Source: https://www.huurgeschil.nl/index.php?page=noten_algemeneinformatie.php
Timestamp: 2018-04-21 13:04:15+00:00
Document Index: 24397329

Matched Legal Cases: ['Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'rolnummer 1488', 'in casu', 'zaaknummer 2425553', 'Gerechtshof ', 'zaaknummer 200', 'rolnummer 1270432', 'Gerechtshof ']

Huurgeschil }
Noten algemeen recht Aanvang huuroverenkomst
Noot aaa
artikel 46 Woningwet
1.	De toegelaten instelling geeft, behoudens het bepaalde bij en krachtens de artikelen 50 en 50a en artikel II, derde lid, derde en vierde volzin, van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, voorrang aan:
a.	het huisvesten of doen huisvesten van personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting, en
b.	de werkzaamheden, genoemd in artikel 45, tweede lid, onderdelen a, b en c, en, voor zover daarmee verband houdende, de werkzaamheden, bedoeld in artikel 45, tweede lid, onderdeel i, voor zover die te verhuren woongelegenheden betreffen met een huurprijs van ten hoogste het in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag genoemde bedrag.
2.	De toegelaten instelling verhuurt aan ten minste een bij algemene maatregel van bestuur te bepalen percentage van huishoudens als eerstbedoeld of laatstbedoeld in artikel 20, tweede lid, van de Wet op de huurtoeslag, die in aanmerking komen voor een huurtoeslag in de zin van die wet, woongelegenheden met een huurprijs van ten hoogste het in dat lid eerstgenoemde respectievelijk laatstgenoemde bedrag. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen nadere voorschriften worden gegeven omtrent de toepassing van de eerste volzin.
Noot aaaa
Artikel 48 Woningwet
1 De toegelaten instelling gaat, behoudens het bepaalde bij en krachtens de artikelen 50 en 50a en artikel II, derde lid, derde en vierde volzin, van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, met betrekking tot haar woongelegenheden, bedoeld in artikel 47, eerste lid, onderdelen b en c, ten aanzien van een woonruimte voor zover deze als zelfstandige woning is verhuurd, en behoudens met personen die deel uitmaken van een bij regeling van Onze Minister te bepalen groep, geen overeenkomsten van huur en verhuur voor bepaalde tijd aan voor de duur van twee jaar of korter. Met die personen gaat de toegelaten instelling geen overeenkomst van huur en verhuur aan welke een gebruik van woonruimte betreft als bedoeld in artikel 232 lid 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Met betrekking tot ten minste 90% van de woongelegenheden, bedoeld in artikel 47, eerste lid, onderdelen b en c, gaat zij gedurende 25 jaar slechts overeenkomsten van huur en verhuur aan, indien het huishoudinkomen niet hoger is dan de inkomensgrens, of indien in die woongelegenheden bij algemene maatregel van bestuur te bepalen categorieën van personen worden gehuisvest. Bij ministeriële regeling worden voorschriften gegeven omtrent de in verband met de toepassing van de tweede volzin aan de toegelaten instelling te verstrekken gegevens.
2 Indien de toegelaten instelling woongelegenheden als bedoeld in het eerste lid verhuurt aan of heeft ondergebracht in een rechtspersoon of vennootschap welke overeenkomsten als bedoeld in dat lid aangaat met natuurlijke personen, of een rechtspersoon of vennootschap welke zodanige woongelegenheden verhuurt aan een rechtspersoon of vennootschap welke zodanige overeenkomsten aangaat, draagt zij er, overeenkomstig bij algemene maatregel van bestuur daaromtrent te geven nadere voorschriften, zorg voor dat die rechtspersoon of vennootschap met betrekking tot die woongelegenheden het bepaalde bij en krachtens dat lid naleeft, en is de ministeriële regeling, bedoeld in de tweede volzin van dat lid, van toepassing op de aan die rechtspersoon of vennootschap te verstrekken gegevens.
3 De toegelaten instelling gaat met betrekking tot haar andere woongelegenheden dan die, bedoeld in het eerste lid, overeenkomsten van huur en verhuur aan overeenkomstig bij algemene maatregel van bestuur daaromtrent te geven voorschriften.
4 De toegelaten instelling gebruikt gegevens met betrekking tot het huishoudinkomen uitsluitend voor de uitvoering van het eerste en derde lid, van artikel 45, tweede lid, onderdeel c, voor zover dat onderdeel op diensten aan leden van wooncoöperaties betrekking heeft, en van krachtens deze wet gegeven voorschriften, indien die zodanig zijn dat de hoogte van dat inkomen voor een goede uitvoering daarvan bepalend of medebepalend is. Zij draagt er zorg voor dat de in het tweede lid bedoelde rechtspersoon of vennootschap dienovereenkomstig handelt.
5 Een of meer toegelaten instellingen kunnen Onze Minister verzoeken voor hen een lager percentage te bepalen dan het percentage, genoemd in het eerste lid. Bij het verzoek maken de verzoekende toegelaten instelling of instellingen aannemelijk dat de verhouding tussen de vraag naar en het aanbod van woongelegenheden als bedoeld in artikel 47, eerste lid, onderdelen b en c, zodanig is dat zij het eerste lid van dit artikel redelijkerwijs niet kunnen naleven. Bij het verzoek voegen zij voorts een voorstel voor de bepaling voor een of meer andere toegelaten instellingen van een zodanig hoger percentage dan het percentage, genoemd in het eerste lid, dat de betrokken toegelaten instellingen gezamenlijk voldoen aan dat lid. Bij inwilliging van het verzoek bepaalt Onze Minister dat lagere en dat hogere percentage op een zodanige wijze, dat de toegelaten instellingen op welke zijn besluit daartoe betrekking heeft gezamenlijk voldoen aan het eerste lid. Bij algemene maatregel van bestuur worden nadere voorschriften gegeven omtrent de toepassing van dit lid.
6 De toegelaten instelling gaat gedurende 25 jaar met betrekking tot gebouwen als bedoeld in artikel 45, tweede lid, onderdeel d, op welke de algemene maatregel van bestuur, bedoeld in artikel 47, eerste lid, onderdeel f, van toepassing is behoudens in bij algemene maatregel van bestuur bepaalde gevallen slechts overeenkomsten van huur en verhuur aan met verenigingen of stichtingen die zich blijkens hun statuten uitsluitend ten doel stellen diensten te leveren of werkzaamheden te verrichten die zijn gericht op het maatschappelijke belang, of met overheidsinstellingen.
7 Onze Minister beoordeelt jaarlijks voor 1 december of de toegelaten instelling in het aan die datum voorafgaande jaar het bepaalde bij en krachtens het eerste tot en met vierde en zesde lid heeft nageleefd of doen naleven, waarbij hij, indien van toepassing, het betrokken in het vijfde lid bedoelde percentage in aanmerking neemt, en verstrekt dat oordeel aan de toegelaten instelling. Hij kan overeenkomstig bij algemene maatregel van bestuur daaromtrent te geven voorschriften besluiten, dat de toegelaten instelling geen compensatie toekomt voor werkzaamheden die behoren tot de diensten van algemeen economisch belang. Dat besluit is een besluit in de zin van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht.
Noot aab
Artikel 56 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015
1.	De toegelaten instelling of een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 54, derde lid, geeft slechts toepassing aan het bepaalde bij en krachtens artikel 46, tweede lid, van de wet, nadat degene die als huurder een woongelegenheid waarop dat bepaalde van toepassing is wenst te betrekken, ten behoeve van de vaststelling of hij in de zin van dat bepaalde in aanmerking komt voor een huurtoeslag in de zin van de Wet op de huurtoeslag, aan haar heeft overgelegd:
a.	een door hem opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van zijn huishouden, met uitzondering van kinderen in de zin van, en
b.	gegevens waaruit het huishoudinkomen blijkt, of op grond waarvan dat inkomen zo nauwkeurig als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.
2.	De toegelaten instelling voegt in haar administratie, onverwijld na de toepassing, bedoeld in het eerste lid, bij de in verband daarmee afgegeven verklaring, bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, een door haar ondertekende verklaring dat zij geen redenen heeft om aan de juistheid van de eerstbedoelde verklaring te twijfelen.
3.	Het eerste lid, aanhef en onderdeel b, is niet van toepassing:
a.	indien degenen die de woongelegenheid wensen te betrekken uitsluitend vreemdelingen zijn die in Nederland rechtmatig verblijf hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met d, van de Vreemdelingenwet 2000 en behoren tot de groep verblijfsgerechtigden die in aanmerking wordt genomen bij het bepalen van de taakstelling overeenkomstig artikel 29, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014;
b.	indien degenen die de woongelegenheid wensen te betrekken uitsluitend, en ten hoogste twee, personen zijn die studiefinanciering op grond van de Wet studiefinanciering 2000 ontvangen, en degene die als huurder de woongelegenheid wenst te betrekken bewijzen daarvan aan de toegelaten instelling of aan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 54, derde lid, heeft overgelegd, en
c.	indien degenen die de woongelegenheid wensen te betrekken van buiten Nederland afkomstige personen zijn, die zich hebben ingeschreven bij een instelling voor hoger onderwijs in de zin van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek, en bewijzen daarvan of verklaringen ter zake aan de toegelaten instelling of aan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 54, derde lid, zijn overgelegd.
4.	De gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, zijn, behoudens het vijfde en zesde lid:
a.	in geval van vreemdelingen als bedoeld in het derde lid, onderdeel a: een inkomstenverklaring, welke niet langer dan zes maanden voordat de overeenkomst van huur en verhuur zou moeten ingaan is afgegeven door het Centraal Orgaan opvang asielzoekers, bedoeld in artikel 2 van de Wet Centraal Orgaan opvang asielzoekers, of b.	in geval van andere personen dan zodanige vreemdelingen: de aanslag of voorlopige aanslag inkomstenbelasting of de inkomensgegevens, bedoeld in artikel 21,
onderdeel e, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, van ieder van die personen, over een van de twee kalenderjaren die direct voorafgaan aan het kalenderjaar waarin de overeenkomst van huur van verhuur zou moeten ingaan.
5.	Voor zover gegevens als bedoeld in het vierde lid, onderdeel b, niet beschikbaar zijn blijkens een schriftelijke verklaring van een functionaris van de rijksbelastingdienst die bij regeling van de Minister van Financiën als inspecteur is aangewezen, zijn de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts: a.	die verklaring en
b.	indien een van degenen die de betrokken woongelegenheid wensen te betrekken dusdanig kort een inkomen in Nederland geniet of dusdanig recent een inkomen in Nederland genoten heeft, dat dat inkomen nog niet bekend is bij de rijksbelastingdienst:
1°.	een door degene die als huurder die woongelegenheid wenst te betrekken opgestelde en ondertekende inkomensverklaring waarin ten minste het door hem geschatte huishoudinkomen is opgenomen en, indien die verklaring melding maakt van het benutten van fiscale aftrekposten of van winst uit onderneming, stukken die aantonen dat die verklaring met betrekking tot die aspecten juist en volledig is, en
2°.	hetzij een jaaropgave van de werkgever of werkgevers van degenen, bedoeld in de aanhef, over het kalenderjaar dat direct voorafgaat aan het kalenderjaar waarin de overeenkomst ter zake van een verhuur als bedoeld in artikel 46, tweede lid, eerste volzin, van de wet zou moeten ingaan, dan wel een jaaropgave over eerstbedoeld kalenderjaar van de instantie of instanties die aan diegenen een uitkering verstrekken, hetzij loonstroken of uitkeringsspecificaties van die werkgever of werkgevers respectievelijk die instantie of instanties met betrekking tot één kalendermaand, welke maand geen eerdere is dan de zesde kalendermaand voorafgaand aan de dagtekening van de verklaring, bedoeld onder 1°.
6.	Indien uit de gegevens, bedoeld in het vierde lid, een huishoudinkomen blijkt dat hoger is dan het voor het huishouden toepasselijke rekeninkomen, bedoeld in artikel 14, derde lid, van de Wet op de huurtoeslag, terwijl naar het oordeel van degene die als huurder de betrokken woongelegenheid wenst te betrekken het huishoudinkomen niet hoger is dan die grens, kan hij dat oordeel met een onderbouwing daarvan aan de toegelaten instelling of aan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 54, derde lid, overleggen, in welk geval de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts zijn de gegevens overeenkomstig het vijfde lid, onderdeel b, onder 1° en 2°.
7.	In afwijking van het eerste lid kan een rechtspersoon of vennootschap als eerstbedoeld in artikel 54, derde lid, overeenkomsten ter zake van verhuur als bedoeld in artikel 46, tweede lid, eerste volzin, van de wet aangaan zonder dat daaraan voorafgaand een verklaring en gegevens als bedoeld in het eerste lid, onderdelen a en b, zijn overgelegd, indien degene die als huurder een woongelegenheid waarop het bepaalde bij en krachtens artikel46, tweede lid, eerste volzin, van de wet van toepassing is, wenst te betrekken een onderdaan is van een lidstaat en voor het verrichten van arbeid in Nederland verblijft. Aan de eerste volzin kan slechts toepassing worden gegeven door een rechtspersoon of vennootschap die beschikt over een keurmerk van de Stichting keurmerk internationale arbeidsbemiddeling of van de Stichting normering flexwonen en bij het aangaan van de betrokken overeenkomst van huur en verhuur een bewijs van de toekenning van dat keurmerk aan de toegelaten instelling overlegt.
8.	De rechtspersoon of vennootschap, eerstbedoeld in artikel 54, derde lid, legt op de laatste dag van elk kalenderkwartaal ten aanzien van de huurders, bedoeld in het zevende lid, met wie in dat kwartaal een overeenkomst van huur en verhuur is aangegaan aan de toegelaten instelling over:
a.	het adres van de woongelegenheid die de huurder, bedoeld in het zevende lid, heeft betrokken;
b.	de naam van de huurder en de datum waarop de huurder de woongelegenheid heeft betrokken;
c.	een verklaring over de samenstelling van het huishouden van de huurder met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, en
d.	gegevens waaruit het huishoudinkomen van de huurder blijkt, of op grond waarvan dat inkomen zo nauwkeurig als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.
9.	Aan het eerste lid, onderdeel b, en het achtste lid, onderdeel d, wordt toepassing gegeven overeenkomstig bijlage 5 bij dit besluit. In die bijlage wordt met ingang van elk kalenderjaar bij ministeriële regeling de factor waarmee het verzamelinkomen als vastgesteld door de rijksbelastingdienst wordt vermenigvuldigd om tot het huishoudinkomen te komen gewijzigd met het percentage waarmee per gelijke datum het in artikel 18, eerste lid, onderdeel d, van de Wet op de huurtoeslag genoemde bedrag wordt gewijzigd. Bij ministeriële regeling worden over de kalenderjaren 2014 en eerder zodanige factoren vastgesteld, voor zover dat voor de toepassing van dit artikel noodzakelijk is, welke vaststelling zodanig geschiedt dat dezelfde factoren zouden zijn vastgesteld in het geval dat in die kalenderjaren de tweede volzin van toepassing was geweest.
Gebreken Gehuurde:
Noot 00
Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, vonnis van 20 oktober 2008, kenmerk CV 08-21455.
Noot 0
Hof Leeuwarden 20 april 2010, WR 2011, 23; TvHB 2011,12.
Noot 0a
Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 9 december 2004, WR2006-04 bladzijde 136
Noot 0aa
Hof Amsterdam 1 juni 2006, WR 2007,24. Huurders kunnen niet klagen over nadelige aspecten van de ligging van een winkelcentrum. Geen gebrek.
Noot 0b
Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 8 juli 2005, WR2006-06
Noot 0ba
De rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam vonnis van 24 april 2013, 1388168 CV EXPL 12-5066
Noot 0c
Artikel 108 Wet op het Primair Onderwijs. Verhuur en medegebruik gebouw of terrein
1. Voor zover artikel 107 geen toepassing vindt, kan het bevoegd gezag een gedeelte van een gebouw of terrein in gebruik geven ten behoeve van uit de openbare kas bekostigd onderwijs dan wel voor andere culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden. Voor zover niet nodig voor uit de openbare kas bekostigd onderwijs, kan het bevoegd gezag een gedeelte van het gebouw of terrein verhuren aan een derde, voor zover het gehuurde niet bestemd zal zijn als woon- of bedrijfsruimte in de zin van de vijfde en zesde afdeling van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Indien het een niet door de gemeente in stand gehouden school betreft, is voor verhuur toestemming van burgemeester en wethouders vereist.
2. De ingebruikgeving of verhuur ingevolge het eerste lid eindigt:
a. indien burgemeester en wethouders gebruik maken van hun bevoegdheid op grond van artikel 107 zonder dat enige schadeplicht ontstaat, of
3. Ingebruikgeving of verhuur ingevolge het eerste lid geschiedt niet indien het voorgenomen gebruik zich niet verdraagt met het onderwijs aan de in het gebouw gevestigde school.
4. Op de ingebruikgeving en verhuur ingevolge het eerste lid is artikel 230a van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing.
5. Het zonder toestemming van burgemeester en wethouders verhuren van een gebouw of terrein door het bevoegd gezag van een niet door de gemeente in stand gehouden school alsmede elk met dit artikel strijdig beding opgenomen in een huurovereenkomst met betrekking tot schoolgebouwen, is nietig.
Noot 0d
De kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, vonnis 9 januari 2013, 819583 UC EXPL 12-9686 AL 4335.
wel schending huurgenot:
Ktr. Den Haag 4 november 1998, Prg. 1999, nr. 5123 Slagerij verhuurd als 'winkel-in-winkel'. Exploitant van de omliggende supermarkt wil die verplaatsen, en weigert de slagerswinkel 'mee te nemen'. Schending verplichtingen als verhuurder.
Rb. Amsterdam 23 juni 1930, NJ 1931, p. 369 Slecht werkende warmwaterinstallatie is gebrek.
Rb. Dordrecht 7 februari 1973, NJ 1973, 361 Lekkages door zware sneeuwval, afgewisseld met dooi. Hiertegen hoort een dak bestand te zijn. Geen overmacht, waterschade voor risico verhuurder.
Pres. Rb. 's-Hertogenbosch 27 januari 1977, NJ 1978, 541 Uitvallen van de airconditioning (geen schuld van de verhuurder, wel een toezegging dat de airco 's zomers zou werken) is voor risico verhuurder.
geen schending huurgenot:
Ktr. Haarlem 19 mei 1999, Prg. 1999, 5212 m.nt. P. Abas Bij flatgebouw dat op de nominatie staat voor afbraak kunnen de (overgebleven) huurders niet een volwaardige onderhoudsinspanning verlangen. De verhuurder is wel verplicht om de huurders tijdig in de gelegenheid te stellen, voor hun rechten als huurders op te komen.
HR 8 januari 1982, NJ 1982, 373, m.nt. P.A. Stein Intrekking vergunningen benzinestation (in verband met gedrag vorige verhuurder): (huidige) verhuurder staat niet onbeperkt in voor schade wegens buiten zijn schuld intredende verhinderende omstandigheden.
HR 3 november 1990, NJ 1991, 704, m.nt. P.A. Stein (Rechtbank): verzakkende tuin is geen ernstige belemmering huurgenot, dus geen gebrek.
Ktr. Den Haag 23 oktober 1929, NJ 1930, p. 829 Verhuurder is niet aansprakelijk voor waterschade door schuld van bovenbuurvrouw (ook huurder van dezelfde verhuurder).
Noot 1a
Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr 6 p. 8 Kamerstukken I 2001/02, 26 089 enz, nr 162, p 13. Volgens de minister zou onvoldoende preventief onderhoud de huurder niet het genot verschaffen dat hij mag verwachten.
Rb. Amsterdam 7 april 1919, NJ 1919, p. 777
Onderhoud is het terugbrengen van het gehuurde in de oorspronkelijke staat, niet het herstel van elk gebrek.
Ktr. Amsterdam 30 oktober 1996, WR 1997, 54
Vervanging van ingefreesde leidingen door (lelijke) zichtbare leidingen, voldoet niet aan de onderhoudsverplichting.
Ktr. Amsterdam 23 februari 1979, Prg. 1979, nr. 1419 en 12 april 1979, Prg. 1979, nr. 1420, m.nt. H. van den Heuvel
Huurder kan niet, respectievelijk juist wél, verlangen dat herstel overeenkomstig de eisen van Bouw- en Woningdienst plaatsvindt.
Pres. Rb. Zwolle 31 juli 1992, Prg. 1992, nr. 3730
De verhuurder had moeten zorgen dat het kamerverhuurbedrijf aan de brandveiligheidsvoorschriften voldeed.
Ktr. Delft 29 november 2001, WR 2002, 21
Ernstige vochtoverlast rechtvaardigt huurverlaging. Dat de woning voldoet aan destijds geldende bouwvoorschriften levert geen rechtvaardiging op.
Ktr. Amsterdam 18 december 2001, WR 2002, 31
Verhuurder moet verwaarloosd onderhoud aanpakken, en zorgen dat aan de brandveiligheidseisen wordt voldaan.
Vzngr. Rb. Utrecht 5 maart 2002, WR 2002, 98
Woning is gehorig, maar voldoet aan de destijds geldende bouwvoorschriften. Verhuurder hoeft geen geluidsisolatie aan te brengen.
Rb. Rotterdam 4 mei 1990, NJ 1991, 163
De verhuurder is aansprakelijk voor onderhoud van de c.v., maar staat niet in voor het continu perfect functioneren daarvan.
Ktr. Middelburg 26 februari 2001, WR 2001, 52
Huurder heeft schuur fors (en amateuristisch) verbouwd. Hij kan nu in redelijkheid geen onderhoud van de verhuurder verlangen.
HR 30 november 1990, NJ 1991, 704, m.nt. P.A. Stein
Verzakkende tuin is verhuurdersonderhoud.
Ktr. Heerlen 15 november 1985, WR 1986, 13 en 8 november 1985, WR 1986, 18
Gezien de sterk gestegen stookkosten was de verhuurder verplicht om de woning aan de eisen van de tijd aan te passen, o.a. door het aanbrengen van isolatie.
Ktr. Roermond 6 januari 1987, WR 1987, 46
C.v. voldeed aan de eisen zoals die bij de oplevering golden, maar ten opzichte van de huidige normen is de capaciteit te gering. Dit staat een huurverhoging in de weg.
Ktr. Nijmegen 4 december 1987, WR 1988, 55
De verwarming voldeed ten tijde van de oplevering van het complex (in de zeventiger jaren) aan de normen, maar nu niet meer. Dit staat een huurverhoging in de weg ('nulpunt').
Ktr. Hoorn 19 januari 1998, KG 1998, 50
Matglas dat huurder alle uitzicht ontneemt. Door verhuurder bij aanbod van de woning niet meegedeeld. Bevel tot verwijdering.
Rb. Utrecht 14 november 2001, WR 2002, 19
Ofschoon aanbrengen van geluidsisolatie geen onderhoud is (maar verbetering), 'gebrek' met anticipatie op art. 204 e.v. als tekortkoming verhuurder aangemerkt.
Ktr. Amsterdam 4 december 2012, rolnr. CV 10.44109.
HR 4 juni 1993, NJ 1993, 582, m.nt. P.A. Stein
Waar de op de verhuurder rustende verplichting tot herstel haar grenzen vindt, moet worden beoordeeld met inachtneming van de relevante omstandigheden. Het enkele feit dat herstel niet zonder verlies kan geschieden is i.c. niet voldoende om aan te nemen dat herstel redelijkerwijs niet kan worden gevergd. Daarvoor hadden ook de andere omstandigheden - namelijk hoe groot het verlies zou zijn; waardoor en hoe dat verlies ongunstig zou worden beïnvloed; of het verlies uit reserves kan worden bestreden; of de gebreken het gevolg zijn van een door de verhuurder ondernomen renovatie, die ondeugdelijk zou zijn uitgevoerd; en: de (in dit geval verzuimde)
mogelijkheid om subsidie te verkrijgen - in de afweging moeten worden betrokken;
Financiële problemen van de verhuurder geen reden om zijn verplichtingen te beperken.
Pres. Rb. Breda 5 februari 1982, WR 1982, 51, m.nt. Ph. van den Biesen
Gezien de beperkte middelen/perspectieven van de verhuurder, de onderhoudsplicht tot een minimum beperkt.
Pres. Rb. Roermond 14 maart 1985, Bouwrecht 1985, p. 548
Noodwoning uit 1946. Herstel onevenredig kostbaar, onderhoud in redelijkheid niet meer te vergen.
Ktr. Amsterdam 26 juni 1986, WR 1986, 104
Veroordeling tot nakoming onderhoudsverplichting; maar zal worden opgeschort, als tijdig vordering ter zake van renovatieplan is ingesteld.
Ktr. Amsterdam 17 oktober 1989, WR 1990, 42.
Noot 6aa
Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 10 februari 2010, CV 2009-20447.
Noot 6a
HR 20 februari 1976, NJ 1976,374, met noot P. Zonderland.
Noot 6b
Hof Amsterdam 6 september 2007, WR. 2008, 64.
Noot 6c
Hof 's-Gravenhage 7 september 2007, Prg. 2008,23.
HR 1 februari 2008, nr C06/233HR, NJ 2008/85.
HR 27 januari 1927, NJ 1927, p. 548
De verhuurder is verplicht tot maatregelen tegen huurders die 'berovingshol' hebben ingericht.
HR 27 september 1991, NJ 1992, 131, m.nt. P.A. Stein
De rechtbank heeft kennelijk uit redelijkheid en billijkheid een verplichting afgeleid om tegen overlast op te treden.
HR 5 oktober 1990, NJ 1991, 295, m.nt. P.A. Stein (dit is het arrest waarnaar in de memorie van toelichting wordt verwezen): Restaurant, dat overlast ondervindt van (studenten)kamerbewoners. De verhuurder is naar redelijkheid en billijkheid verplicht daar onderzoek naar te doen, en eventueel maatregelen te nemen.
HR 16 oktober 1992, NJ 1993, 167, m.nt. P.A. Stein In afwijking van HR 24 juni 1960, NJ 1960, 495, wordt aangenomen dat de huurder (ook) ten opzichte van de verhuurder verplicht is om zich te onthouden van overlast jegens derden. Er kan een verplichting op de verhuurder jegens andere huurders of omwonenden rusten
om tegen dergelijke overlast op te treden.
HR 17 juni 1994, NJ 1994, 670
Ondanks de in verschillende opzichten weinig medewerkende houding van de huurster zelf, kon de rechtbank aannemen dat de verhuurster tekort was geschoten in de verplichting om de overlast veroorzakende medehuurder aan te pakken. Schadevergoeding.
Pres. Rb. Amsterdam 13 november 1986, WR 1987, 24
Ernstige overlast (illegale) autosloperij. Schadevergoeding toegewezen.
Ktr. Amsterdam 16 augustus 1988, WR 1988, 111
Overlast buren rechtvaardigt forse verlaging van de huurprijs.
Ktr. Zaandam, 22 maart 1990, WR 1990, 44
Verhuurder bevolen om (in rechte) tegen overlast veroorzakende huurder op te treden.
Pres. Amsterdam 8 juli 1993, WR 1993, 61
Zeer ernstige overlast van verslaafden, verhuurder treedt niet adequaat op. Gedeeltelijke opschorting huurbetaling gerechtvaardigd.
Ktr. Utrecht 3 mei 1994, WR 1994, 65
Geen schadevergoeding wegens het niet optreden tegen overlast van de buurvrouw: de rechtspositie was destijds nog onduidelijk, en de huurder heeft zijn klachten onvoldoende gemeld.
Herstel Gebrek:
Zie de uitspraak van 4 september 2007 van Rechtbank Rotterdam. Sector kanton, locatie Rotterdam, WR 2007/95.
Noot 10
Ktr. Rotterdam 18 maart 1994, WR 1994, 48
Bevel om huurder te verplichten boven zachte vloerbedekking
Hof Leeuwarden 1 juni 1983, Prg. 1983, nr. 1975
Bevel maatregelen tegen condens- en vochtoverlast.
Ktr. Amsterdam 15 juli 1983, WR 1983, 81
Bevel herstel, hoewel gebreken het woongenot niet schaden.
Ktr. 's-Hertogenbosch 4 oktober 1984, WR 1984, 123
Verhuurder moet gebreken herstellen, maar ook de gevolgen van die gebreken (vocht- en schimmelplekken).
Ktr. Rotterdam 30 oktober 1986, WR 1986, 122
Woning in deplorabele staat (onbewoonbaar). Herstel bevolen.
Ktr. Harderwijk 20 juli 1988, WR 1989, 11
Eis tot herstel onder de gegeven omstandigheden niet buitensporig, dus herstel bevolen.
Ktr. Utrecht 27 april 1989, WR 1990, 16
Bevel uitvoering groot onderhoud.
Pres. Rb. Amsterdam 7 juni 1990, WR 1990, 96
Zeer ernstige onderhoudsachterstand, herstel bevolen.
Herstel bevolen, door aan de huurder een nieuwe woonruimte aan te bieden.
Noot 13
Hof Amsterdam arrest van 23 juli 2013, 200.118.688/01, 1309455 CV EXPL 11-42665
Rb. Zwolle, sector kanton (Deventer) 7 augustus 2003, WR 2004, 22 m.nt. C.L.J.M. de Waal: Huurder heeft de woning ongezien geaccepteerd, en aanvaard dat de verantwoordelijkheid voor binnenschilderwerk bij hem berustte. Het interieur is in (zeer) felle kleuren geschilderd. Huurder laat het binnenschilderwerk voor een aanzienlijk bedrag opnieuw uitvoeren.
De kosten kunnen al daarom niet aan de verhuurder in rekening worden gebracht, omdat geen ingebrekestelling heeft plaatsgehad.
Noot 15
Rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Tiel van 9 november 2005, WR2006-04, pagina 145
In deze uitspraak werd de huurovereenkomst toch ontbonden, omdat de huurder ook een aanzienlijke huurachterstand had opgebouwd gedurende de periode voorafgaande aan inroeping van het opschortingsrecht.
De huurder moet dus oppassen dat hij voor inroeping van zijn opschortingsrecht niet een zodanig hoge huurachterstand opbouwt, dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Noot 16
HR 4 april 1997, NJ 1997, 608, m.nt. P.A. Stein
Huurder maakt aanspraak op schadevergoeding wegens ernstige wateroverlast. Hij schort zijn verplichting tot ontruimde oplevering op tot deze vordering zal zijn geregeld. Een aldus ingeroepen opschortingsrecht beantwoordt aan de omschrijving van een retentierecht. De rechtbank had niet mogen nalaten te onderzoeken of aan de huurder een retentierecht toekwam ter zake van de vorderingen die de huurder geldend maakt uit hoofde van tekortkomingen van de verhuurder in de nakoming van diens verbintenissen uit de huurovereenkomst.
HR 8 november 2002, NJ 2002, 623
In deze beslissing wordt ervan uitgegaan dat de huurder aan wie een aandeel in de verkoopwinst van het huurobject toekomt, een beroep kan doen op een retentierecht zolang zijn winstaandeel hem niet is uitbetaald.
Noot 17
HR 2 december 2005, NJ 2006, 444 (JBMV)
Noot 17aa
Rechtbank Amsterdam, afdeling kantonzaken, locatie Amsterdam, 25 maart 2014, 2299662 CV EXPL 13-21810.
Noot 17a
Ktr. Haarlem 14 december 2005, Prg. 2006,12.
Noot 18
Ktr. Rotterdam 18 april 1984, WR 1984, 69
Vocht- en waterschade. Geschatte waardevermindering stoffering (f 300) toegewezen.
Ktr. Amsterdam 8 mei 1985, WR 1985, 105 Kakkerlakkenplaag. Materiële schade en gederfd woongenot op f 3500 begroot (bedrag onweersproken).
Ktr. Groningen 27 maart 1986, WR 1986, 74 Schadevergoeding afgewezen omdat huurder door zelf eerder actie te ondernemen de schade had kunnen beperken.
Ktr. Amsterdam 3 juni 1986, Prg. 1989, nr. 3018 Verhuurder verwaarloost woning zo, dat (kamer)huurders door gemeente worden ontruimd. Verhuurder moet schade (verhuiskosten) vergoeden.
Ktr. Rotterdam 30 oktober 1986, WR 1988, 101 Schade (materieel en immaterieel) niet aannemelijk gemaakt.
Ktr. Amsterdam 23 december 1987, WR 1988, 32 Materiële schade en gederfd woongenot, samen begroot op f 1250.
Ktr. Rotterdam 3 mei 1990, WR 1990, 70 Ernstige geluidsoverlast drijft huurder het huis uit. Verhuurder aansprakelijk voor verhuiskosten.
Ktr. Meppel 11 oktober 1990, Prg. 1991, nr. 3531 Tien jaar werken aan de oplossing van een probleem (vocht door ondoordringbare leemlaag) is te lang. Verhuurder moet materiële schade vergoeden.
Ktr. Apeldoorn 28 juni 1995, Prg. 1998, nr. 4944 Waterschade, nadat verhuurder vergeefs was aangemaand tot herstel. f 6500 materiële schade en f 2000 wegens gederfd huurgenot.
Rb. Amsterdam 13 mei 1998, WR 1998, 64 Ernstige vocht- en wateroverlast. Kosten van herstel pleisterwerk, behang e.d. moet verhuurder vergoeden. Huurvermindering wegens gederfd huurgenot.
Rb. Zwolle 1 maart 2000, WR 2000, 67 Onverwachte breuk in vulleiding c.v., grote waterschade. In de gegeven omstandigheden voor risico van de verhuurder, dus de schade ad f 47 000 komt voor diens rekening.
Rb. Zutphen 20 juni 2002, WR 2003, 19 Schade door overlopend toilet (door vorige huurder van bedrijfsruimte aangebracht). Deze is aan de verhuurster toerekenbaar, omdat op de aanleg gebrekkig toezicht is gehouden.
Wijzigingen aan het gehuurde:
M.van heeren, "het Klusrecht van een huurder van bedrijfsruimte nader beschouwd", TvHB 2011, nr.3 p. 131.
Noot 20
Memorie van toelichting, Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 24-25 'Met de wending 'zonder noemenswaardige kosten' is aangegeven dat een eventuele verwijdering van de veranderingen of toevoegingen zo eenvoudig dient te zijn, dat het geen kosten meebrengt of zo geringe kosten dat deze voor de verhuurder geen redelijk argument opleveren om tegen het aanbrengen van die verandering of toevoeging bezwaar te maken. Men denke aan het aanbrengen van wandspiegels met schroeven waarvan de gaten naderhand moeten worden dichtgestopt. Als voorbeeld waar sprake is van noemenswaardige kosten, kan worden genoemd het geval dat de huurder het buitenwerk in een geheel andere kleur laat schilderen, hetgeen slechts ongedaan te maken valt door het geheel over te schilderen.'
In de memorie van antwoord, Kamerstukken I 2001/02, 28 064, nr. 325b, p. 13 worden nog als voorbeelden genoemd: bloembakken voor het venster, ander glas in een venster, een buitenlantaren op een balkon, een nieuw bord met huisnummer of naam, een klopper (alle voorbeelden aangeduid met wissewasjes, waarvoor geen toestemming behoeft te worden gevraagd).
Noot 22
Memorie van antwoord, Kamerstukken I 2001/02, 26 089 enz., nr. 162, p. 31.
Noot 24
Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 18
Noot 26
Ktr. Delft 1 maart 2002, WR 2002, 60. In de huurovereenkomst is opgenomen dat het de huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder niet is toegestaan iets aan het gehuurde te wijzigen. Hieronder worden volgens de tekst van de huurovereenkomst niet alleen begrepen verbouwingen en wegbrekingen in het gehuurde maar ook het aanbrengen van zonwering, windschermen en afscheidingen en het plaatsten van antennes op of in het gehuurde. De huurder vraagt toestemming voor de bouw van een duivenhok. De gemeente verleent de door de huurder gevraagde bouwvergunning. De buurtbewoners vrezen overlast. De verhuurder weigert toestemming te geven. De plaatsing kan de verhuurbaarheid schaden. Volgens de rechter is de plaatsing van een duivenhok een wijziging van het gehuurde en heeft de verhuurder de bevoegdheid plaatsing te weigeren. Deze weigering moet marginaal aan de redelijkheid en billijkheid worden getoetst. De verhuurder mag rekening houden met vrees voor overlast. De gegeven motivering voor weigering kan de toets doorstaan.
Noot 28
Voorbeelden: isolerende beglazing, energiezuinige geiser of cv.-ketel of zelfs de aanleg van een gehele centrale verwarming, een wasmachineaansluiting, een lichtpunt in of aan de berging en inbraakpreventief hang- en sluitwerk.
HR 10 maart 1995, NJ 1995, 433 Lid 1 van art. 7A:1633 BW stelt als vereiste voor de bevoegdheid van de huurder om de daar bedoelde veranderingen aan het gehuurde aan te brengen, dat de verhuurder hem daartoe tevoren schriftelijk toestemming heeft verleend. Lid 2 van art. 7A:1633 BW moet aldus worden verstaan dat ook de rechterlijke machtiging niet achteraf kan worden verleend, zulks tegen de achtergrond van de samenhang tussen het tweede en het eerste lid van het artikel, en gelet op de bedoeling die bij het stellen van de eis van voorafgaande toestemming heeft voorgezeten.
Ktr. Dordrecht 9 februari 1995, Prg. 1995, 4255 De huurder heeft in strijd met het huurcontract, dat het zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder op of aan het gehuurde verrichten van werkzaamheden aan constructieve en/of installatietechnische onderdelen verbiedt, en de wet (art. 7A:1633(oud)) gehandeld door zonder toestemming van de verhuurder en zonder rechterlijke machtiging een verrijdbare counter in de gevellijn te plaatsen, daar waar voorheen een los verkooppunt voor de entree stond. Aangezien voor de wijziging door de gemeente vergunning is verleend, kennelijk na instemming van de welstandscommissie en het bezwaar van de verhuurder niet of nauwelijks berust op argumenten van architectonische aard, waarbij nog komt dat de verhuurster aan andere huurders in het complex wel toestemming heeft verleend, wordt de eis van de verhuurster tot ongedaanmaking afgewezen. De voorwaardelijk door de huurder alsnog geëiste machtiging ex art. 7A:1633 (oud) voor de al tot stand gebrachte wijziging van de winkelpui wordt niet verleend. Een dergelijke machtiging zou, als zij tijdig zou zijn gevraagd, wellicht zijn verleend, maar dat kan achteraf niet meer.
Ktg. Rotterdam 27 februari 1986, Prg. 1986, 2497 De verhuurder vorderde tijdens de duur van de huurovereenkomst ongedaanmaking van de wijziging aan het gehuurde (aanbouw en schutting). De kantonrechter oordeelde dat de verhuurder geen redelijk belang bij amovatie heeft, omdat de woning binnen afzienbare tijd (zes jaar) grondig zal worden gerenoveerd, de gemeente de situatie gedoogt, de huurder bereid is financiële zekerheid te stellen voor het herstel in de oorspronkelijke staat en de wijziging bouwkundig verantwoord en niet storend of lelijk is.
Noot 30
(HR 3 november 1989, NJ 1991, 168, m.nt. E.A. Alkema).
Noot 32
HR 3 november 1989, NJ 1991, 168, m.nt. E.A. Alkema (Prins/Wbv Sint Joseph) Het antenneverbod is niet onredelijk bezwarend, althans niet in strijd met art. 10 EVRM omdat dit 'alleszins gerechtvaardigd' werd door gewichtige belangen van de verhuurster, wegens de door het plaatsen van de antenne opgeleverde schade en risico's en doordat aan de huurder een redelijk alternatief werd geboden, omdat de mogelijkheid van aansluiting op de CAI om via de ether verspreide 'inlichtingen of denkbeelden' te ontvangen, wat omvang en kwaliteit betreft, overeenstemt met hetgeen thans ter zake in Nederland gebruikelijk is.
Noot 33
Rechtbank Amsterdam, afdeling kantonzaken, locatie Amsterdam, 29 maart 2013, 1361541 CV EXPL 12-20637.
Noot 34
Ktr. Rotterdam 10 februari 1995, WR 1995, 53/Prg. 1995, 4277. Inbreuk op het recht op vrije nieuwsgaring als bedoeld in art. 10 van het EVRM toegestaan wegens de (kans op) beschadigingen van eigendommen, de ontsiering van het gebouw en de aanwezigheid van een alternatief (CAI-antenne met één Turkse zender, TRT).
Pres. Rb. Amsterdam 1 juli 1996, WR 1997, 34. Door een schotelantenne wordt een flatwoning ontsierd en het uitzicht van de naaste buren belemmerd. Het belang van verhuurder bij naleving van het wijzigingsverbod weegt het zwaarst vanwege de precedentwerking en voldoende alternatieven voor de huurder.
Noot 36
Ktr. Amsterdam 27 oktober 1982, WR 1983, 7. Tenzij het huurcontract dat verbiedt is het de huurder toegestaan bij de vernieuwing van het binnenschilderwerk voor een andere kleur dan de oorspronkelijke te kiezen, zij het dat het dan wel een voor dat type woningen min of meer gangbare kleur moet zijn, maar het staat de huurder, ook zonder enige verbodsbepaling in het huurcontract, niet vrij om dat schilderwerk ondeugdelijk en niet vakkundig uit te voeren of te doen uitvoeren, omdat hij daardoor afbreuk doet aan de goede staat van de woning.
Rb. Groningen 12 februari 1988, Prg. 1988 p. 645. De kosten die gemoeid waren met het verwijderen van vinyl (van de keukenwand) en vloerbedekking komen niet ten laste van de huurder, omdat niet aannemelijk is geworden dat de woning door het aanbrengen van deze veranderingen niet meer in een goede staat verkeerde of de verhuurbaarheid daardoor is verminderd.
Ktr. Enschede 18 januari 1990, WR 1990, 34. Een herstel in de oude staat bij het einde der huur kan alleen dan in redelijkheid door de verhuurder gevorderd worden, indien door de aangebrachte veranderingen de woning in kwalitatief en/of esthetisch opzicht achteruit is gegaan.
Noot 38
Ktr. Enschede 18 januari 1990, WR 1990, 34
De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat het aanbrengen van een parketvloer niet is een verandering als waarop art. 5 doelt (van het huurreglement). Dat artikel heeft onder andere betrekking op inwendige verbouwingen, waaronder niet valt te rekenen het aanbrengen van een bepaald soort vloerbedekking. De huurder is gerechtigd een woning in te richten naar zijn persoonlijke smaak zolang hij daarmee zijn plicht als goed huurder niet te buiten gaat, de bestemming niet verandert en niet een verbod, neergelegd in de huurovereenkomst overtreedt. Een herstel in de oude staat bij het einde der huur kan alleen dan in redelijkheid door de verhuurder gevorderd worden, indien door de aangebrachte veranderingen de woning in kwalitatief en/of esthetisch opzicht achteruit is gegaan; is dat laatste niet het geval dan handelt verhuurder door herstel te verlangen in strijd met de goede trouw. Indien een verhuurder van mening is dat het hebben van parketvloeren verboden dient te zijn wegens daarvan te verwachten overlast voor buren, dan zou overwogen kunnen worden om een desbetreffend verbod op te nemen in het huurreglement of de individuele huurovereenkomst, welk verbod evenwel bestaande rechten niet kan aantasten.
Kamerstukken II 2000/01, 26 089, nr. 23
Toelichting op het amendement:
'Dit amendement kan worden beschouwd als codificatie van de afspraken over zelfwerkzaamheid die door organisaties van huurders en verhuurders, Woonbond en Aedes, zijn gemaakt. De afspraken over zelf aangebrachte voorzieningen worden op deze manier uitgebreid naar alle overeenkomsten van huur van woonruimte. Daarnaast is het reeds vaste jurisprudentie dat veranderingen aan het gehuurde, die objectief beschouwd een verbetering zijn, niet ongedaan gemaakt hoeven te worden. In het geval van de huur van woonruimte, kan hier bijv. gedacht worden aan veranderingen die de 'puntprijs' van de woning (volgens het woningwaarderingsstelsel) doen stijgen. De plicht tot het terugbrengen in oorspronkelijke staat dient te worden beperkt tot die gevallen waarin het aangebrachte de waarde van het onroerend goed aantoonbaar schaadt. Met dit amendement wordt dat geregeld.'
Noot 42
Kamerstukken II 2000/01, 26 089, nr. 19, p. 23 'Huurders doen vaak investeringen in afzuigkappen, douches en zelfs centrale verwarming. Dat zijn zaken die leiden tot woningverbetering, maar vaak moeten dergelijke voorzieningen er uiteindelijk toch weer uitgesloopt worden. Dat kan - al was het maar uit een oogpunt van duurzaamheid - natuurlijk nooit de bedoeling zijn. (...) De veranderingen moeten de huurwoning in goede staat laten en als het even kan verbeteren.'
Noot 44
Pres. Rechtbank Groningen 18 januari 1993, KG 1993,191
Noot 46
Hr 2 oktober 1992, nr 14740, NJ 1993/166 met noot Stein (Wv Brunssum.Szlanina).
Noot 47
Rechtbank Breda, sector kanton, locatie Tilburg 16 mei 2007, WR/2008, nr 2
Noot 47a
Gerechtshof Amsterdam 15 februari 2007, WR2008 bladzijde 2.
Ktg. Rotterdam 18 maart 1994, WR 1994,48. De kantonrechter veroordeelde in deze uitspraak de verhuurder tot het verplichten van boven wonende huurder om zachte vloerbedekking aan te brengen ter voorkoming van overlast voor beneden wonende huurder.
Noot 49
Artikel 27 Wet Bescherming Persoonsgegevens
Artikel 35 Wet Bescherming Persoonsgegevens
Artikel 36 Wet Bescherming Persoonsgegevens
Noot 49a
Artikel 43 Wet Bescherming Persoonsgegevens
Artikel 45 Wet Bescherming Persoonsgegevens
Artikel 46 Wet Bescherming Persoonsgegevens
Noot 49b
Artikel 14 Vrijstellingsbesluit Wbp
Noot 49c
Artikel 151d Gemeentewet
1 De raad kan bij verordening bepalen dat degene die een woning of een bij die woning behorend erf gebruikt of tegen betaling in gebruik geeft aan een persoon die niet als ingezetene met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen is ingeschreven, er zorg voor draagt dat door gedragingen in of vanuit die woning of dat erf of in de onmiddellijke nabijheid van die woning of dat erf geen ernstige en herhaaldelijke hinder voor omwonenden wordt veroorzaakt.
2 De in artikel 125, eerste lid, bedoelde bevoegdheid tot oplegging van een last onder bestuursdwang wegens overtreding van het in het eerste lid bedoelde voorschrift wordt uitgeoefend door de burgemeester. De burgemeester oefent de bevoegdheid uit met inachtneming van hetgeen daaromtrent door de raad in de verordening is bepaald en slechts indien de ernstige en herhaaldelijke hinder redelijkerwijs niet op een andere geschikte wijze kan worden tegengegaan.
3 Onverminderd de laatste volzin van het tweede lid kan de last, bedoeld in de eerste volzin van dat lid, een verbod inhouden om aanwezig te zijn in of bij de woning of op of bij het erf. Het verbod geldt voor een periode van tien dagen. De artikelen 2, tweede lid, en vierde lid, aanhef en onder a en b, 5, 6, 8, eerste lid, aanhef en onder a en b, 9 en 13 van de Wet tijdelijk huisverbod zijn van overeenkomstige toepassing, met dien verstande dat de burgemeester bij ernstige vrees voor verdere overtreding de looptijd van het verbod kan verlengen tot ten hoogste vier weken.
Noot 50
29 januari 1988, nr 7221, NJ 1988, 872. Een huurder oefende vanuit het gehuurde en/of in de nabijheid van het gehuurde een handel in de verkoop van auto's uit. Door het door hem uitgeoefende bedrijf ondervonden huurders en andere omwonenden (geen huurders) overlast. De huurder handelde in strijd met het huurcontract, wat al een zelfstandige beëindigingsgrond opleverde. Verder overwoog de rechtbank:"de belangen van de buurtbewoners in de Madoerastraat, met name van hen die overlast van Dijk hebben, voor welke belangen de gemeente als verhuurder heeft in te staan, dienen thans zwaarder te wegen dan het individuele van Dijk om daar in ongewijzigde omstandigheden te blijven wonen. (...) Relevant is evenmin Dijk's verweer, dat de klagende buren eigen huis bezitters zouden zijn. Het is rechtens niet van belang of een goed huurder door niet betamend maatschappelijk onaangepast gedrag het woongenot treft van ondere huurders of dat van eigen huis bezitters in de nabijheid van het gehuurde".
Noot 52
16 oktober 1992, NJ 1993,167 (van Gent/Wijnands)
Noot 52a
Rb. 's Hertogenbisch 4 januari 2012, Prg. 2012, 76. Verhuurder treedt niet op tegen de overlast van een in het gehuurde (illegaal) geëxploiteerd dierenasiel.
Noot 53
HR 29 oktober 1993, nr 15095, NJ 1994/107. Deze zaak ging om het kraaien door hanen van de buren. In deze uitspraak is beslist dat het enkel houden van hanen niet onrechtmatig is. Door de buurman waren echter onvoldoende pogingen in het werk gesteld om de gevolgen van overlast te beperken. Volgens de Hoge raad mag men niet worden ontzegd hanen te houden als men overlast tot een aanvaardbaar niveau kan beperken door nodige maatregelen te nemen. De rechter mag dan een minder vergaande voorziening toewijzen als hij aannemelijk oordeelt dat in hetgeen gevorderd is ook een vordering tot het treffen van een minder verstrekkende voorziening besloten ligt.
Noot 53a
Hof 's-Hertogenbosch 14 februari 2000, KG 2000,92
Vordering van bewoner tegen twee omwonenden. Naar aanleiding van deskundigenrapport bepaalt het hof dat als maatschappelijk aanvaarde geluidsnormen hebben te gelden: tussen 19.00 uur en 23.00 uur maximaal 40 db(A) en tussen 23.00 uur en 08.00 uur maximaal 30 db (A), waarbij voor muziekgeluid nog 5 db (A) wordt bijgeteld, en verbiedt overschrijding daarvan onder verbeurte van een dwangsom.
Noot 53b
Hr 24 janauri 1992, NJ 1992, 281.
Noot 53d
Rechtbank Amsterdam, 24 april 1996, WR 1996, 69.
Noot 54
Rb Haarlem 3 september 1991, WR 1992,18
Noot 56
Ktr. Rotterdam 15 maart 1988, Prg 1988, 2872.
Noot 57
Rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht 18 juli 2007, WR2008-2, bladzijde 62
Noot 58
De ontbinding vindt plaats door een schriftelijke verklaring van de daartoe gerechtigde. Indien de overeenkomst langs elektronische weg is totstandgekomen, kan deze tevens door een langs elektronische weg uitgebrachte verklaring worden ontbonden. Artikel 227a lid 1 is van overeenkomstige toepassing. 2. Zij kan ook op zijn vordering door de rechter worden uitgesproken) in verbinding met art. 6:265 BW (lid 1. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 2. Voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas, wanneer de schuldenaar in verzuim is.
Noot 59
Huurrecht @ctueel 2015-18, Hoe kom je verlengd gebruik overeen zonder stilzwijgende verhuring? Door mr P.G.A. van der Sanden.
HR 5 oktober 2001, NJ 2001, 634
Als de verhindering van verder huurgenot is toe te schrijven aan vergaande verwaarlozing door de verhuurder kan deze zich niet op overmacht beroepen.
Ktr. Amsterdam 21 maart 2001, WR 2001, 53 Ofschoon woning door brand geheel onbruikbaar is geworden, geen 'vergaan' omdat de schade grotendeels door verzekering gedekt is en herstel mogelijk is.
Noot 62
HR 24 november 1972, NJ 1973, 102, m.nt. G.J. Scholten
Beschadiging zodat geen bruikbaar deel van het gehuurde overblijft, en omvangrijk herstel nodig is.
HR 5 oktober 2001, NJ 2001, 634 Verwaarlozing van het gehuurde (kamerverhuurbedrijf) zodat gemeente in verband met de brandveiligheid tot sluiting overgaat.Het genot kan zijn verminderd door omstandigheden waarvoor de huurder aansprakelijk is(bijvoorbeeld schade aan het gehuurde die door de huurder of 'de zijnen' is veroorzaakt), maar ook 'overmachtsfeiten' die in de risicosfeer van de huurder liggen.
Noot 62a
Artikel 174a gemeentewet
o	1. De burgemeester kan besluiten een woning, een niet voor het publiek toegankelijk lokaal of een bij die woning of dat lokaal behorend erf te sluiten, indien door gedragingen in de woning of het lokaal of op het erf de openbare orde rond de woning, het lokaal of het erf wordt verstoord.
o	2. De in het eerste lid genoemde bevoegdheid komt de burgemeester eveneens toe in geval van ernstige vrees voor verstoring van de openbare orde op de grond dat de rechthebbende op de woning, het lokaal of het erf eerder een woning, een niet voor het publiek toegankelijk lokaal of een bij die woning of dat lokaal behorend erf op een zodanige wijze heeft gebruikt of doen gebruiken dat die woning, dat lokaal of dat erf op grond van het eerste lid is gesloten, en er aanwijzingen zijn dat betrokkene de woning, het lokaal of het erf ten aanzien waarvan hij rechthebbende is eveneens op een zodanige wijze zal gebruiken of doen gebruiken.
o	3. De burgemeester bepaalt in het besluit de duur van de sluiting. In geval van ernstige vrees voor herhaling van de verstoring van de openbare orde kan hij besluiten de duur van de sluiting tot een door hem te bepalen tijdstip te verlengen. o	4. Bij de bekendmaking van het besluit worden belanghebbenden in de gelegenheid gesteld binnen een te stellen termijn maatregelen te treffen waardoor de verstoring van de openbare orde wordt beëindigd. De eerste volzin is niet van toepassing, indien voorafgaande bekendmaking in spoedeisende gevallen niet mogelijk is.
o	5. De artikelen 5:25 tot en met 5:28 van de Algemene wet bestuursrecht zijn van overeenkomstige toepassing. De burgemeester kan van de overtreder de ingevolge artikel 5:25 van de Algemene wet bestuursrecht verschuldigde kosten invorderen bij dwangbevel.
Noot 62b
Artikelen 2 en 3van de Opiumwet
Noot 63aa
J.K. Six-Hummel, J.M. Heikens, P.M. Gompen, WR 2007,54, "Renovatie: enkele overpeinzingen".
Noot 63ab
Mr G.M. Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte Proefschrift 22 juni 2005, pagina 184;
Noot 63
Hoge raad 16 mei 1986, nr 12679, NJ 1986/779.
Noot 63a
Gerechtshof Amsterdam 10 mei 2007, Prg 2006,50.
Noot 64
Rb. Rotterdam 30 september 1983, Prg. 1983, 2033. De huurders van flatwoningen moeten gedogen dat de verhuurder mechanische ventilatieapparatuur doet aanbrengen. De aan te brengen voorziening is geen dringende reparatie. Deze voorziening is ook niet een verandering van de gedaante of inrichting van het gehuurde.
Pres. Rb. Dordrecht 24 augustus 1999, WR 2000, 27.
Het plaatsen van een BizBoard (videoscherm) tegen een van de wanden van de gemeenschappelijke ruimte in een winkelcentrum levert geen verandering op van de gedaante of inrichting van het gebouw. Slechts de aankleding of de decoratie van de ruimte wordt gewijzigd. De verhuurder heeft terecht aangevoerd dat artikel 7A:1590 BW niet van toepassing is op het onderhavig geschil aangezien het geen betrekking heeft op de gemeenschappelijke ruimte in het winkelcentrum. Immers, het plaatsen van een BizBoard tegen een van de wanden van de gemeenschappelijke ruimte is niet aan te merken als een verandering van de gedaante of inrichting van een gebouw, nu slechts de aankleding of decoratie van de ruimte wordt gewijzigd als gevolg daarvan. De verhuurder behoeft voor de plaatsing geen toestemming te verkrijgen van de huurders van het winkelcentrum.
Pres. Rb. Leeuwarden 6 juli 1999, KG 1999, 261. De huurder maakt bezwaar tegen de plaatsing van een GSM-mast op het flatgebouw, waarin hij een woning op de hoogste verdieping huurt. Die plaatsing houdt echter geen verandering van de gedaante of inrichting van het gehuurde in, noch schiet de verhuurder tekort in haar verplichting om de huurder het rustig woongenot van het gehuurde te verschaffen. Het dak van het flatgebouw maakt geen deel uit van wat de huurder volgens de huurovereenkomst huurt. Onder het veranderen van de gedaante of inrichting van de verhuurde zaak als bedoeld in art. 7A:1590 BW kan niet tevens worden verstaan het in de omgeving van de gehuurde zaak plaatsen van zaken die mogelijkerwijs de gezondheid nadelig zouden kunnen beïnvloeden.
Noot 66
Pres. Rb. Almelo 18 juli 1984, KG 1984, 252. De verhuurder gaat over van centraal antennesysteem (CAI) op kabelsysteem zonder toestemming van de huurder. Tussen de verhuurder en de huurder bestaat een overeenkomst, waarbij de verhuurder aan de huurder de mogelijkheid moet verschaffen middels een centrale voorziening radio- en televisiesignalen van goede kwaliteit te ontvangen. Er is geen aanwijzing, dat de verhuurder verplicht is hiervoor een bepaald systeem te gebruiken. Het tot nu toe gebruikte CAI-systeem is een kwart eeuw oud en het ligt voor de hand, dat de verhuurder bij een vernieuwing daarvan een moderner systeem kiest, te weten de kabel. De verhuurder kon in redelijkheid tot het kabelsysteem overgaan. Rechten van de huurder worden daardoor niet aangetast. Integendeel het is de plicht van de verhuurder een verouderend systeem tijdig te vervangen door een nieuw systeem om een goede ontvangst te waarborgen.
Noot 67
Hof 's-Gravenhage 7 januari 1988, NJ 1989/659.
Noot 67aa
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam van 13 maart 2012, zaaknr. 1325379 KK EXPL 12-196.
Noot 67a
Rechtbank Amsterdam, sector civiel, voorzieningenrechter 22 januari 2014, kk 13-2077.
Noot 68
Pres. Rb. Amsterdam 20 juni 1967, NJ 1968, 91. Het verhuurde, een onderstuk van een pand, kan niet worden beschouwd los van het geheel waartoe het behoort, zodat herstel resp. vernieuwing van de fundering van het pand als geheel moet gelden als dringende reparatie. Vordering tot tijdelijke ontruiming van het gehuurde gedurende de reparatietijd toewijsbaar.
Pres. Assen 6 april 1981, WR 1982, 57, Prg. 1982, 1769, KG 1982, 68. Uit het overzicht van werkzaamheden blijkt dat een deel van de werkzaamheden in de categorie grootonderhoud valt (vernieuwing van de dakbedekking en de dakgoten, reparatie van het voegwerk en het stucwerk en schilder- en behangwerkzaamheden). Andere werkzaamheden zijn gericht op verbetering van het wooncomfort en aanpassing van de woning aan de eisen des tijds (de herindeling en modernisering binnenshuis, het aanbrengen van isolatiemateriaal, het plaatsen van een nieuwe schuur en het aanleggen van tegelpaden en een terrasje). De verhuurder heeft gesteld dat met name de dringende dakreparatie het noodzakelijk maakt dat de huurder de woning tijdelijk ontruimt. Indien bij de huurder niet gerepareerd kan worden, zijn ook de overige bewoners van het blok gedupeerd. Bedoelde werkzaamheden moeten als dringende reparaties worden aangemerkt, die de huurder moet gedogen.
Pres. Rb. Amsterdam 14 augustus 1986, WR 1986, 114
Aanschrijvingen van de Dienst Bouw- en Woningtoezicht, waaromtrent huurders ook hebben verklaard deze te zullen gedogen, zijn dringende reparaties.
HR 2 december 1994, NJ 1995, 183 (Kharfan/Krasnapolsky)
De rechtbank heeft tot uitdrukking gebracht dat, ofschoon geen acuut gevaar voor instorting bestaat, de kans dat de fundering tot 1996 stand zal houden zo gering is dat van de verhuurder, mede in verband met een verantwoorde exploitatie van de aangekochte panden, niet kan worden gevergd dat hij herstel van de fundering tot 1996 zal uitstellen. Het oordeel dat de fundering dringend herstel nodig heeft als bedoeld in art. 7A:1591 geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting.
Noot 70
Hof 's-Gravenhage 23 maart 1983, BR 1983, 545
De werkzaamheden, die verhuurder in de verhuurde verdiepingen van het perceel wil (doen) uitvoeren, betreffen voorzieningen die nodig zijn om van de gemeente een splitsingsvergunning te krijgen. De stelling van de verhuurder, dat die voorzieningen – deels onderhoud, deels nieuwe voorzieningen zoals doucheruimten, centrale verwarmingselementen, isolatie - zijn te beschouwen als 'dringende reparatiën' in de zin van art. 7A:1591 BW aangezien de verhuurder in verband met zijn financiële situatie groot en dringend belang heeft bij splitsing van het perceel, is niet juist. Van dringende reparaties in de zin van voornoemde wetsbepaling is slechts sprake indien het gehuurde 'dringende reparatiën nodig heeft', dat wil dus zeggen: indien het verhuurde zich in zodanige staat bevindt dat herstel ervan niet kan worden uitgesteld.
Pres. Rb. Amsterdam 21 april 1983, KG 1983, 168
Vordering tot bevel aan de huurder te gedogen, dat in de gehuurde woning (verdieping van een pand) werkzaamheden worden verricht. Er moeten een aantal bouwtechnische maatregelen genomen worden om te voldoen aan de eisen die van gemeentewege worden gesteld met betrekking tot uiterlijk, inrichting en het gebruik van verblijfsinrichtingen. Deze maatregelen zijn onder meer van brandpreventieve aard. Er kan i.c. niet gesproken worden van 'dringende reparatiën' in de zin van art. 7A:1591 BW. De gevraagde voorziening wordt geweigerd.
Hof 's-Gravenhage 6 oktober 1983, NJ 1984, 464
De huurder weigert om bouwtechnische en financiële redenen medewerking aan het aanbrengen van spouwmuurisolatie. Het aanbrengen van een spouwmuurisolatie is geen dringende reparatie.
Noot 71
Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 19 juni 2006, WR2007-03, bladzijde 75
Pres. Assen 6 april 1981, WR 1982, 57, Prg. 1982, 1769, KG 1982, 68
Uit deze uitspraak blijkt dat het tijdelijk ontruimen van de woning om dringende reparaties te verrichten (groot onderhoud aan het dak en goten) ook als 'gedogen' wordt aangemerkt.
Pres. Rb. Utrecht 3 december 1985, WR 1986, 24, KG 1986/20
Deze gedoogplicht uit art. 7A:1591 brengt alleen dan de verplichting mee om het gehuurde (tijdelijk) te ontruimen, wanneer de dringende reparaties deze ontruiming noodzakelijk maken.
De huurder heeft echter betoogd dat de dringende reparaties op zodanige wijze kunnen worden uitgevoerd, dat hij met zijn vrouw in het pand kan blijven wonen, zij het ten koste van veel overlast voor henzelf. Vooralsnog moet worden aangenomen dat de dringende reparaties niet de tijdelijke ontruiming van het pand vereisen.
Hof Amsterdam 3 maart 1988, KG 1988, 136
De huurder moet het pand ontruimen t.b.v. reparaties die voor het behoud en de bruikbaarheid van het pand noodzakelijk zijn voor de duur van de werkzaamheden, vastgesteld volgens een werkschema.
Ktr. Haarlem 31 maart 1989, WR 1989, 63
De huurders hebben genoegen moeten nemen met een wisselwoning die aanmerkelijk minder woongenot verschafte. (De verhuurder moet verschil in huurwaarde vergoeden.)
Vzngr. Rb. Amsterdam 30 mei 2002, WR 2002, 63.
Uit deze uitspraak blijkt dat er een plicht tot tijdelijke ontruiming kan zijn in verband met het gedogen van een dringende reparatie (funderingsherstel). De huurder moest toegang verlenen en volgens de aanwijzingen van de aannemer het gehuurde leeg en zonder de door hem aangebrachte voorzieningen opleveren. Gelet op de bepalingen in de huurovereenkomst betekende dit dat de huurder alle door hem aangebrachte voorzieningen, zonder recht op vergoeding, op eigen kosten diende te verwijderen. De gedoogplicht gaat niet verder dan dat waartoe de huurder bij het einde van de huur gehouden zou zijn.
Vzngr. Rb. Amsterdam 30 mei 2002, WR 2002, 62
De plicht tot ontruiming in verband met het gedogen van een dringende reparatie gaat niet verder dan wat waartoe huurder bij het einde van de huurovereenkomst gehouden zou zijn. Aangezien de huidige inrichting als horecabedrijf niet of nauwelijks afwijkt van die bij de aanvang van de huur en de veranderingen met goedvinden van de verhuurder zijn aangebracht, zijn huurders niet gehouden de aangebrachte aard- en nagelvaste voorzieningen te verwijderen. Er bestaat, anders dan wellicht het geval zou zijn aan het einde van de huurovereenkomst, geen recht op een vergoeding omdat geen sprake is van ongerechtvaardigde verrijking nu de huurder de voorzieningen op eigen kosten moet verwijderen.
Noot 74
Art. 5:56 BW
Noot 76
Rb. Assen 16 november 1965, NJ 1966, 489
Een schoorsteen van een benedenwoning, welke door de bovenwoning loopt, behoort niet tot de bovenwoning, in die zin dat de huurder van die bovenwoning krachtens huurovereenkomst er het genot van heeft, doch behoort daartoe wel in die zin, dat de schoorsteen materieel deel van het verhuurde goed uitmaakt. De huurder van de bovenwoning zal op grond van art. 7A:1591 dringend noodzakelijke reparaties aan het verhuurde goed en hetgeen daarvan deel uitmaakt hebben te dulden, ongeacht de vraag of hij al dan niet het genot van het te repareren gedeelte heeft. Ktr. Emmen 10 mei 1995, WR 1995, 94. De verhuurder is genoodzaakt door het pand van de huurder heen t.b.v. boven hem gevestigde bedrijven een aansluiting op het hoofdriool aan te leggen. Deze aanleg van de doorvoer levert geen wijziging van het gehuurde of vermindering van het huurgenot op. Op grond van de redelijkheid en billijkheid heeft de huurder de aanleg te gedogen. De verhuurder moet toezeggen de toekomstige schade tengevolge van de doorvoer te dragen.
Noot 76a
Rb. Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem 15 december 2006, LJN AZ5026
RB. Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 26 juli 2006, WR 2006, 106: geen verplichting om splitsing van pand ten behoeve van juridische splitsing te gedogen. De huurder had hier tevens last van gezondheidsproblemen.
RB 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven 28 december 2006, WR 2007,49
Noot 76b
Rechtbank Amsterdam, kantonkamer, locatie Amsterdam vonnis van 13 september 2013, 1342133 CV EXPL 12-12920
Noot 77
Nota naar aanleiding van het verslag, Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr 6 p 22.
Noot 77a
Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 31 mei 2006, WR 2007-03, bladzijde 78.
Noot 77b
Rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad 3 mei 2006, WR2006-10, bladzijde 362.
Noot 77c
De rechtbank Middelburg, sector kanton locatie Middelburg, 21 februari 2011, zaaknr. 212403, WR 2011,73
Noot 78
Hr 4 janauri 1985, NJ 1985, 789.
Noot 79
Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 13 december 2011, CV 11-20471
Noot 80
memorie van toelichting, Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 31.
Noot 81
De rechtbank Amsterdam, afdeling privaatrecht, vonnis van 6 november 2013 door de kantonrechter, locatie Amsterdam, CV 13-12768.
Noot 81a
Hof Amsterdam 11 juni 20013, afdeling civiel recht en belastingrecht, team II, rolnr. 1255244 CVEXPL 11-17891.
Noot 81b
De rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam heeft in haar vonnis van 7 juni 2012, 1287764 CV EXPL 11-32719.
Noot 82
Memorie van toelichting, Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 31; Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 22.).
Noot 84
HR 26 juni 1959, NJ 1959, 573 (Carena/Versteeg)
De Hoge Raad heeft verder in het arrest van 1990 opgemerkt (HR 17 november 1989, NJ 1990, 560, Netel/Tuinman) m.nt. P.A. Stein dat het enkele feit dat de aangeboden woonruimte slechts een gedeelte vormt van de verhuurde woonruimte, er niet aan in de weg staat dat het betreffende aanbod 'met betrekking tot' dezelfde woonruimte wordt gedaan. (…)
Noot 84a
200.077.307, RVR 2012/24
Noot 86
HR 1 juli 1983, NJ 1984, 49 (krotopruiming)
De woonruimte vertoont ernstige gebreken, waarvan herstel gedeeltelijk niet mogelijk en gedeeltelijk economisch niet verantwoord is. Er is een subsidie 'krotopruiming' toegekend. Bij verhuur van woonruimte is krotopruiming en nieuwbouw met het doel te voorkomen dat de verhuurder blijft of komt te verkeren in de situatie dat hij thans een aanzienlijk bedrag voor herstel zal moeten uitgeven en vervolgens, wellicht tot in lengte van jaren, gedwongen is een onroerend goed in stand te houden dat hem uitsluitend kosten en (andere) zorgen zal kunnen opleveren, ook te beschouwen als 'eigen gebruik'.
Noot 87
Ktr. Enschede 28 februari 1985, Prg. 1985, 2299. De verhuurder mag een huistelefoon niet verwijderen
Noot 88
HR 16 mei 1986, NJ 1986, 779 (Zunder/Volksbelang)
Zie sub 49: De Hoge Raad voegde toe: 'Opmerking verdient nog dat het partijen vrij staat in de huurovereenkomst af te wijken van het in art. 7A:1590 bepaalde en voorts dat de huurder zich niet op art. 7A:1590 kan beroepen - en mitsdien zijn toestemming tot verandering niet kan weigeren - voor zover dit beroep, gezien de aard van de gedaanteverandering, de betrokken belangen en de overige omstandigheden van het geval, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.'
Rb. Dordrecht 3 april 1985, WR 1985, 68
Hoewel het huurreglement de huurder opdraagt mee te werken aan veranderingen en verbeteringen ter verhoging van het woongenot, weigert de huurder terecht huurverhoging wegens isolatie, aangezien hij bij die isolatie geen belang heeft wegens zijn zeer lage stookkosten.
Rb. 's-Gravenhage 11 februari 1987, WR 1988, 4, Prg. 1988, 2817 m.nt. Oldenhuis.
Een beding betreffende een afwijking van het verbod van art. 7A:1590 BW is toelaatbaar.
Het beding waarin de huurder vooraf de huurverhoging aanvaardt welke zal voortvloeien uit de woningverbetering door renovatie is wel nietig.
Ktr. Amsterdam 23 juli 1999, WR 2000, 11. De bepaling in het huurcontract (ROZ-woonruimte) waarmee verhuurder heeft beoogd zich mede te bevrijden van de in art. 7A:1591 BW opgenomen mogelijkheid tot schadevergoeding in de vorm van huurvermindering, wordt geacht onredelijk bezwarend te zijn. Beroep op nietigheid slaagt.
Noot 90
HR 7 december 2001, NJ 2002, 26 (Van Sloun/William Properties)
Ktr. Amsterdam 18 juli 2003, WR 2003, 75
De huurder van kantoorruimte heeft de huurprijs ingehouden in verband met verloren huurgenot tijdens een periode van verbouwing in een aangrenzend gedeelte van het pand. Het antwoord op de vraag of hinder voor de huurder, die door de verhuurder is veroorzaakt of aan hem is toe te rekenen, als een tekortkoming van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichting tot het verschaffen van het rustig genot moet worden beschouwd, hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval. Gelet op de omstandigheden van het geval (het aanbieden van vervangende vergaderruimte en het verlenen van een huurvrijstelling) is gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst niet mogelijk.
Noot 91
De voorzieningenrechter Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam in zijn vonnis van 25 juni 200, (481/07 KK) WR2007, 84.
Noot 91a
Hof Amsterdam, afdeling civielrecht en belastingrecht, 25 februari 2014, 1350729 CV EXPL 12-16505
Noot 91ac
Hof Amsterdam 17 november 2009, WR 2010/37 (De Key / Akdemir).
Noot 91b
Rb. Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem 15 december 2006, LJN AZ5026. Uitbreiding winkelstraat op Schiphol Plaza. Verhuurder vordert medewerking en gedogen van huurder op grond van artikel 7:220 BW. Naar het oordeel is hier geen sprake van dringende werkzaamheden of renovatie in de zin van dat artikel. Evenmin handelt huurder in strijd met artikel 6:248 BW. Gevorderde voorlopige voorziening geweigerd. Partijen zullen wederom met elkaar in overleg moeten treden.
Rb. Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 26 juni 2006, WR 2006, 106: geen verplicht gedogen van werkzaamheden ten behoeve van een juridische splitsing. Hier speelden overigens ook gezondheidsproblemen van de huurder een rol.
Rb. 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven 28 december 2006, WR 2007, 49.
Noot 92
Art. 558 Rv
Noot 92a
Hof Amsterdam 3 mei 2007, 1811/06SK6, WR 2008,34)
Noot 93
Hof Arnhem 2009, 104004339, WR 2009,74.
Noot 93aa
Het hof te Amsterdam bepaalde in haar arrest van 2 juni 2005, rolnummer 1488/02.
Noot 93a
Hof Amsterdam 17 november 2009, 106005555/01, WR 2010,37.
Noot 94
Volgens een uitspraak van het Hof te Arnhem van 31 augustus 2004, rolnr. 2003 00381H moest het gehuurde geacht te zijn ontvangen in goede staat nu geen gedetailleerde beschrijving was opgesteld. Als uit een overnameverklaring duidelijk blijkt welke voorzieningen niet tot het gehuurde behoren, moeten deze bij het einde van de huurovereenkomst uit het gehuurde worden verwijderd. Als de overnameverklaring niet duidelijk aangeeft welke zaken niet tot het gehuurde behoren, dan kan de verhuurder volstaan in teruggave in goede staat.
Noot 96
HR 30 juni 2000, NJ 2000, 586 (Gemeente Nuth/Akkerman)
Dit arrest ging om de vraag of de huurder aansprakelijk was om bij het einde van de huurovereenkomst de bodemverontreiniging uit de bodem te verwijderen. In het huurcontract stond dat de huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat op zou leveren. Volgens de Hoge Raad bracht die regeling in het huurcontract, mede in het licht van de wettelijke bepaling, niet met zich mee dat een huurder bij oplevering van het gehuurde verplicht is een niet door hem veroorzaakte, reeds bij de aanvang van de huur aanwezige schade (bodemverontreiniging) te vergoeden.
Noot 98
Bij tenietgaan of beschadiging door ouderdom valt te denken aan achteruitgang van (binnen)schilderwerk van deuren en kozijnen, slijtage van hang- en sluitwerk en houten traptreden en drempels. Deze regel volgt uit de gebrekenregeling, waarin de verhuurder in vergaande mate verplicht is gebreken te herstellen en waarbij als uitgangspunt geldt dat de huurder het genot behoudt dat hij ingevolge de huurovereenkomst van een goed onderhouden zaak mag verwachten.
Noot 99
Noot 100
Pres. rechtbank Arnhem 7 september 1955, NJ 1956,80. In deze uitspraak hoefde een verhuurder niet te gedogen dat de huurder na ruim een jaar na het einde van de huurovereenkomst een oliestookketel uit het gehuurde mocht verwijderen. In de uitspraak van de Pres. Rb. Haarlem 8 november 1988, KG 1989,28 ging de rechter er van uit dat de verhuurder geen recht toe kwam om te vorderen dat de huurder de door hem aangebrachte wijzingen in het gehuurde zou moeten laten zitten.
Noot 101
Hr 2 juni 1989, NJ 1990, 253.
Noot 102
Rb. 's-Gravenhage 18 april 2002, NJ 2002, 346. De verhuurder kan zich in redelijkheid voor het einde van de huur niet onttrekken aan overleg met de huurder teneinde te bezien of, en zo ja in hoeverre de huurder werkzaamheden dient te verrichten om bij het einde van de huur aan zijn verbintenis (tot correcte oplevering) te kunnen voldoen. Indien de verhuurder ondanks daartoe strekkende verzoeken niet aan de huurder opgeeft welke werkzaamheden de huurder nog dient te verrichten om het gehuurde op de juiste wijze zonder schade aan de verhuurder te kunnen opleveren, stelt hij de huurder niet in staat om te voorkomen dat deze bij oplevering van het gehuurde direct in verzuim raakt.
Noot 104
In het arrest HR 27 november 1998, NJ 1999, 380 (van der Meer, Beter Wonen ) onderschrijft de Hoge Raad de functie van een inspectie vóór de ontruiming en nu deze in dit geval niet heeft plaatsgehad kunnen niet alle door de woningbouwvereniging gemaakte herstelkosten als schadevergoeding van de huurder worden gevorderd, maar slechts die kosten die de huurder zelf had moeten maken om de woning in goede staat op te leveren. Een voorinspectie alleen is dus niet voldoende; er moet ook een eindinspectie plaatshebben.
Noot 106
Ktr. Rotterdam 1 oktober 1999, WR 2000, 43. In de uitspraak achtte de kantonrechter de door de verhuurder uitgevoerde werkzaamheden voor rekening van de huurder nu de huurder niet met de verhuurder contact had gezocht om van de verhuurder te horen of de werkzaamheden naar genoegen waren uitgevoerd. Door deze handelwijze had de huurder het risico genomen dat de verhuurder de werkzaamheden op kosten van de huurder uit zou voeren.
Ktr. Apeldoorn 31 maart 1999, WR 2000, 6
De verhuurder die bij de eindinspectie de huurder niet had uitgenodigd, kon de herstelkosten, die hij buiten medeweten van de huurder had gemaakt, niet meer terugvorderen.
Ktg. Zutphen 9 maart 1999, WR 1999, 49
In een geval als het onderhavige waarin een verhuurder, kort voordat de huurperiode eindigt, samen met de huurder een woninginspectie verricht waarbij beschadigingen en dergelijke schriftelijk worden vastgelegd en waarbij dit formulier door beide partijen wordt ondertekend, mag een huurder er in beginsel op vertrouwen dat de verhuurder daarmee te kennen geeft dat deze genoegen neemt met herstel conform het inspectierapport. Bijgevolg staat het een verhuurder in beginsel niet meer vrij om na ommekomst van de huurperiode de huurder voor nog andere herstelwerkzaamheden aansprakelijk te stellen. Zulks lijdt slechts uitzondering indien de verhuurder stelt - wat in casu niet is gebeurd - en bij tegenspraak bewijst dat de betreffende gebreken tijdens de huurperiode maar na eerstbedoelde woninginspectie zijn ontstaan en/of destijds niet of nauwelijks vaststelbaar waren.
Noot 107
Kantonrechter Tiel 17 augustus 2005, nr 338479/cv expl 04-2144, PRG 2006/27
RB Zwolle 1 mei 1985, NJ 1988,346, Hof ’s-Hertogenbosch 16 april 1997, NJ 1998,57, Ktr. Amsterdam 12 april 1991, WR 1991,71. Niet toegewezen en dus conform huidige wet: Huurcommissie Arnhem 1 december 1988, WR 1990,32, Ktr. Arnhem 1 mei 1989, Wr 1989,74.
Noot 110
De lagere rechtspraak heeft meermalen beslist dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een opvolgend huurder niet met de kosten van verwijdering van de voorzieningen mocht worden opgescheept nu de professionele verhuurder had nagelaten een kostenoverzicht aan de opvolgend huurder te laten zien inhoudende wat verwijdering van de door de vorige huurder aangebrachte voorzieningen voor kosten met zich mee bracht.
Noot 112
HR 4 december 1992, NJ 1993, 168
(Schwering/Woningbouwvereniging 's-Gravenhage
De casus: mevrouw Schwering ondertekent bij het aangaan van de huurovereenkomst in februari 1980 de volgende verklaring: zij gaat akkoord met de aangebrachte veranderingen en aanpassingen (door de vorige huurder aangebracht) en 'bij deze maakt zij geen bezwaar van de bovengenoemde veranderingen en aanpassingen waarop zij door de huidige bewoner is gewezen. De vertrekkende huurder verklaart bovendien dat hij nog zorg zal dragen voor ontbrekende onderdelen en de daaraan verbonden kosten bij het eventueel verlaten van de woning door huurster.
Na inspectie van de woning wenst de woningbouwvereniging dat huurster de woning oplevert zónder de aangebrachte veranderingen. Mevrouw Schwering weigert dit en daarna wordt haar de rekening gepresenteerd voor de herstelkosten ad ƒ 2088,52. Zowel de kantonrechter als de rechtbank wijzen de vordering van de woningbouwvereniging toe.
'Zonder nadere motivering, welke in het bestreden vonnis echter ontbreekt, is immers niet begrijpelijk op grond waarvan de rechtbank heeft aangenomen dat het in art. 9 van de bij de huurovereenkomst behorende voorwaarden neergelegde verbod voor de huurder verandering in de woning aan te brengen, meebrengt dat een huurder ook aansprakelijk is voor de kosten van het ongedaan maken van veranderingen die door een vorige huurder zijn aangebracht. (...) Uit de verklaring van Schwering dat zij geen bezwaar maakt tegen de door de vorige huurder aangebrachte veranderingen, kan immers niet volgen dat zij zich jegens de woningbouwvereniging aansprakelijk heeft gesteld voor de kosten van het ongedaan maken daarvan, terwijl uit de (door de vorige huurder) afgelegde verklaring dat hij, als Schwering de woning verlaat, de kosten van het ongedaan maken van de door hem aangebrachte veranderingen zal vergoeden, evenmin kan worden afgeleid dat Schwering daarvoor jegens de woningbouwvereniging aansprakelijk is.'
Noot 114
In HR 27 november 1998, NJ 1999, 380 (Van der Meer/Beter Wonen) is uitgemaakt dat er geen ingebrekestelling vereist is om de huurder in verzuim te laten komen, indien hij niet bij het einde van de huur op de juiste wijze oplevert.
Noot 116
Rb. Arnhem 22 april 1999, WR 2000, 5.
De overige kostenposten die veranderingen aan de woning betreffen worden niet toegewezen omdat het de bedoeling van partijen was om te bezien of een opvolgend huurder bereid was deze veranderingen over te nemen en de verhuurder de huurder niet op de hoogte had gesteld van de veranderingen die de opvolgend huurder (niet) over wilde nemen. Nu de huurder ten aanzien van deze veranderingen geen laatste mogelijkheid is geboden deze (op eigen kosten) ongedaan te maken, is er geen sprake van verzuim van de huurder. De schade die op deze kosten ziet wordt daarom door de rechtbank afgewezen.
Noot 118
HR 10 juni 1988, NJ 1988, 965
De verhuurder stelde een vordering in tegen de huurder op grond dat de huurder in de door hem gehuurde woning veranderingen zou hebben aangebracht, deels met toestemming doch ondeugdelijk en onaf, deels zonder toestemming. De verhuurder verkocht de woning terstond nadat de huurder de woning had verlaten. Vaststaat dat de verhuurder geen bedrag aan herstelkosten heeft uitgegeven. Nu herstel niet heeft plaatsgevonden is niet gebleken dat de verhuurder enige schade heeft geleden door de handelingen van de huurder. Niet aannemelijk is dat de koopprijs lager is geweest dan het geval zou zijn geweest indien de huurder geen veranderingen zou hebben
aangebracht. De verhuurder heeft geen schade geleden. De rechtbank wees de vordering af, welk oordeel volgens de Hoge Raad niet heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting.
HR 6 juni 1997, NJ 1997, 612
De verhuurster stelde dat zij als gevolg van de tekortkoming van de huurster schade had geleden ter hoogte van de herstelkosten, doordat zij een nadeel in haar vermogen zou hebben geleden gelijk aan de waardevermindering van de onroerende zaak, welke waardevermindering gelijk is aan de naar objectieve maatstaven berekende kosten van herstel. Het herstel van het gehuurde in de oorspronkelijke onderhoudstoestand heeft niet plaatsgehad in verband met de op handen zijnde grondige verbouwing door de nieuwe huurder. De rechtbank heeft geoordeeld dat er geen goede reden bestaat de verhuurster een abstract berekende schadevergoeding toe te kennen. Reeds ten tijde van de wanprestatie van de huurster stond vast dat de verhuurster geen schade leed en zou gaan lijden,
omdat in verband met de voorgenomen verbouwing herstel van de zaak zinloos zou zijn. De Hoge Raad acht dit oordeel juist.
Noot 120
Ktr. Dordrecht 9 februari 1989, WR 1989, 38
De huurder is verplicht de vervanging van de beschadigde badkuip te betalen. Gelet op de vervanging nieuw voor oud wordt een korting van 50% toegepast, omdat de beschadigde badkuip nog een tijd is gebruikt.
Noot 121
HR 25 juni 2004, NJ 2004, 338
Noot 121a
RB Zutphen, sector kanton, locatie Apeldoorn 25 mei 2005, WR 2006, 72
De regeling "koop breekt geen huur".
Noot 121b
Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam 26 juli 2006, WR2008-2, bladz 61
Noot 121c
Bron: Website Woonbond, Rijksoverheid.nl en Aedes.
Huurovereenkomst voor bepaalde periode
Noot 122
Huurder en verhuurder komen in het huurcontract slechts overeen dat de woning op een bepaalde overeengekomen moment (bijvoorbeeld 31 december van een bepaald jaar) zal worden ontruimd. Dit is onvoldoende.
Noot 124
Uitspraak Rb. 's-Hertogenbosch 3 augustus 1983, NJ 1985, 394 Tijdelijke verhuur in afwachting van verkoop, in verband met een nieuwe eigen woning geeft geen geldige reden voor het opzeggen van de huurovereenkomst.
Noot 126
Artikel 3:35 BW: Tegen hem die eens anders verklaring of gedraging, overeenkomstig de zin die hij daaraan onder gegeven omstandigheden redelijkerwijs mocht toekennen, heeft opgevat als door die ander tot hem gerichte verklaring van een bepaalde strekking, kan geen beroep worden gedaan op het ontbreken van een met deze verklaring overeenstemmende wil.
Noot 126a
Handelingen II 1978/79, 14 249, 17 mei 1979, p. 5026.
Noot 126b
MvA, Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 6, p. 48 (naar aanleiding van Voorlopig verslag, Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 5, p. 23-24). De MvA doelt op MvT, Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 3-4, p. 30.
Noot 126c
Ten aanzien van de huur en verhuur van woonruimte met betrekking tot de verhuring waarvan een vergunning als bedoeld in artikel 15, eerste lid, eerste zin, is verleend, blijven de artikelen 232 en 247 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek buiten toepassing.
Noot 126d
De verschillen in rechtsgevolgen zijn in de loop der tijd toegenomen. Zie GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), art. 232, aant. 152.
Noot 126e
De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam in kort geding, vonnis van 5 november 2013, afdeling privaatrecht, zaaknummer 2425553 KK 13-1632
Noot 128
Ktg. Nijmegen 20 november 1987, Prg. 1988, 2797, Pres. Rb. Alkmaar 4 augustus 1988, WR 1988, 92, Ktg. Apeldoorn 18 april 1990, WR 1990, 62, Ktg. Rotterdam 20 december 1991, WR 1992, 37
Noot 130
De huurovereenkomst is aangegaan op 1 januari .. en zal eindigen op 31 december .. Op 31 december .. zal het gehuurde door de huurder leeg, bezemschoon en ontruimd worden opgeleverd. Het gehuurde zal door de verhuurder op 1 januari .. zelf weer worden betrokken wegens terugkomst uit .. Het tijdig ontruimen van het gehuurde op voornoemde datum is daarom absoluut noodzakelijk (dit is de grond als vermeld in artikel 7:274 lid 2 onder b BW )
Noot 132
boven het vonnis staat “ In naam der Koningin” . Onder het vonnis staat: voor eerste grosse afgegeven.
Noot 132aa
Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, vonnis 8 oktober 2012, rolnr. 1347659 CV EXPL 12-15282
Noot 132a
Gerechtshof Amsterdam 21 februari 2012, zaaknummer 200.074.913/01 KG
Noot 132b
Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam van 27 februari 2013, rolnummer 1270432 CV EXPL 11-24734
Noot 132c
Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, vonnis 1 februari 2012, kk 12-26.
Noot 133
De voorzieningenrechter te 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, 8 januari 2007 (WR 2007-08, bladzijde 304)
Noot 133a
Gerechtshof Amsterdam 12 mei 2005, WR 2006-05 bladzijde 163
Noot 134
Gedaagde had bij koopakte van 17 juni 2004 van eiser een woonboerderij gekocht voor een bedrag van € 1.700.000. In die akte is bepaald dat de eigendom op of voor 1 juni 2005 zal worden overgedragen. Op 15 juni 2004 zijn partijen overeengekomen dat gedaagde met ingang van die dag aan eiser maandelijks een huursom van € 5000,- zal betalen als kostenvergoeding tot de dag van de werkelijke levering. Op 1 december zou een onherroepelijke storting van een groot gedeelte van de koopsom plaats dienen te vinden. Gedaagde betaalde dat deel van de koopsom niet. Eiser heeft vervolgens de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Door de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst is de huurovereenkomst gelijktijdig beeindigd en verblijft gedaagde zonder recht of titel in de boerderij.
Noot 135
Kamerstukken II 1974/75, 12306. nr 5 p. 2
'Zodanige woningen zullen ook veelal eigendom van de gemeente zijn. De gemeente is naar ons oordeel ook het meest aangewezen orgaan om de noodzaak van tijdelijke opvang van noodgevallen te beoordelen en te regelen. Wij hebben er daarom bezwaar tegen de werking van het ontwerp tot woningen, in eigendom bij andere overheidslichamen en particulieren uit te breiden, mede omdat dan inderdaad het gevaar opdoemt dat de huurbescherming ontkracht wordt. Het van verschillende colleges van gedeputeerde staten ontvangen verzoek de regeling ook van toepassing te doen zijn op aan de provincie toebehorende woningen steunt op de stelling dat het ook voor de provincie nuttig kan zijn, wanneer zij van de ontworpen regeling gebruik zou kunnen maken. Niet zozeer het bieden van een opvang van noodgevallen lijkt hier de drijfveer te zijn, maar veeleer de wens zo lang mogelijk opbrengsten uit de voor afbraak bestemde panden te genieten.'
Noot 135b
rechtbank te Amsterdam van 11 mei 2006, WR2006-10, pagina 347
Noot 136
Rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht 9 mei 2005, WR2006-05, bladzijde 167.
Noot 137
artikel 1:15 BW
Een persoon kan een andere woonplaats dan zijn werkelijke slechts kiezen, wanneer de wet hem daartoe verplicht, of wanneer de keuze bij schriftelijk of langs elektronische weg aangegane overeenkomst voor een of meer bepaalde rechtshandelingen of rechtsbetrekkingen geschiedt en voor de gekozen woonplaats een redelijk belang aanwezig is. Indien de keuze bij langs elektronische weg aangegane overeenkomst geschiedt, is artikel 227a lid 1 van Boek 6 van overeenkomstige toepassing
Noot 138a
artikel 1:14 BW
Een persoon die een kantoor of een filiaal houdt, heeft ten aanzien van aangelegenheden die dit kantoor of dit filiaal betreffen mede aldaar woonplaats
Medediging en huur
Noot 138
Een verticale overeenkomst is een overeenkomst die gesloten wordt tussen twee of meer ondernemingen die met betrekking tot de contractsgoederen in verschillende fasen van dezelfde productie- of distributiekolom actief zijn.
Noot 139
Mr G.M. Kerpestein, Huurecht bedrijfsruimte tweede, herziene druk, SDU uitgever BV, Den Haag 2005, pagina 35
Noot 140
Zie voor het onderscheid tussen benoemde en onbenoemde overeenkomsten het hoofdstuk: "De aanvang van de huurovereenkomst van deze site".
Noot 141
Dit onderscheid slaat niet op de woonsituatie, maar op de mate van de zorg, waarbij de zorg welke in verpleegtehuizen pleegt te worden gegeven, wordt aangemerkt als intramurale zorg.
Noot 142
Groenboek betreffende verticale afspraken in het concurrentiebeleid van de Europese Unie, Directoraat-generaal Concurrentie, Europese Commissie (C 150), Wetstraat 200, 1049 Brussel, België.
Noot 143
Hof van Justitie 13 juli 2006, gevoegde zaken C-295/04 t/m C-298/04, Jurispr. 2006, p. I-6619, NJ 2007, 34 m.nt. M.R. Mok (Manfredi).