Source: http://www.legaltoday.com/practica-juridica/civil/inmobiliario_y_construccion/la-ejecucion-hipotecaria-tras-la-ley-antideshaucios
Timestamp: 2017-05-26 14:46:26
Document Index: 7395491

Matched Legal Cases: ['artículo 1', 'artículo\n561', 'artículo\n575', 'artículo 579', 'artículo 647', 'artículo 668', 'artículo 670', 'artículo 654', 'artículo 693', 'artículo 670', 'artículo 671', 'artículo\n682', 'artículo\n129', 'artículo 2']

26 de Mayo de 2017 | 04:46
Portada > Práctica jurídica > Civil > Inmobiliario y Construcción Herramientas para el texto
La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, comúnmente conocida como “Ley Antidesahucios”, presentaba como medida estrella, en su artículo 1, la suspensión, durante dos años, de los lanzamientos sobre viviendas habituales de aquellas personas encuadradas en los supuestos de especial vulnerabilidad contemplados en la propia norma. Medida con la que únicamente se logra dilatar en el tiempo los lanzamientos, sin que conlleve la suspensión de los intereses moratorios.
Luis Araujo Caviro,Departamento de derecho Civil de LaBE abogados	Aunque es cierto que la Ley supone un avance significativo
en materia de protección de deudores hipotecarios, pues aprueba medidas
tendentes a mejorar las condiciones del mercado hipotecario al tiempo que
limita los intereses de demora de las hipotecas constituidas sobre vivienda
habitual y las costas exigibles al deudor ejecutado, estas reformas parecen
haberse quedado algo cortas en lo en lo que al proceso de ejecución se
refiere. A continuación procederemos sintetizar los principales cambios
operados en la LEC, en lo que al proceso de ejecución se refiere:
Primero: La modificación de los artículos 557.1 y 695.1 de la LEC, introducida a raíz de la Sentencia del Tribunal de
Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, permite ahora plantear la
existencia de cláusulas abusivas como causa de oposición. En esta misma línea,
el nuevo punto tercero del artículo
561.1 de la LEC dispone que: "Cuando
se apreciase el carácter abusivo de una o varias cláusulas, el auto que se
dicte determinará las consecuencias de tal carácter, decretando bien la
improcedencia de la ejecución, bien despachando la misma sin aplicación de
aquéllas consideradas abusivas."
Del contenido literal de este artículo se desprende que, el
juez, podría desde eliminar una cláusula que establezca unos intereses
considerados abusivos o una cláusula suelo, impidiendo al acreedor reclamar
cantidad alguna por ese concepto, hasta declarar la ejecución como
improcedente, lo que parece un tanto excesivo. Como solución los juzgados
hipotecarios de Madrid (el nº31, el nº32 y el nº100) han optado por modular las
cláusulas abusivas relativas a intereses de demora, aplicando el máximo de tres
veces el interés legal del dinero establecido en la nueva ley. Segundo:
Se añade un apartado 1 bis al artículo
575 de la LEC que queda redactado del siguiente modo: 2"En todo caso, en el supuesto de ejecución de
vivienda habitual las costas exigibles
al deudor ejecutado no podrán superar el 5 por cien de la cantidad que se reclame
en la demanda ejecutiva."
El artículo 579 de la LEC establece
que, en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el
remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del
derecho del ejecutante, la ejecución, que no se suspenderá, por la cantidad que
reste, se ajustará a las siguientes especialidades:
Liberación del deudor:
si paga el 65% de la deuda remanente en cinco años desde la adjudicación o si
paga el 80% de dicho remanente en diez años.
Participación en las plusvalías:
Si la finca se adjudica al acreedor ejecutante (o a su cesionario) y éstos (o
una empresa de su grupo) la enajenasen en los siguientes diez años, la mitad de
la plusvalía generada se aplicará a la disminución de la deuda pendiente o,
incluso al propio beneficio del deudor si la deuda pendiente es inferior a la
mitad de las plusvalías generadas.
bien, esta quita se
produce exclusivamente respecto de la deuda remanente tras la adjudicación de
la vivienda habitual hipotecada, por lo que no es aplicable a supuestos de
ejecuciones inmobiliarias distintos ni impide que el proceso de ejecución
dineraria continúe respecto de otros bienes del ejecutado.
Cuarto: La nueva redacción del artículo 647 de la LEC disminuye el aval necesario para pujar al 5 % del
valor de tasación de los bienes, lo que, unido al anuncio de la subasta en el
portal de subastas judiciales y electrónicas del Ministerio de Justicia del artículo 668 de la LEC y a la
ampliación hasta los cuarenta días del plazo que tiene el rematante para
consignar la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate del artículo 670 de la LEC, busca facilitar
la participación de licitadores en las subastas.
Quinto: El nuevo artículo 654 de la LEC tiene por objeto que el principal deje de
devengar intereses, de modo que, en el caso de que la ejecución resultase
insuficiente para saldar toda la cantidad por la que se hubiera despachado la
ejecución, más los intereses y costas devengados durante la misma, dicha cantidad
se imputará, por el orden siguiente, a los intereses remuneratorios, al principal, a los intereses moratorios y, en último lugar, a las costas. Sexto: Se modifica el artículo 693 de la LEC en el sentido de
que se podrá enervar varias veces la deuda hipotecaria de viviendas
habituales, siempre que, al menos, medien tres años entre la fecha de la
liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada
Séptimo: Finalmente, el artículo 670 de la
LEC aumenta de un 60 a un 70% del valor por el que el bien hubiere salido a
subasta el necesario para la aprobación del remate en favor del mejor postor,
al tiempo que el artículo 671 de la
LEC establece, en relación a aquellas subastas que queden desiertas, lo
no se trata de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la
adjudicación por el 50% del valor por el que hubiese salido a subasta. Si
se trata de la vivienda habitual del ejecutado, el banco podrá adjudicársela
por el 70% del valor por el que hubiere salido a subasta y no por el 60%
anterior. Si
se trata de vivienda habitual y la cantidad que se le deba por todos
los conceptos es inferior a ese porcentaje, podrá seguir adjudicándosela por el 60% del valor por el que
hubiese salido a subasta.
Lo que en teoría busca este artículo es evitar
enriquecimientos ilícitos por parte de aquellos deudores cuyas viviendas
hubieran sido "sobre-tasadas" durante los años del "boom" inmobiliario. Si bien
es precisamente en este punto donde, a nuestro juicio, el legislador conserva
aún un amplio margen de maniobra:
primer lugar hemos de recordar que las entidades de crédito son, en gran
medida, responsables de la burbuja inmobiliaria, por lo que aumentar estos
porcentajes de adjudicación (y no únicamente cuando se trate de hipotecas sobre
una vivienda habitual, sino en todos los supuestos) no es más que un modo de
hacer que asuman su parte de responsabilidad, amén de incentivar a estas
entidades para que renegocien créditos y adopten medidas con el fin de evitar
que una situación similar vuelva a repetirse en el futuro.
segundo lugar destacar que, en múltiples ocasiones, el precio en que los
interesados tasan el bien hipotecado para que sirva de tipo a la subasta es
inferior al valor de tasación efectuado al concederse la hipoteca. A esta idea
responde la nueva redacción del artículo
682 de la LEC que, en armonía con el artículo
129 de la LH, dispone que el valor de tasación de la finca para que sirva
de tipo en la subasta no podrá ser inferior al 75% del que sirvió para conceder
del préstamo. Si esta modificación, tal y como parece, tiene por objeto evitar
que se iguale el valor del principal de la deuda al que sirve de tipo a la
subasta cuando se trate de la concesión de pequeños préstamos ¿Por qué no
igualar entonces ambos valores de tasación? En síntesis podemos afirmar que, si bien es cierto que la Ley 1/2013, de 14 de mayo ha introducido
mejoras considerables en cuanto a la protección del deudor hipotecario, el
legislador podría haber sido mucho más ambicioso en lo que al procedimiento de
ejecución se refiere. Especialmente si tenemos en cuenta que los asuntos
civiles siempre se sustanciarán con arreglo a las normas procesales vigentes,
tal y como dispone el artículo 2 de la LEC, por lo que todas
las reformas en esta materia ofrecen la ventaja de producir efectos inmediatos
en todos los asuntos que no estén finalizados, sin atentar con ello a la
Luis Araujo Caviro,
Posicionamiento en el ranking de contenidos 3662