Source: https://www.weka.at/wohnrecht/Judikatur/5-Ob-29-15y-OGH-24.-Maerz-2015
Timestamp: 2020-04-09 15:02:34
Document Index: 282006477

Matched Legal Cases: ['OGH', 'OGH', 'OGH', 'OGH', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 29', 'OGH']

5 Ob 29/15y; OGH; 24. März 2015 - Wohnrecht online
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Dokument-ID: 763999
5 Ob 29/15y; OGH; 24. März 2015
GZ: 5 Ob 29/15y | Gericht: OGH vom 24.03.2015
Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Dr. Hradil als Vorsitzenden sowie die Hofräte Dr. Höllwerth, Dr. Grohmann, Mag. Wurzer und Mag. Painsi als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft *****, vertreten durch Dr. Joachim Schallaböck, Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagte Partei Gerhard M*****, vertreten durch Dr. Hildegard Wanka, Rechtsanwältin in Wien, wegen EUR 8.967,56 sA über die Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 30. Oktober 2014, GZ 36 R 232/14f-25, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Innere Stadt Wien vom 28. April 2014, GZ 33 C 236/13x-21, abgeändert wurde, zu Recht erkannt:
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei binnen 14 Tagen die mit EUR 744,43 (darin enthalten EUR 124,07 USt) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung zu ersetzen.
„Der Beschluss über die Abstimmung über die Generalsanierung und die damit verbundene Anhebung der Reparaturreserve ab Jänner 2012, der am 14.12.2011 ausgehängt wurde, wird hiermit einverständlich aufgehoben.“
Die abstimmenden Wohnungseigentümer hatten die Absicht, mit diesem Beschluss den vorangegangenen Mehrheitsbeschluss rückwirkend aufzuheben. Der Beschluss vom 08.11.2012 wurde am 20.11.2012 ausgehängt und nicht angefochten.
Der Antrag auf Feststellung der Rechtsunwirksamkeit des vorangegangenen Beschlusses wurde in der Folge rechtskräftig in erster Instanz abgewiesen. Aufgrund der „rechtskräftigen“ Aufhebung des angefochtenen Beschlusses durch die „in Rechtskraft erwachsene“ Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer vom 08.11.2012 sei das Rechtsschutzinteresse weggefallen.
Die Eigentümergemeinschaft begehrte mit der im April 2013 eingebrachten Klage die aushaftenden Wohnbeiträge für diesen Zeitraum. Die Aufhebung des Beschlusses über die Erhöhung der Beiträge zum Reparaturfonds wirke nur ex nunc und somit erst ab 01.01.2013.
Das Berufungsgericht gab dem Klagebegehren statt. In der rechtlichen Beurteilung ordnete es die Festsetzung und Einhebung der Beiträge zur Rücklage der ordentlichen Verwaltung zu. Ein wirksam zustande gekommener Mehrheitsbeschluss sei vorläufig vollziehbar, wenn die Anfechtungsfrist noch nicht verstrichen oder der Beschluss angefochten worden sei. Erst die Feststellung der Rechtsunwirksamkeit des Beschlusses durch das Gericht beseitige dessen Wirkung ex tunc. Der Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft, der einen früheren Beschluss aufhebe, sei nur pro futuro rechtswirksam, Rückzahlungen aus dem angesparten Teil der Rücklage an die einzelnen Wohnungseigentümer seien ausgeschlossen. Eine Herabsetzung des angesparten Teils der Rücklage könne nur mehr im Wege einer Ermäßigung der Beiträge für die Zukunft oder bestimmungsgemäßen Verwendung für Liegenschaftsaufwendungen geschehen. Sogar die Aufhebung eines Beschlusses ex tunc setzte die Feststellung voraus, dass die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit des Beschlusses im Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht vorhanden gewesen seien. Hier sei einfach nur ein neuer Beschluss gefasst worden. Ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft, der auch an sichtbarer Stelle im Haus anzuschlagen sei, sei – auch gegenüber Dritten – nur soweit rechtswirksam, als das Ergebnis dem Wortlaut zu entnehmen sei. Eine rückwirkende Aufhebung des vorangegangen Beschlusses sei aus dem Wortlaut des zweiten Mehrheitsbeschlusses nicht zu erkennen. Der Beklagte sei daher verpflichtet, die vorgeschriebenen Wohnbeiträge für die Monate Oktober und November 2012 zu leisten. Die Weisung an den Verwalter, den erhöhten Reparaturfondsbeitrag einzuheben, sei im November 2012 aufgehoben worden. Dieser Beschluss sei im Rahmen der ordentlichen Verwaltung sofort in Vollzug zu setzen gewesen. Eine Weisung an den Verwalter hinsichtlich der Höhe des Beitrags für den Monat Dezember 2012 habe es nicht mehr gegeben. Der Verwalter sei jedoch befugt gewesen, die Einhebung und den Umfang der Rücklage selbst festzulegen. Die Wohnungseigentümer seien verpflichtet, die vom Verwalter vorgeschriebenen Vorauszahlungen zu leisten.
Der Beklagte ist Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft in Wien. Mit einem – mit einfacher Mehrheit gefassten – Beschluss der Wohnungseigentümer, der am 14.12.2011 im Haus ausgehängt wurde, wurde die bisher vom Verwalter eingehobene Reparaturreserve für den Zeitraum von 01.01.2012 bis 31.12.2016 von monatlich EUR 4.360,43 auf EUR 52.000,– angehoben. Der Reparaturfondsbetrag erhöhte sich pro Anteil von EUR 0,02 auf EUR 0,25. Der Beklagte und andere Wohnungseigentümer fochten diesen Beschluss an.
Am 08.11.2012 fand eine Eigentümerversammlung statt, bei der – nach Anteilen – 81,81 % der Wohnungseigentümer anwesend waren. Ohne Gegenstimme wurde folgender, in seinem wesentlichen Inhalt wiedergegebener, Beschluss gefasst:
Die – von der Klägerin beantwortete – Revision des Beklagten ist zur Klarstellung der Rechtslage zulässig. Sie ist aber nicht berechtigt.
1.2 Eine rückwirkende Festsetzung von Beiträgen zur Rücklage ist nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs deshalb nicht zulässig, weil sie als Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden ist (5 Ob 290/05s; RIS-Justiz RS0103218 [T3]). Der Beklagte meint nun, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer den Beschluss über die Festsetzung der Rücklage bindend für dieses – erst nach Fassung des zweiten Beschlusses eingeleitete – streitige Verfahren rückwirkend widerrufen dürfe. Ob dieses Recht besteht, muss aber aus folgenden Erwägungen nicht abschließend geklärt werden:
1.3 Die Beschlussfassung ist iSd § 24 Abs 1 WEG 2002 Ausdruck der internen Willensbildung der Eigentümergemeinschaft und als Willenserklärung anzusehen (5 Ob 147/12x; vgl H. Löcker aaO, Rz 69).
1.4 Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft können entweder – wie hier – durch Abstimmung in der Eigentümerversammlung oder durch schriftlichen Umlaufbeschluss (RIS-Justiz RS0108768 [T6, T7, T8, T12]) zustande kommen. Sie müssen nach § 24 Abs 5 Satz 1 WEG 2002 jedem Wohnungseigentümer sowohl durch Hausanschlag als auch durch Übersendung schriftlich zur Kenntnis gebracht werden. Nur der Hausanschlag löst die Anfechtungsfristen des § 24 Abs 6 WEG 2002 und des § 29 Abs 1 letzter Satz WEG 2002 aus. Zweck der schriftlichen Verständigung ist die umfassende Information von Stand und Lauf der Verwaltung (H. Löcker aaO, Rz 51).
1.5 Die im WEG 2002 zwingend vorgesehene schriftliche Verständigung der Wohnungseigentümer durch den Hausanschlag als allein Anfechtungsfristen auslösendes Moment zeigt deutlich, dass nur der schriftlich zur Kenntnis gebrachte Text des Beschlusses für die Beurteilung maßgeblich sein kann, was Gegenstand des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft sowie der Anfechtung durch Wohnungseigentümer ist. Ein vom Wortlaut nicht gedeckter, oder sogar davon abweichender subjektiver Parteiwille der an der Beschlussfassung beteiligten Wohnungseigentümer ist hingegen irrelevant. Eine gegenteilige Auffassung würde nicht nur zur Rechtsunsicherheit nach außen führen – beispielsweise gegenüber dem Verwalter, der an nicht offensichtlich gesetzwidrige Beschlüsse gebunden ist (RIS-Justiz RS0083550) –, sondern auch im Innenverhältnis. Jenen Wohnungseigentümern, die bei der Abstimmung in einer Eigentümerversammlung nicht anwesend waren, bliebe eine nicht im schriftlichen Beschluss festgehaltene Absprache der Abstimmenden verborgen. Bei einer Beschlussfassung im Umlaufverfahren dient ein zur Kenntnis gebrachter Text als Entscheidungsgrundlage für die Abstimmung. Nur dieser kann bestimmen, worüber abgestimmt werden soll.
2. Die Aufhebung des ersten Beschlusses konnte die Verpflichtung des Beklagten, die vorgeschriebenen Beiträge zur Rücklage zu zahlen, daher nicht rückwirkend beseitigen. Ab dem Zeitpunkt der (vorläufigen) Wirksamkeit des zweiten Beschlusses vom 08.11.2012 war der Verwalter entgegen der Meinung des Beklagten berechtigt, die Höhe der Rücklage für Dezember 2012 bindend für alle Wohnungseigentümer selbstständig festzusetzen (5 Ob 290/05s; 5 Ob 197/10x; RIS-Justiz RS0103218). Die gewünschte Anrechnung einer (hier eben nicht gegebenen) Überzahlung auf die vorgeschriebenen Wohnbeiträge – exklusive der Rücklage – wäre im Sinn der ständigen Rechtsprechung zum konkludenten Aufrechnungsverzicht von Wohnungseigentümern (RIS-Justiz RS0119211; RS0109647) nicht zulässig gewesen.
Keine rückwirkende Festsetzung von Beiträgen zur Rücklage
Die Festsetzung von Beiträgen zur Rücklage ist als Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden. Ein darüber gefasster Mehrheitsbeschluss ist sofort vollziehbar und vorläufig rechtswirksam. Er kann nicht rückwirkend aufgehoben werden.
Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 29/15y | OGH vom 24.03.2015 | Dokument-ID: 764974