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Timestamp: 2018-04-22 20:08:02+00:00
Document Index: 143334345

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Défaut de paiement de rente viagère - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
Insert et obligation de mise en garde
L'article 551-1 du code de la construction et de l'habitation
02h26 04 mars 2015
Défaut de paiement de rente viagère
La vente en viager peut être résolue si le débiteur de la rente ne règle pas la rente :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 11 septembre 2012), que par acte notarié du 3 janvier 1989, M. X... et Mme Y... ont vendu à M. Z... un tènement en nature de friche avec un cabanon pour le prix de 150 000 francs converti en une rente mensuelle et viagère de 1 000 francs payable trimestriellement ; que se prévalant du défaut de règlement de la rente, Mme Y... a, après délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, assigné M. Z... en résolution de la vente, dommages-et-intérêts et paiement des arrérages non réglés ;
Attendu qu'ayant constaté que M. Z... n'établissait pas que son état était incompatible avec l'exercice de toute activité professionnelle de nature à lui procurer des revenus, qu'il n'était pas totalement privé de ressources, qu'il percevait des indemnités de chômage dont le montant était de nature à lui permettre de faire face à ses obligations au regard de la modicité de la rente trimestrielle, et relevé que l'impossibilité d'exécution n'était pas démontrée faute d'être définitive et absolue, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la maladie de M. Z... ne présentait pas un caractère irrésistible et n'était pas constitutive d'un cas de force majeure et que le défaut d'exécution de paiement de la rente justifiait la résolution du contrat ;
Vu les articles 1152 et 1226 du code civil ;
Attendu que constitue une clause pénale la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée ;
Attendu que pour dire que les trimestrialités payées depuis la signature du contrat demeureront acquises à Mme Y... à titre de dommages-et-intérêts, l'arrêt retient que la conservation des arrérages n'étant que la conséquence de la mise en oeuvre de la clause résolutoire ne saurait être analysée comme une clause pénale dans la mesure où il ne s'agit pas de l'évaluation forfaitaire d'une indemnité en cas d'inexécution mais de la conséquence préalablement consentie de ladite exécution ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que les trimestrialités payées depuis la signature du contrat demeureront acquises à Mme Y... à titre de dommages-et-intérêts, l'arrêt rendu le 11 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille quatorze.
Moyens produits par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils pour M. Bauza
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit et jugé que l'acte notarié en date du 3 janvier 1989 par lequel Jeannine Y... épouse X... vendait à Jean-Paul Z... les parcelles cadastrées section C n° 368, 369, 374, 774 et 829, lieu-dit la Ramière, commune de Saint-Geniès-en-Comolas au prix de 150.000 F soit 22 867,35 ¿, payable sous forme d'une rente viagère mensuelle de 1 000 francs soit 152,45 ¿ avec indexation est résolu à compter du 19 novembre 2009, d'avoir dit et jugé que les trimestrialités payées depuis la signature du contrat demeureront acquises à Mme X... à titre de dommages-et-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'«il est constant, au vu des pièces communiquées aux débats par l'appelant (avis médical du docteur C... du 3 février 2010, attestations de paiement des indemnités journalières) qu'il a présenté une pathologie causée par des conditions anti ergonomiques de son poste de travail de chauffeur livreur, qu'il a été opéré le 1er décembre 2008 d'une rupture de la coiffe des rotateurs et a cessé son activité professionnelle depuis le 17 octobre 2008 ; qu'il est rappelé que la force majeure s'entend d'un événement irrésistible ou insurmontable, imprévisible et extérieur qui rend l'exécution de l'obligation ou la poursuite du contrat impossible ; qu'à cet égard, la maladie ne produit un effet exonératoire que si elle empêche le débiteur de s'exécuter ; qu'en l'occurrence, la maladie dont est atteint l'appelant, si elle est imprévisible dans sa survenance, ne présente pas le caractère d'irrésistibilité dès lors que M. Z... n'établit pas que son état est incompatible avec l'exercice de toute activité professionnelle de nature à lui procurer des revenus et qu'en tout état de cause, il n'est pas totalement privé de ressources ; que l'impossibilité d'exécution n'est en effet pas démontrée faute d'être définitive et absolu ; que le fait d'être sans activité ne rend pas l'exécution du contrat impossible dans la mesure où M. Z... perçoit des indemnités de chômage dont le montant (1 073 ¿) est de nature à lui permettre de faire face à ses obligations au regard de la modicité de la rente trimestrielle ; que le défaut d'exécution est d'une gravité suffisante justifiant le prononcé de la résolution du contrat, étant relevé que M. Z... ne justifie pas avoir effectué voire proposé le moindre règlement à la crédirentière, ne serait-ce que partiellement, des arrérages échus de la rente qu'il s'était engagé à verser, de sorte qu'il y a lieu de confirmer la décision déféré qui a prononcé la résolution de la vente intervenue le 3 janvier 1989 et non le 13 janvier, l'erreur matérielle devant être rectifiée» ;
ALORS QUE lorsque le débirentier rencontre des difficultés particulièrement sérieuses d'exécution en raison de la perte de son emploi consécutive à une maladie professionnelle, dès lors que cet événement, présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution, est constitutif d'un cas de force majeure, le juge ne peut prononcer la résolution du contrat de rente viagère pour inexécution ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que M. Z..., débirentier, avait été atteint d'une pathologie causée par les conditions anti ergonomiques de son poste de travail de chauffeur livreur, qu'il avait ainsi dû cesser son activité et qu'il ne percevait plus, au titre des indemnités journalières, que 1 073 ¿ par mois ; qu'il résultait de ces constatations que M. Z... ne pouvait payer les rentes de 153 ¿ par mois à échéance ou, à tout le moins, rencontrait des difficultés particulièrement sérieuses ; qu'en retenant néanmoins, pour prononcer la résolution du contrat de rente viagère, que M. Z... percevait des indemnités journalières de nature à lui permettre de faire face à ses obligations au regard de la modicité de la dette et en relevant, par des motifs inopérants à justifier légalement sa décision, que M. Z... n'avait pas proposé un règlement partiel des arrérages échus de la rente, la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations, et ainsi violé les articles 1184 et 1148 du code civil.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que les trimestrialités payées depuis la signature du contrat demeureront acquises à Mme X... à titre de dommages-et-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE «l'appelant conteste encore le montant des dommages-et-intérêts alloués correspondant aux arrérages déjà versés considérant que cette somme est disproportionnée au regard de la valeur du bien immobilier objet du contrat ; qu'il est rappelé qu'aux termes de la convention signée le 3 janvier 1989, il a été prévu au paragraphe relatif aux conditions de la rente qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de la rente et un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le vendeur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, et resté sans effet, celui-ci aura le droit de faire prononcer la résolution de la vente malgré toute offre de paiement postérieur ; que dans ces cas, tous les arrérages versés et tous les embellissements et améliorations qui auront pu être apportés à l'immeuble vendu demeureront acquis au vendeur à titre de dommages-et-intérêts ; qu'ainsi que le conclut exactement l'intimée, la conservation des arrérages n'étant que le conséquence de la mise en oeuvre de la clause résolutoire, ne saurait être analysée comme une clause pénale dans la mesure où il ne s'agit pas de l'évaluation forfaitaire d'une indemnité en cas d'inexécution mais de la conséquence préalablement consentie de ladite inexécution ; qu'il se déduit ainsi des dispositions contractuelles qui font la loi des parties que les arrérages versés sont acquis au vendeur à titre de dommages-intérêts sans qu'il y ait lieu de prendre en compte la valeur du bien immobilier, ce qui rend non fondée la contestation de l'appelant sur ce point» ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE «la vente sous forme de rente viagère consentie par Mme X... répond au besoin de se procurer un complément de revenu pour compléter ses modestes ressources, qu'il convient de lui permettre de contracter à nouveau dans les plus brefs délais ; que par contre, M. Z... a payé pendant plus de vingt ans les arrérages de la rente ; que l'équité commande de dire et juger que les mensualités ainsi payées demeureront acquises à Mme X..., mais de rejeter toute demande en paiement des trimestrialités échues et restées impayées hormis celles faisant l'objet d'un commandement du 19 novembre 2009, et de tous dommages et intérêts complémentaires» ;
ALORS, d'une part, QUE constitue une clause pénale la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que les parties étaient convenues qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de la rente et un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le vendeur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, et resté sans effet, celui-ci aura le droit de faire prononcer la résolution de la vente malgré toute offre de paiement postérieur et que tous les arrérages versés et tous les embellissements et améliorations qui auront pu être apportés à l'immeuble vendu demeureront acquis au vendeur à titre de dommages-et-intérêts ; qu'en retenant, pour refuser de rechercher si la peine convenue devait être modérée comme étant excessive, que le bénéfice des arrérages demeurant acquis au crédirentier ne saurait constituer une clause pénale sanctionnant l'inexécution par le débiteur de ses obligations, la cour d'appel a violé les articles 1152, 1226 et 1978 du code civil ;
ALORS, d'autre part et en tout état de cause, QUE le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'en retenant, par motifs adoptés des premiers juges, que l'équité commande de dire et juger que les mensualités ainsi payées demeureront acquises à Mme X..., la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile."