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Timestamp: 2016-10-25 22:54:53+00:00
Document Index: 331874795

Matched Legal Cases: ['art. 119', 'art. 90', 'art. 86', 'art. 82', 'art. 82', 'art. 83', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 89', 'art. 113', 'ATF ', 'art. 107', 'art. 99', 'art. 105', 'art. 105', 'art. 97', 'art. 95', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 105', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 9', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 52', 'art. 19', 'art. 20', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 1', 'ATF ', 'art. 29', 'art. 29', 'art. 29', 'ATF ', 'art. 29', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 66']

1C_323/2014 (10.10.2014)
1C_323/2014 � � Arr�t du 10 octobre 2014
A.________ SA, repr�sent�e par Me Timoth�e Bauer, avocat,
D�partement de l'am�nagement, du logement et de l'�nergie de la R�publique et canton de Gen�ve, Office de l'urbanisme, Service des affaires juridiques, case postale 224, 1211 Gen�ve 8.
Autorisation de construire au sens de la loi genevoise sur les d�molitions, les transformations et les r�novations,
recours contre l'arr�t de la Cour de justice de la R�publique et canton de Gen�ve, Chambre administrative, du 13 mai 2014.
A.________ SA est propri�taire de l'immeuble sis sur la parcelle n� 7'011 de la commune de Gen�ve-Cit�. Le 11 mars 2009, B.________ et C.________, locataires d'un appartement de 3,5 pi�ces dans cet immeuble selon contrat de bail du 10 f�vrier 2009, ont inform� le D�partement cantonal des constructions et des technologies de l'information (devenu ensuite le D�partement de l'urbanisme, puis le D�partement de l'am�nagement du logement et de l'�nergie - DALE) que la soci�t� immobili�re avait fix� le loyer annuel � 27'600 fr. � la suite d'importants travaux. Ils souhaitaient pouvoir prendre connaissance de l'autorisation de construire d�livr�e pour ces travaux et de l'�tat locatif autoris�. Le d�partement a effectu� un contr�le sur place le 31 mars 2009. Selon l'enqu�teur, les travaux suivants avaient �t� r�alis�s dans l'appartement:
- la r�novation de l'espace cuisine avec pose de nouveaux rev�tements sur parois, nouvel agencement de cuisine avec plaques vitroc�ramiques, four �lectrique, frigo, cong�lateur, hotte, lave-vaisselle, �vier en inox avec robinetterie et table en bois fixe;
- la r�fection de la salle de bains;
- la r�fection compl�te de la peinture des murs et des plafonds de l'appartement;
- la r�fection compl�te des parquets dans toutes les pi�ces.
Le d�partement a inform� la propri�taire du fait que ces travaux �taient susceptibles d'�tre assujettis � la loi genevoise du 14 avril 1988 sur les constructions et les installations diverses (LCI; RSG L 5 05) ainsi qu'� la loi genevoise du 25 janvier 1996 sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation (LDTR; RSG L 5 20). La propri�taire �tait invit�e, dans un d�lai de quinze jours, � pr�senter ses observations, accompagn�es de tout document utile, relatives � la nature et au co�t de l'ensemble des travaux r�alis�s dans le logement, en pr�cisant la date des derniers travaux d'entretien. Le d�partement demandait �galement des renseignements sur le dernier loyer avant travaux, �tant pr�cis� que l'avis de fixation de loyer �tabli le 10 f�vrier 2009 faisait �tat de 27'600 fr. au titre de dernier loyer annuel � compter du 1er novembre 2008, soit vraisemblablement pendant la p�riode de r�alisation des travaux. La propri�taire a inform� le d�partement que l'ensemble des travaux constituait des travaux d'entretien avec changement partiel ou total des �l�ments de toilettes et de cuisine inutilisables, cass�s ou devant �tre chang�s. Les frais engag�s s'�levaient � 27'878 fr. (soit 16'173 fr. pour la main d'oeuvre et la peinture et 11'705 fr. pour la cuisine et les fournitures). Elle n'a toutefois pas communiqu� la date des travaux. Elle pr�cisait encore qu'avant les locataires actuels, le logement avait �t� lou� � une autre personne pour un loyer mensuel identique.
Le d�partement a une nouvelle fois invit� la propri�taire � lui faire parvenir les factures pour l'ensemble des travaux effectu�s, la copie du contrat de bail du locataire pr�c�dent, ainsi que l'avis de fixation de loyer �tabli � cette occasion. La propri�taire n'ayant pas donn� suite � cette correspondance � l'�ch�ance du d�lai qui lui avait �t� imparti, un ultime d�lai lui a �t� accord�.
Sans nouvelles de la propri�taire, le d�partement lui a ordonn�, par d�cision du 12 ao�t 2009, de d�poser une requ�te en autorisation de construire ayant pour objet les travaux r�alis�s dans l'appartement litigieux.
La soci�t� immobili�re a recouru contre cette d�cision aupr�s de la commission cantonale de recours en mati�re administrative (CCRA), concluant � son annulation et � ce qu'il soit dit que les travaux effectu�s �taient des travaux d'entretien nullement soumis � la LCI et � la LDTR. Elle all�guait avoir d� effectuer, � une date qu'elle ne pr�cisait toujours pas, des travaux d'entretien r�guliers. La CCRA a rejet� le recours le 25 mai 2010. La commission de recours a consid�r� qu'en l'absence de pi�ces et vu le d�faut de collaboration de la propri�taire, il ne se justifiait pas � ce stade de statuer sur la qualification des travaux, qui n'avait en r�alit� pas encore fait l'objet d'une d�cision administrative.
La soci�t� immobili�re s'est pourvue aupr�s du Tribunal administratif cantonal, devenu depuis la Chambre administrative de la Cour de justice, concluant principalement � l'annulation de la d�cision de la CCRA et � ce qu'il soit dit que les travaux litigieux n'�taient pas assujettis � la LCI et � la LDTR, subsidiairement � l'annulation de la d�cision assortie du renvoi de la cause � la CCRA pour compl�ment d'instruction. A l'appui de son recours, la propri�taire a produit une facture du 2 f�vrier 2009 faisant �tat de travaux de peinture pour 16'173 fr. et un "Devis de cuisine" de 11'705 fr., hors TVA. Sur demande du juge d�l�gu� de la Cour de justice de produire un relev� d�taill� des travaux effectu�s accompagn� des justificatifs ainsi que la copie des baux � loyer du locataire pr�c�dent et du locataire en place lorsque les derniers travaux avaient �t� ex�cut�s, la soci�t� immobili�re a transmis les pi�ces compl�mentaires suivantes: un devis de 16'000 fr. concernant la cuisine et un devis de 18'500 fr. relatif au parquet et � diff�rents travaux de peinture dans tout l'appartement; un contrat de bail du 25 septembre 1996 faisant �tat d'un loyer annuel de 15'660 fr.; un courrier non dat� du pr�c�dent locataire � teneur duquel il confirmait louer l'appartement pour le mois de novembre 2008 pour un loyer mensuel de 2'300 fr., ainsi que, en fonction de ses besoins pour le mois de d�cembre 2008, �tant pr�cis� qu'il avait pris note que l'appartement n'�tait pas en bon �tat et qu'il autorisait des travaux pendant la location; un avenant au contrat de bail du 10 f�vrier 2009 indiquant que les locataires actuels s'acquittent d'un loyer annuel de 24'000 fr. (plus 3'000 fr. de charges); une "notice explicative" des travaux entrepris dans un immeuble sis rue Lissignol sans autorisation de construire ainsi qu'une statistique des logements de la ville de Gen�ve.
Par arr�t du 13 mai 2014, la Cour de justice a rejet� le recours de la soci�t� immobili�re propri�taire.
A.________ SA forme un recours en mati�re de droit public et un recours constitutionnel subsidiaire contre l'arr�t de la Cour de justice. Elle demande au Tribunal f�d�ral d'annuler cet arr�t, de dire que les travaux litigieux sont des travaux d'entretien qui ne sont pas soumis � autorisation de construire ni assujettis � la LCI et � la LDTR, de "combler la lacune en mati�re de construction en ce qui concerne la d�limitation entre la notion de travaux d'entretien et de r�novation" et de "fixer une valeur en francs suisses par pi�ce, par exemple 10'000 fr., en de�� de laquelle il doit �tre consid�r� que les travaux sont des travaux d'entretien". Subsidiairement, la recourante conclut � l'annulation de l'arr�t cantonal et au renvoi de la cause � la Cour de justice pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants. La Chambre administrative de la Cour de justice persiste dans les consid�rants et le dispositif de son arr�t. Le DALE se d�termine; il conclut � l'irrecevabilit� du recours constitutionnel subsidiaire et au rejet du recours en mati�re de droit public. La recourante r�plique et persiste dans ses conclusions.
Par ordonnance du 15 juillet 2014, le Pr�sident de la Ire Cour de droit public a accord� l'effet suspensif au recours.
La recourante a form�, en un seul acte (art. 119 LTF), un recours en mati�re de droit public et un recours constitutionnel subsidiaire. Dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF) prise en derni�re instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans une cause de droit public (art. 82 let. a LTF), le recours est en principe recevable comme recours en mati�re de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e. D�pos� en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et en la forme pr�vue (art. 42 LTF) par la destinataire de l'arr�t attaqu� qui a un int�r�t digne de protection � l'annulation ou � la modification de celui-ci (art. 89 al. 1 LTF), le pr�sent recours est recevable.
La voie du recours en mati�re de droit public �tant ouverte, le recours constitutionnel subsidiaire est irrecevable (art. 113 LTF).
Outre l'annulation de l'arr�t, la recourante demande au Tribunal f�d�ral de fixer une valeur seuil pour distinguer les travaux de r�novation des travaux d'entretien. La cour cantonale avait consid�r� que, compte tenu de la s�paration des pouvoirs, il ne lui appartenait pas d'ordonner au d�partement, � titre g�n�ral, de s'abstenir d'exiger des demandes d'autorisation de construire pour les travaux de moins de 10'000 fr. par pi�ce. La recourante pr�sente la m�me conclusion devant le Tribunal f�d�ral sans exposer en quoi celle-ci devait selon elle �tre recevable devant la cour cantonale. Or, le Tribunal f�d�ral ne peut statuer avec un pouvoir d'examen plus �tendu que l'autorit� pr�c�dente (ATF 138 III 542 consid. 1.2 p. 543; BERNARD CORBOZ, in Commentaire de la LTF, 2e �d. 2014, n� 12 ad art. 107 LTF). D�s lors que la recourante n'�tablit pas que la conclusion prise �tait r�ellement du ressort de la juridiction cantonale, cette conclusion est irrecevable dans la pr�sente proc�dure.
La recourante a produit � l'appui de ses �critures plusieurs pi�ces nouvelles qui ne se trouvent pas au dossier. Elles sont irrecevables (art. 99 al. 1 LTF).
Comme en instance cantonale, la recourante requiert la production, par le d�partement cantonal, de son dossier concernant un immeuble sis rue Lissignol. Elle compte d�duire de la comparaison entre ce dossier et le sien une violation du principe de l'�galit� de traitement. Ainsi qu'on le verra, ce grief peut �tre �cart� sans qu'il soit n�cessaire d'examiner le d�tail de ce dossier (cf. consid. 6). Cette requ�te de mesure d'instruction doit d�s lors �tre rejet�e.
La recourante demande que l'�tat de fait de l'arr�t attaqu� soit compl�t�. Celui-ci omettrait de pr�ciser que le d�partement avait propos�, en cours de proc�dure, d'�laborer une directive d�finissant la notion de travaux d'entretien et instaurant un plafond pour le co�t de tels travaux � 10'000 fr. par pi�ce.
5.1.�Le Tribunal f�d�ral statue en principe sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF), sous r�serve des cas pr�vus � l'art. 105 al. 2 LTF. Selon l'art. 97 LTF, il ne peut s'en �carter que si les constatations de ladite autorit� ont �t� �tablies en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF ou de fa�on manifestement inexacte (art. 105 al. 2 LTF), c'est-�-dire arbitraire (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 III 226 consid. 4.2 p. 234; 136 II 304 consid. 2.4 p. 314) et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause. Si le recourant entend se pr�valoir de constatations de faits diff�rentes de celles de l'autorit� pr�c�dente (cf. art. 97 al. 1 LTF), il doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es. A d�faut, il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait divergent de celui retenu dans l'acte attaqu�. En particulier, le Tribunal f�d�ral n'entre pas en mati�re sur des critiques de type appellatoire portant sur l'�tat de fait ou sur l'appr�ciation des preuves (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 II 101 consid. 3 p. 104 et les arr�ts cit�s).
5.2.�Contrairement � ce que la recourante all�gue, il ne ressort pas des proc�s-verbaux des audiences cantonales que le d�partement ait indiqu� vouloir r�diger une directive, moins encore que cela ait �t� le motif de suspension de la cause. A supposer toutefois que tel ait �t� le cas, la recourante ne d�montre pas en quoi le renoncement � l'�laboration d'une directive signifierait que le droit cantonal serait lacunaire sur la distinction entre travaux d'entretien et travaux de transformation (cf. consid. 9 ci-dessous).
Pour le reste, conform�ment � ce qui a �t� expos� ci-dessus, la recourante ne peut se contenter de contester "tout fait qui ne serait pas strictement conforme � ses all�gu�s". Le Tribunal f�d�ral s'en tient par cons�quent � l'�tat de fait tel qu'il ressort de l'arr�t attaqu�.
La recourante fait valoir une violation du principe de l'�galit� de traitement et, dans ce cadre, une violation de son droit d'�tre entendue pour d�faut de motivation.
Le justiciable ne peut en r�gle g�n�rale pas se pr�tendre victime d'une in�galit� de traitement lorsque la loi est correctement appliqu�e � son cas, alors qu'elle l'aurait �t� faussement, voire pas appliqu�e du tout dans d'autres cas semblables. Exceptionnellement, il est d�rog� � cette r�gle lorsqu'une d�cision conforme � la loi s'oppose � une pratique ill�gale que l'autorit� a l'intention de continuer de mani�re g�n�rale; le citoyen ne peut donc pr�tendre � l'�galit� dans l'ill�galit� que s'il y a lieu de pr�voir que l'administration pers�v�rera dans l'inobservation de la loi (ATF 136 I 65 consid. 5.6 p. 78). Cette r�gle n'oblige pas pour autant les organes de la justice administrative � entreprendre des investigations syst�matiques, approfondies et contradictoires dans le but de d�couvrir d'hypoth�tiques manquements � la loi (arr�t 1C_265/2012 du 25 mars 2013 consid. 6).
En l'esp�ce, la recourante reproche � la cour cantonale de n'�tre pas intervenue dans le dossier de l'immeuble rue Lissignol et de ne pas avoir instruit d'�ventuels "manquements administratifs". Elle entend ainsi simplement se pr�valoir d'une in�galit� de traitement dans l'ill�galit�, ce qui n'est pas prot�g� par la Constitution. Quant � la motivation, dans l'arr�t attaqu�, du rejet de ce grief, elle est suffisante: la cour cantonale a expos� que, dans le contexte de la LDTR, ce n'est que dans le cadre d'�ventuelles d�nonciations que le d�partement peut intervenir. Par ailleurs, les juges cantonaux ont relev� que les travaux d�nonc�s par la recourante dans cet autre immeuble avaient �t� effectu�s au d�but des ann�es nonante, soit il y a plus de vingt ans, et que plusieurs demandes d'autorisations de construire ont �t� d�pos�es depuis 1995. Ces constatations expliquent d'une part que l'autorit� ne peut investiguer chaque cas en mati�re de travaux r�alis�s � l'int�rieur des b�timents et justifient d'autre part que le cas d'esp�ce ne soit pas compar� � celui que la recourante d�nonce. Aussi la cour cantonale n'a-t-elle pas viol� le principe d'�galit� de traitement ni le droit d'�tre entendu de la recourante.
La recourante se plaint d'arbitraire dans l'application du droit cantonal. Elle affirme que les travaux qu'elle a entrepris dans l'appartement litigieux sont des travaux d'entretien non soumis � autorisation en vertu de la LDTR et de la LCI.
7.1.1.�Une d�cision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscut�, ou lorsqu'elle contredit d'une mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�. Le Tribunal f�d�ral n'a pas � d�terminer quelle est l'interpr�tation correcte que l'autorit� cantonale aurait d� donner des dispositions applicables; il doit uniquement examiner si l'interpr�tation qui a �t� faite est d�fendable. Par cons�quent, si celle-ci ne se r�v�le pas d�raisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la l�gislation cantonale en cause, elle sera confirm�e, m�me si une autre solution para�t �galement concevable, voire pr�f�rable. De plus, il ne suffit pas que les motifs de la d�cision attaqu�e soient insoutenables, encore faut-il que cette derni�re soit arbitraire dans son r�sultat (ATF 138 I 305 consid. 4.4 p. 319; 138 III 378 consid. 6.1 p. 379).
7.1.2.�La LDTR a pour but de pr�server l'habitat et les conditions de vie existants, ainsi que le caract�re actuel de l'habitat dans les zones vis�es express�ment par la loi (art. 1 al. 1 LDTR). Celle-ci pr�voit notamment � cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propri�taires d'appartements, des restrictions � la d�molition, � la transformation et au changement d'affectation des maisons d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). Une autorisation est n�cessaire pour toute transformation ou r�novation de tout ou partie d'une maison d'habitation (art. 9 al. 1 LDTR).
Selon l'art. 3 al. 1 let. d LDTR, sont qualifi�s de transformation les travaux qui ont pour objet la r�novation, c'est-�-dire la remise en �tat, m�me partielle, de tout ou partie d'une maison d'habitation, en am�liorant le confort existant sans modifier la distribution des logements, sous r�serve qu'il ne s'agisse pas de travaux d'entretien. A teneur de l'art. 3 al. 2 LDTR, sont consid�r�s comme tels et non assujettis � la LDTR, les travaux courants qui font partie des frais d'exploitation ordinaires d'une maison d'habitation; les travaux raisonnables d'entretien r�gulier ne sont pas consid�r�s comme travaux de transformation, pour autant qu'ils n'engendrent pas une am�lioration du confort existant.
La distinction entre travaux d'entretien et travaux de transformation peut �tre d�licate � op�rer. Le crit�re de l'accroissement du confort existant est d�terminant pour distinguer des travaux de transformation des travaux d'entretien, la LDTR ne devant pas instituer un contr�le g�n�ral des loyers ( EMMANUELLE GAIDE/VAL�RIE D�FAGO GAUDIN, La LDTR, 2014, n. 2.5.2 p. 192). Il est toutefois possible de s'en �carter lorsque l'importance des travaux justifie d'assimiler les travaux de r�novation � des travaux de transformation (Gaide/D�fago Gaudin, op. cit., n. 2.5.3 p. 193).
Selon la jurisprudence, l'ex�cution de travaux de remise en �tat auxquels le bailleur est tenu en vertu du CO ne procure en g�n�ral pas un confort suppl�mentaire au locataire par rapport � ce qui est convenu dans le contrat de bail. Seules les remises en �tat qui vont au-del� de ce qui est n�cessaire pour assurer le maintien de la chose lou�e en l'�tat tombent sous le coup de l'art. 3 al. 1 let. d LDTR (arr�t 1C_624/2013 du 13 f�vrier 2014 consid. 2.5; arr�t 1P.664/1999 du 1er septembre 2000 consid. 3, in RDAF 2002 I p. 25). Il n'est pas arbitraire de tenir compte � cet �gard des circonstances dans lesquelles les travaux sont accomplis et notamment de leur accumulation en raison d'un d�faut d'entretien courant des b�timents concern�s. Il est en particulier admissible pour les autorit�s cantonales, toujours sous l'angle de la prohibition de l'arbitraire, de consid�rer que les travaux d'entretien diff�r�s dans le temps dont le co�t a eu des cons�quences importantes sur les loyers, lesquels ne r�pondent plus aux besoins pr�pond�rants de la population, doivent �tre soumis � autorisation de r�nover fond�e sur la LDTR (arr�t 1C_624/2013 du 13 f�vrier 2014 consid. 2.5). Dans un tel cas, l'accumulation des travaux conf�re une ampleur propre � engendrer un changement de niveau des loyers tel que la destination de l'immeuble en est modifi�e ( GAIDE/D�FAGO GAUDIN, op. cit., n. 2.5.3 p. 192 s.). La pratique genevoise consiste � se r�f�rer � l'ampleur du co�t des travaux et � leur r�percussion sur le loyer pour d�terminer si les travaux d'entretien par nature doivent �tre assimil�s � des travaux de transformation et, partant, soumis � la LDTR ( GAIDE/D�FAGO GAUDIN, op. cit., n. 2.5.4 p. 193).
Le Tribunal f�d�ral a ainsi tenu pour d�nu� d'arbitraire un arr�t cantonal selon lequel des travaux comprenant la r�fection compl�te des sols, des murs et des plafonds, le pon�age et la vitrification des parquets, la r�fection des agencements de cuisine et de salle de bains, de la douche et du WC devaient faire l'objet d'une autorisation au sens de la LDTR (arr�t 1C_624/2013 du 13 f�vrier 2014).
7.2.�En l'esp�ce, selon l'arr�t attaqu�, les travaux ont consist� en une r�novation compl�te de la cuisine, la r�fection de la peinture des murs et de plafonds de l'appartement et le pon�age des parquets dans toutes les pi�ces. La cour cantonale n'a en revanche pas retenu la r�fection de la salle de bains (arr�t attaqu�, consid. 13, p. 16). Les premiers juges ont par ailleurs constat� que le co�t des travaux, par pi�ce et par ann�e, de 8'570 fr. ne permettait pas de maintenir les loyers dans la cat�gorie des besoins pr�pond�rants de la population. A cet �gard, le nombre de pi�ces retenues, � savoir 3,5 et non 4 comme l'all�guait la propri�taire, ne pr�te pas flanc � la critique. En effet, la cour cantonale s'est r�f�r�e aux dispositions du r�glement d'ex�cution du 4 d�cembre 1977 de la loi g�n�rale sur la protection des locataires (RGL; RSG I 4 05 01). Cette r�glementation, qui poursuit un but de protection des locataires, n'est pas en contradiction avec l'art. 52 LCI, qui fixe la surface minimum d'une pi�ce d'habitation pour des motifs de police et ne conna�t pas la notion de demi-pi�ce. Quant � l'augmentation du loyer � la suite de ces travaux, elle est de 76 % par rapport � celui du bail conclu en 1996, la location pour un, voire deux mois en novembre 2008 � une personne qui n'y a jamais pris domicile et y autorisait les travaux d�j� devis�s ne pouvant �tre prise en consid�ration.
Certes, le co�t des travaux par pi�ce de 8'750 fr. est dans la fourchette inf�rieure de ce que la Cour de justice tient g�n�ralement pour des travaux de grande ampleur (cf. les exemples de jurisprudence expos�s par GAIDE/D�FAGO GAUDIN, op. cit., n. 2.5.10 p. 200-206). Les travaux ne portent en outre pas sur la totalit� de l'appartement, contrairement au cas jug� dans l'affaire 1C_624/2013. Par ailleurs, avant les travaux, le logement en question n'�tait pas soumis au contr�le des loyers. En ce sens, un changement d'affectation, m�me qualitatif, n'appara�t pas manifeste.
Cela �tant, la recourante pr�tend que des travaux d'entretien ont ponctuellement �t� effectu�s. Or, elle ne l'a jamais prouv� ni m�me offert de le prouver, alors qu'elle seule est en mesure de le faire. Elle n'a produit aucune facture ni aucune autre pi�ce qui attesterait de travaux r�guliers d'entretien. Partant, et bien que la solution inverse aurait aussi pu �tre soutenable, on ne saurait consid�rer que la cour cantonale a vers� dans l'arbitraire en retenant que les travaux litigieux sont des travaux diff�r�s dans le temps allant au-del� de l'entretien courant au sens de la jurisprudence cantonale. Les juges cantonaux se sont au demeurant fond�s sur l'augmentation de loyer qui a suivi les travaux pour en qualifier l'ampleur. Or, celle-ci, consid�rable (76 %), permet de pr�sumer que les travaux d'entretien on �t� diff�r�s au sens de la jurisprudence cantonale. Le grief doit d�s lors �tre rejet�.
La recourante fait valoir l'arbitraire dans l'application du droit cantonal de proc�dure. Elle se plaint de ce qu'aucun moyen de preuve n'aurait �t� requis, en violation de la loi genevoise du 12 septembre 1985 sur la proc�dure administrative (LPA; RSG E 5 10), qui pr�voit que l'autorit� �tablit les faits d'office sans �tre li�e par les all�gu�s et offres de preuves des parties (art. 19 LPA), r�unit les renseignements et proc�de aux enqu�tes n�cessaires pour fonder sa d�cision, en recourant "s'il y a lieu" aux moyens de preuve que sont les documents, les interrogatoires et renseignements des parties, les t�moignages et renseignements de tiers, l'examen par l'autorit� et l'expertise (art. 20 LPA).
Si la proc�dure administrative est r�gie essentiellement par la maxime inquisitoire, les parties ont le devoir de collaborer � l'�tablissement des faits (ATF 128 II 139 consid. 2b p. 142 s.). La jurisprudence consid�re que ce devoir de collaboration est sp�cialement �lev� s'agissant de faits que la partie conna�t mieux que quiconque (cf. arr�ts 2C_276/2011 du 10 octobre 2011 consid. 4.2, non publi� in ATF 137 II 393, mais publi� in Pra 2012 n� 26 p. 176; ATF 133 III 507 consid. 5.4 p. 511; arr�t 2A.404/2004 du 18 f�vrier 2005 consid. 2.3, non publi� in ATF 131 II 265 et les r�f�rences).
On comprend de la critique de la recourante, qui s'en prend � la "Cour de c�ans", qu'elle est dirig�e contre la Cour de justice. Le juge d�l�gu� de cette instance a requis de la recourante la production de plusieurs pi�ces utiles � la cause, � savoir un relev� d�taill� des travaux effectu�s accompagn� des pi�ces justificatives, la copie des baux � loyer du locataire pr�c�dent et du locataire en place lorsque les derniers travaux avaient �t� ex�cut�s. Lorsqu'elle a produit ces pi�ces, la recourante en a profit� pour produire spontan�ment d'autres pi�ces qu'elle jugeait utiles. Elle n'expose pour le reste pas en quoi un transport sur place �tait n�cessaire en sus des photographies couleur figurant au dossier ni ce qu'aurait apport� l'audition de la soci�t� qui a effectu� les travaux litigieux. Au contraire, ainsi que cela a d�j� �t� relev� (consid. 7.2), si la recourante entendait r�ellement prouver que les travaux litigieux n'�taient pas des travaux d'entretien diff�r�s, il lui appartenait de d�poser toute pi�ce justificative en ce sens, ce qu'elle n'a pas fait. En d�finitive, alors qu'elle seule �tait en mesure de renverser les pr�somptions que la cour cantonale pouvait tirer du dossier et de sa propre instruction, la recourante n'a fourni aucun moyen de preuve permettant de corroborer ses all�gations selon lesquelles des travaux d'entretien avaient r�guli�rement �t� effectu�s et les locataires pr�c�dents auraient d�grad� le logement. Or, ces faits auraient ais�ment pu �tre d�montr�s, par exemple par les factures idoines, respectivement, par un �tat des lieux de sortie ou une d�claration � l'assurance de responsabilit� civile. La mani�re dont la cour cantonale a �tabli les faits n'est d�s lors pas critiquable.
La recourante fait valoir une violation de l'art. 1 al. 2 CC, au motif qu'aucune des instances pr�c�dentes n'aurait combl� une lacune de la loi qu'elle avait pourtant d�nonc�e. Elle voit une telle lacune dans l'absence de crit�res de d�limitation entre les notions de travaux d'entretien et de travaux de r�novation.
La recourante m�conna�t le concept de lacune proprement dite, qui suppose que le l�gislateur s'est abstenu de r�gler un point qu'il aurait d� r�gler et qu'aucune solution ne se d�gage du texte ou de l'interpr�tation de la loi (ATF 139 I 57 consid. 5.2 p. 59 s.), qu'elle confond en r�alit� avec le simple recours par le l�gislateur � des notions juridiques ind�termin�es, qui donnent une certaine latitude de jugement au juge du fait, justifi� par le besoin de pouvoir �valuer chaque cas d'esp�ce au regard des circonstances. En l'occurrence, la recourante ne d�montre pas qu'aucune interpr�tation ne ressort du texte de la loi. Au contraire, une abondante jurisprudence cantonale a �t� construite autour de ces notions dont se d�gagent les r�gles expos�es dans le d�tail par la cour cantonale (arr�t attaqu�, consid. 10 et 11, p. 15 et 16). Le grief est ainsi mal fond�.
Dans une argumentation peu claire, la recourante se plaint d'une violation des art. 29, 29a et 30 Cst. ainsi que 14 du Pacte international du 16 d�cembre 1966 relatif aux droits civils et politiques (Pacte ONU II; RS 0.103.2). Elle expose que chacune des instances judiciaires n'a fait qu'avaliser la prise de position du d�partement, sans recourir � d'autres moyens de preuve, violant ainsi le principe d'une justice effective.
Contrairement � ce qu'affirme la recourante, chacune des d�cisions a �t� motiv�e et individualis�e. Les juges cantonaux d�veloppent leur subsomption sur pr�s de trois pages. Le fait que, par une application similaire des dispositions l�gales et de la jurisprudence, chacune des instances ait proc�d� au m�me raisonnement et soit parvenue au m�me r�sultat ne signifie pas que les instances de recours ne se seraient pas pench�es sp�cifiquement sur le cas concret. La recourante n'expose au demeurant pas que certains de ses arguments auraient �t� m�connus. Quant � l'instruction elle-m�me, il appara�t que chacune des instances a men� une instruction compl�te et a, autant que possible, �tay� le dossier par les pi�ces que la recourante lui a transmises.
La recourante se pr�vaut enfin de l'interdiction du formalisme excessif d�duit de l'art. 29 Cst. La cour cantonale aurait d� exiger du d�partement une nouvelle d�cision apr�s la production, par la recourante, des pi�ces permettant de statuer sur la qualification des travaux.
Le formalisme excessif est un aspect particulier du d�ni de justice prohib� par l'art. 29 al. 1 Cst. Il est r�alis� lorsque la stricte application des r�gles de proc�dure ne se justifie par aucun int�r�t digne de protection, devient une fin en soi, complique de mani�re insoutenable la r�alisation du droit mat�riel ou entrave de mani�re inadmissible l'acc�s aux tribunaux (ATF 130 V 177 consid. 5.4.1 p. 183; 128 II 139 consid. 2a p. 142; 127 I 31 consid. 2a/bb p. 34). Les formes proc�durales sont n�cessaires � la mise en oeuvre des voies de droit pour assurer le d�roulement de la proc�dure conform�ment au principe de l'�galit� de traitement, ainsi que pour garantir l'application du droit mat�riel; toutes les exigences formelles ne se trouvent donc pas en contradiction avec la prohibition du formalisme excessif d�coulant de l'art. 29 al. 1 Cst. (arr�t 4P.228/2003 du 19 janvier 2003, consid. 3.3.1; ATF 114 Ia 34 consid. 3 et les r�f�rences). Le Tribunal f�d�ral examine librement si l'on se trouve en pr�sence d'un formalisme excessif (ATF 128 II 139 consid. 2a p. 142; 127 I 31 consid. 2a/bb p. 34; 125 I 166 consid. 3a p. 170, et les arr�ts cit�s).
Ind�pendamment du fait qu'il est de la responsabilit� de la recourante que les pi�ces en question n'aient �t� vers�es au dossier qu'en deuxi�me instance de recours - en d�pit des demandes r�p�t�es des autorit�s en ce sens -, il n'appara�t pas que la cour cantonale ait fait preuve de formalisme excessif. C'est au contraire pour des motifs d'�conomie de proc�dure que la cour cantonale, qui avait d�sormais toutes les pi�ces n�cessaires pour statuer, s'est directement prononc�e plut�t que de renvoyer le dossier au d�partement pour nouvelle d�cision. Celui-ci avait du reste activement particip� � la proc�dure et avait maintenu ses conclusions en rejet du recours, ce en parfaite connaissance du dossier. En effet, apr�s la production des dites pi�ces, la Cour de justice a tenu une audience lors de laquelle tant la recourante que le d�partement ont pu s'exprimer. A l'issue de cette audience, la proc�dure a �t� suspendue � la demande des parties pendant plus de deux ans. Lorsque la cause a �t� reprise, � la demande du d�partement, la Cour de justice a tenu une nouvelle audience. S'en est suivi un �change d'�critures. Comme ultime intervention, la recourante a transmis � la cour cantonale copie du courrier qu'elle adressait directement au d�partement. Dans ces circonstances, il aurait �t� vain et d�nu� de sens de renvoyer la cause au d�partement qui aurait de toute �vidence maintenu sa d�cision. La cour cantonale n'a ainsi pas fait preuve de formalisme excessif en statuant directement en la cause.
Il r�sulte de ce qui pr�c�de que le recours doit �tre rejet� et l'arr�t cantonal confirm�. La recourante, qui succombe, supportera les frais de justice (art. 66 al. 1 LTF).
Le pr�sent arr�t est communiqu� au mandataire de la recourante, au D�partement de l'am�nagement, du logement et de l'�nergie de la R�publique et canton de Gen�ve, et � la Cour de justice de la R�publique et canton de Gen�ve, Chambre administrative.