Source: https://www.uad.sk/33/najem-nemovitych-veci-uniqueidmRRWSbk196FPkyDafLfWAH-zsD0cUxKnfxSwjiN5xfph0jH7yoFtOA/?uri_view_type=4
Timestamp: 2019-11-19 03:40:21+00:00
Document Index: 14473865

Matched Legal Cases: ['§ 23', '§ 24', '§ 32', '§ 26', '§ 9', '§ 10', '§ 5', '§ 56', '§ 56', '§ 78', '§ 78', '§ 76', '§ 36', '§ 36', '§ 72', '§ 21', '§ 28', '§ 47', '§ 28', '§ 7', '§ 47', '§ 28']

Nájem nemovitých vìcí | Úètovníctvo a dane
2019.21 21/2019
Hore Nájem nemovitých vìcí
Pro nájemce tak nebude ani èást zùstatkové ceny TZ coby jiného hmotného majetku daòovým výdajem.
Dle § 23 odst. 6 písm. b) ZDP bodu 1 pronajímateli vznikne zdanitelný nepenì¾ní pøíjem pøi ukonèení nájmu, a to ve vý¹i „fiktivní” daòové zùstatkové ceny TZ, kterou by tento jiný hmotný majetek nájemce mìl pøi rovnomìrném odpisování nebo ve vý¹i aktuální hodnoty TZ urèené znaleckým posudkem.
O tento nepenì¾ní pøíjem se pøi ukonèení nájmu pronajímateli zvý¹í daòové ocenìní zhodnocené vìci.
Nájemce musí uvést majetek do pùvodního stavu (odstraní TZ, je-li to technicky mo¾né a smysluplné):
Pro nájemce nebude zùstatková cena TZ zlikvidovaného jiného hmotného majetku daòovým výdajem, ale v souladu s § 24 odst. 2 písm. tb) ZDP jen do vý¹e náhrady vynalo¾ených výdajù – tj. do vý¹e 0 Kè.
Výdaje (náklady) na uvedení majetku do pùvodního stavu lze u nájemce pova¾ovat za daòovì úèinné.
V praxi zpravidla nenastává varianta, kdy pronajímatel sice nájemci umo¾ní provést TZ najaté vìci, ov¹em neumo¾ní mu samostatné daòové odpisování TZ ani mu výdaje na TZ nenahradí ani nezapoète na nepenì¾itou úhradu nájemného. Toto øe¹ení je pro obì smluvní strany nevýhodné. Pro nájemce nepùjde o daòovì úèinné výdaje (náklady) a souèasnì pronajímateli pøi uvedení TZ do u¾ívání vznikne zdanitelný nepenì¾ní pøíjem ve vý¹i tìchto výdajù nájemce na TZ, který pak bude jen velmi dlouho a pozvolna daòovì odpisovat.
TZ hrazené a odpisované nájemcem
Podnikatel si pronajal v dubnu 2019 nebytové prostory (kanceláøe) na 5 let. V èervnu tého¾ roku po dohodì s vlastníkem nájemce objednal a uhradil technické zhodnocení najatých prostor za 100 000 Kè (napø. pøedokenní rolety) a zaèal toto TZ coby jiný (hmotný) majetek daòovì odpisovat zrychlenou metodou podle § 32 ZDP. Pro tyto úèely zaøadil TZ stejnì jako najatý (zhodnocený) nemovitý majetek – Administrativní budova – do odpisové skupiny 6. Pøi ukonèení nájmu v roce 2024 vlastník budovy nájemci za jeho výdaje na TZ nic neuhradí.
Poznámka: K = Koeficient pro zrychlené odpisy, ROS = Roèní odpisová sazba pro rovnomìrné odpisy, ZC = Zùstatková cena nájemcem samostatnì odpisovaného TZ (tzv. jiný majetek dle § 26 odst. 3 písm. a) ZDP).
Rokodpisu Zrychlené odpisování TZ nájemcem „Fiktivní” rovnomìrné odpisování TZ
K Výpoèet Odpis ZC ROS Výpoèet Odpis ZC
2019 50 100 000 Kè / 50 2 000 98 000 1,02 100 000 Kè x 1,02 / 100 1 020 98 980
2020 51 2 x 98 000 Kè / (51 – 1) 3 920 94 080 2,02 100 000 Kè x 2,02 / 100 2 020 96 960
2021 51 2 x 94 080 Kè / (51 – 2) 3 840 90 240 2,02 100 000 Kè x 2,02 / 100 2 020 94 940
2022 51 2 x 90 240 Kè / (51 – 3) 3 760 86 480 2,02 100 000 Kè x 2,02 / 100 2 020 92 920
2023 51 2 x 86 480 Kè / (51 – 4) 3 680 82 800 2,02 100 000 Kè x 2,02 / 100 2 020 90 900
2024 51 0,5 x 2 x 82 800 / (51 – 5) 1 800 81 000 2,02 0,5 x 100 000 x 2,02 / 100 1 010 89 890
Pro nájemce je daòová zùstatková cena TZ po zrychleném odpisování 81 000 Kè nedaòovým výdajem.
Pro vlastníka budovy bude pøi ukonèení nájmu v roce 2024 zdanitelným nepenì¾ním pøíjmem podle jeho volby buï „fiktivní” daòová zùstatková cena TZ po rovnomìrném odpisování (89 890 Kè) nebo aktuální hodnota TZ podle znaleckého posudku. V praxi samozøejmì vlastník zvolí variantu uvádìjící ni¾¹í èástku. Dejme tomu, ¾e znalec ocení TZ od nájemce aktuální cenou urèenou 60 000 Kè. Této ni¾¹í hodnotì, oproti 89 890 Kè ad vý¹, dá jistì vlastník pøednost a tìchto 60 000 Kè vyká¾e jako svùj zdanitelný pøíjem v roce 2024. Souèasnì o tuté¾ èástku navý¹í vstupní/zùstatkovou cenu celé administrativní budovy a bude ji dál odpisovat z takto zvý¹ené ceny.
Alternativnì se mohly strany dohodnout, tøeba ¾e pøi ukonèení nájmu vlastník nájemci nahradí výdaje na TZ ve vý¹i odpovídající jejich aktuální znalecké hodnotì, zde tedy 60 000 Kè. Tato náhrada by sice byla pro nájemce zdanitelným pøíjmem, ale souèasnì by mohl uplatnit jako daòový výdaj i stejnou èást zùstatkové ceny TZ, tak¾e nedaòovým výdajem (nákladem) by zùstal ji¾ jen zbytek zùstatkové ceny TZ ve vý¹i 21 000 Kè. Vlastník by o tìchto uhrazených 60 000 Kè za TZ nájemce opìt zvý¹il vstupní (zùstatkovou) cenu své budovy a pokraèoval by v odpisování z takto zvý¹eného ocenìní, pøièem¾ mu ji¾ nevznikne zdanitelný nepenì¾ní pøíjem z titulu TZ.
Nìkdy se spoluvlastníci nemovité vìci dohodnou, ¾e jí bude plnì vyu¾ívat jen jeden z nich. Tøeba bratr a sestra zdìdí po otci stejné spoluvlastnické podíly na rodinném domku, kde dle jejich dohody bude bydlet pouze sestra se svou rodinou. Druhý dìdic – bratr – tedy z domku nemá ¾ádný osobní ani ekonomický prospìch, zejména ve srovnání s jeho pronájmem tøetí osobì. Z právního hlediska není mo¾né, aby bratr spoluvlastnický podíl pronajal sestøe – pøedmìtem nájmu toti¾ musí být zásadnì cizí vìci, kterou nájemce nevlastní, tedy ani nespoluvlastní. Potí¾ je v tom, ¾e spoluvlastnické podíly vyjadøují podíl ideální a nikoli reálný (fyzický), který by bylo mo¾no jednoznaènì vymezit a najmout. Jako satisfakci finanèní újmy bratrovi mù¾e sestra za vyu¾ívání jeho spoluvlastnického podílu na rodinném domku vyplácet dohodnutou kompenzaci. Aèkoli jde o obdobu nájemného za u¾ívání spoluvlastnického podílu, pro daòové úèely nepùjde o pøíjem z nájmu dle § 9 ZDP, ale o tzv. ostatní (zbytkový) zdanitelný pøíjem ve smyslu § 10 ZDP; tak¾e bratr nemù¾e daòovì uplatnit „pau¹ální výdaje” nebo odpisy apod., a jeliko¾ nejde o pøíle¾itostný pøíjem, nelze jej ani osvobodit do 30 000 Kè za rok.
Nájem nemovité vìci v DPH
Z pohledu DPH je obecnì nájem, vèetnì podnájmu, pachtu a pøípadnì i vìcných bøemen, pova¾ován za „poskytnutí slu¾by”, výjimkou je finanèní leasing s tzv. povinným pøevodem vlastnických práv pøi jeho ukonèení, který se ale prakticky netýká nemovitých vìcí. Podstatnìj¹í informací ov¹em je, ¾e informace uvedená v § 5 odst. 3 zákona è. 235/2004 Sb., o dani z pøidané hodnoty, ve znìní pozdìj¹ích pøedpisù (dále jen „ZDPH”):
„Za ekonomickou èinnost se pova¾uje zejména èinnost spoèívající ve vyu¾ití hmotného a nehmotného majetku za úèelem získávání pravidelného pøíjmu.”
Kdy¾ si to pøelo¾íme do hovorové øeèi, tak dlouhodobý nájem nemovité vìci je pøedmìtem DPH, a» u¾ je pronajímatelem firma, ¾ivnostník, zamìstnanec, dùchodce èi uchazeè o práci. A pokud tuto slu¾bu (nájem) poskytuje plátce DPH, pak ji musí uvést do daòového pøiznání a pøípadnì i zdanit touto daní. Pøièem¾ pøíslovce „pøípadnì” je zde namístì, jeliko¾ s DPH u nájmu nemovitých vìcí je to slo¾itìj¹í. Zatímco nájem movitých vìcí je v¾dy zdanitelným plnìním, tak nájem vìcí nemovitých – hlavnì pozemkù, staveb, jejich èástí, bytových a nebytových jednotek – je dle § 56a ZDPH obecnì (!) osvobozen od DPH, a to bez nároku na odpoèet danì.
Výhodou tohoto osvobození od danì není pouze to, ¾e se nájemné nebude navy¹ovat o DPH – pokud je pronajímatel plátcem. Toto osvobození také znamená, ¾e pokud pronajímatel neuskuteèòuje ji¾ ¾ádnou dal¹í ekonomickou èinnost (prakticky øeèeno nepodniká), pak se ani pøi pøekroèení roèního obratu 1 milion Kè nestává automaticky (povinnì) plátcem DPH. Ov¹em i takový „nepodnikající” pronajímatel – tøeba pan Petr, který je úøedníkem a pøivydìlává si pronájmem bytu – se mù¾e dobrovolnì stát plátcem. A to kdy¾ se rozhodne nájem zdaòovat. Zámìrnì jsme toti¾ vý¹e uvedli, ¾e nájem nemovitých vìcí je – obecnì (!), mínìno coby základní pravidlo – od danì osvobozen. Ve zmínìném § 56a ZDPH toti¾ najdeme také komplikující výjimky:
Zdanitelným plnìním mù¾e být:
Nájem nemovité vìci plátcùm pro úèely uskuteèòování jejich ekonomických (podnikatelských) èinností. Pøièem¾ zále¾í èistì na volbì pronajímatele, jestli u takového nájmu uplatní daò. Mù¾e jít i o byt, kam si nájemce (plátce) umístí své sídlo nebo jej vyu¾ije pro pøechodné ubytování zamìstnancù.
Dùvod, proè dobrovolnì nájem nemovité vìci zdaòovat tkví v tom, ¾e pak bude mít pronajímatel nárok na odpoèet DPH u souvisejících pøijatých zdanitelných plnìní týkajících se najaté vìci. Zejména pøi jejím poøízení, a dále u oprav, údr¾by a technickém zhodnocení nemovité vìci. Nájemci toto zdanìní nájmu DPH obvykle nevadí, proto¾e coby plátce vyu¾ívající nájem pro svou ekonomickou (podnikatelskou) èinnost bude mít obvykle plný nárok na odpoèet danì. Tomuto zdanìní by se naopak pøirozenì bránili nájemci, kteøí sice jsou plátci DPH, ale daný nájem vyu¾ívají pro èinnosti osvobozené od danì bez nároku na odpoèet. Napø. zde provozují smìnárnu, poji¹»ovnu nebo lékaøskou ordinaci.
Za zdanitelné plnìní se v¾dy pova¾uje:
Krátkodobý nájem nemovité vìci (do 48 hodin, vèetnì inventáøe a dodávek provozních energií i vody);
Poskytnutí ubytovacích slu¾eb (obèanský zákoník toti¾ „ubytování” pova¾uje za „pøechodný nájem”);
Nájem prostor a míst k parkování vozidel (rozhodující je skuteèné vyu¾ití, nikoli zkolaudovaný úèel);
Nájem bezpeènostních schránek;
Nájem strojù nebo jiných upevnìných zaøízení. Jde o samostatná úèelová zaøízení pevnì spojená se stavbou (výtahy, kuchyòské vybavení restaurací, výrobní zaøízení jako soustruh, lis, pila atp.). Nejedná se o zabudované pøedmìty slou¾ící bì¾nému u¾ívání stavby èi jednotky (kotel, bojler, klimatizace atd.).
Osvobozený versus zdanitelný nájem
Developer je plátcem DPH a v roce 2016 pro nìj stavební firma (plátce) postavila kanceláøskou budovu za 100 milionù Kè + DPH 21 milionù Kè, kterou si developer ihned plnì nárokoval k odpoètu danì, proto¾e jí hodlal celou pronajímat pouze plátcùm a u nájemného dobrovolnì uplatòovat DPH na výstupu. Co¾ se mu ale daøilo jen dva roky, v roce 2018 pøipadala zhruba polovina nájemného na neplátce, u nich¾ pronajímatel nemohl uplatnit DPH na výstupu a tyto nájmy tak musely zùstat osvobozeny od danì bez nároku na odpoèet danì. Je¹tì hor¹í to ale je v roce 2019, kdy v kanceláøské budovì zùstali nájemci jen z øad neplátcù. Situace se vylep¹í a¾ od roku 2020, kdy nájemci budou ji¾ zase jen plátci DPH a pronajímatel tak u v¹ech nájmù pøizná DPH na výstupu.
V zájmu daòové spravedlnosti je plátce DPH u staveb (dlouhodobého majetku) povinen po dobu 10 let sledovat pøípadnou zmìnu v rozsahu jeho pou¾ití mající vliv na uplatnìný odpoèet danì. A pokud dojde ke zmìnì vìt¹í ne¾ 10 procentních bodù, je povinen, resp. oprávnìn provést úpravu odpoètu danì dle § 78 a¾ § 78e ZDPH.
Zjednodu¹enì øeèeno se odpoèet DPH na vstupu 21 milionù Kè jakoby rozdìlí na 10 stejných èástí (10 x 2,100 000 Kè) a ka¾dá desetina se pøiøadí k jednomu kalendáønímu roku 10leté lhùty pro úpravu odpoètu danì:
V roce 2016 a také v roce 2017 developer vyu¾íval stavbu jen pro uskuteèòování svých zdanitelných plnìní:
První a druhá desetina odpoètu danì na vstupu pøipadající na tyto roky (2 x 2,100 000 Kè) proto plátci definitivnì zùstávají zachovány (potvrzeny), ¾ádnou úpravu uplatnìného odpoètu danì tedy neprovádí.
V roce 2018 stavba slou¾ila cca z poloviny pro nájem osvobozený od danì bez nároku na odpoèet danì:
Plátce proto musel adekvátnì upravit tøetí desetinu odpoètu danì pøipadající na tento rok (2,1 mil Kè). Pøièem¾ zále¾í na krátícím koeficientu za tento rok, který se vypoète dle pravidel § 76 ZDPH. Pokud by èinil napø. 50 %, musel by plátce v tomto roce sní¾it pùvodnì uplatnìný odpoèet danì o 1,050 000 Kè.
V roce 2019 je daná stavba vyu¾ívána pouze pro nájmy osvobozené od danì bez nároku na odpoèet danì:
Co¾ bude mít za následek, ¾e vlastník bude muset upravit 4. desetinu odpoètu danì pøipadající na tento rok 2,1 mil Kè na nulu. O tuto èástku sní¾í uplatnìný odpoèet danì v pøiznání k DPH za prosinec 2019.
V letech 2020 a¾ 2025 developer bude vyu¾ívat kanceláøskou budovu u¾ zase jen pro svá zdanitelná plnìní:
Pátá a¾ 10. desetina odpoètu danì pøipadající na tyto roky plátci definitivnì zùstávají a testování konèí.
Èe¹i jsou ov¹em mistøi v obcházení smyslu a úèelu (nejen) daòových právních norem. A tak se v praxi èasto stává, ¾e stavební firma (plátce) postaví rodinný dùm nebo byt pro svého øeditele a dal¹í vlivné osoby. Na tom by nebylo nic závadného, zvlá¹tì pokud by byly sjednány ceny obvyklé za prodej tìchto objektù bydlení. Tím pádem by v¹ak prodejní cena musela být navý¹ena o DPH na výstupu, a tak se hledalo „optimálnìj¹í” øe¹ení – rozumìj, jak se vyhnout DPH. Proto dotyèná vlivná osoba kupodivu stavbu èi byt neodkoupí, ale dlouhodobì si ji najme. To ale je¹tì poøád není ideální, nebo» nájemce není plátce vyu¾ívající objekt pro své „podnikání”, tak¾e by stavební firma nemohla u nájmu uplatòovat daò a ¹lo by tak o plnìní osvobozené od danì, a firma by nemìla nároku na odpoèet DPH z výstavby ani z dal¹ích úprav a oprav pronajímané nemovité vìci. Proto bylo vymy¹leno, ¾e nájemcem domku bude dceøiná spoleènost Nájemce, s.r.o. (rovnì¾ plátce), která jej „podnajme” dotyènému panu øediteli a dal¹ím vlivným osobám stavební firmy k bydlení. Díky tomu mù¾e vlastník – stavební firma – nájem zdaòovat, a tak plnì nárokovat související odpoèty danì, a osvobozen od danì bude a¾ ten podnájem. Pøesnì kvùli tìmto a spletitìj¹ím fintám s koncem roku 2020 skonèí mo¾nost dobrovolnì zdaòovat nájem objektù bydlení, i kdyby nájemce byl plátce DPH a nájem vyu¾íval pro své ekonomické èinnosti.
Výdaje spojené s nájmem nemovité vìci v DPH
Nájem staveb, bytových a nebytových jednotek je specifický v tom, ¾e k øádnému naplnìní cíle nájmu – u¾ívání nemovité vìci – je obvykle nutné zajistit s tímto pøímo spojené slu¾by a zbo¾í: dodávku elektøiny, vody, tepla, plynu, odvod spla¹kových vod, odvoz domovního odpadu apod. Tato plnìní obligátnì spojená s nájmem neposkytuje samotný vlastník objektu (pronajímatel), nýbr¾ tøetí osoby, jeho dodavatelé – distributoøi energií, vodárny, technické slu¾by mìsta apod. – s nimi¾ má sjednány pøíslu¹né smlouvy o tìchto dodávkách. Nicménì z hlediska DPH je ve vztahu – pronajímatel versus nájemce – dodavatelem tìchto plnìní pronajímatel, který logicky i ekonomicky po¾aduje jejich proplacení po nájemci vedle samotného nájemného za u¾ívání vìci.
Pro usnadnìní administrativy mù¾e pronajímatel (plátce), hlavnì vùèi nájemcùm – neplátcùm, vyu¾ívat re¾im tzv. pøefakturace bez DPH v souladu s oficiálnì roz¹íøeným výkladem ustanovení § 36 odst. 13 ZDPH:
„Do základu danì se nezahrnuje èástka, kterou plátce obdr¾el od jiné osoby na úhradu èástky vynalo¾ené jménem a na úèet této jiné osoby. Podmínkou je, ¾e pøijatá èástka nepøevý¹í uhrazené èástky za jinou osobu a plátce si u plnìní uhrazeného za jinou osobu neuplatní nárok na odpoèet danì.”
Podle metodické informace k tomuto ustanovení – zveøejnìné na webu Finanèní správy ÈR – se pøehlí¾í podmínka jednání „jménem a na úèet jiné osoby”, která by vy¾adovala právní vztah obdobný mandátní smlouvì, co¾ ale neodpovídá smluvní praxi bì¾ných nájmù. Pøièem¾ tato metodická pomùcka pomìrnì vstøícnì dodává:
„(…) V pøípadì zaji¹tìní slu¾eb a zbo¾í (teplo, chlad, plyn, elektøina a voda), jejich¾ poskytování je spojeno s u¾íváním bytu nebo nebytového prostoru (dále jen „plnìní související s nájmem”), a které je pronajímatel povinen zajistit pro nájemce, mù¾e pronajímatel postupovat podle § 36 odst. 11 ZDPH, pokud se nejedná o jeho uskuteènìná plnìní, a jestli¾e z nájemní smlouvy uzavøené mezi pronajímatelem a nájemcem vyplývá, jaká èástka je nájem, který je výnosem nebo pøíjmem pronajímatele, a jaké èástky jsou úhrady za slu¾by související s nájmem zaji¹»ované pronajímatelem pro nájemce, pøi splnìní dal¹ích podmínek. (…)
Pokud pøijaté a uhrazené èástky za plnìní související s nájmem jsou pro pronajímatele výnosem nebo pøíjmem a nákladem nebo výdajem za jeho uskuteènìná plnìní, jedná se o „pøeprodej” nakoupené slu¾by nebo zbo¾í, u kterého pronajímatel uplatní daò na výstupu a zároveò pøi poøízení plnìní mù¾e nárokovat odpoèet danì za podmínek stanovených v § 72 a dal¹ích ZDPH. (…)”
Jestli¾e je ov¹em nájemce plátcem, není pro nìj zmínìná „pøefakturace bez DPH” výhodná, nebo» tím pøijde o mo¾nost uplatnit nárok na odpoèet danì z tìchto pøijatých plnìní spojených s nájmem. Pak by mu mìl pronajímatel (plátce) vyjít vstøíc a uplatòovat u tìchto plnìní standardní postup pøedprodeje zbo¾í a slu¾eb. Tedy na základì daòového dokladu od dodavatele tìchto plnìní si nárokuje odpoèet danì na vstupu a po zji¹tìní pomìrné èástky spotøeby energií odpovídající nájemci u tìchto jakoby vlastních plnìní uplatní pronajímatel DPH na výstupu a pro nájemce vystaví daòový doklad, na jeho¾ základì si odpoète DPH na vstupu i on. Pøièem¾ dle § 21 odst. 4 písm. b) ZDPH tato plnìní pronajímatel zdaòuje a¾ dnem zji¹tìní skuteèné spotøeby.
Nìkdy kromì zmínìných plnìní obligátnì spojených s nájmem zaji¹»uje pronajímatel dodavatelsky pro nájemce je¹tì dal¹í komfortní slu¾by – úklid, ostrahu objektu, slu¾by vrátnice apod. Dosud byl problém, ¾e je mìl zdanit ji¾ k datu poskytnutí (napø. v den úklidu u nájemce), kdy ov¹em je¹tì obvykle nezná pøesnou èástku po¾adované úhrady (ceny) za plnìní, nebo» od dodavatele tìchto dal¹ích slu¾eb nemá jejich vyúètování. Patovou situaci pronajímatelù vyøe¹ila novela ZDPH od dubna 2019 tím, ¾e také v tìchto pøípadech se uskuteènìní zdanitelného plnìní vá¾e na okam¾ik, kdy pronajímatel fakticky zjistí skuteènou vý¹i po¾adované èástky.
Nájom nehnuteµných vecí "Je priateµom, kto orie moje pole a ¹etrí pluh môj" - µudové príslovie vzdáva hold nielen poµnohospodárom pachtícím sa na cudzích lánoch a prenesene aj milencom man¾eliek, ale v¹eobecne v¹etkým oprávneným pou¾ívateµom cudzích vecí. Síce je dnes veµa v kurze skupovaní bytov, stavieb aj pozemkov za úèelom ich rentiérského vyu¾itia na prenájom, len¾e bez riadneho nájomcu je táto prax skôr k zlosti. Nájomca toti¾ nepriná¹a len peniaze za u¾ívanie (nájomné), ale ná¹ majetok aj udr¾uje a tým zhodnocuje. V tomto èlánku sme sa venovali nájme hnuteµných vecí z hµadiska ekonomického, právneho, úètovného a daòového. Väè¹inu z povedaného mo¾no viac menej vztiahnu» aj na nájom vecí nehnuteµných, preto sa teraz zameriame predov¹etkým na úètovné a daòové ¹pecifiká sprevádzajúce práve tieto nájmy. Slu¾by spojené s nájmom - úètovne V èlánku Nájom hnuteµných vecí sme sa v úètovnej pasá¾i venovali najmä èasovému rozlí¹enie nájomného, prièom táto úètovné pravidlá samozrejme platí tie¾ u nájmu vecí nehnuteµných. Av¹ak v ich prípade musia úètovné v praxi navy¹e rie¹i» celý rad ïal¹ích komplikácií, najmä ak ide o stavby a nebytové alebo bytové jednotky. Dôvodom je, ¾e na ich riadne u¾ívanie sú potrebné dodávky energií a slu¾ieb spojených be¾ne s nájmom, ktoré obvykle neposkytuje prenajímateµ (vlastník), ale tretí subjekt, ktorý má obchodný vz»ah s vlastníkom (tie¾ mu fakturuje), av¹ak koneèný ú¾itok z týchto dodávok má nájomca (preto mu tieto náklady vlastník tzv. pøefakturovává). Asi v¹etci vieme, o èom je reè - elektrina, plyn, teplo, voda, odvoz odpadu, odvádzanie odpadových vôd a pod. V praxi skôr len výnimoène je zmluvnou stranou voèi dodávateµovi slu¾ieb spojených s nájmom priamo nájomca, èím by pochopiteµne nutnos» ich preúètovanie prenajímateµom na nájomcu odpadla. Keï¾e tieto slu¾by spojené s nájmom spotrebúva fakticky iba nájomca, nemali by ovplyvni» výnosy ani náklady prenajímateµa. Úètovné metodiku rie¹enie týchto prípadov ponúka Slovenský úètovný ¹tandard pre podnikateµov è. 019 - Náklady a výnosy, bod 3.1.3 .: "Ak vo vyúètovaniach (poznámka: zvyèajne faktúry) za prijaté slu¾by alebo v nákladoch zúètovaných podµa iných dokladov budú zahrnuté tie¾ sumy, ktoré nepatria do nákladov úètovnej jednotky (napr. súkromné telefónne hovory, prepravné, nájomné, elektrický prúd a pod.), mo¾no postupova» takto: ak sa zistí pred zaúètovaním príslu¹ných vyúètovanie nároky, ktoré majú pracovníci, prípadne iné úètovné jednotky uhradi», sumy takých nárokov sa zaúètujú priamo na príslu¹né úèty úètovej triedy 3, nezistí ak sa tieto sumy pred zachytením príslu¹ných vyúètovanie, zaúètujú sa sumy na príslu¹né úèty úètovej triedy 5. O dodatoène prijaté náhrady alebo vyúètované nároky na ne na úètoch v úètovej triede 3 sa zní¾ia náklady v úètovej troch dì 5, pre úètovné jednotky, ktoré poskytujú slu¾by (poznámka: èasto sa jedná o prípad cestovnej kancelárie, alebo prevádzkarne verejného stravovania), sa v nákladoch v úètovej triede 5 zaúètujú celej èiastky faktúr èi iných dokladov a tr¾by za poskytnuté slu¾by sa vyúètujú v úètovej triede 6. "Nájomné hradené vopred a slu¾by súvisiace s nájmom ABC, as, prenajíma poradenskej firme Kecal, sro, nebytový priestor (kancelária) v budove, ktorú vlastní a pri ktorej podµa odpisového plánu uplatòuje roèné úètovné odpisy (oprávky) vo vý¹ke 100 000 Sk . Nájomná zmluva bola dohodnutá na dva roky od 1. 9. 2018 do 31. 8. 2020. Nájomné 10 000 Sk / mesiac je splatné vopred v¾dy za 12 mesiacov naraz. Zálohy na slu¾by spojené s nájmom sú platené mesaène a na ich zúètovanie sa skutoènou spotrebou podµa faktúr dodávateµov dochádza v marci, z èoho vyplynie aj nová vý¹ka preddavkov na ïal¹í rok. Úètovným obdobím oboch firiem je kalendárny rok, DPH pre prehµadnos» teraz neuva¾ujeme a nájomca platí v¹etko vèas a riadne. Rok Popis úètovného prípadu Suma v Sk Prenajímateµ Nájomca MD D MD D 2018 Nájomné za kancelárie za obdobie 1. 9. 2018 - 31. 8. 2019: Celkom (10 000 Sk x 12 mesiacov) - Nájomné pripadajúce na rok 2018 (120 000 / 12 mesiacov x 4 mesiace) - Nájomné pripadajúce na budúci úètovný rok (8 mesiacov) 120 00040 00080 000 311 --------- ----- 602384 ---- 518381 325.1 ------- - Úhrada nájomného za celé obdobie 1. 9. 2018 - 31. 8. 2019 120 000 221 311 325.1 221 Preddavky na slu¾by spojené s nájmom: Preddavky na slu¾by spojené s nájmom platené v septembri, októbri, novembri a decembri 2018 podµa posledného vyúètovania slu¾ieb á 5 000 Sk / mesiac 4 x 5 000 221 324 314 221 Úètovné roèný odpis budovy, v ktorej sú aj tu rie¹ené prenajímané kancelárie 100 000 551 081 ----- ----- 2019 Nájomné uhradenej v septembri 2018 pripadajúce na rok 2019 (8 x 10 000 Sk) 80 000 384 602 518 381 Preddavky na slu¾by spojené s nájmom: - Zálohy za január, február a marec 2018 e¹te v starej vý¹ke á 5 000 Kè- Vyúètovanie ceny slu¾ieb od dodávateµov za obdobie 1. 9. - 31. 12. 2018- Zúètovanie zaplatených záloh za 1. 9. - 31. 12. 2018 (4 x 5 000 Sk = 20 000 Sk) a koneènej ceny slu¾ieb (18 000 Sk), len do vý¹ky tejto ceny- Preplatok záloh za rok 2018 bude ponechaný na zálohu za dubenDoplatek do novej vý¹ky aprílovej zálohy (18 000/4 = 4 500 - 2 000) - zálohy za máj a¾ december 2019 v novej vý¹ke (8 x 4 500 = 36 000) 3 x 5 00018 00018 0002 0002 5008 x 4 500 221315324 ----- 221221 324325315324324324 314502325.2314314314 221325.2314 ----- 221221 Nájomné za kancelárie za obdobie 1. 9. 2019 - 31. 8. 2020: - Celkom (10 000 Sk x 12 mesiacov) - Nájomné pripadajúce na rok 2019 (120 000/12 mesiacov x 4 mesiace) - Nájomné pripadajúce na budúci úètovný rok (8 mesiacov) 120 00040 00080 000 311 --------- ----- 602384 ---- 518381 325.1 --------- Úhrada nájomného za kancelárie za celé obdobie 1. 9. 2019 - 31. 8. 2020 120 000 221 311 325.1 221 Úètovné roèný odpis budovy, v ktorej sú aj tu rie¹ené prenajímané kancelárie 100 000 551 081 ----- ----- 2020 Nájomné uhradenej v septembri 2019 pripadajúce na rok 2020 (8 x 10 000 Sk) 80 000 384 602 518 381 Preddavky na slu¾by spojené s nájmom: - Zálohy za január, február a marec 2020 e¹te v starej vý¹ke á 4 500 Kè- Vyúètovanie ceny slu¾ieb od dodávateµov za obdobie 1. 1. - 31. 12. 2019- Zúètovanie ceny slu¾ieb a zaplatených záloh za 1. 1. - 31. 12. 2019 (3 x 5 000 + 9 x 4 500 = 55 500 Sk), zálohy ni¾¹ia ako cena (58 000 Sk) - Nedoplatok preddavkov za rok 2019 bu de vyrovnaný so zálohou za duben- Nová vý¹ka aprílovej zálohy + doplatok (58 000/12 = 4 833 + 2 500) - Preddavky za máj a¾ august 2020 v novej vý¹ke (4 x 4 833 = 19 332 Sk) 3 x 4 50058 00055 5002 5007 3334 x 4 833 221315324315221221 324325315 ----- 324324 314502325.2 ----- 314314 221325.2314325.2221221 Mimoriadne vyúètovanie spotreby slu¾ieb spojených s nájmom k 31. augustu: - vyúètovanie ceny slu¾ieb od dodávateµov za obdobie 1. 1. - 31 . 8. 2020- Zúètovanie zaplatených záloh za 1. 1. - 31. 8. 2020 (3 x 4 500 Sk + 5 x 4 833 Sk = 37 665 Sk) a ceny slu¾ieb (35 000), len do vý¹ky ceny- Vrátenie preplatku preddavkov na rok 2020 nájomcovi (37 665 - 35 000) 35 00035 0002 665 315324324 325315221 502325.2221 325.2314314 Úètovné roèný odpis budovy, v ktorej sú aj tu rie¹ené prenajímané kancelárie 100 000 551 081 ----- ----- v praxi to ale a¾ tak jednoduché nebýva, zvlá¹» s vyúètovaním slu¾ieb spojených s nájmom. Niektoré druhy slu¾ieb fakturujú dodávatelia na celý jeden stavebný objekt a ich rozpoèítanie na jednotlivé nájomníkov je u¾ starostí prenajímateµa. Nie v¾dy je mo¾né alebo úèelné vec spravodlivo rie¹i» samostatným meraèom spotreby, a tak nezostáva ne¾ zapoji» pokiaµ mo¾no èo najvýsti¾nej¹ie kritériá pre rozpoèítanie celkovej spotreby na nájomníkmi. Nemenej èasto tie¾ nájomcovi "hnevá" a neplatí vèas a riadne nájomné a za slu¾by spojené s nájmom. Potom prichádzajú na program dòa sankcie, ktoré je vhodné v¾dy rad¹ej jednoznaène uvies» priamo do nájomnej zmluvy, ne¾ kvôli odli¹nému názoru necha» vec prípadne dôjs» a¾ k súdu. Ak nie je nájomné hradené vopred na dlh¹ie obdobie, býva dohodnutá tzv. Kaucie. Èo je peòa¾ný istota zlo¾ená na zaèiatku prenájmu na úèet (do pokladne) prenajímateµa, ktorú bude prípadne môc» vyu¾i» (obdobne ako zálohu), ak nebude nájomca plati» vèas a riadne. Opravy a technické zhodnotenie prenajatej veci - úètovne Prenajímaná nehnuteµná vec je u prenajímateµa - vlastníka - v úètovnej kategórii dlhodobý hmotný majetok (ïalej len "DHM"). Jeho základné úètovné a tie¾ daòovú charakteristikou je, ¾e obstarávacia cenu vlastník nemô¾e zahrnú» do nákladov jednorazovo, ale postupne formou odpisov (oprávok). O èom nás utvrdí § 28 zákona è. 563/1991 Zb. O úètovníctve v znení neskor¹ích predpisov (ïalej len "Zou"): "vlastný majetok ... odpisuje úètovná jednotka, ktorá ho odplatne ... poskytuje inej osobe na u¾ívanie najmä na základe zmluvy o nájme. "Nájomca nevykazuje u¾ívaný najatý cudzie - nielen nehnuteµný - majetok na svojich bilanèných úètoch, ani ho neodpisuje, iba kvôli vernej¹ie obrazu úètovníctva zachytí predmetnú prenajatú vec na podsúvahových úètoch. Av¹ak v dvoch prípadoch je nájomca oprávnený úètovne (I daòovo) odpisova» najatý cudzí majetok: Pokiaµ je oprávnený o majetku úètova» a odpisova» ho na základe zmluvy o prenájme obchodného závodu. Ak na takto pou¾ívanom majetku vykoná (so súhlasom vlastníka) technické zhodnotenie na svoj úèet. Pri dlhodobom nájme zvlá¹» nehnuteµných vecí je naporúdzi, ¾e na prípadných opravách, zmenách, úpravách a zhodnotenie danej veci má razom záujem nielen vlastník, ale hlavne nájomca. Pri ich vzájomnej dohode niè nebráni tomu, aby zásahy na prenajatom majetku realizoval a financoval nájomcu. Prièom z daòových dôvodov býva dohodnuté, ¾e tieto výdavky nájomcu budú zapoèítané na úhradu nájomného. Úètovanie tu nie je nároèné, len treba ma» na pamäti, ¾e pre nájomcu je takáto oprava nepeòa¾nú formou úhrady nájomného. Úhrada nájomného formou opravy Prenajímateµ sa dohodol s nájomcu nebytového priestoru, ¾e nájomné 10 000 Sk mesaène, splatné v¾dy 15. v mesiaci, za jún a júl uhradí nepeòa¾nú formou opravy. Napríklad mohlo ís» o výmenu okna v kancelárii. Dátum Popis úètovného prípadu Suma v Sk Prenajímateµ Nájomca MD D MD D 3. 6. Dokonèenie a odovzdanie opravy (výmena okná) hradené nájomcom 18 000 511 325 315 325.1 7. 6. Úhrada nájomcu za opravu (výmenu okna) stavebnej firme 18 000 - - --- 325.1 221 15. 6. Predpis nájomného za júl 10 000 315 602 518 325.2 Nepeòa¾né úhrada nájomného opravou najatej kancelárie 10 000 325 315 325.2 315 15. 7. Predpis nájomného za august 10 000 315 602 518 325.2 Nepeòa¾né úhrada èasti nájomného opravou prenajatej kancelárie 8 000 325 315 325.2 315 Doplatok augustového nájomného v hotovosti 2 000 211 315 325.2 211 Osobitná situácia nastáva u technického zhodnotenia (ïalej tie¾ len "TZ"), ktoré je pre úètovné potreby vymedzené trochu inak ako u daní z príjmov. Presnú definíciu nájdeme v § 47 ods. 4 PVZÚ, vyhlá¹ky è. 500/2002 Zb., Vykonávajúci zou pre podnikateµov, v znení neskor¹ích predpisov (ïalej len "PVZÚ"). Prièom pri stavbách a jednotiek je úètovná podmienkou TZ, ¾e takto vynalo¾ené náklady dosiahnu "významné hodnoty" vo vz»ahu k ich obstarávacej cene. Neplatí ¾iadny pevný hodnotový limit a "významnú hodnotu" by mala rie¹i» interné smernice. TZ zvyèajne zvý¹i ocenenie zhodnotené veci u vlastníka, pokiaµ ale TZ vykonáva, resp. hradí nájomca, potom ho mô¾e so súhlasom prenajímateµa odpisova», hoci ide o súèas» majetku prenajímateµa. Podµa § 28 ods. 5 Zou platí, ¾e: "Úètovná jednotka, ktorá (dlhodobý) majetok odplatu alebo bezodplatne u¾íva a vykoná na tomto majetku technické zhodnotenie na svoj úèet, úètuje o tomto technickom zhodnotení a odpisuje ho v súlade s úètovnými metódami." túto mo¾nos» náväzne upresòuje § 7 ods. 7 PVZÚ: "Polo¾ka" B.II.1.2. Stavby "a polo¾ka" B.II.2. Hmotné hnuteµné veci a ich súbory "ïalej obsahuje technické zhodnotenie, a to od vý¹ky ocenenie stanoveného v § 47 ods. 4 PVZÚ: majetku uvedeného v § 28 ods. 5 Zou, drobného…