Source: https://www.garufo.it/convocazione-del-conduttore/
Timestamp: 2020-06-02 12:00:28+00:00
Document Index: 149790481

Matched Legal Cases: ['art. 66', 'art. 10', 'art. 1137', 'art. 66', 'art. 10', 'art. 6', 'art. 1129', 'art. 1130', 'art. 13', 'art. 1130', 'art. 66', 'art. 1137', 'art. 66', 'art. 1137', 'art. 10', 'sentenza ', 'art. 10', 'art. 66', 'sentenza ', 'art. 10', 'art. 1136', 'art. 66', 'art 1137', 'art. 10', 'art. 1136', 'art. 10', 'art. 1117', 'art. 67', 'sentenza ', 'art. 10', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 66', 'art 1137', 'art. 1130', 'art. 9', 'art. 5']

LA CONVOCAZIONE DEL CONDUTTORE IN ASSEMBLEA
ARTICOLO 66 COMMA III DISP. ATT. COD. CIV.
– OGGETTO
Il presente studio interpreta l’articolo 66 comma III delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile nella parte in cui prevede che l’amministratore deve provvedere a convocare tutti gli “aventi diritto”. Ci si chiede se tra questi vi sia anche il conduttore, limitatamente per quelle materie nelle quali la Legge 392/1978 assegna allo stesso diritto di voto.
Articolo 66 comma III Disposizioni di Attuazione del Codice Civile
La modifica apportata dal legislatore con la legge 11 dicembre 2012 n.220 al testo dell’art. 66 disp. att. cod. civ. inserendo l’espressione degli “aventi diritto”, per indicare coloro che devono essere convocati direttamente dall’amministratore di condominio all’assemblea, ha determinato una differente interpretazione dottrinaria.
Le tesi ineriscono all’obbligo di convocare anche i conduttori, seppure limitatamente al loro diritto di voto ai sensi dell’art. 10 della legge 27 luglio 1978 n. 392, da parte dell’amministratore ovvero se questo incombente sia un onere esclusivo dei condomini locatori.
Allo stato non vi è giurisprudenza, nemmeno di merito, ma la eventuale conseguenza negativa, se questa dovesse decidere accogliendo la prima tesi, è di una impugnazione delle delibere assunte ex art. 1137 cod. civ. da parte del conduttore per mancata convocazione.
Precauzionalmente, pertanto, può essere più opportuno per l’amministratore convocare direttamente i conduttori in assemblea, limitatamente, si ribadisce, agli argomenti relativi alle spese per il riscaldamento e al condizionamento d’aria, sempreché sussista il relativo impianto centralizzato del condominio
La giurisprudenza di merito, seppur incidenter tantum, ha affrontato la questione dell’avvenuto cambio terminologico dell’art. 66 disp. att. c.c., attuato dal legislatore con la legge 11 dicembre 2012 n. 220, concernente sia gli aventi diritto a ricevere la convocazione dell’assemblea di condominio, e alla conseguente partecipazione, sia a chi competa il relativo onere.
È opportuno ricordare che l’art. 10 della l. 27 luglio 1978, n. 392, richiamando del resto l’art. 6 della l. 22 dicembre 1973, n. 841, ha stabilito che per quanto inerisce alle decisioni condominiali inerenti alla gestione del servizio centralizzato di riscaldamento e di condizionamento d’aria, nonché alla modifica dei servizi comuni dello stabile nel quale sia sita l’unità immobiliare locata, il conduttore ha diritto d’intervento all’assemblea di condominio in sostituzione legale del suo locatore.
Vi è innanzi tutto da rilevare che, richiamandosi ad una normativa che è stata peculiare in un determinato tempo storico, vale a dire la prima grande crisi petrolifera del 1973, il legislatore aveva preso in considerazione la condizione del conduttore, ritenendola più debole rispetto a quella del locatore, per consentirgli, per l’appunto, un suo intervento diretto nell’assemblea di condominio, affinché egli stesso potesse partecipare attivamente ad assumere una delibera che concerneva le spese di maggiore entità economica che lo stesso conduttore doveva assolvere ex lege 841/1973. Per l’altra rilevante spesa riguardante il costo del portierato, il legislatore aveva scelto di ridurre del 10% l’importo a carico del conduttore.
Nel 1978, pur essendo terminata la precitata crisi petrolifera, il legislatore ha ritenuto comunque opportuna la partecipazione diretta del conduttore alle assemblee nelle quali fosse necessario deliberare le spese che il conduttore medesimo doveva rimborsare, o comunque fosse conveniente stabilire il suo intervento nelle delibere che inerissero alla più complessiva vita condominiale, nella quale è ovviamente inserito il conduttore che nel condominio si trova per motivi di abitazione o di lavoro.
Per l’altra rilevante spesa riguardante il costo del portierato, il legislatore aveva scelto di ridurre del 10% l’importo a carico del conduttore.
In realtà il conduttore partecipa all’assemblea dei condomini in totale e integrale sostituzione del suo locatore, con diritto di voto soltanto per le delibere che riguardano le spese relative alla gestione ordinaria del servizio di riscaldamento e di aria condizionata, anche se sempre meno ha significato questo suo intervento, in quanto, allo stato attuale, il riscaldamento è erogato in ciascuna unità immobiliare da una caldaia unifamiliare a gas metano e ciò soprattutto dopo la pubblicazione della l. 9 gennaio 1991 n. 10 in tema di risparmio energetico e relativo regolamento di attuazione.
In ogni caso, laddove sono rimasti gli impianti di riscaldamento centralizzati o sono stati nuovamente realizzati ex d. lgs 19 agosto 2005, n. 192 e successive integrazioni, gli stessi sono stati in maggioranza trasformati, in guisa da poter consumare quale combustibile il gas metano in sostituzione del più dannoso e costoso gasolio, con la conseguenza che, essendo ancora pressoché unico il distributore di tale prodotto in un determinato territorio, la delibera della assemblea di condominio viene drasticamente svuotata del suo intrinseco e reale significato teleologico.
Non va neppure dimenticato che in relazione all’emanazione del d. P. R. 26 agosto 1993, n. 412, successivamente parzialmente abrogato e modificato, la quantità delle ore di accensione dell’impianto de quo sono legislativamente regolamentate, unitamente al periodo invernale di accensione, e quindi la scelta dell’assemblea condominiale è residuale, riferita soltanto allo stabilire se l’ammontare delle ore di erogazione debba, ovvero no, essere frazionato nell’arco delle 24 ore giornaliere.
In ogni caso il conduttore in forza dell’articolo di cui trattasi, la cui validità viene confermata anche dalla l. 9 dicembre 1998, n. 431, interviene all’assemblea di condominio in sostituzione legale del locatore-condomino, sempre che il locatore non lo deleghi ad intervenire in sua vece all’assemblea di condominio; in questo caso il conduttore interviene non solo in proprio, per quanto riguarda le spese di riscaldamento, ma anche quale mandatario del locatore-condomino con ogni e più ampio potere di voto, impegnando in tal modo la volontà del suo locatore.
Il conduttore però non può impugnare tout court tutte le delibere condominiali essendo a carico del condomino tale diritto e in ogni caso, anche se non convocato dal suo locatore a partecipare all’assemblea, deve corrispondere gli oneri relativi potendo incorrere, se del caso, in una inadempienza contrattuale e contestualmente in un arricchimento senza causa per aver usufruito di servizi le cui spese non ha provveduto a rimborsare.
Pur tuttavia qualora una delibera condominiale, che inerisca alla gestione del riscaldamento, sia annullabile o addirittura nulla, il conduttore ha un autonomo diritto di impugnazione (Cass. civ., Sez. II, 5 gennaio 2017, n. 151 e Cass. civ., Sez. II, 23 gennaio 2012, n. 869).
Tuttavia il conduttore, anche per quanto dispone il D. Lgs. 30 giugno 2003 n. 196, deve presenziare all’assemblea esclusivamente per il tempo necessario alla discussione degli argomenti posti all’ordine del giorno che ineriscono alle materie sopra indicate, dovendosi allontanare dal luogo dell’adunanza allorché l’assemblea prende in esame gli altri argomenti, eccettuata l’ipotesi in cui il conduttore sia delegato volontario del condomino-locatore; ad esempio, per l’approvazione del rendiconto consuntivo il conduttore può partecipare soltanto per deliberare la voce inerente alle spese sostenute per l’esercizio dell’impianto di riscaldamento, potendo il conduttore scegliere la ditta erogatrice del gas o quella della conduzione della caldaia, ma non quella per la riparazione straordinaria o la sostituzione della caldaia stessa dell’impianto centralizzato di riscaldamento.
D’altronde la presenza del conduttore, soprattutto se delegato dal condomino-locatore, all’assemblea non comporta violazione del d.lgs. 196/2003, in quanto interviene o in forza di legge o in forza di un contratto (la procura conferita) per cui è vincolato agli obblighi che determinano l’adempimento di queste prescrizioni, normativa o convenzionale.
Premesse le deduzioni de quibus, si deve rilevare che il legislatore del 2012 non si è limitato a disciplinare la relazione di diritto reale sussistente tra le proprietà solitarie e le cose comuni, ma ha implementato l’organizzazione dei rapporti tra l’amministratore e tutti coloro che, a diverso titolo, frequentano costantemente l’edificio condominiale, anche per agevolare che deve sussistere tra le persone, anche insegnata dal diritto Comunitario.
Così ha previsto, al secondo comma dell’art. 1129 cod. civ. che “ogni interessato” può prendere visione, e addirittura ottenerne copia di Registri dell’anagrafe condominiale e dei verbali delle assemblee, anche se solo per le parti che riguardano il conduttore.
Proprio il Registro dell’anagrafe condominiale deve riportare, tra le altre prescrizioni, le generalità, comprensive di codice fiscale, dei titolari di diritti personali di godimento (art. 1130 n. 6 cod. civ.). In questo modo l’amministratore è a conoscenza dei dati dei conduttori, considerato che i condomini-locatori hanno l’obbligo di inviare entro sessanta giorni dall’avvenuta registrazione del contratto di locazione, documentata comunicazione, stabilisce l’art. 13 della legge 431/1998, come integrato dall’art: I comma 59 l. 28 dicembre 2015, n. 302, “anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’art. 1130, numero 6), del codice civile”.
Dalle considerazioni sopra riportate ne consegue che il conduttore, dal 18 giugno 2013, deve essere convocato in assemblea dall’amministratore del condominio; questo suo obbligo deriva dal nuovo testo dell’art. 66 disp. att. cod. civ., che si riferisce, per la convocazione, “agli aventi diritto” e non più “ai condomini”.
Non solo, il secondo comma dell’art. 1137 cod. civ. stabilisce che: Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento …”; per contro l’art. 66 disp. att. cod. civ., recita: In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’art. 1137 del codice civile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”.
È evidente la differenza della legittimazione processuale sussistente tra i condomini e gli aventi diritto, tra i quali a ben diritto si collocano gli stessi condomini, ai fini dell’impugnazione delle delibere; i secondi, infatti, possono radicare un’azione giudiziaria esclusivamente per un vizio di convocazione e non per una contrarietà delle delibere alle norme o alle clausole del regolamento di condominio.
Una diversa tesi sostiene invece che l’Amministratore non abbia il dovere di convocare direttamente il conduttore: ciò sulla base delle seguenti argomentazioni.
L’art. 10 legge 392/78 attribuisce al conduttore il diritto di intervenire in assemblea e di votare, in specifici casi, in luogo del locatore/condomino, ma non prevede il suo diritto di essere convocato direttamente dall’Amministratore.
La Cassazione (sentenza n.4802/1992) ha confermato che l’art. 10 prevede come norma eccezionale una ipotesi di sostituzione legale del conduttore al proprietario, ma non ha modificato l’art. 66 disp. att. c.c. che disciplina la comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea, con la conseguenza che resta solo il proprietario tenuto ad informare il conduttore dell’avviso ricevuto, senza che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore possano farsi ricadere sul condominio che resta estraneo al rapporto di locazione.
In tempi ancora più recenti lo stesso principio è stato ancora confermato dalla Suprema Corte (sentenza n. 19308/2005) secondo la quale l’art. 10 pone a carico del locatore un obbligo di informazione il cui inadempimento legittima il rifiuto da parte del conduttore di rimborsare i maggiori oneri derivanti da delibere adottate in sua assenza, ma non può essere addotto dal conduttore quale motivo di risoluzione del contratto.
La normativa introdotta dalla Riforma (art. 1136, 6° comma L’assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. e art. 66, 3° comma. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’art 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.) non ha introdotto alcun diritto del conduttore ad essere convocato, seppure con riferimento alle materie di cui all’art. 10 Legge 392/78: trattandosi, quest’ultima, di norma speciale, non è applicabile in via analogica la disciplina che regola l’avviso di convocazione.
L’espressione “aventi diritto” contenuta nell’art. 1136, 6° comma non può ritenersi comprensiva del conduttore, dal momento che quest’ultimo non vanta alcun tipo di diritto nei confronti del Condominio: né attribuito dalla legge speciale (art. 10 Legge 392/78 norma eccezionale limitata al caso specifico in essa disciplinato) né dal codice civile (normativa diretta al solo “partecipante” al condominio secondo la nuova qualificazione contenuta nell’art. 1117 c.c. nonché, per la parte specificatamente disciplinata dall’art. 67, 6°,7° e 8° comma disp. att. c.c., all’usufruttuario).
Il rapporto locatizio continua a rimanere estraneo al condominio, tanto è vero che unico obbligato nei confronti del condominio per il pagamento delle spese resta il condomino, così come unico soggetto passivo delle sanzioni eventualmente deliberate dall’assemblea per le infrazioni del regolamento poste in essere dal conduttore resta il condomino/locatore.
Neppure appare rilevante, ai fini di sostenere l’esistenza del diritto del conduttore ad essere convocato dall’Amministratore, la legittimazione attiva che la Cassazione (sentenza 151/2017) ha riconosciuto al conduttore medesimo per l’impugnazione di delibera rientrante nelle materie di cui all’art. 10 Legge 392/78. La stessa sentenza n. 151/2017 richiama infatti la precedente sentenza 869/2012 la quale a sua volta richiama quella n. 8755/1993, pronunzie con le quali la Cassazione riconosce al conduttore il diritto ad impugnare ma nulla statuisce in merito al suo diritto ad essere convocato.
Si osserva che il diritto ad impugnare non può considerarsi vanificato dalla mancata convocazione da parte dell’Amministratore in quanto l’obbligo di comunicazione incombe al locatore, unico soggetto con il quale il conduttore intrattiene un rapporto giuridico (il contratto di locazione) del tutto estraneo ai rapporti condominiali.
Da ultimo, l’art. 66, 3° comma nel prevedere quale motivo di annullabilità l’ ”omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto” non crea una diversa categoria di soggetti (tra i quali rientrerebbero i conduttori non convocati dall’amministratore) legittimati ad impugnare, ma semplicemente individua e specifica un motivo di annullamento ad integrazione specificazione di quelli (contrarietà alla legge o al regolamento di condominio) già previsti dall’art 1137 al quale fa espresso riferimento.
Dovendosi intendere per “aventi diritto” i soggetti che il codice individua come tali, esclusa la figura del “conduttore” a favore del quale (in quanto titolare di un diritto personale di godimento) l’art. 1130 bis riconosce il solo diritto di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Fermo restando il principio che le spese saranno validamente pagate solo dal condomino e solo all’amministratore del condominio.
– Responsabilità professionale
La convocazione, ai sensi dell’articolo 66 disp.att.cod.civ rientra tra le attribuzioni dell’amministratore. In caso di impugnazione da parte degli aventi diritto per omessa, tardiva o incompleta convocazione avente ad oggetto la richiesta di annullamento della deliberazione assembleare ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati, la prova di avere adempiuto alla corretta convocazione nei termini spetta all’amministratore (Cassazione Civile, Sez. II, 03-11-2016, n. 22311).
Qualora la Giurisprudenza dovesse ritenere che il conduttore debba essere convocato dall’amministratore, si potrebbe configurare una responsabilità professionale di quest’ultimo per le conseguenti spese giudiziali.
– Rapporti economici Condominio-Conduttore
L’articolo 9 della Legge 392/1978, in materia di oneri accessori (da intendersi quali spese condominiali per quanto riguarda la presente relazione) prevede espressamente che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Il pagamento al locatore da parte del conduttore deve avvenire entro due mesi dalla richiesta formulata dal locatore stesso. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate (diritto peraltro a lui riconosciuto anche dall’articolo 1130bis e 1129 comma II codice civile).
Il credito del locatore nei confronti del conduttore per il rimborso degli oneri accessori non presuppone la avvenuta prestazione dei relativi servizi, essendone normalmente richiesto il pagamento anticipato, con conseguente preventiva acquisizione della necessaria liquidità, fermo restando l’onere, a carico del locatore, di fornire – a richiesta – i documenti giustificativi delle spese effettuate (Cassazione Civile, Sez. III, sent. n. 5031 del 07-05-1991).
La disposizione del terzo comma dell’art. 9 della legge sull’equo canone, che fa obbligo al conduttore di pagare gli oneri condominiali entro due mesi dalla loro richiesta, delimita nel medesimo periodo il termine massimo entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di chiedere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi, con la conseguenza che, non essendovi, in mancanza di tale istanza del conduttore, alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore stesso, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora, alla stregua del principio “dies interpellat pro homine”, e non può, quindi, sospendere, ridurre o ritardare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dalle indicazioni delle spese e dei criteri di ripartizione (Cassazione Civile, Sez. III, sent. n. 1451 del 12-02-1991).
La legge n. 392 del 1978 (cosiddetta dell’equo canone) disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio degli edifici, sicché l’amministratore ha diritto – ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 del cod. civ. e 63 delle disp. att. dello stesso codice – di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa un’azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari (contro i quali può invece agire in risoluzione il locatore ex art. 5 della citata legge n. 392 del 1978, per il mancato rimborso degli oneri accessori), pure con riguardo alle spese del servizio comune di riscaldamento ancorché questi ultimi abbiano diritto di voto, in luogo del condominio-locatore, nelle delibere assembleari riguardanti la relativa gestione (Cassazione Civile, Sez. II, sent. n. 4606 del 14-07-1988).
Dal dato normativo e dall’interpretazione giurisprudenziale, emerge che il credito del condominio sia nei confronti del locatore.
Se le modifiche effettuate dalla Legge 220/2012 all’articolo 66 disp.att.cod.civ. possono essere intese quale norma successiva che abroga la legge precedente (l’articolo 10 della Legge 392/1978), non si ritiene che lo stesso possa dirsi in riferimento all’articolo 9 della Legge 392/1978 circa il diritto dell’amministratore a richiedere il pagamento delle spese condominiali. Ne consegue che, pur con la linea adottata dal Centro Studi Nazionale ANACI circa il dovere dell’amministratore di convocare il conduttore , resta invariato il debito del proprietario verso il condominio per il pagamento delle spese condominiali. A sua volte sorge un obbligo di pagamento in capo al conduttore nei confronti del locatore.
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