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Timestamp: 2019-07-20 01:48:19+00:00
Document Index: 7075957

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 1126', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1123', 'art. 1126', 'sentenza ', 'art. 1127', 'art. 1120']

Lastrico solare o terrazza a livello? La differenza la spiega il Tar – Studio Legale Dolce
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In termini di disciplina urbanistica, esiste una differenza tra un lastrico solare ed un terrazzo a livello. Il Tribunale Amministrativo Regionale per l’Abruzzo, con sentenza del 24 luglio 2018 ne ha delimita i labili confini, richiamando precedenti pronunce giurisprudenziali.
Ebbene, mentre il lastrico solare è una parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto, o quanto meno una copertura di ambienti sottostanti, il terrazzo è inteso come ripiano anch’esso di copertura, ma che nasce già delimitato all’intorno da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti (T.A.R. Salerno-Campania- sez. II 03 gennaio 2018 n. 24).
Il lastrico solare, dunque, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico (al pari del tetto).
Viceversa, la terrazza è costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno” (T.A.R. Roma, Lazio, sez. II 04 aprile 2016 n. 4043).
In ambito civilistico, “lastrico” e “terrazzo” sono divenuti sinonimi, giacché assoggettate alla medesima disciplina.
Eppure, l’articolo 1126 codice civile discorre letteralmente di “lastrico solare, precisando che: <<Quando l’uso dei lastrici solare o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli ce ne hanno l’usos esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzi nella spese delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte id questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del piano o della porzione di piano di ciascuno>>.
Lo stesso regime si estende pacificatamene alle “terrazze a livello”.
La giurisprudenza di legittimità è costante nel ritenere che quest’ultime, anche se attribuite in uso esclusivo, sono disciplinate, al pari del lastrico solare, dall’art. 1126 c.c. Ne deriva che l’obbligo dei condomini cui tali terrazze servono di copertura di concorrere alle spese necessarie per la riparazione o la ricostruzione trova fondamento non già nel diritto di proprietà, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti. (Cassazione Civile, sez. III, sentenza 25/08/2014 n. 18164).
Ora, posto che la terrazza a livello anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti; consegue che anche se, tale parte strutturale, appartiene in proprietà esclusiva ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
Stesso regime anche per i danni da infiltrazione
Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato articolo 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo (Cassazione Civile, sez. III, sentenza 13/12/2007 n° 26239).
Se il lastrico solare è “condominiale”
Tuttavia, qualora il lastrico solare condominiale sia utilizzabile da tutti i condomini, anche se lo stesso funge da copertura solo per una parte dell’edificio, le spese per la manutenzione e ricostruzione dello stesso dovranno essere ripartite sulla base del primo comma dell’art. 1123 codice civile e non ex art. 1126 codice civile (Cassazione Civile, sez. II, sentenza 20/03/2009 n° 6889).
A norma dell’articolo 1127 codice civile: <<Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare>>.
Il giudizio relativo all’impatto della sopraelevazione sull’aspetto architettonico dell’edificio va condotto prevalentemente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell’immobile condominiale, inteso come struttura dotata di un aspetto autonomo, al fine di verificare se la nuova opera si armonizzi con dette caratteristiche ovvero se ne discosti in maniera apprezzabile.
Infatti, la nozione di aspetto architettonico, di cui all’art. 1127, codice civile,, che opera come limite alla facoltà di sopraelevare, non coincide con quella, più restrittiva, di decoro architettonico, di cui all’art. 1120 codice civile, che opera come limite alle innovazioni, sebbene l’una nozione non possa prescindere dall’altra, dovendo l’intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l’originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista (tra le tante, Cassazione civile n. 17350/2016).
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