Source: http://www.campuscontract.com/
Timestamp: 2017-08-20 17:06:47+00:00
Document Index: 45809782

Matched Legal Cases: ['gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'in casu', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ']

Gedwongen campuscontract - Rechterlijke macht pleegt aanslag op huurbescherming - Doorstroming ten koste van alles
DUWO en SSH Utrecht ondermijnen huurbescherming
De Delftse woningcorporatie DUWO en zijn Utrechtse collega SSH zijn allebei bezig enkele duizenden bewoners met reguliere huurcontracten uit huis te zetten. De woningcorporaties willen zo plaatsmaken voor studenten. Door zo'n vijf jaar stelselmatige bedreiging heeft het merendeel van de reguliere huurders zich inmiddels gedwongen gezien hun huurbescherming op te geven en te verhuizen. Een korte geschiedenis:
DUWO heeft een dertiental huurders in Delft en Amstelveen voor de rechter gedaagd om jurisprudentie te scheppen.
De kantonrechter in Delft heeft op 24-2-11 bij vonnis vastgesteld:
1. De niet-student huurder met een regulier huurcontract mag over drie maanden uit huis worden gezet, op grond van "dringend eigen gebruik". [vonnis]
2. De twee student-huurders met een regulier huurcontract krijgen een maand om alsnog een tijdelijk campuscontract te ondertekenen. Anders mogen zij eveneens uit huis worden gezet, op grond van "weigeren van een redelijk aanbod". [vonnis]
3. De gedupeerden kunnen geen aanspraak maken op passende vervangende woonruimte en evenmin op de gangbare verhuiskostenvergoeding.
Het vonnis is volstrekt ondeugdelijk:
1. De woning is volgens het huurcontract bestemd als reguliere “woonruimte” met een huurperiode “voor onbepaalde tijd”.
2. De woonruimte is niet krachtens de huurovereenkomst bestemd voor studenten. Evenmin is bedoeld tijdelijk te verhuren aan een student.
3. De meeste woningen hadden als toewijzingsvoorwaarde "regiobinding" ("werken of studeren").
4. Uit het huurreglement blijkt in geen enkel opzicht dat het hier zou gaan om studentenhuisvesting.
5. DUWO is blijkens zijn statuten geen studentenhuisvester. Studenten zijn slechts een nevendoelgroep.
6. Het is geen "redelijk aanbod" om een regulier huurcontract dwingend te wijzigen in een tijdelijk campuscontract.
Het vonnis gaat vooral mank door een onjuiste interpretatie van de paragraaf “overgangsrecht” in de memorie van toelichting bij de campuscontract-wetgeving BW 7:274 lid 4. De wetgever beoogt met het “redelijk aanbod” de wijziging van een “campuscontract avant la lettre” waarin reeds uitdrukkelijk bedoeld is tijdelijk te verhuren aan een student, in een campuscontract. Het redelijk aanbod is bedoeld voor woonruimte die al “krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor studenten” (teneinde alsnog het ontbrekende beding in de huurovereenkomst op te nemen dat de woonruimte na beëindiging opnieuw aan een student wordt verhuurd). Het redelijk aanbod is totaal niet bedoeld om een regulier huurcontract met een student om te zetten in een tijdelijk campuscontract. Een uitleg van het overgangsrecht ten nadele van rechthebbenden is in strijd met MvT BW 7:274 alsook met de rechtszekerheid. Bovendien ontbreekt de daartoe vereiste grensdatum van de terugwerkende kracht.
De kantonrechter in Amsterdam heeft bij vonnis op 29-4-11 tegengesteld geoordeeld aan de kantonrechter in Delft. De huurovereenkomst van de vier gedaagden blijft in stand. De Amsterdamse kantonrechter volgt daarbij in grote lijnen de bovengaande kritiek. Er is geen sprake van een "redelijk aanbod" en evenmin van "dringend eigen gebruik". Bovendien is er geen vervangende huisvesting beschikbaar. [vonnis] [kanttekening] [reactie DUWO] [reactie Woonbond] [SP staakt verzet]
Zowel in Delft als in Amsterdam/Amstelveen is hoger beroep ingesteld. Het gerechtshof Amsterdam heeft arrest gewezen op 17-7-12. Kortgezegd heeft DUWO alsnog gewonnen. Gerechtshof Amsterdam erkent weliswaar dat de huurder terecht aanspraak maakt op de gewone huurbescherming. Desondanks wordt de huurovereenkomst beëindigd op grond van "dringend eigen gebruik" (huisvesting van studenten). Het gerechtshof miskent evenwel, dat Stichting Jongeren Huisvesting Intermezzo het wooncomplex Uilenstede destijds heeft verhuurd als jongerenhuisvesting, dat Intermezzo de woonruimte heeft toegewezen op basis van regiobinding, en dat ook de rechtsopvolger DUWO als toegelaten instelling statutair meerdere nevengeschikte doelgroepen heeft (niet alleen studenten). Het hof heeft niet kunnen vaststellen of de huurder nog student is of anderszins behoort tot de statutaire doelgroepen van DUWO. Naar het oordeel van het hof heeft de huurder de belangenafweging onmogelijk gemaakt door een onaanvaardbaar beroep op de privacy. (Vreemd genoeg heeft noch de kantonrechter noch het hof de huurder ooit uitdrukkelijk, bijvoorbeeld in een daadwerkelijke rechtszitting, verzocht om de benodigde persoonlijke gegevens.) Het hof heeft slechts tot de beëindiging van de huurovereenkomst kunnen beslissen door te veronderstellen dat de huurder niet een student is of niet anderszins minvermogend is, en dat passende vervangende woonruimte (onder die aanname) wel beschikbaar is. De huurder ontvangt geen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, maar daarentegen wel een kostenveroordeling van € 2500,-- vanwege de rechtsgang. – De drie huurders gaan niet in cassatie bij de Hoge Raad. [persbericht gerechtshof Amsterdam] [arrest] [reactie Woonbond]
Het gerechtshof Den Haag heeft arrest gewezen op 16-10-12. Het gerechtshof bekrachtigt het vonnis van de Delftse kantonrechter. Samengevat veroordeelt het hof appellant tot huisuitzetting per 1‑1‑13 en tot betaling van de kosten voor het hoger beroep. Betrokkene ontvangt geen verhuiskostenvergoeding. Het gerechtshof erkent dat sprake is van reguliere huurbescherming. Het hof miskent daarentegen het feit dat DUWO de woningen in het betreffende complex heeft verhuurd als jongerenhuisvesting, en dat deze zijn toegewezen op basis van regiobinding. Op het complex zijn woningen identiek aan onderhavige ook verhuurd aan niet-studenten. Het gerechtshof negeert de aanspraak die appellant maakt op gelijke behandeling. Het gerechtshof honoreert het beroep van DUWO op dringend eigen gebruik (huisvesting van studenten). Daarbij negeert het hof dat woningcorporatie DUWO statutair meerdere nevengeschikte doelgroepen heeft (niet alleen studenten). Ook negeert het hof het feit dat DUWO tot op heden vergelijkbare woningen in Delft-Tanthof via Woonnet Haaglanden aanbiedt op basis van regiobinding, dus ook aan níet‑studenten. Dit ontkracht volledig het beroep van DUWO op dringend eigen gebruik, de noodzaak dat betrokkene moet plaatsmaken voor een student. In strijd met de feiten stelt het gerechtshof dat de betreffende huurder bij het aangaan van de reguliere huurovereenkomst moest aannemen dat hij na de beëindiging van zijn studie de woning zou moeten verlaten. Dit blijkt uit niets, en betrokkene heeft dan ook geen enkele reden gezien om zich in te schrijven als woningzoekende. Het gerechtshof gaat mee in DUWO’s betoog dat allerlei afspraken zijn gemaakt met collega-woningcorporaties om voor betrokkene de kans op passende vervangende woonruimte te vergroten. Het hof verzuimt te onderkennen dat betrokkene al gedagvaard was voordat DUWO zelfs maar met de eerste vage plannen kwam, laat staan dat zelfs maar één woning daadwerkelijk voor de doorstroming ter beschikking was gesteld. Het gerechtshof hanteert een onjuiste interpretatie van de parlementaire wetsgeschiedenis BW 7:274 lid 4 (de campuscontract-wetgeving), in die zin dat de wetgever in feite slechts beoogd heeft om campuscontract-achtige huurcontracten (met een contractuele huurperiode tot na de studie) middels een redelijk aanbod onder de nieuwe regeling te brengen, en uiteraard niet ieder regulier huurcontract met iedere (oud)student. – De betreffende huurder gaat niet in cassatie bij de Hoge Raad. [persbericht gerechtshof Den Haag] [arrest] [noot Mr. Briedé in JHV] [verzoek cassatie in het belang der wet] [reactie commissie Hoge Raad] [advies en verslag aan procureur generaal Hoge Raad] [tweede verzoek campuscontract.com] [tweede reactie commissie Hoge Raad] [derde verzoek campuscontract.com (aan P‑G Hoge Raad)] [tweede advies aan P-G Hoge Raad] [reactie plv. P‑G Hoge Raad] [vierde verzoek campuscontract.com (aan P‑G Hoge Raad)] [tweede reactie plv. P‑G Hoge Raad] [vijfde verzoek campuscontract.com (aan P‑G Hoge Raad)]
De ondermijning van de huurbescherming door DUWO en SSH Utrecht wordt door de arresten van gerechtshof Amsterdam en gerechtshof Den Haag in feite goedgekeurd. Reguliere huurders kunnen niet langer vertrouwen op de huurbescherming. Het recht op daadwerkelijke beschikbaarheid van passende vervangende woonruimte en de toekenning van een redelijke vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten worden in feite aan de kant gezet. Bij de huuropzegging mag de woningcorporatie zelfs discrimineren.
De rechterlijke macht pleegt zo een aanslag op de landelijke huurbescherming. Doorstroming ten koste van alles.
De huurbescherming is "dwingend recht". Er kan niet ten nadele van de huurder van worden afgeweken.
Sinds eind 2007 zijn grofweg 4000 reguliere huurders van DUWO bedreigd in o.a. Delft, Amsterdam, Amstelveen, Den Haag en Leiden. Door de stelselmatige bedreiging heeft het merendeel zich inmiddels gedwongen gezien hun huurbescherming op te geven en te verhuizen.
Sinds eind 2009 zijn ook in fases zo'n 5000 reguliere huurders van SSH Utrecht met huisuitzetting bedreigd. De kantonrechter in Utrecht heeft bij vonnis op 29‑2‑12 een start gemaakt, en vier reguliere huurders op universiteitsterrein De Uithof veroordeeld tot huisuitzetting. Het betreffende complex Cambridgelaan was destijds het enige complex van de Stichting Sociale Huisvesting Utrecht met de toewijzingsvoorwaarde dat je student moest zijn (bij de toewijzing). De kantonrechter miskent echter dat bij het aangaan van de reguliere huurovereenkomst op complex Cambridgelaan het nooit de bedoeling is geweest om slechts tijdelijk te verhuren aan een student (tot na de studie). De ingestelde hoger beroepszaken zijn vervolgens op verzoek van SSH een jaar lang uitgesteld geweest. Het gerechtshof Arnhem‑Leeuwarden heeft op 3-12-13 arrest gewezen in de enig resterende hoger beroepszaak – over "weigeren redelijk aanbod" (de student-huurder weigert om onder dwang een campuscontract te ondertekenen en de huurbescherming op te geven). Het arrest wijkt niet wezenlijk af van het vonnis van de kantonrechter: onderteken een campuscontract of u moet binnen twee weken de woning verlaten. [persbericht rechtbank Utrecht] [vonnis dringend eigen gebruik] [vonnis weigeren redelijk aanbod] [reactie SSH] [arrest gerechtshof weigeren redelijk aanbod]
In de massale huuropzeggingsprocedure voor de Utrechtse stadspanden (Stadspanden I) resteert momenteel nog slechts een negental reguliere huurders. SSH heeft hen de huur opgezegd per 31‑7‑12. Om onbekende redenen zijn deze reguliere huurders meer dan een jaar later echter nog steeds niet gedagvaard. Door de dreiging met huisuitzetting hebben inmiddels een paar honderd reguliere stadspand-huurders zich gedwongen gezien alsnog een campuscontract te tekenen of hun woning te verlaten.
Het vertrouwen in de huurbescherming lijkt snel te verdwijnen.
Begin oktober 2012 is DUWO tegen een volgende groep van zo'n 430 reguliere huurders in Amstelveen en Delft huuropzeggingsprocedures gestart. Een jaar later resteren er onder deze groep circa 30 weigergevallen. Hoewel DUWO de huur heeft opgezegd per 1‑6‑13 (Amstelveen) respectievelijk 1‑7‑13 (Delft), heeft vooralsnog niemand een dagvaarding ontvangen. Het lijkt erop dat DUWO dezelfde strategie heeft gekozen als SSH. De bewoners worden gedwongen te verhuizen door bedreiging, in plaats van door een fatsoenlijke gang naar de rechter. Update juli 2014: Meer dan een jaar na de voorgestelde huurbeëindigingsdatum heeft DUWO alsnog een dertiental reguliere huurders op Uilenstede-Amstelveen voor de rechter gedaagd. Het wekt geen verbazing dat de dagvaarding middenin de zomervakantie na anderhalf jaar van acute dreiging heeft geleid tot erg veel verstekvonnissen. Naar het oordeel van campuscontract.com heeft DUWO zich met deze overvaltaktiek schuldig gemaakt aan "misbruik van recht". Tegen één verstekvonnis is hoger beroep ingesteld (normaliter is dit vrijwel kansloos). Eind 2014 heeft de kantonrechter Amsterdam voor DUWO‑Uilenstede de eerste uitspraak op tegenspraak gedaan (huurbeëindiging). Een tweede uitspraak is van gelijke strekking. In beide gevallen had de huurder in eerste instantie ingestemd met de huurbeëindiging door DUWO, om vervolgens tevergeefs een beroep te doen op "dwaling" (misleiding). Ook in een derde uitspraak heeft de kantonrechter negatief geoordeeld voor de reguliere huurder. Opvallend is dat in twee van de drie uitspraken de reguliere huurder € 2000,-- verhuiskostenvergoeding ontvangt, terwijl in de derde uitspraak een dergelijke vergoeding uitblijft. DUWO heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraken waarin verhuiskostenvergoeding is toegekend, kennelijk om precedentwerking daarvan te voorkomen. Ironisch genoeg kunnen de huurders zolang het hoger beroep loopt gewoon blijven wonen. Zo dringend is het "dringend eigen gebruik" (plaatsmaken voor kamerzoekende studenten in Amsterdam) voor DUWO kennelijk ook weer niet. Bij het gerechtshof Amsterdam is één hoger beroep zaak voortijdig beëindigd met een schikking. De twee resterende hoger beroep zaken zijn herfst 2015 negatief voor de huurders geëindigd. [vonnissen dringend eigen gebruik nr. 1] [nr. 2] [nr. 3] [verstekvonnissen] [arrest gerechtshof nr. 1] [framing kritiekloos overgenomen door NOS] [arrest gerechtshof nr. 2]
Begin december 2015 heeft DUWO de groep reguliere huurders in Delft die drie jaar eerder een huuropzegging hebben ontvangen, zonder hen sindsdien evenwel te dagvaarden, nogmaals de huur opgezegd. Deze stelselmatige bedreiging met huisuitzetting valt niet anders te zien dan als "misbruik van recht". De DUWO-praktijken zijn in strijd met het "goed verhuurderschap", en des te meer onrechtmatig omdat in Delft het kamertekort voor studenten inmiddels lijkt te zijn opgelost. Volgens de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2015 is in Delft de spanning tussen vraag en aanbod nog maar zeer beperkt (p. 22). Delft heeft volgens het rapport momenteel zelfs een surplus aan éénkamerwoningen (p. 44). Dan kan er dus geen sprake meer zijn van een (kwantitatief) kamertekort voor studenten. Uit de voorpublicatie Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2016 blijkt dat het kamertekort in Delft nog verder afneemt. Veel eerstejaars studenten blijven thuiswonen vanwege het studievoorschot (het leenstelsel). Kences verwacht dat dit effect blijvend is, en dat het de komende jaren zal doorwerken bij de hogere jaars studenten. In Delft is het aantal thuiswonende eerstejaars in 2015-2016 meer dan verdubbeld. Het aantal uitwonende eerstejaars is nota bene gehalveerd. – Begin juni 2016 heeft DUWO de laatste elf aangeschreven reguliere huurders in Delft uiteindelijk gedagvaard – maar liefst drieëneenhalf jaar na de huuropzegging door de woningcorporatie. De lange periode is lijnrecht in strijd met de gehanteerde huuropzeggingsgrond "dringend eigen gebruik". De advocaat van DUWO gedraagt zich uiterst onprofessioneel en klachtwaardig vanwege "misbruik van procesrecht". Dit gezien het onbehoorlijk laat dagvaarden, het langjarig bedreigen met huisuitzetting, en het niet-honoreren van de uitdrukkelijke toezegging van de minister aan het parlement op 12 april 2016 – in de context van de studentenhuisvesting – om bestaande contracten te respecteren (bij de recente wetgeving voor tijdelijke huur; zie hieronder). Om deze redenen heeft campuscontract.com een tuchtklacht ingediend bij de deken van de Amsterdamse advocatenorde. De tuchtklacht is afgewezen door de raad van discipline. Het wangedrag van de DUWO-advocaat wordt zo nota bene door zijn beroepsgroep aangemoedigd. (dossier tuchtklacht). Eind juli 2017 is de situatie dat DUWO vijf kantonzaken heeft verloren en drie gewonnen. In een handvol zaken is hoger beroep ingesteld. [vonnissen dringend eigen gebruik nr. 1] [nr. 2] [nr. 3] [nr. 4] [nr. 5] [nr. 6] [nr. 7] [vonnis weigeren redelijk aanbod]
Als volgende fase heeft SSH Utrecht eind april 2013 op de megacomplexen TWC en IBB circa vierhonderd reguliere huurders een huuropzegging gestuurd. Dit is erg vreemd omdat SSH alle lopende reguliere huuropzeggingsprocedures en rechtszaken nu al ongeveer een jaar in de ijskast heeft gezet. SSH en DUWO lijken zo steeds meer de strategie te kiezen van bedreigen. Een daadwerkelijke rechtsgang lijkt doelbewust te worden vermeden. De woningcorporaties durven de voor hen gunstige jurisprudentie (lees: de rechterlijke dwaling) natuurlijk niet op het spel te zetten. De massale bedreiging van de reguliere huurders, zonder daadwerkelijke rechtsgang, is moeilijk anders te zien dan als puur machtsmisbruik. Alleen al op de complexen TWC en IBB hebben de afgelopen drie jaar zo'n duizend reguliere huurders zich gedwongen gezien hun huurbescherming op te geven en te verhuizen. Na een lange periode van bedreigen heeft SSH eind juni 2014 alsnog een zestal reguliere huurders op TWC en IBB voor de rechter gedaagd. Mei 2015 resteren nog drie gedaagden bij dezelfde kantonrechter. Het gaat vreemd genoeg om atypische gevallen, waarbij de huurder het reguliere huurcontract überhaupt niet is aangegaan als student, danwel nog een prehistorisch campuscontract‑achtig huurcontract heeft (inmiddels als bejaarde). De drie rechtszaken wekken te meer bevreemding omdat tegen de betreffende kantonrechter in twee zaken zware wrakingsverzoeken aanhangig zijn – in één geval omdat de kantonrechter geen verweer toestaat (het recht op het nemen van conclusie van antwoord, alsook om daarna te worden gehoord); in het tweede geval omdat hij het onmogelijk maakt dat gedaagde zijn eigen rechtszitting bijwoont. Deze ernstige schendingen van het recht op een eerlijk proces (artikel 6 EVRM), weerhouden deze kantonrechter evenwel niet om onverstoorbaar door te gaan met de derde al even bizarre rechtszaak. Op 22-7-2015 heeft de rechtbank deze zaak doorgehaald door plotseling overlijden van gedaagde. Op 9-3-2016 heeft de rechtbank vervolgens zonder gedaagde te horen vonnis gewezen in de zaak van het campuscontract-achtig huurcontract. [vonnis dringend eigen gebruik campuscontract avant‑la‑lettre] [arrest]
De algehele kwestie is in januari 2013 door campuscontract.com bij de Hoge Raad aangemeld voor cassatie in het belang der wet. De speciale commissie van de Hoge Raad heeft eind augustus 2013 geoordeeld dat de opgeworpen rechtsvraag zich "minder goed leent" voor een vordering tot cassatie in het belang der wet. Het instellen van een dergelijke vordering wordt "op dit moment niet opportuun" geacht. Het wachten is nu op de rechtsgang van DUWO en SSH Utrecht in de lopende huuropzeggingsprocedures (voor vele honderden reguliere huurders in Delft, Amstelveen en Utrecht). De kwestie kan uiteindelijk alsnog in een regulier cassatieberoep aan de Hoge Raad worden voorgelegd. In maart 2014 blijkt dit echter niet te zijn gebeurd, waarop campuscontract.com een hernieuwd verzoek heeft ingediend bij de Hoge Raad om cassatie in het belang der wet. De speciale commissie van de Hoge Raad heeft in september 2014 opnieuw negatief over het verzoek geoordeeld. Aansluitend heeft campuscontract.com zich gedwongen gezien om de gewichtige kwestie voor te leggen aan de procureur‑generaal bij de Hoge Raad zelf. De plaatsvervangend P‑G heeft dit verzoek afgewezen met verwijzing naar de eerdere motivering van de commissie. Gezien de majeure ontwikkelingen rond de concept-wet "tijdelijke huur" (zie hieronder) heeft campuscontract.com de prangende kwestie in december 2014 opnieuw aan de P‑G Hoge Raad voorgelegd. Ook dit vierde verzoek is door de P-G Hoge Raad afgewezen. Het is namelijk vast beleid om geen cassatie in het belang der wet in te stellen wanneer de voorgelegde rechtskwestie de aandacht heeft van de wetgever. Kennelijk wil de hoogste rechter de kwestie niet behandelen omdat deze "onder de politiek" is. Het wekt daarom des te meer verbazing dat de aanhangige kantonzaken in Amsterdam en Utrecht intussen gewoon doorgang vinden. Het was behoorlijk geweest als de verhuurders DUWO en SSH de huuropzeggingen te elfder ure zouden intrekken, of als de kantonrechters de zaken zouden aanhouden totdat de nieuwe wet een feit is. – Onmiddellijk bij ingang van de nieuwe wetgeving voor tijdelijke huur heeft campuscontract.com bij de P-G Hoge Raad een vijfde verzoek ingediend om cassatie in het belang der wet. Dit verzoek is momenteel in behandeling (situatie eind november 2016). [verzoek campuscontract.com] [reactie commissie Hoge Raad] [advies aan P-G Hoge Raad] [tweede verzoek campuscontract.com] [tweede reactie commissie Hoge Raad] [derde verzoek campuscontract.com (aan P‑G Hoge Raad)] [tweede advies aan P-G Hoge Raad] [reactie plv. P‑G Hoge Raad] [vierde verzoek campuscontract.com (aan P‑G Hoge Raad)] [tweede reactie plv. P‑G Hoge Raad] [vijfde verzoek campuscontract.com (aan P‑G Hoge Raad)] [procedure]
Hoe dan ook blijft het van groot belang en urgent – niet alleen voor de vele honderden reguliere huurders die met huisuitzetting worden bedreigd, maar voor de landelijke huurbescherming als zodanig – dat de algehele kwestie door de Hoge Raad kan worden beoordeeld. Naar het oordeel van campuscontract.com blijft cassatie in het belang der wet dringend noodzakelijk. Alleen zo kan de Hoge Raad de kwestie niet alleen tijdig beoordelen maar ook in volle omvang (voor beide huuropzeggingsgronden "weigeren redelijk aanbod" en "dringend eigen gebruik" in samenhang). Een terugvaloptie is dat de lagere rechter zo spoedig mogelijk de rechtsvraag van campuscontract.com als prejudiciële vraag aan de Hoge Raad voorlegt. Alleen zo kan de rechterlijke macht alsnog pal staan voor de huurbescherming.
De minister voor Wonen en Rijksdienst heeft een vernietigend oordeel over het almaar oprekken van de jurisprudentie, getuige de Kamerbrief over “tijdelijk huren” van 11 april 2014:
“ Dit leidt er toe dat verhuurders in veel gevallen pogen een huurovereenkomst op te stellen waarbij de huur gekenmerkt wordt als huur ‘naar zijn aard van korte duur’. Dit wordt door rechters vaak ook wèl gehonoreerd en dat leidt dan weer tot een onwenselijke uitbreiding van deze oorspronkelijk restrictief bedoelde categorie, terwijl tegelijkertijd veel juridische kosten gemaakt moeten worden om deze contracten te toetsen.
De problematiek rond deze categorie is dus enerzijds dat verhuurders geen zekerheid vooraf hebben dat hun verhuur onder deze categorie valt, terwijl anderzijds de categorie in de jurisprudentie steeds verder wordt opgerekt. “
Sinds 9 oktober 2014 ligt bij de wetgever het concept‑wetsvoorstel “tijdelijke huur” op tafel (inmiddels de wet "doorstroming huurmarkt"). Hieruit blijkt overduidelijk de bedoeling van de wetgever dat een regulier huurcontract niet met terugwerkende kracht kan worden gewijzigd in een tijdelijk huurcontract.
Artikel 208ha Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek:
“ Op huurovereenkomsten die zijn gesloten voor de inwerkingtreding van de artikelen 271, 274, 274a tot en met 274f, 275 en 277 van Boek 7, zoals deze door de Wet doorstroming huurmarkt 2015 zijn komen te luiden, blijven de bepalingen van titel 4, afdeling 5, onderafdeling 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing zoals die luidden op de dag voor inwerkingtreding van de genoemde artikelen. “
De MvT vermeldt in dit verband (pagina 9):
“ Voorts is van groot belang dat met dit wetsvoorstel niet wordt ingegrepen in bestaande huurcontracten. Voor nog lopende contracten blijft de bestaande huurregelgeving gelden; verwezen wordt naar artikel V [inmiddels VII] dat een overgangsbepaling invoegt in de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek. In alle gevallen waarbij van de verbeterde of nieuwe mogelijkheden voor tijdelijke verhuur gebruik wordt gemaakt, zullen huurder en verhuurder vooraf, bij het sluiten van het huurcontract, op de hoogte zijn van de inhoud van de rechtsbescherming bij dit contract. “
Bij de behandeling in de Eerste Kamer op 12 april 2016 heeft de minister dit nog gepreciseerd met betrekking tot de campuscontract-wetgeving:
Mevrouw Bikker:
" Daarnaast ben ik benieuwd hoe omgegaan wordt met huurders in complexen die men graag voor studenten- of promovendicontracten aanwijst. Ik neem aan dat huurders onder het oude wettelijke regime blijven vallen, indien de huurovereenkomst gesloten is voordat de tijdelijke contractmogelijkheden kracht van wet kregen. Kan de minister dat bevestigen? "
" Mevrouw Bikker vroeg of huurders, specifiek die in studenten- of promovendicomplexen, met een lopend huurcontract onder de huurbescherming van het oude rechtssysteem vallen en dus niet opeens zullen worden geconfronteerd met een omzetting naar een tijdelijk contract. Dat kan ik bevestigen. Bestaande contracten worden gerespecteerd. "
Het is overduidelijk dat de huuropzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” – teneinde plaats te maken voor de doelgroep (in casu: studenten) – slechts kan worden ingeroepen, als de woonruimte krachtens de huurovereenkomst voor die doelgroep bestemd is, en als de verhuurder uitdrukkelijk bij de huurder heeft bedongen dat de gehuurde woonruimte binnen een bepaalde termijn (na de studie) moet worden ontruimd. In wezen geeft de wetgever aan dat het overgangsrecht slechts kan gelden voor een campuscontract avant‑la‑lettre. Het is beslist niet toegestaan om een regulier huurcontract met terugwerkende kracht te wijzigen in een tijdelijk huurcontract. Het wetsvoorstel steunt campuscontract.com in zijn fundamentele kritiek op de jurisprudentie. De rechters moeten rekening houden met de bedoeling van de wetgever. Een tijdelijk huurcontract geldt niet met terugwerkende kracht. De huurbescherming is dwingend recht. De rechterlijke macht dient de afbraak van de huurbescherming te stoppen.
De campuscontract-wetgeving BW 7:274 lid 4 gaat op in de wet "tijdelijke huur" en wordt daardoor vervangen.
Het wetsvoorstel "tijdelijke huur" van de minister wordt geïntegreerd met het initiatiefwetsvoorstel "jongerencontracten" van de ChristenUnie en opgenomen in het wetsvoorstel "doorstroming huurmarkt". De hier relevante wetswijzigingen treden in werking op 1 juli 2016.
Update december 2013: Met het arrest van het gerechtshof Arnhem hebben DUWO en SSH op alle fronten gunstige jurisprudentie binnengehaald. Intussen hebben beide verhuurders een paar duizend reguliere huurders door stelselmatige bedreiging succesvol gedwongen om te verhuizen. Ironisch genoeg heeft SSH al geruime tijd voor het gunstige arrest van hof Arnhem besloten tot de drastische beleidswijziging om de uitrol en de handhaving van het campuscontract grotendeels op te schorten. Voor kleine zelfstandige woningen ziet SSH helemaal af van invoering van het campuscontract (ook bij mutatie). Zo'n duizendtal huurders met een campuscontract is medegedeeld dat hun campuscontract tot 2016-2017 niet zal worden gehandhaafd. SSH kampt zelfs met structurele leegstand op het grote complex Warande in Zeist (nabij de Uithof). Het is onbegrijpelijk waarom SSH iedereen misleidt, met name de rechters tijdens het hoger beroep, (1) dat een niet-student met een regulier huurcontract vanwege "dringend eigen gebruik" moet plaatsmaken voor studenten, terwijl huurders met een campuscontract na hun studie massaal kunnen blijven wonen (kennelijk is er dus geen sprake van "dringend eigen gebruik") en terwijl de vrijkomende capaciteit massaal wordt misbruikt voor lucratieve short-stay bedrijfshuisvesting; en (2) dat een student met een regulier huurcontract voor een kleine zelfstandige woning gedwongen een campuscontract moet ondertekenen (en de huurbescherming moet opgeven), terwijl het beleid op grond waarvan SSH de huurbeëindiging heeft gevorderd inmiddels is ingetrokken. Het is uiterst onbehoorlijk dat SSH heeft verzuimd om het gerechtshof tijdig van de majeure beleidswijziging op de hoogte te stellen, en dat niet is verzocht om de hoger beroepszaak te heropenen. Eind 2014 heeft SSH de visitatiecommissie van de woningcorporatie laten weten dat het tekort aan studentenkamers in Utrecht is opgelost. Maar tot op de dag van vandaag gaat SSH onverstoorbaar door met de schandelijke huisuitzettings-rechtszaken tegen zijn reguliere huurders. [adviesdossier SSH] [position paper SSH bij visitatie]
• commentaar op dagvaardingen DUWO | tweede tranche (2016)
• commentaar op conclusie van repliek DUWO | dossier
• campuscontract-pamflet
• advies huurdersvereniging ABo inzake huisuitzettingen DUWO
• nader advies ABo juridische toezichtcommissie
• steun van Nederlandse Woonbond
• communicatie met gemeenteraad en B&W Delft
• brief aan B&W Amstelveen inzake breken beleidsafspraak en niet-nakomen toezegging, dat niet wordt getornd aan reguliere huurcontracten Uilenstede
• dreiging massale huisuitzettingen SSH Utrecht
• bestuurscrisis ABo
De juridische toezichtcommissie is onafhankelijk.
info@campuscontract.com