Source: http://www.exeo.it/free/sottotetti
Timestamp: 2014-03-11 00:54:47+00:00
Document Index: 19022197

Matched Legal Cases: ['art. 25', 'art. 6', 'art. 9', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 31', 'art. 2', 'art. 27', 'art. 3', 'art. 9', 'sentenza ', 'art. 10', 'art. 15', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 117', 'art. 10', 'art. 3', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 1', 'art. 10', 'art. 49', 'art 9', 'art. 9', 'art. 24', 'art. 83', 'art. 6', 'art. 4', 'art. 3', 'art. 1117', 'art. 63', 'art. 64', 'art. 64', 'art. 52', 'art. 52', 'art. 52', 'art. 52', 'art. 52', 'art. 52', 'art. 52', 'art. 3', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 33', 'art. 34', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 31', 'art. 33', 'art. 34', 'art. 3', 'art.3', 'art.3', 'art. 5', 'art.33', 'art.33', 'art. 5', 'art. 33', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 5', 'art. 2', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 3', 'art.3', 'art. 1', 'art.1', 'art. 2', 'art. 6', 'art. 2', 'sentenza ', 'art. 2', 'art. 64', 'art. 64', 'art. 41', 'art. 64', 'art. 64', 'art. 64', 'art. 9', 'art. 17', 'art. 64', 'art. 64', 'sentenza ', 'art. 41', 'art. 17', 'art. 9', 'art. 64', 'art. 107', 'art. 19', 'art. 3', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 14', 'art. 1', 'art. 65', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 63', 'art. 27', 'art. 63', 'art. 63', 'art. 9', 'art. 9', 'art. 9', 'art. 63', 'art. 63', 'sentenza ', 'art. 63', 'art. 1', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 1', 'art. 18', 'art. 18']

Niente che accada davvero ha la minima importanza (Oscar Wilde) HOME
HOMEedilizia urbanisticaopere ed interventicasisticaSottotetti
titolo :OPERE EDILIZIE INTERVENTI EDILIZI
Sintesi: L'intervento di recupero del sottotetto che comporti la modifica dell'altezza, della sagoma e l'aumento della volumetria deve considerarsi come di nuova costruzione, nonostante la diversa qualificazione contenuta nella normativa regionale.
Estratto: «Ciò chiarito in ordine all’ammissibilità del ricorso, nel merito assume rilievo dirimente la esatta qualificazione giuridica dell’intervento, posto che i vizi denunciati con il secondo motivo di ricorso (violazione dell’art. 25 delle N.T.A. del P.R.G., che per la zona in questione ammette soltanto interventi sul patrimonio edilizio esistente fino alla ristrutturazione, con esclusione di quelli di nuova edificazione) e con il terzo (violazione delle distanze stabilite dall’art. 6 delle N.T.A. del P.R.G. e dall’art. 9 D.M. 2.4.1968, n. 1444 in tema di distanze tra fabbricati) presuppongono che l’intervento in questione, aumentando il volume e la sagoma di ingombro del manufatto preesistente, integri propriamente una nuova edificazione piuttosto che una mera ristrutturazione, secondo la formale qualificazione attribuita dal permesso di costruire impugnato.Ai fini della corretta qualificazione dell’intervento edilizio – operazione che è preliminare in vista della verifica giudiziale sul rispetto dei pertinenti parametri urbanistico-edilizi (ovviamente diversi per la nuova costruzione e per la ristrutturazione) – assume rilevanza la L.R. ligure 6.8.2001, n. 24, la quale, pur consentendo che gli interventi edilizi per il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti possano avvenire anche con modificazione delle altezze di colmo e di gronda del tetto, nonché delle linee di pendenza delle falde ai fini del conseguimento delle altezze minime interne (art. 2 commi 6 ed 8) – e dunque mediante modifica della sagoma di ingombro - stabilisce nondimeno, all’art. 2 comma 3, che essi “sono classificati come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 31, lettera d) della legge 5.8.1978 n. 457”, cioè come interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente, con ciò escludendo in radice che possa trattarsi di interventi di nuova costruzione mediante sopraelevazione, da assoggettare ai pertinenti limiti stabiliti per ciascuna zona dal P.R.G..In base a tale disposizione, l’intervento in questione sarebbe dunque da qualificarsi – ex lege - come ristrutturazione, ancorché importi sopraelevazione e modifica della sagoma dell’edificio preesistente da demolire.Il collegio ritiene tuttavia che la disposizione di cui art. 2 comma 3 primo periodo ( “gli interventi diretti al recupero dei sottotetti sono classificati come ristrutturazione edilizia ai sensi dell'articolo 31, lettera d), della legge 5 agosto 1978 n. 457”) della legge regionale Liguria 6.8.2001, n. 24 debba ritenersi abrogata, e non possa dunque trovare applicazione nel presente giudizio.È noto infatti che la Corte costituzionale ha più volte ricondotto nell'ambito della normativa di principio in materia di governo del territorio le disposizioni legislative riguardanti i titoli abilitativi per gli interventi edilizi (C. cost., 1.10.2003, n. 303, punto 11.2 del considerato in diritto) e le disposizioni che ne definiscono le categorie, sul presupposto che è in conformità a queste ultime che è disciplinato il regime dei titoli abilitativi, con riguardo al procedimento e agli oneri, nonché agli abusi e alle relative sanzioni, anche penali (C. cost. 23.11.2011, n. 309, punti 2.1 e seguenti del considerato in diritto).Più in particolare – e con specifica attinenza alla medesima questione che si agita anche nel presente giudizio - la Corte costituzionale, nel dichiarare l’illegittimità costituzionale dell’art. 27, comma 1, lettera d) ultimo periodo della legge della Regione Lombardia 11 marzo 2005, n. 12, nella parte in cui esclude l'applicabilità del limite della sagoma alle ristrutturazioni edilizie mediante demolizione e ricostruzione, ha recentemente affermato: - che le categorie di interventi edilizi sono individuate dall'art. 3 del D.P.R. n. 380 del 2001, collocato nel titolo I della parte I del testo unico, intitolato «Disposizioni generali»; - che la lettera d) del comma 1 di detto articolo include, nella definizione di «ristrutturazione edilizia», gli interventi di demolizione e ricostruzione con identità di volumetria e di sagoma rispetto all'edificio preesistente; - che la successiva lettera e) classifica come interventi di «nuova costruzione» quelli di «trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti»; - che pertanto, in base alla normativa statale di principio, un intervento di demolizione e ricostruzione che non rispetti la sagoma dell'edificio preesistente - intesa quest'ultima come la conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro considerato in senso verticale e orizzontale - configura un intervento di nuova costruzione e non di ristrutturazione edilizia (C. cost., 23.11.2011, n. 309, punto 2.2 e seguenti del considerato in diritto).E ciò, in quanto la linea di distinzione tra le ipotesi di nuova costruzione e quelle degli altri interventi edilizi non può non essere dettata in modo uniforme sull'intero territorio nazionale, la cui «morfologia» identifica il paesaggio, sicché, se il legislatore regionale potesse definire a propria discrezione tale linea, la conseguente difformità normativa che si avrebbe tra le varie regioni produrrebbe rilevanti ricadute sul «paesaggio [...] della Nazione» (art. 9 Cost.), inteso come «aspetto del territorio, per i contenuti ambientali e culturali che contiene, che è di per sé un valore costituzionale» (sentenza n. 367 del 2007), e sulla sua tutela (così sempre C. cost., n. 309/2011 cit.).Del resto, conformemente alla citata normativa statale di principio, la L.R. Liguria 6.6.2008, n. 16 sulla disciplina generale dell’attività edilizia, all’art. 10 comma 2 lettera e), considera di ristrutturazione edilizia – tra gli altri – gli interventi che comportino “la demolizione e successiva ricostruzione di un fabbricato esistente […], che rispetti la sagoma e i volumi originari fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica e quelle previste come obbligatorie dalle normative tecniche di settore”, con ciò confermando che, nel caso di demolizione e successiva ricostruzione, coessenziale alla qualificazione dell’intervento in termini di ristrutturazione è il rispetto dei volumi e della sagoma dell’edificio preesistente, intesa quest’ultima come la conformazione planovolumetrica della costruzione e il suo perimetro considerato in senso verticale e orizzontale.Orbene, è noto che, in linea con la regola generale dettata dall’art. 15 disp. prel. c.c. ( “le leggi non sono abrogate che da leggi posteriori […] per incompatibilità tra le nuove disposizioni e le precedenti o perché la nuova legge regola l'intera materia già regolata dalla legge anteriore”), l’art. 10 della legge 10.2.1953, n. 62 (così detta legge Scelba, recante costituzione e funzionamento degli organi regionali) stabilisce che “1. le leggi della Repubblica che modificano i princìpi fondamentali di cui al primo comma dell'articolo precedente abrogano le norme regionali che siano in contrasto con esse. 2. I Consigli regionali dovranno portare alle leggi regionali le conseguenti necessarie modificazioni entro novanta giorni”.Tali disposizioni non risultano abrogate né esplicitamente, né implicitamente, da leggi sopravvenute e, in particolare, dalla L. n. 131 del 5 maggio 2003 (recante disposizioni per l'adeguamento dell'ordinamento della Repubblica alla legge costituzionale 18 ottobre 2001 n. 3), che, all'art. 10 commi 9 e 10, dispone – rispettivamente - la modifica o l'abrogazione di alcune norme della stessa legge n. 62 del 1953, ma non di quelle di cui all’art. 10: in tal senso si è recentemente espresso il supremo organo della giustizia amministrativa (Cons. di St., Ad. Plen., 7.4.2008, n. 2), conoscendo di una fattispecie analoga, attinente all'ultrattività o meno, dopo l'entrata in vigore del testo unico dell’edilizia D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, di norme regionali previgenti di contenuto difforme.Del resto, dal momento che per l'art. 117 Cost. – sia nella vecchia e che nella nuova formulazione derivante dalla legge costituzionale 18.10.2001, n. 3 - le leggi regionali in materie di legislazione concorrente o ripartita (qual era l’urbanistica, cui è succeduto il governo del territorio) incontrano il limite dei principi delle leggi statali, è perfettamente logico che esse non possano seguitare ad avere vigore quando vengano a contrastare con principi della legislazione statale succeduti a quelli anteriormente presenti nel sistema (così C. cost. 3.3.1972, n. 40, che ha dichiarato non fondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 10 della L. n. 62/1953 sollevata in via principale dalle regioni Lombardia, Veneto e Abruzzi).Dunque, nel momento in cui il legislatore nazionale è intervenuto nella materia, assegnando alle norme contenute nel testo unico dell'edilizia volte alla classificazione degli interventi edilizi il carattere di norme di principio (e tale è certamente la disposizione di cui all’art. 3 comma 1 lett. d - cfr. C. cost., n. 309/2011 cit.), devono ritenersi - per ciò stesso - abrogate le norme delle regioni a statuto ordinario con esse confliggenti (così Cons di St., Ad. Plen., n. 2/2008 cit.) e, per quanto interessa la presente fattispecie - la disciplina di fonte regionale di cui all’art. 2 comma 3 primo periodo della legge regionale Liguria 6.8.2001, n. 24.La espressa classificazione come ristrutturazione di un intervento edilizio di demolizione e ricostruzione con recupero del sottotetto che alteri i volumi e la sagoma dell’edificio preesistente è infatti incompatibile con la disposizione di principio di cui all’art. 3 comma 1 lett. d) D.P.R. n. 380/2001, a mente del quale gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione sono ricompresi nell’ambito della ristrutturazione edilizia soltanto ove sia assicurato il rispetto della stessa volumetria e sagoma dell’edificio preesistente.Del resto, la regione Liguria ha adeguato la disciplina di dettaglio dell’attività edilizia ai principi fondamentali desumibili dal D.P.R. n. 380/2001 con la L.R. 6.6.2008, n. 16 (art. 1), il cui art. 10 comma 2 lett. e) classifica come ristrutturazione – in linea con la norma statale di principio – la demolizione e successiva ricostruzione di un fabbricato esistente, “che rispetti la sagoma e i volumi originari”.Questa è dunque la disposizione applicabile nel caso di specie, in vista della corretta qualificazione dell’intervento edilizio.»
Sintesi: Non può parlarsi di recupero del sottotetto laddove la copertura a falde sia stata parzialmente demolita.
Estratto: «Esattamente il primo giudice, condividendo la CTU, ha affermato che il complesso degli interventi realizzati comportava che l’opera non potesse essere ricondotta agli interventi c.d. “di ristrutturazione leggera” che cioè non modificano il carico urbanistico, ma finiva per configurarsi come una c.d. “ristrutturazione pesante”, assimilabile ad una nuova costruzione, e quindi, come tale, non assentibile nell’ambito del centro storico.Inoltre del tutto inconferente è il richiamo all’art. 49 della legge regionale Calabria n. 19 del 16 aprile 2002 in quanto qui non vi è stato alcun recupero del sottotetto perché la copertura a falde è stata parzialmente demolita.Sotto altro profilo , nella fattispecie in esame, non era poi applicabile il secondo comma dell’art 9 del d.p.r. n. 380/2001, il cui precetto riguarda esclusivamente le “aree bianche”, cioè quelle nelle quali il rinvio ad un piano esecutivo è accompagnato dalla mancanza di una qualsiasi disciplina urbanistica; mentre nell'ambito del Comune vi è una specifica disciplina – valida ed efficace -- concernente le opere eseguibili nel centro storico.Anche in considerazione della prevalenza del ruolo dei Comuni in materia urbanistico - edilizia -- le prescrizioni del Regolamento edilizio che contengono specifiche disposizioni destinate al mantenimento degli equilibri urbanistici e territoriali devono essere considerate prevalenti rispetto alla disposizione dell’art. 9 del d.p.r. n. 380/2001, in quanto destinate ad evitare che le modifiche dell’esistente finiscano per pregiudicare definitivamente proprio gli obiettivi generali di tutela cui invece è giustamente finalizzata la normativa urbanistica.»
Sintesi: I locali del sottotetto le cui altezze variano da metri 1,65 a metri 2,60 non possono essere considerati meri “volumi tecnici accessori”, dovendosi invece ritenere la rilevanza urbanistica e la computabilità delle relative volumetrie.
Estratto: «Ritiene il collegio che legittimamente l’amministrazione comunale abbia respinto anche la seconda domanda di sanatoria presentata dalla ricorrente in data 5 settembre 2007, in ragione del già rilevato illegittimo incremento di volumetria nel sottotetto. Non può difatti essere condiviso l’assunto sostenuto in ricorso secondo cui la destinazione a volumi tecnici delle maggiori volumetrie realizzate – così come prospettata nel nuovo progetto di sanatoria delle opere in questione – determinerebbe la loro non computabilità, per cui illegittimamente, avuto riguardo al nuovo progetto di sanatoria in questione con destinazione a volumi tecnici delle maggiori volumetrie realizzate, l’amministrazione comunale avrebbe rigettato quest’ultima istanza di sanatoria continuando a motivare sull’illegittimo incremento di volumi, che, invece, non sarebbe più sussistente, attesa la nuova impostazione progettuale che ha destinato a volumi tecnici le maggiori volumetrie realizzate.Ritiene il collegio che, in considerazione delle oggettive dimensioni dei locali del sottotetto in questione (le cui altezze variano da metri 1,65 a metri 2,60), i medesimi non possono essere considerati meri “volumi tecnici accessori”, dovendosi invece ritenere la rilevanza urbanistica e la computabilità delle relative volumetrie, per cui, anche avuto riguardo al nuovo progetto di cui all’istanza di sanatoria in questione, legittimamente l’amministrazione comunale ha respinto tale domanda di sanatoria, richiamandosi al parere della commissione edilizia, già in precedenza espresso in data 4 aprile 2007, per violazione dell’articolo 7 delle NdA del piano particolareggiato del centro storico in quanto per la tipologia B1 non è consentito incremento di volumetria e per contrasto con le NdA del piano paesaggistico regionale, che stabiliscono che nelle zone omogenee A, nei comuni dotati di piano particolareggiato del centro storico fino all’adeguamento dei piani urbanistici comunali al P.P.R. non sono comunque consentiti incrementi delle volumetrie preesistenti.»
Sintesi: La fruizione di un sottotetto come abitazione deve essere valutata non secondo le intenzioni dei richiedenti ma in base alla destinazione oggettiva del manufatto.
Estratto: «4a. Con il primo motivo la ricorrente sostiene che le modificazioni prospettate con la denuncia d’inizio attività nei locali situati nei sottotetti non inciderebbero né sul numero dei piani né sulla Sul: quest’ultima è stata accertata al momento del rilascio della concessione, cosicché il cambio di destinazione d’uso non modificherebbe la superficie di quanto già edificato; la trasformazione soltanto di alcune parti (realizzando locali con un’altezza media ponderale uguale o superiore a 2,20 m. calcolata in una zona di essi) del sottotetto in stanze abitabili, senza alterare la conformazione progettuale, non comporterebbe nemmeno alcun incremento del numero dei piani.Con la memoria depositata in data 18.2.2011 la ricorrente afferma anche che l’art. 24 del regolamento edilizio comunale consentirebbe di ricavare nei sottotetti servizi igienici, disbrighi, ripostigli, guardaroba e stanze con destinazione residenziale non permanente. Infine, asserisce che nessuna norma contenuta nelle n.t.a. avrebbe equiparato la Sul alla superficie lorda “abitabile” e che, pertanto, precedenti pronunce di questo Tribunale avrebbero errato nel ritenere coincidenti due fattispecie che si diversificherebbero invece sostanzialmente (rispettivamente, l’edificazione e l’utilizzazione di quanto già costruito). Ribadisce nuovamente che i nuovi locali ricavabili nel sottotetto con la contestata d.i.a non modificherebbero né il numero dei piani né la Sul autorizzata, in quanto si limiterebbero a sfruttare la volumetria esistente ed assentita assicurando - limitatamente ai locali stessi - un’altezza media ponderale superiore a 2,20 m.4b. Tali censure, ad avviso del Collegio, non presentano pregio giuridico alla luce della peculiare disciplina urbanistica vigente in Provincia di Trento e di quella, invero non del tutto perspicua, stabilita dal Comune di Pergine Valsugana, parte della quale è già stata sopra ricordata.Quanto al titolo edilizio necessario, si rammenta che l’art. 83 della l.p. 5.9.1991, n. 22 (vigente ratione temporis), al comma 1, lett. o), stabilisce che è soggetto alla presentazione della denuncia d'inizio di attività il mutamento senza opere della destinazione d'uso delle unità immobiliari quale risulta dal provvedimento di concessione; alla successiva lett. p) prevede, poi, che è altresì soggetta alla mera presentazione della denuncia d'inizio di attività la sola esecuzione di opere interne alle costruzioni che non comportino “aumento delle superfici utili” e che “non modifichino la destinazione d'uso delle costruzioni e delle singole unità immobiliari”.A ciò consegue, per esclusione, per quanto qui interessa, che tutti gli interventi finalizzati ad aumentare la superficie utile delle unità immobiliari sono assoggettati al previo rilascio della concessione edilizia.4c. In senso conforme, il comma 2 dell’art. 6 della n.t.a. del P.R.G. di Pergine Valsugana, dopo aver elencato le funzioni d’uso del territorio distinte per categoria, stabilisce che “fermo restando che il passaggio da una categoria all’altra comporta sempre cambio di destinazione d’uso, non costituisce cambio di destinazione d’uso il passaggio tra funzioni all’interno della stessa categoria di funzioni, qualora non comporti incremento di carico urbanistico”, ulteriormente specificando che si ha “incremento di carico urbanistico” in nominati casi fra i quali rientra “l’aumento della superficie utile lorda”.5a. Nella fattispecie in esame, pertanto, la costruzione del livello sottotetto è stata autorizzata senza che tale entità - essendo l’altezza media ponderale inferiore a 2.20 m., e perciò non abitabile ai sensi della sopra riportata normativa - fosse computata nel numero dei piani previsti per ciascuno dei due edifici, ed omettendo altresì la relativa superficie dal conteggio della Sul complessiva ammissibile. Da ciò deriva che la prospettata trasformazione di parte della soffitta in una pertinenza abitativa sovrastante l’appartamento principale, con il quale è collegata, costituisce un aumento del numero dei piani e della superficie utile lorda, con conseguente necessità della concessione edilizia previa dimostrazione della sussistenza degli indici urbanistico edilizi di cui al ricordato art. 4 delle n.t.a.In altri termini, è la mutata destinazione abitativa ad imprimere le caratteristiche edilizie della costruzione e non, come assume parte ricorrente, l’altezza media ponderale che, se fosse inferiore a 2,20 m., consentirebbe qualsiasi trasformazione d’uso non incidendo essa né sul numero dei piani né sulla Sul.Una siffatta tesi è tautologica e paradossale poiché parte dal presupposto (corretto) che il livello sottotetto che sta al di sotto dell’altezza media ponderale di 2,20 m. non costituisca né piano né Sul, per giungere alla conclusione (errata) che quindi vi si possono realizzare locali abitabili.Questa tesi, infatti, non tiene conto del quadro complessivo delle sopra ricordate norme edilizie locali, in base alle quali altezza, piano e Sul rappresentano, congiuntamente tra loro e al contempo, presupposti ed indici rivelatori dell’abitabilità e del conseguente carico urbanistico.Pertanto, se l’altezza media ponderale, misurata sull’intera superficie, è inferiore a 2,20 m. il livello sottotetto non può essere reso abitabile. Ove ciò avvenisse in fatto, la trasformazione così (indebitamente) realizzata si risolverebbe in un incremento di carico urbanistico e necessiterebbe, in ogni caso, di concessione edilizia.Che nella specie si sia in presenza di una modificazione della destinazione d’uso del sottotetto è indubbio, dato che ciò è espressamente dichiarato nella denuncia d’inizio attività ed anche in sede giurisdizionale, ove si assume che le prospettate modificazioni nei due sottotetti sarebbero finalizzate a ricavare locali da destinare ad abitazione.5b. Neppure può essere condiviso l’argomento di parte ricorrente ove sostiene che i nuovi locali (che, si assume, potrebbero non avere una destinazione residenziale permanente) si limiterebbero a sfruttare la volumetria esistente. Su questo punto deve essere nuovamente rammentato che l’edificio di causa è stato realizzato in base ad un titolo edilizio che ha autorizzato un preciso numero di piani da destinare ad abitazione e che, inoltre, con la stessa destinazione abitativa non ha autorizzato un volume massimo edificabile bensì una superficie lorda ammissibile, calcolata in base alla superficie fondiaria e all’indice di utilizzo per abitante. Da ciò consegue:- che la maggiore volumetria realizzata rispetto al numero dei piani e alla superficie lorda concessi è stata consentita al fine di migliorare la fruizione complessiva degli spazi di servizio dell’edificio ma non per esigenze abitative;- che gli spazi dedicati alle esigenze abitative concidono con quelli indicati dagli autorizzati piani e superficie utile lorda.A ciò occorre soggiungere che la fruizione dei nuovi locali da destinare ad abitazione deve comunque essere valutata non secondo le intenzioni dei richiedenti ma in base alla loro destinazione oggettiva (cfr., in termini, C.d.S., sez. V, 12.10.2000, n. 5428).»
Sintesi: La realizzazione di un sottotetto è configurabile come intervento di ristrutturazione edilizia.
Estratto: «Tale indagine presuppone la previa specificazione delle opere autorizzate con i provvedimenti impugnati, al fine di darne un corretto inquadramento in termini di tipologia dell’intervento edilizio ex articolo 3 del dpr n. 380/2001.L’esame della documentazione acquisita, ed, in particolare, delle relazioni tecniche e dei grafici progettuali allegati dal sig. Malet alle domande di permesso di costruire ( raffronto tra lo stato di fatto e lo stato di progetto), evidenzia, quanto ai lavori da eseguirsi nella struttura preesistente, una sostanziale conservazione delle originarie destinazioni d’uso. Invero, il piano terra continua ad essere adibito a deposito ed a locale artigianale e commerciale, mentre il piano primo mantiene la destinazione d’uso ad abitazione. Si rileva in proposito una diversa articolazione interna degli spazi, ma questa appare contenuta nell’ambito della sagoma originaria dell’edificio.Dalla relazione tecnica allegata alla domanda di variante si desume, poi, la realizzazione di opere di consolidamento della struttura, da attuarsi “anche mediante demolizione e ricostruzione di parti di essa. Queste vengono indicate ( cfr. relazione del progettista strutturale) nel consolidamento delle fondazioni, nel consolidamento delle murature esistenti al piano terra mediante riempimento delle nicchie presenti, nella realizzazione di cordoli verticali in c.a., nella demolizione della parete in muratura prospiciente via Fucilari con creazione di un telaio in c.a., nella demolizione e ricostruzione con tufi dell’ala nord , nel consolidamento di tutte le murature del primo piano con betoncino e rete elettrosaldata, nella demolizione della scala interna e creazione di una nuova scala, nella demolizione e ricostruzione del solaio di copertura del primo piano.Anche questi ultimi interventi, costituendo sostanzialmente opere di rinnovo o di parziale sostituzione di elementi strutturali dell’edificio, conservano l’originaria consistenza dell’involucro edilizio preesistente.Il progettato intervento edilizio, peraltro, prevede anche opere aggiuntive rispetto alla originaria consistenza dell’edificio.In particolare, viene prevista la realizzazione di un “tetto termico”, che viene a collocarsi sulla preesistente copertura piana dell’edificio.Quest’ultimo, in particolare, nella sua originaria consistenza aveva un’altezza di mt. 8,70 ed aveva una copertura piana a lastrico solare, sul quale era presente, quale unica consistenza da essa emergente, un lucernario di ridotte dimensioni.La previsione progettuale, invece, trasforma la originaria copertura piana in un sottotetto , definito “termico”, che copre l’intera area di copertura del fabbricato e si eleva per un’altezza massima di mt. 2,20, elevando l’altezza del fabbricato al colmo fino a mt. 10,90.Va, poi, evidenziato che il predetto sottotetto aggiunto, pur presentando una struttura a falde inclinate non scende alla gronda ad altezza “zero” , ma , rispetto, alla altezza del colmo di mt. 2,20, presenta una altezza di poco ridotta, risultando le falde caratterizzate da una pendenza del solo 5%.Dunque, la realizzazione del sottotetto, aggiunto alla preesistente copertura piana, viene a modificare la originaria sagoma del fabbricato, il quale, nella nuova consistenza, si caratterizza sostanzialmente per l’aggiunta di un piano ( sia pure con destinazione a “sottotetto termico”) prima mancante.Sulla base della sopra esposta descrizione delle opere, può dunque procedersi alla qualificazione tecnico-giuridica delle stesse ai sensi dell’articolo 3 del DPR n. 380/2001.In particolare, occorre stabilire se i predetti lavori configurino un’ipotesi di “restauro e risanamento conservativo”, come sostenuto dal Comune e dal controinteressato , ovvero una fattispecie di “ristrutturazione edilizia”, come risulta dalla qualificazione stessa delle opere date in sede progettuale e di rilascio dei titoli abilitativi ed affermato, nella presente sede, dal ricorrente, che ne contesta la legittimità.Rileva il Tribunale che, dalla descrizione contenuta nelle lettere c) e d) del comma 1 del citato art. 3 del testo unico dell’edilizia, i lavori attraverso i quali realizzare un intervento di restauro conservativo ovvero di ristrutturazione possono essere gli stessi.In entrambi i casi, infatti, è consentito il ripristino ed il rinnovo di elementi costitutivi dell’edificio.La differenza tra le due tipologie di intervento edilizio sul preesistente si coglie, in primo luogo , sul piano cd. “quantitativo”, relativamente alle aggiunte che possono essere operate sulla consistenza originaria.Nel restauro conservativo è ammesso unicamente l’inserimento di elementi “accessori”(ovvero l’eliminazione di elementi estranei all’organismo edilizio), mentre la ristrutturazione edilizia consente l’inserimento di elementi “nuovi”, a prescindere dal loro carattere di accessorietà.Di poi, la differenza tra le due forme di intervento edilizio si coglie sul piano “qualitativo”, ovvero finalistico e funzionale, atteso che il risanamento conservativo è volto a conservare l’organismo edilizio, mentre quello di ristrutturazione edilizia è diretto a trasformare l’organismo edilizio.La finalità meramente conservativa dell’intervento di restauro e risanamento è ulteriormente rafforzata dall’ulteriore limite imposto dalla norma, il quale prevede che le opere debbano essere realizzate “nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso”.Sicchè la giurisprudenza ha avuto modo di affermare che la stessa attività di ristrutturazione può attuarsi attraverso una serie di interventi che, singolarmente considerati, ben potrebbero ricondursi agli altri tipi della manutenzione straordinaria o del restauro conservativo; l’elemento caratterizzante, però, è la connessione finalistica delle opere eseguite, che non devono essere riguardate analiticamente, ma valutate nel loro complesso , al fine di individuare se esse siano o meno rivolte al recupero edilizio dello spazio attraverso la realizzazione di un edificio in tutto o in parte nuovo (cfr. Cass. pen., III; 14-5-2008, n. 35897).È stato ancora chiarito (cfr. Cons. Stato, IV, 16-6-2008, n. 2981; V, n. 5273/2007) che sono qualificabili interventi di restauro e risanamento conservativo gli interventi sistematici che, pur con rinnovo di elementi costitutivi dell’edificio preesistente, ne conservano titpologia, forma e struttura; per contro, rientrano nella nozione di ristrutturazione edilizia le opere rivolte a creare un organismo in tutto o in parte diverso dal preesistente.Ciò posto, ritiene il Collegio, alla luce delle considerazioni sopra esposte, che gli interventi autorizzati nella consistenza originaria dell’edificio (primo piano e piano terra) ben possono integrare, isolatamente considerati , la fattispecie del “restauro e risanamento conservativo”.Quello che, invece, rende inquadrabile l’intervento per cui è causa nella categoria della “ristrutturazione edilizia” è la realizzazione del sottotetto.Invero, questo costituisce un corpo aggiunto, non esistente nella originaria consistenza dell’edificio, il quale aveva una copertura piana.La sua costruzione, a prescindere dalla sua destinazione, viene ad alterare la sagoma e la forma dell’edificio originario e non consente di ritenere rispettato il limite essenziale del “risanamento conservativo”, dalla norma individuato nel “rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo”.»
Sintesi: In assenza di indicazioni risultanti dal titolo, il sottotetto costituisce parte comune solo se destinato ad un uso comune, mentre deve ritenersi di proprietà esclusiva dell’unità immobiliare sottostante, quale pertinenza della stessa, se si tratta di vano destinato ad assolvere alla funzione esclusiva di isolare e proteggere, come una camera d’aria, l’appartamento sottostante.
Estratto: «8. Nel merito, il ricorso è fondato per le seguenti sintetiche considerazioni: - (a) a differenza del tetto (oggetto di proprietà comune salvo che non risulti diversamente dal titolo: art. 1117 cod.civ.), il sottotetto, in assenza di indicazioni risultanti dal titolo, costituisce parte comune solo se destinato ad un uso comune, mentre deve ritenersi di proprietà esclusiva dell’unità immobiliare sottostante, quale pertinenza della stessa, se si tratta di vano destinato ad assolvere alla funzione esclusiva di isolare e proteggere, come una camera d’aria, l’appartamento sottostante (Cons. Stato V, 9.10.03 n. 6049);- (b) tale risulta appunto il caso di specie, tenuto conto che le caratteristiche del plafone (soletta) preesistente, l’accesso al sottotetto da una botola posta in corrispondenza del locale cucina dell’unità immobiliare, la mancanza di prova di un uso comune della porzione di sottotetto inglobata dal ricorrente nella propria unità immobiliare fanno presumere la proprietà esclusiva di tale spazio sottotetto;- (c) la presenza di due botole di accesso al sottotetto, l’una dal pianerottolo condominale e l’altra dall’unità abitativa del ricorrente, depongono nel senso che ciascuna dia accesso a porzioni separate del sottotetto, rispettivamente condominale (la prima), ed esclusiva (la seconda);- (d) nella verifica dell’idoneità del titolo l’Amministrazione non è tenuta, in sede di istruttoria di una domanda di permesso edilizio, ad effettuare valutazioni complesse di carattere civilistico, che spettano al giudice ordinario (cfr. Cons. Stato V, 7.9.07 n. 4703, 7.7.05 n. 3730);- (e) ove ricorrano gli ulteriori presupposti (diversi dalla disponibilità del bene oggetto di intervento edilizio), che il Comune deve ancora verificare, il titolo in sanatoria ben può essere rilasciato con salvezza dei diritti di terzi;- (f) gli ulteriori rilievi formulati dal controinteressato in merito alla (in)sanabilità dell’abuso in relazione alle caratteristiche dell’intervento (che col rialzo del colmo del tetto, la demolizione della soletta intermedia, la creazione di un soppalco e l’aumento dell’altezza interna sostanzierebbe un incremento volumetrico non sanabile) sono estranei al thema decidendum, circoscritto dal contenuto e dalla motivazione dell’atto impugnato, che attengono unicamente alla legittimazione del richiedente all’esecuzione dell’intervento, e non anche alla sanabilità dell’opera sotto ogni altro profilo edilizio o urbanistico.»
Sintesi: Per "fronte" si intende la parte facciale del sottotetto e non l'intero volume dello stesso.
Estratto: «13. A questo proposito va rimarcato che il termine “fronte” deve ritenersi impiegato dalla Commissione nell’unico significato tecnico (e comune) possibile, e cioè con riferimento alla parte facciale del sottotetto, e non all’intero volume: alternativa, quest’ultima, da escludere per ragioni non solo letterali, ma sostanziali, essendo inverosimile che la Commissione, chiamata a garantire la coerenza col contesto, potesse suggerire una proposta del tutto avulsa dal contesto.»
Sintesi: La norma regionale che prevede la possibilità di modificare le altezze di colmo e di gronda fino ad una certa altezza per assicurare il rispetto dei parametri per rendere abitabile il sottotetto fissa un'altezza che deve intendersi contemporaneamente come misura minima (ai fini dell'abitabilità) e massima (con riguardo alla sopraelevazione dell’edificio).
Sintesi: I comuni possono disciplinare il recupero dei sottotetti in maniera più ampia di quanto stabilito dalla legge regionale, e se la normativa è anteriore alla legge regionale, le norme più favorevoli mantengono efficacia, sia per il principio di specialità sia perché il recupero dei sottotetti corrisponde a un interesse pubblico di cui la legge regionale individua soltanto la misura minima lasciando spazio per il resto alle scelte urbanistiche dei comuni.
Estratto: «15. Con il terzo motivo si lamenta la violazione dell’art. 63 comma 6 e dell’art. 64 comma 1 della LR 12/2005, in quanto la sopraelevazione ha condotto a un’altezza media ponderale molto superiore (2,93 metri) rispetto al valore di legge (2,40 metri). Non è quindi stato rispettato il vincolo a effettuare il sopralzo nei limiti strettamente necessari per raggiungere le condizioni di abitabilità. 16. Preliminarmente occorre riconoscere che l’interpretazione della legge regionale proposta dai ricorrenti è condivisibile. L’art. 64 comma 1 della LR 12/2005 consente infatti la modificazione delle altezze di colmo e di gronda “unicamente al fine di assicurare i parametri di cui all'articolo 63 comma 6” della medesima legge. Pertanto l’altezza media ponderale di 2,40 metri deve essere intesa contemporaneamente come misura minima (ai fini dell'abitabilità) e massima (con riguardo alla sopraelevazione dell’edificio). La norma tende a evitare che il recupero del sottotetto si trasformi in una generalizzata facoltà di sopraelevazione e assuma in questo modo connotati speculativi. In relazione alle difficoltà tecniche della sopraelevazione potrebbero essere considerati ammissibili dei modesti incrementi rispetto alla misura di 2,40 metri, ma nel caso in esame lo scostamento è pari circa al 22% e quindi non può essere qualificato come trascurabile. Se esaminato esclusivamente in relazione alla disciplina legislativa regionale l’intervento edilizio sarebbe quindi illegittimo, e non potrebbe essere sanato neppure attraverso l’inserimento del solaio che a quota 2,70 metri separa il piano sottotetto dalla copertura (v. sopra al punto 4). Questo solaio crea in realtà un secondo sottotetto, ossia un elemento del tutto estraneo alla previsione normativa che consente di sopraelevare l’edificio.17. Tuttavia i comuni nell’esercizio del proprio potere regolatorio possono disciplinare il recupero dei sottotetti in maniera più ampia di quanto stabilito dalla legge regionale. Se la normativa comunale è anteriore alla legge regionale (come succede nel caso in esame, dove il piano particolareggiato precede la prima regolamentazione regionale di cui alla LR 15 luglio 1996 n. 15) le norme più favorevoli mantengono efficacia, sia per il principio di specialità sia perché il recupero dei sottotetti corrisponde a un interesse pubblico di cui la legge regionale individua soltanto la misura minima lasciando spazio per il resto alle scelte urbanistiche dei comuni. 18. Come si è visto sopra ai punti 2 e 3 il piano particolareggiato rinvia al regolamento edilizio, il quale contiene due disposizioni più favorevoli ai proprietari rispetto alla LR 12/2005. Precisamente: a) permette la sopraelevazione dell’edificio nella misura necessaria a raggiungere l’altezza media interna di 2,70 metri (con un minimo di 2,10 metri) per gli spazi di abitazione; b) utilizza il parametro dell’altezza media dei singoli locali anziché quello dell'altezza media ponderale delle singole unità immobiliari recuperate nel sottotetto. La DIA presentata dalla controinteressata segue questa impostazione (v. sopra al punto 4), il che spiega e giustifica la maggiore altezza interna e la conseguente sopraelevazione dell’edificio. Quanto al problema del secondo sottotetto ricavato dal posizionamento di un solaio si osserva che neppure la normativa comunale consentirebbe di recuperare il sottotetto creando due piani sovrapposti. Tuttavia in questo caso il secondo sottotetto non appare rilevante in quanto non raggiunge l’altezza media necessaria per essere considerato abitabile.»
n°135 CASISTICA --> SOTTOTETTI --> REGIONI/PROVINCE --> BOLZANO
Sintesi: Nella Provincia autonoma di Bolzano, l’art. 52 del d.p.g.p. n. 5 del 1998 non ha contenuto programmatico ma, con effetto derogatorio, consente nell’immediato ad iniziativa del privato l’esecuzione di lavori di recupero di sottotetti.
Sintesi: L’ art. 52 del d.p.g.p. Bolzano n. 5 del 1998 prende il considerazione il “sottotetto”, che sia stato realizzato in virtù di valido atto abilitativo, come parte strutturale dell’edificio, suscettibile di destinazione abitativa in base alle vigenti disposizioni igienico/sanitarie, condizione quest’ultima da verificare nell’attualità caso per caso. Non assume, in conseguenza, rilievo il mutamento nel tempo delle disposizioni sul calcolo delle cubature - ove rilevanti - nonché degli indici di edificabilità, in rapporto alla superficie del lotto asservito alla costruzione, onde inferire l’inesistenza di una volumetria con destinazione a sotto tetto non legalmente realizzata.
Estratto: «2.3).L’art. 52, comma primo, del d.p.g.p. n. 5 del 1998, di approvazione del regolamento di esecuzione della legge urbanistica stabilisce tra l’altro che “In caso di recupero di sottotetti legalmente esistenti, già utilizzati o utilizzabili per destinazione abitativa in base alle vigenti disposizioni igienico sanitarie, possono essere realizzati abbaini in eccedenza alla cubatura esistente allo scopo di consentire l’aerazione dei vani abitativi recuperati nella misura minima” stabilita dal medesimo regolamento di esecuzione.Diversamente da quanto dedotto in appello, dal contenuto prescrittivo della disposizione su riportata non emerge affatto che il recupero di dette porzioni immobiliari resti condizionato all’introduzione di ulteriori ed apposite previsioni di legge o di regolamentare che a loro volta abilitino all’esecuzione di siffatto intervento. L’ art. 52 del d.p.g.p. n. 5 del 1998 non ha contenuto programmatico ma, con effetto derogatorio, consente nell’immediato ad iniziativa del privato l’esecuzione della specifica tipologia di lavori in presenza delle condizioni e dei presupposti ivi indicati.2.4). Quanto alla limitazione della realizzazione di abbaini in “sottotetti legalmente esistenti”, tale ultima qualificazione va verificata, in base al principio “tempus regit actum”, alla stregua della disciplina urbanistico/edilizia esistente al momento della loro costruzione.Nella specie non è contrastato che l’intero fabbricato, comprensivo della porzione costituita dal sotto tetto, fu regolarmente assentito con pratica edilizia n. 11 del 1970 in base a progetto riferito alla complessiva consistenza attuale dell’edificio.La disposizione in esame prende il considerazione il “sottotetto”, che sia stato realizzato in virtù di valido atto abilitativo, come parte strutturale dell’edificio, suscettibile di destinazione abitativa in base alle vigenti disposizioni igienico/sanitarie, condizione quest’ultima da verificare nell’attualità caso per caso. Non assume, in conseguenza, rilievo il mutamento nel tempo delle disposizioni sul calcolo delle cubature - ove rilevanti - nonché degli indici di edificabilità, in rapporto alla superficie del lotto asservito alla costruzione, onde inferire l’inesistenza di una volumetria con destinazione a sotto tetto non legalmente realizzata.Non si versa, in conclusione, a fronte ad una porzione dell’edifico che possa essere qualificata come abusivamente costruita e, quindi, sottratta alla speciale disciplina di cui all’art. 52 del d.p.g.p. n. 5 del 1998. Quanto al riferimento nell’atto impugnato alla saturazione del lotto edificabile, secondo la disciplina del vigente p.u.c., va posto in rilievo che il richiamato art. 52, con scelta derogatoria, consente la realizzazione degli abbaini – nei limiti del recupero del sotto tetto - in eccedenza alle cubature con destinazione abitativa esistenti. La natura derogatoria alla disciplina di piano trova conferma nel terzo comma dell’art. 52 che - in luogo delle norme sulle distanze dettate dagli strumenti urbanistici comunali - prevede l’applicazione dei limiti al riguardo stabiliti dagli artt. 873 e segg. cod. civ.»
n°136 CASISTICA --> SOTTOTETTI --> REGIONI/PROVINCE --> CAMPANIA
Sintesi: La L.R. Campania n. 15/2000, nel prevedere, a determinate condizioni, il recupero abitativo dei “sottotetti”, si limita a fare a tal fine riferimento al «volume sovrastante l'ultimo piano dell'edificio», senza alcuna altra specificazione, evidentemente consentendo che non solo i sottotetti, ma anche gli stenditoi (che condividono la natura pertinenziale non abitativa dei primi) possano essere recuperati ai fini abitativi, ove sussistano le condizioni di cui all'articolo 3.
Estratto: «6. In sede di riesame di tale istanza, l’amministrazione comunale dovrà considerare che l’invocata L.R. Campania n. 15/2000, nel prevedere, a determinate condizioni (elencate all’art. 3), il recupero abitativo dei “sottotetti”, si limita a fare a tal fine riferimento (all’art. 2) al «volume sovrastante l'ultimo piano dell'edificio», senza alcuna altra specificazione, evidentemente consentendo (anche nell’ampia ratio dell’intera legge, ispirata, secondo quanto precisato all’art. 1, «dall'obbiettivo di limitare l'utilizzazione edilizia del territorio attraverso la razionalizzazione dei volumi esistenti») che non solo i sottotetti, ma anche gli stenditoi (che condividono la natura pertinenziale non abitativa dei primi) possano essere recuperati ai fini abitativi, ove sussistano le condizioni di cui all'articolo 3 citato.Inoltre, trattandosi di abuso realizzato da altri soggetti quasi cinquant'anni prima (ben noto, nella specie, all'amministrazione comunale sin dagli anni immediatamente successivi alla sua commissione, come dimostrato dalla suindicata nota della Sezione Suolo e dell'Abitato n. 7970 del 7/5/69), l’eventuale ordine di demolizione o di rimessa in pristino di quanto eseguito in difformità rispetto alla licenza edilizia n. 192 del 25/2/63 dovrà essere sorretto da congrua e adeguata motivazione sull'interesse pubblico al ripristino della legalità violata (cfr., in termini, C.d.S., sez. V, 4 marzo 2008, n. 883, secondo cui «per il lungo lasso di tempo trascorso dalla commissione dell'abuso ed il protrarsi dell'inerzia dell'amministrazione preposta alla vigilanza, si è ingenerata una posizione d'affidamento nel privato, ipotesi questa in relazione alla quale si ravvisa un onere di congrua motivazione che, avuto riguardo anche all'entità e alla tipologia dell'abuso, indichi il pubblico interesse, evidentemente diverso da quello al ripristino della legalità, idoneo a giustificare il sacrificio del contrapposto interesse privato»; cfr., altresì, negli stessi sensi, C.d.S., Sez. IV, 6 giugno 2008, n. 2705; TAR Campania, Napoli, Sez. IV, 5 maggio 2009, n. 2357; T.A.R. Campania Napoli, sez. III, 25 ottobre 2010, n. 21436, che esclude l’applicabilità dell’affermato principio in relazione agli abusi commessi in area sottoposta a vincolo paesaggistico-ambientale, come non è nella specie). Infine, come affermato dalla prevalente giurisprudenza sia in relazione all’applicazione dell’art. 33, comma 2, D.P.R. 380/01 (cfr. T.A.R. Lazio Roma, sez. I, 17 aprile 2007, n. 3327; TAR Lombardia, Brescia, 9.12.2002, n. 2213), sia in relazione all’applicazione dell’art. 34, comma 2, stesso D.P.R. (cfr. C.d.S., sez. V, 21 maggio 1999, n. 587; T.A.R. Campania Napoli, sez. VII, 5 giugno 2008, n. 5244), la valutazione relativa all’eventuale impossibilità tecnica del ripristino della parte eccedente, potrà essere rilevata d'ufficio - o fatta valere dagli interessati - solo in sede di esecuzione dell’eventuale ordine di demolizione (e non in sede di adozione dello stesso).Secondo tale orientamento (condiviso da questa Sezione con la sentenza 5 maggio 2010 n. 2501, e ribadito con la recente sentenza 27 luglio 2011 n. 4076), un eventuale pregiudizio può avere infatti rilievo solo in sede di esecuzione e non rileva ai fini della legittimità dell'ordine demolitorio (ed è per tale motivo che, con riferimento al caso di specie, non è stato posto alcun quesito al C.T.U., la cui valutazione al riguardo non può pertanto ritenersi rilevante, anche perché eseguita in assenza di contraddittorio).In ogni caso, è bene evidenziare che, nella specie, si tratta di intervento eseguito in totale difformità dall’originaria licenza edilizia (in quanto ha comportato, per quanto più sopra rilevato ed accertato, la realizzazione, come recita l’art. 31 del DPR n. 380/2001, «di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, …»).Di conseguenza, la normativa applicabile sarebbe costituita da quella di cui all’art. 33, comma 2, D.P.R. 380/01 (che prevede, per tale evenienza, l’irrogazione di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile) e non invece (come dedotto dalla parte ricorrente) quella di cui all’art. 34, comma 2, stesso D.P.R. (che prevede una sanzione pari al doppio del costo di costruzione della parte dell’opera realizzata in difformità).»
Sintesi: L'art. 3 L.R. Campania 15/2000, in materia di recupero dei sottotetti, fissa in m. 1,40 l’altezza minima dei locali sottotetto recuperata all’uso abitativo (ed un’altezza media interna minima di m.2,40), al fine di garantire le condizioni minime di abitabilità: pertanto, l'intervento è da ritenersi consentito se l'altezza dei locali è pari a m. 1,80.
Estratto: «3) Con il primo motivo del ricorso principale e del ricorso per motivi aggiunti parte ricorrente ha contestato la motivazione del provvedimento relativa alla difformità con la normativa relativa alle altezze ed, in particolare, con la legge regionale n.15/2000, in quanto al fine del raggiungimento dell’altezza media interna di m.2,40, è stata esclusa “mediante realizzazione di strutture di arredo fisso, una parte di sottotetto con altezza pari a m1,80 e non a m.1,40, come previsto nell’art.3, comma 1 , lett.c), della legge regionale n.15/2000”.La censura è fondata.L’art.3 della suindicata legge regionale fissa in m.1,40 l’altezza minima dei locali sottotetto recuperata all’uso abitativo (ed un’altezza media interna minima di m.2,40), al fine di garantire le condizioni minime di abitabilità, ben consentendo un’altezza maggiore pari a m.1,80.»
Sintesi: In Campania gli interventi di recupero dei sottotetti sono da qualificare come ristrutturazione edilizia (art. 5 L.R. 15/2000).
Estratto: «7) Con il quarto e ultimo motivo del ricorso principale e dei motivi aggiunti, parte ricorrente deduce l’illegittimità del provvedimento nella parte in cui dispone la riduzione in pristino perché sarebbe stata omessa la richiesta del parere vincolante all’autorità competente alla tutela dei beni culturali ed ambientali, ai sensi dell’art.33 del D.P.R. n.380/01, circa la scelta tra sanzione demolitoria e sanzione pecuniaria, pur rientrando l’area interessata in zona omogenea A.Il quarto comma del citato art.33 prevede che “qualora le opere siano state eseguite su immobili, anche se non vincolati, compresi nelle zone omogenee A, di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, il dirigente o il responsabile dell'ufficio richiede all'amministrazione competente alla tutela dei beni culturali ed ambientali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione pecuniaria di cui al precedente comma. Qualora il parere non venga reso entro novanta giorni dalla richiesta il dirigente o il responsabile provvede autonomamente”.Tale disposizione si applica ai casi di “interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità”.Sia l’intervento di frazionamento che quello di recupero dei sottotetti rientrano nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia e ciò sia che questi vengano considerati separatamente sia che vengano visti unitariamente.Sulla natura di ristrutturazione edilizia del frazionamento si è già detto.Per quanto riguarda l’intervento di recupero dei sottotetti l’appartenenza alla tipologia della ristrutturazione è sancita ex lege ai sensi dell’art. 5 della legge regionale n.15/2000 che in proposito dispone “gli interventi diretti al recupero abitativo dei sottotetti sono classificati come ristrutturazione edilizia ai sensi della lettera d) del comma 1 dell'articolo 31, della legge 5 agosto 1978, n. 457”.L’immobile in questione insiste effettivamente in zona omogenea A, né sussiste prova in atti che tale parere sia stato richiesto dall’amministrazione comunale.Stante quindi il disposto del comma 4, del citato art. 33 del D.P.R. n.380/01, l’Amministrazione, a seguito del rigetto dell’istanza di accertamento di conformità, prima di disporre la demolizione avrebbe dovuto richiedere il prescritto parere vincolante all’autorità competente alla tutela dei beni culturali ed ambientali.In tali termini il motivo si rileva fondato, conseguentemente l’atto gravato risulta illegittimo in parte qua e va annullato nella parte in cui ordina la riduzione in pristino.»
n°137 CASISTICA --> SOTTOTETTI --> REGIONI/PROVINCE --> LIGURIA
Sintesi: L'art. 2, co. 3, L.R. Liguria 24/2001, che qualifica gli interventi di recupero ai fini abitativi dei sottotetti con incremento dell'altezza e modifica della sagoma come «ristrutturazione edilizia» deve ritenersi tacitamente abrogato per effetto dell'entrata in vigore del D.P.R. 380/2001, che reca principi fondamentali nuovi incompatibili con tale previsione e ai sensi del quale tali interventi devono essere considerati come di nuova costruzione.
Sintesi: In linea di principio, il concetto di impossibilità al quale l'art. 2 comma 3 della legge regionale della Liguria 6 agosto 2001 n. 2 subordina il versamento al Comune di una somma equivalente al valore di mercato dei parcheggi pertinenziali non può ricomprendere l’ipotesi-limite in cui detta “impossibilità” dipenda proprio dalla trasformazione di un “volume” diverso dal sottotetto. Tale principio, ad ogni modo, può non trovare applicazione in ragione delle concrete circostanze di fatto.
Estratto: «3.1. In via di principio la ricostruzione ermeneutica formulata dal primo giudice appare immune da mende.Il disposto di cui all’art. 5 comma 1 della legge regionale della Liguria 6 agosto 2001 n. 24, (“Le disposizioni della presente legge si applicano anche agli interventi di recupero ai fini abitativi o turistico ricettivi di altri volumi o superfici collocati in parti dell'edificio diverse dai sottotetti”) estende le disposizioni ivi contenute al recupero di “altri volumi o superfici”, ancorandolo al rispetto delle precise indicazioni contenute nella seconda parte della disposizione predetta e sopra indicate.Ai sensi dell’art. 2 comma 3 della legge stessa, allorché detta attività di recupero abbia luogo, e si concreti nella realizzazione di nuove unità autonome residenziali la concedibilità del titolo edilizio è “anche” subordinata all'obbligo di reperimento degli spazi per parcheggi pertinenziali in misura non inferiore ad 1 metro quadro per ogni 10 metri cubi di costruzione, ovvero all'obbligo di versamento al Comune di una somma equivalente al valore di mercato di detti parcheggi pertinenziali quando sia dimostrata l'impossibilità per mancata disponibilità di spazi idonei ad assolvere a tale obbligo.Appare evidente che il concetto di impossibilità prescinde, e non può ricomprendere, l’ipotesi-limite in cui detta “impossibilità” dipenda proprio dalla trasformazione di un “volume” diverso dal sottotetto: la tesi dell’appellante,fondata su una lettura restrittiva della citata disposizione, non appare condivisibile, in via di principio.Essa postula che (pag. 14 del ricorso in appello) l’obiettivo del recupero dei volumi non residenziali a fini abitativi prevalga “sempre e comunque” sulla esigenza di reperire spazi a parcheggio, anche laddove la condizione fattuale del recupero del volume abitativo si rinvenga proprio nella deliberata soppressione dello spazio a parcheggio preesistente e non sovrabbondante.3.2.Nel caso di specie, tuttavia, occorre tenere conto di una pluralità di circostanze di fatto che rendono l’affermazione formulata dal primo giudice non condivisibile in concreto.Ciò perché, da un canto, la riscontrata carenza di spazi a parcheggio pertinenziali alla unità immobiliare venutasi a creare a seguito della assentita trasformazione del box non era riferibile, in via assoluta, alla condotta dell’appellante, ma, al contrario, era determinata da un cumulo di circostanze soltanto in parte a costui ascrivibili; secondariamente, perché essa già a far data dal 2004 (e quindi prima della pronuncia della sentenza del Tribunale ammnistrativo) era del tutto insussistente, in quanto “superata” dalle statuizioni contenute nella sentenza n. 756/2004 del Tribunale di Chiavari, confermata in appello.»
n°138 CASISTICA --> SOTTOTETTI --> REGIONI/PROVINCE --> LOMBARDIA
Sintesi: L'art. 3 della l.r. Lombardia n. 15/96 in tema di recupero di sottotetti definisce espressamente il recupero del sottotetto come una ristrutturazione e quindi, stante una specifica previsione normativa che a tanto abilita, non può essere invocata la regola secondo cui l’aumento volumetrico non può farsi rientrare nella nozione edilizia di ristrutturazione, almeno ai fini di cui alla legge lombarda in parola.
Estratto: «I sigg. C.-V. hanno presentato in data 4 giugno 2003 al Comune di Verano Brianza una DIA avente ad oggetto “opere di ristrutturazione per recupero sottotetto ad uso abitativo” esistente sull’immobile di loro proprietà, invocando l’applicabilità della disciplina di favore recata dalla legge della Regione Lombardia n.15 del 1996, che appunto consente, in via speciale e derogatoria, la possibilità di trasformare gli ambienti esistenti come sottotetti a vani ad uso abitativo.Ebbene non pare che il progettato intervento, come assentito dal Comune, fuoriesca dai parametri edilizi fissati dal quadro normativo di riferimento, dovendosi, in particolare, respingere il rilievo formulato dall’appellante circa la dedotta non possibilità di configurare un’opera di ristrutturazione in presenza di un aumento di volumetria.Invero, la tipologia d’intervento nominalmente in rilievo e cui si è inteso dare vita, quella della ristrutturazione, è contemplata direttamente dalla legge regionale in questione, che all’art.3 definisce espressamente il recupero del sottotetto come una ristrutturazione e quindi, stante una specifica previsione normativa che a tanto abilita, non può essere invocata la regola secondo cui l’aumento volumetrico non può farsi rientrare nella nozione edilizia di ristrutturazione, almeno ai fini di cui alla legge lombarda in parola.Di converso, per dare concreta attuazione delle disposizioni di favore recate dalla normativa regionale di che trattasi, dal punto di vista tecnico, è da ritenersi senz’altro ammissibile la modifica delle altezze di gronda e del colmo, con conseguente aumento di volumetria, proprio per poter ottenere quei maggiori volumi da adibire ad uso abitativo che il legislatore regionale ha inteso far realizzare.»
Sintesi: La legge regionale Lombardia n. 15/96, all’art. 1 comma 4, considera sottotetti i volumi sovrastanti l’ultimo piano degli edifici dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura.
Estratto: «L’appellante lamenta il fatto che in realtà nella specie la parte dell’edificio interessata dall’intervento non è un sottotetto, ma solo una intercapedine impraticabile, preesistendo, in particolare unicamente uno spazio con un’altezza di gronda pari a zero, del tutto impraticabile.Anche tale doglianza va respinta , risultando, tra l’altro, la stessa smentita dalla documentazione versata in giudizio.In particolare, nella nota comunale del 14/6/2004, a firma del responsabile dell’ufficio tecnico, in cui ci si occupa diffusamente degli aspetti tecnici del procedimento per DIA , si dà atto in sostanza che il volume preesistente tra la soletta sottostante e il manto di copertura esistente sul fabbricato C.- V., costituito da uno spazio per un’altezza interna massima di colmo pari a mt 1,50, per le sue caratteristiche tipologiche, non è una intercapedine , ma un vero e proprio sottotetto.Ad ogni buon conto, vale osservare che la stessa legge regionale n.15/96, all’art.1 comma 4, considera sottotetti i volumi sovrastanti l’ultimo piano degli edifici dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura; e nella specie è pacifica in causa l’esistenza sull’immobile dei C.–V. di un siffatto volume, che, come tale, è suscettibile di “ampliamento volumetrico” per ricavarne, appunto, un sottotetto abitabile.»
Sintesi: L'art. 2 L.R. Lombardia 15/1996 consente gli interventi edilizi finalizzati al recupero dei sottotetti a condizione che essi siano realizzati senza alcuna modificazione delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde; pertanto, tale norma non si applica qualora l'intervento realizzato abbia modificato la sagoma del tetto e comportato un aumento della volumetria del sottotetto.
Estratto: «Il terzo motivo di ricorso denunzi a violazione e falsa applicazione della L.R. Lombardia 19 novembre 1999, n. 22, art. 6, come sostituito dalla L.R. 15 luglio 1996, n. 15, art. 2, lamentando che la sentenza impugnata abbia ritenuto inapplicabile la normativa regionale in materia di recupero di sottotetti, che, pur se sopravvenuta, aveva comunque avuto un effetto sanate sull'eventuale abuso, atteso che essa che, come chiarito da alcune circolari, trova applicazione anche nei casi in cui l'intervento edilizio comporti modificazioni di altezze e di volume, aveva espressamente sottratto tali opere agli indici e parametri urbanistici in materia di distanze legali.Anche questo motivo è infondato.Assorbente appare al riguardo la considerazione che la L.R. Lombardia 15 luglio 1996, n. 15, art. 2, consente gli interventi edilizi finalizzati al recupero dei sottotetti a condizione che essi siano realizzati "senza alcuna modificazione delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde", condizione che invece risulta pacificamente esclusa nel caso di specie, avendo il giudice di merito, con accertamento di fatto non censurato in questa sede, affermato che l'intervento realizzato dai convenuti ha modificato la sagoma del tetto e comportato un ampliamento della volumetria del sottotetto (pag. 4 della sentenza).»
Sintesi: L'art. 64, co. 2, L.R. Lombardia 12/2005 deve interpretarsi nel senso che esso consente la deroga dei parametri e indici urbanistici ed edilizi di cui al regolamento locale ovvero al piano regolatore comunale, fatto salvo il rispetto della disciplina sulle distanze tra fabbricati.
Sintesi: La deroga prevista dall'art. 64 L.R. Lombardia 12/2005 non può ritenersi estesa anche alla disciplina civilistica in materia di distanze, né può operare nei casi in cui lo strumento urbanistico riproduce disposizioni normative di rango superiore, a carattere inderogabile, quali sono quelle dell’art. 41-quinques legge 1150/1942.
Estratto: «Considerato che il Tribunale ordinario di Brescia, sezione terza civile, con ordinanza del 22 febbraio 2010 (reg. ord. n. 342 del 2010), ha sollevato questione di legittimità costituzionale dell’art. 64, comma 2, della legge della Regione Lombardia 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio), come modificata dalla legge della Regione Lombardia 27 dicembre 2005, n. 20 (Modifiche alla legge regionale 11 marzo 2005, n. 12 “Legge per il governo del territorio”, in materia di recupero abitativo dei sottotetti esistenti), in relazione agli artt. 2, 3, 42 e 117, commi secondo, lettera l), e terzo, della Costituzione;che l’art. 64 della legge della Regione Lombardia n. 12 del 2005 disciplina gli interventi edilizi finalizzati al recupero volumetrico dei sottotetti, prevedendo, al comma 2, che tale recupero «è classificato come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 27, comma 1, lettera d)» della medesima legge regionale e che esso «non richiede preliminare adozione ed approvazione di piano attuativo ed è ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale vigenti ed adottati, ad eccezione del reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali secondo quanto disposto dal comma 3» del medesimo art. 64;che il giudice a quo contesta l’interpretazione adeguatrice fornita dal giudice di prima istanza, in base a cui la deroga prevista dalla norma censurata non opererebbe in riferimento all’art. 9 del decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765);che, infatti, ad avviso del giudice rimettente, il «senso letterale» dell’art. 64, comma 2, della legge della Regione Lombardia n. 12 del 2005 sarebbe quello «di escludere l’assoggettamento degli interventi di recupero alla pianificazione esecutiva, e di ammetterli anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni non solo degli strumenti urbanistici generali, ma anche di quelli attuativi, tranne che per gli spazi destinati a parcheggi», con la conseguenza che, nel processo principale, l’applicazione della disposizione censurata consentirebbe di derogare alle norme del d.m. n. 1444 del 1968 in materia di distanze tra fabbricati;che la motivazione addotta dal giudice rimettente in ordine alla rilevanza della questione risulta fondata su una interpretazione della norma censurata diversa da quella fornita dalla prevalente giurisprudenza ordinaria e amministrativa;che l’art. 64, comma 2, della legge della Regione Lombardia n. 12 del 2005, in accordo con tale giurisprudenza, deve interpretarsi nel senso che esso consente la deroga dei parametri e indici urbanistici ed edilizi di cui al regolamento locale ovvero al piano regolatore comunale, fatto salvo il rispetto della disciplina sulle distanze tra fabbricati, essendo quest’ultima materia inerente all’ordinamento civile e rientrante nella competenza legislativa esclusiva dello Stato (sentenza n. 232 del 2005);che, dunque, la deroga prevista dalla norma censurata non può ritenersi estesa anche alla disciplina civilistica in materia di distanze, né può operare nei casi in cui lo strumento urbanistico riproduce disposizioni normative di rango superiore, a carattere inderogabile, quali sono quelle dell’art. 41-quinques della legge 17 agosto 1942, n. 1150 (Legge urbanistica), introdotto dall’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765, e dell’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, nella parte in cui regolano le distanze tra fabbricati;che, pertanto, nel processo principale la deroga disposta dall’art. 64, comma 2, della legge della Regione Lombardia n. 12 del 2005 non trova applicazione e, di conseguenza, la questione è manifestamente inammissibile in quanto il giudice rimettente ha fondato il proprio ragionamento in ordine alla rilevanza su un erroneo presupposto interpretativo (ex plurimis, ordinanza n. 34 del 2009).»
Sintesi: La mancata allegazione alla d.i.a. di una scheda volta a verificare il rispetto degli indici che la L.R. Lombardia 15/1996 in materia di recupero di sottotetti consente di superare costituisce una mera irregolarità inidonea ad incidere sulla validità della d.i.a. stessa.
Estratto: «4. Con il primo motivo il ricorrente assume che la d.i.a. 28.7.2003 (presentata per il recupero abitativo del sottotetto) sarebbe illegittima, sia perché priva della documentazione necessaria alla verifica del rispetto dell’indice di zona (scheda sinottica di calcolo e di confronto prescritta dall’art. 107.1.D del regolamento edilizio), sia perché il recupero abitativo di sottotetti non conforme alla strumentazione urbanistica comunale non sarebbe realizzabile in base a semplice d.i.a.5. Il motivo è infondato. Quanto al primo profilo, è incontroverso che l’intervento in progetto comporta un incremento volumetrico del fabbricato esistente pari a 44,565 mc, superiore all’indice di fabbricabilità (3mc/mq) fissato dal piano regolatore (art. 19.2.2 n.t.a.) per la zona B1/R entro cui ricade l’area di intervento.6. Tuttavia, è la stessa legge regionale n. 15 del 1996 che consente il recupero abitativo dei sottotetti anche “in deroga agli indici o parametri urbanistici ed edilizi previsti dagli strumenti urbanistici generali vigenti ed adottati” (art. 3, terzo comma).7. Ne consegue che degrada a mera irregolarità, insuscettibile di infirmare la validità della d.i.a, la mancata allegazione di una scheda volta a verificare il rispetto di indici che la legge regionale consente di superare.»
Sintesi: L’incremento volumetrico, nei limiti strettamente necessari al recupero abitativo dei sottotetti negli edifici adibiti in tutto o in parte a residenza, per le finalità e gli obiettivi esplicitati dall’art. 1 L.R. Lombardia 15/1996 (contenere il consumo di nuovo territorio e favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici), è ammesso dalla stessa legge regionale con una norma di carattere generale, la quale non interferisce con il principio fissato dalla legislazione statale che vieta, nei casi particolari, il rilascio di concessioni in deroga se non per la costruzione di edifici pubblici o di interesse pubblico.
Estratto: «12. Il terzo motivo, premesso che il recupero (di una porzione) del sottotetto ha comportato, nel caso in questione, il sopralzo della falda del tetto, e, conseguentemente, un incremento volumetrico, in contrasto con il limite di edificabilità previsto dal piano regolatore, prospetta l’incostituzionalità della legge regionale n. 15/1996 - che consente di derogare ai parametri urbanistici – richiamando i motivi esposti nell’ordinanza 12.2.2002 n. 24 di questo TAR, con la quale fu rimessa alla Corte costituzionale la relativa questione.13. Il motivo è infondato. L’incremento volumetrico, nei limiti strettamente necessari al recupero abitativo dei sottotetti negli edifici adibiti in tutto o in parte a residenza, per le finalità e gli obiettivi esplicitati dall’art. 1 della legge regionale n. 15/1996 (contenere il consumo di nuovo territorio e favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici), è ammesso dalla stessa legge regionale (sopra, punto 6), con una norma di carattere generale, la quale non interferisce con il principio fissato dalla legislazione statale (art. 14 d.p.r. 380/2001) che vieta, nei casi particolari, il rilascio di concessioni in deroga se non per la costruzione di edifici pubblici o di interesse pubblico.14. Né è ravvisabile una lesione della potestà comunale in materia di governo del territorio, sia perché le relative funzioni sono esercitate dai comuni nell’ambito delle leggi regolatrici della materia (che la Regione è abilitata a dettare in quanto titolare di potestà legislativa concorrente), sia perché le prerogative comunali restano salvaguardate dall’art. 1, comma 7, della legge regionale, che consente ai comuni stessi di escludere, con motivata deliberazione, l’applicazione della normativa sui sottotetti in determinate zone del proprio territorio (principio rifluito nell’ora vigente art. 65 della legge regionale 11 marzo 2005 n. 12 sul governo del territorio).»
Sintesi: L'obbligo di prevedere idonee opere di isolamento termico anche ai fini del contenimento dei consumi energetici dell'intero fabbricato previsto dall'art. 3, co. 5, L.R. Lombardia 15/1996 a rapportato alla dimensione dell’intervento di recupero del sottotetto: se quest'ultimo è circoscritto ad una esigua, residuale porzione di sottotetto non si possono pretendere che opere di coibentazione relative a tale porzione residuale.
Estratto: «22. Il sesto motivo prospetta la violazione dell’art. 3, quinto comma, della legge regionale n. 15/1996 (“Il progetto di recupero ai fini abitativi deve prevedere idonee opere di isolamento termico anche ai fini del contenimento dei consumi energetici dell'intero fabbricato”) perché nessuna opera di isolamento termico preordinata a contenere i consumi energetici dell’intero fabbricato sarebbe prevista dalle tavole progettuali allegate alla d.i.a.23. Il motivo è infondato. Vero è che la legge regionale consente il recupero dei sottotetti anche in vista del contenimento dei consumi energetici dell’intero edificio. Ma ciò significa che il progetto di recupero deve prevedere non già misure di coibentazione dell’intero edificio, ma misure di coibentazione del sottotetto suscettibili di riflettere effetti positivi (sotto il profilo dei consumi energetici) anche sul resto dell’edificio.24. Tutto però va rapportato alla dimensione dell’intervento di recupero. Se quest’ultimo è circoscritto - come nella fattispecie - ad una esigua, residuale porzione di sottotetto (interessato in passato, per la parte maggiore, da analoghi interventi che qui non sono in discussione), non si possono pretendere che opere di coibentazione relative a tale porzione residuale.25. Ora, le tavole progettuali (doc. 3c, 3d, 4, fasc. ricorrente) descrivono gli interventi di coibentazione attinenti al manto di copertura e alla soletta del terrazzino a norma dell’art. 3.6.4 del R.I.. Il che pare al collegio sufficiente a conferire legittimità all’intervento, a prescindere da ogni rilievo sulla legittimazione alla censura, non vedendosi quale interesse sostanziale del ricorrente venga leso dall’ipotetica insufficienza del progetto sotto il profilo esaminato.»
Sintesi: È possibile assentire mediante un'unica d.i.a. la realizzazione contestuale di un intervento di demolizione e ricostruzione di un immobile e un altro intervento di recupero a fini abitativi di un sottotetto, purché sussistano i presupposti di legge per entrambi; pertanto, eventuali modificazioni di sagoma e volume non determinano una violazione della disciplina legislativa sulla ristrutturazione edilizia, in quanto rappresentano il risultato legittimo dell’attività regolarmente assentita di recupero del sottotetto, effettuata unitamente alla ristrutturazione medesima.
Sintesi: Ai fini dell'art. 63 L.R. Lombardia 12/2005, occorre accedere ad una interpretazione estensiva del concetto di "sottotetto", pertanto può essere qualificato come tale anche un sottotetto costituito da uno spazio di circa 1 metro di altezza, accessibile da una botola ed impiegato quale deposito, anche se non abitabile.
Estratto: «2. L’esame del ricorso principale e dei motivi aggiunti presuppone – in primo luogo – la corretta qualificazione giuridica dell’intervento edilizio, oggetto sia della DIA originaria del 6.11.2008 sia di quella successiva in variante del 29.4.2010.2.1 Nella prima DIA del 6.11.2008, la società qualifica il proprio intervento come ristrutturazione previa demolizione e recupero del sottotetto esistente (cfr. doc. 1 del ricorrente).L’esponente contesta decisamente tale qualificazione, sostenendo che si tratterebbe in realtà di una vera e propria ristrutturazione urbanistica.La qualificazione indicata dalla controinteressata merita condivisione, seppure con una importante precisazione in ordine al recupero del sottotetto ed al relativo regime delle distanze.L’intervento di cui alla DIA del 6.11.2008 deve, in realtà, qualificarsi come una sorta di doppio intervento edilizio, seppure oggetto di un solo titolo abilitativo: da una parte una ristrutturazione edilizia, mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile, ai sensi dell’art. 27, comma 1, lettera d) della legge regionale 12/2005 e dall’altra un contestuale recupero ai fini abitativi del sottotetto esistente, ai sensi dell’art. 63 della medesima legge regionale.Non si ravvisano ragioni di ordine logico o giuridico per escludere la realizzazione contestuale e con un unico titolo dei suddetti interventi: la legislazione vigente statale e regionale lombarda (DPR 380/2001 e LR 12/2005), non impedisce infatti una simile operazione, che del resto risponde anche ad esigenze di logica e di economia dell’attività amministrativa: vietare la contestualità di simili opere significherebbe, ad esempio, imporre al proprietario di realizzare in primo luogo una demolizione con nuova costruzione nel rispetto della sagoma e del volume originari e successivamente, mediante il rilascio di nuovo e diverso titolo edilizio, di intervenire ancora sulla costruzione appena ultimata, per effettuare il recupero del sottotetto.Si tratta, evidentemente, di una conclusione irrazionale ed in contrasto con il pubblico interesse, il quale non è certo di ostacolo alla realizzazione contestuale degli interventi, purché, si perdoni l’ovvietà, sussistano i presupposti di legge per entrambi.Ciò premesso, è evidente che, consentendo il recupero del sottotetto ai fini abitativi unitamente alla ristrutturazione, l’organismo edilizio non avrà, al termine dei lavori, la medesima sagoma e la medesima volumetria di quello demolito, ma presenterà modifiche di tali elementi dovute al recupero del sottotetto.Quest’ultimo intervento non esclude, infatti, un aumento della volumetria preesistente, per consentire il rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie e delle altezze previste dalla legislazione regionale (cfr. art. 63, commi 5 e 6, LR 12/2005).Tuttavia, le citate modificazioni della sagoma e del volume non determinano una violazione della disciplina legislativa sulla ristrutturazione edilizia, in quanto rappresentano il risultato – legittimo – dell’attività regolarmente assentita di recupero del sottotetto, effettuata unitamente alla ristrutturazione medesima.Una precisazione importante si impone però, come già sopra annunciato, in tema di distanze fra edifici ed in particolare per quanto riguarda la distanza minima di 10 metri fra pareti finestrate, imposta dall’art. 9 del DM 1444/1968.Le porzioni di edificio risultanti dal recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti devono considerarsi, ai fini del rispetto del citato art. 9, quali nuove costruzioni, con la conseguenza che dovranno necessariamente essere collocate ad almeno 10 metri dalla parete dell’edificio antistante.Questa conclusione si fonda sull’indirizzo giurisprudenziale pacifico, costantemente seguito da questa Sezione e confermato di recente dal Consiglio di Stato (cfr. TAR Lombardia, Milano, sez. II, 26.4.2007, n. 1991 e 26.7.2010, n. 3262; Consiglio di Stato, sez. V, 2.11.2010, n. 7731), secondo cui l’art. 9 menzionato è norma di ordine pubblico, insuscettibile di deroga negli strumenti urbanistici e nei regolamenti locali (salvo peculiari eccezioni, non riscontrabili però nel caso di specie), volta ad impedire la realizzazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico, sicché deve essere rispettata anche in caso di sopraelevazioni o di recupero di sottotetti.Con la prima ordinanza cautelare (n. 288/2010), la Sezione aveva già rilevato l’illegittimità dell’intervento edilizio di cui è causa limitatamente al recupero del sottotetto, in quanto non rispettoso della citata distanza minima di 10 metri, inibendo così – seppure parzialmente – l’intervento di cui alla DIA del 6.11.2008.Le censure mosse sul punto e contenute nel primo mezzo del ricorso principale devono però ritenersi improcedibili per sopravvenuta carenza di interesse.Infatti la società intimata, mediante DIA in variante del 29.4.2010, ha modificato il progetto di recupero del sottotetto a fini abitativi, collocando quest’ultimo alla distanza di 10 metri dall’edificio del ricorrente (cfr. documenti allegati alla memoria della società del 6.7.2010).La circostanza dell’avvenuto arretramento del sottotetto recuperato a fini residenziali non è smentita dall’esponente, anzi è ammessa esplicitamente da quest’ultimo a pag. 4 del secondo ricorso per motivi aggiunti, sicché il gravame principale può, con riguardo soltanto all’aspetto suindicato, dichiararsi improcedibile.Deve, al contrario, essere respinto per la restante parte il primo motivo, laddove lo stesso pretende di qualificare come ristrutturazione urbanistica l’intervento di cui è causa.2.2 Nel secondo mezzo del ricorso principale, l’esponente lamenta la violazione della disciplina regionale (artt. 63 e seguenti LR 12/2005), sul recupero dei sottotetti ai fini abitativi.In particolare, si sostiene in primo luogo che il sottotetto oggetto di recupero sarebbe stato in realtà una mera intercapedine, funzionale soltanto all’isolamento termico ed inoltre che l’edificio preesistente (capannone ad uso produttivo), non avrebbe avuto una destinazione residenziale pari ad almeno il 25% della superficie lorda di pavimento (s.l.p.), ponendosi in contrasto quindi con il requisito per il recupero previsto dal comma 2 dell’art. 63 della menzionata legge regionale.Con riguardo alla prima parte del motivo, è noto che l’art. 63 citato definisce “sottotetto” il volume sovrastante l’ultimo piano dell’edificio, del quale sia stato eseguito il rustico e completata la copertura.La giurisprudenza ha spesso distinto, di conseguenza, il vero e proprio sottotetto, suscettibile di recupero, dalle mere intercapedini, prive di qualsiasi funzione se non quella di isolamento termico del resto dell’edificio.Lo stesso TAR Milano, in una pronuncia citata dal ricorrente (sentenza n. 1007/2003), ha escluso la qualificazione come sottotetto di una intercapedine alta circa 80 cm.Sul punto, reputa la scrivente Sezione che, in mancanza di un’analitica indicazione legislativa sul punto (la legge, infatti, parla solo di “volume”), occorre verificare in concreto le caratteristiche dello spazio da recuperare, fermo restando che la più recente giurisprudenza, anche del TAR della Lombardia, tende ad offrire una interpretazione estensiva della nozione di sottotetto, visto il favore legislativo per gli interventi di recupero (cfr. TAR Lombardia, Brescia, sez. I, 27.8.2010, n. 3240).Orbene, nel caso di specie è stato affermato più volte dalla difesa della società (cfr. ad esempio pag. 12 della memoria del 24.3.2010), che il sottotetto era costituito da uno spazio di circa 1 metro di altezza, accessibile da una botola ed impiegato quale deposito, anche se non abitabile e tale circostanza non è mai stata adeguatamente smentita dal ricorrente, che solo apoditticamente sostiene che il volume recuperato sarebbe stato in realtà una mera intercapedine.Ciò premesso, appare adeguatamente provato che lo spazio oggetto di recupero ai fini abitativi debba correttamente qualificarsi come sottotetto.Quanto alla restante parte del motivo n. 2, relativo alla destinazione dell’edificio preesistente, risulta provato, dalla documentazione versata in atti dalla controinteressata, che il vecchio immobile produttivo avesse in realtà anche destinazione residenziale, per almeno il 25% della s.l.p.Sul punto, è sufficiente esaminare il documento n. 10 della società, vale a dire la tavola X del progetto, contenente il calcolo del rapporto fra le superfici dell’edificio produttivo poi demolito.Nella stessa tavola è chiaramente indicato che la pregressa superficie residenziale (corrispondente all’alloggio del custode), era pari a 71,82 mq su un totale di 244,79 mq e quindi con una percentuale della prima superficie pari al 30%, addirittura maggiore della misura minima del 25% prevista dall’art. 63 della LR 12/2005.In conclusione, il secondo mezzo del ricorso principale deve essere rigettato.»
Sintesi: La L.r. Lombardia 15/96 non permette di recuperare i sottotetti realizzati utilizzando un muro altrui.
Estratto: «Nel primo motivo del ricorso avverso il diniego, parte ricorrente sostiene che il sopralzo potrebbe essere sanato in applicazione alla L.R. 15/96 in materia di recupero dei sottotetti, che prevede la possibilità di recuperare sottotetti esistenti, “in deroga ad ogni previsione urbanistica comunale, ivi comprese quelle afferenti volumetria e distanze”.Ad avviso del Collegio il provvedimento di diniego non è censurabile, in quanto, prima facie appare ostativo all’accoglimento della domanda di sanatoria in esame, così come di tutte le altre, il fatto che il muro utilizzato non fosse di sua proprietà.»
n°139 CASISTICA --> SOTTOTETTI --> REGIONI/PROVINCE --> PIEMONTE
Sintesi: La L.R. Piemonte 21/1998, che ammette il recupero dei sottotetti a fini abitativi in deroga alla norme urbanistiche, presuppone che tale tipo di intervento sia realizzato edifici preesistenti; pertanto, se tale intervento è possibile nei casi di restauro e risanamento conservativo e in caso di ristrutturazione, è da ritenere che il recupero non sia possibile nel caso di demolizione e integrale ricostruzione dell'edificio.
Estratto: «La legge regionale n. 21 del 1998 relativa al “recupero dei sottotetti” all’art. 1 co. 3 statuisce: “Negli edifici esistenti destinati o da destinarsi in tutto o in parte a residenza è consentito il recupero a solo scopo residenziale del piano sottotetto, purché risulti legittimamente realizzato alla data di entrata in vigore della presente legge: il recupero è soggetto a concessione edilizia.”.Il successivo art. 3 co. 1 e 2 stabilisce: “Gli interventi edilizi di cui alla presente legge non richiedono preliminare adozione ed approvazione di piano attuativo né inserimento della relativa volumetria nel programma pluriennale di attuazione, ove previsto; essi sono classificati come interventi su fabbricati esistenti ai sensi dell'articolo 13, comma 3, lettere c) e d), della L.R. 5 dicembre 1977, n. 56 «Tutela ed uso del suolo», come da ultimo modificato dall'articolo 16 della L.R. 6 dicembre 1984, n. 61. Il recupero dei sottotetti esistenti ai fini abitativi è ammesso anche in deroga agli indici o parametri urbanistici ed edilizi, previsti dagli strumenti urbanistici generali e attuativi vigenti o adottati.”Il complessivo impianto della legge è evidentemente nel senso che tale tipo di intervento è ammesso solo là dove si operi su strutture “esistenti”, dove la preesistenza deve intendersi riferita tanto al sottotetto che all’edificio nel suo complesso, salva la ovvia necessità di apportare modifiche. La norma sul punto è univoca. Sostiene parte ricorrente che, poiché l’art. 3 rinvia all’13, comma 3, lettere c) e d), della L.R. 5 dicembre 1977, n. 56 e quest’ultima, in particolare alla lett. d), contempla la ristrutturazione esprimendosi nei seguenti termini: “d) ristrutturazione edilizia: gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti”, ne deriverebbe che l’intervento è possibile anche in ipotesi di ristrutturazione che porti ad un organismo in tutto nuovo. Innanzitutto il rinvio non può essere avulso dal contesto della legge n. 56 il cui stesso articolo 13 al co. 5 stabilisce: “Nei centri storici delimitati ai sensi della presente legge, nelle zone di tipo A nei Comuni dotati di Piano Regolatore Generale approvato posteriormente all'entrata in vigore del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, o nelle parti del territorio da salvaguardare ai sensi dell'art. 24, comprese nei Piani Regolatori Generali redatti in conformità della presente legge, sono ammessi gli interventi di cui alle lett. a), b), c), d), f), del 3° comma con le precisazioni contenute nel successivo art. 24” e nel caso di specie l’immobile si trova appunto in centro storico ed è vincolato ai sensi dell’art. 24 della legge medesima; in ogni caso non può ammettersi che il rinvio abbia la portata di snaturare l’impianto della legge n. 21 del 1998. Essa è in più punti espressamente riferita a strutture “esistenti” e relativamente alle medesime proprio concepita; le varie leggi regionali sul recupero dei sottotetti, inclusa quella piemontese, hanno in varie forme consentito soprattutto di derogare ai requisiti di legge nazionale relativi all’altezza media ponderale degli immobili al fine di consentire il recupero all’abitabilità di sottotetti esistenti; ora è evidente che tale tipo di “deroga” ha un senso proprio per consentire il “recupero” a fronte dei limiti “dati” dalle strutture esistenti mentre, intendendo la legge nel senso voluto da parte ricorrente, si arriverebbe ad una previsione che consente una costruzione nuova immotivatamente in deroga alle altezze medie previste ordinariamente, e ciò in assenza dei vincoli di struttura che tale deroga hanno imposto e giustificato. Pertanto il rinvio alla legge n. 56 del 1977 deve essere letto in termini compatibili con l’impianto della legge n. 21 del 1998. Il legislatore regionale ha chiarito che il “recupero” dei sottotetti è ben possibile tanto in caso di restauro e risanamento conservativo, lett. c) della legge n. 56 del 1977, quanto in caso di ristrutturazione, lett. d), ovviamente nei termini in cui quest’ultima sia a sua volta compatibile con la ratio della legge n. 21, riferita a strutture ed edifici “esistenti”, e quindi con esclusione dell’ipotesi più radicale di ristrutturazione, consistente nell’integrale ricostruzione. Come visto poi, a sua volta, la definizione di ristrutturazione dettata dalla legge n. 56/77 trova, all’interno della legge medesima, restrizioni e precisazioni per i centri storici e gli edifici vincolati.Parte ricorrente argomenta che, al momento della richiesta del permesso di costruire, i sottotetti erano “esistenti” e quindi il presupposto di legge era integrato; non rileverebbe la loro successiva completa ricostruzione ex novo. Come dire che il rilascio del permesso di costruire ha l’effetto di far venire meno i propri stessi presupposti fattuali di legittimità, espressamente prescritti dalla legge per le ragioni già chiarite. L’art. 1 co. 3 della legge regionale, proprio per evitare speculazioni, si è premurato anche di chiarire che il recupero del sottotetto è possibile là dove il sottotetto risulti legittimamente realizzato alla data di entrata in vigore della legge. Il sottotetto di integrale nuova ricostruzione non sarebbe certo più identificabile con una struttura “realizzata” alla data di entrata in vigore della legge, e quindi nuovamente “indurrebbe” una violazione della legge medesima. La legge ha ad oggetto il “recupero dei sottotetti” e non della loro semplice volumetria, e in definitiva il suo impianto presuppone che si tratti di struttura esistente e come tale “recuperabile” almeno in parte.»
n°140 CASISTICA --> SOTTOTETTI --> REGIONI/PROVINCE --> SICILIA
Sintesi: Poiché i commi 1° e 2° dell'art. 18 L.r. Sicilia 4/2003 compongono un'unica norma, il fatto che il carattere abitativo dell'edificio da recuperare sia previsto solo nel comma 2° non basta per ammettere al recupero edilizio anche gli immobili privi di tale carattere.
Estratto: «1.- Col primo motivo di ricorso – come descritto in fatto - si sostiene che la natura non abitativa dell’edificio non costituirebbe ostacolo, secondo la citata normativa, all’utilizzo a fini abitativi dei sottotetti, pertinenze, ecc.Specificando ulteriormente l’interpretazione fornita alla norma in esame, nel secondo motivo i ricorrenti proseguono osservando che il necessario carattere abitativo della porzione di edificio da recuperare è espressamente richiesto dal 2° comma dell’art. 18 per i sottotetti, le pertinenze ecc. Mentre, tale carattere non sarebbe richiesto dalla norma contenuta nel 1° comma, che appare rivolta più genericamente (e senza vincoli) al recupero abitativo tout court al solo scopo di contenere il consumo di nuovo territorio.L’interpretazione prospettata non può essere condivisa.Invero non è dato cogliere nell’articolo in esame due prescrizioni diverse allocate rispettivamente al 1° ed al 2° comma. Al contrario, mentre la prima disposizione contiene una sorta di enunciazione programmatica e di principio (“La Regione promuove il recupero ai fini abitativi degli edifici esistenti e regolarmente realizzati ….”), che specifica un determinato obbiettivo (contenere il consumo di territorio e favorire il risparmio energetico), gli aspetti disciplinatori dell’attività di recupero edilizio sono invece contenuti nel comma secondo, dove si prescrive a chiare lettere che il cambio di destinazione può riguardare solo gli “edifici destinati in tutto o in parte a residenza”.»
Clicca qui per maggiori informazioni © COPYRIGHT EXEO L'articolo sopra riportato è un estratto di un prodotto di Exeo Edizioni. Tutti i diritti sono riservati. Vai a : Seleziona un altro articolo ...[14/03/2013] Impianti sportivi[14/03/2013] Impianti tecnologici[14/03/2013] Impianto di riscaldamento[14/03/2013] Manufatto agricolo[14/03/2013] Manufatto interrato[14/03/2013] Manufatto precario[14/03/2013] Opere militari[14/03/2013] Opere pertinenziali[14/03/2013] Opere strategiche[14/03/2013] Pergolati[14/03/2013] Piano piloty[14/03/2013] Piante e siepi[14/03/2013] Piscine[14/03/2013] Porticati[14/03/2013] Pozzi artesiani[14/03/2013] Recinzioni[14/03/2013] Ruderi[14/03/2013] Sopraelevazione[14/03/2013] Sottotetti[14/03/2013] Strutture commerciali[14/03/2013] Studi medici[14/03/2013] Tetti[14/03/2013] Tettoie[14/03/2013] Verande[13/03/2013] Interventi edilizi: casistica[13/03/2013] Edifici contigui[13/03/2013] Edilizia religiosa e luoghi di cult...[13/03/2013] Edilizia sanitaria[13/03/2013] Edilizia scolastica[13/03/2013] Finestre[13/03/2013] Impianti di distribuzione di carbur...[13/03/2013] Impianti di distribuzione di carbur...
La valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico è:
Iniziato il 06/12/2013	Una garanzia che gli Enti Locali devono prestare nel momento in cui gli viene attribuito il bene
La verifica delle condizioni di vendibilità di ogni singolo immobile facente parte del patrimonio pubblico, o della sua messa a reddito a valori commerciali
l’obiettivo primario di massimizzazione del profitto
Una procedura ad evidenza pubblica