Source: http://www.administrator24.info/artykul/id11687,sklep-w-spoldzielni
Timestamp: 2020-01-27 02:25:25+00:00
Document Index: 60105294

Matched Legal Cases: ['art. 27', 'art. 27', 'art. 18', 'art. 27', 'art. 18', 'art. 27', 'art. 64']

Sklep w spółdzielni | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Paweł Puch	| Administrator 11/2019 | 02.12.2019
Kontrola działalności spółdzielni »
Spółdzielnia sprawuje zarząd nad zespołem garażowo-usługowym składającym się od strony ulicy z 5 pawilonów usługowych (dwukondygnacyjnych) o powierzchni ok. 150 m2 każdy, posiadających odrębną własność. Oprócz pawilonów znajduje się w zabudowie szeregowej jeszcze 28 garaży, z których część ma odrębną własność. Właściciele pawilonów wynajmują je na działalność usługową. Każdy właściciel pawilonu i garażu z odrębną własnością ma swój udział w nieruchomości wspólnej (spółdzielnia posiada ok. 30% udziałów, a właściciele ok. 70%). Zgodnie z aktami notarialnymi przeniesienia własności, zarząd nieruchomością wspólną jest sprawowany przez spółdzielnię na zasadach określonych w art. 27 USM. Właściciel jednego z pawilonów zamierza wynająć swój pawilon sieci sklepów spożywczo-monopolowych. W zaproponowanej przez sklep umowie najmu z właścicielem pawilonu znajduje się oświadczenie, dotyczące spółdzielni, co do zapisów którego mamy obawy, m.in. wyrażenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych przez każdorazowego podnajemcę, prowadzącego sklep – piszą przedstawiciele jednej z warszawskich spółdzielni mieszkaniowych.
Mamy obawy i wątpliwości jakie w tej sytuacji zająć stanowisko. Inny zapis oświadczenia dotyczy opłat za szyldy i plakaty reklamowe. Dotychczas nie pobieraliśmy opłat za reklamy, jeżeli właściciel lokalu wieszał je na ścianie bądź w oknie wystawowym własnego lokalu. Czy powinniśmy pobierać opłaty za reklamy w związku z tym, że elewacja jest częścią wspólną? Inna wątpliwość dotyczy zapisu w proponowanym przez potencjalnego najemcę oświadczeniu, dotyczącym instalacji klimatyzacyjno-chłodniczej. Dotychczas każdorazowo uzgadnialiśmy tę kwestię ustnie i wskazywaliśmy miejsce montażu klimatyzatora.
W kolejnym oświadczeniu dotyczącym zarządu powierzonego, sieć sklepów domaga się deklaracji, że to spółdzielnia sprawuje zarząd powierzony, jest właścicielem wszystkich niewyodrębnionych lokali i że w zakresie praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy UWL oraz że decyzje we wszelkich sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną spółdzielnia podejmuje samodzielnie. Taki zapis według nas nie powinien się znaleźć. Prosimy o podpowiedź, jakie zająć stanowisko w tych sprawach
– pytają przedstawiciele spółdzielni.
W nieruchomościach spółdzielni mieszkaniowych, w których proces wyodrębnienia lokali trwa i spółdzielnia jest dalej współwłaścicielem części niewyodrębnionych lokali, a jednocześnie właściciele nie podjęli uchwały o wyodrębnieniu ze spółdzielni zgodnie z art. 27 ust 2 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (USM), zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 Ustawy o własności lokali (UWL). Zatem ustawodawca rozstrzygnął o wyborze spółdzielczego zarządu nieruchomością wspólną, ale spółdzielnia nie sprawuje już zarządu bez żadnych ograniczeń. Zatem zarząd w przypadku zasobów własnych spółdzielni wygląda inaczej niż tam, gdzie spółdzielnia jest tylko współwłaścicielem i zarządcą.
Podstawowe znaczenie w systemie zarządu nieruchomością wspólną, której współwłaścicielką jest spółdzielnia mieszkaniowa, ma art. 27 ust. 2 zd. 1, zgodnie z którym zarząd nieruchomościami stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 UWL. Odwołanie do treści ww. przepisu oznacza, że i zakres tego zarządu należy rozumieć w sposób, w jaki przepisy normują zarząd powierzony. Tymczasem zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono może dokonywać samodzielnie tylko czynności zwykłego zarządu, a na czynności ten zarząd przekraczające potrzebuje zgody właścicieli.
Choć, jak wynika z orzecznictwa, ten zakres samodzielności spółdzielni nie jest tak mocno ograniczany. Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 13 listopada 2012 roku (sygn. akt II OPS 2/12) uznał, że wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, na podstawie art. 27 ust. 2 USM, zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni, uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych, stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.
NSA, rozpatrując przedstawiony problem prawny, wskazał na znaczenie treści art. 64 ust. 2 Konstytucji, zgodnie z którym własność i inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. W ocenie Sądu oznacza to również zakaz nieuzasadnionego różnicowania sytuacji prawnej właścicieli, który obowiązuje nie tylko ustawodawcę lecz również organy stosujące prawo, w tym sądy. NSA zauważył, że przyjęcie zasady, iż spółdzielnia mieszkaniowa może podejmować bez zgody pozostałych współwłaścicieli czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu prowadziłoby do nieuzasadnionego uprzywilejowania.
Czytaj też: Remont bloku – ile to rzeczywiście kosztuje? >>
[spółdzielnia mieszkaniowa, zespół garażowo-usługowy, własność wspólna, pobieranie opłat, prowadzenie sprzedaży, prawo]
zespół garażowo-usługowy |
własność wspólna |
prowadzenie sprzedaży |
Wyświetleń: 13322|Ocena: 2.6
Wyświetleń: 6736|Ocena: 6.0
Wyświetleń: 10327|Ocena: 6.0
Wyświetleń: 8528|Ocena: 5.0
Wyświetleń: 7519|Ocena: 3.5