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Timestamp: 2019-04-25 18:41:39
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La reforma de la Propiedad Horizontal en Cataluña en la Ley 5/2015, de 13 de mayo
La reforma de la Propiedad Horizontal en Cataluña en la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los Derechos Reales
2.- Determinación de la cuota de participación. El recurso a la mediación civil (art. 553.3)
3.- Incremento de la afección real 553.5 (parte vencida y 4 años anteriores).
4.- Carácter privilegiado de los créditos por reclamaciones de deuda de gastos de comunidad.
5.- El fondo de reserva.
6.- Ineficacia de las cláusulas de modificación unilateral del promotor de cambiar el título o decidir sobre acuerdos exclusivos de la junta (nuevo art. 553.9.5)
7.- No es preciso el consentimiento de la junta de propietarios para la modificación del título de constitución en casos especiales.
8.- Art. 553. 11. 2. Validez de la cláusula estatutaria de derivación de conflictos a la mediación.
9.- Eficacia del estatuto no inscrito (art. 553.11.3)
10.- Órganos de gobierno y la administración (art. 553.15)
11.- Comunicaciones del administrador de fincas a comuneros.
12.- Convocatoria (art. 553.21.4)
13.- Asistencia a la junta por videoconferencia (art. 553.22.1)
14.- Delegación expresa (art. 553.22.4)
15.- Solución ante la inasistencia del secretario a la junta (art. 553.23.3)
16.- Adopción de acuerdos (art. 525.1)
17.- Inmuebles en proindiviso (art. 553.25.3)
18.- ¿Qué ocurre en los acuerdos que exijan mayoría simple cuando existe empate?
19.- No se puede privar a comuneros de uso de elementos comunes si no consiente (art. 553.25.4)
20.- Si el ausente no impugna un acuerdo en un mes no está legitimado para impugnar un acuerdo. (art. 553.25.6).
21.- Acuerdos que requieren unanimidad (propietarios con derecho a voto). (art. 553.26.1).
22.- ¿Cuándo se entiende alcanzado un acuerdo por unanimidad? (art. 553.26.3)
23.- Contenido del acta (art. 553.27.2)
24.- f) Los acuerdos susceptibles de formación sucesiva, de acuerdo con el art. 553.26.3
25.- Posibilidad de envío del acta a comuneros por correo electrónico (art. 553.27.4).
26.- Ejecutividad de los acuerdos adoptados (art. 553.29)
27.- Posibilidad de vetar uso de nuevas instalaciones o nuevos servicios a comuneros que no las paguen o su mantenimiento. (art. 553.30).
28.- Legitimación para impugnar el acuerdo (art. 553.31.3)
29.- Posibilidad de dedicar vivienda a local y viceversa (art. 553.36)
30.- Instalación de puntos de recarga de automóvil (art. 553.36.3)
31.- Consentimiento tácito de la comunidad ante obras inconsentidas (art. 553.36.4)
32.- Responsabilidad solidaria del vendedor con adquirente si no comunica al AF la venta (art. 553.37.3)
33.- Posibilidad de constitución de servidumbres en acuerdos de supresión de barreras arquitectónicas (art. 553.39.2)
34.- Obligación del comunero de conservar elementos comunes de uso privativo (terrazas) (art. 553.43.3)
35.- Obligación de conservación de elementos comunes (art. 553.44)
36.- Mayoría simple para adoptar acuerdos de incremento de participación en gastos por uso o goce intenso por ejercicio de actividades empresariales o profesionales. (art. 553.45.4)
37.- Proceso monitorio del art. 21 LPH para reclamar gastos de comunidad (art. 553.47)
38.- Las abstenciones se suman ahora a la mayoría.
Nueve años después de la Ley 5/2006 se ha aprobado para Cataluña una importantísima reforma en materia de Propiedad Horizontal que viene a resolver los problemas y lagunas que creó en su origen aquella norma, cuando no se consultó en su momento a los administradores de fincas colegiados sobre el texto de la reforma que hace nueve años se aprobó y que ha dado lugar a que tanto desde la doctrina como por la jurisprudencia se haya tenido que ir interpretando lo que quiso decir el legislador y no se dejó claro y lo que se dejó claro, pero constituía un error. Entre otras podemos citar la posibilidad de que sin haberse anunciado en el orden del día se pudiera cesar al administrador de fincas en una junta extraordinaria, o la laguna creada con respecto al sistema de reclamación de gastos de comunidad, ya que al haber desaparecido la LPH en Cataluña en el año 2006 se llegó a pensar que el art. 21 LPH ya no estaría en vigor para estos casos, interpretándose finalmente que al ser materia procesal sí que se aplicara. Interpretación esta un tanto abierta, pero para propiciar la posibilidad de no perder en Cataluña, obviamente, el sistema privilegiado de reclamación de gastos de comunidad del art. 21 LPH -EDL 1960/55-. Y la prueba de que fue un error es que ha sido subsanado en la ley ahora aprobada. Se ha propiciado la adopción de acuerdos permitiendo que las abstenciones se sumen a la mayoría, y aplicando el voto presunto del ausente a todos los acuerdos, a excepción, obviamente, de los que requieren tan solo de mayoría simple. Desaparece, también, la segunda convocatoria, un sistema de “espera” de los comuneros que no tenía mucho sentido que tuvieran que estar a la espera media hora para el transcurso de la correcta constitución de la junta.
Veamos, pues, las modificaciones más relevantes que se han incluido en el texto.
2.- Determinación de la cuota de participación. El recurso a la mediación civil (art. 553.3 -EDL 2006/58523-)
En la regulación anterior se recogía en este precepto en el apartado 4º que “4. Las cuotas se determinan y modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial si las leyes o estatutos no establecen otra cosa”.
Y en la reforma se adiciona que “3. Las cuotas de participación se determinan y se modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por medio de la autoridad judicial o de un procedimiento de resolución extrajudicial de conflictos”.
La ventaja de esta novedad es que se consigue la potenciación de la mediación para resolver problemas. Y nótese que en el caso de existencia en el título de errores en la forma de determinar la cuota la exigencia de la unanimidad para alterar la cuota cuando ha habido error inicial en algunos inmuebles suele hacer imposible cambiarlas cuando es evidente el error. Si se acude a la vía judicial y se detecta el error la comunidad perderá el pleito y con costas. Por ello, la reforma hace posible que sin acuerdo de junta el presidente pueda acudir a la vía de la mediación civil para resolver estos problemas en la determinación de la cuota, evitando acuerdos y judicialización del conflicto. La propia ley ya está habilitando al presidente para acudir a un acuerdo extrajudicial que puede ser la mediación civil, a fin de que tanto el presidente como el comunero o comuneros afectados puedan acudir a un mediador que esté inscrito en el registro de mediadores del Ministerio de Justicia, a fin de que puedan intervenir para acercar posturas y realizar un acuerdo de modificación de las cuotas. Nótese que si es complicado alcanzar en junta el acuerdo de modificación de cuotas por la vía de la unanimidad es más asequible conseguirlo por el recurso a la mediación, evitando costes altos y retraso en resolverlo, cuando se pueda detectar un claro error en la determinación inicial de la cuota cuando ante inmuebles idénticos se recogió por error diferente cuota de participación, ya que la ley no anuda a la derivación a la resolución extrajudicial de conflictos que la junta lo autorice, sino que permite la derivación del problema en la determinación de la cuota a la mediación, con lo que si se detecta el craso error en la determinación se podrá resolver por mediación elevando el acuerdo a escritura pública y con la inscripción consiguiente en el registro de la propiedad.
3.- Incremento de la afección real art. 553.5 EDL 2006/58523 (parte vencida y 4 años anteriores).
Se amplía la deuda de los adquirentes de inmuebles, ya que el art. 553.4 -EDL 2006/58523- señala que »3. Los créditos de la comunidad contra los propietarios por los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y por el fondo de reserva correspondientes a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, tienen preferencia de cobro sobre el elemento privativo con la prelación que determine la ley.
Por ello, una de las novedades más importantes de la reforma es la ampliación de la afección real en el art. 553.5. Así, en la redacción anterior se recogía que: Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de las cantidades que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, que correspondan a la parte vencida del año en que se transmiten y del año natural inmediatamente anterior, sin perjuicio de la responsabilidad de quien transmite.
En la redacción actual del art. 553.5 -EDL 2006/58523- se añade que …y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre.
Cierto y verdad es que hubiera sido deseable que el adquirente asuma toda la deuda por afección real, y no solo la de esos cinco años casi de ahora. En la Ley 8/2013 se amplió al resto del país a los tres años y ahora con esta ley a los cuatro. De todos modos, con respecto a lo que exceda será deudor el vendedor al que se podrá reclamar por la vía del juicio declarativo que corresponda o el monitorio del art. 812 y ss LEC y al adquirente por estos dos y por el monitorio privilegiado del art. 21 LPH -EDL 1960/55-.
Se añade, también, que En cualquier caso, sin perjuicio de la afección real el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión. Por ello, hay que hacer notar que el vendedor no responde solo del exceso de la deuda por afección real, sino de toda haciéndolo de forma solidaria con el adquirente, nada más que este solo responde del tope de deuda ahora expuesto.
Para otorgar importancia al hecho de que la administración de fincas la ejerza un colegiado se añade en el apartado 3º que: »3. El certificado (de deuda) a que se refiere el apartado 2 no requiere el visto bueno de la presidencia si la administración de la comunidad la lleva un profesional que ejerce la secretaría
Con respecto a la entrada en vigor de la ampliación de la afección real (Disposición final) se recoge que 3. Sin perjuicio de lo establecido por el apartado 2, la preferencia de cobro regulada por el artículo 553.4.3 -EDL 2006/58523- del Código civil y la afección real de los elementos privativos regulada por el artículo 553.5.1 del Código civil, ambos en la redacción establecida por la presente ley, solo se aplican a los créditos que se reclamen judicialmente o a las transmisiones que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la presente ley.
Con el texto que se tramitó en el Parlamento inicialmente daba a entender que aunque se refiriera a ventas anteriores a la fecha de la entrada en vigor de la ley si se efectúa la reclamación judicial tras la entrada en vigor de esta reforma se podría extender la reclamación a la nueva afección real, y por descontado a las adquisiciones efectuadas tras la entrada en vigor de la reforma. Nótese que se refiere tanto a los créditos que se reclamen judicialmente o a las transmisiones que se produzcan a partir de la entrada en vigor de esta ley, es decir, no a las transmisiones tan solo después de la entrada en vigor de esta ley, que es lo que se aplica en el resto del país con la Ley 8/2013 que amplió la afección real al año corriente de la venta y los tres anteriores, pero solo con respecto a las ventas efectuadas después de junio de 2013 en el resto del país. Cierto es que esta opción que constaba en el texto que se tramitaba en el Parlamento iba a dar lugar a cierta controversia, porque quien adquirió antes del 1 de julio del 2015 con el sistema de asunción de deuda del año corriente a la compra y un año anterior se encontraría que si hay más deuda todavía y esta no se le ha reclamado, la comunidad podrá en junta aprobar a partir del 1 de julio de 2015 aprobar en acta la liquidación de la deuda y reclamar judicialmente el crédito incluyendo el año de la adquisición del comprador más cuatro anteriores si hubiera más deuda, ya que la ley iba a permitir la reclamación retroactiva con la ampliación de la afección real, lo que no se dijo en la ley 8/2013 de reforma de la LPH, pero si se incluye en esta reforma de la Ley 5/2006 para Cataluña de forma expresa y contundente.
Sin embargo, acertadamente en el texto final no se refiere a las reclamaciones de deuda y aplicación retroactiva ahora, sino a la preferencia de cobro regulada por el artículo 553.4.3 del Código civil -EDL 2006/58523- y la afección real de los elementos privativos regulada por el artículo 553.5.1 del Código civil con lo que esta preferencia se aplicará en la fase de ejecución, de tal manera que las adquisiciones efectuadas antes de la entrada en vigor de la ley tienen la afección real del año corriente y del anterior y solo las efectuadas después el corriente y cuatro más anteriores.
Con la normativa vigente se plantea si resulta aplicable el carácter privilegiado que a este tipo de créditos (gastos comunidad) se reconoce en la LPH art. 9.1.e) -EDL 1960/55- redacción Ley 8/2013. Se resuelve esta cuestión en el art. 553.4.3 -EDL 2006/58523- estableciendo que los créditos de la comunidad contra los propietarios por los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, correspondientes a la parte vencida del año en curso y los 4 años inmediatamente anteriores tienen preferencia de cobro sobre los elementos privativos con la prelación que determine la ley.
Se remite a la norma estatal para la determinación de la posición que ocupan en el orden de prelación de créditos privilegiados (CCC art.553.4.3 -EDL 2006/58523-)
A estos efectos la norma estatal ubica el crédito de las comunidades por delante de los citados en el CC art.1923.3º, 4º y 5º, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el ET.
Se recoge y sostiene un tema que había dado lugar a reclamaciones de comuneros que vendían sus inmuebles y reclamaban la parte aportada al fondo de reserva por el tiempo en el que ya no iba a ser propietario por haber vendido el inmueble. Y por ello se mantiene la inexistencia de devolución de sumas aportadas al fondo de reserva por transmitente (art. 553.6 -EDL 2006/58523-)
En la redacción anterior se hacía constar en el art. 553.6 que 2 -EDL 2006/58523-. La titularidad del fondo de reserva corresponde a todos los propietarios, pero queda afecta a la comunidad
Y ahora se concreta que …”2. La titularidad del fondo de reserva es de todos los propietarios y el fondo queda afectado a la comunidad sin que ningún propietario tenga derecho a reclamar su devolución en el momento de la enajenación del elemento privativo”.
En cuanto al uso del fondo de reserva (art. 553.6 -EDL 2006/58523-) en la redacción anterior se hacía constar que “Los administradores solo pueden disponer del mismo, con la autorización del presidente o presidenta, para atender gastos imprevistos de reparación de carácter urgente o, con la autorización de la junta, para contratar un seguro”.
Y en la redacción actual con la reforma se añade que “…o, con la autorización de la junta de propietarios, para hacer frente a las obras extraordinarias de conservación, reparación, rehabilitación, instalación de nuevos servicios comunes y seguridad, y también para las que sean exigibles de acuerdo con las normativas especiales”.
Nótese que a diferencia del art. 10 LPH -EDL 1960/55- respecto a las obras obligatorias de reparación, rehabilitación o mantenimiento será la junta la que autorice la cobertura del pago de estas obras con el importe del fondo de reserva, no como ocurre en el resto del país en el que en base al art. 10.1 LPH -EDL 1960/55- es el presidente el que toma esta decisión y lo comunica a la junta de propietarios. Se aclara que las cantidades destinadas al fondo servirán para que la comunidad tenga capacidad de maniobra económica para poder tener saldo para destinar a estas obras de conservación y rehabilitación evitando tener que recurrir al sistema de la derrama. Pero, además, se incluye en el apartado 4º del art. 553.6 -EDL 2006/58523- (1) que las cantidades sobrantes del fondo de reserva de un año se integran en el siguiente, con lo que se crea un fondo de reserva acumulativo que permite que se vaya incrementando cada año al tener que realizarse las aportaciones periódicas por los comuneros al fondo para que la comunidad llegue a disponer de mayor fondo de maniobrabilidad cuando se trate de acudir a afrontar gastos de conservación y rehabilitación. Se realiza, pues, un sistema de “ahorro” en el fondo de reserva que evitará que cuando llegue el momento de tener que realizar las obras se tengan que pagar derramas para este fin por los comuneros.
6.- Ineficacia de las cláusulas de modificación unilateral del promotor de cambiar el título o decidir sobre acuerdos exclusivos de la junta (nuevo art. 553.9.5 -EDL 2006/58523-)
Se recoge en el nuevo art. 553.9.5 -EDL 2006/58523- que “5.- Las estipulaciones establecidas en la constitución del régimen, o en cualquiera otro documento, que impliquen una reserva de la facultad de modificación unilateral del título de constitución a favor del constituyente, o para decidir en el futuro asuntos de competencia de la junta de propietarios, son nulas”.
Con ello, si los promotores hacen constar estas cláusulas de reserva para determinar el funcionamiento de la junta serán tenidas como nulas, ya que lo que prevalece es el derecho imperativo o ius cogens de la Ley, que se refiere a las facultades de la junta para adoptar los acuerdos de las materias propias de la junta atribuidas en el art. 553.25 -EDL 2006/58523- y no lo que el promotor decida o quiera llevar a cabo.
Se añade una nueva letra d) en el art. 553.10.2 -EDL 2006/58523- que señala que: “D) La ejecución de actuaciones ordenadas por la Administración pública en conformidad con la legislación vigente en materia urbanística, de habitabilidad, de accesibilidad y sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas”.
En estos casos la junta no podría opinar al igual que ocurre en la LPH en el art.10.1 -EDL 1960/55- con las obras obligatorias. Es cuestión de obligado cumplimiento.
8.- Art. 553. 11. 2 -EDL 2006/58523-. Validez de la cláusula estatutaria de derivación de conflictos a la mediación.
Se recoge en el art. 553.11.2 -EDL 2006/58523- que son válidas las cláusulas estatutarias siguientes “f) Las que prevén la resolución de los conflictos por medio del arbitraje o la mediación para cualquier cuestión del régimen de la propiedad horizontal”.
Ello supone, como antes hemos visto la potenciación de la mediación en la PH, lo que exigirá que los administradores de fincas colegiados y abogados que deseen intervenir como mediadores en PH que hayan realizado el curso de las 100 horas que exige la Ley 5/2012 y su desarrollo reglamentario y la correspondiente inscripción en el registro del Ministerio de Justicia, así como la inscripción del respectivo colegio profesional como instituto de mediación. Nótese que al momento de entrar en vigor la norma se hará preciso que si una comunidad quiere recabar los servicios de un administrador de fincas colegiado o abogado experto en PH que estos hayan realizado el curso de mediador y estén inscritos en el registro de mediadores.
9.- Eficacia del estatuto no inscrito (art. 553.11.3 -EDL 2006/58523-)
Se trata en este precepto de la eficacia de la inscripción del estatuto en el registro. La regulación anterior señalaba que “3. Las normas de los estatutos son oponibles a terceras personas desde que se inscriben en el Registro de la Propiedad”.
Bajo el régimen de la ley nueva se recoge que “3. Las normas de los estatutos que no sean inscritas en el Registro de la Propiedad no perjudican terceros de buena fe”.
Luego, los estatutos no inscritos son oponibles a los terceros que lo sean de mala fe, esto es, a los terceros que se demuestre que conocían de la existencia de la norma particular con carácter previo a su adquisición, a pesar de no estar inscrita y que son inoponibles a cualquier tercero de buena fe, ya fuere su adquisición a título gratuito u oneroso
10.- Órganos de gobierno y la administración (art. 553.15 -EDL 2006/58523-)
La regulación anterior referida a los órganos de gobierno constaba en este art. 553.15 -EDL 2006/58523- que señalaba que: “Los órganos de gobierno de la comunidad son la presidencia, la secretaría, la administración y la junta de propietarios”.
La ley nueva señala ahora que: “Los órganos de la comunidad son la presidencia, la secretaría y la junta de propietarios”.
Con ello, se extrae de la consideración de órgano de la comunidad a los administradores de fincas que no sean secretarios al mismo tiempo, ya que solo el secretario es órgano de gobierno, por lo que se va desterrando la idea del administrador de fincas no profesional o sin formación y se potencia la figura del administrador profesional colegiado en base a que en estos casos serán, también, los secretarios.
En cuanto al cargo de presidente se exige que sea propietario a fin de resolver los problemas interpretativos existentes al respecto, y así “El cargo de la presidencia tiene que ser ejercido por un propietario”. La jurisprudencia del TS ya ha establecido con reiteración la nulidad de los actos llevados a cabo por presidentes que no sean propietarios.
Se apuesta por la conjunta realización de la Secretaria y administración de fincas en el art. 553.15.2 -EDL 2006/58523-, y por ello, en la profesionalización de la administración de fincas).
Así, se hacía constar antes que: “5. La secretaría y administración de la comunidad pueden recaer en una única persona externa a la comunidad con la calificación profesional adecuada”.
La secretaría puede ser ejercida por un propietario o por la persona externa a la comunidad que asuma las funciones de administración.
Sin embargo, en a regulación actual se hace constar que “La comunidad puede encargar la administración a un profesional externo que cumpla las condiciones profesionales legalmente exigibles. En este caso, las funciones de administración incluyen también las de secretaría”.
Con ello, para el ejercicio del cargo de Administrador y Secretario es imprescindible contar con las condiciones profesionales legalmente exigibles, lo cual ayudará a combatir el intrusismo en la profesión. Ello supone una apuesta por la exigencia de que las comunidades de vecinos cuenten con un administrador de fincas colegiado.
También se recoge en la reforma la prohibición de discriminación en la designación de cargos (art. 553.15.8 -EDL 2006/58523-), ya que se hace constar que “8. En la designación de los cargos no se tiene que producir ningún tipo de discriminación por razón de sexo, orientación sexual, origen o creencias ni por ninguno otro motivo”.
Con respecto a la obligatoriedad del ejercicio del cargo de presidente se recoge en el apartado 5º que “5. El ejercicio de los cargos es obligatorio, a pesar de que la junta de propietarios puede considerar la alegación de motivos de excusa fundamentados. La designación se efectúa, en defecto de candidatos, por un turno rotatorio o por sorteo entre las personas que no han ejercido el cargo”.
Sin embargo, en el tema del sorteo del cargo de presidente cuando nadie quiere serlo no se ha dado solución al problema del turno de sorteo de presidentes, ya que se sigue sin dar solución a los problemas de causas de excusas para el turno de sorteo del cargo de presidente. Y en estos casos se recomienda que se adopte acuerdo por mayoría simple para delimitar causas de excusa para el ejercicio del cargo de presidente por sorteo como razones de edad, discapacidad, residir fuera del inmueble, dedicación laboral específica, etc, a fin de que si concurre en alguno elegido pueda excusarse tener obligación de actuar sin poder llevar el cargo, o simplemente permanecer en la inactividad con el perjuicio a la comunidad. Hay que señalar, sin cargo, que estas causas serán entendidas como causas de excusa, no de incapacidad, es decir, alegables por el afectado para no ejercer el cargo, ya que el texto señala que “la junta podrá considerar (se entiende que por mayoría simple) la alegación de causas de excusa, por lo que se considera más práctico que estas estén aprobadas de antemano como excusas alegables y admisibles.
En cuanto a la designación del vicepresidente se recoge un nuevo art. 553.16.2 -EDL 2006/58523- que señala que: “La junta de propietarios puede designar un vicepresidente, que ejerce las funciones de la presidencia en caso de muerte, imposibilidad, ausencia o incapacitado de su titular puede ejercer las funciones que la presidencia le haya delegado expresamente”. Se entiende importante que se recoja esta opción de designar a los vicepresidentes como cargo de relevancia a sustituir a los presidentes en casos de vacante, ausencia o imposibilidad de ejercer el cargo los presidentes.
En cuanto al deber de custodia se amplía el deber de custodia de la secretaria (art. 553.17 -EDL 2006/58523-). Así, con la regulación anterior se recogía que “La junta de propietarios designa a un secretario o secretaria, que extiende las actas de las reuniones, realiza las notificaciones, expide los certificados y custodia la documentación de la comunidad, especialmente las convocatorias, comunicaciones, poderes y demás documentos relevantes de las reuniones durante dos años”.
Sin embargo, en la redacción actual del art. 553.17 -EDL 2006/58523- se recoge que “El secretario extiende las actas de las reuniones, realiza las notificaciones, expide los certificados y custodia, durante cinco años como mínimo, las convocatorias, las comunicaciones, los poderes, la documentación contable y los demás documentos relevantes de las reuniones y de la comunidad. La custodia y la teneduría de los libros de actas son reguladas por el artículo 553.28 -EDL 2006/58523-”.
Por ello, con la reforma se produce una ampliación del deber de custodia, durante cinco años como mínimo.
En cuanto a la custodia del libro de actas en el art. 553.28.2 -EDL 2006/58523- señala que “2. El secretario debe custodiar los libros de actas de la junta de propietarios, que deben conservarse durante treinta años mientras exista el régimen de propiedad horizontal o durante cinco años desde el momento en que se haya extinguido”.
En cuanto a las funciones del administrador se añade una nueva letra g) del art. 553.18 -EDL 2006/58523- que apunta que también lo serán “G) Las otras funciones que expresamente le sean delegadas por la junta de propietarios o atribuidas por la ley”. Con ello, la junta tiene la capacidad de delegar y ampliar las facultades y responsabilidades y competencias del administrador de fincas.
Novedad importante que ahora se contempla es la posibilidad de uso del correo electrónico para enviar actos de comunicación (art. 553.21.2 -EDL 2006/58523-), ya que se añade que “La remisión (de convocatoria) se puede hacer por correo postal o electrónico, o por otros medios de comunicación, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido. Si el propietario no ha comunicado “ninguna dirección”, se tienen que enviar al elemento privativo del cual es titular”.
No hace falta acuerdo ahora para enviarlo por correo electrónico, pero debe constar la comunicación del correo electrónico por el comunero al administrador. Pero este reconocimiento expreso en la norma supone un avance expreso para mejorar las circunstancias y condiciones de los actos de comunicación con los comuneros por el administrador de fincas para el envío de actas, convocatorias y cualquier otro envío. Ello supone, por un lado, un importante ahorro en las comunidades y una mayor agilización en el trabajo de comunicación entre el administrador de fincas y los comuneros.
12.- Convocatoria (art. 553.21.4 -EDL 2006/58523-)
En cuanto a la convocatoria señalar que el orden del día incluye, entre otros asuntos, los propuestos por escrito a la presidencia, antes de la convocatoria, por cualquier de los propietarios. Pero la novedad más importante es que desaparece la mención de segunda convocatoria (art. 553.21.4 -EDL 2006/58523-)
Así, con la regulación anterior se recogía que en la convocatoria se hará constar “b) El día, lugar y hora de la reunión, en primera y segunda convocatoria, entre las que debe haber, como mínimo, un intervalo de treinta minutos”.
También en el Art. 553.23.1 -EDL 2006/58523- se recogía que: “1. La junta se constituye válidamente, en primera convocatoria, si concurren a la misma como mínimo la mitad de los propietarios, que deben representar la mitad de las cuotas de participación, y, en segunda convocatoria, cualquiera que sea el número de los que concurran y las cuotas de que sean titulares”.
Sin embargo, con la regulación actual se hace constar que “La junta de propietarios se constituye válidamente sea cuál sea el número de propietarios que concurran y las cuotas de qué sean titulares o representados”. Con ello, desaparece la segunda convocatoria
13.- Asistencia a la junta por videoconferencia (art. 553.22.1 -EDL 2006/58523-)
Novedad interesantísima es la relativa en el art. 553. 22.1 -EDL 2006/58523- a que “Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que se pueda asistir por videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares”.
Con ello, se produce la admisión del uso de la videoconferencia o sistemas de ordenador (skype o similares, votación por móvil). Para ello, se entiende que en la convocatoria a la junta el administrador de fincas tendrá que advertir de este derecho a los comuneros a fin de que estos puedan ejercer de este derecho y comuniquen con la debida antelación que quieren hacer uso de este derecho el día de la junta. En otro caso no sería posible ejercer en condiciones este derecho, Nótese que esta opción de que los comuneros ausentes en principio por no poder asistir físicamente incrementa la calidad en la oferta de trabajo y servicio de los administradores de fincas a los comuneros porque permite que, por ejemplo, extranjeros que residen gran parte del tiempo en sus países puedan asistir a sus juntas de propietarios desde el ordenador de su casa, o, incluso, personas que residen en otros puntos del país, pero no pueden desplazarse, o simplemente quien prefiera hacerlo desde su domicilio. Podrán intervenir en las deliberaciones y votar.
14.- Delegación expresa (art. 553.22.4 -EDL 2006/58523-)
En cuanto al ejercicio de este derecho en la regulación anterior se hacía constar que “La delegación debe ser expresa si tienen que adoptarse acuerdos sobre obras extraordinarias o de mejora”.
En la actualidad se contempla que “La delegación a la junta debe ser expresa si se tienen que adoptar acuerdos sobre el título de constitución, los estatutos y las obras extraordinarias o de mejora”. Y se añade la posibilidad de designar en el escrito de delegación lo que desea votar en cada punto el representado (art. 553.24.2 -EDL 2006/58523-).
Así, se recoge que la delegación puede hacerse:
“c) Por delegación en otro propietario, hecho por medio de un escrito que designe nominativamente la persona delegada y en el cual se puede indicar el sentido del voto con relación a los puntos de la orden del día”.
De esta manera se adiciona una posibilidad relevante que ya habíamos adelantado en artículos desde estas líneas de permitir que se pueda extender el escrito de delegación dando la opción al administrador de fincas de que dé opción al comunero que no va a asistir que pueda votar de forma expresa todos y cada uno de los puntos del orden del día, lo que permite que el representado pueda votar lo que desee en cada punto del orden del día.
15.- Solución ante la inasistencia del secretario a la junta (art. 553.23.3 -EDL 2006/58523-)
Ante esta eventualidad se recogía antes en la ley que “3. La junta, si no asiste a la misma el secretario o secretaria, designa a un secretario o secretaria accidental”.
Sin embargo, bajo el régimen actual se contempla que: “La junta de propietarios, si no asiste el secretario designa uno de entre los asistentes”.
Lo mismo se señala por incomparecencia del presidente. Se designa a un propietario de entre los que asistan. Con ello, se da solución a este problema en casos de inasistencia, aunque sería válido que el presidente o secretario realizara una delegación por escrito a quien va a acudir para que haga sus funciones en la junta. Evidentemente, el acta sería redactada por el sustituto y la firmaría este, al igual que el comunero que haga las veces de presidente.
16.- Adopción de acuerdos (art. 525.1 -EDL 2006/58523-)
Uno de los temas que se reforma y deroga es el siguiente que antes constaba en la ley y que decía que: “Sin embargo, la junta de propietarios puede acordar, aunque no consten en el orden del día, la destitución del presidente o presidenta, el administrador o administradora o el secretario o secretaria y emprender acciones contra ellos, así como el nombramiento de personas para ejercer dichos cargos”.
Con ello, desaparece esta injusta opción que se concedía hasta la fecha
De entre los acuerdos por mayoría simple (art. 553.25.2 -EDL 2006/58523-) con la regulación anterior se recogía que se remitía al régimen de mayoría simple con “a) La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores”.
Con la regulación actual se contempla que: “a.- La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo traiga la modificación del título de constitución y de los estatutos o aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o la configuración exterior”.
En materia de acuerdos que estén relacionados con la eficiencia energética el quórum es más sencillo que obtener que en la LPH, ya que se reconduce al de mayoría simple “La ejecución de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes o equipos con el fin de mejorar la eficiencia energética o hídrica de los inmuebles y la movilidad de los usuarios, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o para individualizar la medición de los consumos de agua, gas o electricidad, o para la instalación general de puntos de recarga para vehículos eléctricos, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos”.
Se incide en el fomento de la mediación (art. 533.25.2 -EDL 2006/58523-), e) al exigirse el quórum de mayoría simple para “e) El acuerdo de someter a mediación cualquier cuestión propia del régimen de la propiedad horizontal”.
Si consta ya expresamente en los estatutos esta opción ya no haría falta el acuerdo por mayoría simple.
17.- Inmuebles en proindiviso (art. 553.25.3 -EDL 2006/58523-)
Se contempla esta cuestión que por otro lado estaba clara en la jurisprudencia, pero que exigía que constara con claridad y así en los casos que un elemento privativo pertenezca a varios propietarios, estos tienen conjuntamente un único voto indivisible por razón de la propiedad del dicho elemento privativo.
Se contempla en el art. 553.25.3 -EDL 2006/58523- claramente que la adopción del acuerdo por mayoría simple requiere que los votos y cuotas a favor superen los votos y cuotas en contra. En el caso de empate no hay acuerdo. El presidente no tiene voto de calidad ni aunque se acuerde en junta.
19.- No se puede privar a comuneros de uso de elementos comunes si no consiente (art. 553.25.4 -EDL 2006/58523-)
Se recoge expresamente que los acuerdos que modifiquen la cuota de participación los que priven a cualquier propietario de las facultades de uso y goce de elementos comunes y los que determinen la extinción del régimen de la propiedad horizontal simple o compleja requieren el consentimiento expreso de los propietarios afectados
No se puede privar uso de elementos comunes por razones de morosidad si no consiente afectado, salvo art. 553.30.2 -EDL 2006/58523- relativo a las nuevas instalaciones o los nuevos servicios, en cuyo caso si no pagan no los usan.
No se puede privar a comunero de uso exclusivo de elementos comunes si no consiente este. Para revocar un acuerdo de uso exclusivo de elementos comunes se requiere el mismo quórum que el de su adopción: unanimidad. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 19 May. 2006, rec. 3142/1999.
20.- Si el ausente no impugna un acuerdo en un mes no está legitimado para impugnar un acuerdo. (art. 553.25.6 -EDL 2006/58523-).
Se recoge expresamente que a los efectos únicamente de la legitimación para la impugnación de los acuerdos y la exoneración del pago de gastos para nuevas instalaciones o servicios comunes, los propietarios que no han participado en la votación se pueden oponer al acuerdo por medio de un escrito enviado a la secretaría, por cualquier medio fehaciente, en el plazo de un mes desde que le ha sido notificado. Si una vez pasado el mes no han enviado el escrito de oposición, se considera que se adhieren al acuerdo.
Quiere esto decir que si el ausente no se opone el acuerdo no puede impugnar, con lo que no se aplica aquí la jurisprudencia del TS que sí que concede la legitimación al comunero en estos casos.
21.- Acuerdos que requieren unanimidad (propietarios con derecho a voto). (art. 553.26.1 -EDL 2006/58523-).
Se recogen expresamente lo acuerdos que exigen unanimidad y que son los siguientes:
“1. Se requiere el voto favorable de todos los propietarios con derecho a voto para:
h) Someter a arbitraje cualquier cuestión relativa al régimen de la propiedad horizontal, salvo que exista una disposición estatutaria contraria”.
En cuanto a los que requieren 4/5 son los siguientes:
“a) Modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario.
e) Acordar cuotas especiales de gastos, o un incremento en la participación en los gastos comunes correspondientes a un elemento privativo por el uso desproporcionado de elementos o servicios comunes, de acuerdo con lo establecido por el art. 553.45.4 -EDL 2006/58523-.
g) La cesión onerosa del uso y el arrendamiento de elementos comunes que tienen un uso común por un plazo superior a quince años”.
Forma de obtención de los acuerdos en cada caso.
a) Si se requiere la unanimidad, cuando han votado favorablemente todos los participantes a la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, no se ha opuesto ninguno otro propietario mediante un escrito dirigido a la secretaría por cualquier medio fehaciente.
b) Si se requieren las cuatro quintas partes, cuando ha votado favorablemente la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas participantes a la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, se alcanza la mayoría cualificada contando como voto favorable la posición de los propietarios ausentes que, en el dicho plazo, no se han opuesto al acuerdo mediante un escrito dirigido a la secretaría por cualquier medio fehaciente.
En cuanto al uso del voto presunto para que tenga virtualidad el voto negativo del ausente se exige de este un escrito notificado al administrador de fincas de una forma fehaciente, con lo que serán tenidos por mal efectuados los escritos dirigidos sin la concurrencia de este requisito.
22.- ¿Cuándo se entiende alcanzado un acuerdo por unanimidad? (art. 553.26.3 -EDL 2006/58523-)
Ante las dudas que se habían originado con respecto a cómo se obtiene la unanimidad se recoge en el art. 553.26.3 -EDL 2006/58523- que se alcanza esta “Cuando han votado favorablemente todos los participantes a la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, no se ha opuesto ninguno otro propietario mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente”.
¿Cuándo se entiende alcanzado un acuerdo por 4/5? (art. 553.26.3 -EDL 2006/58523-)
“Cuando ha votado favorablemente la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas participantes a la votación y en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo se obtiene la mayoría cualificada contando como voto favorable la posición de los propietarios ausentes que, en el dicho plazo, no se han opuesto al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente”.
Es significativo que se disciplina y resuelve con claridad cómo se juega con el uso del voto presunto que en la ley se aplica en todos los casos de quórum privilegiado a diferencia de la LPH en cuyo art. 17.8 -EDL 1960/55- ha creado numerosos problemas al diferenciar aquellos acuerdos que permiten el uso del voto presunto y los que no lo permiten. En este caso se resuelve con claridad que hay que alcanzar mayoría simple el día de la junta y luego estar a la espera del transcurso del mes.
23.- Contenido del acta (art. 553.27.2 -EDL 2006/58523-)
En cuanto al contenido del acta hay que señalar que en la redacción anterior se recogía que
“3. El acta de la reunión debe redactarse al menos en catalán y en ella deben constar los siguientes datos:
• a) La fecha y lugar de celebración, el carácter ordinario o extraordinario, el nombre de la persona que ha realizado la convocatoria y si se ha llevado a cabo en primera o en segunda convocatoria.
• b) El orden del día.
• c) La indicación de la persona que la ha presidido y de la persona que ha actuado como secretario o secretaria.
• d) La relación de personas que han asistido a la misma personalmente o por representación y la indicación de la cuota total de presencia.
• e) Los acuerdos adoptados, con la indicación del resultado de las votaciones, si procede, y, si alguno de los asistentes lo solicita, la indicación de los que han votado a favor o en contra”.
Con la redacción actual se recoge que:
“2. El acta de la reunión se tiene que redactar al menos en catalán o en aranés en Arán, y tienen que constar los datos siguientes: a) La fecha y el lugar de celebración, el carácter ordinario o extraordinario y el nombre de la persona que ha hecho la convocatoria. Se omite segunda convocatoria. b) el orden del día. c) La indicación de la persona que la ha presidido y de la persona que ha actuado como secretario. d) La relación de personas que han asistido personalmente o por representación y, si procede, de quienes deleguen. e) Los acuerdos adoptados, los participantes en cada votación y sus cuotas respectivas, y también el resultado de las votaciones, con la indicación de quienes han votado a favor, quienes han votado en contra y quienes se han abstenido. f) Los acuerdos susceptibles de formación sucesiva, de acuerdo con el artículo 553.26.3 -EDL 2006/58523-”.
A diferencia del sistema anterior no hace falta que alguien indique que se haga constar quien vota a favor y en contra, sino que debe hacerse constar expresamente esta referencia de votos a favor y en contra y quien ha votado en cada caso; deben recogerse las abstenciones también, se omite la segunda convocatoria, y se hace constar, también, los acuerdos de formación sucesiva que requieran uso del voto presunto que ahora indicamos.
24.- f) Los acuerdos susceptibles de formación sucesiva, de acuerdo con el art. 553.26.3 -EDL 2006/58523-
Estos acuerdos deben constar en el acta de forma específica como señala el art. 553.26.3 -EDL 2006/58523-. Son aquellos que requieren para su adopción estar a la espera del transcurso del mes para que se entienda alcanzado.
Por ello, se hará constar en el acta la indicación que se obtiene la unanimidad en junta o la mayoría simple y que se está a la espera del transcurso del mes
¿Cómo se comunica el resultado de la votación en los acuerdos con “formación sucesiva”? (art. 553.27.5 -EDL 2006/58523-). (2)
Se regula como novedad reclamada desde hace tiempo cómo se instrumenta el resultado de estos acuerdos en los que intervienen los ausentes, lo que no consta en la LPH en el art.17.8 -EDL 1960/55-.
Una vez transcurrido el plazo que fija el art. 553.26.3 -EDL 2006/58523-, (un mes) se tiene que enviar a todos los propietarios un anexo al acta en el cual se tiene que indicar si los acuerdos susceptibles de formación sucesiva han acontecido efectivos o no, y se tiene que hacer constar, así mismo, el resultado final de la votación, es decir, si finalmente se ha adoptado el acuerdo con el uso del voto presunto.
25.- Posibilidad de envío del acta a comuneros por correo electrónico (art. 553.27.4 -EDL 2006/58523-).
La remisión (del acta) se puede hacer por correo postal o electrónico por otros medios de comunicación, con las mismas garantías requeridas para la convocatoria. Debe haberse comunicado ese email con carácter previo por el comunero al administrador de fincas, ya que no se puede exigir que se haga con todos los comuneros por email, sino con aquellos que específicamente lo hayan solicitado, ni aunque se hubiera acordado en junta, porque no se puede obligar a que ello sea así, ni vincular un acuerdo a los comuneros que no es obligatorio.
26.- Ejecutividad de los acuerdos adoptados (art. 553.29 -EDL 2006/58523-)
La regulación anterior señalaba en el art. 553.29 -EDL 2006/58523- relativo a la ejecución que “los acuerdos adoptados válidamente por la junta de propietarios son ejecutivos inmediatamente después de que el acta haya sido notificada a los propietarios”.
Y en la reforma actual se recoge que “Los acuerdos adoptados válidamente por la junta de propietarios, salvo que los estatutos establezcan otra cosa, son ejecutivos desde el momento en que se adoptan”. Con ello, es el momento del acuerdo el de su ejecutividad, no la notificación a los comuneros y los estatutos pueden establecer un régimen distinto al establecido en la ley.
De ello podemos deducir que no se pueden dejar sin ejecutar los acuerdos, sino que estos deben ser cumplidos de inmediato, no dando lugar a algunos casos que se han dado en la práctica de acuerdos alcanzados por mayoría simple, por ejemplo, y un grupo de comuneros no asistentes pretenden convocar una nueva junta para que este acuerdo se derogue y deje sin efecto, lo que no es admisible al tratarse de acuerdo firme y ejecutivo constituyendo un fraude de ley que se pretendiera convocar nueva junta para revocar un acuerdo alcanzado.
27.- Posibilidad de vetar uso de nuevas instalaciones o nuevos servicios a comuneros que no las paguen o su mantenimiento. (art. 553.30 -EDL 2006/58523-).
Esta es una medida de gran interés, aunque se especifica que se refiere solo a las nuevas instalaciones o los nuevos servicios, por lo que los servicios anteriormente existentes no pueden ser privados por falta de pago, aunque sí los que no fueren necesarios para la habitabilidad en casos de impago, con acuerdo de la junta por mayoría simple.
Así, señala el art. 553.30 -EDL 2006/58523- que “Los propietarios sólo pueden disfrutar de las nuevas instalaciones o los nuevos servicios si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y de mantenimiento con la actualización que corresponda aplicando el índice general de precios de consumo”.
Con ello, si un comunero no paga gastos de instalación y/o mantenimiento de los nuevamente instalados previo acuerdo se le puede privar del servicio.
28.- Legitimación para impugnar el acuerdo (art. 553.31.3 -EDL 2006/58523-)
También en materia de legitimación para impugnar acuerdos se recuerda en el art. 553.31.3 -EDL 2006/58523- que “Para ejercer la acción de impugnación hay que estar al corriente del pago de las deudas con la comunidad que se tengan vencidos en el momento de adoptarse el acuerdo que se quiere impugnar o haber consignado el importe”.
Se refiere a que al momento de adoptarse el acuerdo que se trata de impugnar debe estar abonado todo el importe de la deuda o consignar esa deuda ante el juzgado o notarialmente, cuando la interpretación que hasta la fecha se hacía es que la consignación de la suma adeudada debe referirse al momento de la impugnación propia que es cuando se fiscaliza la legitimación del actor.
29.- Posibilidad de dedicar vivienda a local y viceversa (art. 553.36 -EDL 2006/58523-)
La libertad para poder dedicar el inmueble a vivienda o local está reconocida en el art. 553.36 -EDL 2006/58523- de la ley al señalar que: Los propietarios de elementos privativos pueden ejercer todas las facultades del derecho de propiedad sin ninguna otra restricción que las que derivan del régimen de propiedad horizontal.
Recordar a este respecto que el Tribunal Supremo en sentencia de fecha 24 de octubre de 2011 -EDJ 2011/286978- viene a admitir estos cambios de vivienda a despacho profesional o local a vivienda “salvo que expresamente esté prohibido en estatutos”.
30.- Instalación de puntos de recarga de automóvil (art. 553.36.3 -EDL 2006/58523-)
Novedad relevante la recogida en el art. 553.36.3 -EDL 2006/58523- al señala que: “3. … En caso de instalación de un punto de recarga individual de vehículo eléctrico, solo es preciso enviar a la presidencia o a la administración el proyecto técnico con treinta días de antelación al inicio de la obra y la certificación técnica correspondiente una vez finalizada la instalación. Dentro de este plazo la comunidad puede proponer una alternativa razonable y más adecuada a sus intereses generales. Si la instalación alternativa no se hace efectiva en el plazo de dos meses, el propietario interesado puede ejecutar la instalación que había proyectado inicialmente”.
Con ello, ante la novedad de la implantación de estos vehículos resultará que la reforma disciplina su instalación en cuanto a la mecánica de la solicitud a seguir y los documentos que debe aportar a la petición, pudiendo la comunidad proponer una fórmula alternativa si a los intereses de la comunidad le conviene esta, aunque corriendo de cuenta de la comunidad la instalación, para lo que dispone de un plazo de dos meses.
32.- Responsabilidad solidaria del vendedor con adquirente si no comunica al AF la venta (art. 553.37.3 -EDL 2006/58523-)
Bajo este precepto se incide en la necesidad de que los vendedores que pongan en venta su inmueble se lo trasladen al administrador de fincas para que este actualice la base de datos de los nuevos comuneros y conozca con quien debe relacionarse a todos los efectos. Por ello, bajo la regulación anterior se recogía que “3. La persona que adquiere un elemento privativo debe comunicar el cambio de titularidad a la secretaría de la comunidad y designar un domicilio para comunicaciones”.
En el régimen nuevo se concreta en el art. 553.37.3 -EDL 2006/58523- que “La persona que aliena un elemento privativo tiene que comunicar el cambio de titularidad a la secretaría de la comunidad. Mientras no lo comunique responde solidariamente de las deudas hacia la comunidad”.
33.- Posibilidad de constitución de servidumbres en acuerdos de supresión de barreras arquitectónicas (art. 553.39.2 -EDL 2006/58523-)
Se incide en que la comunidad puede aplicar la técnica de la constitución de servidumbres para suprimir barreras arquitectónicas, como puede ser para instalar ascensor. Con la regulación anterior se recogía que: “2. La comunidad puede exigir la constitución de servidumbres permanentes sobre los elementos de uso privativo diferentes a la vivienda estricta si son indispensables para la ejecución de los acuerdos de mejora adoptados por la junta o para el acceso a elementos comunes que no tengan ningún otro acceso”.
Con la regulación del art. 553.39.2 -EDL 2006/58523- se recoge que: “2. La comunidad puede exigir la constitución de servidumbres permanentes sobre los anexos de los elementos de uso privativo si son indispensables para la ejecución de los acuerdos de supresión de las barreras arquitectónicas o de mejora adoptados por la junta de propietarios o para el acceso a elementos comunes que no tengan otro”. Con ello, y en aras de añadir el objetivo de facilitar la adopción de acuerdos de supresión de barreras arquitectónicas no será preciso el consentimiento del propietario afectado y la expropiación para la constitución de la servidumbre es admitida por el nuevo precepto para permitir la adopción de acuerdos de supresión de barreras arquitectónicas.
34.- Obligación del comunero de conservar elementos comunes de uso privativo (terrazas) (art. 553.43.3 -EDL 2006/58523-)
Se da solución al problema de a quien le corresponde responder del mantenimiento de elementos comunes de uso privativo, como ocurre con las terrazas y, entre otros, con los patios de uso exclusivo.
Así, se recoge en el art. 553.43.3 -EDL 2006/58523- que “Las reparaciones que se deben de a vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o las reparaciones que afectan y benefician todo el inmueble, son a cargo de la comunidad, salvo que sean consecuencia de un mal uso o de una mala conservación”.
Es decir, que se aplica el criterio que ya ha mantenido el Tribunal Supremo en orden a derivar la responsabilidad a la comunidad, por ejemplo, en el caso de humedades debidas a problemas estructurales, en cuyo caso es la comunidad la responsable, pero si, dado que se trata del uso exclusivo, no se realiza el mantenimiento por el comunero este será el responsable de los daños derivados.
35.- Obligación de conservación de elementos comunes (art. 553.44 -EDL 2006/58523-)
En esta materia se recogía bajo el régimen de la regulación anterior que La comunidad debe conservar los elementos comunes del inmueble y mantener en funcionamiento correcto los servicios e instalaciones
Sin embargo, en la regulación actual se recoge en el art. 553.44 -EDL 2006/58523- que “La comunidad tiene que conservar los elementos comunes del inmueble, de forma que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanqueidad y de seguridad necesarias o exigibles según la normativa vigente y tiene que mantener en funcionamiento correcto los servicios y las instalaciones”.
Se aclara que el objetivo de la obligación de la comunidad está dirigido a cumplir las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanqueidad y de seguridad necesarias o exigibles según la normativa vigente, con lo que debe enfocarse este objetivo de conservar los elementos comunes para mantener las citadas condiciones en el edificio y remitiéndose a la normativa vigente en esta materia.
36.- Mayoría simple para adoptar acuerdos de incremento de participación en gastos por uso o goce intenso por ejercicio de actividades empresariales o profesionales. (art.553.45.4 -EDL 2006/58523-)
Se recogía bajo el amparo de la regulación anterior que “El título de constitución puede establecer un incremento en la participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto en caso de uso o goce desproporcionado de forma probada de elementos o servicios comunes a consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o local. Este incremento también puede acordarlo la junta de propietarios por mayoría de cuatro quintas partes de propietarios y de cuotas. El incremento no puede ser superior, en ninguno de los dos casos, al doble de lo que le correspondería por la cuota”.
Sin embargo, bajo la regulación actual se contempla en el art. 553.45.4 -EDL 2006/58523- que: “El título de constitución puede establecer un incremento de la participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto, en el caso de uso o disfrute especialmente intensivo de elementos o servicios comunes como consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o el local. Este incremento también lo puede acordar la junta de propietarios. (por mayoría simple sería ahora). En ninguno de los dos casos, el incremento no puede ser superior al doble del que le correspondería por la cuota”.
Se añade o concreta que para la imposición de ese incremento del gasto se exige un goce especialmente intenso en elementos comunes, pero solo en el caso de ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o el local, no aunque este uso lo sea de esta naturaleza pero no se refiera a inmueble donde se ejercen estas actividades, sino solo el destino propio de la vivienda. También apuntar que se reduce el quórum para la adopción de este acuerdo de 4/5 a la mayoría simple el día de la junta.
37.- Proceso monitorio del art. 21 LPH -EDL 1960/55- para reclamar gastos de comunidad (art. 553.47 -EDL 2006/58523-)
Se da solución a un problema que surgió con la aprobación de la Ley 5/2006 al derogar la aplicación en Cataluña de la LPH para la reclamación en caso de impago de los gastos comunes, y, entre ello, el art. 21 LPH -EDL 1960/55-. Por ello, ahora, y pese a que el criterio jurisprudencial fuera que sí se utilizara el art. 21 LPH en Cataluña para reclamar gastos comunes se recoge en la nueva redacción del art. 553.47 -EDL 2006/58523- que:
“1. La comunidad puede reclamar todas las cantidades que le sean debidas por el impago de los gastos comunes, tanto si son ordinarias como extraordinarias, o del fondo de reserva, por medio del proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal que establece la legislación procesal.”
En cuanto a los documentos a aportar a la petición monitoria:
“Para instar la reclamación basta con un certificado del impago de los gastos comunes, emitido por quienes haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente”.
En este certificado tienen que constar la existencia de la deuda y su importe, la manifestación que la deuda es exigible y que se corresponde de manera exacta con las cuentas aprobadas por la junta de propietarios que constan en el libro de actas correspondiente, y el requerimiento de pago hecho al deudor.
En el art. 553.24.3 -EDL 2006/58523- se recoge un punto que permite entender que las abstenciones se suman a la mayoría, lo que permite que los votos de esta naturaleza que se den se sumen a la mayoría alcanzada que si son más que los que votan en contra permitirá que el acuerdo se alcance en su caso, sobre todo en los que exigen mayoría simple en la junta.
Así, se contempla que: “3. El voto de las personas que se abstengan y el voto correspondiente a los elementos privativos de beneficio común se computan en el mismo sentido que el de la mayoría conseguida”.
1. 4. Los remanentes del fondo de reserva de cada año se acumulan en el fondo del año siguiente
2. 5. Una vez transcurrido el plazo fijado por el artículo 553.26.3 -EDL 2006/58523-, debe enviarse a todos los propietarios un anexo al acta en el que debe indicarse si los acuerdos susceptibles de formación sucesiva han devenido efectivos o no, y debe hacerse constar, asimismo, el resultado final de la votación.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de junio de 2015.