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Timestamp: 2016-10-24 03:35:02+00:00
Document Index: 68720021

Matched Legal Cases: ['art. 90', 'art. 86', 'art. 82', 'art. 82', 'art. 83', 'art. 89', 'art. 93', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 4', 'art. 36', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 10', 'art. 2', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 5', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 26', 'art. 36', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 36', 'art. 4', 'ATF ', 'art. 66', 'art. 68']

1C_16/2015 (03.09.2015)
1C_16/2015 � � Arr�t du 3 septembre 2015
�A.________ SA, repr�sent�e par Me Raymond Didisheim, avocat,
recours contre les arr�ts du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public, du
Par trois d�cisions s�par�es du 13 d�cembre 2011, le Service de l'�conomie, du logement et du tourisme de l'Etat de Vaud (SELT) a accord� � A.________ SA l'autorisation de vendre trois appartements (lots 5, 8 et 9) situ�s dans l'immeuble dont elle est propri�taire � l'avenue des Alpes 6 � Lausanne. Ces autorisations ont �t� accord�es sur la base de la loi vaudoise concernant l'ali�nation d'appartements lou�s (LAAL; RS/VD 840.13); elles pr�voyaient la fixation d'un prix de vente maximal fix� par le SELT pour chaque appartement et l'obligation de maintenir chaque objet en location avec une surveillance administrative du loyer pour une dur�e minimale de cinq ans.
�A.________ SA a recouru contre ces trois d�cisions aupr�s de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud (CDAP), contestant les conditions dont �taient assorties les autorisations. L'Association suisse des locataires, section Vaud (ASLOCA) ainsi que A.B.________ et B.B.________, locataires de l'un des appartements concern�s, ont � cette occasion demand� l'annulation des d�cisions entreprises. Par arr�t du 10 octobre 2012, la CDAP a partiellement admis le recours, de m�me que les conclusions de l'ASLOCA et des �poux B.________. La condition relative au montant maximal du prix de vente ne reposait pas sur une base l�gale suffisante et devait �tre supprim�e. La cour cantonale a par cons�quent annul� les d�cisions entreprises et retourn� le dossier � l'autorit� intim�e pour examiner si le but poursuivi par la LAAL �tait suffisamment garanti par la seule condition restante, � savoir l'exigence que les logements soient maintenus en location pour une dur�e de cinq ans avec mesure de surveillance administrative du loyer.
Dans trois d�cisions du 10 mars 2014, la Division logement du Service cantonal des communes et du logement (en remplacement du SELT) a refus� les autorisations requises. Par arr�t du 26 novembre 2014, la CDAP a rejet� le recours de A.________ SA et confirm� ces d�cisions.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public, A.________ SA demande au Tribunal f�d�ral de r�former l'arr�t du 16 novembre 2014 et, en tant que de besoin, celui du 10 octobre 2012 en ce sens que l'autorisation de vendre les trois appartements (lots 5, 8 et 9) de l'immeuble sis � l'avenue des Alpes 6, � Lausanne, est exclusivement assortie de la condition que ces logements soient maintenus en location pendant une dur�e de cinq ans avec une mesure de surveillance administrative du loyer pendant cette p�riode, subsidiairement en ce sens que l'autorisation est assortie d'autres conditions que justice dira. Plus subsidiairement, la recourante conclut � l'annulation des arr�ts attaqu�s et au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants. La cour cantonale et le Service du logement et des g�rances de la Commune de Lausanne ne se d�terminent pas sur le recours. La Division logement du Service des communes et du logement conclut � son rejet pour autant qu'il soit recevable. Dans sa r�plique, la recourante persiste dans ses conclusions.
Dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF) prise en derni�re instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans une cause de droit public (art. 82 let. a LTF), le recours est en principe recevable comme recours en mati�re de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e. La recourante a pris part � la proc�dure devant l'autorit� pr�c�dente et est particuli�rement touch�e par l'arr�t attaqu� qui rejette la demande d'autorisation de vendre des objets immobiliers dont elle est propri�taire. Elle dispose d�s lors de la qualit� pour recourir devant le Tribunal f�d�ral au sens de l'art. 89 al. 1 LTF.
Le recours est �galement recevable dans la mesure o� il est dirig� contre l'arr�t du 10 octobre 2012, qui, en tant qu'arr�t de renvoi, pr�sente un caract�re incident au sens de l'art. 93 al. 3 LTF et influe sur l'arr�t du 26 novembre 2014.
Les griefs de violation des droits fondamentaux et de droit cantonal sont soumis � des exigences de motivation accrues (art. 106 al. 2 LTF). La partie recourante doit alors mentionner les principes constitutionnels qui n'auraient pas �t� respect�s et expliquer de mani�re claire et pr�cise en quoi ces principes auraient �t� viol�s (ATF 136 II 489 consid. 2.8 p. 494).
Dans son arr�t de 2012, la cour cantonale avait constat� que, compte tenu des incertitudes concernant les engagements pris par les acqu�reurs de maintenir les objets en location, des effets probables de la vente sur l'�volution des loyers et du fait que les acquisitions seraient faites � titre d'investissement, aucune autre circonstance ne commandait l'ali�nation de l'objet au sens de l'art. 4 al. 2 LAAL. Conform�ment au principe de proportionnalit�, il convenait toutefois d'examiner si les autorisations de vente pouvaient �tre confirm�es vu les conditions auxquelles elles �taient soumises. Or, l'une de ces conditions - celle de la fixation du prix - entravant la garantie de la propri�t� dans une mesure exc�dant ce que permet l'art. 36 Cst., elle ne pouvait �tre retenue et l'autorit� administrative devait examiner si la condition restante suffisait � satisfaire au but de la LAAL.
La recourante ne conteste pas l'appr�ciation de la cour cantonale relative � l'absence de circonstance commandant l'ali�nation de l'objet, de sorte que cette question n'est plus litigieuse. La recourante ne conteste pas non plus la suppression de la condition relative � la fixation du prix par l'autorit�. Elle s'en prend en revanche au refus subs�quent d'autoriser la vente, faute, selon les autorit�s, de garanties que les logements seront maintenus dans la cat�gorie � p�nurie � laquelle ils appartiennent.
A cet �gard, la cour cantonale a consid�r� dans son second arr�t que la seule surveillance administrative des loyers durant cinq ans ne permettait pas d'�viter qu'� l'�ch�ance de cette p�riode, les loyers seraient revus � la hausse au point de faire sortir les appartements litigieux des cat�gories touch�es par la p�nurie. La jurisprudence pr�voit en effet qu'en cas de sortie de logements lou�s du contr�le cantonal des loyers, ceux-ci peuvent �tre fix�s selon la m�thode des crit�res absolus pr�vue par le droit du bail (ATF 123 II 171 consid. 6a p. 173; 117 II 77 consid. 2 p. 80). Selon ces crit�res, le loyer est admissible tant qu'il ne procure pas de rendement excessif au bailleur ou qu'il ne r�sulte pas d'un prix d'achat manifestement exag�r� (art. 269 CO). Le prix d'achat est manifestement exag�r� lorsqu'il d�passe consid�rablement la valeur de rendement d'un immeuble calcul�e sur la base des loyers usuels dans la localit� ou le quartier pour des objets semblables (art. 10 de l'ordonnance du 19 mai 1990 sur le bail � loyer et le bail � ferme d'habitation et de locaux commerciaux [OBLF; RS 221.213.11]), ce qui, selon la jurisprudence, n'est pas reconnu pour un d�passement de moins de 10 %. Vu l'augmentation des loyers dans le quartier concern� et dans la commune de Lausanne, la CDAP a jug� peu probable que les prix de vente pr�vus seraient consid�r�s comme manifestement exag�r�s au sens du droit du bail. Selon les premiers juges, il �tait par cons�quent douteux que le droit du bail permette de limiter les hausses de loyer de mani�re � respecter les objectifs de la LAAL. Les autorisations ne pouvaient par cons�quent pas �tre accord�es du tout.
4.1.�Selon l'art. 2 al. 1 LAAL, l'ali�nation � titre on�reux, sous quelque forme que ce soit, d'un appartement � usage d'habitation jusqu'alors lou�, est soumise � autorisation. L'art. 4 al. 1 LAAL pr�cise que l'autorisation est accord�e lorsque l'appartement n'appartient pas � une cat�gorie o� s�vit la p�nurie de logements (let. a), est soumis au r�gime de la propri�t� par �tages (ou � une forme de propri�t� analogue) depuis la construction de l'immeuble ou avant le 7 octobre 1989 (let. b) ou est acquis par son locataire actuel sans que celui-ci ait �t� plac� devant l'alternative d'acheter son logement ou de partir (let. c). L'autorisation est �galement accord�e lorsque d'autres circonstances commandent l'ali�nation (art. 4 al. 2 LAAL). L'autorisation peut �tre soumise � certaines conditions, notamment concernant le relogement du locataire (art. 4 al. 3 LAAL). Lorsqu'aucune des conditions pos�es � l'art. 4 n'est r�alis�e, l'autorisation est refus�e (art. 5 LAAL).
Le Tribunal f�d�ral applique le droit f�d�ral d'office (art. 106 al. 1 LTF). En revanche, il ne revoit l'interpr�tation et l'application du droit cantonal et communal que sous l'angle de l'arbitraire. Une d�cision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscut�, ou lorsqu'elle contredit d'une mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�. Le Tribunal f�d�ral n'a pas � d�terminer quelle est l'interpr�tation correcte que l'autorit� cantonale aurait d� donner des dispositions applicables; il doit uniquement examiner si l'interpr�tation qui a �t� faite est d�fendable. Par cons�quent, si celle-ci ne se r�v�le pas d�raisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la l�gislation cantonale en cause, elle sera confirm�e, m�me si une autre solution para�t �galement concevable, voire pr�f�rable. De plus, il ne suffit pas que les motifs de la d�cision attaqu�e soient insoutenables, encore faut-il que celle-ci soit arbitraire dans son r�sultat (ATF 140 III 167 consid. 2.1 p. 168; 138 I 305 consid. 4.3 p. 319; 138 III 378 consid. 6.1 p. 379).
4.2.�En l'esp�ce, la cour cantonale a qualifi� d'incertain le maintien des appartements dans le parc locatif. Ind�pendamment de cette probl�matique, les autorit�s craignent quoi qu'il en soit, � l'issue de la p�riode de contr�le des loyers, des hausses de loyers telles que ces appartements sortiraient de la cat�gorie de logements r�pondant aux besoins pr�pond�rants de la population. Sur ce point, il n'est pas arbitraire de consid�rer que les m�canismes du droit du bail ne seront pas n�cessairement efficaces. En effet, les premiers juges ont express�ment relev� la marge de manoeuvre � disposition des bailleurs dans la fixation du loyer selon la m�thode absolue. Ils ont soulign� les prix de vente - implicitement consid�r�s comme �tant tr�s �lev�s sans �tre "manifestement excessifs" - sur lesquels les parties se sont mises d'accord. C'est sur la base de telles donn�es, concr�tes, et sur les possibilit�s d'augmentation de loyer qui en d�coulent en accord avec le droit du bail, que la cour cantonale a jug� que le but vis� par la LAAL �tait compromis. Or, la recourante ne s'en prend pas � ces aspects, mais se contente, par une argumentation appellatoire, de faire valoir que, de mani�re g�n�rale, les m�canismes du droit du bail emp�chent le bailleur de transf�rer sur le locataire les cons�quences financi�res d'une acquisition effectu�e � un prix trop �lev�. Elle �choue ainsi � d�montrer l'arbitraire du raisonnement des premiers juges.
La recourante se plaint par ailleurs d'une violation de la garantie de la propri�t� en raison du non-respect du principe de proportionnalit�.
5.1.�La garantie de la propri�t� ancr�e � l'art. 26 al. 1 Cst. n'est pas absolue. Comme tout droit fondamental, elle peut �tre restreinte aux conditions fix�es � l'art. 36 Cst. La restriction doit ainsi respecter le principe de la proportionnalit�, qui exige notamment que le but vis� ne puisse �tre atteint par une mesure moins contraignante (ATF 140 I 168 consid. 4.2.1 p. 173; 135 I 233 consid. 3.1 p. 246).
5.2.�Le Tribunal f�d�ral a d�j� eu l'occasion de consid�rer que l'int�r�t public poursuivi par les l�gislations cantonales tendant � pr�server l'habitat et les conditions de vie existants, notamment en restreignant l'ali�nation de maisons d'habitation, proc�de d'un int�r�t public important (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 p. 211 s.; 113 Ia 126 consid. 7a p. 134; 111 Ia 23 consid. 3a p. 26 et les arr�ts cit�s). Ce type de r�glementation n'est en soi pas contraire au droit f�d�ral et � la garantie de la propri�t�, y compris dans la mesure o� elle pr�voit le refus de l'autorisation de vendre un appartement lou� lorsqu'un motif pr�pond�rant d'int�r�t public ou d'int�r�t g�n�ral s'y oppose: pourvu que l'autorit� administrative effectue une pes�e des int�r�ts en pr�sence et �value l'importance du motif de refus au regard des int�r�ts priv�s en jeu (ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa p. 137; en dernier lieu: arr�t 1C_68/2015 du 5 ao�t 2015 consid. 2.3). La LAAL vaudoise poursuit de tels objectifs, sans toutefois pr�voir express�ment, comme le fait notamment le droit genevois applicable dans les arr�ts pr�cit�s, une pes�e des int�r�ts en pr�sence. Comme l'a relev� la cour cantonale, un tel examen, tout comme celui du respect du principe de proportionnalit�, d�coule n�anmoins de l'art. 36 Cst.
5.3.�Alors qu'il lui incombait de se livrer � un tel examen en vertu du principe de proportionnalit�, la cour cantonale n'a pas examin� si d'autres conditions pouvaient �tre impos�es pour que la vente puisse �tre autoris�e tout en assurant le respect des objectifs pos�s par la LAAL. Il convient � cet �gard de souligner que la cour cantonale avait jug� dans de pr�c�dentes affaires que la condition de la fixation d'un prix de vente �tait une condition inadmissible, faute de base l�gale, sous l'angle de la garantie de la propri�t�. De m�me, selon la jurisprudence cantonale signal�e par les parties, la cour cantonale avait jug� non conforme � la garantie de la propri�t� un contr�le des loyers au-del� d'une p�riode de cinq ans en cas d'ali�nation, alors m�me que le droit cantonal pr�voit un contr�le de dix ans en cas de travaux (arr�t de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois FO.2008.0019 du 3 f�vrier 2009). Or, il appara�t paradoxal, pour ne pas dire arbitraire, de ne pas examiner d'�ventuelles autres conditions auxquelles soumettre l'autorisation de vendre au motif qu'elles ne peuvent �tre impos�es � la propri�taire sauf � violer la garantie de la propri�t�, tout en refusant purement et simplement l'autorisation de vendre, mesure pourtant largement plus restrictive qu'une autorisation sous conditions.
Comme le rel�ve l'autorit� administrative intim�e, le choix de la mesure peut notamment d�pendre de la qualit� des parties - en l'occurrence une agence immobili�re et non un particulier - et de leurs intentions, ce qui justifie un examen de cas en cas des conditions pouvant �tre impos�es. Aussi, si dans l'arr�t cantonal topique relatif � la dur�e maximale du contr�le des loyers, le Tribunal cantonal vaudois a estim� qu'il se justifiait de fixer cette limite � 5 ans, cela ne signifie pas encore qu'il faille en tirer une r�gle g�n�rale. Le droit cantonal vaudois pr�voit lui-m�me un contr�le des loyers sur dix ans en cas de travaux de r�novation (art. 4 al. 3 de la loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la d�molition, la transformation et la r�novation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements � d'autres fins que l'habitation [LDTR; RSV 840.15 ]). Quant � la jurisprudence f�d�rale, elle reconna�t qu'une telle mesure peut �tre compatible avec la garantie de la propri�t� (ATF 131 I 333 consid. 2.1 p. 336; 101 Ia 502 consid. 5d p. 513 s.). L'autorit� intim�e admet pour sa part dans sa r�ponse au recours qu'une p�riode de contr�le des loyers plus longue pourrait concourir de mani�re satisfaisante aux objectifs poursuivis par la LAAL.
Il n'est pas exclu que certaines mesures, seules ou combin�es, soient propres � ce qu'une vente puisse �tre autoris�e sans compromettre le but vis� par la LAAL. Elles porteraient en tout �tat moins atteinte � la garantie de la propri�t� qu'une interdiction compl�te de vente. Cela �tant, il n'appartient pas au Tribunal f�d�ral d'�valuer pour la premi�re fois dans la proc�dure la pertinence de ces �ventuelles mesures. Aussi la cause doit-elle �tre renvoy�e � la cour cantonale pour que celle-ci examine, conform�ment au principe de proportionnalit�, si une autorisation de vente assortie de conditions, cas �ch�ant lesquelles, peut �tre d�livr�e ou si les objectifs � atteindre imposent un refus pur et simple de l'autorisation.
Il r�sulte de ce qui pr�c�de que le recours doit �tre admis. Le pr�sent arr�t est rendu sans frais (art. 66 al. 4 LTF). La recourante, qui obtient gain de cause avec l'aide d'un avocat, a droit � des d�pens � la charge de l'Etat de Vaud (art. 68 al. 1 LTF).
Une indemnit� de d�pens de 2'000 francs est accord�e � la recourante, � la charge de l'Etat de Vaud.
Le pr�sent arr�t est communiqu� au mandataire de la recourante, au Service du logement et des g�rances de la Commune de Lausanne, au Service des communes et du logement du canton de Vaud et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public.