Source: http://www.pinheironeto.com.br/pages/imprensa-detalhes.aspx?nID=1615
Timestamp: 2020-01-27 07:28:59+00:00
Document Index: 130969892

Matched Legal Cases: ['artigo 43', 'artigo 6', 'artigo 6', 'artigo 35', 'artigo 26', 'artigo 67']

Nos últimos dias de dezembro de 2018, foi sancionada e publicada a Lei nº 13.786, popularmente conhecida como "Lei dos Distratos", fruto da aprovação do Projeto de Lei nº 1.220/2015 ("PL"), para disciplinar a resolução de contratos de compra e venda de unidades autônomas no âmbito de incorporações imobiliárias e parcelamentos de solo urbano ("Lei nº 13.786/2018"), com o objetivo de reaquecer tais mercados e reduzir o número de conflitos judiciais sobre o assunto.
A segunda alteração relevante versa sobre a "cláusula de tolerância", prática que já vem sendo adotada pelo mercado de incorporações imobiliárias e pelos tribunais quando o atraso na entrega da unidade autônoma é de até 180 dias contados da data estipulada contratualmente para tanto. Nesse sentido, o novo artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964 prevê que tal atraso não ensejará a resolução do instrumento, tampouco o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador ao adquirente, desde que tal evento esteja regulado no contrato de forma expressa e clara.
Conforme dispõe o artigo 6º do Decreto-Lei nº 4.657/1942 (Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro – "LINDB"), a lei que entrar em vigor terá eficácia imediata (observado eventual vacatio legis), porém respeitará o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada. Com tal dispositivo, a legislação em questão, que regula determinadas diretrizes hermenêuticas aplicáveis ao nosso ordenamento, tem por objetivo preservar a segurança jurídica inerente aos atos praticados sob a égide de lei derrogada4.
Ademais, nos termos do parágrafo primeiro do artigo 6º da LINDB, "Reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou". Da análise dos dispositivos legais em comento, parece correto afirmar que a Lei nº 13.786/2018, que traz normas de direito material, não deveria retroagir aos contratos praticados anteriormente à sua publicação.
Tal entendimento, inclusive, foi recentemente corroborado pelo E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no sentido de que "[a nova Lei nº 13.786/2018] não alcança contratos pretéritos, nem pode retroagir os seus efeitos, sob pena de violar ato jurídico perfeito e, por consequência, direito adquirido"5. Assim, os ditames da nova legislação não deveriam se aplicar, prima facie, aos contratos celebrados antes de sua entrada em vigor.
Ao levantar a questão de ordem, o ministro Salomão se posicionou no seguinte sentido: "Penso que não se pode cogitar de aplicação simples e direta da nova Lei 13.786/2018 para solução de casos anteriores ao advento do mencionado diploma legal (retroatividade da lei, com consequente modificação jurisprudencial, com ou sem modulação)".
Com efeito, em decisão recente proferida pela 4ª Câmara de Direito Privado do TJSP, de relatoria do des. Natan Zelinschi de Arruda8, foi reconhecida a possibilidade de aplicação imediata da nova lei. No julgado em questão, assevera-se que "a nova lei não atingiu o ato jurídico perfeito e nem a coisa julgada, consequentemente, a vigência imediata [da Lei nº 13.786] proporciona amparo para aplicação no caso em tela". Neste sentido, o D. julgador teria afastado a necessidade de invalidação de determinadas cláusulas contratuais, sob o argumento de que a lei teria se encarregado da questão9.
1 A lista de informações incluída pela Lei 13.786/2018 para constar do quadro-resumo de tais contratos é taxativa e a ausência de qualquer informação ali indicada, que não seja sanada no prazo de 30 (trinta) dias contado da identificação, facultará ao adquirente o término do contrato por justa causa, nos termos do parágrafo 1º do artigo 35-A da Lei nº 4.591/1964 para os casos envolvendo incorporações imobiliárias, e do parágrafo 1º do artigo 26-A da Lei nº 6.766/1979 para os contratos de loteamentos urbanos.
2 No que se refere às incorporações imobiliárias, a Lei nº 13.786/2016 incluiu o parágrafo 10º no artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964 para tratar do direito de arrependimento do adquirente.
3 "Art. 32, §2o, Lei 4.591/1964. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra." Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4591.htm.
4 DINIZ, Maria Helena. "Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro Interpretada". 14ª ed. São Paulo, Saraiva, 2009. p. 191.
5 Apelação nº 1004836-48.2018.8.26.0590, TJSP, Rel. Des. Francisco Eduardo Loureiro, j. 21 de janeiro de 2019. Em julgamento de embargos de declaração em que foi suscitada a aplicabilidade da nova lei a contrato celebrado antes de sua vigência, o Des. Alexandre Marcondes decidiu, na mesma esteira, que "é inadmissível a aplicação na nova lei, sob pena de violação do ato jurídico perfeito" (TJSP; Embargos de Declaração 1042713-08.2016.8.26.0100; Relator (a): Alexandre Marcondes; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 38ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/02/2019; Data de Registro: 13/02/2019).
6 No tema 970 (REsp 1.498.484 e REsp 1.635.428), discute-se a possibilidade de cumular a cláusula penal decorrente da mora com indenização por lucros cessantes quando há atraso por parte da construtora. Com relação ao tema 971 (REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485), a discussão remete à hipótese de inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente em casos de inadimplemento por parte da construtora, decorrente do atraso na entrega do imóvel em construção.
7 Vide AMORIM, José Roberto Neves, et ELIAS FILHO, Rubens Carmo (Org.). Direito e a Incorporação Imobiliária. São Paulo: Editora sine nomine, 2016. 104p.
8 Apelação nº 1010259-32.2013.8.26.0309, TJSP, Rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda, j. 16 de fevereiro de 2019.
9 Cumpre destacar, contudo, que tal decisão foi proferida no contexto de uma Ação Civil Pública movida por determinada associação de moradores em face de uma sociedade de propósito específico destinada ao desenvolvimento de certo empreendimento residencial. Da leitura do relatório contido no acórdão em questão, depreende-se que a demanda tratava de contratos futuros, e não daqueles já celebrados. Em consulta feita no site do Tribunal em 18.3.2019, pudemos verificar que a decisão em comento é objeto de Embargos de Declaração, a cujo conteúdo não tivemos acesso. Assim, após julgamento dos embargos, existe a possibilidade de tal decisão vir a ser reformada.
10 CHALHUB, Melhim Namem. "Opinião: Jurisprudência Consolidada na Súmula 543 do STJ Necessita de Revisão". In: AMORIM et ELIAS FILHO, "O Direito e a Incorporação Imobiliária", op. cit.
Luciano Garcia Rossi; Gustavo Santos Freitas; Guilherme de Toledo Piza; Paula Arrivabene Maino
52; 223; 486; 318
alteracoes-e-impactos-no-mercado-de-incorporacoes-imobiliarias-e-loteamentos-urbanos