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Timestamp: 2019-01-17 17:45:11+00:00
Document Index: 160321345

Matched Legal Cases: ['arts 4', 'arts 7', 'arts3', "l'article 239", 'art. 8', 'art. 150', "l'article 238", 'art. 244', 'in fine']

PIERRE AVENIR Société Civile de Placement Immobilier NOTE D INFORMATION - PDF
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1 PIERRE AVENIR Société Civile de Placement Immobilier NOTE D INFORMATION AVERTISSEMENT Lorsque vous investissez dans une SCPI de type "Scellier", vous devez tenir compte des éléments et risques suivants : - votre investissement vous permet de bénéficier des avantages fiscaux exposés au chapitre IV Fonctionnement de la société, 5) Régime Fiscal, de la présente note d information. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice du dispositif fiscal. - Avant de souscrire, vous devez vous assurer que ce produit correspond à votre situation fiscale et en particulier à votre régime d imposition et au montant de votre impôt ; Un plafonnement global de la somme des avantages fiscaux pouvant être obtenus en matière d'impôt sur le revenu est en place depuis le 1er janvier 2009; - le montant qu il est raisonnable d investir dans la SCPI dépend de votre patrimoine personnel, de votre horizon d investissement et de votre souhait de prendre les risques spécifiques à un investissement immobilier ; - il s'agit d'un placement à long terme. Vous devez conserver vos parts pendant une période d'au moins 9 ans à compter de la date de mise en location, par la SCPI, du dernier des appartements acquis, sauf à perdre l'intégralité des avantages fiscaux accordés par la loi ; le délai de détention des parts est estimé à environ 15 ans à compter de la date de souscription, Vous devez tenir compte de ce délai ainsi que du délai nécessaire pour procéder à l intégralité de la dissolution de la Société en cas de financement de vos parts par le biais d un crédit. - en cas de défaillance au remboursement du prêt consenti pour l achat de vos parts, vous pourriez être contraint de céder vos titres avant la fin de la durée de détention nécessaire pour bénéficier de l avantage fiscal et perdre ainsi cet avantage fiscal. En cas de vente de vos parts à un prix décoté, vous devrez compenser la différence éventuelle existante entre le capital restant dû (en vue de rembourser le solde du prêt) et le montant issu de la vente de ses parts. - le capital investi n est pas garanti ; - la liquidité du placement sera très limitée pour la raison suivante : l'avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être transmis à ce jour à un tiers, si bien que les possibilités de vente devraient être réduites, sauf à des prix très décotés. La SCPI ne garantit pas la vente de vos parts ni leur prix de vente. Au-delà des avantages fiscaux ci-dessus, la rentabilité d'un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction : - des revenus qui vous seront éventuellement versés par la SCPI. Le versement de revenus n est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de location des immeubles, notamment de la date de mise en location des immeubles, du niveau des loyers (plafonds fixés par la loi) et du taux de vacance. En cas d acquisition des parts par le biais d un prêt bancaire, vous ne devez pas exclusivement tenir compte de ces revenus potentiels pour faire face à vos obligations de remboursement. - du montant de capital que vous percevrez, soit lors de la vente de vos parts, soit lors de la liquidation de la SCPI (voir la durée de la SCPI au chapitre V Administration, Contrôle, Information de la société, 1 La Société, i). Ce montant n est pas garanti et dépendra de l'évolution du marché de l'immobilier d'habitation, par nature cyclique, sur la durée du placement. Ainsi la rentabilité de la SCPI ne peut être appréciée qu à la fin des opérations et non sur la seule réduction d impôt. Mis à jour le 27 août 2015
2 Sommaire INTRODUCTION... P4 1 - Préambule 2 - Renseignements sur les fondateurs 3 - Politique d investissement de la SCPI a) Objectif d investissement b) Durée du placement c) Rendement 4 - Date de souscription par les fondateurs 5 - Responsabilité des associés. CHAPITRE I - CONDITIONS GENERALES DE SOUSCRIPTION DES PARTS... P6 1 - Composition du dossier de souscription 2 - Modalités de versement du montant des souscriptions 3 - Parts sociales a) Valeur nominale b) Prix de souscription c) Forme des parts 4 - Nombre minimum de parts à souscrire 5 - Lieu de souscription et de versement 6 - Jouissance des parts 7 - Rappel des conditions de l ouverture du capital en 2009 CHAPITRE II MODALITES DE SORTIE... P8 1 - Dispositions générales aux cessions a) Registre des transferts b) Pièces à envoyer à la Société c) Formulaire Annulation/Modification d) Date à partir de laquelle les parts cédées cessent de participer aux distributions de revenus e) Mention que la Société ne garantit pas la revente des parts f) Droit d enregistrement g) Délai de versement des fonds 2 - Registre des ordres de vente et d achat/ Marché secondaire a) Périodicité des prix d exécution b) Mode de transmission des ordres c) Durée de validité d un ordre de vente d) Couverture des ordres e) Exécution des ordres f) Blocage du marché des parts3 - Cession sans intervention de la Société de Gestion 4 - Cession à une US Person CHAPITRE III FRAIS... P Répartition des frais entre la Société et la Société de Gestion 2 - Commissions perçues par la Société de Gestion a) Commission de souscription b) Commission de gestion c) Commission de cession d) Commission d acquisition ou de cession d actifs immobiliers e) Commission de pilotage de la réalisation des travaux sur le patrimoine immobilier CHAPITRE IV FONCTIONNEMENT DE LA SOCIETE... P12 2
3 1 - Régime des assemblées a) Dispositions générales b) Dispositions spécifiques Cas des usufruitiers et des nus propriétaires 2 - Répartition des résultats 3 - Provisions pour gros travaux 4 - Conventions particulières 5 - Régime fiscal a) Régime fiscal instauré par le Dispositif Scellier b) Revenus c) Plus-values 6 - Modalités d information a) Le rapport annuel b) Les bulletins trimestriels d information 7 - Démarchage et publicité CHAPITRE V - ADMINISTRATION, CONTROLE, INFORMATION DE LA SOCIETE... P La Société a) Dénomination sociale, b) Nationalité, c) Siège social, d) Bureaux, e)adresse courrier, f) Forme juridique, g) Lieu de dépôt des statuts, h)immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, i) Durée de la Société, j) Objet social, k) Exercice social, l) Capital effectif, m)capital statutaire n) Pouvoirs de l Assemblée Générale. 2 - Administration : Société de Gestion nommée a) Dénomination, b) Siège social, c) Bureaux d) adresse courrier, e)nationalité, f) Forme juridique, g) Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés, h) Numéro d agrément COB (devenue AMF), i) Objet social, j) Montant et répartition du capital, k) Directoire de la Société de Gestion, l) Conseil de Surveillance de la Société de Gestion. 3 - Conseil de Surveillance de la SCPI a) Attributions b) Nombre de membres - durée de leur mandat c) Composition du Conseil de Surveillance au 22 juillet 2014 d) Renouvellement, candidatures, désignation par mandat impératif des associés. 4 - Commissaires aux comptes Nom, prénom, adresse, qualité des commissaires aux comptes. 5 - Expert externe en évaluation 6 - Information Nom, adresse et numéro de la personne responsable de l information relative à la Société. 3
4 INTRODUCTION 1- PREAMBULE Les associés de la SCPI ont été appelés à se prononcer, dans le délai de cinq ans à compter de l arrêté d homologation des dispositions du Règlement général de l Autorité des Marchés Financiers relatives aux organismes de placement collectif en immobilier, sur la transformation de la Société en OPCI. Les associés ont décidé à la majorité requise de ne pas se transformer en OPCI lors de l assemblée générale extraordinaire en date du 8 juillet 2011, au vu de la règlementation actuellement applicable aux OPCI. Conformément à la réglementation, les SCPI qui ont choisi de conserver leur statut auront la possibilité de procéder à des augmentations de capital sans limitation de durée. 2- RENSEIGNEMENTS SUR LES FONDATEURS Le gérant statutaire de la Société est la société BNP Paribas Real Estate Investment Management France («BNP Paribas REIM France» ou la «Société de Gestion»), société de gestion de portefeuille agréée par l Autorité des Marchés Financiers («AMF») sous le numéro GP en date du 1er juillet 2007, au capital de Euros et dont le siège est 167 quai de la Bataille de Stalingrad Issy les Moulineaux cedex (précédemment société de gestion de SCPI agréée par la Commission des Opérations de Bourse devenue AMF sous le numéro d agrément SG-SCPI le 17 janvier 1995). BNP Paribas REIM France, société de gestion d actifs immobiliers pour compte de tiers du groupe BNP PARIBAS, gère au 31 décembre 2013 essentiellement 13 SCPI et 8 OPCI. Au 31 décembre 2013, la valeur des actifs détenus et gérés par l ensemble de ces sociétés est de l ordre de 6 milliards d Euros, répartie sous la forme de parts détenues par plus de associés. BNP PARIBAS REIM France a décidé de créer une SCPI d habitation dans le cadre du dispositif Scellier Simple» conformément aux dispositions de l article 199 septvicies, VIII. du CGI, dénommée la SCPI Pierre Avenir (la «Société») (cf. paragraphe 3 «Politique d investissement de la SCPI»). Le capital initial de la Société était de sept cent soixante mille deux cent ( ) Euros, divisé en huit cent quarante (840) parts de neuf cent cinq (905) Euros chacune, auxquels s ajoute une prime d émission de quatre-vingts quinze (95) Euros. Ce capital initial est réparti de la façon suivante: - BNP Paribas SA : 832 parts - BNP Paribas REIM 1 part - BNP Paribas Participations Financières Immobilières -BNP PFI-, SA au capital de Euros : 1 part - BNP Paribas Immobilier : 1 part - Omnium de Gestion et de Développement Immobilier O.G.D.I., SA au capital de ,60 Euros : 1 part - Société Chartraine de Participations, SAS au capital de Euros : 1 part - Cristolienne de Participations, SAS au capital de Euros : 1 part - Monsieur Jean-Luc Bronsart : 1 part - Monsieur Patrick Kontz : 1 part Au 31 décembre 2013, le capital de la SCPI Pierre Avenir s élève à divisé en parts de 905 euros chacune réparties entre 978 associés. 4
5 3- POLITIQUE D INVESTISSEMENT DE LA SCPI a. Objectif d investissement L article 31 de la loi n du 30/12/08 de finance rectificative pour 2008 crée le régime de réduction d impôt appelé «Scellier», correspondant aux dispositions de l article 199 septvicies, VIII du CGI, offrant aux contribuables la possibilité de déduire de leur impôt une partie de leur investissement en immobilier résidentiel locatif neuf. L investissement dans la SCPI Pierre Avenir vous permet de bénéficier d une réduction de votre impôt sur le revenu, proportionnelle à votre investissement (25 % de votre investissement prime d émission incluse) et répartie par parts égales sur neuf (9) années. Si le montant de cette réduction est supérieur à votre impôt, le solde excédentaire peut être imputé sur votre impôt sur le revenu des six (6) années suivantes. Cet avantage fiscal vous est acquis dès lors que vous conservez vos parts pendant au moins neuf (9) ans à compter de la date de mise en location du dernier logement acheté par la SCPI. En cas de non-respect de cet engagement, la loi prévoit la reprise des réductions d impôt imputées. Le montant maximal d investissement donnant droit à réduction d impôt est limité à euros par an et la réduction d impôt correspondante entre dans le plafonnement global des niches fiscales. Vous bénéficiez de l avantage fiscal dès l année de la souscription de vos parts, sans préjuger de la date effective d achèvement des logements qui seront acquis par la SCPI. Se référant à ces dispositions, la Société se propose de constituer à Paris, en région parisienne et dans les grandes métropoles régionales, un patrimoine immobilier locatif destiné à la location non meublée à usage de résidence principale des locataires et ouvrant droit, pour les associés, au bénéfice de cette réduction d impôt. L objectif de gestion de la Société est de mettre en œuvre une politique d investissement sélective appliquant des critères d investissement visant à la valorisation des immeubles à long terme. C est ainsi que la Société prévoit d investir dans des immeubles résidentiels : - situés en France, majoritairement en zones A et B1 telles que décrites dans l instruction 5 D-1-09 publiée dans le Bulletin officiel des impôts du 24 février 2009 (dispositif «Scellier simple») ; - sélectionnés en privilégiant les principaux critères reconnus en matière d investissement responsable et durable ; acquis essentiellement en état futur d achèvement (toutefois en fonction des opportunités et dans le but d obtenir un rendement locatif immédiat, ils pourront être acquis achevés, voire avec des locataires en place au moment de la signature de l acte). La répartition du patrimoine à la clôture du dernier exercice est précisée dans le dernier rapport annuel publié. b. Durée du placement Conformément à la loi, la Société prendra l engagement de louer ces logements non meublés à usage de résidence principale, pendant une durée de neuf (9) ans, en respectant les plafonds de loyers communiqués pour l année 2009 dans l instruction précitée. L attention des souscripteurs est attirée sur le fait que l investissement en parts de la Société est un placement à long terme. A cet égard, il est indiqué que la durée de conservation des parts de chaque associé est estimée à environ quinze (15) ans à compter de sa souscription pour tenir compte : - des délais d investissement des fonds, devant être investis dans les dix-huit (18) mois de la clôture de l augmentation de capital ; - des délais d achèvement des immeubles, qui peuvent intervenir jusqu à vingt-quatre (24) mois de la date d investissement ; - des délais de leur mise en location, qui doit intervenir dans les douze (12) mois de l achèvement de l immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure ; - de l engagement de location de neuf (9) ans qui est pris par la Société, logement par logement. La première location du dernier appartement du patrimoine est intervenue en juillet
6 c. Rendement L attention des souscripteurs est attirée sur le fait que, pendant la phase de constitution du patrimoine, les revenus de la Société seront constitués essentiellement des intérêts produits par le placement des fonds en instance d investissement. La Société ne commencera à percevoir des loyers qu après livraison des immeubles acquis en l état futur d achèvement, et location des appartements, soit en principe au plus tôt courant le deuxième semestre DATE DE SOUSCRIPTION PAR LES FONDATEURS 6 mai RESPONSABILITÉ DES ASSOCIÉS La responsabilité des associés ne peut être mise en cause que si la Société a été préalablement et vainement poursuivie. Conformément aux dispositions de l article L du Code Monétaire et Financier par dérogation à l article du code civil, et à celle de l article 14 des statuts de la Société, la responsabilité de chaque associé à l égard des tiers est engagée en fonction de sa part dans le capital et est limitée à une fois la fraction dudit capital qu il possède. Dans leurs rapports entre eux, les associés sont tenus des dettes et obligations sociales dans la proportion du nombre de parts leur appartenant. CHAPITRE I CONDITIONS GENERALES DE SOUSCRIPTION DES PARTS 1- COMPOSITION DU DOSSIER DE SOUSCRIPTION Le dossier de souscription, qui doit être remis à tout souscripteur préalablement à sa souscription, est composé de cinq documents : - La note d information, en cours de validité, visée par l Autorité des Marchés Financiers et le cas échéant son actualisation ; - Les statuts de la Société ; - Le bulletin de souscription en trois exemplaires, dont un destiné à la Société, un au souscripteur et un autre pour la banque finançant le prêt en tant que de besoin ; - Le dernier bulletin trimestriel d information ; - Le dernier rapport annuel. 2- MODALITÉS DE VERSEMENT DU MONTANT DES SOUSCRIPTIONS Les conditions, fixées par la Société de Gestion, sont indiquées dans le bulletin de souscription et la note d information au paragraphe 7 ci-après. Ce document est à retourner, complété et signé, accompagné des versements qui y sont demandés. Toute souscription dont le montant intégral, prime d émission comprise, n aura pas été réglé préalablement à l enregistrement du constat de la réalisation de l augmentation de capital, sera considérée comme nulle et le montant des sommes versées sera restitué sans intérêt et sans frais à son auteur. 3- PARTS SOCIALES a. Valeur nominale Le nominal des parts est de neuf cent cinq (905) Euros. 6
7 b. Prix de souscription Le prix de souscription comprend la valeur nominale de la part de neuf cent cinq (905) Euros majorée d une prime d émission destinée à couvrir la commission de souscription et ultérieurement à préserver par son évolution l égalité entre anciens et nouveaux associés. Le montant de la prime d émission est fixé par la Société de Gestion et est indiqué dans le bulletin de souscription et le bulletin trimestriel d information. Au prix de souscription s ajoute la prime d émission. c. Forme des parts Les parts sont nominatives. Les droits de chaque associé résultent exclusivement des statuts et de son inscription sur les registres de la Société. A chaque associé, il peut être délivré sur sa demande, une attestation de son inscription sur le registre des associés. 4- NOMBRE MINIMUM DE PARTS À SOUSCRIRE Le nombre minimum de parts à souscrire est de dix (10) parts. 5- LIEU DE SOUSCRIPTION ET DE VERSEMENT Les souscriptions et versements sont reçus par les points de vente de BNP Paribas, les autres réseaux distributeurs, ainsi que dans les bureaux de la Société de Gestion. 6- JOUISSANCE DES PARTS La date d entrée en jouissance est fixée par la Société de Gestion et précisée au présent paragraphe et dans le bulletin de souscription. Les parts sont, dès leur création, soumises à toutes les dispositions statutaires. Dès leur date d entrée en jouissance, elles sont entièrement assimilées aux parts antérieurement créées. Les parts porteront jouissance le premier jour du mois suivant celui au cours duquel elles auront été souscrites. Ainsi, des parts souscrites en septembre 2009 entreront en jouissance le 1er octobre RAPPEL DES CONDITIONS DE L OUVERTURE DU CAPITAL DU 2 JUIN 2009 AU 31 DECEMBRE 2009 La souscription ouverte du 2 juin 2009 au 31 décembre 2009 a permis de souscrire parts dans les conditions ci-dessous. Montant nominal de l augmentation de capital : trente-neuf millions deux cent trente-neuf mille huit cent quatre-vingts quinze ( ) Euros par l émission de parts nouvelles, destinées à porter le capital de sept cent soixante mille deux cents ( ) Euros à quarante millions quatre-vingts quinze ( ) Euros. Si les souscriptions devaient atteindre ce montant avant le 31 décembre 2009, la souscription serait close par anticipation et une nouvelle augmentation de capital, dont le montant serait porté à la connaissance du public après demande de nouveau visa à l'amf, serait ouverte dans la limite du plafond statutaire de soixante-dix millions ( ) Euros, la clôture restant fixée au 31 décembre Prix de souscription des parts : - Valeur nominale : 905 Euros - Prime d émission : 95 Euros - Prix de souscription : Euros Conformément aux dispositions statutaires, une commission de souscription de 7,94 % HT (soit 9,50 % TTC au taux de TVA en vigueur au 1er janvier 2009) du prix de souscription prime d émission incluse, soit 79,43 Euros HT, ou 95 Euros TTC au taux de TVA en vigueur au 1er janvier 2009, est prélevée sur le produit de chaque souscription, prime d émission incluse, par la Société de Gestion. 7
8 Suite à l augmentation de la capital par voie d offre au public de ses parts clôturée le 31 décembre 2009, le capital social était de quarante-huit- millions trois cent quatre mille neuf cent vingt ( ) euros, divisé en parts sociales de 905 euros chacune. CHAPITRE II MODALITES DE SORTIE Le terme naturel de la SCPI est celui de sa dissolution, échéance à partir de laquelle les actifs immobiliers seront mis en vente en vue de la liquidation de la Société. 1- DISPOSITIONS GÉNÉRALES AUX CESSIONS a. Registre des transferts Conformément à l article L du Code Monétaire et Financier, toute transaction donne lieu à une inscription sur le registre des associés, réputé constituer l acte de cession écrit. Le transfert de propriété qui en résulte est opposable, dès cet instant à la Société et aux tiers. b. Pièces à envoyer à la Société Les ordres d achat et de vente prennent la forme d un mandat, qui est le seul document à remplir pour acheter ou vendre des parts de la Société. Ce document peut être obtenu auprès de la Société de Gestion, auprès des points de vente de BNP PARIBAS et des autres réseaux distributeurs. - Pour l acheteur : l ordre doit notamment comporter, outre le nom de la SCPI concernée et le nombre de parts souhaitées, le prix maximum que l acheteur est disposé à payer, frais inclus. La durée de validité de l ordre d achat, est indiquée dans le mandat d achat. - Pour le vendeur : l ordre doit notamment comporter, outre le nom de la SCPI concernée et le nombre de parts mises en vente, le prix minimum souhaité. La validité de l ordre est limitée à douze (12) mois dans les conditions définies ci-après à l article 2 c) du Chapitre II de la présente note d information. Dans les deux cas, ordre d achat ou de vente, l acheteur et/ou le vendeur peuvent également demander que leur ordre ne donne lieu à transaction effective que s il est satisfait en totalité (en une seule fois). A défaut, il pourra être exécuté partiellement ou en totalité, le cas échéant, (en plusieurs fois). Pour être enregistrés dans le registre des ordres, ceux-ci doivent remplir les conditions de validité précisées sur les mandats et dans la présente note d information. c. Formulaire Modification/Annulation Les ordres sont modifiés ou annulés par le donneur d ordre, au moyen d un formulaire Annulation/Modification, qui doit remplir les conditions de validité précisées sur ce document. d. Date à partir de laquelle les parts cédées cessent de participer aux distributions de revenus Les parts cédées cessent de bénéficier des distributions de revenus le dernier jour du mois précédent la date à laquelle la transaction a été réalisée. L acheteur a droit aux revenus à compter du premier jour du mois de la transaction. e. La Société ne garantit pas la revente des parts f. Droit d enregistrement Les cessions de parts de SCPI sont soumises au droit d enregistrement proportionnel de 5 %, selon le taux en vigueur au jour de la mise à jour de la présente note du montant de la transaction (article 726 du Code Général des Impôts). Ce droit est inclus dans le prix payé par l acheteur. 8
9 g. Délai de versement des fonds Sous réserve que son ordre ait été exécuté, le vendeur recevra le produit de sa vente dans un délai de quinze (15) jours ouvrés, sauf circonstances particulières, à compter de la réalisation de la transaction. 2- REGISTRE DES ORDRES DE VENTE ET D ACHAT/ MARCHE SECONDAIRE Les ordres d achat et de vente sont, à peine de nullité, inscrits sur le registre des achats et des ventes, tenu au siège de la SCPI Pierre Avenir. La Société de Gestion horodate sur le registre de manière chronologique, par prix décroissants à l achat et croissants à la vente, accompagnés des quantités cumulées pour chaque niveau de prix, les ordres qui lui sont transmis. Les cinq prix d achat les plus élevés et les cinq prix de vente les plus faibles figurant sur le registre, ainsi que les quantités demandées et offertes à ces prix sont consultables le site internet et/ou peuvent être communiqués par tous moyens (courrier, télécopie, courrier électronique, téléphone, ). a. Périodicité des prix d exécution La Société de Gestion procède périodiquement, à intervalles réguliers et à heure fixe, à l établissement du prix d exécution par confrontation des ordres inscrits sur le registre. Le prix est celui auquel la plus grande quantité de parts peut être échangée. Si plusieurs prix peuvent, au même instant, être établis sur la base du critère ci-dessus, le prix d exécution est celui pour lequel le nombre de parts non échangé est le plus faible. Dans le cas où ces deux critères n auraient pas permis de déterminer un prix unique, le prix d exécution est le plus proche du dernier prix d exécution établi. Le prix d exécution est publié le jour même de son établissement, par le site internet et/ou disponible au Pour les parts de la Société, cette périodicité est trimestrielle et le prix d exécution fixé le troisième mercredi du troisième mois de chaque trimestre civil à 12 h, ou, si ce jour est chômé, le premier jour ouvré suivant. Pour participer à la confrontation trimestrielle, les ordres doivent être reçus et remplir les conditions de validité, au plus tard la veille de la fixation du prix d exécution, soit à 12 h le troisième mardi du troisième mois, dans tous les cas, même en cas de report. En cas de modification de la périodicité, cette information est diffusée par le bulletin trimestriel d information et le site Internet de la Société de Gestion. Cette information est délivrée six (6) jours au moins avant la date d effet de la modification. b. Mode de transmission des ordres Une fois le mandat rempli et signé, l acheteur et le vendeur peuvent l adresser à un intermédiaire qui le transmettra à la Société de Gestion, ou directement à cette dernière, par courrier ou par télécopie, dans les deux cas, avec avis de réception. Pour être pris en compte, les ordres par téléphone devront être confirmés par l un des moyens ci-dessus. Les annulations ou modifications d ordres en cours seront soumises aux mêmes modalités de transmission. La modification d un ordre inscrit emporte la perte de son rang d inscription lorsque le donneur d ordre : - augmente la limite de prix s il s agit d un ordre de vente ou la diminue s il s agit d un ordre d achat ; - augmente la quantité de parts ; - modifie le sens de son ordre. c. Durée de validité d un ordre de vente La durée de validité d un ordre de vente est de douze (12) mois à compter de sa validation suivie de son enregistrement dans le registre des ordres de vente. L associé ayant donné ou transmis l ordre de vente est préalablement informé du délai d expiration de l ordre. L associé peut, avant le terme du délai d expiration de son ordre, sur demande écrite à la Société de Gestion, en proroger le délai pour une durée de douze (12) mois au 9
10 maximum. La prorogation de l ordre de vente n a pas d incidence sur la priorité d exécution de l ordre. Si l ordre de vente n a pas été exécuté à l issue de cette année supplémentaire, il devient caduc de plein droit. d. Couverture des ordres Dans le cadre de la garantie de bonne fin des transactions attribuée par la loi à la Société de Gestion, celle-ci est en droit de subordonner l inscription des ordres d achat à un versement de fonds, ou une confirmation écrite d une banque française ou ayant des établissements en France dans les conditions prévues au paragraphe ci-après. Les acheteurs doivent assurer cette couverture pour le montant maximum souhaité (frais de transaction inclus) soit par un virement sur le compte spécifique «marché des parts» de la SCPI qui ne porte pas intérêts, soit par un chèque de banque émis à son ordre (chèque émis par une banque à la demande du client), qui sera remis sur ce compte spécifique de la SCPI, soit, si le montant de l ensemble des ordres d achat de parts pour une même SCPI à une même confrontation est inférieure ou égale à , par une confirmation écrite d une banque française ou ayant des établissements en France que l acheteur dispose au jour de la passation de l ordre d achat et disposera pendant toute la durée de validité de ce mandat d achat de l intégralité des fonds nécessaires pour honorer à bonne date le paiement de parts ainsi acquises. Dans ce dernier cas, la Société de gestion se réservera le droit de refuser une confirmation écrite d une banque si celle-ci n est pas une banque française ou ayant des établissements en France ou si plusieurs confirmations écrites d une même banque se sont avérées litigieuses. Cette couverture de l ordre d achat devra être reçue au plus tard la veille de la fixation du prix d exécution à 12 heures. Dans tous les cas, BNP PARIBAS REIM France représentant la Société ou l intermédiaire restituera l éventuelle différence après exécution de l ordre ou le total de la couverture pour les ordres d achat non exécutés arrivés à échéance. e. Exécution des ordres Dès l établissement du prix d exécution et à ce seul prix, les ordres sont exécutés en prenant en priorité les ordres : - d achat inscrits au prix le plus élevé, - de vente inscrits au prix le plus faible. A limite de prix égale, les ordres sont exécutés suivant leur ordre chronologique d inscription. Les transactions ainsi effectuées sont inscrites sans délai sur le registre des associés. f. Blocage du marché des parts Lorsque la Société de Gestion constate que les ordres de vente inscrits depuis plus de douze (12) mois sur le registre des ordres représentent au moins 10 % des parts émises par la Société, elle en informe sans délai l Autorité des Marchés Financiers. Dans les deux (2) mois à compter de cette information, la Société de Gestion convoque une assemblée générale extraordinaire et lui propose la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée. 3- CESSION SANS INTERVENTION DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION La cession directe entre acheteur et vendeur est toujours possible sous réserve de ne pas constituer une cession à une US Person (telle que définie ci-après). Elle donne lieu au paiement de frais indiqués ci-après. La Société de Gestion procédera au transfert des parts dès lors qu elle aura reçu un exemplaire de la déclaration de cession (imprimé CERFA 2759) dûment enregistrée par l Administration fiscale. La Société de Gestion se réserve la possibilité de demander tout autre document complémentaire nécessaire. 4- CESSION A UNE US PERSON Les parts de la SCPI n ont pas été ni ne seront enregistrées en vertu du U.S Securities Act de 1933 ou en vertu de quelque loi applicable dans un Etat des Etats-Unis d Amérique. Par conséquent, les parts de la SCPI ne pourront pas être directement ou indirectement cédées, offertes ou vendues aux Etats-Unis d Amérique (y compris ses territoires et possessions) au bénéfice de toute US Person définie comme :telle que définie par la réglementation américaine «Regulation S» dans le cadre de l Act de 1933 adoptée par l autorité américaine de régulation des marchés «Securities and Exchange Commission». 10
11 La Société de Gestion peut par ailleurs surseoir à la prise en compte d une souscription et à son inscription sur le registre des associés tant qu elle n a pas reçu tous les documents qu elle peut raisonnablement demander pour établir qu un souscripteur n est pas une US Person, y compris au sens de la loi américaine FATCA. CHAPITRE III FRAIS 1- RÉPARTITION DES FRAIS ENTRE LA SOCIÉTÉ ET LA SOCIÉTÉ DE GESTION La Société de Gestion prend à sa charge tous les frais de bureau (locaux et matériels) et de personnel exposés pour la gestion courante des biens sociaux et assure l administration de la Société, la perception des recettes et la répartition des bénéfices. La Société règle directement tous les autres frais sans exception, notamment prix et frais d acquisition des biens et droits immobiliers, frais d actes, frais d aménagement, d entretien et de réparation des immeubles, assurances, impôts et taxes, frais d eau, de gaz et d électricité, frais d enregistrement à l occasion des augmentations de capital, frais de déplacement des membres du Conseil de Surveillance, jetons de présence le cas échéant du Conseil de Surveillance, honoraires des commissaires aux comptes, honoraires de l intermédiaire, de l expert interne en évaluation, de conseil, d architecte ou de bureau d études, frais d expertise, frais entraînés par les conseils et frais d envoi des convocations aux assemblées, frais de contentieux, etc. 2- COMMISSIONS PERÇUES PAR LA SOCIETE DE GESTION La Société de Gestion est rémunérée par les commissions suivantes : a. Commission de souscription Pour la préparation et la réalisation des augmentations de capital, l étude et l exécution des programmes d investissement, une commission de souscription est fixée à 7,94 % HT (soit 9,53 % TTC au taux de TVA en vigueur au jour de la dernière mise à jour de la présente note) du prix de souscription prime d émission incluse, soit 79,43 Euros HT (ou 95,31 Euros TTC au taux de TVA en vigueur au jour de la dernière mise à jour de la présente note). La commission de souscription est prélevée sur le produit de chaque souscription, prime d émission incluse. b. Commission de gestion Pour la gestion des biens sociaux, l administration de la Société, l information des associés, l encaissement des loyers et de tous produits accessoires, la gestion de la trésorerie et la répartition des bénéfices, une rémunération de dix (10) % HT (soit 12 % TTC au taux de TVA en vigueur au jour de la dernière mise à jour de la présente note) maximum assise sur les produits locatifs hors taxes encaissés et les produits financiers nets. c. Commission de cession Une commission est prévue en cas de cession et de mutation de parts : - sur le marché secondaire des parts, à un taux fixé par l assemblée générale. L assemblée générale constitutive du 06 mai 2009 a fixé cette commission à quatre (4) % HT maximum (soit 4,80 % TTC au taux de TVA en vigueur au jour de la dernière mise à jour de la présente note) de la somme revenant au vendeur ; cette commission est supportée par l acheteur ; - directement entre le vendeur et l acheteur ou par mutation de parts, dans le cadre d une cession à titre gratuit (succession, partage...), à hauteur d un montant forfaitaire de frais de transfert de cinquante (50) Euros hors taxes par dossier (soit 60 Euros TTC au taux de TVA en vigueur au jour de la dernière mise à jour de la présente note) par dossier, avec un maximum de perception de cent (100) Euros (soit 120 Euros TTC au taux en vigueur au jour de la dernière mise à jour de la présente note) par transaction, à la charge de l acquéreur, quel que soit le nombre de parts transférées, pour couvrir les frais de dossier en cas de cession de parts réalisée directement entre vendeur et acheteur. La prise en charge de frais supplémentaires devra être soumise à l agrément de l assemblée générale, pour couvrir des charges exceptionnelles, imprévisibles à la date de signature des présents statuts, et qui pourraient résulter notamment de mesures législatives ou réglementaires ou de toutes autres circonstances juridiques, économiques ou 11
12 sociales. La décision de l assemblée générale devra être prise conformément aux dispositions de l article L du Code Monétaire et Financier. d. Commission d acquisition ou de cession d actifs immobiliers Afin de réaliser les ventes ou échanges d un actif immobilier ou droit immobilier, une commission d acquisition ou de cession d actifs immobiliers assise sur le prix vendeur de l immeuble ou droit immobilier, hors droit, payé à la Société, constaté par acte notarié, dont le taux est fixé par l assemblée générale ordinaire. A la date de la mise à jour de la présente note, l assemblée générale ordinaire ne s est pas prononcée sur ce sujet. e. Commission de pilotage de la réalisation des travaux sur le patrimoine immobilier La Société de Gestion ne perçoit pas de commission de pilotage. CHAPITRE IV FONCTIONNEMENT DE LA SOCIETE 1- RÉGIME DES ASSEMBLÉES a. Dispositions générales Les assemblées générales sont convoquées par la Société de Gestion. A défaut, elles peuvent être également convoquées : - par le Conseil de Surveillance ; - par le commissaire aux comptes ; - par un mandataire désigné en justice à la demande, soit de tout intéressé en cas d urgence, soit d un ou plusieurs associés réunissant au moins le dixième du capital social ; - par les liquidateurs. Les associés sont convoqués aux assemblées générales par un avis de convocation inséré au Bulletin d Annonces Légales Obligatoires et par lettre ordinaire qui leur est directement adressée. Les associés peuvent demander à être convoqués par lettre recommandée dans les conditions prévues par la règlementation. Les associés souhaitant recourir à la télécommunication électronique en lieu et place d un envoi postal pour être convoqué en assemblée générale en avisent préalablement la Société de Gestion, au moins vingt (20) jours avant la prochaine assemblée générale, conformément aux statuts et à la procédure mise en ligne sur le site internet Le délai entre la date de l insertion contenant l avis de convocation ou la date de l envoi des lettres, si cet envoi est postérieur, et la date de l assemblée est au moins de quinze (15) jours sur première convocation et de six (6) jours sur convocation suivante. Pour délibérer valablement les assemblées générales réunies sur première convocation doivent se composer d un nombre d associés présents, représentés ou ayant voté par correspondance, réunissant : - pour l assemblée générale ordinaire, qui statue chaque année sur les comptes de l exercice écoulé, au moins le quart du capital ; - pour l assemblée générale extraordinaire, qui décide notamment les modifications statutaires, au moins la moitié du capital. Si le quorum n est pas atteint, une nouvelle assemblée générale est convoquée à six (6) jours d intervalle au moins et peut délibérer valablement quel que soit le nombre d associés présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les décisions des assemblées générales sont prises à la majorité des voix dont disposent les associés présents ou représentés ou ayant voté par correspondance. Un ou plusieurs associés ont la possibilité de demander l inscription de projets de résolutions à l ordre du jour de l assemblée, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au siège social, vingt-cinq (25) jours au moins avant la date de l assemblée réunie sur première convocation. Une telle demande peut être effectuée dès lors qu un ou plusieurs associés représentent au moins 5 % du capital social, si celui-ci est au plus égal à Euros. Si le capital est supérieur à Euros, cet ou ces associés doivent représenter une fraction calculée conformément au barème suivant : - 4 % pour les premiers Euros ; - 2,5 % pour la tranche de capital comprise entre et Euros ; - 1 % pour la tranche de capital comprise entre et Euros ; 12
13 - 0,5 % pour le surplus du capital. La Société de Gestion accuse réception des projets de résolution par lettre recommandée dans un délai de cinq (5) jours à compter de cette réception. Ils sont alors inscrits à l ordre du jour et soumis au vote de l assemblée. Hors les cas de réunion de l assemblée générale prévus par la loi, des décisions peuvent être prises par voie de consultation écrite des associés, à l initiative de la Société de Gestion qui adresse à chaque associé le texte des résolutions proposées et tous renseignements et explications utiles. Les associés ont un délai de vingt (20) jours de la date d envoi de la consultation écrite pour faire parvenir leur vote à la Société de Gestion. Ces décisions collectives, par consultation écrite, doivent, pour être valables, réunir les conditions de quorum et de majorité définies pour les assemblées générales en première lecture. b. Dispositions spécifiques - Cas des usufruitiers et des nus propriétaires Toutes communications sont faites aux usufruitiers qui a seul le droit de prendre part aux votes en assemblées générales et aux consultations par correspondance quelle que soit la nature de la décision à prendre. Le nu-propriétaire est informé de la tenue des assemblées générales. 2- RÉPARTITION DES RESULTATS Les produits nets de l exercice, déduction faite des frais généraux et autres charges de la Société, y compris toutes provisions et éventuellement les amortissements, constituent les bénéfices nets. Le bénéfice distribuable est constitué par le bénéfice net de l exercice, diminué des pertes antérieures et augmenté des reports bénéficiaires. Le bénéfice ainsi déterminé, diminué des sommes que l assemblée générale a décidé de mettre en réserve ou de reporter à nouveau, est distribué aux associés proportionnellement au nombre de parts possédées par chacun d eux en tenant compte des dates d entrée en jouissance. La Société de Gestion a qualité pour décider, dans les conditions prévues par la loi, de répartir, un ou plusieurs acomptes à valoir sur le dividende et pour fixer le montant et la date de la répartition. Les pertes éventuelles sont supportées par les associés, proportionnellement au nombre de parts possédées par chacun d eux. Sauf convention contraire dûment signifiée à la SCPI, les distributions de plus-values ainsi que des acomptes sur liquidation sont faites à l usufruitier, ce dernier en disposant à titre de quasi-usufruit au sens de l article 587 du Code Civil. 3- PROVISIONS POUR GROS TRAVAUX La provision pour gros travaux permet de financer le plan prévisionnel d entretien et de grosses réparations des actifs immobiliers. Elle est dotée chaque année par prélèvement sur le résultat distribuable à hauteur d un pourcentage des loyers facturés (indiqué dans le dernier rapport annuel publié), variable selon la nature de l immeuble ou des actifs immobiliers. Le montant de ces provisions pour grosses réparations est disponible dans le dernier rapport annuel de la SCPI publié. 4- CONVENTIONS PARTICULIÈRES Toute convention intervenant entre la Société et la Société de Gestion ou tout associé appartenant à cette dernière, doit être approuvée annuellement par l assemblée générale ordinaire des associés sur les rapports du Conseil de Surveillance et du commissaire aux comptes. Tout immeuble à acquérir d une société liée directement ou indirectement à la Société de Gestion devra préalablement être expertisé par un organisme extérieur à celle-ci. 5- RÉGIME FISCAL a. Régime fiscal instauré par le dispositif Scellier Les informations qui suivent sont communiquées en fonction des dispositions applicables au 1er janvier 2009, sous réserve de toutes modifications législatives ultérieures. Elles ne constituent qu un résumé du régime fiscal applicable. Les souscripteurs ou acquéreurs de parts de la SCPI sont donc invités à étudier leur situation fiscale particulière avec leur conseil fiscal habituel. Les non-résidents fiscaux doivent en outre se conformer à la législation en vigueur dans leur état de résidence. 13
14 L article 31 de la loi n du 30/12/08 de finance rectificative pour 2008 a modifié les régimes spéciaux de faveur en matière d imposition des revenus fonciers en créant une réduction d impôt au taux de 25 % du montant des souscriptions en numéraire de SCPI, étalée sur 9 ans, dans la limite, pour un même contribuable et une même année d imposition, d un investissement de Euros au titre de l acquisition, de la construction ou de la transformation d un logement et de souscriptions de parts de SCPI. La réduction est opérée au niveau de l associé et non au niveau de la SCPI. Les sociétés civiles de placement immobilier relèvent en effet du régime fiscal prévu à l article 8 du Code Général des Impôts, ce qui signifie que leurs associés sont personnellement soumis à l impôt, à hauteur de leur part dans le résultat fiscal de la Société. Cette réduction peut être pratiquée par tout associé d une société civile de placement immobilier, dont la quote-part de revenu est soumise à l impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, sur option irrévocable de sa part lors du dépôt de la déclaration des revenus de l année de la souscription des parts. Toutefois, cette réduction n est pas applicable aux parts de SCPI dont le droit de propriété est démembré. Pour bénéficier de l avantage fiscal, la souscription doit être réalisée par l associé dans le cadre de la gestion de son patrimoine personnel. Le bénéfice de la réduction d impôt est subordonné à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d application prévues à l article 199 septvicies, VIII du CGI au titre de la réduction d impôt «Scellier» sont réunies : - le produit de la souscription doit être investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci ; - la SCPI doit s engager à louer les immeubles, construits acquis neufs ou en l état futur d achèvement ou réhabilités à neuf, au moyen de la souscription, pendant une période minimum de neuf ans non meublés. Les locations doivent être faites à titre de résidence principale ; - les loyers des locataires, appréciés à la date de conclusion des baux, ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret (cf. instruction précitée) ; - l associé doit s engager à conserver la totalité de ses parts jusqu à l expiration de la période couverte par l engagement de location de la société. La réduction d impôt égale à 25 % du montant de la souscription est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l année de la souscription et imputée sur l impôt dû au titre de cette même année, puis sur l impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes, à raison d un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années. Lorsque la fraction de la réduction d impôt imputable au titre d une année d imposition excède l impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu à la sixième année inclusivement. Ainsi, à titre d exemple, pour une souscription de Euros, la réduction est égale à 263,89 Euros par an à partir de 2009 et pendant les huit années suivantes. En cas de non-respect des conditions de location, de cession de logements par la SCPI ou encore de cession des parts par le souscripteur avant la fin de la période d engagement de location de la SCPI et de celle du souscripteur, les réductions d impôt déduites font l objet d une reprise. Selon l'article 239 septies du Code général des impôts (CGI), les SCPI ayant un objet conforme à celui défini à l'article L du code monétaire et financier et autorisées à procéder à une offre au public de titres financiers dans les conditions prévues par l'article L du même code, n'entrent pas dans le champ d'application de l'impôt sur les sociétés, mais chacun de leurs membres est personnellement passible, pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, soit de l'impôt sur le revenu, soit de l'impôt sur les sociétés s'il s'agit de personnes morales relevant de cet impôt (CGI art. 8 et 218 bis). b. Revenus i. Associés personnes physiques résidents soumis à l impôt sur le revenu 1/ Revenus fonciers Modalités de détermination du résultat fiscal imposable au nom des associés dans la catégorie des revenus fonciers : Lorsque l'associé est une personne physique soumise à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, la base d'imposition est déterminée comme en matière de revenus fonciers, dans les conditions prévues aux articles 28 à 31 du CGI. 14
15 Il n'est donc pas tenu compte des revenus distribués par la société, mais de la part revenant à l'associé dans les recettes encaissées et dans les dépenses payées par cette dernière. Les revenus générés par la Société et imposables à l impôt sur le revenu au niveau de l associé sont constitués par les recettes nettes de la société (différence entre les sommes encaissées et les sommes décaissées au cours de l exercice). Dès lors que le résultat comptable est quant à lui déterminé selon des règles différentes (les règles comptables tiennent compte des produits et charges courus jusqu à la fin de l exercice même s ils n ont pas encore été encaissés ou décaissés), le montant effectivement réparti entre les associés peut être différent du montant des revenus fonciers imposables au niveau de chacun d eux. La partie des revenus provenant de loyers ont la nature d un revenu foncier et bénéficient de la déduction de toutes les dépenses engagées par la Société en vue de l acquisition et de la conservation du revenu foncier (frais de gérance, dépenses de réparation et d entretien, taxes foncières et taxes annexes, primes d assurance, provision pour charges de copropriété, frais de gestion comprenant les commissions versées aux intermédiaires pour la location des immeubles, frais de procédure ). La société de gestion détermine ainsi chaque année le montant du revenu net imposable et adresse à chaque associé un relevé individuel indiquant sa quote-part à déclarer, qui est soumise à l IRPP au barème progressif, ainsi qu aux contributions sociales (CSG, CRDS, prélèvement social) au taux global de 15,5 % (taux en vigueur depuis le 01/07/2012 et en vigueur au jour de la mise à jour de la présente note). Les intérêts des prêts contractés pour l'acquisition des parts de la SCPI sont déductibles du revenu brut foncier. Un déficit foncier peut résulter de la déduction de ces intérêts. Les associés souscripteurs peuvent imputer leurs déficits fonciers résultant de dépenses déductibles, autres que leurs intérêts d emprunt, sur leur revenu global dans la limite annuelle de euros par foyer fiscal. La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable l'excédent du déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des dix années suivantes. Exemple : Soit un propriétaire qui loue en 2013 un immeuble urbain et dont le revenu foncier est déterminé de la façon suivante : Revenu brut Charges Intérêts d'emprunt Déficit Le revenu brut est réputé compenser d'abord les intérêts d'emprunt. Le déficit provient donc à hauteur de des intérêts d'emprunt et à hauteur de des autres charges. - Si le revenu global est supérieur ou égal à , le déficit provenant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt (soit ) est imputable sur le revenu global à hauteur de ; l'excédent, soit , s'ajoute aux (fraction relative aux intérêts d'emprunt) imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes (soit jusqu'en 2023). - Si le revenu global est inférieur à (par exemple ), le déficit qui n'a pu être imputé est alors imputable à hauteur de sur le revenu global des six années suivantes (soit jusqu'en 2019), le reliquat de demeurant imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. 15
16 2/Revenu financier Le montant des intérêts perçus par les associés particuliers résidents fiscaux en France est imposable à l IRPP au barème progressif dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Ces derniers sont soumis depuis le 1er janvier 2013 à un prélèvement à la source obligatoire (taux de 24% auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 15,5% soit un taux de 39,5% au 01/01/2013) imputable sur l'ir dû au titre de l'année de sa perception. S'il excède l'impôt dû, ce prélèvement sera restitué. Tout associé bénéficiant d'une dispense de prélèvement (revenus inférieurs à pour un contribuable célibataire, veuf ou divorcé et à pour des contribuables soumis à imposition commune) devra produire une attestation sur l'honneur indiquant que son revenu fiscal de référence au titre de l avant dernière année précédant celle du paiement des revenus lui permet de bénéficier de la dispense de prélèvements prévus à l article 125 A du Code Général des Impôts. Cette demande devra être produite chaque année au plus tard le 30 novembre précédent l année de référence et ce, à compter du 30 novembre ii Associés résidents soumis à l impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des bénéfices agricoles (BA), des bénéfices non commerciaux (BNC), ou à l impôt sur les sociétés (IS) Les revenus réalisés par la Société dont les parts sont inscrites à l actif professionnel d un associé sont imposables en fonction du régime d imposition propre à l activité de cet associé. La quote-part des résultats sociaux qui revient aux associés personnes morales soumis à l impôt sur les sociétés, est déterminée d après les règles fixées par les articles 38 et 39 du Code Général des Impôts concernant les bénéfices industriels et commerciaux. c. Plus-values 1/Associés résidents Lorsqu'elles sont réalisées par des associés personnes physiques agissant dans le cadre de leur patrimoine privé, les plus-values relèvent du régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers, selon les règles applicables aux cessions de titres des sociétés non cotées à prépondérance immobilière. Lorsqu'elles sont réalisées par des personnes morales passibles de l'impôt sur les sociétés ou des entreprises industrielles, commerciales, artisanales ou agricoles imposables à l'impôt sur le revenu de plein droit selon un régime de bénéfice réel, les plus-values réalisées relèvent du régime des plus-values professionnelles. Les plus-values réalisées par les autres entreprises relèvent en principe du régime prévu pour les particuliers, dès lors que la SCPI dont les titres sont cédés n'est pas soumise à l'is. Plus-value immobilière des particuliers La taxation des plus-values immobilières sur immeubles des particuliers a été modifiée par la Loi de Finances pour 2014 qui légalise le dispositif mis en place depuis le 1er septembre 2013 par voie d instruction administrative. Les plus-values immobilières sur immeubles bâtis sont toujours soumises à un prélèvement forfaitaire de 19 % auquel s ajoute les contributions sociales de 15,5%. Le taux global d imposition s élève donc à 34,5 % pour les résidents personnes physiques françaises. La déclaration de la plus-value et le paiement de l impôt correspondant sont effectués lors de chaque cession, soit par le notaire lors de la vente d un immeuble, soit par le vendeur en cas de cession de parts de SCPI (pour la déclaration relative aux cessions de parts, l associé peut mandater la société de gestion pour effectuer cette déclaration et ce paiement pour son compte), Le taux et la cadence de l abattement ont en revanche été complètement modifiés à compter du 1er septembre 2013 et de façon différenciée selon l imposition visée : impôt sur le revenu d une part, prélèvements sociaux d autre part. Ces taux et cadences ont été confirmés par la loi de finances pour 2014: Pour le calcul des prélèvements sociaux, les abattements ne permettent d acquérir l exonération qu au bout de 30 ans. Les taux à la date de la présente note d information sont les suivants : 1,65 % par année de détention de la 6ème année à la 21ème, 1,60 % pour la 22ème, 9 % par année de détention au-delà de la 22ème année. Globalement toutefois, la réforme aboutit, dans tous les cas, à une baisse significative de l imposition des plus-values en question. Les nouvelles grilles d abattements s appliquent aux cessions d immeubles réalisées par les personnes physiques ou par les sociétés soumises au régime fiscal des sociétés de personnes (pour la fraction de la plus-value correspondant 16
17 aux droits des associés personnes physiques), de même qu aux cessions de parts des sociétés à prépondérance immobilières soumises au régime fiscal des sociétés de personnes. Par ailleurs, du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel supplémentaire de 25% s applique sur l impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux des plus-values résultant de la cession de biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens, autres des terrains à bâtir ou de droits s y rapportant). Cet abattement ne s applique pas aux plus-values résultantes de la vente des titres détenus par la SCPI dans une autre société. Associés résidents soumis à l impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des bénéfices agricoles (BA), ou des bénéfices non commerciaux (BNC), ou à l impôt sur les sociétés (IS). Les plus-values réalisées par la Société dont les parts sont inscrites à l actif professionnel d un associé sont imposables en fonction du régime d imposition propre à l activité de cet associé. Les plus-values réalisées lors de la cession des parts de la Société qui font partie de l actif professionnel sont imposables selon le régime des plus-values professionnelles dans les conditions de droit commun selon le régime qui leur est propre. 2/ Associés non-résidents Les personnes physiques non résidentes qui cèdent un bien immobilier situé en France sont soumises à l impôt sur le revenu en application de l article 244 bis A du CGI (prélèvement de 33,1/3 % sous réserve des conventions internationales). La loi (CGI, art. 150 U 2 du II) prévoit une exonération spécifique en faveur des personnes physiques qui ont été fiscalement domiciliées en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession et qui sont ressortissantes d un Etat de l Union européenne ou d un autre Etat partie à l accord sur l Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l évasion fiscale. L exonération porte sur l immeuble qui constitue l habitation en France de ces personnes et dont elles ont la libre disposition au moins depuis le 1er janvier de l année précédant celle de la cession. L exonération s applique dans la limite d une seule résidence par contribuable, cédée depuis le 1er janvier La loi modifie comme suit ce régime d exonération, pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2014 : l exonération peut s appliquer à un bien dont le contribuable n a pas la libre disposition mais, dans ce cas, la cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France, comme par le passé, aucune condition de délai n est exigée lorsque le cédant a la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l année précédant celle de la cession, la plus-value nette imposable (après application des abattements pour durée de détention et, le cas échéant, application de l abattement spécial de 25 %) est exonérée dans la limite de La loi nouvelle s applique aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2014, à condition que le contribuable n ait pas déjà bénéficié depuis le 1er janvier 2006, du régime d exonération précédemment prévu au 2 du II de l article 150 U du CGI. 3/ Déclaration des plus-values de cession d'un immeuble par la SCPI La SCPI doit déposer à la conservation des hypothèques ou au service des impôts, au moment de la cession, une seule déclaration de plus-values n 2048 IMM ou 2048 M destinée à l'imposition de l'ensemble des associés présents à la date de la cession et qui relèvent du régime des plus-values des particuliers. La déclaration mentionne les noms de tous les associés présents à la date de la cession et la nature de l'imposition applicable à chaque quote-part, y compris pour les associés qui ne sont pas soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers. Par ailleurs, la déclaration de résultat déposée par la société ayant réalisé la cession doit faire apparaître les noms et adresses des associés ainsi que la part de résultat ou de plus-values leur revenant. Ces dispositions s'appliquent également pour les associés ou anciens associés soumis aux dispositions de l'article 238 octies B du CGI en cas de transmission ou de rachat des droits d'un associé entre la date de la cession et la clôture de l'exercice 17
18 Désignation d un représentant fiscal en cas de cession d immeuble Il est rappelé qu en vertu de l article 244 bis A du code général des impôts (CGI), les plus-values immobilières réalisées par les personnes qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France sont soumises à un prélèvement dont le taux varie selon la qualité du cédant et sa résidence fiscale. Le même article soumet également à ce prélèvement les sociétés de personnes françaises (dont les SCPI), non soumises à l impôt sur les sociétés, au prorata des droits sociaux détenus par des associés qui ne sont pas domiciliés en France ou dont le siège social est situé hors de France (art. 244 bis A 2.c du CGI). Dans l hypothèse de la cession d un immeuble par une SCPI, c est la SCPI qui doit déclarer la plus-value en remplissant et en signant une seule déclaration n 2048-IMM pour l ensemble des impositions établies au nom des associés. Corrélativement, la SCPI doit acquitter elle-même le prélèvement dû au titre de cette cession en raison de la présence d associés non-résidents, pour le compte de ceux-ci lors de l enregistrement. L article 244bis A IV du CGI dispose que le paiement de ce prélèvement doit se faire sous la responsabilité d un représentant fiscal dont la désignation est obligatoire pour les SCPI dont un ou plusieurs associés sont des nonrésidents. Ce représentant fiscal, dont le rôle principal est d être solidaire du paiement de l impôt, doit signer la déclaration n 2048-IMM. Il représente les associés non-résidents de la société cédante, qui sont in fine redevables de cet impôt. La désignation de ce représentant fiscal est de la responsabilité de la SCPI qui réalise l opération de cession, souscrit la déclaration et procède au paiement du prélèvement. 6. MODALITES D INFORMATION a. Le rapport annuel Le rapport de gestion soumis à l assemblée générale comporte les éléments financiers requis et rend compte : - de la politique de gestion suivie, des problèmes particuliers rencontrés, des perspectives de la Société ; - de l évolution du capital et du prix de la part ; - de l évolution et de l évaluation du patrimoine immobilier ; - de l évolution du marché des parts au cours de l exercice ; - de l évolution des recettes locatives, de la part des recettes locatives dans les recettes globales, des charges ; - de la situation du patrimoine locatif en fin d exercice, immeuble par immeuble ; - de l occupation des immeubles. b. Les bulletins trimestriels d information Dans les quarante-cinq (45) jours suivant la fin de chaque trimestre est diffusé un bulletin d information qui contient : - le rappel des conditions de souscription et de retrait des parts ; - l évolution du capital depuis l ouverture de l exercice en cours ; - le montant et la date de paiement du prochain acompte sur dividende ; - l état du patrimoine locatif. 7. DEMARCHAGE ET PUBLICITE Le démarchage bancaire ou financier est réglementé par les articles L et suivants du Code Monétaire et Financier. Il peut être effectué principalement par l'intermédiaire des établissements visés à l'article L du même code (établissements de crédit, entreprises d'investissement, entreprises d'assurances et conseillers en investissements financiers, dès lors qu'ils sont mandatés par ces derniers). Les statuts prévoient la limitation de la responsabilité de chaque associé au montant de sa part dans le capital ce qui permet le démarchage des parts de la SCPI. La publicité est soumise aux dispositions des articles du règlement général de l Autorité des Marchés Financiers, qui prévoit que toute publicité doit mentionner : - la dénomination sociale de la société ; - le numéro du Bulletin des Annonces Légales Obligatoires dans lequel est parue la notice modifiant les conditions d émission ; - l existence de la note d information en cours de validité et le lieu où l on peut se la procurer gratuitement ; 18
19 - le numéro du visa de l Autorité des Marchés Financiers et sa date d obtention. Les souscripteurs ne bénéficient pas du délai de rétractation habituellement prévu pour la vente d instruments financiers. CHAPITRE V ADMINISTRATION, CONTROLE, INFORMATION DE LA SOCIETE 1- LA SOCIÉTÉ a. Dénomination sociale :... Pierre Avenir b. Nationalité :... française c. Siège social : quai de la Bataille de Stalingrad Issy les Moulineaux cedex. d. Bureaux : quai de la Bataille de Stalingrad Issy les Moulineaux cedex e. Adresse courrier : quai de la Bataille de Stalingrad Issy les Moulineaux cedex f. Forme juridique :... Pierre Avenir a le statut de société civile faisant publiquement appel à l épargne (Société Civile de Placement Immobilier). Elle est régie par les articles 1832 et suivants du Code Civil, les articles L , L et suivants, L et suivants, L et suivants et R et suivants du Code Monétaire et Financier, par tous les textes subséquents ainsi que par les présents statuts. g. Lieu de dépôt des statuts :... Greffe du Tribunal de Commerce de Nanterre h. Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés : la société est immatriculée sous le n RCS NANTERRE i. Durée de la société : elle est fixée à 15 années à compter de l immatriculation de la société au RCS, sauf les cas de prorogation ou de dissolution anticipée prévus aux statuts j. Objet social :... la Société a pour objet, dans le cadre de l article 199 septvicies, VIII. du CGI, l acquisition et la gestion d un patrimoine immobilier constitué d immeubles locatifs neufs ou en l état futur d achèvement ou d immeubles réhabilités à neuf, à usage d habitation principale situés en France. Pour les besoins de cette gestion elle peut, dans les conditions légales et réglementaires : - procéder à des travaux d amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d agrandissement et de reconstruction, acquérir des équipements ou installations nécessaires à l utilisation des immeubles, - céder des éléments du patrimoine immobilier, dans les limites prévues par le décret du 28 janvier 2003 et sous réserve des dispositions de l article précité du CGI. k. Exercice social :... l exercice social commence le 1er janvier et se termine le 31 décembre. l. Capital effectif : Euros. m. Capital statutaire :... le capital social peut être augmenté ou réduit en une ou plusieurs fois et par tous moyens en vertu d une 19
20 décision des associés réunis en assemblée générale extraordinaire n. L assemblée générale constitutive du 6 mai 2009 a donné à la Société de Gestion les pouvoirs nécessaires à l effet de réaliser l augmentation du capital par souscriptions en numéraire à l intérieur du plafond qu elle fixe à soixante-dix millions ( ) Euros, en une ou plusieurs fois, d en déterminer les modalités, d en constater la réalisation et de procéder à la modification corrélative des statuts. 2- ADMINISTRATION : SOCIÉTÉ DE GESTION NOMMÉE La Société est administrée par une société de gestion de portefeuille désignée dans les statuts et agréée par l Autorité des Marchés Financiers. a. Dénomination :... BNP Paribas Real Estate Investment Management France (BNP PARIBAS REIM France) b. Siège social : quai de la Bataille de Stalingrad Issy Les Moulineaux cedex c. Bureaux : quai de la Bataille de Stalingrad Issy Les Moulineaux cedex d. Adresse courrier : quai de la Bataille de Stalingrad Issy Les Moulineaux cedex e. Nationalité :... Française f. Forme juridique :... Société Anonyme à Directoire et Conseil de Surveillance g. Inscription au registre du commerce et des sociétés : N RCS Nanterre - Code APE : 6832A h. N d agrément AMF :... GP du 1er juillet 2007 i. Objet social :... gestion d actifs immobiliers pour compte de tiers j. Capital : Euros (quatre millions trois cent neuf mille deux cents euros) Euros répartis entre : BNP Paribas, 63,37 % ; BNP Paribas Immobilier, filiale à 100 % de BNP Paribas, 33,3 % ; Diverses personnes morales et physiques de BNP Paribas, 3,33 %. k. Directoire de la Société de Gestion... Présidente : Mme Jacqueline Faisant Membres : - M. Cyril de Francqueville, Directeur Général Délégué en charge du Fund et de l Asset Management de BNP PARIBAS REIM France - Mme Christine Sonnier, Directeur Général Délégué en charge des Investissements, des Arbitrages, du Commercial et du Développement de BNP PARIBAS REIM France - Mme Sylvie Pitticco, Directeur Financier et Secrétaire Général de BNP PARIBAS REIM France l. Conseil de Surveillance de la Société de Gestion : Présidente: Mme Sofia Merlo, Co-Chief Executive Officer, Wealth Management Vice-présidente : Mme Dominique Fiabane, Directeur Produits et Marchés de BNP Paribas Membres : - M. Henri Faure Directeur Général Délégué de BNP Paribas Real Estate - M. François Debiesse, Conseiller en philanthropie et micro finance de BNP Paribas Wealth Management - Mme Béatrice Belorgey, Directeur Adjoint Banque Privée France - CARDIF ASSURANCE VIE, représentée par Mme Nathalie Robin, Directrice Immobilier de BNP Paribas Assurances 20