Source: https://www.bs-immobilienkontor.de/ratgeber/immobilienkauf-ratgeber/
Timestamp: 2020-08-03 09:36:03
Document Index: 123973741

Matched Legal Cases: ['§ 488', '§ 489', '§ 489', '§ 489', '§13', '§15']

Immobilienkauf Archive - BS Immobilienkontor
Neben dem eigentlichen Kaufpreis gibt es noch eine Reihe von zusätzlichen Kosten mit denen gerechnet werden muss. Im Schnitt kommen an die 13% des bisherigen Kaufpreises als zusätzliche Kosten in Betracht. Diese unterteilen sich in verschiedene Positionen und sind teilweise entweder immer fällig, oder aber fallbezogen fällig. Zu letzterem gehört beispielsweise die Maklercourtage. Diese muss natürlich nur dann bezahlt werden, wenn die Hilfe eines Maklers beansprucht wird. Weitere Nebenkosten sind anfallende Gebühren für den Notar, oder für die Behörden welche im Zuge des Kaufvorgangs mit einbezogen werden müssen. Muss für den Kauf ein Darlehen aufgenommen werden, so werden die hierfür anfallenden Zinsen ebenfalls zu den zusätzlichen Kaufkosten gezählt und beeinflussen so die gesamten Kosten für den Kauf der Immobilie. Übrigens: Die Courtage eines Maklers ist nur dann fällig, wenn der Kaufvertrag zustande gekommen ist. Es müssen also beide Parteien mit dem Geschäft einverstanden sein, ansonsten kann für die Vermittlung keine Provision seitens des Maklers verlangt werden. Zudem muss die Höhe der Courtage vorab schriftlich fixiert werden und ist ein Bestandteil des Kaufvertrages. Es lohnt sich auf jeden Fall vorab Informationen über die ortsübliche Höhe und Beschaffenheit der Gebühren einzuholen um so die zusätzlichen Kosten kalkulieren zu können.
Finanzierung, Immobilienkauf
Diese Frage stellen sich viele Menschen, wenn es darum geht die eigenen Träume von den vier Wänden zu verwirklichen. Beide Methoden haben ihre Vorteile, weswegen man die letzte Entscheidung immer aufgrund der individuellen Situation fällen sollte. Als Mieter hat man natürlich deutlich weniger Aufwand und Verantwortung, trägt allerdings auch das Risiko eines plötzlichen Verlusts der eigenen vier Wände. Demgegenüber können Hausbesitzer unter Umständen sogar Gewinn aus ihrer Investition schlagen und sich zusätzliche Einnahmen durch die Vermietung der Immobilie sichern. Dafür tragen sie dann auch das volle Risiko und benötigen eine Menge an Fachwissen und Know-How im rechtlichen, und im bautechnischen Bereich. Steigende Mieten und niedrige Bauzinsen lassen auch im Jahr 2019 viele Menschen über den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung nachdenken. Der Blick auf die Zinsen ist allerdings trügerisch. Ob Mieten oder Kaufen die bessere Lösung ist, hängt von Ihren Lebensplänen und den Immobilien-Preisen beim Kauf und späteren Verkauf der Immobilie ab. Die Finanztip-Analyse zeigt: Wer eine Immobilie kauft, schneidet langfristig besser ab als der Mieter, sofern er nicht zu teuer kauft und die Immobilienpreise weiter steigen oder zumindest stabil bleiben. Ein Mieter steht dagegen nur dann gut da, wenn er seine Einsparungen gegenüber dem Kauf langfristig anlegt, und […]
Immobilienkauf, Mieter
Mit dem Abschluss des Darlehensvertrages verpflichtet sich der Darlehensgeber gegenüber dem Darlehensnehmer, ihm für einen fest vereinbarten Zeitraum einen bestimmten Geldbetrag zu überlassen, während der Darlehensnehmer sich verpflichtet, das überlassene Kapital zu verzinsen und zurückzuerstatten (§ 488 BGB). Der Verwendungszweck des Darlehens (Immobiliendarlehen, Finanzierungskauf, Dispokredit) bestimmt unterschiedliche Details des Darlehensvertrages. Das Gesetz regelt die Kündigungsfristen sehr eingehend: Vereinbaren die Parteien keinen festen Rückzahlungstermin , hängt die Fälligkeit des Darlehens davon ab, dass eine Partei den Vertrag kündigt. Die Kündigungsfrist beträgt dann drei Monate. Wird das Darlehen für einen bestimmten Zeitraum gewährt und der Zins für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben , kann der Darlehnsnehmer den Darlehensvertrag mit Ablauf der Zinsfestschreibungszeit bereits vor Ablauf der Laufzeit des Vertrages mit einer Frist von einem Monat zum Ende der Festschreibungszeit kündigen (§ 489 Abs. I Nr. 1 BGB). Der Darlehensnehmer kann den Darlehensvertrag unabhängig von der vereinbarten Zinsfestschreibungszeit und der Laufzeit des Darlehensverlages in jedem Fall mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten nach Ablauf von 10 Jahren kündigen (§ 489 Abs. I Nr. 2 BGB). Ist ein variabler Zinssatz vereinbart, kann der Darlehensnehmer den Darlehensvertrag jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen (§ 489 Abs. II BGB). Hat der Darlehensnehmer seine Immobilie finanziert und zur Sicherung des Darlehens eine Grundschuld gewährt, kann er das Darlehen mit einer Kündigungsfrist […]
Grundwissen zur Finanzierung
Die Finanzierung ist mithin das Fundament eines Gebäudes. Dem Leitspruch „Immobilien sind Betongold“ steht das Risiko gegenüber, dass sich der Bauherr oder Erwerber bei der Finanzierung ihrer Träume überschätzen oder verkalkulieren und einen Schuldenberg anhäufen, der sie zeitlebens belastet. Um dieses Risiko einzudämmen, sollte sich jeder, der eine Immobilie bauen oder erwerben möchte, informieren und die eigenen finanziellen Möglichkeiten realistisch einschätzen. Am Anfang einer jeden Finanzierung steht die Ermittlung der monatlichen Belastbarkeit. Wer nicht genügend Eigenkapital besitzt und den Kaufpreis zwangsläufig über ein Bankdarlehen finanzieren muss, muss wissen, wie viel Belastung er sich im Hinblick auf seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse zuverlässig und zumutbar leisten kann. Den monatlichen Einnahmen sind die monatlichen Ausgaben (Lebenshaltungskosten) sowie potentielle zusätzliche Belastungen (Arbeitsausfall bei Krankheit, Steuernachzahlungen, Ausbildungskosten) gegenüberzustellen. Im nächsten Schritt ist festzustellen, wie hoch das Darlehen sein darf. Dessen Höhe hängt vom aktuellen Hypothekenzinssatz ab. In Zeiten niedriger Zinsen (im Oktober 2016 gab es Darlehen mit 10-jähriger Zinsfestschreibung für 0,85 %) lassen sich höhere Beträge finanzieren als in Hochzinszeiten (im Jahr 1990 lagen die Zinsen bei 10 %). Hierbei ist es wichtig, einen günstigen Zinssatz möglichst lange (mindestens 10 Jahre) festzuschreiben. Nur so lässt sich das Risiko vermeiden, dass nach Ablauf der Zinsfestschreibungszeit höhere Zinsen zu […]
Im besten Fall sollten dem Tipp „gut organisiert“ in den Umzug zu starten nun auch praxisnahe Hinweise folgen, wie eben diese Organisation aussehen kann. Ein wichtiger, organisatorischer Schritt, ist es, die neue Adresse all jenen bekannt zu geben, die sie benötigen – und damit sind nicht in erster Linie Freunde und Bekannte gemeint, sondern Ämter und Behörden, Versicherungen, Banken, Versorger sowie Steuerberater, GEZ, Vereine und andere, für die die Adresse beispielsweise zur Zustellung eines regelmäßigen Abos nötig ist. Ein Nachsendeantrag bei der Post sichert die Eventualität ab, dass trotz einer langen Adressliste doch noch der eine oder andere darauf gefehlt hat. Besonders dann, wenn der Umzug in eine andere Stadt erfolgt, ist es sinnvoll, diesen Nachsendeantrag zu stellen. Die weiteren Tipps sind weniger theoretisch, sondern eher praktischer Natur. Erst ausmisten, dann einpacken Wer die Masse an Umzugskartons reduzieren möchte, folgt diesem Tipp: Erst ausmisten, dann einpacken. So wird zwar der Müllberg größer, aber der ist im Idealfall bereits vor dem Umzugstag weg. Natürlich möchte ein jeder einen Großteil seines eigenen Hab und Guts mit in die neue Bleibe umziehen, allerdings ist es weitaus sinnvoller, einen Umzug auch dazu zu nutzen, um einmal klar Schiff zu machen. Wer sich also vornimmt, erst auszusortieren und dann […]
Immobilenverkauf, Immobilienkauf, Mieter
Verkauft der Eigentümer sein Grundstück, kann derjenige, zu dessen Gunsten ein Vorkaufsrecht besteht, verlangen, dass ihm das Grundstück zu den gleichen Bedingungen verkauft wird, die der Eigentümer im Kaufvertrag mit einem Erwerber vereinbart hat. Der Vorkaufsberechtigte tritt dann als Erwerber in den bereits beurkundeten Kaufvertrag ein und übernimmt die darin begründeten Rechte und Pflichten des als Käufer ausgewiesenen Erwerbers. Es gibt eine Vielzahl gesetzlicher und vertraglicher Vorkaufsrechte. Das Vorkaufsrecht hat die Wirkung einer Vormerkung. Eine Immobilie verkaufen heißt immer auch, das Vorkaufsrecht zu bedenken. Wird ein Immobilienkaufvertrag beurkundet, muss der Notar von Amts wegen die Gemeinde anfragen, ob sie von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Ein solches Vorkaufsrecht besteht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, in Umlegungs- und Sanierungsgebieten, in städtebaulichen Entwicklungsbereichen oder im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung. Ferner besteht ein Vorkaufsrecht der Gemeinde nach den Denkmalschutzgesetzen der Länder sowie zugunsten des Mieters einer öffentlich geförderten Wohnung. Wird ein Mietshaus in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, hat der Mieter ebenfalls ein Vorkaufsrecht. Gesetzliches Vorkaufsrecht Gesetzliche Vorkaufsrechte sind nicht im Grundbuch eingetragen. Das gesetzliche Vorkaufsrecht besteht nicht beim Verkauf von Wohnungseigentum oder Teileigentum oder beim Verkauf von Erbbaurechten. Ist die Immobilie Bestandteil eines Nachlasses, und verkauft der Miterbe einer Erbengemeinschaft seinen Anteil am Nachlass an einen Dritten, haben die übrigen Miterben im Hinblick auf den Miterbenanteil ein gesetzliches Vorkaufsrecht und sichern sich damit den Zugriff auf die Immobilie. Vertragliche Vorkaufsrechte an […]
Beurkundung, Immobilienkauf
Fragenkatalog für Besichtigungen
Folgende Fragen sollten Sie in den Besichtigungstermin einfließen lassen: Lässt sich Feuchtigkeit an Wänden, Böden oder im Keller feststellen? Machen die Wände einen instabilen Eindruck in Form von Rissen oder sonstigen Abnutzungen? Wie sieht es mit den Wasserleitungen und der Wasserzufuhr aus? Wo befindet sich ein Anschluss für die Waschmaschine? Wie alt sind die Heizanlagen? Haben die Heizkörper und Thermostate Auffälligkeiten? Wie hoch sind die Heizkosten im Durchschnitt und im letzten Jahr? Wie gut ist die Wärme- und Schalldämmung ausarbeitet? Befinden sich die Stromleitungen in einem guten Zustand und wie alt sind diese? Wo befinden sich die Steckdosen? Wie alt ist das Dach? Welche Besonderheiten gibt es im Gartenbereich? In welchem Zustand befindet sich die Hausfassade? Wie verhält es sich zur Nachbarschaft und näheren Umgebung? Ist es möglich einen Kamin im Haus einzubauen? In welchem Zustand befindet sich der Schornstein? Ist die Verglasung eines Wintergartens weiterhin verdichtet und kälteundurchlässig? Sind Balkone und Terrassen in einem einwandfreien und stabilen Zustand? Weitere Fragen…
Besichtigungstipps für Käufer
Besichtigungen sind bei einem Immobilienverkauf essenziell und geben die Möglichkeit für Interessenten, das Haus oder die Wohnung genauer anzusehen und die derzeitigen Eigentümer kennenzulernen. Umgekehrt ist für Eigentümer die Besichtigung eine Möglichkeit, Ihr Objekt genauer zu zeigen und mit den Interessenten in Kontakt zu treten, um alle Daten, Besonderheiten und Fragen zur Immobilie, vor dem Kauf zu klären. Welche Voraussetzungen sollten Sie als Kaufinteressent mitbringen? Für eine Immobilien-Besichtigung sollten Sie ganz klar ein vorhandenes Interesse mitbringen. Dieses kann sich bereits vorab äußern, wenn Sie sich das Exposé zu dem verkaufenden Objekt durchgelesen haben und es sich nun gern genauer ansehen und in allen Einzelheiten betrachten möchten. Zudem sollten Sie sich vorab genau im Klaren sein, welches Ihre Vorstellungen von einem Haus- oder Wohnungskauf sind und ob die dargestellte Immobilie Ihren Vorstellungen entspricht. So lassen sich leichter die Kriterien überprüfen. Auch eine geeignete Finanzierungsmöglichkeit des Eigenheims zum Beispiel stellt für Sie als potenziellen Käufer der Immobilie eine Voraussetzung dar. Ablauf einer Besichtigung mit dem Eigentümer Es gibt verschiedene Arten von Immobilien-Besichtigungen. Zum einen können sich Interessenten die Immobilie in Form einer Massenbesichtigung mit vielen anderen Interessenten ansehen. Diese Art von Besichtigungsterminen findet häufig in Großstädten wie beispielsweise Berlin statt. Da dort die Nachfrage […]
Wissenswertes Grunderwerbssteuer
Beim Erwerb einer Immobilie fällt für den Käufer die Grunderwerbsteuer an. Berechnungsgrundlage ist der Kaufpreis, auf den je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% Grunderwerbsteuer zu zahlen sind. In Niedersachsen beträgt die Grunderwerbssteuer 5% und gehört zu den Kaufnebenkosten und sollte deshalb auf jeden Fall bei Kauf einer Immobilie im Finanzierungsplan berücksichtigt werden. Wann wird die Grunderwerbssteuer fällig? Nachdem Sie Ihre passende Immobilie gefunden haben, muss der Verkauf notariell beurkundet werden. Im Kaufvertrag sollte eindeutig festgelegt werden, ob Sie als Käufer oder der Verkäufer die Grunderwerbsteuer zu entrichten hat, da per Gesetz zunächst der bisherige Eigentümer und der Erwerber gemeinsam Steuerschuldner sind (§13 Nr. 2 GrEStG). In der Regel wird Ihnen als Käufer die Zahlung der Grunderwerbsteuer zugewiesen. Nach der Beurkundung schickt der Notar den unterschriebenen Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt, welches dann die zu belastende Partei mit dem Grunderwerbsteuerbescheid anschreibt. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides fällig. Das Finanzamt darf aber ggf. eine längere Zahlungsfrist setzen (siehe Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) §15 Fälligkeit der Steuer). Sobald die Grunderwerbsteuer vom Käufer beglichen wurde, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, welche die Voraussetzung ist für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Nur in Ausnahmefällen kann die Grunderwerbsteuer vermieden werden. So fällt beim Grundstückserwerb im Todesfall oder beim Grundstückserwerb im Rahmen einer Schenkung keine […]
Kann man die Grunderwerbsteuer sparen, reduzieren oder gar umgehen? Es gibt durchaus die Möglichkeit die Grunderwerbsteuer zu sparen bzw. zu reduzieren. Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird anteilig am Kaufpreis für das Grundstück bzw. der Immobilie berechnet. Sie können diesen Preis im Kaufvertrag reduzieren, wenn: Sie nur berücksichtigen, was untrennbar mit der Immobilie verbunden ist Sie bewegliche Extras wie Sauna, Küche, Markisen, Gartenhäuser etc. im notariellen Kaufvertrag gesondert berechnen Sie die Summe der Instandhaltungsrücklage beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung gesondert ausweisen Sie beim Hausbau zwei getrennte Verträge abschließen: einen Vertrag für den Grundstückskauf und einen Vertrag für den Hausbau, dann fällt die Grunderwerbsteuer nur für den Kaufpreis des Grundstückes an (dies ist an bestimmte Bedingungen bei den Verträgen gekoppelt). Beispiel Grunderwerbsteuer sparen: Wenn laut Kaufvertrag die Immobilie 300.000 Euro kosten würde, dann müssten Sie in Niedersachsen 5% Grunderwerbsteuer zahlen (= xxx Euro). Unter Berücksichtigung von frei beweglichen Extras könnte im Kaufvertrag eine Küche (z.B. 12.500 Euro) oder eine Sauna (z.B. 2.500 Euro) extra aufgelistet werden. In diesem Fall reduziert sich der Preis für die Immobilie um 15.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer wäre damit fällig für einen Preis von 285.000 Euro und würde Sie statt 13.500 Euro nur noch 12.825 Euro kosten. Eine Ersparnis von 675 Euro. Hinweis! Achten Sie darauf, dass Sie […]