Source: http://www.jpm-copro.com/Etude%203-3-2.htm
Timestamp: 2017-11-24 13:02:38+00:00
Document Index: 267930300

Matched Legal Cases: ["l'article 25", 'art. 25', 'art. 25', 'art. 25', 'arrêt ', "l'article 25", "l'article 24", "l'article 25", "l'article 24", "l'article 24", "l'article 24", "l'article 24", "l'article 1"]

La majorité de l'article 25
Majorité de l’article 25 (et dispositif de l’art. 25-1)
Voir en V les modifications apportées par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR
I. notion de décision dans le cadre de l’article 25
A. décision positive
B. décision négative
C. absence de décision
D. Le « quorum » de l’article 25
II. domaine et difficultés d’application de l’art. 25
III. L’article 25-1
A. conditions d’application de l’article 25-1
B. modalités d’application de l’article 25-1
IV. décisions prises « à la majorité de l’art. 25 »
V. L’article 25 après la loi ALUR
L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi rédigé :
j) L'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau « de communications électroniques » interne à l'immeuble dès lors qu'elle porte sur des parties communes ;
Nous examinerons successivement le régime de l’article 25 puis le mécanisme de secours établi par l’article 25-1.
Il paraît simple d’énoncer qu’une décision a été prise régulièrement dès lors que le projet de résolution présenté à l’assemblée a recueilli la majorité des voix de tous les copropriétaires. Les difficultés ne manquent pourtant pas sur le point traité.
Il y a controverse sur la possibilité d’existence d’une décision négative à l’issue d’un vote à la majorité de l’article 25.
On s’interroge sur la conduite à tenir lorsque le nombre des voix des présents et représentés n’atteint pas le seuil majoritaire de l’article 25.
Par exemple : le projet, - établi en mode affirmatif -, ainsi établi : « l’assemblée désigne M. Dupont en qualité de syndic » a recueilli 510 voix sur 1000. Une décision positive a été incontestablement prise par l’assemblée.
Si, dans la même hypothèse, le projet a recueilli 400 voix, tandis que 510 voix « contre » ont été enregistrées, doit-on
· 1- Constater seulement que la majorité nécessaire n’a pas été atteinte et qu’il n’y a pas de décision ?
· 2- Ou affirmer qu’une décision négative a été prise par l’assemblée ?
M. Sizaire a pris parti en faveur de la solution 2 [1] . Il admet l’existence d’une décision de rejet. Madame Kischinewsky-Broquisse [2] a adopté une position identique. Ces deux auteurs se réfèrent à l’avis antérieur du professeur Esmein [3]
C’est la solution adoptée par la Cour d’appel de Paris [4]
L’hypothèse de travail est ici que le nombre des voix « pour » et celui des voix « contre » sont, l’un et l’autre, inférieurs au seuil majoritaire.
Pour certains auteurs, dont MM. Capoulade et Giverdon, il était possible à l’époque de distinguer deux hypothèses :
· Soit le nombre des présents et représentés était supérieur au seuil majoritaire, « les conditions de majorité », et une décision pouvait alors être prise à la majorité relative ;
· Soit il ne l’était pas, et il fallait convoquer une nouvelle assemblée.
C’est donc l’insuffisance du nombre des voix « pour » qui est prise en considération. On doit en conclure que le nombre des voix « contre » est dépourvu d’intérêt. Un nombre de voix « contre » supérieur au seuil majoritaire de l’article 25 ne générerait pas une décision de rejet. Un nombre de voix « contre » supérieur à celui des voix « pour » mais inférieur au seuil majoritaire ne permettrait même pas de recourir aux dispositions du dernier alinéa de l’article 25 (de l’époque).
Il nous semble que l’interprétation de la Cour d’Aix était la bonne.
Nous pensons pouvoir trouver un appui dans les travaux parlementaires, et dans les propos du Garde des Sceaux, M. Foyer. Au cours de la séance de l’Assemblée nationale du 22 avril 1965, un débat l’a opposé à M. Pierre Bas à propos de l’article 30 alinéa 4 de la loi en discussion.
S’agissant des améliorations réalisées aux frais de certains copropriétaires, et en cas de refus par l’assemblée de l’autorisation nécessaire, M. Bas proposait un mécanisme permettant aux copropriétaires « constructeurs » de commencer librement les travaux d’amélioration nonobstant l’absence d’autorisation.
Le Garde des Sceaux proposait au contraire la solution de la procédure d’autorisation judiciaire préalable, finalement adoptée par l’Assemblée nationale
Le Garde des Sceaux estimait au contraire « qu’une décision du juge pour suppléer ce défaut de consentement de la majorité est indispensable ». M. Foyer était un fin juriste ! Il ne pouvait ignorer qu’il y a une différence fondamentale entre un refus et un défaut de consentement.
De la même manière, mais pour les améliorations aux frais du syndicat, décidées par l’assemblée générale, l’article 33 ouvre « aux copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise » la possibilité de payer leur quote-part par annuités.
Il est jugé que les bénéficiaires sont bien entendu les opposants, mais également les abstentionnistes et les copropriétaires absents (Cass. 26/05/1993 RDI 1993 424 note Capoulade) et il a finalement été jugé que la demande de paiement par annuités pouvait être faite sans la nécessité préalable de contester la décision de l’assemblée. Cette solution doit être approuvée car les demandeurs potentiels du bénéfice de la participation différée ne sont pas forcément opposés à l’installation proposée mais simplement guidés par des contraintes financières.
Il est donc bien certain qu’au moins dans le cas d’une résolution exigeant la majorité de l’article 25, ayant finalement recueilli la majorité des voix des présents et représentés mais, en nombre inférieur à celui exigé par l’article 25, il n’y a pas refus, mais défaut de consentement de l’assemblée.
La mise en œuvre du dispositif de secours prévu par l’article 25-1 peut remédier à ce défaut de consentement. Son application dans un tel cas n’en est pas moins contestable, lorsqu’il s’agit de travaux d’amélioration.
Lorsque le nombre des voix des présents et représentés n’atteint pas celui exigé pour la majorité de l’article 25, il est courant d’inscrire au procès-verbal que la question n’a pu être traitée « faute de quorum ». Cette expression est de toute manière impropre car il n’existe pas de quorum dans le régime de la copropriété.
C’est à juste titre, nous semble-t-il, que la Cour d’appel d’Aix a écarté la solution proposée par MM. Capoulade et Giverdon exposée plus haut. Elle impliquait sans nul doute l’existence d’un quorum puisque le nombre des présents et représentés déterminait la conduite à tenir : vote à la majorité relative ou convocation d’une nouvelle assemblée.
L’arrêt d’appel exprime « qu’elle préfère se ranger à l’opinion d’autres auteurs tout aussi remarquables que les précités, tels que MM. Guillot, Morand, Zurfluh et Sizaire en considérant qu’il n’a pu y avoir de décision d’approbation ou de rejet prise à la majorité de l’article 25 quel qu’ait été le nombre de voix et quel qu’ait été le sens du vote, et qu’une deuxième assemblée aurait du être convoquée pour statuer à la majorité de l’article 24 de la loi ». On ne peut qu’approuver cette solution.
Les auteurs sont moins prolixes au sujet de la procédure à suivre lorsque le total des voix présentes et représentées est inférieur au seuil majoritaire. Une décision peut, à notre avis, être prise.
L’obligation faite à l’assemblée de traiter toutes les questions inscrites à l’ordre du jour conserve toute sa valeur. De nos jours, l’impossibilité évidente d’obtenir une décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires n’interdit pas d’effectuer les opérations aboutissant à la mise en œuvre du mécanisme de l’article 25-1.
Le président doit ouvrir le débat sur la question à traiter puis mettre aux voix le projet de résolution. Selon que la résolution aura recueilli ou non le tiers au moins des voix de tous les copropriétaires, il sera procédé conformément aux dispositions de l’article 25-1 décrites ci-dessous.
Cette solution est conforme à la lettre du texte comme à son esprit.
A la lettre du texte, parce que la mise en œuvre du dispositif de secours prévu par l’article 25-1 exige sans nul doute un vote préalable : « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent, mais que le projet a néanmoins recueilli au moins … » est une phrase qui impose un vote préalable. Si l’assemblée s’est bornée à constater que le nombre des présents et représentés ne permettait pas d’aboutir à la majorité requise, sans voter, le dispositif de secours ne peut être mis en œuvre. Il n’y a donc aucune possibilité d’envisager un second vote ni même une seconde assemblée convoquée dans le délai de trois mois.
A l’esprit du texte, parce que le législateur a souhaité en effet éviter les inconvénients de l’absentéisme aux assemblées et donner prime à ceux des copropriétaires qui ont pris la peine d’assister à l’assemblée ou de s’y faire représenter. Encore faut-il que l’assemblée ait généré un germe de décision justifiant une intervention en faveur de sa maturation.
La liste des questions pour lesquelles l’obtention d’une décision est assujettie à la nécessité de la majorité absolue figure dans le texte. Nous n’examinerons pas ici les problèmes propres à chacune d’entre elles. Ils sont examinés dans les différentes études qui leurs sont consacrées.
Certaines décisions ne figurant pas dans cette liste sont néanmoins prises « à la majorité de l’article 25 » en vertu de divers autres textes du statut. Nous traiterons cette question en fin de l’étude.
A propos de l’article 25 b) nous rappelons qu’un refus d’autorisation laisse un recours au copropriétaire demandeur. Il s’agit de la demande d’autorisation judiciaire prévue par l’article 30 en son dernier alinéa ainsi conçu :
« Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. »
Nous avons déjà indiqué, à propos de l’article 24, que l’auteur de la convocation, - généralement le syndic -, auquel nous recommandons de faire figurer dans l’ordre du jour, avec un projet de résolution, la majorité applicable, doit apporter un soin attentif à sa détermination.
Nous revenons ainsi aux observations formulées en 3/3.1, au sujet de l’article 25 e) qui traite des « modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ». Cette disposition a pour objet de réduire la majorité nécessaire à la décision de réaliser des travaux obligatoires qui sont quasiment toujours des améliorations. Celles-ci auraient exigé normalement une décision prise à la majorité de l’article 26. Mais les prescriptions légales ou réglementaires sont toujours justifiées soit par un souci de sécurité, d’hygiène ou de prévention, soit par l’intérêt général. C’est ce qui explique la réduction dérogatoire.
Pour autant, comme indiqué précédemment, l’article 25 e) ne saurait imposer la majorité de l’article 25 pour décider des travaux d’entretien relevant de la majorité simple parce qu’ils sont commandés par des nécessités purement techniques.
Une observation identique peut être formulée pour les rubriques g) et h) qui traitent respectivement de travaux tendant à la réalisation d’économies d’énergie ou à la mise en conformité de certaines fractions privatives avec les règles relatives à la décence des logements.
En ce qui concerne enfin la rubrique m) qui traite de l’installation de compteurs d'eau froide divisionnaires, on doit considérer, à notre avis, que la décision prise comporte implicitement la modification de la répartition des charges de consommation d’eau. Dans la majorité des cas, cette répartition est effectuée, à défaut de comptage, au prorata des tantièmes généraux.
L’article 25-1 est rédigé comme suit :
Il est complété par l’article 19 du décret du 17 mars 1967 :
L’article 25-1 trouve application « lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent ».
Tous les cas de figure sont admis, notamment celui lié à l’absentéisme des copropriétaires.
L’article 19 du décret n’apporte qu’une modeste restriction en précisant la conduite à tenir en cas d’examen des résultats d’une mise en concurrence : « lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi. »
Sous cette réserve, après constatation de l’absence de décision à la majorité de l’article 25 l’assemblée est libre de recourir à la solution de secours en fonction des résultats du vote :
· Si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Le décret précise le mécanisme et ajoute une seconde option : « il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l'article 24 de la même loi, à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure ».
· Si le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
Le décret précise les modalités de convocation de l’assemblée.
Dans le premier cas, le second vote au cours de l’assemblée revêt un caractère impératif. Il faut un vote de l’assemblée pour paralyser sa mise en œuvre et décider le renvoi à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure.
Dans le second cas, le texte de l’article 19 du décret est, certes, plus ambigu. Il détermine les modalités de convocation « lorsqu'une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l'article 24 de la même loi » La convocation de cette nouvelle assemblée est, en l’état des textes, à la charge du syndic qui dispose du pouvoir de convoquer. M. Capoulade note qu’en cas de carence, l’article 8 permet de parvenir à la convocation [7] .
Dans tous les cas, une décision, positive ou négative, pourra être prise puisque la majorité applicable sera, de toute manière, la majorité simple. Elle pourra, le cas échéant, faire l’objet d’une contestation judiciaire.
Certains textes du statut précisent que les décisions à prendre sur les questions qu’ils traitent seront prises à la majorité de l’article 25.
· L’article 27 à propos de la création d’un syndicat secondaire
· L’article 28 à propos du retrait de la copropriété initiale
· L’article 37 à propos de l’opposition du syndicat à l’exercice de droits accessoires aux parties communes
· L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 à propos de la mise en concurrence pour les marchés de travaux et fournitures de services
Le régime général de l’article 25 est, dans ces quatre cas, applicable mais il y a controverse sur la possibilité du recours au mécanisme de l’article 25-1. Dans le cas de l’article 28, en particulier, la rédaction du texte mentionne la majorité de l’article 25 mais non « les conditions de majorité de l’article 25 ». On en déduit l’impossibilité de recourir au mécanisme de secours.
Nous présentons en tableau mes modifications apportées par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014
Nous attirons votre attention sur l’article 25 a) qui comporte désormais le dispositif applicable aux syndicats comportant au plus quinze lots d’une délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats. A noter que l’intention était de privilégier le conseil syndical comme bénéficiaire de la délégation mais que cette précision est omise dans le texte.
L’article 25 e) visait Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ; on retrouve ce poste dans l’article 24.
Il en va de même pour l’article 25 h) La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ; On le retrouve dans l’article 24 II a) avec quelques modifications
Le dispositif de l’article 25-1 n’est pas applicable aux décisions fondées sur les points n) et o)
h) L’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elle porte sur des parties communes ;
La loi du 24 mars 2014 précise en outre que le dispositif de l’article 25-1 n’est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l’article 25
26/12/2010 (I D)
[1] Sizaire Le statut de la copropriété des immeubles bâtis 1969 n° 156
[2] Kischinewsky-Broquisse La copropriété des immeubles bâtis 1989 n° 602
[3] Esmein Le statut de la copropriété Gaz. Pal. 1965-2 Doctr. P. 38 n° 18
[4] CA Paris 27/04/1990 Loyers et cop. 1990 n° 328
[5] CA Aix-en-Provence, 14/12/1995, n° 583 Administrer juin 1996 p. 32 note Le Masson
[6] Cass. Civ. 3e 17/12/1997 n° 96-13177 RDI 1998 132 note Capoulade
[7] Capoulade La copropriété dans la loi SRU Administrer avril 2001 p. 32