Source: http://mieterschutzverein-mainz.de/archiv_presse.html
Timestamp: 2019-10-23 11:35:19
Document Index: 347352333

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

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Heizkosten sparen 30.12.2011
Mietkaution 22.12.2011
Recht auf Heimatsender über Satellitenschüssel 15.12.2011
Weihnachtsschmuck in der Wohnung erlaubt 28.11.2011
Fristlose Kündigung, weil Wohnung krank macht 04.11.2011
Wohnungsrückgabe 27.10.2011
Start der Heizsaison - Vermieter verantwortlich für Wärme 04.10.2011
Vermieter muss Möbel abbauen 19.09.2011
Aufzugskosten in der Betriebskosten-Abrechnung 12.09.2011
Rauchen in der Wohnung 29.08.2011
Cannabis-Anbau 01.08.2011
Tod des Mieters 22.07.2011
Kündigung oder Vertragsabschluss nur in Schrift- oder Textform 11.07.2011
Untermiete 22.06.2011
Grillen auf Balkon und Terrasse 30.05.2011
Sonderkündigungsrecht des Vermieters 23.05.2011
Wäsche trocknen 02.05.2011
Checkliste Mietvertrag 18.04.2011
Gartenpflege 04.04.2011
Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung 21.03.2011
Verkauft 28.02.2011
Unwirksame Vertragsklauseln 21.02.2011
Maklerprovision 11.02.2011
Hausmeister 04.02.2011
Die Mietkaution 28.12.2010
Verjährung 17.12.2010
Indexmiete 06.12.2010
Aufhebungsvertrag 29.11.2010
Mietminderung bei Betrieb von Trocknungsgeräten 12.11.2010
Videoüberwachung 05.11.2010
Rauchmelder-Fehlalarm 04.10.2010
Schlüsselzahl nicht begrenzt 02.10.2010
Funkgesteuerte Ablesegeräte 27.09.2010
Sind Betriebskosten richtig? 25.09.2010
Möblierung und Feuchtigkeitsschäden 03.09.2010
Kinderlärm in der Mietwohnung 27.08.2010
Vermieter muss Graffiti beseitigen 23.07.2010
Hausrecht 30.06.2010
Musizierverbot ist nicht rechtens 26.06.2010
Sicherheit der Wohnung 23.06.2010
Modernisierung 04.06.2010
Einrichtung mitgemietet 28.05.2010
Blumenkästen auf dem Balkon 08.05.2010
Falsche Wohnungsgröße 30.04.2010
Die Mietkaution 27.04.2010
Betriebskosten: Fristen und Forderungen 31.03.2010
Haustiere in der Mietwohnung 22.03.2010
Nach Abmahnung reagieren 13.03.2010
Montage einer Parabolantenne 26.02.2010
Günstige Miete 19.02.2010
Vermieter über Mängel informieren 06.02.2010
Die Betriebskostenabrechnung 30.01.2010
Prüfung von Elektroanlagen 29.01.2010
Doppelvermietung 15.01.2010
Aufstellen von Möbelstücken in der Wohnung 30.12.2009
Keine Modernisierung zur Weihnachtszeit 21.12.2009
Der Wärmemessdienst kommt 30.11.2009
Nur bei Härtefall vorzeitig raus 28.11.2009
Verkauf ändert für Mieter nichts 21.11.2009
Der Adventskranz brennt 16.11.2009
Nachmieter nach Kündigung 30.10.2009
Kein Ersatz für Sträucher und Bäume 22.10.2009
Vollwartungsverträge prüfen 02.10.2009
Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter 30.09.2009
Wohnungsübergabeprotokoll 15.09.2009
Unwirtschaftliche Betriebskosten 31.08.2009
Verkalkte Sanitäranlagen 20.08.2009
Kündigung und Mieterschutz 15.08.2009
Abstellplätze für Fahrräder 30.07.2009
Katzen- und Hundehaarallergie 22.07.2009
Kündigung - Brief, Bote oder Einschreiben 30.06.2009
Bei Mängeln die Miete kürzen 27.06.2009
Der Mietvertrag macht keinen Urlaub 22.06.2009
Haustür abschließen 29.05.2009
Balkon und Pflanzen 16.05.2009
Vermieter muss Adresse nennen 09.05.2009
Mieterhöhung 30.04.2009
Zeitmietvertrag 20.04.2009
Fauler Hausmeister 30.03.2009
Heizkosten nur geschätzt 21.03.2009
Rauchen 20.03.2009
Unpünktliche Mietzahlung 27.02.2009
Katzenstreu richtig entsorgen 07.02.2009
Rauchen in der Wohnung 31.01.2009
Notreparaturen 30.01.2009
Unplausible Preissprünge nicht zahlen 16.01.2009
Mieterinvestitionen 30.12.2008
Thermenwartung 18.12.2008
Auch in diesem Winter müssen die Mieter werden wieder tief in den Geldbeutel greifen müssen. 2011/2012 wird das Heizen noch teurer, prognostiziert der DMB-Mieterschutzverein Mainz. Doch schon mit wenig Aufwand kann viel Geld gespart werden:
Die Raumtemperatur sollte zwischen 20 und 22 Grad Celsius in Wohnräumen, 18 und 20 Grad in der Küche, 16 bis 18 Grad im Schlafzimmer und im Badezimmer bei maximal 24 Grad liegen. Wird die Temperatur nur um ein Grad gesenkt, werden schon sechs Prozent Heizenergie gespart.
Auch auf das richtige Lüften kommt es an: Fenster nicht auf "Dauerkipp" stellen, denn durch gekippte Fenster entweicht am meisten Wärme. Wird darauf verzichtet kann bis zu 200 Euro gespart werden. Am besten ist es, mehrmals täglich kurz und kräftig zu lüften und dabei die Heizung auszustellen.
Ritzen an Fenster und Türen gilt es abzudichten: Dabei helfen schon einfache selbstklebende Streifen aus dem Baumarkt. Hier sind auch Dämmplatten und Dämmfolie erhältlich, die hinter der Heizung angebracht werden können. Die Wände sind hier oft dünner und geben deshalb schneller Wärme ab. Die Heizung selbst sollte nicht zugestellt oder mit Gardinen verhangen sein. Denn: Möbel und Co. vor der Heizung schlucken bis zu 15 Prozent der abgegebenen Wärme.
Per Steckdose zu heizen kostet richtig Geld. Der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. empfiehlt deshalb, Elektroöfen und Heizungslüfter nur im Notfall zu verwenden.
Bei Beginn des Mietverhältnisses fordern Vermieter in aller Regel eine Mietsicherheit oder Mietkaution von ihren Mietern. Die Mietsicherheit darf nach Paragraph 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) höchstens drei Monatsmieten betragen, ohne Betriebskostenvorauszahlungen.
Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. ist eine Mietsicherheit von drei Monatsmieten eine absolute Obergrenze, die unabhängig von der gewollten oder vereinbarten Mietdauer gilt. Auch wenn das Mietverhältnis zeitlich befristet ist, zum Beispiel auf ein Jahr, kann eine Mietsicherheit in Höhe von drei Monatsmieten vereinbart werden.
Das Gesetz bestimmt keine Pflicht, Mietsicherheiten zu fordern oder zu zahlen. Nur für den Fall, dass sich Mieter und Vermieter auf die Stellung einer Mietsicherheit geeinigt haben, legt Paragraph 551 BGB fest, welche Kriterien zu beachten sind. Die Vorgaben gelten für alle Wohnraummietverhältnisse, auch für Untermietverträge:
Danach kann die Mietsicherheit in drei Monatsraten gezahlt werden. Der erste Teilbetrag wird mit Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter muss den erhaltenen Kautionsbetrag auf ein Sonderkonto legen und mindestens mit den üblichen Sparzinssätzen verzinsen.
Andere Formen der Mietkaution lässt das Gesetz ausdrücklich zu, zum Beispiel Sparbuchverpfändungen oder Bürgschaften. Voraussetzung ist aber auch hier immer, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz, dass die Mietsicherheit höchstens drei Monatsmieten beträgt. Dagegen sind Vereinbarungen von Mietern und Vermietern über eine niedrigere Mietkaution, zum Beispiel in Höhe von einer oder zwei Monatsmieten immer zulässig.
Recht auf Heimatsender über Satellitenschüssel
Ausländische Mieter haben ein nachvollziehbares und berechtigtes Interesse an einer Satellitenschüssel oder Parabolantenne, um Fernsehprogramme aus ihrer Heimat sehen zu können. Laut Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 67/08) sind Vermieter verpflichtet, eine Satellitenschüssel zu genehmigen, wenn über den Kabelanschluss kein Sender aus der Heimat des Mieters empfangen werden kann.
Nach Auskunft des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. argumentierte die Vermieterin, dass die Mieter - türkische Kurden - per Kabelanschluss türkisches Fernsehen empfangen konnten, mittels zweier Zusatzpakete insgesamt neun Programme. Somit sei eine zusätzliche Satellitenschüssel nicht gerechtfertigt. Die Mieter argumentierten, sie könnten keinen Sender mit kurdischen Inhalten und in kurdischer Sprache empfangen. Dieses Interesse erkannte der Bundesgerichtshof an. Er verpflichtete - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz - die Vermieterin, der Installation einer Satellitenschüssel zuzustimmen, unter der Voraussetzung, dass die Mieter sich um eine notwendige Versicherung und um eventuell anfallende Rückbaukosten kümmerten.
Auch die Vermieterzweifel, ob der Inhalt der kurdischen Programme verfassungkonform sei, waren nicht entscheidend, da der Sender eine dänische Lizenz vorweisen kann. Fernsehprogramm aus anderen Mitgliedsstaaten der Europäischen Union dürften grundsätzlich weiterverbreitet werden, erklärte der Bundesgerichtshof.
Weihnachtsschmuck in der Wohnung erlaubt
Nach Auskunft des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. haben Mieter das Recht die eigene Wohnung, Fenster und Balkon in der Vorweihnachtszeit je nach Geschmack und Phantasie zu dekorieren. Außerhalb der eigenen Wohnung sind jedoch gewisse Grenzen zu beachten. Der Weihnachtsschmuck muss richtig gesichert werden, so dass auch bei Wind und Sturm Weihnachtsmänner oder Tannenbäume nicht abstürzen und Passanten gefährden können.
Der Mieter muss den Vermieter fragen, wenn er einen großen Weihnachtsmann oder ähnliches an der Außenfassade anbringen will. Wenn die Fassade dazu angebohrt oder die Ansicht des Hauses verschlechtert wird, muss der Vermieter dies nicht erlauben. Hier spielt jedoch nicht nur der persönliche Geschmack des Vermieters eine Rolle, sondern auch die örtlichen Gegebenheiten. Stehen bei den Nachbarn schon Weihnachtsmänner oder ist der Weihnachtsschmuck im Hinterhof von außen nicht sichtbar angebracht, kann der Vermieter nicht allein mit dem Argument, das Haus werde optisch verschandelt, ein Verbot aussprechen.
Der DMB-Mieterschutzverein Mainz weist darauf hin, dass auf die Nachbarn Rücksicht zu nehmen ist. So sollte niemand durch helle, blinkende Lichter am Schlafen gehindert werden. Geschieht dies doch, dann kann der Nachbar sich wehren und zum Beispiel verlangen, die Lichter ab 22.00 Uhr auszuschalten. Bei schwerwiegenden nächtlichen Störungen hat er das Recht, die Miete zu mindern. Auch im gemeinsamen Hausflur sind der Weihnachtsfreude Grenzen gesetzt: Weihnachtliche Duftsprays - egal ob Tanne, Vanille oder Zimt - dürfen nicht im ganzen Haus versprüht werden, da hier das Zusammenleben beeinträchtigt wird entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf (3 Wx 98/03). Bunte Adventskränze sind jedoch erlaubt, so das Landgericht Düsseldorf (Az: 25 T 500/89).
Wenn der Schimmelpilzbefall in der Wohnung zu einer lebensgefährlichen Erkrankung führt, dürfen die Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen und die Miete um 100 Prozent mindern, entschied das Landgericht Berlin (65 S 345/07).
Mutter und Tochter waren nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. aufgrund des Schimmelpilzbefalls in der Wohnung lebensgefährlich an einer Lungenentzündung erkrankt. Die Mutter musste im Krankenhaus reanimiert werden und lag drei Tage lang im Koma. Die Tochter erlitt ebenfalls eine erhebliche Lungenentzündung mit Bauchfellbeteiligung. Ein Sachverständigengutachten belegte, dass die lebensgefährlichen Erkrankungen durch die in der Wohnung befindlichen Schimmelpilze hervorgerufen wurden.
In einer derartigen Situation ist es dem Mieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis fortzusetzen oder zunächst eine Beseitigung der Mängel mit Fristsetzung zu fordern, entschieden die Berliner Richter. Die Mieter können sofort fristlos kündigen und ausziehen. Die Mieter waren auch berechtigt, die Miete auf "Null" zu mindern, das heißt, die Mietzahlungen vollständig einzustellen, obwohl nicht alle Räume gleichmäßig stark von Schimmelpilzen befallen waren.
Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz wurde vor Gericht nicht abschließend geklärt, wer die Verantwortung für den Schimmelpilzbefall hatte. Die Argumente des Vermieters, die Mieter hätten den Schimmelpilz durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten selbst verursacht, griffen jedoch nicht durch. Der Vermieter, so auch das Landgericht Berlin, müsse nachweisen, dass keine Baumängel für die Schimmelpilzbildung verantwortlich seien. Einen derartigen Nachweis habe er nicht geführt, so dass es auf die Frage des Heizens und Lüftens gar nicht ankäme.
Am Ende der Mietzeit muss der Mieter die Wohnung zurückgeben. Das bedeutet nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz, die Mieter müssen ausziehen, Wohnung, Keller, Speicher und Garage leer räumen, alle Schlüssel zurückgeben und, soweit nicht anders vereinbart, Einbauten entfernen und bauliche Veränderungen rückgängig machen. Außerdem müssen von Mietern herbeigeführte Schäden beseitigt und je nach Vertragsgestaltung eventuell auch Renovierungsarbeiten durchgeführt werden.
Lässt der Mieter diverse Einrichtungsgegenstände oder privates Eigentum in der Wohnung zurück oder bleiben in der Garage alte Autoreifen liegen und im Keller zwei Fahrräder, darf der Vermieter diese Gegenstände nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. nicht einfach vernichten oder wegwerfen. Grundsätzlich ist er verpflichtet, die Sachen aufzubewahren.
Je nach Umfang und Wert der zurückgelassenen Gegenstände muss der Vermieter das Mietereigentum etwa zwei Monate aufbewahren. Um ein Haftungsrisiko auszuschließen, sollte der Vermieter in dieser Zeit den Mieter auffordern, seine Sachen kurzfristig abzuholen. Gleichzeitig sollte der Vermieter die Beseitigung ankündigen und den Wert der zurückgelassenen Gegenstände abschätzen. Steht die Wohnung noch halb voll mit Mietereigentum und kann die Wohnung nicht weiter vermietet werden, kann der Vermieter von seinem früheren Mieter eine Nutzungsentschädigung fordern.
Müll, Abfall bzw. wertlose Gegenstände kann der Vermieter dagegen immer auf Kosten des Mieters durch den Sperrmüll abfahren lassen.
Start der Heizsaison - Vermieter verantwortlich für Wärme
Jetzt im Herbst beginnt die Heizsaison. Normalerweise werden die Heizungen nicht das ganze Jahr betrieben, deshalb ist in vielen Mietverträgen eine Heizperiode festgelegt, die üblicherweise zum 1. Oktober beginnt. Nach Auskunft des DMB-Mieterschutzvereins Mainz ist der Vermieter spätestens ab dieser Zeit zum Heizen verpflichtet.
Zwischen 20 bis 22 Grad Celsius müssen in der Wohnung mindestens erreicht werden. Jedoch gilt dies nicht rund um die Uhr: Ausreichend ist es, wenn die Räume von 6:00 bis 23:00 Uhr entsprechend warm werden. Ist das nicht der Fall liegt ein Mangel vor und eine Mietminderung ist gerechtfertigt. Fällt die Heizung im Winter ganz aus, kann der Mieter fristlos kündigen, informiert der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V..
Nachts ist der Vermieter zur so genannten Nachtabsenkung verpflichtet, er muss also die Heizung zurückzufahren. Dann reichen 18 Grad Celsius aus.
Beim Warmwasser wird in Bad und Küche eine Temperatur von 45 Grad als üblich angesehen. Auch darf es nicht zu lange auf sich warten lassen - spätestens nach zehn Sekunden sollte das Warmwasser aus dem Hahn kommen.
Will der Vermieter in der Mieterwohnung Reparaturen oder Sanierungsarbeiten durchführen, muss er auch für den notwendigen Auf- und Abbau des Mietermobiliars sorgen, nicht der Mieter selbst, entschied das Landgericht Berlin (LG Berlin 65 S 62/08).
Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz musste der Vermieter in der Zwei-Zimmer-Wohnung des Mieters Feuchtigkeits- und Bauschäden beseitigen. Er machte den Beginn der Arbeiten davon abhängig, dass der Mieter "Baufreiheit"S schafft, also in seiner vollgestellten Wohnung Möbel abbaut, umrückt usw.
Hierzu ist der Mieter nach der Entscheidung des Gerichts aber nicht verpflichtet. Der Mieter muss die notwendigen Arbeiten in seiner Wohnung lediglich dulden, ihn trifft aber keine Mitwirkungspflicht daran. Es ist Sache des Vermieters, die notwendigen Auf- und Abbauarbeiten von Möbeln vorzunehmen. So lange der Vermieter mit den Reparatur- und Sanierungsarbeiten nicht beginnt, kann der Mieter nach Informationen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. die Miete mindern.
Aufzugskosten in der Betriebskosten-Abrechnung
Mieter müssen keine Kosten für einen Aufzug zahlen, wenn sie ihre Wohnung mit dem Aufzug gar nicht erreicht können. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 128/08) und wies die Klage der Vermieterin zurück, die die Nachzahlung der Betriebskosten für den Aufzug verlangte.
Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz wohnt die Mieterin im vierten Obergeschoss im hinteren Quergebäude einer größeren Wohneinheit. Einen Aufzug gibt es aber nur im Vorderhaus. Mit ihm können die Wohnungen im Quergebäude nicht erreicht werden. Die Mieterin weigerte sich deshalb jahrelang, die in den Betriebskosten-
Abrechnungen enthaltenen Aufzugkosten zu bezahlen.
Anderes gilt nach Information des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. für Erdgeschossmieter, die den Aufzug faktisch nicht nutzen. Sie müssen trotzdem anteilig Betriebskosten für den Aufzug zahlen (BGH VIII ZR 103/06). Dafür sprechen Gründe der Praktikabilität und Transparenz der Abrechnung. Außerdem kann auch der Erdgeschossmieter den Aufzug in seinem Haus nutzen, zum Beispiel für einen Besuch beim Nachbarn.
Rauchen ist in der Mietwohnung erlaubt und gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch. Ein sich hierdurch gestört fühlender Nachbar kann weder die Miete mindern noch vom Vermieter verlangen, dass dieser das Rauchen verbietet oder dem Raucher bestimmte Lüftungszeiten vorschreibt, entschied zum Beispiel auch das Landgericht Berlin (LG Berlin 63 S 470/08.
Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. fühlten sich die Nachbarn von einem in der unteren Wohnung lebenden Raucher massiv gestört. Insbesondere, wenn der seine Wohnung lüftete, käme es zu erheblichen Geruchsbeeinträchtigungen in ihrer Wohnung. Sie minderten die Miete um 50 Euro und forderten, der Vermieter sollte dem Mitmieter das Rauchen im Balkonzimmer seiner Wohnung verbieten beziehungsweise das Lüften der Wohnung zu festgesetzten Zeiten vorschreiben, maximal zweimal täglich mit einer Dauer von höchstens einer halben Stunde.
Das Landgericht Berlin wies alle Forderungen zurück. Nach Darstellung des Mieterschutzvereins Mainz erklärten die Richter, Vermieter könnten ihren Mietern weder das Rauchen in bestimmten Räumen der Wohnung verbieten noch zu einem konkreten Lüftungsverhalten zwingen. Rauchen gehöre einfach zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Das als rücksichtslos beschriebene Verhalten des Rauchers halte sich tatsächlich im Rahmen des sozial Adäquaten, gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung.
Wer seine Wohnung in erheblichem Umfang nutzt, um hier Rauschgift zu produzieren, riskiert nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. die fristlose Kündigung durch den Vermieter.
So sah zum Beispiel das Amtsgericht Köln (219 C 554/07) im Anbau von Cannabis-Pflanzen in der Wohnung - 13 Marihuana-Pflanzen bis 1,10 m hoch und 43 Blumentöpfe mit Reststängeln - einen Missbrauch der Mietsache. Der Vermieter könne hier fristlos kündigen, ihm sei es nicht zuzumuten, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der "normalen" gesetzlichen Kündigungsfrist fortzusetzen.
Das Landgericht Ravensburg (4 S 127/01) sieht, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz, in einem unerlaubten Cannabis-Anbau eine schwere Verletzung des Vertrauensverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter. Außerdem, so die Richter des Landgerichts, besteht bei einem Rauschgiftanbau in großen Mengen auch die Gefahr, dass die Mietsache dadurch in Verruf gerät.
Auch mit dem Tod des Mieters endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. treten dann entweder andere Familienangehörige in das Mietverhältnis ein, oder es wird mit überlebenden Mitmietern oder den Erben fortgesetzt.
Haben zum Beispiel Eheleute den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben, wird das Mietverhältnis beim Tod des Mieters mit dem Überlebenden fortgesetzt. Hatte der Ehepartner den Mietvertrag nicht mit unterschrieben, hat er das Recht, in das Mietverhältnis einzutreten, genauso, wie es auch ein eingetragener Lebenspartner könnte.
Wenn kein Ehepartner in das Mietverhältnis eintritt, können dies die Kinder oder andere Familienangehörige tun, die zusammen mit dem Verstorbenen in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben.
Tritt niemand in das Mietverhältnis ein, zum Beispiel bei alleinstehenden Mietern, wird das Mietverhältnis mit den Erben des Verstorbenen fortgesetzt. Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz hat der Erbe das Recht, das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Bis dahin muss er aber die Miete zahlen und ggf. auch ein Saldo aus der Betriebskostenabrechnung ausgleichen. Außerdem muss er die Wohnung so, wie im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart, zurückgeben, also unter Umständen im renovierten Zustand.
Will ein Mieter oder Vermieter das Mietverhältnis kündigen oder wollen die Vertragspartner einen Zeitmietvertrag abschließen, schreibt das Gesetz die Schriftform vor. Das bedeutet nach Angaben des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung, dass die Erklärung bzw. der Vertrag nicht nur zu Papier gebracht, sondern auch eigenhändig unterschrieben werden müssen. Mündliche oder telefonische Kündigungserklärungen sind genauso unwirksam, wie Kündigungen per Fax oder Email.
Seit einigen Jahren erlaubt das Gesetz in bestimmten Fällen aber die so genannte Textform. Hier muss die Erklärung zwar auch schriftlich abgegeben werden, eine eigenhändige Unterschrift ist aber nicht mehr zwingend vorgeschrieben. Es reicht aus, wenn die Person des Erklärenden angegeben wird und der Abschluss der Erklärung erkennbar ist, zum Beispiel durch Nachbildung der Namensunterschrift mit Hilfe eines Faksimiles oder durch die Formulierung "gez. Müller".
Zulässig ist Textform immer da, wo es auf eine besondere Warnfunktion oder auf besondere Sicherheitsstandards nicht ankommt. Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz reicht Textform bei Mieterhöhungen, Modernisierungsankündigungen, Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen, Ankündigung der Aufrechnung oder bei der Zurückbehaltung der Miete aus.
Ohne Erlaubnis des Vermieters darf ein Mieter seine Wohnung oder einzelne Zimmer der Wohnung nicht an Dritte untervermieten. Stimmt der Vermieter nicht zu, hat der Mieter nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz im Gegenzug das Recht, das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Das gilt auch dann, wenn Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen oder das Kündigungsrecht des Mieters zeitlich befristet ausgeschlossen haben.
Geht es um die Wohnung insgesamt, ist der Vermieter in seiner Entscheidung frei, ob er der Untervermietung zustimmt oder nicht. Seine Erlaubnis ist auch notwendig, wenn der Mieter auszieht und der Sohn oder die Tochter die Wohnung übernehmen wollen. Will der Mieter nur einen Teil der Wohnung untervermieten, das heißt einzelne Zimmer, hat er Anspruch auf die Vermietererlaubnis, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, also persönliche oder wirtschaftliche Gründe. Typische Fälle hierfür sind, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. , wenn die Wohnung für den Mieter zu teuer wird oder er nicht länger allein in der Wohnung leben möchte. Selbst wenn der Mieter Geschwister aufnehmen will, muss er entsprechende Gründe vorweisen können.
Grillen - egal, ob auf dem Balkon, der Terrasse oder im Garten - ist bei schönem Wetter mittlerweile allgemein üblich und wird immer beliebter. Auch in Mehrfamilienhäusern darf zum Beispiel auf dem Balkon gegrillt werden. Nachbarn müssen dies akzeptieren. Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung gibt es von diesem Grundsatz aber zwei Ausnahmen.
Ist im Mietvertrag ausdrücklich das Grillen auf Balkon oder Terrasse verboten, müssen sich Mieter daran halten, entschied das Landgericht Essen (10 S 438/01). Wer das Grillverbot missachtet, riskiert Abmahnungen und sogar die Kündigung.
Aber auch ohne ausdrückliches Verbot im Mietvertrag darf dann nicht gegrillt werden, wenn Rauch in Nachbarwohnungen zieht. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Grill auf Balkon, Terrasse oder im Garten steht. Bei wesentlichen Beeinträchtigungen durch Ruß oder Rauch, wenn der beim Grillen entstehende Qualm in konzentrierter Weise in die Wohnung eines Nachbarn dringt, ist das verboten, möglicherweise ein Verstoß gegen das Immissionsschutzgesetz und kann als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße belegt werden (OLG Düsseldorf 5 Ss OWi [149/95] OWi 79/95 I und LG München 15 S 22735/03).
Auch in Wohnungseigentumsanlagen dürfen die Eigentümer nicht ohne weiteres grillen. Das Grillen kann eingeschränkt, verboten oder auch zeitlich bzw. örtlich begrenzt werden (OLG Frankfurt 20 W 119/06). Der Eigentümer darf nur am äußersten Ende des Gartens, 25 Meter vom Haus entfernt, seinen Grill aufstellen - so das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG 2 ZBR 6/99) - und höchstens fünfmal im Jahr auf dem Holzkohlefeuer grillen darf. Andere Gerichte geben Zeitvorgaben, wie zum Beispiel 17.00 bis 22.00 Uhr, bestehen auf Vorankündigung des Grillabends und erwarten, dass höchstens zweimal im Monat oder dreimal im Jahr gegrillt wird. Entscheidend ist aber auch hier nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz immer, dass die Rauchbeeinträchtigungen für die Nachbarn so gering wie möglich gehalten werden. Deshalb empfehlen Gerichte auch immer wieder den Einsatz von Elektrogrills statt Holzkohle.
Wohnen Mieter und Vermieter in einem Zweifamilienhaus oder ggf. Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zusammen "unter einem Dach", haben Mieter nach Informationen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz nur einen geringeren Kündigungsschutz. Der Vermieter hat hier ein Sonderkündigungsrecht nach Paragraph 573 a BGB. Das bedeutet, der Vermieter kann das Mietverhältnis praktisch ohne Grund kündigen. Er kann auch dann kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten erfüllt, kein Eigenbedarf vorliegt und auch keine Verwertungskündigung in Betracht kommt.
Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 307/07) hat entschieden, dass dieses Sonderkündigungsrecht auch dann besteht, wenn in dem Gebäude neben der Mieter- und Vermieterwohnung weitere Räume vorhanden sind, die gewerblich genutzt werden. Das gilt nach der Entscheidung der Karlsruher Richter zumindest dann, wenn die Räume schon bei Abschluss des Mietvertrages wie hier gewerblich als Wäscherei genutzt wurden.
Beruft sich der Vermieter auf sein Sonderkündigungsrecht, verlängert sich nach Angaben des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. die Kündigungsfrist um drei Monate. Bei einer Mietzeit bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist dann anstelle von drei Monaten sechs Monate. Wohnt der Mieter länger als fünf Jahre in seiner Wohnung, gilt anstelle der sechsmonatigen die neunmonatige Kündigungsfrist. Und wohnt der Mieter länger als acht Jahre in der Wohnung, gelten zwölf Monate statt neun Monate Kündigungsfrist.
Mieter dürfen in ihrer Wohnung die Wäsche trocken. Das gilt auch dann, wenn es im Haus einen Gemeinschaftstrockenkeller oder Speicher gibt. Ein Verbot in der Hausordnung, Wäsche außerhalb eines Trockenraums aufzuhängen, ist unwirksam. Das entschied zum Beispiel das Landgerichts Düsseldorf (21 T 38/08).
Nach Angaben des DMB-Mieterschutzverein Mainz dürfen Mieter immer einen Wäschetrockner in der Wohnung aufstellen und nutzen. Voraussetzung ist, dass eine ordnungsgemäße Ablüftungsvorrichtung vorhanden ist. Außerdem kann Wäsche auch auf dem Balkon aufgehängt werden. Das Trocknen von Wäsche in der Wohnung gehört ebenfalls zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, meint jetzt auch das Düsseldorfer Landgericht. Deshalb ist es auch vertretbar, das Trocknen von Wäsche auf Wäscheständern oder ähnlichem in der Wohnung zu erlauben, soweit sich das Trockenaufkommen im Rahmen des Üblichen hält.
Wichtig ist, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V., dass die Wohnung verstärkt gelüftet werden muss, um Feuchtigkeitsschäden zu verhindern, wenn hier getrocknet wird.
Mit Abschluss des Mietvertrages gehen Mieter zahlreiche Verpflichtungen ein. Oft wissen sie aber gar nicht, was sie bei den 10-, 16- oder 20-seitigen Formularmietverträgen unterschreiben. Der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. hat die wichtigsten Punkte, auf die geachtet werden muss, zusammengefasst:
Wie hoch ist die Miete tatsächlich? Nebenkosten und Heizkostenvorauszahlungen kommen regelmäßig zur Miete hinzu.
Welche Nebenkosten werden zusätzlich zur Miete verlangt? Zu achten ist hier auf "kostspielige" Nebenkosten, wie Fahrstuhl, Garten, Hausmeister.
Ist die Höhe der Vorauszahlungen realistisch? Manchmal sind die Kosten zu niedrig veranschlagt, dann gibt es hohe Nachforderungen. Am besten, man vergleicht mit den Zahlen des DMB-Betriebskostenspiegels auf www.mieterbund.deoder lässt sich Abrechnungen des Vormieters zeigen.
Wie hoch sind die Heizkosten? Energieausweis für das Gebäude zeigen lassen. Daraus lässt sich ersehen, wie der energetische Zustand des Gebäudes ist.
Zeitmietvertrag? Das ist nur in so genannter qualifizierter Form möglich. Im Mietvertrag steht, dass der Vermieter die Wohnung später selbst nutzen, das Haus abreißen oder die Wohnung umbauen will. Vorsicht: Dann gibt es keinen Kündigungsschutz!
Achtung, auch bei Kündigungsausschluss und Kündigungsverzicht ist für Mieter eine Kündigung für bestimmte Zeit ausgeschlossen. Der Vertrag sollt dann eine Nachmieterklausel enthalten.
Ist demnächst mit einer Mieterhöhung zu rechnen? Bei Staffel- oder Indexmietverträgen wird dies schon bei Abschluss des Vertrages festgelegt.
Sind Modernisierungsmaßnahmen geplant? Dann wird es teurer, sie berechtigen zur Mieterhöhung.
Stimmt die Wohnfläche? Der Mieter kann später eine Mietminderung nur geltend machen, wenn die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner ist als angegeben.
Ist Tierhaltung erlaubt? Kleintiere dürfen Mieter immer halten, egal, was im Vertrag steht.
Wird eine Mietkaution verlangt? Wenn der Mieter die Kaution in bar bezahlt, sollte er sich das auf jeden Fall quittieren lassen. Aus Beweisgründen ist eine Überweisung vorzuziehen. Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskostenvorauszahlungen betragen.
Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Mieter die Gartenarbeiten erledigen müssen, kann der Vermieter keine Gartenpflegekosten über die jährliche Betriebskostenabrechnung von seinen Mietern fordern. Beides geht nicht, entschied nach Informationen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 124/08).
Soweit Mieter zur Gartenpflege verpflichtet sind, bedeutet dies nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V.:
Ohne spezielle Absprachen ist der Mieter nur für einfache Arbeiten, wie Rasen mähen, Unkraut jäten oder Umgraben von Beeten, zuständig (LG Siegen 3 S 211/90; LG Detmold 2 S 180/88). Im Mietvertrag kann aber zusätzlich geregelt werden, dass zu den Gartenpflegearbeiten auch das Beschneiden von Bäumen und Sträuchern gehört, dass Rasenflächen neu anzulegen sind oder kranke, morsche Bäume gefällt werden müssen (LG Frankfurt 2-11 S 64/04).
Im Gegenzug haben Mieter, die den Garten mit gemietet haben, aber auch das Recht, diesen nach ihren eigenen Vorstellungen zu gestalten und zu nutzen. So können Mieter beliebig Blumen sähen, Sträucher anpflanzen oder kleine Bäume (OLG Köln 11 U 242/93). Und Mieter können in ihrem Garten ein Gemüsebeet oder einen Komposthaufen anlegen, genauso wie einen kleinen Teich (LG Lübeck 14 S 61/92; LG Regensburg S 320/83).
Zur Durchführung der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung muss einmal im Jahr der Heizenergieverbrauch in den Wohnungen durch so genannte Wärmemessdienstfirmen ermittelt werden. Im Regelfall sind Heizkostenverteiler - elektronische oder nach dem Verdunsterprinzip arbeitende - an den einzelnen Heizkörpern in allen Räumen der Wohnung installiert. Beim Einsatz von elektronischen Heizkostenverteilern mit Funktechnik werden die Daten per Fernübertragung an das Messdienstunternehmen übertragen. In allen anderen Fällen müssen die Heizkostenverteiler in den Wohnungen abgelesen werden, informiert der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V.
Der Termin hierzu muss mindestens 10 bis 14 Tage vorher angekündigt werden. Die Mieter oder Wohnungseigentümer müssen entweder einzeln oder durch einen Aushang an gut sichtbarer Stelle, zum Beispiel im Treppenhaus, benachrichtigt werden. Kann der erste Ablesetermin nicht eingehalten werden, sollte nach Auffassung des DMB-Mieterschutzverein Mainz ein zweiter Termin individuell abgestimmt werden. Geschieht dies nicht, muss im Abstand von mindestens 14 Tagen ein zweiter Termin durchgeführt werden, möglichst nach 17.00 Uhr.
Sagt der Mieter den vorgegebenen Ablesetermin ab, zum Beispiel wegen Urlaubs oder aus sonstigen wichtigen Gründen, muss er weder Schadensersatz oder irgendwelche Sonderkosten zahlen. Kosten für einen zweiten oder gar dritten Ablesetermin müssen nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins nie automatisch gezahlt werden. Nur wenn der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt hat, muss er die Kosten eines zusätzlichen Ablesetermins ggf. als Schadensersatz an seinen Vermieter zahlen. Unzulässig ist es immer, wenn die Wärmemessdienstfirma direkt beim Mieter für einen zweiten Ablesetermin Kosten geltend macht.
Wird das Mietshaus oder die Wohnung verkauft, haben viele Mieter Angst vor Mieterhöhungen oder Kündigungen des neuen Vermieters. Zu Unrecht. Der DMB-Mieterschutzverein Mainz hat die wichtigsten Grundsätze zusammengefasst:
Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, wird nicht nur neuer Eigentümer, sondern auch neuer Vermieter. Er tritt in den alten, bestehenden Mietvertrag ein und kann nicht verlangen, dass ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird. Auch Aktualisierungen oder geringfügige Änderungen sind überflüssig. Miete und monatliche Vorauszahlungen für die Betriebskosten müssen an den neuen Vermieter überwiesen werden. Er ist auch für die Betriebskostenabrechnung verantwortlich. Anders nur, wenn es sich um Abrechnungszeiträume handelt, die schon vor dem Verkauf des Hauses abgeschlossen waren. Dann muss der alte Vermieter abrechnen.
Der Neue hat keine besonderen Kündigungsrechte. Er kann nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. nur kündigen, wenn er sich auf einen der im Gesetz genannten Kündigungsgründe stützen kann, zum Beispiel Eigenbedarf. Die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen eingehalten werden, je nach Wohndauer zwischen 3 und 9, unter Umständen sogar 12 Monate.
Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution haben Mieter nicht, wenn der Eigentümer und Vermieter wechselt. Die Rückzahlung kann nur verlangt werden, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Der neue Vermieter muss dann die Kaution zurückzahlen. Wird er zahlungsunfähig, kann sich der Mieter an den Vorgänger halten.
90 Prozent aller Mietverträge enthalten nach Einschätzung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz unwirksame Vertragsklauseln. Das bedeutet, in hunderttausenden Mietverträgen sind Regelungen und Vereinbarungen enthalten, die eindeutig gegen das Gesetz verstoßen oder die nach der Rechtsprechung der Gerichte Mieter übermäßig benachteiligen und deshalb unwirksam sind.
Betroffen sind nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins insbesondere Vereinbarungen in Mietverträgen zu Schönheitsreparaturen und Renovierungen. Daneben sind aber auch Fragen der Tierhaltung, der Kündigungsfristen oder der Mieterrechte oft unwirksam geregelt.
Unwirksame Vertragsklauseln finden sich nicht nur in "selbst gestrickten" Mietverträgen von Einzelvermietern. Auch in Formularmietverträgen von Hauseigentümervereinen, Maklern oder Wohnungsunternehmen sind viele unwirksame Regelungen enthalten, auch wenn sich diese Verträge "Mustermietvertrag" oder "Einheitsmietvertrag" nennen, zum Beispiel:
Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben.
Das Halten von Haustieren ist unzulässig.
Der Vermieter darf die Mieträume jederzeit betreten.
An allen Reparaturen beteiligt sich der Mieter mit 20 Prozent.
Hausmusik oder selbst Musizieren ist verboten.
Ist eine Vertragsklausel unwirksam, tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung, zum Beispiel die des Bürgerlichen Gesetzbuches. Der DMB-Mieterschutzverein Mainz rät allen Mietern, sich bereits vor Unterschrift unter den Mietvertrag in der Geschäftsstelle des DMB-Mieterschutzvereins beraten zu lassen, ob die Vereinbarungen wirksam sind oder nicht. Spätestens wenn der Vermieter Rechte aus den einzelnen Vertragsvereinbarungen ableitet, muss die Vereinbarung genau geprüft werden.
Höchstens zwei Monatsmieten ohne Vorauszahlungen für Heizung und Betriebskosten, aber mit Mehrwertsteuer, darf ein Makler für die erfolgreiche Vermittlung einer Mietwohnung verlangen. Voraussetzung ist, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz, dass der wohnungssuchende Mieter und der Vermittler einen Maklervertrag schließen, in dem die Maklertätigkeit und die Provisionshöhe festgelegt werden. Der Vertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Im Streitfall muss der Makler den Inhalt der Vereinbarung und damit auch die Provisionshöhe beweisen.
Anspruch auf Provision hat der Makler aber nur, wenn seine Arbeit auch erfolgreich gewesen ist. Ein Mieter muss nur zahlen, wenn er die vermittelte oder nachgewiesene Wohnung auch tatsächlich angemietet hat.
Keinen Anspruch auf Provision hat ein Makler nach den Bestimmungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes, wenn er gleichzeitig Eigentümer, Vermieter, Verwalter oder Mieter der vermittelten Wohnung ist.
Mieter, die zu Unrecht Maklerprovision oder eine überhöhte Provision gezahlt haben, können ihr Geld nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins zurückfordern. Hierzu haben sie drei Jahre Zeit, erst dann ist der Rückforderungsanspruch verjährt.
Hausmeisterkosten sind Betriebskosten, die der Mieter zahlen muss, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Der Vermieter darf aber nach Angaben des DMB-Mieterschutzverein Mainz nur die Kosten umlegen, die für typische Hausmeisterarbeiten angefallen sind, wie zum Beispiel Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, Winterdienst, Gartenpflege und Bedienung bzw. Überwachung technischer Anlagen, wie Heizung oder Aufzug.
Ist der Hausmeister, wie häufig anzutreffen, "Mädchen für alles" und ist er vor Ort auch für kleinere Reparaturen zuständig oder übernimmt er auch noch Verwaltungsaufgaben, können diese Kosten nicht auf die Mieter des Hauses umgelegt werden. Reparatur- und Verwaltungskosten sind, so der Mieterschutzverein Mainz, nie Betriebskosten, auch dann nicht, wenn diese Arbeiten ein Hausmeister erledigt. Das bedeutet, der Vermieter muss in der Betriebskostenabrechnung die Gesamtkosten für den Hausmeister aufführen und hiervon dann die anteiligen Kosten für Verwaltungs- und Reparaturarbeiten abziehen.
Vorsicht auch, wenn in einer Betriebskostenabrechnung neben der Position Hausmeister noch Kosten für Hausreinigung, Winterdienst und Gartenpflege umgelegt werden. Hier drohen Doppelzahlungen, warnt der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung. Ist für diese Arbeiten der Hausmeister verantwortlich, sind die Kosten mit dem Hausmeisterentgelt regelmäßig abgegolten.
Wer bei Beginn des Mietverhältnisses eine Mietkaution zahlen muss, sollte darauf achten, einen Beleg oder eine Quittung zu erhalten, empfiehlt der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung. Fordert der Vermieter im Laufe der Mietzeit erneut die Zahlung der Mietkaution, muss der Mieter nachweisen können, dass er diese schon früher geleistet hat. Auch beim Auszug des Mieters drohen Gefahren. Behauptet der Vermieter, nie eine Mietsicherheit erhalten zu haben, ist der Mieter beweispflichtig.
Nach Informationen des DMB-Mieterschutzverein Mainz können die Vertragsparteien bei Beginn des Mietverhältnisses vereinbaren, dass der Mieter eine Mietkaution als Sicherheit beibringt. Diese Mietsicherheit darf höchstens drei Monatsmieten betragen. Die Mietsicherheit kann zwar auch in Form einer Bankbürgschaft oder durch Verpfändung eines Sparguthabens erbracht werden, die gebräuchlichste Form der Mietsicherheit ist aber die so genannte Barkaution. Hier erhält der Vermieter den Kautionsbetrag bar oder der Betrag wird auf sein Konto überwiesen.
Mieter sollten sich hier vom Vermieter eine Bar-Quittung geben lassen oder bei einer Überweisung das Überweisungsformular und den Kontoauszug aufbewahren. Insbesondere nach Wohnungsverkäufen tauchen immer wieder Probleme mit der Kaution auf. Nach dem Gesetz, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz, muss der Käufer und neue Eigentümer zwar die Mietkaution am Ende des Mietverhältnisses an den ausziehenden Mieter zurückzahlen. Behauptet der Käufer aber, er habe vom vorherigen Eigentümer keine Mietsicherheit erhalten, muss der Mieter nachweisen, dass er bei Beginn des Mietverhältnisses eine Mietkaution gezahlt hat.
Silvester, das heißt am 31. Dezember, verjähren zahlreiche Mieter- und Vermieteransprüche. Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung beträgt die normale Verjährungsfrist auch für Ansprüche aus Mietverhältnissen drei Jahre. Die Verjährungsfrist beginnt am Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch des Mieters oder des Vermieters entstanden ist.
Das bedeutet, Silvester 2010 verjähren Ansprüche, die im Jahr 2007 entstanden sind. Bei Mieteransprüchen kann es sich - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz - um die Rückzahlung der Mietkaution handeln, um die Auszahlung eines Betriebskostenguthabens, um zu Unrecht gezahlte Maklerprovisionen oder überzahlte Mieten.
Aber auch Vermieteransprüche aus dem Jahr 2007 verjähren zum 31.12.2010. Betroffen sind Forderungen auf Mietzahlung, Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen oder Ansprüche auf Einzahlung der Mietkaution.
Der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. empfiehlt allen Mietern, denen die Verjährung von Ansprüchen droht, noch rechtzeitig den Mieterverein aufzusuchen. Dann kann zum Beispiel durch Erwirkung eines Mahnbescheids verhindert werden, dass der Mieteranspruch Ende des Jahres verjährt.
Die allgemeinen Lebenshaltungskosten steigen schneller als die Mietpreise. Viele Vermieter legen Mietern deshalb bei der Neuvermietung einer Wohnung einen so genannten Indexmietvertrag vor. Ein derartiger Vertrag muss nach Informationen des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. immer schriftlich vereinbart werden. Maßstab für die Entwicklung der Miete ist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland.
Voraussetzung für eine Anhebung der Miete ist, dass die bisherige Miete mindestens ein Jahr unverändert geblieben ist. Erforderlich ist daneben, dass der Vermieter in seiner schriftlichen Mieterhöhungserklärung den alten und den aktuellen Preisindex angibt. Die Differenz muss er in Prozente umrechnen und daraus die neue Miete oder den Mieterhöhungsbetrag errechnen.
Ist ein Indexmietvertrag vereinbart, kann der Vermieter während der Mietzeit keine sonstigen Mieterhöhungen, zum Beispiel auf die ortsübliche Vergleichsmiete, fordern. Auch Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen sind nicht möglich. Einzige Ausnahme: Mieterhöhungen aufgrund von baulichen Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
Insbesondere wenn Mieter von heute auf morgen in einer anderen Stadt einen neuen Arbeitsplatz angeboten bekommen, muss die Wohnung kurzfristig gewechselt werden. Dann ist selbst die dreimonatige Kündigungsfrist, die Mieter einhalten müssen, wenn sie kündigen wollen, zu lang. Das gilt erst recht, wenn im Mietvertrag das Kündigungsrecht der Vertragsparteien auf Jahre ausgeschlossen ist oder Mieter und Vermieter einen qualifizierten Zeitmietvertrag abgeschlossen haben.
Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. können Mieter aber immer versuchen, mit dem Vermieter eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zu vereinbaren. Hierzu sollte ein so genannter Mietaufhebungsvertrag abgeschlossen werden. In der schriftlichen Vereinbarung, so die Empfehlung des DMB-Mieterschutzvereins, muss festgelegt sein, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Termin endet. Die Vereinbarung muss von Mieter und Vermieter unterschrieben werden.
Darüber hinaus können im Mietaufhebungsvertrag aber auch noch weitere Punkte geregelt werden. So kann die Aufhebung des Vertrages davon abhängig gemacht werden, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt. Sinnvoll ist es möglicherweise auch, eine Ver-einbarung hinsichtlich verschiedener Einrichtungsgegenstände zu treffen, die in der Wohnung zurückbleiben sollen.
Auch die Frage, ob bzw. wann die Mietkaution zurückzuzahlen ist, kann in den Aufhebungsvertrag aufgenommen werden. Ist zwischen Mieter und Vermieter dagegen alles geklärt, kann der Mietaufhebungsvertrag auch folgende zusätzliche Regelung enthalten: "Mieter und Vermieter sind sich einig, dass keine wechselseitigen Ansprüche bestehen, dass die Mietkaution bei Übergabe der Schlüssel ausgezahlt wird."
Müssen zur Entfeuchtung von Wasserschäden wochenlang Trocknungsgeräte in der Wohnung aufgestellt werden, ist die Wohnungsnutzung für den Mieter unzumutbar. Die Miete ist um 100 Prozent gemindert, entschied das Amtsgericht Schöneberg (109 C 256/07).
Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. waren aufgrund von jahrelangen Undichtigkeiten im Bereich der Wasseruhren große Wasser-, Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in der Mieterwohnung aufgetreten. Im Zuge der Sanierungsarbeiten mussten für knapp 3 Wochen auch zwei Trocknungsgeräte in der Wohnung aufgestellt werden, die täglich von 6.00 bis 22.00 Uhr liefen. Dabei entstand ein Geräuschpegel von 50 dB(A).
Unter diesen Voraussetzungen sei ein Leben in der Wohnung für den Mieter schon aufgrund des Lärmpegels unzumutbar, entschied das Amtsgericht. Zumal der Mieter sich ganztägig in der Wohnung aufhielt, tagsüber ausschlafen musste, weil er nachts Taxi fuhr. Bei einem Geräuschpegel von 50 dB(A) könne weder in der Wohnung geschlafen noch konzentriert gearbeitet werden. Nach der TA Lärm, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz, liegen die Immissionsrichtwerte bei Geräuschübertragung innerhalb von Gebäuden tagsüber bei 35 dB(A) und nachts bei 25 dB(A). Wegen der fehlenden Nutzbarkeit der Wohnung war der Mieter von der Zahlung der Miete befreit, konnte letztlich um 100 Prozent die Miete kürzen.
Wenn der Vermieter im Hauseingangsbereich Kameras oder eine Videoüberwachungsanlage installiert, ist das normalerweise unzulässig. Jeder Hausbewohner, aber auch jeder Besucher, muss sich kontrolliert fühlen. Deshalb wertet der DMB-Mieterschutzverein Mainz derartige Überwachungen auch als Eingriff in das Persönlichkeitsrecht der Mieter.
Allenfalls in Ausnahmefällen kann nach Einschätzung des Mieterschutzvereins Mainz eine Überwachung per Kamera oder Video zulässig sein. Dann muss der Vermieter konkrete Anhaltspunkte dafür haben, dass Angriffe auf seine Person oder auf Mitbewohner bevorstehen oder zu befürchten sind. Pauschale Hinweise auf Kriminalität und Vandalismus reichen nicht aus. Wird eine Kamera- oder Videoüberwachung durchgeführt, müssen die Bewohner des Hauses informiert werden. Heimliche Videoüberwachungen sind unzulässig.
Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzverein Mainz gab der von den Mietern installierte Rauchmelder einen Signalton ab als Hinweis auf nachlassende Batteriespannung. Nachbarn interpretierten dieses Geräusch falsch und alarmierten die Feuerwehr. Die öffnete die Wohnungseingangstür gewaltsam. Die Reparaturkosten in Höhe von 1.693,03 Euro forderte der Vermieter von seinen Mietern.
Nach Informationen des Mieterschutzvereins Mainz erklärte das Gericht, Mieter dürften einen Rauchmelder in ihrer Wohnung auch ohne Erlaubnis des Vermieters einbauen. Dessen Installation würde weder die Substanz der Mietsache beeinträchtigen, noch nach außen in Erscheinung treten oder die Belange des Vermieters tangieren. Ein Rauchmelder stelle auch keine Gefahr für die Mietsache dar, sondern diene im Gegenteil eher deren Sicherheit. Ebenfalls keine Pflichtverletzung des Mietvertrages sei es, dass die Mieter vergessen hatten, die Batterien des Rauchmelders rechtzeitig zu wechseln. Die Mieter hätten nicht damit rechnen können, dass Nachbarn den auf die geringe Batteriespannung hinweisenden Signalton mit einem Rauchalarm verwechseln und auch die Feuerwehr diesem Irrtum unterlag.
Tipp des Vereins in der Mainzer Rheinzeitung (MRZ)
Vermieter muss ausreichend viele zur Verfügung stellen
Die zwei bis drei Schlüsselsätze für Haus, Wohnung und Briefkasten, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses erhält, reichen nach Erfahrungen des Mieterschutzvereins Mainz im Regelfall nicht aus. Deshalb können Mieter von Ihrem Vermieter weitere Schlüssel verlangen.
Alle Familienmitglieder, aber auch Babysitter, Reinigungskräfte und ähnliche können einen Schlüssel beanspruchen. Der Mieter kann auch zusätzliche Haustürschlüssel für den Briefzusteller und Zeitungsboten verlangen. Auch Ersatzschlüssel, die bei Nachbarn oder Freunden hinterlegt werden, muss der Vermieter zur Verfügung stellen.
Sind Schlüssel verloren gegangen, muss der Vermieter sofort darüber informiert werden. Die dadurch entstehenden Kosten muss der Mieter nur übernehmen, wenn er für den Verlust verantwortlich ist oder wenn ein Missbrauch der Schlüssel nicht ausgeschlossen werden kann. Eine Mietvertragsklausel ist unwirksam, die es dem Vermieter erlaubt, ohne Rücksicht auf Verschulden auf Kosten des Mieters Ersatzschlüssel zu beschaffen oder neue Schlösser einbauen zu lassen (Brandenburgisches Oberlandesgericht 7 U 165/03).
TIPP: Informationen zum Thema in der Mieterbund-Broschüre "Mieterrechte und Mieterpflichten"; zu erhalten zum Preis von 6 Euro bei allen Mietervereinen. In Mainz: Kurfürstenstraße 8, Telefon 0 61 31 - 61 31 54
Der Vermieter kann vom Mieter nicht verlangen, den Einbau von funkgesteuerten Heizkostenablesegeräten zu dulden. Erst recht muss der Mieter hierfür keine Zusatzkosten bezahlen, entschied jetzt das Landgericht Hamburg (334 S 1/08). Nach Informationen des DMB-Mieterschutzverein Mainz wollte der Vermieter in der Wohnung des Mieters funkgesteuerte Ablesegeräte einbauen und forderte zwecks Montage den Zugang zur Wohnung.
Zu Unrecht, so das Landgericht Hamburg. Beim Einbau der Funkablesegeräte handele es sich weder um eine Instandsetzungs- noch um eine Modernisierungsmaßnahme, die vom Mieter zu dulden sei. Die vorhandenen Ablesegeräte waren funktionstüchtig, sie genügten den gesetzlichen Anforderungen und konnten den Verbrauch hinreichend präzise erfassen. Vorteil der funkgesteuerten Geräte sei lediglich, dass der Verbrauch nicht mehr persönlich durch einen Mitarbeiter abgelesen werden müsste. Eine größere Ablesegenauigkeit, die den Einbau gerechtfertigt hätte, konnte das Gericht nicht feststellen.
Mieter müssen ein neues Erfassungssystem nur ausnahmsweise dann bezahlen, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V., wenn das alte System auf Grund einer Heizungsmodernisierung nicht mehr einsetzbar ist.
Tipp in der Mainzer Rheinzeitung (MRZ)
Einsichtsrecht der Mieter beinhaltet auch Zusendung von Kopien
Bezweifeln Mieter die Richtigkeit ihrer Heiz- oder Betriebskostenabrechnung, können sie die dazugehörigen Unterlagen einsehen. Dazu gehören Rechnungsunterlagen, Versicherungspolicen oder Arbeitsverträge. Mieter haben allerdings keinen Anspruch auf das Übersenden von Fotokopien. Darauf weist der Deutsche Mieterbund in Berlin hin. Stattdessen könnten die Mieter die Belege direkt beim Vermieter oder Hausverwalter einsehen und prüfen. Dies geht auf Entscheidungen des Bundesgerichtshofes (BGH) zurück (Az.: VIII ZR 78/05 und VIII ZR 71/06).
Jetzt urteilte der BGH allerdings anders, da der Verweis auf das Einsichtsrecht beim Vermieter im Ergebnis praktisch zu einer Vereitelung der Mieteransprüche führen könnte. Dieser Fall tritt beispielsweise ein, wenn Mietern nach einem Umzug oder einem studienbedingten Auslandsaufenthalt die Belegeinsicht am früheren Wohnort unzumutbar ist (Az.: VIII ZR 83/09). Sie sollten laut Mieterbund einen Rechtsanwalt oder Mieterverein vor Ort mit der Belegeinsicht beauftragen und können die Übersendung von Belegkopien gegen Kostenerstattung fordern.
Mieter sind nicht verpflichtet, Möbelstücke 5 bis 10 cm von der Außenwand entfernt aufzustellen. Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzverein Mainz entschied zum Beispiel das Landgericht Mannheim (4 S 62/06), die Möblierung gehöre zur Nutzung der Mietwohnung. Der Mieter müsse Möbel nicht in einer bestimmten Weise oder Anordnung aufstellen. Er sei daher auch berechtigt, die Möbel direkt an den Außenwänden aufzustellen. In bauphysikalischer Hinsicht müssten Mietwohnungen so beschaffen sein, dass sich bei einem Wandabstand von nur wenigen Zentimetern Feuchtigkeitserscheinungen nicht bilden können.
Im vorliegenden Fall waren Feuchtigkeitsschäden im Schlafzimmer aufgetreten, auch an den Möbeln des Mieters. Der Vermieter hatte argumentiert, der Mieter sei selbst schuld, weil er die Möbel zu nah an der Außenwand aufgestellt hätte. Diese Hinweise, so der DMB-Mieterschutzverein, sind nicht haltbar. Den Mieter treffe kein Verschulden, wenn er die Möbel an die Außenwände stellt. Es gibt keine Pflicht, Abstände von 5 bis 10 cm einzuhalten.
Nach Informationen des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. verurteilte das Landgericht Mannheim den Vermieter nicht nur zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden, zu nachträglichen Wärmedämmmaßnahmen, sondern auch zum Schadensersatz. Knapp 2.000 Euro für das beschädigte Schlafzimmer muss er an die Mieter zahlen.
Wenn Kinder in der Wohnung weinen, schreien, beim Spielen poltern oder hopsen, müssen die Mitmieter diese Störungen in der Regel hinnehmen (AG Frankfurt 33 C 3943/04-13, AG Berlin-Wedding 6a C 228/01). Solche Lärmbelästigungen berechtigen den Vermieter auch nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses, entschied das Amtsgericht Celle (12 C 42/05 (10)). Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzverein Mainz ist vor allem bei kleinen Kindern und Säuglingen eine erhöhte Toleranz gefragt. Schreit ein Säugling in der Nacht, weil er nicht einschlafen oder durchschlafen kann, so ist das altersgerechtes Verhalten, das vom Nachbar zu dulden ist.
Andererseits müssen Vermieter und Nachbarn nicht sämtlichen von Kindern verursachten Lärm hinnehmen. Gehen die Störungen über das übliche Maß hinaus, kann der Vermieter einschreiten. Nach Informationen des Mieterschutzvereins Mainz entschied das Amtsgericht Celle, dass das Fahren mit Roller-Skates in der Wohnung von den Mitmietern nicht geduldet werden muss (11 C 1768/01 (5)). Roller-Skates seien für den Gebrauch im Freien gedacht und würden beim Gebrauch in der Wohnung zu erheblichem Lärm führen, so das Gericht.
Von älteren Kindern könne erwartet werden, dass sie beim Spielen in der Wohnung Rücksicht gegenüber den Nachbarn zeigten, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. Die Eltern müssten außerdem darauf hinwirken, dass vor allem die Nachtruhe eingehalten wird.
Graffiti-Schmierereien sind Mängel der Mietsache. Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Graffiti im Eingangsbereich des Hauses, der Haustür sowie an der Klingel beseitigen lässt und die Bereiche instand gesetzt werden. Das entschied nach Angaben des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. zum Beispiel das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Az. 5 C 313/07).
Danach muss der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung und des Hauses auf-rechterhalten, inklusive der Grundstücks- und Gebäudeteile, die zur gemeinschaftlichen Benut-zung durch die Mieter und zum Zugang der Mietsache gehören. Hierzu gehören auch Hausein-gang, Klingentableau und Tür. Bei der Frage nach dem vertragsgemäßen Zustand sind alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere örtliche Vorschriften, Umfeld, Zweck und Preis der Mieträume sowie der Zustand des Hauses bei der Anmietung, zu berücksichtigen.
Hier befand sich der Hauseingangsbereich zum Zeitpunkt der Anmietung in einem optisch ein-wandfreien Zustand. Der spätere Umfang der Graffiti-Schmierereien sei erheblich und überstei-ge das ortsübliche Maß. Dadurch mache das Haus einen verwahrlosten Eindruck, stellte das Gericht fest.
Wichtig - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz - ist, dass auch eine relativ günstige Miete den Vermieter nicht entlastet. Er muss auch dann seiner Instandhaltungspflicht nachzukommen.
Das Hausrecht an der gemieteten Wohnung hat immer der Mieter. Er entscheidet nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz, wer die Wohnung betreten darf und wer nicht. Er darf Dritte - notfalls mit Gewalt - hindern, in die Mietwohnung zu gelangen.
Wer unbefugt in die Mieterwohnung geht oder sich dort aufhält, begeht Hausfriedensbruch und kann bestraft werden. Das gilt - so der DMB-Mieterschutzverein - auch für den Vermieter. Ohne Wissen beziehungsweise gegen den Willen des Mieters darf er die Wohnung nicht betreten. Er darf deshalb auch keinen Zweitschlüssel haben. Nutzt der Vermieter dennoch einen Zweitschlüssel, um in Abwesenheit des Mieters in die Wohnung zu gelangen, hat der das Recht, die Türschlösser auszutauschen oder fristlos zu kündigen.
Der Vermieter darf seinem Mieter auch keine Vorschriften über den Empfang von Besuchern machen. Das Hausrecht des Mieters erstreckt sich sowohl auf die Wohnung selbst als auch auf die Zugänge zur Wohnung. Deshalb ist ein Verbot des Vermieters, das Haus zu betreten, gegenüber einem Besucher unzulässig.
Musizierverbot ist nicht rechtens 23.06.2010
Notfalls muss Gericht einen Kompromiss finden
Häusliches Musizieren - in Zimmerlautstärke - ist genauso erlaubt wie die Benutzung von Fernseher oder Radio. Wenn es lauter wird, können Mietvertrag und Hausordnung einschränkende Regelungen enthalten.
Es ist unzulässig im Mietvertrag ein 100-prozentiges Musizierverbot zu verhängen. Auch Ruhezeitenregelungen, die einem Musizierverbot praktisch gleich kommen, sind unzulässig (BGH V ZB 11/89). Sind im Mietvertrag keine verbindlichen und wirksamen Spielzeiten für Hausmusiker vereinbart und können sich die Nachbarn zusammen mit dem Vermieter nicht einigen, muss notfalls das Gericht einen Kompromiss finden.
Bei der Abwägung zwischen dem Ruhebedürfnis der einen und der Musizierfreude der anderen kommt es auch auf die örtlichen Gegebenheiten an. In einer Seniorenwohnanlage gelten andere Grundsätze als in einer Wohnanlage mit überwiegend jungen Menschen. Außerdem sind zu berücksichtigen: Hellhörigkeit im Gebäude, vorhandene Schallschutzmaßnahmen, Pegel der Umgebungsgeräusche und Art des Musizierens.
Als Kompromiss kommt zum Beispiel in Betracht: Ruhezeiten von 12.00 bis 14.00 und von 20.00 bis 8.00 Uhr. Maximale Spieldauer pro Tag 2 Stunden (OLG Karlsruhe 6 U 30/87).
Informationen zum Thema Lärm und Mieterrechte in der Mieterbund-Broschüre "Wohnungsmängel und Mietminderung" zu erhalten zum Preis von 6 Euro bei allen Mietervereinen so wie auch weitere Rechtsberatung zu allen mietrechtlichen Fragen beim DMB-Mieterschutzverein für Mainz und Umgebung e.V., Kurfürstenstraße 8, 55116 Mainz ; Telefon 0 61 31 - 61 31 54
Einen Anspruch auf den nachträglichen Einbau von einbruchshemmenden Fenstern oder Türen, Sicherheitsschloss, Türspion oder Gegensprechanlage haben Mieter nicht. Investiert der Vermieter trotzdem in derartige Schutzmaßnahmen, handelt es sich nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. um Modernisierungen. Das hat zur Folge, dass der Vermieter die Miete erhöhen kann, da 11 Prozent der Kosten der Baumaßnahme auf die Jahresmiete aufschlagen werden dürfen.
Wollen Mieter von sich aus in ihre Wohnungssicherheit investieren, müssen sie bei allen baulichen Änderungen der Mietsache die Erlaubnis des Vermieters einholen. Der muss bei einem vorhandenen schützenswerten Interesse des Mieters zwar kleineren Baumaßnahmen zustimmen. Geklärt werden muss aber auch was am Ende der Mietzeit mit den Mieterinvestitionen passieren soll. Denkbar ist es, dass der Vermieter dann die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes fordert, so dass noch einmal hohe Kosten auf den Mieter zukommen würden.
Der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. empfiehlt deshalb Mietern, mit ihrem Vermieter von Anfang an zu vereinbaren, dass die Mieterinvestition beim Auszug nicht beseitigt werden muss, dass gegebenenfalls der Vermieter für den Verbleib der Sicherheitsmaßnahmen sogar eine Entschädigung zahlt. Informationen, Beispiele und Muster für eine so genannte Mieter-Modernisierungsvereinbarung gibt es in der neuen DMB-Broschüre "Modernisierung", die für 6 Euro beim DMB-Mieterschutzverein gekauft oder unter www.mieterbund.de bestellt werden kann.
Ob, wann und in welchem Umfang ein Haus oder eine Wohnung modernisiert wird, entscheidet der Vermieter. Anders als bei Instandsetzungen, also Reparaturen, gibt es nach dem Gesetz keine Vermieterpflicht, das Mietobjekt auf den neusten Stand zu bringen bzw. Modernisierungsarbeiten durchzuführen.
Nach Angaben des DMB-Mieterschutzverein Mainz gelten Baumaßnahmen dann als Modernisierung, wenn sie dazu beitragen, Energie einzusparen. Das kann der Fall sein, wenn eine neue Heizungsanlage eingebaut wird, alte Fenster ersetzt werden oder eine Wärmedämmung an der Außenfassade des Hauses angebracht wird. Aber auch Arbeiten, die den Wohnwert der Wohnung erhöhen, wie z.B. Anbau eines Balkons oder Einbau eines Fahrstuhls, Vergrößerung des Bades mit Badewanne usw., sind Modernisierungen.
Der Vermieter hat das Recht, im Anschluss an die Modernisierungsarbeiten die Miete zu erhöhen. Mieter profitieren nicht nur von den Verbesserungen oder Energieeinsparungen, sie müssen sie letztlich auch bezahlen. 11 Prozent der Kosten der Modernisierungsarbeiten dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Dieser "Modernisierungszuschlag" gilt unbefristet, er wird Bestandteil der Miete.
Insbesondere für Energiesparmaßnahmen stehen öffentliche Fördermittel zur Verfügung. Die stellen, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz, einen wichtigen Anreiz für Vermieter dar, überhaupt zu modernisieren. Außerdem machen sie die Modernisierung preiswerter, sorgen dafür, dass die Mieterhöhung weniger hoch ausfällt.
Alle Einrichtungsgegenstände, die sich bei Beginn des Mietverhältnisses in der Wohnung befinden und die der Mieter nicht von seinem Vormieter übernommen oder gekauft hat, sind grundsätzlich mitvermietet. Nach Angaben des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. gehören hierzu so selbstverständliche Einrichtungen, wie Waschbecken, Badewanne und Toilette. Hierzu können außerdem gehören: Teppichboden, Warmwasseraufbereitungsgerät, Wandschrank, Einzelöfen, Einbauküche oder Herd, Kühlschrank und Spüle.
Für Reparaturen und Erneuerungen bei mitgemieteten Einrichtungsgegenständen ist der Vermieter zuständig. Haben die Einrichtungsgegenstände größere Mängel, können Mieter sogar die Miete kürzen: 5 Prozent bei einer undichten Spüle, 3 Prozent bei einer stark aufgerauten Badewanne, 2 Prozent bei einem defekten Herd nennt der DMB-Mieterschutzverein Mainz als Beispiele. Sind die Geräte oder Einrichtungen defekt, kann der Vermieter sie nicht einfach wegnehmen oder gegen minderwertigere Geräte austauschen. Mieter haben Anspruch darauf, dass die Einrichtungsgegenstände in der gleichen Qualität zur Verfügung gestellt werden wie bei Abschluss des Mietvertrages.
Der Mieter darf die mitvermieteten Einrichtungen und Gegenstände im Rahmen des üblichen Gebrauchs nutzen. Der damit verbundene Verschleiß ist durch die Zahlung der Miete abgegolten. Nur für übermäßige Abnutzungen oder schuldhaft herbeigeführte Schäden haftet der Mieter. Außerdem ist über die so genannte "Kleinreparaturklausel" denkbar, dass der Mieter kleinere Schäden an den Einrichtungsgegenständen (Reparaturkosten bis 75 / 90 Euro) selbst zahlt. Voraussetzung hierfür ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag.
Für Blumentöpfe gelten Regeln
Mieterschutzverein: Pflanzen dürfen Nachbarn nicht beeinträchtigen
Der Mieter hat das Recht, auf seinem Balkon Blumentöpfe oder Blumenkästen aufzustellen bzw. anzubringen. Sind die Töpfe oder Kästen ordnungsgemäß befestigt, so dass sie auch bei starkem Wind nicht herabstürzen und Passanten oder Nachbarn gefährden können, dürfen sie auch an der Außenseite des Balkons angebracht werden, entschied zum Beispiel das Landgericht Hamburg (316 S 79/04).
Hierbei ist zu beachten, dass Nachbarn durch die Balkonbepflanzung nicht gestört oder beeinträchtigt werden. Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz hatte eine Mieterin in ihren Blumenkästen Knöterich gepflanzt, der so stark wucherte, dass er über die Balkonbrüstung wuchs. Dies hatte zur Folge, dass auf die darunter liegende Terrasse eines anderen Mieters ständig Blüten, sonstige Pflanzenbestandteile sowie Vogelkot fiel. Das Landgericht Berlin (67 S 127/02) entschied, dass die Mieterin ihre Balkonbepflanzungen derart zurück schneiden müsse, dass diese nicht mehr über die Brüstung des Balkons herüber ragen.
Weiterhin muss beachtet werden, dass auslaufendes Wasser nicht die Fassade, andere Gebäudeteile oder die unten wohnenden Nachbarn beeinträchtigt.
Ist die Wohnung tatsächlich größer, als im Mietvertrag angegeben, muss der Vermieter trotzdem bei der Berechnung einer Mieterhöhung von der im Mietvertrag genannten Wohnfläche ausgehen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 138/06).
Nach Angaben des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. war die Berliner Mietwohnung 131,8 Quadratmeter groß. Im Mietvertrag waren nur 121,49 Quadratmeter angegeben. Bei seiner Mieterhöhung multiplizierte der Vermieter den ortsüblichen Quadratmeterpreis mit der tatsächlichen Wohnungsgröße von 131,8 Quadratmetern. Das ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs unzulässig, der Vermieter muss mit der Wohnflächenangabe im Mietvertrag - hier 121,40 Quadratmeter - rechnen. Denn, so der Bundesgerichtshof, im Regelfall handele es sich bei den Wohnflächenangaben im Mietvertrag um eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung.
Offen lässt der Bundesgerichtshof die Frage, ob anders zu entscheiden wäre, wenn die Flächenabweichung mehr als 10 Prozent betragen würde. Das hat das höchste deutsche Gericht für den umgekehrten Fall bereits entschieden: Ist die tatsächliche Wohnungsgröße mehr als 10 Prozent kleiner als die im Mietvertrag vereinbarte Fläche, kann der Mieter die Miete mindern und in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete zurückfordern (BGH VIII ZR 133/03).
Maßstab für die Wohnflächenberechnung ist nach Angaben des Mieterschutzvereins Mainz normalerweise die Wohnflächenverordnung bzw. die II. Berechnungsverordnung. Andere Kriterien zur Ermittlung der Wohnungsgröße, wie zum Beispiel eine DIN 283, kommen nur in Betracht, wenn dies ausdrücklich vereinbart oder als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegend ist (BGH VIII ZR 231/06).
Nahezu immer fordern Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrages eine Mietkaution. Sie soll den Vermieter für den Fall absichern, dass der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht ordnungsgemäß oder nicht vollständig erfüllt. Nach Informationen des Mieterschutzvereins Mainz muss der Mieter eine Mietkaution aber nur zahlen, wenn dies bei Abschluss des Mietvertrages ausdrücklich vereinbart wird.
Nach dem Gesetz darf die Kaution höchstens drei Monatsmieten hoch sein. Gemeint sind Kaltmieten, ohne die Vorauszahlungsbeträge für Betriebskosten. Der Mieter muss die Mietsicherheit nicht "auf einen Schlag" zahlen. Er kann die Kaution in drei Raten zahlen. Die erste Rate bekommt der Vermieter dann zum Beginn des Mietverhältnisses, die beiden nächsten Raten in den Folgemonaten.
Die typische Form der Mietsicherheit ist die so genannte Barkaution. Hier bekommt der Vermieter den Kautionsbetrag bar ausgehändigt oder überwiesen. Er muss ihn dann auf einem Sonderkonto - getrennt von seinem übrigen Vermögen - "konkursfest" anlegen. Daneben kann aber zwischen Mieter und Vermieter auch vereinbart werden, dass als Kautionsform das "verpfändete Sparbuch" gewählt wird. Hier wird der Kautionsbetrag auf ein Konto und den Namen des Mieters angelegt. Dann verpfändet, das heißt übergibt der Mieter das Sparbuch an den Vermieter. Verbreitet ist auch die Kautionsform "Bankbürgschaft". Hier stellt der Mieter als Sicherheit seiner Bank oder Sparkasse in Höhe der Kautionssumme. Das Geldinstitut verpflichtet sich dann in der Bürgschaftserklärung, offene Vermieterforderungen bis zu dieser Höhe zu begleichen.
Die Mietkaution muss verzinst werden, die Zinsen stehen dem Mieter zu. Nach dem Gesetz muss zum Beispiel die Barkaution mindestens mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt werden. Legt der Vermieter die Kaution höher verzinst an, stehen auch diese höheren Zinsen dem Mieter zu.
Kautionssumme und Zinsen müssen dem Mieter erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt werden. Das kann sich nach Darstellung des DMB-Mieterschutzverein Mainz über einige Wochen oder gar Monate hinziehen. Denn grundsätzlich hat der Vermieter Zeit zu prüfen, ob er noch Ansprüche gegen den Mieter geltend machen kann.
Zahlt der Mieter Vorauszahlungen für Betriebskosten, muss der Vermieter einmal im Jahr hierüber abrechnen. Die Betriebskostenabrechnung muss nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen (Vorauszahlungen des Mieters) und Ausgaben für die unterschiedlichen Betriebskostenarten enthalten. Die Abrechnung muss übersichtlich gegliedert und auch für einen Durchschnittsmieter, der nicht täglich mit diesen Dingen zu tun hat, verständlich sein.
Der Vermieter muss den Abrechnungszeitraum konkret angeben, das kann das Kalenderjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember oder zum Beispiel die zwölfmonatige Zeitspanne zwischen 1. Oktober und 30. September oder 1. April und 31. März sein.
Nach dem Gesetz, Paragraph 556 Absatz 3 Satz 2 und 3 Bürgerliches Gesetzbuch, muss der Mieter die Abrechnung des Vermieters spätestens 12 Monate nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraumes erhalten haben. Nach Ablauf dieser so genannten Ausschlussfrist sind Nachforderungen des Vermieters aus Betriebskostenabrechnungen grundsätzlich ausgeschlossen.
Wer in Unkenntnis der geltenden Rechtslage irrtümlich auf eine verspätete Abrechnung des Vermieters noch zahlt oder schon gezahlt hat, kann nach Informationen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz sein Geld zurückfordern (BGH VIII ZR 94/05), weil der Vermieter ungerechtfertigt bereichert ist. Er muss zurückzahlen und kann sich gegenüber den Ansprüchen des Mieters nicht auf "Vertrauensschutz" berufen. Der Rückforderungsanspruch des Mieters verjährt nach drei Jahren.
Und noch eine Frist gibt es für Mieter zu beachten. Spätestens 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung muss er Fehler und Unplausibilitäten gerügt haben.
Weitere Informationen rund um das Thema Nebenkosten und Abrechnungen in der Broschüre des Deutschen Mieterbundes "Die zweite Miete", für 6 Euro zu kaufen beim DMB-Mieterschutzverein Mainz, oder zu bestellen unter www.mieterbund.de
Ob Mieter in der Wohnung ein Haustier halten dürfen oder nicht, hängt nach Informationen des DMB-Mieterschutzverein Mainz vom konkreten Wortlaut des Mietvertrages und der jeweiligen Tierart ab. Kleintiere sind immer erlaubt. Selbst wenn im Mietvertrag ein völliges Tierhaltungs-verbot vereinbart ist, Goldhamster, Meerschweinchen, Schildkröten, Zierfische, Ziervögel usw. dürfen angeschafft werden. Vereinbart werden kann aber ein Verbot der Hunde- oder Katzenhaltung. Steht dies im Mietvertrag, muss sich der Mieter daran halten. Der Vermieter kann sonst die Abschaffung des Haustieres fordern.
Meistens bestimmt der Mietvertrag, dass die Tierhaltung nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt ist. Dann darf der Vermieter entscheiden, ob er dem Mieter einen Hund oder eine Katze gestatten will. Verbietet er die Tierhaltung, obwohl Nachbarn im Haus schon ein Tier haben, muss er eine Begründung liefern. Er kann seine Einwilligung auch von der Größe des Hundes abhängig machen.
Enthält der Mietvertrag keinerlei Vorgaben zur Tierhaltung, kommt es nach Darstellung des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung auf den Einzelfall an. So ist die Hundehaltung in einem Einfamilienhaus in diesen Fällen normalerweise erlaubt. Anders, wenn der Hund in einem Mehrfamilienhaus gehalten werden soll. Hier gehört es nicht ohne weiteres zum "vertragsgemäßen Gebrauch", einen Hund zu halten. Das geht nur mit Zustimmung des Vermieters.
Anders ist die Rechtslage bei Katzen, wenn im Mietvertrag keine ausschließende Regelung steht. Dann dürfen Mieter sich eine Katze anschaffen. Die meisten Gerichte gehen davon aus, dass es durch eine Katzenhaltung nur zu relativ geringfügigen Belästigungen der Nachbarn kommen kann.
Unpünktliche Mietzahlungen berechtigen Vermieter zur Kündigung
Ständige unpünktliche Mietzahlungen berechtigen den Vermieter, fristlos zu kündigen. Voraussetzung ist, dass der Mieter wiederholt den gesetzlich vorgegebenen bzw. vertraglich vereinbarten Fälligkeitstermin überschritten hat, er auch nach einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unregelmäßig zahlt und dem Vermieter die Fortsetzung des Mietvertrages unzumutbar ist. Diese Bedingungen hat der Bundesgerichtshof (VIII ZR 364/04) noch einmal festgestellt.
Voraussetzung einer fristlosen Kündigung, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz, ist immer eine schwer wiegende Beeinträchtigung der Vermieterinteressen. Ein einmaliger Verstoß, das heißt eine einmalige unpünktliche Zahlung, reicht nicht aus. Bei mehrmaliger Unpünktlichkeit, immer wieder unpünktlichen Zahlungen kann der Vermieter aber nach einer schriftlichen Abmahnung kündigen, wenn sich das Verhalten des Mieters nicht ändert. Die Abmahnung soll dem Mieter noch einmal Gelegenheit geben, sein Verhalten zu überprüfen und zu korrigieren. Nach der Abmahnung darf sich deshalb eine unpünktliche Zahlung auch nicht mehr wiederholen.
Mieter, die eine fristlose Kündigung erhalten haben, sollten sofort den DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung einschalten. Zu klären ist, ob und mit wessen Hilfe eventuelle Mietrückstände kurzfristig ausgeglichen werden können und ob die Gründe für die verspätete Zahlungen das Mieterverhalten entschuldigen können.
Rechtsberatung zu allen mietrechtlichen Fragen gibt es beim DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung, Kurfürstenstraße 8, Telefon 06131/613 154.
Haben sechs Mietparteien jeweils eine Parabolantenne am Haus montiert darf der Vermieter nicht nur gegen einen Mieter vorgehen und nur von ihm die Beseitigung der Antenne verlangen, hat das Bundesverfassungsgericht (1 BvR 1320/04) entschieden.
Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz bestätigten die Verfassungsrichter, dass Vermieter nicht eine Mietpartei herauspicken und dann nur ihr gegenüber vermeintliche Rechtsansprüche durchsetzen dürfen. Will der Vermieter die Beseitigung der Parabolantenne einfordern, muss er gleichzeitig erklären, dass er auch gegen die Nachbarn einen Anspruch auf Beseitigung der Antenne hat und durchsetzen wird.
Das Bundesverfassungsgericht betonte, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V., noch einmal, das eine Pflicht des Vermieters zur Duldung einer Parabolantenne bestehen kann, wenn trotz eines eventuell bestehenden Kabelanschlusses die Empfangsmöglichkeiten von Sendern in der Heimatsprache des Mieters nicht möglich sind. Können Sender in der Heimatsprache über Kabel empfangen werden und will der Mieter zusätzliche Programme in seiner Heimatsprache mit Hilfe einer Parabolantenne empfangen, muss geprüft werden, ob das Informationsinteresse des Mieters gegenüber dem Interesse des Vermieters an einer "optisch angemessenen Gestaltung seines Eigentums" Vorrang hat oder nicht.
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 303/06) muss ein Mieter mit Mieterhöhungen rechnen. Der Vermieter kann - wie bei jedem anderen Mietverhältnis auch - die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben.
Nach Einschätzung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz besteht hier die Gefahr von Missbrauch mit "Lockvogelangeboten". Insbesondere in Gebieten mit Wohnungsleerstand können Mieter mit günstigen und niedrigen Mietangeboten zum Abschluss des Mietvertrages bewegt werden. Kommt dann 15 Monate später die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete, muss gezahlt werden. Dass zu diesem "regulären" Preis die Wohnung nie angemietet worden wäre, hilft nicht. Ein erneuter Umzug wird noch teurer.
Deshalb sollten sich Mieter vor Unterschrift unter den Mietvertrag bei ihrem Mieterverein beraten lassen. So kann zum Beispiel im Mietvertrag vereinbart werden: "Keine Mieterhöhung in den nächsten fünf Jahren" oder "Die Miete soll auch künftig zehn Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen".
Für notwendige Reparaturen und die erforderliche Mängelbeseitigung ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung muss der Mieter den Vermieter über auftretende Mängel oder Defekte informieren, am besten in schriftlicher Form. Der Vermieter muss sich dann um die unverzügliche Beseitigung beziehungsweise um die Reparatur kümmern.
In Notfällen, wenn zum Beispiel im Winter die Heizung ausfällt oder der Heizkörper undicht ist, muss sofort gehandelt werden. Das übliche Verfahren der Mängelanzeige, das heißt der Vermieterinformation, würde dann viel zu lange dauern.
Ist ein Anruf beim Vermieter, dem Hausmeister oder der Hausverwaltung erfolglos, weil die in nicht erreichbar sind, zum Beispiel am Wochenende oder während der Feiertage, kann der Mieter die Reparatur sofort selbst in Auftrag geben. Der Vermieter muss eigentlich alle Kosten ersetzen, die mit der Reparatur in Verbindung stehen. Ersetzen muss der Vermieter aber nur die notwendigen Kosten, warnt der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung. Kann beispielsweise der undichte Heizkörper noch einmal repariert werden, muss der Vermieter nicht den Austausch des Heizkörpers bezahlen.
Aber Vorsicht: Wer als Mieter eigenmächtig Mängel in der Wohnung beseitigen lässt, ohne den Vermieter zu informieren beziehungsweise ihn in Verzug zu setzen und ohne dass eine Notsituation vorliegt, riskiert, dass er auf den Kosten sitzen bleibt.
Im Zweifel nachrechnen lassen.
Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 muss der Mieter bis spätestens zum
31. Dezember 2009 erhalten haben. Denn häufig geht der Abrechnungszeitraum vom
1.1. bis 31.12. eines Jahres. Spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums muss ein Mieter die Abrechnung der Betriebskosten erhalten haben. Nach dieser Zwölfmonatsfrist hat der Vermieter in der Regel kein Recht mehr
eine Nachforderung zu stellen.
Als Betriebskosten dürfen nur die im Mietvertrag aufgeführten Positionen, welche zusätzlich zur Grundmiete übernommen werden, in Ansatz gebracht werden.
Es ist sinnvoll die Abrechnung mit der des Vorjahres zu vergleichen. Der Deutsche Mieterbund hat einen Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2007 erstellt.
Hier fallen im Durchschnitt für jeden Mieter pro Quadratmeter und Jahr 2,14 Euro als Betriebskosten an. Nach Schätzungen kann man bei den Abrechnungen für 2008 von einer Steigerung von 20 bis 30 Prozent ausgehen.
Sollten die Daten stark über den Zahlen des DMB-Betriebskostenspiegels liegen, sollte man einen Mieterverein zur Überprüfung der Abrechnung aufsuchen. Die Leistung der jährlichen Überprüfung bietet der Mieterschutzverein Mainz seinen Mitgliedern an.
Weitere Informationen zum Thema Betriebskosten in der Mieterbund-Broschüre "Die zweite Miete"; zu erhalten zum Preis von 6 Euro bei allen Mietervereinen. Rechtsberatung zu allen mietrechtlichen Fragen beim DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung, Kurfürstenstraße 8, 55116 Mainz ; Telefon 0 61 31 - 61 31 54
Mieter müssen die Kosten der Prüfung der Betriebssicherheit von Elektroanlagen über die jährliche Betriebskostenabrechnung zahlen. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 123/06) entschied, dass Kosten der "Revision der Elektroanlage" als "sonstige Betriebskosten" umlagefähig sind.
Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. erklärten die Karlsruher Richter, dass die "Revision der Elektroanlage" zu den laufenden Kosten einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung gehörten. Der Vermieter müsse zwar die Verwaltungskosten und die Aufwendungen für die Beseitigung von Mängeln zahlen. Die turnusmäßige Prüfung der Betriebssicherheit führe auch mittelbar zu einer Reduzierung der Instandhaltungskosten. Trotzdem seien die Arbeiten aber nicht der Mängelbeseitigung zuzuordnen.
Voraussetzung für die Umlage der Kosten der Prüfung von Elektroanlagen ist nach Informationen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz aber, dass im Mietvertrag die Kostenposition "Prüfung von Elektroanlagen" ausdrücklich aufgeführt wird. Ist im Mietvertrag lediglich vereinbart, dass der Mieter "sonstige Betriebskosten" zahlen muss, oder wird pauschal darauf hingewiesen, dass der Mieter Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung oder nach der II. Berechnungsverordnung zahlen muss, reicht das nicht aus.
Auch wenn die Kosten der Prüfung von Elektroanlagen wirksam als Betriebskosten vereinbart sind, muss der Vermieter in jedem Fall aber - so der Mieterschutzverein Mainz - das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Er darf deshalb keine überflüssigen Maßnahmen oder Kosten auf den Mieter umlegen. Das heißt, es muss in jedem Einzelfall auch geprüft werden, ob Prüf- oder Wartungskosten den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen.
Hat der Vermieter eine Wohnung oder Gewerberäume mehrfach vermietet, kann er selbst entscheiden, welchen Vertrag er erfüllt und an welchen Mieter er Schadenersatz zahlt, entschied das Kammergericht Berlin (8 W 7/07).
Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz hatte ein betroffener Mieter eine einstweilige Verfügung gegen den Vermieter beantragt, um zu verhindern, dass die Mietsache an einen Dritten übergeben wird, der ebenfalls einen Mietvertrag mit dem Vermieter abgeschlossen hatte.
Das Kammergericht wies die einstweilige Verfügung zurück und betonte, dass nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit der Vermieter entscheiden könne, an wen er vermietet und wem er die Mietsache übergibt. Jede andere Entscheidung öffne dem Zufall Tür und Tor. Dann würde letztlich derjenige Mieter Vertragspartner, der zuerst eine entsprechende einstweilige Verfügung beantragt hätte. Im Fall der Doppelvermietung gäbe es aber keinen Grundsatz der Priorität, sondern es gelte der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Das bedeutet, die beiden "geprellten" Mieter müssen warten, bis sich der Vermieter entscheidet.
Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. treten auch im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen immer wieder Fälle von Doppelvermietungen auf. Für die Dauer der Baumaßnahme erhält der reguläre Mieter eine Ersatzwohnung. Will er nach Abschluss der Arbeiten wieder zurück in seine Wohnung, ist die an einen Dritten neu vermietet worden. Auch hier bleiben dem regulären Mieter nur Schadenersatzansprüche. Er hat keine Chance, den in der Wohnung lebenden Mieter zu verdrängen.
Mieter sind nicht verpflichtet, Möbelstücke 5 bis 10 cm von der Außenwand entfernt aufzustellen. Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung entschied das Landgericht Mannheim (4 S 62/06), die Möblierung gehöre zur Nutzung der Mietwohnung. Der Mieter müsse Möbel nicht in einer bestimmten Weise oder Anordnung aufstellen. Er sei daher auch berechtigt, die Möbel direkt an den Außenwänden aufzustellen. In bauphysikalischer Hinsicht müssten Mietwohnungen so beschaffen sein, dass sich bei einem Wandabstand von nur wenigen Zentimetern Feuchtigkeitserscheinungen nicht bilden können.
Nach Informationen des DMB-Mieterschutzverein Mainz verurteilte das Landgericht Mannheim den Vermieter nicht nur zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden, zu nachträglichen Wärmedämmmaßnahmen, sondern auch zum Schadensersatz. Knapp 2.000 Euro für das beschädigte Schlafzimmer muss er an die Mieter zahlen.
Zwischen dem 12. Dezember und Weihnachten müssen Mieter keine Baumaßnahmen zur Modernisierung dulden, entschied nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. das Amtsgericht Köln (215 C 293/93).
Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz hatte der Vermieter den Einbau einer Gasetagenheizung einschließlich Gaszuleitung aus dem Keller geplant. Als Beginn der Modernisierungsmaßnahmen hatte er den 12. Dezember in seinem Ankündigungsschreiben genannt und die voraussichtliche Dauer mit zehn Tagen, bis zum 22. Dezember, angegeben.
Zu diesem Zeitpunkt, meint das Amtsgericht Köln, muss ein Mieter den Heizungseinbau nicht dulden. Der vorgesehene Zeitraum vom 12. Dezember bis 22. Dezember, in der Vorweihnachtszeit bis kurz vor Weihnachten, ist unzumutbar. Sofern es überhaupt zu einem pünktlichen Abschluss der Arbeiten gekommen wäre, hätten die Arbeiten für erheblichen Schmutz in der Wohnung des Mieters gesorgt.
Dass dies in der Vorweihnachtszeit ohne zwingenden Grund nicht geduldet werden muss, bedarf nach Ansicht des Kölner Gerichts keiner Erörterung.
Im Laufe des Monats Dezember müssen noch in hunderttausenden von Wohnungen die Heizkostenverteiler abgelesen werden. Auf den Werten dieser Erfassungsgeräte basieren die Heizkostenabrechnungen des Jahres 2009.
Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz ist der Ablesetermin mindestens 10 - 14 Tage vorher anzukündigen. Die Mieter sind entweder einzeln anzuschreiben oder sie müssen über einen Aushang an gut sichtbarer Stelle, z.B. im Treppenhaus, benachrichtigt werden. Mieter müssen die Mitarbeiter der Wärmemessdienstfirma in die Wohnung lassen. Kann der vorgegebene Ablesetermin nicht eingehalten werden, wird im Abstand von mindestens 14 Tagen ein zweiter Termin angeboten, er sollte möglichst nach 17.00 Uhr nachmittags liegen. Sinnvoll ist es auch, so der Deutsche Mieterbund, wenn der zweite Termin direkt individuell mit den Mietern abgestimmt wird.
Wird ein zweiter oder ein dritter Ablesetermin notwendig, müssen Mieter die Kosten hierfür nur ausnahmsweise zahlen, wenn sie einen Termin "schuldhaft" haben platzen lassen. Wer dagegen in Urlaub war bzw. den Vermieter rechtzeitig benachrichtigt hat, dass zum vorgesehenen Ablesetermin niemand zu Hause ist, muss nicht zahlen.
Der Wärmemessdienst selbst hat nie das Recht, unmittelbar für die zweite oder dritte Ablesung bzw. Anfahrt beim Mieter zu kassieren, erklärt der DMB-Mieterschutzverein Mainz. Die Wärmemessdienstfirma muss sich immer an ihren Auftraggeber, d.h. den Vermieter wenden. Zwischen Mieter und Wärmemessdienstfirma besteht kein Vertragsverhältnis.
Nur bei Härtefall vorzeitig raus 21.11.2009
Mieter mit Kündigungsverzicht müssen Nachmieter finden
Die dreimonatige Kündigungsfrist nutzt Mietern nichts, wenn sie einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, einen Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht vereinbart haben. Wollen Mieter in diesen Fällen vorzeitig ausziehen, müssen sie einen Nachmieter finden. Einen Anspruch darauf haben sie, so der Mieterschutzverein Mainz, aber nur, wenn der Vermieter einverstanden ist oder wenn im Vertrag eine Nachmieterklausel vereinbart wurde. Einen Nachmieter darf der Mieter auch stellen, wenn ein Härtefall vorliegt, der den Anspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages rechtfertigt. Wenn der Mieter etwa wegen schwerer Erkrankung in ein Heim ziehen muss. Auch wenn der Mieter wegen eines berufsbedingten Wohnortwechsels umziehen muss oder wenn sich Nachwuchs ankündigt und die bisherige Wohnung zu klein ist.
Kein Härtegrund besteht, wenn der Mieter in eine billigere oder schönere Wohnung oder eigenes Haus ziehen will. Ist der Mieter berechtigt einen Nachmieter zu stellen, reicht es laut Mieterschutzverein, wenn er dem Vermieter einen Nachmieter vorschlägt. Der muss bereit sein, in den laufenden Mietvertrag einzutreten.
Kein Sonderrecht auf Kündigung oder Mieterhöhungen
Wird das Mietshaus oder die Wohnung verkauft, ändert sich für den Mieter nichts. Der neue Eigentümer tritt in das bestehende Mietverhältnis ein. Er kann nicht den Abschluss eines neuen Mietvertrages fordern. Er hat die gleichen Rechte oder Pflichten wie sie der frühere Eigentümer gehabt hätte. Das gilt auch für Kündigungen oder Mieterhöhungen.
Das bedeutet: Die Miete und die monatlichen Vorauszahlungen für die Betriebskosten müssen immer an den aktuellen Vermieter überwiesen werden. Die Betriebskostenabrechnung erstellt der neue Vermieter. Anders nur für Abrechnungszeiträume, die schon vor dem Verkauf abgeschlossen waren. Hier bleibt der frühere Vermieter verantwortlich.
Ein automatisches Mieterhöhungsrecht nach einem Hausverkauf gibt es nicht. Auch der Vermieter muss sich an vertragliche Regelungen, ortsübliche Vergleichsmiete und Jahressperrfrist halten. Durch den Kauf eines Mietshauses oder einer Mietwohnung erhält der Vermieter auch kein besonderes Kündigungsrecht. Er kann nur kündigen, wenn er einen der im Gesetz genannten Kündigungsgründe hat, wie zum Beispiel Eigenbedarf. Wichtig ist auch, dass Mieter die Rückzahlung einer Mietkaution nur verlangen können, wenn das Mietverhältnis beendet wird, nicht wenn der Vermieter wechselt.
Nach Informationen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz richtete ein in Brand geratener Adventskranz in der Wohnung einer Mieterin einen Schaden von fast 26.000 Euro an. Die Gebäudeversicherung des Vermieters regulierte zunächst den Schaden, verlangte dann aber von der Mieterin bzw. deren Haftpflichtversicherung Schadenersatz. Diesen Anspruch lehnte der Bundesgerichtshof ab: "Wer in Folge einfacher Fahrlässigkeit einen Brandschaden an den Mieträumen verschuldet, ist regelmäßig von einem Rückgriff des Gebäudeversicherers geschützt." Dies folge aus dem Versicherungsvertrag zwischen Vermieter und Gebäudeversicherer, der für derartige Fälle einen "konkludenten Regressverzicht" enthalte. An dieser Auslegung ändere sich auch dann nichts, wenn der leicht fahrlässig handelnde Mieter selbst versichert sei und seine Haftpflichtversicherung ebenfalls eintrittspflichtig wäre.
Nicht um einen brennenden, sondern um einen bunten Adventskranz ging es in einem anderen Rechtsstreit. Hier wollte der Vermieter einem Mieter verbieten, einen bunten Adventskranz außen an seiner Wohnungstür anzubringen. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf (Az.: 25 T 500/89) ist das Schmücken von Türen mit einem Kranz aber Ausdruck einer alten Weihnachtstradition und muss toleriert werden, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung. Der Mieter darf den Adventskranz an die Tür hängen.
Die kurze dreimonatige Kündigungsfrist nutzt Mietern nichts, wenn sie einen Zeitmietvertrag abgeschlossen oder im Vertrag einen Kündigungsausschluss bzw. Kündigungsverzicht vereinbart haben.
Wollen Mieter in diesen Fällen vor Ablauf der Mietzeit ausziehen, müssen sie versuchen, einen Nachmieter zu stellen. Einen Anspruch darauf haben sie, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz, aber nur, wenn der Vermieter einverstanden ist oder wenn im Mietvertrag eine Nachmieter- oder Ersatzmieterklausel vereinbart wurde. Einen Nachmieter darf der Mieter auch stellen, wenn ein Härtefall vorliegt, der den Anspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages rechtfertigt. Die Gerichte akzeptieren als Härtegrund beispielsweise, wenn der Mieter aufgrund einer schweren Erkrankung in ein Alters- oder Pflegeheim ziehen muss. Auch wenn der Mieter wegen eines berufsbedingten Wohnortwechsels umziehen muss oder wenn sich Familiennachwuchs ankündigt bzw. der Mieter heiraten will und die bisherige Wohnung objektiv zu klein ist, liegt ein Härtegrund vor. Kein Härtegrund besteht, wenn der Mieter in eine preiswertere oder schönere Wohnung oder ein eigenes Haus ziehen will.
Ist der Mieter berechtigt, einen Nachmieter zu stellen, reicht es nach Informationen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz aus, wenn er dem Vermieter einen geeigneten Nachmieter vorschlägt. Der muss bereit sein, in den laufenden Mietvertrag einzutreten, und er muss in der Lage sein, die geforderte Miete zu zahlen.
Akzeptiert der Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter, wird der bisherige Mieter aus dem Mietvertrag "entlassen". Er ist nicht mehr verpflichtet, weiter Miete zu zahlen. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter einen geeigneten Nachmieter aus nicht nachvollziehbaren Gründen ablehnt. Auch dann kann der Vermieter vom bisherigen Mieter keine Mietzahlungen mehr verlangen.
Wer während der Mietzeit Bäume und Sträucher gepflanzt hat, die beim Auszug nicht mehr umgepflanzt werden können, hat keine Ersatzansprüche gegen den Vermieter.
Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz hatte der langjährige Mieter eines Einfamilienhauses am Ende des Mietverhältnisses 2.623,55 Euro gefordert, weil die Begrünung und Bepflanzung zu einer Wertsteigerung des Mietobjektes geführt hatten.
Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 387/04) lehnte die Mieteransprüche ab. Das Gericht kam nach Prüfung des Mietvertrages zu dem Ergebnis, dass Mieter und Vermieter Ansprüche für die Gestaltung der Freiflächen ausgeschlossen hatten. Nur für den Fall baulicher Veränderungen sei im Vertrag geregelt, dass die Mieter beim Auszug vom Vermieter oder Nachmieter Wertersatz bekommen sollten. Bei den Anpflanzungen des Mieters handele es sich aber nicht um bauliche Veränderungen. Vielmehr sei für die Gestaltung der Freiflächen ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart, dass die Mieter die zum Haus gehörenden Freiflächen nach ihren individuellen Wünschen und in Abstimmung mit den Grundstücksnachbarn selbst gestalten.
Daraus ließe sich ableiten, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung, dass nach dem Willen der Vertragschließenden die Mieter selbst die Kosten für die Gestaltung der Freiflächen tragen und Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen ausgeschlossen sein sollten. Letztlich könne nicht davon ausgegangen werden, dass es dem Mieter erlaubt ist, die Mietsache nach seinen individuellen Wünschen und im eigenen Interesse zu verändern und zu gestalten und dann der Vermieter verpflichtet sein soll, die Kosten hierfür zu ersetzen.
Die Kosten eines Vollwartungsvertrages für den Fahrstuhl können nur zur Hälfte als Betriebskosten auf die Mieter des Hauses aufgeteilt werden (LG Duisburg 13 S 265/03). Ein vom Vermieter abgeschlossener Vollwartungsvertrag beinhaltet in der Regel auch Reparaturarbeiten. Diese dürfen nie als Betriebskosten abgerechnet werden.
Das hat zur Konsequenz, dass die Kosten des Vollwartungsvertrages nicht in vollem Umfang an die Mieter weitergegeben werden dürfen. Der Vermieter muss einen Abzug für den in den Wartungskosten enthaltenen Reparaturkostenanteil machen. Die meisten Gerichte schätzten den Abzugsbetrag auf 50 Prozent der Wartungsgebühr.
Auch der im Rahmen des Vollwartungsvertrages enthaltene Anteil für die Behebung "von Ausfällen, die durch den typischen Gebrauch der Anlage entstehen und ohne Ersatzteile bzw. mit kleineren Ersatzteilen behoben werden können", gehören nicht zu den Betriebskosten. Genau so wenig, wie die Kosten für die Beseitigung einer Betriebsstörung.
Vollwartungsverträge, die Reparaturleistungen beinhalten, sind nicht nur bei Fahrstühlen, sondern auch bei Heizungsanlagen an der Tagesordnung. Deshalb lohnt eine Überprüfung bei diesen Betriebskostenpositionen fast immer.
Weitere Infos zu diesem Thema gibt es in der Mieterbund-Broschüre "Die zweite Miete", 96 Seiten, 6 Euro. Zu erhalten: Geschäftsstelle des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V., Kurfürstenstrasse 8, 55118 Mainz oder zu bestellen beim Deutschen Mieterbund, 10169 Berlin bzw. unter www.mieterbund.de
Nur wenn der Vermieter einen konkreten Grund oder besonderen Anlass für eine Wohnungsbesichtigung hat, muss der Mieter ihn in die Wohnung lassen. Nach Angaben des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. hat der Vermieter dagegen kein generelles Besichtigungsrecht und erst recht keinen Anspruch auf einen Zweitschlüssel.
Grundsätzlich muss der Vermieter nach Darstellung des Mieterschutzverein Mainz auf eine Berufstätigkeit des Mieters Rücksicht nehmen. Besichtigungstermine - insbesondere mit Kauf- und Mietinteressenten - müssen mindestens 14 Tage vorher vereinbart werden. Sind dem Mieter derartige Termine nur ab 19.00 Uhr oder an Samstagen möglich, ist das zu berücksichtigen.
Dauer- und Massenbesichtigungen müssen Mieter auch in diesen Fällen nicht akzeptieren. Es reicht auch, wenn sie sich einen Besichtigungstermin in der Woche für maximal drei bis vier Interessenten frei halten.
Vor dem Einzug in die neue und erst recht beim Auszug aus der bisherigen Wohnung sollten die Mietvertragsparteien ein so genanntes Wohnungsübergabeprotokoll erstellen, empfiehlt der DMB-Mieterschutzverein Mainz.
Mit Hilfe des Protokolls kann Streit zwischen Vermieter und Mieter vermieden werden über die Fragen, in welchem Zustand die Wohnung beim Ein- oder Auszug war und ob Schäden vorlagen oder nicht. Die Frage, in welchem Umfang ein Mieter beim Auszug aus einer Wohnung Schönheitsreparaturen durchführen muss oder ob überhaupt Reparaturen notwendig sind, ist nicht nur eine rechtliche Frage, sondern häufig auch eine Frage des tatsächlichen Zustandes der Wohnung.
Immer wieder erleben Mieter böse Überraschungen, wenn sie beim Auszug dem Vermieter einfach die Schlüssel zurückgeben. Häufig erhalten sie erst Wochen nach dem Auszug aus der Wohnung eine Aufforderung des Vermieters, bestimmte Arbeiten in der Wohnung noch zu erledigen - egal, ob es um einen Sprung in der Fensterscheibe oder eine defekte Badewanne geht oder Schäden am Fußboden. Immer wieder taucht die Frage auf, ob der Mieter tatsächlich den Schaden verursacht hat oder ob nicht in der Zwischenzeit der Nachmieter oder der Vermieter bzw. ein von ihm beauftragter Handwerker für die Schäden verantwortlich sind.
Hier hilft das Wohnungsübergabeprotokoll. Mit seiner Hilfe wird der konkrete Zustand der Wohnung und der einzelnen Räume festgehalten. Das Wohnungsübergabeprotokoll verpflichtet - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. - keinen Vertragspartner, Schäden zu beseitigen.
Unwirtschaftlich hohe oder unnötige Betriebskosten darf der Vermieter nicht auf die Mieter umlegen. Entsprechende Betriebskostenabrechnungen verstoßen - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz - gegen Paragraph 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches und müssen korrigiert werden.
Das Amtsgericht Köln (206 C 164/06) strich wegen Verstoßes gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz eine Position "Glasreinigung etc." in Höhe von 9.000 Euro. Jahrelang mussten die Mieter für vergleichbare Leistungen nur die Hälfte zahlen. Hintergrund der Preisexplosion in Köln war offensichtlich, dass der Vermieter die Reinigungsarbeiten von einer Drittfirma erledigen ließ, deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer er selber war.
Das Amtsgericht Wiesbaden (93 C 3290/06 - 19) sah nach Informationen des Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. bei der Position "Hausmeisterkosten" das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt und lehnte deshalb Nachzahlungsforderungen des Vermieters aus der Betriebskostenabrechnung ab.
Sind die Sanitäranlagen in der Wohnung gebrauchs- und altersbedingt völlig verkalkt, muss der Vermieter diese Schäden beseitigen lassen (AG München 473 C 36207/05). Nach Informationen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz waren Badewanneneinlauf, Hand- und Kopfbrause der Dusche so stark verkalkt, dass aus den einzelnen Teilen der Brause das Wasser spritzte, das Wasser im Übrigen allenfalls noch tröpfelnd aus der Leitung kam.
Das Amtsgericht München erklärte, dass der Mieter weder nach dem Gesetz noch nach dem Inhalt des Mietvertrages verpflichtet sei, die Sanitäranlagen regelmäßig zu entkalken. Das Entkalken sei eine Wartungspflicht, die über das bloße Reinigen hinausgehe. Für Instandhaltung und Wartung sei aber - so lange nicht ausdrücklich im Mietvertrag etwas anderes vereinbart wurde - der Vermieter verantwortlich. Unter die Mietvertragsregelung zu Schönheitsreparaturen bzw. Kleinreparaturen fällt, wie der Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. betont, die Entkalkungspflicht nicht.
Wenn ein Mieter seine Miete nicht regelmäßig überweist und so Zahlungsrückstände aufkommen lässt, riskiert er eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug. Wenn er an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist kann der Vermieter fristlos kündigen.
Hiervon ausgenommen ist, wenn der Mieter von seinem gesetzlich verankerten Recht auf Mietminderung Gebrauch macht und die Miete wegen Wohnungsmängeln nicht vollständig zahlt. Das Gleiche gilt auch, wenn der Mieter seine Zustimmung zu einer Mieterhöhung verweigert hat und er die vom Vermieter errechnete neue Vergleichsmiete nicht vollständig zahlt.
Sind tatsächlich Mietrückstände über mehrere Monatsmieten aufgelaufen, kann sich der Mieter vor einer fristlosen Kündigung und der Räumungsklage des Vermieters noch retten. Zahlt er oder übernimmt das von ihm eingeschaltete Sozialamt die Mietschulden, kann der Vermieter nicht fristlos kündigen. Die Kündigung wird durch die Nachzahlung der Miete unwirksam. Durch die spätere Nachzahlung der Mietrückstände kann sich der Mieter aber nur einmal in zwei Jahren retten.
Mieter dürfen Fahrräder zwar mit in die Wohnung nehmen oder in ihrem Kellerraum abstellen, der Hausflur darf im Regelfall aber nicht genutzt werden. Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz dürfen Fahrräder nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters im Flur oder im Eingangsbereich des Kellers abgestellt werden. Hat der Vermieter aber die Erlaubnis erteilt oder ist die Nutzung eines bestimmten Abstellraumes oder Fahrradkellers vereinbart, ist das bindend.
Fällt beispielsweise ein drei Quadratmeter großer Abstellraum im Hauseingangsbereich aufgrund von Bauarbeiten weg, kann der Mieter die Miete um 5 Prozent kürzen, entschied das Amtsgericht Hamburg (46 C 1/07). Der Dachboden im 5. Stock des Hauses - ohne Fahrstuhl - sei keine Alternative. Auch das Landgericht Berlin (67 S 176/92) und das Amtsgericht Menden (4 C 407/06) billigten Mietern ein 2,5-prozentiges Mietminderungsrecht zu, wenn der Fahrradschuppen unbenutzbar ist oder wenn dem Mieter die Abstellmöglichkeit in einem Fahrradkeller genommen wird.
Auch im Innenhof eines Hauses dürfen - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung - Fahrräder oder Fahrradanhänger grundsätzlich abgestellt werden. So erklärte das Amtsgericht Schöneberg (6 C 430/05), es sei Mietern nicht zumutbar, den Fahrradanhänger für zwei kleine Kinder nach jeder Benutzung in den Keller zu bringen. Gibt es mehr Mietparteien als Fahrradplätze im Innenhof, gilt das Prinzip, "wer zuerst kommt, mahlt zuerst" - so das Amtsgericht Schöneberg (104 aC 147/06).
Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz begründen subjektive Überempfindlichkeiten, wie zum Beispiel Katzenallergien, kein Mietminderungsrecht. Soweit laut Mietvertrag Tierhaltung mit Zustimmung des Vermieters erlaubt ist, müssen zum Beispiel neu einziehende Mieter damit rechnen, dass Katzen oder Hunde im Haus gehalten werden.
Der Vermieter kann aber - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. - bei Beginn des Mietverhältnisses die laut Mietvertrag notwendige Genehmigung zur Tierhaltung verweigern, zum Beispiel wenn er selbst oder andere Mieter im Haus Allergiker sind. Voraussetzung ist, dass Mitmieter im Haus tatsächlich an einer Katzenhaarallergie (AG Köln 219 C 565/87) oder Hundehaarallergie (AG Aachen 85 C 85/05) leiden. Dabei reicht es nicht aus, wenn dem Mieter empfohlen wird, im eigenen Haushalt keinen Hund oder keine Katze zu halten. Außerdem fordert das Amtsgericht Bonn (6 C 463/89) eine konkrete Gesundheitsgefährdung. Ein Vermieter mit Katzenallergie kann nicht nach zwei Jahren die Abschaffung einer Katze verlangen, wenn in dieser Zeit keinerlei Gesundheitsbeeinträchtigungen bei ihm aufgetreten sind.
Bei wichtigen Schreiben muss der Absender nicht nur nachweisen, dass der Brief angekommen ist, sondern auch, dass er den Empfänger pünktlich erreicht hat. Kündigt der Mieter muss er nach Darstellung des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung beweisen, dass den Vermieter die Kündigung bis zum 3. Werktag des Monats erreicht hat, wenn dieser Monat bei der Kündigungsfrist noch mit zählen soll.
Die sicherste Methode ist, den Brief selbst zusammen mit einem Zeugen zu überbringen oder ihn durch einen Boten abgeben zu lassen. Am besten den Zeugen oder Boten über den Inhalt des Schreibens informieren, damit er weiß um was es geht und er das notfalls bezeugen kann, empfiehlt der DMB-Mieterschutzverein Mainz. Zweitbeste Lösung ist das Einwurfeinschreiben. Der Postzusteller wirft dann das Schreiben in den Briefkasten des Empfängers ein und dokumentiert das. Der Brief ist zugegangen, egal ob der Vermieter den Briefkasten leert oder nicht.
Zwischen 1 und 100 Prozent Minderung bei Wohnungsschäden möglich
Bei Wohnungsmängeln darf der Mieter die Miete kürzen. Das Minderungsrecht ist allerdings ausgeschlossen, wenn der Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrages bestand und dem Mieter bekannt war. Auch ausgeschlossen ist, wenn ein aufgetretener Mangel dem Vermieter nicht unverzüglich angezeigt wurde, so dass der Vermieter keine sofortige Abhilfe schaffen konnte. Der Mieter sollte den Mangel und dessen Anzeige an den Vermieter schriftlich dokumentieren. Er darf den Mangel nicht selbst verschuldet haben.
Je nach Umfang der Beeinträchtigung kann der Mieter zwischen 1 Prozent und 100 Prozent von der Bruttomiete mindern. Zu häufigen Mängeln gehören Schimmelpilz, Feuchtigkeitsschäden, Lärm, Heizungsausfall, undichte Fenster, oder, wenn die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag beschrieben.
Der Mietvertrag macht keinen Urlaub 22.06.09
.................., alle Verpflichtungen des Mieters laufen weiter. Damit es nach den Sommerferien nicht noch Ärger und Streit gibt, hat der DMB-Mieterschutzverein Mainz die wichtigsten Urlaubstipps für Mieter zusammengestellt:
Mieter müssen sicherstellen, dass auch während der Ferien Zahlungstermine für Miete und Nebenkosten, Strom, Telefon, Gas, Versicherungen usw. eingehalten werden.
Wer laut Mietvertrag das Treppenhaus reinigen oder den Rasen mähen muss, hat während seines Urlaubs für Ersatz zu sorgen. Am besten mit dem Nachbarn sprechen oder tauschen.
Urlaubsadresse oder Telefonnummer (Mobiltelefon) können beim Vermieter oder der Verwaltung hinterlegt werden, natürlich aber auch bei der Notfall-Adresse, das heißt bei Nachbarn oder Bekannten.
Bitten Sie Nachbarn oder Bekannte nicht nur die Blumen zu gießen oder den Briefkasten zu leeren. Sie können auch in unregelmäßigen Abständen die Jalousien auf- und zuziehen oder das Licht ein- und ausschalten als Schutzmaßnahme vor Einbrechern.
Mietvertrag und Hausordnung können vorsehen, dass die Haustür nachts aus Sicherheitsgründen von den Mietern verschlossen werden muss. Die in den Nachtstunden verschlossene Haustür ist kein Wohnungsmangel, ein Schild an der Innentürseite: "Die Haustür ist ab 22.00 Uhr abzuschließen", muss nicht entfernt werden, entschied nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz das AG Hannover (544 C 8633/06).
Das bedeutet aber nicht, dass Haustüren jetzt nachts immer abgeschlossen werden müssen. Der Vermieter kann im Rahmen der Interessenabwägung auch zu dem Ergebnis kommen, dass die Haustür nachts unverschlossen bleiben muss. Gesetze oder Verordnungen regeln die Frage, ob die Haustür verschlossen werden muss, nicht eindeutig. Auch fehlen bisher eindeutige Gerichtsurteile, die es beispielsweise für unzulässig erklären, die Haustür verschlossen oder unverschlossen zu halten.
Das Gericht betonte beispielsweise auch, dass einerseits das Verschließen der Haustür den Zutritt für unberechtigte Personen erschwert und damit insbesondere in den Nachtstunden die Sicherheit der Hausbewohner vor möglichen Einbrüchen und Überfällen erhöht. Andererseits erschwert die verschlossene Haustür eine mögliche Flucht im Notfall oder den Zutritt für Rettungskräfte. In dieser Situation muss der Vermieter eine Interessenabwägung durchführen. Das Gericht muss die Entscheidung zumindest so lange akzeptieren, wie sie nicht sachwidrig ist.
Soweit nicht die Rechte der Mitmieter oder des Hauseigentümers beeinträchtigt werden, kann ein Mieter nach Informationen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz den zu seiner Wohnung gehörenden Balkon so nutzen, wie es ihm gefällt. Er darf beispielsweise Wäsche auf dem Balkon trocknen, einen unauffälligen Sichtschutz oder ein Rankengitter aufstellen. Grundsätzlich darf der Mieter auch Blumenkästen am Balkon anbringen oder außen auf das Fensterbrett stellen (AG Berlin-Schöneberg, Az. 6 C 550/89).
Sind Teile des Balkons oder der Terrasse reparaturbedürftig muss sich der Vermieter darum kümmern. Während länger andauernder Reparaturarbeiten darf der Mieter die Miete mindern.
Mieterschutzverein: Es besteht Anspruch auf vollständige Anschrift
Mieter haben gegenüber ihrem Haus- bzw. Wohnungsverwalter einen Anspruch auf die Herausgabe der vollständigen Adresse des Vermieters. Das entschied nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz zum Beispiel das Amtsgericht Hamburg.
Die Mieter hatten nach Beendigung des Mietverhältnisses die gezahlte Kaution nicht in voller Höhe zurückerhalten. Um die vollständige Rückzahlung einzuklagen, benötigten sie die Adresse des Vermieters. Im Mietvertrag war die Anschrift nicht aufgeführt. Der Verwalter hatte mit Hinweis auf vertragliche Vereinbarungen mit dem Vermieter außerdem erklärt, eine Herausgabe der Adresse würde eine Vertragsverletzung bedeuten.
Bei dieser "Geheimnistuerei" um die Anschrift des Vermieters spielte das Gericht nicht mit. Mieter hätten Anspruch auf Bekanntgabe der vollständigen Wohnanschrift des Vermieters, um diesen gerichtlich in Anspruch nehmen zu können. Keine Rolle spielt es, dass zwischen Mieter und Verwalter keinerlei vertragliche Beziehung besteht. Es widerspricht nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Treu und Glauben, wenn die Hausverwaltung mit dem Vermieter so zusammenarbeiten könnte, dass dieser dauerhaft anonym bleibt und so vor eventuellen Rückforderungsansprüchen der Mieter geschützt werden könnte.
Fast jede zehnte Rechtsberatung dreht sich um Mieterhöhungen auf die so genannte ortsübliche Vergleichsmiete. Das ist die Durchschnittsmiete für vergleichbare Wohnungen vor Ort. Nach den Erfahrungen des DMB-Mieterschutzvereins für Mainz und Umgebung e.V. sind viele dieser Mieterhöhungen unzulässig, fehlerhaft begründet oder einfach zu hoch:
Mieterhöhungen müssen schriftlich erfolgen und von allen Vermietern unterschrieben werden. Auch Textform, also die maschinelle Unterschrift, ist zulässig.
Der Vermieter muss die so genannte Jahressperrfrist einhalten. Frühestens ein Jahr nach dem Einzug oder seit der letzten Mieterhöhung darf den Mietern eine erste bzw. neue Mieterhöhung zugeschickt werden.
Zu beachten ist auch die Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen. Aber auch das nur, wenn mit den Mieterhöhungen nicht die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten wird.
Vergleichsmietenerhöhungen sind ausgeschlossen, wenn die Vertragsparteien einen Staffel- oder Indexmietvertrag oder einen Zeitmietvertrag mit einer festen Miete abgeschlossen haben.
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss begründet werden. Hinweise auf allgemein gestiegene Preise, Preisübersichten von Maklern usw. reichen nie. Als Begründungsmittel akzeptiert das Gesetz nur Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen. Existiert vor Ort ein so genannter qualifizierter Mietspiegel, muss der Vermieter seine Mieterhöhungserklärung mit diesem Zahlenwerk begründen. Stützt er seine Mieterhöhung auf Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten, muss er dem Mieter zumindest zusätzlich die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels mitteilen.
Mieter, die die Mieterhöhungserklärung des Vermieters erhalten, haben ausreichend Zeit zu prüfen, ob sie der Erhöhung zustimmen oder nicht. Ihnen steht - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz - eine Überlegungsfrist zu. Die läuft den Rest des Monats, in dem das Mieterhöhungsschreiben angekommen ist, und zusätzlich noch zwei weitere Monate.
Stimmt der Mieter der Mietererhöhung nicht zu, muss der Vermieter klagen, wenn er seine Mietererhöhung durchsetzen will. Hierfür hat er drei Monate Zeit.
Zeitmietverträge, in denen eine bestimmte Mietvertragsdauer festgelegt wird, müssen von beiden Vertragspartnern eingehalten werden. Auch Mieter können diesen Vertragstyp nicht während der Laufzeit kündigen. Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz muss bei Zeitmietverträgen nach Paragraph 575 Bürgerliches Gesetzbuch neben dem Vertragsbeginn und dem genauen Vertragsende auch ein konkreter Befristungsgrund im Vertrag angegeben sein.
Fehlt dieser Hinweis, hat dies - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V.- zur Konsequenz, dass der Vertrag rechtlich wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt wird. Das bedeutet, der Mieter kann einen derartigen Vertrag jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, also mit Dreimonatsfrist, kündigen.
Drei denkbare Befristungsgründe nennt das Gesetz:
Der Vermieter will die Wohnung nach Ablauf der Befristung selber nutzen, Eigenbedarf;
er will die Wohnung abreißen, so umfassend umbauen oder sanieren, dass hier nicht mehr gewohnt werden kann oder
er will die Wohnung - wie früher auch schon - wieder an einen Angestellten seiner Firma vermieten.
Haben Mieter und Vermieter einen derartigen Zeitmietvertrag mit Begründung vereinbart, muss der Mieter am Ende der Laufzeit ausziehen. Er kann sich nicht auf irgendwelche Schutzrechte berufen.
Mieter dürfen die Position Hausmeisterkosten in ihrer Betriebskostenabrechnung nicht mit der Begründung kürzen, die Hausmeisterarbeiten seien nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden und mangelhaft gewesen, entschied nach Informationen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz das Amtsgericht Dresden (140 C 4830/05).
Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz beanstanden Mieter immer wieder, dass Arbeitsleistungen, die über die Betriebskosten abgerechnet werden, schlecht oder gar nicht erbracht wurden. Betroffen sind Hausmeister-, Gärtner- oder Reinigungsarbeiten. Das Recht zur Mietminderung scheitere häufig daran, dass die mangelhaften Arbeitsleistungen nur zu einer unerheblichen Beeinträchtigung führten, so dass die Mietkürzung ausscheide. In diesen Fällen muss es darauf ankommen, ob der Vermieter alle ihm zumutbaren und gebotenen Maßnahmen ergriffen hat, um für eine zufrieden stellende und fehlerfreie Arbeitsleistung des Hausmeisters zu sorgen. Unter Umständen muss der Vermieter auch die Vergütungsansprüche des Hausmeisters kürzen, so dass dann die Mieter bei der Betriebskostenabrechnung nicht mehr mit den vollen Kosten belastet werden.
Zu diesen "anderen zwingenden Gründen" rechnet das Gericht vor allem Fälle verweigerter oder nicht durchführbarer Ablesungen. Wer als Mieter trotz rechtzeitiger Ankündigungen an drei verschiedenen Terminen die Tür nicht öffnet, muss sich die Schätzung seines Verbrauchs gefallen lassen.
Die Heizkostenverordnung nennt zwei mögliche Schätzverfahren: Entweder es wird auf den Verbrauch der betreffenden Räume in früheren Abrechnungsperioden zurückgegriffen oder auf den Verbrauch vergleichbarer Räume im Haus innerhalb der aktuellen Abrechnungsperiode. Andere Schätzverfahren, die sich zum Beispiel auf Durchschnittswerte des gesamten Hauses stützen, sind unzulässig. Höchstens 25 Prozent der Wohnfläche des Hauses dürfen im Zuge einer Verbrauchsabrechnung geschätzt werden.
Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz fühlen sich immer öfter Mieter von rauchenden Nachbarn belästigt. Es gibt allerdings keine gesetzliche Handhabe, Mietern oder Wohnungseigentümern das Rauchen in ihren eigenen vier Wänden zu verbieten. Nach Informationen des DMB-Mieterschutzvereins für Mainz und Umgebung darf in der Wohnung genauso wie auf dem dazugehörigen Balkon oder der Terrasse geraucht werden. Das entschieden zum Beispiel die Landgerichte Köln (9 S 188/98) und Paderborn (1 S 2/00) und die Amtsgerichte Bonn (6 C 510/98) und Wennigsen (9 C 156/01).
Auch vertraglich kann Rauchen in einem Mehrfamilienhaus nicht ausgeschlossen werden. Eine Rauchverbots-Regelung für die Wohnung ist unwirksam. Anders, wenn es um Gemeinschaftsräume geht, zum Beispiel um Trockenspeicher, Waschküche, Keller, Flure, Treppenhaus oder Aufzug. Hier kann das Rauchen verboten werden, so auch das Amtsgericht Hannover (70 II 414/99).
Das Rauchen am geöffneten Fenster ist nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg (102 e II 368/00) von den Nachbarn genauso hinzunehmen wie das Lüften der Raucherwohnung selbst. Zieht der Tabakqualm dagegen aufgrund von baulichen Mängel, zum Beispiel einer Ritze, von der Raucher- in die Nachbarwohnung, kann der sich gestört fühlende Mieter die Miete mindern, entschied das Landgericht Stuttgart (5 S 421/97).
Im Übrigen gilt für Raucher und Nichtraucher nicht zweierlei Mietrecht. Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 124/05) erklärte, dass Rauchen in der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, nicht gegen den Mietvertrag verstößt und deshalb auch keine zusätzlichen oder besonderen Schadensersatzansprüche auslöst. Das gilt selbst bei exzessivem Rauchen (BGH VIII ZR 37/07), es sei denn, die Rauchspuren könnten durch normale Schönheitsreparaturen nicht mehr beseitigt werden.
Voraussetzung einer fristlosen Kündigung - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz - ist immer eine schwer wiegende Beeinträchtigung der Vermieterinteressen. Ein einmaliger Verstoß, das heißt eine einmalige unpünktliche Zahlung, reicht nicht aus. Bei mehrmaliger Unpünktlichkeit, immer wieder unpünktlichen Zahlungen kann der Vermieter aber nach einer schriftlichen Abmahnung kündigen, wenn sich das Verhalten des Mieters nicht ändert. Die Abmahnung soll dem Mieter noch einmal Gelegenheit geben, sein Verhalten zu überprüfen und zu korrigieren. Nach der Abmahnung darf sich deshalb eine unpünktliche Zahlung auch nicht mehr wiederholen.
Die Kosten zur Beseitigung einer Rohr- oder Abflussverstopfung im Mietshaus sind nach Darstellung des Mieterschutzvereins Mainz keine Betriebskosten. Der Vermieter darf diese Kosten nicht in die jährliche Betriebskostenabrechnung einstellen, sie können auch nicht als "sonstige Betriebskosten" abgerechnet werden.
Mieter müssen auch nicht zahlen, wenn in Mietverträgen steht, dass sich bei einer Verstopfung des Hauptstranges der Abwasserleitung alle Mieter anteilig an den Reinigungskosten beteiligen müssen. Eine derartige Vertragsklausel ist unwirksam.
Rauchen in der Wohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, verstößt nicht gegen den Mietvertrag und löst auch keinen besonderen Schadensersatzansprüche des Vermieters aus, entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 124/05).
Damit ist klar, in der Wohnung und auf dem Balkon darf geraucht werden. Auch Raucher müssen ihre Wohnung nur renovieren, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich und wirksam vereinbart worden ist. Ob es für exzessives Rauchen Sonderregelungen geben kann, ob ein Rauchverbot in Wohnungen oder in Gemeinschaftsräumen vertraglich vereinbart werden kann, hat der Bundesgerichtshof offen gelassen, musste er nicht entscheiden.
Hier liegen - zwischenzeitlich zahlreiche Urteile von Amts- und Landgerichten vor:
Im Treppenhaus bzw. im Hausflur kann das Rauchen untersagt werden.
Ein Mieter muss bei Abschluss des Mietvertrages nicht angeben, dass er Raucher ist. Ein Rauchverbot ist unwirksam.
Sucht der Vermieter per Zeitungsannonce einen Nichtraucher und gibt der Mieter auf Nachfrage an, er habe aufgehört, bleibt der Mietvertrag auch bei einem Rückfall wirksam. Gelegentliches Rauchen berechtigt nicht zu einer Anfechtung des Mietvertrages.
Für notwendige Reparaturen und die erforderliche Mängelbeseitigung ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung muss der Mieter den Vermieter über auftretende Mängel oder Defekte informieren, am besten schriftlich. Der muss sich um die unverzügliche Beseitigung bzw. Reparatur kümmern.
In Notfällen, wenn zum Beispiel im Winter die Heizung ausfällt oder der Heizkörper undicht ist, muss sofort gehandelt werden. Das übliche Verfahren der Mängelanzeige, das heißt der Vermieterinformation, würde dann viel zu lange dauern. Ist ein Anruf beim Vermieter, dem Hausmeister oder der Hausverwaltung erfolglos, weil die in nicht erreichbar sind, zum Beispiel am Wochenende oder über die Feiertage, kann der Mieter die Reparatur sofort selbst in Auftrag geben. Der Vermieter muss alle Kosten ersetzen, die mit der Reparatur in Verbindung stehen. Ersetzen muss der Vermieter aber nur die notwendigen Kosten, warnt der DMB-Mieterschutzverein Mainz. Kann beispielsweise der undichte Heizkörper repariert werden, muss der Vermieter nicht den Austausch des Heizkörpers bezahlen.
Aber Vorsicht: Wer als Mieter eigenmächtig Mängel in der Wohnung beseitigen lässt, ohne den Vermieter zu informieren bzw. ihn in Verzug zu setzen und ohne dass eine Notsituation vorliegt, riskiert, dass er auf den Kosten sitzen bleibt.
Sind einzelne Positionen der Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr jeweils um über 10 Prozent gestiegen, muss der Vermieter dafür nachvollziehbare Gründe in der Abrechnung angeben. Das entschied das Berliner Kammergericht (12 U 216/04). Das Gericht erklärte nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz weiter, dass der Vermieter die Gründe der Preissteigerung und deren Unvermeidbarkeit im Einzelnen darlegen müsse. Tut er dies nicht, könne er wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit diese Nebenkosten nur in Höhe der im Vorjahr angefallenen Beträge auf die Mieter umlegen.
Im Rahmen eines gewerblichen Mietverhältnisses machte der Vermieter unter anderem einen drastischen Anstieg bei den Bewachungskosten, aber auch eine Erhöhung der Hausmeisterkosten um 69 Prozent geltend. Das Kammergericht Berlin wies diese Vermieterforderungen zurück. Das Gericht stellt klar, dass bei starken Preissteigerungen von mehr als 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr der Vermieter nachvollziehbare Gründe für diesen Preissprung in der Abrechnung angeben müsse. Hierzu seien detaillierte Ausführungen notwendig, wodurch die Preissteigerungen hervorgerufen wurden und warum diese Preissteigerungen nicht vermieden werden konnten, zum Beispiel durch Beauftragung eines anderen Unternehmens.
So lange dies nicht geschehen sei, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz, muss der Mieter die hohen Betriebskosten wegen "Unwirtschaftlichkeit" nicht zahlen. Es bleibt bei den Kosten des Vorjahres.
Ein Mieter muss das von ihm fachmännisch eingebaute Badezimmer nicht "zurückbauen", das heißt abreißen und gleichzeitig Ein Mieter muss das von ihm fachmännisch eingebaute Badezimmer nicht "zurückbauen", das heißt abreißen und gleichzeitig die frühere Duschkabine im Schlafzimmer wieder aufbauen. Das Landgericht Hamburg (311 S 128/04) entschied nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz, der Mieter habe mit seinen Investitionen nur einen weitgehend üblichen Standard hergestellt. Für einen "Rückbauanspruch bei Mietende" sei kein nachvollziehbares Interesse erkennbar. Die Forderung des Vermieters sei grob rechtsmissbräuchlich.
Trotz dieses Urteils rät der DMB-Mieterschutzverein Mainz Mietern, schon vor Beginn ihrer Modernisierungsarbeiten die Zustimmung des Vermieters zu den geplanten Investitionen einzuholen. Gleichzeitig müssten feste Absprachen für das Mietende getroffen werden, insbesondere dann, wenn der Mieter bei seinem Auszug Wertersatz für seine Investitionen beanspruchen will.
Ohne Vertragsregelung sind die Chancen auf Wertersatz gering. Theoretisch darf der Mieter seine Investitionen beim Auszug entfernen und mitnehmen. Der Vermieter kann dies nur durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung verhindern. In der Praxis ist der Vermieter aber oft damit einverstanden, dass der Mieter alle Einbauten und Einrichtungen mitnimmt. Der Mieter muss dann den alten Zustand der Wohnung wiederherstellen. Das bedeutet, er muss ggf. die alten Badezimmerarmaturen wieder montieren und den früheren Fußbodenbelag verlegen. Der Vermieter kann sogar fordern, dass der Mieter seine Einbauten und Einrichtungen mitnimmt, und verlangen, dass die Wohnung in diesem ursprünglichen Zustand zurückgegeben wird. Da die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes hoch sind, ist der Mieter froh, wenn er seine Investitionen in der Wohnung zurücklassen darf.
Die Kosten für eine Thermenwartung bzw. für die Wartung der Etagenheizung oder der Warmwassergeräte können als Betriebskosten auf die Mieter der Wohnung abgewälzt werden. Voraussetzung - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung - ist, dass Mieter und Vermieter eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag getroffen haben.
In den meisten Formularmietverträgen wird die "Thermenwartung" aber nicht bei den Betriebskosten aufgeführt. Nach Darstellung des Mieterschutzvereins Mainz wird stattdessen häufig unter "Instandhaltung / Instandsetzung" im Mietvertrag vorgegeben, der Mieter müsse "die Kosten für die Thermenwartung übernehmen" bzw. er müsse einen Wartungsvertrag mit einem bestimmten Unternehmen auf seine Kosten abschließen.