Source: https://www.jurischile.com/2019/07/termino-del-contrato-de-arriendo-por.html
Timestamp: 2020-01-23 22:36:22
Document Index: 125381398

Matched Legal Cases: ['artículo 21', 'artículo 1698', 'artículo 1698', 'artículo 1712', 'artículo 1915', 'artículo 8', 'artículo 1698', 'artículo 1698', 'artículo 47', 'artículo 1698', 'artículo 8', 'artículo 348', 'artículo 346', 'artículo 355']

JurisChile 2020: Termino del contrato de arriendo por incumplimiento de contrato.
Termino del contrato de arriendo por incumplimiento de contrato.
En autos número de rol 5151-2015, caratulados “Vargas Montiel Betsy Eliana con Rojas Alfaro Rosa del Rosario, seguidos ante el Tercer Juzgado de Letras Civil de Antofagasta, por sentencia de dieciocho de noviembre de dos mil quince, escrita a fojas 30 y siguientes, se rechazó la demanda deducida por vía principal como la subsidiaria; que fue revocada por una sala de la Corte de Apelaciones de dicha ciudad, por sentencia de veintiocho de agosto de dos mil diecisiete, escrita a fojas 115 y siguientes, disponiendo que se hace lugar a la demanda principal de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, con costas, y, en consecuencia, se declaró terminado el referido contrato que las partes celebraron respecto del inmueble ubicado en Uruguay N° 673, Antofagasta y se condenó a la demandada a su restitución dentro de tercero día desde que esté en estado de cumplirse, a pagar la suma de $7.920.000 a título de rentas de arrendamiento entre noviembre de 2014 y julio de 2017 y todas las que se devenguen a partir de la última fecha y hasta la efectiva restitución del inmueble, con el reajuste del artículo 21 de la Ley N° 18.101.
En contra de dicha decisión la parte demandada dedujo recurso de casación en el fondo acusando la infracción de los artículos 426 del Código de Procedimiento Civil y 47, 1698, 1712 y 1915 del Código Civil, y solicita que se acoja y se la anule, acto seguido, sin nueva vista y separadamente, se dicte la de reemplazo que describe. Se trajeron los autos en relación. Considerando:
1° Que la recurrente, en primer lugar, alude a lo que la jurisprudencia ha entendido por leyes reguladoras de la prueba y afirma que se las conculcó porque, en primer lugar, se alteró las reglas del onus probandi, pues el inciso primero del artículo 1698 del Código Civil establece la carga probatoria respecto de quién alega la existencia de una obligación y, en el presente caso, recaía en la demandante, por cuanto alega la presencia de un contrato de arrendamiento y el consecuente incumplimiento de la obligación de pagar una renta. Al respecto, sostiene que la sentencia impugnada pondera las copias que dan cuenta de una conversación vía mensajería de texto y concluye que emanan de un supuesto diálogo que mantuvo con el hijo de la demandante y, además, que el contrato tiene como objeto el inmueble materia del juicio; conclusión a la que se arriba porque no hizo comentario, observación u objeción alguna a las afirmaciones de la parte contraria o al contenido u origen de los documentos. De esta forma, se exime de la carga probatoria de acreditar la existencia de la obligación a quien la alega, esto es, a la demandante, que debe probar a quiénes corresponde la conversación vía mensajería de texto, lo que se pudo hacer por diversos medios probatorios, por ejemplo, mediante oficio a alguna compañía de telefonía celular o prueba confesional. Sin embargo, dicha actividad probatoria no se desplegó, otorgándosele valor probatorio en función de que no hizo comentario, observación u objeción alguna. Por lo tanto, se invirtió el peso de la prueba que recae sobre quien alega la existencia de la obligación y se la impuso a la parte contraria, alterando la regla contenida en el artículo 1698 del Código Civil. En segundo lugar, porque se aceptó prueba que la ley rechaza, vulnerando los artículos 426 del Código de Procedimiento Civil y 47 y 1712 del Código Civil, pues en función de la notificación practicada a la demandada se tiene por acreditado su domicilio, y se presume que la tenencia del bien raíz es a título de arrendataria, pues la mera liberalidad del propietario es una cuestión excepcional, no alegada. Expresa que al tenor de lo que disponen los artículos 47 del Código Civil y 426 del Código de Procedimiento Civil, que se remite al artículo 1712 del primer cuerpo legal citado, cabe preguntarse si las presunciones deducidas, en la especie, reúnen los requisitos mínimos exigidos en materia de presunciones judiciales, sin entrar al análisis del proceso íntimo del juzgador para formar su convencimiento frente a los medios probatorios que reúnen las condiciones exigidas por la ley, sino de los elementos de las presunciones que son ostensibles y que debe manifestar y encuadrar en la ley. Desde este prisma, es posible afirmar que la primera presunción –relativa a la tenencia del inmueble- no reúne las calidades de gravedad y precisión. En efecto, que sean graves implica que deben aparecer plenamente configuradas de los hechos que le sirven de base, de forma que a partir de ellos exista un nexo causal que lleve como consecuencia lógica a la determinación del hecho presumido. En la especie, no existe el vínculo que conduzca desde el hecho puntual de tener domicilio en un inmueble perteneciente a un tercero a la consecuencia lógica de que lo es en arrendamiento. Es decir, tener domicilio en un inmueble que pertenece a un tercero, no constituye un antecedente suficiente para presumir la existencia de un contrato oneroso como es el de arrendamiento. Por otra parte, el requisito de precisión implica que no deben ser capaces de conducir a conclusiones diversas, es decir, que no se presten para deducir distintas consecuencias. De esta forma, la presunción – relativa a la tenencia del inmueble- no cumple con el requisito de la precisión, pues tener domicilio en un bien raíz de propiedad de un tercero no lleva a una única conclusión, en relación a la calidad en que se detenta, ya que puede serlo de acuerdo a la liberalidad del propietario, cuyo es el caso. Del mismo modo, la presunción establecida a partir de la declaración rendida por tres testigos tampoco reúne la calidad de grave, pues no es posible encontrar un nexo causal con la existencia de un contrato de arrendamiento, considerando que son de oídas. Por lo tanto, las presunciones establecidas por el tribunal vulneran las normas reguladoras de la prueba mencionadas. Concluye, que de no haberse producido las infracciones descritas se habría colegido que no se acreditó la existencia del contrato de arrendamiento y las obligaciones que de él derivan, con ello, no se habría conculcado el artículo 1915 del Código Civil, teniéndolo por probado, no obstante que no concurren sus elementos esenciales, ni condenado al pago de las supuestas rentas adeudadas. En subsidio, y para el evento que no se acoja la causal anterior, denuncia la vulneración a las normas de la sana crítica, de acuerdo con lo previsto en el número 7) del artículo 8 de la Ley N° 18.101, indicando que dentro de las reglas de la lógica se encuentra el principio de la razón suficiente, que señala que las cosas existen y son conocidas por una causa capaz de justificar su existencia. En este sentido, la sentencia impugnada lo conculca pues “ninguna enunciación puede ser verdadera sin que haya una razón suficiente para que sea así y no de otro modo”. Así, todo juicio necesita un fundamento suficiente para ser verdadero, más no todo juicio es, en definitiva, la significación lógica expresiva de un conocimiento. En el caso concreto, se sostiene que la mensajería de texto acompañada emana de la demandada y que trata del contrato de arrendamiento, pero se arriba a esa conclusión señalando que su contenido no acredita por sí solo dicha circunstancia, y a partir de su rebeldía se llega a la errónea conclusión expuesta. El texto en sí mismo no contiene una razón suficiente para afirmar como verdadera la enunciación de que emana de la demandada y que se refiere al contrato; y es tan evidente dicha falencia que el tribunal para soslayarla se apoya en que aquél en contra de quién se trata de hacer valer la copia simple, no hace comentario, observación u objeción alguna, otorgándole un mérito probatorio similar al de la prueba confesional. Por otra parte, cabe tener presente que “el silencio del demandado produce en doctrina la llamada contestación ficta de la demanda, la cual, en el hecho, se traduce en su negación, por cuanto en derecho procesal quien calla nada reconoce ni otorga, a menos que exista una disposición legal expresa que consagre una sanción semejante”. (Casarino, Mario, “Manual de Derecho Procesal (Derecho Procesal Civil)”, Tomo IV, Sexta Edición, Editorial Jurídica de Chile, página 27). En el mismo sentido lo señaló la Corte Suprema en sentencia dictada en la causa Rol N° 14.113-2013, transcribiendo lo pertinente. Entonces, se sanciona la rebeldía más allá de la preclusión procesal, desatendiendo los efectos de la contestación ficta de la demanda, dando por reconocidas situaciones y otorgando valor probatorio al texto acompañado en función de aquello. Por otra parte, del contenido del texto de mensajería no es posible encontrar ninguna razón suficiente que permita tener como verdadera la enunciación a la que se arriba, ya que contiene mensajes constantes del emisor que solicita se pague una cantidad de dinero y se devuelvan una serie de cosas del causante como cuadernos, herramientas y la escritura de la propiedad, y el destinatario se limita a enviar el teléfono de su contador auditor y preguntar si quiere el de su abogado. De esta forma, el solo hecho de que el emisor de los mensajes alegue el pago de una cantidad de dinero no es razón suficiente para arribar a la conclusión de la existencia de un contrato de arrendamiento, más aún si la respuesta del destinatario no reconoce aquella situación y solo se limita a enviar el contacto de un profesional u ofrecer el número telefónico de otro. La solicitud de devolución de determinados artículos, es una barrera infranqueable para considerar el contenido de la mensajería de texto como razón suficiente para acreditar el referido contrato. En efecto, es una situación bastante atípica que el supuesto arrendatario tenga objetos personales del supuesto arrendador e incluso la escritura de la propiedad sub-lite; así, más bien pareciera la razón suficiente para expresar una enunciación en sentido contrario, esto es, que el bien raíz se ocupó por mera liberalidad del propietario. Afirma, que de no haberse producido la infracción descrita se habría llegado a la conclusión que no se acreditó la existencia del contrato de arrendamiento ni las obligaciones que de él derivan. Solicita, en definitiva, se acoja el recurso y se anule la sentencia impugnada, acto seguido, sin nueva vista y separadamente, se dicte una de reemplazo que desestime la demanda, con costas;
2° Que la sentencia impugnada estableció como hechos, los siguientes: que la demandante, junto con otras dos personas, heredó de su marido el inmueble ubicado en calle Uruguay N° 673, Antofagasta; y que la demandada tiene su domicilio en dicho lugar, a título de arrendataria. Pues bien, el último presupuesto fáctico se tuvo por asentado sobre la base que es lo que de ordinario ocurre cuando una persona vive en una propiedad de terceros, por estimarse que otras formas de tenencia de bienes raíces, como, por ejemplo, la mera liberalidad del propietario, constituyen cuestiones excepcionales no alegadas. Además, se consideraron las copias de mensajería de texto, que, de acuerdo a la demandante, pertenece a la correspondencia entre un hijo del arrendador y la demandada, en la que se aprecia que se menciona la existencia de un contrato de arriendo, la necesidad de que se devuelvan cosas del padre, cuadernos, herramientas y la escritura de la propiedad, y que la destinataria, la demandada, -según la actora- contesta limitándose a enviar el teléfono de su contador auditor y preguntar si quiere el teléfono de su abogado. La sentencia que se refuta, añade, al respecto, que sin perjuicio de resultar inaplicables las reglas establecidas en los artículos 342 y 346 del Código de Procedimiento Civil, en la medida que son propias de la apreciación de la prueba legal o tasada, la demandada no hizo comentario, observación u objeción alguna a las afirmaciones de la contraria o del contenido u origen de los documentos, no obstante que se trataba de mensajes cuya autoría se le atribuían, de lo que sigue que puede afirmarse que emanan de las personas señaladas por la actora y referidas al arrendamiento del inmueble sublite; lo que estima corroborado con la prueba testimonial rendida, en la medida que tres testigos informaron que el hijo de don José Luis Urzúa les exhibió la conversación de whatsapp que tuvo con la demandada por el arriendo del inmueble, indicando que también les narró que su padre había arrendado la propiedad en la suma de $240.000, quienes, además de ser de oídas de uno de los herederos del arrendador, respecto de los aspectos señalados, vieron una conversación por mensajería entre ellos; calidad que permite presumir la efectividad de los hechos que afirman y, unidas a las ya anotadas, originan un conjunto de indicios que de modo directo, grave y concordante autoriza afirmar la existencia del contrato de arrendamiento entre el causante de la demandante y la demandada respecto del inmueble, con ello, la obligación de la arrendataria de pagar las rentas, pues, por aplicación de las reglas generales sobre carga de la prueba contenidas en el artículo 1698 del Código Civil, correspondía a la demandada la demostración de su pago, lo que no hizo; lo que condujo a acoger la demanda en los términos señalados;
3° Que el primer capítulo del recurso se sustenta en la vulneración del artículo 1698 del Código Civil, que señala que incumbe probar las obligaciones o su extinción al que alega aquéllas o ésta, ergo, es una que distribuye el peso de la prueba y que establece un principio de general aplicación. La doctrina afirma que asume el criterio de naturalidad o normalidad, que predica que el que afirma un hecho o acto que es diferente de lo que puede apreciarse como el estado corriente de las cosas, debe comprobarlo; también que adhiere al criterio que debe examinarse la naturaleza de los hechos que deben probarse, diferenciando entre hechos constitutivos, por una parte, y los impeditivos, modificativos y extintivos, por otra.(Peñailillo Arévalo, Daniel, La prueba en materia sustantiva civil, Editorial Jurídica de Chile, Santiago, 1989, p. 51-64). En consecuencia, la distribución de la carga de la prueba se determina fundamentalmente por los términos del debate, esto es, por lo que los litigantes han planteado en los escritos principales del pleito, que es lo que, en definitiva, fija la controversia; sin perjuicio de las alegaciones que durante el transcurso del juicio pueden formular y que, eventualmente, puede provocar una suerte de traslado de dicha carga o de alteración o modificación de la misma; y, en el presente caso, a la parte demandante correspondía acreditar un hecho preciso y concreto, esto es, la efectividad de la existencia del contrato de arrendamiento, su fecha y estipulaciones, tal como lo señala el punto signado 1° de la sentencia interlocutoria de prueba que rola a fojas 24;
4° Que, como se consignó, en la sentencia impugnada se tuvo por asentada la existencia del referido vínculo contractual, porque “…encontrándose acreditado que la demandada vive en un domicilio que es de propiedad de terceros, entre otros la demandante, debe presumirse aquello que de ordinario ocurre, en este caso, que lo hace a título de arrendataria pues, ciertamente, otras formas de tenencia de bienes raíces, como por ejemplo, la mera liberalidad del propietario, constituyen cuestiones excepcionales que, en este caso ni siquiera han sido alegadas…”. Dicho presupuesto fáctico -la existencia del referido vínculo contractual-, en concepto de la recurrente, se lo tuvo por acreditado conculcándose normas reguladoras de la prueba;
5° Que el medio de prueba de la presunción autoriza colegir un hecho, valga decir, un suceso exacto y concluyente desconocido a partir de ciertas circunstancias conocidas, según lo señala el artículo 47 del Código Civil, por lo tanto, lo que se afirma en la sentencia impugnada constituye un yerro, pues a partir del antecedente sabido –que la demandada tiene su domicilio en determinado lugar- no se dedujo el ignorado sino “aquello que de ordinario ocurre”, por lo que, en estricto rigor, se formuló o se tuvo por establecida una máxima de la experiencia. Pues bien, en doctrina, se las define como “normas de valor general, independientes del caso específico, pero como se extraen de la observación de lo que generalmente ocurre en numerosos casos, son susceptibles de aplicación en todos los otros casos de la misma especie”, también como “definiciones o juicios hipotéticos de contenido general, desligados de los hechos concretos que se juzgan en el proceso, procedentes de la experiencia pero independientes de los casos particulares de cuya observación se han inducido y que, por encima de esos casos, pretenden tener validez para otros nuevos” (Eduardo Couture y Friedrich Stein, respectivamente, citados en González Castillo, Joel, “La fundamentación de las sentencias y la sana crítica” En: Revista Chilena de Derecho, vol. 33 N° 1, p.97). La disciplina especializada sostiene que sus elementos comunes son los siguientes: 1° Se trata de juicios, esto es, reflexiones no referidas a los hechos que son materia del proceso, pues poseen un contenido general, tienen vida propia y se generan de hechos particulares y reiterativos, sustentándose de la vida en sociedad y que afloran por el proceso inductivo del juez que los aplica; 2° No surgen ni sucumben con los hechos, sino que se extienden más allá de los mismos, y tienen validez para otros nuevos; 3° Son razones inductivas acreditadas en la regularidad o normalidad de la vida, ergo, importan una regla a la que se puede acudir para un hecho similar; y 4° Carecen de universalidad, por tanto, están restringidas al medio físico en que actúa el juez, pues nacen de las relaciones de la vida y comprende su experiencia propia. (Oberg Y., Héctor, “Las máximas de experiencia” En: Revista de Derecho Universidad de Concepción, N° 178, año LIII, (jul-dic, 1985), p.54-55); Por consiguiente, para que un preciso juicio pueda ser calificado como una máxima de experiencia debe ser de tipo general, manar de hechos específicos y reiterativos, con validez en el tiempo y aplicables a situaciones símiles, por lo mismo, no puede ser estimada como tal la simple concepción particular que la judicatura del fondo pueda tener respecto de una circunstancia específica. Entonces, como la aserción a que se hace referencia no tiene sustento factico en los términos señalados y, en razón de ella, se dio por acreditada la existencia del contrato de arriendo, se debe concluir que se infringió lo que dispone el artículo 1698 del Código Civil, porque se liberó a la demandante de la carga probatoria que debió asumir para obtener una decisión favorable a sus intereses, imponiendo a la demandada, en definitiva, el peso de acreditar “cuestiones excepcionales” a lo “que de ordinario ocurre” para que aquella afirmación perdiera vigor;
6° Que, además, de acuerdo a lo que dispone el artículo 8 número 7 de la Ley N° 18.101, la prueba que se rinde en los juicios de arriendo se debe apreciar conforme a las reglas de la sana crítica, con ello, que son admisibles todas las probanzas capaces de producir convicción acerca de la ocurrencia o no de un suceso determinado. Lo anterior, sin embargo, no significa que cualquier medio pueda ser utilizado por los litigantes, tampoco que hayan quedado privados de alegar que un documento determinado no emana de quienes se afirma. Así, v.gr., si se utiliza uno que da cuenta de una comunicación que se afirma que mantuvieron vía mensajería telefónica, será necesario que se acredite, en forma previa, que efectivamente emana de los teléfonos móviles de aquellos;
7° Que, al respecto, resulta útil tener presente que a los instrumentos privados electrónicos que no están suscritos con firma electrónica avanzada no se les aplican las normas de la Ley N° 20.217, que señalan, a propósito del valor probatorio de los instrumentos públicos suscritos con dicho tipo de rúbrica, que no se puede desconocer su falta de autenticidad, lo que importa impedir que se desconozca tanto la integridad como autoría, con la limitación, precisamente por tratarse de instrumentos privados, en lo relativo a la fecha en cuanto hacen fe. Entonces, qué valor probatorio tienen los documentos electrónicos privados suscritos con firma electrónica simple como aquellos que carecen de firma. Al respecto, en doctrina se sostiene que aplica lo que dispone el artículo 348 bis del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, no solo basta que se acompañen sino que es menester que el tribunal cite a todas las partes a la audiencia de percepción documental, que tiene por única finalidad pronunciarse sobre la autenticidad del documento, quedando las otras posibles causales de impugnación – falsedad o falta de integridad- para ser conocidas y resueltas conforme las reglas generales. También que el electrónico privado carente de firma, según dichas reglas, en principio no tiene mérito probatorio, y para que lo tenga debe acompañarse en la forma prevenida en el artículo 346 número 3 del citado código, y en el incidente respectivo debe operar lo que previene el artículo 355 del mismo cuerpo legal, por lo mismo, no debe llevarse a cabo la diligencia de percepción documental, pues se trata de uno emitido sin ninguna de las formalidades que exige la ley de documentos electrónicos y que requiere ser autenticada. Tal documento hace imposible verificar la identidad de su titular y no será obstáculo para desconocer su integridad y autoría según las reglas generales. (Oberg Y., Héctor, Un desastre procesal (documento electrónico arts. 342 N° 6- 348 bis C.P.C.), En: Revista Actualidad Jurídica N° 18-julio 2008); 8° Que, conforme dicho contexto, simplemente afirmar que tanto el hijo de la demandante como la demandada son los autores de los recados que se contienen en el legajo de documentos que consiste en un set de cinco hojas relativas a mensajería de texto, y que provienen de sus respectivos teléfonos móviles, porque la demandada nada dijo al respecto, importa alterar la carga de la prueba, esto es, imponerle una que le correspondía a la demandante, dado que es quien quiere valerse de ellos para obtener una decisión favorable a sus intereses, lo que no hizo, pues solo los adjuntó y el tribunal, en su oportunidad, únicamente los tuvo por acompañados;
9° Que, atendido lo expuesto, se debe concluir que se vulneró lo que disponen los artículos 47 y 1698 del Código Civil, con influencia sustancial en lo dispositivo de la sentencia impugnada, pues condujo a que se hiciera lugar a la demanda; razón por la que corresponde acoger el recurso y anularla, luego, dictar la que corresponde en conformidad a la ley. Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo que disponen los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido en contra de la sentencia de veintiocho de agosto de dos mil diecisiete, escrita a fojas 115 y siguientes, y anulándosela se la reemplaza por la que se dicta a continuación.
Regístrese. Redactada por la ministra Gloria Ana Chevesich R.
Rol N° 41.973-2017.
Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Mauricio Silva C., y la Abogada Integrante señora Leonor Etcheberry C.
Publicado por elizabeth el julio 21, 2019