Source: https://openjur.de/u/286548.html
Timestamp: 2019-04-20 15:16:07
Document Index: 336464132

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 559', '§ 5', '§ 5', '§ 558', '§ 559', '§ 2', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 2', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 2', '§ 558', '§ 559', '§ 558']

BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 177/03 - openJur
Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 177/03
BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 177/03
openJur 2012, 55938
Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 7. Juni 1979 von der Klägerin eine Wohnung in F. . Es handelte sich um preisgebundenen Wohnraum. Seit 1. April 1998 betrug die monatliche Grundmiete 532,60 DM (272,31 &euro;). Nachdem ein öffentlicher Zinszuschuß infolge der planmäßigen Tilgung eines Darlehens entfallen war, erhöhte die Klägerin mit Schreiben vom 9. November 2000 die Grundmiete wegen gestiegener Kapitalkosten rückwirkend zum 1. Oktober 2000 auf 765,30 DM (391,29 &euro;). Nachfolgend endete die Preisbindung.
Mit Schreiben vom 27. November 2001 verlangte die Klägerin von dem Beklagten unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete um 58,69 &euro; auf 449,98 &euro; mit Wirkung zum 1. Februar 2002. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird dadurch nicht überschritten. Der Beklagte erteilte die Zustimmung nicht. Die Parteien streiten über die Frage, ob die Kostenmieterhöhung vom 9. November 2000 in die Berechnung der Kappungsgrenze einzubeziehen ist.
Das Amtsgericht hat der fristgemäß erhobenen Klage hinsichtlich eines Erhöhungsbetrages auf 445,75 &euro; stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB zu, da die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nicht eingehalten worden sei. Auszugehen sei von der Ausgangsmiete aus dem Jahre 1999 in Höhe von 272,31 &euro;. Unter Anwendung der Kappungsgrenze von 20 % ergebe sich eine zulässige Miete von 326,77 &euro;, die durch die Mieterhöhung aus dem Jahre 2000 bereits voll ausgeschöpft worden sei. Diese Mieterhöhung sei bei der Berechnung der Kappungsgrenze zu berücksichtigen. Die Kappungsgrenze sei auch auf ein Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, durch welches eine Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB erstmals nach dem Wegfall einer Preisbindung verlangt werde. Der Wortlaut des § 558 Abs. 3 BGB nehme lediglich Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB von der Kappungsgrenze aus. Die Kostenmieterhöhung zur Zeit der Preisbindung könne auch nicht für eine Übergangszeit bei der Berechnung der Kappungsgrenze außer Betracht bleiben. Insoweit komme eine analoge Anwendung des § 5 MHG jedenfalls für den vorliegenden Fall einer Erhöhung der Kostenmiete aufgrund eines voraussehbaren Wegfalls von Zuschüssen nicht in Betracht, da § 5 MHG nach seinem Sinn und Zweck nicht einschlägig und als Ausnahmevorschrift, insbesondere nach seinem Fortfall, eng auszulegen sei.
1. a) Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete bei Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Absatz 1 innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen. Die Kappungsgrenze ist auch auf Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, durch welche eine solche Mieterhöhung -wie im vorliegenden Fall -erstmals nach dem Wegfall einer Preisbindung verlangt wird (BayObLG NJW 1984, 742 = WuM 1984, 48 m.w.Nachw.; OLG Hamm NJW-RR 1990, 1233, 1234 = WuM 1990, 333, jeweils zu § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG; vgl. auch BVerfGE 71, 230; Staudinger/Emmerich (2003), § 558 Rdnr. 48; Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 160, jew. m.w.Nachw.; Gramlich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäftsund Wohnraummiete, Mietrechtsreform 2001, § 558 Ziff. 7; a.A. Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 51 m.w.Nachw.). Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des § 558 Abs. 3 BGB, der keine Einschränkung im Hinblick auf ehemals preisgebundenen Wohnraum enthält, sowie aus einem Umkehrschluß zu § 558 Abs. 4 Satz 1 und 3 BGB, die (nur) unter bestimmten -hier nicht vorliegenden -Voraussetzungen vormalig preisgebundenen Wohnraum von der Kappungsgrenze ausnehmen. Die Geltung der Kappungsgrenze nach Ablauf der Preisbindung entspricht auch der Vorstellung des Gesetzgebers, der ihren Anwendungsbereich in erster Linie bei ehemaligen Sozialwohnungen gesehen hat (Begründung zum Entwurf des Mietrechtsreformgesetzes, BT-Drucks. 14/4553 S. 54). Die grundsätzliche Anwendung der Kappungsgrenze auf vormalig preisgebundenen Wohnraum wird auch von der Revision nicht in Zweifel gezogen.
3. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist die drei Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens (§ 558 b Abs. 1 BGB) geltende Ausgangsmiete zugrunde zu legen (OLG Celle NJW-RR 1996, 331 = WuM 1996, 86 zu § 2 MHG; Staudinger/Emmerich, aaO (2003) Rdnr. 49; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 171, jew. m.w.Nachw.), mithin die seit April 1998 geschuldete Grundmiete von 272,31 &euro;. Die unter Anwendung der Kappungsgrenze von 20 % höchstzulässige Miete beträgt 326,77 &euro;. Der Betrag der Mieterhöhung vom 9. November 2000 in Höhe von 118,98 &euro; ist -im Unterschied zu den Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB (zur Berechnung der Kappungsgrenze in diesen Fällen vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 558 Rdnr. 20; Börstinghaus, aaO Rdnr. 186, 188) -nicht nachträglich der ermittelten Kappungsgrenze hinzuzurechnen, sondern unterliegt dieser Begrenzung. Dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin, dem eine Ausgangsmiete von 391,29 &euro; zugrunde liegt, steht somit die Kappungsgrenze von 326,77 &euro; entgegen.
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