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Timestamp: 2020-07-06 05:23:43
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Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 28', '§ 305', '§ 535', 'BGH', '§ 554', '§ 5', '§ 5', '§ 2', '§ 27', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 560', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 560', '§ 535', '§ 556', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 765', '§ 551', '§ 551', 'BGH']

Wer ist verpflichtet, Bagatellschäden in der Mietwohnung zu beheben und die Kosten hierfür zu tragen?
Im Allgemeinen verpflichtet das Gesetz den Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung: Nach § 535 BGB muss er „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (zu) überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand (zu) erhalten“.
Häufig finden sich aber in Mietverträgen Klauseln, nach denen die Mieter_innen die Kosten für kleine Instandhaltungen, Klein- oder Bagatellreparaturen zu tragen haben (was kleine Instandhaltungen sind, ist in § 28 Abs. 3 II. BV geregelt). Die Abwälzung der Kostenübernahme für kleine Instandhaltungen auf die Mieter_innen durch mietvertragliche Klauseln ist im Allgemeinen zulässig, jedoch sind nicht alle solche Klauseln gültig. Das Recht über die allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 bis 310 BGB) stellt Zumutbarkeitsregeln auf. Denen zufolge entfallen Mietvertragsklauseln ersatzlos, wenn sie die Mieter_innen unangemessen benachteiligen und es gilt wieder uneingeschränkt die gesetzliche Regelung des o.g. § 535 BGB: Der Vermieter muss die Kosten für Reparaturen vollständig selbst tragen und die Mieter_innen brauchen keine Kosten zu übernehmen.
Mieter_innen können nur unter folgenden Voraussetzungen zur Übernahme der Kleinreparaturkosten verpflichtet werden:
1. Zum einen muss im Mietvertrag festgelegt werden, dass die Höhe der Kostenübernahme für den Einzelfall betragsmäßig begrenzt ist und dabei ca. 75 Euro nicht übersteigen darf (aufgrund des Preisanstiegs akzeptieren einige Gerichte inzwischen auch höhere Beträge, so z.B. AG Brandenburg, Urt. v. 06.03.2008, AZ: 31 C 306/07, welches 100 Euro als Grenze gesetzt hat). Das bedeutet, dass die betreffende Reparaturmaßnahme insgesamt maximal 75 Euro kosten darf. Sobald sie mehr als 75 Euro kostet, muss der Vermieter die gesamte Rechnung begleichen. Mieter_innen dürfen nicht an größeren Reparaturen mit Teilbeträgen beteiligt werden. Kostet eine Reparatur z.B. 125 Euro und sollen die Mieter_innen davon 75 Euro übernehmen, so ist dies unzulässig.
2. Des Weiteren darf auch die jährliche Gesamtsumme der kleinen Instandhaltungen 150 bis 200 Euro oder 6% der Jahresbruttomiete bzw. 8% der Jahresnettomiete nicht übersteigen.
3. Schließlich dürfen die kleinen Instandhaltungen nur Gegenstände betreffen, die dem unmittelbaren und häufigen Zugriff der Mieter_innen ausgesetzt sind. So kann z.B. das Wiederbefestigen einer lockeren Steckdose eine Kleinreparatur sein, die von den Mieter_innen zu bezahlen ist, jedoch nicht das Erneuern von Leitungen, die unter Putz in der Wand verlegt sind.
Ohne die oben genannten Begrenzungen ist die mietvertragliche Klausel, dass die Mieter_innen die Kosten für kleine Instandhaltungen zu tragen haben, unwirksam.
Darüber hinaus sind sogenannte Vornahmeklauseln unzulässig. Dies sind Formularklauseln, welche die Mieter_innen verpflichten, Reparaturen oder auch Wartungsarbeiten selbst auszuführen oder in Auftrag zu geben (BGH, Urt. v. 06.05.1992, AZ: VIII ZR 129/91). Zur direkten Übernahme von Wartungsarbeiten können die Mieter_innen nicht verpflichtet werden.
Ergänzendes Urteil zur Unwirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten
Wartungsklausel, die die Kosten der Erneuerung umfasst: AG Schöneberg, Urt. v. 19.08.2008, AZ: 3 C 220/08.
Auch wenn der Vermieter Forderungen zur Kostenübernahme stellt, sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen.
Was heißt “barrierefrei”?
Im mietrechtlichen Zusammenhang bedeutet das, dass eine Wohnung so gestaltet wird, dass sie von jedem Menschen uneingeschränkt benutzt werden kann – unabhängig von einer eventuell vorhandenen Behinderung.
Behinderte Mieter_innen können die Zustimmung des Vermieters zu einem behindertengerechten Umbau der Wohnung auf eigene Kosten verlangen. Für eventuelle spätere Rückbaukosten kann der Vermieter eine zusätzliche Sicherheit fordern (§ 554 a BGB). Diese zusätzliche Sicherheitsleistung muss – wie die Kaution – getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden.
Befristeten Mietvertrag
BMGeV, Mietrecht
Dieser Eintrag ist eine Weiterleitung zu Zeitmietvertrag.
Seine Obergrenze findet der Mietpreis in § 5 WiStG, der eine Überschreitung der üblichen Entgelte – in Berlin also in der Regel der Mietspiegelwerte (siehe unten) – um mehr als 20% als ordnungswidrig und damit als unzulässig einstuft, wenn die überhöhte Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen, also unter Ausnutzung einer Mangellage, gefordert wurde.
Vereinbaren Sie aber nicht leichtfertig eine überhöhte Miete in der Hoffnung auf spätere Herabsetzung! Lassen Sie sich beraten. Denn es kann sogar ein Mietpreis zulässig sein, der bis zu 50 % über den üblichen Entgelten liegt – wenn denn ein solcher „zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist“ und kein „auffälliges Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters“ besteht (§ 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG).
Tipps für Mieter_innen, die sich vor Überraschungsbesuchen schützen möchten oder deren Hausfrieden bedroht wird
Indem Sie eine Wohnung mieten, erwerben Sie auch das alleinige Recht, darüber zu bestimmen, wer Ihre Wohnung wann und warum betreten darf. Dieses rechtlich geschützte Hausrecht dürfen Sie nicht nur gegenüber ungebetenen Versicherungsvertretern ausüben – es gilt auch gegenüber Ihrem Vermieter und seinen Beauftragten.
Nutzen Sie Ihr Hausrecht vor allem, um sich gegen Überraschungsbesuche zu schützen. Überraschungsbesuche machen kopflos und können zu unüberlegten Handlungen führen und genau das sollten Sie Ihrem Vermieter gegenüber vermeiden. Zutrittswünsche Ihres Vermieters oder Ihrer Hausverwaltung oder von Handwerksfirmen gehören also grundsätzlich in Ihren Briefkasten!
Diese Infoschrift können Sie auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken.
Wann müssen Sie Zutritt gewähren?
Der Vermieter darf von seinem Recht auf das Betreten und Besichtigen der Wohnung in einer die Mieter_innen schonenden Weise Gebrauch machen und muss auf die Mieter_innen Rücksicht nehmen. Ihm steht dieses Recht grundsätzlich nur nach Anmeldung und nur an Wochentagen und zu angemessener
Tageszeit zu (in der Regel wochentags zwischen 10 und 13 bzw. 15 und 18 Uhr).
Folgende Gründe berechtigen laut herrschender Rechtsprechung zum Zutritt nach Voranmeldung:
Begutachtung von Mängeln, die Sie gemeldet haben, bzw. Überprüfung der daraufhin durchgeführten Reparaturen
begründeter Verdacht auf vertragswidrigen Gebrauch oder Verwahrlosung der Wohnung – z. B. der Verdacht, Sie betrieben in Ihrer Wohnung ein Wohnheim, hätten ohne Genehmigung eine Wand entfernt, stapelten stinkenden Müll usw.
Neuvermessung Ihrer Wohnung oder Vorbereitung bzw. Durchführung von Baumaßnahmen (Erstellung von Kostenvoranschlägen, Bauplänen, Beseitigung von Mängeln
Darf der Vermieter es den Mieter_innen untersagen Besuch zu empfangen?
Mieter_innen sind berechtigt Besuch zu empfangen, ohne dass dies dem Vermieter gegenüber angezeigt werden oder dieser den Besuch etwa erst genehmigen muss. Besuch ist jedoch, im Gegensatz zur Untermiete und der Daueraufnahme, immer an eine begrenzte Verweildauer geknüpft. Grundsätzlich darf die Besuchsdauer 6 bis 8 Wochen dauern, 3 Monate sind bereits zu lang (AG Frankfurt a. M., Urt. v. 12.01.1995, AZ: 3 C 5170/94).
Klauseln über das Besuchsrecht der Mieter_innen im Mietvertrag sind nur wirksam, wenn dadurch berechtigte Belange des Vermieters geschützt werden und das grundrechtlich geschützte Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit der Mieter_innen nicht beeinträchtigt wird.
Die Mieter_innen haften für das Verhalten der sie Besuchenden wie für eigenes. Wenn ihr Besuch z. B. die Mieträume oder das Treppenhaus in vorwerfbarer Weise beschädigt, sind sie dem Vermieter gegenüber so zum Ersatz verpflichtet, als hätten sie selbst die Schäden verursacht.
BMGeV, MietrechtBertriebskosten, Hausverwaltung, Heizkosten, Miete, Mietrecht, Nebenkosten, Wohnkosten
Betriebskosten, BMGeV, MietrechtBetriebskosten, Betriebskostenabrechnung, Betriebskostenerhöhung, Betriebskostenvorauszahlung, Hausverwaltung, Heizkosten, Leerstand, Miete, Mietrecht, Mietvertrag, Wohnkosten
Der Vermieter darf nur diejenigen Kosten umlegen, die im Mietvertrag als Betriebskosten benannt sind, wobei ein Hinweis auf „Betriebskosten nach § 2 BetrKV“ (in bis zum 31. Dezember 2003 geschlossenen Mietverträgen auf Anlage 3 des § 27 der II. Berechnungsverordnung) ausreicht.
Umlagefähig sind nur Kosten, die tatsächlich entstanden sind.
Aber nicht alle entstandenen Kosten sind auch umlagefähig. Es dürfen nur Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung und bei ordnungsgemäßer Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Das sind Kosten, die ein wirtschaftlich denkender Vermieter auch dann verursachen würde, wenn er sie nicht an die Mieter_innen weitergeben könnte. Dieser Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist gesetzlich in § 556 Abs. 3 BGB festgelegt.
Allerdings bedeutet das nicht, dass er z. B. bei Dienstleistungen immer das billigste Angebot nehmen muss. Wenn aber die Beleuchtung eines Hauses ohne Grund durchgängig Tag und Nacht brennt, durch wiederholte Rohrbrüche (unterlassene Instandhaltung!) mehr Wasser verbraucht wird oder er zu viele Mülltonnen bestellt, handelt der Vermieter unwirtschaftlich. Weisen Sie ihn darauf hin!
In einem Rechtsstreit haben die Mieter_innen das unwirtschaftliche Handeln des Vermieters darzulegen. Sie sollten deshalb immer rechtzeitig Beweise sichern.
Die Betriebskostenabrechnung muss in Textform erfolgen und den Mieter_innen zugehen (bei Mietermehrheit genügt die Abrechnung gegenüber einer/m Mieter/in); ein allgemeiner Aushang im Haus reicht nicht aus.
eine Zusammenstellung der gesamten Betriebskosten des Hauses oder der Wirtschaftseinheit (die Gesamtkosten sind auch dann vollständig anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind (BGH, VIII ZR 1/06) oder die Kosten auf eine kleinere Wirtschaftseinheit umgelegt werden (BGH, VIII ZR 261/06); es genügt nicht, nur die schon bereinigten Kosten anzuführen.)
die Angabe, welcher Verteilerschlüssel zugrunde gelegt wurde und dessen Erläuterung
die Berechnung des auf die Wohnung des Mieters/der Mieterin entfallenden Anteils der Betriebskosten
die von dem Mieter/der Mieterin geleisteten Vorauszahlungen
Grundsätzlich gilt, dass jede Abrechnung klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein muss, so dass sie dem durchschnittlichen Verständnisvermögen von juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter_innen entspricht.
Aber auch wenn die Abrechnung die genannten Mindestanforderungen erfüllt, kann sie inhaltliche Fehler aufweisen (Näheres siehe unter „Belegeinsicht“).
Der Abrechnungszeitraum ist konkret anzugeben. Grundsätzlich muss er 12 Monate betragen. Kürzere oder längere Zeiträume sind nicht zulässig. Aber: Keine Regel ohne Ausnahmen, lassen Sie sich beraten.
Beginnt der Mietvertrag im laufenden Jahr, muss der Abrechnungszeitraum ebenfalls zwölf Monate betragen. Die Betriebskosten sind dann für die entsprechende anteilige Nutzungsdauer zu berechnen. Wenn das Gebäude neu errichtet wurde und der Vermieter den üblichen Abrechnungszeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember wählt, sind vor der Bezugsfertigkeit keine umlagefähigen Betriebskosten angefallen, so dass nur über das sogenannte „Rumpfjahr“ abgerechnet wird.
Der Vermieter muss die einzelnen Kosten dem betreffenden Abrechnungszeitraum zuordnen. Er kann zwischen zwei Abrechnungsmethoden wählen: Abrechnen darf der Vermieter Kosten für die Leistungen, die im angegebenen Abrechnungszeitraum erbracht sind (Leistungsprinzip) oder Kosten, für die er im Abrechnungszeitraum Bescheide oder Rechnungen erhalten und bezahlt hat (Abflussprinzip).
Die Abrechnung muss den Mieter_innen binnen eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zugehen.
Da in der Regel das Abrechnungsjahr mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, muss die Abrechnung bis zum 31. Dezember des darauf folgenden Jahres vorgenommen und den Mieter_innen zugegangen sein. Rechnet der Vermieter verspätet ab, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen – es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (Ausschlussfrist – § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Ein Guthaben hingegen ist an die Mieter auszuzahlen, auch wenn die entsprechende Abrechnung verspätet eintrifft.
Tipp: Musterbrief zur verspäteten Betriebskostenabrechnung
Haben Sie in Unkenntnis der Ausschlussfrist auf eine verspätete Abrechnung des Vermieters Nachforderungen ausgeglichen, können Sie diese Zahlung zurückfordern.
Für jede Betriebskostenart hat der Vermieter anzugeben, welche Kosten im Abrechnungszeitraum angefallen sind. Manche darf er zusammenfassen, so z. B. die Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung. Eine Gegenüberstellung mit den Kosten des Vorjahres ist nicht erforderlich. Im eigenen Interesse sollten Sie aber immer die vorangegangene Abrechnung aufheben, um sie mit der neuen Abrechnung vergleichen zu können, denn bei überdurchschnittlichen Kostensteigerungen muss der Vermieter die Gründe dafür erläutern.
Grundsätzlich sollen Betriebskosten nach der kleinstmöglichen Abrechnungseinheit – möglichst dem Gebäude – abgerechnet werden. Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau kann die Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage einer Wirtschaftseinheit (bestehend aus mehreren Gebäuden) erfolgen. Dies setzt voraus, dass eine entsprechende Wirtschaftlichkeitsberechnung vorliegt und Eigentümer und Vermieter identisch sind.
Auch bei preisfreiem Wohnraum kann der Vermieter – sofern mietvertragliche Regelungen dem nicht entgegenstehen – nach einer Wirtschaftseinheit abrechnen, wenn die Gebäude einheitlich verwaltet werden, in unmittelbarem örtlichen Zusammenhang stehen und keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert bestehen.
Befinden sich Gewerberäume und Mietwohnungen in einem Haus, muss eine getrennte Berechnung nur dann erfolgen, wenn die Kosten der Gewerbemieter zu einer Mehrbelastung für
die Wohnungsmieter führen.
Befinden sich also in Ihrem Wohngebäude Gewerbemieter, die mehr Wasser verbrauchen oder mehr Abfall produzieren (z. B. Gaststätten, Blumenläden oder Friseursalons), sollten Sie die Abrechnung sorgfältig prüfen und auch in die Abrechnungsbelege Einsicht nehmen, um im Streitfall die höheren Kosten belegen zu können, da nach Auffassung des BGH zunächst die Mieter_innen darlegen und beweisen müssen, dass durch die Gewerbemieter eine ins Gewicht fallende Mehrbelastung für sie auftritt. Nur dann muss der auf die Gewerberäume entfallende Anteil an den Betriebskosten in der Abrechnung gesondert ausgewiesen und vor der Aufteilung der Kosten auf die Wohnungen abgezogen werden (Vorwegabzug).
Die Gesamtkosten müssen auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Denkbare Verteilerschlüssel sind:
die Anzahl der im Haus vorhandenen Wohnungen
die Miteigentumsanteile (bei vermieteten Eigentumswohnungen)
Welcher Verteilerschlüssel angewendet wird, kann zwischen den Mieter_innen und dem Vermieter für jede einzelne Betriebskostenart vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung muss jedoch vor einem Abrechnungszeitraum getroffen werden, ist also immer nur für die Zukunft gültig. Wurde nichts vereinbart, ist nach der Wohnfläche abzurechnen (§ 556 a Abs. 1 BGB).
Die Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen (z. B. für Wasser und Abwasser), können nach dem Verhältnis der Wohnflächen oder nach einem Maßstab umgelegt werden, der dem unterschiedlichen Verbrauch/der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Hat der Vermieter in allen Wohnungen Kaltwasseruhren einbauen lassen, muss er verbrauchsabhängig abrechnen.
Die Aufzugskosten sind zwar nach dem Verhältnis der Wohnflächen umzulegen, Wohnungen im Erdgeschoss können aber von der Umlage ausgenommen werden.
Die Kosten einer maschinellen Wascheinrichtung dürfen bei öffentlich geförderten Sozialwohnungen nur auf die Benutzer/innen der Einrichtung umgelegt werden, und zwar in einem Maßstab, der dem unterschiedlich häufigen Gebrauch durch die einzelnen Benutzer Rechnung trägt.
Die monatlichen Grundgebühren für das Kabelfernsehen sind in jeweils gleicher Höhe auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen. Sonderregelung: Für öffentlich geförderte Sozialwohnungen wird die monatliche Grundgebühr zu gleichen Teilen nur auf die Mieter_innen umgelegt, die dem Anschluss zugestimmt haben.
Die Wartungskosten für Gasetagenheizungen und Gaswarmwassergeräte (Durchlauferhitzer) werden jeweils gesondert für jede Wohnung abgerechnet, wenn die Wohnungen einer Abrechnungseinheit unterschiedlich mit diesen Geräten ausgestattet bzw. solche Geräte nur in einzelnen Wohnungen vorhanden sind.
Achtung: Die Wartungskosten von Gasherden sind nicht umlagefähig.
Gesamtkosten der Müllentsorgung 2.000 Euro, geteilt durch 1.000 qm Gesamtwohnfläche = 2 Euro/qm; 2 Euro/qm multipliziert mit 100 qm Fläche Ihrer Wohnung = 200 Euro Anteil Ihrer Wohnung.
Gesamtkosten des Kabelfernsehens (Grundgebühr): 3.000 Euro, geteilt durch 30 angeschlossene Wohnungen = 100 Euro Anteil pro Wohnung.
Gesamtkosten für Wasserversorgung: 10.000 Euro, geteilt durch 100 im Haus lebende Personen = 100 Euro pro Person; 100 Euro x 3 in Ihrer Wohnung lebende Personen = 300 Euro Anteil Ihrer Wohnung.
Fehler in den Betriebskosten
Irren ist menschlich – doch kann der Vermieter ohne Weiteres Fehler, die er in der Betriebskostenabrechnung gemacht hat, berichtigen?
Zur Beantwortung dieser Frage muss man zunächst folgende mietrechtliche Besonderheiten kennen. Erstens lassen sich Betriebskostenabrechnungsfehler in zwei Kategorien einteilen – in formelle und materielle (also inhaltliche) Fehler. Zweitens ist der Vermieter verpflichtet, die Abrechnung den Mieter_innen innerhalb der Ausschlussfrist zukommen zu lassen. Sodann lässt sich anhand des grundlegenden Urteils des BGHs (17.11.2004, AZ VIII ZR 115/04) Folgendes zusammenfassen:
Innerhalb der Ausschlussfrist darf der Vermieter selbst formell fehlerhafte Abrechnungen korrigieren bzw. eine zweite, formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellen (noch nicht abschließend geklärt aber ist, ob der Vermieter berechtigt ist die Abrechnung zu berichtigen, wenn Mieter_innen zuvor die Nachzahlung geleistet bzw. das Guthaben angenommen haben). Nach Ablauf der Ausschlussfrist kann er lediglich materielle Fehler berichtigen.
Liegt also nach Abschlussfrist eine formell fehlerhafte Abrechnung vor, so müssen Mieter_innen für den Fall, dass diese mit einem Nachzahlungsbetrag endet, diesen nicht bezahlen. Diese Regelung soll Mieter_innen davor schützen, dass der Vermieter kurz vor Fristablauf irgendeine (falsche) Kostenzusammenstellung vorlegt, um die Ausschlussfrist zu umgehen. Die inhaltlichen Fehler kann der Vermieter zeitnah nach Ablauf der Ausschlussfrist berichtigen. Der BGH hält hier 3 Monate für ausreichend (Urt. v. 05.07.2006, AZ VIII ZR 220/05).
Verändert sich das Ergebnis der Abrechnung dadurch aber zu finanziellen Lasten der Mieter_innen, so kann der Vermieter diesen Betrag nur verlangen, wenn er die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Das ist z.B. der Fall, wenn ein Stromversorger seine ursprüngliche Rechung korrigiert. Verändert sich das Ergebnis der Abrechnung nach der Korrektur zugunsten der Mieter_innen, so ist dieser Betrag stets an die Mieter_innen auszuzahlen.
So leicht die Feststellung ist, ob die Ausschlussfrist abgelaufen ist, so schwer ist die Abgrenzung zwischen formellen und materiellen Fehlern. Wir empfehlen Ihnen insofern, eine Beratungsstelle aufzusuchen und sich beraten zu lassen.
Betriebskosten, BMGeV, MietrechtBetriebskosten, Betriebskostenabrechnung, Betriebskostenerhöhung, Betriebskostenvorauszahlung, Hausverwaltung, Heizkosten, Miete, Mietrecht, Mietvertrag, Wohnkosten
Unter welchen Voraussetzungen kann der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung erhöhen?
Mit der Betriebskostenabrechnung kommt oftmals nicht nur eine Nachzahlung, sondern auch eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung. Mieter_innen werden aufgefordert, zukünftig höhere monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu zahlen.
Nach § 560 Abs. 4 BGB können monatliche Vorauszahlungsbeträge angehoben werden, wenn eine Abrechnung vorgelegt wurde und sich aus ihrem Ergebnis die Notwendigkeit einer Erhöhung ergibt (also wenn die Abrechnung mit einem Nachzahlungsbetrag endet). Dazu muss die Abrechnung aber logischerweise nicht nur formell, sondern auch inhaltlich richtig sein. Denn die Erhöhung muss im Verhältnis zu dem Nachzahlungsbetrag stehen.
Sind aber die in der Abrechnung berücksichtigten Kosten falsch, so ist der Nachzahlungsbetrag ebenso falsch und das Erhöhungsverlangen des Vermieters ebenso. Im Extremfall ergibt sich unter Berücksichtigung richtiger Werte gar kein Nachzahlungsbetrag, sondern ein Guthaben. In diesem Fall ist eine Erhöhung gar nicht gerechtfertigt. Die Anpassung der Vorauszahlungen verfolgt ja den Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen. Dies hat der BGH (Urt. v. 15.05.2012, AZ VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11) bestätigt und seine bisherige, anderslautende Rechtsprechung aufgegeben.
Um Ihre Abrechnung vollständig überprüfen zu lassen, empfehlen wir Ihnen, nach Erhalt einer Betriebskostenabrechnung eine Beratungsstelle aufzusuchen.
Betriebskosten, BMGeV, MietrechtBetriebskosten, Betriebskostenabrechnung, Betriebskostenvorauszahlung, Heizkosten, Miete, Mietrecht, Nachzahlung, Verjährung, Wohnkosten
Was ist der Unterschied zwischen Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung?
Im Gegensatz zu der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellen, wenn eine sogenannte Betriebskostenpauschale vereinbart wurde. Denn mit der Zahlung der Betriebskostenpauschale sind die Betriebskosten abgegolten, auch wenn die Zahlungen die tatsächlichen Kosten nicht decken (siehe Bruttokaltmiete oder Bruttowarmmiete).
Die Betriebskostenpauschale ist auch der Wert für die Umrechnung von Bruttokaltmiete in Nettomiete und umgekehrt. Bis 1996 wurden im Mietspiegel Westberlins Bruttokaltmieten ausgewiesen. Durch Abzug der Betriebskostenpauschale von den Mietwerten konnte die ortsübliche Vergleichsmiete für Nettomieten ermittelt werden.
Seit 1998 werden Nettokaltmieten ausgewiesen. Bis 2005 konnte durch Addition der Betriebskostenpauschale die ortsübliche Vergleichsmiete für Bruttokaltmieten ermittelt werden. Seit einem Urteil des BGH vom 26.10.2005 (AZ: VIII ZR 41/05) ist dies nicht mehr zulässig. Die Nettomiete ist seitdem durch den Abzug der tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu bilden. Seit dem Berliner Mietspiegel 2007 werden die Betriebskostenpauschalen deswegen nicht mehr veröffentlicht.
Im Gegensatz zu der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellen, wenn eine sogenannte Betriebskostenpauschale vereinbart wurde. Denn mit der Zahlung der Betriebskostenpauschale sind die Betriebskosten abgegolten, auch wenn die Zahlungen die tatsächlichen Kosten nicht decken (siehe Bruttokaltmiete oder Bruttowarmmiete). Die Betriebskostenpauschale ist auch der Wert für die Umrechnung von Bruttokaltmiete in Nettomiete und umgekehrt.
Bis 2005 konnte durch Addition der Betriebskostenpauschale die ortsübliche Vergleichsmiete für Bruttokaltmieten ermittelt werden. Seit einem Urteil des BGH vom 26.10.2005 (AZ VIII ZR 41/05) ist dies nicht mehr zulässig. Die Nettomiete ist seitdem durch den Abzug der tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu bilden.
Unter einer Vorauszahlung für Betriebskosten ist ein gesondert neben der Nettomiete zu zahlender Betrag für Betriebskosten zu verstehen, über die abgerechnet werden muss.
Ist im Mietvertrag vereinbart, dass für Betriebskosten Vorauszahlungen geleistet werden, muss der Vermieter über die Betriebskosten jährlich abrechnen.
Nach einer Abrechnung kann eine Änderung der Höhe Ihrer Vorauszahlung für die Betriebskosten nötig werden – sei es wegen Preisänderungen oder wegen eines veränderten Verbrauchs im Abrechnungsjahr. Diese Anpassung der Vorauszahlung nach oben oder nach unten kann sowohl vom Vermieter als auch von den Mieter_innen, vorgenommen werden. Die Anpassung muss der tatsächlichen Entwicklung angemessen sein und ist dem anderen Vertragspartner durch eine Erklärung in Textform mitzuteilen (§ 560 Abs. 4 und 5 BGB).
Wie überprüfen Sie die Betriebskostenabrechnung? Wird zuviel gefordert?
Nach § 535 BGB hat der Vermieter die „auf der Mietsache ruhenden Lasten“, also die Betriebskosten, zu tragen. Nach § 556 BGB kann jedoch im Mietvertrag vereinbart werden, dass „der Mieter Betriebskosten (…) trägt“, entweder als Bestandteil der Bruttokaltmiete, als Pauschale oder als Vorauszahlungen.
Diese Infoschrift wendet sich an alle Mieter_innen, die neben ihrer Nettomiete Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten leisten, über die der Vermieter jährlich abrechnen muss. Sie können sich gern auch die PDF-Version der Infoschrift herunterladen und ausdrucken. Für Heiz- und Warmwasserkosten siehe unsere Infoschrift „Heizkostenabrechnung”.
Bei der Abrechnung unterlaufen Vermietern oft Fehler. Es ist also wichtig, die Betriebskostenabrechnungen gewissenhaft zu überprüfen, um festzustellen, ob die Abrechnung formell ordnungsgemäß, die Kosten umlagefähig und von der Höhe her berechtigt sind. Diese Infoschrift soll Ihnen bei der Überprüfung helfen, wir empfehlen jedoch, bei Unklarheiten oder Streit mit dem Vermieter eine Beratungsstelle aufzusuchen.
Wie unterscheidet sich die Bruttokaltmiete von der Bruttowarmmiete?
Unter einer Bruttokaltmiete versteht man die Kaltmiete/Nettomiete
zuzüglich der kalten Betriebskosten im Sinne von § 2 Betriebskostenverordnung (ohne Heizung und Warmwasser). Nicht enthalten sind Untermietzuschlag oder Teilgewerbezuschlag sowie andere (besonderen Leistungen geschuldete) Zuschläge zur Miete. Die Bruttokaltmiete wird auch Teilinklusivmiete genannt.
Ist eine Bruttokaltmiete vereinbart, wird über die kalten Betriebskosten nicht gesondert abgerechnet – der Vermieter muss und darf keine Betriebskostenabrechnung erstellen, eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung jedoch schon.
Vergleiche auch Bruttowarmmiete.
Bruttokaltmiete Bruttowarmmiete
Wie unterscheidet sich die Bruttokaltmiete von der Bruttowarmmiete? Unter einer Bruttokaltmiete versteht man die Kaltmiete/Nettomiete zuzüglich der kalten Betriebskosten im Sinne von § 2 Betriebskostenverordnung (ohne Heizung und Warmwasser). Nicht enthalten sind Untermietzuschlag oder Teilgewerbezuschlag sowie andere (besonderen Leistungen geschuldete) Zuschläge zur Miete. Die Bruttokaltmiete wird auch Teilinklusivmiete genannt. Ist eine Bruttokaltmiete vereinbart, wird über die kalten Betriebskosten nicht gesondert abgerechnet – der Vermieter muss und darf keine Betriebskostenabrechnung erstellen, eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung jedoch schon. Vergleiche auch Bruttowarmmiete.
Wie unterscheidet sich die Bruttowarmmiete von der Bruttokaltmiete?
Die Bruttowarmmiete besteht aus der Nettomiete und allen Nebenkosten im Sinne von § 2 Betriebskostenverordnung. Ist eine solche Miete vereinbart, muss und darf der Vermieter keine Betriebskostenabrechnungen erstellen.
Da nach der HeizkostenV aber über die Heiz- und Warmwasserkosten immer abgerechnet werden muss, ist die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete im Allgemeinen nicht mehr zulässig. Sie muss in eine Bruttokaltmiete umgedeutet werden, sodass stets eine Heizkostenabrechnung zu erstellen ist (es sei denn, in der Wohnung wird eine Gasetagenheitzung oder ein Ofen benutzt).
Welche Bürgschaftsarten gibt es? Welche Risiken geht der Bürge ein?
Durch eine Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge gemäß § 765 BGB gegenüber dem Gläubiger, für die Verbindlichkeiten eines anderen einzustehen. Bei der Mietbürgschaft übernimmt beispielsweise ein Dritter die Haftung für die Mietschulden der Mieter_innen und ggf. für Schadensersatzansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis (z.B. wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen).
Die Bürgschaft ist nur wirksam, wenn sie schriftlich erklärt, d.h. wenn das Schriftstück dem Vermieter vom Bürgen übergeben wurde.
Es ist zwischen einer Ausfallbürgschaft (Regelfall) und einer selbstschuldnerischen Bürgschaft (muss gesondert vereinbart werden) zu unterscheiden.
Bei der Ausfallbürgschaft muss der Vermieter sich erst an die Mieter_innen halten und kann erst nach erfolgloser Zwangsvollstreckung gegen jene an den Bürgen herantreten.
Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft kann der Vermieter ohne Weiteres gegen den Bürgen vorgehen und muss nicht erst erfolglos versuchen, die Forderung bei den Mieter_innen einzutreiben. Der Bürge verzichtet in diesem Fall auf die sogenannte Einrede der Vorausklage.
Der Umfang der Bürgschaft erstreckt sich regelmäßig auch auf die Kosten der Rechtsverfolgung (d.h. auf die Gerichts- und Anwaltskosten sowie die Kosten der Zwangsvollstreckung).
Bürgschaft als Mietsicherheit
Als Mietsicherheit ist eine Bürgschaft nur in der Höhe von maximal drei Nettomieten zulässig (§ 551 BGB). Wurde eine höhere Mietsicherheit vereinbart als gesetzlich zulässig, ist die Vereinbarung nicht gänzlich unwirksam. Die Mietsicherheit wird dann auf die gesetzliche Höhe begrenzt und Mieter_innen können den darüber hinausgehenden Betrag vom Vermieter zurückfordern.
Wird eine Barkaution in gesetzlich zulässiger Höhe und zusätzlich eine Bürgschaft als Mietsicherheit vereinbart, liegt eine Übersicherung vor. Dennoch ist die Vereinbarung über die Barkaution wirksam, lediglich die Bürgschaftsvereinbarung ist gemäß § 551 Abs. 4 BGB von Beginn an nichtig (BGH, Urt. v. 30.06.2004, AZ: VIII ZR 243/03).
Vorsicht: Wenn dem Vermieter freiwillig und unaufgefordert zusätzlich eine Bürgschaft angeboten wird, bleibt neben der Kautionsvereinbarung auch die Bürgschaftsvereinbarung wirksam. Weitere Informationen sind in unserer Infoschrift „Mietsicherheit“ zu finden.
Tipp: Die Übernahme einer Bürgschaft ist keine „Formalität“, sondern kann dazu führen, dass der Bürge auf der Forderung nebst Kosten für die Rechtsverfolgung sitzen bleibt, wenn die Mieter_innen nicht zahlen. Die Beträge können sich gerade bei der Mietbürgschaft sehr schnell summieren.
Da es auf ein Verschulden der Mieter_innen nicht ankommt, nützt es auch nichts, wenn diese anfangs besonders nett oder zuverlässig erscheinen. Ausschlaggebend ist allein die Zahlungsfähigkeit, und die kann durch Verlust des Arbeitsplatzes oder durch sonstige Umstände schnell eintreten. Aus diesem Grunde sollte sich jede(r) genauestens überlegen, ob und für wen er /sie eine (Miet-)Bürgschaft übernimmt.