Source: https://www.notariosyregistradores.com/web/resoluciones/francisco-sena/propiedad-francisco-sena/compraventa/de-bienes-de-incapaces/
Timestamp: 2020-08-11 15:42:14
Document Index: 217854561

Matched Legal Cases: ['artículo 1227', 'artículo 1459', 'artículo 171', 'artículo 166', 'artículo 2015', 'artículo 271']

De bienes de incapacesNotarios y Registradores | Notarios y Registradores
De bienes de incapaces»
Hechos: se solicita la inscripción de una escritura de elevación a público de documento privado de compraventa, cuyo vendedor, que fue declarado incapaz después de la fecha del documento privado, está representado por la administradora provisional nombrada al iniciarse los trámites de incapacitación; antes de otorgarse la escritura, se ha nombrado tutor del incapaz a otra persona y su nombramiento se presenta en el Registro después de la escritura de elevación a público del documento, pero antes de la calificación. La Dirección, coincidiendo con el criterio del Registrador, considera que la única fecha fehaciente es la del documento público, en la cual, el vendedor había sido declarado incapaz y el acto traslativo no podía acceder al Registro otorgado por quien sólo tenía facultades de Administración. [1]
De bienes de incapaces.- Es inscribible la venta de una finca perteneciente a una viuda y sus hijos (la primera, titular de una parte en usufructo y otra en pleno dominio; los segundos, titulares de una parte en pleno dominio y otra en nuda propiedad) otorgada por todos ellos y estando representada una de las hijas, incapacitada, por su madre; previamente, se obtuvo autorización judicial, expresando en la solicitud la situación de pro indivisión. En contra de la opinión de la Registradora, la Dirección no considera preciso el nombramiento de defensor judicial, pues la conveniencia de vender –en la que podía haber contraposición de intereses- fue apreciada por el Juez al dar su autorización. Además, y según el Centro Directivo, el hecho de pertenecer la finca pro indiviso a varias personas, entre ellas, representante y representada, y venderse en su totalidad hace que no exista contraposición de intereses.
De bienes de incapaces.- Hechos: mediante documento privado, una persona, “asistida” de sus padres y hermanos, vendió una finca a su hermana y al marido de ésta; dicha asistencia se prestó por el “delicado estado de salud” de la vendedora. Posteriormente, la vendedora es incapacitada y se eleva a público el contrato privado; intervienen la compradora –que fue nombrada tutora de la incapaz-, su marido y dos hermanos de la vendedora, quienes lo hicieron para acreditar la validez del documento privado y aportaron los certificados de defunción de sus padres. Frente al argumento de los recurrentes que entendieron, contra la calificación registral, que no hacía falta la autorización judicial, porque la fecha del documento privado debía tenerse por cierta dado el fallecimiento de dos de los que intervinieron en él –los padres-, conforme al artículo 1227 del Código Civil, y en dicho momento la vendedora era capaz, la Dirección confirma el criterio del Registrador afirmando que, desde el punto de vista del Registro de la Propiedad, sólo puede considerarse como fecha en la que se produjo el negocio la del documento público. Y como en tal fecha la vendedora había sido declarada incapaz, la compra por la tutora incurre en la prohibición del artículo 1459.1 del Código Civil.
De bienes de incapaces.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si es inscribible una escritura de compraventa de una finca rústica perteneciente en cuanto a una cuarta parte indivisa en nuda propiedad a un incapacitado, representado en la escritura por su madre, en virtud de patria potestad rehabilitada, habida cuenta que si bien existe autorización judicial para enajenar, sin embargo no consta que se haya acreditado ante el Juzgado la reinversión de la cantidad obtenida con la venta, en la parte correspondiente al incapacitado, tal como impone el auto judicial, acreditación que la Registradora considera necesaria para la práctica de la inscripción.
Como cuestión formal previa, el Notario recurrente alega que la calificación recurrida no se pronuncia sobre la suspensión o denegación del asiento solicitado y que no contiene la motivación jurídica de las causas impeditivas o suspensivas. Hay que recordar a este respecto, de una parte, que efectivamente la nota de calificación, tal como resulta de los artículos 19 bis y 65 de la Ley Hipotecaria, ha de señalar expresamente si se suspende o se deniega la práctica del asiento y, de otra parte, que, conforme a la ya reiterada doctrina de este Centro Directivo sobre la necesaria motivación de la calificación registral y a su suficiencia (Vid. Resoluciones citadas en los «Vistos»), hay que entender que aunque la argumentación en que se fundamente la calificación haya sido expresada de modo escueto, es suficiente para la tramitación del expediente si expresa suficientemente la razón que justifica dicha negativa de modo que el interesado pueda alegar cuanto le convenga para su defensa, como lo demuestra en este caso el contenido del escrito de interposición del recurso. En efecto, la Registradora ha señalado con claridad el defecto, ha expuesto los hechos y ha fundado aquél en diversos preceptos y jurisprudencia, con cita y transcripción, por lo que no cabe concluir afirmando que haya incurrido en una situación de falta de motivación jurídica, ni mucho menos que se haya coartado el derecho a la interposición del recurso y el derecho a la tutela judicial efectiva como sostiene el recurrente. La motivación ha sido suficientemente expresiva de la razón que justifica la negativa a la inscripción, de modo que el recurrente ha podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, como lo demuestra el contenido de la interposición del recurso (cfr. Resoluciones de 21 de marzo y 25 de octubre de 2007, 1 y 3 de diciembre de 2007).
Entrando en la cuestión de fondo, el defecto no puede ser mantenido. En los supuestos de patria potestad rehabilitada o prorrogada, el artículo 171 del Código Civil ordena que su ejercicio se realice «con sujeción a lo especialmente dispuesto en la resolución de incapacitación y, subsidiariamente, en las reglas del presente título», remisión normativa que reconduce a la norma contenida en el párrafo primero del artículo 166 del mismo texto legal, conforme al cual los padres no podrán enajenar o gravar los bienes inmuebles de que sean titulares sus hijos «sino por causas justificadas de utilidad o necesidad y previa la autorización del Juez del domicilio, con audiencia del Ministerio Fiscal».
Es cierto que la Resolución de este Centro Directivo de 12 de Julio de 1999, citada por la Registradora, confirmó la calificación registral que denegó la inscripción de una venta de bien ganancial otorgada por una hija actuando en representación voluntaria de su padre y como tutora de su madre incapacitada, por no constar cumplidas las prevenciones del artículo 2015 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, a las que se remitía la autorización judicial de la venta, pero no es menos cierto que dichas medidas, referentes básicamente a la subasta y avalúo, afectan a la venta en sí misma, a diferencia del control judicial de la reinversión del dinero obtenido en la venta realizada, que constituye una actuación de verificación ya posterior a la propia venta.
De bienes de incapaces.- Ver, más atrás, dentro de esta voz “COMPRAVENTA”, el apartado “Con oposición de intereses”.
De bienes de incapaces.- 1. Ceñido el objeto del recurso a la segunda de las objeciones planteadas por la registradora en su nota de calificación, el recurso no puede prosperar. Es preciso llamar la atención sobre el hecho de que ni en el acta autorizada a efectos de complementar el título público presentado con efectos inmatriculadores ni en este último se especifica cuál es el derecho concreto y determinado del que es titular cada vendedora y que es objeto de la compraventa ya que ésta se refiere genéricamente al dominio ostentado por las comparecientes que actúan conjuntamente como vendedoras. No obstante, cualquiera que sea el derecho y proporción que ostenta la tutelada sobre el bien inmueble objeto de la compraventa (que la recurrente identifica como un usufructo) es indudable que es un derecho real. Al respecto la previsión del artículo 271.2 en relación al 334.10 del Código Civil no deja lugar a dudas al sujetar a autorización judicial la enajenación que de un derecho real del tutelado pretenda llevar a cabo el tutor.
[1] Problema parecido se planteó en la Resolución de 14 de junio de este mismo año, ante un supuesto de aceptación de la herencia de un incapaz por la administradora designada al iniciarse el proceso de incapacitación.
De bienes de incapaces, francisco sena fernandez