Source: http://andrebonfanti.it/it/recupero-seminterrati-fini-abitativi-commerciali-uffici-alberghi
Timestamp: 2019-05-24 02:44:05+00:00
Document Index: 24347591

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'art. 65', 'art. 106', 'art. 3', 'art. 22', 'art. 8', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 12', 'art. 8', 'art. 8']

Recupero di seminterrati a fini abitativi, commerciali, uffici e alberghi | architetto andre bonfanti
Inoltre, la volumetria recuperata (SL - superficie lorda, ex s.l.p.- superficie lorda di pavimento, ovvero la "cubatura" agibile e abitabile) nel seminterrato, non potrà essere trasferita in futuro in altre parti dell'edificio. Ovvero, non sarà possibile traslare SL da un seminterrato recuperato ad un'altra porzione dell'immobile.
Per raggiungere l'altezza di 240 cm (o 270 cm), ove possibile tecnicamente, dovrebbe essere legittimo sia alzare la soletta superiore al seminterrato sia scavare sotto il pavimento del seminterrato. In quest'ultimo caso (scavo), se in presenza di condomìnio, è necessario ottenere il consenso unanime di tutti i condòmini dato che il suolo e sottosuolo su cui sorge l'edificio sono parte comune ai sensi dell'art. 1117 del Codice Civile, salvo che il contrario non risulti dal titolo di proprietà (ovvero che il suolo e sottosuolo del seminterrato siano esplicitamente di proprietà del singolo) 6.
Ai fini del recupero dei seminterrati, a Milano è richiesto l'ottenimento del parere preliminare o nullaosta ATS (ex ASL). Inoltre, in linea generale, nel caso si voglia recuperare i vani o i locali seminterrati ad una destinazione terziario-commerciale per insediarvi una attività lavorativa, è necessario presentare richiesta di deroga alla struttura ATS Milano territorialmente competente, prima dell'inizio dell'attività, ai sensi dell'art. 65 D.Lgs. 81/2008.
Nei casi di recupero dei seminterrati ad uso residenziale, è necessario prestare attenzione ad un requisito importante che viene richiesto e verificato dall'ATS in sede di richiesta di nullaosta: la visione lontana di una persona seduta. Questo requisito, definito nell'art. 106 del R.E., impone che una persona seduta debba potere vedere l'ambiente esterno. Per garantire tale requisito, è sufficiente che il bordo inferiore di almeno una apertura/finestra per ogni locale con permanenza di persone (credo con esclusione dei bagni e dei vani di servizio come ripostigli, dispense e simili) sia ad una quota di 130 cm dal pavimento (vedi il capitolo "Glossario" del R.E., ove tale misura è stabilita nella voce "Visione lontana"). Ciò significa che, in un seminterrato destinato ad abitazione, ogni locale/vano indipendente (separato cioè da porte da altri locali) abbia il pavimento ad un livello non più basso di 130 cm rispetto alle finestre esistenti. Poiché normalmente i seminterrati hanno quote di pavimento significativamente più basse di 130 cm, si può risolvere il problema progettualmente in alcuni modi, tra i quali (non esaustivamente):
alzare una porzione dei singoli locali, con sistemi di arredo a gradonate o con pavimentazioni sopraelelvate, in modo che una porzione di ogni singolo locale si trovi ad una quota di 130 cm dalle finestre. E' importante che questa porzione sia dedicata a zone funzionali per le attività di una abitazione (ad es. un soppalco per studio, oppure una zona pranzo rialzata), ovvero non possono essere delle piccole zone fittiziamente indicate per eludere il requisito del R.E.;
qualora non si possa avere delle porzioni rialzate in ogni singolo locale (ad es. perché non c'è fisicamente spazio, perché non ci starebbero gli arredi, o soprattutto perché non ci sarebbe più l'altezza media ponderale di 270 cm), si può ipotizzare un progetto in cui l'abitazione sia un open space. In tal modo, essendoci un unico spazio (quindi un unico "locale"), il requisito dovrebbe presumersi garantito anche per una sola finestra di questo open space e quindi si può ipotizzare di sopralzare una porzione di questo unico spazio;
a volte, in alcuni specifici casi, è possibile demolire (ove possibile strutturalmente) la parte inferiore delle aperture per abbassarne la quota e portarla a 130 cm dal pavimento interno. Ma sono casi particolari, che richiedono valutazioni sulla possibilità della demolizione e sulla fattibilità di una modifica delle facciate.
In sede di valutazione prelimlinare dell'ATS, saranno poi valutati anche altri parametri e caratteristiche del seminterrato, come ad es. la distanza dal locale rifiuti, la vicinanza del locale caldaia, la distanza dei serramenti dagli edifici prospicienti, la possibilità di infiltrazione dell'acqua dai serramenti posti su marciapiedi e cortili, la presenza di contropareti ventilate, e simili. In mancanza di uno o più di tali parametri, è necessario progettare interventi di adeguamento del seminterrato prima ancora di procedere al recupero, ove possibile. In ogni caso, è possibile chiedere appuntamento presso l'ATS di competenza per chiedere un parere verbale.
Fondamentali anche i requisiti impiantistici. Nel momento in cui il seminterrato debba essere dotato di impianto di riscaldamento autonomo, di acqua calda sanitaria, di fuochi a gas, è necessario che si possano portare gli scarichi dei fumi e delle esalazioni sul tetto (o in facciata ove concesso o per gli impianti che possono derogare l'installazione in facciata). Qualora non ci siano le condizioni per impianti e caldaie a gas, sarà necessario utilizzare impianti alimentati elettricamente (pompe di calore per il riscaldamento, boiler elettrici, fuochi a piastre, etc.).
Tuttavia, disposizioni interne del Comune 14, chiariscono che gli interventi di recupero dei seminterrati sono "in via ordinaria tali da da costituire organismo edilizio o parte dello stesso diverso dal precedente - come da art. 3.1 lettera d) T.U. Edilizia", ovvero sono da qualificare come ristrutturazione, e quindi come interventi onerosi. Ma un ulteriore chiarimento indica che, qualora il recupero avvenga su seminterrato che abbia già SL (ex. s.l.p.), allora l'intervento può andare in regime ex-autorizzatorio, ovvero può essere eseguito con SCIA art. 22 (o PdC) o CILA, a seconda della presenza o meno delle opere strutturali, e quindi può essere qualificato sia come manutenzione straordinaria o come restauro e risanamento conservativo.
Non è ammesso eludere il pagamento del contributo di costruzione mediante frazionamento preventivo per ridurre le dimensioni del seminterrato e ricadere nei limiti di esenzione del pagamento degli oneri. Il Comune ricongiungerà un eventuale successivo recupero del seminterrato al frazionamento precedente, se effettuato dopo l'entrata in vigore della Legge. Qualora, invece, un frazionamento del seminterrato sia stato fatto prima del 14/03/2017 (entrata in vigore della Legge), allora questo non verrà ricongiunto al recupero.
I progetti di recupero dei seminterrati, qualora incidano sull’aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici, anche se non sottoposti a vincolo paesaggistico, sono comunque sottoposti a procedura di esame di impatto paesistico da parte della commissione per il paesaggio, restando invariati gli obblighi imposti da norme ambientali o paesaggistiche nazionali e regionali 15.
Il recupero di seminterrati può essere subordinato al pagamento di alcuni contributi al Comune, che devono essere verificati caso per caso poiché non è detto che siano da corrispondere tutti: gli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria), il contributo sul costo di costruzione (CCC); la monetizzazione per aree per servizi; la monetizzazione per parcheggi.
Gli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) sono dovuti qualora il recupero dei seminterrati configuri anche il recupero di SL, che prevede il pagamento degli oneri. Qualora il semiterrato abbia già permanenza di persone (SL) il Comune potrebbe chiedere una integrazione di oneri rispetto alla destinazione d'uso attuale qualora la qualifica e la tipologia di intervento lo richieda.
Il contributo sul costo di costruzione (CCC) è un contributo pari ad una aliquota (oggi al massimo il 20%) del "costo virtuale di costruzione" del seminterrato, calcolato come prodotto della Superficie Complessiva (grossomodo la superficie utile con alcuni ragguagli) e del costo di costruzione al metro quadro, incrementato di un coefficiente che dipende dalla classe in cui ricade l'immobile nel quale il seminterrato è inserito (il massimo costo al mq è oggi pari a 600,00 euro/mq circa, già compreso del massimo incremento possibile).
Questo contributo è dovuto qualora l'entità e tipologia delle opere faccia ricadere l'intervento nella qualifica di ristrutturazione (che è il caso standard, vedi sopra). Nel caso di recupero di seminterrati che abbiano superficie lorda di pavimento (SL) fino a 200 metri quadrati per uso residenziale e fino a 100 metri quadrati per altri usi, che siano una pertinenza di una unità immobiliare (dimostrabile in base al titolo di proprietà) e che siano collegati direttamente all'unità immobiliare di cui sono pertinenza, il contributo sul costo di costruzione (CCC) di cui prima non è dovuto. Tale contributo non è dovuto qualora il seminterrato da recuperare abbia già SL e possa quindi ricadere in qualifiche non onerose.
Per quanto riguarda la monetizzazione per i servizi (ex standard urbanistici), fatte salve alcune fattispecie particolari 16, il recupero di vani e locali seminterrati, qualora comporti l’incremento del carico urbanistico, è assoggettato al reperimento di aree per servizi. Ove sia dimostrata l’impossibilità del recupero di tali aree, si può procedere alla monetizzazione. In sostanza, normalmente si procede direttamente alla monetizzazione, che è un costo al metro quadro stabilito dal Comune (differente per ogni settore di Milano), da calcolarsi sulla SL della quale si richiede il recupero. Tale costo, a Milano, oscilla da circa 200 euro/mq a circa 1.200 euro/mq in base alla zona di Milano.
Normalmente, il carico urbanistico aumenta per definizione se l'immobile da recuperare non ha permanenza di persone e quindi il recupero si configura come recupero di SL. In tali caso la monetizzazione è dovuta. La monetizzazione non è comunque dovuta per i recuperi di seminterrati fino a 100 mq di superficie lorda 17.
Per quanto riguarda la monetizzazione per i parcheggi, la Legge non cita esplicitamente tale costo, ma il recupero di seminterrato prevede in genere anche il reperimento delle superfici di parcheggio, oppure la loro monetizzazione, in alternativa, qualora non si possa rendere pertinenziale un parcheggio già esistente.
Per il recupero a residenziale, la dotazione prevista è di un posto auto per unità abitativa 18. In alternativa, in mancanza del posto auto, la monetizzazione del parcheggio è pari al costo al metro quadrato di costruzione standard definito dal Comune (oggi pari a circa 400 euro/mq) per la superficie standard di 12,5 mq 19.
Per le altre destinazioni d'uso, terziaria e commerciale, le dotazioni minime di parcheggi (e quindi le rispettive eventuali monetizzazioni) dovrebbero calcolarsi secondo i parametri di cui al P.G.T., Piano delle Regole, art. 8, comma 2, lettere b) e c), fatte salve eventuali diverse interpretazioni del Comune rispetto all'applicabilità alla Legge sul recupero dei seminterrati.
Per il recupero del seminterrato in struttura ricettiva alberghiera, ai fini del calcolo della SL, da utilizzare per i calcoli sopra citati, non sono computati i locali tecnici, i vani ascensori, i vani scala, i corridoi ai piani delle camere, i portici e le logge.
La delibera approvata20 indica le seguenti aree e ambiti di esclusione dell'applicazione della Legge:
nelle zone NAF (centro storico e alcuni nuclei storici in periferia o fuori porta) non è consentito il recupero ad uso residenziale, ad eccezione di locali seminterrati collegati ad unità immobiliari residenziali direttamente soprastanti e che non possono essere funzionalmente disgiunte, purché di superficie non superiore all'unità immobiliare residenziale collegata. Sono invece ammessi i recuperi nel NAF per gli usi terziario e commerciale;
le zone di Milano in classe di fattibilità geologica F3 21 ed F4 22. Per le zone in classe F2 (sostanzialmente tutta Milano a parte le zone indicate in nota per le aree F3 ed F4) la proposta di deliberazione prevede che un tecnico abilitato verifichi che i recuperi dei seminterrati non interagiscano con le acque di prima falda;
le zone di Milano soggette a Direttiva Alluvioni, negli scenari di pericolosità P1, P2 e P3. In sostanza, non è possibile il recupero nelle aree attorno al Fiume Lambro, nelle aree attraversate dal Seveso 23, in parte delle zone attraversate dal Torrente Nirone/Fugone/Merlata/Guisa 24 e in alcune porzioni di aree attraversate dal Torrente Garbogera 25;
14. Disposizione di servizio n. 3/2018
15. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 1, comma 6. Si segnala che la Legge Regionale parla di esame di impatto "paesaggistico", ma a Milano si dovrebbe parlare di impatto "paesistico", che ha una procedura diversa dall'autorizzazione "paesaggistica".
16. Vedi Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 2, comma 5.
17. Vedi Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 2, comma 4, cosi come modificato dalla Legge Regionale 10 agosto 2017 , n. 22, art. 12, comma 1, lettera b.
18. P.G.T. - Piano del Governo del Territorio di Milano, Piano delle Regole, art. 8, comma 2, lettera a.
19. P.G.T. - Piano del Governo del Territorio di Milano, Piano delle Regole, art. 8, comma 2.
20. Comune di Milano - Area Pianificazione Urbanistica Generale - Deliberazione n. 29 del 23/10/2017.
21. Baggio, Muggiano, Romano Bianco, Gratosoglio, parte di Chiesa Rossa, Quintosole, Chiaravalle, Ponte Lambro, Monlué, parte di Forlanini, zona svincolo Linate-Aeroporto, e alcune piccole aree più interne a Milano.
22. Adiacenze fiume Lambro in prossimità di Cimiano e Crescenzago.
23. Quartieri Isola, La Fontana, Maggiolina, Montalbino, Giornalisti, Ca' Granda, Segnano, Niguarda, parte di Bicocca, e fino a Bresso.
24. Zona Expo-Baranzate.
25. A nord di Quarto Oggiaro.
Mercoledì, 14 Marzo 2018 - 12:38
Venerdì, 22 Marzo 2019 - 11:41
Aggiornamento: 7 mesi 2 settimane fa
Data pubblicazione: 15/07/2015 - 13:23