Source: http://www.bauern-sg.ch/fachinformation/ertragswertschaetzung/?acc=1
Timestamp: 2020-06-06 07:32:38
Document Index: 218104308

Matched Legal Cases: ['Art. 87', 'Art. 24', 'Art. 6', 'Art. 14', 'Art. 73', 'Art. 87', 'Art. 7', 'Art. 10', 'Art. 1', 'Art. 1']

St. Galler Bauernverband: Ertragswertschätzung
Der Bundesrat hat per 01.04.2018 die revidierte Schätzungsanleitung für die Ertragswertberechnung in Kraft gesetzt. Auf dieser Seite finden Sie verschiedene Unterlagen und Antworten im Zusammenhang mit der Revision.
Die nachfolgenden Inhalte stammen grösstenteils aus den Artikeln, welche unter Downloads verlinkt sind und wurden verfasst von: Martin Goldenberger, Leiter Bewertung & Recht, SBV, Agriexpert; Walter Appert, Markus Hobi und Dölf Widmer, LZSG
Der Fachdienst Grundstückschätzungen der Gebäudeversicherungsanstalt (GVA) ist im Kanton St. Gallen für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswerts zuständig. In Absprache mit dem Kantonalen Steueramt hat die GVA entschieden, die neue Anleitung des landwirtschaftlichen Ertragswertes erst per 1. Januar 2019 anzuwenden. Dies führt dazu, dass alle Schätzungen im Jahre 2018 mit der bisherigen Schätzungsanleitung geschätzt werden. Der Grund ist die extrem kurze Zeitspanne zwischen Beschluss und Inkraftsetzen der neuen Anleitung durch den Bundesrat.
Für Schätzungen zwischen dem 1. April 2018 und dem 1. Januar 2019 gilt folgendes:
Die GVA führt bis am 1. Januar 2019 nur Schätzungen nach der bisherigen Schätzungsanleitung durch.
Eine Schätzung nach der neuen Schätzungsanleitung kann auf Antrag verlangt werden. Ebenfalls nach neuem Recht können vorläufige Schätzungen aufgrund einer geplanten Baute (Art. 87 Abs. 1 BGBB) verlangt werden. Ansprechpartner sind nach wie vor die örtlichen Grundbuchämter. Das Grundbuchamt beauftragt das Landwirtschaftliche Zentrum St.Gallen (LZSG) mit der Schätzung. Der Fachdienst Grundstückschätzungen der GVA prüft und genehmigt die Schätzung des LZSG. Die Genehmigungsgebühr beträgt gemäss Art. 24 Gebührentarif (sGS 914.5) CHF 200-1500.-, wobei diese gemäss GVA möglichst moderat festgelegt wird. Insgesamt kostet die Schätzung je nach Aufwand etwa CHF 1000.-
die vorläufigen oder verlangten Schätzungen werden wie gehabt mit Rechtsmitteln eröffnet.
Die Fachstelle Betriebswirtschaft vom LZSG steht bei Fragen zur Schätzungen für Pachtzinsberechnungen und Hofübergaben zu zur Verfügung.
Schätzungsrhythmus der GVA
Der Fachdienst Grunstückschätzungen der GVA erneuert die Grundstückschätzungen gemäss Art. 6 (sGS 814.1) im Rhythmus von 10 Jahren. An diesem Rhythmus soll gemäss GVA trotz der neuen Schätzungsanleitung aufgrund der Kapazitäten festgehalten werden. Jährlich werden etwa 5000 landwirtschaftliche Grundstücke geschätzt.
Grundsätzlich kann die Steuerbehörde nach einer wesentlichen Veränderung der wertbestimmenden Eigenschaften eines Objektes jederzeit eine Neuschätzung anordnen.
Die Landwirtschaftliche Pachtzinsverordnung schreibt maximal zulässige Pachtzinse vor, die den Ertragswert als Grundlage haben.
Die Kriterien zur Unterscheidung zwischen landwirtschaftlicher Gewerbe- und Grundstückpacht sind auf der Seite Pachtrecht erläutert.
Landwirtschaftliche Gewerbe
Nach wie vor gilt es, mit dem Pachtzins den Ertragswert zu verzinsen und Verpächterlasten abzugelten. Geändert haben die Ansätze:
Der Ertragswert wird neu mit 3.05% verzinst (bisher 3.5%)
Die Verpächterlasten wurden bisher pauschal mit 85% des Mietwerts der Gebäude abgegolten. Neu kommen folgende Ansätze zur Anwendung:
vom Mietwert - 43% 29%
vom Ertragswert 1.1% 3.6% 6.5%
Sofern neben der eigentlichen Betriebsleiterwohnung zusätzlicher Wohnraum verpachtet wird, entspricht der zusätzliche Pachtzins wie bisher einem tatsächlich erzielbaren Mietzins – ohne Nebenkosten – in der fraglichen Region.
Übergangsregelung: Gemäss Art. 14a Pachtzinsverordnung darf der Pachtzins gegenüber demjenigen vor Inkrafttreten um maximal 20% pro Jahr erhöht werden.
Pachtzins für Boden
Wie bis anhin setzt sich der Pachtzins für den Boden aus drei Elementen zusammen:
Basispachtzins: Er beträgt neu 7% des Bodenertragswerts (bisher 9%). Dieser Basiszins kann bis um 15 Prozent vermindert oder erhöht werden, um den besonderen örtlichen Verhältnissen Rechnung zu tragen. Wie bis anhin gilt dieser Zuschlag im ganzen Kantonsgebiet von St. Gallen. Der Basispachtzins beträgt unter Berücksichtigung dieser Erhöhung 8.05% des Bodenertragswerts (bisher 10.35%).
Zuschläge für Arrondierung und günstige Lage:
Wenn der Pachtgegenstand zum Betrieb des Pächters günstig liegt, kann der Basispachtzins wie folgt erhöht werden:
– um bis zu 15 Prozent, wenn das Grundstück die Arrondierung des Betriebs des Pächters verbessert, also angrenzend an eigene oder andere gepachtete Grundstücke liegt;
– weiter um bis zu 15 Prozent, wenn es in einer kurzen Fahrdistanz liegt.
Maximal kann der Zuschlag somit 30% betragen.
Zuschlag für lange Pachtfortsetzung: Wenn die Parteien nach der Erstpachtdauer von sechs Jahren eine mindestens neunjährige Fortsetzungsdauer vereinbaren, ist für die gesamte Fortsetzungsdauer ein weiterer Zuschlag von 15 Prozent zum gesamten Pachtzins einschliesslich Gebäude zulässig.
Gebäude auf Einzelgrundstücken
Ganz anders als bisher wird der Pachtzins für Gebäude auf einzelnen Grundstücken berechnet:
Der Pachtzins für Ökonomiegebäude setzt sich zusammen aus
– einer Verzinsung von 3.05 Prozent des Ertragswerts,
– als Abgeltung der Verpächterlasten: 6.5 Prozent des Ertragswerts für Abschreibungen und 29 Prozent des Mietwerts für Unterhalt und Versicherungen.
Der Pachtzins für Wohnungen entspricht dem effektiv erzielbaren Mietzins ohne Nebenkosten.
Maximale Bodenpachtzinse in ausgewählten Lagen im Kanton St. Gallen
Es ist eine Tatsache, dass die Nachfrage nach Pachtland viel grösser ist als das Angebot. Aus diesem Grunde sind die Pachtzinse in vielen Pachtverträgen höher abgemacht worden, als es Gesetz und Pachtzinsverordnung zuliessen. In den meisten dieser Fälle ist klar: Eine Erhöhung des Pachtzinses lässt sich nach dem 1. April 2018 nicht rechtfertigen. In allen Fällen, wo der Pachtzins über den in der Tabelle aufgeführten Werten liegt und keine Gebäude mitverpachtet sind, erübrigt sich eine Neuberechnung.
Beispiel einer Pachtzinsberechnung
Die Ertragswerte für die Alpweide, moderne Hirtenunterkünfte und rationelle Alpkäsereien steigen. Die Werte für die Alpställe bleiben auf gleichem Niveau. Bisher vereinbarte Pachtzinszuschläge gleichen den Pachtzinsanstieg aus.
Das Landwirtschaftliche Zentrum St. Gallen hat in einem Artikel im St. Galler Bauer die Folgen der neuen Ertragswertschätzung für die Alpen ausführlich erläutert.
Vorgehen Pachtzinsanpassung
Gemäss Artikel 10 des landwirtschaftlichen Pachtgesetzes hat der Verpächter das Recht, den Pachtzins auf das folgende Pachtjahr anzupassen, wenn der Bundesrat die Berechnungsgrundlagen ändert.
Die Änderung der Pachtzinsverordnung ist auf den 1. April 2018 in Kraft getreten. Dementsprechend können die Zinse bei allen laufenden Verträgen, in denen das Pachtjahr später als das aktuelle Datum beginnt, jetzt noch angepasst werden (sofern eine Erhöhung überhaupt zulässig ist).
Bei allen andern Verträgen (z.B. Pachtbeginn am 1. Januar), ist eine Pachtzinsanpassung nicht vor 2019 möglich. Die Pachtzinsänderung muss vor Beginn des neuen Pachtjahres dem Pächter mitgeteilt werden.
Bei geplanten Investitionen begrenzt die Belastungsgrenze nach Art. 73ff BGBB die Kreditaufnahme. Nach Art. 87 BGBB kann bei geplanten Bauten oder Anlagen die Behörde eine vorläufige Schätzung vornehmen. Dadurch kann für die Belastungsgrenze der Ertragswert der geplanten Baute oder Anlage als Grundlage verwendet werden. Falls die Verschuldung über der Belastungsgrenze nach der alten Schätzungsanleitung zu liegen kommt, kann eine Schätzung nach der neuen Schätzungsanleitung verlangt werden, womit der Ertragswert in der Regel höher zu liegen kommt. Bis am 1. Januar 2019 führt das Landwirtschaftliche Zentrum St. Gallen im Auftrag des Grundbuchamts solche vorläufigen Schätzungen nach der neuen Schätzungsanleitung durch. Das Verfahren ist unter dem Menü Ertragswertschätzung aufgeführt.
Noch viel wichtiger als bis anhin schon ist die Frage, ob ein bestehender Landwirtschaftsbetrieb im Sinne des Bundesgesetzes über das Bäuerliche Bodenrecht (BGBB) als landwirtschaftliches Gewerbe oder als landwirtschaftliches Grundstück zu qualifizieren ist. Besteht ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB, steht den geeigneten, selbstbewirtschaftenden Nachkommen ein Vorkaufsrecht an diesem Gewerbe zu; im Erbfall haben Erben unter denselben Voraussetzungen einen Zuweisungsanspruch am landwirtschaftlichen Gewerbe.
Für die meisten Landwirtschaftsbetriebe liegen noch keine neuen Ertragswertschätzungen vor. Für die Generationenfolge innerhalb der Familie gilt es deshalb zu klären, welcher Ertragswert angewendet wird.
Die Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes vom 31. Januar 2018 steht seit dem 1. April in Kraft. Der «neue» Ertragswert gilt mithin seit diesem Datum. Für alle Rechtsgeschäfte, welche nach diesem Datum abgeschlossen werden, namentlich der Eintrag eines Grundstückgeschäfts im Grundbuch (Eigentumsübertragung), ist der «neue» Ertragswert massgebend. Die Verkäuferschaft erzielt dadurch einen rund zehn bis 20 Prozent höheren Verkaufspreis als noch vor dem 1. April. Der selbstbewirtschaftende Nachkomme erwirbt demnach das Gewerbe nach den Bedingungen und Voraussetzungen gemäss BGBB; er sieht sich im Erbfall mithin keinen erbrechtlichen Ausgleichsforderungen ausgesetzt.
«Alter» oder «Neuer»?
In der landwirtschaftlichen Einzelberatung beim LZSG ergeben sich aktuell oftmals Situationen, bei welchen sich alle Beteiligten einig sind, das landwirtschaftliche Gewerbe zum «alten» Ertragswert verkaufen beziehungsweise erwerben zu wollen. Ein solches Vorgehen widerspricht der aktuellen Rechtslage. Sollten die Bäuerinnen und Bauern im Einzelfall ein derartiges Vorgehen trotzdem befürworten, sind entsprechende erbrechtliche Vorkehrungen zu treffen. Am besten sind Betriebsnachfolger über einen Erbvertrag – gegebenenfalls einen Erbverzichtsvertrag aller Beteiligten – geschützt, in welchem explizit geregelt ist, dass ein Verkauf zum «alten» Ertragswert nicht nur gewünscht, sondern eine etwaige Pflichtteilsverletzung darüber hinaus in Kauf genommen wird. Eine Generationenfolge zum «alten» Ertragswert sollte keinesfalls ohne eine erbvertragliche Regelung vorgenommen werden. Sachgerechter erscheint die Generationenfolge ohnehin auf der Basis der neuen Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes mit in Kraft treten am 1. April 2018.
Der neue und somit höhere Ertragswert zieht in jedem Fall steuerliche Konsequenzen nach sich. Die Auswirkungen betreffen insbesondere die Vermögenssteuern; die Einkommenssteuern können ebenso betroffen sein. Die selbstbewirtschaftenden Bäuerinnen und Bauern versteuern ihr landwirtschaftliches Gewerbe vermögensmässig zum Ertragswert. Nachdem die Ertragswerte für landwirtschaftliche Gewerbe aufgrund der neuen Schätzungsanleitung um zehn bis 20 Prozent ansteigen, erhöhen sich auch die Vermögenssteuern für das Gewerbe.
Der steuerliche Mietwert landwirtschaftlicher Liegenschaften beeinflusst das Einkommen von Bäuerinnen und Bauern. Der Mietwert landwirtschaftlicher Liegenschaften wird grundsätzlich gleich bestimmt wie derjenige nichtlandwirtschaftlicher Liegenschaften. Es gilt das Marktwertprinzip. Der Kanton St. Gallen beachtet bei der Festlegung der Marktwerte von Betriebsleiterwohnungen die Rechtsprechung des Bundesgerichtes; die Bestimmung dieses Marktwertes richtet sich nach der Verordnung über die Bemessung des landwirtschaftlichen Pachtzinses. Auf dieser Basis findet sich im St. Galler Steuerbuch eine Tabelle für die Bestimmung der Eigenmietwerte von Betriebsleiterwohnungen in Abhängigkeit der Raumeinheiten, des Zustandes sowie der Verkehrslage. Alle diese Angaben lassen sich der amtlichen Schätzung entnehmen.
Nachdem die Pachtzinse für landwirtschaftliche Gewerbe aufgrund der neuen Anleitung für die Bestimmung des Ertragswertes ansteigen, werden mittel- bis langfristig auch die Mietwerte für Wohnraum, welcher der landwirtschaftlichen Nutzung dient, ansteigen. Höhere Mietwerte ergeben höhere Einkommen und damit auch höhere Einkommensteuern. Kurzfristig ergeben sich jedoch weder bei den Vermögens- noch bei den Einkommenssteuern Änderungen, weil der Kanton St. Gallen die neue Schätzungsanleitung erst ab dem 1. Januar 2019 anwendet und weil auch ab diesem Zeitpunkt noch zahlreiche «alte» Schätzungen für die steuerliche Bewertung von Vermögen und Einkommen herangezogen werden.
Der landwirtschaftliche Ertragswert ist im Art. 10 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) definiert. Die Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht konkretisiert: Als Ertragswert gilt das Kapital, für das der Zins (Landgutsrente) bei landesüblicher Bewirtschaftung im Mittel mehrerer Jahre aus dem landwirtschaftlichen Gewerbe oder Grundstück erzielt werden kann. Der Ertragswert bemisst sich nach dem Durchschnitt der für die Bemessungsperiode kalkulierten Landgutsrenten und einem mittleren Zinssatz von 4.24 Prozent (Auszug aus Art. 1) .
In der Pachtzinsverordnung ist Verzinsung des Ertragswerts festgelegt (Art. 1). Diese beträgt 3.05% (früher 3.5%). Weiter sind die höchstzulässigen Pachtzins für Gewerbe und landwirtschaftliche Grundstücke festgelegt.
Die Schätzungsanleitung muss von Zeit zu Zeit aktualisiert und den aktuellen wirtschaftlichen und technischen Entwicklungen angepasst werden. Die letzte Schätzungsanleitung trat am 1. Februar 2004 in Kraft. Die Produktionstechnik und die technische Ausstattung der Betriebsgebäude in der Landwirtschaft entwickeln sich laufend weiter. Das Zinsumfeld bewegt sich auf historisch tiefen Werten. Die Revision berücksichtigt diese Änderungen.
Für Handänderungen ausserhalb der Familie ändert sich nichts, weil der höchstzulässige Preis nach Artikel 66 BGBB aufgrund bisheriger Verkäufe vergleichbarer Objekte ermittelt wird.
Steigende ErtragswerteSt.Galler Bauer 15-2018
Neuberechnung der PachtzinseSt.Galler Bauer 16-2018
Ertragswerte und Pachtzinsen von AlpenSt. Galler Bauer 17-2018
«In dieser Phase ist alles aufwendiger»St.Galler Bauer 20-2018
Hofübergabe innerhalb der FamilieSt.Galler Bauer 21-2018