Source: http://domoforum.it/2013/02/il-compenso-di-mediazione-nellaffitto-riscatto-art-10/
Timestamp: 2018-05-22 15:35:10+00:00
Document Index: 95676221

Matched Legal Cases: ['art. 11', 'art. 1', 'art 2', 'art. 1326', 'art. 1326', 'art. 1326', 'art. 1326', 'art. 1', 'art 2']

Domoforum » art. 11. Il compenso di mediazione nell’affitto-riscatto e Rent to Buy
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Il crescente interesse dei proprietari venditori, imprese e privati, dei compratori e degli agenti immobiliari nei confronti delle varie modalità di vendita con “affitto riscatto” un termine ripetiamo del tutto generico, che ricomprende anche il “Rent to Buy o “Help to Buy” o formule quali quelle del “contratto di locazione con patto di futura vendita” o “la promessa di acquisto con facoltà di recesso” (che non ha la componente affitto) ed altre ancora, fa sorgere una domanda che ci proviene da più parti e che ci pare non abbia ancora avuto risposte precise: il compenso per l’agente immobiliare è dovuto sulla vendita, sul solo affitto e soprattutto quando matura?
La risposta è che il compenso di mediazione dipenderà dagli accordi e dalla modalità prescelta.
Di seguito uno studio comparato con le varie forme contrattuali e le varie forme di compenso:
1– CONTRATTO DI LOCAZIONE CON OPZIONE DI ACQUISTO
In caso di stipula di contratto di locazione contenente un’opzione di acquisto, (ovvero con stipula di contratto d’opzione a parte) al mediatore è senz’altro dovuto il compenso per la mediazione della locazione ed esso matura alla sottoscrizione del contratto preliminare di locazione (ad esempio alla presa visione della accettazione della proposta di conduzione in locazione).
Qualora la compravendita si concludesse, in un momento successivo alla stipula del contratto di locazione, la provvigione spettante all’agenzia sarà per entrambi i contratti negoziali.
Essi infatti danno origine a due diverse provvigioni: locazione ed acquisto; ognuna delle quali è regolata al momento della sua conclusione.
Pertanto se è stato pattuito un compenso pari al 10 % dell’annualità per la locazione ed un compenso pari al 3% del prezzo per la compravendita, per un canone annuo di € 12.000 e per un prezzo di vendita di € 200.000, ognuna delle parti dovrà corrispondere all’agenzia per il contratto di locazione e nel momento della conclusione ex art. 1326 CC l’importo di € 1.200 oltre Iva ed allorquando e se venga esercitata l’opzione di acquisto l’ulteriore importo di € 6.000 oltre Iva.
Infatti la stipula di un contratto di opzione, nel quale vi sono due parti che convengono che una di esse resti vincolata dalla propria dichiarazione mentre l’altra resta libera di accettarla o meno, non fa sorgere un vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle parti ad agire per la esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno, con la conseguenza che non matura il diritto del mediatore alla provvigione. L’affare può dirsi concluso solo ove sorga tra le parti un rapporto obbligatorio. Corte di Cassazione – III civile Sentenza 24445 del 21.11.2011
Pertanto il compenso per l’agenzia che avrà favorito la sottoscrizione di un contratto di locazione con opzione di acquisto sarà duplice, ma per la parte locazione diverrà certo ed esigibile al momento della conclusione del contratto e per la compravendita resterà aleatorio ed esigibile solo allorquando la parte acquirente eserciterà l’opzione di acquisto.
2. CONTRATTO DI LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA
La conclusione del contratto misto di locazione e di quello di compravendita è contestuale essendo un unico contratto seppur riferibile a due diverse tipologie di “affare” concluso.
Ne deriva che il compenso di mediazione dovuto all’agenzia che abbia favorito ed intermediato un simile contratto è quello di compravendita, in quanto sotto tutti gli aspetti esso prevale su quello della locazione, essendo la compravendita la finalizzazione della pattuizione convenuta tra le parti. Dal momento che in tali contratti spesso la componente caparra non supera il 5-10% del prezzo, il venditore/locatore potrà preventivamente trattare con il mediatore la decorrenza della maturazione del compenso che potrà, ad esempio, essere saldata per il 50 % al momento della conclusione del contratto e per il restante 50 % in proporzione dei successivi versamenti di accrescimento.
3. ACQUISTO CON FACOLTA’ DI RECESSO
Non vi è dubbio che il compenso di mediazione dovuto all’agenzia che abbia favorito un simile contratto è quello previsto per la compravendita e che esso matura con la conclusione del contratto ex art. 1326 cc, o in mancanza con il contratto preliminare, che in tale fattispecie, per maggior tutela del compratore, è in genere di tipo trascrivibile (contratto preliminare trascritto)
4. VENDITA CON PAGAMENTO DILAZIONATO E PATTO RISERVATO DOMINIO (riserva di proprietà).
Non vi è dubbio che il compenso di mediazione dovuto all’agenzia che abbia favorito un simile contratto è quello previsto per la compravendita e che esso matura con la conclusione del contratto ex art. 1326 cc, o in mancanza con il contratto preliminare , o in mancanza con il contratto definitivo.
5. PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI
Non vi è dubbio che il compenso di mediazione dovuto all’agenzia che abbia favorito un simile contratto è quello previsto per la compravendita e che esso matura con la conclusione del contratto ex art. 1326 cc, o in mancanza con il contratto preliminare.
6. ACQUISTO USUFRUTTO A TEMPO CON FACOLTA’ DI RISCATTO PROPRIETA’
Con l’acquisto dell’usufrutto a tempo con la facoltà di riscatto entro un determinato termine della proprietà ovvero con la promessa di acquisto si determina una doppia tipologia di contratto.
La prima è quella di compravendita di un diritto reale quale quello dell’usufrutto a tempo, mentre la seconda altro non è se non un contratto di opzione per l’acquisto della intera proprietà ovvero quella di una promessa di acquisto futuro.
Essi infatti danno origine a due diverse provvigioni: quello per la compravendita del diritto di usufrutto a tempo e quello per l’acquisto della proprietà; ognuna delle quali è regolata al momento della sua conclusione.
Per la vendita dell’usufrutto spetterà senz’altro la provvigione, mentre per il contratto accessorio di opzione di acquisto della proprietà essa spetterà nel momento e se tale opzione verrà esercitata. Se tuttavia l’acquisto della proprietà, seppur con atto definitivo da effettuarsi dopo diversi anni, è concluso contestualmente alla cessione dell’usufrutto, in tale momento maturerà anche il diritto al compenso per tale promessa vendita.
Pertanto, a titolo di esempio, se l’immobile ha un valore di € 200.000,00 e per l’usufrutto per 5 anni si è convenuto un Prezzo di € 30.000 (il valore tabellare è di € 23.220,00, Vedi Tabella a termine) l’agenzia avrà diritto al momento della presa visione dell’accettazione della proposta, ovvero in mancanza della sottoscrizione del contratto preliminare, al compenso di intermediazione per entrambe le fattispecie, con la precisazione che il solo compenso per la compravendita dell’usufrutto sarà maturato ed esigibile, mentre quello per la compravendita della proprietà resta aleatorio e maturerà solo al momento dell’esercizio della facoltà di acquisto nel caso di contratto di opzione, mentre è maturo ed esigibile nel caso di promessa di compravendita.
A differenza del compenso “doppio” dovuto per il caso di contratto di locazione con opzione di acquisto, uno per la locazione e l’altro per la compravendita, in questo caso si tratta comunque di un’unica provvigione, anche nel caso di opzione.
Visto anche il ridotto importo della compravendita dell’usufrutto nel caso della opzione saranno certamente possibili accordi bilanciati che prevedano ad esempio un compenso a cachet per la compravendita dell’usufrutto ed un futuro minor importo per il caso di esercizio dell’opzione .
7 – IL RENT to BUY
Si stipulano contemporaneamente due contratti distinti: il primo di affitto (con un canone superiore fino anche al 50% al prezzo di mercato), il secondo di opzione, o un vero contratto preliminare con facoltà di recesso, con una piccola caparra, con il quale l’inquilino potrà comprare la casa ad un prezzo stabilito in precedenza e dopo un certo numero di anni. In caso di acquisto, le mensilità versate fino a quel momento verranno detratte dal prezzo pattuito inizialmente. Mentre, se si decide di non comprare, l’affitto pagato e l’eventuale caparra saranno persi. Il tutto è finalizzato ad accantonare, fra caparra ed eccedenza di affitto, un 10-15 % del prezzo in modo da rientrare nei parametri richiesti oggi dalle banche per l’approvazione di un mutuo. Non è molto dissimile dalle due successive modalità, e cioè da quella del contratto di locazione con opzione di acquisto e del contratto di locazione con patto di futura vendita. Concettualmente è un modo per accompagnare all’acquisto l’acquirente che dispone di un reddito che sarebbe sufficiente ad ottenere il vecchio “mutuo 100%” che oggi le banche non erogano più.
Per quanto attiene il compenso vi sono due diverse provvigioni: locazione ed acquisto; ognuna delle quali è regolata al momento della sua conclusione. Quella della locazione è senz’altro dovuta alla conclusione del contratto, mentre quella per l’acquisto resterà aleatoria ed esigibile solo allorquando la parte acquirente eserciterà l’opzione di acquisto, ovvero sarà dovuta contestualmente a quella per la locazione qualora sia stato pattuito un vero e proprio patto di futura vendita che abbia generato effetti obbligatori per le parti.
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