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Timestamp: 2019-09-18 07:48:31
Document Index: 204488171

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 17', '§ 9', '§ 6', '§ 44', '§ 2', '§ 39', '§ 25', '§ 88', '§ 8', '§ 69', '§ 33', '§ 33', '§ 2', '§ 37', '§ 37', '§ 6', '§ 6', '§ 88', '§ 328', '§ 25', '§ 13', '§ 25', '§ 13', '§ 72', '§ 8', '§ 24', '§ 15', '§ 36', '§ 34', '§ 7', '§ 36', '§ 42', '§ 45', '§ 3', '§ 9', '§ 44', '§ 25', '§ 8', '§ 25', '§ 264', '§ 3']

(ABl./96, [Nr. 07], S.102)
geändert durch Änderungserlass vom 24. September 1997
(ABl./97, [Nr. 42], S.895)
1. Ziele der Wohnungsbauförderung
4. Städtebauliche und grundstücksbezogene Voraussetzungen
5. Baubeginn vor Bewilligung der Förderungsmittel
6. Bauherren
7. Betreuer und Beauftragte
8. Förderungswege
9. Zweckbestimmung
10. Wirtschaftlichkeit von öffentlich geförderten Mietwohnungen
11. Miethöhe bei vereinbarter Förderung
12. Eigenleistung
13. Fremdmittel
14. Förderungsmittel
15. Baudarlehen
16. Aufwendungshilfen
17. Verwaltungskostenbeiträge
18. Bewilligungsverfahren
19. Sicherung der Förderungsmittel
20. Baubeginn, Bauausführung
21. Auszahlung der Förderungsmittel
22. Schlußabrechnung
23. Kürzung der Förderungsmittel bei selbstgenutztem Wohneigentum
24. Subventionstatbestand
26. Übergangs- und Schlußbestimmungen
27. Geltungsdauer
1.1 Das Land Brandenburg fördert aufgrund Artikel 47 der Landesverfassung
den Bau von Miet- und Genossenschaftswohnungen, vorrangig in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf und unter Berücksichtigung der Ziele der Landesplanung, um das Wohnungsangebot für breite Schichten der Bevölkerung nachhaltig zu erhöhen und dabei insbesondere Wohnraum für einkommensschwache Haushalte bereitzustellen,
den Bau und Ersterwerb von selbstgenutztem Wohneigentum - (Kauf-)Eigenheime und (Kauf-)Eigentumswohnungen -, insbesondere für kinderreiche Familien, alleinerziehende Elternteile, junge Ehepaare mit einem oder mehreren Kindern sowie Familien mit älteren und schwerbehinderten Angehörigen.
1.2 Besonders förderungswürdig sind Bauvorhaben, die der qualitativen Weiterentwicklung des Wohnungsbaus oder der Verwirklichung städtebaulicher und sozialer Ziele dienen, indem sie
städtebauliche Strukturen abrunden oder ergänzen,
innovative Ansätze der Kostensenkung und der Qualitätsverbesserung verfolgen,
ökologische Anforderungen besonders beachten,
gemischte Sozialstrukturen, die Selbsthilfe der Bewohner sowie variable Wohnformen ermöglichen.
Rechtsgrundlagen für die Wohnungsbauförderung sind
das Zweite Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG),
das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG),
das Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG),
die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV),
die Neubaumietenverordnung 1970 (NMV 1970),
das Verwaltungsverfahrensgesetz für das Land Brandenburg (VwVfGBbg)
3.1 Gegenstand der Förderung ist
die Neuschaffung von Wohnraum (§ 2 II. WoBauG),
der Ausbau und die Erweiterung bestehender Gebäude (§ 17 II. WoBauG),
der Ersterwerb von neugeschaffenem Wohnraum zur Selbstnutzung (§§ 9 Abs. 2 und 12 Abs. 3 II.WoBauG),
der Erwerb von vorhandenem Wohnraum durch kinderreiche Familien und Schwerbehinderte (§ 6 Abs. 2 Buchstabe h II. WoBauG).
In der Regel soll Wohnraum nur in Gebäuden gefördert werden, die ausschließlich Wohnzweken dienen. Wohnraum kann auch in Gebäuden mit Geschäftsraum gefördert werden, wenn mehr als 2/3 der anrechenbaren Grundfläche (§ 44 II. BV) des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit (i. S. von § 2 Abs. 2 II. BV) auf Wohnraum entfallen und der Wohnwert oder der Nutzungswert der Freiflächen auf dem Grundstück durch die Art des Geschäftsraumes (z. B. durch Geräusch- und/oder Geruchsbelästigung) nicht unzumutbar gemindert werden.
3.2 Nicht gefördert wird Wohnraum, der
zur dauernden Wohnnutzung nicht bestimmt oder nicht geeignet ist (z. B. Wochenendhäuser, Behelfsbauten) oder wenn baurechtliche Belange entgegenstehen,
in seiner Bauausführung und Ausstattung erheblich über die Wohnbedürfnisse der breiten Schichten der Bevölkerung hinausgeht,
in den Gesamtkosten höher liegt als in der Regel die Gesamtkosten für vergleichbare Objekte in der Region,
nach Grundriß und Gestaltung von den üblichen Wohnformen so weit abweicht, daß die mit der Förderung verbundene Zweckbestimmung wesentlich beeinträchtigt wird,
die nach § 39 II. WoBauG maßgeblichen Wohnflächengrenzen überschreitet.
3.3 Eine Förderung ist bei selbstgenutztem Wohneigentum ausgeschlossen, wenn
und soweit sie offensichtlich ungerechtfertigt wäre, obwohl die Einkommensgrenzen in den §§ 25 bis 25d oder § 88a II. WoBauG eingehalten werden, insbesondere, wenn Antragsteller über eigenes Vermögen verfügen und ihnen zugemutet werden kann, die Finanzierung des selbstgenutzten Wohneigentums mit einer tragbaren Belastung auch ohne Förderungsmittel zu ermöglichen,
eine beantragte Förderung des Erwerbs von Wohnraum aus dem Altwohnungsbestand im Zusammenhang mit Vermögens- oder Erbauseinandersetzungen unter Angehörigen (§ 8 II. WoBauG) der Antragsteller steht,
Antragsteller bereits aus einem öffentlichen Haushalt Förderungsmittel zur Schaffung oder zum Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum erhalten haben. Die Bewilligungsstelle kann die Förderung zulassen, wenn zwingende berufliche Gründe einen Wohnungswechsel erfordern. In diesem Falle müssen die bisherigen Förderungsmittel auf den Erwerber, wenn er einkommensmäßig berechtigt ist, übertragen oder in Höhe der Restschuld zurückgezahlt werden. Der Kaufpreis muß nach Abzug von Kosten und Verbindlichkeiten für das Altobjekt voll für die Finanzierung des neuen Bauvorhabens eingesetzt werden,
die Belastung nicht auf Dauer tragbar erscheint. Das ist in der Regel der Fall, wenn zum Zeitpunkt der Bewilligung das nachhaltig erzielbare Einkommen nach Abzug der Belastung aus dem Förderungsobjekt und sonstiger Zahlungsverpflichtungen nicht ausreicht, um den monatlichen Mindestrückbehalt zu decken. Die Höhe des monatlichen Mindestrückbehalts richtet sich nach der jeweils geltenden Eigenheimbau-Richtlinie (EigenheimbauR). Ein voraussichtlicher Lastenzuschuß nach dem Wohngeld(sonder)gesetz kann bei der Belastungsrechnung berücksichtigt werden. Nachhaltige Leistungen nichtehelicher Lebenspartner, die nicht auf dauerhafter Rechtspflicht beruhen, können in der Belastungsrechnung zugunsten des Antragstellers berücksichtigt werden, wenn gleichzeitig der Schuldbeitritt gegenüber der Bewilligungsstelle erklärt wird.
4.1 Die Festlegungen der Landesplanung sind bei der Planung von Wohnungsbauvorhaben zu beachten. Die historische und soziale Identität in den Städten und Gemeinden des Landes soll auch durch den Wohnungsbau gestärkt werden.
Vorrangig soll die Entwicklung innerstädtischer Bereiche durch den Wohnungsneubau in Verbindung mit der Bestandssicherung intensiviert werden. In bestehenden Siedlungen, auch den in industrieller Bauweise errichteten, soll eine grundflächensparende Nachverdichtung erfolgen.
4.2 Die Lage des Baugrundstücks, Erschließung, Erreichbarkeit von Arbeitsstätten und Versorgungseinrichtungen sowie das Angebot an wohnungsnahen Spiel- und Freizeiteinrichtungen sollen eine hohe Standortqualität und gesundes und ruhiges Wohnen für alle Bevölkerungsgruppen gewährleisten.
4.3 Die Planung des Bauvorhabens soll auf eine wirtschaftliche, kostengünstige, energiesparende, ökologisch hochwertige und flächensparende Bauausführung gerichtet sein.
Die in der Anlage beschriebenen baulichen, funktionellen und ökologischen Anforderungen an die Planung und Realisierung von Wohngebäuden sind zu beachten.
4.4 Bei Bauvorhaben mit mehr als 30 zu fördernden Mietwohnungen muß vor der Erstellung des Vorhaben- und Erschließungsplanes oder der Aufstellung des Bebauungsplanes, spätestens jedoch vor Stellung des Bauantrages, ein Beratungsgespräch zwischen Bauherren, Kommunalvertretern, dem Ministerium für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr (MSWV) und dem mit der bautechnischen Antragsprüfung Beauftragten stattfinden. Dabei sollen die Anforderungen der WFB 96, bezogen auf das zu fördernde Bauvorhaben, frühzeitig erläutert und abgestimmt werden.
5.1 Förderungsmittel dürfen nicht bewilligt werden, wenn vor der Entscheidung über den Förderungsantrag mit den Bauarbeiten begonnen worden ist. Als Vorhabenbeginn ist grundsätzlich der Abschluß eines der Ausführung zuzurechnenden Lieferungs- oder Leistungsvertrages zu werten. Der Erwerb des Baugrundstücks, die Planung, eine Baugrunduntersuchung und die Baureifmachung des Grundstücks, z. B. Gebäudeabbruch, Planieren, gelten nicht als Baubeginn.
5.2 Der Abschluß eines der Ausführung zuzurechnenden Lieferungs- und Leistungsvertrages über den Erwerb eines (Kauf-)Eigenheimes oder einer (Kauf-)Eigentumswohnung steht einer Förderung nicht entgegen, wenn darin vereinbart ist, daß die Käufer vom Vertrag zurücktreten können, sofern keine Förderungsmittel gewährt werden. Für den Fall des Rücktritts muß vereinbart sein, daß die Ausübung des Rücktrittsrechts unentgeltlich erfolgt und der Erwerber dem Verkäufer nur die Kosten zu erstatten hat, die durch den Vertragsschluß entstanden und vom Verkäufer übernommen worden sind.
5.3 Auf schriftlichen Antrag hin kann die Bewilligungsstelle Antragstellern von Mietwohnungen im 3. Förderungsweg bestätigen, daß aus einem Baubeginn kein Grund zur Ablehnung des Förderungsantrags hergeleitet wird (Unschädlichkeitsbestätigung). Diese Bestätigung darf nur abgegeben werden, wenn
entweder nachgewiesen wird, daß eine Baugenehmigung erteilt oder das Bauvorhaben der unteren Bauaufsichtsbehörde angezeigt worden ist, ohne daß innerhalb eines Monats die Bauarbeiten untersagt worden sind (§ 69 Brandenburgische Bauordnung - BbgBO -),
wirtschaftliche Gründe für einen Baubeginn sprechen und
Antragsteller erklären, daß die bautechnischen Förderungsvoraussetzungen der Anlage eingehalten werden.
In der Unschädlichkeitsbestätigung ist den Antragstellern mitzuteilen, daß ein Baubeginn nicht zur Ablehnung des Förderungsantrags führt, wenn alle sonstigen Förderungsvoraussetzungen gegeben sind, daß aber der Baubeginn auf eigenes Risiko erfolgt und die Entscheidung keinen Rechtsanspruch auf die beantragte Förderung begründet.
6.1 Bauherren können natürliche oder juristische Personen des privaten oder öffentlichen Rechts sein, wenn sie Eigentümer/Erbbauberechtigte des Baugrundstücks oder sonst dinglich berechtigt sind, auf einem fremden Grundstück zu bauen, oder nachweisen, daß der Erwerb eines derartigen Grundstücks gesichert ist.
6.2 In § 33 II. WoBauG ist im einzelnen bestimmt, unter welchen Voraussetzungen einem Bauherren oder Ersterwerber eines (Kauf-)Eigenheimes bzw. einer (Kauf-)Eigentumswohnung öffentliche Mittel bewilligt werden können. Bei der vereinbarten Förderung und beim Erwerb vorhandenen Wohnraums ist § 33 Abs. 1, 2 und 4 entsprechend anzuwenden. Bei der Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum können Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit unterstellt werden, wenn keine entgegenstehenden Umstände bekannt sind. Voraussetzung dafür ist, daß die Gesamtfinanzierung gesichert und die Tragbarkeit der Belastung auf Dauer gewährleistet erscheint.
6.3 Bauherren, die gesetzlichen oder vertraglichen Verpflichtungen aus früher gewährten Darlehen nicht im vollen Umfang nachgekommen sind, können von der Bewilligung von Förderungsmitteln ausgeschlossen werden. Das gleiche gilt für Bauherren, die bereits geförderte Wohnungen errichtet haben, wenn die Vorbereitung und Durchführung zu wesentlichen Beanstandungen Anlaß gegeben hat.
6.4 Werden der Bewilligungsstelle bei der Prüfung eines Förderungsantrags Umstände bekannt, aus denen zu schließen ist, daß ein Bauherr nicht die erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit zur einwandfreien Vorbereitung und Durchführung seines Bauvorhabens sowie für ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnungen besitzt, kann die Bewilligungsstelle verlangen, daß der Bauherr einem Betreuer oder einem Betreuungsunternehmen seiner Wahl die Betreuung des Bauvorhabens überträgt. Das gilt nicht für den Ersterwerber eines (Kauf-)Eigenheimes/einer (Kauf-)Eigentumswohnung und den Erwerber vorhandenen Wohnraums.
6.5 Bauherren sind verpflichtet, für jedes Bauvorhaben ein Baubuch nach Bestimmungen des Gesetzes über die Sicherung der Bauforderungen vom 1. Juni 1909 (RGBl. I S. 449; BGBl. III 213-2) zu führen. Die Bewilligungsstelle kann sie von dieser Verpflichtung nicht befreien. Die Bewilligungsstelle kann nur auf die Führung eines gesonderten Baubuches bei solchen Unternehmen verzichten, die sich regelmäßig der Prüfung durch einen Prüfungsverband oder auf dem Gebiet der Wohnungswirtschaft erfahrener Wirtschaftsprüfer oder insoweit erfahrener Steuerberater unterziehen oder Steuerberater bestätigen, daß alle gesetzlichen Elemente des Baubuches (§ 2 Abs. 3 des Gesetzes) eindeutig und zeitnah in der Buchführung enthalten sind.
7.1 Betreuer ist, wer die technische und wirtschaftliche Vorbereitung oder Durchführung von Bauvorhaben im Namen und für Rechnung eines Bauherren im Rahmen einer ordentlichen Geschäftstätigkeit betreibt. Gewerbsmäßige Betreuer von Bauvorhaben, die mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten gefördert werden, bedürfen einer Zulassung (§ 37 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG). Hierfür ist die Richtlinie für die Zulassung als Betreuungsunternehmen vom 23. August 1995 (ABl. S. 853) maßgebend.
7.2 Beauftragter ist, wer nur gelegentlich und nicht im Rahmen einer ordentlichen Geschäftstätigkeit die technische oder wirtschaftliche Vorbereitung oder Durchführung von Bauvorhaben betreibt.
Beauftragte haben mit dem Bauherren einen Vertrag zu schließen, der den Anforderungen der Makler- und Bauträgerverordnung - MaBV - vom 7. November 1990 (BGBl. I S. 2479) genügt. Eine Förderung darf nicht erfolgen, wenn die Haftung des Beauftragten gegenüber dem Bauherren in einem unangemessenen Ausmaß eingeschränkt ist (§ 37 Abs. 1 Satz 5 II. WoBauG).
7.3 Bei der Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum gehört es zu den Aufgaben eines Betreuers und eines Beauftragten, den Bauherren über die ab Bezugsfertigkeit aufzubringende Belastung, insbesondere bei befristet gewährten Aufwendungshilfen, sorgfältig zu beraten.
8.1 Die Förderungsmittel werden für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau (1. Förderungsweg) als öffentliche Mittel (§ 6 Abs. 1 II. WoBauG) und für den Wohnungsbau durch vereinbarte Förderung (3. Förderungsweg) als nichtöffentliche Mittel (§ 6 Abs. 3 II. WoBauG) gewährt.
8.2 Im 3. Förderungsweg werden zwischen Bewilligungsstelle und Bauherren auf der Grundlage eines Bewilligungsbescheides und einer vertraglichen Vereinbarung gemäß § 88d II. WoBauG privatrechtliche Bestimmungen getroffen, insbesondere über die Höhe und Einsatzart der Mittel, die Zweckbestimmung der Wohnungen, Belegungsrechte, Beachtung von Einkommensgrenzen, die Höhe der nach den Vorschriften des MHG zulässigen Miete und etwaige Änderungen während der Dauer der Zweckbestimmung sowie über die Folgen von Vertragsverletzungen.
Diese Förderungsvereinbarungen müssen für die Mieter das Recht enthalten, sich gegenüber dem Bauherren oder gegenüber einem anderen Verfügungsberechtigten auf die Einhaltung der mit der Bewilligungsstelle vereinbarten Regelung der zulässigen Miete zu berufen (§ 328 BGB).
8.3 Bei der Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum wird der in Betracht kommende Förderungsweg von der Höhe des Gesamteinkommens der Antragsteller bestimmt. In den Förderungsrichtlinien können zusätzliche Kriterien festgelegt werden.
9.1 Die Wohnungen des 1. Förderungsweges sind zugunsten des nach § 25 II. WoBauG berechtigten Personenkreises zweckbestimmt. Bei der Ermittlung des Gesamteinkommens kann eine Überschreitung der Einkommensgrenze um bis zu 5 v. H. als unwesentlich angesehen werden. Die Dauer der Zweckbestimmung richtet sich nach den §§ 13 ff. WoBindG.
9.2 Die Wohnungen des 3. Förderungsweges sind zugunsten des Personenkreises zweckbestimmt, der die Einkommensgrenze des § 25 II. WoBauG um bis zu 60 v. H. überschreitet. Die Dauer der Zweckbestimmung beginnt mit Zugang des Bewilligungsbescheides und endet im Mietwohnungsbau nach Ablauf von 15 Jahren, gerechnet ab (mittlerer) Bezugsfertigkeit, sofern nicht eine längere Dauer vereinbart wird. Bei selbstgenutztem Wohneigentum richtet sich die Dauer der Zweckbestimmung analog §§ 13 ff. WoBindG.
Die Zweckbestimmung bleibt bestehen, wenn das Baudarlehen außerplanmäßig freiwillig oder auf Grund einer Kündigung vollständig zurückgezahlt und/oder auf die Auszahlung noch ausstehender Aufwendungshilfen in vollem Umfange verzichtet wird. Das Gleiche gilt, wenn der zugrundeliegende Bewilligungsbescheid widerrufen oder zurückgenommen wird.
10.1 Mietwohnungen dürfen im 1. Förderungsweg nur gefördert werden, wenn die laufenden Aufwendungen mit den in den maßgeblichen Förderungsrichtlinien bestimmten höchstzulässigen Durchschnittsmieten (§ 72 II. WoBauG) und Aufwendungshilfen gedeckt werden können (Kostenmietprinzip).
10.2 Aufwendungsverzichte sind abweichend von § 8b WoBindG in der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zulässig, es sei denn, daß sie für den gesamten Zeitraum der Zweckbestimmung geleistet werden.
11.1 Mietwohnungen dürfen im 3. Förderungsweg nur gefördert werden, wenn der Bauherr durch eine Kostenermittlung nach DIN 276 und einen Finanzierungsplan nachweist, daß die Investition langfristig wirtschaftlich tragfähig ist. Dies ist der Fall, wenn Kapitalkosten und Tilgung für das von der Bewilligungsstelle gewährte Baudarlehen sowie für die ihm grundbuchlich im Range vorgehenden oder gleichstehenden Darlehen nebst den in § 24 II. BV genannten Bewirtschaftungskosten mit Ausnahme der Abschreibung und des Mietausfallwagnisses mit den in den maßgeblichen Förderungsrichtlinien bestimmten Mieten und Aufwendungshilfen gedeckt werden können.
11.2 Ist bei der Antragsprüfung erkennbar, daß die voraussichtlich erzielbare Miete für eine Dekung der in Nr. 11.1 genannten laufenden Aufwendungen nicht ausreicht, darf eine Förderung nur erfolgen, wenn der Antragsteller glaubhaft macht, daß er fehlende Mieterträge anderweitig aufbringen kann.
12.1 Die Bewilligung von Förderungsmitteln setzt voraus, daß die Finanzierung der voraussichtlich entstehenden Gesamtkosten gesichert ist.
12.2 Eigenleistungen sind die vom Bauherren zur Deckung der Gesamtkosten erbrachten Leistungen (§ 15 II. BV), namentlich
Geldmittel (Guthaben bei Kreditinstituten und Bausparkassen),
der Wert des eigenen Baugrundstücks und bei Ausbau oder Erweiterung eines Gebäudes auch der Wert verwendeter Gebäudeteile nach Abzug der Belastungen,
der Wert von Sach- und Arbeitsleistungen, vor allem der Wert der mit Eigenmitteln bezahlten Baustoffe und der Wert der Selbsthilfe (§ 36 II. WoBauG).
12.3 Als Ersatz der Eigenleistung sind, soweit Bauherren/Erwerber nichts anderes beantragen, Darlehen der in § 34 Abs. 3 II. WoBauG genannten Art anzuerkennen. Andere, der Restfinanzierung dienende Finanzierungsmittel (z. B. von Gemeinden), die im Range nach dem Baudarlehen des Landes dinglich gesichert werden sollen, können von der Bewilligungsstelle ganz oder teilweise als Ersatz der Eigenleistung anerkannt werden.
12.4 Die Eigenleistung im Mietwohnungsbau soll mindestens 25 v. H. der Gesamtkosten betragen.
12.5 Für Bauherren, die auf die Inanspruchnahme erhöhter Absetzungen und Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz bzw. § 7 Abs. 5 Einkommensteuergesetz verzichten, ermäßigt sich die Eigenleistung im 1. Förderungsweg auf mindestens 15 v. H. der Gesamtkosten.
12.6 Für Kommunen sowie kommunale Wohnungsunternehmen und Wohnungsbaugenossenschaften, die ihren Sitz im Land Brandenburg haben, kann die Eigenleistung bis auf 5 v. H. der Gesamtkosten ermäßigt werden, wenn sie Eigentümer/Erbbauberechtigte des Baugrundstücks oder sonst dinglich berechtigt sind, auf einem fremden Grundstück zu bauen, oder nachweisen, daß der Erwerb eines derartigen Grundstücks gesichert ist. Das gleiche gilt für Bauherren, die gemeinnützige Zweke verfolgen und steuerrechtlich als besonders förderungswürdig anerkannt sind, wenn ihre satzungsmäßigen Ziele auch den Bau von Wohnraum vorsehen.
12.7 Bauherren/Erwerber von selbstgenutztem Wohneigentum sollen sich an der Finanzierung der Gesamtkosten mit einer Eigenleistung in Höhe von mindestens 15 v. H. beteiligen. Bei kinderreichen Familien und jungen Ehepaaren darf eine Eigenleistung, die mindestens 10 v. H. der Gesamtkosten des Bauvorhabens beträgt, nicht als unzulänglich angesehen werden, wenn die Belastung für den Bauherren unter Berücksichtigung von Lastenzuschüssen auf Dauer tragbar erscheint.
12.8 Wird eine über die Mindestbeteiligung hinausgehende Eigenleistung durch Selbsthilfe (§ 36 II. WoBauG) erbracht, so ist die dadurch eintretende Minderung der Kapitalkosten bei der Bemessung der Förderungsmittel nicht zu berücksichtigen. Selbsthilfeleistungen sind durch eine schriftliche Erklärung auf einem vorgeschriebenen Vordruck glaubhaft zu machen.
13.1 Die Darlehen müssen auf Deutsche Mark lauten und dürfen nur nach den für langfristige Kredite geltenden Allgemeinen Grundsätzen der Institutsgruppe kündbar oder fällig sein, der der Darlehensgeber angehört. Die Bedingungen dürfen nicht ungünstiger sein als die marktüblichen Bedingungen für Darlehen gleicher Art zur Zeit der Darlehenszusage. Die Zinsbindung soll in der Regel mindestens für die Dauer von zehn Jahren vereinbart werden. Die Bewilligungsstelle kann auf Antrag Ausnahmen zulassen, sofern der marktübliche Kapitalzins zur Zeit der Bewilligung über dem Durchschnitt des langjährigen Mittels liegt.
Die Investitionsbank des Landes Brandenburg ist berechtigt, zur Sicherung der Gesamtfinanzierung von Bauvorhaben auch Fremdmittel als Ergänzungsdarlehen zu gewähren.
13.2 Es muß vereinbart sein, daß die Darlehen nur aus Gründen gekündigt oder fälliggestellt werden dürfen, die mit der Beleihung, namentlich mit der Sicherheit des Darlehens oder der Person des Darlehensnehmers, zusammenhängen. Das gilt nicht für Kündigungen zum Zwecke der Zinsanpassung, soweit sie zur Refinanzierung erforderlich und für die betreffende Institutsgruppe allgemein zugelassen sind. Für den Fall, daß das Darlehen fristlos gekündigt wird, darf eine Erhöhung des vereinbarten Zinssatzes oder des nach Ablauf einer Festschreibungsfrist geltenden Zinssatzes höchstens um 1 v. H. jährlich vereinbart werden.
13.3 Grundpfandrechte, die für Kapitalmarktdarlehen zur Finanzierung der Gesamtkosten bestellt werden, können der Grundschuld für Darlehen aus Förderungsmitteln im Range vorgehen. Der Darlehensnehmer muß verpflichtet sein, das Darlehen mit mindestens 1 v. H. jährlich unter Zuwachs der durch die fortschreitende Tilgung ersparten Zinsen zu tilgen (Tilgungsdarlehen).
13.4 Sollen Tilgungsdarlehen durch eine Grundschuld dinglich gesichert werden, so ist sicherzustellen, daß die Grundschuld nach Rückzahlung des gesicherten Darlehens nicht erneut zur Sicherung einer Forderung verwendet wird. Außerdem muß sichergestellt sein, daß ein Aufrücken der Darlehen aus Förderungsmitteln entsprechend der Tilgung der im Range vorgehenden oder gleichstehenden Darlehen erfolgt. Grundschuldgläubiger und Grundstückseigentümer müssen entsprechende Erklärungen abgeben.
13.5 Wird eine Tilgungsstreckung oder eine Tilgungsaussetzung vereinbart, so hat sich der Darlehensgeber zu verpflichten, das Land bei einer Zwangsvollstrekung so zu stellen, als wäre das Darlehen nach höchstens drei Freijahren ab Bezugsfertigkeit mit 1 v. H. jährlich zuzüglich ersparter Zinsen getilgt worden.
13.6 Bei der Koppelung der Darlehensgewährung mit Bausparverträgen in der Art, daß die Tilgung zunächst ausgesetzt wird und das Darlehen aus der Bausparsumme bei deren Fälligkeit getilgt wird, hat die Bewilligungsstelle sicherzustellen, daß zur Gewährleistung einer ausreichenden Tilgung die Bausparsumme bei Zuteilung des Bausparvertrages sowie im Falle der Zwangsvollstrekung mit dem Darlehen verrechnet wird.
13.7 Bei Darlehen von Versicherungen darf die Darlehensgewährung mit dem Abschluß von Lebensversicherungen nicht in der Weise gekoppelt werden, daß Darlehen bzw. Grundpfandrechte im Falle vorzeitiger Beendigung des Versicherungsverhältnisses gekündigt werden, z. B. durch Kündigung des Lebensversicherungsvertrages oder bei Umwandlung in eine beitragsfreie Versicherung oder in dem Falle, daß der Versicherer aus gesetzlichen, satzungsmäßigen oder sonstigen Gründen von der Verpflichtung zur Leistung ganz oder teilweise frei wird. In diesen Fällen haben die Versicherungen die Darlehen als Tilgungsdarlehen zu kapitalmarktüblichen Bedingungen zu belassen.
13.8 Vereinbarungen zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer über Entschädigungen für den Fall des Verzugs sind bei vorrangig oder gleichrangig im Verhältnis zu den Darlehen aus Förderungsmitteln dinglich zu sichernden Fremdmitteln nur dann anzuerkennen, wenn die Entschädigungen angemessen sind. Angemessen ist eine Entschädigung, wenn
für rückständige Zins- und Tilgungsleistungen keine höhere Entschädigung als 1 v. H. für jeden angefangenen Monat,
für das fälliggestellte Darlehenskapital eine Erhöhung des vereinbarten Zinssatzes oder des Zinssatzes, der nach dem Ablauf einer Zinsfestschreibungsfrist gelten würde, um höchstens 1 v. H. jährlich
Die Art und zulässige Höhe der Förderung wird in den Förderungsrichtlinien für das jeweilige Wohnungsbauprogramm bestimmt. Abhängig vom Landeshaushalt können die Förderungsmittel eingesetzt werden als
Baudarlehen, zur Deckung der Gesamtkosten,
Aufwendungshilfen, zur Deckung der laufenden Aufwendungen
oder in einer anderen in § 42 Abs. 1 II. WoBauG zugelassenen Förderungsart.
15.1 Baudarlehen sind ab dem Monatsersten des Quartals, das auf die (mittlere) Bezugsfertigkeit folgt, in der Regel mit 1 v. H. jährlich unter Zuwachs der durch die fortschreitende Tilgung ersparten Zinsen und Verwaltungskosten zu tilgen. Die Bewilligungsstelle kann einen späteren Tilgungsbeginn festsetzen. Nach Tilgung der erststelligen Fremdmittel kann eine Tilgung bis zu 4 v. H. jährlich gefordert werden, wenn und soweit sie vom MSWV allgemein zugelassen worden ist. Für Familienzusatzdarlehen darf die Tilgung nach Ablauf von 15 Jahren bis auf 2 v. H. jährlich erhöht werden (§ 45 Abs. 4 II. WoBauG).
15.2 Werden im Mietwohnungsbau neben Baudarlehen auch Aufwendungshilfen gewährt, bleibt das Baudarlehen bis zur vollständigen Auszahlung der Aufwendungshilfen zinslos. Danach wird die Verzinsung so bemessen, wie es die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung, insbesondere die allgemeine Einkommensentwicklung der breiten Schichten der Bevölkerung, vertreten läßt. Der Zinssatz darf jedoch 8 v. H. jährlich nicht überschreiten.
15.3 Bei selbstgenutztem Wohneigentum wird das im 1. Förderungsweg gewährte Baudarlehen bis zum Ablauf von zehn Jahren nach der Bezugsfertigkeit zinslos gewährt. Baudarlehen im 3. Förderungsweg werden auf die Dauer der Auszahlung von Aufwendungshilfen zinslos gewährt. Die Höhe der Verzinsung ist abhängig von der Höhe des Gesamteinkommens, die im Einzelfall jeweils bei einer Kürzung der Förderungsmittel gemäß Nr. 23 festgesetzt wird. Der Zinssatz darf jedoch 8 v. H. jährlich nicht überschreiten.
16.1 Aufwendungshilfen werden als Aufwendungsdarlehen oder/und Aufwendungszuschuß ab (mittlerer) Bezugsfertigkeit während eines Zeitraumes von 15 Jahren gewährt. Sie werden jeweils nach Ablauf von drei Jahren vermindert. Art und Höhe der Aufwendungshilfe wird in den jeweiligen Förderungsrichtlinien bestimmt.
16.2 Aufwendungsdarlehen sind nach vollständiger Auszahlung und einem Freijahr mit bis zu 6 v. H. jährlich zu verzinsen und mit bis zu 2 v. H. jährlich zuzüglich ersparter Zinsen und ersparter Verwaltungskostenbeiträge zu tilgen.
16.3 Sind die Aufwendungsdarlehen für Mietwohnungen bewilligt worden, kann der Zinssatz ab Verzinsungsbeginn für einen Zeitraum von längstens fünf Jahren bis zu 0 v. H. gesenkt werden. Diese Regelung gilt,
im 1. Förderungsweg, sofern die Wirtschaftlichkeit der Wohnungen beeinträchtigt würde, weil die sich aus den zulässigen Mieterhöhungen ergebende Miete nicht erzielbar ist,
im 3. Förderungsweg, wenn die Verzinsung für den Darlehensnehmer eine besondere Härte bedeuten würde. Das ist insbesondere der Fall, wenn die Wirtschaftlichkeit der Wohnungen erheblich gefährdet wird.
16.4 Sind die Aufwendungsdarlehen für selbstgenutztes Wohneigentum bewilligt worden, kann der Zinssatz ab Verzinsungsbeginn für einen Zeitraum von jeweils einem Jahr bis auf 0 v. H. gesenkt werden, sofern der Darlehensnehmer nachweisen kann, daß mit der steigenden Belastung ein Lastenzuschuß ausgelöst oder die Höhe der Verzinsung eine anderweitige besondere Härte bedeuten würde.
17.1 Die Bewilligungsstelle ist berechtigt, für ihre Tätigkeit Verwaltungskostenbeiträge zu erheben.
17.2 Der einmalige Verwaltungskostenbeitrag beträgt 1 v. H. des Nominalbetrages der bewilligten Förderungsmittel. Er wird mit Bewilligung fällig und bei Auszahlung des Baudarlehens von der ersten Rate einbehalten. Bei Aufwendungshilfen wird der Verwaltungskostenbeitrag jeweils zur Hälfte bei Auszahlung der ersten beiden Raten einbehalten.
17.3 Vom Baudarlehen wird ab Auszahlung der einzelnen Darlehensraten ein laufender Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von 0,5 v. H. jährlich einbehalten. Ab Tilgungsbeginn wird der Verwaltungskostenbeitrag vom jeweiligen Restkapital berechnet; die durch die fortschreitende Tilgung ersparten Beträge erhöhen die Tilgung.
17.4 Vom Aufwendungsdarlehen ist ab Auszahlung der ersten Rate ein laufender Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von 0,5 v. H. jährlich zu zahlen. Er wird während des Zeitraums der Auszahlung vom jeweils ausgezahlten Betrag berechnet, ab Tilgungsbeginn vom jeweiligen Restkapital; die durch die fortschreitende Tilgung ersparten Beträge erhöhen die Tilgung.
18.1 Bewilligungsstelle ist die Investitionsbank des Landes Brandenburg.
Sie entscheidet im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel nach den für die Wohnungsbauförderung maßgeblichen Rechts- und Verwaltungsvorschriften über die Förderungsanträge. Fehlen Haushaltsmittel oder sind die Voraussetzungen für eine Bewilligung nicht gegeben, sind vorliegende Anträge abzulehnen. Die Ablehnungen sind zu begründen.
18.2 Die Bewilligungsstelle übersendet einen Abdruck des Bewilligungsbescheides zur Durchführung der Bestands- und Belegungskontrolle sowie zur Überwachung der Einhaltung der Verpflichtungen des Bauherren, die mit der Bewilligung von Förderungsmitteln verbunden sind, an
die Kreisverwaltung/Stadtverwaltung, in deren Bereich das Baugrundstück liegt,
die Ämter, amtsfreien Gemeinden und kreisfreien Städte, die für die Überwachung der Zweckbindung zuständig sind.
Das gilt auch für die Rücknahme, den Widerruf, die Änderung oder Ergänzung des Bewilligungsbescheides bzw. die Ablehnung von Förderungsanträgen.
19.1 Als Darlehen gewährte Förderungsmittel sind durch eine sofort vollstreckbare, brieflose Grundschuld am Baugrundstück zu sichern. Ihr dürfen nur Grundpfandrechte für Fremdmittel im Range vorgehen, die im Finanzierungsplan zur Deckung der Gesamtkosten ausgewiesen sind; als Ersatz der Eigenleistung anerkannte Fremdmittel dürfen jedoch nicht im Range vor den Darlehen gesichert werden. Die Bewilligungsstelle bestimmt im Einzelfall die Rangstelle.
19.2 Als Darlehen gewährte Förderungsmittel sind zusätzlich durch ein persönliches Schuldversprechen des Zuwendungsempfängers in der Weise zu sichern, daß die Zwangsvollstreckung auch in das persönliche Vermögen zulässig sein soll.
19.3 Zur Sicherung der Zweckbestimmung der geförderten Wohnungen haben Zuwendungsempfänger bei Mietwohnungen im 3. Förderungsweg zugunsten der Bewilligungsstelle an rangbereiter Stelle eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu bestellen.
19.4 Mit Wirkung ab Baubeginn ist eine gebündelte Bauwesen- und Bauherrenhaftpflichtversicherung und mit Wirkung ab Rohbauabnahme zusätzlich eine Wohngebäudeversicherung gegen Feuer-, Sturm- und Leitungswasserschäden (jeweils gleitende Neuwertversicherung) sowie eine Gewässerschadenhaftpflichtversicherung abzuschließen, sofern Heizöl auf dem Grundstück gelagert wird.
20.1 Bauvorhaben sind innerhalb von sechs Monaten nach Bewilligung zu beginnen und in einer angemessenen Frist (in der Regel 24 Monate) zu vollenden.
20.2 Bauvorhaben sind nach den von der Bewilligungsstelle anerkannten und von der unteren Bauaufsichtsbehörde genehmigten Plänen auszuführen. Abweichungen von diesen Plänen und von der vorgesehenen Bauweise und Ausstattung bedürfen unbeschadet einer etwa erforderlichen bauaufsichtlichen Genehmigung der vorherigen Zustimmung der Bewilligungsstelle.
20.3 Bauherren haben auf dem Bauschild die Förderung durch das Land Brandenburg bzw. die Bundesrepublik Deutschland kenntlich zu machen.
20.4 Bauherren sind verpflichtet, den mit der Überwachung der Bauvorhaben Beauftragten Zutritt auf der Baustelle zu gestatten.
20.5 Beabsichtigt die Bewilligungsstelle, einem Antrag aus einem verfügbaren Mittelrahmen zu entsprechen, und kann die Baugenehmigung nicht rechtzeitig erteilt werden, ist die Bewilligung auch auf der Grundlage eines städtebaulichen Vorbescheides der unteren Bauaufsichtsbehörde zulässig.
21.1 Baudarlehen werden nach Baufortschritt ausgezahlt.
35 v. H. nach Baubeginn
35 v. H. nach Rohbauabnahme
25 v. H. nach Schlußabnahme
5 v. H. nach Vorlage der Schlußabrechnung.
Selbstgenutztes Wohneigentum (konventionelle Bauweise)
50 v. H. nach Baubeginn, zzgl. 100 v. H. des Familienzusatzdarlehens
40 v. H. nach Rohbauabnahme
10 v. H. nach Schlußabnahme.
Sofern die Fälligkeit von Bauleistungen nach § 3 Abs. 2 MaBV vereinbart wurde, erfolgt die Auszahlung entsprechend der MaBV.
Selbstgenutztes Wohneigentum (Fertigbauweise)
30 v. H. nach Baubeginn, zzgl. 100 v. H. des Familienzusatzdarlehens
70 v. H. nach Schlußabnahme.
21.2 Der Fertigstellungsgrad ist nachzuweisen durch
einen Rohbau-/Schlußabnahmeschein der unteren Bauaufsichtsbehörde (Nr. 84.2 der Verwaltungsvorschrift zur BbgBO) oder
einen Bautenstandsbericht bauleitender Architekten oder
Prüfung der Bewilligungsstelle.
21.3 Für die Abwicklung des Zahlungsverkehrs ist ein Baugeldsonderkonto einzurichten.
21.4 Aufwendungshilfen werden erstmalig nach (mittlerer) Bezugsfertigkeit in vierteljährlichen Raten ausgezahlt.
21.5 Die Auszahlung der Förderungsmittel setzt voraus, daß
die im Finanzierungsplan ausgewiesenen Geldmittel (Nr. 12.2) eingesetzt wurden,
der Darlehensvertrag abgeschlossen ist,
die Sicherung der Förderungsmittel rangrichtig durch einen beglaubigten Grundbuchauszug nachgewiesen oder durch einen Notar bestätigt wurde, daß der Eintragungsantrag auch im Namen der Bewilligungsstelle gestellt ist und keine Umstände bekannt sind, die der rangrichtigen Eintragung von dinglichen Rechten entgegenstehen.
22.1 Bauherren von Mietwohnungen im 1. Förderungsweg haben der Bewilligungsstelle innerhalb von sechs Monaten nach der Bezugsfertigkeit eine Schlußabrechnung unter Verwendung der von der Bewilligungsstelle vorgesehenen Vordrucke, entsprechend den Allgemeinen Nebenbestimmungen für Projektförderung und den baufachlichen Nebenbestimmungen, vorzulegen.
Die Schlußabrechnung muß die entstandenen Kosten in übersichtlicher Form enthalten (Verwendungsnachweis). Für sämtliche Ausgaben müssen Rechnungen und Zahlungsnachweise vorhanden sein. Die Verträge über die Bauleistungen und eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit sind beizufügen. Auf Grund der Schlußabrechnung hat die Bewilligungsstelle die zweckentsprechende Verwendung der Förderungsmittel zu prüfen.
Höhere Gesamtkosten (Mehrkosten), als in der der Bewilligung zugrunde gelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt worden sind, dürfen in einer späteren Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht angesetzt werden.
Werden in der Schlußabrechnung geringere als der Bewilligung zugrunde gelegte Gesamtkosten ausgewiesen (Minderkosten), entscheidet die Bewilligungsstelle über die Anrechnung auf Förderungsmittel. Die genehmigte Durchschnittsmiete bleibt hiervon unberührt.
22.2 Bauherren von Mietwohnungen im 3. Förderungsweg haben der Bewilligungsstelle innerhalb von sechs Monaten nach Bezugsfertigkeit zu bestätigen, daß
keine anderen oder höheren Finanzierungsmittel angenommen wurden, als von der Bewilligungsstelle anerkannt worden sind,
das bewilligte Baudarlehen zur Finanzierung des Bauvorhabens eingesetzt worden ist und
in welcher Höhe Eigenleistungen nach den §§ 9 und 15 II. BV erbracht worden sind,
die Bedingungen und Auflagen des Bewilligungsbescheides und der Förderungsvereinbarung beachtet worden sind,
die technischen Anforderungen eingehalten worden sind (eine entsprechende Erklärung des Architekten ist beizufügen).
Der Bauherr hat der Bewilligungsstelle bei Bezugsfertigkeit unverzüglich
den Schlußabnahmeschein der unteren Bauaufsichtsbehörde und
aus statistischen Gründen eine Kostenaufstellung der tatsächlich entstandenen Kosten nach DIN 276 vorzulegen.
Die Bewilligungsstelle behält sich die Vorlage eines Verwendungsnachweises nach den Verwaltungsvorschriften zu § 44 LHO vor. Die Vorlage wird nur gefordert, wenn Tatsachen vorliegen, die die Annahme eines Subventionsbetruges rechtfertigen.
Nr. 22.2 ist für Bewilligungen bis zum 31. Dezember 1996 befristet.
22.3 Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist die Vorlage einer Schlußabrechnung nur erforderlich, sofern zur Finanzierung von Mehrkosten eine Vorrangeinräumung zur Sicherung weiterer Fremdmittel beantragt wird oder die Bewilligungsstelle die Vorlage der Schlußabrechnung verlangt.
22.4 Darlehensnehmer haben die Rechnungs- und Zahlungsbelege sowie alle sonstigen, das Bauvorhaben betreffenden Unterlagen jederzeit zur Einsichtnahme und zur Überprüfung durch das MSWV, den Landesrechnungshof und die Bewilligungsstelle bereitzuhalten und deren Beauftragten die für die Überprüfung erforderlichen Auskünfte zu erteilen.
23.1 Nach Ablauf von jeweils drei Jahren, erstmals drei Jahre nach Fertigstellung, erfolgt eine Einkommensprüfung. Der Bauherr ist verpflichtet, jeweils die aktuellen Einkommensunterlagen vorzulegen. Dabei ist das Einkommen in gleicher Weise nach den §§ 25 bis 25d II. WoBauG zu berechnen wie bei der Bewilligung der Förderungsmittel. Hat sich die Anzahl der Angehörigen im Sinne von § 8 II. WoBauG gegenüber dem Zeitpunkt vor Antragstellung erhöht, ist das Gesamteinkommen für jeden Angehörigen, der im Zeitpunkt der Antragstellung noch nicht zur Familie rechnete, um 8.000 DM zu vermindern.
23.2 Das ermittelte und ggf. verminderte Gesamteinkommen ist dem Gesamteinkommen gegenüberzustellen, das für die Bewilligung der Förderungmittel maßgebend war. Übersteigt das nach Nr. 23.1 ermittelte Gesamteinkommen das Gesamteinkommen zum Zeitpunkt der Antragstellung um mehr als 20 v. H., bei jungen Ehepaaren im Sinne von § 25d Abs. 1 Nr. 4 II. WoBauG um mehr als 40 v. H., sind die Förderungsmittel zu vermindern, bei einer Überschreitung bis zu 50 v. H. in Höhe eines Viertels und einer Überschreitung bis zu 100 v. H. in Höhe eines Drittels des Erhöhungsbetrages.
23.3 Sind Baudarlehen und Aufwendungshilfen bewilligt, sind zunächst die Auszahlungsbeträge der Aufwendungshilfen zu vermindern. Dabei ist die planmäßige Verminderung anzurechnen. Reicht die Verminderung nicht aus, ist die Verzinsung des Baudarlehens in der Höhe zu fordern, die notwendig ist, um eine Kürzung nach Nr. 23.2 zu erreichen; das gilt nicht für das Baudarlehen im 1. Förderungsweg. Anstelle der Verzinsung des Baudarlehens kann nach vollständiger Einstellung der Zahlung der Raten der Aufwendungshilfe auch eine Verzinsung des ausgezahlten Aufwendungsdarlehens verlangt werden.
23.4 Bei einer Überschreitung des Gesamteinkommens um mehr als 100 v. H. werden die Förderungsmittel nicht weiter gewährt. Die Auszahlung der Aufwendungshilfe wird eingestellt; der ausgezahlte Teil ist in der vereinbarten Höhe zu verzinsen und zu tilgen. Darlehen sind gemäß Nrn. 15 und 16 zu verzinsen und zu tilgen.
Soweit Förderungsmittel bewilligt werden, handelt es sich um Subventionen im Sinne des § 264 Abs. 6 Strafgesetzbuch. Tatsachen, von denen nach den einzelnen Förderungsrichtlinien oder nach den §§ 3 bis 5 Subventionsgesetz vom 29. Juli 1976 (BGBl. I S. 2034, 2037) die Bewilligung, Gewährung, Rückforderung, Weitergewährung oder das Belassen der Subventionen abhängen, sind subventionserhebliche Tatsachen.
Über Ausnahmen entscheidet das MSWV nach Vorprüfung durch die Bewilligungsstelle. Ausnahmen, die über den Einzelfall hinaus von Bedeutung sind, ergehen im Einvernehmen mit dem Ministerium der Finanzen.
Die Bestimmungen der WFB 96 sind auf bei der Bewilligungsstelle bereits vorliegende Anträge entsprechend anzuwenden.
Nrn. 1 und 2 der Anlage zur WFB 96 gelten nicht für Förderungsanträge, für die bereits ein Bauantrag mit vollständigen Bauvorlagen bei der unteren Bauaufsichtsbehörde eingereicht wurde bzw. eine Baugenehmigung für das Bauvorhaben vorliegt und die Bestimmungen der WFB 91 eingehalten werden.
Für die Förderungsfälle der Modernisierungs- und Instandsetzungs-Richtlinien des MSWV finden die WFB 96 sinngemäß Anwendung.
Diese Bestimmungen treten mit Wirkung vom 1. Januar 1996 in Kraft. Die Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1991 vom 10. Juni 1991 treten mit dem Inkrafttreten dieser Bestimmungen außer Kraft.
Bauliche, funktionelle und ökologische Anforderungen an die Planung und Realisierung von Wohngebäuden
Die folgenden Bestimmungen gelten für Mietwohnungen. Für selbstgenutztes Wohneigentum sind die Festlegungen der Nr. 5. - Ökologische Förderungsvoraussetzungen - einzuhalten.
Zu fördernde Wohnungsbauvorhaben, die vor allem in Grundrißgestaltung und Ausstattung von den folgenden Bestimmungen abweichen, um der Befriedigung spezieller Wohnbedürfnisse zu dienen (z. B. betreutes Einzelwohnen), bedürfen der Zustimmung des MSWV.
1.1 Es sind wirtschaftliche Hausformen und Wohnungsgrundrisse zu wählen; dabei sind alle Möglichkeiten der Kostensenkung bei der Planung und Ausführung auszuschöpfen.
Das Verhältnis des umbauten Raumes zur Wohnfläche soll beispielsweise für Mehrfamilienhäuser folgende Werte nicht überschreiten:
dreigeschossige Gebäude bis 5,0 m3/m2 Wohnfläche,
viergeschossige Gebäude bis 4,5 m3/m2 Wohnfläche.
1.2 Es sind 10 v. H. der Wohnungen barrierefrei zu bauen (siehe Nr. 2.1). Der Bau von Wohnungen für Rollstuhlbenutzer ist ausschließlich entsprechend dem nachgewiesenen örtlichen Bedarf zu planen. Die Erreichbarkeit der rollstuhlgerechten Wohnungen in den Gebäuden ist zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit zu sichern; sie sollen in der Nähe ausreichender Versorgungs- und Kommunikationseinrichtungen sowie des öffentlichen Personennahverkehrs liegen.
1.3 Die Zimmer sollen gut besonnt und belichtet werden; reine Nordlage der Fenster ist nur für Küche und Bad und bei Wohnungen mit mindestens 2 Zimmern nur für eines der Zimmer zulässig. Innenliegende Küchen sind nicht zulässig.
2. Planungsgrundlagen, Zimmergrößen
2.1 Bei der Grundrißplanung der Wohnung ist die DIN 18022 (Küche, Bad, WC) zu beachten. Bei der Planung von Wohnungen für alte Menschen und Menschen mit Behinderungen ist die DIN 18025, Teil 2 (Barrierefreie Wohnungen) und von Wohnungen für Rollstuhlbenutzer ist die DIN 18025, Teil 1 (Wohnungen für Rollstuhlbenutzer) zugrunde zu legen.
2.2 Trennwände innerhalb der Wohnung sollen ein Schallschutzmaß R'w von mindestens 40 dB erreichen.
2.3 Die Zimmer der Wohnung sollen bis auf Küche/Bad so bemessen und erschlossen sein, daß ihre Nutzung austauschbar ist und kleine Zimmer (unter 14 m2) "zusammenschaltbar" sind. Zimmer von weniger als 14 m2 sind nur in Wohnungen mit 4 und mehr Zimmern zulässig. Schlauchartige Zimmer sind zu vermeiden (Mindestbreite: 2,80 m). Die Erschließung der Zimmer soll unabhängig voneinander sein; Durchgangszimmer sind nur in 1- und 1 1/2-Zimmer-Wohnungen zulässig.
Es ist ein Eßplatz mit folgender Fläche auszuweisen:
6 m2 in der 2-Zimmer-Wohnung und
1 m2 mehr für jedes weitere Zimmer.
Ist der Eßplatz statt der Küche einem der Zimmer zugeordnet, so soll ein kurzer Weg zur Küche gewährleistet sein.
Für Wohnungen mit bis zu 3 Zimmern ist nur ein Erschließungsstrang vorzusehen. Bei Wohnungen ab 4 Zimmern ist neben dem Bad und WC der Einbau eines räumlich getrennten WC zu planen, ohne daß ein zusätzlicher Erschließungsstrang erforderlich wird.
3. Anforderungen an die Ausstattung
3.1 Das Bad soll ausgestattet sein mit
Dusche oder Liegewanne; das Bad ist so zu installieren, daß beide Ausstattungsvarianten möglich sind,
Waschbecken mit Kalt- und Warmwasseranschluß,
Handbrause mit verstellbaren Haltern bei der Liege- und Duschwanne,
Befestigungsmöglichkeiten für Haltegriffe im Bereich von Dusche und Wanne,
Waschmaschinenanschluß, wenn er nicht in der Küche vorgesehen ist.
3.2 Alle im Erdgeschoß gelegenen Fenster und Türen, die von außen erreichbar sind, müssen mit einbruchhemmenden Verriegelungen ausgestattet und abschließbar sein.
4. Planung und Ausbau von Freiflächen
4.1 Auf dem Grundstück ist ein ausreichendes Angebot an Spielflächen für Kinder bei einem Vorhaben über 10 Wohnungen zu gewährleisten. Die Mindestgröße eines Spielplatzes darf 50 m2 nutzbarer Aufenthaltsfläche nicht unterschreiten.
4.2 Ferner sind bei Bauvorhaben mit mehr als 30 Wohnungen Spiel- und Bewegungsflächen für Jugendliche und Erwachsene zu schaffen.
4.3 Gebäudezugänge und Außenanlagen sind barrierefrei herzustellen.
4.4 Es ist 1 PKW-Stellplatz pro Wohnung förderungsfähig. Die PKW-Stellplätze und deren Zufahrten sind flächensparend auszubilden und so anzulegen, daß Belästigungen durch Lärm und Abgase, insbesondere für Spiel- und Aufenthaltsflächen, vermieden werden. Behindertenparkplätze sind möglichst nahe den entsprechenden Wohnungen bzw. Hauseingängen zuzuordnen.
5. Ökologische Förderungsvoraussetzungen und Empfehlungen
Bei der Planung von Wohngebäuden sind im Sinne eines kostensparenden, ressourcenschonenden und umweltverträglichen Bauens die nachfolgend genannten Voraussetzungen und Empfehlungen zu beachten. Die für ein Bauvorhaben vorgesehenen ökologischen Maßnahmen müssen im Rahmen der Gesamtplanung schlüssig und in ihrem Zusammenhang untereinander ökologisch sinnvoll und wirksam sein.
Zur Reduzierung des Energiebedarfs und zur Minimierung der Schadstoffbelastung der Umwelt (vor allem durch CO2) ist die anlagentechnische und bauliche Planung der Bauvorhaben so abzustimmen, daß auf Dauer eine Energiebedarfsreduzierung entsteht.
Eine Unterschreitung des in der Wärmeschutzverordnung festgelegten Grenzwertes für den Jahresheizwärmebedarf um 10 v. H. ist anzustreben. Für Heizung und Warmwasserbereitung sind vorrangig CO2-mindernde Technologien einzusetzen, das sind z. B. insbesondere Brennwerttechnik, Niedertemperaturheizungsanlagen, zentralisierte Wärmeversorgungssysteme (Nah- oder Fernwärme) unter Nutzung der Kraft-Wärme-Kopplung bzw. regenerativer Energien (z. B. Sonnenwärme), Einsatz kontrollierter Lüftung.
Unter Berücksichtigung der jeweiligen ortsspezifischen Gegebenheiten können weitere regenerative Energieerzeugungssysteme zur Anwendung kommen, z. B. Photovoltaikanlagen, Windkonverter, Biomassenutzungsanlagen.
Elektrische Heizungen und Warmwasserbereiter dürfen nicht eingesetzt werden.
Zur Verringerung des Wasserverbrauches sind Wasserspararmaturen einzusetzen. Es sind WCs mit reduzierter Spülmenge (max. 6 Liter) und Spülstromunterbrecher (Spartaste) auszuwählen. Die Wohnungen sind mit Wasserzählern (kalt/warm) auszustatten.
Die Versickerung von Niederschlagswasser soll auf dem Grundstück erfolgen.
5.4 Hausmüll
Es sind die baulichen Voraussetzungen dafür zu schaffen, daß Wertstoffe und Abfälle getrennt erfaßt werden können und eine ordnungsgemäße Entsorgung gewährleistet wird.
5.5 Bauprodukte
Es sind Materialien zu verwenden, die bei Gewinnung, Herstellung, Transport, Verarbeitung und Beseitigung eine hohe Gesundheits- und Umweltverträglichkeit aufweisen. Auf die Verwendung heimischer Rohstoffe und Baumaterialien ist besonders zu achten.
Insbesondere sollen langlebige, abfallarme und reparaturfreundliche Bauteile sowie wiederverwendbare bzw. verwertbare Materialien eingesetzt werden.
Bauteile aus Tropenhölzern, die nicht aus nachhaltigem Anbau stammen,
Holzschutzmittel, die arsen- und chromhaltig sind,
Aluminium, z. B. Fenster- und Türprofile sowie Beschläge, es sei denn, der Einsatz ist statisch und konstruktiv unumgänglich.
Dämmstoffe aus Kunststoffschäumen sollen vermieden werden. Nicht verwendet werden dürfen Kunststoffschäume, die unter Einsatz von teil- oder vollhalogenierten Kohlenwasserstoffen (H-FCKW oder FKW) hergestellt werden.
Mineralische Dämmstoffe sind einsetzbar, wenn sie ordnungsgemäß angebracht und gegen den Innenraum abgeschirmt werden.
Für den Einsatz PVC-haltiger Baustoffe und Bauteile sind folgende Voraussetzungen zu beachten:
im Herstellungsprozeß der jeweiligen Produktlinie soll ein möglichst hoher Anteil recycliertes Alt-PVC verarbeitet werden;
eine Rücknahmegarantie und Verpflichtung des Herstellers oder Importeurs zur stofflichen Verwertung der Baustoffe nach Verbrauch hat zu erfolgen.
Für Bodenbeläge, Kleinbauteile und Tapeten im Wohnungsinnenbereich sowie Kabelummantelungen sollten keine PVC-haltigen Produkte eingesetzt werden.
Es sollen nur Baustoffe (beschichtete und unbeschichtete Holzwerkstoffe) verwendet werden, die mit dem geringstmöglichen Einsatz von Formaldehyd hergestellt werden.
Oberflächenbehandlungs-, Anstrich- und Klebstoffe sowie Lacke sollen umweltverträglich und lösemittelarm sein. Es sollen vorzugsweise Produkte mit dem Umweltzeichen für schadstoffarme Lacke (RAL-GZ) verwendet werden.