Source: https://administradoresmyc.com/ley-regula-las-comunidades-vecinos/
Timestamp: 2020-07-06 21:18:31
Document Index: 273453929

Matched Legal Cases: ['artículo 396', 'artículo 396', 'artículo 5', 'artículo 396', 'artículo 396', 'artículo 24', 'artículo 5', 'artículo 7', 'artículo 17']

▷ ¿Qué ley regula las comunidades de vecinos? - Administradores MyC
Muchos somos los que formamos parte de una comunidad de vecinos ya sea porque vivimos en un bloque de pisos o en una urbanización de casas o chalets donde existen elementos comunes para todos los propietarios o porque somos propietarios de un local que pertenezca al edificio o a la urbanización.
También son comunidades de vecinos los garajes comunitarios. En todos estos casos tendremos que ceñirnos a las normas que regulen nuestra comunidad de propietarios, con nuestros derechos pero también con nuestros deberes.
Como en cualquier esfera de la vida pública, debe existir un texto legal para regular estos derechos y deberes, sobre todo los deberes porque todos solemos saber cuáles son nuestros derechos pero muchas veces no sabemos cuáles son nuestros deberes ¡que también los tenemos! Pero, ¿qué ley es la que regula las relaciones entre los propietarios en una comunidad de vecinos?
En el ámbito de las comunidades de vecinos y fincas comunes es la Ley de Propiedad Horizontal que se aplica desde el 21 de julio de 1.960, la que regula la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal. Pero quizás, antes de hablar de las leyes que la regulan deberíamos saber qué es eso de la “propiedad horizontal”.
La propiedad horizontal se define por primera vez en España en el Código Civil, concretamente en su artículo 396 en el que dice textualmente: “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute…”
Es decir que seremos dueños de una propiedad horizontal siempre y cuando para disfrutar, entrar o salir de ella debamos utilizar zonas o elementos comunes que también utilicen el resto de propietarios. Por ejemplo, un edificio de viviendas a las cuales se debe acceder por una escalera común o por un ascensor común para todos los vecinos. Ante esto, podemos preguntarnos: ¿puede ser una casa o chalet individual una propiedad horizontal? Pues sí, puede serlo siempre que comparta zonas con otras propiedades, por ejemplo, una piscina comunitaria.
“La Ley de Propiedad Horizontal se aplica a las comunidades desde 1.960”
¿A qué propiedades se aplica la Ley de Propiedad Horizontal?
Por lo que hemos comentado, desde el momento en que exista un solo elemento común para todos los propietarios, la convivencia de éstos en esos espacios estará regulada por la Ley de Propiedad Horizontal.
En el artículo segundo de la Ley de Propiedad Horizontal se los casos en los que es aplicable dicha ley:
1) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
Y te preguntarás, ¿y qué dice el dichoso artículo cinco? Pues nosotros te lo vamos a resumir en lenguaje coloquial para que se entienda. Se entiende que las comunidades de vecinos son el conjunto de todos los pisos y locales que tendrán un número correlativo. A estos hay que sumar el inmueble en su conjunto, es decir, todas las zonas comunes a todos los propietarios.
En la constitución de la comunidad de vecinos deben quedar descritos perfectamente todos los servicios e instalaciones comunes con las que cuente el edificio. Y en cuanto a los pisos y locales debe indicarse su extensión, las propiedades con las que lindan, la planta en la que están y las zonas anejas de que dispongan como garajes o trasteros, por ejemplo.
Además, cada piso o local, en función de su superficie, tendrá lo que se conoce como “cuota de participación” que será la que determine, entre otras cosas, en qué medida debe contribuir cada propietario a los gastos de la comunidad. Pero esto ya lo abordaremos con más detalle en otro post.
2) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Esto quiere decir que aunque no se hayan constituido legalmente como comunidades de vecinos, aquellas comunidades que tengan las características descritas en el artículo 396 también se regirán por la Ley de Propiedad Horizontal.
3) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.
Si quieres saber qué entiende la ley por “complejos inmobiliarios privados” puedes acudir al artículo 24 de la LPH. Pero si no quieres aburrirte con “palabros legales” piensa por ejemplo en aquellos complejos que disponen de varios edificios de viviendas y comparten instalaciones deportivas y de ocio como piscinas, pistas de tenis, parques infantiles… que seguro que has visto alguno.
Estos complejos pueden constituirse como una única comunidad de vecinos (como se indica en el artículo 5) o como una agrupación de comunidades de propietarios. En este caso a cada comunidad se le atribuirá una cuota de participación sobre el total del complejo.
Pues nada, si eres miembro de una comunidad de vecinos ya sabes dónde dirigirte para consultar todo lo referente a los derechos que te asisten y los deberes que tienes tú y todos tus vecinos.
Aunque lo ideal sería que no se tuviese que recurrir a ninguna ley y que imperase siempre el sentido común pero, como ya hemos dicho en alguna otra ocasión, muchas veces es el menos común de los sentidos y nunca viene mal echar un vistazo a las leyes para saber en qué casos deben aplicarse. En estos casos es recomendable contar con la asesoría de un administrador de fincas.
Y tú, ¿has tenido que recurrir alguna vez a la Ley de Propiedad Horizontal por problemas con algún vecino? Cuéntanoslo en los comentarios.
Belinda	el enero 9, 2019 a las 6:32 am
Soy propietaria de un piso en una comunidad de vecinos formada por dos bloques y un parquing.
Cuando nos entregaron los pisos la comunidad ya estaba constituida separando los gastos de las dos escaleras. Una de ellas tiene 9 vecinos y la otra 12, esto sienpre ha originado problemas ya que la escalera de 9 siempre ha tenido que pagar una cuota mas alta, al ser menos vecinos para repartir sus gastos. Ahora quieren obligarnos a juntar los gastos y repartir entre todos, con lo que el otro bloque tendria que asumir parte de sus gastos o separar la comunidad en 3,dos bloques independientes y el parking. Esto tambien implica un gasto, del que todavia no sabemos el total, y del que debemos asumir la mitad del coste. Ademas de las discusiones que han generado el tema de las zonas comunes, como por ejemplo la zona del tejado donde se encuentran las placas solares de los dos edificios pero que se encuentra en el tejado del edificio de 12 vecinos.
¿Ademas de recomendarme que contratemos a un administrador de fincas podeis darnos alguna recomendacion más? ¿Algo que debamos tener encuenta en el proceso de separacion?
Javier	el junio 12, 2020 a las 5:19 pm
Local que tiene acceso al interior del portal de una finca.
Pregunta: debe contribuir a todos los gastos como un piso conforme
a su cuota, en concreto, limpieza, luz de la escalera etc. La finca no
tiene estatutos. Supongo que los locales que no tiene dicho acceso
no tendrán que que pagar nada del cuidado del portal. Gracias
AdministradoresMyC	el junio 14, 2020 a las 10:16 pm
Buenas tardes Javier, muchas gracias por escribirnos para dar respuesta a sus preguntas, respecto a la cuestión que planteas, el no uso de las zonas comunes no exime de su contribución al gasto, para ello tendrás que acudir a la escritura de compraventa del local, donde se describa la misma, en la que normalmente hace referencia a los gastos de contribución con el fin de saber si en dicho documento contempla la exoneración de contribuir con dichos gastos. Esperamos haberte ayudado con tu pregunta.
Guillermo	el abril 28, 2019 a las 11:14 am
Hay algún articulo que prohíba la utilización de tu propia empresa dentro de la comunidad para su beneficio información gracias
admin	el mayo 28, 2019 a las 9:40 am
Para dar respuesta a tu pregunta, te cito una sentencia del TS de fecha 12 de septiembre de 2013, en la cual, se expone que la regla general es el derecho que tiene cada propietario de usar, destinar y disfrutar de la vivienda o local de negocio en su inmueble, pero ello puede quedar limitado de forma excepcional ¿Dónde puede constar dichas limitaciones? Pues bien estas solo pueden regularse en el título de constitución de la propiedad horizontal y en los estatutos, y deben estar inscritos para que vinculen a todos los propietarios sino solo serán eficaces de los propietarios que lo aprobaron en su momento y no frente a terceros. ¿Y los reglamentos de régimen interior? No, no pueden establecer limitaciones ni prohibiciones de uso de elementos privativos.
Pero la Ley de Propiedad Horizontal refleja en su artículo 7.2. que el propietario u ocupante del piso o local no podrá desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, Por lo que no hay una norma o artículo que limite el uso de las viviendas en sí, sino que debemos atender a lo que se recoge en el título de constitución o estatutos, o en su caso a las normas autonómicas que en algunos casos regulan dichos aspectos, estableciendo limitaciones al respecto.
José Manuel	el agosto 19, 2019 a las 7:49 am
En una comunidad donde existe calefacción central, los horarios de encendido y apagado se aprueban por mayoría, si no estoy equivocado. Pero, puede aprobarse también por mayoría el prescindir de la calefacción, es decir, ¿puede una comunidad apagar todo el año la calefacción privando a parte de los vecinos del uso y disfrute de ese servicio?
admin	el agosto 30, 2019 a las 8:30 am
En primer lugar, agradecerte que hayas escrito en nuestro blog. De acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, entendiendo que en los estatutos de la Comunidad nada se recoge sobre este aspecto, añadir que al tratarse de un servicio de interés general para todos los propietarios como es la calefacción, tendríamos que acudir al artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal que recoge lo siguiente:
“El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación…(…)”
Por lo tanto, para poder prescindir de ese servicio, se requería la mayoría que se recoge en el apartado señalado.
Josep	el febrero 20, 2020 a las 6:43 pm
Mi pregunta. Es legal que el Presidente de la Comunidad use su propia cuenta bancaria para los gastos comuniotarios y cobros de los propietarios.
Segun el es para evitar pagar gastos bancarios, son escesivos y no sirven para nada.
AdministradoresMyC	el febrero 24, 2020 a las 8:56 pm
En primer lugar, muchas gracias por confiar en nosotros para dar respuesta a tus cuestiones, comentarte en relación a su pregunta, como regla general es que la comunidad de propietarios tenga una cuenta bancaria independiente a la cuenta personal del presidente, para sufragar todos los gastos comunitarios que durante el año se generen.
En caso, de no optar por la regla general, y el presidente decida utilizar su cuenta personal para dichos gastos, para ello deberá realizar todas aquellas acciones que en la Junta de Propietarios se hayan encomendado, es decir, si en junta se aprobado no abrir cuenta comunitaria, sino utilizar la cuenta personal, en principio no estaría realizando acción contraria que la aprobada. Si es cierto, que no podrá ni deberá pagar aquellas deudas de forma distinta a la establecida en la Junta, es decir, no podrá pagar en efectivo cualquier gasto que se deba pagar por cuenta bancaria, para evitar que todo quede reflejado.
Otra obligación de importante relevancia, es que el Presidente no podrá disponer de fondos de la Comunidad libremente, salvo aquellos pequeños gastos que sean de carácter urgente, siendo esta cuestión difícil de cumplir si tiene en la misma cuenta sus propios gastos e ingresos junto con los de la comunidad, en caso de no cumplir con dicha obligación el Presidente podrá incurrir en responsabilidad civil e incluso penal si existiera exceso de gastos no justificados sin que hayan sido aprobado previamente en Junta General.
María Jesús Fernández	el abril 22, 2020 a las 9:14 pm
Es legal que el administrador de la comunidad realice todos los trabajos que se hacen en la comunidad así como la limpieza, mantenimiento de piscina y demás con una empresa que es de su propiedad y no pida otros presupuestos a otras empresas?
AdministradoresMyC	el abril 26, 2020 a las 10:21 am
Buenos días, En primer lugar muchas gracias por confiar en nosotros para dar respuesta a sus cuestiones, los presupuestos de mantenimiento de piscina, limpieza así como cualquier otro servicio que se quiera contratar por la comunidad, tendrá que ser expuestos en una Junta de Vecinos, y someterlos a votación de los propietarios, siendo estos, quien elegirán la empresa que preste los servicios en la comunidad. En caso de no ser posible celebrar una Junta de Vecinos, o sea de necesaria urgencia la contratación de servicios como puede ser la limpieza, el administrador tendrá que exponer al presidente, el presupuesto, como representante de la comunidad, que este a su vez, trasladará al resto de propietarios. Una vez tomada la decisión será expuesta al administrador por el Presidente o Vicepresidente en caso de que hubiera, para que este actué sobre lo acordado.
Respecto, al número de los presupuesto que se tienen que pedir, no existe una regla de mínimos ni de máximos, si es recomendable, para poder comparar garantías, trabajos relación calidad precio, solicitar un mínimo de 3 presupuestos a distintas empresas, por eso te informamos que cualquier propietario puede también solicitar presupuestos y exponerlos en la Junta de Vecinos.
Esperamos haberte ayudado con tu respuesta.
OSCAR	el mayo 29, 2020 a las 9:28 am
Hola. Tengo una consulta: Es legal que la terraza de un ático expulse el agua de la lluvia directamente hacia el exterior. En un principio, se desalojaba mediante desagües (tal como se construyó)…pero hicieron unas obras que inclinaros el suelo para que la pendiente facilitara el desalojo. Me parece que la pendiente ha de tener unas características específicas y más tratándose que la terraza que no tiene muro exterior sino una barandilla (el agua se cuela por debajo y cae en forma de cascada hacia la calle). Gracias por todo y un saludo.
AdministradoresMyC	el junio 6, 2020 a las 8:51 am
Buenos días Óscar, en primer lugar muchas gracias por escribirnos para dar respuesta a tus dudas. En primer lugar, habrá que ver el origen, es decir, si el propietario o inquilino del ático tenia permiso para realizar dicho cambio o si lo ha cambiado por su voluntad unilateral, la alteración del medio por el cual el agua desagua cuando llueve, al tratarse este de un elemento comunitario, no podría verse alterado sin permiso a la comunidad de vecinos. Si por el contrario las obras fueron aprobadas en junta del suelo de la terraza, en este caso, habría que ver que se recoge en el acta de esa reunión.
No obstante, las obras de un propietario no pueden alterar elementos comunitarios correspondiente esa potestad a todos los vecinos.
OSCAR	el mayo 29, 2020 a las 9:41 am
…otra consulta: Cuando se aprueba una derrama para realizar cualquier mantenimiento de la comunidad, ese dinero no se puede tocar, verdad? Me explico: Suponemos que se ha de rehabilitar la fachada, y se aprueba una derrama…si durante el tiempo que dura la derrama se produce algún percance del cual no se disponen fondos (dinero) para poder solucionar; pongamos por ejemplo: se romper el motor del ascensor…Se podría utilizar el dinero de la derrama de la rehabilitación de la fachada para solucionar el problema del motor del ascensor o se tendría que convocar una reunión extraordinaria para aprobar una segunda derrama para el tema de ascensor.