Source: http://www.appc.bs.it/?cat=14
Timestamp: 2019-06-26 20:44:25+00:00
Document Index: 70183605

Matched Legal Cases: ['art.25', 'art.33', 'art. 2', 'art. 6', 'art 1', 'art 57', 'art. 8', 'art. 1']

Editoriali | APPC Associazione Piccoli Proprietari Case Brescia e Bergamo
Marzo 26, 2019 Gianluca Vecchio	1 commento
Alleghiamo la lettera inviata dal Presidente dell’APPC al Sindaco di Brescia e a A2A Servizio Idrico, in merito all’intenzione di A2A di eliminare i contatori individuali nei condomini.
“Formulo la presente in qualità di responsabile del Centro Studi Nazionale di Abiconf (Amministratoiri Beni Immobili di Confcommercio) e presidente di Abiconf Lombardia est. “
In questi giorni, A2A, gestore in Brescia per l’acquedotto, ha inviato le associazioni dei proprietari e degli amministratori di condominio per annunciare che intende eliminare i contatori individuali a 28 mila famiglie che vivono in condominio e sostituirli con un unico contatore nonostante queste abbiano da, oltre 40 anni, contratti individuali per la fornitura dell’acqua.
La stessa operazione la aveva tentata nel luglio 2017, ma poi a seguito del nostro intervento e delle imminenti elezioni amministrative di Brescia il sindaco aveva imposto ad A2A la sospensione del provvedimento.
Oggi molti utenti in condominio (28 mila famiglie bresciane) sono titolari di contratti di fornitura di acqua individuali con A2A e pertanto sono tenuti personalmente a pagare unicamente il consumo che risulta nel contatore di loro pertinenza, pagano cioè quanto consumano al fornitore del servizio.
Accampando difficoltà a procedere alle letture interne alle singole unità immobiliari o a recuperare le morosità individuali, il gestore dell’acquedotto sta risolvendo, in modo unilaterale e illegittimo, i contratti individuali posizionando un unico contatore che utilizzerà per le letture dell’acqua con unico addebito e fatturazione al condominio.
Così facendo fa gravare il costo delle letture dei contatori sui singoli utenti, ma cosa ben più grave, fa divenire solidalmente responsabili delle morosità tutti gli utenti del condominio.
Con tale comunicazione A2A preannuncia, in forma autoritaria, una modifica unilaterale ai contratti in essere con gravissime conseguenze che così sintetizzo:
La modifica unilaterale del contratto è in aperta violazione con le norme di legge in quanto ogni modifica presuppone il consenso di entrambi i contraenti e non si capisce come ad un soggetto che ha sottoscritto un contratto di fornitura possa sostituirsi, in modo autoritario e unilaterale, un diverso ente di fatto tra l’altro sfornito di personalità giuridica.
Dal passaggio da contratti individuali a contratti collettivi deriva un aumento delle garanzie, a favore del soggetto forte, nel nostro caso A2A, che per le singole insolvenze fa carico per l’adempimento, in forma solidale, a tutti i soggetti che prima godevano di parziarietà.
Si fa inoltre carico della responsabilità della qualità dell’acqua alla collettività condominiale. Quindi l’amministratore a spese dei condomini dovrà effettuare tutte le analisi per accertare la potabilità dell’acqua erogata ai singoli condomini sino al punto di prelievo individuale.
Alcuni soggetti solventi si troverebbero di fatto a scegliere tra il restare senza acqua o accollarsi l’onere delle morosità che in taluni casi sarebbe anche di decine di migliaia di euro.
Il costo delle rilevazioni graverebbe sui singoli utenti.
Il proprietario di un immobile in condominio che lo ha dato in locazione si troverebbe solidalmente responsabile con l’inquilino.
Le imprese che sono oggi titolari di contratto individuale non scaricherebbe più l’iva in quanto il condominio non è soggetto iva. L’iva oggi agevolata per le utenze domestiche una volta mutata l’utenza in collettiva con eventuali immobili ad uso diverso seguirebbe la sorte di questi.
Il nuovo contratto per essere accettato dal condominio costituendo una innovazione richiederebbe comunque una maggioranza qualificata cosa non sempre facilmente ottenibile
La giustificazione che ciò derivi da disposizioni di regole emanate da autorità è priva di fondamento giuridico almeno finché nel nostro ordinamento vige il principio della gerarchia delle norme giuridiche
In conclusione il modo di procedere di A2A non solo è illegittimo, ma addirittura, se attuato, sarebbe fonte di responsabilità solidale (anche se sussidiaria) e illimitata per i condomini in regola con gli obblighi contrattuali.
Ciò aggraverebbe le situazioni di conflittualità soprattutto nelle situazioni di marginalità sociale e a più forte immigrazione generando sicuramente tensioni interetniche tra gli abitanti dei condomini.
Si tratta di un comportamento vessatorio tra l’altro in contrasto con la direttiva 93/13/CEE recepita attraverso la legge 52/96 art.25 e oggi disciplinate dal codice del consumo, D.lgs.206/05, art.33 e segg.
Con tale iniziativa, se portata a termine, A2A crea uno “squilibrio contrattuale”, ponendo a carico del solo consumatore obblighi non giustificati dalla natura del contratto e privandolo di diritti legittimi invece riconosciuti alla controparte.
Chiedo pertanto al sindaco di Brescia di intervenire come già fatto due anni fa impedendo ad A2A di violare le norme di correttezza giuridica avvalendosi della sua posizione di monopolista. In difetto intendiamo adire l’autorità giudiziaria in tutte le sedi competenti
Colgo l’occasione per porgere distinti saluti.
Palazzolo sull’Oglio, 25/03/2019
a2a contatori individualiBrescia
Novembre 26, 2018 Gianluca Vecchio	Lascia un commento
Vanno estinti entro il 31 dicembre, sanzioni da 250 a 500 euro
Chi è in possesso di libretti bancari o postali al portatore dovrà estinguerli entro il prossimo 31 dicembre.
La motivazione è legata alla lotta di contrasto al riciclaggio dei proventi da attività criminose e di finanziamento del terrorismo, l’obbligo è previsto nel Decreto legislativo numero 90 del 2017 attuativo della direttiva (UE) 2015/849.
Si tratta di un testo complesso e per molti versi illeggibile costituito da 122 pagine e il richiamo a oltre 200 provvedimenti normativi.
Un classico esempio di norma caos illeggibile, la parola sanzione è presente in oltre 100 pagine.
La costituzione di un libretto al portatore, salvo che si avessero finalità criminose, era una prassi usata in passato per gestire piccoli depositi di denaro e per chi non era avvezzo all’uso di moneta elettronica, soprattutto anziani.
Venivano inoltre usati quale deposito cauzionale nei contratti di locazione. Non credo ne siano rimasti tanti in circolazione, qualcuno potrebbe aver dimenticato in fondo ad un cassetto un vecchio libretto senza di fatto nessuna somma significativa depositata e non averlo estinto perché i costi di estinzione erano superiori a quelli del valore dello stesso libretto.
Abbiamo tutelato qualche proprietario che dopo 5 anni per estinguere un libretto con 500 euro depositati la banca gli presentava un conto di oltre 250 euro.
Chi ha ancora questa tipologia di deposito deve o chiederne la conversione in un libretto di risparmio nominativo, o trasferire l’importo del saldo su un conto, o chiedere la liquidazione in contanti del saldo del libretto.
Queste operazioni non sono esenti da costi, nel momento in cui il libretto viene presentato in banca, la banca o la posta, procederanno al calcolo dei costi di tenuta e nella quasi totalità dei casi si tratta di costi di qualche centinaio di euro che spesso non coprono il valore del deposito.
Decorso il termine del 31 dicembre banche e Poste Italiane hanno l’obbligo di liquidare il saldo del libretto a favore del portatore, ma allo stesso sarà applicata una sanzione amministrativa da 250 a 500 euro.
Per eventuali consigli e tutela contattare la nostra associazione soprattutto per evitare non solo le sanzioni, ma per impedire l’addebito improprio di costi.
Palazzolo sull’Oglio, 25/11/18
LEGGELIBRETTO AL PORTATORE
Attenzione al rischio fallimento nell’acquisto di immobili in costruzione
Maggio 2, 2018 Gianluca Vecchio	Lascia un commento
Sul sole 24 Ore del 1 maggio 2018, nella sezione quotidiano condominio è pubblicato un breve articolo sulla tutela che la legge prevede a favore dell’acquirente di un immobile in corso di costruzione. Purtroppo spesso abbiamo assistito a situazioni in cui il contraente debole, l’acquirente, si è trovato a dover pagare il prezzo di un immobile di cui poi non diventerà proprietario o che presenta gravi vizi costruttivi che ne diminuiscono il valore e in taluni casi lo azzerano.
Per chi volesse approfondire il tema rinvio al testo pubblicato alcuni anni fa e che è in fase di aggiornamento per una nuova edizione disponibile entro la fine dell’estate.
In ogni caso chi lo volesse può fare affidamento sulla disponibilità della nostra associazione a fornire risposte ad eventuali questioni che volesse sottoporre.
Attenzione al rischio fallimento e immobili in costruzione _ QC- Il Sole 24 Ore_01_05_18
APPCcostruzioneeditorialeimmobiliRichio fallimento immobili in costruzioneRischio fallimentoSole 24 Ore
Centro Studi Nazionale, Editoriali, Mediazione
Aprile 3, 2014 admin	Lascia un commento
Condomini, proprietari e inquilini nella
nuova procedura di mediazione (Salvo
l’accoglimento del ricorso presentato
dall’OUA).
Il 20 settembre 2013 è entrata in vigore la mediazione obbligatoria. In buona
sostanza a partire da tale data chi intende agire in giudizio a tutela di un proprio
diritto deve, obbligatoriamente, esperire un procedimento di mediazione avanti
gli organismi accreditati pena la non procedibilità dell’azione giudiziaria.
L’istituto della mediazione obbligatoria non è certo una novità
nell’ordinamento italiano. Esso, infatti, ha conosciuto un lungo e travagliato
percorso che, oltre alle esperienze storiche della mediazione in materia di diritti
del lavoro e diritti agrari, affonda le sue origine nella Legge n. 580 del 1993 sul
riordinamento delle Camere di Commercio che all’art. 2 lettera a). La storia,
purtroppo, non è finita: si attendono decisioni in merito al ricorso proposto
dall’OUA volto a far accertare l’illegittimità dell’obbligatorietà della mediazione
Clicca per leggere l’articolo completo in pdf
APPCBresciaeditorialeMediazione
Attestato di prestazione energetica APE, Centro Studi Nazionale, Editoriali
Attestato di prestazione energetica, le nuove disposizioni: dalla nullità alle sanzioni.
Con la legge n. 9 del 21/02/14 è stato convertito il D.L. 145 del 23/12/13.
Il decreto legge era intitolato: «Interventi urgenti di avvio del piano “Destinazione Italia”, per il contenimento delle tariffe elettriche e del gas, per l’internazionalizzazione, lo sviluppo e la digitalizzazione delle imprese, nonché misure per la realizzazione di opere pubbliche ed EXPO 2015.».
Il decreto ha regolato anche materie estranee all’oggetto del titolo con tutte le conseguenze giuridiche legate all’incostituzionalità per incoerenza normativa e carenza del carattere di urgenza previsto dalla costituzione.
Tra le materie oggetto d’intervento segnaliamo la normativa relativa alla Attestazione della Prestazione Energetica degli edifici che ha modificato sostanzialmente la recente (vecchia di qualche mese) normativa appena entrata in vigore. L’analisi che presentiamo riporta in modo sintetico una breve descrizione delle norme introdotte e fa parte della collana di pubblicazioni brevi del Centro Studi nazionale: Quaderni della proprietà, del condominio e della locazione.
Bisogna prestare attenzione però al fatto che la normativa nazionale deve essere coordinata con le varie normative regionali e gli enti che hanno legiferato in materia. Gli operatori del settore immobiliare, ancora una volta, dovranno districarsi tra norme di varia fonte, che si sono succedute nel tempo e i cui effetti si intrecciano e spesso si contraddicono. Gli enti che hanno emanato norme in materia di certificazione energetica sono oltre alla Provincia Autonoma di Bolzano le regioni Piemonte, Liguria, Lombardia, Emili Romagna, Toscana, Puglia e Sicilia.
Va precisato che restano esclusi dagli obblighi della dichiarazione e allegazione delle certificazioni energetiche (non sono applicabili in tali casi sanzioni per l’omissione) le donazioni e gli atti di trasferimento a titolo gratuito. Resta per gli atti a titolo gratuito applicabile la disposizione di cui al comma 2 art. 6 D.Lgs. n. 192 d/2005: occorre produrre il certificato (APE) solo nel caso in cui l’immobile (inteso come edificio o singola unità immobiliare) ne sia stato in precedenza dotato.
Con le disposizioni del comma 7 e seguenti dell’art 1 della legge 9/14 si è passati dalla comminazione della nullità per l’inadempimento dell’obbligo di allegazione o consegna dell’APE alla più blanda (si fa per dire) previsione di sanzioni solidali tra i soggetti del contratto(compratore/venditore – locatore/conduttore). L’obbligo è limitato agli atti di trasferimento oneroso degli immobili, compravendite e locazioni, sono esclusi quindi gli atti a titolo gratuito.
Viene riconfermato il precedente obbligo, in tali ipotesi, di inserimento di apposita clausola con la quale il compratore o conduttore (nei nuovi contratti di locazione) ”dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.
Inoltre al contratto registrato va allegata la “copia dell’attestato di prestazione energetica” (sono esclusi dall’obbligo di allegazione, ma non d’inserimento della clausola, i contratti relativi ai casi di locazione di singole unità immobiliari).
La mancata menzione o l’omessa allegazione, se dovute, “determinano l’assoggettamento solidale al pagamento della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione e’ da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa e’ ridotta alla metà.”
Resta, comunque, anche dopo il pagamento della sanzione, l’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica entro quarantacinque giorni.
Un altro punto va chiarito: la legge utilizza a proposito dell’Ape il termine generico di “copia” non precisando, se in caso di obbligo di allegazione, il riferimento sia alla semplice fotocopia o a una copia autentica. Per prudenza è consigliabile allegare uno dei documenti con firma autografa del certificatore.
Ma i dubbi non sono finiti, alcune regioni e tra queste la Regione Lombardia hanno previsto che la certificazione sia prodotta con firma digitale e con deposito presso il catasto energetico. Naturalmente a dimostrazione dell’arretratezza culturale e incapacità di gestire i nuovi processi digitali dei nostri burocrati, una circolare della regione Lombardia ha chiarito che non basta l’originale con firma autografa del certificatore, ma che quest’ultimo deve consegnare una dichiarazione di atto notorio con allegata copia della carta d’identità in cui dichiara che la copia che sta consegnando è uguale a quella depositata in catasto energetico. Siamo alla follia, anziché diminuire la carta e gli adempimenti con il digitale li aumentiamo.
I notai sostengono, ovviamente in modo disinteressato, che in tali casi la copia vada autentificata da un notaio ai sensi dell’art 57 bis delle Legge Notarile. Riteniamo tale interpretazione assurda in quanto aumenta i costi burocratici nell’adempimento degli obblighi imposti dalla legge e che sia sufficiente un attestato con la firma in calce del tecnico abilitato che lo ha prodotto in forma digitale, a parte quanto previsto dalla regione Lombardia.
E’ necessario che la segreteria nazionale su tali questioni apra un confronto con il ministro competente e i responsabili regionali un tavolo di confronto con gli uffici regionali.
L’evoluzione della normativa.
E’ opportuno riferire in forma sintetica l’evolversi della normativa in merito alla certificazione/attestazione energetica, anche per i risvolti relativi alla successione delle norme nel tempo e per gli effetti diversificati che hanno prodotto e per gli inevitabili contenziosi che nasceranno.
Dal 06/06/ 2013 al 3 /08/ 2013 vigeva l’obbligo di inserire la dichiarazione dell’acquirente /locatore, e del compratore/conduttore di aver il primo dato e il secondo ricevuto informazioni e documentazione sulla prestazione energetica.
Dal 04/08/13 al 23/12/13 gli obblighi vengono estesi agli atti a titolo gratuito con la sanzione, assurda, della nullità.
Dal 24/12/13 a… (lo sa Dio fino a quando) vale quanto scriviamo nella presente sintesi e la nullità viene mitigata in sanzione (solidale tra le parti)
Comma 8 dell’art. 8 te bis.
Prevede che per il rilascio dell’attestato di prestazione energetica si debba tenere conto anche del raffrescamento derivante dalle schermature solari mobili se tale schermatura può essere considerata ai fini delle prestazioni energetiche in classe 2.
Comma 8 ter.
Prevede, ampliandole, nuove categorie di tecnici idonei, senza necessità di dover avere ottenuto preventivamente un attestato di frequenza, a rilasciare l‘attestato di prestazione energetica.
Si segnala la singolarità del fatto che se «il tecnico abilitato sia dipendente e operi per conto di enti pubblici, ovvero di organismi di diritto pubblico operanti nel settore dell’energia e dell’edilizia, il requisito di indipendenza di cui al comma 1 si intende superato dalle finalità istituzionali di perseguimento di obiettivi di interesse pubblico proprie di tali enti e organismi»;
Comma 7 ter.
Abroga la lettera a) dell’art. 1, comma 139 legge 147/13 che rinviava l’obbligo di allegazione dell’Ape ai contratti immobiliari al momento di entrata in vigore delle linee guida.
E’ sintomatico il modo di legiferare, il decreto 145 del 23/12/13, convertito nella legge n. 9 del 21/02/14, abroga una norma di legge, la 147 del 27/12/13, emanata meno di due mesi prima!
Infine il comma 8 ter.
Modifica ed integra il Regolamento che disciplina i criteri di accreditamento per assicurare la qualificazione e l’indipendenza degli esperti e degli organismi a cui affidare, a norma del DPR 75/2013, la certificazione energetica degli edifici.
Riferimenti normativi richiamati.
Legge n. 9 del 21/02/14
8-bis. Ai fini del rilascio dell’attestato di prestazione energetica degli edifici, di cui all’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, si tiene conto del raffrescamento derivante dalle schermature solari mobili, a condizione che la prestazione energetica delle predette schermature sia di classe 2, come definita nella norma europea EN 14501:2006, o superiore.
a) all’articolo 2, comma 3, lettera a), le parole da: «LM-4» a: «LM-73» sono sostituite dalle seguenti: «LM-4, da LM-20 a LM-35, LM-48, LM-53, LM-69, LM-71, LM-73» e le parole da: «4/S» a: «77/S» sono sostituite dalle seguenti: «4/S, da 25/S a 38/S, 54/S, 61/S, 74/S, 77/S, 81/S»;
b) all’articolo 2, comma 3, lettera c), dopo la parola: «termotecnica,» sono inserite le seguenti: «aeronautica, energia nucleare, metallurgia, navalmeccanica, metalmeccanica,»;
c) all’articolo 2, comma 4, lettera b), le parole da: «LM-17» a: «LM-79» sono sostituite dalle seguenti: «LM-17, LM-40, LM-44, LM-54, LM-60, LM-74, LM-75, LM-79» e le parole da: «20/S» a: «86/S» sono sostituite dalle seguenti: «20/S, 45/S, 50/S, 62/S, 68/S, 82/S, 85/S, 86/S»;
d) all’articolo 3, dopo il comma 1 e’ aggiunto il seguente: «1-bis. Qualora il tecnico abilitato sia dipendente e operi per conto di enti pubblici ovvero di organismi di diritto pubblico operanti nel settore dell’energia e dell’edilizia, il requisito di indipendenza di cui al comma 1 si intende superato dalle finalità istituzionali di perseguimento di obiettivi di interesse pubblico proprie di tali enti e organismi»;
e) all’articolo 4, comma 2, dopo la lettera a) è inserita la seguente: «a-bis) riconoscere, quali soggetti certificatori, i soggetti che dimostrino di essere in possesso di un attestato di frequenza, con superamento dell’esame finale, di specifico corso di formazione per la certificazione energetica degli edifici, attivato precedentemente alla data di entrata in vigore del presente decreto e comunque conforme ai contenuti minimi definiti nell’allegato 1»;
f) all’articolo 6, dopo il comma 2 e’ aggiunto il seguente: «2-bis. Le disposizioni del presente decreto si applicano anche ai fini della redazione dell’attestazione di prestazione energetica di cui alla direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 19 maggio 2010»;
g) all’allegato 1, le parole: «64 ore» sono sostituite dalle seguenti: «80 ore».
8-quater. All’articolo 6, comma 8, del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, dopo la parola: «locazione,» sono inserite le seguenti: «ad eccezione delle locazioni degli edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all’anno,».
Responsabili commissione tecnica – risparmio energetico: Architetti Fabio Matta e Massimo Vecchio
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