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Timestamp: 2016-10-24 03:30:18
Document Index: 203379081

Matched Legal Cases: ['Art. 267', 'Art. 267', 'Art. 267', 'Art. 267', 'BGE', 'Art. 267', 'BGE', 'Art. 267']

102 II 25437. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 19. August 1976 i.S. Kollektivgesellschaft W�thrich & Zahnd gegen Steimle.
Prolongation du bail. 1. Art. 267a al. 1 CO. Les cons�quences d'un transfert de fonds de commerce ne constituent pas, � elles seules, des cons�quences p�nibles au sens de cette disposition. 2. Art. 267a al. 2 CO. Le preneur doit, d�j� apr�s la r�siliation, chercher s�rieusement d'autres locaux. Consid�rants � partir de page 255
Die Kl�gerin r�umt ein, dass der Richter ein Verschulden oder Mitverschulden des Mieters an einer eintretenden H�rte zu ber�cksichtigen hat, wenn der Vermieter es beweist. Sie wirft dem Appellationshof dagegen eine Verletzung von Art. 267a Abs. 1 OR vor, weil er einer H�rte, die in der Schwierigkeit bestehe, im bisherigen Quartier Ersatzr�ume zu finden, einer schuldhaft unterlassenen Miete von R�umen in einem andern Quartier gegen�berstelle. Ein Mietobjekt in einem andern Quartier w�rde die vom Appellationshof selber als Folge eines Quartierwechsels angenommene H�rte nicht beseitigen, sondern bedeuten, dass der Mieter die H�rte in Kauf nehme. Dazu sei die Kl�gerin nicht verpflichtet. Auf das erste Erstreckungsbegehren hin d�rften ausserdem die Anforderungen an den Mieter, Ersatzr�ume zu suchen, nicht allzu hoch gestellt werden.
Diese Einw�nde gehen nicht nur an der Begr�ndung des angefochtenen Urteils, sondern auch am Sinn und Zweck des Art. 267a OR vorbei. Es ist zum vorneherein fraglich, ob und inwieweit die Notwendigkeit, dass der Mieter sein Gesch�ft wegen K�ndigung der bisherigen R�ume verlegen muss, �berhaupt als nicht zu rechtfertigende H�rte im Sinne des Gesetzes gelten und zu einer Erstreckung des Mietverh�ltnisses f�hren kann. Gewiss k�nnen die Folgen einer Gesch�ftsverlegung f�r einen Gesch�ftsinhaber unangenehm oder sogar hart sein. Sie geh�ren jedoch zur K�ndigung und werden durch eine Verl�ngerung des Mietverh�ltnisses nicht aufgehoben, sondern bloss aufgeschoben. Die Verl�ngerung kann daher erst sinnvoll sein, wenn sie mit der Verschiebung der Gesch�ftsverlegung zugleich eine Milderung der Folgen verspricht, also erwarten l�sst, dass der Umzug sp�ter f�r den Mieter weniger nachteilig sein werde, als er bei Ablauf der K�ndigungsfrist w�re. Das kann z.B. zutreffen, wenn begr�ndete Aussicht besteht, dass der Mieter dannzumal Ersatzr�ume finden werde, die sich vorerst noch im Bau befinden oder n�her BGE 102 II 254 S. 256liegen, preislich g�nstiger sind oder sich f�r ihn sonstwie besser eignen.
Dass hier solche Umst�nde vorliegen, ist den Akten nicht zu entnehmen und wird von der Kl�gerin auch nicht behauptet. Namentlich deutet nichts darauf hin, dass eine l�ngere Erstreckung des Mietverh�ltnisses der Kl�gerin erm�glichen w�rde, im bisherigen Quartier zu bleiben. Nach den Feststellungen des Appellationshofes hat die Kl�gerin sich gar nicht bem�ht, Ersatzr�ume im gleichen Quartier zu finden; erwiesen ist bloss, dass sie �ber den Kauf oder die Miete einer Liegenschaft in einem anderen Quartier verhandelt und erst noch das Scheitern dieser Verhandlungen verschuldet hat.
Art. 267a OR macht freilich in Abs. 2 erst die zweite Erstreckung des Mietverh�ltnisses von der Bedingung abh�ngig, dass der Mieter w�hrend der (ersten) Erstreckungsfrist das ihm vern�nftigerweise Zumutbare unternommen hat, um die H�rte abzuwenden. Aber auch wenn an sein Verhalten in der ersten Phase ein weniger strenger Massstab anzulegen ist, versteht sich von selbst, dass er nicht unt�tig bleiben darf, sondern schon auf die K�ndigung hin sich ernsthaft um andere R�ume zu bem�hen hat. Das Gesetz gibt ihm keinen absoluten Anspruch auf Erstreckung des Mietverh�ltnisses. Dieses h�rt nach Ablauf der gesetzlich zul�ssigen Fristen auf jeden Fall auf, und der Mieter muss ausziehen. Sinn und Zweck der Verl�ngerung liegen offensichtlich darin, dem Mieter f�r die Suche neuer R�ume mehr Zeit zu lassen, als ihm nach der ordentlichen K�ndigungsfrist zur Verf�gung st�nde. Das tut aber auch der Vermieter, wenn er, wie hier, ein volles Jahr vor Aufl�sung des Vertragsverh�ltnisses k�ndigt (BGE 99 II 170 /71).
Art. 267a OR,