Source: https://www.blp-recht.de/tag/vermieter
Timestamp: 2019-02-21 10:07:40
Document Index: 272875284

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 573', 'BGH', '§ 328', 'BGH', '§ 566', '§ 551', '§ 551', '§ 262', '§ 551', '§ 812', '§ 551', '§ 551', '§ 551', '§ 551', 'BGH']

Vermieter Archive - BLP - Bauer & Partner mbB
Aktuelles, Allgemeines, Immobilienrecht, Mietrecht, Zivilrecht BGH, Bundesgerichtshof, Kaufvertrag, Kündigung, Mieter, Mietrecht, Mietvertrag, Vermieter, Wohnrecht Apollonia Stuhldreier
Erstaunlich, was man so alles übernehmen kann!
Unzählige Kaufverträge über Immobilien werden jährlich abgeschlossen. Dabei sind die Beweggründe manchmal, das Objekt danach selbst zu bewohnen, aber oft auch, die Immobilie als Kapitalanlage zu nutzen und deshalb dauerhaft zu vermieten.
Denkbar ist natürlich auch eine Kombination dieser Gründe, da die Immobilie erst vermietet werden soll, aber vielleicht später selbst oder durch Kinder genutzt werden könnte. Genau dann kann sich aber ein Problem ergeben, denn nicht jede Konsequenz wird vielleicht beim Kauf der Immobilie bedacht. Mit einer solchen Thematik durfte sich nun der BGH beschäftigen.
Die Kläger schlossen einen Kaufvertrag über ein Haus ab, welches zum Zeitpunkt des Kaufes teilweise vermietet war. Die Beklagten waren die Mieter des Objektes und bewohnten dieses schon seit 1981.
Die Kläger kündigten im Jahr 2015 das Mietverhältnis gemäß § 573a Abs. 1 S. 1 BGB. Dies ist eine besondere Kündigungsmöglichkeit für Fälle, in denen Vermieter und Mieter zusammen in einem Haus leben und dort insgesamt nur zwei Wohnungen bestehen. In solchen Spezialfällen sieht das Gesetz eine leichtere Kündigungsoption für Vermieter vor. Immerhin können durch das enge Zusammenleben oft unnötige Spannungen auftreten. Ein Kündigungsgrund ist dabei nicht erforderlich, dafür ist die Frist der Kündigung um drei Monate verlängert.
Die Beklagten verweigerten die Räumung.
Denn im Kaufvertrag war eine Regelung enthalten, die wie folgt lautete:
Es kam wie es kommen musste. Die Kläger klagten auf Räumung des Objektes. In erster Instanz vor dem Amtsgericht Bochum und in zweiter Instanz vorm Landgericht Bochum hatte die Klage keinen Erfolg.
Sie ließen deshalb in der Revision die Sache vom Bundesgerichtshof entscheiden.
Doch auch der BGH sah keine Erfolgsaussichten in der Klage.
Die Regelung im Kaufvertrag sei ein sogenannter echter Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB). Dadurch erhielten die Mieter eigene Rechte gegenüber den Käufern als neuen Vermietern. Das sei am Wortlaut erkennbar. Immerhin ist dabei von einem lebenslangen Wohnrecht und von der Übernahme des Mietverhältnisses durch die Käufer die Rede.
Dies soll nicht nur die Rechtslage zwischen Verkäufer und Käufer klarstellen, sondern darüber hinaus auch die Mieter als Dritte schützen.
Aufgrund dieser Regelung war die Kündigung in dieser Form ausgeschlossen. Eine Kündigung wäre nur möglich gewesen bei erheblicher Verletzung ihrer Mieterpflichten (z. B. bei unterbliebener Mietzahlung).
Dies leuchtet auch ein, da die Mieter bereits seit sehr langer Zeit die Wohnung bewohnten und deshalb auch im Bezug auf Ihr Zuhause besonders zu schützen sind. Außerdem ist genau für den Fall der unberechtigten Kündigung ein Rückkaufsrecht des Verkäufers geregelt. Dies spricht umso mehr dafür, dass die Mieter besonders geschützt werden sollten.
Die Kläger gingen davon aus, die Regelung im Kaufvertrag sei unwirksam, da diese sie unangemessen benachteilige. Doch auch dieser Auffassung folgte der BGH nicht. Denn hier sei zu berücksichtigen, dass das Objekt von der Stadt Bochum verkauft wurde und deshalb im kommunalen Eigentum stand. Auch hier ist nämlich ein wesentlicher Aspekt, dass die Wohnung bereits seit über 30 Jahren von diesen Mietern bewohnt war.
Zwar ist dieses Ergebnis für die Käufer denkbar schlecht. Denn nicht nur scheidet eine Kündigung im besagten Fall aus. Noch dazu kommt nämlich die Kostenfolge, da diese im gesamten Verfahren über drei Instanzen unterlagen und deshalb die Prozesskosten zu tragen haben.
Wirklich überraschend ist dagegen die Entscheidung nicht. Immerhin ist die Regelung im Vertrag recht eindeutig formuliert und stellt daher die Rechtspositionen klar.
Jedoch wird daraus umso mehr deutlich: Verträge müssen geprüft werden, bevor sie unterzeichnet werden.
Durch diesen Fall zeigt sich nur wieder einmal, wie gravierend rechtliche Folgen eines Vertrages sein können. Wer weiß, ob die Kläger den Kaufvertrag in dieser Form unterzeichnet hätten, wenn ihnen klar gewesen wäre, welche Folgen dies für sie haben würde.
Gerade beim Kauf von vermieteten Immobilien kommt es ganz entscheidend auf die Verträge an. Die Regelungen des Kaufvertrages und – mindestens genauso wichtig – der bestehende Mietvertrag können viel Aufschluss geben. Immerhin tritt ein Käufer in sämtliche Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein (§ 566 BGB).
Der Kauf von Immobilien stellt für die meisten eine erhebliche und langfristige Investition dar. Deshalb ist es umso wichtiger, jeden Blickwinkel zu durchdenken und ganz genau zu wissen, worauf man sich einlässt. Ansonsten kann es später zu unangenehmen und vor allem sehr teuren Überraschungen kommen. Erlauben Sie mir den Kommentar: Im Verhältnis dazu ist die juristische Vertragsprüfung vorab ein Schnäppchen!
Haben Sie weitere Fragen zu dieser Entscheidung? Oder benötigen Sie Hilfe bei der Überprüfung eines Vertrages? Gerne stehen wir Ihnen hierzu Rede und Antwort. Nehmen Sie einfach Kontakt zu unserer Kanzlei auf und vereinbaren Sie einen Beratungstermin. Wir helfen Ihnen gerne!
Mietrecht Miete, Mieter, Mietkaution, Vermieter Apollonia Stuhldreier
Die Mietkaution zu Beginn des Mietvertrages
Wann und was muss der Mieter tatsächlich!?
Jedem, der bereits einmal Partei eines Mietvertrages gewesen ist, ist das Thema bekannt. Bei Abschluss eines Mietverhältnisses ist gleich zu Beginn eine nicht unerhebliche Summe als Kaution zu begleichen. Doch ist das, was hier verlangt und geleistet wird, auch das, was das Gesetz vorsieht?
Die Mietkaution ist grundsätzlich eine finanzielle Leistung des Mieters, die der Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und aus dessen Beendigung dient.
Gesetzlich geregelt ist die Kaution in § 551 BGB. Dadurch, dass sich diese Vorschrift im Abschnitt „Mietverhältnisse über Wohnraum“ befindet, kann man unweigerlich schließen, dass die Vorschrift nicht für Geschäftsraummietverhältnisse greift. Soweit hier eine Kaution geleistet werden soll, unterliegt dies beinahe vollumfänglich der Parteivereinbarung.
Nicht in der gesetzlichen Vorschrift enthalten ist jedoch, ob generell eine Verpflichtung zur Stellung einer Kaution besteht und in welcher Form die Sicherheit erbracht werden muss. Dies müssen die Parteien also explizit vereinbaren.
Es obliegt also den Parteien festzulegen, ob eine Kaution durch die Mietpartei gestellt werden muss und in welcher Form dies zu erfolgen hat.
Ebenso können Mieter und Vermieter eigens festlegen, welche Ansprüche tatsächlich durch die Kaution abgesichert werden sollen. Dadurch können, sofern von den Parteien gewünscht, die Möglichkeiten des Vermieters eingeschränkt werden, indem geregelt wird, dass ein Rückgriff auf die Kaution nur für bestimmte Ansprüche gestattet ist.
Jedoch sollte man dabei immer bedenken, dass eine Vereinbarung, welche von den Vorgaben des § 551 BGB abweicht, nicht zum Nachteil des Mieters erfolgen kann und darf. Geschieht dies doch, ist die Regelung unwirksam und entfaltet folglich keine Wirkung.
3. Art der Kaution
Der Regelfall der Kautionsleistung ist sicherlich die Barkaution, bei welcher der Mieter einen bestimmter Betrag in Bar oder per Überweisung dem Vermieter zur Verfügung stellt. Entgegen der weit verbreiteten Auffassung ist dies aber nicht die einzige Möglichkeit.
Stattdessen kann die Kaution ebenso in Form einer abgegebenen Bürgschaft oder durch die Übergabe eines auf den Namen des Mieters lautenden Sparbuchs geleistet werden.
Auch hierüber können die Parteien eine Vereinbarung im entsprechenden Mietvertrag schließen. Wichtig ist nur, dass eine derartige Vereinbarung über die Art der Kaution bindend zwischen den Parteien ist, sodass man im Nachgang nicht einseitig hiervon abweichen darf.
Gibt es keine vertragliche Regelung dazu, steht es dem Mieter gemäß § 262 BGB frei, insoweit eine Wahl zu treffen. Keinesfalls ist dann zwingend eine Barkaution zu leisten.
Im Zweifelsfall kommt es auf eine Auslegung einer etwaigen Vereinbarung im Vertrag an.
4. Höhe der Kaution
Auch im Hinblick auf die Höhe der Kaution herrscht häufig Uneinigkeit bzw. Unwissenheit.
Die gesetzliche Vorschrift (§ 551 Abs. 1 BGB) sieht keine Fixhöhe vor, sondern bestimmt lediglich eine Obergrenze. Diese liegt beim Dreifachen der auf einen Monat entfallenden Miete, wobei es hierfür als Maßstab auf die Nettomiete ankommt. Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen bleiben bei der Berechnung also außer Betracht. Auch bei späterer Erhöhung oder Ermäßigung der Miete erfolgt keine Anpassung der Mietkaution.
Innerhalb des Rahmens bis zu drei Monatsmieten sind die Parteien also frei darin zu bestimmen, wie hoch im Einzelfall die zu leistende Kaution sein soll. In der Praxis wird dies freilich meist vom Vermieter vorgegeben. Solange der Maximalwert nicht überschritten wird, bestehen bei einer derartigen Regelung also keine Bedenken.
Wird die gesetzliche Obergrenze überschritten (sog. Übersicherung), so führt dies nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung dazu, dass die Kaution entsprechend zu reduzieren ist, sodass lediglich die Höhe von drei Monatsmieten zu begleichen ist. Eine Mehrzahlung kann ein Vermieter nicht einseitig durchsetzen. Eine Zuvielleistung kann der Mieter zurückfordern (§ 812 Absatz 1 Satz 1 Alternative 1 BGB).
Allerdings ist vielseits nicht bekannt, dass nach der gesetzlichen Regelung dieser Betrag nicht vollumfänglich durch eine Zahlung zu Beginn des Mietverhältnisses geleistet werden muss.
Stattdessen sieht § 551 Abs. 2 S. 1 BGB vor, dass man als Mieter die Sicherheit in drei gleichen monatlichen Raten zahlen kann bzw. soll. Die Aufteilung auf drei Raten gilt ebenso, wenn der Betrag geringer als drei Monatsmieten ist.
Die erste Kautionsrate ist damit grundsätzlich zu Beginn des Mietverhältnisses – nicht zwingend bei Abschluss des Mietvertrages – , die beiden Folgeraten sind mit den beiden unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig (§ 551 Abs. 2 S. 2 u. 3 BGB).
Die enorme Belastung eines Mieters, zu Beginn des Mietverhältnisses die gesamte Summe begleichen zu müssen, entspricht also keinesfalls der gesetzlichen Regelung und kann in dieser Form auch nicht wirksam vereinbart werden. Stattdessen führt dies wegen § 551 Abs. 4 BGB dazu, dass Vermieter die Einmalzahlung nicht durchsetzen können. Ob dies zur Folge hat, dass die gesamte Kautionsregelung unwirksam ist, sodass gar keine Kaution geschuldet ist, oder nur zur Berechtigung zu drei Teilzahlungen führt, wie § 551 Abs. 2 S. 1 BGB vorsieht, wird unterschiedlich beurteilt. Der Bundesgerichtshof geht lediglich von Letzterem aus (BGH, Urteil vom 25.06.2003, Az. VIII ZR 344/02), was aus Mietersicht ebenso bereits eine hinreichende Erleichterung sein dürfte.
6. Anlagepflicht
Vermieter sollten nach Stellung einer Kaution durch den oder die Mieter stets daran denken, die Kaution nicht nur zu verwahren, sondern tatsächlich einerseits getrennt vom eigenen Vermögen zu verwalten. Dies muss erfolgen, um im Falle einer Insolvenz des Vermieters zu verhindern, dass die Kaution zur Insolvenzmasse gehört. Andererseits ist sie zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.
Die hieraus folgenden Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution entsprechend. Konsequenz daraus ist, dass – auch bei Nichteinhaltung dieser Regelung – bei Rückzahlung bzw. Verrechnung der Kaution mit eigenen Ansprüchen die um die Zinsen erhöhte Summe anzusetzen ist. Im Zweifelsfall geht ein Verstoß des Vermieters hier zu seinen eigenen finanziellen Lasten.
Es empfiehlt sich daher, als Vermieter diese Grundsätze einzuhalten, um nicht im Nachgang selbst finanziellen Schaden davon zu tragen.
Wie wir nun sehen konnten, gibt es im Hinblick auf die Kautionsleistung einige Details, die das Gesetz vorsieht, welche der breiten Öffentlichkeit gar nicht so bewusst sind. Hier ist ratsam, vor Abschluss eines Mietvertrages immer im Auge zu behalten, welche Vereinbarungen an die Grenzen des rechtlich Zulässigen stoßen. Doch auch im Nachgang lohnt sich die Prüfung eines bereits unterzeichneten Mietvertrages durch einen Fachmann oder eine Fachfrau, um herauszufinden, welche Vertragsklauseln tatsächlich einer rechtlichen Prüfung standhalten und damit auch gerichtlich durchsetzbar sind. Gerne stehen wir Ihnen zur Beantwortung Ihrer Fragen sowie zur rechtlichen Überprüfung zur Verfügung; setzen Sie sich hierfür am besten telefonisch oder per E-Mail mit unserer Kanzlei in Verbindung.
Verpassen Sie nicht den zweiten Teil unserer Reihe: Die Mietkaution – Inanspruchnahme, Rückzahlung und Verwertung