Source: https://rito.riigikogu.ee/eelmised-numbrid/nr-34/korteriuhistu-pandioigus/
Timestamp: 2019-01-22 14:53:30+00:00
Document Index: 3620320

Matched Legal Cases: ['§ 44', '§ 46', '§ 66', '§ 44', '§ 10', '§ 334', '§ 334', '§ 276', '§ 44', '§ 641', '§ 334', '§ 59', '§ 641', '§ 44', '§ 353', '§ 174', '§ 10', '§ 158', '§ 27', '§ 27', '§ 216', 'kohus ', '§ 27', '§ 44', '§ 327', '§ 44', '§ 44', '§ 44', '§ 1491', '§ 32', '§ 1', '§ 216', '§ 216', '§ 10', '§ 10', '§ 109', '§ 10', '§ 10', '§ 174', '§ 334', '§ 10', '§ 10', '§ 18', 'kohus ', '§ 174', '§ 44', '§ 641', '§ 59', '§ 327']

Riigikogu ToimetisedEelmised numbridNr 34Korteriühistu pandiõigus
Riigikogu võttis 2014. aasta alguses vastu Justiitsministeeriumis ettevalmistatud ja mitu kooskõlastusringi läbinud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS). Muu hulgas näeb seadus ette korteriühistu majandamiskulude nõude tagamise pandiõigusega (KrtS § 44).
Eelnõu kohta esitatud Rahandusministeeriumi, Notarite Koja, Omanike Keskliidu ja Eesti Pangaliidu märkustest ja ettepanekutest ilmneb, et korteriühistu pandiõiguse regulatsioon ei ole piisavalt põhjendatud, võib tekitada käibes ebaselgust ja pole selge, kas see sobib olemasolevasse pandiõiguste süsteemi (KrtS eelnõu seletuskirja lisa 2 uus, 2013, 5, 15–17, 38–41).
Kahjuks ei ole eelnõu koostajad asjatundjate kriitikasse vajaliku põhjalikkusega suhtunud. Koostajad on hea õigusloome ja normitehnika eeskirjas (HÕNTE 2011) nõutud seaduse mõjude analüüsi (vt HÕNTE § 46) puudulikkuse kriitikast üle saanud viitega võimalusele hea õigusloome eeskirja mitte rakendada (vt HÕNTE § 66). Selline käsitlus võiks olla korrektne siis, kui eelnõu koostajad võimalikke probleeme ei tea. Kuid probleemid olid neile teada, sest need olid juba eelnõu varasemate variantide kohta tehtud märkustes ja arvamustes esile tõstetud ning seepärast tundub probleemidest möödavaatamine pigem jokk-meetodi kasutamisena.
Korteriühistu seadusjärgse pandiõigusega seotud küsitavustel järgnevalt peatutaksegi. Kuna seadus jõustub alles 1. jaanuaril 2018, saab seadusandja veel enne võimalike õiguslike segaduste ja arusaamatuste tekkimist need ära hoida.
TÄHELEPANEKUID SEADUSE EELNÕU SELETUSKIRJAST
Seletuskirjast nähtub, et korteriühistu nõue korteriomaniku vastu tagatakse seadusjärgse pandiõigusega, mis võimaldab korteriühistul panna oma nõue edukalt maksma ka juhul, kui korteriomandile on seatud hüpoteek, mis ületab selle väärtust (KrtS eelnõu seletuskiri 2013, 1). Kuigi vormiliselt võib see olla täiesti uudne õigus, olevat sisuliselt tegemist praegu korteriühistuseaduses (KÜS) sätestatud õiguse täpsema reguleerimisega (KrtS eelnõu seletuskiri 2013, 75–81; Murumets 2013, 504–508). Selgituseta on jäänud aga selle vormiliselt uudse õiguse olemus: kas see on kinnispandiõigus või ei ole.
Eelnõu seletuskirjas on märgitud, et Eesti korteriomandiõiguse eeskujuks olnud Saksa korteriomandiseadus (WEG) ei näe ette korteriomanike ühisuse pandiõigust sellisel kujul nagu eelnõu § 44. Siiski kehtivat Saksamaal alates 2007. aasta 1. juulist sundvõõrandamisseaduses (ZVG) säte, mis andvat korteriomanike ühisusele õiguse nõuda majandamiskulude võla, sh ka eelmise omaniku võla rahuldamist korteriomandi arvel (vt ZVG § 10 lg 1 p 2). Korteriomanike ühisuse nõue olevat seejuures eelistatud muu hulgas ka kinnispandiga tagatud nõudele (KrtS eelnõu seletuskiri 2013, 80). Miks eelnõu koostajad ei ole siin eeskujuks võtnud Saksa praktikas juba ellu viidud õiguslikku regulatsiooni, seda ei ole eelnõu seletuskirjas selgitatud. On vaid väidetud, et pole põhjust arvata, nagu mõjuks korteriühistu pandiõigus negatiivselt eluasemelaenude kättesaadavusele. Küll aga mõjuks see positiivselt korteriühistutele ja seega ka enamikule korteriomanikele (KrtS eelnõu seletuskiri 2013, 81). Seda väidet ümber lükkamata võib aga öelda, et korteriühistu pandiõiguse regulatsioon ei aita õigusselgust tagada. Seda järgnevalt selgitataksegi.
SEADUSJÄRGSEST PANDIÕIGUSEST ÜLDISELT
Saksa õigus seadusjärgset kinnispandiõigust ei tunne. Eesti õigusesse tuli see instituut Šveitsi tsiviilseadustiku (ZGB) eeskujul tsiviilseadustiku eelnõu (TsSE) kaudu (TsSE 1936, 276). Asjaõigusseaduses (AÕS) on ZGB art 808 eeskujul sätestatud, et hüpoteegipidaja võib koormatud kinnisasja väärtuse vähenemise ärahoidmiseks teha vajalikke tegusid (AÕS § 334 lg 2) ja tal on õigus nõuda nende tegudega seotud kulutuste hüvitamist; kulutuste hüvitamise tagamiseks kuulub talle kinnistusraamatusse kandmata hüpoteek, mis asub tema hüpoteegiga samal järjekohal (AÕS § 334 lg 3). Šveitsi regulatsioon erineb AÕS-is sätestatust vaid selle poolest, et seadusjärgne pandiõigus asub kõigi kinnistusraamatust nähtuvate koormatiste ees (ZGB art 808 lg 3). Siin on huvitav märkida, et ka Prantsuse õigus tunneb seadusjärgset korteriomandi hüpoteeki ning lisaks ka majarahade sissenõudmise eesõigust, mis võivad olla nii kinnistusraamatusse kantud kui ka kandmata. Kinnistusraamatusse kantud õiguse järjekoha määrab sissekandmise aeg, kinnistusraamatusse kandmata õigus on aga järjekohas tagapool sissekantud hüpoteeke (Pärna 2010, 157).
Siin on kohane märkida, et enamiku Euroopa riikide õigused seadusjärgseid kinnispandiõigusi ei tunnista. Saksa Pandikirjapankade Liidu eestvedamisel 2005. aastal loodud ning siiani tegutseva ja rohkem kui 30 Euroopa riiki hõlmava kinnispandiõiguste ümarlaua, mille liikmeks on algusest peale ka käesoleva artikli autor, avalikustamata andmetel (2015. aasta seis) tunnevad seadusjärgseid kinnispandiõigusi, mis kehtivad kinnistusraamatusse kandmata, Eesti kõrval veel Austria, Serbia, Hispaania, Portugal ja Türgi.
Eesti seadusjärgsele pandiõigusele eeskujuks olnud Šveitsi õigus lähenes aga Saksa (ja enamiku teiste Euroopa riikide) õigusele. 2009. aastal täiendas Šveitsi seadusandja seadust lõikega, mille kohaselt seadusjärgne pandiõigus, mille summa on suurem kui 1000 franki ja mis ei ole nelja kuu jooksul arvates ettevaatusabinõude tarvitusele võtmise lõpetamisest kinnistusraamatusse kantud, kaotab oma mõju kolmanda isiku suhtes, kes heauskselt usaldas kinnistusraamatut (ZGB art 808 lg 4). Nimetatud täiendus jõustus 1. jaanuaril 2012. Täiendust põhjendati sellega, et kehtinud regulatsioon kahjustas kinnistusraamatu usaldatavust. Uus regulatsioon suurendab kinnistusraamatu publitsiteedimõju (Publizitätswirkung). Samas ei muutu midagi kinnisasja omaniku ja pahauskse kolmanda isiku suhtes, nende suhtes kehtib seadusjärgne pandiõigus ka pärast neljakuulise tähtaja möödumist (Botschaft zur Änderung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches 2007, 5316).
Jääb arusaamatuks, milleks uues seaduses oli vaja segada asja- ja menetlusõigust.
KORTERIÜHISTU PANDIÕIGUSE OLEMUS
Selle õiguse nime järgi võiks arvata, et tegemist on piiratud asjaõigusega. Seadus eristab vallas- ja kinnispanti (AÕS § 276). Mida kujutab endast korteriomandi pandiõigus, ei ole aga päris selge. Seaduses on sätestatud, et sellele pandiõigusele kohaldatakse esimesel järjekohal asuva hüpoteegi kohta sätestatut (KrtS § 44 lg 2), millest võib järeldada, et tegemist on kinnispandiõigusega. Niisugust arvamust on avaldatud ka õiguskirjanduses (Varul et al. 2014, 184). Eelnõu seletuskirjas on aga viitega TMS §-le 53 märgitud, et kui täidetakse kohtulahendit, millega korteriomanikult on välja mõistetud majandamiskulude võlgnevus, siis täitemenetluse üldiste põhimõtete kohaselt üritatakse seda kõigepealt täita korteriomaniku muu vara arvel. Sissenõude pööramine kinnisasjale on rahalise nõude täitmisel viimane abinõu, mis võetakse kasutusele alles siis, kui võlgnikku vähem koormavad täitmise viisid ei ole olnud tulemuslikud (KrtS eelnõu seletuskiri 2013, 78). Sellest nähtub, et korteriühistu pandiõigus peaks eelnõu koostaja arvates ulatuma ka korteriomaniku vallasasjadele. Säärase laia ulatusega asjaõigus vajaks seaduses põhjalikumat lahtikirjutamist.
Enamasti tekivad kinnispandiõigused asjaõiguslepingu sõlmimise ja kinnistusraamatusse kandmise järel, kuid seadus võib sätestada ka teisiti (AÕS § 641). Teisiti ongi nt sätestatud, et hüpoteegipidajale võib kuuluda lisaks tema nn tavalisele hüpoteegile veel kinnistusraamatusse kandmata ehk seadusjärgne hüpoteek, mis asub tema hüpoteegiga samal järjekohal (AÕS § 334 lg 3). Sisuliselt on see olemasoleva hüpoteegi summa seadusjärgne suurendamine hüpoteegipidaja kantud täiendavate kulude arvel. Hüpoteegipidaja aktiivsel tegevusel kinnisasjaga on teatud määral ka publitsiteedifunktsioon, mis annab märku tema hüpoteegiga tagatud nõuete summa võimalikust suurenemisest (publitsiteedi kohta vt Varul et al. 2014, 178). Korteriühistu pandiõiguse varjatus aga kahjustab pandiõiguse publitsiteeti, sundides kõiki kolmandatest isikutest asjahuvilisi arvestama võimaliku varjatud pandiõigusega, mis enamikul juhtudel aktiivseks ei muutu.
Korteriühistu pandiõigus, mille tekkimiseks ei ole vaja asjaõiguskokkulepet ega kinnistusraamatusse kandmist, on seadusjärgne õigus. Kas see õigus on aga üldse asjaõiguslik, see on küsitav. Eelnõu seletuskirjast nähtub, et eelnõu koostaja peab korteriühistu pandiõigust vaid kinnisomandi seadusjärgseks kitsenduseks, mis seetõttu ei kuulu ka kinnistusraamatusse kandmisele (KrtS eelnõu seletuskiri 2013, 79). Ühtlasi ilmneb seletuskirjast, et korteriühistu pandiõigus kuulub pigem täite- ja pankrotimenetluse regulatsioonide hulka (KrtS eelnõu seletuskiri 2013, 77–78). Milleks uues seaduses oli vaja asja- ja menetlusõigust segada, see jääb arusaamatuks.
KORTERIÜHISTU PANDIÕIGUSE JÄRJEKOHT
Asjaõigused, sh kinnispandiõigused tekivad ja saavad järjekoha kinnistusraamatusse kandmisega (AÕS § 59 lg 1, § 641). Kuidas tekib korteriühistu pandiõiguse järjekoht, see ei ole sugugi selge. Võimalusi on mitu:
tekib koos korteriühistu loomisega;
tekib koos korteriühistu nõude sissenõutavaks muutumisega;
tekib alles täitemenetluse algatamisega.
Õiguste maksmapanek hilisemates võimalikes kohtuvaidlustes võib sõltuda just korteriühistu pandiõiguse tekkimise ajast.
Seaduses on kirjas, et korteriühistu pandiõigusele kohaldatakse seadustes esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut (KrtS § 44 lg 2), kuid see ei tähenda veel, et korteriühistu pandiõigus peab ette minema korteriomandit juba koormavast esimesel järjekohal olevast hüpoteegist. Seadusest tuleneb, et ühel ja samal järjekohal võib olla mitu hüpoteeki (AÕS § 353 lg 3). Seega jätab seaduse sõnastus sellele pandiõigusele ruumi ka esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kõrvale. Seletuskirjas olev väide, et nii täite- kui ka pankrotimenetluses rahuldatakse korteriomandi müügist saadud rahast kõigepealt korteriühistu pandiga tagatud nõue ja alles seejärel „tavalise” hüpoteegiga tagatud nõue (KrtS eelnõu seletuskiri 2013, 77–78), peegeldab eelnõu koostaja soovi, mitte aga seadusesse kirjapandut.
Eriseaduses ei saa sätestada norme, milleks üldseadus võimalusi ei anna.
Vastupidi, täitemenetluse seadustik (TMS) kui täitemenetluse üldseadus ei anna korteriühistu pandiõigusele mingit eelisõigust. Selle seaduse 1. jaanuarist 2018 kehtivas tekstis on sätestatud, et nõuded rahuldatakse järgmises järjekorras (TMS § 174 lg 3):
sundenampakkumisele eelneva sundvalitsemise korral sissenõudja nõue ettemaksuna kinnisasja korrashoiuks ja vajalikeks parendusteks tehtud kulutuste hüvitamiseks;
kinnistusraamatusse kantud õigustest tulenevad nõuded vastavalt õiguse järjekohale kinnistusraamatus;
sissenõudjate nõuded, mille tagamiseks on toimunud kinnisasja arestimine või on ühinetud sundtäitmisega ja mida ei rahuldata eespool olevate punktide kohaselt;
ülejäänud nõuded.
Kinnistusraamatusse kandmata korteriühistu pandiõigusega tagatud nõuded kuuluvad ülaltoodud lõike kohaselt rahuldamisele pärast kinnistusraamatusse kantud hüpoteekidega tagatud nõudeid. Eriseaduses (antud juhul KrtS-s) ei saa sätestada norme, milleks üldseadus võimalusi ei ole andnud (Normitehnika käsiraamat 2013, § 10).
Kui korteriühistu pandiõigus omandab järjekoha juba kinnistusraamatusse kantud hüpoteekide ees, võib tekkida oht, et tagapool asuvad hüpoteegid kustutatakse (vt TMS § 158 lg-d 1 ja 3). Eelnõu seletuskirjast nähtub, et hüpoteegipidajal on võimalik vältida hüpoteegi kaotamist korteriühistu nõude rahuldamisega (KrtS eelnõu seletuskiri 2013, 78). Loomulikult tähendaks see laenuandjatele täiendavat tööd ja mitme hüpoteegipidaja puhul ka nendevahelist kokkulepet, kes peab korteriühistu nõude rahuldama. Pankadel ilmselt korteriühistu nõude rahuldamiseks võimalusi on, aga eraisikust hüpoteegipidaja puhul võib hüpoteegipidaja vaba raha puudumisel väga lihtsalt oma tagatisest ilma jääda.
Šveitsi korteriomandi (Stockwerkeigentum) puhul on ühisuse pandiõigus (Gemeinschafts-pfandrecht) ühistule võlgnetavate majandamiskulude tagamiseks kujundatud seadusjärgse kinnispandiõigusena (ZGB art 712i lg 1). Kuid õiguskirjanduses nimetatakse seda õigust kaudseks seadusjärgseks kinnispandiõiguseks, sest see tekib kinnistusraamatusse kandmisega ja sel ei ole mingeid järjekohaeeliseid (Honsell et al. 2015, 1368).
Austria korteriomandi puhul tagatakse korteriomanike ühisuse nõuded iga korteriomaniku vastu korteriomandiseaduses (WEGöst) sätestatud seadusjärgse eelispandiõigusega (WEGöst § 27 lg 1 p 1; vt ka Prader 2015, 478–481). Kuid õigustatud isik, st ühistu, omandab selle pandiõiguse ainult siis, kui ta teeb oma pandiõigust sisaldava nõude hagi esitamisega kuue kuu jooksul kehtivaks ja taotleb hagi kohta märke kandmist kinnistusraamatusse kostja korteriomandi osale (WEGöst § 27 lg 2; vt ka Prader 2015, 482–487). Sundenampakkumise tulemi jagamise kohta on täitemenetluse seaduses (EO) üheselt arusaadavalt sätestatud, et tulemi jagamisel on eelispandiõigus eelistatud tavalisele pandiõigusele (EO § 216 lg 1 p 3 ja 4; vt ka Angst et al. 2012, 784–785). Teisiti öeldes, eelispandiõigusega tagatud nõue rahuldatakse enne teiste pandiõigustega tagatud nõudeid. See aga ei tähenda, et eelispandiõigusel on olemas järjekoht. Austria Ülemkohus (Oberster Gerichtshof – OGH) on selgitanud, et olemuselt on eelispandiõigusel WEGöst § 27 lõike 1 kohaselt vaid täitemenetluse seadusega (EO) seonduv hoiatav, mitte aga järjekohta loov funktsioon. Sellest võib ühtlasi järeldada, et seadusjärgne eelispandiõigus ei kuulugi asjaõiguslike pandiõiguste hulka.
KORTERIÜHISTU PANDIÕIGUSE SUURUS
Kui korteriühistu pandiõigus on kinnisasjaõigus, nagu seadusest võib järeldada (KrtS § 44 lg 2), peaks sellel õigusel olema ka kindel rahaline suurus (vt AÕS § 327). Korteriühistu pandiõigusel aga selline kindel suurus puudub. Pandiõiguse suuruseks on eelmise majandusaasta majandamiskulude summa (KrtS § 44 lg 3), mis aastate lõikes on erinev. Majandamiskulude summa määratakse kas kinnitatud majandusaasta aruande järgi omandi ülemineku päeva seisuga või korteriühistute registrile esitatud majandusaasta aruande järgi (KrtS § 44 lg 4), nende andmete puudumisel aga majanduskava järgi (KrtS § 44 lg 5). Siin jääb arusaamatuks, kas majandusaasta majandamiskulude summa suuruse all tuleb mõista eelmise majandusaasta kulude summat või omandi ülemineku päevale eelnenud aasta (365–366 päeva) kulude summat.
Seadusega on määratud korteriühistu pandiõiguse suuruse veniv ülempiir: eelmise majandusaasta kulude summa. Milline peab aga olema korteriühistu nõude alampiir, et korteriühistu saaks nõuda sundtäitmist ja oma nõude eelisjärjekorras rahuldamist, seda seadus ei reguleeri. Seaduses on vaid sätestatud, et korteriühistu peab kohtutäiturile esitama andmed viimase kolme kuu jooksul sissenõutavaks muutunud nõuete kohta (TMS § 1491 lg 4 p 1). See aga ei tähenda, et korteriühistu ei või sundtäitmist alustada ka siis, kui korteriomanik võlgneb vaid ühe kuu majandamiskulud. Uues seaduses on küll säte, mille kohaselt korteriühistu võib nõuda korteriomanikult korteriomandi võõrandamist, kui korteriomanik on vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu (KrtS § 32 lg 2 p 2). Aga see säte on seotud võõrandamisega korteriomaniku enda poolt, mitte sundtäitmisega. Siin jääb arusaamatuks, miks ühel võõrandamisjuhul on nõude alampiir seatud, teisel aga mitte.
Kui korteriühistu pandiõigus on asjaõigus, peaks sellel olema ka kindel rahaline suurus.
Kuna korteriühistu pandiõiguse suurus saab olla ainult ühe aasta majanduskulude suurune, tekib paratamatult küsimus, kas nii väikest pandiõigust on üldse vaja. Kui lähtuda eelnõu seletuskirjas mainitud täitemenetluse üldistest põhimõtetest, mille kohaselt majandamiskulude täitmata kohustus üritatakse täita kõigepealt korteriomaniku muu vara arvelt ja sissenõude pööramine korteriomandile on rahalise nõude täitmisel viimane abinõu, siis ei ole karta, et korteriomandi võõrandamine majandamiskulude võlgnevuse tõttu muutub liiga hõlpsaks ja kahjustab korteriomaniku õigustatud huve (KrtS eelnõu seletuskiri 2013, 78). Võib arvata, et enamikul juhtudel piisaks korteriühistu nõuete rahuldamiseks muu vara müügist.
Eespool öeldust saab ühtlasi järeldada, et korteriühistu pandiõigus ulatub mitte ainult korteriomandile, mis kujutab endast hoone reaalosa eriomandi ja kinnisasja kaasomandi mõttelise osa ühendust (KrtS § 1 lg 1), vaid ka korteriomaniku vallasasjadele. See aga tähendab, et korteriühistu pandiõiguse puhul on Eesti õiguses tegemist täiesti uue pandiõigusega, mis ühendab endas kinnis- ja vallaspandiõigust ja mis vajab põhjalikku lahtikirjutamist seaduses.
Korteriühistu pandiõiguse puhul on tegemist uue pandiõigusega, mis ühendab endas kinnis- ja vallaspandiõigust.
Seda, et korteriühistu huvide tagamisest ainult ühe aasta majandamiskulude ulatuses ei piisa, võib järeldada ka sellest, et Šveitsi, Austria ja Saksa õigus näeb ette pikema ajavahemiku nõuete tagamiseks.
Šveitsi õiguse kohaselt saab ühisus seadusjärgse pandiõigusega tagada viimase kolme aasta nõudeid korteriomaniku vastu (ZGB art 712i lg 1; vt ka Honsell et al. 2015, 1367–1368). Lisaks on ühisusel ka kinnipidamisõigus (Retentionsrecht) korteriomaniku ruumides asuvatele ja nende kasutamiseks mõeldud vallasasjadele (ZGB art 712k; vt ka Honsell et al. 2015, 1370).
Austria seadusandja on pidanud otstarbekaks kaitsta seadusjärgse pandiõigusega ühisuse nõudeid veelgi pikema aja eest. Seaduse kohaselt on selle õigusega kaitstud enne sundtäitmise tulemi jaotamist viie aasta jooksul tekkinud sissenõutavaks muutunud nõuded (EO § 216 lg 1 p 3; vt ka Angst et al. 2012, 784–785).
KORTERIÜHISUSE NÕUETE TAGAMINE SAKSA ÕIGUSES
Nagu eespool märgitud, ei tunne Saksa õigus seadusjärgset pandiõigust. Seetõttu ei ole ka korteriühisuse nõuded üksikute korteriomanike vastu sellise õigusega tagatud. Sellest tulenevalt ei saanud korteriomanikud oma nõudeid võlglastest korteriomanike vastu sundtäitmise teel tavaliselt sisse nõuda, sest neid sai maksma panna alles pärast kinnispandipidajate nõudeid (BT-Drucksache 2006, 1). Et tugevdada korteriomanike seisundit krediidiasutuste suhtes majandamisnõuete (Hausgeldforderungen) sissenõudmisel täitemenetluses, nähti ZVGs sätestatud järjekorraklasside muutmise teel nende nõuete jaoks ette piiratud eelisõigus (ibid. 13). Eelisõigus kahjustab teatud määral järgnevaid asjaõiguslikult õigustatud võlausaldajaid, kuid see kahjustamine ei ole kohatult suur, sest on ajaliselt ja ulatuselt piiratud ja ettearvestatav. Seega on see rikkumine ka põhiseaduse (GG) valguses õigustatud (GG art 14 lause 1; vt ka Stöber 2010, 288). Eelisõiguse põhjendamisel märgiti muu hulgas, et sarnane regulatsioon sätestati 1999. aastal ka Austria täitemenetluse seaduses (EO § 216 lg 1 p 3) ja see ei ole teadaolevalt kahjustanud laenu saamist korteriomandi tagatisel (BT-Drucksache 2006, 43–44).
Eespool esitatust lähtuvalt sätestati ZVGs, et sundtäitmisel rahuldatakse korteriomandiseadusest tulenevad nõuded ühise omandi (gemeinschaftliches Eigentum) ja eriomandi koormatiste ja kulude maksmiseks (järjekorraklass 2; ZVG § 10 lg 1 p 2; vt ka Stöber 2016, 210–214; Böttcher, Keller 2015, 69–77; Hintzen et al. 2013, 136–142) enne kinnisasju koormavatest õigustest tulenevaid nõudeid (järjekorraklass 4; ZVG § 10 lg 1 p 4; vt Stöber 2010, 47–48; Hintzen et al. 2013, 136–138). Kuid korteriomanike ühisuse nõuete ees hüvitatakse:
nn järjekohaklassi 0 kuuluvad sundtäitmise kulud (vt ZVG § 109; Hintzen et al. 2013, 131; Stöber 2016, 203);
järjekohaklassi 1 kuuluvad hüpoteegipidaja hüpoteegiga tagamata kulud, mida hüpoteegipidaja on teinud selleks, et hoida ära koormatud kinnisasja väärtuse vähenemist (vt ZVG § 10 lg 1 p 1; Hintzen et al. 2013, 131–134; Stöber 2016, 204–206; Stöber 2010, 41);
pankrotimenetluse korral järjekohaklassi 1a kuuluvad vallasasjade kindlakstegemise kulud (vt ZVG § 10 lg 1 p 1a; Hintzen et al. 2013, 134−136; Stöber 2016, 207–209; Stöber 2010, 41–42).
Korteriomanike ühisuse nõuete (järjekorraklass 2) ja kinnisasja koormavate õigustega (sh kinnispandiõigustega) tagatud nõuete (järjekohaklass 4) vahele mahuvad aga veel eelisjärjekorras rahuldatavad avalikest kinnisasjakoormatistest tulenevad nõuded (järjekohaklass 3; Hintzen et al. 2013, 142–147; Stöber 2010, 42–47).
Ka Eesti õigus tunneb nn järjekohaklassi 0, tõsi küll, mitte selle nime all. Seaduses on sätestatud, et täitekulud arvatakse jaotuskava kohaselt jagatavast tulemist maha (TMS § 174 lg 2). Sisuliselt ei tähenda selline mahaarvamine midagi muud kui täitekulude katmist eelisjärjekorras. Hüpoteegipidaja poolt kinnisasja väärtuse vähenemise ärahoidmiseks tehtud kulude hüvitamise tagamiseks ei ole kasutatud nende kulude järgmises eelisjärjekorras katmist, vaid kasutusele on võetud hüpoteegi olemust ähmastav seadusjärgne hüpoteek (vt AÕS § 334 lg 3).
Korteriühisuse piiratud eelisõigus hõlmab nii jooksvad kui ka võlguolevad maksed arestimisaasta ja sellele eelneva kahe kalendriaasta eest, kuid on summaarselt piiratud viie protsendiga korteriomandi väärtusest (ZVG § 10 lg 1 p 2; vt ka Stöber 2016, 211–212; Böttcher, Keller 2016, 71–73; Armbrüster et al. 2015, 532–533; Hintzen et al. 2013, 138–140; Jenniβen 2015, 972–973). Kalendriaastatest lähtumist peeti otstarbekaks seetõttu, et see võimaldab otseselt kasutada aastaaruande andmeid. Nii aastate arvu kui ka eelisõiguse maksimaalse suuruse määramisel lähtuti sellest, et hoida eelisõigust ülevaatlikes piires (BT-Drucksache 2006, 45).
Eelisjärjekorras sissenõudmiseks peavad nõuete summad ületama korteriomandiseaduses nimetatud piiri (ZVG § 10 lg 3) – kolm protsenti korteriomandi turuväärtusest – ja kohustuse täitmisega viivitamine peab olema kestnud vähemalt kolm kuud (WEG § 18 lg 2 p 2; vt ka BT-Drucksache 2006, 45; Böttcher, Keller 2015, 74–75; Armbrüster et al. 2015, 533–534; Jenniβen 2015, 972–973). Seda sätet peeti vajalikuks, et mitte tekitada võimalust kohustuse täitmisega viivitavalt korteriomanikult sundtäitmise teel eelisõigust kasutades korteriomandit ära võtta väiksema võlgnevuse korral (Stöber 2010, 288). Võlgnetava kohustuse alampiiri nõue kehtib ainult siis, kui korteriomanikud oma eelisõiguse alusel ise sundtäitmise algatavad. Kui sundtäitmise algatab mõni teine võlausaldaja, võivad korteriomanikud esitada ka väiksema nõude (BT-Drucksache 2006, 45–46; Stöber 2010, 288).
Saksa õiguspraktikas puudus pärast ZVG täiendamist korteriühisuse piiratud eelisõigusega üksmeel selle õiguse olemuse osas. Valdavalt käsitleti korteriomanike nõudeid võlglasest korteriomaniku vastu asjaõigusliku mõjuga nõuetena. Ka Liidu Ülemkohus (Bundesgerichtshof – BGH) jättis eelisõigusega hõlmatud nõuete asjaõigusliku iseloomu küsimuse lahtiseks. 2013. aastal otsustas BGH aga pärast erinevate kohtulahendite ja seisukohtade kaalumist, et kõnealune eelisõigus ei loo korteriomanike ühisusele mingit asjaõigust, vaid annab sellega seotud nõuetele ainult privilegeeritud seisundi nii sundtäitmis- kui ka pankrotimenetluses (BGH 2013, 1, 4–6).
Eelnõu seletuskirjas on kokkuvõtvalt väidetud, et väljapakutud korteriühistu pandiõiguse regulatsioon muudab hüpoteegipidaja olukorra paremaks ja annab ühtlasi korteriühistutele (ja seega korteriomanike enamusele) võimaluse realiseerida korteriühistu nõue ka juhul, kui korteriomand on hüpoteegiga koormatud (KrtS eelnõu seletuskiri 2013, 79–80). Nagu eespool esitatust nähtub, kutsuvad sellised väited esile tõsiseid kahtlusi. Kahtlused ei ole seotud mitte niivõrd vajadusega parandada korteriühistute olukorda oma nõuete maksmapanekul, kuivõrd selleks valitud vahendiga – korteriühistu pandiõigusega –, mille sobivuses Eesti õigusesse kaheldi ka eelnõu kohta esitatud eespool viidatud arvamustes.
Sama eesmärgi oleks võinud saavutada korteriühistu nõuete lihtsa mahaarvamisega jagatavast tulemist.
Arusaamatuks jääb, miks korteriühistute ja hüpoteegipidajate huvide tasakaalustatud arvestamiseks ei ole kasutatud Saksa õiguse eeskuju, mille alusel kehtiv korteriomandiseadus on üles ehitatud ja millele tugevalt on toetutud ka KrtS-i koostamisel. Teisiti väljendades, miks seadusse oli vaja tuua uudset ja tugevat kriitikat esilekutsunud lahendust korteriühistu pandiõigusena (vt Murumets 2013, 502), kui sama eesmärgi oleks võinud saavutada korteri-ühistu nõuete lihtsa mahaarvamisega jagatavast tulemist, nii nagu seda tehakse täitekuludega (vt TMS § 174 lg 2).
Uudse pandiõiguse kui piiratud asjaõiguse sissetoomine oleks eeldanud selle põhjalikumat analüüsi ja lahtikirjutamist seaduses. Kahjuks on piirdutud sättega, mille kohaselt sellele pandiõigusele kohaldatakse esimesel järjekohal asuva hüpoteegi kohta sätestatut (KrtS § 44 lg 2). Hüpoteek on aga seotud avalikustamisega kinnistusraamatus (AÕS § 641). Asjaõiguste järjekoht tekib ainult kinnistusraamatusse kandmisega (AÕS § 59 lg 1). Lisaks eeldab hüpoteek hüpoteegisummat (AÕS § 327). Seega jääb arusaamatuks, kas korteriühistu pandiõigus ikka ongi asjaõigus. Sellist kahtlust tugevdab ka eelnõu seletuskirjas märgitu, et see õigus on vaid kinnisomandi seadusjärgne kitsendus (KrtS eelnõu seletuskiri 2013, 79).
Teiste käsitletud riikide kogemuste alusel on küsitav, kas eelispandiõigusega tagatud nõuete ülempiir – eelmise aasta majanduskulude summa – ei ole mitte põhjendamatult väike sundtäitmise algatamiseks, pidades silmas kolmandate isikute piiratud asjaõiguste võimalikku kaotsiminekut. Mingit põhjendust ülempiiri kohta eelnõu seletuskirjast ei nähtu. Teiste riikide (Saksamaa, Austria, Šveits) kogemuste põhjal võiks tagatud nõuete ajaline ulatus olla palju suurem. Korteriühistu pandiõigusega tagatud nõuete alampiiri fikseerimata jätmine võib aga põhjendamatult riivata kohustuste täitmisega ajutiselt raskustes oleva korteriomaniku huve. Arusaamatuks jääb, miks korteriomandi võõrandamiskohustuse korral see piir on olemas, kuid pandiõiguse alusel sundvõõrandamise algatamisel puudub.
Öeldut silmas pidades oleks seadusandjal viimane aeg ja võimalus vaadata üle veel jõustumata seaduse korteriühistu pandiõiguse regulatsioon, mis halvasti sobib olemasolevasse pandiõiguste regulatsiooni ning kaaluda selle asendamist õigusselgust ja õiguskindlust paremini tagava sundtäitmisel kasutatava lihtsa eelisõigusega, mis ei ole (kinnis)pandiõigus. Eesti hüpoteek kuulub Euroopa paremini kujundatud kinnispandiõiguste hulka (vt Luckow 2016, 48) ja uus ebatäpse olemusega pandiõigus saab selle asendit vaid kahjustada.
ANGST, P., JAKUSCH, W., MOHR, FR. (2012). Exekutionsordnung. Wien: MANZ Verlag.
ARMBRÜSTER, CH., BECKER, M., MERLE, W., ROTH, G., SCHNEIDER, W., SUILMANN, M. (2015). Wohnungseigentumsgesetz. München: Verlag C. H. Beck.
AÕS – Asjaõigusseadus. – RT I 1993, 39, 590; 30.06.2015, 4.
BGH (2013). Urteil V ZR 209/12. − http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&client=12&nr=65440&pos=0&anz=1&Blank=1.pdf
BOTSCHAFT ZUR ÄNDERUNG DES SCHWEIZERISCHEN ZIVILGESETZBUCHES (2007). − https://www.admin.ch/opc/de/federal-gazette/2007/5283.pdf
BT-DRUCKSACHE (2006). Drucksache 16/887: Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze. Deutscher Bundestag. − http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/16/008/1600887.pdf
BÖTTCHER, R., KELLER, U. (2016). Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung. München: Verlag C. H. Beck.
EO – Exekutionsordnung. – https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10001700 (15.09.2016)
GG – Grundgesetz. – http://www.gesetze-im-internet.de/gg/index.html (23.12.2014)
HINTZEN, U., ENGELS, R., RELLERMEYER, K. (2013). Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. Bielefeld: Verlag Ernst und Werner Gieseking.
HONSELL, H., VOGT, N., GEISER, TH. (2015). Basler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Zivilgesetzbuch II.
HÕNTE – Hea õigusloome ja normitehnika eeskiri. – RT I, 29.12.2011, 228.
JENNIΒEN, G. (2015). WEG – Wohnungseigentumsgesetz. Köln: Verlag Otto Schmidt.
KrtS – Korteriomandi- ja korteriühistuseadus. – RT I, 13.03.2014; RT I, 21.05.2014, 1.
KrtS eelnõu seletuskiri (2013). – Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu seletuskiri. − http://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/bb3ae807-c425-4e93-aa0e-66fda4aa904e/
KrtS eelnõu seletuskirja lisa 2 ja lisa 2 uus (2013). – Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu kooskõlastamise käigus esitatud märkused ja ettepanekud. − http://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/bb3ae807-c425-4e93-aa0e-66fda4aa904e/
KÜS – Korteriühistuseadus. – RT I 1995, 61, 1025; RT I, 13.03.2014, 3.
LUCKOW, A. (2016). Das System zur Bewertung der Antworten und Länderinformationen beim Runden Tisch Grundpfandrechte. – Grundpfandrechte 2016 in Europa und darüber hinaus. Berlin: Schriftenreihe des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken, Band 54. − http://www.hypverband.de/cms/_internet.nsf/0/36B0B4A47BDD4B60C125801A00367947/$FILE/Schriftenreihe_Band_54.pdf
MURUMETS, V. (2013). Korteriühistu pandiõigus korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõus. – Juridica VII, 502−510.
NORMITEHNIKA KÄSIRAAMAT (2013). − http://www.just.ee/et/eesmargid-tegevused/oiguspoliitika/normitehnika-kasiraamat
OGH (2010). Oberster Gerichtshof, Beschluss v. 11.11.2010, GZ 3Ob179/10k. − https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/Justiz/JJT_20101111_OGH0002_0030OB00179_10K0000_000/JJT_20101111_OGH0002_0030OB00179_10K0000_000.pdf
PRADER, CH. (2015). Wohnungseigentumsgesetz 2002 und Heizkostenabrechnungsgesetz. Wien: MANZ Verlag.
PÄRNA, P. (2010). Korteriomanike ühisus: piiritlemine, õigusvõime, vastutus. Tartu: Tartu Ülikooli Kirjastus. − http://dspace.ut.ee/handle/10062/16288
STÖBER, K. (2010). Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen. München: Verlag C. H. Beck.
STÖBER, K. (2016). Zwangsversteigerungsgesetz. München: Verlag C. H. Beck.
TMS – Täitemenetluse seadustik. – RT I 2005, 27, 198; RT I, 08.07.2016, 1.
TsSE – Tsiviilseadustiku 1936. a. eelnõu. Kohtuministeeriumi Kodifikatsiooniosakonna juures asuv tsiviilseadustiku-komisjon (koost). Tallinn.
VARUL, P., KULL, I., KÕVE, V., KÄERDI, M., PURI, T. (2014). Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura.
WEG – Wohnungseigentumsgesetz. – http://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/index.html (05.12.2014)
WEGöst – Wohnungseigentumsgesetz. – https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20001921 (15.09.2016). [Tähistust WEGöst on kasutatud selles artiklis eristamaks Austria seadust Saksa WEG-ist.]
ZGB – Zivilgesetzbuch. – https://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19070042/index.html (01.04.2016)
ZVG – Zwangsversteigerungsgesetz. – http://www.gesetze-im-internet.de/zvg/index.html (24.05.2016)