Source: https://www.rechtsanwalt-rossbach.de/Urteile%20Mietrecht/BGH-Schoenheitsreparaturen-Zuschlag-preisgebundener-Wohnraum.htm
Timestamp: 2019-07-18 07:13:15
Document Index: 284494568

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 306', '§ 241', '§ 313', '§ 241', '§ 241', '§ 306', '§ 8', '§ 28', '§ 535', '§ 306', 'BGH']

BGH Schönheitsreparaturen Zuschlag preisgebundener Wohnraum
Zuschlag bei Kostenmiete (preisgebundener Wohnraum) für unwirksame Formularklauseln über Schönheitsreparaturen - VIII ZR 250/16 -
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20.9.2017 folgende Entscheidung verkündet:
Hiergegen spricht schon der Umstand, dass für den mit einer solchen Forderung konfrontierten Vermieter unklar bliebe, welchen Inhalt seine Verpflichtung, eine "wirksame Klausel" anzubieten,konkret haben sollte, insbesondere ob sie nach Maßgabe einer an sich verbotenen geltungserhaltenden Reduktion auf das gerade noch zulässige Maß hinausliefe oder ob weitergehende Rücksichten zu nehmen wären. Gleiches hätte für die Frage zu gelten, ob solche Änderungen abweichend von § 306 Abs. 1, 2 BGB nur für die Zukunft oder aber rückwirkend ab Vertragsschluss zu gelten hätten.
Ohnehin sind die in § 241 Abs. 2 BGB genannten Pflichten - von außer- gewöhnlich gelagerten und an sich schon im Anwendungsbereich des § 313 Abs. 1 BGB liegenden Störungen des vertraglichen Gleichgewichts einmal abgesehen (vgl. zu einem solchen Sonderfall Senatsurteil vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, WuM 2015, 94 Rn. 24 ff.) - auch grundsätzlich nicht auf eine Vertragsänderung gerichtet. Vielmehr handelt es sich um Nebenpflichten, die - auf eine Bewahrung der zwischen den Vertragspartnern bestehenden Rechte und Pflichten gerichtet - die das Schuldverhältnis prägenden Hauptleistungspflichten lediglich zur Ermöglichung eines ungestörten Leistungsvollzugs begleiten (vgl. Staudinger/Olzen, BGB, Neubearb. 2015, § 241 Rn. 156, 161). Dementsprechend kann die in einem Schuldverhältnis bestehende (Neben-) Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils (§ 241 Abs. 2 BGB) eine Pflicht, die Interessen der anderen Partei gegenüber Dritten aktiv wahrzunehmen, allenfalls in einem besonders gelagerten Ausnahmefall umfassen, wie er hier ersichtlich nicht vorliegt.
d) Darüber hinaus verkennt die Revision, dass der Gesetzgeber mit dem Verweis in § 306 Abs. 2 BGB auf das dispositive Recht bereits in sehr grundsätzlicher Weise einen angemessenen Interessenausgleich vorgenommen hat, denn die anstelle der unwirksamen vertraglichen Regelung zur Anwendung kommenden Normen berücksichtigen in der Regel die Interessen der von der jeweiligen Bestimmung betroffenen Parteien gleichermaßen. So verhält es sich entgegen der Auffassung der Revision auch im Streitfall. Die Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum wird nahezu ausschließlich nach Kostenelementen ermittelt und richtet sich - anders als die (Vergleichs-)Miete im preisfreien Wohnraum - nicht nach der marktüblichen Miete. Während diese eine je nach den Verhältnissen des örtlichen Marktes mehr oder weniger große Rendite für die von dem Mieter getätigten Investitionskosten beinhaltet, wird jene während der Mietpreisbindung allein aufgrund einer vom Vermieter aufzustellenden Wirtschaftlichkeitsberechnung gebildet, die sich an den dem Vermieter tatsächlich entstehenden Aufwendungen orientiert und eine Verzinsung von Eigenleistungen nur in dem gesetzlich festgesetzten Umfang erlaubt (§§ 8 ff. WoBindG; vgl. auch Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, aaO Rn. 21). Das ist auch der Grund, warum es das Gesetz dem Vermieter bei der Ermittlung der Kostenmiete in § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV gestattet, im festgelegten gesetzlichen Rahmen einen Zuschlag zu verlangen, wenn er die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Diese Kosten trägt der Vermieter aber nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB sowohl in dem Fall, in dem eine Abwälzung der Schönheitsreparaturkosten erst gar nicht vereinbart wurde als auch - über § 306 Abs. 2 BGB - in dem Fall, in dem sich - wie hier - eine solche Regelung als unwirksam erweist. Soweit die Revision auf die Pflicht des Verwenders abhebt, die Verwendung unwirksamer Klauseln zu unterlassen, beinhaltet diese Pflicht - wie bereits aus- geführt - nicht auch das Gebot, wirksame Klauseln zu verwenden oder anzubieten (vgl. Senatsbeschluss vom 12. Januar 2011 - VIII ZR 6/10, aaO Rn. 2).
BGH, Urteil vom 20. September 2017
- VIII ZR 250/16 -