Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F83-II-122%3Afr
Timestamp: 2016-10-25 10:33:04+00:00
Document Index: 137651794

Matched Legal Cases: ["l'article 7948", "l'article 678", 'art. 587', "l'article 678", "l'article 7949", "l'article 678", "l'article 678", "l'article 678", "l'article 7948", "l'article 678", "l'article 7948", 'art. 21', "l'article 678", 'art. 971', 'art. 738', 'art. 738', 'art. 731', 'art. 971']

83 II 12220. Arr�t de la IIe Cour civile du 1er avril 1957 dans la cause L'H�ritier contre Haefeli & Cie.
Servitude. Renvoi aux pi�ces justificatives. L'inscription n'a pas besoin de pr�ciser tous les d�tails de la servitude. Elle doit cependant indiquer au moyen d'un mot caract�ristique le genre de droit ou de charge et les num�ros du fonds servant et du fonds dominant. Ce n'est que pour les particularit�s du rapport de droit ainsi d�sign� que l'on peut, dans les limites de l'inscription. renvoyer aux pi�ces justificatives. Art. 738, 942 al. 2 et 948 al. 2 CC. Faits � partir de page 122
A.- Julien L'H�ritier est propri�taire de l'immeuble formant l'article 7948 du cadastre de La Chaux-de-Fonds. Cet article provient de la division de l'ancien article 5137 qui appartenait autrefois � Charles Gogler. Par acte du 30 ao�t 1955, Haefeli & Cie a achet� l'immeuble qu'Andr� Berthoud poss�dait � La Chaux-de-Fonds depuis le 16 janvier 1953 et qui constitue l'article 678 du cadastre. Celui-ci comprend plusieurs parcelles, soit les num�ros suivants du plan: 140 (b�timent avec logements), 141 (v�randa), 142 (jardin), 143 (cour) et 144 (trottoir). Haefeli & Cie a acquis l'immeuble "dans son �tat actuel, BGE 83 II 122 S. 123avec tous droits, charges et servitudes actives ou passives qui en d�pendent, tel que le tout r�sulte du cadastre et des actes". Le registre foncier contient notamment l'inscription suivante au feuillet de cet immeuble: "Acte du 21 mai 1869 re�u Charles-Ulysse Sandoz, notaire, et celui du 17 juin 1878 re�u Auguste Jaquet, notaire, stipulant des droits de passage, droit � la citerne, �tablissement d'une cour, concernant cet immeuble et l'art. 587 plan folio 16 nos 145 � 149". Suivant l'acte du 21 mai 1869, Hauert a constitu� � perp�tuit� certaines servitudes sur l'article 678 qui �tait sa propri�t�; celles qui se rapportent aux nos 141 et 142 sont seules litigieuses en l'esp�ce. La servitude grevant le no 141 est ainsi libell�e: "Il ne pourra �tre �lev� aucune construction quelconque sur le terrain compris entre le parall�logramme du c�t� vent, si ce n'est toutefois un p�ristyle ou v�randa qui ne pourra �tre �difi� que dans un espace d'une largeur de 15 pieds de bise en vent, contigu au parall�logramme du c�t� bise, et qui ne pourra exc�der une hauteur de 25 pieds". En ce qui concerne le no 142, il est stipul� que "ce parall�logramme est asservi � ne pouvoir y faire aucune construction et cette partie ne pourra �tre utilis�e que comme jardin et les arbres ou arbustes qui y seront plant�s devront �tre taill�s de mani�re � ne pas masquer la vue des fen�tres du premier �tage des maisons environnantes. Dans tous les cas et aussi longtemps que la maison actuelle existera, il est r�serv� en faveur du citoyen Gogler un droit de passage d'au moins cinq pieds entre la maison du pr� actuellement existante et la cl�ture du jardin que pourrait �lever le citoyen Hauert pour fermer son terrain. Le citoyen Hauert ne pourra donc clore son terrain de ce c�t� sur l'exacte limite que lorsque la maison actuelle du citoyen Gogler n'existera plus". Le no 142 est de plus grev� en faveur de Gogler d'un droit de prendre l'eau � la citerne et d'un droit de passage pour arriver � celle-ci. La construction qui est appel�e dans les actes "maison actuelle de Gogler" a �t� d�molie et remplac�e par d'autres b�timents, BGE 83 II 122 S. 124notamment par celui de L'H�ritier et par celui qui forme l'article 7949, qu'Haefeli & Cie a �galement achet� en son temps.
Haefeli & Cie a acquis l'article 678 dans l'intention d'y �riger, pour son entreprise commerciale, une construction entre les deux b�timents des articles 678 et 7949, en particulier sur les parcelles nos 141 et 142. Avant d'acheter, elle a consult� le registre foncier pour voir si l'on pouvait b�tir sur ces terrains. Le conservateur lui a confirm� qu'il n'existait aucune interdiction ni limitation de construire sur l'article 678. Elle a en outre charg� le notaire Nardin de se renseigner sur cette question et a re�u la m�me r�ponse. Cela �tant, elle a achet� l'immeuble pour 260.000 fr. D�s qu'il eut connaissance des projets d'Haefeli & Cie, L'H�ritier a ouvert action contre elle en prenant les conclusions suivantes:
1. Prononcer que le num�ro 141 de l'article 678 est grev� au profit de l'article 7948 d'une restriction du droit de construire, savoir qu'il ne peut y �tre �lev� aucune construction quelconque si ce n'est toutefois un p�ristyle ou v�randa qui ne peut exc�der quinze pieds de largeur et vingt-cinq pieds de hauteur.
2. Prononcer que le num�ro 142 de l'article 678 est grev� au profit de l'article 7948 d'une interdiction de b�tir et qu'il ne peut �tre utilis� que comme jardin et que les arbres et arbustes qui y seront plant�s devront �tre taill�s de mani�re � ne pas masquer la vue des fen�tres du premier �tage des maisons environnantes.
3. Prononcer que ces servitudes sont opposables � Haefeli & Co.
4. . Ordonner l'inscription de ces servitudes au registre foncier � la suite de la d�signation des articles 678, fonds servant, et 7948, fonds dominant, du cadastre de La Chaux-de-Fonds."
Haefeli & Cie a conclu � lib�ration et reconventionnellement � ce qu'il f�t prononc� que les servitudes litigieuses ne lui sont pas opposables.
Par jugement du 4 f�vrier 1957, le Tribunal cantonal de Neuch�tel a d�bout� le demandeur et accueilli les conclusions reconventionnelles de Haefeli & Cie.
B.- Contre ce jugement L'H�ritier a recouru en r�forme au Tribunal f�d�ral en reprenant ses conclusions.
Aux termes de l'art. 21 Tit.fin.CC, "les servitudes fonci�res �tablies avant l'entr�e en vigueur du code civil subsistent sans inscription apr�s l'introduction du registre foncier, mais ne peuvent �tre oppos�es aux tiers de bonne foi qu'� partir du moment o� elles ont �t� inscrites".
La seule question � trancher en l'esp�ce est celle de savoir si, lorsque l'intim�e a acquis l'immeuble formant l'article 678 du cadastre de La Chaux-de-Fonds et comprenant les nos 140 � 144 du plan, elle pouvait et devait se rendre compte, de bonne foi, qu'une servitude de nonb�tir existait sur les nos 141 et 142. Selon l'art. 971 CC, tout droit dont la constitution est l�galement subordonn�e � une inscription au registre foncier n'existe comme droit r�el que si cette inscription a eu lieu; l'�tendue d'un droit peut �tre pr�cis�e, dans les limites de l'inscription, par les pi�ces justificatives ou de tout autre mani�re. En mati�re de servitudes, l'art. 738 CC dispose en outre que l'inscription fait r�gle, en tant qu'elle d�signe clairement les droits et les obligations d�rivant de la servitude; l'�tendue de celle-ci peut �tre pr�cis�e, dans les limites de l'inscription, soit par son origine, soit par la mani�re dont la servitude a �t� exerc�e pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi. Selon l'arr�t RO 56 II 87/88, une inscription n'a pas besoin de pr�ciser tous les d�tails du droit ou de la charge; elle doit cependant indiquer au moyen d'un mot caract�ristique le genre de droit ou de charge dont il s'agit et, de plus, en cas de servitudes, les num�ros du fonds servant et du fonds dominant; ce n'est que pour les particularit�s du rapport de droit ainsi d�sign� que l'on peut, dans les limites de l'inscription, renvoyer aux pi�ces justificatives ou au proc�s-verbal des actes, pour d�charger le feuillet du grand livre. De cette jurisprudence, � laquelle souscrit la doctrine (LEEMANN, note 3 ss. � l'art. 738; LIVER, note 68 � l'art. 731; HOMBERGER notes 20-22 � l'art. 971), il r�sulte que c'est l'inscription qui est d�terminante BGE 83 II 122 S. 126et que le renvoi aux pi�ces justificatives n'est admissible que dans les limites de l'inscription.
En l'esp�ce, l'inscription au registre foncier ne permet nullement de d�celer une interdiction de b�tir. Il n'y est en effet question que d'un droit de passage et de l'�tablissement d'une cour. Le recourant fait valoir que les mots "�tablissement d'une cour" �quivalent � une d�fense de construire sur un emplacement donn�. Cette opinion n'est pas fond�e. Pour que la servitude de non-b�tir f�t opposable � l'intim�e, il aurait fallu que l'inscription au registre foncier r�v�l�t une telle servitude. Or ce n'est pas le cas. Le recourant pr�tend par ailleurs que la bonne foi de l'intim�e ne peut �tre admise parce que le notaire qu'elle avait charg� de recueillir des renseignements n'a pas fait preuve du degr� d'attention n�cessaire en consultant le registre foncier. On ne saurait partager cette mani�re de voir; en l'absence d'une indication quelconque au registre foncier au sujet de l'interdiction de construire litigieuse, le notaire n'avait aucun motif de se reporter aux actes pass�s en 1869. Il suit de l� que c'est � juste titre que le Tribunal cantonal a d�bout� le recourant.