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Timestamp: 2019-02-20 19:24:15+00:00
Document Index: 19847261

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 120', 'art. 82', 'art. 67', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 66', 'art. 72', 'art. 66', 'art. 1122', 'art. 1122']

Ho stipulato un contratto di locazione a canone concordato (3+2). I primi tre anni sono trascorsi, e c'è stata la proroga per gli altri due anni. Poiché il contratto dev'essere ulteriormente prorogato, si chiede se la nuova proroga sarà effettuata a cadenza biennale, o se sarà comunque rispettata la regola del 3+2.
La Corte di cassazione (16279/2016) ha precisato che l'articolo 2, comma 5, della legge 431/1998 deve interpretarsi nel senso che la locazione si intende prorogata di un biennio alla scadenza del triennio di durata previsto dalla legge, se non sia intervenuta una trattativa per il rinnovo o detta trattativa non si sia perfezionata. Il contratto si deve intendere come automaticamente cessato alla scadenza del triennio, trovando applicazione la disciplina dell'articolo 1596, comma 1, del Codice civile, che sancisce che la locazione per un tempo determinato dalle parti cessa con lo spirare del termine, senza che sia necessaria la disdetta. Il periodo di proroga non dà vita a un nuovo contratto, ma prolunga quello in essere. Un nuovo contratto, a diverse condizioni, si potrà avere alla scadenza del periodo di proroga, se vi sia stato accordo tra le parti. Nella diversa ipotesi in cui nessuno dei contraenti abbia comunicato all'altro la propria rinuncia al rinnovo, con raccomandata da inviarsi almeno sei mesi prima della scadenza (come specificato nell'ultimo comma dell'articolo 2 della legge 431/98), il contratto si rinnova alle medesime condizioni economiche e di durata. Il contratto rinnovato ha quindi la stessa durata di quello iniziale: tre anni, cui si aggiunge la proroga di altri due anni.
Ho chiesto la correzione della data del termine di una proroga di locazione concordata, iniziata il 16 febbraio 2011. Ho chiesto di correggere il "15 marzo 2016", erroneamente espresso in sede di proroga, con il "15 febbraio 2019". Nel caso venisse effettuata la correzione, come sarebbe giusto, sono obbligato ad avvertire il locatario nei cui confronti ho iniziato un'azione di sfratto in quanto moroso?
È opportuno innanzitutto evidenziare che, al termine dei primi cinque anni (3 anni + 2), il contratto di locazione di cui all’articolo 2, comma 3, della legge 431/98 (cosiddetto “a canone concordato”), se non disdettato, si rinnova di ulteriori tre anni.In ogni caso il lettore – quando accenna alla richiesta di proroga – pare riferirsi ai rapporti con l’agenzia delle Entrate (e non a quelli contrattuali con l’inquilino). Se così è, in termini generali, i rapporti con il Fisco non incidono su quelli contrattuali (di diritto privato), con la conseguenza che non è necessaria alcuna comunicazione al conduttore.La morosità dell’inquilino consente comunque la risoluzione del contratto di locazione, con la conseguenza che - a prescindere dalla data di scadenza - il locatore può agire a norma dell’articolo 658 del Codice di procedura civile con l’azione di sfratto per morosità. Nel procedimento, l’inquilino può chiedere la concessione del termine di grazia per “sanare” la morosità, con pagamento degli interessi e delle spese legali (articolo 55 della legge 392/1978). Altrimenti, lo sfratto sarà convalidato.
Sono in affitto da tre anni in un appartamento in uno stabile costruito nel 1976. La proprietaria non ha mai apportato migliorie agli infissi né il precedente inquilino le ha mai segnalato le condizioni delle finestre che hanno telaio in pvc e non hanno doppi vetri, e delle tapparelle, con rullo ancora in legno, che sono bucate all'esterno, a causa di una grandinata. Ieri mentre mia moglie stava per aprire la finestra si è rotto il telaio e, di conseguenza, il vetro. Quando l'ho fatto presente alla proprietaria, mi ha risposto che secondo lei è caduta o è stata sbattuta dal vento - che non c'era - e che quindi la spesa di riparazione spetta all'inquilino, e quindi a me. È corretto?
La giurisprudenza (Cassazione, sentenza 27540/2013) ha definito manutenzione ordinaria quella diretta ad eliminare guasti della cosa o che comunque abbia carattere di periodica ricorrenza e di prevedibilità, essendo connotata inoltre da una sostanziale modicità della spesa. Nell'ambito della manutenzione straordinaria rientrano invece le riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio nonchè quelle di una certa urgenza e di una certa entità necessarie al fine di conservare o di restituire alla cosa la sua integrità ed efficienza e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione. Sono di manutenzione straordinaria anche le opere di notevole entità, finalizzate non già alla mera conservazione del bene, ma a evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo. Alla luce di quanto sopra riportato, e salvo eventuale patto contrario contenuto nel contratto di locazione, la sostituzione o la riparazione del telaio della finestra rimane a carico del locatore in quanto intervento di manutenzione straordinaria.
In un contratto di locazione 4+4, cointestato a studenti universitari, è inserita la clausola di solidarietà nel pagamento in caso di recesso parziale. Qualora uno dei firmatari receda con regolare preavviso, i rimanenti sono obbligati a pagare l'intero canone assumendosi anche la quota del recedente, se non sostituito? Se, invece, nel medesimo contratto fosse stata indicata la quota mensile di ciascuno (in base alla tipologia di camera scelta) la regola di solidarietà e l'accollo della quota del recedente sarebbero comunque validi?
I contratti per studenti universitari sono disciplinati dall’articolo 5, comma 2, della legge 431/98. In tale contesto, l'articolo 9 del contratto di locazione, per studenti universitari, allegato C al Dm Infrastrutture e Trasporti 110175/2017, recante “recesso del conduttore” dispone che: «il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari, ed in tal caso, dal mese dell’intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, fermo restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione…». E, dunque, per espressa pattuizione, deve ritenersi: a) consentito il recesso del conduttore per gravi motivi; b) che la solidarietà non riguardi i periodi futuri ma soltanto quelli passati. Si tenga presente che una simile pattuizione era contenuta anche nell’articolo 9 del contratto «studenti universitari» allegato E al precedente Dm 10774/2002. Ove poi il conduttore studente universitario sia titolare di un autonomo contratto relativo a una stanza dell’immobile, (con eventuale condivisione di cucina, soggiorno, bagno eccetera), come previsto in alcuni accordi locali, potrebbe, salvo diversa pattuizione, non sussistere alcuna solidarietà, neanche per il passato. Infatti, in questo caso, le obbligazioni dei singoli inquilini sono divisibili e parziali. Nel caso del lettore sembrerebbe invece che sia stato sottoscritto un unico contratto di locazione cosiddetto “libero”, a norma dell’articolo 2, comma 1, della legge 431/98, (con durata di quattro anni + quattro), con inserimento di una clausola che prevede la solidarietà tra tutti i conduttori, anche in caso di recesso di uno di essi (articolo 1292 del Codice civile). In tale caso, il patto è valido e vincolante e deve essere rispettato, anche nella parte in cui preveda che in caso di recesso di uno degli inquilini, gli altri coinquilini si accollino la quota di canone del recedente. Si tenga presente che la giurisprudenza, in presenza di più inquilini, ritiene che essi siano obbligati in solido, in quanto titolari di obbligazioni, connesse tra loro ed aventi per oggetto ciascuna l’identica prestazione (si veda la Cassazione 1011/1978).
Per le detrazioni fiscali relative ai lavori in condominio per l’anno 2017 l’amministratore ha provveduto a comunicare alle Entrate, entro il 28 febbraio scorso, i dati del proprietario di un’unità immobiliare rilasciandogli la corrispondente certificazione. Adesso, però, l’interessato lamenta che la detrazione in questione spetta alla moglie, essendosi questa fatta carico della relativa spesa.
Si chiede come sia opportuno procedere.
In assenza di un'apposita comunicazione del proprietario interessato, l'amministratore è tenuto a comunicare alle Entrate i dati di colui che risulta proprietario dell'unità immobiliare al 31 dicembre dell'anno di riferimento.
Nel caso di specie, quindi, l'amministratore non deve modificare la comunicazione già fatta al 28 febbraio. Deve solo rilasciare al proprietario/condomino la certificazione ai fini della detrazione Irpef sulla quota di spesa spettante al suo appartamento. Sarà cura del proprietario scrivere sulla certificazione un'autodichiarazione dalla quale risultano gli estremi di colui che ha sopportato interamente le spese e quindi ha diritto di godere dell'agevolazione fiscale. Dopo di che si provvederà di conseguenza nelle dichiarazioni dei redditi dei due soggetti: uno toglierà la detrazione della quale non ha diritto, l'altro la inserirà e conserverà per un eventuale controllo la dichiarazione rilasciata dall'amministratore con in calce l'autodichiarazione di cui sopra.
Si domanda entro quanto tempo vada corrisposto il trattamento di fine rapporto al portiere di uno stabile che si è dimesso.
L'art. 120 del CCNL per i dipendenti da proprietari di fabbricati firmato il 12.11.’12 tra Confedilizia e Filcams-Cgil/Fisascat-Cisl/Uiltucs prevede che “all’atto della cessazione del rapporto il datore di lavoro corrisponderà al portiere il T.F.R. e le altre somme dovutegli, a qualsiasi titolo, nella misura per la quale non esiste contestazione”.
Si chiede di sapere se nel nostro condominio il portiere possa prendersi le ferie nel periodo di agosto.
Salvo un diverso accordo tra le parti, la risposta è negativa in quanto l’art. 82 del Contratto collettivo nazionale di lavoro per i dipendenti da proprietari di fabbricati, firmato il 12.11.’12 tra Confedilizia e Filcams-Cgil/Fisascat-Cisl/Uiltucs, dispone che il lavoratore abbia la facoltà di scegliere metà del periodo di ferie da godere nell’anno in corso, escluso il periodo che va dal 1° luglio al 31 agosto.
In un condominio i contenitori dei rifiuti vengono dall’addetto trasportati al piano stradale attraverso una ripida scala. Si chiede se l’installazione di un montacarichi per agevolare il trasporto in questione sia configurabile come opera di manutenzione straordinaria oppure come innovazione.
La manutenzione ordinaria o straordinaria consiste in interventi finalizzati a conservare beni e impianti già esistenti nell'edificio condominiale.
Sono innovazioni quelle che consistono nell'introduzione all'interno dell'edificio di un elemento di novità, prima inesistente. Si ritiene che questa seconda fattispecie ricorra nel caso di cui al quesito, con ogni conseguenza sotto il profilo delle maggioranze necessarie e della disciplina applicabile.
Sono proprietario di un appartamento che si trova in un condominio nel quale, tempo fa, è stato eliminato il riscaldamento centralizzato. Ho deciso di inserire ex novo un impianto di riscaldamento autonomo, provvisto di caldaia a condensazione per la produzione di acqua sanitaria e riscaldamento. L'impianto di riscaldamento è composto da quattro termosifoni e un termostato per la regolazione della temperatura. Di quale detrazione potrò fruire? Quale percentuale di Iva dovrò applicare sui materiali acquistati e sulla manodopera?
La realizzazione di un nuovo impianto di riscaldamento completo in un appartamento privo, prima dell’inizio dei lavori, di un preesistente impianto di riscaldamento (eliminato in precedenza), fruisce, come intervento di manutenzione straordinaria e come intervento di risparmio energetico, della detrazione del 50% nei limiti di 96mila euro complessivi (articolo 16-bis del Tuir, Dpr 917/1986, e articolo 1, comma 3, lettera b, n. 1-4 della legge 27 dicembre 2017, n.205, di Bilancio per il 2018; si veda anche la guida al 50% su www.agenziaentrate.it). Per ottenere la detrazione basterà pagare le fatture con bonifico bancario o postale. Viceversa, non è possibile fruire, in alternativa, della detrazione per interventi di risparmio energetico (detrazione del 65%, ridotta al 50% proprio per la sostituzione dell’impianto di riscaldamento; articolo 1, comma 3 , lettera a n. 1-11 della legge 27 dicembre 2017, n.205, di Bilancio 2018, si veda anche la guida al 65% su www.agenziaentrate.it), proprio perché l’edificio, prima dell’inizio dei lavori, è privo dell’impianto di riscaldamento. L’Iva applicabile è quella del 10% con la regola prevista per i beni significativi. Ai fini Iva, infatti, la caldaia rientra tra i beni significativi (ex Dm 29 dicembre 1999), secondo cui l’aliquota agevolata al 10% (di cui all’articolo 2, comma 11, legge 191/2009) può essere fruita, per questi, solo sino a concorrenza del valore della manodopera impiegata nell’esecuzione dei lavori (intendendosi per tale il corrispettivo richiesto per l’installazione, comprensivo anche delle materie prime impiegate - circolare 71/E/2000), mentre l’eventuale parte eccedente deve essere assoggettata all’aliquota ordinaria del 22%. Nella fattura deve risultare la distinzione tra valore del bene significativo e il restante corrispettivo, per distinguere l'Iva al 10% rispetto a quella al 22% (vedi anche articolo 1, comma 9, della legge 205/2017).
Si domanda se la delega a partecipare ad una assemblea di condominio debba essere conferita per iscritto.
La risposta è affermativa. L’art. 67 disp. att. cod. civ., così come riscritto dalla legge di riforma della disciplina condominiale (l. n. 220/2012), prevede inderogabilmente, al primo comma, che ogni condomino possa intervenire all’assemblea a mezzo di rappresentante purché quest’ultimo sia “munito di delega scritta”.
Il regolamento contrattuale di un edificio recita così: “Gli appartamenti dello stabile superiore all’ammezzato si intendono esclusivamente destinati ad uso abitazioni civili, e quindi non possono essere destinati ad uso di pubblico ufficio (…), il piano terreno si intende destinato a negozi od uffici, il sotterraneo a cantina o a magazzino o a laboratorio o ad altri usi consentiti dai regolamenti comunali”.
Ciò posto, un amministratore domanda se – sotto il profilo condominiale – vi siano impedimenti al fatto che gli appartamenti del piano ammezzato vengano destinati ad ufficio.
No, non ci sono impedimenti. Nella specie, infatti, per il piano ammezzato non risulta essere prevista una specifica destinazione né tantomeno emergono specifici ed espressi divieti.
Bisognerebbe chiarire se esistano attualmente altre tende oltre a quella di cui si prevede l'installazione. In caso affermativo, sarebbe opportuno che la tenda di cui trattasi avesse caratteristiche uniformi tali da non ledere il decoro architettonico dell'edificio. In caso negativo sarebbe opportuno, invece, che l'assemblea stabilisse dei criteri validi anche per il futuro in ordine alle caratteristiche esteriori delle tende da installare.
In un edificio occorre sostituire la pulsantiera esterna videocitofonica. Alcuni condòmini hanno richiesto di effettuare la suddivisione della spesa in base alle unità immobiliari e non ai millesimi di proprietà. Si chiede un parere al riguardo.
Fatta salva diversa previsione contenuta nel regolamento di condominio, è legittima la ripartizione della spesa di cui trattasi in parti uguali, in conformità alla ripartizione ritenuta corretta per spese inerenti il citofono.
In fase di compilazione della Certificazione Unica 2018, un amministratore si è reso conto di aver erroneamente versato nel 2017 una ritenuta d'acconto per servizi resi al condominio in acconto IRES (cod. tributo 1020), d'importo maggiore rispetto a quanto espresso in fattura. L’interessato chiede, pertanto, di conoscere come possa recuperare le cifre versate in più, ovvero come possa compensare l'eventuale eccedenza, che risulterà dal modello 770/2018, nel corso di quest'anno.
La ritenuta versata in eccesso dovrà essere riportata dapprima nel quadro ST - Ritenute ed imposte sostitutive e poi nel quadro SX - Crediti e compensazioni del modello 770; più precisamente:- nel rigo SX1 colonna 2 - Versamenti 2017 in eccesso;
- nel rigo SX4 colonna 5 - Crediti da utilizzare in compensazione;
- nel rigo SX33 colonna 2 - Credito scaturito da ritenute di lavoro autonomo etc.
Il credito esposto nel modello 770 potrà essere utilizzato in compensazione con il codice tributo 6782 anno 2017.
Si chiede di sapere se in un regolamento di origine contrattuale possa legittimamente prevedere maggioranze diverse rispetto a quelle previste all’art. 1136 cod. civ. (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni).
La risposta è negativa essendo l’art. 1136 cod. civ. una norma inderogabile.
Un amministratore, che deve procedere al riparto di alcune spese straordinarie già deliberate dall'assemblea con delibera antecedente la compravendita di un appartamento presente nel condominio, chiede, con riferimento a tale compravendita, a chi spetti tra acquirente e venditore il pagamento in questione, in assenza di uno specifico accordo sul punto.
Nei confronti del condominio vige il principio della solidarietà passiva tra acquirente e venditore per le spese relative all'anno in corso e quello precedente: il condominio si può quindi rivolgere indifferentemente all'una o all'altra delle parti. Nei rapporti interni la spesa in questione, in assenza di diversa pattuizione tra le parti, è ritenuta dalla giurisprudenza a carico del venditore.
Si domanda se le modalità di convocazione dell’assemblea condominiale possano essere derogate dal regolamento di condominio.
L'art. 66 disp. att. c.c. prescrive che la convocazione assembleare debba essere effettuata a mezzo raccomandata o pec o fax o mediante consegna a mano.
Ai sensi dell'art. 72 disp. att. c.c. l'art. 66 è inderogabile anche da un regolamento di natura contrattuale.
Quindi non possono essere ritenute ammissibili forme diverse di comunicazione.
Si chiede se un amministratore revocato abbia diritto al compenso sino alla fine del suo mandato.
La risposta è negativa: l'amministratore ha diritto al compenso solo per l'attività svolta. Si possono tuttavia profilare (secondo una tesi non univoca) gli estremi per una richiesta di risarcimento del danno in caso di revoca ingiustificata.
Un amministratore sta redigendo il certificato per i condòmini relativo alla detrazione fiscale per ristrutturazione edilizia. L’importo dei lavori preventivati era di 180.000 euro, ma, nel corso del 2017, è stato corrisposto all’appaltatore solo una parte. Poiché alcuni condòmini nel 2017 hanno versato integralmente al condominio la quota di loro spettanza, l’amministratore in questione domanda come procedere con riguardo alla dichiarazione anzidetta.
La ripartizione (e la relativa certificazione) va effettuata sulla base della somma effettivamente pagata con bonifico dal condominio entro il 31 dicembre 2017.
Per avere diritto alla detrazione il singolo condomino deve aver pagato la sua quota, come da indicazioni costanti dell’Agenzia delle entrate (cfr. circolare n. 122/1999) entro il termine della propria dichiarazione dei redditi (es. entro il 31 ottobre 2018 se presenta il Modello Redditi-PF o entro il 7-23 luglio a seconda del canale di presentazione del Modello 730).
Si domanda se un condomino possa rifiutarsi di pagare la sua quota di assicurazione condominiale (polizza fabbricati), in quanto già titolare di polizza privata avente ad oggetto anche il rischio condominiale.
Se l'assemblea condominiale ha deliberato ritualmente con le maggioranze di legge la stipulazione di una polizza assicurativa per il condominio, tale delibera vincola tutti i condòmini, compresi gli astenuti, i dissenzienti e gli assenti, i quali sono quindi tenuti a contribuire alla relativa spesa indipendentemente dal fatto che essi siano a loro volta titolari di una polizza che copra anche i rischi condominiali.
Un condomino sta ristrutturando il suo appartamento e vorrebbe eseguire alcuni interventi sul suo balcone. Nel silenzio del regolamento di condominio sul punto e alla luce del fatto che tali interventi non inciderebbero né sulla sicurezza né sulla staticità del fabbricato né tantomeno sulla facciata, si domanda se sia necessario chiedere preventivamente l’autorizzazione al condominio.
L'art. 1122 cod. civ. prevede che il singolo condomino possa effettuare opere sulle parti di proprietà esclusiva purché le stesse non rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
Dato che, nel caso di specie, si afferma che le suddette condizioni vengono rispettate, allora l'opera in questione è da ritenersi liberamente realizzabile. Ciò non toglie tuttavia che – così come previsto dal secondo comma del predetto art. 1122 cod. civ. – l’interessato ne debba dare “in ogni caso” previamente notizia all'amministratore affinché questi ne riferisca all'assemblea.
Un ex condomino ha abbandonato la sua vecchia auto (da demolire) nel cortile condominiale destinato a parcheggio auto. Essendo passato parecchio tempo, si chiede come provvedere alla rimozione del mezzo in questione.
L'unica soluzione sembra essere quella di rivolgersi ad un legale affinché esperisca, dopo l'invio di una diffida, un'azione possessoria per conseguire coattivamente la rimozione dell'auto abbandonata e la condanna dell’ex condomino alle spese nonché all’eventuale risarcimento del danno.