Source: https://adwokat-sobolewski.pl/wartosc-nieruchomosci-obciazonej-uzytkowaniem-lub-sluzebnoscia/
Timestamp: 2020-04-06 01:31:25+00:00
Document Index: 50126010

Matched Legal Cases: ['art. 157', 'art. 157', 'SA/Rz ', 'SA/Wa ', 'Sa/Wa ', 'Sa/Wa ', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 13']

Wartość nieruchomości obciążonej użytkowaniem lub służebnością - Adwokat Kraków
Posted on 1 grudnia, 2019 1 grudnia, 2019 by Sławomir Sobolewski
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi w § 38, że przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości.
W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób powyższy, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa.
Wartość nieruchomości będącej przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia
Podobne zasady obowiązują, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, jeżeli wpływa to na zmianę wartości nieruchomości.
Ustalenie wartości prawa użytkowania na nieruchomości
Bazę dla ustalenia wartości użytkowania powinna stanowić kwota czynszu należnego za używanie rzeczy albo wartość pożytków przypadających użytkownikowi, w razie zaś użytkowania bezczynszowego wartość prawa wyznaczy kwota czynszu, który potencjalny użytkownik musiałby zapłacić za cały okres trwania użytkowania albo wartość pobranych przez ten czas pożytków rzeczy (tak: K. Kopaczynska-Pieczniak, Glosa do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 1991 r., sygn. akt III CZP 32/91)
Metodyka pracy biegłego przy wycenie nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym
Sąd Okręgowy w Szczecinie w wyroku z dnia 14 marca 2017 r., sygn. akt II Cz 144/17, uznał, że jeżeli dokonując analizy rynku biegły nie zaobserwował transakcji podobnych do przedmiotu wyceny (które to transakcje obejmowałby prawo służebności/użytkowania mieszkania), może odrzucić metodę określenia wartości podejściem porównawczym. Wartość prawa służebności może być wtedy określona zarówno przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej lub techniki dyskontowania strumieni pieniężnych (§ 38 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) .
Wartość służebności/użytkowania biegły może również określić przy odwołaniu się do średniego czasu trwania życia według Głównego Urzędu Statystycznego. W związku z taką metodą wyceny, określenie wartości służebności/użytkowania wiąże się z wartością utraconych pożytków z tytułu umowy najmu dla pomieszczeń w budynku mieszkalnym jako służebności osobistej (lub użytkowania), gdyby nieruchomość w całości miałaby lub mogłaby być przedmiotem umowy najmu.
Sąd Okręgowy w przytoczonym orzeczeniu wskazał, że w tym też celu biegły przeprowadza analizę rynku lokalnego budynków mieszkalnych o podobnej lokalizacji dla określenia wartości rynkowej w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną. Biegły zwykle przeprowadza analizę danych obejmujących okres jednego roku poprzedzających datę wyceny.
W analizie rynku posiłkować może się natomiast ofertami najmu prezentowanymi w specjalistycznej prasie i Internecie przy uwzględnieniu powierzchni mieszkalnych. Powyższe czynności nie wpływają na prawidłowość dokonanej wyceny. W przypadku najmu lokali mieszkalnych brak jest bowiem notarialnej bazy tego typu transakcji. Skutkiem tego ustalenie wartości czynszu najmu możliwego do uzyskania, odbywa się właśnie w oparciu o badanie ofert rynkowych, nie zaś rzeczywistych cen transakcyjnych. Powyższe nie implikuje jednak twierdzenia o jakiekolwiek dowolności czy uznaniowości biegłego.
Biegły następnie wskazuje przychody roczne możliwe do uzyskania z nieruchomości o danej powierzchni.
Operat szacunkowy – opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości
Odnotować jeszcze należy, że operat szacunkowy stanowi ocenę dokonaną przez biegłego na podstawie wyliczeń dokonanych w oparciu o obowiązujące przepisy. Jeśli biegły podaje kryteria oceny, która nie jest rażąca, to należy uznać, że wykazuje on okoliczności, na które operat został sporządzony.
Podważanie wyceny nieruchomości zawartej w operacie szacunkowym
Zasady podważania (kwestionowania) ustaleń zawartych w operacie szacunkowym rygorystycznie określone zostały w art. 157 u.g.n., co potwierdza ustabilizowane orzecznictwo sądów administracyjnych, wskazujące iż „w sytuacji, gdy strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to na poparcie swoich zarzutów powinna zgodnie z treścią art. 157 u.g.n. przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, do którego organ musiałby się ustosunkować.” (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 30 października 2013 r., sygn. II SA/Rz 703/13, podobnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 10 listopada 2010r. sygn. I SA/Wa 794/10, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 22 lutego 2012r. sygn. I Sa/Wa 1164/11, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 4 września 2013r. Sygn. I Sa/Wa 2308/12, oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 9 marca 2016 r., sygn. akt I ACa 619/15).
Wartość nieruchomości obciążonej użytkowaniem lub służebnością a ustawa o podatku od spadków i darowizn
Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn określa sposób wyceny wartości prawa użytkowania i służebności dla celów podatkowych. Posługuje się przy tym odpowiednim stosowaniem wyceny wartość świadczeń powtarzających się tj. przyjmuje podstawę opodatkowania jako wysokości rocznego świadczenia pomnożonego:
Przykładowo więc, jeżeli mieszkanie o wartości 350 000 zł obciążono bezpłatnym dożywotnim prawem użytkowania, to roczna wartość tego prawa wynosić będzie 14 000 zł (350 000 zł * 4% = 14 000 zł), co przy zastosowaniu mnożnika 10 – zgodnie z art. 13 ust 1 pkt 2 przywołanej ustawy o podatku od spadków i darowizn, daje skapitalizowaną wartość tych praw w kwocie 140 000 zł
Podkreślić należy jednak, że przedstawiony powyżej sposób oszacowania wartości użytkowania lub służebności znajduje zastosowanie przy ustalani podstawy opodatkowania. Natomiast biegły z zakresu szacowania wartości nieruchomości, będący rzeczoznawcą majątkowym, może jedynie posiłkowo lub porównawczo odwoływania się przy sposobie wyceny obciążeń do metody określonej w art. 13 ustawy o podatku od spadków i darowizn (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 9 marca 2016 r., sygn. akt I ACa 619/15).
Podobnie wypowiedział się Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 3 listopada 2016 r., sygn. akt I ACa 1276/16, stanowiąc, że Kodeks cywilny nie zawiera wskazówki wyceny wartości niektórych praw rzeczowych, w tym użytkowania i służebności. W takiej sytuacji można posiłkować się art. 13 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn jako orientacyjna wskazówka dla sądu określająca sposób obliczania wartości prawa użytkowania i służebności.
Posted in Prawo cywilne, Prawo rzeczoweTagged biegły z zakresu wyceny nieruchomości, metodyka pracy biegłego przy wycenie nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym, operat szacunkowy, operat szacunkowy - opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, podważanie wyceny nieruchomości zawartej w operacie szacunkowym, ustalenie wartości prawa użytkowania na mieszkaniu, ustalenie wartości prawa użytkowania na nieruchomości, wartość mieszkania będącego przedmiotem umowy dzierżawy, wartość mieszkania będącego przedmiotem umowy najmu, wartość mieszkania będącego przedmiotem użyczenia, wartość mieszkania obciążonego, wartość mieszkania obciążonego ograniczonym prawem rzeczowym, wartość mieszkania obciążonego służebnością, wartość mieszkania obciążonego użytkowaniem, wartość nieruchomości będącej przedmiotem umowy dzierżawy, wartość nieruchomości będącej przedmiotem umowy najmu, wartość nieruchomości będącej przedmiotem użyczenia, wartość nieruchomości obciążonej, wartość nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym, wartość nieruchomości obciążonej służebnością, wartość nieruchomości obciążonej użytkowaniem, wartość nieruchomości obciążonej użytkowaniem lub służebnością a ustawa o podatku od spadków i darowizn
2 thoughts on “Wartość nieruchomości obciążonej użytkowaniem lub służebnością”
bea 12 lutego, 2020
Moj brat otrzymal w darowiznie domek od ojca 5 lat temu o wartosci 100 tys zl Ojciec zmarl w 2019 j pozostawil po sobie dlugi o wartosci 110 tys W zwiazku z tym brat i jego dzieci odrzucili spadek. Czy w zwiazku z powyzszym moge ubiegac sie o zachowek?
Sławomir Sobolewski 12 lutego, 2020
Formalnie takie prawo przysługuje, gdyż osoba, która otrzymała darowiznę, jest zobowiązana do zapłaty zachowku bez względu na to, czy odrzuciła spadek czy nie. Instytucja zachowku chroni bowiem innych spadkobierców – członków najbliższej rodziny spadkodawcy. Jednakże przy obliczaniu wysokości zachowku istotnym jest ustalenie tzw. substratu zachowku (wartość aktywów pomniejszona o wartość pasywów – długów spadkowych) wraz z doliczonymi darowiznami. Natomiast w przedstawionym przypadku wysokość pasywów przewyższa wysokość aktywów i darowizn.
Szczegóły dotyczące zachowku opisałem w artykule https://adwokat-sobolewski.pl/zachowek/