Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/niedogrzane-mieszkanie-jako-przyczyna-rozwiazania-najmu,222,p.html
Timestamp: 2019-11-14 09:57:40+00:00
Document Index: 53943944

Matched Legal Cases: ['art. 673', 'art. 673', 'art. 688', 'art. 688', 'art. 673', 'art. 682', 'art. 682', 'art. 682']

Paula Dąbrowska • Opublikowane: 2017-06-09
Wynajmuję mieszkanie (umowa ustna), w którym jest bardzo zimno. Niby centralne ogrzewanie grzeje, ale nie można utrzymać takiej temperatury, żeby w mieszkaniu było ciepło. Mam dwójkę małych dzieci, które marzną i płaczą. Chcę się wyprowadzić, ale właściciel nie chce przyjąć miesięcznego wypowiedzenia, tylko twierdzi, że obowiązuje nas trzymiesięczne wypowiedzenie lub mam nauczyć się palić w piecu. Za trzy miesiące to moje dzieci wylądują w szpitalu na zapalenie płuc. Jestem załamana, jak z tego wybrnąć?
Zakładam, że umowa została zawarta w formie ustnej na czas nieokreślony.
Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi wypowiadania umów najmu, czyli art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.), jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
Zgodnie z art. 673 § 2 K.c. ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Jednak według art. 688 K.c. – jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Uregulowanie zawarte w art. 688 K.c. zmienia ogólne terminy wypowiedzenia najmu wynikające z umowy zawartej na czas nieoznaczony określone w art. 673 § 2 K.c.
W odniesieniu do najmu lokalu wydłużeniu ulega ustawowy termin wypowiedzenia. Jeżeli czas trwania najmu nie został oznaczony w umowie, a czynsz płatny jest miesięcznie, to najem wypowiedzieć można najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Przepis zawiera normę bezwzględnie obowiązującą, co oznacza, że strony nie mogą określić w umowie krótszego terminu wypowiedzenia. Inne określenie terminu nie odnosi skutku prawnego – wypowiedziana umowa rozwiąże się po upływie 3 miesięcy na koniec miesiąca kalendarzowego. Chodzi tu co do zasady o ochronę lokatora – najemcy.
Najemca może rozwiązać umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia na podstawie art. 682 K.c. – jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. W związku z tym art. 682 K.c. może być stosowany w takich sytuacjach faktycznych odnoszących się do stanu najętego lokalu jak zawilgocenie, zagrzybienie (zob. wyrok SN z dnia 21 maja 1974 r., II CR 199/74, OSPiKA 1975, z. 2, poz. 67), emitowanie przez materiały użyte do budowy budynku (w którym znajduje się lokal) substancji toksycznych (zob. wyrok SN z dnia 1 grudnia 1986 r., II CR 362/86, OSNC 1988, nr 7-8, poz. 98), niebezpieczeństwo zawalenia się ściany, sufitu lub całego budynku oraz zagrażające zdrowiu oddziaływanie sąsiednich lokali lub nieruchomości – nadmierny hałas, emisja czynników wywołujących alergię (zob. m.in. F. Błahut [w:] Komentarz, t. II, 1972, s. 1479; J. Jezioro [w:] E. Gniewek, P. Machnikowski, Komentarz, 2013, s. 1203). Niewykluczone, że za taką wadę można uznać również ogrzewanie niezgodne z zapewnieniami wynajmującego, która jest wadą uniemożliwiającą korzystanie z lokalu. Jeśli nie ma możliwości ogrzania lokalu w żaden inny sposób.
Podsumowując, moim zdaniem, bazując na podstawie przedstawionych informacji (jeśli istnieją nieujawnione przez Panią fakty zmieniające stan faktyczny tak jak i szczególna treść umowy – porada może się zdezaktualizować), co do zasady obowiązuje Panią trzymiesięczny okres wypowiedzenia, chyba że zaistniał przypadek z art. 682 K.c., a moim zdaniem prawdopodobnie brak ogrzewania zagraża zdrowiu najemcy i może tym samym stanowić przyczynę rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia.
Żona nie zgadza się na wynajem wspólnego mieszkania, generuje to koszty związane m.in. z opłatą administracyjną. Dojdą koszty ponownego podłączenia...
Wynajmuję moje mieszkanie lokatorce, która zalega z opłatami za czynsz (3 miesiące). Chciałabym wypowiedzieć mieszkanie i odzyskać zaległe...
▸ Spór z najemcą o rozliczenie kaucji
Wynajmowałam przez 3 lata mieszkanie. Przy podpisywaniu umowy pobrałam od najemców kaucję w wysokości 1000 zł. Niedawno ci ludzie się wyprowadzili...
Dziś zawarłem umowę najmu mieszkania, chcę z niej jednak zrezygnować. Jak mam postąpić? Co wybrać: zerwanie umowy, wypowiedzenie umowy, rozwiązanie...
▸ Wspólny najem mieszkania i składanie się na opłaty
Jeszcze na studiach podpisałem umowę na wynajem mieszkania. Nie mieszkałem sam, ale z innymi osobami – razem składaliśmy się na opłaty (nie...
Mam w umowie najmu taki zapis: „Dla zabezpieczenia roszczeń Wynajmującego z tytułu czynszu najmu oraz z tytułu naprawienia ewentualnych...
Najemcy mają umowę do końca września zawartą na warunkach najmu okazjonalnego bez prawa do skrócenia umowy. Zdali mieszkanie dwa miesiące temu protokołem...
» Nakaz eksmisji i niepłacenie za bezumowny najem mieszkania » Żądanie przez spółdzielnie wniesienia pełnego wkładu mieszkaniowego » Czy dzieci mogą grać w piłkę na trawniku wspólnoty mieszkaniowej? » Eksmisja męża po rozwodzie » Czy można dopisać dzieci do umowy najmu mieszkania od gminy? » Zapłata za koszty poniesione przez wspólnotę mieszkaniową » Wynajem użyczonego mieszkania » Remont mieszkania - zarząd wspólnoty mieszkaniowej żąda dokumentacji technicznej » Sąsiedzi powodują zwiększenie kosztów ogrzewania, co robić? » Prawa najemcy do decydowania o całym lokalu