Source: http://recht-im-tourismus.de/Ausbild/Lektion4IVMiete.html
Timestamp: 2018-08-16 11:43:22
Document Index: 9207724

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 598', '§ 581', '§ 536', '§ 536', '§ 541', '§ 536', '§ 562', '§ 580', '§ 544', '§ 544', '§ 545', '§ 536']

Der Mietvertrag im Tourismus
Der Mietvertrag spielt im Tourismus eine besondere Rolle. Sowohl die Unterkünfte (Hotel, Pension, Ferienwohnung), als auch Sportgeräte werden gemietet.
1. Mietvertrag - die Abgrenzung
Der Mietrecht ist ein in den §§ 535 ff. BGB geregelter typischer Vertrag des Zivilrechtes. Hauptgegenstand des Vertrages ist, dass der Vermieter eine Sache (auch Wohnungen und Gebäude oder ein Sportgerät) dem Mieter die Überlassung des Gebrauchs gegen ein Entgelt schuldet. Erfolgt die Gebrauchsüberlassung unentgeltlich, so handelt es sich nicht um einen Mietvertrag, sondern um einen Leihvertrag gem. §§ 598 ff BGB.
Erwirbt der Mieter zu dem Recht des Gebrauchs auch noch das Recht, die Sache zu bewirtschaften und die Gewinne daraus für sich zu behalten, so handelt es sich um einen Pachtvertrag §§ 581 ff. BGB. Die drei Vertragstypen sind zwar miteinander verwandt, aber doch streng voneinander zu trennen. Insbesondere in Haftungsfragen kann jeder Vertrag zu anderen Rechtsfolgen führen.
2. Vertragliche Vereinbarung
Eine Einigung muss immer über die wesentlichen Vertragsbestandteile erfolgen. Diese sind im Mietvertrag die Mietsache, der Preis und die Tatsache, dass eine zeitlich begrenzte Gebrauchsüberlassung erfolgen soll. Nach Ende des Vertrages ist die Sache also wieder zurück zu geben. Ohne eine Einigung über diese Umstände ist der Mietvertrag nicht zustande gekommen.
3. Pflichten und Rechte der Vertragsparteien
Die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien ergeben sich aus dem Gesetz.
a) Pflichten des Vermieters
Der Vermieter hat die gemietete Sache in gebrauchsfähigem Zustand dem Mieter zu überlassen und während der Mietzeit die Gebrauchsfähigkeit zu erhalten, § 536 BGB. Dabei hat er die gewöhnlichen Gebrauchsspuren, die bei einer Nutzung entstehen zu dulden. (z. B. Der Vermieter eines Autos muss sowohl die normale Abnutzung der Bremsbeläge, als auch leichte Verschmutzungen des Fahrzeugs hinnehmen, da sich diese Folgen aus dem ordnungsgemäßem Gebrauch ergeben.)
Ist die Sache nicht in diesem Zustand, so hat er dem Mieter nach den Gewährleistungsregeln der §§ 536 bis 536 d BGB die Rechte zu gewähren.
Weiterhin treffen den Vermieter die Pflichten, die für die Sicherheit des Mietobjektes und die Verhinderung von Schäden des Mieters notwendigen Handlungen vorzunehmen.
Der Vermieter einer Ferienwohnung hat dafür zu sorgen, dass bei Glätte vor dem Haus gestreut ist, dass das Treppenhaus nicht schadhaft ist.
Der Vermieter einer Skiausrüstung muss dafür sorgen, dass die Bindungen richtig eingestellt sind.
Sind diese Pflichten verletzt, so entstehen Schadensersatzansprüche des Mieters aus Schlechtleistung. Von diesen Schadensersatzansprüchen können sogar die Personen erfaßt sein, die nicht direkt Parteien des Mietvertrages sind, sondern als Dritte in die Schutzwirkung des Vertrages einbezogen sind. (z.B. Familienangehörige)
b) Pflichten des Mieters
Der Mieter hat zunächst den vereinbarten Mietzins zu entrichten. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob der Mieter die Sache wirklich genutzt hat oder nicht.
Weiterhin hat er die Mietsache nur vertragsgemäß zu benutzen. Das heißt, dass die Sache nur so genutzt werden darf, wie dies üblich ist.
In eine Mietwohnung gehört Kinderlärm in der Regel zur üblichen Nutzung, nicht jedoch die Nutzung einer Wohnung als Gewerberaum.
Eine nicht vertragsgemäße Nutzung gibt dem Vermieter einen Anspruch auf Unterlassung dieser Nutzungsart. Dieser Unterlassungsanspruch setzt jedoch eine Abmahnung voraus § 541 BGB. in besonders schweren Fällen ist sogar eine fristlose Kündigung möglich.
Bemerkt der Mieter einen Mangel an der Mietsache, so hat er dem Vermieter den Mangel anzuzeigen. Tut er dies nicht, so kann er vom Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden, sofern aus dem Mangel weitere Schäden entstehen. § 536 c BGB. Auch hat der Mieter die Instandsetzungsarbeiten an der Mietsache zu dulden.
A hat für die Ferien eine Dachgeschosswohnung gemietet. Nun stellt sich heraus, dass das Dach undicht ist. Er muss nun diesen Mangel dem Vermieter mitteilen und die Handwerker, die diesen Schaden reparieren sollen in die Wohnung lassen. (Im Gegenzug hat er aber auch die Rechte aus der Gewährleistung)
Nach Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietsache zurückgeben.
c) Vermieterpfandrecht
Der Vermieter eines Grundstückes (auch Wohnungen, Hotelzimmer u.ä.) kann, wenn noch offene Forderungen bestehen, an den Sachen des Mieters, die dieser in diese Wohnung gebracht hat ein Pfandrecht geltend machen.
Diese sogenannte Vermieterpfandrecht, § 562 ff. BGB, erstreckt sich jedoch nur auf solche Sachen die auch durch einen Gerichtsvollzieher gepfändet werden könnten. Ausgeschlossen sind also höchstpersönliche Güter, die dieser zum Leben braucht (unpfändbare Gegenstände: das Bett, ein Schrank, ein Fernseher/Radio, persönliche bescheidene Kleidung u.s.w.)
Ein Mietvertrag kann auf mehrere Weisen beendet werden. Die häufigsten Möglichkeiten der Beendigung des Mietvertrages sind
der Zeitablauf,
der Aufhebungsvertrag,
die Kündigung.
Eine Nutzung der Mietsache über den Beendigungszeitpunkt bewirkt, dass der Mieter für die Zeit, in welcher die Mietsache nicht mehr dem Vermieter zur Verfügung steht, Schadensersatz zu leisten.
a) Zeitablauf
Ein Mietverhältnis endet zunächst dann, wenn die Zeit abgelaufen ist, die als Mietzeit bestimmt wurde.
A mietet für eine Urlaubsfahrt einen Pkw. Vereinbart ist, dass A das Auto am 23.02. zurückgeben soll. Damit endet der Mietvertrag zu diesem Zeitpunkt.
Im deutschen Zivilrecht herrscht Vertragsfreiheit. Deshalb können innerhalb des rechtlich erlaubten Rahmens auch (fast) alle Umstände durch einen Vertrag geregelt werden.
So kann also auch die Aufhebung eines Vertrages durch einen Vertrag vereinbart werden.
Ein Mietvertrag kann grundsätzlich gekündigt werden. Ist der Mietvertrag jedoch befristet, so kann vor Ablauf dieser Frist nur eine Vertragsaufhebung durch außerordentliche Kündigung, durch Aufhebungsvertrag oder durch vertraglich vereinbarte Kündigungsgründe erfolgen.
Der Alois mietet von Berta eine Ferienwohnung in einem Skigebiet. Die Mietzeit soll am 10.02. beginnen und am 23.02. enden. Alois reist an und bricht sich am 11.02. ein Bein, so dass er nun nicht mehr Skifahren kann und nach Hause fahren möchte. Der Mietvertrag ist jedoch befristet, so dass der Alois den Vertrag nicht kündigen kann. Eine Möglichkeit nach Hause zu fahren und von der Mietzahlungspflicht befreit zu werden hat er nur bei groben Pflichtverletzungen des Vermieters (außerordentliche Kündigung), wenn solch eine Kündigung vorher vereinbart war (wohl eher selten) oder wenn er sich mit Berta über die vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages einig wird.
Grundsätzlich wird bei der Kündigung eines Mietvertrages zwischen ordentlicher (fristgemäßer) und außerordentlicher (fristloser) Kündigung.
Die ordentliche Kündigung bedarf keines besonderen Grundes. Lediglich die Kündigungsfristen sind einzuhalten. Diese betragen
nach § 580 a BGB:
bei Wohnraum, Räumen oder im Schiffsregister eingetragenen Schiffen
abhängig von der Zeitraum der Bemessung des Mietzinses
einen Tag (bei Tagesmiete)
von Montag bis Samstag (bei Wochenmiete)
von fast 3 Monaten (bei Monatsmiete) - bei gewerblicher Nutzung nur zum Quartalsende
bei Geschäftsräumen
fast 6 Monate - am dritten Werktag zum übernächsten Quartalsende
bei beweglichen Sachen
bei Tagesmiete zum Ablauf des folgenden Tages
ansonsten drei Tage zum Ende eines Tages
Beispiele: Der A möchte einen Mietvertrag zum 31.12. (Mo) kündigen.
Bei einer auf unbestimmte Zeit gemieteten Ferienwohnung, für die ein wöchentlicher Mietpreis von 400,00 € anfällt, kann er das am Montag dem 24.12. tun, dann wirkt die Kündigung aber schon zum 29.12.2005 (Sa). (Wurde von vornherein ein Ende des Mietverhältnisses und kein vorzeitiges Kündigungsrecht vereinbart, ist das Mietverhältnis nicht vor Ablauf dieser Frist kündbar)
Will der A aber den Mietvertrag über eine Lagerhalle kündigen, so muss die Kündigung spätestens am 4. Okt. (= 3. Werktag im Oktober) beim Vermieter eingehen.
Umfasst der Mietvertrag keine Lagerhalle, sondern die Geschäftsräume eines Reisebüros, so muss die Kündigung bereits am 4. Juli (= 3. Werktag im Juli) beim Vermieter zugehen.
Ein gemietetes Fahrzeug, welches täglich 124,00 € kosten soll, kann am 30.12. gekündigt werden.
Einschränkungen der ordentlichen Kündbarkeit bestehen nur bei Wohnräumen. Dabei sind vermietete Zimmer von Beherbergungsbetrieben kein Wohnraum in diesem Sinne.
Bei groben Pflichtverletzungen besteht aber auch immer das Recht der Mietparteien den Mietvertrag außerordentlich zu kündigen.
Kündigungsrechte des Mieters:
bei Nichtgewährung des Gebrauchs § 544 II Nr. 1 BGB
bei Gefährdung der Gesundheit des Mieters durch die Mietsache,
bei unzumutbaren Mietverhältnissen
Kündigungsrechte des Vermieters
bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache durch den Mieter
bei Zahlungsverzug bei mehr als 2 Terminen bzw. in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten § 544 II BGB
d) Fortsetzung des Vertrages
Ist ein Vertag gekündigt, oder besteht ein Aufhebungsvertrag oder eine vertragliche Befristung, so kann das Mietverhältnis aber doch über das Ende hinaus fortgesetzt werden. § 545 BGB Dazu ist es lediglich notwendig, dass die Nutzung der Mietsache oder auch Immobilie fortgesetzt wird und keine der Parteien innerhalb von 2 Wochen widerspricht. Das Mietverhältnis gilt dann als unbefristet und kann mit den oben benannten Fristen erneut gekündigt werden.
Im Fall einer Kündigung oder dem Abschluss eines befristeten Vertrages bzw. eines Aufhebungsvertrages empfiehlt es sich, der stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtzeitig zu widersprechen.
Bei Mängeln der Mietsache können gegen den Vermieter stets auch Gewährleistungsrechte geltend gemacht werden.
a) Verschuldensunabhängige Gewährleistung
Ohne jedes Verschulden des Vermieters entsteht gemäß § 536 ff. BGB das Recht des Mieters auf Mietminderung, wenn ein Mangel der Sache auftritt. Diese Mangel muss aber so beschaffen sein, dass die Tauglichkeit der Mietsache gemindert wird.
Die Höhe der Mietminderung berechnet sich danach, um welchen Prozentsatz die Nutzung der Mietsache beeinträchtigt wurde. Diese Faktoren können nur geschätzt werden. Einheitliche Regeln dafür gibt es nicht.
Der Alois bezieht eine Ferienwohnung, die er von Berta gemietet hat. Bei der Durchsicht der Wohnung stellt er fest, dass die Farbe der Fenster vergilbt ist und der Wasserhahn tropft. Bei beiden Umständen handelt es sich um Mängel. Aber die Farbe der Fenster beeinträchtigt den Alois nicht in der Nutzung der Wohnung, bzw. tut dies nur in völlig unerheblichem Maße. Deshalb begründet dieser Umstand kein Minderungsrecht. Der tropfende Wasserhahn beeinträchtigt die Nutzung der Wohnung schon, insbesondere wenn das Tropfgeräusch nachts zu hören ist. Tagsüber tritt keine Beeinträchtigung auf (100% Nutzung) und nachts ist die Nutzung je nach Lautstärke um etwa 10 - 50 % beeinträchtigt. Dies ergibt einen Gesamtprozentsatz von 5 - 25% um den der Mietpreis zu mindern ist.
b) Verschuldensabhängige gesetzliche Haftung
Neben dem Mietminderungsanspruch besteht auch noch ein Anspruch auf Schadensersatz bei einem Mangel, aber nur dann, wenn
der Mangel bereits bei Abschluss des Vertrages vorhanden war, oder
der Vermieter die Entstehung des Mangels zu vertreten (Vorsatz oder Fahrlässigkeit) hat, oder
der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist.
Dieser Schadensersatzanspruch umfasst zum Beispiel den Schaden an den Sachen oder der Gesundheit des Mieters.
Verletzt eine der Vertragsparteien seine Nebenpflichten (z.B. Streupflicht, Sicherungspflichten bei Gefahrenstellen, Aufklärungspflichten u.s.w.), ist auf die Regeln der Nebenpflichtverletzung zurück zu greifen.
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(Stand 08.04.2018)