Source: http://www.studiotecnicoscarpa.com/servizi/amministrazioni-condominiali.html
Timestamp: 2018-12-19 12:07:20+00:00
Document Index: 9769203

Matched Legal Cases: ['art. 1129', 'art. 66', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 63', 'art. 1709', 'art. 1720']

Amministrazioni Condominiali Venezia, Padova, Vicenza e Treviso, Amministrazioni Immobiliari
Amministrazioni Condominiali e Immobiliari Venezia e altre Provincie
Chi è l'Amministratore del Condominio?
E' un organo creato dall'assemblea condominiale al quale viene conferito il mandato di curare il corretto andamento della gestione comune.
L' Amministratore viene quindi nominato dall' Assemblea del Condominio.
La figura dell'Amministratore è imposta dalla Legge quando in un edificio ci siano quattro o più proprietari, cioè Condomini (art. 1129 CC).
I compiti specifici dell'Amministratore si concretizzano innanzi tutto nella gestione da bonus pater familias dei beni condominiali. Egli dura in carica un anno.
L'obbligo dell'amministratore di eseguire le delibere assembleari si limita a quanto attiene alle parti comuni; eventuali delibere per le quali la posizione di singoli condomini si configura come quella di proprietari esclusivi esulano dai suoi compiti.
E' inoltre importante sottolineare che, essendo la deliberazione dell'assemblea immediatamente esecutiva, l'amministratore non è obbligato ad aspettare il decorso dei termini per l'impugnazione (30 giorni).
L'amministratore è tenuto a disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che sia assicurato a tutti i condomini il miglior godimento.
Pertanto egli non ha il potere, per esempio, di portare di propria iniziativa modifiche strutturali all'edificio condominiale, ma ha il diritto, in mancanza di diverse disposizioni ell'assemblea, di detenere le chiavi dei locali comuni, per assicurarne l'uso da parte dei singoli condomini in condizioni di parità.
L'Assemblea può essere convocata dall'Amministratore anche quando egli lo ritenga necessario (art. 66 disp. att. c.c.), per esempio nel caso sia necessario provvedere ad eseguire lavori straordinari per i quali l'impegno di spesa supera le previsioni del Bilancio Preventivo.
Nel disporre l'Assemblea, sia ordinaria sia straordinaria, l'Amministratore deve convocare, a pena di nullità delle deliberazioni, tutti i Condomini, anche se uno di essi sia proprietario di una unità immobiliare piccolissima (art. 1136 c.c.).
E' obbligatoria la nomina dell'amministratore nei condominii con più di quattro partecipanti. Nessun accordo tra tutti i condomini, né alcun regolamento può escludere tale nomina, pena la loro nullità.
Ex art. 1136 c.c. quarto comma, è necessario (in prima convocazione) un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno la metà del valore dell'edificio.
La giurisprudenza consolidata ritiene applicabile tale norma non solo nel caso di prima nomina, ma anche in quello di conferma dell'amministratore. In seconda convocazione, per le deliberazioni dell'assemblea condominiale concernenti la nomina o la revoca dell'amministratore e necessaria invece una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, la maggioranza degli intervenuti ed almeno un terzo dei partecipanti al condominio.
Per la riscossione dei contributi, che deve essere fatta in base al preventivo ed allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante l'opposizione e senza necessità di una preventiva autorizzazione dell'assemblea.
In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato (art. 63 att. c.c., c 3).
Il potere dell'amministratore di ottenere decreto ingiuntivo si riferisce non soltanto ai contributi per spese ordinarie, ma anche a quelli relativi a spese straordinarie.
Unica limitazione imposta è che lo stato di ripartizione dei contributi di spesa dovuti dai singoli partecipanti al condominio sia stata già approvata dall'assemblea.
Una volta, poi, che il bilancio consuntivo sia stato approvato con la maggioranza prescritta dalla legge, l'amministratore, per ottenere il pagamento delle somme risultanti dal bilancio stesso, non è tenuto a sottoporre all'esame dei singoli condomini i documenti giustificativi delle spese effettuate, dovendo gli stessi essere controllati prima dell'approvazione del bilancio, senza che sia ammissibile la possibilità di attribuire ad alcuni condomini la facoltà di contestare i conti, rimettendo così in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza.
L'approvazione, da parte dell'assemblea, dell'operato dell'amministratore, anche in assenza di tutti gli elementi di carattere formale che integrano il procedimento di rendiconto, non può preclude l'azione del singolo condomino volta a controllare la gestione dell'amministratore e la documentazione ad essa inerente.
Sui limiti di tale controllo è intervenuta la Suprema Corte puntualizzando che ciascun comproprietario ha la facoltà di richiedere e di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea) e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre coppia dai documenti), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti.
L'amministratore alla fine di ciascun anno deve rendere il conto della sua gestione da sottoporre all'approvazione dell'assemblea condominiale.
Tale compito può essere assolto senza speciali forme; in particolare è stato rilevato che può essere sufficiente - quanto meno nel caso in cui il conto si riferisce a condominii di modeste proporzioni - che esso, anche se non redatto in rigorosa forma contabile, contenga gli elementi essenziali occorrenti per rendere intelligibile, ai singoli condomini, le modalità di impiego dei fondi anticipati dai medesimi per la gestione del condominio, con enunciazione delle spese, suddivise per categorie e ripartite tra i condomini in proporzione delle rispettive quote.
L' art. 1709 c.c. dispone che il mandato si presume oneroso. In genere la gratuità o meno delle prestazioni dell'amministratore è stabilita dal regolamento.
La funzione di amministratore di condominio è assimilabile alla gestione di un mandato con rappresentanza con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e i singoli condomini, dell'art. 1720 c.c. secondo cui il mandante deve, fra l'altro, pagare al mandatario il compenso che gli spetta.
Dalla presunzione di onerosità della prestazione deriva che la voce "rimborso forfettario per spese di amministrazione" (presente nei bilanci dei condominii amministrati) include anche il compenso per l'attività esercitata.