Source: https://www.hauckschuchardt.com/de/news/publikationen/das-sorglospaket-fur-den-vermieter-162.html
Timestamp: 2020-07-11 21:42:24
Document Index: 183476251

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 2', '§ 305', 'BGH', '§ 9', 'BGH', 'BGH']

Immer mehr ausländische Investoren kaufen Immobilien in Deutschland. Gerade angelsächsische Anleger wollen nicht auf die Vorteile von Triple-Net-Mietverträgen aus ihrer Heimat verzichten. Rechtsanwältin Stefanie Ann Krieger schreibt über die rechtlichen Hürden, die diese Vertragsart im deutschen Recht nehmen muss.
Bei einem Triple-Net-Vertrag kann der Vermieter viele Pflichten, wie etwa für die Instandhaltung, auf seinen Mieter abwälzen.
Die Nachfrage nach Triple-Net-Mietverträgen hat eine wesentliche Ursache. Internationale Anleger, vor allem Immobilienfonds, verfolgen bei ihren Immobilieninvestments eine risikoärmere Strategie als der klassische deutsche Vermieter. Sie suchen Gewerbeflächen, bei denen sie ihre gewohnten, risikoarmen Triple-Net-Verträge umsetzen können. Diese räumen dem Vermieter an drei Stellen "Netto"-Absprachen ein. Erstens kann er seinem Gewerbemieter alle Betriebskosten, zweitens Kosten für Steuern, Abgaben, Versicherungen und drittens Ausgaben für Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten weiterreichen. Letzteres stellt für den Mieter die riskanteste Vereinbarung dar, weil sie auch Dach und Fach betrifft.
Die Eigentümer können so ihre Rendite langfristig und sicher kalkulieren und ihren Verwaltungsaufwand gering halten. Denn bei diesem Vertragsmodell entfallen aufwendige Reparatur- und Neben­kosten­abrech­nungen. Andererseits sollten sie höhere Mietsicherheiten verlangen, um das höhere finanzielle Engagement des Mieters abfedern zu können, falls dieser in finanzielle Bedrängnis oder gar in die Insolvenz gerät. Nicht wenige Erwerber machen den Umstieg auf eine Triple-Net-Vereinbarung zum Bestandteil ihres Kaufvertrags, wenn sie das Objekt von einem Eigentümer erwerben, der die Immobilie bereits selbst nutzt (Sale and Leaseback).
Damit ein solcher Mietvertrag in Deutschland rechtlich zulässig ist, darf er nicht als Formularmietvertrag, der dem Recht der allgemeinen Geschäfts­bedingungen (AGB) unterliegt, geschlossen werden; er muss als Indi­vidual­verein­barung fixiert werden (siehe Infokasten "Was den Vertrag wasserdicht macht").
Dies gilt insbesondere für die Übertragung der Arbeiten an Dach und Fach. Deren Weitergabe in Formularklauseln wird vom Bundesgerichtshof (BGH) als unangemessene Benachteiligung des Mieters angesehen (Urteil vom 6. April 2005, Az. XII ZR 158/01). Der Mieter sollte zudem das gesamte Gebäude nutzen, sonst lässt sich schwer begründen, warum einem Mieter allein die Erhaltungslast an Dach und Fach auferlegt wird.
Hinsichtlich der Versicherungskosten können neben den gängigen in der Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) aufgeführten Assekuranzen (wie Elementarschäden- und Gebäudehaftpflichtversicherung) zusätzliche Spezialversicherungen wie Terrorversicherungen auf den Mieter übertragen werden. Hierbei ist darauf zu achten, dass bei ungewöhnlichen Ver­sicherungen eher davon auszugehen sein wird, dass dies eine überraschende Klausel (§ 305c Abs. 1 BGB) und als solche gemäß AGB unwirksam ist.
In steuerrechtlicher Hinsicht muss auf die Abgrenzung zu Leasingverträgen geachtet werden. Wird beispielsweise das für eine fest vereinbarte, lange Laufzeit an den Mieter zu überlassende Gebäude gemäß den Vorstellungen des Mieters errichtet und sollen mit der Miete zugleich die Anschaffungs- und Herstellungsausgaben sowie alle Nebenkosten einschließlich der Finanzierungskosten des Vermieters abgedeckt werden, hat der BGH entschieden, dass kein Mietvertrag, sondern ein Immobilienleasingvertrag vorliegt (Urteil vom 26. November 2014, Az. XII ZR 120/13). Bleibt das Gebäude als Wirtschaftsgut damit letztlich beim Mieter und trägt dieser das Risiko der Wertminderung, führt dies dazu, dass das Gebäude dem Mieter und nicht dem Vermieter zuzurechnen ist.
Als Folge davon zahlt der Mieter als Leasingnehmer de facto keine Miete, sondern Zinsen. Dadurch handelt es sich bei den Einnahmen des Vermieters nicht mehr ausschließlich um Erträge aus der bloßen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes. Es entfällt die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung bei Grundstücksunternehmen (§ 9 Nr. 1 Gewerbesteuergesetz). Der Vermieter ist nicht mehr von der Gewerbesteuer befreit; seine Einnahmen sind gewerbesteuerpflichtig.
Für den Gewerbemieter scheint es auf den ersten Blick kaum Vorteile zu geben. Dies stimmt jedoch nicht. Denn er hat es beim Triple-Net-Vertrag selbst in der Hand, wie er mit dem Objekt verfahren will, insbesondere wann er Maßnahmen am Gebäude durchführen lässt. Gerade bei Verträgen mit Laufzeiten von über 15 Jahren kann deshalb eine Triple-Net-Vereinbarung sinnvoll sein. Bei einem Neubau-Erstbezug sind die zu erwartenden Ausgaben eher einschätzbar als bei Gebrauchtimmobilien. Der Mieter sollte jedoch über Fachwissen und personelle Ressourcen verfügen, die getroffenen Vereinbarungen, allen voran die In­stand­haltungs­arbeiten, zu erfüllen. Daher werden in der Praxis Triple-Net-Verträge häufig mit Bau- oder Logistikfirmen geschlossen.
Gibt es Streit um die Frage, welche Einbauten der Vermieter vornehmen muss, kann aus Mietersicht ebenfalls diese Vertragsform angeraten sein. Hat ein Logistiker etwa besondere Anforderungen an ein fest mit Grundstück und Gebäude verbundenes Hochregal, das dem Vermieter zu kostspielig ist, kann er über einen Triple-Net-Vertrag erreichen, dass er selbst das Regal einbaut und im Gegenzug einen Rabatt auf seinen Mietzins erhält.
Im Gewerbemietrecht unterliegt die Höhe der Kaution keiner Beschränkung und ist frei verhandelbar. Auch bei Formularverträgen wird von der Rechtsprechung wie etwa dem Oberlandesgericht Düsseldorf eine Kautionsvereinbarung in Höhe von fünf Monatsmieten bei einer Vertragslaufzeit von lediglich drei Jahren als zulässig erachtet (Urteil vom 28. Mai 2009, Az. 10 U 2/09). Bei Laufzeiten über zehn Jahre ist es verbreitet, als Mietsicherheit sechs Monatsmieten zu verlangen. Daran sollten sich auch die Vertragspartner bei Triple-Net-Verträgen halten.
Alternative Sicherheiten wie Bankbürgschaften oder - bei größeren Konzernen - "harte" Patronatserklärungen des Mutterunternehmens sind zudem angeraten. Bei Letzterer verpflichtet sich das Mutterunternehmen, den Mieter stets mit ausreichender Liquidität für die Erfüllung der Mietvertragspflichten auszustatten: Bei Rückständen oder Mieter-insolvenz besteht ein Schadenersatzanspruch des Vermieters gegen den Patron.
Zusätzliche Sicherheit erhält der Vermieter, wenn er seinen Mieter zur regelmäßigen Vorlage seiner betriebswirtschaftlichen Auswertung (BWA) verpflichtet. Umgekehrt sollte er zur Geheimhaltung verpflichtet werden. Eine BWA ist zielführender als eine Handelsregisterauskunft, die alte Daten enthält.
Trotz der Rechtsprechung des BGH (siehe "BGH sorgte zehn Jahre für Verwirrung") gehen die Meinungen bei der Frage, wann Schönheitsreparaturen oder Instandsetzungsarbeiten vorzunehmen sind, zwischen Mieter und Vermieter weit auseinander. Bei Triple-Net-Verträgen hat dieses Thema eine besondere Relevanz, weil der Mieter dafür alleine aufkommen muss. Um zu verhindern, dass er über Maßen Kosten spart und über die Jahre die Immobilie verkommt, sollten beide Vertragspartner regelmäßige Begehungen vereinbaren, gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines neutralen Dritten wie eines Sachverständigen. Bei nachweisbar notwendigen Reparatur- oder Sanierungsarbeiten hat der Vermieter so eine Handhabe, diese vom Mieter einzufordern. Vereinbarungen zu Rückbauverpflichtungen unterscheiden sich nicht von üblichen Gewerbemietverträgen. mj
Die Autorin: Dr. Stefanie Ann Krieger ist Anwältin bei der Kanzlei HauckSchuchardt in Frankfurt am Main.
Was den Vertrag wasserdicht macht
Die Anforderungen an individualvertragliche Vertragsklauseln sind hoch. Gerade bei langfristigen Verträgen sollte man diese beachten. Demnach müssen die Klauseln für den Mieter zur Disposition stehen. Über ihre Inhalte muss diskutiert werden, der Mieter muss eine Wahl haben. Bereits in der Überschrift sollte der Begriff Triple-Net verwendet werden, um eine klare Abgrenzung zu üblichen Mietverträgen zu erreichen. Bei einer Individualvereinbarung muss ersichtlich sein, dass der Mieter im Gegenzug zur Übernahme der variablen Kosten einen Abschlag auf seine Miete erhält. Dabei sollte ein Mietgutachten oder eine Marktmieten-Übersicht als Basis dienen. Darüber hinaus kann es sinnvoll sein, wenn der Mieter eine schriftliche Bestätigung liefert, dass die Klauseln verhandelt wurden. mj