Source: http://www.ateneoweb.com/taxelex-documento/risoluzione-agenzia-entrate-n-233-del-20082009.html
Timestamp: 2017-01-21 15:33:11+00:00
Document Index: 52344654

Matched Legal Cases: ['art. 67', 'art. 6', 'art. 67', 'art. 67', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 9', 'art. 67', 'art. 68']

Risoluzione Agenzia Entrate n. 233 del 20.08.2009
Richiesta di consulenza giuridica - Redditi diversi - Cessione del diritto
di rilocalizzazione previsto dalla legge regionale dell'Emilia Romagna n. 38
del 1 dicembre 1998 - art. 67 del TUIR
L'ordine dei dottori commercialisti di ... ha chiesto chiarimenti in
merito al trattamento fiscale applicabile, ai fini delle imposte sui redditi, alla somma incassata da una persona fisica a seguito della cessione
del diritto di rilocalizzazione previsto dalla legge regionale dell'Emilia Romagna n. 38 del 1 dicembre 1998.
In sintesi, la normativa regionale citata prevede che il cittadino,
proprietario di un edificio che dovrà essere demolito o la cui esistenza è incompatibile con la realizzazione di opere pubbliche,
potrà ricostruirlo
in un'altra zona di sua proprietà nell'ambito dello stesso comune, anche in deroga alle limitazioni derivanti dal piano regolatore generale.
Laddove il cittadino non voglia o non possa esercitare il diritto di
rilocalizzazione potrà, con il consenso del Comune, trasferirlo a terzi.
In tal caso, il terzo acquirente potrà ricostruire l'edificio
demolito/impattato ovvero utilizzare la relativa superficie edificabile per
ampliare altri fabbricati in un'altra zona di sua proprietà nell'ambito
L'istante ritiene che il provento percepito per la cessione del
diritto di rilocalizzazione non è riconducibile in nessuna delle categorie
reddituali contemplate dall'art. 6 del TUIR e, pertanto, non
è assoggettabile a tassazione ai fini dell'IRPEF.
In particolare, l'importo percepito non può essere ricondotto
nell'ambito della categoria dei redditi diversi di cui all'art. 67 del Tuir, in quanto le ipotesi ivi previste sono da ritenersi tassative e non
ricomprendono la fattispecie prospettata. Oggetto del trasferimento non è, infatti,
né l'immobile né l'area edificabile. Inoltre, non si verifica alcun trasferimento di diritto reale di godimento e non si costituisce una
servitù a non edificare come nel caso della cessione di cubatura. Tale circostanza
è confermata dal fatto che gli atti concernenti i trasferimenti
dei diritti di rilocalizzazione non vengono ricevuti dai notai, ma sono perfezionati esclusivamente a mezzo di scrittura privata registrata
In via residuale, qualora si volesse individuare una fattispecie impositiva, è
opportuno sottolineare come il trasferimento del diritto
dovrebbe ricondursi alla fattispecie di cessione dell'immobile originario,
tassabile ai sensi dell'art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR, come
plusvalenza nel caso di cessione entro cinque anni dall'acquisto o dalla
La legge regionale n. 38 del 1998, recante norme per la rilocalizzazione
degli edifici interessati dalla realizzazione di opere pubbliche stradali, ferroviarie e idrauliche, ha previsto quanto segue:
- gli edifici funzionali all'agricoltura e ricadenti in zone
territoriali omogenee E che debbano essere demoliti in conseguenza di
provvedimenti espropriativi connessi alla realizzazione di opere
pubbliche stradali, ferroviarie o idrauliche possono essere ricostruiti al di fuori delle zone di rispetto, in aree contigue e
della medesima proprietà anche in deroga alle limitazioni derivanti
dal P.R.G. (art. 1, comma 1);
- il comune provvede alla rilocalizzazione degli edifici da demolire
diversi da quelli di cui al comma 1 o che non siano stati ricostruiti ai sensi del medesimo comma, anche se ricadenti al di fuori delle zone
territoriali omogenee E, a mezzo di variante del P.R.G (art. 1, comma 2)
- per gli edifici, le cui destinazioni d'uso sono incompatibili con la
costruzione delle opere pubbliche, il Consiglio Comunale provvederà alle modifiche delle previsioni urbanistiche al fine di garantire la
funzionalità degli immobili interessati (art. 1, comma 3);
- le concessioni relative agli edifici ricostruiti con la stessa
potenzialità edificatoria sono rilasciate a titolo gratuito (art. 1,
- gli edifici residenziali il cui uso abitativo
la realizzazione delle infrastrutture pubbliche possono essere ricostruiti al di fuori delle zone di rispetto. In tale ipotesi, il
proprietario dell'edificio in base alla convenzione cede l'immobile
all'ente che realizza l'opera, il quale non può destinarlo a finalità abitative. La relativa concessione edilizia
è soggetta alla
corresponsione del contributo secondo la normativa vigente (art. 2).
La normativa richiamata prevede, in sostanza, che ai proprietari degli
immobili sia attribuita una potenzialità edificatoria (c.d. ius aedificandi) pari, per superficie, volume e destinazione, a quella
dell'edificio preesistente, demolito in seguito al provvedimento di esproprio o ceduto, in base a convenzione, all'ente che realizza l'opera.
Attraverso la concessione del diritto di localizzazione gli enti
locali attuano la ricostruzione di siti urbani e rurali, non compatibili con la realizzazione delle grandi opere, in un'altra zona del territorio
comunale, adeguando gli strumenti urbanistici ove necessario, in modo da mantenere in vita il tessuto sociale, abitativo e produttivo, della
comunità locale che diversamente verrebbe a disintegrarsi.
La concessione dello ius aedificandi, suscettibile di essere ceduto al
proprietario di un altro terreno, nel caso in esame, si ritiene che non
abbia la funzione di ristorare la perdita fisica o funzionale dell'immobile
divenuto inagibile, che viene ristorata attraverso l'indennità di esproprio o il prezzo corrisposto dall'ente che acquisisce il fabbricato,
quella di mantenere inalterata la potenzialità edificatoria del terreno sul quale l'edificio insisteva.
Non si condivide, pertanto la tesi prospettata dall'associazione
istante che ravvisa, peraltro solo in via residuale, nella cessione del diritto di localizzazione la cessione di un diritto sostitutivo
dell'immobile preesistente.
La connessione ravvisabile tra il diritto di localizzazione e la
potenzialità edificatoria del terreno porta, invece, a ritenere che la cessione a titolo oneroso di tale diritto configuri un'ipotesi negoziale
analoga alla c.d. cessione di cubatura, la cui rilevanza reddituale, in assenza di una specifica qualificazione normativa, deve essere valutata alla
luce dell'inquadramento giurisprudenziale dell'istituto.
Secondo il prevalente orientamento della Corte di Cassazione (tra tutte
si segnala Cass. n. 6807, la cessione di cubatura è "quell'atto, a titolo
oneroso attraverso il quale il proprietario del fondo, cui inerisce una
determinata cubatura, distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura concessagli dal
piano regolatore e, formando un diritto a sé stante, lo trasferisce
definitivamente all'acquirente, a beneficio del fondo di costui". Più di
recente, la stessa Suprema Corte ha confermato le caratteristiche di realità
della cessione di cubatura, affermando che essa "non è definibile altrimenti
che quale facoltà inerente al diritto di proprietà" (Cass. n. 10979/2007).
Sulla base delle suesposte considerazioni, la scrivente, conformemente
all'interpretazione già sostenuta con la risoluzione del 17 agosto 1976 prot. 250948, ritiene che anche in materia di imposte dirette, il contratto
di cessione di cubatura e, conseguentemente la cessione dei diritti di
rilocalizzazione, concluso da privati produce un effetto analogo a quello
proprio dei trasferimenti di diritti reali immobiliari. Infatti,
nell'operazione di cessione prospettata, attraverso il consenso del comune
si verifica l'acquisto di un diritto strutturalmente assimilabile alla
categoria dei diritti reali di godimento, in quanto la volontà dei privati contraenti, nel porre in essere il trasferimento di una delle
facoltà in
cui si estrinseca il diritto di proprietà, e cioè quella di costruire,
modifica il limite di edificabilità fissato dal piano regolatore per i
singoli appezzamenti, con la conseguente compressione del diritto di proprietà del cedente e il correlativo aumento
dell'edificabilità sull'area del cessionario.
L'art. 9, comma 5, del TUIR dispone che, "ai fini delle imposte sui
redditi le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono
anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o
trasferimento di diritti reali di godimento".
In relazione a quanto sopra, tenuto conto che nella fattispecie in esame
viene a configurarsi il trasferimento di una posizione giuridica
assimilabile ad un diritto reale di godimento, per la quale si rendono
applicabili le regole fiscali stabilite in relazione alle cessioni della
proprietà, ne consegue che la cessione dei diritti di rilocalizzazione è produttiva di plusvalenze tassabili ai sensi dell'art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR.
In particolare, la cessione di diritti di rilocalizzazione che insistono
su terreni agricoli realizza plusvalenza se il terreno è stato acquistato da meno di cinque anni e se non
è pervenuto per successione mentre se detti
diritti insistono su terreni edificabili la relativa cessione genera comunque plusvalenza ai sensi della richiamata lett. b), ultima parte, del
citato articolo 67 del TUIR.
Nell'ipotesi in cui la cessione del diritto di rilocalizzazione
genera plusvalenza, occorre individuare le modalità di determinazione della
In linea generale, ai sensi dell'art. 68, comma 1, del Tuir, la plusvalenza
è costituita dalla differenza tra i "corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del
bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo".
Nel caso di specie, mentre il valore finale è certo, in quanto
corrispondente al corrispettivo del cessione del diritto di rilocalizzazione, contrattualmente determinato,
più complessa è l'individuazione del valore iniziale del diritto ceduto.
Al riguardo, la scrivente ritiene possibile ricorrere ad una perizia
di stima dell'immobile che stabilisca il valore della volumetria edificabile rispetto al valore del terreno. In tal caso, i costi sostenuti per la
relazione di stima, qualora siano stati effettivamente sostenuti e rimasti a carico del contribuente possono essere portati in aumento del valore
iniziale da assumere ai fini del calcolo della plusvalenza, in quanto costituiscono costo inerente al bene.
- Salerno, 58 minuti fa	RATING DI AUTOVALUTAZIONE PMI 2016 (analisi bilanci 2014/2015)