Source: https://www.rechtsanwalt-frankfurt-mietrecht.de/blog/gilt-fuer-betriebskostenabrechnungen-die-tatsaechliche-oder-vereinbarte-wohnflaeche/
Timestamp: 2019-04-21 05:12:31
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Gilt für die Betriebskostenabrechnung die tatsächliche oder die vereinbarte Wohnfläche? - Blog für Mietrecht
Veröffentlicht 14. August 2018 28. Februar 2019 Rechtsanwalt Tsanko Kalchev
Abweichung tatsächliche von vereinbarter Wohnfläche
Die Frage, ob für die Betriebskostenabrechnung die tatsächliche oder vereinbarte Wohnfläche gilt, hat der BGH mit Urteil vom 17.05.2018 Az.: IX ZR 243/17 entschieden und eine Abkehr von seiner alten Rechtsprechung vollzogen. Es handelt sich um Fälle, in denen im Mietvertrag eine Wohnfläche angegeben ist, die mit der tatsächlichen Wohnfläche nicht übereinstimmt. Dieser Umstand wird dann erheblich, wenn beispielsweise -wie in dem zu entscheidenden Fall durch den BGH- über die tatsächlichen Heizkosten abgerechnet wird. Soll dann die vereinbarte oder tatsächliche Fläche Maßstab sein?
Was gilt bei Abweichungen der Wohnfläche?
Bislang war die Rechtsprechung dergestalt, dass eine Abweichung von 10 % zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche als unerheblich angesehen wird. Die Rechtsprechung ist aber zu der Frage ergangen, ob in der Abweichung der Wohngröße ein Mietmangel vorliegt. Überall dort, wo es dann in einem Rechtsstreit auf die Abweichung der Wohnfläche ankam, wurde diese Regel angewandt.
BGH ändert seine Rechtsprechung bei Mieterhöhung
Der BGH hat dann im Rahmen eines Falles, bei dem es um eine Mieterhöhung ging, seine alte Rechtsprechung in Bezug auf die 10 % Regel aufgegeben. Das bedeutet natürlich nicht, dass er diese Rechtsprechung auf für die Frage, ob ein Mietmangel vorliegt oder nicht aufgegeben hat. Bislang hat er jedenfalls nichts anderes entschieden.
BGH ändert seine Rechtsprechung bei Abweichung in der Betriebskostenabrechnung
Nachdem aber der BGH seine Rechtsprechung in Bezug auf die Mieterhöhung aufgegeben hat, hat er konsequenterweise auch seine Rechtsprechung in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung ebenfalls aufgegeben. Die Begründungen waren in beiden Fällen identisch. Die 10 % Regel gilt damit ab sofort nicht mehr für Betriebskostenabrechnungen.
Worauf kommt es nun bei der Betriebskostenabrechnung an?
Der BGH stellt nunmehr auf die tatsächliche Wohnfläche ab. Dies gilt für den Fall, dass mietvertraglich der Verbrauch über die tatsächlich verbrauchten Heizkosten vereinbart ist. Das bedeutet nicht, dass eine generelle Vereinbarung von abweichenden Flächenschlüssel nicht möglich ist und stets die tatsächliche Wohnfläche zu Grunde zu legen ist. Dort aber, wo die Abrechnung nach den tatsächlichen Kosten stattzufinden hat, muss auch die tatsächliche Wohnfläche zu Grunde gelegt werden.
Diese Rechtsprechung bedeutet für den Vermieter, dass er die tatsächliche Wohnfläche ermitteln sollte. Ist diese größer als die vereinbarte, so liegt die Chance darin, dass er die Abrechnung neu mit den erhöhten Werten gestaltet und weitergeben kann.
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