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Timestamp: 2020-08-04 12:26:44
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recht.de :: Thema anzeigen - Formell unwirksame Betriebskostenabrechnung
Verfasst am: 25.03.09, 15:03 Titel: Formell unwirksame Betriebskostenabrechnung
der Bundesgerichtshofes hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob eine Betriebskostenabrechnung formell unwirksam ist, wenn der Vermieter zwar nicht umlagefähige Kosten (Gewerbeanteil) vorweg abzieht, diesen Vorwegabzug jedoch nicht im Einzelnen aufschlüsselt und nachvollziehbar gestaltet. Der BGH hat die Frage mit „Ja“ beantwortet (BGH, Urteil vom 14.02.2007 zum AZ VIII ZR 1/06), denn eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt wurden. Zieht sich der Fehler durchgängig durch die Abrechnung, ist sie insgesamt formell unwirksam. Soweit ein gebotener Vorwegabzug nur im Hinblick auf einzelne Ansätze unterbleibt, bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer heraus gerechnet werden können.
Das Gesagte gilt nicht nur für gemischt genutzte Gebäude (Gewerbe und Wohnen), sondern z.B. auch bei Heizungs- und Wasserkostenabrechnungen, z.B. wenn Zähler- und Abwassergrundgebühren oder Wartungskosten in den Kubikmeterpreis eingerechnet werden (Mischpreis). Auch das wäre nicht nachvollziehbar und macht die Abrechnung insoweit formell unwirksam.
Wird eine Korrektur nicht oder nicht rechtzeitig vorgenommen, gilt die Abrechnung insoweit als nicht erteilt. Was hat das für Folgen? Angenommen die Position "Wasser" sein formell unwirksam. Braucht der Mieter dann mangels Abrechnung überhaupt keine Wasserkosten zu bezahlen oder braucht er nur die Nachforderung nicht zu entrichten?
Zuletzt bearbeitet von Volker Kles am 25.03.09, 16:26, insgesamt 1-mal bearbeitet
Verfasst am: 25.03.09, 15:12 Titel: Re: Formell unwirksame Betriebskostenabrechnung
die antwort steht doch schon drin (was das urteil im übrigen als inkonsequent kennzeichnet und deshalb juristisch durchaus fragwürdig ist, denn der BGH hat damit die "teilweise formal unzulässige abrechnung" erfunden):
Soweit ein gebotener Vorwegabzug nur im Hinblick auf einzelne Ansätze unterbleibt, bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer heraus gerechnet werden können.
das läßt sich unschwer auch auf andere positionen übertragen.
die frage am ende ist mißverständlich gestellt. der ausschluß wegen fristversäumnis bezieht sich so oder so nur auf nachforderungen, also auf den abrechnungssaldo, falls er negativ ist (also zu lasten des mieters). die frage, ob wegen nicht erfolgter abrechnung auch vorauszahlungen zurückverlangt werden können, ist eine andere baustelle (da gibt es dann auch andere anforderungen an die abrechnung).
falls gemeint ist, wie sich die abrechnung nun endgültig "durchrechnet", wenn nur die position "wasserkosten" formal unzulässig ist und damit "herausfällt", kann ihnen keiner beantworten, denn schließlich hat der BGH die "teilweise formal unwirksame abrechnung" gerade erst erfunden.
grundsätzlich würde ich davon ausgehen, dass die abrechnung neu - aber ohne die formal unzulässige position - berechnet wird. sollte sich immer noch eine nachforderung ergeben, schuldet der mieter diese, falls nicht, dann nicht. würde sozusagen bedeuten, dass der mieter die wasserkosten nur insoweit bezahlt, als er darauf vorauszahlungen geleistet hat.
ich blicke net mehr durch, ehrlich. Ist z.B. die Position "Wasserkosten" formal unwirksam, entfällt sie, so als ob die Abrechnung hierfür nicht erstellt wurde. Dadurch könnte sich die Abrechnung um sagen wir 50 cbm x € 10,--, also um € 500,-- vermindern, so dass sich eine zusätzliche Erstattung um € 500,-- ergäbe. Oder sehe ich das falsch??
Verfasst am: 25.03.09, 15:50 Titel:
weiß ich offen gestanden nicht.
die frage ist doch, was mit dem saldo passiert, denn nur auf den ("nachforderungen") bezieht sich der ausschluß. nehmen wir an, nur die wasserkosten in höhe von 500,00 als anteil des mieters seien formal unzulässig abgerechnet, die sonstigen positionen seien einwandfrei. dann sind folgende konstellationen denkbar:
1. der saldo betrug insgesamt -1.000,00. davon ab die wasserkosten, es verbleiben -500,00 "nachforderung", die formal korrekt abgerechnet worden sind und die der mieter also wird bezahlen müssen.
2. der saldo betrug insgesamt -500,00. davon ab die wasserkosten, es verbleiben 0 "nachforderung". prima.
3. der saldo betrug insgesamt -100,00. davon ab die wasserkosten, es verbleiben +400,00. also gibt es keine nachforderungen. die +400,00 stellen nun aber nicht ein "guthaben" des mieters dar, wie denn, der vermieter will ja -100,00 haben. also bekommt der mieter diese +400,00 auch nicht einfach so zurück (denn der vermieter könnte ja auch die wasserkosten noch formal zulässig abrechnen). für den anspruch des mieters auf rückzahlung zuviel bezahlter vorauszahlungen gelten eben, wie gesagt, andere grundsätze für die abrechnung, die durch den fehlenden vorwegabzug noch nicht erfüllt sind.
m.a.w.: sollte die abrechnung eh ein guthaben ausweisen, wird der mieter aus der formal unzulässigen position wasserkosten jedenfalls über 556 III BGB keinen honig saugen können. dass der BGH alles wieder mal komplizierter gemacht hat als es war und sein müßte, steht auf einem anderen blatt (das macht er ja häufiger). wie es sich jetzt mit der fälligkeit verhält, steht wieder auf einem ganz anderen blatt, denn bekanntlich löst nur eine formal wirksame abrechnung die fälligkeit aus. bisher war es so, dass die einzelnen positionen der abrechnung nicht etwa einzelne forderungen, sondern nur verrechnungsposten eines ansonsten einheitlichen anspruchs waren, der entweder fällig sein konnte oder nicht. jetzt haben wir also eine "teilweise formal unwirksame abrechnung", bei der - konsequent weitergedacht - die einzelnen positionen entweder formal korrekt oder eben nicht formal korrekt abgerechnet wurden - also müßten die positionen auch einzeln fällig werden ... und was mache ich mit den vorauszahlungen? "buche" ich die auf die formal korrekten oder die formal nicht korrekten positionen (wäre dem vermieter ja zu empfehlen) mit der folge, dass es mir wurscht sein kann, ob die position formal korrekt ist oder nicht, sie ist je "bezahlt"? bei den vorauszahlungen war (früher) eben klar, dass auch sie unselbständige verrechnungspositionen des einheitlichen abrechnungsanspruchs darstellten - jetzt könnte ich gar eine einzelne position einklagen, sagen wir nur die heizkosten? fragen über fragen ...
und wenn ich glück habe und der mieter hat zwischendurch auch noch zu recht gemindert, dann waren ja auch die vorauszahlungen von der minderung betroffen, wie der BGH durch ein noch schlechteres urteil bekanntlich ebenfalls entschieden hat. noch besser wird´s, wenn die vorauszahlungen auch noch eingeklagt sind, aber noch nicht drüber entschieden wurde. ergebnis: DIE abrechnung macht keiner mehr, der vermieter leuchtet in weißglut, der anwalt in rot, und der richter hat überhaupt keinen schimmer mehr, was das mit jura zu tun haben soll. der mieter lehnt sich grinsend zurück und schaut zu, wie er den abrechnungsbetrag insgesamt los wird, obwohl ggf nur über +/- 10,00 falsch abgerechnet wurde. aber sorry, ich schweife ab.
vllt kann ja noch wer was dazu sagen, denn das problem ist interessant und wird uns (leider) in zukunft häufiger über den weg laufen.
schelte für meine urteilsschelte nehme ich ebenfalls gerne entgegen
und bevor jemand fragt: ich hätte entschieden, dass die gesamte abrechnung formal unwirksam ist, aber im hinblick auf die korrekt abgerechneten positionen die frist gewahrt ist. ergebnis: die abrechnung ist nicht fällig, muß und kann (!) aber nochmal gemacht werden.
PS: und ganz ungefragt gebe ich noch meinen senf dazu ab, dass meiner ansicht nach 556 III BGB das reine armutszeugnis derjenigen juristen ist, die die vorschrift verbrochen haben - wirklich ganz schlechtes handwerk, wenn man die dadurch verursachten probleme betrachtet.
Verfasst am: 25.03.09, 16:23 Titel:
herzlichen Dank für die sehr ausführliche Auskunft. Na dann würfeln wir mal. Schönen Abend noch.
Verfasst am: 26.03.09, 17:13 Titel:
was, schon ende in diesem sehr interessanten fred?
kein widerspruch? keine zustimmung? schade ...