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Timestamp: 2016-10-24 10:46:52
Document Index: 116663454

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 87', 'Art. 4', 'Art. 86', 'Art. 4', 'Art. 87', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 87', 'BGE', 'BGE', 'Art. 22', 'Art. 2', 'BGE', 'Art. 33', 'Art. 15', 'BGE', 'Art. 38', 'Art. 39', 'Art. 32', 'Art. 35', 'Art. 41', 'BGE', 'Art. 42', 'Art. 42', 'Art. 43', 'Art. 30', 'Art. 1', 'Art. 49', 'Art. 49', 'Art. 5', 'Art. 12', 'Art. 16', 'BGE', 'Art. 14', 'BGE', 'Art. 20', 'Art. 20', 'Art. 17', 'BGE', 'Art. 5', 'Art. 20', 'BGE', 'Art. 41', 'Art. 42', 'Art. 42', 'Art. 42', 'Art. 43', 'Art. 17', 'Art. 30', 'Art. 49', 'Art. 16', 'BGE', 'BGE', 'Art. 30', 'BGE', 'Art. 20', 'Art. 41', 'BGE', 'BGE', 'Art. 43', 'Art. 20', 'BGE', 'Art. 43', 'Art. 17', 'Art. 43', 'BGE', 'Art. 43', 'Art. 17', 'Art. 43']

116 Ia 416. Auszug aus dem Urteil der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung vom 14. Februar 1990 i.S. Gemeinde Silvaplana gegen A. AG, R., J. und Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden (staatsrechtliche Beschwerde)
Autonomie communale. Remaniement de la zone � b�tir; transfert des possibilit�s d'utilisation justifi� par une mesure de protection des monuments. 1. Une d�cision de renvoi qui oblige la commune � se soumettre � l'injonction de l'autorit� de recours pour attaquer imm�diatement apr�s sa propre d�cision lui cause un dommage irr�parable au sens de l'art. 87 OJ, lorsque le droit cantonal ne pr�voit qu'une instance de recours (consid. 1b). 2. La commune de Silvaplana dispose d'une base l�gale suffisante pour remanier la zone � b�tir et transf�rer les possibilit�s d'utilisation d'une parcelle � une autre en vue de prot�ger un monument (consid. 4). 3. Une d�cision de base doit tenir compte du principe de la pleine compensation r�elle, car elle influence de mani�re d�terminante la nouvelle attribution � faire dans le remaniement (consid. 5a). Faits � partir de page 42
Mit Entscheid vom 5. November 1985 verf�gte der Gemeindevorstand von Silvaplana den Denkmalschutz des aus dem 16. Jahrhundert stammenden Bauernhauses der Ehegatten J. auf Parzelle Nr. 632. Um das Nutzungsmass der einzelnen Eigent�mer an ihren Liegenschaften nicht zu schm�lern, ordnete die Gemeinde weiter an, dass die A. AG als Eigent�merin der benachbarten Parzelle Nr. 284 einen Abschnitt von ca. 520 m2 zur Parzelle Nr. 632 der Ehegatten J. abtreten sollte. Das dieser Fl�che zustehende bauliche Nutzungsmass von 416 m2 Bruttogeschossfl�che sollte hingegen der A. AG verbleiben und auf ihre Liegenschaften Nrn. 283, 284, 285 und 44 �bertragen werden. Im Ergebnis f�hrte dies zu einer verdichteten Bauweise auf den Parzellen der A. AG. Andererseits sollte die der Parzelle der Ehegatten J. zuzuteilende Fl�che diesen erlauben, trotz der Erhaltung des historischen Bauernhauses und des Umgebungsschutzes das der Fl�che der bestehenden Liegenschaft entsprechende Neubauvolumen zu realisieren.
Die A. AG war mit der von der Gemeinde vorgesehenen L�sung, insbesondere mit der Abtretung einer Fl�che von ca. 520 m2 an die Parzelle J., nicht einverstanden. Da eine Einigung nicht erzielt werden konnte, erliess die Gemeinde am 4. M�rz 1988 dar�ber einen Grundsatzentscheid. Dagegen erhoben die A. AG und die Ehegatten R. Einsprachen, welche vom Gemeindevorstand abgewiesen wurden. Dagegen gelangten die A. AG und das Ehepaar R. mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden. Nach Durchf�hrung eines Augenscheines hiess das Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 13. September 1988 die beiden Rekurse gut, hob den angefochtenen Einsprache- und Grundsatzentscheid auf und wies die Sache im Sinne der Erw�gungen an die Gemeinde Silvaplana zur Fortsetzung des Verfahrens zur�ck.BGE 116 Ia 41 S. 43
1. a) Mit dem angefochtenen Entscheid hat das Verwaltungsgericht einen Einsprache- und Grundsatzentscheid, den die Gemeinde im Rahmen des Quartierplanverfahrens gef�llt hat, aufgehoben und die Sache im Sinne der Erw�gungen an die Gemeinde zur�ckgewiesen. Dieser Entscheid trifft die Gemeinde in ihren hoheitlichen Befugnissen. Ob sie im fraglichen Bereich Autonomie besitzt, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung (BGE 114 Ia 76 E. 1; BGE 113 Ia 202 E. 1a, je mit Hinweisen).
b) Der angefochtene Entscheid ist ein R�ckweisungsentscheid. Es handelt sich um einen Zwischenentscheid, der das strittige Quartierplan- und Baulandumlegungsverfahren nicht abschliesst (BGE 110 Ia 134 mit Verweisungen).
Staatsrechtliche Beschwerden gegen Zwischenentscheide, die lediglich einen Schritt auf dem Weg zu einem letztinstanzlichen Endentscheid darstellen, sind gem�ss Art. 87 OG wegen Verletzung von Art. 4 BV nicht zul�ssig, es sei denn, der Zwischenentscheid habe f�r den Betroffenen einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil zur Folge. Soweit andere R�gen erhoben werden, k�nnen letztinstanzliche Zwischenentscheide auch dann angefochten werden, wenn sie keinen nicht wiedergutzumachenden Nachteil zur Folge haben (Art. 86 OG). Die Anrufung weiterer verfassungsm�ssiger Rechte neben Art. 4 BV f�hrt jedoch nur dann zur Nichtanwendung von Art. 87 OG, wenn die erhobenen R�gen selbst�ndige Bedeutung besitzen und nicht offensichtlich unzul�ssig oder unbegr�ndet sind (BGE 106 Ia 227 E. 1; 231 E. 2a; Urteil des Bundesgerichts vom 10. M�rz 1982, in ZBl 83/1982 S. 324 E. 2a).
Im vorliegenden Fall beruft sich die Gemeinde auf den verfassungsrechtlichen Schutz ihrer Autonomie. Soweit sie dem Verwaltungsgericht formelle Rechtsverweigerung, begangen durch �berspitzten Formalismus, sowie Willk�r bei der Anwendung des kantonalen und kommunalen Quartierplan- und Baulandumlegungsrechts vorwirft, kommt der Anrufung der Gemeindeautonomie BGE 116 Ia 41 S. 44keine selbst�ndige Bedeutung zu. Die Gemeinde begr�ndet die Autonomieverletzung jedoch auch damit, das Verwaltungsgericht habe die Tragweite der Eigentumsgarantie verkannt, indem es zu Unrecht angenommen habe, diese werde zum Nachteil der A. AG durch die Baulandumlegung mit Nutzungstransport verletzt. Dieser Einwendung kommt selbst�ndige Bedeutung zu (BGE 104 Ia 127 E. 2b). Ob der von der Gemeinde erlassene Einsprache- und Grundsatzentscheid vor dem von der Verfassung gew�hrleisteten Grundrechtsschutz haltbar ist, h�ngt massgebend von der Vereinbarkeit der beschlossenen Massnahmen mit der Eigentumsgarantie ab.
Auf die Beschwerde w�re indessen auch dann einzutreten, wenn Art. 87 OG zur Anwendung k�me. Nach st�ndiger Praxis des Bundesgerichts kann ein nicht wiedergutzumachender Nachteil f�r eine Gemeinde dann vorliegen, wenn ein Kanton lediglich eine Rekursinstanz vorsieht, welche eine Sache an die Gemeinde zur Neubeurteilung zur�ckweist. Der R�ckweisungsentscheid trifft - wie im vorliegenden Fall - die Gemeinde derart, dass sie gezwungen w�re, entgegen ihrer Rechtsauffassung der Weisung Folge zu leisten und erst dann ihren eigenen Entscheid anzufechten. Dieses Vorgehen kann ihr indessen nicht zugemutet werden (unver�ffentlichte E. 1 des Entscheids des Bundesgerichts i.S. Gemeinde I. vom 21. Dezember 1983, BGE 109 Ia 325; unver�ffentlichtes Urteil des Bundesgerichts i.S. Comune di P. vom 28. September 1983, E. 1b). Sieht dagegen ein Kanton zwei Rekursinstanzen vor und erfolgt die R�ckweisung durch die obere nicht an die Gemeinde, sondern an die untere Rekursinstanz, wird die Gemeinde noch nicht zur F�llung eines ihrem Willen widersprechenden Entscheids gezwungen. Es entsteht ihr daher noch kein nicht wiedergutzumachender Nachteil (unver�ffentlichter Entscheid des Bundesgerichts i.S. Gemeinde A. vom 16. Juli 1985, E. 3 und 4; unver�ffentlichter Entscheid des Bundesgerichts i.S. Comune di B. vom 18. Februar 1988, E. 4b).
4. a) Das Verwaltungsgericht vertritt die Auffassung, eine Landumlegung und eine Grenzbereinigung seien lediglich zum Zwecke der Erschliessung zul�ssig. Im vorliegenden Falle verfolge die Gemeinde keine planerische Absicht, sondern wolle lediglich einer allf�lligen Entsch�digung f�r die Unterschutzstellung des Hauses J. entgehen. Richtigerweise sei dieser Zweck auf dem Wege der Enteignung zu verfolgen. Die Beschwerdef�hrerin wirft dem Verwaltungsgericht diesbez�glich �berschreitung seiner BGE 116 Ia 41 S. 45Kognition, willk�rliche Auslegung des eidgen�ssischen und kantonalen Rechts und die Verletzung von Art. 22ter, 22quater BV sowie von Art. 2 �bBest.BV vor.
b) Das Verwaltungsgericht hat entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrerin seine Kognition weder �berschritten noch in ungen�gender Weise ausge�bt. Das Bundesgericht hat in dem das Quartierplangebiet betreffenden Entscheid vom 22. Juni 1983 (BGE 109 Ib 121 ff.) festgestellt, dass das Gericht als einzige unabh�ngige Rechtsmittelinstanz gegen den vom Gemeindevorstand als Planfestsetzungsbeh�rde getroffenen Einspracheentscheid gem�ss Art. 33 RPG und Art. 15 des kantonalen Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 9. April 1967 zu einer vollen �berpr�fung verpflichtet ist. Diese Pflicht hat es zu Recht wahrgenommen.
c) Das Verwaltungsgericht unterstellt mit seiner Argumentation, die Gemeinde verm�ge sich f�r ihr Vorgehen auf keine ausreichende gesetzliche Grundlage zu st�tzen. Seine Auffassung wird von den Beschwerdegegnern A. AG und R. geteilt. Ist dies der Fall, so verst�sst die von der Gemeinde vorgesehene Quartierplanung gegen die Eigentumsgarantie. Trifft dies nicht zu, ist der Entscheid der Vorinstanz, welcher sich im Ergebnis einzig auf das Argument der fehlenden gesetzlichen Grundlage abst�tzt, als unhaltbar aufzuheben.
Ob eine ausreichende gesetzliche Grundlage vorliegt, pr�ft das Bundesgericht ohne Beschr�nkung seiner Kognition umfassend, sofern ein schwerer Eingriff in das Eigentum vorliegt (BGE 113 Ia 440 E. 2). Ob dies hier der Fall ist, kann offengelassen werden, da sich auch bei freier Pr�fung ergibt, dass sich die Gemeinde auf eine gen�gende gesetzliche Grundlage zu st�tzen vermag.
ca) Laut Art. 38 Abs. 1 des kantonalen Raumplanungsgesetzes vom 20. Mai 1973 (KRG) dient die Quartierplanung dazu, "bei Bedarf ein Teilgebiet der Gemeinde im Rahmen der Grundordnung zu erschliessen und seine �berbauung zu gestalten". Der Quartierplan kann die Elemente des Erschliessungsplanes und des Gestaltungsplanes umfassen (Art. 39 Abs. 1 KRG mit Verweisung auf Art. 32 und 35 KRG). Der Gestaltungsplan ordnet u.a. "die Gestaltung und Erhaltung der Bauten" (Art. 35 Abs. 1 KRG). Ist zur Ausf�hrung eines Quartierplans die Umlegung von Grundst�cken notwendig, kann die Gemeinde nach Anh�ren der Grundeigent�mer die Landumlegung beschliessen (Art. 41 KRG). F�r deren Durchf�hrung sieht das Gesetz den unentgeltlichen BGE 116 Ia 41 S. 46anteilm�ssigen Landabzug f�r die notwendige Erschliessung vor (Art. 42 Abs. 1 KRG) und ordnet f�r die weitergehende Abtretung von Rechten zu �ffentlichen Zwecken die Entsch�digung nach Enteignungsgesetz an (Art. 42 Abs. 2 KRG). F�r die Neuzuteilung verlangt es, dass jeder Eigent�mer aus der Verteilmasse einen Anteil erh�lt, der wertm�ssig dem Land entspricht, das er in die Umlegung eingeworfen hat (Art. 43 Abs. 3 KRG).
Die Raumplanungsverordnung f�r den Kanton Graub�nden (KRV) vom 26. November 1986, die am 1. Januar 1988 in Kraft getreten ist, sieht in Art. 30 vor, dass die Gemeinden im Gestaltungsplan insbesondere Gestaltungszonen und Schutzobjekte festlegen sowie unter anderem die Durchf�hrung von Nutzungsverlegungen und die Baustandorte vorschreiben d�rfen.
Die kantonale Verordnung vom 2. Juni 1972 �ber den Schutz der Oberengadiner Seelandschaft sieht in Art. 1 lit. d u.a. vor, dass in den Randgebieten der Bauzone von Surlej Bauten und Anlagen nur im Rahmen der Quartierplanung bewilligt werden d�rfen.
Das kommunale Baugesetz vom 29. Februar 1980/26. Februar 1981 ordnet in Art. 49 die Quartierplanung und verlangt als Regel in den noch nicht oder nur teilweise �berbauten Bauzonen einen Quartierplan f�r die Bewilligung von Bauvorhaben. Dieser kann die Anordnung der Bauten, die Umgebungsgestaltung, die Landumlegung und die Grenzbereinigungen mit dem Zweck vorschreiben, eine besonders gute Eingliederung zuk�nftiger Bauten und den n�tigen Umgebungsschutz sicherzustellen, wobei auf bestehende Grundst�ck- und Zonengrenzen nicht R�cksicht zu nehmen ist. Die Ausn�tzungsziffern d�rfen ohne R�cksicht auf die Zonenplanung auf die verschiedenen Grundst�cke zugeteilt werden, bezogen auf das gesamte Quartierplangebiet, jedoch nicht erh�ht werden (Art. 49 Ziff. 2).
Der Quartierplan besteht laut dem kommunalen Quartierplangesetz vom 30. M�rz 1976 mit �nderungen vom 15. M�rz 1985 aus dem Gestaltungs- und Erschliessungsplan. Er kann zu seiner Ausf�hrung mit einer Landumlegung oder Grenzbereinigung verbunden werden (Art. 5 Ziff. 1 und Art. 12 Ziff. 3). F�r die Nutzungsverlegung bestimmt Art. 16a, dass der Gemeindevorstand, sofern der Quartierplan und die Baulandumlegung gem�ss den Gestaltungspl�nen sich nicht anders verwirklichen lassen, die nach der Grundordnung zul�ssige bauliche Ausn�tzung oder Teile davon auf ein anderes Quartierplangebiet in der gleichen Fraktion verlegen kann.BGE 116 Ia 41 S. 47
cb) Diese kantonalrechtlichen Grundlagen halten vor dem Bundesrecht stand. Erschliessungsplan und Gestaltungsplan bilden verbindliche Nutzungspl�ne im Sinne von Art. 14 RPG (BGE 111 Ib 9 und 13). Zur Verwirklichung eines Gestaltungsplans kann daher von Amtes wegen die Landumlegung angeordnet und durchgef�hrt werden (Art. 20 RPG; ALFRED KUTTLER, Parzellarordnungsverfahren im Dienste der Raumplanung, in: M�langes Andr� Grisel, Neuch�tel 1983, S. 525 und 530). Diese dient nach allgemein anerkannter Auffassung als Institut der st�dtebaulichen Bodenordnung u.a. dem Zweck, Grundst�cksformen und Eigentumsverh�ltnisse herzustellen, die f�r eine rationelle Bodennutzung nach dem jeweiligen Zonenzweck erforderlich sind (EJPD/BRP, Erl�uterungen RPG, N. 2b zu Art. 20, S. 260; HANS-RUDOLF STEINER, Die Baulandumlegung, Z�rich 1968, S. 3 f.). Der vom Bundesrecht gebotene Schutz von Ortsbildern, geschichtlichen St�tten und Kulturdenkm�lern (Art. 17 RPG) umfasst den Umgebungsschutz durch einen Gestaltungsplan (PETER M�LLER und Beteiligte, Kommentar zum Z�rcher PBG, N. 2a zu � 127). Entsprechend hat das Bundesgericht die Auffassung vertreten, Denkmalschutz sei nicht nur mit Einzelverf�gungen, sondern auch mit Planungsmassnahmen zu betreiben, wobei allenfalls beide Anordnungen verbunden werden m�ssten (unver�ffentlichter Entscheid des Bundesgerichts vom 17. August 1989 i.S. S. AG c. Basel-Stadt, E. 3c S. 8; BGE 106 Ia 364 ff. betreffend Quartierplan, der neben der Erhaltung eines Geb�udes eine Neu�berbauung mit umfassender Neuordnung der Eigentumsverh�ltnisse vorsah, was das Bundesgericht verfassungsrechtlich zul�ssig, im konkreten Fall jedoch wegen Fehlens einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage als unzul�ssig bezeichnete). Im kantonalen Baurecht ist der Schutz von Baudenkm�lern mit Gestaltungs- und Quartierpl�nen allgemein �blich (vgl. � 127 des Z�rcher PBG). Eigentumsbeschr�nkungen, die in der Nutzungsplanung f�r den Umgebungsschutz eines Baudenkmales angeordnet werden, z�hlen f�r den betreffenden Eigent�mer zu den planungsbedingten Nachteilen, w�hrend sie f�r die Nachbarn, denen der Umgebungsschutz zugute kommen kann, planungsbedingte Vorteile ausl�sen k�nnen (EJPD/BRP, N. 11 zu Art. 5, N. 2 und 8 zu Art. 20 RPG). Das von der Gemeinde gew�hlte Vorgehen erweist sich daher nicht als bundesrechtswidrig.
cc) Die angef�hrten Vorschriften des kantonalen und kommunalen Rechts stellen damit eine klare gesetzliche Grundlage f�r BGE 116 Ia 41 S. 48die Festsetzung eines Quartierplanes dar, der als Gestaltungsplan auf den Schutz eines Baudenkmales R�cksicht nimmt und zu dessen Verwirklichung eine Baulandumlegung angeordnet werden kann. Art. 41 KRG ordnet unmissverst�ndlich an, dass die Gemeinde die Landumlegung beschliessen kann, wenn dies zur Ausf�hrung eines Quartierplanes notwendig ist. Art. 42 befasst sich laut dem Randtitel dagegen nur mit den Abz�gen f�r den Gemeindebedarf, d.h. mit Fl�chen, welche in das Eigentum der Gemeinde �bergehen, wie dies etwa auf die Strassenfl�chen zutrifft. Darum geht es im vorliegenden Fall jedoch nicht. Gegenstand der vom Verwaltungsgericht als unzul�ssig erkl�rten Regelung ist ein Landabtausch unter Privaten. Lediglich den Anlass dazu bildet letztlich die Unterschutzstellung des Hauses J. Der Vorbehalt von Art. 42 Abs. 2 KRG beschl�gt die formelle Enteignung. Sie setzt voraus, dass ein konkretes, in der Verfassung garantiertes Recht zwangsweise entzogen und auf den Enteigner �bertragen wird. Sie ist darauf gerichtet, dem Enteigner eine Sache f�r den unmittelbaren Dienst an einer �ffentlichen Aufgabe zu beschaffen (THOMAS PFISTERER, Entwicklung und Perspektiven der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur materiellen Enteignung, in: ZBl 89/1988, S. 472). Die Sicherstellung des Umgebungsschutzes und die entsprechende Aufteilung der zul�ssigen Baukuben auf die �berbaubaren Fl�chen des Umlegungsgebietes f�hrt damit entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht zu einer Abtretung von Rechten zu �ffentlichen Zwecken im Sinne von Art. 42 Abs. 2 KRG. Hievon k�nnte etwa gesprochen werden, wenn die Gemeinde die Abtretung von Land in ihr Eigentum zu quartierplanfremden Zwecken verlangen w�rde (vgl. unver�ffentlichter Entscheid des Bundesgerichts vom 15. August 1989 i.S. K. E. 4e, S. 13). Im vorliegenden Fall geht es jedoch um die Realisierung eines zul�ssigen Quartierplanzweckes, der sowohl im �ffentlichen Interesse als auch im Interesse der Eigent�mer und Bewohner des Quartierplangebietes liegt. Der Anspruch auf wertgleichen Realersatz ist gem�ss der gesetzlichen Regelung des kantonalen und kommunalen Rechts gesichert (Art. 43 Abs. 1 KRG; Art. 17 Ziff. 1 Quartierplangesetz). Die gesetzliche Grundlage ist auch f�r die vorgesehene Nutzungs�bertragung gegeben (Art. 30 RPV, Art. 49 Abs. 2 des kommunalen Baugesetzes, Art. 16 lit. a des Quartierplangesetzes).
d) Der Gemeindevorstand durfte daher das kulturhistorisch wertvolle Haus J. ohne Verstoss gegen verfassungsm�ssige Rechte BGE 116 Ia 41 S. 49in der Absicht unter Schutz stellen, die dadurch auf der Liegenschaft J. entstehende Mindernutzung von rund 40% durch die Zulassung einer Mehrnutzung auf den Nachbarparzellen und die Anordnung einer Baulandumlegung auszugleichen.
Es kann namentlich nicht gesagt werden, die Gemeinde verfolge unzul�ssige fiskalische Zwecke. Wenn sich eine zul�ssige Planungsmassnahme in finanzieller Hinsicht f�r das Gemeinwesen g�nstig auswirkt, so liegt kein unzul�ssiges fiskalisches Interesse des Gemeinwesens vor, das nicht durch ein �ffentliches Interesse gedeckt w�re. Es geht vielmehr um die Verwirklichung st�dtebaulicher, �sthetischer und kulturhistorischer Werte, welche das Bundesgericht seit jeher als Anliegen des �ffentlichen Interesses anerkannt hat (vgl. BGE 88 I 253 E. 2). Der von der Gemeinde eingeschlagene Weg der Umlegung stellt gegen�ber einer Enteignung den ausgewogeneren Weg dar, in dem nicht nur ein einzelner Eigent�mer betroffen, sondern unter Wahrung des Realersatzprinzips, n�tigenfalls mit Wertausgleich unter den in das Verfahren einbezogenen Eigent�mern, eine angemessene L�sung herbeigef�hrt werden soll. Es entspricht dies dem allgemeinen Zweck der Umlegung, der dazu f�hrt, dass selbst f�r den Landerwerb zu �ffentlichen Zwecken bei entsprechender gesetzlicher Anordnung der Umlegung gegen�ber der Enteignung der Vorzug gegeben werden kann (vgl. u.a. Art. 30 ff. NSG).
W�rde der Auffassung des Verwaltungsgerichts gefolgt, h�tten die Ehegatten J. entweder die Wertminderung ihrer Liegenschaft entsch�digungslos hinzunehmen oder ein Entsch�digungsverfahren einzuleiten, dessen Ausgang gem�ss dem Urteil des Verwaltungsgerichts offen w�re. Der A. AG k�me demgegen�ber der Umgebungsschutz des Hauses J. zugute, indem sie auf ihrer Parzelle anstossend an die Freifl�che die volle bauliche Nutzung realisieren k�nnte. Der von der Gemeinde verfolgte Weg m�chte demgegen�ber einen angemessenen Ausgleich unter den Nachbarn herbeif�hren, ein Anliegen, das im Umlegungsverfahren erf�llt werden kann. Wird dabei der geforderte Realersatz u.a. mit dem vorgesehenen Nutzungstransport sichergestellt, so kann entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht von einem unzul�ssigen Eingriff in die Substanz des Eigentums gesprochen werden. Ebensowenig kann gesagt werden, der sich aus dem Denkmalschutz ergebende Nachteil werde einseitig einem Eigent�mer, der A. AG, �berbunden. Es wird vielmehr ein angemessener Ausgleich angestrebt, wie dies dem Zweck der Umlegung entspricht, BGE 116 Ia 41 S. 50womit auch zum Ausdruck kommt, dass die Umlegung sowohl im Sinne des Bundesrechts (Art. 20 RPG) als auch des kantonalen Rechts (Art. 41 KRG) notwendig ist. Ohne Umlegung k�nnte dieser Ausgleich mangels Verst�ndigung unter den beteiligten Eigent�mern nicht erreicht und damit die Gestaltungsplanung entsprechend ihren zul�ssigen Zielsetzungen nicht verwirklicht werden.
5. Damit steht fest, dass die Baulandumlegung und die Nutzungs�bertragung im Rahmen eines Quartierplanes auch f�r die Verfolgung eines denkmalsch�tzerischen Zwecks sich auf eine gesetzliche Grundlage st�tzen k�nnen. Der Grundsatzentscheid der Beschwerdef�hrerin beschl�gt allerdings auch Fragen der Entsch�digung, der Immissionen und der Kostentragung f�r diesbez�gliche Abkl�rungen. Das Verwaltungsgericht hat den Grundsatzentscheid als Ganzes aufgehoben. Die Aufhebung dieses Entscheids durch das Bundesgericht und die R�ckweisung an das Verwaltungsgericht hat damit nicht zur Folge, dass es notwendigerweise beim Grundsatzentscheid der Gemeinde bleibt. Zu beachten werden folgende Erw�gungen sein:
a) Der Grundsatzentscheid, welcher die im Umlegungsverfahren vorzunehmende Neuzuteilung massgebend pr�judiziert, muss den wiederholt erw�hnten Grundsatz des wertgleichen Realersatzes, der bei unvermeidlichen Mehr- oder Minderzuteilungen n�tigenfalls mit Ausgleichszahlungen zu erg�nzen ist, gew�hrleisten.
In �bereinstimmung mit den von der bundesgerichtlichen Rechtsprechung anerkannten Grunds�tzen f�r die Neuordnung der Grundst�cke in einem Umlegungsverfahren (BGE 114 Ia 260; BGE 105 Ia 324) ordnet Art. 43 KRG an, dass jedem Grundeigent�mer bei der Neuzuteilung ein Anteil zuzuweisen ist, der wertm�ssig dem Land entspricht, das er in die Umlegung eingeworfen hat. Dem angefochtenen Grundsatzentscheid liegt die Auffassung zugrunde, der Anspruch auf wertgleichen Realersatz werde dank des Nutzungstransportes erf�llt. Richtig ist, dass wertgleicher Realersatz nicht fl�chengleichen Realersatz bedeutet (EJPD/BRP, a.a.O. N. 8d zu Art. 20 RPG; HANS-RUDOLF STEINER, a.a.O., S. 75). Mit den mit der Nutzungsplanung und der Umlegung verbundenen Massnahmen kann eine Aufwertung von Grundst�cken erreicht werden, welche eine fl�chenm�ssige Verminderung, wie sie zum Ausgleich eines planungsbedingten Nachteils erforderlich ist, wertm�ssig voll ausgleicht. Ob ein solcher Ausgleich erreicht wird, BGE 116 Ia 41 S. 51muss jedoch verbindlich feststehen. Zu dieser Frage �ussert sich der Entscheid des Verwaltungsgerichts aber nicht. Im Interesse der Prozess�konomie dr�ngen sich f�r die Fortsetzung des nun schon seit Jahren dauernden Verfahrens folgende Klarstellungen auf:
aa) Der Auffassung, der angeordnete Nutzungstransport werde einen vollen Wertausgleich gew�hrleisten, k�nnte nur dann zugestimmt werden, wenn festst�nde, dass die auf den Fl�chen mit verdichteter Bauweise zugelassene Mehrnutzung den Minderwert ausgleicht, der durch die Reduktion der Fl�che ausgel�st wird. Sollten trotz der Nutzungsverlegung Mehr- oder Minderwerte verbleiben, so sind diese voll auszugleichen (Art. 43 Abs. 2 KRG).
ab) Auf eine fachm�nnische Bewertung des in die Baulandumlegung einbezogenen Bodens k�nnte dabei nur verzichtet werden, wenn allen Grundst�cken der gleiche Wert zuk�me (Art. 17 Ziff. 2 des Quartierplangesetzes). Im vorliegenden Fall kann von einer Wertgleichheit der in die Umlegung einbezogenen Grundst�cke schon deshalb keine Rede sein, weil das Quartierplangebiet nicht nur unbebaute, sondern auch �berbaute Liegenschaften umfasst. Die Gemeinde hat die sich hieraus ergebenden Schwierigkeiten nicht verkannt. Sie m�chte ihnen vielmehr dadurch Rechnung tragen, dass einerseits bei der Neuzuteilung an den �berbauten Liegenschaften h�chstens geringf�gige Grenzkorrekturen vorgenommen werden und dass anderseits f�r die nach dem Quartierplan vorgesehene Neu�berbauung jeder Eigent�mer das ihm gem�ss der eingeworfenen Fl�che zustehende bauliche Nutzungsmass realisieren kann. Ob mit dieser Massnahme dem Gebot des wertm�ssigen Realersatzes (Art. 43 Abs. 1 KRG) nachgekommen wird, steht hingegen nicht ohne weiteres fest. Auch wenn ein Eigent�mer auf der ihm zuzuteilenden fl�chenm�ssig reduzierten Liegenschaft eine dichtere Bauweise realisieren kann, ist damit nicht gesagt, dass diese Liegenschaft dem Wert seiner eingebrachten alten Parzelle entspricht. Die h�here Ausn�tzung ist gerade im Hinblick auf die Handelbarkeit m�glicherweise nicht von gleicher Qualit�t wie eine entsprechende Fl�che Boden. Trotz Erh�hung der Ausn�tzungsziffer auf der neu zugeteilten Fl�che ist ein Minderwert denkbar. Desgleichen ist nicht auszuschliessen, dass eine gegen�ber dem Altbestand vergr�sserte Liegenschaft trotz vermindertem Nutzungsmass einen Mehrwert erf�hrt. Entsprechendes gilt f�r Minderwerte, die aus Grenzkorrekturen oder von verminderten Grenzabst�nden hergeleitet werden. Im Rahmen des weiteren Verfahrens ist auch zu pr�fen, ob und wie das BGE 116 Ia 41 S. 52auf den neuen Parzellen unterschiedliche Nutzungsmass rechtlich einwandfrei gesichert werden kann.
Angesichts des klaren gesetzlichen Gebots des Realersatzes mit allf�lligem Wertausgleich (Art. 43 KRG; Art. 17 Quartierplangesetz) ist der Grundsatzentscheid der Gemeinde insofern als unhaltbar zu bezeichnen, als er Fragen vorwegnimmt, die erst bei Abschluss der Umlegung mit der verbindlichen Ordnung der Neuzuteilung in Respektierung des Gebotes des Realersatzes richtig gel�st werden k�nnen. Der Grundsatzentscheid, der ausschliesslich mit der angeordneten Nutzungs�bertragung einen Ausgleich herstellen will, schliesst aus, dass der Altbestand der einbezogenen Liegenschaften mit der Neuzuteilung in einer den realen Wertverh�ltnissen gen�genden Weise verglichen werden kann. Erst aus der Gegen�berstellung der beiden Werte ergibt sich, ob f�r einzelne Eigent�mer Mehr- oder Minderwerte verbleiben, die nach der Anordnung des Gesetzes voll auszugleichen sind (Art. 43 Abs. 2 KRG).