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Timestamp: 2018-06-18 15:14:12+00:00
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Newsletter Immobilier - 1er trimestre 2018 - Lexology
Panorama de jurisprudence - Baux commerciaux
L’année 2017 a été marquée par plusieurs décisions importantes en matière de baux commerciaux, voire surprenantes pour certaines, marquant parfois une rupture avec la jurisprudence traditionnelle.
Nous vous proposons un panorama de décisions subjectivement significatives qui ne manquent pas de susciter de nouvelles interrogations.
La notion d’« entrée dans les lieux » d’un bail dérogatoire s’entend de celle résultant de l’acte auquel elle est attachée
Cass. Civ. 3ème, 2 mars 2017, pourvoi n° 15-28068 (rejet contre Cour d’appel de Versailles, 12ème chambre, section 2, 27 octobre 2015, RG n° 14/107847)
Un preneur a donné congé de son bail commercial par acte extrajudiciaire en date du 28 juillet 2011 à effet au 31 janvier 2012. Le 16 janvier 2012, un bail dérogatoire emportant renonciation exprès du preneur au statut des baux commerciaux a été conclu, pour prendre effet le 1er février 2012. Ainsi, la renonciation du preneur au statut était antérieure à la date de résiliation du bail commercial.
La Cour d’appel de Versailles, rappelant que les dispositions de l’article L. 145-5 du Code de commerce sont des dispositions d’ordre de public de protection, a considéré que la renonciation du preneur aux termes du bail dérogatoire était expresse, précise et non équivoque, conformément à la jurisprudence constante en la matière.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, considérant que la Cour d’appel avait retenu à juste titre que « l’entrée dans les lieux du preneur énoncée à l’article L. 145-5 du Code de commerce, vise la prise de possession des locaux en exécution du bail dérogatoire, peu important que le preneur les ait occupés antérieurement en vertu d’un autre titre depuis expiré ».
Si la position adoptée par la Cour de cassation doit être saluée en ce qu’elle protège les intérêts du preneur alors que le bailleur, manifestement de mauvaise foi, tentait d’obtenir de manière injustifiée la requalification du bail dérogatoire en bail commercial, la justification de cette solution reste surprenante à plusieurs titres :
le bail dérogatoire faisait suite à un bail commercial,
la renonciation du preneur est intervenue avant même l’expiration du bail commercial, et enfin,
aucune restitution matérielle des locaux n’est intervenue entre la date d’effet du congé et la prise d’effet du bail dérogatoire.
La position de la Cour de cassation méritera d’être précisée au vu des contradictions que suscite cet arrêt avec la jurisprudence traditionnelle et cette décision ne saurait, selon nous, devenir une solution de principe.
Loyer révisé (à la baisse) : absence de corrélation entre la variation de la valeur locative et la variation indiciaire
Cass. Civ. 3ème, 24 mai 2017, pourvoi n° 16-15043 (rejet contre Cour d’appel de Paris, 3ème chambre, 20 janvier 2016, RG n° 13/23227)
Dans cette espèce, la société locataire avait valablement sollicité la révision du loyer, fondée sur la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, au visa des dispositions de l’article L. 145-38 du Code de commerce.
La Cour d’appel de Paris, confirmant le jugement déféré, a considéré que la preuve de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité était établie et avait par elle-même entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Néanmoins, l’expert judiciaire préalablement désigné a conclu au fait que le prix contractuel du loyer, qui avait varié par le jeu d’une clause d’indexation, était très largement supérieur aux prix couramment pratiqués dans le secteur.
Partant, la règle du plafonnement a été écartée, mais la valeur locative retenue, bien qu’ayant varié à la hausse sur la période considérée, s’est avérée inférieure à celle du loyer contractuel indexé acquitté jusqu’alors.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi et a considéré que c’est à bon droit que le Cour d’appel a « fixé le loyer du bail révisé au montant de la valeur locative, quel qu’en soit le montant, même inférieur au loyer en vigueur, et indépendamment du sens de la variation de l’indice ».
Dès lors, il n’y a pas de nécessaire corrélation entre le sens de variation de la valeur locative et la variation indiciaire.
La sanction des clauses d’indexation « plancher »
Cour d’appel de Paris, Pôle 5, Chambre 3, 31 mai 2017, RG n°15/04336 (infirmation Tribunal de grande instance de Bobigny du 24 mai 2011, n° 10/01734)
Alors que, depuis l’arrêt du 14 janvier 2016 (pourvoi n°14-24681), la position de la Cour de cassation a permis d’éradiquer les clauses d’indexation ne jouant à la hausse, le doute demeure sur la validité des clauses dites « plancher », empêchant toute variation du loyer à une somme inférieure à celle du loyer de base.
L’arrêt de la Cour d’appel de Paris vient clarifier le débat en sanctionnant une telle clause « plancher » en considérant qu’elle « écart[e] toute réciprocité de la variation en ce qu’elle fixe un plancher à la baisse, fausse le jeu normal de l’indexation », reprenant ainsi l’argumentation retenue par la Cour de cassation dans l’arrêt de principe précité concernant une clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse.
Cette position adoptée par la Cour d’appel avait été adoptée par la Cour de cassation quelques semaines plus tôt au sujet d’une clause plancher visant la révision (Cass. Civ. 3ème, 30 mars 2017, pourvoi n° 16-13914).
Une décision de la Haute juridiction entérinant la position de la Cour d’appel de Paris et sanctionnant une clause plancher visant l’indexation est désormais vivement attendue.
La clause d’indexation réputée intégralement non écrite à défaut de divisibilité prévue par le texte et de convention entre les parties emportant une renonciation à agir
Cass. Civ. 3ème, 14 septembre 2017, pourvoi n° 16-20048 (cassation partielle Cour d’appel de Versailles du 21 juin 2016, 12ème chambre, RG n° 14/07069)
La Cour de cassation a abordé une nouvelle fois la délicate question de l’étendue de la sanction d’une clause d’indexation.
En l’espèce, la clause d’indexation litigieuse créait une distorsion temporelle et la sanction du réputé non écrit ne semblait faire aucun doute. En effet, la signature d’un avenant postérieur au bail a laissé inchangées les stipulations du bail initial, créant ainsi une période de variation indiciaire supérieure à la durée s’étant écoulée entre la prise d’effet du bail et la première indexation.
Pour autant, la question de la divisibilité se posait dès lors que le débat portait sur la distorsion effective ou non de la première période d’indexation, celles ultérieures étant inévitablement sanctionnées. Le bailleur essayait au demeurant de se prévaloir d’une renonciation implicite d’une action du preneur sur cette question en raison de la signature d’un nouveau bail intervenue quelques années plus tard.
La Cour d’appel de Versailles, puis la Cour de cassation qui la confirma sur ce point, considéra « qu’à défaut de divisibilité de la clause prévue par le texte [article L. 112-1 du Code monétaire et financier] et de convention entre les parties emportant une renonciation à agir, la clause devait être déclarée non écrite en son entier ».
L’arrêt de la Cour d’appel de Versailles ne sera cassé qu’en raison de l’application de la prescription quinquennale, la Cour d’appel ayant à tort considéré qu’une action introduite le 20 décembre 2012 permettait une répétition de l’indu pour des sommes trop versées depuis le 1er janvier 2015. Sur ce point, il importe de rappeler que ces sommes ne peuvent, en application des dispositions de l’article 2224 du Code civil, qu’être sollicitées au titre des 5 années précédant l’introduction de l’action.
L’appréciation souveraine par les juges du fond du caractère notable des modifications dans les caractéristiques propres au local
Cass. Civ. 3ème, 2 mars 2017, pourvoi n° 16-10265 (rejet contre Cour d’appel de Bordeaux, 1ère chambre civile, section A, 25 novembre 2015, RG n° 14/03724)
S’il ne fait aucun doute que la modification dans les caractéristiques d’un local doit être intervenue au cours du bail expiré pour justifier un déplafonnement, il semble en aller autrement de l’appréciation du caractère notable de cette modification.
En l’espèce, suite à un premier bail de 1992, un renouvellement a été conclu entre les parties en 2001 aux termes duquel a été adjointe une autre boutique affectée à une autre destination. En 2007, le preneur céda à un tiers son droit au bail portant sur cette seconde boutique et un avenant a été régularisé avec le bailleur en 2008 aux fins d’acter des modifications de loyer, de destination et de surface en résultant.
Le bailleur a ensuite donné congé au preneur, lui offrant le renouvellement en considérant que le déplafonnement se justifiait. Après s’être, dans un premier temps, prévalu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, il abandonna cette argumentation pour se prévaloir de la modification des caractéristiques propres du local.
En première instance, le juge des loyers a conclu au plafonnement du loyer. En appel, le jugement a été confirmé aux motifs que les modifications des caractéristiques propres au local intervenues au cours du bail expiré, même si elles sont susceptibles de justifier un déplafonnement, ne le sont pas de manière automatique et qu’en l’espèce, la modification de l’assiette des locaux n’avait eu aucun impact favorable notable pour le preneur, dans la mesure où les locaux avaient retrouvé leur consistance initiale, à savoir celle visée au bail originaire de 1992. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi.
Dans cette espèce, le caractère notable des modifications alléguées est apprécié de manière souveraine et très factuelle par les juges, puisqu’ils n’ont pas hésité à se référer à la consistance des locaux, telle qu’elle existait à une période antérieure à celle du bail expiré. Cet arrêt souligne ainsi l’absence d’automaticité de la mise en jeu des modifications des caractéristiques propres du local alléguées et l’importance de leur impact favorable notable pour le preneur.s
Prémices d’un renversement de la charge de la preuve concernant l’indemnité de réinstallation versée au preneur en cas de perte de fonds de commerce ?
Cour d’appel de Paris, 7 juin 2017, n° 15/09238 (infirmation partielle Tribunal de grande instance de PARIS, 18ème chambre 1ère section 10 février 2015, RG n° 09/03794)
Dans cette espèce, le bailleur a signifié un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2008, date pour laquelle le preneur a libéré les locaux.
La question à laquelle nous nous sommes dans le cas présent intéressés concerne l’indemnité de réinstallation, étant rappelé qu’il s’agit de l’une des indemnités accessoires de l’indemnité d’éviction, visée par l’article L. 145-14 du Code de commerce.
Il est désormais acquis que le preneur peut prétendre à cette indemnité dans l’hypothèse d’une perte de fonds de commerce. La question est ici de déterminer à qui incombe de rapporter la preuve de cette réinstallation effective.
Alors que dans un récent arrêt (CCas. Civ. 3ème. 12 janvier 2017, pourvoi n° 15-25939), la Cour de Cassation a rappelé que l’indemnité de réinstallation est due par le bailleur sauf preuve contraire pesant sur celui-ci, la Cour d’appel de Paris, dans la présente espèce, semble inverser la charge de la preuve.
La Cour d’appel a en effet considéré qu’en raison du temps qui s’était écoulé depuis le départ des lieux du preneur sans qu’il ne justifie de recherches de locaux ou d’un projet de réinstallation, la somme due au titre de l’indemnité de réinstallation devait être consignée et ne serait versée que sur justificatif de la réinstallation effective du preneur dans les six mois de la signification de l’arrêt.
Par conséquent, si les faits de l’espèce semblaient justifier, en raison du départ déjà effectif du preneur, une telle solution, il n’en demeure pas moins que la Cour d’appel de Paris a manifestement pris le contrepied de la position de la Cour de Cassation en renversant la charge de la preuve de l’effectivité de la réinstallation, la faisant ainsi peser sur le preneur.
L’impact des « obligations découlant de la loi » de l’article R. 145-8 du Code de commerce au regard des nouvelles dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce : la délicate question de la période d’appréciation
Tribunal de grande instance de Paris, loyers commerciaux, 29 juin 2017, RG n° 16/15417
Tribunal de grande instance de Paris, loyers commerciaux, 17 octobre 2017, RG n° 17/00124
Si, à l’heure actuelle, les décisions sont encore peu nombreuses ou à tout le moins peu publiées quant à l’application des dispositions de la loi Pinel et de son décret d’application concernant des baux renouvelés postérieurement à leurs entrées en vigueur respectives, certaines méritent une attention particulière et ne manquent pas de susciter de nouvelles contradictions.
Dans la première espèce, le bail mettait à la charge du preneur toutes les réparations, y compris celles prévues par l’article 606 du Code civil et le renouvellement prenait effet au 1er avril 2016. Les bailleurs se prévalaient de l’instauration d’« obligations découlant de la loi et génératrices de charges (…) depuis la dernière fixation du prix » (article R. 145-8 alinéa 2 du Code de commerce) aux fins d’obtenir le déplafonnement du loyer renouvelé sur le fondement de l’article L. 145-33 3° aux motifs que par application des nouvelles dispositions de l’article R. 145-35 du Code de commerce issu du décret du 3 novembre 2014, les dépenses relatives aux grosses réparations ne peuvent désormais plus être imputées au preneur.
Mais, le juge des loyers, ajoutant à la lettre de l’article R. 145- 8 alinéa 2 précité, a considéré que pour être génératrices de charges depuis la dernière fixation du prix, il convient que la modification invoquée résultant du nouvel article R. 145-35 soit intervenue au cours du bail expiré, soit entre le 1er avril 2007 et le 1er avril 2016, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
Autrement dit, suivant le raisonnement du juge dans cette première espèce, les bailleurs ne pourront tirer parti de ce motif de déplafonnement que lors du prochain renouvellement.
Cette position semblait critiquable dès lors qu’il n’avait pas été tenu compte, par le juge, du dernier alinéa de l’article R. 145-8 du Code de commerce selon lequel « [i]l est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé ».
La seconde espèce ici commentée et plus récente, semble plus cohérente avec la lettre des textes dans la mesure où le juge, s’agissant d’un bail renouvelé au 1er juillet 2016, a considéré qu’il convenait « de déterminer, au vu du bail liant les parties, si l’application des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du Code de commerce au bail renouvelé modifie notablement les obligations des parties depuis la fixation du prix ».
Si, dans cette seconde espèce, le Juge a exclu le déplafonnement, ce n’est qu’en raison du fait que la comparaison entre les clauses du bail initial et celles du bail renouvelé résultant de l’application de l’article R. 145-35 du Code de commerce ne modifie pas notablement les obligations respectives des parties (en l’espèce, le preneur supportait les charges afférentes à l’entretien et au fonctionnement de l’immeuble en fonction des tantièmes du lot occupé, les taxes et impôts de toute nature et assurances incombant normalement aux locataires, ainsi que l’impôt foncier).
Ainsi, le juge des loyers n’écarte pas d’office la possibilité de se prévaloir des nouvelles dispositions de l’article R. 145-35 comme motif de déplafonnement fondé sur les articles L. 145- 33 3° et R. 145-8 dès lors que la modification serait notable depuis la fixation du prix et partant.
Loyer binaire : le refus de contractualisation des pouvoirs du juge
Cour d’appel de Versailles, 12ème Chambre, 19 septembre 2017, RG n° 16/03805 (confirmation Tribunal de grande instance de Versailles du 12 mai 2016, n° 15/01625)
Alors que deux arrêts de la Cour de cassation du 3 novembre 2016 (Cass. Civ. 3ème, pourvois n° 15-16826 et 15-16827) avaient validé la clause selon laquelle les parties donnaient compétence au juge des loyers pour fixer lors du renouvellement le minimum garanti à la valeur locative en présence d’un loyer binaire, la Cour de Versailles fait preuve de résistance en s’y opposant de manière formelle.
La Cour d’appel prend ainsi le contrepied de la Haute juridiction et constate l’illicéité de la clause contractuelle considérant que « si les parties ont la libre disposition de définir les règles de fixation du loyer de renouvellement, elles n’ont pas celles d’attribuer au juge une compétence qu’il ne tire que de la loi et de lui imposer, qui plus est, d’appliquer la loi dans les conditions qu’elles-mêmes définissent ».
Autrement dit, si les parties sont libres de définir les modalités de fixation du loyer binaire renouvelé, elles ne peuvent attribuer compétence au juge des loyers pour déterminer une composante seulement du loyer renouvelé.
Face à ces contradictions entre décisions des juges du fond et de la Cour de cassation et en attendant les décisions de la Cour d’appel de renvoi suite aux arrêts de 2016 et l’arrêt de cassation suite à celui présenté ici, une décision de principe de l’assemblée plénière serait la bienvenue.
Taylor Wessing - Alfred Fink and Audrey Arnaut-Lacombe