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Timestamp: 2019-11-12 09:04:33
Document Index: 383660986

Matched Legal Cases: ['§ 536', '§ 247', '§ 540', '§ 7', '§ 313', '§ 535', '§ 536', '§ 531', '§ 7', '§ 7', '§ 389', '§ 366', '§ 531', '§ 366', '§ 119', '§ 366', 'BGH', '§ 366', '§ 92', '§ 91', '§ 708', '§ 543']

LG Berlin, 62 S 82/06: LG Berlin: zustand der mietsache, fassade, herbst, bauarbeiten, vergleich, aufrechnung, minderungsrecht, verrechnung, sanierung, quelle
Urteil des LG Berlin vom 07.03.2006, 62 S 82/06
Aktenzeichen: 62 S 82/06
LG Berlin: zustand der mietsache, fassade, herbst, bauarbeiten, vergleich, aufrechnung, minderungsrecht, verrechnung, sanierung, quelle
Norm: § 536 BGB
Wohnraummiete: Mietminderung wegen Baulärms bei der Entkernung eines Nachbargebäudes in Wohngebiet mit Altbaubestand
I. Auf die Berufung der Kläger gegen das am 7. März 2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg – 5 C 354 / 05 – wird das vorgenannte Urteil abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 1.014,63 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus 6,67 Euro seit dem 6. Januar 2005, aus jeweils 49,55 Euro seit dem 4. Februar 2005 und dem 4. März 2005, aus 280,63 Euro seit dem 4. Juni 2005, aus 415,37 Euro seit dem 4. Juli 2005, aus 119,75 Euro seit dem 4. August 2005 sowie aus 93,11 Euro seit dem 4. September 2005 zu zahlen.
II. Die Berufung des Beklagten wird zurückgewiesen.
III. Von den Kosten beider Instanzen haben die Kläger 37 % und der Beklagte 63 % zu tragen.
1Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil, welches den Prozessbevollmächtigten beider Parteien am 9. März 2006 zugestellt worden ist, wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Die Feststellungen werden wie folgt ergänzt:
2Mit der am 20. März 2006 eingelegten und am 9. Mai 2006 begründeten Berufung verfolgen die Kläger den geltend gemachten Anspruch auf Zahlung von Mietrückständen für den Zeitraum Januar bis September 2005 weiter und verlangen über den vom Amtsgericht zuerkannten Betrag von 853,85 Euro hinaus Zahlung weiterer 934,31 Euro nebst Zinsen. Sie sind der Ansicht, dass das Amtsgericht § 7 Nr. 1 des Mietvertrages falsch ausgelegt habe. Jedenfalls aber sei ein Recht zur Minderung ausgeschlossen, weil der Sanierungsbedarf im näheren Wohnumfeld offensichtlich gewesen sei. Ihrer Auffassung hat sich der Beklagte zudem widersprüchlich verhalten, weil er nicht über den gesamten Zeitraum, in dem die Nutzung der Wohnräume angeblich eingeschränkt war, in gleicher Höhe gemindert habe. Schließlich beanstanden die Kläger, dass das Amtsgericht die Zahlungen des Beklagten abweichend vom Parteiwillen verrechnet habe.
3Der Beklagte dagegen begehrt die Zurückweisung der Berufung der Kläger und wendet sich mit der am 9. April 2006 eingelegten und am 9. Mai 2006 begründeten Berufung seinerseits gegen die erstinstanzliche Verurteilung zur Zahlung rückständigen Mietzinses in Höhe von 853,85 Euro. Er meint, die vom Amtsgericht zugrunde gelegte Minderungsquote werde den Wohnwertbeeinträchtigungen nicht gerecht; insbesondere sei die mangelhafte Elektroinstallation nicht berücksichtigt worden. Auch im September 2005 hätten die Beeinträchtigungen noch bestanden. Der Beklagte beantragt daher, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage insgesamt abzuweisen, wohingegen die Kläger die Zurückweisung der Berufung begehren.
4Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestandes im Hinblick auf § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
5Beide Berufungen sind zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.
6Die Berufung des Beklagten hat in der Sache keinen, die Berufung der Kläger lediglich geringen Erfolg.
7Den Klägern steht gegen den Beklagten gemäß § 535 Abs. 2 BGB für Januar 2005 ein Restbetrag von 6,67 Euro, für die Monate Februar und März 2005 Zahlung von jeweils 49,55 Euro, für Juni 2005 von 280,63 Euro, für Juli 2005 von 415,37 Euro, für August 2005 von 119,75 Euro und für September 2005 von 93,11 Euro, insgesamt also 1.014,63 Euro zu.
8Der Beklagte schuldete im streitgegenständlichen Zeitraum aus den weitgehend zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils, auf die verwiesen wird, gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB wegen der Bauarbeiten in den Nachbargebäuden nicht den vollen Mietzins in Höhe von 668,90 Euro, sondern durfte die Bruttomiete um 10 % kürzen, so dass für die Monate Januar bis September 2005 monatlich lediglich 602,01 Euro zu zahlen waren.
9Von den Gründen der angefochtenen Entscheidung ist lediglich insoweit abzuweichen, als einerseits nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon auszugehen war, dass die Beeinträchtigungen infolge der Bauarbeiten auch noch im September 2005 bestanden. Die Zeugin Bxxx hat zwar bekundet, dass die Balkone bereits im August angebracht waren; sie hat jedoch keine Angaben gemacht, bis wann überhaupt Arbeiten ausgeführt wurden. Die Zeugin Dxxx hat allerdings ausgesagt, dass die Arbeiten im Oktober 2005 noch nicht abgeschlossen waren. Dies deckt sich mit den Angaben der Zeugin Jxxx , dass die Belästigungen "bis Herbst" dauerten. Der Zeuge Jxxx hat bekundet, dass "im Herbst" der Aufzug gebaut worden sei. Und auch die Zeugin Fxxx-Txxx hat ausgesagt, dass im September und Oktober noch gearbeitet worden sei; ihren Angaben zufolge sind in der Zeit die Balkone angebaut worden. Die Zeugen stimmen also weitgehend darin überein, dass auch im September 2005 noch lärmintensive Arbeiten ausgeführt wurden. Die zeitliche Angabe "im Herbst" wird regelmäßig nur mit den Monaten September, Oktober und November in Verbindung gebracht. Dass die Zeugen unterschiedliche Angaben darüber gemacht haben, welche Arbeiten genau noch durchgeführt wurden, schadet angesichts der Übereinstimmung darüber, dass noch lärmintensive Arbeiten stattfanden, nicht. Da die Kammer dem Amtsgericht auch darin folgt, dass hier eine einheitliche Minderungsquote für den gesamten Zeitraum anzusetzen ist, kommt es nicht darauf an, welche Arbeiten genau noch im September ausgeführt wurden.
10 Die Minderungsquote von durchgängig 10 % wegen der Beeinträchtigungen aufgrund der Bauarbeiten ist entgegen der Einwände des Beklagten nicht zu beanstanden. Es ist zulässig, für die (mehrmonatige) Dauer eines Bauvorhabens eine feste Minderungsquote zuzusprechen (KG GE 2001, 620). Die zuerkannte Quote stellt gleichsam einen "Mittelwert" dar. In der zitierten Entscheidung hat das KG wegen der Nutzungsbeeinträchtigungen durch die Sanierung der Fassade des eigenen Wohnhauses eine Minderung von 20 % zuerkannt.
11 Insoweit erscheinen 10 % im vorliegenden Fall angemessen, da nicht die eigene Fassade eingerüstet und verhängt war bzw. abgeklopft wurde und auch alle anderen Baumaßnahmen in und an den Nachbargebäuden stattfanden. Auch im Vergleich zu der Entscheidung des LG Berlin in GE 2001, 771, das wegen der Beeinträchtigungen durch den Ausbau zweier Wohnungen unmittelbar oberhalb der Wohnung der Beklagten auf eine Minderung von 20 % erkannt hat, erscheint eine Minderungsquote von 10 % gerechtfertigt.
12 Erfolglos bleibt die Berufung des Beklagten auch hinsichtlich der von ihm außerdem gerügten Mängel an den Fenstern sowie wegen der behaupteten Unzulänglichkeiten der Elektroinstallation. Insoweit wird auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils verwiesen. Hinsichtlich der Fenster hat der Beklagte in der Berufungsinstanz nichts weiter vorgetragen. Aber auch hinsichtlich der Elektroinstallation bleibt es dabei, dass der Vortrag des Beklagten nicht substanziiert ist. Ob er ohnehin gemäß § 531 Abs. 2 ZPO als verspätet zurückzuweisen gewesen wäre, kann demnach offen bleiben.
13 Eine Abweichung zu den Ausführungen des Amtsgerichts ergibt sich zum anderen jedoch bezüglich der Begründung der Mangelhaftigkeit. Ob § 7 Nr. 1 des Mietvertrages
jedoch bezüglich der Begründung der Mangelhaftigkeit. Ob § 7 Nr. 1 des Mietvertrages tatsächlich derart weit auszulegen ist, dass dadurch über den Zustand der Mietsache hinaus auch Zusicherungen hinsichtlich möglicher Beeinträchtigungen durch Dritte oder durch Umwelteinflüsse wie beispielsweise Baulärm aus der Nachbarschaft festgeschrieben werden sollten, scheint zweifelhaft, kann im Ergebnis jedoch ebenfalls dahinstehen. Denn der Beklagte kann hier unabhängig von dieser Klausel mindern; eine Minderung entfällt hier nicht etwa deshalb, weil der Sanierungsbedarf in der Nachbarschaft offensichtlich war. Die Kläger haben trotz des entsprechenden Hinweises in der mündlichen Verhandlung am 30. Oktober 2006 nicht ausreichend substanziiert dargetan, dass im Hinblick auf den erkennbaren Sanierungsbedarf mit Bautätigkeit in der Umgebung des Mietobjekts zu rechnen war. Nach einer Entscheidung des KG in NZM 2003, 718, muss zwar in Wohngebieten mit Altbaubestand regelmäßig mit baulichen Veränderungen und Reparaturen gerechnet werden, vor allem auch mit Fassadenerneuerungen, was der Beklagte auch selbst einräumt. Das gilt jedoch nicht für eine komplette Entkernung der Gebäude und die damit verbundenen erheblichen Baumaßnahmen. Der abweichenden Entscheidung der erkennenden Kammer vom 28. August 2006 (GE 2006, 1295), wonach aufgrund der modernen Bautechnik heutzutage auch mit Entkernungen – anstelle eines häufig wegen des bestehenden Denkmalschutzes gar nicht möglichen Abrisses – zu rechnen ist, lag der nicht zu vergleichende Fall zugrunde, dass auf einem benachbarten alten Fabrikgelände u. a. eine Tiefgarage gebaut wurde. Auch die Entscheidung der Kammer in GE 2003, 771, betraf einen anderen Sachverhalt; hier hatten die betroffenen Mieter von der anstehenden Baumaßnahme positiv Kenntnis. Soweit aber das OLG München (NJW-RR 1994, 654) im Fall der Sanierung eines benachbarten Wohnhauses eine Minderung wegen offensichtlichen Sanierungsbedarfs für ausgeschlossen erachtet hat, wurde dort – im Unterschied zum hiesigen Klägervortrag – detailliert dargelegt, warum jedenfalls mit umfangreichen Sanierungsmaßnahmen zu rechnen war. Die dort geschilderten Zustände – üppiger Pflanzenbewuchs aus der Dachrinne, zerbrochene Fensterscheiben, Fenster teilweise mit Brettern vernagelt, renovierungsbedürftige Fassade - stützten diese Einschätzung. Vorliegend ist jedoch nichts vergleichbar Konkretes zu einem erkennbaren Sanierungsbedarf vorgetragen worden, so dass das Minderungsrecht des Beklagten hier nicht ausgeschlossen ist.
14 Wäre der Sanierungsbedarf bei Mietvertragsschluss vor zehn Jahren jedoch unstreitig offensichtlich gewesen, dann wäre ein Minderungsrecht ungeachtet dessen, dass erst nach zehn Jahren tatsächlich saniert wurde, allerdings zu verneinen. Auf den Zeitablauf käme es nicht an.
15 Die Berufung der Kläger hat lediglich hinsichtlich der Verrechnung der vom Beklagten im Monat Mai 2005 geleisteten Zahlungen Erfolg. Dagegen ist die Verrechnung des am 18. Januar 2005 geleisteten Nachzahlungsbetrages in Höhe von 428,80 Euro auf die aus dem Vergleich noch ausstehenden Mieterhöhungsbeträge nicht zu beanstanden. Damit verbleibt es für Januar 2005 bei einem Rückstand von 6,67 Euro und für die Monate Februar und März 2005 bei jeweils noch offenen 49,55 Euro. Für April 2005 und Mai 2005 bestehen keine Rückstände. Für Juni 2005 dagegen schuldet der Beklagte noch 280,63 Euro. Er hat für diesen Monat zwar keinerlei Zahlung erbracht. In Höhe von 321,38 Euro ist die Mietzinsforderung für Juni 2005 allerdings infolge Aufrechnung erloschen, § 389 BGB. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts waren sowohl die Überzahlung für April 2005 in Höhe von 66,79 Euro als auch der nach vollständiger Tilgung der Maimietschuld überschießende Betrag von 549,05 Euro (602,01 Euro – 482,26 Euro – 668,80 Euro) auf die für April 2003 sowie die Monate Oktober bis Dezember 2004 unstreitig bestehenden Altrückstände zu verrechnen. Insoweit trat, soweit die Tilgungsbestimmung des Beklagten mangels Nichtbestehens der Forderung gegenstandslos war, ohne weiteres die gesetzliche Tilgungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB ein, wonach unter gleich lästigen die älteren Schulden getilgt werden. Für Oktober, November und Dezember 2004 waren von den ursprünglichen Rückständen in Höhe von jeweils 116,44 Euro allerdings jeweils 42,88 Euro in Abzug zu bringen, die der Beklagte bereits zum Ausgleich der noch ausstehenden Mieterhöhungsbeträge – wie bereits gesagt – vergleichsweise am 18. Januar 2005 gezahlt hatte. Damit verblieb für April 2003 ein Rückstand in Höhe von 73,78 Euro und für die Monate Oktober bis Dezember 2004 von jeweils 73,56 Euro, insgesamt also Altrückstände in Höhe von 284,70 Euro. Soweit die Kläger mit der Berufung höhere Rückstände aus dem Jahr 2004 geltend gemacht haben, haben sie diese trotz entsprechenden Hinweises in der mündlichen Verhandlung vom 5. Februar 2007 nicht hinreichend dargetan, insbesondere die Diskrepanz zu der Bezifferung in erster Instanz nicht erläutert. Da der Beklagte diese Rückstände bestreitet, ist der Vortrag der Kläger überdies gemäß § 531 Abs. 2 ZPO als verspätet zurückzuweisen. Es ist nicht ersichtlich, warum die Kläger angebliche Forderungen aus dem Jahr 2004 nicht bereits in erster Instanz hätten dartun können. Mithin tilgte die Überzahlung im Mai in Höhe von 549,05 Euro alte Rückstände aus dem Jahr 2004 in Höhe von 284,70 Euro, so
Höhe von 549,05 Euro alte Rückstände aus dem Jahr 2004 in Höhe von 284,70 Euro, so dass für Juni 2005 per Aufrechnung lediglich 321,38 Euro zur Anrechnung kommen konnten.
16 Gemäß § 366 Abs. 1 BGB stand dem Beklagten als Schuldner das Recht zur Tilgungsbestimmung zu. Mit der Bezeichnung als "Monatsmiete" wollte er zwar erkennbar die laufenden Mietschulden und nicht etwaige Mietrückstände aus dem Vorjahr tilgen. Dabei schadete es nicht, wie die Kläger meinen, dass er, weil er sich zur Minderung berechtigt glaubte, Teilleistungen erbrachte; auch insoweit war der von ihm angegebene Verwendungszweck ausschlaggebend. Allerdings gilt sowohl dann, wenn der Schuldner die Tilgungsbestimmung gemäß §§ 119 ff. BGB anficht oder wenn die Bestimmung infolge Nichtbestehens der Forderung gegenstandslos ist, dass dann die Zuordnungslücke durch die gesetzliche Tilgungsreihenfolge ersetzt wird. Der Schuldner kann nicht etwa erneut bestimmen (Palandt – Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 66. Aufl., § 366 BGB, Rz. 4a, unter Hinweis auf BGH NJW 89, 1792, und NJW 2006, 509, 906/8). Damit konnte der Beklagte hinsichtlich der irrtümlich nochmals für Mai gezahlten 668,80 Euro, soweit sie die Maiforderung nicht mehr tilgen konnten (das heißt in Höhe von 549,05 Euro), nicht mehr bestimmen, dass diese Zahlung nunmehr auf die Mieten Juni und Juli zu verrechnen sei. Es trat vielmehr die gesetzliche Tilgungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB ein, wonach die Zahlung zunächst auf die Altrückstände aus 2004 in Höhe von 284,70 Euro zu verrechnen war und lediglich der verbleibende Teilbetrag von 321,38 Euro für Juni 2004 gutgeschrieben werden konnte.
17 Für Juli 2005 verbleibt nach Zahlung von 186,64 Euro ein Rückstand von 415,37 Euro, für August 2005 nach Zahlung von 482,62 Euro der auch vom Amtsgericht ermittelte Rückstand von 119,75 Euro und für September 2005 unter Berücksichtigung der fortdauernden Minderung von 10 % und einer Zahlung von 508,90 Euro schließlich ein Rückstand von 93,11 Euro.
18 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, wobei dem Beklagten gemäß § 91 a Abs. 1 ZPO auch insoweit aufzuerlegen war, als die Parteien den Rechtsstreit wegen eines Teilbetrages von 284,70 Euro in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben. Insoweit wird auf die Erläuterung der Kostenentscheidung in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.
19 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
20 Die Revision wird mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht zugelassen.
62 S 82/06
Zustand der mietsache, Fassade, Herbst, Bauarbeiten, Vergleich, Aufrechnung, Minderungsrecht, Verrechnung, Sanierung, Quelle