Source: https://www.mesec.cz/clanky/vypovedeli-vas-z-bytu-bez-souhlasu-soudu-jak-se-muzete-branit/
Timestamp: 2018-07-17 08:06:50+00:00
Document Index: 6374027

Matched Legal Cases: ['§ 711', 'zákona č. 107', '§ 711', '§ 686', '§ 45', 'soud ', 'soud ', '§ 711', 'soud ', '§ 711', '§ 126', '§ 711', '§ 711', '§ 711']

Měšec.cz » Bydlení » Vypověděli vás z bytu bez souhlasu soudu. Jak se můžete bránit?
Richard W. Fetter 9. 12. 2011
Zatímco nájemce bytu může nájem vypovědět z jakéhokoliv důvodu nebo i bez uvedení důvodu, pronajímatel může vypovědět nájem jen z důvodů uvedených v zákoně – v občanském zákoníku. Už od r. 2006 však pronajímatel nemusí ve všech případech výpovědi z nájmu bytu mít přivolení soudu. Výpovědní důvody jsou rozděleny na dvě skupiny. Jestliže pronajímatel vypovídá nájem bytu z důvodů stanovených v § 711a odst. 1 občanského zákoníku, může tak učinit pouze s přivolením soudu. Pronajímatel tak musí nájemce žalovat u soudu, leda by se na ukončení nájmu dohodli a dosáhli dohody o zániku nájmu bytu. Více: Chcete přenechat nájemní byt blízkým? Pospěšte si, brzy už to nepůjde
Po účinnosti zákona č. 107/2006 Sb. pronajímatel může – v případech zákonem stanovených – vypovědět nájem bytu, aniž by k tomu potřeboval rozhodnutí soudu. Ukončení nájemního vztahu k bytu je tak v uvedených případech v dispozici jeho subjektů a ingerence soudu je omezena na rozhodování o případném návrhu nájemce na určení neplatnosti výpovědi (ust. § 711 odst. 5 občanského zákoníku). S tím jsou pochopitelně spojeny i vyšší požadavky na náležitosti výpovědi pronajímatele, a to i s přihlédnutím k právním důsledkům, jež zákon s jeho jednostranným projevem vůle – k němuž již nemusí přistoupit další právní skutečnost v podobě pravomocného rozhodnutí soudu o přivolení k výpovědi – spojuje, tj. zánik nájemního vztahu k bytu.
(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 1109/2009, ze dne 25. 11. 2009)
b) jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle § 686a odst. 3 (rozuměj – nedoplatil tzv. kauci); Více: Deregulace: Zdražují vám nájem? Jednejte rychle, přijdete o peníze
Výpověď z nájmu bytu je hmotněprávním úkonem, který činí pronajímatel, a který je adresován nájemci. Účinnost adresných jednostranných hmotněprávních úkonů v režimu občanského zákoníku předpokládá, že projev vůle dojde, resp. je doručen adresátovi, tj. že se dostane do sféry jeho dispozice (ust. § 45 odst. 1 občanského zákoníku). Slovním spojením „dostane do sféry jeho dispozice“ je třeba rozumět konkrétní objektivní možnost nájemce seznámit se s obsahem výpovědi.
V posuzovaném případě oba soudy (nižšího stupně – soud prvního stupně a soud odvolací) dovodily, že výpověď se dostala do sféry dispozice nájemce v den, kdy zásilku obsahující výpověď převzal na adrese trvalého pobytu nájemce jeho syn, a to bez ohledu na to, zda se tam nájemce v době jejího doručování zdržoval. Uvedený právní názor je však ve skutečnosti v rozporu s judikaturou. Jestliže totiž zásilku obsahující výpověď z nájmu bytu převzal na adrese trvalého pobytu nájemce jeho syn a nebylo ani tvrzeno, že nájemce měl v tento den objektivní příležitost se o výpovědi z nájmu bytu dovědět, pak nelze dovozovat, že se výpověď dostala do sféry dispozice nájemce již tento den (v den, kdy zásilku obsahující výpověď převzal jeho syn) a že tudíž už v tento den měl objektivní možnost seznámit se s jejím obsahem.
Pokud ovšem nájemce ani nepodá příslušnou žalobu na neplatnosti výpovědi, ani se nevystěhuje – byt nevyklidí a nepředá zpět pronajímateli (dobrovolně), žaluje – musí žalovat – přece jen pronajímatel u soudu nájemce, a to na vyklizení bytu. (V tuto chvíli ještě nemůže pronajímatel žádat exekuční vyklizení bytu, nejprve musí získat tzv. exekuční titul, kterým je právě pravomocný a vykonatelný rozsudek na vyklizení bytu nájemcem (ukládající nájemci povinnost vyklidit byt a předat jej zpět pronajímateli), není jím pouhá výpověď z nájmu bytu.)
Zatímco dřívější soudní praxe připouštěla, aby výpověď pronajímatele byla pojata do textu písemného návrhu na zahájení řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, nepřichází tato možnost u výpovědi dané podle § 711 odst. 1 a 2 občanského zákoníku ve znění po novele č. 107/2006 Sb. v úvahu.
Je tomu tak právě proto, že k ukončení nájemního vztahu dochází u těchto výpovědních důvodů bez ingerence (přivolení) soudu, tj. aniž by byla podávána žaloba na přivolení k výpovědi, jejíž součástí by byl i hmotněprávní úkon pronajímatele (výpověď z nájmu bytu). Nelze také pominout skutečnost, že zatímco podle právní úpravy účinné do 30. 3. 2006 nastávaly účinky výpovědi (zánik nájemního vztahu) až ve spojení s pravomocným soudním rozhodnutím a součástí výroku rozsudku, jímž soud přivolil k výpovědi, byl vždy také výrok o povinnosti k vyklizení (v návaznosti na určení výpovědní lhůty a rozhodnutí o bytové náhradě), podle současné právní úpravy tomu tak u výpovědi dané podle § 711 odst. 1 a 2 občanského zákoníku není. Účinky platné výpovědi nastávají již jejím doručením nájemci, a pokud nájemce po zániku nájemního vztahu (resp. po právní moci rozsudku, jímž byla zamítnuta žaloba na neplatnost výpovědi) byt nevyklidí, nezbývá pronajímateli než domáhat se jeho vyklizení prostřednictvím žaloby na ochranu svého vlastnického práva podle § 126 odst. 1 občanského zákoníku.
Měla-li výpověď z nájmu bytu všechny formální náležitosti stanovené zákonem (písemná forma, výpovědní důvod, výpovědní lhůta, závazek pronajímatele zajistit nájemci bytovou náhradu a poučení o možnosti podat do 60 dnů ode dne doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi) a ve lhůtě 60 dnů nebyla žaloba na určení její neplatnosti podána, nelze již v řízení o vyklizení bytu zkoumat neplatnost této výpovědi.
(Podle rozsudku Krajského soudu v Ostravě spis. zn. 71 Co 53/2009 ze dne 6. 4. 2009)
Z toho lze podle mého názoru dovodit opak, že neměla-li výpověď z nájmu bytu všechny formální náležitosti stanovené zákonem, lze v následném řízení o vyklizení bytu zkoumat neplatnost této výpovědi. Domnívám se však, že by šlo jen o jeden z mnoha dalších případů, kdy lze i posléze zkoumat otázku platnosti výpovědi, nasvědčuje tomu i další judikatura.
Jestliže tedy nájemce včas nepodá žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, nebrání mu to ani v budoucnu namítat v jiném soudním řízení jiné důvody (absolutní) neplatnosti výpovědi než nenaplnění výpovědního důvodu použitého pronajímatelem – zákonem stanovená šedesátidenní lhůta se týká pouze možnosti bránit se (namítat) neexistenci (nenaplnění) některého z výpovědních důvodů podle ust. § 711 odst. 2 občanského zákoníku. To, že se nájemce výpovědi včas – v předepsané šedesátidenní lhůtě nebránil, ještě neznamená, že výpověď splňuje všechny zákonem předepsané náležitosti, resp. že jejím marným uplynutím došlo ke zhojení všech jejích případných nedostatků.
Příklad flagrantního pochybení pronajímatele způsobujícího neplatnost výpovědi, kdy nelze nájemci uložit povinnost byt vyklidit v následném řízení o vyklizení bytu, i když nájemce nebrojil žalobou proti neplatnosti výpovědi.
Rozhodně nelze uložit nájemci (žalovanému) povinnost vyklidit byt a předat jej zpět pronajímateli (žalobci), pokud mu ten sice doručil výpověď z důvodu dle ust. § 711 odst. 1 občanského zákoníku, k níž nepotřebuje přivolení soudu, jestliže nájemce nepodal (vůbec nebo včas) žalobu na neplatnost výpovědi, která však trpí kupř. tou vadou způsobující její neplatnost, že ve výpovědi chybí poučení nájemci o možnosti bránit se neplatnosti výpovědi právě podáním žaloby u soudu ve smyslu ust. § 711 odst. 3 občanského zákoníku. Více: Chcete přenechat nájemní byt blízkým? Pospěšte si, brzy už to nepůjde