Source: http://www.mdr-recht.de/61925.htm
Timestamp: 2020-03-31 10:33:25
Document Index: 305477417

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 558', 'Art. 229', '§ 50', 'Art. 229', '§ 50', '§ 558', 'Art. 229', '§ 50', 'Art. 229', '§ 50', 'Art. 229', '§ 50']

Der Mietspiegel als BegrÃ¼ndungsmittel einer MieterhÃ¶hung (Horst, MDR 2020, 253)
Am 1.1.2020 ist das Gesetz zur VerlÃ¤ngerung des Betrachtungszeitraums fÃ¼r die ortsÃ¼bliche Vergleichsmiete (BGBl. I 2019, 2.911 f.) in Kraft getreten. Auf den ersten Blick kommen die neuen Regelungen recht â€žunschuldigâ€œ daher. SchlieÃŸlich wird doch nur in dem eigentlich mietrechtlichen Kern der Betrachtungszeitraum zur Bildung der ortsÃ¼blichen Vergleichsmiete um zwei Jahre von vier auf sechs Jahre verlÃ¤ngert. Sprengkraft entfaltet dagegen das enthaltene Ãœberleitungsrecht, das fÃ¼r die Anwendung existierender Mietspiegel so manche bisweilen forensisch unangenehme Ãœberraschung bereithÃ¤lt. Hans-Reinold Horst gibt einen Ãœberblick und zeigt auf, welche Bedeutung die gesetzlichen Neuregelungen â€“ vor allem im Hinblick auf die aktuelle BGH-Rechtsprechung zur MieterhÃ¶hung â€“ haben.
I. VerlÃ¤ngerung des Betrachtungszeitraums fÃ¼r die ortsÃ¼bliche Vergleichsmiete
1. Die einzelnen Ãœbergangsregelungen
2. Bedeutung fÃ¼r die Stichtagsregelung
3. Hinweise fÃ¼r die Beratungspraxis
4. Hinweise fÃ¼r die Erstellung von Mietspiegeln
II. Geplante Neuregelungen zu Erstellung, Anpassung und Inhalt des Mietspiegels
3. Folgen fÃ¼r die Bedeutung als Beweismittel
III. Auswirkungen des neuen Rechts auf die aktuelle hÃ¶chstrichterliche Rechtsprechung
1. Gibt es nach neuem Recht noch â€žvergleichbareâ€œ Mietspiegel?
a) GrundsÃ¤tze der Vergleichbarkeit
b) Ausschluss der GrundsÃ¤tze durch neues Ãœberleitungsrecht?
2. Einfacher Mietspiegel als BegrÃ¼ndungsmittel â€žgerichtsfestâ€œ?
a) GrundsÃ¤tze des BGH zur BeweiswÃ¼rdigung
b) AblÃ¶sung der GrundsÃ¤tze durch das neue Ãœberleitungsrecht
3. KonfliktlÃ¶sungsmodell bei fehlendem bzw. weggefallenem Mietspiegel
a) Bestehende MietvertrÃ¤ge
b) Neu abzuschlieÃŸende MietvertrÃ¤ge
IV. Ausblick: Weitere Entwicklungen und Planungen in der Gesetzgebung
1. VerlÃ¤ngerung und Verbesserung der Vorschriften Ã¼ber die zulÃ¤ssige MiethÃ¶he bei Mietbeginn
2. Bessere BekÃ¤mpfung von Mietwucher
3. Weitere GesetzesantrÃ¤ge auf Bundesebene
V. VorlÃ¤ufiges Fazit
Durch das Gesetz zur VerlÃ¤ngerung des Betrachtungszeitraums fÃ¼r die ortsÃ¼bliche Vergleichsmiete wird der Betrachtungszeitraum fÃ¼r die ortsÃ¼bliche Vergleichsmiete in Mietspiegeln von vier Jahre auf sechs Jahre verlÃ¤ngert (Â§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB). Dadurch wird die Mietenentwicklung weiter abgeflacht.
FÃ¼r die Anwendung der neuen Regel gelten differenzierende Ãœbergangsregelungen mit zusÃ¤tzlichen Ãœbergangsfristen. Danach gilt:
Mietspiegel kÃ¶nnen auch nach dem 31.12.2019 nach bisherigem Recht neu erstellt werden, wenn der Stichtag fÃ¼r die Feststellung der ortsÃ¼blichen Vergleichsmiete vor dem 1.3.2020 liegt und der Mietspiegel vor dem 1.1.2021 verÃ¶ffentlicht wird (Art. 229 Â§ 50 Abs. 1 Satz 1 EGBGB).
In diesem Fall kÃ¶nnen sie innerhalb von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Diese AnpassungsmÃ¶glichkeit gilt auch fÃ¼r Mietspiegel, die bereits am 31.12.2019 existierten (Art. 229 Â§ 50 Abs. 1 Satz 2 EGBGB).
Sowohl fÃ¼r neu erstellte Mietspiegel auf der Grundlage eines Datenbestandes aus der Zeit vor dem 1.3.2020 als auch fÃ¼r schon existierende Mietspiegel gilt bisheriges Recht (Â§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.) bis ein neuer Mietspiegel anwendbar ist, lÃ¤ngstens jedoch zwei Jahre ab der VerÃ¶ffentlichung des zuletzt erstellten Mietspiegels (Art. 229 Â§ 50 Abs. 2 Satz 1 EGBGB).
Wurde dieser Mietspiegel innerhalb von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst, ist die VerÃ¶ffentlichung der ersten Anpassung maÃŸgeblich (Art. 229 Â§ 50 Abs. 2 Satz 2 EGBGB).
Aus dem Zusammenhang ist schlieÃŸlich abzuleiten, dass zum Stichtag existierende Mietspiegel sowie danach neu erstellte Mietspiegel auf der Grundlage eines alten Datenbestandes nur einmal innerhalb des genannten Zeitraums angepasst werden kÃ¶nnen.
FÃ¼r die Stichtagsregelung bedeutet das:
Noch nicht angepasste Mietspiegel aus der Zeit vor dem 1.1.2020 bleiben zunÃ¤chst gÃ¼ltig und kÃ¶nnen binnen zwei Jahren seit ihrer VerÃ¶ffentlichung angepasst und fortgeschrieben werden. Geschieht das nicht, veralten sie und werden nach Ablauf des Zeitraums ungÃ¼ltig.
Einmal angepasste Mietspiegel aus der Zeit vor dem 1.1.2020 bleiben gÃ¼ltig, wenn seit der dann maÃŸgeblichen VerÃ¶ffentlichung dieser Anpassung noch nicht zwei Jahre verstrichen sind. Sie veralten nach Ablauf des Zweijahreszeitraums und werden ungÃ¼ltig. In der GesetzesbegrÃ¼ndung heiÃŸt es fÃ¼r die Ãœbergangsregelung in Art. 229 Â§ 50 Abs. 1 EGBGB wÃ¶rtlich: â€žDie Anpassung eines bei Inkrafttreten des Gesetzes bestehenden und bereits einmal angepassten Mietspiegels ist jedoch nicht mÃ¶glichâ€œ.
Ein z.B. 2017 oder vorher neu erstellter oder zu diesem Zeitpunkt (mehrfach) angepasster Mietspiegel mit 4-jÃ¤hrigem Betrachtungszeitraum nach bisherigem Recht wird mit Ablauf des 31.12.2019 (...)
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 05.03.2020 14:34
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