Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/nowy-wlasciciel-podwyzsza-czynsz-czy-moge-sie-nie-zgodzic-i-natychmiast-wyprowadzic,493,p.html
Timestamp: 2019-10-21 22:54:21+00:00
Document Index: 114067234

Matched Legal Cases: ['art. 678', 'art. 679', 'art. 692', 'Art. 692', 'art. 8', 'art. 11', 'art. 353']

Anna Sufin • Opublikowane: 2019-03-08
W Kodeksie cywilnym (K.c.) istnieją przepisy regulujące sytuację najemcy w razie zmiany właściciela lokalu (w przypadku zbycia rzeczy najętej; art. 678, art. 679 K.c.). Jednakże przepisów tych nie stosuje się do lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu (art. 692 K.c.). Jak rozumiem, Pan cały czas mieszkała w tym lokalu, zatem objął go Pan w posiadanie już jakiś czas temu. Wobec powyższego te przepisy nie będą stosowane. Podaję jednak ich treść dla szerszego rozumienia problemu:
„Art. 692. Przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu.”
W Pana wypadku nowy właściciel także wstąpił w miejsce zbywcy i obowiązują go wszystkie zapisy z zawartej z Panem umowy. Obowiązuje go także termin wypowiedzenia, ale i stawka czynszu oraz ewentualne zastrzeżenie – gdyby było ono zawarte w umowie – że czynsz nie może być podwyższany. Jednocześnie – ponieważ mamy tu do czynienia z umową najmu lokalu mieszkalnego – regulacje zawarte w umowie nie mogą być sprzeczne z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Tym samym możliwości podwyższenia czynszu są mocno ograniczone przez prawo.
Procedurę i możliwość wprowadzenia podwyżek czynszu reguluje art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów:
4e. Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej »Monitor Polski«.
Właściciel może zatem podwyższyć czynsz, wypowiadając ten dotychczasowy na koniec miesiąca kalendarzowego z terminem wypowiedzenia 3-miesięcznym. Musi to zrobić na piśmie (z własnoręcznym podpisem). Pan może odmówić podwyżki i wtedy umowa rozwiąże się po upływie tego 3-miesięcznego terminu. Do tej pory będzie Pan płacił czynsz w dotychczasowej wysokości.
Wszelkie inne zmiany czynszu mogą być dokonane tylko w drodze porozumienia stron. Takie właśnie porozumienie chce z Panem zawrzeć nowy właściciel. Porozumienie ma to do siebie, że obydwie strony muszą się na nie zgodzić, bo w przeciwnym razie nie dochodzi do skutku. Nie ma nigdy przymusu zawarcia porozumienia – zależy ono od dobrej woli stron. Pan zatem może, ale nie musi, podpisać aneks do umowy zmieniający czynsz. Jeśli Pan tego nie zrobi, do porozumienia nie dojdzie i będzie obowiązywała dotychczasowa stawka czynszu. W takim razie – jeśli wynajmujący nie będzie usatysfakcjonowany – będzie mógł jedynie w trybie przewidzianym w umowie (o ile jest on zgodny z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów) wypowiedzieć umowę. Pan również może ją w tym trybie wypowiedzieć. Nie ma zatem możliwości jednostronnego natychmiastowego wypowiedzenia tylko z racji proponowania aneksu do umowy. Jednakże również w drodze porozumienia stron można rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym. Na to zatem wynajmujący musiałby się zgodzić.
Podsumowując, może Pan nie zgodzić się na podpisanie aneksu do umowy najmu. Nie może Pan wypowiedzieć umowy ze skutkiem natychmiastowym z powodu proponowania podpisania aneksu.
Zmiana (rozwiązanie) umowy na drodze porozumienia stron jest możliwe na podstawie zasady swobody umów z art. 353(1) K.c.
Biuro nieruchomości, od którego wynajmowałem mieszkanie, zwleka z oddaniem kaucji – minął już ponad miesiąc. Oddałem mieszkanie bez uszkodzeń....
Wynajmuję lokal w kamienicy, której właściciel zmarł i obecnie spadkiem po nim (a więc także kamienicą) zarządza kurator spadku wyznaczony...
Wynajmuję pokój na czas określony. Niedawno miało miejsce naruszenie miru domowego przez osoby trzecie, które dostały od wynajmującego klucz i weszły...