Source: http://encinarxxi.blogspot.com/2011/03/servidumbres-en-las-comunidades-de.html
Timestamp: 2017-10-17 05:33:48
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Matched Legal Cases: ['artículo 9', 'artículo 17', 'artículo 530', 'artículo 17', 'artículo 396', 'artículo 9', 'artículo 17', 'artículo 1', 'artículo 17', 'artículo 5', 'artículo 396', 'artículo 17', 'artículo 396', 'artículo 9', 'artículo 17', 'artículo 9', 'artículo 7']

Encinar Administradores de Fincas: Servidumbres en las Comunidades de Propietarios, segun Encinar Administración de Fincas
Encinar Administración de Fincasle informa sobre las Servidumbres que pueden darse en las Comunidades de Propietarios
Así establece el articulo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal que es obligacion de todo propietario, permitir en su vivienda o local comercial las servidumbres imprescindibles requeridas para la creacion de servicios comunes de interes general acordados conforme al articulo 17 de la misma ley, teniendo derecho a que la Comunidad de Propietarios se resalza de los daños y perjuicios causados.
Las servidumbres en interés comunitario:
Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de Diciembre de 2010 declara la procedencia de la servidumbre en un local comercial porque no lo altera ni funcional ni economicamente: La posibilidad de actualizar las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos es algo que no se cuestiona. Lo que se cuestiona es si esa necesidad de ascensor que tienen los propietarios de viviendas es un derecho sin limitaciones de la Comunidad por el que, sin más requisitos que la obtención del "quórum" necesario, que con la nueva redacción del art. 17.1 de la LPH, es el de las 3/5 partes de total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, se puede obligar a un copropietario a ceder su parte de la propiedad de su local para la instalación del ascensor, en lo que se ha calificado de verdadera acción expropiatoria. La respuesta es afirmativa con matices.
El régimen jurídico impuesto en la Ley de Propiedad Horizontal permite que los elementos privativos estén sujetos, en beneficio de los demás y de la comunidad, a determinadas limitaciones, como son las impuestas en el artículo 9.1 c) consistentes en "consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17 , teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados". Supone que la Comunidad puede exigir de uno o de varios copropietarios la constitución de servidumbres permanentes sobre los elementos de uso privativo para la creación de servicios comunes si estos son imprescindibles para la ejecución de los acuerdos aprobados con las mayorías necesarias y responden a un interés general de todos los comuneros.
De esa forma, el problema tiene respuesta a partir de la ponderación que se haga de los bienes jurídicos protegidos: el del propietario a no ver alterado o perturbado su derecho de propiedad y el de la Comunidad a instalar un ascensor, en la que se tenga en cuenta el alcance de esa afección sobre el elemento privativo que pueda impedir o mermar sustancialmente su aprovechamiento, mas allá de lo que constituye el verdadero contenido y alcance de la servidumbre como limitación o gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, según el artículo 530 del CC , y no como una posible anulación de los derechos del predio sirviente que conlleve una desaparición de la posibilidad de aprovechamiento que resulta a su favor en el art. 3 a) de la Ley . (...) La superficie que se necesita para la instalación del ascensor se ubica siempre en la zona de la trastienda con la particularidad de que tan sólo se prevé instalar el hueco del ascensor sin que, en ningún caso, se sitúe en el local el cuarto de máquinas ni se condenen ventanas del patio interior ni se incumple la normativa sobre distancias que ya se han contemplado en el volumen de ocupación. El hueco del ascensor iría detrás de la puerta de la trastienda en un lateral sin interrumpir el paso a otras zonas de la trastienda afectando exclusivamente a una zona de estanterías, con lo que queda sin tocar la zona de baño y demás de las trastiendas, con una superficie ocupada de 1,64 x 1,67, más la superficie de ocupación hasta el techo, y, obviamente, sin que las medidas de aislamiento ni insonorización supongan aumento o incremento de la superficie a ocupar.Es evidente que con la instalación del ascensor no se inutiliza funcional ni económicamente el local ya que no se afecta la parte abierta al público y resta sin ocupar una zona importante de trastienda y servicios instalados en la misma (baño) que no se ven afectados en modo alguno por la ubicación del hueco del ascensor. Lo pedido por la comunidad se puede entender, por tanto, incluido en el ámbito de las servidumbres que debe soportar el propietario porque si bien es cierto que la obra de instalación de ascensor supone una carga importante, también lo es que no es arbitraria ni innecesaria para la Comunidad, de tal forma que más que una verdadera expropiación, lo que implica es una ocupación de carácter menor.
No obstante, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala I de lo Civil, 844/2010 de 22 de Diciembre declara la improcedencia de la servidumbre en el local comercial porque supone una total privacion del espacio con un menoscabo economico importante, así la sentencia dice: La jurisprudencia mencionada por la parte recurrente, y en la que se fundamenta el motivo que ahora se examina, ha sido completada por la doctrina de esta Sala, que ya ha tenido oportunidad de pronunciarse respecto a la compatibilidad del derecho de servidumbre con la ocupación de una parte de un bien privativo a fin de instalar un ascensor. La STS de 18 de diciembre de 2008 [RC 880/04 ], califica como servidumbre esta ocupación y declara «Por lo que hace mención a la constitución de una nueva servidumbre, a tenor del artículo 17 será suficiente la simple mayoría, para la supresión de las "barreras arquitectónicas", que dificulten el acceso y la movilidad de las personas con minusvalía; esta regla permite a la Comunidad imponer esa servidumbre para la creación de servicios de interés general y cuando el acuerdo de la Junta reúna los presupuestos legales, con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios.» En definitiva la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como de interés general, permite la constitución de una servidumbre para tal fin, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo. No obstante ser esta la afirmación que defiende el recurrente, y concurriendo aparentemente estos presupuestos en el supuesto que es examinado, el motivo no puede prosperar. La ocupación de un espacio privativo, en el que difícilmente concurrirá el consentimiento del vecino afectado, no puede suponer una privación del derecho de propiedad al extremo de suponer una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo. En el presente caso la Audiencia Provincial ha declarado, tras examinar las pruebas practicadas que la constitución de la servidumbre en los términos que fue aprobada en la Junta de Comunidad, «supone la total privación de dicho espacio, con una repercusión total en la actual configuración del local, menoscabando, incluso, las expectativas de aprovechamiento económico del local, ya que no solo se le privaría de un importante volumen, sino que precisamente por dicha circunstancia las posibilidades de organización del espacio interior del local, se verían seriamente afectadas, con merma evidente de sus posibilidades de explotación».
Otra Sentencia del Tribunal Supremo, Sala I de lo civil, 844/2010 de 22 de Diciembre, que limita el uso privativo del patio de luces para la instalacion del ascensor: Con frecuencia, se permite tácitamente por la Comunidad la utilización privativa de los patios, aunque son comunes según el artículo 396 del Código Civil , a los dueños de pisos bajos o locales, que, de ordinario, son los únicos que tienen acceso a los mismos; inclusive, en determinadas ocasiones, algunos de sus titulares se aprovechan de su posición y realizan obras para ampliar el propio piso, sin el permiso de la Junta de Propietarios, las que, singularmente si fueran de fábrica, están prohibidas y la Comunidad tiene facultades para solicitar su derribo y el retorno a su primitivo estado (entre otras, SSTS de 3 de abril de 1990 y 24 de mayo de 1991 ). La regla del artículo 9.1 c) permite la constitución de servidumbres mediante acuerdo de la Junta de Propietarios con la mayoría cualificada del 3/5 del total de los mismos, que se determina en el artículo 17.1 de la Ley , de modo que se puede establecer para "la creación de servicios comunes de interés general", sin concreción alguna sobre cuales son éstos, por lo que el precepto tiene una aplicación e interpretación amplia. Por lo que hace mención a la instalación de un ascensor en el edificio comunitario, amén del derecho de que gozan para ello los minusválidos según lo dispuesto en la Ley 15/1995 , sin olvidar que esta cualificación la tienen quienes hayan cumplido setenta años de edad por el artículo 1.3 de la referida Ley , dicha cuestión ha sido objeto del artículo 17.1, párrafo 2º, en virtud de la Ley 8/1999 , a fin de que se pueda acordar, con la obligación de todos los comuneros de participación y pago, cuando se alcance el "quórum" determinado en ese precepto, lo que ha ocurrido en el caso debatido. En la actualidad, las normas sobre la construcción exigen la presencia del ascensor cuando en un edificio se elevan tres o más plantas, y este presupuesto viene igualmente requerido por el mercado inmobiliario, y con referencia a fincas antiguas, aparte de satisfacer las referidas necesidades de personas minusválidas, es un elemento esencial para la utilización de un edificio, que redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios de un inmueble, no sólo a los efectos de las mentadas atenciones y del bienestar material, sino también porque incrementa el valor de los pisos o apartamentos y revaloriza la finca en su conjunto. En el caso que nos ocupa, la escritura de propiedad de la planta baja de los demandados expresa que consta de recibidor, pasillo, comedor, tres dormitorios, cocina, cuarto de aseo y un patio descubierto, pero esta exposición no coincide con el Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal, que no contiene ningún dato para alcanzar esa calificación sobre el patio de luces. Según destacada doctrina científica, el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal , con el artículo 396 del Código Civil , constituyen los fundamentos de la propiedad horizontal, y el precepto primeramente citado se refiere al Título, los Estatutos y la cuota de participación, esto es, determina los presupuestos principales para conocer los detalles del inmueble y las normas de funcionamiento, de modo que concreta el espacio jurídico para el funcionamiento de las Comunidades de Propietarios, sin perjuicio de los acuerdos de la Junta adoptados posteriormente con el "quórum" exigido en el artículo 17.1 de la Ley . Por consiguiente, serán parte del inmueble todos los servicios y elementos comunes con que cuente realmente el edificio, no designados como privativos, se mencionen o no específicamente en el artículo 396 del Código Civil , y no cabe negar su existencia, pues bastará con probar que los mismos aparecen así desde el principio, o posteriormente por acuerdo válido de la Junta de Propietarios. (..) La presencia como vecinos del edificio comunitario de varias personas de avanzada edad, otras con un importante grado de minusvalía o con declaración administrativa de incapacidad permanente absoluta, se ha justificado con la documentación acompañada al escrito inicial y reconocido por la parte demandada. Por último, esta Sala acepta la argumentación de la sentencia de instancia sobre que la Comunidad pretende sólo limitar el uso del patio de luces en lo estrictamente necesario para la instalación del ascensor, sin suprimir a los demandados la totalidad de su utilización, lo que supone una razón más para entender ajustada a derecho la pretensión de la parte actora.
En esta otra Sentencia del Tribunal Supremo, Sala I de lo Civil, de 13 de Diciembre de 2010, se aclara que se exigue la misma mayoria que para el acuerdo de instalacion del ascensor, para la permuta o contraprestacion de servidumbre, así viene a decir: El 15 de junio de 2004 la comunidad de propietarios demandada celebró Junta General Extraordinaria en la que se aprobó por mayoría, la permuta del espacio privativo propiedad de los dueños del local comercial por un espacio equivalente del portal perteneciente a la comunidad, además de exonerar al vecino que realiza la permuta, de los gastos derivados de la instalación y mantenimiento del ascensor. Se justificaba tal cambio por la necesidad, desde el punto de vista arquitectónico, de ocupar un espacio privativo correspondiente al local comercial para la instalación en la comunidad de un ascensor. En la misma Junta se acordó, además, la instalación del ascensor por mayoría, haciéndose constar en el Acta la existencia de al menos seis vecinos con más de setenta años y minusvalía reconocida.(...) ha de entenderse que el acuerdo de fecha 15 de junio de 2004 por el cual la comunidad de propietarios recurrente establecía la permuta de una parte del portal comunitario de las mismas dimensiones que la porción de superficie de la que era privado el propietario del local comercial para favorecer la instalación del ascensor, ha de considerarse consecuencia lógica y directa del establecimiento de tal servicio común. Por tanto, no puede exigirse a tal acuerdo otra mayoría que la establecida en la Ley para la instalación del ascensor, o sea, la mayoría simple al haberse acreditado la presencia de vecinos minusválidos en la finca, al ser consecuencia directa del acuerdo y por constituir la permuta un negocio jurídico de resarcimiento del daño causado por la servidumbre impuesta. Que en este supuesto de hecho la comunidad hubiera preferido la permuta de espacio común en lugar de una indemnización a tanto alzado como en el supuesto previsto en la Sentencia de 18 de diciembre de 2008 , no impide que sea de aplicación el mismo razonamiento que ya se expusiera en tal resolución.En cuanto al otro acuerdo cuya nulidad se solicitaba por los actores ahora recurridos, la Sentencia de 18 de diciembre de 2008 recaída en el Recurso 2469/2003 consideró, acogiendo el planteamiento de la sentencia de apelación al desestimar el recurso de casación contra ella interpuesto, que el acuerdo por el cual se había exonerado a un propietario del pago en el futuro de los gastos de reparación, sustitución y mantenimiento del ascensor «ha sido como contraprestación a la servidumbre impuesta a sus locales para la instalación del ascensor, que es necesaria para la creación de este servicio común de interés general y por el que tiene derecho a ser resarcido por los daños y perjuicios que se le ocasionen (artículo 9 c) de la Ley de Propiedad Horizontal). Si un propietario soporta una servidumbre para permitir el establecimiento de un servicio de interés general autorizada por la mayoría determinada en el artículo 17 de la Ley , la aprobación de la indemnización a percibir por este propietario ha de ser aceptada por idéntica mayoría, y carece de sentido la exigencia de la recurrente con relación a la unanimidad del acuerdo de la indemnización». En vista de lo anterior, el acuerdo de 15 de junio de 2004 por el cual se exoneraba al propietario del local comercial del pago de los gastos de instalación del ascensor así como los futuros de mantenimiento, fue adoptado por la mayoría necesaria exigida para la instalación del servicio de ascensor, como consecuencia directa de este acuerdo, al ser, en definitiva, una parte de la indemnización por la servidumbre que tal propietario se ve obligado a soportar para la instalación del ascensor.
En esta otra Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de Octubre de 2005 lo que se establece es una obligacion del propietario de una vivienda, de permitir el acceso a la misma, y a que su vivienda pueda ser utilizada mientras dure la instalacion del ascensor, por ser el único modo de instalar este y el mas adecuado:
dice el tribunal que el anclaje de los andamios en la terraza de los pisos áticos en ese supuesto de hecho, era el medio más idóneo para la ejecución de los trabajos previstos, dadas las características del edificio y la ubicación y superficie de las terrazas, pues su coste resultaba más económico, permitía ahorrar horas de trabajo en su montaje, ofrecía mayores medidas de seguridad para los operarios y era el que menores perjuicios causaba a la habitabilidad de las viviendas. En ese supuesto, al igual que en tantos otros en las mismas circunstancias, los propietarios no accedieron a permitir el acceso de los operarios a su vivienda ni a la colocación del andamio.Y el Alto Tribunal proclama, al igual que lo hizo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo lo que vendrá a denominar “servidumbre de andamiaje y de paso de operarios” la que se interpreta originariamente del artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal 1960, por cuanto, entiende que en el fondo, cada propietario tiene una o varias “servidumbres”, como predio sirviente, en relación a la Comunidad, predio dominante, aunque en el régimen de la propiedad horizontal se han venido denominando como “relaciones de vecindad”; se trata de una interdependencia, que es la esencia del régimen de la propiedad horizontal, pues precisamente para cumplir su cometido, los pisos y locales gozan de elementos privativos y comunes, los primeros muchas veces sujetos a los comunes, y además, los últimos, que están instalados o pasan por espacios privativos; en definitiva, su existencia es una realidad y deben ser admitidos y respetados por todos los comuneros (en el mismo sentido la STS de 13 de diciembre de 2001). La Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo, Secc. 1ª, Sentencia de 15 de marzo de 2002, rec. 24/2002, define también, incluso con mayor precisión, el contenido de la servidumbre de andamiaje y de paso de operarios, al calificarla como limitación legal del dominio privado de los predios, por razones de interés privado o de buena vecindad, limitación que sería temporal, parcial y meramente transitoria.En la limitación temporal para el paso de operarios, el concepto no es nuevo, por cuanto desde antiguo el paso por el fundo ajeno con motivo de las construcciones o reparaciones en el propio se ha previsto con fundamento y sujeción en los artículos 565 y 566 del Código Civil. En ambos casos, y siempre como acepción normal del concepto de servidumbre, la limitación del dominio ajeno se ha de realizar siempre y en todo caso con el máximo respeto de los derechos y facultades del gravado, procurando que la merma de éstas sea lo más leve y breve posible.
En cuanto a la indemnización, habrá de estar en consideración a la duración de las obras, la gravosidad de la servidumbre y debe cubrir, en todo caso, los desperfectos que se ocasionen.Queda pues configurada y proclamada la obligación de permitir la colocación del andamio en su base, puntos de anclaje laterales o parte superior para andamio colgante, al propietario de la entidad privativa que haya sido elegida por la empresa o técnico que debe asumir o llevar a cabo la actuación de reparación o rehabilitación. En ese mismo piso o local, o en cualquier otro, puede imponerse la entrada y paso de operarios a ese fin, y durante todo el tiempo que perdure la obra en interés comunitario, denominándola “servidumbre de paso de operarios”.
Las servidumbres en interés privativo:
La pretensión de una servidumbre también puede tener su origen en un propietario de un piso o local comercial que precisa la ocupación de elementos comunes para la instalación de conducciones o elementos que le son básicos para el aprovechamiento de su inmueble.
Así, la "servidumbre de conducciones", puede tener como predio sirviente, tanto el elemento privativo (la parte de piso o local comercial sobre la que va a transcurrir) como el elemento común (la parte de patio o de fachada).
El derecho del propietario a la constitución de esa servidumbre tendría su origen en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuando permite al propietario del piso o local comercial, con muchas limitaciones, la modificación de elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios de aquél.
Lo mismo ocurre con la “servidumbre de antena”, en virtud de la cual, el titular de la licencia administrativa y autorización de montaje por el Ministerio de Transportes, Turismo y Comunicaciones puede efectuar la instalación de la antena de radioaficionado sin necesidad de expresa autorización de la Comunidad de Propietarios, al configurarse como una nueva forma de servidumbre, esta vez configurándose el edificio como predio sirviente. Así lo establece la Sentencia de la Audiciencia Provincial de Barcelona de 29 Noviembre de 1.999, al considerar que el radioaficionado, tanto si es propietario como arrendatario, tiene derecho a realizar la instalación, sin que el mismo esté condicionado al consentimiento de la Comunidad de Propietarios del inmueble donde radica la vivienda o del propietario. En definitiva, el derecho del actor se configura como una servidumbre legal que impone a la Comunidad la obligación de soportar la antena.Y en este mismo sentido, las Sentencias, como la SAP de Cáceres (25 de junio de 1984), SAP de Segovia (25 de septiembre de 1984) y SAP de Gerona (28 de marzo de 1985).
Entendemos que esta misma previsión, por analogía, puede aplicarse al titular de cualquier licencia o autorización administrativa, que planee instalar una actividad comercial o profesional en la que precise, de forma condicionada a la licencia, la instalación de una salida de humos, conducción o chimenea. Debiendo de recurrir, en caso de negativa, a los Tribunales para solicitar la servidumbre de conduccion o de instalacion de salida de humos o chimenea o extractor.
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