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Timestamp: 2019-08-17 10:31:48+00:00
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Matched Legal Cases: ['art.185', 'sentenza ', 'art.1386', 'art.1386', 'art.1373', 'art.1326', 'art.769', 'art.1351', 'sentenza ', 'art. 2932', 'sentenza ']

Modelli Archivi - Pagina 2 di 8 - Diritto Facile
Proposta Transattiva – Guida e Modello
La proposta transattiva è indicata dall’art.185-bis del Codice di procedura civile quale tentativo di conciliazione del giudice e formulata alle parti, con riguardo alla natura del giudizio, al valore della controversia e all’esistenza di questioni di facile e pronta soluzione di diritto. Come recita il medesimo articolo, la proposta non può essere oggetto di ricusazione o astensione del giudice.
Il giudice può formulare una proposta alle parti in causa, che preveda la decurtazione del credito vantato dalla parte creditrice sul presupposto che sia meglio per essa incassare di meno, ma subito, peraltro evitando anche il rischio di soccombere anche solo parzialmente in giudizio o di esecuzione successiva a una sentenza favorevole.
In altre parole, la proposta transattiva o transazione è un accordo, quindi, un vero e proprio contratto, con il quale due parti pongono fine a una controversia. Questa potrebbe essere già sfociata in una causa, oppure essere oggetto di una contestazione stragiudiziale. Una volta che le parti siglano tale contratto, non possono più ricorrere al giudice, tranne che una di esse risulti inadempiente rispetto agli obblighi assunti.
Per fare in modo che la proposta transattiva sia valida, la legge prescrive che essa debba fondarsi su reciproche concessioni. Infatti, nel caso in cui a concedere qualcosa fosse solo una delle parti, si avrebbe una rinuncia unilaterale, per quanto parziale, dei propri diritti, cosa diversa dalla transazione. Tuttavia, la legge non sancisce che le concessioni debbano essere equamente ripartite, ovvero che le parti debbano incontrarsi necessariamente a metà. La percentuale di concessione a carico di ciascuna rimane liberamente determinabile dalle parti stesse. Per esempio, se Tizio non riconosce a Caio un credito di 10.000 euro, i due potrebbero trovare la seguente soluzione, il primo riconosce l’esistenza del credito e il secondo si accontenta di riscuotere 7.000 euro, invece che 10.000 euro.
La proposta transattiva deve essere redatta in forma di scrittura privata, altrimenti non vi sarebbero prove della sua esistenza. Se l’oggetto della transazione è un bene immobile, risulta necessario fare ricorso al notaio e la proposta deve essere trascritta nei pubblici registri. La transazione può modificare l’oggetto della lite, semplice, o sostituire del tutto la situazione preesistente, novativa, così come creare, estinguere o modificare anche rapporti diversi da quello oggetto della pretesa originaria, mista.
Esistono, però, i seguenti limiti. Non possono essere oggetto di transazione diritti sottratti alla disponibilità delle parti, l’oggetto di un contratto illecito, le pretese vantata da una delle parti, ma di cui la stessa è consapevole non averne alcun diritto.
Caparra Penitenziale – Guida e Modello
Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella ricevuta. Risulta essere questo il contenuto dell’art.1386 del Codice Civile, che disciplina la caparra penitenziale, da non confondersi con quella confirmatoria.
In concreto, le parti possono pattuire nel contratto il diritto di recesso di una delle due o di entrambe, ma dietro il pagamento di un corrispettivo nei confronti del contraente non recedente. Dunque, in ciò consiste la sostanziale differenza con la caparra confirmatoria, questa ha la funzione di risarcimento del danno contro il mancato adempimento dell’altra parte contrattuale, mentre la caparra penitenziale è il prezzo prestabilito del diritto di recesso. Secondo la giurisprudenza, nonostante non sia prevista una forma particolare per la sua pattuizione tra le parti, non sarebbe sufficiente il mero riferimento all’art.1386 c.c. per la sua sussistenza quale diritto di recesso, dovendosi essere stabilita espressamente, altrimenti avrebbe funzione di caparra confirmatoria.
La caparra penitenziale si distingue anche dalla multa penitenziale, contemplata dall’art.1373 c.c., che prevede la facoltà di recedere dal contratto dietro la corresponsione all’altra parte di una somma di denaro. Il meccanismo appare, infatti, molto simile, ma si differenzia per l’assenza di una dazione di denaro o di altri beni fungibili all’atto della stipulazione del contratto.
Una volta che il contratto è stato firmato, le parti hanno, quindi, davanti a loro una scelta tra adempimento e recesso. Nel caso in cui una delle due scelga per la seconda, deve sostenere un onere, come sopra accennato. Qualora il recedente sia colui che ha versato la caparra all’altra parte contrattuale, perde tale somma. Se il recedente è colui che ha ricevuto la caparra, è tenuto a restituire all’altra parte il doppio della somma versata.
Vi presentiamo un semplice esempio per chiarire meglio il concetto. Tizio stipula con Caio un contratto preliminare di compravendita per un immobile di cui è proprietario attualmente il primo. Caio versa a titolo di caparra penitenziale la somma di 15.000 euro a Tizio, con la quale si garantisce la possibilità di recedere eventualmente dal contratto, ovvero di non stipulare quello di compravendita successivo. In sede di stipula del contratto, Tizio ci ripensa e decide di non vendere più a Caio l’immobile. Per ciò, egli deve restituire al mancato acquirente la somma di 30.000 euro, ovvero il doppio di quanto ricevuto all’atto della firma del contratto preliminare. Se ad esercitare il diritto di recesso fosse stato, invece, Caio, questi avrebbe semplicemente perso la somma dei 15.000 euro versati a titolo di caparra penitenziale.
Se il recesso non viene esercitato da nessuna delle due parti, la parte che ha ricevuto la dazione di denaro è tenuta a restituirla a quella che aveva effettuato il versamento, oppure la somma potrà essere computata quale corrispettivo per il contratto stipulato. Per esempio, se il prezzo pattuito per la vendita dell’immobile dell’esempio fosse stato di 150.000 euro, nel caso in cui nessuno tra Tizio e Caio recedesse dal contratto, i 15.000 euro versati dal secondo al primo a titolo di caparra penitenziale potrebbero essere semplicemente calcolati quale somma da detrarre dall’importo complessivo, ovvero Caio dovrà versare a Tizio i restanti 135.000 euro per l’acquisto dell’immobile. Potrebbe anche succedere, tuttavia, che l’oggetto della caparra penitenziale non sia stato il denaro, ma un altro bene fungibile, come potrebbe essere l’oro. In questo caso, sarebbe più semplice immaginare che Tizio restituisca a Caio l’oro ricevuto, invece che procedere a una sua valutazione ai prezzi attuali di mercato e al fine di scalarne il valore dal prezzo pattuito, cosa comunque possibile.
Riassumendo, la caparra ha la funzione di rafforzare il vincolo contrattuale tra le parti e ha natura reale, in quanto si perfeziona con la dazione di denaro o di altri beni fungibili. Ciò non esclude che le parti possano concordare la consegna della somma o di altri beni fungibili in un momento successivo a quello di conclusione del contratto, in tutto o in parte, sempre che anteriormente alla scadenza prevista per l’adempimento delle obbligazioni pattuite. Per i contratti a esecuzione continuata o periodica, la parte può anche recedere successivamente, ma salvi gli effetti per le prestazioni già eseguite.
Per fare in modo che possa distinguersi dalla caparra confirmatoria, è necessario espressamente stabilire il diritto di recesso per le parti. Se si parla semplicemente di caparra penitenziale nel contratto, si presume che il diritto di recesso sia unilaterale, ovvero in favore della sola parte che ha versato la somma di denaro o altro bene fungibile. Per fare in modo che possa aversi un diritto bilaterale è necessario che esso venga espressamente sancito. Infine, il patto di recesso si configura quale contratto accessorio rispetto a quello principale, ma la sua inefficacia non pregiudica quella di questo. Viceversa, l’inefficacia del contratto principale pregiudica il patto di recesso e l’annessa previsione della caparra penitenziale.
Contratto Preliminare di Compravendita – Fac Simile e Guida
Per contratto preliminare di compravendita si intende un accordo finalizzato a stipulare un contratto futuro, in un momento successivo, concluso il quale si avranno gli effetti tipici del medesimo. A detta dell’art.1326 del Codice Civile, il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte. Invece, dalla stipula del contratto preliminare discende l’obbligo per le parti di contrarre in un secondo momento. Quanto alla natura del contratto, rilevante diviene il contenuto dell’accordo, ovvero l’intento comune delle parti contraenti.
Utilizzato per vincolare le parti, quindi, a stipulare un successivo contratto ad effetti reali, il preliminare può avere come oggetto qualsiasi tipologia di contratto, anche se la dottrina individua alcune limitazioni, come nel caso della donazione, che essendo un atto di liberalità, non può essere frutto di un vincolo assunto in precedenza da una delle parti verso l’altra. In questo caso, infatti, sarebbe un atto conseguente a un dovere di compiere un’obbligazione. Tuttavia, a questo proposito si ha l’art.769 c.c., che recita quanto segue, La donazione è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione. In altre parole, si ha un atto di donazione anche quando ci si assume un’obbligazione verso il donatario, ma così facendo più che di un contratto preliminare siamo in presenza di un atto definitivo. Pertanto, un contratto preliminare di donazione di una proprietà non sarebbe altro che una donazione obbligatoria, che andrà conclusa con atto pubblico e nelle forme dovute.
Il contratto preliminare di compravendita può contenere o meno un termine entro cui le parti dovranno contrarre. In sua assenza, esso resta valido, non essendo un requisito essenziale. La parte che ha interesse a che tale termine venga apposto può rivolgersi al giudice oppure potrà rifarsi alla prescrizione ordinaria, a decorrere dalla data di stipula del preliminare. Allo stesso tempo, il preliminare può prevedere una condizione, al verificarsi della quale le parti si impegnano a concludere il contratto, altrimenti no.
L’art.1351 c.c. stabilisce per il contratto preliminare la stessa forma prevista per il contratto definitivo. In dottrina, però, non è unanime se questo requisito sia valido ad substantiam o ad probationem, ovvero se in assenza del rispetto della forma, il contratto preliminare sia nullo o semplicemente non possa essere fatto valere come prova di una delle parti.
Può anche accadere che le parti decidano di anticipare alcuni effetti del contratto definitivo. Nel caso di una compravendita, il promittente venditore incassa il versamento del prezzo senza privarsi della proprietà del bene, mentre il promissario acquirente beneficia del godimento del bene, non diventandone ancora proprietario, pattuendo con l’altra parte un versamento rateale del prezzo fissato.
Vediamo cosa accade, se una delle parti non volesse dare seguito alla promessa di adempiere l’obbligazione contenuta nel preliminare. La parte adempiente avrà titolo per rivolgersi al giudice e ottenere una sentenza di esecuzione del contratto, quale sarebbe stato concluso successivamente per obbligo pattuito delle parti, essendo accettato in dottrina che il preliminare conterrebbe già gli elementi atti alla produzione degli effetti finali, svolgendo il contratto definitivo una funzione riproduttiva a carattere documentale, per cui l’art. 2932 c.c. consente alla sentenza di produrre proprio tali effetti finali.
In alternativa, la parte non inadempiente potrà agire per la risoluzione del contratto, se non è interessato alla sua esecuzione, e per il risarcimento degli eventuali danni subiti dall’inadempimento altrui. La risoluzione può essere richiesta anche quando è stato promosso il giudizio per ottenere l’adempimento, mentre questo non può più essere richiesto, se è stata richiesta la risoluzione. Ecco, quindi, che dalla data di richiesta della risoluzione non è più possibile chiedere all’altra parte di adempiere al contratto. Anche in caso di contratto preliminare è possibile parlare di responsabilità contrattuale per il caso di inadempimento, consentendo alla parte non inadempiente di chiedere anche il risarcimento del danno.
Può accadere che le parti, in sede di stipula del contratto preliminare di compravendita, pattuiscano l’erogazione di una caparra confirmatoria. In questo caso, se la parte inadempiente è quella che ha versato la caparra, la parte non inadempiente che l’ha ricevuta può trattenere la somma ricevuta. Al contrario, se la parte inadempiente è quella che ha ricevuto la caparra, quella che l’ha versata ha titolo per ottenere la restituzione del doppio della somma. Altro tipo di garanzia, invece, è la caparra penitenziale, che funziona da corrispettivo del recesso. In questo caso, la parte che decide di recedere dal contratto perde la caparra data o dovrà versare all’altra parte non inadempiente il doppio della caparra ricevuta.
Questione più complessa è la natura del rapporto tra contratto preliminare e contratto definitivo, ovvero capire cosa accade nel caso in cui il primo è inficiato da invalidità in qualche sua parte, mentre il secondo supera le cause di invalidità. La domanda è se il secondo potrebbe essere considerato valido, a dispetto del primo. Per rispondere a questa domanda, se ci riferiamo alla causa interna, è evidente che svolgendo il contratto definitivo la funzione di produzione degli effetti tipici, una volta che verrà concluso validamente, i vizi del preliminare sarebbero superati. Viceversa, se il contratto preliminare costituisce obbligo per le parti a concludere successivamente, ovvero se siamo in presenza di una causa esterna, allora l’eventuale invalidità del primo inficia anche il secondo, in quanto si avrebbe una traslazione di proprietà indebita tra le parti.
Nella maggioranza dei casi, quando si parla di contratto preliminare di compravendita, l’oggetto è la cessione di un bene immobile. Esso va stipulato in forma scritta, con cui una parte, quella proprietaria dell’immobile, si obbliga a vendere all’altra parte, il promissario acquirente, la proprietà dell’immobile al prezzo e secondo le modalità concordate, pattuendo eventualmente un termine entro cui tale traslazione di proprietà deve avvenire, attraverso la stipula di un nuovo contratto, detto definitivo e finalizzato alla compravendita.
Questo tipo di contratto è quello con cui generalmente le parti si obbligano a concludere entro un periodo di tempo concordato la stipula di un contratto definitivo per il trasferimento di una proprietà immobiliare. La forma scritta è richiesta a pena di nullità e la stipula del preliminare, nonostante non obblighi le parti, non realizza gli effetti tipici del contratto definitivo. Può accadere, però, che il contratto preliminare venga redatto male, magari in assenza di assistenti legali per almeno una delle parti, cosa che potrebbe trasferire con effetto immediato la proprietà del bene immobile, quali che siano i termini e le condizioni pattuite per il versamento del prezzo.
Per esempio, se nel contratto si trova scritto che Tizio vende a Caio l’immobile sito in via xxxx …., invece che Tizio si obbliga a vendere a Tizio l’immobile sito in via xxxx …., siamo davanti a un preliminare improprio, perché nei fatti il trasferimento della proprietà è avvenuto, ovvero non vi è bisogno di un contratto definitivo, avendo già questo queste caratteristiche. Tuttavia, il preliminare improprio non può essere trascritto nei registri immobiliari, essendo necessario la stipulazione dell’atto pubblico o la scrittura privata autenticata, ovvero l’intervento di un notaio o di altro pubblico ufficiale. Sappiamo che trascrizione nei registri immobiliari del comune in cui il bene immobile è sito è di assoluta importanza per stabilire la proprietà nei casi controversi. Se due individui reclamassero la proprietà di un immobile, a spuntarla non sarebbe chi l’avrebbe acquistato per primo, ma chi lo ha trascritto per primo.