Source: http://jpm-copro.com/Cass%2001-07-2009-3.htm
Timestamp: 2018-11-13 06:39:51+00:00
Document Index: 301967085

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Cass 01/07/2009-3
1) Plafonnement de la capacité de représentation des coïndivisaires
notion de « communauté des indivisaires » (non)
rattachement des voix du lot à l’exercice du droit de vote
2) Sort des voix en déshérence (copropriétaires ayant quitté l’assemblée)
comptabilisation au nombre des copropriétaires présents (oui)
3) Pluralité de candidatures à la fonction de syndic
Renouvellement du mandat du syndic à la majorité requise
Obligation de voter sur les autres candidatures (non)
Cassation civile 3e 1 juillet 2009
Cour d’appel d’Orléans du 2 juin 2008
N° de pourvoi: 08-18109
Sur le plafonnement en voix de la capacité de représentation des époux indivis
Dans un arrêt du 20 juillet 1994, la Cour de cassation, en présence d’époux indivis, le mari ayant exercé le droit de vote pour le lot dont ils étaient propriétaires, a jugé que l’épouse ne détenait aucune voix au titre de ce lot et pouvait en conséquence détenir trois pouvoirs ou plus si le nombre total des voix liées aux pouvoirs n’excédait pas 5% du total des voix des copropriétaires. (Voir l’arrêt)
Par un arrêt du 13 juin 2007, la 23e chambre de la Cour d’appel de Paris a adopté une solution contraire. Elle a jugé « qu’il importe peu que M. X ait été bénéficiaire de trois mandats et Mme X d’un mandat puisqu’aussi bien ce sont les époux X qui sont indivisément copropriétaires de leurs lots et non chacun de lots différents et que, dans ces conditions, le nombre des mandats doit s’apprécier au regard des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, par rapport au couple X qui a effectivement bénéficié de quatre mandats, rendant ainsi l’assemblée générale des copropriétaires nulle ; que le total des voix du couple X et de leurs quatre mandants excèdent la limite de 5 % des voix du syndicat ».
Elle a repris ainsi la solution exprimée confusément dans une réponse du Ministère de l’équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer ( !!) du 9 novembre 2004 : « les règles de l'article 22 s'appliquent à la communauté des conjoints ou à chaque conjoint individuellement si chacun est copropriétaire ». (Voir RM n° 34796)
Nous avons critiqué la réponse ministérielle et l’arrêt.
La Cour de cassation maintient sa position antérieure (20-07-1994) dans l’arrêt relaté.
Les copropriétaires opposants aux décisions de l’assemblée générale du 13 janvier 2004 faisaient valoir « qu’en présence d’un couple indivisaire c’est le total des pouvoirs qu’il détient qui doit être pris en considération au regard des limites fixés à 5 % des voix du syndicat ; qu’en l’espèce, le total des voix détenues par Mme B... et M. C..., coïndivisaires, dépassant manifestement les 5 % des voix du syndicat, la cour d’appel a violé l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 en infirmant le jugement entrepris et en décidant que l’assemblée générale du 13 janvier 2004 était régulière ».
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle juge
« qu’ayant relevé que Mme B..., seule, avait exercé, au nom de l’indivision, le droit de vote attaché au lot indivis, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit qu’aucun indivisaire n’avait excédé la limite de trois mandats fixée par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et que le nombre de tantièmes représentés par chacun d’eux était indifférent ».
En n’indiquant pas le cheminement de son raisonnement, elle renvoie à l’arrêt du 20 juillet 1994.
Certains craignent que cette « règle » puisse permettre à quelques couples de se constituer en une majorité organisée au sein de l’assemblée. C’est omettre la possibilité recommandée de prévoir des formules d’instructions de vote à joindre aux pouvoirs que ceux qui n’ont pas la possibilité de mandater une personne de confiance adressent au syndic ou au conseil syndical et leur laissant le soin de les distribuer. Au final, la « règle » permet d’éviter que certains pouvoirs ne demeurent inutilisés pour des raisons diverses.
Sur ce point, voir aussi les commentaires suivants :
Loyers et copropriété, n° 10, octobre 2009, commentaire n° 243, p. 25-26, note Jean-Marc Roux ("Epoux indivis et mandats de vote").
Revue des loyers, n° 901, novembre 2009, jurisprudence, p. 458 à 461, note Laurence Guégan ("Représentation et présence en assemblée générale")
La Semaine juridique, édition notariale et immobilière, n° 45, 6 novembre 2009, Chronique de droit des biens, n° 1305, p. 30, note Hugues Périnet-Marquet ("Influence de l'attitude des copropriétaires à une assemblée générale sur leurs possibilités d'en remettre en cause la validité").
Sur le sort des voix en déshérence des copropriétaires ayant quitté l’assemblée :
La Cour de cassation écarte encore ce moyen : « qu’ayant retenu que, dès lors que le départ de MM. F... et G... n’avait pas été signalé au moment où il était intervenu, ces derniers avaient pu, sans irrégularité, être comptabilisés au nombre des copropriétaires présents et qu’au surplus, et en tout état de cause, l’absence de comptabilisation des votes de MM. F... et G... aurait été sans conséquence sur le résultat du scrutin, la cour d’appel a pu en déduire que la “ résolution “ aurait de toute façon été adoptée ».
On peut ici reprocher à la Cour de cassation de valider la pratique courante et déplorable de décompter les voix favorables à la résolution soumise au vote, par simple déduction des voix des opposants et abstentionnistes. Cela revient à faire voter favorablement des absents.
Cette pratique est désormais explicitement interdite par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. On ne saurait prétendre sérieusement que, s’agissant des votes exigeant la majorité absolue ou la majorité renforcée, l’expression effective des voix ne fût pas nécessaire. Il faudrait alors admettre une solution aussi laxiste lorsque l’unanimité est nécessaire, ce qui serait absurde.
Le président doit donc veiller à ce que les scrutins soient effectués par appel nominal ou par bulletins.
Sur les modalités des scrutins portant sur des candidatures ou propositions concurrentes
Sur ce point, l’arrêt est important.
L’assemblée était invitée soit à renouveler le mandat du syndic en place soit à désigner un autre syndic.
Les opposants demandeurs au pourvoi prétendaient que « la cour d’appel ne pouvait tenir pour valable le renouvellement du contrat de la société Logis gestion centre en qualité de syndic, et considérer qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur la désignation du cabinet Pargest, candidat à cette fonction ; résolution qui serait devenue sans objet, sans répondre aux conclusions des consorts Y... et autres faisant expressément valoir que par application des dispositions de l’article 12 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, un principe d’égalité de traitement entre les différents candidats devait être respecté, ce qui impliquait que les candidatures soient mises en concurrence, ce qui n’avait pas été respecté ».
Ils invoquaient l’article 12 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, qui est en réalité l’alinéa 2 de l’article 19 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret invoqué :
« Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi. »
Il va de soi qu’il n’y a lieu d’examiner une « candidature suivante » que lorsque la première, puis éventuellement la seconde, et ainsi de suite, n’a pas obtenu la majorité exigée par l’article 25. En l’espèce, le renouvellement du mandat du syndic en place avait été adopté à la majorité nécessaire. La question inscrite à l’ordre du jour était donc épuisée.
On peut certes prétendre que la première candidature ou proposition examinée est favorisée. Ce scrupule est sans intérêt pour ce qui est du renouvellement du mandat du syndic en place. Il doit sans nul doute être examiné en premier.
C’est donc à juste titre que la Cour ce cassation écarte le moyen en jugeant :
« qu’ayant retenu que le renouvellement du contrat de la société Logis gestion centre avait été adopté à la majorité de 6 461 tantièmes par l’assemblée générale du 2 décembre 2004 alors que l’ordre du jour prévoyait à la suite un ordre du jour complémentaire proposant la désignation du cabinet Pargest et relevé qu’aucun grief spécifique n’était formulé contre les opérations effectuées lors de l’assemblée générale du 28 novembre 2005, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur cette seconde résolution, devenue sans objet par suite de l’adoption, en connaissance de cause de la première »
Moyen produit par Me Rouvière, avocat aux Conseils pour M. Y..., Mme Z... et les consorts A...,
Le moyen fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté Monsieur Michel Y..., Madame Micheline Z... et les consorts A... de l’ensemble de leurs demandes tendant à l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence « Horizon 80 » du 13 janvier 2004 et à l’annulation consécutive des assemblées générales en date du 2 décembre 2004 et du 28 novembre 2005
AUX MOTIFS QUE Sur l’assemblée générale du 13 janvier 2004 : Sur le cumul des mandats : qu’en vertu des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction issue de la loi du 31 décembre 1985, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat, mais que chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total de ses propres voix et de celles de ses mandants n’excède pas 5 % des voix du syndicat ; que, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, le mandataire peut ainsi recevoir trois délégations de vote en sus des voix dont il dispose à titre personnel ; que, dans le cas de copropriétaires indivis, chacun d’eux peut recevoir personnellement trois délégations de vote ; qu’il résulte, en l’espèce, de l’examen de la feuille de présence que les époux B... / C..., propriétaires indivis d’un lot représentant 135 tantièmes au sein de la copropriété, ont reçu chacun trois délégations de vote :- monsieur B... de la part de mademoiselle I... (109 tantièmes), monsieur J... (114) et monsieur K... (108)- madame B... de la part de monsieur D... (132), la SOCIETE GENERALE (182) et madame E... (116) étant observé que madame B..., seule, a exercé, au nom de l’indivision, le droit de vote attaché au lot indivis ; qu’aucun des indivisaires n’ayant excédé la limite de trois mandats fixée par l’article 22 précité, le nombre de tantièmes représentés par chacun d’eux est indifférent, de sorte que le vote intervenu est à cet égard parfaitement régulier ; que le jugement sera donc infirmé de ce chef ; Sur le mode de scrutin : que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) ; qu’en l’occurrence, il résulte des mentions du procès-verbal que la candidature aux fonctions de président de séance de monsieur Y... a recueilli 5. 805 / 8. 702 tantièmes, tandis que celle de madame B... a recueilli 6. 144 / 8223 tantièmes ; qu’en vertu du principe majoritaire ci-dessus rappelé, madame B... a été régulièrement déclarée élue ; que le mode opératoire utilisé (votes successifs) est conforme aux dispositions précitées de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et est exempt de toute critique ; Sur les mandats détenus par monsieur A... : qu’il résulte des propres écritures des intimés que monsieur A... a demandé, pendant le décompte des suffrages, que soient pris en compte trois votes contre la candidature de madame B..., qu’il déclarait tenir des pouvoirs à lui confiés par madame X..., monsieur L... et la SCI MAGNON ; que, dès lors que le scrutin était clos, peu important que le résultat des votes n’ait pas encore été proclamé, c’est à bon droit que la prise en compte de ces suffrages a été refusée ; qu’en conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de l’assemblée générale du 13 janvier 2004 ;
1° / ALORS QU’UN copropriétaire indivis qui exerce le droit de vote attaché au lot indivis est réputé être titulaire d’un mandat tacite de représentation ;
qu’en considérant dès lors que Madame B... n’avait pas reçu plus de trois mandats après avoir relevé, d’une part qu’elle avait exercé le droit de vote attaché au lot dont elle est copropriétaire indivise avec Monsieur C..., et d’autre part qu’elle avait reçu trois délégations de vote de la part de Monsieur D..., de la SOCIETE GENERALE et de Madame E..., la Cour d’appel a violé les articles 22 et 23 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2° / ALORS QU’UN copropriétaire indivis ne peut recevoir personnellement trois mandats qu’à la double condition, d’une part que le total de ses voix et de celle de ses mandants n’excède pas 5 % des voix du syndicat et d’autre part de ne pas détenir un mandat tacite de représentation de l’indivision ; qu’en retenant dès lors que Madame B..., qui avait exercé au nom de l’indivision le droit de vote attaché au lot indivis, n’avait pas enfreint la prohibition du cumul de plus de trois mandats énoncée par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 sans avoir recherché, si le total de ses voix ajoutées à celle de ses mandants n’excédaient pas 5 % des voix du syndicat, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° / ALORS ENFIN QU’EN présence d’un couple indivisaire c’est le total des pouvoirs qu’il détient qui doit être pris en considération au regard des limites fixées à 5 % des voix du syndicat ; qu’en l’espèce, le total des voix détenues par Madame B... et Monsieur C..., coindivisaires, dépassant manifestement les 5 % des voix du syndicat, la cour d’appel a violé l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 en infirmant le jugement entrepris et en décidant que l’assemblée générale du 13 janvier 2004 était régulière.
Le moyen fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté Monsieur Y..., Madame Z... et les consorts A... de leur demande tendant à l’annulation de la délibération n° 10 prise par l’assemblée générale du 13 janvier 2004, par laquelle le syndicat des copropriétaires a acquis les lots appartenant à l’un des copropriétaires, a savoir La Société Générale
AUX MOTIFS QUE Sur l’adoption de la résolution n° 10 relative à l’acquisition par le syndicat des lots de la SOCIETE GENERALE : que, si le départ de messieurs F... et G... en cours d’assemblée générale n’est pas contesté, dès lors que les intéressés l’ont expressément reconnu dans leurs courriers, postérieures à l’assemblée générale, aux termes desquels ils indiquaient être partis avant le vote, mais être d’accord sur l’adoption de la résolution n° 10 ; que toutefois, dès lors que le départ des intéressés n’a pas été signalé au moment où il est intervenu, ces derniers ont pu, sans irrégularité, être comptabilisés au nombre des copropriétaires présents, étant observé que l’article 17 du décret du 17 mars 1967 n’exige pas que soit recensé le nombre des voix « pour », celui-ci pouvant se calculer par différence entre le nombre total des voix de l’assemblée et le nombre de voix des copropriétaires qui ont voté contre ou se sont abstenus ; qu’au surplus, et en tout état de cause, l’absence de comptabilisation des votes de messieurs F... (128) et G... (108) aurait été sans conséquence sur le résultat du scrutin, puisque, même avec une majorité de 52 / 81 copropriétaires et de 6. 599 / 10. 000 tantièmes, au lieu de celle de 54 / 81 et de 6. 835 / 10. 000 retenue, la résolution litigieuse aurait de toutes façons été adoptée ; qu’ensuite, les intimés prétendent à tort que le projet de résolution ne comporterait pas les conditions essentielles de l’opération, alors que les pièces produites démontrent que le projet soumis aux copropriétaires mentionnait précisément :- l’objet de l’acquisition : lots 1, 166, 167 et 168 appartenant à la SOCIETE GENERALE ;- le prix d’acquisition 68. 600, soit un budget maximum compte-tenu des frais d’acte de 76. 500 ;- le mode de financement de l’acquisition, en particulier les dates successives d’appels de fonds ;- le mode de répartition entre les copropriétaires ;- l’utilisation envisagée du local ;- le recours envisagé à un emprunt collectif ; que le procès-verbal d’assemblée générale établit que le vote de la résolution a été précédé des interventions de monsieur M..., opposant au projet, qui a pu exposer les arguments contre, de monsieur H... qui a fait valoir les arguments en faveur de l’acquisition et de celle du syndic, qui, usant sur certains aspects de la question de son devoir de conseil, a attiré l’attention des copropriétaires sur les conséquences juridiques de leurs éventuelles décisions ; qu’il doit encore être relevé que l’assemblée générale avait été précédé d’une note du conseil syndicat en date du 23 octobre 2003 adressé aux copropriétaires, exposante de manière très complète les motifs de l’acquisition envisagée et les avantages qui en résulteraient pour la copropriété ; qu’il résulte de ce qui précède que les copropriétaires ont été complètement et suffisamment informés des enjeux et des conditions exactes de l’acquisition envisagée, de sorte qu’ils ont été mis en mesure de se prononcer en pleine connaissance de cause sur le projet de résolution dont s’agit ; que celle-ci a été valablement adoptée par l’assemblée générale et n’encourt pas la nullité ; qu’en conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de l’assemblée générale du 13 janvier 2004 ;
1° / ALORS QUE la censure à intervenir sur le premier moyen de cassation entraînera par voie de conséquence la cassation de l’arrêt attaqué en ce qu’il a débouté les consorts Y... et autres de leur demande d’annulation de la délibération n° 10 de l’assemblée générale du 13 janvier 2004 ;
2° / ALORS QUE l’arrêt qui refuse d’annuler cette délibération, tout en constatant que les voix de deux copropriétaires, en l’occurrence Messieurs F... et G..., ont été comptabilisées bien qu’ils aient quitté l’assemblée générale a ainsi violé l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965, le fait que leur votre aurait été sans incidence sur la majorité requise n’étant pas de nature à conférer à la décision attaqué un fondement légal ;
3° / ALORS QUE l’objet du syndicat de copropriétaires étant légalement limité à la conservation de l’immeuble et à l’administration des parties communes, la Cour d’appel ne pouvait tenir pour valable la résolution n° 10 par laquelle l’assemblée générale a décidé de l’acquisition du lot de l’un des copropriétaires dans le but de le donner en location, ce qui manifestement constitue une opération contraire à la mission du syndicat ; que dès lors, l’arrêt qui considère que la résolution d’acquisition avait été valablement adoptée, les copropriétaires ayant été complètement et suffisamment informés des avantages qui en résulteraient pour la copropriété, sans spécifier quels étaient ces avantages, ce qui ne permet pas à la Cour de cassation d’exercer son contrôle et de vérifier que l’objet de l’acquisition n’était pas contraire aux intérêts des copropriétaires qu’ainsi, l’arrêt manque de base légale au regard de l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965.
Le moyen fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté Monsieur Michel Y..., Madame Z... et les consorts A... de l’ensemble de leurs demandes tendant à l’annulation des assemblées générales des copropriétaires de la résidence « Horizon 80 » des 2 décembre 2004 et 28 novembre 2005
AUX MOTIFS QUE Sur les assemblées générales du 2 décembre 2004 et du 28 novembre 2005 : que dès lors que l’assemblée générale du 13 janvier 2004 n’est pas annulée, les intimés ne peuvent plus prétendre que les convocations pour les assemblées subséquentes ont été effectuées par un syndic dépourvu de mandat et qu’elles encourent de ce chef la nullité ; que pour le surplus, les intimés formulent pour l’essentiel les mêmes griefs que concernant la précédente assemblée générale ; qu’il convient de constater l’absence de fondement, pour les motifs déjà exposés, de ces griefs, étant spécialement observé que :- les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées, contrairement à ce que prétendent les intimés, dès lors qu’ainsi qu’il résulte du procès-verbal de constat d’huissier établi à l’initiative de ces derniers, les époux R... ont obtenu : monsieur trois délégations de vote représentant 476 tantièmes et madame, quatre délégations représentant 473 tantièmes, soit chacun un nombre inférieur à la limite de 5 % des voix du syndicat (500), étant souligné que le mandat donné par monsieur O... a, ainsi que le mandataire en avait la possibilité, été transmis à monsieur P... ;- monsieur Q... a été régulièrement élu président de séance, à la majorité de 6. 103 tantièmes sur 8. 784, soustraction ayant été faite des votes « contre » (2. 041 tantièmes) et des abstentions (néant) ;- le renouvellement du contrat de la société LOGIS GESTION CENTRE ayant été adopté à la majorité de 6 461 tantièmes, après soustraction des votes « contre » (2 041 tantièmes) et des abstentions (496 tantièmes), alors que l’ordre du jour prévoyait à la suite un ordre du jour complémentaire proposant la désignation du cabinet PARGEST, il a, à bon droit, été considéré qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur cette seconde résolution, devenue sans objet par suite de l’adoption, en connaissance de cause, de la première ;- les copropriétaires ont été informés des conditions essentielles de l’acquisition envisagée des lots appartenants à la Société Générale, à nouveau soumise aux votes de l’assemblée générale, le compromis de vente ayant été annexé à la convocation, les conditions et motifs de la vente ayant été annexé à la convocation, les conditions et motifs de la vente ayant été à nouveau rappelés et un large débat s’étant instauré devant l’assemblée, qui a permis aux copropriétaires d’obtenir, avant de passer au vote, toutes les explications et précisions complémentaires qu’ils souhaitaient ; qu’aucun grief spécifique n’est formulé contre les opérations effectuées lors de l’assemblée du 28 novembre 2005 ; qu’il convient, en conséquence, d’infirmer, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris et de dire n’y avoir lieu à prononcer la nullité des assemblées des 2 décembre 2004 et 28 novembre 2005 ;
1° / ALORS QUE la censure à intervenir sur le premier moyen de cassation formulé entraînera, par voie de conséquence, de l’annulation de l’assemblée générale du 13 janvier 2004, celle des assemblées générales subséquentes des 2 décembre 2004 et 28 novembre 2005 convoquées par un syndic dépourvu d’investiture ;
2° / ALORS QUE la cour d’appel ne pouvait tenir pour valable le renouvellement du contrat de la société LOGIS GESTION CENTRE en qualité de syndic, et considérer qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur la désignation du cabinet PARGEST, candidat à cette fonction ; résolution qui serait devenue sans objet, sans répondre aux conclusions des consorts Y... et autres faisant expressément valoir que par application des dispositions de l’article 12 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, un principe d’égalité de traitement entre les différents candidats devait être respecté, ce qui impliquait que les candidatures soient mises en concurrence, ce qui n’avait pas été respecté, qu’ainsi l’arrêt viole les articles 10, 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 19-2, 28 du décret du 17 mars 1967 et 12 du décret du 27 mai 2004, ensemble 455 du code de procédure civile.