Source: https://www.rechtsanwalt-bach.de/wohnungseigentumsrecht-leipzig/verwaltung-des-gemeinschaftseigentums/bauliche-veraenderung-modernisierung/
Timestamp: 2019-06-25 01:37:57
Document Index: 264485272

Matched Legal Cases: ['§ 21', '§ 21', '§ 22', '§ 21', '§ 10', 'BGH', 'BGH', '§ 14', 'BGH', 'BGH', '§ 22', '§ 1004', '§ 10', 'BGH', '§ 195', '§ 16', '§ 22', 'BGH', '§ 22', '§ 555', 'BGH', '§ 25', '§ 22']

Bauliche Veränderung und Modernisierung im Wohnungseigentumsrecht
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Bauliche Veränderungen, die über die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, können im Wohnungseigentumsrecht gem. § 21 Abs. 3 WEG beschlossen werden. Bauliche Veränderung sind aber ebenso Maßnahmen der Modernisierung und der modernisierenden Instandsetzung, denn sie führen zu einem neuen baulichen Zustand, der vorher nicht vorhanden war.
Bauliche Veränderungen kann jeder Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verlangen (§ 21 Abs. 4 WEG).
Ein Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht wird hier hauptsächlich benötigt um zu klären, ob eine bauliche Veränderung vorliegt und unter welchen Voraussetzungen diese zulässig ist. Ferner ist durch den Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu klären, wer mit welcher Stimmenmehrheit der Maßnahme zustimmen muss und wer die Kosten zu tragen hat. Auf diese Fragen möchte ich als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht nachfolgend eingehen..
1. Bauliche Veränderung § 22 Abs. 1 WEG
a) Begriff „bauliche Veränderung“
b) Abgrenzung zu Instandhaltung und Instandsetzung
Die Instandsetzung umfasst alle Maßnahmen, die der Erneuerung oder Auswechslung eines beschädigten Bauteils dienen (Reparatur). Es sind also alle Maßnahmen der Mangelbeseitigung einschließlich der erstmaligen Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes des Gemeinschaftseigentums.
Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung sind solche der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Wird die Grenze der ordnungsgemäßen Verwaltung überschritten, liegt eine bauliche Veränderung vor.
c) Zustimmung zur baulichen Veränderung
Eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums bedarf der Zustimmung durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer.
Bauliche Veränderungen können die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit, einschließlich der Zustimmung aller durch die bauliche Veränderung beeinträchtigten Wohnungseigentümer, beschließen (§ 21 Abs. 3 WEG). Der Wohnungseigentümer, dem die bauliche Veränderung zugute kommt, ist ebenfalls stimmberechtigt (BayObLG 25.09.2003 Az. 2Z BR 161/03). Der Beschluss wirkt auch gegenüber Sonderrechtsnachfolgern (§ 10 Abs. 4 WEG). Haben nicht alle durch die Maßnahme beeinträchtigten Wohnungseigentümer zugestimmt, ist der Beschluss wirksam, aber anfechtbar. Wird er nicht angefochten, erwächst der Beschluss in Rechtskraft.
bb) Beeinträchtigung eines Wohnungseigentümers
Nachteilig ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung, wenn dem Wohnungseigentümer ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst. Die Beeinträchtigung muss konkret und objektiv sein. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Ggf. sind betroffene Grundrechte gegeneinander abzuwägen (BGH 22.01.2004 Az. V ZB 51/03).
cc) Beispiele für beeinträchtigende bauliche Maßnahmen
(1) Wenn eine erhebliche optische Beeinträchtigung des gesamten Gebäudes mit der baulichen Veränderung verbunden ist, ist ein Nachteil regelmäßig anzunehmen und die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich, auch wenn die Maßnahme an sich vorteilhaft ist.
(2) Wird in die Statik und Substanz des Gebäudes durch die bauliche Veränderung eingegriffen, liegt ebenfalls i.d.R. eine Beeinträchtigung aller Wohnungseigentümer vor (BGH 21.12.2000 Az. V ZB 51/03).
(3) Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine beeinträchtigende bauliche Veränderung, da das Gemeinschaftseigentum substantiell umgestaltet wird und eine Wertminderung des Hauses möglich ist. Es ist also die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich, die von der Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (BGH 24.01.2014 Az. V ZR 48/13).
(4) Ein Aufzug ist nur mit erheblichen Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum machbar. Er verengt den Platz im Treppenhaus erheblich. Es liegt deshalb eine bauliche Veränderung vor. Die bauliche Veränderung ist deshalb nachteilig, weshalb alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen (BGH 13.01.2017 Az. V ZR 96/16).
d) Anspruch auf Zustimmung zur baulichen Veränderung
Der einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Zustimmung zur baulichen Veränderung, wenn kein anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt ist und wenn keine Maßnahme der Modernisierung (§ 22 Abs. 2 S. 1 WEG) vorliegt. Es ist also ausreichend, wenn alle beeinträchtigten Wohnungseigentümer zugestimmt haben. Gegen die nicht beeinträchtigten Wohnungseigentümer hat der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf positive Beschlussfassung. Die Zustimmung kann durch das Gericht ersetzt werden. Wurde der Beschluss abgelehnt, obwohl alle beeinträchtigten Wohnungseigentümer zugestimmt haben, kann der Negativbeschluss durch den bauwilligen Wohnungseigentümer gerichtlich angefochten werden.
e) Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderung
Wohnungseigentümer, deren Zustimmungsvorbehalt übergangen wurde und die durch die bauliche Maßnahme beeinträchtigt werden, haben einen Anspruch auf Beseitigung und Unterlassung. Der Anspruch auf Unterlassung und Beseitigung steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu (§ 1004 Abs. 1 BGB). Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann aber den Anspruch durch Mehrheitsbeschluss nach § 10 Abs. 6 WEG an sich ziehen und so zu einer Gemeinschaftsangelegenheit machen. Es kann allerdings kein Beschluss gefasst werden, der eine Rückbaupflicht begründet. Ein solcher Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig (BGH 18.02.2011 Az. V ZR 82/10). Der Beschluss muss dahingehend lauten, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt ist, den Anspruch (gerichtlich) geltend zu machen.
Scheitert die Durchsetzung des Rückbauanspruchs gegen den Handlungsstörer, weil er z.B. die Wohnung veräußert hat, kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft die Beseitigung der baulichen Veränderung verlangen (KG 19.03.2007 Az. 24 W 317/06). Die Verjährungsfrist für die Beseitigung einer baulichen Veränderung beträgt 3 Jahre (§ 195 BGB).
f) Kosten der baulichen Veränderung
Ein Wohnungseigentümer, der der baulichen Veränderung nicht zugestimmt hat, ist nicht verpflichtet die Kosten, die hierdurch verursacht werden, zu tragen (§ 16 Abs. 6 WEG). Die Kosten der baulichen Veränderung haben nur die Wohnungseigentümer zu tragen, die zugestimmt und sich nicht der Kostentragung verwahrt haben. Das gilt auch für Wohnungseigentümer, deren Zustimmung gem. § 22 Abs. 1 WEG entbehrlich ist (BGH 11.11.2011 Az. V ZR 65/11). Die Kostenbefreiung gilt auch für die Folgekosten der Instandhaltung und Instandsetzung.
2. Modernisierung § 22 Abs. 2 WEG
Welche Maßnahmen eine Modernisierung darstellen, ist in § 555 b Nr. 1-5 BGB bestimmt.
a) Anpassung an den Stand der Technik
Eine Anpassung an den Stand der Technik liegt vor, wenn das Niveau einer anerkannten und in der Praxis bewährten, fortschrittlichen technischen Entwicklung, das das Erreichen des gesetzlich vorgegebenen Ziels gesichert erscheinen lässt, erreicht wird (BGH 07.01.2004 Az. VIII ZR 156/03).
b) Keine unbillige Beeinträchtigung oder gravierende bauliche Veränderung
Das charakteristische Aussehen des Gebäudes und die typische Nutzung (Jugendstil, Hotel) darf durch die Maßnahme nicht verändert werden. Es darf kein beachtenswerter Nachteil für einen Wohnungseigentümer oder eine Ungleichbehandlung vorliegen. Auch Kosten, die einen Wohnungseigentümer zur Veräußerung zwingen würden, wären eine unbillige Benachteiligung.
c) Doppelt qualifizierte Mehrheit
Für Beschlüsse über eine Modernisierung ist die Zustimmung von mindestens drei Viertel, nicht nur der in der Wohnungseigentümerversammlung anwesenden, sondern stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile erforderlich (§ 25 Abs. 2 WEG). Für die drei Viertel Mehrheit gilt das Kopfstimmrecht, d.h. jeder Wohnungseigentümer hat nur eine Stimme und im übrigen gelten die Miteigentumsanteile.
3. Modernisierende Instandsetzung § 22 Abs. 3 WEG
Bei einer modernisierenden Instandsetzung ist ein Bauteil bereits vorhanden und weist Instandsetzungsbedarf auf. Bei einer Modernisierung kann ein Bauteil erstmals in das Gebäude eingefügt werden, unabhängig von einem Instandsetzungsbedarf.
4. Erstmalige Herstellung