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Timestamp: 2020-02-25 10:33:51
Document Index: 126023557

Matched Legal Cases: ['§ 437', '§ 442', '§ 442', '§ 278', '§ 444', '§ 254', '§ 254', '§ 442', '§ 278']

Anwalt Reichwald in Oranienburg hauskauf-grundstueckskauf-kaufvertrag-makler-mangel-arglistig-verschwiegen-aufrechnung-schadensersatz-rechtsanwalt-oranienburg-anwalt-beratung-vertragsrecht-gewaehrleistung-verkaeufer-grundstuecksrecht-immobilienrecht | Kaufrecht | Zivilrecht
Die Haftung des Verkäufers für Angaben zur Kaufsache durch den von ihm beauftragten Makler im Rahmen von Vertragsverhandlungen
Das Oberlandesgericht Stuttgart hat mit Beschluss vom 24.01.2011, Aktenzeichen 13 U 148/10 über eine nicht seltene Konstellation in der Praxis zu entscheiden gehabt, in welcher nicht der Verkäufer selbst, sondern eine vom ihm beauftragte Person Angaben zur Kaufsache gemacht hat. Die Besonderheit hierbei lag in der Tatsache, dass es sich um einen beauftragten Makler zum Verkauf eines Einfamilienhauses handelte.
In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall beauftragte der Kläger als Verkäufer seines Grundstückes mit Einfamilienhaus einen Makler mit der Vermittlung des Objekts und der Führung der Kaufvertragsverhandlungen. Dem Beklagten als Käufer dieses Grundstücks wurde im Rahmen einer Besichtigung des Hauses vor Vertragsschluss unter anderem auch der Keller durch den Makler gezeigt, in welchem ein morsches Regal aufgestellt war. Hierauf beruhend und auf die ausdrückliche Frage des Käufers (Beklagten), was die Ursache des Feuchtigkeitsschadens ist, teilte der Makler mit, dass es in der Vergangenheit zu Druckwasserschäden gekommen sei. Das Problem habe sich jedoch aufgrund erst vor kurzem durchgeführter Straßenbauarbeiten erledigt. In dem Kaufvertrag wurde ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Kurze Zeit nach dem Kauf und der Übergabe des Grundstücks kam es zum Eintritt von Druckwasser im Haus. Der Kläger verlangte unter Fristsetzung die Nacherfüllung durch Beseitigung des Mangels, deren Mängelbeseitigungskosten ein Gutachter mit 3219,31 € bezifferte. Nach erfolglosen Fristablauf erklärte der Käufer die Aufrechnung mit seinem Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz ( §§ 437 Nr.3, 280 Abs. 1 u. 3, 281 BGB) in Höhe von 3219,31 € gegen den Anspruch des Verkäufers auf Zahlung des Kaufpreises, welchen der Käufer unter Abzug des Aufrechnungsbetrages an den Verkäufer zahlte.
Daraufhin klagte der Verkäufer (Kläger) auf Zahlung des restlichen Kaufpreises in Höhe von 3219,31 € gegen den Käufer (Beklagten). Im Wesentlichen begründete er seine Klage damit, dass er dem Makler gegenüber gesagt habe, er hoffe, dass sich die Druckwasserproblematik durch die Straßenbauarbeiten nunmehr erledigt habe, wobei nach seiner Ansicht zumindest ein erhebliches Mitverschulden des Käufers gegeben sei, welches die Höhe des behaupteten Schadensersatzes mindere und im Übrigen ein aufrechenbarer Anspruch durch den vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht bestünde.
Da die Parteien einen wirksamen Kaufvertrag abgeschlossen haben, welcher durch die Übergabe der Kaufsache fällig gewesen ist, kam es vorliegend darauf an, ob der Käufer einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer hat. Da das Haus Feuchtigkeitsschäden hatte und Druckwasser in den Keller eingetreten ist, konnte nicht davon ausgegangen werden, dass die Kaufsache eine übliche Beschaffenheit aufweist, so dass auch unter Berücksichtigung dessen Umfanges ein (wesentlicher) Mangel zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs (Übergabe) gegeben gewesen ist.
Ausschluss der Gewährleistung ?
In rechtlicher Hinsicht war daher von dem Gericht u.a darüber zu entscheiden, ob gegebenenfalls die Gewährleistungsrechte des Käufers gemäß § 442 BGB ausgeschlossen sind, was der Fall gewesen wäre, wenn der Käufer bei Vertragsabschluss Kenntnis oder grobfahrlässige Unkenntnis von dem streitgegenständlichen Mangel gehabt hätte.
Da der Käufer keine positive Kenntnis von den Mangel hatte, könnte der Anspruch ausgeschlossen sein, wenn ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt gewesen wäre. Dies könnte jedoch unberücksichtigt bleiben, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hätte (§ 442 Abs. 1 Satz 2 BGB). Im Rahmen dessen kam es daher vordergründig darauf an, ob die Angaben des Maklers den Verkäufer zuzurechnen sind und dieser arglistig gehandelt hat.
Von arglistigen Handeln wird ausgegangen, wenn jemand in Kenntnis ihrer Unrichtigkeit Erklärungen abgibt, wobei bedingter Vorsatz ausreicht. Unter Berücksichtigung der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist das Handeln eines Verkäufers bereits dann arglistig, wenn er zu Fragen des Käufers, welche für ihn erkennbar für den Käufer von Bedeutung für den Kaufentschluss sind, ohne tatsächliche Grundlagen unrichtige Angaben „ins Blaue hinein macht“. Unter Zugrundelegung dessen ging das Gericht davon aus, dass der Makler arglistig handelte -ohne die entsprechende konkrete Kenntnis zu haben- indem er Angaben über das Nichtbestehen der Undichtigkeit des Kellers des Hauses gegenüber dem Käufer gemacht hat.
Zurechnung des (arglistigen) Verhaltens des Maklers
Hieran ändert auch die Tatsache nichts, dass der Verkäufer gegebenenfalls aufgrund eines Übermittlungsfehlers vom Makler missverstanden wurde. Denn wenn der Makler wie vorliegend nicht nur die typische Vermittlung eines Objektes übernimmt, sondern vielmehr im Auftrag des Verkäufers Vertragsverhandlungen durchführt, so muss sich der Verkäufer das Verhalten (Verschulden), nämlich die im konkreten Fall abgegebenen Erklärungen zum Nichtvorliegen der Undichtigkeit des Kellers durch Druckwasser -ohne vorherige Überprüfung- durch seinen Erfüllungsgehilfen (§ 278 BGB) zurechnen lassen. Das Gericht geht insoweit aber noch weiter, denn wenn wie im vorliegenden Fall der Verkäufer sich eines (Erfüllungs-/Verhandlung-) Gehilfen bedient, treffen diesen dieselben Pflichten wie ihn selbst. Die fortbestehende Druckwasserproblematik war aufgrund der Wesentlichkeit dieses Mangels ein offenbarungspflichtiger Umstand. Aufgrund der bestehenden Druckwasserproblematik bestand für den Makler daher gegenüber potentiellen Kaufinteressenten -wie im konkreten Fall auch dem Käufer (Beklagten)- eine Offenbarungspflicht, welche dieser ohne das Vorliegen von tatsächlichen Grundlagen "ins Blaue hinein" beantwortete.
Dem Schadensersatzanspruch des Käufers steht auch der vertragliche vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht entgegen, da der Verkäufer durch seinen eingesetzten Verhandlungsgehilfen (Makler) den offenbarungspflichtigen streitgegenständlichen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB).
Mitverschulden des Käufers?
Letztendlich hatte das Gericht sich mit der Frage zu beschäftigen, inwieweit der Schadensersatzanspruch wegen eines Mitverschuldens des Käufers zu kürzen ist (§ 254 Abs. 1 BG), weil er den Mangel hätte erkennen können. Insoweit kann jedoch unberücksichtigt bleiben, ob dem Käufer überhaupt ein Mitverschulden vorzuwerfen ist, da die Regelung des §§ 254 Abs. 1 BGB im Gewährleistungsrecht für die schuldhafte Unkenntnis des Käufers keine Anwendung findet, weil § 442 BGB insoweit eine abschließende Spezialregelung darstellt.
Der Käufer bekam im vorliegenden Fall recht, so dass die Klage des Verkäufers auf Zahlung des restlichen Kaufpreises abgewiesen wurde. Besonderes Augenmerk bedarf es daher insbesondere in den Fällen, in welchen eine Dritte Person die Vertragsverhandlungen für den Verkäufer führt, da eine Zurechnung des Verhaltens des Maklers im konkreten Fall nur deshalb angenommen wurde, weil er wie der Verkäufer selbst Verhandlungen für diesen geführt hat. Inwieweit ein Makler lediglich als Vermittler anzusehen ist oder als Erfüllungsgehilfe für die Vertragsverhandlungen des Verkäufers, so dass sich dieser das Verhalten des Maklers zurechnen lassen muss, bedarf einer Prüfung im Einzelfall, da in der Regel der Makler nicht als Erfüllungsgehilfe des Käufers im Sinn des §§ 278 BGB anzusehen ist.
Im Streitfall sollte daher eine Beratung durch einen Anwalt in Anspruch genommen werden, um unter Berücksichtigung der Umstände im konkreten Fall überprüfen zu lassen, ob Ansprüche gegen seinen Verkäufer wegen der Mangelhaftigkeit der Kaufsache bestehen.
Als Rechtsanwalt in Oranienburg vertrete ich Sie im Vertragsrecht bei der Durchsetzung Ihrer berechtigten Ansprüche gegen Ihren Vertragspartner, aber auch bei der Abwehr von unberechtigten Forderungen gegen Sie. Einen allgemeinen Überblick über die Gewährleistungsrechte des Käufers finden Sie über den nachstehenden Link:
"Die Rechte des Käufers / Verbrauchers bei Mängeln an der Kaufsache ab 01.01.2002"
Bundesgerichtshof, Mitteilung der Pressestelle Nr. 184/2013 vom 06.11.2013
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte Erfolg. Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden,