Source: http://wwww.wm.info.pl/zarzadzanie-w-praktyce/itemlist/user/780-wspolnotamieszkaniowa?start=20
Timestamp: 2017-11-24 18:23:55+00:00
Document Index: 17897444

Matched Legal Cases: ['art. 24', 'art. 448', 'art. 11', 'art. 11', 'art. 11', 'SA/Wr ', 'SA/Wr ', 'SA/Wr ', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 4', 'SA/Wr ', 'SA/Po ', 'art. 61', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 61', 'art. 61', 'art. 61']

Ciężar wykazania okoliczności uzasadniających podwyższenie opłat spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej i to wspólnota powinna przedstawić sposób wyliczenia proponowanej stawki z uwzględnieniem rzeczywistych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i ich zwyżki w stosunku do lokali użytkowych.
Członek wspólnoty zaskarżył uchwałę w sprawie podwyższenia wysokości zaliczek dla lokali usługowych o 0,50 zł/m. Wskazał, że w budynku są lokale niemieszkalne, a wspólnota nie wskazała w uchwale, dlaczego tylko w stosunku do tych nieruchomości (także lokalu należącego do członka) podniesiono zaliczki.
Wspólnota argumentowała, że podjęcie zaskarżonej uchwały było niezbędne do zapewnia lepszego komfortu korzystania z przestrzeni przed lokalami usługowymi i zmniejszenia uciążliwości generowanych przez dużą liczbę klientów odwiedzających te lokale. Funkcjonowanie lokali usługowych wiąże się z niszczeniem nawierzchni przez samochody dostawcze i samochody klientów, zabrudzeniami i uszkodzeniami elewacji oraz kostki brukowej, zanieczyszczeniami terenu przez niedopałki papierosów i psie odchody, spożywaniem alkoholu na terenie wspólnoty przez osoby trzecie. Wyliczono, że w celu zmniejszenia tych niedogodności w 2015 r. poniesione zostały koszty na montaż kamer wokół lokali usługowych, dwukrotne mycie elewacji i kostki brukowej, czyszczenie plam olejowych po samochodach. (...)
Podawanie na forum internetowym wspólnoty mieszkaniowej informacji nieprawdziwych pod adresem zarządu, a tym bardziej określeń powszechnie uznawanych za obraźliwe stanowi naruszenie dóbr osobistych.
Wspólnota mieszkaniowa otworzyła na swojej stronie internetowej forum dla członków.
W 2012 r. doszło do zmiany zarządcy obiektu. Jeden z mieszkańców, J.J., zaskarżył uchwałę w tym zakresie. Domagał się ustalenia nieistnienia lub uchylenia uchwały w sprawie powołania zarządcy nieruchomości, podjętej na zebraniu właścicieli lokali 30 marca 2012 r., na którym wybrano nowego administratora. Niedługo po wniesieniu pozwu do sądu R.A. na forum internetowym wspólnoty rozpowszechnił wśród pozostałych właścicieli nieruchomości informację, iż w treści wniesionego przez J.J. pozwu znajduje się oskarżenie o świadome ukrywanie przez niego treści umowy i załączników. Mowa tu o kopii licencji zarządcy nieruchomości oraz kopii polisy ubezpieczeniowej. Wskazał, iż jest to bezczelne kłamstwo i poinformował, iż J.J. nigdy nie poprosił go o okazanie umowy o administrowanie nieruchomością, a także do tej pory nie pojawił się w siedzibie biura, aby zapoznać się z jej treścią. Podkreślił również, że członkowie wspólnoty mają możliwość obejrzenia umowy i mogą przekonać się, iż J.J. jest kłamcą.
W odpowiedzi na powyższe J.J. wniósł kolejny pozew. Tym razem przeciwko R.A. o zniesławienie. Dodał przy tym, iż w pozwie przeciwko wspólnocie znalazły się ww. zarzuty, ale wprost wskazano, iż dotyczyły one poprzedniego zarządu, który jeszcze brał udział w pracach nad wyborem zarządcy – administratora budynków.
Sąd Apelacyjny stwierdził zaś, że analiza pozostałego materiału dowodowego wskazuje, iż w istocie doszło do pomyłki ze strony pozwanego. Zarzuty skierowane do poprzedniego zarządu i sposobu przygotowania zebrania wspólnoty odebrał do siebie i zareagował impulsywnie. Jak wynika z wyjaśnień powoda, w pozwie złożonym 11 maja 2012 r. opisywał sytuację, jaka miała miejsce przed zebraniem z 30 marca 2012 r., a wówczas członkiem zarządu był J.C., a nie pozwany. Pozwany został wybrany na członka zarządu dopiero na zebraniu 30 marca 2012 r. Pozwany niedokładnie zapoznał się z treścią pisma i zareagował impulsywnie, pisząc maila. Pismo zawiera zarówno zarzut dotyczący konkretnego faktu, jak i jego oceny. Fakt ten okazał się częściowo nieprawdziwy, bowiem powód nie stawiał w pozwie zarzutów pozwanemu. Natomiast zarzuty skierowane przez powoda w pozwie do treści uchwały, trybu jej podejmowania i działań poprzedniego członka zarządu, jak i umowy zawartej zostały uznane za bezpodstawne. W ocenie Sądu Apelacyjnego nazwanie kogoś „kłamcą” jest sformułowaniem obraźliwym, naruszającym w odbiorze społecznym dobre imię danej osoby. Niewątpliwie powód J.J. mógł się poczuć urażony, bowiem takie sformułowanie narusza jego godność i dobre imię. Zasadny jest zatem zarzut naruszenia art. 24 kc, bowiem doszło do naruszenia dóbr osobistych powoda. Wprawdzie dokonanie oceny, czy w konkretnej sytuacji naruszenie dóbr osobistych rzeczywiście nastąpiło – nie może być dokonywane wedle miary indywidualnej wrażliwości (ocena subiektywna) zainteresowanego. Ta może bowiem być niekiedy bardzo duża ze względu na cechy osobowościowe, związane ze szczególną drażliwością i przewrażliwieniem, ale nazwanie kogoś „kłamcą” również według oceny obiektywnej narusza dobra osobiste drugiej osoby, a w szczególności jej godność i dobre imię.
Dalej sąd wskazał, że usunięcie skutków naruszenia winno nastąpić w tym samym miejscu, w którym doszło do naruszenia i w tym samym gronie. Do naruszenia doszło na forum grupy dyskusyjnej związanej ze wspólnotą, której członkami są strony, jednak nie wszyscy członkowie wspólnoty brali udział w tej grupie. Grupa ta już nie istnieje. Oświadczenie to mogłoby być przesłane na adresy mailowe członków wspólnoty, którzy otrzymali wcześniejszą korespondencję, ale w niniejszej sprawie nie wskazano sądowi takich adresów. Natomiast wywieszenie oświadczenia na tablicy wspólnoty czy odczytanie za zebraniu oznacza, że z treścią oświadczenia będzie się zapoznawał znacznie większy krąg osób, co jest nieadekwatne do skutków naruszenia. W ocenie sądu zasadne jest zatem, aby pozwany usunął skutki naruszenia poprzez przesłanie powodowi oświadczenia listem poleconym.
Niezasadny jest natomiast zarzut naruszenia art. 448 kc. Na podstawie tego przepisu kompensowana jest krzywda, a więc szkoda niemajątkowa wywołana naruszeniem dobra osobistego, polegająca na fizycznych dolegliwościach i psychicznych cierpieniach pokrzywdzonego. Biorąc pod uwagę przytoczone wyżej okoliczności, Sąd Apelacyjny uznał jednak, że dla usunięcia skutków naruszenia wystarczające jest złożenie przez pozwanego oświadczenia o przeproszeniu, natomiast żądanie zasądzenia kwoty na cel społeczny jest nieadekwatne w stosunku do skutków naruszenia.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 czerwca 2016 r., sygn. akt VI ACa 281/15
Artykuł ukazał się w numerze 1/2017
Wspólnota ma problem z osobą, najemczynią lokalu komunalnego, która dokarmia koty w piwnicach. Wystawia ona jedzenie wokół bloku dla kotów wolno żyjących i zachęca tym samym do przebywania w piwnicach. Zwierząt w piwnicach jest coraz więcej i okropnie zanieczyszczają cały budynek, a ona nie poczuwa się do sprzątania po nich. Żadne z dotychczasowych rozmów nie przynoszą skutków. Próby rozmowy z gminą jako właścicielem mieszkania, które ona zajmuje, także nie odniosły żadnych rezultatów. Czy są jakieś przepisy, które regulują te kwestie?
Gmina i wspólnota mieszkaniowa powinny wypracować kompromis. Ustalić zasady ponoszenia kosztów chociażby sprzątania po tych zwierzętach, jak i ewentualne ustawienia budek na zewnątrz budynku, aby koty nie brudziły piwnic. Ale należy jednoznacznie podkreślić, że gmina nie może odmówić współpracy w sprawie wolno żyjących kotów. Ustawodawca nałożył bowiem na nią określone obowiązki w tym zakresie.
UZASADNIENIE: Przepis art. 11a ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o ochronie zwierząt (DzU z 2013 r. poz. 856; dalej: uoz) stanowi, że rada gminy wypełniając obowiązek, o którym mowa w art. 11 ust. 1 (zapewnianie opieki bezdomnym zwierzętom oraz ich wyłapywanie), określa w drodze uchwały (corocznie do 31 marca) program opieki nad zwierzętami bezdomnymi oraz zapobiegania bezdomności zwierząt. Program obejmuje:
Zgodnie z ust. 3 cytowanego przepisu, program, o którym mowa w ust. 1, może obejmować plan znakowania zwierząt w gminie. Natomiast obligatoryjne program zawiera wskazanie wysokości środków finansowych przeznaczonych na jego realizację oraz sposób wydatkowania tych środków (art. 11a ust. 5 uoz). Kotów wolno żyjących – w rozumieniu uoz – nie można zaliczać do zwierząt bezdomnych (podobnie wyrok WSA, sygn. akt II SA/Wr 504/12 i wyrok II SA/Wr 478/13; odmiennie natomiast wyrok WSA II SA/Wr 394/14).
Pod pojęciem „zwierzęta wolno żyjące (dzikie)” rozumie się zwierzęta nieudomowione, żyjące w warunkach niezależnych od człowieka (art. 4 pkt 21 ustawy). Podkreślić należy, że zwierzę wolno żyjące uznane zostało w ustawie o ochronie zwierząt i na potrzeby tej ustawy jako „dzikie”, bez nawiązania do tego pojęcia w zoologii. Celem tej ustawy jest bowiem ochrona zwierząt, którą to opiekę na terenie gminy ma zapewnić samorząd lokalny. Przeważająca liczba kotów wolno żyjących w miastach urodziła się już w warunkach wolnościowych, poza jakąkolwiek ingerencją człowieka, są to osobniki nieudomowione. Z kolei osobnik bezdomny, według art. 4 pkt 16, był wcześniej zwierzęciem domowym lub gospodarskim, którego los związany był z człowiekiem. Kot wolno żyjący już takiego związku nie ma, gdyż przyszedł na świat poza domem lub pomieszczeniami należącymi do człowieka i nie był przez niego utrzymywany. Koty wolno żyjące w mieście należy zatem zaliczyć do kategorii „zwierząt wolno żyjących (dzikich)”, a nie „zwierząt bezdomnych”, chociaż nie można wykluczyć, że i takie osobniki mogą występować na terenach zurbanizowanych. Na pewno zwierzęta dzikie (a więc i koty w mieście) żyją w warunkach niezależnych od człowieka, jeśli nie całkowicie, to w przeważającej mierze. Kot wolno żyjący na terenie zurbanizowanym nie traci swojego przymiotu zwierzęcia dzikiego w rozumieniu art. 4 pkt 21 uoz pomimo że jest on okazjonalnie lub stale dokarmiany przez człowieka (często też sam chroni się także w piwnicach i innych pomieszczeniach). Żyje bowiem w warunkach już niezależnych od człowieka, a fakt korzystania z dokarmiania nie powoduje, że stał się on przez to zwierzęciem udomowionym. Oznacza to m.in. konieczność zaprzestania posługiwania się w odniesieniu do wolno żyjących w miastach kotów terminem „bezdomne”. Chyba że bezspornie zostanie ustalone, iż konkretny osobnik jest zwierzęciem domowym lub gospodarskim, które uciekło, zabłąkało się lub zostało porzucone przez człowieka (wyrok WSA we Wrocławiu z 12 listopada 2014 r., sygn. akt II SA/Wr 603/14).
Z wyżej przedstawionych przepisów wynika więc, że to na gminie spoczywa obowiązek dokarmiania kotów, które wolno żyją. A o takie chodzi w pytaniu. Co istotne w wyroku WSA w Poznaniu z 27 listopada 2014, sygn. akt IV SA/Po 646/14, sąd zauważył, że gmina nie ma prawa wprowadzać zakazu dokarmiania zwierząt i ustawiania budek/domków dla tych zwierząt poza miejscami wyznaczonymi przez właściciela nieruchomości. Rada gminy nie może więc wprowadzić ogólnego zakazu dokarmiania zwierząt w sytuacji, gdy zgodnie z przepisami ustawy o ochronie zwierząt takie dokarmianie należy do zadań własnych gminy. Oczywiście, słusznie zauważył główny lekarz weterynarii, że podstawowym przedsięwzięciem, jakie powinno być stosowane w opiece nad wolno żyjącymi kotami jest ograniczenie ich populacji na danym terenie poprzez ich kastrację oraz sterylizację. Za to także odpowiadają gminy. Oprócz kontroli liczebności populacji konieczne jest także udzielenie pewnego wsparcia kotom poprzez udostępnienie im miejsca, gdzie mogłyby znaleźć schronienie, a także przez częściowe dokarmianie. Jednakże wsparcie takie powinno być opracowywane w ramach programów opracowanych przez gminy i realizowanych przy współpracy z organizacjami ochrony zwierząt i wspólnotami mieszkaniowymi. Nie może ono narzucać właścicielom domów sposobu wykorzystania piwnic jako miejsca bytowania i sprawowania opieki nad nimi. Konieczny jest kompromis.
Autor: Dorota Bąbiak-Kowalska, radca prawny
Czy współwłaściciele strychu mają prawo przechowywać w części wspólnej meble, książki czy ubrania, stwarzając przy tym zagrożenie przeciwpożarowe?
Stan faktyczny przedstawia się następująco: wspólnota mieszkaniowa posiada ogólnodostępny strych. Jego część została zaadaptowana na lokale mieszkalne, których właścicielami są dwa małżeństwa. Pozostała powierzchnia stanowi część wspólną, na której to właściciele lokali na poddaszu przechowują pudła kartonowe, drewniane skrzynki, meble, książki, a ostatnio postawili również kartony z zabawkami. Kiedy zarządca nieruchomości zwrócił się o usunięcie przedmiotów oświadczyli, że tego nie uczynią, ponieważ są współwłaścicielami strychu.
Wniosek do straży
Zarządca nieruchomości poinformował komendanta miejskiego Państwowej Straży Pożarnej o składowaniu materiałów palnych przez właścicieli na nieużytkowym poddaszu. Złożył wniosek o przeprowadzenie kontroli. Rzeczywiście stwierdzono składowanie materiałów palnych w części wschodniej poddasza. Sprawa trafiła do sądu – dotyczyła nakazania wspólnocie usunięcia ze strychu pudeł kartonowych, drewnianych skrzynek, drewnianych i drewnopochodnych mebli i innych materiałów palnych. Decyzja ta została jednak zaskarżona przez właścicieli lokalu. Zarzucili oni naruszenie § 4 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia ministra spraw wewnętrznych i administracji z 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów i terenów (DzU nr 109, poz. 719 z późn. zm., dalej: rozporządzenie) poprzez niewłaściwe zastosowanie pojęcia „nieużytkowe poddasze”.
Organ odwoławczy w orzeczeniu sądu z 30 maja 2016 r. stwierdził, że wymienione wcześniej materiały (pudła, meble itp.) należało zakwalifikować jako materiały palne. Stąd też, zgodnie z wolą ustawodawcy oraz w oparciu o doświadczenie z działań ratowniczo-gaśniczych, zabrania się składowania materiałów palnych na nieużytkowych poddaszach i strychach. Składowanie takich materiałów na strychu nie może być uznane za korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem i bezpieczeństwem pozostałych mieszkańców. Co więcej, może doprowadzić do rozprzestrzenienia się pożaru w innej części budynku. (...)
Autor: Joanna Wierzbicka
Mateusz Górski, specjalista ds. obsługi prawnej nieruchomości, przedstawił zmiany w ustawie o minimalnym wynagrodzeniu i ich konsekwencje dla finansów wspólnot. Pokazał, na co zarządcy powinni zwrócić szczególną uwagę podczas negocjowania stawek np. za sprzątanie, ochronę czy techniczne utrzymanie nieruchomości. Z kolei Piotr Szczepański odpowiedział na pytanie, jak powinien zachować się zarządca w sytuacji, gdy właściciel w sytuacji awaryjnej na własny koszt wykonał remont w części nieruchomości wspólnej, a teraz domaga się zwrotu kosztów. Doświadczenie prelegenta wskazuje, że dla wspólnoty korzystniejsze będzie w tej sytuacji ugodowe rozwiązanie konfliktu.
Autor artykułu: Natalia Wodzyńska
Tekst ukazał się w numerze 12/2016 „Wspólnoty Mieszkaniowej”
Czy wspólnota mieszkaniowa może zablokować powstanie w najbliższej okolicy kolejnego warsztatu samochodowego? Co decyduje o tym, czy działalność w sąsiedztwie jest uciążliwa?
Stan faktyczny przedstawia się następująco: na osiedlu od kilku lat funkcjonuje warsztat samochodowy. Mieszkańcy nie są z tego zadowoleni, na działalność zakładu wpływa wiele skarg. Mieszkańcom przeszkadza uciążliwy hałas i zapach. Skargi nie dają jednak żadnego skutku. Okazało się, że w niedalekim sąsiedztwie powstaje drugi taki warsztat, w budynku, w którym dotychczas był magazyn. W jaki sposób można zablokować utworzenie zakładu w pomagazynowym budynku? Administracja architektoniczno-budowlana odpowiada, że planowana inwestycja jest identyczna z już istniejącą na tym osiedlu. Zapewne nie będzie zatem przeszkód, by decyzja okazała się pozytywna.
Zasadniczym dokumentem regulującym kwestie zagospodarowania przestrzennego jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zawiera on ustalenia powszechnie wiążące na obszarze, na którym obowiązuje. Ustala on przeznaczenie terenu, sposób jego zagospodarowania oraz warunki zabudowy. Plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem jawnym, można się z nim zapoznać w urzędzie miasta bądź gminy. Natomiast gospodarowanie przestrzenią na obszarach pozbawionych planu następuje na podstawie przepisów szczególnych oraz art. 61 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako „upzp”), określającym warunki wydania przez organ decyzji o warunkach zabudowy.
Ustawodawca określił w upzp z jednej strony uprawnienie swobodnej zabudowy nieruchomości w granicach prawa (art. 6 ust. 2 pkt 1 upzp), a z drugiej strony uprawnienie do ochrony interesu prawnego innych osób przy zabudowie terenów nienależących do nich (art. 6 ust. 2 pkt 2 upzp). Do takich osób zaliczyć należy m.in. właścicieli sąsiednich działek. Zabudowa przyległej działki rzadko bowiem pozostaje faktycznie bez żadnego wpływu na warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości (decyzja SKO z 4 marca 2016 r., SKO.ZP/415/610/2015).
Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana po przeprowadzonym uprzednio postępowaniu administracyjnym. Wydanie decyzji związane jest ze spełnieniem szeregu warunków, w tym zachowania przez planowaną inwestycję kontynuacji funkcji, czyli realizacji tzw. zasady dobrego sąsiedztwa. Zasada ta determinuje konieczność dostosowania nowej zabudowy do stanu zastanego, do cech i parametrów urbanistycznych i architektonicznych dotychczasowej zabudowy. Spełnienie wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp następuje już wówczas, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej ma zbliżoną funkcję. I gdy jest zabudowana w taki sposób, by można ustalić wymagania dla nowej zabudowy przy zastosowaniu wprowadzonych przez ustawodawcę zobiektywizowanych standardów decydujących o spełnieniu wymogów zachowania ładu przestrzennego. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze.
Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, nie oznacza tożsamości obiektu planowanego z obiektami istniejącymi. Umożliwia za to uzupełnienie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i niewchodzące z nią w kolizję (tak m.in. NSA w wyrokach: z 7 października 2015 r., II OSK 318/14; z 16 października 2007 r., II OSK 1401/06; z 21 lipca 2007 r., II OSK 1193/08). Co do zasady nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna jeśli można ją pogodzić z funkcją obiektów już istniejących na danym terenie. Z momentem wykazania sprzeczności – którą organ potrafiłby racjonalnie wykazać w uzasadnieniu do decyzji – przestaje być ona dopuszczalna. Przykładowo, jeśli istniejąca zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową, nie oznacza to, że nowy obiekt może być tylko budynkiem mieszkalnym. Towarzyszyć takim obiektom może np. sklep osiedlowy, przychodnia lekarska czy urządzenia rekreacyjne. Nie powinien to być zakład produkcyjny czy obiekt handlowy wielkopowierzchniowy. Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 upzp, określono w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu miejscowego.
Tekst ukazał się w numerze 10/2016