Source: http://ajpf.ch/fr/actualites.html
Timestamp: 2019-10-21 15:48:44+00:00
Document Index: 281365541

Matched Legal Cases: ['art. 266', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 261']

Actualités | AJPF
Plan spécial cantonal " Périmètre réservé aux eaux " : oui mais de l'AJPF
L’AJPF a pris une position nuancée dans le dossier de nouveau plan spécial « Périmètre réservé aux eaux (PRE) » récemment mis en consultation par le canton.
Les nouvelles normes, qui prévoient un élargissement significatif des PRE, entraîneront des contraintes majeures pour de nombreux propriétaires et les biens concernés subiront vraisemblablement des moins-values. Elles ne peuvent donc pas être acceptées de gaîté de cœur.
Considérant toutefois que le cadre est imposé par la Confédération et que la marge de manœuvre laissée aux cantons est très limitée, les périmètres proposés paraissent cohérents et représentent un compromis acceptable entre la défense de l’environnement et les impératifs du développement territorial et en particulier de la zone bâtie.
Accès à la prise de position complète de l’AJPF
Mme Sarah Schumacher, nouvelle conseillère juridique
Depuis le 3 juillet 2019, Mme Sarah Schumacher rejoint le secrétariat de l’association en qualité de conseillère juridique. Actuellement stagiaire dans le cadre du brevet d’avocat, Mme Schumacher reprend le poste occupé jusqu’ici par M. Séraphin Logos. Elle assumera, comme son prédécesseur, une permanence tous les mercredis matin. Nous lui souhaitons la bienvenue et beaucoup de plaisir dans cette fonction.
M. Logos, qui vient de décrocher son brevet d’avocat, débute une nouvelle carrière professionnelle. Nous le remercions pour son engagement au service de notre association depuis 2017 et lui souhaitons plein succès pour la suite.
Le taux d'intérêt de référence reste à 1,5 %
Le 31 mars 2019, le taux se situait à 1,43 %* contre 1,45 % au trimestre précédent. Le taux d'intérêt de référence déterminant pour les loyers reste donc à 1,5 % selon les règles de l'arrondi commercial.
Depuis le 2 juin 2017, le taux d'intérêt de référence est de 1,5 %. Etant donné qu'il est resté inchangé par rapport au trimestre précédent, il ne donne pas droit à de nouvelles prétentions de diminution ou de hausse de loyer.
En revanche, si le loyer d'un contrat de bail individuel n'est pas fondé sur ce dit taux, il existe une possibilité pour le locataire d'en demander la diminution.
Quatre fois par année, le public est informé par le biais d'un communiqué de presse de l'Office fédéral du logement (OFL). La prochaine publication est prévue le 2 septembre 2019 sur le site www.tauxdereference.admin.ch.
*Le taux d'intérêt de référence est basé sur le taux d'intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires en Suisse, qui est établi chaque trimestre.
Bientôt une bulle immobilière dans le Jura?
Lors de la dernière Assemblée générale de l’AJPF, le 15 mai 2019, notre orateur invité, M. Michel Fleury, économiste en charge du marché immobilier auprès de la Banque Raiffeisen, a présenté un exposé sur le thème "Le Jura est-il au bord d'une bulle immobilière ?"
Captivante et bien documentée, sa présentation a rencontré un franc succès auprès des membres de l’association et suscité un vif intérêt de la part des acteurs immobiliers. Courbes et chiffres à l’appui, son enquête arrive à la conclusion que le Jura ne risque pas de bulle immobilière.
Fleury : « Clairement non. Pour avoir une bulle spéculative, il faut un élément spéculatif, qui manque. […] Après quelques années, on aura moins de constructions et cela va faire descendre lentement l’activité. On aura probablement moins de constructions mais pas de façon abrupte. On ne tombera pas à zéro. »
Dans son édition du 16 mai 2019, le Quotidien Jurassien a consacré un article complet à ce sujet.
Fichier PDF - Bulle immobilière
Nouvel indice (Décembre 2015 = 100)
99.6 99.8 100.1 100.4 1006. 100.7 100.3 100.2 100.2 100.3 100.1 100.0 100.2
100.0 100.4 100.7 100.9 101.0 100.9 100.6 100.6 100.9 100.9 100.9 100.8 100,7
100.7 101.1 101.5 101.7 102.1 102.1 101.8 101.8 101.9 102.1 101.8 101.5 101.7
101.3 101.7 102.2 102.4 102.7 102.7 102.1 102.1 102.0
Taux d'intérêt hypothécaire de référence
L’Office fédéral du logement (OFL) a reconduit sans changement le taux hypothécaire de référence applicable aux contrats de baux à loyer. Celui-ci reste fixé à 1,5% pour le prochain semestre.
Dès lors que le taux d’intérêt de référence reste inchangé, il ne donne pas droit à de nouvelles prétentions de diminution ou de hausse de loyer. Toutefois, si le loyer d’un contrat de bail individuel n’est pas basé sur le taux d’intérêt de référence actuel de 1,5%, il subsiste un droit de rectification.
Repli des taux hypothécaires
Le marché hypothécaire suisse pourrait atteindre des plus bas historiques. En effet, les taux moyens relevés en 2018 évoluent toujours à la baisse.
Différentes sources spécialisées indiquent que, pour les hypothèques d’une durée de cinq ans, les taux se situent dans une fourchette allant de 0,69% pour les moins coûteux et 1,2% pour les plus chers. Pour celles de dix ans, les taux oscillent entre 1,16% et 1,6%. Toutefois, le taux octroyé dépend principalement de la solvabilité du client.
Toujours selon les mêmes sources, les hypothèques à échéance longue restent les favorites en Suisse avec une part de 78% du marché. Environ 17% des clients choisissent des échéances moyennes et près de 5% des échéances à court terme.
Les spécialistes s’attendent toutefois à un léger renchérissement des hypothèques durant l’année 2019.
Loyers : évolution en dents de scie en 2018
Après avoir progressé au premier semestre 2018, les loyers en Suisse ont baissé durant la seconde partie de l’année écoulée. Au final, les prix de location ont reculé sur un an de 0,5%, selon le Swiss Real Estate Offer Index. A fin décembre, le loyer mensuel pour un appartement de 100m2 s’établissait à 2'150 francs.
Les disparités régionales sont très marquées. Les loyers ont affiché une hausse de 0,7% dans l’agglomération zurichoise alors qu’ils se sont contractés de 1,4% sur l’Arc lémanique. Dans l’Espace Mittelland, dont fait partie le Jura, l’indice a reculé en une année de 0,7%, soit légèrement plus qu’en moyenne suisse.
Selon le même indice, le prix moyen des maisons individuelles a diminué de 1,8% en décembre par rapport au mois précédent. Globalement, les spécialistes s’attendent toutefois à ce que le marché immobilier suisse demeure légèrement favorable en 2019 en raison des perspectives économiques et des chiffres de l’immigration.
« Le droit du bail en 350 questions »
La Chambre vaudoise immobilière (CVI) vient d’éditer un nouvel ouvrage, « Le droit du bail en 350 questions », qui passe en revue les différents aspects de cette matière complexe, en perpétuelle évolution et qui concerne une grande partie de la population. Le lecteur y trouvera des réponses concrètes et objectives aux questions qu’il se pose, des plus simples aux plus pointues. Structurée en treize chapitres, ponctuée d’exemples tirés de la pratique et de clauses contractuelles directement utilisables, cette nouvelle publication s’adresse tant aux profanes qu’aux praticiens chevronnés.
« Le droit du bail en 350 questions » peut être commandé directement auprès de la CVI, sur le site www.cvi.ch (édition 2018, 200 pages, 60 francs, TVA comprise, frais de porte en sus).
Aperçu des principaux types de résiliation
Sauf dans le cas d’un bail à durée déterminée pour lequel un congé n’est pas requis, utilisez toujours l’avis de résiliation (formule officielle) disponible sur le site de l’AJPF ou dans les locaux de son secrétariat. En cas de logement familial, communiquez séparément au locataire et à son conjoint, ou à son partenaire enregistré, l’avis de résiliation ou la fixation d’un délai de paiement.
Bail de durée déterminée (art. 266 CO) :
Résiliation sans congé à l’expiration de la durée convenue
Possibilité de mettre fin en tout temps d’un commun accord
Bail de durée indéterminée (art. 266a CO) :
Résiliation moyennant un délai de congé de trois mois pour fin mars, fin juin, fin septembre ou fin décembre (ex : pour résilier au 31 mars 2019, notifiez le congé au plus tard 3 jours avant le 31 décembre 2018. Nous vous conseillons toutefois d’éviter le terme du mois de décembre)
Possibilité de prévoir un délai plus long (mais pas plus court) ou un autre terme dans le contrat
Résiliation pour justes motifs (art. 266g CO) :
Résiliation de manière anticipée moyennant un délai de congé de trois mois pour la fin de n’importe quel mois
Résiliation en cas de non-paiement du loyer ou des frais accessoires (art. 257d CO) :
Préalable : fixation d’un délai de paiement de 30 jours par écrit au locataire et indication qu’à défaut de paiement le bail sera résilié de manière anticipée
Non-paiement dans le délai : résiliation anticipée moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin de n’importe quel mois
Résiliation en cas de violation (grave) du devoir de diligence (art. 257f al. 3 CO) :
Préalable : information écrite au locataire (comportement reproché) et délai pour y remédier selon cas d’espèce
Persistance du locataire et poursuite du bail insupportable : résiliation anticipée moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin de n’importe quel mois
Résiliation en cas de préjudice grave (art. 257f al. 4 CO) :
Préalable : préjudice grave, intentionnel ou par dol éventuel (ex : incendie, dégradation importante, etc)
Résiliation sans délai, avec effet immédiat
Résiliation en cas de changement de propriétaire et de besoin urgent (art. 261 al. 1 et 2 CO) :
Préalable : changement de propriétaire (aliénation)
En cas de besoin urgent du nouveau propriétaire ou ses proches : résiliation moyennant un délai de congé de trois mois pour le prochain terme légal (mars, juin, septembre, décembre) même si le contrat prévoit un terme contractuel.
Projet de révision de la « lex koller » enterré
Le Conseil fédéral a décidé de renoncer à une nouvelle révision de la loi sur l’acquisition d’immeubles par les personnes à l’étranger « (« lex Koller »). Il tire ainsi les conséquences de la consultation, où les participants se sont majoritairement prononcés contre les propositions de modification préconisées.
Pour rappel, cette révision visait notamment à soumettre au régime de l’autorisation toutes les acquisitions d’une résidence principale par une personne domiciliée à l’étranger. De surcroît, elle envisageait de soumettre également à autorisation l’acquisition d’un établissement stable par une personne à l’étranger, tout comme l’acquisition d’une part d’un fonds immobilier non côté à la Bourse suisse. De quoi dissuader encore davantage de ressortissants étrangers à procéder à des investissements dans notre pays.