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Timestamp: 2019-07-20 14:51:45
Document Index: 367448482

Matched Legal Cases: ['Art. 6', '§ 1', 'Art. 6', '§ 1', 'Art. 6', '§ 1', '§ 144']

BVerwG, 12.03.1982 - 8 C 23.80 - dejure.org
https://dejure.org/1982,98
BVerwG, 12.03.1982 - 8 C 23.80 (https://dejure.org/1982,98)
BVerwG, Entscheidung vom 12.03.1982 - 8 C 23.80 (https://dejure.org/1982,98)
BVerwG, Entscheidung vom 12. März 1982 - 8 C 23.80 (https://dejure.org/1982,98)
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VG Aachen, 01.07.1976 - 1 K 1176/74
OVG Nordrhein-Westfalen, 19.03.1979 - XIV A 1360/76
DÖV 1982, 501
Berührt eine Zweckentfremdung von Wohnraum die durch ihr generelles Verbot geschützte allgemeine Wohnraumversorgung nicht, muß eine uneingeschränkte Genehmigung erteilt werden (vgl. Urteile vom 18. Mai 1977 - BVerwG VIII C 44.76 BVerwGE 54, 54 (62), vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 23.80 - BVerwGE 65, 139 (142) [BVerwG 12.03.1982 - 8 C 23/80]).
Deren Zweck erschöpft sich "im Bestandsschutz von Wohnraum mit dem Ziel einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen" (BVerfG…, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 359; BVerwG, Urteil vom 12. März 1982, a.a.O. S. 142 f.).
Für den Fall eines solchen die Wohnraumversorgung nicht beeinträchtigenden Ausgleichs durch gleichwertigen Ersatzraum darf der Zweckentfremdungsgenehmigung keine diese einschränkende Nebenbestimmung hinzugefügt werden,(vgl. BVerfG…, Beschluß vom 2. Dezember 1980, a.a.O. S. 260; BVerwG, Urteile vom 12. März 1982, a.a.O. S. 10…, vom 20. August 1986, a.a.O. S. 51 f., 54 f. …und vom 22. April 1994, a.a.O. S. 14).
Zweckentfremdungsrechtlich beachtlicher Ersatzraum muß insgesamt sechs von der Rechtsprechung des Senats aufgestellte Eignungsvoraussetzungen erfüllen: Er muß - erstens - zweckentfremdeten Wohnraum in derselben Gemeinde ersetzen, - zweitens - in zeitlichem Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen werden oder geschaffen worden sein, - drittens - eine unter dem Blickwinkel der Verfügungsberechtigung mindestens gleichwertige Ausgleichsleistung des durch das Zweckentfremdungverbot Belasteten darstellen, - viertens - in Größe und baulichem Standard mindestens dem zweckentfremdeten Raum entsprechen, - fünftens - die einer Überschreitung des Standards des zweckentfremdeten Raumes gezogene obere Grenze einhalten und - sechstens - dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung stehen wie zuvor der durch Abriß zweckentfremdete Wohnraum (vgl. Urteile vom 12. März 1982, a.a.O. S. 150 f. …und vom 20. August 1986, a.a.O. S. 54 f.).
Die erste Anforderung an die Eignung als Ersatzraum ergibt sich daraus, daß die bundesrechtliche Ermächtigung zum Erlaß des Zweckentfremdungsverbots (Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG) an eine örtlich bestehende besondere Gefährdung der Wohnraumversorgung anknüpft (vgl. Urteil vom 12. März 1982, a.a.O. S. 145).
Der zweitens geforderte zeitliche Zusammenhang begegnet der Gefahr, daß durch den Neubau von Wohnungen generell und "auf Vorrat" Ansprüche auf Erteilung von Zweckentfremdungsgenehmigungen begründet werden könnten (vgl. Urteil vom 12. März 1982, a.a.O. S. 145).
Hierfür genügt es, wenn anstelle veralteten Wohnraums neuer, "nicht ausgesprochen luxuriöser Wohnraum" geschaffen wird (BVerfG…, Beschluß vom 2. Dezember 1980, a.a.O. S. 260; BVerwG, Urteil vom 12. März 1982, a.a.O. S. 146).
Neugeschaffenen Ersatzwohnraum muß der Eigentümer dem Wohnungsmarkt nicht zu den gleichen Mietpreisbedingungen zur Verfügung stellen wie zuvor den veralteten durch Abriß zweckentfremdeten Wohnraum (vgl. BVerfG…, Beschluß vom 2. Dezember 1980, a.a.O. S. 259 f.; BVerwG, Urteile vom 12. März 1982, a.a.O. S. 146; Beschlüsse vom 15. März 1991 - BVerwG 8 B 33.91 - (n. v.) und vom 25. Juni 1996, a.a.O. S. 27).
Wird das öffentliche Interesse nicht berührt, weil der Eigentümer gleichwertigen Ersatzraum geschaffen hat oder verläßlich anbietet, muß die Zweckentfremdungsgenehmigung von Rechts wegen uneingeschränkt erteilt werden (vgl. Urteile vom 18. Mai 1977 - BVerwG VIII C 44.76 - BVerwGE 54, 54 (62) [BVerwG 18.05.1977 - VIII C 44/76], vom 12. März 1982, a.a.O. S. 10 und vom 20. August 1986, a.a.O. S. 51 f.).
Denn eine Zweckentfremdungsgenehmigung kann von Rechts wegen beanspruchen, wer für den anderweitig zu nutzenden Wohnraum einen dessen Verlust für den Wohnungsmarkt ausgleichenden Ersatzraum geschaffen hat oder wahrhaft verläßlich schaffen will (st. Rspr.; vgl. Urteile vom 12. März 1982 - BVerwGE 65, 139 (143 ff.) …und vom 20. August 1986, a.a.O. S. 51 ff.).
Für den Fall eines die Wohnraumversorgung nicht beeinträchtigenden Ausgleichs durch gleichwertigen Ersatzraum darf der Zweckentfremdungsgenehmigung keine diese einschränkende Nebenbestimmung, insbesondere auch keine Zahlungsauflage, hinzugefügt werden (vgl. BVerfG…, Beschluß vom 2. Dezember 1980, a.a.O. S. 260; BVerwG, Urteile vom 12. März 1982, a.a.O. S. 192 …und vom 20. August 1986, a.a.O. S. 51 f., 54 f.).
Hierdurch werden - ganz im Sinne des Regelungsziels - Anreize gesetzt, weiteren Wohnraum zu schaffen (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 23.80 -, juris Rn. 17).
Sechstens muss er dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung stehen wie zuvor der zweckentfremdete Wohnraum (st. Rspr. vgl. BVerwG, Urteil vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 23.80 -, juris Rn. 18; BVerwG…, Urteil vom 17. Oktober 1997 - BVerwG 8 C 18.96 -, juris Rn. 10 f. m.w.N.).
Die Kammer folgt dem Beklagten darin, dass das Bundesverwaltungsgericht das erste Eignungskriterium mit der bundesgesetzlichen Ermächtigung in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG begründet hat, deren Wortlaut an "Gemeinden" anknüpfte (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 23.80 -, juris Rn. 18), wozu die Berliner Stadtbezirke mangels Gemeindequalität nicht zählen konnten (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 5. Januar 1996 - OVG 5 S 121.95 -, Das Grundeigentum 1996, 333; OVG Berlin, Beschluss vom 23. September 1996 - OVG 5 S 136/96 -, NJWE-MietR 1997, 68).
Ihr darf insbesondere auch keine Zahlungsauflage beigefügt werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 23.80 -, juris Rn. 17).
Die erteilte Genehmigung konnte gemäß Art. 6 § 1 Abs. 2 MRVerbG rechtmäßig mit der Auflage verbunden werden, Ersatzwohnraum zu schaffen, der die in Auslegung des knappen Gesetzestextes in der Rechtsprechung (BVerwG, Urteil vom 12.03.1982 - 8 C 23.80 - in BVerwGE 65, 139) entwickelten sechs Kriterien erfüllt.
Der Abbruch eines veralteten Wohngebäudes muss zweckentfremdungsrechtlich genehmigt werden, wenn der Wohnraumverlust durch neu geschaffenen gleichwertigen Ersatzraum ausgeglichen wird (BVerwG, Urteil vom 12.03.1982, a.a.O. und vom 17.10.1997 - 8 C 18.96 - in Buchholz 454.51 Nr. 25).
Zur Erfüllung der sechs Eignungsanforderungen an zweckentfremdungsrechtlich beachtlichen Ersatzraum, die die Gleichwertigkeit der Ersatzleistung im Hinblick auf die Wohnraumversorgung bewirken sollen, gehört auch, dass "der Zulässigkeit der Überschreitung des Standards, den der zweckentfremdete Wohnraum hat, eine obere Grenze gesetzt ist" (BVerwG, Urteil vom 12.03.1982 a.a.O.), anders ausgedrückt, dass "anstelle veralteten Wohnraums neuer, nicht ausgesprochen luxuriöser Wohnraum geschaffen wird (BVerwG…, Urteil vom 17.10.1997 a.a.O. unter Hinweis auf BVerfG, Beschluss vom 02.12.1980 - 1 BvR 436, 437/78 - in BVerfGE 55, 249 [258, 260]).
Die insoweit maßgebliche Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 12.03.1982 (a.a.O.) beschreibt als eine der Eignungsanforderungen für Ersatzwohnraum, dass er in zeitlichem Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen wird oder geschaffen worden ist.
In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. etwa Urteil vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 23.80 - BVerwGE 65, 139 [BVerwG 12.03.1982 - 8 C 23/80]) hat das Berufungsgericht erkannt, daß - erstens - unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch auf Erteilung einer (auflagenfreien) Zweckentfremdungsgenehmigung durch die Schaffung von Ersatzwohnraum begründet werden kann, weil eine Gefährdung bzw. Schwächung des Wohnungsmarktes dann nicht eintritt, wenn die Zweckentfremdung zwar zu einem Verlust führt, dieser Verlust aber durch den Ersatzwohnraum als "ausgeglichen" angesehen werden muß, und daß - zweitens - ausnahmsweise nicht in rechtlich beachtlicher, einen Anspruch auf Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung begründender Weise Ersatzwohnraum geschaffen werden kann, wenn es aus besonderen Gründen des öffentlichen Interesses geboten ist, daß ganz bestimmter bestehender (gleichsam "individueller") Wohnraum nicht zweckentfremdet wird.
Die Entscheidung des Berufungsgerichts über den Hilfsantrag könnte trotz der festgestellten Verletzung von Bundesrecht im Ergebnis richtig und die Revision deshalb auch insoweit zurückzuweisen sein (§ 144 Abs. 4 VwGO), wenn - zugunsten des Klägers unterstellt, er habe im Gebäude ... Ersatzwohnraum geschaffen - eine der sechs Voraussetzungen nicht erfüllt sein sollte, von denen die zweckentfremdungsrechtliche Beachtlichkeit (des Angebots, Ersatzwohnraum zu schaffen, bzw.) geschaffenen Ersatzwohnraums nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats abhängt (vgl. dazu im einzelnen Urteil vom 11. März 1982 - BVerwG 8 C 23.80 - a.a.O., S. 145).
Der erkennende Senat hat in Übereinstimmung mit dem Berufungsgericht bereits in seinem Urteil vom 12. März 1982 a.a.O. S. 145 ausgesprochen, daß eine Ersatzwohnung "jedenfalls nicht kleiner sein darf als der zweckentfremdete Raum".
Trifft jedoch das zu, scheiden diese Wohnungen als beachtlicher "Ersatz" aus (s. Urteil vom 12. März 1982 a.a.O.).
Zweckentfremdungsrechtlich beachtlicher Ersatzraum muß freilich dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung stehen wie zuvor der durch Abriß zweckentfremdete Wohnraum (vgl. Urteile vom 12. März 1982, a.a.O. S. 150 f. …und vom 20. August 1986, a.a.O. S. 54 f.).
Der infolge des zwar teureren, aber auch qualitativ besseren Neubaustandards eintretende sog. Sickereffekt führt dazu, daß die Wohnraumversorgung im Ergebnis nicht beeinträchtigt wird (vgl. BVerfG…, Beschluß vom 2. Dezember 1980, a.a.O. S. 259 f.; BVerwG, Urteil vom 12. März 1982, a.a.O. S. 146; Beschluß vom 15. März 1991 - BVerwG 8 B 33.91 - ).
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