Source: http://www.administrator24.info/artykul/id9791,tryb-podejmowania-uchwal-we-wspolnocie-mieszkaniowej
Timestamp: 2019-08-20 13:38:58+00:00
Document Index: 17746031

Matched Legal Cases: ['art. 22', 'art. 22', 'art. 18', 'art. 31', 'art. 18', 'art. 30', 'art. 18', 'art. 32', 'art. 30', 'art. 18', 'art. 30', 'art. 25']

Tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej
Agnieszka Żelazna	| Administrator 6/2017 | 13.07.2017
Głosowanie nad uchwałą, stosownie do ustalonych w toku zebrania zasad, może odbyć się zarówno w sposób jawny, jak i tajny.
Fikcja wstrzymania się od głosu we wspólnocie mieszkaniowej »
Zmiana zarządu powierzonego »
Przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (UWL)[1] dopuszczają trzy niezależne od siebie tryby głosowania właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową nad jej uchwałami. Wszystkie dopuszczalne tryby głosowania nad uchwałami wspólnoty, ze szczególnym uwzględnieniem możliwości skorzystania z każdego z nich, zostały omówione w niniejszym artykule.
Zwołanie zebrania właścicieli lokali w świetle UWL i orzecznictwa
Głosowanie nad uchwałami według przyjętych zasad
Protokołowanie głosowania
Tryb indywidualnego zbierania głosów
Kiedy zakończyć zbieranie głosów?
Tryb mieszany podejmowania uchwał
W literaturze przedmiotu podkreśla się, że podstawowym trybem podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej jest oddawanie głosów podczas zebrania właścicieli lokali. [1]
Zgodnie z art. 22 ust. 2 UWL: „do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej”. Nic nie stoi oczywiście na przeszkodzie, by zebranie właścicieli zwołane zostało w celu podjęcia także takiej uchwały, która nie dotyczy sprawy przekraczającej zakres zwykłego zarządu, wyszczególnionej w otwartym katalogu tego rodzaju spraw zawartym w art. 22 ust. 3 UWL.
Łatwo sterowalne grzejniki kanałowe Regulus
Potrzeby grzewcze obiektów ulegają stałemu obniżaniu, a pojawiające się zyski ciepła mają istotny udział w bilansie cieplnym pomieszczeń. Znaczenie ma również duża akumulacyjność cieplna dobrze ocieplonych obiektów.
To wszystko sprawia, że rośnie popularność grzejników kanałowych.
Zebranie właścicieli lokali stanowi zatem nadrzędny organ w każdej wspólnocie mieszkaniowej, który władny jest do podejmowania uchwał wyrażających zgodę na dokonanie w imieniu wspólnoty czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Uchwały właścicieli lokali służą więc do wyrażania wspólnej woli członków danej wspólnoty mieszkaniowej. W doktrynie prawniczej przyjmuje się przy tym zgodnie, że uchwały podejmowane przez właścicieli lokali stanowią rodzaj czynności prawnej.
Ponieważ oddanie głosu nad uchwałą stanowi złożenie oświadczenia woli przez członka wspólnoty mieszkaniowej, wielość tych oświadczeń doprowadza do podjęcia wielostronnej czynności prawnej, jaką jest właśnie uchwała. Kryterium pozwalającym przypisać uchwałom moc wiążącą dla wszystkich członków wspólnoty jest więc wola większości i zgodność z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa.
Zebrania właścicieli lokali zwoływane są bądź przez zarząd wspólnoty, bądź też jej zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzony został w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL. Jeżeli ustanowiony został zarządca przymusowy, to właśnie do jego kompetencji należy zwołanie zebrania wspólnoty. W wyjątkowych okolicznościach, tj. w sytuacji, gdy zarząd lub zarządca nie zwołali obligatoryjnego zebrania rocznego w ustawowym terminie [2], przepisy UWL [3] przewidują możliwość zwołania zebrania właścicieli lokali również przez każdego z nich.
Zgodnie z art. 31 lit. b) UWL zebrania ogółu właścicieli lokali, niezależnie od zebrania rocznego, zwoływane mogą być także w razie takiej potrzeby w każdym czasie przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL, na ich wniosek lub na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Uprawnienie do zwołania zebrań właścicieli lokali innych niż obligatoryjne zebranie roczne nie przysługuje z kolei samodzielnie właścicielowi lokalu, nawet na wniosek zgłoszony przez innych właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Przepis art. 30 ust. 1a UWL nie znajduje bowiem zastosowania do innych, poza zebraniem rocznym, zebrań właścicieli lokali i to niezależnie od przedmiotu takiego zebrania czy też okoliczności towarzyszących jego zwołaniu.
O zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL, powinien zawiadomić każdego właściciela lokalu na piśmie co najmniej na 1 tydzień przed terminem planowanego zebrania. Zgodnie zaś z art. 32 ust. 2 UWL zawiadomienie o zebraniu powinno obligatoryjnie zawierać przynajmniej informacje o: dniu, godzinie, miejscu zebrania oraz planowanym porządku obrad.
Warto wyjaśnić w tym miejscu, że zaplanowany porządek obrad nie powinien być rozumiany jako porządek „sztywny” w tym sensie, że zebrani właściciele lokali mogą wyjść poza jego zakres i zająć się sprawami w porządku obrad nieuwzględnionymi, w szczególności zaś mogą podjąć uchwały pierwotnie w porządku tym nieprzewidziane [4].
Jak wyjaśnił bowiem Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 31 stycznia 2013 r.:
„ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. DzU z 2000 r., nr 80, poz. 903) nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Konsekwentnie trzeba przyjąć, że właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je” [5].
W przypadku zaś gdy przedmiotem zebrania i podejmowanych w jego trakcie uchwał ma być zmiana we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali tworzących wspólnotę, należy w wysłanym zawiadomieniu koniecznie wskazać treść proponowanych zmian.
Niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli może stanowić podstawę do uchylenie podjętej uchwały przez sąd, o tyle jednak, o ile zostanie wykazane, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść [6].
Przepisy UWL nie regulują w sposób autonomiczny trybu procedowania podczas zebrań członków wspólnoty mieszkaniowej. W związku z tym w doktrynie prawniczej wskazuje się na analogiczne stosowanie procedury, ogólnych zasad i zwyczajów, jakie ugruntowane zostały przez praktykę odnośnie do posiedzeń innych organów kolegialnych. Powyższe zasady dotyczą przede wszystkim wyboru przewodniczącego zebrania czy też protokołowania przebiegu takiego zebrania.
W tych wszystkich wspólnotach mieszkaniowych, w których liczba lokali jest znaczna, zasadnym byłoby także rozważenie możliwości powołania na czas zebrania komisji skrutacyjnej, której zadaniem byłoby przeprowadzenie głosowania właścicieli lokali nad uchwałami oraz prawidłowe obliczenie oddanych przez nich głosów.
Protokół z zebrania właścicieli lokali powinien z kolei obejmować informacje co najmniej o:
treści i oznaczeniu zapadłych uchwał,
liczbie głosów oddanych „za” lub „przeciw” każdej uchwale,
a także oznaczenie i omówienie wniosków oraz innych oświadczeń właścicieli lokali złożonych w toku zebrania.
Załącznikiem do protokołu z zebrania powinna być obligatoryjnie lista obecności właścicieli lokali, pełnomocnictwa udzielone przez nieobecnych właścicieli lokali złożone do protokołu zebrania czy też protokół powołanej komisji skrutacyjnej z liczenia głosów. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 października 2002 r.: „protokołowanie uchwał jest wymaganiem praktycznym w sytuacji, gdy wynik głosowania może być wykazany w razie sporu wszelkimi środkami dowodowymi” [7].
Głosowanie nad uchwałą, stosownie do ustalonych w toku zebrania zasad, może odbyć się zarówno w sposób jawny, jak i tajny. W praktyce głosowanie na zebraniu odbywa się zazwyczaj w sposób jawny poprzez np. podniesienie ręki lub oddanie głosu na kartce do głosowania.
Tryb podejmowania uchwał na zebraniu właścicieli lokali jako tryb podstawowy umożliwia zatem poprzedzenie podjęcia uchwały merytoryczną dyskusją członków wspólnoty zarówno w zakresie dotyczącym samego przedmiotu proponowanej uchwały, jak i (co często zdarza się w praktyce) jej celowości.
Dyskusja taka ułatwia podjęcie ostatecznej decyzji przez właścicieli wahających się jeszcze z oddaniem swojego głosu „za” lub „przeciw” przyjęciu procedowanej uchwały. Umożliwia także zadawanie pytań oraz udzielanie odpowiedzi i wyjaśnień na podniesione w toku zebrania wątpliwości.
Pamiętać jednak należy, że uchwała wiąże nie tylko tych członków wspólnoty, którzy głosowali za jej przyjęciem, lecz także tych, którzy nie brali w ogóle udziału w głosowaniu lub też głosowali przeciwko proponowanej uchwale. Zdarzyć się może, że uchwała taka zostanie podjęta przy uczestnictwie na zebraniu nawet niewielkiej grupy właścicieli lokali lub właściciela dysponującego większością udziałów w nieruchomości wspólnej. Przepisy UWL nie przewidują bowiem wymogu quorum, czyli niezbędnej dla prowadzenia zebrania i podejmowania w jego trakcie skutecznych rozstrzygnięć minimalnej liczby członków wspólnoty, którzy powinni być obecni na zebraniu.
Czytaj też: Rola notariusza >>>
[1] t.j. DzU z 2015 r., poz. 1892 ze zm.
[2] zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 UWL zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL, jest obowiązany zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.
[3] por. art. 30 ust. 1a UWL.
[4] por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 21.12.2012 r., sygn. akt V ACa 564/12.
[5] sygn. akt I ACa 1380/12.
[6] por. art. 25 ust. 1 UWL.
[7] sygn. akt IV CKN 1351/00.
Artykuł pochodzi z: miesięcznika Administrator 6/2017 Zobacz spis treści ≫
protokołowanie zebrania przez notariusza |
tryb indywidualny zbierania głosów |
Pod koniec marca br. Rada Ministrów przyjęła zmiany w zakresie funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Zmiany te dotyczą zarówno struktury wspólnot mieszkaniowych, jak i sposobu zarządzania nieruchomościami. więcej »
Wyświetleń: 16914|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 5971|Ocena: 0.0