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Timestamp: 2016-10-26 23:16:23
Document Index: 81403671

Matched Legal Cases: ['Art. 74', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 62', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 266', 'BGE', 'in fine', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 105', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 66', 'Art. 68', 'Art. 67']

4A_482/2014 (20.01.2015)
4A_482/2014 � � Urteil vom 20. Januar 2015
Miete, K�ndigungsschutz,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 24. Juni 2014.
B.________, geboren 1942, (Beklagte, Beschwerdegegnerin) vermietete der A.________ AG (Kl�gerin, Beschwerdef�hrerin) mit Mietvertrag vom 31. Mai 1994 eine 5�-Zimmerwohnung an der Strasse U.________ in V.________ zu einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 5'700.--. Seither wurde der Mietzins in mehreren Schritten auf aktuell Fr. 4'635.-- reduziert.
Im Jahre 2009 erstritt die Kl�gerin vor dem Mietgericht des Bezirksgerichts Meilen eine Mietzinsreduktion aufgrund von M�ngeln in der Zeitperiode 1. September 2004 bis 14. September 2007.
Im Fr�hjahr 2012 kam es zwischen den Parteien erneut zu Diskussionen �ber M�ngel an der Mietsache und deren Behebung sowie �ber Anspr�che auf Mietzinsreduktion. Dabei stellte der von der Beklagten beigezogene Verwalter, C.________, mit E-Mail vom 10. Mai 2012 in Aussicht, gewisse Reparaturen w�rden sofort in Auftrag gegeben, und er werde bis Ende Mai 2012 umfassend zu den M�ngeln Stellung nehmen. Am 22. Mai 2012 kam es zu einem Telefongespr�ch zwischen C.________ und D.________, der Verwaltungsrat der Kl�gerin ist und das streitgegenst�ndliche Mietobjekt bewohnt.
Mit amtlichem Formular vom 25. Mai 2012 k�ndigte die Beklagte das Mietverh�ltnis mit der Kl�gerin auf den 30. November 2012. Zur Begr�ndung verwies sie auf ihre Absicht, die Liegenschaft zu verkaufen. Wirtschaftlich und vermietungstechnisch dr�nge sich eine umfassende Renovation des Mietobjekts auf. Die Eigent�merfamilie werde indes auch in ferner Zukunft keinen Bedarf f�r die Liegenschaft haben. Sie wolle sich daher nicht mehr mit den entsprechenden Renovationsarbeiten belasten.
Mit Eingabe vom 25. Mai 2012 gelangte die Kl�gerin mit einem Begehren um Beseitigung der ab M�rz 2012 ger�gten M�ngel und um Mietzinsherabsetzung an die Schlichtungsbeh�rde Meilen. Die Eingabe ging am 29. Mai 2012 bei der Schlichtungsbeh�rde ein.
Am 25. Juni 2012 focht die Kl�gerin die K�ndigung vom 25. Mai 2012 bei der Schlichtungsbeh�rde Meilen als missbr�uchlich an und ersuchte eventualiter um l�ngstm�gliche Erstreckung des Mietverh�ltnisses. Nachdem ihr die Klagebewilligung erteilt worden war, gelangte sie mit Klage vom 25. Oktober 2012 an das Mietgericht des Bezirksgerichts Meilen und beantragte, es sei die K�ndigung vom 25. Mai 2012 als missbr�uchlich zu erkl�ren bzw. es sei festzustellen, dass diese K�ndigung missbr�uchlich sei. Am 19. Dezember 2013 wies das Mietgericht die Klage ab.
Dagegen erhob die Kl�gerin Berufung an das Obergericht des Kantons Z�rich. Dieses wies die Berufung mit Urteil vom 24. Juni 2014 ab und best�tigte das Urteil des Mietgerichts.
Die Kl�gerin beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Obergerichts aufzuheben. Es sei die K�ndigung vom 25. Mai 2012 als missbr�uchlich zu erkl�ren bzw. festzustellen, dass diese K�ndigung missbr�uchlich sei. Eventualiter sei die Streitsache zwecks Durchf�hrung eines Beweisverfahrens und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Subeventualiter sei das Mietverh�ltnis um zwei Jahre zu erstrecken. Sub-subeventualiter sei das Mietverh�ltnis um drei Monate ab Zustellung des Urteils des Bundesgerichts zu erstrecken.
Die Beklagte beantragt, die Beschwerde abzuweisen und das angefochtene Urteil zu best�tigen. Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung.
Mit Pr�sidialverf�gung vom 15. Oktober 2014 wurde ein Gesuch der Beschwerdef�hrerin um Erteilung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.
Die Vorinstanz beziffert den Streitwert auf Fr. 194'500.--, was keine Partei kritisiert. Die f�r die Beschwerde in Zivilsachen erforderliche Streitwertgrenze, die in mietrechtlichen F�llen Fr. 15'000.-- betr�gt (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG), ist damit erreicht. Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen erf�llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.1.�Die Beschwerdef�hrerin machte im kantonalen Verfahren geltend, die K�ndigung sei missbr�uchlich, weil sie w�hrend eines mit dem Mietverh�ltnis zusammenh�ngenden Schlichtungsverfahrens ausgesprochen worden sei, also in die Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR falle. Sowohl das Mietgericht wie auch die Vorinstanz verwarfen diesen Einwand.
Zwar stellte die Vorinstanz dabei fest, das von der Beschwerdef�hrerin am 25. Mai 2012 gestellte Schlichtungsbegehren auf M�ngelbeseitigung und Mietzinsherabsetzung h�nge klarerweise mit dem Mietverh�ltnis zusammen; das Schlichtungsverfahren sei mit Postaufgabe vom 25. Mai 2012 anh�ngig gemacht worden; die K�ndigung des Mietverh�ltnisses vom 25. Mai 2012 sei nicht fr�her als am 26. Mai 2012 in den Machtbereich der Beschwerdef�hrerin gelangt und gelte daher nach der Empfangstheorie erst dann im Sinne von Art. 271a Abs. 1 OR als "ausgesprochen"; am 26. Mai 2012 sei das von der Beschwerdef�hrerin angehobene Schlichtungsverfahren bereits rechtsh�ngig gewesen.
Indessen verlangte die Vorinstanz als weitere Voraussetzung f�r die Anfechtbarkeit der K�ndigung, dass der Vermieter im Zeitpunkt der K�ndigungsaussprache Kenntnis von der H�ngigkeit des Verfahrens hat oder haben k�nnte. Beides verneinte sie, weshalb die K�ndigung nicht als treuwidrig im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR zu betrachten sei.
2.2.�Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR regeln den zeitlichen K�ndigungsschutz w�hrend bzw. nach Abschluss eines mietrechtlichen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens. Nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR ist eine durch den Vermieter ausgesprochene K�ndigung anfechtbar, wenn sie w�hrend eines mit dem Mietverh�ltnis zusammenh�ngenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbr�uchlich eingeleitet hat. Dieser Anfechtungsgrund gilt f�r alle Schlichtungs- und Gerichtsverfahren, selbst Schiedsgerichtsverfahren, sofern sie mit der Mietsache zusammenh�ngen. Ausgenommen sind bloss die in Art. 271a Abs. 3 OR ausdr�cklich genannten Streitigkeiten. Die Vermieterk�ndigung, die in diesem Zeitraum erfolgt, ist unabh�ngig davon anfechtbar, ob sie tats�chlich missbr�uchlich ist (BGE 131 III 33 E. 3.1 und ff.).
2.3.�Die Frage, ob die Anfechtbarkeit der K�ndigung nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR die Kenntnis des Vermieters vom h�ngigen Verfahren voraussetzt, hat das Bundesgericht bisher nicht entschieden. In einem neueren Entscheid hielt es jedoch fest, die K�ndigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR beginne grunds�tzlich mit der Klageanhebung und ende mit der rechtskr�ftigen Erledigung des Verfahrens (Urteil 4A_588/2013 vom 15. April 2014 E. 2.3). Nicht explizit ge�ussert hat es sich zur Frage, ob die Anfechtbarkeit der K�ndigung zus�tzlich von der Kenntnis des Vermieters vom h�ngigen Verfahren abh�ngig zu machen ist.
2.4.�Die Lehrmeinungen dazu sind geteilt:
Peter Higi bef�rwortet die Frage und begr�ndet dies damit, dass die Norm die widerlegbare Vermutung aufstelle, dass eine K�ndigung w�hrend eines h�ngigen Verfahrens aus dem unlauteren Motiv der "Rache" erfolge. Diese Vermutung k�nne aber nur dann einigermassen plausibel erscheinen, wenn der Vermieter im Zeitpunkt der K�ndigungsaussprache Kenntnis von der H�ngigkeit des Verfahrens habe oder als vern�nftiger und korrekter Mensch haben k�nnte (Z�rcher Kommentar, 1996, N. 233, 246 f. und 249 zu Art. 271a OR; gleicher Meinung: Raymond Bisang und andere, SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3. Aufl. 2008, N. 37 zu Art. 271a OR; Richard Barbey, Commentaire du droit du bail, 1991, N. 128 zu Art. 271-271a OR).
Andere Autoren lehnen diese Meinung ab und setzen demnach die Kenntnis des Vermieters vom h�ngigen Verfahren nicht voraus, dies prim�r aus Praktikabilit�ts- und Rechtssicherheitsgr�nden und weil diese L�sung im Widerspruch zum Wortlaut des Gesetzes stehe (Lachat, Le bail � loyer, 2008, S. 747 Fn. 756; ebenso Lachat/Thanei, in: Lachat und andere, Das Mietrecht f�r die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 618 Fn. 154; ohne Begr�ndung: Conod/Bohnet, Droit du bail, 2014, S. 209 Rz. 961; gl. Meinung wohl auch Roger Weber, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, 5. Aufl. 2011, N. 24 zu Art. 271/271a OR; vgl. auch Richard Permann, Kommentar zum Mietrecht, 2. Aufl. 2007, N. 39 f. zu Art. 271a OR).
2.5.�Das Gesetz muss in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zugrunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen Verst�ndnismethode ausgelegt werden. Die Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im normativen Gef�ge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis der ratio legis. Dabei befolgt das Bundesgericht einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es namentlich ab, die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Priorit�tsordnung zu unterstellen. Es k�nnen auch die Gesetzesmaterialien beigezogen werden, wenn sie auf die streitige Frage eine klare Antwort geben und dem Richter damit weiterhelfen (BGE 140 III 206 E. 3.5.4, 289 E. 2.1, 315 E. 5.2.1; 131 III 33 E. 2 mit Hinweisen).
2.6.�Der Wortlaut von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR umschreibt die Zeitspanne des zeitlichen K�ndigungsschutzes unscharf mit "w�hrend eines (...) Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens". Die fr�here Diskussion in der Lehre dar�ber, ob f�r den Beginn der K�ndigungssperrfrist die Klageanhebung durch Einreichung des Schlichtungsgesuchs bei der Schlichtungsbeh�rde bzw. bei der Schweizerischen Post zuhanden derselben oder der Eintritt der Rechtsh�ngigkeit massgeblich ist, wurde mit dem Inkrafttreten der ZPO obsolet, ist doch seither schweizweit klar, dass die Rechtsh�ngigkeit mit der Einreichung des Schlichtungsgesuchs eintritt (Art. 62 Abs. 1 ZPO; vgl. dazu Weber, a.a.O., N. 24 zu Art. 271/271a OR). Das Bundesgericht pr�zisierte in dem bereits zitierten Entscheid 4A_588/2013 vom 15. April 2014 E. 2.3, dass die K�ndigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR grunds�tzlich mit der Klageanhebung beginnt und mit der rechtskr�ftigen Erledigung des Verfahrens endet. Der Wortlaut der Bestimmung bietet keine Handhabe, den Beginn der Sperrfrist auf den Zeitpunkt hinauszuschieben, in dem der Vermieter �ber das h�ngige Verfahren orientiert wird oder nach Treu und Glauben davon Kenntnis haben k�nnte. Im Gegenteil: Der Wortlaut spricht mit dem Ausdruck "w�hrend" ("pendant", "durante") die ganze Dauer der Rechtsh�ngigkeit an, ohne f�r deren Beginn die Kenntnis des Vermieters von der Einleitung des Verfahrens vorauszusetzen.
2.7.�Sinn und Zweck von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR liegen darin zu verhindern, dass die Vermieterschaft ein ihr missliebiges Gerichtsverfahren durch K�ndigung des Mietverh�ltnisses beendigen kann (BGE 131 III 33 E. 3.2 mit Hinweisen). Der zeitliche K�ndigungsschutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR gew�hrleistet dem Mieter, dass er seine mietrechtlichen Anspr�che bei der Schlichtungsbeh�rde oder dem Gericht geltend machen kann, ohne bef�rchten zu m�ssen, dass der Vermieter ihm deshalb k�ndigt (Urteil 4C.432/2006 vom 8. Mai 2007 E. 4.4, �bersetzt publ. in: MRA 3/2007 S. 84). Dieser Schutzgedanke spricht gegen eine einschr�nkende Auslegung der zeitlichen K�ndigungssperre.
Wohl unterliegt die K�ndigung durch den Vermieter w�hrend der Sperrfrist der gesetzlichen Vermutung, dass sie zweckfremd zur Vergeltung eingesetzt wurde (Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. M�rz 1985, BBl 1985 I 1389 ff., 1460). Die Vorinstanz hebt mit den entsprechenden Lehrmeinungen denn auch zutreffend hervor, dass diese gesetzliche Vermutung dann keine reale Grundlage haben kann, wenn der Vermieter vom angehobenen Verfahren gar keine Kenntnis hat oder haben k�nnte. Diesfalls kann ihm nicht unterstellt werden, er habe wegen eines missliebigen Gerichtsverfahrens gek�ndigt. Nun muss ein solches Vergeltungsmotiv aber auch bei entsprechender Kenntnis nicht stets vorhanden sein. Trotzdem wird es vom Gesetzgeber mit den zeitlichen K�ndigungsschutzbestimmungen fingiert. Gerade bei den Sperrfristen manifestiert das Gesetz, dass es weit eher von positiven Loyalit�tskriterien und vom Sozialschutzgedanken denn vom negativ gepr�gten Missbrauchsbegriff getragen ist, reicht doch der K�ndigungsschutz �ber jenen vor offensichtlichem Rechtsmissbrauch, ja selbst �ber die umfassende Wahrung von Treu und Glauben, hinaus (BGE 131 III 33 E. 3.2). Vor dem Hintergrund dieser zweckm�ssigen Ausrichtung hat das Bundesgericht denn auch erkannt, dass die Vermieterk�ndigung, die w�hrend eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR erfolgt, unabh�ngig davon anfechtbar ist, ob sie tats�chlich missbr�uchlich ist (BGE 131 III 33). Entsprechend kann f�r die zeitliche Fixierung der Sperrfrist auch nicht ausschlaggebend sein, ob das vermutete Rachemotiv beim Vermieter tats�chlich vorliegt bzw. aufgrund entsprechender Kenntnis �berhaupt vorliegen kann.
2.8.�Diese Auslegung wird durch eine systematische Betrachtung der Bestimmung von Art. 271a OR best�rkt. Diese regelt n�mlich auch den gebotenen Ausgleich mit den Interessen des Vermieters. So schliesst Art. 271a Abs. 1 lit. d zweiter Halbsatz OR die Berufung auf diese Norm aus, wenn der Mieter das Verfahren missbr�uchlich eingeleitet hat. Auch mit den Ausnahmen nach Art. 271a Abs. 3 OR tr�gt das Gesetz den Vermieterinteressen Rechnung. Der Gesetzgeber listet in Art. 271a Abs. 1 und 2 OR jene F�lle auf, in denen die Missbr�uchlichkeit der K�ndigung zu vermuten ist. In Absatz 3 z�hlt es dann jene F�lle abschliessend auf, bei deren Vorliegen die gesetzlichen Vermutungen des zeitlichen K�ndigungsschutzes widerlegt sind bzw. Ausnahmen vom zeitlichen K�ndigungsschutz bestehen. Es sind dies dringender Eigenbedarf des Vermieters (lit. a), Zahlungsr�ckstand des Mieters (lit. b), schwere Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und R�cksichtnahme (lit. c), Ver�usserung der Sache (lit. d), wichtige Gr�nde im Sinne von Art. 266g OR, welche die Vertragserf�llung f�r die Vermieterschaft unzumutbar machen (lit. e) oder Konkurs des Mieters (lit. f). Trotz der grunds�tzlich abschliessenden Aufz�hlung der Ausnahmen in Absatz 3 anerkennt das Bundesgericht die Zul�ssigkeit einer K�ndigung w�hrend eines h�ngigen Verfahrens oder innerhalb der dreij�hrigen Sperrfrist, wenn der Vermieter mit der erneuten K�ndigung nicht die Absicht bekundet, sich am Mieter zu r�chen, sondern lediglich die in einem fr�heren Verfahren aus formellen Gr�nden (insb. Formmangel) als nichtig oder unwirksam erkannte K�ndigung "wiederholt". In einem solchen Fall bringt der Vermieter bloss den fr�her schon bestehenden K�ndigungswillen zum Ausdruck (Urteile 4C.252/2002 vom 8. November 2002 E. 3.1; 4C.432/2006 vom 8. Mai 2007 E. 4.4, �bersetzt publ. in: MRA 3/2007 S. 84, best�tigt im Urteil 4A_588/2013 vom 15. April 2014 E. 2.3). Davon abgesehen besteht kein Grund, den zeitlichen K�ndigungsschutz �ber die gesetzlich bestimmten Ausnahmef�lle hinaus weiter in dem Sinn einzuschr�nken, dass er erst zum Tragen kommt, wenn der Vermieter Kenntnis von einem angehobenen Verfahren hat oder nach Treu und Glauben haben k�nnte, zumal das Bundesgericht bereits entschieden hat, dass die Vermieterk�ndigung w�hrend eines h�ngigen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens grunds�tzlich unabh�ngig davon anfechtbar ist, ob sie tats�chlich missbr�uchlich ist (BGE 131 III 33).
2.9.�Gegen eine zus�tzliche Voraussetzung f�r die Anfechtbarkeit der K�ndigung, dass der Vermieter Kenntnis vom Verfahren hat oder haben k�nnte, wird vom entsprechenden Teil der Lehre (vgl. Erw�gung 2.4 in fine) schliesslich mit Recht ins Feld gef�hrt, dass eine solche L�sung wenig praktikabel w�re und der Rechtssicherheit entgegenst�nde. Demgegen�ber wird mit der "Klageanhebung" an einen leicht bestimmbaren Zeitpunkt angekn�pft, was der Rechtssicherheit dient.
2.10.�Zusammenfassend folgt, dass der zeitliche K�ndigungsschutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR mit der Klageanhebung bis zur rechtskr�ftigen Erledigung des Verfahrens greift, unabh�ngig davon, wann der Vermieter �ber das Verfahren orientiert wurde oder davon nach Treu und Glauben h�tte wissen k�nnen. Indem die Vorinstanz gegenteilig entschied, verletzte sie Art. 271a Abs. 1 lit. d OR.
Die Berufung auf Art. 271a Abs. 1 lit. d OR entf�llt, wenn der Mieter das Verfahren missbr�uchlich eingeleitet hat.
3.1.�Die Beschwerdegegnerin macht weiterhin geltend, dass die wider Erwarten erfolgte M�ngelklage unter Ber�cksichtigung der Umst�nde missbr�uchlich erscheine, weil ein erheblicher Teil der ger�gten M�ngel beseitigt worden sei, und die Beschwerdef�hrerin der Beschwerdegegnerin f�r eine umfassende Stellungnahme konkludent Zeit bis Ende Mai 2012 gelassen habe. Daran �nderten die Temperamentsausbr�che von D.________ anl�sslich seines Telefonates mit C.________ vom 22. Mai 2012 nichts, zumal die Beschwerdegegnerin davon nichts gewusst habe. Das Vorprellen mit dem Begehren an die Schlichtungsbeh�rde sei unter den gegebenen Umst�nden treuwidrig. Die Beschwerdef�hrerin bestreitet, dass die M�ngel teilweise behoben worden seien und stellt ein missbr�uchliches Vorgehen in Abrede.
3.2.�Entsprechendes brachte die Beschwerdegegnerin schon im erstinstanzlichen Verfahren vor. Im angefochtenen Urteil finden sich dazu hingegen keine Erw�gungen. Das Mietgericht verwarf das Vorbringen der Beschwerdegegnerin mit �berzeugender Begr�ndung, indem es insbesondere ausf�hrte, allein schon aus dem Begleitschreiben derselben zur K�ndigung ergebe sich, dass man �ber den Zustand des Mietobjekts auch unter Ber�cksichtigung der im Mai getroffenen Massnahmen in guten Treuen habe diskutieren k�nnen. Sodann sei festzuhalten, dass der von der Beschwerdegegnerin an die Beschwerdef�hrerin gerichtete Vorwurf des Wortbruchs insofern auf sie zur�ckfalle, als die K�ndigung des Mietverh�ltnisses den Rahmen der in Aussicht gestellten Stellungnahme zu den M�ngelr�gen ebenfalls sprenge.
Dem ist nichts beizuf�gen, zumal der f�r das Bundesgericht verbindliche Sachverhalt im angefochtenen Urteil (Art. 105 Abs. 1 BGG) keine Tatsachenfeststellungen enth�lt, die es dem Bundesgericht erlauben w�rden, auf eine missbr�uchliche Einleitung des Schlichtungsverfahrens durch die Beschwerdef�hrerin zu schliessen. Namentlich ist nicht festgestellt, dass ein erheblicher Teil der ger�gten M�ngel im Zeitpunkt der Verfahrenseinleitung schon beseitigt gewesen w�re.
3.3.�Demnach kann sich die Beschwerdef�hrerin g�ltig auf den zeitlichen K�ndigungsschutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR berufen. Die Beschwerde ist bereits aus diesem Grund gutzuheissen, ohne dass gepr�ft werden m�sste, ob die weiteren von der Beschwerdef�hrerin gegen die G�ltigkeit der K�ndigung vorgebrachten Gr�nde (Rache- und Vergeltungsk�ndigung nach Art. 271 Abs. 1 und Art. 271a Abs. 1 lit. a OR) berechtigt sind.
Das angefochtene Urteil ist wegen Verstosses gegen Art. 271a Abs. 1 lit. d OR aufzuheben und die K�ndigung vom 25. Mai 2012 per 30. November 2012 f�r missbr�uchlich bzw. ung�ltig zu erkl�ren.
Dem Verfahrensausgang entsprechend wird die Beschwerdegegnerin kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 sowie Art. 68 Abs. 2 BGG).
Sodann ist der Fall zur Neuregelung der Kosten- und Entsch�digungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zur�ckzuweisen (Art. 67 und 68 Abs. 5 BGG).
Die Beschwerde wird gutgeheissen und das Urteil des Obergerichts des Kantons Z�rich vom 24. Juni 2014 aufgehoben.
Die K�ndigung vom 25. Mai 2012 per 30. November 2012 betreffend die 5�-Zimmerwohnung an der Strasse U.________ in V.________ wird f�r ung�ltig erkl�rt.
Die Gerichtskosten von Fr. 6'000.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdef�hrerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 7'000.-- zu entsch�digen.