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Timestamp: 2020-07-16 17:23:57+00:00
Document Index: 44109470

Matched Legal Cases: ['art. 1125', 'art. 1126', 'art. 1125', 'art. 1126', 'art. 1125', 'art. 1123', 'art. 1126', 'art. 1125', 'art. 1126', 'art. 1125', 'art. 1129', 'art. 1129', 'art. 1129', 'art. 119', 'art. 8', 'sentenza ']

accesso – Avvocato MASSIMO GINESI
La Cassazione (Cass.civ. sez. II ord. 14 settembre 207 n. 21337 rel. Scarpa) ribadisce un principio più volte affermato: ove il viale di accesso al condominio svolga anche funzione di copertura dei sottostanti box, le relative spese di manutenzione andranno ripartite in forza del disposto dell’art. 1125 cod.civ.
La vicenda ha origine in un supercondominio, ove tali spese sono state invece ripartite secondo il disposto dell’art. 1126 cod.civ. ed alcuni condomini hanno impugnato la delibera, ottenendo ragione sia in primo che in secondo grado: il Tribunale di Frosinone e poi la corte d’appello di Roma hanno dato affermato l’applicabilità al caso di specie dell’art. 1125 cod.civ., questione che viene risproposta dal supercondominio ricorrente dinanzi al giudice di legittimità.
Nel respingere il ricorso, la cassazione osserva che: ” Come correttamente statuito dalla Corte d’Appello di Roma, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere al criterio previsto dall’art. 1126 c.c. (sul presupposto dell’equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell’immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità dell’inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, comma 2, c.c. di tal che è fondata l’impugnativa della deliberazione assembleare dell’8 marzo 2005 proposta da P A, M A, M A e V A, avendo l’assemblea erroneamente posto le spese di rifacimento del piazzale a carico per un terzo del condominio e per due terzi degli attori, proprietari esclusivi del sottostante locale (così Cass., sez. VI- 2, 16/05/2017, n. 12177; Cass., sez. II, 19/07/2011, n. 15841; Cass., sez. II, 05/05/2010, n. 10858; Cass., sez. II, 14/09/2005, n. 18194).
La Corte trae spunto dalla vicenda per estendere il principio anche alla ipotesi di lastrico solare o terrazza a livello che funga da copertura ad un solo vano: “D’altro canto, anche nelle ipotesi in cui ad una terrazza a livello sia sottoposto un solo locale, ove le relative spese di manutenzione vengano regolate alla stregua dell’art. 1126 c.c., e non dell’art. 1125 c.c., si finisce per porre a carico dell’unico condomino “coperto” i due terzi della spesa di rifacimento, ovvero il doppio di quanto dovuto dall’utilizzatore esclusivo della terrazza, così vanificandosi la ratio dell’art. 1126 c.c.: tale norma, infatti, intende dare maggiore rilievo alla utilitas ricavabile dal bene ulteriore a quella insita nella generale funzione di copertura, sicché essa mira non soltanto a compensare il più rapido deterioramento del lastrico dovuto al diuturno calpestio sullo stesso, quanto soprattutto a non far gravare iniquamente sui soli condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, una spesa che avvantaggia in maniera particolare chi da esso è in grado di trarre altri e diversi vantaggi. Pertanto, in caso comunque di riparazione di terrazza a livello sovrastante un’unica unità immobiliare, ovvero un unico piano, si rende plausibile un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., in maniera da dare pari incidenza alle funzioni di separazione in senso orizzontale, di sostegno e di copertura svolte dalla res”
Tale ultima interpretazione pare invece prendere le distanze da alcuni precedenti della stessa Cassazione (Cass.civ. sez. II 15 luglio 2003 n. 11029, Cass.civ. sez. II 16 maggio 1963, n. 1124).
© massimo ginesi 18 settembre 2017
Autore massimo ginesiPubblicato il 18 Settembre 2017 18 Settembre 2017 Categorie NewsTag 1125, 1126, 21337, accesso, cortili, lastrico, ripartizione, Scarpa, spese, unico vano
accesso al conto corrente: anche il condomino ne ha diritto?
La novella del 2012 ha modificato l’art. 1129 cod.civ. introducendo, al settimo comma della norma, la previsione che “L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica”
Che i condomini avessero diritto di visionare l’estratto conto era principio che in alcune occasioni era stato affermato dai giudici di merito (Tribunale di Salerno 30/07/2007, “ogni condomino, in quanto “cliente” deve aver diritto di ottenere direttamente dall’istituto bancario la consegna di copia degli estratti conto”. principio consolidato in giurisprudenza”)
La riforma sembrava tuttavia aver superato tali orientamenti, introducendo l’espressione “tramite l’amministratore” nell’art. 1129 cod.civ., sicché da parte di molti interpreti si è ritenuto che la facoltà di accesso del singolo possa esplicarsi solo attraverso una richiesta all’amministratore.
Alcuni mesi orsono sulla questione si è pronunciato l’Arbitro Bancario Finanziario, collegio di Roma, che con decisione 16.9.2016 n. 7960 ha chiarito che sussiste invece un preventivo obbligo del condomino di rivolgersi all’amministratore per ottenere copia dell’estratto conto ma che, in caso di inerzia di costui, non possa essere negato al singolo il diritto di accesso alla documentazione bancaria.
“Parte ricorrente, dopo aver ripetutamente richiesto invano all’amministratore di condomino la documentazione relativa agli estratti conto condominiali, ha rivolto la medesima istanza alla resistente, che, tuttavia, ha riferito di non poter evadere la richiesta della ricorrente per mancanza dei presupposti di legittimazione attiva (essendo l’amministratore l’unico legittimato a richiedere la documentazione in parola).”
L’intermediario pone a base del rifiuto l’art. 1129, settimo comma, cod. civ., a norma del quale “L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica”.
Nella specie, essendo stato inutilmente assolto tale obbligo di preventiva richiesta all’amministratore, il ricorso appare meritevole di accoglimento con conseguente condanna dell’intermediario al rilascio, a spese del richiedente e nei limiti di cui all’art. 119, comma 4, T.U.B., di copia della documentazione relativa al conto corrente del condominio richiesta.”
Va osservato che anteriormente alla riforma l’orientamento dell’arbitro bancario era stato, in alcune occasioni, di riconoscere libero accesso al singolo condomino (“La banca presso la quale è acceso il conto corrente intestato a un condominio è tenuta a fornire copia degli estratti conto al singolo condomino che li richieda” Arbitro bancario finanziario Milano, 19/04/2011, n. 814).
L’Arbitro Bancario è istituzione deputata alla risoluzione alternativa e stragiudiziale delle controversie in tale materia e dunque emette decisioni che non hanno attitudine a creare orientamento giurisprudenziale, i prinpici espressi paiono comunque meritevoli di conoscenza.
© massimo ginesi 11 gennaio 2017
Autore massimo ginesiPubblicato il 11 Gennaio 2017 Categorie NewsTag 1129, 119 TUB, accesso, amministratore, arbitro bancario, conto condominiale
T.A.R. Liguria, il Comune non ha potestà impositiva su aree condominiali private
Su un cortile condominiale si affacciano alcuni box e un fondo commerciale destinato a supermercato, l’area è utilizzata come accesso veicolare sia dai proprietari dei box, in favore dei quali è costituito un diritto di servitù sulla stessa, sia dai clienti del supermercato che viceversa sono terzi senza alcun titolo.
Il Condominio, per tutelare la proprietà condominiale e impedire l’indiscriminato accesso a chiunque, ha apposto due paletti e una catena all’ingresso. Ciò ha indotto il Comune a notificare un provvedimento al Condominio con cui ingiunge di “rispristinare lo stato preesistente dei luoghi mediante la rimozione dei paletti metallici con catenella” e con cui subordina il rilascio del richiesto titolo paesistico all’accordo di tutti i partecipanti.
Il provvedimento è stato ritenuto illegittimo dal TAR, cui ha fatto ricorso il Condominio, che ha rilevato come “L’esclusiva proprietà della via abilita infatti gli interessati a posizionare idonei strumenti volti ad impedire il transito dei terzi sul fondo, eccezion fatta per chi deve accedere e recedere alle proprietà che vantano il diritto di servitù come osservato in precedenza; la correttezza della destinazione del piano terreno del condominio (box ovvero magazzini utilizzati come autorimesse) non esclude l’interesse dei condomini all’accesso ed al recesso che presuppongono l’utilizzo della piccola strada privata”
Quanto all’assenso paesistico per l’installazione dei dissuasori a scomparsa osserva il TAR che ” In proposito il comune impone che: il condominio dovrà presentare una dichiarazione giurata sull’esclusiva proprietà del fondo in contestazione; l’installazione dei dissuasori dovrà essere preceduta dall’assenso degli aventi diritto, e che costoro avranno comunque una facoltà interdittiva sul rilascio del successivo titolo edilizio. Al riguardo il tribunale nota che, sempre nei limiti fissati dall’art. 8 del d.lvo 2.7.2010, n. 204, è sufficientemente appurata la proprietà dei condomini sulla fascia di terreno per cui è lite, sì che la determinazione è illegittima a tale riguardo. In ordine alla volontà dell’amministrazione di assumere funzioni simili a quelle giurisdizionali si osserva che ad essa non compete la preventiva soluzione dei contrasti tra i privati: è verosimile che l’amministrazione sia stata da tempo interessata dai differenti interessi tra le parti sul bene di che si tratta, ma il corretto rapporto tra la regolamentazione di diritto comune e quella che pertiene ad un’amministrazione postula che il titolo venga eventualmente rilasciato agli aventi diritto sulla base delle norme edilizie, mentre competono al giudice ordinario le controversie sulle eventuali doglianze relative all’esercizio dei diritti esistenti sul bene interessato dal titolo di fonte amministrativa”.
In sostanza la P.A. non può e non deve spingersi oltre il proprio ruolo di tutela imposta dalla norma pubblicistica, spettando la valutazione e la soluzione delle controversie fra privati al Giudice ordinario.
Una sentenza interessante, a fronte di condotte spesso non lineari dei Comuni.
© massimo ginesi giugno 2013
Autore massimo ginesiPubblicato il 20 Giugno 2016 Categorie NewsTag accesso, comune, cortile, dissuasore, passaggio, potere, Pubblica Amministrazione, servitù, supermercato, tar