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Timestamp: 2019-08-22 02:39:32+00:00
Document Index: 68540336

Matched Legal Cases: ['artigo 106', 'artigo 106', 'artigo 755', 'artigo 164', 'artigo 755', 'artigo 106', 'artigo 60', 'artigo 106', 'artigo 755', 'artigo 442', 'artigo 121', 'artigo 121', 'artigo 106', 'artigo 442', 'artigo 7', 'artigo 7', 'artigo 278', 'artigo 2', 'in casu', 'artigo 413', 'artigo 413', 'in casu', 'artigo 1', 'artigo 442', 'artigo 755']

237/11.7TYVNG-N.P1
Nº do Documento: RP20190212237/11.7TYVNG-N.P1
Indicações Eventuais: 2ª SECÇÃO, (LIVRO DE REGISTOS N.º872, FLS.134-151)
Sumário: I - Não pode reconhecer-se ter havido tradição, para o promitente-comprador, de uma fracção negociada no âmbito de um contrato-promessa se o estado da construção do prédio onde ela se insere for tal que, apesar de se poderem situar as fracções nos espaços que a obra apresenta, as mesmas ainda não sejam passíveis do exercício de poderes de facto do promitente- comprador com exclusão dos demais promitentes-adquirentes de outras fracções no mesmo prédio. E isso, designadamente, se a obra se apresentar num estado que demanda a realização de trabalhos gerais, essenciais à individualização e aproveitamento exclusivo de cada fracção, ao tempo ainda impossível. Por exemplo, no caso de o edifício em que tais fracções haveriam de ficar individualizadas, estar consubstanciado numa cave, dois pisos superiores e um terraço, erigido com pilares e placas, com paredes de alvenaria a dividir o interior de cada um dos pisos e tubagens colocadas nas paredes, sem fios eléctricos, tudo sem revestimentos, acabamentos, janelas ou portas, designadamente aptas a isolar as fracções das restantes áreas do prédio.
Decisão Texto Integral: PROC. 237/11.7TYVNG-N.P1
Juízo de Comércio de Vila Nova de Gaia - Juiz 3
REL. N.º 546
(onde se reproduz o relatório da sentença recorrida, que ilustra as alegações das partes)
Na presente acção declarativa, com processo comum, sob a forma ordinária, proposta por B…, (…), contra Massa Insolvente de C…, Lda., representada pelo Sr. Administrador da Insolvência, o autor peticiona seja declarada infundada e, por isso, ineficaz a resolução dos contratos - promessa com eficácia real celebrados, em Março de 2011, entre a Insolvente e o A., por aquele invocada na sua carta de 18.11.2011, e, consequentemente, sejam considerados válidos e subsistentes os referidos contratos, com reconhecimento da verificação da traditio a favor do A., por força da norma imperativa definida no artigo 106.º do CIRE, a qual não permite recusa do seu cumprimento pelo Administrador da Insolvência.
No caso de se entender que o Sr. Administrador da Insolvência, apesar de verificados todos os pressupostos da aplicação do artigo 106.º do CIRE, pode optar pelo não cumprimento dos supra alegados contratos-promessa, deve a Ré, na pessoa do Sr. Administrador da Insolvência, ser condenada a reconhecer ao A. o direito de crédito, sobre a insolvência, correspondente à restituição do sinal em dobro, crédito esse garantido pelo direito de retenção, definido na al. f) do nº1 do artigo 755.º do Código Civil e, em consequência, poder valer-se do mecanismo definido nos nºs 2 a 4 do artigo 164.º do CIRE.
Se assim não se entender, com fundamento numa outra interpretação da al. f) do nº1 do artigo 755.º do Código Civil e dos nºs 1 e 2 do artigo 106.º do CIRE, deve tal interpretação ser considerada inconstitucional, por violação do nº1 do artigo 60.º da Lei Fundamental.
O Autor alega, para o efeito e em síntese, que, por carta datada de 18.11.2011, o Sr. Administrador da Insolvência procedeu à resolução dos contratos-promessa de compra e venda com eficácia real, que havia celebrado, em 2.03.2011, com a ora Insolvente, invocando os fundamentos constantes de tal missiva, os quais, na realidade, não se verificam.
Os mencionados contratos foram celebrados entre o Autor e ora Insolvente, na qualidade de promitente-comprador e promitente-vendedora, respectivamente, em relação à fracção autónoma “G”, correspondente a um estabelecimento de comércio e serviços, e à fracção autónoma “D”, correspondente a uma habitação, com arrumo e garagem, ambas do prédio urbano descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o nº2893, mediante os preços acordados de 315.250€ e 339.500€, respectivamente, tendo-se feito constar das correspondentes escrituras que tais promessas era efectuadas em concretização do contrato-promessa de compra e venda, com natureza obrigacional, outorgado entre as partes em 5.02.2007, o A. entrava, nessa data, na posse das referidas fracções autónomas “G” e “D” e o mesmo gozava sobre estas do direito de retenção.
O Autor mais alega que, em 2.03.2011, a Insolvente entregou-lhe a chave de acesso ao imóvel onde se encontrava em construção o prédio, já constituído em propriedade horizontal, do qual fazem parte as ditas fracções autónomas, com o objectivo de lhe transmitir o direito de dispor do prédio, para poder prosseguir a obra em curso, terminando-a por si, se e quando tal viesse a ser necessário, pois a obra não avançava. Por isso, o A. tomou providências para a sua prossecução, designadamente obtendo, junto da dona da obra, os projectos e demais elementos da obra, em meados de Março de 2011, e contactando empresas empreiteiras.
Por outro lado, o A. refere que entregou à Insolvente, no âmbito dos aludidos contratos-promessa com natureza obrigacional, os montantes totais de 272.974,16€ e 283.034,16€, a título de sinal e princípio de pagamento das fracções “G” e “D”, respectivamente.
Na sequência da declaração de insolvência da promitente-vendedora e dona da obra, o Autor solicitou ao Sr. Administrador da Insolvência, por carta datada de 20.05.2011 e por requerimento dirigido a este Tribunal em 5.07.2011, a celebração da escritura de compra e venda, tendo, também, diligenciado junto da Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia.
Todavia, o Sr. Administrador da Insolvência recusou celebrar os contratos de compra e venda, assim incumprindo a norma imperativa constante do artigo 106.º do CIRE.
O Autor sustenta, igualmente, que o Sr. Administrador da Insolvência não tem o direito de resolver os contratos-promessa com eficácia real e traditio, negócios estes que não prejudicaram a massa insolvente, pois foram celebrados antes da insolvência da promitente-vendedora e o A. pretendia concluir a obra do prédio, com vista a satisfazer não só os seus interesses, mas também os dos restantes credores, e não permitir a venda do prédio ao desbarato, pelo que sempre agiu de boa fé.
Por outro lado, o Autor refere que as fracções em apreço foram adquiridas pelo valor de mercado em 2010.
Deste modo, o Autor conclui que inexiste fundamento legal para a resolução incondicional, nos termos dos artigos 120.º, nº3, e 121.º do CIRE.
A Ré contestou, sustentando, em síntese, todo o alegado na carta de resolução enviada pelo Sr. Administrador da Insolvência ao Autor.
Impugna os pagamentos que o A. invoca ter efectuado, porquanto o mesmo não os comprovou por meio idóneo, assim como impugna o teor do aludido contrato-promessa de natureza obrigacional.
Por outro lado, a Ré invoca que as mencionadas fracções não estão construídas nem em condições de serem utilizadas, encontrando-se inseridas no edifício “D…”, o qual se apresenta em atrasado estado de construção. Por conseguinte, o A. não praticou quaisquer actos de posse sobre as ditas fracções, a que não se pode reconduzir a alegada vedação do edifício, a qual terá sido levantada por “E…”, a empresa construtora do edifício. Destarte, não se verifica qualquer dos requisitos do direito de retenção previstos na al. f) do nº1 do artigo 755.º do Código Civil, designadamente a tradição da coisa e a existência de crédito resultante do incumprimento do contrato imputável à outra parte, nos termos do artigo 442.º do Código Civil.
A Ré mais alega que, à data da celebração dos contratos-promessa com eficácia real, a Insolvente já não desenvolvia qualquer actividade, não pagava aos funcionários desde Dezembro de 2010, tendo declarado a muitos deles que já não conseguiria pagar as remunerações em atraso, a obra do edifício “D…” não avançava, havia poucos trabalhadores na obra e já existia litígio judicial entre a Insolvente a sociedade empreiteira, factos que eram do conhecimento do A.. À data dos contratos-promessa resolvidos, celebrados a escassos nove dias da entrada em Tribunal do pedido de insolvência da devedora, o A. também sabia que esta se encontrava em situação de insolvência, pelo menos iminente, incapaz de cumprir as suas obrigações perante o sector público estatal, clientes, fornecedores e trabalhadores, pelo que todos os intervenientes nesse contrato agiram de mé fé, nos termos do artigo 121.º, nº1, al. c), do CIRE.
A Ré invoca, ainda, que o valor real das fracções objecto dos contratos resolvidos era, à data, certamente superior ao que consta dos respectivos contratos, assim se verificando o requisito da al. c) do nº1 do artigo 121.º do CIRE.
Na contestação, sustenta-se que o nº1 do artigo 106.º do CIRE não se aplica, pois não ocorreu a tradição de qualquer bem.
A Ré contrapõe, igualmente, que o A. não tem direito à restituição em dobro do sinal, pois não se verifica incumprimento definitivo dos contratos imputável à devedora, nos termos do artigo 442.º do Código Civil. Acresce que, tendo o A., à data dos negócios resolvidos, conhecimento da impossibilidade prática de a Insolvente celebrar os contratos prometidos, a pretensão de obter o sinal em dobro consubstancia abuso de direito e locupletamento injustificado à custa da Ré.
A Demandada invoca, ainda, que os contratos em apreço prejudicaram a insolvência e os respectivos credores, pois teve como único fito a constituição de aparentes, mas insubsistentes, garantias reais relativas a supostas e inverificadas obrigações pré-existentes, de onde resultou uma tentativa de diminuição do património da Insolvente e a violação do princípio da igualdade entre os credores, com especial prejuízo para os credores não garantidos.
Por fim, a Ré impugna a generalidade dos factos alegados na petição inicial e conclui pela improcedência da acção, com a consequente validade e eficácia da resolução operada pelo Sr. Administrador da Insolvência.
O A. replicou, alegando que as fracções autónomas existem física e juridicamente, sendo irrelevante, para efeito da respectiva posse, a fase de construção em que se encontre o edifício no qual estão inseridas. O processo foi saneado, foi identificado o objecto do litígio e foram concretizados os temas de prova. Realizou-se a audiência de julgamento, no termo da qual foi proferida sentença que concluiu pela improcedência da causa.
É desta sentença que vem interposto recurso pelo autor, que o termina formulando as seguintes conclusões:
1ª – Entende o Recorrente que a sentença proferida viola ostensivamente vários normativos legais, nomeadamente o disposto no art. 2º e 13º da CRP, art. 6º, 278º, 595º, nº 1, al. a) do CPC e artigos 442º e 775º, nº 1, al. f, ambos do CC, entre outros.
2ª – Para além desta decisão ser completamente antagónica a uma outra acção que versou sobre uma situação exactamente igual quanto à causa de pedir e ao pedido proferida no âmbito do Apenso P dos autos principais, acção em que foi proferida sentença procedente quanto ao seu pedido subsidiário, que se transcreve: “Ser reconhecido aos AA. o direito ao reclamado crédito, como clamado, com o impetrado sinal em dobro no valor de €279.000,00, com juros à taxa legal, devidamente justificado e verificado e graduado garantidamente pelo direito de retenção que lhe é próprio.”, como resulta da cópia da sentença que se junta.
3ª – Como se disse, o pedido subsidiário do Recorrente igual ao pedido atrás descrito, obteve sentença improcedente.
4ª – Naquele Apenso P o Tribunal “a quo” proferiu a decisão que se reproduz:
“a) julgar improcedente o pedido de declaração de revogação da resolução em benefício da Massa Insolvente, “substanciada na comunicação do Senhor Administrador de 18 de Novembro de 2011”, absolvendo a R. deste pedido;
b) julgar procedente o pedido subsidiário, reconhecendo-se assim aos AA. F…, e mulher, G… o crédito, sobre a insolvente, de €279.000,00 (duzentos e setenta e nove mil euros), valor acrescido dos juros moratórios, vencidos e vincendos, contabilizados sobre aquele valor de €279.000,00, à taxa anual legal aplicável aos juros civis (que actualmente é de 4%/ano), desde 18/11/2011 até ao pagamento que vier a ocorrer no presente processo, condenando-se assim a R. neste pedido;
c) reconhecer aos AA. F…, e mulher, G… o direito de retenção sobre a fração autónoma designada pela letra “C”, pertencente ao prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 2983-…, inscrito na matriz sob o artigo 7.215, prédio sito na Avenida …, nºs … e …, em Vila Nova de Gaia ou sobre o edifício em que esta está situada (no caso de não ser novamente registada a propriedade horizontal), na devida proporção ocupada por esta fracção.”
5ª – Está em causa quer no Apenso P, quer nos presentes autos que correm sob o Apenso N, a mesma situação jurídica e os mesmos factos:
- Ambas as partes celebraram com a Sociedade Insolvente “C…, Lda.” nos anos de 2007 e 2008, respectivamente, contratos promessa para aquisição de fracções pertencentes ao prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 2983 - …, inscrito na matriz sob o artigo 7.215, prédio sito na Avenida …, nºs …. e …., em Vila Nova de Gaia, em que os promitentes-compradores prestaram à promitente vendedora valores a título de sinal e princípio de pagamento;
- Ambas as partes prestaram reforços de sinal à promitente vendedora à medida que a construção do prédio foi avançando;
- Em 28 de Fevereiro de 2011 e 2 de Março de 2011, respectivamente, ambas as partes e a Sociedade Insolvente “C…, Lda” formalizaram contratos promessa de compra e venda com eficácia real, relativos às fracções em causa, em concretização dos contratos obrigacionais;
- Nesta data as fracções não se encontravam totalmente construídas e nem em estado de ser habitadas;
- Por sentença de 05/05/2011 a sociedade promitente vendedora “C…, Lda.” foi declarada insolvente;
- Por carta datada de 18/11/2011 remetida aos promitentes-compradores o Exmo. Senhor Administrador de Insolvência resolveu os contratos promessa com eficácia real em benefício da Massa Insolvente, sendo dois os fundamentos invocados: (i) o valor das fracções é superior ao valor que lhes foi atribuído nas promessas de compra e venda e (ii) com a atribuição de eficácia real aos contratos promessa os contraentes visaram evitar que as fracções autónomas pudessem responder pelos créditos assumidos pela promitente vendedora;
- Por volta da data em que foram realizados os contratos promessa com eficácia real, ambas as partes, conjuntamente com outros promitentes-compradores de outras fracções do mesmo edifício, vedaram o exterior do edifício e colocaram um portão com aloquete, tendo todos acesso às chaves desse aloquete, que posteriormente foi substituído mas permanecendo todos com o acesso ao interior do edifício.
6ª – Porém, a realidade é que a sentença de que ora se recorre nem tão pouco conheceu dos pedidos subsidiários, porquanto a Mma. Juiz “ a quo” entendeu que os mesmos teriam de soçobrar, por no seu entendimento tal pedido corresponder a uma acção especial, com uma tramitação processual própria, existindo assim cumulação ilegal de pedidos, o que configuraria uma excepção dilatória da instância pelo que apenas lhe restava absolver a Ré dos pedidos subsidiários.
7ª – Entende o Recorrente que tal não se verifica, atento o preceituado no nº 3 do artigo 278º e o preceituado no art. 6º do CPC, o que acarreta a nulidade da sentença por omissão de pronúncia, de acordo com o preceituado na al. d, do nº 1 do art. 615º do CPC.
8ª – Porquanto a existir excepção dilatória a mesma face ao dever de gestão processual do processo por parte do Mmo. Juiz “a quo” teria de ser suprida até à prolação do despacho saneador ou nele conhecida o que não ocorreu.
9ª – Face ao invocado, a douta sentença recorrida configura uma clamorosa injustiça em relação ao aqui Recorrente, que vê a sua acção ser decidida em sentido antagónico àquela que foi proferida no Apenso P à acção principal, violando assim os princípios constitucionais plasmados no artigo 2º e 13º da CRP entre outros.
10ª – Pois perante duas causas iguais, no âmbito do mesmo ordenamento jurídico-legal, proferidas dentro do mesmo processo de insolvência, ocorrem duas decisões em que um credor acaba por ser privilegiado em relação a outros credores, in caso o aqui Recorrente, apenas porque foram julgadas e decididas por juízes diferentes.
11ª – Violando assim o princípio da segurança jurídica e da protecção da confiança dos cidadãos ínsito no art. 2º da CRP.
12ª – Aliás, como refere o ilustre constitucionalista Gomes Canotilho “O homem necessita de segurança para conduzir, planificar e conformar autónoma e responsavelmente a sua vida”.
13ª – Impugnam-se os pontos 18, 19, 21, 22, 23 e 26 da matéria de facto dada como provada na sentença, na medida em que não refletem e até contrariam o Auto de Inspeção Judicial ao local de 16.03.2017 junto aos autos, bem como o teor das escrituras dos contratos promessa com eficácia real e, bem assim, o depoimento de parte do Autor, aqui Recorrente, e depoimento das testemunhas H…, I… e J….
14ª – Resulta do Auto de Inspecção Judicial que na data de 16.03.2017 era esse o estado de construção do prédio e não esse o estado do prédio aquando da celebração dos contratos promessa com eficácia real, pelo que não podia dar como provado o constante dos pontos 18 e 19.
15ª – Igualmente não podia o Tribunal a quo dar como provados os factos 21 e 22, face ao teor das declarações prestadas nas escritura de promessa de com eficácia real juntos aos autos, que foram confirmadas pelo depoimento da testemunha indicada pela Ré, aqui recorrida, I… e bem como pela lista de credores reconhecidos os quais confirmam o valor dos sinais entregues.
16ª – E ainda dos documentos de quitação juntos aos autos, emitidos pela sociedade vendedora, nos montantes de €283.034,16 para a fração “D” e €272.974,16 da fracção “G”.
17ª – Ao que acresce o facto do senhor administrador de insolvência ter reconhecido na lista de credores um crédito ao Recorrente, já no ano de 2012, no valor de €556.008,32.
18ª – Aliás, do depoimento da testemunha I… resulta à evidência que a contabilidade da insolvente não é fidedigna, como já havia concluído o Mmo. Juiz a quo que julgou o Apenso P.
19ª – Pelo que deverá ser alterada a resposta aos pontos 21 e 22 da sentença, no sentido atrás referido.
20ª – No tocante ao facto 23 da matéria de facto dada como provada pela sentença recorrida, inexiste prova que suporte tal asserção.
21ª – Desde logo, o Recorrente declarou em sede de depoimento de parte desconhecer a situação da insolvência da empresa, o que foi peremptoriamente corroborado pela testemunha J….
22ª – Assim sendo, o ponto 23 da matéria de facto assente terá de ser dado como não provado.
23ª – E por último, foi incorrectamente julgado o ponto 26 da matéria de facto dada como assente, na medida em que a chave do portão de acesso ao edifício em construção foi entregue ao Recorrente em data logo a seguir à celebração das escrituras promessa com eficácia real.
24ª – Tanto mais, que a Mma. Juiz a quo refere “na medida em que revelou ter conhecimento pessoal de que todos os promitentes-compradores se concertaram e substituíram a anterior vedação…”
25ª – Este ponto foi infirmado pelo depoimento de parte do Recorrente, e das testemunhas H… e J….
26ª – A acção do Apenso P foi julgada procedente pelo fundamento e razão lógica que ocorre nos processos de impugnação da resolução apensas aos autos principais, em virtude da Ré não ter logrado provar, como lhe competia, os factos que alegou para operar a resolução dos negócios jurídicos celebrados pela sociedade insolvente com os promitentes-compradores.
27ª – Tal ocorre não só nos contratos com eficácia real, como também nos contratos com eficácia obrigacional celebrados em 2007/2008, os quais não foram objecto de resolução pelo senhor AI.
28ª – Os fundamentos em que o senhor AI baseou a resolução resumem-se a dois, ou seja, que as fracções prometidas vender têm um valor muito superior ao valor que lhes tinha sido atribuído nos contratos.
29ª – E que a atribuição de eficácia real aqueles contratos visou evitar que as fracções pudessem responder pelos créditos assumidos pela promitente vendedora.
30ª – O que estava em causa para o Senhor AI eram os contratos promessa com eficácia real celebrados em 02.03.2011 como resulta do ponto 27 dos factos provados.
31ª – Alegava o senhor AI fundamentos de resolução condicional e incondicional, não tendo provado um único dos fundamentos para que se operasse alguma delas, como lhe competia nos termos do preceituado no art. 343º, nº 1 do CC, porquanto o ónus da prova lhe competia.
32ª - O motivo alegado relativo ao valor das fracções está apurado em sede de perícia que o seu valor não é inferior ao valor real, como resulta da perícia efectuada nos autos, tanto assim que considerou provado no ponto 17 que pelo menos a fracção “D” tinha um valor de mercado de €377.823,00.
33ª – O que a Ré não logrou provar como refere o tribunal a quo ao dizer “ que a Ré não logrou demonstrar que o preço acordado fixou-se em montante significativamente inferior ao valor de mercado de cada uma das fracções autónomas reportado à data dos respectivos negócios”, in casu, 05.02.2007.
34ª – Todavia, mesmo a provar-se que o preço era inferior ao valor comercial, tal por si só, não corresponderia necessariamente a um acto prejudicial para a massa insolvente.
35ª – Acresce que a resolução efectuada pelo senhor AI apenas incidiu sobre os contratos com eficácia real e não também sobre os contratos obrigacionais celebrados em 05.02.2007, negócios sobre os quais o mesmo não se pronunciou.
36ª – Não tendo igualmente se pronunciado sobre os contratos obrigacionais a sentença proferida pelo Tribunal a quo, até porque não podia porque já estava fora do prazo de resolução.
37ª – Assim, estes contratos obrigacionais são válidos e eficazes, independentemente da apreciação que se faça dos negócios jurídicos celebrados em 02.03.2011.
38ª – A atribuição de eficácia real aos contratos tem como consequência a eventual aplicação do disposto no nº 1 do art. 106º do CIRE, se for acompanhada da tradição.
39ª – E por via desse preceito legal a massa insolvente estava obrigada a outorgar as escrituras de compra e venda.
40ª – Todavia se não o fizesse podia o aqui Recorrente recorrer à execução ou ser ressarcido pelo valor do sinal em dobro.
41ª – Por outro lado, o Recorrente com o cumprimento dos contratos ficaria totalmente satisfeito dos seus créditos, sem se sujeitar a qualquer rateio.
42ª – Ainda que se entenda que esta situação pode criar desigualdade na distribuição do produto da liquidação, a verdade é que tal desigualdade já estava criada desde a celebração dos contratos promessa obrigacionais outorgados em 05.02.2007 e não foi criada com a outorga dos contratos com eficácia real.
43ª – A douta sentença reconhece expressamente que “através dos contratos em apreço, a devedora não obteve qualquer vantagem patrimonial (pois parte dos respectivos sinais já havia sido recebida em data anterior)”
44ª – Pelo que jamais poderia ter concluído que as partes distorceram o curso normal da liquidação do património da devedora e as regras da distribuição do seu produto pelos credores, uma vez que tais sinais já havia sido recebidos anos antes da insolvência, pelo que tal montante nunca reverteria para a massa.
45ª – O Acórdão uniformizador de jurisprudência nº 4/2004 refere que “O consumidor promitente-comprador em contrato, ainda que com eficácia meramente obrigacional com traditio, devidamente sinalizado, que não obteve o cumprimento do negócio por parte do administrador de insolvência, goza do direito de retenção nos termos do estatuído no art. 755, nº 1, alínea f) do Código Civil”.
46ª – Resulta dos factos que a insolvente era uma empresa que se dedicava a actividade de construção para venda e que o Recorrente é um consumidor que adquiriu a fracção “D” para a sua habitação própria permanente e a fracção “G” para estabelecimento destinado a comercio e serviços, no qual pretendia instalar uma indústria de panificação.
47ª – Acresce que, no Acórdão do STJ de 25/03/2014, foi decidido que “A não conclusão da construção do andar e o facto de este ainda não ter porta ou fechadura, não é causa de impedimento ou impossibilidade da tradição do andar, pois, a entrega efectuada pela promitente vendedora aos recorrentes foi feita no estado em que o andar se encontrava, para estes passarem a ser os seus detentores, e não para, de imediato, usarem ou habitarem”.
48ª – No caso em concreto, houve uma verdadeira tradição das fracções, com a entrega da chave de acesso ao portão da obra por parte da sociedade construtora, como resulta dos contratos promessa com eficácia real, e do depoimento das testemunhas H…, J… e até do depoimento de parte do aqui Recorrente.
49ª - Pese embora, o prédio onde as fracções se integram se encontrar em construção, a realidade é que como refere o auto de inspecção já era possível individualizar onde as mesmas se situavam, mesmo sem, portas e janelas, quem for ao edifício percebe onde começam e qual o exacto espaço que ocupam.
50ª - Desde logo, a fracção “D” que se destinava a estabelecimento comercial e serviços, apenas lhe falta a colocação da porta e dos vidros na fachada frontal para estar concluída.
51ª - Ambas as fracções já têm as divisões próprias de uma fracção autónoma (local de quartos, cozinha, etc.)
52ª - É inegável que o Recorrente praticou actos de verdadeira detenção das fracções, sendo certo que bastaria a existência de entrega simbólica e que as fracções no edifício sejam minimamente individualizáveis para se dizer que existe uma traditio, sendo irrelevante a inexistência de portas e janelas.
53ª - Por outro lado o facto de o Recorrente em conjunto com os demais promitentes-compradores terem vedado o edifício a terceiros, terem solicitado orçamentos para concluírem em conjunto a construção do edifício, demonstra claramente uma verdadeira detenção do espaço das fracções, consubstanciada na detenção da chave do aloquete do portão de acesso ao edifício.
54ª - Ao que acresce que ninguém pode transmitir mais do que aquilo que tem - “nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet”, assim sendo o promitente vendedor limitou a transmitir a obra no estado em que se encontrava e o direito a que o promitente-comprador em conjunto com os demais comproprietários a pudesse prosseguir e concluir a expensas suas.
55ª - Por último sempre se dirá que é entendimento unânime da doutrina e da jurisprudência que no caso da resolução de um negócio jurídico em benefício da massa insolvente o ónus da prova incumbe nos termos do preceituado no nº 1 do art. 343º do CC, à Ré, não se entendendo como não tendo a Ré logrado provar os elementos essenciais em que fundou a resolução dos negócios jurídicos, como pode o tribunal a quo não valorar a inexistência de prova de tais requisitos.
56ª - Assim é de concluir que deveria ter sido aplicado o disposto no nº 2 do art. 442º do Cód. Civil com a consequente obrigação de restituição do sinal entregue pelo Recorrente, em dobro, garantido pelo direito de retenção das fracções.
Nestes termos e nos demais de direito que V. Exas. doutamente suprirão, revogando a douta sentença proferida, por outra que julgue o pedido reconvencional e reconheça ao Recorrente o crédito sobre a insolvente no sinal em dobro, bem como reconheça o direito de retenção daquele sobre as fracções autónomas designadas pelas letras “D” e “G”, pertencentes ao prédio descrito na conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o nº 1.855 e 1.867, sobre o edifício em que está localizada, na proporção ocupada pelas fracções, farão como sempre, inteira e Sã JUSTIÇA
A ré não ofereceu resposta ao recurso.
O recurso foi admitido como de apelação, com subida nos próprios autos e efeito devolutivo.
O recurso foi, depois, recebido, nesta Relação, considerando-se devidamente admitido, no efeito legalmente previsto.
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (cfr. art. 639º e nº 4 do art. 635º, ambos do CPC).
Assim, das transcritas conclusões, extraem-se as seguintes questões:
- se a sentença é nula, por omissão de pronúncia, por não terem sido apreciados os pedidos subsidiários;
- se se verifica qualquer inconstitucionalidade, por ter sido proferida sentença em sentido diferente, num outro apenso ao mesmo processo de insolvência;
- se deve ser alterada a decisão sobre a matéria de facto, quanto aos itens 18, 19, 21, 22, 23 e 26 do rol de factos provados
- se a ré não logrou demonstrar os factos constitutivos do direito à resolução dos negócios.
- se a ré está obrigada a restituir ao A. o valor dos sinais, em dobro, sob garantia de direito de retenção.
A decisão das questões identificadas supra torna útil a atenção à matéria apreciada pelo tribunal recorrido, que consta do seguinte:
- Factos provados -
1. Por escritura pública de 2.03.2011, denominada «contrato promessa de compra e venda com eficácia real», J... e K…, na qualidade de únicos sócios e gerentes de C…, Lda., declararam prometer vender e o Autor declarou prometer comprar, pelo preço de 339.500 €, a fracção autónoma “D”, composta por uma habitação situada no piso 1, arrumo no piso -2 e uma garagem no piso -1, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o nº2983 – cf. doc. de fls. 435-442, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
2. Na escritura pública indicada em 1), J… e K…, na qualidade de únicos sócios e gerentes de C…, Lda., e o Autor declararam: “Que esta promessa é feita em concretização do contrato promessa de compra e venda, com natureza obrigacional, outorgado entre os primeiros e o segundo outorgante, em cinco de Fevereiro de dois mil e sete, ao qual na presente data, atribuem eficácia real, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 413º do Código Civil” – cf. doc. de fls. 435-442, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
3. Na escritura pública indicada em 1), J… e K…, na qualidade de únicos sócios e gerentes de C…, Lda., e o Autor declararam: “A escritura de compra e venda será marcada pelo promitente comprador no prazo máximo de dois anos, a contar da presente data, logo que concluídas as obras e emitida a respectiva licença de utilização ou cinquenta dias após o seu pedido feito à Câmara Municipal deste concelho, nos termos legais, em dia, hora e local que vier a ser indicado aos representantes da sociedade promitente vendedora (…)” – cf. doc. de fls. 435-442, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
4. Na escritura pública indicada em 1), J… e K…, na qualidade de únicos sócios e gerentes de C…, Lda., e o Autor declararam: “Do indicado preço, já foi recebido pelos representantes da sociedade promitente vendedora, o montante de duzentos e oitenta e três mil trinta e quatro euros e dezasseis cêntimos, a título de sinal, constituído pelos seguintes movimentos:
Em cinco de Fevereiro de dois mil e sete a quantia de trinta e quatro mil euros através do cheque número sete nove um zero sacado sobre o L…;
Em cinco de Fevereiro de dois mil e sete a quantia de oitocentos e quarenta e dois euros proveniente de acerto de contas por arredondamento;
Em dois de Julho de dois mil e sete um primeiro reforço de sinal no montante de trinta e quatro mil euros através do cheque número zero sete zero sete sacado sobre o L…;
Em doze de Outubro de dois mil e sete um segundo reforço de sinal no montante de trinta e quatro mil euros através do cheque número cinco três sete um sacado sobre o L…;
Em onze de Fevereiro de dois mil e oito um terceiro reforço de sinal no montante de trinta e quatro mil euros entregue em numerário;
Em Maio de dois mil e oito um reforço suplementar no montante de trinta e nove mil quinhentos e setenta e dois euros e dezasseis cêntimos entregue em numerário;
Em quatro de Janeiro de dois mil e onze um segundo reforço suplementar consubstanciado na quantia de cento e seis mil seiscentos e vinte euros proveniente de parte da nota de crédito emitida pela representada dos primeiros outorgantes a favor do segundo, em consequência da resolução, por mútuo consentimento, dos contratos promessa de compra e venda das fracções (…), montantes de que eles em nome da mesma sociedade dão a respectiva quitação” – cf. doc. de fls. 435-442, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
5. Na escritura pública indicada em 1), J… e K…, na qualidade de únicos sócios e gerentes de C…, Lda., e o Autor declararam: “o remanescente do preço (…) será pago pelo promitente-comprador na data da outorga da escritura definitiva de compra e venda” – cf. doc. de fls. 435-442, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
6. Na escritura pública indicada em 1), J… e K…, na qualidade de únicos sócios e gerentes de C…, Lda., e o Autor declararam: “o promitente comprador entra hoje na posse da referida fracção “D”, a qual se destina exclusivamente a sua habitação própria e permanente e que goza sobre ela o competente direito de retenção, considerando que até à presente data já foi entregue pelo promitente comprador o correspondente a oitenta e três vírgula e trinta e sete por cento do valor acordado como preço” – cf. doc. de fls. 435-442, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
7. Na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, sob o nº2983/20010322-D, mediante a ap. 2323, de 2.03.2011, encontra-se inscrito sobre a fracção autónoma identificada em 1) o acordo descrito em 1) a 6) – cf. doc. de fls. 445-447.
8. Na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, sob o nº2983/20010322-D, mediante a ap. 70 de 15.05.2007 e a ap. 3568 de 20.10.2010, encontram-se inscritas sobre a fracção autónoma identificada em 1) duas hipotecas voluntárias, a favor de outrem – cf. doc. de fls. 445-447.
9. Por escritura pública de 2.03.2011, denominada «contrato promessa de compra e venda com eficácia real», J… e K…, na qualidade de únicos sócios e gerentes de C…, Lda., declararam prometer vender e o Autor declarou prometer comprar, pelo preço de 315.250€, a fracção autónoma “G”, correspondente a um estabelecimento de comércio e serviços, situado nos pisos -1 e -2, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o nº2983 – cf. doc. de fls. 426-428, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
10. Na escritura pública indicada em 9), J… e K…, na qualidade de únicos sócios e gerentes de C…, Lda., e o Autor declararam: “Que esta promessa é feita em concretização do contrato promessa de compra e venda, com natureza obrigacional, outorgado entre os primeiros e o segundo outorgantes, em cinco de Fevereiro de dois mil e sete, ao qual na presente data, atribuem eficácia real, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 413º do Código Civil” – cf. doc. de fls. 426-428, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
11. Na escritura pública indicada em 9), J… e K…, na qualidade de únicos sócios e gerentes de C…, Lda., e o Autor declararam: “A escritura de compra e venda será marcada pelo promitente comprador no prazo máximo de dois anos, a contar da presente data, logo que concluídas as obras e emitida a respectiva licença de utilização ou cinquenta dias após o seu pedido feito à Câmara Municipal deste concelho, nos termos legais, em dia, hora e local que vier a ser indicado aos representantes da sociedade promitente vendedora (…)” – cf. doc. de fls. 426-428, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
12. Na escritura pública indicada em 9), J… e K…, na qualidade de únicos sócios e gerentes de C…, Lda., e o Autor declararam: “Do indicado preço, já foi recebido pelos representantes da sociedade promitente vendedora, o montante de duzentos e setenta e dois mil novecentos e setenta e quatro euros e dezasseis cêntimos, a título de sinal, constituído pelos seguintes movimentos:
Em cinco de Fevereiro de dois mil e sete a quantia de trinta e um mil e quinhentos euros através do cheque número nove um zero sacado sobre o L…;
Em cinco de Fevereiro de dois mil e sete a quantia de setecentos e oitenta e dois euros proveniente de acerto de contas por arredondamento;
Em dois de Julho de dois mil e sete um primeiro reforço de sinal no montante de trinta e um mil e quinhentos euros através do cheque número zero sete zero sete sacado sobre o L…;
Em doze de Outubro de dois mil e sete um segundo reforço de sinal no montante de trinta e um mil e quinhentos euros através do cheque número cinco três sete um sacado sobre o L…;
Em onze de Fevereiro de dois mil e oito um terceiro reforço de sinal no montante de trinta e um mil e quinhentos euros entregue em numerário;
Em quatro de Janeiro de dois mil e onze um segundo reforço suplementar consubstanciado na quantia de cento e seis mil seiscentos e vinte euros proveniente de parte da nota de crédito emitida pela representada dos primeiros outorgantes a favor do segundo, em consequência da resolução, por mútuo consentimento, dos contratos promessa de compra e venda das fracções (…), montantes de que eles em nome da mesma sociedade dão a respectiva quitação” – cf. doc. de fls. 426-428, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
13. Na escritura pública indicada em 9), J… e K…, na qualidade de únicos sócios e gerentes de C…, Lda., e o Autor declararam: “o remanescente do preço (…) será pago pelo promitente comprador na data da outorga da escritura definitiva de compra e venda” – cf. doc. de fls. 426-428, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
14. Na escritura pública indicada em 9), J… e K…, na qualidade de únicos sócios e gerentes de L…, Lda., e o Autor declararam: “o promitente comprador entra hoje na posse da referida fracção “G” e que goza sobre ela o competente direito de retenção, considerando que até à presente data já foi entregue pelo promitente comprador o correspondente a oitenta e seis vírgula cinquenta e nove por cento do valor acordado como preço” – cf. doc. de fls. 426-428, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
15. Na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, sob o nº2983/20010322-G, mediante a ap. 2872, de 2.03.2011, encontra-se inscrito sobre a fracção autónoma identificada em 9) o acordo descrito em 9) a 14) – cf. doc. de fls. 431-434.
16. Na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, sob o nº2983/20010322-G, mediante a ap. 70 de 15.05.2007 e a ap. 3568 de 20.10.2010, encontram-se inscritas sobre a fracção autónoma identificada em 9) duas hipotecas voluntárias, a favor de outrem – cf. doc. de fls. 431-434.
17. Na data indicada em 1), o valor de mercado da fracção autónoma identificada em 1), caso estivesse concluída, era de 377.823€.
18. Na data indicada em 1), o edifício em que as fracções autónomas identificadas em 1) e 9) se inserem estava composto por uma cave, dois pisos superiores e um terraço, encontrando-se erigido com pilares e placas, apresentando paredes de alvenaria a dividir o interior de cada um dos pisos e tubagens colocadas nas paredes, sem fios eléctricos.
19. Na data indicada em 1), as fracções autónomas identificadas em 1) e 9) não tinham revestimentos, acabamentos, janelas nem portas.
20. Não foram entregues ao A. as chaves das fracções autónomas identificadas em 1) e 9).
21. Relativamente aos montantes indicados em 4), o A. não pagou à Insolvente a quantia total de 181.034,16€ (facto dado por não provado, nos termos decididos infra).
22. Relativamente aos montantes indicados em 12), o A. não pagou à Insolvente a quantia total de 178.474,16 € (facto dado por não provado, nos termos decididos infra)
23. Na data indicada em 1), o Autor sabia que C…, Lda. não dispunha de capacidade financeira para cumprir as suas obrigações perante o Fisco, a Segurança Social, fornecedores e clientes.
24. M… e Outros requereram a declaração de insolvência de C…, Lda., mediante petição inicial apresentada, no Tribunal do Comércio de Vila Nova de Gaia, em 11.03.2011 – cf. petição inicial de fls. 2-50 dos autos principais, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
25. Por sentença proferida em 6.05.2011 e transitada em julgado, foi declarada a insolvência de C…, Lda. – cf. fls. 103-111 autos principais, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
26. Após a data indicada em 25), foi entregue ao Autor uma chave do portão que dava acesso ao terreno onde estava a ser construído o edifício referido em 18).
27. Por carta de 18.11.2011, registada com aviso de recepção, enviada ao Autor e por este recebida, o Sr. Administrador da Insolvência declarou resolvido os acordos descritos em 1) a 6) e 9) a 14) – cf. doc. de fls. 420-423, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
28. Na carta referida em 27), o Sr. Administrador da Insolvência invocou os fundamentos constantes de fls. 420-423, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
II.2. Os factos não provados
a) Na data indicada em 9), o valor de mercado da fracção autónoma identificada em 9) era superior a 315.250€.
b) Relativamente aos montantes indicados em 4), o A. não pagou à Insolvente a quantia total de 102.000€.
c) Relativamente aos montantes indicados em 12), o A. não pagou à Insolvente a quantia total de 94.500€.
d) A chave referida em 26) foi entregue ao A. na data indicada em 1).
e) A entrega da chave referida em 26) destinava-se a que o A. prosseguisse a construção do edifício mencionado em 18).
f) Na data indicada em 1), o A. sabia que C…, Lda. não pagava, desde Dezembro de 2010, os salários aos seus funcionários e que havia comunicado que não conseguiria pagá-los.
O primeiro problema a resolver respeita a uma apontada nulidade da sentença, nos termos do art. 615º, nº 1, al. d) do CPC, por ter omitido decisão sobre questão que se mostrava colocada na acção.
Sustentando esta alegação, o ora apelante afirma que a decisão recorrida deixou de conhecer os pedidos subsidiários formulados por si, de condenação da Massa Insolvente à restituição do sinal em dobro e de qualificação deste mesmo crédito como garantido por direito de retenção, ao abrigo de excepções dilatória que não têm justificação nos autos.
Entendemos, porém, que carece de razão nesta alegação.
É certo que, na sentença recorrida, o tribunal indiciou que teria um entendimento nos termos do qual o processamento dos pedidos subsidiários deduzidos na acção exigiria um processo especial – o processo de verificação ulterior de créditos, previsto nos arts. 146º a 148º do CIRE – bem como a presença, na causa, do devedor e dos demais credores, o que aqui se não verificaria, sendo de ordem a comprometer a apreciação do mérito da causa. Na ausência de tais requisitos, a presença dos pedidos subsidiários nesta acção configuraria uma cumulação ilegal de pedidos.
Porém, analisado o texto da sentença, o que se verifica é que esta argumentação não é mais do que um exercício teórico, que não chegou a ser aplicado ao caso concreto, não tendo de per si qualquer tipo de eficácia.
Com efeito, apesar de tecer tais considerandos, à luz dos quais revelou ponderar a hipótese de não deverem ser conhecidos os pedidos subsidiários referidos, por razões de erro na forma do processo e de ilegitimidade, tudo redundando numa situação de cumulação ilegal de pedidos, o tribunal acabou por enveredar pela solução contrária, ao abrigo do regime previsto no nº 3 do art. 278º do CPC. Assim, afirmou que a procedência dos pedidos subsidiários dependia da identificação de um contrato-promessa válido, bem como do reconhecimento do seu incumprimento definitivo. Porém, tendo concluído pela invalidade dos contratos promessa em questão, em função da eficácia retroactiva da resolução declarada pelo administrador da insolvência, entendeu ficar sem alicerce a pretensão consubstanciada nos pedidos subsidiários em causa. E, por isso, julgou-os improcedentes.
Verifica-se, assim, que os pedidos foram efectivamente apreciados e na sua substância. Saber se essa solução é a correcta, constitui matéria de apreciação do respectivo mérito, que também foi colocada no presente recurso e oportunamente se apreciará. O que de todo se exclui é que tenha ocorrido uma omissão da sua apreciação, na decisão em crise, em termos aptos a prejudicar a sua validade formal.
Resta, pois, afirmar a ausência de razão do apelante, quanto a esta matéria.
Defende ainda o apelante que a presente decisão consubstancia uma situação de intolerável inconstitucionalidade, porquanto uma realidade absolutamente paralela, respeitante a outro promitente-comprador de outra fracção no mesmo imóvel, e alvo de um processo que constitui um outro apenso nesta mesma causa, mereceu decisão diversa, com julgamento procedente dos pedidos subsidiários ali formulados, em tudo idênticos ao do presente apenso.
Invoca o direito à segurança jurídica e o princípio da igualdade dos cidadãos perante a Lei, à luz dos arts. 2º e 13º do Constituição da República.
Não pode, no entanto, obter reconhecimento da sua pretensão à luz destes argumentos. Com efeito, no nosso sistema jurisdicional, totalmente adverso a um regime de reconhecimento do valor a um precedente judiciário, a eficácia de uma sentença anterior, no tocante à conformação de uma situação jurídica analisada ulteriormente, é limitada às situações de eficácia do caso julgado nas quais, claramente, o processo sub judice se não insere, face à diversidade (não identidade) dos autores. Isso sem prejuízo do regime de uniformização de jurisprudência que, para o caso, também não releva.
Assim, na administração da justiça, ou mais definidamente, no julgamento do caso concreto, os tribunais são independentes e apenas estão sujeitos à lei, tal como dispõe o art. 203º da CRP. O mesmo é dizer-se que nenhum condicionamento lhes pode advir de uma anterior decisão judicial, ainda que proferida a propósito de uma situação jurídica com os mesmos contornos.
De resto, a este propósito, deve ainda referir-se que nem sequer se podem admitir os pressupostos que a tese do apelante dá por adquiridos, designadamente os referentes à identidade das situações jurídicas que constituem objecto deste apenso e do invocado Apenso P, onde terá sido proferida a decisão que o apelante aponta como divergente para com a que é aqui objecto de recurso, nem se sabe se essa outra decisão foi objecto de recurso ou não e, se o foi, qual o conteúdo da decisão definitiva. Nada disso foi objecto de discussão na presente causa e, a constituir fundamento da decisão, isso sempre consubstanciaria uma questão nova nesta instância de recurso e, nessa medida, insusceptível de apreciação.
Todavia, repete-se, nem isso é relevante pois o sentido que possa ter seguido a decisão judicial proferida sobre a relação jurídica estabelecida entre os autores da acção que constitui o apenso P é irrelevante para a definição do direito, no litígio sub judice, sem que isso possa constituir violação do princípio da igualdade ou da segurança jurídica. As operações de fixação da matéria de facto controvertida, sendo caso disso, e as de subsunção dos factos à lei, com a consequente definição dos efeitos jurídicos e suas consequências na esfera jurídica dos cidadãos são absolutamente individuais, em caso algum se podendo pretender o reconhecimento a um direito a determinada decisão por esta ter já sido proferida numa situação idêntica. Tal pressuposto justifica, no limite, uma possibilidade extraordinária de recurso, como se prevê, por exemplo, na al. d) do nº 2 do art. 629º do CPC, mas não confere, ao abrigo do princípio da igualdade ou do princípio da confiança, o direito a uma decisão idêntica.
Improcedem, pelo exposto, as razões do apelante, também nesta matéria.
Fixada que está, nos termos que acabam de se definir, a factualidade a considerar, cabe sindicar a decisão do tribunal recorrido quanto ao reconhecimento dos pressupostos de validade da declaração de resolução dos contratos-promessa que o ora apelante celebrara com a insolvente C…, Lda.
A este respeito, dispõe o art. 120º do CIRE (na redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 53/2004, de 18 de Março, vigente ao tempo dos actos em questão):
Tal como se refere na decisão em crise, os fundamentos da resolução em benefício da massa insolvente dos contratos-promessa em causa foram os seguintes: valor das fracções autónomas bastante superior ao respectivo preço declarado na escritura; com a atribuição de eficácia real ao contrato, as partes visaram evitar que o património da promitente-vendedora, ora insolvente, pudesse responder pelas dívidas já existentes, inviabilizando qualquer possibilidade de ressarcimento dos respectivos credores; a promitente-vendedora, ao celebrar o contrato, teve como único objectivo restringir o seu património, no limite frustrando a satisfação dos credores da insolvência; ambas as partes tinham conhecimento, à data da celebração do contrato, da situação de insolvência, pelo menos iminente, em que a promitente-vendedora se encontrava; ausência do direito de retenção do promitente-comprador, em face da inexistência física das fracções; e não pagamento das quantias indicadas na escritura pública, a título de sinal e princípio de pagamento.
A sentença, no entanto, considerou que a resolução declarada se justificava apenas em função das seguintes razões, que subsumiu ao disposto no nº 2 do art. 120º:
a) A ré provou que o autor não pagou parte substancial do valor dos sinais dados por recebidos nas duas escrituras;
b) A atribuição de eficácia real tendia a impor o cumprimento dos contratos, mesmo após a insolvência;
c) Com isso, o autor veria inteiramente satisfeito o seu crédito, não suportando o natural efeito da insolvência da C…, Lda, traduzido na mitigação do grau de satisfação dos vários créditos, maxime dos não garantidos, na sequência do rateio do valor resultante da liquidação do activo pelos créditos verificados. Dessa forma, aliás, os credores hipotecários ficariam privados da satisfação do seu crédito, apesar de garantido, por via da liquidação das fracções em questão, tudo se traduzindo numa “distorção” do processo de liquidação e satisfação dos créditos da insolvência.
Resulta do que acaba de se expor que o tribunal recorrido não teve por válidas as restantes razões invocadas pelo sr. administrador da insolvência para a resolução de ambos os contratos-promessa com eficácia real, designadamente as que poderiam justificar essa resolução na modalidade incondicional, ao abrigo do disposto no art. 121º do CIRE (sem prejuízo da matéria respeitante ao direito de retenção, que não se enquadra nesta questão).
Cumpre, pois, sindicar apenas as razões supra elencadas, sob as alíneas a), b) e c).
Porém, perante a circunstância de se ter alterado o juízo probatório referente à factualidade descrita sob os itens 21º e 22º dos factos provados (isto é, não se dando por provado que, dos valores mencionados nas duas escrituras como recebidos pela insolvente, não devem ter-se por pagas proporções significativas dos mesmos, como descrito nesses itens) teremos já de eliminar o fundamento descrita na al. a), como apto a justificar a resolução de ambos os contratos.
Resta, assim, verificar a relevância das duas restantes razões.
Esta tarefa exige que se tenha presente o disposto no nº 1 do art. 106º do CIRE, onde se prevê: “1 - No caso de insolvência do promitente-vendedor, o administrador da insolvência não pode recusar o cumprimento de contrato-promessa com eficácia real, se já tiver havido tradição da coisa a favor do promitente-comprador.”
Como se viu, nos dois contratos-promessa cuja resolução é objecto do presente litígio não só se incluiu a atribuição de eficácia real aos negócios, como expressamente se mencionou a entrega das fracções prometidas em venda, sob as expressões “(…)o promitente comprador entra hoje na posse da referida fracção “D”, a qual se destina exclusivamente a sua habitação própria e permanente e que goza sobre ela o competente direito de retenção (…)” e “o promitente comprador entra hoje na posse da referida fracção “G” e que goza sobre ela o competente direito de retenção”.
Pareceria, assim, que o administrador da insolvência da C…, Lda não só estaria impedido de resolver os contratos-promessa em questão, como – pelo contrário – estaria obrigado ao seu cumprimento. A isso acresceria, em qualquer caso, o reconhecimento de um direito de retenção sobre as fracções, nos termos do art. 755º, nº 1, al. f) do C. Civil.
Consideramos, porém, ser absolutamente adequada a conclusão do tribunal recorrido sobre a inexistência de tradição dos bens negociados, que eram objecto mediato dos dois contratos-promessa em questão, dada a insusceptibilidade de tais bens, ou seja, as fracções D e G, no estado atrasado de construção em que se encontravam, serem objecto dessa transmissão e subsequente posse pelo ora apelante.
Não se exclui que, em determinadas circunstâncias, uma obra em pleno estado de construção possa ser alienada e, por efeito do contrato correspondente, ser entregue ao adquirente que sobre ela comece a desenvolver actos de posse, por exemplo continuando a sua construção, ou apenas salvaguardando o seu estado para que isso se processe em momento ulterior.
Porém, para que isso possa ocorrer em relação a um consumidor final, adquirente de individualizadas fracções projectadas, como acontece in casu com o autor, (e não a uma empresa que se dedique à construção e naturalmente assuma a conclusão de uma tal obra no seu todo) a verificação de uma tal hipótese só é passível de ocorrer se o mesmo, por si só e sem dependência de outrem – designadamente, por referência ao caso em apreço, sem a necessidade de uma actividade de construção colectiva, abrangendo aspectos estruturais e gerais da obra – conseguir - por si mesmo, repete-se - concluir a construção da sua fracção.
Assim, por exemplo, perante um prédio dividido em fracções cuja construção não esteja acabada, não se exclui que o construtor possa operar a tradição de uma fracção já perfeitamente individualizada, para cuja conclusão o adquirente tenha de completar obras de colocação de pavimento, revestimento, aparelhos eléctricos ou mobiliário. Nesse caso, a fracção estará já num estado de conclusão tal que ela bem poderá ser alvo de exercício de concretos actos de poder de facto, com exclusividade de outrem. Nessas circunstâncias, deve ter-se por admissível a transmissão de reais poderes de facto do alienante para o adquirente, sobre essa mesma fracção. Isto é, deve admitir-se a possibilidade de tradição dessa fracção, no âmbito de um contrato que a tenha por objecto.
Porém isso já não será assim se o estado da obra for tal que, apesar de se poderem situar as fracções nos espaços que a obra apresenta, as mesmas ainda não sejam passíveis do exercício de tais poderes de facto com exclusão dos demais promitentes-adquirentes de fracções na mesma obra. E isso porquanto a obra se apresente num estado que demanda a realização de trabalhos gerais, essenciais à individualização e aproveitamento exclusivo de cada fracção.
No caso em apreço, como se sabe, ao tempo da celebração das escrituras em que a insolvente, alienante, declarou transmitir para o autor a posse sobre as fracções D e G, estas não estavam minimamente individualizadas, num estado que permitisse o seu aproveitamento, utilização, ou mesmo conclusão de construção pelo autor, com exclusão de outrem, fosse o construtor ou os potenciais adquirentes de outras fracções em que se projectava dividir o prédio em construção. Tal como se descreve nos itens 18 e 19 dos factos provados, o edifício em que tais fracções haveriam de ficar individualizadas, estava consubstanciado numa cave, dois pisos superiores e um terraço, encontrando-se erigido com pilares e placas, apresentando paredes de alvenaria a dividir o interior de cada um dos pisos e tubagens colocadas nas paredes, sem fios eléctricos. As fracções autónomas não tinham revestimentos, acabamentos, janelas nem portas. Aliás, e porquanto tal era inviável, nem o A recebeu quaisquer chaves de qualquer dispositivo que estivesse a separar as fracções autónomas que negociara do remanescente espaço do prédio em construção.
Por isso, em plena concordância com a sentença recorrida, só podemos concluir que, não obstante o teor das declarações levadas às escrituras dos negócios em questão, não ocorreu, porque não podia ocorrer, qualquer transmissão da posse sobre as fracções que eram objecto do negócio, pois que estas não existiam num estado material tal que viabilizasse essa transmissão.
O mesmo é dizer-se que se rejeita que, relativamente a tais fracções D e G, a que se referem os contratos promessa cuja resolução foi declarada ao autor pelo administrador de insolvência, tenha havido tradição.
Esta conclusão obsta, assim, a que se considerem verificados os pressupostos previstos no art. 106º, nº 1 do CIRE, supra citado. Em suma, não se aceita que, no caso sub judice, relativamente a tais fracções, o sr. administrador de insolvência estivesse obrigado ao cumprimento dos correspondentes contratos-promessa.
Importa, então, verificar se se reúnem os pressupostos que habilitariam à sua resolução, tal como foi feito.
E também aqui não podemos deixar de concordar com o tribunal recorrido.
Com efeito, por via da produção dos efeitos próprios da atribuição de eficácia real aos contratos-promessa em questão, o autor veria imediatamente transmitido para si o direito de propriedade sobre as fracções prometidas em venda, pela insolvente. Isto permitir-lhe-ia eximir-se a qualquer prejuízo, pois receberia a contrapartida integral daquilo que pagou (mesmo na incerteza de que tivesse realmente pago a totalidade das quantias que a insolvente deu por recebidas). Pelo contrário, os demais credores da insolvente não poderiam vir a obter pagamento dos seus créditos por via da liquidação desse património, mesmo aqueles que sobre ele haviam constituído hipoteca, para garantia dos créditos facultados à insolvente.
O mesmo é dizer-se que o autor, enquanto promitente-comprador, teria um direito de crédito sobre a massa insolvente, proveniente das entregas feitas a título de sinal, sem ter sequer o privilégio que lhe adviria de um eventual direito de retenção, por ausência de prévia tradição das fracções, que não era possível, como vimos. Nessa medida, haveria de ver aquelas mesmas fracções responderem, desde logo e antes de mais, pelas dívidas aos credores que sobre elas haviam constituído hipotecas. Assim, no seu lugar na hierarquia de credores, a satisfação do seu crédito haveria de ocorrer por rateio do valor resultante da liquidação do património da insolvente e depois de satisfeitos os créditos privilegiados, designadamente os que beneficiavam de hipoteca sobre as fracções em que haveria de se dividir aquele prédio em construção.
Porém, por via dos contratos-promessa com eficácia real celebrados com a promitente vendedora, em desenvolvimento de anteriores contratos com o mesmo conteúdo, mas com eficácia meramente obrigacional, poucos dias antes do início do processo onde foi verificado o estado de insolvência desta, o autor obteria a contrapartida para os seus pagamentos, não tendo qualquer crédito a ser satisfeito na insolvência, mas dando azo a que as fracções em causa fossem subtraídas ao pagamento de créditos que, quanto ao respectivo valor, haveriam de ser pagos com anterioridade em relação ao seu. E, assim também, ao obter a realização integral do seu direito, eximir-se-ia ao rateio em termos que, inequivocamente, haveriam de redundar na satisfação dos direitos dos restantes credores numa proporção inferior à que ocorreria sem aqueles negócios com eficácia real.
Isto mesmo, de resto, ajuizou e bem a sentença em crise, ao afirmar que, sem que a insolvente tivesse obtido qualquer vantagem (que se inseriria na sua esfera patrimonial, em termos que poderiam excluir o prejuízo para os credores, mas que não se verificou) “através dos contratos em apreço, (…) as partes distorceram o curso normal da liquidação do património da primeira e as regras da distribuição do seu produto pelos credores, assim viciando a finalidade do processo de insolvência: a satisfação, na maior medida possível, dos credores (cf. artigo 1.º, nº1, do CIRE).”
Assim, e tal como ali se afirmou, concluimos que os dois contratos cuja resolução foi declarada pelo administrador da insolvência ao aqui apelante se subsumem ao disposto no art. 120º, nº 2 do CIRE, por serem aptos a frustar, a diminuir ou a pôr em perigo a satisfação dos demais credores da insolvência.
Em qualquer caso, a resolução de tais negócios sempre depende da conclusão pela má-fé do autor, ora apelante (nº 3 do art. 120º do CIRE), o que exige que se admita que este conhecia, relativamente à insolvente, qualquer das circunstâncias previstas no nº 5 da norma citada, nomeadamente: a) que o devedor se encontrava em situação de insolvência; b) o carácter prejudicial do acto e que o devedor se encontrava à data em situação de insolvência iminente; c) o início do processo de insolvência.
Também quanto a esta matéria é impossível divergir da conclusão do tribunal recorrido, quando afirma que, por um lado, o autor, investidor de dimensão significativa, com diversos negócios com a insolvente, para além daqueles a que estes autos se referem (atente-se nos créditos emergentes de outros contratos que terão servido para entrar em contas para pagamento do preço destes negócios, tal como descrito supra) “seguramente conhecia a prejudicialidade do acto, na medida em que, à data da celebração dos contratos, o mesmo sabia que estes lhe conferiam o direito de exigir a celebração dos contratos prometidos, com a consequente exclusão das respectivas fracções autónomas da massa insolvente da promitente-vendedora”. De resto, essa percepção é a que permite compreender todo o teor dos contratos em questão, onde não deixou de se reflectir a preocupação pela necessidade de demonstração de uma tradição das fracções prometidas que, então, era materialmente impossível, como se viu. Por outro lado, também se apurou que o autor estava ciente das dificuldades financeiras da sua contra-parte no negócio, como resulta da ponderação do facto dado por provado sob o item 23º dos factos provados, “o que significa que tinha conhecimento da sua situação de insolvência, pelo menos iminente, sendo certo que a mesma viria a ser requerida nove dias depois e decretada dentro dos dois meses seguintes (cf. factos provados sob os nºs 24 e 25).”
Assim, e tal como bem avaliou o tribunal a quo, em termos que não merecem qualquer crítica, estão sobejamente preenchidos, nos precisos termos ali analisados, os pressupostos de resolução dos negócios em causa.
Restará, ainda, ponderar a questão suscitada pelo apelante, nos termos da qual a resolução dos contratos-promessa com eficácia real que constituem o objecto desta acção haveria de determinar a repristinação dos contratos-promessa inicialmente celebrados, em 2007, e relativamente aos quais não foi declarada uma equivalente resolução pelo administrador da insolvência.
Tal argumento, no entanto, não pode proceder, por duas ordens de razões.
Por um lado, uma tal questão é suscitada no processo apenas nesta fase de recurso, constituindo puramente uma questão nova, que não foi colocada, discutida ou apreciada em primeira instância.
Ora, como referimos em anteriores decisões (por ex, nos proc. nº 247167/11.6YIPRT.P1 e nº 235/14.9T8MCN.P1), o recurso de apelação, tal como está consagrado no nosso sistema processual civil, está formatado por um modelo de reponderação, destinado à reapreciação da decisão recorrida quanto às questões que lhe foram endereçadas, e não à reformulação da decisão perante novo contexto e novas questões. Sem prejuízo, ainda que novas, sempre poderão ser apreciadas pelo tribunal de recurso questões que sejam objecto de conhecimento oficioso. Mas esse não é o caso da questão em análise (cfr., neste sentido, o Ac. do TRC, de 8/11/2011, processo nº 39/10.8TBMDA.C1, in dgsi.pt: "(...) IV - Os recursos são meios de impugnação de decisões judiciais – e não meios de julgamento de julgamento de questões novas. V - Face ao modelo do recurso de reponderação que o direito português consagra, o âmbito do recurso encontra-se objectivamente limitado pelas questões colocadas no tribunal recorrido pelo que, em regra, não é possível solicitar ao tribunal ad quem que se pronuncie sobre uma questão que não se integra no objecto da causa tal como foi apresentada e decidida na 1ª instância. (...)".
Resta assim concluir que jamais poderia vencer, também à luz desta razão, a pretensão recursiva da apelante.
Mas, para além disso, jamais poderia colher esta tese do apelante, porquanto, como expressamente o enunciaram as partes no clausulado dos contratos em questão, estes constituem uma “concretização” dos precedentes contratos, com eficácia meramente obrigacional. Não se pretendendo avançar qualquer solução sobre esta questão pois que, como se referiu, jamais ela poderia aqui ser decidida, não deixará de se enunciar que, em circunstâncias processuais diversas, uma tal conexão entre os precedentes e os actuais contratos obstaria a que a resolução destes importasse a repristinação da sua versão anterior.
Também a esta luz só poderia falecer a presente pretensão recursiva.
Por fim, defende o apelante que a confirmação da solução de uma válida e eficaz resolução dos dois contratos-promessa com eficácia real em causa - tal como supra se reconheceu - só pode determinar a identificação de uma solução de incumprimento definitivo desses mesmos contratos promessa. Por consequência, e no âmbito da apreciação dos pedidos subsidiários que formulou, sempre haveria de lhe ser reconhecido o direito ao recebimento de um valor equivalente ao dobro dos sinais que prestou, bem como um direito de retenção sobre as fracções que, repete, lhe foram entregues e que manteve na sua posse.
Não cabe sindicar aqui a solução que já se reconheceu ter sido adoptada pelo tribunal a quo, admitindo a necessidade de se pronunciar sobre o mérito destes pedidos, na rejeição de qualquer excepção dilatória que houvesse de determinar a não apreciação dos mesmos, na sua substância.
Porém, a este propósito e mais uma vez, só se pode concordar com a solução linear e exposta com singeleza na decisão recorrida: tais pedidos formulados subsidiariamente pressupõem a validade dos contratos resolvidos, validade essa que resulta excluída por efeito do reconhecimento da validade e eficácia dos correspondentes actos de resolução.
Como referiu a sentença em crise, “não podem equacionar-se os eventuais direitos de crédito do Autor sobre a insolvência, correspondentes ao dobro dos sinais passados (ao abrigo do artigo 442.º, nº2, 2ª parte, do Código Civil), nem a natureza garantida de tais créditos, a coberto do invocado direito de retenção (previsto no artigo 755.º, nº1, al. f), do Código Civil), sendo certo que ambos os direitos também pressupõem o incumprimento definitivo e imputável à promitente-vendedora do contrato em apreço.”
Ora, nos termos do art. 126º, nº 1 do CIRE, a resolução destes negócios tem efeitos retroactivos, o que significa a não produção de qualquer dos seus efeitos. Por consequência, tais contratos, na medida em que validamente resolvidos e inaptos para a produção de qualquer efeito, não podem vir a ter-se por incumpridos, designadamente para os fins previstos no nº 2 do art. 442º, ou na al. f) do nº 1 do art. 755º, ambos do Código Civil. O reconhecimento de um tal direito de retenção sempre estaria prejudicado, em qualquer caso, pelo não reconhecimento de uma verdadeira tradição das fracções negociadas, como antes se decidiu.
Cabe, por isso, confirmar também nesta parte a decisão recorrida. *
Resta, em suma, concluir pela ausência de fundamento para a presente impugnação da resolução dos contratos em questão e, assim, na confirmação da decisão recorrida, pela improcedência da apelação.
Pelo exposto, acordam os juízes que constituem este Tribunal em julgar improcedente a presente apelação, confirmando integralmente a douta decisão recorrida.
Porto, 12/02/2019