Source: http://jpm-copro.com/Cass%2031-03-2010-1.htm
Timestamp: 2019-08-25 03:32:47+00:00
Document Index: 66451714

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Cass 31/03/2010-1
Efficacité décennale des règles d’urbanisme incluses (art. L. 315-2-1 C. urb.)
Stipulations reproduisant un règlement de lotissement préexistant (Non)
Dispositions contractuelles (oui) Pérennité (oui)
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du 31 mars 2010
Décision attaquée : Cour d’appel de Caen du 21 octobre 2008 (reproduit à la suite)
N° de pourvoi: 09-10024
Vu l’article L. 315-2-1 du code de l’urbanisme applicable à la cause, ensemble les articles 1134 et 1143 du code civil ;
Attendu que lorsqu’un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement cessent de s’appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de bâtir ; que les dispositions du premier de ces textes ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement et le mode de gestion des parties communes en vigueur ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Caen, 21 octobre 2008), que les époux X..., propriétaires d’un lot dans un lotissement approuvé par arrêté préfectoral du 30 septembre 1968 ont, en 2005, assigné les consorts Y..., colotis, afin que soit ordonnée la mise en conformité de leur toiture et la suppression d’un mur de clôture sur rue construit en infraction aux stipulations du cahier des charges ;
Attendu que pour débouter les époux X..., l’arrêt retient que la toiture et la clôture ne sont pas conformes au cahier des charges, mais que les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement sont devenues caduques en application de l’article L. 315-2-1 paragraphe 1er du code de l’urbanisme, que le cahier des charges, dit encore “règlement fixant les règles et servitudes d’intérêt général imposées dans le lotissement” est constitué très essentiellement de règles d’urbanisme et que ni l’inclusion de ce règlement dans le cahier des charges du lotissement, ni sa seule reproduction dans les actes de vente des lots ne lui confèrent un caractère contractuel ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le cahier des charges quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêt un caractère contractuel, ses clauses engageant les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues la cour d’appel, qui n’a pas constaté l’existence d’un règlement de lotissement distinct du cahier des charges, a violé les textes susvisés ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a débouté les époux X... de leurs demandes, l’arrêt rendu le 21 octobre 2008, entre les parties, par la cour d’appel de Caen ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Caen, autrement composée ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts Y..., les condamne à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ;
Les controverses relatives à la nature juridique des différentes clauses d’un cahier des charges de lotissement subsistent.
L'article L315-2-1 du Code de l'urbanisme, dans sa version ancienne distinguait
- les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement qui, lorsqu’un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé dans la commune d’un lotissement, cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de bâtir ;
- les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes en vigueur, qui n’étaient pas affectées par la caducité décennale
La question pratique était donc celle de la nature juridique de certaines clauses. Après expiration du délai, elles devaient être considérées comme caduques s’il s’agissait de clauses assimilables à des règles d’urbanisme et au contraire toujours en vigueur dans le cas contraire.
Rappelons en passant la possibilité ouverte par l’article L 442-9 du Code de l’urbanisme, créé par l’ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005, de décider le maintien en vigueur des clauses se présentant comme des règles d’urbanisme :
En l’espèce les époux X..., propriétaires d’un lot dans un lotissement approuvé par arrêté préfectoral du 30 septembre 1968 ont, en 2005, assigné les consorts Y..., colotis, afin que soit ordonnée la mise en conformité de leur toiture et la suppression d’un mur de clôture sur rue construit en infraction aux stipulations du cahier des charges ;
L’infraction venait de ce « que le pavillon de Mesdames Y... est pourvu d’une couverture à deux pentes et qu’un mur a été construit en bordure de la rue Charrière du val, alors que le cahier des charges du lotissement THOMINE, dit encore “ règlement fixant les règles et servitudes d’intérêt général imposées dans le lotissement THOMINE “, dispose que les toits seront à une pente vers l’arrière pour les lots 5-6-7 et que les clôtures seront constituées par des haies vives, doublées d’un grillage galvanisé, d’une hauteur d’1, 50 m maximum »
Or « le Plan d’Occupation des Sols (P. O. S.) de la commune, dit approuvé le 5 mars 2001 et modifié le 11 février 2003, s’agissant de la zone UC, prescrit que les toitures seront composées de deux versants symétriques dont la pente sera comprise entre 30 et 45° et se borne à prévoir que les aspect, dimension et matériaux des clôtures “ tiennent compte en priorité de l’aspect et des dimensions des clôtures avoisinantes afin de s’harmoniser avec celles-ci ainsi qu’avec la construction principale “.
La Cour d’appel les a déboutées, en jugeant « que la toiture et la clôture ne sont pas conformes au cahier des charges, mais que les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement sont devenues caduques en application de l’article L. 315-2-1 paragraphe 1er du code de l’urbanisme, que le cahier des charges, dit encore “règlement fixant les règles et servitudes d’intérêt général imposées dans le lotissement” est constitué très essentiellement de règles d’urbanisme et que ni l’inclusion de ce règlement dans le cahier des charges du lotissement, ni sa seule reproduction dans les actes de vente des lots ne lui confèrent un caractère contractuel ;
La Cour de cassation, par l’arrêt relaté, casse l’arrêt d’appel.
Elle juge « qu’en statuant ainsi, alors que le cahier des charges quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêt un caractère contractuel, ses clauses engageant les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues la cour d’appel, qui n’a pas constaté l’existence d’un règlement de lotissement distinct du cahier des charges, a violé les textes susvisés ».
On constate ainsi la consolidation d’un courant de jurisprudence consacrant la pérennité des dispositions contractuelles du cahier des charges, indépendamment de l’évolution des règles locales d’urbanisme. Voir dans le même sens Cass., 3ème Ch. civ., 8 avril 2008, n°07-10054.
Notons que l’on trouve mention dans la seconde branche du moyen invoqué par les demanderesses au pourvoi un rappel de ce qui peu conférer la qualité de règle d’urbanisme à une clause du cahier des charges : « il est vrai que n’ont pas de caractère contractuel les stipulations du cahier des charges reproduisant un règlement de lotissement préexistant ».
Mais elles faisaient valoir à ce titre « qu’il n’a pas été constaté que tel était le cas des stipulations invoquées par M. et Mme X... pour fonder leurs demandes ; qu’à cet égard également, l’arrêt attaqué a été rendu en violation de l’article L.315-2-1 du Code de l’urbanisme, ensemble les articles 1134 et 1143 du Code civil »
Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils pour les époux X...
EN CE QU’il a rejeté les demandes de M. et Mme X... visant à la destruction du toit à deux pentes ainsi que d’une clôture sur rue réalisés par Mme A... et Mme Y... en violation du cahier des charges du lotissement ;
AUX MOTIFS tout d’abord QU’« il est constant que le pavillon de Mesdames Y... est pourvu d’une couverture à deux pentes et qu’un mur a été construit en bordure de la rue Charrière du val, alors que le cahier des charges du lotissement THOMINE, dit encore « règlement fixant les règles et servitudes d’intérêt général imposées dans le lotissement THOMINE », dispose que les toits seront à une pente vers l’arrière pour les lots 5-6-7 et que les clôtures seront constituées par des haies vives, doublées d’un grillage galvanisée, d’une hauteur d’1,50 m maximum, mais que le Plan d’Occupation des Sols (POS) de la commune, dit approuvé le 5 mars 2001 et modifié le 11 février 2003, s’agissant de la zone UC, prescrit que les toitures seront composées de deux versants symétriques dont la pente sera comprise entre 30 et 45° et se borne à prévoir que les aspect, dimension et matériaux des clôtures « tiennent compte en priorité de l’aspect et des dimensions des clôtures avoisinantes afin de s’harmoniser avec celles-ci ainsi qu’avec la construction principale » (…) » (arrêt, p. 3, avant-dernier §) ;
AUX MOTIFS ensuite QU’« il est non moins constant, ainsi que le certifie Max B..., Maire d’AGON-COUTAINVILLE, qu’il a été procédé lors de la révision du P.O.S aux formalités d’affichage prévues par l’article R.315-44-1 ancien (abrogé par le décret 07-18 du 5 janvier 2007), de sorte que, selon les prévisions de l’article L.315-2-1 § 1 ancien (abrogé par l’ordonnance 05-1527 du 8 décembre 2005) du même code, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement sont devenues caduques, étant précisé que le lotissement THOMINE avait été approuvé par un arrêté préfectoral du 30 septembre 1968 (…) » (arrêt, p. 3, dernier §) ;
Et AUX MOTIFS enfin QUE « le cahier des charges de ce lotissement, dit d’ailleurs, ainsi qu’énoncé plus avant : « règlement fixant les règles et servitudes d’intérêt général », est constitué très essentiellement de règles d’urbanisme. » (…) que « ni l’inclusion de ce règlement dans le cahier des charges du lotissement, ni sa seule reproduction dans les actes de vente des lots, ne lui confèrent un caractère contractuel, non plus que la mention dans ces actes selon laquelle « chaque vente de lot emportera par la venderesse entier abandon de leurs droits au profit des acquéreurs de façon que tout acquéreur puisse exiger directement des autres l’exécution des conditions imposées par le présent cahier des charges et auxquelles ils auraient contrevenu. En conséquence, les acquéreurs qui se prétendraient lésés seront subrogés dans tous les droits des vendeurs à l’effet d’exiger l’exécution desdites conditions et toute discussion devra se vider directement entre eux sans que, en aucun cas ni sous aucun prétexte, l’intervention des vendeurs puisse être exigée », dès lors que cette mention traduit le souci des lotisseurs d’être dégagés d’éventuelles difficultés de cet ordre bien plutôt que la volonté des parties de donner à ces règles et servitudes un caractère contractuel (…) » (arrêt, p. 4, § 1 et 2) ;
ALORS QUE, premièrement, un cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêt un caractère contractuel, ses clauses engageant les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu’en l’espèce, ainsi qu’il résulte des énonciations mêmes de l’arrêt attaqué, M. et Mme X... se prévalaient des stipulations d’un cahier des charges qui avaient un caractère contractuel ; qu’en refusant de faire droit à leurs demandes pour considérer que les stipulations du cahier des charges étaient devenues caduques, les juges du fond ont violé l’article L.315-2-1 du Code de l’urbanisme, ensemble les articles 1134 et 1143 du Code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, s’il est vrai que n’ont pas de caractère contractuel les stipulations du cahier des charges reproduisant un règlement de lotissement préexistant, il n’a pas été constaté que tel était le cas des stipulations invoquées par M. et Mme X... pour fonder leurs demandes ; qu’à cet égard également, l’arrêt attaqué a été rendu en violation de l’article L.315-2-1 du Code de l’urbanisme, ensemble les articles 1134 et 1143 du Code civil ;
Et ALORS QUE, troisièmement, à partir du moment où le caractère réglementaire des stipulations du cahier des charges suppose la préexistence d’un règlement de lotissement constitutif d’un acte administratif distinct et préalable, puis la reprise, dans le cahier des charges, des dispositions de ce règlement, l’on ne saurait considérer que les stipulations du cahier des charges sont réglementaires et n’ont pas de caractère contractuel au seul motif que le cahier des charges énonce, dans le corps de ses stipulations : « règlement fixant les règles et servitudes d’intérêt général imposées dans le lotissement THOMINE » ; qu’à cet égard également, l’arrêt attaqué a été rendu en violation de l’article L.315-2-1 du Code de l’urbanisme, ensemble les articles 1134 et 1143 du Code civil.
Cour d’appel de Caen 1e Chambre civ. 21 octobre 2008
TGI de COUTANCES 07 Décembre 2006- RG no 05 / 00313
N° de RG: 07/835
Madame Agnès X... épouse Y...
Madame Dominique Y... épouse Z...
Monsieur René A... et Madame Marcelle C... épouse A...
DEBATS : A l’audience publique du 16 Septembre 2008 tenue, sans opposition du ou des avocats, par M. BOYER, Président de Chambre et Mme CHERBONNEL, Conseiller, chargés du rapport, qui ont rendu compte des débats à la Cour
GREFFIER : Madame GALAND
ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 Octobre 2008 et signé par M. BOYER, Président, et Madame GALAND, Greffier
Le 28 octobre 1969, les époux A... ont fait l’acquisition d’un terrain à bâtir constituant le lot no 4 du lotissement THOMINE sis à AGON COUTAINVILLE, aujourd’hui cadastré section... no..., sur lequel ils ont édifié un pavillon et un garage.
Le 24 mars 1973, Monsieur (décédé en 2004) et Madame Y... ont fait l’acquisition de la parcelle voisine constituant le lot no 5 du lotissement, aujourd’hui cadastré section... no..., sur lequel ils ont construit un pavillon.
Par un jugement rendu le 7 décembre 2006, aux motifs principalement que les stipulations du cahier des charges d’un lotissement ont entre colotis un caractère contractuel, le Tribunal de Grande Instance de COUTANCES a :
condamné Agnès X... épouse Y... et Dominique Y... épouse Z... à détruire la toiture de leur maison sise à AGON COUTAINVILLE pour la mettre en conformité avec l’article III / 8 du cahier des charges du lotissement THOMINE dans un délai de 10 mois à compter de la signification du jugement ;
condamné Agnès X... épouse Y... et Dominique Y... épouse Z... à détruire leur mur édifié en bordure de la rue ... à AGON COUTAINVILLE pour se mettre en conformité avec les dispositions de l’article IV / 1 et / 2 du cahier des charges du lotissement THOMINE dans un délai de 10 mois à compter de la signification du jugement ;
condamné les époux A... à détruire leur garage sis à AGON COUTAINVILLE pour se mettre en conformité avec l’article III / 3 du cahier des charges du lotissement THOMINE dans un délai de 10 mois à compter de la signification du jugement ;
débouté Mesdames Agnès X... épouse Y... et Dominique Y... épouse Z... de leur demande reconventionnelle concernant les haies et clôtures des époux A....
Vu les conclusions prises :
- le 3 juillet 2007 pour Mesdames Y... et Z..., appelantes de cette décision ;
- le 3 mars 2008 pour les époux A....
Rapport a été fait à l’audience, avant les plaidoiries.
Les appelantes prétendent au débouté des demandes formées par les époux A... et, subsidiairement, à leur condamnation à mettre leurs construction, clôture et haie en conformité avec le cahier des charges du lotissement.
Les époux A... sollicitent, quant à eux, la confirmation du jugement du chef des condamnations prononcées à l’encontre de Mesdames Y..., sauf à en fixer le délai d’exécution à 5 mois, courant à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ; du chef, en outre, du débouté de la demande reconventionnelle concernant leurs haies et clôtures.
La condamnation des époux A... à détruire leur garage n’est donc pas remise en cause.
Il est constant que le pavillon de Mesdames Y... est pourvu d’une couverture à deux pentes et qu’un mur a été construit en bordure de la rue Charrière du val, alors que le cahier des charges du lotissement THOMINE, dit encore “ règlement fixant les règles et servitudes d’intérêt général imposées dans le lotissement THOMINE “, dispose que les toits seront à une pente vers l’arrière pour les lots 5-6-7 et que les clôtures seront constituées par des haies vives, doublées d’un grillage galvanisé, d’une hauteur d’1, 50 m maximum, mais que le Plan d’Occupation des Sols (P. O. S.) de la commune, dit approuvé le 5 mars 2001 et modifié le 11 février 2003, s’agissant de la zone UC, prescrit que les toitures seront composées de deux versants symétriques dont la pente sera comprise entre 30 et 45 o et se borne à prévoir que les aspect, dimension et matériaux des clôtures “ tiennent compte en priorité de l’aspect et des dimensions des clôtures avoisinantes afin de s’harmoniser avec celles-ci ainsi qu’avec la construction principale “.
Il est non moins constant, ainsi que le certifie Max D...- Maire D’AGON COUTAINVILLE, qu’il a été procédé lors de la révision du P. O. S. aux formalités d’affichage prévues par l’article R. 315-44-1 ancien (abrogé par le décret 07-18 du 5 janvier 2007), de sorte que, selon les prévisions de l’article L. 315-2-1 § 1 ancien (abrogé par l’Ordonnance 05-1527 du 8 décembre 2005) du même code, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement sont devenues caduques, étant précisé que le lotissement THOMINE avait été approuvé par un arrêté préfectoral du 30 septembre 1968.
Or, le cahier des charges de ce lotissement, dit d’ailleurs, ainsi qu’énoncé plus avant : “ règlement fixant les règles et servitudes d’intérêt général “, est constitué très essentiellement de règles d’urbanisme.
Et, ni l’inclusion de ce règlement dans le cahier des charges du lotissement, ni sa seule reproduction dans les actes de vente des lots, ne lui confèrent un caractère contractuel, non plus que la mention dans ces actes selon laquelle “ chaque vente de lot emportera par la venderesse entier abandon de leurs droits au profit des acquéreurs de façon que tout acquéreur puisse exiger directement des autres l’exécution des conditions imposées par le présent cahier des charges et auxquelles ils auraient contrevenu.
En conséquence, les acquéreurs qui se prétendraient lésés seront subrogés dans tous les droits des vendeurs à l’effet d’exiger l’exécution desdites conditions et toute discussion devra se vider directement entre eux, sans que, dans aucun cas ni sous aucun prétexte l’intervention des vendeurs puisse être exigée, dès lors que cette mention traduit le souci des lotisseurs d’être dégagés d’éventuelles difficultés de cet ordre, bien plutôt que la volonté des parties de donner à ces règles et servitudes un caractère contractuel.
En conséquence, par réformation de la décision entreprise, les époux A... seront déboutés de leurs demandes.
Il n’y a lieu, dès lors, à examen de la demande subsidiaire des appelantes.
Pour autant, l’équité ne commande pas de faire application à leur profit des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Mais les époux A..., qui succombent principalement, devront supporter les dépens de première instance et d’appel.
déboute les époux A... de leurs demandes ;
confirme pour le surplus la décision entreprise, sauf s’agissant des dépens ;
condamne les époux A... aux dépens, de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.