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Timestamp: 2016-10-26 23:06:57+00:00
Document Index: 1106792

Matched Legal Cases: ['art. 39', 'art. 82', 'art. 83', 'art. 89', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 39', 'art. 13', 'art. 1', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 39', 'ATF ', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 13', 'art. 39', 'art. 67', 'art. 66', 'art. 68']

toutes les trois repr�sent�es par Me Mark Barokas, avocat,
ASLOCA, Association genevoise de d�fense des locataires, repr�sent�e par Me Christian Dandr�s, avocat,
D�partement de l'urbanisme du canton de Gen�ve.
En 1988, A.________, B.________ et C.________ SA ont acquis en copropri�t�, � raison respectivement de �, � et �, les parcelles 1'741 et 1'742 de la commune de Gen�ve-Eaux-Vives. Sur ces bien-fonds est �rig� principalement un b�timent d'habitation comportant plusieurs logements, � l'adresse route xxx.
C.________ SA a pour actionnaires B.________ et son fr�re, D.________, qui est �galement l'administrateur de cette soci�t�.
Le 31 janvier 1990, le d�partement cantonal de l'am�nagement, de l'�quipement et du logement, devenu depuis lors le d�partement des constructions et des technologies de l'information, puis le d�partement de l'urbanisme (ci-apr�s : le d�partement), a accord� une autorisation de construire DD 84'408/2, autorisant les copropri�taires � transformer le b�timent par une sur�l�vation et par l'am�nagement des combles en cr�ant six appartements nouveaux, des garages et des locaux commerciaux.
La transformation de l'immeuble conform�ment � l'autorisation pr�cit�e ayant �t� bloqu�e par la survenance de probl�mes de statique de l'immeuble, le d�partement a d�livr� aux copropri�taires, le 14 d�cembre 1998, une autorisation de construire DD 84'408/5, compl�mentaire � la pr�c�dente. Le nombre d'appartements nouveaux construits en attique �tait r�duit � trois et le nombre total des appartements dans le b�timent passait � 23. Il �tait notamment pr�vu que les trois logements cr��s en attique par la sur�l�vation �taient destin�s soit � la location soit � la vente, sans restriction quant aux loyers ou aux prix, et que les vingt appartements existants �taient �galement destin�s soit � la location soit � la vente, sous r�serve des huit appartements occup�s, mis au b�n�fice de baux dont la prochaine �ch�ance �tait fix�e au 30 juin 2010.
Par actes authentiques des 26 ao�t et 9 octobre 2009, A.________, B.________ et C.________ SA ont r�uni les parcelles 1'741 et 1'742 en une parcelle 3'303 et ont soumis celle-ci au r�gime de la propri�t� par �tages (PPE), en cr�ant des parts de copropri�t� par �tages au nom des trois copropri�taires, � concurrence de leurs droits respectifs. Ceux-l� �taient d�sormais, � concurrence respective de �, � et �, copropri�taires pour 1000/1000�mes de la parcelle 3'303.
Le 3 novembre 2009, les copropri�taires ont adress� au d�partement une requ�te en autorisation d'ali�ner, fond�e sur la loi cantonale du 25 janvier 1996 sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation (ci-apr�s: la LDTR). Ils d�siraient liquider le r�gime de copropri�t� existant entre eux et attribuer � titre de partage les unit�s d'�tages immatricul�es au registre foncier.
Dans le dossier d�pos� figurait un projet d'acte de partage-attribution par lequel les unit�s d'�tages immatricul�es au feuillet 3'303, qui constituaient les parts de copropri�t� par �tages, le droit d'usage de places de stationnement et de box du garage souterrain, �taient r�parties et attribu�es en pleine propri�t� entre les diff�rents copropri�taires, dans une proportion respectant celle de leurs droits de copropri�t�. L'op�ration ne donnait lieu au versement d'aucune soulte.
B.________ recevait notamment les lots nos 4.02, 4.04, 5.03, 5.04, 7.02, et 8.04-9.04, correspondant aux appartements li�s aux unit�s d'�tages 110, 112, 115, 116, 122, et 128 du feuillet 3303.
A.________ recevait notamment les lots nos 3.01, 3.03, 3.04, 6.01, 7.03 et 8.02-9.02, correspondant aux appartements li�s aux unit�s d'�tages 105, 107, 108, 117, 123, et 126 du feuillet 3'303.
C.________ SA recevait notamment les lots nos 3.02, 4.01, 4.03, 6.01, 6.03, 6.04, 7.01, 7.04 et 8.01-9.01, correspondant aux appartements li�s aux unit�s d'�tages 106, 109, 111, 117, 119, 120, 121, 124 et 125 du feuillet 3'303.
Selon un �tat locatif au 31 octobre 2009, tous les appartements pr�cit�s, sauf un qui �tait annonc� vacant, �taient lou�s. Selon ce document, le lot n� 8.04-9.04 constituait un appartement de 11,5 pi�ces et les lots nos 3.01, 8.01-9.01 et 8.02-9.02 des appartements de 8,5 pi�ces.
Par arr�t� du 26 mai 2010, le d�partement a autoris� le partage-attribution en question qui portait sur la d�livrance de 23 autorisations d'ali�ner. Il �tait notamment mentionn� que les droits et obligations d�coulant des contrats de bail en cours et conclus au b�n�fice de divers locataires seraient repris par les attributaires et que l'autorisation ne saurait �tre invoqu�e ult�rieurement pour justifier une ali�nation individualis�e des vingt-trois appartements en application de l'art. 39 al. 4 let. d LDTR.
L'ASLOCA a recouru contre cette autorisation aupr�s du Tribunal administratif de premi�re instance (ci-apr�s: le TAPI), qui, apr�s avoir proc�d� � l'audition des parties, a rejet� le recours le 2 novembre 2011.
Par arr�t du 30 octobre 2012, la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Gen�ve (ci-apr�s: la Cour de justice) a admis le recours de l'ASLOCA contre le jugement pr�cit� du TAPI. Elle a consid�r� en substance que le partage-attribution conduisait � une diminution de la protection du parc locatif en accentuant le risque que, par une vente ult�rieure, l'un ou l'autre des appartements perde son affectation locative.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public, A.________, B.________ et C.________ SA demandent au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t de la Cour de justice du 30 octobre 2012 et de confirmer l'arr�t� du d�partement du 26 mai 2010 ainsi que le jugement du TAPI du 2 novembre 2011. Subsidiairement, elles concluent au renvoi de la cause � la Cour de justice pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants. Les recourantes reprochent pour l'essentiel � la cour cantonale d'avoir appliqu� arbitrairement le droit cantonal et d'avoir viol� les principes de l'�galit�, de la proportionnalit�, de la garantie de la propri�t�, de la primaut� du droit f�d�ral et de la bonne foi.
La Cour de justice s'en rapporte � justice quant � la recevabilit� du recours et persiste dans les consid�rants et le dispositif de son arr�t. Le d�partement propose l'admission du recours et l'ASLOCA conclut � son rejet. Dans leur r�plique, les recourantes ont indiqu� persister dans leurs conclusions.
Dirig� contre une d�cision rendue en derni�re instance cantonale dans le domaine du droit public des constructions, le recours est en principe recevable comme recours en mati�re de droit public conform�ment aux art. 82 ss LTF, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e. Les recourantes, qui ont pris part � la proc�dure devant la Cour de justice, sont particuli�rement touch�es par l'arr�t attaqu� qui annule l'ali�nation, respectivement le partage-attribution, des vingt-trois appartements qui avait �t� autoris�e par le d�partement. Elles ont donc la qualit� pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF.
2.1 Appel� � revoir l'interpr�tation d'une norme cantonale sous l'angle restreint de l'arbitraire, le Tribunal f�d�ral ne s'�carte de la solution retenue par l'autorit� cantonale de derni�re instance que si celle-ci appara�t insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adopt�e sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En revanche, si l'application de la loi d�fendue par l'autorit� cantonale ne s'av�re pas d�raisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la l�gislation en cause, cette interpr�tation sera confirm�e, m�me si une autre solution - m�me pr�f�rable - para�t possible (ATF 137 I 1 consid. 2.4 p. 5; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560). Dans ce contexte, le recourant est soumis aux exigences accrues de motivation de l'art. 106 al. 2 LTF.
En outre, pour qu'une d�cision soit annul�e au titre de l'arbitraire, il ne suffit pas qu'elle se fonde sur une motivation insoutenable; encore faut-il qu'elle apparaisse arbitraire dans son r�sultat (ATF 136 III 552 consid. 4.2 p. 560).
2.2 La LDTR a pour but la pr�servation de l'habitat et des conditions de vie existants, en pr�voyant notamment des restrictions quant � l'ali�nation des appartements destin�s � la location (art. 1 al. 2 let. c LDTR). Ces mesures figurent � l'art. 39 de la loi, dont la teneur est la suivante:
L'art. 13 du r�glement d'application de la loi sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation du 29 avril 1996 (RDTR) pr�cise encore que:
2.3 Le Tribunal f�d�ral a d�j� eu l'occasion de consid�rer que l'int�r�t public poursuivi par la LDTR, qui tend � pr�server l'habitat et les conditions de vie existants, en restreignant notamment le changement d'affectation des maisons d'habitation (art. 1 al. 1 et 2 let. a LDTR), proc�de d'un int�r�t public important (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 p. 211 s.; 113 Ia 126 consid. 7a p. 134; 111 Ia 23 consid. 3a p. 26 et les arr�ts cit�s). Par ailleurs, la r�glementation mise en place par la LDTR est en soi conforme au droit f�d�ral et � la garantie de la propri�t�, y compris dans la mesure o� elle pr�voit un contr�le des loyers apr�s transformations (cf. ATF 116 Ia 401 consid. 9 p. 414); de m�me, le refus de l'autorisation de vendre un appartement lou� lorsqu'un motif pr�pond�rant d'int�r�t public ou d'int�r�t g�n�ral s'y oppose n'est pas une atteinte disproportionn�e � la garantie de la propri�t�, pourvu que l'autorit� administrative effectue une pes�e des int�r�ts en pr�sence et �value l'importance du motif de refus au regard des int�r�ts priv�s en jeu (ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa p. 137).
Selon les recourantes, la Cour de justice aurait appliqu� arbitrairement l'art. 39 al. 4 let. d LDTR. Le tribunal aurait d� appliquer cette disposition puisqu'elles avaient obtenu une autorisation d'ali�ner en 1998 (autorisation DD 84'408/5).
La Cour de justice a consid�r� que l'autorisation de 1998 �tait une autorisation de construire, destin�e � d�ployer ses effets au regard de l'�tat de fait qui pr�valait � la date de la d�cision. Selon cette autorisation, les copropri�taires �taient autoris�s � terminer les travaux entrepris suivant les plans modifi�s, puis � revendre ou � louer les appartements r�nov�s ou nouvellement construits, le statut des locataires en place �tant prot�g�. Apr�s ex�cution des op�rations que l'autorisation pr�cit�e permettait, celle-l� cessait de d�ployer ses effets. Or, � l'issue des travaux, les copropri�taires avaient opt� pour la mise en location des vingt-trois appartements et leur immeuble a pris le statut d'"immeuble d'habitation affect� � la location" au sens de l'art. 39 al. 1 LDTR, soumis aux restrictions d'ali�nation instaur�e par cette disposition.
Les recourantes se contentent d'affirmer que l'autorisation d'ali�ner � laquelle fait r�f�rence l'art. 39 al. 4 let. d LDTR doit simplement avoir �t� obtenue une fois par les propri�taires, sans forc�ment avoir �t� utilis�e. Elles n'expliquent toutefois pas en quoi le raisonnement pr�cit� de la Cour de justice serait arbitraire, ce qui n'est manifestement pas le cas. Il appara�t en effet qu'aucun appartement situ� dans l'immeuble litigieux n'a �t� vendu � la faveur de l'autorisation de 1998, si bien que l'art. 39 al. 4 let. d LDTR ne trouve pas application dans le cas d'esp�ce. Ce premier grief doit �tre �cart�.
Les recourantes soutiennent ensuite que les juges cantonaux auraient viol� les principes de l'�galit�, de la garantie propri�t� et de la proportionnalit� en proc�dant � une pes�e des int�r�ts arbitraire.
4.1 Une d�cision viole le principe de l'�galit� lorsqu'elle �tablit des distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun motif raisonnable au regard de la situation de fait � r�glementer ou lorsqu'elle omet de faire des distinctions qui s'imposent au vu des circonstances, c'est-�-dire lorsque ce qui est semblable n'est pas trait� de mani�re identique et ce qui est dissemblable ne l'est pas de mani�re diff�rente. Il faut que le traitement diff�rent ou semblable injustifi� se rapporte � une situation de fait importante. Les situations compar�es ne doivent pas n�cessairement �tre identiques en tous points, mais leur similitude doit �tre �tablie en ce qui concerne les �l�ments de fait pertinents pour la d�cision � prendre (ATF 129 I 113 consid. 5.1 p. 125; 125 I 1 consid. 2b/aa p. 4; 123 I 1 consid. 6a p. 7 et la jurisprudence cit�e).
4.2 En l'esp�ce, la Cour de justice a relev� que le partage-attribution litigieux avait pour effet principal d'attribuer � l'une ou l'autre des trois recourantes les droits exclusifs sur l'un ou l'autre des vingt-trois appartements, droits dont jusque-l� elles �taient copropri�taires � concurrence d'un certain pourcentage. Certes, cette op�ration ne faisait intervenir aucune cession � un tiers. Elle respectait la proportion des droits de copropri�t� et les vingt-trois appartements restaient affect�s � la location. Toutefois, apr�s qu'en 2009 les copropri�taires avaient soumis l'immeuble au r�gime de la PPE, le partage-attribution entre celles-ci de droits de copropri�t� portant jusque-l� sur l'ensemble d'un immeuble affect� � la location, conduisait � une diminution de la protection du parc locatif conf�r�e par la LDTR, en accentuant le risque que, par une vente ult�rieure, l'un ou l'autre des appartements perde son affectation locative. Cet �l�ment �tait d'importance dans la pes�e des int�r�ts et n'�tait pas contrebalanc� par le fait que le partage-attribution conduirait, malgr� la r�partition, au maintien de lots d'appartements gardant une certaine importance (deux fois six et une fois onze). Dans ces circonstances, le d�partement n'aurait pas d� autoriser le partage-attribution qui lui �tait soumis, d�s lors qu'il �tait contraire � l'art. 39 al. 1 LDTR.
4.3 Les recourantes estiment que l'int�r�t public n'est pas mis en p�ril par l'op�ration litigieuse. Une �ventuelle vente ult�rieure serait en effet de toute fa�on soumise � une nouvelle demande d'autorisation d'ali�ner, qui ouvrirait une voie de droit aux tiers pour faire valoir leurs objections. Ensuite, selon la jurisprudence cantonale, les ventes en bloc devaient �tre pr�f�r�es aux ventes par unit�s s�par�es et, dans le cas particulier, le risque de perte d'affectation locative �tait abstrait puisque les droits et obligations d�coulant des contrats de bail en cours �taient repris par les attributaires. La Cour de justice se r�f�rait par ailleurs � tort aux arr�ts du Tribunal f�d�ral du 14 juillet 2011 (arr�ts 1C_137/2011, 1C_139/2011, 1C_141/2011 et 1C_143/2011), o� les �l�ments suivants avaient pes� dans la pond�ration des int�r�ts: but commercial de la soci�t� recourante, courte dur�e de la d�tention de l'immeuble, petite taille des lots, vente � des tiers. En l'occurrence, les recourantes souhaitaient pr�parer leur succession, poss�daient leur immeuble depuis pr�s d'un quart de si�cle et les lots comprenaient entre six et onze appartements chacun; on ne saurait d�s lors leur imputer une intention sp�culative.
Les recourantes se plaignent �galement d'une in�galit� de traitement. Elles invoquent un arr�t de la Cour de justice du 31 juillet 2012 (ATA/490/2012) o�, dans une situation identique, les juges cantonaux �taient parvenus � un r�sultat inverse. Il ressort de cet arr�t que les vendeurs avaient souhait� l'ali�nation querell�e pour anticiper un partage successoral. Selon la Cour de justice, une vente en bloc �tant possible au regard de l'art. 39 LDTR et de la jurisprudence, le d�partement pouvait, au vu des consid�rations du cas d'esp�ce, admettre qu'une ali�nation de ce type ne contrevenait pas au but de la LDTR de protection du march� locatif. L'int�r�t public n'�tait menac� d'aucune mani�re, puisqu'aucune autorisation d'ali�ner individuellement les appartements de l'immeuble n'avait �t� d�livr�e, que les vendeurs s'�taient engag�s � reprendre les droits et obligations r�sultant des baux en cours et que les copropri�taires n'avaient pas cherch� (�) ou souhait� vendre les appartements de l'immeuble. De plus, les int�ress�s poss�dant ce bien immobilier depuis plus d'une d�cennie, leurs intentions "sp�culatives" n'�taient ainsi pas prouv�es. En faisant primer l'int�r�t priv� des intim�s, le d�partement n'avait ainsi pas m�sus� de son large pouvoir d'appr�ciation, d�coulant de l'art. 13 al. 1 RDTR.
4.4 Avec les recourantes, on doit effectivement admettre que, de mani�re identique aux vendeurs dans la proc�dure ATA/490/2012, l'op�ration de partage-attribution litigieuse avait pour but d'anticiper les probl�matiques d�coulant de la succession, et non de mettre en oeuvre une op�ration sp�culative. Ce fait a �t� �tabli et pris en compte par le TAPI dans son jugement du 2 novembre 2011, alors que la Cour de justice l'a ignor� dans sa pes�e des int�r�ts. Or, il appara�t qu'en annulant le partage-attribution des recourantes, peu de temps apr�s avoir confirm� la m�me op�ration dans l'affaire ATA/490/2012, la cour cantonale a trait� de mani�re diff�rente deux situations similaires, sans qu'on n'en puisse discerner les raisons objectives : il ressort du dossier que les recourantes ont acquis l'immeuble en 1988, qu'elles l'ont soumis au r�gime de la PPE en 2009 et ont requis une autorisation d'ali�ner pour pouvoir proc�der par anticipation � une sorte de partage successoral, que les lots convenus comprennent entre six et onze appartements et qu'elles n'ont pas l'intention d'ali�ner ces appartements offerts � la location. Dans ces conditions, il est difficile de saisir pourquoi la Cour de justice a consid�r� que cette op�ration de partage-attribution �tait contraire � l'art. 39 al. 1 LDTR alors que, dans l'affaire ATA/490/2012, elle a estim� qu'une ali�nation de ce type ne contrevenait pas au but de la LDTR de protection du march� locatif.
Au vu de ces �l�ments, la pes�e des int�r�ts effectu�e par la Cour de justice, qui omet de prendre en compte le motif invoqu� par les recourantes pour individualiser leurs parts de PPE, est insoutenable et aboutit � un r�sultat arbitraire, puisqu'elle consacre une in�galit� de traitement. La motivation de l'arr�t attaqu� ne peut d�s lors �tre suivie et il sied au contraire de consid�rer, avec le TAPI, que l'int�r�t public vis� par la LDTR n'est pas r�ellement remis en cause par l'autorisation litigieuse et que l'int�r�t priv� des recourantes doit l'emporter.
Il r�sulte de ce qui pr�c�de que le recours doit �tre admis, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres griefs des recourantes. L'arr�t attaqu� est annul� et l'arr�t� du d�partement du 26 mai 2010 est confirm�. L'affaire est renvoy�e � la Cour de justice pour nouvelle d�cision sur les frais et d�pens de la proc�dure cantonale (art. 67 et 68 al. 5 LTF).
Les frais judiciaires sont mis � la charge de l'intim�e qui succombe (art. 66 al. 1 LTF). Celle-ci devra �galement s'acquitter d'une indemnit� de d�pens en faveur des recourantes (art. 68 al. 1 LTF).
Le recours est admis. L'arr�t attaqu� est annul� et l'arr�t� du d�partement du 26 mai 2010 est confirm�.
L'intim�e versera aux recourantes une indemnit� de 3'000 fr. � titre de d�pens.