Source: http://www.abmahnung-blog.de/thema/kuendigung-des-mietvertrages
Timestamp: 2020-04-03 21:01:59
Document Index: 165383381

Matched Legal Cases: ['§ 542', '§ 125', '§ 125', '§ 573', '§ 549', '§ 573', 'BGH', '§ 573', '§ 573', 'BGH', '§ 575', '§ 573', 'BGH', '§ 138', '§ 307', '§ 307', '§ 307', '§ 309', '§ 557', '§ 557', 'BGH', '§ 557', '§ 543', '§ 578', '§ 573', '§ 545']

Kündigung des Mietvertrages | Beendigung des Mietvertrages
Unklar ist, ob die 4 Jahre ab Vertragsabschluss oder ab Vertragsbeginn gültig sind. Die Formulierung suggeriert ein Mietungsverhältnis von Anfang an, aber das wäre nicht zulässig. b) Nein, das ist kein Anlass für einen außerordentlichen Rücktritt. Sie sind geehrt, wenn Sie die Frau aus dem Arbeitsvertrag befreien wollen, wenn sie wirklich so schlecht dran ist und sie zum Beispiel in ein Altersheim gehen muss.
Kündigung des Mietvertrages durch Kündigung
Wurde der Vertrag (wirksam) für einen bestimmten Zeitraum geschlossen, läuft der Vertrag nach dem Ende der Laufzeit aus, es sei denn, er wurde vorzeitig beendet oder aus wichtigem Grund erweitert (§ 542 Abs. 2). Unbegrenzte Mietverträge beenden sich immer mit der Kündigung ( 542 Abs. 1) oder durch Kündigungsvereinbarung. Wir haben uns bereits mit der effektiven Begrenzung nach Rn. 75 ff. befasst, möchten aber hier auf die Kündigungsbestimmungen genauer eingehen. 2.
Bei der Kündigung geht es um eine Annahmeerklärung, die mit Eingang bei der anderen Vertragspartei zustandekommt. Die Kündigung ist ein Geschmacksmusterrecht. Bei der Kündigung von Leasingverträgen wird erkannt, dass sie nicht von einer (echten) Voraussetzung für eine unsichere Situation des Empfängers abhängt.
Ob die Kündigung zu einer Änderung führen wird, ist vom Widersprechenden nicht zu erwarten. Aufgrund dieser Ungewissheit ist eine unbefristete oder bedingt en Kündigung gegenstandslos. Mieter M kündigt unter der Voraussetzung, dass er "einen neuen Mieter findet". Die Kündigung ist aufgrund einer unbestimmten Bestimmung ungültig. Für die Kündigung gelten die allgemeinen Geschäftsbedingungen für unilaterale Geschäfte.
Bei außerordentlicher Kündigung eines Wohnungsmietvertrages muss das Beendigungsschreiben (= unterschriebenes Dokument im Sinne von 126 Abs. 1) auch den wesentlichen Anlass angeben, 569 Abs. 4 Verstöße gegen die vorgenannten Formvorschriften haben die Unwirksamkeit der Kündigung nach 125 Abs. 1 zur Folge. zu haben. Es steht den Vertragsparteien freigestellt, ihre eigenen formalen Kündigungsvoraussetzungen im Vertrag zu regeln.
Stellen die Vertragsparteien gleichzeitig eine Voraussetzung für die Wirksamkeit der nach § 125 Satz 2 vermuteten Formvorschrift fest, so führt auch die Verletzung der vertraglichen Vereinbarung zur Aufhebung. Paletten-Weidenkaff 125 Rn. 18 Die Vertragsparteien eines Mietvertrages über Büroflächen haben sich darauf geeinigt, dass die Kündigung ihres Mietvertrages nur "per Einschreiben" erfolgt.
Wenn eine der Vertragsparteien die Kündigung per Telefax ausspricht, ist die Unwirksamkeit der Kündigung nach § 125 Satz 2 nicht sofort anerkenntlich. Offensichtlicher ist hier, dass die Beteiligten die Kündigung durch eingeschriebenen Brief zur Beweissicherung vorgebracht haben. Dem vermuteten Willen der Vertragspartei widerspricht es, dass auch der Formfehler im Posten "Einschreiben" zur Unwirksamkeit führt.
Eine Kündigung per Telefax verstößt daher nicht gegen die vereinbarten Formulare. Eine Kündigung des Mietvertrages erfolgt nur, wenn auch der Kündiger zur Kündigung des Vertrages befugt ist. Es ist jedoch fragwürdig, welche Auswirkungen eine Kündigung durch nur eine einzige Person auf Mieter- oder Mieterseite hat, wenn mehrere Parteien den Mietvertrag abgeschlossen haben.
V. verpachtet seine Ferienwohnung an V. Nach einer Auseinandersetzung mit V. verlässt er die Wohnungen und deklariert V. "seine Kündigung". 425 (2) legt auf den ersten Blick nahe, dass die Kündigung eines Pächters oder Verpächters für seine eigene Person durchführbar ist.
Dabei wird jedoch übersehen, dass sich die Kündigung im Sinne des 425 Abs. 2 nur auf die sogenannte "Fälligkeitskündigung", zum Beispiel nach 488 Abs. 1 Satz 1, und nicht auf die Kündigung bezieht. 425 Rn. 425 Palandt-Grüneberg, d.h. durch Deklaration des Mieters gegenüber allen Bewohnern und vice versa durch Deklaration aller Bewohner gegenüber dem/den Vermieter(n).
Im Beispiel ist die Kündigung des Mietvertrages für Palandt-Weidenkaff 542 Rn. 17; Palandt-Sprau 749 Rn. 17 wirkungslos, da sie den gemeinsam mit der Firma H. S. A. abgeschlossenen Vertrag nicht auflösen kann. Auch eine solche Ermächtigung ist im Vertrag nicht vorgesehen. Eine Kündigung kann daher nur erfolgen, wenn das Mitglied die Kündigung auch im eigenen Namen und mit einer entsprechenden Bevollmächtigung ( 180 Satz 1!) ausspricht.
In diesem Fall ist zu berücksichtigen, dass natürlich nicht alle Menschen zur Kündigung selbstständig werden. Ein ordentliches Kündigungsrecht besteht nur, wenn der Mietvertrag nicht zeitlich begrenzt ist (siehe oben unter Rn. 76 ff.). Ansonsten ist die reguläre Kündigung ausgenommen, da das Mietobjekt erst nach einer bestimmten Dauer beendet wird, 542 Abs. 2 Die Dreimonatsfrist (minus 3 Arbeitstage) in 573c Abs. 1 Satz 1 Für den Mieter wird diese jedoch um je 3 Monaten ( 573c Abs. 1) nach 5 und 8 Jahren ab Bereitstellung der Wohnfläche hinausgezögert.
Im Falle von Wohnraummietverhältnissen kann der Mieter den Mietvertrag nur beenden, wenn er ein begründetes Recht an der Kündigung hat (§ 573 Abs. 1 Satz 1, vgl. die in § 549 Abs. 2 und 3 genannten Mietverträge sind ausgeschlossen. Sind mehrere Beteiligte auf der Seite des Vermieters, reicht eine Kündigung wegen Eigennutzung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 aus, wenn diese in einem Teil vorhanden ist.
BGH-Entscheidung vom 15.12.2010 (Az.: VIII ZR 9/19) nach Abs. 8 = NJW 2011, S. 914. Wenn es sich um Wohnfläche in dem vom Eigentümer selbst genutzten Haus handele, ist der Beweis eines begründeten Beendigungsinteresses nicht notwendig ( 573a) - zum Schutze des Pächters ist eine Fristverlängerung um 3 Monaten vorzusehen.
Bei anderen Mietverhältnissen gelten die Fristen des Paragraphen 580 a. Weder Vermieter noch Mieter sind an der Kündigung besonders interessiert. Ob das normale Kuendigungsrecht des Pächters bei Wohnungsmieten auszuschliessen ist, ist zweifelhaft. Danach sind Verträge, die von den in § 573c Abs. 1 genannten Fristen zum Schaden des Leasingnehmers abweicht, ungültig.
Die zu beachtenden Fristen werden jedoch durch einen Verzicht auf Kündigung nicht geändert. Wie lange das Vertragsverhältnis beendet werden kann, ist nur dann fraglich, wenn die kündigende Partei überhaupt einkündigen kann. Diese ist jedoch durch den von den Vertragsparteien für einen gewissen Zeitpunkt beschlossenen Verzicht auf Kündigung auszuschließen. Der Gesetzgeber selbst differenziert explizit zwischen der Kündigungsmöglichkeit (vgl. 557a Abs. 3) auf der einen Seite und der zu beachtenden Ankündigungsfrist (§ 573c) auf der anderen Seite.
Gemäß 557a Abs. 3 kann das Recht auf ordentliche Kündigung für mindestens vier Jahre ausgeklammert werden. Der Verzicht auf Kündigung ist daher nicht bereits nach 573c Abs. 4 erloschen. BGH-Urteil vom 22.12.2003 (Az.: VIII ZR 81/03) = NJW 2004, 1448. Auch der (eingeschränkte) Entlassungsausschluss ist kein Verstoss gegen § 575 Abs. 4.
575 soll eine automatisierte Kündigung des Mietvertrages nur bis zum Ablauf der Frist verhindern, ohne dass der Pächter Entlassungsschutz hat. Er will daher den Bewohner vor dem Wegfall der Eigentumswohnung bewahren, nicht aber vor einer längerfristigen Vertragsbindung, wie sie durch die Einigung über einen vorübergehenden Kündigungsausschluss erwünscht ist.
Ist die Kündigungsfrist abgelaufen, besteht für den Leasingnehmer ein voller Entlassungsschutz gemäß §§ 573 ff. Das Recht auf ordentliche Kündigung in Wohnungsmietverhältnissen kann daher nach vorherrschender Auffassung bis zur Begrenzung des 138 %igen Anteils temporär ausgenutzt werden. In seinem Urteil vom 22.12.2003 (Az. VIII ZR 81/03) hat der BGH einen einzelvertraglichen Ausschluß von 5 Jahren als rechtswirksam angesehen.
Auch kann das Recht zur Kündigung für eine oder beide Seiten befristet ausgeklammert werden (Grenze: § 138). Formklauseln erlauben es nicht, auf Kosten des Mietvertragspartners kürzere Fristen für andere Objekte als Appartements zu vereinbaren (§ 307 Abs. 2 Nr. 1). Die Verzichtserklärung auf formelle Kündigung erfolgt unter inhaltlicher Kontrolle nach §§ 307 ff. und wird nicht nach § 307 Abs. 3 zurückgenommen.
Der durch den Aufhebungsverzicht bestimmte Mindestzeitraum des Mietvertrages zählt nicht zum steuerfreien Kerngebiet, wie der umgekehrte Abschluss aus § 309 Nr. 9 BGB zeigt. Die Ungültigkeit nach 309 Nr. 9 ist jedoch ausgeschlossen, da diese Bestimmung auf den Mietvertrag nach seinem Inhalt nicht anwendbar ist. Den vorübergehenden Ausschluß des gewöhnlichen Kündigungsrechts gestattet der Gesetzgeber in § 557a Abs. 3 und in 573c Abs. 4 nur für eine Nachfrist.
307 Abs. 2 Nr. 2 braucht nicht behandelt zu werden, da der Ausschluss der Kündigung für einen befristeten Zeitraum "die Erfüllung des Vertragszweckes nicht "gefährden" kann". Der Verzicht auf das Kündigungsrecht schränkt die Verfügungsfreiheit des Mieters merklich ein. Im Falle beruflicher, familiärer, krankheitsbedingter oder sonstiger persönlicher Änderungen seiner Lebensbedingungen kann er den Vertrag für eine dadurch ungeeignete Ferienwohnung nicht auflösen, auch wenn die vorgenannten Änderungen unvorhersehbar oder sogar unbeabsichtigt erfolgt sind.
Der Verzicht beider Parteien hat jedoch auch für den Leasingnehmer den Vorteil, dass er den Leasingnehmer neben dem in den 573, 574 eingeräumten Verzicht auf eine Kündigung durch den Leasinggeber vor einer gewöhnlichen Kündigung schützt, so dass der Leasingnehmer in der Regel keinen unzumutbaren Nachteil erleidet, wenn er zeitlich beherrschbar und daher für ihn tragbar ist.
In § 557a Abs. 3 der gestaffelten Mietverträge sieht das Recht vor, das Kündigungsrecht des Pächters für vier Jahre auszuschließen. Unabhängig davon, dass der Text dieser gesetzlichen Vorschrift nur für gestaffelte Mietverträge zutrifft, gibt er an, wo nach Ansicht des Vermieters die Frist für den Kündigungsverzicht des Pächters zu liegen kommt.
Dementsprechend ist ein Verzicht auf Kündigung wegen unsachgemäßer Diskriminierung des Wohnraummieters grundsätzlich ungültig, wenn seine Laufzeit mehr als vier Jahre dauert. Kündigungsausschlüsse auf Formularen gelten für Wohnungsmieten, wenn sie auf höchstens 4 Jahre begrenzt sind und für beide Vertragspartner gelten. Entscheidungen des BGH vom 6. April 2005 (Az.: VIII ZR 27/04) unter Nr. II 2d = NJW 2005, 1574 und vom 30. Juni 2004 (Az.: VIII ZR 379/03) = NJW 2004, 31117. Wird eine Kündigungsklausel für mehr als vier Jahre oder nur auf Kosten des Leasingnehmers angewendet, kann die Kündigungsklausel wegen des Verbotes einer zu berücksichtigenden Minderung der Allgemeinen Bedingungen nicht beibehalten werden.
Im Falle von Mietverträgen für andere Gegenstände scheint ein längerfristiger Ausschluß möglich, da § 557a (3) dort nicht gilt. Im Falle eines begründeten Anlasses kann jede Vertragspartei den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Frist, 543 Abs. 1 Satz 1, aufheben.
Bei Fehlen der Ermächtigung zur außerordentlichen Kündigung kann die Sonderkündigung als gewöhnliche Kündigung gemäß 140 uminterpretiert werden - jedoch nicht wegen der weitergehenden Konsequenzen im Gegenzug. Für die Beurteilung, ob ein wesentlicher Grund besteht, kommt es darauf an, ob die Fortführung des Mietvertrages bis zum Ende der regulären Frist oder der Eintreten eines anderen Kündigungsgrundes angemessen ist ("§ 543 Abs. 1 Satz 2").
543 Abs. 2 beinhaltet Fälle, in denen ein wesentlicher Verstoß des Leasinggebers (Nr. 1) oder Leasingnehmers (Nr. 2 und 3) zu vermuten ist. Die Kündigungsmöglichkeit besteht in diesen FÃ?llen jedoch erst nach einer erfolglosen KÃ?ndigungsfrist oder Mahnung, Â 543 (3) Dieser wird ergÃ?nzt durch Â 569 fÃ?r Wohnungsmieten, zum Teil auch fÃ?r MietvertrÃ?ge fÃ?r andere Zimmer (vgl. § 578 (2)).
Auch hier gilt eine Ausnahmeregelung: Gemäß 569 Abs. 3 Nr. 3 Satz 2 wird dem Pächter nicht die Möglichkeit eingeräumt, die Zahlung abzuwenden, wenn er sie bereits innerhalb von zwei Jahren in Anspruch genommen hat und wegen Zahlungsverzugs wieder außerordentlich kündigt. Ergibt sich seine Beurteilung als unrichtig, wird der Zahlungsverzug unter den weiteren Bedingungen des 286 zu einem Zahlungsverzug und damit zu einem Sonderkündigungsrecht des Leasinggebers führen.
Auf diese Weise kann er das Kündigungsrisiko fristlos ausräumen. Neben der außerplanmäßigen Kündigung ohne Einhaltung einer bestimmten Fristsetzung sieht das Recht auch eine außerplanmäßige Kündigung mit rechtlicher Kündigung vor (z.B. 540 Abs. 1 Satz 2, 544 Satz 1, 563 Abs. 4, 563 a Abs. 2, 564 Satz 2). Bei Wohnraummietverhältnissen ergibt sich die Ankündigungsfrist aus 573d (2), ansonsten aus 580a (4) Der Wohnungseigentümer benötigt ein gesetzliches Kündigungsinteresse gemäß §§ 573d (1), 573.
Der Mietvertrag wird trotz Kündigung nicht gekündigt, wenn er gemäß 545 Stillschweigen vereinbart wurde. Auch in der Kündigungserklärung wird regelmässig ein Einspruch gegen eine Fristverlängerung im Sinne von § 545 erhoben. Bei Wohnraummietverträgen kann der Pächter der Kündigung in Härtefall und damit einer Mietverlängerung nachkommen.
Ein Einspruchsrecht gegen eine ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen steht ihm jedoch nicht zu.
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