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Timestamp: 2018-05-24 15:58:28
Document Index: 308160944

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 556', '§ 2', '§ 1', '§ 556', '§ 2', '§ 27', 'BGH', '§ 2', '§ 2']

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Rechtliche Fragen zum Hausmeisterrecht allgemein und der Betriebskostenabbrechnung
Dieses Thema "ᐅ Rechtliche Fragen zum Hausmeisterrecht allgemein und der Betriebskostenabbrechnung - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Nutzer213, 20. Dezember 2014.
Nutzer213 Neues Mitglied 20.12.2014, 08:49
Es handelt sich wie in der Überschrift erwähnt um einige Fragen zum Thema Hausmeisterrechte und der Betriebskostenabbrechnung.
Die Betriebskostenabbrechnung zeigte dass die Betriebskosten für den Hausmeister nicht enthalten sind. Absolut gar nicht. Die Betriebskostenabbrechnung wurde extra in ruhe 3 mal überprüft, aber nirgends geht daraus ersichtlich hervor was ein Hausmeister bekommt. Den Hausmeister hat das Haus allerdings.
Recherchen zu diesem Thema ergaben leider widersprüchliche und schwammige aussagen.....
Recherchen ergaben dass der Anteil des Hausmeisters in den Nebenkosten nicht explizit aufgeführt werden muss wenn: Es sich beim Hausmeister um einen von einem sogennanten "Hausmeisterservice" oder "Hausmeisterbetrieb" angeheuerten Hausmeister handelt(was hier eher nicht sein kann aber darum geht es hier grade nicht). Diese für den Hausmeister anfallenden Kosten sind dann einfach allgemein unter den allgemeinen Betriebskosten aufgeführt: (zum Beispiel unter "Hausreinigung" oder "Gartenpflege"). Sprich: Diese Kosten müssen nicht seperat aufgeführt werden, so hat sich das jedenfalls gelesen. Stimmt das oder nicht? Und wie lauten die genauen Gesetze hier?
Und nächste Frage: Wenn nicht dann ist es doch so das man ein Anrecht darauf hat eine genaue Umlagenabbrechnung vom Vermieter zu fordern, in dem ganz klar und ersichtlich die Kosten für den Hausmeister ersichtlich sind. Das ist doch richtig oder nicht?
Und dann nächste Frage: Wenn das richtig ist wie sollte man sich verhalten wenn die Hausverwaltung einem diese Umlagenabbrechnung verweigert? Der Hausverwaltung traut man nämmlich absolut nicht über den Weg, das betrifft andere Mieter im genanntem Haus auch. Man könnte Geschichten über diese Hausverwaltung erzählen, das tut aber nichts zur Sache.
Letzte Frage zu diesem Thema: Wenn es sich hier um einen eindeutigen Verstoss gegen das Gesetz handelt, wie würde dieser lauten? Man würde auf "Schwarzarbeit" oder "Betrug" tippen. Richtig oder nicht? Und wenn nicht wie lautet die genaue Gesetzeswidrigkeit in solch einem Fall?
Nächster Punkt: Das haus hat eine Zentralheizung, diese funktioniert seit letzten Jahres allerdings nicht mehr richtig, sprich: Einige Heizungen laufen noch, aber über die hälfte der Heizungen in allen Wohnungen im Haus laufen nicht mehr, das betrifft auch mehrere weitere Mitmieter die sich über dasselbe problem beklagen. Es wurde dazu bereits eine umfangreiche Recherche getätigt, die Ergebnisse waren:
Wenn es sich wie in diesem Haus um eine Zentralheizung handelt, ist ein Hausmeister dazu verpflichtet in den Keller zu gehen(nur dieser hat den Schlüssel zu diesem Bereich des Kellers) und entweder den Druck der Zentralheizung zu regulieren, oder fehlendes Wasser nachzufüllen.
Man hat dass dem Hausmeister letztes Jahr bereits gemeldet, dessen Antwort war: "Darum müsse sich eine Hausverwaltung kümmern". Hausverwaltung antwortete am telefon: "Das sei die Pflicht des Hausmeisters".
Es ist laut recherche sicher dass das tatsächlich und IMMER die Aufgabe eines Hausmeisters ist, die Recherche hat das jedenfalls eindeutig immer wieder ergeben. Frage: Stimmt dass so tatsächlich oder ist man fehlinformiert worden? Und wenn das falsch ist: Wer ist dann für die Zentralheizung verantwortlich und wie sollte man sich in diesem Fall juristisch verhalten?
Letzter Punkt/e:
Erstens: Es scheint ganz klar laut der Recherche allgemeine und gesonderte Hausmeistertätigkeiten zu geben. Die allgemeinen Tätigkeiten sind:
Straßenreinigung und Schneebeseitigung,
Bedienung und Pflege der Heizung / und der Einrichtungen zur (Warm-) Wasserversorgung,
Betreuung des Fahrstuhls,
Diese sind wohl auch entsprechend umlagefähig und müssen in den Betriebskosten aufgeführt werden(ausser es handelt sich wie oben erwähnt um einen sogennanten "Hausmeisterservice"). Ja? Nein? Jein? Was ist hier richtig und was nicht?
Und der nächste und letzte Punkt, auch wenn dieser das Haus und die parteien nicht direkt betrifft:
Darüber hinaus gibt es wohl sowas wie Sondertätigkeiten, die nicht unter die allgemeinen Hausmeistertätigkeiten fallen, und entsprechend extra per Vertrag der Hausverwaltung mit dem Hausmeister ganz klar geregelt sind. Diese müssen auch, laut der Recherche, nicht in den Betriebskostenumlagen enthalten sein, diese sind typischerweise:
das Auswechseln von Glühbirnen,
kleinere (und größere) Reparaturarbeiten (z.B. an tropfenden Wasserhähnen),
die Beseitigung von Abflussverstopfungen,
das Streichen von Wänden oder Lackieren von Türen,
die Übergabe und Überwachung von Reparaturarbeiten,
die Kontrolle der Reinigungsarbeiten, die von anderen Firmen durchgeführt werden ,
Wohnungsübergaben oder -abnahmen,
die Durchführung von Wohnungsbesichtigungsterminen,
das Ablesen von Wasseruhren,
das Einwerfen von Briefen der Hausverwaltung in die Briefkästen der Mieter/innen.
Stimmt das oder nicht? Was ist hier richtig oder falsch?
Nutzer213
cmd.dea V.I.P. 20.12.2014, 08:58
AW: Rechtliche Fragen zum Hausmeisterrecht allgemein und der Betriebskostenabbrechnung
Zitat von [URL=https://www.juraforum.de/lexikon/nutzer]Nutzer[/URL]213: ↑
Damit ergeben sich folgende Fragen für mich:
Meine Recherche ergab dass der Anteil des Hausmeisters in den Nebenkosten nicht explizit aufgeführt werden muss wenn: Es sich beim Hausmeister um einen von einem sogennanten "Hausmeisterservice" oder "Hausmeisterbetrieb" angeheuerten Hausmeister handelt(was ich mir in unserem Fall eher nicht vorstellen kann aber darum geht es hier grade nicht). Diese für den Hausmeister anfallenden Kosten sind dann einfach allgemein unter den allgemeinen Betriebskosten aufgeführt: (zum Beispiel unter "Hausreinigung" oder "Gartenpflege"). Sprich: Diese Kosten müssen nicht seperat aufgeführt werden, so habe ich das jedenfalls verstanden.
Stimmt das oder nicht? Und wie lauten die genauen Gesetze hier?
Das ist falsch. Es "müssen" überhaupt keine Kosten des Hausmeisters irgendwo aufgeführt werden. Der Vermieter setzt entstandene Kosten für bestimmte Posititionen an, die vertraglich umgelegt und daher idR. in § 2 BetrKV enthalten sind. Wer das macht, ist egal. Wenn Kosten für Hausmeistertätigkeiten anfallen, werden sie dort aufgeführt, wenn Kosten für Gartenpflege anfallen, werden sie dort aufgeführt.
Und nächste Frage: Wenn nicht dann sehe ich das doch richtig das ich ein Anrecht darauf habe eine genaue Umlagenabbrechnung vom Vermieter zu fordern, in dennen ganz klar und ersichtlich die Kosten für den Hausmeister ersichtlich sind. Das ist doch richtig oder nicht?
Nein. Wenn der Vermieter keine Kosten für Hausmeister umlegt, gibt es keine. Ob solche Kosten dann in anderen Positionen enthalten sind, ist eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit dieser und kann, bzw. muss durch Belegeinsicht festgestellt werden.
Der Mieter hat nur Anspruch auf Erstellung einer formal ordnungsgemäßen Abrechnung, das bedeutet nicht, dass sie Hausmeisterkosten enthalten muss.
Und dann nächste Frage: Wenn das richtig ist wie sollte ich mich verhalten wenn die Hausverwaltung mir diese Umlagenabbrechnung verweigert? Unserer Hausverwaltung traue ich nämmlich absolut nicht über den Weg, das betrifft andere Mieter in diesem Haus auch.
Die Hausverwaltung weigert sich zu recht, weil sie das nicht muss. Der Mieter muss die Richtigkeit der aufgeführten und umgelegten Kosten dadurch prüfen, dass er Einsicht in die Belege nimmt.
Letzte Frage zu diesem Thema: Wenn es sich hier um einen eindeutigen Verstoss gegen das Gesetz handelt,
Handelt es sich bisher noch nicht. Sollten Hausmeisterkosten in anderen Positionen enthalten sein, wäre das ein Verstoß gegen §§ 556 Abs. 3 BGB, 2 BetrkV,
Nächster Punkt: Wir haben eine Zentralheizung, diese funktioniert seit letzten Jahres allerdings nicht mehr richtig, sprich: Einige Heizungen laufen noch, aber über die hälfte der Heizungen in allen Wohnungen im Haus laufen nicht mehr, das betrifft auch mindestens 4 weitere Mitmieter mit dennen ich mich unterhalten habe die genau dasselbe Problem haben wie ich.
Ich habe dazu ebenfalls bereits eine umfangreiche Recherche getätigt, mein Ergebniss war:
Wenn es sich wie in unserem Fall um eine Zentralheizung handelt, ist der Hausmeister dazu verpflichtet in den Keller zu gehen(nur er hat den Schlüssel zu diesem Bereich des Kellers) und entweder den Druck der Zentralheizung zu regulieren, oder fehlendes Wasser nachzufüllen.
Kann sein, kann nicht sein. Jedenfalls muss der Vermieter die ordnungsgemäße Heizungsversorgung herstellen.
Ich habe dass dem Hausmeister letztes Jahr bereits gemeldet, seine Antwort war: "Darum müsse sich die Hausverwaltung kümmern". Die Antwort der Hausverwaltung am telefon war: "Das ist die Pflicht des Hausmeisters".
Ich bin mir wie gesagt sehr sicher dass das tatsächlich und IMMER die Aufgabe des Hausmeisters ist,
Der Hausmeister ist dem Mieter gegenüber zu garnichts verpflichtet, weil er weder für diesen arbeitet, noch dessen Vertragspartner ist. Der Mieter muss sich an den Vermieter, bzw. die Hausverwaltung halten.
meine Recherche hat das jedenfalls eindeutig immer wieder ergeben.
Frage: Stimmt dass so tatsächlich oder bin ich fehlinformiert worden?
Sie sind fehlinformiert.
Und wenn das falsch ist: Wer ist dann für die Zentralheizung verantwortlich und wie sollte ich mich in diesem Fall juristisch verhalten?
Dem Vermieter sagen, dass die Heizung nicht funktioniert.
Erstens: Es scheint ganz klar laut meiner Recherche allgemeine und gesonderte Hausmeistertätigkeiten zu geben.
Nein. Was Hausmeistertätigkeiten sind, ergibt sich aus § 2 Nr. 14 BetrKV. Da ist nichts allgemein oder besonders.
Die allgemeinen Tätigkeiten sind:
Das sind allgemein Betriebskosten. Das hat mit dem Hausmeister nichts zu tun. Das kann machen wer will. Der Mieter kann über die Betriebskosten dem Hausmeister nicht sagen, was er machen muss. Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun.
Das sind umlagefühige Betriebskosten. Mehr kann man dazu nicht sagen.
Und der nächste und letzte Punkt,
Das ist jetzt schon das dritte mal der letzte Punkt.
Darüber hinaus gibt es wohl sowas wie Sondertätigkeiten, die nicht unter die allgemeinen Hausmeistertätigkeiten fallen, und entsprechend extra per Vertrag der Hausverwaltung mit dem Hausmeister ganz klar geregelt sind.
Nein, gibt es nicht. Es gibt aber Tätigkeiten, die in Hausmeisterverträgen oft stehen, jedoch nicht umlagefähig sind. Diese Kosten dürfen nicht eingestellt werden.
Diese müssen auch, laut meiner Recherche, nicht in den Betriebskostenumlagen enthalten sein, diese sind typischerweise:
Das sind Instandhaltungs-, bzw. Verwaltungstätigkeiten iSd. § 1 Abs. 2 BetrKV, die keine Betriebskosten und damit nicht umlagefähig sind.
Ergibt also die Belegeinsicht des Mieters, dass solche Kosten in den in der Abrechnung angesetzten Kosten enthalten sind, kann er insoweit binnen 1 Jahres nach Erhalt der Abrechnung die entsprechende Einwendung erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) und diese Kosten abziehen.
Nutzer213 Neues Mitglied 20.12.2014, 09:41
Als aller erstes: Vielen Dank für die Antwort. Man ist offensichtlich fehlinformiert worden.
Desweiteren: Wurden hier Zitate des alten Posts benutzt die eine "Ich-Form" beeinhalten, diese wurden hier Zitiert. Diese wurden auch bereits überarbeitet. Man will doch nicht deswegen Probleme bekommen weil ein naiver Jüngling eine Ich-Form benutzt hat, das wäre doch das letze was man will. Daher empfiehlt es sich diese Zitate zu überarbeiten. Die Jünglinge würden dies selbst machen, wenn sie könnten, und man entschuldigt sich nochmal vielmals dafür.
Vielen Dank, damit wurde der erste Punkt ebenfalls beantwortet. Auch wenn einem dass eventuell juristisch nicht schmeckt.
Da dies auch in den nächsten Punkten erwähnt wird: Wie oder wo kann man die Richtigkeit dessen durch gennante Belegeinsichten festellen? Wo und an welches Institut müsste man sich dafür wenden?
Hat man verstanden und Danke, damit ist man wieder bei oben gennanter Frage: An wen oder welches Institut müsste man sich für eine Belegseinsicht melden?
Wie stellt man fest dass es sich um solche handelt? Obwohl: Man sollte diese Frage vorläufig vergessen, sobald es einsicht über die Belegseinsicht gibt wird man erneut Fragen stellen.
Dann liegt tatsächlich wieder alles bei der Hausverwaltung, aber was wie erwähnt wenn die Hausverwaltung einfach nicht reagiert und abwimmelt? Wie sollte man dann vorgehen?
Aber der Hausmeister hat doch einen Vertrag unterschrieben in dem ganz genau festgelegt ist was ein Hausmeister zu tun hat und was nicht. Entsprechend ist dieser doch laut Vertrag(zwischen der Hausverwaltung und dem Hausmeister) zu dem verpflichtet was in dem Vertrag steht oder nicht? Falls ein solcher Vertrag exestieren sollte.
Offensichtlich und allerdings. Wieder ein weiteres Beispiel warum man, grade heutzutage, den Aussagen von Menschen nicht trauen sollte, selbst sogennanten anderen "Juristikforen" oder "Juristikseiten" sollte man wohl nicht leichtfertig über den Weg trauen... Traurig aber wohl wahr.
Können sie diese nennen? Man währe ihnen sehr dankbar und verbunden dafür.
Das ist schon klar, die Frage ist was ein Hausmeister allgemein zu tun oder nicht zu tun hat, das hat mit den wünschen der Mieter absolut gar nichts zu tun.
Also sprich: Diese Umlagefähigen Betriebskosten müssen nicht aufgeführt werden und können dann einfach wie erwähnt "Gartenarbeit" oder sonstiges aufgeführt werden. Ist das Korrekt?
Tut mir leid für das Missverständniss aber es wurde explizit gesagt der letzte Punkt zu dem entsprechendem Thema und nicht der letzte Punkt allgemein oder der letzte Punkt dieser Diskussion. Solle es missverständnisse diesbezüglich gegeben haben so entschuldigt man sich hierfür.
Vielen Dank, das scheint dann auch der einzige Punkt zu sein in dem die Recherche Recht behält.
Wie gesagt daraus ergibt sich eindeutig dass man eine Belegseinsicht braucht, die Fragen dazu stehen bereits weiter oben.
Man dankt vielmals für ihre Geduld und Kompetenz und hofft auf weitere Antworten um dieses Problem endgültig lösen zu können.
Edit, bevor man das vergisst:
Wie bereits erwähnt wurde dies schon mitgeteilt. Dieser Einwand wurde wie erwähnt von einer Hausverwaltung abgewimmelt mit der Begründung: "Darum müsse sich doch ein Hausmeister kümmern."
cmd.dea V.I.P. 20.12.2014, 10:01
Zitat von Nutzer213: ↑
Wie oder wo kann man die Richtigkeit dessen durch gennante Belegeinsichten festellen? Wo und an welches Institut müsste man sich dafür wenden?
An den Vermieter. Der muss Einsicht bei sich, hier also sicherlich bei der Hausverwaltung, gewähren.
Eben, aus den Belegen ergibt sich, wofür die Kosten angefallen sind.
Mieterbund, Rechtsanwalt, Gericht.
Aber der Hausmeister hat doch einen Vertrag unterschrieben in dem ganz genau festgelegt ist was ein Hausmeister zu tun hat und was nicht. Entsprechend ist dieser doch laut Vertrag(zwischen der Hausverwaltung und dem Hausmeister) zu dem verpflichtet was in dem Vertrag steht oder nicht?
Ja, aber nur gegenüber dem Vermieter. Der kann ihm alleine Weisung erteilen. Der Mieter hat ihm schlicht nichts zu sagen.
Lesen Sie einfach § 2 Nr. 14 BetrKV.
Da gibt es keine allgemeine Regeln. Das steht ausschließlich in dem Vertrag zwischen Vermieter und Hausmeister. Welche dieser Kosten der Vermieter dann wie auf den Mieter umlegen kann, sagt die BetrKV. Das eine hat mit dem anderen wenig zu tun.
Die Frage ist völlig wirr und zusammenhangslos. Was genau wollen Sie wissen?
Dann macht es sich die Verwaltung einfach, weil Sie, bzw. der Vermieter sich "drum kümmern" muss und wie, kann dem Mieter egal sein. Daraus ergibt sich aber kein Weisungsrecht des Mieters gegenüber dem Hausmeister.
Spezi-3 Guest 20.12.2014, 12:26
Meine Meinung zu den Thema.
Ein Vermieter ist frei in seiner Entscheidung wie er die Kosten für umlegbare Dienstleistungen in der Nebenkostenabrechnung behandelt.
Ich denke in 99% der Fälle wird ein "Hausmeister" nicht 6 x eine ausgehandelt Vergütung für
erhalten, sondern eine Gesamtsumme.
Die Berechnungsverordnung lässt die Umlage der Kosten des Hausmeisters in einer Summe zu. Natürlich dürfen die Kosten dann bei den einzelnen Positionen nicht mehr erscheinen. Es sei denn, diese Positionen werden von einem Anderen (nicht dem Hausmeister erledigt).
Wenn der Vermieter in seiner Abrechnung für jede einzelne Position die Kosten benennen will, muss er die Gesamtsumme aufteilen. Wenn es für die einzelnen Positionen unterschiedliche Verteilerschlüssel gibt, muss er dies sogar.
Es gibt also Betriebskostenabrechnungen in denen es nur die Position Kosten des Hausmeisters gibt und der Gesamtbetrag angegeben ist
und andere Abrechnungen wie offenbar hier, wo die Zahlung an den Hausmeister aufgegliedert ist.
Der Mieter hat das Recht die Richtigkeit dieser Aufgliederung zu überprüfen. Sinn macht dieses aber nur, wenn es unterschiedliche Verteilerschlüssel gibt.
Warum hier eine Aufgliederung erfolgt ist (welche ja eine gewisse Arbeit erfordert) ist bisher unklar. Es sollte aber einen Grund für dies Mehrarbeit geben.
Für mich ist in solchen Fällen immer zu prüfen, ob der Hausmeister auch Arbeiten verrichtet, welche unter Hausverwaltung, Instandsetzung oder andere nicht umlegbare Positionen fallen.
In einer größeren Wohnanlage hat ein Hausmeister schon mal die Aufgabe Briefe (Abrechnungen, Mieterhöhungen u.a.) zu verteilen, Wohnung zur Besichtigung zu zeigen, Wohnungsübergaben/Abnahmen zu machen, Kontrollen durchzuführen und mehr. Wenn diese Arbeiten bei der Aufgliederung der Kosten unberücksichtigt bleiben, zahlt ein Mieter für Arbeiten, welche schon durch die Miete abgegolten werden.
Findet in solchen Fällen eine Belegprüfung statt, kann leichter die Frage leichter aufkommen, wo denn die Vergütung für die übrigen nicht umlegbaren Arbeiten ist, wenn die volle Vergütung des Hausmeistern umgelegt wird.
Erfolgt jedoch wie hier, eine Aufgliederung wird mehr geprüft ob diese richtig ist und man
cmd.dea V.I.P. 20.12.2014, 13:46
Die Berechnungsverordnung lässt die Umlage der Kosten des Hausmeisters in einer Summe zu.
Nein, die Betriebskostenverordnung (die Berechnungsverordnung gilt nur für preisgebundenen Wohnraum und verweist für die Betriebskosten in § 27 zudem auf die BetrKV) fordert grundsätzlich eine separate Darstellung aller Kosten, die für die jeweiligen Umlagepositionen anfallen, auch, wenn dieselbe Person sie ausführt. Sonst ist die Abrechnung mangels Kostenzuordnung nicht prüffähig.
Vgl. OLG Hamburg, Urteil vom 06.02.2002 - 4 U 145/99:
"Eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten setzt aber eine Zusammenfassung der Einzelkosten voraus, die derselben Kostenart zugehörig sind. Eine Kostenposition, die undifferenziert mehrere Kostenarten umfasst, macht es dem Mieter unmöglich, schon aus der Abrechnung selbst zu ersehen, ob ausschließlich umlagefähige Kosten berechnet wurden ( BGH NJW 1982, 573; KG ZMR 1998, 627, 629; Langenberg, Betriebskosten recht der Wohn- und Gewerberaummiete, 2. Aufl., G Rdn. 67; speziell zu Stromkosten: Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl., Rdn 5173)."
Hans Langenberg Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Aufl. 2014, H Rdn. 134:
"Die Bezeichnung aller umgelegten Kostenarten ist auch notwendig, wenn die Arbeiten oder Leistungen von einem Unternehmen erbracht wurden."
Erbringt der Hausmeister also zB Leistungen, die betriebskostenrechtlich sowohl unter Hausmeister (§ 2 Nr. 14 BetrKV), als auch unter Gartenpflege (Nr. 10) und Reinigung (Nr. 9) fallen, müssen die jeweils hierfür anfallenden Kosten auch separat unter diesen Positionen in der Abrechnung auftauchen, damit der Mieter erkennen kann, welche Kosten für welche Leistungen umgelegt werden.
Maßgeblich für die Kostenbenennung und -Zuordnung in der Betriebskostenabrechnung ist niemals, wer die Leistungen ausführt, sondern welche Positionen umgelegt werden und welche Kosten für diese jeweils anfallen.
Spezi-3 Guest 20.12.2014, 14:39
Zunächst, ich meinte natürlich nicht Berechnungsverordnung sondern die Betriebskostenverordnung. Mein Fehler, sorry.
Was das Urteil des OLG Hamburg zum Thema beiträgt, wird mir nicht klar.
Wenn man dies auf die Kosten des Hauswartes bezieht (was ich nicht glauben kann) würde das ja bedeuten, dass als Kosten eines Hausmeisters keinerlei Betriebskosten abgerechnet werden dürfen. Welche Position bleibt denn übrig, wenn es sich immer um Arbeiten handelt, die unter einer eigenen Position umlagefähig sind ?
Auch steht in § 2 Ziffer 14 der Betriebskostenvorordnung der fett gedruckte Satz:
Dieser Satz sagt mir, dass die Kosten welche der Vermieter dem Hauswart für seine Arbeit gewährt (soweit es sich um umlegbare Tätigkeiten handelt) in der Position "Kosten des Hauswartes" zusammengefasst werden dürfen.
cmd.dea V.I.P. 20.12.2014, 15:34
Stimmt, für den Hauswart ist das richtig, mein Fehler.
Nutzer213 Neues Mitglied 22.12.2014, 19:20
Die Frage ist völlig wirr und zusammenhangslos. Was genau wollen Sie wissen
Was dieser Frage wirr oder zusammenhanglos sein soll erschliesst sich nicht, wie erwähnt werden die umelegten Kosten gerne einfach zusammengefasst. Wie auch immer die Fragen haben sich vorläufig erledigt.
Bis auf eine Letzte:
Nun dies heißt aber dann doch trotzdem dass die allgemeinen Kosten eines Hauswarts in der Betriebskostenabbrechnung gelistet sein müssen unter dem erwähnten Punkt "Kosten des Hauswartes".
Nun wie verhält es sich aber wenn es in der gesamten Abbrechnung den Punkt "Kosten des Hauswartes" einfach nicht gibt? Ist diese Abbrechnung dann noch rechtens oder wie verhält sich das Gesetz hier?
Beziehungsweise was genau fällt unter "umlegbare Tätigkeiten" und was nicht?
Desweiteren, zitat:
"OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.07.2011, Aktenzeichen I-24 U 153/10 in WM 2012, Seite 203
Umlagefähige Kosten des Hauswartes müssen gegen nicht umlagefähige Kosten für dessen Tätigkeit bei der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des Grundstücks abgegrenzt und nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden; dabei trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Die Vereinbarung der Umlage der “Kosten für das Management“ ist intransparent sowie nach Grund und Höhe unbestimmt und benachteiligt den gewerblichen Mieter unangemessen. Die Anwendung der Klausel zu den “Kosten für das Management“ kann nicht auf einen wirksamen Anteil (Verwaltungskosten) reduziert werden."
"(AG Hamburg St. Georg, Urteil vom 15.12.2006, - 911 C 552/05) WM 2007,S. 446
Der Vermieter muss den Umfang der umlagefähigen Hausmeisterkosten nachweisen, anderenfalls eine Kürzung der umlagefähigen Kosten zu schätzen ist."
Also sprich: Umlagefähige Kosten müssen wenn ich das richtig gelesen habe in der Abbrechnung enthalten sein, soweit richtig?
Und was genau sind umlagefähige Kosten?
Spezi-3 Guest 22.12.2014, 20:33
Ich hatte geschrieben das der Vermieter frei sei, ob der die von Hausmeister durchgeführten umlegungsfähigen Betriebskosten in der Abrechung detailiert unter der jeweiligen Position aufführt oder als Kosten des Hausmeisters zusammenfasst. cmd.dea hatte dem zunächst widersprochen, dann aber bestätigt dass dies geht.
Was umlagefähige Positionen sind steht in der Betriebskostenverordung und ist hier nach der Frage eigentlich nicht das Problem.
cmd.dea V.I.P. 23.12.2014, 13:45
Umlagefähige Kosten sind diejenigen Kosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen kann. Die ergeben sich aus dem Mietvrtrag. Die Grenze der Umlagefähigkeit bestimmt in der Wohnraummiete die BetrKV, weshalb im Mietevrtrag meist auf diese schlicht verwiesen wird.
Bei Hausmeisterverträgen ist es häufig so, dass der Hausmeister Tätigkeiten durchführt, die umlagefähig sind, aber auch solche, die nicht umlagefähig sind (zB. Instandhaltungen und Instandsetzungen).
Die Betriebsksotenabrechnung darf dann nur die umlagefähigen Kosten entahlten. Beinhaltet der Vertrag des Hausmeisters (insb. das Leistungsverzeichnis) auch nicht umlagefähige, muss der Vermieter das durch einen Vorwegabzug deutlich machen.
Für die Abrechnung selbst reicht es aus, wenn nur Gesamtkosten angegeben sind. Ob in diesen auch nicht umlagefähige Kosten enthalten sind, ist eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung und daher vom Mieter geltend zu machen, indem er bei dem Vermieter die Belege (und hierbei auch den Hausmeistervertrag) einsieht.