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Timestamp: 2018-03-19 06:26:18
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Grundstücksrecht - 3/9 - Münchner Immobilien Blog
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/11 §§
Ausgestellt am 11. Juni 2015	von Roger Schäffter in 2015, Immobilienrecht
- Grundstücksrecht: Geräuschbeeinträchtigungen in der Nachbarschaft
- Gewerbliches Mietrecht: Fehlende Farbwahlklausel – Wände dürfen rot bleiben
- Wohnraummietrecht: Haftung des Vermieters für Legionellen
- Wohnungseigentumsrecht: Unzulässige Unterteilung von Wohnungseigentum
Grundstücksrecht: Geräuschbeeinträchtigungen in der Nachbarschaft
Kommt es beim Zusammentreffen unterschiedlicher Gebiete, wie z. B. von allgemeinen Wohn- und Mischgebieten, zu Geräuschbeeinträchtigungen, trifft jeden Grundstücksnutzer eine spezielle Rücksichtnahmepflicht. Die exakte Festlegung einer „zumutbaren“ Geräuschbeeinträchtigung ist jedoch nicht möglich. Im Einzelfall muss daher eine wertende Betrachtung aller maßgeblichen Umstände vorgenommen werden. So hängt die Lästigkeit eines Geräusches nicht nur von Messwerten, sondern auch von Umständen wie z.B. Dauer, Intensität oder Frequenz ab. Vorliegend begehrte der Nachbar einer Waschanlage den Bau eines Tores, welches während des Waschvorgangs geschlossen zu halten ist. Dies wurde ihm durch den Senat versagt, nachdem dieser bei einem Ortstermin feststellte, dass nur eine unerhebliche Geräuscheinwirkung vorliegt.
Geräuscheinwirkungen müssen hingenommen werden, wenn diese die Benutzung des betreffenden Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen. Bei der Überprüfung, ob die Beeinträchtigung wesentlich ist oder nicht, ist nicht das subjektive Empfinden des Betroffenen, sondern dasjenige eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ maßgeblich. Werden die festgelegten Grenz- oder Richtwerte, wie sie z.B. die TA Lärm (Verwaltungsvorschrift zum Bundesimmissionsschutzgesetz) enthält, nicht überschritten, wird in der Regel von einer unwesentlichen Geräuscheinwirkung ausgegangen.
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 28. August 2014, 24 U 71/13, IBRRS 2015, 0823
Gewerbliches Mietrecht: Fehlende Farbwahlklausel – Wände dürfen rot bleiben
Ist im Mietvertrag nicht geregelt, welche Wandfarbe verwendet werden soll, besteht keine Verpflichtung des Mieters, die Wände nach Mietende weiß zu streichen. Vorliegend wurden die Räumlichkeiten zum Betrieb einer Bar angemietet. Dabei stand es dem Mieter frei, über die Wahl seiner farblichen Wandgestaltung zu entscheiden. Der Mietvertrag enthielt lediglich eine Klausel, die die Pflicht des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit vorsah. Nach Ansicht des Senats führe die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen jedoch nicht dazu, die Wände bei Auszug weiß zu streichen.
Grundsätzlich ist die Verwendung einer Farbwahlklausel zulässig, soweit diese den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Die Klausel darf aber ausschließlich nur für den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache gelten. Zudem ist dem Mieter ein gewisser Spielraum hinsichtlich der Farbwahl zu überlassen. Die Gestaltung der Schönheitsreparaturklauseln ist also nach wie vor – aufgrund der zahlreichen gerichtlichen Entscheidungen – nicht einfach. Es kann z. B. auch zu empfehlen sein – je nach Fall- die Regelung kurz und knapp zu halten.
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 29. Januar 2015, 3 U 1209/14, IMR 2015, 157
Wohnraummietrecht: Haftung des Vermieters für Legionellen
Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters umfasst auch die Pflicht, regelmäßige Untersuchungen des Trinkwassers vorzunehmen. Kommt er dieser nicht nach, wird er seinem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig, wenn dieser aufgrund verseuchten Trinkwassers erkrankt. Vorliegend erkrankte der Mieter an einer Lungenentzündung, die er auf die starke Legionellen-Kontamination seiner Wohnung zurückführte. Sowohl Amts- als auch Landgericht verneinten einen Schadensersatzanspruch, da die Legionellenerkrankung nicht mit der erforderlichen Gewissheit auf das kontaminierte Trinkwasser zurückzuführen sei. Anders der BGH: Das landgerichtliche Urteil sei an einen zu hohen Maßstab richterlicher Gewissheit angelegt. Zudem komme eine Pflichtverletzung aufgrund unregelmäßiger Kontrollen auch bereits für den Zeitraum vor Inkrafttreten der Trinkwasserverordnung vom 01.11.2011 in Betracht.
Zwar handelt es sich vorliegend um ein Urteil aus dem Wohnraummietrecht, der grundsätzliche Tenor wird jedoch auch auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen sein. Gerade der gewerbliche Vermieter kann hier – je nach Art des ausgeübten Gewerbes seines Mieters – in einer verstärkten Pflicht sein. So richtet sich die Häufigkeit der Kontrollen nach der täglichen Menge des abgegebenen oder produzierten Wassers in einem Wasserversorgungsgebiet.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. Mai 2015, VIII ZR 164/14 – www.bundesgerichtshof.de
Wohnungseigentumsrecht: Unzulässige Unterteilung von Wohnungseigentum
Grundsätzlich bedarf die Unterteilung von Wohnungseigentum in zwei oder mehr Einheiten nicht der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer. Dies gilt jedoch nur, soweit die bisherige Zweckbestimmung der Räume beibehalten wird. Dienen die Räume laut Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken, so ist eine Unterteilung in Wohnungseigentum ohne die Mitwirkung der Wohnungseigentümer unzulässig. Diese können durch eine Vereinbarung die Teilungserklärung anpassen. Im Rahmen der grundbuchrechtlichen Umschreibung bedarf es zudem der Bewilligung der Wohnungseigentümer.
Erfolgt trotz Unzulässigkeit der Unterteilung eine entsprechende Eintragung im Grundbuch, so entfaltet diese keine materiell-rechtliche Wirkung. Denn die Eintragung der Wohneinheiten ins Bestandsverzeichnis des Grundbuchs steht im Widerspruch zur ursprünglichen Teilungserklärung. Ein gutgläubiger Erwerb des Wohnungseigentums ist daher ausgeschlossen.
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 04. Dezember 2014, V ZB 7/13 – www.bundesgerichtshof.de
§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/10 §§
Ausgestellt am 29. Mai 2015	von Roger Schäffter in 2015, Immobilienrecht
- Grundstücksrecht: Zulässige Schenkung an Minderjährigen
- Grundstücksrecht: Der Kaufpreis bestimmt die Höhe der Kosten der Grundbucheintragung
- Bau- und Architektenrecht: Ausnahme – Mängelrechte vor Abnahme des Gewerks
-Wohnraummietrecht: BGH entscheidet über Eigenbedarfskündigungen
Grundstücksrecht: Zulässige Schenkung an Minderjährigen
Alleine der Hinweis in einem Schenkungsvertrag an einen Minderjährigen, dass dieser in Zukunft kraft Gesetzes in die bestehenden Mietverträge eintreten wird, sorgt nicht dafür, dass die Übertragung des Grundstücks als teilentgeltlich anzusehen ist. Anders ist die Situation zu beurteilen, wenn weitere vertragliche Verpflichtungen zum Eintritt in das Mietverhältnis vorgesehen sind. Vorliegend bestand zugunsten des Vermieters des verschenkten Objektes ein Nießbrauchrecht, das diesem gestattete, auch nach der Eigentumsübertragung die Wohnungen zu vermieten. Nach Ansicht des Senats ist die Übertragung in diesem Fall unentgeltlich und damit nicht vom Familiengericht zu genehmigen, sodass der Minderjährige wirksam durch seine gesetzlichen Vertreter vertreten wurde.
Aus Gründen des Minderjährigenschutzes sind Schenkungsverträge mit Minderjährigen grundsätzlich durch das Familiengericht zu genehmigen, wenn der Minderjährige durch den Schenkungsvertrag dazu verpflichtet wird, in andere Verträge, wie z.B. bestehende Mietverträge, einzutreten. Erfolgt der Vertragseintritt hingegen kraft Gesetzes und gerade nicht aufgrund einer vertraglichen Verpflichtung, sieht das Gesetz keine zusätzliche Genehmigung durch das Familiengericht vor.
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 06. August 2014, 15 W 94/14, NJW-RR 2014, 1350
Grundstücksrecht: Der Kaufpreis bestimmt die Höhe der Kosten der Grundbucheintragung
Nach dem seit 2013 geltenden Gerichts- und Notarkostengesetz – wie schon nach der ehemaligen Kostenordnung – ermittelt sich der für die Kostenberechnung maßgebliche Geschäftswert beim Kauf einer Sache nach dem Kaufpreis. Nur wenn der tatsächliche Verkehrswert einer Sache höher ist als der vereinbarte Kaufpreis, ist der Verkehrswert maßgebend.
In einem dem OLG München vorgelegten Fall hat das Grundbuchamt einen hohen Weiterverkaufspreis einer Immobilie zum Anlass genommen, die Kostenrechnung für den früheren Erwerb der Immobilie zu erhöhen. Konkret hatte ein Eigentümer eine Immobilie für etwa 16 Mio. Euro erworben und diese ein halbes Jahr später für etwa 29 Mio. Euro weiter veräußert. Im Rahmen des ersten Erwerbs war eine Vormerkung eingetragen worden, deren Kosten anhand des Kaufpreises in Höhe von 16 Mio. Euro berechnet wurden. Nach dem Verkauf der Immobilie wurden dem Eigentümer mit Hinweis auf den erhöhten Weiterverkaufspreis – aus dem das Grundbuchamt auf einen höheren Verkehrswert schloss – weitere 3.150,00 Euro für die Vormerkung in Rechnung gestellt.
Das OLG München hält diese zweite Kostenforderung für unzulässig. Aus dem höheren Weiterverkaufspreis darf nur dann auf einen höheren Verkehrswert der Sache auch im Zeitpunkt des früheren Geschäfts geschlossen werden, wenn sich aus dem späteren Geschäft zweifelsfrei ergibt, dass der erhöhte Wert bereits zu dem früheren Zeitpunkt bestand. Das war vorliegend aber nicht der Fall. Der Eigentümer konnte konkret darlegen, dass es aufgrund seiner Planungsleistungen sowie dem besonderen Interesse der späteren Käuferin an dem Erwerb der Immobilie zu einer derartigen Kaufpreiserhöhung innerhalb kurzer Zeit gekommen sei. Deshalb war für die Berechnung der Kosten lediglich der ursprüngliche Kaufpreis in Höhe von 16 Mio. Euro zugrunde zu legen.
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 13. März 2015, 34 Wx 232/13, IBRRS 2015, 0729
Bau- und Architektenrecht: Ausnahme – Mängelrechte vor Abnahme des Gewerks
Ausnahmsweise kann die Geltendmachung von werkvertraglichen Mängelrechten durch den Besteller gegen seinen Unternehmer auch vor Abnahme wirksam sein. Der Unternehmer muss dazu sein Werk als fertiggestellt ansehen als auch abliefern, der Besteller im Gegenzug jedoch die Abnahme wegen Mängeln verweigern und der Unternehmer wiederum eine (weitere) Mängelbeseitigung endgültig ablehnen, so das Oberlandesgericht Hamm. Das Gericht begründet seine Auffassung damit, dass der Besteller ansonsten zur Abnahme einer aus seiner Sicht mangelhaften Leistung gezwungen wäre, um seine Mängelansprüche gegen den Unternehmer durchzusetzen.
Die Position des Auftraggebers wird damit gestärkt. Der Unternehmer in der oben dargestellten Konstellation muss also damit rechnen, dass der Auftraggeber von den ihm zustehenden Mängelrechten, wie etwa der Vorschusszahlung, auch schon vor der Abnahme Gebrauch macht. Dabei darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass alle weiteren Voraussetzungen für die Geltendmachung von Mängelrechten, wie etwa die Mangelhaftigkeit des Werks, erfolglose Fristsetzung zur Mängelbeseitigung und kein Ausschluss der Mängelbeseitigung wegen Unverhältnismäßigkeit oder Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung im Verhältnis zu den Kosten vorliegen müssen.
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 19. August 2014, 24 U 41/14, BeckRS 2015, 01015
Wohnraummietrecht: BGH entscheidet über Eigenbedarfskündigungen
Gerichte haben den Wohnbedarf zu respektieren, den der Vermieter für sich und seine Angehörigen als angemessen betrachtet, so der BGH. Auch wenn den Gerichten der angegebene Bedarf überhöht erscheint, sind sie nicht berechtigt, ihre eigenen Vorstellungen an die Stelle des Vermieters zu setzen. Es ist auch nicht die Angemessenheit des Wohnbedarfs zu prüfen. Vielmehr darf lediglich überprüft werden, ob das Vorgehen des Vermieters rechtsmissbräuchlich ist. Hierbei ist zu beachten, dass erst ein weit überhöhter Wohnbedarf als rechtsmissbräuchlich gilt. Ob ein solcher vorliegt, ist durch Abwägung aller Interessen anhand objektiver Kriterien und unter Würdigung des konkreten Falles zu beurteilen.
Mit seinem Urteil schließt sich der BGH seiner bisherigen Rechtsprechung an und stärkt die Rechte der Vermieter weiter. Zu beachten bleibt, dass dem Mieter u.U. ein Widerspruchsrecht zustehen kann. Vermieter sollten daher bei einem geplanten eigenen Bezug der Wohnung stets mögliche zeitliche Verzögerungen, auch aufgrund eines etwaigen Gerichtsverfahrens berücksichtigen.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 04. März 2015, VIII ZR 166/14 – www.bundesgerichtshof.de
§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/09 §§
Ausgestellt am 13. Mai 2015	von Roger Schäffter in 2015, Immobilienrecht
- Grundstücksrecht: Aufklärungspflichten des Verkäufers
- Grundstücksrecht: Keine Eintragung von fließenden Gewässern
- Gewerbliches Mietrecht: Mangelkenntnis bei Optionsausübung
- Bau- und Architektenrecht: Einwand der Unverhältnismäßigkeit bei optischen Werkmängeln
Grundstücksrecht: Aufklärungspflichten des Verkäufers
Der Verkäufer eines unbebauten im Außenbereich liegenden Grundstücks ist nicht dazu verpflichtet, den Käufer ungefragt darüber aufzuklären, dass sich das Grundstück in einem Landschaftsschutzgebiet befindet. Vorliegend erwarb die Käuferin in der Hoffnung auf eine zukünftige Bebaubarkeit das im Außenbereich liegende Grundstück, das „zur Zeit kein Bauland“ war. Der Verkäufer hatte in den Vertragsverhandlungen geäußert, dass eine Umwandlung in Bauland in nächster Zeit erwartet werden könne. Der Senat verneinte die Verletzung einer Aufklärungspflicht durch den Verkäufer. Die Käuferin hätte sich vielmehr selbstständig darüber informieren können, dass das Grundstück in einem Landschaftsschutzgebiet liegt. So sind sowohl Flächennutzungs- als auch Landschaftsplan öffentlich einsehbar.
Grundsätzlich ist zu beachten, dass im Zuge von Vertragsverhandlungen keine rechtliche Aufklärungspflicht besteht. Jedoch darf ein Käufer die ungefragte Mitteilung des Verkäufers über solche Tatsachen erwarten, die für ihn offensichtlich von Bedeutung sind. Dies kann auch für solche Tatsachen angenommen werden, die geeignet sind, dem Vertragspartner einen erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen. Eine dahingehende Aufklärungspflicht ist aber nur in den Fällen verletzt, in denen dem Käufer nicht zuzumuten war, sich selbst über die Tatsache zu informieren.
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 26. März 2015, 22 U 147/14, BeckRS 2015, 06900
Grundstücksrecht: Keine Eintragung von fließenden Gewässern
Der Flussabschnitt, der an ein Ufergrundstücks grenzt, kann grundsätzlich nicht gesondert im Grundbuch eingetragen werden. Das Gericht hatte vorliegend über die Beschwerde eines Grundeigentümers gegenüber dem Grundbuchamt zu entscheiden. Dieses hatte sich geweigert, dem Antrag des Eigentümers nachzukommen, den an sein Grundstück angrenzenden Flussabschnitt einzutragen. Der Senat bestätigt die Entscheidung des Grundbuchamtes: Wasserläufe seien „buchungsfreie“ Grundstücke und nicht dazu bestimmt, am Rechtsverkehr teilzunehmen. Vorliegend handele es sich um ein Anliegergewässer, das im Eigentum der jeweiligen Ufergrundstückseigentümer stehe. Das Gewässer sei daher kein selbstständiges Grundstück, so dass die Buchung von Anteilen des Gewässerflurstücks auf den Grundbuchblättern der Ufergrundstücke ausscheide. Vielmehr sei der dem jeweiligen Ufergrundstück zugehörige Teil des Gewässers bereits automatisch als dessen Bestandteil gebucht.
Für ein buchungsfreies Grundstück ist auf Antrag eines Berechtigten hin von Amts wegen ein Grundbuchblatt anzulegen. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Antragsteller vorgibt, dessen Eigentümer zu sein. Voraussetzung ist in diesem Fall jedoch, dass es sich um ein selbstständiges Grundstück i.S.v. § 3 Abs 1 GBO handelt. Damit scheiden neben Wasserläufen solche Grundstücke aus, die im Eigentum der öffentlichen Hand stehen oder dem öffentlichen Bahnverkehr dienen.
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 27. Februar 2015, 34 Wx 8/15, IBRRS 2015, 0709
Gewerbliches Mietrecht: Mangelkenntnis bei Optionsausübung
Übt der Mieter in Kenntnis eines Mietmangels eine Option auf Verlängerung des Mietverhältnisses aus, ohne sich seine Rechte wegen der Mietmängel vorzubehalten, führt dies nicht zu einem Ausschluss der Minderung für die Zukunft. Der BGH entschied, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption weder einen Vertragsschluss i.S.d. § 536b S. 1 BGB darstellt noch zu einer entsprechenden Anwendung der Norm führt. Auch nachträgliche Änderungen der Miethöhe -hier eine einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung- führen nicht zu einer Anwendung der obigen gesetzlichen Regelung, so dass der Mieter nicht mit seinen Rechten, wie etwa auf Minderung, ausgeschlossen ist.
In Rechtsprechung und Literatur wird überwiegend die Auffassung vertreten, dass § 536 b BGB auch dann greift, wenn der Mieter in Kenntnis des Mietmangels eine Verlängerungsoption ausübt, ohne sich seine Rechte vorzubehalten. Begründet wird dies u.a. damit, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption eine Zäsur in der Vertragsgestaltung darstelle. Der BGH stellt sich mit seiner Entscheidung nunmehr klar gegen diese Auffassung.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 5. November 2014, XII ZR 15/12 – www.bundesgerichtshof.de
Bau- und Architektenrecht: Einwand der Unverhältnismäßigkeit bei optischen Werkmängeln
Der Unternehmer kann die Nacherfüllung wegen rein optischer Mängel am Gewerk nicht grundsätzlich wegen unverhältnismäßiger Kosten verweigern. Dies gilt zumindest dann, wenn der Auftraggeber ein nachvollziehbares Interesse an der optisch einwandfreien Herstellung hat und den Unternehmer ein maßgebliches Verschulden an der Verursachung trifft. Dies hat das Oberlandesgericht Düsseldorf mit der Begründung angenommen, der Unternehmer habe den Dachfirst des Anbaus fälschlich 15 cm zu niedrig gebaut, weil er dazu falsch Maß genommen habe. Zudem habe er während der Arbeiten die fehlerhafte Ausführung gesehen, aber seinen Auftraggeber nicht darauf hingewiesen, obwohl derzeit eine kostengünstigere Mängelbeseitigung möglich gewesen wäre.
Grundsätzlich findet bei jedem Mangel eine Abwägung zwischen der Belastung des Unternehmers und seiner Erfolgshaftung statt. Dies gilt also auch, wenn das Werk nicht nur optisch, sondern in seiner Funktion mangelhaft ist. Eine Funktionsbeeinträchtigung führt aber stets zu einer spürbaren Beeinträchtigung des Bestellers, so dass der Unternehmer in einem solchen Fall die Nacherfüllung nur schwer ablehnen kann. Hinsichtlich optischer Mängel gilt: Je höher das Interesse an der optischen Mangelfreiheit ist, desto höher ist auch die Anforderung an die Unverhältnismäßigkeit der Nacherfüllungskosten.
Fundstelle: OLG Düsseldorf, 04. November 2014, 21 U 23/14, IBRRS 2015, 0713
§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/07 §§
Ausgestellt am 2. April 2015	von Roger Schäffter in 2015, Immobilienrecht
- Aktuell: Mietpreisbremse und Bestellerprinzip im Maklerrecht beschlossen!
- Grundstücksrecht: Vereiteltes Vorkaufsrecht
- Bau- und Architektenrecht: Architekten/Fachplaner müssen technische Entwicklungen nicht beachten!
- Gewerbliches Mietrecht: Gleichrangiges Vermieterpfandrecht
- Wohnraummietrecht: Der Streit um die Schönheitsreparaturen
Aktuell: Mietpreisbremse und Bestellerprinzip im Maklerrecht beschlossen!
Nachdem der Bundestag hat am 05.03.2015 das Gesetz zur Einführung einer Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips für Maklerleistungen beschlossen hat, hat nunmehr auch der Bundesrat dem Gesetz zugestimmt. Das Gesetz soll voraussichtlich im Juni 2015 in Kraft treten.
Die Mietpreisbremse soll nur in Gebieten mit „angespannter Wohnungslage“ gelten. Bei Wiedervermietung bestehender Wohnungen dürfen die Mieten dort nur noch maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In welchen Gebieten die Wohnungslage angespannt ist, sollen die Länder festlegen. Für Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt die Mietpreisbremse nicht.
Bei Maklerleistungen gilt künftig „Wer bestellt, der bezahlt“. Es soll derjenige die Maklergebühren zahlen, der den Makler beauftragt hat oder in dessen Interesse der Makler überwiegend tätig geworden ist. In der Praxis wird das meist der Vermieter sein. Wohnungsvermittlungsverträge sind zudem künftig schriftlich abzuschließen.Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: Gesetzentwurf Drucksache 447/14 -www.bundesrat.de/SharedDocs/drucksachen/2014/0401-0500/447-14.pdf?__blob=publicationFile&v=1
Grundstücksrecht: Vereiteltes Vorkaufsrecht
Verkauft der Eigentümer seine Immobilie an einen Dritten und unterlässt es, seinen Mieter über das ihm zustehende Vorkaufsrecht zu unterrichten, steht dem Mieter ein Anspruch auf Schadensersatz gegenüber dem Vermieter zu. Dies gilt sogar dann, wenn er das Vorkaufsrecht nicht ausübt, nachdem er von dessen Bestehen Kenntnis davon erlangt hat. Der Anspruch umfasst die Differenz zwischen Verkehrswert und Verkaufspreis.
Der BGH widerspricht mit seinem Urteil klar der Ansicht der Vorinstanzen. Diese hatten die Klage des Mieters abgewiesen, da er nach Kenntnisnahme nicht vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hatte. Nach Ansicht des BGH solle die Mitteilung vom Vorkaufsfall den Mieter in die Lage versetzen, sein Vorkaufsrecht sofort auszuüben. Erhält er – wie vorliegend – diese Informationen hingen erst, wenn der Vermieter den Kaufvertrag mit dem Dritten bereits abgewickelt hat, könne nicht vom Mieter verlangt werden, dass er dennoch das Vorkaufsrecht ausübt. Der Vermieter könne den Kaufvertrag ohnehin nicht mehr erfüllen, sodass es nur billig wäre, dem Mieter unmittelbar den Ersatz des Erfüllungsschadens zu gewähren und nicht zunächst den Abschluss eines nicht erfüllbaren Kaufvertrages zu fordern.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 21. Januar 2015, VIII ZR 51/14 – www.bundesgerichtshof.de
Bau- und Architektenrecht: Architekten/Fachplaner müssen technische Entwicklungen nicht beachten!
Im Jahr 2006 hatte ein Architekt die Verlegung von Leitungen für den Bau eines Wohnhauses geplant. Die Planung entsprach der DIN 18015 (Stand 1992). Der Bauherr wollte die Schlussrechnung des Architekten aus dem Jahr 2008 mit Verweis auf die Neuerungen in der DIN 18015 (Stand 2007) nicht zahlen. Danach wäre anders, als ausgeführt, die Auswechselbarkeit der Leitungen vorgesehen. Der Bauherr sah in der Leistung des Architekten einen zum Schadensersatz berechtigenden Planungsfehler. Ohne Erfolg, so das OLG München.
Der maßgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung der Planung eines Architekten/Fachplaners ist der Zeitpunkt seiner Leistungserbringung, nicht der Zeitpunkt der Abnahme seiner Leistung. Ändern sich nach erbrachter Leistung die allgemein anerkannten Regeln der Technik, führt dies nicht zu einer mangelhaften Leistung, die einen gewährleistungspflichtigen Planungsfehler begründet. Diese Ansicht entspricht nicht der gängigen Rechtsprechung. Zu bemerken ist, dass sie sich auf Schadensersatzansprüche gegen Fachplaner/Architekten beschränkt, wenn diesen ein Planungs- und Überwachungsfehler zur Last gelegt wird. Problematisch an der Entscheidung ist, wenn sich die mangelhafte Planung im Bauwerk realisiert. Das ausführende Unternehmen würde mangelhaft leisten, da die Umsetzung der Planung nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entspräche. Für den Unternehmer kommt es auf den Zeitpunkt der Abnahme an. Er würde also für die Schlechtleistung des Architekten gerade stehen müssen, was in der Praxis zu Unstimmigkeiten führen kann.
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 15. Januar 2015, 9 U 3395/14, IBRRS 2015, 0507
Gewerbliches Mietrecht: Gleichrangiges Vermieterpfandrecht
Veräußert der Vermieter eine vermietete Immobilie, kann dem Erwerber des Mietobjekts auch ein Vermieterpfandrecht an solchen Sachen zustehen, die der Mieter zwischenzeitlich an einen Dritten sicherheitsübereignet hat. Für die Frage, wann das Vermieterpfandrecht des Erwerbers entsteht, ist nämlich nicht der Zeitpunkt, zu dem er in das Mietverhältnis eintritt, sondern vielmehr der Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsschlusses zwischen Mieter und Veräußerer maßgeblich. Es findet also eine Vorverlagerung zu Gunsten des Erwerbers statt. Dieses Vermieterpfandrecht des Erwerbers entsteht eigenständig neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang.
Der Sicherungskonflikt zwischen dem Vermieterpfandrecht und einer Sicherungsübereignung wird spätestens dann praxisrelevant, wenn der Mieter insolvent ist und sich der Insolvenzverwalter und der Vermieter darüber streiten, zu wessen Gunsten das Pfandobjekt/Sicherungsgut zu verwerten ist. Der BGH hat die Rechte des Erwerbers gestärkt. Lediglich an Gegenständen, die schon vor Einbringung in die Mietsache sicherheitsübereignet wurden kann nur ein nachrangiges Vermieterpfandrecht entstehen.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 15.Oktober 2014, XII ZR 163/12 – www.bundesgerichtshof.de
Wohnraummietrecht: Der Streit um die Schönheitsreparaturen
Allgemeine Geschäftsbedingen (AGB) in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung zu Schönheitsreparaturen verpflichten, sind unwirksam, wenn dafür kein angemessener Ausgleich vorgesehen wird, so die aktuelle Entscheidung des BGH. Auch so genannte Quotenabgeltungsklauseln, nach denen Mieter anteilige Renovierungskosten zahlen sollen, hat der BGH nunmehr gekippt. Bei diesen können die tatsächlich auf den Mieter entfallenden Kostenanteile nicht verlässlich ermittelt werden. So ist beim Abschluss des Mietvertrages für den Mieter nicht klar und verständlich, welche Belastung ggf. auf ihn zukommt. Derartige Klauseln sind daher unwirksam.
Der Bundesgerichtshof hat hier wichtige Grundsatzfragen neu entschieden und seine bisherige Rechtsprechung zur Übertragung von Schönheitsreparaturen geändert. Mit seinen Entscheidungen hat der BGH erneut die Rechte der Mieter gestärkt, indem er dem Vermieter einen immer geringeren Spielraum einräumt, Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Vermieter tun nun gut daran, bestehende Mietverträge zu überprüfen und wenn möglich anzupassen. Künftige Mietverträge müssen in jedem Fall anhand der neuen Rechtslage ausgerichtet werden.
Fundstelle: BGH, Urteile vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13 -www.bundesgerichtshof.de
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