Source: http://docplayer.cz/3046328-Znalecky-posudek-c-1045-98-2014.html
Timestamp: 2017-10-21 06:57:38+00:00
Document Index: 57985465

Matched Legal Cases: ['zákona č. 151', 'zákona č. 151', 'zákona č.151', 'zákona č.151', 'Zákona č. 151', 'soud ', 'soud ']

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1045/98/ PDF
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1045/98/2014
Download "ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1045/98/2014"
1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1045/98/2014 o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. 1/9 na pozemcích parc. č. st. 31 a 678 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 23 (rodinný dům), stojící na pozemku parc. č. st. 31; vše v k. ú. Kounice nad Sázavou, obec Vlastějovice, okres Kutná Hora; - podílu ve výši id. 1/9 na pozemku parc. č. 949/2; v k. ú. Horka nad Sázavou, obec Horka II, okres Kutná Hora. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ , Praha 6 IČ: DIČ: CZ Účel znaleckého posudku: Zhotovitel: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 482/ vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/ Praha 8 IČ: Mob: Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 35 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele. V Praze dne
2 OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod Znalecký úkol Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena Obvyklá cena Administrativní cena Hlavní používané zkratky... 5 B. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Prohlídka nemovitých věcí Podklady pro vypracování znaleckého posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Práva a závady spojené s předmětem ocenění Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ Pozemky s RD a příslušenstvím - LV č. 124, k. ú. Kounice nad Sázavou Poloha a vnější vlivy Rodinný dům č. p. 23, stojící na p. č. st. 31, a příslušenství Pozemky Využití ploch územní plán Povodňový plán ČR Shrnutí Zemědělský pozemek LV č. 111, k. ú. Horka nad Sázavou Poloha a vnější vlivy Pozemek Využití ploch územní plán Povodňový plán ČR C. Posudek URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY srovnávacím způsobem Pozemky s RD a příslušenstvím Zemědělský pozemek Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Určení administrativní ceny D. Závěrečný výrok E. Znalecká doložka F. Seznam příloh kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 35
3 A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 482/08-110: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné, které jsou zapsané na LV č. 124 (k. ú. Kounice nad Sázavou) a LV č. 111 (k. ú. Horka nad Sázavou), tj.: - podíl ve výši id. 1/9 na pozemcích parc. č. st. 31 a 678 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 23 (rodinný dům), stojící na pozemku parc. č. st. 31; vše v k. ú. Kounice nad Sázavou, obec Vlastějovice, okres Kutná Hora; - podíl ve výši id. 1/9 na pozemku parc. č. 949/2; v k. ú. Horka nad Sázavou, obec Horka II, okres Kutná Hora. b) určit příslušenství nemovitých věcí c) zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit. 2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitou věc: * LV č. 124 pro k. ú. Kounice nad Sázavou, obec Vlastějovice, okres Kutná Hora ALV: Furch Pavel, Voltuš 12, Rožmitál pod Třemšínem; Identifikátor: /020; Podíl 1/9 Furch Petr, Čs. Armády 3192, Kladno; Identifikátor: /0280; Podíl: 1/18 Lhotáková Lenka, č.p. 26, Rpety; Identifikátor: /0148; Podíl: 1/18 Rychlá Ilona, Malá Lada 1967/6a, Modřany, Praha; Identifikátor: /0200; Podíl: 1/9 Sedláčková Helena, Údolní 999, Ledeč nad Sázavou; Identifikátor: /010; Podíl: 1/3 Zelenka Miroslav, Kounice 23, Vlastějovice; Identifikátor: /061; Podíl. 1/3 BLV: Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc. č. st. 31 zastavěná plocha a nádvoří 234 m 2 Na pozemku stojí stavba: Kounice, č. p. 23, bydlení parc. č. 678 zahrada 104 m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 35
4 FLV: Stavby Typ stavby: Způsob využití: Na parcele: Kounice č. p. 23 bydlení st. 31 Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: parc. č m 2 * LV č. 111 pro k. ú. Horká nad Sázavou, obec Horka II, okres Kutná Hora ALV: Furch Pavel, Voltuš 12, Rožmitál pod Třemšínem; Identifikátor: /020; Podíl 1/9 Furch Petr, Čs. Armády 3192, Kladno; Identifikátor: /0280; Podíl: 1/18 Lhotáková Lenka, č.p. 26, Rpety; Identifikátor: /0148; Podíl: 1/18 Rychlá Ilona, Malá Lada 1967/6a, Modřany, Praha; Identifikátor: /0200; Podíl: 1/9 Sedláčková Helena, Údolní 999, Ledeč nad Sázavou; Identifikátor: /010; Podíl: 1/3 Zelenka Miroslav, Kounice 23, Vlastějovice; Identifikátor: /061; Podíl. 1/3 BLV: Pozemky ve zjednodušené evidenci parcely původu Pozemkový katastr (PK) Parcela: Výměra: 949/ m 2 FLV: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: PK 949/ m 2 3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním Administrativní cena Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č.441/2013. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 35
5 4. Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí; LV list vlastnictví; ALV vlastnické právo; BLV nemovitosti; FLV nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. katastrální úřad; KP katastrální pracoviště; č. j. číslo jednací; č. číslo; parc. č. parcelní číslo; č. p. číslo popisné; GP geometrický plán; RD rodinný dům; NP nadzemní podlaží, PP podzemní podlaží; IS inženýrské sítě; KM katastrální mapa; ZP započitatelná plocha B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinné nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinné žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinné bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinné nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Doporučený dopis byl také zaslán dalším spoluvlastníkům nemovitých věcí. Na tento dopis reagovali 2 spoluvlastníci a to pan Zelenka, který prostřednictvím telefonního hovoru poskytl informace k daným nemovitým věcem a pan Furch, který zaslal smlouvu o nájmu k zemědělskému pozemku. Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 124 ze dne , k. ú. Kounice nad Sázavou, obec Vlastějovice, okres Kutná Hora vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem viz.příloha Výpis z katastru nemovitostí LV č. 111 ze dne , k. ú. Horka nad Sázavou, obec Vlastějovice, okres Kutná Hora vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. : 167 EX 482/ ze dne Sdělení OÚ Vlastějovice, že se v archivu úřadu nenachází stavební dokumentace, ale je zde k dispozici náčrtek půdorysu stavby, který zasíláme; dne Sdělení MZA o zaslání stavební dokumentace ze dne kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 35
6 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy, k. ú. Kounice nad Sázavou dálkový náhled - viz.příloha Kopie katastrální mapy, k. ú. Horka nad Sázavou dálkový náhled - viz.příloha Smlouva nájemní ze dne (pouze k části pozemku vlastněné panem Pavlem Furchem) Usnesení 27D 1194/ (dědická věc) ze dne Katastrální mapa na pozemek ve zjednodušené evidenci v k. ú. Horka nad Sázavou, ze dne Náčrt půdorysu domu z roku 1989 Půdorysy domu a řez z roku 1920 (neodpovídají skutečnému stavu) Územní plán obce Vlastějovice Územní plán obce Horka II Informace získané při místním šetření Údaje předané spoluvlastníkem nemovité věci panem Miroslavem Zelenkou Mapa oblasti viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č.256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č.357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 35
7 Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno, ročníky 1996 až 2014 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1, ročníky 2003 až 2014 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 35
8 faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 124 (k. ú. Kounice nad Sázavou) a LV č. 111 (k. ú. Horka nad Sázavou) ze dne váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva viz.přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z doložených dokumentů ani při místním šetření nebyly zjištěny žádná nájemní práva k oceňovaným nemovitým věcem (k oceňovanému podílu). Spoluvlastníkem zemědělského pozemku PK 949/2 v k. ú. Horka nad Sázavou panem Pavlem Furchem byla doložena nájemní smlouva, která se však vztahuje pouze k části pozemku o výměře 505 m 2, což odpovídá podílu id. 1/9 na pozemku (celková výměra 4549 m 2 ). Prostřednictvím poštovní korespondence zaslal pan Pavel Furch (spoluvlastník) nájemní smlouvu k části pozemku ve zjednodušené evidenci parc.č. 949/2. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 124 (k. ú. Kounice nad Sázavou) a LV č. 111 (k. ú. Horka nad Sázavou) ze dne dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 35
9 exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz.přiložené LV část C - Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno. Jiné závady plomba P Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 124 (k. ú. Kounice nad Sázavou) a LV č. 111 (k. ú. Horka nad Sázavou) ze dne je dále u nemovitých věcí uvedena plomba P údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů č. j.: V-484/ a V-973/ Předmětem řízení je zástavní právo. Tyto skutečnosti nejsou ve znaleckém posudku zohledněny Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. Stavba rodinného domu a příslušenství nebyla zpřístupněna, a proto nemohlo být provedeno zaměření. Ke stavbě rodinného domu však byl získán náčrt půdorysu z roku 1989, který pravděpodobně souhlasí se skutečným stavem. Výšky rodinného domu a kompletní výměry vedlejší stavby kůlny jsou pouze odhadnuty. 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 35
10 odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. započitatelná plocha. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu vč. příslušenství a zemědělský pozemek, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Pozemky s RD a příslušenstvím - LV č. 124, k. ú. Kounice nad Sázavou Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Kutná Hora na území obce Vlastějovice v části Kounice v lokalitě zvané Hamry, která leží při levém břehu řeky Sávavy, v katastrálním území Kounice nad Sázavou. Jedná se o rekreační lokalitu přístupnou pouze po nezpevněné cestě vedoucí od obce Nová Ves u Dolních Kralovic (3 km). Absolutní centrum (zámek Vlastějovice) je vzdálen cca. 5km pěšky severozápadním směrem. Vzdálenost nemovitých věcí při jízdě po silnici od okresního města Kutná Hora je 41 km, jihovýchodní okraj Prahy je vzdálen cca 75 km. Okolní zástavba: Jedná se o rekreační lokalitu s převažující zástavbou rodinných domů a rekreačních chat. V docházkové vzdálenosti je také několik kempů s chatičkami. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 35
11 Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti není prakticky žádná občanská vybavenost, kempy jsou pravděpodobně otevřeny pouze v sezóně. Základní občanská vybavenost - obecní úřad, obchod s potravinami, pošta, MŠ a ZŠ je k dispozici v centrální části Vlastějovic (3 km). Potřebná občanská vybavenost se nachází ve Zruči nad Sázavou (13 km), veškerá pak v Kutné Hoře. Dopravní dostupnost: Lokalita je velice obtížně dostupná osobní i veřejnou dopravou, příjezd je po nezpevněné cestě. Nejbližší zastávka veřejné dopravy je v sousední obci Budčice, která se nachází na opačném břehu řeky v mapě je uvedeno, že je v místě přívoz. Jedná se o železniční zastávku na trati Zruč nad Sázavou Světlá nad Sázavou. Nevýhodou je nízká četnost spojení a absence nočních linek. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po nezpevněné veřejné komunikaci. Přístup a příjezd při zhoršených povětrnostních podmínkách může být zhoršený. Parkovací možnosti: Parkování je možné před pozemkem na veřejném prostranství a na vlastním pozemku. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí je v místě k dispozici pouze elektřina, voda je získávána ze společné studánky. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu Název obce Kód obce Správní obvod CZ0205 Vlastějovice * 0 1 Vysvětlivka: 2 počet částí obce; 3 počet katastrálních území; 4 katastrální výměra v hektarech; 5 obyvatel celkem; 6 obyvatelé ve věku let; 7 obydlené domy; 8 obydlené byty; 9 pošta, 10 matrika; 11 škola; 12 zdravotní zařízení; 13 statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm) Rodinný dům č. p. 23, stojící na p. č. st. 31, a příslušenství Jedná se o nepodsklepený rodinný dům obdélníkového tvaru s 1 nadzemním podlažím a stavebně neupraveným podkrovím (půda) pod sedlovou střechou. Dle náčrtu půdorysu se v objektu nachází vstupní chodba umístěná uprostřed domu a 2 obytné místnosti přístupné z chodby. V objektu se nenachází sociální zařízení či kuchyňská linka. Do domu je zavedena pouze elektřina, voda je získávána z nedaleké osadní studánky. Na severní stranu stavby navazuje dřevěná kůlna, která tvoří příslušenství. Pozemek je oplocený, udržovaní nachází se na něm také dřevník a dřevěná budka suchého WC. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu bydlení. Dle sdělení spolumajitele pana Zelenky je objekt užíván k rekreaci, což také považuji za nejlepší možné využití. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 35
12 Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 90-ti lety (stavební plány z r. 1920) Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + půda Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel a kamene Stropy: dřevěné trámové s rákosovým podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného plechu s nátěrem Vnější povrchy: omítka vápenná, štítová strana - půdní část obitá dřevěným obložením Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná zdvojená Bleskosvod: není proveden Komíny: 1x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Schody: nejsou Dveře: dřevěné hladké plné Povrch podlah: betonová mazanina Vytápění: lokální kamny na tuhá paliva Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: není proveden Hygienické vybavení: není provedeno, pouze suché WC mimo objekt Vnitřní kanalizace: není provedena Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: není provedena Údržba: průběžně prováděná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné. Výpočet obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 23 dle náčrtu půdorysu Podlaží Výpočet Konstrukční výška Zastavěná plocha Obestavěný prostor 1.NP 11,3*5 3,3 m 56,50 m m 3 zastřešení 11,3*5 0,7 m 56,50 m 2 40 m 3 11,3*5*2,6*0,5 - sedlová střecha 73 m 3 Obestavěný prostor 299 m 3 Zastavěná plocha 1.NP 57 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží 113 m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 35
13 Výměry místností rodinného domu č. p. 23 dle náčrtu půdorysu Podlaží 1.NP Místnost Podlahová plocha Zohledněno Započitatelná plocha chodba 2,80 100% 2,80 m 2 místnost 16,60 100% 16,60 m 2 místnost 17,07 100% 17,07 m 2 Započitatelná plocha 1.NP 36,47 m 2 Celková započitatelná plocha 36,47 m 2 Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 90-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v udržovaném stavu, v průběhu posledních cca 30 letech byla vyměněna střešní krytina, klempířské konstrukce a opravena fasáda. Původní jsou okna, vstupní dveře a pravděpodobně také prvky krátkodobé životnosti v interiéru. Vybavení interiéru neodpovídá dnešním standardním požadavkům na obdobné objekty. Příslušenství - Venkovní úpravy a) Přípojky - elektřina b) Oplocení z pletiva s ocelovými sloupky c) Vstupní branka a vjezdová brána ocelové konstrukce s nátěrem, částečně orezlé - Kůlna navazuje na severní štítovou stěnu rodinného domu, stojí na pozemku parc. č. st. 31 a není zakreslena v katastrální mapě. Jedná se pravděpodobně o stavbu bez základů s dřevěnou trámovou konstrukcí, střecha sedlová, střešní krytina z pálených tašek, klempířské konstrukce (podokapní žlaby) z pozinkovaného částečně zkorodovaného plechu, okna dřevěná, vstupní dveře dřevěné svlakové. Stav objektu je špatný, stáří odhaduji obdobné jako u rodinného domu. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny - odměřeno z fotomapy Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 1.NP 5*4 2 m 20 m 2 40 m 3 zastřešení 5*4*1,8*0,5 - sedlová střecha 18 m 3 Obestavěný prostor 58 m 3 - Suché WC stojí na cizím pozemku parc.č. 677, má dřevěnou konstrukci, obdélníkový tvar cca 1,3 m x 0,8 m, slouží jako suché WC. - Dřevník v severní části pozemku parc. č. 678 se také nachází dřevěný přístřešek sloužící jako dřevník Pozemky Předmětem ocenění je také podíl na pozemcích parc. č. st. 31 a 678, které jsou zapsané na LV č. 124 ze dne pro k. ú. Kounice nad Sázavou, obec Vlastějovice, okres Kutná Hora. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Společně s oceňovanými pozemky je také oplocen pozemek parc. č. 679 a západní část pozemku parc. č kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 35
14 Sousední parcely (info z parc. č. st. 31: 677, 678, 679, 683, 747/1 parc. č. 678: 677, st. 31, 675/1, 683 Pozemek parc. č. st. 31 Pozemek je mírně svažitý směrem k severu, má nepravidelný tvar, z převažující části travnatý udržovaný povrch, ve své východní části je zastavěn rodinným domem č. p. 23 a navazující kůlnou. Pozemek jižním okrajem sousedí s veřejnou příjezdovou nezpevněnou cestou parc. č. 747/1 (ostatní plocha / ostatní komunikace; vlastník: obec Vlastějovice). U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, kůlna na pozemku není zakreslena v katastrální mapě. Pozemek parc. č. 678 Pozemek je mírně svažitý, má nepravidelný tvar, slouží jako zahrada u rodinného domu. Na pozemku se také nachází dřevník. Zbylá část pozemku má travnatý udržovaný povrch. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem Využití ploch územní plán Podle územního plánu obce Vlastějovice se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako RI území pro individuální rekreaci. Nemovité věci se také nachází v záplavovém území 100-leté vody. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 35
15 Přípustné využití: - rekreační domy a chaty - rekreační plochy - zeleň liniová a plošná Podmíněné funkční využití: - hřiště a sportoviště - odstavná místa a garáže sloužící potřebě funkčního využití - příslušné komunikace pěší a vozidlové, parkoviště pro uživatele - nezbytné plochy technického vybavení Nepřípustné využití: - zařízení, nesloužící rekreačním aktivitám Prostorový regulativ: - objekty budou mít max. 2 nadzemní podlaží a podkroví Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se nemovité věci nachází v záplavové oblasti 100-leté vody (světle modrá barva). Při historických záplavách v roce 2002 byla zaplavena severní část pozemku, do domu se však voda dle pana Zelenky nedostala. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 35
16 Shrnutí Adresa: okres Kutná Hora, obec Vlastějovice - část obce Kounice, lokalita Hamry č. p. 23 Nemovité věci: pozemky se zděným RD a příslušenstvím - podíl id. 1/9 Stav: střední až nevalný Dispozice: 2+0 Vybavení: podstandardní Podlažnost: 1NP + půda Příslušenství: kůlna, suché WC, dřevník, venkovní úpravy Obestavěný prostor: 299 m 3 Výměra pozemků: 338 m 2 Započitatelná plocha: 36,47 m 2 Zast. plocha 1.NP: 57 m 2 Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o klidná lokalita vhodná především k rekreaci Ponižující faktory: o podstandardní vybavení není zavedena voda, objekt bez sociálního zařízení o nemovité věci se nachází v záplavovém území 100 leté vody, při historické povodni v r se do objektu voda nedostala o v docházkové vzdálenosti není k dispozici občanská vybavenost o špatná dopravní dostupnost osobní i veřejnou dopravou o přístup po nezpevněný možný obtížný přístup v zimních měsících o relativně malá výměra pozemků o neúplné inženýrské sítě v místě je možnost napojení pouze na elektřinu o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost; celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o vlastnictví nemovitých věcí více subjekty kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 35
17 o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku 7.2. Zemědělský pozemek LV č. 111, k. ú. Horka nad Sázavou Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňovaný pozemek se nachází v okrese Kutná Hora v obci Horka II mezi částmi obce Onšovec a Hrádek v katastrálním území Horka nad Sázavou. Jedná se o zemědělský pozemek, který se nachází mimo zastavěné území obce. Přirozeným centrem regionu je město Zruč nad Sázavou, které je vzdáleno cca 5 km. Občanská vybavenost: V obci prakticky chybí občanská vybavenost, potřebná je k dispozici v nedaleké Zruči nad Sázavou, veškerá pak v Praze (65 km) či Kutné Hoře (30 km). Dopravní dostupnost: Obec je průměrně dostupná osobní i veřejnou dopravou po silnicí II. třídy. Nájezd na dálnici D1 (exit 56) je vzdálen 7 km. Z veřejné dopravy jsou v obci pouze zastávky autobusů. Nevýhodou je nízká četnost spojení a absence nočních linek. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemek se nachází uprostřed okolních polí, zpevněná veřejná komunikace vede nejblíže asi 80 m východním směrem od pozemku. Inženýrské sítě: Pozemek nelze napojit na žádnou inženýrskou síť. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu Název obce Kód obce Správní obvod CZ0205 Horka II , Vysvětlivka: 2 počet částí obce; 3 počet katastrálních území; 4 katastrální výměra v hektarech; 5 obyvatel celkem; 6 obyvatelé ve věku let; 7 obydlené domy; 8 obydlené byty; 9 pošta, 10 matrika; 11 škola; 12 zdravotní zařízení; 13 statutární město = 1, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 12: (ano = 1, ne = 0) Pozemek Předmětem ocenění je podíl na pozemku ve zjednodušené evidenci parc. č. PK 949/2, který je zapsán na LV č. 111 ze dne pro k.ú. Horka nad Sázavou, obec Horka II, okres Kutná Hora. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Sousední parcely: Pozemek neleží v místě kde je zpracovaná digitální mapa nelze určit sousední parcely. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 35
18 Pozemek ve zjednodušené evidenci parc. č. PK 949/2 Pozemek je mírně svažitý, má lichoběžníkový tvar, slouží k zemědělsky činnosti jako orná půda. Ke dni místního šetření byl osetý. Pozemek se nachází mimo zastavěné území obce, zástavba obce je vzdálena cca. 200 m od okraje pozemku Využití ploch územní plán Podle územního plánu obce Horka II se oceňovaný pozemek nachází v území vymezeném jako plochy smíšené nezastavěného území vodohospodářská produkce Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemek nenachází v záplavové oblasti. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 35
19 C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. srovnávacím způsobem Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost podílu id. 1/9 na pozemcích s rodinným domem a příslušenstvím odhaduji na 80% obvyklé ceny a podílu na zemědělském pozemku na 90% z obvyklé ceny. Spoluvlastnický podíl je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Oceňované nemovité věci mají dle výpisů z katastru nemovitostí ze dne celkem 6 vlastníků. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne č. j. 16 Co 53/ rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/ tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 35
20 Pozemky s RD a příslušenstvím Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 8 Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí. K 9 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu 1.) Nabídka nemovitých věcí v obci Vlastějovice - byly nalezeny pouze 2 rodinné domy s nabídkovou cenou od Kč do Kč. V obci a okolí do 1 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 17 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 2.) Nabídka nemovitých věcí v obci Vlastějovice a okolí do 5 km - bylo nalezeno celkem 5 rodinných domů s nabídkovou cenou od Kč do Kč. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 35
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 838/119/2013
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 838/119/2013 o obvyklé ceně nemovitosti - objektu bydlení č.p. 167, stojícího na pozemku parc.č. St. 18/2, objektu bydlení č.p. 216 (byl odstraněn), stojícího na pozemku parc.č. St.
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1001/40/2014
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1001/40/2014 o obvyklé ceně nemovitosti - podílu id. 1/2 na stavbě rodinné rekreace č.e. 882 (rekreační chata), stojící na cizích pozemcích parc.č. St. 1310/1 a St. 1310/2, vč. příslušenství;
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1065/134/2014
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1065/134/2014 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemků parc. č. st. 344 a 392/11 vč. příslušenství a stavby rodinné rekreace č. e. 205 (rekreační chata), která stojí na pozemku parc.
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1123/15/2015
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1123/15/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. 1/3 na pozemku parc. č. st. 39 vč. příslušenství a stavby rodinné rekreace č. e. 8 (rekreační chalupa), která je součástí
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 973/324/2013
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 973/324/2013 o obvyklé ceně nemovitosti - zemědělského stavení bez čp/če (zámečnická dílna), stojícího na pozemku parc.č. St. 4/2, a pozemků parc.č. St. 4/2, 46/2 a 61 vč. příslušenství;
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1137/39/2015
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1137/39/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. 1/2 na pozemcích parc. č. st. 3 a 131/3 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 85 (rodinný dům), která je součástí