Source: http://www.hausblick.de/community/blog/itemlist/date/2018/12
Timestamp: 2019-03-22 00:50:38
Document Index: 141604632

Matched Legal Cases: ['§ 536', '§ 242', '§ 543', '§ 543', '§ 569', '§ 546', 'BGH', '§ 49', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 536']

Ein Mietspeigel berücksichtigt auch sogenannte wohnwerterhöhende Merkmale. Der Berliner Mietspiegel 2017 sieht auch in einem der Wohnung zugeordneten Parkplatz eine Wohnwerterhöhung. Ob dies auch gilt, wenn dieser Parkplatz kostenpflichtig ist, musste das Landgericht Berlin klären. Am 16.10.2018 entschied das Gericht, das auch ein kostenpflichtiger Parkplatz im Mietspiegel als den Wohnwert erhöhend angesetzt werden kann. (Aktenzeichen 67 S 150/18). Grund der Entscheidung war der Streit um eine Mieterhöhung, die der Mieter nicht anerkennen wollte. Der Vermieter berief sich in seinem Mieterhöhungsverlangen auf den Berliner Mietspiegel 2017. Danach galt ein vorhandener Parkplatz als den Mietwert erhöhend. Dies hatte der Vermieter im Rahmen der geplanten Mieterhöhung so berücksichtigt. Der Mieter lehnte die Erhöhung ab. Nach seiner Meinung durfte der Parkplatz bei der Erhöhung nicht berücksichtigt werden, da er für den Abstellplatz bereits eine monatliche Miete zahle. Für den Parkplatz musste er bereits 45,00 € im Monat zahlen. Er stand deshalb auf dem Standpunkt, dass ein Parkplatz sich für eine Mietwohnung nur wohnwerterhöhend auswirken könne, wenn dieser kostenlos zur Verfügung gestellt würde. Da sich die Parteien nicht einigen konnte, klagte der Vermieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Er war vor dem zuständigen Amtsgericht erfolgreich. Da der Mieter dies nicht akzeptieren wollte, ging er in Berufung. Das Landgericht Berlin entschied aus anderen Gründen gegen das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters. In der Frage, ob ein Parkplatz, für den der Mieter eine zusätzliche Miete zahle, den Wohnwert der Wohnung erhöhe, folgte das Gericht der Meinung der Vorinstanz. Ein Parkplatz sei immer wohnwerterhöhend, auch wenn dieser gesondert bezahlt werden müsse. Zusätzlich wies das Gericht ausdrücklich darauf hin, dass dies auch für den Fall gelte, dass dem Mieter ein Parkplatz lediglich angeboten werde. Zum Zeitpunkt des Eingangs des Mieterhöhungsverlangens müsse der Mieter also entweder einen Parkplatz angemietet oder ein entsprechendes Angebot des Vermieters abgelehnt haben. Wurde der Platz inzwischen anderweitig vermietet könne er aber nicht wohnwertsteigernd angesetzt werden.
Obwohl in Großstädten grundsätzlich mit verstärktem Baulärm gerechnet werden muss, schließt dies nicht die Möglichkeit des Mieters aus, die Miete wegen übermäßiger Baulärmbelästigung zu mindern. So der Tenor eines Urteils des Amtsgerichts München vom 01.02.2018 (Aktenzeichen 472 C 18927/16). In dem Verfahren ging es um eine Mietkürzung wegen unzumutbarer Lärmbelästigung, die vom Vermieter nicht akzeptiert wurde. In der Nachbarschaft wurde eine Fabrik abgerissen und mehrere hundert Wohnungen gebaut. Der Mieter legte als Beweis ein umfangreiches Lärmprotokoll mit dokumentierenden Fotos sowie die Ergebnisse eigener Schallmessungen über mehrere Tage vor. Der Vermieter verwies jedoch darauf, dass die gesetzlichen Bauvorschriften bei Abriss und Neubau eingehalten wurden und er die Maßnahmen wegen der erteilten Baugenehmigung nicht verhindern könne. In einer Großstadt müsse man aber grundsätzlich mit Baumaßnahmen und den damit verbundenen Geräusch-Emissionen rechnen. Dies gelte insbesondere im vorliegenden Fall, da der Mieter bei Anmietung wusste, dass sich neben seiner Wohnung eine Fabrik befand. Da der Mieter auf der Kürzung bestand, klagte der Vermieter vor dem Amtsgericht. Aufgrund der vorgelegten Unterlagen und einem Gutachten gab das Gericht jedoch dem Mieter Recht. Das Gericht verwies dabei auf § 536 Abs. 1 BGB 536 Abs. 1 BGB: Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. Wenn Bezüglich der Beschaffenheit der Wohnung keine individuellen Vereinbarungen getroffen wurden, sei der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand nach der Verkehrsanschauung anzunehmen. Dabei seien sowohl der vereinbarte Nutzungszweck und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu berücksichtigen 242 BGB Leistung nach Treu und Glauben: Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Das Gericht räumte ein, dass in Großstädten mit verstärkter Bautätigkeit gerechnet werden müsse. Doch auch hier könne der Mieter davon ausgehen, dass er von Baulärm unbelästigt in einer Wohnung leben könne. Das Gutachten und die Protokolle des Mieters belegten, dass es hier zu einer erheblichen Belästigung gekommen sei. Hinzu käme, dass die Fabrik bei Anmietung der Wohnung noch nicht stillgelegt war.
Verpflichtet sich ein Jobcenter, die Mietschulden eines Mieters zu übernehmen, muss die entsprechende Ver­pflichtungs­erklärung gegenüber dem Vermieter abgegeben werden. Wird die Verpflichtung lediglich gegenüber dem Mieter abgegeben, kann der Vermieter immer noch fristlos kündigen. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichts Berlin Tempelhof-Kreuzberg vom 20.12.2018 (Aktenzeichen 14 C 188/18) In dem Verfahren ging es um eine fristlose Kündigung, die ein Vermieter gegenüber seinem Mieter wegen Mietrückständen ausgesprochen hatte. Offen waren zum Zeitpunkt der Kündigung eine Monatsmiete aus 2016 sowie die Mietzahlungen aus den Monaten Februar 2018 bis April 2018. Insgesamt waren Mietschulden von knapp 3.000 Euro aufgelaufen. Das für den Mieter zuständige Jobcenter erklärte sich im Mai bereit, die Mietschulden zu übernehmen. Das Center erklärte dies aber lediglich gegenüber dem Mieter. Der Vermieter war deshalb der Ansicht, dass dies keine Auswirkung auf die Kündigung habe. Er klagte deshalb auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg gab dem Vermieter im vorliegenden Fall recht. Der Vermieter könne sich hier auf § 543 Abs. 2 Nr. 3 berufen. § 543 BGB (Auszug): (2) Ein wichtiger Grund (zur fristlosen Kündigung) liegt insbesondere vor, wenn … der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. … Die Erklärung des Jobcenters hatte nach Meinung des Gerichts keinen Einfluss auf die fristlose Kündigung, da diese nach § 569 BGB unwirksam sei. 569 Abs. 3 BGB (Auszug): … Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. Das Gericht legte das Gesetz dahingehend aus, dass die Erklärung gegenüber dem Vermieter abgegeben werden müsse, um wirksam zu werden. Nur, wenn die Erklärung gegenüber dem Vermieter abgegeben würde, hätte dieser einen Anspruch gegenüber dem Jobcenter, den er unter Umständen auch hätte einklagen können.
Sobald Rauchmelder gesetzlich vorgeschrieben werden, kann die Eigentümergemeinschaft eine für alle Wohnungen verbindliche Regelung für den Einbau und die Wartung bestimmen. Hieran sind auch die Eigentümer gebunden, die ihre Wohnungen bereits mit Rauchmeldern ausgestattet haben. Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 07.12.2018 (Aktenzeichen V ZR 273/17) Der Entscheidung liegt die Klage eines Wohnungseigentümers zugrunde. Dieser wehrte sich mit seiner Klage gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung. Die Versammlung hatte beschlossen, die nach § 49 der Bauordnung von Nordrhein-Westfalen vorgeschriebenen Rauchmelder von einer Fachfirma in allen Wohnungen einbauen und warten zu lassen. Die Anschaffung der Geräte sollte aus Mitteln der Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Die Wartung hingegen sollte über die Jahresabrechnung auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden. Der Kläger hatte jedoch seine Wohnung bereits mit Rauchmeldern ausgestattet. Er wollte diese jetzt nicht entfernen und sich der beschlossenen Regelung unterordnen. Er verlangte deshalb, von der Regelung ausgenommen zu werden. Die Versammlung war aber nicht bereit, der Ausnahmeregelung zuzustimmen. Da er nicht von der Regelung ausgenommen wurde, klagte er mit dem Ziel, den WEG-Beschluss für ungültig erklären zu lassen. In den Vorinstanzen hatte er keinen Erfolg, die Revision vor dem BGH wurde jedoch zugelassen. Doch auch der BGH stellte sich auf die Seite der Wohnungseigentümerversammlung: Die Revision wurde abgelehnt. Die Richter stellten in ihrer Begründung fest:
Grundsätzlich muss der Stromverbrauch in Mieteinheiten vom Allgemeinstrom getrennt erfassst werden. Läuft über den Stromkreislauf für den Wohnungsstrom auch der Allgemeinstrom, so ist dem Vermieter ein Kostenaufwand für die Trennung auch von mehr als 1.000 Euro zumutbar. Wohnungs- und Allgemeinstrom über einen Kreislauf laufen zu lassen, stellt einen Mietmangel nach § 536 BGB dar, den der Vermieter zu beseitigen hat. Zu diesen Ergebnissen kommt das Amtsgericht Erding in einem Urteil vom 26.02.2018 (Aktenzeichen 5 C 2370/17). In dem Verfahren klagte ein Mieter gegen seinen Vermieter, der diesen nicht darüber informiert hatte, dass über seinen Zähler für den Wohnungsstrom auch der Allgemeinstrom lief. Auch im Mietvertrag fand sich kein Hinweis hierüber. Erst im Rahmen eines Rechtsstreits wurde dies bekannt. Nach Bekanntwerden verlangte der Mieter nun die Trennung der Stromkreisläufe. Dies verweigerte der Mieter mit Hinweis, man könne ihm die Kosten von über 1.000 Euro nicht zumuten. Der Mieter klagte vor dem zuständigen Amtsgericht und erhielt Recht. Den derzeitigen Stromkreislauf für Allgemein- und Wohnungsstrom sah das Gericht als Mietmangel nach § 536 BGB an.