Source: https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport_2008_2903/quatrieme_partie_jurisprudence_cour_2922/droit_immobilier_environnement_urbanisme_2951/baux_12222.html
Timestamp: 2017-08-24 10:44:31+00:00
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Bail (règles générales) - Bailleur - Obligations - Réparations - Clause d’exonération - Etendue – Détermination.
3è Chambre civile, 9 juillet 2008 (Bull. n° 90, pourvoi n° 07-14.631)
Cet arrêt vient préciser les obligations respectives du bailleur commercial et du preneur quant à certains travaux ou réparations à réaliser dans les lieux loués, en l’état d’un contrat de bail qui prévoyait que le preneur ne pourra exiger du propriétaire aucune réparation de quelque nature que ce soit, même les grosses réparations telles que prévues à l’article 606 du code civil.
Il est bien établi que l’article 1720 du code civil qui met à la charge du bailleur toutes les réparations autres que locatives n’est pas d’ordre public. Les parties au contrat de bail peuvent y déroger par des conventions particulières (3e Civ., 7 février 1978, Bull. 1978, III, n° 71, pourvoi n° 76-14.214), par exemple en mettant à la charge du preneur les grosses réparations de l’article 606 du code civil. Les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale (3e Civ., 13 juillet 2005, Bull. 2005, III n° 155, pourvoi n° 04-13.764). Les juges du fond font souverainement le départ entre les travaux qui relèvent des réparations d’entretien et ceux qui n’en relèvent pas.
Le bailleur répond en principe de la vétusté quand bien même la charge des grosses réparations de l’article 606 du code civil serait, par une clause du contrat de bail qui ne peut qu’être interprétée strictement, mises à la charge du preneur. La vétusté est, en effet, le résultat d’un manque d’entretien des locaux par son propriétaire, résultant d’une faute ou d’un défaut d’attention et doit être soigneusement distinguée, aux termes mêmes de l’article 606, des grosses réparations. Mais les parties sont libres de déroger à ce principe et la clause du bail mettant expressément à la charge du locataire toutes les réparations ou remises en état que requerrait l’état des locaux, y compris celles nécessitées par la vétusté ou l’usure, exonère le bailleur (3e Civ., 2 juin 1999, pourvoi n° 97-17.156 ; 16 mai 2000, pourvoi n° 98-20.555 ; 3è Civ., 3 avril 2001, pourvoi n° 99-15.740 ; 3è Civ., 12 octobre 2004, pourvoi n° 03-13.745 ; 3è Civ., 31 octobre 2006, pourvoi n° 05-14.123).
La convention doit être expresse et dépourvue d’ambiguïté. Ainsi, la clause du bail selon laquelle le preneur prend les locaux loués dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance ne dispense pas le bailleur des travaux occasionnés par la vétusté (3e Civ., 22 février 2005, pourvoi n° 03-19.715). En revanche, en pareil cas, le bailleur ne peut être tenu, hors la vétusté, de supporter le coût des travaux de réfection rendus nécessaires par l’état des locaux (3e Civ., 6 janvier 1993, pourvoi n° 91-15.920 ; 3è Civ., 17 novembre 1998, pourvoi n° 97-13.318 ; 3è Civ., 18 juin 2002, pourvoi n° 01-00.679 ; 3è Civ., 6 avril 2004, pourvoi n° 02-19.578).
Mais en l’espèce, la question se posait d’une prise en charge des travaux ou réparations rendues nécessaires par un vice de construction affectant la structure ou la solidité de l’immeuble, travaux que l’expert avait précisément identifiés.
Ces travaux ou réparations doivent être soigneusement distingués à la fois de ceux rendus nécessaires par la vétusté et des grosses réparations de l’article 606 du code civil. Ils relèvent, en effet, de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur en application des articles 1719 et 1720 du code civil et à laquelle celui-ci ne saurait se soustraire, notamment par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux (3e Civ. 1er juin 2005, Bull. 2005, III, n° 119, pourvoi n° 04-12.200).
On connaît l’importance particulière que revêt, en matière de bail commercial, l’obligation de délivrance, ainsi définie : le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée (3e Civ. 26 mars 1997, Bull. 1997, V , n° 70, pourvoi n° 95-14.103). Il n’est que très rarement admis que le bailleur puisse transférer au preneur une charge relevant de cette obligation de délivrance. Il est possible cependant de citer le cas des travaux de mise en conformité des locaux exigés par l’administration, à la condition que le prévoit’une clause expresse et précise du bail.
Il résulte donc de l’arrêt que, quelles que soient les clauses du contrat de bail, le bailleur reste tenu, au titre de son obligation de délivrance, des travaux ou réparations qu’exige un vice de construction de l’immeuble.
Dans ces conditions, le cas échéant et selon les données du litige, il convient d’inviter l’expert à préciser si les travaux nécessaires relèvent des grosses réparations, de la vétusté ou d’un vice de construction de l’immeuble.
Bail (règles générales). - Preneur - Responsabilité - Responsabilité à l’égard du bailleur - Dégradations ou pertes - Fait des personnes de la maison du preneur - Personne de la maison - Définition - Exclusion – Cas.
3e chambre civile, 19 novembre 2008 (pourvoi n° 07-15.508, en cours de publication)
Aux termes de l’article 1735 du code civil, le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. Le régime de responsabilité du fait d’autrui qui en découle est particulièrement sévère puisque le preneur ne peut s’exonérer de sa responsabilité en démontrant qu’il n’a personnellement commis aucune faute et qu’il répond des dégradations qu’elles aient été commises volontairement ou non par les « personnes de sa maison ».
La notion de « personnes de la maison » a fait l’objet d’une acception large de la part de la Cour de cassation qui y a inclus, en dehors des membres du strict cercle de famille et des domestiques demeurant sur place, toute personne hébergée par lui ou l’artisan qu’il avait volontairement introduit pour y exécuter une réparation.
Dans un arrêt du 16 juin 2004 (Bull. 2004, III, n° 119, pourvoi n° 03-12.528), la troisième chambre civile a, en revanche, écarté que pût être considéré comme « de la maison » un invité du locataire qui ne résidait pas, fût-ce temporairement, dans les lieux loués et qui n’y était pas venu à titre professionnel à la demande du locataire.
Se posait la question de savoir si les patients d’un médecin, preneur à bail d’un local dans lequel le bailleur lui avait donné l’autorisation d’exercer sa profession, figuraient parmi les « personnes de sa maison ».
Bail d’habitation - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Accords collectifs de location - Accord collectif du 9 juin 1998 - Obligation du bailleur - Obligation d’information préalable - Manquement - Sanction – Détermination.
3e chambre civile, 20 février 2008 (Bull. n° 30, pourvoi n° 06-21.122)
L’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 prévoit la possibilité pour des organisations de bailleurs et de locataires de conclure des accords collectifs de location susceptibles ensuite d’être rendus obligatoires par décret à tous les logements du secteur locatif concerné.
L’accord collectif du 9 juin 1998, signé en application de ce texte, a été étendu par décret n° 99-628 du 22 juillet 1999. Il porte sur les opérations de mise en vente par lots de plus de dix logements dans un même immeuble, connues sous le nom de ventes " à la découpe", organise une procédure d’information des locataires et des associations représentatives qui les regroupent et fixe les modalités d’élaboration, le contenu et la forme de l’information générale, relative, en particulier, à l’état de l’immeuble et aux travaux qu’il serait souhaitable d’y entreprendre à court et moyen terme, complétée par une information individuelle à destination des locataires, leur indiquant, notamment, leurs droits personnels. Il prévoit qu’à l’issue d’un délai de trois mois à compter de cette information donnée par écrit aux locataires, le bailleur envoie à ceux-ci l’offre de vente prévue à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 avant de leur adresser un congé pour vendre conforme aux dispositions de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.
Dans deux arrêts précédents, la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser le champ d’application de cet accord collectif. Elle a ainsi jugé qu’il était applicable dès lors que le bailleur avait l’intention de mettre en vente par lots l’intégralité de l’immeuble comportant plus de dix logements, peu important que soient délivrés ou non plus de dix congés (3e Civ., 5 mai 2004, Bull. 2004, III n° 88, pourvoi n° 03-11.224), et qu’il l’était également dans l’hypothèse où le bailleur avait l’intention de donner congé pour mettre en vente par lots plus de dix logements dépendant d’un même immeuble, peu important que cet immeuble, placé sous le régime de la copropriété depuis sa construction, ne lui appartienne pas dans sa totalité. (3e Civ., 9 janvier 2008, Bull. 2008, III, n° 2, pourvoi n° 06-18.856).
Elle a ainsi reconnu le caractère d’ordre public des dispositions d’un accord collectif rendu obligatoire par décret aux bailleurs du troisième secteur locatif. Ceux-ci ne peuvent donc que s’y soumettre entièrement s’ils veulent mener à bien leur opération de vente « à la découpe ».
Elle a parallèlement réaffirmé la distinction à faire entre les opérations visées à cet accord collectif, qui impliquent la mise en vente de locaux d’habitation libérés de leurs occupants, et celles objet de la loi du 31 décembre 1975, qui portent sur la mise en vente de logements occupés, tenant pour indifférent le fait que les offres de vente adressées aux locataires revêtent la même forme et aient le même contenu.
Elle a également exclu qu’un bailleur, qui s’est affranchi des contraintes de la procédure d’information impérative, puisse être réputé avoir, néanmoins, valablement purgé le droit de préemption des locataires prévu par l’accord collectif, s’ouvrant ainsi la possibilité de vendre leur logement, occupé, à un tiers.
Elle a enfin consacré l’identité de la protection due aux locataires dont les logements sont concernés par l’opération, en prenant en compte le fait que la procédure d’information mise en place s’adressait non seulement aux futurs acquéreurs mais aussi à ceux qui s’abstiendraient d’accepter l’offre de vente, qu’elle tendait à favoriser de la part de tous un choix pleinement éclairé sur l’état de l’immeuble et les conséquences financières à prévoir et que méritaient le même intérêt tous les locataires tenus dans l’ignorance, qu’ils aient choisi d’exercer leur droit de préemption ou aient préféré n’en rien faire.
Bail d’habitation - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Prix - Prestations, taxes et fournitures - Charges récupérables - Rémunération des gardiens - Conditions – Détermination.
3e chambre civile, 15 octobre 2008 (pourvoi n° 07-21.452, en cours de publication)
Les décrets n° 87-713 du 26 août 1987 et n° 82-955 du 9 novembre 1982 fixent la liste des charges récupérables, le premier en ce qui concerne les immeubles à usage d’habitation de droit commun et le second pour ce qui est des immeubles appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré. Rédigés en termes identiques, leurs articles respectifs 2 c) et 2 d) édictent : « Lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l’exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant ».
Elle a ainsi jugé que la rémunération des gardiens qui effectuaient un travail administratif de contrôle et de surveillance, sans intervenir directement ne pouvait être récupérée auprès des locataires (3e Civ., 8 octobre 1997, Bull. 1997, III, n° 186, pourvoi n° 95-20.113), que les dépenses correspondant à la rémunération du gardien n’étaient exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant que lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets étaient assurés cumulativement par celui-ci (3e Civ., 7 mai 2002, Bull. 2002, III, n° 93, pourvoi n° 00-16.268), que pour donner lieu à récupération, les deux tâches devaient être exercées cumulativement et de manière effective par le gardien (3e Civ., 30 novembre 2005, Bull. 2005, III, n° 232, pourvoi n° 04-14.508), qu’elles devaient être assurées par lui seul, sans partage avec une société de nettoyage (3e Civ., 27 septembre 2006, Bull. 2006, III, n° 186, pourvoi n° 05-17.102).
Elle a été également amenée à préciser que les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ou du concierge, qui n’assure pas cumulativement l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets mais affecte partie de son temps à ces tâches, ne sont pas, même pour une fraction inférieure aux trois quarts de leur montant, exigibles au titre des charges récupérables (3e Civ., 9 janvier 2008, Bull. 2008, III, n° 4, pourvoi n° 06-21.794).
Demeurait la question de savoir ce qu’il en était lorsque les tâches d’entretien des parties communes et d’élimination des rejets étaient cumulativement confiées aux termes d’un contrat de travail unique à un couple de gardiens ou de concierges.
En admettant, dans l’arrêt commenté, que les dépenses correspondant à la rémunération d’un couple soient tenues pour exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts, peu important le mode de répartition de ces tâches au sein de ce couple, la troisième chambre civile a opté pour une solution souple qui n’abandonne pas les exigences précédemment définies de travail effectif, cumulatif et exclusif de partage avec des tiers, mais les applique au couple de concierges ou de gardiens liés ensemble au propriétaire de l’immeuble par un contrat de travail commun, plutôt qu’à chaque membre de ce couple.
Ce faisant, elle prend en compte la difficulté matérielle qu’il y aurait pour le propriétaire d’un immeuble à demander à l’un des membres du couple qu’il assume, à l’exclusion de l’autre, l’intégralité des deux activités cumulées - le seul fait d’être deux empêchant, par hypothèse, l’un et l’autre de remplir simultanément cette condition.
Bail d’habitation - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Transfert - Conditions - Abandon de domicile - Définition – Portée.
3è Chambre civile, 26 novembre 2008 (pourvoi n° 07-17.728, en cours de publication)
Suivant l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :
- au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil,
- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile,
- au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité,
La possibilité ainsi ouverte au profit de certaines personnes vivant avec le locataire au moment de son départ de poursuivre le bail était déjà prévue à l’article 16 de la loi du 22 juin 1982 et à l’article 13 de la loi du 23 décembre 1986, libellés en termes très comparables à ceux de l’article 14 susvisé, mais la notion même d’abandon du domicile est plus ancienne ; on la trouve, en effet, à l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948 qui porte sur les personnes susceptibles de bénéficier du droit au maintien dans les lieux.
La jurisprudence, surtout abondante au visa de la loi du 1er septembre 1948, a, jusqu’à présent, entendu l’abandon du domicile par le locataire comme procédant d’un départ qui revêt un caractère brusque et imprévisible, la Cour de cassation veillant à ce que les juges du fond relèvent l’existence de ce double caractère de façon à ce que ne soit pas qualifié d’abandon un départ en réalité décidé par le locataire en concertation avec celui ou ceux qui restent dans les lieux.
L’arrêt commenté marque une évolution de cette conception sans que soit toutefois remise en cause l’exclusion du départ concerté.
La troisième chambre civile introduit en effet ici deux nouveaux critères pour caractériser l’abandon : le caractère définitif du départ et le fait qu’il soit imposé à celui qui demeure.
Elle a tenu compte de ce que l’analyse traditionnelle, en termes de brusquerie et d’imprévisibilité, ne répondait pas au souci du législateur de protéger les intérêts des proches qui cohabitent depuis longtemps avec le locataire et qui, loin d’avoir consenti à son départ et moins encore de l’avoir provoqué, le subissent entièrement, comme d’ailleurs le locataire lui-même lorsque, comme en l’espèce, ce départ est impérativement commandé par l’âge et l’inéluctable fragilité physique qui en découle.
Bail d’habitation - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Résiliation - Demande - Notification au préfet - Défaut - Sanction – Détermination.
3è Chambre civile, 16 avril 2008 (Bull. n° 73, pourvoi n° 07-12.264)
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de l’article 114 de la loi du 29 juillet 1998 d’orientation relative à la lutte contre les exclusions, prévoyait qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation devait être notifiée au représentant de l’Etat au moins deux mois avant l’audience, afin de permettre à ce dernier de saisir les organismes sociaux compétents.
Aux termes de l’article 188 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, qui a complété l’article 24 susvisé d’un nouvel alinéa, cette exigence de notification a été étendue, sous la même sanction, aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle était motivée par l’existence d’une dette locative.
Ce faisant, elle a également pris en compte le fait qu’il aurait pu devenir tentant pour le bailleur d’ajouter à un grief de non paiement de loyers, un autre grief, pour s’affranchir, sans risque, de l’exigence de notification, privant par là le texte - que sous-tendaient les préoccupations d’ordre social de faciliter l’apurement de la dette locative et de rechercher, en cas d’échec, des solutions de relogement - de toute efficacité. De surcroît, à supposer que le juge se fût, dans une telle hypothèse, astreint d’office à faire abstraction du défaut de paiement de loyers allégué pour n’examiner la demande en résiliation qu’au regard de l’autre grief invoqué, l’exercice, que ne requérait de lui aucune disposition légale, n’aurait guère été aisé. En toute hypothèse, en l’espèce, la cour d’appel n’avait pas fait mystère de ce que pour prononcer la résiliation du bail elle s’était principalement déterminée en considération de la carence du locataire dans le paiement de ses loyers, carence qui avait, au demeurant, été le motif unique de la décision de résiliation du bail du premier juge.
Quant à la possibilité d’une régularisation en cours d’instance, outre qu’elle ne reposait sur aucun texte, elle se heurtait à la constatation qu’il n’apparaissait pas sain de faire dépendre la recevabilité d’une demande de la volonté discrétionnaire du juge d’accorder un report, qui plus est de la durée utile, et non de la seule diligence de la partie qui y avait intérêt, étant fait observer que le bailleur qui engage une action en résiliation de bail maîtrise la date de son envoi et donc est à même de respecter le délai qui lui est imparti pour satisfaire à l’obligation de notification que le législateur a voulu préalable à l’audience.
Bail rural - Bail à ferme - Cession - Enfants du preneur - Conditions - Aptitude du cessionnaire - Appréciation - Cessionnaire titulaire d’une autorisation administrative d’exploiter - Portée.
3e chambre civile, 1er octobre 2008 (pourvoi n° 07-17.242, en cours de publication)
Tout cession de bail rural est interdite énonce l’article L. 411-35 du code rural. Mais, par exception à ce principe d’ordre public, le preneur peut, selon ce même texte, être autorisé par la bailleur à céder son bail à certains membres de sa famille, et à défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal.
En l’absence de critère défini dans la loi, la Cour de cassation a été conduite à préciser que la cession du bail ne pouvait être autorisée que si elle ne nuisait pas aux intérêts légitimes du bailleur (3e Civ., 9 janvier 1991, Bull. 1991, III, n° 17, pourvoi n° 89-12.227 ; 3e Civ., 22 juillet 1992, Bull. 1992, III, n° 258, pourvoi n° 91-18.332 ; 3e Civ., 1er juillet 1998, Bull. III, n° 151, pourvoi n° 94-12.134). Les intérêts légitimes du bailleur sont appréciés au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur de l’exploitation par le cessionnaire (3e Civ., 21 février 1996, Bull. III, n° 51).
Le cédant doit avoir satisfait aux obligations du bail (Soc., 4 janvier 1957, Bull. n° 19 ; 3e Civ., 16 novembre 1994, Bull. 1994, III, n° 191, pourvoi n° 91-22.178).
Le cessionnaire doit présenter les garanties voulues pour assurer la bonne exploitation du fonds (3e Civ., 20 mars 1996, Bull. 1996, III, n° 76, pourvoi n° 94-17.652). Notamment, il doit remplir les conditions de capacité ou d’expérience professionnelle édictées par l’article R.331-1 du code rural et être « titulaire du droit d’exploiter dans la mesure où celle-ci est nécessaire ». (3e Civ., 8 décembre 1999, Bull. 1999, III, n° 237, pourvoi n° 98-15.093 ; 3e Civ., 22 mars 2005, Bull. 2005, III, n° 68, pourvoi n° 04-11.032).
C’est dans ces conditions, que, infléchissant sa jurisprudence, la troisième chambre a rendu l’arrêt du 1er octobre 2008 énonçant : « que le cessionnaire d’un bail rural qui est titulaire d’une autorisation administrative d’exploiter n’est pas tenu de démontrer qu’il remplit les conditions de capacité ou d’expérience professionnelle visées par l’article R 331-1 du code rural ».
Cette évolution est en cohérence avec l’article L. 411-59 du code rural tel qu’issu de l’ordonnance n° 2006-870 du 13 juillet 2006, qui prévoit désormais que le bénéficiaire d’une reprise doit justifier qu’il répond aux conditions de capacité et d’expérience professionnelles mentionnées aux articles L. 331-2 et L. 331-5 du code rural ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions. Même si cette disposition règle une situation différente (les conditions de la reprise et non celles d’une cession de bail), elle révèle néanmoins l’intention du législateur puisque les conditions exigées pour la cession par l’article L. 411-35 du code rural et celles de la reprise prévues par l’article L. 411-59 sont proches.
L’arrêt commenté s’inscrit dans l’évolution de la jurisprudence de la troisième chambre de la Cour de cassation tendant à trouver l’équilibre le plus adéquat entre les obligations des parties découlant du bail rural et la législation sur la politique d’installation et le contrôle des structures et de la production. (3e Civ., 22 mars 2006, Bull. 2006, III, n° 78, pourvoi n° 04-20.766 ; 3e Civ., 9 janvier 2008, Bull. 2008, III, n° 5, pourvoi n° 07-13.830).