Source: http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2016/06/
Timestamp: 2017-10-20 23:17:16+00:00
Document Index: 41381895

Matched Legal Cases: ['artigo 6', 'artigo 1', 'artigo 1', 'artigo 104', 'artigo 1', 'artigo 1', 'artigo 1', 'artigo 1', 'artigo 13', 'artigo 9', 'artigo 1']

O GESTOR IMOBILIÁRIO: Junho 2016
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Postado por Marcos Mascarenhas às 17:53 Nenhum comentário:
O Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), considerado a inflação do aluguel, ficou em 1,69% em junho, dobrando frente ao 0,82% registrado em maio. O resultado veio acima das expectativas do mercado que esperava uma alta de 1,47%. Em igual mês do ano passado, a taxa ficou em 0,67%. Nos doze meses encerrados em junho, a alta foi de 12,21%. No acumulado do ano, a variação é de 5,91%.
Segundo o relatório deste mês, divulgado pelo índice FipeZAP, os preços de locação registraram queda de 0,52% na passagem do quarto para o quinto mês. Após esse resultado, o índice FipeZAP de Locação acumula variação de -5,12% nos últimos 12 meses. Trata-se de um recorde negativo para a série histórica (cujo início se dá em 2009).
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Postado por Marcos Mascarenhas às 14:36 Nenhum comentário:
Os corretores de imóveis também podem ser punidos com base no Código de Ética Profissional, Resolução 326/1992 do Cofeci, pois o seu artigo 6º, inciso I, proíbe o corretor de “aceitar tarefas para as quais não esteja preparado, ou que não se ajustem às disposições vigentes, ou ainda que possam prestar-se à fraude”.
É o negócio jurídico pelo qual se transmite um estabelecimento comercial, em sua integralidade, ou seja, transfere- se o direito de propriedade sobre o estabelecimento. Salvo disposto contratual em contrário, a venda do estabelecimento abarca todos os bens corpóreos e incorpóreos, sejam eles imóveis ou móveis, desde que considerados indispensáveis à continuidade do exercício da atividade empresarial pelo adquirente.
O instituto possui regras próprias prescritas nos artigos 1.142 ao 1.149 do Código Civil, os quais, a inobservância podem geram grandes transtornos.
Vejamos artigo 1.144:
“O contrato que tenha por objeto a alienação, o usufruto ou arrendamento do estabelecimento, só produzirá efeitos quanto a terceiros depois de averbado à margem da inscrição do empresário, ou da sociedade empresária, no Registro Público de Empresas Mercantis, e de publicado na imprensa oficial.”
Conforme dispositivo, o registro em órgão competente é requisito de validade para que seja dada publicidade e para surta efeitos em relação a terceiros.
Segue artigo 1.145:
“Se ao alienante não restarem bens suficientes para solver o seu passivo, a eficácia da alienação do estabelecimento depende do pagamento de todos os credores, ou do consentimento destes, de modo expresso ou tácito, em trinta dias a partir de sua notificação.”
Em interpretação sistemática, do artigo supracitado em consonância com o artigo 104 do mesmo diploma, depreende-se que a inobservância dos procedimentos mencionados poderá implicar em nulidade do negócio jurídico celebrado.
Ademais, a Lei nº 11.101/95 de Recuperação de Empresas e Falências, quando interpretada em conjunto com demais dispositivos, culmina em consequência mais gravosa, qual seja, a falência da empresa.
Na mesma linha de raciocínio, vejamos o artigo 1.146 do Código Civil:
“O adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos débitos anteriores à transferência, desde que regularmente contabilizados, continuando o devedor primitivo solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos créditos vencidos, da publicação, e, quanto aos outros, da data do vencimento.”
O dispositivo é objetivo e claro, contudo, importante ressaltar que o adquirente responde pelos débitos do vendedor, desde que estejam declarados. Quanto aos débitos trabalhistas e fiscais, restará ao adquirente o regresso contra o vendedor.
Importante ressaltar ainda, que a venda do estabelecimento comercial somente será possível com a anuência dos credores do vendedor, caso contrário o negócio será considerado nulo.
Observa-se, pelo prazo de um ano, o vendedor, solidariamente permanecerá respondendo pelos débitos com o adquirente. Para as obrigações vencidas, esse prazo inicia-se a partir do ato que dá publicidade ao negócio e para as obrigações vincendas, a partir do vencimento de cada obrigação respectivamente.
Buscando maior proteção jurídica ao adquirente, o artigo 1.147 e parágrafo único dispõe:
“Não havendo autorização expressa, o alienante do estabelecimento não pode fazer concorrência ao adquirente, nos cinco anos subseqüentes à transferência.
A norma disciplina como regra a proibição da concorrência, porém, o adquirente poderá autorizar de modo expresso que o vendedor permaneça no mesmo ramo de negócio.
E segue o artigo 1.148 do mesmo diploma:
“Salvo disposição em contrário, a transferência importa a sub- rogação do adquirente nos contratos estipulados para exploração do estabelecimento, se não tiverem caráter pessoal, podendo os terceiros rescindir o contrato em noventa dias a contar da publicação da transferência, se ocorrer justa causa, ressalvada, neste caso, a responsabilidade do alienante.”
O que significa dizer que, a compra do estabelecimento compreende todos os bens e todos os negócios jurídicos, ativos e passivos, que dele façam parte, excetuando os contratos de cunho pessoal ou excluídos expressamente em contrato. E respeitando a livre contratação, faculta aos terceiros contratado, a rescisão dos contratos no prazo de noventa dias, a partir do ato de publicidade do negócio se resultar em justa causa, ou seja, quando houver mudanças nos termos da contratação, por exemplo.
E por fim, vejamos o artigo 1.149 do Código Civil:
“A cessão dos créditos referentes ao estabelecimento transferido produzirá efeito em relação aos respectivos devedores, desde o momento da publicação da transferência, mas o devedor ficará exonerado se de boa-fé pagar ao cedente.”
Portanto, assim como os débitos, os créditos do estabelecimento também são transferidos com a realização do negócio, salvo exista expressa disposição em contrário, caso contrário os devedores do estabelecimento deverão honrar seus compromissos perante o adquirente. Contudo, o devedor que de boa-fé realizar pagamento ao vendedor, será exonerado de responsabilidades.
Nas situações em que o vendedor necessita de anuência dos credores para a realização do negócio, se faz indispensável que estes sejam comunicados por meio hábil e eficaz, a fim de que não aleguem ignorância ato negocial.
De acordo a CLT – Consolidação das Leis Trabalhistas, em regra os contratos de trabalho são transmitidos ao adquirente, salvo se, antes da transmissão, o contrato houver findado, ou havido acordo entre o vendedor e o adquirente, no sentido de que os trabalhadores continuarão o serviço em outro estabelecimento. Neste caso, deverá ser observado que o trabalhador não poderá ser prejudicado. Observa-se que a mudança patronal não depende de anuência do trabalhador.
Vejamos o disposto no artigos 10 e 448 do Decreto Lei nº 5.451/93, respectivamente:
“Qualquer alteração na estrutura jurídica da empresa não afetará os direitos adquiridos por seus empregados.”
E o contrato de locação do estabelecimento?
Nos termos do artigo 13 da Lei nº 8.245/91 – Lei do Inquilinato, exige-se o consentimento prévio e por escrito do proprietário do imóvel.
Vejamos redação do artigo supracitado e seu parágrafo segundo:
“A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.”
Notificado, o proprietário do imóvel possuirá o prazo de 30 (trinta) dias para manifestar formalmente sua posição, sendo que o silêncio importa em consentimento tácito.
Caso não haja essa comunicação formal por parte do vendedor ao proprietário do imóvel, a transferência do fundo de comércio será denominada “clandestina”, termo utilizado pelo STJ – Superior Tribunal de Justiça, quando a venda do estabelecimento comercial é realizada sem a anuência do proprietário do imóvel/locador.
Nesta situação o mesmo diploma em seu artigo 9º, inciso II, assegura ao proprietário do imóvel a propositura da Ação de Despejo:
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual.”
Ainda que o adquirente cumpra com todas as suas obrigações, a lei assegura ao proprietário essa possibilidade.
Notadamente, o Trespasse é um instituto recheado de peculiaridade e variáveis. Há a necessidade de cautela frente aos desdobramentos do caso concreto, logo, se faz indispensável um profissional perspicaz, uma vez que, a realização do negócio é norteada de riscos que podem comprometer a prática da atividade comercial.
Andreia Ribeiro - Advogada
Postado por Marcos Mascarenhas às 13:40 Nenhum comentário:
“A multa para os inadimplentes é de 2%. É possível aumentá-la até 10%, desde que haja alteração do documento”, explica.
- Ocorre que, no momento em que essas empresas/bancos assumem o empreendimento, visando minorar o prejuízo causado pela antiga construtora, deparam-se com questões jurídicas até então controversas na jurisprudência pátria.
- Diante do acima, o tema problema a ser analisado diz respeito à possibilidade de se defender, em eventual negociação, ou até mesmo perante o Judiciário, que a nova incorporadora possa corrigir monetariamente os saldos devedores dos consumidores finais, ainda que haja atraso na entrega das chaves.
O afastamento da correção monetária violaria o equilíbrio econômico-financeiro do negócio jurídico entabulado entre as partes, provocando, inclusive, o enriquecimento ilícito do comprador. Foi justamente para evitar esse desequilíbrio que a lei 4.864/65 determinou, em seu artigo 1º, que “(...) os contratos que tiverem por objeto a venda ou a construção de habitações com pagamento a prazo poderão prever a correção monetária da dívida (...)”.
- Sendo devida a correção monetária, a dúvida passa a gravitar em torno da legalidade de se utilizar o índice inicialmente pactuado entre as partes, que normalmente é o Índice Nacional de Custo de Construção - INCC.
Há que se esclarecer que o INCC é um dos 03 (três) componentes do Índice Geral de Preços - IGP-M, com um peso de 10%. Os outros são o índice de Preços ao Consumidor - IPC (com peso de 30%) e o Índice de Preços no Atacado - IPA (com peso de 60%). O INCC é elaborado pela Fundação Getúlio Vargas e afere, mês a mês, os custos dos insumos empregados em construções habitacionais, sendo certo que sua variação em geral supera a variação do custo de vida médio da população.
- Portanto, deve ser reconhecida a aplicação da correção monetária ainda que haja atraso na entrega das chaves, tendo em vista sua finalidade de recomposição do poder aquisitivo do valor da moeda. Ainda, é possível defender, para casos peculiares como os descritos acima, a aplicação do índice previamente contratado (INCC, por exemplo) como índice de correção monetária, inclusive durante o período em que houve o atraso na entrega das chaves, mormente porque a conduta da nova incorporadora diminuiu sobremaneira o prejuízo que seria arcado pelos compradores, que sequer usufruiriam do imóvel. O que se não permite é a cobrança do INCC após a entrega das chaves.
Igor de Souza Mercêdo Moreira e Graziela Sacramento França - Advogados do escritório Ivan Mercêdo Moreira Sociedade de Advogados.
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Rafael Souza Rachel - Advogado
Postado por Marcos Mascarenhas às 20:41 Nenhum comentário: