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Timestamp: 2017-10-18 16:57:12+00:00
Document Index: 49791751

Matched Legal Cases: ['art. 274', 'art. 274', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 274', 'art. 274', 'art. 274']

Bail à loyer; effet du non-respect du délai dans lequel le juge doit être saisi lorsque la tentative de conciliation, consécutive à la notification d'une majoration de loyer contestée, a échoué.
Le bailleur qui n'a pas saisi le juge dans le délai de 30 jours ne peut plus majorer le loyer pour le même terme de résiliation, mais il a la possibilité de notifier une nouvelle majoration de loyer pour l'échéance contractuelle suivante, même s'il se prévaut, à l'appui de celle-ci, de motifs identiques à ceux qu'il a invoqués précédemment (consid. 3).
A.- Par contrat du 30 mars 1992, la Compagnie d'assurances Y. (ci-après: Y.) a remis à bail à B., à partir du 30 juin 1992, un appartement de trois pièces dans un bâtiment sis à Neuchâtel, moyennant un loyer mensuel de 440 fr., acompte de charges en sus. Conclu initialement
BGE 124 III 245 S. 246
pour une durée de trois mois, le bail se poursuivait, sauf résiliation, aux mêmes conditions pour une durée de six mois et se renouvelait ainsi de suite s'il n'était pas résilié trois mois avant son échéance.
B.- Le 5 septembre 1996, Y. a introduit action contre B. en vue de faire constater son droit à une hausse de loyer de 25,47%, portant celui-ci à 548 fr. par mois, sans les charges, dès le 1er octobre 1996. La demanderesse alléguait notamment qu'elle avait retiré la hausse de loyer notifiée le 18 décembre 1995, pour en signifier une nouvelle, car elle reposait sur des calculs erronés.
C.- La défenderesse interjette un recours en réforme dans lequel elle invite le Tribunal fédéral à constater l'irrecevabilité de la demande du 5 septembre 1996.
2. La défenderesse critique l'opinion de la cour cantonale voulant que le bailleur qui a notifié une hausse de loyer et qui, après échec de la tentative de conciliation, ne saisit pas le juge dans le délai de 30 jours de l'art. 274f al. 1 CO conserve la possibilité d'adresser au locataire un nouvel avis de majoration. Pour elle, la présente espèce soulève deux problèmes distincts: le premier est de savoir si un bailleur qui n'a pas saisi l'autorité judiciaire dans le délai de l'art. 274f al. 1 CO peut notifier une "nouvelle" majoration de loyer pour la même échéance que la précédente, quelle que soit la motivation de cette majoration; le second problème est de savoir si un bailleur peut se prévaloir pour une échéance ultérieure des motifs qui fondaient la majoration à laquelle il avait renoncé précédemment en ne saisissant pas l'autorité compétente. Selon la défenderesse, le différend soumis au Tribunal fédéral a trait uniquement au premier de ces deux problèmes.
3. a) Selon la jurisprudence la plus récente, qui résout le second problème soulevé par la défenderesse, si le droit matériel du bail ne prévoit pas de délais de péremption spéciaux pour les prétentions devant faire l'objet d'une tentative de conciliation et qu'il n'attribue pas à l'autorité de conciliation le pouvoir de rendre, à leur égard, des décisions ayant force de chose jugée si le juge n'est pas saisi, de telles prétentions peuvent être déduites derechef en justice, après une nouvelle tentative de conciliation. Le Tribunal fédéral a ainsi exclu, dans un litige concernant une résiliation de bail, que l'écoulement du délai de 30 jours pour saisir le juge après l'échec de la tentative de conciliation entraînât la péremption des prétentions du demandeur (ATF 124 III 21).
b) La doctrine traite de manière différente ou nuancée l'hypothèse dans laquelle le bailleur qui a notifié une hausse de loyer ou une modification unilatérale du contrat de bail ne saisit pas le
BGE 124 III 245 S. 248
juge dans le délai de 30 jours après l'échec de la tentative de conciliation.
c) L'opinion exprimée par Higi et par le Tribunal cantonal vaudois mérite d'être approuvée. La péremption du droit à l'augmentation de loyer ne peut concerner que l'augmentation abandonnée par le bailleur; la prétention de ce dernier n'est pas identique à celle qu'il a renoncé à porter devant le juge si elle ne prend pas effet à la même date. L'importance de la date à laquelle une modification du loyer doit entrer en vigueur a encore été soulignée récemment dans un cas de demande de baisse de loyer (ATF 122 III 20). Ainsi, à l'instar du Tribunal cantonal vaudois, il est exclu d'admettre qu'en s'abstenant
BGE 124 III 245 S. 249
de porter une augmentation contestée devant le juge, le bailleur renonce à se prévaloir, pour les termes suivants du bail, des facteurs qui avaient motivé cette prétention. Et cela pour les mêmes motifs qui interdisent de dénier à un locataire, qui a renoncé à porter devant le juge une demande de baisse de loyer, le droit de réclamer pour un terme suivant une baisse fondée sur les mêmes motifs (cf. HIGI, op.cit., n. 85 ad art. 274f CO).
ATF: 124 III 21, 122 III 20
Article: art. 274f CO, art. 274f al. 1 CO