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Timestamp: 2016-10-21 23:53:27+00:00
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Matched Legal Cases: ['art 610', 'art. 712', 'art. 610', 'art. 611', 'art. 611', 'art. 611', 'art. 612', 'art. 612', 'art. 612', 'art. 815', 'in fine', 'art.1', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 712', 'art. 655', 'art. 655', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 18', 'art. 607', 'art. 620', 'art. 608', 'art. 610', 'art 610', 'art. 712']

94 II 23138. Arr�t de la Ile Cour civile du 5 d�cembre 1968 dans la cause Leonhardt contre Leonhardt.
Mode du partage de la succession, art 610 ss CC. Propri�t� par �tages, art. 712 a ss CC. 1. Chaque fois que cela est possible, les biens de la succession doivent �tre partag�s en nature entre les h�ritiers, plut�t que vendus afin d'en r�partir le prix (consid. 3). 2. La division d'un immeuble en parts de copropri�t� constitu�es en propri�t� par �tages ne peut pas �tre impos�e par l'autorit� � un h�ritier qui s'y refuse (consid. 4 et 5). Faits � partir de page 232
Ernest Gottfried Leonhardt est d�c�d� intestat le 17 septembre 1965 � Lausanne, laissant comme h�ritiers ses deux fils Gaston et Andr�.
La succession est compos�e de titres, cr�ances, esp�ces et meubles meublants, d'une valeur totale de 55 000 fr. environ, et d'un immeuble b�ti sis � Lutry, La Combe, no 204 folio 3 du cadastre, dont l'estimation fiscale est de 90 000 fr. Le fonds a une superficie de 1094 m2; le b�timent est une maison d'habi.. tation de trois appartements occupant chacun un �tage, avec un sous-sol, des combles et un garage de deux boxes; le terrain est am�nag� en jardin arboris�. L'immeuble est soumis au plan de quartier de La Combe, lequel pr�voit la construction de deux b�timents contigus sur la parcelle no 204 et le fonds voisin. Gaston Leonhardt habite au rez-de-chauss�e avec sa femme et ses trois enfants, tandis qu'Andr� Leonhardt occupe le second �tage avec son �pouse et sa fille unique. Leur p�re logeait dans l'appartement interm�diaire. Apr�s son d�c�s, les fils n'ont pas pu s'entendre sur l'affectation de cet appartement, dont ils ont utilis� chacun deux chambres. Il en est r�sult� des heurts entre les deux familles.
Gaston Leonhardt a conclu au partage de l'immeuble sous la forme d'une division en propri�t� par �tages, � l'attribution d'un appartement � chacun des h�ritiers, par tirage au sort, et � la vente du troisi�me appartement.
Andr� Leonhardt s'est oppos� � la division en propri�t� par �tages et a conclu � la vente aux ench�res de l'immeuble.
Confirmant le jugement rendu le 9 janvier 1968 par le Pr�sident du Tribunal du district de Lavaux, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, par arr�t du 2 mai 1968, a ordonn� la vente de l'immeuble aux ench�res publiques.
Le Tribunal f�d�ral a rejet� le recours en r�forme de Gaston Leonhardt.
3. Les dispositions l�gales relatives au mode de partage reconnaissent en principe � chaque h�ritier un droit �gal � tous les biens de la succession (art. 610 al. 1 CC). Elles prescrivent la composition d'autant de lots qu'il y a d'h�ritiers ou de souches copartageantes (art. 611 al. 1 CC). Si les h�ritiers ne peuvent s'entendre, l'autorit� comp�tente formera des lots � la requ�te de l'un d'eux; elle tiendra compte des usages locaux, de la situation personnelle des h�ritiers et des voeux de la majorit� (art. 611 al. 2 CC). A d�faut d'entente entre les h�ritiers sur l'attribution des lots, ceux-ci seront tir�s au sort (art. 611 al. 3 CC). Aux termes de l'art. 612 al. 1 et 2 CC, les biens de la succession qui ne peuvent �tre partag�s sans subir une diminution notable de leur valeur sont attribu�s � l'un des h�ritiers; les biens sur le partage ou l'attribution desquels les h�ritiers ne peuvent s'entendre sont vendus et le prix en est r�parti. L'art. 612 al. 3 CC r�gle les modalit�s de la vente, qui se fait aux ench�res, si l'un des h�riters le demande; � d�faut d'un accord entre eux, l'autorit� d�cide si les ench�res seront publiques ou si elles n'auront lieu qu'entre h�ritiers.
Le l�gislateur a exprim� ainsi la volont� d'assurer, chaque fois que cela est possible, le partage en nature des biens de la succession entre les h�ritiers, plut�t qu'ordonner la vente de ces biens en vue d'en r�partir le prix. Lorsqu'un bien ne peut �tre divis� sans subir une diminution notable de sa valeur, il faut si possible le faire entrer dans un lot, de telle sorte qu'il soit d�volu tout entier � un h�ritier par le jeu de l'attribution des lots. Ce n'est que si des raisons particuli�res emp�chent de BGE 94 II 231 S. 234proc�der ainsi, par exemple dans le cas d'un bien dont la valeur d�passe sensiblement celle d'une part successorale, et qu'en outre les h�ritiers ne parviennent pas � s'entendre pour partager la chose ou l'attribuer � l'un d'eux � des conditions d�termin�es, que la chose doit �tre vendue et le prix r�parti en vertu de l'art. 612 al. 2 CC (RO 78 II 409 s., 85 II 388). Appliquant ces r�gles, le Tribunal f�d�ral a jug� qu'un h�ritier avait le droit d'exiger le morcellement d'un grand terrain � b�tir, m�me si la vente en bloc de l'immeuble e�t permis une utilisation plus rationnelle du sol, du point de vue de l'urbanisme (arr�t Etat de Gen�ve et Flohr, d�j� cit�, consid. 3 et 4, Sem. jud. 1967 p. 597 ss.).
4. Il est constant que l'immeuble compris dans la succession d'Ernest Gottfried Leonhardt ne se pr�te pas � une division mat�rielle. Mais le recourant demande qu'il soit divis� juridiquement en trois parts de copropri�t� constitu�es en propri�t� par �tages, et qu'une de ces parts soit attribu�e � chaque lot. Il invoque � l'appui de ses conclusions la jurisprudence fran�aise. L'intim� s'oppose � une pareille division qui, � son avis, serait contraire � la r�gle du partage en nature des biens successoraux.
a) Les tribunaux fran�ais ont �t� saisis � plusieurs reprises de demandes tendant � user de la propri�t� par �tages comme mode de partage, lorsqu'un immeuble d'habitation �tait compris dans une succession. Une controverse s'est �tablie dans la doctrine et la jurisprudence sur le point de savoir si les juges avaient le pouvoir d'imposer la division des immeubles par appartements, alors que certains des copartageants s'y opposent et concluent � la licitation (PLANIOL ET RIPERT, Trait� pratique de droit civil fran�ais, 2e �d., tome IV, successions, avec le concours de MAURY ET VIALLETON, Paris 1956, no 526 bis, p. 729; COLIN, CAPITANT, JULLIOT DE LA MORANDIERE, Trait� de droit civil, tome II, Paris 1959, no 213 p. 126). Les auteurs �taient en g�n�ral favorables � ce mode de lotissement, qui fait pr�valoir le partage en nature. Certains d'entre eux observaient toutefois que la valeur et l'opportunit� de cette solution restaient discutables. A leur avis, "la gestion des parties communes de l'immeuble ressemble en fait beaucoup plus au fonctionnement d'une soci�t� qu'� une indivision; il y a des assembl�es, des d�cisions majoritaires. Il n'est pas facile d'admettre qu'un acte n�cessaire comme le partage puisse, en dehors de tout texte, imposer de semblables formules � ceux qui BGE 94 II 231 S. 235n'en veulent pas" (PLANIOL ET RIPERT, loc.cit., p. 729 et 730).
Dans un arr�t du 19 janvier 1960 en la cause Soci�t� civile immobili�re Masson Oursel c. Le Foyer et autres (Recueil Dalloz, 1960, jurisprudence, p. 477), la Cour de cassation, Chambre civile, 1re section civile, a pos� le principe que, lorsqu'une succession comprend un immeuble, il est possible de mettre fin � l'indivision successorale par l'attribution personnelle � certains indivisaires d'un appartement d�pendant de l'immeuble dont ils �taient les copropri�taires indivis; l'art. 815 du Code civil fran�ais, aux termes duquel "nul ne peut �tre contraint de demeurer dans l'indivision", sous r�serve des exceptions pr�vues par cette disposition l�gale, est inapplicable � l'indivision n�cessaire r�sultant de la copropri�t� des parties communes d'un immeuble par les propri�taires des diff�rents appartements qui y sont situ�s; si les lois qui organisent cette copropri�t� leur imposent certaines obligations, ces copropri�taires n'en re�oivent pas moins des droits privatifs d'utilisation et de jouissance sur l'appartement dont ils sont titulaires, et dont ils peuvent disposer dans les conditions l�gales. Au cas o� le partage en nature ne pourrait �tre r�alis� en fait, il est admissible de pr�voir � titre �ventuel la licitation de l'immeuble par la vente s�par�e des divers appartements. Cet arr�t, qui met fin � la controverse, a �t� approuv� en doctrine (cf. note de R. SAVATIER, Recueil Dalloz, loc.cit., p. 477 � 479; A. DECOCQ, La division des immeubles par appartements dans les partages, Revue trimestrielle de droit civil, 1960, p. 569 � 598) et confirm� par la m�me juridiction le 18 juillet 1961 dans la cause Epoux Lepinay c. consorts L�vy-Elina et autres (Recueil Dalloz, 1961, Sommaires, 106 ou Revue trimestrielle de droit civil 1961, p. 710). La Cour de cassation a admis �galement dans un arr�t du 19 janvier 1960 la division d'une villa en deux appartements comme mode de partage en nature dans la liquidation de la communaut� entre �poux (Revue trimestrielle de droit civil 1960, p. 460; cf. aussi DALLOZ, Nouveau R�pertoire de droit, tome, I Paris 1962, no 307 in fine, p. 790).
b) Cette jurisprudence fran�aise n'est toutefois pas d�terminante pour appliquer les r�gles du droit suisse concernant le partage successoral. En effet, la structure juridique de la propri�t� par �tages diff�re dans les deux pays. En France, BGE 94 II 231 S. 236la maison divis�e par �tages ou par appartements ne se trouve pas elle-m�me en �tat de copropri�t� (PLANIOL ET RIPERT, op.cit., tome III, Les biens, par PICARD, Paris 1952, no 319 ss., p. 314 ss.). Selon la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropri�t� des immeubles b�tis, la propri�t� est r�partie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes (art.1er). Chaque copropri�taire a la propri�t� exclusive des parties privatives du b�timent (art. 2), c'est-�-dire de tout ce qui constitue l'�tage ou l'appartement affect� � son usage exclusif. Les parties communes, c'est-�-dire les parties des b�timents et des terrains affect�s � l'usage ou � l'utilit� de tous les copropri�taires ou de plusieurs d'entre eux, sont l'objet d'une propri�t� indivise entre l'ensemble des copropri�taires ou certains d'entre eux seulement (art. 3 et 4). La copropri�t� avec indivision forc�e des parties communes est un accessoire de la propri�t� de l'�tage ou de l'appartement, et cet accessoire ne peut pas �tre d�tach� du principal (PLANIOL ET RIPERT, loc.cit., no 322 p. 317).
Le l�gislateur suisse a rejet� la conception fran�aise de la copropri�t� des parties et installations communes comprise pour chaque ayant droit comme une sorte de d�pendance ou d'accessoire de sa propri�t� privative sur chaque �tage. Il a institu� la propri�t� par �tages comme un droit de copropri�t� sp�cialement am�nag�, dont la particularit� r�side en ceci que l'utilisation, l'entretien et l'administration exclusifs d'une partie d�termin�e du b�timent sont attach�s � chaque part de copropri�t� de l'immeuble. Mais l'�tage dont l'utilisation, l'entretien et l'administration sont r�serv�s exclusivement � chaque copropri�taire n'est pas l'objet d'une propri�t� exclusive. Le copropri�taire n'a pas d'autre droit exclusif sur les locaux qui lui sont attribu�s que le pouvoir exclusif d'administrer, d'utiliser et d'am�nager ces locaux. Son droit correspond au contenu l�gal de la copropri�t� organis�e en propri�t� d'�tages. La propri�t� par �tages institu�e par la loi f�d�rale du 19 d�cembre 1963 modifiant le livre quatri�me du Code civil (art. 712 a ss. CC) appara�t ainsi comme un droit r�el sui generis qui renferme deux �l�ments indissolublement li�s: le premier est une part de copropri�t� de chaque copropri�taire qui porte sur l'immeuble tout entier et ses parties int�grantes, le second un droit exclusif de jouissance sur des BGE 94 II 231 S. 237parties d�limit�es de l'immeuble (Message du Conseil f�d�ral du 7 d�cembre 1962, FF 1962 II 1461 ss.; DESCHENAUX, La propri�t� par �tages dans l'avant-projet suisse, Semaine judiciaire 1959, p. 457 ss., notamment p. 463 � 467; LIVER, Das Miteigentum als Grundlage des Stockwerkeigentums, dans Ged�chtnisschrift Ludwig Marxer, Zurich 1963, p. 184 ss.; Das Stockwerkeigentum, Freiheit und Gebundenheit der Stockwerkeigent�mer, Bulletin de la F�d�ration suisse des avocats, mai 1964, cahier 9, p. 4-14, sp�cialement 10-12, d�cembre 1964, cahier 10, p. 2-8; FRIEDRICH, Die Wiedereinf�hrung des Stockwerkeigentums in der Schweiz, RDS 1956, p. 158 a ss., 174 a ss.; Stockwerkeigentum und Grundbuch, Revue suisse du notariat et du registre foncier, 1964, p. 325 s.; Zur rechtlichen Konstruktion des Stockwerkeigentums, Festgabe f�r Max Gerwig, B�le 1960, p. 23 ss.; Das Stockwerkeigentum, Reglement f�r die Gemeinschaft der Stockwerkeigent�mer, 1965, p. 40 s.; MEIER-HAYOZ, Vorbemerkungen zu den Art. 646-654 n. 20-22, p. 365 s.).
Il est vrai que la loi f�d�rale du 19 d�cembre 1963 a modifi� les art. 655 et 943 CC en ajoutant � la liste des immeubles, sous ch. 4, "les parts de copropri�t� d'un immeuble". Selon l'art. 655 CC, la propri�t� fonci�re a pour objet les immeubles et, d'apr�s le ch. 4 nouveau, les parts de copropri�t� d'un immeuble sont des immeubles, au m�me titre que les biens-fonds, les droits distincts et permanents immatricul�s au registre foncier et les mines. Le titulaire d'une part de copropri�t� sur un immeuble am�nag� en propri�t� par �tages appara�t ainsi comme propri�taire de cette part de copropri�t�. En revanche, il n'est pas propri�taire exclusif d'une partie mat�riellement d�termin�e de l'immeuble. L'immeuble b�ti est dans son entier l'objet d'une copropri�t� am�nag�e d'une mani�re particuli�re, chaque part de copropri�t� comprenant, par l'effet de la loi, le droit exclusif d'utiliser et d'administrer certaines parties d�termin�es du b�timent.
c) De la structure juridique de la propri�t� par �tages, telle qu'elle a �t� introduite dans le Code civil suisse, il r�sulte que la division d'une propri�t� immobili�re b�tie en parts de copropri�t� constitu�es en propri�t� par �tages (art. 712 a al. 1 CC) ne peut �tre consid�r�e comme un v�ritable partage en nature qui pourrait �tre impos� aux h�ritiers par l'autorit� en vertu d'un jugement rendu dans une action en partage de la BGE 94 II 231 S. 238succession (FRIEDRICH, Reglement..., p. 42 no 15). Du reste, la m�me solution a �t� adopt�e en droit allemand, lequel fonde �galement la propri�t� par appartements sur la copropri�t�, mais admet une propri�t� exclusive du propri�taire d'�tage combin�e avec la copropri�t� de l'immeuble (Wohnungseigentumsgesetz du 15 mars 1951, � 1; cf. B�RMANN, Kommentar, n. II c ad � 1, p. 189 et FRIEDRICH, Die Wiedereinf�hrung... RDS 1956, p. 103 a). L'Oberlandesgericht de Munich a jug� dans un arr�t du 20 octobre 1952 (cit� par B�RMANN, op.cit., p. 229 et publi� en extrait dans la Neue Juristische Wochenschrift 1952, p. 1297) que la communaut� (Gemeinschaft) portant sur une maison d'habitation ne peut pas �tre liquid�e par un jugement ordonnant, contre la volont� de l'un des ayants droit, le partage par la constitution de propri�t�s particuli�res d'appartements selon la loi intitul�e "Wohnungseigentumsgesetz"; en effet, la communaut� des propri�taires d'appartements ne peut pas �tre dissoute, sans le concours de tous les propri�taires, m�me pour de justes motifs; or le partenaire d'une "Gemeinschaft an einem Wohnhaus" a le droit d'exiger en tout temps la dissolution de la communaut�, en vertu du � 749 BGB; ce droit serait supprim� par la constitution de propri�t�s d'appartements, puisque le partenaire se trouverait d�sormais membre d'une communaut� en principe indissoluble, sauf accord de tous les propri�taires.
5. Il reste � examiner si la division de l'immeuble successoral en parts de copropri�t� constitu�es en propri�t� par �tages, qui ne saurait �tre ordonn�e au titre de partage en nature, peut l'�tre en vertu de dispositions sp�ciales ou du syst�me de la loi en mati�re de propri�t� par �tages ou de partage successoral.
L'art. 712 d CC dispose que la propri�t� par �tages est constitu�e par l'inscription au registre foncier. L'inscription peut �tre requise en vertu d'un contrat entre les copropri�taires pass� en la forme authentique ou, s'il s'agit d'un partage successoral, en la forme �crite (art. 712 d al. 3 et 634 al. 2 CC; cf. aussi art. 18 ORF). Elle peut l'�tre �galement en vertu d'une d�claration du propri�taire du bien-fonds ou du titulaire d'un droit de superficie distinct et permanent, d�claration qui doit �tre constat�e dans un acte authentique ou, s'il s'agit d'un testament, dans la forme prescrite par le droit des successions. Aucune des nouvelles dispositions sur la propri�t� BGE 94 II 231 S. 239par �tages introduites dans le Code civil par la loi f�d�rale du 19 d�cembre 1963 ne mentionne le jugement, en particulier la d�cision de l'autorit� en mati�re de partage successoral, comme titre constitutif. D'autre part, aucune modification ni adjonction n'a �t� apport�e aux art. 607 ss. CC qui traitent du mode de partage. Cela n'est pas un effet du hasard ni un oubli. Si le l�gislateur avait voulu permettre le partage de la succession par une d�cision de l'autorit� qui impose aux h�ritiers la division d'un immeuble en parts de copropri�t� constitu�es en propri�t� par �tages, il l'aurait pr�vu express�ment. Son silence montre qu'il n'envisageait la constitution de la propri�t� par �tages qu'en vertu de la volont� exprim�e par le ou les propri�taires de l'immeuble, et non par l'effet de la loi ni d'un jugement, rendu par exemple en mati�re de partage successoral (FRIEDRICH, Reglement..., p. 42 no 15).
Certes, les h�ritiers peuvent convenir, dans l'acte de partage, d'instituer entre eux tous ou certains d'entre eux une propri�t� par �tages sur un immeuble compris dans la succession. Et le propri�taire du bien-fonds a la facult� de r�diger un testament qui conf�re � un l�gataire le droit, envers les h�rititers, de faire constituer une propri�t� d'�tages par l'inscription au registre foncier (Message cit�, p. 1495; rapport du D�partement f�d�ral de justice et police sur l'avant-projet, janvier 1959, p. 87; cf. aussi FRIEDRICH, FJS 1302, p. 9). Il n'en r�sulte pas cependant que l'autorit� qui pr�te son concours au partage de la succession ait le pouvoir d'ordonner la constitution d'une propri�t� par �tages contre la volont� d'un h�ritier, m�me si d'autres h�ritiers l'en requi�rent. Contrairement � l'avis du recourant, la d�cision de l'autorit� ne se substitue pas � la volont� des h�ritiers, � d�faut d'un accord entre eux. Par exemple, il est loisible aux h�ritiers d'attribuer � l'un d'eux, d'un commun accord, tel bien compris dans la succession. En revanche, l'autorit� n'a pas ce pouvoir d'attribution, sauf l'exception pr�vue express�ment par les art. 620 ss. CC pour les exploitations agricoles. Si les h�ritiers ne parviennent pas � s'entendre sur l'attribution des biens compris dans la succession et que le d�funt ne leur ait pas prescrit de r�gles de partage (cf. art. 608 CC), l'autorit� ne peut ordonner que les mesures sp�cialement pr�vues par les art. 610 ss. CC, c'est-�-dire former les lots, proc�der au tirage au sort des lots, vendre les biens qui ne peuvent �tre partag�s ni attribu�s � un lot et en r�partir le BGE 94 II 231 S. 240prix. Pour le surplus, elle n'a pas le pouvoir d'imposer aux h�ritiers un mode de partage qu'ils auraient pu fixer par convention ou que le d�funt aurait pu leur prescrire par une dis position pour cause de mort.
La division d'un immeuble compris dans une succession en parts de copropri�t� constitu�es en propri�t� par �tages ne saurait d�s lors �tre ordonn�e par l'autorit� qui pr�te son concours au partage successoral. Il s'ensuit que les conclusions du recours sont mal fond�es.
6. (Les parties �tant d'accord sur ce point, la vente de l'immeuble se fera aux ench�res publiques).
art 610 ss CC,
art. 712 a ss CC