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Timestamp: 2016-10-25 03:26:19
Document Index: 129686646

Matched Legal Cases: ['Art. 28', 'BGE', 'Art. 28', 'Art. 267', 'BGE', 'Art. 55', 'Art. 61', 'Art. 40', 'Art. 17', 'Art. 17', 'Art. 259', 'Art. 267', 'Art. 28', 'BGE', 'Art. 28', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 28', 'Art. 28', 'Art. 259', 'Art. 28', 'Art. 28', 'BGE', 'Art. 259', 'BGE', 'BGE', 'Art. 28', 'Art. 28', 'Art. 28', 'Art. 28', 'Art. 267', 'Art. 55', 'Art. 61']

110 II 30962. Urteil der I. Zivilabteilung vom 28. Februar 1984 i.S. Schneider gegen Altmann (Berufung)
Art. 28 al. 3 AMSL; d�lai de protection de deux ans contre la r�siliation. 1. Action en constatation de la nullit� d'une r�siliation selon l'art. 28 al. 3 AMSL; qualit� pour d�fendre en cas de vente de l'immeuble au cours de la proc�dure cantonale (consid. 1). 2. Le d�lai de protection pr�vu � l'art. 28 al. 3 AMSL est �galement opposable � l'acqu�reur de l'immeuble abritant les locaux lou�s lorsque ce dernier a repris le bail (consid. 3). Faits � partir de page 310
Verena Schneider schloss mit Jacky Wolf am 29. M�rz 1977 einen Mietvertrag �ber ein Ladenlokal in der Liegenschaft Storchengasse 21 in Z�rich ab. Sie betreibt dort seither eine Boutique f�r Lederbekleidung.
Wolf verkaufte am 15. Juli 1981 die Liegenschaft an die Hotel Storchen AG. Wegen einer von der neuen Vermieterin angek�ndigten Mietzinserh�hung leitete Verena Schneider ein Schlichtungsverfahren aufgrund des Bundesbeschlusses �ber Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen ein, das von der Schlichtungsstelle mit Beschluss vom 15. Juni 1982 als durch aussergerichtlichen Vergleich erledigt abgeschrieben werden konnte.
Am 29. Oktober 1982 verkaufte die Hotel Storchen AG die Liegenschaft an Hans Rudolf Altmann, der das Mietverh�ltnis mit Schreiben vom 9. November 1982 per 30. April 1983 wegen eines geplanten Umbaus k�ndigte.
Im Dezember 1982 klagte Verena Schneider beim Mietgericht des Bezirkes Z�rich gegen Altmann mit den Antr�gen, die K�ndigung vom 9. November 1982 als ung�ltig zu erkl�ren, eventuell die Mietdauer zu erstrecken. Vor dem Mietgericht anerkannte der Beklagte, dass die K�ndigung erst auf den n�chsten orts�blichen Termin, den 30. September 1983, wirksam werden k�nne. Das Mietgericht stellte mit Urteil vom 31. Januar 1983 die G�ltigkeit der K�ndigung vom 9. November 1982 mit Wirkung per 30. September 1983 fest und wies die Klage im �brigen ab.
Das Obergericht des Kantons Z�rich hat mit Beschluss vom 5. August 1983 einen von der Kl�gerin gegen das Urteil des Mietgerichts erhobenen Rekurs abgewiesen.BGE 110 II 309 S. 311
Die Kl�gerin hat gegen den Beschluss des Obergerichts Berufung eingereicht mit den Antr�gen, in Aufhebung des angefochtenen Entscheids die K�ndigung des Beklagten vom 9. November 1982 als nichtig zu erkl�ren, eventuell die Mietdauer nach richterlichem Ermessen zu erstrecken.
Ihr Hauptbegehren st�tzt die Kl�gerin darauf, dass sich der K�ufer einer Liegenschaft, der in den Mietvertrag eingetreten ist, die zweij�hrige K�ndigungsschutzfrist von Art. 28 Abs. 3 BMM entgegenhalten lassen m�sse. Das Eventualbegehren wird damit begr�ndet, es liege eine H�rte im Sinne von Art. 267a OR vor.
Der Beklagte beantragt Abweisung der Berufung, eventuell R�ckweisung des Prozesses an die Vorinstanz. Er legt in der Berufungsantwort dar, er habe am 2. Juni 1983 die Liegenschaft Storchengasse 21 an Hanspeter Gr�ssenberger verkauft. Dieser habe das Mietverh�ltnis nicht �bernommen und der Kl�gerin am 24. Juni 1983 per 30. September 1983 gek�ndigt. Die von ihm selbst ausgesprochene K�ndigung vom 9. November 1982 wirke im �brigen auch zu Gunsten von Gr�ssenberger als Erwerber der Liegenschaft. Finde w�hrend eines Erstreckungsverfahrens ein Eigent�merwechsel statt, so trete von Bundesrechts wegen ein Parteiwechsel ein. Daraus ergebe sich, dass als Beklagter im vorliegenden Verfahrensstadium Gr�ssenberger aufzutreten habe. Die Berufung sei aber auch abzuweisen, wenn er immer noch als Beklagter anzusehen w�re.
Aus einem vom Beklagten eingereichten Beschluss des Mietgerichts Z�rich vom 17. Oktober 1983 ergibt sich, dass die Kl�gerin gegen Gr�ssenberger ein Begehren um Erstreckung des Mietverh�ltnisses eingereicht hat. Das Mietgericht hat dieses Verfahren bis zum Vorliegen des Bundesgerichtsurteils sistiert. Das Gericht nimmt an, Gr�ssenberger sei als Erwerber der Liegenschaft auch im bundesgerichtlichen Verfahren Partei. Das Bundesgericht k�nne die K�ndigung von Altmann als g�ltig betrachten und das Mietverh�ltnis allenfalls erstrecken. Dann werde das Verfahren vor dem Mietgericht entweder gegenstandslos oder die Klage m�sse mangels Vorliegen einer g�ltigen K�ndigung abgewiesen werden. Das Bundesgericht k�nne die seinerzeitige K�ndigung von Altmann jedoch auch f�r ung�ltig betrachten. Erst dann stelle sich f�r das Mietgericht die Frage, ob die K�ndigung vom 24. Juni 1983 g�ltig sei und ob das Mietverh�ltnis erstreckt werden k�nne.BGE 110 II 309 S. 312
1. Die Passivlegitimation des Beklagten ist aufgrund des f�r das Berufungsverfahren geltenden Novenverbots (Art. 55 Abs. 1 lit. c und Art. 61 Abs. 1 OG) ohne weiteres zu bejahen. Alle Tatsachen, mit welchen der Beklagte den Parteiwechsel begr�nden will, waren ihm schon im Juni 1983, also vor der Urteilsf�llung durch das Obergericht am 5. August 1983 bekannt, so dass er sie bereits im kantonalen Verfahren h�tte vorbringen k�nnen. Ob neue Tatsachenbehauptungen geltend gemacht werden k�nnten, wenn die Liegenschaft erst im Verlauf des Berufungsverfahrens verkauft worden w�re, braucht nicht entschieden zu werden.
Im �brigen ist die Passivlegitimation des Beklagten in bezug auf das Feststellungsbegehren auch unabh�ngig vom Novenverbot zu bejahen. Die Kl�gerin hat gegen�ber dem Beklagten ein berechtigtes Interesse an der Feststellung der Nichtigkeit der K�ndigung vom 9. November 1982; insbesondere im Hinblick auf eine allf�llige Schadenersatzpflicht des Beklagten wegen Nichterf�llung des Mietvertrags, denn er hat diesen nach eigenen Angaben nicht auf Gr�ssenberger �berbunden. Dagegen ist aus diesem Grund fraglich, ob gegen�ber Gr�ssenberger ein Feststellungsinteresse bestehen w�rde. Davon abgesehen w�re ein Parteiwechsel aufgrund der gem�ss Art. 40 OG auf das Verfahren anwendbaren Vorschriften des Bundesgesetzes �ber den Bundeszivilprozess (BZP) nicht zul�ssig. Nach Art. 17 Abs. 1 BZP ist ein Parteiwechsel in der Regel nur mit Zustimmung der Gegenpartei gestattet. Die in Art. 17 Abs. 3 BZP angef�hrten Ausnahmen der Gesamtnachfolge oder der Rechtsnachfolge kraft besonderer gesetzlicher Bestimmung sind vorliegend nicht gegeben.
2. Mit ihrem Hauptbegehren verlangt die Kl�gerin, die K�ndigung vom 9. November 1982 als nichtig zu erkl�ren. In tats�chlicher Hinsicht steht fest, dass der Beklagte beim Kauf des Mietobjekts in den Mietvertrag zwischen der Kl�gerin und Wolf eingetreten ist. Der Beklagte konnte sich daher, wie das Obergericht zutreffend annimmt, nicht auf das ausserordentliche Aufl�sungsrecht nach Art. 259 Abs. 2 OR st�tzen. Das Schreiben vom 9. November 1982 stellt vielmehr eine normale K�ndigung im Sinne von Art. 267 OR dar. Ebenfalls anerkannt ist, dass die Hotel Storchen AG im Hinblick auf die zweij�hrige K�ndigungsschutzfrist von Art. 28 Abs. 3 BMM bis 15. Juni 1984 nicht k�ndigen durfte. Umstritten ist aber, ob diese Schutzfrist auch vom Beklagten BGE 110 II 309 S. 313zu beachten war - so dass seine K�ndigung vom 9. November 1982 als nichtig zu betrachten w�re - oder ob sie nur gegen�ber dem urspr�nglichen Eigent�mer wirkte.
Das Obergericht meint dazu, Art. 28 Abs. 3 BMM verleihe keinen absoluten Schutz vor einer K�ndigung. Als Ausnahme sei ausdr�cklich der Fall von Art. 259 Abs. 2 OR erw�hnt, das heisst der zweij�hrige K�ndigungsstopp bleibe gegen�ber dem Neuerwerber des Mietobjekts unwirksam, der bestehende Mietvertr�ge von seinem Vorg�nger nicht �bernommen habe und gem�ss Art. 259 Abs. 2 OR eine "K�ndigung" ausspreche. Aus der ratio legis des in Art. 28 Abs. 3 BMM vorgesehenen K�ndigungsschutzes ergebe sich aber, dass sich auch der neue Vermieter, der die Mietvertr�ge �bernommen habe, �ber die an seinen Vorg�nger gerichtete zweij�hrige Schonfrist hinwegsetzen k�nne. Die K�ndigungsschutzfrist umfasse nicht auch ein Ver�usserungsverbot in der fraglichen Zeit. Dabei rechtfertige es sich nicht, den Umstand, ob nun die Ver�usserung mit oder ohne �bernahme der Mietvertr�ge erfolge, verschieden zu behandeln. An der �berbindung der Mietvertr�ge sei in erster Linie der Verk�ufer als bisheriger Vermieter interessiert, um keinen Vertragsbruch zu begehen. Die K�ndigungsm�glichkeit des Erwerbers m�sse davon unber�hrt bleiben, da sonst die Ver�usserungsm�glichkeit von vornherein faktisch stark eingeschr�nkt w�re.
3. Der Auffassung des Obergerichts kann aus verschiedenen Gr�nden nicht gefolgt werden.
a) Nach dem Wortlaut sieht Art. 28 Abs. 3 BMM - neben anderen Bestimmungen, die hier nicht von Bedeutung sind - nur den Fall von Art. 259 Abs. 2 OR als Ausnahme von der zweij�hrigen Schutzfrist vor. Die Tragweite des Vorbehalts ist eindeutig; er umfasst nur diesen besonderen Beendigungsgrund des Mietverh�ltnisses, auf den sich der K�ufer, der den Mietvertrag �bernommen hat, nicht berufen kann.
b) Der Grundgedanke von Art. 28 Abs. 3 BMM ist ebenfalls eindeutig. Mit dieser Regelung soll verhindert werden, dass ein Mieter, der eine Mietzinserh�hung mit Erfolg angefochten hat oder nach Einleitung des Schlichtungsverfahrens mit dem Vermieter eine vergleichsweise Einigung erzielen konnte, um die Fr�chte seiner Bem�hungen gebracht wird (RAISSIG, Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen, 3. A., S. 45/46; BBl 1972 I 1245). Die Schutzfunktion von Art. 28 Abs. 3 BMM spricht demnach f�r die Geltung des zweij�hrigen K�ndigungsverbots gegen�ber dem K�ufer des Mietobjekts, der den Mietvertrag �bernommen hat.BGE 110 II 309 S. 314
c) Der das Mietverh�ltnis �bernehmende K�ufer tritt nach Lehre und Rechtsprechung mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein, das heisst er �bernimmt den Vertrag so, wie er f�r den bisherigen Eigent�mer gegolten hat (GUINAND/KN�PFLER, SJK Nr. 358 S. 10; SCHMID, N. 28 ff. zu Art. 259 OR; BGE 60 II 347 /8, BGE 82 II 529 und 532 E. 4). Daraus folgt, dass eine vertragliche K�ndigungsbeschr�nkung auch f�r den neuen Vermieter verbindlich ist. Die Ansicht, es verhalte sich f�r eine gesetzliche K�ndigungsbeschr�nkung wie Art. 28 Abs. 3 BMM anders, w�re allenfalls vertretbar, wenn diese Vorschrift nur zwischen den am fr�heren BMM-Verfahren beteiligten Parteien wirken w�rde. Das w�re aber unvereinbar mit der bereits erw�hnten Schutzfunktion von Art. 28 Abs. 3 BMM; denn die Schutzbed�rftigkeit des Mieters verringert sich mit dem Verkauf des Mietobjekts nicht.
d) Das Argument des Obergerichts, die K�ndigungsm�glichkeit des Erwerbers m�sse von der Schutzfrist des Art. 28 Abs. 3 BMM unber�hrt bleiben, weil sonst der Verkauf des Mietobjekts erschwert werde, ist nach dem Gesagten nicht haltbar. Im �brigen stellt sich das Problem des erschwerten Verkaufs von vermieteten Liegenschaften nicht wesentlich anders, wenn diese Frist keine Rolle spielt. Auch in solchen F�llen hat der Verk�ufer einzig die Wahl, entweder die Mietvertr�ge vom Erwerber �bernehmen zu lassen oder sie nicht zu �berbinden und gegen�ber den Mietern allenfalls schadenersatzpflichtig zu werden.
Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die Aufz�hlung der Vorbehalte in Art. 28 Abs. 3 BMM als abschliessend beurteilt werden muss.
4. Der Hauptantrag der Berufung ist demnach begr�ndet. Das Urteil des Obergerichts muss aufgehoben und die K�ndigung des Beklagten vom 9. November 1982 als nichtig erkl�rt werden. Da ein Mieterstreckungsbegehren gem�ss Art. 267a OR das Vorliegen einer g�ltigen K�ndigung voraussetzt, braucht auf den Eventualantrag der Kl�gerin und die vom Beklagten dagegen erhobenen Einw�nde nicht eingetreten zu werden.
Art. 55 Abs. 1 lit. c und Art. 61 Abs. 1 OG suite... ,