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Timestamp: 2019-08-25 02:27:22+00:00
Document Index: 248786545

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CA Nîmes 17/03/2009-1
Modalités de présentation de la demande à l’assemblée
Projet ne comportant pas les conditions matérielles, juridiques et financières
Rejet de la demande par l’assemblée ;
Abus de majorité (non)
Nous présentons l’arrêt de la Cour d’appel de Nîmes du 17 mars 2009
et, à la suite, l’arrêt de la Cour de Cassation du 26 mai 2010 rejetant le pourvoi.
Cour d’appel de Nîmes Chambre civile 1e A 17 mars 2009
Décision attaquée : Tribunal de grande instance de Nîmes du 14 mars 2007
N° de RG: 07/01824
SA FDI HABITAT
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE PHILEMON & BAUCIS
SELARL DEIMON & ASSOCIES, notaires associés
La société FDI HABITAT est propriétaire du lot no93 de la copropriété «Les Terrasses de PHILEMON ET BAUCIS» à NÎMES. Aux termes du règlement de copropriété du 6 décembre 1993, la copropriété allait comprendre 2 bâtiments à construire :
- le bâtiment A, bâtiment collectif de 4 étages à usage d’habitation divisé en 92 lots
- le bâtiment B, bâtiment collectif à usage d’habitation, commercial ou professionnel constituant le 93ème lot à diviser ultérieurement.
Suite à l’évolution du plan d’urbanisme local, la société FDI HABITAT a envisagé, au lieu et place de la construction d’un bâtiment collectif de 4 étages, la réalisation de 5 logements.
Le 5 octobre 2005, l’assemblée générale spéciale des copropriétaires a rejeté à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés autre que la société FDI HABITAT les deux résolutions qui lui étaient soumises et qui portaient:
- la première sur l’acquisition par le syndicat des copropriétaires du lot 93 pour un montant de 250 000 €
- la seconde sur l’approbation, en cas de refus de cette acquisition, du protocole d’accord autorisant la société FDI HABITAT à réaliser le projet d’aménagement comportant scission et construction suivant les documents et plans joints.
La société FDI HABITAT a fait assigner d’une part le syndicat de la copropriété LE PHILEMON ET BAUCIS, d’autre part la SELARL DEIMON et ASSOCIES, notaire, en sa qualité de rédacteur du règlement de copropriété de l’immeuble, devant le tribunal de grande instance de NÎMES afin de voir :
- prononcer l’annulation de la deuxième résolution,
- condamner sous astreinte le syndicat à mettre à l’ordre du jour d’une assemblée générale spéciale, aux fins de vote, une résolution prévoyant la scission du lot no 93 des autres lots de la copropriété et l’autorisation de construire conformément au projet exposé et aux plans annexés dans sa lettre adressée au syndicat le 25 novembre 2004
- condamner le syndicat à lui régler la somme de 200 000 € en réparation de son préjudice économique, sauf à ordonner une expertise pour chiffrer ce préjudice
- déclarer commune sa décision à l’égard de la SELARL DEIMON.
Par jugement du 14 mars 2007, le tribunal a débouté la société FDI HABITAT de son action ; elle a relevé appel de ce jugement, et par conclusions du 11 juillet 2007 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens, elle demande à la cour de :
VU l’article 1134 du Code civil
VU l’article 331 du Nouveau Code de Procédure Civile,
VU l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965,
VU la Jurisprudence citée,
DECLARER la société FDI HABITAT recevable en son appel ;
INFIRMER le jugement rendu le 14 mars 2007 par le Tribunal de Gronde Instance de NÎMES en ce qu’il a dit et jugé que la décision de refus par l’assemblée générale des copropriétaires de la COPROPRIÉTÉ LE PHILEMEN ET BAUCIS du projet de retrait présenté par la société FDI HABITAT n’était pas susceptible d’un recours en annulation pour abus de majorité
CONSTATANT la légitimité du droit de construire et du droit de retrait de la société FDI HABITAT,
CONSTATANT l’abus de droit imputable au SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE PHILEMEN ET BAUCIS,
INFIRMER encore le jugement entrepris et DIRE la société FDI HABITAT recevable et fondée en sa demande en annulation de la résolution no 2 adoptée par l’assemblée générale du SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE PHILEMEN ET BAUCIS du 05 octobre 2005
- CONDAMNER le SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE PHILEMEN ET BAUCIS à mettre à l’ordre du jour d’une assemblée générale spéciale, aux fins de vote, une résolution prévoyant la scission et l’autorisation des constructions prévues du lot no93 telles que résultant des plans annexés au courrier de la société FDI HABITAT en date du 25 novembre 2004
- DIRE que le SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE PHILEMEN ET BAUCIS sera condamné à une astreinte de 100 € par jour de retard, passé le délai de six mois de la signification du jugement à intervenir, à défaut d’exécution de l’obligation de faire précitée
- CONDAMNER le SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE PHILEMEN ET BAUCIS à payer à la société FDI HABITAT une somme qui ne saurait être inférieure à 200.000 € au titre de son préjudice économique
Si mieux n’aime à la Cour, ORDONNER une expertise afin de chiffrer ledit préjudice constitué de l’impossibilité de réaliser l’opération de promotion immobilière projetée
CONFIRMER le jugement sur l’appel en cause de la SELARL DEIMON ET ASSOCIES et lui DECLARER l’arrêt à intervenir commun
CONDAMNER le SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE PHILEMON ET BAUCIS au paiement d’une somme qui ne saurait être inférieure à 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et aux entiers dépens
DIRE que la société FDI HABITAT sera exonérée de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le Syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi no 65 - 557 du 10 juillet 1965 et condamner tout succombant aux dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SCP Philippe PERICCHI, Avoué.
Par conclusions du 30 novembre 2007 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens, le Syndicat de la Copropriété PHILEMON ET BAUCIS demande à la cour de :
Vu l’assignation en date du 12 décembre 2005,
Vu le règlement de copropriété et les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, Vu les éléments de l’espèce et les pièces versées au débat,
Vu le jugement rendu le 10 janvier 2007,
- Dire l’appel recevable mais non fondé,
- Constater que les conditions du droit au retrait invoqué par la demanderesse ne sont pas réunies.
- Constater que la demanderesse ne peut valablement prétendre en l’espèce obtenir du syndicat une quelconque autorisation d’avoir à réaliser une construction en l’absence de tout élément permettant à celui-ci de se prononcer utilement tant sur l’opportunité que sur la régularité d’un tel projet.
- Constater que l’existence même d’un préjudice causé par l’attitude du concluant à l’encontre de la demanderesse n’est pas caractérisée
- Confirmer en toutes ces dispositions le décisions entreprise,
- Y ajoutant, condamner l’appelante à verser au concluant une somme de 3000 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du N.C.P.C.
- Condamner l’appelante aux entiers dépens de la procédure de 1ère instance et d’appel, dont distraction pour ceux d’appel au profit de la SCP CURAT JARRICOT.
Par conclusions du 27 juin 2008 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SELARL DEIMON et ASSOCIES demande à la cour de :
Statuer ce que de droit sur le mérite de l’action opposant la Société FDI HABITAT au Syndicat de la copropriété LE PHILEMON ET BAUCIS,
Prendre acte de ce que le notaire concluant s’en rapporte à justice sur l’opportunité ou non de lui déclarer la décision opposable, la Société concluante contestant toute responsabilité.
Constatant l’inutilité de mise en cause du notaire dans la procédure, le contraignant à constituer avocat devant le Tribunal et avoué devant la Cour,
Condamner la Société FDI HABITAT à payer à la SELARL DEIMON par application de l’article 700 du N.C.P.C. la somme de 2.000 €,
Condamner la partie succombante aux entiers dépens de première instance et d’appel ces derniers distraits au profit de la SCP GUIZARD SERVAIS avoué soussigné.
La mise en état a été clôturée par ordonnance du 19 décembre 2008.
Attendu que la société FDI Habitat a soumis au vote de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 5 octobre 2005 un projet sommaire comportant le plan de masse pour cinq logements et un protocole prévoyant la hauteur maximale par rapport au terrain naturel, la clôture aux frais du constructeur et un apport de terre végétale sur 0,50 m d’épaisseur sur l’emprise repérée sur un plan annexé.
Attendu que si l’article 28 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 permet à la copropriété de se prononcer d’abord sur le principe de la scission et de n’examiner qu’ensuite ses modalités, il ne peut lui être imposé de se prononcer uniquement sur le principe ; qu’en soumettant à l’assemblée générale un projet ne comportant pas les conditions matérielles, juridiques et financières, le copropriétaire concerné s’expose à ce qu’elle exerce par la négative et sans commettre aucun abus son droit de ne pas consentir à une opération dont elle ne peut vérifier si elle respectera les intérêts collectifs et individuels de la copropriété et des copropriétaires.
Attendu que si dommageable que puisse être pour la société FDI Habitat la situation du lot no 93, elle n’est pas le produit du vote des copropriétaires mais la conséquence du propre fait de l’appelante qui a laissé le permis de construire venir à caducité ; que l’appelante, en ne soutenant aucune irrégularité et en fondant sa réclamation sur la notion d’abus de droit, demande au juge de substituer sinon sa décision du moins son appréciation à celle de l’assemblée générale, alors que l’article 28 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 ne donne pas au juge le pouvoir de statuer sur une demande de retrait de la copropriété qui relève de la seule assemblée générale des copropriétaires ; que c’est par une exacte application de ce texte que le tribunal a débouté la société FDI Habitat de son action ; que le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions.
Attendu que le présent arrêt doit être déclaré opposable à la SELARL DEIMON ET ASSOCIES.
Attendu que la société FDI Habitat qui succombe doit supporter les dépens ; que pour défendre sur son appel, les intimés ont dû exposer des frais non compris dans les dépens, au titre desquels il doit être alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 2000,00 € et à la SELARL DEIMON et ASSOCIES la somme de 1000,00 €.
En la forme, reçoit la société FDI HABITAT en son appel et le dit mal fondé.
Déclare le présent arrêt opposable à la SELARL DEIMON et ASSOCIES.
Condamne la société FDI HABITAT à payer, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, au syndicat de la copropriété PHILEMON et BAUCIS la somme de 2000,00 € et à la SELARL DEIMON et ASSOCIES la somme de 1000,00 €, au titre des frais exposés en appel.
Condamne la société FDI HABITAT aux dépens et alloue à la SCP GUIZARD-SERVAIS et à la SCP CURAT-JARRICOT le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
Cassation civile 3e 26 mai 2010
Décision attaquée : Cour d’appel de Nîmes , du 17 mars 2009
N° de pourvoi: 09-15002
Attendu qu’ayant retenu qu’en soumettant à l’assemblée générale des copropriétaires du 5 octobre 2005 un projet de construction sommaire ne comportant pas les conditions matérielles, juridiques et financières de sa réalisation, la société FDI Habitat s’exposait à ce que cette assemblée refuse, sans commettre d’abus de droit, de consentir à une opération dont elle ne pouvait vérifier si elle respectait les intérêts collectifs et individuels de la copropriété et des copropriétaires, la cour d’appel, abstraction faite d’un motif surabondant et qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, sans modifier l’objet du litige, légalement justifié sa décision ;
On ne peut qu’approuver la motivation de la Cour d’Appel :
C’est ce qu’ a fait la Cour de Cassation.
La solution peut être étendue à d’autres propositions de résolution présentées aux copropriétaires, qu’il s’agisse de demandes présentées par des copropriétaires ou tout aussi bien de projets présentés par le syndic ou le conseil syndical.
Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR confirmé le jugement déféré et débouté la société FDI HABITAT de l’ensemble de ses demandes,
AUX MOTIFS QUE « la société FDI Habitat a soumis au vote de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 5 octobre 2005 un projet sommaire comportant le plan de masse pour cinq logements et un protocole prévoyant la hauteur maximale par rapport au terrain naturel, la clôture aux frais du constructeur et un apport de terre végétale sur 0,50m d’épaisseur sur l’emprise repérée sur un plan annexé ; que si l’article 28 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 permet à la copropriété de se prononcer d’abord sur le principe de la scission et de n’examiner qu’ensuite ses modalités, il ne peut lui être imposé de se prononcer uniquement sur le principe ; qu’en soumettant à l’assemblée générale un projet ne comportant pas les conditions matérielles, juridiques et financières, le copropriétaire concerné s’expose à ce qu’elle exerce par la négative et sans commettre aucun abus son droit de ne pas consentir à une opération dont elle ne peut vérifier si elle respectera les intérêts collectifs et individuels de la copropriété et des copropriétaires ; que si dommageable que puisse être pour la société FDI Habitat la situation du lot n°93, elle n’est pas le produit du vote des copropriétaires mais la conséquence du propre fait de l’appelante qui a laissé le permis de construire venir à caducité ; que l’appelante, en ne soutenant aucune irrégularité et en fondant sa réclamation sur la notion d’abus de droit, demande au juge de substituer sinon sa décision du moins son appréciation à celle de l’assemblée générale, alors que l’article 28 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 ne donne pas au juge le pouvoir de statuer sur une demande de retrait de la copropriété qui relève de la seule assemblée générale des copropriétaires ; que c’est par une exacte application de ce texte que le tribunal a débouté la société FDI Habitat de son action »,
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU’ « il apparaît que : - le copropriétaire qui souhaite que son lot sorte de la copropriété n’a pas à proprement parler un « droit de retrait » mais le droit de saisir l’assemblée générale d’une demande de retrait ; - l’assemblée générale est libre d’accepter ou non la modification de la copropriété d’origine et sa décision ne peut faire l’objet d’un recours devant les tribunaux pour abus de majorité ; qu’en l’espèce, l’assemblée générale, à laquelle il a été demandé d’approuver un protocole d’accord autorisant la société FDI HABITAT à réaliser un projet d’aménagement comportant scission et construction, s’est prononcée par une seule délibération sur le principe de la scission et sur les modalités de la scission de la copropriété ; qu’aussi, l’autorisation de scission relevant de la seule compétence de l’assemblée générale, à supposer même qu’une délibération portant sur les seules modalités de la scission puisse être annulée pour abus de majorité, le tribunal peut en l’état que rejeter la demande d’annulation de cette résolution, sans avoir à rechercher si les éléments communiqués par la société demanderesse permettaient à l’assemblée générale de se prononcer utilement tant sur l’opportunité que sur la régularité du projet qui lui était soumis »,
1°/ ALORS QUE la société FDI HABITAT sollicitait de la cour d’appel qu’elle annule la résolution n°2 adoptée par l’assemblée générale pour abus de majorité et condamne le syndicat des copropriétaires à mettre à l’ordre du jour d’une assemblée générale spéciale une résolution prévoyant la scission et l’autorisation de construction prévue ; qu’en considérant que la société FDI HABITAT demandait au juge de substituer sa décision du moins son appréciation à celle de l’assemblée générale, la cour d’appel a méconnu les termes du litige et violé l’article 4 du code de procédure civile,
2°/ ALORS QUE toute décision de l’assemblée des copropriétaires en ce compris celle prise sur le fondement de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 est susceptible de donner lieu à un abus de majorité ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé ensemble les articles 1382 du code civil et 28 de la loi du 10 juillet 1965,
3°/ ALORS QU’ en ne justifiant pas en quoi le projet qualifié de sommaire et dont elle relevait, par ailleurs, qu’il comportait un certain nombre d’informations, ne permettait pas à l’assemblée générale d’apprécier les conditions matérielles, juridiques et financières de l’opération, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 du code civil et 28 de la loi du 10 juillet 1965,
ALORS QU’ en considérant que les conséquences dommageables de la situation du lot n°93 n’étaient pas imputables a u vote des copropriétaires mais la conséquence du propre fait de la société FDI HABITAT qui avait laissé le permis de construire venir à caducité sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la société FDI HABITAT n’avait pas dû arrêter son projet compte tenu des nouvelles règles d’urbanisme, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil.