Source: https://it.scribd.com/document/307966085/Acquisto-Asta
Timestamp: 2019-11-18 16:44:55+00:00
Document Index: 166239502

Matched Legal Cases: ['art. 586', 'art. 686', 'art. 2932', 'art. 2645', 'art.\n571', 'art.179']

Guida acquisto asta
SalvaSalva Acquisto-Asta per dopo
Astasemplice "i corti"
Fisco e Diritto - Corte Di Cassazione n 10961 2010
DL83_2015 pdf
Cassciv Ord 6809 2013 Espropriazione e Comunione
Legge 119/2016 (conversione D.L. 59/2016)
Acquisto allasta
n tempi di crisi economica si rimandano gli investimenti pi
rilevanti, spesso i pi importanti per s e per la propria famiglia:
esistono modalit alternative che possono offrire condizioni
anche pi vantaggiose garantendo comunque le tutele
Si pu ricorrere ad esempio alle aste immobiliari, cui Notai e
oggi ancora pi accessibile e garantita con lintroduzione delle
del patrimonio pubblico, con modalit
Non mancano le risposte ai dubbi pi frequenti: ad esempio
se sia possibile o meno usufruire di un mutuo per lacquisto
allasta e come debbano comportarsi i coniugi in regime
Anche questa Guida pu essere richiesta al Consiglio Nazionale
partecipato alla sua realizzazione; sar inoltre consultabile sui
La collana disponibile su iPhone e iPad attraverso
lapplicazione iNotai.
Lasta immobiliare il processo di compravendita
la vendita dellimmobile al migliore offerente.
Lasta immobiliare giudiziaria, nel processo esecutivo o fallimentare, una particolare forma dasta che realizza la vendita forzata di uno o pi beni immobili di propriet della persona fisica o giuridica, detta esecutato, che subisce lespropriazione del bene a causa di debiti insoluti; si tiene presso
Chi ricorre alle aste giudiziarie e perch
Ricorrono allasta immobiliare giudiziaria i creditori
dellesecutato che attraverso la vendita allasta dei beni pignorati desiderano ottenere una liquidit con la quale soddisfare, in tutto o in parte, i propri crediti.
Chi partecipa e perch
(societ o enti), ad eccezione del debitore,
pu partecipare allasta immobiliare
mediante lofferta di una somma di denaro
per aggiudicarsi la propriet dellimmobile
messo allasta.
Partecipa allasta giudiziaria colui che intende
Pu essere conveniente perch ci si pu aggiudicare un immobile a un prezzo inferiore talvolta anche molto inferiore
ogni volta che unasta va deserta, ossia quando il bene immobile non viene aggiudicato, esso verr rimesso allasta a distanza
Lasta anche una modalit di acquisto
trasparente poich la perizia, ossia
la fotografia dello stato e delle condizioni
del bene, sempre visionabile; inoltre,
al momento del trasferimento della propriet
il giudice delle esecuzioni ordiner che le
ipoteche e i pignoramenti siano cancellati, cos
che laggiudicatario otterr la propriet
Non tutti i gravami
il decreto di trasferimento con il quale trasferisce allaggiudicatario la
propriet del bene espropriato, e ordina (ex art. 586 c.p.c.) che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie (sia precedenti sia successive al pignoramento), nonch il sequestro conservativo convertitosi in pignoramento (ex art. 686 c.p.c.).
bene quali: i diritti parziali come usufrutto o abitazione, i fondi patrimoniali, i sequestri penali, i sequestri giudiziari, le domande giudiziali, le trascrizioni di preliminari, le domande per lesecuzione specifica
dellobbligo a contrarre (ex art. 2932 c.c.), gli atti di destinazione (di cui
allart. 2645 ter c.c.); il giudice delle esecuzioni non pu disporre
la cancellazione con il decreto di trasferimento e sar necessario un provvedimento del giudice competente.
Il prezzo base di vendita dellimmobile stabilito da un perito nominato dal giudice allo scopo di stimare il valore
del bene, con riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale. La perizia contiene i dati descrittivi dellimmobile, ossia:
-	lidentificazione catastale;
esempio opere abusive), loro sanabilit e relativi costi;
-	vincoli, servit, esistenza di debiti verso il condominio e loro
entit.
Nella perizia viene altres specificato se limmobile libero oppure occupato dal proprietario esecutato o da terzi, e a quale titolo (ad esempio contratto di locazione, comodato).
La perizia disponibile per la consultazione
lasta immobiliare pubblicizzata su siti internet
dedicati, la perizia pu essere consultata anche
online, insieme allavviso dasta.
La perizia costituisce parte integrante dellordinanza di
Lordinanza di vendita
Il giudice delle esecuzioni con lordinanza di vendita stabilisce
le condizioni e i termini della vendita allasta, ovvero:
-	i termini e le modalit del deposito della cauzione;
-	ludienza per la gara tra gli offerenti;
residuo prezzo (il prezzo di aggiudicazione detratta la cauzione gi versata).
Il custode giudiziario colui al quale il giudice delle esecuzioni affida lincarico di conservare, amministrare e gestire il
bene pignorato in sostituzione del debitore esecutato. Lamministrazione del bene pignorato comporta per il custode lobbligo di curarne gli aspetti di natura patrimoniale, tra i quali lincasso dei canoni di locazione. Al custode giudiziario spetta inoltre promuovere la risoluzione delleventuale contratto di locazione in corso.
a unasta immobiliare pu rivolgersi al custode
Lavviso di vendita (o avviso dasta)
Lavviso di vendita, o dasta, un documento pubblico redatto dal cancelliere, dal notaio o dal professionista delegato, contenente la notizia dellordine di vendita emesso dal giudice.
Lavviso contiene:
-	lindicazione del bene posto in vendita;
-	la data, lora e il luogo dellasta;
-	le modalit di vendita;
-	il sito internet sul quale pubblicata la relazione di stima.
dato obbligatoriamente avviso della vendita allasta di
- laffissione per almeno tre giorni continuativi allalbo del tribunale presso il quale si svolge il procedimento esecutivo;
- una o pi pubblicazioni sui quotidiani di informazione locale di maggiore diffusione nella zona interessata, oppure,
www.tribunale.roma.it, www.tribunalenapoli.it, www.tribunalepalermo.net) possibile accedere al portale delle vendite giudiziarie dove sono pubblicizzati gli immobili in asta, ed effettuare la ricerca dei lotti immobiliari impostando vari parametri.
Alle forme di pubblicit obbligatorie se ne possono aggiungere
alcune facoltative, quali: pubblicit radiofonica, televisiva, mediante volantinaggi, affissioni, o pubblicazioni specializzate e
La pubblicit riporter le notizie contenute nellavviso di
Lesperimento dasta, ossia la realizzazione
della vendita allasta, si tiene nel giorno
e nellora indicati nellavviso dasta
ed necessariamente preceduto dal deposito
nellavviso.
Nellasta senza incanto lofferente presenta la propria offerta
in busta chiusa e il prezzo non pu comunque essere inferiore
al prezzo base indicato nellavviso dasta. Nel caso di presenza
di pi offerte limmobile non viene aggiudicato allofferta con
prezzo pi elevato, bens si indice una gara tra tutti i partecipanti a partire dal prezzo pi alto, con rilancio minimo.
Lasta con incanto una particolare modalit di attuazione
della vendita nellespropriazione forzata, consistente in una
Le notizie sugli immobili la cui asta di vendita in corso sono reperibili secondo le modalit specificate pi sopra, nel paragrafo
I documenti visionabili per verificare linteresse alla partecipazione a una gara dasta sono:
lavviso di vendita, che contiene gli estremi per lindividuazione dellimmobile oggetto della vendita, il suo valore,
nonch ogni altra indicazione gi contenuta nella perizia e
la perizia di stima, che costituisce parte integrante del
Limmobile oggetto di vendita pu essere
Ogni partecipante dovr presentare, nel luogo e nei giorni indicati nellavviso di vendita, unofferta in busta chiusa e senza
segni di riconoscimento, contenente lindicazione del prezzo offerto e una cauzione pari al 10% di questultimo, unitamente a copia dei documenti richiesti dal bando di vendita
cui dovr esser fatto riferimento.
Ogni partecipante dovr presentare, nel luogo e nei giorni
indicati dallavviso di vendita, domanda in carta legale, una
cauzione dellammontare indicato nellavviso unitamente a
Ogni partecipante alla vendita dovr presentarsi nel luogo e
nei giorni indicati dallavviso di vendita. In caso di presentazione di una sola offerta aumentata di 1/5 si procede allaggiudicazione. Si procede allaggiudicazione anche in presenza di una sola offerta pari al prezzo base, salvo il dissenso del
creditore procedente presente in aula. In caso di pi offerenti, si terr una gara tra gli stessi partendo dallofferta pi alta;
lammontare del rilancio minimo obbligatorio viene indicato
nellavviso dasta. Presentata lofferta, la stessa non pu essere ritirata; in caso di gara, se lofferente non si presenta laggiudicazione sar a favore dellofferta pi alta.
Ogni partecipante allincanto dovr presentarsi nel luogo e
nei giorni indicati dallavviso di vendita, e proporre offerte in
cui ammontare specificato nellavviso dasta.
Se lofferente non partecipa allincanto personalmente o
a mezzo di un procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo (non si presenta o ritira lofferta in asta prima
che si apra la gara con il rilancio minimo obbligatorio), la cauzione verr restituita solo nella misura dei 9/10 dellintero; la restante parte (1/10) trattenuta come somma sanzionatoria, quale deterrente contro eventuali azioni di disturbo.
Nella vendita con incanto (dal tardo latino in quantum ossia a
quanto riferito al valore dellofferta) si realizza immediatamente una
minuti dallultima offerta, senza che ne segua unaltra maggiore (art.
571 c.p.c.), identificando cos laggiudicatario provvisorio. Le offerte
non sono efficaci se non superano il prezzo base dasta o lofferta precedente nella misura indicata nellordinanza di vendita. Ogni offerente non pi tenuto al mantenimento della sua offerta nel momento
in cui essa viene superata da unaltra, anche se poi questa viene dichiarata nulla.
Vendita in busta chiusa
Nella vendita in busta chiusa laggiudicazione sempre
Nella vendita con incanto laggiudicazione provvisoria,
soggetta allaumento di 1/5 (in proposito si rimanda al prossimo paragrafo), da effettuarsi nei dieci giorni successivi allasta.
Decorso tale termine laggiudicazione diviene definitiva.
Entro 10 giorni dalla chiusura della vendita con incanto pu
essere presentata unofferta aumentata di 1/5 del prezzo di aggiudicazione del precedente incanto.
la regolarit dellofferta in aumento di 1/5, indice una nuova gara
sullultimo prezzo; la gara si terr esclusivamente fra laggiudica-
tario provvisorio, lofferente in aumento di 1/5 e i partecipanti alla
precedente vendita che, informati dellavvenuto deposito dellofferta in aumento, abbiano manifestato lintenzione di partecipare
Laggiudicatario definitivo deve versare il prezzo di aggiudicazione, detratta la cauzione versata, entro il termine e con le
modalit indicate nellavviso di vendita.
I partecipanti allasta possono richiedere
prezzo, dovr essere perfezionato il contratto
di finanziamento previsto dalla legge, cio un
mutuo di scopo per lacquisto del bene
La stipula del contratto di mutuo e liscrizione dellipoteca di primo grado a favore dellistituto di credito mutuante avverranno
contestualmente allemissione del decreto di trasferimento.
stata definita tra lAssociazione Bancaria Italiana e i Tribunali una Convenzione per lerogazione dei mutui agli aggiudicatari, in virt
della quale la stipula dellatto di mutuo con concessione dellipoteca
avviene contestualmente al decreto di trasferimento. Il mutuo convenzionato facilita la partecipazione alle aste giudiziarie di tutti coloro
che non dispongono immediatamente della liquidit necessaria.
Nei bandi di vendita prevista la possibilit di ottenere mutui ipotecari agevolati per una somma pari al 70-80% del valore di stima, o del
prezzo di aggiudicazione se di importo inferiore rispetto al primo; laggiudicatario dovr provvedere al versamento del saldo nel termine di
permettere alla banca mutuante lespletamento delle relative formalit. Lelenco delle banche aderenti alla convenzione pubblicato sul sito
www3.abi.it/AsteImm/ ed suscettibile di aggiornamento, perch
qualsiasi istituto bancario pu decidere di aderire alla convenzione.
Gli interessati possono rivolgersi agli istituti bancari preferibilmente gi prima dellaggiudicazione. Una volta avvenuta, la
banca si metter in contatto con il notaio scelto dallaggiudicatario
per la stipula del contratto di mutuo; tuttavia, se il professionista delegato alla procedura un notaio, di norma sar lui a procedere alla stipula dellatto, che avverr contestualmente allemissione del decreto
di trasferimento da parte del giudice delle esecuzioni. Questultimo
firmer il decreto a fronte della consegna di:
- un secondo assegno circolare sempre intestato al professionista delegato a copertura del fondo spese (ovvero imposte e altri oneri).
Se limporto del mutuo erogato non copre lintero ammontare del saldo
di aggiudicazione, laggiudicatario dovr consegnare al professionista
delegato un ulteriore assegno circolare (sempre a lui intestato) per la cifra residua. Il notaio rogante provveder poi alla trascrizione del decreto
di trasferimento e alla contestuale iscrizione dellipoteca. Lonorario per
la stipula dellatto di mutuo, non essendo a carico della procedura, verr
corrisposto direttamente dallaggiudicatario al notaio rogante.
Il decreto di trasferimento un atto
trasferisce allaggiudicatario il bene
espropriato. Contiene inoltre lingiunzione
al debitore e al custode di rilasciare limmobile
Riporta la descrizione contenuta nellordinanza che dispone la
assunti volontariamente dallaggiudicatario.
Le aste immobiliari nellambito
comunque opportuno prestarvi attenzione, date le gravi
esclusione dallasta).
Perch si ricorre alla procedura dasta
Si utilizza la procedura dasta quando lo Stato o lente pubblico,
pi le esigenze alle quali era destinato, decide di venderlo per
ricavarne denaro da investire in altri settori dinteresse
Le aste immobiliari nellambito della dismissione
Perch partecipare a unasta immobiliare
Le aste dismissive vengono preferite allacquisto di un immobile nel libero mercato per motivi diversi, che possono essere:
di tipo economico: il prezzo di partenza di solito inferiore al prezzo di mercato e la possibilit di scelta molto ampia dato lelevato numero degli immobili oggetto di
di sicurezza: i beni sono di solito immuni da pesi o ipoteche, data la specificit del proprietario-venditore (lo Stato o
di trasparenza: la gara aperta a tutti gli interessati che
concorrono allacquisto a parit di condizioni, di trattamento e di regole; di norma non sono previste posizioni di privilegio o di trattamento preferenziale. Lo svolgimento delle aste, essendo vincolato al rispetto di una
procedura predeterminata di cui tutti i potenziali acquirenti possono preventivamente essere a conoscenza, riduce al minimo la possibilit di fenomeni di corruzione,
di chiarezza dellinformazione: le aste sono pubblicizzate su quotidiani e siti web. La documentazione che riguarda gli immobili, preventivamente verificata ed eventualmente completata dal notaio incaricato, a disposizione degli interessati che possono controllare anticipatamente lo stato di fatto e di diritto di ci che vanno ad
di semplificazione commerciale: rispetto agli acquisti da
in quanto, di solito, permettono allacquirente di presentare delle domande di sanatoria nel caso in cui sussistano delle difformit dellimmobile acquistato rispetto alloriginario
La Pubblica Amministrazione (Stato o ente pubblico), stabiliti gli immobili che opportuno dismettere, ne redige
lelenco e quindi effettua la valutazione di ognuno fissando sia il corrispettivo minimo che disposta ad accettare, sia il
prezzo base dasta. Contemporaneamente sceglie con lausilio
dei Consigli Notarili competenti i notai incaricati di verificare la
documentazione delle singole unit immobiliari e di svolgere la
procedura dasta.
- le modalit di visione dellimmobile e il suo stato (se libero o
- le modalit per laccesso alla documentazione presso la Pubblica Amministrazione o presso un sito indicato dalla stessa;
- le condizioni di vendita (il prezzo base dasta, gli importi
minimi dellaumento, le modalit di versamento del prezzo, altro);
- la data di ciascunasta;
- le modalit di partecipazione.
Lavviso dasta viene quindi pubblicizzato tramite:
- altre forme di opportuna pubblicit
Priorit agli inquilini
Prima di iniziare la vera e propria fase dasta, la Pubblica Amministrazione, nei casi previsti dalla legge, rivolge lofferta di acquisto agli inquilini i quali, se in possesso di determinati requisiti, possono procedere allacquisto a condizioni privilegiate.
Lavviso dasta e la pubblicit
Se nessun inquilino manifesta la volont di acquistare e il notaio garantisce la completezza della documentazione, si procede
alla redazione di un avviso dasta contenente:
- lelenco degli immobili da vendere, ciascuno indicato con un
Le fasi dellasta
Coloro che sono interessati a partecipare alla fase delle offerte segrete, una volta individuato nellavviso dasta limmobile che intendono acquistare, presentano unofferta
disposti a versare. Tale somma deve, di norma, essere dimporto pari o superiore al prezzo base indicato nellavviso. Lofferta deve essere accompagnata da una cauzione a garanzia, normalmente pari al 10% del prezzo base dasta.
Lofferta segreta deve riferirsi a singoli immobili e deve essere
consegnata nel luogo, negli orari e nel giorno indicati nellavviso dasta al notaio incaricato anche a mezzo di delegato
in un plico chiuso, indirizzato allente venditore e controfirmato
dallofferente.
Nel plico devono essere inseriti i documenti richiesti con le modalit di redazione previste da ciascun disciplinare; in particolare, devono essere allegati:
-	la domanda di partecipazione sottoscritta dallofferente;
-	la prova dellavvenuta costituzione della cauzione, di solito
-	lofferta economica pari o superiore al prezzo base dasta
inserita in busta chiusa, con lindicazione dellimmobile cui si
-	una copia di un valido documento didentit dellofferente,
-	se lofferente una societ, la documentazione comprovante i poteri di firma e i documenti didentit del rappresentante legale;
-	se lofferta presentata da un procuratore dellofferente, la
-	non possono essere presentate pi offerte segrete per lo
-	di norma non pu essere presentata ununica offerta complessiva per pi immobili;
(con lobbligo di dichiararne le generalit nei tre giorni successivi alleventuale aggiudicazione);
-	possono essere presentate offerte separate per pi immobili.
Il notaio incaricato provvede alla numerazione e alla registrazione dei plichi, del giorno e dellora della ricezione.
Lapertura dei plichi
Nel giorno stabilito nellavviso dasta il notaio incaricato, alla
presenza degli offerenti, procede quindi allapertura dei plichi contenenti le offerte segrete, verificando la completezza e la conformit della documentazione alle disposizioni
Conclusa loperazione di verifica, previa verbalizzazione
dellesclusione delle offerte non conformi alle norme procedurali, il notaio redige la graduatoria delle offerte segrete valide e quindi, secondo quanto stabilito nel disciplinare
-	allaggiudicazione dellimmobile alla persona che ha gi
presentato lofferta pi elevata, restituendo la cauzione agli
-	vi siano pi offerte e il disciplinare non preveda laggiudicazione alla pi alta, ma la competizione fra le pi
-	il disciplinare preveda laggiudicazione allofferta pi
alta, ma siano state presentate offerte pi alte dello
rispetto allofferta segreta pi elevata, con rialzi minimi e
nei tempi fissati nellavviso dasta.
Decorso inutilmente il termine per un ulteriore aumento, laggiudicazione sar verbalizzata dal notaio a favore del soggetto
che presenta lultima offerta palese pi alta.
alla fase delle offerte residuali che si caratterizza per la presentazione di offerte dacquisto con relative cauzioni, per un numero massimo prestabilito dallofferente di immobili inseriti nel
medesimo avviso dasta, per un importo pari o ridotto rispetto
al prezzo base dasta a seconda di quanto stabilito nel disciplinare. Gli interessati, nello stesso periodo di presentazione delle
gli orari e nel giorno indicati nellavviso dasta, un plico contenente la documentazione richiesta. In particolare nel plico devono essere inseriti:
-	i documenti didentit e la giustificazione dei poteri di rappresentanza come per le offerte segrete;
-	la domanda di partecipazione allasta residuale;
-	la prova dellavvenuta costituzione della cauzione;
-	la lista degli immobili per i quali si intende partecipare allasta,
inserita in una busta sigillata e, di solito, controfirmata dallofferente.
Il tutto secondo le modalit di redazione e di intestazione fissate nel disciplinare.
Nel giorno e nellora fissati dallavviso dasta, dopo lapertura dei plichi e dopo aver ricevuto la comunicazione dellesito
le liste degli immobili che sono stati, nello stesso giorno, oggetto dellasta.
degli immobili compilati dagli offerenti, il notaio redige un verbale con cui d atto inoltre:
stata presentata alcuna offerta, n segreta n residuale;
-	dellaggiudicazione di ciascun lotto in cui risulti ununica
-	dello svolgimento di una gara con offerte in aumento
come nella fase delle offerte palesi tra i soggetti che han-
no presentato unofferta residuale per lo stesso immobile e
quindi dellaggiudicazione allofferta pi elevata.
Con laggiudicazione, in qualunque fase essa si verifichi delle offerte segrete, palesi o residuali laggiudicatario assume lobbligo di versare il prezzo offerto secondo le modalit del disciplinare e quindi di stipulare, nei termini fissati nel medesimo disciplinare, latto notarile di compravendita
Modalit di versamento del prezzo
Il prezzo di aggiudicazione pu essere versato al venditore mediante
parte dellacquirente, di assegni circolari non trasferibili, di ammontare pari al saldo dellimporto di aggiudicazione, con imputazione di
quanto gi versato a titolo di cauzione. In ogni caso per il saldo di aggiudicazione si pu ricorrere a un mutuo bancario.
Latto di trasferimento stipulato di norma dal notaio
che ha curato le singole aste al quale laggiudicatario versa
le imposte e le spese e chieder gli opportuni consigli e suggerimenti (ad esempio sullopportunit di richiedere le agevolazioni
in modalit telematica, adattando
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha realizzato, in collaborazione con la societ Notartel S.p.a., un sistema informatico in grado di gestire lasta telematica con le maggiori garanzie in termini di sicurezza.
Il Notariato italiano si gi dotato di:
- una rete intranet che collega, con modalit sicure, tutti i notai italiani uniformemente distribuiti sul territorio nazionale;
Management), in grado di identificare con modalit sicure i
- un sistema di conservazione a norma di documenti elettronici, in grado di assicurarne oltre alla conservazione in luogo sicuro, anche lesibizione e il mantenimento della validit
il notaio banditore e i notai periferici
nel bando dasta e presenti su tutto il territorio
Nellasta telematica il notaio svolge una funzione di intermediario qualificato che da un lato in grado di rendere comprensibili
le nozioni tecnico-giuridiche al partecipante allasta, verifican-
done la volont, e dallaltro in grado di identificare in maniera
certa il partecipante sia prima che durante la fase dellincanto,
evitando pericoli di turbativa dasta ed eseguendo anche i controlli previsti dalla normativa in materia di antiriciclaggio.
immediatamente fruibile dalla generalit
Per realizzare tutto ci, accanto alla figura del gestore centrale
del sistema (Notartel), e del notaio banditore, stata prevista la
figura del notaio periferico, il cui compito quello di fungere da
terminale della rete, per consentire laccesso in modalit sicura
allofferente da remoto.
Chi ricorre alle aste telematiche e perch
Ricorrono allasta telematica i soggetti che intendono vendere
allasta beni immobili o aziende che abbiano un mercato ultralocale o nazionale.
Come nel caso delle aste tradizionali, ad eccezione del debitore (solo per le aste giudiziarie) pu partecipare allasta
telematica qualsiasi persona fisica o giuridica (societ o
enti), che voglia aggiudicarsi la propriet dellimmobile messo
allasta mediante lofferta di una somma di denaro, preferendo
La procedura telematica sicura perch si mantengono inalterate le garanzie di:
responsabilit del notaio;
verifica della validit delle offerte;
commerciabilit dei beni;
Lasta notarile telematica offre inoltre garanzie tali da escludere:
- la turbativa dasta con false offerte;
- linterposizione fittizia di soggetti che non vogliono apparire
o non possono partecipare allasta.
Infine, rispetto allasta tradizionale, lasta telematica presenta altri indubbi vantaggi per chi partecipa, il quale:
- non deve territorialmente spostarsi per presentare lofferta;
- non subisce la pressione psicologica dovuta alla presenza fisica di altri partecipanti alla fase dellincanto.
lofferente: colui che partecipa allasta con unofferta;
lintermediario: il notaio banditore e periferico in
grado di effettuare unautenticazione forte sul sistema
informatico che gestisce lasta, e che garantisce lidentit di
uno o pi offerenti nonch la validit delle offerte;
Il sistema informatico qualificato per la gestione
delle aste (gestore centrale). Consiste in unapplicazione informatica operante su server connessi in rete intranet, dotati di un sistema di controllo degli accessi e autenticazione forte, gestito da un provider qualificato in
- la capacit di operare con moneta elettronica gestita dal
La rete intranet collega con modalit sicure tutti i notai italiani, uniformemente distribuiti sul territorio nazionale. Il sistema controlla gli accessi di coloro che si autenticano, verificandone i ruoli; conserva i documenti elettronici, ne garantisce lesibizione e il mantenimento della validit giuridica nel
Nellasta immobiliare telematica le offerte in busta chiusa
Il sistema di aste telematiche garantisce sessioni dasta sicure
e riservate; realizzato in modo da poter essere utilizzato da
con linformatica.
nel bando dasta presso i quali si recano
fisicamente i partecipanti allasta hanno
la validit delle offerte, trasmettere le offerte
Le offerte possono essere presentate in formato elettronico con laiuto del notaio periferico, oppure nel tradizionale formato cartaceo e spedite al notaio banditore con posta ordinaria.
Il giorno della gara, il notaio banditore apre le buste contenenti le offerte cartacee alla presenza dei partecipanti che le hanno presentate, e scarica dal sistema elettronico le offerte digitali; quindi d inizio alla gara di incanto, alla quale possono partecipare sia gli offerenti che fisicamente si trovano negli
Fase della costituzione del lotto immobiliare
Il notaio banditore inserisce i dati relativi allimmobile messo allasta e i documenti pertinenti; viene cos creato il lotto
dasta, con la possibilit di inserire la documentazione che ne
certifica lo stato, nonch di accesso alla medesima da parte
Fase delle offerte segrete
Lofferente versa la cauzione nelle modalit previste
dallavviso dasta; si reca da un qualsiasi notaio sul territorio nazionale, che verifica la costituzione della cauzione
e lo assiste nella predisposizione dellofferta digitale, che
Una volta che stata depositata, lofferta non pu essere ritirata e decade se la vendita si conclude con laggiudicazione
Il notaio periferico trasmette al sistema informatico lofferta digitale cifrata. Il gestore centrale, nel giorno e nellora
stabiliti dal bando dasta per la gara, rimosso il primo livello di segretezza (prima cifratura), mette a disposizione
del notaio banditore lofferta munita solo della seconda
dellofferta.
Nel caso di presenza di pi offerte limmobile non viene
aggiudicato allofferta con prezzo pi elevato, bens si apre
pi alto, con rilancio minimo.
Il notaio banditore apre la seduta dasta, procede allapertura
nel sistema e, in caso di asta senza incanto, dichiara aggiudicato il lotto al migliore offerente, oppure d inizio alla fase
dellincanto.
Fase dellincanto
Il notaio banditore apre la seduta dasta, consentendo ai notai periferici di collegarsi al sistema.
verbale dasta.
Tutta la documentazione relativa allasta viene trasmessa al sistema di conservazione a norma del Notariato, che ne garantisce il mantenimento e lesibizione in un momento successivo.
Il trasferimento dellimmobile
Laggiudicatario diventa titolare del bene oggetto dellasta
con lemissione del provvedimento da parte del giudice (aste
giudiziarie) o con la stipula dellatto di compravendita (aste
dismissive). In questo caso latto, di norma, viene stipulato
presso il quale stata presentata lofferta.
Quanto costa partecipare allasta notarile
Lofferente non deve essere dotato di nessun dispositivo per la
partecipazione allasta, e deve solo corrispondere il compenso
nel ricevimento dellofferta e per la partecipazione alleventuale
Il cittadino potr chiedere al notaio unindicazione preventiva
di acquisti allasta sono le stesse previste
Le domande pi frequenti (faq)
possibile, una volta aggiudicato limmobile allasta, farlo intestare ad altra persona nel decreto di trasferimento
No, il soggetto che ha partecipato personalmente allasta sar il
medesimo al quale limmobile aggiudicato sar trasferito. Lunico
modo per consentire il trasferimento dellimmobile ad altra persona partecipare per conto della stessa tramite procura speciale
notarile, da allegare alla domanda di partecipazione allincanto.
I coniugi in comunione legale dei beni hanno lobbligo di
partecipare insieme allasta? E come possibile evitare
che lacquisto di un immobile allasta da parte di un coniuge in tale regime patrimoniale cada automaticamente in comunione?
Per i coniugi in comunione dei beni sufficiente che uno dei
due depositi la domanda di partecipazione e si presenti allasta:
limmobile eventualmente aggiudicato entrer automaticamente in comunione. Nel caso si voglia invece evitare questo,
il coniuge che vorr risultare esclusivo titolare del bene dovr
partecipare singolarmente alla gara, precisando nella domanda che esso non cadr in comunione riservandosi di produrre, in caso di aggiudicazione, idonea dichiarazione resa ai sensi
dellart.179 c.c. stipulata con atto notarile.
acquistati allasta?
Di norma, lentit di spese e di onorari oscilla tra il 10% e il 15%
cos la restituzione allacquirente di un residuo limitato della
sul prezzo di aggiudicazione, poich la norma sul prezzo valore
(vedi Guida Prezzo-Valore, i vantaggi della trasparenza nelle
vendite immobiliari della medesima collana) non si applica alle
possibile usufruire delle agevolazioni per lacquisto
S, a condizione che la volont di usufruirne sia tempestivamente espressa gi in sede di asta o meglio al termine della stessa.
delegato nel momento in cui esso effettuer latto di deposito
Che cosa succede se limmobile pignorato occupato da
allacquirente allasta, salvo che non siano autorizzati dal giudice
contratto daffitto e, se essa supera i 9 anni, non opponibile oltre tale termine se non debitamente trascritto.
possibile usufruire di un mutuo per lacquisto di una
casa allasta?
S. La stipula del contratto di mutuo sar contestuale allemissione del decreto di trasferimento e sullimmobile acquistato verr
Cosa accade inoltre se lofferta presentata in giorni o orari diversi da quelli stabiliti nellavviso dasta?
allasta per conto del soggetto che ha dato la procura, a favore del quale sar aggiudicato il bene.
Allasta, infine, possibile partecipare anche dando mandato a un avvocato, il quale pu fare offerte per persona da
nominare. Lavvocato nei tre giorni successivi allasta dovr
persona per la quale ha fatto lofferta, alla quale sar aggiudicato il bene.
necessario che gli offerenti siano presenti allapertura
opportuno essere presenti per evitare di perdere loccasione
di partecipare allasta con aumento, o di avere notizia dellaggiudicazione di un immobile con il conseguente obbligo di versamento del corrispettivo e delle spese.
A cosa serve lindicazione da parte dellofferente del numero massimo di immobili nellofferta residuale?
necessaria per porre un limite al diritto e allobbligo di
acquisto da parte dellofferente stesso: infatti nel momento in cui si aggiudica un numero di immobili pari a quello
possibile che partecipi allasta persona diversa dallofferente?
Di solito lofferente partecipa allasta di persona.
possibile altres partecipare allasta tramite procuratore
speciale autorizzato con procura notarile, da allegare alla domanda di partecipazione. Il procuratore speciale parteciper
Ecco alcune indicazioni pratiche utili per la corretta partecipazione allasta: consigliabile rivolgersi per ogni dubbio alla
Anche se con lacquisto allasta possibile aggiudicarsi un
immobile a un prezzo molto inferiore rispetto al suo valore di mercato, necessario non dare per scontato che
limporto di aggiudicazione sia sempre conveniente.
opportuno considerare se si abbia o meno urgenza di
disporre dellimmobile: i tempi per ottenerne leffettiva
disponibilit non sono sempre prevedibili.
molto importante prendere visione dellavviso di vendita, della relazione di stima, delle planimetrie, delle fotografie e di tutti i documenti pubblicati su appositi siti
web almeno 45 giorni prima dellasta.
Lelenco dei siti abilitati dal Ministero della Giustizia oltre
ai portali dei tribunali disponibile sul sito del Ministero
cancellati e quelli che resteranno a carico dellacquirente:
perci importante saper interpretare ogni informazione
indispensabile visitare limmobile prima dellasta con
lausilio del custode nominato dal giudice delle esecuzioni, anche per rendersi conto di persona di aspetti
le condizioni dellimmobile potrebbero essere peggiori rispetto a quelle descritte dalla perizia o riscontrate personalmente durante la visita.
Prima di partecipare allasta opportuno decidere quanto
si disposti a spendere per lacquisto, per non correre il rischio di farsi trascinare dallemotivit ed esporsi pi del dovuto.Partecipare a unasta richiede, dunque, calma e razionalit: prima di affrontare un acquisto sarebbe raccomandabile assistere a qualche vendita per capire come si svolge.
Sempre prima di prendere parte allasta, consigliabile
informarsi sullimporto delle spese che devono essere sostenute oltre al prezzo di aggiudicazione (imposta di registro o IVA, spese condominiali pendenti, eventuali onorari professionali per il trasferimento).
Attenzione alle modalit di pagamento
Chi acquista allasta deve poter disporre velocemente di
tempo, tenendo conto che potrebbero esserci delle difficolt nellistruire la pratica. Esistono istituti di credito convenzionati con i tribunali, ma necessario informarsi attentamente sui relativi costi.
imposte sono calcolate sul prezzo di aggiudicazione, poich la norma sul prezzo valore non si applica alle procedure esecutive e concorsuali. La volont di usufruire delle agevolazioni fiscali deve essere espressa gi in sede di
Disponibilit: attenzione agli immobili occupati
esecuzioni costituisce titolo esecutivo e consente limmediato rilascio dellimmobile. Tuttavia in caso di difficolt
ad esempio se un immobile occupato senza regolare
contratto di affitto, o da inquilino moroso il nuovo proprietario dovr provvedere a proprie spese a eseguire lo
sfratto, rivolgendosi a un legale che proceder allimmediata liberazione tramite ufficiale giudiziario.
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