Source: https://studiolegalecavallaro.it/gestione-delle-parti-comuni-da-parte-di-un-singolo-condomino/
Timestamp: 2019-03-21 04:44:03+00:00
Document Index: 183451003

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 1134', 'art. 1134', 'sentenza ', 'art. 1134', 'art. 1134', 'art. 1126', 'art. 2051', 'art. 1130', 'art. 1135']

Gestione delle parti comuni da parte di un singolo condomino – Studio Legale Avvocato Yasmin Cavallaro, Milano, Pisa
Pubblicato il 5 Marzo 2018 3 Maggio 2018 Studio Legale Cavallaro
Le cause in materia di condominio sono tra le più numerose in Italia, insieme a quelle riguardanti i contratti bancari e i diritti reali. E’ quanto emerge da un interessante articolo pubblicato oggi sul quotidiano La Repubblica. Tra le numerose sentenze in materia, segnaliamo una recente pronuncia della Corte di Cassazione del 28 febbraio scorso, che riguarda uno dei temi più dibattuti in materia, quello delle spese condominiali.
Tutti probabilmente sanno che le spese per la cosa comune debbono essere ripartite tra i singoli condomini, ma spesso non si ha ben chiaro quale sia la natura delle obbligazioni condominiali, perché le spese vanno ripartite e come, chi ha il potere di autorizzare la spesa.
La sentenza n. 4648/2017 in commento, riguarda il caso del proprietario di un immobile che cita in giudizio due condomini per il rimborso delle spese di manutenzione del suo terrazzo, rese necessarie a causa di infiltrazioni provocate all’appartamento sottostante.
Partendo dal dettato normativo per cui: “il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni, senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente” (art. 1134 c.c.), la Corte di Cassazione ha sancito tre principi fondamentali.
Il primo riguarda l’onere della prova circa l’urgenza della spese, che spetta sempre al singolo condomino. E’ urgente, secondo la Corte di Cassazione, “la sola spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere”. Colui che si è fatto carico della spesa, per ottenere il rimborso, dovrà quindi dimostrare le condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente gli altri condomini.
Va da sé che, se il condomino che ha sostenuto la spesa è tenuto a dimostrarne l’urgenza, allo stesso tempo, il condominio chiamato in giudizio per il rimborso, è tenuto a contestare specificamente l’indifferibilità della spesa. Diversamente, nel silenzio del condominio convenuto, l’urgenza si darà per provata. Secondo i Giudici di legittimità, infatti: “pure il fatto dell’urgenza ex art. 1134 c.c., posto dall’attore a fondamento della domanda di rimborso delle spese anticipate, se non contestato dal convenuto, deve essere considerato incontroverso e non richiedente una specifica dimostrazione”.
Il secondo principio che emerge dalla sentenza in commento è quello per cui il rimborso ex art. 1134 c.c. è dovuto anche in caso di spese riguardanti il terrazzo o il lastrico solare ad uso esclusivo di un singolo condomino. La Corte di Cassazione ha, infatti, precisato che l’obbligo di rimborso sorgerebbe non tanto dall’art. 1134 c.c., riguardante le spese per la gestione delle cose comuni, ma piuttosto dall’art. 1126 c.c. e dall’utilità che i condomini sottostanti traggono dalla manutenzione del terrazzo ed andranno divise in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Per finire, qualora le spese urgenti del terrazzo si siano rese necessarie in seguito ai danni da infiltrazioni provocati all’appartamento sottostante, il rimborso è dovuto a prescindere dalla colpa del condomino proprietario esclusivo del terrazzo: “dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia, appunto, il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonchè sull’assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria”.
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