Source: https://www.mietrechtsiegen.de/verurteilung-zur-mieterhoehung-mieter-muss-differenzbetrag-zeitnah-nachzahlen/
Timestamp: 2019-04-24 06:15:54
Document Index: 136872724

Matched Legal Cases: ['§ 569', 'BGH', '§ 546', '§ 569', 'BGH', 'BGH', '§ 573', '§ 543', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 92', '§ 708', '§ 100']

Verurteilung zur Mieterhöhung – Mieter muss Differenzbetrag zeitnah nachzahlen
AG Hamburg, Az.: 49 C 344/17, Urteil vom 15.06.2018
1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung in dem Mehrfamilienhaus, 1. OG. Rechts, Wohnung-Nr.: …, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Flur, Bad nebst WC sowie einem Keller (Nr.: 1), …, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.09.2018 bewilligt.
Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung der Klägerin hinsichtlich der Räumung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,00 € abzuwenden, so nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 6.000,00 € leistet.
Hinsichtlich der Kosten wird der Beklagten nachgelassen, die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Mit der Klage begehrt die Klägerin als Vermieterin von der Beklagten als Mieterin die geräumte Herausgabe der von der Beklagten angemieteten Wohnung.
Die Klägerin vermietete an die Beklagte die im Mehrfamilienhaus, 1. OG. Rechts in belegene 3-Zimmer-Wohnung zum 01.05.2003. Die Wohnung wurde jedoch nicht von der Beklagten, sondern von ihren Eltern bewohnt. Im Verlaufe des Mietverhältnisses wurde die Wohnung von ihrer Wohnfläche her um etwa 20 m² erweitert, um ein weiteres Zimmer. Darüber hinaus wurde der Balkon vergrößert. Die Arbeiten, mit denen im Jahre 2008 begonnen wurde, wurden zum Jahresende 2011 abgeschlossen. Dabei vereinbarten die Parteien, dass die Netto-Kalt-Miete für 5 Jahre unverändert bleiben sollte, wobei streitig war, ob dies ab Beginn der Arbeiten bzw. Abschluss der Vereinbarung oder Abschluss der Arbeiten gelten sollte. Im Dezember 2012 verlangte die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zur Anhebung des Netto-Kalt-Mietzinses von 971,00 € auf 1.116,23 € mit Wirkung zum 01.03.2014.
In der Folgezeit stritten die Parteien über zwei Instanzen beim Amtsgericht und Landgericht Hamburg, wobei das Amtsgericht Beweis erhob durch Vernehmung des Mitarbeiters der Klägerin R., der die Darstellung der Beklagten nicht bestätigte, so dass diese letztlich vom Amtsgericht Hamburg durch Urteil vom 16.07.2015 zur Zustimmung zur Erhöhung der Netto-Kalt-Miete wie von der Klägerin begehrt, verurteilt wurde. Wegen der Entscheidung wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Bl. 7 ff d. A.).
Nachfolgend mahnte die Klägerin den auflaufenden Mietrückstand beim erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten der Beklagten an, der daraufhin mitteilte, dass die Mahnung an die Beklagte weitergeleitet werde.
Etwa 11 Monate später wies das Landgericht Hamburg die Berufung der Beklagten durch Beschluss zurück.
Mit Schreiben vom 17.02.2017, dessen Zugang bei der Beklagten streitig ist, mahnte die Klägerin den aufgelaufenen Mietrückstand an. Am 28.02.2017 kündigte sie das Mietverhältnis wegen der Zahlungsrückstände inzwischen in Höhe von 5.228,28 € bei einer Brutto-Miete von zuletzt 1.355,23 € fristlos und leitete hinsichtlich der Zahlungsrückstände das Mahnverfahren ein. Nachfolgend zahlte die Beklagte die Mietrückstände sowie offene Salden aus Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2011 bis 2013 in Höhe von 9.648,64 €. Es erfolgte allerdings keine Zahlung hinsichtlich der Rechtsanwaltskosten für die Kündigung in Höhe von 1.037,96 €, über die ein Mahn- und Vollstreckungsbescheid erging, aus dem bislang aufgrund der erforderlichen Vollstreckung im Ausland bei der Beklagten nicht erfolgreich vollstreckt werden konnte.
Nach Unwirksamwerden der fristlosen Kündigung hielt die Klägerin an der hilfsweise erklärten fristgemäßen Kündigung zum 30.11.2017 fest. Hinsichtlich des Kündigungsschreibens wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 11 (Bl. 136 u. 137 d. A.).
Mit E-Mail vom 07.05.2017 monierte die in der Wohnung lebende Mutter der Beklagten, dass sie, nachdem das Gericht die Berufung durch die Falschaussage von Herrn R. abgelehnt habe, weder eine Rechnung noch eine Mahnung über die Beträge erhalten habe. Den Mahnbescheid habe man sich nicht erklären können, und daher Widerspruch eingelegt. Das Verhalten der Klägerin sei letztlich für die Beklagte nicht nachvollziehbar gewesen. Hinsichtlich der E-Mail wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage B 1 (Bl. 133 u. 134 d. A.).
Daraufhin kündigte die Klägerin das Mietverhältnis nochmals fristlos wegen Beleidigung und übler Nachrede bzw. hilfsweise fristgemäß. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 8 (Bl. 23 u. 24 d. A.).
Der Klägervertreter berechnete der Klägerin für die Kündigung weitere 1.218,49 € für eine 1,5-Geschäftsgebühr zuzüglich Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer und Gerichtsvollzieherzustellkosten.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagte aufgrund der hilfsweise erklärten fristgemäßen Kündigung wegen Zahlungsverzuges die Wohnung ebenso an sie herauszugeben habe wie aufgrund der fristlosen Kündigung durch die Beschuldigung des Mitarbeiters R., eine Falschaussage bei Gericht gemacht zu haben.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung in dem Mehrfamilienhaus, 1. OG. rechts, Wohnung-Nr.: …, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Flur, Bad nebst WC, sowie einem Keller (Nr.: 1), …, unverzüglich zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.218,49 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise Einräumung einer angemessenen Räumungsfrist.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass hinsichtlich der hilfsweise fristgemäßen Kündigung wegen Zahlungsverzuges der Zahlungsausgleich unmittelbar nach Zugang der Kündigung zugunsten der Beklagten zu berücksichtigen sei. Auch hätte der offene Zahlungsbetrag angemahnt werden müssen, wie sich etwa auch aus der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Satz 3 BGB ergebe, nach der eine fristlose Kündigung nicht vor Ablauf von 2 Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung zur Zustimmung zur Mieterhöhung ausgesprochen werden kann. Insoweit sei eine qualifizierte Abmahnung unter Kündigungsandrohung erforderlich gewesen. Auch sei etwa die Entscheidung des Landgerichtes Bonn vom 06.11.2014, die vom BGH im Februar 2016 unter dem Az.: VIII ZR 321/14 bestätigt worden sei, dass auch ein Rückstand von 4 Monatsmieten durch den Ausgleich der Rückstände ein Festhalten an der hilfsweise fristgemäßen Kündigung nicht zu rechtfertigen vermöge. Im Übrigen sei eine hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung ohnehin nicht wirksam möglich mit einer fristlosen Kündigung, da die fristlose Kündigung das Mietverhältnis zunächst beende und insoweit kein Raum für eine fristgemäße Kündigung sei. Schließlich müsse auch berücksichtigt werden, dass die Eltern der Beklagten in der Wohnung wohnhaft seien, der Vater der Beklagten sei während der nachgelassenen Schriftsatzfrist im Termin verstorben, die 82 Jahre alte Mutter der Beklagten habe sich im Mai 2016 einem operativen Eingriff aufgrund einer schwerwiegenden Krebserkrankung unterziehen müssen und sei zudem wegen eines Sturzes im Dezember 2016 von Ende 2016 bis 28.01.2017 in stationärer ärztlicher Behandlung gewesen.
Die zulässige Klage ist bis auf die geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten begründet.
Ein Räumungsanspruch folgt aus den §§ 546 Abs. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Voraussetzungen einer fristgemäßen Kündigung wegen schuldhafter nicht unerheblicher Verletzung der vertraglichen Pflichten durch die Beklagte sind vorliegend gegeben.
Die Beklagte ist bei Ausspruch der fristlosen, hilfsweise fristgemäßen Kündigung mit einem Betrag von nahezu 4 Brutto-Mieten im Rückstand gewesen. Dies beinhaltet gerade unter Berücksichtigung der Rückstandshöhe eine erhebliche Pflichtverletzung. Hinzu kommt, dass die Beklagte und auch ihre Eltern nicht finanziell bedürftig sind, sondern ohne Weiteres zur Zahlung der Rückstände in der Lage gewesen sind. Dennoch haben sie sich um eine Begleichung der über zwei Instanzen titulierten Zustimmung und der sich hieraus ergebenden Rückstände in keiner Weise gekümmert. Dabei belegt gerade auch die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, dass vom Mieter zu erwarten ist, dass er sich nach rechtskräftiger Verurteilung um den Ausgleich der Mietrückstände kümmert. Gerade, wenn ein Rechtsstreit auch mit erheblicher Intensität geführt wird und unterschiedliche Auffassungen über den Inhalt einer Vereinbarung bestehen, handelt es sich bei der Nichtzahlung der aufgelaufenen Mietrückstände nicht lediglich um eine bloße Nachlässigkeit. In der insoweit von der Beklagten in Bezug genommene Entscheidung des Landgerichts Bonn handelt es sich zwar auch um einen Rückstand von 4 Monatsmieten, um ein Versäumnis letztlich einer öffentlichen Stelle, die den Mietzins, obwohl die Mieter die für die Zahlung der öffentlichen Stelle erforderlichen Maßnahmen ergriffen hatten, schlichtweg nicht gezahlt hat. Die entsprechende Klage ist unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles daher zutreffend sowohl vom Landgericht Bonn wie auch vom BGH abgewiesen worden. Dabei ergibt sich gerade aus der Entscheidung des BGHs, dass es sich hierbei um eine Einzelfallbetrachtung handelt, die für den vorliegenden Fall letztlich aus Mietersicht einen anderen Ausgang aufgrund anderweitiger Umstände nimmt.
Dabei war entgegen der Auffassung der Beklagten eine weitere Abmahnung nicht erforderlich. Bereits aus der Systematik des § 573 BGB zu § 543 Abs. 3 BGB ergibt sich, dass eine Abmahnung nicht Voraussetzung einer fristgemäßen Kündigung ist. Dennoch erlangt eine fristgemäße Kündigung für den Fall einer vorangegangenen Abmahnung ggf. ein kündigungsrelevantes Gewicht, soweit dies nicht auch ohne Abmahnung bereits, wie hier, gegeben ist. Dieses erhebliche Gewicht der Vertragspflichtverletzung der Beklagten ergibt sich nicht nur aus der Höhe des Zahlungsrückstandes, sondern auch aus dem Umstand einer Abmahnung des damaligen Klägervertreters zwischen den Instanzen wie auch aus der Verurteilung der Beklagten durch zwei Instanzen, die der Beklagten nachhaltig verdeutlicht, dass sie zur Zustimmung und damit auch zur Zahlung der erhöhten Miete rechtlich verpflichtet ist.
Der fristgemäßen Kündigung steht im Übrigen auch nicht der Gesundheitszustand der Eltern der Beklagten entgegen. Dieser hindert die Beklagte naturgemäß nicht, eine erhöhte Überweisung der Mieten und eine Begleichung der Rückstände zu bewirken. Soweit die Beklagte sich nicht um das Mietverhältnis kümmert, sondern derartige Tätigkeiten an ihre pflegebedürftigen und kranken Eltern weiterreicht, hätte bereits deren Gesundheitszustand Anlass genug sein sollen, entsprechende Prüfungen des Ausgleichs der Rückstände nach der rechtskräftigen Verurteilung über zwei Instanzen in Angriff zu nehmen. Denn letztlich sind die Versäumnisse der Eltern insoweit der Beklagten auch zuzurechnen. Schließlich bestand zwischen der rechtskräftigen Zurückweisung der Berufung im Oktober 2016 auch bis zum Sturz der Mutter der Beklagten Ende Dezember 2016 hinreichend Zeit, die Rückstände auszugleichen.
Eine Aussetzung des Rechtsstreites im Hinblick auf die beim BGH zur Zeit anhängige Frage, ob der hilfsweise fristgemäßen Kündigung die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung entgegensteht, bedarf es vorliegend nicht. Zwar ist der Beklagten insoweit beizupflichten, dass nach der von ihnen zitierten Entscheidung des Landgerichts Berlin die hier vorliegende fristgemäße Kündigung keine Wirkung entfalten würde. Allerdings erfolgt diese Entscheidung auch für den juristischen Laien ohne Weiteres erkennbar im recht deutlichen Widerspruch zur bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der in wiederholter und ständiger Rechtsprechung davon ausgeht, dass die Schonfristzahlungen der fristlosen Kündigung zwar die Wirkung der fristlosen Kündigung entfallen lässt, nicht jedoch die Wirkung der hilfsweise erklärten fristgemäßen Kündigung. Mit dieser vom BGH wiederholt vertretenen Auffassung (vgl. BGH NZM 2005, 334; BGH NZM 2013, 20; BGH WuM 2016, 682) ist die Auffassung des Landgerichts Berlin, die letztlich ein Nebeneinander der fristlosen und fristgemäßen Kündigung als nicht möglich ansieht, schlicht unvereinbar.
Demgegenüber ist die Klage hinsichtlich der geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten vorliegend abzuweisen, da es an einer Anspruchsgrundlage der Klägerin fehlt. Die Rechtsanwaltskosten der fristlosen hilfsweise fristgemäßen Kündigung wegen Zahlungsverzugs sind ausweislich des insoweit auch unstreitigen klägerischen Vortrags bereits rechtskräftig tituliert worden. Die weiteren aufgrund der fristlosen Kündigung vom 02.06.2017 (Anlage K 8, Bl. 23 f. d. A.) möglicherweise zusätzlich anfallenden Gebühren stehen der Klägerin nicht zu, da diese Kündigung unwirksam ist. Das als Kündigungsgrund angenommene Schreiben der Beklagten vom 07.05.2017 vermag weder eine fristlose noch eine fristgemäße Kündigung zu rechtfertigen. Zwar enthält dieses auf der zweiten Seite im unteren Teil die Bezeichnung „Falschaussage“, letztlich wird aber auch aus dem Inhalt des Schreibens deutlich, dass die Beklagten hinsichtlich des Inhalts der Vereinbarung weiter anderer Auffassung gewesen sind und insoweit von einer inhaltlich unzutreffenden Aussage des Mitarbeiters R. ausgehen. Die Bezeichnung als Falschaussage liegt vor diesem Hintergrund noch im Rahmen der allgemeinen Meinungsfreiheit. Eine Kündigungsrelevanz kommt ihm nicht zu.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 ZPO, bei der Teilabweisung handelt es sich um eine Nebenforderung, die auch im Vergleich zum Streitwert in der Hauptsache nicht 10 % des Streitwertes der Hauptsache erreicht.
Die Vollstreckbarkeitsentscheidung folgt aus den §§ 708 Nr. 7 und Nr. 11, 711 ZPO.
Der Beklagten ist aufgrund des Alters und des Gesundheitszustandes der in der Wohnung wohnenden Eltern bzw. der noch in der Wohnung lebenden Mutter der Beklagten eine Räumungsfrist von 3 1/2 Monaten zuzubilligen. Dabei geht das Gericht davon aus, dass die monatlich geschuldete Nutzungsentschädigung von der Beklagten vollständig gezahlt wird.
Der Streitwert wird festgesetzt auf 13.394,76 €, § 100 GKG.
WEG – Schadensersatzanspruch gegen Verwalter wegen Pflanzenentfernung Betriebskostenabrechnung – Anforderungen an Einwendungen