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Timestamp: 2016-10-27 15:16:23
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Matched Legal Cases: ['Art. 157', 'Art. 253', 'Art. 146', 'Art. 253', 'Art. 146', 'Art. 117', 'Art. 157', 'Art. 117', 'Art. 317', 'Art. 81', 'Art. 81', 'Art. 132', 'BGE', 'Art. 81', 'BGE', 'BGE', 'Art. 81', 'BGE', 'Art. 20', 'Art. 87', 'Art. 80', 'Art. 99', 'Art. 99', 'BGE', 'Art. 24', 'Art. 42', 'Art. 42', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 2', 'Art. 9', 'Art. 63', 'Art. 42', 'Art. 47', 'Art. 157', 'BGE', 'BGE', 'Art. 9', 'Art. 95', 'Art. 97', 'BGE', 'BGE', 'Art. 29', 'BGE', 'Art. 24', 'Art. 39', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 42', 'Art. 42', 'Art. 42', 'Art. 42', 'Art. 24', 'Art. 42', 'Art. 24', 'BGE', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 157', 'Art. 157', 'Art. 157', 'Art. 157', 'Art. 12', 'BGE', 'Art. 97', 'BGE', 'Art. 9', 'Art. 6', 'Art. 3', 'Art. 344', 'Art. 157', 'Art. 9', 'Art. 6', 'Art. 453', 'BGE', 'Art. 3', 'Art. 344', 'Art. 4', 'Art. 11', 'Art. 80', 'Art. 32', 'Art. 66']

6B_195/2012 (12.07.2012)
6B_195/2012, 6B_202/2012
6B_195/2012
6B_202/2012
Beschwerdegegner 1 und 3.
Wucher (Art. 157 Abs. 1 StGB); rechtliches Geh�r,
(Art. 253 StGB), Betrug (Art. 146 Abs. 1 StGB),
des Kantons Nidwalden, Strafabteilung, vom 12. Mai 2011.
Das Kantonsgericht Nidwalden sprach X.________ am 8. Juni 2010 der Erschleichung einer falschen Beurkundung (Art. 253 StGB), des Betrugs (Art. 146 Abs. 1 StGB) zum Nachteil von Y.________ sowie der mehrfachen Besch�ftigung eines Ausl�nders ohne Bewilligung (Art. 117 Abs. 1 AuG) schuldig und verurteilte ihn zu einer bedingten Freiheitsstrafe von 18 Monaten. Gegen dieses Urteil appellierte X.________.
Das Obergericht des Kantons Nidwalden hiess die Appellation am 12. Mai 2011 teilweise gut und sprach X.________ vom Vorwurf der Erschleichung einer falschen Beurkundung und des Betrugs frei. Es erkl�rte ihn stattdessen des Wuchers (Art. 157 Ziff. 1 StGB) zum Nachteil von Y.________ schuldig. Es best�tigte den erstinstanzlichen Schuldspruch wegen mehrfacher Besch�ftigung eines Ausl�nders ohne Bewilligung und verurteilte X.________ zu einer bedingten Freiheitsstrafe von 12 Monaten.
Der Verurteilung wegen Wuchers liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Y.________ r�umte X.________ mit �ffentlicher Urkunde vom 5. August 2004 unentgeltlich ein bis 1. August 2014 dauerndes Kaufrecht f�r die Parzellen Nrn. xxx, yyy und zzz in A.________ ein. F�r den Fall der Aus�bung des Kaufrechts durch X.________ vereinbarten die Parteien einen Kaufpreis von Fr. 350'000.-- (abz�glich geleisteter Zahlungen aus den Y.________ von X.________ gew�hrten Darlehen). Mit Nachtrag vom 24. M�rz 2005 wurde das Kaufrecht ohne Anpassung des Kaufpreises auf die Parzelle Nr. www in A.________ ausgedehnt.
Der Kaufpreis von Fr. 350'000.-- basierte auf der Verkehrswertermittlung durch die G�terschatzungskommission Nidwalden vom 30. Juli 2004 im Hinblick auf eine m�gliche Versteigerung der Grundst�cke durch das Betreibungsamt. Die G�terschatzungskommission errechnete f�r die vier Liegenschaften einen Wert von Fr. 325'000.--. X.________ war an den Schatzungen der G�terschatzungskommission als Komissionssekret�r beteiligt. Er erstellte die Schatzungen und verfasste die entsprechenden Berichte, welche er den Kommissionsmitgliedern zur Pr�fung vorlegte. Die Schatzungen entsprachen der Praxis der G�terschatzungskommission. X.________ wusste jedoch, dass sich f�r die vier Liegenschaften auf dem freien Markt ein weit �ber dem Kaufpreis von Fr. 350'000.-- liegender Erl�s realisieren liess. Ihm war zudem bekannt, dass sich Y.________ in einer finanziellen Zwangslage befand.
X.________ f�hrt Beschwerde in Strafsachen mit den Antr�gen, die Urteile des Obergerichts vom 12. Mai 2011 und des Kantonsgerichts vom 8. Juni 2010 aufzuheben und ihn lediglich wegen Verletzung von Art. 117 Abs. 1 AuG schuldig zu sprechen sowie angemessen zu bestrafen. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Y.________ beantragt mit Beschwerde in Strafsachen, das Urteil vom 12. Mai 2011 aufzuheben und X.________ wegen Erschleichung einer falschen Beurkundung, Betrugs und mehrfacher Besch�ftigung eines Ausl�nders ohne Bewilligung, eventuell wegen Wuchers und Falschbeurkundung gem�ss Art. 317 StGB, schuldig zu sprechen. Subeventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Die beiden Beschwerden richten sich gegen den gleichen Entscheid und betreffen die gleichen Parteien. Es rechtfertigt sich daher, sie gemeinsam zu behandeln und die Verfahren zu vereinigen.
Verfahren 6B_202/2012
2.1 Zur Beschwerde in Strafsachen ist nach Art. 81 Abs. 1 BGG berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine M�glichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a) und ein rechtlich gesch�tztes Interesse an der Aufhebung oder �nderung des angefochtenen Entscheids hat (lit. b). Der angefochtene Entscheid datiert nach dem 31. Dezember 2010. Die Frage des rechtlich gesch�tzten Interesses beurteilt sich daher nach der am 1. Januar 2011 in Kraft getretenen Fassung von Art. 81 Abs. 1 lit. b BGG (Art. 132 Abs. 1 BGG; BGE 137 IV 219 E. 2.1 mit Hinweisen). Die Privatkl�gerschaft hat gem�ss Art. 81 Abs. 1 lit. b Ziff. 5 BGG ein rechtlich gesch�tztes Interesse an der Aufhebung oder �nderung des angefochtenen Entscheids, wenn dieser sich auf die Beurteilung ihrer Zivilanspr�che auswirken kann. Dies setzt im Falle eines Freispruchs grunds�tzlich voraus, dass der Privatkl�ger, soweit zumutbar, seine Zivilanspr�che aus strafbarer Handlung im Strafverfahren geltend gemacht hat (BGE 137 IV 246 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Machte die gesch�digte Person im Strafverfahren nicht adh�sionsweise Zivilanspr�che gegen den Beschuldigten geltend, hat sie in der Beschwerde an das Bundesgericht einerseits darzulegen, weshalb sie dies unterliess, und andererseits darzutun, auf welchen Zivilanspruch sich der angefochtene Entscheid auswirken kann. Gen�gt die Beschwerde diesen Begr�ndungsanforderungen nicht, ist darauf nicht einzutreten, es sei denn, dass sich die Antworten auf diese Fragen aus den Umst�nden des Falles ohne Weiteres ergeben (BGE 127 IV 185 E. 1 mit Hinweisen). An dieser Rechtsprechung zum fr�heren Recht ist unter der am 1. Januar 2011 in Kraft getretenen Fassung von Art. 81 Abs. 1 lit. b Ziff. 5 BGG festzuhalten.
Die Privatkl�gerschaft kann vor Bundesgericht unter Umst�nden auch r�gen, das strafbare Verhalten sei unter einen falschen Tatbestand subsumiert worden (BGE 120 IV 44 E. 6). Auch insofern gilt jedoch, dass sie in ihrer Beschwerde aufzeigen muss, inwiefern sich die angeblich rechtswidrige Qualifikation auf ihre Zivilanspr�che auswirken kann.
2.2 Der Beschwerdef�hrer 2 machte im kantonalen Strafverfahren keine Zivilanspr�che geltend. Dennoch erachtet er sich zur Beschwerde in Strafsachen legitimiert. Er habe am 24. April 2007 gest�tzt auf Art. 20 und 28 OR beim Kantonsgericht Nidwalden ein Gesuch um vorsorgliche L�schung des Kaufrechts eingereicht. Dem Gesuch sei stattgegeben worden. Am 28. April 2008 habe das Kantonsgericht das entsprechende Hauptverfahren gest�tzt auf Art. 87 Abs. 1 Ziff. 3 ZPO/NW bis zur rechtskr�ftigen Erledigung des Strafverfahrens sistiert. Die vorliegende Strafsache habe Auswirkungen auf das sistierte Zivilverfahren. Um die vorsorgliche Massnahme erlangen und aufrechterhalten zu k�nnen, habe er den Zivilweg einschlagen m�ssen. Das Zivilverfahren sei schon vor Einleitung des Strafverfahrens h�ngig gewesen. Er habe daher auf eine adh�sionsweise Geltendmachung seiner Zivilanspr�che im Strafverfahren verzichtet.
2.3 Wie es sich damit im Einzelnen verh�lt, kann offenbleiben. Das Obergericht des Kantons Nidwalden verurteilte den Beschwerdegegner 3 am 12. Mai 2011 wegen Wuchers zum Nachteil des Beschwerdef�hrers 2. Letzterer zeigt nicht auf, inwiefern f�r die im Zivilverfahren beantragte L�schung des Kaufrechts erheblich sein kann, dass das Verhalten des Beschwerdegegners 3 nicht bloss als Wucher, sondern wie von ihm beantragt als Erschleichung einer falschen Beurkundung und Betrug qualifiziert wird. Auf die Beschwerde des Beschwerdef�hrers 2 ist mangels eines rechtlich gesch�tzten Interesses an der Aufhebung oder �nderung des angefochtenen Entscheids nicht einzutreten.
Verfahren 6B_195/2012
Die Beschwerde in Strafsachen ist zul�ssig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen und des Bundesstrafgerichts (Art. 80 Abs. 1 BGG). Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde des Beschwerdef�hrers 1, soweit sie sich gegen das erstinstanzliche Urteil des Kantonsgerichts Nidwalden richtet.
4.1 Der Beschwerdef�hrer 1 reicht mit seiner Beschwerde eine Verkehrswertsch�tzung der B.________ vom 17. Februar 2012 ein. Er argumentiert, sein Antrag auf Einholung eines (gerichtlichen) Obergutachtens sei von der Vorinstanz zu Unrecht abgewiesen worden. Ihm sei nichts anderes �brig geblieben, als selber ein solches Gutachten in Auftrag zu geben.
4.2 Neue Tatsachen und Beweismittel d�rfen im Verfahren vor dem Bundesgericht nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). Dies war bez�glich der Verkehrswertsch�tzung der B.________ nicht der Fall. Bereits das Kantonsgericht verwarf die Einw�nde des Beschwerdef�hrers 1 gegen das Gutachten C.________. Dieser musste somit die M�glichkeit in Betracht ziehen, dass sich das Obergericht der Auffassung des Kantonsgerichts anschliessen wird. Unter diesen Umst�nden kann nicht gesagt werden, erst der vorinstanzliche Entscheid habe zum Privatgutachten und den damit geltend gemachten unechten Noven Anlass gegeben. Wie noch zu zeigen sein wird (hinten E. 5), durfte die Vorinstanz im �brigen den Antrag des Beschwerdef�hrers 1 auf Einholung eines gerichtlichen Obergutachtens ohne Verletzung von Bundesrecht abweisen. Das Gutachten der B.________ ist unbeachtlich, soweit damit Tatsachen bewiesen werden sollen.
Zul�ssig ist das Gutachten allerdings, soweit es sich zu Rechtsfragen �ussert. Neue Rechtsgutachten fallen nicht unter die Bestimmung von Art. 99 Abs. 1 BGG, da es sich dabei nicht um Beweismittel handelt. Insoweit geht es vielmehr um eine Erg�nzung zur Beschwerdeeingabe, mit welcher der rechtliche Standpunkt des Beschwerdef�hrers 1 untermauert wird (vgl. BGE 108 II 167 E. 5 und 105 II 1 E. 1; Urteil 4A_613/2009 vom 2. Juli 2010 E. 4.2).
5.1 Der Beschwerdef�hrer 1 r�gt, die Vorinstanz habe f�r die Ermittlung des Verkehrswerts der vier Liegenschaften kritiklos auf das Gutachten C.________ abgestellt und seinen Antrag auf Einholung eines Obergutachtens zu Unrecht in antizipierter Beweisw�rdigung abgewiesen. Dadurch habe sie den rechtserheblichen Sachverhalt willk�rlich und einseitig zugunsten der Staatsanwaltschaft festgestellt und seinen Anspruch auf rechtliches Geh�r verletzt. Das Gutachten C.________ sei realit�tsfremd und lasse insbesondere die zwingenden Bestimmungen des Bundesgesetzes �ber das b�uerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) und des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) samt Verordnung (Raumplanungsverordnung, RPV; SR 700.1) unber�cksichtigt. Die Vorinstanz sei auf seine diesbez�glichen Einwendungen mit keinem Wort eingegangen, sondern verweise lediglich auf die Ausf�hrungen im erstinstanzlichen Urteil, das sich mit den aufgeworfenen Fragen nicht befasse.
Der Beschwerdef�hrer 1 beanstandet namentlich, das Gutachten C.________ gehe unzutreffend davon aus, es sei denkbar, dass das bestehende Haus auf der Parzelle Nr. xxx umfassend aus- und umgebaut oder ein Neubau (mit einer Bruttogeschossfl�che von 370 m� bzw. einer Wohnfl�che von 270 m�) erstellt werden k�nne. Das Wohnhaus sei als landwirtschaftliche Wohnbaute zu qualifizieren. Gem�ss Art. 24d RPG sowie Art. 42 und Art. 42a RPV sei eine Erweiterung nur in engem Rahmen m�glich. Ein Abriss verbunden mit einem freiwilligen Wiederaufbau sei unzul�ssig. Das Gutachten �ussere sich zu Unrecht nicht zur Frage, ob das Wohnhaus eine zonenwidrige Baute im Sinne von Art. 24c RPG oder eine landwirtschaftliche Wohnbaute im Sinne von Art. 24d RPG sei. Es lasse zudem unbeachtet, dass personaldienstbarkeitsbelastete Liegenschaften (Wohnrecht) am Markt schwer bis unverk�uflich seien, und orientiere sich bez�glich Mietwert, Bodenpreis usw. an den Verh�ltnissen der Bauzone, obwohl ein ca. 200 m breites Gr�nband die Liegenschaft von der Bauzone trenne. Die Marktmiete von Fr. 60'000.-- f�r einen Neubau auf dem Grundst�ck Nr. xxx sei unrealistisch. F�r die Scheune auf der landwirtschaftlichen Liegenschaft Nr. yyy setze das Gutachten C.________ einen Mietwert f�r ein (nicht n�her spezifiziertes) Gewerbe fest und verkenne dabei, dass diese gem�ss Art. 2 und 6 BGBB ausschliesslich dem landwirtschaftlichen Nutzen vorbehalten und deshalb landwirtschaftlich zu bewerten sei. Ein potenzieller K�ufer der landwirtschaftlichen Grundst�cke m�sse gem�ss Art. 9 und Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB Selbstbewirtschafter sein. Zudem m�sse er gest�tzt auf Art. 42 und/oder Art. 47 BGBB mit vorkaufsberechtigten Personen rechnen. Generell sei zu beachten, dass die M�glichkeit immer bestehe, einen �ber dem fachgerecht ermittelten Verkehrswert liegenden (Liebhaber-)Preis zu erlangen.
Auch gegenw�rtig best�nden keine konkreten Kaufangebote, die �ber dem im Kaufrechtsvertrag festgesetzten Preis von Fr. 350'000.-- l�gen. Unverst�ndlicherweise sei auch die Empfehlung der G�terschatzungskommission missachtet worden, wonach in Anbetracht der ausserordentlich hohen Differenzen der drei Verkehrswertsch�tzungen (Schatzung der G�terschatzungskommission; gerichtliches Gutachten; Privatgutachten des Beschwerdegegners 2) eine Sch�tzung durch die Fachstelle des Schweizerischen Bauernverbands Brugg eingeholt werden sollte.
5.2 Das vom Verh�ramt Nidwalden eingeholte Gutachten C.________ geht f�r die vier Liegenschaften im Jahre 2004 von einem Wert von Fr. 930'000.-- aus. Den Wert des Grundst�cks Nr. xxx beziffert es ohne das Wohnrecht auf Fr. 629'000.-- bzw. mit dem Wohnrecht auf Fr. 589'900.-- (vgl. kant. Akten, Fasz. 9 Urk. 24).
Die Vorinstanz erw�gt, es bestehe ein offensichtliches Missverh�ltnis zwischen der Leistung des Beschwerdef�hrers 1 von Fr. 350'000.-- und der Gegenleistung, n�mlich der Einr�umung eines Kaufrechts f�r vier Grundst�cke, welche laut Gutachten einen Wert von Fr. 900'000.-- h�tten (Urteil E. 7.4.4 S. 18 f.). Sie geht davon aus, der Beschwerdef�hrer 1 habe im Schatzungsbericht der G�terschatzungskommission vom 30. Juli 2004 keine falschen Zahlen eingesetzt (Urteil E. 4.4 S. 10 f.). Sie weist jedoch darauf hin, dass auch der Pr�sident der G�terschatzungskommission im Rahmen der verh�rrichterlichen Befragung die Auffassung vertrat, bei einer �ffentlichen Ausschreibung der Parzelle Nr. xxx h�tte ein viel h�herer Preis als der in der Schatzung festgesetzte realisiert werden k�nnen. Der bis Ende Juni 2002 amtierende Abteilungsleiter der G�terschatzungskommission habe implizit ebenfalls best�tigt, dass beim freien Verkauf eines nicht dem BGBB unterstellten Grundst�cks der Markt spiele und sich h�here Preise als von der G�terschatzungskommission geschatzt erzielen liessen, mithin nicht un�blich seien (Urteil E. 7.4.3 S. 18).
Den Antrag des Beschwerdef�hrers 1 auf Einholung eines Obergutachtens weist die Vorinstanz unter Bezugnahme auf die ihrer Ansicht nach korrekten Ausf�hrungen des Kantonsgerichts ab. Der Beschwerdef�hrer 1 wiederhole diesbez�glich in seinem Pl�doyer im Wesentlichen die bereits vorinstanzlich geltend gemachten Einw�nde gegen das Gutachten C.________. Ein triftiger Grund, der ein Abweichen von diesem Gutachten nahelegen w�rde, sei nicht ersichtlich (Urteil E. 2.4 S. 7).
5.3.1 Den Tatbestand des Wuchers im Sinne von Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1 StGB erf�llt, wer die Zwangslage, die Abh�ngigkeit, die Unerfahrenheit oder die Schw�che im Urteilsverm�gen einer Person dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem anderen f�r eine Leistung Verm�gensvorteile gew�hren oder versprechen l�sst, die zur Leistung wirtschaftlich in einem offenbaren Missverh�ltnis stehen.
5.3.2 Die Beurteilung, ob die Gegenleistung zur Leistung wirtschaftlich in einem offenbaren Missverh�ltnis steht, hat nach objektiven Kriterien zu erfolgen (BGE 130 IV 106 E. 7.2; 92 IV 132 E. 1 S. 134). Bei der Bewertung der Leistungen ist vom realen Marktwert auszugehen, der sich unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten bei Ber�cksichtigung aller Faktoren ergibt (G�NTER STRATENWERTH, Schweizerisches Strafrecht, Bes. Teil I, 7. Aufl., Bern 2010, N. 10 S. 464 mit Hinweisen). Offenbar ist das Missverh�ltnis zwischen Leistung und Gegenleistung, wenn es in grober Weise gegen die Massst�be des anst�ndigen Verkehrs verst�sst und die Grenzen dessen, was unter Ber�cksichtigung aller Umst�nde im Verkehr �blich ist und als angemessen gilt, erheblich �berschritten sind (BGE 92 IV 132 E. 1 S. 134). Die Rechtsprechung bejaht dies, wenn die Differenz zwischen dem Marktwert und der angebotenen Leistung in einem reglementierten Bereich 20 % �bersteigt, in den �brigen Bereichen jedenfalls ab einer Differenz von mehr als 35 % (Urteil 6B_27/2009 vom 29. September 2009 E. 1.2 mit Hinweisen auf die Lehre).
5.4.1 Die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz kann nur ger�gt werden, wenn sie willk�rlich (Art. 9 BV) ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 134 IV 36 E. 1.4.1).
5.4.2 Das Gericht w�rdigt Gutachten grunds�tzlich frei. In Fachfragen darf es davon indessen nicht ohne triftige Gr�nde abweichen. Abweichungen m�ssen begr�ndet werden. Ein Abweichen ist zul�ssig, wenn die Glaubw�rdigkeit des Gutachtens durch die Umst�nde ernsthaft ersch�ttert ist. Umgekehrt kann das Abstellen auf nicht schl�ssige Gutachten unter Verzicht auf die gebotenen zus�tzlichen Beweiserhebungen gegen das Willk�rverbot und gegen Verfahrensrechte der Parteien verstossen (BGE 136 II 539 E. 3.2; 133 II 384 E. 4.2.3; je mit Hinweisen).
Der Anspruch auf rechtliches Geh�r gem�ss Art. 29 Abs. 2 BV beinhaltet u.a. das Recht der Betroffenen, mit entscheiderheblichen Beweisantr�gen geh�rt zu werden. Das rechtliche Geh�r wird nicht verletzt, wenn das Gericht auf die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil es sich aufgrund der bereits abgenommenen Beweise seine �berzeugung gebildet hat und ohne Willk�r in antizipierter Beweisw�rdigung annehmen kann, weitere Beweiserhebungen w�rden daran nichts �ndern (BGE 136 I 229 E. 5.3; 131 I 153 E. 3 S. 157; je mit Hinweisen).
5.5.1 Das Kantonsgericht setzt sich mit den Einw�nden des Beschwerdef�hrers 1 gegen das Gutachten C.________ auseinander (vgl. erstinstanzliches Urteil S. 17-22). Dieser legt nicht dar, mit welchen zus�tzlichen Vorbringen sich die Vorinstanz h�tte befassen m�ssen und ein pauschaler Verweis auf die Erw�gungen im erstinstanzlichen Urteil daher nicht zul�ssig war.
5.5.2 Das Gutachten C.________ h�lt fest, die vier Grundst�cke w�rden sich gem�ss Bau- und Zonenreglement der Gemeinde A.________ in einer Nichtbauzone und gleichzeitig in einer Landschaftsschutzzone befinden. Es �bt in diesem Punkt auch Kritik am Privatgutachten des Beschwerdegegners 2, das sich f�r die Bewertung des Grundst�cks Nr. xxx zu sehr an den Preisen der benachbarten Wohnzone orientiere (kant. Akten, Fasz. 9 Urk. 21). Unbestritten ist, dass die Parzelle Nr. xxx mit dem Wohnhaus, anders als die �brigen drei Grundst�cke, nicht dem BGBB untersteht. In der Verkehrswertsch�tzung C.________ wird diesbez�glich ausgef�hrt, die Liegenschaft Nr. xxx werde in erster Linie nicht landwirtschaftlich genutzt. Eine Freistellung sei bei einem Gesuch daher zu erwarten (kant. Akten, Fasz. 9 Urk. 33). Grunds�tzlich d�rften in dieser Zone keine Wohnbauten erstellt werden. F�r die Berechnung eines Neubaus gelte als Basis das bestehende Wohnhaus mit einer Erweiterung der Nutzfl�che von 30 % (kant. Akten, Fasz. 9 Urk. 39).
5.5.3 Die Frage, ob und unter welchen Bedingungen im Jahre 2004 eine Erweiterung oder gar ein Wiederaufbau des bestehenden Wohnhauses zwecks landwirtschaftsfremder Nutzung zul�ssig war, richtet sich im Wesentlichen nach Art. 24 ff. RPG und Art. 39 ff. RPV. Die geltenden Bestimmungen erfuhren mit der am 1. September 2007 in Kraft getretenen zweiten Teilrevision des Raumplanungsgesetzes und der gleichzeitig erfolgten Revision der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 im Vergleich zur Rechtslage im Jahre 2004 geringf�gige Lockerungen (vgl. dazu CHANTAL DUPR�, in: Kommentar zum Bundesgesetz �ber die Raumplanung, Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch [Hrsg.], N. 5 f. zu Art. 24d RPG; Erl�uterungen des Bundesamtes f�r Raumentwicklung vom 9. Juli 2007 zur Revision der Raumplanungsverordnung vom 4. Juli 2007, insbes. S. 8 f.), die vorliegend jedoch nicht direkt entscheidrelevant sind.
Der Vater des Beschwerdegegners 2, der das Haus auf der Parzelle Nr. xxx auch nach 1972 noch bewohnte, war gem�ss dem �ffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 4. April 1985 Landwirt (kant. Akten, Fasz. 4 Urk. 36). Dem Beschwerdef�hrer 1 ist insofern beizupflichten, mangels gegenteiliger Anhaltspunkte sei davon auszugehen, dass es sich beim Wohnhaus auf der Liegenschaft Nr. xxx um eine am Stichtag am 1. Juli 1972 bestehende, landwirtschaftlich genutzte Wohnbaute handelt. Art. 24c RPG, der unter gewissen Voraussetzungen einen freiwilligen Abbruch und Wiederaufbau zul�sst, gelangt daher nicht zur Anwendung. Eine landwirtschaftsfremde Wohnnutzung war unter dem im Zeitpunkt der Einr�umung des Kaufrechts geltenden Recht nur im Rahmen von Art. 24d RPG zul�ssig. Gem�ss Art. 24d RPG i.V.m. Art. 42a Abs. 2 und Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV kann unter den dort genannten Voraussetzungen ein Umbau und eine Erweiterung innerhalb des bestehenden Geb�udevolumens bewilligt werden. Ausserhalb des bestehenden Geb�udevolumens ist eine Erweiterung zul�ssig, soweit dies f�r eine zeitgem�sse Wohnnutzung unumg�nglich ist (Art. 42a Abs. 1 RPV; vgl. dazu auch die Erl�uterungen des Bundesamtes f�r Raumentwicklung vom 23. August 2004 zu Art. 42a der Raumplanungsverordnung). Nachdem das bestehende Wohnhaus im Jahre 2004 in erster Linie nicht mehr landwirtschaftlich genutzt wurde, durfte der Gutachter annehmen, eine Ausnahmebewilligung f�r einen Umbau k�nne gest�tzt auf Art. 24d RPG i.V.m. Art. 42 und 42a RPV erteilt werden. Der Beschwerdef�hrer 1 beanstandet jedoch zu Recht, dass ein freiwilliger Abbruch des bestehenden Wohnhauses verbunden mit einem Wiederaufbau nach Art. 24d RPG grunds�tzlich nicht bewilligungsf�hig war (BGE 137 II 338 E. 2.1; Urteil 1C_187/2011 vom 15. M�rz 2012 E. 2.2). Mit der vom Parlament am 23. Dezember 2011 beschlossenen �nderung von Art. 24c RPG (vgl. BBl 2012 59) sollen die Ver�nderungsm�glichkeiten von Art. 24c Abs. 2 RPG k�nftig unter gewissen Voraussetzungen auch f�r Wohnbauten bestehen, die am 1. Juli 1972 noch zu Landwirtschaftszwecken genutzt und erst sp�ter in eine nichtlandwirtschaftliche Wohnnutzung �berf�hrt wurden (dazu BBl 2011 7083 ff.; ALAIN GRIFFEL, Raumplanungs- und Baurecht, 2012, S. 113; vgl. auch Urteile 1C_187/2011 vom 15. M�rz 2012 E. 3; 1C_351/2011 vom 7. M�rz 2012 E. 7.3). Die Gesetzes�nderung ist derzeit noch nicht in Kraft getreten. Sie geht auf eine Standesinitiative des Kantons St. Gallen aus dem Jahre 2008 zur�ck (vgl. BBl 2011 7083 ff. und 7097 ff.). Eine entsprechende �nderung des Raumplanungsgesetzes wurde bereits fr�her diskutiert. Die Standesinitiative des Kantons Luzern vom 17. Mai 2005 fand in den Eidgen�ssischen R�ten angesichts der damals laufenden Teilrevision des Raumplanungsgesetzes noch keine Mehrheit (Gesch�ftsnummer 05.306).
Dem Gutachten C.________ kann nicht gefolgt werden, soweit es f�r die Berechnung des Verkehrswerts im Jahre 2004 von der M�glichkeit eines Abbruchs und des Neubaus eines Einfamilienhauses ausgeht. Hingegen durfte sich der Gutachter auf den Standpunkt stellen, ein moderner und zeitgem�sser Ausbau des bestehenden Wohnhauses auf der Liegenschaft Nr. xxx sei grunds�tzlich bereits damals m�glich gewesen.
5.5.4 Das Gutachten C.________ l�sst die Schatzung der G�terschatzungskommission aus dem Jahre 2004 zu den Grundst�cken Nrn. www und zzz unbeanstandet (kant. Akten, Fasz. 9 Urk. 18). Bez�glich der Parzelle Nr. yyy kritisiert der Gutachter den zu tiefen Mietzins von lediglich Fr. 2'400.--/Jahr f�r die Scheune (Baujahr 1969) mit einer Nutzfl�che von rund 300 m� (kant. Akten, Fasz. 9 Urk. 20 und 34). Nicht ersichtlich ist, dass er damit die zwingend landwirtschaftliche Nutzung der Scheune oder die �brigen, vom Beschwerdef�hrer 1 angerufenen Bestimmungen des BGBB verkannt haben k�nnte.
Die Hauptkritik des Gutachtens C.________ an der Verkehrswertermittlung der G�terschatzungskommission betrifft das Grundst�ck Nr. xxx. Letztere setzte dessen Verkehrswert ohne Ber�cksichtigung von Rechten und Lasten auf Fr. 308'285.-- (750 m� x Fr. 400.--/m2 f�r den Geb�udeplatz und 1'657 m� x Fr. 5.--/m2 f�r den weiteren Umschwung) fest. Davon brachte sie Fr. 172'590.-- f�r das Wohnrecht und Fr. 25'000.-- f�r sofortige Investitionen (WC, Dusche) in Abzug, was gerundet einen Wert von Fr. 150'000.-- ergab (kant. Akten, Fasz. 4 Urk. 163). Gem�ss dem Gutachten C.________ ist die Verkehrswertermittlung der G�terschatzungskommission in mehreren Bereichen inkorrekt. Erkl�rungsbed�rftig sei, weshalb f�r das Reserveland (erweiterter Hausumschwung) lediglich ein Wert von Fr. 5.--/m2 eingesetzt worden sei. Zudem sei das Wohnhaus bei der Bewertung unber�cksichtigt geblieben. Dieses habe noch einen gewissen Wert. Immerhin k�nne die Wohnrechtsnehmerin gem�ss statistischen Angaben noch 14 Jahre darin leben. Schliesslich sei unverst�ndlich, wie die derart hohe Einsch�tzung des Wohnrechts zustande gekommen sei. Es sei offensichtlich, dass die Einr�umung eines Wohnrechts f�r eine 77-j�hrige Frau f�r ein Wohngeschoss den Verkehrswert der Liegenschaft nicht um 50 % reduzieren k�nne (kant. Akten, Fasz. 9 Urk. 19). Die Vorinstanz durfte diese Kritik des Gutachtens C.________ an der Schatzung der G�terschatzungskommission als fundiert betrachten. Auch wenn das Gutachten C.________ - ausgehend von der Rechtslage im Jahre 2004 - teilweise auf falschen Annahmen basiert (Bewilligungsf�higkeit eines Neubaus), konnte sie auf dessen schl�ssige Kritik an der Verkehrswertermittlung der G�terschatzungskommission abstellen, namentlich was die fehlende Ber�cksichtigung des Wohnhauses und den zu hohen Abzug f�r das Wohnrecht betrifft.
5.5.5 Auch ausgehend von einem Kaufpreis von Fr. 175'000.-- f�r das Grundst�ck Nr. xxx (Fr. 150'000.-- zuz�glich Differenz von Fr. 25'000.-- zwischen Verkehrswert von Fr. 325'000.-- gem�ss Schatzung der G�terschatzungskommission und vereinbartem Kaufpreis von Fr. 350'000.--) konnte die Vorinstanz ohne Verletzung von Bundesrecht und ohne in Willk�r zu verfallen zur �berzeugung gelangen, der reale Marktwert des Kaufrechts f�r das Grundst�ck Nr. xxx liege weit �ber dem vereinbarten Preis. Das Grundst�ck befindet sich an einer bevorzugten Lage (sonnig mit Aussicht auf den Vierwaldst�ttersee). Der Beschwerdef�hrer 1 musste dieses zudem nicht im Jahre 2004 kaufen. Er liess sich vielmehr ein Kaufrecht f�r eine Dauer von zehn Jahren einr�umen, womit er ohne finanzielles Risiko auf den Wegfall des Wohnrechts oder eine Wertsteigerung als Folge einer Gesetzes�nderung spekulieren konnte. Ein offenbares Missverh�ltnis ist nach der Rechtsprechung jedenfalls bei einer Differenz von mehr als 35% gegeben. Dieser Grenzwert ist vorliegend bereits erreicht, wenn man ausgehend von der Verkehrswertermittlung der G�terschatzungskommission f�r das Jahr 2004 nicht den zu hohen Wert f�r das Wohnrecht der damals 77-j�hrigen Mutter des Beschwerdegegners 2 von Fr. 172'590.-- in Abzug bringt, sondern den im Gutachten C.________ errechneten Betrag von Fr. 39'100.-- (kant. Akten, Fasz. 9 Urk. 43). Von einem �hnlich tiefen Wert des Wohnrechts (lediglich Fr. 38'900.--) geht im �brigen selbst das vom Beschwerdef�hrer 1 eingereichte Privatgutachten aus. Die Vorinstanz durfte auch in Ber�cksichtigung der eingeschr�nkten Nutzungsm�glichkeiten und des baubed�rftigen Zustands des Wohnhauses ein offenbares Missverh�ltnis im Sinne von Art. 157 Ziff. 1 StGB bejahen.
Nicht stichhaltig ist der Einwand des Beschwerdef�hrers 1, der Beschwerdegegner 2 sei dem Risiko ausgesetzt gewesen, dass bei einer Zwangsversteigerung seiner Liegenschaften ein wesentlich unter dem Wert der G�terschatzungskommission liegender Erl�s realisiert und unter Umst�nden das seiner Mutter zustehende Wohnrecht aufgehoben worden w�re (Beschwerde S. 5 und 24). F�r die Beurteilung des offenbaren Missverh�ltnisses ist der Verkehrswert auf dem freien Markt entscheidend und nicht der Preis, der anl�sslich einer Zwangsversteigerung erzielt worden w�re. Der Beschwerdef�hrer 1 war zudem nicht verpflichtet, die Grundst�cke im Falle einer Zwangsversteigerung zum vereinbarten Preis zu erwerben. Der Beschwerdegegner 2 erfuhr durch die Einr�umung des Kaufrechts keine Besserstellung.
Die Vorinstanz verf�llt nicht in Willk�r, wenn sie den Antrag des Beschwerdef�hrers 1 auf Einholung eines Obergutachtens in antizipierter Beweisw�rdigung abweist. Ein solches dr�ngte sich nicht auf, da es nicht darum ging, den exakten Verkehrswert zu ermitteln, sondern dem Beschwerdef�hrer 1 ein offenbares Missverh�ltnis im Sinne von Art. 157 Ziff. 1 StGB nachzuweisen. Die Vorinstanz war in dieser Hinsicht auch nicht an die Empfehlung der G�terschatzungskommission gebunden.
6.1 Der Beschwerdef�hrer 1 wendet ein, es liege keine Ausbeutung einer Zwangslage vor. Davon h�tte nur gesprochen werden k�nnen, wenn der Beschwerdegegner 2 im Wissen um den angeblich viel h�heren Wert seiner Liegenschaften in das Kaufrecht eingewilligt h�tte. Auch der subjektive Tatbestand sei nicht erf�llt, da sich die Parteien des Kaufrechtsvertrags bei der Festlegung des Kaufpreises in guten Treuen am Resultat der amtlichen Sch�tzung orientiert h�tten.
6.2.1 Die Vorinstanz geht davon aus, der Beschwerdegegner 2 habe sich in einer finanziellen Zwangslage befunden. Entgegen der Auffassung des Beschwerdef�hrers 1 setzt das Ausnutzen einer Zwangslage im Sinne von Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1 StGB nicht voraus, dass der Beschwerdegegner 2 um das offenbare Missverh�ltnis wusste. Das Wissen um das m�gliche Missverh�ltnis schliesst bei Annahme einer Zwangslage den Wucher zwar nicht aus. Es bildet umgekehrt aber auch keine Tatbestandsvoraussetzung.
6.2.2 Art. 157 StGB verlangt in subjektiver Hinsicht Vorsatz, wobei Eventualvorsatz gen�gt (Art. 12 Abs. 1 und 2 StGB; BGE 130 IV 106 E. 7.2 mit Hinweis). Die Vorinstanz wirft dem Beschwerdef�hrer 1 vor, er habe um die Zwangslage des Beschwerdegegners 2 gewusst. Ihm sei auch bekannt gewesen, dass zumindest mit der Parzelle Nr. xxx ein h�herer Erl�s als im Schatzungsbericht erzielbar war (Urteil E. 7.5 S. 19). Das Wissen des T�ters betrifft eine innere Tatsache, welche vor Bundesgericht nur im Rahmen von Art. 97 Abs. 1 BGG ger�gt werden kann (vgl. oben E. 5.4.1; BGE 137 IV 1 E. 4.2.3; 135 IV 152 E. 2.3.2; je mit Hinweisen). Der Beschwerdef�hrer 1 legt nicht dar, weshalb die vorinstanzliche Feststellung, er habe um die Zwangslage des Beschwerdegegners 2 und den bedeutend h�heren Marktwert gewusst, willk�rlich sein soll. Auf seine R�ge ist mangels einer rechtsgen�genden Begr�ndung nicht einzutreten.
6.3 Der Schuldspruch wegen Wuchers verletzt kein Bundesrecht.
Der Beschwerdef�hrer 1 beanstandet, der R�ckgriff der Vorinstanz auf die Eventualanklage des Wuchers sei �berraschend gekommen. Aus Gr�nden der Fairness und nach Treu und Glauben h�tte diese sp�testens w�hrend der Hauptverhandlung erkl�ren m�ssen, dass sie auch den Wucher pr�fen werde. Indem dies nicht geschehen sei, habe die Vorinstanz Art. 9 und 29 Abs. 1 BV, Art. 6 EMRK sowie Art. 3 StPO und sinngem�ss auch Art. 344 StPO verletzt.
Dem Beschwerdef�hrer 1 wurde in der Eventualanklage Wucher im Sinne von Art. 157 StGB vorgeworfen. Er musste folglich damit rechnen, dass die Vorinstanz im Falle des von ihm beantragten Freispruchs vom Vorwurf des Betrugs auch den Wucher pr�fen w�rde bzw. musste. Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Geh�r oder von Art. 9 BV und Art. 6 EMRK liegt nicht vor. Die Schweizerische Strafprozessordnung vom 5. Oktober 2007 (StPO; SR 312.0) gelangt vorliegend nicht zur Anwendung, da der erstinstanzliche Entscheid des Kantonsgerichts Nidwalden vor deren Inkrafttreten am 1. Januar 2011 erging (vgl. Art. 453 Abs. 1 StPO; BGE 137 IV 145 E. 1.1 mit Hinweisen). Auf die ger�gte Verletzung von Art. 3 und Art. 344 StPO ist nicht einzutreten.
Der Beschwerdef�hrer 1 sieht den Grundsatz ne bis in idem verletzt. Durch die erstinstanzliche Verurteilung wegen Erschleichung einer falschen Beurkundung und Betrugs sei er implizit vom Vorwurf des Wuchers freigesprochen worden. Thema vor der Vorinstanz h�tten nur noch die Erschleichung einer falschen Beurkundung und der Betrug sein k�nnen.
Die R�ge ist unbegr�ndet. Der Grundsatz ne bis in idem kommt zum Tragen, wenn eine Person f�r die gleiche Tat zuvor rechtskr�ftig verurteilt oder freigesprochen wurde (vgl. Art. 4 des 7. Zusatzprotokolls vom 22. November 1984 zur EMRK [SR 0.101.07]; vgl. auch Art. 11 StPO). Dies war vorliegend nicht der Fall. Die erstinstanzliche Verurteilung im Hauptanklagepunkt verbietet dem zweitinstanzlichen Gericht nicht, im Appellationsverfahren auf die Eventualanklage zur�ckzugreifen.
Der Beschwerdef�hrer 1 argumentiert, das Vorgehen der Vorinstanz sei mit der Rechtsweggarantie im Sinne der Zweitinstanzlichkeit nicht vereinbar, da sich inhaltlich nur eine kantonale Instanz mit dem Wuchervorwurf befasst habe. Er sieht darin eine Verletzung von Art. 80 Abs. 2 BGG und Art. 32 Abs. 3 BV.
Der Einwand geht fehl. Die vom Beschwerdef�hrer 1 angerufenen Bestimmungen lassen reformatorische Entscheide der Rechtsmittelinstanz zu.
Die Beschwerde des Beschwerdef�hrers 1 ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Bei diesem Ausgang der Verfahren werden die Beschwerdef�hrer kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG).
Die Verfahren 6B_195/2012 und 6B_202/2012 werden vereinigt.
Dem Beschwerdef�hrer 1 werden Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- auferlegt.
Dem Beschwerdef�hrer 2 werden Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- auferlegt.