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Timestamp: 2016-10-01 18:55:33
Document Index: 224863576

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 86', 'Art. 90', 'Art. 89', 'Art. 42', 'Art. 100', 'Art. 95', 'Art. 96', 'Art. 106', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 95', 'BGE', 'Art. 5', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 111', 'Art. 69', 'Art. 69', 'Art. 10', 'Art. 10', 'Art. 11', 'Art. 111', 'Art. 111', 'Art. 111', 'Art. 111', 'Art. 111', 'BGE', 'Art. 111', 'BGE', 'Art. 111', 'Art. 66', 'Art. 68']

2C_44/2016 � � Urteil vom 29. August 2016
Bundesrichter Z�nd, Bundesrichterin Aubry Girardin,
Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graub�nden, 4. Kammer, vom 20. Oktober 2015.
A.a.�Die A.________ AG, Eigent�merin der (ehemaligen) Parzelle xxx-x in der (damaligen) Gemeinde V.________ (GR), reichte am 14. Mai 2007 ein Baugesuch f�r den Abbruch eines Geb�udes und den Neubau von Alterswohnungen, Hotel, Restaurant, B�ro und Einstellhallen auf dieser Parzelle ein. Die Baukommission V.________ erteilte der A.________ AG am 19. Juli 2007 die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen. Im Beilageblatt zur Baubewilligung wurde unter Ziff. 17 mit der �berschrift "Parkpl�tze" Folgendes festgehalten:
"Die definitive Anzahl Pflichtparkpl�tze wird bei der Bauschlussabnahme aufgrund der effektiven Gegebenheiten �berpr�ft und entsprechend neu festgelegt.
Die Nutzung der unterirdischen Garage zwischen STWEG 'C.________' und der 'A.________ AG' ist privatrechtlich zu regeln. Diesbez�glich ist mit der B�rgergemeinde V.________ Kontakt aufzunehmen."
Mit Urkunde von 18. April 2008 liess die A.________ AG die Parzelle xxx-x in drei Parzellen aufteilen: Parzelle xxx-x, Parzelle xxx-y und Parzelle xxx-z. Der Grundbucheintrag erfolgte per 23. April 2008. Sodann wurde auf der Parzelle xxx-y Stockwerkeigentum begr�ndet.
Mit Kaufvertrag vom 7. Mai 2009 ver�usserte die A.________ AG sechs Stockwerkeigentumseinheiten der Parzelle xxx-y (xxx-y-1, xxx-y-2, xxx-y-3, xxx-y-4, xxx-y-5 und xxx-y-6 sowie die Parzelle xxx-x) an die Aktiengesellschaft B.________. Die entsprechenden Grundbucheintr�ge erfolgten per 29. Mai 2009. Mit Nachtrag vom 10. Juli 2012 zu diesem Kaufvertrag ver�usserte die A.________ AG noch die Stockwerkeigentumseinheiten xxx-y-7, xxx-y-8 und xxx-y-9 an die Aktiengesellschaft B.________. In der Urkunde wurde festgehalten, diese Grundst�cke seien versehentlich nicht im Kaufvertrag vom 7. Mai 2009 aufgef�hrt worden, seien aber im Kaufpreis enthalten gewesen. Den Besitz "mit �bergang von Rechten und Pflichten, Nutzen und Gefahr" habe die Aktiengesellschaft B.________ bereits am 1. Oktober 2010 angetreten. Der Grundbucheintrag erfolgte per 12. Juli 2012.
Ende Juli 2009 beantragte die A.________ AG eine Projekt�nderung zum bewilligten Baugesuch. Die �nderungen betrafen u.a. Anpassungen in den Grundrissen und geplanten Nutzungen in den verschiedenen Geb�uden. Die Baukommission bewilligte die Projekt�nderung am 25. August 2009 und teilte diesen Entscheid der A.________ AG mit Verf�gung vom 26. August 2009 mit. Darin hielt sie Folgendes fest:
Das Bauamt V.________ teilte der A.________ AG am 29. Oktober 2010 mit, die Bauschlussabnahme betreffend �berbauung der Parzellen xxx-x und xxx-y (Haus I und II) habe am 25. Oktober 2010 stattgefunden. Es sei festgestellt worden, dass die Ausf�hrung den bewilligten Pl�nen entspreche. Sodann wurde festgehalten:
"Die unterirdische Garage wird zusammen mit der Bauschlussabnahme am Haus III vorgenommen und dann gleichzeitig die Parkplatzzahl gem�ss Baugesetz �berpr�ft."
A.b.�Mit Schreiben vom 20. Dezember 2010 gelangte der Gemeindevorstand V.________ mit einer Zusammenstellung der fehlenden bzw. abzugeltenden Einstellhallen- und Besucherparkpl�tze an die A.________ AG. Der Gesamtbetrag der Ersatzabgabe belief sich auf Fr. 45'468.--. Die A.________ AG wurde aufgefordert mitzuteilen, ob sie mit dieser Abrechnung einverstanden sei.
Am 18. April 2011 teilte der Gemeindevorstand V.________ der A.________ AG mit, es sei keine Antwort auf die Abrechnung vom 20. Dezember 2010 eingegangen und der Betrag von Fr. 45'468.-- werde der A.________ AG in den n�chsten Tagen in Rechnung gestellt.
Am 17. Mai 2011 erliess die Gemeindeverwaltung V.________-U.________ die Rechnung �ber Fr. 45'468.-- zu Lasten der A.________ AG. Rechtsanwalt D.________ teilte der Gemeindeverwaltung am 23. Mai 2011 mit, die Forderung sei bestritten.
Per 1. Januar 2012 fusionierten die Gemeinden V.________ und W.________ zur politischen Gemeinde U.________. Nach Aufl�sung der Aktiengesellschaft B.________ am 21. Dezember 2012 gingen deren Aktiven und Passiven auf die Gemeinde U.________ �ber.
Mit "Verf�gung des Gemeindevorstandes in Sachen Parkplatzabgeltung" vom 21. Juli 2014 verpflichtete der Gemeindevorstand U.________ die A.________ AG, Fr. 45'468.-- an die Gemeinde U.________ zu bezahlen f�r die Abgeltung von fehlenden Park- und Besucherparkpl�tzen.
Die dagegen erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden mit Urteil vom 20. Oktober 2015 ab.
Die A.________ AG erhebt am 12. Januar 2016 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht mit den Antr�gen, das angefochtene Urteil aufzuheben und festzustellen, dass die mit Verf�gung der Gemeinde U.________ vom 21. Juli 2014 erhobene Parkplatzabgabe von Fr. 45'468.-- nicht geschuldet sei.
Am 4. Februar 2016 ist der Beschwerde antragsgem�ss aufschiebende Wirkung zuerkannt worden.
1.1.�Das angefochtene Urteil betrifft die Auferlegung einer �ffentlichen Abgabe. Dagegen ist die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten zul�ssig (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d, Art. 90 BGG). Die Legitimation der Beschwerdef�hrerin im Sinn von Art. 89 Abs. 1 BGG ist gegeben. Auf die form- und fristgerecht (vgl. Art. 42 und Art. 100 Abs. 1 BGG) eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
1.2.�Mit der Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann eine Rechtsverletzung nach Art. 95 und Art. 96 BGG ger�gt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es pr�ft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 139 I 229 E. 2.2 S. 232; 136 II 304 E. 2.5 S. 314). Die rechtsfehlerhafte Auslegung von kantonalem Gesetzes- und Verordnungsrecht bildet keinen eigenst�ndigen R�gegrund; sie wird nur daraufhin gepr�ft, ob sie vor dem Bundesrecht, namentlich dem verfassungsrechtlichen Willk�rverbot, standh�lt (Art. 95 lit. a BGG; vgl. BGE 140 III 385 E. 2.3 S. 387; 136 I 241 E. 2.4 S. 249 mit Hinweisen). Darunter f�llt auch die Frage, welches (kantonale oder kommunale) Recht anwendbar ist. Eine Verletzung des Legalit�tsprinzips nach Art. 5 Abs. 1 BV wird nur unter dem Blickwinkel der Willk�r gepr�ft und unterliegt der qualifizierten R�gepflicht gem�ss Art. 106 Abs. 2 BGG (Urteil 2C_475/2013 vom 4. November 2013 E. 3.1).
1.3.�Nach der st�ndigen Praxis des Bundesgerichts liegt Willk�r in der Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begr�ndung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere L�sung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, gen�gt nicht (BGE 141 IV 305 E. 1.2 S. 308 f.; 140 III 167 E. 2.1 S. 168; 138 I 305 E. 4.3 S. 319; 137 I 1 E. 2.4 S. 5; 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f.; je mit Hinweisen).
2.1.�Ersatzabgaben sind Entgelt f�r die Befreiung von einer prim�ren �ffentlichrechtlichen Realleistungspflicht. Die Abgabe dient dem Ausgleich zwischen jenen, welche die Pflicht in natura zu erf�llen haben, und jenen, die davon befreit sind (DANIELA WYSS, Kausalabgaben, 2009, S. 13 f.). Wie die Vorinstanz korrekt dargelegt hat, handelt es sich bei der Parkplatzersatzabgabe um eine solche Sekund�rpflicht, welche eine prim�re Sachleistungspflicht voraussetzt und bei Unm�glichkeit als Kausalabgabe an deren Stelle tritt. Die Parkplatzerstellungspflicht als Prim�rpflicht und die Parkplatzersatzabgabe als Sekund�rpflicht sind im Kanton Graub�nden auf kommunaler Ebene geregelt.
2.2.�Art. 111 Abs. 1 und 5 des Baugesetzes der Gemeinde V.________ vom 12. M�rz 2000, in Kraft bis 21. M�rz 2011 (aBG/V.________) lauten wie folgt:
1 Bei s�mtlichen Neubauten sowie Umbauten, durch die zus�tzlicher Verkehr entsteht, sind gem�ss nachstehender Aufstellung Parkpl�tze oder Garagen auf privatem Boden zu erstellen und ganzj�hrig zu unterhalten. (...)
5 Ist das Erstellen von Parkpl�tzen auf eigenem Grund nicht m�glich oder aus Gr�nden des Orts- und Landschaftsbildes oder aus verkehrstechnischen Gr�nden nicht erw�nscht, so kann der Gemeindevorstand den Grundeigent�mer zur Leistung von zweckgebundenen Beitr�gen an Bau und Unterhalt solcher Anlagen an einem anderen Ort verpflichten. Die Abgabe betr�gt ein Viertel der durchschnittlichen Kosten, welche andere Grundeigent�mer in einer vergleichbaren Bauzone f�r die Erstellung der verlangten Anzahl oberirdischer Parkpl�tze (einschliesslich Landerwerb) zu bezahlen h�tten.
Mit der Genehmigung durch die Regierung des Kantons Graub�nden am 22. M�rz 2011 trat das Baugesetz der Gemeinde V.________ vom 27. Juni 2010 (BG/V.________; 000.300) in Kraft. Art. 69 BG/V.________ lautet folgendermassen:
1 Bei s�mtlichen Neubauten sowie Umbauten sowie bei Nutzungs�nderungen ist die erforderliche Anzahl Parkpl�tze oder Garagen auf privatem Grund zu erstellen und zu unterhalten.
2 Die vom Gemeindevorstand zu erlassende Parkplatzverordnung legt die erforderliche Anzahl Parkpl�tze fest. Die Anzahl richtet sich nach der Art der Nutzung und der Ausn�tzung des Grundst�cks sowie nach der Erschliessungsqualit�t mit dem �ffentlichen Verkehr (...).
3 Ist das Erstellen von Parkpl�tzen auf eigenem Grund nicht m�glich oder aus Gr�nden des Orts- und Landschaftsbildes oder aus verkehrstechnischen Gr�nden nicht erw�nscht, so kann der Gemeindevorstand den Grundeigent�mer zur Leistung von zweckgebundenen Beitr�gen an Bau und Unterhalt solcher Anlagen an einem andern Ort verpflichten. Die H�he der Abgabe wird in der Parkplatzverordnung festgelegt.
Gest�tzt auf Art. 69 BG/V.________ erliess der Gemeindevorstand V.________ am 19. Mai 2011 die Parkplatzverordnung der Gemeinde V.________ (Parkplatzverordnung/V.________; 000.310), welche gleichentags in Kraft trat. Die Ersatzabgaben sind in den Art. 10 und 11 der Parkplatzverordnung/V.________ geregelt.
Art. 10 der Parkplatzverordnung/V.________ tr�gt den Randtitel "Abgabepflicht" und hat folgenden Wortlaut:
1 Wer als Grundeigent�merin oder als Grundeigent�mer die erforderlichen Abstellpl�tze nicht selber schaffen kann, hat eine Ersatzabgabe zu entrichten.
2 Die Abgabe betr�gt einen Viertel der durchschnittlichen Kosten, welche Grundeigent�mer f�r die Erstellung der verlangten Anzahl Parkpl�tze (einschliesslich Landerwerb) zu bezahlen h�tten.
3 Der Gemeindevorstand legt auf Antrag der Baubeh�rde die H�he der Abgabe pro Parkplatz f�r die Dauer von drei Jahren fest.
Art. 11 der Parkplatzverordnung/V.________ tr�gt den Randtitel "F�lligkeit" und hat folgenden Wortlaut:
1 Die Ersatzabgabe wird von der Baubeh�rde verf�gt und wird innert 30 Tagen nach Rechtskraft f�llig.
3 Geschuldet ist die Ersatzabgabe von der jeweiligen Eigent�merschaft.
2.3.�Vorinstanz und Beschwerdef�hrerin gehen �bereinstimmend davon aus, dass als Grundlage f�r die Auferlegung der Parkplatzersatzabgabe das aBG/V.________ heranzuziehen ist. Die Vorinstanz begr�ndet dies damit, dass die Baubewilligung und die Bewilligung zur Projekt�nderung vor Inkrafttreten des BG/V.________ erteilt worden seien. Bei dieser Ausgangslage besteht kein Anlass, die Anwendbarkeit des aBG in Frage zu stellen (vgl. E. 1.2).
3.1.�Die Vorinstanz h�lt daf�r, die Formulierung in Art. 111 Abs. 5 aBG/V.________ sei so zu verstehen, dass derjenige, der ein Baugesuch einreiche, die Pflicht zur Leistung der Parkplatzersatzabgabe trage und dass diese Pflicht im Fall der Weiterver�usserung bei ihm verbleibe. Bei streng grammatikalischer Auslegung von Art. 111 Abs. 5 aBG/V.________ h�tte bei einem baurechtsbelasteten Grundst�ck der Baurechtsgeber als Grundeigent�mer die Parkplatzabgabe zu leisten, obwohl der Baurechtsberechtigte die Planung vornehme und auch als Bauherr auftrete. Die wortgetreue Auslegung sei nicht zielf�hrend. Die teleologische Auslegung ergebe, dass Art. 111 Abs. 1 aBG/V.________ sich grunds�tzlich an den Bauherrn richte, indem die Bestimmung verbindliche Anforderungen an die Parkierungsanlage bei Neu- und Umbauten stelle. Dass in Art. 111 Abs. 5 aBG/V.________ von "Grundeigent�mer" die Rede sei, �ndere nichts daran, dass die Regelung den Bauherrn betreffen solle. Grunds�tzlich k�nnte n�mlich der Bauherr bereits mit der Baubewilligung verpflichtet werden, die Ersatzabgabe zu leisten. Regelm�ssig sei es der Bauherr, welcher durch die Ersparnis der Anlagekosten profitiere und dadurch sein Grundst�ck anderweitig besser ausn�tzen k�nne. Bei einer sp�teren Ver�usserung des Grundst�cks lasse sich ein h�herer Verkaufspreis erzielen, weshalb der finanzielle Vorteil beim bauenden Grundeigent�mer abzugelten sei. Auch nach der Ver�usserung sei derjenige, der von der Pflicht zur Erstellung der Parkplatzabgabe befreit sei, zur Leistung der Parkplatzabgabe verpflichtet. Zwar h�tte die Gemeinde U.________ bzw. deren Rechtsvorg�ngerin bereits mit der Baubewilligung eine provisorische Parkplatzersatzabgabe einfordern k�nnen und sollen. Dennoch bleibe die Beschwerdef�hrerin abgabepflichtig, auch wenn sie im Zeitpunkt der Bauabnahme am 25. Oktober 2010 bzw. der angefochtenen Verf�gung vom 21. Juli 2014 nicht mehr Eigent�merin der Grundst�cke gewesen sei.
3.2.�Die Beschwerdef�hrerin r�gt, die Vorinstanz habe Art. 111 Abs. 5 aBG/V.________ willk�rlich ausgelegt. Sie habe den Wortlaut der Norm nicht nur zu stark ausgedehnt, sondern regelrecht verdreht, indem sie den Begriff "Grundeigent�mer" dahingehend interpretiert habe, dass damit stets der "Bauherr" gemeint sei, auch wenn dieser nicht Grundeigent�mer sei. Die Pflicht zur Erstellung von Parkpl�tzen und die Ersatzabgabepflicht gingen mit der Ver�usserung des Grundst�cks an den Erwerber �ber. Es sei sachfremd, die Pflicht beim urspr�nglichen Bauherrn zu belassen.
Vorab ist zu pr�fen, wann die Ersatzpflicht entstanden ist.
4.1.�Das Verfahren betreffend Auferlegung der Parkplatzabgabe wurde durch ein Schreiben des Gemeindevorstands V.________ vom 20. Dezember 2010 eingeleitet. Dieses trug den Betreff "Finanzielle Abgeltung von Parkpl�tzen. Regelung Besucherparkpl�tze" und hatte folgenden Inhalt: Im Jahr 1995 sei das Parkplatzkonzept "Zentrum V.________" gepr�ft und daf�r eine Ausnahmebewilligung erteilt worden. Darin habe er - der Gemeindevorstand - die Anzahl Parkpl�tze in der unterirdischen Garage um 14 auf total 56 reduziert. Diese 14 Parkpl�tze m�ssten jedoch geldm�ssig abgegolten werden. Gem�ss dem damaligen Entscheid m�sse die Beschwerdef�hrerin 9 der 14 Parkpl�tze abgelten. Anl�sslich seiner letzten Sitzung habe er - der Gemeindevorstand - sich abschliessend mit der Abgeltung der fehlenden Parkpl�tze befasst und analog der bisherigen Praxis die einmalige Abgeltung pro Parkplatz auf Fr. 3'600.-- festgesetzt. Daraus ergebe sich ein Betrag von Fr. 32'400.-- (9 mal Fr. 3'600.--). Sodann k�nne die Beschwerdef�hrerin heute keine �ffentlich zug�nglichen Besucherparkpl�tze nachweisen. Gem�ss Baugesetz m�ssten insgesamt 22 Besucherparkpl�tze erstellt werden. Der Beschwerdef�hrerin werde jedoch das Recht einger�umt, den Parkplatz beim Rathaus zu ben�tzen, welcher von der Gemeinde bewirtschaftet werde. Als Gegenleistung solle die Beschwerdef�hrerin die Kosten f�r die Belagsarbeiten des Rathausparkplatzes auf der S�dostseite des Rathauses �bernehmen. Diese Kosten betr�gen (bei einer Fl�che von 220 m2) Fr. 13'068.-- (inkl. MwSt.). Zusammen mit der Abgeltung von Fr. 32'400.-- f�r die 9 fehlenden Parkpl�tze in der Einstellhalle ergebe sich ein Gesamtbetrag von Fr. 45'468.--.
Nachdem keine Stellungnahme eingegangen war, erliess die Gemeindeverwaltung V.________-U.________ am 17. Mai 2011 die Rechnung �ber Fr. 45'468.-- zu Lasten der Beschwerdef�hrerin. Die Verf�gung war mit folgender Rechtsmittelbelehrung versehen: "Einsprache innert 20 Tagen ab Rechnungsstellung (Poststempel) an den Gemeindevorstand V.________, Rathaus, 7206 V.________." Die am 23. Mai 2011 erhobene Einsprache wurde am 21. Juli 2014 durch den Gemeindevorstand V.________ erledigt.
4.2.�Es trifft zu, dass die Festlegung der definitiven Anzahl Parkpl�tze mehrmals auf einen sp�teren Zeitpunkt verschoben worden war. So stellte die Baubeh�rde der Beschwerdef�hrerin in der Baubewilligung vom 19. Juli 2007, in der Bewilligung der Projekt�nderung vom 26. August 2009 und in der Best�tigung der Bauschlussabnahme vom 29. Oktober 2009 in Aussicht, die definitive Parkplatzzahl bei der Bauschlussabnahme festzulegen, wobei in den ersten beiden F�llen offenbar auf die Fertigstellung der H�user I und II, im letzten Fall auf die Fertigstellung des Hauses III Bezug genommen wurde. Ob eine (teilweise) Erf�llung der Prim�rpflicht damals noch in Betracht gezogen wurde oder ob die beabsichtigte "Festlegung der definitiven Anzahl Parkpl�tze" bereits auf die Sekund�rpflicht (als Abgeltung f�r die fehlenden Parkpl�tze) abzielte, wird nicht klar, kann aber offen bleiben. Auch wenn die genaue Anzahl Pflichtparkpl�tze im Zeitpunkt der Baubewilligung noch nicht feststand, war doch klar, dass die Ersatzabgabe erhoben w�rde. Es ist jedenfalls nicht willk�rlich, f�r den Zeitpunkt der Entstehung der Ersatzpflicht auf die Erteilung der Baubewilligung abzustellen (vgl. auch BGE 103 Ia 26 E. 2 S. 28 f. betreffend Kanalisationsanschlussgeb�hr). Massgeblich ist somit das Datum des 19. Juli 2007.
Streitig ist, wer materieller Verf�gungsadressat der Parkplatzersatzabgabe ist bzw. wie der im Gesetz verwendete Begriff "Grundeigent�mer" auszulegen ist.
5.1.�Die Beschwerdef�hrerin war bis zum 29. Mai 2009 Eigent�merin der Grundst�cke 186, xxx-y-1, xxx-y-2, xxx-y-3, xxx-y-4, xxx-y-5 und xxx-y-6. Hinsichtlich der drei Stockwerkeigent�mereinheiten der Parzelle xxx-y (xxx-y-7, xxx-y-8 und xxx-y-9) war die Beschwerdef�hrerin bis zum 12. Juli 2012 Eigent�merin. Im Zeitpunkt der Baubewilligung vom 19. Juli 2007 war die Beschwerdef�hrerin somit Eigent�merin aller betroffenen Grundst�cke.
5.2.�Die Auslegung durch die Vorinstanz erscheint nicht geradezu willk�rlich. Zwar mag die Gleichsetzung der Begriffe "Grundeigent�mer" und "Bauherr" in manchen Konstellationen fragw�rdig sein, insbesondere dann, wenn der Bauherr zu keinem Zeitpunkt mit dem Grundeigent�mer identisch ist (Bauherr ist, wer auf eigene oder fremde Rechnung den Auftrag gibt, das Bauvorhaben auszuf�hren). Zudem enth�lt der Wortlaut von Art. 111 Abs. 5 aBG/V.________ den Begriff des Bauherrn nicht und eine teleologische Auslegung dr�ngt sich nicht unbedingt auf (BGE 141 II 262 E. 4.2 S. 272; 140 II 289 E. 3.2 S. 291). Gleichwohl ist das Ergebnis, wonach die Beschwerdef�hrerin die Abgabe bezahlen muss, nicht unhaltbar, denn als Grundeigent�merin und zugleich Bauherrin bei der Erteilung der Baubewilligung zog sie den finanziellen Vorteil daraus, dass sie weniger Parkpl�tze zu erstellen hatte als vorgeschrieben. Das Argument, der "bauende Grundeigent�mer" erspare sich die Anlagekosten f�r die Abstellpl�tze und k�nne sein Grundst�ck dadurch anderweitig besser ausn�tzen, k�nnte allerdings damit widerlegt werden, dass dieser (vor�bergehende) "Vorteil" nicht die Frage des Abgabesubjekts betrifft, sondern im Innenverh�ltnis zwischen Ver�usserer und Erwerber weitergegeben wird mit der Folge, dass eine noch ausstehende Ersatzabgabe den zu erzielenden Verkaufspreis senken d�rfte. Dennoch ist es nicht willk�rlich, wenn die Vorinstanz das Innenverh�ltnis ausser Acht l�sst und die Abgabe auch nach der Ver�usserung bei der urspr�nglichen Grundeigent�merin erhebt.
5.3.�Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz den Begriff "Grundeigent�mer" in Art. 111 Abs. 5 aBG/V.________ nicht willk�rlich ausgelegt hat, indem sie ihn mit dem Begriff "Bauherr" gleichsetzte. Auch das Ergebnis dieser Auslegung ist nicht willk�rlich, weil die Beschwerdef�hrerin die geforderte Anzahl Pflichtparkpl�tze nicht zu erstellen hatte und zudem von Beginn an mit der Auferlegung der Ersatzabgabe rechnen musste.
Die Beschwerde erweist sich als unbegr�ndet und ist abzuweisen. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- der unterliegenden Beschwerdef�hrerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Eine Parteientsch�digung ist nicht geschuldet (Art. 68 Abs. 3 BGG).