Source: http://jpm-copro.com/Cass%2006-10-2006-1.htm
Timestamp: 2018-11-13 07:08:04+00:00
Document Index: 72576441

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Bail commercial et mise en location-gérance du fonds de commerce
Faute du bailleur dans l’entretien de l’immeuble loué
Action délictuelle du locataire-gérant contre le bailleur
Recevabilité et bien-fondé de l’action délictuelle d’un tiers au contrat de bail (oui)
Cass Assemblée. Plénière. 6 octobre 2006 REJET
N° 05-13.255.-
C.A. Paris, 19 janvier 2005
M. le premier président a, par ordonnance du 6 décembre 2005, renvoyé la cause et les parties devant l'assemblée plénière ;
Les demandeurs invoquent, devant l'Assemblée plénière, les moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Ces moyens ont été formulés dans un mémoire déposé au greffe de la Cour de cassation par la SCP Laugier et Caston, avocat de M. Jacques X..., M. Antoine X..., Mme Y..., M. Jean-Pierre X..., Mme Z... et Mme A... ;
Un mémoire et des observations en défense ont été déposés au greffe de la Cour de cassation par la SCP Gaschignard, avocat des sociétés Boot Shop et Myr'Ho ;
Le rapport écrit de M. Assié, conseiller, et l'avis écrit de M. Gariazzo, premier avocat général, ont été mis à la disposition des parties ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que les consorts X... ont donné à bail un immeuble commercial à la société Myr'Ho qui a confié la gérance de son fonds de commerce à la société Boot Shop ; qu'imputant aux bailleurs un défaut d'entretien des locaux, cette dernière les a assignés en référé pour obtenir la remise en état des lieux et le paiement d'une indemnité provisionnelle en réparation d'un préjudice d'exploitation ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens, dont aucun ne serait de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
L’Assemblée plénière de la Cour de cassation apporte ici une réponse claire à une question débattue depuis longtemps par les civilistes. La portée de l’arrêt sera considérable. Rendu à propos des obligations liées à un bail commercial, l’arrêt concerne aussi bien les syndics de copropriété. Il est facile de poser le problème :
· Il existe un contrat « principal » entre Primus et Secondus.
· Il existe un contrat « secondaire » entre Secundus et Tertius.
· Primus ne respecte pas l’une des obligations contractuelles qu’il a envers Secundus.
· La défaillance de Primus occasionne un préjudice à Tertius.
La question posée est : Tertius, dépourvu de lien de droit avec Primus, peut-il néanmoins lui demander directement réparation de son préjudice par la voie d’une action délictuelle ?
Les actes et faits de notre affaire sont les suivants :
Primus a donné à bail un immeuble commercial à Secundus.
Secundus a confié la gérance de son fonds de commerce à Tertius.
Primus n’a pas respecté son obligation d’entretien de l’immeuble loué
Le défaut d’entretien (accès non entretenus, portail condamné, monte-charge en panne) a rendu les lieux difficilement utilisables et causé un préjudice à Tertius qui demande à Primus l’exécution des travaux et une indemnité réparatrice, par la voie d’une action délictuelle.
Le « profane éclairé » brandit instinctivement l’article 1165 du Code civil : « Les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent pas aux tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121 ». Ce texte traite de la stipulation pour autrui. A priori, il ne nous intéresse pas. Nous y reviendrons pourtant à propos des stipulations implicites. Mais une réaction instinctive est souvent mauvaise : il ne traite que des effets purement contractuels des conventions établies.
On a parlé à propos de cas identiques (notamment en matière de contrat de transport aérien et pour le contrat d’assurance lié) de « chaînes de contrats ». Dans un arrêt du 21 juin 1988, la première chambre civile de la Cour de cassation a évoqué les « groupes de contrats » en affirmant que dans un tel groupe « la responsabilité contractuelle régit nécessairement la demande en réparation de tous ceux qui n’ont souffert du dommage que parce qu’ils avaient un lien avec le contrat initial ; qu’en effet, dans ce cas, le débiteur ayant dû prévoir les conséquences de sa défaillance selon les règles contractuelles applicables en la matière, la victime ne peut disposer contre lui que d’une action de nature contractuelle, même en l’absence de contrats entre eux ». On doit alors admettre une stipulation pour autrui implicite fondée sur la prévision nécessaire par le débiteur des conséquences de sa défaillance. Il faut certainement retenir au moins la notion de prévision nécessaire par le débiteur des conséquences de sa défaillance.
Dans un cadre identique, le législateur, pour assurer la protection de certaines catégories de justiciables, a créé des actions directes permettant au titulaire d’un droit contre l’une des parties à un contrat d’exercer lui-même le droit de cette partie à l’encontre de l’autre contractant. Ainsi pour la victime d’un accident contre l’assureur du responsable. La jurisprudence a étendu, de manière parfois contestée, le domaine de l’action directe. On doit admettre en effet que l’action directe trouve essentiellement son fondement dans une disposition législative.
Pour revenir à l’ouverture au tiers de la possibilité d’une action délictuelle, on doit noter une tentative nouvelle de la chambre commerciale de la Cour de cassation. Dans un arrêt du 5 avril 2005 elle énonçait « qu'un tiers ne peut, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, se prévaloir de l'inexécution d'un contrat qu'à la condition que cette inexécution constitue un manquement à son égard au devoir général de ne pas nuire à autrui » [1] .
En l’espèce, la chambre commerciale juge que tel n’est pas le cas, s’agissant de la violation d’une clause de non-concurrence. Mais la lecture de l’arrêt nous révèle les positions prises par la Cour d’appel de Lyon, dont l’arrêt a été cassé :
« Attendu que pour déclarer la société Bioderma fondée à engager la responsabilité de la société Merck santé France en raison de la violation du protocole d'accord, et condamner celle-ci au paiement de diverses sommes en réparation du préjudice consécutif, l'arrêt du 14 avril 2000 retient que, s'ils ne peuvent être constitués débiteurs ou créanciers, les tiers à un contrat peuvent invoquer à leur profit, comme un fait juridique, la situation créée par ce contrat et demander, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, la réparation du préjudice résultant de la violation du contrat, et l'arrêt du 16 janvier 2003, que cette décision a reconnu l'intérêt d'un tiers à agir en réparation du préjudice résultant de la violation du contrat auquel il n'est pas partie sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;
Sur quoi la Cour de cassation répond :
« Attendu qu'en se déterminant ainsi, alors qu'un tiers ne peut, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, se prévaloir de l'inexécution du contrat qu'à la condition que cette inexécution constitue un manquement à son égard au devoir général de ne pas nuire à autrui, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si les agissements reprochés constituaient une faute à l'égard de la société Bioderma, n'a pas donné de base légale à sa décision ; »
Primus, dans notre affaire, avait bien compris l’importance des arrêts lyonnais. Il faisait valoir « que si l'effet relatif des contrats n'interdit pas aux tiers d'invoquer la situation de fait créée par les conventions auxquelles ils n'ont pas été parties, dès lors que cette situation de fait leur cause un préjudice de nature à fonder une action en responsabilité délictuelle, encore faut-il, dans ce cas, que le tiers établisse l'existence d'une faute délictuelle envisagée en elle-même indépendamment de tout point de vue contractuel. ».
L’argument est écarté parce que les coutures de certains corsets juridiques craquent de toutes parts. La règle juridique n’est pas faite seulement pour le délassement des exégètes, mais aussi pour le maintien d’un ordre juste. Il est vrai que Primus ne pouvait ignorer la gêne apportée à l’exploitation du commerce par le défaut d’entretien de l’immeuble et de ses équipements. On retrouve ici la notion de prévision nécessaire par le débiteur des conséquences de sa défaillance relevée plus haut. Et il importe peu à cet égard que l’exploitant initial ait été remplacé par un locataire-gérant. Il suffit que celui ci puisse invoquer une faute du bailleur, un préjudice manifeste et l’intérêt propre qu’il avait à agir.
En énonçant que « le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage », l’Assemblée plénière semble avoir profité d’un litige simple pour consolider la tentative de la Cour d’appel de Lyon. Par la même occasion, elle consacre une évolution récente vers l’équivalence des responsabilités contractuelle et délictuelle, pour ne pas parler encore d’unification des deux régimes. La faute est contractuelle. L’action est délictuelle pour une raison simple : la victime n’a pas de lien contractuel avec le contractant fautif.
Les professionnels immobiliers ne sauraient méconnaître cet arrêt de principe (rendu par l’Assemblée plénière de la Cour de cassation). Il est d’ailleurs rendu à propos d’un litige immobilier.
En matière de copropriété, la solution devrait notamment avoir pour conséquence d’inciter les locataires victimes de préjudices divers trouvant leur origine dans le défaut d’entretien des parties communes ou des éléments d’équipement commun à diriger leurs actions contre le syndicat tenu envers les copropriétaires bailleurs d’une obligation d’entretien, que contre le syndic accusé de laxisme, « faute délictuelle envisagée en elle-même indépendamment de tout point de vue contractuel », pour reprendre l’argumentation de Primus. Ils y auraient grand intérêt car c’est bien l’assemblée générale, et elle seule, qui peut décider l’exécution de travaux autres que ceux d’entretien courant, alors que la faute du syndic, qui doit être prouvée, n’est pas toujours évidente.
Il y a certainement d’autres applications possibles de la règle posée par l’Assemblée plénière. Mais les différents cas doivent faire l’objet d’une étude attentive. Nous y reviendrons.
[1] Cass com., 5 avril 2005, n° 03-19370