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Timestamp: 2016-10-27 01:09:32+00:00
Document Index: 224605235

Matched Legal Cases: ['art. 82', 'art. 83', 'art. 89', 'art. 105', 'art. 105', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 97', 'art. 105', 'art. 105', 'art. 26', 'art. 14', 'art. 26', 'art. 26', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 18', 'art. 23', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 66', 'art. 68']

1C_141/2013 (05.09.2013)
1C_141/2013 � � Arr�t du 5 septembre 2013
Etat de Gen�ve, repr�sent� par son Conseil d'Etat, rue de l'H�tel-de-Ville 2, 1211 Gen�ve 3,
Mme A.A.________ et M. B.A.________,
repr�sent�s par Me G�rard Br�tsch, avocat,
Commission cantonale de conciliation et d'estimation en mati�re d'expropriation, p.a. Tribunal administratif de premi�re instance du canton de Gen�ve, rue Ami-Lullin 4,
Fixation de l'indemnit� d'expropriation � la suite de l'exercice par l'Etat de Gen�ve de son droit de pr�emption qualifi� selon la loi g�n�rale sur le logement,
recours contre l'arr�t de la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre administrative, 1�re section, du 11 d�cembre 2012.
Le 19 avril 1985, le Grand Conseil genevois a adopt� une loi modifiant le r�gime des zones de construction sur le territoire de la commune de Lancy et d�clarant d'utilit� publique l'extension de divers �quipements communaux. Il a aussi approuv� le plan n� 27'534-543 des zones de construction. L'acquisition des droits n�cessaires aux r�alisations d'utilit� publique pouvait �tre poursuivie par la voie d'expropriation. La modification effective des zones de construction s'op�rerait par arr�t� du Conseil d'Etat publi� dans la Feuille d'avis officielle.
Le 10 juillet 1985, Mme A.A.________ et M. B.A.________ (ci-apr�s : les �poux A.________) ont acquis pour 525'000 fr. la parcelle n� 1'141 de la commune de Lancy, d'une surface totale de 616 m2, situ�e en zone 5 de d�veloppement 3. Sur la parcelle �taient construits une villa de 49 m2 de surface au sol et de 523 m3, �rig�e dans la premi�re partie du 20�me si�cle, disposant de deux niveaux hors sol, de combles am�nag�s en chambre ainsi que d'un sous-sol comprenant un bureau, un garage de 22 m2 et de 73 m3 ainsi qu'un d�p�t de 24 m2 et de 79 m3.
Le 7 octobre 2010, Me C.________, notaire, a instrument� un acte portant promesse de vente de la parcelle et des b�timents pr�cit�s aux �poux B.________ pour un prix de 1'350'000 fr.
Le 5 novembre 2010, le d�partement cantonal des constructions et des technologies de l'information, devenu depuis le d�partement de l'urbanisme (ci-apr�s : le d�partement), a inform� les parties � la promesse de vente que le Conseil d'Etat �tudiait la possibilit� de se porter acqu�reur de la parcelle n� 1'141 et leur demandait de se d�terminer sur le prix de 1'350'000 fr. qui paraissait �lev�.
Les �poux B.________ ont confirm� qu'ils projetaient d'acqu�rir la propri�t� des �poux A.________ aux fins d'y r�sider � titre personnel.
Le 12 novembre 2010, l'office cantonal du logement (ci-apr�s : l'OLO) a estim� le bien immobilier � une valeur de 1'040'000 fr.
Le 15 novembre 2010, les �poux A.________ ont transmis au Conseil d'Etat trois estimations de deux agences immobili�res d'une part, et de l'Union des banques suisses (ci-apr�s : UBS), d'autre part, selon lesquelles leur bien valait de 1'350'000 fr. � 1'400'000 fr.
Le 7 d�cembre 2010, le Conseil d'Etat a d�cid� d'exercer son droit de pr�emption et de se porter acqu�reur de ladite parcelle. Aucun recours n'a �t� form� contre cette d�cision.
Par arr�t� du 6 avril 2011, le Conseil d'Etat a d�cr�t� l'expropriation de la parcelle des �poux A.________ au profit de l'Etat de Gen�ve.
Le 12 avril 2011, le d�partement a saisi la commission cantonale de conciliation et d'estimation en mati�re d'expropriation (ci-apr�s: la commission), afin que celle-ci fixe de mani�re d�finitive le prix d'acquisition de la parcelle pr�empt�e.
Apr�s avoir proc�d� � un transport sur place, la commission a d�cid�, le 26 septembre 2011, de fixer l'indemnit� d'expropriation due par l'Etat de Gen�ve aux �poux A.________ � 1'255'000 fr. avec int�r�ts de 5 % d�s le 7 d�cembre 2010.
Le Conseil d'Etat a port� sa cause devant la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Gen�ve (ci-apr�s : la Cour de justice) qui, apr�s avoir proc�d� � un transport sur place en pr�sence des parties, a rejet� le recours du Conseil d'Etat par arr�t du 11 d�cembre 2012. La cour cantonale a retenu, en substance, que les prix au m2 pour le terrain et au m3 pour la villa retenus par la commission n'�taient pas arbitraires.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public, le Conseil d'Etat demande au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t du 11 d�cembre 2012 et de renvoyer la cause � la Cour de justice pour reprise de l'instruction et nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants. Le recourant se plaint pour l'essentiel d'un �tablissement incorrect des faits et d'une violation arbitraire du droit cantonal de l'expropriation.�
La Cour de justice s'en rapporte � justice quant � la recevabilit� du recours et persiste dans les consid�rants et le dispositif de son arr�t. Les intim�s concluent au rejet du recours. Le recourant et les intim�s ont r�pliqu�, respectivement dupliqu�; ils persistent dans leurs motifs et conclusions.
Par ordonnance du 28 f�vrier 2013, le Juge pr�sidant de la Ire Cour de droit public a admis la requ�te d'effet suspensif contenue dans le recours.
Dirig� contre une d�cision rendue par une autorit� cantonale de derni�re instance en mati�re d'expropriation formelle fond�e sur du droit cantonal, le recours est en principe recevable comme recours en mati�re de droit public conform�ment aux art. 82 ss LTF, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e. Le Conseil d'Etat a pris part � la proc�dure devant la Cour de justice et est particuli�rement touch� par l'arr�t attaqu�, qui fixe une indemnit� d'expropriation d'un montant sup�rieur � ce qu'il estime devoir verser. Il a donc la qualit� pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF. Pour le surplus, les autres conditions de recevabilit� sont remplies, si bien qu'il y a lieu d'entrer en mati�re.
Le recourant reproche � la Cour de justice d'avoir �tabli les faits de mani�re manifestement incorrecte et incompl�te.
2.1.�Le Tribunal f�d�ral statue en principe sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF), sous r�serve des cas pr�vus par l'art. 105 al. 2 LTF. Il ne peut s'en �carter que si les constatations de ladite autorit� ont �t� �tablies de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 136 II 304 consid. 2.4 p. 314) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). S'il entend s'�carter des constatations de fait de l'autorit� pr�c�dente, le recourant doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF sont r�alis�es.
2.2.�En l'esp�ce, le recourant reproche � la Cour de justice de ne pas avoir expos� de mani�re d�taill�e le contenu du rapport d'�valuation du 23 septembre 2011 et de la liste des "transactions comparatives sur Lancy" qui y �tait jointe. Il pr�sente un r�sum� de ces pi�ces, en soulignant les �l�ments qu'il estime importants et que la Cour de justice aurait d�, � son avis, prendre en compte. Le recourant ne conteste pas que la Cour de justice a pris connaissance de ces pi�ces, lesquelles ont �t� mentionn�es dans l'arr�t attaqu�. On ne voit au demeurant pas en quoi la reproduction d�taill�e de celles-ci aurait permis d'arriver � un r�sultat diff�rent. Le recourant reproche en r�alit� � la Cour de justice d'avoir proc�d� � une appr�ciation erron�e des faits contenus dans ces pi�ces, ce qui constitue une question de droit qui doit �tre examin�e avec le fond. Il en est de m�me des faits all�gu�s en proc�dure et qui n'auraient pas �t� retenus par la Cour de justice; en faisant grief aux juges cantonaux de ne pas avoir tenu compte de diverses transactions qu'il avait express�ment document�es, le recourant critique moins les faits tels qu'ils ont �t� �tablis que leur appr�ciation juridique.
Mal fond�, le recours doit �tre rejet� sur ce point et le Tribunal f�d�ral est li� par les faits retenus dans l'arr�t attaqu�, conform�ment � l'art. 105 al. 1 LTF.
Dans un grief d'ordre formel qu'il convient d'examiner en premier lieu, le recourant se plaint d'un d�ni de justice formel. Il fait valoir que la Cour de justice s'est limit�e � valider la d�cision de la commission sans exercer le contr�le qui lui appartenait, en se r�fugiant derri�re la pr�tendue marge d'appr�ciation de la commission. Or, aucune loi genevoise n'imposerait � la Cour de justice de limiter son examen � l'arbitraire.
Il ressort de l'arr�t attaqu� que la Cour de justice n'a pas voulu limiter sa cognition. Elle a en effet express�ment rappel�, au consid. 5e, qu'elle disposait d'un pouvoir d'examen �tendu, � savoir d'une pleine cognition en fait et en droit. Les juges cantonaux ont certes confirm� � une reprise l'appr�ciation de la commission en estimant qu'elle �tait "soutenable, et demeur[ait] dans les limites du pouvoir d'appr�ciation conf�r� � la commission par la LEx-GE". Plus loin, l'arr�t attaqu� a jug� que les prix retenus par la commission n'�taient "pas arbitraires". Malgr� cette formulation, il appara�t que la Cour de justice a bel et bien proc�d� � un contr�le effectif du dossier, consid�rant en substance que la m�thode de calcul utilis�e par la commission �chappait � la critique et que la fixation de l'indemnit� �tait correcte. Le pr�sent grief doit par cons�quent �tre �cart�.
Au fond, le recourant soutient que la valeur v�nale de la parcelle concern�e a �t� estim�e sur des bases erron�es; il fait ainsi grief � la Cour de justice d'avoir mal appliqu� la m�thode comparative, en fixant le montant de l'indemnit� sur la base de comparaisons inad�quates.
En vertu de l'art. 26 al. 2 Cst., une pleine indemnit� est due en cas d'expropriation ou de restriction de la propri�t� qui �quivaut � une expropriation. Les art. 14 ss de la loi genevoise du 10 juin 1933 sur l'expropriation pour cause d'utilit� publique (LEx-GE) reprennent ce principe et r�glent les d�tails de l'indemnisation. Comme le recourant ne pr�tend pas que ces derni�res dispositions de droit cantonal lui accorderaient une protection plus �tendue que celle d�coulant de l'art. 26 Cst., ses griefs doivent en principe �tre examin�s sous l'angle du droit constitutionnel f�d�ral.
Saisi d'un recours en mati�re de droit public portant sur une indemnit� d'expropriation, le Tribunal f�d�ral examine librement le point de savoir si le montant de l'indemnit� a �t� fix� correctement et si le droit constitutionnel � une indemnisation pleine et enti�re a �t� respect� (art. 26 al. 2 Cst.; cf. ATF 122 I 168 consid. 2c p. 173). Il observe toutefois une certaine retenue quand il s'agit d'appr�cier des questions techniques pour lesquelles les autorit�s inf�rieures disposent de connaissances sp�cifiques. Cela vaut dans tous les cas lorsque celles-ci ont examin� les �l�ments essentiels � la base de la d�cision et men� les investigations n�cessaires de mani�re approfondie et d�taill�e (ATF 138 II 77 consid. 6.4 p. 89 et les r�f�rences).
En vertu de l'art. 18 LEx-GE, l'indemnit� comprend notamment la pleine valeur v�nale du droit expropri�. Est d�terminante la valeur au jour de l'arr�t� d'expropriation (art. 23A LEx-GE).
Comme l'a rappel� la Cour de justice, la valeur v�nale d'un bien est la valeur qui lui est attribu�e dans des circonstances normales, � une �poque d�termin�e et � l'occasion d'un �change d'ordre �conomique. Selon la jurisprudence, la valeur v�nale d'un bien est le prix que le propri�taire d'un immeuble expropri� aurait objectivement pu obtenir sur le march�, au jour d�terminant, pour une ali�nation priv�e (ATF 122 II 246 consid. 4a p. 250).
5.1.�Pour �tablir l'indemnit� d'expropriation, la commission a utilis� la m�thode comparative, selon laquelle la valeur v�nale des terrains est fix�e sur la base des prix pay�s pour des fonds semblables; elle implique de rechercher, parmi les transactions r�centes intervenues dans la r�gion peu avant le dies aestimandi, les prix pay�s pour des fonds de m�me nature, de m�me qualit� et de m�me situation (cf. ATF 122 II 246 consid. 4a p. 250, 337 consid. 5a p. 344; 122 I 168 consid. 3a p. 173 s. et les r�f�rences cit�es dans ces arr�ts). La commission a ensuite pond�r� la valeur intrins�que ainsi obtenue avec la valeur de rendement de l'immeuble. Le recourant ne conteste pas l'application de cette m�thode, mais le choix des chiffres et des transactions comparatives.
5.2.�La commission s'est bas�e sur des transactions comparatives identifi�es de 2007 � 2010 dans un rayon de moins d'un kilom�tre et d'un niveau se rapprochant du bien �valu� (transactions publi�es dans la Feuille d'avis officielle) pour parvenir � un prix du terrain seul de 1'212 fr., montant arrondi � 1'200 fr./m2. La Cour de justice a confirm� ce montant, relevant que le choix des transactions comparatives ne pr�tait pas le flanc � la critique, notamment quant aux crit�res de proximit� g�ographique et � leur caract�re r�cent. La valeur ainsi obtenue �tait par ailleurs comprise dans la fourchette des prix du march� de l'immobilier dans le p�rim�tre consid�r� de la commune de Lancy, � savoir de 950 � 1'300 fr./m2.
Le recourant critique cette appr�ciation. Il reproche � la commission de n'avoir pas tenu compte du r�gime de zone applicable � chacune des parcelles sur lesquelles il a fait porter son analyse. Il estime que les terrains situ�s en zone de d�veloppement, comme c'est le cas du terrain litigieux, ne peuvent pas �tre compar�s aux biens-fonds class�s en zone "ordinaire". Cette argumentation ne saurait �tre suivie. En effet, la valeur v�nale correspond au prix que le propri�taire d'un immeuble expropri� aurait objectivement pu obtenir sur le march�, pour une ali�nation priv�e; or le recourant ne d�montre pas en quoi les diff�rentes caract�ristiques de la zone de d�veloppement consid�r�e (obligation de proc�der par PLQ, caract�re contraignant de celui-ci, droit de pr�emption de l'Etat, par exemple) d�pr�cieraient la valeur de la parcelle et affecteraient n�gativement son prix d'achat par un acqu�reur priv�. En tous les cas, comme l'ont relev� la commission puis la Cour de justice, le montant maximum du terrain de 1'000 fr./m2 calcul� par l'office cantonal du logement pour la zone de d�veloppement 3 n'avait pas � �tre retenu, car il s'agissait du prix maximum arr�t� par l'Etat dans le cadre du plan financier d'un projet appel� � remplacer la villa existante, et non pas d'un montant maximum arr�t� pour l'achat du bien immobilier appel� � dispara�tre. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de remettre en question le choix des transactions comparatives, ni le montant de 1'200 fr./m2 ainsi obtenu.
5.3.�Le recourant estime ensuite que le prix de 1'000.-/m3 pour la d�termination de la valeur de la villa est totalement arbitraire. Cette valeur ne correspondrait en rien aux valeurs statistiquement admises � travers l'ensemble de la Suisse pour des b�timents �rig�s dans la premi�re partie du 20�me si�cle.
En r�alit�, ce montant de 1'000.-/m 3 tient compte du taux de v�tust� de la villa (- 25 %), ce qui ram�ne � 750.-/m3 le prix finalement retenu pour d�terminer la valeur de la villa. Ce montant appara�t ainsi admissible, si on le compare au prix au m3 des transactions comparatives sur la commune de Lancy, auxquelles se r�f�rent le recourant. D'apr�s ce tableau comparatif, le prix au m3 des villas prises en comparaison s'�l�ve de 800 � 900.-/m3, ce montant �tant d'autant plus �lev� que la construction est r�cente (900.-/m3 pour les objets construits entre 1996 et 2000 et 800.-/m3 pour la villa construite entre 1981 et 1985). Le montant de 750.-/m3 retenu au final pour la villa litigieuse, construite dans la premi�re partie du 20�me si�cle, �chappe d�s lors � la critique.
Il r�sulte de ce qui pr�c�de que le recours doit �tre rejet�. En tant qu'il succombe et qu'il d�fend un int�r�t patrimonial, le Conseil d'Etat est tenu de supporter les frais judiciaires (art. 66 al. 1 et 4 LTF). Il devra en outre verser une indemnit� � titre de d�pens aux intim�s qui obtiennent gain de cause avec l'assistance d'un avocat (art. 68 LTF).
Les frais judiciaires, fix�s � 4'000 fr., sont mis � la charge du Conseil d'Etat.
Une indemnit� de d�pens de 6'000 fr., � charge du Conseil d'Etat, est allou�e aux intim�s.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux parties et � la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre administrative, 1�re section.