Source: https://es.scribd.com/document/58255554/El-Boleto-de-Compraventa
Timestamp: 2017-05-27 06:15:46
Document Index: 224049235

Matched Legal Cases: ['artículo 1323', 'artículo 1187', 'artículo 1185', 'artículo 1184', 'artículo 2352', 'artículo 1051', 'artículo 2355', 'artículo 512', 'artículo 1185', 'artículo 1185', 'artículo 954']

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porque tiene la cosa pero reconociendo en otro la propiedad (art. transferirlo a un tercero. y la transmisión registral no era declarativa sino constitutiva. el boleto cieaba inseguridad jurídica al comprador. a pesar de que su utilización era mucho más riesgosa. En la venta de inmuebles el boleto se consolidó ampliamente y fue el sector donde más se hizo para impulsar tanto el cambio legislativo como jurisprudencial. sino también a los lotes.artículo 1187 del Código Civil preveía expresamente que el incumplimiento de la obligación referida en el artículo 1185 era juzgada como una obligación de hacer. la que se ve fhistrada porque no es posible obtener el bien. que pueden ser resumidos de la siguiente manera. dio un marco protectorio al boleto ya que estableció que el comprador por boleto podía reclamar la escrituración si había pagado un 25% del precio. Esta distancia entre lo que la comunidad decidió practicar y lo que el legislador quería que hiciera provocó serios inconvenientes que fueron solucionados progresivamente por la legislación especial y la interpretación jurisprudencial.005 que regula la venta de inmuebles fraccionados en lotes. no sólo a los urbanos. sino también a los rurales. porque el comprador por boleto no era poseedor legítimo (art. puesto que el vendedor por boleto continuaba siendo responsable por los daños que causara el automotor a terceros. 2355 antes de la reforma ley 17. La inseguridad era grave incluso cuando se daba la posesión del bien. a fin de considerarlo como un verdadero contrato definitivo. según la costumbre. La interpretación estricta que expusimos no impidió el desarrollo del boleto de compraventa. c) La evolución legislativa. En segundo lugar. La ley 14. no sólo a las viviendas. En el caso de los automotores. En primer lugar. Semejante utilización tuvo que hacer reaccionar al juez y al legislador. y frente al incumplimiento corresponde demandar la escrituración. b) La costumbre. El vendedor continuaba siendo titular del dominio y podía hipotecar el bien. y a lo sumo era considerado un tenedor. no sólo a los inmuebles con construcciones. también se difundió como una práctica común. 2352). Frente al desarrollo que tuvo el boleto en la actividad económica. sino una indemnización sustitutiva. Si el vendedor caía en insolvencia el boleto no era oponible al concurso o a la quiebra a los fines de obtener la escrituración. "bajo pena de resolverse en el pago de pérdidas e intereses". sino a los departamentos en propiedad horizontal.
. cuyo precio haya de ser satisfecho en cuotas periódicas. La adopción de este instrumento alcanzó no sólo al sector de las casas.711). esta regulación presentó serios inconvenientes. las partes perseguían una finalidad de cambio. Si el vendedor tenía deudas podía embargarse el bien vendido por boleto. sino también a las oficinas y plantas industriales.
El juez ordenará las medidas complementarias que correspondan". Por ejemplo. y en esos casos el juez podrá disponer la escrituración. donde se dijo: "La promesa de celebración del contrato de compraventa inmobiliaria genera obligaciones de hacer.) equivale a hacer el título suficiente al dominio.Dispuso que esa facultad es irrenunciable. El artículo 1184 establecía la pena de nulidad para los contratos que. Cód. luego se extendió a otros supuestos por analogía. San Juan. 1982. la jurisprudencia comenzó a considerarlo poseedor. En las Primeras Jornadas Sanjuaninas de Derecho Civil. por un régimen eficaz de protección a los adquirentes por boleto de compraventa. y si bien se refirió principalmente a inmuebles. d) La jurisprudencia. el juez la suscribirá por él y a su costa. última parte. se dijo: "La obligación de hacer escritura pública (art. Civ. 1971). En cuanto al texto del artículo 2352 que sólo permitía considerar que el titular de un boleto es tenedor. La escritura se otorgará ante el registro del escribano que proponga el ejecutante. lo que a partir de 1951 fue doctrina plenaria en el ámbito de la Capital. El contrato de compraventa inmobiliaria como negocio
. 1185 bis y 2355. El artículo 1051 estableció los derechos de los adquirentes de buena fe a título oneroso. esa disposición fue eliminada. pretendían la obtención de la finalidad del contrato celebrado y no la indemnización. Se estableció que la obligación de escriturar no es personalísima y que puede ser hecha por el juez ante el incumplimiento del obligado. 1185. si aquél no estuviere designado en el contrato. La sentencia que condenare al otorgamiento de escritura pública. siendo acreedores por boleto. el que debe contemplar las variadas situaciones que pueden presentarse sujetándose a un adecuado régimen de publicidad". contendrá el apercibimiento de que si el obligado no cumpliere dentro del plazo fijado. El artículo 2355 dispuso que se considera legítima la adquisición de inmuebles de buena fe. debiendo ser en escritura pública. La reforma del Código Civil a través de la ley 17. sino la condena a la escnturación. Es necesario reemplazar los arts. Así se fue admitiendo no sólo la indemnización. mediando boleto de compraventa. en las V Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Rosario. eran redactados como instrumentos privados. el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación dice en su artículo 512: "Condena a escriturar. El artículo 1185 bis es incorporado disponiéndose que los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el 25% del precio.711 del año 1968 alteró sustancialmente la cuestión. Una clara expresión de este rico debate fueron las jornadas de Derecho Civil. Este conjunto de disposiciones cambió sustancialmente el rostro jurídico del denominado "boleto" en el Derecho argentino. La jurisprudencia fue receptando las demandas de quienes. Gran parte de los códigos procesales solucionaron la cuestión de la escrituración como un problema de ejecución de sentencia. que no se puede invocar el pacto comisorio si el comprador pagó más del 25% del precio de compra o bien hizo construcciones equivalentes al 50% del precio. Así.
Cifuentes)". Poggi. Decundo. concluido por escrito. Pinotti. Luchetti). Cuto. o debilitar. y que entre tanto sólo genera por sí. Gianini. Micieza. alcanza por igual al comprador y al vendedor. Si no se ha fijado fecha para la entrega del inmueble y el pago del precio. Ameigeriras. Bueres. Una primera tesis. requiriendo la actuación colectiva de los compradores y vendedores". Despacho C: El boleto de compraventa inmobiliario configura el contrato de compraventa obligacional definitivo. (Gastaldi. Juancorena. Despacho B: El boleto de compraventa inmobiliaria constituye una promesa de contrato de compraventa que resulta ser forzoso. Mateo. Etchegaray. Mosset Iturraspe. Campio. Garrido Cordobera. según el criterio. 1323 del Cód. y tiene por efecto natural inmediato el generar la obligación de escriturar a cargo de ambas partes contratantes. obliga recíprocamente a las partes a escriturar una compraventa inmobiliaria. que según su contenido impuesto o declarado. se afirmaron tres despachos diferentes: "Despacho A: El boleto de compraventa es una promesa bilateral de contrato o contrato preliminar. Civ. que debilita el boleto. pero el Código contiene algunas prevenciones a su respecto. 1185 del Cód. previsto en el art. Para López de Zavalía el boleto de compraventa tiene una naturaleza jurídica bifronte: por un lado es una compraventa nula por defecto de forma. obligaciones naturales de dar la cosa y pagar el precio". Buenos Aires. Ricobene. y
. como las de los artículos 1. Es un contrato parcialmente típico porque no se encuentra exhaustivamente regulado. Müller. Es también compleja. El autor define al boleto diciendo que "es el contrato parcialmente típico. estas obligaciones sólo son exigibles a partir del momento del otorgamiento de la escritura pública respectiva. La obligación de hacer escritura pública es indivisible e impropia. que engendra. Herrera. Boulin. González. esas obligaciones son exigibles a partir de la fecha estipulada (Ramella. La obligación de hacer escritura pública no es personahsima y. mientras que la compraventa es un contrato definitivo. El instrumento privado (boleto) que contiene pretendidamente una compra y venta. requiriendo la intervención activa del escribano (Despacho A). Yaver. Garrido. Bossie. Cerwosky. Stiglitz. la utilización del boleto. Si no lo hacen para el segundo momento. Bueres). En las Segundas Jornadas Provinciales de Derecho Civil. Navarro. en 1983. Juárez. Civ. Roca. También en la doctrina se hicieron numerosos ensayos hermenéuticos para fortalecer.obligacional definitivo puede ser hecho por instrumento privado o por escritura pública (Despacho A). Luna Tomageli. sólo genera la obligación de escriturar (Despacho B: Dr. Cobas. y por el otro es un preliminar bilateral válido''. Sagüés). Falbo. Raggio. Fossati. La obligación de hacer escritura pública es común. la obligación de hacer escritura pública. art. García Ramón. Si las partes convienen en el boleto que el pago del precio y/o entrega de la cosa debe efectuarse en una fecha que es anterior a la fijada para el otorgamiento de la escritura pública. Esteguy. puede ser cumplida por el juez. no hay contrato y sólo indemnización por frustración de la promesa''. razón por la cual las partes deben expresar dos veces el consentimiento. exclusivamente. por ende. Mercedes.185 bis y 2355. Lima. e) La doctrina. indica que es una promesa y que ésta es un contrato preliminar. Miguel. (Zago.
Puede considerarse admitida con plenitud. sea por razones económicas o cognoscitivas. Por este camino argumental se invierten las calificaciones: el boleto es un contrato de compraventa completo y perfecto. p. decreto-ley 19. porque el "comprador" en la inmensa mayoría de los casos "constituye la parte económicamente débil. no diferencia entre dos etapas. sala F. contrato". Los efectos son importantes porque el contrato de compraventa no es considerado formal ad solemnitatem. y contiene la "promesa de escriturar . Una tercera tesis. denominada boleto de compraventa. el boleto provoca la obligación de entregar la cosa y pagar el precio. Una gran parte de las argumentaciones jurídicas que dieron fortaleza al boleto se basaron en el principio de protección de la parte débil. En virtud de ello. Esta apreciación ubica al boleto como uno de los supuestos en que se da lugar a una venta forzosa (art. "contrato de primer grado o contrato de obligación" y "el contrato de segundo grado o contrato de cumplimiento". in re "Quesari c/De Bruyn". inc.724/72) regulan con mayor detalle algunas especies particulares de boletos.005 que tuvo una clara finalidad tuitiva de los económicamente débiles. y se integra: a) Con la tradición de la cosa y el pago del precio. T de Santiago del Estero. Este argumento tiene su base en la ley 14. 11-10-60.. Civ. como indica expresamente el artículo 1185. 14. Mosset Iturraspe entiende que el boleto de compraventa constituye un contrato de compraventa definitivo y que la escrituración es un negocio de disposición complementario. También se consideró que hay una distancia en el conocimiento. 1963-V-535. y b) la celebrada por instrumento privado. 413). Distingue dos especies de compraventa inmobiliaria: a) La celebrada por escritura pública. Una segunda tesis mtentó reforzar el boleto señalando que es un contrato cuyo objeto es la obligación de otorgar escritura pública. f) El principio protectorio. El consentimiento es uno solo y referido a la finalidad de cambio en el dominio de una cosa. por ende. en J. Ambas son compraventas perfectas o definitivas y no meros negocios en formación. Nac. Los llamados 'boletos' de compraventa constituyen verdaderos contratos bilaterales de compraventa. ob. Cám.005. cit. I. L. acompañados de la promesa o compromiso de reducirlos a un instrumento público -escritura traslativa de dominio. y b) con el cumplimiento del requisito de forma. la escritura pública. en la doctrina y en la jurisprudencia. A. los demás son actos complementarios para concretar esa finalidad. T. que fortalece al boleto.algunas leyes (vgr. de manera que la falta de escritura pública no afecta su validez. t. Spota remarca la diferencia entre la compraventa. y no exclusivamente la de hacer escritura pública. y está convencido por un error íurís de que ejerce sobre la cosa inmueble un derecho de dominio" y "que ese error de derecho se hace aún más
. 100-780. Cód. L. SALVAT.) porque hay una convención que obliga a celebrarla''. Civ. la tesis de que el boleto es un contrato de compraventa pleno. sino adprobationem.cuando se trate de la enajenación de un inmueble" (Cám. una preparatoria y una definitiva que dan lugar a dos modos de consentir. 1324. a los que califica de actos jurídicos bilaterales y patrimoniales "y.
no personalísimos ni tampoco reales. pero no le dieron la forma de escritura piiblica. Para calificar el boleto de compraventa y asignarle efectos hay que delimitar claramente el supuesto de hecho. y se requiere la capacidad para disponer. b) el vendedor debe ser notificado. Este es el denominado "boleto definitivo". porque los efectos hacia el vendedor se producen desde la notificación. resolviéndose. Las obligaciones nucleares son: entrega de la cosa contra pago del precio. es un acto de disposición. y poder especial para el caso de ser celebrado a través de un mandatario (art. cuyo incumplimiento da derecho al resarcimiento de daños pero no a la escrituración. Siendo un contrato de cambio que tiene por finalidad la transmisión del dominio. pese a la norma de los artículos 2352 y concordantes. el mismo principio puede informar su debilitamiento. el efecto de estos actos es otorgarle fecha cierta a un instrumento privado (art. etcétera. aun cuando el comprador haya cedido.excusable cuando se determina en el instrumento privado que contiene la promesa de venta. promesas. El boleto otorga a las partes derechos personales. a) Boletos provisorios y definitivos.)'*'*^ El "boleto" es un instrumento privado y no se transforma en público por la certificación de firmas ante escribano. o por el juez. La aplicación del principio protectorio de la parte débil justificó en gran medida el pasaje del boleto al campo de los contratos definitivos. que quien formula esa promesa confiere a la otra parte la 'posesión del inmueble' no pudiéndose pretender que 'el humilde adquirente sepa lo que los juristas no saben'. Civ. En la costumbre negocial se celebran actos unilaterales o bilaterales que tienen un carácter prelimmar: ofertas. como lo señala la doctrina y jurisprudencia mayoritaria. En muchas situaciones el boleto. 1035). 2355. No obstante. c) antes de la notificación el vendedor puede exigir el pago al comprador y escriturar a su nombre. se asimilan a la compraventa. 2) Calificación y efectos del boleto de compraventa. en el que el vendedor no es parte y no puede oponerse. quienes firman sin tomar conciencia del acto de disposición. Cód. o por su inscripción. es motivo de aprovechamiento de contratantes débiles. salvo que se acredite insolvencia del cesionario. 1881. como hemos visto. boletos provisorios. En estos casos la solución la dará la lesión prevista en el artículo 954 del Código Civil. los cuales tienen como efecto obligar a celebrar un contrato futuro.
. Otro supuesto distinto es aquel en que las partes quisieron celebrar un contrato definitivo y no meramente preparatorio. cuyos efectos. sumado a la ausencia de formas. que mediante la tradición el adquirente por boleto de compraventa recibe la posesión de la cosa objeto del contrato. razón por la cual es posible su cesión sin otra forma que la escrita''"^ y funciona de la siguiente manera: a) Normalmente es un acuerdo entre el comprador y un tercero. 2356.
). L. La venta por boleto por quien es un heredero pero no titular causa una obligación de transferir. la que ha recibido un frondoso tratamiento jurisprudencial que veremos seguidamente. Civ. "Scala. y por lo tanto es una posesión legítima. sala C. El texto legal se refiere a que el boleto es un título suficiente paratransmitir la posesión de una cosa.. La escritura ptiblica es la forma requerida por la ley y es un acto en el que el escribano cumple una función importantísima. En esta última sólo se cambia la posición contractual. Cód. es otra venta. aunque luego puedan existir algunos problemas en la solución de conflictos. 1981-D-594. La prohibición absoluta de ceder el boleto desnaturaliza la circulación de bienes y es una cláusula ilícita. de modo que el cesionario queda obligado a escriturar y puede oponer al comprador las defensas dilatorias por falta de pago o bien la resolución del contrato. E. sin inscribir previamente el dominio a nombre del heredero declarado. en cuanto a la identidad de las personas. mientras que en la primera hay. Si el negocio se frustra por ineficacia el comprador tiene acción de daños. El boleto no otorga las mismas seguridades que la escritura. Nac. y tiene dos deudores del precio: el comprador-cedente y el cesionario. por ejemplo. la expresión del consentimiento.
. "Ramos. La venta de uno de los herederos. En el mismo sentido: sala B. 2355. L. D. c) La obligación de escriturar. una modificación de las condiciones y. además. es inoponible a los herederos no firmantes. e) el cesionario puede exigir directamente al vendedor la escritura acreditando la notificación de la cesión y el pago íntegro del precio. que puede ser de tracto abreviado ya que si la sucesión está abierta puede hacer la transferencia directa de la sucesión al tercer comprador. Antonio c/Coto. Ambrosio". b) La posesión. aunque se utilice el mecanismo de la cesión. ni que demuestre que aquélla vendió conscientemente y con las modalidades resultantes del boleto" (Cám. Daños resarcibles. Civ.d) luego de la notificación es obligado a escriturar a nombre del cesionario. 103-489). Carece de eficacia el boleto de venta otorgado por persona analfabeta que imprimió su impresión digital por no saber firmar. Incumplimiento. lo que ha motivado un criterio jurisprudencial estricto que. si no existen pruebas supletorias de la forma en el boleto. Salvador c/Marletta de Lanza. sin que medie conformidad de los restantes. Suscripto el boleto de compraventa surge la obligación de escriturar. Las partes pueden optar por la reventa en lugar de la cesión. La adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe por boleto de compraventa es legítima (art. Si la cesión es efectuada por el vendedor es un fenómeno similar. Concepción". rechaza las huellas digitales como manera de expresión de la voluntad en boletos de compra venta.. Esta es una regla clara en nuestro Derecho.
durante el cual se van pagando cuotas. o si la parte interpelante no cumplió con la obligación a su cargo. es decir. pudiendo cualquiera de ellas intimar su cumplimiento en forma inmediata. 509. Procede el ejercicio de esta excepción dilatoria frente al incumplimiento sustancial de una de las partes. Finalmente. Puede acontecer también que las partes sometan el término al momento en que se obtengan todos los elementos documentales. Civ. o tácitamente por otro boleto subsiguiente a la constitución en mora del primero. La mora de una de las partes admite ser purgada por la firma de un convenio posterior. aunque no haya aprobación. Civ.). y la segunda es que se transforma en pura y simple. pudiendo ser pura y simple o sometida a un plazo suficiente como para cumplirla el que se presume suspensivo. la jurisprudencia ha deducido de ello dos consecuencias: la primera es que existe una prórroga del plazo. no puede haber mora si no están cumplidos los pasos necesarios para escriturara.). Puede ocurrir que las partes no hayan establecido un plazo y el tiempo transcurra. una vez pagada la cantidad de cuotas necesarias para la escrituración segijn boleto o bien la totalidad de ellas. El vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condición producen la mora del deudor de la obligación de escriturar (art. Cód. o de una urbanización. de modo que sólo los perjuicios que tienen su origen en el incumplimiento contractual son
. En el supuesto en que hubiere imposibilidad de escriturar se aplican las reglas generales. 1201. autorizando a la ofra parte al no pago de expensas o impuestos a partir de la posesión. en este caso es una condición suspensiva. Si es inculpable no hay derecho al resarcimiento. si no hay plazo expreso o tácito el interesado debe pedir la fijación judicial. la escrituración es exigible. la misma debe ser efectuada por los titulares del crédito y no por el escribano. la que no puede ser meramente potestativa. la venta que uno de ellos hace es inoponible a los otros y el contrato deviene ineficaz. El incumplimiento total o parcial de la obligación de escriturar da derecho a la otra parte a solicitar la escrituración por parte del deudor.La obligación pesa sobre ambas partes. o bien subsidiariamente por el juez. Otro de los casos es el de ineficacia por inoponibilidad. En la compraventa es frecuente el uso de esta herramienta y se la ha admitido cuando hay mora en la obligación de escriturar. También puede reclamar el resarcimiento de los daños moratorios en relación adecuada con el incumplimiento. que hasta que no venza no es exigible la escrituración. porque concurre un casus eximente de la responsabilidad. Cód. autorizando a la otra a dilatar el cumplimiento de su obligación (art. También es posible que se establezca un plazo incierto vinculado a la aprobación de obras. Aplicando las reglas señaladas arriba. En los casos en que es necesaria la interpelación. Cuando la parte vendedora está constituida por varios condóminos. La extensión del resarcimiento encuentra su límite en la relación de causalidad adecuada. causando la obligación de indemnizar por parte de quien prometió la venta que no pudo cumplir. En estos supuestos. Frente a la mora del deudor de obligaciones recíprocas se puede ejercer la excepción de incumplimiento contractual.
La mora en la obligación de escriturar obliga a resarcir los daños que la misma produce en relación causal adecuada. En este último caso la frustración produce la obligación restitutoria y el comprador recupera el precio pagado a valor actual. producidos como consecuencia de la mora en escritura. y éste es más caro. mientras que en la fiTastración o ineficacia en general se repara el daño al interés negativo o de confianza. Si se produce una demanda por escrituración y la consiguiente condena judicial. También deben indemnizarse los incrementos dinerarios de una obra. debe indemnizársele el mayor valor que debe pagar para obtener la finalidad perseguida en el contrato frusfrado.
. por ello no se le indemniza con el valor del bien.reparables. Sin embargo. En los supuestos de incumplimiento se indemniza el interés de cumplimiento. si para obtener la finalidad frustrada debe comprar ofro inmueble. si los hubiera. Los otros perjuicios que pueda sufrir una persona no tienen nexo con la responsabilidad contractual y no son resarcibles por no tener causa. el demandado debe pagar los mayores costos que requiere la escrituración.
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