Source: https://wohnungswirtschaft.online/wohnung/
Timestamp: 2020-01-24 11:08:39
Document Index: 36220720

Matched Legal Cases: ['§ 549', '§ 48', '§ 48', '§ 181', '§ 181', '§ 20', '§ 549', '§ 549', '§ 535', '§ 549', '§ 535', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 556', '§ 557', '§ 568', '§ 573', '§ 574', '§ 577', '§ 549', '§ 556', '§ 573', '§ 575', '§ 577', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 556', '§ 573', '§ 575', '§ 577', '§ 15', '§ 549', 'BGH', 'BGH']

Wohnung - wohnungswirtschaft.online
Die Wohnungswirtschaft befasst sich mit Wohnungen. Jeder weiß, was eine Wohnung ist: Ein paar Räume hinter einer Tür, mit Küche, Bad und Fenstern zum rausschauen. In 99,9 % aller Fälle dürfte es auch klar sein, ob man es mit einer Wohnung zu tun hat oder nicht. Trotzdem wollen wir es an dieser Stelle noch etwas genauer bestimmen, da es eine Reihe von Gesetzen gibt, die sich mit einzelnen Aspekten des Wohnungsbegriffs befassen (Ohne Anspruch auf Vollständigkeit). Es gibt im Recht keinen allgemeingültigen Wohnungsbegriff. Es kommt vielmehr auf den jeweiligen Kontext der Norm an. So kann ein untervermietetes Zimmer eine Wohnung im Sinne des Melderechts oder des Grundgesetzes sein, nicht aber im Sinne der Bauordnung.
Auch die Frage, ob und in welchem Umfang das Wohnraummietrecht anwendbar ist oder nicht, setzt an der Definition der Wohnung an. Hier gibt es jedoch in § 549 BGB eigene Wohnraumkategorien, die bei der Anwendung des Mietrechts zu beachten sind und auf die im folgenden näher eingegangen wird.
Der Begriff der Wohnung außerhalb des Wohnraummietrechts
Der Begriff der Wohnung im Wohnraummietrecht
Möblierter Wohnraum als Teil der Wohnung des Vermieters
Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen
1. Der Begriff der Wohnung außerhalb des Wohnraummietrechts
Ausgangspunkt ist das Grundgesetz, unsere Verfassung. In Artikel 13 Absatz 1 des Grundgesetzes heißt es schlicht:
Was eine Wohnung ist, sagt unsere Verfassung nicht. Der Begriff wird vielmehr vorausgesetzt. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist die Wohnung die Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet (BVerfG, Urteil vom 27. Februar 2008 – 1 BvR 370/07). Das ist in der Regel die Wohnung, in der man seinen Wohnsitz hat und mit der Familie lebt. Dieser Schutz ist unabhängig davon, ob man Eigentümer oder Mieter der Wohnung ist.
§ 48 Bauordnung Berlin
Nach § 48 der Bauordnung für Berlin muss jede Wohnung eine Küche oder Kochnische, ein Bad mit Badewanne oder Dusche und eine Toilette haben. Im übrigen sagt aber auch die BauO nicht, was eine Wohnung ist.
§ 181 Absatz 9 Bewertungsgesetz
Die ausführlichste Definition findet sich in § 181 Absatz 9 Bewertungsgesetz. Das Bewertungsgesetz regelt die steuerliche Bewertung von Vermögensgegenständen, zu denen auch Wohnungen gehören. Die Vorschrift lautet:
Ziffer 7.2 Einkommensteuerrichtlinien
Weitere steuerrechtliche Regelungen finden sich in Ziffer 7.2 der Einkommensteuerrichtlinien:
1. die Wohn- und Schlafräume, Küchen und Nebenräume einer Wohnung,
2. die zur räumlichen Ausstattung einer Wohnung gehörenden Räume, wie Bodenräume, Waschküchen, Kellerräume, Trockenräume, Speicherräume, Vorplätze, Bade- und Duschräume, Fahrrad- und Kinderwagenräume usw., gleichgültig, ob sie zur Benutzung durch den einzelnen oder zur gemeinsamen Benutzung durch alle Hausbewohner bestimmt sind, und
3. die zu einem Wohngebäude gehörenden Garagen.
Auch das Melderecht befasst sich mit dem Wohnungsbegriff. In § 20 des Bundesmeldegesetzes heißt es:
2. Der Begriff der Wohnung im Wohnraummietrecht
Im Mietrecht ist nicht der Begriff der Wohnung, sondern der des Wohnraums entscheidend. Die mietrechtlichen Schutzvorschriften der §§ 549 bis 577a BGB gelten nach § 549 Absatz 1 BGB für Mietverhältnisse über Wohnraum. Was Wohnraum ist, definiert das BGB nicht. Ein Mietverhältnis über Wohnraum liegt vor, wenn Räume zu Wohnzwecken vermietet werden. Maßgeblich sind hierbei die zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen, wenn also Mieter und Vermieter einen Mietvertrag mit dem Vertragszweck „Wohnen” abschließen.
Das ist der Fall, wenn die Räume dem Mieter zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen. Der Mieter muss die Wohnung nicht selbst nutzen. Eltern können eine Wohnung auch für ihre studierenden Kinder anmieten oder umgekehrt Kinder für ihre Eltern. Allerdings muss dies ausdrücklich vereinbart werden, da andernfalls eine unzulässige Weitervermietung vorliegt (Mehr dazu in unserem Beitrag zur „Untervermietung”). Der Mieter muss die Wohnung auch nicht als Hauptwohnsitz nutzen. Auch der Mietvertrag über eine Wohnung, die der Mieter als Zweitwohnung nutzt (Mehr dazu in unserem Beitrag über „Die Zweitwohnungssteuer“), ist ein Wohnraummietvertrag, ebenso der Mietvertrag über eine Ferienwohnung (Unabhängig von der Frage, ob eventuell ein Verstoß gegen ein Zweckentfremdungsverbot vorliegt).
In der Regel wird sich der Vertragszweck „Wohnen” ausdrücklich aus dem Mietvertrag ergeben, z.B. aus der Überschrift „Wohnungsmietvertrag”, so wie bei unserem Mietvertragsmuster. Er kann sich aber auch aus den Umständen der Anmietung ergeben, wenn z.B. bei einem Mietvertrag per Handschlag darüber gesprochen wird. Der Vertragscharakter ist in der Praxis nur selten streitig. Konflikte gibt es häufiger um die Frage, was alles zum Wohngebrauch dazugehört (Näheres dazu in unserem Bereich „Der Gebrauch der Mietsache”).
Was alles zum „Wohnen” und damit zum vertragsgemäßen Gebrauch (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB, mehr dazu in unserem Bereich „Der Gebrauch der Mietsache”) dazugehört, muss im jeweiligen Einzelfall beurteilt werden. Dazu gehören auch bestimmte berufliche Tätigkeiten, die typischerweise in der Wohnung ausgeübt werden, wie etwa die Tätigkeit eines Schriftstellers oder die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers.
Entscheidend ist nicht, wofür der Mieter die Wohnung tatsächlich nutzt. Wer als Wohnung angemietete Räume für ein Büro nutzt, verstößt damit gegen den Wohnraummietvertrag, was juristische Konsequenzen bis hin zur Kündigung haben kann.
Ein Wohnraummietvertrag liegt nicht vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht für sich oder seine Angehörigen nutzen, sondern seinerseits weitervermieten soll. In diesem Fall handelt es sich um eine gewerbliche Weitervermietung (Näheres dazu in unserem Beitrag „Gewerbliche Weitervermietung”).
Für das Wohnraummietrecht gelten zunächst einmal alle Vorschriften auch des allgemeinen Mietrechts. Dies bestimmt § 549 Absatz 1 BGB, wonach für Mietverhältnisse über Wohnraum die §§ 535 bis 548 gelten, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt. Speziell für das Wohnraummietrecht gelten dann zusätzlich die §§ 549 bis 577a BGB.
Ausnahmen ergeben sich jedoch aus § 549 Absätze 2 und 3 BGB. Bei den dort genannten Sachverhalten handelt es sich auch um Wohnungen im Sinne des Wohnraummietrechts (Sonst müsste man keine ausdrücklichen Ausnahmeregelungen schaffen). Wesentliche Schutzvorschriften des sozialen Mietrechts sollen für sie jedoch nicht gelten. Nach § 549 Absatz 2 BGB gelten die Vorschriften
über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d bis 556g),
über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561)
und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 577, 577a)
nicht für Mietverhältnisse über
Nach § 549 Absatz 3 BGB gelten die
§§ 556d bis 561
sowie die §§ 573, 573a, 573d Abs. 1
und §§ 575, 575a Abs. 1, §§ 577, 577a
nicht für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim.
Diese gesonderte Betrachtung durch den Gesetzgeber rechtfertigt einen nähere Betrachtung dieser Wohnräume.
3. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist
Nach § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB gelten bestimmte Vorschriften des Wohnraummietrechts nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
Dabei handelt es sich um Mietverhältnisse über Wohnräume, die von Anfang an nach dem Willen beider Vertragsparteien nur von einer relativ kurzen Dauer sein sollen (Blank/Börstinghaus, § 549 BGB, Rdnr. 4). Die kurze Dauer des Mietverhältnisses beruht auf dem vorübergehenden Aufenthalt des Mieters vor Ort zum Zwecke des Urlaubs, der Arbeit oder einer bestimmten Veranstaltung. In diesen Fällen ist der Mieter daher nicht so schutzbedürftig wie ein normaler Wohnungsmieter, der eine Wohnung auf Dauer anmietet. Maßgeblich ist, ob ein allgemeiner Wohnbedarf von unbestimmter Dauer oder ein Sonderbedarf gedeckt werden soll. Die Regelung gilt nur für den kurzzeitigen Sonderbedarf (Blank/Börstinghaus, § 549 BGB, Rdnr. 5). Der Wegfall des Sonderbedarfs muss absehbar sein.
Typische Beispiele für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, sind:
die Miete eines Hotelzimmers;
die Miete einer Ferienwohnung;
Wohnraum für Monteure am Montageort;
Wohnraum für Sportler am Veranstaltungsort;
Mietverhältnisse mit Studenten oder Wohnraum in einer Wohngemeinschaft gehören nicht in diese Kategorie, auch wenn ein planmäßiger Wechsel etwa nach nach dem Studium oder einer gewissen Anzahl von Semestern typischerweise damit verbunden ist (Blank/Börstinghaus, § 549 BGB, Rdnr. 9).
4. Möblierter Wohnraum als Teil der Wohnung des Vermieters
Nach § 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB gelten bestimmte Vorschriften des Wohnraummietrechts nicht für Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. Der Vermieter muss nicht der Eigentümer des Hauses oder der Wohnung sein.
Typischerweise geht es hier heutzutage um das möblierte Zimmer innerhalb der Vermieterwohnung, dass viele Studenten in ihrer Anfangszeit an ihrem Studienort bewohnen. Oft sind Verwandte oder Bekannte die Vermieter.
Die Vorschrift ist nur anwendbar, wenn überhaupt ein Mietverhältnis vorliegt, aufgrund dessen dem Mieter der Wohnraum gegen Entgelt zur ausschließlichen Nutzung überlassen wird. Das ist auch dann gegeben, wenn es sich bei der Miete um einen Freundschaftspreis handelt.
Der Wohnraum muss Teil der vom Vermieter in Person selbst bewohnten Wohnung sein. Das ist dann der Fall, wenn es sich um ein Zimmer innerhalb der Vermieterwohnung handelt, etwa das ehemalige Kinderzimmer des mittlerweile ausgezogenen Kindes des Vermieters. Haben die Räume des Mieters einen eigenen Zugang, so fallen sie gleichwohl unter die Vorschrift, wenn die Küche oder das Bad in der Wohnung des Vermieters mit genutzt werden müssen. Die Mitbenutzung von Nebenräumen (Abstellkammer) oder des Treppenhauses reicht dagegen nicht. Unerheblich ist allerdings, wer den überwiegenden Teil der Wohnräume nutzt. Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter die Wohnung als Hauptwohnung nutzt. Es ist ausreichend, wenn er sie als Zweitwohnung nutzt. Es ist aber nicht ausreichend, wenn der Vermieter die Wohnung nur zum Unterstellen von Mobiliar oder als Büro nutzt.
Der Vermieter muss den Wohnraum überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet haben. Dies erfordert, dass der Vermieter nach den vertraglichen Vereinbarungen dazu verpflichtet sein muss (Mietvertrag über ein „möbliertes Zimmer”). Von einer überwiegenden Ausstattung kann ausgegangen werden, wenn der Vermieter mehr als die Hälfte der für eine Haushaltsführung erforderlichen Einrichtungsgegenstände zu stellen hat (Blank/Börstinghaus, § 549 BGB, Rdnr. 15). In einem Studentenzimmer wird dafür allerdings außer einem Bett, einem Schrank, einem Tisch und einem Stuhl nicht viel mehr erforderlich sein. Nicht entscheidend ist, ob der Mieter die Gegenstände dann auch nutzt oder sie gegen eigene austauscht. Entscheidend bleibt die vertragliche Verpflichtung des Vermieters.
§ 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB ist nicht anwendbar, wenn der Wohnraum dem Mieter zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. Das dürfte in der Regel in den typischen Fallkonstellationen schon aus Platzgründen (Zimmer) nicht vorliegen. Entscheidend sind aber auch hier die mietvertraglichen Vereinbarungen. Es genügt, wenn der Mieter nach den Regelungen des Mietvertrags berechtigt ist, Familienangehörigen mit einziehen zu lassen. Der Begriff der Familie richtet sich nach den allgemeinen Bestimmungen des Familienrechts und umfasst alle durch Ehe oder Verwandtschaft verbundenen Personen.
Die Regelung ist auch dann anwendbar, wenn der Wohnraum dem Mieter zum dauernden Gebrauch mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. Dies betrifft insbesondere die eheähnlichen Gemeinschaften und die gleichgeschlechtlichen Partnerschaften, aber auch Lebensgemeinschaften ohne sexuellen Bezug (Geschwister, ältere Menschen). Ein Zusammenleben in diesem Sinn setzt eine Lebensgemeinschaft voraus, die auf Dauer angelegt ist, daneben keine weitere Lebensgemeinschaft gleicher Art zulässt und sich durch innere Bindungen auszeichnet, die ein gegenseitiges Einstehen der Partner füreinander begründen, also über die Beziehungen einer reinen Haushalts und Wirtschaftsgemeinschaft hinausgeht (Blank/Börstinghaus, § 549 BGB, Rdnr. 19). Ob diese Voraussetzungen gegeben sind, muss anhand von Indizien beurteilt werden. Dazu gehören die Dauer des gemeinsamen Haushalts, die Versorgung von Kindern und Angehörigen im gemeinsamen Haushalt und die Befugnis über Einkommen und Vermögen der anderen Person zu verfügen.
5. Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen
Nach § 549 Absatz 2 Nummer 3 BGB gelten bestimmte Vorschriften des Wohnraummietrechts nicht für Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.
Juristische Personen des öffentlichen Rechts sind die Kommunen und ihre Verbände, die Landkreise, die Kirchen, kirchliche Organisationen, Stiftungen des öffentlichen Rechts und die Studentenwerke (Z.B. das Studierendenwerk Berlin), soweit sie nicht privatrechtlich organisiert sind.
Anerkannte private Träger der Wohlfahrtspflege sind in erster Linie die Verbände der freien Wohlfahrtspflege. Diese sind in den Spitzenverbänden der Freien Wohlfahrtspflege zusammengeschlossen. Diese Spitzenverbände sind:
Die Regelung gilt nur für Wohnraum, der angemietet wurde, nicht für eigene Räume des Vermieters. Das Mietverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Hauptmieter ist als Geschäftsraummietverhältnis anzusehen, für das dass Wohnraummietrecht mit seinen besonderen Mieterschutzvorschriften nicht gilt (Näheres dazu in unserem Beitrag „Wohnraummietrecht”). Das Mietverhältnis zwischen dem Hauptmieter und den Wohnraumnutzern ist ein Wohnraummietverhältnis, für das eigentlich das Wohnraummietrecht gilt. Die aufgeführten Mieterschutzvorschriften gelten jedoch aufgrund der Ausschlussvorschrift nicht, wenn die Wohnungsnutzer (Untermieter) bei Vertragsschluss hierauf hingewiesen worden sind.
Der Begriff der „Personen mit dringendem Wohnbedarf” ist gesetzlich nicht definiert. Dazu gehören Personen, die besondere typischerweise vor allem aus wirtschaftlichen oder sozialen Gründen Schwierigkeiten bei der Wohnraumsuche haben wie Alleinerziehende, kinderreiche Familien, Arbeitslose, Obdachlose, Asylbewerber und sonstige Flüchtlinge. In Ausbildung befindliche Personen wie Schüler und Studenten gehören seit 2001 nicht mehr dazu. Für sie gibt es jetzt die spezielle Regelung in § 549 Absatz 3 BGB.
Bei dem Wohnraum kommt es nicht darauf an, ob es sich um einzelne Räume oder um abgeschlossene Wohnungen handelt. Es kommt auch nicht darauf an, ob es sich um den Hauptwohnsitz oder eine Zweitwohnung handelt.
Der Hinweis muss bei Vertragsschluss erfolgen und sich auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Mieterschutzvorschriften beziehen. Eine besondere Form ist für den Hinweis nicht vorgesehen. Es empfiehlt sich jedoch aus Beweisgründen, den Hinweis in den schriftlichen Mietvertrag mit aufzunehmen.
6. Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim
Nach § 549 Absatz 3 BGB gelten für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim die §§ 556d bis 561 sowie die §§ 573, 573a, 573d Abs. 1 und §§ 575, 575a Abs. 1, §§ 577, 577a nicht.
Das Gesetz führt nicht näher aus, unter welchen Voraussetzungen ein Wohngebäude als Studentenwohnheim im Sinne dieser Vorschrift anzusehen ist. Überwiegend wird angenommen, dass der Begriff des Studentenwohnheims restriktiv auszulegen ist, weil studentische Mieter im Vergleich zu anderen Mietern nicht weniger schutzbedürftig sind.
Als Wohnheime gelten nach § 15 II. WohnBauG Heime, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung für die Dauer dazu bestimmt und geeignet sind, Wohnbedürfnisse zu befriedigen. Ein Studenten- oder Jugendwohnheim ist danach „…ein Wohngebäude, das nach seiner baulichen Anlage und Ausstattung ausschließlich oder überwiegend zur entgeltlichen oder unentgeltlichen Unterbringung einer Vielzahl von Studenten der Universitäten, Technischen Hochschulen und höheren Fachschulen für die Dauer ihrer Ausbildung (Studentenwohnheim) oder von Personen ab dem 14. Lebensjahr bis zum Erreichen der Volljährigkeit bestimmt ist” (Blank/Börstinghaus, § 549 BGB, Rdnr. 38).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 13. Juni 2012 − VIII ZR 92/11) setzt ein Studentenwohnheim ein Belegungskonzept voraus, das möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim gewährleistet und dabei alle Bewerber gleich behandelt, also auf einen effektiven Mieterwechsel nach abstrakt-generellen Kriterien gerichtet ist. Der BGH bezieht sich dafür auf die Entstehungsgeschichte der Norm, aus der sich ergäbe, dass der Gesetzgeber die Einschränkung im Bereich des sozialen Mieterschutzes nur vor dem Hintergrund des als höher gewichteten Ziels für gerechtfertigt gehalten hat, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln. Diese Zielrichtung müsse sich in einem entsprechenden Belegungskonzept niederschlagen. Es kommt also sowohl auf das Konzept als auch auf dessen Umsetzung in der Praxis an.
Bild: Fotolia / nadjagellermann
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