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Timestamp: 2019-12-12 06:33:33+00:00
Document Index: 1632494

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Bail commercial : Vétusté et charge locative
La Cour de cassation a eu l’occasion dans un arrêt du 5 avril 2011, n°10-14877, de rappeler que les travaux résultant de la vétusté restent à la charge du bailleur en application de l’article 1755 du Code civil, sauf disposition expresse contraire prévue dans le bail commercial. En l’espèce, le fait que le bail prévoyait selon l’usage que le locataire « s’engageait à régler au bailleur toutes les charges relatives à la gestion, à l’entretien et aux réparations de l’immeuble à l’exception des travaux relevant expressément de l’article 606 du Code civil » ne suffisait pas à transférer sur le preneur la charge des travaux relevant de la vétusté, en l’espèce des réparations sur les ascenseurs.
Bail commercial : Bail dérogatoire attention au maintien dans les lieux
Dans un arrêt du 15 juin 2011, n° 10-17668, la Cour de cassation juge que le bailleur qui ne démontre pas avoir pris ses dispositions pour obtenir la restitution des clefs à la date d’expiration du bail dérogatoire et qui parallèlement ne justifie pas qu’il s’est opposé à ce que le locataire soit laissé dans les lieux, a finalement concédé un bail commercial. Ainsi que nous vous l’indiquions dans notre Newsletter n°83, le bailleur (ou son mandataire) qui ne souhaite pas concéder de bail commercial à l’issue de la relation contractuelle dérogatoire doit manifester son intention auprès du preneur, avant la fin du bail.
ASL : Conséquence de la non mise en conformité des statuts
L’ordonnance du 1er juillet 2004 (et son décret du 3 mai 2006) fixait un délai pour la mise en conformité des Associations Syndicales de Propriétaires (ASP) existant avant cette date. Quid du non respect de cette obligation ? La Cour de cassation dans un arrêt du 5 juillet 2011, n°10-15374, décide que le manquement pour une ASP (ASL ou non) à l’obligation de mise en conformité entraîne purement et simplement la perte de sa capacité juridique et en particulier de son droit d'agir en justice, par exemple pour le recouvrement de ses charges de fonctionnement.
Copropriété : Installation d’un système de vidéosurveillance privatif
La cour de cassation dans un arrêt du 11 mai 2011, n°10-16.967, considère que les travaux d’installation par un copropriétaire d’un système de vidéosurveillance mis en place en dehors de tout consentement donné par les copropriétaires compromet de manière intolérable les droits détenus par chacun d’eux dans leur libre exercice de leurs droits sur les parties communes. La cour d’appel de Bastia a considéré que cette installation (système vidéo HD avec lampe à déclenchement automatique, installé dans le lot mais dirigé vers un chemin partie commune menant aux lots privatifs) constituait un trouble manifestement illicite et a ordonné la dépose de ce système, sous astreinte.
Copropriété : Portée du pouvoir de copropriété
La cour d’appel dans un arrêt du 7 janvier 2011, n° 09/11502, fait une interprétation stricte de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose en substance que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. La cour considère que le mandataire en assemblée générale, dès lors qu’il n’est pas copropriétaire, ne peut aller au-delà de son pouvoir qui se limite strictement à la délégation du seul droit de vote. La cour juge ainsi que le mandataire ne pouvait donc être élu président de séance, contrôler la régularité des pouvoirs, diriger les débats, certifier exacte la feuille de présence et signer le procès-verbal, ni à raison être désigné membre du conseil syndical et annule l’assemblée générale. Un arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 28 mars 2006 avait, quant à elle, jugé le contraire, considérant que le mandataire pouvait être président de séance. Il serait utile que la Cour de cassation statue sur cette décision.
Transaction : Moment de réalisation de la condition suspensive de prêt
Dans un arrêt du 11 mai 2011, n°10-14536, la Cour de cassation affirme que la condition suspensive de l’obtention d’un prêt est réalisée au moment de la notification d’une offre à l’acquéreur et non à la date de l’autorisation du prêt par la banque. Dans cette espèce le prêt a été accordé par la banque deux jours avant l’extinction de la promesse, mais n’a été notifié aux acquéreurs que huit jours après le terme prévu. Le vendeur a refusé de signer l’acte authentique de vente au motif que la promesse était caduque. La cour d’appel lui a donné tort, en estimant que la condition était réalisée à la date de l’autorisation du prêt, malgré la notification tardive de l’offre aux acquéreurs. Cet arrêt est censuré par la Haute Cour qui rappelle que la condition n’a été réalisée que par la transmission de l’offre à l’acquéreur.
Copropriété : l’activité de restaurant n’est pas forcément une activité bruyante
La Cour de cassation est venue rappeler dans un arrêt du 14 décembre 2010, n°09-71134, que lorsque le règlement de copropriété stipule seulement que dans l’immeuble "il ne pourra y être exercé aucune profession ni aucun métier bruyant, insalubre ou exhalant de mauvaises odeurs", cela ne signifie pas a priori quel’installation et l’exploitation d’un restaurant sont interdites. Dès lors, il nous semble que faute d’une stipulation expresse interdisant telle ou telle activité, les copropriétaires ne pourront faire cesser l’activité que lorsqu’elle contreviendra effectivement à une telle clause générique, mais le refus d’installation par un vote en assemblée générale serait à lui seul abusif.
Copropriété : Légalité de la tenue d’un CS en présence du syndic et en ses bureaux
Certes l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prohibe au syndic, à son conjoint, au partenaire lié à lui par un PACS, à ses ascendants ou descendants et à ses préposés, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, d’être membres du conseil syndical. La Cour de cassation dans un arrêt du 2 mars 2011, n° 09-72455, déboute toutefois un copropriétaire qui soutenait que le conseil syndical ne pouvait tenir ses réunions dans les locaux du syndic et en sa présence.
Bail commercial : Bail dérogatoire et moment du congé
Copropriété : Communication intégrale de la feuille de présence
Bail d’habitation : Offre de relogement au locataire protégé