Source: http://www.bdidu.fr/archive/2016/09/28/un-exemple-de-changement-de-destination-des-lieux-donnes-a-bail-commercial.html
Timestamp: 2017-12-17 08:10:40+00:00
Document Index: 274665826

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Un exemple de changement de destination des lieux donnés à bail commercial - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
00h25 28 sept. 2016
Voici un exemple de changement de destination des lieux donnés à bail commercial : pâtisserie-confiserie-chocolats-glaces-salon de thé et de boulangerie n'est pas restauration.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 4 décembre 2014), statuant en référé, que M. et Mme X..., propriétaires de deux locaux commerciaux contigus donnés à bail par contrats des 21 avril 1993 et 4 décembre 2006 à M. Y..., à destination respectivement de pâtisserie-confiserie-chocolats-glaces-salon de thé et de boulangerie, lui ont délivré, le 7 février 2012, un commandement d'avoir à cesser ses infractions au bail du 4 décembre 2006, à savoir l'exploitation d'un restaurant constituant un changement de destination des lieux loués et la réalisation de travaux constituant un changement de distribution, puis, le 18 juillet 2013, un nouveau commandement d'avoir à cesser immédiatement les activités interdites, visant les clauses résolutoires inscrites dans les deux baux ; qu'ils ont assigné M. Y... en résiliation des baux ; que celui-ci a invoqué la mauvaise foi des bailleurs dans la mise en oeuvre des clauses résolutoires ;
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de constater la résiliation des baux et d'ordonner son expulsion ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'activité de petite restauration n'était pas autorisée par les baux mais avait seulement été envisagée dans un projet de bail faisant suite à des négociations n'ayant pas abouti, que M. Y..., dans la perspective d'un accord avec les bailleurs, avait réalisé, à l'occasion de travaux de mise aux normes, une restructuration des lieux et qu'il en résultait qu'il exploitait une activité interdite par les baux et avait réalisé des travaux sans autorisation en faisant communiquer les deux commerces, la simple connaissance de l'adjonction d'une activité de petite restauration par les bailleurs et leur absence d'opposition ne valant que simple tolérance et la vétusté des locaux ne dispensant pas le preneur d'obtenir l'autorisation nécessaire pour effectuer des travaux, et souverainement retenu que la mauvaise foi des bailleurs ne résultait pas de l'exercice de leur droit d'exiger le respect de l'intégrité des locaux et de la destination contractuelle alors que les négociations amiables avaient échoué, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision ;
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué, statuant en référé, d'avoir constaté la résiliation à la date du 18 août 2013 de baux commerciaux des 21 avril 1993 et 4 décembre 2006, d'avoir précisé que, depuis cette date, le preneur (M. Y..., l'exposant) était occupant sans droit ni titre des locaux loués, d'avoir ordonné son expulsion et de l'avoir condamné à payer aux bailleurs (les consorts X...) la somme de 1 770,11 euros par mois à titre de provision sur indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS QUE les parties étaient liées par un bail commercial du 21 avril 1993, dans un immeuble sis à Douvaine, Haute-Savoie, consenti exclusivement pour l'exploitation d'un fonds de commerce de pâtisseries, confiseries, chocolat, glaces, salon de thé ; qu'elles étaient liées par un autre bail commercial du 4 décembre 2006, dans le même immeuble, consenti exclusivement pour l'exploitation d'un fonds de commerce de boulangerie viennoiserie, acquis par M. Y... le 15 septembre 2011 ; que ces deux baux, portant sur deux commerces complémentaires, comportaient mention du commerce concurrent et rappelaient l'interdiction d'adjoindre des activités connexes ou complémentaires ; qu'ils comportaient tous deux une clause résolutoire en cas d'inexécution des obligations du bail, stipulant la résiliation de plein droit un mois après une mise en demeure par acte extrajudiciaire ; que, le 7 février 2012, les consorts X... avaient fait signifier à M. Y... un commandement d'avoir à cesser les violations du bail, ayant constaté l'apposition d'un panneau "restaurant" et la réalisation de travaux sans leur consentement, en violation de la destination contractuelle du bail et de l'interdiction de réaliser des changements de distribution des locaux loués ; que, par un commandement du 18 juillet 2013, les consorts X..., invoquant les clauses résolutoires des baux de 1993 et 2006, avaient fait signifier à M. Y... un commandement d'avoir à cesser immédiatement les activités interdites ; qu'il résultait d'un constat d'huissier dressé les 28 mai et 10 juin 2013 que les locaux loués affichaient des enseignes proposant un service de restauration ; que l'huissier avait constaté qu'un escalier avait été ouvert et donnait accès à l'étage, la présence de tables et de chaises à l'intérieur et à l'extérieur du bâtiment, que la séparation entre les deux commerces n'existait plus, en infraction aux deux baux, ainsi que l'existence de fissures colmatées dans les locaux voisins occupés par les bailleurs qui pourraient être la conséquence des travaux ; que le preneur revendiquait une licence de restaurant ; que l'activité de petite restauration n'était pas autorisée par les deux baux, mais avait seulement été envisagée dans un projet de bail qui n'avait pas abouti ; qu'en raison de la vétusté des locaux du second fonds de commerce acquis en 2011, M. Y... avait dû envisager de réaliser des travaux importants de remise aux normes, pour lesquels il était en litige avec les bailleurs, et avait par ailleurs fait l'objet d'injonctions du contrôleur du travail ; qu'il en avait profité pour restructurer les lieux, escomptant aboutir dans une négociation avec les bailleurs ; qu'il ne pouvait justifier d'aucune autorisation de ces derniers pour le changement de destination ni pour les travaux ; qu'il résultait d'un constat qu'il avait lui-même fait réaliser le 17 janvier 2014 que l'étage avait été entièrement refait ; qu'il ressortait des constatations précédentes que M. Y... exploitait des activités interdites par les baux, qu'il avait réalisé des travaux sans autorisation en faisant communiquer les deux commerces, que ces infractions s'étaient poursuivies plus d'un mois après les deux commandements de payer visant la clause résolutoire ; que la simple connaissance par les bailleurs de l'adjonction d'une activité de petite restauration avec licence et leur absence d'opposition ne pouvaient valoir mieux qu'une simple tolérance qui avait nécessairement pris fin par la signification des actes extrajudiciaires faisant sommation de cesser l'activité interdite ; que la vétusté des locaux et la nécessité de les rénover, sans préjudice de toute éventuelle réclamation au titre de l'obligation de délivrance des bailleurs, ne pouvait dispenser le preneur d'obtenir l'autorisation nécessaire pour effectuer des travaux ; que la mauvaise foi des bailleurs ne pouvait résulter de l'exercice de leur droit d'exiger le respect de l'intégralité des locaux et de la destination contractuelle des baux, quand, devant l'échec de discussions amiables, le délai offert par les commandements pouvait être utilisé pour une régularisation ; que le preneur n'avait pas souhaité jusqu'à ce jour mettre fin aux infractions, revendiquant au contraire le droit de poursuivre son activité ; que, par l'effet des clauses résolutoires des deux baux, ceux-ci avaient été résiliés de plein droit le 18 août 2013 (arrêt attaqué, p. 6, 2ème à 5ème attendus, p. 7, p. 8, 1er à 5ème attendus, et p. 9, 1er attendu) ;
ALORS QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en l'espèce, il résulte des énonciations de l'arrêt infirmatif attaqué, fondées sur les pièces versées aux débats, que les bailleurs avaient eu connaissance de l'adjonction par le preneur d'une activité de restauration, déclarée par une licence, dès le 30 décembre 1994 ; qu'en se bornant à énoncer que la mauvaise foi des bailleurs ne pouvait résulter de l'exercice de leur droit d'exiger le respect de la destination contractuelle des lieux loués, sans examiner, ainsi qu'elle y était invitée, s'ils avaient mis en oeuvre de mauvaise foi la clause résolutoire au titre de ladite activité dont ils avaient connaissance et qui était exercée depuis près de vingt ans, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE, en outre, il résulte des énonciations de l'arrêt infirmatif attaqué que les locaux loués étaient vétustes, leur rénovation incombant ainsi aux bailleurs ; qu'en se bornant toutefois à retenir que la mauvaise foi de ceux-ci ne pouvait résulter de l'exercice de leur droit d'exiger le respect de l'intégrité desdits locaux, sans vérifier, ainsi qu'elle y était invitée, s'ils avaient mis en oeuvre de mauvaise foi la clause résolutoire au titre de la rénovation litigieuse, la cour d'appel a derechef entaché sa décision d'un manque de base légale au vu de l'article 1134 du code civil."