Source: http://www.sos-syndic.info/2014/11/j-ai-assiste-a-ce-colloque-haut-niveau.html
Timestamp: 2017-08-19 14:39:37+00:00
Document Index: 178251563

Matched Legal Cases: ["l'article 664", "l'article 24", 'art 29', 'art.47', "l'article 18", 'art. 29', "l'article 47", "l'article 811", 'art. 62', 'art. 29', 'art. 29', 'art 29', 'art.29', 'art 29', 'art. 29', 'art 29', 'art. 29']

J'ai assisté à ce colloque -Haut niveau - aide coproprietaire syndic benevole copropriete conseil syndical france marne
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Société d'édition et de formation juridiques immobilières
La copropriété à l'épreuve de la loi ALUR
Ouverture des débats sous la présidence de
Catherine MASSON-DAUM.
Conseiller à la Cour de cassation, 3ème chambre civile.
Mise en perspectives et les grandes tendances de loi
Avocat à la cour, Président d'honneur de la Chambre nationale des experts en copropriété .
De l'article 664 à la loi de 1965
I. La loi de 1965 et les textes postérieurs
• Les 5 objectifs majeurs de la loi de 65 :
Donner des définitions claires et précises
Faciliter la gestion de l'immeuble
Garantir les droits individuels des copropriétaires
Faciliter l'adoption des travaux d'amélioration
Faciliter la division des grandes copropriétés
Le dualisme en copropriété
L'innovation majeure depuis 1965 : le régime des copropriétés en difficulté
II. La loi ALUR ... c'est le rapport BRAYE
III. Que sont les principes de 1965 devenus ?
Des définitions claires et précises ?
La gestion de l'immeuble facilitée ?
La garantie des droits individuels des copropriétaires ?
L'adoption des travaux d'amélioration
La division des grandes copropriétés
A long terme : vers un régime unitaire ? A moyen terme : la relance du Bâtiment
Les instruments de contrôle des copropriétés
Pierre CAPOULADE,
Conseiller honoraire à la Cour de cassation, Ancien président de la Commission relative à la copropriété (CRC).
Une immatriculation des syndicats de copropriétaires, pour quelle finalité ? Réponse : loi du 24 mars 2014 : art. L. 711 - 3 CCH
Deux instruments, l'un technique, L. 731 - 611 - 4 CCH), le DTG et l'autre juridique, l'immatriculation (L 711 - 1 et 9 CCH)
I - Le diagnostic thermique général
Tout immeuble à destination totale ou partielle d'habitation en copropriété (+ 10 ans)
5 rubriques, Tiers compétent (décret) Auteur de la division ou A.G. (d'office L. 731 - 5 CCH) 1ère A.G. après D TG, Information plan annuel de travaux
Sinon : chaque A.G. subséquente.
Incorporation au carnet d'entretien.
Communication à l'Administration, sur sa demande, à tout moment.
II - L'immatriculation
Repérer et prévenir l'endettement et la dégradation.
Immatriculation des syndicats à destination totale ou partielle d'habitation.
Registre tenu par un établissement public - numérotation (Dt en CE).
Établissement : notaire à la "création" du syndicat puis syndic.
Renseignement et mises à jour : éléments comptables, financiers, techniques (voie dématérialisée)
Deux exceptions : fourniture par services fiscaux - "Petits syndicats"
Sanctions : à l'égard du syndic : astreinte.
à l'égard du syndicat : pas de subvention publique.
Échelonnement dans le temps selon le nombre de lots ou la date de mise en copropriété (à paraître) pour les modalités.
Communication et droits non précisés.
Le statut et les missions du syndic
Avocat au barreau de Nantes, Président de la Chambre nationale des experts en copropriété (CNEC).
L'organisation et la tenue de l'assemblée générale
Avocat honoraire à la cour, rédacteur-en-chef de la revue Administrer.
Élargissement des pouvoirs de l'assemblée par abaissement des majorités. Les risques.
Dispositions ponctuelles relatives à l'organisation et à la tenue.
Risques de difficultés majeures.
1/ - La convocation de l'assemblée
A - L'accès aux pièces justificatives
La note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire.
En attente d'un décret.
B - L'auteur de la convocation
1 - Convocation par le président du conseil syndical en cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit.
2 - Dans les petites copropriétés convocation par les copropriétaires.
C - La forme de la convocation
Possibilité de convocation par voie électronique. L'accord des copropriétaires. Quid des modalités d'application.
II/ - La représentation des copropriétaires
A - Représentation de copropriétaires d'un syndicat secondaire en assemblée générale du syndicat principal
- Pour les décisions relevant de l'article 24.
- Pour les décisions relevant d'une majorité renforcée.
Les copropriétaires minoritaires risquent d'être privés de la possibilité de contester.
B - Représentation des copropriétaires en assemblée générale d'une association syndicale
C - interdiction de recevoir une délégation de vote
- Salariés du syndic.
- En cas de décision autorisant la saisie immobilière d'un lot.
III/ - La tenue de l'assemblée générale
Non prise en compte des voix du copropriétaire concerné en cas de décision autorisant la saisie immobilière d'un lot.
Les dispositions relatives à l'accès en ligne sécurité des documents du syndicat. Un oxymore légal ?
François MAZUYER,
Président du Conseil de l'Ordre des géomètres-experts.
La vente de lot de copropriété
Maître de conférences à L'Université Aix-Marseille Directeur scientifique des éditions Êdilaix.
I - L'information de l'acquéreur d'un lot de copropriété
A - Les annonces immobilières
B - L'établissement des avant-contrats
II - La protection des intérêts du syndicat des copropriétaires
A - Le contrôle des acquéreurs
B - Le recouvrement des charges dues par le vendeur Conclusion
Les syndicats de copropriété en difficulté ou en pré-difficulté
Florence TULIER-POLGE
Administrateur de la Conseil national des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires.
L'administration provisoire de copropriété en difficulté dans la loi ALUR
(art 29-1 à 29-15 de la loi du 10/07/ 1965)
1 - l'administration provisoire de copropriété en général
Administration provisoire « intérim » (art.47 et 49 du Décret du 17/03/1967)
En cas d'absence de syndic de la copropriété ou d'empêchement ou de carence du syndic, toute personne intéressée peut demander par requête au président du tribunal de grande instance la désignation d'un administrateur provisoire dont la mission est de gérer le syndicat avec la mission prévue à l'article 18 et de convoquer une assemblée des copropriétaires qui désignera un nouveau syndic.
Administration provisoire de copropriété en difficulté (art. 29-1 à 29-15 de la loi du 10/07/1965)
En cas de copropriété en difficulté, il est désigné par le Président du tribunal de grande instance un administrateur provisoire avec des pouvoirs étendus, dans le but de rétablir le fonctionnement normal du syndicat
2 - l'administration provisoire de copropriété en difficulté (29-1 à 29-15) & décret à venir
Les critères d’ouverture de la procédure
- L'équilibre financier du syndicat est compromis
-Le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble
Qui peut demander la nomination de l’administrateur provisoire
Les copropriétaires s'ils représentent plus de 15% des droits de vote
Le Procureur de la République Le syndic en place
Le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble Le président de l'EPCl compétent en matière d'habitat
L'administrateur provisoire désigné dans le cadre de l'article 47 du décret
1 an, renouvelable sur requête de l'administrateur
Qui est désigné administrateur provisoire
Un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires de l'article 811-2 du code de commerce
Le mandataire ad hoc sur décision motivée du juge et après audition du conseil syndical
Une personne physique ou morale justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière au regard de la nature de l'affaire et remplissant des conditions fixées par décret
La personne hors liste ne doit pas
Avoir reçu auparavant un paiement du syndic, du syndicat, des créanciers directement ou indirectement
S'être trouvée en situation de conseil de ceux-ci
Avoir un intérêt au mandat
Etre un ancien administrateur judiciaire radié ou retiré de la liste
Honoraires à fixer par décret
• Mission et pouvoirs de l'administrateur provisoire
Gestion courante du syndicat
Objectif : rétablir le fonctionnement normal du syndicat
Pouvoirs : tous les pouvoirs du syndic, dont la mission cesse dès l’ordonnance
tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale
Sauf 26 a et b (actes d'acquisition immobilière ou de disposition et modification du RCP
Pouvoirs du conseil syndical
29 – 14 (loi ALUR )
Avec autorisation du juge
suspension du versement des cotisations du fonds travaux si plan de sauvegarde
utilisation des sommes déposées sur le fonds travaux pour la gestion courante ou des actions nécessaires au redressement
Modalités d’exercice des pouvoirs
L'administrateur provisoire investi des pouvoirs de l'assemblée générale, recueille, sauf urgence, l'avis du conseil syndical avant de prendre ses décisions et en précise le mode de financement (art. 62-7 du décret) •
Les décisions sont mentionnées sur le registre des décisions (62-8) et adressées aux copropriétaires (62.9)
Nouvelles mesures à l'égard des tiers (art. 29-3 Loi ALUR)
Inventaire du passif du syndicat (art. 29-4 Loi ALUR)
Préparation du plan d'apurement des dettes du syndicat (art 29-5 loi ALUR)
Vente de biens appartenant au syndicat ou modification du règlement de copropriété par ordonnance du juge (art.29-6 et 29-9 Loi ALUR)
Effacement des dettes du syndicat des copropriétaires (art 29-7 Loi ALUR)
Concordance entre l'administration provisoire et les polices administratives de traitement de l'habitat (art. 29-10 Loi ALUR)
Réorganisation juridique du syndicat (art 29-8 Loi ALUR)
Administration provisoire renforcée (art. 29-11 Loi ALUR)
Les alternatives à la copropriété
Avocat au barreau de Rennes,
La quête légitime d'alternatives
La loi ALUR s'inscrit dans une dynamique ancienne visant à promouvoir la dimension collective de la copropriété sans pour autant heurter l'attrait que suscite la propriété individuelle des logements. Dans une perspective de lutte contre l'étalement urbain, la copropriété est, en effet, un outil de choix permettant d'éviter la domination absolue du modèle pavillonnaire. Cependant, les impératifs de préservation du bâti et de réhabilitation des immeubles en vue d'une moindre consommation énergétique induisent l'accentuation des obligations créées par le statut de la copropriété. Dans un tel contexte, nombre d'acteurs sociaux souhaitent disposer de solutions alternatives. Éviter des risques générés par des contraintes que l'on ne peut pas toujours anticiper paraît souvent légitime.
1/ Les portes de sortie confortées par la loi
Maintenir dans un mode d'organisation des personnes qui n'y sont pas adaptées susciterait des dysfonctionnements. Le législateur a donc veillé à préserver les alternatives juridiques à la copropriété qui existent, tant pour les particuliers que pour les entreprises, l'État, les établissements publics et les collectivités territoriales. Des modes d'habitat alternatifs sont encouragés. Les possibilités de recours aux démembrements de la propriété sont multipliées. La division en volumes des copropriétés existantes est facilitée. Des modalités différentes de gestion collective des immeubles sont consolidées, avec les SCIA (sociétés civiles immobilières d'attribution) et les SCCC (sociétés civiles coopératives de construction) notamment.
II/ Les nouvelles alternatives
Parallèlement, des mouvements associatifs situés dans le sillage de l'économie sociale et solidaire ont obtenu la consécration de l'habitat participatif au sein de la loi ALUR. Lorsque les décrets d'application seront parus, cela permettra la création de trois nouveaux types de structures, à savoir les sociétés d'habitat participatif, les coopératives d'habitants et les sociétés d'attribution et d'autopromotion (dites SAAP). Le but est explicitement de créer un habitat intermédiaire entre location et appropriation individuelle tout en donnant plus de place aux citoyens dans la gestion de leur lieu de vie. Néanmoins, ces modalités de gestion peuvent entraîner à terme la naissance de copropriétés. La préparation de cette étape exige une maîtrise minimale des possibilités offertes par le statut de la copropriété lui-même en matière de coopération.