Source: https://vermietertagebuch.com/mietkaution/
Timestamp: 2019-02-16 01:17:18
Document Index: 178491626

Matched Legal Cases: ['§ 551', '§ 551', '§ 195', '§ 152', '§ 551', '§ 551', 'BGH', 'BGH', '§ 569']

【ᐅᐅ】Warum ich Mietkaution nur bar oder aufs Mietkautionskonto akzeptiere
Mietkaution in bar, Mietkautionskonto und Bankbürgschaft
Sowohl als Mieter als auch als Vermieter hat man mit dem Thema Mietkaution zu tun. In der Regel bezahlen die Mieter die Kaution in bar und das ist auch gut so.
Allerdings haben viele Mieter kein Geld für 2-3 Monatskaltmieten oder sind sehr renditegeil (so wie ich).
Daher kamen in den vergangen Jahren viele Alternativen zur Barkaution auf den Markt. Allerdings halte ich als Vermieter nichts von diesen Alternativen auf Grund von zusätzlichen Papierkrieg, Gebühren, Beweispflicht vom Vermieter und zusätzlichen bürokratischen Hindernissen.
In diesem Artikel schreibe ich meine 5 Gründe, warum ich die Mietkaution ausschließlich in bar akzeptiere. Leider habe ich mit dem Kauf einiger Wohnungen auch einige Mietverträge mit Sparbüchern für die Mietkaution übernommen.
Außerdem werde ich noch ein paar allgemeine Sachen zur Mietkaution und die Arten der möglichen Mietkaution schreiben.
1) Was ist eine Mietkaution und ein Mietkautionskonto?
2) Die Arten der Mietkaution und § 551 BGB
3) Irrtümer rund um die Mietsicherheit
4) 5 Gründe, warum ich die Mietkaution ausschließlich in bar oder aufs Mietkautionskonto akzeptiere
Mietkaution Beitrag als Podcast zum Anhören (21:40 min)
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Was ist eine Mietkaution und ein Mietkautionskonto?
Bei der Mietkaution, die als Mietsicherheit legal definiert ist, handelt es sich um einen Betrag, den der Mieter beim Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses hinterlegen muss. So soll der Vermieter im Falle von Mietschäden oder Nebenkostennachzahlungen abgesichert sein. Sie stellt auch eine Sicherheitsleistung dar, die dem Vermieter bei Zahlungsausfall der Miete eine Kompensation des finanziellen Schadens ermöglicht.
Zu den Mietschäden werden unter anderem die nicht gezahlte Miete, nicht gezahlte Betriebskosten, Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung oder Schäden, die der Mieter an der Wohnung zu verschulden hat, gezählt.
Im BGB ist sie in § 551 als sogenannte Mietsicherheit festgesetzt. Die Kaution unterteilt sich in verschiedene Arten, zum Beispiel die Barkaution, die Mietkautionsversicherung ,die Bankbürgschaft und viele weitere.
Die Höhe der Mietsicherheit
Gemäß der gesetzlichen Festlegung darf die Mietsicherheit maximal drei Nettokaltmieten betragen. Außerdem muss der Mietvertrag die genaue Höhe der Kaution festlegen. Der Mieter kann vom Vermieter übermäßig gezahlte Beträge zurückfordern. Wenn die Wohnung zu einer Warmmiete vermietet wird, beruht die Berechnung der Kaution dennoch auf der Kaltmiete. Diese muss dann vom Vermieter nachberechnet werden und auch Eingang in den Mietvertrag finden.
Unter gewissen Umständen kann man die Miete als Vermieter erhöhen. Dennoch bleibt die ursprüngliche Mietsicherheit davon unberührt. Davon abweichende Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam.
Die Fälligkeit der Mietkaution
Der Tag, an dem das Mietverhältnis beginnt, ist der Stichtag für die Zahlung der Kaution. Dieses Datum muss im Mietvertrag festgelegt sein. Sofern die Zahlung jedoch bar oder per Überweisung vorgenommen wird, reicht eine unvollständige Zahlung aus.
Stattdessen kann sie in drei gleichmäßigen Raten entrichtet werden. Die erste dieser Raten muss jedoch mit Stichtag auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein. Wer statt eines Geldbetrages auf eine Bürgschaftsurkunde setzt, muss diese ebenfalls am Stichtag vorliegen. Sollte der Mieter ein Hartz4er sein, bezahlt die ARGE ebenfalls die Kaution zu den genannten Fälligkeitsdaten.
Wenn der Mieter oder der Vermieter das Mietverhältnis kündigt, hat der Vermieter dem Mieter die Mietsicherheit zurückzuzahlen. Im Falle des Sparbuchs sind auch die Zinsen an den Mieter auszurichten. Sollten zum Zeitpunkt der Kündigung noch offene Forderungen gegen den Mieter bestehen, kann der Vermieter die Kaution zurückbehalten oder zumindest ein Teil davon.
Unter diese Forderungen fallen unter anderem noch ausstehende Mietzahlungen (Mietschulden), offene Nebenkostenabrechnungen oder ausstehende Reparaturarbeiten, die in den Verantwortungsbereich des Mieters fallen. Dem Vermieter werden sechs bzw. unter Umständen sogar 12 Monate zugestanden, um zu prüfen, ob noch offene Forderungen bestehen.
Im schlechtesten Fall muss der Mieter 23 Monate auf die Rückzahlung warten. Beispielsweise wenn er zum Januar 2017 kündigt, aber die Verwaltung die Nebenkostenabrechnung für 2017 erst im Dezember 2018 fertig hat. Dies würde für fünf meiner Wohnungen zutreffen, da dort die Eigentümerversammlung und somit die Abrechnung des Vorjahres immer erst im November stattfindet.
Das Zurückholen und Einbehalten der Mietkaution
In einem Zeitraum von maximal zwölf Wochen nach Ende des Mietverhältnisses kann der Vermieter noch überprüfen, ob gegebenenfalls offene Forderungen gegenüber dem Mieter bestehen. Dabei handelt es sich meist um Mietschulden und ausstehende Reparaturen.
Für offene Geldbeträge aus noch nicht abgerechneten Nebenkosten hat er bis zur Abrechnung der Hausverwaltung Zeit. Der Vermieter muss die Kaution zurückerstatten, wenn eine dieser Voraussetzungen gegeben ist:
Das Mietverhältnis ist abgelaufen.
Die Prüf- und Überlegungsfrist des Vermieters hinsichtlich der weiteren Forderungen ist verstrichen.
Es konnte festgestellt werden, dass der Vermieter keine kautionstechnisch relevanten Ansprüche mehr gegenüber dem Mieter hat.
Gemäß § 195 BGB verjährt der Rückzahlungsanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter im Sinne der regelmäßigen Verjährung nach drei Jahren.
Sehr oft kommt es vor, dass Wohnungen oder ganze Häuser den Eigentümer wechseln. Dabei werden der Mietvertrag und der Mieter übernommen. Ähnlich verhält es sich mit der Kaution.
Die Kaution darf nur mit Zustimmung des Mieters an den neuen Eigentümer übergeben werden. Ansonsten ist die Kaution vom alten Eigentümer an den Mieter zurückzugeben und der neue Eigentümer hat die neue Kaution beim Mieter einzufordern.
Mietkaution zurückholen bei Zwangsverwaltung
Allerdings kann es sein, dass der alte Eigentümer aus Insolvenzgründen die alte Kaution dem Mieter nicht zurückzahlen oder dem neuem Eigentümer nicht übergeben kann. Die gezahlte Kaution an den alten Besitzer ist schlichtweg nicht mehr vorhanden.
Ist man nun als neuer Eigentümer verpflichtet, dem Mieter bei Auszug die Kaution auszuzahlen, obwohl man nie eine erhalten hat?
Die Antwort ist nein. Der Mieter muss sich die Kaution vom Zwangsverwalter zurückholen. Nach § 152 ZVG sind die Pflichten des Vermieters nach der Anordnung der Zwangsverwaltung vom Zwangsverwalter zu erfüllen. Daraus ergibt sich, dass der Zwangsverwalter anstelle des Vermieters die Kaution zurückzahlen muss. Mehr Details dazu gibt es in folgendem Artikel.
Lies: Zwangsverwalter zur Rückzahlung verpflichtet
Als neuer Eigentümer kannst du sogar darauf bestehen, dass der Mieter dir eine „neue“ Kaution ausstellt. Unabhängig davon, ob er seine Kaution vom alten Verwalter wieder bekommt. Wie erfolgreich das in der Praxis sein wird, ist aber fragwürdig.
Der gesetzliche Rahmen der Kaution
Eine rechtliche Verpflichtung zur Leistung der Kaution besteht nicht. Dennoch ist ihre Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter üblich. Gleichzeitig erwächst aus einem Unterlassen der Zahlung der Kaution kein wichtiger Grund für den Vermieter, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.
Die gesetzlichen Regelungen finden keine Anwendung auf gewerbliche Mietverhältnisse. In dieser Konstellation kann die Höhe der Mietsicherheit nach Belieben verhandelt werden. Ebenso besteht die Freiheit hinsichtlich der genauen Bemessung der Verzinsung. Grundsätzlich gilt eine Verzinsung der Mietsicherheit, sofern nicht explizit etwas anderes vertraglich festgelegt wurde.
Die Arten der Mietkaution und § 551 BGB
In § 551 BGB steht, dass die Vertragsparteien eine andere Anlageform vereinbaren können. Dabei haben sich verschiedene Formen der Mietkaution etabliert.
Das Treuhandkonto oder Mietkautionskonto
Die sogenannte Barkaution stellt die am häufigsten verwendete Variante der Zahlung der Mietsicherheit dar. Neben der Geldübergabe in barer Form wird auch das Anlegen eines Treuhandkontos unter diesen Oberbegriff gefasst. Darunter versteht man, dass der Vermieter ein Konto für den Mieter unter dessen Namen einrichtet.
Das Geld verweilt auf diesem Konto bis zur Beendigung des Mietverhältnisses. Sofern der Vermieter keine Forderungen aus Schäden oder ähnlichem hat, erhält der Mieter sein Geld anschließend inklusive Zinsen zurück. Treuhandkonten haben oft hohe Gebühren.
Anders als beim Treuhandkonto wird das Sparbuch vom Mieter selbst eingerichtet und auf seinen Namen eröffnet. Die dafür zugestandenen Zinsen fallen äußerst gering aus.
Das Konto verpfändet er dann an den Vermieter als Sicherheit. Ähnlich wie beim Treuhandkonto geht das Geld auf dem Konto im Falle des Nichtvorliegens von Forderungen seitens des Vermieters wieder an den Mieter zurück. Überdies bekommt Letzterer auch die Zinsen ausbezahlt.
Wer einen Bausparvertrag als Mietsicherheit einsetzen möchte, sollte darauf achten, eine Bank mit Sonderkonditionen auszuwählen. Sollte nämlich ein Schaden auftreten, muss dem Mieter die Möglichkeit des Vorbezuges der eingezahlten Summe haben und zumindest ein Teil des Geldes muss ausbezahlt werden können.
Vermieter und Mieter können auch darin übereinkommen, ein Mietkautionsdepot anzulegen. Es handelt sich dabei um einen Fond, der jedoch als stabiler und sicherer gilt als Aktien oder Mischfonds, da er geringeren Schwankungen unterworfen ist. Nachteilig wirkt sich hier allerdings aus, dass Gebühren und Steuern für das Mietkautionsdepot entrichtet werden müssen.
Bei dieser Variante kauft der Mieter in eigenem Namen ein Schuldbuchkonto und verpfändet dieses an den Vermieter.
Die Bürgschaft beziehungsweise Bürgschaftserklärung der Miete
Der Mieter zieht in diesem Fall eine Privatperson zu Rate, die für ihn bürgt. Im Schadensfall steht dieser Bürge für Mietrückstände oder Schäden ein und trägt die Kosten. In einem der häufigsten Fälle bürgen beispielsweise Eltern für ihr Kind.
Bei dieser Variante bürgt eine Versicherung für den Mieter. Dieser hinterlegt beim Vermieter eine Bürgschaftsurkunde anstelle eines Geldbetrags. Um dies in Anspruch nehmen zu können, muss der Höhe der Mietsicherheit entsprechend ein Jahresbetrag gezahlt werden, der zumeist etwa fünf Prozent der Mietkautionssumme beträgt.
Die Bankbürgschaft oder Mietaval
Die Bankbürgschaft nennt man auch Bankaval oder Mietaval. Sie entspricht grundsätzlich der Mietkautionsversicherung. Im Unterschied zu dieser wendet man sich statt an eine Versicherung aber an eine Bank. Dazu muss der Mieter bereits Kunde dieser Bank sein. Normalerweise erhebt die Bank vergleichsweise hohe Gebühren und fordert teilweise gar eine Sperreinlage, die der Mietsicherheit gleichkommt.
Irrtümer rund um die Mietsicherheit
Im Folgenden sollen noch einige Irrtümer bezüglich der Mietkaution angesprochen werden, da diese Fragen immer wieder gestellt werden.
Der Vermieter darf stets auf die Kaution zugreifen
Solange das Mietverhältnis läuft, ist dem Vermieter der Zugriff auf die Mietsicherheit untersagt. Dies hat der BGH entschieden. Selbst bei einem Streit mit dem Mieter um die genaue Höhe der Miete ist dieser Zugriff verboten.
Nach der Kündigung bzw. der Beendigung des Mietverhältnisses erhält der Mieter die Kautionssumme zurück (abzüglich der Ansprüche des Vermieters).
Zwar hat der Vermieter sowohl den Betrag der Sicherheit als auch Zinsen und Zinseszins zu erstatten, sofern aber ein Wertverlust an der Kaution zu beanstanden ist, verpflichtet dies den Mieter zur Nachzahlung. Sollte die Mietsicherheit ohne ein Verschulden des Vermieters an Wert einbüßen, so obliegt dem Mieter die Begleichung der daraus entstehenden Differenz. Das Risiko des Wertverlustes liegt ebenfalls im Bereich des Mieters. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter ein Aktiendepot als Sicherheit hinterlegt hat und dieses im Wert gesunken ist.
Man kann Mietrückstände verrechnen
Sofern man mit der Miete in Rückstand gerät, kann dies nicht einfach mithilfe der hinterlegten Kaution ausgeglichen werden. Oft besteht der Irrglaube, dass Mietkautionen abgewohnt werden können. Das ist falsch. Während der Dauer des Mietverhältnisses steht dem Mieter kein Rückzahlungsanspruch zu. Gerät er mit der Zahlung der Miete in Verzug, muss er daher mit einer Kündigung rechnen.
So entschied beispielsweise das Amtsgericht München (Az.: 415 C 31694/11), dass ein zweimonatiger Mietrückstand zur fristlosen Kündigung berechtigt. Somit erhält der Mieter keinen Anspruch auf die Rückzahlung seiner Kaution und kann sie dementsprechend auch nicht gegen die Forderung des Mietzinses aufrechnen.
Die Kaution wird auf dem privaten Konto des Vermieters deponiert
Die häufigste Methode der Kautionshinterlegung ist das Barkonto. Dabei hat der Vermieter den erhaltenen Betrag getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Der Mieter sollte sich darüber als Beweis eine Quittung aushändigen lassen. Denn nach der Beendigung des Mietverhältnisses, zum Zeitpunkt der Forderung des Mieters nach Rückzahlung, muss dieser auch beweisen können, dass er die Kaution ursprünglich erbracht hatte.
Der Mieter hat außerdem das Recht, jederzeit vom Vermieter einen Beleg über die insolvenzsichere Anlage der Kaution zu verlangen (BGH, AZ. IX ZR 132/06). Liefert der Vermieter diesen Nachweis nicht, dann kann der Mieter die Miete in Höhe der Kaution einbehalten, bis er seine Pflicht erfüllt.
Oben habe ich die verschiedenen Möglichkeiten der Mietkaution beschrieben. Daraus ergeben sich sowohl Vor- als auch Nachteile. Für mich überwiegen allerdings die Nachteile der meisten Formen, sodass ich auf die klassische Form der Barzahlung oder direkte Überweisung bestehe. Die folgenden Gründe sprechen dafür.
1) Formulare und Papierkrieg
Alle anderen Formen als die Barzahlung bedeuteten für mich im Ernstfall bürokratischen Stress. Ich muss dem Mieter hinterherrennen, jede Menge Formulare ausfüllen, Papierkrieg hoch zehn und so weiter.
Schlimmstenfalls muss ich sogar dem Richter erklären, warum ich einer bestimmten Meinung bin und Ansprüche habe. Sicherlich muss ich das auch machen, wenn das Geld bei mir liegt, aber dann hat der Mieter die Rennerei, Formulare und Beweispflicht.
Darauf habe ich keine Lust und daher heiß es: Kohle auf den Tisch beziehungsweise rechtzeitig aufs Konto. Dann kann ich das Geld anlegen wie ich möchte, habe die volle Kontrolle und keinen zusätzlichen Papierkram.
2) Gebühren für Kautionskonten
Da die meisten Banken mittlerweile eine Gebühr für das Kautionssparbuch verlangen (beispielsweise 15,00 Euro) und keine Zinsen mehr für dieses Sparbuch zahlen, entsteht ein finanzieller Verlust. Vielleicht sind 15€ nicht viel, aber bei 20 Wohnungen werden daraus schnell 300€. Eine Abhilfe könnte das das kostenlose „Vermieterpaket“ der „DKB“ sein. Damit habe ich mich aber noch nicht beschäftigt.
Außerdem muss man sehr genau in den Vertrag schauen. Bei einigen Anbietern verjährt der Anspruch sehr schnell. Wenn man also erst nach einem Jahr Anspruch auf die Kaution hat – weil sich beispielsweise der juristische Weg sehr lange hingezogen hat-, dann bekommt man eventuell nichts mehr von der Versicherung oder Bank.
3) Im Streitfall nicht den Mieter um Erlaubnis fragen müssen
Oft höre ich von Vermietern, dass sie ein Kautionskonto auf den Namen des Vermieters bevorzugen. Das hat den einfachen Vorteil, dass der Vermieter die uneingeschränkte Verfügung über das Guthaben hat und im Streitfall nicht erst den Mieter um Erlaubnis fragen muss.
Verlangt beispielsweise ein Vermieter die Auszahlung der Kautionssumme bei einer Mietversicherung oder Bankbürgschaft, informiert die Versicherung/Bank den Mieter umgehend darüber. Der Mieter kann innerhalb einer bestimmten Frist (je nach Anbieter sieben bis 14 Tage) Einspruch erheben, so es triftige Gründe gibt. Dann wird das Geld blockiert.
Je nach Streitfall fehlt dem Vermieter dann das Geld für die Reparaturen der Wohnung und die Neuvermietung verzögert sich. Einige Banker haben wenig Ahnung von Mietrecht und glauben, der bloße Anruf des Mieters reicht für das Nichtauszahlen der Kaution. Dann muss man sich als Vermieter wieder mit der Rechtsabteilung der Bank rumstreiten.
Hat man das Geld im eigenen Zugriff, kann man es sofort zum Begleichen der Ausstände oder Reparaturen benutzen.
4) Sichtbares Eigenkapital auf dem Konto
Dieser Punkt ist in der Grauzone und jeder muss ihn mit seinem eigenen Gewissen vereinbaren. Trotzdem will ich ihn genannt haben.
Wenn ich das Geld in bar bekomme, kann ich es auf einem oder mehreren Kautionskonten anlegen. Selbstverständlich ist das Geld nicht meins und ich muss es bei Nachfrage dementsprechend kenntlich machen.
Trotzdem liegt das Geld erstmal auf meinem Konto und steht in der Kontoübersicht als Guthaben. Es sieht wie frei verfügbares Eigenkapital aus, selbst wenn es keins ist. Bisher hat mich noch kein Banker gefragt, ob dieses Eigenkapital frei verfügbar oder verpfändet ist.
Selbst Alex Fischer lässt sein rollierendes (verpfändetes) Eigenkapital für die Kaufnebenkosten in seiner Vermögensübersicht stehen. Das Geld ist verpfändet und nicht frei verfügbar. Trotzdem sieht es schön nach Eigenkapital in der Vermögensübersicht aus.
Der wichtige Teil ist dabei der Umgang mit diesem Geld. Sicherlich kann keiner nachprüfen, was du mit dem Geld machst. Wenn du aber in die Situation kommst, eine Kaution eventuell nicht zurückzahlen zu können, machst du dich der Untreue strafbar. Schlimmstenfalls heißt das Gefängnis.
Es passiert also solange nichts, solange du immer und jederzeit zahlungsfähig bleibst. Trotzdem muss jeder selber wissen, ob er mit dem Feuer spielen will.
Das beste Beispiel sind alle Banken selbst. Die Banken bekommen das Geld der Anleger und verleihen es weiter. In den wenigsten Fällen haben die Banken mehr als 10% Eigenkapital in ihrer Bilanz. Wenn also morgen alle Kunden ihr Geld von der Bank abheben wollen, wäre die Bank pleite und könnte verklagt werden.
5) Die Zinsen der Mietkaution erhöhen die Mietsicherheit
Wie oben geschrieben, gehören die Kaution und die darauf gewonnenen Zinsen dem Mieter. Durch die Zinsen erhöht sich auch die Kaution. Das hat erstmal einen großen Vorteil für den Mieter.
Allerdings: Im Falle eines gerechtfertigten Anspruchs des Vermieters auf die Kaution profitiert er ebenfalls von der durch die Zinsen gestiegene Kaution.
Wenn beispielsweise der Mieter eine Kaution von 1.000€ dem Vermieter gibt und der Vermieter diese zu 5% anlegt, dann ist die Höhe der Mietkaution nach 10 Jahren bei 1.629€. Sollte nun der Vermieter durch Reparaturen Anspruch auf die Mietkaution in Höhe von 1.500€ haben, so darf er diese 1.500€ von den 1.629€ einbehalten. Wäre die Kaution nur zu den üblichen 1% angelegt worden, dann hätte die Kaution nach 10 Jahren nur eine Höhe 1.105€ und der Vermieter würde auf seinen Reparaturkosten anteilig sitzen bleiben.
Blöd wäre nur, wenn die Kaution schlecht angelegt wird und an Wert verliert. Dann muss der Vermieter nachschießen. Allerdings sind wir alle Investoren und kennen dieses Rendite-Risikoverhältnis.
Wie machst du das mit der Mietkaution? Welche Anlage wählst du? Siehst du noch andere Vor- oder Nachteile, welche ich in meinem Beitrag vergessen habe? Schreib es in die Kommentare!
BürgschaftMietkautionMietkautionskonto
30. Mai 2018 um 09:14 Uhr
Guten Morgen Herr Raue,
ich habe diesen Blog erst vor einigen Tagen entdeckt – seitdem aber einige hier publizierte Artikel gelesen und möchte an dieser Stelle ein Lob für die Struktur und Inhalte aussprechen. Es ist eine gute Darstellung der Wesentlichen Themengebiete gepaart mit einer selten anzutreffenden Transparenz was die Entscheidungen und Handlungsgrundlagen angeht.
Bei dem obigen Stichwort „Mietkautionsversicherung“ kam mir das Stichwort „Versicherungen“ im Allgemeinen in den Sinn. Daher folgende Frage(n): Inwieweit begegnen Sie welchen Risiken durch entsprechende Versicherungen? Ich denke da zunächst an die klassische Rechtsschutzversicherung oder aber auch Versicherungen gegen Mietausfälle/-nomadentum bzw. Vandalismus etc.
Weiter habe ich noch einen Hinweis zum Excel-Tool: Ich habe dieses für meine Zwecke weiter bearbeitet und hier unter anderem zur Brutto-Rendite noch eine Netto-Rendite in die Darstellung aufgenommen. Diese berücksichtigt noch das nicht umlegbare Hausgeld sowie den Zinsaufwand. Die Cashflow-wirksamen Mittelabflüsse für Tilgungen + IHR habe ich nicht hinzu gerechnet, da diese m.E. gleichzusetzen sind mit einer Art „eigenen Ansparrate“, d.h. es erfolgt kein Mittelabfluss für fremde Zwecke sondern ein Zugang zu den eigenen Vermögenswerten (da Verringerung des Fremdkapitals). Gerade aus der „Investoren-Perspektive“ ist diese Netto-Rendite ja recht interessant (wobei ich diese streng genommen noch um die Inflationsrate bereinigen müsste).
Wie sehen Sie diesen Ansatzpunkt? Ich hatte gestern bezüglich der „Kennzahlen“ eine interessante Diskussion, da die Eigenkapitalrendite (EK-Rendite) sinkt obwohl die eigenen Vermögenswerte per Saldo steigen (wegen der Tilgungsleistungen). Insoweit sieht hier die EK-Rendite in den ersten Jahren noch besser aus als in den Folgejahren, da hier der Anteil (prozentual) am Gesamtkapital steigt weil das FK abnimmt. Dieser Leverage-Effekt führt also dazu, das der eigene Vermögenszuwachs wegen der ausschließlichen Betrachtung des eingesetzten Eigenkapitals ausgeblendet wird. Wir erinnern uns an den guten Josef Ackermann welcher die 25% EK-Rentabilität bei der deutschen Bank ausgerufen hat – hier ging es letztlich auch um die Ausweitung des Fremdkapitals bei minimalen EK-Einsatz. Klingt toll & sieht gut aus, ist aber alles andere als risikoavers.
31. Mai 2018 um 10:25 Uhr
Alexander, das hast du mal wieder perfekt auf den Punkt gebracht.
Auch ich akzeptiere bei Neuvermietungen ausschließlich 3 MM Barkaution, da alle meine WE sehr hochwertig mit Einbauküchen, Badmöbeln und kompletter Beleuchtungsanlage ausgestattet sind.
Allerdings biete ich meinen Mietern dafür derzeit auch 2% Verzinsung, die ich jährlich im Zuge der Nebenkostenabrechnung auszahle.
So stelle ich sicher, dass meine Mieter solvent sind, denn jeder der Geld auf der hohen Kante hat, freut sich über 2% Zinsen in der derzeitigen Situation. Die meisten Mieter fragen dann sogar nach, ob sie noch mehr Geld bei mir anlegen könnten.
Das geht natürlich nicht, ist aber die Frage, die ich gerne höre, denn dann kann ich davon ausgehen, dass sie über entsprechende Rücklagen verfügen.
Aus den von dir genannten Gründen sehe ich es genauso wie du und kann jedem Vermieter nur empfehlen ausschließlich Barkautionen zu akzeptieren. Allerdings wird er nur dann in einer entsprechend starken Verhandlungsposition sein, wenn er auch höherwertige Immobilien in entsprechend gesuchten Lagen anbietet.
Sollte er in Gegenden investieren, in denen er froh sein muss überhaupt Mieter zu finden, wird die Umsetzung dieser Strategie schwierig.
31. Mai 2018 um 13:30 Uhr
Punkt 4 ist nach meinen Verständnis keine gewöhnliche Grauzone, wo man so oder so denken kann, sondern extrem dunkelgrau bis schwarz: In der Vermögensübersicht fragen Banken für Immobilienkreditanträge doch regelmäßig sinngemäß nach Eigentum statt Besitz. Das Kautions-Guthaben auf dem Konto des Vermieter ist aber rechtlich unstrittig nicht sein Eigentum, sondern lediglich an ihn verpfändet und er verwahrt es treuhänderisch für den Mieter. Es wird nach meiner Auffassung die Bank über die wahren Eigentumsverhältnisse an dem Bankguthaben getäuscht, indem mit Unterschrift des Kreditantragstellers eine Vermögensübersicht unrichtig als wahr beurkundet wird. Es könnte plausibel unterstellt werden, der Kreditantragsteller macht sowas deshalb um sich arglistig einen geringeren Zinssatz zu erschleichen (weil der BLA zB unter 80% sinkt) und bei Auffliegen gibts dann Schadensersatzforderungen.
Der Fall ist nicht viel anders, als wenn sich jmd. mit Rückzahlungsverpflichtugn von seinen Eltern 50k EUR leiht und die gegenüber der Bank aber als Eigenkapital vortäuscht. Das wird zwar gern gemacht, ist aber nicht legal. Es gilt natürlich, ohne Kläger kommt kein Richter, aber „grau“ ist da nix sondern schwarz.
Anders ist es bei deinem Bankbeispiel mit 10% Eigenkapital in deren Bilanz. Da wird keiner getäuscht, weil es allgemein bekannt ist und die Bilanz auch fachlich korrekt ist (unabhängig ob ein Laie die nun versteht oder wie Laien politisch darüber denken). Was anderes wäre, wenn sich eine Bank von einer anderen Geld lediglich geliehen hat und fälschlich als Eigenkapital bilanziert und die wahre Eigenkapitalquote zB nur bei 5% läge.
Als beste Lösung für Kautionen finde ich „selbstschuldnerisch Bankbürgschaft aus erste Anforderung“. Der Mieter hat keine Einspruchsrechte, jedoch bin ich schadensersatzpflichtig wenn ich unberechtig mich an der Kaution vergreife. Ich habe keinen Aufwand, sondern lasse mir vom Mieter gegen Schlüsselübergabe die Bürgschaftsurkunde aushändigen (Geht auch per Post: Der Mieter schickt mir per einschreiben eigenhändig die Urkunde und sobald ich die Sendungsnummer per E-Mail von ihm habe schicke ich ihm per einschreiben eigenhändig die Schlüssel). Nebenbei profitiere ich von der Bonitätsprüfung durch die Bank: Eine Bank wird bei regelm. Rücklastschriften mangels Deckung auf dem Konto des Mieters keine Bürgschaft übernehmen, selbst wenn das Problem in Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oder Schufa noch nicht sichtbar. Eine Bank wird auch die Bürgschaft für den unbefristeten Mietvertrag wohl nicht übernehmen, wenn sie zB aus nem Kreditantrag des Mieters bereits weiß dass er nur nen befristeten Arbeitsvertrag auf 12 Monate hat, was ich aber ggf. nicht weiß.
Wie bewerten Banken eigentlich dein P2P-Guthaben? Aktien werden meines Wissens zu ca. 60% und Anleihen mit 80% des Kurswerts angesetzt (je nach Subtyp an Aktie/Anleihe auch abweichend).
Ab welchem Beleihungsauslauf würde deines Wissens nach eine deutsche Bank ne Nachbesicherung fordern und ansonsten den Kredit aus „wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse“ fällig stellen. Ich weiß nicht, aber vermute dass dies ab 130% BLA geschieht. Wenn ich zB anfangs mit 100% BLA finanziere und die Bank gerade noch mitging, könnten 130% BLA ja erreicht werden wenn die Immobilien im Wert um 10% und verpfändeten Aktien um 30% sinken im Rahmen einer immer wieder vorkommenden konjunkturellen Rezession.
@J.D.: Wie rechnest du denn die Zinsen in der Abgeltungssteuer ab? Gibt der Mieter die Zinseinkünfte in der Steuererklärung an oder weißt du ihn drauf hin?
In meiner Eigenschaft als Mieter habe ich nur schlechte Erfahrung mit Barkautionen an Vermieter gemacht. Bei den letzten beiden Vermietern mußte ich über ein Jahr lang darauf warten und erst rechtliche Schritte anzeigen, damit ich dann widerwillig und häppchenweise meine Kautionen wiederbekam. Von mir als Mieter gibt es nur noch Kautionsversicherungen.
Da ich gleichzeitig auch Vermieter bin, ziehe ich auch hier vor, wenn Mieter Kautionsversicherungen haben. Das reduziert meinen Verwaltungsaufwand, ich muß kein verpfändetes Kautionssparbuch vorhalten und berechtigte Ansprüche wurden bislang von den Versicherungen geleistet.
FMBerlin sagt:
Gemäß § 569 Abs. 2a BGB ist die Nichtzahlung der Kaution durchaus ein Grund für eine außerodentliche fristlose Kündigung.