Source: http://www.amministrazionicondominialifalcioni.it/2018/01/
Timestamp: 2018-06-25 07:40:32+00:00
Document Index: 121006959

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'art. 843', 'art. 1575', 'art. 2051', 'sentenza ', 'art. 2051', 'art. 2051', 'art. 2051', 'art. 2051', 'art. 2051', 'art. 590', 'art. 589', 'art. 40', 'art. 66', 'art. 66', 'art. 66', 'art. 66', 'art. 1130', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art 1138', 'art. 659', 'art. 659', 'art. 659', 'art. 1', 'art. 674']

gennaio 2018 - NUNZIA FALCIONINUNZIA FALCIONI
L’installazione dei ponteggi danneggia economicamente il negozio a piano terra. Ne risponde il condominio?
Pubblicato il 25 gennaio 2018 da Nunzia Falcioni
L’installazione di ponteggi sulla facciata condominiale può cagionare un danno economico agli esercizi commerciali ubicati nel palazzo.
Rifacimento della facciata. La facciata rappresenta un bene comune ai sensi dell’art. 1117 c.c.; consiste nella parete esterna del palazzo e nei decori che, pur appartenendo alle singole unità immobiliari, ne costituiscono parte integrante. [1] Il rifacimento riguarda il ripristino dell’intonaco, della tinta, del rivestimento e via discorrendo.
Se un ponteggio deve essere fissato sulla proprietà di uno dei condomini, egli ha diritto a percepire un indennizzo ai sensi dell’art. 843 c.c. (Trib.
Roma 10 dicembre 2007). [2] Del pari, se i lavori si protraggono per mesi e questo cagiona un danno ad una proprietà esclusiva, come un negozio, il titolare ha diritto di agire per il risarcimento del danno. Vediamo cosa accade se l’esercizio commerciale è in locazione.
Se il negozio è concesso in locazione. Ai sensi dell’art. 1575 c.c. il locatore deve mantenere il bene in modo da servire all’uso convenuto.
La presenza di un ponteggio che cela la vetrina del negozio e ne occulta addirittura l’esistenza si traduce in un inadempimento agli obblighi gravanti sul locatore.
Riduzione del canone e risarcimento del danno. Per ottenere il risarcimento del danno, spetta al conduttore dimostrare di aver patito un pregiudizio di ordine economico. In buona sostanza, l’onere della prova grava su di lui.
Solo allegando la prova del danno, avrà titolo per ottenere il ristoro del nocumento sofferto(Corte d’Appello Milano, 1062/2013).
Nel caso di specie, il danno si concreta nella limitazione del godimento dell’immobile, ragion per cui il conduttore ha titolo sia per ottenere il ristoro del danno patito che per richiedere la riduzione del canone.
Così nell’ipotesi dell’interclusione dell’immobile a causa di lavori stradali protratta per due anni, il conduttore non può sospendere totalmente il versamento del canone, ma solo ridurlo in proporzione al mancato godimento (Cass. 14739/2005).
Quando si ha diritto al risarcimento del danno per mancato godimento. Premesso che il danno patito va dimostrato, la giurisprudenza della Cassazione è costante nell’affermare che: «il mancato temporaneo godimento dell’immobile non implica di per sé il diritto del conduttore al risarcimento dei danni, bensì la facoltà di chiedere una riduzione del corrispettivo (o se del caso la risoluzione del contratto), mentre per il risarcimento dei danni ulteriori è necessaria la loro imputabilità a fatto e colpa del locatore» (Cass. 261/2008). L’occupazione di un’area antistante al negozio per il compimento dei lavori straordinari – come il rifacimento della facciata – dà diritto al negoziante ad ottenere il risarcimento del danno.
In una vicenda simile, la Cassazione ha statuito che “l’occupazione di un viale antistante un’attività commerciale comporta di per sé un danno” (Cass. 67/2013).
In primo luogo, chiedendo all’impresa di creare dei “sottopassi” nei ponteggi per transitare lungo le vetrine.
Su chi grava la responsabilità del cantiere. Il dovere di custodia e vigilanza del cantiere grava sull’appaltatore.
Tra i suoi molteplici obblighi v’è quello di non arrecare danni a terzi e ai condomini stessi. Sui ponteggi, infatti, il condominio non può esercitare alcun potere [3] .
Infatti, «il condominio appaltante non è custode delle impalcature e dei ponteggi montati e allestiti dall’appaltatore a cui abbia affidato l’esecuzione di un’opera, non potendo rispetto a quei manufatti esercitare autonomamente, sul piano materiale e fisico, alcun atto o intervento volti a incidere sulla loro conformazione:conseguentemente, il condominio non è responsabile dei danni, di qualsiasi genere, che dalle impalcature e dai ponteggi siano derivati nella sfera di terzi, inclusi gli stessi condomini» (Trib. Messina1238/2012). L’opera, inoltre, deve essere completata nei tempi pattuiti.
Il protrarsi dei lavori per anni – addirittura due in un caso esaminato dalla Suprema Corte (Cass. 14739/2005) – determina una responsabilità per inadempimento in capo all’appaltatore, con il conseguente diritto del condominio ad ottenere il risarcimento del danno.
L’accettazione dell’opera, benché consegnata tardivamente, non importa per ciò solo la rinuncia al ristoro del danno subito (App. Aquila 26 maggio 2012).
Danni provocati dal ponteggio: caduta oggetti. Dei danni cagionati dalle impalcature risponde l’appaltatore.
Ad esempio, nel caso di caduta di materiali che danneggino il marciapiede condominiale o le auto parcheggiate. Come accennato, egli è custode dei ponteggi e risponde ai sensi dell’art. 2051 c.c.
Qualora il protrarsi dei lavori avvenga a causa di un inadempimento dell’appaltatore, egli è responsabile degli eventuali danni subiti dai condomini.
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Caduta provocata dalla chiusura improvvisa del portone: il condominio non è responsabile
Pubblicato il 22 gennaio 2018 da Nunzia Falcioni
Il condominio in qualità di custode non è responsabile se un condomino cade a causa della chiusura improvvisa del portone dietro di lui.
Una condomina cade dalle scale esterne del condominio a causa della chiusura improvvisa del pesante portone di ingresso.
Tale portone reca un funzionamento a molla e la forte spinta di chiusura ha determinato la caduta della donna giù per le scale, provocandole delle significative lesioni personali.
Il giudice di primo grado riconosce all’attrice il risarcimento del danno per non aver il condominio rimediato alla situazione di pericolo e condanna la compagine condominiale alla corresponsione di oltre 100 mila euro.
Tuttavia in sede di appello la sentenza viene riformata e la donna condannata alla ripetizione di quanto ottenuto nel primo grado di giudizio. Si giunge così in Cassazione.
Condominio e responsabilità per cose in custodia (art. 2051 c.c.). Il giudice di primo grado considera il condominio responsabile ai sensi dell’art. 2051 c.c.
La norma, infatti, dispone che ciascuno sia responsabile per le cose di cui è custode, salvo il caso fortuito.
Per custode si intende il soggetto che abbia il governo della cosa, ossia eserciti un potere di diritto o di fatto sulla stessa.
Nel caso di specie, è pacifico che si consideri tale il condominio con riferimento ai beni di proprietà comune.
Il condominio, infatti, ha l’obbligo di mantenere le cose comuni in buono stato di conservazione per evitare pregiudizi ai terzi.
In particolare, l’art. 2051 c.c. prevede una forma di responsabilità oggettiva aggravata, in cui il custode può liberarsi solo dimostrando il verificarsi di un evento imprevedibile. Il caso fortuito è integrato anche dal comportamento negligente tenuto dal danneggiato.
In buona sostanza, il condominio – in qualità di custode – non è tenuto a risarcire il danno se questo è stato cagionato dalla negligenza del condomino
La responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c. è “aggravata” per il danneggiante, in quanto spetta a lui – e non al danneggiato – fornire la prova liberatoria; inoltre, non è sufficiente dimostrare un’assenza di colpa, ma si deve provare l’esistenza di un fatto estraneo alla condotta dell’agente, idoneo ad interrompere il nesso causale.
Si considera estraneo il fatto naturale, il fatto del terzo e il fatto dello stesso danneggiato.
Affinché sia riconosciuto il risarcimento, non è sufficiente allegare il fatto di danno, ma occorre dimostrare il nesso causale. Infatti, l’art. 2051 c.c. non esonera il danneggiato dall’onere di provare la connessione eziologica tra la cosa in custodia (nel nostro caso il portone) e il danno (ossia le lesioni subite dalla donna).
In altre parole, occorre dimostrare che l’evento si sia prodotto come conseguenza della particolare condizione del bene custodito (Cass. 2075/2002), vale a dire che il danno sia stato cagionato dal meccanismo di funzionamento del portone.
Nel caso in esame, il giudice ha acclarato che le lesioni riportate dalla danneggiata sono state provocate dalla sua condotta; il comportamento della donna quindi è stato idoneo a determinare l’evento.
La responsabilità del custode è esclusa in caso di comportamento incauto del danneggiato il quale, potendo prevedere la situazione di pericolo dipendente dalla cosa in custodia, vi si esponga ugualmente (Cass. 22898/2012).
Nella fattispecie oggetto di scrutinio, la donna abitava nello stabile ed era consapevole del meccanismo di chiusura del portone; ciò nonostante si è fermata sulla piattaforma di distribuzione delle scale mentre il portone si chiudeva.
Il danno da lei sofferto è stato prodotto da una sua disattenzione, dato che ella conosceva il funzionamento della porta.
Responsabilità del condominio e responsabilità dell’amministratore. Come ricordato, il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose condominiali non rechino pregiudizio ad alcuno.
L’amministratore di condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, con conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni ai terzi o ai condomini (Cass. 25251/2008).
In ogni caso, il custode in senso giuridico è l’ente di gestione; l’amministratore, in qualità di mandatario, risponde contrattualmente solo verso il condominio; la compagine condominiale può agire per responsabilità contrattuale contro l’amministratore che sia stato inadempiente.
Responsabilità penale del condominio e dell’amministratore. Nell’infausto caso in cui un soggetto riporti lesioni nelle zone comuni del condominio, emerge un profilo di responsabilità penale.
Si fa riferimento ai reati di lesioni colpose (art. 590 c.c.) e di omicidio colposo (art. 589 c.c.).
L’amministratore di condominio riveste una posizione di garanzia (art. 40 c. 2 c.p.), egli infatti ha l’obbligo di vigilare sulle parti comuni e di adottare tutte le misure idonee a prevenire pericoli per la incolumità pubblica derivanti dalle cose comuni.
Pertanto, onde evitare conseguenze penali, l’amministratore deve impegnarsi al fine di prevenire eventuali situazioni di pericolo.
Ad esempio, nel caso di cornicioni pericolanti, vietando l’accesso o il transito nelle zone rischiose (Cass. Pen. 46385/2015) [3] .
Si ricorda che, secondo la giurisprudenza, «l’amministratore di condominio in quanto tale assume, dunque, una posizione di garanzia opelegis che discende dal potere attribuitogli dalle norme civilistiche di compiere atti di manutenzione e gestione delle cose comuni e di compiere atti di amministrazione straordinaria anche in assenza di deliberazioni della assemblea.
Da ciò quindi consegue la responsabilità per omessa rimozione del pericolo cui si espone l’incolumità di pubblicadi chiunque acceda in quei luoghi, e per l’eventuale evento dannoso che è derivato causalmente dalla situazione di pericolo proveniente dalla scarsa o dativa manutenzione dell’immobile»
Conclusioni. In definitiva, la pronuncia in commento (Corte Cass., sez.
VI, 27 dicembre 2017 n. 30963) ribadisce un orientamento ormai consolidato della giurisprudenza in materia di danni da cose in custodia.
Se da un lato il condominio è responsabile dei danni provocati ai condomini o ai terzi dai beni comuni, dall’altro se l’evento è causato da un fatto del terzo – come il comportamento imprudente del danneggiato – non è ravvisabile alcuna forma di responsabilità in capo alla compagine condominiale.
Nel caso di specie il danneggiato che sia consapevole del funzionamento del meccanismo di chiusura del portone non ha diritto ad essere risarcito, giacché avrebbe dovuto agire in modo cauto
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Integrazione ordine del giorno dell’assemblea condominiale
Pubblicato il 19 gennaio 2018 da Nunzia Falcioni
Integrazione dell’ordine del giorno:l’amministratore può integrarlo nonostante non inserito nell’avviso di convocazione redatto ed inviato ai condòmini?
L’amministratore di condominio, o comunque chi convoca l’assemblea condominiale, può integrare l’ordine del giorno già inserito nell’avviso di convocazione redatto ed inviato ai condòmini?
La questione attiene alle formalità concernenti il procedimento di convocazione ed alle conseguenze per il caso d’irregolarità.
In relazione agli argomenti che l’assemblea viene chiamata ad affrontare, il così detto ordine del giorno, l’art. 66, secondo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile afferma chiaramente che l’avviso di convocazione deve contenere “specifica indicazione dell’ordine del giorno”.
Prima dell’entrata in vigore della legge n. 220 del 2012, che ha modificato l’art. 66 disp. att. c.c. inserendovi tale disposizione, era stata la giurisprudenza ha indicare l’obbligo d’inserimento nell’avviso di convocazione dell’ordine del giorno, chiarendo altresì che la ratio dell’indicazione degli argomenti da tratta era quella di far comprendere ai convocati “sia pure in termini non analitici e minuziosi, l’oggetto essenziale degli argomenti da esaminare, in modo da consentire di partecipare, direttamente o indirettamente, con cognizione di causa alla relativa deliberazione” (Cass. 9 gennaio 2006 n. 63).
Un sostanziale recepimento dell’attività giurisprudenziale in ambito normativo.
Come detto, l’ordine del giorno – che indichi chiaramente l’oggetto della discussione – deve essere inserito nell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale. Esso è in parte determinato dalla legge (si pensi all’assemblea ordinaria annuale che deve svolgersi anche per la discussione sul rendiconto di gestione) ed in parte può essere arricchito secondo quanto richiesto dai condòmini o considerato opportuno dall’amministratore (art. 66, primo comma, c.c.).
Violare le norme poste in relazione al procedimento di convocazione dell’assemblea, ivi comprese quelle riguardanti l’ordine del giorno (incompleta formulazione rispetto al deliberato, ecc.) comporta l’annullabilità della delibera.
Svolta questa doverosa premessa di carattere generale, entriamo nel merito dalla vicenda. Le ragioni che possono portare l’amministratore (o chi convoca l’assemblea) ad ipotizzare una integrazione dell’ordine del giorno sono varie; può essere sorta una necessità dopo l’invio dell’avviso, può essere stata avanzata una richiesta dai condòmini proprio alla luce dell’avviso comunicato, ecc. ecc.
Al riguardo, guardando alle disposizioni legislative che disciplinano il procedimento di convocazione dell’assemblea, non esistono norme che ostino alla integrazione dell’ordine del giorno.
Unico limite: la presenza del termine di tempo (minimo di cinque giorni, giusta il disposto dell’art. 66 disp. att. c.c.) che deve intercorrere tra ricezione dell’avviso di convocazione e svolgimento dell’assemblea in prima convocazione.
Ciò vuol dire che se l’avviso è stato inviato a ridosso della scadenza di tale termine, difficilmente l’ordine del giorno può essere integrato.
Ove sussista ancora lo spazio temporale previsto dalla legge – o quello maggiore indicato dal regolamento condominiale – l’amministratore, con le stesse modalità di comunicazione dell’avviso di convocazione, potrà integrare l’ordine del giorno.
Residua un’ultima ipotesi che però necessita della presenza di tutti i condòmini all’assemblea: la possibilità di sottoporgli direttamente in questa sede i nuovi argomenti. Ove i condòmini ne accettino l’esame, la deliberazione dovrà considerarsi pienamente valida ed efficace poiché nessuno potrà dire di non essere stato avvisato.
Agire diversamente anche con riferimento all’integrazione dell’ordine del giorno comporta la violazione delle norme dettate in materia di convocazione e quindi l’annullabilità della delibera.
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Approvazione tardiva dei rendiconti non “salva” l’amministratore dalla revoca giudiziale.
Pubblicato il 18 gennaio 2018 da Nunzia Falcioni
Approvazione dei bilanci: l’amministratore è obbligato a redigerli ai sensi del novellato art. 1130 Cc,ed approvarli entro 180 giorni.
Approvazione dei bilanci:quanto tempo?
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Tabelle millesimali: la sostituzione può essere deliberata dall’assemblea se non hanno natura contrattuale
Pubblicato il 17 gennaio 2018 da Nunzia Falcioni
Tabelle millesimali: possono essere di origine e natura contrattuale, di origine e natura assembleare o di origine contrattuale ma natura assembleare.
Tabelle millesimali; si discute spesso dell’approvazione e revisione (ed eventuale sostituzione) delle stesse. Dopo la sentenza n. 18477 dell’agosto 2010, la procedura di revisione dello strumento di ripartizione delle spese e di funzionamento dell’assemblea è stato notevolmente semplificato.
Ne abbiamo parlato abbondantemente e abbiamo dato conto dei successivi, conformi, pronunciamenti della giurisprudenza (tanto di merito quanto di legittimità).
Visto che però non sempre il tutto risulta chiaro e in considerazione dell’estrema attualità dell’argomento, torniamo ad occuparcene cercando, come si suole dire, di semplificare al massimo.
Esse possono essere di origine e natura contrattuale, di origine e natura assembleare o di origine contrattuale ma natura assembleare.
Le prime, che derogano ai criteri di ripartizione previsti dalla legge (artt. 1123, 1124 e 1126 c.c.) possono essere adottate e modificate solamente con il consenso di tutti i condomini.
Quanto alla seconda ed alla terza tipologia, per lungo tempo s’è dubitato della loro legittimità o meglio per un lungo periodo s’è negata la loro liceità. Le tabelle approvate a maggioranza sono nulle, si diceva.
Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 18447, hanno specificato che ” l’affermazione che la necessità della unanimità dei consensi dipenderebbe dal fat to che la deliberazione di approvazione delle tabelle millesimali costituirebbe un negozio di accertamento del diritto di propri età sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni è in contrasto con quanto ad altri fini sostenuto nella giurisprudenza di questa S.C. e cioè che la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti (sent. 25 gennaio 1990 n. 431; 20 gennaio 1977 n. 298; 3 gennaio 1977 n. 1; nel senso che non è richiesta la forma scritta per la rappresentanza di un condomino nell’assemblea nel caso in cui questa abbia per oggetto la approvazione delle tabelle millesimali, in quanto tale approvazione, quale atto di mera natura valutativa del patrimonio ai limitati effetti della distruzione del carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, non è idonea a incidere sulla consistenza dei diritti reali a ciascuno spettanti, cfr. sent. 28 giugno 1979 n. 3634)” (così Cass. SS.UU. 9 agosto 2010 n. 18477).
In ragione di ciò, hanno concluso gli ermellini, le tabelle millesimali che siano conformi ai criteri stabiliti dalla legge, tanto nel caso in cui sono contenute in un regolamento contrattuale, tanto se inserite in uno assembleare, possono essere adottate con le medesime maggioranze dettate per l’approvazione del regolamento.
Come mai questa scelta? Perché le tabelle sono un allegato del regolamento (cfr. art 1138 c.c.) ed è principio generale quello secondo cui gli allegati seguono le medesime regole previste per gli atti principali.
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Lavanderia a gettoni in condominio: obbligatorio rispettare le fasce orarie imposti dal Regolamento comunale
Pubblicato il 16 gennaio 2018 da Nunzia Falcioni
Lavanderia in condominio, si può se vengono rispettate le fasce orarie per i rumori delle macchie, imposte dal regolamento comunale
Lavanderia in condominio; anche se le emissioni rumorose non superano la soglia consentita, l’attività deve rispettare i limiti temporali previsti dalle prescrizioni del regolamento di polizia urbana.
Il titolare di una lavanderia a gettoni, esercitata in un edificio condominiale, veniva condannato ad un’ammenda di 250 euro, oltre al risarcimento del danno da liquidarsi in separato giudizio, per il reato di cui all’art. 659, comma 2, c.p. in ragione dei rumori e delle vibrazioni prodotte dalle macchine operatrici, funzionanti anche in orario notturno. (Si rammenta che il comma 2 disciplina l’ipotesi in cui il rumore disturbante venga emesso da un soggetto che eserciti una professione o un mestiere rumoroso, cioè che non possa essere esercitata senza produrre rumori quale, ad esempio, una scuola di canto, un cantiere, oppure, appunto, una lavanderia professionale; il comma 1 punisce la differente ipotesi in cui il soggetto arrechi disturbo alle occupazioni o al riposo delle persone mediante schiamazzi o rumori, oppure abbia abusato di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, o, ancora, abbia suscitato o, avendone l’obbligo giuridico e la possibilità pratica, non abbia impedito strepiti di animali).
La Cassazionemuove da quest’ultimo profilo di censuraeribadisce che l’evento di cui all’art. 659 c.p. continua ad essere una fattispecie penale e come tale va considerata: gli artt. 1 e 2 del d.lgs. n. 7/2016 non menzionano affatto l’art. 659 c.p. fra le disposizioni oggetto dell’intervento, mentre il d.lgs. 8/2016, dopo la clausola generale di depenalizzazione di cui all’art. 1, comma 1 – secondo la quale «non costituiscono reato e sono soggette alla sanzione amministrativa del pagamento di una somma di denaro tutte le violazioni per le quali è prevista la sola pena della multa o dell’ammenda» –, introduce una serie di “eccezioni” ai commi 3 e 4, che escludono dall’intervento di depenalizzazione i reati previsti dal codice penale, i reati previsti dalle leggi indicate nell’elenco allegato e quelli in materia di immigrazione di cui al D.Lgs. n. 286/1998. Gli artt. 2 e 3 del d.lgs. 18/2016 operano, a loro volta, una depenalizzazione nominativa, indicando specificamente le fattispecie oggetto dell’intervento, depenalizzando anche alcuni reati del codice penale.
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Odori provenienti dal ristorante in condominio, s’incorre in contravvenzione.
Pubblicato il 15 gennaio 2018 da Nunzia Falcioni
Chi, fuori dai casi consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas o odori di fumo, atti a imbrattare o molestare le persone va incontro a sanzioni.
Odori provenienti dal ristorante in condominio.
Ciò posto, un ristoratore capitolino è stato ritenuto dal Tribunale di Roma colpevole della contravvenzione di cui all’art. 674 Cp e condannato alla pena di 500,00 euro di ammenda, per avere provocato l’emissione di fumi e vapori maleodoranti nel cortile condominiale, con conseguente molestia in danno degli utenti del condominio.
Da non perdere: Il ristorante produce nuvole di fumo, rumori eccessivi e cattivi odori.
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Certificato di staticità: questo sconosciuto
Pubblicato il 11 gennaio 2018 da Nunzia Falcioni
Il certificato di idoneità statica di un edificio deve attestare le condizioni di sicurezza delle strutture portanti secondo le norme previste.
Certificato di staticità; un recente sondaggio, rileva che gran parte dei proprietari di casa, ignora l’importanza del certificato di staticità dell’immobile e si dice alquanto preoccupato delle condizioni strutturali della propria abitazione; tuttavia, pochissimi quelli che hanno voluto approfondire le indagini conoscitive e circa la metà quelli disposti a spendere per la messa in sicurezza.
Cos’è il certificato di staticità. Ai sensi dei Decreti Ministeriali 15 maggio 1985 e 20 settembre 1985, il Certificato di idoneità statica di un edificio deve attestarne le condizioni di sicurezza delle strutture portanti secondo le norme previste al momento della sua costruzione; tale certificazione è propedeutica ai fini del rilascio dell’agibilità (laddove l’immobile fosse sprovvisto del certificato di collaudo statico) e deve essere sottoscritta da un tecnico professionista.
Perché il tecnico possa attestare l’assoluta sicurezza dell’immobile, egli dovrà compiere una serie di indagini conoscitive sulla tipologia delle strutture portanti (cemento armato, muratura, legno, acciaio, strutture miste, ecc.), sugli interventi che si sono susseguiti nel corso degli anni sulla costruzione (varianti, ampliamenti, sopraelevazioni, ristrutturazioni di grande portata, ecc.), ed eseguire veri e propri “saggi” in loco per conoscere la tipologia e le condizioni del terreno di fondazione, nonché i materiali impiegati nella costruzione e valutarne le resistente meccaniche; inoltre, dovrà accertarsi che non vi sia la presenza di cedimenti, fessurazioni, lesioni, assestamenti e, in caso contrario, prevedere gli interventi necessari a porre in sicurezza l’immobile.
=> Numerosi edifici residenziali non sono in grado di far fronte alla “domanda sismica”.
Ricordiamo che il MIT, al fine di salvaguardare la sicurezza degli occupanti e del patrimonio edilizio esistente, ha proposto l’introduzione del certificato di staticità (inizialmente in forma volontaria), che vada ad affiancarsi alla certificazione energetica per i contratti di affitto e compravendita degli immobili; lo scopo è garantire la conoscenza dello stato di salute della costruzione che si sta acquistando.
Va sottolineato, inoltre, che ad oggi, con l’adozione del sismabonus, è possibile detrarre fino all’85% delle spese sostenute per eseguire interventi di miglioramento statico degli immobili e, novità del sismabonus 2018, detrarre il totale delle spese eseguite per la diagnosi sismica.
=> Senza certificato di stabilità i contratti d’affitto e di compravendita non saranno validi
Dati allarmanti. In base ad un recente sondaggio eseguito da Immobiliare.it e rivolto agli utenti registrati (circa 6000), è venuto fuori un quadro abbastanza disarmante:
il certificato di staticità dell’immobile, risulta del tutto sconosciuto a oltre il 70% degli utenti in cerca di una casa;
ben l’84%, non ha mai approfondito le indagini sullo stato di salute del proprio immobile,
il 60% è molto preoccupato della sua staticità.
Va detto però, che:
il 50% degli intervistati è disposto a pagare i lavori di messa in sicurezza dell’edificio in cui vive, per non incorrere in situazioni di pericolo
il 34,4% non baderebbe a spese,
il 13,3% spenderebbe fino a 20.000 €,
il 23,9% non supererebbe un tetto di spesa di 10.000 €,
il 28,3% al massimo 5.000 €
Sulla base di questo risultato, dunque, solo un utente su tre ritiene importante conoscere la staticità dell’immobile al momento dell’acquisto; la situazione cambia nel momento in cui l’acquirente viene portato a conoscenza dello stato piuttosto precario dell’immobile: il 53% sceglierebbe un altro stabile nei dintorni per evitare situazioni di rischio.
In termini di costi, invece, il 52,9% ritiene che, in presenza di immobili danneggiati, il prezzo di vendita o il canone di locazioni, dovrebbero ridursi di oltre il 20% rispetto al valore di mercato.
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