Source: https://lagen.nu/dom/nja/2017s261
Timestamp: 2018-01-18 17:47:54+00:00
Document Index: 11844477

Matched Legal Cases: ['domstolen ', 'HD ', 'HD\n', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'Domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'HD ']

NJA 2017 s. 261 ( NJA 2017:26) | Lagen.nu
Vid Attunda tingsrätt förde I.H. den talan mot Stockholms läns landsting (SLL) som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (rådmännen Carin Wiklund Jörgensen och Patrik Alm samt tingsnotarien Kristoffer Kågström) anförde följande i dom den 20 oktober 2014.
I.H. har sedan drygt 20 år hyrt en lokal på 38 kvm av Stockholms läns landsting (SLL) i entréhallen till Jakobsbergs sjukhus. Lokalen har använts för försäljning och servering. SLL har haft för avsikt att bygga en ny entré till Jakobsbergs sjukhus, med bl.a. en bemannad reception. För att göra detta sades hyresavtalet med I.H. upp för avflyttning per den 31 december 2012. I samband med uppsägningen ansökte I.H. i rätt tid om medling hos hyresnämnden och parterna enades om att I.H. skulle få uppskov med avflyttning till den 31 mars 2013. SLL har inte erbjudit I.H. någon ersättningslokal, men har gett honom en indexuppräknad årshyra för lokalen om 40 800 kr som kompensation. Efter ombyggnationen har en ny servering öppnats i nära anslutning till den lokal I.H. hyrde.
I.H. har i första hand yrkat att tingsrätten ska förplikta SLL att till I.H. betala 979 200 kr samt ränta - - -.
I andra hand har I.H. yrkat att tingsrätten ska förplikta SLL att till I.H. betala 832 300 kr samt ränta.
SLL har bestridit I.H:s första- och andrahandsyrkande, men godkänt sättet att beräkna ränta.
SLL har inte haft befogad anledning att säga upp hyresavtalet. Genom att hyresavtalet inte har förlängts har I.H. tvingats att lägga ned sin verksamhet. I.H:s intresse av att behålla hyresavtalet väger tyngre än SLL:s intresse av att säga upp det. I.H. har därför rätt till ersättning enligt 12 kap. 58 b § JB.
Ersättningens storlek ska enligt förstahandsyrkandet bestämmas till verksamhetens marknadsvärde om 979 200 kr, efter avdrag för av SLL redan betalad årshyra.
I andra hand ska ersättningen bestämmas utifrån framtida inkomstbortfall. I.H. är 60 år och det kan antas att han inte kommer att få något arbete innan han går i pension. Ersättningen ska därför motsvara I.H:s tidigare inkomst under sammanlagt tre år, med avdrag för ersättning från Alfa-kassan och av SLL redan betalad årshyra, och ska bestämmas till 832 200 kr.
SLL har haft för avsikt att använda den lokal som I.H. tidigare hyrt till en ny entré till sjukhuset. En sådan ombyggnation utgör sakligt skäl för uppsägning. Vid en intresseavvägning väger SLL:s intresse av en rationell fastighetsanvändning tyngre. SLL har betalat I.H. motsvarande en årshyra, vilket ska beaktas vid en intresseavvägning. SLL har haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Under sådana förhållanden behöver SLL inte erbjuda någon ersättningslokal och är inte heller skyldigt att utge någon ersättning.
För det fall SLL ska ersätta I.H. har I.H. inte visat vad marknadsvärdet av hans verksamhet uppgått till. Därför ska ersättningen begränsas till den redan erlagda årshyran enligt 12 kap. 58 b § första stycket JB.
SLL ska inte heller ersätta I.H. för framtida inkomstförlust. Dels saknas det rättslig grund för sådan ersättning, dels har I.H. inte visat varken storleken på skadan eller att han inte kunnat erhålla annat arbete.
Förhör under sanningsförsäkran har hållits med I.H. På I.H:s begäran har även F.D. hörts som sakkunnig.
I.H. har åberopat skriftlig bevisning.
På SLL:s begäran har C.B. och B.Ö. hörts som vittnen.
Vad som framkommit redovisas i den utsträckning det behövs under nästa rubrik.
Målet grundar sig på bestämmelserna i 12 kap. 57 och 58 b §§ JB. Den första frågan är om SLL haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Bevisbördan för detta ligger på SLL. Om SLL haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet ska I.H:s talan ogillas. Om SLL inte haft detta ska tingsrätten pröva frågan om ersättning. Bevisbördan för ersättningen ligger på I.H.
Har SLL haft befogad anledning till uppsägning av hyresavtalet?
Tingsrätten gör bedömningen av om SLL haft befogad anledning att säga upp I.H. i två delar. Den första delen handlar om det finns sakliga skäl för uppsägningen. Den andra delen är en intresseavvägning mellan intresset av att säga upp hyresgästen och hyresgästens intresse av att behålla hyresavtalet (se NJA 2013 s. 1112).
Sakligt skäl
I praxis uppställs inte särskilt höga krav för att det ska finnas ett sakligt skäl att upplösa ett hyresförhållande avseende en lokal (se bl.a. NJA 1972 s. 515, NJA 1984 s. 172, NJA 2007 s. 1018 och NJA 2013 s. 1112). Det skäl som angivits behöver endast vara ett verkligt och legitimt skäl. Tingsrätten ska utgå från de skäl som SLL angett för att säga upp hyresavtalet med I.H. Dessa är följande. Som ett led i den rationella fastighetsförvaltningen ska landstinget skapa bemannade receptioner på sina sjukhus. Ombyggnationen av Jakobsbergs sjukhus framgår av ingivna ritningar där den yta som tidigare uppläts till I.H. är markerad. Denna yta ska användas för en informationsdisk med möjlighet till bemanning samt till anslutande förrådsutrymmen bakom informationsdisken. Därtill kommer området att innefatta ett förrum och ett antal vanliga toaletter och en handikapptoalett. Ändamålet för området där I.H:s café tidigare låg är nytt. En restaurang kommer även fortsättningsvis att finnas, med tillhörande servering, men den är placerad på en annan plats.
Mot detta har I.H. invänt följande. Receptionen skulle kunna anläggas så att I.H:s lokal inte tas i anspråk. I entrén ska även en serveringsverksamhet - liknande den I.H. bedrivit - fortsättningsvis bedrivas. Denna nya servering har placerats mycket nära den lokal som I.H. hyrt. Under 2011 diskuterades möjligheten att flytta I.H:s verksamhet i anledning av en ombyggnation, men de förslagen resulterade inte i något. Det finns ingen anledning att tro att I.H. inte skulle kunna ha fortsatt sin verksamhet om ombyggnationen inte genomförts.
Tingsrätten konstaterar att SLL hänvisat till 12 kap. 57 § första stycket 4 JB som grund för uppsägningen. Enligt denna bestämmelse, den s.k. generalklausulen, får hyresavtalet sägas upp om hyresvärden ”i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet”. Det finns anledning att uppmärksamma samma styckes tredje punkt, som reglerar situationer då ”huset skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden”. Den sistnämnda bestämmelsen, men inte den förstnämnda, kräver i princip att hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar. Generalklausulen kan tillämpas även om anledningen till uppsägning varit ombyggnation (se NJA 2011 s. 27). Tingsrätten kan dock inte bortse från att den situation som beskrivs ligga bakom uppsägningen till sin karaktär delvis utgör ett ombyggnadsfall. Detta får viss betydelse för den fortsatta bedömningen.
Tingsrätten anser att den första bedömningen är given. Ombyggnation ska i princip alltid anses som ett sakligt skäl, oavsett om hyresvärden grundar uppsägningen på generalklausulen eller ombyggnadsbestämmelsen (se NJA 2013 s. 1112). SLL ska använda det område som I.H. hyrde till ett annat ändamål. I.H. har inte invänt mot SLL:s beskrivning i denna del. Det är hyresvärden som avgör till vilka ändamål olika områden på fastigheten ska användas. SLL har redovisat sina skäl till varför det aktuella området ska tas i anspråk. Dessa skäl får godtas. Att parterna tidigare fört diskussioner om en annan placering av I.H:s servering kan inte heller medföra någon annan slutsats än att SLL haft sakliga skäl att upplösa hyresförhållandet.
Nästa fråga är bedömningen av SLL:s respektive I.H:s intressen för att hyresavtalet skulle sägas upp respektive förlängas. I ombyggnadsfallen har lagstiftaren angett att hyresgästen ska kompenseras med antingen en ny lokal eller ersättning i pengar. Detta övervägande får betydelse även vid intresseavvägningar enligt generalklausulen (NJA 2013 s. 1112).
Vid intresseavvägningen ska det tillgodoräknas SLL att I.H. erbjudits viss ekonomisk kompensation (motsvarande en årshyra) samt förlängning av hyresavtalet under en viss tid (tre månader). Däremot ska det inte räknas SLL till godo att I.H. erbjudits möjlighet att lämna anbud för att bedriva den serveringsverksamhet som fortsättningsvis ska finnas på Jakobsbergs sjukhus. Det finns inget som visar att I.H. varit oförhindrad att lämna ett sådant anbud även utan SLL:s erbjudande.
Det ska vidare räknas SLL till godo att SLL behöver det aktuella området. Det finns ingen anledning att ifrågasätta vad SLL anfört om att just den aktuella ytan behövdes för att skapa den bemannade reception som skulle skapas i enlighet med den övergripande planeringen för denna typ av sjukhus. SLL:s behov av det aktuella området minskas dock av den omständigheten att det placerats en ny servering i mycket nära anslutning till det område som I.H. hyrde. Detta visar att det fanns ett fortsatt behov av och intresse för serveringsverksamhet i entréområdet. Det kan inte anses ha varit särskilt betungande för SLL att erbjuda I.H. en ersättningslokal. Detta gör att SLL:s skäl för att upplösa hyresförhållandet minskar i styrka.
SLL har anfört att det huvudsakliga värdet av I.H:s verksamhet skapats av SLL. SLL har beskrivit att lokalen ligger på sjukhuset och att det är besökande till och personal på sjukhuset som i huvudsak besöker området och handlar i I.H:s servering. Tingsrätten bedömer dock inte att det som SLL anfört kan ges någon särskild betydelse. Det finns ingen utredning som visar att I.H:s verksamhet särskilt gynnats av placeringen på sjukhuset, som inte utgör något avgränsat område. Tingsrättens utgångspunkt är också att den person som genom eget arbete kan försörja sig genom en näringsverksamhet ska kunna dra nytta av detta även om lokalen där verksamheten bedrivs befinner sig på hyresvärdens fastighet. Att situationen skulle vara annorlunda i detta fall har inte visats.
När det gäller I.H:s skäl för att behålla hyresavtalet kan det konstate­ras att det varit ett mycket långt hyresförhållande, 20 år. Det är också ostridigt att I.H. under dessa 20 år försörjt sig och sin familj på den verksamhet som han bedrev där på heltid. Då saknar det betydelse att utredningen inte visar att verksamheten gett några betydande överskott. I.H. har fått lägga ned sin verksamhet. Han har redovisat svårigheterna för honom att överta någon annan lokal eller att hitta någon ny anställning.
SLL har haft sakliga skäl för att upplösa hyresförhållandet. Tingsrätten bedömer dock att I.H:s intressen av att behålla hyresavtalet väger tyngre än de intressen som SLL haft för att säga upp det. Därmed har SLL inte haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Tingsrätten måste därför ta ställning till hur ersättning till I.H. ska bestämmas.
Hur ska ersättningen till I.H. beräknas?
Ersättning ska beräknas enligt 12 kap. 58 b § JB. I.H. har redan fått den minimiersättning som enligt paragrafens första stycke motsvarar en årshyra för det uppsagda hyresavtalet, 40 800 kr. Frågan är om han har rätt, enligt andra stycket, till ersättning för ytterligare förlust som han drabbats av till följd av uppsägningen.
Ska ersättning utgå med mer än minimiersättningen?
En hyresvärd som inte har befogad anledning att säga upp ett hyresavtal är skyldig att betala ersättning för i princip all ekonomisk skada som hyresgästen lider med anledning av hyresförhållandets upphörande.
I.H. har tvingats att lägga ned sin verksamhet till följd av att hyresförhållandet upplösts. Ersättning ska därmed utgå med ett belopp motsvarande verksamhetens värde. Hyresgästen har rätt att åberopa den för denne förmånligaste beräkningsmetoden för rörelsens värde. I.H. har åberopat två alternativa metoder: en marknadsvärdesmetod och en metod baserad på framtida inkomstbortfall. Det är hyresgästen som ska visa att förutsättningarna för att tillämpa den åberopade värderingsmetoden är uppfyllda.
Marknadsvärde i enlighet med förstahandsyrkandet
I.H. har i första hand yrkat att ersättning ska bestämmas till verksamhetens marknadsvärde och i huvudsak angett följande. Verksamheten köptes 1992 för 310 000 kr och I.H. har sedan dess kunnat försörja sig själv och sin familj genom denna. Marknadsvärdet var vid tiden för uppsägningen 1 020 000 kr. Till stöd för detta har I.H. åberopat ett värdeutlåtande från F.D. som även hörts som sakkunnig i målet. F.D. har värderat verksamheten till 850 000 kr +/- 20 procent. I.H. har anfört att eftersom Jakobsbergs sjukhus numera ökat sin kapacitet genom att öppna en ytterligare våning skulle omsättningen ha ökat om hans verksamhet fått fortsätta. Marknadsvärdet ska därför bestämmas i enlighet med F.D:s högsta uppskattning, dvs. 1 020 000 kr.
F.D. är förordnad besiktningsman av Stockholms Handelskammare och arbetar som företagsmäklare i restaurangbranschen. Han gör ca 12-20 värderingsutlåtanden per år och har gjort det sedan 2007. F.D. har som grund för sin värdering i huvudsak angett följande. Den nu aktuella typen av verksamhet som kan drivas av en person under dagtid på vardagar är väldigt attraktivt, eftersom det ger en möjlighet för personer att ”köpa” sig till ett arbete. Det är dock det förmånliga hyresavtalet och läget som är det som i detta fall är mest avgörande för värderingen. Dessvärre är många överlåtelser av detta slag sekretessbelagda och något större underlag för liknande överlåtelser under den aktuella perioden kan inte presenteras. När underlag inte kan presenteras får värderingen istället baseras på erfarenhet och marknadskännedom. Hans värdering är gjord även utifrån hans erfarenheter av andra försäljningar.
SLL har anfört att F.D:s värdering är felaktig eftersom den inte innehåller tillräckligt med underliggande material så som jämförbara objekt eller ortsprisanalys.
Tingsrätten konstaterar att F.D. har värderat verksamheten till 850 000 kr +/- 20 procent. Värderingen saknar jämförbara objekt, och baseras i den delen i huvudsak på F.D:s erfarenhet som företagsmäklare och värderingsman. Tingsrätten anser till skillnad från SLL att värderingen trots detta kan användas för att uppskatta ett marknadsvärde, men att värderingen bör användas med viss försiktighet. I.H:s påstående om att omsättningen förväntades öka med så mycket att marknadsvärdet skulle uppgå till 1 020 000 kr anser tingsrätten inte vara styrkt. Marknadsvärdet ska istället bestämmas till det av F.D. angivna lägsta beloppet om 680 000 kr.
Framtida inkomstbortfall i enlighet med andrahandsyrkandet
Eftersom tingsrätten ska använda den för I.H. gynnsammaste metoden för beräkning av ersättning måste tingsrätten även ta ställning till om ersättning för framtida inkomstbortfall kan utgå och i så fall hur en sådan ersättning ska bestämmas.
I.H. har angående detta anfört i huvudsak följande. Han har sökt arbete hos Arbetsförmedlingen, men inte blivit erbjuden någon anställning. Troligtvis beror detta på hans höga ålder. Han har ingen yrkesutbildning. Han har även letat efter en annan verksamhet att förvärva, men detta skulle kosta minst 1 500 000 kr vilket han inte har råd med. Hade han fått fortsätta med verksamheten i Jakobsbergs sjukhus hade han arbetat åtminstone till pensionsålder. För 2012 hade I.H. ett överskott av näringsverksamhet uppgående till 339 000 kr.
SLL har invänt och anfört att ett hyresavtal och den nu aktuella ersättningsregleringen inte är något anställningsskydd. Utredningen är dessutom bristfällig vad gäller I.H:s inkomst eftersom den endast omfattar ett år. Det finns verksamheter att förvärva för lägre belopp än vad I.H. uppgett och det är inte visat att I.H. inte kan erhålla annan anställning.
I denna del gör tingsrätten följande bedömning. Undantagsvis kan ersättning utgå för förlorad arbetsinkomst, exempelvis om verksamheten bedrivs av någon som på grund av hög ålder har svårt att få annat förvärvsarbete (se Holmqvist/Thomsson, Hyreslagen. En kommentar, version 2 juli 2014, Zeteo, kommentaren till 12 kap. 58 b § JB). I.H. skulle därför i och för sig kunna vara berättigad till ersättning för framtida inkomstbortfall. Vad I.H. anfört i denna del är rimligt, men det räcker inte. Underlaget för I.H:s tidigare och framtida inkomst är bristfälligt. I.H. har inte heller visat att han genom anställning eller förvärv av annan verksamhet inte kunnat få annat arbete. Det får anses ligga i näringsidkande att försöka skapa en ekonomisk buffert som kan användas för att säkerställa verksamhetens fortlevnad vid tillfälliga nedgångar och utgöra ett reservkapital vid avbrott eller upphörande av verksamheten. Utifrån det av I.H. redovisade överskottet för ett år, 339 000 kr, får det med beaktande av att han drivit verksamheten i 20 år anses ha funnits ett ekonomiskt utrymme för att skapa en sådan buffert. Detta medför att I.H. inte visat att han har rätt till ersättning för framtida inkomstbortfall.
Den ekonomiska skada som I.H. visat uppgår till 680 000 kr. Eftersom skadan överstiger en årshyra ska SLL ersätta I.H. för skadan. Den av SLL betalade årshyran ska räknas av och ersättningen ska därmed bestämmas till 639 200 kr.
Stockholms läns landsting förpliktades att till I.H. utge 639 200 kr samt ränta enligt 6 § räntelagen från den 5 september 2013 till dess betalning skedde.
I.H. yrkade att hovrätten helt skulle bifalla hans i första hand framställda yrkande vid tingsrätten.
I andra hand yrkade han att SLL skulle förpliktas att till honom betala 464 950 kr.
SLL yrkade att hovrätten skulle lämna I.H:s talan helt utan bifall.
I.H. anförde följande i hovrätten. Han är sedan den 2 mars 2015 anställd i företaget Elias 54 Kiosk & Spel AB. Yrkandet avseende personlig inkomstförlust har därför begränsats till att avse förlorad arbetsförtjänst under perioden den 1 april 2013-den 1 mars 2015, med avdrag för I.H:s ersättning från Alfa-kassan och den av SLL betalda årshyran.
Hovrätten (hovrättsråden Kazimir Åberg och Kajsa Bergkvist, referent, samt adjungerade ledamoten Jenny Sigurdsson och tf. hovrättsassessorn Katarina Rodell Zaar) anförde följande i dom den 13 november 2015.
Har SLL haft befogad anledning att säga upp hyresavtalet?
Hovrätten instämmer i tingsrättens bedömning att den ombyggnad, som SLL har åberopat som anledning till uppsägningen, utgör ett sakligt skäl. SLL har gjort gällande att befogad anledning att säga upp hyresavtalet har förelegat enligt 12 kap. 57 § första stycket 4 JB. Hovrätten delar tingsrättens bedömning att den s.k. generalklausulen kan tillämpas även när det är fråga om en uppsägning på grund av ombyggnad (se NJA 2013 s. 1112).
För att kunna avgöra om hyresvärden har haft befogad anledning att säga upp hyresavtalet och vägra förlängning av detsamma ska en avvägning göras mellan SLL:s sakliga skäl och I.H:s intresse av att behålla hyresrätten. I denna intresseavvägning ska SLL tillgodoräknas betalningen till I.H. av en årshyra samt den förlängning av hyresavtalet som har gjorts. Hovrätten finner dock att SLL:s intresse av att genomföra ombyggnaden sammantaget med de nämnda åtgärderna inte väger tyngre än I.H:s intresse av att få behålla hyresavtalet för lokalen. SLL har alltså inte haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.
Eftersom SLL inte haft befogad anledning att säga upp hyresavtalet har I.H. rätt till ersättning enligt 12 kap. 58 b § JB.
Den minimiersättning som föreskrivs i paragrafens första stycke motsvarar en årshyra. Rätten till minimiersättning är oberoende av huruvida någon förlust verkligen har uppkommit. Enligt paragrafens andra stycke ska hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för sådana förluster som inte täcks av ersättningen enligt första stycket och som orsakats av att hyresförhållandet har upphört.
Som tingsrätten har konstaterat är det I.H. som ska styrka att han orsakats en förlust, utöver den som täcks av minimiersättningen, till följd av att hyresförhållandet har upphört. Han har därvid rätt att åberopa den för honom mest förmånliga värderingsmetoden. Bevisbördan omfattar också att förutsättningar föreligger för att tillämpa den åberopade värderingsmetoden.
Ska ersättningen motsvara rörelsens marknadsvärde?
I.H:s förstahandsyrkande grundar sig på att hans förlust motsvarar marknadsvärdet av den rörelse han bedrev och som till följd av uppsägningen har upphört.
För att få framgång med sin talan på den i första hand åberopade grunden ska I.H. alltså bevisa, att förlust har uppstått genom att rörelsen har haft ett värde uppgående till 1 020 000 kr, som har gått förlorat när hyresavtalet för lokalen inte förlängdes. I.H. har, som framgått ovan, gjort gällande att marknadsvärdemetoden ska användas för att beräkna rörelsens värde.
Till stöd för att rörelsens marknadsvärde uppgick till det yrkade beloppet har I.H. åberopat ett värderingsutlåtande utfärdat av F.D., av Stockholms Handelskammare förordnad värderings- och besiktningsman, samt förhör med honom. Enligt F.D. uppgick värdet av I.H:s rörelse per första kvartalet 2013 till 850 000 kr +/- 20 procent.
F.D. har i sitt utlåtande inte presenterat något direkt jämförbart överlåtelseobjekt eller något utförligt jämförelsematerial som stödjer slutsatserna i fråga om värderingen av I.H:s rörelse. De två exempel på försäljningar som F.D. har hänvisat till i värderingsutlåtandet avser lokaler som är avsevärt större än den lokal som I.H. disponerade.
F.D. har inte heller muntligen närmare redogjort för hur han kommit fram till sin slutsats om rörelsens värde. Han har främst hänvisat till sin allmänna kunskap och erfarenhet på området. Han har också hänvisat till att det är svårt att få fram jämförelsematerial på grund av sekretess.
Värderingsutlåtandets innehåll och de uppgifter som F.D. lämnat muntligen är enligt hovrätten alltför allmänt hållna för att de ska kunna läggas till grund för en bedömning av värdet av I.H:s rörelse, genom att fastställa marknadsvärdet av rörelsen per den 31 mars 2013. Till skillnad från tingsrätten finner hovrätten därför att I.H. inte har visat vilket marknadsvärde rörelsen hade.
I.H. har i hovrätten också anfört att det finns förutsättningar för att i vart fall uppskatta hans förlust med tillämpning av 35 kap. 5 § RB.
Enligt nämnda lagrum får rätten, om det är fråga om en inträffad skada och full bevisning inte alls eller endast med svårighet kan föras, uppskatta skadan till skäligt belopp. En sådan skälighetsuppskattning får också göras om bevisningen kan antas medföra kostnader och olägenheter som inte står i rimligt förhållande till skadans storlek och det yrkade skadeståndet avser ett mindre belopp.
35 kap. 5 § RB förutsätter alltså för sin tillämpning att det konstaterats att en skada har uppkommit. Bestämmelsen innebär en möjlighet för domstolen att ge en part bevislättnad avseende storleken på skadeståndet, under de förutsättningar som anges i paragrafen.
De brister i den utredning som I.H. har åberopat har enligt hovrättens mening inte sin grund i att det finns sådana bevissvårigheter i fråga om rörelsens värde som leder till att det finns utrymme för att tillämpa 35 kap. 5 § RB.
I.H:s i första hand framställda yrkande kan därför inte bifallas.
Ska ersättningen motsvara I.H:s personliga förlust?
I.H:s andrahandsyrkande grundas på att han till följd av hyresavtalets upphörande har drabbats av en förlust som motsvarar det inkomstbortfall han personligen har drabbats av.
SLL har invänt att ersättning för inkomstförlust inte kan utgå enligt bestämmelserna i 12 kap. JB.
En hyresvärd är i princip skyldig att betala ersättning för all ekonomisk skada som hyresgästen lider med anledning av hyresavtalets upphörande. Det finns således inte något hinder mot att pröva om I.H. har lidit personlig förlust av inkomst till följd av hyresavtalets upphörande.
Det ankommer på I.H. att styrka sitt påstående att han till följd av att hyresförhållandet har upphört har gått miste om inkomster motsvarande det yrkade beloppet. Till stöd för yrkandet har I.H., utöver de uppgifter han själv lämnat, åberopat sin inkomstdeklaration för år 2012, som bl.a. utvisar ett överskott av näringsverksamhet om 339 882 kr. Beloppet ligger till grund för I.H:s beräkning av inkomstförlust avseende perioden 1 april 2013-1 mars 2015. Någon annan utredning har inte lagts fram.
Hovrätten instämmer i tingsrättens bedömning att I.H. inte har presenterat tillräcklig utredning i fråga om möjligheterna för honom att få inkomster genom arbete eller förvärv av rörelse efter det att den rörelse han bedrev i den förhyrda lokalen upphörde den 31 mars 2013. Hovrätten instämmer också i tingsrättens bedömning att det underlag som I.H. har presenterat om sina tidigare inkomster inte är tillräckligt för att dra slutsatsen att han, om inte hyresavtalet hade upphört, skulle ha haft inkomster av rörelsen som motsvarar det yrkade beloppet.
I.H. har således inte styrkt att han lidit en personlig förlust som uppgår till det yrkade beloppet.
De brister i den utredning som I.H. har åberopat i fråga om inkomstbortfallet har enligt hovrättens mening inte sin grund i att det finns sådana bevissvårigheter som leder till att det finns utrymme för att tillämpa 35 kap. 5 § RB.
I.H:s talan kan därför inte bifallas på den av honom i andra hand åberopade grunden.
Eftersom I.H. inte har styrkt sin rätt till yrkad ersättning i någon del, kan hans talan inte bifallas. Tingsrättens dom ska alltså ändras i enlighet med detta.
Med ändring av tingsrättens dom lämnade hovrätten I.H:s talan utan bifall.
I.H. överklagade och yrkade att HD skulle fastställa tingsrättens dom.
Landstinget motsatte sig att hovrättens dom ändrades.
Punkterna 1-3 motsvarar i huvudsak punkterna 1-3 i HD:s domskäl.
Frågan om ersättning och parternas talan i HD
4. HD delar hovrättens bedömning att landstinget inte haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Det kvarstår därmed för HD att bedöma om I.H., genom hyresförhållandets upphörande, har rätt till ersättning för förlust enligt 12 kap. 58 b § andra stycket JB.
5. Avseende parternas talan i frågan om ersättning noteras följande. I.H. har värderat rörelsen han bedrev i lokalen enligt marknadsvärdemetoden. Genom marknadsvärdemetoden bestäms vad en seriös köpare vid aktuell tidpunkt är beredd att betala för rörelsen och den baseras normalt på en jämförelse med liknande rörelser på orten. I.H. har inte åberopat någon alternativ värderingsmetod och han har i HD frånfallit sitt alternativa yrkande om ersättning för inkomstförlust. Landstinget har inte ifrågasatt att marknadsvärdemetoden i och för sig skulle kunna vara tillämplig, men har invänt att utredningen i målet inte utgör tillräckligt underlag för bifall till I.H:s talan. Tidpunkten för värderingen, första kvartalet under 2013, är inte tvistig i målet.
Ersättning för rörelseskada enligt 12 kap. 58 b § andra stycket JB
6. I 12 kap. 58 b § andra stycket JB föreskrivs att, om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning om en årshyra enligt bestämmelsens första stycke, ska hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust. Rätten till ersättning omfattar bl.a. skada som är att hänföra till hinder eller intrång i näring eller annan verksamhet som bedrivits i lokalen, s.k. rörelseskada (prop. 1968:91 Bihang A s. 236). Principerna för ersättningens bestämmande i detta avseende har inte ändrats sedan bestämmelsen infördes 1969.
7. Enligt förarbetena ska ersättningen fastställas enligt samma grunder som ersättning för rörelseskada med anledning av expropriation. Som skäl till att bedömningen ska ske enligt expropriationsrättsliga grunder angav de hyres­lagstiftningssakkunniga att ersättningsnivåerna i denna typ av mål framstod som tillfredsställande från hyresgästens synpunkt och kunde även komma att ha en preventiv verkan mot obefogade uppsägningar. Vidare framhölls att vid en obefogad uppsägning befinner sig hyresgästen i en situation som starkt påminner om den en näringsdrivande expropriat befinner sig i. (Se prop. 1968:91 Bihang A s. 129, 3 LU 1968:50 s. 86 och SOU 1966:14 s. 320 f.)
8. Utgångspunkten i mål om expropriationsersättning är att samma bevisregler som i skadeståndsmål bör tillämpas. Detta innebär att en viss bevisbörda alltid ligger på den som framställer ett yrkande i målet och något mått av utredning ska alltid krävas för bifall till yrkandet. Hur stark bevisning som krävs i det enskilda fallet beror på olika faktorer och av stor betydelse är vilken av parterna som har den största möjligheten att förebringa bevisning. Även med den mest fullständiga utredning är det ofta dock endast möjligt att komma fram till ett intervall inom vilket värdet ska ligga. Målsättningen bör vara att, baserat på graden av sannolikhet för de påståenden som framställts i det aktuella fallet, komma fram till en ersättning som så nära som möjligt motsvarar den ekonomiska förlusten. (Se prop. 1971:122 s. 169 f.; se även Civilutskottets betänkande 1971:27 s. 20 och SOU 2008:99 s. 326 f.)
9. Vidare är värderingen av rörelseskada i det enskilda fallet i hög grad beroende av vilket material parterna för in i processen (se a. prop. s. 192 och NJA 2008 s. 510 III på s. 555). Detta innebär enligt Richard Hager att ett stort utrymme måste anses vara överlämnat till parterna att använda den värderingsmetod som i det enskilda fallet kan anses mäta skadan, men också att den part som yrkar viss ersättning kan visa detta (se Richard Hager, Värderingsrätt - Särskilt om ersättning och värdering vid expropriation, 1998, s. 451.).
10. I samband med införandet under 2010 av ändringar i de expropriationsrättsliga ersättningsbestämmelserna avseende löseskilling och intrångsersättning, diskuterades om det borde införas en allmän bevislättnad för fastighetsägaren. Regeringen ansåg dock, bl.a. med hänsyn till att fastighetsägaren inte behöver betala för utredningskostnaderna i första instans och under vissa omständigheter inte heller i högre rätt, att någon bevislättnad inte var påkallad. I detta sammanhang konstaterades också att domstolarna i många fall redan bestämmer ersättningen till ett skäligt belopp med stöd av bevislättnadsregeln i 35 kap. 5 § RB. (Se prop. 2009/10:162 s. 53.)
11. Enligt i 35 kap. 5 § första meningen RB får rätten, om det är fråga om en inträffad skada och full bevisning inte alls eller endast med svårighet kan föras, uppskatta skadan till ett skäligt belopp. Bestämmelsen är inte avsedd att innebära att den som yrkar skadestånd befrias från skyldigheten att förebringa den utredning som skäligen kan åstadkommas (se NJA II 1943 s. 449). Se även HD:s dom den 7 februari 2017 i mål T 230-15 (NJA 2017 s. 9) , p. 48-58.
Närmare om värdering av rörelseskada
12. Hyreslagstiftningsutredningen uttalade i sitt slutbetänkande att det - utöver värdering med hjälp av substansvärde-, likvidationsvärde- och/eller avkastningsvärdemetoden - finns viss möjlighet att bestämma ersättning i enlighet med vad en seriös köpare är villig att betala för rörelsen (jfr RH 1999:45). Bestämmelsen om minimiersättning i 12 kap. 58 b § första stycket JB är därmed enligt utredningen avsedd att skydda mindre rörelseidkare ”som varken kan uppvisa något marknadsvärde vid tiden för uppsägningen eller någon egentlig vinst som kan ligga till grund för beräkning av t.ex. ett avkastningsvärde”. (Se SOU 2000:76 s. 194 f. och 229 f.) Uttalandet om möjligheten att använda marknadsvärdemetoden kommenterades inte i den efterföljande propositionen (prop. 2001/02:41). HD noterar att underrätterna i ett flertal avgöranden på senare år tillämpat marknadsvärdemetoden vid värdering av rörelse i mål om ersättning av det nu aktuella slaget.
13. Enligt Michaël Hernmarck borde marknadsvärdemetoden ha visst företräde framför andra värderingsmetoder vid värdering av rörelse i mål om expropriationsersättning (på samma vis som gäller vid värdering av fastigheten vid löseskillingens bestämmande); i vart fall beträffande rörelser som ofta omsätts som exempelvis restaurangrörelser (se Michaël Hernmarck, Skada på rörelse vid tvångsinlösen, Svenska kommunaltekniska föreningen 1968, s. 378).
14. I specialmotiveringen till nuvarande 12 kap. 58 b § andra stycket JB uttalades bl.a. att den omständigheten att hyresgästen genom hyresförhållandets upphörande går miste om en lokal med särskilt förmånlig hyra i och för sig inte kan ligga till grund för ersättning. (Se prop. 1968:91 Bihang A s. 236.) Vidare följer av 12 kap. 57 § första stycket 5, jämförd med 12 kap. 57 a §, att hyresgästens indirekta besittningsskydd inte omfattar en lokal vars hyra understiger marknadshyran.
15. Vidare bör vid tillämpning av marknadsvärdemetoden avdrag göras för vad rörelseinnehavaren kan få ut vid en försäljning av rörelsetillgångarna; beräkningar av rörelsens goodwill blir då överflödiga (se Anders Axlund, Annan ersättning - Ersättning för övrig skada enligt expropriationslagen, LMV-rapport 1993:9, s. 122 ff.).
16. I samband med senare ändringar av ersättningsbestämmelserna har i förarbetena uttalats att vid värdering av rörelse ska resultatet belastas med rörelseinnehavarens egen arbetsinsats och denna insats ska i regel anses motsvara kostnaden för att anställa en person att utföra motsvarande arbete. Konsekvensen av detta, att rörelsen i vissa fall inte ska anses ge något överskott och därmed saknar värde, användes som argument för införandet av rätten till minimiersättning och senare för att höja nivån på denna ersättning (se prop. 1987/88:146 s. 35 och prop. 2001/02:41 s. 59 f.).
17. Resonemanget att rörelseinnehavarens egen arbetsinsats ska belasta resultatet vid värderingen synes härröra från vissa uttalanden i ett av expropriationsutredningens betänkanden (SOU 1969:50 s. 188). I den efterföljande propositionen ansåg föredraganden dock att det inte fanns anledning att gå närmare in på hur värderingen bör ske i olika situationer (prop.1971:122 s. 192). Anders Victorin och Richard Hager har mot resonemanget anfört att även en rörelse som endast försörjer en eller två personer kan ha ett visst överlåtelsevärde och att sådana rörelser faktiskt säljs (Anders Victorin och Richard Hager, En ohållbar position? Tre teser om värdering av rörelseskada vid obefogad uppsägning av lokalhyresavtal, i Svensk Juristtidning 2006 s. 794 på s. 809).
18. Hyresgästen är i princip bevisskyldig för sin påstådda skada och måste i vart fall presentera något mått av utredning för att yrkandet om ersättning över huvud taget ska kunna bifallas. Värderingen av rörelseskada eller rörelseförlust blir dock i det enskilda fallet i hög grad beroende av vilket material parterna för in i processen. Detta gäller även valet av metod för värderingen. Kravet på hyresgästens utredning, för att talan ska kunna bifallas, måste därmed till stor del bero på innehållet i den utredning som hyresvärden eventuellt åberopar. Domstolens uppgift blir att - inom det intervall som följer av parternas yrkanden och med utgångspunkt i den utredning som presenterats i det enskilda fallet - komma fram till det mest sannolika värdet på rörelsen.
19. Marknadsvärdemetoden lämpar sig för de typer av rörelser som omsätts med sådan frekvens och i sådan volym att det är möjligt att finna ett tillräckligt antal relevanta jämförelseobjekt, det vill säga där en rimligt likvid marknad finns. Metoden torde i sådana fall generellt sett leda till ett mer rättvisande resultat med antagandet att marknaden i genomsnitt och över tid tenderar att justera för sådana orealistiska värderingar som kan uppstå vid värdering enligt mer teoretiska värderingsmetoder, exempelvis avkastningsvärdemetoden, bland annat i situationer där hyresnivå eller löneuttag ligger under marknadsmässig nivå.
20. Den omständigheten att hyresgästen inte ska kompenseras för förlusten av en förmånlig hyra (se p. 14 ovan) innebär att en förmånlig hyra inte ska tillmätas något värde vid värderingen. Vidare bör, enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer om den skadelidandes skyldighet att begränsa sin skada, försäljnings- eller likvidationsvärdet av hyresgästens inventarier i rörelsen räknas av från det uppskattade marknadsvärdet.
21. Av utredningen i målet framgår bl.a. följande. I.H. betalade 310 000 kr för rörelsen som han tog över från Pressbyrån 1992. Köpeskillingen omfattade inventarier som kyl, frys, kassa och hyllor samt goodwill. Det marknadsvärde som värderingsmannen F.D. åsatt rörelsen, 850 000 kr ± 20 procent, har framför allt sin grund i lokalens storlek och läge, men den för hyresgästen förmånliga hyran har också tillmätts betydelse. Även lokalens skick och standard har vägts in. En till storlek och läge liknande rörelse vid Lidingö sjukhus annonserades ut för 650 000 kr under januari 2013. Lokalen vid Lidingö sjukhus hade dock mer än dubbelt så många sittplatser som I.H:s lokal. Hyran för I.H:s lokal var däremot mycket förmånligare. Lokalen vid Lidingö sjukhus torde enligt F.D. ha varit värd 1 miljon kr ± 10 procent om den haft motsvarande förmånliga hyra. Under september 2013 fanns åtminstone fyra kiosk- och kaférörelser ute till försäljning på marknadsplatsen Blocket. Utropspriserna för dessa lokaler, med olika storlek och läge, varierade mellan 250 000 kr till 620 000 kr.
22. Med beaktande av framför allt uppgifterna om lokalen vid Lidingö sjukhus - och med hänsyn till att landstinget inte har åberopat någon bevisning - har I.H. visat att lokalen hade ett marknadsvärde vid tidpunkten för hyresförhållandets upphörande om i vart fall 500 000 kr. Därvid har beaktats att lokalen vid Lidingö sjukhus hade fler sittplatser än I.H:s lokal och att det saknas uppgifter om slutliga försäljningspriser för jämförelseobjekten. Vidare har beaktats att det saknas närmare utredning om hur stor del av marknadsvärdet enligt F.D:s utlåtande som kan förklaras av den förmånliga hyran för lokalen eller om I.H. hade några inventarier av värde i lokalen. Förutsättningar att tillämpa 35 kap. 5 § RB, och genom en skälighetsuppskattning tillerkänna I.H. ytterligare ersättning, föreligger inte.
23. Landstinget ska därmed utge ersättning till I.H. med 459 200 kr jämte ränta - - -.
Med ändring av hovrättens dom förpliktar HD Stockholms läns landsting att till I.H. betala 459 200 kr jämte ränta - - -.
HD (justitieråden Gudmund Toijer, Agneta Bäcklund, Lars Edlund, referent, och Anders Eka) meddelade den 11 april 2017 följande dom.
1. I.H. hyrde sedan 1992 en lokal på ca 38 kvm av Stockholms läns landsting i entréhallen till Jakobsbergs sjukhus. Lokalen användes till kiosk- och kaféverksamhet. Hyresavtalet löpte med treårsperioder. Landstinget sade upp hyresavtalet med avflyttning den 31 december 2012, eftersom det skulle byggas en ny entré till sjukhuset med bl.a. en bemannad reception. Efter medling hos hyresnämnden fick I.H. uppskov med avflyttningen till den 31 mars 2013. Landstinget, som åberopade att det förelåg befogad anledning att säga upp avtalet, erbjöd inte I.H. någon ersättningslokal men betalade honom en indexuppräknad årshyra för lokalen om 40 800 kr, motsvarande minimiersättningen enligt 12 kap. 58 b § första stycket JB.
2. I.H. gjorde gällande att uppsägningen av hyresförhållandet var obefogad och att landstinget därmed skulle ersätta honom enligt 12 kap. 58 b § andra stycket JB för den förlust av rörelsen som han orsakats genom hyresförhållandets upphörande och som inte täcktes av den redan utbetalda ersättningen. I.H. yrkade i andra hand en ersättning beräknad som ett framtida inkomstbortfall, men han har i HD frånfallit det yrkandet.
3. Enligt I.H. skulle förlusten av rörelsen beräknas utifrån en marknadsvärdering, dvs. försäljningspriset vid en frivillig överlåtelse. Till stöd för sitt påstående åberopade han ett värderingsutlåtande från värderingsmannen F.D., som angav ett marknadsvärde på rörelsen om 850 000 kr ± 20 procent, med en värderingstidpunkt första kvartalet 2013. I.H. hävdade att marknadsvärdet efter ombyggnaden av sjukhuset skulle ha ökat och att värdet därför var i nivå med den högsta uppskattningen från värderingsmannen, 1 020 000 kr. Efter avdrag för erlagd minimiersättning skulle ersättningen därför bestämmas till 979 200 kr.
4. Tingsrätten fann att landstinget inte hade haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Rörelsens marknadsvärde uppgick enligt tingsrätten till beloppet vid den lägsta intervallgränsen i värderingsutlåtandet, 680 000 kr. Efter avdrag för minimiersättningen förpliktade tingsrätten landstinget att betala 639 200 kr till I.H. Hovrätten har i likhet med tingsrätten funnit att landstinget inte haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Hovrätten har dock ogillat käromålet med motiveringen att I.H. inte visat vilket marknadsvärde rörelsen hade och att han inte heller visat någon inkomstförlust.
Landstinget har inte haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet
5. Om en hyresvärd har sagt upp hyresavtalet och vägrar förlängning har hyresgästen en principiell rätt till ersättning. I vissa fall föreligger dock inte rätt till ersättning, bl.a. om hyresvärden har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Vid denna prövning ska det göras en intresseavvägning mellan parterna. (Se 12 kap. 57 § JB, jfr NJA 2013 s. 1112.)
6. Tingsrätten och hovrätten har funnit att landstinget inte haft befogad anledning att säga upp hyresavtalet. HD instämmer i denna bedömning.
7. Den fråga som då uppkommer är om I.H. har lidit en förlust som är större än den minimiersättning som han fått från landstinget.
Den rättsliga regleringen om beräkning av ersättning till hyresgästen
8. I 12 kap. 58 b § andra stycket JB föreskrivs att, om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning om en årshyra enligt bestämmelsens första stycke, ska hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust.
9. Rätten till ersättning omfattar bl.a. skada som är att hänföra till hinder eller intrång i näring eller annan verksamhet som bedrivits i lokalen. Hyresgästen ska försättas i samma situation som om uppsägningen inte ägt rum. Detta innebär att hyresvärden är skyldig att utge ersättning för all den skada som hyresgästen drabbas av på grund av att hyresförhållandet upphör.
10. I vissa fall kan det saknas möjligheter att driva rörelsen vidare i en likvärdig lokal och detta kan föra med sig att rörelsen måste läggas ned. Ersättningen ska då återspegla det förhållandet att hyresgästen, om hyresförhållandet bestått, skulle ha haft olika handlingsalternativ. Hyresgästen hade typiskt sett kunnat fortsätta rörelsen eller överlåta den. Bestämningen av skadan ska svara mot något av de handlingsalternativ som hyresgästen hade i det enskilda fallet. Det står hyresgästen fritt att utgå från det alternativ som ger den högsta ersättningen.
11. För att hyresgästen ska nå framgång med sitt ersättningskrav måste dock förutsättas att han eller hon stöder sin talan på en vederhäftig metod att bestämma rörelsevärdet. De värderingsmetoder som främst berördes i förarbetena var avkastningsvärdering, substansvärdering och likvidationsvärdering (se SOU 1969:50 Bilaga 2, s. 263 ff.). Av dessa har i stor utsträckning avkastningsvärdemetoden kommit till användning när det gäller värdering i lokalhyresfall, dvs. i princip en beräkning av nuvärdet av framtida vinster från rörelsen. En ytterligare metod som alltmer kommit i bruk är marknadsvärdemetoden (ortsprismetoden), där det är fråga om att bestämma värdet vid en frivillig försäljning av rörelsen (jfr bl.a. Bertil Bengtsson m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl. 2013, s. 119 ff. samt Anders Victorin och Richard Hager, En ohållbar position? Tre teser om värdering av rörelseskada vid obefogad uppsägning av lokalhyresavtal, i Svensk Juristtidning 2006 s. 794).
12. Hyresgästen har bevisbördan för att hyresförhållandets upphörande kommer att medföra en förlust som överstiger minimiersättningen. Kraven på bevisning i ett enskilt fall beror av olika faktorer och måste ställas i relation till bl.a. vilken bevisning som är möjlig att lägga fram, vem av parterna som har de bästa förutsättningarna att göra detta och tvisteföremålets storlek. Om hyresgästen lägger fram bevisning som utgör ett tillräckligt underlag för påståendet om förlustens storlek, så ankommer det på hyresvärden att presentera ett sådant stöd för sina invändningar att hyresgästens bevisning inte längre är tillräcklig. Domstolen har sedan att slutligt avväga all åberopad bevisning för att avgöra om hyresgästen har uppfyllt sin bevisbörda på så sätt att käromålet ska bifallas, helt eller delvis. I annat fall ska käromålet ogillas. (Jfr NJA 2006 s. 367.)
13. I målet är det fråga om beräkningar avseende rörelsens värde med användning av marknadsvärdemetoden, alltså med utgångspunkt i hyresgästens handlingsalternativ att överlåta den verksamhet som bedrevs i lokalen. Värderingen baseras normalt på en bedömning av överlåtelser av liknande rörelser bedrivna i lokaler som i grova drag är jämförbara med avseende på lokaltyp, läge, storlek, hyresnivå och standard.
14. En form av bevisning är överlåtelseavtal för liknande rörelser. Ibland kan köpanbud ge viss vägledning. Det är också vanligt förekommande att parterna åberopar bevisning om marknadsläget i form av sakkunnigutlåtanden från värderingsmän. Bevisvärdet av ett sådant utlåtande är beroende av bl.a. värderingsmannens kvalifikationer och det jämförelsematerial som utlåtandet baseras på.
15. För marknadsvärdemetoden gäller, liksom för andra värderingsmetoder, att det inte går att styrka ett visst värde i den meningen att endast ett värde är riktigt och att alla andra värden är felaktiga. Det handlar i stället om att domstolen på grundval av den utredning som lagts fram ska finna ett värde som är det mest sannolika uttrycket för vad en köpare skulle betala för rörelsen. Att bestämma detta värde är en rättslig bedömning som domstolen har att göra. Hyresgästens bevisbörda avser alltså inte värdet i sig utan de omständigheter som ska vara underlag för domstolens bedömning av rörelsens värde. (Jfr prop. 1971:122 s. 171.)
16. I.H. har åberopat utredning avseende rörelsens resultat och sin inkomst av näringsverksamhet 2012. Av denna framgår att rörelseresultatet före avskrivningar, utan belastning av kostnader för hans eget arbete som motsvarade heltidsarbete, var 432 176 kr och att hans inkomst av näringsverksamhet var 339 882 kr. Han har vid förhör uppgett att han betalade 310 000 kr för rörelsen som han tog över från Pressbyrån 1992.
17. Värderingsmannen F.D. har i sitt utlåtande och vid förhör uppgett följande. Han är förordnad som värderingsman och besiktningsman av Stockholms Handelskammare inom områdena butiks- och företagsvärderingar samt hotell- och restaurangutrustning. Sedan 2007 har han upprättat 12-20 värderingsutlåtanden per år. Han är också verksam som företagsmäklare i restaurangbranschen. Den aktuella typen av verksamhet är mycket attraktiv, bl.a. eftersom den ger en person möjlighet att ”köpa sig” ett arbete. Läget vid entrén till Jakobsbergs sjukhus gör också att lokalen är intressant för kafé- och snabbmatskedjor. Det är läget och det förmånliga hyresavtalet som i detta fall är mest avgörande. Eftersom de flesta överlåtelseavtal om denna typ av rörelse har sekretessklausuler kan han inte i detalj redovisa alla de jämförelseobjekt som han känner till.
18. Landstinget har inte åberopat någon egen bevisning till stöd för sina invändningar om rörelsens värde. Sakframställningsvis har landstinget hänfört sig till utbudspriser i annonser på nätmarknadsplatsen Blocket rörande några affärslokaler.
19. I detta fall har I.H. saknat möjligheter att fortsätta rörelsen i en likvärdig lokal, vilket har fört med sig att rörelsen har fått läggas ned. Om uppsägning inte skett, hade I.H. kunnat fortsätta rörelsen eller överlåta den. Det är då rimligt att, som I.H. gjort, utgå från en värdering enligt marknadsvärdemetoden.
20. Utredningen visar att det i Storstockholmsområdet finns en betydande efterfrågan på kafélokaler i bra lägen och att den aktuella lokalen hade ett sådant läge.
21. När det gäller bevisningen avseende marknadsvärde uppkommer ett särskilt spörsmål i det att värderingsmannen delvis baserat utlåtandet på sin kännedom om rörelseöverlåtelseavtal som har sekretessklausuler. Normalt sett får ett värderingsutlåtande anses ha ett lägre bevisvärde om inte underlaget för värderingen är redovisat i utlåtandet. Det finns emellertid inte skäl att betvivla värderingsmannens uppgift att det är vanligt med sekretessklausuler i denna typ av avtal och att han därför är förhindrad att redovisa närmare detaljer om överlåtelseobjekten. Värderingsutlåtandets bevisvärde i detta hänseende får då avgöras med hänsyn tagen till om värderingsmannen kan bedömas ha tillräcklig erfarenhet och kunskap rörande marknadsförhållandena samt om värderingen i övrigt är sakkunnigt utförd.
22. Värderingsutlåtandet kan med hänsyn till omständigheterna tjäna som utgångspunkt för bedömningen av marknadsvärdet. Det måste emellertid beaktas att värderingen delvis bygger på osäkra faktorer, något som har lett till att värderingsmannen angett ett relativt brett intervall. Värderingsmannen har framhållit den förmånliga hyresnivån som en viktig faktor vid bedömningen av marknadsvärdet. Han har dock inte närmare förklarat hur stor vikt han har fäst vid detta förhållande. Det framstår även som osäkert om en köpare av rörelsen - bl.a. mot bakgrund av att hyresavtalet löpte under tre år - kunde påräkna ungefär samma hyresnivå.
23. Vid en samlad bedömning får rörelsens marknadsvärde, som tingsrätten funnit, bestämmas till 680 000 kr. Efter avdrag för redan erlagd minimiersättning om 40 800 kr ska således landstinget betala ytterligare ersättning med 639 200 kr. Tingsrättens domslut ska alltså fastställas.
Justitierådet Kerstin Calissendorff var skiljaktig beträffande motiveringen av ersättningens storlek och anförde:
Med ett obligationsrättsligt synsätt innebär parts obefogade hävning av ett avtal att motparten har rätt till ersättning för sin förmögenhetsskada om denne väljer att inte påkalla fortsatt fullgörelse av avtalet. Allmänna skadeståndsrättsliga principer i kontraktsförhållanden blir då tillämpliga. Det innebär bl.a. att den skadelidande ska försättas i samma ekonomiska situation som om avtalet hade fortsatt att gälla (differensmetoden).
I 12 kap. 58 b § JB anges att hyresvärden ska ersätta den förlust som hyresgästen har förorsakats genom att hyresförhållandet har upphört. I allmänhet utgör ersättningen en kompensation för kostnader som uppstått på grund av flytt av rörelsen till ny lokal, för stillestånd med anledning av flytten m.m. Men i de relativt sällsynta fall när hyresgästen bedriver en rörelse som har varit så direkt knuten till lokalen att avflyttningen leder till att den måste läggas ned, är det förlusten av rörelsen som sådan som blir ersättningsgill.
Förarbetena till hyreslagen ger ingen närmare ledning för hur ersättningen ska beräknas när hyresgästens rörelse har fått läggas ned. Av hovrättspraxis och den juridiska litteraturen kan inte heller utläsas någon entydig uppfattning. I litteraturen, vilket också har gett avtryck i ett par hovrättsdomar, har anförts att en hyresgäst i nedläggningsfallen ska anses ha rätt att till grund för ersättningen lägga det fiktiva handlingsalternativ som skulle ge den förmånligaste ersättningen, förutsatt att det alternativet hade kunnat komma ifråga om inte uppsägningen hade kommit emellan (jfr bl.a. Bertil Bengtsson m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl. 2013, s. 121 f. samt Anders Victorin och Richard Hager, En ohållbar position? Tre teser om värdering av rörelseskada vid obefogad uppsägning av lokalhyresavtal, i Svensk Juristtidning 2006 s. 794 på s. 795). Den nu angivna uppfattningen har argumentationsvis åberopats av I.H.
En fastighetsägares obefogade uppsägning av ett lokalhyreskontrakt kan sägas innebära ett tvångsvis ianspråktagande av nyttjanderätten eftersom fortsatt fullgörelse av hyresavtalet inte kan påkallas av hyresgästen. Frågan är om det förhållandet bör kunna motivera att hyresgästen får en rätt att välja ett rent hypotetiskt handlingsalternativ som grund för värderingen av förlusten.
En naturlig utgångspunkt är då den intresseavvägning som har skett genom lagens bestämmelser, och som begränsar lokalhyresgästens rättigheter till det s.k. indirekta besittningsskyddet vid en obefogad hävning. Fastighetsägarens äganderättsintresse, i detta sammanhang möjligheten att förfoga över en lokal i en byggnad på sin fastighet, har då tillmätts större vikt än hyresgästens intresse att få fortsätta utnyttja lokalen. Avvägningen innebär, enligt min mening, att hyresgästen inte bör ersättas för förlusten av rörelsen beräknad med utgångspunkt från ett handlingsalternativ som hyresgästen enbart skulle ha haft om det hade gått att kräva fullgörelse av kontraktet i stället för att avflytta.
Vad nu sagts innebär att värderingen av den ekonomiska förlust som den obefogade hävningen rent faktiskt orsakar rörelseinnehavaren i stället måste utgå från det faktiska förhållandet att rörelsen har lagts ned och därmed inte längre kommer att ge innehavaren någon avkastning (jfr dock hyresgästens rätt till minimiersättning enligt 12 kap. 58 b § första stycket JB).
Med denna utgångspunkt bör förlusten i allmänhet beräknas med ledning av den avkastning som rörelsen har lämnat under de närmast föregående åren. Från beloppet bör extraordinära intäkter som uppstår på grund av nedläggningen dras av (t.ex. genom en försäljning av inventarierna). För att säkerställa att nedläggningen verkligen medför en ekonomisk skada för innehavaren bör även beaktas huruvida det med en rimlig grad av säkerhet kan antas att innehavaren skulle ha kunnat fortsätta att driva den aktuella rörelsen på i huvudsak oförändrat sätt och med en avkastning i samma storleksordning som tidigare. Uttalandet i förarbetena att rörelsens avkastning, i förekommande fall, ska minskas med en uppskattad kostnad för innehavarens eget obetalda arbete ter sig i sammanhanget systematiskt mindre korrekt (se bl.a. prop. 1987/88:146 s. 35 och SOU 1969:50 s. 188). Uttalandet ter sig även något förlegat såsom grundat i föreställningen att det alltid finns en alternativ försörjningsmöjlighet genom att rörelseinnehavaren (när denne är en enskild näringsidkare) skulle kunna vara anställd i någon annans verksamhet. En annan sak är att det skulle kunna göras gällande att rörelseinnehavaren vid uppsägningen har haft att försöka begränsa sin ekonomiska förlust genom att ta annat arbete av liknande slag. Bevisbördan för att så hade kunnat ske vilar då på hyresvärden.
En värdering av förevarande slag är förenad med ett stort mått av osäkerhet. Ett antagande om att den aktuella rörelsen hade kunnat fortsätta att bedrivas på i huvudsak oförändrat sätt med en avkastning i ungefär samma storleksordning är avhängigt av en bedömning av framtida samhällsförändringar, kunders förändrade preferenser m.m. Värderingen måste därför göras försiktigt.
I.H. har vid förhöret uppgett att rörelsen genom åren hade försörjt honom och hans familj och att han hade tänkt bedriva den tills han pensionerade sig. Hans uppgifter kan i sig tas för goda med hänsyn till hans ålder och till att han länge hade bedrivit verksamheten i sjukhusets entréhall.
Som I.H. har fört sin talan i HD har parternas argumentation till stor del rört rörelsens värde med utgångspunkt från att den skulle ha sålts vid tiden för att hyreskontraktet upphörde. I.H:s bevisning har emellertid också avsett priset vid köpet av rörelsen år 1992 och rörelsens avkastning under de två år som föregick avflyttningen.
Den värdering som I.H. har åberopat baserar sig på en jämförelse mellan den aktuella rörelsen och försäljningspriser för andra rörelser av likartat slag. Intyget ger stöd för att rörelsen hade haft ett värde om den hade kunnat fortsätta att bedrivas. Av förhöret med värderingsmannen har således framkommit att denne fäst vikt vid att rörelsen under lång tid hade gett en tillfredsställande avkastning i beaktande av hur den bedrevs, även om han vid sin värdering inte gått in närmare på rörelsens resultat. Det har framgått att han till grund för värderingen även lagt sin uppfattning att en spekulant på rörelsen skulle ha sett en möjlighet att efter ett förvärv (och övertagande av det enligt hans uppfattning förmånliga kontraktet) bedriva den eller en annan rörelse av samma slag mer framgångsrikt än vad I.H. hade gjort.
Landstingets argumentation har dels riktat in sig på brister i underlaget för värderingsintyget, dels på att intyget inte tar hänsyn till att rörelsen saknade ett avkastningsvärde då värdet av I.H:s egna arbetsinsatser inte har belastat rörelsens resultat. Vidare har landstinget anfört att eftersom rörelsen inte hade något avkastningsvärde, så omfattar det intygade marknadsvärdet i vart fall delvis även ett marknadsvärde för lokalen.
En marknadsvärdering av det slag som har gjorts kan, med min utgångspunkt för vad som ska värderas, endast i begränsad mån tjäna som ledning för att bestämma ersättningens storlek; det måste i vart fall noga beaktas vad det är som har värdesatts. När ersättningen ska avse förlusten av rörelsen som sådan på grund av avtalets upphörande, saknar bl.a. den fiktiva möjligheten för någon annan att bedriva verksamheten på ett annat sätt relevans. Ersättningen skulle, om en sådan faktor beaktades, komma att avse något annat än enbart värdet av den rörelse som rent faktiskt har bedrivits av hyresgästen; den skulle komma att inkludera ett värde av en nyttjanderätt till lokalen trots att hyresavtalet upphört.
Med hänsyn tagen till de osäkerheter som föreligger vid värderingen anser jag att I.H. bör tillerkännas ersättning med ett belopp i samma storleksordning som majoriteten har ansett ska utgå.
HD:s dom meddelad: den 11 april 2017.
Mål nr: T 6030-15.
Lagrum: 12 kap. 57 och 58 b §§ JB.
Rättsfall: NJA 2006 s. 367 och NJA 2013 s. 1112.
T6030-15
12 kap. 57 § och 58 b § jordabalken (1970:994)
Sjukhuskaféet