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Timestamp: 2019-10-20 16:54:19
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Matched Legal Cases: ['artículo 199', 'Artículo 45', 'artículo 199', 'artículo 199', 'artículo 201', 'artículo 326']

BOE.es - Documento BOE-A-2019-10148
Documento BOE-A-2019-10148
«BOE» núm. 163, de 9 de julio de 2019, páginas 73515 a 73522 (8 págs.)
BOE-A-2019-10148
En el recurso interpuesto por don R. M. N., actuando en nombre y representación de don V. M. M. M., contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Oviedo número 5, doña Ana María Fernández Álvarez, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.
Mediante instancia privada suscrita el día 24 de enero de 2019 por don R. M. N., en nombre y representación de don V. M. M. M., se solicitó, previa la realización de las actuaciones previstas en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral de la finca registral número 6.836 del término de Oviedo.
Presentada el día 29 de enero de 2019 dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Oviedo número 5, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Examinado y calificado el precedente documento, se suspende la inscripción, por los defectos subsanables derivados de los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Hecho 1.º: En el título presentado se pretende actualizar la descripción, en cuanto [sic] a cabida y lideros [sic], de la finca registral 6836 descrita en el mismo, en base a una BGA, que no es coincidente con la Certificación Catastral que de la finca también se aporta, y e [sic] la cual además dicen que no coincide con la realidad de la finca. Pese a la validación catastral positiva de dicha representación gráfica alternativa, consultado el Plan General de Ordenación Urbana del ayuntamiento de Oviedo, resulta que la finca y su representación gráfica alternativa, están ubicadas, en cuanto a su lindero con la carretera general (…), en suelo calificado como "viario general –VG–"; ello supone invasión de suelo de dominio público. Tal circunstancia se comunica a la Administración titular de dicho suelo afectado.
Hecho 2.º: existen también dudas en cuanto a una posible invasión de "viario urbano –V3–" se comunica también a la Administración titular de dicho suelo posiblemente afectado.
Fundamentos de Derecho 1.º y 2.º: Arts. 9.b, 10.3, de la Ley Hipotecaria, y el 199 de la misma Ley, que al regular el procedimiento para la inscripción de la delimitación georreferenciada de las fincas ya inmatriculadas, ordena que "el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado".
Hecho 3.º: Se identifica en el título la finca con la parcela catastral 22 del polígono 54 de Oviedo, si bien se dice que esta última no se identifica con la realidad física de la finca. Examinados la cartografía y los antecedentes catastrales de dicha parcela 22, se observa que la misma aparece físicamente dividida en dos partes, y dicha "separación" consta también en los antecedentes del catastro, a fecha 15/07/2011, del cual resulta una parte, con edificación, de 2.638 m2, y otra mayor y claramente separada, de 6.097 m2. Por lo cual cabe pensar que a una finca inicial, cuya cabida es muy parecida a la de la finca registral cuya rectificación se pretende, se le agregó de forma extraregistral [sic] otra de menor cabida, que sería la de la casa; y que el exceso de cabida que ahora se pretende podría responder a dicha modificación hipotecaria, que no tuvo acceso al Registro. De tal modo que existen dudas fundadas sobre la realidad de la modificación solicitada, las cuales cierran la posibilidad de iniciar el procedimiento de rectificación de descripción solicitado.
Fundamentos de Derecho 3.º: Artículo 45 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario; y arts. 9, y 199 a 203 de la Ley Hipotecaria y concordantes.
Cabe por último advertir que los linderos de la finca que resultan del informe aportado no coinciden en su orientación con los que resultan del Catastro y de la BGA aportada en formato digital, apareciendo como girados hacia la derecha, correspondiéndose el Oeste del documento con el Norte de la realidad, y así correspondientemente. Debiendo procederse a la total actualización de la descripción de la finca.
Oviedo, a 14 de febrero de 2.019 (firma ilegible y sello del Registro con el nombre y apellidos de la registradora). El registrador.»
Contra la anterior nota de calificación, don R. M. N., actuando en nombre y representación de don V. M. M. M., interpuso recurso el día 14 de marzo de 2019 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Primera.–En los hechos 1.º y 2.º de la calificación se argumenta que la Representación Gráfica Georreferenciada Alternativa que acompaña la solicitud invade el dominio público al superponerse sobre los suelos calificados como "viario general –VG–" y "viario urbano –V3–".
A este respecto, y en consulta al Ayuntamiento de Oviedo como titular del dominio público mencionado, el responsable municipal informa de que el Registro de la Propiedad n.º 5 de Oviedo (Asturias) ya ha iniciado trámite de consulta, como anunciase en el documento de calificación, y que esta está siendo tramitada en el expediente 1399-2019-5 de la sección de patrimonio.
No obstante, quien suscribe, y en aras de un mayor esclarecimiento de la eventual invasión, presenta el CSV del Informe de Validación Gráfica Catastral para su anexión al citado expediente, a fin de que los técnicos responsables puedan estudiar la geometría exacta aportada a la solicitud inscripción (…)
Segunda.–En el hecho 3.º de la calificación se plantea la duda fundada refiriendo a una posible modificación hipotecaria no registrada, siendo único indicio una desafortunada coincidencia de superficies entre la finca registral y una parcela del histórico catastral. Se asevera en la calificación, con acierto, que a fecha 15. 07. 2011 la cartografía catastral refleja una diferenciación de parcelas que apoya el anterior argumento.
Si bien el histórico de cartografía catastral sustenta la conclusión planteada es, una vez más, la interferencia del ente fiscal en los asuntos jurídicos de propiedad inmobiliaria el culpable de tal efecto.
A fin de corroborar este extremo, se adjunta informe de la Gerencia Regional del Catastro (…), donde se presenta la situación de la parcela al momento previo al inicio del procedimiento de subsanación de discrepancias, al que se vio obligado mi mandante por causa de una interpretación unilateral de Catastro; situación cartográfica análoga a la expuesta en el hecho 3.º de la calificación. Este citado procedimiento de subsanación catastral se resuelve estimando completamente sus pretensiones y corrigiendo la situación referida en el comentado hecho 3.º, hasta situarla como se encuentra en la actualidad.
Debe entenderse, por tanto, que la situación cartográfica en la fecha referida en la calificación negativa hoy recurrida no solo es reconocida como errónea por el propio Catastro en la documentación aportada, sino que también supone el reconocimiento de que tal geometría no supuso modificación hipotecaria oculta, en ningún caso, al observar que una de las pruebas aceptadas por catastro es un plano de marzo de 1994 (p. 1 del acuerdo de alteración de la descripción catastral fechado el 25 de abril de 2016.
Dicho plano (…) Sobre el mismo se presentan dos datos de interés: en primer lugar, que la geometría de la parcela es concordante con la hoy presentada para la inscripción de la Representación Gráfica Georreferenciada Alternativa solicitada; y en segundo, que así también lo es la superficie resultante, observada en la esquina inferior izquierda del plano y cuantificada en 9.202,21 m².
Nótese, además, que las pretensiones de mi mandante son las de devolver la geometría al momento catastral de fecha 14.11.2016, según recoge el informe catastral que acompaña (…), precisamente por, conectado con los hechos 1.º y 2.º y estos a su vez con el eventual informe municipal al respecto, adaptar la misma a las alineaciones oficiales, erróneamente modificadas en Catastro.
Tercera.–Por último, y ante la acertada indicación recogida en el último párrafo de la calificación sobre el hecho de que los colindantes aparecen girados respecto de su posición real, mi mandante se allana a la postura del Registro de la Propiedad n.º 5 de Oviedo (Asturias) y, en la medida de lo posible, se viene nuevamente a solicitar la corrección de los colindantes del asiento registral como consecuencia de la inscripción de la geometría actualizada, obviando lo expuesto en el hecho 3.º del escrito de incoación.»
La registradora de la Propiedad de Oviedo número 5 emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General, añadiendo que sometiéndose la representación gráfica alternativa presentada a nuevo informe de validación, el cual arrojaba resultado negativo, se observaba la invasión de otra parcela catastral, cuyo titular era desconocido, y que de la aplicación informática para el tratamiento registral de bases gráficas y de informe realizado por el Servicio de Bases Gráficas del Colegio de Registradores resultaba una invasión del dominio público.
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199 y 326 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de marzo de 2015, 15 de marzo y 12 y 22 de abril de 2016, 17 de febrero y 3 de abril de 2017 y 8 de marzo y 23 de abril de 2018.
1. Debe decidirse en este expediente si es inscribible una representación gráfica alternativa a la catastral. La registradora deniega la inscripción por una posible invasión de dominio público, en concreto unos terrenos destinados a viario general –VG– y viario urbano «V3», a la vista del Plan General de Ordenación Urbana de Oviedo, comunicando este extremo a la Administración a efectos de que se pronuncie sobre el alcance de la supuesta invasión; igualmente, señala como defecto que, consultados los antecedentes obrantes en la Sede Electrónica del Catastro, se aprecian modificaciones que pudieran encubrir la celebración de operaciones de modificación de entidades hipotecarias que no han tenido un adecuado acceso al Registro. En concreto, la parcela 22 del polígono 54 que se dice corresponder (con las modificaciones que resultan de la representación alternativa) con la finca registral, se encontraba formada por dos porciones contiguas, una de ellas edificada, con una superficie de 2.638 metros cuadrados, y otra con una extensión de 6.097 metros cuadrados, entendiendo que a una finca inicial, cuya cabida es similar a la de la finca registral cuya rectificación se pretende, se le agregó otra de menor cabida, sin que hubiera accedido al Registro. Igualmente, señala un error en cuanto a la orientación de los linderos de la finca.
El recurrente alega, en síntesis, en cuanto a los dos primeros defectos, que consultado el Ayuntamiento de Oviedo, con motivo de la comunicación efectuada por el Registro de la Propiedad se está llevando a cabo la oportuna consulta en la sección de Patrimonio, habiendo facilitado a ese Ayuntamiento el informe de validación catastral, a efectos de que por los técnicos se pueda examinar la geometría exacta. Y respecto del tercer defecto señalado en la nota de calificación, que la configuración física que obraba en Catastro se debía a un error en la cartografía catastral, debidamente corregida a través del correspondiente procedimiento, aportando, como prueba fundamental para la estimación de su pretensión en el indicado procedimiento de rectificación en Catastro un plano elaborado en el año 1994, lo cual es revelador de que con la inscripción de la representación gráfica solicitada no se encubre ninguna operación de modificación de entidades hipotecarias. Expresamente admite su conformidad en cuanto al último defecto señalado en la nota relativo a la incorrecta orientación de los linderos de la finca.
2. Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución de este expediente las siguientes:
– La registral 6.836 del término de Oviedo fue inmatriculada en el año 1993 con una superficie de 6.290 metros cuadrados.
– Se presenta representación gráfica alternativa, de la que resulta una superficie de 9.444 metros cuadrados.
– La finca registral se afirma corresponder con la parcela 33900A054000220000WH, que tiene una superficie gráfica de 8.736 metros cuadrados.
– Del informe de validación catastral, además de la citada parcela, resulta parcialmente afectada (en 708 metros cuadrados) la parcela 33900A054001650000WM. Del Plan General de Ordenación Urbana del Ayuntamiento de Oviedo resultan también parcialmente afectados dos viarios.
3. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a las mismas actuaciones de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.
5. En el presente caso las dudas de la registradora manifestadas en la nota de calificación –defectos primero y segundo– se basan en una supuesta invasión de dominio público, por resultar del Plan General de Ordenación Urbana del Ayuntamiento de Oviedo su afectación a «viario general –VG–» y «viario urbano –V3–», comunicándose esta circunstancia a la Administración a efectos de que se manifieste sobre la posible invasión demanial detectada.
6. Tal y como ya se ha señalado, conforme a los artículos 9 y 199 de la Ley Hipotecaria debe evitarse la inscripción de una representación gráfica que coincida en todo o parte el dominio público. En el concreto caso de este expediente la representación gráfica alternativa propuesta invade parcialmente ambos viarios, resultando ser uno de ellos la N-(…), poniendo de manifiesto una situación de alteración de la configuración física de la finca que implicaría invasión de dominio público, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria, según ha quedado expuesto en los fundamentos anteriores; y ello pese a la ausencia de respuesta por parte del Ayuntamiento a la vista de la comunicación practicada, pues la invasión demanial es evidente, tratándose de la carretera (…) y resultar la misma del análisis de la cartografía catastral y de la aplicación informática para el tratamiento de bases gráficas, debiéndose, en consecuencia, confirmar la calificación en cuanto a los dos primeros defectos señalados en la nota de calificación. Y ello, sin perjuicio de que, tratándose de una carretera nacional, la Administración a quien debe practicarse la comunicación será la Administración General del Estado a través del Ministerio de Fomento, pues a ésta corresponde su titularidad.
7. Y por lo que respecta al tercer defecto apuntado en la nota de calificación, debe recordarse que tras la aprobación de la Ley 13/2015, de 24 de junio, también es preciso en todo caso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie (cfr. último párrafo del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria).
En el presente caso se pretende hacer constar en el Registro de la Propiedad, respecto de la registral 6.836 del término de Oviedo, un exceso de cabida de 3.154 metros cuadrados, con simultánea inscripción de su representación gráfica.
8. Consultados los antecedentes obrantes en Catastro resulta que la actual parcela 22 del polígono 54, que se afirma corresponder con la registral 6.836 del término de Oviedo, disponía de una configuración física distinta –comprendiendo únicamente parte de la actual parcela catastral– y con una superficie muy similar a aquélla con la que figura inmatriculada la finca. Las sucesivas modificaciones operadas en la cartografía catastral (producidas en el año 2011, 2016 y 2019) apoyan la duda de la registradora, pudiéndose encubrir con la inscripción de la representación gráfica solicitada el intento de aplicar el folio de la finca registral a una superficie colindante a la originaria finca registral, siendo el cauce apropiado para ello la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente, como ha quedado expuesto en el anterior fundamento. En consecuencia, en este punto, el recurso también debe ser desestimado.
9. En cuanto a la alegación del recurrente consistente en la aportación, junto al escrito de recurso, de resolución estimatoria de la Gerencia Regional del Catastro en Asturias estimatoria de su solicitud de rectificación de la cartografía catastral, debe recordarse que no pueden ser tenidos en cuenta documentos no presentados al registrador en el momento de calificación de los títulos sujetos a inscripción (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
Del mismo modo, tampoco pueden ser tomadas en consideración, a efectos de este recurso, las matizaciones efectuadas por la registradora en su informe en defensa de la nota referidas a las actuaciones realizadas por la registradora posteriores a la interposición del recurso (como el resultado del informe de validación catastral realizado por ésta relativo a la invasión de la parcela 165 del polígono 54 o la toma en consideración del informe emitido por el Servicio de Bases Gráficas del Colegio de Registradores), pues es doctrina de esta Dirección General que el informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción (cfr. artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 29 de febrero de 2012 y 17 de febrero y 3 de abril de 2017).