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Timestamp: 2020-02-27 13:37:02
Document Index: 138401061

Matched Legal Cases: ['§ 138', '§ 139', '§ 823', 'BGH', '§ 141', 'BGH', '§ 434', '§ 434', '§ 459', '§ 434', 'BGH', 'BGH', '§ 311', '§ 123', '§ 138', '§ 138', '§ 138', '§ 138', 'BGH', '§ 138', 'BGH', '§ 138', 'BGH', 'BGH', '§ 141', '§ 286', '§ 288', '§ 12', '§ 139', '§ 542', '§ 3', '§ 91', '§ 543', '§ 3', 'BGH']

Zum Rücktritt vom Gaststättenkaufvertrag wegen fehlender Ertragsfähigkeit des Lokals | Rechtsanwaltskanzlei Skwar
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Zum Rücktritt vom Gaststättenkaufvertrag wegen fehlender Ertragsfähigkeit des Lokals
OLG München, Urteil vom 23.11.2011 – 20 U 1915/11
Angaben über die bis zum Verkauf erzielten Umsätze und Erträge können grundsätzlich keine zusicherungsfähigen Eigenschaften eines Unternehmens darstellen, wenn sie sich nicht über einen längeren, mehrjährigen Zeitraum erstrecken und deshalb keinen verlässlichen Anhalt für die Bewertung der Ertragsfähigkeit und damit des Wertes des Unternehmens geben, weil die bisher erzielten Umsätze und Erträge durch dem Unternehmen selbst nicht innewohnende Faktoren (wie den Einsatz und das Geschick des Unternehmers oder die konjunkturelle Entwicklung) beeinflusst sein können (Rn. 42).
Anderes kann für eine sogenannte „Ertragsvorschau“ gelten, bei der es nicht um bisherige Umsätze und Erträge, sondern um die Ertragsfähigkeit des Unternehmens als Grundlage für zukünftige Umsätze und Erträge geht. Diese ist ohne Einschränkung zusicherungsfähig. Insoweit kann der Verkäufer den von außen auf die Ertragsfähigkeit des Unternehmens wirkenden Einflüssen Rechnung tragen, indem er klarstellt, unter welchen Voraussetzungen die von ihm zugesicherten Umsätze und Erträge zu erzielen sein sollen (Rn. 43).
I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Landshut vom 07.04.2011, AZ: 73 O 1316/08, aufgehoben.
III. Der Widerbeklagte und der Drittwiderbeklagte werden samtverbindlich verurteilt, an die Beklagten EUR 23.000.- nebst 5% Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 01.02.2008 zu bezahlen.
IV. Der Widerbeklagte und der Drittwiderbeklagte sind gesamtschuldnerisch verpflichtet, die Beklagten von ihren Verbindlichkeiten gegenüber der Firma T. P. S.a.r.L., … Luxemburg, aus dem Geschäftsraummietvertrag betreffend das Objekt R.weg …, L., insoweit freizustellen, als diese Verbindlichkeiten seit dem 01.03.2007 begründet wurden.
V. Der Kläger und der Drittwiderbeklagte tragen samtverbindlich die Kosten des Rechtsstreits.
Der Kläger und der Drittwiderbeklagte können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus diesem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leisten.
VII.Die Revision wird nicht zugelassen.
VIII.Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf EUR 121.081,14 festgesetzt.
Zwischen den Parteien sind die Wirksamkeit eines Kaufvertrags über eine Gaststätte sowie der Fortbestand eines Mietvertrages über die Räume dieser Gaststätte streitig. Mit Beschluss des Amtsgerichts Landshut vom 19.07.2011, GZ: IK 707/11, wurde über das Vermögen des vormaligen Klägers Saim Ka. das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet. Zum Treuhänder wurde Rechtsanwalt Jochen Kö. bestellt, der mit Schriftsatz vom 11.10.2011, bei Gericht eingegangen am gleichen Tag, die Aufnahme des Rechtsstreits erklärte.
Die Beklagten verkauften im Februar 2007 dem Gemeinschuldner und dem Drittwiderbeklagten das Restaurant „B…“, R.weg … in L. und vereinbarten hierfür insgesamt eine Ablöse in Höhe von EUR 75.000.- (Anlage K 1), zahlbar in drei Raten.
Ferner wurde am 27.02.2007 eine Vereinbarung zwischen den Beklagten sowie dem Gemeinschuldner und dem Drittwiderbeklagten abgeschlossen, wonach letztere mit Wirkung ab 01.03.2007 in den Mietvertrag vom 03.04.2006 und 16.03.2006 zwischen der Firma T. Haus- und Grund GmbH & Co. KG und den Beklagten über die Geschäftsräume als Mieter eintreten sollten. Die Vermieterin, die Firma T. Haus- und Grund GmbH & Co. KG, stimmte mit Erklärung vom 27.02.2007 einer Untervermietung an den Gemeinschuldner und den Drittwiderbeklagten zu (Anlage K 2). Die Miete sollte ab dem 01.03.2007 vom Gemeinschuldner und dem Drittwiderbeklagten direkt an den Vermieter bezahlt werden. Rechtsnachfolgerin des Vermieters ist die Firma T.P. S.a.r.L.
Die ersten beiden Raten der Ablöse in Höhe von insgesamt EUR 52.000.- zahlten die Käufer fristgerecht bis 19.02.2007.
Der Drittwiderbeklagte hat am 24.05.2008 sämtliche Ansprüche aus dem Vertragsverhältnis an den Gemeinschuldner abgetreten.
Im Rahmen der Vertragsverhandlungen priesen die Beklagten das Lokal als mit einem Tagesumsatz in Höhe von EUR 800.- „gut laufend“ an. Sie hatten das Lokal lediglich von Mai 2006 bis Februar 2007 betrieben. Laut der dem Gericht vorgelegten betriebswirtschaftlichen Auswertung erwirtschafteten die Beklagten im Rumpfgeschäftsjahr 2006 einen Verlust von EUR 12.210,70 und in Januar und Februar 2007 einen Verlust von EUR 1.751,21.
Der Gemeinschuldner und der Drittwiderbeklagten erwirtschafteten ab Februar 2007 bis zum 31.12.2007 einen Verlust in Höhe von EUR 9.185,68.
Die Klagepartei hielt den Kaufvertrag sowie die mietvertraglichen Vereinbarungen vom 27.02.2007 für unwirksam. Sie behauptete im Rahmen der Vertragsverhandlungen seien der Gemeinschuldner und der Drittwiderbeklagte über die Ertragslage des Lokals arglistig getäuscht und betrogen worden. Geschäftsunterlagen mit Ausnahme von Kassenbons habe man ihnen nicht gezeigt. Anlässlich von Besichtigungen hätten die Beklagten durch Einladung von Freunden und Bekannten einen guten Besuch des Lokals vorgetäuscht. Man habe die Unerfahrenheit der Käufer im Gastronomiebereich ausgenutzt und einen weit übersetzten Kaufpreis verlangt. Die Beklagten hätten eine erhebliche Geruchs- und Fliegenbelästigung durch den benachbarten Bauernhof im Sommer verschwiegen. Außerdem hätten sie zugesichert, das Lokal jederzeit zurückzunehmen, wenn es nicht gut laufe. Die noch ausstehende dritte Rate der Ablöse sei auch nur für den Fall geschuldet, dass das Lokal gut laufe. Zusammen mit dem Kaufvertrag sei auch der Mietvertrag unwirksam. Jedenfalls sei man vom Mietvertrag entweder zurückgetreten oder habe diesen gekündigt bzw. angefochten. Zum Inhalt dieser Erklärungen wird auf die Schreiben vom 29.01.2008 (Anlage K 10a/10b) und vom 26.02.2008 (Anlage K 11a/11b) Bezug genommen.
Der Gemeinschuldner beantragte als vormaliger Kläger daher Rückzahlung der bereits geleisteten EUR 52.000.- zzgl. Zinsen Zug um Zug gegen Herausgabe des Lokals samt übergebenen Inventar sowie Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von EUR 2.234,50 zzgl. Zinsen und die Feststellung, dass der Untermietvertrag nichtig sei, hilfsweise durch Rücktritt/Kündigung vom 26.02.2008 oder durch ordentliche Kündigung vom 29.01.2008 beendet worden sei. Ferner begehrt er Feststellung, dass sein Anspruch auf unerlaubter Handlung beruhe und die Beklagten seit 15.02.2008 in Annahmeverzug seien.
Die Beklagten beantragten Klageabweisung und erhoben Widerklage bzw. Drittwiderklage auf die noch ausstehende dritte Kaufpreisrate in Höhe von EUR 23.000.- nebst Zinsen und begehrten Feststellung, dass die Widerbeklagten verpflichtet seien, sie von Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag seit 01.03.2007 freizustellen.
Sie trugen vor, das Lokal sei den vereinbarten Preis wert gewesen. Es habe zwei weitere Interessenten mit Kaufpreisangeboten in Höhe von EUR 60.000.- und 65.000.- gegeben. Sie hätten die Erwerber über die Ertragslage nicht getäuscht. Den Käufern sei bei Erwerb die im Verfahren vorgelegte betriebswirtschaftliche Auswertung bekannt gewesen. Die Käufer hätten darüber hinaus Gelegenheit gehabt, zwei Wochen den Geschäftsbetrieb zu beobachten. Man habe keine Frequentierung des Lokals durch kostenlose Einladungen fingiert. Das Scheitern der Klagepartei sei allein auf deren Misswirtschaft zurückzuführen.
Dem sind die Widerbeklagten entgegen getreten und beantragten, die Widerklage abzuweisen.
Das Landgericht hat der Klage mit Endurteil vom 07.04.2011 in der Hauptsache stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die streitgegenständliche Unternehmensübertragung hätten der Gemeinschuldner und der Drittwiderbeklagte wirksam mit Schreiben vom 29.01.2008 und vom 04.02.2008 wegen arglistiger Täuschung über den Unternehmenswert angefochten.
Die von den Beklagten vorgelegte betriebswirtschaftliche Auswertung über ihren Bewirtschaftungszeitraum sowie das hierzu erholte Sachverständigengutachten hätten ergeben, dass ein durchschnittlicher Tagesumsatz von EUR 287,69 und ein durchschnittlicher monatlicher Verlust von EUR 1.396,19.- erwirtschaftet worden seien. Der Gemeinschuldner und der Drittwiderbeklagte seinen daher über die Ertragsfähigkeit des Lokals getäuscht worden. Die angebliche Vorlage der betriebswirtschaftlichen Auswertung an die Kaufinteressenten anlässlich der Vertragsverhandlungen hielt das Landgericht ohne Beweisaufnahme für unglaubhaft. Die hierzu von der Beklagtenseite gemachten Angaben seien widersprüchlich und vom chronologischen Ablauf her nicht nachvollziehbar.
Zudem sei der Kaufpreis um mehr als 100% zu hoch. Damit bestehe ein krasses Missverhältnis iSv § 138 BGB.
Gemäß § 139 BGB sei gleichzeitig die Nichtigkeit der mietvertraglichen Abreden festzustellen. Hierbei handele es sich um ein Untermietverhältnis. Die Beklagten seien Hauptmieter geblieben.
Die Beklagten hätten gemäß §§ 823 Abs. 2 BGB iVm 263 StGB auch deliktisch gehandelt und befänden sich im Annahmeverzug. Daher seien auch die übrigen Klageanträge begründet, jedoch die eingeklagten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten auf EUR 1.880,20 zu kürzen, da nur eine 1,3-Geschäftsgebühr gerechtfertigt sei.
Da der Kaufvertrag rück abzuwickeln sei, sei die Widerklage auf den restlichen Kaufpreis unbegründet.
Ergänzend wird auf die Gründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten. Sie rügen die Verletzung materiellen Rechts und eine unvollständige bzw. falsche Tatsachenfeststellung durch das Landgericht.
Sie weisen den Vorwurf falscher Angaben zur Ertragslage des Lokals und der arglistigen Täuschung zurück. Aus der subjektiven Sicht der Beklagten, die das Lokal auch nur wenige Monate betrieben hätten, sei es „gut gelaufen“. Zudem habe man dem Gemeinschuldner und dem Drittwiderbeklagten bereits bei den Vertragsverhandlungen die dem Gericht vorgelegten betriebswirtschaftlichen Auswertungen zur Kenntnis gebracht. Den hierfür angebotenen Beweis habe das Landgericht übergangen. Im Übrigen hätten der Gemeinschuldner und der Drittwiderbeklagte das Lokal bereits am 06.02.2007 faktisch übernommen, aber erst am 27.02.2007 gekauft. Infolgedessen hätten sie den Geschäftsbetrieb über drei Wochen testen können. Auch den hierfür angebotenen Beweis habe das Landgericht übergangen.
Der Wuchertatbestand sei vom Landgericht nur behauptet, aber nicht subsumiert worden. Ein krasses Missverhältnis zwischen den vertraglich geschuldeten Leistungen habe nicht vorgelegen. Nach den Ergänzungsgutachten des Sachverständigen Schulz habe der Unternehmenswert EUR 39.353,30 betragen; hinzu zu rechnen sei noch ein volles Warenlager, das mit übergeben worden sei. Daher liege keinesfalls eine Überteuerung von 100% vor.
Die Beklagten beantragen daher,
I. Das Urteil des Landgerichts Landshut vom 07.04.2011, AZ: 73 O 1316/08, wird aufgehoben und die Klage abgewiesen.
II. Der Widerbeklagte und der Drittwiderbeklagte werden samtverbindlich verurteilt, an die Beklagten EUR 23.000.- nebst 5% Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 01.02.2008 zu bezahlen.
III. Es wird festgestellt, dass der Widerbeklagte und der Drittwiderbeklagte gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, die Beklagten von ihren Verbindlichkeiten gegenüber der Firma T. P. S.a.r.L.,,…Luxemburg, aus dem Geschäftsraummietvertrag betreffend das Objekt R.weg …, L., insoweit freizustellen, als diese Verbindlichkeiten seit dem 01.03.2007 begründet wurden.
Die Klagepartei tritt dem Berufungsvorbringen entgegen und verteidigt das angefochtene Urteil als richtig. Der Vortrag zur Täuschung über die Ertragslage des Lokals wird wiederholt. Der Gemeinschuldner und der Drittwiderbeklagten seien überdies mehrfach durch fingierte, nämlich über mehrere Tage aufgelaufene Kassenbons über die Tageseinnahmen von angeblich über EUR 800.- getäuscht worden. Einerseits wird vorgetragen, die Beklagten hätten schlechte Geschäftsergebnisse mit der Verrechnung von Verlusten aus anderen Geschäften erklärt. Andererseits wird bestritten, Einsicht in die dem Gericht vorliegenden betriebswirtschaftlichen Auswertungen bekommen zu haben. Eine Mitarbeit im Lokal vor Abschluss des Kaufvertrages wird gleichfalls bestritten.
Im Übrigen beruft sich die Klagepartei weiterhin auf Wucher bzw. ein wucherähnliches Rechtsgeschäft. Nach ihrer Berechnung wird eine Überzahlung von nahezu 100% erreicht. Die Übergabe eines werthaltigen Warenbestandes wird bestritten; jedenfalls sei dieser durch Übernahme der hälftigen Märzmiete bezahlt worden.
Der Senat hat Beweis erhoben durch Einvernahme der Zeugen Ümit K., Saim K. und Mesut H.
Ergänzend wird auf die Sitzungsprotokolle samt Anlagen und die Hinweise des Senats sowie auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze samt Anlagen Bezug genommen.
Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet. Die zwischen den Parteien geschlossenen Verträge sind wirksam.
(1) Unstreitig schlossen die Beklagten mit dem Gemeinschuldner und dem Drittwiderbeklagten im Februar 2007 den unter der Anlagen K 1 vorgelegten Vertrag zur Übertragung des Restaurant „B…“, R.weg … in L., samt Inventar.
a) Von diesem Vertrag sind der Gemeinschuldner und der Drittwiderbeklagte nicht wirksam zurückgetreten.
Die Vereinbarung eines vertraglichen Rücktrittsrechts konnte die Klagepartei nicht beweisen. Es gibt über den verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag eine schriftliche Vertragsurkunde (Anlage K 1), in welcher kein Rücktrittsrecht vereinbart wurde. Für diese Urkunde gilt die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit. Beruft sich eine Partei auf weitere Vereinbarungen außerhalb der Urkunde, hat sie diese zu beweisen (BGH NJW 99, 1702).
Der Zeuge Ümit K. sagte diesbezüglich aus, der Beklagte zu 1) habe anlässlich der Vertragsverhandlungen erklärt, dass man für den Fall, die Erwerber hätten Schwierigkeiten mit dem streitgegenständlichen Lokal, über alles, auch eine Rücknahme des „Ladens“ reden könne, sofern er seine anstehende Nierenoperation gut überstehe und wieder gesund werde. Gemeint gewesen sei, die Beklagten würden das Lokal unter Rückzahlung des erlangten Kaufpreises zurücknehmen, sofern dieses nicht „gut laufe“.
Hierzu wurde der Beklagte zu 1), der für diese Vertragsverhandlungen keinen Zeugen hat, gemäß § 141 ZPO angehört. Dies erfordert der Grundsatz der Waffengleichheit, der Anspruch auf rechtliches Gehör sowie das Recht auf Gewährleistung eines fairen Prozesses und eines wirkungsvollen Rechtsschutzes (BGH vom 27.09.2005 – XI ZR 216/04 m.w.Nw.). Der Beklagte zu 1) trat der Darstellung des Zeugen Ümit K. mit Entschiedenheit entgegen. Dementsprechende Zusagen habe er zu keinem Zeitpunkt gemacht. Vielmehr seien seine privaten und gesundheitlichen Probleme derart groß gewesen, dass er das Lokal in jedem Fall endgültig abgeben wollte.
Selbst unterstellt, die vom Zeugen Ümit K. beschriebenen Äußerungen seien so gefallen, vermag der Senat hierin nicht die Vereinbarung eines verbindlichen Rücktrittsanspruchs zu sehen, da es an einer Bestimmbarkeit der Rücktrittsvoraussetzungen und damit den Essentialia einer rechtsgeschäftlichen Vereinbarung völlig fehlt. Unklar ist, ab welchen betriebswirtschaftlichen Ergebnissen das Lokal nicht mehr „gut läuft“ und welcher körperliche Zustand des Beklagten zu 1) als „gesund“ anzusehen ist. Mehr als die Signalisierung einer etwaigen Verhandlungsbereitschaft durch den Beklagten zu 1) vermag der Senat in einer solchen Äußerung nicht zu erkennen. Dies findet Bestätigung in der Tatsache, dass es die Vertragsparteien ersichtlich nicht für notwendig gehalten haben, einen dementsprechenden Passus, der für den Bestand des Vertrages von größter Wichtigkeit gewesen wäre, in die Vertragsurkunde aufzunehmen. Letztlich kann diese Überlegung dahinstehen, da jedenfalls der Aussage des Zeugen Ümit K. im Verhältnis zur Aussage des Beklagten zu 1) zur Überzeugung des Senats keine überwiegende Wahrscheinlichkeit zukommt und daher die Entscheidung im Sinne eines non-liquet der Beweislast folgt, d.h. die Klagepartei für die behauptete Rücktrittsvereinbarung beweisfällig bleibt. Auch Ümit K. ist vom Prozessausgang stark persönlich betroffen und steht eindeutig im Lager der Klagepartei. Er ist der Bruder des Gemeinschuldners und leitete das Lokal.
b) Der Gemeinschuldner und der Drittwiderbeklagte konnten nicht gemäß §§ 434, 437 Nr. 2 BGB vom Kaufvertrag zurücktreten, weil das Lokal „B…“ ihre Umsatz- bzw. Gewinnerwartungen nicht erfüllt hat, da hierin bereits kein Sachmangel liegt. Als Sachmangel wird die fehlende Ertragsfähigkeit des Lokals geltend gemacht. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Beklagten gegenüber den Käufern behauptet haben, das Lokal „liefe gut“ und erreiche einen Tagesumsatz von EUR 800.-. In diesen Äußerungen liegt jedoch keine Beschaffenheitsvereinbarung gemäß § 434 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Insoweit kann zurückgegriffen werden auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur zugesicherten Eigenschaft gemäß § 459 Abs. 2 BGB a.F., da die vereinbarte Beschaffenheit auch die Merkmale der zugesicherten Eigenschaft umfasst (Weidenkaff in Palandt BGB 70. Aufl. § 434 Rn. 2). Danach können Angaben über die bis zum Verkauf erzielten Umsätze und Erträge grundsätzlich keine zusicherungsfähigen Eigenschaften eines Unternehmens darstellen, wenn sie sich nicht über einen längeren, mehrjährigen Zeitraum erstrecken und deshalb keinen verlässlichen Anhalt für die Bewertung der Ertragsfähigkeit und damit des Wertes des Unternehmens geben, weil die bisher erzielten Umsätze und Erträge durch dem Unternehmen selbst nicht innewohnende Faktoren (wie den Einsatz und das Geschick des Unternehmers oder die konjunkturelle Entwicklung) beeinflusst sein können (vgl. BGH, Urteil vom 14. Juli 1978 – I ZR 154/76). Im hier zu entscheidenden Fall konnten die Beklagten unstreitig nur über wenige Monate Auskunft erteilen, da sie das Lokal selbst erst im Mai 2006 übernommen hatten.
Anderes kann für eine sogenannte „Ertragsvorschau“ gelten, bei der es nicht um bisherige Umsätze und Erträge, sondern um die Ertragsfähigkeit des Unternehmens als Grundlage für zukünftige Umsätze und Erträge geht (vgl. BGH 08.02.1995 – VIII ZR 8/94 m.w.Nw.). Diese ist ohne Einschränkung zusicherungsfähig. Insoweit kann der Verkäufer den von außen auf die Ertragsfähigkeit des Unternehmens wirkenden Einflüssen Rechnung tragen, indem er klarstellt, unter welchen Voraussetzungen die von ihm zugesicherten Umsätze und Erträge zu erzielen sein sollen. Dies ist hier aber nicht der Fall. Die Beklagten machten lediglich Angaben über ihre zurückliegenden Erfahrungen und Ergebnisse. Ihre persönliche Einschätzung dazu, wie sich das Lokal weiterentwickeln würde, ist keine valide, vereinbarungsfähige Ertragsvorschau, sondern ein persönliches Werturteil.
c) Die Klagepartei hat auch keinen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages gemäß §§ 311 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB wegen falscher Informationen zum Vertragsgegenstand, die keine Sachmängel betreffen. Auch hier stehen nur die Angaben zur Ertragsfähigkeit des Lokals in Mitten. Eine diesbezügliche Falschinformation konnte die Klagepartei nicht beweisen.
Soweit die Beklagten unstreitig behauptet haben, das Lokal „laufe gut“, steht dem die Feststellung des Sachverständigen, wonach die Beklagtenseite im gesamten Zeitraum ihrer Bewirtschaftung keine positiven Betriebsergebnisse erzielt hat, entgegen. Eine Falschinformation der Käufer läge jedoch nur vor, wenn diesen neben den Anpreisungen durch die Beklagten nicht die realen Geschäftszahlen offenbart worden wären. Hierzu aber konnte die Beklagtenseite mit dem Zeugen H. den Nachweis führen, dass dem Gemeinschuldner und dem Drittwiderbeklagten vor Abschluss des Kaufvertrages die dem Gericht und dem Sachverständigen Schulz vorgelegten betriebswirtschaftlichen Auswertungen zum Geschäftsbetrieb des streitgegenständlichen Lokals zur Einsichtnahme übergeben worden waren.
Der Zeuge H. gab hierzu an, sich gleichfalls als Käufer für das streitgegenständliche Lokal interessiert zu haben. Er habe sich gemeinsam mit seiner Schwester in dem Lokal informieren wollen. Zeitgleich seien der Gemeinschuldner und der Drittwiderbeklagte – nach seiner Erinnerung aber nicht der Zeuge Ümit K. – anwesend gewesen. Er habe sich die betriebswirtschaftlichen Auswertungen für das Lokal vorlegen lassen. Seine Schwester habe diese geprüft und sei zu dem Ergebnis gekommen, die Umsätze könnten besser sein, aber ein guter Einstieg wäre möglich. Im Anschluss seien dem Drittwiderbeklagten und dem Gemeinschuldner dieselben Auswertungen zur Verfügung gestellt und von diesen geprüft worden. Diese Angaben überzeugen den Senat. Der Zeuge war glaubwürdig und seine Aussage glaubhaft. Er steht keiner Partei nahe. Er war lediglich ein weiterer Kaufinteressent, der jedoch freiwillig von dem Geschäft Abstand genommen hat. Seine Aussage war klar, widerspruchsfrei und ohne jeglichen Belastungseifer.
Der Klagepartei ist der Gegenbeweis mit der Aussage des Zeugen Saim K., der den Angaben des Zeugen H. widersprach, nicht gelungen. Der Zeuge Saim K. ist der Gemeinschuldner und somit als Vertragspartei stark am Ausgang des Verfahrens interessiert. Seine Aussage ist für den Senat nicht glaubhaft. Zwar räumt der Zeuge ein, auch ihm und dem Drittwiderbeklagten habe der Beklagte zu 1) Zahlen für Miete, Personal, Nebenkosten und ähnliches genannt, bestreitet aber, die konkreten betriebswirtschaftlichen Auswertungen gesehen zu haben, ohne gleichzeitig nachvollziehbar erklären zu können, warum er auf einer Vorlage nicht bestanden haben will. Die Aussage des Zeugen Saim K. war hinsichtlich des Geschehensablaufs eher unpräzise und ersichtlich getragen von dem Bestreben, eine falsche Information durch die Beklagtenseite zu bezeugen.
Im direkten Vorhalt der Aussage des Zeugen Saim K. blieb der Zeuge H. ohne jede Relativierung bei seinen Angaben.
Der Zeuge Ümit K. konnte zu diesem Beweisthema nicht entscheidend beitragen, da er zur Überzeugung des Senats anlässlich der Übergabe der betriebswirtschaftlichen Auswertungen nicht zugegen war. Er konnte nicht mit Sicherheit bezeugen, dass Verkaufsgespräche mit den Beklagten nur in seiner Gegenwart stattgefunden hätten. Er meinte lediglich, dass ohne ihn kein Gespräch stattgefunden hätte. Damit ist ein Gespräch zwischen den Vertragsparteien ohne den Zeugen Ümit K. nicht ausgeschlossen. Demgegenüber gab der Zeuge H. an, bei der Übergabe der betriebswirtschaftlichen Auswertungen nur den Drittwiderbeklagten und den Gemeinschuldner gesehen zu haben.
Soweit die Klagepartei in Zweifel zieht, dass dem Zeugen H. anlässlich des von ihm geschilderten Gesprächs die dem Gericht vorgelegten betriebswirtschaftlichen Auswertungen vorgelegt worden seien, entbehrt dieser Vortrag jeglicher Substanz und vernünftiger Anhaltspunkte. Selbstverständlich konnte sich der Zeuge nicht mehr an genaue Zahlen erinnern. Er bestätigte aber, die ihm vorgelegten Schriftstücke hätten genauso ausgesehen. Miete, Arbeitskräfte und Nebenkosten hätten verdient werden können. Diese Angaben stimmen mit der vorliegenden betriebswirtschaftlichen Auswertung überein, sofern man die Position Material und Wareneinkauf, von der der Zeuge nicht gesprochen hat, vernachlässigt. Unter dieser Voraussetzung bewegt sich die Auswertung – wie der Zeuge angab – „eher im Plusbereich“. Da es keinerlei objektive Anhaltspunkt dafür gibt, dass zwei verschiedene betriebswirtschaftliche Auswertungen im Umlauf waren, ist der Senat davon überzeugt, dass die vom Zeugen H. beschriebenen Auswertungen mit denen identisch sind, die dem Gericht vorliegen.
Darüber hinaus konnte die Klagepartei nicht beweisen, über Tagesumsätze getäuscht worden zu sein. Es mag sein, dass ein Tagesumsatz von EUR 800.- von den Beklagten genannt wurde. Es mag auch sein, dass dem Zeugen Saim K. Kassenbons gezeigt wurden, aus denen sich ein Tagesumsatz von EUR 800.- ergeben hat. Dass dies aber sicher nicht der durchschnittliche Tagesumsatz, sondern allenfalls ein außerordentlich guter Tagesumsatz war, war für die Käufer angesichts der vor Vertragsschluss vorgelegten betriebswirtschaftlichen Auswertungen unschwer ersichtlich.
d) Da die Käufer somit vor Vertragsschluss über die richtige Ertragslage des Lokals im Bilde waren oder zumindest angesichts der vorgelegten Unterlagen im Bilde hätten sein können, hat auch eine Vertragsanfechtung wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB keinen Erfolg.
e) Der streitgegenständliche Kaufvertrag ist nicht wegen Wucher gemäß § 138 Abs. 2 BGB nichtig.
Der Wuchertatbestand erfordert ein Rechtsgeschäft, durch das jemand sich oder einem Dritten für eine Leistung als Gegenleistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt. Zwischen den beiderseitigen Leistungen muss ein auffälliges Missverhältnis bestehen. Beim Bewucherten muss eine Zwangslage, Unerfahrenheit, ein Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche – kurzum: ein die rationale ökonomische Disposition behindernder Faktor – gegeben sein. Diesen Umstand muss der Wucherer ausgebeutet haben. Alle vier Merkmale müssen vollständig erfüllt sind. Ein besonders grobes Leistungsmissverhältnis kann nicht das Fehlen einer Schwäche des Vertragspartners ausgleichen, sondern nur eine tatsächliche Vermutung für die Annahme begründen, dass eine bekannte Notlage ausgebeutet wurde.
Das von der Klagepartei behauptete besonders grobe Leistungsmissverhältnis kann zu ihren Gunsten als wahr unterstellt werden, da keine von den Beklagten ausgebeutete Notlage der Käufer hinreichend substantiiert vorgetragen und unter Beweis gestellt ist. Allein die Behauptung geschäftlicher Unerfahrenheit im Gastronomiebereich reicht hierfür nicht aus. Diese lässt sich durch sachkundigen Rat ohne weiteres ausgleichen. Unerfahrenheit iSv § 138 Abs. 2 BGB ist ein Mangel an allgemeiner Lebens- oder Geschäftserfahrung, die die Rechtsprechung insbesondere bei Jugendlichen, alten Menschen, geistig Behinderten oder Menschen aus einem Land mit anderen Lebensbedingungen als gegeben angesehen hat (Ellenberger in Palandt BGB 70. Aufl. § 138 Rn. 71 m.w.Nw.). Hierzu fehlt substantiierter Vortrag. Angesichts der Tatsache, dass auch die Beklagten das Lokal nur wenige Wochen betrieben hatten, bestehen – ohne dass es hierauf noch ankäme – auch Zweifel an einem bedeutsamen Erfahrungsgefälle.
f) Der streitgegenständliche Kaufvertrag ist nicht als wucherähnliches Rechtsgeschäft gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig.
Ein Vertrag kann als wucherähnliches Rechtsgeschäft sittenwidrig sein, wenn zu dem auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung weitere besondere Umstände hinzutreten, die den Vorwurf der Sittenwidrigkeit rechtfertigen (BGH WM 1998, 932, 933).
Über das hier als zutreffend unterstellte auffällige Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung hinaus erfordert der Vorwurf der Sittenwidrigkeit gemäß § 138 Abs. 1 BGB auch die Verwirklichung eines subjektiven Tatbestandes in den Personen der Bewucherten, also des Drittwiderbeklagten und des Gemeinschuldners (BGH NJW 2002, 3165, 3166). Es müssen besondere Umstände in der Person dessen vorliegen, der überhöhte Preise akzeptiert hat. Entscheidungserheblich ist auch hier, ob der Kunde geschäftlich unerfahren ist, ob er rechtsunkundig ist, ob er sich in einer schwierigen Lage befand oder ob er den Vertrag aus Mangel an Urteilsvermögen oder wegen erheblicher Willensschwäche abgeschlossen hat. Zu berücksichtigen ist auch, ob der Vertragspartner eine wirtschaftliche, organisatorische oder intellektuelle Überlegenheit ausnutzen konnte (Sack in Staudinger BGB Neubearbeitung 2003 § 138 Rn. 233 mit vielfachen Nw.).
Außerdem muss nach herrschender Meinung in der Person des Wucherers idR ein subjektiver Tatbestand hinzukommen, nämlich die Ausnutzung der genannten Umstände für das eigene übermäßige Gewinnstreben oder eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten derart, dass sie sich böswillig oder grob fahrlässig der Erkenntnis einer misslichen Situation der Käufer verschließen, aufgrund derer diese sich zum Abschluss des streitgegenständlichen Vertrags entschlossen haben (BGH a.a.O.; Sack a.a.O. Rn. 234 m.w.Nw.).
Zwar ist zutreffend, dass bei Vorliegen eines besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung für das Vorliegen der subjektiven Tatbestandselemente eine beweiserleichternde tatsächliche Vermutung, die vom Tatrichter im Bereich der Beweiswürdigung zu berücksichtigen ist, besteht. Die Voraussetzungen für die Anwendung dieser Regel unterstellt der Senat zu Gunsten der Klagepartei. Die tatsächliche Vermutung kann aber durch besondere Umstände erschüttert sein und damit die Schlussfolgerung auf die subjektiven Tatbestandselemente, insbesondere eine verwerfliche, auf Ausnutzung der Käufer gerichtete Gesinnung der Beklagten verbieten. Solche Umstände können sich namentlich aus sachgerechten, eine Übervorteilung regelmäßig ausschließenden Bemühungen zur Ermittlung eines den Umständen nach angemessenen Leistungsverhältnisses ergeben (BGH a.a.O.). Dies ist hier der Fall, da den Käufern nach dem oben dargelegten Ergebnis der Beweisaufnahme rechtzeitig vor dem Kauf an Hand der betriebswirtschaftlichen Auswertungen die Beurteilung der tatsächlichen Ertragslage des Lokals ermöglicht worden war. In diesem Fall darf der Verkäufer davon ausgehen, dass sich der Käufer aus wohl erwogenen Gründen und nicht nur aus geschäftlicher Unerfahrenheit oder einer vergleichbaren Schwächesituation auf den verfahrensgegenständlichen Vertrag einlässt. Damit fehlt es bei den Beklagten am subjektiven Tatbestandselement.
(2) Da der Kaufvertrag aus dem Februar 2007 wirksam ist, schuldet die Klagepartei den Beklagten die letzte Kaufpreisrate in Höhe von EUR 23.000.-. Unstreitig wurden auf den vereinbarten Kaufpreis erst zwei Raten bezahlt. Die dritte Rate in Höhe von EUR 23.000.- ist noch nicht erfüllt. Die dritte Rate ist auch nicht erlassen. Für ihre diesbezügliche Behauptung ist die Klagepartei beweisfällig geblieben.
Zu dieser Behauptung wurde der Zeuge Ümit K. gehört. Er gab an, der Beklagte zu 1) habe erklärt, der Gemeinschuldner und der Drittwiderbeklagte hätten die dritte Rate nur zu bezahlen, wenn „der Laden gut läuft“. „Gut läuft“ sei nicht näher definiert worden. Auch dieser Aussage ist der Beklagte zu 1) in seiner Anhörung gemäß § 141 ZPO energisch entgegen getreten.
Auch in diesem Punkt hat der Senat – unterstellt eine dementsprechende Äußerung des Beklagten zu 1) wäre gefallen – wie bei der vermeintlichen Rücktrittsvereinbarung bereits Zweifel an einer rechtsverbindlichen Einigung, da es an einer hinreichend bestimmbaren Bedingung für den Erlass fehlen würde.
Letztlich kann diese Überlegung dahinstehen, da jedenfalls der Aussage des Zeugen Ümit K. im Verhältnis zur Aussage des Beklagten zu 1) zur Überzeugung des Senats keine überwiegende Wahrscheinlichkeit zukommt und daher die Entscheidung im Sinne eines non-liquet der Beweislast folgt, d.h. die Klagepartei beweisfällig bleibt. Auch Ümit K. ist vom Prozessausgang stark persönlich betroffen und steht eindeutig im Lager der Klagepartei. Er ist der Bruder des Gemeinschuldners und leitete das Lokal.
Mit der letzten Kaufpreisrate sind die Käufer gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB seit dem 01.02.2008 im Verzug. Die Höhe der Zinsen ergibt sich aus § 288 Abs. 1 BGB.
(3) Der Widerbeklagte und der Drittwiderbeklagte haben die Beklagten von ihren Verbindlichkeiten gegenüber der Firma T. P. S.a.r.L., … Luxemburg, aus dem Geschäftsraummietvertrag betreffend das Objekt R.weg …, L., insoweit freizustellen, als diese Verbindlichkeiten seit dem 01.03.2007 begründet wurden, da der streitgegenständliche Mietvertrag zwischen den Parteien des Kaufvertrages wirksam zustande gekommen ist und in der Folgezeit weder wirksam gekündigt oder angefochten wurde oder aus anderen Gründen entfallen ist.
Dieser Mietvertrag ist nach der am 27.02.2007 getroffenen Vereinbarung (Anlage K 2) ein Untermietvertrag. Zwar haben die Parteien des Kaufvertrages unterschriftlich vereinbart, dass der Drittwiderbeklagte und der Gemeinschuldner mit Wirkung ab dem 01.03.2007 in den Hauptmietvertrag über die Geschäftsräume des Lokals „Bosporus“ eintreten sollen. Jedoch hat die Vermieterin lediglich ihre Zustimmung zu einer Untervermietung gemäß § 12 des Hauptmietvertrages erklärt. Damit konnte mangels Zustimmung der Vermieterin nicht die Partei des Hauptmietvertrages ausgetauscht, sondern nur ein Untermietverhältnis begründet werden.
Das Untermietverhältnis ist nicht entfallen.
Der Untermietvertrag ist nicht gemäß § 139 BGB nichtig, da der Kaufvertrag Bestand hat.
Anfechtung und Rücktritt scheitern bei der mietvertraglichen Vereinbarung aus denselben Gründen wie beim Kaufvertrag. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die obigen Ausführungen verwiesen.
Der Untermietvertrag wurde nicht wirksam gekündigt. Da sich die Parteien des Untermietverhältnisses darüber einig waren, dass die Käufer die Rechte und Pflichten des Hauptmietvertrages übernehmen sollten, ist auch der Untermietvertrag – wie der Hauptmietvertrag – befristet auf 10 Jahre bis zum 30.06.2016 abgeschlossen. Damit ist eine ordentliche Kündigung des Untermietvertrages ausgeschlossen (§ 542 Abs. 2 BGB, § 3 des Mietvertrages Anlage K 3).
Ein Grund für eine außerordentliche Kündigung ist nicht gegeben, da die Einwendungen gegen den Kaufvertrag nicht durchgreifen. Hiervon unabhängige Kündigungsgründe für eine außerordentliche Kündigung sind nicht vorgetragen.
Die Klagepartei ist ihren Verpflichtungen aus dem Untermietvertrag nicht nachgekommen.
In diesem Vertrag wurde vereinbart, dass die Klagepartei ab dem 01.03.2007 den nach dem Hauptmietvertrag gegenüber dem Vermieter geschuldeten Mietzins direkt an diesen zu bezahlen hat. Dies ist zwischen den Parteien unstreitig. Dieser Verpflichtung ist die Klagepartei – ebenfalls unstreitig – nicht vollständig nachgekommen, weshalb die Beklagten Freistellung von den offenen Forderungen des Vermieters verlangen können.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 10, 711, 543 Abs 2 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen. Die Voraussetzungen dafür liegen nicht vor, § 543 Abs. 2 ZPO. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Revisionsgerichts.
Die Wertfestsetzung beruht auf §§ 3 ZPO, 47 Abs. 1 GKG. In Ansatz gebracht wurde der im Streit stehende Kaufpreis in Höhe von EUR 75.000.- sowie die Forderung von der die Beklagten freigestellt werden wollen. Diese beläuft sich ausweislich der Angaben in der mündlichen Verhandlung vom 09.11.2011 auf EUR 46.081,14.
BGH, Urteil vom 6. Februar 2013 - VIII ZR 374/11 1. Ein Neuwagenkäufer, der die…
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