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Timestamp: 2019-03-26 22:58:51
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Matched Legal Cases: ['artículo 6', 'artículo 207', 'artículo 222', 'artículo 405', 'artículo 416', 'artículo 7', 'artículo 7', 'artículo 1', 'artículo 107']

Jurisprudencia – Página 3
18 abril, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario
Acuerdo… ¿Nulo o Anulable?
Como es sabido (ver post http://fabiobalbuena.blogspot.com.es/2013/02/la-impugnacion-de-acuerdos-de-las.html) los acuerdos de las juntas de propietarios son impugnablesen una serie de supuestos y dentro de unos plazos.
Y una cuestión especialmente relevante es la distinción entre nulidady anulabilidad. Así, la jurisprudencia establece que en materia de propiedad horizontal los acuerdos que contravengan la Ley de Propiedad Horizontal o los Estatutos de la Comunidad no son “nulos de pleno derecho”, sino tan sólo “anulables”,y por tanto sometidos a un plazo de caducidad para su impugnación judicial.
La reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, nº 104/2013, de 27 de febrero, aplica esta doctrina.
En una comunidad de propietarios se adopta un acuerdo en el año 2004por el que se decide no ejercer acciones judiciales contra unos propietarios que habían llevado a cabo un cerramiento de terrazas.
En el año 2007, sin haberse impugnado por los propietarios disidentes el acuerdo del año 2004, la junta de propietarios acuerda ejercitar acciones, presentándose la demanda judicial el 1 de octubre de 2008.
El Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Valencia estimó la demanda, condenando a los demandados a demoler los cerramientos y al pago de las costas. La sentencia fue confirmada por la Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Valencia.
Ahora el Tribunal Supremo ha casado la sentenciade la Audiencia, desestimando íntegramente la demanda, e imponiendo las costas de la primera instancia a la comunidad demandante.
Según la Sala, en materia de propiedad horizontal, los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes que se hayan adoptado por mayoría pese a requerir la unanimidad,quedarán convalidadossi no se recurren en el plazo de treinta días, al tratarse de una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal que determina únicamente su anulabilidad, pero no su nulidad de pleno derecho. Por tanto, la acción ejercitada por la comunidad había caducadopor el transcurso de treinta días computados desde la adopción del acuerdo en que se autorizaba el cerramiento de las terrazas, es decir, por impugnarse la autorización de un cerramiento de terraza a los cinco años de haberse concedido en junta de propietarios.
Además, la comunidad demandante ha actuado contra sus propios actosy en contra dela buena fe, pues generó una razonable confianza en los comuneros para que pudieran cerrar las terrazas y, cuatro años después, acordó la presentación de la demanda; tan arbitrario cambio de opinión solo puede afectar a las modificaciones futuras, pero no a las consolidadas, por lo que no puede perjudicar a quien ya había cerrado su terraza.
El fundamento jurídicode la sentencia del TS es el siguiente:
Esta Sala viene declarando, entre otras, en la sentencia de 17-12-2009 que:
Con igual posición, la STS de 18 de abril de 2007, en su fundamento de derecho tercero, en el párrafo segundo, dice lo que se expone acto continuo:
“La doctrina jurisprudencial que, con alguna excepción, cita la sentencia de la Audiencia SSTS de 24 de septiembre de 1991, 26 de junio de 1993, 7 de junio de 1997 y 26 de junio de 1998 sobre la distinción entre nulidad radical y anulabilidad en materia de propiedad horizontal, es, como recuerda la sentencia de 5 de mayo de 2000, la que se viene manteniendo como más acertada por la moderna doctrina de esta Sala. Más recientemente las sentencias de 7 de marzo de 2002, 25 de enero de 2005 y 30 de diciembre de 2005 explican las diferencias entre nulidad y anulabilidad, sujeta a caducidad, y recuerdan que la jurisprudencia posterior a las sentencias que se invocan en el recurso, se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil, y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo (…). Es razón por la que no es posible reprochar a la sentencia recurrida la infracción denunciada en el recurso, puesto que se sustenta en una línea jurisprudencial ya superada. Antes al contrario el criterio sostenido, no sólo es el correcto, sino el mismo que se mantiene tras la redacción dada por Ley 8/1999, de 6 de abril, en el sentido de someter la impugnación de acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios a las reglas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, con un plazo más amplio y el añadido de nuevos supuestos de impugnación y el abandono de la exigencia de la unanimidad para determinados acuerdos”.
(arts. 15 a 18 de la LPH).
Establece la Jurisprudencia:
— sentencias, por citar tan sólo en las recientes, de 18 Ene. 1990, 5 Mar. 1991, 4 Jun. y 30 Oct. 1992, 12 y 13 Abr. y 20 May. 1993, 17 Dic. 1994, 31 Ene., 30 May. y 30 Oct. 1995, 21 Nov. 1996, 29 y 30 Abr., 12 May., 15 Jul., 30 Sep. y 30 Nov. 1998, 4 Ene., 13 Jul., 1 Oct. y 16 Nov. 1999, 23 May., 25 Jul. y 25 Oct. 2000, 27 Feb., 16 y 24 Abr. y 7 May. 2001, y un largo etcétera.
Por todo ello,el TS desestima la petición de demolición de las obras de cerramientoefectuadas en los jardines-terrazas de los demandados.
En definitiva, una muestra más de ladificultad que entraña la propiedad horizontal, lo cual justifica la necesidad de un asesoramiento permanente de un Abogadoo un Administrador de Fincas Colegiado.
©2013Fabio Balbuena
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6 abril, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario
¿Qué significa la expresión “cosa juzgada”?
Es la expresión que se utiliza para definir el carácter irrevocable que el ordenamiento jurídico atribuye a las decisiones adoptadas por los órganos jurisdiccionales.
Cuando se habla de cosa juzgada, se pueden diferenciar dos aspectos: el de “cosa juzgada formal” y el de “cosa juzgada material”.
¿Dónde aparece regulada?
La cosa juzgada formal se regula en el artículo 207 LEC.
La cosa juzgada material hay que estar a lo establecido en el artículo 222 LEC, aunque también hay que tener en cuenta los artículos 408.3, 447 y 787, 827 LEC, así como los artículos 416 y 420 LEC en cuanto a su tratamiento procesal.
¿Qué significa cosa jugada “formal”?
Es el efecto de las resoluciones judiciales dentro del mismo proceso en que se dictan, vinculando a las partes y al propio tribunal:
Para las partes, implica que no podrán realizar ninguna petición que contradiga lo ya resuelto con efecto de cosa juzgada.
Para el tribunal, supone que no podrá resolver una cuestión de forma contraria a lo ya decidido en otra resolución anterior que produzca tal efecto de cosa juzgada.
¿Qué significa cosa juzgada “material”?
Supone que lo que ya se haya resuelto en un proceso sobre el fondo de una cuestión impedirá que se vuelva a resolver sobre lo mismo en un proceso posterior.
¿Qué se necesita para su apreciación?
Es necesario que concurran tres identidades:
1) Subjetiva: las partes que intervienen en el proceso son las mismas, e intervienen en la misma calidad (demandante y demandado); también se da cuando las personas que intervienen en el proceso posterior son herederos o causahabientes de las partes del anterior (las sentencias dictadas en los procesos sobre estado civil, matrimonio, filiación y capacidad producen efectos de cosa juzgada frente a todos desde su inscripción en el Registro Civil).
2) Objetiva: para su apreciación se precisa un determinado «factum» (hechos concretos), y una determinada consecuencia jurídica en la que se subsumen los hechos.
3) De la causa de pedir: se produce únicamente en aquellos supuestos en que existe una perfecta identidad en las circunstancias determinantes del derecho reclamado y de su exigibilidad, las cuales son las que sirven de fundamento y apoyo a la nueva acción. Por ello, la causa de pedir que se fundamenta en circunstancias acaecidas con posterioridad a las del primer procedimiento eliminan la aplicación de la institución de la cosa juzgada.
La cosa juzgada material cumple una función negativa y otra positiva:
La función negativaexcluye un proceso posterior entre las mismas partes y con la misma pretensión, de manera que si se promoviere un nuevo pleito entre las mismas partes y con igual objeto el tribunal no podría entrar a conocer sobre el fondo de la cuestión.
La función positivao prejudicial implica que lo que ya se ha resuelto con fuerza de cosa juzgada en una sentencia firme que haya puesto fin a un proceso vinculará al tribunal de un proceso posterior, cuando lo resueltoaparezca en este nuevo proceso como antecedente lógico de la cuestión que constituye objeto del litigo, y siempre que los litigantes de ambos procesos sean los mismos o la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal. La función positiva, por tanto, requiere la identidad subjetiva y que los objetos de los dos procesos sean parcialmente idénticos o conexos.
¿Cuándo debe alegarse la existencia de cosa juzgada?
En un juicio ordinario, la cosa juzgada (art. 222 LEC) debe alegarse como excepción en la contestación a la demanda, por aplicación del artículo 405.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dice: “3. También habrá de aducir el demandado, en la contestación a la demanda, las excepciones procesales y demás alegaciones que pongan de relieve cuanto obste a la válida prosecución y término del proceso mediante sentencia sobre el fondo”. Dicha excepción deberá resolverse por el Tribunal en la audiencia previa al juicio (artículo 416.1.3.º LEC).
Sin embargo, existe la posibilidad de que la excepción de cosa juzgada pueda ser apreciada de oficio por el Tribunal en la misma audiencia previa, como cuestión de orden público.
– STC 55/2000, de 28 de febrero:“Es doctrina reiterada y uniforme de este Tribunal que una de las proyecciones del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva reconocido en el art. 24.1 CE es ciertamente la que se concreta en el derecho a que las resoluciones judiciales alcancen la eficacia querida por el ordenamiento, lo que significa tanto el derecho a que se ejecuten en sus propios términos como a que se respete su firmeza y la intangibilidad de las situaciones jurídicas en ellas declaradas, aun sin perjuicio, naturalmente, de su modificación o revisión a través de los cauces extraordinarios legalmente previstos. En otro caso, es decir, si se desconociera el efecto de la cosa juzgada material, se privaría de eficacia a lo que se decidió con firmeza en el proceso, lesionándose así la paz y seguridad jurídicas de quien se vio protegido judicialmente por una Sentencia dictada en un proceso anterior entre las mismas partes (SSTC 77/1983, de 3 de octubre, 159/1987, de 26 de octubre, 119/1988, de 20 de junio, 189/1990, de 26 de noviembre, 242/1992, de 21 de diciembre, 135/1994, de 9 de mayo, 87/1996, de 21 de mayo, 106/1999, de 14 de junio, y 190/1999, de 25 de octubre). Es igualmente jurisprudencia constante, sin embargo, que la determinación del alcance que quepa atribuir a la cosa juzgada constituye una cuestión que corresponde a la estricta competencia de los órganos judiciales, sólo revisable en sede constitucional si tal interpretación resulta incongruente, arbitraria o irrazonable (así, SSTC 242/1992, de 21 de diciembre, 79/1993, de 1 de marzo, 92/1993, de 15 de marzo, 152/1993, de 3 de mayo, 87/1996, de 21 de mayo, 34/1997, de 25 de febrero, y 43/1998, de 24 de febrero)”.
– STS, Sala Primera, de lo Civil, 15-10-2012: Hay prejudicialidad civil cuando hay conexión entre el objeto de los dos procesos aun cuando no concurran todas las identidades.
– SAP Valencia, Sec. 7.ª, 26-3-2004:La cosa juzgada implica que lo decidido en un proceso vincula al Tribunal que decide otro proceso posterior, siempre que lo pedido en el primero sea antecedente de lo pedido en el segundo.
– SAP A Coruña, Sec. 4.ª, 13-7-2006:existe cosa juzgada cuando la acción intrínseca es la misma, aunque la forma extrínseca sea distinta.
– SAP Cantabria, Sec. 2.ª, 8-4-2008:Existe cosa juzgada porque se trata de dos procedimientos con las mismas partes que pretenden la indemnización de daños y perjuicios por culpa extracontractual derivada de un mismo hecho.
– SAP Salamanca, Sec. 1.ª, 21-4-2008: No cabe interponer dos pleitos sobre la misma cuestión (servidumbre de paso de una finca) pues existe cosa juzgada.
– SAP Madrid, Sec. 28.ª, 14-10-2008:Se aprecia cosa juzgada por coincidir las partes y el objeto de la pretensión ejercitada entre el anterior y el presente litigio.
– SAP Barcelona, Sec. 19.ª, 4-7-2008:Para apreciar cosa juzgada es necesario, entre el caso resuelto y el invocado, identidad real, personal y causal.
– SAP Cáceres, Sec. 1.ª, 8-10-2009: Se aprecia la excepción de cosa juzgada por concurrir todos y cada uno de los requisitos legales.
– SAP Baleares, Sec. 3.ª, 27-9-2011: Cosa juzgada al coincidir la causa de pedir y la misma acción que en el anterior proceso.
– SAP Sevilla, Sec. 2.ª, 29-9-2009: Concurriendo las tres identidades subjetiva, objetiva y causal opera el efecto negativo de la cosa juzgada, impidiendo someter nuevamente a juicio la cuestión ya resuelta.
– SAP Burgos, Sec. 2.ª, 30-7-2010: Aunque se pidieran cosas distintas en cada demanda, al nacer las acciones de cada proceso de la misma relación jurídica, existe cosa juzgada.
– SAP Barcelona, Sec. 17.ª, 20-9-2012: Se aprecia cosa juzgada porque con anterioridad el mismo actor promovió frente al mismo demandado otro proceso ordinario entre cuyas peticiones figuraba la de que se le indemnizara por los gastos, y se trata de la misma petición que en el nuevo proceso.
– SAP Cáceres, Sec. 1.ª, 16-5-2012: Cosa juzgada entre el actual procedimiento que versa sobre la titularidad del suelo en el que se asientan edificaciones respecto de las que ya existe sentencia firme que atribuyó su propiedad.
– SAP León, Sec. 1.ª, 3-11-2010:La acción ejercitada está afectada por el efecto de cosa juzgada, pues en procedimiento anterior se reivindicaba la misma porción de terreno cuya titularidad pretende ahora quien fue condenado en aquel proceso.
– SAP Salamanca, Sec. 1.ª, 29-11-2011:Cosa juzgada material por la preclusión de la alegación de los hechos y fundamentos que pudieron haberse realizado en el proceso anterior seguido entre las partes.
– SAP Valencia, Sec. 7.ª, 28-4-2008:La cosa juzgada impide alegar en este proceso hechos que pudieron ser traídos y no lo fueron en un procedimiento inicial, de reclamación por obras defectuosas al arquitecto superior de la obras.
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17 febrero, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario
Un Principio General del Derecho es el de que “Nadie puede ir contra sus propios actos”.
Su origen se encuentra en el Derecho Romano, y constituye un límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, e impone un deber de coherencia en el tráfico jurídico.
El Tribunal Constitucional, en Sentencia 73/1988, de 21 de abril, definió este principio como “la vinculación del autor de una declaración de voluntad al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno”.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo (vgr. Sentencia 12 junio 2007) vincula esta máxima al principio de buena fe, pues ambos protegen la exigencia de un deber de comportamiento que consiste en la necesidad de observar de cara al futuro la conducta que los actos anteriores hacían prever.
La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de fecha 9 de mayo de 2000, establece que esta doctrina precisa para su aplicación:
a) la existencia de un comportamiento (un hecho o acto positivo u omisivo)
b) que tenga conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica
c) para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca, del mismo
Estos elementos implican que entre la conducta anterior y la pretensión actual del sujeto exista una incompatibilidad o contradicción, en el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior.
Con base en tal doctrina, la Sentencia del Tribunal Supremo nº 81/2005, de 16 de febrero, rechazó el recurso de casación por el que se solicitaba la nulidad de una escritura pública de compraventa de un piso-vivienda.
Dice el TS:
“Para el estudio de la actual cuestión es preciso partir de la base de que la doctrina de los actos propios se encuentra enclavada dentro del área de la buena fe en el ejercicio de un derecho, por lo que su soporte legal se debe encontrar en el artículo 7-1 del Código Civil.
Y con arreglo a esta base legal, hay que decir que no puede venirse contra los propios actos, negando todo efecto jurídico a la conducta contraria posterior, todo en base a la confianza que un acto o conducta de una persona debe producir en otra. En conclusión, como dice doctrina científica moderna, esta doctrina de los actos propios no ejerce su influencia en el área del negocio jurídico, sino que tiene sustantividad propia, asentada en el principio de la buena fe.
Resumiendo y como conclusión, se ha de decir que esta técnica exige que los actos de una persona que pueden tener relevancia en el campo jurídico marcan los realizados en un devenir, lo que significa que en ningún caso pueden contradecir a los anteriores provocando una situación de incertidumbre que desconcierta a terceros afectados por los mismos y que rompe el principio de buena fe determinado en el artículo 7-1 del Código Civil.”
Por su parte, la Sentencia del Tribunal Supremo nº 1171/2004, de 15 de diciembre, dice:
“La regla que prohíbe ir contra los propios actos, emanada de la cláusula general de buena fe, sirve para impedir que se de el valor jurídico que en otro caso tendría a un comportamiento determinado por ser contradictorio con otro anterior del mismo sujeto, a fin de proteger la confianza que la conducta previa generó fundadamente en la otra parte de la relación en que la futura sería coherente con la anteriormente llevada a cabo.”
En definitiva, se trata de un Principio General del Derecho que impide defraudar la confianza que fundadamente se crea en los demás como consecuencia de nuestros actos.
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13 enero, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario
Obras que afectan a fachada
Uno de los motivos de mayores conflictos en Comunidades de Propietarios es el relativo a la “alteración de elementos comunes”.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que no se pueden realizar alteraciones o modificaciones que afecten a los elementos comunes de la edificación sin el consentimiento unánime de la Junta de Propietarios.
Sin embargo, se ha venido realizando por la jurisprudencia una interpretación extensiva de las facultades de los propietarios de locales comerciales ubicados en las plantas bajas de los edificios respecto a la realización de obras que afecten a elementos comunes.
La reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil, de fecha 21 de noviembre de 2012, analiza esta cuestión:
“Es doctrina del Tribunal Supremo, contenida, entre otras, en las sentencias de la Sala Primera de lo Civil, de 15 y de 28 de octubre de 2009, que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se encuentran generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes y, aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona concerniente a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a realizar en los locales.”
De ahí que en las propias escrituras de declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal sea frecuente encontrar cláusulas estatutarias que otorgan las más amplias facultades a los propietarios de locales en planta baja.
Ahora bien, esta doctrina tiene sus limitaciones. Dice la sentencia:
“la mentada jurisprudencia tiene como objetivo la prevención de que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal dificulte, a los titulares y arrendatarios de locales de negocio, la explotación de su empresa cuando, con autorización de los Estatutos o el Título Constitutivo para verificar labores tendentes a la acomodación de la planta baja a la actividad a desarrollar en la misma, se impidiera su realización por voluntad del resto de los copropietarios”.
“No obstante, la mencionada doctrina jurisprudencial no supone la eliminación de los contenidos imperativos recogidos en los artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, porque esta Sala sólo ha manifestado que estos preceptos deben ser interpretados de modo flexible, en supuestos referentes a locales comerciales en las condiciones expuestas”.
En el supuesto enjuiciado, el Tribunal estimó que “si bien los Estatutos autorizaban al propietario del local a realizar ciertas tareas para facilitar el desarrollo de la actividad comercial, se ha concretado que las del supuesto del debate exceden de las permitidas, y al afectar a elementos comunes, su ejecución requería, conforme dispone la Ley de Propiedad Horizontal, el consentimiento unánime de los comuneros.”
“La flexibilización en la interpretación de los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal en la materia examinada no permite que el propietario de un local comercial pueda realizar, sin necesidad de autorización alguna, las obras que considere oportunas en su local o, como acaece en este caso, en una terraza propiedad de la Comunidad, afecten o no a los elementos comunes del edificio.”
Por tanto, vemos una vez más que la jurisprudencia establece una doctrina de interpretación de las normas, pero se ha de analizar el caso concreto, de modo que recomendamos consultar siempre a un Abogado o Administrador de Fincas antes de cualquier actuación que afecte a la fachada del edificio.
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26 noviembre, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario
Arrendamientos Urbanos: reparaciones necesarias
Reparaciones necesarias
En materia de arrendamientos urbanos son frecuentes los conflictos entre arrendador y arrendatario derivados de la interpretación de las obligaciones contractuales de uno y otro.
Uno de los aspectos de mayor tensión es el relativo a las reparaciones necesarias a realizar en la vivienda o local arrendador.
¿Qué son reparaciones necesarias?
El concepto de reparaciones necesarias no aparece en la LAU ni en el C.C., pero tanto doctrinal como jurisprudencialmente se han considerado como necesarias las reparaciones indispensables para mantener la vivienda o el local de negocio en uso, y las impuestas por autoridad competente, refiriéndose las primeras a las que sean de absoluta precisión para que el objeto del arrendamiento pueda mantenerse en estado de servir al fin de que el uso y disfrute de la finca se realice de una manera normal, debiendo excluirse aquellas obras que puedan representar mejora o beneficio (Ss. 7-noviembre-61 y 27-mayo-80), no incluyéndose tampoco entre las obras necesarias las de reconstrucción o reedificación (Ss. 20 y 28-febrero-75 y 27-mayo-80).
En efecto, el Código Civil establece en su artículo 1.554.2º como una de las obligaciones del arrendador la de hacer en la cosa objeto del contrato y durante todo el arrendamiento, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y que a su vez es una consecuencia de la también obligación del arrendador, de mantener al arrendatario en el goce pacífico y útil de la cosa (art. 1.554. 3º C.C). También el artículo 107 de la LAU de 1.964 establece que las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador.
El arrendador, por tanto, está obligado a realizar tanto las obras necesarias para prevenir el daño (conservación) como las obras consecuencia de la falta de previsión (reparación).
En sintonía con tal criterio, reparaciones necesarias son:
–las indispensables para el disfrute de la casa (STS de 7 de noviembre de 1961)
– las encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato (STS de 2 de junio de 1951)
–las de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua (STS de 5 de octubre de 1951)
– las obras necesarias para que por la chimenea se realice de una manera normal la conducción de los humos producidos por el fogón de la cocina, aunque dichas obras consistan en la construcción de una chimenea nueva (STS de 22 de octubre de 1951)
–las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe (STS de 30 de enero de 1970)
–las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción (STS de 4 de diciembre de 1992)
–las necesarias en puertas y ventanas para que la casa y las diferentes piezas necesarias que las componen estén cerradas y que el arrendatario y sus enseres puedan estar allí seguros; reparación de goteras y bajantes; reparación parcial de pavimentos; reparaciones ordenadas por la Administración especialmente en materia de saneamiento, salubridad y seguridad, reparaciones o sustitución en su caso si fuera preciso por su vetustez o riesgo de las instalaciones de servicios de suministros de fluidos o energía como agua, luz, gas … etc. (STS de 5 de octubre de 1951, 30 de enero de 1970 y 5 de diciembre de 1989)
–las de reposición o reparación del canalón o bajante de aguas pluviales (SAP de Lugo de 27 de noviembre de 1980)
–las precisas para suprimir las goteras y restaurar los elementos interiores de la vivienda dañados por éstas (SAP de Orense de 12 de noviembre de 1979)
–las tendentes a mantener la cubierta del edificio de forma que se eviten las filtraciones de agua (SSAP de La Coruña de 6 de marzo y 27 de noviembre de 1980)
¿”Reparación necesaria” o “Mejora”?
La distinción no siempre es clara. Como se ha indicado, “reparaciones necesarias” son aquellas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, cuanto a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. Por tanto, se trata de aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse.
Dado que es obligación del arrendador llevar a cabo las reparaciones necesarias, pero no las obras de mejora, el conflicto surgirá entre arrendador y arrendatario cuando exista discrepancia en la calificación de la obra como necesaria o de mejora.
Por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14ª, de 4 de septiembre de 2012, analiza la cuestión relativa a la instalación de un ascensor, en base a la anterior fundamentación jurídica, confirmando la sentencia de instancia que consideró que no se trata de una reparación necesaria sino de unaobra de “mejora” del art. 112 de la LAU 1964. Por consiguiente, entiende la AP de Barcelona que la instalación de un ascensor nopuedeser consideradacomo obra necesaria, sino que se trata de una mejora, que el arrendador no está obligado a realizar.
La casuística es numerosa, y habrá que estar al caso concreto, con el adecuado asesoramiento de su Abogado o Administrador de Fincas.
©2012 Fabio Balbuena
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La 1ª convocatoria está derogada
Puntos de recarga de vehículos eléctricos: ¿puede negarse la Comunidad? y ¿qué responsabilidad tiene la comunidad por instalaciones defectuosas?
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