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Timestamp: 2019-08-18 11:35:20
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Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Provision bei Rücktritt vom Kaufvertrag | Breiholdt Rechtsanwälte Berlin
Provision bei Rücktritt vom Kaufvertrag
by Kai-Peter Breiholdt | 22. Feb 2008 | Maklerrecht
Erhält ein Maklerkunde vom Verkäufer die Auskunft, es gäbe keine Restitutionsansprüche für das Grundstück und schließt deshalb den Kaufvertrag ab, kann ihm ein Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer zustehen.
Tritt er außerdem vom Vertrag zurück, bevor die Grundstücksverkehrsgenehmigung erteilt wird, hat der Makler keinen Anspruch auf Provisionszahlung.
BGH, Urteil vom 17. Januar 2008 – III ZR 224/06
Eine Maklerin vermittelt den Abschluss eines Kaufvertrages über ein denkmalgeschütztes Sanierungsobjekt in den neuen Bundesländern. Der Kaufvertrag zwischen der Verkäuferin – einer Sparkasse – und dem Käufer wird am 21. Juni 2002 abgeschlossen. Für den Kaufvertrag ist eine Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung (GVO) erforderlich, in deren Rahmen geprüft wird, ob Restitutionsansprüche für das Grundstück vorliegen. Zirka 15 Monate nach Abschluss des Kaufvertrages – am 05. November 2003 – erklärt der Käufer seinen Rücktritt vom Kaufvertrag. Er behauptet, die Verkäuferin und die Maklerin hätten ihm wahrheitswidrig vor und während der Beurkundung des Kaufvertrages zugesichert, dass es keine Restitutionsansprüche gebe. Außerdem sei er in der nachfolgenden Zeit mit falschen Versprechungen hingehalten worden. Tatsächlich habe er im August 2002 erfahren, dass zu jener Zeit insgesamt 21 Restitutionsansprüche beim zuständigen Amt vorgelegen hätten.
Zirka 1 Monat nach der Rücktrittserklärung – am 11. Dezember 2003 – wird die Genehmigung nach der GVO dann erteilt. Gleichwohl wird der Vertrag nicht durchgeführt. Der klagende Verkäufer verlangt von der beklagten Maklerin die von ihm bereits gezahlte Maklerprovision zurück. Landgericht und Oberlandesgericht weisen seine Klage ab. Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück.
Ein Kaufvertrag, der einer GVO bedarf, wird erst wirksam nach deren Erteilung. Ein Provisionsanspruch kann demnach frühestens entstehen, wenn die GVO vorliegt. Hier wurde die GVO im Dezember 2003 erteilt. Die Gerichte mussten deshalb darüber befinden, ob der Verkäufer einen Monat zuvor wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten war und der Provisionsanspruch deshalb bei Erteilung der GVO bereits nicht mehr bestand. Der klagende Käufer war hier der Meinung, dass ihm ein Rücktrittsrecht nach dem Grundsatz „Verschulden bei Vertragsschluss“ zugestanden habe. Die Verkäuferin habe ihm vor und während der Kaufvertragsbeurkundung die Unwahrheit über das Vorliegen von Restitutionsansprüchen gesagt. Das OLG war hingegen der Meinung, die Belastung mit Restitutionsansprüchen sei als Rechtsmangel einzuordnen und nach Gewährleistungsrecht zu beurteilen. Ein Rücktritt wegen des Grundsatzes „Verschulden bei Vertragsschluss“ käme deshalb nicht in Frage. Dies sah der BGH anders.
Gewährleistungsrechte – so der BGH – können dem Käufer erst zustehen, wenn der Kaufvertrag wirksam geworden ist. Dies war zum Zeitpunkt des Rücktritts wegen der fehlenden GVO-Genehmigung noch nicht der Fall. Ein Schadensersatzanspruch wegen „Verschulden bei Vertragsschluss“ käme demnach in Betracht und sei – wenn man das Vorbringen des Klägers als wahr unterstelle – auch gegeben. Der Kläger habe das Grundstück zur gewerblichen Vermietung kaufen wollen und hierzu in Verhandlungen mit Mietinteressenten gestanden. Dies habe er der Verkäuferin und der Maklerin auch gesagt. Die Mietinteressenten seien aber abgesprungen, da sich die Genehmigung so lange hingezogen habe. Neue Mietinteressenten habe er wegen der Unsicherheit über die Erteilung der Genehmigungen nicht ansprechen können. Der BGH rechnet dies der Maklerin auch als Pflichtverletzung zu, da nach den unter Beweis gestellten Behauptungen des Klägers (Käufer) ein Mitarbeiter der Maklerin vor Abschluss des Kaufvertrages eine unzutreffende Auskunft betreffend der Restitutionsansprüche erteilt habe. Auf Grund des Maklervertrages sei die Maklerfirma aber verpflichtet gewesen, entweder ihre mangelnde Kenntnis hierüber zu offenbaren oder Nachforschungen anzustellen.
Das OLG muss deshalb jetzt prüfen, ob diese Behauptungen des Klägers zutreffen.
Die Entscheidung des BGH ist ausführlich begründet. Auch wenn das Ergebnis für die beklagte Maklerin unerfreulich ist: Im Ergebnis wird man gegen die Entscheidung rechtlich wenig einwenden können.