Source: https://svjt.se/svjt/1948/401
Timestamp: 2019-08-24 16:43:29+00:00
Document Index: 8154832

Matched Legal Cases: ['in dubio', 'domstolen ', 'in dubio', 'domstolen ', 'domstolen ', 'in casu', '§ 2']

LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL JORDABALK I. | SvJT
NÅGRA SYNPUNKTER PÅ LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL JORDABALK I.
JUSTITIERÅDET GÖSTA WALIN.
Lagberedningen har som bekant under nästföregående år framlagt ett delbetänkande som innehåller vissa kapitel avsedda att ingå i en blivande jordabalk. Förslaget är självfallet av synnerligen stort intresse, om ock dess begränsning vållar att det är svårt att fullt ut bedöma verkningarna därav. Betänkandet omfattar bestämmelser om fastighet och dess gränser, om tillbehör till fastighet, om rättsförhållanden mellan grannar, om köp, byte och gåva, om förköpsrätt, om återköpsrätt samt om verkan av klander. I enlighet med den uppfordran till offentlig diskussion som givits vid förslagets anmälan i denna tidskrift må här utan några anspråk sättas en del frågetecken och framläggas några reflexioner som föranletts av förslaget.
Förslagets första kapitel, som handlar om fastighet och dess gränser, inledes av en definition å fast egendom, som angives vara »jord med vad därtill hör». Denna definition är onekligen av viss vikt och det kan ifrågasättas om den är helt lyckad. Begreppet lös egendom utgör ju nu en sammanfattande beteckning för alla rättigheter eller i allt fall alla förmögenhetstillgångar (alltså ej endast lösa saker) som icke äro att hänföra till fast egendom. För att denna mycket behövliga samlingsbeteckning skall, såsom beredningen (s. 83) förutsätter, kunna behållas synes det önskvärt, att dess motsats — fast egendom — får även den utgöra en sammanfattning av vissa rättigheter, främst äganderätt till hel fastighet. Hit hör — förutom vissa föråldrade sakrättstyper— även rätt till ideell andel i fastighet, en rättighet som icke språkligt omfattas av beredningens definition.
Beredningen har, säkerligen med allt fog, sökt i hög grad stärka hävdens betydelse när det gäller fastställandet av ägogränser. Behöriga märken på marken skola sålunda enligt 6 § regelmässigt ha vitsord framför förrättningskarta och handlingar. I fråga om gräns, som tillkommit genom överlåtelse eller tvångsinlösen av jord, skall emellertid enligt 7 § i första hand gälla den sträckning som var avsedd vid förvärvet. Härtill fogas i motiven den rekommendationen, att i expropriationslagen och vattenlagen intages stadgande av innebörd, att tvångsförvärvet skall »an-
26—487004. Svensk Juristtidning 1948.
402 GÖSTA WALIN.ses» ha omfattat det område som utmärkts på marken. Detta synes dock vara en mindre lämplig metod. Dels är det överhuvud icke tilltalande att giva en regel, enligt vilken visst förhållande skall »anses» föreligga oavsett hur därmed i verkligheten förhåller sig. Dels kan den tanke som ligger bakom rekommendationen utan svårighet komma till uttryck i jordabalken och där få en principiell innebörd genom att i nyssnämnda lagrum intages föreskrift, enligt vilken märkena städse skola ha vitsord, när ett tvångsförvärv enligt lag skall utstakas på marken.
Under 10 § behandlas den omstridda frågan, om vatten in dubio är skiftat eller oskiftat. Beträffande den i praxis upprätthållna presumtionen för att vattnet är skiftat med stranden — en presumtion som nog alltjämt illa svarar mot rådande lekmannauppfattning — säges att domstolarna torde ställa mycket höga krav på den bevisning som skall kunna rubba presumtionen. Det må dragas i tvivelsmål, huruvida detta uttalande numera är helt grundat. På senare tid torde en tendens mot uppmjukning av kraven på sådan bevisning kunna spåras.
Ett besläktat spörsmål behandlas i 11 §, nämligen frågan, huruvida rätt till vatten skall anses ha följt med jordavsöndring. Här föreslås — i strid mot den presumtionsregel som väl hittills får anses gälla — att om fastighet, som innefattar strand, bildats vid jordavsöndring, så skall avsöndringen, där ej annat framgår av omständigheterna, anses hava inbegripit det utanför stranden liggande vattenområdet, såframt detta tillhört stamfastigheten. Till en början lär väl kunna fastslås, att stadgandet ej är avsett att tillämpas på det fallet att vattenområde är oskiftat. Vad angår det med lagrummet avsedda fallet, nämligen att vattnet är skiftat, kan ifrågasättas om det är riktigt att giva en ny regel om tolkning av äldre avhandlingar. Man tänke sig exempelvis, att två eller flera avsondringar från samma fastighet ligga vid ett och samma vattendrag. Beträffande en av dem har genom dom fastställts att den ej har rätt till vatten. Det måste då verka stötande, att domstolen på grund av en ny tolkningsregel skall döma på motsatt sätt beträffande de övriga avsöndringarna, oaktat de faktiska omständigheterna kanske äro exakt lika. Ej heller är det tilltalande att, om en instans dömt när nya lagen träder i kraft, överinstans skall kasta om utgången på grund av den nya tolkningsregeln. Exemplen torde åskådliggöra, att man här i själva verket gått emot en viktig princip i civillagstiftningen, nämligen att icke i ena eller andra riktningen rubba förvärvade rättigheter, låt vara att den nuvarande tolkningsregeln i tillämpningen icke torde haft så storbetydelse.
Beträffande kapitlet i övrigt kan anmärkas att 2—4 §§ äro föga anslående som inledningsstadganden. Bestämmelsen i 4 §, att det reglerade vattenståndet skall tjäna till ledning för bestämmande av vattenrätten, är ganska egenartad, helst som beredningen räknar med att lagrummet kan behöva ändras vid ny vattenreglering. Mot 12 § sista stycket kan invändas, att det icke ger en rättsregel utan en inblancofullmakt, ty vad betyder det att vid gränsbestämning skall företagas den jämkning som
LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL JORDABALK I. 403
LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL JORDABALK I. 403prövas »rättvis och ändamålsenlig» med hänsyn till hävden, naturförhållandena och andra omständigheter?
Beträffande tillbehör till fastighet, varom stadgas i andra kapitlet av förslaget, framhåller beredningen, att den legala regleringen av tillbehörsbegreppet skapar en rättslig enhet, i följd varav en rättighet som belastar fastigheten i princip också omfattar dess tillbehör. Beredningen påpekar, att bestämningen av vad som hör till fastighet är av särskild betydelse för rättssäkerheten, t. ex. i fråga om objektet för panträtt, samt att den vidare kan tjäna som tolkningsprincip vid köp av fast egendom, när avtalet ej lämnar tillräcklig ledning. Härefter tilllägger beredningen — något kallsinnigt — att det i själva verket torde vara av mindre betydelse var gränsen förlägges än att den blir tydligt uppdragen.
Det förefaller som om beredningen i viss mån underskattat betydelsen av att man får en naturlig tolkningsregel vid försäljning av fast egendom. Särskilt i fråga om ledningar och annat som har samband med servitut förefaller gränsen för tillbehörsbegreppet att vara för snäv. Om man tänker sig in i vad som för parterna naturligt bör ingå i ett köp av fast egendom, måste man nog säga sig, att de in dubio avse att åtminstone allt fast som är stadigvarande anskaffat för fastighetens bruk hör dit. Det kan då lätt leda till stötande resultat, om lagen har ett annat tillbehörsbegrepp, och man vågar nog ifrågasätta, huruvida det icke varit möjligt att göra något större avsteg från gällande rätt än beredningen för sin del ansett lämpligt. Beredningen föreslår, att byggnader, stängsel och andra för stadigvarande bruk anbragta anläggningar utanför fastigheten, vilka uppförts med stöd av servitut och äro avsedda uteslutande för tillgodogörandet av en fastigheten tillkommande servitutsförmån, skola vara tillbehör. Det kan lätt inträffa, att t. ex. en vattenledning kommit att bliva gemensam för två eller flera fastigheter, antingen genom att fastigheternas ägare tillsammans utfört anläggningen eller till följd av att en fastighet delats sedan anläggningen utförts, därvid denna bibehållits såsom gemensam. Vågar man ej ens i det senare fallet antaga, att ledningen enligt förslaget blir gemensamt tillbehör till fastigheterna? Dessa borde dock lämpligen var för sig ha en andelsrätt i ledningen och denna andelsrätt borde utan särskild bestämmelse åtfölja varje fastighet vid försäljning. Då gemensamma vattenledningar och andra anläggningar för underlättande av arbetet på landsbygden bliva allt vanligare, har frågan otvivelaktigt praktisk betydelse. Motsvarande problem kan uppkomma beträffande t. ex. gemensam brandmur. Beredningen har vidare ett kanske alltför tillspetsat logiskt resonemang, när den uttalar att kraftledningar ej äro tillbehör till fast egendom. Ledningarna förklaras ej vara avsedda för tillgodogörande av en servitutsförmån; i stället skulle servitutsrättigheten ha tillskapats för ledningarnas framdragande. Detta motivuttalande förefaller knappast att vara tillfyllest (jfr f. ö. särskilt ledningar för överföring av ersättningskraft, för den händelse de tillhöra ägaren av den berättigade fastigheten). Man kan också ur praktisk synpunkt reagera mot beredningens mening att
404 GÖSTA WALIN.t. ex. en telefonledning skall vara tillbehör till fastighet från husväggen till fastighetens gräns men ej därutanför, och detta även om rätten att behålla ledningen är tryggad genom servitut som utgör en med fastigheten förenad tillgång.
I betänkandet beröres ej det mycket aktuella problemet med sanitära anläggningar för uppvärmning m. m. som äro gemensamma för två eller flera fastigheter. Här hade varit särskilt önskvärt med en nyskapelse. Vägen synes vara, att rättigheter i större utsträckning skola vara förenade med fastighet, kanske t. o. m. rena föreningsrättigheter såsom medlemskap i olika slags distributionsföreningar vilka stadigvarande betjäna fastigheter. Tanken torde lättare försona sig med en sådan utvidgning, om man håller fast som utgångspunkt att fast egendom utgörägande rätt till jord och alltså själv är en rättighet med vilken andra rättigheter äro mer eller mindre fast förknippade. I fråga om åtskilliga tvångssamfälligheter äro fastigheterna som sådana redan nu delägare. Måhända bör dock detta spörsmål med fördel delvis lösas i annan ordning än genom utvidgning av tillbehörsbegreppet.
Beredningen har utförligt behandlat den svåra frågan, vilka slags maskiner och andra anläggningar som böra anses utgöra tillbehör tillfastighet. I fråga om industrimaskiner har beredningen räknat dem som tillbehör allenast om deras användning ej är begränsad till viss industri eller verksamhetsgren. Det framgår ej, huruvida beredningen särskilt beaktat det fallet att hela fastigheten är sådan att den endast kan användas för viss industri — t. ex. en elektrisk kraftstation. Det vore väl då naturligast, att det elektriska maskineriet skulle anses som tillbehör tillfastigheten, men förslaget medger knappast en sådan tolkning. I en vanlig fabrik räknas alltså enligt förslaget kraftmaskinerier som tillbehör, medan i en kraftstation t. ex. turbiner och generatorer ej skulle höra dit. Och hur skall det gå t. ex. med dyrbara köksmaskiner i en exklusiv restaurangbyggnad? Måhända kan det förtjäna övervägas, huruvida icke en annan princip för gränsdragningen bör prövas, såsom att föremålet skall vara anskaffat och ägnat för stadigvarande bruk, att det vanligen brukar få åtfölja fastigheten vid försäljning samt att det skulle — även vid normala förhållanden — vålla väsentligt avbräck i fastighetens ändamålsenliga nyttjande om föremålet avlägsnades. Man skulle m. a. o. beakta beständigheten, ändamålsenligheten, sedvänjan och behovet för fastigheten. Det kan dock ifrågasättas, huruvida icke en säkrare gränslinje åtminstone i ett hänseende skulle vinnas genom att radikalt utesluta alla eller flertalet arbetsmaskiner (även hjälpmaskiner) från tillbehörsbegreppet, såvida de icke direkt betjäna fastigheten för uppvärmning och liknande. Dessa säljas säkerligen ofta på avbetalning, utbytas efter tämligen kort tid och torde nog också ej så sällan avskiljas vid försäljning, i synnerhet om fastigheten säljes för användning till annat ändamål. Otvivelaktigt höra de i regel mera samman med den levande driften av en i fastigheten inrymd rörelse än med fastigheten såsom sådan. Särskilt i fråga om transportabla hjälpmaskiner kan det verka överraskande att räkna dem som tillbehör till fastigheten.
LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL JORDABALK I. 405
LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL JORDABALK I. 405 Det tredje kapitlet i förslaget, vilket handlar om rättsförhållanden mellan grannar, inledes av ett stadgande, enligt vilket envar som äger fastighet är pliktig att vid dess nyttjande taga »skälig hänsyn» till granne. Det kan befaras, att detta stadgande blir föremål för ganska godtyckliga utläggningar.
Beträffande frågan i vad mån immissioner skola tålas överensstämmer 2 § i beredningens förslag ej med vattenlagens bestämmelser i fråga om vattenförorening (8 kap. 30 och 35 §§). De senare ha uppbyggts i anslutning till äldre lagberedningsförslag och torde vid sin tillkomst ha ansetts ge uttryck åt vad som allmänt borde gälla. Här förefaller det ganska angeläget att överensstämmelse åvägabringas och därvid synes nog, trots vad beredningen anfört, det tidigare mönstret överlägset. I alltfall föreligga knappast tillräckliga skäl att ändra ståndpunkt. I detta sammanhang må även beröras ett motivuttalande, enligt vilket ersättning för skada genom luftförorening genom förorenat ytvatten ej skulle vara att bedöma enligt vattenlagen. Detta påstående torde icke vara riktigt; det tillkommer utan tvivel vattendomstol att utdöma även ersättning för skada eller olägenhet genom luftförorening som följer t. ex. av kloakledning, vartill domstolen ger tillstånd, och domstolen har att därvid tillämpa vattenlagens regler. I övrigt synes betänkligt, att i 3 § förutsatts ett vittgående koncessionssystem för industriella anläggningar och störande användning överhuvud av fastighet. Industriens målsmän kunna visserligen antagas se vissa fördelar i ett dylikt koncessionssystem. Vid införande av bestämmelserna mot vattenförorening var det emellertid en ledande princip att det regelmässigt s. a. s. skulle försiggå en ständig strid mot dem som fördärvade vattendragen. Industrierna böra tvingas att ständigt forska efter nya medel för att motverka olägenheter. Denna syn på saken synes ha sitt berättigande även beträffande luftförorening. Ett sådant koncessionssystem på området som beredningen förordat är nog även mycket svårbemästrat. Faran — om den existerar — för att en industri skall behöva nedläggas på grund av luftimmissioner torde kunna motverkas på enklare sätt. Jag återkommer härtill i det följande. För övrigt förefaller det som om, även utan koncession, prioriteten i fråga om immissioner borde, i analogi med 2 kap. 44 och 57 §§ vattenlagen, tillerkännas större betydelse än beredningen synes vilja medgiva.
Beredningen uttalar att dess förslag ej avser förorening av grundvatten. Detta går emellertid svårligen ihop med den generella regeln i 1 §, låt vara att frågan ej borde regleras där. I sak förefaller det svårförklarligt, varför förorening av grundvatten ej skulle inbegripas under förslaget utan lämnas utan reglering, men måhända är det avsett att i stället ändra 2 kap. 58 § vattenlagen.
I fråga om grävning och annat »sådant» arbete har beredningen infört nya expropriationsbefogenheter som äro ganska långtgående och ej ens kräva myndighets förprövning. Principen är ju eljest, att expropriation medgives endast för allmännyttiga ändamål, under det att den enskilde allenast av alldeles särskilda skäl får någon motsvarande be-
406 GÖSTA WALIN.fogenhet att använda sig av annans egendom. Enligt 8 § i förslaget må sålunda skyddsåtgärd mot skadegörande arbete underlåtas, så snart kostnaden uppenbarligen överstiger beloppet av skadan, således alldeles oberoende av ändamålet med den skadevållande åtgärden. Det synes, bl. a. av principiella skäl, påkallat att en ändamålsbegränsning äger rum så att ej t. ex. ett onödigt eller lyxbetonat företag får skada nyttig bebyggelse. Vidare kan det för expropriationsbefogenheten (såsom enligt 2 kap. 44 § vattenlagen) lämpligen fordras att den fördel som vinnes väsentligt överstiger olägenheterna.
I 10 § har beredningen upptagit en nästan lika generöst utformad expropriationsbefogenhet. Åtgärd till förekommande av grävning eller annat sådant arbete må städse — oavsett omständigheterna — vidtagas på annans mark, om så erfordras för att undvika oskälig kostnad eller annan synnerlig olägenhet. Även här vore det önskvärt att erhålla en ändamålsbestämning med avseende å det företag som skall genomföras och en begränsning av det intrång, som må åsamkas den för åtgärden utsatta fastigheten (jfr t. ex. 2 kap. 17 § med flera lagrum i vattenlagen).
I fjärde kapitlet som handlar om köp, byte och gåva torde förslagets tyngdpunkt ligga. Vad först angår formkravet slår det läsaren, att bestämmelserna härom — liksom en del andra föreskrifter —förefalla att ha utformats med lantliga förhållanden närmast för ögonen. Det är nog också sant att de kinkigaste rättsliga problemen vid fastighetsköp torde uppkomma, när det gäller fastigheter på landet, men å andra sidan röra fastighetsköpen i stad oftare stora penningvärden och vidare torde omsättningen i städerna och särskilt deras förorter vara väsentligt livligare än på den egentliga landsbygden.
Beredningen har i flera avseenden gjort fastighetsköpet mera formbundet än nu, utan att man vågat taga steget fullt ut och kräva myndighets medverkan. En ledamot har tillkännagivit annan mening på denna punkt, dock utan att närmare utveckla den. Frågan är otvivelaktigt svårlöst och förslaget med sitt krav på bl. a. auktoriserat vittne passar måhända rätt väl för enkla förhållanden men mindre väl förmera affärsmässiga överlåtelser, där det förefaller egendomligt att frånvaro av sådant auktoriserat vittne som förslaget kräver skall medföra att en eljest klar och t. o. m. skriftligen bestyrkt överenskommelse ej blir gällande. Det kan ju finnas många fullt acceptabla skäl, varför en ingången överenskommelse ej genast framlägges offentligt. Överhuvud kan nog förslaget sägas bryta mot principen, att avtal ej böra få ryggas annat än på grund av väsentliga fel. I detta avseende måste man ställa sig särskilt tveksam till kravet, att säljare och köpare skola samtidigt underskriva köpehandlingen eller vidkännas sin underskrift i närvaro av två vittnen. Man kan ju på förhand säga att det i många fall ej kommer att gå till på detta sätt, och det är stötande att, om någon åberopar ett i sak fullkomligt betydelselöst formfel, hans talan härom måste bifallas, oaktat man finner den i det närmaste otillbörlig. En otrevlig konsekvens av de stränga formkraven är också den skarpa skillnad som uppstår mellan försäljning direkt av fast egendom och försäljning av aktier eller an-
LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL JORDABALK I. 407
LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL JORDABALK I. 407delar i bolag eller förening som bildats för att förvalta viss fastighet. Likaså är det mindre tilltalande att ett köp ej skall kunna återgå genom köpebrevets makulerande innan lagfart sökts och att alltså i stället även här formkravet skall upprätthållas, något som förefaller att som ytterligare konsekvens draga med sig att både köpet och återgången måste lagfaras. Skulle det icke innebära en mera tilltalande och slutgiltig lösning av formfrågan, om man läte skriftligt avtal ha verkan mellan parterna inbördes samt knöte verkningarna mot tredje man till inskrivningen? Så är ju förhållandet beträffande upplåtelse av panträtt m. m. i fast egendom.
I fråga om villkor vid köp har beredningen utjämnat skillnaden mellan suspensiva och resolutiva villkor. I stället har införts en fix tvåårsgräns, som självfallet har sina fördelar men liksom alla dylika regler kan leda till stötande resultat in casu.
Beredningen har sökt att motarbeta andelsköp genom vissa restriktiva bestämmelser härom. På denna punkt synes man ha gått något för långt. Några vägande skäl kunna väl knappast anföras, varför ej den, som redan har en ideell andel i en fastighet t. ex. på grund av arvskifte, skulle få förvärva annans andel i fastigheten; härigenom förbättras ju i allmänhet det rättsliga läget. Lagtexten medger ej ens att han köper alla återstående andelar. Detsamma gäller förvärv av andel i mark som är samfälld för flera fastigheter (jfr däremot de under 1947 genomförda ändringarna i lagen om sammanläggning av fastigheter å landet). I övrigt må understrykas det ytterst angelägna i att frågan om begränsning av möjligheten att förvärva ideella andelar i fastighet omedelbart blir löst. Det är icke tid att i detta hänseende vänta på genomförandet av beredningens förslag i övrigt.
I 4 kap. 10 § föreslås, att när fastighet går i köp, bl. a. arrendeavgift och hyra, som belöper å tiden före tillträdesdagen, skall tillfalla säljaren. Beträffande detta stadgande synes ej vara att göra annan erinran än att det måste bliva möjligt för arrendator och hyresgäst att, trots nämnda legala regel, med befriande verkan betala till den som är ägare, då förfallodagen inträder.
Beträffande faran för egendomen föreslås i 11 §, att den i regel skall övergå på köparen, när han tager egendomen i besittning. Till de skäl som beredningen anfört för denna regel torde kunna fogas de praktiska synpunkterna, att det faller sig naturligast att besittaren håller egendomen försäkrad och att en annan regel medför bevissvårigheter, när det gäller att styrka att en inträffad händelse beror av casus och ej av vållande hos den som besitter egendomen.
Beträffande verkningarna av faktiska eller rättsliga fel i köpet må ifrågasättas, om icke beredningen tillerkänt köparen skadeståndsrätt i alltför vid omfattning. En säljare, som måhända under ogynnsamma konjunkturer avyttrat sin fastighet billigt, kan senare utan egen förskyllan bliva pliktig att, om fastigheten frångår köparen, betala denne full ersättning för fastigheten, som kanske då på grund av inflation, bostadsbrist, s. k. oförtjänt värdestegring eller ny bebyggelse stigit av-
408 GÖSTA WALIN.sevärt i pris. Detta kan nog verka ganska hårt. Även om beredningen trubbat av anmärkningen genom att förorda ökat rättsskydd genom lagfarten, torde föreligga skäl att närmare undersöka, huruvida icke en avsevärd begränsning av skadeståndsansvaret kan vidtagas utan olägenhet för omsättningen. Överlåtelse av fastighet är ju regelmässigt något nödigt och nyttigt, mot vilket man ej har anledning att ställa sig sträng och reserverad, och man bör ej avfatta de legala reglerna så att säljaren städse måste i kontraktet fritaga sig från alltför långtgående ansvar. En sådan fördelning som t. ex. skett mellan hyresvärd och hyresgäst med hänsyn bl. a. till force majeure (jfr 3 kap. 11 § nyttjanderättslagen) synes bättre motiverad. Överhuvud är det svårt att förstå varför ej skadeståndsansvaret skulle kunna nyanseras mera. Beredningen har själv i fråga om hemulsansvaret funnit anledning att i viss mån ursäkta sig för de föreslagna reglerna men ansett sig kunna bagatellisera olägenheterna med hänsyn till de bestämmelser om lagfartens verkan som beredningen förordar.
Enligt förslaget kan man urskilja tre typer beträffande betingelserna för säljaransvar i fråga om fastighetens beskaffenhet. Det strängaste ansvaret (16 § första stycket) gäller för egenskaper som säljaren utfäst (garanterat). Ett mindre omfattande ansvar (andra stycket) drabbar säljaren för fel eller brister som köparen — oavsett särskild utfästelse— med hänsyn till köpeskillingen och omständigheterna i övrigt ej rimligen bort räkna med. Har säljaren slutligen sålt fastigheten i befintligt skick, får köparen nöja sig med fastigheten sådan den vid köpet befinner sig.
Vad det första fallet angår förefaller det överflödigt att tillgripa det missbrukade begreppet garanti som motiv för säljaransvar. Bör man icke i stället inskränka sig till att tala om egenskaper som blivit uttryckligen utfästa och egenskaper som utan uttrycklig förklaring få anses utfästa? Vad angår det senare alternativet synes den föreslagna nyheten, att säljaren regelmässigt skall svara för att fastigheten är i normalt skick (i motsats till befintligt skick), lätt kunna vålla tvistigheter. Att t. ex. i fråga om en mer eller mindre halvgammal byggnad avgöra vad som är normalt synes möta stora svårigheter. Lika svårt är att avgöra vad en köpare borde ha iakttagit vid besiktning av fastigheten. Om regeln går igenom, torde varje ansvarskännande jurist söka att vid fastighetsköp infoga att fastigheten säljes i befintligt skick. Den nya bestämmelsen komme kanske därför att tillämpas endast då säljaren ej insett den fara som hotar honom. Här må även påpekas, att beredningen vid kommenterandet av första stycket i paragrafen uttalar, att en säljare icke iklätt sig någon garanti beträffande egendomens areal, då i köpehandlingen endast anmärkts att fastigheten enligt karta m. m. är av visst ytinnehåll. Läsaren får nog därav den uppfattningen att i så fall enligt beredningens mening ej föreligger fel i köpet. Men vad är naturligare än att en köpare utgår från att arealuppgiften är riktig? Följaktligen borde väl — när första stycket ej anses tillämpligt — regelmässigt den nya bestämmelsen i andra stycket gripa in.
LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL JORDABALK I. 409
LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL JORDABALK I. 409 En lämplig princip vid meddelande av bestämmelser om kontraktsförhållanden bör väl vara, att väsentliga fel berättiga till hävande och att mindre väsentliga i regel ej giva sådan befogenhet. Förslaget synes i visst hänseende bryta häremot. Om en såld fastighet är för högt belastad med inteckning, är köparen enligt 17 § berättigad att avräkna inteckningens belopp jämte viss ränta men må i regel ej häva köpet. Det förefaller emellertid knappast vara riktigt, att en köpare skall åtnöjas med en dylik avräkning alldeles oavsett inteckningens belopp och räntesatsen. Beredningen synes vidare ej ha beaktat möjligheten att, om räntan är hög, medgiva köparen rätt att få avräkna större kapitalbelopp än det varå inteckningen lyder. Inteckningen kan ju vara bunden för mycket lång tid. Förslaget synes fördenskull obilligt mot köparen. Ett motsvarande problem uppkommer vid 26 § första stycket.
Även i 26 § andra stycket har beredningen föreslagit en mot köparen ganska sträng regel. Där stadgas, att om köparen upplåtit annan rätt än inteckning och den väsentligen minskar fastighetens värde eller dess användbarhet i säljarens hand eller om fastigheten genom köparens åtgärd eller vållande väsentligen försämrats eller minskats i värde, må talan om köpets hävande icke mot säljarens bestridande bifallas — alltså oavsett att köparen, då han förfogade över fastigheten på nämnt sätt, var i sin fulla rätt såvida han ännu ej blivit underkunnig om det fel som kunde påkalla hävning (jfr 58 § köplagen). Det förefaller icke rimligt, att säljaren, t. o. m. om han förfarit svikligen, skall vara befriad från den naturliga påföljden att köparen äger häva åtminstone när felet i köpet är väsentligt, endast därför att köparen utövat en sin lagliga befogenhet. Vidräkningen är en annan fråga som kan klaras upp med hänsynstagande till den fördel köparen må ha vunnit genom sin åtgärd.
I femte kapitlet av förslaget har beredningen upptagit bestämmelser ej blott om legal förköpsrätt för arrendator utan även om konventionell förköpsrätt i andra fall. Man ställer sig något frågande till behovet av att införa jämväl regler om konventionell förköpsrätt. Denna synes ägnad att i sin mån öka oredan i vårt redan så försåtliga inskrivningsväsende, helst som beredningen ej standardiserat en eller flera typer av förköpsrätter utan medger olika varianter i stort sett efter de avtalandes behag. Det förefaller uppenbart att det nya institutet bl. a. vållar svårigheter vid delning av fastigheten liksom vid sammanläggning. Vidare är förhållandet mellan den konventionella förköpsrätten och den legala oklart. Man synes enligt förslaget exempelvis kunna tänka sig att en och samma fastighet kommer att belastas av såväl konventionell som legal förköpsrätt, men konkurrensen dem emellan är ej reglerad i förslaget. Ett visst onus för inskrivningsdomaren blir också att han, enligt vad som är avsett, måste vid varje köp eller byte undersöka om konventionell förköpsrätt finnes, trots att väl, relativt sett, endast ett fåtal fastigheter skulle komma att belastas därav.
Ett problem som icke uppmärksammats i förslaget är, hur det skall gå om ett köp återgår innan förköpsberättigad gjort sin rätt gällande.
410 GÖSTA WALIN.Erfarenheten har visat att här föreligger ett behov för säljare och köpare att kunna frånträda köpet, t. ex. om de förbisett förköpsrätten och av personliga skäl bestämt köpeskillingen väsentligt lägre än fastighetens verkliga värde. Det kan då vara mycket obilligt, att den förköpsberättigade skall äga inträda och förvärva fastigheten till detta låga pris. I ett färskt rättsfall har ansetts, att bristande förutsättning i en dylik situation förelegat och att vederbörande därför — trots mellankommen lagfart — ägt att låta köpet gå åter och därigenom hindra utövningen av arrendators förköpsrätt (K. M:ts dom 24 mars 1948 nr 59). — Beträffande 3 § i kapitlet synas tillräckliga skäl knappast ha anförts för att göra stadgandet om undantag från förköpsrätt i vissa fall tvingande. Paragrafen innebär bl. a. en försämring av arrendators nuvarande legala förköpsrätt.
I fråga om detaljbestämmelserna i övrigt ställer man sig undrande till stadgandet i 14 § att ändring i avtal om förköpsrätt skall vara utan verkan, om den ej avfattats skriftligen och blivit antecknad i fastighetsboken. Det är ju naturligt att skärpningar ej må åberopas mot tredje man, men något skäl, varför man ej ens mot sin medkontrahent skulle få åberopa t. ex. att han avstått från förköpsrätten, synes knappast föreligga. Nog vore det stötande om en sådan överenskommelse städse skulle vara en nullitet, om nämnda formkrav ej är uppfyllt. — I 16 § föreslås, att om förköpsrätt tillförsäkrats ägare av viss fastighet, förköpsrätten skall vara oskiljaktigt förenad med äganderätten till denna. Behov synes dock kunna föreligga att — såsom beredningen i annat sammanhang (s. 259) förutsätter — vid delning av fastigheten lägga förköpsrätten till någon av de nybildade fastigheterna (jfr 9 kap. 17 § första stycket och 46 § 2 mom. första stycket vattenlagen). Under samma paragraf stadgas förbud att i andra fall av konventionell förköpsrätt än nyss nämnts överlåta denna rätt. Förbudet drabbar även sådana fall då förköpsrätten ingår som ett moment t. ex. i ett hyres- eller arrendeavtal. Detta synes mindre ändamålsenligt; förköpsrätten torde böra åtfölja hyres- eller arrenderätten, om denna överlåtes till annan.
Bestämmelserna om återköpsrätt i 6 kap. synas ej vara av större intresse, men däremot påkalla stadgandena i sjunde kapitlet om verkan av klander uppmärksamhet.
Under 1 § framhåller beredningen att den, som tappar i en klanderprocess och skall redovisa avkastning, har att utgiva den avkastning som faller efter den kritiska dagen. Vid köp av fast egendom skall däremot avkastningen tillkomma säljare och köpare allteftersom den belöper på tiden före eller efter tillträdesdagen. Flera skäl tala för att den senare regeln blir tillämplig även i klanderprocess, åtminstone i den mån godtroende innehavare därigenom blir bättre skyddad. Den förra regeln kan nog leda till obilliga resultat, varjämte den ena regeln lätt kan komma att skära sig mot den andra.
Enligt 2 § i kapitlet skall, om egendomen skadats eller minskats i värde till följd av åtgärd eller »vållande» av den tappande, denne vara skyldig att gälda skadestånd, även om han var i god tro. När den tap-
LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL JORDABALK I. 411
LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL JORDABALK I. 411pande — säger beredningen — genom åtgärd eller vållande skadar egendomen eller minskar dess värde, synes den omständigheten, att han utgår från att egendomen är hans, knappast vara något ur allmän synpunkt godtagbart skäl att låta honom undgå ersättningsskyldighet till rätte ägaren. Här synas livliga protester kunna inläggas mot beredningens ståndpunkt.1 Godtroende innehavare tror sig ju vara i sin fulla rätt, om han förfar med fastigheten så som han finner lämpligt. Man tänke sig t. ex. att en stad köpt en fastighet för att sanera ett kvarter och river å fastigheten uppfört hus eller att kronan köper en bebyggd fastighet för att användas till något allmänt ändamål och river åbyggnaderna eller att en jordbrukare köper ett ofullständigt jordbruk, sammanlägger det med annan egendom och river onödiga byggnader å den köpta fastigheten. Det förefaller åtminstone i sistnämnda exempel ganska upprörande att godtroende innehavare härigenom skulle ådraga sig skadeståndsskyldighet, och man kan ej heller finna något klandervärt i stadens eller kronans anmärkta förfarande. Den som under kortare eller längre tid ej utövat sin rätt till fastigheten förefaller att oftast stå närmare till att bära förlusten.
Då den tappande i en klanderprocess skall återställa fastigheten, äger han ofta bekomma viss ersättning av rätte ägaren. Beredningen har avvisat tanken att säkerhet borde beredas den avträdande för att han verkligen får ut vad honom tillkommer. För närvarande brukar rätte ägaren tilldömas fastigheten mot det att han betalar ersättning varom här är fråga. Vad detta innebär är emellertid oklart. Något sakrättsligt skydd har den tappande nog ej, men detta måste anses otillfredsställande och det förefaller i hög grad motiverat att en tvångspanträtt införes.
Avslutningsvis må ytterligare ett problem upptagas. Det kan inträffa, att någon förklaras äga bättre rätt till fastighet som ingått i sammanläggning med annan. Att i sådant fall undanröja sammanläggningen torde vara mycket irrationellt. Lämpligen borde rätten att återvinna fastigheten kunna evalveras till en fordran å den omstridda fastighetsdelens nettovärde, utrustad med tvångspanträtt i den sammanlagda fastigheten.
Såsom bilaga till betänkandet har fogats ett utkast till lag om grannelagskoncession. Nyttan av en sådan lag har redan i det föregående ifrågasatts. Här må tilläggas, att den centrala nämnd som föreslås för prövning av ansökningar om koncession svårligen kan bli arbetsduglig. Det skulle fordras en ytterligt rikt differentierad och förnämlig sakkunskap för att uppnå tillfredsställande resultat. Att inom vattenlagstiftningen ett visst koncessionssystem genomförts kan knappast åberopas till stöd för förslaget, ty där finnas redan lämpliga domstolar, som ändå resa inom sina mera begränsade domsområden. Vidare är deras uppgift i förevarande avseende mera inskränkt, nämligen till vattenförorening, och slutligen förutsättes koncession enligt vattenlagen komma i fråga allenast i mycket begränsad omfattning. Likvisst vålla
1 Ifrågavarande stadgande har även blivit föremål för kritik i en tidigare artikel i denna årgång av SvJT, se s. 371 ff.
412 GÖSTA WALIN.föroreningsmålen vattendomstolarna alldeles särskilda svårigheter. Den nämnd beredningen föreslår kan få de mest olikartade tekniska problem till behandling och kan bli överlupen med ansökningar av skilda slag. En praktisk lösning synes däremot vara att i fråga om luftförorening införa en motsvarighet till den nuvarande fisketillsynsmyndigheten samt för vissa fall stadga anmälningsskyldighet utan skyldighet för myndigheten att giva bindande besked men väl råd, i den mån saken kan bedömas på förhand. Därigenom åstadkommes en diskussion på ett tidigt stadium och tillfälle beredes att ingripa mot olämpliga projekt. Erfarenheten har visat att en sådan uppgift kan bemästras, att samarbetet med industrien kan gå utan slitningar och att väsentliga resultat kunna uppnås med en liten apparat. Denna väg är därför att rekommendera, medan det av beredningen föreslagna koncessionssystemet kan befaras bli tungrott och försvåra bekämpandet av immissioner. Striden mot dessa måste nämligen ständigt hållas vid liv, av myndigheterna när det gäller sanitära och andra olägenheter ur allmän synpunkt samt av de enskilda när endast deras intressen trädas för när. För övrigt märkes, att placeringen av industriföretag i framtiden kommer att i allt större utsträckning regleras genom region-, general- och stadsplaner samt andra byggnadsreglerande föreskrifter. Att inrätta en ny prövningsinstans utöver det stora antal som redan nu skall granska olika företag förefaller icke önskvärt. Tidigare förslag om ett ämbetsverk för ändamålet avlivades hastigt.