Source: http://www.administrator24.info/artykul/id8586,czlonkostwo-w-spoldzielni-a-brak-wkladu
Timestamp: 2020-01-20 06:19:01+00:00
Document Index: 48695498

Matched Legal Cases: ['art. 11', 'art. 4', 'art. 11', 'art. 4', 'art. 8', 'art. 11', 'art. 14', 'art. 15']

Członkostwo w spółdzielni a brak wkładu | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Paweł Puch	| Administrator 3/2016 | 06.04.2016 | 1
Gdy wygaśnie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, to ubieganie się o to prawo przysługuje małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim.
Członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej »
Ustanie członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej »
Reanimacja spółdzielni to duże wyzwanie »
Członek spółdzielni, który miał lokatorskie prawo do lokalu, zrezygnował z członkostwa, wskutek czego – zgodnie z art. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – prawo to wygasło. Jednocześnie jego osoba bliska, zamieszkująca w tym lokalu, wystąpiła z roszczeniem i złożyła deklarację członkowską wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu. Czy w takiej sytuacji spółdzielnia powinna przyjąć tę osobę w poczet członków i zawrzeć z nią umowę o ustanowienie lokatorskiego prawa do tego lokalu, mimo że nie wniosła ona własnego wkładu mieszkaniowego?
Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa. Członkostwa można się zrzec lub można zostać go pobawionym na mocy uchwały. Spółdzielnia może ją podjąć tylko wtedy, gdy:
członek, pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, bądź gdy
członek ma przynajmniej sześć miesięcy zwłoki w uiszczeniu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.
W związku z wygaśnięciem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielnia mieszkaniowa może mieć do czynienia z dwoma sytuacjami:
pierwszą będzie przejęcie lokalu przez osobę uprawnioną,
drugą – w razie braku takiej osoby lub nieskorzystania przez nią z tego uprawnienia - przeprowadzenie przez spółdzielnię przetargu.
W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim.
Do zachowania tego roszczenia konieczne jest złożenie w ciągu roku deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.
W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, rozstrzygnie sąd w postępowaniu nieprocesowym, biorąc pod uwagę w szczególności to, czy osoba uprawniona zamieszkiwała w lokalu. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, dokonuje ona wyboru.
W wypadku wygaśnięcia roszczeń lub braku uprawnionych osób, spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu, ustaloną zgodnie z art. 11 ust. 21 i 22 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Czytaj też: Wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego – wybrane zagadnienia >>>
A co w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, gdy nie ma osób uprawnionych do przejęcia lokalu lub gdy osoby uprawnione z tego prawa nie skorzystały? Wtedy spółdzielnia ogłasza – nie później niż w ciągu trzech miesięcy od dnia opróżnienia lokalu – zgodnie z postanowieniami statutu, przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, zawiadamiając o nim w sposób określony w statucie oraz przez publikację ogłoszenia w prasie lokalnej.
Pierwszeństwo w nabyciu lokalu przysługuje członkom, którzy nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i zgłoszą gotowość zawarcia umowy o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności tego lokalu. W przypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, pierwszeństwo ma najdłużej oczekujący. Warunkiem przeniesienia odrębnej własności lokalu na takiego członka jest wpłata wartości rynkowej lokalu.
W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej jego wartość rynkową. Nie może ona być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu, przeprowadzonego przez nią zgodnie z postanowieniami statutu.
Z wartości rynkowej lokalu potrąca się przypadającą na dany lokal część związanych z budową zobowiązań spółdzielni, w tym w szczególności niewniesiony wkład mieszkaniowy.
Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych, potrąca się również nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji, w części przypadającej na ten lokal oraz kwoty zaległych opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy, a także koszty określenia wartości rynkowej lokalu.
Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają członka spółdzielni, na rzecz którego dokonuje ona przeniesienia własności lokalu.
Wkład mieszkaniowy staje się samodzielnym prawem majątkowym w chwili wygaśnięcia spółdzielczego prawa do lokalu. Przysługuje ono wtedy osobie, której spółdzielcze prawo wygasło, albo spadkobiercy.
Jeśli spółdzielcze prawo wygaśnie, spółdzielnia ogłasza przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu. Warunkiem nabycia w tym trybie odrębnej własności lokalu jest wpłata jego wartości rynkowej.
W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej jego wartość rynkową. Jednak kwota ta nie może być wyższa od tej, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu.
Jeśli jednak prawo do lokalu wygaśnie, ale roszczenie o przyjęcie do spółdzielni i ustanowienie prawa do lokalu zgłoszą dzieci lub inne osoby bliskie, to przetargu się nie przeprowadza.
Gdy przetargu się nie przeprowadza, ustawa nie precyzuje „sposobu rozliczenia wkładu”.
Jeśli zarówno prawo do lokalu, jak i prawo do wkładu, przejmuje ten sam podmiot, w praktyce problem nie istnieje. Pojawia się on wtedy, gdy prawo do lokalu nabywa osoba inna niż ta, która nabywa wkład. W praktyce niejednokrotnie przyjmuje się, że rozliczenia tego dokonuje się na podstawie art. 8 pkt 3 ustawy, czyli w sposób określony w statucie spółdzielni.
Powszechną praktyką, stosowaną przez spółdzielnie mieszkaniowe w statutach, jest automatyczne przyjmowanie (w drodze analogii z art. 11 ust. 21 USM) rozwiązania, zgodnie z którym wartość zwracanego osobie uprawnionej wkładu mieszkaniowego ustala się według wartości rynkowej lokalu. Identycznie ustala się wartość wkładu, który ma obowiązek wnieść osoba przejmującą korzystająca z uprawnień przyznanych jej przez art. 14 i art. 15 ustawy.
Jednak zdaniem części orzecznictwa i Trybunału Konstytucyjnego niedopuszczalne jest regulowanie tej materii co do istoty w statucie spółdzielni mieszkaniowej, który nie ma charakteru aktu prawa powszechnie obowiązującego. W związku tym, zwłaszcza jeśli nie ma postanowień statutu w tej materii w przypadku przejęcia mieszkania konieczne jest doprowadzenie przez spółdzielnię do dokonania cesji praw przed realizacją roszczeń, czyli zawarciem ze spółdzielnią umowy, między uprawnionym do wkładu a uprawnionym do przejęcia.
W przypadku braku uregulowania praw do wkładu między uprawnionymi i zgłoszeniem roszczeń o przyjęcie w poczet członków oraz zawarcie umowy rozwiązaniem wskazane jest pozostawienie rozstrzygnięcia sprawy na drodze sądowej.
Brak uregulowań postępowania w sprawie rozliczenia wkładu w statucie spółdzielni oraz spór między uprawnionymi, który uniemożliwia umowne uregulowanie przekazania praw do wkładu (cesji), powinien prowadzić zarząd spółdzielni do wniosku, że brak odpowiedzialności za decyzje w tej sprawie (bezpieczeństwo prawne) można osiągnąć tylko wtedy, gdy w wyniku wniesienia sprawy przez jednego z uprawnionych sposób uregulowania sprawy rozstrzygnie sąd. I odwrotnie: uregulowanie sposobu postępowania w tej sprawie w statucie spółdzielni powoduje, że jej zarząd ma obowiązek postąpić zgodnie z jego postanowieniami.
wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu |
członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej |
przejęcie lokalu |
eugeniusz | 22.04.2016, 15:47
Wydaje mi się, że artykuł nie wyczerpuje wszystkich okoliczności związanych ze SLPL.
Istnieje, moim zdaniem całkiem spora, liczba mieszkań o statusie SLPL, które takiego statusu prawnego mieć nie powinny.
Sytuacja ta dotyczy mieszkań byłych Przedsiębiorstw Państwowych przejętych nieodpłatnie przez spółdzielni mieszkaniowe, w oparciu o postanowienia właściwej ustawy, o ile mnie pamięć nie myli z października 1994 roku. Art. bodajże 9-ty tej ustawy jednoznacznie wskazywał, że przejmująca zasoby spółdzielnia zobowiązana była do ustanowienia, na rzecz osób zamieszkujących, spółdzielczych praw do lokali.
Realizowano ten wymóg ustawy, jak to u Nas bywa, w różnoraki sposób.
Po pierwsze i najwłaściwsze: ustanawiano SWPL (spółdzielcze własnościowe prawa do lokali), co wynika z tego że ustanawiający (spółdzielnia) nie poniósł żadnych kosztów budowy tychże lokali (nieruchomości), natomiast uczestniczyły w tych kosztach inne osoby prawne (wsp. P.P.) oraz osoby fizyczne (pracownicy tychże P.P.).
Po drugie i niewłaściwe: ustanawiano SLPL, co stanowiło naruszenie praw osób trzecich (pracowników P.P.) które "sankcjonowano" odpowiednio spreparowanymi dokumentami formalnymi. Tylko nieliczni, acz bardzo "właściwi" członkowie organów spółdzielni mieli pełną świadomość nieprawidłowości takiej czynności formalno-prawnej, usankcjonowanej podpisem byłego pracownika P.P., czyli nominalnego beneficjenta własności danego lokalu.
Po trzecie i prawdopodobnie najbardziej niewłaściwe (co wykazało przynajmniej kilka!? orzeczeń sądowych), podpisywano z użytkownikami ww. b. mieszkań zakładowych Umowy Najmu. Oczywiście, wydaje się, że spółdzielnia (osoby w jej imieniu działające) powinny mieć odrobinę wstrzemięźliwości przed sporządzeniem i przedłożeniem do podpisania tego typu UN.
Nie spotkałem się z żadnym przypadkiem dobrowolnej zmiany ww. UN we właściwe spółdzielcze prawo do lokalu, a w szczególności przekształceniem UN w SWPL.
Spotkałem się z wieloma przykładami, żądania spłaty wartości lokalu (przypominam: chodzi o mieszkania /nieruchomości/ na budowę których spółdzielnia nie wydała "złamanego szeląga"), w celu uzyskania mocnych własnościowych praw do lokali. Druga strona (o dziwo) podpisywała Umowę takiej spłaty, moim zdaniem będąc w sytuacji zaufania, że taka czynność jest zgodna z przepisami.
Oczywiście, najczęściej bywało tak, że zasady wycen nieruchomości oraz udzielonych "bonifikat" podejmował najwyższy organ spółdzielni, którym najczęściej były słynne Zebrania Grup Członkowskich.
Tak, po krótce, wygląda, niedopowiedziana w artykule, część prawdy o niektórych SWPL.
Pytanie: jak duża to skala zjawiska?
W mojej ocenie sprawie trzeba by się dokładniej przyjrzeć, ze wszystkich przypadkach przejmowania przez spółdzielnie byłych mieszkań zakładowych. Nie ulega najmniejszej wątpliwości, że podobne kwestie dotyczą nieodpłatnego przejmowania nieruchomości (mieszkań) przez Gminy, z tą tylko zmianą, że obejmują inną cząstkę regulacji pomiędzy osobami fizycznymi z prawnymi.
Istotnym jest, że ww. kwestie dotyczą nie tylko mieszkań, ale też nieruchomości gruntowych.
Tu uważam jednak, że Państwo sami sobie mogą ustalić jaki może być poziom zysku pomiędzy cenami rynkowymi takich nieruchomości, a przekazaniem ich za "frico".
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych po roku - pierwsze doświadczenia 1