Source: https://espinetadvocats.cat/planificacion-patrimonial/division-de-una-comunidad-ordinaria-indivisa-por-donde-empezar/
Timestamp: 2019-07-21 07:59:38
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División de una comunidad ordinaria indivisa ¿Por dónde empezar? | Espinet Advocats. Derecho Inmobiliario
El ordenamiento jurídico ha valorado tradicionalmente las situaciones de comunidad de forma negativa por entenderlas como una fuente de conflictos y, por lo tanto, como una situación no deseable, provisional y transitoria hasta llegar a su disolución. Sin embargo, esta perspectiva también genera controversia, dado que hay ordenamientos jurídicos que ven en la comunidad una situación estable y duradera, que comporta aspectos favorables y beneficiosos para los titulares integrantes que les permite lograr objetivos y finalidades que en propiedad individual quedarían fuera de su alcance.
Según el artículo 551-1 del Código Civil de Cataluña (CCCat), “Hay comunidad cuando dos o más personas comparten de manera conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre el mismo bien o un mismo patrimonio”.
Las situaciones de comunidad, ya sea sobre la totalidad de un bien o derecho, o sobre una parte del bien o del derecho, aparecen con frecuencia en el día a día, por ejemplo, como consecuencia de la aceptación de una herencia entre diferentes herederos y herederas y su partición o adjudicación, o por la adquisición conjunta de un bien entre diferentes personas, como por ejemplo con una compraventa. Sea cuál fuere, pues, el origen de la comunidad, lo cierto es que múltiples factores pueden provocar el querer dejar de formar parte de esta comunidad. ¿Qué establece la legislación en el respeto?
Hemos empezado hablando de un artículo del Código Civil de Cataluña puesto que, de acuerdo con el artículo 10.1 del Código Civil español, “La posesión, la propiedad y los otros derechos reales sobre bienes inmuebles, así como su publicidad, se regirán por la ley del lugar donde se encuentren”. Así pues, para el caso de comunidades ordinarias indivisas sobre bienes inmuebles, cuando éstos radiquen en Cataluña, será de aplicación la regulación específica que al respecto establece el Código Civil de Cataluña. Mientras que si la comunidad recae sobre un inmueble radicado fuera de Cataluña, el régimen legal aplicable no será otro que el establecido en el Código Civil Español (C.ci) en los artículos 392 y concordantes.
La comunidad ordinaria indivisa y la cuota
En virtud del ya señalado artículo 551-1 CCCat, que exista comunidad significa que la titularidad de un bien o patrimonio se atribuye de manera conjunta y concurrente a dos o más sujetos. Las situaciones de comunidad no se presumen, salvo que así lo establezca una disposición legal, y en caso de que exista comunidad, se presumirá con el carácter de ordinaria indivisa.
De acuerdo con el artículo 552-1 CCCat, la comunidad ordinaria indivisa comporta la existencia de tantos derechos como titulares concurran, y el derecho de cada cotitular está limitado por los derechos de los otros cotitulares. Cada uno de los derechos determina la cuota de participación en el uso, el goce y los rendimientos, así como las responsabilidades de cada comunero. Respecto de esta cuota existen unos derechos de disposición, como también existen derechos de disposición respecto del bien común, a pesar de que en este segundo caso, con limitaciones y restricciones del resto de comuneros.
Así pues, en una comunidad ordinaria indivisa el bien no se encuentra dividida de forma que cada cotitular tiene un derecho concreto sobre una parte determinada del bien, sino que este derecho recae sobre la totalidad del bien, aunque limitado por la participación del resto de cotitulares.
Para utilizar un ejemplo de lo que esta afirmación conlleva, parece oportuno hacer referencia a una comunidad ordinaria indivisa que recae sobre un vehículo: el titular de una cuota o participación indivisa sobre este vehículo tiene derecho a disfrutar y usar de todo éste (y no sólo del volante o de la parte delantera del vehículo) sin más limitaciones que las que le vengan impuestas por el derecho o derechos del resto de comuneros o comuneras. Si éstos no ponen obstáculos en que el goce o el uso de la totalidad del vehículo recaiga en uno solo de los miembros de la comunidad, el derecho de éste se extiende entonces sobre esta totalidad y no sobre una determinada parte hipotética del bien en proporción a la cuota. Si los restantes comuneros también quieren ejercer su derecho o cuota sobre el vehículo, entonces el alcance o contenido del derecho o cuota del primero se reducirá necesariamente para hacerlo compatible con el alcance de la cuota o cuotas de los restantes comuneros.
La comunidad ordinaria indivisa tiene esta configuración como consecuencia de la tradición jurídica romana que impregna el derecho civil catalán, a diferencia de la comunidad germánica, que se acerca a la mancomunidad o comunidad en mano común, en la cual la cosa es íntegramente de todos los cotitulares sin que exista sobre la misma ningún derecho individual o cuota en los términos que hemos descrito.
El artículo 552-9 CCCat recoge las causas de disolución de la comunidad, que son: división de la cosa, reunión en una sola persona de la totalidad de derechos, destrucción de la cosa o pérdida del derecho, conversión en una comunidad especial o acuerdo.
Más importante es, no obstante, el artículo 552-10 CCCat, que recoge que “cualquier cotitular puede exigir, en cualquier momento y sin expresar los motivos la división del objeto de la comunidad”. Es posible entender que el derecho recogido no es a que la comunidad se disuelva, sino a no quedar en el estado de indivisión, es decir, a no formar parte de una comunidad en la que no se quiere permanecer.
La división siempre es posible, dado que nadie está obligado a permanecer en comunidad. Otra cosa es la forma de llevar a cabo esta división, puesto que el bien objeto de comunidad en pocas ocasiones se muestra con susceptibilidad de ser dividido físicamente sin con ello destruir o disminuir gravemente su esencia. El ordenamiento jurídico intenta dar solución a esta realidad física ideando formas diferentes para llevar a cabo la división o disolución de la comunidad.
Por un lado, la división puede ser contractual, es decir, cuando concurre el consentimiento de todos los comuneros y comuneras a poner fin a la comunidad y la forma de hacerlo, y también puede ser arbitral o judicial, según lo determine un/a árbitro o la autoridad judicial, tal y como recoge el artículo 552-1.1 CCCat al señalar que “cualquiera de los cotitulares, si no se ponen de acuerdo para dividir la comunidad o para someter la decisión a un arbitraje, puede instar la autoridad judicial porque haga la división”.
El cómo hacer esta división es el fondo del asunto y de este artículo. Vamos a abordarlo seguidamente.
Partimos de la idea de que si el bien es divisible en sentido material (en el sentido que, mediante su división física, las partes resultantes mantienen la misma naturaleza y utilidad) se puede adjudicar a cada cotitular una parte física del bien en proporción a su cuota, con las compensaciones económicas precisas entre los comuneros/as cuando la parte física adjudicada no se corresponda exactamente con la cuota que se ostenta. Sería el caso, por ejemplo, de un grupo de ganaderos que tuviera varias ovejas del mismo tipo y calidad. Sería posible repartir las ovejas sin mucha discusión.
Fuera de los supuestos de división física, como sucede en el caso de los bienes inmuebles (en los que una división física conlleva por regla general su destrucción, pérdida de valor o menoscabo grave), para dividir la comunidad nos tenemos que fijar en el artículo 552-11 CCCat, que recoge diferentes formas para llevarla a cabo, a saber:
Si el bien es susceptible de adoptar el régimen de propiedad horizontal, se puede establecer este régimen adjudicando los elementos privativos de manera proporcional a los derechos en la comunidad y compensando en metálico los excesos.
Se puede hacer la división asimismo adjudicando a un cotitular o una cotitular o a más de uno el derecho real de usufructo sobre el bien objeto de la comunidad y adjudicando a los otros la nuda propiedad.
El cotitular o la cotitular que lo es de las cuatro quintas partes de las cuotas o más puede exigir la adjudicación de la totalidad del bien pagando en metálico el valor pericial de la participación de los otros cotitulares.
El objeto de la comunidad, si es indivisible, o desmerece notablemente al dividirse, o es una colección que integra el patrimonio artístico, bibliográfico o documental, se adjudica al cotitular o la cotitular que tenga interés. Si hay más de uno, al que tenga la participación mayor. En caso de interés y participación iguales, decide la suerte.
Entramos así todavía en más profundidad: ¿cuándo es indivisible y cuándo desmerece notablemente el valor del bien?
El concepto de “indivisibilidad” tiene diferentes acepciones. A pesar de que no hay una denominación unánime de las diferentes modalidades de indivisión, sí nos podemos aproximar a las distintas modalidades conceptuales.
Indivisibilidad en sentido material: pérdida de esencia o de funcionalidad.
Álvaro Nuñez Iglesias, en su obra «Comunidad e Indivisibilidad”, afirma que “la indivisibilidad física no existe” y que “la indivisibilidad es siempre jurídica”. Tiene un enorme sentido esta afirmación habida cuenta que, como intentaremos explicar, el hecho de que el bien sea indivisible en un sentido material, no significa necesariamente que la comunidad no se pueda dividir o extinguir, sino sencillamente que se tendrá que acudir a otras formas de extinción que no sean la división material de la cosa.
Sin embargo, existen supuestos de indivisión material, como por ejemplo en los supuestos en que la indivisión hace perder la esencia natural de la cosa (v.gr dividir un libro o un animal, puesto que si se dividen su esencia ya no es la de aquél ni la de éste).
Asimismo, también hay quién sitúa dentro de la indivisibilidad material en los supuestos en los que la cosa deje de ser útil para el destino al cual servía, en virtud de la decisión de los comuneros y comuneras o de la ley (hay quién denomina también a esta indivisión “indivisibilidad económica”). Se origina cuando los cotitulares atribuyen al bien un destino o afectación específica, de forma que sólo se puede mantener esta utilidad si se mantiene la indivisión. Sería el caso, por ejemplo, de un local destinado a plazas de aparcamiento.
Indivisibilidad por demérito.
La indivisibilidad “por demérito” hace referencia a la disminución notable del valor del bien como consecuencia de su división material. En cierto sentido, el demérito se puede equiparar a la indivisibilidad material, porque pierda también la esencia o la funcionalidad. A la vez, hay autores que denominan a esta pérdida de valor indivisibilidad jurídica , lo que esconde criterios estrictamente económicos.
En todo caso, hace referencia al hecho de que las partes resultantes de la división, aunque conserven su función, reduzcan significativamente su valor. No se puede afirmar de manera rotunda que esta pérdida de valor sea por sí misma sinónimo de indivisibilidad, pero tampoco lo contrario. Sí es posible afirmar que si la disminución del valor es de tal magnitud que puede entonces hablarse de pérdida, nos encontraríamos en este caso ante una indivisibilidad material.
En relación con esta acepción, se tiene que señalar que la conocida Sentencia del Tribunal Supremo (STS) de 30 de noviembre de 1979 matizaba el concepto que ahora y aquí estamos tratando, y admitía que si bien una finca puede ser urbanísticamente divisible de acuerdo con el planeamiento existente, criterios económicos y de devaluación pueden llegar a determinar su indivisibilidad.
En todo caso, el peritaje será la fuente para determinar la indivisibilidad o divisibilidad material y económica de un bien, y especialmente cuando se trate de un bien inmueble. Y esto es así en tanto que el TS tiene establecido que la determinación de la divisibilidad o indivisibilidad material de la cosa común es una cuestión de hecho, mientras que la divisibilidad jurídica (es decir, todas las que no sean división física), una cuestión de derecho.
La división en propiedad horizontal
Según el artículo 553-1 CCCat, el régimen jurídico de la propiedad horizontal confiere a los propietarios el derecho de propiedad en exclusividad sobre los elementos privativos y en comunidad con los otros elementos comunes.
Este régimen tiene por objeto los edificios, siempre que coexistan elementos privativos que sean viviendas, locales o espacios físicos susceptibles de independencia funcional y atribuidos en exclusividad a uno de los propietarios. También resulta de aplicación a situaciones análogas a la configuración física de un edificio, como es el caso de los puertos deportivos con relación a los puntos de amarre, los mercados con relación a las paradas, o los cementerios con relación a las sepulturas.
Volviendo a un edificio como elemento paradigmático donde insertar el régimen de la propiedad horizontal, para que los elementos privativos puedan existir como tal es preciso:
1. Que sean viviendas, locales o espacios físicos susceptibles de propiedad separada, y
2. Que tengan independencia funcional porque disponen de acceso propio a la vía pública de forma directa o a través de un elemento común de goce no restringido (la escalera del edificio).
Asimismo, para que una comunidad ordinaria indivisa sobre un inmueble con presencia de un edificio sea divisible en propiedad horizontal se requiere, fundamentalmente, que las características del edificio lo permitan desde el punto de vista estructural o arquitectónico sin tener que acudir a la realización de grandes obras.
¿Cuando procede la división en propiedad horizontal? En relación con la disolución de una comunidad ordinaria indivisa, si el bien no es divisible en sentido material, el artículo 552-11 CCCat prevé que se pueda adoptar el régimen de propiedad horizontal mediante la adjudicación de los elementos privativos entre los comuneros y comuneras de manera proporcional a los respectivos derechos que ostentan en la comunidad ordinaria indivisa y realizando, si procede, las imprescindibles compensaciones en metálico de los excesos de adjudicación que resulten.
Las Sentencias del TS de 9 de julio de 1951, 4 de diciembre de 1953 y 28 de noviembre de 1957, admitieron, ya antes de entrar en vigor la Ley de Propiedad Horizontal estatal de 1960, que una casa es divisible cuando puede verificarse su división por pisos, si cada uno queda en condiciones que cumplan su finalidad de vivienda. Solución ésta que fue criticada por autores como Reyes Monterreal y por Brioso Escobar, al cuestionar si es posible condenar a un comunero/a que precisamente ha ejercido su acción para que cese la comunidad, a que se integre en una nueva comunidad (la comunidad en propiedad horizontal), puesto que, si bien es cierto que adquiere la propiedad independiente sobre la parcela o piso adjudicado, seguiría manteniendo un estado de comunidad, si bien en este caso sobre unos elementos comunes.
A pesar de la crítica, la posibilidad de disolver la comunidad ordinaria indivisa mediante la constitución de un régimen en propiedad horizontal supone aceptar que en la situación de propiedad horizontal la propiedad separada de los pisos está suficientemente individualizada para ser objeto de tráfico. Así pues, la constitución de la propiedad horizontal provoca la disolución (o división) de la situación de comunidad ordinaria indivisa sobre los elementos privativos, pero deja subsistente una comunidad sobre los elementos comunes.
Procedimiento para la división mediante la constitución de un régimen en propiedad horizontal:
El artículo 552-11.2 CCCat especifica que “se puede establecer” el régimen de propiedad horizontal. Significa que cualquier comunero puede exigir a los otros la disolución de la comunidad por la vía de constituir un régimen de propiedad horizontal y las adjudicaciones correspondientes.
Si alguno de los cotitulares piden la disolución de la comunidad ordinaria indivisa y los otros se oponen a ella, parece que el precepto legitima a los interesados para instar judicialmente la disolución de la comunidad mediante el establecimiento del régimen de propiedad horizontal, siempre que con ello no desmerezca notablemente el valor del inmueble.
El concepto de interés.
Además de la solución de constituir una nueva comunidad en régimen de propiedad horizontal, el apartado 5 del artículo 552-11 CCCat hace referencia a que si el bien es indivisible, o se desmerece notablemente al dividirse o es una colección que integra patrimonio artístico, se adjudica al titular “que tenga interés”. ¿Qué significado hay que dar a esta expresión de “tener interés”?
Según la Sentencia 84/2016, de 3 de noviembre de 2016, del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, de la que fue Magistrada ponente Dª. Núria Bassols Muntada, el concepto “de interés” no se puede equiparar sencillamente a la mera manifestación de voluntad del cotitular o la cotitular para que se le adjudique la totalidad del bien, puesto que esta manifestación de voluntad no es susceptible de ser valorada o medida. El interés, según la sentencia del TSJ, no es un interés meramente subjetivo, sino que se trata de un interés legítimo jurídicamente tutelable, un interés que no puede depender tan sólo de motivaciones absolutamente subjetivas de los comuneros o comuneras. En el caso específico de la sentencia, la Sala valora a efectos de considerar este interés, una actitud coherente y continuada a lo largo del tiempo de residir en la vivienda pagando el precio justo, después de haber residido durante años.