Source: https://www.kanzlei-offermann.de/urteile/recht-des-untermieters-auf-mietminderung-um-100-prozent-wenn-hauptmietverhaeltnis-gekuendigt-und-herausgabe-auch-vom-untermieter-verlangt-wird/
Timestamp: 2020-08-03 08:33:32
Document Index: 5949385

Matched Legal Cases: ['§ 389', '§ 543', 'BGH', '§ 546', '§ 522', '§ 522', '§ 522', '§ 522']

Gewerberaummietrecht – Recht des Untermieters auf Mietminderung um 100% wenn Hauptmietverhältnis gekündigt und Herausgabe auch vom Untermieter verlangt wird - Kanzlei Offermann
Recht des Untermieters auf Mietminderung um 100% wenn Hauptmietverhältnis gekündigt und Herausgabe auch vom Untermieter verlangt wird
Gewerberaummietrecht – Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 14.11.2011 – 24 U 43/10
Zu Recht hat das Landgericht angenommen, dass die Mietforderungen des Zwangsverwalters nicht durch Aufrechnung gem. § 389 BGB erloschen waren. Der dazu gehaltene Vortrag der Klägerin war unerheblich. Sie hatte lediglich vorgetragen, es habe ein “erhebliches Guthaben aus Betriebskostenvorauszahlung bestanden, mit dem sie die Aufrechnung erklärte resp. ihr ein Zurückbehaltungsrecht zur Seite stand”, so dass sie sich mit ihren Zahlungen nicht im Verzug befunden habe. Zum einen war dieser Vortrag gänzlich unsubstanziiert, weil die Klägerin nichts dazu vorgetragen hat, in welcher Höhe ein Guthaben bestanden und woraus sich ein solches Guthaben ergeben haben soll. Dazu hätte die Klägerin näher vortragen müssen. Der Beklagte hat sich auf die Kündigung durch den Zwangsverwalter berufen und das Kündigungsschreiben, in dem die Zahlungsrückstände der Klägerin gegenüber dem Zwangsverwalter aufgeführt waren, zu den Gerichtsakten gereicht. Weitere Erklärungen, insbesondere ein substantiiertes Bestreiten, brauchte der Beklagte nicht abzugeben, weil er nicht Vertragspartner des Hauptmietverhältnisses war. Die Klägerin hätte nunmehr ihre Gegenrechnung detailliert aufmachen müssen. Dies unterblieb, weil sie die Kündigung des Hauptmietverhältnisses für unerheblich hielt.
Die Einwände der Klägerin gegen die Wirksamkeit der Kündigung waren auch deshalb unerheblich, weil sie nicht klar gemacht hat, wann sie “die Aufrechnung erklärte”. Nach § 543 Abs. 2 S. 3 BGB ist eine Aufrechnungserklärung nur dann geeignet, einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Wirkung zu nehmen, wenn sie unverzüglich erfolgt. Dies gehörte zur Darlegungslast der Klägerin, weil sie die durch Zahlungsrückstände gerechtfertigte Kündigung des Zwangsverwalters entkräften wollte und musste.
c) Sähe man dies anders, bliebe insbesondere offen, ob die Kündigung des Zwangsverwalters wirksam war, so hätte der Beklagte einer ungeklärten Rechtslage gegenübergestanden, weil er um den ungestörten Mietgebrauch fürchten musste. Diese Rechtslage ist der einer angedrohten Ordnungsverfügung einer Behörde vergleichbar. Dort ist ein Sachmangel anzunehmen, wenn die öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat. Eine solche liegt regelmäßig nur vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit ernstlich zu erwarten ist (vgl. BGH, NJW 2009, 3421; ZMR 1971, 220; KG, GE 2002, 664; OLG Düsseldorf – 10. Zivilsenat – DWW 2005, 235; DWW 2006, 240; Senat, OLGR 2006, 716; Senat NZM 2010, 820, ferner Urteile vom 4. Mai 2010, I-24 U 195/09, BeckRS 2011,07147 und bei juris; und vom 5. Mai 2009, I-24 U 87/08, BeckRS 2009, 19328 und bei juris).
2. Soweit die Klägerin ihr Räumungsbegehren einseitig für erledigt erklärt hat, ist die Klage ebenfalls abzuweisen. Der Rechtstreit hat sich insoweit nicht teilweise in der Hauptsache erledigt. Denn der Räumungs-und Herausgabeantrag war von Anfang an unbegründet. Der Klägerin stand gegen den Beklagten nach der von ihrem anwaltlichen Vertreter mit Schreiben vom 15. Juli 2009 erklärten fristlosen Kündigung ein Herausgabeanspruch nach § 546 BGB nicht zu. Die Kündigung war nicht gerechtfertigt, weil der Beklagte mit seinen Mietzahlungen nicht im Rückstand war. Vielmehr standen der Klägerin Mietforderungen aus den unter 1. aufgeführten Erwägungen nicht zu. Darüber kann ebenfalls im Rahmen des Beschlussverfahrens nach § 522 Abs. 2 ZPO entschieden werden, weil eine Erledigung der Hauptsache als “minus” von der Berufung umfasst ist.
Der Senat ist nicht nur “einstimmig davon überzeugt”, dass die Berufung offensichtlich keinen Erfolg hat, sondern auch, dass die weiteren Voraussetzungen für eine Entscheidung im Beschlussverfahren vorliegen: Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Senats im Urteilsverfahren (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO). Schließlich ist eine mündliche Verhandlung nicht geboten (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4).