Source: http://www.eitner-versicherungsmakler.de/Presse-BerufshaftpflichtVerwalter.php
Timestamp: 2018-10-20 19:41:08
Document Index: 395620088

Matched Legal Cases: ['§ 15', '§ 45', '§ 4', '§ 49', '§ 1', '§ 29', '§ 5', '§ 15']

Was muss die Berufshaftpflicht für Verwalter leisten und worauf ist zu achten?
Pflichtversicherung zum 1.8.2018
"Das Grundeigentum" Heft 4/2018 von Michael Eitner
Nachdem der Bundesrat das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnungsimmobilienverwalter am 22.09.2017 verabschiedet hat, wurde inzwischen der Referentenentwurf der Anpassungen der Makler- und Bauträgerverordnung veröffentlicht, der nähere Informationen zum benötigen Versicherungsumfang und Fortbildung gibt. Das zuständige Ministerium für Wirtschaft und Energie hatte die entsprechenden Verbände um Stellungnahmen zum vorgelegten Entwurf der MaBV bis Mitte November gebeten. Es wird nunmehr erwartet, dass die Verordnung mit einigen Klarstellungen versehen, nach einer Kabinettsbildung entsprechend durchgeht.
Wie schon in unserem Hintergrundartikel Berufszulassung für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler (in Das Grundeigentum 23/2017, Seite 1427) erwähnt, ist gemäß § 15 des Entwurfs der MaBV ist eine Pflichtversicherungssumme für Vermögensschäden in Höhe von 250.000 EUR zum 1.8.2018 vorgesehen.
Im Folgenden wird davon ausgegangen, dass es sich um das Erfordernis einer reinen Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung handelt. Gleichwohl ist aber auch bekannt, dass es Verbände gibt, die hier das Bestehen einer Betriebs-Haftpflichtversicherung mit Vermögensfolgeschäden interpretieren. Es bleibt abzuwarten, wie der Entwurf dahingehend klargestellt wird. Fest steht aber bereits jetzt, dass Verwalter künftig eine Haftpflichtversicherung abschließen müssen, um eine Wohnimmobilienverwaltererlaubnis zu erhalten. Die Mindestversicherungssumme beträgt 250 000 EUR für jeden Versicherungsfall und 500 000 EUR für alle Versicherungsfälle eines Jahres.
Hier nun eine aktuelle Marktübersicht, über versicherte Tätigkeiten, Klauseln und Prämienkalkulation einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Immobilienverwalter.
Welche Tätigkeiten sollten versichert sein?
Moderner Versicherungsschutz zeichnet sich dadurch aus, dass neben der reinen Verwaltertätigkeit für Wohneigentümer und Wohneigentümergemeinschaften folgende weitere Tätigkeiten mitversichert gelten sollten:
Sachverständigen- und Gutachtertätigkeit (z.B. Stellungnahmen zu Schäden, zu Mängeln)
Erbringung kaufmännischer Dienstleistungen (z.B. Heizkostenabrechnungen, Mietenbuchhaltung)
Leistungen des technischen Gebäudemanagement
Vertretung der WEG
Beantragung von Darlehen und Förderungen für Wohneigentümergemeinschaften Ersatzzusteller gem. § 45 Abs. 2 WoEigG
Der Verwalter haftet für jedes Verschulden bei Verletzung seiner Pflichten aus dem Verwaltervertrag. Wenn dem Verwalter also ein fehlerhaftes Tun oder auch ein fehlerhaftes Unterlassen vorgeworfen wird, geht es in aller Regel nicht um Personen- oder Sachschäden, sondern um reine Vermögensschäden. Beispiele wären:
Fehler aus der Verwaltung
Nichtausschöpfung von Mieterhöhungsmöglichkeiten
Verjähren lassen von Mietforderungen
Nichtausüben des Vermieterpfandrechts bei Auszug, vorzeitige Auszahlung der Kaution
Verspätete Geltendmachung von Umlagen, Verjährenlassen von Gewährleistungsansprüchen
Ersatz der Mietforderungen nach verspätetem Mieteinzug bei zwischenzeitlicher Insolvenz des Mieters
Fehler aus Bauvorhaben
Erhöhte Handwerkerkosten durch vom Hausverwalter zu vertretende Fehler im Zeitplan
Fehler in der Gestaltung von Verträgen mit Bauunternehmen, Lieferanten, Behörden
Überzahlung von Baufirmen
Welche besonderen Einschlüsse gibt es?
Hausverwalter als Organ der WEG
Abweichend von § 4 Ziffer 7 der Allgemeine Versicherungsbedingungen zur Haftpflichtversicherung für Vermögensschäden (AVB) besteht Versicherungsschutz für den Fall der Inanspruchnahme des Wohnungseigentumsverwalters als Organ der WEG.
Prozesskosten gem. § 49 Abs. 2 WEG
In Erweiterung von § 1 Ziffer 1 AVB ist die Auferlegung von Prozesskosten versichert
Gesamtschuldnerische Inanspruchnahme von Verwaltungsbeiräten (§ 29 WEG) zusammen mit dem Verwalter
Versicherungsschutz besteht auch aufgrund von Schäden, bei denen sowohl ein Verschulden des Verwalters als auch des Verwaltungsbeirats behauptet wird.
Erbringung außergerichtlicher Rechtsdienstleistungen
Mitversichert ist die Erbringung außergerichtlicher Rechtsdienstleistungen gemäß § 5 Abs. 1 Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG).
Das versehentliche Löschen, Verändern, Blockieren von Daten Dritter gilt als Vermögensschaden im Sinne der AVB und ist abweichend von § 15 Ziffer 3 AVB ist mitversichert.
Mitversichert ist der Eigenschaden des Verwalters, soweit der Verwalter Objekte betreut, an denen er einen Eigentumsanteil von nicht mehr als 20% hält.
Haftpflichtansprüche Dritter aus eigenverwalteten Immobilien
Im Falle der Betreuung einer Immobilie, welche sich im vollständigen oder teilweisen Eigentum des Verwalters befindet, besteht Versicherungsschutz für Haftpflichtansprüche Dritter (Mieter, Pächter, Miteigentümer).
Versicherungsschutz besteht für das Erstellen von Bestätigungen über Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen.
Bargeldloser Zahlungsakt
Versicherungsschutz besteht für fahrlässig fehlerhaft ausgeführte, bargeldlose Zahlungsakte. Voraussetzung für den Versicherungsschutz ist, dass der Zahlungsakt in Ausübung der versicherten Tätigkeit erfolgt.
Versicherungsverträge bei Immobilienverwaltung
Versicherungsschutz besteht für Ansprüche wegen Pflichtverletzungen beim Abschluss und der nicht ordnungsgemäßen Erfüllung oder Fortführung von Versicherungsverträgen für verwaltete Objekte, soweit die Pflichtverletzung im Rahmen der versicherten Tätigkeit erfolgt.
Verletzungen von Persönlichkeitsrechten und des AGG
Mitversichert sind Haftpflichtansprüche auf Ersatz eines immateriellen Schadens wegen Verletzung eines Persönlichkeitsrechts und des Allg. Gleichbehandlungsgesetzes (AGG).
Internet Vermögensschäden durch Viren oder Angriffe
(z. B. Würmer, Trojaner) Versicherungsschutz besteht, sofern der Verwalter nachweisen kann, dass er zum Verstosszeitpunkt angemessene, dem Stand der Technik entsprechende technische Einrichtungen und Verfahren zur Informationssicherheit unterhalten hat.
Mitversichert sind Haftpflichtansprüche wegen Verletzung von Datenschutzgesetzen.
Werden gegen den Verwalter Vorwürfe wegen wissentlicher Pflichtverletzung erhoben, welche strittig sind, besteht Abwehrschutz.
Warum gibt es eine Rückwärtsversicherung?
Was bedeutet Nachhaftung? Die Rückwärtsversicherung deckt alle Verstöße, die der VN möglicherweise vor Abschluss der Versicherung begangen hat und ihm nicht bekannt waren. Sie ist für Schäden gedacht, die während der Laufzeit des vorliegenden Vertrages eingetreten sind und gemeldet werden, wenn der zugrunde liegende Verstoß während der Laufzeit des Vorvertrages erfolgt ist und der Vorversicherer wegen Ablaufs der Nachmeldefrist (Nachhaftung) keinen Versicherungsschutz mehr zu gewähren hat.
Nachhaftung erfasst die Folgen aller während der Versicherungsdauer begangener Verstöße, die dem VU nicht später als XX Jahre nach Beendigung des Versicherungsvertrages gemeldet werden. Wird von Versicherer zu Versicherer mit unterschiedlichen Jahresangaben gehandhabt, längstens 10 Jahre.
In eine aktuelle Marktübersicht (Stand 11/2017) haben wir die folgenden Versicherer einbezogen: Allianz, AXA, Ergo, Hdi/Gerling, Helvetia, Hiscox, Gothaer, R+V und VHV.
Der angebotene Versicherungsschutz ist sehr unterschiedlich. Drei der angefragten Versicherer könnten die benannten Klauseln mit ihren aktuell am Markt angebotenen Produkten fast komplett abbilden. Das sind derzeit z.B. AXA Versicherung AG, Gothaer Allg. Versicherung AG und Hiscox. Bei dem Angebot der Hiscox ist zu erwähnen, dass Wohnungseigentümer in ihrer Funktion als Beirat über die Vermögensschadenhaftpflicht des Verwalters mitversichert sind (soweit der Verwalter das Wohnungseigentum verwaltet).
Andere Versicherer leisten überwiegend nur für Fehler aus der reinen Verwaltertätigkeit und beispielsweise nicht für Vermögensschäden aus Immobilienmaklertätigkeiten oder für Fehler am technischen Gebäudemanagement. Zur „Ehrenrettung“ dieser Versicherer muss allerdings erwähnt werden, dass z. B. Allianz und Ergo derzeit ihre Bedingungswerke überarbeiten, d.h. nachbessern werden.
Hier gilt es sorgfältig abzuwägen, welchen Versicherungsschutz man unbedingt benötigt, bzw. wo man Ausschlüsse akzeptieren kann, weil man bestimmte Tätigkeiten (z.B. Immoblienmaklertätigkeiten oder Leistungen des technischen Gebäudemanagements) nicht ausführt.
Die Kosten einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Hausverwaltungen sind von verschiedenen Faktoren abhängig, welche von Versicherer zu Versicherer auch unterschiedlich sind. Einfluss nehmen können: Der Jahresumsatz, die Anzahl der verwalteten Wohn- und Gewerbeeinheiten, oder die Anzahl der im Unternehmen tätigen Mitarbeiter, sowie der gebotene Versicherungsschutz, die Höhe der gewünschten Deckungssummen und die Höhe des zu vereinbarenden Selbstbehalts.
Prämienbeispiele für eine Vermögensschadenhaftpflicht mit einer Deckungssumme, wie vom Gesetzgeber gefordert, in Höhe von 250.000 €
(diese Summe steht zweifach für sämtliche Schadenfälle eines Versicherungsjahres zur Verfügung)
1. HV mit ca. 1.000 WE/GE, Nettoumsatz = rd. 250.000 €
Die Jahresprämie beträgt etwa 800 € inkl. Versicherungssteuer
2. HV mit ca. 4.000 WE/GE, Nettoumsatz = rd. 1.000.000 €
Die Jahresprämie beträgt etwa 3.000 € inkl. Versicherungssteuer
Nachlässe sind individuell möglich und von der Größenordnung der Hausverwaltung, sowie vom bisherigen Schadenverlauf abhängig. Weiteren positiven Einfluss auf die Prämienkalkulation nehmen Laufzeitrabatte und Neugründungsnachlässe.
Der Eigenanteil pro Schaden liegt bei den meisten Anbietern bei 250,- €.
Das doch sehr weitreichende Tätigkeitsfeld eines Verwalters sollte obligatorisch, also möglichst umfassend abgesichert sein. Im Hinblick darauf setzt das Bedingungswerk der Gothaer Allg. Versicherung AG derzeit die Benchmark. Der Versicherungsschutz von AXA und Hiscox ist ähnlich umfangreich (bei diesen Versicherern muss jedoch neben der Vermögensschadenhaftpflicht dort auch die Betriebshaftpflichtversicherung mit abgesichert gelten). Im Preis- Leistungsvergleich sind derzeit die Gothaer und die Hiscox gute, über dem Marktdurchschnitt liegende Versicherer.
Es gilt jedoch sorgfältig abzuwägen, welchen Versicherungsschutz man tatsächlich benötigt, bzw. wo man Ausschlüsse akzeptieren kann, weil man bestimmte Tätigkeiten (z.B. Immoblienmaklertätigkeiten oder Leistungen des technischen Gebäudemanagements) nicht ausführt.
Ferner wäre zu empfehlen, falls Sie Mitglied eines berufsständischen Verbandes sind, dort nachzufragen, ob über diesen Verband mit einem Versicherungsunternehmen möglicherweise Sonderkonditionen (Prämiennachlass über sog. Rahmenverträge) angeboten werden.