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Timestamp: 2019-11-20 18:16:44+00:00
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Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1117', 'art. 1118', 'sentenza ', 'art. 366', 'art. 1117', 'art. 360', 'art. 1117', 'art. 360', 'art. 360', 'sentenza ', 'art. 115', 'art. 360', 'art. 360', 'art. 1123', 'art. 1117', 'art. 1117', 'art. 1117', 'art. 1118', 'sentenza ', 'art. 1117', 'sentenza ', 'art. 1117', 'art. 1118', 'art. 385']

Condominio e cose comuni: elencazione codicistica tassativa? - Corte di cassazione civile - sentenza n. 1680/15 del 29/01/2015
Condominio e cose comuni: elencazione codicistica tassativa?
sentenza 1680/15 del 29/01/2015
L' art. 1117 c.c. contiene un'elencazione non tassativa ma solo esemplificativa delle cose comuni, essendo tali, salvo risulti diversamente dal titolo, anche quelle aventi un'oggettiva e concreta destinazione al servizio comune di tutte o di una parte soltanto delle unità immobiliari di proprietà individuale. Nel quale ultimo caso, inverandosi l'esistenza di un c.d. condominio parziale, deve ritenersi nulla, per violazione della norma imperativa di cui all'art. 1118 c.c. , comma 2, la clausola del contratto di vendita di una singola unità immobiliare che escluda la coeva cessione della comproprietà su una o più cose comuni.
Cassazione civile, sezione seconda, sentenza del 29.01.2015, n. 1680
1. - Col primo motivo - corredato come gli altri da idoneo quesito di diritto ai sensi dell'art. 366-bis c.p.c. , applicabile ratione temporis - è dedotta la violazione dell'art. 1117 c.p.c., in relazione al n. 3 dell'art. 360 c.p.c. , in quanto il corridoio in oggetto, per come descritto nella relazione del c.t.u., corrisponde alla nozione di andito, e quindi in assenza di prova contraria deve presumersi quale parte comune ai sensi della norma citata.
2. - Il secondo mezzo denuncia la violazione e la falsa applicazione dell'art. 1117 c.c. e degli artt. 1362 c.c. e ss., in relazione all'art. 360 c.p.c. , n. 3, atteso che la mancata indicazione, nel contratto d'acquisto dei C., del bene in contestazione non ha l'effetto escluderne la natura comune.
3. - Il terzo, il quarto ed il quinto motivo lamentano l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, in relazione all'art. 360 c.p.c. , n. 5, sotto i seguenti profili: a) confrontando la relazione del c.t.u. e la sentenza si ricava che quest'ultima ha confuso il numero (otto) dei vani acquistati dal sig. C. con il numero (dieci) delle unità immobiliari ad uso ufficio poste al piano ammezzato. Sempre dalla relazione del c.t.u. si ricava che in detto piano vi sono tre uffici "in uso" alla Pluralia s.r.l., uno di proprietà dell'odierno ricorrente ed altre unità immobiliari di terzi, il che esclude che il corridoio sia al servizi esclusivo degli otto vani già di proprietà dei comuni danti causa delle parti; b) un ulteriore elemento addotto dalla Corte di merito risiede nel rilievo che la superficie complessiva lorda dei vani e del corridoio era di mq. 256, mentre quella commerciale di mq. 252, rilievo cui, tuttavia, non si accompagna alcuna spiegazione, e che ad ogni modo è errato in quanto superato dal supplemento di c.t.u., che indica in mq. 259 la superficie lorda degli uffici e della porzione di corridoio che li collega; c) la ricomprensione del corridoio, o meglio della sua porzione, fra i beni trasferiti dai costruttori ai C. non poteva dedursi dall'estensione degli ammezzati contenuta nel relativo contratto, perchè si trattava di vendita a corpo e perchè la superficie misurata dal c.t.u. era maggiore di quella complessiva dei vani acquistati dai C., ma inferiore a quest'ultima maggiorata di quella porzione di corridoio.
4. - Il sesto motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 115 c.p.c. , in relazione all'art. 360 c.p.c. , n. 3, in quanto la Corte territoriale ha ritenuto di trarre, ai fini della decisione, argomento dal fatto che dopo la stipula dell'atto del 1950 per quarantatre anni i C. avevano utilizzato in via esclusiva il corridoio. Tale apodittica affermazione violerebbe, secondo parte ricorrente, il disposto della norma anzi detta, in quanto nessuna prova è stata chiesta in tal senso da alcuna parte.
6. - Infine, l'ottavo mezzo espone la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 1123 e 1118 c.c. , in relazione al n. 3 dell'art. 360 c.p.c..
Diversamente, ogni condominio si polverizzerebbe in una molteplicità di condomini parziali, rendendo pleonastica la previsione del 3 comma dell'art. 1123 c.c. , in base al quale se un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
La prima, se e a quali condizioni il corridoio di accesso ad alcune unità immobiliari di un fabbricato condominiale possa considerarsi parte comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. (nel testo anteriore alle modifiche di cui alla L. n. 220 del 2012 ); in caso affermativo, se si possa escluderne il trasferimento della comproprietà pro quota in occasione della vendita di unità immobiliari al cui servizio esso sia destinato.
7.1. - Sulla prima va premesso che l'art. 1117 c.c. contiene un'elencazione non tassativa ma solo esemplificativa delle cose comuni, essendo tali, salvo risulti diversamente dal titolo, anche quelle aventi un'oggettiva e concreta destinazione al servizio comune (cfr. ex pluribus, Cass. n. 6175/09). Ciò posto, la giurisprudenza di questa Corte ha chiarito già da tempo che l'art. 1117 c.c. noti stabilisce una presunzione legale di comunione per le cose in esso indicate nei n. 1, 2 e 3, ma dispone che detti beni sono comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo; e che il criterio d'individuazione delle cose comuni dettato da tale norma non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (Cass. S.U. n. 7449/93). Servizio esclusivo che, ove riferito non ad una sola ma a più unità immobiliari, da luogo al c.d. condominio parziale (su cui v., in generale, Cass. n. 23851/10), a sua volta configurato nella giurisprudenza di questa Corte anche con riferimento al caso di corridoi posti al servizio soltanto di talune delle unità immobiliari condominiali (v. Cass. nn. 21246/07 e 8136/04).
Inoltre, se si considerasse valida la vendita che escluda un diritto condominiale, si inciderebbe sulle quote millesimali, in violazione dell'art. 1118 c.c. , comma 1. E' pacifico in dottrina (ed affermato anche da Cass. n. 561/70) che in materia di determinazione del valore dei piani o delle porzioni di piano rispetto a quello dell'edificio, da cui dipende la proporzione nei diritti e negli obblighi dei condomini, l'assemblea dei condomini non dispone di alcun potere, non essendo materia di deliberazione l'accertamento di uno stato di fatto. Ed è chiaro che ciò che non può disporre l'assemblea condominiale non può nemmeno essere realizzato da un singolo condomino, il quale, pertanto, non può alienare la propria unità immobiliare separatamente dai diritti sulle cose comuni.
Un primo errore si rileva lì dove la sentenza impugnata si è limitata a registrare la non inclusione del concetto di "corridoio" tra le parti comuni annoverate dall'art. 1117 c.c. , senza valutarne l'eventuale condominialità oggettiva (senza verificare, cioè, se il corridoio avesse comunque attitudine all'uso comune di tutte o di alcune delle unità immobiliari del condominio). Poi, passata ad esaminare il titolo di provenienza invocato a proprio vantaggio dalla società Pluralia, vale a dire l'atto d'acquisto del 1950 di C. V. dai costruttori A.- G., ha accertato che tale atto non includeva tra le parti comuni dell'edificio il corridoio in contesa; ed atteso che dalla relazione del c.t.u. era emerso che questo era posto al servizio esclusivo degli otto vani siti al piano ammezzato, ha ritenuto "ragionevole" - ed in ciò risiede il secondo errore - che esso fosse stato trasferito in proprietà esclusiva ai C. in quanto "accessorio" delle unità immobiliari trasferitegli. Infine, a conferma di tale interpretazione ha richiamato il disinteresse del condominio, l'iniziale rinuncia del F. a servirsi del corridoio e la nozione di condominio parziale. E a conclusione ha ritenuto che "... il corridoio in contesa - destinato al servizio e/o godimento esclusivo delle sole unità immobiliari di proprietà dei C. site al primo piano ammezzato dell'edificio - si appartenesse in proprietà ai predetti C. quale accessorio di dette unità immobiliari, e conseguentemente non avesse natura condominiale".
9. - La sentenza impugnata va, dunque, cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Palermo, che nel decidere il merito si atterrà al seguente principio di diritto: "l' art. 1117 c.c. contiene un'elencazione non tassativa ma solo esemplificativa delle cose comuni, essendo tali, salvo risulti diversamente dal titolo, anche quelle aventi un'oggettiva e concreta destinazione al servizio comune di tutte o di una parte soltanto delle unità immobiliari di proprietà individuale. Nel quale ultimo caso, inverandosi l'esistenza di un c.d. condominio parziale, deve ritenersi nulla, per violazione della norma imperativa di cui all'art. 1118 c.c. , comma 2, la clausola del contratto di vendita di una singola unità immobiliare che escluda la coeva cessione della comproprietà su una o più cose comuni".
10. - Il giudice di rinvio provvederà anche sulle spese di cassazione, il cui regolamento gli è rimesso ai sensi dell'art. 385 c.p.c. , comma 3.