Source: http://smnowa.pl/index.php/informator-mieszkanca/pytania-i-odpowiedzi
Timestamp: 2020-01-20 11:29:39+00:00
Document Index: 75186537

Matched Legal Cases: ['art. 691', 'Art. 27', 'art. 6', 'art. 38', 'art.26', 'art. 4', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 4', 'art. 45', 'art.45', 'art.45', 'art.45', 'art.45', 'art. 4', 'art. 45', 'art. 45', 'art. 45', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 6', 'art. 4', 'Art. 454', 'art.1', 'art. 3', 'art. 42']

Odpowiedzi na pytania lokatorów
1. Jednym ze składników opłat są „podatki i ubezpieczenia”. Czego dotyczy ubezpieczanie?
Spółdzielnia, jako zarządca nieruchomości ubezpiecza od zdarzeń losowych części wspólne budynku m.in. dach, klatkę schodową, windę czy instalacje stanowiące własność spółdzielni.
To ubezpieczenie daje możliwość zwrócenia się do Spółdzielni o odszkodowanie tylko w przypadku szkód w mieszkaniu, które powstałyby z przyczyn umiejscowionych właśnie w części wspólnej nieruchomości np. szkoda zalaniowa w mieszkaniu powstała na skutek nieszczelnego dachu budynku.
W przypadku szkody powstałej w mieszkaniu, której sprawcą był sąsiad, Ubezpieczyciel Spółdzielni nie wypłaci odszkodowania. W takich przypadkach należy korzystać z polisy ubezpieczenia mieszkania sąsiada. Można też zgłosić szkodę z własnej polisy ubezpieczenia mieszkania. Ta opcja jest najprostsza dla poszkodowanego, gdyż wówczas to Ubezpieczyciel wypłaci odszkodowanie i będzie reprezentował poszkodowanego w dalszym postępowaniu, czyli regresem będzie domagał się pokrycia strat z polisy lub pieniędzy od winnego sąsiada. Jeśli żadne z mieszkań nie jest ubezpieczone, pozostaje tylko załatwienie sprawy pomiędzy mieszkańcami, do skierowania sprawy na drogę sądową włącznie.
Warto pamiętać, że sami możemy być sprawcami szkody. Awaria węża doprowadzającego wodę do pralki u nas spowoduje zniszczenie dywanów i podłóg, u sąsiadów poniżej może zniszczyć sufity, ściany, meble i podłogi. Dlatego warto posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Odpowiedzialność cywilna to obowiązek ponoszenia konsekwencji pewnych zdarzeń lub zachowań. Takie ubezpieczenie pozwali zapobiec skutkom finansowym spowodowanego przez nas zalania, pożaru, wybicia szyby itp. Posiadanie polisy OC nie zwalnia z winy, a jedynie z obowiązku materialnego wyrównania poszkodowanemu poniesionych przez niego strat.
2. Dlaczego jest tak duża różnica pomiędzy naliczeniem na podatki i ubezpieczenie zasobów w poszczególnych mieszkaniach? Dlaczego moja znajoma płaci tylko 0,05 zł/m2?
Różnica w sposobie naliczania opłaty na podatki i ubezpieczenia wynika z tytułu prawnego jaki przysługuje poszczególnym osobom. Zgodnie z przepisami dotyczącymi podatków lokalnych (podatek od nieruchomości i gruntu oraz opłata za wieczyste użytkowanie) do ich zapłaty zobowiązany jest właściciel. Należne podatki za lokale, które należą do zasobów Spółdzielni uiszcza Spółdzielnia na konto Urzędu Miasta/Gminy i rozlicza je na użytkowników tych lokali. Dlatego też posiadacze spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu "regulują" podatki za pośrednictwem Spółdzielni. Natomiast mieszkania, które zostały wyodrębnione z zasobu Spółdzielni (tytuł prawny do lokalu - własność odrębna) są obciążane jedynie kosztem ubezpieczenia części wspólnej zasobów (0,05 zł/m2 powierzchni użytkowej). Właściciele zobowiązani są do osobistego uregulowania podatków we właściwym Urzędzie Miasta/Gminy.
3.Aktywacja dostępu do kartoteki on-line
Aktywacja dostępu on-line do kartoteki mieszkaniowej bez szczegółowej weryfikacji danych osobowych jest niemożliwe. Proszę zwrócić uwagę, że proces rejestracji zastosowany przez spółdzielnię ma „odwróconą” kolejność w porównaniu z procedurą stosowanymi przez inne instytucje m.in. banki. W większości z nich, aby zainicjować dostęp do danych trzeba udać się osobiście do właściwego punktu obsługi klienta, gdzie podpisywana jest umowa i wydawane hasło pierwszego logowania oraz identyfikator. W spółdzielni identyfikator logowania oraz hasło ustala sam zainteresowany. Dzięki temu nie ma potrzeby przygotowywania zabezpieczonych „kopert” z hasłami. Jednakże przed udostępnieniem informacji konieczne jest sprawdzenie czy osoba, która dokonała logowania w aplikacji jest faktycznie osobą posiadająca tytuł prawny do lokalu (stąd konieczność zabrania ze sobą dowodu tożsamości). Znajomość kodu mieszkania to za mało, może go znać na przykład wynajmujący mieszkanie (podnajemca).
Przypominamy, że lokatorzy zamieszkali w Żorach w celu ostatecznej aktywacji dostępu do kartoteki mieszkaniowej, mogą zgłaszać się do swoich Administracji Osiedlowych (właściwych dla miejsca zamieszkania).
4. Skutki śmierci w przypadku prawa najmu
Odpowiadając na pytanie informujemy, że w przypadku śmierci najemcy lokalu mieszkalnego tryb postępowania reguluje w art. 691 k.c. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
Osoby ww. wymienione wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, w sposób opisany wyżej, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.
Ww. przepisów nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego, ponieważ wówczas prawo do lokalu przypada żyjącemu najemcy.
Z prawem najmu nie jest związane członkostwo w Spółdzielni.
W razie braku osób ww. stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
5. Zbiorowe zapytanie lokatorów os. 1000-lecia o podstawy prawne rozliczania koszów różnicy wskazań między wodomierzem głównym a wodomierzami mieszkaniowymi
Art. 27 ust. 1 Ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. nr 72, poz. 747) stanowi, że „ilość dostarczonej do nieruchomości wody ustala się na podstawie wskazań wodomierza głównego”. W związku z tym, wskazania tego wodomierza muszą być rozliczane na wszystkie lokale. W myśl art. 6 ust. 6 pkt 3 Ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego rozlicza różnice wskazań miedzy wodomierzem głównym a wodomierzami zainstalowanymi w poszczególnych lokalach.
Realizując postanowienia ustawy w dniu 16.01.2004 Nadzwyczajne Zebranie Przedstawicieli Członków SM „Nowa”, działając na podstawie art. 38 § 2 pkt 1 i 2 Prawa spółdzielczego oraz § 60 pkt 1 i 2 Statutu, podjęło Uchwałę nr 12 upoważniającą Radę Nadzorczą do wprowadzenia zmian w Regulaminie rozliczania poboru wody i odprowadzenia ścieków w lokalach mieszkalnych i użytkowych Spółdzielni Mieszkaniowej, umożliwiających rozliczenie na lokatorów niedoborów przychodów w stosunku do kosztów dostawy wody i odprowadzenia ścieków proporcjonalnie do zużytych m3wody na każdy budynek indywidualnie.
W dniu 25.02.2004 Rada Nadzorcza SM „Nowa” Uchwałą nr 47/2004 wprowadziła zmiany w regulaminie rozliczania poboru wody i odprowadzenia ścieków w lokalach mieszkalnych i użytkowych, między innymi dotyczące sposobu rozliczania niedoborów przychodów w stosunku do kosztów dostawy wody i odprowadzenia ścieków.
Obowiązująca w całym kraju znowelizowana ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków z dnia 22.04.2005 podtrzymuje opisane zasady uściślając je poprzez zapis w art.26, iż właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych dokonuje wyboru metody rozliczania kosztów różnicy wskazań i należnościami wynikającymi z przyjętej metody rozliczania obciąża osoby korzystające z lokali w tych budynkach.
W administracji osiedlowej można zapoznać się z pełną treścią Ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków.
Zarząd SM „Nowa”
6. Czy koszty eksploatacyjne rozliczane są w Spółdzielni razem, czy odrębnie dla każdego budynku ?
Koszty eksploatacyjne rozliczane są dla każdej nieruchomości odrębnie. Wynika to przepisów Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych art. 4 ust. 41:
„Zarząd Spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości:
1) ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów, o których mowa w ust. 1-2 i 4 (eksploatacja i utrzymanie nieruchomości);
2) ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego zgodnie z art. 6 ust.3 …”.
Na koszty eksploatacji nieruchomości składają się:
- koszty konserwacji
- koszty utrzymania czystości i zieleni
- koszty utrzymania służb Spółdzielni obsługujących zasoby
- koszty energii elektrycznej, pogotowia awaryjnego itp.
Ponieważ gromadzone są sukcesywnie przez cały rok i po zakończeniu roku porównywane z opłatami eksploatacyjnymi naliczonymi lokatorom, opłaty te należy traktować jako zaliczkowe, a wynik porównania kosztów i opłat uwzględnia się przy kosztach (wyższe koszty niż opłaty) lub przychodach (niższe koszty niż opłaty) następnego roku. Wynika to z art. 6 ust.1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Przygotowując plan rzeczowo-finansowy na następny rok staramy się oceniać wszystkie zależne i niezależne od naszych działań czynniki wzrostu kosztów tak aby opłaty lokatorskie ustalone na następny rok pokrywały tylko uzasadnione koszty utrzymania każdej nieruchomości. Takim niezależnym od spółdzielni czynnikiem, który wpływa na wzrost kosztów jest wzrost cen usług i mediów, które Spółdzielnia musi kupić – np. energia elektryczna zużywana w częściach wspólnych nieruchomości (wzrost w 2009 r. o 43%) oraz konieczność wykonania usług i czynności wynikających ze zmian coraz bardziej zaostrzających się przepisów zewnętrznych np:. dodatkowe przeglądy instalacji, opłaty urzędowe za odprowadzanie wód opadowych, sprawy związane z bezpieczeństwem ludzi i budynków.
Zależne od działań podejmowanych przez Spółdzielnię czynniki wzrostu to głównie optymalizacja organizacji pracy - np.: sukcesywne przekazywanie utrzymania czystości w nieruchomościach firmie obcej, wykonanie w ramach konserwacji dodatkowych robót planu remontowego, a także wdrażanie przedsięwzięć np. ograniczających zużycie energii elektrycznej w nieruchomościach.
Przy 141 budynkach, którymi zarządzamy (123 nieruchomości) trudno byłoby zamieścić pełne dane dotyczące każdej nieruchomości odrębnie w rocznym sprawozdaniu. Ze szczegółowym zestawieniem kosztów możecie Państwo zapoznać się u Głównego Księgowego, który udzieli Wam dodatkowych wyjaśnień na temat kosztów eksploatacji nieruchomości, w której mieszkacie.
W sprawozdaniu, z konieczności, podajemy koszty, przychody i wynik, które są w rzeczywistości sumą tych wielkości ustalonych dla każdej nieruchomości odrębnie.
Trochę inaczej jest z funduszem remontowym. Odpisy na fundusz remontowy gromadzone są dla każdej nieruchomości odrębnie, ale plan remontów tworzony jest zgodnie ze statutem odrębnie dla każdego osiedla. Dopuszcza to Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 4 oraz powszechna praktyka, która wskazuje że przy ogromnej wartości niektórych niezbędnych przedsięwzięć remontowych, konieczna jest szybka ich realizacja kosztem innych nieruchomości. Oczywiście, niezależnie od takiego planowania przedsięwzięć, saldo funduszu remontowego każdej nieruchomości będzie wykazywało, czy nieruchomość ta jest winna zwrot innym nieruchomościom swojego osiedla, czy też to ona „pożyczyła” innej nieruchomości, i docelowo w przyszłości powinna oczekiwać zwrotu tych środków.
Taką ewidencję funduszu remontowego z uwzględnieniem wpływów i wydatków tego funduszu od 2001 r. dla każdej nieruchomości odrębnie stworzył i aktualizuje Dział Techniczny Spółdzielni. Ewidencja ta również może być udostępniona lokatorowi na jego życzenie. Zapraszamy.
7. Ile jest odsetek od kredytów za 2009 r. i kto je zapłacił ?
Zacznijmy od odpowiedzi na proste pytanie - dlaczego Spółdzielnia zaciąga kredyty, skoro wykazuje w bilansie wysoki stan środków pieniężnych ?
Te środki pieniężne to fundusz zasobowy utworzony z dokonywanych przez lokatorów wpłat przy przekształcaniu praw do mieszkań na własnościowe po 1996 r. Fundusz ten jest wspólną własnością wszystkich członków Spółdzielni. O jego przeznaczeniu decydują jego właściciele, wcześniej poprzez Uchwały Zebrania Przedstawicieli, od dwóch lat Walne Zgromadzenie. W poprzednich latach przeznaczony był na wsparcie najbardziej „newralgicznych” i kosztochłonnych przedsięwzięć remontowych, między innymi na wymianę okien, modernizację dźwigów w całych zasobach.
Inwestycje finansowe środków tego funduszu przynoszą korzyści w formie odsetek od lokat, tworzących nadwyżkę bilansową, przeznaczoną corocznie na uzupełnienie wszystkich osiedlowych funduszy remontowych proporcjonalnie do wielkości powierzchni mieszkań Członków, odpowiednią decyzją Walnego Zgromadzenia.
Tymczasem lokatorzy niektórych budynków przeprowadzają referenda w sprawie dodatkowych remontów ich budynków, na które brakuje środków na gromadzonym z odpisów lokatorskich funduszu remontowym, np. ocieplenia, balkony. W 2009 roku wykonano remonty balkonów w 15 budynkach i ocieplenie elewacji frontowych w 10 budynkach. Przeznaczenie środków funduszu zasobowego na realizacje tych remontów oznaczałoby „sponsorowanie” lokatorów tych budynków kosztem pozostałych, jednocześnie byłoby rezygnacją z przyszłych odsetek od lokat czyli wspólnych zysków, czyli opisanej powyżej nadwyżki bilansowej.
Aby w tym dodatkowym, wynikającym z przeprowadzonego referendum zakresie remontu uzyskać finansowanie przedsięwzięcia przez lokatorów budynku, którego ono dotyczy, przy obliczaniu przyszłych dodatkowych odpisów na fundusz remontowy przeznaczonych na spłatę wykonanego remontu naliczanych lokatorom tego budynku, uwzględnia się koszty kredytu, niezbędnego do realizacji tego przedsięwzięcia. Tak więc odsetki od kredytów spłacają lokatorzy tych budynków, w których na życzenie lokatorów przeprowadzono dodatkowe remonty, nie objęte planem remontów, ze względu na ograniczone środki funduszu remontowego.
Kredyty te nie obciążają hipotek budynków ani mieszkań. Ich spłata gwarantowana jest przez Spółdzielnię,
a dzięki temu też mają korzystniejsze oprocentowane (niższe) niż zwykłe kredyty komercyjne. Ale przy ociepleniach pojawia się jeszcze jeden bardzo ważny powód, dla którego należy zaciągnąć kredyty zamiast inwestować własne środki – to kredyty termomodernizacyjne udzielane przez Wojewódzki Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Oprócz preferencyjnego oprocentowania, (ok. 3% to jest mniej niż oprocentowanie lokat) uzyskujemy możliwość starania się o częściowe umorzenie kredytu (nawet do 50%) po spłacie połowy kredytu, pod warunkiem przeznaczenia umorzenia na kolejną termomodernizację.
Częściowo umarzalne kredyty otrzymujemy też od WFOŚiGW na usuwanie i utylizację azbestu (balkony). Niestety są to niewielkie kwoty (ok. 76 zł na jeden balkon), bo kredytowanie nie obejmuje nowych balustrad i płyt balkonowych. Podjęliśmy też starania o kredyty w Banku Gospodarstwa Krajowego, przy których możliwe jest uzyskanie premii termomodernizacyjnych. W 2009 r. uzyskaliśmy kredyty na kwotę 6.871.792,00 zł, należne odsetki za 2009 r. wyniosły 99.231,77 zł.
8. Korespondencja w sprawie rozliczania kosztów c.o.
Pismo Lokatora z dn. 18.05.2009 z ul. Wielkopolskiej w Jastrzębiu Zdroju Rada Nadzorcza
SM „Nowa”w Jastrzębiu Zdroju
Wniosek o weryfikację regulaminu rozliczania kosztów c.o.
wchodzącego w życie w dniu 01.06.2009r.
W związku z opublikowaniem nowego regulaminu dotyczącego rozliczeń kosztów c.o. proszę o ponowną weryfikację wybranych elementów regulaminu, które moim zdaniem nie przyczyniają się do racjonalnego oszczędzania ciepła, a co za tym idzie, powodują zwiększenie kosztów ogrzewania budynku i zwiększenie kosztów ciepła ponoszonych przez wszystkich użytkowników lokali.
1. W §3¹ pkt. 5 regulaminu wprowadzenie zapisu „W przypadku złożenia wniosku popartego przez co najmniej 80% + 1 użytkowników lokali w budynku, zawierającego zgodę”, jest niesprawiedliwe. Wprowadzenie tak wysokiego progu krzywdzi lokatorów, którzy chcą być rozliczani wg podzielników kosztów. Na przykład w bloku przy ul Wielkopolskiej znajdują się 352 lokale mieszkalne + lokale użytkowe. Z tego wynika, że próg 80% lokali + 1 stanowią 283 lokale. biorąc pod uwagę, że w referendum nie ma zawsze 100% frekwencji to zebranie ponad 80% podpisów staje się praktycznie nie możliwe. W praktyce oznacza to, że próg 80% „wyłączy” z opomiarowania prawie wszystkie budynki. Moim zdaniem przyjęcie tak wysokiego progu nie ma żadnego uzasadnienia logicznego. W jaki sposób wytłumaczyć przypadek, w którym budynek rezygnuje z opomiarowania pomimo, iż np. 60% użytkowników lokali jest zdeklarowanymi zwolennikami podzielników? Jak chronione są w takim wypadku interesy większości użytkowników lokali? Analizując poprzednie referenda dot. wymiany balustrad balkonowych oraz dot. termomodernizacji budynku wysokość górnego progu wynosiła 50%+1. Nie rozumiem, dlaczego akurat w przypadku podzielników próg miałby być wyższy. Proponuję zatem, aby próg decydujący o indywidualnym rozliczaniu kosztów c.o. był ustalony na poziomie 50%+1.
2. W §3¹ pkt. 5 zapis o montażu podzielników kosztów z funkcją odczytu radiowego jest narzuceniem użytkownikom lokali wyższych kosztów zakupu urządzeń. dlaczego nie można rozliczać kosztów c.o. za pomocą zwykłych podzielników bez odczytu radiowego? Podzielniki te z powodzeniem stosowane były przecież w Naszej Spółdzielni i obecnie stosuje się je również w innych spółdzielniach. podzielniki z możliwością odczytu radiowego a dokładność pomiaru na tych podzielnikach jest taka sama. Różnią się one tylko elementem do przesyłu danych droga radiową. Według mnie, oprócz niewątpliwych zalet podzielników radiowych mają one również wady. Pozbawiają one w praktyce możliwości corocznego wglądu w stan urządzenia, prawidłowości jego zamocowania, kontroli plomb zabezpieczających itp. może to być wykorzystywane przez nieuczciwych lokatorów i godzić w interesy pozostałych użytkowników lokali. proponuje zatem aby regulamin nie narzucał typu podzielnika, a wybór pomiędzy zwykłym podzielnikiem a podzielnikiem radiowym pozostawiał mieszkańcom danego budynku.
3. W §3¹ pkt. 5 kwestionuję zapis o montażu głowic termostatycznych zabezpieczonych przed możliwością obniżenia temperatury. Zabezpieczenie przed obniżeniem temperatury w pomieszczeniu poniżej 16 stopni może być zrealizowane bez wymiany zaworów i głowic termostatycznych. Wg mojej wiedzy, dla części głowic, ten sam efekt można uzyskać poprzez ustawienie blokady na głowicy termostatycznej uniemożliwiającej obniżenie temperatury w pomieszczeniu. Jest to tańsze i o wiele bardziej wygodne ponieważ przy wymianie głowic termostatycznych należało by niejednokrotnie wymienić zawór termostatyczny a co za tym idzie wzrastają koszty wymiany. proponuję więc aby przedmiotowy punkt regulaminu dopuszczał także możliwość założenia blokady na głowicę termostatyczną w przypadkach, gdy jest to możliwe.
4. W §3¹ pkt. 5 zapis o montażu nawiewników oraz pokrycie kosztów wprowadzenia powyższych wymogów jest nie do zaakceptowania. Po pierwsze: Problem z nadmierną szczelnością i brakiem wentylacji pojawił się wraz z wprowadzeniem stolarki PCV z wbudowanymi uszczelkami a nie z wprowadzeniem podzielników kosztów c.o. Wprowadzenie szczelnych energooszczędnych okien spowodowało brak wentylacji, a w konsekwencji wzrost wilgotności w pomieszczeniach i rozwój grzybów pleśniowych. Z tego względu przy nowelizacji normy PN-91/B-02020 „Ochrona cieplna budynków” w 1998 roku wprowadzono ograniczenia współczynnika infiltracji od góry i od dołu. Według normy współczynnik infiltracji powietrza powinien być mniejszy od 1,0 , ale większy od 0,5 m³ /(mhdaPa2/3). Skoro wprowadzone zostały takie ograniczenia współczynnika infiltracji, dlaczego spółdzielnia przez wiele lat po nowelizacji normy pozwalała na wymianę okien o współczynniku infiltracji niższym niż 0,5 m³/(mhdaPa2/3) i dopiero od kilku lat nakazuje montaż nawiewników powietrza? Po drugie: skoro stwierdzają Państwo że w mieszkaniach występuje niższy niż wymagany przez PN-83.B-03430/Az3:200 strumień objętości powietrza wentylacyjnego to w tym momencie występuje nieprawidłowość, która może spowodować zagrożenie życia i zdrowia użytkowników lokali. W interesie Spółdzielni Mieszkaniowej jest w takim przypadku doprowadzić budynek do takiego stanu by nie występowało zagrożenie życia i zdrowia użytkowników na koszt Spółdzielni z funduszu remontowego a nie dodatkowo sięgając do kieszeni lokatora. nieprawidłowość ta może występować niezależnie od tego czy dany lokal jest wyposażony w podzielniki czy nie. Dlaczego więc nie dokonuje się montażu nawiewników we wszystkich lokalach z niedostateczną wentylacją, a jedynie w lokalach w których mają być zamontowane podzielniki? Po trzecie: wg mojej orientacji koszt takiego nawiewnika wraz z montażem wynosi ok. 110 zł. a nie jak Spółdzielnia wykazała w biuletynie z marca 2009 roku ok. 160zł.
Podsumowując uważam, że zaproponowany w obecnej formie regulamin godzi w interesy użytkowników lokali. Zaproponowany w nim próg decydujący o opomiarowaniu budynków spowoduje masową rezygnację z opomiarowania nawet w przypadku, gdy większość użytkowników lokali opowie się za montażem podzielników. Zaproponowano w nim nieakceptowalnie wysokie koszty wdrożenia systemu indywidualnych rozliczeń, poprzez wymuszenie zakupu podzielników radiowych, nowych głowic termostatycznych i drogich nawiewników. Obowiązujące Prawo Energetyczne wymaga by zarządzający budynkami (spółdzielnie mieszkaniowe, zarządcy nieruchomości) stosowali metody rozliczeń kosztów c.o. stymulujących energooszczędne zachowania oraz pozwalające rozliczyć koszty ciepła w sposób odpowiadający zużyciu ciepła. Ewentualny demontaż podzielników kosztów ogrzewania w naszej Spółdzielni i późniejsze rozliczanie kosztów c.o. w oparciu o powierzchnię użytkową mieszkań wybitnie nie będzie działaniem do którego zobowiązuje prawo. Ponadto Polska przyjęła dyrektywę Unii Europejskiej o redukcji emisji CO2. Spółdzielnia Mieszkaniowa powinna więc tym bardziej zmierzać do ograniczenia zużycia ciepła a nie wprowadzać regulacje, które moim zdaniem doprowadzą do rezygnacji z opomiarowania i w rezultacie doprowadzą do zwiększenia kosztów ciepła i emisji CO2.
Efekt stosowania podzielników kosztów ogrzewania można ocenić np. analizując koszty ogrzewania budynków w Naszej Spółdzielni w okresie rozliczeniowym 2007-2008. Porównanie nieopomiarowanych i opomiarowanych budynków tego samego typu wygląda następująco:
Budynki bez podzielników:
ul. Turystyczna 2-4, koszt ogrzania budynku wynosi 120 442,37 zł, metraż 4 984,40 m²
ul. Turystyczna 5-7, koszt ogrzania budynku wynosi 131 625,27 zł, metraż 5 006,56 m²
ul. Turystyczna 10-12, koszt ogrzania budynku wynosi 131 853,02 zł, metraż 4 984,40 m²
Budynki z podzielnikami kosztów c.o.:
ul. Turystyczna 18-20, koszt ogrzania budynku wynosi 93 746,90 zł, metraż 4 984,40 m²
ul. Turystyczna 22-24, koszt ogrzania budynku wynosi 94 156,34 zł, metraż 4 984,40 m²
ul. Turystyczna 26-28, koszt ogrzania budynku wynosi 96 869,09 zł, metraż 4 984,40 m²
Z porównania wynika wprost, że budynki nie wyposażone w podzielniki kosztów ogrzewania mają o ok. 30% wyższe koszty ogrzewania niż budynki opomiarowane. Efekt stosowania podzielników jest więc wymierny a zasadność ich stosowania oczywista.
Proszę o pisemne ustosunkowanie się do moich uwag i zaproponowanych zmian.
Odpowiedź Rady Nadzorczej SM „Nowa”
DE-1-RN- 13 /2009
Pan ul. Wielkopolska 44-335 Jastrzębie Zdrój
W odpowiedzi na Pana wniosek z dn. 18.05.2009 r. dotyczący zmiany regulaminu rozliczania kosztów centralnego ogrzewania w SM „Nowa”, wyjaśniamy tytułem wstępu:
W chwili wprowadzenia w 2005 r. w ustawie Prawo energetyczne zapisów normujących zasady rozliczeń indywidualnych nasz poprzedni regulamin rozliczania kosztów był niezaprzeczalnie przedmiotem dumy. Był nowoczesny i całkowicie zgodny z nowymi przepisami. Natomiast przepisy te, pomimo że były „światełkiem w tunelu” wobec poprzedniego braku jakichkolwiek norm prawnych w tym zakresie, są nieprecyzyjne i regulują część problemów, generując nowe dające poważne argumenty przeciwnikom rozliczania kosztów według zużycia indywidualnego lokalu i budynku. Sam Pan zwraca uwagę na te uogólnienia dające pożywkę sprzecznym interpretacjom. To samo dotyczy cytowanego przez Pana przepisu dotyczącego uniemożliwiania obniżania temperatury w pomieszczeniach poniżej 16oC oraz konieczności wyposażenia grzejników w podzielniki.
Przepisy te dotyczą budynków nowych i modernizowanych i tworzą furtkę do sprzecznych interpretacji w kwestii konieczności stosowania tych przepisów w naszych budynkach.
Wobec powyższego problem rozliczania kosztów c.o. w SM „Nowa” należy potraktować raczej jako efekt określonej „polityki rozliczeniowej” Rady Nadzorczej i Zarządu mającej na celu optymalne gospodarowanie zasobami Spółdzielni.
W poprzednim regulaminie rozliczania kosztów centralnego ogrzewania próg 50% + 1 określono dla sondażu w sprawie decyzji lokatorów o rezygnacji z podzielników, a nie decyzji w sprawie utrzymania rozliczania wg wskazań podzielników i była to proporcja promująca rozliczanie kosztów wg wskazań podzielników.
Minione 10 lat rozliczeń indywidualnych wg wskazań podzielników dały nam obszerny materiał do badań zarówno systemu zaopatrzenia budynków i mieszkań w ciepło jak i systemu rozliczania kosztów.
Obowiązkiem Rady Nadzorczej w związku z zakończeniem 10 letniej umowy o rozliczanie i zakończeniem pracy podzielników było podjęcie takiej decyzji w sprawie przyszłości rozliczeń, która uwzględniałaby pozytywne doświadczenia - to jest znaczną oszczędność ciepła (i kosztów) oraz uzależnienie opłat od zużycia indywidualnego, a więc stymulowanie energooszczędnych zachowań, jak i negatywne – to znaczy- jako skutek uboczny tendencji do nadmiernego oszczędzania ciepła – permanentne niedogrzanie niektórych mieszkań rujnujące substancję budynku a nie tylko pojedynczego mieszkania i powodujące uzasadnione obawy sąsiadów w kwestii dogrzewania tych mieszkań przez ściany, powodujące też w połączeniu z nowymi szczelnymi oknami problemy z wentylacją, a więc zagrożenie zdrowia i życia lokatorów.
Proszę zauważyć, że również zmiany w przytaczanych wyżej przepisach krajowych były wynikiem doświadczeń związanych z rozliczaniem ciepła w budynkach wielorodzinnych w Polsce.
Proszę zwrócić również uwagę, że wprowadzone w naszym regulaminie ograniczenia przy kontynuacji rozliczeń wg wskazań podzielników, ukierunkowane są wyłącznie na usunięcie z systemu zaopatrzenia w ciepło i systemu rozliczania elementów powodujących w określonych warunkach niezadowalające Spółdzielnię i lokatorów ogrzanie mieszkań i niezadowalający podział kosztów.
Odnosząc się do poszczególnych sformułowanych przez Pana zagadnień wyjaśniamy:
Ad.1. Interesy większości użytkowników lokali chronione są w taki sposób, że wymagane jest znaczne wyższe niż pięćdziesięcioprocentowe poparcie nowego systemu ze względu na konieczność poniesienia określonych obciążających wszystkich lokatorów kosztów wprowadzenia tego systemu i ograniczeń mających na celu ochronę budynku (i wszystkich mieszkań) przed degradacją spowodowaną niedogrzaniem oraz przed skutkami pogorszonej wentylacji.
Zapis w § 31 ust. 5 sformułowano tak, że uzyskanie poparcia 80% i jednego lokatora oznacza automatycznie decyzję lokatorów w sprawie podzielników i wymienionych w tym ustępie innych warunków towarzyszących. Progowe 50% - poparcie mogłoby być łatwo kwestionowane przez pozostałych lokatorów, których dotkną finansowe skutki przyjętej przez większość decyzji. Ponieważ zgoda na nowy system oznacza konieczność przeprowadzenia określonych prac bezpośrednio w mieszkaniach lokatorów, brak zgody 50% -1 lokatorów mógłby skutkować np. nieudostępnieniem lokali i bojkotem decyzji teoretycznie prawnie podjętej przez 50% + 1 lokatorów, a docelowo spowodować trudną do przewidzenia deformację systemu rozliczeniowego przy dużej ilości rozliczeń ryczałtowych.
Próg 50% + 1 wyznaczony w zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą Regulaminie przeprowadzania referendum dotyczy takich spraw, w których kompetencje decyzyjne posiada Rada Nadzorcza (np. remonty części wspólnych budynków) jednak przed podjęciem decyzji, które wiążą się też z koniecznością obciążenia lokatorów kosztami realizacji, Rada Nadzorcza chce uzyskać informację o akceptacji przedsięwzięcia przez lokatorów budynku. Takie referendum ma dla Rady Nadzorczej wyłącznie charakter opiniodawczy, co zapisano w § 11 tego Regulaminu.
Ad.2. Zaletą podzielników z możliwością odczytu drogą radiową jest uniezależnienie odczytu od obecności lokatorów w mieszkaniach oraz automatyczne przeniesienie uzyskanych danych do systemu rozliczeniowego, co obniży koszty corocznych odczytów i rozliczeń. Takie rozwiązanie wynika też z dziesięcioletniej praktyki odczytów. Wnoszone corocznie we wrześniu i październiku liczne reklamacje dotyczące rozliczeń ryczałtowych wykonywanych z powodu nieobecności lokatorów w czasie czerwcowych odczytów stanowią poważny problem organizacyjny, a korekty rozliczeń rocznych „wykrzywiają” wyniki rozliczeń zbiorczych budynków. Różnica w cenie podzielnika przy możliwości rozłożenia należności na raty lub odroczenia spłaty do terminu pierwszego rozliczenia rocznego nie powinna być decydująca przy wyborze typu podzielnika. Kontrole przeprowadzane poza okresem odczytu, w niezapowiedzianych terminach, będą z pewnością wystarczająco skuteczne.
Ad.3. Oczywiście, ma Pan rację, właśnie w ten sposób Spółdzielnia będzie się starała wykonać niezbędną wymianę głowic- wykorzystując demontowane głowice, poprzez przestawienie blokady uzyskując ograniczenia możliwości obniżenia temperatury poniżej 16oC , a więc bezkosztowo. Głowice i termozawory będą wymieniane na nowe tylko tam, gdzie wystąpi taka konieczność.
Informujemy o tym lokatorów budynków, w których przeprowadzany jest sondaż.
Ad.4. Też uważamy, że problem braku wentylacji nie jest bezpośrednio efektem założenia podzielników, lecz kompleksowej wymiany okien w ostatnich latach, jednak nasze obserwacje wskazują, że problem wentylacji pomimo wymiany okien nie występuje z taką częstotliwością w budynkach nierozliczanych wg wskazań podzielników, toteż niezależnie od genezy problemu, należało wyniki obserwacji i opinie kominiarzy uwzględnić określając dodatkowe wymogi przy akceptacji rozliczania kosztów wg wskazań podzielników. Koszt nawiewnika zależny jest od jego rodzaju (higrosterowany lub ciśnieniowy, w pokoju „obsługującym” wnękę kuchenną wymagany jest higrosterowany, w pozostałych pomieszczeniach wystarczy tańszy ciśnieniowy). Połowę kosztu pokrywa spółdzielnia.
Informujemy o tym lokatorów zainteresowanych sprawą.
Informujemy, że Rada Nadzorcza po zapoznaniu się z Pana wnioskami, na posiedzeniu w dn. 27.05.2009 r. dokonała analizy zapisów nowego regulaminu uznając, że uwzględnia on zgromadzone doświadczenie dziesięcioletniego okresu, ograniczając możliwości powstawania nieprawidłowości w zakresie dostarczania ciepła i rozliczania kosztów, odpowiada również oczekiwaniom większości lokatorów i w związku z tym nie wymaga zmiany.
Jednocześnie bardzo dziękujemy za okazane przez Pana zainteresowanie tematem, rzeczową dyskusję, jest to dla nas potwierdzeniem pozytywnego kierunku podjętych 10 lat temu działań w kierunku ograniczania wzrostu kosztów i indywidualnego ich rozliczania. Mamy nadzieję, że będziemy mogli rozpatrzyć ponownie Pana wnioski w przyszłości, uwzględniając w pracy nad regulaminem nowe doświadczenia związane z rozliczaniem kosztów c.o.
Pismo Lokatora z dn. 29.06.2009 ul. Wielkopolska Jastrzębie Zdrój
Inż. Leszek Hoderny
Rady Nadzorczej SM „Nowa”
w Jastrzębiu Zdroju
W odpowiedzi na pismo DE-1RN-13/2009 w kwestii regulaminu rozliczania kosztów centralnego ogrzewania w SM „Nowa” nasuwają się następujące pytania:
1. Analizując otrzymane pismo oraz kwestię uzyskania poparcia przez 80%+1 lokatorów całkowicie się z Panem nie zgadzam. Po pierwsze: nie jest to zgodne z regulaminem prowadzenia referendum w SM „Nowa” – skoro taki regulamin został zatwierdzony przez RN SM „Nowa” to dlaczego w innym regulaminie się go nie przestrzega. czy nie jest to niedostosowanie się do wewnętrznych regulaminów SM „Nowa”? Po drugie: wg Pana interpretacji tak wysoki próg ma chronić lokatorów przed koniecznością poniesienia określonych obciążających wszystkich lokatorów kosztów (rozumiem, że chodzi o ochronę przed kosztami wdrożenia nowego systemu rozliczeniowego), a 50%+1 w zatwierdzonym Przez Radę Nadzorczą Regulaminie przeprowadzania referendum dotyczy np. remontów części wspólnych budynków. To w takim przypadku jak wytłumaczy Pan referendum dot. wymiany płyt balkonowych. Próg wynosił 50%+1 lokator. Skoro np. 40% lokatorów nie zgadzało się na wymianę płyt to dlaczego oni teraz mają ponosić koszty z tytułu ich wymiany. Chciałbym w tym miejscu zaznaczyć, że instalacja centralnego ogrzewania w budynku jest także częścią wspólną. Większe koszty wydaje się ponoszą w przypadku odejścia od rozliczenia kosztów c.o. lokatorzy, którzy wyrażają chęć na indywidualne rozliczanie kosztów, a może być ich nawet ponad 50% wszystkich użytkowników. Analizując to wszystko, koszty poniesione na przystosowanie do nowego systemu rozliczania kosztów są nie adekwatne do kosztów jakie poniosą lokatorzy w przypadku rezygnacji z indywidualnego rozliczania mieszkań wg podzielników.
2. Cytowany przepis dotyczący uniemożliwienia obniżenia temperatury w pomieszczeniu poniżej 16 °C oraz konieczność wyposażenia instalacji c.o. w urządzenia do indywidualnego rozliczania kosztów to część ustawy Prawo Budowlane, a w szczególności Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które w § 134 określa, że: grzejniki powinny być wyposażone w regulatory dopływu ciepła, które powinny działać automatycznie, w zależności od zmian temperatury wewnętrznej w pomieszczeniach; powinny umożliwiać użytkownikom uzyskanie w pomieszczeniach temperatury niższej od obliczeniowej, przy czym nie niższej niż 16ºC w pomieszczeniach o temperaturze obliczeniowej 20°C i wyższej. Natomiast § 135 tego rozporządzenia stanowi: instalacja grzewcza powinna posiadać m.in. urządzenia umożliwiające indywidualne rozliczanie kosztów ogrzewania poszczególnych mieszkań lub lokali użytkowych w budynku. Przepisy te dotyczą nowych budynków a także modernizowanych po grudniu 2002 roku. a skoro nasze budynki są modernizowane pod względem instalacji c.o. oraz poddawane termomodernizacji – budynki posiadają bowiem zainstalowany główny licznik c.o. oraz głowice termostatyczne a także są ocieplone – nasuwa się tu automatycznie pytanie: dlaczego ktoś by tu miał sprzecznie interpretować prawo? Wobec powyższego Rada Nadzorcza także powinna stosować się do powyższych przepisów prawa.
3. Przepisy regulujące indywidualne rozliczanie kosztów ciepła w budynku wielolokalowym zawiera ustawa Prawo Energetyczne. Jej nowelizacja obowiązująca od 3.05.2005r. wprowadziła istotne dla odbiorców ciepła zasady (art. 45a). Ustawa obowiązuje do rozliczania kosztów zakupionego ciepła na wszystkie lokale w danym budynku. rozliczając koszty ciepła na ogrzewanie zarządca powinien zastosować właściwą metodę i wykorzystać do tego celu: ciepłomierze, urządzenia wskaźnikowe (podzielniki kosztów ogrzewania) oraz powierzchnię lub kubaturę lokali (art.45a ust.9). Każda z wybranych metod powinna:
- zapewnić prawidłowe warunki eksploatacji budynku – określa je ustawa Prawo Budowlane
- uwzględnić współczynniki korygujące wynikające z ponoszonych faktycznych strat ciepła
- stymulować energooszczędne zachowania użytkowników lokali
- zapewnić ponoszenie opłat za ciepło odpowiednio do jego zużycia.
Z powyższego wynika, że metodą rozliczania, która umożliwi spełnienie tych wymogów jest metoda rozliczania zależnego od zużycia, na podstawie wskazań podzielników kosztów ogrzewania. Metoda rozliczania kosztów ogrzewania według powierzchni lub kubatury nie spełnia dwóch ostatnich z wymienionych wyżej wymogów ponieważ nie prowadzi ona do energooszczędnych zachowań lokatorów a także wyznaczania faktycznych kosztów ponoszonych przez użytkownika lokalu. Interpretacja art.45a w Prawie Energetycznym przez Ministerstwo Gospodarki:
„Dokonując zgodnie z art.45a ust. 8 ustawy, wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego musi mieć na uwadze zapisy ust. 9, art.45a ustawy, tzn. aby wybrana metoda stymulowała energooszczędne zachowania lokatora oraz zapewniała ponoszenie opłat w sposób odpowiadający zużyciu ciepła. oznacza to, że metoda rozliczania kosztów ciepła wykorzystująca powierzchnię lub kubaturę poszczególnych lokali powinna być stosowana tylko wówczas gdy nie ma możliwości, np.
z przyczyn technicznych zastosowania metod wykorzystujących wskazania ciepłomierzy lub wskazania urządzeń wskaźnikowych”.
4. Cieszy mnie bardzo że Rada Nadzorcza wyciągnęła pozytywne wnioski z 10 letniego doświadczenia rozliczania kosztów c.o. za pomocą podzielników kosztów. Lecz martwi mnie jedno. Skoro zauważono skutek uboczny tzn. tendencję do nadmiernego oszczędzania ciepła przez użytkowników powodujące jak Pan to określił „rujnujące substancję budynku a nie tylko jednego mieszkania”, dlaczego wobec tego nie podjęto wcześniej, działań niwelujących ów skutek uboczny? Czy odejście od systemu rozliczania kosztów c.o. wg podzielników spowoduje nagłą stanu poprawę i likwidację „ substancji rujnujących budynek”?
5. Pisze Pan że nowe szczelne okna stwarzają problemy z wentylacja a co z tym idzie stanowią zagrożenie dla zdrowia i życia lokatorów. Dlaczego nie odpowiedział Pan na pytanie dotyczące tego problemu które zadałem w poprzednim piśmie? Cytuję:”…z tego względu przy nowelizacji normy PN-91/B-02020 „Ochrona cieplna budynków” w 1998 roku wprowadzono ograniczenia współczynnika infiltracji od góry i od dołu. Według normy współczynnik infiltracji powietrza powinien być mniejszy od 1,0 , ale większy od 0,5 m³ /(mhdaPa2/3). Skoro wprowadzone zostały takie ograniczenia współczynnika infiltracji, dlaczego Spółdzielnia przez wiele lat po nowelizacji normy pozwalała na wymianę okien o współczynniku infiltracji niższym niż 0,5 m³ /(mhdaPa2/3) i dopiero od kilku lat nakazuje montaż nawiewników powietrza? Skoro stwierdzają Państwo że w mieszkaniach występuje niższy niż wymagany przez PN-83.B-03430/Az3:200 strumień objętości powietrza wentylacyjnego to w tym momencie występuje nieprawidłowość, która może spowodować zagrożenie życia i zdrowia użytkowników lokali. W interesie Spółdzielni Mieszkaniowej jest w takim przypadku doprowadzić budynek do takiego stanu by nie występowało zagrożenie życia i zdrowia użytkowników na koszt Spółdzielni z funduszu remontowego a nie z kieszeni lokatora”.
Proszę o pisemne ustosunkowanie się do moich uwag.
DE-1-RN- 14 /2009
W odpowiedzi na Pana pismo z dn. 29.06.2009 r. w sprawie regulaminu rozliczania kosztów centralnego ogrzewania w SM „Nowa” wyjaśniam ponownie:
Ad. 1. Regulamin przeprowadzania referendum stosuje się dla sytuacji gdy Rada Nadzorcza posiadająca ustawowe kompetencje decyzyjne w zakresie planu remontów chce podjąć decyzję dopiero po uzyskaniu poprzez przeprowadzenie referendum informacji o stopniu akceptacji proponowanego przedsięwzięcia przez lokatorów nieruchomości, zgodnie z regulaminem referendum i ma ono charakter opiniodawczy.
Natomiast w przypadku wyboru sposobu rozliczania kosztów centralnego ogrzewania Rada Nadzorcza postanowiła decyzję pozostawić lokatorom budynku, stąd odpowiedni zapis w nowym regulaminie.
Wracając do referendum w sprawie remontu balustrad balkonowych – decyzję o remoncie podejmuje Rada Nadzorcza, ona również podejmuje decyzję o zwiększeniu odpisu na fundusz remontowy lokatorów budynku objętego przedsięwzięciem. Decyzjom tym zobowiązany jest podporządkować się każdy lokator tego budynku niezależnie od głosu oddanego w referendum. Wynika to z art. 4 i 6 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Rozważając niuanse tych dwóch sytuacji wyjaśniam, że gdyby nawet sondaż w sprawie podzielników odbywał się na zasadach określonych w regulaminie przeprowadzania referendum, a decyzja ostateczna pozostałaby w kompetencji Rady Nadzorczej, to zakładać należy, że decyzja o wyborze sposobu rozliczania kosztów c.o. wg wskazań podzielników podjęta byłaby przez Radę Nadzorczą wyłącznie po uzyskaniu poparcia nie niższego niż 80% + 1, bo taką intencję wyraziła już Rada Nadzorcza w zatwierdzonym przez siebie regulaminie.
Konieczność poniesienia dodatkowych kosztów jest w obu przypadkach wyłącznie argumentem za skierowaniem zapytania do lokatorów, ponieważ to oni ponoszą wszelkie skutki finansowe proponowanych przedsięwzięć, a nie za wyborem według naszego uznania, co jest dla lokatorów, a szczególnie pojedynczego lokatora korzystniejsze.
Ad. 2. Uznanie, czy nasze budynki zostały zmodernizowane czy nie jest wyłącznie kwestią interpretacji. Ocieplone zostały tylko szczyty budynków, stropy nad piwnicami tam gdzie było to możliwe, oraz stropodachy. Pozostają nieocieplane obie główne ściany – elewacja frontowa i balkonowa, nie wymienialiśmy też grzejników i instalacji w budynkach.
Modernizacja nie jest więc z pewnością zakończona i z pewnością nie takiego zakresu modernizacji dotyczy cytowane rozporządzenie(§ 2 ust. 1 rozporządzenia).
Przepisy te Spółdzielnia stosuje, bo uznaje je za korzystne dla lokatorów i budynków, a bezwzględnie konieczne do zastosowania w budynkach których lokatorzy podejmą decyzję o rozliczaniu kosztów c.o. wg wskazań podzielników ze względu na obserwowane skutki niedogrzania mieszkań. Nie znajduję sprzeczności z prawem w podejmowanych przez Radę Nadzorczą decyzjach.
Ad. 3. Wskazuje Pan wyraźnie na pewną „niedoskonałość” przepisów art. 45a, które mogą podlegać różnym interpretacjom. Cytowana interpretacja Ministerstwa Gospodarki z pewnością pozostaje wyłącznie interpretacją, szczególnie wobec zapisu w pkt. 9 „przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji użytkowania budynku określonych w odrębnych przepisach”, który interpretacja Ministerstwa pomija.
Naszym zdaniem twórcy przepisów nakazali zachowanie zdrowego rozsądku przy wyborze metody rozliczania – to znaczy uwzględnianie nadrzędnych przepisów prawa budowlanego. Rozliczanie kosztów proporcjonalnie do zużycia nie może się przecież odbywać kosztem zaniedbań w zakresie eksploatacji lub wręcz przyzwolenia na degradację budynku, a skutki o takim charakterze stwierdzono w 10 letnim okresie rozliczania kosztów wg wskazań podzielników kosztów. I to też próbuje „skorygować” nowy regulamin rozliczania kosztów.
Proszę również zwrócić uwagę na brzmienie ust. 11 art. 45a Ustawy:
„w przypadku gdy właściciel lub zarządca budynku wprowadził metodę, o której mowa w ust. 9 wykorzystującą ciepłomierze i urządzenia wymienione w ust. 8 pkt 1 litera a tiret drugie….” to znaczy że ustawodawca przewiduje, że można wybrać inną metodę i poza ogólnym oczekiwaniem „stymulowania energooszczędnych zachowań” nie warunkuje wyboru metody, zaledwie je wymieniając. Przypominamy ponadto, że zastosowany 10 lat temu system rozliczania kosztów wg wskazań podzielników wprowadzany był w sytuacji uznania za niekonstytucyjne przepisy dotyczące rozliczania z użytkownikami lokali wprowadzone przez ówczesne Ministerstwo Gospodarki, a więc w sytuacji całkowitej „pustyni” prawnej. Cytowane przez Pana rozporządzenie Ministerstwa Infrastruktury wprowadzone zostało w 2002 r. a art. 45a w 2005 r. Nasz nowy regulamin ma na celu tylko i wyłącznie skorygowanie wprowadzonych 10 lat temu zasad zgodnie z dziesięcioletnimi doświadczeniami związanymi z rozliczaniem kosztów c.o. wg zużycia oraz zgodnie ze zmienionymi w tym czasie przepisami nadrzędnymi. Wprost przeciwnie, poważnym błędem byłoby ignorowanie obserwowanych negatywnych skutków nadmiernego oszczędzania ciepła w budynkach wielorodzinnych i rozliczanie kosztów bez wprowadzania stosownych zmian.
Ad. 4. Spółdzielnia podjęła działania zmierzające do niwelowania skutków nadmiernego oszczędzania bezzwłocznie po ustaleniu, że takie efekty uboczne występują oraz po uprawomocnieniu się odpowiednich przepisów nadrzędnych. Między innymi od kilku lat w mieszkaniach o najniższym zużyciu montowaliśmy termozawory uniemożliwiające obniżenie temperatury w pomieszczeniach poniżej 16oC oraz przy wymianie okien wymagania poszerzyliśmy o konieczność montowania nawiewników higrosterowanych lub ciśnieniowych.
Nie spodziewamy się, że odejście od podzielników spowoduje nagłą i całkowitą poprawę sytuacji. Nasze doświadczenie z budynkami, które kilka lat wcześniej zrezygnowały z rozliczania kosztów wg podzielników wskazuje jednak, że wzrost zużycia ciepła w tych budynkach oprócz oczywistego wzrostu kosztów, akceptowanego zresztą przez tych lokatorów, skutkuje jednocześnie zmniejszeniem ilości zgłoszeń braku wentylacji i poprawą komfortu cieplnego lokatorów.
Natomiast przede wszystkim spodziewamy się, że w budynkach, których lokatorzy zdecydują się na rozliczenie wg wskazań podzielników, dzięki odpowiedniej regulacji termozaworów i uzupełnianiu montażu nawiewników higrosterowanych osiągniemy porównywalny efekt przy stosowaniu stymulowania energooszczędnych zachowań lokatorów poprzez umożliwienie indywidualnego oszczędzania.
Ad. 5. Ponownie jak i w poprzednich punktach zwracam Pana uwagę na fakt, że cytowane przepisy obowiązują przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków. Natomiast Spółdzielnia projektując remonty naszych budynków, w szczególności te noszące znamiona „modernizacji” w miarę swoich możliwości „fizycznych” jak i finansowych stara się stosować nowe przepisy, korzystne dla naszych budynków i lokatorów. Dotyczy to również wymiany okien.
Proszę zwrócić uwagę na to, jak ewoluują przepisy dotyczące infiltracji.
Obowiązujący od 1998 do 2008 r. współczynnik infiltracji miał pełnić rolę „strażnika” szczelności okien i nawiewu. Nie spełnił jej, a dodatkowe zalecenie dotyczące stosowania urządzeń umożliwiających regulację napływu powietrza zewnętrznego oraz urządzeń wywiewnych nie zadziałało w oczekiwanym zakresie.
Od stycznia 2009 r. współczynnik infiltracji powinien wynosić nie więcej niż 0,3 m3/ (m x h x daPa2/3). Pod rozwagę Pana zostawiamy ocenę – dlaczego twórca przepisów odszedł od poprzedniego wymagania w stosunku do współczynnika od 0,5 do 1,0, a jednocześnie wprowadził dla pomieszczeń bez wentylacji mechanicznej bezwzględny wymóg stosowania urządzeń nawiewnych w ilości niezbędnej dla potrzeb wentylacji. Naszym zdaniem twórcy przepisów, uwzględniając negatywne doświadczenia z okresu obowiązywania poprzednich norm, uwzględnili je, tworząc nowe przepisy, współczynnik infiltracji uznając za mniej istotny w tworzeniu warunków prawidłowej wentylacji.
Tymczasem Spółdzielnia „Nowa”, wymieniając okna lub wydając zgodę na wymianę okien lokatorom już od 2002 r. stosowała bezwzględny wymóg montowania w nich nawiewników higrosterowanych lub ciśnieniowych, właśnie w oparciu o negatywne doświadczenia związane z pogorszeniem wentylacji w swoich zasobach. Dodać należy, że do 2002 r. stosowano w celu ochrony pomieszczeń przed pogorszeniem wentylacji po wymianie okien obowiązek wycinania uszczelek w nowych plastikowych oknach oraz montowanie okien z mikroszczelinami. Zarówno zarządzający budynkami jak i Ministerstwo stwierdzili zgodnie, że w praktyce oczekiwanie stosowania mikroszczelin „nie działa” i należy to zastąpić urządzeniami wymuszającymi wentylację. Przy analizie przyczyn i skutków nieprawidłowości dotyczących wentylacji nie wolno zapominać, że obowiązkiem zarządcy jest utrzymywanie w ciągłej sprawności przewodów odprowadzających zużyte powietrze z mieszkania, a obowiązkiem lokatora jest doprowadzenie powietrza do mieszkania. Nie można też rozpatrywać problemu wentylacji abstrahując od ogrzewania. Nawet przy prawidłowo działających kanałach wentylacyjnych i urządzeniach nawiewnych wyziębienie mieszkania może spowodować brak wentylacji. Nie bez powodu zgłoszenia braku wentylacji występują z większą częstotliwością w okresie zimowym oraz w budynkach rozliczanych wg wskazań podzielników, ciepło jest więc zasadniczym elementem decydującym o prawidłowym działaniu wentylacji grawitacyjnej.
W związku z powyższym zaostrzone kompleksowe wymagania dotyczące nawiewników i termozaworów uważamy za uzasadnione w przypadku decyzji lokatorów o utrzymaniu rozliczenia kosztów ciepła wg wskazań podzielników.
Wymóg montażu nawiewników ma stanowić zabezpieczenie przed brakiem wentylacji w warunkach nieprawidłowego użytkowania mieszkań z powodu świadomego niedogrzania w celu uzyskania oszczędności przez lokatorów. W mieszkaniach pozostałych budynków będziemy wymagać montażu nawiewników, jeżeli takie będą zalecenia kominiarzy w celu poprawy wentylacji.
Nie znajdujemy uzasadnienia dla montowania nawiewników we wszystkich mieszkaniach pozostałych budynków, nierozliczanych wg wskazań podzielników. Spodziewamy się, w związku z rozliczaniem kosztów niezależnie od zużycia indywidualnego, gwałtownego spadku zgłoszeń braku wentylacji spowodowanego nadmiernym uszczelnieniem okien i ograniczeniem ogrzewania.
Dodać należy, że wydatek „z funduszu remontowego Spółdzielni” oznacza również „na koszt lokatora”, który odprowadza odpisy na ten fundusz w ramach comiesięcznych opłat za korzystanie z mieszkania. Zarówno nowe okna bez nawiewników jak i z nawiewnikami były w połowie finansowane przez lokatora, a w połowie przez Spółdzielnię właśnie z funduszu remontowego Spółdzielni, toteż dodatkowy wymóg montażu nawiewników w oknach (koszt dzielony po połowie na Spółdzielnię i lokatora) wcześniej montowanych bez nawiewników nie jest krzywdzącym dla lokatorów lecz zaledwie wyrównującym wymogi dotyczące wymiany okien w różnych okresach.
Jeszcze raz podkreślam, że Rada Nadzorcza przyjęła nowy regulamin na wniosek Zarządu, poparty nie tylko obserwacją problemów pojawiających się jako niepożądane i niebezpieczne skutki nadmiernego oszczędzania ciepła w budynkach wielorodzinnych, ale również opiniami specjalistów i adekwatnymi zmianami w przepisach.
Pismo Lokatora z Os. Powstańców Śląskich w Żorach
Rada Nadzorcza SM „Nowa”
Dziękując za otrzymane przed kilku dniami w Administracji Osiedla Powstańców Śląskich w Żorach pisma okólnego informującego mieszkańców o konieczności podjęcia decyzji odnośnie zmiany sposobu rozliczania kosztów centralnego ogrzewania , pragnę postawić kilka pytań blisko związanych z tą sprawą. Będę szczególnie wdzięczny za otrzymanie oficjalnej i wyczerpującej odpowiedzi na piśmie.
1. Jakie warunki, terminy i zasady działań informacyjnych wśród lokatorów w celu przeprowadzenia, zgodnego z Państwa oczekiwaniami, miarodajnego i prawomocnego sondażu mającego poznać wolę mieszkańców bloku co do ewentualnej zmiany rozliczania się za c.o.?
2. Jakie są faktyczne koszty jednostkowe montażu nowych podzielników ciepła, wymiany głowicy termostatycznej, montażu nawiewnika w oknie? Jaką część tych kosztów pokrywa SM „Nowa”?
3. Jaką minimalną temperaturę będą posiadały w swym zakresie ewentualnie zamontowane w naszych mieszkaniach głowice termostatyczne? Czym podyktowane zostało ustalenie takiego właśnie, a nie innego, minimalnego poziomu temperaturowego?
4. Na jakiej podstawie prawnej oparto się przy zatwierdzaniu przez Radę Nadzorczą SM „Nowa” w dniu 25.02.2009, nowego regulaminu rozliczania kosztów c.o.? Chodzi mi dokładnie o to, jakie przepisy Prawa Polskiego i zasady budowlane Rada Nadzorcza wzięła pod uwagę, aby ustalić, że w lokalach z nowymi podzielnikami ciepła głowice termostatyczne muszą mieć zabezpieczenie „przed możliwością nadmiernego obniżenia temperatury w pomieszczeniach”, a w lokalach gdzie nie zostaną zamontowane te nowe podzielniki ciepła, regulacja temperatury może być obniżona nawet znacznie poniżej tego minimalnego limitu? Pragnę szczerze wyjawić, że właśnie ta Państwa odpowiedź będzie dokładnie przeanalizowana przez instytucje i osoby kompetentne co do zgodności tej decyzji RN z konstytucyjną zasadą równości (czytaj: niedyskryminowania) obywateli RP. Dotychczas takiego ograniczenia nie było przy korzystaniu z obecnych podzielników ciepła. Co zatem się stało?
5. Czy nie prościej i taniej nie było wyposażyć obecne podzielniki ciepła jedynie w nowe baterie, na kolejne 10 lat? Czym SM „Nowa” tłumaczy swą niechęć do przeprowadzenia takiego działania?
6. Odwołując się do wieloletniego doświadczenia SM „Nowa” pragnę dopytać się, o ile procent przeciętnie wzrosną koszty na jedno mieszkanie jeśli będzie się ono rozliczało ze Spółdzielnią za c.o. na nowych zasadach: proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej lokalu?
Odpowiedź Zarządu SM „Nowa”
Pan os. Powstańców Śl. 44-240 Żory
Odpowiadając na Pana pismo z dn. 1.07.2009 r. wyjaśniamy:
1. W marcowym numerze naszego biuletynu informacyjnego dostarczonym do skrzynek oddawczych wszystkim lokatorom zamieściliśmy informację o uchwaleniu przez Radę Nadzorczą nowego regulaminu rozliczania kosztów centralnego ogrzewania w naszej Spółdzielni wraz z fragmentem określającym zasady wprowadzania nowych podzielników, w majowym numerze zamieściliśmy pełną treść tego regulaminu. Niezależnie od tego ulotki informacyjne na ten temat wręczane były lokatorom przy czerwcowych odczytach podzielników w mieszkaniach. Ponadto regulamin dostępny jest na stronie internetowej SM „Nowa”.
Regulamin nie określa terminu i nie wnosi dodatkowych wymogów co do sposobu przeprowadzania przez lokatorów sondażu. Wniosek w sprawie montażu podzielników musi być poparty przez 80%+1 użytkowników lokali.
Aby okres rozliczeniowy rozpoczynający się w czerwcu 2009 r. i kończący w maju 2010 mógł być rozliczany wg wskazań podzielników, powinny być one założone przed rozpoczęciem okresu grzewczego. Wiąże się to również z koniecznością ustalenia zaliczek indywidualnych na centralne ogrzewanie (co nie jest konieczne przy rozliczaniu kosztów wg powierzchni) toteż ostatecznym terminem uzyskania przez Dział Ekonomiczny informacji o wynikach przeprowadzonego sondażu jest dzień 10.08.2009 r., aby wynik sondażu mógł być uwzględniony dla bieżącego okresu rozliczeniowego. Sondaż może być przeprowadzony również później, wówczas jego pozytywny wynik będzie obligował Spółdzielnię do przygotowania budynku do rozliczania kosztów wg wskazań podzielników począwszy od kolejnego okresu rozliczeniowego (od czerwca 2010 roku do maja 2011 roku).
2. Cena nowego elektronicznego dwuczujnikowego podzielnika z możliwością odczytu radiowego nie powinna przekroczyć 50 zł brutto. Ostateczna cena ustalona będzie w wyniku przeprowadzonego przez nas postępowania
w celu wyboru odpowiedniej oferty. Koszt zakupu i montażu podzielników będzie rozłożony lokatorom na raty rozliczane przy kolejnych rozliczeniach rocznych kosztów i zaliczek indywidualnych. Głowice termostatyczne zostaną wymienione bez obciążania lokatorów dodatkowymi opłatami, w ramach konserwacji bieżącej budynków.
Przy montażu nawiewników obowiązywać będą zasady obowiązujące również pozostałych lokatorów przy wymianie okien i montażu nawiewników zgodnie z zaleceniami kominiarzy, to jest 50% kosztu montażu nawiewników ponosi lokator, a 50% Spółdzielnia. Odpłatność obowiązująca lokatora (ok. 70 zł za jeden nawiewnik higrosterowany, w niektórych przypadkach dopuszczalny jest do montażu nawiewnik ciśnieniowy, tańszy) będzie mogła być uregulowana w sposób dogodny dla lokatora (odroczona płatność lub raty).
3. Nowa głowica termostatyczna powinna uniemożliwić obniżenie temperatury w pomieszczeniu poniżej 16oC (obecnie głowica uniemożliwia obniżenie temperatury poniżej 6oC). Wynika to
z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dn. 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich użytkowanie, § 134 ust. 4,5 i 6.
Dlaczego Zarząd wystosował do Rady Nadzorczej wniosek o zmianę regulaminu rozliczania kosztów centralnego ogrzewania uwzględniający konieczność stosowania tego przepisu jako warunkującego rozliczanie kosztów centralnego ogrzewania wg wskazań podzielników ?
Dziesięcioletnie doświadczenia związane z rozliczaniem kosztów centralnego ogrzewania wg podzielników wskazują, że uzależnienie opłat od indywidualnego zużycia ciepła w lokalu może powodować tendencję do nadmiernego oszczędzania ciepła, a to oprócz oczywistego obniżenia komfortu cieplnego w pewnych okolicznościach może powodować nadmierne wyziębienie substancji budynku (w tym komina) i pogorszenie wentylacji, która w naszych budynkach jest wentylacją grawitacyjną. Aby świeże powietrze dostało się do pomieszczeń, musi być z nich odprowadzane powietrze zużyte, które musi być znacznie cieplejsze od wpadającego zimnego, aby mogło być odprowadzane przez komin na zewnątrz. Brak prawidłowej wentylacji stanowi zagrożenie zdrowia i życia mieszkańców. Obsługujący nasze zasoby kominiarze zwracają uwagę na wielokrotnie wyższą ilość zgłoszeń braku wentylacji w budynkach rozliczanych wg wskazań podzielników niż w budynkach rozliczanych wg powierzchni, w których zużycie ciepła jest o ok. 30% wyższe, ponadto wzrost ilości zgłoszeń odnotowujemy w okresie grzewczym, problem więc bezspornie związany jest z ogrzewaniem budynków.
Z założenia centralne ogrzewanie w znacznym stopniu służy potrzebom wentylacji, a nie ogrzania murów budynku. Uważamy więc za uzasadniony montaż termozaworów uniemożliwiających obniżenie temperatury w pomieszczeniach poniżej 16oC. Specjaliści zwracają również uwagę, że niedogrzanie mieszkań może powodować zawilgocenie i zagrzybienie budynków, również zagrażające zdrowiu i życiu mieszkańców.
Prawidłowa wentylacja, co wyjaśnialiśmy na wstępie, bezpośrednio związana jest z koniecznością doprowadzenia świeżego powietrza do pomieszczeń. Zaobserwowaliśmy, że na pogorszenie wentylacji określony wpływ mają nowe szczelne okna, które zastąpiły stare drewniane, nieszczelne. Do 2002 r. w celu poprawy sytuacji Spółdzielnia wymagała wycinania uszczelek i montowania okien z mikrouchyłem. Nie jest to sposób wystarczająco skuteczny, tendencja do oszczędzania ciepła skutkuje również świadomym zamykaniem mieszkań przed dopływem zimnego powietrza. Od 2002 r. Spółdzielnia nałożyła nowe wymogi przy wymianie okien, to jest konieczność wyposażenia ich w nawiewniki higrosterowane ewentualnie w określonych przypadkach ciśnieniowe.
Od 2009 r. taki wymóg wynika również z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dn. 6.11.2008 r. (Dz. U. z 2008 r. Nr 201, poz. 1238) dotyczącego warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki (§ 155 ust. 3).
Komentarze ministerstwa do tych zmian wskazują na ich źródło w obserwowanych od wielu lat negatywnych skutkach montowania zbyt szczelnych okien – brak właściwego przepływu powietrza, zawilgocenie i zagrzybienie pomieszczeń - pomimo stosowania okien z opcją mikroszczelin, z powodu powszechnego braku korzystania z niej.
Wymogi dotyczące montowania nawiewników w oknach obowiązują oczywiście również przy wymianie okien w budynkach, które nie będą rozliczane wg wskazań podzielników. Nie znajdujemy natomiast uzasadnienia dla wymiany w tych budynkach termozaworów na ograniczające możliwość obniżenia temperatury poniżej 16oC. Nasze doświadczenie (lokatorzy kilku budynków zrezygnowali z podzielników parę lat wcześniej) wskazują, że utrata bodźca ekonomicznego od oszczędzania ciepła skutkuje automatycznie wzrostem zużycia ciepła w budynku (nawet o 30%) i gwałtownie naleje ilość zgłoszeń braku wentylacji z powodu wyziębienia mieszkań i kominów.
Oczywiście będziemy monitorować skuteczność zastosowanych rozwiązań i wprowadzać korekty systemu, jeżeli nastąpi taka konieczność.
5. Bateria jest głównym elementem wskazującym na konieczność podjęcia decyzji w sprawie dalszego losu podzielników. Producenci stawiają pod znakiem zapytania dalsze bezproblemowe funkcjonowanie całego układu elektronicznego przy dalszym użytkowaniu. Bezwzględnie nie udzielą kolejnej gwarancji na podzielnik z wymienioną wyłącznie baterią. Nowy podzielnik, oprócz dodatkowego wyposażenia umożliwiającego odczyt wskazań drogą radiową, objęty jest dziesięcioletnią gwarancją. Propozycja spłaty tego podzielnika w kilku ratach przy sporządzaniu rozliczenia rocznego kosztów, powinna rekompensować lokatorskim budżetom domowym obciążenie wynikające z wymiany całego podzielnika w miejsce wymiany starej baterii.
6. Koszty ogrzania budynku 13 na os. Powstańców Śl. w Żorach wyniosły w okresie od VI/2008 do V/2009 182.521,70 zł (średnio 1,53 zł na 1 m2 powierzchni użytkowej miesięcznie). Ponieważ w 2009 r. dwukrotnie wzrosły znacząco ceny producenta ciepła, nawet przy porównywalnym zużyciu ciepła (4 266 GJ) wzrost cen spowoduje w okresie od VI/2009 do V/2010 wzrost kosztów ogrzania budynku o ok. 19%. Natomiast jeżeli lokatorzy budynku zrezygnują z rozliczania wg podzielników musimy uwzględnić w obliczeniach nowych zaliczek również wzrost kosztów z powodu wzrostu zużycia ciepła. Uwzględniając margines na ostrzejszą zimę, oszacujemy koszty przy zużyciu wyższym o 40% (5 973 GJ).
Przewidywane roczne koszty ogrzania budynku wyniosą wówczas ok. 268.787 zł i będą o ok. 47,3% wyższe od ubiegłorocznych, średnio 2,25 zł/m2 powierzchni użytkowej na miesiąc. Tak też będzie obliczona roczna zaliczka dla mieszkania od września 2009 r. -jako iloczyn średniego przewidywanego kosztu (2,25zł/m2) i powierzchni mieszkania.
W Pana przypadku zaliczka ta będzie wynosić 110,00 zł.
Niezależnie od sposobu rozliczania kosztów, są to zaliczki podlegające rozliczeniu z lokatorami po zakończeniu okresu rozliczeniowego na podstawie rzeczywistych kosztów ogrzania budynku.
Nadmieniamy, że lokatorzy budynku 13 na os. Powstańców Śl. zgłosili w Spółdzielni chęć przeprowadzenia sondażu w sprawie podzielników, więc w najbliższych dniach może się Pan spodziewać ich wizyty w celu uzyskania pisemnego poparcia wniosku w sprawie montażu nowych podzielników.
9. Czy bać się kredytów?
Członkowie Komisji Referendalnej zwrócili uwagę, że lokatorzy, którym wręczali ulotkę informacyjną i kartę do głosowania często żądali dodatkowych wyjaśnień na temat kredytu, który niezbędny jest aby zapłacić wykonawcy za remont, a spłacany będzie przez najbliższe 10 lat. Lokatorzy obawiają się czy zaciągniecie kredytu nie spowoduje obciążenia hipoteki budynku lub mieszkania utrudniając na przykład lokatorowi sprzedaż takiego mieszkania. Dodatkowo pojawiają się niepokoje związane z kryzysem światowym, pytania czy to jest dobry okres na takie duże przedsięwzięcie i zaciąganie kredytów?
- kredyt zaciągać będzie spółdzielnia a nie lokatorzy budynku. Wyłącznie spółdzielnia będzie stroną umowy kredytowej zawartej z bankiem
- zabezpieczeniem kredytu nie może w takich warunkach być ani hipoteka nieruchomości, ani hipoteki poszczególnych mieszkań. Zabezpieczeniem kredytu będzie lokata spółdzielni z środków funduszu zasobowego w kwocie odpowiadającej wysokości zaciągniętego kredytu.
W ulotce referendalnej informujemy lokatorów, jakie dodatkowe opłaty na fundusz remontowy budynku będą wpłacać co miesiąc przez dziesięć lat, aby docelowo pokryć koszty remontu objętego referendum. Stawki opłat skalkulowano tak, aby pokryły poniesione przez spółdzielnię koszty remontu z uwzględnieniem kosztów zaciągniętego kredytu (czyli odsetek od kredyty).
Krótko mówiąc – lokator nie spłaca kredytu lecz wnosi dodatkowe opłaty na fundusz remontowy z przeznaczeniem na spłatę kosztów przeprowadzonego remontu. Kredyt będzie spłacać spółdzielnia uzyskanymi od lokatorów środkami.
W przypadku niekorzystnej zmiany warunków kredytu np. niespodziewany wzrost oprocentowania, spółdzielnia zawsze będzie mogła uniknąć zapłaty tego wysokiego oprocentowania poprzez jednorazową spłatę reszty kredytu (np. środkami z lokaty stanowiącej zabezpieczenie) i przejść na inną korzystniejszą formę kredytowania. Taką, aby w ciągu 10 lat przewidywanej spłaty nie zmieniły się proponowane lokatorom w ulotce referendalnej stawki opłat dodatkowych na spłatę przedsięwzięcia.
10. Co z tymi balkonami, kiedy zaczniecie remont u nas na ul. Turystycznej?
Nadzwyczajne Zebranie Przedstawicieli, które odbyło się w dniu 7.12.2006 r. po serii burzliwych zebrań grup członkowskich, odwołało Uchwałę o kompleksowym remoncie balustrad balkonowych w naszej Spółdzielni i utworzeniu funduszu celowego z dodatkowych odpisów lokatorskich.
Jednocześnie wnioskowano o przygotowanie przez Zarząd SM „Nowa” alternatywnych rozwiązań problemu. Możliwość wyjścia z impasu, spowodowanego oprotestowaniem kompleksowego remontu, stworzyło zatwierdzenie przez Radę Nadzorczą regulaminu przeprowadzania referendum w SM „Nowa”. Otworzyło to nowe możliwości przygotowania koncepcji przeprowadzenia kompleksowego remontu balkonów dla pojedynczego budynku po uzyskaniu zgody lokatorów tego budynku na realizację i spłatę w formie dodatkowych odpisów lokatorskich. Na wniosek mieszkańców przeprowadzono już referendum w budynkach na ul. Jasnej i Szkolnej w Jastrzębiu.
W czterech z siedmiu budynków (dla których uzyskano pozytywne wyniki referendum) wykonano lub wykonuje się kompleksowy remont balkonów. Przystąpiono również na takich samych warunkach do remontu w bloku przy ul. Wielkopolskiej 17-31. Do Rady Nadzorczej SM „Nowa” wpłynęły również wnioski o przeprowadzenie referendum w budynkach:
Jastrzębie Zdrój:
- ul. Wielkopolska 1-15 (już przeprowadzono – wynik pozytywny),
- ul. Wielkopolska 2-16 (już przeprowadzono – wynik pozytywny),
- ul. Beskidzka 3-17,
- ul. Katowicka 1-3,
- ul. Wodeckiego 2-4,
- ul. Turystyczna 11-21
- os. Pawlikowskiego (całe)
- os. Sikorskiego 24
Jeżeli uzyskamy pozytywne wyniki referendów w tych budynkach, przystąpimy do przygotowania kolejnych etapów przedsięwzięcia:
- wykonanie projektu i uzyskanie pozwolenia na budowę
- dokonania wyboru odpowiedniej firmy remontowej
- realizacji ustalonego zakresu remontu
- ustalenia wysokości dodatkowych odpisów lokatorskich z przeznaczeniem na spłatę remontu balkonów.
Wnioski o przeprowadzenie referendum można składać bezpośrednio w Spółdzielni lub za pośrednictwem członków Rady Nadzorczej. Poza opisanym systemem Spółdzielnia remontuje wyłącznie balustrady balkonowe w stanie zagrażającym bezpieczeństwu.
11. Czy będą podwyżki i czego należy się spodziewać?
Opłaty naliczane lokatorom można podzielić na dwie główne grupy stosując zasady określone w Ustawie o ochronie praw lokatorów (…):
- opłaty niezależne od spółdzielni ( centralne ogrzewanie, dostawa wody i odprowadzenie ścieków, wywóz nieczystości). Zadaniem spółdzielni jest rozliczenie kosztów tych mediów i usług na lokatorów oraz poinformowanie ich o podwyżce.
- opłaty zależne od spółdzielni, ich wysokość określa Rada Nadzorcza na wniosek Zarządu, poparty odpowiednią kalkulacją. Dodać należy, że w kalkulacji uwzględniane są również koszty niezależne od spółdzielni np. energia elektryczna, paliwo, podatki. Z pewnością opłaty zależne powinny być skalkulowane tak aby pokrywały odpowiadające im koszty.
Wynika to wprost z brzmienia art. 4 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w którym zapisano obowiązek uczestniczenia lokatora w pokrywaniu kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Tak więc przy ustalaniu stawek opłat eksploatacyjnych na następny rok, należy uwzględnić wszystkie znane czynniki, które wpłyną w przyszłym roku na wielkość kosztów eksploatacyjnych. Mogą wzrosnąć ceny energii elektrycznej i wpłyną wówczas na koszt oświetlenia klatek i wejść. Z pewnością wzrosną koszty wywozu nieczystości w Żorach z powodu konieczności obsługi dodatkowych pojemników na nieczystości segregowane. W stawce eksploatacyjnej lokatorzy zamieszkali w Żorach będą też płacić za odprowadzenie wód opadowych odbieranych przez kanalizację obsługiwaną przez Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji w Żorach oraz za oświetlenie ulic i parkingów położonych w naszych nieruchomościach. Mogą się pojawić również nowe czynniki dziś nieznane.
Co będzie, gdy nie da się przewidzieć wszystkiego i stawka nie pokryje rzeczywistych kosztów?
Pamiętajmy, że stawki opłat eksploatacyjnych ustalone dla każdej nieruchomości odrębnie są stawkami „zaliczkowymi” czyli podlegają corocznemu porównaniu z rzeczywistymi kosztami, a różnice uwzględnia się przy projektowaniu stawki na kolejny rok. Takie postępowanie nakazuje znowelizowana Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 4 ust. 41pkt 1 oraz art. 6 ust. 1.
12. Do kiedy należy opłacać należności za mieszkanie?
Ustawowy termin zapłaty to 10 dzień każdego miesiąca (art. 4.62 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Zgodnie z tym terminem opłaty należałoby uiszczać co miesiąc z góry. Przywołany przepis pozwala jednakże na ustalenie innego terminu (poza wcześniejszym) poprzez zapis w Statucie. W Statucie naszej Spółdzielni w § 53 ust. 7 zapisano, iż powinny być wnoszone najpóźniej do ostatniego dnia miesiąca, na który przypadają. Jednakże do uiszczenia należności stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o zaliczeniu zapłaty (§ 53 ust. 8 Statutu). Art. 454 § 1 Kodeksu Cywilnego brzmi: „Jeżeli miejsce spełnienia świadczenia nie jest oznaczone ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione w miejscu, gdzie w chwili powstania zobowiązania dłużnik miał zamieszkanie lub siedzibę. Jednakże świadczenie pieniężne powinno być spełnione w miejscu zamieszkania lub w siedzibie wierzyciela w chwili spełnienia świadczenia; (…)”.
Za miejsce spełnienia świadczenia uznaje się siedzibę banku prowadzącego rachunek bankowy Spółdzielni a nie miejsce, w którym nastąpiła zapłata lub obciążenie rachunku lokatora. Lokator ponosi zatem ryzyko związane z terminem przekazania Spółdzielni opłaty. Lokator dający polecenie przelewu spełnia świadczenie dopiero wtedy, gdy opłata dojdzie do Spółdzielni (znajdzie się na jej rachunku), a nie kiedy zostanie zadysponowana przez lokatora.
13. Czy zaległości lokatorów wykazane w sprawozdaniu stanowią zagrożenie dla dalszej działalności Spółdzielni?
Wielkość zaległości czynszowych w znacznym stopniu uzależniona jest od wielkości zasobów spółdzielni oraz wielkości opłat naliczonych lokatorom, toteż do oceny spółdzielni nie stosuje się wielkości zaległości w liczbach absolutnych. Ta sama kwota zaległości w przypadku dużej spółdzielni będzie musiała być oceniana pozytywnie, w małej spółdzielni będzie kwotą wskazującą na niską skuteczność windykacji i zagrożenie utratą płynności finansowej. Powszechnie stosowanym wskaźnikiem służącym ocenie zaległości jest stosunek tych zaległości do rocznych naliczonych lokatorom należności. Wskaźnik ten w SM „Nowa” wynosi 9% i jest wskaźnikiem bardzo dobrym w opinii biegłych księgowych badających co roku bilans Spółdzielni. Ważna dla oceny działalności Spółdzielni jest również ocena dynamiki tego wskaźnika. W naszym przypadku wskaźnik ten utrzymuje się na stałym poziomie. Ważna jest też wielkość przyrostu zaległości. Pomiędzy grudniem 2005 a grudniem 2006 wzrosły one o około 192.000 zł to jest o 4%, ale w stosunku do naliczonych należności które powinni zapłacić wszyscy lokatorzy w tym czasie było to 0,4%.
Przypomnijmy, że znacząca część opłat lokatorskich to należności za dostarczone lokatorom media i usługi (c.o., woda, wywóz śmieci), gdzie Spółdzielnia tylko pośredniczy w ich dystrybucji i rozliczeniu kosztów na lokatorów. Zebrane od lokatorów należności przesyłane są w całości dostawcom usług. Teoretycznie poważny wzrost zaległości może zagrozić nawet przerwaniem dostawy opisanych usług i takie przypadki w kraju zdarzały się. Opisane powyżej wskaźniki gwarantują, że SM „Nowa” taka sytuacja nie wystąpi.
Rozbudowany system działań windykacyjnych opisany szczegółowo w sprawozdaniu (w kwietniowym numerze naszego biuletynu), od upomnień i procedury wewnątrzspółdzielczej do uzyskania wyroków sądowych i eksmisji mobilizuje lokatorów do terminowego regulowania swoich należności. Intensywna windykacja pozwala utrzymać zaległości na opisanym poziomie, niezagrażąjącym finansom Spółdzielni jako całości.
14. Czy to dobrze, że Spółdzielnia zaciągnęła kredyty? Czy to bezpieczne dla jej sytuacji finansowej?
Na dzień 31.12.2006 Spółdzielnia posiadała w banku zadłużenie z tytułu wziętych kredytów w wysokości 2.882.710,93 zł, z harmonogramu spłat wynika, że spłata będzie zakończona w połowie 2008 roku. Zanim ocenimy tę kwotę pod względem wpływu na płynność finansową Spółdzielni, przypomnijmy po co były wzięte te kredyty, uważamy bowiem, że dla oceny sytuacji, oprócz kwot kredytów, równie ważne jest ich przeznaczenie. Nie są to kredyty przeznaczone na bieżące „ratowanie” płynności finansowej Spółdzielni lecz na przyspieszenie termomodernizacji poszczególnych osiedli. Kompleksowa termomodernizacja umożliwiła lokatorom szybkie skorzystanie z oszczędności energii cieplnej jakie daje termomodernizacja (niższe opłaty za ciepło). Zapotrzebowanie na ciepło w naszych budynkach w wyniku ociepleń spadło o ponad 15%. Oczywiście można byłoby termomodernizację wykonać (bez zaciągania kredytów) w przyszłości, po zgromadzeniu z odpisów lokatorów pełnych kwot. Jednak biorąc pod uwagę odsunięcie w czasie uzyskania oszczędności energii cieplnej oraz wzrost cen usług budowlanych, z ekonomicznego punktu widzenia nikt nie ocenia takiej decyzji jako dobrej i świadczącej o dobrym zarządzaniu. Moglibyśmy również wykonać termomodernizację zaciągając pożyczkę wewnętrzną z funduszu zasobowego. Dlaczego tego nie robimy? Kredytów udzielił nam Wojewódzki Fundusz Ochrony Środowiska. Są to kredyty preferencyjne o bardzo niskim oprocentowaniu (około połowę niższe niż oprocentowanie naszych lokat bankowych) więc lokując nienaruszone środki funduszu zasobowego uzyskujemy nie tylko pokrycie odsetek naliczonych od kredytu, ale znaczne nadwyżki, które przeznaczamy na fundusz remontowy. Dodatkowo istnieje możliwość częściowego umorzenia kredytów (do 25%) pod warunkiem przeznaczenia umorzonej części na następne termomodernizacje. Wobec powyższego uważamy, że wręcz oznaką niegospodarności i złego zarządzania byłoby niewykorzystanie oferowanych przez WFOŚ możliwości.
Nawiązując do wskaźników, które pomagają prawidłowo ocenić sytuację Spółdzielni (nie daje takiej podstawy ocena absolutnej wielkości kwoty zadłużenia Spółdzielni wobec banków. Stosowanym powszechnie bardzo ostrym wskaźnikiem jest wskaźnik płynności będący stosunkiem posiadanych środków pieniężnych do zobowiązań krótkoterminowych (w tym kredyty). A więc jest to liczba mówiąca o tym ile razy nasze środki pieniężne są większe od zobowiązań. Bardzo dobrze jest jeżeli jest to liczba większa od 1 (to znaczy, że Spółdzielnia posiada pełne środki pieniężne na natychmiastową spłatę swoich zobowiązań).
W przypadku SM „Nowa” ten wskaźnik wynosi 2,85 i ze względu na systematyczną spłatę kredytów co roku jest wyższy, to znaczy że mamy trzykrotne pokrycie zobowiązań posiadanymi środkami pieniężnymi.
Podkreślić należy, że Spółdzielnia nie posiada żadnych zadłużeń wynikających z braku możliwości ich uregulowania, posiada bardzo dobrą płynność finansową wysoko ocenioną przez biegłych badających corocznie bilans. Spółdzielnia nie płaci żadnych kar za opóźnienie płatności.
15. Rada Miasta uchwaliła zasady przekształcania gruntów z wieczystej dzierżawy na własność. Czy to jest korzystne dla Spółdzielni?
Dnia 8.09.2005 r. Rada Miasta w Jastrzębiu Zdroju podjęła uchwałę w sprawie udzielania bonifikaty przy sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz spółdzielni mieszkaniowych. Ponieważ jest to ważny temat Zarząd Spółdzielni ponownie przygotował na Zebranie Przedstawicieli wniosek dotyczący wykupu gruntów pod budynkami mieszkalnymi. Sprawa, która ma być przedmiotem obrad ZP musi być wcześniej przedstawiona na Zebraniach Grup Członkowskich.
Wniosek w sprawie wykupu gruntów pod budynkami wraz z uzasadnieniem i wynikami głosowania Grup Członkowskich przedstawiony został Przedstawicielom , którzy dnia 24 czerwca 2006 r. odrzucili możliwość wystąpienia do właściciela nieruchomości gruntów w Jastrzębiu Zdroju o nabycie prawa własności tych nieruchomości, ze względu na brak wystarczającego uzasadnienia dla obciążania lokatorów dodatkowymi opłatami związanymi z wykupem gruntu. Uznano, że posiadane przez Spółdzielnię prawo użytkowania wieczystego na dzień dzisiejszy zabezpiecza interesy członków.
W tym miejscu należy jednak podkreślić, ze podjęta przez Radę Miasta uchwała nie ogranicza w czasie możliwości skorzystania z niej. Dlatego też w przypadku ponownego zainteresowania z Państwa strony wykupem gruntów temat ten ponownie może być przedmiotem obrad ZP.
Ponadto informujemy, że w przypadku gmin Żory, Suszec, Kaczyce decyzje dotyczące udzielenia bonifikaty przy nabyciu gruntów nie zapadły zatem ta możliwość dotyczyła tylko budynków w Jastrzębiu zdroju.
Niezależnie od powyższej decyzji nadal pilnie śledzimy proces legislacyjny ustawy o przekształcaniu użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, bowiem pojawiające się projekty ustawowego przekształcenia prawa wieczystego użytkowania we własność dają nadzieję na przekształcenie prawa bez ponoszenia kosztów przez dzierżawcę, co byłoby najbardziej korzystnym dla Lokatorów rozwiązaniem.
16. Czy to prawda, że Spółdzielnia refunduje koszty swoim pracownikom za naukę w szkołach wyższych?
Nie, nigdy Spółdzielnia nie ponosiła kosztów związanych z podejmowaniem nauki na wyższych uczelniach przez swoich pracowników. Pracownicy podejmują naukę we własnym zakresie i na własny rachunek. W czasie kiedy na rynku pracy jest wiele osób z wyższym wykształceniem niczym nie byłoby uzasadnione refundowanie przez pracodawcę (spółdzielnię) kosztów nauki pracownika.
17. Jak sobie poradzić z lokatorami uciążliwymi, zakłócającymi spokój?
Jeżeli jest to jednostkowe zdarzenie, najlepiej porozmawiać z sąsiadem, zwracając uwagę na zaistniały problem. W przypadku powtarzania się zdarzeń związanych z zakłócaniem spokoju i nie reagowaniem na nasze uwagi, proponujemy wezwać patrol Policji lub Straży Miejskiej, a następnego dnia zdarzenie to zgłosić do swojej Administracji, w celu wszczęcia procedury wewnątrzspółdzielczej tj. wysyłanie upomnień, wzywanie lokatorów nie przestrzegający „Regulaminu Porządku Domowego ...” na posiedzenie Komisji Mieszkaniowej, kierowanie pozwów do sądu, które warunkowane jest zobowiązaniem się pozostałych lokatorów do wystąpienia przed sądem w charakterze świadków zajścia.
18. Ile Spółdzielnia wydaje rocznie na współpracę z organizacjami społecznymi ?
W ustawie Prawo Spółdzielcze art.1 § 2 zapisano, że Spółdzielnia może prowadzić działalność społeczną i oświatowo-kulturalną na rzecz swoich członków i ich środowiska. Zapisano to również w Statucie naszej Spółdzielni. Praktycznie realizacja tej cząstki działalności w naszej Spółdzielni odbywa się poprzez współorganizowanie
i współfinansowanie przedsięwzięć inicjowanych przez Rady Osiedli, stowarzyszenia i organizacje do takich celów powołane np. TKKF, PKPS, PCK, ZHP, kluby i świetlice osiedlowe, a także szkoły, przedszkola, biblioteki, szpitale itp. Rada Nadzorcza w części V regulaminu rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi określiła zasady wydatkowania środków na ten cel:
Zarząd może jednorazowo przekazać organizatorom na działalność jednostki lub konkretne przedsięwzięcie, pod warunkiem spełnienia wymogu, że jest to działanie na rzecz członków Spółdzielni, kwotę do 1 000 zł., wyższe kwoty mogą być wydatkowane wyłącznie za zgodą Rady Nadzorczej. Najczęściej są to kwoty od 200 do 500 zł. Warunkiem wydatkowania środków jest uzyskanie ich z dodatkowej działalności prowadzonej przez Spółdzielnię, tak aby wydatki nie obciążały kosztów eksploatacji i użytkowania budynków, a więc lokatorów. Corocznie Rada Nadzorcza uchwałą zatwierdza limit wydatków na tę działalność.
W 2005 roku limit wynosi 30.000,00 zł. co stanowi 0,06% rocznych przychodów Spółdzielni. Do czerwca 2005 r. wydatkowano łącznie 15.295,00 zł. na 38 przedsięwzięć. Jak to wyglądało w 2004 r. można przeczytać w sprawozdaniu Zarządu, które prezentujemy w lipcowym biuletynie spółdzielczym.
19. Jak jest obliczany zmienny współczynnik niedoborów na liczniku głównym wody?
Po dokonaniu odczytów wodomierzy mieszkaniowych i budynkowego na koniec kwartału dokonujemy porównania następujących należności:
1. z jednej strony: należności naliczone lokatorom za ostatni kwartał wg wskazań wodomierzy z uwzględnieniem zaliczkowego współczynnika korekcyjnego, powiększone o należności naliczone lokatorom bez wodomierzy (8m3 na osobę podwyższone o różnicę do wodomierza głównego wg zaliczkowego współczynnika korekcyjnego). Całość należności powiększa się lub zmniejsza o saldo
poprzedniego kwartału.
2. z drugiej strony: należność za kwartał obliczona wg wskazań wodomierza budynkowego pomniejszona o zużycie wykazane przez wodomierze w punktach czerpalnych poza mieszkaniami (lokale użytkowe, pomieszczenia gospodarcze Spółdzielni).
Różnicę pomiędzy tymi dwiema należnościami porównuje się do kwoty pierwszej należności i uzyskuje się procentową różnicę (procent niedoboru w stosunku do należności lokatorów). Jest to różnica pomiędzy zastosowanym do rozliczenia kwartału zaliczkowym współczynnikiem korekcyjnym, a rzeczywistym uzyskanym po całkowitym rozliczeniu kwartału.
O tę różnicę powiększa się lub zmniejsza współczynnik korekcyjny na kolejny kwartał w rozliczeniach z lokatorami.
Kontynuacja tej procedury zapewnia stałe bilansowanie kosztów i przychodów z tytułu dostawy wody i odprowadzania ścieków dla każdego budynku oddzielnie.
20. Na jakie konto należy wpłacać odsetki od zaległości czynszowych?
Nr konta bankowego jest taki sam, jak dla należności z tytułu korzystania z mieszkania (numery kont bankowych dostępne są na stronie internetowej). Inny jest jedynie numer konta księgowego. Aby dokonać wpłat na poczet należnych odsetek, trzeba wymaganą kwotę odsetek wpłacić na blankiecie z książeczki opłat czynszowych (nie łącząc kwotowo z opłatą na poczet należności za korzystanie z mieszkania!), z dopiskiem „ODSETKI”.
21. Jakie warunki należy spełnić, aby otrzymać dodatek mieszkaniowy ?
Aby uzyskać dodatek mieszkaniowy wypłacany przez Urząd Miasta czy Gminy, przyznawany na okres 6 miesięcy trzeba spełnić kilka warunków.
Dochód uprawniający do świadczeń:
Średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku nie przekracza :
- w gospodarstwie jednoosobowym – 175% najniższej emerytury tj. 1.181,43 zł (od 1.03.2009 r.)
- w gospodarstwie wieloosobowym – 125% najniższej emerytury tj. 843,88 zł (od 1.03.2009 r.)
Za dochód uważa się wszelkie przychody po odliczeniu kosztów ich uzyskania oraz po odliczeniu składek na ubezpieczenia emerytalne i rentowe oraz na ubezpieczenia chorobowe. Do dochodu nie wlicza się: dodatków dla sierot zupełnych, zasiłków pielęgnacyjnych, zasiłków okresowych z pomocy społecznej, jednorazowych świadczeń oraz dodatku mieszkaniowego.
a) Trzeba posiadać tytuł prawny do lokalu (umowa najmu lub podnajmu, spółdzielcze lokatorskie lub
własnościowe prawo do lokalu, umowa użyczenia lokalu)
osoby zajmujące lokal mieszkalny bez tytułu prawnego, oczekujące na przysługujący im lokal socjalny.
b) Powierzchnia użytkowa lokalu nie może przekraczać dla: 1 osoby 45,50 m2
2 osób 52,00 m2
3 osób 58,50 m2
4 osób 71,50 m2
O dodatek mieszkaniowy mogą ubiegać się także osoby posiadające zaległości czynszowe.
Osoba korzystająca z dodatku mieszkaniowego zobowiązana jest do regularnego dopłacania różnicy pomiędzy kwotą dodatku mieszkaniowego a bieżącą opłatą należności za korzystanie z mieszkania.
W przypadku nie realizowania na bieżąco należności wypłata dodatku mieszkaniowego zostaje wstrzymana.
- wniosek o przyznanie dodatku
- zaświadczenie o wysokości dochodów
- specyfikacja opłat (powiadomienie o wysokości opłat)
Druk wniosku o przyznanie dodatku mieszkaniowego można pobrać w Urzędzie Miasta, administracji osiedlowej lub siedzibie spółdzielni. Dostępne są również na stronie internetowej Urzędu Miasta
www.bip.zory.p
www.bip.zebrzydowice.pl
22. Prasa pisała o programie rewitalizacji substancji mieszkaniowej, który powstał na terenie miasta Jastrzębie Zdrój. Czy nasza Spółdzielnia jest tam obecna?
Tak, byliśmy gorącym inspiratorem powstania tego programu. To jedyna droga, aby spółdzielnie mieszkaniowe mogły zostać beneficjentem funduszy europejskich na ten cel. Ogólnomiejski program, który będzie zawierał poszczególne zadania m. in. potrzeby i zamierzenia spółdzielni mieszkaniowych. Program taki powstał , został przyjęty przez Radę Miasta i jest podstawowym narzędziem do ubiegania się o środki UE. Zapisaliśmy tam zadania wartości wielu milionów, gdyż istnieje możliwość uzyskania tą drogą dotacji do tych zadań w wysokości nie mniejszej niż 50% kosztów.
23. Co oznaczają pojęcia: nieruchomość wspólna, udział w nieruchomości wspólnej?
W razie wyodrębnienia własności lokali, grunt oraz wszelkie części budynków i inne urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali, stanowią przedmiot ich wspólnej własności (współwłasności) w częściach ułamkowych. Obiekt ten ustawa nazywa "nieruchomością wspólną". W dotychczasowej nieruchomości powstaje więc tyle nieruchomości, ile jest wyodrębnionych lokali, plus nieruchomość wspólna". W skład nieruchomości wspólnej oprócz gruntu, wchodzą przede wszystkim takie części budynków jak : fundamenty, mury konstrukcyjne, ściany, dach, kominy, wspólne strychy, klatki schodowe, korytarze. Udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokali przysługuje właścicielowi lokalu w razie wyodrębnienia własności lokalu. Udział taki odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Do określenia wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej dla każdego lokalu dokonywanego w uchwale zarządu spółdzielni, mają odpowiednie zastosowanie przepisu art. 3 ust. 3 i 6 ustawy o własności lokali. ( DZ.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903)
24. Co zawiera uchwała w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali i czy zapoznanie z treścią projektu uchwały jest obowiązkowe.?
Uchwała w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali powinna zawierać zgodnie z treścią art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ( DZ. U. z 2003 Nr 119, poz. 1116 ) :
- oznaczenie nieruchomości obejmującej budynek lub budynki, w którym ustanawia się odrębną własność lokali,
- rodzaj, położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń do nich przynależnych,
- wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu,
- oznaczenie osób, którym zgodnie z przepisami ustawy przysługuje prawo żądania przeniesienia na nich własności poszczególnych lokali, w tym osób, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, stanowiącego w dniu wejścia w życie ustawy własność spółdzielni,
- przypadający na każdy lokal stan zadłużenie
Zapoznanie się z projektem uchwały jest dobrowolne, warto zainteresować się tematem, nie ma jednak takiego obowiązku. Uchwała w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności to dokument potrzebny do zawarcia umowy przeniesienia własności, dla której niezbędna jest forma aktu notarialnego. Uchwała ta to dokument, bez którego odrębna własność nie może powstać.
25. Czym różni się przysługujące członkom spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od prawa odrębnej własności?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu:
I. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, na jego treść składają się dwa podstawowe uprawnienia: prawo do korzystania z przydzielonego członkowi lokalu oraz prawo do rozporządzaniu swoim prawem. Lokator nie jest współwłaścicielem gruntu na którym stoi budynek.
II. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji, czyli można takie mieszkanie sprzedać, zapisać komuś w testamencie, obciążyć hipoteką.
III. Osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może założyć księgę wieczystą, ale nie jest to konieczne.
IV. Faktycznym właścicielem budynku w którym znajdują się mieszkania pozostaje spółdzielnia.
I. Odrębna własność, to pełna własność związana z ułamkowym udziałem w nieruchomości wspólnej. Właściciel lokalu będzie współwłaścicielem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu pod budynkiem.
II. Odrębna własność to prawo zbywalne, dziedziczne, podlegające egzekucji.
III. Dla ustanowienie odrębnej własności lokalu wymagana jest forma aktu notarialnego. Wpis do księgi wieczystej jest warunkiem niezbędnym do powstania tej własności.
IV. Właściciel lokalu może, ale nie musi być członkiem spółdzielni.