Source: https://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/betriebskostensenkung.htm
Timestamp: 2019-06-24 23:53:35
Document Index: 345006951

Matched Legal Cases: ['§ 560', '§ 560', '§ 560', '§ 560', 'Art. 229', '§ 3', '§ 280', '§ 560', '§ 560']

Betriebskostensenkung - AG Charlottenburg vom 22.3.2016 - 206 C 566/15 - | Berliner Mieterverein e.V.
Mietrecht / Urteile und Beiträge / Betriebskostensenkung
Die Senkung der Betriebskosten nach § 560 Abs. 3 BGB ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Alt-Mietvertrag keine wirksame Anpassungsklausel in Bezug auf die Erhöhungsmöglichkeit der Bruttokaltmiete wegen gestiegener Betriebskosten enthält.
AG Charlottenburg vom 22.3.2016 – 206 C 566/15 –
Die Parteien waren durch einen alten Mietvertrag aus West-Berliner Zeiten verbunden, der noch die damals übliche Bruttokaltmiete enthielt. Diese Bruttokaltmietvereinbarungen genießen weiterhin Bestandsschutz. Betriebskostensteigerungen oder -ermäßigungen werden hier nicht durch Abrechnung, sondern durch Betriebskostenerhöhungs- beziehungsweise -senkungserklärungen an die Mieter weitergegeben. Vielfach scheitert eine Erhöhung aber an der hierfür notwendigen Wirksamkeit einer mietvertraglichen Anpassungsklausel. So auch im vorliegenden Fall. Deshalb berief sich der Vermieter auf die unwirksame Erhöhungsklausel, als der Mieter die Senkung der Betriebskosten wegen Ermäßigung derselben verlangte.
Dem folgte das Amtsgericht nicht. Ermäßigen sich die Betriebskosten, so sind die in der Bruttokaltmiete enthaltenen Betriebskosten vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen (§ 560 Abs. 3 BGB).
Voraussetzung dafür ist nicht, dass zuvor eine Mieterhöhung gemäß § 560 Abs. 1 BGB durchgeführt wurde. Die Ermäßigung ist auch nicht auf den Umfang beschränkt, in dem die Miete zuvor wegen gestiegener Betriebskosten erhöht worden ist. Und die Unwirksamkeit der Erhöhungsklausel spielt bei der Betriebskostensenkung keine Rolle.
Der Kläger hat gegen den Beklagten zu 1) gemäß § 560 Abs. 3 BGB i.V.m. Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB Anspruch auf Abgabe einer auf Herabsetzung der Bruttowarmmiete gerichteten Willenserklärung.
Der Kläger kann von dem Beklagten zu 1) auch bereits jetzt Rückzahlung der aufgrund der Senkung der Betriebskosten zuviel gezahlten Beträge (8 x 8,42 € für Januar bis August 2012) verlangen, und zwar im Wege des Schadensersatzes gemäß §§ 280 II, 281 BGB. Erfüllt der Vermieter seine Pflicht, trotz Absinkens der Betriebskosten die Miete gemäß § 560 Abs. 3 8GB abzusenken, nicht, so steht dem Mieter die Möglichkeit offen,·die sich aus dieser Pflichtverletzung ergebenden Zahlungsansprüche dem Vermieter gegenüber direkt im Wege der Zahlungsklage durchzusetzen (LG Berlin, Urteil vom 15.05.2007, 65 S 334/06, recherchiert unter juris). Dann aber kann der Mieter die Klage auf Abgabe einer Erklärung nach § 560 Abs. 3 BGB auch mit der Zahlungsklage verbinden. …