Source: http://www.juramagazin.de/90572.html
Timestamp: 2020-05-30 01:00:18
Document Index: 393349249

Matched Legal Cases: ['§ 16', '§ 19', '§ 23', '§ 9', '§ 23', '§ 9', '§ 16', '§ 1', '§ 6', '§ 6', '§ 34', '§ 7']

﻿ Block Baugebiet m Überbaubare Fläche m GRZ rechnerisch Geschossfläche m GFZ rechnerisch C31 3188 1963 090 11276
Block Baugebiet m Überbaubare Fläche m GRZ rechnerisch Geschossfläche m GFZ rechnerisch C31 3188 1963 090 11276
Durch die Festsetzung der zulässigen Geschossfläche für die baulichen Anlagen im Baufeld C3/2 in Verbindung mit der Festsetzung von Baugrenzen und der zulässigen Höhe der baulichen Anlagen wird das städtebaulich erforderliche Maß der Nutzung als erweiterte Baukörperausweisung festgesetzt. Für das Baufeld C3/1 erfolgt durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche durch Baugrenzen in Verbindung mit der Festsetzung der zulässigen Höhe der baulichen Anlagen eine enge, am baulichen Bestand orientierte Baukörperausweisung. Die durch die Planzeichnung konkret festgelegte Fläche des Baukörpers ist eine Festsetzung mit Doppelcharakter; sie bestimmt zum Einen die zulässige Grundfläche im Sinne des § 16 BauNVO und ist Berechnungsgrundlage für § 19 BauNVO; zum Anderen legt sie zugleich die überbaubare Grundstücksfläche von § 23 BauNVO fest. Die Grundfläche bzw. die Grundflächenzahl wird nicht noch einmal numerisch festgesetzt. Insgesamt sind im Plangebiet künftig ca. 36.276 m² Geschossfläche zulässig. Die zulässigen Geschossflächen entsprechen dem zur Realisierung der städtebaulichen Ziele erforderlichen Umfang. Ergibt sich aus der (zulässigen) Geschossfläche im Bestand, ca. Die im Plangebiet zulässige GFZ liegt durchschnittlich bei 6,3. Unterirdische Geschossflächen, wurden hierbei nicht berücksichtigt. Die tatsächliche Geschossfläche innerhalb des Blocks C3/1 (Kino-Neubau) beträgt nach überschlägiger Ermittlung auf Basis der automatisierten Liegenschaftskarte (ALK) 11.276 m², die GFZ beträgt 3,5. Dieser Wert liegt deutlich unter der zulässigen Geschossfläche von 17.667 m², die sich unter Zugrundelegung von neun möglichen Vollgeschossen ergäbe. Die zulässige Geschossfläche von 25.000 m² bei der Erweiterungsfläche C3/2 berücksichtigt in der Mitte des Neubaus einen großzügigen glas-überdachten Empfangsbereich sowie ein Atrium (Luftraum) im geplanten Sockelgebäude bis zur Höhe von ca. 31 m. Die erreichbare Dichte variiert zwischen den einzelnen Teilflächen entsprechend der jeweiligen städtebaulichen Situation und des Grundstückszuschnittes.
Da eine annähernd vollständige Unterbauung der Baugrundstücke zugelassen wird, liegt die GRZ - berechnet für die Teilflächen C3/1 und C3/2 dieses Bebauungsplans bei 0,94 (die „GRZ oberirisch" liegt bei max. 0,75).
Eine Gliederung des Kerngebietes erfolgt hinsichtlich der unterschiedlichen Nutzungsmaßfestsetzungen durch Knotenlinie zwischen den Teilflächen C3/1 und C3/2.
Baugrenzen (zeichnerische und textliche Festsetzung 3.3) [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BauGB i.V. mit § 23 BauNVO]
Durch die Festsetzung von Baugrenzen sowie Gebäudehöhen wird das quantitative Volumen der Baukörper begrenzt und das Massenmodell räumlich beschrieben. Alle städtebaulich wichtigen Kriterien sind hinreichend festgelegt und können zugleich sicher beurteilt werden.
Entlang der Straßen bzw. der Straßenverkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung erfolgt eine Festsetzung der künftigen Blockkanten durch Baugrenzen. Hiermit wird die räumliche Fassung der Straßenräume ermöglicht.
Festsetzung der Gebäudehöhen
(zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzung 2.1) [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 16 BauNVO]
Die Gebäudehöhen orientieren sich am städtebaulichen Konzept und den in Kapitel 4.1 dargelegten städtebaulichen Zielen. Sie werden durch die Oberkante, bezogen auf Normalhöhennull, mit 67,7 m festgesetzt. Die Blockrandbebauung (Sockelgebäude) im C3 erhalten dadurch grundsätzlich eine Oberkante von bis zu 31 m über Gehweg. Diese Höhe orientiert sich an der Oberkante des Alexanderhauses auf der gegenüber liegenden Seite der Stadtbahn.
Für den Hochhausteil des Blocks C3/2. wird eine OK von 95,7 m über NHN, dies entspricht einer Höhe von ca. 59 m über Gehwegniveau, festgelegt.
Die zulässige Gebäudeoberkante darf ausnahmsweise lediglich durch technische Aufbauten überschritten werden. Mit der Festsetzung der zulässigen Oberkante und den ausnahmsweise zulässigen Überschreitungen dieser Gebäudehöhe durch bestimmte notwendige technische Anlagen wird das Ziel einer möglichst ruhig gestalteten Dachlandschaft unter Berücksichtigung der technischen Anforderungen verfolgt
Für die Fußgängerbereiche und die Straßenräume wird eine einheitliche Gestaltung angestrebt. Die von den durch die Bebauungspläne I-B4a und I-B4ca festgesetzten HochhausTürmen gut sichtbare Dachlandschaft soll einen optisch ruhigen Eindruck vermitteln und vom Straßenraum aus möglichst nicht sichtbar sein. Die ausnahmsweise zulässigen Dachaufbauten oberhalb der zulässigen Gebäudeoberkante werden daher auf technisch zwingend erforderliche Anlagen wie Aufbauten für Aufzugsanlagen, Antennen, Schornsteine, Anlagen zur Gebäudereinigung, Lüftungs- und Klimaanlagen sowie Ansaug- und Abluftrohre eingeschränkt.
Um dieses Ziel zu erreichen, müssen diese Aufbauten in einem Winkel von maximal 60° hinter die Baugrenze zurücktreten. Die Aufbauten dürfen, mit Ausnahme von Lüftungs- und Klimaanlagen die Oberkante nur um maximal 3,5 m überschreiten, Lüftungs- und Klimaanlagen dürfen die festgesetzte Oberkante von 67,7 m über NHN nur bis max. 2 m überschreiten, was i.d.R. ausreichend für die Unterbringung derartiger flächenintensiver Anlagen und Aufbauten ist. Die Aufbauten von Aufzugsanlagen, die die festgesetzte Oberkante überschreitenden, dürfen hierbei je Aufzug nicht mehr als 15 m² Grundfläche haben. Das Zusammenlegen mehrerer Aufbauten ist zulässig. Durch die Ausnahmeregelung wird gewährleistet, dass die genannten Anlagen und Aufbauten von der gegenüberliegenden Straßenseite nicht in relevantem Umfang wahrnehmbar sind.
Zusätzlich werden im Block C3/2 für Gebäude mit einer festgesetzten Oberkante von 67,7 m über NHN innerhalb der festgelegten Fläche (AMNOA) entlang der Grunerstraße Ausnahmen für transparente Überdachungen von der zulässigen Oberkante zugelassen, sofern diese wiederum in einem Winkel von maximal 60° hinter die Baugrenze zurücktreten, die festgesetzte Oberkante um nicht mehr als 2 m und auf einer Fläche von höchstens 350 m² nicht überschreiten.
Hierdurch wird es ermöglicht, dass das Atrium des intendierten Hotelvorhabens im Sockelgebäude des Block C 3/2 mit einer Oberkante von bis zu 67,7 m über NHN durch eine (gewölbte) Glasdachkonstruktion eine natürliche Belichtung erhalten kann. Die Ausnahme ermöglicht es, auch bei Ausschöpfung der festgesetzten Gebäudeoberkante weitgehend auf eine gebäudeinnere Spann- oder Tragkonstruktion einer verglasten Überdachung eines Atriums verzichten zu können und schafft somit zusätzliche architektonische Ausgestaltungsmöglichkeiten im Rahmen der bauleitplanerischen Festsetzungen.
Weiterhin wird für die Gebäude mit einer festgesetzten Oberkante von bis zu 95,7 m über NHN eine Überschreitung der zulässigen Gebäudeoberkante für technische Dachaufbauten um bis zu 2 m für Satelliten- oder Telekommunikationsanlagen zugelassen. Einerseits soll vermieden werden, dass wesentliche Dachaufbauten oberhalb der festgesetzten Gebäudeoberkante auf Grund der großen Gebäudehöhe von ca. 59 m über Gelände im Stadtbild weithin sichtbar sind. Dennoch wird mit dieser Ausnahmeregelung dem Umstand Rechnung getragen, das moderne Dienstleistungs- und Bürogebäude sowie Hotelanlagen mit ggf. Konferenzprogramm eine eigenständige satellitengestützte Verbindung unterhalten.
Durch die textliche Festsetzung 2.1 werden technische Dachaufbauten somit nicht grundsätzlich ausgeschlossen sondern weitreichend flexible Ausnahmen für eine moderne technisch Gebäudeausstattung ermöglicht.
Einschränkung der Abstandsflächen (zeichnerische Festsetzung)
Entsprechend dem Ziel einer baulichen Verdichtung wurde bereits mit der Entscheidung zum städtebaulichen Wettbewerb und dem darauf basierenden Senatsbeschluss die Einschränkung der Abstandsflächen nach der Bauordnung für Berlin vorausgesetzt. Mit Ausnahme der zur Grunerstraße und zur Rathausstraße orientierten Gebäudekanten werden durch die Festsetzung der Baugrenzen bewusst die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an die Abstände von Gebäuden im Kerngebiet unterschritten.
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen. Hierzu gehören auch die Abstandsflächenregelungen in der BauOBln. In § 6 Abs. 5 BauOBln sind die bauordnungsrechtlich erforderlichen Mindestabstände festgelegt. Soweit sich durch die Festsetzung der Grundflächen der Gebäude mittels Baugrenzen in Verbindung mit der Festsetzung der zulässigen Gebäudehöhe andere ausdrückliche Festsetzungen im Bebauungsplan ergeben, hat es gemäß § 6 Abs. 8 BauOBln damit sein Bewenden.
Einschränkungen des Regelabstandes von 0,4 H ergeben sich aus den Festsetzungen des Bebauungsplanes zwischen den Baufeldern C3/1 (Kinogebäude) und C3/2 sowie zwischen dem Baufeld C3/2 und dem bestehenden Parkhaus bzw. gewerblich genutzten zweigeschossigen Bauteil der Rathausstraße 5. Hier liegen die Regelabstandsflächen des Sockelgebäudes (OK 67,7 m über NHN) im öffentlichen Fußgängerbereich.
Hinsichtlich der zulässigen höheren Gebäudeteile innerhalb des Blocks C3/2 mit einer Höhe von 95,7 m über NHN (dies entspricht ca. 58,5-59 m über Gehweg) liegen die „Regelabstandsflächen" teilweise auf dem Grundstück Rathausstraße 5. Die im öffentlichen Fußgängerbereich liegende Abstandsfläche beträgt ca. 18,5 m. Dies entspricht ca. 0,3 H. Nachbarschützende Belange werden hierbei insofern berührt, als dass die „Regelabstandsflächen" mit einer Tiefe von ca. 5 m auf die Gebäude des Grundstücks Rathausstraße 5 fallen.
Die auf dem Grundstück Rathausstraße 5 liegenden Abstandsflächen tangieren überwiegend nicht die Eignung von Räumen, die für den dauerhaften Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, da diese das an den Geltungsbereich angrenzende, bestehende Parkhaus betreffen.
Darüber hinaus fallen die Abstandflächen nur noch auf den zweigeschossigen Baukörper der Rathausstraße 5, für den die Nutzungsart Kerngebiet nach § 34 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 BauNVO gilt, dessen Aufenthaltsräume (z.Z. Schalter- und Büroräume der Deutschen Post AG) eine verminderte Schutzwürdigkeit haben. Die aus dem reduzierten Gebäudeabstand und der Gebäudeerhöhung resultierende Verschattung wird als zumutbar erachtet. Die Abstandsflächensituation gegenüber dem Grundstück Rathausstraße 5 verändert sich hierbei leicht zu Lasten dieses Grundstückes und ist nach Ansicht des Plangebers angesichts der bestehenden Situation hinnehmbar. Städtebauliche Missstände oder ungesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden hierdurch nicht ausgelöst, da durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes die Regelabstandsflächen nur auf einer Frontlänge bzw. Gebäudekörperbreite von 18,3 m entlang dem Grundstück Rathausstraße 5 unterschritten werden und besonders schützenswürdige Einrichtungen wie Wohnungen hiervon nicht beeinträchtigt werden. Der zulässige Baukörper rückt gegenüber der abzubrechenden Gebäudefront des Hochhauses Rathausstraße 3 durch die um ca. 1,9 m nach Norden zurückgenommene Baugrenze vom Gebäude Rathausstraße 7 und den dort vorhandenen Wohnungen ab, sodass von keiner wesentlichen Änderung der Belichtungs- und Belüftungssituation der besonders schutzwürdigen Wohnnutzung ausgegangen wird.
Die Auswirkungen auf die Belüftungs- und Lärmsituation, insbesondere die zu erwartende leichte Verminderung des Schallpegels am Gebäude Rathausstraße 7 sind im Umweltbericht (Schutzgut Mensch - Lärm) dargelegt.