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Timestamp: 2016-10-23 07:57:08
Document Index: 23463205

Matched Legal Cases: ['Art. 18', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 14', 'Art. 19', 'BGE', 'BGE', 'Art. 18', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 18', 'Art. 14']

106 II 16632. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 29. Juli 1980 i.S. Transplan AG gegen J�rg Elmiger (Berufung)
Art. 18 AMSL. Les motifs exig�s par l'art. 18 al. 1 AMSL font partie de la d�claration de la volont� de majorer le loyer. Ils peuvent �tre oppos�s au bailleur dans le sens que le preneur peut leur attribuer de bonne foi. Faits � partir de page 166
A.- J�rg Elmiger ist seit 1. August 1972 Mieter einer Wohnung im Hause der Transplan AG an der Buchzelgstrasse 64 in Z�rich. Der Nettomietzins betrug vorerst Fr. 563.-- pro Monat und wurde per 1. Oktober 1973 infolge Anpassung an die orts�blichen Mietzinse inkl. Kostensteigerung auf Fr. 608.-- erh�ht. Auf den 1. Oktober 1974 wurde der monatliche Zins wegen Erh�hung der Hypothekarzinsen, Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals und Betriebskostensteigerung auf Fr. 675.-- und per 1. Oktober 1975 mit der Begr�ndung "Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals, Betriebs- und Unterhaltskostensteigerung, Erzielung eines angemessenen Ertrags" auf Fr. 705.-- hinaufgesetzt.
B.- Im September 1978 gelangte der Mieter an die Schlichtungsstelle, da er den Mietzins infolge gesunkener Hypothekarzinsen BGE 106 II 166 S. 167als �bersetzt betrachtete. Weil es nicht zu einer Einigung kam, beantragte er beim Mietgericht des Bezirkes Z�rich eine Herabsetzung des Mietzinses. Dieses hiess in Anwendung von Art. 19 BMM die Klage gut und reduzierte den zul�ssigen Nettomietzins f�r die vom Kl�ger gemietete Wohnung ab 1. Oktober 1978 auf Fr. 615.-- monatlich.
Auf Rekurs der Beklagten best�tigte das Obergericht des Kantons Z�rich am 31. Januar 1980 das erstinstanzliche Urteil.
2. Das Obergericht h�lt fest, die Beklagte sei mit der Mietzinserh�hung per 1. Oktober 1975 auf einen angemessenen Ertrag gekommen. Da seither die Hypothekarzinsen von 6 auf 4 1/2% gesunken seien, was einer Kostenersparnis von 20% entspreche, sei der bisherige Ertrag unangemessen. Dem st�nden allerdings Kostensteigerungen im Ausmass von f�nf Mietprozenten gegen�ber, so dass die Mietzinsreduktion von Fr. 90.-- im Monat angebracht sei.
Streitig ist weder die festgestellte Hypothekarzinssenkung noch die Kostensteigerung seit der letzten Mietzinserh�hung, sondern allein, ob die Vorinstanz den per 1. Oktober 1975 auf Fr. 705.-- erh�hten Mietzins als angemessenen Ertrag ihrem Entscheid zugrunde legen durfte oder ob sie, wie die Beklagte meint, durch �berpr�fung der Berechnungsfaktoren auf zehn Jahre zur�ck den per 1. Oktober 1978 angemessenen Ertrag h�tte ermitteln m�ssen. Mit der Berufung wird dar�ber Beweisabnahme, insbesondere durch Expertise, verlangt.
3. Die Vorinstanz geht zutreffend davon aus, dass auch in einem solchen Herabsetzungsverfahren die Art. 14 und 15 BMM anwendbar sind und dass dem Reduktionsanspruch des Mieters die vom Vermieter geltendgemachten und belegten Erh�hungsgr�nde verrechnungsweise entgegenzuhalten sind. Dabei �bernimmt sie die von GM�R/CAVIEZEL (Mietrecht-Mieterschutz, 2. Aufl., 1979, S. 99) vertretene Ansicht, dass der Mieter sich nach Art. 19 BMM nur auf �nderungen der Bemessungsgrundlage seit der letzten Mietzinsfestsetzung berufen k�nne, was auch f�r die verrechneten Kostensteigerungen des Vermieters gelte. Die Vorinstanz gesteht diesem ferner den BGE 106 II 166 S. 168Nachweis zu, dass er fr�her die Erh�hungsm�glichkeiten nicht voll ausgesch�pft habe, der Mietzins also trotz Kostensenkungen nicht �bersetzt sei. Entsprechend beschr�nkt sie sich nicht auf die Pr�fung der Kostenentwicklung seit dem 1. Oktober 1975, sondern bezieht die Angemessenheit des erzielten Ertrags in die Pr�fung ein.
4. Das Obergericht behaftet die Beklagte dabei, dass sie die Mietzinserh�hung auf den 1. Oktober 1975 u.a. mit "Erzielung eines angemessenen Ertrages" begr�ndete. Die Begr�ndungspflicht des Vermieters solle dem Mieter erm�glichen, die Berechtigung der Mietzinserh�hung zu �berpr�fen und sich �ber die Anfechtung schl�ssig zu werden. Bei Annahme der Erh�hung werde die Begr�ndung Vertragsinhalt und bed�rfe der Auslegung nach dem Vertrauensgrundsatz. So betrachtet k�nne die betreffende Begr�ndung nur dahin verstanden werden, dass die Beklagte mit der Erh�hung auf einen angemessenen Ertrag komme, zumal sie angesichts der fr�heren Erh�hung mit den �brigen Argumenten kaum durchgedrungen w�re.
a) Nach Meinung der Beklagten kann die stichwortartige Begr�ndung im vorgeschriebenen Formular nicht in dieser Weise verstanden werden. Sie habe damit nicht zum Ausdruck gebracht, dass sie bis an die Grenze des unangemessenen Ertrags gehen wolle. Diese Begr�ndung sei �berhaupt keine rechtsgesch�ftliche Willenserkl�rung, die einer Auslegung zug�nglich w�re.
Letzteres geht ebenso wie die Berufung auf BGE 95 II 247 von vornherein fehl. Die Begr�ndungspflicht gem�ss Art. 18 Abs. 1 BMM ist Teil der Willenserkl�rung auf Mietzinserh�hung, und der Vermieter muss sie so gegen sich gelten lassen, wie der Mieter sie in guten Treuen verstehen kann. Das frei nachzupr�fen steht dem Bundesgericht im Berufungsverfahren zu (BGE 99 II 285 E. 2, BGE 96 II 33 mit Hinweisen). Die �berpr�fung kann indes nur zum gleichen Resultat f�hren, zu dem auch die Vorinstanz gelangt ist. Der Kl�ger durfte davon ausgehen, dass mit der auf den 1. Oktober 1975 akzeptierten Mietzinserh�hung ein angemessener Ertrag erreicht sei.
b) Zu Unrecht spricht die Beklagte einem Mieter das schutzw�rdige Interesse daran ab zu erfahren, ob der Vermieter das Maximum oder nur einen Teil dessen fordere, was der Mieter zur Zeit hinnehmen m�sse. Ein solches Interesse besteht in BGE 106 II 166 S. 169einem gewissen Umfang schon in bezug auf allf�llige weitere Erh�hungen. Es liegt aber - wie der vorliegende Fall deutlich macht - gerade im Hinblick auf ein sp�teres Herabsetzungsbegehren auf der Hand. F�r dieses ist nach Art. 19 BMM eine Ver�nderung der Berechnungsgrundlagen erforderlich, weshalb ein Vergleich mit der letzten Mietzinsfestsetzung unerl�sslich ist. Wird dem Vermieter �berdies das Recht zugestanden, bei diesem Anlass Kompensation mit fr�her nicht voll ausgesch�pften Erh�hungsm�glichkeiten geltend zu machen, wie das die Beklagte f�r sich beansprucht, so ist der Mieter schon bei Erh�hungen daran interessiert zu erfahren, ob solche stillen Reserven bestehen.
Einzur�umen ist freilich, dass dem Mieter mit einer vorgedruckten, formelhaften Begr�ndung, die gleichzeitig Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals, Betriebs- und Unterhaltskostensteigerung und Erzielung eines angemessenen Ertrages nennt und keinerlei konkrete Angaben macht, herzlich wenig gedient ist. Dies entspricht kaum dem Sinn der Begr�ndungspflicht, die dem Mieter den Entscheid �ber die Anfechtung erm�glichen soll (BBl. 1972 I S. 1243 zu Art. 18 BMM). Das �ndert jedoch nichts daran, dass die Beklagte sich bei ihren Formeln behaften lassen muss, wie sie in guten Treuen verstanden werden d�rfen.
c) Bei dieser Rechtslage ist die Feststellung der Vorinstanz nicht zu beanstanden, dass ein monatlicher Mietzins von Fr. 705.-- per 1. Oktober 1975 einen angemessenen Ertrag ergab und dieser seither unter Ber�cksichtigung der betr�chtlichen Senkung des Hypothekarzinses unangemessen wurde. Das muss zur Best�tigung des angefochtenen Urteils f�hren, ohne dass zu pr�fen w�re, ob die Beklagte per 1. Oktober 1975 alle Erh�hungsm�glichkeiten ausgesch�pft hatte. Unter diesen Umst�nden kann auch offenbleiben, ob die Beklagte, wenn sie bei der 1975 gegebenen Begr�ndung nicht oder nicht im genannten Sinn behaftet werden k�nnte, mit dem Nachweis eines angemessenen Ertrages der Anpassung an die ver�nderten Berechnungsgrundlagen zu entgehen verm�chte.
95 II 247,
96 II 33
Art. 14 und 15 BMM