Source: https://svjt.se/svjt/1968/558
Timestamp: 2020-06-07 10:23:31+00:00
Document Index: 26864765

Matched Legal Cases: ['HD ', 'domstolen ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', '§ 1', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', '§ 2', 'HD ']

Svensk rättspraxis Nyttjanderätt till fast egendom 1962—1966 | SvJT
Nyttjanderätt till fast egendom 1962—1966
Allmänna spörsmål. I NJA 1964 s 161 blev ett yrkande om inlösen enligt ensittarlagen ogillat med hänsyn till att markens värde på grund av dess storlek var för högt i förhållande till byggnadernas. En tvistefråga synes ha varit, huruvida man skulle bedöma markens storlek med hänsyn till att nyttjanderättshavaren faktiskt inskränkt sin nyttjanderätt eller om man därvid uteslutande hade att gå efter själva upplåtelsen. HD:s majoritet av tre ledamöter följde den förra ståndpunkten.
Spörsmål rörande nyttjanderättsavtals tolkning har uppkommit i NJA 1965 s 292, där avtal, varigenom åbo på kronohemman i samband med erhållande av fattigvård överlåtit åborätten till kommun, ansågs böra tolkas så att kommunen, sedan fattigvårdskostnaderna täckts av inkomster genom försäljning av skog från fastigheten, hade skyldighet att till säljaren eller hans rättsinnehavare återföra åborätten eller den äganderätt som trätt i dess ställe. — I detta sammanhang kan också anmärkas NJA 1966 s 134, som rörde frågan huruvida nyttjanderätts bestånd var beroende av att driften vid ett visst järnverk upprätthölls. Nyttjanderätten hade upplåtits år 1805 från ett kyrkoherdeboställe under »perpetuellt arrende» och avsåg behövligt område för ett med kungligt privilegium anlagt järnverk. Årlig ersättning för nyttjanderätten skulle utgå in natura i stångjärn. Med hänsyn till ändamålet med upplåtelsen och sambandet med privilegiet samt omständigheterna vid avtalets tillkomst och avsaknaden av föreskrift om ersättning efter driftens nedläggande antogs underförstått att nyttjanderätten varit till sitt bestånd beroende av att driften vid järnverket upprätthölls.
Arrende. I ett mål om vattenreglering, NJA 1962 s 66, uppstod fråga huruvida kronan hade rätt att överlåta en rätt, som kronan såsom upplåtare förbehållit sig i arrendekontrakt och som gick ut på att arrendatorn icke skulle ha anspråk på ersättning för intrång, bestående i förfulning av boplatser tillföljd av vattenreglering. Kronan hade här sedermera berättigat enskilt bolag, till vilket kronan upplåtit visst vattenfall under vattenfallsrätt, att åberopa tillämpning av hithörande bestämmelser i arrendekontraktet. HD ansåg i motsats till vattenöverdomstolen den omständigheten, att i kontraktet saknades föreskrifter om rätt att överlåta, icke föranleda till att kronan skulle vara förhindrad därtill. I målet hade också åberopats 33 § avtalslagen samt vidare hävdats att tillämpningen av ifrågavarande bestämmelser vore oskälig, men HD ogillade invändningarna därom, i senare hänseendet med motiveringen att vattenregleringen icke medfört sådant intrång att till lämpningen av bestämmelserna vore otillbörlig.
Beträffande arrendeavtals innehåll kan ytterligare nämnas NJA 1962 s
Svensk rättspraxis Nyttjanderätt till fast egendom 1962—1966 559
Nyttjanderätt till fast egendom 1962—1966 559531, där tvist i handräckningsmål uppstått huruvida Hammarby idrottsförening, som arrenderade ett markområde inom Nacka friluftsreservat, finge begagna genom reservatet ledande vägar för trafik med motorfordon. HD åberopade till en början att sådant begagnande skett utan erinran från upplåtarens sida samt att det icke vore uppenbart att rätt att utnyttja vägarna för nämnda trafik icke kunde grundas på kontraktet. Föreningen beviljades därför handräckning för borttagande av vägbommar som uppsatts av upplåtaren.
Spörsmålet om ogiltighet av arrendeavtal blev aktuellt i NJA 1965 s 306, som emellertid närmast kan sägas beröra spörsmålet i vad mån utfästelse att sälja fastighet är bindande. Här hade mellan ett bolag och en privatperson förts förhandlingar om köp av en fastighet, som bolaget önskade förvärva för att tillgodogöra sig därå befintliga grustillgångar. Till undvikande av att fastighetsägaren skulle ådraga sig skatt för realisationsvinst genom försäljning av fastigheten hade emellertid — i stället för köpekontrakt — år 1951 upprättats dels ett arrendeavtal med en arrendetid av 25 år och en årlig arrendeavgift om 11 000 kronor och dels en särskild överenskommelse, vari bestämts att förhandlingar om försäljning skulle upptagas mellan parterna efter ingången av år 1962. Enligt den särskilda överenskommelsen skulle därvid gälla å ena sidan att, om bolaget erbjöd sig att köpa fastigheten för lägst en viss angiven köpeskilling men fastighetsägaren icke accepterade detta, arrendeavgiften skulle nedsättas till 2 000 kronor/år, och å andra sidan att, om fastighetsägaren erbjöd bolaget att köpa fastigheten för en köpeskilling av högst samma belopp men bolaget icke antog erbjudandet, arrendeavgiften skulle höjas till 15 000 kronor/år, varjämte bolaget i detta fall skulle utbetala visst belopp. Fastighetsägaren yrkade nu att arrendeavtalet eller i vart fall den bestämmelse däri som reglerade arrendeavgiften måtte, så vitt rörde tiden från och med den 1 juli 1962, förklaras icke vara bindande för honom samt att han vidare icke skulle vara bunden av sidoöverenskommelsen. Som grund härför åberopade han att parternas överenskommelse 1951 vore ett skenavtal eller i vart fall tillkommen i syfte att tvinga honom till framtida försäljning. — Sedan underinstanserna ogillat käromålet, ändrade HD i så måtto hovrättens dom, att fastighetsägaren väl förklarades vara bunden av arrendeavtalet men däremot icke av sidoöverenskommelsen. Den senare ansågs med hänsyn till nedsättningen av arrendebeloppet innebära enutfästelse att vid äventyr av viss ekonomisk påföljd verkställa fastighetsöverlåtelsen, och ett sådant åtagande kunde lagligen icke göras gällande. I målet åberopades rättsvetenskapliga utlåtanden av professorerna Vahlén, Lejman och Malmström.
Vid tillämpning av preskriptionsbestämmelsen i 2 kap. 41 § nyttjanderättslagen har HD med tre röster mot två — i ett fall då arrendator klandrat avträdessyn genom att påkalla tillämpning av skiljeavtal men skiljedom i följd av jordägarens vägran att utse skiljeman ej meddelats — ansett preskriptionstiden för jordägarens fordringsanspråk böra räknas först från den dag då det blivit avgjort att synen skulle stå fast, d. v. s. den dag av sex månader från påkallandet av skiljedom, då skiljedomen senast skulle ha meddelats, och sålunda icke från dagen för arrendeavtalets upphörande.
Slutligen må i detta avsnitt omnämnas NJA 1966 s 27, där löftesmän å arrendekontrakt tillerkändes förmånsrätt enligt 17 kap. 6 § HB i arrendatorns konkurs för bevakad fordran avseende husröta, oberoende av att den
560 Fritjof Lejmansom utarrenderat jorden i detta fall icke var jordägaren utan en arrendator, som i sin tur arrenderat jorden av jordägaren, och jämväl oberoende av att de båda arrendeavtal varom i målet var fråga upphört före konkursen.
Hyra. I några fall har HD haft att taga ställning till huruvida hyresrätt förverkats på grund av obehörig överlåtelse av lägenhet. I NJA 1962 s 63 hade en ingenjör hyrt en trerumslägenhet i en fastighet, belägen i Solna stad och tillhörig en idrottsförening. I fyra års tid hade han där bott tillsammans med sin moder men sedan avflyttat från lägenheten. I denna kvarbodde därefter modern under sju års tid. I målet blev ostridigt att överlåtelse av lägenheten skett. Överlåtelsen ansågs icke av ringa betydenhet. Såsom skäl för att så skulle anses, hade ingenjören åberopat att modern vore skötsam och att hyran erlagts punktligt. Något godtagande av modern såsom inneboende torde ej ha skett. Hyresrätten förklarades förverkad. Rättsfallet synes fullfölja linjen från NJA 1957 s 610. — I SvJT 1965 rf s 38 hade en hyresgäst, som hyrde en lägenhet om ett rum och kök, uthyrt »ett möblerat rum för två personer» för en tid av sex månader; även köket fick användas under hyresgästens bortovaro. Då avhysning begärdes, invände hyresgästen att han under ifrågavarande tid på rekommendation av läkare vistats utomlands samt att han tidigare haft tillstånd hyra ut rummet och nu gjorde detta på grund av uppmaning i radio att upplåta rum till studerande. Hovrätten fann med hänsyn till tiden för andrahandsuthyrningen och vad i övrigt därom upplysts, att det icke kunde anses uppenbart att hyresrätten förverkats, varför hyresvärdens talan icke kunde handräckningsvis bifallas. Huvudskälet för denna utgång torde ha varit, att upplåtelsen skett för begränsad tid under hyresgästens bortovaro för rekreation (Jfr Walin, Allmänna hyreslagen, 4 uppl, s 47 not 4, och Lejman, Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst, s 89). Se även NJA 1962 C 988.
Vad angår överlåtelse av affärslägenhet, där ju ofta aktualiseras frågan om betydelsen av överlåtelse av den i lägenheten bedrivna rörelsen, märkes NJA 1966 s 61, som synes vara av ej ringa prejudicerande betydelse. En enskild näringsidkare, som hyrt en affärslokal för konditoriservering m. m., hade överlåtit rörelsen till ett för ändamålet bildat aktiebolag, i vilket han själv ägde alla aktier utom två. Bolagsbildningen hade tillkommit av skattetekniska skäl för att undvika progressiv beskattning, och det synes ej ha varit tal om att rörelsen skulle överlåtas till utomstående. Hyran hade emellertid betalts direkt från bolaget till hyresvärden. Sedan den ursprunglige hyresgästen avlidit och efterlämnat två söner såsom enda dödsbodelägare, hade rörelsen fortsatt på samma sätt som tidigare, efter en tid dock med den ene sonen såsom ensam firmatecknare. HD:s majoritet åberopade här att rörelsen i lokalerna bedrivits av bolaget och att detta även betalt hyran. Härigenom finge överlåtelse anses ha skett oberoende av vad dödsboet invänt om anledningen till bolagsbildningen och aktiefördelningen. Överlåtelsen kunde icke anses vara av ringa betydenhet. — Majoritetens votum synes väl icke i och för sig behöva innebära att varje bolagsbildning för överförande av rörelse också skall innefatta överlåtelse av den lägenhet, vari rörelsen bedrives. (Jfr även HD:s dom i NJA 1949 s 68, där även ytterligare skäl för förverkande åberopades.) En minoritet av 2 ledamöter ansåg liksom HovR att överförandet av rörelsen till bolaget icke i och för sig medfört överlåtelse av lägenheten i hyreslagens mening och åberopade därvid att bo
Svensk rättspraxis Nyttjanderätt till fast egendom 1962—1966 561
Nyttjanderätt till fast egendom 1962—1966 561lagsbildningen icke medfört någon ändring i de faktiska förhållandena beträffande rörelsens bedrivande, eftersom hyresgästen innehade aktiemajoriteten och var firmatecknare. Innebörden av detta votum torde väl ha varit dels att någon formell överlåtelse av hyresrätten ej skett genom överlåtelse av rörelsen och dels att icke heller total sublokation ägt rum, eftersom den ursprunglige hyresgästen alltjämt övade uppsikten över lägenheten. Förf. känner för sin del sympati för den av minoriteten hävdade uppfattningen. (Jfr Lejman a. a. s 88). Det främsta skälet härför är att den av majoriteten hävdade strängare meningen i fall av ren okunnighet å hyresgästpartens sida ofta kan leda till obefogade rättsförluster, allra helst som domstolarna synes obenägna att i dessa fall åberopa undantagsregeln om »ringa betydenhet». Det skall emellertid villigt erkännas att gränsdragningsproblemen kan bli svårare vid ett accepterande av minoritetens ståndpunkt.
Angående ett fall då samtycke till upplåtelse av lägenhet ansågs innebära endast en upplåtelse i andra hand och således på villkor att den ursprunglige hyresgästen alltjämt kvarstode såsom hyresgäst gentemot hyresvärden, i följd varav efterträdaren icke erhöll självständig rätt gentemot denne, se NJA 1964 C 228.
Beträffande lägenhets skick märkes NJA 1964 s 434. Det gällde här brister, som bestod i att färgen på vissa snickerier, dörrar och element var avnött, varjämte tak och väggar i ett badrum företett sprickor och färgavflagning. Dessa brister ansågs medföra att lägenheten icke varit i sådant skick att den varit fullt brukbar för det med förhyrningen avsedda ändamålet. Hyresgästen fick ersättning för bekostad målning. Till stöd härför åberopades särskilt att målningsarbeten icke torde ha förekommit i lägenheten från husets uppförande 1938 till 1961 och i vart fall icke efter hyresgästens inflyttning 1946.
I fråga om verkan av underlåtenhet att betala hyra i ett speciellt fall, där hustru efter äktenskapsskillnad gjort framställning om övertagande av lägenheten jämlikt 8 a § hyresregleringslagen, observeras NJA 1964 s 17 (handräckningsmål). Här hade i samband med bodelning hyresrätten till en lägenhet tillskiftats hustrun, som emellertid icke gjort formell framställning hos hyresvärden om dess övertagande. Då hon sedermera med början en viss månad i mannens ställe betalade hyran (pr postgiro), återsändes denna av hyresvärden under motivering att hyran ej betalts av rätt hyresgäst. Efter c:a tre veckor uppsades såväl mannen som hustrun av hyresvärden. Hyran för nämnda månad blev ej ånyo erlagd. Hustrun begärde ogiltigförklaring av uppsägningen och frågan härom fullföljdes till hyresrådet. Hyresrådet ansåg att hustrun först genom uppsägningen fått klart för sig att hyresvärden icke ville låta henne övertaga lägenheten, samt att hon genom att begära ogiltigförklaring av uppsägningen finge anses ha gjort framställning om övertagande av lägenheten. Denna framställning bifölls, därvid hyresrådet förutsatte att hustrun stadigvarande bosatte sig i lägenheten. Denna ståndpunkt torde vara rimlig i förevarande fall och stå i överensstämmelse med uttalanden i förarbeten till 8 a § hyresregleringslagen (se Hedfeldt m. fl., Hyresreglering och besittningsskydd s 127). — HD förklarade å sin sida att den hustrun sålunda tillagda hyresrätten icke påverkades av att mannen kunde ha förverkat sin hyresrätt genom underlåtenhet att betala hyra. Detta förefaller också ha blivit en konsekvens av hyresregleringens regel att i vissa fall tillåta makes övertagande även av en förverkad hyresrätt. Verkan av
36—683005. Svensk Juristtidning 1968
562 Fritjof Lejmanatt hustrun — såsom det uppgivits — icke stadigvarande bosatt sig i lägenheten ansågs icke kunna komma under bedömande i HD-målet.
Beträffande underlåtenhet att betala hyra bör också uppmärksammas två notisfall. I NJA 1962 A 21 förpliktades en hyresgäst att avflytta från sin lägenhet trots att han endast resterade med ett så obetydligt belopp som 60 kr. En ledamot av HD var härutinnan skiljaktig och ansåg dröjsmålet vara av ringa betydenhet framför allt med hänsyn till att försummelsen hade visst samband med att hyresvärden grovt åsidosatt sina plikter beträffande fastighetens skötsel och underhåll. I NJA 1963 C 537 upphävde en majoritet i HD underinstansernas beviljande av handräckning för avhysning på grund av försummelse med hyresbetalning. Till stöd för ansökningen om handräckning hade bl. a. åberopats, att hyresgästen ej fullgjort sina skyldigheter i avseende å hyresbetalning ens efter delgivning av ansökan om avhysning. Häremot framhölls emellertid i majoritetens votum, bl. a. att hyresvärdens uppställning över resterande hyresbelopp icke varit så utformad att dess riktighet kunde kontrolleras. Det fastslogs därvid att en hänvändelse om närmare uppgifter om hyresbelopp under vissa omständigheter finge betraktas såsom likvärdig med erbjudande av hyresbetalning. Fallet utgör säkerligen ett praktiskt exempel på en ofta förekommande tvistefråga.
Sättet för uppsägning blev aktuellt i NJA 1963 s 643. Byggnadsstyrelsen hade där på tio års tid hyrt en samlingssal av S:t Lars församling i Linköping att användas till aula, skrivsal m. m. för folkskoleseminariet där. Uppsägning skulle ske minst 12 månader före hyrestidens utgång vid äventyr av förlängning på 1 år. Sedan det blivit beslutat att seminariet skulle nedläggas, meddelade styrelsen att den ej längre hade behov av lokalen och sökte förtidsannullering av hyresavtalet. Eventuellt begärdes rätt att hyra ut i andra hand för tiden fram till avtalets upphörande. Frågan gällde huruvida styrelsens skrivelser härom kunde godtagas som uppsägning, och denna fråga bejakades av HD:s majoritet, medan en skiljaktig ledamot särskilt underströk att för uppsägningens giltighet krävdes att den var tydlig och klar. —Härtill är att säga, att man givetvis i princip bör kräva att en uppsägning skall vara klart fixerad. I förevarande speciella mål förefaller det dock som om majoritetens ståndpunkt väl kan försvaras med omständigheterna i målet, särskilt med hänsyn till att begäran om andrahandsuthyrning begränsats till kontraktstiden.
I fråga om uppsägnings innehåll märkes SvJT 1962 rf s 77. En uppsägning hade här skett »i och för hyresreglering och införande av nytt kontraktsformulär» inom vederbörlig uppsägningstid. Först senare — efter uppsägningstidens utgång — hade hyresvärden meddelat hyresgästen, att uppsägningen avsåge avflyttning. Hyresgästen gjorde icke framställning till hyresnämnd om ogiltigförklaring av uppsägningen inom 14 dagar därefter. Hyresvärden ansökte följaktligen hos överexekutor om avhysning. Av intresse i sammanhanget är hyresrådets i ett utslag från 1951 deklarerade ståndpunkt, att hyresgäst som delgivits uppsägning till avflyttning enligt 3 kap 36 § och 2 kap 38 § nyttjanderättslagen därigenom skulle anses »ha blivit i laga ordning uppsagd» men att enbart på sådan grund hyresgästen icke alltid kunde anses ha erhållit tydligt meddelande om avflyttning, vilket särskilt kunde inträffa vid s. k. surrogatdelgivning. (Se härom Hedfeldt m. fl. a. a. s 112 ff; jfr häremot SOU 1955:35 s 67 ff). Detta uttalande i sin förra del åberopades nu av hyresvärden i målet, som förmenade att det senare meddelandet
Svensk rättspraxis Nyttjanderätt till fast egendom 1962—1966 563
Nyttjanderätt till fast egendom 1962—1966 563icke behövde ske med iakttagande av uppsägningstid och att hyresgästen således vore skyldig att avflytta, eftersom han icke påkallat ogiltigförklaring hos hyresnämnd. Denna uppfattning godtogs emellertid icke av vederbörande hovrätt, som därvid framhävde formuleringen av den ursprungliga uppsägningen. Denna kunde tydligen i förevarande fall icke betraktas såsom avseende upplösning av hyresförhållandet enligt den allmänna hyreslagen och domen behöver av denna anledning icke strida mot hyresrådets nämnda uttalande. (Se härtill även Lejman a. a. s 58 ff och Svennegård, Ur hyresrådets praxis s 238 ff). — I SvJT 1966 rf s 29 har åter aktualiserats den ofta uppkommande tvistefrågan om uppsägning för avflyttning till viss tidpunkt som icke innebär iakttagande av laga uppsägningstid, kan anses innefatta uppsägning även till den närmaste tidpunkt som innebär iakttagande av sådan tid. Denna tvistefråga besvarades här i handräckningsmål nekande, såsom ofta skett i tidigare dylika mål (Se Lejman a. a. s 60).
I NJA 1962 s 492 rörde tvisten hyresgästs rätt att efter hyresförhållandets upphörande bortföra föremål som tillhört honom. Det gällde här en fabrikslokal, vari hyresgästen fått installera en separat byggnad, avseende lagerlokal, samt vissa ledningar och angivna anläggningar, allt av sådan beskaffenhet att de varit att anse såsom tillbehör till fastigheten, om de tillförts denna av dess ägare. I hyreskontraktet fanns särskild bestämmelse att hyresgästen ägde såsom sin egendom medföra föremålen vid hyrestidens slut. Sedan förhandlingar förts mellan hyresgästen och hans efterträdare om övertagande av föremålen men dessa förhandlingar strandat, anmälde hyresgästen hos fastighetsägaren att han önskade uttaga föremålen. Denna anmälan gjordes vid en tidpunkt mer än tre månader efter hyresförhållandets utlöpande. Under framhållande av att hyresavtalet tillika innefattade upplåtelse av jord, tillämpade HD:s majoritet i sin dom grunderna för 2 kap. 18 och 70 §§ nyttjanderättslagen angående »på den upplåtna marken uppförda byggnader och verkställda anläggningar». Därest dylik egendom icke bortförts inom 3 månader från hyresförhållandets upphörande, tillfaller den ju jordägaren. Detsamma ansågs nu med stöd av nyttjanderättslagens motiv gälla egendom som hyresgäst förenat med förhyrd byggnad. (Se Lagberedningens förslag till JB 1905 s 214; jfr 1947 års förslag till JB s 107. Jfr Lejman a. a. s 203.) Hyresgästens talan ogillades därför. En ledamot av HD var liksom enhällig hovrätt skiljaktig och avböjde nämnda laganalogi. Han ansåg att frågan om hyresgästs rätt att bortföra föremål borde bedömas efter omständigheterna i det särskilda fallet samt åberopade kontraktets bestämmelser och hyresvärdens passivitet.
Beträffande tillämpningen av 1942 års lag om hyresreglering m. m. måhär också några fall beröras. — NJA 1962 s 307 gällde ansvar för brott mot hyresregleringslagen, så vitt anginge förbudet att mottaga högre hyra än gällande grundhyra eller därmed jämställd gottgörelse. Hyresförhållandet rörde en restauranglokal. Tvistefrågan gällde huruvida den åtalade vid tillämpning av 3 § 1 st. skulle vara jämställd med fastighetens ägare såsom subjekt för ifrågavarande brott. Så ansågs vara fallet och den åtalade fälldes. HD uttalade därvid att ansvar borde kunna ådömas den som hade sådan ställning att han kunde självständigt handla å fastighetsägarens vägnar. (Se Hedfeldt m. fl. a. a. s 169.) I detta avseende upplystes i målet att den åtalade utan samråd med fastighetsägaren brukat uthyra i varje fall mindre lägenheter i huset i fråga samt att hyresgästerna i regel vänt sig till den åta-
564 Fritjof Lejmanlade i husets angelägenheter. Invändning ogillades om att gottgörelsen i målet endast inneburit överlåtelse av sådan goodwillersättning för affärsrörelse, som den avträdande hyresgästen haft rätt uppbära av efterträdaren utan hinder av hyresregleringen. (Jfr NJA 1952 s 205 och utlåtande i målet av Svennegård.) — NJA 1964 s 375 rörde yrkande om ränta å återbetalade hyresbelopp. Återbetalningen hade föranletts av att Statens hyresråd på yrkande av hyresgästen fastställt grundhyra med lägre belopp än hyran enligt hyresavtalet. Yrkandet ogillades, enär skyldighet icke ansågs föreligga för hyresvärd att i samband med uthyrning söka fastställelse av grundhyra för lägenhet som saknar sådan. I målet hade hyresvärden åberopat utlåtande av docent Gunvor Wallin, att enligt rättspraxis endast ett särskilt klandervärt förfarande från hyresvärds sida i dylikt fall borde föranleda ränta. — I SvJT 1964 rf s 29 dömdes till böter för förseelse att uthyra del av lägenhet för annat ändamål än bostad i strid mot 9 § mom. 1 hyresregleringslagen. Att hyresregleringen beträffande vederbörande ort upphävts i fråga om andra lägenheter än bostadslägenheter ansågs icke hindra fällande dom. — En speciell fråga rörande beräkning av bränsletillägg bedömdes i NJA 1962 s 192. Vid ett hyresavtal med hyresrådets bränsleklausul Incl. I hade hyresvärden begagnat annat bränsle än fastighetens normalbränsle — som var koks — utan att detta föranletts av myndighets ransonering. HD uttalade under hänvisning till principerna för och ändamålet med hyresregleringslagstiftningen, att hyresvärden ägde tillgodoräkna sig ökade bränslepriser allenast i den mån ökningen hänförde sig till det bränsle som faktiskt använts.
Frågan om bostads karaktär av tjänstebostad blev aktuell i handräckningsmålet NJA 1962 s 554. Det rörde sig där om en bostadsupplåtelse betingad av anställning som portvakt. HD förklarade med 3 röster mot 2 att tjänstemannamomentet i rättsförhållandet mellan parterna var så dominerande att avtalet dem emellan borde betraktas som tjänsteavtal. Till stöd härför åberopades framför allt att den anställdes lön väsentligt överstigit lägenhetens hyresvärde samt att lägenheten i avtalet, som reglerats av gällande riksavtal för fastighetsskötare, betecknats såsom tjänstebostad och hyran i följd härav minskats med 10 %. Minoriteten stödde sig häremot främst på det förhållandet att lägenhetens belägenhet och utrustning icke kunde anses indicera att den vore avsedd för portvakt eller att den borde bebos av portvakt för att portvaktssysslan skulle kunna skötas på ett praktiskt sätt. Sistnämnda synpunkter torde stå bäst i överensstämmelse med hyresrådets praxis i förevarande fall (se yttrande i målet) och minoritetens ståndpunkt synes bäst tillgodose hyresregleringens effektivitet. Härom och särskilt om betydelsen av avtalets rubricering se närmare Lejman, Om begreppet nyttjanderätt till fast egendom, s 45 ff.
I NJA 1966 s 1 var fråga om tillämpligheten av 2 § första stycket andra punkten i 1959 års lag med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad. Det gällde en ganska säregen situation, nämligen bodelning mellan två makar, som varit gifta med varandra två gånger, första gången i ett 4-årigt barnlöst äktenskap och andra gången i ett äktenskap med två barn, vilket upplösts genom hustruns otrohet och där andra barnet icke ansågs ha mannen till far. För att gardera sig vid andra äktenskapets ingående hade mannen genom äktenskapsförord betingat sig att bostadsrätten till deras lägenhet, som tillagts honom efter första äktenskapet, skulle utgöra hans enskilda egendom. I trots härav ansåg emellertid HD med 4 röster mot 1, att
Svensk rättspraxis Nyttjanderätt till fast egendom 1962—1966 565
Nyttjanderätt till fast egendom 1962—1966 565bostadsrätten borde tillkomma hustrun, som uppenbarligen hade störst behov därav; mannen befann sig en stor del av året på resor på grund av sitt yrke.
I åtskilliga fall har tillämpning av 1956 års lag om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal (besittningsskyddslagen) varit aktuell. I NJA 1963 s 62 rörde det sig om lagens tillämpning på garage, som förhyrts av ett bolag med en större försäljningsrörelse i mattbranschen. Majoriteten deklarerade, att lagen i princip med hänsyn till sitt ändamål måste så förstås, att någon särskild omständighet måste föreligga — exempelvis hälsoskäl eller möjlighet att utöva yrke — för att behov av garage skulle anses annat än ringa i den mening som avses i 1 § c) i lagen. Nytt avtal vägrades därför i fallet. En ledamot av HD var skiljaktig i motiveringen, så tillvida som han även ville åberopa fastighetsägarens behov av garaget för fastighetens egna hyresgäster. — I NJA 1963 s. 188 och 339 uppkom frågor om lagens tilllämpning på affärslägenhet i rivningshus. Med 3 röster mot 2 ansåg HD i förra fallet hyresgästen berättigad till nytt hyresavtal på det äldre avtaletsvillkor, d. v. s. på tre månader i sänder med en månads uppsägningstid. I fallet hade rivningstillstånd visserligen vid tiden för HD:s dom beviljats men det var därvid ännu ej avgjort huruvida planerad nybyggnad skulle komma till stånd. Minoriteten synes ha intagit ståndpunkten att redan den omständigheten, att rivning vore nära förestående, borde ligga till hinder för nytt avtal. I det senare rättsfallet vägrade däremot HD nytt hyresavtal i ett fall där rivningstillstånd ej beviljats men kunde erhållas utan dröjsmål. Det gällde en byggnad som låg i vägen för tillfarter till nybyggnad för ett varuhus. I ett särvotum betonade just.rådet Conradi att skälighetsprövning enligt 1 § e) i lagen enligt hans mening borde tillämpas även i rivningsfallen (jfr NJA II 1956 s 186 ff).
Rättsfallet NJA 1964 s 68 avser det intressanta fallet om hyresgästs rätt till nytt avtal då hälsovårdsnämnd förelagt fastighetsägaren omfattande ändringsarbeten till viss dag efter hyrestidens utgång men hyresgästen förklarar sig villig bekosta arbetena själv. Fallet gällde en kafélokal med anslutande bostadsvåning och hyresgästen hade redan vid tillträdet bekostat vissa reparationer samt för avsevärd kostnad anskaffat inventarier. Det kunde ju härav hyresvärden hävdas, att han själv borde ha rätt att bestämma hur hans byggnad skulle inredas eller att, såsom lagrådet vid lagens tillkomst beträffande bostadslägenhet yttrat, »hyresvärden måste anses ha rätt att välja mellan att utföra reparationerna och att sluta hyra ut lägenheten för bostadsändamål». Hyresvärden åberopade dessutom i fallet, att i framtiden uthyrning till kaférörelse komme att försvåras genom vissa ändrade förhållanden i samhället i fråga. HD:s majoritet ansåg liksom hovrätten hyresgästen berättigad till nytt hyresavtal och framhöll därvid, att hyresvärden icke gjort sannolikt att han skulle lida skada av renoveringen eller ha beaktansvärd olägenhet av hyresförhållandets förlängning. I ett särvotum inskärpte just.rådet Karlgren, att synnerlig hänsyn borde tagas till hyresvärds intresse att i framtiden vidtaga ändrade dispositioner över fastighet men godkände ävenledes nytt hyresavtal, dock med viss hyreshöjning i enlighet med hyresvärdens yrkande.
I NJA 1965 s 198 blev det fråga om den hyra, som av hyresvärd begärdes för nytt avtal, avsevärt översteg hyran för jämförliga lägenheter i orten vid tillämpning av 3 § i lagen. Majoriteten i HD bestående av 3 ledamöter, som
566 Fritjof Lejmanliksom hovrätten kom fram till resultatet att den förra hyran i det aktuella fallet översteg den senare med omkring 11 %, ansåg icke denna differens medföra att icke den förra skulle godtagas och biföll sålunda hyresvärdens yrkande härom. Av intresse är även de två ledamöternas i minoriteten vota. Den ene, som uppskattade differensen till 19 %, godtog icke hyresvärdens yrkande och ansåg följaktligen det nya hyresavtalet böra upptaga samma villkor som det tidigare. Den andre, som förordade detsamma, tog framförallt fasta på att hyresnämnden i sitt förlikningsförslag upptagit en hyra, motsvarande endast c:a 2/3 av den begärda och ansåg hyresnämndens mening böra bli avgörande, om det ej styrktes att nämnden misstagit sig. Han lade vikt vid att hyrornas anpassning till fri prisbildning skedde successivt, så att ej hyresgästernas ekonomi äventyrades (Jfr Hedfeldt m. fl. a. a. s 234). Sistnämnda synpunkt synes mycket beaktansvärd och ligger i linje med vad som hävdas i senare lagförslag.
I NJA 1966 s 402 tillerkändes en hyresgäst beträffande affärslägenhet i Visby stad rätt till nytt hyresavtal, då rörelsen — en klädesförsäljning med skrädderi — lämnade en nettoinkomst av åtminstone c:a 8 000 kr, och hyresvärdens motstående intresse av att få utvidgade lokaler för en konditorirörelse ansågs kunna tillgodoses med andra av honom disponerade utrymmen.
Rättsfallet NJA 1966 s 289 avsåg ett fall, där hyresregleringen beträffande ett hus upphört genom att i stället sådant statligt lån, som omförmäles i 26 § 2 st i lagen, beviljats för ombyggnad av huset. I kontraktet fanns den numera vanliga bestämmelsen att hyreshöjning, som medgives av hyresnämnd eller annan behörig myndighet jämlikt hyresregleringslagen, skulle utgå från tidpunkt myndigheten medgivit utan att särskild uppsägning från hyresvärdens sida behövde ske. Att länsbostadsnämnd beviljat statligt lån med medgivande av viss hyreshöjning från »inflyttningsdagen» jämställdes här med höjning av hyra enligt hyresregleringslagen, och hyresvärden fick följaktligen uttaga den i samband därmed medgivna högre hyran retroaktivt från ombyggnaden, trots att hyresavtalet träffats före den lagändring som innebar att hyresregleringen skulle upphöra i berörda lånefall och ersättas med lånebestämmelserna. Hyresregleringen fick här även för tiden före beslutet träda tillbaka för lånebestämmelser och klausulen i hyreskontraktet ansågs kunna tillämpas även på dessa bestämmelser, eftersom hyresnämnderna i allmänhet vid fastställande av nya grundhyror godtog lånemyndigheternas bedömning. Två ledamöter av HD var så tillvida skiljaktiga att de icke ansåg länsbostadsnämndens beslut föranleda retroaktiv höjning, eftersom lånet beviljats för ombyggnad och icke för nybyggnad och hyresvärden icke gjort framställning hos hyresnämnd om höjning av grundhyra. Sistnämnda uppfattning synes förf. ha goda skäl för sig.
Vissa processuella frågor har behandlats i NJA 1964 s 266, 1966 s 325 (resning) och 1964 s 439 (exekutiv försäljning av »rätt till andel» i bostadsrättsförening, föranledd av utmätning av bostadsrätt som grundats på s. k. provisorisk teckning av sådan rätt, har ansetts omfatta jämväl nyttjanderätten till avsedd lägenhet) och en straffrättslig fråga i NJA 1966 s 457 (åtalspreskription).