Source: https://www.procureur-avocat.fr/actualite-6129-la-semaine-du-droit-de-limmobilier?wkfwidget=188
Timestamp: 2019-11-13 00:21:48+00:00
Document Index: 216115847

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 31", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

La semaine du droit de l’immobilier
Avocat - épernay
Présentation des dispositifs des arrêts publiés au Bulletin civil de la Cour de cassation, en droit de l’immobilier, la semaine du 24 juin 2019.
Construction – désordres – réparation
« Monsieur et Madame X font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande pour remédier aux désordres affectant leur propriété immobilière ;
Mais ayant, par motifs propres et adoptés, estimé, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des éléments de fait et de preuve qui lui étaient soumis, que Monsieur et Madame X n'apportaient pas la preuve de l'imputabilité des désordres aux travaux de réalisation du parking, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, et sans avoir à procéder à la recherche visée à la deuxième branche devenue inopérante, légalement justifié sa décision »
Cass. 2e civ., 27 juin 2019, n° 17-28.111, P+B+I *
Modification cahier des charges – majorité qualifiée – intérêt collectif
« Selon l'arrêt attaqué (Pau, 23 janvier 2018), que M. et Mme X, propriétaires d'un lot dans le lotissement du Parc Basque, régi par un cahier des charges du 10 septembre 1925, ont assigné l'Association syndicale libre de ce lotissement (l'ASL) en annulation de la délibération de l'assemblée générale du 1er juin 2007 ayant décidé, à la majorité qualifiée de l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme, de modifier le cahier des charges afin, notamment, de réduire la largeur de la voie privée desservant le lotissement ;
Ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que les statuts de l'ASL, adoptés à l'unanimité des colotis, prévoyaient que la décision portant sur une modification des pièces du lotissement devait être prise à la majorité qualifiée de l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme et que la résolution du 1er juin 2007 avait été adoptée à cette majorité, la cour d'appel en a exactement déduit, abstraction faite des motifs critiqués par la troisième branche qui sont surabondants dès lors que la modification du cahier des charges n'avait pas à être approuvée par l'autorité compétente, que la résolution avait été valablement adoptée ;
Ayant retenu que la modification du cahier des charges ne créait aucune disparité de traitement entre les colotis riverains de la voie, qu'il n'était pas établi qu'elle avait été adoptée grâce aux seules voix de ceux d'entre eux auxquels M. et Mme X reprochaient d'avoir empiété sur l'emprise de la voirie commune ou à leur collusion avec d'autres colotis et que M. et Mme X ne démontraient pas l'existence de manœuvres tendant à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif, ni ne justifiaient d'un préjudice personnel, la cour d'appel a répondu aux conclusions prétendument délaissées ;
Mais ayant, par motifs propres et adoptés, retenu, sans dénaturation, que, si la résolution votée lors de l'assemblée générale du 16 décembre 1999 avait prévu la publication des statuts, cette exigence n'avait pas été érigée en formalité substantielle conditionnant la constitution de l'association, la cour d'appel en a exactement déduit que, le consentement unanime des propriétaires intéressés ayant été constaté par écrit, l'ASL avait été régulièrement constituée »
Cass. 3e Civ., 27 juin 2019, n°18-14.003, P+B+I *
Assemblée générale – contrat de marché litigieux
« Selon l'arrêt attaqué (Rouen, 27 septembre 2017), que la société Résonnance Diderot Hugo, appartenant au groupe Quarante, a acquis l'immeuble du château de la Chaussade en vue de le revendre à la découpe en offrant des produits immobiliers défiscalisés ; que M. X, notaire associé de la société civile professionnelle A (la SCP), a établi l'état descriptif de division et le règlement de copropriété ; que les lots ont été commercialisés auprès d'investisseurs au moyen d'un démarchage effectué par des sociétés de conseil en gestion de patrimoine (CGP), notamment les sociétés Thesaurus, Ingénierie et stratégie financière (ISF) et M consultants (MLNC) ; que M. X a été chargé de rédiger les actes de vente des lots aux investisseurs ; que les ventes des lots se sont échelonnées entre le 31 décembre 2003 et le 28 juin 2005 ; que, le 31 décembre 2003, les statuts de l'Association syndicale libre Château de la Chaussade (ASL), ayant pour objet la réalisation des travaux de restauration, la répartition des dépenses et le recouvrement des fonds auprès de ses membres, ont été déposés en l'étude de M. X ; que l'ASL a confié les travaux à la société Continentale TMO (la société CTMO), qui les a sous-traités à la société Segment à l'exception de la démolition, confiée à un autre sous-traitant ; que les appels de fonds ont été versés sur un compte ouvert au nom de l'ASL par l'étude de M. X auprès de la Caisse des dépôts et consignations ; que seuls les travaux de démolition ont été réalisés, les travaux de restauration ayant été à peine commencés par le sous-traitant de la société CTMO ; que celle-ci, qui avait encaissé environ deux tiers des fonds destinés aux travaux, a été placée en liquidation judiciaire ; qu'à partir de 2007, de nombreux copropriétaires ont fait l'objet de redressements fiscaux au motif que les sommes versées par ces contribuables à la société CTMO ne correspondaient à des travaux que pour partie, seule cette partie pouvant les faire bénéficier des déductions fiscales prévues par l'article 31-I-1er du code général des impôts ; que M. Y et onze autres copropriétaires (les consorts Tripoul) ont assigné en responsabilité la SCP et les sociétés ISF, MLNC et Thesaurus, puis les liquidateurs des sociétés ISF et MLNC, la société Covea Risks, assureur de la société Thesaurus, la société MMA, assureurs de M. X ; que la société MLNC a appelé en garantie son assureur, la société Allianz IARD ;
Ayant relevé, procédant à la recherche prétendument omise, que le fait que M. X avait reçu le même jour en son étude M. Z, parmi d'autres acquéreurs de lots, alors que ce dernier était censé se trouver à Montpellier, avait pu légitimement échapper au notaire qui n'avait aucun motif de faire un rapprochement entre les dates de son acte et de l'assemblée générale, qu'en l'absence de toute contestation, il ne pouvait être prétendu qu'il appartenait au notaire de solliciter la feuille d'émargement de l'assemblée générale litigieuse pour vérifier la conformité du procès-verbal, dont il n'était apparu que bien plus tard, qu'il contenait des indications erronées et retenu souverainement que le notaire ne disposait d'aucun élément susceptible de lui faire soupçonner que les mentions du procès-verbal relatives à l'assemblée générale s'étant tenue le 31 décembre 2003 eussent été inexactes et à bon droit que, les articles 22 et 24 de la loi du 21 juin 1865 n'étant pas d'ordre public, l'ASL étant fondée à prévoir dans ses statuts la désignation d'un directeur non membre de l'association, la cour d'appel a pu rejeter les demandes des consorts T et a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Ayant souverainement retenu, par motifs adoptés, qu'il ne ressortait d'aucune des obligations des CGP de vérifier les contrats signés après leur intervention au titre d'opérations qu'ils avaient pu conseiller, seule l'ASL ayant signé, en sa qualité de maître de l'ouvrage, le contrat de marché litigieux et, par motifs propres, qu'il n'était pas établi que les consorts T avaient donné mission aux CGP d'assurer le suivi de chantier et que cette mission appartenait à l'ASL et, sans dénaturation, que c'était pas une présentation trompeuse, à l'aide de documents tronqués par leur occultation partielle que les acquéreurs tentaient de démontrer que les CGP effectuaient eux-mêmes des appels de fonds, alors qu'ils ne faisaient qu'exécuter leurs obligations contractuelles d'assistance à leurs clients pour la réalisation des déclarations fiscales visant à opérer les déductions afférentes à l'opération litigieuse, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches non demandées, a légalement justifié sa décision »
Cass. 3e Civ., 27 juin 2019, n°17-28.871, P+B+I *
SCI – représentation par un mandataire – communication de documents
« Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 mai 2018), rendu en référé, que la société civile immobilière BCT (la SCI) a été constituée entre M.X et son épouse, Mme Y ; que M. X est décédé, en laissant pour lui succéder Mme Y et leur fils, M. Z, ainsi que deux enfants, issus d’une première union, MM. A et B ; que la SCI et M. Z ont assigné MM. A et B et Mme Y aux fins de voir désigner un mandataire chargé de représenter l'indivision successorale ; que MM. A et B ont sollicité, reconventionnellement, la condamnation de la SCI et de son gérant à leur communiquer les bilans et comptes d'exploitation de la SCI à compter de l’année 2006 et l'ensemble des relevés de comptes s’y rapportant ; que M. Y est décédée en cours d’instance ;
La SCI et M. Z font grief à l’arrêt de déclarer les demandes reconventionnelles recevables et de les condamner, sous astreinte, à communiquer à MM. A et B les relevés de comptes de la SCI depuis l'année 2006, et tous les documents comptables établis au cours de ces mêmes années ;
Ayant retenu à bon droit que la représentation des indivisaires par un mandataire ne privait pas les copropriétaires indivis de parts sociales, qui ont la qualité d’associé, du droit d’obtenir la communication de documents en application de l’article 1855 du code civil, la cour d’appel, répondant aux conclusions prétendument délaissées, en a exactement déduit que la demande de MM. A et B était recevable »
Cass. 3e Civ., 27 juin 2019, n°18-17.662, P+B+I *
Contrat de construction – indemnisation
« Selon l’arrêt attaqué (Versailles, 12 juin 2017), que M. et Mme X ont conclu avec la société Villas et demeures de France (société VDF) un contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan ; que la Compagnie européenne de garanties et cautions (la CEGC) a consenti une garantie de livraison ; que la société VDF a été mise en liquidation judiciaire ; qu’une ordonnance de référé a condamné la CEGC à faire réaliser les travaux nécessaires à la réception de l’ouvrage ;
Soutenant que la maison était affectée de désordres, M. et Mme X ont assigné la CEGC en indemnisation et paiement de pénalités de retard ;
Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté que la rampe d'accès au garage était indispensable à son accessibilité, ce dont il résultait que ces travaux étaient nécessaires à l’achèvement de la construction, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
Pour limiter à 5 000 euros la somme allouée en réparation du préjudice né du retard de la CEGC à mettre en œuvre sa garantie, l’arrêt retient que ce préjudice doit être minoré dans la mesure où M. et Mme X y ont partiellement contribué par les différentes procédures initiées et leurs atermoiements ;
Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la faute de M. et Mme X, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision »
Cass. 3e Civ., 27 juin 2019, n°17-25.949, P+B+I *
*Le lien vers la référence documentaire sera actif à partir du 2 août 2019.