Source: https://www.finanztip.de/vorkaufsrecht-mietvertrag/
Timestamp: 2019-12-12 03:28:31
Document Index: 19755168

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 577', 'BGH', '§ 577', 'BGH', '§ 577', '§ 469', '§ 280', '§ 311']

Vorkaufsrecht Mieter – Anrecht bei Wandel in Eigentumswohnung? Formulierung im Mietvertrag - Finanztip
Dr. Britta Beate Schön Stand: 01. Juni 2015
Jeder Mieter hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht für den Fall, dass seine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft wird.
Der Vermieter muss den Mieter informieren und ihm den notariellen Kaufvertrag zukommen lassen.
Der Mieter hat zwei Monate Zeit zu überlegen, ob er zu diesen Konditionen selbst kaufen will. Er muss das schriftlich gegenüber dem Vermieter erklären. Dazu bieten wir ein Musterschreiben an.
Informiert der Eigentümer den Mieter nicht rechtzeitig oder gar nicht über den Verkauf, kann der Mieter Schadensersatz verlangen.
Vorkaufsrecht soll Mieter vor Spekulation schützen
Finanztip-Musterschreiben für das Vorkaufsrecht
Schadensersatz verlangen, falls der Vermieter nicht informiert hat
Vorkaufsrecht kann auch vereinbart werden
Mieter sind zu Recht alarmiert, wenn ihre Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft werden soll. Denn neue Eigentümer erhöhen oft die Miete oder kündigen wegen Eigenbedarfs. Mieter sind der Situation aber nicht völlig ausgeliefert, sie haben unter anderem ein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Gerade in Ballungsräumen werden Mehrfamilienhäuser oft erst in Eigentumswohnungen umgewandelt und dann veräußert. Der Verkauf einzelner Wohnungen ist oft lukrativer als der Verkauf des ganzen Hauses. Das Vorkaufsrecht kommt genau in dieser Situation zum Tragen und soll den Mieter vor Wohnungsspekulanten schützen, so der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 21. Januar 2015, Az. 51/14).
Der Vermieter ist nämlich verpflichtet, den Mieter über den Kaufvertrag sowie dessen Vorkaufsrecht zu informieren und ihm eine Abschrift des notariellen Vertrages zukommen lassen (§ 577 Abs. 2 BGB). Macht der Mieter dann von seinem Recht Gebrauch, kann er die Wohnung zu denselben Konditionen erwerben, die in dem Kaufvertrag mit dem Dritten vereinbart wurden. Es kann deshalb sein, dass der Mieter auch eine Maklerprovision zahlen muss, falls im ursprünglichen Vertrag eine solche vereinbart war (BGH, Urteil vom 14. Dezember 1995, Az. III ZR 34/95).
Zwar werden sich viele Mieter den Kauf nicht leisten können, doch für manche könnte es der Anstoß zum Kauf sein. Wie Sie den Kauf finanzieren können, lesen Sie in unserem Ratgeber Baufinanzierung.
Das Vorkaufsrecht besteht nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung. Erwirbt ein Familienangehöriger oder eine sonst zum Hausstand des Erstkäufers gehörende Person die Wohnung, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB) mehr. Gleiches gilt, wenn der Vermieter das Gebäude als Ganzes verkauft.
Versucht der Eigentümer das Vorkaufsrecht zu vereiteln, indem er einen überhöhten Kaufpreis vereinbart, ist das sittenwidrig und damit nichtig. Das gilt zumindest, sofern diese Regelung nur den Zweck hat, den Mieter vom Kauf abzuhalten, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 15. Juni 2005, Az. VIII ZR 271/04). In dem Fall hatte ein Eigentümer mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus zu einem Gesamtpreis erworben. Die Wohnung, die der Mieter aufgrund des Vorkaufsrechts erwerben wollte, war etwa doppelt so teuer wie alle anderen Wohnungen im Haus, obwohl sie nicht besser ausgestattet war. Die Preisgestaltung hatte damit keinen plausiblen Grund, außer den, den Mieter nicht zum Zuge kommen zu lassen.
Der Mieter muss dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass er sein gesetzliches Vorkaufsrecht wahrnehmen will (§ 577 Abs. 3 BGB). Die Erklärung muss nicht vom Notar beurkundet werden. Mieter können dazu unser Musterschreiben verwenden.
Für seine Entscheidung hat der Mieter zwei Monate Zeit, nachdem der Vermieter ihm den notariellen Kaufvertrag vorgelegt hat (§ 469 Abs. 2 BGB).
Mieter können von ihrem Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn er sie nicht rechtzeitig über den Wohnungsverkauf informiert hat (§§ 280 Abs. 1, 577 BGB). Das kann für den Vermieter ziemlich teuer werden. Wie hoch der Schaden ist, hängt vom Einzelfall ab.
Mieter können sogar einen entgangenen Gewinn verlangen, wie der Bundesgerichtshof im Urteil vom 21. Januar 2015 bestätigte. (Az. VIII ZR 51/14). In dem Fall hatte ein Vermieter den Mieter nicht über den anstehenden Verkauf informiert. Als der neue Eigentümer dem Mieter die Wohnung dann später zu einem Preis von rund 270.000 Euro verkaufen wollte, errechnete die Mieterin einen entgangenen Gewinn von rund 80.000 Euro. Das Gericht hat der Mieterin Recht gegeben.
Es kann sein, dass Mieter und Vermieter vorbeugend ein Vorkaufsrecht vereinbaren wollen. Das ist zum Beispiel sinnvoll, wenn der Mieter Geld in die Renovierung der Wohnung stecken will. Die Vereinbarung muss notariell beurkundet werden, ansonsten ist sie nichtig (§§ 311 b, 125 BGB). Sie können entweder allein die Vereinbarung zum Vorkaufsrecht beurkunden lassen oder den gesamten Mietvertrag inklusive Vorkaufsrecht. Das ist allerdings mit Notarkosten verbunden. Es empfiehlt sich, die Absprache im Grundbuch eintragen zu lassen. Holen Sie sich dazu Rat vom Notar.