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Timestamp: 2017-06-26 03:42:13
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Immobilienrecht - Bundesgerichtshof mit faustdicker Überraschung zum Jahreswechsel - Kanzlei Wehrt-Sierwald
Vorfälligkeitsentschädigungen nochmals überprüfenBundesgerichtshof mit faustdicker Überraschung zum Jahreswechsel31.12.2000Angela Wehrt-Sierwald, Rechtsanwältin und staatlich anerkannte Gütestelle, Prof. Dr. Klaus Wehrt
Disagio, Nichtabnahmeentschädigung, Vorfälligkeit, Vorfälligkeitsberechnung, Vorfälligkeitsentschädigung, Vorfälligkeitsentschädigung Darlehen, Vorfälligkeitsentschädigung Disagio, Vorfälligkeitsentschädigung Kredit, Zinsschaden
Damit hatten die wenigsten gerechnet. Mit seinem jüngsten Urteil (BGH
XI ZR 27/00) rückt der Bundesgerichtshof von seinem Grundsatzurteil zur
Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Jahr 1997 (BGH WM 1997, 1747) wieder ein
Stück weit ab. Alle Darlehensnehmer, die eine Vorfälligkeitsentschädigung
zahlten, auch solche, die sich in der Vergangenheit erfolglos oder nur mit
einem Teilerfolg an ihre Bank wandten, sind aufgefordert, ihr Anliegen
nochmals überprüfen zu lassen. Darlehensnehmer, die Kredite mit Disagio bedienten oder denen von ihrer
Bank eine Entschädigungsberechnung präsentiert wurde, die den effektiven Jahreszinssatz
zum Ausgangspunkt nahm, können auf beträchtliche Rückerstattungen hoffen. Aber
auch alle übrigen Kreditnehmer, die in der Vergangenheit eine Vorfälligkeits-
oder Nichtabnahmeentschädigung zahlten, sind von dem Urteil positiv betroffen.
Der Bundesgerichtshof hat die Vorgaben für die Entschädigungsberechnung
nicht nur erheblich präzisiert, eine der früheren Prämissen, die sich für die
Darlehensnehmer besonders ungünstig auswirkte, wurde abgeändert. Die
Präzisierung wird verhindern, daß die Banken berechtigte Rückerstattungsbegehren
der Kunden auch künftig mit dem Hinweis ablehnen, der BGH habe eine andere
Rechenweise vorgeschrieben. Die Abänderung der ungünstigen Berechnungsprämisse
garantiert eine für den Verbraucher weitaus vorteilhaftere Schadensberechnung.
Die meisten Banken berechnen die Vorfälligkeitsentschädigung nach dem
sog. Aktiv-Passiv-Vergleich. Dabei wird unterstellt, daß die Valuta des
abgelösten Darlehens einer Wiederanlage in Öffentlichen Anleihen zugeführt
wird. Die Wiederanlage in Öffentlichen Anleihen erachtet der Bundesgerichtshof
neuerdings als schadenstreibend und deshalb als unzulässig. An Stelle dieser
Anlageform sei eine Wiederanlage in Hypothekenpfandbriefen vorauszusetzen.
Angesichts des Umstandes, daß Pfandbriefe weitaus höhere Renditen als
Öffentliche Anleihen aufweisen, sinken die zu zahlenden
Vorfälligkeitsentschädigungen. Die Unterschiede zwischen den Renditen Öffentlicher
Anleihen und Bankschuldverschreibungen, worunter auch die Pfandbriefe fallen,
lagen im November 2000 gemäß der Kapitalmarktstatistik der Deutschen
Bundesbank je nach Restlaufzeit des Wertpapiers zwischen 0,2 und 0,6 Prozentpunkten.
Geht man von einem durchschnittlichen Renditeunterschied zwischen
diesen beiden Anlageformen von 0,4 Prozentpunkten aus, so dürfte sich die
Vorfälligkeitsentschädigung bezogen auf ein Darlehen über 400.000 DM mit fünf
Jahren Restlaufzeit um ca. 6.500 DM reduzieren.
Auf darüber hinausgehende, zusätzliche Erstattungen dürfen diejenigen
Darlehensnehmer hoffen, die von ihrer Bank eine
Vorfälligkeitsentschädigungsberechnung präsentiert bekamen, die den effektiven
Jahreszinssatz des Vertrages zum Ausgangspunkt der Berechnung wählte. Der BGH
fordert nunmehr, daß die Schadensberechnung vom Nominalzinssatz des Darlehens
ausgeht, nicht jedoch vom Effektivzinssatz. Angesichts des Umstandes, daß der
effektive Jahreszinssatz mindestens um 0,2 Prozentpunkte über dem
Darlehensnominalzinssatz notiert, winken hier zusätzliche
Rückerstattungsansprüche.
Zu den glücklichsten Gewinnern des Urteils dürfen sich jene Darlehensnehmer
rechnen, die bei Kreditaufnahme ein Disagio entrichteten. Gerade bei
Disagio-Darlehen klafft zwischen dem effektiven Darlehenszinssatz und dem
Nominalzinssatz eine erhebliche Differenz. So führt ein 10%-Disagio bezogen
auf ein 10-Jahres-Darlehen zu einer Abweichung von ca. 2 Prozentpunkten
zwischen dem effektiven und dem nominalen Darlehenszinssatz. Die jährliche
Zinsdifferenz, über welche die Bank den Schaden ermittelt, verkürzt sich somit
um 2 Prozentpunkte.
Zwar wird auf diese Weise die zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung
ganz erheblich sinken, allerdings müssen sich die Darlehensnehmer die
geleistete Disagioerstattung anrechnen lassen. Da die Berechnungsweisen zur
Disagioerstattung im allgemeinen weitaus ungünstiger ausfallen als der zweiprozentige
Zinsvorteil durch die Umstellung der Vorfälligkeitsberechnung, dürfen die
Darlehensnehmer – auch solche, die eine korrekte Berechnung ihrer Bank
gegenüber in der Vergangenheit bereits anmahnten – gleichwohl auf erhebliche
zusätzliche Erstattungen hoffen.
Neben jenen neuen Vorgaben, welche die Verbraucher begünstigen, enthält
das BGH-Urteil jedoch auch zwei sich nachteilig auswirkende Setzungen, die sich
auf die banklichen Abrechnungen wohl aber deshalb kaum auswirken werden, weil
fast alle Banken schon in der Vergangenheit nach diesen Vorgaben rechneten.
So ist bei der Schadensberechnung von einem gestaffelten
Wiederanlagezinssatz auszugehen. Die monatlichen Zinsschadensbeträge sind
also nicht mit einem einheitlichen Zinssatz, jenen für die Restlaufzeit des
Darlehens, zu diskontieren, sondern mit jeweils jenen Sätzen, die für eine
Laufzeit gelten, die dem zeitlichen Abstand zwischen dem Termin der vorzeitigen
Darlehensablösung und der ausfallenden monatlichen Rate entspricht. Da für
jeweils kürzere Laufzeiten im allgemeinen auch geringere Wiederanlagezinssätze
gelten, wirkt sich dieser Effekt ungünstig auf die Schadensberechnung aus.
Ohne sich in diesem Punkt genau festzulegen, scheint der BGH des
weiteren wohl davon auszugehen, daß der Ersparnissatz für das mit der
Rückzahlung entfallende Darlehensrisiko mit 0,05 Prozentpunkten pro Jahr
ausreichend bemessen ist. Kunden, deren Banken in ihren Berechnungen höhere Ersparnissätze
von bis zu 0,2 Prozentpunkten auswiesen, sollten die Differenz von bis zu 0,15
Prozentpunkten von ihrem jährlichen Zinsvorteil nach den anderen vom BGH
geänderten Vorgaben abziehen.
Fazit: Von der Neuorientierung des BGH wird wahrscheinlich jeder Kunde
profitieren, der in der Vergangenheit eine Vorfälligkeitsentschädigung
Darlehen ohne Disagio
Disagiodarlehen
462.500 DM
3.333,33 DM
Ende Festschreibung
Ablösung am
Öff. Anleihe
4,92 - 5,28%
erspartes Risiko
ersparte Verwaltung
100 DM p.a.
Zinsschadensdifferenz
1,67 - 2,03%
29.100,00 DM
21.200,00 DM
48.900,00 DM
14.800,00 DM
200,00 DM
200,00 DM Vorfälligkeitsentschädigung
29.300,00 DM
21.400,00 DM
34.300,00 DM
Erstattungsanspruch wegen überzahlter
7.900,00 DM
12.900,00 DM
Angela Wehrt-Sierwald ist Rechtsanwältin mit den Schwerpunkten Bankrecht, Immobilierecht sowie Familienrecht und Erbrecht in der Kanzlei Wehrt-Sierwald (www.wehrt-hahn.de) sowie zugelassen als staatlich anerkannte Gütestelle in 21614 Buxtehude (nahe Hamburg-Neugraben), Birkenhain 1a, Tel.: 04161-996812 und Stade (Zweigstelle).Prof. Dr. Klaus Wehrt ist finanzmathematischer Experte für alle Fragen der Immobilienfinanzierung, insbesondere der Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigung und Sachverständiger für Fragen des Bankrechts (www.wehrt.de), Birkenhain 1a, 21614 Buxtehude. Weitere BeiträgeEs folgt eine Auflistung weiterer Beiträge, die mit den Schlagworten des aktuellen Beitrags (Disagio, Nichtabnahmeentschädigung, Vorfälligkeit, Vorfälligkeitsberechnung, Vorfälligkeitsentschädigung, Vorfälligkeitsentschädigung Darlehen, Vorfälligkeitsentschädigung Disagio, Vorfälligkeitsentschädigung Kredit, Zinsschaden) hohe Übereinstimmungen aufweisen.Weiterhin positive Tendenz in der RechtsprechungVorfälligkeitsentschädigungsberechnungen sind nicht selten unberechtigt oder überhöht24.09.2007Auch nach mehreren Grundsatzurteilen u. a. vom 1. Juli 1997 und 30.11.2004 des Bundesgerichtshofs zur Vorfälligkeitsentschädigung, besteht oftmals weiterhin Klärungsbedarf bei den Darlehensnehmern, die Hypothekenkredite vor Ablauf der Festschreibungszeit vorzeitig gegen Vorfälligkeitsentschädigung zurückführen oder bereits abgelöst haben. Die auch bei den normalen Baufinanzierungen oftmals mehrere Tausend Euro betragenden Vorfälligkeitsentschädigungen sind nicht selten entweder der Höhe nach zu beanstanden oder in einigen Fällen gänzlich unberechtigt. Fehlende Unterlagen hindern Anspruchstellung nicht Schuldrechtsreform:Verjährung bedroht alte Ansprüche aus Kredit und Kapitalanlage21.02.2002Obwohl von erheblicher wirtschaftlicher und rechtlicher Brisanz im Bereich von Finanzierung und Kapitalanlage wird das reformierte Schuldrecht, das am 01.01.2002 in Kraft getreten ist, von fremdfinanzierten Unternehmen, privaten Schuldnern und Kapitalanlagern kaum beachtet.HYPOTHEKENKREDIT / BGH konkretisiert Berechnungsweise der Disagio-RückerstattungDisagio wird zinsanteilig erstattet21.03.1998Mit einer Serie von Urteilen hat der BGH in den vergangenen Jahren die Problematik von Schadensersatz- und Rückerstattungsansprüchen aus vorzeitig beendeten Darlehensbeziehungen aufgearbeitet.Hypothekendarlehen / Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung begrenztBundesrichter erleichtern Kreditablösung10.07.1997Der Bundesgerichtshof hat entschieden, daß ein Darlehen mit langjähriger Zinsfestschreibung in Ausnahmefällen, zum Beispiel bei einer Scheidung, vorzeitig abgelöst werden darf. Wieviel das den Kunden kostet, hängt von der Urteilsbegründung ab.BGH-Urteil zum Disagio: Vielfalt statt Eintönigkeit 09.03.1997Vielfalt statt Eintönigkeit: In seinem jüngsten Urteil zur Disagio-Rückerstattung BGH-Urteil vom 8. Oktober 1996, benutzt der Bundesgerichtshof eine Vielzahl von Differenzierungen