Source: https://umowadzierzawy.info/czynsz-umowie-dzierzawy/
Timestamp: 2018-12-16 21:01:27+00:00
Document Index: 48381378

Matched Legal Cases: ['art. 664', 'art. 694', 'art. 664', 'art. 694', 'art. 707', 'art. 707']

Zapłata czynszu w przypadku zawarcia umowy dzierżawy
Uiszczanie czynszu należy do podstawowych obowiązków dzierżawcy gruntów rolnych. Z kolei możliwość domagania się jego zapłaty jest prawem wydzierżawiającego.
W jakiej formie określa się czynsz?
Czynsz najczęściej płatny jest w formie sumy pieniężnej. Dopuszczalne jest także zastosowanie tzw. klauzuli indeksowej. W takim przypadku miernikiem wartości może być np. ilość płodów rolnych czy kurs walut obcych. Czynsz może też być wyrażony w pożytkach naturalnych. Dzierżawca musi wtedy wydać wydzierżawiającemu określoną ilość pożytków uzyskanych z przedmiotu dzierżawy. Czynsz dzierżawny może być zastrzeżony w umowie dzierżawy w „świadczeniach innego rodzaju”. Chodzi tu np. o odrobki piesze, konne, czy usługi agrotechniczne. Kodeks cywilny przewiduje również możliwość oznaczenia czynszu w ułamkowej części pożytków.
Jak ustalić wysokość czynszu?
Z reguły strony mają swobodę w zakresie ustalania wysokości czynszu oraz zasad jego płatności. Brak w polskim prawie narzuconych z góry stawek maksymalnych oraz minimalnych. Najczęściej czynsz ustala się według aktualnego poziomu rynkowego.
W przypadku dzierżaw nieruchomości od Agencji Nieruchomości Rolnych wysokość czynszu ustalana jest z reguły w trakcie publicznego przetargu ustnego (licytacji) lub przetargu ofert pisemnych. Natomiast w przypadku dzierżawy nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa wysokość czynszu może być ustalona tylko na dwa sposoby:
w postaci pieniężnej, lub
jako równowartość pieniężna odpowiedniej ilości pszenicy.
W przypadku dzierżawy obwodu łowieckiego czynsz dzierżawny ustala się przez pomnożenie liczby hektarów obszaru dzierżawionego obwodu łowieckiego przez równowartość pieniężną żyta. Stosuje się do tego celu wskaźnik przeliczeniowy, który nie może być wyższy niż 0,07 q żyta za 1 hektar.
Podwyższanie czynszu dzierżawnego.
Kodeks cywilny nie porusza kwestii podwyższenia czynszu dzierżawnego. Strony same mogą zawrzeć odpowiednie postanowienia dotyczące podwyższenia czynszu w umowie. Szczególnie ważne jest to w przypadku umów długoterminowych.
Termin płatności czynszu strony określają w umowie. Mogą oni ustalić, że czynsz będzie płatny „z góry” lub „z dołu”, jednorazowo, miesięcznie lub rocznie. Czynsz można także ustalić za cały czas trwania dzierżawy. Dotyczy to zwłaszcza dzierżaw krótkoterminowych.
Jeśli jednak termin płatności czynszu nie został określony w umowie, to czynsz jest płatny z dołu w terminie przyjętym zwyczajowo, a jeśli brak takiego zwyczaju – co pół roku z dołu. Np. w przypadku dzierżawy prywatnych gruntów rolnych zwyczajowo czynsz płaci się raz w roku po żniwach. Zwyczajowe terminy płatności czynszu są więc korzystne dla dzierżawcy.
W przypadku dzierżawy nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa czynsz płatny jest za półrocze roku kalendarzowego z dołu. W praktyce Agencja Nieruchomości Rolnych przyjęła zasadę, że czynsz uiszczany jest z reguły w dwóch półrocznych ratach:
do 30 września (lub 31 października) za I półrocze danego roku oraz
do 28 lutego następnego roku za II półrocze.
Dzierżawca może żądać obniżenia czynszu, jeśli przedmiot dzierżawy ma wady, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku. W takim wypadku czynsz może zostać obniżony na czas trwania tych wad (art. 664 § w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego).
Z ograniczeniem przydatności przedmiotu dzierżawy do umówionego użytku mamy do czynienia, gdy przedmiot ten ma cechy, które utrudniają jego używanie lub zmniejszają jego wartość.
Wysokość czynszu powinna zostać obniżona odpowiednio do stopnia zmniejszenia użytku z rzeczy. Czynsz może być obniżony po wcześniejszym złożeniu odpowiedniego oświadczenia dzierżawcy.
Często zdarza się tak, że dzierżawca zapłacił już czynsz, który obejmował okres występowania tych wad. W takim wypadku może on żądać zwrotu odpowiedniej części czynszu. Niezależnie od tego dzierżawca może żądać wykonania przez wydzierżawiającego napraw, które mają na celu usunięcie wady. Powinien jednak niezwłocznie zawiadomić wydzierżawiającego o potrzebie takich napraw. Jeśli tego nie zrobi odpowiada za szkodę wynikłą z braku zawiadomienia.
Dzierżawca nie może żądać obniżenia czynszu z powodu wad rzeczy dzierżawionej, jeśli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (art. 664 § 3 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego). Ciężar udowodnienia, że dzierżawca posiadał taką wiedzę spoczywa na wydzierżawiającym.
Stosunkowe rozliczenie czynszu
Jak wiadomo dzierżawca pobiera pożytki z przedmiotu dzierżawy. Zatem wysokość czynszu z reguły ustalana jest w relacji do wysokości pożytków, jakie można otrzymać z danego przedmiotu. Z reguły też czynsz płatny jest z dołu, czyli po zebraniu pożytków. Jeśli dzierżawa zakończyłaby się w trakcie trwania roku dzierżawnego, to konieczność zapłaty za cały ten okres mogłaby narazić dzierżawcę na szkodę. Wtedy dzierżawca nie pobrałby pożytków za cały czas trwania dzierżawy. Dlatego w polskim prawie wprowadzono zasadę proporcjonalnego wyliczenia czynszu.
Zakończenie dzierżawy przed upływem roku dzierżawnego nie zwalnia dzierżawcy z obowiązku zapłaty czynszu. Przepis art. 707 Kodeksu cywilnego stanowi, że w takiej sytuacji dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego. Zatem wysokość czynszu zależy od tego, ile pożytków z przedmiotu dzierżawy pobrał już dzierżawca.
Oczywiście strony mogą w inny sposób niż przewiduje to art. 707 Kodeksu cywilnego określić wartość należnego czynszu w razie zakończenia dzierżawy przed upływem roku dzierżawnego.