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Timestamp: 2016-10-28 10:11:46
Document Index: 361174507

Matched Legal Cases: ['BGE', 'Art. 6', 'Art. 1', 'Art. 5', 'BGE', 'BGE', 'Art. 6', 'Art. 10', 'Art. 6', 'BGE', 'Art. 10', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 10', 'Art. 6', 'BGE', 'Art. 6', 'Art. 10', 'Art. 20', 'BGE', 'Art. 1', 'BGE', 'BGE', 'Art. 10', 'Art. 5', 'Art. 10']

103 Ib 17829. Urteil vom 27. Juli 1977 i.S. Hirst-Neckarstahl gegen Regierungsrat des Kantons Luzern
Acquisition d'immeubles par des personnes domicili�es � l'�tranger. 1. De m�me que les h�ritiers institu�s, les l�gataires ayant leur domicile ou leur si�ge � l'�tranger sont soumis � l'obligation d'obtenir une autorisation pour acqu�rir par voie successorale des immeubles situ�s en Suisse (consid. 1). 2. Int�r�t l�gitime en faveur de l'acquisition, au sens de l'art. 6 al. 2 litt. a AF "sur l'acquisition d'immeubles par des personnes domicili�es � l'�tranger" (consid. 2). 3. Effets du refus d'autorisation sur le legs (consid. 3). Faits � partir de page 178
Am 29. November 1975 verstarb die in Deutschland wohnhaft gewesene deutsche Staatsangeh�rige Wwe. Dorothea K�ster. Sie besass in Emmen (Luzern) ein Neunfamilienhaus, f�r das sie die Beschwerdef�hrerin, eine in �sterreich wohnhafte �sterreichische Staatsangeh�rige, als Verm�chtnisnehmerin BGE 103 Ib 178 S. 179einsetzte. Sie hinterliess keine gesetzlichen Erben und setzte als Alleinerbin die in Deutschland wohnhafte deutsche Staatsangeh�rige Gertrud Elisabeth Becher-Tobias ein. Die Beschwerdef�hrerin ersuchte um Eintragung als Eigent�merin der vermachten Liegenschaft ins Grundbuch. Der Regierungsstatthalter des Amtes Hochdorf erachtete den Erwerb des Grundst�cks als bewilligungspflichtig im Sinne des Bundesbeschlusses �ber den Erwerb von Grundst�cken durch Personen im Ausland vom 23. M�rz 1961/21. M�rz 1973 (BewB) und entschied folgendes:
"Der Erwerb des Grundst�ckes Nr. 1851 GB Emmen wird gleichzeitig an Frau Gertrud Elisabeth Becher-Tobias, 1924, wohnhaft in D-4400 M�nster, Weierstrassweg 6 (als eingesetzte Erbin) und an Frau Dr. Magdalena Hirst-Neckarstahl, geb. Tobias, �sterreichische Staatsangeh�rige, Franz Josefstrasse 3, A-4540 Bad Hall, Ober�sterreich, bewilligt, unter der Auflage, dass Frau Dr. Hirst beim Grundbuchamt Hochdorf einen eintragungsf�higen Vertrag betreffend die �bertragung von Grundeigentum betr. Grundst�ck Nr. 1851 GB Emmen an eine Drittperson unwiderruflich zur Eintragung im Grundbuch anmeldet."
Gegen diese Auflage rekurrierte die Beschwerdef�hrerin an den Regierungsrat des Kantons Luzern, welcher die Beschwerde am 17. Januar 1977 abwies. Zur Begr�ndung verwies der Regierungsrat auf Art. 6 Abs. 2 lit. a BewB, wonach das zu erwerbende Grundst�ck in erster Linie dem Aufenthalt des Erwerbers oder seiner Familie dienen muss. Diese Grundvoraussetzung f�r die Erteilung der Bewilligung sei im vorliegenden Fall nicht erf�llt.
Die Beschwerdef�hrerin zieht diesen Entscheid mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans Bundesgericht weiter. Der Regierungsrat und die Eidg. Justizabteilung beantragen die Abweisung der Beschwerde.
1. Gem�ss Art. 1 BewB bedarf der Erwerb von Grundst�cken in der Schweiz durch Personen mit Wohnsitz im Ausland der Bewilligung der zust�ndigen kantonalen Beh�rde. Keiner Bewilligung unterliegt indessen der Erwerb von Grundst�cken durch gesetzliche Erben im Rahmen eines Erbganges (Art. 5 lit. b BewB). F�r die eingesetzten Erben gilt diese Ausnahme nicht; der Erwerb durch eingesetzte Erben BGE 103 Ib 178 S. 180erfordert grunds�tzlich eine Bewilligung (BGE 101 Ib 381 E. 1 b; Urteil i.S. Eidg. Justiz- und Polizeidepartement gegen Erben I. vom 18. Mai 1973, in ZBGR 55/1974, S. 53 ff., E. 4b). Dies muss entsprechend auch f�r den Erwerb durch Verm�chtnis gelten. Der Erblasser ist in der Wahl der Verm�chtnisnehmer ebenso frei wie bei der Bestimmung eingesetzter Erben. Die vom Bundesgericht in den erw�hnten Entscheiden hervorgehobene Gefahr einer Gesetzesumgehung besteht dort nicht weniger als hier. Die �bertragung der Liegenschaft in Emmen auf die Beschwerdef�hrerin unterliegt somit der Bewilligungspflicht.
2. Es ist zu pr�fen, ob die Beschwerdef�hrerin die gesetzlichen Voraussetzungen f�r den Erwerb von Grundst�cken in der Schweiz erf�llt.
a) Nach Art. 6 Abs. 1 BewB ist die Bewilligung zu erteilen, wenn der Erwerber ein berechtigtes Interesse am Erwerb nachweist; andernfalls ist sie zu verweigern. Gem�ss Abs. 2 lit. a ist ein berechtigtes Interesse anzunehmen, wenn das zu erwerbende Grundst�ck in erster Linie dem Aufenthalt des Erwerbers oder seiner Familie dient, der Erwerber es auf seinen pers�nlichen Namen erwirbt und er, sein Ehegatte oder seine minderj�hrigen Kinder kein anderes diesem Zweck dienendes Grundst�ck in der Schweiz erworben haben und ausserdem eine der folgenden Voraussetzungen erf�llt ist:
"1. aussergew�hnlich enge gesch�ftliche oder andere schutzw�rdige Beziehungen des Erwerbers zu dem Ort des zu erwerbenden Grundst�cks;
Art. 10 Abs. 1 lit. a der Vollziehungsverordnung �ber den Erwerb von Grundst�cken durch Personen im Ausland vom 21. Dezember 1973, in der Fassung vom 11. Februar 1976 (BewV) sieht vor, dass als Beziehungen des Erwerbers zum Ort des zu erwerbenden Grundst�ckes im Sinne von Art. 6 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 BewB Beziehungen zum Ort gelten, die sich aus
"a. Verwandtschaft oder Schw�gerschaft mit niedergelassenen Personen und, im Fall der Erbeinsetzung oder des Verm�chtnisses, anderen gemeinsamen Interessen des Erblassers und des Erben oder Verm�chtnisnehmers" ergeben. In diesem Rahmen kann somit der besonderen Stellung der eingesetzten Erben und Verm�chtnisnehmer Rechnung BGE 103 Ib 178 S. 181getragen werden. Dabei ist zu beachten, dass diese Beziehungen nur dann als schutzw�rdig zu betrachten sind, wenn der Erwerber nachweist, dass sie aussergew�hnlich eng sind (Art. 10 Abs. 2 BewV).
b) Die Beschwerdef�hrerin weist zur Begr�ndung der Beschwerde vor allem auf ihre engen Beziehungen zur Erblasserin hin. Aus den angef�hrten Vorschriften ergibt sich indessen klarerweise, dass solche Beziehungen f�r sich allein die Erteilung der Bewilligung nicht zu rechtfertigen verm�gen; vielmehr stellen sie ein zus�tzliches Erfordernis zur grunds�tzlichen Voraussetzung dar, dass das zu erwerbende Grundst�ck in erster Linie dem Aufenthalt des Erwerbers oder seiner Familie dient (Art. 6 Abs. 2 lit. a BewB). Der Regierungsrat hat daher im angefochtenen Entscheid zu Recht angenommen, es k�nne dahingestellt bleiben, ob die von der Beschwerdef�hrerin geltend gemachten Beziehungen zwischen ihr und der Erblasserin als aussergew�hnlich enge Beziehungen im Sinne von Art. 6 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 BewB bzw. Art. 10 BewV angesehen werden k�nnten, da auch in diesem Fall eine Bewilligung nur erteilt werden k�nnte, wenn das Grundst�ck in erster Linie dem Aufenthalt des Erwerbers oder seiner Familie dient; dass es indessen an dieser Grundvoraussetzung im vorliegenden Fall fehle.
Eine Wohnsitznahme in der Schweiz wird gegenw�rtig von der Beschwerdef�hrerin nicht in Betracht gezogen. Selbst wenn sie aber die feste Absicht h�tte, eine oder sogar zwei Wohnungen des Neunfamilienhauses f�r sich zu beanspruchen, behielte das Neunfamilienhaus im Vorort von Luzern den Charakter eines Renditenhauses, das nicht in erster Linie dem Aufenthalt der Beschwerdef�hrerin dienen w�rde, sondern in erster Linie als Kapitalanlage zu betrachten w�re. Zwecke der Verm�gensanlage gelten aber in einem solchen Fall nicht als berechtigtes Interesse f�r den Erwerb des Grundst�ckes (Art. 6 Abs. 3 BewB).
c) An derselben Voraussetzung scheitern auch die weiteren Gr�nde, die die Beschwerdef�hrerin vorbringt, um ihr Erwerbsinteresse darzutun. Sie weist dabei insbesondere auf verwandtschaftliche Verbindungen zur Stadt Bern im 18. Jahrhundert hin sowie auf gegenw�rtige freundschaftliche Bindungen, die an jene historischen Verbindungen ankn�pfen. Selbst wenn diese Beziehungen als enge schutzw�rdige Beziehungen BGE 103 Ib 178 S. 182zum Ort der gelegenen Sache im Sinne von Art. 6 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 BewB bzw. Art. 10 BewV gelten k�nnten - was hier nicht weiter zu untersuchen ist -, k�nnte nach dem Gesagten die Bewilligung nicht erteilt werden, da das zu erwerbende Grundst�ck in erster Linie eine Verm�gensanlage bildet.
d) Schliesslich ist die Tatsache, dass sich das Grundst�ck bereits in ausl�ndischen H�nden befindet, unerheblich. Seinem Zweck entsprechend stellt der BewB einzig auf die Lage eines Grundst�cks im Landesinnern ab.
3. Das Bundesgericht hat, wie ausgef�hrt, angenommen, die Bewilligungspflicht gelte nicht bloss f�r den zweiseitigen rechtsgesch�ftlichen Erwerb von Grundst�cken, sondern ebenso f�r den Erwerb aufgrund testamentarischer Verf�gung. Indes hat es dabei auch festgehalten, dass f�r diesen Fall im BewB insofern eine echte Gesetzesl�cke besteht, als Art. 20 BewB, welcher die zivilrechtlichen Folgen der auf bewilligungspflichtigem Erwerb beruhenden Rechtsgesch�fte regelt, nicht angewendet werden kann (BGE 101 Ib 382). Diese Bestimmung sieht vor, dass die bewilligungspflichtigen Rechtsgesch�fte mit der Verweigerung der Bewilligung nichtig werden (Abs. 1) und dass diese Nichtigkeit von Amtes wegen zu beachten ist (Abs. 2). Nach Abs. 3 k�nnen ferner versprochene Leistungen nicht gefordert und erbrachte Leistungen innert f�nf Jahren, bei strafbaren Handlungen bis zur Verj�hrung der Strafverfolgung, zur�ckgefordert werden. Das Bundesgericht hat aber im erw�hnten Entscheid offengelassen, wie diese Gesetzesl�cke auszuf�llen ist und sich darauf beschr�nkt, den Grundsatz anzuf�hren, dass die L�ckenf�llung in analoger Anwendung von Art. 1 Abs. 2 ZGB zu geschehen hat (BGE 101 Ib 382 f.).
Die Vorinstanzen gehen davon aus, es werde der Alleinerbin und der Verm�chtnisnehmerin gleichzeitig der Erwerb des Grundst�cks bewilligt, aber unter der Auflage, dass die Verm�chtnisnehmerin einen eintragungsf�higen Vertrag auf Weiter�bertragung des Grundst�ckes an eine Drittperson unwiderruflich zur Eintragung im Grundbuch anmeldet. Mit dieser L�sung f�llen die Vorinstanzen im vorliegenden Fall die vom Bundesgericht festgestellte Gesetzesl�cke in zweckm�ssiger Weise aus. Einerseits wird durch dieses Vorgehen die erb- und verm�gensrechtliche Stellung der Beschwerdef�hrerin respektiert und insofern der Tatsache Rechnung getragen, dass der BGE 103 Ib 178 S. 183Erblasser nicht mehr die M�glichkeit hat, �ber das betreffende Grundst�ck anderweitig zu verf�gen. Anderseits wird dadurch verhindert, dass der Beschwerdef�hrerin dauernd Grundeigentumsrechte zuerkannt werden, die mit dem BewB unvereinbar sind. Die Beschwerde erweist sich daher auch in dieser Hinsicht als unbegr�ndet; die gegen�ber der Beschwerdef�hrerin gemachte Auflage verst�sst nicht gegen Bundesrecht.
101 IB 382,
101 IB 381
Art. 10 BewV,
Art. 5 lit. b BewB suite... ,
Art. 10 Abs. 2 BewV,