Source: http://avvocatochiaraconsani.blogspot.com/2012/08/dlgs-1222005-tutela-dellacquirente-di.html
Timestamp: 2018-08-16 14:27:05+00:00
Document Index: 37090939

Matched Legal Cases: ['art 24', 'art 1472', 'art 2645', 'art 32', 'art 3', 'art 7', 'art 1938', 'art 28', 'art. 1667']

Dlgs 122/2005 TUTELA DELL’ACQUIRENTE DI IMMOBILI DA COSTRUIRE:
Già in altri paesi esiste da anni una disciplina avente ad oggetto gli immobili da costruire. L’italia arriva nel 2005 a dettare tale normativa di tutela attraverso uno schema legislativo insoddisfacente, essenzialmente per l’inefficacia delle sue sanzioni.
RATIO della normativa:
E’ quella di offrire protezione a soggetti deboli in una contrattazione avente rapporti con soggetti considerati forti, in quanto operatori dell’edilizia e della costruzione.
Tale normativa si inserisce in uno schema più ampio che anima il legislatore europeo verso la tutela del consumatore. In realtà questa disciplina non si inserisce con pienezza nella normativa di riferimento di tutela dei consumatori, tanto che non è stata inserita all’interno del codice del consumo, ma ha delle profonde affinità con questa.
La norma in esame tende ad utilizzare espressioni molto generiche, relativamente alla indicazione degli elementi soggettivi oggettivi e dei presupposti contrattuali necessari al fine dell’applicazione della disciplina de quo. Tale genericità corrisponde all’esigenza di rendere sempre più capiente l’ambito applicativo della stessa.
Le parti contrattuali devono essere:
- il costruttore: deve essere un imprenditore.
- L’acquirente: deve essere persona fisica.
La normativa si applica tutte le volte in cui i soggetti di cui sopra negozino con qualunque strumento contrattuale che realizzi dal punto di vista economico uno scambio tra un prestazione immediata di denaro (acconto-caparra) o di altro genere (trasferimento immediato del terreno in natura, permuta di bene presente) e altra prestazione futura, avente ad oggetto la costruzione e pertanto il successivo trasferimento del diritto di proprietà.
Lo squilibrio di forze si viene a creare, in quanto, il soggetto debole a fronte di un trasferimento immediato di ricchezza riceve come controprestazione solo l’assunzione di un obbligo in capo al soggetto forte di dare o di fare.
Si deve trattare di negozi che abbiano come finalità un trasferimento non immediato della proprietà:
- contratti ad effetti obbligatori, contratti ad effetti reali differiti che comunque non comportino l’immediato trasferimento della proprietà;
La normativa sul punto è estremamente generica. La dottrina invita ad utilizzare la normativa in esame ogni volta in cui dal punto di vista economico le parti realizzino l’effetto disciplinato e che si intende tutelare.
Per immobile da costruire si intende: qualunque immobile per il quale sia richiesto il permesso di costruire in epoca successiva al 21 luglio 2005 (PRESUPPOSTO TEMPORALE) e che sia ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere ultimata versando in stato tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità/abitabilità (ex art 24 Dpr 380/2001).
In tal senso si da atto che vi siano norme che qualificano in modo differente il concetto di venuta ad esistenza del bene al fine del passaggio della proprietà.
Ai sensi e per gli effetti di cui all’art 1472 c.c. e degli art 2645 bis e art 32 L 47/1985 l’immobile si intende venuto ad esistenza quando è stato realizzato il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e sia stata completata la copertura.
Pertanto l’immobile al rustico deve qualificarsi come “immobile da costruire” ai sensi del dlgs 122/2005 ma altresì deve considerarsi già venuto ad esistenza.
Cosicchè se le parti intendano concludere un preliminare, avente mera efficacia obbligatoria di un immobile al rustico nonostante sia ritenuto bene venuto ad esistenza si applica la disciplina di cui al Dlgs 122/2005.
Diversamente nel caso in cui le parti intendano concludere un negozio avente efficacia immediata, quale un definitivo od una permuta avente ad oggetto un rustico la disciplina del dlgs 122/2005 non si applica in quanto essendo il rustico bene esistente il trasferimento del diritto ad esso inerente è immediato e garantisce la parte acquirente senza che si debba applicare la normativa in esame.
Si da atto che tale discrasia normativa rende opportuno chiarire in sede contrattuale quando le parti intendono il bene venuto ad esistenza al fine altresì di individuare il limite di efficacia della fideiussione la quale deve garantire tutte le somme versate fino al momento del trasferimento della proprietà.
Si da atto altresì che si considera futuro non solo l’immobile che debba essere costruito ma altresì l’immobile sia oggetto di ristrutturazioni maggiori ai sensi dell’art 3 primo comma lettera d e 10 primo comma lettera c del Dpr. 380/2001.
TUTELA SPECIFICA DEL DLGS 122/2005:
LA FIDEIUSSIONE: ART 2 e 3
Devono essere garantite tutte le somme che sono state versate dall’acquirente fino al momento del trasferimento della proprietà.
All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà di un immobile da costruire, il costruttore è obbligato a pena di nullità relativa a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione rilasciata da una banca o da una impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti in apposito elenco speciale di cui all’art 7 del Testo Unico Bancario.
La fideiussione ai sensi dell’art 1938 c.c. deve indicare l’importo massimo garantito, corrispondente alle somme di cui sopra. La fideiussione deve prevedere la rinuncia del garante al beneficio della preventiva escussione del debitore principale e deve essere escutibile verificatesi le condizioni di crisi dell’impresa di cui al comma 3 del medesimo articolo (fallimento, pignoramento) a richiesta scritta dell’acquirente corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare delle somme ed il valore di ogni altra prestazione eseguita in favore del costruttore. L’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento del diritto di proprietà.
Il punto debole della normativa è quello relativo alle conseguenze della mancanza della fideiussione o la carenza di alcune sue caratteristiche, si ha infatti un caso di NULLITÀ RELATIVA, cosi detta protettiva che può essere attivata unicamente da parte del soggetto protetto, acquirente di immobile da costruire.
La posizione del Notaio rispetto alla fideiussione: verifica non formale dell’esistenza della fideiussione, non va allegata, né bisogna menzionare in atto gli estremi della stessa è sufficiente verificarne la sua sussistenza. E’ buona regola quantomeno menzionare la consegna in atto e accertarne la regolarità. La norma in esame non detta le sanzioni in capo al Notaio. Le nullità relative non danno luogo alla sanzione ex art 28 della legge notarile seppur sorge in capo al Notaio la responsabilità professionale ex mandato.
Si ammette la possibilità di stipulare un contratto in tal senso sospensivamente condizionato alla consegna della fideiussione da parte del costruttore. (La fideiussione non è presupposto di validità del negozio stipulato posta la nullità relativa della sanzione, inoltre si veda l’ammissibilità della condizione di adempimento relativa ad elementi strutturali del contratto). In un contratto sospensivamente condizionato non si producono effetti pertanto manca uno sborsamento di somme che giustifica l’esistenza della fideiussione stessa.
Non si può rinunciare alla garanzia fideiussoria.
LA POLIZZA ASSICURATIVA: ART 4.
Rappresenta un altro punto cardine dell’intera disciplina, evidentemente teso a rafforzare la tutela dell’acquirente, in una fase successiva rispetto a quella in cui opera la fideiussione, cioè quando il trasferimento della proprietà è già avvenuto. (nel caso di preliminare, al definitivo o nel caso di permuta di cosa presente con cosa futura, all’atto di accertamento dell’avvenuta esistenza del bene).
Il costruttore, infatti, all’atto del trasferimento della proprietà deve consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, stipulata dal medesimo costruttore con effetto dalla data di conclusione dei lavori a copertura dei danni che possono derivare dalla rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere, ossia dei vizi costruttivi che incidono in maniera profonda sugli elementi strutturali essenziali, escludendo le ipotesi di cui all’art. 1667 c.c. (mere difformità o vizi dell’opera).
Per qualsiasi consulenza in merito alla stipula di un contratto avente ad oggetto un immobile da costruire non esitate a contattare il nostro studio.
Pubblicato da Avvocato Chiara Consani a 00:18
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