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Timestamp: 2019-08-23 04:23:22
Document Index: 224945718

Matched Legal Cases: ['artículo 1281', 'artículo 1124', 'artículo 7', 'artículo 477', 'artículo 398', 'artículo 394']

STS 580/2013, 14 de Octubre de 2013 - Jurisprudencia - VLEX 510595938
Número de Recurso: 889/2011
Número de Resolución: 580/2013
COMPRAVENTA DE PARCELAS. ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR. La estipulación pactada, que en realidad contempla una pena convencional de índole indemnizatoria para el caso de incumplimiento de la obligación de elevación a escritura pública, que incumbe al comprador, a quien beneficia o faculta es al vendedor que puede optar ente la resolución, con los efectos penales previstos, o el propio cumplimiento del contrato si este le resulta aun satisfactorio. La mera tardanza alegada en orden a exigir el cumplimiento por parte de la vendedora no supone, por ella sola, un acto inequívoco de resolución del vínculo contractual, contrario tanto a la vis actractiva que despliega el cumplimiento de la obligación, en consonancia con el principio de conservación de los actos y negocios celebrados, que esta Sala expresamente ha resaltado ni determina que el interés del vendedor a exigir el cumplimiento no resulte jurídicamente atendible por resultar abusivo o contrario al principio de buena fe contractual. Máxime, si tenemos en cuenta, las obligaciones de urbanización que asume la parte compradora para el buen fin del contrato celebrado y como presupuesto del previo cumplimiento para exigir la posible resolución del vínculo contractual. Se desestima la casación.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en recurso de apelación núm. 145/2010 por la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Lleida , como consecuencia de autos de juicio ordinario núm 1696/2009, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Lleida, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por la procuradora doña Susana Rodrigo Fontana en nombre y representación de COFAE, SL., compareciendo en esta alzada en su nombre y representación la procuradora doña Lucía Vázquez Pimentel Sánchez en calidad de recurrente y el procurador don Francisco Velasco Muñoz-Cuéllar en nombre y representación de PERPRO, SL. en calidad de recurrido.
PRIMERO .- 1.- La procuradora doña Ares Jene Zaldumbide, en nombre y representación de PERPRO, SL., interpuso demanda de juicio ordinario, contra COFAE, SL. y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que: "...1.- A abonar a mi mandante PERPRO S.L. la cantidad de SEISCIENTOS VEINTISIETE MIL CIENTO DOS EUROS CON VEINTICUATRO CÉNTIMOS (627.102,24 ) IVA incluido, con más los intereses legales desde la interposición de la demanda.
- A comparecer ante fedatario público en una de las notarias de esta Capital para otorgar la escritura pública de compraventa a su favor sobre los inmuebles de autos, concretamente las fincas registrales n° 2789 y 2791 de Alcoletge, libre de cargas y gravámenes, arrendatarios de todas clases y al corriente del pago de contribuciones, de impuestos y arbitrios que hasta el momento de otorgar la escritura fueran a cargo de mi mandante.
- Para el hipotético supuesto de que en el momento de otorgar aquella escritura pública el tipo impositivo del IVA para esta clase de operaciones hubiera variado al alza, se condene a la demandada a abonar a mi mandante el diferencial que pudiera existir para ser ingresado a la Hacienda Pública, sin perjuicio de que si la variación fuera a la baja, se restase tal variación del importe señalado de 627.102,24 .
- Se condene a la demandada, en cualquier caso, al pago de las costas y gastos del presente procedimiento".
- La procuradora doña Susana Rodrigo Fontana, en nombre y representación de COFAE, SL., contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que: "...desestime íntegramente la demanda, con expresa imposición de costas a la adversa".
- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el ilmo. sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Lleida, dictó sentencia con fecha 16 de diciembre de 2009 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: "... Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la mercantil PERPRO SL. contra la mercantil COFAE, SL. debo condenar a la citada demandada de conformidad con lo estipulado en el contrato privado de 2 de julio de 2007, a otorgar Escritura Publica de compraventa relativa a las fincas reseñadas en el citado documento y en el Fundamento primero de la presente resolución así como al pago de la cantidad de 627.102, 24 euros mas los correspondientes intereses calculados desde la interposición de la demanda sin perjuicio de lo dispuesto en el articulo 576 de la LEC y con expresa imposición de las costas causadas en el procedimiento. Toda vez que la cantidad de 627.102, 24 euros ha sido calculada incluyendo el IVA al tipo vigente del 16% se especifica que de existir en el momento del otorgamiento y pago alguna modificación legal del tipo aplicable dicha cantidad se ajustara a dicha modificación bien sea al alza o la baja".
SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de COFAE, SL., la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Lleida, dictó sentencia con fecha 3 de febrero de 2011 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: "...Desestimem el recurs d'apel.lació interposat per la representació processal de COFAE SL, contra la sentencia dictada pel Jutjat de Primera Instancia núm. 5 de Lleida, en procediment de judici ordinari núm. 1696/09, que confirmem, i condemnem l'apel.lant a pagar les costes causades en aquesta alçada".
TERCERO .- 1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de COFAE, SL., con apoyo en los siguientes MOTIVOS :
Primero.- Infracción del artículo 1281.1º CC .
Segundo.- Infracción del artículo 1124 CC .
Tercero.- Infracción del artículo 7 del CC .
CUARTO .- Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 10 de abril de 2012 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte recurrida para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días. El procurador don Francisco Velasco Muñoz-Cuéllar, en nombre y representación de PERPRO, SL., presentó escrito de impugnación al mismo.
QUINTO .- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 18 de septiembre del 2013, en que tuvo lugar.
PRIMERO .- 1. El presente caso, un contrato de compraventa de parcelas, plantea, como cuestión de fondo, la posible resolución automática del contrato derivada de una estipulación contractual ya en orden a su consideración de pacto comisorio, o bien, al carácter condicional del negocio celebrado. Frente a ello, la parte vendedora sostiene la eficacia del contrato y el ejercicio de la acción de cumplimiento.
Con relación a la reglamentación contractual, y a los efectos que aquí interesan, el contrato de dos de julio de 2007, en su estipulación II, establece: "Por otra parte, la empresa compradora COFAE, S.L. se compromete a realizar la escritura de compra de las fincas 2A y 2C EL PROXIMO DIA 10 DE ENERO DE 2008, siendo a su cargo todos los gastos e impuestos que se deriven de dicha escritura, salvo la exacción municipal de la plusvalía, si fuere exigible, que será de cargo de la parte vendedora, y en caso de que no se realizara la escritura en el plazo mencionado, la parte compradora perdería el total que haya entregado por las fincas, en concepto de daños y perjuicios de incumplimiento del contrato quedando así rescindido, comprometiéndose la parte compradora a nada más pedir ni reclamar en ningún concepto, a la parte vendedora.
La posesión de las fincas se entregará en el momento de la realización de la escritura publica de compra-venta".
En síntesis, en el iter procesal la mercantil "PERPRO S.L", vendedora, ejercitó acción de cumplimiento contractual del contrato de compraventa frente a la demandada "COFAE, S.L", que solicitó la desestimación de la demanda en base a la existencia de un "pacto de lex commisoria".
La Sentencia de primera instancia, estimó íntegramente la demanda, y condenó a la demandada a otorgar escritura pública de compraventa relativa a las fincas reseñadas en el contrato privado de compraventa de 2 de julio de 2007, y condenó a la demandada al pago de la cantidad de 627.102,24 Euros, más los intereses calculados desde la interposición de la demanda. Se formula recurso de apelación por la mercantil demandada, y la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Lleida , desestima el recurso de apelación confirmando la Sentencia de Primera Instancia.
Compraventa de parcelas. Acción de cumplimiento. Obligación del comprador de elevar el contrato a escritura pública y pena convencional por su incumplimiento. Improcedencia del pacto comisorio y del carácter condicional de la obligación. Doctrina jurisprudencial aplicable.
SEGUNDO .- 1. La parte demandada, al amparo del ordinal segundo del artículo 477.2 LEC , interpone recurso de casación que articula en tres motivos. En el primero la recurrente denuncia la infracción del art. 1281.1° del Código Civil , dada la literalidad de los términos en que fue redactada la condición resolutoria expresamente pactada, en virtud de la cual el incumplimiento del plazo pactado para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y el pago del resto del precio aplazado por el comprador se sancionaba con la resolución de contrato y la pérdida de las cantidades entregas a cuenta por el comprador, pone en evidencia la existencia de un "pacto de lex comisoria", que impide que la vendedora pueda solicitar el cumplimiento del contrato ya que el mismo había quedado resuelto automáticamente mediante el cumplimiento de la condición el "incumplimiento del comprador". (doc. 1 de la demanda, folio 7 de las actuaciones de primera Instancia). En el segundo, denuncia la aplicación indebida del art. 1124 del Código Civil de acuerdo con la reiterada doctrina de la Sala que mantiene que no procede la aplicación del art. 1124 del Código Civil , por no entrar en juego su reglamentación cuando en el contrato existe cláusula establecida por las partes que regula y condiciona el ejercicio de la resolución, esto es, existe "pacto de lex comisoria", así las partes en el contrato privado de fecha 2 de julio de 2007, dispusieron que el contrato quedaba rescindido y la parte compradora perdería el total que hubiera entregado en concepto de daños y perjuicios si no se realizaba la escritura de compraventa de las fincas el 10 de enero de 2008, entiende la recurrente que este pacto era esencial no cabe por ello que la vendedora accione exigiendo el cumplimiento de un contrato que ha devenido ineficaz por expresa voluntad de las partes, puesto que la condición resolutoria, a diferencia de la acción resolutoria del art. 1124, no es una facultad que confiera a las partes el derecho a resolver, sino una causa de ineficacia sobrevenida del contrato, por lo que cumplida la condición, el incumplimiento del comprador, "el contrato deviene ineficaz impidiendo que pueda exigirse se cumplimiento. En el tercero alega la infracción del art. 7 del Código civil , referido a la doctrina de los actos propios realizados por la vendedora, pues ya en el requerimiento de 14 de enero de 2008, advirtió que de no otorgarse escritura pública de compraventa y el pago del resto del precio se entenderá rescindido el contrato (doc. n° 6 de la demanda folio 25 de las actuaciones de primera instancia) haciendo suyas las cantidades entregadas a cuenta la vendedora, y no emprendió acción alguna contra la compradora, hasta un año y medio después cuando ya había constatado qué no tenía modo de vender dichas fincas.
En relación a los dos primeros motivos planteados, esto es, al posible alcance condicional de la relación contractual sujeta a examen y, en su caso, a la aplicabilidad del pacto comisorio al presente caso, debe señalarse las siguientes precisiones.
La calificación de la condición como elemento de la relación obligatoria que delimita la reglamentación de intereses dispuestas por las partes puede afectar la eficacia contractual tanto desde la propia configuración causal del negocio, particularmente en la determinación de su objeto, como en el diseño de las principales obligaciones que se deriven del contrato celebrado. En ambos supuestos, conforme a la doctrina jurisprudencial de esta Sala (SSTS de 27 de abril de 1983 y 20 de junio de 1996 ), y dada la relevancia que opera la condición en la relación obligatoria, hay que señalar que a efectos interpretativos resulta imprescindible una clara y precisa determinación del elemento condicional, tanto respecto de su constatación (carácter expreso o inequívoco de su disposición), como de su diferenciación técnica respecto de las demás condiciones o estipulaciones que normalmente desarrollan la reglamentación contractual dispuesta por las partes, ya en el curso de su voluntad negocial, o bien en el desarrollo propio del cumplimiento de las obligaciones derivadas.
Al hilo de lo expuesto, también conviene resaltar que la precisión en la determinación del elemento condicional (su carácter expreso o inequívoco) no constituye, en sí misma considerada, un medio interpretativo, ni modifica, por tanto, la función o sentido del fenómeno interpretativo, propiamente dicho, pues en realidad se trata de una previa-consecuencia interpretativa que la doctrina jurisprudencial infiere del marco regulatorio de la obligación condicional, en donde la obligación pura y simple se configura como regla general y la obligación condicional como excepción que no puede quedar determinada por medio de la mera presunción.
En este sentido, precisamente, también procede puntualizar que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala, SSTS de 14 y 20 de noviembre de 2012 (números 658 y 674/2012 ) y 26 de abril de 2013 (n° 309/2013 ), en los supuestos en donde la eficacia del contrato queda comprometida: término esencial, determinabilidad del objeto, quiebra de la finalidad económica del contrato, etc; ha señalado que la doctrina de la base del negocio cobra una especial relevancia en orden a informar el propósito realmente buscado o la causa concreta del negocio jurídico y, por ende, la eficacia condicionada o no del contrato celebrado.
En el presente caso, como acertadamente fundamenta la sentencia de la Audiencia, de la interpretación de la relación negocial establecida entre las partes ni se deduce, ni se infiere, al menos de la forma clara y precisa que hemos señalado, la configuración de una condición resolutoria como elemento determinante de la eficacia derivada del contrato. En efecto, como puede observarse del examen de la estipulación en cuestión, no se da el presupuesto del carácter futuro e incierto que debe acompañar el evento condicional, dado que el acontecimiento, elevación del contrato a escritura pública, depende de la actuación de la parte compradora, cuestión que deja a su arbitrio el cumplimiento de la condición (1256 del Código Civil) y, en consecuencia, tampoco se produce su diferenciación técnica respecto de las demás condiciones o estipulaciones que normalmente desarrollan la reglamentación contractual dispuesta por las partes, en donde la citada elevación a escritura pública constituye una obligación típica del contrato de compraventa.
En parecidos términos, debemos pronunciarnos respecto de la posible transcendencia de pacto comisorio de la estipulación en cuestión, dado que el pretendido efecto resolutorio no se establece en función de la recuperación del bien por la falta de pago, la propia estipulación refiere el traspaso posesorio a la realización de la escritura pública, ni se produce el preceptivo requerimiento resolutorio por parte del vendedor.
Por último, descartado el carácter condicional de la relación contractual, así como la aplicabilidad del pacto comisorio a la estipulación objeto de análisis, también procede desestimar la aplicación de la doctrina de los actos propios en el presente caso, motivo tercero del recurso interpuesto.
En esta línea, debe señalarse que la estipulación pactada, que en realidad contempla una pena convencional de índole indemnizatoria para el caso de incumplimiento de la obligación de elevación a escritura pública, que incumbe al comprador, a quien beneficia o faculta es al vendedor que puede optar ente la resolución, con los efectos penales previstos, o el propio cumplimiento del contrato si este le resulta aun satisfactorio.
En este sentido, la mera tardanza alegada en orden a exigir el cumplimiento por parte de la vendedora no supone, por ella sola, un acto inequívoco de resolución del vínculo contractual, contrario tanto a la vis actractiva que despliega el cumplimiento de la obligación, en consonancia con el principio de conservación de los actos y negocios celebrados, que esta Sala expresamente ha resaltado (STS 15 de enero de 2013 núm. 827/2012 ) ni determina que el interés del vendedor a exigir el cumplimiento no resulte jurídicamente atendible por resultar abusivo o contrario al principio de buena fe contractual ( STS 29 de octubre de 2012 , núm. 19/2012 ). Máxime, si tenemos en cuenta, las obligaciones de urbanización que asume la parte compradora para el buen fin del contrato celebrado y como presupuesto del previo cumplimiento para exigir la posible resolución del vínculo contractual.
La desestimación de los motivos formulados comporta la desestimación del recurso de casación interpuesto.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con lo dispuesto en el artículo 394 LEC , las costas de dicho recurso se imponen a la parte recurrente.
Declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la mercantil "Cofae, S.L." contra la sentencia dictada, con fecha 3 de febrero de 2011, por la Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2ª, en el rollo de apelación nº 145/2010 .
Imponemos las costas del recurso interpuesto a la parte recurrente.
STS 581/2013, 26 de Septiembre de 2013 (Compraventa, Arras penitenciales)
STS 1048/2011, 11 de Octubre de 2011
SAP Málaga 144/2005, 4 de Marzo de 2005