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Timestamp: 2020-04-07 13:28:56
Document Index: 350551595

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 7', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 21', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16']

Zum Gestaltungspielraum der Wohnungseigentümer bei der Kostenverteilung | Rechtsanwaltskanzlei Skwar
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Zum Gestaltungspielraum der Wohnungseigentümer bei der Kostenverteilung
BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 164/09
Die Parteien sind Eigentümer von Wohnungen in einer Wohnungseigentumsanlage, die aus drei Gebäuden besteht, einer 1922 errichteten Villa mit drei Eigentumswohnungen und zwei 1984 errichteten Neubauten mit jeweils sechs Eigentumswohnungen. Weder die Teilungserklärung noch die in ihr enthaltene Gemeinschaftsordnung (GO) enthält eine Regelung über die Kosten der Unterhaltung und Instandsetzung. Die Gemeinschaftsordnung verweist auf das Wohnungseigentumsgesetz und sieht in § 7 vor, dass der Verwalter „Nutzungen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums anders als nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilen [kann], wenn dies der Billigkeit entspricht oder der Vereinfachung dient“. Nach § 16 GO in seiner seit 1982 geltenden Fassung bedürfen Änderungen der Gemeinschaftsordnung zu ihrer Wirksamkeit eines einstimmigen Beschlusses der Wohnungseigentümer.
„In weiterer Anwendung von § 16 WEG beschließen die Wohnungseigentümer, dass nur die Eigentümer der Einheiten im Haus D. 4a [das ist die Villa] zu den entstehenden Gesamtkosten beizutragen haben und zwar unter sich nach dem Verhältnis der DIN-Wohnfläche. Infolge dieser Kostenverteilung haben auch nur diese Wohnungseigentümer die Sonderumlage zu bestreiten. Die Wohnungseigentümer des Hauses 4a erhalten für den Fall, dass dieser Beschluss nicht angefochten wird, die Möglichkeit, nach Rücksprache mit Hausverwaltung und Verwaltungsbeirat sowie Vorlage und Genehmigung des Kostenangebots unter Beschreibung der Arbeitsausführung, eine andere Dachdeckerfirma zu beauftragen.“
a) Der angefochtene Beschluss regelt allerdings die Verteilung der Kosten für eine einzelne Maßnahme, nämlich für die Instandsetzung des Dachs der Villa, und erschöpft sich in dem Vollzug dieser Maßnahme (zu diesem Gesichtspunkt: Elzer in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 16 Rdn. 98). Hierbei handelt es sich um eine Maßnahme zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Der Beschluss ist mit der nach § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG erforderlichen doppelt qualifizierten Mehrheit – drei Viertel der stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile – gefasst worden.
aa) Diese Anforderung verfehlt ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung nicht schon dann, wenn diese den Gebrauch oder die Möglichkeiten des Gebrauchs nicht (mehr oder weniger) exakt abbildet. Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung des abweichenden Kostenverteilungsmaßstabs nämlich, worüber Einigkeit besteht, ein Gestaltungsermessen (Becker in Bärmann, WEG, 10., Aufl., § 16 Rdn. 124; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 16 Rdn. 92; Elzer in Riecke/Schmid, aaO, § 16 Rdn. 117). Das ergibt sich aus der Formulierung der Vorschrift. Danach muss der von den Wohnungseigentümern beschlossene abweichende Verteilungsmaßstab dem Gebrauch oder den Gebrauchsmöglichkeiten nicht „entsprechen“, sondern ihnen „nur“ Rechnung tragen. Diesen Begriff hat der Gesetzgeber bewusst deshalb gewählt, um den Wohnungseigentümern die Möglichkeit einzuräumen, neben Gebrauch und Gebrauchsmöglichkeiten auch andere Kriterien einfließen zu lassen (Begründung des Entwurfs der WEG-Novelle 2007 in BT-Drucks. 16/887 S. 24 r. Sp.). Die Wohnungseigentümer überschreiten ihren Gestaltungsspielraum, wenn der beschlossene abweichende Verteilungsmaßstab nicht durch den in § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG bestimmten Gebrauchsmaßstab, sondern durch andere Kriterien bestimmt wird.
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