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Timestamp: 2016-10-25 14:00:05+00:00
Document Index: 315562451

Matched Legal Cases: ['art. 216', 'art. 683', 'art. 683', 'art. 681', 'art. 683', 'art. 683', 'art. 665', 'art. 683', 'art. 681', 'art. 683', 'art. 681', 'art. 214', 'art. 107', 'ATF ', 'art. 683', 'art. 681', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 665', 'art. 18', 'art. 683', 'art. 214', 'art. 107', 'art. 683']

109 II 21950. Extrait de l'arr�t de la IIe Cour civile du 26 mai 1983 dans la cause B. contre D. (recours en r�forme)
Exercice d'un droit de r�m�r�. Faits � partir de page 219
A.- a) Par acte authentique pass� le 13 f�vrier 1970, D. a vendu � B. deux parcelles de vigne, nos 587 et 589, folio 13, du registre foncier du district de L., pour le prix global de BGE 109 II 219 S. 22040'000 francs. Les parties contractantes ont conclu en outre un pacte de r�m�r�, contenu dans le m�me acte, pour permettre � D. de racheter les immeubles pr�cit�s le jour o� il en aurait les moyens financiers, et sont convenues de faire annoter au registre foncier le droit de r�m�r�, dont l'�ch�ance �tait fix�e au 1er novembre 1979; le prix de rachat �tait arr�t� � 42'000 francs. D'autre part, B. a remis � bail, par le m�me acte, � D. les deux vignes vendues, pour que celui-ci p�t continuer � les cultiver. "Le prix de location" �tait fix� au 4% du capital investi par B. pour l'achat des vignes, soit 1'600 francs par an; il �tait payable les 30 juin et 31 d�cembre de chaque ann�e, "par moiti� chaque fois"; le loyer �tait index�. Le bail �tait conclu pour une dur�e ferme venant � �ch�ance le 1er novembre 1979. Il pouvait �tre d�nonc� par l'une ou l'autre des parties, moyennant avis donn� une ann�e avant son �ch�ance, faute de quoi il se renouvelait "tacitement pour 3 ans et ainsi de suite, le d�lai de d�nonciation restant d'une ann�e". La vente a �t� inscrite au registre foncier du district de L. le 19 f�vrier 1970.
En accordant un droit de r�m�r� � D., B. a voulu faire preuve de compr�hension � son �gard en raison de sa situation financi�re et familiale.
b) B. a d� constamment recourir � des rappels, � des mises en demeure et � des poursuites pour obtenir le paiement des loyers. Par lettre du 25 septembre 1978, il a r�sili� le bail pour le 1er novembre 1979. Il �tait d��u et agac� de devoir poursuivre D. pour obtenir le paiement des loyers.
c) Charg� par D. de proc�der aux formalit�s n�cessaires � l'ex�cution du pacte de r�m�r�, le notaire X. a adress� � B., le 19 mai 1979, la lettre suivante:
"M. D. est au b�n�fice d'un droit de r�m�r� grevant les parcelles 587 et 589 du cadastre de V. dont vous �tes propri�taire. Ce droit arrivera � �ch�ance le premier novembre 1979.
M. D. �tant l'exploitant des deux vignes, il se propose de vous les acqu�rir au prix d�j� fix� entre vous de Fr. 42'000.--. J'ai tenu � vous aviser de la chose et je reprendrai contact avec vous lorsque la banque � laquelle M. D. s'est adress� aura consenti le pr�t sollicit�."
Le notaire X. a consid�r� cette lettre comme suffisante pour manifester la volont� d'acqu�rir de son mandant; il pensait que, vu les bonnes relations que D. disait entretenir avec B., la signature de l'acte n'�tait qu'une simple formalit� dont la date n'avait pas grande importance. Le 19 mai 1979 �galement, le notaire X. a entrepris aupr�s de l'Union de Banques Suisses les d�marches BGE 109 II 219 S. 221appropri�es pour obtenir les fonds n�cessaires � l'ex�cution du pacte de r�m�r�.
Le 3 ao�t 1979, l'agent d'affaires Y. a r�pondu au notaire X. que B. lui avait transmis la lettre du 19 mai 1979; il l'a inform� que D. n'avait jamais ex�cut� spontan�ment ses obligations d�rivant du bail; il ajoutait qu'"aujourd'hui que M. D. manifeste son intention de se porter acqu�reur des parcelles", B. entendait que celui-ci r�gl�t auparavant les frais occasionn�s par sa carence, estim�s � 1'500 francs. Le 15 ao�t 1979, le notaire X. a fait savoir � l'agent d'affaires Y. que les loyers avaient �t� pay�s dans leur totalit� et qu'en ce qui concernait la pr�tention de 1'500 francs, un montant avait �t� d�pos� en garantie � son �tude.
Le 12 d�cembre 1979, le notaire X. a signifi� � l'agent d'affaires Y. que les fonds pour l'ex�cution du pacte de r�m�r� �taient � disposition et que l'acte pourrait �tre sign� entre les 26 et 28 d�cembre 1979 au plus tard. Jusqu'alors, ni D. ni son mandataire, le notaire X., n'avaient fix� ou fait fixer une s�ance d'instrumentation. Par lettre du 21 d�cembre 1979, l'agent d'affaires Y. a r�pondu que son client renon�ait � traiter avec D., "dont le droit de r�m�r� devait �tre radi� du fait de l'�ch�ance fix�e au 1er novembre 1979"; il ajoutait qu'il prendrait contact avec le notaire X. au d�but de 1980 pour r�gler les diff�rents points pos�s par la r�siliation du bail.
L'agent d'affaires Y., agissant au nom de B., a requis, le 21 d�cembre 1979, le conservateur du registre du district de L. de radier le droit de r�m�r�. Cette radiation a �t� op�r�e le 28 d�cembre 1979. Le notaire X. a protest� aupr�s de l'agent d'affaires Y., par lettre du 9 janvier 1980. Celui-ci a confirm�, par lettre du 6 f�vrier 1980, que B. n'�tait pas dispos� � c�der les parcelles. Le 19 f�vrier 1980, le notaire X. a communiqu� � l'agent d'affaires Y. que D. avait obtenu le cr�dit qu'il avait sollicit� en vue du rachat des vignes et qu'il �tait ainsi pr�t � signer l'acte de vente et � payer le prix comptant; le notaire X. pr�cisait que D. n'avait pas pu respecter le d�lai fix� en vue de passer l'acte avant l'�ch�ance du droit de r�m�r� en raison d'une transaction qu'il avait d� conclure avec sa soeur � la suite du d�c�s de leur m�re. Le 19 f�vrier �galement, le notaire X. a r�gl� le solde des loyers impay�s en versant 750 francs.
Par lettre du 19 mars 1980, l'Union de Banques Suisses a confirm� au notaire X. que le cr�dit de 42'000 francs sollicit� par D. �tait � la disposition de celui-ci depuis d�cembre 1979; une semaine BGE 109 II 219 S. 222environ apr�s qu'elle eut re�u la lettre du notaire X. du 19 mai 1979, l'Union de Banques Suisses avait pris une d�cision de principe selon laquelle elle accordait le cr�dit demand� par D. � la condition que les poursuites en cours contre lui fussent sold�es.
d) Les deux parcelles de vigne, objet du droit de r�m�r� conf�r� � D., constituent une partie essentielle et n�cessaire de son exploitation viticole. Elles ont une surface totale de 1815 m2.
e) Post�rieurement � la vente desdites vignes � B., D. a vendu � C., le 21 juin 1973, une parcelle de vigne de 2060 m2, et � sa soeur, le 21 ao�t 1979, une autre parcelle de vigne de 658 m2.
g) D. a ouvert action contre B. devant la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois, par demande du 20 mars 1980, concluant, pour l'essentiel, � ce qu'il f�t prononc� que B. est tenu de retransf�rer au demandeur les parcelles nos 587 et 589, pour le prix de 42'000 francs, selon le pacte de r�m�r� intervenu entre les parties.
B. a pris des conclusions lib�ratoires.
C.- B. a recouru en r�forme au Tribunal f�d�ral, dans le sens des conclusions lib�ratoires prises devant la juridiction cantonale. Le recours a �t� rejet�.
2. a) Il est constant qu'� la suite du contrat de vente qu'elles avaient pass�, les parties ont conclu un pacte de r�m�r�. La validit� de ce dernier est admise par l'une et l'autre. Il r�pond aux exigences de forme de l'art. 216 CO. Le prix � payer par D., titulaire du droit de r�m�r�, est sup�rieur au prix de vente.
La seule question litigieuse entre les parties, tant dans l'instance cantonale qu'en proc�dure de r�forme, est de savoir si par la lettre de son mandataire, le notaire X., du 19 mai 1979, adress�e � B., D. a valablement exerc� le droit de r�m�r� convenu, annot� au registre foncier, et venant � �ch�ance le 1er novembre 1979.
b) Le droit de r�m�r� est un droit personnel en vertu duquel le vendeur peut, moyennant d�claration unilat�rale de sa part, exiger de l'acheteur qu'il lui retransf�re la chose. Le pacte de r�m�r� conf�re ainsi au vendeur un droit d'emption sur la chose vendue; il institue en faveur du vendeur une facult� de rachat. Lorsqu'il porte sur un immeuble, il est susceptible d'�tre annot� au registre foncier (art. 683, 959 CC). Le droit de r�m�r� est, comme tout droit BGE 109 II 219 S. 223d'emption, un droit d'acquisition conditionnel subordonn� � une condition potestative, la d�claration d'exercice du droit. Lorsque le titulaire du droit de r�m�r� a d�clar� exercer son droit au propri�taire de la chose, la condition � laquelle la vente �tait subordonn�e est avenue. La vente conditionnelle que constitue le pacte de r�m�r�, devenue parfaite � la suite de l'exercice du droit par son titulaire, produit alors ses effets: l'acheteur, c'est-�-dire le titulaire du droit de r�m�r�, a droit au transfert de la propri�t� de la chose, et le vendeur a droit au paiement du prix (CAVIN, La vente, l'�change, la donation, Trait� de droit priv� suisse, tome VII, 1, pp. 149/150; MEIER-HAYOZ, n. 19, 31, 58, 59 ad art. 683 CC, n. 236 ss ad art. 681 CC; HAAB, n. 12 ad art. 683 CC). Le titulaire qui a exerc� valablement son droit de r�m�r� et qui s'est, par l�, port� unilat�ralement acheteur de l'immeuble se trouve dans une situation identique � celle o� il serait plac� dans le cas de la conclusion d'un contrat de vente pur et simple (MEIER-HAYOZ, n. 59 ad art. 683 CC).
Si le vendeur refuse de requ�rir le transfert de l'immeuble � l'acheteur, titulaire du droit de r�m�r� exerc�, celui-ci peut demander au juge l'attribution du droit de propri�t� en vertu de l'art. 665 al. 1 CC (CAVIN, loc.cit., p. 149; MEIER-HAYOZ, n. 59 ad art. 683 CC, n. 246 ad art. 681 CC).
Lorsque le titulaire a exerc� son droit de r�m�r� et que sa d�claration dans ce sens est parvenue � la connaissance de l'autre partie, le vendeur, il ne peut plus revenir en arri�re (MEIER-HAYOZ, n. 59 ad art. 683 CC, n. 238 ad art. 681 CC). S'il ne donne pas les mains au transfert de la propri�t� et ne paie pas le prix, le vendeur peut le mettre en demeure et exercer, � son choix, les droits que lui conf�re l'art. 214 ou l'art. 107 CO (ATF 96 II 50 consid. 2, 86 II 234/235; CAVIN, op.cit., pp. 55-57).
c) En l'esp�ce, l'acte de vente immobili�re du 13 f�vrier 1970 contient les dispositions suivantes au sujet du droit de r�m�r� conf�r� � D.:
"2. - Droit de r�m�r�
Pour permettre � D. de racheter les immeubles objet des pr�sentes, le jour o� il en aura les moyens financiers, il est convenu de faire �galement annoter au Registre foncier le droit de r�m�r� suivant:
Annotation: Droit de r�m�r�. - Ech�ance: premier novembre mil neuf
B�n�ficiaire: D.
Immeubles grev�s:
Propri�taire: B.
Durant la p�riode fix�e ci-dessus, D., s'il est revenu � meilleure fortune, pourra racheter de B. ou de ses successeurs le rachat des parcelles 587 et 589, au prix d'ores et d�j� fix� entre parties de Fr. 42'000.-- quarante-deux mille francs.
D. pourra, d'une mani�re unilat�rale, d�cider librement du jour o� il exercera le droit de r�m�r�, qui ne pourra s'exercer qu'en bloc, pour les deux parcelles. Toutefois, les parties conviennent express�ment que si, durant la dur�e fix�e ci-dessus, D. abandonne la culture de son domaine viticole de Ch., pour une raison ou pour une autre, B. pourra alors exiger la radiation imm�diate au Registre foncier du droit de r�m�r� ci-dessus constitu�.
Ce droit de r�m�r� est stipul� strictement personnel et incessible, sauf en cas de remise par D. de son domaine de Ch. en faveur de son fils."
La cour cantonale consid�re que D. a exerc� son droit de r�m�r� par la lettre que son mandataire, le notaire X., a adress�e � B. le 19 mai 1979. Elle retient en fait que cette lettre a �t� exp�di�e � B. et qu'elle est parvenue � sa connaissance avant l'�ch�ance fix�e au 1er novembre 1979 par le pacte de r�m�r�.
Le recourant ne conteste pas avoir re�u ladite lettre avant l'�ch�ance contractuelle du 1er novembre 1979. Il reproche en revanche � la cour cantonale "d'avoir consid�r� cette lettre comme une ferme manifestation de volont� de l'intim� d'exercer son droit de r�m�r� dans le d�lai fix�".
La juridiction cantonale est, � juste titre, de l'avis que la d�claration unilat�rale par laquelle le titulaire manifeste sa volont� d'exercer son droit de r�m�r� est une d�claration sujette � r�ception, et qu'elle n'est soumise � aucune forme sp�ciale (MEIER-HAYOZ, n. 58 ad art. 683 CC avec renvoi � n. 224 ad art. 681 CC). Le recourant ne critique pas sur ce point l'arr�t d�f�r�.
La Cour civile vaudoise retient que le notaire X. a consid�r� sa lettre du 19 mai 1979 � B. "comme suffisante pour manifester la volont�" de D. d'acqu�rir les parcelles de vigne sur lesquelles il �tait au b�n�fice d'un droit de r�m�r�. Cette opinion du mandataire de D. n'est pas d�terminante. La d�claration par laquelle le titulaire d'un droit de r�m�r� dit vouloir l'exercer est un acte juridique, qui doit �tre interpr�t� et appr�ci� comme toute autre manifestation de volont�. Selon le principe de la confiance, une telle d�claration doit �tre comprise dans le sens que, de bonne foi, son destinataire pouvait et devait raisonnablement lui attribuer en le consid�rant comme r�ellement voulu, sur la base de l'attitude ant�rieure du d�clarant et des circonstances qu'il connaissait au moment o� la d�claration lui a �t� faite BGE 109 II 219 S. 225(ATF 105 II 18 consid. 3a, ATF 97 II 74 consid. 3, ATF 95 II 328 /329 consid. 3, 94 II 104/105, ATF 90 II 454 consid. 3). La cour cantonale se r�f�re express�ment � ces principes. Elle estime que les termes employ�s par le mandataire de B., l'agent d'affaires Y., dans sa lettre du 3 ao�t 1979, r�pondant � celle du notaire X. du 19 mai 1979, d�montrent que B. avait compris que D. voulait reprendre ses vignes. Elle cite � cet �gard le passage suivant de la lettre du 3 ao�t 1979: "Aujourd'hui que M. D. manifeste son intention de se porter acqu�reur des parcelles, M. B. entend qu'il r�gle auparavant les frais..." De l'avis de la cour cantonale, il est sans importance que B. ait alors fait valoir certaines r�serves, l'exercice du droit de r�m�r� �tant absolument ind�pendant de toute condition �manant du destinataire. D'autre part, poursuit la cour cantonale, B. qui, pour rendre service � D., avait achet� les vignes litigieuses et laiss� celui-ci les exploiter comme fermier, ne pouvait ignorer qu'elles �taient n�cessaires � la survie de l'exploitation vinicole. Dans ces circonstances, conclut-elle, B. devait comprendre la lettre du notaire X. comme la manifestation de l'intention de D. de reprendre les terrains dont ce dernier �tait menac� d'�tre totalement priv� d�s le 1er novembre 1979. De surcro�t, ajoute la juridiction vaudoise, si B. pensait que D. ne serait pas en mesure de s'ex�cuter, la bonne foi lui commandait de le mettre en demeure, imm�diatement ou avant l'�ch�ance du 1er novembre 1979; or les r�serves �mises par le mandataire de B. ont trait � l'ex�cution du bail, non � celle du droit de r�m�r�. Il s'ensuit, dit-elle, que D., par la lettre de son notaire du 19 mai 1979, a exerc� son droit de r�m�r� en temps utile et s'est port� acqu�reur des parcelles litigieuses, lesquelles doivent lui �tre retransf�r�es contre paiement du prix convenu de 42'000 francs, conform�ment � l'art. 665 al. 1 CC.
d) Le recourant soutient que la lettre du notaire X. du 19 mai 1979 n'�tait qu'un avis pr�alable et non la manifestation ferme de D. d'exercer son droit de r�m�r�. Il a tort. Le fait que le notaire X. a dit avoir tenu � aviser B. de ce que son client D. se proposait d'acqu�rir au prix d�j� fix� de 42'000 francs les deux parcelles objet du droit de r�m�r�, et vouloir reprendre contact avec lui lorsque la banque aurait consenti le pr�t sollicit�, n'est pas d�cisif dans l'interpr�tation de la lettre du 19 mai 1979 et dans la d�termination de son sens et de sa port�e. Il ne faut pas s'arr�ter aux expressions utilis�es (art. 18 al. 1 CO) pour interpr�ter une d�claration de volont�. Or, � supposer m�me que les termes employ�s par le notaire X. puissent pr�ter � �quivoque, il ressort de la lettre du BGE 109 II 219 S. 2263 ao�t 1979 que B. avait compris celle du 19 mai 1979 en ce sens que D. y manifestait son intention de se porter acqu�reur des parcelles, selon les termes m�mes employ�s par l'agent d'affaires Y. Interpr�t�e conform�ment au principe de la confiance, c'est-�-dire d'apr�s le sens que B. pouvait et devait raisonnablement lui attribuer eu �gard � l'attitude ant�rieure de D. et de l'ensemble des circonstances, la manifestation de volont� exprim�e dans la lettre du 19 mai 1979 signifiait qu'il exer�ait son droit de r�m�r� et entendait redevenir propri�taire des parcelles litigieuses contre paiement du prix convenu. Il n'importait pas que l'Union de Banques Suisses n'e�t pas encore, � ce moment, octroy� � D. le cr�dit sollicit�. En informant B. de la d�marche entreprise aupr�s de la banque pour obtenir un pr�t pour qu'il p�t payer le prix de rachat des parcelles litigieuses, D. exprimait clairement sa volont� d'en redevenir propri�taire par l'exercice du droit de r�m�r�. Le fait que D. n'avait pas encore obtenu le pr�t n�cessaire pour pouvoir payer le prix convenu ne constitue pas un emp�chement � l'exercice du droit de r�m�r�. Il faut distinguer en effet l'exercice du droit de r�m�r�, d'une part, et l'ex�cution par l'acheteur de son obligation de payer le prix d�coulant de l'av�nement de la condition potestative rendant parfaite la vente conditionnelle, d'autre part. Par la lettre de son notaire, du 19 mai 1979, D. a exerc� valablement son droit de r�m�r�: B. �tait d�s lors tenu de lui transf�rer la propri�t� des parcelles litigieuses contre paiement du prix convenu.
L'instrumentation d'un nouvel acte authentique n'�tait nullement n�cessaire pour op�rer ce transfert, la vente �tant devenue parfaite par l'exercice du droit de r�m�r� (MEIER-HAYOZ, n. 58 ad art. 683 CC); le pacte de r�m�r� figurant dans l'acte de vente immobili�re du 13 f�vrier 1970 ne le pr�voit pas (MEIER-HAYOZ, loc.cit.). Il n'importe pas d�s lors que le notaire X. ni D. n'aient fix� une s�ance d'instrumentation.
Le chiffre VIII, 2, de la vente immobili�re du 13 f�vrier 1970 dispose que le droit de r�m�r� est constitu� "pour permettre � D. de racheter les immeubles ... le jour o� il en aura les moyens financiers", et que durant la p�riode s'�tendant jusqu'au 1er novembre 1979, date de l'�ch�ance de ce droit, "D. s'il est revenu � meilleure fortune pourra racheter de B. ou de ses successeurs le rachat (sic) des parcelles 587 et 589 au prix ... de Fr. 42'000.--". Il n'y a pas l� toutefois une condition au sens juridique du terme, mise � l'exercice du droit de r�m�r� par son titulaire, D. On peut BGE 109 II 219 S. 227se dispenser de trancher la question de savoir si cela serait admissible. De toute fa�on, la clause contractuelle exprime la raison pour laquelle le droit de r�m�r� est accord� au vendeur D. par l'acheteur B. Elle ne permet pas � celui-ci de faire obstacle � l'exercice du droit de r�m�r� par D. au motif qu'il n'aurait pas les moyens financiers n�cessaires ou qu'il ne serait pas revenu � meilleure fortune. L'alin�a 3 du chiffre VIII, 2, dit que D. pourra, d'une mani�re unilat�rale, d�cider librement du jour o� il exercera le droit de r�m�r�. Il l'a exerc� par la lettre de son notaire du 19 mai 1979 et a obtenu le cr�dit n�cessaire pour payer le prix, dont l'octroi a �t� d�cid� en principe par l'Union de Banques Suisses une semaine environ apr�s la lettre dudit notaire � la banque, dat�e du 19 mai 1979 �galement.
D�s lors que le droit de r�m�r� avait �t� exerc� le 19 mai 1979 par la lettre du notaire X. � B. et que la vente conditionnelle que constituait le pacte de r�m�r� �tait devenue ainsi parfaite, D. pouvait exiger le transfert de la propri�t� des parcelles litigieuses et B., le paiement du prix. Il n'importe pas que le paiement du prix n'ait pas �t� offert par D. � B. avant l'�ch�ance du 1er novembre 1979, ni, comme on l'a vu, qu'aucun acte authentique nouveau n'ait �t� instrument� avant cette date. Si B. estimait que D. �tait en retard dans l'ex�cution de ses obligations, � la suite de l'exercice du droit de r�m�r�, il lui incombait de le mettre en demeure et d'user des droits en d�coulant selon l'art. 214 ou l'art. 107 CO. Il ne l'a cependant pas fait.
e) Il n'importe pas que D. ait vendu des vignes, en 1973, � C. et, en 1979, � sa soeur. Ces ventes sont sans rapport avec le droit de r�m�r� dont il b�n�ficie.
f) De ces consid�rants, il suit que la cour cantonale �tait fond�e � prononcer que B. est tenu de transf�rer � D. les parcelles litigieuses contre paiement de 42'000 francs, en ex�cution du pacte de r�m�r� pass� entre les parties le 13 f�vrier 1970, de signer tous actes ou r�quisitions n�cessaires � cet effet dans les trente jours d�s jugement d�finitif et ex�cutoire et qu'� d�faut le conservateur du registre foncier devra inscrire lesdites parcelles au chapitre de D. moyennant paiement de la somme de 42'000 francs.
96 II 50,
95 II 328 suite... ,
90 II 454
art. 683, 959 CC,