Source: http://www.abmahnung-blog.de/thema/1-miete-nicht-gezahlt-kuendigung
Timestamp: 2019-11-15 08:25:40
Document Index: 382976591

Matched Legal Cases: ['§ 543', 'BGH', '§ 543', '§ 286', '§ 551', '§ 286', '§ 569', '§ 543', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 242', 'BGH', '§ 240', '§ 286', '§ 286', '§ 543', '§ 543']

1 Miete nicht Gezahlt Kündigung | Nicht bezahlte Miete Stornierung
1 Miete nicht Gezahlt Kündigung
Der Mietpreis für Januar und Februar wird nicht bezahlt. Wenn der Mieter die Miete im dritten Monat nicht überweist, kann der Mieter den Mietvertrag im dritten Monat fristlos kündigen. Page 1 of 2 nächste Seite. Trinkgelder für den Vermieter bei Mietausfall werden nicht gezahlt: Was zu tun ist. Oftmals zieht der Mieter jedoch trotz Kündigung nicht aus.
Nicht eingezahlte Kaution: Kündigung ohne Vorwarnung (Ausnahmen beachten)
Es gibt kaum einen Mietvertrag, ohne dass sich der Pächter zur Sicherung der Ansprüche des Pächters/der Pächterin aus dem Mietvertrag verpflichten.... Im Regelfall hat der vom Mietvertragsabschluss abhängige Pächter keine andere Wahl, als dies zu akzeptieren. Das Depositum ist in der regel in Form von drei monatlich netto Kaltmieten zu zahlen und bedeutet für den Pächter eine nicht unwesentliche Mehrbelastung.
Es ist daher nicht ungewöhnlich, dass Mietinteressenten die Anzahlung nicht bezahlen können, obwohl sie sich im Vertrag dazu verpflichten. Ist der Leasingnehmer mit der Stellung von Sicherheiten in Rückstand, kann dies für ihn rasch das Ende des Leasingverhältnisses zur Folge haben. Darin erläutern wir, welche Rechte dem Eigentümer stehen und mit welchen Folgen der Pächter bei Nichtzahlung der Anzahlung gerechnet werden muss.
Besteht das Mietobjekt bereits am 1. Mai 2013, regelt sich das Rücktrittsrecht des Mieters ausschliesslich nach § 543 Abs. 1 und 3 BGB. Weil die Anzahlung in der Regel innerhalb der ersten drei Monaten seit Mietbeginn zu entrichten ist (vgl. 551 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB), werden laufende Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern über die Kündigung des Mietvertrages wegen Nichtbezahlung der Anzahlung grundsätzlich bereits durch 569 Abs. 2a BGB geregelt, da der Mietabschluss in diesen Faellen erst vor wenigen Monaten erfolgen wird.
Danach werden die Bedingungen für die Kündigung der vor dem 1. Mai 2013 abgeschlossenen Mietverträge dargestellt. Gemäß 543 Abs. 1 BGB kann jeder Vertragspartner das Vertragsverhältnis aus wichtigen Gründen ohne Einhaltung einer Frist auflösen. 543 Abs. 1 Satz 2 BGB bestimmt, dass ein wesentlicher Grund im Sinne des 543 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt, wenn unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles, vor allem des Verschuldens der Vertragspartner, und unter Beachtung der Belange beider Parteien die Fortführung des Vermietverhältnisses bis zum Fristablauf oder bis zur anderweitigen Kündigung des Vermietverhältnisses für die kündigende Partei nicht zu erwarten ist.
Eine solche Berücksichtigung und Ermittlung der Unangemessenheit ist jedoch nicht erforderlich, wenn die Anforderungen des 569 Abs. 2a BGB erfuellt sind. Wenn diese Bedingungen gegeben sind, kann davon ausgegangen werden, dass ein wichtiger Grund vorliegt, ohne dass die in 543 Abs. 1 Satz 2 BGB festgelegten zusätzlichen Bedingungen, wie die Unangemessenheit der Fortsetzung des Vertrages für den Leasinggeber, zu erfüllen sind (siehe BGH, Entscheidung vom 21. März 2007 - XII ZR 36/05 zu § 543 Abs. 2 BGB).
569 Abs. 2a S. 1 BGB legt fest, dass ein wesentlicher Grunde im Sinn von 543 Abs. 1 BGB liegt, wenn der Leasingnehmer mit einer Kaution gemäß 551 BGB in einer Summe in doppelter Höhe der monatlichen Miete in Rückstand ist. Ausschlaggebend für das Kündigungsrecht des Mieters ist daher die Verzögerung der Sicherheitsleistungen bis zu einem gewissen Mindestbetrag.
Das Versäumnis gilt als Eintritt der Leistungspflicht gemäß § 286 Abs. 1 BGB. Dies resultiert - wenn der Pächter einen Geldbetrag als Sicherheitsleistung zu leisten hat und die Vertragsparteien keine abweichenden Regelungen für den Pächter günstiger gemacht haben - aus § 551 Abs. 2 BGB. Der Leasingnehmer hat danach Anspruch auf drei gleiche Monatsraten.
Der erste Teilbetrag ist zu Mietbeginn zu entrichten. Die Miete muss daher, wenn sie nach mehreren Wochen festgestellt wird, vom Leasingnehmer bis zum dritten Arbeitstag eines jeden Monates gezahlt werden. Wenn der Leasingnehmer die entsprechenden Abschlagszahlungen zu Mietbeginn oder bis zum dritten Arbeitstag des zweiten und dritten Monates nicht vornimmt, kommt er mit den entsprechenden Abschlagszahlungen am Ende des Mietbeginntages oder am Ende des dritten Arbeitstages des zweiten und dritten Mietzeitraums nach.
Gleiches ist der Fall, wenn die Vertragsparteien eine von 551 Abs. 2 BGB abweichende Regelung treffen und der Leasingnehmer den Zahlungszeitpunkt nicht eingehalten hat. Die nach § 286 Abs. 1 BGB erforderliche Inverzugsetzung (zur Unterscheidung des Erfordernisses der Inverzugsetzung im Sinne des 543 Abs. 3 BGB s. o.) ist nicht erforderlich.
Dies ist nach 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht erforderlich, da für die Leistung der Anzahlung entweder durch Vertrag oder in Abwesenheit des 551 Abs. 2 BGB eine Zeit nach dem Termin festgelegt wird. Leistet der Vermieter die Anzahlung nicht nur teilweise, obwohl sie geschuldet ist, genügt dies nicht immer für das Recht des Mieters, das Vertragsverhältnis ohne Einhaltung einer Frist zu beenden.
Der Gesetzgeber schreibt in 569 Abs. 2a S. 1 BGB vor, dass der Pächter mit der Kaution zumindest in einem Betrag im Rückstand ist, der dem Doppelten der monatlichen Netto-Kaltmiete entsprechen muss. Grundsatzfall: Der Bestandsmietvertrag zwischen Mietinteressent H und Mietinteressent V hat am 1. 2. 2014 begonnen Gemäß des Mietvertrages muss H einen monatlichen Nettomietzins von EUR 500,00 bis zum dritten Arbeitstag des betreffenden Monates vorausbezahlt werden.
Zudem hat er eine Anzahlung von drei Nettokaltmieten (EUR 1500,00) zu leisten. Die Mietvereinbarung beinhaltet keine Fälligkeitsvereinbarung. Die Firma wird keine Garantie im Zeitraum Januar bis September 2014 oder Januar 2014 geben. V. überlegt, ob er bereits im April 2014 zurücktreten kann. Abhilfe: Sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist, hat der Mieter die Anzahlung in drei Monatsraten gemäß 551 Abs. 2 S. 1 BGB zu leisten.
Der erste Teilbetrag ist am 1. Feber, Beginn des Mietverhältnisses, also am vierten und dritten Arbeitstag, dem zweiten und dritten Arbeitstag, dem dritten Arbeitstag, dem dreiwöchigen.
Weil jede Ratenzahlung exakt einer Nettomonatsmiete entsprechen, ist M bereits mit Fälligkeit der zweiten Ratenzahlung, d.h. mit Fälligkeit am 4. April 2014 mit der Kaution von EUR 1000,00, und damit in einer Summe in doppelter Höhe der Nettomonatsmiete im Rückstand.
Arbeitstag des Monates 04.04.2014 (03.04.2014) warten, bevor auch die dritte Tranche nicht bezahlt wird. Option: Die Anzahlung beträgt nur EUR 1200,00. Lösung: In diesem Falle ist die Anzahlung ebenfalls in drei Raten von je EUR 400,00 zu zahlen.
Obwohl diese Tranchen auch am 1. 2. 2014, 04.03.2014 und 03.04.2014 zur Zahlung anstehen, ist M zum Ende des 04.03.2014 nur noch mit 800,00 EUR und damit noch nicht mit einem doppelten Nettokaltmietzins im Rückstand.
Das Erfordernis des 569 Abs. 2a BGB ist nur erfüllt, wenn Herr Dr. H. M. nicht mindestens 200,00 EUR der dritten Tranche gezahlt hat, auch nicht am Ende des dritten Viertels. Hinweis: Gemäß 286 Abs. 4 BGB kommt der Zahlungspflichtige nicht in Zahlungsverzug, solange die Dienstleistung nicht aufgrund eines Umstandes erbracht wird, den er nicht zu verantworten hat.
Liegt daher kein Verschulden des Leasingnehmers vor und hat der Leasingnehmer kein Fremdverschulden gemäß 278 BGB zu vertreten, liegt kein Anlaß vor. Es ist auch zu bemerken, dass es nicht der Hausherr ist, der erklären und nachweisen muss, dass der Pächter verantwortlich ist. Der Nachweis, dass die Nichtbezahlung der Anzahlung weder auf einem eigenen verschuldeten Verhalten (vgl. 276 BGB) noch auf dem eines Vermittlers (vgl. 278 BGB) basiert, obliegt ihm.
Die Kündigung ist gemäß 543 Abs. 3 S. 1 BGB nur möglich, wenn der wesentliche Grunde die Pflichtverletzung aus dem Mietverhältnis ist, grundsätzlich nach fruchtlosem Verstreichen einer zur Behebung gesetzten angemessenen Nachfrist oder nach fruchtloser Mahnung. Ausgenommen hiervon ist jedoch 569 Abs. 2a Satz 3 BGB für den Falle, dass sich der Leasingnehmer mit der Stellung einer Sicherheit in Höhe von zwei Monaten Nettokaltmiete in Rückstand begibt.
Nach § 569 Abs. 2a Satz 3 BGB ist eine Nachfrist oder Verwarnung nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht erforderlich. Die Vermieterin kann daher nicht nur auf die Erinnerung im Sinne des 286 Abs. 1 BGB, sondern auch auf die Verwarnung im Sinne des 543 Abs. 3 Satz 1 BGB verzichtet werden.
Kommt der Pächter mit der Kautionszahlung in Hoehe von mind. zwei Monatsnettomieten in Rueckstand, muss dies fuer ihn nicht unbedingt das Ende des Mietverhaeltnisses sein. Der Gesetzgeber sichert den Pächter in zweierlei Hinsicht: Gemäß 569 Abs. 2a S.4 BGB in Verbindung mit 543 Abs. 2 S.2 BGB ist die Kündigung bei vorheriger Befriedigung des Vermieters unzulässig.
Bisher in diesem Fall heißt das vor Eingang der Kündigung beim Mieters. Damit das Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen ist, reicht es jedoch nicht aus, wenn der Pächter gerade so viel bezahlt, dass der Mietrückstand nicht mehr zwei Monatsnettomieten ausmacht. Die Vermieterin muss sich nicht mit Abschlagszahlungen begnügen. Zur rechtzeitigen Erfüllung der Ansprüche reicht es jedoch aus, dass der Pächter die Leistungshandlung vor Eingang der Kündigung durchführt (vgl. BGH, Beschluss vom 01.11.2006 - VIII ZR 364/04).
Muss der Pächter die Anzahlung leisten, z.B. durch Überweisung eines Geldbetrags auf ein vom Pächter angelegtes Bankkonto, reicht es aus, dass der Pächter den Überweisungsschein vor Erhalt der Kündigung ausstellt. Sind diese Bedingungen erfüllt, ist die Kündigung von vornherein ungültig. Selbst wenn der Pächter die Kündigung bereits erhalten hat, kann er sie später ungültig werden lassen.
569 Abs. 2a Satz 4 i.V.m. Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB regelt, dass die Kündigung hinfällig wird, wenn der Mieter mit der Kündigung der Kündigung nicht später als zwei Monate nach Erlöschen des Räumungsrechts hinsichtlich der ausstehenden Einlage zufrieden ist oder wenn sich eine Behörde zur Erfüllung der Kündigung bereit erklärt.
Damit hat der Leasingnehmer bis zum Ende von zwei Monate nach Ablieferung (vgl. 253, 261 ZPO) der Klage des Mieters auf Räumung Zeit, die Auswirkungen der Kündigung zu beheben und das Pachtverhältnis wieder zu beleben (vgl. BGH, Entscheidung vom 22. Dezember 2006 - IX SZR 66/05- für den Mietzinsverzug).
Die Ungültigkeit der Kündigung kann auch hier nur erreicht werden, wenn der Pächter die ganze Anzahlung nachträglich bezahlt oder die notwendige Leistung fristgerecht ausführt. Nur für die Gewerbeflächenmiete und auch nur für den Falle, dass der Pächter mit der Entrichtung der Gesamtkaution in Rückstand war, hat der BGH beschlossen, dass der Pächter seine Kündigung auf 543 Abs. 1 BGB gründen kann (vgl. BGH, Urteile 21.03.2007, XII ZR 36/05).
Dies gilt auch für vor dem 1. Mai 2013 abgeschlossene Mietverträge, sofern eine außerplanmäßige Kündigung überhaupt möglich ist (vgl. die Erläuterungen unter b)). Eine Kündigung nach 543 Abs. 1 BGB entfällt ab 2014 und später mindestens in den Fällen, in denen sich der Pächter mit der ersten Kautionszahlung in Rückstand befindet. Die Kündigung ist nicht mehr möglich.
Auch wenn das Pachtverhältnis zum spätestmöglichen Termin feststeht, zu dem die Geltung des 569 Abs. 2a BGB noch nicht bestätigt werden kann, kommt der Pächter, der die Anzahlung nicht in der entsprechenden Summe leistet, die das Recht zur Kündigung auslöst, in der Regel nicht später als drei Monaten in Zahlungsverzug.
Eine Kündigung ist daher in der Regel ab 2014 nicht mehr möglich. Obwohl der BGH bisher nur die Geltung des 314 Abs. 2 BGB bestätigt hat, nach der der Begünstigte nur innerhalb einer vertretbaren Zeit nach Bekanntwerden des Kündigungsgrundes gekündigt werden kann (vgl. BGH, Beschluss vom 22. März 2007 - XII ZR 36/05) und keine Entscheidungen über Wohnraummietverträge gefällt hat.
Aber auch wenn die Geltung in diesem Falle verweigert wird, resultiert der Ausschluß des Kündigungsrechtes des Vermieters im Falle einer mehrmonatigen Wartezeit in der Regel aus dem allgemeinen Verfallsprinzip des § 242 BGB. Soweit der Mieter die Mietkaution während des aktuellen Mietvertrages in erlaubter Form abgerufen hat, kann er sie nicht nur zur Erfüllung seiner Forderungen nutzen, sondern auch - auch ohne entsprechendes Vertragsverhältnis - vom Nutzer die Aufstockung bis zur vertragsgemäßen Summe, längstens jedoch bis zu drei Monaten Miete fordern (vgl. 551 Abs. 1 BGB) (vgl. BGH, Entscheidung vom 12.01.1972 - VIII ZR 26/71) nach dem Rechtsbegriff des § 240 BGB.
Kommt der Leasingnehmer mit der Auffüllung in Rückstand, findet 569 Abs. 2a BGB keine Berücksichtigung. Laut Begründung des Gesetzes bezieht sich dieser Grund für die Kündigung nur auf den originären Sicherheitsanspruch, nicht aber auf Nachschubansprüche des Mieters (' BT-Drs. 17/10485 S. 25). Wenn der Leasingnehmer seiner Verpflichtung zur Aufstockung der Anzahlung auf den zunächst fälligen Betrag nach einer begründeten Forderung des Leasinggebers nicht nachkommt, kann der Leasinggeber daher eine Sonderkündigung fristlos auf 543 Abs. 1 BGB anordnen.
In diesem Falle hängt die Gültigkeit der Kündigung jedoch von weiteren Anforderungen ab, wie aus den nachfolgenden Erläuterungen hervorgeht. 551 Abs. 2 BGB bestimmt den Zeitraum für die Bezahlung der vom Vermieter zu leistenden Anzahlung nur für die erste Rate zu Mietbeginn. Dies gilt jedoch nicht für das Recht des Leasinggebers auf Nachschub nach Geltendmachung der Einlage.
Haben sich die Vertragsparteien nicht auf den Zeitpunkt der Leistung geeinigt, so sind auch die Tatsachen des 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB, der die für den Eintritt des Verzuges nach § 286 Abs. 1 BGB notwendige Inverzugsetzung grundsätzlich überflüssig macht, nicht erfüllbar. Im Gegensatz zum Verzug mit der ersten Kautionszahlung zu Mietbeginn hat der Mieter daher - sofern kein anderer Anlass besteht, der dies gemäß 286 Abs. 2 BGB überflüssig macht - eine Zahlungserinnerung im Sinne des § 286 Abs. 1 BGB vorzunehmen.
Die Tatsache, dass der Leasinggeber die Kündigung wegen des Verzuges des Leasingnehmers mit der Aufstockung der Anzahlung auf 569 Abs. 2a BGB, aber nur auf 543 Abs. 1 BGB gründen kann, bedeutet auch, dass die Kündigung nach 543 Abs. 1 BGB nur gültig ist, wenn der Leasinggeber seinem Leasingnehmer zuvor eine Mahnung ausgesprochen oder ihm eine Zahlungstermin festgesetzt hat.
Dies ist im Einzelnen nur unter den strengen Bedingungen des 543 Abs. 3 Satz 2 BGB verzichtbar, wenn eine Frist oder Verwarnung offenbar keinen erfolgversprechenden Charakter hat, weil der Pächter die Bezahlung schwerwiegend und letztendlich ablehnt oder die fristlose Kündigung aus anderen speziellen Anlässen unter Berücksichtigung der Belange beider Parteien begründet ist.
Erschwerend kommt hinzu, dass im Fall des Verzuges des Leasingnehmers mit der Auffüllung der Anzahlung die Gültigkeit der Kündigung immer von einer nach 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vorzunehmenden Zinsabwägung abhängig ist. Nur, wenn eine Berücksichtigung der gegenseitigen Belange des Leasingnehmers und des Leasinggebers zeigt, dass dem Leasinggeber nicht zumutbar ist, den Leasingvertrag bis zur Kündigung anderweitig fortzusetzen, falls erforderlich.
Allerdings hat die Anwendung des 543 Abs. 1 BGB nicht nur für den Leasinggeber einen Nachteil. Zwar bietet 569 Abs. 2a BGB dem Nutzer die Moeglichkeit, die Kuerzung durch Nachzahlung (zunaechst oder spaeter) wirkungslos zu machen (vgl. die Erlaeuterungen unter Ziffer 2.4a) und b)), doch regelt § 543 BGB diese Moeglichkeit der Kuerzung aufgrund seines Abs. 1 nicht.
Ein Urteil des Obersten Gerichtshofs zu dieser Fragestellung steht nicht zur Verfügung. Es ist jedoch davon auszugehen, dass 543 Abs. 2 Satz 2 BGB und 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch in diesen FÃ?llen nicht sinngemÃ? Bei diesen Mietverhältnissen gilt: a) Der/die VermieterIn kann den/die MieterIn ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist beenden, wenn der/die MieterIn mit der Bezahlung der Anzahlung in doppelter Höhe der Nettomonatsmiete in Rückstand ist. b) Eine Inverzugsetzung ist nicht erforderlich.
c ) Der/die VermieterIn ist weder zur Abmahnung noch zur Fristsetzung für Abhilfe gegenüber dem/der MieterIn verpflichtet. d) Der/die MieterIn hat die Wahl, die Kündigung nicht vollumfänglich durch den/die VermieterIn in Bezug auf die rückständige Anzahlung vor Eingang der Kündigung bei ihm zu bewirken. Er kann die spätere Ungültigkeit der Kündigung dadurch bewirken, dass er die Zufriedenheit des Vermieters durch die volle Bezahlung der Verzugszinsen längstens bis zum Ende von zwei Monate nach Auftreten der Lustlosigkeit des Rechts auf Räumung oder durch eine sich zur Zufriedenheit verpflichtende Behörde erwirkt.
Wurde der Mietvertrag vor dem 1. Mai 2013 abgeschlossen, kann der Mieter nur eine außerplanmäßige Kündigung wegen Verzuges mit der Anzahlung nach § 543 Abs. 1 BGB geltend machen. Weil die Mietkaution in der Regel in den ersten drei Monaten des Mietverhältnisses fällig ist und der Mieter bei einer Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist nicht so viel Zeit in Anspruch nehmen kann, wird es aufgrund des Verzuges des Vermieters mit der ersten Mietkaution heute und in absehbarer Zeit jedoch kaum Kündigungsfristen gemäß 543 Abs. 1 BGB gibt.
543 Abs. 1 BGB ist daher auf die Umstände begrenzt, in denen sich der Leasingnehmer mit der Auffüllung der Anzahlung nach einer begründeten Forderung des Leasinggebers während des aktuellen Leasingverhältnisses in Rückstand befand. a) Der Zahlungsverzug des Mietinteressenten beruht auf einer Abmahnung des Mietinteressenten, es sei denn, die Vertragsparteien haben eine Frist für die Leistungserbringung festgelegt. b) Der Mietinteressent muss den Mietinteressenten vor der Kündigung warnen oder ihm eine Nachfrist einräumen.
c ) Die Effektivität der Kündigung ist davon abhängig, dass eine Berücksichtigung der Interessen des Leasinggebers mit den Interessen des Leasingnehmers zeigt, dass eine Fortführung des Leasingverhältnisses bis zur nächsten möglichen Kündigungsmöglichkeit nicht zu erwarten ist. d) Der Leasingnehmer hat keine Möglichkeiten, die Effektivität der Kündigung durch Erfüllung des Leasinggebers nach Eintritt des Verzugs zu unterminieren.
Mahnen mit Kündigungsandrohung
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