Source: http://spotidoc.com/doc/5177461/allm%C3%A4nnytta-samt-hyreslagstiftning
Timestamp: 2019-01-22 22:43:12+00:00
Document Index: 38844102

Matched Legal Cases: ['HD\n', '§ 1', '§ 2', 'HD\n', 'domstolen ', 'domstolen ', 'Domstolen\n']

Allmännytta samt hyreslagstiftning
RAPPORT 2017: 2
Två uppföljningar
Titel: Allmännytta samt hyreslagstiftning
Rapportnummer: 2017:2
Utgivare: Boverket, februari, 2017
Tryck: Boverket internt
ISBN tryck: 978-91-7563-437-1
ISBN pdf: 978-91-7563-438-8
Sökord: Allmännyttiga kommunala bostadsföretag, kommunala bostadsstiftelser, allmännyttan, boendeinflytande, hyresgäster, sociala frågor,
allmännyttiga aspekter
Diarienummer: 135/2016
Rapporten kan beställas från Boverket.
Webbplats: www.boverket.se/publikationer
Postadress: Boverket, Box 534, 371 23 Karlskrona
Rapporten finns i pdf-format på Boverkets webbplats.
Den kan också tas fram i alternativt format på begäran.
Boverket har ett regeringsuppdrag att följa upp tillämpningen av lagen
om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag samt de förändringar i
hyreslagen respektive hyresförhandlingslagen som trädde i kraft den 1
januari 2011. Effekterna och konsekvenserna av denna omreglering ska
följas av Boverket med sikte på en framtida utvärdering 1. Boverket ska
följa hur förändringarna tillämpas av de olika aktörerna på
bostadshyresmarknaden, men också rättstillämpningen. Analysen ska
göras mot bakgrund av motiven till omregleringen och till hur
bostadshyresmarknaden påverkats. Boverket ska också uppmärksamma
regeringen på eventuella omedelbara problem till följd av brister i
lagstiftningen eller i tillämpningen av lagen.
Boverket har även genom 4 § förordning (2011:1159) om allmännyttiga
kommunala bostadsaktiebolag bl.a. i uppdrag att följa de allmännyttiga
och kommunala bostadsföretagens utveckling och roll på
bostadsmarknaden inklusive de förändrade förutsättningarna för
bostadsaktiebolagen när det gäller konkurrens, valfrihet, segregation samt
modernisering och underhåll av beståndet.
Rapporten är således en samredovisning av de ovan nämnda uppdragen.
Den är därför uppdelad i två delar: Del I avser de kommunala
allmännyttiga bostadsbolagen. Del II avser hyreslagstiftingen. Rapporten
och är skriven Assar Lindén, jurist, på enheten för boende och
stadsutveckling. I arbetet med uppföljningen kring hyreslagstiftningen
har konsulten Emma Karlsson bidragit. Nationalekonomen Roger
Gustafsson har lämnat värdefulla synpunkter.
Karlskrona, februari 2017
Enligt regeringens regleringsbrev till Boverket för 2017 har Boverket fått i uppdrag att
genomföra denna utvärdering. Uppdraget ska redovisas till Regeringskansliet senast den
Sammanfattning ............................................................................ 5
Inledning och läsanvisning ............................................................ 7
Del I Allmännyttans roll sedan 2011 .............................................. 9
1 De privata bostadsbolagen ......................................................... 9
1.1 Ekonomi ..........................................................................................9
1.2 Konkurrens rörande byggande och ägande................................. 11
1.3 De tio största privata hyresrättsägarna ........................................ 13
1.4 Utländskt ägande ......................................................................... 15
2 De allmännyttiga bostadsbolagen............................................. 17
2.1 Ekonomi ....................................................................................... 17
2.2 Försäljningar................................................................................. 19
2.3 Ägardirektiv och avkastningskrav ................................................ 22
2.4 Direktägda bostäder i kommunerna ............................................. 24
Del II Hyressättningssystemet ..................................................... 28
1 Utvecklingen sedan 2011 års reform ........................................ 28
1.1 Hyrorna ......................................................................................... 28
2 Hyresförhandlingar och rättstillämpningar................................. 36
2.1 Hyresförhandlingarna ................................................................... 36
2.2 Förhandlingarna – motiv och verklighet ....................................... 42
2.3 Rättstillämpningar ........................................................................ 45
Rapporten avser att svara på två uppdrag till Boverket. Dels ett ”stående”
uppdrag att följa de allmännyttiga bolagen, 2 dels ett regeringsuppdrag
enligt regleringsbrevet till Boverket för 20163 att följa förändringar i
hyreslagstiftningen. Den gemensamma nämnaren är den reform som
genomfördes 2011då en ny lag för de kommunala allmännytttiga
bostadsbolagens trädde ikraft och som samtidigt medförde förändringar i
12 kap. jordabalken (Hyreslagen).
Genom reformen 2011 så ålades de kommunala allmännyttiga
bostadsbolagen att agera affärsmässigt. För att kunna bedöma detta ska
man enligt förarbetena utgå från jämförbara privata bostadsbolag. Vidare
ska avkastningen var marknadsmässig. Utifrån en jämförelse mellan de
avkastningskrav som gäller för de större privata bostadsbolagen och de
som gäller för de större kommunala koncernerna så går det inte att säga
att de allmännyttiga bostadsbolagen inte lever upp till kraven.
Efter ett halvt decennium med den nya respektive förändrade
lagstiftningen kan konstateras att skillnaden mellan de allmännyttiga
bolagens och de större privata bolagens ekonomiska ställning inte
förändrats dramatiskt. De privata bolagen har behållit sin intäktsnivå men
även sina – jämfört med de allmännyttiga bolagen – lägre kostnader.
Däremot kan Boverket se en trend som innebär att de större privata
bolagens andel av den svenska hyresrättsmarknaden ökar och att de
allmännyttiga bolagens andel minskar. I absoluta tal har dock
allmännyttans bestånd ökat under 2014 och 2015.
Reformen 2011 innebar också att de privata fastighetsägarna inte längre
var underordnade den hyresnormerande roll allmännyttan dittills haft.
Trots vissa farhågor om motsatsen har hyresförhandlingarna under åren
efter 2011 slutat med måttliga eller t.o.m. små hyreshöjningar. Samtidigt
finns en viss tröghet i förhandlingarna mellan Fastighetsägarföreningen
och Hyresgästföreningen som delvis grundar sig på att Fastighetsägarföreningen ser ytterligare reformer av hyressättningssystemet som nödvändiga.
Enligt 4 § förordning (2011:1159) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag
Uppdrag 9. ”Uppföljning och analys av effekter av förändringar i hyreslagstiftningen
m.m.” Regleringsbrevet för budgetåret 2016 avseende Boverket inom utgiftsområde 18
Samhällsplanering, bostadsförsörjning och byggande samt konsumentpolitik (dnr
N2015/08892/SUBT, N2015/08630/KLS (delvis), N2015/01953/PUB) från den 17 december 2015.
Vad gäller allmännyttans ställning vid hyresförhandlingar så finns det
tecken på att allmännyttan i viss utsträckning har behållit sin hyresnormerande roll. Inte på grund av ett eget agerande utan på grund av att Hyresgästföreningen – åtminstone regionalt – verkar vilja förhandla hyrorna
med allmännyttan först innan man gör det med de privata fastighetsägarna. Det finns dock ingen regel som förhindrar sådant agerande men det är
en öppen fråga om dessa tendenser rimmar väl med intentionerna bakom
reformen. Det mest intressanta är att företeelsen verkar var mer eller
mindre påtaglig i olika delar av landet.
Inledning och läsanvisning
Lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag, i
fortsättningen kallad AKBL, har gällt från och med den 1 januari 2011.
Avsikten med lagen är att den ska förtydliga definitionen av bolagen men
också ställa nya krav på hur verksamheten bedrivs och vilka ekonomiska
överföringar som kan göras till ägaren, det vill säga kommunen. Att
reformen ansetts nödvändig berodde på att den svenska bostadspolitiska
modellen varit ifrågasatt utifrån EU:s konkurrens- och statsstödsregler.
De kommunala bostadsföretagen skulle enligt den tidigare
lagstiftningen 4drivas utan vinstsyfte. Lagstiftningen hade även regler om
utdelningsbegränsning vars effekter motsvarade självkostnadsprincipen.
Genom att drivas utan vinstsyfte och avstå från normal avkastning ansågs
allmännyttiga bostadsföretag få en ekonomisk fördel i förhållande till
andra bostadsföretag. Denna fördel var selektiv till de allmännyttiga
bostadsföretagens fördel, dvs. den berörde endast vissa bostadsföretag,
och påverkade därmed konkurrensen på marknaden.
Den nya lagen kan sammanfattas i följande tre punkter:
ett kommunalt bostadsaktiebolags huvudsakliga uppgift ska vara
att i allmännyttigt syfte förvalta fastigheter med hyresrätter,
främja bostadsförsörjningen i kommunen och erbjuda
hyresgästerna inflytande,
bolagen ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga 5 principer
med normala avkastningskrav, och
de utdelningsbegränsningar som fanns i den lag 6 som föregick
AKBL. De regler som tidigare gällde för utdelning från
allmännyttiga bostadsföretag är ersatta av nya och fler regler om
tillåtna värdeöverföringar från kommunala bostadsaktiebolag.
Dock kan ett kommunalt bostadsaktiebolags överskott från ett år i
sin helhet överföras från bolaget till kommunen om det görs för
att finansiera åtgärder inom ramen för kommunens ansvar för
bostadsförsörjningen. Hela överskottet kan även överföras till
andra allmännyttiga kommunala bostadsbolag i samma koncern.
I prop. 2009/10:185 anges affärasmässighet bl.a. som att ”Kommunen ska agera på
samma sätt som en jämförbar privat ägare av ett jämförbart privat bostadsbolag. Avkastningen måste vara marknadsmässig utifrån den valda risknivån, i vart fall på lång sikt”
Som en följd av målsättningen att ge de ovan nämnda förändringarna
genomslag ändrades vid samma tidpunkt ”hyreslagen” (se SFS 2010:810
och SFS 2010:811), dvs. 55 och 55e § i 12 kap. jordabalken. Motivet var
att allmännyttans hyresnormerande roll skulle tas bort som en konsekvens
av allmännyttans nya roll.
Enligt 55 § andra stycket ska hyror som förhandlats fram kollektivt vara
normerande oavsett vilka som är parter i förhandlingen. Före 2011 gällde
att om det uppstod en tvist om hyran så skulle hyresnämnden använda
hyressättningen i de allmännyttiga kommunala bostadsföretagen för en
likvärdig lägenhet i sin prövning. Detta innebar i praktiken att
allmännyttans hyror blev normerande för hyresförhandlingarna. Från och
med 2011 gäller istället att även hyror som en hyresgästförening har
förhandlat fram med en fastighetsägare – oavsett om denne är privat eller
allmännyttig – eller en organisation som företräder privata
fastighetsägare, blir normerande vid en tvist och därför i praktiken även
för hyresförhandlingarna.
Av propositionen framgår att någon ytterligare lagreglering av
hyressättningen inte var aktuell. En uttalad förväntan på hyresmarknadens
parter fanns dock och formulerades bl.a. ”att motiverade förändringar
även fortsättningsvis kan åstadkommas av hyresmarknadens parter.” 7
Dessutom infördes i 55 § femte stycket en ny skyddsregel mot kraftiga
hyreshöjningar – den så kallade trappningsregeln. Den avser att dämpa
effekten av kraftiga hyreshöjningar ifall den nya hyran blir väsentligt
högre i förhållande till den gamla hyran.
Rapporten är upplagd i två delar så att den i görligaste mån motsvar de
uppdrag som redovisats i förordet till rapporten. Del I avser de
kommunala allmännyttiga bostadsbolagen medan del II avser
hyreslagstiftningen.
Prop. 2009/10:185 sid. 68
Del I Allmännyttans roll sedan 2011
1 De privata bostadsbolagen
Lagstiftningsreformen från 2011 påverkade direkt de allmännyttiga
bostadsbolagen. De förväntades ”verka som normala och långsiktiga
aktörer”. 8
Men reformen fick både direkta och indirekta konsekvenser för de privata
aktörerna. Den direkta skillnaden i förhållande till hur det var före 2011
bestod i att hyrorna i allmännyttan inte längre var normerande utan de
privata fastighetsägarna själva kunde förhandla om hyrorna –
företrädesvis med en hyresgästförening – utan att ta hänsyn till hur
utfallet blev för allmännyttans lägenheter. Nedan i del II, kapitel 2 nedan
behandlas denna fråga.
De indirekta effekterna förväntades följa av lagkravet på att allmännyttan
drivs affärsmässigt genom att t.ex. hyrorna skulle bli högre än tidigare. På
sikt borde det – utifrån hur marknader nomalt sett fungerar – också kunna
locka nya aktörer att träda in på marknaden. Det låg en förvänta om detta
i förarbetena. 9
Ser vi någon direkt effekt på de privata företagens ekonomi? I skrivande
stund har siffror som Boverket tidigare använt från SCB inte uppdaterats
längre fram än t.o.m. 2013. 10 Som framgår av tabell 1.1 ökade de privata
fastighetsägarnas nettointäkter under 2012 och 2013 med 37 respektive
20 kronor per kvadratmeter, vilket motsvarar 3,8 respektive 2,0 procent.
Det ska ställas mot att de genomsnittliga nettointäkterna de senaste fem
åren har varit 2,8 procent per år och exempelvis 2008 var ökningen 4,6
Prop. 2009/10:185, sid 49
Prop. 2009/10:185, sid 25 näst sista stycket
Enlig SCB kommer en uppdatering den 1 mars 2017
Tabell 1.1 Intäkter och kostnader i kronor per kvadratmeter – privata bolag
Intäkter netto
För att ställa förändringarna på intäktsidan i proportion till t.ex.
driftskostnaderna så kan man se att under 2012 steg de med 7 kronor men
föll med en krona under 2013. I genomsnitt har driftskostnaderna ökat
med 2,8 procent under 2008 till 2013. Men variationen är större än för
intäkterna – som högst var ökningen 7,1 procent 2010. Från 2011 till
2013 är kostnadsökningarna avtagande. Ett jämförande resonemang med
underhållskostnaderna är mindre lämpligt. De är beroenda av beslut på ett
helt annat sätt än driftskostnaderna. Dessutom kommer sannolikt det s.k.
K3 regelverket att ha viss påverkan under 2014 och framåt eftersom
kostnader för mer omfattande underhåll i högre grad då ska redovisas
som investeringar som årligen skrivs av istället för att bokföras som
På en aggregerad nivå syntes således inga större effekter hos de privata
fastighetsägarna under de närmaste åren efter 2011.
Om vi istället jämför utfallet för de privata ägarna med de allmännyttiga
bostadsbolagen (se vidare tabell 3.1 i nästa kapitel) för åren 2011 till
2013 så är det – i genomsnitt – marginell skillnad eftersom de privata
företagens nettointäkter var 0,1 procent lägre än de allmännyttiga
bostadsbolagens. Vad gäller driftskostnader är det svårt att dra några
generella slutsatser för 2011 till 2013. De privata fastighetsägarna hade
23 procent lägre driftskostnader jämfört med allmännyttiga bostadsbolag
under 2013 men genomsnittet för perioden 2007–2013 var 24 procent.
Att de privata fastighetsägarna har ett lägre kostnadsläge för
driftskostnader är således ett förhållande som verkar bestå efter 2011.
Men skillnaden har i vart fall inte ökat fram till 2013.
1.2 Konkurrens rörande byggande och ägande
Privata ägare bygger något mer
Under de år som förflutit sedan 2011 års reformer har bostadsbyggandet
ökat såvitt avser hyresrätter. För att se trenden väljer vi här att bortse från
småhus och enbart utgå från statistik avseende flerbostadshus som byggts
av allmännyttiga bostadsföretag och privata fastighetsägare. 11 Det visar
sig då att sedan 2011 har andelen som byggts (färdigställts) av privata
aktörer ökat något, se nedan i tabell 1.2. Även om det finns en tydlig
nedgång 2009 som har med 2008 års ekonomiska kris att göra så hävdar
sig den privata sidan sig väl. I slutet av perioden ligger de privata ägarna
med en andel som ligger stabilt över hälften. För tiden dessförinnan var
andelen lägre än hälften.12
Tabell 1.2 Nyproduktion hyresrätter (färdigställda lägenheter i flerbostadshus) fördelad på privata
fastighetsägare och allmännyttan
Andel privata
Andel allmännyttan
Det är öppet för spekulation huruvida fördelningen i ovanstående tabell å
ena sidan är en följd av förväntningar kring hur hyrorna kan tänkas
utvecklas eller, å andra sidan, om allmännyttan skulle ha producerat ännu
fler lägenheter om man inte haft kravet enligt AKBL om affärsmässighet
gällt dem. I det första fallet skulle det i så fall vara en av de indirekta
effekter som reformen från 2011 skulle få på de privata aktörerna. I det
andra fallet skulle det visa på att kravet på affärsmässighet gjort de
allmännyttiga bolagen mer försiktiga. Problemet är att det samtidigt
uppstått en alltmer tydlig brist på bostäder som i sin tur har inneburit ett
incitament att möta efterfrågan. De olika beståndsdelarna i resonemanget
gör att fördelningen – i vart fall inte enbart – kan förklaras med reformen
”övriga enskilda ägare” i SCB:s definition
Åren 2001 till 2006 var andelen i genomsnitt 47 procent enligt SCB.
Privata bolag ökar sitt ägande
Vad gäller frågan om hur privata bolags ägande har utvecklats sedan
reformen är den något svårbedömd eftersom statistiken från SCB före och
från och med år 2013 bygger på olika data och beräkningar. Men för att
tolka utvecklingen – i generella termer – de senaste åren utgår Boverket
från hur flerbostadshusägandet har utvecklats, se tabell 2.3 nedan.
Tabell 1.3 Lägenheter i flerbostadshus i beståndet fördelade på kategori av ägare – notera
skillnaden i grunddata mellan 2012 och 2013, se källhänvisning
755 977
682 453
685 282
954 882
946 926
967 953
461 797
Andel svenska aktiebolag
2 521 157
2 536 385
2 332 253
2 388 571
Stat, kommun, landsting
Andel stat, kommun och landsting
Andel allmännyttiga bostadsföretag
Andel kooperativa hyresrättsföreningar
Andel bostadsrättsföreningar
Andel fysiska personer
Andel övriga juridiska personer
Kategoriuppgift saknas
Andel uppgift saknas
Källa: SCB: Åren 2010 -2012 är beräknade utifrån fastighetsdataregistret. För åren 2013-2015
bygger tabellen på nationella lägenhetsregistret
* Uppgiften kan inte redovisas då den ingår i tidigare statistik som
Ingår i bostadsrättsföreningar 2010 -2012
Ingår i Övriga juridiska personer 2010 -2012
Från och med 2013 är, enligt SCB (M. Verhage) den absoluta merparten av lägenheterna (56 procent) redovisade under ”Övriga juridiska personer” ägda av handelsbolag eller
kommanditbolag. Näst största grupp (24 procent) är ”övriga stiftelser och fonder, inklusive pensionsstiftelser och personalstiftelser”.
De i någon mån stabila trenderna är att bostadsrättsföreningarna och de
svenska aktiebolagen ökar sin andel av flerbostadshusen. Vidare ser man
också en tydlig förändring avseende allmännyttiga bostadsföretag och
fysiska personer. För båda dessa kategorier minskar andelen av beståndet.
En reflektion utifrån tendenserna är att aktiebolagen på hyresmarknaden
har ökat sitt intresse för hyresrättsägande.
1.3 De tio största privata hyresrättsägarna
Som nämndes under inledningen skade allmännyttiga bostadsbolagen
”verka som normala och långsiktiga aktörer” enligt den nya
lagstiftningen. Det är givetvis svårt att dra några slutsatser utifrån denna
formulering men ett sätt är att jämföra allmännyttorna med de största
privata aktörerna på hyresbostadsmarknaden och vilka finansiella mål
dessa har. Utifrån officiella dokument – företrädesvis årsredovisningar –
går det att identifiera finansiella mål, framför allt vad gäller vilka mål
som satts för avkastningen.
De tio största fastighetsbolagen 16 för hyresrätter (i Sverige) var den sista
december 2015 (i storleksorning): Rikshem AB, Akelius Fastigheter AB,
Stena Fastigheter AB, Willhem AB, D. Carnegie & Co AB, Heimstaden
AB, Fastighets AB Balder, Victoria Park AB, Wallenstam AB, Fastighets
AB L E Lundberg. Dessa tio företag ägde vid utgången av 2015
tillsammans ungefär 150 000 hyresrätter i Sverige 2015 17, det vill säga
ungefär en femtedel av det privata hyresbeståndet. Detta är en ökad andel
sedan 2011 då de tio största privata bolagen vid utgången av det året
tillsammans ägde ungefär 130 000 hyresrätter vilket då motsvarade
ungefär 15 procent av det privata hyresbeståndet. 18 Nedan redovisas även
direktavkastningskrav som används vid värdering av fastigheter. Skälet är
att det ibland saknas preciserade avkastningskrav och då kan det vara av
intresse att åtminstone se vad bolagen utgår ifrån vid
fastighetsvärderingar. Utgångspunkten är årsredovisningar avseende 2015
Rikshem AB – Ingen uttalat krav men direktavkastningskrav för
värdering av bostäder varierar mellan 2,8 och 5,8 procent med ett
genomsnitt på 4,2 procent. Antal lägenheter är 24 200.
Akelius Fastigheter AB: ”Det övergripande uppdraget från
ägarna är en långsiktigt hög och stabil avkastning.” Vid värdering
Kooperativa bolag, såsom HSB och SKB som i och för sig är stora hyresrättsägare, räknas inte in här.
Enligt årsredovisningarna
Boverkets rapport 2013:15 ”Den nya lagstiftningen på hyresbostadsmarknaden – en
första uppföljning”
är direktavkastningskrav satt till 4,3 procent (avser fastigheter i
Sverige) Antal lägenheter är 23 500.
Stena Fastigheter AB: Inget uttalat avkastningskrav men bolaget
räknad vid värdering med direktavkastningskrav på mellan 2,5
och 5,5 procent. Antal lägenheter är 22 800.
Willhem AB: Det övergripande långsiktiga målet är en årlig
totalavkastning på minst 7,0 procent, sett över rullande
tioårsperioder. Vid marknadsvärderingar har viktat
genomsnittligt direktavkastningskrav om 4,5 procent använts.
Antal lägenheter är 18 500.
D. Carnegie & Co AB: Målet är att ha en totalavkastning om 10
procent. För värdering används direktavkastningskrav från 4,10
procent till 8,00 procent med ett totalt snitt på 4,84 procent. Antal
lägenheter är 16 400.
Heimstaden AB: Visionen är att leverera marknadens mest
attraktiva riskjusterade avkastning till aktieägare och
investeringspartners. Det genomsnittliga initiala
avkastningskravet under 2015 uppgick per bokslutsdagen till i
genomsnitt 4,16 procent för hela portföljen. Antal lägenheter var
7 700 vid utgången av 2015. Sedan halvårskiftet 2016 äger
Heimstaden AB över 15 600 lägenheter i Sverige efter förvärv av
Nordhalla AB.
Fastighets AB Balder: Balders målsättning är att ha en stabil och
god avkastning på eget kapital samtidigt som soliditeten över tid
ska vara lägst 35 % och räntetäckningsgraden lägst 2,0 gånger.
För värdering bostadsfastigheter använder man sig av ett
genomsnittligt direktavkastningskrav om 5,4 procent. Antal
lägenheter är 14 000.
Victoria Park AB: Kravet är att generera en tillväxt i
förvaltningsresultatet som över tid i genomsnitt uppgår till minst
12 procent per år (beslutat i september 2016). Det vägda
direktavkastningskravet uppgick till 4,9 procent den 31 december
2015. Antal lägenheter är 8 600.
Wallenstam AB: Under pågående affärsplan har bolaget
definierat två finansiella nyckeltal – realiserad
räntetäckningsgrad som på rullande helår inte ska understiga 2,0
gånger, samt en soliditet på minst 30 procent. Det genomsnittliga
direktavkastningskravet för bostadsfastigheter vid värdering är
3,5 procent. Antal lägenheter är 7 300.
Fastighets AB L E Lundberg: Lundbergs målsättning är att över
tid skapa avkastning som med god marginal överstiger
avkastningen på riskfria räntebärande placeringar. För värdering
av bostadsfastigheter används ett direktavkastningskrav som i
vägt genomsnitt uppgår till 4,76 procent. Antal lägenheter är
I skenet av hur det sett ut bland de tio största bolagen under tidigare år 19
har fler av dessa bolag preciserade och tydliga avkastningskrav. Men det
finns ändå påtagliga skillnader i hur man formulerat sina krav på
Boverket betraktar de ovan redovisade ägarna av bostäder som i
förarbetenas mening ”normala och långsiktiga aktörer” – åtminstone
inom överskådlig tid. I vart fall blir det annars svårt att hitta lämpliga
jämförelseobjekt för allmännyttan när jämförelser av affärsmässighet ska
göras. En del av företagen har växt tämligen snabbt de senaste åren och
det är naturligtvis värt att notera.
1.4 Utländskt ägande
Boverket har under det senaste året fått signaler om att det utländska
ägandet vad avser hyresfastigheter ökat. Det skulle kunna bero på
förväntningar om att den affärsmässighet som förväntas av de
allmännyttiga företagens skulle generera allt högre hyror och påtagligt
ökade vinster för ägare till hyresfastigheter. Det skulle t.o.m. vara så att
det kunde finnas ett spekulativt inslag i detta ökade utländska ägande med
s.k. riskvilligt kapital utan långsiktighet.
Där är utan tvivel så att ett bolag som Heimstaden AB till väldigt stor del
(86,2 procent) ägs av ett utländskt bolag, nämligen det norska
Fredensborg AS. På den norska bostadsmarknaden är bolaget det största
hyresbostadsbolaget med 4 000 lägenheter. 20 Det kan tyckas litet men på
den norska bostadsmarknaden är hyresrätten allt annat än framträdande
och mestadels är det lägenheter i villor som hyrs ut.
Boverkets rapport 2013:15 ”Den nya lagstiftningen på hyresbostadsmarknaden - en
http://www.fredensborg.no/om-oss/
Genom det nationella lägenhetsregistret 21 går det att se hur gruppen av
utländska juridiska personer har utvecklats under 2013 – 2015, se nedan
tabell 1.4. Det visar sig då att det är ett fåtal lägenheter i flerbostadshus
som ägs av utländska juridiska personer. Det är dessutom så att denna
grupp ägare som mest funnits i tio län men att detta ägande minskat så att
endast fyra län återstår. Flest var antalet lägenheter under periodens första
år, 2013, då de uppgick till 682. Under 2014 var siffran 374 och under
2015 hade siffran sjunkit till 88.
Utifrån den ställda frågan om antalet utländska juridiska personer som
äger lägenheter i flerbostadshus så saknas det belägg för de signaler som
nämndes inledningsvis.
Tabell 1.4 Antal lägenheter i flerbostadshus som ägs av utländska juridiska personer
Däremot kan det finnas anledning att under 2017 återkomma i frågan med
hjälp av andra verktyg. Ambitionen skulle i så fall vara att kartlägga
större fastighetsaffärer med svenska bolag som tidigare inte setts som
aktörer på hyresfastighetsmarknaden och vars aktieägare i stor
utsträckning är utländska juridiska personer.
Uppgifterna har sammanställts av SCB (M. Verhage).
2 De allmännyttiga bostadsbolagen
2011 års reform innebar att det var de allmännyttiga bostadsaktiebolagen
som påverkades direkt. Dels genom lagen om allmännyttiga bostadsbolag
men även genom förändringar i hyreslagen.
I inledningen av detta kapitel ges en kort beskrivning av de allmännyttiga
bolagens ekonomi, därefter belyser vi kortfattat försäljningar m.m. av
allmännyttiga bostäder. Slutligen redovisas de större koncernernas
Då de allmännyttiga bostadsbolagen ska drivas enligt affärsmässiga
principer kan detta givetvis påverka såväl företagens intäkter som
kostnader. I denna rapport kommer vi bara att översiktligt titta på
utvecklingen på aggregerad nivå.
2.1.1 Intäkter och kostnader 22
Som synes i nedanstående tabell 3.1 ökade nettointäkterna under 2012
och 2013 med 38 respektive 30 kronor per kvadratmeter, vilket motsvarar
4,0 respektive 3,0 procent. Det är väsentligt mer än för åren dessförinnan
där genomsnittet var 1,54 procent.
Värt att notera är att driftskostnaderna under 2012 och 2013 ökade med
13 respektive 12 kronor per kvadratmeter, motsvarande 3,2 respektive 2,9
procent. Om det exceptionella året 2011 23 inte beaktas så är detta en lägre
ökningstakt än de föregående årens genomsnitt.
Den lägre kostnadsutvecklingen kan vara tecken på att kraven på
affärsmässighet – men även konkreta avkastningskrav – påverkat
utvecklingen. Eftersom intäktssidan styrs av förhandlingar och inte av fri
hyressättning så är kostnadssidan den del som kan ge större påverkan på
avkastningen när hyresökningarna är måttliga, se nedan i del II under
Som påpekats ovan under avsnitt 2.1.har SCB:s siffror inte uppdaterats längre fram än
t.o.m. 2013
2011 minskade kostnaderna med 19 kronor men det ska dock inte övertolkas då 13 av
dessa kronor berodde på minskade värmekostnader. Men det var första gången på 2000talet som driftskostnaderna, exklusive värmekostnader, i de allmännyttiga bostadsbolagen
minskade jämfört med föregående år.
Tabell 2.1 Intäkter och kostnader i kronor per kvadratmeter – allmännyttiga bolag
räntor m.m.
2.1.2 Värdeöverföringar 24
När 2011 års reform av lagstiftningen för allmännyttan infördes kom
också nya regler för vilka vinstuttag ägarna, det vill säga kommunerna,
får göra från de allmännyttiga bostadsbolagen.
Huvudregeln är att värdeöverföringar från ett allmännyttigt kommunalt
bostadsaktiebolag under ett räkenskapsår inte får överstiga ett belopp som
motsvarar den genomsnittliga statslåneräntan under föregående
räkenskapsår, med ett tillägg på en procentenhet räknat på det kapital som
kommunen eller kommunerna skjutit till i bolaget som betalning för
aktier. Värdeöverföringarna får emellertid inte överstiga hälften av
bolagets resultat. Det ges dock påtagliga undantag från huvudregeln;
undantag för vinster från fastighetsförsäljning, undantag för vissa
bostadsförsörjningsåtgärder (vilket kan ges en vid tolkning) samt
undantag för värdeöverföring till andra bostadsbolag inom samma
koncern. Undantagen kan medföra att betydande belopp överförs till
Nivån på överföringarna har varierat över åren och de i särklass största
överföringarna har gjorts från de allmännyttiga bostadsbolagen till
Stockholms stad. För åren 2011–2013 var Stockholmsbolagens överförda
belopp – enligt undantagen för de begränsningar som gäller i övrigt –
betydande och uppgick till sammanlagt 5,7 miljarder kronor, vilket
motsvarar 88 procent av det totalt överförda beloppet för hela riket under
Underlag till detta avsnitt är Boverkets trapport 2016:4 ”Värdeöverföringar från allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag för räkenskapsåret 2014”
Under det senast uppföljda räkenskapsåret 2014 avseende 257
bostadsbolag 25 har
61 procent inte lämnat någon värdeöverföring (vilket är en nivå
som visat sig vara stabil de senaste åren),
36 procent lämnat värdeöverföringar med tillåtet belopp
motsvarande 217,2 miljoner kronor och
3 procent lämnat värdeöverföringar utöver tillåtet belopp med
11,8 miljoner kr.
Det totala överförda beloppet uppgick till 229 miljoner vilket kan
jämföras med 2013 då det totala beloppet var nästan 1,2 miljarder kronor
vilket motsvarar en 80 procentig minskning. Orsaken är i allt väsentligt
att överföringarna till Stockholms stad minskat påtagligt.
2.2 Försäljningar
Sedan millennieskiftet har antalet sålda allmännyttiga bostäder varit
starkt beroende av politiska beslut – i vid mening – vare sig det handlat
om lagar eller om kommunalt beslutade ägardirektiv. Under åren 2002 till
2007 gällde den s.k. tillståndslagen 26 enligt vilken länsstyrelsen skulle ge
sitt tillstånd till försäljningar. När sedan bestämmelserna upphävdes steg
försäljningarna dramatiskt för att sedan plana ut fram till och med 2013,
se figur 2.1 nedan. Även denna uppgång – och nedgång – var i allt
väsentligt beroende av politiska beslut såvitt avser antalet lägenheter. Det
hänger i mycket stor utsträckning samman med Stockholms stads
inställning till försäljningar för ombildning till bostadsrätter då staden
tidigare ansett det vara bra att de boende äger sina bostäder. Från 2011
har dock denna inställning omprövats av Stockholms stad vad gäller vilka
stadsdelar som försäljning för ombildning kan ske i och från 2014 säljs
det i princip inga allmännyttiga bostäder för ombildning i Stockholms
stad. Omsvängningarna har satt tydligt avtryck i statistiken – se figur 2.1
Fem bolag lämnade inte uppgift.
Egentligen delar av lagen 2002:102 om allmännyttiga bostadsföretag
Diagram 2.1 Antal sålda allmännyttiga lägenheter Stockholm – riket 2000–2015.
Hela Landet exkl. Stockholms län
Stockholms län exkl. Stockholms stad
Källa: Boverkets Bostadsmarknadsenkät år 2016
Försäljning till annan hyresvärd
De allmännyttiga bostadsbolagens vilja att sälja sina bostäder till privata
fastighetsägare för fortsatt uthyrning kan i hög grad påverkas av den
marknad de verkar på. Därför kan förändringar från 2011 avseende
affärsmässigheten spela en indirekt roll. De senaste åren har också en
tilltagande bostadsbrist gjort att marknaden för försäljning av
hyresbostäder varit god och – som framgår av föregående kapitel – de
privata bolagen har ökat sin andel av beståndet. I ett läge där försäljningar
kan frigöra medel för nyproduktion och underhåll kan dessa framstå som
affärsmässiga så länge investeringarna är det. Dessutom påverkar det
hyresbostadsmarknaden i stort, och därför kan det ändå vara av intresse
att beröra detta ämne.
Under 2014 och 2015 har försäljningarna av allmännyttiga lägenheter
hamnat på nivåer som inte synts sedan den ovannämnda tillståndslagen
gällde och ligger mellan ca 4 100 och 4 600 stycken. Det är det lägsta
antalet sedan 2006, se nedan diagram 2.2.
Det var knappt 60 kommuner som sålde allmännyttiga bostäder under
2015. Sex kommuner sålde mer än 100 bostäder och stod för 86 procent
(3 995) av alla sålda lägenheter: Luleå (1 648), Skellefteå (1 043), Gävle
(742), Oskarshamn (242), Söderhamn (201) samt Partille (119). Tre
kommuner sålde mer än 50 men mindre än 100: Sundsvall 99, Jönköping
(74) samt Hammarö (58).
Diagram 2.2 Antal sålda allmännyttiga lägenheter per köpare 2002-2015.
Annan köpare
Under 2015 såldes nästan alla (93 procent) lägenheter till privata
fastighetsägare för fortsatt uthyrning. Endast sex procent såldes för
ombildning till bostadsrätter. 27 Övriga såldes till annan ägare. 28
Kommunernas motiv till att sälja allmännyttiga bostäder är företrädesvis
ekonomiska. Det förekommer dock även mer policybetonade motiv till
försäljning. De tre vanligaste förklaringarna till 2015 års försäljningar
var, enligt de 45 kommunerna som besvarade frågan, att möjliggöra
nyproduktion, effektivisera kommunens bostadsförvaltning samt att öka
det ekonomiska utrymmet för underhåll och upprustning.
Svarsfördelningen mellan motiven till försäljning är snarlika föregående
års enkät, då samma tre motiv var de mest återkommande.
Sammantaget är det dessutom så att det totala nytillskottet i allmännyttan
genom nyproduktion, köp, eller ombyggnader minus försäljningar och
rivningar slutar med ett positivt resultat. 29 Därmed inte sagt att
allmännyttan inte skulle behöva bygga mer.
Partille (98), Hammarö (58) samt Höganäs (12)
Enligt uppgift i Boverkets Bostadsmarknasenkät
Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät nettoökade det allmännyttiga bostadsbeståndet
med 2 400 under 2014 och med 3 600 under 2015.
2.3 Ägardirektiv och avkastningskrav
2.3.1 Ägardirektiv
För de kommunala bostadsbolagen blev det aktuellt att se över
ägardirektiven – om inte förr – så i och med den 2011 års reform. Det
visar sig att ägardirektiven generellt är tämligen nya. Av 243 kommuner
har drygt hälften ägardirektiv från 2014 eller senare.30 Endast 26
kommuner hade äldre direktiv än från 2011 och 20 av dem hade mindre
än 25 000 invånare.
Det är viktigt att påpeka att det inte finns något krav på att det ska finnas
ett ägardirektiv – det är dock det vanligast använda dokumentet för
kommunerna att styra sina kommunala bolag. 31
2.3.2 De 25 största kommunala koncernernas avkastningskrav
För att göra en jämförels med de större privata bolagen som redovisades
under kapitel 1.3 redovisas de 25 största kommunala hyresbostadsägande
koncernerna (mätt som antal hyresbostäder i koncernen). Genom att
studera dessa 25 koncerner studerar vi samtidigt 39 enskilda kommunala
bostadsaktiebolag, från det minsta med ett knappt hundratal lägenheter
till det största som äger ca 27 000 lägenheter. Det är givetvis ingen
heltäckande genomgång men vi täcker med detta urval in någonstans
mellan 50 och 55 procent av alla allmännyttiga bostäder.
Genomgången syftar till att undersöka huruvida det klart anges att
bolaget ska drivas enligt affärsmässiga principer och huruvida det finns
preciserade avkastningskrav. Som tidigare nämnts är det inte lagstadgat
att det ska finnas ett ägardirektiv. En översiktlig blick på tabell 2.3 visar
att alla företag har preciserade avkastningskrav – med undantag för
Malmös allmännyttiga bostadsbolag MKB – och de allra flesta har även
formuleringar om affärsmässighet..
Enligt Boverkets Bostadsmarknadsenkät (uppgifterna kommer från januari 2016)
Ägardirektivet är vad man kallar ett frivilligt formellt styrinstrument. Det behöver inte
finnas något ägardirektiv, men om det finns är det juridiskt bindande.
Tabell 1.2 Avkastningskrav i de 25 största allmännyttiga koncernerna. A: Bolaget
ska drivas efter affärsmässiga principer, B: Preciserat direktavkastningskrav, C:
Annat preciserat avkastningskrav, D: Inga preciserade avkastningskrav
D Avkastningsmått
Bestämt belopp: 150 mnkr (2015)
Bestämt belopp: 330 mnkr (2015)
Bestämt belopp: 339 mnkr (2015)
2,8 % avkastning totalt kapital (2015)
5,1 % avkastning på totalt kapital (2016)
5,0 % avkastning på totalt kapital (2016)
Familjebostäder i Gbg AB
7,4 % avkastning på totalt kapital (2016)
3,75 % av det synliga egna kapitalet
Lägst 3 % i direktavkastning (2015)
Driftnetto 6 % konc.markn. värde (2015)
Marknadsv. ska stiga realt 5 % per år (2015)
Lägst 4 % direktavkastning 2015-17
5,0 % direktavkastning (2015)
4,4 % avkastning på totalt kapital (2015)
4,0 % avkastning på totalt kapital (2015)
Direktavkastning 2,5 - 3 % (2015)
Direktavkastning lägst 3,5 % 2015 -19
5 % WACC
5,7 % WACC (2016)
Direktavkastning 5,5 % (2016)
AB Norrahammars Komm. Bostäder
Direktavkastning 4,5 % (2016)
Direktavkastning 4 % (2016)
WACC betyder ” Weighted Average Capital Cost” eller ”Genomsnittlig vägd kapitalkostnad”. Det är alltså ett vägt värde på pengar, vilket kan sägas innebära det avkastningskrav som behövs för en verksamhet och för att ägarna skall vara nöjda.
http://www.foretagsvardering.org/definition/wacc/
Direktavkastning minst 5 % (2015)
Direktavkastning 5,2 % (2016)
Avkastn. på tot kap. lägst 4 % (2015)
Minst 4 % av det egna kapitalet (2013)
6 % avkastning på eget kapital (2015)
10 % räntabilitet på eget kapital
Direktavkastning mer än 6 % (2015)
Direktavkastning lägst 4 % (2015)
Direktavkastning 5 % (2015)
Direktavkastning 3,5 % +/-1 % (2015)
statslåneräntan + 1 % på bolagets aktiekapital
Direktavkastning 6 % (2015)
Källa: SCB, Boverkets Bostadsmarknadsenkät år 2016, ägardirektiv, styrdokument samt årsredovisningar
Vid en jämförelse med de större privata bolagen under avsnitt 1.3 ovan
går det inte att säga att de ovan redovisade allmännyttiga bolagen skiljer
ut sig på något avgörande sätt. Det är tydligt att variationen är ganska stor
inom båda ägarkategorierna men mellan dem är inte skillnaden så stor att
det utifrån ägardirektiv och avkastningskrav går att säga att de nämnda
allmännyttiga bostadsbolagen inte lever upp till förväntningarna i AKBL
på affärsmässighet.
2.4 Direktägda bostäder i kommunerna
Vid sidan om de kommunala allmännyttiga bostadsbolagen äger Sveriges
kommuner drygt 5 900 bostäder, i form av bostadsrätter eller småhus, i
fortsättningen omnämnda som ”direktägda bostäder”. Det är viktigt att
förtydliga att dessa bostäder inte ägs av de allmännyttiga bostadsbolagen,
utan är registrerade med kommunens organisationsnummer. Tyvärr
saknas en tidsserie från Boverkets årliga bostadsmarknadsenkäter som
visar utvecklingen. Dock ställdes en enkätfråga som enbart avsåg
bostadsrätter under början av 2013 och resultatet blev knappt 1 200
bostadsrätter. I den statistik som kom från bostadsmarknadsenkäten från
2016 är antalet väsentligt större (som ovan nämnts drygt 5 900) men
innehåller å andra sidan även andra typer av bostäder, t.ex. småhus.
Det finns skäl att undersöka denna grupp av bostäder eftersom den kan
ses som ett alternativ för kommunen att – vid sidan av allmännyttan – ha
ett bostadsbestånd som inte lyder under AKBL. Även om det inte är en
ny företeelse så har det under 2016 funnits mediauppgifter 33 om att
kommuner köper alltmer bostadsrätter för att få fram bostäder till
framförallt nyanlända. Siffran avseende 2015 om 5 900 kan dock inte ses
som en del av flyktingkrisen. Men det kan antas att utvecklingen under
2016 kommer att fortsätta under 2017. Om detta sätt att äga bostäder
växer i omfattning och – som man får anta – beror på att de allmännyttiga
bolagen inte kan bistå kommunen för att täcka det bostadsbehov som
finns för vissa grupper så blir effekten ett större bestånd bostäder av
social karaktär. Det vore i så fall en utveckling som inte förutsågs i
förarbetena 2011.
Som nämnts ovan uppgick det kommunala direktägandet under år 2015
till dryga 5 900 bostäder och direktägda bostäder återfinns i sammanlagt
110 av Sveriges 290 kommuner.
Diagram 2.3 Fördelningen av antal kommunalt direktägda bostäder på kommuntyper
http://www.sydsvenskan.se/2016-12-05/268-bostadsratter-kopta-for-skattemiljonernodlosningarna-har-blivit-permanenta
Det är noterbart att det i 102 (93 procent) av kommunerna med
direktägda bostäder även finns ett allmännyttigt bostadsbolag, stiftelse
eller båda alternativen.
Man kan även reflektera över vilken andel av totalen som de direktägda
bostäderna representerar, se diagram 2.4 nedan. Då ändras staplarna – i
vilket i sig inte är är så märkligt – eftersom en del kommuntyper omfattar
ett större antal kommuner.
Diagram2.4 Kommunalt direktägda bostäder som andel av allmännyttiga bostäder
per kommuntyp
I diagram 2.4 kan vi utläsa att tre kommungrupper har en förhållandevis
stor andel direktägda bostäder jämfört med övriga regioner.
Stormalmös bestånd av direktägda bostäder återfinns huvudsakligen i
regionens två största kommuner, Malmö och Lund. Tillsammans innehar
de närmare 86 procent av det totala beståndet i kommungruppen som
omfattar tolv kommuner.
Bland de större högskolekommunerna, 17 kommuner, sticker bland annat
Luleå ut med närmare 300 direktägda bostäder. Antalet drivs även upp av
kommuner som Helsingborg och Örebro, som båda två har över 300
direktägda bostäder men har betydligt högre folkmängd än Luleå.
Uppsala kommun, med högst folkmängd i gruppen, uppgav i Boverkets
bostadsmarknadsenkät att det helt saknades direktägda bostäder.
I kommungruppen mindre högskolekommuner, 18 kommuner, ser vi att
två kommuner tillsammans står för cirka 70 procent av det totala
innehavet av direktägda bostäder. Flest finns i Kiruna med 335, tätt följt
av Östersund med 320 direktägda bostäder.
Då nya data blir tillgängliga under 2017 blir det intressant att se i vad
mån utvecklingen följer den bild som media förmedlat.
Del II Hyressättningssystemet
1 Utvecklingen sedan 2011 års
Boverket ska följa hur förändringarna från 2011 tillämpas av de olika
aktörerna på bostadshyresmarknaden, men också rättstillämpningen.
Analysen ska göras mot bakgrund av motiven till omregleringen och till
hur bostadshyresmarknaden påverkats. Vi tar upp hyresförhandlingarna
och rättstillämpningen i nästa kapitel och koncentrerar oss här på
hyressättningen.
Det har nu gått nästan fem år med nya hyror – 2011 års hyror var i allt
väsentligt förhandlade under den äldre lagstiftningen regler – och det
sjätte året är i skrivande stund under förhandling. De huvudsakliga
frågorna är hur parterna agerat sedan 2011 utifrån de ändrade
förutsättningarna, hur detta satt avtryck hyressättningen samt om detta
agerande följer intentionerna i lagen.
1.1 Hyrorna
Det mest uppenbara att följa – i vart fall ur hyresgästens perspektiv – är
hyrorna. I bl.a. förabetena till reformen fanns farhågor för kraftiga
hyreshöjningar till följd av att de allmännyttiga bostadsbolagen skulle
drivas affärsmässigt men också tillföljd av att allmännyttans
hyresnormerande roll togs bort.
1.1.1 Hyresnivån
Vi har nu ett antal års hyresstatistik från SCB som ger ett ”före-och-efter”
perspektiv i förhållande till reformen 2011, se nedan tabell 1.1. En första
reflektion är att skillnaderna i hyreshöjningar mellan de allmännyttiga
bostadsföretagen och de privata bostadsföretagen är mindre än före
reformen – tvärtemot de farhågor som fanns. Dessutom är
hyreshöjningarna, totalt sett, någotsånär likvärdiga. Det är dock värt att
notera att SCB:s siffror bygger på urvalsundersökningar, vilket står i viss
kontrast till siffror som figurerar i de förhandlingsöverenskommelser som
sluts. De senare är regelmässigt lägre än SCB:s – i vart fall efter 2011.
Tabell 1.1 Genomsnittlig årshyra per kvadratmeter beroende på ägarkategori
Höjning (%)
Källa: SCB och Hyresgästföreningen (kursiv = ungefärliga värden)
Total enl. HGF
Boverket konstaterar att det är svårt att se att hyresgästkollektivet skulle
ha drabbats av stora hyreshöjningar beroende på den nya lagstiftningen.
Även om vi istället tittar på samma statistik på regional nivå ser vi inte
heller där några större skillnader gentemot tidigare år, se nedan. De
mönster som funnits sedan tidigare, t.ex. att mindre orter har lägre
hyreshöjningar, består i stort sett.
Tabell 1.2 Genomsnittlig årshyra per kvadratmeter, per region
Kommuner med >
75 000 inv.
Kommuner med <
Givetvis bör hyresutvecklingen ses i längre perspektiv och relateras till
andra faktorer, t.ex. inflation och inkomstutveckling. I ett längre
perspektiv – sett över 40 år – är de senaste årens nominella
hyreshöjningar måttliga eller t.o.m. väldigt låga, se diagram 1.1.
Hyresgästföreningens årsredovisningar
Diagram 1.1 nominell hyreshöjning i procent
Tar man hänsyn till inflationen blir bilden mer jämn med undantag för
inledningen av 1990-talet då en skattereform fick stora följder, se
diagram 1.2 nedan. De senaste åren efter 2011 års reform kan –
åtminstone på ett nationellt plan – inte anses ha haft rekordlåga
hyreshöjningar när man jämför med inflationen.
Diagram 1.2 real hyreshöjning (dvs. justerad för inflation) i procent
Källa: SCB och egen bearbetning
Sett ur de flesta hyresgästers perspektiv har hyresutvecklingen följt
ökningen av disponibel inkomst. Det är dock så att hyrorna i
nyproduktionen steg påtagligt under slutet av 2010-talet. Men det är svårt
att se att 2011 års reform har haft någon dramatisk betydelse för
relationen mellan disponibel inkomst och nybyggnadshyrorna.
Diagram 1.3 Bestånds- och nybyggnadshyror relativt disponibel inkomst
Index hyror - inkomst
Hyra (bestånd)
Hyra (nyproduktion)
Sammanfattningsvis finns det således inget som tyder på att
genomsnittshyrorna ökat mer – jämfört med disponibel inkomst – än
tidigare år på grund av den nya lagstiftningen på hyresbostadsmarknaden.
1.1.2 Hyresdifferentiering
I SOU 2008:38 (”EU, allmännyttan och hyrorna” som låg till grund för
reformen 2011) föreslogs att lägesfaktorn skulle tillmätas större
betydelse. Diskussionen kring detta var omfattande. I de slutgiltiga
förändringarna i hyreslagstiftningen gjordes dock inga revideringar på
denna punkt (se prop. 2009/10:185, s. 66-68). Regeringen bedömde att
”frågan om vilken betydelse det geografiska läget och andra
bruksvärdesfaktorer bör ha vid fastställande av skälig hyra bör inte anges
i lag utan hanteras av hyresmarknadens parter”. Med andra ord så innebar
detta att 2011 års reform inte ändrade på de lagliga förutsättningarna för
lägesfaktorn. I praxis har dock ortsbegreppet kommit att påverkas 35.
Då hyresdifferentiering – vilket det de facto handlar om – fortsatt att
diskuteras är det dock av intresse att se hur utvecklingen ser ut,
framförallt för allmännyttan. Samtliga aktörer på hyresbostadsmarknaden
är överens om att det även ska finnas en differens mellan hyror i olika
Se nedan under rubriken 2.3.1.3 Pilotfall i hyresnämnden – resning avslogs i HD
lägen. Stötestenarna är utifrån vilka grunder skillnaderna ska beräknas
och hur stor differensen bör vara.
Boverket har i tidigare rapporter i ämnet konstaterat att det redan före
2011 fanns en betydande differentiering av hyrorna beroende på läge och
standard. Om utvecklingen sedan 2011 medfört att differentieringen
svarar mot hyresgästernas värderingar kan alltid diskuteras.
1.1.2.1 Systematisk hyressättning – större allmännyttiga bolag
När 2011 års reform skulle införas så ansåg lagstiftaren att det fanns
”goda skäl att anta att motiverade förändringar även fortsättningsvis kan
åstadkommas av hyresmarknadens parter” när det gällde systematisk hyressättning. Det fungerar på många håll men det har ändå kommit till
strandningar på orter med systematiserad hyressättning. Systematiserad
hyressättning är således ingen garant för att det inte ska bli strandningar.
Men det kan heller inte förväntas när konflikterna gäller den allmänna hyresnivån.
Enligt Sabo omfattas 54 procent av medlemsbeståndets ca 800 000
lägenheter av någon form av systematiserad hyressättning. 36 Det återstår
således ännu en försvarlig del av det allmännyttiga beståndet som skulle
kunna ingå.
Systematisk hyressättning går under många namn men det handlar i
grund och botten om samma sak: hyresvärden, oftast tillsammans med
hyresgästerna, gör en värdering av vad olika boendefaktorer är värda.
Boendefaktorerna ges därefter poäng som i slutändan räknas om till ett
pris på faktorerna vilket leder till en viss hyra för en viss lägenhet.
Grundtanken är att en hyra som sätts utifrån systematisk hyressättning
ska upplevas som mer rättvis och begriplig när hyresgästen själv kan ta
reda på vilka beståndsdelar hyran är uppbyggd av. Förhoppningsvis har
hyresgästen samma uppfattning som dem som förhandlade fram
prislapparna på vad de olika beståndsdelarna är värda.
1.1.2.2 Stockholm
Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och de allmännyttiga
bostadsföretagen utvecklade tillsammans den så kallade
Stockholmsmodellen under 2009. I praktiken tillämpades den inte
eftersom parterna inte kunde uppnå en slutlig samsyn. Under årens lopp
har det funnits tecken på att arbete skulle komma igång igen. I
Samtal med Chris Österlund, Sabo
inledningen av 2016 lämnade dock Fastighetsägarna samtalen kring
Stockholmsmodellen.
Under mars 2016 gav regeringen ett uppdrag åt en medlare 37 att – på
nationell nivå – ta fram förslag om hur dagens system för hyressättning
kan utvecklas som alla parter kunde ställa sig bakom. I maj 2016 lämnade
emellertid Fastighetsägarna även arbetet kring nämnda uppdrag. För
allmännyttan och Hyresgästföreningen innebar arbetet att de på central
nivå åtog sig att fortsätta arbetet. De kom överens om att gemensamt
identifiera i vilka kommuner det saknas en systematisk hyressättning för
att ge stöd till dessa med att ta fram konkreta handlingsplaner för en
fungerande hyressättningsmodell. Detta arbete pågår i Stockholm men då
utan Fastighetsägarföreningens medverkan.
I exempelvis Stockholms allmännyttiga bostadsföretag finns redan viss
hyresdifferentiering även utan att en överenskommelse finns på plats, se
nedan. Värt att notera att är dock att de högsta värdena är knutna till
nyproduktion från 2013 och senare.
Tabell 1.3 Årshyra kronor per kvadratmeter
Medelhyra
33-76%
52-80%
Källa: Respektive företags årsredovisning 2015.
Genom att utgå från årsredovisningar tas här inte hänsyn till eventuella
skillnader i kvalitet, till exempel vad gäller byggår och allmän standard.
Eftersom det totalt sett är så många lägenheter borde dessa eventuella
skillnader inte genomsnittligt vara alltför stora.
Även om arbetet med systematisk hyressättning ännu inte krönts med
framgång så finns det differenser mellan hyror även i Stockholm även om
det i det enskilda fallet kan te dig lite märkligt. Det får t.ex. antas att det
lägsta värdet i allmännyttan om 672 kr i årshyra per kvadratmeter på
centrala Södermalm beror på att standarden är påtagligt låg.
Utredaren Claes Stråth lämnade sin rapport den 11 maj 2016.
http://www.regeringen.se/rapporter/2016/05/rapport-om-hur-dagens-system-forhyressattning-kan-utvecklas
1.1.2.3 Göteborg
I Göteborg används sedan 2004 så kallad kvalitetshyra. Detta projekt
initierades av Fastighetsägarna GFR och Hyresgästföreningen Region
Västra Sverige men omfattar även allmännyttan i Göteborgs stad.
Förvaltnings AB Framtiden använder sig av Göteborgs Stads indelning i
10 stadsdelar när de redovisar sitt bostadsbestånd. I årsredovisningen för
2015 står det att det område som har de högsta genomsnittshyrorna är
Lundby, med 1 866 kronor (nybygge 2011) per kvadratmeter och år
medan de lägsta hyrorna finns i Södra Skärgården, med 753 kronor per
kvadratmeter. Genomsnittet i koncernen är 1 061 kronor per
kvadratmeter. Skillnaden är således mellan 76 och 41 procent jämfört
med medelvärdet
Inte heller här har Boverket tagit hänsyn till eventuella
kvalitetsskillnader. Det är dock återigen fråga om så många lägenheter att
dessa eventuella skillnader inte genomsnittligt borde vara så stora.
1.1.2.4 Malmö
År 2005 kom Malmö Kommunala Bostadsbolag, MKB, tillsammans med
Hyresgästföreningen överens om att en ny variant för hyressättning, den
så kallade Malmömodellen. Modellen används även av de privata
En förenklad beräkning ger att lägenheter i så kallade A-lägen i
genomsnitt har en hyra som är i storleksordningen 25 procent högre än
lägenheter i C-lägen. I januari 2016 var den genomsnittliga hyran i
MKB:s bestånd 1 203 kronor per kvadratmeter. I lägenheter i A-lägen låg
snitthyrorna på mellan 1128 och 1 171 kronor medan de i C-lägen låg på
998 till 1 224 kronor. Men även här är det – enligt MKB:s årsredovisning
– en del oväntade värden såsom att det högsta var 1 952 kronor per
kvadratmeter och år i ett s.k. B- läge.
Även inom respektive område kan (A–C) kan hyrorna variera betydligt.
1.1.2.5 Några andra kommunala bostadsbolag år 2015
Här följer en kort genomgång av hyresdifferentieringen i de åtta största
kommunala bostadsbolagen efter de ovan nämnda.
Notera att nedanstående tabell bara innehåller en enkel beräkning av de
differenser som finns. Ingen hänsyn har tagits till eventuella
standardskillnader mellan olika områden.
Tabell 1.4 Allmännyttiga bostadsbolag med mer än 10 000 lägenheter
Stångstålen
Genomsnittshyra
medelhyran
25-44 %
36-93 %
32-61 %
32 -140 %
26-67 %
20-41 %
Källa: Respektive företags årsredovisning för 2015 samt egna beräkningar. Där
student bostäder särredovisats hade de – på grund av sin ytsnålhet – inte beaktats vid differensberäkningen.
*Ingen uppgift
I jämförelse med tidigare undersökning 38 som Boverket har gjort är det
tydligt att differenserna ökat. Det beror sannolikt på att de högre hyrorna
som finns i nyproduktionen eller efter omfattande renoveringar drar upp
högstanivån. Att det skulle bero på reformen från 2011 är mindre troligt.
Sammanfattningsvis kan sägas att det existerar hyresspridning i hela
landet. De senaste årens nyproduktion har accentuerat det. Den stora
frågan är om hyresspridningen är tillräckligt stor i beståndet för att spegla
hyresgästernas värderingar enligt bruksvärdesprincipen. Detta kan vi på
Boverekt inte belägga bl.a. eftersom nyproduktionen ofta inte kan
användas som jämförelse när s.k. presumtionshyra används eller när
fastighetsägaren har satt hyran utan förhandling. 39
Boverket rapport 2013:15 Den nya lagstiftningen på
hyresbostadsmarknaden – en första uppföljning, tabell 4.4
12 kap. 55 c § jordabalken
2 Hyresförhandlingar och
rättstillämpningar
2.1 Hyresförhandlingarna
Under de år som gått sedan allmännyttans hyresnormerande roll togs bort
har tonläget kring förhandlingarna varit ansträngt – åtminstone under de
flesta årens förhandlingar. Det är främst mellan Fastighetsägarna och
Hyresgästföreningen som detta har kommit till uttryck. Strandningar
mellan allmännyttiga bolag och Hyresgästföreningen (i den meningen att
allmännyttan och hyresgästföreningen gått till tvistelösning inför
Hyresmarknadskommittén) än så länge ligger på en generellt högre nivå
än före 2011 års förändringar. 40
En förväntad effekt av den nya lagen var att Hyresgästföreningens
förhandlingar med privata fastighetsägare inte längre – mer eller mindre
automatiskt – skulle kopplas till överenskommelser med de allmännyttiga
bostadsbolagen. Det får ses som en konsekvens av att allmännyttans
hyresnormerande roll tagits bort ur lagen. Men det är värt att notera att
det därutöver inte finns några regler för i vilken ordning parterna ska
förhandla med varandra. Det finns således möjlighet för allmännyttan att
inta en avvaktande hållning för att se resultaten av andra förhandlingar
och överenskommelser. Något som, i princip, inte var möjligt före 2011.
Aktörerna på hyresmarknaden kan i huvudsak delas upp i fyra parter.
Hyresgästföreningen, de allmännyttiga bolagen, Fastighetsägarföreningen
som oftast representerar mindre fastighetsägare samt till sist de större
fastighetsbolagen som oftast väljer att förhandla direkt med
Hyresgästföreningen. Enligt uppgift från Hyresgästföreningen förhandlas
53 procent av alla lägenheter med allmännyttan som motpart, med
Fastighetsägarföreningen som representant, s.k. trepartsförhandling,
förhandlas 17 procent av alla lägenheter. Slutligen förhandlas 30 procent
av lägenheterna med de övriga privata fastighetsbolagen.
Rapport om hur dagens system för hyressättning kan utvecklas, Claes Stråth, 2016 sid
Diagram 2.1 Hyresgästföreningens förhandlingar - motparter
Fastighetsägar
Åtminstone i teorin kan Hyresgästföreningen antingen välja att förhandla
med en av dessa kategorier åt gången eller alla samtidigt. Men det finns
även förutsättningar för att göra det i viss ordning.
Tidigare år har Boverket sett hur hyresförhandlingarna har förlöpt. Nedan
följer en sammanfattning.
2.1.1 Förhandlingar om 2011 års hyror – allt som vanligt
Inför förhandlingarna angående 2011 års hyror var både förväntningarna
och farhågorna stora. Många hyresgäster fruktade kraftigt höjda hyror,
många SABO-företag föreföll snarast lättade över att slippa den
hyresledande rollen och förväntningarna hos många privata
fastighetsägare tycktes stora. Dock uteblev dramatiken – krav och
förhandlingar såg ut ungefär som tidigare år. Hyresförhandlingarna
angående 2011 års hyra tycks således inte i någon större utsträckning
påverkats av att lagstiftningen trätt ikraft eller varit på väg att träda ikraft.
Samtliga parter tycks vara överens om att skillnaderna i förhandlingarna
gentemot tidigare år inte var särskilt stora. Detta kanske inte är särskilt
förvånande då alla aktörer sökte sina nya roller i en förändrad
förhandlingssituation. Utfallet av förhandlingarna gav inte några
uppseendeväckande resultat. I snitt blev utfallet hyreshöjningar på cirka
2,3 procent både hos de allmännyttiga bostadsbolagen och hos de privata
Noterbart är också att antalet ärenden hos Hyresmarknadskommittén var
det lägsta sedan början på 2000-talet, 16 stycken. 41
2.1.2 Förhandlingar om 2012 års hyror – skärpt ton i debatten
Hyresförhandlingarna angående 2012 års hyror kännetecknades
inledningsvis av en trög start. Mot slutet av november 2011 hade endast
en tredjedel av de allmännyttiga bostadsbolagen lämnat sina yrkanden,
vilket är betydligt senare än vanligt. Förhandlingarna drog också ut på
tiden, vilket kan antas hänga samman med att Hyresgästföreningen nu
parallellt skulle förhandla med de allmännyttiga bostadsföretagen och de
privata fastighetsägarna.
2012 års förhandlingar tycks till stor del ha kännetecknats av ganska stora
tvister kring tolkningen av avkastningskrav och affärsmässighet.
Exempelvis strandade förhandlingarna mellan Fastighetsägarna och
Hyresgästföreningen i Stockholm. Detta medförde att något ramavtal om
hyresnivån inte kom till stånd och att varje fastighet var tvungen att
förhandlas för sig. Förhandlingarna var inte klara förrän än bit in på
Även i Kalmar strandade förhandlingarna vad gällde hyrorna för cirka
5 500 lägenheter. De privata fastighetsägarna ville sätta lagen på prov i
hyresnämnden. Slutligen löstes det dock via förhandlingar. Även i bl.a.
Järfällahus och Värmdöbostäder var strandningar på väg till
hyresnämnden men de löstes slutligen förhandlingsvägen.
30 ärenden gick till Hyresmarknadskommittén vilket – om än nästan
dubbelt så många som föregående år – inte var exceptionellt många.
Dock var det färre fall än vanligt som gick att medla.
De flesta SABO-företag har inskrivet i förhandlingsordningen att hyrestvister ska hänskjutas till Hyresmarknadskommittén (HMK). Det betyder inte att förhandlingen är strandad i formell mening även om förhandlingen avslutas utan att en förhandlingsöverenskommelse träffas, eftersom parterna då kan hänskjuta tvisten. Förhandlingen är formellt
strandad först när förhandlingsordningens alla möjligheter är uttömda, dvs. även processen i HMK och en efterföljande förhandling. Först då kan man betrakta förhandlingen
som strandad och det går att anmäla tvisten till Hyresnämnden eller försöka komma överens direkt med hyresgästerna. Fram till dess kommer troligen Hyresnämnden att avvisa
ärendet, med motiveringen att förhandlingsordningens möjligheter till förhandling inte är
uttömda. När en lokal tvist uppstår rekommenderas parterna att som första åtgärd vända
sig till sina huvudorganisationer och begära medling. Medlingen är det första steget i processen som innebär att de tvistefrågor som funnits mellan parterna identifierats och att
medlarna eller beredarna har kontakt med respektive organisations lokala företrädare.
Medlarna sonderar och överlägger och lämnar i regel ett skriftligt medlingsbud till de lokala parterna.
Det slutgiltiga resultatet av förhandlingarna blev dock inte särskilt
annorlunda än tidigare år. Yrkanden från de allmännyttiga
bostadsbolagen låg på 3,9 procent och från privata bostadsbolag på 4,3
procent. De slutgiltiga hyreshöjningarna blev knappt 2,5 procent i de
allmännyttiga företagen och något högre bland de privata hyresvärdarna.
2.1.3 Förhandlingar om 2013 års hyror – pilotmål i Stockholm
Under förhandlignarna 2012 menade Fastighetsägarna att hyressättningen
främst ska utgå från läge, standard och förvaltningskvalitet. Ännu större
fokus skulle sättas på kundernas önskemål och värderingar. De ansåg att
den ändrade lagstiftningen nu skulle tillämpas på bred front över hela
landet. Hyresgästföreningen gick samtidigt inför årets förhandlingar ut
med devisen ”stopp och belägg”. Även om indikationer finns på att
förhandlingarna på vissa håll har varit kärva, tycks förhandlingarna i det
stora hela ha fortgått ungefär som vanligt. Det hindrade dock inte att
förhandlingarna mellan fastighetsägarna och hyresgästföreningen
strandade i Varberg.
Värt att notera är att det trots problematiken i Stockholm under 2012 så
slöts, i november 2012, ett ramavtal om nya hyror 2013 mellan
Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen. Dock ska noteras att
Fastighetsägarna Stockholm under 2012 förberedde ett så kallat pilotmål
för att testa Stockholmsmodellen rättsligt.
Ett 30-tal ärenden gick till Hyresmarknadskommittén.
Utfallet blev höjningar på ungefär 1,91 procent för allmännyttan vilket
var i nivå med privatvärdarna. 42 På årsbasis var höjningen 1,74 procent
eftersom viss tid hade hunnit gå innan alla överenskommelser var klara
men höjningen med 1,91 procent utgör samtidigt basen för efterföljande
års förhandling.
2.1.4 Förhandlingar om 2014 års hyror – pilotmålet avgörs
Konflikterna under 2013 satte spår även i förhandlingarna om 2014 års
hyror. Nollbud från hyresgästföreningar i västra Sverige skapade tröghet.
För att minska friktionen ingicks ett regionalt ramavtal mellan
Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen i Stockholm.
Hyresförhandlingarna pågick en bra bit in på första halvåret 2014. Enligt
SCB landade hyreshöjningarna i genomsnitt på 1,7 procent varav 1,65 för
allmännyttiga företag (enligt SABO).
Detta enligt statistik från Hyresgästföreningen.
Det så kallade pilotmålet om Stockholmsmodellen avgjordes i maj 2014
och utföll avseende hyressättningen till hyresgästernas fördel.
Avgörandet kan även ha bidragit till att skapa förståelse hos parterna för
hur pass begränsade förändringarna i hyreslagen egentligen är i 2011 års
Vad gäller de kommunala bostadsstiftelserna så har Boverket inte tidigare
följt dem då AKBL inte gäller dem. I enlighet med regeringsbrevet för år
2015 gjordes en sådan granskning. Det framkommer där att för tre
femtedelar av de 26 stiftelserna ligger hyrorna i nivå med de
allmännyttiga bostadsbolagen i sin region. Ibland ligger de lägre men inte
alltid. I elva fall saknades uppgift för 2014. I sex av kommunerna finns
både bolag och stiftelse.
2.1.5 Förhandlingar om 2015 års hyror – ”mellanår”
Enligt SCB var hyreshöjningarna för allmännyttan 1,3 procent och för de
privata hyresvärdarna1,1 procent. Det ramavtal som tecknades av
parterna för Stockholms stad om 1,2 procent underlättade
förhandlingarna. Men cirka 7000 lägenheter drabbades av strandningar i
Uppsala från större fastighetsbolag, Rikshem, Stena och Heimstaden,
som förhandlade direkt med Hyresgästföreningen. Ärendena var
anhänggjorda i hyresnämnden men drogs tillbaka efter att
överenskommelser tecknats
Enligt SABO kan förhandlingsåret 2015 närmast definieras som ett
mellanår för de allmännyttiga bostadsföretagen. 43
Hyresmarknadskommittén behandlade ett tjugotal ärenden varav hälften
var medlingsärenden. Det nya detta år var att Hyresgästföreningen
vägrade medling i ett antal områden. Som ett resultat av det startades ett
arbete med att reformera Hyresmarknadskommitténs arbetssätt och
2.1.6 Förhandlingar om 2016 års hyror – konfliktfyllt
I förhandlingarna avseende 2016 års hyror stod parterna långt ifrån
varandra. Det ledde till strandningar på flera större orter mellan
Hyresgästföreningen och de privata fastighetsägarna i Norrköping,
Uppsala, Stockholm, Göteborg, Ljusdal och Söderhamn och
allmännyttiga bolag. De underliggande konflikterna har inte endast rört
2015 års generella höjningar utan även hyresnivåerna i sig.
Delstudie till framtidsprogrammet Allmännyttan mot år 2030 juni 2016
Enligt SCB slutade hyreshöjningarna på i genomsnitt på 0,7 procent för
de allmännyttiga bostadsföretagen och 0,9 procent för privata och övriga
företag. Enligt Hyresgästföreningen var det de lägsta höjningarna på tio
år. 44 Under Boverkets slutliga arbetet med denna rapport kom
Fastighetsägarföreningen och Hyresgästföreningen i Göteborg till slut
överens den 30 januri 2017. Utfallet blev dubbelt så högt jämfört med de
allmänyttiga bostadsbolagen och medförde 1,0 procents höjning för de
flesta hyresgästerna. 45 Det var en omfattande strandning 46 som omfattade
cirka 43 000 lägenheter och stort antal ärenden i hyresnämnden. 47
Situationen var mer komplex än vad som varit vanligt eftersom den
rättsliga processen kring 2016 års hyror fortfarande pågick samtidigt som
parterna försökte att komma överens om 2017 års hyror.
Det blir alltmer tydligt att Fastighetsägarföreningen är missnöjd med hur
hyressättningssystemet fungerar och att konflikterna från och med 2015
även handlar om denna system- eller lagstiftningsfråga.
Även de allmännyttiga bolagen och Hyresgästföreningen hade svårt att nå
förhandlingsresultat vilket medförde att 36 kommunala bostadsbolag
strandade förhandlingarna – i den meningen att de gick till
Hyresmarknadskommittén - vilket motsvarade cirka 127 000
lägenheter. 48
Slutligen slöt allmännyttan 19 tvåårsavtal avseende 2016/17 varav 10 i
Stockholms län. Det är flest avtal sedan 2012 men antalet har
dessförinnan varierat från 3 till 13. 49
2.1.5 Förhandlingar om 2017 års hyror
I skrivande stund är förhandlingarna inte avslutade avseende 2017 års
hyror och de är inte utan friktion. Fastighetsägarna har bland annat
strandat förhandlingarna i Skåne och Blekinge. Förhandlingarna mellan
allmännyttan i t.ex. Borås och Hyresgästföreningen har gått till medling i
2.1.6 Sammanfattande reflektion
Under åren som gått sedan 2011 har det varit mer eller mindre
konfliktfyllt parterna emellan. Mot slutet har förhandlingarna även förts
Hyresgästföreningen pressmeddelande 2016-09-09
https://www.hemhyra.se/nyheter/jattestrandningen-klart-med-hyror-33-000-lagenheter/
Fastighetsägarna strandade förhandlingarna den 14 januari 2016
Det sistnämnda har nylige uppmärksammats av tidningen Hem & Hyra, 25 januari
Sabo: ”Uppföljning av allbolagen och förändringar i hyreslagen
Delstudie till framtidsprogrammet Allmännyttan mot år 2030 juni 2016”
http://forvaltarforum.se/2016/11/08/Sabo-valkomnar-flerarsavtal/
från politiska utgångspunkter. 50 Ur ett hyresgästperspektiv skiljer sig de
flesta överenskommelser inte sig åt på något dramatiskt sätt när man
jämför allmännyttiga bostadsföretag med privata företag.
2.2 Förhandlingarna – motiv och verklighet
Boverket har varit kontakt med både Fastighetsägarna Sverige och
Hyresgästföreningens huvudkontor. Båda har sin bild av läget. Såsom
Boverket uppfattar det kan följande sammanfattning göras.
Fastighetsägarna Sverige ser inte att motivuttalandena i förarbetena för
förändringen i hyressättningssystemet 2011 har satt tillräckliga avtryck i
verkligheten. Främst gäller detta att hyresförhandlingarna ska baseras på
hyresgästernas och de bostadssökandes allmänna värderingar av boendet.
Vidare uppfattar Boverket det som att Fastighetsägarna anser att
skillnaden är väldigt liten mellan den hyresnormerande roll som
allmännyttan hade till följd av lagreglering före 2011 jämfört med den de
facto hyresnormerande roll som allmännyttan har idag. Det skulle – så
som Fastighetsägarna Sverige framställer det – bero på att
Hyresgästföreningen strävar efter att först avsluta förhandlingarna med
allmännyttan innan de avslutar förhandlingarna med de privata
Från Hyresgästföreningens sida uppfattar man – såvitt Boverket förstår
det – att förhandlingarna i själva verket är ett växelspel mellan
allmännyttan, fastighetsägare och Hyresgästföreningen och att detta ter
sig på olika sätt i olika delar av landet. Vidare anser de att konflikterna
ligger i att Fastighetsägarna Sverige vill förändra gällande regelsystem
istället för att lösa konflikterna inom ramen för det.
2.2.3 Hyresförhanlingarnas ”turordning”
Som vi har uppmärksammat under inledningen under 2.1. innebar
förändringarna i hyreslagen från 2011 att de privata fastighetsägarna
förhandlingarna inte längre skulle kopplas till överenskommelser med de
allmännyttiga bostadsbolagen. Därutöver gavs inte några regler för i
vilken ordning parterna ska förhandla med varandra. I media och vid
kontakter med Fastighetsägarna – Sverige har det gjorts gällande att
Hyresgästföreningen eftersträvar att först nå en överenskommelse med
http://www.fastighetsagarbloggen.se/2016/01/darfor-strandar-vi-forhandlingarna-igoteborg/
http://www.fastighetsagarna.se/syd/aktuellt/nyheter/nyheter-2016/hyresforhandlingarna-imalmo-har-brutit-samman
det allmännyttiga företaget på orten och först därefter, när hyresnivån
därigenom i princip satts, förhandlat med de privata fastighetsägarna.
Hyresgästföreningen menar å sin sida, såsom Boverket uppfattat det vid
samtal, att förhandligaran sker växelvis melllan de olika parterna på
fastighetsägarsidan.
Det finns ingenting i lagstiftningen som hindrar Hyresgästföreningen från
att hålla sig med en sådan strategi. Det går inte heller att se att man i
förarbetena till lagstiftningen tog ställning till eventualiteten av en sådan
strategi. Det kan hänga samman med att man där i någon mån utgår från
att det kan finnas flera olika hyresgästorganisationer som agerar på en
och samma ort. Däremot var det onekligen en grundtanke att
allmännyttan inte längre skulle vara hyresnormerande.
Hur genomförs då förhandlingarna? Boverket har fått statistik från
Hyresgästföreningen som svarar på frågan om hur förhandlingarna
påbörjats avseende 2016 års hyror. Statistiken omfattar 215 orter med
allmännyttiga bostadsföretag. En övergripande reflektion är att det – med
Halmstad Fastighets AB som enda undantag – enbart är på mindre orter
som hyresgästföreningen inte påbörjat förhandlingarna med allmännyttan
först. Detta gäller dock endast på 17 orter (8 procent). De orter, 110
stycken (51 procent), där Hyresgästföreningen påbörjat förhandlingarna
med allmännyttan först representerar i princip alla typer av orter; stora
som små, tillväxorter, glesbygd m.m. Men orterna i de tre
storstadsområdena återfinns inte här utan ligger så gott som alla i den
grupp om 82 bostadsföretag (38 procent) där hyresförhandlingarna
påbörjades samtidigt med både allmännyttan och de privata
fastighetsägarna. Även i denna grupp finns en i övrigt rik variation av
kommuntyper.
Diagram 2.2 val vid inledandet av förhandlingar – motparter
"Förhandlas allmännyttan på
orten före privata beståndet?"
2.2.4 Fråga till hyresnämnderna
Boverket har även ställt en fråga till hyresnämnderna om de har någon
uppfattning om huruvida Hyresgästföreningen har en strävan efter att
först avsluta hyresförhandlingarna med allmännyttan innan de privata. 51
Det är stor variation på svaren och även om svaren i sig är intressanta så
är – enligt Boverkets mening – variationen det viktigaste att ta fasta på.
Ett svar får representera ena ytterligheten: ”Hyresnämndens uppfattning
är att Hyresgästföreningen i vårt område ogärna träffar någon
överenskommelse med Fastighetsägarföreningen innan en
förhandlingsuppgörelse har träffats med allmännyttan.” I en annan
hyresnämnd uttrycks delvis motsatt åsikt: ”Mot den bakgrunden anser
inte hyresnämnden i (...) att allmännyttan längre har en hyresnormerande
roll i den utsträckning som gällde tidigare.”
Andra hyresnämnder problematiserar frågan på intressanta sätt t.ex: ”En
förklaring kan vara att allmännyttan oftare diskuterar kostnadshöjningar
medan privata hyresvärdar vill diskutera hyresnivåer utifrån jämförelser,
vilket är mer komplicerat. HGF (Hyresgästföreningen – vår anm.) kan då
”Som hyresnämnden väl känner till innebar ovannämnda förändringar i 12 kap. 55 §
andra stycket jordabalken bl.a. att de allmännyttiga bolagens hyresnormerande roll togs
bort. Vid diskussion med fastighetsägarföreningen kring de senaste årens strandningar och
medlingsförsök inför hyresnämnd framkommer att fastighetsägarföreningen upplever det
som att den tidigare ordningen ändå – de facto – består. Det skulle i så fall bero på att hyresgästföreningen strävar efter att först uppnå en förhandlingsuppgörelse med allmännyttan och därefter med fastighetsägarföreningens medlemmar samt andra privat hyresvärdar.
Till följd av hyresgästföreningens strävan skulle därför allmännyttans hyresnormerande
roll – i praktiken – fortfarande bestå eftersom nivån på hyreshöjningarna i allmännyttan
blir styrande för övriga hyresvärdar. Har er hyresnämnd någon uppfattning i frågan?”
välja att ta allmännyttan först och hoppas att det ska underlätta
diskussionerna med övriga fastighetsägare.”
En faktor som gjorde det svårt att ha en säker uppfattning nämndes av en
av hyresnämnderna: ”Eftersom de kommunala bolagen har en skyldighet
att först låta HMK (Hyresmarknadskommittén, vår anm.) behandla
hyrestvisten har hyresnämnden ingen erfarenhet av de kommunala
bolagen utan det är uteslutande fråga om privata fastighetsägare.”
Slutligen kan noteras att en av hyresnämnderna ”inte har någon officiell
uppfattning i frågan”. En hyresnämnd säger sig sakna erfarenheter som
kan utgöra grund för att ha uppfattning i frågan.
Som konstaterades inledningsvis i detta avsnitt är det intressanta
spridningen i svaren. Boverket har även tidigare noterat att hyresfrågor
hanterats på olika sätt i olika delar av landet.52 Den givna frågan är
naturligtvis om de olika regionala förhållandena – som synes föreligga –
är något som bör bejakas eller som kanske ska harmonieras t.ex. genom
en förändrad lagstiftning.
2.3 Rättstillämpningar
I Boverkets uppdrag ligger även att följa om rättstillämpningen ändrats
med anledning av 2011 års reform.
2.3.1 Hyresnämndsmål
Ett sätt att se om lagstiftningen från 2011 har inneburit problem är att se
om många fler fall går till hyresnämnderna. I flertalet av de olika
ärendekategorierna ser vi dock inga dramatiska ökningar av antalet fall
som gått till hyresnämnden under åren 2009 – 2015. Men av
nedanstående tabell framgår att under nämnda år ökade två måltyper
påtagligt jämfört med tidigare år. Det rör sig dels om ärenden rörande
besittningsskydd 53 som stigit något samt om ärenden rörande
hyresförhandlingslagen.
Tabell 2.1 avgjorda ärenden hos hyresnämnd
Medling eller skiljedom i
Utan krav på besittningsskydd
Se bl.a. ” Bilaga 2 – Presumtionshyror” i rapporten 2014:13 Det svenska hyressättningssystemet
”Utan krav på besittningsskydd” som enligt underlagsstatistik avser prövning enligt hyreslagen 45 a § 1 stycket såvitt avser bostäder och 56 § 2 stycket såvitt avser lokaler.
Åtgärdsföreläggande, förlängd tid för åtg.
Medling om lokalhyresgäst besittningsskydd
Ärenden enligt hyresförhandlingslagen
Källa: Domstolsverket (2016)
2.3.1.1 Ärenden rörande besittningsskydd
Enligt underlagsmaterial från Domstolsverket är det framförallt i
hyresnämnderna i Göteborg, Linköping, samt Umeå som måltypen har
ökat. Den genomsnittliga ökningen mellan 2009 och 2015 är 28 procent
men de nämnda hyresnämnderna ligger 24 till 41 procent över detta
genomsnitt. Totalt sett är uthyrning i andra hand en företeelse som
behöver ett stort stöd av hyresnämnderna. Det rör sig dock här om
händelser inom ramen för en lagstiftning som inte omfattas av
förändringarna 2011. Problematiken faller därför utanför Boverkets
uppföljningsuppdrag.
2.3.1.2 Ärenden rörande hyresförhandlingslagen
Vilken effekt har lagstiftningen från 2011fått för hyresnämnderna när det
gäller antalet ärenden som rör strandade hyresförhandlingar. Det ser
numera ut som den stora ökningen från 2012 – över 100 procent jämfört
med 2009/10 – fallit tillbaka och landat på en nivå om 20 till 30 procent
högre än före 2011.
Ökningarna har emellertid en tendens att vara lokalt avgränsade och att
enbart se till antalet ärenden ger inte en komplett bild av läget. De skäl
som låg till grund för strandningarna 2012 hade t.ex. ett klart samband
med de nya reglerna i hyreslagstiftningen. Dessutom var det uttalat att det
var den nya lagstiftningen som utgjorde grund för stora delar av
strandningarna. 54
2.3.1.3 Trappningsregeln
Samtidigt med att allmännyttans hyresnormerande roll togs bort infördes
en skyddsregel – ”trappningsregeln” – som kom till eftersom regeringen
http://www.fastighetsagarna.se/gfr/aktuellt-opinion/nyheter1/hyresforhandlingarna-ikalmar-2012
och riksdagen var rädd att förändringen skulle kunna innebära stora
hyreshöjningar. De ville därför ge hyresgästerna en möjlighet till skydd
mot att höjningarna skulle slå igenom i sin helhet och med omedelbar
verkan. 55
Utfallet är mer eller mindre obetydligt. Tydligen är hyreshöjningarna
sällan omfattande 56 och det är dessutom så att hyresförhandlingarna runt
om i landet har landat på relativt låga nivåer under 2011-2015.
2.3.1.3 Pilotfall i hyresnämnden – resning avslogs i HD
Genom 2011 års reform gjordes inga materiella förändringar i
hyreslagstiftningen, utöver att allmännyttans hyresnormerande roll togs
bort, när det gäller att bestämma hur hyran för en lägenhet ska
bestämmas. Men nämnda ”bortkopplande” av allmännyttan förändrade
förutsättningarna på ett sätt som måhända inte varit helt uppenbart för de
flesta. Tidigare gällde i princip att begreppet ”ort” i lagstiftningen var det
samma som kommun. Det innebar att en prövningslägenhet i princip bara
jämfördes med jämförelselägenheter i samma kommun. I ett mål 57 som
avgjordes av Svea hovrätt under 2015 var ortsbegreppet centralt.
Ortsbegreppet var inte uttryckligen ifrågasatt när hyreslagen ändrades
2011 men Svea Hovrätt konstaterade:
”Det förhållandet att de allmännyttiga bostadsföretagen numera tydligt
är undantagna från självkostnadsprincipen och att jämförelse främst ska
ske med lägenheter som har förhandlats enligt hyresförhandlingslagen,
oavsett om de ägs av kommunala bostadsföretag eller är privatägda,
innebär att det är bruksvärdet och inte kommunala taxor, skatter och
inkomstunderlag som är avgörande för hyressättningen”.
Utgången av målet var naturligtvis ovälkommen för hyresgästerna och
Hyresgästföreningen. Eftersom ett hyresavgörande i Svea Hovrätt inte
kan överklagas ansökte två av hyresgästerna om resning i Högsta
domstolen biträdda av Hyresgästföreningen. Den 12 maj 2016
meddelande Högsta domstolen i beslut att resningsansökningarna avslås.
Som skäl angavs att hyresgästerna inte har visat någon omständighet som
kan föranleda resning i målet. Hovrättens avgörande står därmed fast.58
. Enligt 55 § femte stycket hyreslagen gäller att ”om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt första stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar
emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid”. Det vill
säga: om det är en väsentlig höjning så kan hyresnämnden besluta om en stegvis upptrappning av hyran.
Trappningsregeln inte är avsedd för större hyreshöjningar efter renoveringar
Mål nr ÖH 386-14 hos Svea Hovrätt
Mål nr Ö 3468-15 i Högsta Domstolen
Ortsbegreppet får därmed anses ha slutligt fått en ny innebörd och
betyder inte kommun utan ska ges en vidare tolkning.
Yttrande över myndigheters användning av Statens
Diskussionsfrågor Framtidsprogrammet
Skanska (pdf 140 kB)
Yttrande över remissen angående Sametingets förslag till