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Timestamp: 2016-10-24 18:34:16
Document Index: 52400286

Matched Legal Cases: ['Art. 257', 'Art. 42', 'Art. 106', 'Art. 42', 'BGE', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 42', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 105', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 105', 'BGE', 'Art. 97', 'Art. 95', 'BGE', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 193', 'Art. 176', 'Art. 271', 'Art. 272', 'Art. 271', 'Art. 266', 'Art. 9', 'BGE', 'BGE', 'Art. 97', 'Art. 105', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 193', 'Art. 176', 'Art. 75', 'Art. 271', 'Art. 272', 'BGE', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 317', 'Art. 272', 'Art. 66', 'Art. 68']

4A_673/2014 (24.02.2015)
4A_673/2014 � � Urteil vom 24. Februar 2015
vertreten durch Rechtsanw�ltin Livia Bernet,
Mietvertrag, K�ndigungsschutz,
des Kantons Glarus vom 24. Oktober 2014.
A.________ (Mieter, Kl�ger, Beschwerdef�hrer) ist seit Mai 2005 Mieter einer Parterrewohnung mit zugeh�riger Garage in U.________. Eigent�mer des Mietobjekts und Vermieter ist B.________ (Vermieter, Beklagter, Beschwerdegegner). Der monatliche Mietzins seit Januar 2012 betr�gt Fr. 895.--. Der Mietvertrag kann mit einer K�ndigungsfrist von drei Monaten jeweils auf Ende M�rz, Juni oder September beendet werden.
Mit Schreiben vom 5. M�rz 2013 forderte der Beklagte den Kl�ger auf, die ausstehenden Mietzinse f�r die Monate September 2012 sowie Januar und Februar 2013 von insgesamt Fr. 2'685.-- innert 30 Tagen zu bezahlen, andernfalls er das Mietverh�ltnis gest�tzt auf Art. 257d OR ausserordentlich (d.h. kurzfristig) k�ndigen werde.
In der Folge wandte sich der Rechtsvertreter des Kl�gers mit Schreiben vom 7. M�rz 2013 an den Beklagten und machte geltend, die Mieten f�r Januar und Februar 2013 seien bezahlt. Der Mietzins f�r September 2012 sei mutmasslich ebenfalls �berwiesen worden, doch habe sein Mandant die entsprechende Quittung nicht in seinen Unterlagen.
Der Beklagte teilte daraufhin mit Schreiben vom 12. Februar (recte: M�rz) 2013 mit, dass f�r Januar und Februar 2013 der Mietzins tats�chlich entrichtet worden sei, noch ausstehend seien jedoch die Mieten f�r September 2012 und Dezember 2012. Zudem merkte er an, der Kl�ger habe mit Belegen aus dem Jahr 2011 vorgeben wollen, dass auch diese Zahlungen geleistet worden seien, was wohl an Urkundenf�lschung grenzen d�rfte.
Am 15. M�rz 2013 k�ndigte der Beklagte mit amtlichem Formular das Mietverh�ltnis ordentlich per 30. Juni 2013.
Nach erfolglosem Schlichtungsverfahren reichte der Kl�ger mit Eingabe vom 6. Juni 2013 beim Kantonsgerichtspr�sidium Glarus Klage ein und beantragte, die K�ndigung vom 15. M�rz 2013 sei ung�ltig zu erkl�ren; eventuell sei das Mietverh�ltnis f�r die Dauer von drei Jahren zu erstrecken. Mit Urteil vom 25. April 2014 wies der Kantonsgerichtspr�sident die Klage ab.
Die gegen dieses Urteil erhobene Berufung des Kl�gers wies das Obergericht des Kantons Glarus mit Urteil vom 24. Oktober 2014 ab, und es best�tigte den angefochtenen Entscheid.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt der Beschwerdef�hrer dem Bundesgericht im Wesentlichen, das Urteil des Obergerichts sei aufzuheben und die K�ndigung vom 15. M�rz 2013 f�r ung�ltig zu erkl�ren; eventuell sei das Mietverh�ltnis f�r die Dauer von drei Jahren zu erstrecken. Zudem ersucht er um Gew�hrung der unentgeltlichen Rechtspflege f�r das bundesgerichtliche Verfahren. Sein Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung wies das Bundesgericht mit Pr�sidialverf�gung vom 6. Februar 2015 ab. Mit Eingabe vom 18. Februar 2015 stellt der Beschwerdef�hrer ein neues Gesuch um - superprovisorische - Erteilung der aufschiebenden Wirkung.
Die Sachurteilsvoraussetzungen der Beschwerde in Zivilsachen sind erf�llt und geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Unter Vorbehalt einer rechtsgen�glichen Begr�ndung (Art. 42 Abs. 2 BGG) ist auf die Beschwerde einzutreten.
1.1.�Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist folglich weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erw�gungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begr�ndung abweisen. Immerhin pr�ft das Bundesgericht mit Blick auf die allgemeinen Begr�ndungsanforderungen an eine Beschwerde (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) grunds�tzlich nur die geltend gemachten R�gen, sofern die rechtlichen M�ngel nicht geradezu offensichtlich sind. Es ist nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Beh�rde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 86 E. 2 S. 88 f. mit Hinweisen). Eine qualifizierte R�gepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht pr�ft eine solche R�ge nur insofern, als sie in der Beschwerde pr�zise vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 138 I 171 E. 1.4 S. 176 mit Hinweisen).
Unerl�sslich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 sowie Art. 106 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begr�ndung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdef�hrende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekr�ftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erw�gungen der Vorinstanz ansetzen ( BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116).
1.2.�Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu geh�ren sowohl die Feststellungen �ber den streitgegenst�ndlichen Lebenssachverhalt als auch jene �ber den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen �ber den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 15 f.). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266). �berdies muss die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern die ger�gten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen und erheblich sind (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Soweit sie den Sachverhalt erg�nzen will, hat sie zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90 mit Hinweisen).
Soweit der Beschwerdef�hrer unter dem Titel "Sachverhalt" aber auch im Rahmen seiner Ausf�hrungen zu den Beschwerdegr�nden unter Ausserachtlassung dieser Voraussetzungen den Sachverhalt erg�nzt, ist darauf nicht einzutreten.
Der Beschwerdef�hrer wirft der Vorinstanz die Verletzung von Art. 271 Abs. 1 OR vor. Er macht geltend, die K�ndigung vom 15. M�rz 2013 verstosse gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, und r�gt eine willk�rliche Feststellung des tats�chlichen K�ndigungsmotivs und eine Verletzung von Art. 193 ZPO i.V.m. Art. 176 ZPO.
2.1.�Die strittige K�ndigung ist eine ordentliche K�ndigung. Eine solche setzt keine besonderen K�ndigungsgr�nde voraus. Mieter und Vermieter sind grunds�tzlich frei, den Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Gesch�ftsr�umen ist die K�ndigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verst�sst (Art. 271 Abs. 1 OR).
Allgemein gilt eine K�ndigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und sch�tzenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverh�ltnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die K�ndigung f�r den Mieter eine H�rte darstellt, gen�gt nicht; eine solche H�rte ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverh�ltnisses relevant (vgl. Art. 272 OR). Es obliegt dem Empf�nger der K�ndigung zu beweisen, dass die K�ndigung aus einem verp�nten oder ohne sch�tzenswerten Grund erfolgte; der K�ndigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen, die K�ndigung auf Ersuchen hin zu begr�nden (vgl. Art. 271 Abs. 2 und Art. 266l OR, Art. 9 Abs. 1 Bst. c der Verordnung vom 9. Mai 1990 �ber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch�ftsr�umen [VMWG; SR 221.213.11]) und im Bestreitungsfall alle f�r die Beurteilung des K�ndigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen. Eine mangelnde oder fehlerhafte Begr�ndung kann ein Indiz daf�r sein, dass ein sch�tzenswertes Interesse an der K�ndigung nicht besteht; Treuwidrigkeit wird deshalb angenommen, wenn der angegebene K�ndigungsgrund vorgeschoben ist und der wahre Grund nicht feststellbar ist. Ob eine K�ndigung gegen Treu und Glauben verst�sst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in welchem sie ausgesprochen wird (vgl. BGE 138 III 59 E. 2.1 S. 62 mit Hinweisen).
Die Feststellung des K�ndigungsgrundes bzw. -motivs betrifft eine Tatfrage (BGE 131 III 535 E. 4.3 S. 540; 130 III 699 E. 4.1 S. 702). Ob die Vermieterschaft den angegebenen K�ndigungsgrund nur vorgeschoben hat, entscheidet das kantonale Gericht demnach unter Vorbehalt von Art. 97 Abs. 1 sowie Art. 105 Abs. 2 BGG f�r das Bundesgericht verbindlich (vgl. E. 1.1 hiervor).
2.2.�Die Vorinstanz verneinte die Anfechtbarkeit im Wesentlichen mit der Begr�ndung, es sei aufgrund der eingereichten Bankausz�ge erstellt, dass der Mieter die Mieten versp�tet erst Mitte Monat zahlte, obwohl er gem�ss Mietvertrag monatlich im Voraus zu zahlen gehabt h�tte, und dass die Mietzinsen jedenfalls f�r September und Dezember 2012 �berhaupt nicht geleistet wurden. Mit der Erstinstanz sei davon auszugehen, dass dieser Umstand den Vermieter zur K�ndigung bewogen habe. Dieser K�ndigungsgrund sei unter dem Blickwinkel von Art. 271 Abs. 1 OR nicht zu beanstanden. Sei der Zahlungsverzug als Motiv der K�ndigung aber erstellt, k�nne es dem Vermieter nicht als Verstoss gegen Treu und Glauben im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR angelastet werden, wenn seine Rechtsvertreterin sich in einer nachfolgenden Rechtsschrift auf einen abweichenden K�ndigungsgrund - n�mlich den im Zeitpunkt der K�ndigung noch nicht bestehenden Eigenbedarf - "kapriziert" habe.
2.3.�Der Beschwerdef�hrer r�gt als willk�rlich, dass die Vorinstanz es als erstellt erachtet, dass der Zahlungsverzug das K�ndigungsmotiv gewesen sei. Sie habe damit �bersehen, dass sich die Rechtsvertreterin des Beschwerdegegners in der Klageantwort, in der erstmalig die K�ndigung begr�ndet worden sei, einzig auf den Eigenbedarf berufen habe. Auch aus der Tatsache, dass der Beschwerdegegner auf die Aufforderung vom 22. M�rz 2013 zur Begr�ndung nicht reagierte und erst in der Klageantwort vom 5. November 2013 eine Begr�ndung vorbrachte, sei in der Beweisw�rdigung zu ber�cksichtigen. Eine unentschuldigt versp�tete oder verweigerte Begr�ndung sei ein Indiz f�r die Missbr�uchlichkeit.
Die Vorinstanz hat keineswegs �bersehen, dass die Rechtsvertreterin des Beschwerdegegners in der Klageantwort die K�ndigung mit dem Eigenbedarf begr�ndete. Sie erachtete diese Vorgehensweise der Rechtsvertreterin offenbar als wenig nachvollziehbar ("kaprizierte "), nachdem der Zahlungsverzug aufgrund der Bankausz�ge objektiv erstellt und im Hinblick auf Art. 271 Abs. 1 OR nicht zu beanstanden war. Diese W�rdigung des tats�chlichen Motivs ist offensichtlich nicht willk�rlich, nachdem der Beschwerdegegner selber die K�ndigung vorerst als ausserordentliche gest�tzt auf den Zahlungsverzug aussprechen wollte und damit zu erkennen gab, dass er die Zahlweise seines Mieters nicht l�nger akzeptieren wollte. Daran w�rde auch eine versp�tete Begr�ndung des Beschwerdegegners nichts �ndern.
2.4.�Der Beschwerdef�hrer erachtet die K�ndigung auch deshalb als missbr�uchlich, weil der Beschwerdegegner vorerst mit Schreiben vom 5. M�rz 2013 eine Zahlungsfrist von 30 Tagen nach Art. 257d OR angesetzt, diese Frist dann aber nicht abgewartet, sondern am 15. M�rz 2013 gek�ndigt habe. Mit dieser Argumentation hat sich bereits die Vorinstanz eingehend auseinandergesetzt. Darauf geht der Beschwerdef�hrer nicht ein, sodass die R�ge nicht hinreichend begr�ndet ist (vgl. E. 1.1 hiervor). Im �brigen ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass die ordentliche K�ndigungsberechtigung nicht dadurch eingeschr�nkt wird, dass zuerst Schritte im Hinblick auf eine ausserordentliche K�ndigung (Art. 257d OR) erfolgt sind.
2.5.�Schliesslich beruft sich der Beschwerdef�hrer darauf, dass der Beschwerdegegner anl�sslich der erstinstanzlichen Hauptverhandlung ausgesagt habe, er habe gek�ndigt, weil der Beschwerdef�hrer einen Anwalt beauftragt habe. Es habe sich daher gleichsam um eine "Vergeltungsk�ndigung" gehandelt. Der Beschwerdef�hrer zitiert die Vorinstanz unzutreffend. Sie hielt fest, der Beschwerdegegner habe an der erstinstanzlichen Verhandlung gesagt, als sich ein Anwalt eingeschaltet habe, sei es ihm "zu viel" geworden. Wenn die Vorinstanz daraus schloss, der Beizug des Anwalts sei nicht kausal f�r die K�ndigung gewesen, vielmehr habe sich durch dessen Intervention aus Sicht des Vermieters das Grundproblem des nachl�ssigen Zahlungsverhaltens "dynamisiert", ist dies keineswegs willk�rlich.
2.6.�Unbegr�ndet ist auch die R�ge einer Verletzung von Art. 193 ZPO i.V.m. Art. 176 ZPO. Die vom Beschwerdef�hrer geltend gemachten Verfahrensfehler beziehen sich auf das Vorgehen des Kantonsgerichtspr�sidenten, wobei der Beschwerdef�hrer davon ausgeht, vor diesem habe eine Beweisaussage des Beschwerdegegners stattgefunden, ohne dass die daf�r vorgesehenen Regeln eingehalten worden seien. Der Beschwerdef�hrer �bersieht, dass Anfechtungsgegenstand nur das letztinstanzliche Urteil bilden kann (Art. 75 Abs. 1 BGG), also dasjenige der Vorinstanz. Nachdem diese wie dargelegt willk�rfrei davon ausgehen konnte, Motiv der K�ndigung sei die Zahlweise gewesen, und dies, ohne auf die Angaben des Beschwerdegegners an der erstinstanzlichen Verhandlung abzustellen, er�brigen sich weitere Ausf�hrungen zu den diesbez�glichen Vorbringen des Beschwerdef�hrers.
2.7.�Mit der Vorinstanz ist somit davon auszugehen, dass die K�ndigung vom 15. M�rz 2013 nicht rechtsmissbr�uchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR war.
Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung des Mietverh�ltnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete f�r ihn oder seine Familie eine H�rte zur Folge h�tte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen w�re. Bei der Interessenabw�gung sind insbesondere die in Absatz 2 des gleichen Artikels erw�hnten Umst�nde zu ber�cksichtigen.
Der Entscheid �ber die Erstreckung beruht auf richterlichem Ermessen. Derartige Ermessensentscheide �berpr�ft das Bundesgericht an sich frei. Es �bt dabei aber Zur�ckhaltung und schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grunds�tzen abgewichen ist, wenn sie Tatsachen ber�cksichtigt hat, die f�r den Entscheid im Einzelfall keine Rolle h�tten spielen d�rfen, oder wenn sie umgekehrt Umst�nde ausser Acht gelassen hat, die zwingend h�tten beachtet werden m�ssen. Ausserdem greift das Bundesgericht in Ermessensentscheide ein, falls sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 135 III 121 E. 2 S. 123 f. mit Hinweisen).
3.1.�Die Vorinstanz erachtete den vom Vermieter geltend gemachten Eigenbedarf als bewiesen. Aus dem vorliegenden �rztlichen Attest ergebe sich, dass dessen 77-j�hrige Lebenspartnerin aus medizinischen Gr�nden auf eine kleinere Wohnung angewiesen sei. "Heute", das heisst im Zeitpunkt des angefochtenen Entscheids, komme eine Erstreckung umso weniger in Betracht, als sich die gesundheitlichen Probleme der Lebenspartnerin gem�ss einem von einem Chef- und einem Assistenzarzt des Kantonsspitals Glarus unterzeichneten Arztzeugnis vom 4. September 2014 weiter akzentuiert h�tten. Der Eigenbedarf sei dabei auch in Bezug auf die hier in Frage stehende Wohnung ausgewiesen, da es sich bei dieser um eine kleine Parterrewohnung handle. Im �brigen verwies sie auf die Erw�gungen der Vorinstanz zur Interessenabw�gung.
3.2.�Unbegr�ndet ist der Einwand des Beschwerdef�hrers, die Vorinstanz h�tte zur Beurteilung des Eigenbedarfs nicht auf die Verh�ltnisse im Zeitpunkt ihres Entscheids abstellen und namentlich auch nicht das Arztzeugnis vom 4. September 2014 ber�cksichtigen d�rfen. Massgeblich sind, wie die Vorinstanz richtig erkannte, die Verh�ltnisse im Zeitpunkt des Erstreckungsentscheids (Roger Weber, Basler Kommentar, 5. Aufl. 2011, N. 3c zu Art. 272 OR; Raymond Bisang und andere, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Aufl., 2008, N. 26 zu Art. 272 OR; Peter Higi, Z�rcher Kommentar, 1996, N. 169 zu Art. 272 OR). Es war daher auch prozessual zul�ssig, ein aktuelles Arztzeugnis einzureichen. Ein Verstoss gegen Art. 317 Abs. 1 ZPO, wie der Beschwerdef�hrer meint, liegt nicht vor. Die Vorinstanz ist sodann entgegen dem Beschwerdef�hrer keineswegs in Willk�r verfallen, wenn sie gest�tzt auf die Arztzeugnisse den Eigenbedarf bejahte. Sie hat auch ausgef�hrt, weshalb sie die Wohnung angesichts der gesundheitlichen Probleme der betagten Lebenspartnerin als geeignet f�r den Eigenbedarf des Vermieters erachtet, n�mlich weil es sich um eine Parterrewohnung handelt.
Offensichtlich unbegr�ndet ist sodann die R�ge, Art. 272 Abs. 1 lit. d OR nenne nur den Eigenbedarf des Vermieters selber, naher Verwandter oder Verschw�gerter, nicht aber Interessen weiterer Dritter wie der Lebenspartnerin. Lebt der Beschwerdegegner mit seiner Lebenspartnerin zusammen und m�chte er daher mit ihr zusammen in eine kleinere, besser geeignete Wohnung umziehen, was die Vorinstanz in tats�chlicher Hinsicht festgestellt hat, handelt es sich um sein eigenes Interesse.
Soweit der Beschwerdef�hrer schliesslich geltend macht, es m�sse eine neue Interessenabw�gung stattfinden, da der Eigenbedarf entfalle, muss nicht weiter darauf eingegangen werden, nachdem die Vorinstanz den Eigenbedarf zu Recht bejaht hat. Es hat somit bei der Abweisung der Erstreckung durch die Vorinstanz sein Bewenden.
Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Damit wird das Gesuch um superprovisorische Erteilung der aufschiebenden Wirkung gegenstandslos.
Die Beschwerde war offensichtlich aussichtslos, weshalb auch das Gesuch um Gew�hrung der unentgeltlichen Rechtspflege f�r das Verfahren vor Bundesgericht abgewiesen wird. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird der Beschwerdef�hrer kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG). Der Beschwerdegegner wurde nur eingeladen, zum (ersten) Gesuch um aufschiebende Wirkung Stellung zu nehmen. Entsprechend schuldet der Beschwerdef�hrer ihm nur eine reduzierte Entsch�digung.