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Timestamp: 2020-03-30 13:31:47+00:00
Document Index: 175557274

Matched Legal Cases: ['art. 1669', 'art. 1383', 'art. 1477', 'art. 1477', 'art.1669', 'art.1229', 'art. 15', 'art. 11', 'art. 33', 'art. 1226', 'art.183', 'art. 183', 'art. 183', 'art. 183', 'art. 183', 'art. 183', 'art.1182', 'art.1495', 'art.2', 'art.1383', 'art.86', 'art.8', 'art. 1477', 'art. 1477', 'art.1669', 'art.1669', 'art.1229', 'art. 15', 'art. 11', 'art.3', 'art.33', 'art.183', 'art. 1226', 'sentenza ', 'art.1495', 'sentenza ']

Requisiti acustici passivi negli edifici destinati ad abitazione
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Tribunale civile di Pistoia, Dott.ssa Curci, sent. 15 maggio 2015, n. 425 – PRINCIPIO DI DIRITTO: la carenza dei requisiti acustici passivi negli edifici integra un grave difetto del bene immobile, sussumibile entro il disposto dell’art. 1669 c.c., poiché idoneo a menomare in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità e l’abitabilità del cespite
Costituisce ius receptum che l’art. 1383 c.c. vieta il cumulo tra la domanda di condanna all’adempimento della prestazione principale e quella di condanna al pagamento della penale espressamente prevista per l’inadempimento della stessa prestazione, ma non esclude che la parte non inadempiente possa domandare cumulativamente la corresponsione della penale prevista per il semplice ritardo (quale è quella in esame) ed il risarcimento del danno da inesatto adempimento.
Nella vendita di un immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché incidente sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la valida commerciabilità. Ne consegue che la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 cod. civ., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto. La mancata consegna del certificato di abitabilità implica pertanto un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile.
Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, il venditore-costruttore ha l’obbligo non solo di trasferire all’acquirente un fabbricato conforme all’atto amministrativo di assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l’agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio. L’inadempimento di questa obbligazione è “ex se” foriero di danno emergente, perché costringe l’acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l’immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all’alienazione a terzi.
In tema di compravendita di immobili destinati ad abitazione, l’assenza e/o l’invalidità dell’attestazione di abitabilità non è sussumibile tra i vizi del bene venduto e, come tale, si sottrae alla disciplina di cui agli artt. 1490 e ss. afferendo piuttosto all’esatto adempimento delle obbligazioni contrattuali gravanti sul venditore ex art. 1477 c.c.
La carenza dei requisiti acustici passivi negli edifici integra un grave difetto del bene immobile, sussumibile entro il disposto dell’art.1669 c.c., poiché idoneo a menomare in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità e l’abitabilità del cespite.
Ove l’acquirente di immobile destinato ad abitazione abbia sottoscritto dichiarazione intesa ad esonerare il venditore dal rispetto della disciplina in tema di requisiti acustici passivi, tale dichiarazione è inefficace in quanto intesa a derogare ad una disciplina imperativa ed inderogabile, non solo nei rapporti tra quest’ultima e la pubblica amministrazione (come sopra evidenziato) ma anche nei rapporti tra privati (cfr. art.1229 c.c.).
A seguito della declaratoria d’incostituzionalità dell’art. 15, comma 1, lettera c), della legge 4 giugno 2010, n. 96, l’art. 11, comma 5, della legge 7 luglio 2009 n. 88, è intervenuta a – temporaneamente – innovare la disciplina positiva in tema di rispetto dei requisiti acustici passivi, escludendo la cogenza automatica del DPCM 5.12.1997 nei rapporti tra costruttori-venditori ed acquirenti di alloggi sorti successivamente alla data di entrata in vigore della medesima legge, ovvero dopo il 29.7.2009; la moratoria de qua non è dunque applicabile nel caso di contratti di compravendita conclusi anteriormente al 29 luglio 2009.
La dichiarazione sottoscritta dall’acquirente/consumatore al fine di esonerare il venditore dal rispetto della disciplina in tema di requisiti acustici passivi va ritenuta vessatoria ex art. 33, secondo comma, lett. b) del D.lgs n. 206/2009, con la conseguenza che è onere del venditore dimostrare che la stessa fosse stato oggetto di specifica trattativa con l’acquirente.
In tema di compravendita di immobili destinati ad abitazione, laddove risulti il difetto dei requisiti acustici passivi, il danno emergente che ne consegue, e cioè deprezzamento del cespite per il mancato rispetto dei requisiti acustici passivi, va liquidato in via equitativa nella misura del 15% del prezzo di acquisto. È infatti consentito al giudicante far ricorso alla liquidazione equitativa ex art. 1226 c.c. di un danno emergente consistente in una menomazione della piena fruibilità dei locali adibiti ad abitazione a cagione della inadeguata insonorizzazione degli ambienti nonché della complessiva minore appetibilità commerciale dell’intera unità acquistata.
Il Tribunale di Pistoia, in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Nicoletta Maria Caterina Curci, ha emesso la seguente
nella causa civile di primo grado iscritta al n.ro […] /2011 r.g.a.c., vertente
R[…] S[…], rappresentato e difeso dagli avv.ti Ettore Nesi e Lucia Rapezzi
parte attrice – opponente
T[…] R[…] S.R.L., rappresentata e difesa dall’avv. Paolo Bianchini
parte convenuta – opposta
OGGETTO: contratto di compravendita immobiliare.
CONCLUSIONI: All’udienza del 16.12.2014 i procuratori delle parti concludevano nei termini di seguito riportati:
Per R[…] S[…]: <..conclude come da memoria n.1 ex art.183, VI, c.p.c. precisando quanto al capo ii.2 che, in ipotesi, la riduzione del prezzo sia commisurata a quanto accertato dal CTU Bisogni a pag.37 della relazione depositata il 14.1.2014. Quanto al capo ii.3 della memoria n.1 citata, si precisa che la richiesta di condanna è limitata al paragrafo 2 del capo II dell’atto di citazione, in misura corrispondente a quanto indicato dall’ing. Doretti nella perizia 24.4.2010 (doc.14) o, in ipotesi, dal c.t.u. geom. Bisogni a pag.42 della relazione depositata il 14.1.2014>;
Per T[…] R[…] s.r.l.: < nel merito: rigettare l’opposizione proposta da parte avversa poiché infondata in fatto ed in diritto per tutti- i motivi esposti al punto 1) della comparsa di costituzione e risposta nonché nelle successive memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c., da intendersi qui interamente riportati e trascritti e quindi confermare la piena legittimità ed efficacia del decreto ingiuntivo n. 1921 2011, R.G. 52912011;
con riferimento alla domanda riconvenzionale proposta dall’ing. R[…]: nel merito in via preliminare:
– accertare e dichiarare l’intervenuta prescrizione della domanda di restituzione di parte del prezzo di acquisto e della domanda di risarcimento del danno conseguente alla mancata attestazione di abitabilità, per tutte le motivazioni esposte al punto 2.1) della comparsa di costituzione e risposta nonché nelle successive memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c., da intendersi qui integralmente riportate e trascritte e quindi rigettare le domande stesse;
– accertare e dichiarare l’intervenuta prescrizione della domanda di risarcimento del danno derivante dai vizi riscontrati all’interno dell’appartamento dell’ing. R[…], per tutte le motivazioni esposte al punto 2.2) della comparsa di costituzione e risposta nonché nelle successive memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c., da intendersi qui integralmente riportate e trascritte e quindi rigettare la domanda stessa;
in via principale ed in denegata ipotesi:
respingere tutte le domande di parte avversa poiché infondate in fatto ed in diritto per tutti i motivi indicati ai punti 2.3) e 2.4) della comparsa di costituzione e risposta e nelle successive memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c., da intendersi qui integralmente riportati e trascritti;
in via subordinata ed in ulteriore denegata ipotesi:
accertare e dichiarare che la somma di Euro 5.280,00= che il R[…] ha trattenuto a titolo di penale, compensa ed estingue ogni altra pretesa di parte avversa relativa all’attestazione di abitabilità, per i motivi e le causali esposte al punto 2.5) della comparsa di costituzione e risposta nonché nelle successive memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c..
Il tutto con vittoria di spese e competenze professionali di causa.
Con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo n. 192/2011, emesso il 24.2.2011, l’intestato tribunale intimava a R[…] S[…] di pagare, in favore della T[…] R[…] s.r.l., la somma di € 5.280,00, oltre interessi legali e spese di monitorio, reclamata dalla società ricorrente a titolo di rimborso di oneri di allacciamento delle utenze, spese tecniche di accampionamento catastale, redazione del regolamento di condominio e tabelle millesimali, che il R[…] si era impegnato a versare con scrittura privata del 24.7.2009, sottoscritta subito dopo la stipula dell’atto di compravendita immobiliare rogato dal notaio Regni di Pistoia, in data 24.7.2009. Trattandosi d’impegno subordinato all’ottenimento dell’attestazione di abitabilità entro il 31.12.2009, la T[…] R[…] s.r.l. deduceva di aver a ciò adempiuto giusta documentazione allegata al ricorso per decreto ingiuntivo.
Con atto di citazione tempestivamente notificato R[…] S[…] proponeva opposizione avverso il predetto decreto invocandone la revoca, previa sospensione della provvisoria esecuzione, e spiegava domanda riconvenzionale di accertamento dell’insussistenza dei requisiti per l’attestazione di abitabilità dell’immobile e conseguente condanna della società alienante alla restituzione di una parte del prezzo di acquisto, pari a € 47.000,00, ovvero a quella somma, maggiore o minore, ritenuta di giustizia, oltre che al risarcimento di tutti gli ulteriori danni patiti per i vizi dell’immobile acquistato meglio indicati nella narrativa dell’atto.
A sostegno dell’opposizione il R[…] deduceva: il mancato rispetto dell’obbligo da parte della società venditrice T[…] R[…] s.r.l. del termine essenziale del 30.11.2009 entro cui avrebbe dovuto consegnare all’acquirente l’attestazione di abitabilità dell’immobile, consegna da eseguirsi presso il domicilio dello stesso R[…]; la finalità perseguita dalle parti, con i patti aggiunti di cui alla scrittura del 24.7.2009, di prevedere a favore della parte acquirente una clausola penale avente vocazione “sollecitatoria” e, cioè, diretta a sanzionare il ritardo della venditrice nell’adempimento; l’inefficacia del certificato di abitabilità ottenuto dalla T[…] R[…] s.r.l. per carenza dei presupposti di cui alla normativa settoriale, atteso che il cantiere non era ancora chiuso, non c’era ancora stata attribuzione di numero civico all’abitazione, erano carenti delle misure minime di legge per i vani camera, soggiorno ed angolo cottura, l’immobile era insufficientemente insonorizzato, le certificazioni inerenti agli impianti elettrici posti al servizio dell’immobile e delle porzioni condominiali erano incomplete. L’opponente deduceva di aver riscontrato ulteriori inadempienze imputabili alla T[…] R[…] s.r.l. inerenti a vizi rilevati a carico dell’unità abitativa e prontamente denunciati, vizi per la cui eliminazione il tecnico di fiducia all’uopo incaricato aveva stimato necessario un importo complessivo di € 6.328,00.
Costituitasi tempestivamente in giudizio la T[…] R[…] s.r.l. resisteva all’opposizione chiedendone il rigetto. La creditrice opposta, in particolare: a) contestava che il termine essenziale fosse quello del 30.11.2009, in ragione delle correzioni apportate a mano alla scrittura privata contenente i patti aggiuntivi; b) assumeva di aver adempiuto l’obbligazione avendo tempestivamente presentato al Comune di Pistoia l’attestazione di abitabilità; c) contestava che la “consegna del documento” dovesse avvenire presso il domicilio del R[…] ex art.1182, 3° e 4° comma c.c.; d) eccepiva la prescrizione per omessa denuncia dei vizi nel termine di cui all’art.1495 c.c. essendo stato l’immobile consegnato il 24.7.2009.
Disposta la sospensione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto la causa veniva istruita attraverso l’assunzione delle prove orali dedotte dalle parti, per come parzialmente ammesse dal giudice, e l’espletamento di una consulenza tecnica d’ufficio successivamente integrata; all’udienza tenutasi il 16.12.2014, la causa veniva riservata per la decisione, con assegnazione dei termini di legge per il deposito delle difese conclusive, sulle conclusioni precisate dai procuratori delle parti nei termini riportati in epigrafe.
Dei patti aggiunti al contratto di compravendita consacrati nella scrittura privata del 24.7.2009.
Reputa il tribunale che le risultanze istruttorie consentano di ritenere provato che la modifica apportata alla scrittura del 24.7.2009 in ordine al termine ultimo di consegna dell’attestazione di abitabilità, cui la T[…] R[…] s.r.l. si era obbligata, fosse stata concordata dalle parti e, dunque espressamente avallata dall’acquirente R[…], in tal senso deponendo:
a) la presenza della firma del R[…] a margine di ciascuno dei due fogli dei quali la scrittura si compone ed in corrispondenza della correzione relativa alla data dattiloscritta; invero, stante la sottoscrizione finale della scrittura, le ulteriori firme a margine e, in specie, quella apposta nel secondo foglio, già recante la sottoscrizione finale, trovano una giustificazione plausibile solo ove interpretate come volte a specificamente approvare la modifica vergata a penna (cfr. doc. 2 di parte opponente e doc. 3 di parte attrice);
b) la coincidenza tra la data indicata nell’atto pubblico di compravendita per il rilascio dell’attestazione di abitabilità e quella, alfine, concordata nella scrittura pacificamente conclusa in pari data;
c) la convergenza delle deposizioni testimoniali rese sul punto dai testimoni A […] R […] e A […] G […], entrambi addotti dalla creditrice opposta in veste, rispettivamente, d’impiegato della T[…] R[…] s.r.l. deputato alla gestione della trattativa contrattuale, l’uno, e di agente immobiliare, l’altra, i quali, in termini pressoché coincidenti, hanno riferito che la data prevista per la consegna dell’attestazione di agibilità era stata corretta sull’accordo delle parti, onde adeguarla a quella presente del rogito notarile, sicché i patti aggiuntivi, già sottoscritti in calce nella versione originariamente dattiloscritta, erano stati nuovamente firmati, dopo il rogito, per avvalorare le modifiche apportate a mano limitatamente alla data.
In difetto di elementi oggettivi – quali genericità del narrato, contraddittorietà, aporie – idonei ad incrinare la veridicità delle predette deposizioni, reputa il tribunale che neppure la diversa ricostruzione resa da T […] B […], teste addotto dall’opponente, valga a sconfessare il quadro probatorio di cui sopra.
Detto ultimo teste, infatti, pur confermando la presenza nello studio notarile delle stesse persone menzionate dai testimoni addotti dalla creditrice opposta, ha dichiarato di non ricordare la presenza del padre del R[…], pure riferita con certezza dagli atri due, così dichiarando: <Quando ci salutammo il babbo del R[…] non c’era. Non ricordo se ci fosse al momento del rogito e della sottoscrizione dei patti aggiuntivi>. Ancora, nonostante avesse presenziato al rogito ed alla sottoscrizione della scrittura di che trattasi in veste di tecnico di fiducia dell’acquirente, il B […] non ha saputo spiegare perché gli atti presentassero una divergenza riguardo alle date in discorso, pur ricordando perfettamente le differenti date indicate nel rogito e nella scrittura (<Non ricordo perché ci fosse questa distonia; non ricordo se fosse stato il notaio a suggerire la data dell’atto pubblico>).
La discontinuità mnemonica del resoconto fornito dall’unico testimone addotto dall’opponente, induce il tribunale a ritenere fondata la tesi di parte opposta in quanto supportata dal coerente quadro probatorio sopra esposto.
Della validità dell’attestazione di abitabilità.
Acclarato, quindi, che sull’accordo delle parti la T[…] R[…] s.r.l. si fosse obbligata a consegnare all’acquirente l’attestazione di abitabilità del cespite alienato entro il 31.12.2009, questione dirimente ai fini del decidere è quella inerente alla validità dell’attestazione di abitabilità depositata dalla T[…] R[…] al Comune di Pistoia – Servizio Urbanistica Edilizia Privata, in data 30.12.2009 (prot. n.79955).
Invero a tenore dell’art.2 della scrittura del 24.7.2009 sopra esaminata, il R[…] aveva trattenuto la somma di € 5.280,00, espressamente riconosciuta come dovuta alla società venditrice – quale rimborso per gli oneri di allacciamento delle utenze e spese tecniche per accampionamento catastale, redazione di regolamento di condominio e tabelle millesimali – a garanzia del tempestivo ed esatto adempimento dell’obbligazione assunta dalla parte venditrice ed inerente alla consegna dell’attestazione di agibilità, con la precisazione che, qualora entro il termine perentorio del 31.12.2009, la parte venditrice non avesse assolto la predetta obbligazione, l’acquirente sarebbe stata espressamente autorizzata a trattenere la somma a titolo di penale.
Inquadrata la previsione negoziale di cui sopra entro lo schema della clausola penale per il ritardo nell’adempimento, assume evidente pregnanza il vaglio relativo alla validità dell’attestazione rilasciata dal tecnico abilitato, posto che a fronte dell’acclarata inefficacia di quella attestazione, nessuna importanza potrebbe ascriversi al suo tempestivo rilascio, profilandosi quest’ultimo tam quam non esset e, come tale, giuridicamente equivalente al suo rilascio tardivo ai fini del definitivo incameramento della penale da parte dall’acquirente.
Né può essere condivisa la tesi difensiva di parte opposta secondo cui la clausola in discorso, in quanto prevista sia per il caso di inadempimento che per l’ipotesi del ritardo nell’adempimento, avrebbe avuto l’effetto di limitare il risarcimento all’importo previsto nella scrittura (€ 5.280,00), deponendo in senso contrario: il tenore letterale della pattuizione; l’assenza in essa di un chiaro ed univoco riferimento alla ben diversa ipotesi dell’assoluta mancata consegna dell’attestazione (ovvero della sua invalidità); la differente incidenza che detta ultima ipotesi è deputata ad esplicare sull’equilibrio economico delle prestazioni contrattuali (su cui si tornerà oltre).
D’altro canto costituisce ius receptum che l’art.1383 c.c. vieta il cumulo tra la domanda di condanna all’adempimento della prestazione principale e quella di condanna al pagamento della penale espressamente prevista per l’inadempimento della stessa prestazione, ma non esclude che la parte non inadempiente possa domandare cumulativamente la corresponsione della penale prevista per il semplice ritardo (quale è quella in esame) ed il risarcimento del danno da inesatto adempimento.
Ebbene il c.t.u. geom. Felice Bisogni, all’esito di un’indagine estremamente scrupolosa e capillare, svolta nel rispetto del contraddittorio con le parti (in persona dei rispettivi consulenti), dopo aver ricostruito l’iter amministrativo relativo ai lavori di ristrutturazione del fabbricato sito in Pistoia alla via G […], comprendete l’appartamento de quo, è addivenuto a valutare l’attestazione di abitabilità presentata al Comune di Pistoia il 30.12.2009 (in ossequio all’art.86 L.R. Toscana n.1/2005) non valida per i profili di seguito sinteticamente riportati:
– incertezza in merito ai titoli abilitativi richiamati ai fini della conformità delle opere realizzate rispetto a quelle assentite, avuto riguardo ai permessi succedutisi nel tempo ed alla conseguente necessità di chiarire se i lavori fossero stati realizzati in conformità alla DIA n.2543 del 17.12.2008 ovvero in conformità alla variante resa ai sensi dell’art.8, comma 12, L.R. 1/2005, giusta comunicazione di ultimazione dei lavori alla data del 28.12.2009, rilasciata dall’amministratore delegato della T[…] R[…] s.r.l., T […] S […], comunicazione, peraltro, successiva al termine ultimo del 4.11.2009 siccome prorogato dal Comune di Pistoia (cfr. nota del 6.11.2008 allegata alla c.t.u. sub doc. B4);
– assenza di documentazione idonea ad attestare il rispetto della disciplina dei requisiti acustici passivi di cui al DPCM 5.12.1997, pure a fronte dell’attestazione di conformità dei lavori al progetto allegato al titolo edilizio (<VEDI PROGETTO DEL”: GEOM. G […] D[…]>);
– mancato rispetto delle norme igienico-sanitarie, in ragione della omessa istallazione delle canne di esalazione dei fumi del punto cottura e della realizzazione del pavimento di detto vano mediante parquet, del quale non risulta certificata la natura ignifuga e, con essa, la conformità al Regolamento d’Igiene vigente all’epoca dei lavori;
– irregolarità della dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico a regola d’arte, rilasciata dalla impresa “La Scintilla di Ionita Viorel Ioon” in data 1.7.2009, poiché non univocamente riferibile all’appartamento del R […] né debitamente corredata dello schema analitico dell’impianto realizzato, in spregio ai requisiti di cui al D.M. 22.1.2008 n.37;
– irregolarità della dichiarazione di conformità dell’impianto termo-idraulico a regola d’arte, rilasciata dalla impresa individuale “Hydraexpress di Pintauro Antonio” per le medesime predette ragioni;
– irregolarità della dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico relativo alle porzioni condominiali per assenza degli schemi, integranti allegati obbligatori ex lege.
Il giudice, integralmente aderendo alle conclusioni rassegnate dal c.t.u. – poiché metodologicamente ineccepibili e logicamente argomentate – reputa, quindi, che l’attestazione di abitabilità depositata il 31.12.2009 presso il Comune di Pistoia non possa ritenersi valida relativamente appartamento acquistato dal signor R[…] con atto pubblico del 24.7.2009.
Né valgono ad incrinare la validità degli esiti peritali di cui sopra le osservazioni critiche tempestivamente svolte dal consulente tecnico di parte opposta e riesposte nella comparsa conclusionale, considerato che, pur volendo lasciare in disparte i rilievi inerenti all’imperscrutabilità dei titoli abilitativi richiamati nella dichiarazione di conformità delle opere realizzate, rilasciata dal geom. D[…], risultano, di contro, circostanze incontroverse:
a) che le canne di esalazione dei fumi poste al servizio, tra l’altro, dell’appartamento del R[…] non siano state realizzate, essendo rimasta “sospesa” e, quindi, non concessa, da parte dell’Azienda USL l’autorizzazione allo scarico dei fumi in parete anziché al di sopra della copertura, fino alla presentazione della documentazione tecnica necessaria ad una valutazione compiuta della richiesta (cfr. nota prot. 66551 del 30.12.2009 dell’Azienda USL n.3 di Pistoia), documentazione della cui effettiva produzione presso gli uffici competenti non v’è contezza in atti;
b) che la realizzazione del rivestimento in parquet dell’angolo cottura con materiali impermeabili ed ignifughi non sia dimostrata;
c) che le dichiarazioni di conformità degli impianti, elettrico ed idraulico, non siano state corredate degli schemi prescritti dalla normativa di settore e che, anzi, il progetto relativo all’impianto elettrico posto al servizio dell’appartamento del R[…] sia stato redatto in data 2.10.2009, ovverosia in epoca successiva alla realizzazione dello stesso ed alla redazione del certificato di conformità (datato 1.7.2009);
e) che non figuri stilato, ad opera di un tecnico all’uopo abilitato, un progetto relativo al rispetto dei requisiti acustici passivi dell’edificio, in ossequio alla disciplina di cui al DPCM 5.12.1997, richiamata dal Regolamento Edilizio del Comune di Pistoia, approvato con Deliberazione n.252 del 17.11.2003, certamente applicabile alla edificazione in discorso, proprio in ragione dell’epoca di concessione dei titoli abilitativi richiamati in atti (permesso di costruire n.68 del 29.4.2005 e successiva DIA in variante del 17.12.2008 prot. n.72734).
La piena adesione alle conclusioni rassegnate dal c.t.u., esime il giudicante da ulteriori considerazioni; costituisce, infatti, principio di diritto più volte affermato dalla Corte di Cassazione che il giudice del merito resta esonerato dall’obbligo di puntualmente motivare, indicando le fonti del suo convincimento, allorquando aderisca alle conclusioni del consulente tecnico, il quale nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte (cfr. Cass.9.01.2009 n.282 nonché Cass. 27.02.2009 n.4850); tale essendo il caso di specie, non è quindi necessario che questo giudicante si soffermi ulteriormente sulle doglianze del geom. G […] D[…], essendo state queste analiticamente esaminate e confutate dal c.t.u., nell’ultima parte dell’elaborato peritale depositato il 28.2.2013 (cfr. pag.71-77), da intendersi quivi integralmente richiamata per relationem.
L’invalidità dell’attestazione di abitabilità depositata il 31.12.2009 integra ragione sufficiente ad accogliere l’opposizione proposta dal R[…] ed a giustificare la revoca del decreto ingiuntivo opposto poiché erroneamente fondato sull’esatto adempimento della prestazione gravante ex lege sull’alienante, entro il termine perentorio all’uopo convenuto dalle parti contraenti.
Delle domande riconvenzionali di spiegate da R[…].
3.1 Costituisce indirizzo granitico che, nella vendita di un immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché incidente sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economicosociale, assicurandone il legittimo godimento e la valida commerciabilità (cfr. Cass. 26.1.2006 n.1514). Ne consegue che la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 cod. civ., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto (Cass. 16.6.2008 n.16216).
La mancata consegna del certificato di abitabilità implica pertanto un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile (Cass. 20.4.2006 n.9253).
Più di recente, il Supremo Collegio, ponendosi nel solco del precitato orientamento giurisprudenziale, è intervenuto a nuovamente a precisare che nella vendita di immobili destinati ad abitazione, il venditore-costruttore ha l’obbligo non solo di trasferire all’acquirente un fabbricato conforme all’atto amministrativo di assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l’agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio.
L’inadempimento di questa obbligazione è “ex se” foriero di danno emergente, perché costringe l’acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l’immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all’alienazione a terzi (cfr. Cass. 11.10.2013 n.23157).
Alla luce dei principi di diritto fin qui esposti reputa il tribunale che l’assenza e/o l’invalidità dell’attestazione di abitabilità non sia sussumibile tra i vizi del bene venduto e, come tale, si sottragga alla disciplina di cui agli artt. 1490 e ss. afferendo piuttosto all’esatto adempimento delle obbligazioni contrattuali gravanti sul venditore ex art. 1477 c.c.
Nel caso di specie, nell’esercizio della sua autonomia negoziale, vertendosi in tema di attestazione di abitabilità invalida ma astrattamente regolarizzabile, l’acquirente ha legittimamente agito per la conservazione del contratto, invocando, tuttavia, la condanna della società alienante al ristoro dei danni conseguenti (ex artt. 1218 e 1453 c.c).
Il fatto che l’attore abbia formulato la domanda in termini di “riduzione del prezzo di acquisto” non impedisce al giudice di riqualificare il petitum in termini di domanda di condanna al risarcimento del danno da commisurarsi ai costi da sostenere per il conseguimento di una valida attestazione di abitabilità ed al minor valore del bene acquistato a cagione della carenza dei requisiti acustici passivi.
Peraltro con specifico riferimento a detto ultimo profilo, integra opinione già espressa da questo tribunale in altre pronunce che la carenza dei requisiti acustici passivi negli edifici integri un grave difetto del bene immobile, sussumibile entro il disposto dell’art.1669 c.c., poiché idoneo a menomare in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità e l’abitabilità del cespite, in linea con quanto graniticamente affermato dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione sul tema (cfr. ex plurimis Cass. 16.2.2012 n.2238).
Ebbene, pacifica essendo la qualitas di alienate-costruttrice rivestita, nel caso in esame, dalla T[…] R[…] s.r.l., giova evidenziare che il difetto de quo risulta essere stato tempestivamente eccepito con la citazione in opposizione avendo il R[…] acquisito contezza dell’assenza di un’adeguata protezione acustica dell’ambiente abitativo solo dopo aver letto la perizia stilata dal tecnico di fiducia Diego Doretti dell’aprile 2011 (cfr doc. 14 di parte opponente).
L’inquadrabilità del vizio entro lo schema dell’art.1669 c.c. autorizza viepiù la riqualificazione del petitum in termini di domanda risarcitoria.
Mette conto evidenziare che compito esclusivo del giudice del merito è quello d’interpretare e qualificare la domanda giudiziale muovendo dai fatti addotti a sostegno della stessa e fermo il divieto di attribuire alla parte un “bene della vita” non richiesto e neppure virtualmente o implicitamente ricompreso nella domanda come formulata; nell’indagine diretta all’individuazione del contenuto delle domande sottoposte alla sua cognizione, il giudice non è tenuto ad uniformarsi al tenore meramente letterale degli atti nei quali le domande medesime risultino contenute, dovendo, per converso, aver riguardo al cd. “contenuto sostanziale” della pretesa fatta valere, quale desumibile dalla natura delle vicende dedotte e rappresentate dalla parte istante, ma tenendo altresì conto delle domande che risultino implicitamente proposte o necessariamente presupposte, in modo da ricostruire il contenuto e l’ampiezza della pretesa secondo criteri logici che permettano di rilevare l’effettiva volontà della parte in relazione alle finalità concretamente perseguite dalla stessa (cfr. Cass. 26.9.2011 n.19630).
Il mancato rispetto dei requisiti acustici passivi è stato definitivamente acclarato dal c.t.u. all’esito dei rilievi strumentali all’uopo compiuti (cfr. pag. 27-33 della relazione di consulenza tecnica depositata il 14.1.2014); né, sul tema specifico, l’elaborato peritale risulta essere stato assoggettato ad alcuna censura.
Inoltre, nessuna valenza può ascriversi alla dichiarazione di esonero del 24.7.2009 sottoscritta dal R[…] e prodotta dalla T[…] R[…] s.r.l. (cfr. doc. 9) poiché volta ad esimere la società costruttrice dal rispetto di una disciplina imperativa ed inderogabile, non solo nei rapporti tra quest’ultima e la pubblica amministrazione (come sopra evidenziato) ma anche nei rapporti tra privati (cfr. art.1229 c.c.).
Vero è, infatti, che a seguito della declaratoria d’incostituzionalità dell’art. 15, comma 1, lettera c), della legge 4 giugno 2010, n. 96 (cfr. Cost. 29.5.2013 n. 103), l’art. 11, comma 5, della legge 7 luglio 2009 n. 88, è intervenuta a – temporaneamente – innovare la disciplina positiva in tema di rispetto dei requisiti acustici passivi, escludendo la cogenza automatica del DPCM 5.12.1997 nei rapporti tra costruttori-venditori ed acquirenti di alloggi sorti successivamente alla data di entrata in vigore della medesima legge, ovvero dopo il 29.7.2009; atteso che il contratto in questione è stato concluso il 24.7.2009, non v’è dubbio che riguardo ad esso non potesse trovare applicazione la nuova disciplina.
Ne consegue che la T[…] R[…] s.r.l. fosse tenuta, nei confronti dell’acquirente, a realizzare l’unità immobiliare da adibire a civile abitazione, nel rispetto dei requisiti acustici passivi prescritti dal DPCM 5.12.1997 in attuazione dell’art.3 Legge 26.10.1995 n.477, di pacifica rilevanza pubblicistica e, a quell’epoca, pienamente cogente anche nei rapporti tra privati.
Infine, non è revocabile in dubbio che quella dichiarazione di esonero, inerente al contratto di compravendita contestualmente stipulato, fosse vessatoria ex art.33, secondo comma, lett. b) del D.lgs n.206/2009, come tempestivamente eccepito dall’opponente nella memoria ex art.183, sesto comma, n.1 c.p.c. (cfr. pag.16 della memoria depositata il 31.10.2011), con la conseguenza che sarebbe stato onere della T[…] R[…] s.r.l. dimostrare che la stessa fosse stato oggetto di specifica trattativa con l’acquirente, onere rimasto, viceversa, totalmente inevaso (cfr. memoria istruttoria della T[…] R[…] s.r.l. depositata il 28.11.2011).
Ciò detto, reputa il tribunale integralmente condivisibili le conclusioni rassegnate dal c.t.u., geom. Felice Bisogni, nell’elaborato del 14.1.2014 vuoi con riferimento alla quantificazione dei costi da sostenersi per il conseguimento di una valida attestazione di abitabilità (€ 3.543,00) vuoi riguardo al deprezzamento del cespite per il mancato rispetto dei requisiti acustici passivi, commisurato al 15% del prezzo di acquisto (€ 23.059,20).
E’ peraltro consentito al giudicante far ricorso alla liquidazione equitativa ex art. 1226 c.c. di un danno emergente quale è quello in esame, consistente in una menomazione della piena fruibilità dei locali adibiti ad abitazione a cagione della inadeguata insonorizzazione degli ambienti (si ripete, strumentalmente riscontrata) nonché della complessiva minore appetibilità commerciale dell’intera unità acquistata.
Fermo il ricorso al criterio equitativo di cui sopra, in ossequio alle pronunce del Supremo Collegio già sopra richiamate, il tribunale resta esonerato dal criticamente delibare le osservazioni critiche svolte dal consulente tecnico di parte opponente, l’ing. Diego Doretti, poiché già efficacemente confutate dal c.t.u., alle pagg. 68-71 della relazione depositata il 28.2.2013.
Dalla natura di debito di valore delle obbligazioni risarcitorie di cui sopra consegue il diritto del R[…] di vedersi riconosciuta la rivalutazione monetaria, quanto alla somma di 3.543,00, dal 14.1.2014 (data di deposito della perizia) all’attualità, mentre, quanto al deprezzamento del cespite di € 23.509,20, dalla data di stipula del contratto di compravendita (24.7.2009) fino all’emissione della presente sentenza. Devono essere altresì corrisposti al R[…] gli interessi compensativi, la cui funzione è quella di ristorare il creditore del mancato godimento del bene o del suo controvalore monetario dal momento del fatto a quello della liquidazione (cfr. Cass. S.U. n.1712/1995); tali interessi tuttavia, sulla base della citata sentenza, non possono essere calcolati sulla somma già rivalutata ma vanno, invece, calcolati sulla somma devalutata al momento del fatto lesivo (nel caso di specie coincidente con la data del trasferimento immobiliare) ed annualmente rivalutata, al tasso legale dell’anno volta per volta preso in considerazione.
Sulla somma così attualizzata sono dovuti gli interessi legali dalla emissione della presente sentenza all’effettivo soddisfo.
3.2 Merita di essere parimenti accolta la domanda di risarcimento del danno per i vizi del bene compravenduto quali lamentati dall’acquirente con mail del 1° e del 2 settembre 2009 (cfr doc.4 e 5 di parte opponente), sebbene limitatamente a quelli visivamente riscontrati dal c.t.u. in sede di operazioni peritali e meglio descritti alle pagg. 37-42 della relazione depositata il 14.1.2014.
In ordine a detti vizi devono essere respinte l’eccezione di decadenza sollevata dalla T[…] R […] s.r.l. per omessa denuncia nel termine di legge, figurando compiegata in atti una mail del 30.9.2009 proveniente da A […] R[…] – ovverosia dal dipendente della società costruttrice ed alienante, pacificamente deputato alla gestione dell’intera trattativa contrattuale con il R[…] – contenente il riconoscimento dei vizi contestati con le precitate missive e, soprattutto, un esplicito impegno alla eliminazione degli stessi (< Ho contattato le ditte che hanno fatto la fornitura e posa in opera sia della scala che del parquet e mi danno tempi lunghi per l’intervento. Di comune accordo con la Direzione abbiano deciso di dare incarico ad un artigiano di effettuare il lavoro> doc.7 di parte opponente).
Costituisce, infatti, principio di diritto più volte affermato dalla Corte di Cassazione che il riconoscimento, da parte del venditore, dei vizi della cosa alienata (che può avvenire anche per facta concludentia) e l’impegno ad eliminarli, consente al compratore di non soggiacere ai termini di decadenza ed alle condizioni di cui all’art.1495 c.c., restando, viceversa, l’obbligazione assunta dal venditore assoggettata alla prescrizione ordinaria decennale cfr. Cass. 26.3.2010 n.7301 nonché Cass. 14.1.2011 n.747).
Il c.t.u., dopo aver rilevato l’ammaccatura e la graffiatura del parquet in più punti, l’ammaccatura del portoncino blindato di accesso all’unità abitativa, nella parte interna, e le plurime graffiature delle pedate in legno della scala a giorno, per l’accesso ai vani soffitta, ha provveduto ad individuare gli interventi da eseguirsi per l’eliminazione di detti difetti e ne ha quantificato i relativi costi nella misura complessiva di € 1.044,00.
Facendo proprie le conclusioni del c.t.u. – poiché scevre da vizi di metodo o errori di valutazione – questo giudicante reputa che la domanda debba essere accolta per il predetto importo.
Per le ragioni già sopra svolte, anche sulla somma di € 1.044,00 sono dovuti la rivalutazione monetaria, dal 14.1.2014 (data di deposito della c.t.u.) all’attualità, e gli interessi compensativi al saggio legale, sull’importo devalutato al 24.7.2009 ed annualmente rivalutato. Sulla somma così attualizzata sono dovuti gli interessi legali dalla emissione della presente sentenza all’effettivo soddisfo.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in ossequio alle tariffe di cui al DM 55/2014, avendo riguardo all’attività difensiva concretamente svolta.
Per il principio della soccombenza devono altresì porsi a totale carico della T[…] R[…] s.r.l. le spese di c.t.u., come liquidate in corso di causa con decreto emesso il 31.1.2014.
Il Tribunale di Pistoia, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa domanda ed eccezione, così dispone:
– accoglie l’opposizione e, per l’effetto, revoca il decreto ingiuntivo n.192/2011 emesso il 24.2.2011;
– accoglie per quanto di ragione la domanda riconvenzionale e, per l’effetto, condanna la T[…] R[…] s.r.l. al pagamento in favore di R[…] S[…], della somma complessiva di € 28.096,20, per le causali di cui in motivazione, oltre rivalutazione monetaria ed interessi compensativi da computarsi con le modalità ivi indicate;
– condanna la T[…] R[…] s.r.l. alla rifusione in favore di R[…] S[…] delle spese di lite che liquida in € 322,90 per spese vive e € 8.000,00 per compensi, oltre rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge
– pone a definitivo carico della T[…] R[…] s.r.l. le spese di c.t.u., liquidate con decreto emesso il 31.1.2014.
Pistoia, 17.3.2015
Dott.ssa Nicoletta Maria Caterina Curci
Ettore Nesi2016-03-18T07:50:20+00:00maggio 15, 2015|Urbanistica ed Edilizia-Giurisprudenza|