Source: http://old.jerkman.as/prevody-jednotek-s-r-o.htm
Timestamp: 2017-08-24 06:42:43+00:00
Document Index: 10281144

Matched Legal Cases: ['§196', '§196', '§230', '§196', '§196', '§135', '§196', 'soud ', '§ 196', 'soud ', '§ 196', '§196', 'soud ', '§ 196', '§196', 'soud ', '§59', '§196', '§196', '§4', '§6', '§20', '§6', '§143']

ď»ż PĹ™evody bytĹŻ S.R.O. a Â§196a ObchodnĂ­ho zĂˇkona
PĹ™evody bytĹŻ S.R.O. (spoleÄŤnosti s ruÄŤenĂ­m omezenĂ˝m) svĂ˝m spoleÄŤnĂ­kĹŻm a ustanovenĂ­ Â§196a ObchodnĂ­ho zĂˇkona.
PĹ™i privatizaci domovnĂ­ho fondu mÄ›stskĂ˝ch a obecnĂ­ch ĂşĹ™adĹŻ formou prodeje celĂ˝ch budov (nikoli jednotek), v zĂˇsadÄ› vznikala bytovĂˇ druĹľstva a spoleÄŤnosti s ruÄŤenĂ­m omezenĂ˝m, jejichĹľ zakladateli byli oprĂˇvnÄ›nĂ­ nĂˇjemci bytĹŻ v tÄ›chto budovĂˇch. Je tĹ™eba uvĂ©st, Ĺľe s.r.o. vznikala pĹ™edevĹˇĂ­m v rannĂ˝ch dobĂˇch privatizace (1994 - 1998) a pozdÄ›ji dochĂˇzelo jiĹľ tĂ©mÄ›Ĺ™ vĂ˝hradnÄ› k zaklĂˇdĂˇnĂ­ bytovĂ˝ch druĹľstev. HlavnĂ­m dĹŻvodem pro zaloĹľenĂ­ s.r.o. namĂ­sto druĹľstva byl zĹ™ejmÄ› poĹľadavek zakladatelĹŻ mĂ­t moĹľnost ovlivĹ�ovat, kdo se stane uĹľivatelem bytu v domÄ›. BytovĂˇ druĹľstva totiĹľ (dle Â§230 Obch.z.) nemajĂ­ moĹľnost zamezit pĹ™evodu ÄŤlenskĂ˝ch prĂˇv (jejichĹľ souÄŤĂˇstĂ­ je i prĂˇvo uĹľĂ­vĂˇnĂ­ bytu) a nenĂ­ tak moĹľnost ovlivnit, kdo se po pĹ™evodu stane uĹľivatelem bytu, a zda-li tĂ­m nebude naruĹˇeno dosavadnĂ­ bezproblĂ©movĂ© souĹľitĂ­ obyvatel domu. Tato moĹľnost ovlivĹ�ovat osoby uĹľivatelĹŻ bytĹŻ je vĹˇak vykoupena mnoha negativy a jsme toho nĂˇzoru, Ĺľe zaloĹľenĂ­ s.r.o. za ĂşÄŤelem koupÄ› budovy v rĂˇmci privatizace obecnĂ­ch domĹŻ je Ĺ™eĹˇenĂ­ ponÄ›kud neĹˇĹĄastnĂ©.
JednĂ­m z tÄ›chto negativ je i sloĹľitÄ›jĹˇĂ­ postup pĹ™i pĹ™evodech bytĹŻ z vlastnictvĂ­ s.r.o. do vlastnictvĂ­ jejĂ­ch spoleÄŤnĂ­kĹŻ (dĂˇle jen "privatizace bytĹŻ"). Na toto tĂ©ma existuje ĹˇirokĂˇ ĹˇkĂˇla nĂˇzorĹŻ, od tÄ›ch sprĂˇvnĂ˝ch aĹľ po zcela absurdnĂ­ (napĹ™. transformace s.r.o. na bytovĂ© druĹľstvo). ObecnÄ› vĹˇak lze Ĺ™Ă­ci, Ĺľe privatizace bytĹŻ spoleÄŤnostĂ­ s ruÄŤenĂ­m omezenĂ˝m je moĹľnĂˇ, nenĂ­ nadmĂ­ru sloĹľitĂˇ a je moĹľno ji provĂ©st v zĂˇkonem stanovenĂ˝ch mantinelech. Je vĹˇak tĹ™eba dodrĹľet zĂˇkonnĂˇ pravidla, pĹ™iÄŤemĹľ hlavnĂ­m z nich jsou (ÄŤasto neprĂˇvem obĂˇvanĂˇ) ustanovenĂ­ Â§196a ObchodnĂ­ho zĂˇkonĂ­ku. DĂˇle proto trochu vysvÄ›tlujĂ­cĂ­ teorie:
1) Vztahuje se ustanovenĂ­ Â§196a Obch.z. na S.R.O.? Ano, a to i pĹ™esto, Ĺľe odst. 3. a 4. uĹľĂ­vĂˇ pojmu "akcionĂˇĹ™". VyplĂ˝vĂˇ to jednak z ustanovenĂ­ Â§135 odst. 2. Obch.z., dle kterĂ©ho se ustanovenĂ­ Â§196a pouĹľijĂ­ obdobnÄ› i na spoleÄŤnosti s ruÄŤenĂ­m omezenĂ˝m a jednak tak dovodil i NejvyĹˇĹˇĂ­ soud napĹ™. ve svĂ©m rozhodnutĂ­ sp. zn. 29 Odo 1286/2006, cituji: "Ĺ�eĹˇit otĂˇzku, zda dovolatelka byla jednatelkou, ostatnÄ› nemĂˇ ĹľĂˇdnĂ˝ vĂ˝znam, vychĂˇzĂ­ li napadenĂ© rozhodnutĂ­ i z toho, Ĺľe byla spoleÄŤnicĂ­ pozdÄ›jĹˇĂ­ ĂşpadkynÄ› (termĂ­n akcionĂˇĹ™ obsaĹľenĂ˝ v Â§ 196a odst. 3 obch. zĂˇk. u spoleÄŤnosti s ruÄŤenĂ­m omezenĂ˝m jinĂ˝ vĂ˝znam mĂ­t nemĹŻĹľe)."... "V rozsudku ze dne 26. Ĺ™Ă­jna 2004, sp. zn. 29 Odo 1137/2003, citovanĂ©m i odvolacĂ­m soudem, ostatnÄ› NejvyĹˇĹˇĂ­ soud vysvÄ›tlil, Ĺľe ustanovenĂ­ Â§ 196a obch. zĂˇk. se vztahuje i na spoleÄŤnost s ruÄŤenĂ­m omezenĂ˝m."
2) JakĂ˝ je ĂşÄŤel ustanovenĂ­ Â§196a Obch.z.? Jak NejvyĹˇĹˇĂ­ soud opakovanÄ› dovodil (napĹ™. rozsudkem sp.zn. 29 Cdo 1807/2007 nebo 29 Odo 780/2006), ĂşÄŤelem ustanovenĂ­ Â§ 196a obch. zĂˇk. je ochrĂˇnit spoleÄŤnost pĹ™ed nepoctivĂ˝m jednĂˇnĂ­m osob, kterĂ© jsou oprĂˇvnÄ›ny ÄŤinit za spoleÄŤnost prĂˇvnĂ­ Ăşkony. NavazujĂ­cĂ­m ĂşÄŤelem pak je i zajiĹˇtÄ›nĂ­ ochrany tĹ™etĂ­ch osob, zejmĂ©na vÄ›Ĺ™itelĹŻ spoleÄŤnosti. JednĂˇ se tedy o chranu jak samotnĂ˝ch spoleÄŤnĂ­kĹŻ spoleÄŤnosti, tak i ochranu tĹ™etĂ­ch osob stojĂ­cĂ­ch prĂˇvnÄ› mimo spoleÄŤnost.
Vzhledem k tomu, Ĺľe pĹ™evodem jednotek, se spoleÄŤnost zbavuje svĂ©ho majetku, je nezbytnĂ©, aby nemÄ›la ĹľĂˇdnĂ© zĂˇvazky po lhĹŻtÄ› splatnosti, tedy aby nemÄ›la dluhy. V opaÄŤnĂ©m pĹ™Ă­padÄ› by tĂ­m mohlo dojĂ­t k poruĹˇenĂ­ ochrany popsanĂ© vĂ˝Ĺˇe v bodu 2) a smlouvy o pĹ™evodu vlastnictvĂ­ jednotek by v takovĂ©m pĹ™Ă­padÄ› byly pro rozpor se zĂˇkonem absolutnÄ› neplatnĂ©.
DĂˇle je tĹ™eba rozhodnout o tom, zda-li budou jednotky pĹ™evĂˇdÄ›ny ĂşplatnÄ›, ÄŤi bezĂşplatnÄ›. Toto rozhodnutĂ­ s sebou pĹ™inĂˇĹˇĂ­ jednak odliĹˇnĂ© daĹ�ovĂ© dopady a jednak odliĹˇnĂ© kroky dalĹˇĂ­ho postupu.
A) ĂšplatnĂ˝ pĹ™evod jednotek.
Je zĹ™ejmĂ©, Ĺľe varianta ĂşplatnĂ©ho pĹ™evodu jednotek se v praxi vĹŻbec nepouĹľĂ­vĂˇ, neboĹĄ jen ztÄ›ĹľĂ­ lze pĹ™edpoklĂˇdat, Ĺľe spoleÄŤnĂ­ci, kteĹ™Ă­ se jiĹľ svĂ˝mi penÄ›ĹľnĂ­mi prostĹ™edky podĂ­leli na koupi celĂ© budovy (a pĹ™Ă­padnÄ› i pozemku) si na valnĂ© hromadÄ› schvĂˇlĂ­ jeĹˇtÄ› dalĹˇĂ­ Ăşhradu za pĹ™evod jednotek. NavĂ­c by se muselo postupovat v souladu s ustanovenĂ­m Â§196a odst. 3. Obch.z. a hodnota kaĹľdĂ© pĹ™evĂˇdÄ›nĂ© jednotky by musela bĂ˝t stanovena znalcem, kterĂ©ho by musel jmenovat soud (dle Â§59 odst. 3. Obch.z.) a za takto stanovenou hodnotu by musel bĂ˝t pĹ™evod realizovĂˇn.
Z daĹ�ovĂ©ho hlediska by se pak kupnĂ­ ceny za pĹ™evod jednotek projevily v ĂşÄŤetnictvĂ­ spoleÄŤnosti jako zdanitelnĂ˝ pĹ™Ă­jem a jako takovĂ© by musely bĂ˝t zdanÄ›ny. TĂ©Ĺľ by v pĹ™Ă­padÄ›, Ĺľe spoleÄŤnost je i vlastnĂ­kem pozemku pod budovou, musela uhradit daĹ� z pĹ™evodu nemovitosti za pĹ™evod spoluvlastnickĂ˝ch podĂ­lĹŻ k pozemku.
B) BezĂşplatnĂ˝ pĹ™evod jednotek.
Dle naĹˇeho nĂˇzoru i zabÄ›hlĂ© praxe, je bezĂşplatnĂ˝ pĹ™evod jednotek jedinou pĹ™ijatelnou moĹľnostĂ­. To ovĹˇem neznamenĂˇ, Ĺľe nenĂ­ nutnĂ© Ĺ™Ă­dit se ustanovenĂ­mi Â§196a Obch.z. Je tedy tĹ™eba postupovat v souladu s ustanovenĂ­m poslednĂ­ vÄ›ty Â§196a odst. 4. a odst. 1., tzn. Ĺľe pĹ™evody bytĹŻ musĂ­ bĂ˝t realizovĂˇny aĹľ po pĹ™edchozĂ­m souhlasu valnĂ© hromady spoleÄŤnosti. Vzhledem k tomu, Ĺľe pĹ™evod kaĹľdĂ© jednotky je samostatnĂ˝m prĂˇvnĂ­m Ăşkonem, je tĂ©Ĺľ tĹ™eba souhlas udÄ›lit pro kaĹľdou jednotku samostatnÄ›, nikoli jen schvĂˇlit bezĂşplatnĂ˝ pĹ™evod vĹˇech jednotek "en bloc".
JinĂ˝mi slovy by mÄ›lo nejdĹ™Ă­ve dojĂ­t ke zpracovĂˇnĂ­ prohlĂˇĹˇenĂ­ vlastnĂ­ka budovy dle ustanovenĂ­ Â§4 zĂˇk.ÄŤ. 72/1994 Sb. a jeho vkladu do katastru nemovitostĂ­, neboĹĄ do tĂ© doby jednotky (ve smyslu zĂˇkona o vlastnictvĂ­ bytĹŻ) prĂˇvnÄ› vĹŻbec neexistujĂ­ a na valnĂ© hromadÄ› by nebylo o ÄŤem hlasovat. NĂˇslednÄ› by mÄ›ly bĂ˝t pĹ™ipraveny smlouvy o pĹ™evodu vlastnictvĂ­ jednotky dle Â§6 zĂˇk.ÄŤ. 72/1994 Sb., potĂ© by valnĂˇ hromada mÄ›la hlasovat a odsouhlasit bezĂşplatnĂ˝ pĹ™evod kaĹľdĂ© jednĂ© jednotky a teprve potĂ© by mÄ›lo dojĂ­t k podpisu smluv jejĂ­mi ĂşÄŤastnĂ­ky a nĂˇslednĂ˝m vkladĹŻm do katastru nemovitostĂ­.
SamotnĂ˝ zĂˇpis z jednĂˇnĂ­ valnĂ© hromady by mÄ›l obsahovat poloĹľku o hlasovĂˇnĂ­ o pĹ™evodu kaĹľdĂ© jednĂ© jednotky, a to napĹ™. v nĂˇsledujĂ­cĂ­m nebo obdobnĂ©m znÄ›nĂ­:
PĹ™edsedajĂ­cĂ­ navrhl hlasovat o bezĂşplatnĂ©m pĹ™evodu vlastnictvĂ­ k bytovĂ© jednotce ÄŤ.xxx/xx, v domÄ› ÄŤp. xxx, kat.Ăşz. Xxxxx, obec Xxxxx, do vlastnictvĂ­ pana Xxx Xxxxx, r.ÄŤ. 000000/0000, spoleÄŤnĂ­ka(pĹ™Ă­padnÄ› jednatele/prokuristy) spoleÄŤnosti a k tomu uvedl, Ĺľe pro pĹ™ijetĂ­ nĂˇvrhu je zapotĹ™ebĂ­ xx hlasĹŻ (dle Obch. zĂˇk., spoleÄŤenskĂ© smlouvy, pĹ™Ă­tomnĂ˝ch osob atd.). Hlasovalo se aklamacĂ­ (zdviĹľenĂ­m paĹľe), pĹ™iÄŤemĹľ bylo: pro XX hlasĹŻ, proti XX hlasĹŻ, zdrĹľelo se XX hlasĹŻ. Po provedenĂ©m hlasovĂˇnĂ­ pĹ™edsedajĂ­cĂ­ vyhlĂˇsil, Ĺľe nĂˇvrh byl/nebyl pĹ™ijat.
NezĹ™Ă­dka spoleÄŤnost na jednĂˇnĂ­ valnĂ© hromady o pĹ™evodech jednotek pozve i notĂˇĹ™e, kterĂ˝ osvÄ›dÄŤĂ­ jejĂ­ prĹŻbÄ›h, pĹ™iÄŤemĹľ tento postup lze jen doporuÄŤit i kdyĹľ pĹ™Ă­tomnost notĂˇĹ™e nenĂ­ povinnĂˇ.
Co se tĂ˝kĂˇ daĹ�ovĂ˝ch dopadĹŻ na ĂşÄŤastnĂ­ky pĹ™evodu, pak je nutnĂ© uvĂ©st, Ĺľe je-li spoleÄŤnost i vlastnĂ­kem pozemku, na kterĂ©m je budova postavena, bude nutnĂ© uhradit darovacĂ­ daĹ�, za pĹ™evod spoluvlastnickĂ˝ch podĂ­lĹŻ k tomuto pozemku. Dle ustanovenĂ­ Â§20 odst. 6. pĂ­sm. j) zĂˇk. ÄŤ. 357/1992 Sb. (o trojdani), jsou od danÄ› z pĹ™evodu nemovitostĂ­ a danÄ› darovacĂ­ osvobozeny pĹ™evody bytĹŻ a garĂˇĹľĂ­ z vlastnictvĂ­ prĂˇvnickĂ˝ch osob, kterĂ© vznikly za ĂşÄŤelem koupÄ› domu, ve kterĂ©m se nachĂˇzĂ­ pĹ™evĂˇdÄ›nĂˇ jednotka, pĹ™iÄŤemĹľ nabyvatelem musĂ­ bĂ˝t ÄŤlen nebo spoleÄŤnĂ­k tĂ©to prĂˇvnickĂ© osoby; musĂ­ se jednat o osobu fyzickou a tato osoba musĂ­ mĂ­t platnĂ˝ nĂˇjemnĂ­ vztah k pĹ™evĂˇdÄ›nĂ©mu bytu nebo garĂˇĹľi. PĹ™evody spoluvlastnickĂ©ho podĂ­lu k pozemku pod budovou tedy od danÄ› z pĹ™evodu nemovitostĂ­/danÄ› darovacĂ­ osvobozeny nejsou. JelikoĹľ se jednĂˇ o pĹ™evod bezĂşplatnĂ˝, tedy o pĹ™evod nemovitostĂ­ ve smyslu Â§6 odst. 1. zĂˇkona o trojdani, daĹ� hradĂ­ a daĹ�ovĂ© pĹ™iznĂˇnĂ­ podĂˇvĂˇ nabyvatel (spoleÄŤnĂ­k).
PĹ™i bezĂşplatnĂ©m pĹ™evodu jednotek je tĂ©Ĺľ tĹ™eba mĂ­t na pamÄ›ti, Ĺľe s ohledem na ustanovenĂ­ Â§143 odst. 1. pĂ­sm. a) ObÄŤanskĂ©ho zĂˇk. nemĹŻĹľe jednotka bezplatnÄ› pĹ™ejĂ­t do spoleÄŤnĂ©ho jmÄ›nĂ­ manĹľelĹŻ (SJM) a v takovĂ©m pĹ™Ă­padÄ› je nezbytnĂ© pĹ™evĂ©st vlastnickĂˇ prĂˇva k jednotce do podĂ­lovĂ©ho spoluvlastnictvĂ­ obou manĹľelĹŻ.
Po dokonÄŤenĂ­ pĹ™evodĹŻ a vzniku spoleÄŤenstvĂ­ vlastnĂ­kĹŻ jednotek valnĂˇ hromada obvykle rozhodne o zruĹˇenĂ­ spoleÄŤnosti s likvidaci. NenĂ­ dĹŻvod s tĂ­mto krokem otĂˇlet, neboĹĄ existence dvou subjektĹŻ (s.r.o a SVJ) je zbyteÄŤnĂ© plĂ˝tvĂˇnĂ­ penÄ›zi, navĂ­c nenĂ­ mnoho jinĂ˝ch zĂˇkonnĂ˝ch moĹľnostĂ­ jak pĹ™evĂ©st dosud naspoĹ™enĂ© penĂ­ze ve fondech spoleÄŤnosti na ĂşÄŤet SVJ. Ale to uĹľ je jinĂ© tĂ©ma ...