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Timestamp: 2016-10-26 17:15:44+00:00
Document Index: 242826138

Matched Legal Cases: ['art. 6', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 1', 'art. 633', 'art. 1', 'art. 6', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 6', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 34', 'art. 6', 'art. 8', 'art. 6', 'art. 6', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 502', 'art. 19', 'art. 4', 'ATF ', 'art. 129', 'art. 19', 'art. 492', 'art. 19', 'art. 6', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 6', 'art. 19', 'art. 19']

102 Ia 37254. Arr�t du 18 f�vrier 1976 dans la cause Chambre genevoise immobili�re et consort contre Gen�ve, Grand Conseil
Force d�rogatoire du droit f�d�ral. Protection des locataires. Art. 34septies al. 2 Cst., art. 6 AF du 30 juin 1972 instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, art. 19 et 502 CO. 1. Conditions � remplir pour que le principe de la force d�rogatoire du droit f�d�ral, priv� et public, soit respect� (consid. 2). 2. Caract�re non exhaustif de la r�glementation f�d�rale sur la protection des locataires (consid. 3). 3. Int�r�t public justifiant les mesures cantonales de protection des locataires (consid. 4a). Les dispositions du CO sur le cautionnement ne suffisent-elles pas � assurer cette protection (consid. 4b)? 4. Compatibilit� des mesures cantonales avec le principe de la libert� des conventions (art. 19 CO) (consid. 5). Faits � partir de page 373
La loi genevoise du 19 avril 1963 "prot�geant les garanties fournies par les locataires" obligeait le bailleur � d�poser � un office de consignation les esp�ces ou valeurs re�ues du preneur � titre de garantie, le retrait de tout ou partie des sommes ou valeurs d�pos�es ne pouvant s'effectuer que sous la double signature du bailleur et du locataire ou en vertu d'une d�cision judiciaire. Mais la pratique s'est introduite de demander au locataire de fournir une garantie non pas sous forme d'esp�ces ou de valeurs, mais sous forme de cautionnement solidaire, g�n�ralement souscrit par une banque, laquelle se faisait autoriser par le locataire (d�biteur principal) � payer le bailleur sur simple r�quisition et sans discussion; comme le locataire devait g�n�ralement �tre titulaire d'un compte aupr�s de ladite banque, celle-ci pouvait, aux termes d'un accord dit "de blocage", pr�lever directement par compensation sur ce compte les sommes qu'elle aurait vers�es en vertu du cautionnement.
Saisi d'un projet de loi destin� � mettre fin � une telle pratique, le Grand Conseil a adopt�, le 18 avril 1975, une nouvelle loi prot�geant les garanties fournies par les locataires, dont l'art. 1er dispose:
"Toute garantie en esp�ces ou en valeurs fournie � un bailleur par un locataire ou par une tierce personne au profit d'un locataire, doit �tre constitu�e sous la forme d'un d�p�t bloqu� aupr�s de la caisse des consignations de l'Etat ou dans un �tablissement bancaire reconnu comme office de consignation, au sens de l'art. 633, alin�a 3, du Code des obligations.
Le recours au cautionnement simple est, toutefois, autoris� pour les baux � usage d'habitation, � la demande du locataire. Ce dernier peut en tout temps se mettre au b�n�fice de l'alin�a 1.
Le recours au cautionnement simple ou solidaire est autoris� pour les baux � usage exclusivement commercial."
Agissant par la voie du recours de droit public, la Chambre genevoise immobili�re et la S.I. Le Nouveau Mur requi�rent le Tribunal f�d�ral d'annuler les alin�as 2 et 3 de l'art. 1er de ladite loi, en tant que ces dispositions interdisent le cautionnement solidaire en mati�re de baux d'habitation. Ils all�guent la violation du principe de la force d�rogatoire du droit f�d�ral, d'une part au regard du Code f�d�ral des obligations, d'autre part au regard de l'arr�t� f�d�ral du 30 juin 1972 "instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif" (en abr�g�: AF), dont l'art. 6, figurant au chapitre 2 intitul�: D�rogations aux prescriptions du Code des obligations sur le bail � loyer, dispose:
"Lorsque le preneur est tenu de fournir des s�ret�s en esp�ces, celles-ci doivent porter int�r�t pour le moins au taux usuel pour les d�p�ts d'�pargne pratiqu�s par la banque cantonale du canton o� la chose lou�e est situ�e. Les s�ret�s � fournir ne doivent pas d�passer un montant �quivalant � trois loyers mensuels.
Les cantons peuvent compl�ter les dispositions de l'alin�a pr�c�dent."
1. En tant qu'association priv�e ayant la personnalit� juridique et constitu�e en vue de la d�fense des int�r�ts de ses membres, la Chambre genevoise immobili�re a qualit� pour recourir contre une loi qui l�se pr�tendument les int�r�ts juridiques de ses membres, dont la plupart sont propri�taires BGE 102 Ia 372 S. 375d'immeubles ou de biens fonciers dans le canton de Gen�ve (ATF 99 Ia 239 consid. 1c, 539 consid. 2).
Cette qualit� appartient aussi � la soci�t� immobili�re "Le Nouveau Mur", propri�taire d'immeubles dans ce m�me canton.
2. Les recourantes all�guent essentiellement la violation du principe de la force d�rogatoire du droit f�d�ral.
Pour respecter le principe de la force d�rogatoire du droit civil f�d�ral, la l�gislation cantonale doit, selon la jurisprudence, satisfaire � certaines exigences: elle ne peut intervenir que dans des mati�res que le l�gislateur f�d�ral n'a pas entendu r�glementer de fa�on exhaustive; elle doit consister en des r�gles de droit public et se justifier par un int�r�t public pertinent; elle ne doit pas �luder le droit civil f�d�ral ni en contredire le sens ou l'esprit (ATF 101 Ia 505 consid. 2b, ATF 99 Ia 626, ATF 98 Ia 495).
L'arr�t� f�d�ral du 30 juin 1972 contient, ainsi que le Tribunal f�d�ral l'a relev� dans de r�cents arr�ts, des r�gles qui ressortissent en partie au droit public, en partie au droit priv� (ATF 101 Ia 505 consid. 2a, ATF 99 Ia 626). Les recourantes ne pr�tendent pas que l'art. 6 AF - en cause ici - soit une norme de droit public, tandis que le Conseil d'Etat lui attribue ce caract�re. Il faudrait alors, pour que les dispositions cantonales attaqu�es soient compatibles avec le principe de la force d�rogatoire du droit public f�d�ral, qu'il s'agisse aussi d'une mati�re non r�gl�e de fa�on exhaustive par le l�gislateur f�d�ral et que les dispositions cantonales n'emp�chent pas la r�alisation du droit public f�d�ral, mais que les deux r�glementations convergent (ATF 101 Ia 506 consid. 2b, ATF 97 I 503 s. consid. 3a et c, ATF 88 I 170 consid. 3c et les arr�ts cit�s).
3. Les recourantes soutiennent que le l�gislateur f�d�ral a r�gl� de fa�on exhaustive la protection des locataires, qu'il avait mission de mettre sur pied en vertu de l'art. 34septies al. 2 Cst., et que la seule r�serve en faveur des cantons (art. 6 al. 2 AF) ne vise que les s�ret�s en esp�ces, ce qui n'est pas le cas du cautionnement solidaire que la loi attaqu�e entend prohiber pour les loyers d'appartements. On ne saurait les suivre sur ce point.
Il ressort des travaux pr�paratoires, notamment du Message du Conseil f�d�ral du 10 mai 1972 (FF 1972 I 1232, ad art. 8 du projet, devenu l'art. 6 AF), que le l�gislateur f�d�ral n'a BGE 102 Ia 372 S. 376pas entendu r�glementer en d�tail la question des s�ret�s fournies par le bailleur, ce qui e�t �t� "hors de proportion avec l'importance du probl�me sur le plan f�d�ral" (FF, loc.cit.), mais qu'il s'est content� d'en r�gler les deux points les plus importants: l'int�r�t des s�ret�s en esp�ces et la valeur maximale des s�ret�s. Aussi a-t-il ajout�, au cours des d�bats, la r�serve de l'al. 2 en faveur des cantons. Il est vrai que la premi�re phrase de l'art. 6 al. 1 ne parle express�ment que des s�ret�s en esp�ces. Mais cet article a pour titre "S�ret�s fournies par le preneur"; il concerne donc les s�ret�s en g�n�ral, de sorte que l'al. 2, qui donne aux cantons la possibilit� de compl�ter (erg�nzen, emanare disposti completivi) les dispositions de l'alin�a pr�c�dent (et non seulement d'en �dicter les dispositions d'application), doit �tre interpr�t� comme visant �galement les s�ret�s autres que les s�ret�s en esp�ces.
4. Il n'est pas contest� que les dispositions cantonales attaqu�es ressortissent au droit public. C'est ce que l'on peut d�duire d'ailleurs de l'arr�t S.I. Chailly Vallon A S.A. (ATF 98 Ia 491 ss), dans lequel le Tribunal f�d�ral a examin� la constitutionnalit� de la loi vaudoise du 15 septembre 1971 "sur les d�p�ts de garanties en mati�re de baux � loyer", laquelle �tait calqu�e en grande partie sur la loi genevoise du 19 avril 1963.
N'est pas non plus contest� le caract�re d'int�r�t public de la protection des locataires contre les pr�tentions abusives du bailleur en p�riode de p�nurie de logements, ce que le Tribunal f�d�ral a d�j� reconnu � plusieurs reprises (ATF 101 Ia 510, ATF 99 Ia 614 et 620; cf. �galement ATF 88 I 170 consid. 3b et 254), notamment aussi en mati�re de s�ret�s exig�es des locataires (ATF 98 Ia 496).
a) Les recourantes contestent en revanche la pertinence, en l'esp�ce, du motif d'int�r�t public invoqu�, savoir la p�nurie de logements, laquelle avait �t� retenue pour justifier les mesures cantonales dans l'arr�t Chailly Vallon, et soutiennent que la p�nurie de logements s'est consid�rablement att�nu�e � Gen�ve depuis le d�p�t du projet de loi en novembre 1970 et l'arr�t pr�cit� du 3 mai 1972; elles semblent vouloir en tirer la conclusion que l'�tat de d�pendance des locataires vis-�-vis des bailleurs se serait affaibli � tel point que toute mesure de protection en faveur des premiers serait devenue inutile.
S'il est vrai que, selon les statistiques, la p�nurie de logements BGE 102 Ia 372 S. 377s'est att�nu�e � Gen�ve, elle n'a cependant pas disparu, notamment pas dans les cat�gories d'appartements � loyer abordable. Cette att�nuation n'est en tout cas pas telle, dans ces cat�gories, qu'elle ait �limin� la situation de d�pendance des locataires et qu'elle puisse enlever le caract�re d'int�r�t public pertinent aux mesures prises pour prot�ger les locataires contre les pr�tentions abusives des bailleurs.
b) Les recourantes semblent �galement pr�tendre que les dispositions actuelles du Code des obligations sur le cautionnement, telles qu'elles doivent �tre correctement interpr�t�es, prot�gent suffisamment les locataires contre les abus auxquels le l�gislateur genevois pr�tend mettre un terme et que d�s lors les dispositions attaqu�es ne sont pas justifi�es par un int�r�t public pertinent.
Elles rel�vent en effet qu'aux termes de l'art. 502 CO, la caution a l'obligation - et non seulement le droit - d'opposer au cr�ancier toutes les exceptions appartenant au d�biteur; elles soutiennent que cette obligation est de droit imp�ratif et qu'une clause d'exon�ration g�n�rale de la responsabilit� de la caution (y compris pour la faute lourde) serait nulle au regard des art. 19, 20 et 100 CO et que m�me la faute l�g�re sans responsabilit� serait en contradiction avec la notion de bonne et fid�le ex�cution du mandat, dont les r�gles s'appliquent aux relations entre la caution et le d�biteur principal.
Or le caract�re imp�ratif de l'obligation de la caution n'est pas �tabli et la th�se des recourantes est controvers�e, ainsi qu'il ressort des avis de droit vers�s au dossier par le Conseil d'Etat. Mais m�me si cette th�se devait pr�valoir, les dispositions attaqu�es ne seraient pas inutiles pour autant et resteraient motiv�es par le but g�n�ral auquel tend la loi. Il sied de rappeler ici qu'en exigeant la double signature du bailleur et du locataire pour tout pr�l�vement sur le montant remis en garantie, la loi de 1963 (reprise sur ce point par l'art. 4 de celle de 1975) visait � �viter au locataire d'avoir � introduire une action judiciaire pour r�cup�rer les sommes qui auraient �t� pr�lev�es ind�ment sur ce montant. La pratique du cautionnement solidaire (avec clause d'exon�ration de la caution et accord de blocage du compte en banque) a pour effet de priver le locataire de la protection voulue par le l�gislateur, protection que le Tribunal f�d�ral a jug�e comme �tant d'int�r�t public en raison de la p�nurie de logements et BGE 102 Ia 372 S. 378de la situation de d�pendance qui en d�coule pour les locataires (ATF 98 Ia 497 s.). Ce m�me caract�re doit �tre reconnu � une prescription qui exclut une forme de garantie destin�e � priver les locataires de cette protection.
Or m�me si la nullit� de la clause d'exon�ration de la caution devait �tre admise, le locataire qui voudrait rentrer en possession des sommes que la caution aurait n�anmoins pay�es ind�ment devrait ouvrir contre elle une action en responsabilit� ou contre le bailleur une action en enrichissement ill�gitime; on sait en effet que la banque se fait en g�n�ral garantir par un compte bloqu� avant de donner son cautionnement, ce qui lui permet de se payer par compensation sur ce compte. Ainsi, le but vis� par la loi de 1963 ne peut pas �tre atteint, de sorte que l'exclusion du cautionnement solidaire pour les baux � usage d'appartement se r�v�le �tre une mesure n�cessaire pour permettre aux locataires de b�n�ficier des effets voulus par la loi de 1963.
On peut d'ailleurs pr�sumer que bien souvent le locataire renoncerait � ouvrir action, en raison de la relative modicit� des montants en cause, de la longueur pr�sum�e des proc�dures judiciaires et de la partie des frais de proc�s qui resteraient � sa charge m�me s'il obtenait gain de cause (cf. art. 129g de la loi genevoise de proc�dure civile). C'est l� une raison de plus de reconna�tre le caract�re d'int�r�t public aux mesures destin�es � faire respecter le but vis� par la loi de 1963.
5. Reste � examiner si les dispositions attaqu�es �ludent les r�gles du Code des obligations sur la libert� des conventions (art. 19) ou sur le cautionnement (art. 492 ss) ou en contredisent le sens et l'esprit, bien qu'en r�alit� les recourantes ne pr�tendent pas express�ment que tel soit le cas, concentrant leur argumentation sur le caract�re exhaustif de la r�glementation f�d�rale et sur l'absence de pertinence des motifs d'int�r�t public invoqu�s pour justifier les mesures cantonales.
Au sujet de l'art. 19 CO, on rappellera simplement que la libert� contractuelle n'est pas illimit�e et que cet article n'emp�che pas les cantons de faire usage de la facult� d'�dicter des dispositions de droit public, reconnue par l'art. 6 CC (ATF 101 Ia 509 consid. 3b, ATF 100 Ia 449 consid. 4, ATF 99 Ia 623 consid. 6c, ATF 98 Ia 497 consid. 4b); mais il faut �videmment que BGE 102 Ia 372 S. 379ces dispositions se justifient par un int�r�t public pertinent, ce qui est le cas en l'esp�ce, ainsi qu'on l'a vu ci-dessus.
On notera d'ailleurs que la loi genevoise de 1975 n'emp�che pas le bailleur d'obtenir des s�ret�s en garantie de ses cr�ances d�coulant du contrat de bail; elle ne s'oppose qu'aux s�ret�s �tablies en une forme qui prive le locataire de la protection qu'entendait lui assurer la loi de 1963. Les recourantes n'ont au surplus pas pr�tendu que les s�ret�s r�gl�es par cette loi fussent inad�quates et n'ont pas essay� de d�montrer que seule la forme du cautionnement solidaire serait propre � garantir convenablement le bailleur. On ne saurait donc pr�tendre que l'atteinte � la libert� des contrats soit importante, ni qualifier de contraire � l'esprit du droit f�d�ral une disposition de droit public cantonal qui tend � s'opposer � l'utilisation abusive d'une institution du droit priv� f�d�ral. Et si l'on devait consid�rer l'art. 6 AF comme une norme de droit public, on devrait constater que les dispositions cantonales attaqu�es, bien loin d'emp�cher l'application du droit public f�d�ral, concourent au contraire � la r�alisation du m�me int�r�t collectif: la protection des locataires contre les abus dont ils peuvent �tre l'objet en p�riode de p�nurie de logements.
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