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Timestamp: 2016-10-23 14:27:32+00:00
Document Index: 246353810

Matched Legal Cases: ['art. 57', 'art. 451', 'ATF ', 'art. 48', 'art. 46', 'art. 47', 'art. 47', 'art. 63', 'art. 64', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 55', 'ATF ', 'ATF ', 'in fine', 'art. 412', 'art. 417', 'art. 417', 'art. 63', 'art. 417', 'ATF ', 'in fine', 'in fine', 'ATF ', 'art. 414', 'ATF ', 'art. 417', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 417', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 417', 'ATF ', 'art. 414', 'art. 417', 'art. 417', 'art. 722', 'art. 55', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 55', 'art. 55', 'ATF ', 'art. 156']

4C.362/1999 (22.03.2000)
Hans D e u t s c h et Joram D e u t s c h, � Pully, d�fendeurs et recourants, tous deux repr�sent�s par Me Christian Fischer, avocat � Lausanne,
la S o c i � t � P r i v � e d e G � r a n c e S.A., � Gen�ve, demanderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Ivan Cherpillod, avocat � Lausanne;
A.- Hans Deutsch �tait le propri�taire de six parcelles sur la commune de Belmont.
En qualit� de sous-directeur de la Soci�t� Priv�e de G�rance (ci-apr�s: SPG), soci�t� anonyme qui ex�cute notamment des mandats de courtage immobilier, Christoph von Teufenstein a pris contact avec Hans et Joram Deutsch. Il a mis en relation la soci�t� Intrag AG et Hans Deutsch pour l'acquisition des six parcelles de Belmont.
Par lettre du 4 avril 1989, Hans et Joram Deutsch ont confirm� � la SPG qu'une commission de 3 % serait vers�e apr�s conclusion du contrat avec Intrag AG et paiement du prix de vente.
Le 27 avril 1989, Hans et Joram Deutsch, qui souhaitaient obtenir un pr�t compl�mentaire sur leur villa de Pully, ont �crit directement � Christoph von Teufenstein, en lui indiquant que, comme convenu, il recevrait une commission de 3 % apr�s conclusion du contrat de pr�t et paiement du montant y relatif. Celui-ci a procur� � Hans Deutsch un cr�dit de 4'500'000 fr. consistant en un pr�t hypoth�caire. Sur papier � en-t�te priv�e, dat� du 8 juin 1989, Christoph von Teufenstein a �tabli une facture portant sur le montant de sa commission pour le pr�t et a demand� � ce que la somme due soit pay�e sur son compte lors de l'obtention du cr�dit. Il a �t� retenu que, pour cette op�ration, Christoph von Teufenstein avait agi � titre personnel.
Par acte notari� du 16 novembre 1990, Hans Deutsch a vendu � Intrag AG une part de copropri�t� des deux tiers
Pour cette vente, il a vers� � la SPG la somme de 354'700 fr. � titre de commission de courtage immobilier, soit 342'000 fr. repr�sentant le 3 % du prix de vente et 12'700 fr. � titre d'int�r�t � 8,5 % d�s le 25 avril 1989 sur 96'000 fr. Hans Deutsch a �galement fait virer 150'715 fr. sur le compte de Christoph von Teufenstein pour l'obtention du pr�t hypoth�caire.
Christoph von Teufenstein a re�u de la SPG une part de la commission pour le courtage immobilier et a r�troc�d� � celle-ci une partie de la commission relative au courtage financier.
Par acte notari� du 26 septembre 1991, Hans Deutsch a vendu � Intrag AG le tiers restant de ses parts de copropri�t� au prix de 5'000'000 fr. Le m�me jour, la SPG a adress� � Hans Deutsch une facture de 150'000 fr. repr�sentant le 3 % de 5'000'000 fr. � titre de commission de courtage. Elle a r�clam� le paiement imm�diat de cette somme le 24 octobre 1991. Par courrier recommand� du 6 f�vrier 1992, elle a fix� � Hans et � Joram Deutsch un ultime d�lai au 20 f�vrier 1992 pour s'acquitter des 150'000 fr.
Le 17 mars 1992, la SPG a fait notifier � Hans et � Joram Deutsch deux commandements de payer portant sur 150'000 fr. chacun, avec int�r�t � 5 % d�s le 26 septembre 1991. Ceux-ci s'y sont oppos�s et les requ�tes de mainlev�e de la SPG ont �t� rejet�es le 17 mars 1992. B.- Le 27 ao�t 1993, la SPG a demand� en justice que Hans Deutsch et Joram Deutsch soient condamn�s � lui payer la somme de 150'000 fr. avec int�r�t, solidairement en-
tre eux ou, � titre subsidiaire, chacun dans une proportion � fixer par le juge ou, plus subsidiairement encore, Hans Deutsch seul. Hans et Joram Deutsch ont conclu au rejet de la demande et, reconventionnellement, � la condamnation de la SPG � verser � Hans Deutsch, qui a invoqu� la compensation, la somme de 46'340 fr. plus int�r�t.
Par jugement du 2 mars 1999, la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois a donn� gain de cause � la SPG et d�bout� Hans et Joram Deutsch de leurs conclusions lib�ratoires et reconventionnelles. Elle a ainsi condamn� Hans et Joram Deutsch � payer, solidairement entre eux, 150'000 fr. avec int�r�t � 5 % d�s le 21 f�vrier 1992 � la SPG.
C.- Contre ce jugement, Hans Deustch et Joram Deutsch (les d�fendeurs) ont interjet� un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Ils concluent � la r�forme du jugement attaqu� en ce sens que les conclusions de la SPG soient rejet�es et les leurs admises, qu'il soit dit que la SPG est d�bitrice et doit imm�diatement � Hans Deutsch le montant de 46'340 fr. plus int�r�t � 5 % d�s le 4 novembre 1993, et, enfin, que la SPG soit condamn�e � verser les frais et d�pens cantonaux.
Parall�lement � leur recours en r�forme, Hans et Joram Deutsch ont d�pos� un recours en nullit� sur le plan cantonal, qu'ils ont retir� le 17 novembre 1999.
a) Le recours en nullit� interjet� par les d�fendeurs sur le plan cantonal ayant �t� retir�, il n'y a plus lieu de surseoir au pr�sent arr�t (cf. art. 57 al. 1 OJ).
b) D�s lors que les conditions d'application de l'art. 451a al. 1 LPC vaud. ne sont pas r�alis�es en l'esp�ce, le jugement rendu par la Cour civile du Tribunal cantonal rev�t le caract�re d'une d�cision finale qui ne peut faire l'objet d'un recours ordinaire de droit cantonal, soit d'un recours ayant effet suspensif et d�volutif (ATF 120 II 93 consid. 1b p. 94 s.), de sorte que la voie du recours en r�forme au Tribunal f�d�ral est ouverte (art. 48 al. 1 OJ).
c) Pour d�terminer si la valeur litigieuse minimale prescrite est atteinte, il faut se baser sur les droits contest�s dans la derni�re instance cantonale (art. 46 OJ). Le montant de la demande principale et celui des conclusions reconventionnelles ne doivent pas �tre additionn�s pour calculer la valeur litigieuse dont d�pend la recevabilit� d'un recours en r�forme (art. 47 al. 2 OJ). En l'esp�ce, tant les pr�tentions de la demanderesse que les montants r�clam�s � titre reconventionnel par les d�fendeurs d�passent la limite l�gale de 8'000 fr., de sorte qu'il n'y a pas lieu de se demander si ces conclusions s'excluent (cf. art. 47 al. 3 OJ).
Les autres conditions de recevabilit� �tant �galement r�unies, il convient d'entrer en mati�re.
2.- Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit mener son raisonnement sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents r�guli�rement all�gu�s (art. 64 OJ; ATF 119 II 353 consid. 5c/aa; 117 II 256 consid. 2a). Celui qui s'en prend � une constatation de fait, dans le cadre d'un recours en r�forme, doit �tablir les conditions de l'une de ces exceptions (ATF 115 II 399 consid. 2a p. 400). Sous r�serve de ces cas, il ne peut pas �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait (art. 55 al. 1 let. c OJ; ATF 120 II 280 consid. 6c), ni contre l'appr�ciation des preuves � laquelle s'est livr�e l'autorit� cantonale (ATF 125 III 368 consid. 3 in fine; 122 III 26 consid. 4a/aa, 61 consid. 2c/bb).
Dans la mesure o� le recours contient des faits s'�cartant de ceux constat�s dans le jugement attaqu�, il n'est pas possible d'en tenir compte.
3.- C'est � juste titre que la cour cantonale a qualifi� de courtage au sens des art. 412 ss CO les contrats conclus par les d�fendeurs, portant respectivement sur la vente des six parcelles appartenant � Hans Deutsch et sur l'obtention d'un cr�dit, ce qui n'est du reste pas contest�. Seule la question de la r�mun�ration due � la demanderesse demeure litigieuse.
4.- Les d�fendeurs reprochent � la cour cantonale d'avoir m�connu l'art. 417 CO, d�s lors que les commissions pr�vues constituent, � leur sens, un salaire excessif.
a) Avant de se prononcer sur une �ventuelle violation de l'art. 417 CO, il convient de d�terminer quelles sont les commissions � prendre en consid�ration. Les d�fendeurs consid�rent que les 150'715 fr. allou�s � Christoph von Teufenstein pour l'obtention du cr�dit de 4'500'000 fr. devraient entrer dans ce d�compte.
La cour cantonale a refus� de lier l'op�ration immobili�re � celle portant sur l'obtention du cr�dit. A ce propos, elle a constat� en fait, d'une mani�re qui lie le Tribunal f�d�ral en instance de r�forme (art. 63 al. 2 OJ), que Christoph von Teufenstein travaillait tant�t pour la demanderesse, tant�t � titre personnel, ce que les d�fendeurs savaient. Celui-ci a pr�cis�ment agi � titre personnel pour le courtage financier et l'�tablissement de l'ordre de paiement y relatif, comme l'a d'ailleurs pr�cis� par �crit la demanderesse � Hans Deutsch le 24 octobre 1991. Le jugement entrepris rel�ve �galement que le cr�dit obtenu avait un caract�re ind�pendant et n'�tait pas en relation �troite avec la vente du dernier tiers des parcelles. Dans ce contexte, c'est � juste titre que la cour cantonale n'a pas inclus le salaire vers� � Christoph von Teufenstein pour l'obtention du pr�t dans le montant factur� par la demanderesse � titre de commission de courtage immobilier, puisqu'il s'agit de la r�mun�ration de deux contrats distincts, conclus avec des courtiers diff�rents. Lors de l'examen du caract�re excessif ou non du salaire r�clam� par la demanderesse, seules les commissions convenues en rapport avec la vente des six parcelles de Belmont seront donc prises en compte.
b) Selon l'art. 417 CO, lorsqu'un salaire excessif a �t� stipul� soit pour avoir indiqu� une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble,
soit pour avoir n�goci� l'un de ces contrats, il peut �tre, � la requ�te du d�biteur, �quitablement r�duit par le juge. En l'esp�ce, le r�le de la demanderesse ayant consist� � indiquer aux d�fendeurs une soci�t� int�ress�e � acheter six parcelles de terrain, cette disposition peut �tre invoqu�e.
aa) Pour d�terminer si le salaire est ou non excessif, le juge doit tenir compte de l'ensemble des circonstances du cas d'esp�ce (Tercier, Les contrats sp�ciaux, 2e �d. Zurich 1995, p. 532 no 4338; cf. ATF 117 II 286 consid. 5b p. 290 in fine; 83 II 151 consid. 4c p. 154 in fine). Il doit notamment op�rer une comparaison avec le montant des commissions vers�es habituellement (cf. ATF 117 II 286 consid. 5b p. 290). En mati�re immobili�re, celles-ci sont en r�gle g�n�rale fix�es sur la base d'un pourcentage du prix de vente obtenu et non en fonction des d�penses effectives du courtier (Gautschi, Commentaire bernois, art. 414 CO no 4b). Il arrive que le taux usuel varie en fonction du prix qui sert de r�f�rence (cf. ATF 111 II 366 consid. 3c p. 371); il diminue alors au fur et � mesure que le prix de vente augmente. Une commission peut d�passer l�g�rement le tarif ou le taux habituel sans pour autant devoir �tre consid�r�e comme excessive au sens de l'art. 417 CO (Christian Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, th�se Lausanne 1992, p. 330).
A titre comparatif, on peut relever que la jurisprudence a r�cemment et � deux reprises admis qu'une commission de 3,57 % n'�tait pas excessive pour des ventes immobili�res portant l'une sur 1'750'000 fr. et l'autre sur 2'800'000 fr., alors que le taux usuel, dans le second cas au moins, n'�tait que de 3 % (arr�ts du Tribunal f�d�ral non publi�s du 16 juin 1999, dans la cause S. contre S. SA, consid. 4b et du 1er octobre 1996, dans la cause S. contre F. AG, consid. 5b). Il a �galement �t� jug� qu'une provision de
290'400 fr., fix�e � 3 % du prix de vente et correspondant au taux usuel, n'�tait pas trop �lev�e (ATF 117 II 286 consid. 5b p. 290). En revanche, un taux de 11 % compar� � une commission usuelle se situant aux alentours de 2 % a �t� consid�r� comme manifestement excessif (ATF 83 II 151 consid. 4c). Enfin, confront� � un taux de 4,8 % s'appliquant � un prix de vente de 1'450'000 fr., le Tribunal f�d�ral a renvoy� la cause � l'autorit� cantonale pour qu'elle d�termine, compte tenu des circonstances, si il y avait violation de l'art. 417 CO (cf. ATF 111 II 366 consid. 3b et c p. 370 s.).
Hormis les taux usuels, plusieurs autres �l�ments peuvent entrer en consid�ration, par exemple le genre d'activit� (indication, n�gociation) d�ploy�e par le courtier (Hofstetter, SPR VII/2, p. 129) ou le fait que celui-ci ait pr�sent� � l'acheteur une occasion unique correspondant parfaitement � l'objet recherch� (ATF 90 II 92 consid. 11). Pour un courtier professionnel, il faut aussi tenir compte des frais g�n�raux et d'une compensation pour les d�penses engag�es dans des affaires qui ne se sont pas r�alis�es (cf. ATF 83 II 151 consid. 4c).
bb) La d�termination du caract�re excessif du salaire du courtier selon l'art. 417 CO rel�ve du pouvoir d'appr�ciation du juge. Par cons�quent, le Tribunal f�d�ral n'intervient qu'en cas d'abus de ce pouvoir, c'est-�-dire lorsque l'autorit� inf�rieure s'�carte sans raison des r�gles �tablies par la doctrine et la jurisprudence en mati�re de libre appr�ciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun r�le, ou encore lorsqu'elle n'a pas tenu compte d'�l�ments qui auraient absolument d� �tre pris en consid�ration; il sanctionnera en outre les d�cisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appr�ciation lorsqu'elles aboutissent � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (ATF 123 III
274 consid. 1a/cc p. 279 s.; 122 III 262 consid. 2a/bb p. 267 et les arr�ts cit�s). c) En l'esp�ce, la r�mun�ration convenue se montait � 3 % du prix de vente des parcelles totalisant 16'400'000 fr., ce qui �quivaut � un salaire de 492'000 fr. D'apr�s l'expert consult� par la cour cantonale, il est difficile, lorsque les transactions sont sup�rieures � 10 millions de francs, de trouver un nombre suffisant de cas comparables. Il a n�anmoins �t� constat� que les tarifs pratiqu�s usuellement dans la r�gion lausannoise pr�voient une r�mun�ration variant entre 2 et 3 % du prix de vente de l'immeuble si celui-ci d�passe 5 millions de francs. La r�mun�ration pr�vue n'exc�de donc pas le taux usuel, bien qu'elle se situe � la limite sup�rieure. Selon le tarif de la Soci�t� vaudoise des r�gisseurs en revanche, la commission aurait d� se monter � 378'000 fr., ce qui repr�sente 23 % de moins que le salaire contest�. Ce tarif ne lie toutefois pas les parties, d�s lors que la demanderesse n'est pas membre de la soci�t� qui l'a �dict�. Contrairement � ce que semble soutenir la cour cantonale, le fait que le prix de vente soit particuli�rement important n'est pas un facteur favorisant un taux de r�mun�ration �lev�. Au contraire, il faut justement, dans cette hypoth�se, se demander s'il ne convient pas d'appliquer une r�mun�ration inf�rieure au taux usuel (cf. Amman, Commentaire b�lois, art. 414 CO no 4). Il r�sulte des faits constat�s que la vente a port� sur six parcelles, donc sur des biens immobiliers qu'il aurait �t� possible, comme le rel�ve la demanderesse, de vendre s�par�ment. Dans ce cas, un taux de commission de 3 % ou plus aurait paru adapt�, car se r�f�rant � des transactions moins on�reuses. En outre, aucune des parcelles vendues n'�tait construite, ce qui plaide �galement en faveur d'un taux de r�mun�ration plus �lev� (Amman, op. cit., art. 417 CO no 5). Quant au genre d'activit� d�ploy�e par la demanderesse, il n'a consist� qu'� indiquer
l'acheteur aux d�fendeurs. De plus, comme l'a soulign� pertinemment la cour cantonale, ceux-ci ont tout de m�me accept� de r�mun�rer le courtier � un taux de 3 %, alors qu'au moment de signer le contrat, ils savaient que son activit� �tait pratiquement termin�e, puisque l'identit� de l'acheteur �tait d�j� mentionn�e.
Il en r�sulte que l'on se trouve en pr�sence d'une r�mun�ration qui se situe � la limite de ce qui est admissible, non pas en raison du taux fix�, mais du prix �lev� de la transaction immobili�re effectu�e. Toutefois, compte tenu des circonstances, il n'appara�t pas que la cour cantonale ait abus� de son pouvoir d'appr�ciation en consid�rant que le salaire n'�tait pas excessif au sens de l'art. 417 CO. Le recours doit donc �tre rejet� sur ce point.
5.- Les d�fendeurs reprochent �galement � la cour cantonale une violation des art. 722 CO et 55 al. 2 CC, subsidiairement de l'art. 55 CO. Ils soutiennent que Christoph von Teufenstein aurait commis un acte illicite en se faisant verser une commission de 150'715 fr. pour l'obtention du cr�dit, ce qui engagerait la responsabilit� de la demanderesse en vertu des dispositions pr�cit�es.
L'argumentation juridique des d�fendeurs repose sur des pr�misses diff�rentes des faits constat�s, de sorte que celle-ci est � l'�vidence infond�e, sans qu'il soit n�cessaire de se pencher sur le caract�re illicite ou non de la commission vers�e dans le cadre du pr�t. En effet, les d�fendeurs semblent perdre de vue que la Cour de c�ans ne peut, en instance de r�forme, revoir l'appr�ciation des preuves � laquelle se sont livr�s les juges cantonaux (ATF 125 III 78 consid. 3a et les arr�ts cit�s). Il convient donc de s'en tenir au jugement attaqu�, qui constate que, lorsque Christoph von Teufenstein s'est engag� contre r�mun�ration � procurer
un pr�t aux d�fendeurs, il a agi � titre personnel, dans le cadre de son activit� professionnelle ind�pendante, ce qu'une lettre de la demanderesse a du reste express�ment confirm� � Hans Deutsch. Or, la jurisprudence a clairement indiqu� que la personne morale ne r�pond pas de l'acte commis par un organe � titre priv�, m�me s'il a lieu � l'occasion de la gestion des affaires sociales (ATF 121 III 176 consid. 4a p. 180; 105 II 289 consid. 5a et b; 101 Ib 422 consid. 5b p. 437). La commission re�ue par Christoph von Teufenstein ne saurait donc engager la responsabilit� de la demanderesse sur la base des art. 55 al. 2 CC ou 722 CO. Celle-ci ne serait du reste pas davantage tenue � r�parer le dommage en application de l'art. 55 CO. A supposer que Christoph von Teufenstein puisse �tre consid�r� comme un auxiliaire (cf. ATF 122 III 225 consid. 4b p. 227), il faudrait encore qu'il ait agi "dans l'accomplissement de son travail", donc que l'acte soit en relation directe et fonctionnelle avec celui-ci, ce qui n'est pr�cis�ment pas le cas en l'esp�ce.
Par cons�quent, en consid�rant que les d�fendeurs ne pouvaient �mettre des pr�tentions contre la demanderesse ni op�rer une compensation en se fondant sur le courtage financier, la cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral.
Dans ces circonstances, le recours doit �tre rejet� et le jugement attaqu� confirm�.
6.- Les d�fendeurs, qui succombent, seront condamn�s au paiement de l'�molument judiciaire et verseront � la demanderesse une indemnit� � titre de d�pens, solidairement entre eux (art. 156 al. 1 et 7; 159 al. 1 et 5 OJ).
2. Met un �molument judiciaire de 6'000 fr. � la charge des d�fendeurs, solidairement entre eux;
3. Dit que les d�fendeurs, d�biteurs solidaires, verseront � la demanderesse une indemnit� de 8'000 fr. � titre de d�pens;