Source: https://www.meinmietrecht.de/artikel/schiedsgutachterklausel-im-wohnraummietvertrag-unwirksam/
Timestamp: 2020-07-14 22:13:07
Document Index: 198324118

Matched Legal Cases: ['§ 548', '§ 546', '§ 204', '§ 307', '§ 204', '§ 307', '§ 319', 'BGH', '§ 317', '§ 91']

AG Leipzig – Az.: 166 C 3153/13 – Urteil vom 08.05.2014
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerpartei zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerpartei kann die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn die beklagte Partei nicht vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Beschluss: Der Streitwert wird auf 1.819,62 EUR festgesetzt.
In dem diesem Prozess zu Grunde liegenden Mahnverfahren ging der Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides gegen die Beklagte am 17.01.2013 beim Mahngericht ein. Der Mahnbescheid wurde hiernach der Beklagten am 19.01.2013 zugestellt.
Der Kläger beantragt: Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.819,62 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 727,20 € seit 18.09.2012 sowie aus weiteren 1.092,42 € seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Wohnung habe sich bei ihrer Rückgabe in mangelfreiem Zustand befunden. Nachdem die Entgegennahme der Schlüssel verweigert wurde, habe sie diese in den zur Wohnung gehörigen Briefkasten eingeworfen. Zudem habe sie sogar – ohne Anerkennung einer Rechtspflicht angeboten, die Wohnung malermäßig nochmals zu überarbeiten, worauf sich die Hausverwaltung aber nicht eingelassen habe. Die Klausel in der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag hinsichtlich der Beauftragung eines Schiedsgutachters sei unwirksam, so dass sich Ansprüche des Klägers aus ihr nicht herleiten ließen. Die Anwaltskosten seien überhöht, könnten auch mangels Verzuges klägerseits erstattet verlangt werden.
2. Die sechsmonatige Verjährungsfrist begann vorliegend bereits am 31.03.2012. Zwar kam es anlässlich des am letzten Tag des Mietverhältnisses stattgefundenen Termins nicht zu einem „Rückerhalt“ der Wohnung, denn der für den Kläger tätige Mitarbeiter der Hausverwaltung verweigerte die Entgegennahme der ihm angebotenen Wohnungsschlüssel. Einem solchen Rückerhalt der Wohnung ist es jedoch verjährungsrechtlich gleichzusetzen, wenn ein Vermieter die Entgegennahme derselben zu Unrecht und treuwidrig verweigert (Streyl in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 548 BGB Rn.42 mwN), und von einer solchen nicht gerechtfertigten Weigerung ist stets dann auszugehen, wenn als deren Grund angegeben wird, die geräumten Räume befänden sich wegen mieterseits noch auszuführender Herrichtungsarbeiten nicht in vertragsgerechtem Zustand (Streyl, aaO, § 546a BGB Rn.47 mwN). So lag der Fall hier. Ob hiernach die Beklagte – was streitig ist – die Wohnungsschlüssel in den zur Wohnung gehörigen Briefkasten einwarf oder nicht, ist diesbezüglich ohne Belang. Allenfalls von Bedeutung wäre, dass die Beklagte auch aus Sicht des Hausverwalters (E-Mail vom 4.4.2012, Bl.31) ihren Besitz an der Wohnung vollständig aufgegeben hatte.
3. Die Verjährungsfrist wurde nicht dadurch gehemmt, dass klägerseits ein vereinbartes Begutachtungsverfahren eingeleitet wurde, § 204 Abs.1 Nr.8 BGB. Die dazu in der ersichtlich für eine Vielzahl von Fällen geltenden vorformulierten Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag getroffene Klausel ist gem. § 307 BGB unwirksam und kann daher keine „Vereinbarung“ im Sinne des § 204 Abs.1 Nr.8 BGB begründen. Die Klausel ist gem. § 307 BGB bereits deswegen wegen unangemessener Benachteiligung des Verwendungsgegners unwirksam, weil sie den Eindruck erweckt, die Entscheidung des Schiedsgutachters hinsichtlich der Ausführungspflicht zu Schönheitsreparaturen oder zu anderen Schadensbeseitigungspflichten des Mieters sei in jedem Fall bindend, selbst dann, wenn sie offenbar unbillig im Sinne des § 319 BGB ist (BGH X ZR 38/86 v. 14.07.1987). Rechtliches Gehör des Mieters wird nicht gewährt (Palandt-Grüneberg, BGB, 72. Aufl., § 317 BGB Rn.130). Zudem überlässt die Klausel ihrem Inhalt nach es auch dem Gutachter, Feststellungen zu Fragen vertragsgemäßen oder vertragswidrigen Gebrauches einer Mietsache zu treffen, ohne dass hierfür irgendein rechtstaatliches Verfahren vorgesehen ist und benachteiligt nicht zuletzt deswegen den Mieter unangemessen. Kam hiernach kein vereinbartes Gutachterverfahren zu Stande, konnte dieses den Lauf der Verjährung nicht hemmen.
Im für die Klägerseite besten Fall wäre die Verjährung in der Zeit vom 15.08.2012 bis 11.10.2012 gehemmt gewesen, was 57 Tagen entspricht. Werden diese 51 Tage dem eigentlichen Verjährungsende am 30.09.2012 hinzugezählt, ergäbe sich ein Fristende zum 26.11.2012, mithin mehr als einen Monat vor Einreichung des Antrags auf Erlass eines Mahnbescheides.
Etwaige weitere Verhandlungen der Parteienvertreter über den Anspruch ab dem 16.01.2013 fanden – den Vortrag im nachgelassenen Schriftsatz zu Grunde legend – außerhalb der Verjährungsfrist statt.
6. Die Klage war mithin mit den Kosten-und Vollstreckbarkeitsfolgen der §§ 91 Abs.1, 708 Nr.11, 711 ZPO abzuweisen.