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Timestamp: 2020-08-05 18:30:53
Document Index: 191609468

Matched Legal Cases: ['§ 3', '§ 556', '§ 559', '§ 595', '§ 595', '§ 595', '§ 595', 'BGH', 'Art. 72', '§ 556', 'Art. 74', '§ 556', '§ 558', 'Art. 70', 'BGH', '§ 556', 'BGH', '§ 10', '§ 2', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 3', '§ 91', '§ 558', 'Art. 1', '§ 3', 'Art. 1', '§ 3', '§ 281', 'Art. 103', 'Art. 101', '§ 254']

Derzeit 42.354 Volltexte.
In den letzten 30 Tagen haben wir für den Bereich Miete und Pacht 31 aktuelle Urteile eingestellt.
Insgesamt haben wir in diesem Zeitraum 115 Urteile neu eingestellt.
Aktuelle Urteile zum Miet- und Pachtrecht
31 Urteile (115 in Alle Sachgebiete)
IMRRS 2020, 0930
AG Charlottenburg, Urteil vom 06.05.2020 - 227 C 115/19
1. Der Berliner Mietspiegel 2019 kann als einfacher Mietspiegel bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Schätzgrundlage herangezogen werden.
2. Stellt der Vermieter zwar keine Küche, gibt aber einen Kostenzuschuss, ist dies nicht als Negativmerkmal zu werten.
3. Ein vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Parkplatzangebot ist auch im Falle seiner Entgeltlichkeit wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.
4. Vor Inkrafttreten des MietenWoG Bln zugegangene Mieterhöhungsverlangen sind trotz der Stichtagsregelung in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln wirksam.
IMRRS 2020, 0931
IMRRS 2020, 0928
IMRRS 2020, 0927
IMRRS 2020, 0901
Wann liegen umfassende Modernisierungsarbeiten vor?
AG Berlin-Mitte, Urteil vom 08.02.2019 - 16 C 30/18
1. Belaufen sich die vom Vermieter vor einer Neuvermietung getätigten Investitionen auf rund 1/3 der durchschnittlichen Kosten, die auf die Errichtung einer Neubauwohnung entfallen, und verbessern sie die Wohnung in wesentlichen Bereichen (Sanitär, Elektrik und Fußboden), so stellen sie eine "umfassende Modernisierung" i.S.v. § 556f BGB dar.
2. Anders als im Rahmen der Ermittlung des Erhöhungsbetrags gem. § 559 Abs. 1 BGB ist bei der Ermittlung der getätigten Investitionen in eine modernisierte Wohnung nicht der Betrag, der auf etwaige Instandsetzungsarbeiten entfällt, herauszurechnen.
3. Die vollständige Erneuerung der Elektrik, der Einbau einer Einbauküche sowie eines modernen Bads stellen Modernisierungsarbeiten dar.
IMRRS 2020, 0911
IMRRS 2020, 0909
Beitritt zum Pachtvertrag begründet kein neues Pachtverhältnis
OLG Nürnberg, Beschluss vom 07.07.2020 - 10 XV 1/18
1. Durch den Beitritt eines weiteren Vertragspartners wird in der Regel kein vom bisherigen Vertrag unabhängiges neues Pachtverhältnis begründet, weshalb es zu keiner im Rahmen von § 595 Abs. 3 Nr. 3, Abs. 6 Satz 2 BGB relevanten Zäsur kommt.*)
2. Aus dem Verweis in § 595 Abs. 6 Satz 2 BGB auf den Absatz 3 Nr. 3 folgt nicht, dass eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses zwingend bis zum Ende der dort genannten Höchstfristen erfolgen muss.*)
3. Die Vorschrift des § 595 Abs. 1 BGB entbindet den Pächter nicht davon, sich auf den Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer einstellen. An dieser muss er insbesondere auch seine Investitionen ausrichten. Nur wenn trotz aller Voraussicht und Planung Umstände eintreten, die eine vertragsgemäße Beendigung als unvertretbar hart erscheinen lassen, kann etwas anderes gelten.*)
4. Eine unangemessene Härte im Sinne von § 595 Abs. 1 BGB kann nicht allein deshalb angenommen werden, weil der Betrieb die wesentliche Lebensgrundlage der Pächterfamilie bildet oder sie auf das Grundstück zur Aufrechterhaltung des Betriebs angewiesen ist. Denn dies stellt bereits eine andere, hiervon zu unterscheidende Tatbestandsvoraussetzung dar.*)
5. Allein dadurch, dass die Bewirtschaftung eines Ersatzbetriebs bzw. die Anpachtung eines Ersatzgrundstücks schlichtweg ausgeschlossen ist, wird noch keine ungerechtfertigte Härte begründet.*)
6. Wird eine gegebenenfalls anzunehmende unzumutbare Härte selbst durch die nach dem Gesetz maximal mögliche Verlängerung der Pachtzeit nicht beseitigt, besteht kein berechtigtes Interesse an einer Verlängerung des Vertragsverhältnisses.*)
IMRRS 2020, 0887
IMRRS 2020, 0888
IMRRS 2020, 0832
IMRRS 2020, 0885
IMRRS 2020, 0893
IMRRS 2020, 0878
IMRRS 2020, 0847
IMRRS 2020, 0874
Legal Tech: Gekommen, um zu bleiben
BGH, Beschluss vom 27.05.2020 - VIII ZR 384/18
1. Es stellt eine zulässige Inkassodienstleistung dar, wenn Ansprüche aus der Mietpreisbremse - auch auf Auskunftserteilung - treuhänderisch an den Rechtsdienstleister abgetreten werden und dieser die Forderungen auf dem Boden eines Erfolgshonorars im eigenen Namen gegen den Vermieter geltend macht.
2. Der Mieter darf sich auch eines Inkassobüros bedienen, um seine Ansprüche durchzusetzen.
3. Die Zulassung der Revision kann zwar auf einen tatsächlich und rechtlich selbstständigen und abtrennbaren Teil des Gesamtstreitstoffs beschränkt werden, auf den auch die Partei selbst ihre Revision beschränken könnte, nicht aber auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente.
IMRRS 2020, 0864
VerfGH Bayern, Beschluss vom 16.07.2020 - Vf. 32-IX-20
1. Zur Frage der Zulassung eines Volksbegehrens zur Begrenzung der Miethöhe in 162 Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt in Bayern.*)
2. Der dem Volksbegehren zu Grunde liegende Gesetzentwurf ist mit Bundesrecht offensichtlich unvereinbar, da dem Landesgesetzgeber nach Art. 72 Abs. 1 GG die Gesetzgebungskompetenz fehlt. Bereits vorhandene bundesgesetzliche Normen versperren die Möglichkeit landesgesetzlicher Regelungen.*)
3. Durch die in §§ 556d ff. BGB enthaltenen Regelungen zur Miethöhe sowohl bei Mietbeginn (sog. Mietpreisbremse) als auch während eines laufenden Mietverhältnisses (sog. Kappungsgrenze) hat der Bundesgesetzgeber von der ihm nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG zustehenden konkurrierenden Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht erschöpfend Gebrauch gemacht. Für den Landesgesetzgeber ergeben sich auch aus den in § 556d Abs. 2 und § 558 Abs. 3 BGB vorgesehenen Ermächtigungen der Landesregierungen zum Erlass von Rechtsverordnungen keine Abweichungsmöglichkeiten im Hinblick auf die Festlegung der zulässigen Miethöhe.*)
4. Auf die gemäß Art. 70 GG gegebene Zuständigkeit der Länder für Bereiche des Wohnungswesens kann der Gesetzentwurf des Volksbegehrens nicht gestützt werden, weil es an einem öffentlich-rechtlichen Gesamtkonzept fehlt. Die Mietpreisregelungen des Entwurfs stellen im Ergebnis nichts anderes dar als eine Verschärfung der geltenden Bestimmungen zur Mietpreisbremse und zur Kappungsgrenze.*)
IMRRS 2020, 0866
AG Köln, Urteil vom 07.05.2020 - 222 C 84/20
1. Die Besitzstörungen in Form der teilweisen Zerstörung der Wohnung durch den Vermieter stellt sich ohne Weiteres als verbotene Eigenmacht dar.
2. Selbst wenn dem Vermieter aufgrund einer Vereinbarung ein Duldungsanspruch gegen den Mieter zusteht, muss er diesen zunächst gerichtlich durchsetzen und darf nicht zur Selbsthilfe greifen.
3. Selbst wenn die Bauarbeiten aus statischen Gründen erforderlich wären, müsste der Vermieter etwaige Duldungsansprüche notfalls erst gerichtlich durchsetzen.
4. Eine Weitervermietung trotz bestehenden Mietvertrags ist grob rechtswidrig und verpflichtet zum Schadensersatz.
IMRRS 2020, 0849
IMRRS 2020, 0855
BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 31/19
1. Zur Aktivlegitimation eines registrierten Inkassodienstleisters, der Ansprüche des Mieters aus der sogenannten Mietpreisbremse (§§ 556d, 556g BGB) im Wege der Abtretung verfolgt (im Anschluss an Senatsurteile vom 27.11.2019 - VIII ZR 285/18, IMR 2020, 78, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt; vom 08.04.2020 - VIII ZR 130/19, Rz. 30 ff., IMRRS 2020, 0853 = WM 2020, 991; vom 06.05.2020 - VIII ZR 120/19, unter II 2, IMRRS 2020, 0854; vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, unter II 3, IMRRS 2020, 0676, sowie VIII ZR 121/19, VIII ZR 128/19 und VIII ZR 129/19, jeweils unter II 2 und zur Veröffentlichung bestimmt).*)
2. Eine Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG folgt (auch) nicht aus dem Umstand, dass der Inkassodienstleister im Rahmen der von ihm für den Mieter gemäß § 556d Abs. 2 BGB erhobenen Rüge eines Verstoßes gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) den Vermieter nicht nur zur Rückerstattung zu viel gezahlter Miete, sondern zusätzlich dazu auffordert, künftig von dem Mieter nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen und diese auf den zulässigen Höchstbetrag herabzusetzen. Diese Aufforderung ist nicht als eine - einem registrierten Inkassodienstleister nicht gestattete - Maßnahme der Anspruchsabwehr anzusehen; es handelt sich bei ihr nicht um eine Reaktion auf ein Verlangen des Vermieters, sondern um eine in engem Zusammenhang mit der von dem Inkassodienstleister zulässigerweise erhobenen Rüge und dem von ihm geltend gemachten Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete stehende Maßnahme, die letztlich dazu dient, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehender Rückzahlungsansprüche des Mieters entbehrlich zu machen (Bestätigung des Senatsurteils vom 27.112019 - VIII ZR 285/18, IMR 2020, 78; Anschluss an Senatsurteile vom 27.05.2020 - VIII ZR 121/19, VIII ZR 128/19 und VIII ZR 129/19, unter II 2 b, jeweils a.a.O.).*)
3. Eine zum Ausschluss einer Abtretung führende Inhaltsänderung ist nicht nur bei höchstpersönlichen oder unselbständigen akzessorischen Ansprüchen, sondern auch dann anzunehmen, wenn ein Gläubigerwechsel zwar rechtlich vorstellbar ist, das Interesse des Schuldners an der Beibehaltung einer bestimmten Gläubigerposition aber besonders schutzwürdig ist. Eine solche Schutzwürdigkeit besteht jedoch nicht bei einer bereicherungsrechtlichen Rückforderung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB (im Anschluss an Senatsurteile vom 08.04.2020 - VIII ZR 130/19, Rn. 77 f., a.a.O., vom 06.05.2020 - VIII ZR 120/19, unter II 3 a, a.a.O., sowie vom 27.05.2020 - VIII ZR 121/19, VIII ZR 128/19 und VIII ZR 129/19, unter II 3, jeweils a.a.O.).*)
IMRRS 2020, 0844
GbR als Vermieterin muss klagen, nicht deren Gesellschafter!
LG Regensburg, Urteil vom 07.04.2020 - 62 O 806/19
Ist Vermieterin laut Mietvertrag explizit eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, so muss auch diese klagen. Deren Gesellschafter haben keine Prozessführungsbefugnis.
IMRRS 2020, 0339
IMRRS 2020, 0822
IMRRS 2020, 0821
Wann darf untervermietet werden?
LG Hamburg, Beschluss vom 20.02.2020 - 333 S 46/19
An die Annahme eines berechtigten Interesses zur Untervermietung sind keine besonders hohen Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Dabei ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigt anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. Dabei kann es sich um ein persönliches, aber auch wirtschaftliches Interesse handeln.
IMRRS 2020, 0829
IMRRS 2020, 0691
IMRRS 2020, 0719
1. Die nicht durch einen gerichtichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen zumindest jedenfalls solange, wie der Mieter seinen an der Wohnung bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig haftet.
2. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, sich über die Voraussetzungen und den Umfang seines Selbsthilferechts geirrt zu haben.
3. Einen Verleiher treffen bezüglich der einbrachten Gegenstände dieselben Pflichten wie einen Vermieter.
4. Die Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Vermieters erstreckt sich zugleich auf den Bestand, den Zustand und die wertbildenden Merkmale der Gegenstände, die er durch verbotene Eigenmacht in Besitz genommen hat.
5. Schon bei der Inbesitznahme hat der Vermieter die Pflicht, ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufzustellen und deren Wert schätzen zu lassen, um dem Mieter eine Sicherung seiner Ansprüche zu ermöglichen.
IMRRS 2020, 0815
Mieterhöhungsverlangen vor Stichtag zugegangen, Wirkung danach: Wirksam?
LG Berlin, Beschluss vom 23.06.2020 - 67 T 58/20
Verlangt ein Vermieter mit einem vor dem gesetzlichen Stichtag des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln zugegangenen Verlangen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete für einen nach dem Stichtag liegenden Zeitpunkt, sind die Kosten des Rechtsstreit im Falle der übereinstimmenden Hauptsachenerledigung gemäß § 91a Abs. 1 ZPO gegeneinander aufzuheben, wenn das Erhöhungsverlangen unter ausschließlicher Zugrundelegung der §§ 558 ff. BGB begründet wäre. Denn es fehlt bislang - für den Fall der Verfassungsgemäßheit des MietenWoG Bln - sowohl an einer höchstrichterlichen Entscheidung zu den von Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ausgehenden einfachrechtlichen Wirkungen auf einen vermieterseits geltend gemachten Zustimmungsanspruch als auch dazu, ob Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln auf ein vor dem gesetzlichen Stichtag zugegangenes Erhöhungsverlangen Anwendung findet, mit dem der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete für einen nach dem Stichtag liegenden Zeitpunkt verlangt.*)
IMRRS 2020, 0806
IMRRS 2020, 0794
Wann ist ein Verweisungsbeschluss nicht bindend?
OLG Brandenburg, Beschluss vom 19.06.2020 - 1 AR 12/20
1. Die Bindungswirkung einer Verweisung nach § 281 Abs. 2 ZPO kann nur ausnahmsweise infolge der Verletzung höherrangigen (Verfassungs-)Rechts, namentlich bei der ungenügenden Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) oder bei objektiv willkürlicher Entziehung des gesetzlichen Richters (Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG) entfallen.
2. Im Interesse einer baldigen Klärung und Vermeidung wechselseitiger (Rück-)Verweisungen ist die Willkürschwelle hoch anzusetzen. Die Verweisung muss offenbar gesetzwidrig oder grob rechtsfehlerhaft sein, also gleichsam jeder gesetzlichen Grundlage entbehren.
IMRRS 2020, 0799
Mieter muss Erkältung durch Gasabschaltung beweisen!
OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.02.2020 - 27 U 8/19
1. Wer behauptet, wegen unberechtigter Unterbrechung der Gasversorgung eine schwere Erkältung und Infektion der Atemwege erlitten zu haben, muss den Beweis dafür erbringen, dass die Gasunterbrechung ursächlich für die Erkrankung geworden ist. Ein Beweisangebot durch Vernehmung der behandelnden Ärzte ist als unzulässiger Ausforschungsbeweis abzulehnen, da die behandelnden Ärzte aus eigener Wahrnehmung nur bekunden können, dass der Patient an einer Erkältung leidet, aber keine Angaben zu den Ursachen der Erkältung machen können.
2. Ein Schadensersatzanspruch scheitert überdies an einem überwiegenden Mitverschulden (§ 254 Abs. 1 BGB) an dem eingetretenen Gesundheitsschaden, da sich der Geschädigte durch warme Kleidung, Übernachtung in einem Ausweichquartier oder durch Beschaffung eines elektrischen Heizgeräts hätte schützen können und müssen.
IMRRS 2020, 0731