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Timestamp: 2016-10-27 20:49:00+00:00
Document Index: 198079351

Matched Legal Cases: ['art. 70', 'art. 61', 'art. 67', 'art. 61', 'art. 63', 'art. 64', 'art. 64', 'art. 64', 'art. 64', 'art. 64', 'art. 110', 'art. 5', 'art. 64', 'art. 64', 'art. 5', 'art. 97', 'art. 99', 'art. 89', 'art. 88', 'art. 70', 'art. 2', 'art. 64', 'art. 64', 'ATF ', 'art. 64', 'art. 61', 'art. 61', 'art. 70', 'art. 64', 'art. 61', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 61', 'art. 61', 'art. 61', 'art. 63', 'art. 64', 'art. 64', 'art. 64', 'art. 63', 'art. 64', 'art. 68', 'art. 63', 'art. 63', 'art. 66', 'art. 64', 'art. 63', 'art. 68', 'art. 68', 'art. 64', 'art. 64', 'art. 64', 'art. 138', 'art. 68', 'art. 64', 'art. 67', 'art. 64', 'art. 67', 'art. 63', 'art. 68', 'art. 64', 'art. 26', 'art. 64', 'art. 64', 'ATF ', 'art. 64', 'art. 63', 'art. 62', 'art. 64', 'art. 61', 'art. 64', 'art. 63', 'art. 61', 'art. 64', 'art. 66', 'art. 66', 'art. 64', 'art. 64', 'art. 64', 'art. 8', 'art. 64', 'in fine', 'art. 64', 'art. 64', 'ATF ', 'art. 64', 'art. 105', 'art. 64', 'art. 64', 'art. 64', 'art. 63', 'art. 156', 'art. 159']

5A.14/2005 (03.02.2006)
5A.14/2005 /frs
recourante, repr�sent�e par Me David Lachat, avocat,
intim�, repr�sent� par Me Karin Grobet Thorens, avocate,
autorisation d'acqu�rir un immeuble agricole,
du 8 mars 2005.
A.A.________, agriculteur, est propri�taire des parcelles nos 81, 95, 165, 173, 452, 509 et 783 de la commune de Y.________, toutes sises en zone agricole. Jusqu'en f�vrier 2001, il �tait en outre propri�taire de la parcelle n� 171, aussi en zone agricole, de la commune de Y.________.
Le 24 mars 1998, la commission fonci�re agricole du canton de Gen�ve (ci-apr�s : la Commission) a autoris� la division de la parcelle n� 95 en trois sous-parcelles nos 95A, 95B et 95C, dont les deux premi�res ont �t� d�clar�es non assujetties � la loi f�d�rale sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11).
Le 16 f�vrier 2001, D.________, r�gisseur, a acquis un droit de pr�emption, valable jusqu'au 6 octobre 2003, sur les sous-parcelles nos 95B et 95C, pour un prix de respectivement 40'000 fr. et 10'000 fr.
Le 28 f�vrier 2001, B.A.________, fille de A.A.________, a �t� inscrite au registre foncier comme propri�taire de la parcelle n� 171 de la commune de Y.________, qu'elle avait acquise par d�l�gation de dette lors d'une vente aux ench�res forc�es le 16 d�cembre 1999.
Peu apr�s cette acquisition aux ench�res, B.A.________ et A.A.________ ont conclu avec C.A.________ - fr�re de la premi�re et fils du second - un contrat de bail � ferme agricole, valable d�s le 1er janvier 2000 pour une dur�e de 24 ans, affermant la parcelle n� 171 pour un fermage annuel de 1'440 fr.
Le 2 avril 2001, la banque Z.________ a c�d� � la soci�t� X.________ (ci-apr�s : la Soci�t�), dont l'actionnaire et administrateur unique est D.________, les cr�ances qu'elle d�tenait contre A.A.________ � concurrence de 410'479 fr. 05, contre C.A.________ � concurrence de 678'966 fr. 70 et contre B.A.________ � concurrence de 116'087 fr. 65. Toutes ces cr�ances, c�d�es pour un prix global de 1'100'000 fr., �taient garanties par des gages immobiliers, dont une c�dule hypoth�caire en premier rang de 85'000 fr. grevant la parcelle n� 171.
Ensuite d'une r�quisition de vente par la Soci�t�, l'office des poursuites a proc�d� le 23 octobre 2003 � la vente aux ench�res publiques de la parcelle n� 171, qu'il a estim�e � 248'000 fr. � la demande de la cr�anci�re, la parcelle a �t� mise � prix d'abord avec le contrat de bail � ferme puis sans ce contrat. La premi�re mise � prix a atteint 35'000 fr. offerts par un tiers, le seul autre ench�risseur �tant la Soci�t� pour 30'000 fr. La seconde mise � prix a atteint 145'000 fr. offerts par la Soci�t�, contre un seul autre ench�risseur, exploitant agricole, dont la derni�re offre a �t� de 135'000 fr.
Le 27 octobre 2003, la Soci�t� a sollicit� de la Commission l'autorisation d'acqu�rir la parcelle n� 171. Le m�me jour, elle a r�sili� pour le plus prochain terme valable le bail � ferme de C.A.________. Celui-ci a contest� cette r�siliation devant la juridiction comp�tente; la proc�dure est pendante.
Le 14 novembre 2003, la Soci�t� a retir� les poursuites qui l'avaient conduite � requ�rir la vente aux ench�res publiques - fix�e au 18 novembre 2003 - des parcelles nos 81, 95, 165, 173, 452, 509 et 783, la famille A.________ ayant trouv� les fonds n�cessaires pour la rembourser.
Par d�cision du 20 janvier 2004, la Commission a d�bout� la Soci�t� de sa requ�te en autorisation d'acqu�rir la parcelle n� 171. Elle a consid�r� en substance que la Soci�t� avait acquis la c�dule hypoth�caire grevant la parcelle en cause pour s'assurer la mainmise sur cette parcelle en �ludant les dispositions en mati�re d'immeubles agricoles. La cession de cr�ances �tait ainsi nulle, conform�ment � l'art. 70 LDFR. M�me si elle n'�tait pas nulle, la Soci�t� avait commis un abus de droit, eu �gard aux circonstances dans lesquelles elle demandait � pouvoir acqu�rir la parcelle litigieuse.
La Soci�t� a recouru contre cette d�cision aupr�s du Tribunal administratif du canton de Gen�ve, en concluant � son annulation et � l'autorisation d'acqu�rir la parcelle n� 171.
Appel� en cause, C.A.________ a conclu � la confirmation de la d�cision attaqu�e. Selon lui, les faits d�montraient que le but poursuivi par D.________ n'�tait pas de recouvrer sa cr�ance mais de tenter de n�gocier la parcelle en cause contre une partie de la parcelle n� 95. La r�siliation du bail � ferme relatif � la parcelle n� 171 �tait � cet �gard r�v�latrice puisque ni D.________ ni la Soci�t� n'entendaient exploiter personnellement la parcelle. Le but de la cession de cr�ance �tait ainsi bien de permettre � D.________ d'acqu�rir les sous-parcelles nos 95B et 95C, comme le d�montrait un projet de convention produit devant le Tribunal administratif. En effet, ce projet de convention, dont les parties devaient �tre B.A.________, E.________, A.A.________, C.A.________, D.________ et la Soci�t�, repr�sent�e par son administrateur unique, pr�voyait notamment ce qui suit :
"h. Madame E.________ est titulaire d'un droit d'emption sur la future sous-parcelle 95A. Il lui a �t� consenti par Monsieur A.A.________ le 13 octobre 2000, pour le prix de CHF 400'000.-.
Madame E.________ s'appr�te � c�der ce droit d'emption aux �poux F.________.
i. Monsieur D.________ est titulaire de droits d'emption sur les futures sous-parcelles 95B et 95C, pour le prix de CHF 400'000.- (95C) et de CHF 1'200'000.- (95B). Ces droits d'emption, consentis initialement par Monsieur A.A.________ � Madame E.________, ont �t� c�d�s par cette derni�re � Monsieur D.________, par acte du 16 f�vrier 2001.
j. Monsieur A.A.________ entend c�der la future sous-parcelle 95A aux �poux F.________ et les futures sous-parcelles 95B et 95C � la soci�t� X.________.
Ce faisant, Monsieur A.A.________ entend honorer les droits d'emption qu'il a accord�s et solder la totalit� de ses dettes, celles de son fils C.A.________ et celles de sa fille B.A.________ envers la soci�t� X.________ et conserver les domaines agricoles de la famille, � l'exception des futures sous-parcelles 95A, 95B et 95C."
Par arr�t du 8 mars 2005, le Tribunal administratif a rejet� le recours, en mettant � la charge de la recourante les frais judiciaires ainsi qu'une indemnit� � titre de d�pens en faveur de l'appel� en cause C.A.________. Il a fond� son arr�t sur les faits reproduits sous lettres A � F ci-dessus et sur la motivation en droit suivante :
G.a L'acquisition d'un immeuble agricole est soumise � autorisation (art. 61 al. 1 LDFR). En cas d'acquisition par la voie de la r�alisation forc�e, l'adjudicataire doit requ�rir l'autorisation d'acqu�rir dans les dix jours qui suivent l'adjudication (art. 67 al. 1 LDFR), d�lai qui a �t� respect� en l'esp�ce. L'autorisation est accord�e s'il n'existe aucun motif de refus (art. 61 al. 2 LDFR). Le fait pour l'acqu�reur de ne pas �tre exploitant � titre personnel constitue l'un de ces motifs (art. 63 al. 1 let. a LDFR). Si, comme en l'esp�ce, l'acqu�reur n'est pas exploitant � titre personnel, il peut n�anmoins �tre autoris� � acqu�rir un immeuble agricole s'il prouve qu'il existe un juste motif au sens de l'art. 64 al. 1 LDFR; tel est notamment le cas lorsqu'un cr�ancier qui d�tient un droit de gage sur l'immeuble acquiert celui-ci dans une proc�dure d'ex�cution forc�e (art. 64 al. 1 let. g LDFR).
G.b En l'esp�ce, la recourante est bien cr�anci�re gagiste, ensuite de la cession, le 2 avril 2001, des cr�ances d�tenues auparavant par la banque Z.________. N�anmoins, il convient d'examiner si l'acquisition par la recourante de la qualit� de cr�anci�re gagiste au sens de l'art. 64 al. 1 let. g LDFR n'est pas constitutive d'un abus de droit ou d'une fraude � la loi. Il y a abus de droit lorsque l'exercice d'un droit subjectif appara�t, dans un cas concret, manifestement contraire au droit ou lorsqu'une institution juridique est utilis�e manifestement � l'encontre de la finalit� pour laquelle elle a �t� cr��e. Il y a fraude � la loi lorsque, en usant d'un moyen qui est en soi permis, on vise un r�sultat qui, lui, est prohib�.
G.c Dans le cas particulier, le mandataire de la recourante s'est rendu aux ench�res afin d'acqu�rir la parcelle n� 171, conform�ment aux instructions re�ues de sa mandante qui s'�tait fait c�der les cr�ances d�tenues par la banque Z.________ contre la famille A.________ car cela pouvait lui permettre, selon les circonstances, d'acqu�rir les sous-parcelles nos 95B et 95C qui int�ressaient son actionnaire unique. Tant ce dernier que la recourante n'avaient prima facie aucune chance d'obtenir l'autorisation d'acqu�rir un immeuble agricole. Devenir cr�ancier gagiste, donc remplir les conditions de l'art. 64 al. 1 let. g LDFR, permettait de l'obtenir par un moyen d�tourn�.
G.d Le fait que l'office des poursuites a d'abord mis en vente la parcelle n� 171 a certes contrari� le d�roulement du projet initial d'acquisition, mais il ne l'a pas remis en cause. La recourante s'est adapt�e � cette situation nouvelle en faisant en sorte de conserver cette parcelle sous sa ma�trise, alors m�me qu'un agriculteur avait fait une offre couvrant largement la cr�ance hypoth�caire qu'elle garantissait. La recourante soutient que lors des ench�res du 23 octobre 2003, elle n'a fait que prot�ger ses cr�ances vis-�-vis de B.A.________, contre laquelle, outre une cr�ance hypoth�caire ascendant alors � 123'750 fr. 40, elle d�tenait une cr�ance chirographaire de 30'000 fr. Cette argumentation doit �tre �cart�e, car outre que cette cr�ance chirographaire ne gr�ve pas l'immeuble en cause, elle n'�tait pas exigible au moment de la vente aux ench�res.
G.e La r�siliation du bail � ferme de C.A.________ le jour m�me du d�p�t de la requ�te en autorisation d'acqu�rir est un �l�ment suppl�mentaire d�montrant que le but poursuivi par la recourante est totalement �tranger � toute pr�occupation agricole. Cela est confirm� par le projet de convention produit par C.A.________, dont il ressort sans �quivoque la volont� de l'administrateur unique de la recourante de devenir propri�taire des sous-parcelles nos 95B et 95C.
Par cons�quent, en devenant cessionnaire de la banque Z.________, la recourante a tent� d'acqu�rir des immeubles agricoles, dont la parcelle n� 171, au m�pris des buts de la LDFR, en n'h�sitant pas � emp�cher, par une ench�re sup�rieure, un agriculteur d'acqu�rir cette parcelle et en essayant d'en �carter C.A.________, qui l'exploite actuellement. Ces manoeuvres sont immanquablement constitutives d'une fraude � la loi, comme l'a constat� � bon droit la Commission, de sorte que le recours doit �tre rejet�.
H.a Agissant par la voie du recours de droit administratif au Tribunal f�d�ral, la Soci�t� conclut avec suite de frais et d�pens � la r�forme de cet arr�t en ce sens que l'autorisation d'acqu�rir la parcelle n� 171 lui est octroy�e.
H.b Invit�e � d�poser ses observations �ventuelles, l'autorit� cantonale a inform� le Tribunal f�d�ral qu'elle n'avait aucune observation � formuler au sujet du recours et qu'elle persistait dans les consid�rants et le dispositif de son arr�t.
H.c C.A.________ a conclu, avec suite de d�pens, � la confirmation de l'arr�t attaqu�. Selon lui, l'art. 64 al. 1 let. g LDFR aurait pour but de permettre au cr�ancier gagiste d'�viter de subir des pertes, si le bien qu'il a re�u en garantie devait �tre vendu � un prix manifestement inacceptable lors d'une proc�dure d'ex�cution forc�e. Par contre, cette disposition n'aurait manifestement pas pour but d'offrir � tout un chacun la possibilit� de se rendre propri�taire d'immeubles agricoles, en cr�ant une �tape artificielle dans cette d�marche par l'acquisition d'un droit de gage.
H.d �galement invit� � d�poser des observations sur la base de l'art. 110 al. 2, 2e phrase, OJ (cf. art. 5 al. 1 let. a ODFR), l'Office f�d�ral de la justice propose le rejet du recours. Selon lui, le but de l'art. 64 al. 1 let. g LDFR serait de permettre au cr�ancier gagiste d'acqu�rir un immeuble agricole afin de prot�ger sa cr�ance (par exemple une banque cr�anci�re, lorsqu'un prix inacceptable pour elle est offert dans la r�alisation forc�e) dans un syst�me o� il est, en principe, impossible � une personne qui n'est pas exploitante � titre personnel d'acqu�rir un immeuble agricole. L'objectif de cette disposition ne serait par contre pas de permettre � des personnes qui n'exploitent pas elles-m�mes d'acqu�rir par la bande des immeubles agricoles, en se mettant dans la situation de cr�anciers gagistes de d�biteurs devenus insolvables. L'op�ration consistant � acqu�rir la cr�ance garantie par gage sur un immeuble agricole avant la vente de ce dernier afin de se mettre dans la position de cr�ancier gagiste au b�n�fice de l'exception � l'exploitation � titre personnel pr�vue par l'art. 64 al. 1 let. g LDFR irait dans une direction qui ne serait manifestement pas celle recherch�e par le l�gislateur. Une telle op�ration ne m�riterait d�s lors pas de protection et devrait �tre consid�r�e comme un abus de droit.
L'arr�t du Tribunal administratif du canton de Gen�ve rejetant le recours de la recourante est une d�cision au sens de l'art. 5 de la loi f�d�rale sur la proc�dure administrative (PA; RS 172.021). Prononc�e en derni�re instance cantonale, elle peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au Tribunal f�d�ral (art. 97 al. 1 et 98 let. g OJ), d�s lors qu'un tel recours n'est pas exclu par les art. 99 � 102 OJ. L'art. 89 LDFR pr�voit d'ailleurs express�ment la voie du recours de droit administratif au Tribunal f�d�ral contre les d�cisions sur recours prises par les autorit�s cantonales de derni�re instance au sens des art. 88 al. 1 et 90 let. f LDFR.
La recourante reproche � l'autorit� cantonale d'avoir constat� de mani�re manifestement inexacte les faits et d'avoir viol� la loi - plus particuli�rement l'art. 70 LDFR et l'art. 2 CC - en retenant que la recourante avait commis une fraude � la loi en devenant cessionnaire des cr�ances de la banque Z.________ envers la famille A.________ pour acqu�rir la parcelle n� 171 au b�n�fice de l'art. 64 let. g LDFR, respectivement en retenant plus g�n�ralement que l'acquisition d'une cr�ance hypoth�caire aux fins de b�n�ficier de l'art. 64 let. g LDFR constituait une fraude � la loi. � l'appui de cette critique, elle fait valoir en substance les arguments suivants :
Les faits de la cause d�montreraient que la recourante n'a pas acquis les cr�ances que la banque Z.________ d�tenait contre la famille A.________ pour acqu�rir la parcelle n� 171, mais parce que l'acquisition de ces cr�ances pouvait lui permettre, selon les circonstances, d'acqu�rir les sous-parcelles nos 95B et 95C (cf. lettre G.c supra). L'ordre des ench�res d�cid� par l'office des poursuites aurait eu pour cons�quence inattendue que la parcelle n� 171 a �t� vendue seule, dans un premier temps, et que la recourante a d� sauvegarder sa cr�ance en ench�rissant. La loi permettrait express�ment � un cr�ancier gagiste non-agriculteur de participer aux ench�res - sans limiter les ench�res au montant de sa cr�ance garantie par gage - et d'obtenir l'autorisation d'acqu�rir. D�s lors que la recourante avait sur la parcelle n� 171, qui �tait estim�e � 248'000 fr., une cr�ance de 123'750 fr., et qu'elle pouvait en outre l�gitimement craindre que la cr�ance chirographaire de 30'000 fr. qu'elle avait contre B.A.________ ne soit pas rembours�e, elle aurait adopt� un comportement �conomiquement explicable, qui aurait �t� celui de n'importe quel cr�ancier, en ench�rissant � concurrence de 145'000 fr.
De m�me, en requ�rant la double mise � prix et en r�siliant, sit�t apr�s l'adjudication, le bail � ferme de C.A.________, la recourante n'aurait fait qu'exercer un droit que la loi et la jurisprudence lui reconnaissaient (cf. ATF 124 III 37; 125 III 123; 126 III 290), et dont l'exercice se justifiait sur le plan �conomique. En effet, le bail � ferme conclu par C.A.________ avec sa soeur, dans la seule perspective des ench�res et pour une tr�s longue dur�e (24 ans), pr�voyait un fermage d�risoire (1'440 fr. par an), qui ne rentabilisait pas le prix d'acquisition (145'000 fr.), pourtant nettement inf�rieur au prix licite maximum (283'576 fr.).
De mani�re plus g�n�rale, ni la lettre, ni l'esprit de la LDFR, telle que compl�t�e en 1999 par l'ajout de l'art. 64 al. 1 let. g LDFR en vue de sauvegarder les droits des cr�anciers gagistes, n'interdiraient l'acquisition de cr�ances garanties par un gage sur un immeuble agricole et, le cas �ch�ant, l'invocation de cette derni�re norme par le cessionnaire. La doctrine qui s'est pench�e sur l'art. 61 al. 3 LDFR et sur la notion de "tout autre acte juridique �quivalant �conomiquement � un transfert de propri�t�", soumis � autorisation, n'aurait � aucun instant vis� la cession de cr�ances. Or si la cession de cr�ances garanties par un gage sur un immeuble agricole n'est pas soumise � autorisation selon les art. 61 ss LDFR, on verrait mal en quoi une telle cession de cr�ances violerait ou viserait � �luder les dispositions en mati�re d'acquisition des immeubles agricoles (art. 70 LDFR).
L'art. 64 al. 1 let. g LDFR, introduit par la Commission du Conseil des �tats afin de r�soudre le conflit entre les int�r�ts de l'agriculture (maintien de terres agricoles en suffisance) et ceux des cr�anciers gagistes dans l'ex�cution forc�e, permettrait express�ment au cr�ancier gagiste qui n'est pas exploitant � titre personnel d'acqu�rir un immeuble agricole dans une proc�dure d'ex�cution forc�e. Une fois l'immeuble acquis, sa vocation agricole subsisterait et il ne pourrait �tre c�d� qu'aux conditions des art. 61 ss LDFR, soit en principe seulement � un agriculteur. Dans ce contexte, il serait totalement indiff�rent que le cr�ancier gagiste acqu�reur soit une banque ou un cessionnaire, dans la mesure o� il demeure pareillement limit� dans son droit de revendre l'immeuble agricole. Enfin, si la recourante n'est pas exploitante � titre personnel, la pr�c�dente propri�taire de la parcelle n� 171, B.A.________, ne l'�tait pas davantage.
3.1 La loi f�d�rale sur le droit foncier rural a pour but, selon son art. 1 al. 1, d'encourager la propri�t� fonci�re rurale et en particulier de maintenir des entreprises familiales comme fondement d'une population paysanne forte et d'une agriculture productive, orient�e vers une exploitation durable du sol, ainsi que d'am�liorer les structures (let. a), de renforcer la position de l'exploitant � titre personnel, y compris celle du fermier, en cas d'acquisition d'entreprises et d'immeubles agricoles (let. b), et de lutter contre les prix surfaits des terrains agricoles (let. c). � cet effet, elle contient notamment des dispositions sur l'acquisition des entreprises et des immeubles agricoles (art. 1 al. 2 let. a et art. 61 ss LDFR), acquisition qui est soumise � autorisation (art. 61 al. 1 LDFR).
3.1.1 Le but de l'assujettissement � autorisation est de garantir que le transfert de propri�t� corresponde aux objectifs du droit foncier rural, au premier rang desquels figure la concr�tisation du principe de l'exploitation � titre personnel fond� sur la politique de la propri�t� (Stalder, Le droit foncier rural, Commentaire de la loi f�d�rale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991, Brugg 1998 [ci-apr�s : Commentaire LDFR], remarques pr�alables aux art. 61-69 LDFR, n. 8 s.). C'est ainsi que l'autorisation doit en principe �tre refus�e lorsque l'acqu�reur n'est pas exploitant � titre personnel (art. 63 al. 1 let. a LDFR). L'autorisation est n�anmoins accord�e si l'acqu�reur qui n'est pas personnellement exploitant prouve qu'il y a pour le faire un juste motif au sens de l'art. 64 al. 1 LDFR. Tel est notamment le cas lorsqu'un cr�ancier qui d�tient un droit de gage sur l'entreprise ou l'immeuble agricole acquiert celui-ci dans une proc�dure d'ex�cution forc�e (art. 64 al. 1 let. g LDFR).
3.1.2 L'art. 64 al. 1 let. g LDFR a �t� introduit lors de la r�vision partielle du 26 juin 1998, qui a pris effet au 1er janvier 1999 (RO 1998 3009). Toutefois, les modifications concernant les dispositions sur l'acquisition des entreprises et des immeubles agricoles - en particulier l'introduction d'un nouvel alin�a 2 � l'art. 63 LDFR, l'adjonction d'une nouvelle lettre g � l'art. 64 LDFR et l'abrogation de l'art. 68 LDFR - ne figuraient pas parmi les modifications propos�es par le Conseil f�d�ral (cf. le Message du Conseil f�d�ral, FF 1996 IV 378 ss), mais ont �t� d�cid�es par le Parlement.
Ainsi, le Conseil des �tats a adopt� en mars 1998 la proposition de sa commission de l'�conomie et des redevances, en raison des grandes difficult�s rencontr�es dans la pratique en cas de r�alisation forc�e, d'introduire un nouvel alin�a 2 � l'art. 63 LDFR, disposant que le motif de refus tir� du prix surfait (art. 63 al. 1 let. b LDFR; cf. art. 66 LDFR) n'est pas pertinent si une entreprise ou un immeuble agricole est acquis dans une proc�dure d'ex�cution forc�e (BOCE 1998 p. 368 s.). Simultan�ment, le Conseil des �tats a adopt�, sur proposition non motiv�e de sa commission, une nouvelle lettre g de l'art. 64 LDFR, en vertu de laquelle le motif de refus tir� du fait que l'acqu�reur n'est pas exploitant � titre personnel (art. 63 al. 1 let. a LDFR) ne peut pas �tre oppos� au cr�ancier qui d�tient un droit de gage sur l'entreprise ou l'immeuble et qui acquiert celui-ci dans une proc�dure d'ex�cution forc�e (BO CE 1998 p. 369).
Cette d�cision faisait suite � la d�cision du Conseil national en d�cembre 1997, sur proposition de sa commission de l'�conomie et des redevances, d'abroger l'art. 68 LDFR relatif � la fixation du prix licite lors de la r�alisation forc�e (BOCN 1997 p. 2778), d�cision � laquelle le Conseil des �tats a adh�r� conform�ment � la proposition de sa commission (BOCE 1998 p. 369). En effet, comme on le verra plus en d�tail ci-apr�s (cf. consid. 3.1.3 et 3.1.4 infra), la suppression de l'art. 68 LDFR avait pour cons�quence qu'il n'�tait plus possible d'invoquer l'exception de l'art. 64 al. 1 let. f LDFR lors de l'acquisition d'un immeuble agricole dans une vente aux ench�res forc�es. Il a donc �t� jug� n�cessaire d'introduire � l'art. 64 al. 1 LDFR une nouvelle lettre g, dont l'adoption par le Conseil national a �galement eu lieu sans discussion lors de la s�ance d'�limination des divergences en juin 1998 (BOCN 1998 p. 1195).
3.1.3 D'apr�s le droit en vigueur avant le 1er janvier 1999, les personnes qui n'�taient pas exploitantes � titre personnel, soit notamment les banques, avaient la possibilit� d'acqu�rir une entreprise ou un immeuble agricole dans une r�alisation forc�e sur la base de l'art. 64 al. 1 let. f LDFR, pour autant qu'aucune offre �quivalente n'ait �t� faite par un exploitant � titre personnel jusqu'� concurrence du prix maximum licite; en effet, la publication des ench�res (art. 138 LP) avec l'indication du prix licite (cf. art. 68 al. 1 LDFR, entre-temps abrog�) satisfaisait aux exigences de l'"offre publique � un prix qui ne soit pas surfait", au sens de l'art. 64 al. 1 let. f LDFR (M�ller/Schmid-Tschirren, Compl�ment du Commentaire LDFR suite � la r�vision partielle du 26 juin 1998, in Communications de droit agraire 1999 p. 135 ss, 144; Stalder, Commentaire LDFR, n. 7 ad art. 67-69 LDFR). L'acqu�reur qui, bien que n'�tant pas exploitant � titre personnel, emportait l'adjudication en raison de l'offre la plus �lev�e (dans les limites du prix licite), avait ainsi droit � l'octroi de l'autorisation d'acqu�rir sur la base de l'art. 64 al. 1 let. f LDFR (Stalder, Commentaire LDFR, n. 7 ad art. 67-69 LDFR), et ce d'ailleurs ind�pendamment du fait qu'il d�t�nt ou non un gage sur l'entreprise ou l'immeuble agricole.
3.1.4 Ensuite de l'abandon de la condition du prix licite dans le cadre de la r�alisation forc�e (par l'adoption de l'art. 63 al. 2 LDFR et l'abrogation de l'art. 68 LDFR; cf. consid. 3.1.2 supra), l'exception de l'art. 64 al. 1 let. f LDFR - qui a pour but de sauvegarder, sous l'angle de la garantie de la propri�t� (art. 26 Cst.), les int�r�ts du paysan d�sireux de vendre dont l'offre n'est suivie d'aucune demande de la part d'un exploitant � titre personnel (Bandli/Stalder, Commentaire LDFR, n. 36 ad art. 64 LDFR) - ne peut plus �tre invoqu�e dans une proc�dure de r�alisation forc�e par un acqu�reur qui n'est pas exploitant � titre personnel (Stalder, Vorgehen bei der Verwertung von Landwirtschaftsland, in IWIR [Insolvenz- und Wirtschaftsrecht] 2000 p. 8 ss, n. 2.5 p. 10; �nderung des Bundesgesetzes �ber das b�uerliche Bodenrecht, Bericht des eidgen�ssischen Amtes f�r Grundbuch- und Bodenrecht, in Communications de droit agraire 1998 p. 99 ss, 100). C'est la raison pour laquelle, afin de sauvegarder les droits des cr�anciers gagistes, les justes motifs de l'art. 64 al. 1 LDFR ont �t� compl�t�s par une lettre g pr�voyant que le cr�ancier qui d�tient un droit de gage sur l'entreprise ou l'immeuble agricole a �galement un droit � la d�livrance d'une autorisation en cas d'acquisition dans le cadre d'une proc�dure d'ex�cution forc�e (M�ller/Schmid-Tschirren, op. cit., p. 144 s.; Stalder, in IWIR 2000 p. 8 ss, n. 2.5 p. 10).
3.1.5 En octroyant au cr�ancier gagiste un droit � obtenir l'autorisation d'acqu�rir, dans le cadre de la r�alisation forc�e, l'entreprise ou l'immeuble agricole sur lequel il d�tient un droit de gage, la loi vise comme on l'a vu (cf. consid. 3.1.4 supra) � lui permettre de sauvegarder ses int�r�ts en tant que titulaire d'un droit de gage. Toutefois, elle ne pose pas comme condition � l'octroi de l'autorisation d'acqu�rir que le prix d'adjudication ne d�passe pas le montant de la cr�ance garantie par gage. En effet, le but de la r�alisation forc�e est d'obtenir le produit de r�alisation le plus �lev� possible, dans l'int�r�t des cr�anciers comme d'ailleurs dans celui du d�biteur (Stalder, in IWIR 2000 p. 8 ss, n. 1.1 p. 8; ATF 126 III 33 consid. 3; 128 I 206 consid. 5.2.2). Par la r�vision partielle du 26 juin 1998, le l�gislateur a clairement choisi de faire pr�valoir, dans le cadre de la r�alisation forc�e, les int�r�ts des cr�anciers sur l'int�r�t public � la r�alisation des objectifs du droit foncier rural, � savoir de lutter contre les prix surfaits des terrains agricoles (Stalder, in IWIR 2000 p. 8 ss, n. 2.3 p. 9-10). Au demeurant, il ne faut pas perdre de vue que le cr�ancier gagiste auquel une autorisation est accord�e sur la base de l'art. 64 al. 1 let. g LDFR ne pourra lui-m�me ali�ner l'objet qu'� un prix qui ne soit pas surfait (art. 63 al. 1 let. b LDFR) et � une personne qui exploite � titre personnel, sous r�serve des exceptions d�coulant de l'art. 62 LDFR ou de l'art. 64 al. 1 LDFR (M�ller/Schmid-Tschirren, op. cit., p. 143; Stalder, in IWIR 2000 p. 8 ss, n. 2.5 p. 10).
3.2 Conform�ment � l'art. 61 al. 2 LDFR, il existe un droit � l'octroi de l'autorisation lorsqu'il n'y a aucun motif de refus; la question de savoir s'il existe un motif de refus - les exceptions au principe de l'exploitation � titre personnel au sens de l'art. 64 LDFR comprises - constitue une question de droit, et l'autorit� comp�tente en mati�re d'autorisation ne dispose d'aucun pouvoir d'appr�ciation dans l'application des art. 63 et 64 LDFR (Stalder, Commentaire LDFR, n. 9 ad art. 61 LDFR).
3.2.1 Comme on l'a vu, le cr�ancier qui d�tient un droit de gage sur l'entreprise ou l'immeuble agricole a �galement un droit � la d�livrance d'une autorisation en cas d'acquisition dans le cadre d'une proc�dure d'ex�cution forc�e. Ce droit n'est soumis � aucune autre condition, selon l'art. 64 al. 1 let. g LDFR, que l'acquisition dans le cadre d'une proc�dure d'ex�cution forc�e par un cr�ancier qui d�tient un droit de gage sur l'entreprise ou l'immeuble en question, � savoir par un cr�ancier susceptible d'�tre inscrit au registre foncier dans le registre des cr�anciers selon l'art. 66 al. 2 ORF (cf. M�ller/Schmid-Tschirren, op. cit., p. 145). En particulier, comme on l'a vu (cf. consid. 3.1.5 supra), la loi ne pose aucune condition quant au prix d'adjudication, lequel n'est limit� ni par le montant de la cr�ance garantie par gage immobilier, ni par un prix licite au sens de l'art. 66 LDFR.
3.2.2 Il ne saurait par ailleurs �tre fait de distinction selon que le cr�ancier gagiste est le titulaire originaire ou d�riv� de la cr�ance garantie par gage immobilier. La loi sur le droit foncier rural ne r�glemente pas la cession de cr�ances garanties par un gage immobilier sur une entreprise ou un immeuble agricole, et l'art. 64 al. 1 let. g LDFR vise � sauvegarder les int�r�ts du cr�ancier gagiste ind�pendamment du mode d'acquisition de sa cr�ance. Cette disposition, en permettant en particulier aux banques cr�anci�res d'acqu�rir un immeuble ou une entreprise agricole dans le cadre d'une proc�dure d'ex�cution forc�e, ne les emp�che nullement de c�der leur droit de gage � un tiers de leur choix et de placer ainsi ce dernier dans la position privil�gi�e de l'art. 64 al. 1 let. g LDFR (Stalder, in IWIR 2000 p. 8 ss, n. 2.5 p. 10).
On peut d'ailleurs observer que si le nouveau motif de d�rogation de l'art. 64 al. 1 let. g LDFR s'apparente, comme le rel�ve Stalder (in IWIR 2000 p. 8 ss, n. 2.5 p. 10), au motif d'autorisation d'acquisition d'un immeuble par une personne � l'�tranger pr�vu par l'art. 8 al. 1 let. d LFAIE (RS 211.412.41), il s'en distingue en ce sens qu'il ne limite pas aux banques et institutions d'assurance le cercle des cr�anciers gagistes b�n�ficiant du privil�ge. Si le l�gislateur avait voulu que la protection offerte aux cr�anciers gagistes par l'art. 64 al. 1 let. g LDFR soit limit�e aux banques ou plus g�n�ralement aux institutions actives dans le cr�dit hypoth�caire - qui sont certes davantage susceptibles de revendre � plus ou moins bref d�lai � un exploitant � titre personnel (cf. consid. 3.1.5 in fine supra) un immeuble agricole acquis dans une vente aux ench�res forc�es -, il lui aurait �t� loisible de le pr�ciser. Comme le l�gislateur n'a ainsi pas limit� le cercle des cr�anciers gagistes vis�s par l'art. 64 al. 1 let. g LDFR aux banques, celles-ci sont libres de c�der leur droit de gage � un tiers de leur choix, qui peut invoquer l'art. 64 al. 1 let. g LDFR (cf. Stalder, in IWIR 2000 p. 8 ss, n. 2.5 p. 10).
3.3 Il r�sulte de ce qui pr�c�de que l'autorit� comp�tente en mati�re d'autorisation d'acqu�rir doit octroyer l'autorisation au cr�ancier qui, d�tenant un droit de gage sur une entreprise ou un immeuble agricole acquiert celui-ci dans une proc�dure d'ex�cution forc�e, y compris lorsque l'acquisition du droit de gage r�sultait de la cession de cr�ances d�tenues initialement par une banque (arr�t 5A.16/2005 du 15 d�cembre 2005, destin� � la publication, consid. 3).
Il convient d'examiner ci-apr�s si, malgr� ce qui vient d'�tre expos�, l'autorit� cantonale �tait fond�e � refuser l'autorisation pour le motif que la recourante �tait devenue cessionnaire de la banque Z.________ dans le but d'acqu�rir des terrains agricoles, dont la parcelle n� 171, au m�pris des buts de la loi f�d�rale sur le droit foncier rural, proc�d� qui serait constitutif d'un abus de droit ou d'une fraude � la loi.
4.1 La fraude � la loi (fraus legis; Gesetzesumgehung) consiste � violer une interdiction l�gale en recourant � un moyen apparemment l�gitime pour atteindre un r�sultat qui, lui, est prohib� (Deschenaux, Le titre pr�liminaire du code civil, Trait� de droit priv� suisse, tome II/1/1, 1969, p. 148; Moor, Droit administratif, vol. I, 2e �d. 1994, p. 435). Elle consiste, lorsqu'une disposition interdit un acte juridique ou le d�clare nul, � se servir d'une autre disposition (norme �ludante), pour tourner la premi�re (norme d'interdiction, qui sera la norme �lud�e) (Deschenaux, op. cit., p. 148 et les r�f�rences cit�es). Pour d�cider s'il y a fraude � la loi, il faut interpr�ter la norme d'interdiction en recherchant si, selon son sens et son but, elle s'applique aussi � l'op�ration litigieuse, ou si cette derni�re est exclue du champ d'application de la norme d'interdiction et est ainsi valable (ATF 125 III 257 consid. 3b et les r�f�rences cit�es).
4.2 Dans un arr�t du 15 d�cembre 2005 destin� � la publication, le Tribunal f�d�ral a jug� que l'op�ration consistant � se faire c�der une cr�ance garantie par un droit de gage sur un immeuble agricole dans le but d'acqu�rir un tel immeuble dans le cadre d'une proc�dure d'ex�cution forc�e, au b�n�fice de l'exception au principe de l'exploitation � titre personnel pr�vue par l'art. 64 al. 1 let. g LDFR, constituait une fraude � la loi (arr�t 5A.16/2005, consid. 4).
En l'esp�ce, il ressort des constatations de fait de l'arr�t attaqu�, qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 2 OJ), que la recourante s'est fait c�der les cr�ances d�tenues par la banque Z.________ contre la famille A.________ parce que cela pouvait lui permettre, selon les circonstances, d'acqu�rir les sous-parcelles nos 95B et 95C - la seconde �tant assujettie � la LDFR - qui int�ressaient son actionnaire unique. En se faisant c�der les cr�ances de la Banque Z.________, apr�s qu'une premi�re proc�dure d'ex�cution forc�e contre A.A.________ avait d�j� abouti en f�vrier 2001 � la r�alisation forc�e de la parcelle n� 171, la recourante �tait ainsi mue par la perspective, ouverte par l'art. 64 al. 1 let. g LDFR, d'acqu�rir au terme d'une proc�dure de r�alisation forc�e un immeuble agricole que, n'�tant pas exploitante � titre personnel, elle n'aurait sans cela jamais pu �tre autoris�e � acqu�rir.
4.3 La pr�sente esp�ce a certes ceci de particulier que l'ordre des ench�res d�cid� par l'office des poursuites a eu pour cons�quence inattendue - selon les propres termes de la recourante (cf. consid. 2 supra) - que la parcelle n� 171 a �t� vendue seule, dans un premier temps. Cela ne change toutefois rien au dessein qui �tait d'embl�e celui de la recourante. Celle-ci n'a pas agi aux fins de sauvegarder sa cr�ance garantie par gage, en b�n�ficiant de l'exception pr�vue dans ce but (cf. consid. 3.1.4 supra) par l'art. 64 al. 1 let. g LDFR; elle a au contraire acquis des cr�ances garanties par gage pr�cis�ment pour pouvoir contourner l'exigence de l'exploitation � titre personnel.
Il est patent qu'en acqu�rant la parcelle n� 171 aux ench�res forc�es pour le prix de 145'000 fr., alors que sa cr�ance hypoth�caire ascendait � 123'750 fr. 40 et qu'un autre ench�risseur, exploitant agricole, avait offert 135'000 fr., la recourante n'a pas agi comme un cr�ancier gagiste agissant aux seules fins de prot�ger sa cr�ance, qui se voit pour ainsi dire contraint de se porter acqu�reur parce que seul un prix inacceptable pour lui est offert dans la r�alisation forc�e. Elle a bien plut�t cherch� � se servir de l'art. 64 al. 1 let. g LDFR, d'une mani�re incompatible avec le sens et le but de cette disposition, pour acqu�rir un immeuble agricole qu'elle n'a aucune intention d'exploiter comme tel, en tournant le principe selon lequel l'autorisation est refus�e lorsque l'acqu�reur n'est pas exploitant � titre personnel (art. 63 al. 1 let. a LDFR). En recourant � un moyen apparemment l�gitime (cf. consid. 3 supra) pour atteindre un r�sultat prohib�, la recourante a commis une fraude � la loi.
Il r�sulte de ce qui pr�c�de que l'autorit� cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral en refusant d'octroyer � la recourante l'autorisation d'acqu�rir la parcelle n� 171 pour le motif que le proc�d� consistant � devenir cessionnaire de la Banque Z.________ dans le but d'acqu�rir un immeuble agricole au m�pris des buts de la loi f�d�rale sur le droit foncier rural est constitutif d'une fraude � la loi. Le recours sera donc rejet�. La recourante, qui succombe, supportera les frais judiciaires (art. 156 al. 1 OJ) ainsi que les frais d'avocat occasionn�s � l'intim� C.A.________ par la proc�dure devant le Tribunal f�d�ral (art. 159 al. 1 et 2 OJ).
Sont mis � la charge de la recourante:
2.1 un �molument judiciaire de 5'000 fr.;
2.2 une indemnit� de 5'000 fr. � payer � l'intim� � titre de d�pens.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie aux mandataires des parties, au Tribunal administratif de la R�publique et canton de Gen�ve ainsi qu'au D�partement f�d�ral de justice et police (Office f�d�ral de la justice).