Source: https://www.ra-kotz.de/aufklaerungspflicht-ueber-totalverlustrisiko-bei-geschlossenem-immobilienfonds.htm
Timestamp: 2020-02-26 15:16:51
Document Index: 310060660

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 529', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 172', 'BGH', 'BGH', '§ 195', 'Art. 229', '§ 6', '§ 199', '§ 204', 'BGH', '§ 204', '§ 204', '§ 204', '§ 204', '§ 47', '§ 4', '§ 32', '§ 37']

OLG München – Az.: 20 U 2064/13 – Urteil vom 06.11.2013
I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Endurteil des Landgerichts Landshut vom 3.5.2013, Az. 21 O 2270/12, aufgehoben.
V. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 26.842,82 EUR festgesetzt.
Der Kläger macht gegen die Beklagte Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung geltend.
Der Kläger beteiligte sich als Kommanditist an drei geschlossenen Immobilienfonds, nämlich am 21.9.1994 mit 30.000 DM am M. Immobilienfonds 33, am 1.10.1997 mit 10.000 DM am M. Immobilienfonds 40 und am 10.10.2000 mit 10.000 DM am M. Immobilienfonds 45, jeweils zzgl. Agio in Höhe von fünf Prozent. Damit investierte der Kläger insgesamt 26.842,82 EUR. Die Vermittlung erfolgte durch Mitarbeiter der Beklagten, nämlich durch die Zeugen S. (1994) und H. (1997 und 2000).
Zunächst erhielt der Kläger noch Ausschüttungen, ab 2006 nicht mehr. Er ließ am 22.12.2011 durch seinen anwaltlichen Vertreter einen Güteantrag stellen (K 3). Das Güteverfahren verlief erfolglos.
Mit der Klage, die im August 2012 erhoben wurde, verlangt der Kläger die Einlage in Höhe von 26.842,82 EUR, entgangenen Gewinn in Höhe von 4.834,73 EUR, insgesamt also 31.677,55 EUR, Zug um Zug gegen Übertragung der Beteiligung, ferner Rechtsanwalts- und Verfahrensgebühren des Güteverfahrens in Höhe von 1.608,88 EUR. Es liege ein Anlageberatungsvertrag vor, die Beklagte habe ihre Beratungspflichten verletzt. Er sei nicht darüber aufgeklärt worden, dass es sich um geschlossene Immobilienfonds handelt, ferner nicht über das Totalverlustrisiko, die mangelnde Fungibilität, das Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung und über Rückvergütungen bzw. Innenprovisionen über 15 %, auch nicht darüber, dass bei Kündigung nur Ansprüche auf das Auseinandersetzungsguthaben bestehen. Der Vermittler habe dem Kläger gesagt, dass er die Anlage nur bei Krieg und Umweltkatastrophen verlieren könne. Die Anlage sei nicht anlegergerecht gewesen, denn der Kläger habe als konservativer Anleger, der keinerlei Erfahrungen mit riskanten Kapitalanlagen gehabt habe, eine sichere Anlage für die Altersvorsorge gesucht.
Die Beklagte beantragte Klageabweisung. Es liege lediglich ein Anlagevermittlungsvertrag vor. Die Aufklärung sei durch rechtzeitige Übergabe der Prospekte, die alle Risikohinweise enthalten, erfolgt, ferner durch eine zusätzliche vollständige und richtige mündliche Aufklärung. Eines Hinweises auf das Totalverlustrisiko hätte es nicht bedurft. Dem gut situierten Kläger sei es in erster Linie auf Steuervorteile angekommen.
Sie bestreitet die Kausalität, die Schadenshöhe und beruft sich auf Verjährung, zumal der Kläger durch Rechenschaftsberichte ständig über Ausschüttungen und die wirtschaftliche Situation des Fonds informiert worden sei.
Das Landgericht gab der Klage vollumfänglich statt. Es liege nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ein Anlageberatungs-, nicht nur ein Anlagevermittlungsvertrag vor. Die Beratung sei fehlerhaft gewesen, da der Kläger nicht über das Totalverlustrisiko aufgeklärt worden sei. Der Hinweis sei trotz der Tatsache, dass es sich um Immobilienfonds handle, nicht entbehrlich, weil der Kläger ein sicherheitsorientierter, risikoscheuer, unerfahrener Kleinsparer sei, so dass ihm die Risiken deutlich hätten erklärt werden müssen. Wegen hoher Fremdkapitalquoten und der Tatsache, dass bei dem M. Fonds 40 ein Teil des Hypothekenkredits in Schweizer Franken aufgenommen war und damit Währungsschwankungen unterlag, habe die Gefahr bestanden, dass bei einer Verwertung nur noch die Bankschulden beglichen werden und die Anleger leer ausgehen.
Zwar müsse davon ausgegangen werden, dass dem Kläger die Prospekte rechtzeitig vorlagen, dort finde sich aber kein Hinweis auf das Totalverlustrisiko, ein solches dränge sich einem einfachen Arbeiter, der keine Erfahrungen habe, auch nicht auf.
Der Beratungsfehler sei für die Zeichnungen der Anlagen kausal gewesen, dem Kläger sei der gesamte von ihm geltend gemachte Schaden einschließlich des entgangenen Gewinns zu ersetzen.
Durch den Güteantrag sei die Verjährung gehemmt gewesen, kenntnisabhängige Verjährung liege nicht vor.
In der hiergegen eingelegten Berufung vertritt die Beklagte weiterhin die Auffassung, dass kein Beratungsvertrag vorliege. Jedenfalls fehle es an Beratungsfehlern. Im Prospekt zum M. Fonds 45 werde über das Totalverlustrisiko aufgeklärt. Abgesehen davon müsse über dieses bei geschlossenen Immobilienfonds grundsätzlich nicht aufgeklärt werden, und zwar unabhängig von der Fremdkapitalquote, die im Übrigen vom Landgericht falsch beziffert worden sei. Bei dem M. Fonds 40 werde im Prospekt zudem auf Risiken wegen Währungsschwankungen hingewiesen. Außerdem habe der Kläger nicht nachgewiesen, dass er nicht von den Zeugen gesondert über das Totalverlustrisiko aufgeklärt worden sei. Ebenso wenig habe er eine nicht-anlegergerechte Beratung nachgewiesen. Die Beklagte bestreitet weiterhin die Kausalität und die Schadenshöhe und beruft sich sowohl auf kenntnisabhängige wie auch auf kenntnisunabhängige Verjährung, wobei letztere deshalb eingetreten sei, weil der Güteantrag nicht hinreichend bestimmt gewesen sei.
Die Beklagte beantragt daher, unter Abänderung des am 3.5.2013 verkündeten Urteils des Landgerichts Landshut, Az. 21 O 2270/12, die Klage abzuweisen.
Er verteidigt das landgerichtliche Urteil, insbesondere die dortigen Ausführungen zur Annahme eines Anlageberatungsvertrags, zur Unerfahrenheit der Klägers im Hinblick auf Kapitalanlagen, seine Risikoscheue und sein konservatives Anlageverhalten, während die drei Anlagen – unabhängig von der genauen Höhe des Fremdkapitalanteils – riskant gewesen seien.
Der Kläger habe zwar eingeräumt, dass ihm Prospekte übergeben worden seien, nicht aber, dass es sich dabei um die Anlagen CBH 1 bis 3 handle. Dies „wurde“ und werde bestritten, entsprechenden Beweis habe die insoweit beweisbelastete Beklagte nicht erbracht.
Selbst bei rechtzeitiger Übergabe der Prospekte läge eine fehlerhafte Beratung vor, weil die Anlageberater die Risikohinweise entwertet hätten. Der Beklagten sei nämlich nicht der Beweis gelungen, dass die Berater, die sich an nichts erinnern konnten, überhaupt auf Risiken hingewiesen hätten und ferner habe „zumindest“ der Zeuge H. die Anlage „als die sicherste der Welt“ dargestellt.
Für den Güteantrag bedürfe es keines bestimmten Antrags, der Sachverhalt sei dort hinreichend bestimmt dargestellt worden. Die Rechenschaftsberichte habe der Kläger nicht erhalten, so dass auch eine kenntnisabhängige Verjährung ausscheide.
Ergänzend wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze, den Hinweis des Senats vom 19.8.2013 (Bl 132/136. d.A.) und die Sitzungsniederschrift vom 6.11.2013 Bezug genommen.
Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet, da dem Kläger mangels Beratungsfehlers kein Schadensersatzanspruch wegen fehlerhafter Anlageberatung zusteht. Selbst wenn ein Beratungsfehler bejaht würde, wären diesbezügliche Ansprüche jedenfalls verjährt.
1. Zwar hat das Landgericht die zutreffende Feststellung getroffen, dass zwischen den Parteien ein Anlageberatungsvertrag geschlossen wurde. Dies ergibt sich insbesondere aus der Aussage des Zeugen H., der sich in der Vernehmung selbst als Berater bezeichnete, über die persönlichen und finanziellen Verhältnisse des Klägers Bescheid wusste und noch in Besitz eines den Kläger betreffenden Analysebogens war.
2. Die Beratung war aber anlagegerecht.
a) Nicht zu beanstanden ist die Feststellung des Landgerichts, dass davon ausgegangen werden muss, dass dem Kläger die Prospekte rechtzeitig vor der Zeichnung vorlagen; etwas anderes hat der insoweit beweisbelastete Kläger (BGH, NJW-RR 2006, 1345) nicht bewiesen. So trifft schon nicht zu, dass er erstinstanzlich bestritten hatte, dass ihm die Prospekte CHB 1 bis 3, wie von der Beklagten bereits in der Klageerwiderung behauptet, rechtzeitig vorlagen. In der Replik hatte er eingeräumt, dass ihm Prospekte vorlagen, konnte sich aber zunächst nicht dazu äußern, ob es sich dabei um die Anlagen CHB 1 bis 3 handelte, weil ihm die Anlagen nicht mit der Klageerwiderung übersandt worden waren (Bl. 68 d.A.). Nach Erhalt der Anlagen hat er sich dazu dann nicht mehr geäußert. In der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht erklärte der Kläger sodann erstmals, dass er die Prospekte nicht schon bei der Unterschrift, sondern erst beim Gang zum Notar erhalten habe. Demgegenüber sagte der Zeuge H. aus, dass er die Prospekte immer beim ersten Termin, in dem noch nicht gezeichnet wurde, überließ. Der Zeuge S. konnte sich an nichts mehr erinnern. Damit ist der Kläger den Beweis schuldig geblieben, dass ihm die Prospekte (Anlagen CHB 1 bis 3) nicht rechtzeitig vorlagen. Die darauf basierende Feststellung des Landgerichts ist für den Senat gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO bindend.
b) Die Beratung eines Anlegers kann grundsätzlich auch durch rechtzeitige Übergabe eines Prospekts erfolgen, sofern dieser nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und verständlich zu vermitteln (BGH, Urt. v. 19.11.2009, Az. III ZR 169/08 Rn. 24 m.w.N.). Es ist also grundsätzlich nicht erforderlich, dass im Prospekt enthaltene Risikohinweise nochmals ausdrücklich mündlich erwähnt werden; insbesondere stellt das Unterlassen einer mündlichen Darstellung der schriftlich dargelegten Risikohinweise entgegen der Auffassung des Klägers keine „Entwertung“ dar, da eine solche eine vom Prospekt abweichende Darstellung erfordert (BGH aaO.).
c) Ein Beratungsfehler kann vorliegend nicht darauf gestützt werden, dass über das Totalverlustrisiko nicht aufgeklärt worden sei. Für den M. Fonds 45 trifft dies schon deshalb nicht zu, da der Prospekt diesen Hinweis enthält (CBH 3, S. 50). Dessen ungeachtet bestand aber eine Pflicht, über das Totalverlustrisiko aufzuklären, nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der sich der Senat anschließt, muss bei einem geschlossenen Immobilienfonds über ein Totalverlustrisiko, das mit einer hohen Fremdkapitalquote verbunden sein kann, grundsätzlich nicht aufgeklärt werden, weil es sich dabei nicht um ein strukturelles, sondern um ein allgemeines Risiko handelt, das einem Anleger regelmäßig bekannt ist (BGH, WM 2009, 2303 Rn. 24 f.; BGH, NJW-RR 2013, 98 Rn. 13). Das gilt auch hier, da die Fremdfinanzierung und die damit verbundenen Belastungen in den Prospekten dargestellt sind. Eine Aufklärungspflicht würde erst entstehen, wenn „weitere, dem Anleger unbekannte, risikoerhöhende Umstände“ hinzutreten (BGH, WM 2009, 2303 Rn. 25). Allein ein besonders hoher, sich aus dem Prospekt ergebender Fremdkapitalanteil kann dies angesichts dieser Rechtsprechung allerdings nicht sein. Schon deshalb war über ein Totalverlustrisiko hinsichtlich des M. Fonds 33 nicht aufzuklären. Abgesehen davon lag dort die Fremdkapitalquote entgegen den Feststellungen des Landgerichts nicht bei 80 %, sondern bei 43 %; denn der Hypothek von 24,25 Mio. DM standen nicht Bau-/Baunebenkosten in Höhe von 30 Mio. DM, sondern ein Kaufpreis in Höhe von 56,78 Mio. DM (Prospekt Anlage CBH 1, S. 20, 38) gegenüber.
Soweit das Landgericht bei dem M. Fonds Nr. 40 ein gefahrenerhöhendes Moment darin sieht, dass ein Teil des Kredits in der Schweiz aufgenommen wurde, übersieht es, dass dieser Umstand und die damit verbundenen Risiken von Währungsschwankungen im Prospekt angegeben sind (Anlage CBH 2, S. 18 und 23), es sich also nicht um dem Anleger unbekannte Umstände handelt.
Eine Aufklärung über das allgemeine mit einer Fremdfinanzierung verbundene Risiko war auch nicht ausnahmsweise deshalb erforderlich, weil der Kläger als „einfacher“ Anleger sein Einkommen erstmals in einen Immobilienfonds investierte. Mit den Prospekten wurde der Kläger darüber aufgeklärt, dass und in welchem Umfang die jeweiligen Projekte fremdfinanziert sind; auf den Umstand der Fremdfinanzierung wies ausweislich seiner Aussage auch der Zeuge H. hin. Dass eine Immobilie, die zu einem erheblichen Teil mit fremden Kapital finanziert wurde, für den Fall ihrer Verwertung zunächst für die Befriedigung der Gläubiger herhalten muss, ist einem durchschnittlichen Anleger auch dann bekannt, wenn er noch keine Erfahrungen auf dem grauen Kapitalmarkt hat. Eben darauf basiert auch die Rechtsprechung des BGH, dass über ein Totalverlustrisiko bei einem Immobilienfonds auch bei hoher Fremdkapitalquote grundsätzlich nicht aufzuklären ist. Feststellungen dazu, dass der Kläger für die Anlageberater erkennbar auch einfache Zusammenhänge nicht versteht, hat das Landgericht hingegen nicht getroffen; dies wurde vom Kläger auch nicht behauptet.
d) Die Behauptung des Klägers, „der Vermittler“ habe Risikohinweise entwertet, indem er gesagt habe, dass der Kläger die Anlage nur bei Krieg und Umweltkatastrophen verlieren könne, ist schon unsubstantiiert, weil in erster Instanz nicht konkretisiert wurde, welcher der beiden Vermittler dies gesagt haben soll. Soweit in der Berufungserwiderung nunmehr angegeben wurde, dass „zumindest“ der Zeuge H. dies erklärt habe, wäre eine solche beschönigende Aussage schon nicht kausal für die Zeichnung der ersten Anlage über 30.000 DM gewesen, die der Zeuge S. vermittelt hatte. Abgesehen davon hat der Kläger den ihm obliegenden Beweis in erster Instanz mit der Aussage des Zeugen H. nicht führen können.
e) Auch die sonstigen vom Kläger erhobenen Vorwürfe zu einer nicht anlagegerechten Beratung sind angesichts des Umstandes, dass davon ausgegangen werden muss, dass dem Kläger die Prospekte rechtzeitig vorlagen, nicht gerechtfertigt. Dass es sich jeweils um geschlossene Immobilienfonds handelte, ergibt sich für jeden Fonds bereits aus S. 4 der jeweiligen Prospekte und der dortigen Überschrift: „Beteiligung an geschlossenem Immobilienfonds.“ Über das Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung wurde im Prospekt für den M. Fonds 33 (CBH 1) auf S. 27 und 32, für den M. Fonds 40 (CBH 2) auf S. 22 und 26, für den M. Fonds 45 (CBH 3) auf S. 46 und 54, für alle drei Fonds darüber hinaus durch die in den Prospekten abgedruckten Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages hingewiesen; eine Erläuterung der Bestimmung des § 172 Abs. 4 HGB war hierzu nicht erforderlich (BGH, WM 2009, 2387). Über die mangelnde Fungibilität wurde in den Prospekten auf S. 7 (CBH 1), S. 6 (CBH 2) bzw. S. 7 und 54 (CBH 3) hingewiesen. Dass es bei einer Kündigung nur einen Anspruch auf das Auseinandersetzungsguthaben gibt, ergibt sich aus den in den Prospekten abgedruckten Gesellschaftsverträgen.
Den Vorwurf unzulässiger Kickbacks hatte der Kläger selbst zu Recht ausdrücklich fallengelassen (Bl. 70 d.A.) und durch den Vorwurf aufklärungspflichtiger Innenprovisionen über 15 % ersetzt. Hierzu hat er jedoch lediglich eine Vermutung geäußert (Bl. 72 d.A.) und sich mit der Frage, ob die im Prospekt angegebenen Provisionen zutreffen, nicht auseinandergesetzt.
Abgesehen davon hatte die Beklagte substantiiert vorgetragen, dass der Kläger auch mündlich umfassend aufgeklärt worden sei. Die behaupteten Aufklärungsfehler hat der insoweit beweispflichtige Kläger mit den Aussagen der Zeugen S. und H. nicht beweisen können, die sich – ebenso wie der Kläger selbst (s. Klageschrift S. 4) – an die Einzelheiten des Gesprächs nicht mehr erinnern konnten.
3. Die Beratung war ferner anlegergerecht.
So kann nicht festgestellt werden, dass eine Beteiligung am Immobilienfonds angesichts der geringen Risikobereitschaft und des Anlageziels des Klägers von vornherein als Anlageart ausschied. Ein Beratungsfehler wegen nicht anlegergerechter Beratung würde voraussetzen, dass den Anlageberatern das Anlageziel einer risikolosen, sicheren Altersvorsorge mitgeteilt wurde (vgl. BGH, WM 2010, 1493). Vorliegend hat das Landgericht zwar eine eigene Bewertung dahingehend vorgenommen, dass es angesichts der Einkommenslage und der zuvor und später vom Kläger getätigten Anlagen diesen für risikoscheu hält. Feststellungen dazu, dass der Kläger, wie von ihm behauptet, von der Beklagten aber bestritten, den Anlageberatern S. und H. mitteilte, dass er nur eine sichere Anlage wünsche, die der Altersvorsorge dienen sollte, wurden hingegen nicht getroffen. Einen diesbezüglichen Beweis konnte der Kläger mit dem Zeugen S., der die erste Anlage vermittelte, sich aber an die Beratungsgespräche nicht erinnern kann, nicht führen. Auch der Zeuge H. konnte sich ausweislich seiner Aussage an die Details des Beratungsgesprächs nicht mehr erinnern. Für die von dem Zeugen H. vermittelten Anlagen kommt hinzu, dass der Kläger zuvor bereits in einen Immobilienfonds 30.000 DM investiert hatte.
4. Jedenfalls wäre aber ein etwaiger Anspruch wegen einer nicht anlegergerechten, insbesondere nicht an dem behaupteten Ziel einer sicheren Altersvorsorge orientierten Beratung, gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB kenntnisabhängig verjährt. Der Kläger, der den höchsten Betrag in den M. Fonds 33 investiert hatte, erhielt aus diesem für die Jahre 2001 bis zur Klageerhebung im Jahr 2012 keinerlei Ausschüttungen mehr. Er musste also schon früh feststellen, dass er bei dieser Art der Anlage nur einen kleinen Bruchteil dessen, was er investiert hatte, über Ausschüttungen zurückerhalten hatte, die nunmehr nicht nur für einzelne Jahre ausblieben. Davon, dass er mittelfristig seine Investition sicher zurückerhalten oder sogar Gewinne machen würde, konnte er spätestens 2005 für den M. Fonds 33 nicht mehr ausgehen. Die Erfahrung ausbleibender Ausschüttungen setzte sich für das Jahr 2006 und die Folgejahre für die später gezeichneten M. Fonds 40 und 45 fort. Ansprüche wegen einer nicht anlegergerechten Beratung sind somit hinsichtlich sämtlicher Fonds spätestens Ende 2010 verjährt.
5. Darüber hinaus wären etwaige Schadensersatzansprüche im Hinblick auf die Zeichnung der drei streitgegenständlichen Anlagen gemäß Art. 229 § 6 Abs. 3 EGBGB i.V.m. § 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB kenntnisunabhängig am 2.1.2012 verjährt. Der Güteantrag vom 22.12.2011 (Anlage K 3) konnte die Verjährung nicht gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 4 BGB hemmen. Nur ein Güteantrag, der den geltend gemachten Anspruch hinreichend genau bezeichnet, sich also auf einen oder mehrere bestimmte Streitgegenstände bezieht, hemmt die Verjährung (BGHZ 182, 284 Rn. 13; OLG München, WM 2008, 733; Staudinger, BGB Neubearbeitung 2009, § 204 Rn. 61; Palandt, BGB, 72. Auflage 2013, § 204 Rn. 19; Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 204 Rn. 36; BeckOK, BGB, § 204 Rn. 26). Zur ausreichenden Individualisierung des Streitgegenstandes gehört neben der Darstellung des Lebenssachverhalts auch die bestimmte Bezeichnung der begehrten Rechtsfolge, was in der Regel auch eine Bezifferung des Anspruchs voraussetzt (OLG München aaO.). Vorliegend wurden in dem Güteantrag gem. Anlage K 3 zwar die drei Beteiligungen an den drei Fonds benannt und Aufklärungsfehler im Rahmen der Beratung behauptet. Hinsichtlich der begehrten Rechtsfolge blieb der Antrag aber unbestimmt, vielmehr wurden lediglich „Schadensersatzansprüche“ für berechtigt gehalten. Weder wurde konkretisiert, um welchen Schaden es gehen soll, noch, in welcher Höhe für welchen Fonds ein Schaden geltend gemacht werden soll. Dass es bei allen drei Fonds um den Zeichnungsschaden im Form des sog. großen Schadensersatzes (mit Rückabwicklung der Beteiligung) und um entgangenen Gewinn gehen soll, wurde erst aus der Klage im August 2012 und damit nach Ablauf der zehnjährigen kenntnisunabhängigen Verjährungsfrist deutlich.
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 47 GKG. Der in der Verurteilung des Landgerichts enthaltene Betrag für entgangenen Gewinn und Nebenforderungen wirkt gemäß § 4 ZPO nicht streitwerterhöhend.
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