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Timestamp: 2016-10-26 00:32:59
Document Index: 212873229

Matched Legal Cases: ['BGE', 'Art. 19', 'Art. 19', 'Art. 19', 'Art. 19', 'BGE', 'Art. 19', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 3', 'Art. 19', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 1', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'BGE', 'Art. 19', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 3']

89 I 559. Urteil vom 1. Februar 1963 i.S. Meier gegen Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft.
Opposition contre des achats de biens-fonds. 1. D�finition du domaine agricole. La voie de l'opposition est aussi ouverte en cas de vente de petits domaines (consid. 1). 2. Exception pour un p�rim�tre d�sign� comme terrain � b�tir; conditions (consid. 1). 3. Dessein sp�culatif �vident de l'acheteur? (consid. 2). 4. Vente qui rend une exploitation agricole non viable (consid. 3). 5. Justes motifs qui permettent la suppression du domaine? (consid. 4). Faits � partir de page 55
A.- Landwirt Karl Freivogel ist Eigent�mer eines b�uerlichen Heimwesens in Wintersingen. Es hatte fr�her rund 4,7 ha umfasst. Davon hat Freivogel am 9. Februar 1961 7 a, am 16. November 1961 5,58 a und am 8. M�rz 1962 3,72 a verkauft. Er hat etwas mehr als 1 ha an Bauern verpachtet; den Rest seines Landes bewirtschaftet er selbst.
Gem�ss Kaufvertrag vom 26. April 1962 m�chte er BGE 89 I 55 S. 56ein weiteres, aus zwei aneinanderstossenden Parzellen bestehendes, 63,79 a messendes St�ck Land f�r Fr. 20'000. - an Staatsweibel Ernst Meier in Wintersingen ver�ussern. Der K�ufer will darauf, wie er erkl�rt, ein Wohnhaus f�r sich und seine Familie bauen.
B.- Gegen diesen Verkauf hat die Landwirtschaftsdirektion des Kantons Basel-Landschaft gest�tzt auf Art. 19 des BG �ber die Erhaltung des b�uerlichen Grundbesitzes (EGG) Einspruch erhoben.
Der Regierungsrat hat den Einspruch mit Entscheid vom 25. September 1962 best�tigt, mit der Begr�ndung: Das Grundst�ck, das Ernst Meier erwerben will, sei nicht Bauland. F�r den Bau eines Eigenheims w�ren auch nicht 63,79 a erforderlich. Der K�ufer handle offensichtlich in Spekulationsabsicht (Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG). Zudem verliere durch den Verkauf ein landwirtschaftliches Gewerbe seine Existenzf�higkeit (lit. c daselbst).
C.- Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde beantragt Ernst Meier, der Entscheid des Regierungsrates sei aufzuheben und der Einspruch der Landwirtschaftsdirektion unbegr�ndet zu erkl�ren.
Es wird geltend gemacht, der Betrieb Freivogels k�nne die Existenzf�higkeit nicht erst durch den Verkauf einer Parzelle an den Beschwerdef�hrer verlieren, da sie ihm schon seit langem abgehe. Dem Eigent�mer, der 67 Jahre alt sei und dessen Nachkommen, zwei T�chter, ausw�rts verheiratet seien, k�nne nicht verwehrt werden, die Besitzung zu liquidieren. Das in Frage stehende Grundst�ck geh�re zu dem von der Gemeinde ausgeschiedenen Baugebiet. Der Beschwerdef�hrer wolle es nicht zum Zwecke der Spekulation erwerben, sondern darauf eine eigene Heimst�tte bauen und einen Pflanzgarten anlegen. Er sei bereit, das daf�r nicht ben�tigte Land, das er auf Begehren Freivogels habe in Kauf nehmen m�ssen, ohne Gewinn an die Gemeinde weiterzuver�ussern.
Das Eidg. Justiz- und Polizeidepartement h�lt daf�r, dass keine offensichtliche Spekulation vorliege. Es enth�lt sich indessen eines Antrages, da es mangels gen�gender Kenntnis des Sachverhalts nicht beurteilen k�nne, ob der Einspruch nach Art. 19 Abs. 1 lit. c EGG begr�ndet sei.
1. Nach Art. 19 EGG kann gegen den Verkauf landwirtschaftlicher Heimwesen oder zu einem solchen geh�render Liegenschaften Einspruch erhoben werden. Unter einem landwirtschaftlichen Heimwesen im Sinne dieser Bestimmung ist nach der Rechtsprechung eine aus Land und Geb�ulichkeiten bestehende Einheit zu verstehen, die geeignet ist, einer Bauernfamilie als Lebenszentrum und Grundlage f�r den Betrieb eines landwirtschaftlichen Gewerbes zu dienen (BGE 87 I 237 Erw. 2). Die Besitzung Freivogels ist ein solches Heimwesen. Sie hat zwar fr�her, bis Anfang 1961, nur rund 4,7 ha umfasst und misst heute, nach Abtrennung verschiedener in den Jahren 1961/62 verkaufter Parzellen, nur noch rund 4,5 ha. Aber sie war und ist gross genug, dass darauf ein landwirtschaftliches Gewerbe, so klein es auch sein mag, betrieben werden kann. Unter dem Schutz des Art. 19 EGG stehen auch Kleinheimwesen, deren Bewirtschaftung f�r sich allein eine Familie nicht zu ern�hren vermag (BGE 80 I 96, 412; BGE 81 I 109, 254). Wenn Freivogel, wie der Beschwerdef�hrer erkl�rt, rund 1 ha an Bauern verpachtet hat und nur den Rest seines Landes selbst bewirtschaftet, so �ndert dies nichts daran, dass seine Besitzung als Ganzes, nach ihrer objektiven Beschaffenheit, ein landwirtschaftliches Heimwesen im Sinne des Gesetzes darstellt.
Der Beschwerdef�hrer wendet ein, dass das Land, das Gegenstand des durch Einspruch angefochtenen Kaufvertrages ist, in dem von der Gemeindeversammlung von Wintersingen am 30. Oktober 1962 genehmigten Plan als Baugebiet ausgeschieden ist. Er will damit vermutlich vor allem geltend machen, dass dieses Land infolgedessen BGE 89 I 55 S. 58gem�ss Art. 3 EGG und � 1 des kantonalen Einf�hrungsgesetzes vom Einspruchsverfahren ausgenommen sei. Indessen ist jener Plan mangels Genehmigung durch den Regierungsrat (noch) nicht verbindlich. Nach der zur Zeit geltenden Ordnung unterliegt das in Frage stehende Land dem Einspruchsverfahren.
2. Der Beschwerdef�hrer erkl�rt, er wolle auf dem gekauften Grundst�ck ein Wohnhaus f�r sich und seine Familie bauen. Es darf angenommen werden, dass er den Kaufvertrag wirklich zu diesem Zwecke abgeschlossen hat. Er wohnt bereits in Wintersingen und amtet dort als Gemeindeschreiber, steht also in engen Beziehungen zum Ort und seiner Bev�lkerung. Er hat wahrscheinlich, und zwar offenbar nicht ohne Grund, mit einer Zuteilung des Landes zum Baugebiet gerechnet. Gewiss ben�tigt er, wie er selbst sagt, f�r Haus und Garten nicht die ganze gekaufte Fl�che von 63,79 a, sondern nur ungef�hr die H�lfte davon. Aber nach seinen Angaben, die nicht ohne weiteres als unglaubw�rdig betrachtet werden k�nnen, hat Freivogel ihm nicht nur einen Teil verkaufen wollen und ist er (Beschwerdef�hrer) bereit, den von ihm nicht ben�tigten Boden ohne Gewinn an die Gemeinde weiterzuver�ussern.
Unter diesen Umst�nden kann der Auffassung des Regierungsrates, dass dem Kauf offensichtlich Spekulationsabsicht zugrunde liege (Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG), nicht zugestimmt werden. Es ist nicht offensichtlich, dass der Beschwerdef�hrer das Land bei sich bietender Gelegenheit, m�glichst bald, mit Gewinn wieder ver�ussern m�chte (BGE 83 I 313) oder dass er einen Gewinn durch eine andere Verwendung des bisher landwirtschaftlich genutzen Bodens anstrebt, insbesondere durch Erstellung von Mieth�usern und Vermietung der Wohnungen (BGE 87 I 239 /40).
3. Der Regierungsrat hat den Einspruch ferner deshalb best�tigt, weil durch den in Frage stehenden Verkauf ein landwirtschaftliches Gewerbe seine Existenzf�higkeit verliere (Art. 19 Abs. 1 lit c EGG). Der Beschwerdef�hrer BGE 89 I 55 S. 59wendet hiegegen ein, der Betrieb Freivogels sei schon bisher nicht existenzf�hig gewesen.
Wie der Regierungsrat im angefochtenen Entscheide feststellt, vermag allerdings das Heimwesen Freivogels schon in seinem heutigen Umfang (rund 4,5 ha) f�r sich allein einer Bauernfamilie keine ausk�mmliche Existenz zu bieten. Aber die Abtrennung der an den Beschwerdef�hrer verkauften 63,79 a h�tte zur Folge, dass das landwirtschaftliche Gewerbe, das bisher auf der Besitzung hat betrieben werden k�nnen, noch wesentlich kleiner w�rde, eine Bauernfamilie noch viel weniger zu ern�hren verm�chte. Einem landwirtschaftlichen Gewerbe w�rde in der Form, in der es bisher hat ausge�bt werden k�nnen, durch Ver�usserung dieser Fl�che die Lebensf�higkeit, die schon infolge der Verk�ufe von insgesamt 16,3 a in den Jahren 1961/62 beeintr�chtigt worden ist, vollends entzogen.
Auch in einem solchen Fall muss aber angenommen werden, dass im Sinne von Art. 19 Abs. 1 lit. c EGG durch den Verkauf ein landwirtschaftliches Gewerbe seine Existenzf�higkeit verliert. Denn dieses Gesetz bezweckt unter anderm gerade die Erhaltung m�glichst vieler Bauernbetriebe, welche Grundlage der Existenz einer Bauernfamilie sein k�nnen (Art. 1 und 19 Abs. 1 lit. b; vgl. BGE 83 I 230 Erw. 1). Der abweichenden Auslegung, welche der Beschwerdef�hrer jener Vorschrift geben m�chte, kann nicht beigestimmt werden. Sie w�rde dazu f�hren, dass die Bestimmung solange nicht angewendet werden k�nnte, als noch ein landwirtschaftliches Kleingewerbe, das im Nebenberuf betrieben werden kann, erhalten bleibt. Das ist nicht der Sinn des Gesetzes (BGE 88 I 327 Erw. 2 und nicht publiziertes Urteil vom 21. Dezember 1962 i.S. Kopp).
4. Nach Art. 19 Abs. 1 lit. c EGG w�re, obwohl durch den umstrittenen Verkauf ein landwirtschaftliches Gewerbe seine Existenzf�higkeit verl�re, der Einspruch gegen ihn dann unbegr�ndet, wenn das zu ver�ussernde BGE 89 I 55 S. 60Grundst�ck zur �berbauung nicht nur bestimmt, sondern auch geeignet w�re oder wenn der Verkauf sich durch andere wichtige Gr�nde rechtfertigen liesse.
a) Der Beschwerdef�hrer will offenbar geltend machen, das von ihm zur �berbauung gekaufte Land sei f�r diesen Zweck auch geeignet.
Wie oben erw�hnt, ist der von der Gemeindeversammlung von Wintersingen gutgeheissene Plan, welcher die Zuteilung dieses Landes zum Baugebiet vorsieht, vom Regierungsrat noch nicht genehmigt worden. Der Regierungsrat stellt fest, dass er den Plan nur soweit genehmigen wird, als das darin als Bauland ausgeschiedene Areal innerhalb des Perimeters des generellen Kanalisationsprojektes liegt. Das in Frage stehende Land liegt aber ausserhalb des Perimeters des heute g�ltigen generellen Kanalisationsprojekts. Zwar hat der Gemeinderat am 3.Mai 1962 beschlossen, das generelle Kanalisationsprojekt auf dieses Land auszudehnen. Indessen bed�rfte auch diese Ausdehnung, um g�ltig zu sein, der Genehmigung des Regierungsrates. Sie hat jedoch, wie der Regierungsrat erkl�rt, wenig Aussicht auf Genehmigung, es w�re denn, dass das ganze generelle Kanalisationsprojekt �berarbeitet w�rde. Der Beschwerdef�hrer behauptet nicht das Gegenteil. Nach der Ordnung, die gegenw�rtig besteht und in absehbarer Zeit nicht ge�ndert werden wird, w�rde aber f�r eine Baute, wie sie der Beschwerdef�hrer auf dem gekauften Areal errichten will, keine Bewilligung erteilt.
Dieses Land ist somit jedenfalls zur Zeit f�r die �berbauung, die der Beschwerdef�hrer zu beabsichtigen scheint, nicht geeignet, weil ihr Vorschriften des kantonalen Rechtes entgegenstehen.
b) Ein anderer wichtiger Grund im Sinne von Art. 19 Abs. 1 lit. c EGG w�re nach den Darlegungen der Beschwerde die pers�nliche Lage des Verk�ufers. Es wird darauf hingewiesen, dass Freivogel das 67. Altersjahr erreicht hat, dass seine einzigen Nachkommmen, zwei T�chter, ausw�rts verheiratet sind und dass er keine Arbeitskr�fte BGE 89 I 55 S. 61findet. Unter diesen Umst�nden sei, erkl�rt der Beschwerdef�hrer, ohnehin in naher Zukunft mit der Liquidation des landwirtschaftlichen Betriebes des Verk�ufers zu rechnen.
Darin, dass der Eigent�mer eines Heimwesens den Landwirtschaftsbetrieb aufgeben will, kann jedoch ein wichtiger Grund, der die Aufl�sung des Gewerbes (in der bisherigen Form) rechtfertigen w�rde, nicht erblickt werden. Das EGG will die bestehenden landwirtschaftlichen Heimwesen dem Bauernstand erhalten. Es soll verhindern, dass ein landwirtschaftliches Gewerbe deshalb eingeht, weil der derzeitige Eigent�mer den Betrieb nicht weiterf�hren kann oder will. Anderseits schliesst es einen Verkauf, der die Aufl�sung des Heimwesens nicht zur Folge hat, nicht aus. Es l�sst zu, dass der Eigent�mer das Heimwesen als Ganzes an jemanden ver�ussert, der daf�r Gew�hr bietet, dass es der Landwirtschaft erhalten bleibt (BGE 88 I 329 lit. b). Diese M�glichkeit hat auch Freivogel, obwohl sein Heimwesen klein und stark parzelliert ist. Nach den - nicht widerlegten - Feststellungen des Regierungsrates ist es in Wintersingen nicht schwierig, Land hinzuzupachten, und k�nnte dort mit der Zeit auch eine G�terzusammenlegung zustande kommen.
c) Andere Tatsachen, welche als wichtige Gr�nde in Betracht kommen k�nnten, werden nicht genannt und sind auch nicht ersichtlich. Der vom Beschwerdef�hrer beanstandete Einspruch ist daher nach Art. 19 Abs. 1 lit. c EGG begr�ndet.
87 I 237,
83 I 230,
88 I 327,
88 I 329
Art. 3 EGG