Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F14-10-2004-2P-170-2004
Timestamp: 2016-10-27 03:05:12+00:00
Document Index: 309627069

Matched Legal Cases: ['art. 9', 'ATF ', 'art. 88', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 31', 'art. 9', 'art. 84', 'art. 9', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 156', 'art. 159']

2P.170/2004 (14.10.2004)
2P.170/2004/ROC/fzc
Hungerb�hler et Berthoud, Juge suppl�ant.
X.________, recourante, repr�sent�e par Me Maurizio Locciola, avocat,
Office cantonal du logement du canton de Gen�ve, rue du Stand 26, case postale 3937, 1211 Gen�ve 3,
art. 9 Cst. (r�siliation du bail dans un appartement subventionn�),
recours de droit public contre l'arr�t du Tribunal administratif du canton de Gen�ve du 18 mai 2004.
X.________ et son �poux Y.________ ont sign�, le 8 f�vrier 1989, avec une r�gie de la place, un bail portant sur un appartement de 4 pi�ces situ� au sixi�me �tage du num�ro xxx, boulevard A.________,� Gen�ve, dans un immeuble subventionn�. Suite au d�c�s de Y.________, survenu le 8 d�cembre 1997, l'Office cantonal du logement, par lettre du 10 f�vrier 1998 adress�e � l'agence immobili�re, a �crit ce qui suit:
"Apr�s consultation des documents en notre possession, nous vous informons que nous acceptons, � titre exceptionnel, le transfert de bail au seul nom de Madame X.________, malgr� le fait qu'elle ne remplisse plus les normes l�gales et r�glementaires d'occupation de ce logement subventionn� (sous-occupation).
D�s lors, nous vous remercions de modifier le bail en cons�quence et, de notre c�t�, consid�rons ce dossier comme clos.
Toutefois, cette acceptation est li�e � la situation actuelle de Madame X.________ et n'est en aucun cas d�finitive. Nous r�servons d'ores et d�j� notre position en cas de changement significatif."
Une copie de cette lettre a �t� adress�e � X.________.
Par d�cision du 24 juin 2003, l'Office cantonal du logement a requis du bailleur la r�siliation du bail en raison de la sous-occupation du logement. X.________ disposait d'une ann�e au plus pour �vacuer les locaux � compter de la notification du cong� par le bailleur. La r�clamation �lev�e par l'int�ress�e le 2 juillet 2003 a �t� rejet�e par l'Office cantonal du logement, le 15 juillet 2003.
Saisi d'un recours dirig� contre cette d�cision, le Tribunal administratif l'a rejet�, par arr�t du 18 mai 2004. Il a retenu en substance que l'occupation par une personne seule d'un appartement de 4 pi�ces constituait bien une sous-occupation autorisant l'Office cantonal du logement � requ�rir la r�siliation du bail. En outre, le principe de la protection de la bonne foi n'avait pas �t� viol� dans la mesure o� X.________ n'avait pas subi de pr�judice du fait des dispositions qu'elle aurait prises ou qu'elle n'aurait pas prises � la suite du courrier de l'Office cantonal du logement du 10 f�vrier 1998. L'int�ress�e savait que le transfert du bail � son nom n'�tait pas d�finitif et la r�serve d'un changement significatif, exprim� par l'Office cantonal du logement, ne concernait pas seulement un changement pouvant se produire dans la personne du locataire.
Agissant par la voie du recours de droit public, X.________ demande au Tribunal f�d�ral, sous suite de frais et d�pens, d'annuler l'arr�t du Tribunal administratif du 18 mai 2004. Elle se plaint essentiellement d'une violation du principe de la bonne foi.
Le Tribunal administratif s'en rapporte � justice quant � la recevabilit� du recours et persiste dans les termes et conclusions de son arr�t. Le D�partement de l'am�nagement, de l'�quipement et du logement (ci-apr�s: le D�partement cantonal) met en cause la recevabilit� du recours, tout en s'en rapportant � justice sur ce point, et conclut au rejet du recours quant au fond.
1.1 Le Tribunal f�d�ral examine d'office et librement la recevabilit� des recours qui lui sont soumis (ATF 130 II 321 consid. 1 p. 324, 306 consid. 1.1 p. 308, 302 consid. 3 p. 303).
1.2 Selon la jurisprudence relative � l'art. 88 OJ, le recours de droit public est ouvert uniquement � celui qui est atteint par l'acte attaqu� dans ses int�r�ts personnels, actuels et juridiquement prot�g�s (ATF 130 I 82 consid. 1.3 p. 85). Le recours form� pour sauvegarder l'int�r�t g�n�ral ou ne visant qu'� pr�server des int�r�ts de fait est en revanche irrecevable. Un int�r�t est juridiquement prot�g� lorsqu'il fait l'objet d'une r�gle de droit f�d�ral ou cantonal qui tend, au moins accessoirement, � sa protection, ou lorsqu'il d�coule directement d'une garantie constitutionnelle sp�cifique (ATF 126 I 81 consid. 3b p. 85 et les arr�ts cit�s, 43 consid. 1a p. 44).
L'art. 31B al. 1 de la loi g�n�rale genevoise sur le logement et la protection des locataires du 4 d�cembre 1977 pr�voit notamment que le propri�taire de l'immeuble peut �tre requis par le service comp�tent de r�silier le bail du locataire en cas de sous-occupation.
En l'esp�ce, l'arr�t attaqu� confirme la d�cision de l'Office cantonal du logement de requ�rir la r�siliation du bail de la recourante sur la base de cette disposition, de sorte que l'int�ress�e est touch�e dans sa libert� contractuelle, du moins indirectement. La question de savoir si cela suffit � lui conf�rer la qualit� pour recourir par la voie du recours de droit public peut cependant demeurer ind�cise, dans la mesure o� la recourante a de toute fa�on qualit� pour faire valoir que le non-respect des assurances que lui aurait donn�es l'Office cantonal le 10 f�vrier 1998 viole le principe de la bonne foi (art. 9 Cst.; Walter K�lin, Das Verfahren der Staatsrechtlichen Beschwerde, 2e �d. 1994, p. 245).
1.3 Form� dans le d�lai requis et dans les formes prescrites, le pr�sent recours remplit les autres conditions de recevabilit� des art. 84 ss OJ, si bien que le Tribunal f�d�ral peut entrer en mati�re.
Invoquant le principe de la protection de la bonne foi, la recourante conteste qu'elle ne subisse pas de dommage en devant chercher actuellement un nouvel appartement. Les assurances de l'Office cantonal du logement l'avaient dissuad�e de proc�der � une telle recherche peu apr�s le d�c�s de son mari et la p�nurie de logements est actuellement plus s�v�re qu'en 1998. Elle risque donc de devoir payer un loyer plus cher alors que ses revenus ont diminu� du fait de sa retraite professionnelle. Elle fait en outre valoir que la lettre de l'Office cantonal du logement du 10 f�vrier 1998 devait �tre comprise en ce sens que le bail ne pourrait �tre r�sili� que si un changement significatif intervenait et que ce changement ne pouvait avoir trait qu'� sa propre situation.
2.1 D�coulant de l'art. 9 Cst. et valant pour l'ensemble de l'activit� �tatique, le principe de la bonne foi prot�ge le citoyen dans la confiance l�gitime qu'il met dans les assurances re�ues des autorit�s (ATF 130 I 26 consid. 8.1 p. 60 et les arr�t cit�s). L'administration doit donc s'abstenir de tout comportement propre � tromper l'administr� et ne saurait tirer aucun avantage des cons�quences d'une incorrection ou insuffisance de sa part (ATF 124 II 265 consid. 4a p. 269; 121 I 181 consid. 2a p. 183 et les r�f�rences cit�es). Ainsi, � certaines conditions, le citoyen a le droit d'exiger de l'autorit� qu'elle se conforme aux promesses ou assurances pr�cises qu'elle lui a faites et ne trompe pas la confiance qu'� juste titre il a plac�e dans celles-ci (ATF 129 II 361 consid. 7.1 p. 381; 128 II 112 consid. 10b/aa p. 125). Il faut toutefois qu'il se soit fond� sur les assurances, ou le comportement dont il se pr�vaut, pour prendre des dispositions auxquelles il ne saurait renoncer sans subir de pr�judice et que la r�glementation n'ait pas chang� depuis le moment o� l'assurance a �t� donn�e (ATF 122 II 113 consid. 3b/cc p. 123; 121 II 473 consid. 2c p. 479).
2.2 L'existence d'une assurance ou d'une promesse de l'Office cantonal du logement r�sulte de l'interpr�tation qu'il y a lieu de donner au courrier de cette autorit� du 10 f�vrier 1998. L'Office cantonal du logement a en effet admis, � titre exceptionnel, que la recourante continue d'occuper l'appartement qu'elle partageait avec son mari, malgr� la situation de sous-occupation. Il a accept� le transfert du bail au seul nom de la recourante et a consid�r� le dossier comme clos. Il a toutefois ajout� que son acceptation �tait li�e � la situation actuelle de la recourante, qu'elle n'�tait donc pas d�finitive et qu'il r�servait sa position en cas de changement significatif.
Dans ses observations sur le recours, le D�partement cantonal expose que l'Office cantonal du logement a pour pratique de ne pas requ�rir la r�siliation du bail lorsque le locataire se trouve en situation de sous-occupation suite � un veuvage de moins de deux ans et que cette d�rogation s'est traduite, dans le courrier litigieux, par l'usage de l'expression "� titre exceptionnel". La situation actuelle de la recourante faisait ainsi r�f�rence � son statut de veuve; � ce titre, elle b�n�ficiait, en principe, d'un sursis de deux ans avant la r�siliation du bail. Cependant, l'Office cantonal du logement n'a pas voulu s'engager pour toute la dur�e de ce d�lai, raison pour laquelle il a r�serv� sa position, l'expression "en cas de changement significatif" devant �tre comprise comme "en cas de modification de sa pratique".
2.2.1 Il importe de d�terminer comment la d�claration de l'Office cantonal du logement devait �tre comprise par la recourante selon le principe de la confiance. D'apr�s ce principe, celui qui fait une d�claration de volont� adress�e � autrui est li� par sa d�claration selon le sens que le destinataire peut et doit lui attribuer de bonne foi, en fonction de l'ensemble des circonstances. L'interpr�tation objectiv�e selon le principe de la confiance sera celle d'une personne loyale et raisonnable (ATF 116 II 431 consid. 3a p. 434).
2.2.2 En l'absence de pr�cisions, il n'�tait pas �vident, pour la recourante, de comprendre que le r�gime d'exception dont elle b�n�ficiait tenait � son veuvage. En outre, on ne pouvait pas attendre d'elle qu'elle devine que le changement significatif invoqu� par l'Office cantonal du logement devait �tre compris comme une modification de la pratique administrative accordant un r�gime de faveur aux veuves. M�me si le caract�re lacunaire et impr�cis de la d�claration de l'Office cantonal du logement ne peut pas lui �tre oppos�, la recourante devait cependant comprendre que le r�gime d�rogatoire dont elle b�n�ficiait n'�tait pas d�finitif. Elle ne pouvait pas conclure, sans autre demande d'explication, que le changement significatif pouvant y mettre fin tenait uniquement � sa situation personnelle, familiale ou financi�re. En effet, on voit mal quel changement dans sa vie familiale aurait pu influencer d�favorablement la sous-occupation du logement. En cas de remariage ou d'installation de l'un de ses petits-enfants dans l'appartement, la sous-occupation aurait cess�. En outre, la recourante savait qu'une �ventuelle am�lioration de sa situation financi�re n'avait gu�re d'influence sur la question de la sous-occupation. Elle a en effet pu conserver son logement alors qu'elle b�n�ficiait, en 1998, d'un revenu annuel de 99'223 fr. provenant de son salaire et de rentes de veuve. Elle a d� s'acquitter d'une simple surtaxe jusqu'� sa retraite professionnelle, le 1er septembre 2001, � partir de laquelle elle n'a plus per�u qu'un revenu annuel de 50'390 fr., constitu� de sa rente de vieillesse. La recourante ne pouvait donc pas ignorer qu'une �ventuelle fluctuation de ses revenus n'aurait pas suffit � entra�ner son d�part forc� de son logement. Dans ces conditions, elle devait r�aliser que ce n'�tait pas une modification de sa situation familiale ou financi�re qui �tait susceptible de constituer un changement significatif au sens du courrier de l'Office cantonal du logement et que la r�serve �mise par cette autorit� visait une autre hypoth�se. Admettre que le changement significatif invoqu� par l'Office cantonal du logement ne concernait que la situation personnelle de la recourante reviendrait en fait � conf�rer un caract�re d�finitif � la d�rogation dont elle a b�n�fici�, ce que l'Office cantonal du logement a clairement exclu. A cet �gard, c'est donc � tort que la recourante fait valoir qu'elle b�n�ficiait d'un droit acquis.
M�me si le courrier litigieux de l'Office cantonal du logement manquait de clart�, la recourante devait raisonnablement comprendre, � sa lecture, qu'elle ne pourrait pas occuper son logement jusqu'� la fin de ses jours. Le Tribunal administratif n'a donc pas viol� le principe de la bonne foi en retenant que l'Office cantonal du logement ne lui avait pas donn� d'assurance dans ce sens.
Dans la mesure o� la recourante ne peut pas se pr�valoir d'une assurance de l'Office cantonal du logement de pouvoir conserver son appartement malgr� la sous-occupation, il n'est pas n�cessaire d'examiner si elle a pris ou s'est abstenue de prendre des dispositions susceptibles de lui causer un pr�judice. La recourante devait r�aliser que le maintien du bail en sa faveur n'�tait que provisoire et qu'elle pourrait �tre amen�e � devoir quitter son logement. Elle pouvait donc se pr�occuper de rechercher un appartement de taille plus modeste avant la r�siliation de son bail et de parer ainsi au risque d'une diminution ult�rieure de l'offre de logements. Au demeurant, la recourante a b�n�fici� d'une certaine compr�hension de la part de l'Office cantonal du logement, puisqu'elle a pu vivre dans son appartement, malgr� la sous-occupation, pendant plus de cinq ans, privant ainsi un couple ou une famille de l'acc�s � un logement subventionn�. Elle b�n�ficiera en outre d'un d�lai d'un an pour se reloger.
Le grief tir� de la violation du principe de la protection de la bonne foi doit �tre �cart�.
Succombant, la recourante doit supporter les frais judiciaires (art. 156 al. 1, 153 et 153a OJ). Il n'y a pas lieu d'allouer de d�pens (art. 159 al. 2 OJ).
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie au mandataire de la recourante, � l'Office cantonal du logement et au Tribunal administratif du canton de Gen�ve.