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Timestamp: 2018-05-24 11:51:04+00:00
Document Index: 298980307

Matched Legal Cases: ['art. 25', 'art. 21', 'art. 22', 'art. 25', 'art. 24', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 8', 'art. 26', 'art. 37', 'art. 1992', 'art. 1992']

Mission Conseil Syndical « LiberteMh3
Cependant il faut un vote de l’assemblée générale à la majorité simple (art. 25), sur présentation de candidature. Ces conditions n’étant pas forcément réunies, il existe donc deux exceptions, prévues par l’art. 21 (Loi 1965) :
Faute de candidature, ou faute pour l’assemblée générale de pouvoir trancher, l’impossibilité de créer un conseil syndical est constatée et notifiée aux copropriétaires. Les copropriétaires ont un mois pour saisir le juge. Celui-ci peut alors désigner les membres du conseil syndical, mais en cas de réticences catégoriques il peut également constater l’impossibilité d’instituer un conseil syndical.
La copropriété peut également renoncer à se doter d’un conseil syndical. Il faut pour cela un vote en ce sens et à la double majorité de l’assemblée générale (2/3 des millièmes et la majorité des copropriétaires en nombre). Une majorité simple (celle des copropriétaires présents et représentés) est par contre suffisante pour revenir sur cette décision.
Aux termes de l’art. 22 du Décret de 1967, les membres du conseil syndical sont désignés à la majorité de l’art. 25 (Loi 1965 ; cf. Les majorités) en assemblée générale ordinaire. Si la majorité n’est pas acquise, le vote n’est que sursitaire.
Si un copropriétaire obtient 265/1000e en assemblée générale sur 800/1000e présents et représentés, le syndic peut reconvoquer une seconde assemblée générale et n’a, jusqu’à une éventuelle infirmation, pas le droit de considérer que la personne n’est pas élue.
Si un copropriétaire obtient plus du tiers des voix (400/1000e p. ex.), il peut alors être procédé immédiatement à un second vote, à la majorité simple (art. 24). Ce second vote n’est pas obligatoire, mais s’il n’y est pas procédé l’assemblée pourra être considérée comme partiale.
Le mandat des membres du conseil est limité à 3 ans. S’ils ne sont pas réélus par l’assemblée au bout de ce délai, ils ne sont plus légalement considérés comme faisant partie du conseil.
Le vote des membres est impérativement nominatif ; il est donc prohibé (par la jurisprudence) d’élire un conseil syndical “en bloc”.
Il n’est pas légalement interdit (art. 21 Décret 1967) que les deux membres d’un couple fassent partie d’un même conseil syndical, même si l’un des époux n’est pas copropriétaire (cas de la séparation de biens). En revanche un concubin, même muni d’un certificat, ne peut être membre du conseil syndical.
Les mineurs non émancipés, les incapables légaux (majeurs placés sous tutelle ou curatelle) ne peuvent siéger à un conseil syndical. C’est leur représentant légal qui sera désigné à cette fin.
Si aucun conseil syndical n’existe au sein de votre immeuble, ou si aucun membre n’a été élu, vous ou tout copropriétaire pouvez demander sur requête au président du tribunal de grande instance de les désigner (art. 21 al. 10 Loi 1965 et 48 Décret 1967). Cliquer ici pour plus de détails sur cette procédure.
C’est le conseil syndical, et non l’assemblée, qui élit le président. Cette élection est obligatoire.
Si le syndic tente de faire élire un président pendant l’assemblée générale, il faut le refuser et demander une suspension de séance.
Il est à tout moment possible de demander une nouvelle élection, en cas d’inertie ou d’inefficacité du président.
1. La convocation de l’assemblée générale :
-si la convocation de l’assemblée générale a été demandée (par recommandé AR) par des copropriétaires représentant au moins 1/4 des millièmes de la copropriété, et si le syndic ne le fait pas, le président peut convoquer lui-même l’assemblée générale (art. 8 D. 1967)
-si le règlement de copropriété le prévoit, le président peut convoquer l’assemblée générale en cas de vacance du poste de syndic (démission, décès)
2. La récupération des fonds et archives auprès de l’ancien syndic
–> certains syndics font montre d’une certaine inertie pour restituer les fonds et archives de la copropriété, en cas de changement. Le nouveau syndic peut engager une procédure judiciaire contre l’ancien, mais cette action peut également être déclenchée par le président du conseil syndical.
Le président peut être révoqué à tout moment de son mandat ; ceci peut être nécessité par l’inaction ou l’obstruction du président.
Le conseil syndical peut être remboursé de ses frais. Sauf stipulation du règlement de copropriété, il s’agit d’un remboursement effectué par le syndic sur présentation de justificatif. La somme versée peut être répartie selon une spécialisation de charges (si une seule partie des lots est concernée).
La liste des frais remboursables n’est pas limitative : déplacements, frais, téléphone, matériels… et peut donner lieu à des abus, qu’il appartient au syndic et aux copropriétaires de surveiller.
Selon les termes de la loi le conseil syndical contrôle et assiste le syndic dans sa gestion. Il n’a donc pas vocation à intervenir directement au quotidien, même si en pratique il dispose de pouvoirs étendus.
La mission d’assistance est définie soit dans le règlement de copropriété, soit par une décision spécifique de l’assemblée générale. Elle concerne le fonctionnement au sens large de la copropriété : choix du personnel, présentation comptable des recettes et dépenses, choix des entreprises pour l’entretien courant de l’immeuble, examen des devis,…
Le pouvoir de contrôle est exerçable à tout moment. Il s’étend notamment à :
l’élaboration du budget prévisionnel (l’art. 26 D. 1967 stipule que le conseil syndical est associé à l’élaboration de ce budget)
en cas de travaux d’urgence (art. 37 D. 1967)
s’il est prévu que le conseil syndical est obligatoirement consulté pour les travaux dépassant un certain montant (au titre d’une décision d’assemblée ou d’une disposition du règlement de copropriété) ; cet avis doit être joint à l’ordre du jour de l’assemblée à peine de nullité (CA Paris 23e Ch. B, 23 mai 2001)
En dehors de ces cas, le syndic n’est pas lié par les avis du conseil syndical, qui n’est vis-à-vis de lui qu’un organisme consultatif (TGI Rouen 08 fév. 1979 – Gaz. Pal 10/01/1981).
Le conseil syndical peut demander au syndic de convoquer l’assemblée générale (par recommandé AR). En cas de refus ou de silence, il peut alors convoquer lui-même cette assemblée.
Il peut se faire donner des mandats précis par l’assemblée générale (choisir des devis, un prestataire, engager une procédure, etc.).
Il peut, par le truchement de son président, agir judiciairement contre le syndic en vue d’obtenir restitution des fonds et archives de la copropriété, en cas de changement de syndic.
Il donne son avis, à l’assemblée générale, sur toutes les questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.
Les copropriétaires et leur syndicat n’ont pas de contrôle direct sur leur syndic. C’est le Conseil syndical qui est investi de ce rôle par la loi. C’est donc à lui, plus particulièrement à son président, qu’il convient de s’adresser si en tant qu’occupant vous avez un message à faire passer au syndic. L’assemblée quant à elle, n’exerce pas de contrôle à proprement parler. Elle prend les grandes décisions, et se borne à révoquer le syndic si celui-ci ne remplit pas correctement sa mission.
L’organe principal de contrôle est donc le conseil syndical, qui dispose de pouvoirs et de prérogatives étendues.
L’Association des Responsables de Copropriété (A.R.C.) synthétise fort bien, dans le manuel qu’elle publie et dont la liste suivante est extraite, les tâches dé vérification dont s’acquittera tout bon conseil syndical.
Le rôle du Conseil est d’abord de vérifier que le syndic fait bien rentrer l’argent. Pour cela il devra :
engage bien les actions en recouvrement décidées par l’assemblée générale
suit l’avocat désigné par le syndic ou le Conseil syndical
Le rôle du Conseil est ensuite de vérifier que le syndic utilise correctement l’argent des copropriétaires
les contrats existants sont-ils corrects ? (s’en procurer copie et les étudier)
Le rôle du Conseil syndical sera ensuite de vérifier que le syndic ne demande pas trop d’argent aux copropriétaires et qu’il gère au mieux cet argent
le fonds de roulement n’est-il pas trop élevé ?
le syndic place-t-il l’excédent de trésorerie au profit du syndicat ?
visites de l’immeuble
Le syndic n’étant pas toujours à même d’être parfait, rien n’empêche le Conseil syndical de l’aider dans certaines tâches : repérage de prestataires et collecte de devis, inspection de routine de l’immeuble, recueil des avis et suggestions des occupants… Même si c’est là exécuter une partie des tâches pour lesquelles le syndic est théoriquement payé, il ne faut jamais perdre de vue que consacrer un peu de temps à son immeuble tout en gardant de bonnes relations avec un syndic motivé reste le meilleur garant d’une gestion efficace des intérêts communs, c’est-à-dire de tous
soit d’un membre particulier du conseil, si une décision ressortit d’une initiative qui lui est propre ; la responsabilité engagée est toutefois limitée à ce dont peut répondre ce seul membre
soit du conseil syndical dans son ensemble, ce qui vous permet d’engager la responsabilité de l’ensemble de la copropriété
Le conseil syndical agissant en tant que mandataire de l’assemblée générale, L’art. 1992 du Code civil qui dispose : “Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire“.
La responsabilité d’un conseil syndical a ainsi été retenue :
en cas de convocation d’une assemblée extraordinaire en vue de la révocation non justifiée d’un syndic
en cas de contrôle abusif de la gestion d’un syndic, de nature à lui causer un préjudice
La prescription de l’action en responsabilité sur le fondement de l’art. 1992 est de 30 ans