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Timestamp: 2020-07-05 21:06:38+00:00
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Sentenza Cassazione Civile n. 3550 del 10/02/2017 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 3550 del 10/02/2017
Cassazione civile, sez. III, 10/02/2017, (ud. 02/12/2016, dep.10/02/2017), n. 3550
sul ricorso 3058-2014 proposto da:
A.A., considerato domiciliato ex lege in ROMA, presso la
dall’avvocato CRISTIANO PAGANO giusta procura in calce al ricorso;
L.G., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA TRIONFALE
21, presso lo studio dell’avvocato FEDERICA CASAGNI, rappresentata e
difesa dall’avvocato ANDREA AVOLA giusta procura a margine del
avverso la sentenza n. 1778/2012 della CORTE D’APPELLO di PALERMO,
02/12/2016 dal Consigliere Dott. ENRICO SCODITTI;
1. In sede di opposizione ad atto d’intimazione di sfratto per morosità notificato da L.G., con riferimento a locale semiterraneo adibito ad uso commerciale di officina per riparazione di autovetture, A.A. propose domanda di rimborso delle migliorie apportate all’immobile.
2. Il Tribunale di Palermo, previa CTU, rigettò la domanda proposta dal conduttore. Osservò il Tribunale che, sulla base della CTU, risultavano effettivamente realizzate dal conduttore una serie di opere (vasca di raccolta, servizi igienici, rifacimento dell’impianto elettrico e dei corpi illuminanti, tinteggiatura), ma quali opere resisi necessarie per consentire al conduttore medesimo l’esercizio della propria attività di officina meccanica, sicchè le uniche opere cui si poteva riconoscere valenza di miglioria, indipendentemente dall’attività svolta, erano quelle di tinteggiatura e quelle relative all’impianto elettrico non collegate alle esigenze dell’attività, opere che, stante la loro trascurabile incidenza, non avevano determinato un incremento di valore.
3. Avverso detta sentenza propose appello A.A.. Si costituì la parte appellata chiedendo il rigetto dell’appello.
4. Con sentenza di data 28 dicembre 2012 la Corte d’appello di Palermo rigettò l’appello. Motivò la corte territoriale nel senso che era da dubitare che il conduttore si fosse avvalso della facoltà conferitagli dall’art. 10 del contratto di locazione posto che per le opere di ristrutturazione interne realizzate dall’ A. era necessaria la comunicazione amministrativa, “ed escludendo la necessità di quest’ultima l’esercizio della facoltà suddetta (e, conseguentemente, il consenso del locatore). A tale rilievo – di natura troncante – va aggiunto che l’appellante non ha specificatamente confutato le argomentazioni di ordine tecnico svolte dal CTU – e condivise dal primo giudice – sulla base delle quali è stata negata la sussistenza di un effettivo incremento di valore dell’immobile a seguito della realizzazione delle opere in questione”.
5. Ha proposto ricorso per cassazione A.A. sulla base di quattro motivi. Resiste con controricorso la parte intimata.
1. Con il primo motivo si denuncia violazione o falsa applicazione degli artt. 1592 e 1593 c.c., alla luce anche degli artt. 1372 ss. c.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3. Premette il ricorrente che l’art. 3 del contratto prevede che “l’immobile risulta sprovvisto di servizi igienici idonei all’attività da svolgere, l’impianto elettrico risulta costituito da illuminazione con fili vetusti e corpi illuminanti vetusti. Non risulta effettuato l’impianto di messa a terra, le pareti sono imbiancate in maniera parziale”, e che l’art. 10 prevede che “viene consentito alla parte conduttrice di apportare modifiche per le quali non sono necessarie licenze autorizzazioni o comunicazioni amministrative”. Osserva quindi che la Corte d’appello ha errato a ritenere non provata l’esistenza del consenso sulla base della presunzione che le opere avessero bisogno di autorizzazione e che le opere realizzate rientravano fra quelle previste dall’art. 3, le quali non potevano non essere considerate migliorie ai sensi dell’art. 10, sicchè doveva ritenersi esistente il consenso contrattuale della locatrice, oltre che per comportamento concludente.
1.1. Il motivo è inammissibile. L’accertamento in fatto del giudice di merito è stato nel senso che per le opere di ristrutturazione interne realizzate dall’ A. era necessaria la comunicazione amministrativa. Sulla base di tale presupposto di fatto il giudice di appello ha escluso che ricorressero i presupposti per l’esercizio della facoltà prevista dall’art. 10. La censura mira ad un diverso accertamento di fatto sul punto, inammissibile nella presente sede di legittimità.
2. Con il secondo motivo si denuncia omesso esame di fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione fra le parti, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5. Osserva il ricorrente che, contrariamente a quanto affermato nella decisione impugnata, le argomentazioni di ordine tecnico del CTU erano state specificatamente contestate, sia nella comparsa conclusionale di primo grado che nell’atto di appello.
2.1 Il motivo è inammissibile. Con la censura non si denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo e controverso, ma solo l’erroneità della conclusione del giudice di merito secondo cui l’appellante non avrebbe specificatamente confutato le argomentazioni di ordine tecnico svolte dal CTU e condivise dal primo giudice. L’argomento è privo di rilevanza nel quadro della nuova disposizione relativa al vizio motivazionale, applicabile ratione temporis.
3. Con il terzo motivo si denuncia errore di diritto in relazione agli artt. 1592 e 1593 c.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5. Osserva il ricorrente che il giudice di prime cure ha errato nel ritenere che le opere non arrecassero un aumento di valore dell’immobile solo perchè funzionali all’attività commerciale del conduttore, dovendosi accertare se le opere avessero comunque determinato oggettivamente un incremento di valore, e che la Corte d’appello aveva fatto proprio l’erroneo assunto del Tribunale.
3.1. Il motivo è inammissibile. La censura è priva di decisività in quanto resta non incisa la ratio decidendi secondo cui, posto che per le opere eseguite era necessaria la “comunicazione amministrativa”, non trovava applicazione l’art. 10 del contratto.
4. Con il quarto motivo si denuncia omesso esame di fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione fra le parti, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5. Osserva il ricorrente che l’adeguamento alle normative di legge igienico-sanitarie e il rifacimento dell’impianto elettrico ed idraulico avevano riqualificato l’immobile consentendo alla locatrice di avere un locale pronto per essere adibito ad autofficina e che la Corte d’appello non aveva valutato tali circostanze.
4.1. Il motivo è inammissibile. La censura risulta priva di decisività per le stesse ragioni indicate a proposito del precedente motivo. Inoltre trattasi di denuncia di vizio motivazionale che mira in realtà ad una rivisitazione del merito non consentita nella presente sede di legittimità.
La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ricorrente al rimborso delle spese processuali che liquida in Euro 3.900,00 per compenso, oltre Euro 200,00 per esborsi, spese forfettarie nella misura del 15% e oneri di legge.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 2 dicembre 2016.