tr�s virulentes du locataire aupr�s du POP ont rendu intol�rable, pour la bailleresse vivant dans le m�me immeuble, la continuation des relations contractuelles pour une dur�e pouvant atteindre huit ans. M�me s'il est li� en partie � la hausse de loyer, le contexte d�j� conflictuel dans lequel les courriels sont intervenus n'autorise pas � appr�cier moins s�v�rement l'attitude du locataire. De m�me, l'int�r�t de l'intim� et de sa famille � conserver le logement litigieux ne permet pas de contrebalancer la gravit� du comportement � l'origine de la r�siliation anticip�e.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, le cong� extraordinaire notifi� le 30 ao�t 2013 est valable. Le grief tir� d'une violation de l'art. 266g CO est fond� et le recours doit �tre admis.
La recourante conclut � ce qu'une seule et unique prolongation du bail au 30 juin 2015 soit accord�e aux intim�s, comme les juges de premi�re instance l'avaient d�cid�. Elle requiert �galement des mesures d'ex�cution � cette date.
Pour leur part, les intim�s, dans l'hypoth�se o� le cong� anticip� serait valable, demandent au Tribunal f�d�ral de renvoyer la cause � la cour cantonale afin que celle-ci se prononce sur les deux conclusions subsidiaires qu'ils avaient formul�es dans leur appel du 15 septembre 2014, lesquelles portaient sur l'annulation du cong� donn� pr�tendument de mauvaise foi et sur la prolongation du bail pour une dur�e de quatre ans. Il est � noter qu'au stade de l'appel, les intim�s ne r�clamaient plus, � titre subsidiaire, une indemnit� fond�e sur l'art. 266g al. 2 CO, pr�tention rejet�e par le Tribunal des baux.
4.1.�S'il admet le recours, le Tribunal f�d�ral statue lui-m�me sur le fond ou renvoie l'affaire � l'autorit� pr�c�dente, voire � l'autorit� qui a statu� en premi�re instance, pour qu'elle prenne une nouvelle d�cision (art. 107 al. 2 LTF). En l'esp�ce, la cour de c�ans est en mesure de se prononcer sur les questions juridiques susmentionn�es, si bien qu'un renvoi serait contraire aux principes de c�l�rit� et d'�conomie de proc�dure (cf. Bernard Corboz, in Commentaire de la LTF, 2e �d. 2014, n. 24 ad art. 107 p. 1275).
4.2.�Sur le principe, le cong� extraordinaire fond� sur l'art. 266g al. 1 CO est annulable sur la base des art. 271 et 271a CO; l'art. 271a al. 3 let. e CO ne pr�voit une exception que dans les cas pr�vus � l'art. 271a al. 1 let. d et e CO. Il n'en demeure pas moins que, dans les faits, il n'est gu�re envisageable qu'un cong� fond� sur de justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO soit contraire aux r�gles de la bonne foi (cf. Wessner, op. cit., n. 38 ad art. 266g CO p. 670 s.; Lachat, op. cit., p. 702) ou alors tout � fait exceptionnellement (cf. Higi, op. cit., n� 72 ad art. 266g CO).
En l'esp�ce, les justes motifs dont la bailleresse peut se pr�valoir pour r�silier le bail de mani�re anticip�e r�sident dans le comportement du locataire d�crit plus haut (consid. 3.2). Dans cette constellation, on ne voit pas comment les intim�s pourraient invoquer � leur tour une attitude abusive de la part de la recourante. Une annulation du cong� extraordinaire fond�e sur les art. 271 ou 271a al. 1 CO n'entre manifestement pas en consid�ration dans le cas particulier.
4.3.�Lorsque le contrat est r�sili� sur la base de l'art. 266g al. 1 CO, une prolongation du bail n'est pas exclue (cf. art. 272a al. 1 CO). Cela �tant, les particularit�s du cong� pour justes motifs plaident d'embl�e pour une application tr�s restrictive de la possibilit� de prolonger le bail (cf. Wessner, op. cit., n. 40 ad art. 266g CO p. 671; Lachat, op. cit., p. 767; Higi, op. cit., n� 74 ad art. 266g CO).
En l'occurrence, une prolongation du bail d'une ann�e, telle qu'accord�e par le Tribunal des baux et accept�e par la bailleresse, n'est pas critiquable au regard des int�r�ts en pr�sence dans le cadre d'un cong� extraordinaire pour justes motifs. Cependant, comme ils ont obtenu gain de cause en appel, les intim�s n'avaient gu�re de raison de mettre � profit le temps �coul� depuis l'arr�t attaqu� pour rechercher un nouveau logement. Dans ces circonstances, il se justifie de prolonger le bail jusqu'au 31 d�cembre 2015.
Par ailleurs, il sera fait droit d'ores et d�j� aux mesures d'ex�cution requises par la recourante � l'issue de cette prolongation.
Les intim�s, qui succombent, prendront � leur charge les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF) et verseront des d�pens � la recourante (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
La r�siliation adress�e le 30 ao�t 2013 par A.A.________ � A.B.________ et B.B.________, avec effet au 30 juin 2014, portant sur le bail de l'appartement de 3 pi�ces et hall au 4
�me��tage de l'immeuble sis ..., � Lausanne, est valable.
Une seule et unique prolongation du bail est accord�e aux intim�s jusqu'au 31 d�cembre 2015.
Ordre est donn� aux intim�s de quitter et rendre libres les locaux le 31 d�cembre 2015 au plus tard.
A d�faut pour les intim�s de quitter volontairement les locaux, l'huissier du Tribunal des baux du canton de Vaud est charg�, sous la responsabilit� de la Pr�sidente du Tribunal des baux, de proc�der � l'ex�cution forc�e de la pr�sente d�cision sur requ�te de la recourante, avec au besoin l'ouverture forc�e des locaux.
Ordre est donn� aux agents de la force publique de concourir � l'ex�cution forc�e de la pr�sente d�cision s'ils en sont requis par l'huissier du Tribunal des baux.
Les intim�s, d�biteurs solidaires, verseront � la recourante une indemnit� de 2'500 fr. � titre de d�pens.