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Timestamp: 2017-12-17 04:19:20+00:00
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Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza 30 agosto 2017, n. 20539
By Avv. Renato D'Isa on 7 settembre 2017 • ( 1 commento )
Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si realizza un’anticipazione degli effetti traslativi, fondandosi la disponibilita’ conseguita dal promissario acquirente sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori, sicche’ la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, e’ qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem ove non sia dimostrata una interversio possessionis nei modi previsti dall’articolo 1141 cod. civ..
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Sentenza 30 agosto 2017, n. 20539
sul ricorso 28800-2012 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
avverso la sentenza n. 4586/2011 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 02/11/2011;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/04/2017 dal Consigliere Dott. RAFFAELE SABATO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SALVATO Luigi, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso.
1. (OMISSIS) ha adito con citazione notificata il 02.06.1993 il tribunale di Roma richiedendo la condanna di (OMISSIS) al rilascio di un terreno di proprieta’ della stessa, e da questi occupato senza titolo, alla localita’ (OMISSIS). Il signor (OMISSIS) ha chiesto in via riconvenzionale dichiararsi il proprio acquisto per usucapione.
2. Espletate prove orali, con sentenza depositata il 29.11.2002 il tribunale, in sezione stralcio, ha rigettato la domanda attrice e accolto la riconvenzionale.
3. Avverso la decisione di primo grado ha proposto appello (OMISSIS), sulla resistenza di (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), in proprio e quale esercente la potesta’ sul figlio minore (OMISSIS), tutti quali eredi di (OMISSIS).
4. Con sentenza depositata il 02.11.2012 la corte d’appello di Roma ha rigettato il gravame. A sostegno della decisione, la corte territoriale, per quanto interessa, nell’esaminare il primo motivo d’appello, ha ritenuto che – benche’ all’epoca del secondo contratto preliminare, oggetto di contestazioni, del 16.01.1980 l’usucapione non si fosse ancora verificata, difformemente da quanto ritenuto dal tribunale – l’acquisto a titolo originario si sia comunque perfezionato in epoca successiva per possesso ultraventennale decorrente dal trasferimento del terreno in base al primo contratto preliminare del 20.02.1968, spettando alla signora (OMISSIS) dare la prova, invece non fornita, di una interruzione.
5. Avverso tale decisione (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione sulla base di due motivi. Gli eredi di (OMISSIS) hanno resistito con controricorso.
1. Con il primo motivo la ricorrente lamenta violazione degli articoli 1140, 1141, 1158, 1362 e 1363 cod. civ. e articolo 116 cod. proc. civ., nonche’ vizio di motivazione sul fatto controverso del trasferimento del possesso ai fini dell’usucapione in base a contratto preliminare con consegna anticipata del bene oggetto del negozio. Denuncia la ricorrente, in particolare, che la clausola di un contratto preliminare che prevede l’immissione anticipata nel godimento del fondo all’atto della stipula – anche in base alla giurisprudenza di questa Corte – non trasferisce il possesso nel promittente acquirente, ma la detenzione, relazione quest’ultima tra fruitore e cosa inidonea a far acquistare la proprieta’ a titolo originario con il decorso del tempo. La corte d’appello, avendo con la sentenza impugnata ritenuto invece trasferito il possesso, avrebbe ad un tempo fatto falsa applicazione della disciplina in argomento e offerto una motivazione carente a sostegno dell’affermato sussistere di un possesso.
1.1. Il motivo e’ fondato. In sede di applicazione dell’articolo 1158 cod. civ.questa Corte anche a sezioni unite (cfr. Cass. Sez. U. n. 7930 del 27/03/2008, nonche’ Cass. n. 1296 del 25/01/2010, n. 4863 del 01/03/2010, n. 9896 del 26/04/2010, n. 5211 del 16/03/2016) ha affermato che nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si realizza un’anticipazione degli effetti traslativi, fondandosi la disponibilita’ conseguita dal promissario acquirente sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori, sicche’ la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, e’ qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem ove non sia dimostrata una interversio possessionis nei modi previsti dall’articolo 1141 cod. civ..
1.2. Non contraddicendo quanto innanzi, sostengono i controricorrenti (p. 4 e 5 del controricorso) che la sentenza impugnata non avrebbe fondato l’individuazione di un possesso utile all’usucapione soltanto nel trasferimento contestuale alla sottoscrizione del preliminare, ma anche in altre circostanze (in particolare la recinzione del fondo).
1.3. Tale deduzione non appare condivisibile. Invero, si legge nella sentenza impugnata che “e’… documentato con l’avvenuta produzione dell’originale del preliminare… che con tale atto e’ stato trasferito al (OMISSIS) il possesso del controverso terreno ed e’ rimasto provato, dalle univoche e concludenti risultanze della prova per testi, che da tale data il (OMISSIS) ha esercitato sul fondo un potere di fatto corrispondente a quello del proprietario non solo ponendo in essere le attivita’ contrattualmente previste di esecuzione di lavori agricoli, percezione di frutti e realizzazione di migliorie, ma anche recintando il fondo, cosi’ dimostrando l’esercizio di un possesso esclusivo fatto valere erga omnes, proprietario del fondo compreso”. Si evince da quanto riportato, da un lato, che la corte territoriale ha comunque ritenuto conseguita la situazione di possesso – senza porsi il problema relativo al se esso fosse in nome proprio o altrui – in base alla consegna anticipata fondata sulla stipula di preliminare; dall’altro, che essa ha argomentato in ordine a manifestazioni esteriori della situazione di fatto, tutte astrattamente compatibili anche con la detenzione iniziale, senza valutare se esse costituissero interversione ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1141 cod. civ., necessaria stante l’inizio della relazione con la cosa quale detenzione; da un terzo punto di vista, che essa ha ritenuto in particolare la recinzione di un fondo (attivita’ consentita al comodatario) quale esercizio di un possesso anche contro il proprietario. Con tale argomentazione, dunque, la corte locale si e’ posta ad un tempo contro il principio di diritto sopra riportato e ha offerto una motivazione insufficiente e contraddittoria, per cui la sentenza va cassata in accoglimento delle censure svolte.
2. Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione degli articoli 1140, 1141, 1158 e 2697 cod. civ. e articolo 115 e 116 cod. proc. civ.nonche’ vizi di motivazione, lamentando tra l’altro un erroneo governo dell’onere probatorio avendo l’impugnata sentenza posto a carico della stessa parte l’onere in questione in ordine all’interruzione del possesso, invece che a carico della controparte l’onere di dimostrare l’interversione del possesso in rapporto a una relazione di fatto avviatasi come detenzione.
2.1. L’esame del motivo e’ assorbito, trattandosi di profilo conseguenziale rispetto al riesame delle questioni gia’ disposto in base alla cassazione della sentenza impugnata in relazione al primo motivo come dianzi accolto.
3. Segue la cassazione della sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della corte d’appello di Roma, che si atterra’ al principio di diritto di cui al precedente punto 1.1., valutando in base alle prove acquisite il sussistere degli elementi fattuali idonei (v. precedente punto 1.3) offrendo congrua motivazione e tenendo conto, come rettamente rilevato in sede di discussione dal P.G., del quadro degli obblighi internazionali che vincolano l’Italia, con particolare riferimento all’articolo 1 protocollo n. 1 alla CEDU, quale interpretato dalla Corte EDU nella sentenza della Grande Camera 30.8.2007, J.A. Pye (Oxford) Ltd & J.A. Pye (Oxford) Land Ltd c. United Kingdom (ricorso n. 44302/02): con detta sentenza la Corte di Strasburgo, nel ritenere a maggioranza semplice conforme al diritto convenzionale l’adverse possession dell’ordinamento del Regno Unito, ha evidenziato l’esigenza di un attento bilanciamento, nell’applicazione di un istituto non dissimile dall’usucapione, dei valori in conflitto tutelati dall’articolo 1 del protocollo; cio’ che si traduce, quanto meno, nell’esigenza di rigore, da parte del giudice nazionale, nell’apprezzamento – anche sul fronte probatorio – del sussistere dei presupposti per l’acquisto a titolo originario della proprieta’, prevalente sul precedente titolo dominicale. Il giudice di rinvio regolera’ anche le spese del giudizio di legittimita’.
La corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo, e rinvia ad altra sezione della corte d’appello di Roma anche per le spese del giudizio di legittimita’.
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