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Timestamp: 2017-09-23 11:08:06+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 1490', 'art. 1490', 'art 1490', 'art. 1492', 'sentenza ', 'art. 1495', 'art. 2943', 'art. 1219', 'art. 1490', 'art. 1495', 'art. 2943', 'art. 1219', 'sentenza ', 'art. 1492', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1492', 'art. 1493', 'art. 1494', 'art. 1495']

VIZI NELLA CASA COMPRATA, ART 1495- SEGUENTI CC l’art. 1490 del codice civile stabilisce che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. | Avvocato a Bologna - Studio Legale Bologna Avvocato Sergio Armaroli
VIZI NELLA CASA COMPRATA, ART 1495- SEGUENTI CC l’art. 1490 del codice civile stabilisce che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
VIZI NELLA CASA COMPRATA, ART 1495- SEGUENTI CC
Nell’art 1490 cc è previsto inoltre che il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa. La garanzia non è dovuta se, al momento della conclusione del contratto, il compratore conosceva i vizi della cosa, oppure se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.
Codice civile – Art. 1490 – Garanzie per i vizi della cosa venduta
Art. 1491 – Esclusione della garanzia
Art. 1492 – Effetti della garanzia Nei casi indicati dall’articolo 1490 il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione.
Art. 1495 – Termini e condizioni per l’azione Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.
L’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna, ma il compratore, che sia convenuto per l’esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell’anno dalla consegna.
, la facoltà di domandare la risoluzione del contratto, attribuita dall’art. 1492 c.c. al compratore di una cosa affetta da vizi, consiste in un diritto potestativo, a fronte del quale la posizione del venditore è di mera soggezione: non è tenuto a una prestazione, ma deve soltanto subire gli effetti dell’eventuale sentenza di accoglimento, di natura costitutiva, che fa venire meno il rapporto (effetti tra i quali gli obblighi di restituzioni, rimborsi e risarcimenti sono puramente consequenziali alla pronuncia, dalla quale unicamente sorgono). Ne discende che la prescrizione dell’azione, fissata in un anno dall’art. 1495 c.c., comma 3, può essere utilmente interrotta soltanto dalla proposizione della domanda giudiziale e non anche mediante atti di costituzione in mora, come la lettera che la ditta acquirente avrebbe inviato in data 23.3.2007 alla New Com.
Gli atti cui l’art. 2943 c.c., comma 4, connette l’effetto di interrompere la prescrizione sono infatti quelli che valgono a costituire in mora ‘il debitore’ e debbono consistere, per il disposto dell’art. 1219 c.c., comma 1, in una ‘intimazione o richiesta’ di adempimento di un’obbligazione: previsioni che si attagliano ai diritti di credito e non ai potestativi, come è quello di cui si tratta.
In questo senso si è ormai univocamente orientata la giurisprudenza della Corte, in tema sia di azioni costitutive in genere, sia di domande di risoluzione in specie, anche con particolare riferimento a quelle relative a contratti di vendita (Sez. 2, Sentenza n. 20332 del 27/09/2007 Rv. 600433; Sez. 2, Sentenza n. 3379 del 15/02/2007 Rv. 594734; Sez. 2, Sentenza n. 18477 del 03/12/2003 Rv. 568626; v. altresì più di recente, Sez. 2, Sentenza n. 25468 del 16/12/2010 Rv. 615386; Sez. L, Sentenza n. 25861 del 21/12/2010 Rv. 615408).
Ora, considerando che il contratto di vendita fu concluso nel settembre 2006, alla data del 3.12.2007 (momento della proposizione della domanda giudiziale valevole quale primo atto interruttivo), l’azione di garanzia del compratore si era ormai prescritta.
Solo per completezza, va rilevato che il tema del riconoscimento dei vizi (su cui si sofferma la parte controricorrente) non risulta abbia formato oggetto di specifica discussione nel giudizio di merito e quindi è superfluo il suo esame in questa sede per la prima volta.
Quindi, riassumendo, il compratore che, dopo l’acquisto, si ritrova un immobile difettoso sono queste puo’ chiedere al giudice:
L’azione a difesa del compratore di un immobile “viziato” è dunque regolata non già dalla disciplina generale dettata dagli artt. 1453 e ss. cod. civ. ma dalle norme speciali di cui agli artt. 1490 e ss. cod. civ.: queste norme prevedono specifiche limitazioni rispetto alla disciplina generale ed in particolare l’onere di denunciare i vizi al venditore nel termine di 8 giorni dalla scoperta.
SONO RICHIESTE FORME PARTICOLARI PER LA DENUNCIA DI VIZI ?
Pe ril contenuto della denuncia dei vizi non sono previste particolari condizioni, essendo sufficiente anche una contestazione sommaria che valga a mettere sull’avviso il venditore, salvo precisare in un secondo momento la natura e le entità dei vizi riscontrati.
Nel caso di specie il diritto potestativo fatto valere era quello alla risoluzione del contratto per vizi occulti della cosa venduta ex art. 1490 c.c. In materia di decadenza e prescrizione l’art. 1495 c.c. prevede che l’azione per far valere il diritto di garanzia, sia essa redibitoria o estimatoria a scelta dell’acquirente leso, debba in ogni caso essere esperita nel termine di prescrizione di un anno dalla consegna del bene. Il regime applicabile è dunque il medesimo per entrambe le azioni a disposizione del compratore il quale è libero di scegliere l’una o l’altra in base al proprio interesse alla prestazione, tuttavia vi sono importanti differenze strutturali tra le due azioni che determinano il diverso regime in materia di prescrizione.
Gli atti interruttivi della prescrizione di cui all’art. 2943, 4 c.c. consistono in atti recettizi con i quali il titolare del diritto manifesta al soggetto passivo la sua volontà non equivoca alla realizzazione del diritto stesso provvedendo così alla messa in mora del debitore ex art. 1219 c.c. La messa in mora è possibile solo qualora vi sia ritardo nell’adempimento ed entro il limite della tolleranza di detto ritardo, è evidente dunque che essa presuppone una obbligazione positiva in capo al debitore. Al contrario nell’ipotesi in cui si debba far valere un diritto potestativo, in capo al debitore si configurerà non un obbligo, bensì una posizione di mera soggezione per cui questi potrà solo subire passivamente le conseguenze dell’esercizio del diritto altrui. Orbene è evidente come in tal caso non possa esservi messa in mora in quanto non vi è nessun dovere di comportamento imputabile all’altra parte.
Tale principio è stato affermato dalla giurisprudenza non solo con riferimento all’ipotesi particolare della risoluzione per vizi della cosa, ma in generale ogni qual volta venga chiesta la risoluzione di un contratto. Giova sottolineare che nei casi in cui la risoluzione venga chiesta per inadempimento il termine prescrizionale inizierà a decorrere solo nel momento in cui l’inadempimento sia divenuto grave ed intollerabile e quindi in un momento temporalmente successivo a quello in cui può essere utilmente messo in mora il debitore.
La sentenza della Suprema Corte fatta propria dai giudici di merito del caso in esame (C. Cass. n. 9630/1999) sembra esprimere un principio di diritto opposto a quello appena enunciato disciplinando diversamente dalla generalità delle ipotesi di risoluzione quella di cui all’art. 1492 c.c. Tuttavia, come mette in luce la stessa Corte di Cassazione nella sentenza in commento, la sentenza n. 9630/1999 si riferisce ad un caso differente da quello di specie riguardando l’ipotesi in cui il compratore nell’atto di messa in mora faccia espressa riserva di decidere in un momento successivo se avvalersi dell’azione redibitoria o di quella estimatoria. In tale pronuncia la Corte aveva infatti affrontato una questione di diritto del tutto diversa da quella che ci occupa ed infatti aveva affermato l’idoneità dell’atto di messa in mora ad interrompere la prescrizione in quanto la riserva di scegliere in un momento futuro quale delle due azioni esercitare “non è riserva di far valere un diritto diverso da quello in relazione al quale si interrompe la prescrizione”. Di recente la Suprema Corte ha ribadito tale principio affermando esplicitamente che “è atto interruttivo della prescrizione dell’azione di garanzia, per vizi della cosa, la manifestazione al venditore della volontà – del compratore – di volerla esercitare, benché lo stesso riservi ad un momento successivo la scelta del tipo di tutela, essendo sufficiente la comunicazione della volontà di avvalersi della garanzia suddetta e dovendosi escludere che la riserva di scelta del tipo di tutela sia diretta a far valere un diritto diverso da quello in relazione al quale si interrompe la prescrizione” (C. Cass. 10 novembre 2015, n. 2293).
Il termine per la denuncia decorre dalla scoperta del vizio. Nei casi indicati dall’articolo 1490, il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione. La scelta è irrevocabile quando è fatta con la domanda giudiziale. Se la cosa consegnata è perita in conseguenza dei vizi, il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto; se invece è perita per caso fortuito o per colpa del compratore, o se questi l’ha alienata o trasformata, egli non può domandare che la riduzione del prezzo (art. 1492).
In caso di risoluzione del contratto il venditore deve restituire il prezzo e rimborsare al compratore le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita. Il compratore deve restituire la cosa, se questa non è perita in conseguenza dei vizi (art. 1493).
In ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa. Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa (art. 1494).
Il tempo necessario per il compimento della prescrizione dell’azione, inoltre, è abbreviato a solo un anno dalla consegna, anche se il compratore, convenuto per l’esecuzione del contratto, avrà sempre diritto a far valere la garanzia, a patto che il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e in ogni caso prima del decorso dell’anno dalla consegna (così dispone l’art. 1495 c.c.).
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COSA SI INTENDE PER SCOPERTA DEL VIZIO ?
Per scoperta del vizio si intende il momento in cui il compratore abbia acquistato la certezza obiettiva e completa (e non un semplice sospetto) che il vizio sussista.
COSA PUOI OTTENERE IN CASO DI VIZI ?
In presenza dei vizi di cui sopra il compratore ha a disposizione due rimedi alternativi: 1) la risoluzione del contratto (altrimenti nota come azione redibitoria) e 2) la riduzione del prezzo (azione estimatoria). Nel primo caso, l’azione comporta lo scioglimento del contratto, mentre nel secondo il contratto rimane in vigore e si tende solo ad attenere una riduzione del prezzo pagato.
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