Source: https://www.dk-ra.de/warum-ich-als-mieter-von-gewerbe-meinen-mietvertrag-vor-abschluss-pruefen-lassen-sollte/
Timestamp: 2020-07-11 14:08:36
Document Index: 143194263

Matched Legal Cases: ['§ 573', '§ 580', '§ 543', '§ 578', '§ 550', '§ 550', 'BGH', 'BGH', '§ 566', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss - Daryai & Kuo
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Mit diesem Beitrag möchte ich einige wesentliche Aspekte zumindest anreißen, die eine Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss dringend notwendig machen. In meiner Praxis kommt es nämlich nicht selten vor, dass mir Gewerberaummietverträge aus bereits bestehenden Mietverhältnissen vorgelegt werden, die für die Mieter erheblich nachteilige Regelungen enthalten. Dies tritt meist erst im laufenden Vertragsverhältnis zutage und kann die wirtschaftliche Existenz der Mieter gefährden.
Wahrscheinlich fehlt hier vielen das Problembewusstsein, da wir aus dem Wohnraummietrecht einen sehr weitreichenden Schutz des Mieters gewöhnt sind. Wesentliche Vorschriften zum Schutz des Wohnraummieters sind im Gewerberaummietrecht aber nicht anwendbar. Von den verbleibenden gesetzlichen Regelungen kann im Gewerbemietvertrag stark abgewichen werden.
1. Die Mietzeit
Der erste Fallstrick, der dringend für eine Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss spricht, sind die Regelungen zu der Mietzeit. Denn hier ist der Mieter von Gewerberaum nahezu ungeschützt und riskiert ein schnelles Mietende.
a) Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit
Aus dem Wohnraummietrecht sind wir es gewöhnt, dass Vermieter einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit nur dann kündigen dürfen, wenn sie einen Grund für eine Kündigung haben. Eine ordentliche Kündigung des Vermieters von Wohnraum setzt immer ein berechtigtes Interesse an der Beendigung voraus (§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB).
Für das Gewerberaummietrecht fehlt eine solche Regelung. Der Vermieter von Gewerbe kann daher, wenn der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde, jederzeit, ohne jeden Grund die ordentliche Kündigung des Mietvertrages erklären. Das Mietverhältnis wird dann, je nachdem wann innerhalb eines Quartals die Kündigung erklärt wurde, nach 6 bis 9 Monaten beendet (§ 580a Abs. 2 BGB).
b) Der befristete Mietvertrag
Die Einrichtung eines Gewerbes ist immer mit sehr viel Arbeit und häufig auch mit sehr hohen Investitionen verbunden. Wenn ich als Mieter also darauf angewiesen bin, dass das Mietverhältnis mehr als 9 Monate Bestand hat, damit mein Aufwand sich rechnet, sollte der Mietvertrag für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen werden. Dann spricht man von einem befristeten Mietverhältnis. In der Zeit der Befristung kann das Mietverhältnis nicht durch ordentliche Kündigung beendet werden. Eine außerordentlich fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung (§ 543 BGB) bleibt selbstverständlich möglich.
aa) Die Schriftform und Schriftformsanierungsklauseln
Solche befristeten Mietverträge sind aber nicht ungefährlich. Das Problem mit befristeten Mietverträgen liegt darin, dass sie der Schriftform unterliegen (§§ 578 Abs. 2 S. 1, 550 S. 1 BGB). Verstößt ein befristeter Mietvertrag gegen die Schriftform, gilt er wiederum als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Konsequenz: Der Mietvertrag kann, wie oben dargelegt, ohne jeden Grund durch ordentliche Kündigung beendet werden. Einzige Einschränkung ist, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf des ersten Jahres nach Abschluss möglich ist (§ 550 S. 2 BGB).
Was meint Schriftform?
Möchte man die Schriftform einhalten, muss zunächst die Frage beantwortet werden, was meint das Gesetz mit Schriftform? Hierzu soll zunächst erklärt werden, weshalb § 550 BGB die Schriftform vorgibt.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) soll die Schriftform in erster Linie den potentiellen Erwerber (Käufer) eines Mietobjekts schützen (BGH, Urteil vom 24.02.2010 – XII ZR 120/06). Dieser tritt nämlich gem. § 566 Abs. 1 BGB mit Erwerb in sämtliche Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein. Da ihm durch die Befristung des Mietvertrages die Möglichkeit zur Beendigung durch ordentliche Kündigung genommen wird, soll er sich anhand der (schriftlichen) Mieturkunde Überblick über die wesentlichen Vertragsbedingungen verschaffen können.
Als wesentlich gelten in jedem Fall (und nicht abschließend!) die Mietvertragsparteien, der Mietgegenstand, die Mietzeit und die Miethöhe. Aber auch übersichtliche Änderungen – wie das Verschieben der Fälligkeit der Miete vom dritten Werktag auf den 15. eines Monats – können von wesentlicher Bedeutung sein (Landgericht Hamburg, Urteil vom 20.03.2014 – 316 O 310/13)!
(S. hierzu auch meinen Beitrag Die Schriftform im Miet- und Pachtrecht).
Welche Konsequenzen drohen, wenn die Schriftform nicht eingehalten wird?
Wird in dem Mietvertrag ein wesentlicher Punkt nicht ausreichend nachvollziehbar geregelt oder wird nach Abschluss des Mietvertrages zu einem dieser Punkte eine Änderung vereinbart, die nicht der Schriftform genügt, ist die Schriftform zerstört. Das befristete Mietverhältnis verwandelt sich in ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (s.o.).
Die Einhaltung der Schriftform ist also bei befristeten Mietverträgen von überragender Bedeutung. Ein normaler Mieter wird aber kaum beurteilen können, was zur Einhaltung der Schriftform notwendig ist. Ob eine Ungenauigkeit die Schriftform zerstört hat, kann selbst für Spezialisten im Einzelfall schwierig zu beurteilen sein. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Schriftform hat sich in den letzten Jahren wiederholt geändert und ist in sich zum Teil nicht konsequent. Darüber hinaus sind die verschiedenen Oberlandesgerichte unterschiedlich strikt mit ihren Anforderungen an die Einhaltung der Schriftform.
Da hier, auch von Seiten der Vermieter, häufig nur ein geringes Problembewusstsein besteht, haftet sehr vielen Mietverträgen zumindest ein Problem der Schriftform an. Bedenken Sie: unabhängig davon, ob letztlich ein Fehler die Schriftform zerstört hat oder doch nicht, alleine das Risiko eines Schriftformfehlers und so einer baldigen Beendigung des Mietvertrags erschwert das Planen der Zukunft. Außerdem muss man diese Möglichkeit bei Verhandlungen mit dem Vermieter (auch zu ganz anderen Fragen) immer in die eigene Risikobewertung einbeziehen.
Die einzige Möglichkeit, einen Schriftformverstoß und Unsicherheiten zu vermeiden, besteht darin, bei Abschluss des Mietvertrages (und späteren Ergänzungen) die Linien der Rechtsprechung zu Schriftformverstößen zu kennen und auf dieser Grundlage sehr, sehr gründlich und übergenau zu arbeiten.
Schützt mich eine Schriftformheilungsklausel?
Neuere Mietverträge setzen inzwischen auf sogenannte Schriftformheilungsklauseln, um die Konsequenzen eines Schriftformverstoßes zu umgehen. Nach diesen Klauseln sollen die Vertragsparteien jederzeit zur (Wieder-)Herstellung der Schriftform verpflichtet sein. Sie dürfen sich nicht auf einen Verstoß gegen die Schriftform zur Kündigung des Mietvertrags berufen. Auch solche Klauseln sind aber alles andere als ein Allheilmittel.
Derzeit ist nicht einmal bekannt, ob Schriftformheilungsklauseln überhaupt wirksam als Allgemeine Vertragsbedingungen vereinbart werden können. Die meisten Instanzgerichte sehen diese zwar als wirksam an. Es fehlt bislang aber eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs, um sich auf die Wirksamkeit verlassen zu können.
Update: Mit Urteil vom 27.09.2017 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Schriftformsanierungklauseln grundsätzlich unwirksam sind (BGH, Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16).
Die Rechtsprechung des BGH zu Schriftformheilungsklauseln
Durch den BGH wurde bereits entschieden, dass zumindest gegenüber einem Erwerber eine solche Klausel unwirksam ist (BGH, Urteil vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10). Das hat zur Konsequenz, dass sich ein Mieter, dessen Mietvertrag eine Schriftformheilungsklausel beinhaltet, bei einem Verstoß gegen die Schriftform und Veräußerung des Mietobjekts gegenüber dem Erwerber in einer sehr schwachen Position befindet. Im „besten Fall“ kann nach der Veräußerung das Mietverhältnis durch beide Parteien gekündigt werden. Im schlechtesten Fall steht das Recht zur Kündigung nur dem Erwerber zu.
Deshalb sehen „moderne“ Schriftformheilungsklauseln inzwischen vor, dass diese zunächst gegenüber einem Erwerber nicht gelten. Der Erwerber soll verpflichtet sein, innerhalb einer bestimmten Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, dass auch er sich nicht auf einen Verstoß gegen die Schriftform berufen wird. Gibt er eine solche Erklärung nicht ab, kann auch der Mieter aufgrund eines Verstoßes gegen die Schriftform die ordentliche Kündigung erklären.
Die Entscheidung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses liegt so aber alleine in der Entscheidungsgewalt des Erwerbers. Der Mieter befindet sich bis zu dieser Entscheidung wiederum in einer sehr schwachen Position. Im Falle eines Verstoßes gegen die Schriftform hat er keine Möglichkeit, die Fortsetzung des Mietvertrages mit dem Erwerber durchzusetzen.
Deshalb: Schriftformheilungsklauseln bieten nur begrenzten Schutz
Schriftformheilungsklauseln haben durchaus ihren Sinn und Zweck. Zumindest die Vertragsparteien, die den Mietvertrag ursprünglich abgeschlossen haben, gehen derzeit ein erhebliches Risiko ein, wenn sie sich trotz Schriftformheilungsklausel auf deren Unwirksamkeit berufen.
Die Schriftformheilungsklauseln sind aber nur ein Notanker. Erst wenn der BGH über eine solche Klausel entschieden hat, können die Parteien von ihrer Wirksamkeit ausgehen. Gegenüber einem Erwerber sind solche Klauseln ohnehin nicht wirksam. Deshalb muss man als Mieter, der an der Fortsetzung des Mietvertrages interessiert ist, selbst dann, wenn der Mietvertrag eine Schriftformheilung vorsieht, peinlich genau auf die Einhaltung der Schriftform achten. Eine Prüfung der Schriftform liegt daher im herausragenden Interesse des Mieters und sollte deshalb vor Abschluss des Gewerbemietvertrags durch einen spezialisierten Rechtsanwalt für Mietrecht durchgeführt werden.
bb) Am Ende des befristeten Mietvertrags, Verlängerungsoptionen
Weiterhin wichtig ist (und sorgt immer wieder für Überraschung), dass ein befristeter Gewerberaumvertrag nach Ablauf der Mietzeit automatisch endet. Es sei denn, es ist ausdrücklich etwas Anderes vereinbart (bspw. die Fortsetzung als Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit). Der Gewerberaummieter ist ohne eine abweichende Regelung mit Ablauf des Mietverhältnisses, ohne dass es einer Kündigung bedarf, zur Räumung verpflichtet.
Häufig vereinbaren die Parteien, dass dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt wird, durch Ausübung einer „Verlängerungsoption“ das Mietverhältnis zu verlängern. Es steht dann alleine in der Entscheidung des Mieters, ob sich das Mietverhältnis verlängert oder nicht. Vereinbarungen zur Verlängerungsoption stehen daher im Interesse des Mieters, um ihm eine längere Mietzeit zu sichern.
Hier muss man aber als Mieter vor allem aufpassen, was zur Miethöhe nach Ausübung der Option vereinbart wird. Im Gewerberaummietrecht gibt es, im Gegensatz zum Wohnraummietrecht, keinen Anspruch des Vermieters auf Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete oder zur Modernisierungsmieterhöhung. Als Vermieter muss man das Recht zur Mieterhöhung vertraglich regeln. Bei einer Verlängerung des Vertrages durch Optionsausübung besteht deshalb ein nachvollziehbares Interesse des Vermieters daran, die vor längerer Zeit vereinbarte Miete auf ihre Angemessenheit zu überprüfen.
Der Mieter wiederum muss die Formulierung dieser Klausel zur Anpassung oder Neufestsetzung der Miete genauestens prüfen. Häufig darf der Vermieter auf Grundlage solcher Klauseln die Miete stark erhöhen. Manchmal sind die Klauseln sogar so formuliert, dass der Vermieter über die Höhe der neuen Miete alleine entscheiden kann. Indem er eine vollkommen unrealistische Miete verlangt, kann er dann faktisch die Ausübung der Option verhindern.Die Verlängerungsoption ist dann für den Mieter wertlos.
2. Miethöhe
Auch die Gestaltungsmöglichkeiten des Vermieters von Gewerberaum zur Miete sind bei weitem größer als im Wohnraummietrecht. Insbesondere die Regelungen über die Betriebskosten und über die Erhöhung der Nettokaltmiete sollte der Gewerberaummieter vor Abschluss eines Gewerbemietvertrags einer sehr gewissenhaften Prüfung unterziehen.
Die Regelungen eines Gewerberaummietvertrags zu den von dem Mieter zu leistenden Betriebskosten können von außerordentlicher Bedeutung sein.
Weitergehende Umlage als im Wohnraum
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Vermieter von Gewerberaum „weitere“ Betriebskosten durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter umlegen. Diese weiteren Betriebskosten können zu einer sehr erheblichen Erhöhung der Gesamtmiete führen.
Bspw. soll es möglich sein, Mietern von Gewerberaum einen Betrag in Höhe von bis zu 10% der jährlichen Nettokaltmiete für die Kosten der Instandsetzung von Gemeinschaftsflächen und technischen Einrichtungen als Betriebskosten aufzubürden. Auch die Kosten der Verwaltung (z.T. pauschal um die 4%) können durch Allgemeine Geschäftsbedingungen als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden (beides BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08). In Wohnraummietverträgen ist die Umlage solcher Kosten für Instandsetzungen (also Reparaturen) und Verwaltung nicht möglich.
Allein aufgrund dieser beiden Positionen, die zu den normalen, aus dem Wohnraum bekannten Betriebskosten hinzukommen, kann sich die von dem Mieter zu leistende Miete um 14-15% jährlich (!) erhöhen. Gleichzeitig hat der BGH vor Jahren begonnen, die Regelungen zu Betriebskosten einer strengen Prüfung nach den Vorschriften zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu unterziehen. Da hier ein erhebliches Potential für (unerkannte) Kosten aber auch für Einsparungen des Mieters liegt, sollte immer eine Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss durchgeführt werden.
Vermieter muss bei Vertragsabschluss keine auskömmlichen Vorauszahlungen verlangen
Hinzu kommt, dass der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet ist, bei Vertragsbeginn Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten in auskömmlicher Höhe zu verlangen. Setzt er diese zu niedrig an, spricht man von einem Lockvogelangebot. Solch ein Lockvogelangebot ist nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich erlaubt (s. BGH, Urteil vom 11.02.2004 – VIII ZR 195/03).
Die Höhe der bei Vertragsschluss verlangten Vorschüsse gibt also nicht notwendigerweise die tatsächlich notwendigen Vorschüsse wieder. Das böse Erwachen folgt für den Mieter mit der ersten Betriebskostenabrechnung. Er muss dann eine hohe Nachzahlung und die durch Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen erheblich erhöhte Miete leisten.
Mieter von Gewerbe in Einkaufszentren besonders gefährdet
Insbesondere Mieter, die ein Objekt in einem Einkaufszentrum anmieten, sollten die Regelungen zur Umlage von Betriebskosten sorgfältig prüfen. In solchen Einkaufszentren fallen häufig enorme Betriebskosten an, unter anderem weil mit den Vereinbarungen über die Betriebskosten hohe Kosten für Gemeinschaftsflächen auf den Mieter umgelegt werden. Von den Einrichtungen, an denen sich der Mieter beteiligen muss, profitieren aber Mieter von Büroräumen in den oberen Stockwerken häufig nur im überschaubaren Maß (bspw. die Rolltreppen).
Das Problem verstärkt sich noch dadurch, dass die Vermieter solcher Center stark von sogenannten Ankermietern abhängig sind. Ankermieter sind Mieter, die große Flächen des Centers anmieten und durch ihre Anziehungskraft für das Center bedeutsam sind. Aufgrund dieser Bedeutung haben sie eine sehr viel bessere Verhandlungsposition gegenüber dem Vermieter. Dessen Einbußen müssen eventuell an anderer Stelle „kompensiert“ werden.
In den Klauseln zur Anpassung der Miete im laufenden Mietverhältnis kann für Gewerberaummieter ebenfalls wirtschaftlicher Sprengstoff liegen. Auch hier muss der Mieter die Formulierung der Klausel genauestens überprüfen.
Die Anpassung der Miete durch Indexklauseln
Wie bereits erklärt, muss im Gewerberaum die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete im Vertrag geregelt werden. Häufig finden sich deshalb sogenannte Indexklauseln in den Verträgen. Diese sind an einen Preisindex gebunden (rgm. der „Verbraucherpreisindex für Deutschland“ des Statistischen Bundesamts). Sie sehen vor, dass die Miete entweder bei Veränderung des Indexes in einer bestimmten Höhe oder aber zu einem bestimmten Stichtag angepasst wird.
Hier muss man als Mieter zunächst wissen, dass es sich im Regelfall um Automatikklauseln handelt. Dann tritt, im Gegensatz zum Wohnraummietrecht, die Mietanpassung nicht erst dann ein, wenn der Vermieter dies erklärt, sondern eben automatisch mit Eintritt des Ereignisses, das zur Anpassung führt.
Wenn die Parteien übersehen, dass sich die Miete angepasst hat, kann sich über mehrere Jahre ein Nachzahlungsbetrag aufbauen. Der Vermieter hat aber die Möglichkeit, die höhere Miete bis zum Eintritt der Verjährung nachzuverlangen. Als Mieter sollte man deshalb bei Vereinbarung einer Indexklausel selbständig den Stand des Indexes im Auge behalten.
Update: Vorsicht vor Indexklauseln, die die Zustimmung des Mieters zur Mietanpassung verlangen! Nach einer Entscheidung des BGH muss die geänderte Miete in einem Nachtrag zum Mietvertrag festgehalten werden. Ansonsten ist wiederum die Schriftform des befristeten Mietvertrags zerstört (BGH, Urteil vom 11.04.2018 – XII ZR 43/17).
Auf die Formulierung der Indexklausel achten
Häufig sehen solche Indexklauseln vor, dass die Miete im Verhältnis der Indexveränderung zum Stand bei Abschluss des Mietvertrags bzw. der letzten Mieterhöhung anzupassen ist. Zum Teil sind solche Klauseln aber so gestaltet, dass die Veränderung alleine der Maßstab sein soll. Zusätzlich sollen noch weitere Faktoren (z.B. Billigkeitserwägungen) in die neue Miethöhe einfließen. Der Mieter muss dann genau prüfen, welche Folgen ein Ablehnen der von dem Vermieter verlangten Miete hat.
Sind bspw. die Kosten eines Sachverständigen, der die neue Miete bestimmen soll, von ihm alleine zu tragen, befindet sich der Mieter im Fall der Ablehnung immer im Nachteil. Er trägt ja, selbst wenn der Sachverständige ihm recht gibt, dessen – nicht geringe – Kosten. Dies hat natürlich Auswirkungen auf die Entscheidung des Mieters.
Ebenfalls von Bedeutung sind Regelungen dazu, wie die neue Miete durch den Sachverständigen zu bestimmen ist. Soll diese „neu festgesetzt“ werden, orientiert sich die Miete alleine an der derzeit üblichen Marktmiete (BGH, Urteil vom 04.06.1975 – VIII ZR 243/72). Lag die Miete bei Abschluss des Mietvertrages unterhalb der Marktmiete, wird dies von dem Sachverständigen nur dann berücksichtigt, wenn die Miete „angepasst“ wird (BGH, Urteil vom 13.05.1974 – VIII ZR 38/73).
3. Instandhaltung, Mängel, Minderung
Ebenfalls von herausragender Bedeutung sind die vertraglichen Regelungen zu den, neben dem Anspruch auf Mängelbeseitigung, bestehenden Gewährleistungsrechten des Mieters bei Mietmängeln. Dies betrifft vor allem die Rechte des Mieters zur Minderung und Zurückbehaltung bei einem Mangel, sowie das Recht zur Aufrechnung mit einer anderen Forderung.
Diese Rechte können und werden in Gewerberaummietverträgen häufig sehr stark eingeschränkt. Die Gewährleistungsrechte garantieren aber die „Waffengleichheit“ der Mietparteien bei einem Mangel. Die sehr weitreichende Einschränkung sorgt deshalb für eine einseitige Verlagerung des wirtschaftlichen Risikos von Mängeln auf den Mieter.
Klauseln, die das Recht des Mieter zur Minderung beschränken
Beispielsweise sehen neuere Gewerberaummietverträge häufig (und wohl wirksam, BGH, Urteil vom 23.04.2008 – XII ZR 62/06) vor, dass der Mieter nur dann zur Minderung der Miete berechtigt sein soll, wenn das Recht zur Minderung entweder unbestritten oder aber rechtskräftig festgestellt ist. Das Gleiche wird regelmäßig für das Recht des Mieters auf Zurückbehaltung und die Möglichkeit zur Aufrechnung vereinbart. Kommt es dann zu einem Mangel, muss der Mieter die Miete weiter in voller Höhe leisten. Er kann die zu viel geleistete Miete alleine zurückfordern. Wenn der Vermieter sich weigert, kann der Mieter die Rückzahlung dann gerichtlich durchsetzen.
Mögliche Konsequenzen einer solchen Klausel
Man stelle sich also vor, dass ein Mangel auftritt, der den Umsatz nicht ganz unerheblich verringert. Der Vermieter erklärt, was regelmäßig geschieht, für den Mangel nicht verantwortlich zu sein. Zumindest streitet er ab, dass die von dem Mieter verlangte Minderung der Höhe nach angemessen ist.
Um keine Kündigung wegen Zahlungsverzuges zu riskieren, muss der Mieter dann die Miete trotz der Umsatzeinbußen bis zur rechtskräftigen Entscheidung über seine Rückforderungsklage in voller Höhe weiter leisten. Leider ist es so, dass gerade Vermieter, die sich selber in einer wirtschaftlichen Schieflage befinden, die Beseitigung von Mängeln häufiger verweigern. Eventuell ist bei Abschluss des Rückforderungsprozesses der Vermieter also schon insolvent.
Einzige Option ist dann das Mietverhältnis zeitnah nach Kenntnis des Mangels aufgrund des Mangels nach vorheriger Abmahnung außerordentlich zu kündigen. Dann trägt man aber das Risiko, wenn die Kündigung nicht wirksam war, die Miete weiter bis zum normalen Vertragsende leisten zu müssen.
Ebenfalls ein Szenario, über das man sich gerade als Mieter eines Ladengeschäfts bei Abschluss des Mietvertrags Gedanken machen sollte, ist der Fall, dass entweder der Vermieter selber aufgrund von notwendigen Arbeiten an Fassade oder Dach das Schaufenster des Ladengeschäfts durch ein aufzustellendes Gerüst verbaut oder dass kurz nach Eröffnung der Zugang zum Ladengeschäft durch Straßenbauarbeiten empfindlich eingeschränkt wird. Hat man noch keine Stammkundschaft, aus der sich die laufenden Kosten finanzieren, können Existenzgründer hier ebenfalls sehr schnell in Existenznot geraten.
Diese Ausführungen sollen potentielle Gewerberaummieter nicht davon abhalten, Gewerberaummietverträge einzugehen. Sie sollen dazu anregen, eine Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss durch einen Rechtsanwalt für Mietrecht durchführen zu lassen. Auf Grundlage einer solchen Auskunft kann man Chancen und Risiken realistisch wirtschaftlich gegeneinander abwägen.
Weiterhin denke ich, dass es sich im Regelfall rechnet, einen Rechtsanwalt mit den Verhandlungen über den Abschluss eines Mietvertrags zu beauftragen. Ja, eine solche Beauftragung ist mit einigen Kosten verbunden. Aber zusätzlich zu den bereits genannten Gründen sprechen noch folgende Punkte dafür, hierür Geld zu investieren.
Ein Spezialist kann (1.) gegenüber dem Vermieter nachvollziehbar begründen, weshalb bestimmte Regelungen eventuell unangemessen sind, (2.) abwägen, welche Klauseln besonders risikoreich sind oder die Kosten des Mietverhältnisses erheblich erhöhen und (3.) entscheiden, ob sich eine Verhandlung über bestimmte Klauseln überhaupt lohnt oder ob diese nicht als Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam sind.
Gerade langfristig befristete Gewerberaummietverträge haben ein erhebliches wirtschaftliches Volumen (Miete für die Vertragslaufzeit + Gewinn während der Vertragslaufzeit + Investitionen in das Mietobjekt + Kosten für Reparaturen, etc.). Häufig sollten sich die Kosten der Beauftragung eines spezialisierten Rechtsanwalts mit den Verhandlungen über einen Gewerberaummietvertrag durch Einsparungen aufgrund des Ergebnisses der Verhandlungen im Laufe der Mietzeit mehr als amortisieren.
Allgemeine Geschäftsbedingungenbefristeter MietvertragBetriebskostenFlächenabweichungGewerbeIndexmieteInstandhaltungInstandsetzungMangelMieteMieterhöhungMietoptionMietrechtMietvertragMinderungNebenkostenSchönheitsreparaturenSchriftform
In den von mir betreuten Rechtsstreitigkeiten stellt sich regelmäßig das Problem, dass vor meiner Beauftragung Briefe, die für den Verfahrenslauf wichtig sind, der Gegenseite nicht so übersandt wurden, dass der Zugang und der Inhalt nachgewiesen werden können. Aus diesem Grund einige Zeilen zur richtigen Versendung von wichtigen Briefen:
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