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Timestamp: 2020-08-12 00:11:43+00:00
Document Index: 19272459

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Sentenza Cassazione Civile n. 22671 del 11/09/2019 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 22671 del 11/09/2019
Cassazione civile sez. trib., 11/09/2019, (ud. 07/05/2019, dep. 11/09/2019), n.22671
sul ricorso 13492-2017 proposto da:
C.F., elettivamente domiciliato in ROMA VIA MUZIO
CLEMENTI, 58, presso lo studio dell’avvocato MARIA GIULIETTI
VIRGULTI, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato
FILIPPO CALCIOLI, giusta procura a margine;
AGENZIA DELLE ENTRATE, AGENZIA DELLE ENTRATE UFFICIO PROVINCIALE DI
ROMA TERRITORIO;
avverso la sentenza n. 7121/2016 della COMM. TRIB. REG. di ROMA,
ETTORE PEDICINI che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;
udito per il ricorrente l’Avvocato CALCIOLI che ah chiesto
Con sentenza n. 7121 depositata in data 19.12.2016 la CTR di Roma accoglieva l’appello proposto dall’Agenzia delle Entrate – Territorio nei confronti di C.F. avverso la sentenza della CTP di Roma con cui era stato annullato l’avviso di accertamento avente ad oggetto la rideterminazione del classamento da categoria (OMISSIS) classe (OMISSIS) a categoria (OMISSIS) classe (OMISSIS) dell’immobile ubicato in (OMISSIS), a seguito di revisione parziale classamento della microzona (OMISSIS) Prati ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 335.
In questa prospettiva sottolineava che l’accertamento era adeguatamente motivato essendo state indicate in esso l’espletamento di indagini tecniche al fine di verificare i classamenti delle unità immobiliari ubicate nelle microzone. Rilevava in particolare per la microzona di Prati una consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare e della connessa redditività riconducibile anche ad interventi di riqualificazione urbana, nonchè alla diffusione di attività commerciali e la presenza significativa di unità immobiliari qualificate come popolari o addirittura extrapopolari, in ambiti territoriali che nel tempo avevano assunto una connotazione diversa da quella esistente al momento del classamento.
Osservava poi che i classamenti catastali erano rimasti in buona parte immutati nel tempo e non rappresentavano più l’effettiva redditività, che aveva subito nel frattempo un incremento notevolmente superiore a quello riscontrato in altre microzone della città.
Evidenziava inoltre che in considerazione della posizione dell’unità immobiliare all’interno della zona censuaria e della microzona e della migliorata qualità del contesto urbano che aveva prodotto un diverso apprezzamento sul mercato immobiliare, all’unità immobiliare era stata attribuita la classe (OMISSIS) invece della preesistente classe (OMISSIS).
Rilevava infine che l’Ufficio, in sede di determinazione della classe, non aveva tenuto conto dell’incremento avvenuto nel 1998 della rendita catastale a seguito della modifica della destinazione da A/4 ad (OMISSIS), con conseguente sperequazione in confronto ad altri immobili adibiti ad uso ufficio privato della stessa microzona, che non avevano avuto aumenti di rendita sicchè riteneva più rispondente alla situazione reale l’attribuzione della classe (OMISSIS).
Avverso tale sentenza C.F. propone ricorso per cassazione chiedendo l’annullamento dell’atto di accertamento sulla base di due motivi.
Nessuno si costituisce per l’Agenzia delle Entrate-Territorio.
Il ricorrente ha depositato memorie illustrative.
Con il primo motivo il ricorrente denuncia la contraddittorietà dell’iter motivazionale seguito dal Giudice di appello il quale, da un lato, avrebbe ritenuto adeguatamente motivato l’avviso di accertamento e, dall’altro, avrebbe rilevato la mancata valorizzazione della variazione catastale avvenuta nell’anno 1998 e del relativo incremento della nuova rendita.
Ritiene che tali affermazioni fra loro inconciliabili integrino il vizio dell’anomalia motivazionale rubricato all’art. 360 c.p.c. comma 1, n. 5.
Con il secondo motivo il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione della L. n. 311 del 2004, art. 1, commi 335-336, della L. n. 212 del 2000, art. 7, della L. n. 662 del 1996, art. 3, comma 58, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.
Lamenta in particolare che la motivazione posta a base del provvedimento contestato fosse seriale con il ricorso a formule generiche e stereotipate adattabili a tutte le situazioni inidonea a far comprendere il percorso argomentativo che aveva condotto l’Agenzia delle Entrate al riclassamento.
I due motivi che vanno esaminati congiuntamente per l’intima connessione introducono la questione su quale debba essere il contenuto motivazionale minimo necessario dell’atto di accertamento per rendere adeguato, a parametri di tutela del contribuente e di trasparenza amministrativa la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali ed anomale.
Altra ipotesi è quella prevista dalla L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 336 e riguarda il classamento di immobili non dichiarati ovvero di immobili che abbiano subito variazioni edilizie non denunziate.
La terza ipotesi è quella della cui applicazione si tratta nel presente giudizio ed è prevista dalla L. n. 311 del 2004, medesimo art. 1, comma 335, che così dispone: “La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 (in realtà tale regolamento non fornisce prescrizioni idonee a stabilire le modalità di rilevazione e di determinazione dei valori medi di mercato, neppure attraverso il richiamo al regolamento, artt. da 145 a 26, approvato con D.P.R. n. 1142 del 1949), e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Uffici provinciali dell’Agenzia del territorio. Per i calcoli di cui al precedente periodo, il valore medio di mercato è aggiornato secondo le modalità stabilite con il provvedimento di cui al comma 339 (il comma 339, in realtà, riguarda il provvedimento del direttore dell’agenzia delle entrate con cui sono stabilite le modalità tecniche e operative per l’applicazione delle disposizioni di cui ai commi 336 e 337: nulla quindi che interessi l’aggiornamento dei valori medi di mercato. Tale incongruenza testuale aggiunge un elemento di ulteriore difficoltà al già non agevole compito di interpretare con precisione la norma per quanto riguarda la definizione ed il calcolo dei suoi parametri numerici e quindi, in definitiva, per quanto riguarda la definizione e l’accertamento dei presupposti per l’applicazione di essa). L’Agenzia del territorio, esaminata la richiesta del comune e verificata la sussistenza dei presupposti, attiva il procedimento revisionale con provvedimento del direttore dell’Agenzia medesima”.
E’ necessario sottolineare, in premessa, che le tre ipotesi di revisione del classamento sono tra loro, distinte ed hanno presupposti, condizioni e procedure diverse.
Ne consegue che, se l’amministrazione ha fatto ricorso ad una di tali ipotesi, non può poi, nel corso del giudizio, legittimare la sua pretesa invocando condizioni e fattori che non siano rilevantì per la specifica procedura di revisione intrapresa, anche se essi siano in ipotesi idonei a giustificare la revisione del classamento nel quadro di una procedura diversa. In definitiva, le causae petendi delle tre diverse ipotesi di revisione non sono interscambiabili tra di loro e non possono essere sostituite in itinere.
Nello specifico, l’intervento è possibile nelle microzone “per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato (…) e il corrispondente valore medio catastale si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali” (comma 335). Per il D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, art. 2, comma 1, la microzona è una porzione del territorio comunale, spesso coincidente con l’intero Comune, che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico – ambientali, socioeconomici, nonchè nella dotazione dei servizi e infrastrutture urbane; in ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti. Questo insieme di disposizioni ribadisce e presuppone che il singolo classamento debba avvenire mediante l’utilizzo e la modifica del reticolo di microzone, avente portata generale in ambito comunale. Si tratta di atti amministrativi, non dissimili da altri di valenza urbanistica e di natura pianificatoria o programmatoria per la P.A., essendo volti a risolvere specifici problemi tecnico-estimativi posti in astratto dall’ordinamento fiscale e destinati ad operare nei confronti di una generalità indeterminata di destinatari, individuabili solo ex post.
La norma, come è stato più volte evidenziato, prima da questa Corte (cfr sentenza 21176/2016) e poi anche dalla Corte costituzionale (sentenza 249/2017), è diretta ad attenuare gli squilibri impositivi che possono verificarsi, per effetto della intrinseca variabilità dei valori di mercato degli immobili, nell’applicazione di un sistema impositivo basato invece su valori tendenzialmente stabili come sono di fatto le rendite catastali. Il sistema in esame prende in considerazione, in particolare, il fattore di determinazione del valore economico dell’immobile e della sua redditività costituito dalla sua posizione, congiuntamente alla considerazione dell’esistenza di zone omogenee che registrano incrementi dei valori medi di mercato significativamente maggiori di quelli che interessano la generalità del territorio comunale. Questi fenomeni di maggior crescita dei valori medi di mercato (con conseguente maggiore divaricazione rispetto alle corrispondenti rendite catastali) possono essere determinati da diversi fattori la varietà dei quali corrisponde alla varietà dei fattori che possono influenzare l’andamento della domanda e la diversificazione di essa (con riferimento sia alle compravendite che alle locazioni): vi può essere, ad esempio, la valorizzazione di centri storici prima degradati e tutta quella varietà di altre manifestazioni del fenomeno c.d. di gentrificazione per cui divengono appetibili come indirizzi residenziali di buon livello socio – economico anche zone prima considerate popolari o ultrapopolari o addirittura degradate, con conseguente generalizzazione di opere di restauro e ristrutturazione ad opera dei privati. Oppure vi può essere la valorizzazione di zone abitative dovuta a particolari, specifiche migliorie urbanistiche o ambientali o ad altri fattori comunque idonei ad influenzare la domanda immobiliare. Tali circostanze, peraltro, rilevano esclusivamente sul piano probatorio, nel senso che le stesse possono spiegare e quindi rendere verosimile l’affermazione di una crescita anomala (e cioè significativamente superiore a quella che si riscontra nella generalità del territorio comunale) del valori di mercato degli immobili di quella specifica microzona. Ma quel che conta sul piano sostanziale è la risultante economica e cioè il maggior incremento del valore medio di mercato di quella zona rispetto all’incremento del valore medio di mercato degli immobili nell’intero territorio comunale.
Per effettuare tale valutazione comparativa degli incrementi di valore, la norma utilizza come termine di partenza il valore della rendita catastale, sulla base dell’implicito presupposto che essa sia stata determinata a suo tempo, per tutti gli immobili, in misura equivalente al rispettivo valore di mercato o comunque ad una pari quota di esso. In tal modo, la revisione di cui al comma 335 è funzionale alla presa in considerazione, a fini di perequazione e riallineamento, degli incrementi di valore di mercato interessanti l’intera microzona – e quindi, indirettamente, le unità immobiliari in essa comprese – e non anche a correggere eventuali errori di valutazione in sede di determinazione originaria della rendita catastale relativa alla singola unità immobiliare e neppure ad aggiornare il classamento di esse in dipendenza di migliorie edilizie ad esse apportate.
Relativamente alla prima fase è preliminare la suddivisione del territorio comunale in microzone che presentino al loro interno i caratteri di omogeneità previsti dal Regolamento, art. 2, emanato con D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138.
Nè altresì assume alcun rilievo il fatto che il valore di mercato della singola unità sia superiore di molto o di poco al suo valore catastale. Quel che conta è esclusivamente la considerazione comparativa dell’andamento dei valori di mercato (in rapporto ai valori catastali) delle varie microzone, nel senso che sono soggette alla revisione del classamento in oggetto solo quelle microzone nelle quali la crescita dei valori di mercato – ed il conseguente loro scostamento dai valori catastali – sono stati significativamente (nel senso specificato in seguito) superiori alla crescita di valore economico e allo scostamento di esso dal valore catastale che si sono verificati, in media, nella generalità delle microzone in cui è suddiviso il territorio comunale.
Per quanto riguarda, ad esempio, il parametro costituito dal valore medio di mercato delle unità immobiliari comprese nella singola microzona, è necessario che l’amministrazione specifichi e documenti con precisione quali dati sono stati utilizzati ed in quale modo ne è stata effettuata la rilevazione e l’elaborazione per determinare tale valore medio. La norma non fornisce infatti alcuna specificazione al riguardo nè appare sufficiente a tal fine il richiamo al regolamento di cui al D.P.R. n. 138 del 1998, ovvero al medesimo articolo, comma 339. Al fine di consentire al contribuente il controllo sulla legittimità dell’operato dell’amministrazione, così come non è sufficiente il mero richiamo ai termini generici impiegati dalla norma neppure è sufficiente la mera indicazione in cifra dei risultati, ma è necessario dar conto in modo chiaro e specifico dei metodi con cui sono stati ottenuti tali risultati, dei criteri impiegati e delle tecniche statistiche applicate oltre che della attendibilità dei dati di fatto sui quali si è basata l’elaborazione statistica. Qualora poi, ai fini dell’individuazione del valore medio di mercato della singola microzona sia stato fatto ricorso oltre che alla rilevazione documentata dei dati reali – quali i prezzi delle compravendite e delle locazioni, anche (oppure in luogo ovvero in aggiunta e integrazione di essi) a fattori indiziari e inferenziali (urbanistici, ambientali o simili ovvero riguardanti le variazioni delle preferenze della clientela) dai quali siano stati inferiti componenti di maggior valorizzazione economica delle unità immobiliari comprese nella microzona, allora l’amministrazione ha l’onere di specificare con precisione e di provare la sussistenza e l’efficacia di tali condizioni fattuali e la correttezza del metodo inferenziale adottato.
A questo difetto radicale di motivazione circa la sussistenza e – preliminarmente – l’identificazione dei presupposti per la revisione del classamento ai sensi della L. n. 301 del 2004, ex art. 1, comma 335, si aggiunge poi un altrettanto radicale difetto di motivazione circa i criteri utilizzati per tradurre il riallineamento della microzona in questione in specifica rideterminazione delle rendite catastali delle unità immobiliari in essa situate.
L’atto impugnato, per come riassunto nella sentenza d’appello, non risponde affatto proprio a quei requisiti primi e indefettibili sopra indicati.
Si legge infatti che l’unità immobiliare in oggetto è compresa in una delle microzone ((OMISSIS)) nelle quali si è registrato una consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare e della connessa redditività riconducile anche ad interventi di riqualificazione urbana nonchè alla diffusione di attività commerciali e di significativa presenza di abitazioni ultrapopolari.
Si tratta, come è evidente, di formulazioni del tutto prive di specificità e determinatezza ed in ordine alle quali sarebbe impossibile l’opera di traduzione in una precisa percentuale di aumento della rendita catastale delle singole unità immobiliari. Tali formule, infatti, non sono idonee ad indicare i criteri e i modi con cui sono identificati, calcolati, rilevati ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma e cioè: il valore medio di mercato della microzona (per mq); il valore catastale medio della microzona; il valore di mercato medio per l’insieme di tutte le microzone; il valore catastale medio per l’insieme di tutte le microzone.
Nel provvedimento qui contestato non sono in alcun modo illustrate le ragioni che nel concreto hanno giustificato il passaggio dalla originaria classe (OMISSIS) alla classe (OMISSIS) poi rideterminata a 3 dalla CTR: in particolare non viene spiegato in quale modo la dedotta maggiore divaricazione zonale del rapporto tra valori di mercato e rendite catastali abbia potuto tradursi, nella specie, in un così rilevante aumento della rendita catastale attribuita all’unità immobiliare oggetto di accertamento.
La serialità della motivazione è dimostrata dal fatto che non sia stato neppure tenuto in debito conto la revisione della rendita intervenuta nell’anno 1998 che poi ha portato il Giudice di appello ad una rideterminazione della classe.
L’amministrazione comunale avrebbe dovuto precisare dettagliatamente quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno condotto l’area alla riqualificazione non essendo sufficiente far richiamo ad una diffusione di attività commerciali o progressiva trasformazione urbana e socio – economica del tutto avulsa dalla situazione concreta.
Nè tantomeno risultano specificati i criteri e i modi con cui sono identificati, calcolati, rilevati ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma e cioè: il valore medio di mercato della microzona (per mq); il valore catastale medio della microzona; il valore di mercato medio per l’insieme di tutte le microzone; il valore catastale medio per l’insieme di tutte le microzone.
Le considerazioni sopra esposte portano ad accogliere l’originario ricorso del contribuente non essendo necessari altri accertamenti in fatto (art. 384 c.p.c., comma 2).
Accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e decidendo nel merito accoglie l’originario ricorso del contribuente;
Depositato in Cancelleria il 11 settembre