Source: https://www.exeo.it/Articoli/5744/densita-edilizia-asservimento-e-cessione.aspx
Timestamp: 2019-08-23 21:33:52+00:00
Document Index: 80151058

Matched Legal Cases: ['art. 51', 'art. 5', 'art. 51', 'art. 2693', 'art. 2643', 'art. 5', 'art. 2643', 'art. 5', 'art. 2643']

La L.R. Puglia n. 56 del 1980, art. 51, che prevede limitazioni alla possibilità di procedere all'istituto dell'asservimento ai fini della sommatoria della cubatura edificabile di fondi diversi, in quanto confina la applicabilità dell'istituto in questione alle sole costruzioni funzionali alla destinazione agricola del fondo cessionario, è destinata a valere sino alla entrata in vigore dei piani territoriali.
Va pacificamente considerata ammissibile la possibilità di asservire la potenzialità edificatoria di un fondo a favore di un fondo diverso, al fine di incrementare la volumetria realizzabile su quest’ultimo.
L’asservimento di un’area ad una costruzione, dà luogo ad un rapporto pertinenziale che ha natura permanente, indipendentemente da quando esso si è verificato, a nulla valendo che la cubatura originariamente assentita non sia stata sfruttata per intero, che, dopo l’asservimento, l’area sia stata frazionata, e che il titolo edilizio a servizio del quale l’asservimento stesso opera, sia venuto meno per decadenza.
L'asservimento di un fondo, ai fini della sua edificabilità, costituisce una qualità oggettiva dello stesso, che continua a seguirlo anche nei successivi trasferimenti o frazionamenti a qualsiasi titolo posti in essere in epoca successiva, indipendentemente dalle vicende riguardanti il titolo a cui accede, posto che il vincolo dal medesimo creato per sua natura permane sul fondo “servente”, (nel senso che per il calcolo della sua edificabilità vanno computati i volumi comunque esistenti) a tempo indeterminato.
Qualora un lotto urbanisticamente unitario sia stato già oggetto di uno o più interventi edilizi rileva la situazione di fatto, apprezzata con riguardo al lotto originario. Con la conseguenza che è irrilevante la mancanza di un formale atto di asservimento del precedente fabbricato, atteso che quando la normativa urbanistica impone limiti di volumetria, il vincolo dell’area discende ope legis dalla sua utilizzazione, senza la necessità di apposito strumento negoziale.
L’asservimento urbanistico per esaurimento della capacità edificatoria è essenzialmente uno stato di fatto obiettivo, che prescinde da specifici atti formali e dalle relative trascrizioni, impone un vincolo di inedificabilità sull’area di carattere permanente per il solo effetto del rilascio di legittime concessioni edilizie che determini l'esaurimento della capacità edificatoria stabilita dallo strumento urbanistico e rimane insensibile alle successive vicende dell’area come il f... _OMISSIS_ ...’asservimento è un istituto che viene preso in considerazione in sede di rilascio della concessione edilizia, non in sede di pianificazione: l'asservimento di un terreno per realizzare una costruzione non rende infatti lo stesso definitivamente inedificabile anche per il futuro, considerato che la destinazione ed utilizzazione delle aree rappresenta un dato dinamico ed evolutivo, potendo mutare nel tempo anche l'indice di densità edilizia.
L'asservimento realizza una specie particolare di relazione pertinenziale, nella quale viene posta durevolmente a servizio di un fondo la qualità edificatoria di un altro. Scopo dell’atto di asservimento è quello di incrementare la cubatura disponibile su un fondo, sfruttando quella concessa (e non utilizzata) ad altro fondo della medesima area, il quale viene, conseguentemente, assoggettato a vincolo di inedificabilità.
L'atto di asservimento dei suoli comporta la cessione di cubatura tra fondi contigui ed è funzionale ad accrescere la potenzialità edilizia di un'area per mezzo dell'utilizzo della cubatura realizzabile in una particella contigua e del conseguente computo anche della superficie di quest'ultima, ai fini della verifica del rispetto dell'indice di fabbricabilità fondiaria. La riconducibilità dell’asservimento a un vincolo di inedificabilità idoneo a permanere anche in caso di alienazione del fondo asservito, discende dalla natura oggettiva del vincolo.
In caso di edificio preesistente realizzato in epoca anteriore all’adozione del primo piano regolatore generale, con il quale per la prima volta nel territorio comunale siano stati introdotti indici di densità edilizia (territoriale e fondiaria), in assenza di limiti di volumetria non è configurabile un’ipotesi di asservimento in senso tecnico, ma è astrattamente configurabile un vincolo di c.d. asservimento pertinenziale, connotato dalla destinazione dell’area non edificata del lotto a servizio dell’edificio realizzato
Il concetto di asservimento urbanistico per esaurimento della capacità edificatoria opera obiettivamente ed è opponibile anche al terzo acquirente pur in assenza di trascrizione del vincolo nei registri immobiliari; esso consegue di diritto per il solo effetto del rilascio di legittime concessioni edilizie che determina l'esaurimento della capacità edificatoria stabilita dallo strumento urbanistico; si tratta di un asservimento giuridico oggettivo tipico del regime conformativo dei suoli, sicché la mancata indicazione di tale effetto nella concessione edilizia o della relativa trascrizione della stessa come di un atto di cessione (pur aventi la valenza giuridica di determinare e pubblicizzare l'asservimento) non... _OMISSIS_ ...rvimento urbanistico che si determina in ragione dell'esaurimento della volumetria disponibile, ignorato dalla concessione o dall'atto di cessione.
In ipotesi di realizzazione di un manufatto edilizio la cui volumetria è calcolata sulla base anche di un'area asservita o accorpata, l'intera estensione interessata deve essere considerata utilizzata ai fini edificatori, con l'effetto che anche l'area asservita o accorpata non è più edificabile, anche se è oggetto di un frazionamento o di alienazione separata dall'area su cui insiste il manufatto.
Ai fini del computo della volumetria assentibile, è essenziale l’esistenza di un asservimento tra i fondi interessati, consistente in una particolare relazione pertinenziale tra gli stessi, in cui viene posta durevolmente a servizio di un fondo la qualità edificatoria di un altro.
L'asservimento della volumetria realizzabile su un lotto in favore di un altro, per consentire in quest'ultimo una maggiore edificabilità, è consentita solo per lotti aventi la medesima destinazione urbanistica, in quanto l'opposta soluzione comporterebbe un'evidente alterazione delle norme urbanistiche che mirano a realizzare determinate caratteristiche tipologiche della zona.
Poiché l’asservimento realizza una specie particolare di relazione pertinenziale, nella quale viene posta durevolmente a servizio di un fondo la qualità edificatoria di un altro, tale tecnica trova la propria peculiare ragion d’essere e si è sviluppata dopo l’introduzione di limiti inderogabili di densità edilizia, e quindi non può giustificare la violazione di tali stessi limiti.
L’istituto del c.d. asservimento del terreno per scopi edificatori (o cessione di cubatura) va sussunto nello schema del contratto atipico con effetti obbligatori che, senza oneri di forma pubblica o di trascrizione, è finalizzato al trasferimento di volumetria e che si perfeziona soltanto con il rilascio del necessario titolo abilitativo edilizio da parte del Comune.
L’asservimento di un terreno, in base al quale un’area viene destinata a servire al computo di edificabilità di un altro fondo, costituisce una fattispecie negoziale atipica ad effetti obbligatori, che dà vita ad un rapporto pertinenziale di natura permanente, indipendentemente dal momento in cui è stato posto in essere.
Me... _OMISSIS_ ...quo;atto di asservimento di un terreno, si definisce una qualità oggettiva del suolo interessato; esso comporta un’obbligazione propter rem e realizza un particolare vincolo pertinenziale, in quanto tale non suscettibile di decadenza.
La ratio dell’asservimento di un terreno è indirizzata fondamentalmente ad accrescere la potenzialità edilizia di un’area tramite l’utilizzo della cubatura di un’altra particella.
In difetto di una prova rigorosa del vincolo di asservimento, da fornire dalla parte che ne invoca gli effetti a sé favorevoli, deve escludersi l’esistenza di siffatto vincolo.
L’asservimento volumetrico di un lotto ad un altro presuppone la stipula di un vero e proprio atto negoziale tra i rispettivi proprietari, con l’individuazione del fondo gravato e di quello beneficiario e la specificazione della misura della volumetria ceduta dal lotto asservito, versandosi a fronte di fattispecie negoziale complessa, avente ad oggetto la costituzione di un diritto reale limitato tra le parti e il trasferimento della legittimazione all’esercizio dello ius aedificandi nei confronti della P.A..
La semplice presentazione di una d.i.a. e del relativo progetto firmati dai proprietari senza alcuna ulteriore specificazione non basta a costituire un vincolo di asservimento volumetrico tra due lotti.
L'istituto dell'asservimento o meglio come definito anche in sede normativa (cfr. D.L. n. 70 del 2011, art. 5, comma 1, lett. c, convertito con modificazioni, in L. n. 106 del 2011) della cessione di cubatura è istituto di fonte negoziale, la cui legittimità è stata ripetutamente avallata in sede giurisprudenziale , in forza del quale è consentita, a prescindere dalla comune titolarità dei due terreni, la "cessione" della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo, cosicché, invariata la cubatura complessiva risultante, il fondo cessionario sarà caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto.
L'asservimento urbanistico per esaurimento della capacità edificatoria consegue di diritto per il solo effetto del rilascio di legittime concessioni edilizie che determina l’esaurimento della capacità edificatoria stabilita dallo strumento urbanistico.
L'asservimento urbanistico per esaurimento della capacità edificatoria è un asservimento giuridico oggettivo tipico del regime conformativo dei suoli, sicché la mancata indicazione di tale effetto nella concessione edilizia o della relativa trascrizione della stessa come di un atto di cessione (pur aventi la valenza giuridica di determinare e pubblicizzare l’asservimento)... _OMISSIS_ ...uo;asservimento urbanistico che si determina in ragione dell’esaurimento della volumetria disponibile, ignorato dalla concessione o dall’atto di cessione.
L'asservimento dà luogo ad un rapporto pertinenziale che ha natura permanente, indipendentemente da quando esso si è verificato, a nulla valendo che, all’epoca di realizzazione del manufatto preesistente, non sussistesse ancora alcuna pianificazione urbanistica, ovvero un atto di volontà espresso o tacito che avesse posto a disposizione della costruzione di esso una zona di territorio.
La quantità di asservimento del terreno rimasto libero va calcolata sulla base degli indici vigenti al momento del rilascio dell’ulteriore titolo edilizio, perché i limiti entro i quali un'area può essere edificata si riferiscono non all'edificazione ulteriore rispetto a quella esistente al momento dell'approvazione, ma all'edificazione complessivamente realizzabile sull'area; se così non fosse, si verificherebbe l'effetto perverso di consentire l'edificabilità di aree già impegnate da preesistenze, in contrasto con gli indici del piano urbanistico in vigore.
L'asservimento di un terreno, in base al quale un'area viene destinata a servire al computo di edificabilità di un altro fondo, costituisce una fattispecie negoziale atipica ad effetti obbligatori, che dà vita ad un rapporto pertinenziale di natura permanente indipendentemente dal momento in cui è stato posto in essere.
L'atto trascritto di asservimento di un terreno si risolve, in ogni caso, in una qualità oggettiva del suolo interessato; comporta un’obbligazione propter rem e realizza un particolare vincolo pertinenziale, in quanto tale non suscettibile di decadenza.
Il lotto originatosi dal frazionamento di uno più esteso, che a sua volta aveva formato oggetto di un atto d'obbligo convenzionale, rimane sottoposto alle limitazioni gravanti sull'intero lotto originario e, soprattutto, alle limitazioni derivanti dall'utilizzazione già avvenuta della cubatura potenziale originaria.
L’asservimento inteso come fattispecie negoziale atipica ad effetti obbligatori in base al quale un’area viene destinata a servire al computo di edificabilità di un altro fondo dà vita ad un rapporto pertinenziale che ha natura permanente indipendentemente da quando questo asservimento è stato posto in essere.
L'istituto dell'asservimento, consistente nella volontaria rinuncia alle possibilità edificatorie di un lotto in favore del loro sfruttamento in un'altra particella, serve ad accrescere la potenzialità edilizia di un'area per mezzo dell'utilizzo, in essa, della cubatura realizzabile in una particella contigua e del consegue... _OMISSIS_ ...icie di quest'ultima, ai fini della verifica del rispetto dell'indice di fabbricabilità fondiaria.
Il presupposto logico dell'asservimento deve essere rinvenuto nella indifferenza, ai fini del corretto sviluppo della densità edilizia della materiale collocazione dei fabbricati, atteso che, per il rispetto dell'indice di fabbricabilità fondiaria, assume esclusiva rilevanza il fatto che il rapporto tra area edificabile e volumetria realizzabile nella zona di riferimento resti nei limiti fissati dal piano, risultando del tutto neutra l'ubicazione degli edifici all'interno del comparto (fatti salvi, ovviamente, il rispetto delle distanze e di eventuali prescrizioni sulla superficie minima dei lotti).
Per lo più il vincolo di asservimento si costituisce in virtù di un provvedimento formale (permesso di costruire, dichiarazione di assenso all’asservimento).
Il vincolo edilizio connesso al rapporto area-volume costituito dall’asservimento presuppone una già avvenuta totale o parziale utilizzazione a scopo edificatorio di un’area in relazione allo sviluppo volumetrico di aree solitamente contigue, di guisa che l’area stessa non può dirsi libera ancorché si presenti fisicamente libera da immobili.
Un’area edificabile, già interamente considerata agli effetti della volumetria realizzabile in occasione del rilascio di una concessione edilizia, non può più essere tenuta in considerazione ai medesimi fini come area libera, neppure parzialmente, ai fini del rilascio della seconda concessione nella perdurante esistenza del primo edificio, irrilevanti appalesandosi le vicende inerenti alla proprietà dei terreni.
Il criterio della contiguità funzionale dei lotti che, ai sensi dell'art. 51 della L.R. Calabria 19 del 2002, consente l'asservitmento di lotti per il raggiungimento dell’unità culturale minima, si riferisce esclusivamente all’attività edilizia strumentale all’esercizio dell’attività agricola.
In relazione al periodo anteriore all'introduzione di indici di densità edilizia (territoriale e fondiaria) e dunque in assenza di limiti di volumetria, non è configurabile un’ipotesi di asservimento in senso tecnico, ma appare astrattamente configurabile esclusivamente un vincolo di c.d. asservimento pertinenziale, connotato dalla destinazione dell’area non edificata del lotto a servizio dell’edificio realizzato.
In difetto di altri elementi probatori, ai fini della ricognizione di un eventuale vincolo di c.d. asservimento pertinenziale (connotato dalla destinazione dell’area non edificata del lotto a servizio dell’edificio realizzato) possono assumere rilie... _OMISSIS_ ...ienti dagli stessi privati.
Con l'asservimento le aree asservite perdono definitivamente, in tutto o in parte, la loro attitudine edificatoria in favore della particella di progetto e a tal fine è richiesto che il proprietario del compendio interessato debba sottoscrivere un atto d'obbligo, con il quale s'impegna nei confronti del Comune (anche per i suoi aventi causa) a non utilizzare a fini edificatori, le particelle asservite di cui ha, insieme alla particella di progetto, la disponibilità giuridica.
Un’area edificabile, già interamente considerata in occasione del rilascio di una concessione edilizia maggiorata, non può essere più tenuta in considerazione come area libera, neppure parzialmente, ai fini del rilascio di una seconda concessione nella perdurante esistenza del primo edificio.
Il frazionamento catastale dell’area asservita non incide sul pregresso asservimento.
L’asservimento è una condizione oggettiva del fondo, impressa dal proprietario e cristallizzata nell’originario titolo abilitativo rilasciato al proprietario del fondo beneficiato in termini volumetrici, la quale permane a tempo indeterminato nonostante le vicende relative alla zonizzazione ed ai relativi indici conformativi.
E' legittimo subordinare il trasferimento di cubatura al ripristino della destinazione d'uso conforme agli strumenti urbanistici.
Il fondo asservito ad altro fondo a fini di edificazione (mediante cessione della cubatura su esso realizzabile in favore del secondo) non può ricevere, ad esempio da successivi atti di pianificazione urbanistica, nuove potenzialità edificatorie
L’asservimento è una fattispecie obbligatoria che crea una relazione pertinenziale durevole e cristallizzata nel tempo.
L’aumento dell’indice del fondo totalmente asservito ne ricostruisce solo virtualmente la capacità edificatoria perduta per effetto dell’asservimento, poiché questo non si vede comunque restituire né la volumetria già utilizzata dal fondo dominante né quella oggetto dell’accordo privato.
L’asservimento si colloca pienamente, e senza necessità di richiami specifici da parte della normativa, nel novero degli elementi che, avendo natura analoga alle preesistenze edilizie, debbono essere necessariamente considerati al fine di stabilire la volumetria assentibile in sede concessoria.
Senza una vera volontà d’asservimento, nonché la predisposizione del relativo negozio unilateriale, la mera dichiarazione di possedere fondi rus... _OMISSIS_ ...i, da sola, non basta a far ottenere il positivo apprezzamento dell'istanza edilizia.
La cessione di cubatura è un istituto di fonte negoziale, la cui legittimità è stata ripetutamente avallata in sede giurisprudenziale, in forza del quale è consentita, a prescindere dalla comune titolarità dei due terreni, la "cessione" della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo, cosicché, invariata la cubatura complessiva risultante, il fondo cessionario sarà caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto.
La cessione di cubatura, onde evitare la facile elusione dei vincoli posti alla realizzazione di manufatti edili in funzione della corretta gestione del territorio, è soggetta a determinate condizioni: a) dall'essere i terreni interessati, se non precisamente contermini, quanto meno dotati del requisito della reciproca prossimità; b) dall'essere i medesimi caratterizzati sia dalla omogeneità urbanistica, avere, cioè, tutti la stessa destinazione e lo stesso indice di fabbricabilità originario, perché altrimenti, in assenza di dette condizioni, attraverso l'utilizzazione di tale strumento, astrattamente del tutto legittimo, sarebbe possibile realizzare scopi del tutto estranei ed, anzi, confliggenti con le esigenze di corretta pianificazione del territorio.
È illegittima la cessione di cubatura fra terreni caratterizzati da indici di fabbricabilità fra loro diversi e in tal caso l'utilizzo di tale strumento negoziale è abusivo, in quanto grossolanamente volto alla elusione dei principi e delle regole in materia di pianificazione edilizia.
La corretta applicazione dell'istituto negoziale del vincolo di asservimento per scopi edificatori (cosiddetta "cessione di cubatura") - che comporta che il fondo cessionario sia caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto - prevede, onde evitare la facile elusione dei vincoli posti alla realizzazione di manufatti edili, che i fondi interessati dalla cessione siano dotati del requisito della reciproca prossimità, abbiano tutti la stessa destinazione urbanistica e lo stesso indice di fabbricabilità originario.
È consentita, a prescindere dalla comune titolarità dei due terreni, la "cessione" della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo, cosicché, invariata la cubatura complessiva risultante, il fondo cessionario sarà caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto.
Si verifica, laddove si ritenesse legittima la "cessione di cubature" fra terreni fra loro distanti, la realizzazione, per un verso, di u... _OMISSIS_ ...mento edilizio" in determinate zone (quelle ove sono ubicati i fondi cessionari) e di carenza in altre (ove sono situate i terreni cedenti), con evidente pregiudizio per l'attuazione dei complessivi criteri di programmazione edilizia contenuti negli strumenti urbanistici; pregiudizio ancora più manifesto ove fosse consentita la "cessione di cubatura" fra terreni aventi diversa destinazione urbanistica ovvero diverso indice di edificabilità.
In tema di cessione di cubatura, il necessario requisito della "contiguità" dei fondi deve essere inteso nel senso che gli stessi, anche in assenza di continuità fisica tra tutte le particelle catastali interessate dalla nuova costruzione, devono pur sempre essere caratterizzati da una effettiva e significativa vicinanza.
Onde evitare la facile elusione dei vincoli posti alla realizzazione di manufatti edili in funzione della corretta gestione del territorio, il meccanismo della cessione di cubatura è soggetto a determinate condizioni, delle quali le principali sono costituite: a) dall'essere i terreni in questione, se non precisamente contermini, quanto meno dotati del requisito della reciproca prossimità; b) dall'essere i medesimi caratterizzati sia dalla omogeneità urbanistica, avere, cioè, tutti la stessa destinazione e lo stesso indice di fabbricabilità originario, perché altrimenti, in assenza di dette condizioni, attraverso l'utilizzazione di tale strumento, astrattamente del tutto legittimo, sarebbe possibile realizzare scopi del tutto estranei ed, anzi, confliggenti con le esigenze di corretta pianificazione del territorio.
Sussiste l'illegittimità della cessione di cubatura fra terreni caratterizzati da indici di fabbricabilità fra loro diversi e l'abusività dell'utilizzo di tale strumento negoziale, in quanto grossolanamente volto alla elusione dei principi e delle regole in materia di pianificazione edilizia.
In materia di cessione di cubatura, il requisito della "contiguità" dei fondi viene inteso nel senso che gli stessi, anche in assenza di continuità fisica tra tutte le particelle catastali interessate dalla nuova costruzione, devono pur sempre essere caratterizzati da una effettiva e significativa vicinanza.
La circostanza della rilevante distanza dei fondi (nella specie collocati a distanza di tre chilometri l'uno dall'altro) vale di per sé ad escludere la legittimità della cessione di cubatura realizzata.
La cessione di cubatura è istituto di fonte negoziale che, onde evitare la facile elusione dei vincoli posti alla realizzazione di manufatti edili in funzione della corretta gestione del territorio, è soggetto a determinate condizioni delle quali le principali sono costituit... _OMISSIS_ ... questione se non precisamente contermini, quanto meno dotati del requisito della reciproca prossimità; b) dall'essere i medesimi caratterizzati sia dalla omogeneità urbanistica, avere cioè tutti la medesima destinazione, sia dalla medesimezza del indice di fabbricabilità originario.
Il contratto privato di cessione di cubatura non ha, per il solo fatto di essere trascritto, natura di negozio ad effetti reali, dovendo invece comunque preferirsi la tesi del negozio ad effetti meramente obbligatori. L'art. 2693 rende l'atto opponibile agli eventuali aventi causa o danti cause delle parti private, ossia per dirimere eventuali conflitti tra soli soggetti privati (comportando la trascrizione dell'atto una sorta di effetto prenotativo) e non già anche rispetto a terzi completamente estranei allo stesso negozio, come appunto la pubblica amministrazione.
L’istituto del trasferimento dei diritti edificatori è riconosciuto sul piano legislativo dall’art. 2643, n. 2-bis), cod civ., come novellato dall’art. 5 d.-l. 13 maggio 2011, n. 50, convertito, con modificazioni, nella legge 12 luglio 2011, n. 106.
L’art. 2643, n. 2-bis), cod. civ., che riconosce sul piano legislativo l'istituto del trasferimento dei diritti edificatori, è applicabile anche nel sistema del libro fondiario, in difetto di incompatibilità e in virtù della clausola di rinvio, di cui agli artt. 12, comma 2, r.d. 28 marzo 1929, n. 499, e 20, lett. h), legge tavolare, alla disciplina di diritto comune.
Il trasferimento di diritti edificatori trova il proprio limite, oltre che in eventuali discipline speciali della legislazione urbanistica, nelle statuizioni degli strumenti urbanistici, i quali potrebbero vietare tali operazioni per alcune aree, oppure contenere previsioni inerenti alla determinazione della volumetria realizzabile fondata su criteri incompatibili con il suo trasferimento.
In difetto di espresso divieto, la densità edificatoria del singolo lotto può essere ridistribuita, con lo strumento del trasferimento di diritti edificatori (olim, cessione di cubatura), tra i vari lotti di una stessa zona omogenea, nel rispetto dell’indice territoriale dell’intera zona e del relativo complessivo carico urbanistico.
L'istituto del trasferimento di diritti edificatori persegue il precipuo fine di aumentare la capacità edificatoria del lotto di proprietà del cessionario, anche e proprio nei casi in cui la capacità edificatorio del lotto sia già esaurita, ché, diversamente, non sarebbe necessario l’acquisto di diritti edificatori provenienti da altro immobile (il tutto, purché venga rispettato l’indice territoriale dell’intera zona): negare questa possibilità, nell’ambito di una... _OMISSIS_ ...motivazione del mancato rispetto del parametro dell’indice edificatorio fondiario del lotto beneficiario, pertanto, equivarrebbe ad una sostanziale abrogazione dell’istituto introdotto dall'art. 5 d.l. n. 50/2011.
L'accordo preliminare di cessione di cubatura non ha natura di contratto traslativo reale, ma dà luogo ad un rapporto obbligatorio, col quale una parte (proprietario cedente) si impegna a prestare il proprio consenso affinché la cubatura o parte di essa che, in base agli strumenti urbanistici, gli compete venga attribuita dalla P.A. al proprietario del fondo vicino (cessionario) compreso nella medesima zona urbanistica.
Tra i nuovi istituti nell’ordinamento giuridico dell’edilizia, ispirati dalla necessità di far fronte all’ipotesi di esaurimento o insufficienza della capacità edificatoria di un fondo, va annoverata la cessione di cubatura: una fattispecie negoziale a formazione progressiva che si struttura in un accordo tra proprietari di aree contigue, aventi la stessa destinazione urbanistica, in forza del quale il proprietario di un'area cede una quota di cubatura edificabile sul suo fondo per permettere all'altro di disporre della minima estensione di terreno richiesta per l'edificazione, ovvero di realizzare una volumetria maggiore di quella consentita dalla superficie del fondo di sua proprietà, che si perfeziona con il rilascio del titolo edilizio e che è soggetto a trascrizione ai sensi dell’art. 2643, comma 1, n. 2 bis del codice civile.
La cessione di cubatura o asservimento è un istituto utilizzabile in sede di rilascio di permesso di costruire utilizzabile, in presenza di particolari condizioni e limiti, per cui può avvenire solo tra fondi:- compresi nella medesima zona urbanistica ed aventi la stessa destinazione urbanistica, in quanto, se così non fosse, nella zona in cui viene aggiunta cubatura potrebbe determinarsi un superamento della densità edilizia massima consentita dallo strumento urbanistico;- contigui, nel senso che, anche qualora non si riscontri la continuità fisica tra tutte le particelle catastali interessate dalla nuova costruzione, sussista pur sempre, comunque, una "effettiva e significativa vicinanza tra i fondi asserviti.
La pratica contrattuale della cessione di cubatura tra privati proprietari è stata talora recepita e disciplinata in Leggi Regionali o in strumen... _OMISSIS_ ...ograve; farsi ricorso anche a prescindere da un riconoscimento da parte di norme urbanistiche regionali e/o comunali. Il fenomeno in esame invero non lede, di regola, alcun interesse pubblico in quanto generalmente non si riconnettono conseguenze negative al solo fatto che la densità edilizia massima fissata dallo strumento urbanistico venga sfruttata dal proprietario di un'ampia estensione di terreno, o da più proprietari associati o da uno dei proprietari che abbia ottenuto la cessione di facoltà edificatorie dei suoi vicini, purché comunque sia impedito il superamento, nella zona complessivamente considerata, degli standards consentiti dai piano.
Nel caso in cui lo strumento urbanistico contenga specifiche limitazioni in ordine a tipologie edilizie o alla densità abitativa, il trasferimento di cubatura tra privati proprietari deve ritenersi non consentito.
Deve ritenersi inammissibile il trasferimento di cubatura a fronte di una norma di piano che per le zone agricole non ammette costruzioni in lotti di dimensioni inferiori ad un limite minimo fissato dal piano medesimo, in quanto la ratio di una disposizione siffatta si connette al regime di edificazione nelle zone agricole ed al nesso di funzionalità delle costruzioni ammissibili rispetto alla gestione di aziende agricole.
Il c.d. vincolo di asservimento rispettivamente a carico e a favore del fondo si costituisce, sia per le parti che per i terzi, per effetto del rilascio della concessione edilizia, che legittima lo ius aedificandi del cessionario sul suolo attiguo, sì che nessun risarcimento è dovuto al cedente.
I trasferimenti di cubatura devono rispettare non solo l’indice territoriale della zona (volume massimo realizzabile sull’intera zona omogenea), ma anche l’indice di edificabilità che riguarda il singolo lotto.
L'istituto del c.d."asservimento del terreno per scopi edificatori" (o cessione di cubatura) va sussunto nello schema del contratto atipico con effetti obbligatori che, senza oneri di forma pubblica o di trascrizione, è finalizzato al trasferimento di volumetria e che si perfeziona soltanto con il rilascio del necessario titolo abilitativo edilizio da parte del comune, in quanto l'effetto finale del trasferimento di cubatura avviene solo in conseguenza dell'emanazione del provvedimento amministrativo.
L'accordo - con il quale una delle parti cede, parzialmente o per intero, la facoltà di edificare dal proprio terreno a quello appartenente all'altra parte, compreso nella stessa zona urbanistica, per permettere di richiedere e di ottenere una concessione per la costruzione di un immobile di volume maggiore di quello a cui avrebbe diritto (c.d. trasferimento di cubatura) - ha efficacia solo obbligatoria tra i suoi sottoscrittori, mentre il tra... _OMISSIS_ ...parti e nei confronti dei terzi è determinato esclusivamente dal provvedimento concessorio, discrezionale e non vincolato che, a seguito della rinuncia all'utilizzazione della volumetria manifestata al comune dal cedente in adesione al progetto edilizio presentato dal cessionario, può essere emanato a favore di quest'ultimo dall'ente pubblico.
La pratica contrattuale dei cd."trasferimenti di cubatura" fra privati proprietari è ammissibile anche a prescindere da un riconoscimento da parte di norme urbanistiche regionali e/o comunali, poiché generalmente non si riconnettono conseguenze negative al solo fatto che la densità edilizia massima fissata dallo strumento urbanistico venga sfruttata dal proprietario di un'estensione di terreno, o da più proprietari associati o da uno dei proprietari che abbia ottenuto la cessione di facoltà edificatorie dei suoi vicini, purché comunque sia impedito il superamento, nella zona complessivamente considerata, degli standards consentiti dalla pianificazione vigente.
Deve ritenersi inammissibile il trasferimento di cubatura a fronte di una norma di piano urbanistico che per le zone agricole non ammette costruzioni in lotti di dimensioni inferiori ad un limite minimo fissato dal piano medesimo, in quanto la ratio di una disposizione siffatta si connette al regime di edificazione nelle zone agricole ed al nesso di funzionalità delle costruzioni ammissibili rispetto alla gestione di aziende agricole.
Qualora su di un determinato lotto sia astrattamente realizzabile una certa volumetria, ma ad esso sia concretamente attribuita una volumetria differente (ed inferiore), è corretto respingere il progetto che supera la volumetria effettiva (pur senza superare quella teorica) se non accompagnato da un contratto di cessione di cubatura.
Ai fini della cessione di cubatura deve essere soddisfatta la condizione dell’omogeneità urbanistica tra l’area ceduta e quella beneficiaria: a tal fine non è sufficiente che le due aree appartengono ad una stessa z.t.o. e differiscano solo dal punto di vista della sottozonizzazione.
L'asservimento della volumetria da un lotto a favore di un altro, onde realizzare una maggiore edificabilità, è consentita solo con riferimento ad aree aventi una medesima destinazione urbanistica, posto che diversamente si verificherebbe un'evidente alterazione delle caratteristiche tipologiche della zona tutelate dalle norme urbanistiche.
Ove le aree tra le quali andrebbe operata la cessione di cubatura appartengano ad una stessa zona ai sensi del D.M. 1444/1968, la loro riconducibilità a sottozone diverse, contrassegnate da una diversità di regolamentazione, potrebbe ostare ad una valutazione di omogeneità.
L'appartenenza delle due... _OMISSIS_ ... di cubatura a due sottozone diverse è indice dell'insussistenza del requisito dell'omogeneità urbanistica tutte le volte in cui le diversità di disciplina riscontrabili tra le sottozone in giuoco abbia un’apprezzabile incidenza sostanziale sulla destinazione di indirizzo dei rispettivi fondi, e possa dunque profilarsi quale effetto dell'asservimento un'elusione dei limiti posti dallo strumento urbanistico, con un’alterazione delle caratteristiche tipologiche da questo tutelate.
Qualora le N.T.A. del P.R.G. prevedano che un edificio produttivo all'interno del comparto sia una attività da trasferire, deve ritenersi che, in assenza di tale trasferimento, la cubatura dell'immobile non possa essere ceduta e considerata “disponibile” a fini di nuova edificazione.
La cessione di cubatura, sia che si qualifichi come contratto ad effetti obbligatori che come contratto ad effetti reali, integra una fattispecie complessa culminante nel rilascio di un provvedimento amministrativo autorizzativo che cristallizza la ripartizione dei volumi così come consensualmente convenuta dalle parti, determinandone l’irretrattabilità.
Gli eventuali vizi della vicenda negoziale della cessione di cubatura, così come quelli derivati della concessione edilizia che l’ha fatta propria maggiorando la volumetria, devono essere indirizzati nei confronti di tale ultimo atto e nel termine di decadenza, poiché, ove si ammettesse la perdurante rilevanza invalidante dei vizi citati anche nei confronti della concessione avente ad oggetto la successiva edificazione sul lotto asservito, si finerebbe per rimettere in discussione a distanza di decenni, assetti urbanistici ormai definiti e realizzati.
La trascrizione dell’asservimento non è necessaria, in considerazione del ruolo costituivo rivestito dal provvedimento amministrativo nell’ambito della complessa fattispecie.
In una z.t.o. avente destinazione urbanistica "alberghiera" è ben possibile il trasferimento di volumetria da proprietari di lotti privati ad uso residenziale per l'ampliamento di una struttura alberghiera: da un lato, l’esistenza in loco di costruzioni a destinazione residenziale non fa venir meno la destinazione urbanistica alberghiera, e, dall'altro, non assume alcun rilievo il fatto che la cessione di cubatura provenga da lotti siti in un altro comparto, dovendo farsi riferimento non già al subcomparto di tipo residenziale ma alla complessiva area oggetto di pianificazione per la quale la destinazione prevista è quella alberghiera.
La cessione di cubatura consiste in un in forza del quale il proprietario di un'area "cede" una quota di cubatura edificabile sul suo fondo per permettere all'altro di disporre della minima estensione di t... _OMISSIS_ ...zione, ovvero di realizzare una volumetria maggiore di quella consentita dalla superficie del fondo di sua proprietà.
Gli effetti derivanti da un atto di cessione di cubatura hanno carattere definitivo ed irrevocabile, integrano una qualità oggettiva dei terreni e producono una minorazione permanente della loro utilizzazione da parte di chiunque ne sia il proprietario.
Il trasferimento di volumetria in caso di cessione di cubatura si realizza soltanto in seguito del rilascio finale del titolo edilizio.
Per effetto della cessione di cubatura si costituisce un vincolo di asservimento del fondo del cedente al fondo del cessionario, in quanto si viene a creare un nuovo lotto di pertinenza urbanistica dell'edificio, che non coincide con i confini di proprietà ed ha una consistenza indipendente rispetto ai successivi interventi nelle aree medesime, e ne deriva l'impossibilità di assentire e di richiedere ulteriori ed eccedenti realizzazioni di volumi costruttivi sul fondo asservito, per la parte in cui esso è rimasto privo della potenzialità edificatoria già utilizzata dal titolare del fondo in favore del quale ha avuto luog... _OMISSIS_ ...