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Timestamp: 2014-09-30 19:52:40
Document Index: 226425329

Matched Legal Cases: ['§ 906', '§ 906', '§ 536', 'EGMR', 'EGMR', 'EGMR', 'EGMR', '§ 10', 'BGH', '§ 10']

Laubfall: Im
Herbst können Gehwege rutschig werden
Hauseigentümer stehen in der
Hauseigentümer sollten in den
kommenden Wochen dafür Sorge tragen, dass Laub auf Gehwegen vor sowie auf dem
eigenen Grundstück nicht zur Gefahr für Fußgänger wird. Das empfiehlt der
Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Gerade in Verbindung mit Regen
könne ein mit Laub bedeckter Weg sehr rutschig werden. Die
Verkehrssicherungspflicht treffe den Eigentümer nicht nur bei Eisbildung und
Schneefall. Anfallendes Laub von Bäumen im
öffentlichen Straßenraum werde in der Regel von der örtlichen Straßenreinigung
beseitigt. Die Eigentümer müssten dieses Laub nur zu Haufen zusammenfegen, so
dass Straßenrinnen und Gullys nicht verstopft werden. Laub, das von eigenen
Bäumen auf den öffentlichen Gehweg gefallen ist, sollte auf dem eigenen
Grundstück entsorgt werden. Eigentümer könnten das Laub beispielsweise
kompostieren oder als Frostschutz für Gartenpflanzen verwenden. Haus & Grund weist darauf
hin, dass Dritte das Laubfegen übernehmen können. Allerdings bliebe auch in
diesem Fall der Eigentümer zur Überwachung verpflichtet. Die meisten Gemeinden
regelten die Reinigungspflichten in Satzungen. Welche einzelnen Regelungen vor
Ort bestehen, könne dort nachgelesen werden.
Die Umnutzung eines landwirtschaftlichen Gebäudes in eine gewerbliche
Schlosserei im 1-Mann-Betrieb verstößt im konkreten Fall nicht gegen
nachbarschützende Vorschriften. Dies hat die 5. Kammer des Verwaltungsgerichts
Trier mit Urteil vom 25. Juni 2014 entschieden. Ein Gewerbetreibender beantragte die Genehmigung zum Betrieb einer
Schlosserei. Der Betriebsbeschreibung war zu entnehmen, dass es sich um einen
1-Mann-Betrieb mit ca. 3 Minijobmitarbeitern handele. Die Arbeiten bestünden
hauptsächlich aus Reparaturen und Montagearbeiten, sowie kleineren
Metallarbeiten, wie Geländerbau und Umänderungsarbeiten. Die Arbeitszeit sei in
der Regel werktags von 8.00 bis 18.00 Uhr. Der Genehmigungsbescheid des
beklagten Landkreises Trier-Saarburg enthält u. a. die Auflage, dass die
Lärmwerte für Misch- und Dorfgebiete zu beachten und während der Nutzung des
Betriebes Tore, Türen und Fenster geschlossen zu halten seien.
Hiergegen erhoben die Nachbarn Widerspruch und klagten vor dem
Verwaltungsgericht Trier, da sie durch die Zulassung des Betriebes unzumutbare
Beeinträchtigungen befürchteten. Die Richter der 5. Kammer wiesen die Klage ab
und führten in der Entscheidung aus, die durchgeführte Ortsbesichtigung habe
ergeben, dass in der Umgebung Wohnnutzung neben landwirtschaftlichen
Betriebsstätten und ein größerer Handwerksbetrieb vorhanden seien und sich
daher die Situation einer Gemengelage ergebe. Daher könnten sich die Kläger
nicht auf die Wahrung des Gebietscharakters berufen. Der nunmehr genehmigte
Betrieb der Schlosserei sei unter Beachtung der beigefügten Auflagen gegenüber
der Nachbarschaft nicht rücksichtslos.
Gegen die Entscheidungen können die Beteiligten innerhalb eines Monats die Zulassung
der Berufung bei dem Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz beantragen.
BHKWs in kleineren Wohngebäuden möglich Vorsicht bei Wartungskosten Selbst in kleineren Mehrfamilienhäusern und in Zweifamilienhäusern können kleine Blockheizkraftwerke (BHKWs) wirtschaftlich eingesetzt werden. Eigentümer, die sich für diese Art der alternativen Energieerzeugung entscheiden, sollten allerdings besonders auf die Wartungskosten achten, rät der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Als Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) wird die gleichzeitige Erzeugung von Wärme und Strom aus einer Energiequelle, wie z. B. Gas oder Öl, bezeichnet. Die Anschaffungskosten eines für Ein-, Zwei- und kleine Mehrfamilienhäuser geeigneten Mikro-BHKW liegen bei 15.000 bis 20.000 Euro. Hierin sollte ein Spitzenlastkessel und Pufferspeicher enthalten sein. Der Spitzenlastkessel dient der Abdeckung des Wärmebedarfs an kalten Wintertagen. Ein Pufferspeicher wird in das Heizsystem integriert, um einen sicheren Betrieb des BHKW und eine flexible Versorgung mit Wärme und Strom zu gewährleisten. Der Einbau eines BHKW wird von der KfW und vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gefördert. Für die erzeugte Kilowattstunde erhält der Betreiber zudem einen gesetzlich garantierten Zuschlag von 5,41 Cent für 10 Jahre oder für 30.000 Vollbenutzungsstunden gemäß Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz. Neben den Anschaffungskosten sind auch die jährlichen Wartungskosten eines BHKW für die wirtschaftliche Nutzung entscheidend. Haus & Grund empfiehlt, einen Wartungspreis in Abhängigkeit von der erzeugten Kilowattstunde Strom zu vereinbaren. Mit 2 bis 3 Cent je erzeugter Kilowattstunde Strom müsse gerechnet werden. Haus & Grund ist mit rund 900.000 Mitgliedern der mit Abstand größte Vertreter der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Deutschland. Den Zentralverband mit Sitz in Berlin tragen 22 Landesverbände und über 900 Ortsvereine. Die privaten Immobilieneigentümer verfügen über 33,3 Millionen Wohnungen und bieten 66 Prozent der Mietwohnungen in Deutschland an.
Rechtsanwaltskammer Koblenz. Baulärm in der Nachbarschaft
stellt für die Betroffenen oft mehr als ein lästiges Übel dar. Ob sie sich zur
Wehr setzen können und wie viel die Anwohner ertragen müssen, hängt im
Einzelfall von verschiedenen Faktoren ab.
Generell gilt, dass der Grundstückseigentümer den von
einem Nachbargrundstück herrührenden Baulärm entschädigungslos hinnehmen muss
(§ 906 Abs. 1 BGB).
Grenzwerte dürfen nicht überschritten werden Liegt die
Baustelle in einem ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten Gebiet, darf der
Baulärm die Grenzwerte von tagsüber 50 dB und nachts 35 dB nicht überschreiten.
Übersteigt er diese Richtwerte, steht dem Nachbarn ein Anspruch auf
behördliches Einschreiten zu.
Behörde kann Lärmschutzmaßnahmen fordern Die Bauaufsichtsbehörde
kann den jeweiligen Grundstückseigentümer dazu veranlassen, den Bau- bzw.
Maschinenbetrieb zeitlich zu begrenzen. Möglich sind auch andere Auflagen wie
z. B. besondere Lärmschutzmaßnahmen oder sogar die Stilllegung der gesamten
Baustelle. Wird der Lärm für den Nachbarn unzumutbar, kann er Schadenersatz
fordern (§ 906 Abs. 2 BGB).
Wenn ein Mieter von Baulärm in der Nachbarschaft
betroffen ist, steht ihm ein Anspruch auf Mietminderung gegen den Vermieter zu,
da der Lärm einen Mangel der Mietsache darstellt (§ 536 BGB). Eine
Mietminderung ist jedoch dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei
Vertragsschluss gekannt hat und bei Einzug bereits feststellen konnte, dass es
zu größeren, lärmbelästigenden Arbeiten in der Nähe kommen wird. Dies wird etwa
in einem Neubau- oder Sanierungsgebiet der Fall sein, in welchem in Zukunft mit
Bautätigkeit zu rechnen war. Eine Mietminderung ist nur dann möglich, wenn in
unvorhersehbarer Weise, z.B. zur Nachtzeit, gebaut wird.
Im Zweifelsfall sollten Betroffene einen Anwalt
aufsuchen. Fachanwälte und Anwälte, die sich auf bestimmte Rechtsgebiete
spezialisiert haben, nennt Ihnen auf Anfrage die Rechtsanwaltskammer Koblenz
unter der Telefonnummer 0261/30335-55 oder der Anwaltsuchdienst im Internet: www.rakko.de<http://www.rakko.de>.
Rechtsanwälte schützen als unabhängige Berater und
Vertreter in allen Rechtsangelegenheiten ihre Mandanten vor Rechtsverlusten und
begleiten sie rechtsgestaltend, konfliktvermeidend und streitschlichtend. Sie
bewahren ihre Mandanten vor Fehlentscheidungen durch Gerichte und Behörden und
sichern die Mandanten vor verfassungswidrigen Beeinträchtigungen und vor
staatlicher Machtüberschreitung.
Rechtsanwälte haben strenge berufsrechtliche Regelungen
zu beachten wie z.B. die Verschwiegenheitsverpflichtung. Sie dürfen das
Vertrauen der Mandanten nicht durch die Wahrnehmung widerstreitender Interessen
Die Rechtsanwaltskammer Koblenz vertritt die
Rechtsanwälte der Landgerichtsbezirke Bad Kreuznach, Koblenz, Mainz und Trier.
Oberlandesgericht Koblenz Durchrostete Wasserleitung im Gebäudeinneren - auch Wasserversorger kann für Wasserschäden beim Kunden haften Kontrollpflicht des Versorgers bis zur WasseruhrEin Wasserversorgungsunternehmen ist zur ordnungsgemäßen Unterhaltung einer Frischwasserzuleitung beim Abnehmer bis zur Wasseruhr verpflichtet. Kommt es dieser Verpflichtung nicht nach und wird hierdurch im Bereich vor der Wasseruhr ein Schaden verursacht, ist der Versorger auch dann verantwortlich, wenn sich die Schadstelle innerhalb des Anwesens des Geschädigten befindet. Dies hat der 1. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz in einem Urteil vom 17. April 2014 klargestellt (Az. 1 U 1281/12). Die Klägerin hat Schadensersatzansprüche wegen eines Wasserschadens in ihrer Garage in Weiler bei Mayen geltend gemacht, nachdem es dort - während eines längeren Aufenthalts im Ausland - an einem korrodierten Rohr zum Wasseraustritt gekommen ist. Das Landgericht Koblenz hat die Klage abgewiesen. Der Schaden sei innerhalb des Gebäudes entstanden und auf die darin befindliche Anlage zurückzuführen. Auf die Berufung der Klägerin hat der zuständige Senat des Oberlandesgerichts nunmehr eine Haftung des beklagten Wasserversorgungszweckverbandes dem Grunde nach festgestellt und den Rechtsstreit zur Entscheidung über die Höhe der Klageforderung an das Landgericht zurückverwiesen. Die Schadstelle habe sich im Bereich oberhalb des Garagenbodens aber vor der Wasseruhr befunden. Dieser Leitungsteil stehe im Eigentum des Zweckverbandes. Ihn treffe eine uneingeschränkte Kontroll- und Unterhaltungspflicht. Zumindest bei einem regelmäßig stattfindenden Austausch der Wasseruhr hätte die zuführende Frischwasserleitung von einem Mitarbeiter des Verbandes auf ihre Schadhaftigkeit kontrolliert werden können und müssen. Die haftungsrechtliche Verantwortung des Verbandes ende erst hinter der Messeinrichtung. Im Bereich vor der Wasseruhr treffe ihn die ausschließliche Verantwortung, so dass der Klägerin kein Mitverschulden wegen unterlassener eigener Kontrolle vorgeworfen werden könne. Das Urteil ist rechtskräftig 27.03.2014 - Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz: Pressemitteilung Nr. 12/2014
Polch wächst weiter: Im Baugebiet "Kleegarten 2. Bauabschnitt" werden jetzt 68 Baugrundstücke erschlossen. Mit einem symbolischen Spatenstich wurden die Erschließungsmaßnahmen jetzt auf den Weg gebracht. Die Baustelle an der K 33 am Stadtrand ist unübersehbar: "Polch ist attraktiv", stellte Stadtbürgermeister Günter Schnitzler unumwunden fest. Die 14 Bauplätze, die der Stadt gehören, seien bereits reserviert, so Schnitzler. Die Grundstücksgrößen liegen in den meisten Fällen zwischen 500 und 600 Quadratmetern. Der Quadratmeterpreis liegt voll erschlossen bei 90 Euro. Die Kosten der Erschließung belaufen sich auf rund 1,13 Millionen Euro. Für die Erstellung der Baustraße und der Beleuchtung sind 430.000 Euro angesetzt. Zudem schlagen für den Kanalbau 600.000 und für den Wasserleitungsbau 100.000 Euro zu Buche. "Es ist der Abschluss des Gebiets ,Kleegarten'. Vielleicht ist es das letzte große Baugebiet der Stadt. Schön wäre es, wenn wir noch eine Umgehung bekommen würden. Das wäre nicht nur mein Traum. Zukünftig werden wir in punkto Wohnraum den Fokus weiter auf die innerstädische Entwicklung legen", so der Stadtbürgermeister. Foto: Pauly www.polch.de 30.09.2013 - Weitere Auszeichnung für Mosel-Immo
IS24 - ZERTIFIKAT Halbjahresreport 1/2013Wir freuen uns, dass wir von Immobiliescout24 als
“Premium-Partner” ausgezeichnet worden sind. Die Auszeichnung wurde für
langjährige Erfahrung am Immobilienmarkt und besonderes Engagement für Kunden
sowie überdurchschnittliche Kundenbewertungen verliehen. Es liegt uns am Herzen
für Immobilienverkäufer, Vermieter und Interessenten die beste Arbeit zu
Keine bauplanungsrechtlichen Bedenken gegen geplantes Studentenwohnheim in der
Hornstraße in Trier
Die 5. Kammer des Verwaltungsgerichts Trier hat die
Stadt Trier mit Urteil vom 04. September 2013 zur Erteilung eines
Bauvorbescheids für ein in der Hornstraße geplantes dreigeschossiges
Studentenwohnheim mit Flachdach für insgesamt 27 Appartements verpflichtet.
Die beklagte Stadt hatte die Erteilung des beantragten
Bauvorbescheids mit der Begründung abgelehnt, das Vorhaben füge sich nicht in
die vorhandene Umgebungsbebauung ein und löse durch die im Vergleich zur
näheren Umgebung hohe bauliche Ausnutzung des Grundstücks bodenrechtliche Spannungen
aus. Im Übrigen harmoniere der geplante Neubau unter architektonischen und
ästhetischen Gesichtspunkten nicht mit der Umgebungsbebauung.
Dem traten die Richter der 5. Kammer nach Durchführung
einer Ortsbesichtigung entgegen. Es könne nicht festgestellt werden, dass durch
das geplante Studentenwohnheim angesichts der in der näheren Umgebung
vorhandenen Bebauung bodenrechtliche Spannungen erzeugt würden. Der geplante
Baukörper sei weder von seiner Höhe her noch hinsichtlich des umbauten Raums
aus dem Rahmen fallend. In der näheren Umgebung seien bereits mehrere
dreigeschossige Gebäude vorhanden, die z.T. weit in den rückwärtigen
Grundstücksbereich hinein ragten. Im Übrigen befänden sich im weiteren Verlauf
der Hornstraße jeweils Gebäudekomplexe, die von der Kubatur her noch deutlich
größer seien als das geplante Vorhaben. Darauf, ob der geplante Neubau unter
architektonischen und ästhetischen Gesichtspunkten mit der Umgebungsbebauung
harmoniere, weil er hinsichtlich äußerer Gestaltung und Dachform neue Maßstäbe
in der Umgebung setze, komme es bei der Frage des Einfügens nicht an. Einen
Grundsatz dahingehend, dass sich in durch vorwiegend ältere Bauten geprägten
Gebieten nur traditionelle Bauweisen einfügten, gebe es nicht. Ein
Nebeneinander von moderneren und althergebrachten Baustilen sei vielerorts
können die Beteiligten innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Entscheidung
die Zulassung der Berufung durch das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz
VG Trier, Urteil vom 04.
September 2013 – 5 K 478/13.TR - Grundstückseigentümer muss Jagd zunächst weiter dulden
Verwaltungsgericht Koblenz Grundstückseigentümer muss Jagd zunächst weiter dulden Pressemitteilung Nr. 13/2013 Ein Grundeigentümer, der geltend macht, durch das derzeit noch geltende
staatliche Recht europarechtswidrig zur Duldung der Jagd auf seinen
Grundstücken verpflichtet zu werden, hat keinen Anspruch darauf, dass
der Jagdbetrieb bis zum Inkrafttreten einer gesetzlichen Neuregelung
einstweilen unterbleibt. Das ergibt sich aus einem Beschluss des
Verwaltungsgerichts Koblenz. Der Antragsteller ist Eigentümer
mehrerer Grundstücke im Landkreis Bad Kreuznach. Nach dem
Landesjagdgesetz gehören diese Flächen zusammen mit weiteren
Grundstücken anderer Eigentümer zu einem gemeinschaftlichen Jagdbezirk.
Der Antragsteller ist deshalb kraft Gesetzes Mitglied einer
Jagdgenossenschaft, welche das Jagdrecht auf den Grundstücken der
Jagdgenossen selbst oder durch Verpachtung wahrnimmt. Im Juni 2012 hat
der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte (EGMR) entschieden, die
Verpflichtung eines die Jagd aus ethischen Gründen ablehnenden
Eigentümers zur Duldung der Jagd auf seinem Grundstück stelle eine
unverhältnismäßige Belastung dar. Daraufhin hat der Antragsteller bei
der Kreisverwaltung beantragt, seine Grundstücke zu jagdrechtlich
befriedeten Bezirken, d.h. zu solchen, in denen die Jagd ruht, zu
erklären. Der Kreis hat dies abgelehnt, weil das derzeit noch geltende
Recht eine solche Regelung nicht vorsehe, und den Antrag bis zum
Inkrafttreten einer erwarteten gesetzlichen Neuregelung zurückgestellt.
Daraufhin hat der Antragsteller beim Verwaltungsgericht beantragt, die
Jagd auf seinen Grundstücken im Wege einer einstweiligen Anordnung zu
unterbinden. Der Antrag blieb erfolglos. Zwar sei, so das
Gericht, nach der Entscheidung des EGMR davon auszugehen, dass die
Einbeziehung von die Jagd aus ethischen Gründen ablehnenden
Grundeigentümern in die Jagdgenossenschaften gegen Europarecht verstoße.
Der Bundestag habe jedoch zur Umsetzung des EGMR-Urteils schon im
Februar 2013 ein Gesetz zur Änderung jagdrechtlicher Vorschriften
beschlossen, dessen Verkündung im Bundesgesetzblatt unmittelbar
bevorstehe. Damit habe er bereits alles getan, um eine
europarechtskonforme staatliche Rechtslage herzustellen. Da das Gesetz
sechs Monate nach seiner Verkündung in Kraft trete, sei es dem
Antragsteller zuzumuten, bis dahin abzuwarten und sein Begehren sodann
auf gesetzlich geregelter Grundlage in einem Verwaltungsverfahren zu
verfolgen. Die bis dahin dauernde Übergangsphase müsse er hinnehmen. Es
liege im Wesen der Gesetzgebung begründet, dass sie mit Blick auf das
verfassungsrechtlich vorgeschriebene Gesetzgebungsverfahren eine gewisse
Zeit in Anspruch nehme. Die damit einhergehende, im Grundgesetz selbst
angelegte "Übergangsphase" müsse von den betroffenen Rechteinhabern
ebenso wie eine angemessene Frist hingenommen werden, welche die
Verwaltung zur Entscheidung über einen Antrag benötige. Allein die
Feststellung eines Europarechtsverstoßes durch den EGMR bewirke
grundsätzlich nicht, dass die Gerichte quasi als "vorläufiger
Ersatz-Gesetzgeber" tätig werden müssten. Etwas anderes könne zwar unter
Umständen in Fällen gelten, in denen dem jeweiligen Antragsteller
schwere und unzumutbare, anders nicht abwendbare Nachteile drohten.
Dafür sei vorliegend jedoch angesichts des baldigen Inkrafttretens der
gesetzlichen Neuregelung wie auch von daher, dass der Antragsteller die
Jagdausübung auf seinen Grundflächen über lange Zeit geduldet habe,
nichts ersichtlich. Gegen diese Entscheidung steht den Beteiligten die Beschwerde an das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz zu. (Beschluss vom 17. April 2013, 6 L 172/13.KO)
Wer den genauen Umfang eines Mangels beim Hausverkauf verschweigt, kann wegen
Arglist auf Schadensersatz haften
Wer bei dem Verkauf eines Hauses den Umfang eines bestehenden Mangels nicht
vollständig und korrekt beschreibt, kann trotz eines
Gewährleistungsausschlusses wegen Arglist auf Schadensersatz haften. Wenn der
Verkäufer nach gravierenden Schäden durch Marderfraß sein Dach nur teilsaniert
und fortbestehende Schäden in anderen Bereichen des Daches für möglich hält,
muss er dies dem Käufer gegenüber offenbaren. Sonst kann dieser die
Sanierungskosten vom Verkäufer ersetzt verlangen. Dies hat der 4. Zivilsenat
des Oberlandesgerichts Koblenz entschieden (Urteil vom 15. Januar 2013, Az.: 4
U 874/12) und damit die vorausgegangene Entscheidung des Landgerichts Koblenz
bestätigt. Im August 2009 hatte der Kläger von den Beklagten im Landkreis Neuwied ein
mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück erworben. Im Kaufvertrag wurde die
Gewährleistung ausgeschlossen. Die Beklagten erklärten, ihnen seien keine
versteckten Mängel bekannt. Einige Monate später stellte der Kläger fest, dass
im Bereich der Speicherdecke die vorhandene Dämmung großflächig durch
Marderfraß zerstört und mit Marderkot versetzt war. Der Kläger nahm daraufhin
die Beklagten auf Schadensersatz in Höhe von knapp 25.000,- € in Anspruch und
warf ihnen vor, den gravierenden Mangel arglistig verschwiegen zu haben. Die
Beklagten erwiderten, sie hätten im Jahr 2004 die Dachisolierung teilerneuert
und seien davon ausgegangen, damit sämtliche marderbedingten Schäden beseitigt
Bereits vor dem Landgericht Koblenz hatte die Klage nach umfangreicher
Beweisaufnahme Erfolg. Die Beklagten seien zur Zahlung des Schadensersatzes
verpflichtet, da die das Ausmaß der Schäden arglistig verschwiegen hätten.
Hiergegen wandten sich die Beklagten mit ihrer Berufung, die nun ohne Erfolg
Der OLG-Senat legte in seiner Entscheidung unter Einbeziehung des
Sachverständigengutachtens dar, bei Kauf des Hauses sei die Dachisolierung
durch Marderbefall weitgehend zerstört gewesen. Bei der Teilsanierung hätten
die Beklagten mindestens für möglich gehalten und in Kauf genommen, dass auch
das restliche Dach befallen sei. Aufgrund der Vorgeschichte und wegen des
gravierenden Umfangs der Schäden sei diese Möglichkeit naheliegend gewesen.
Denn der Marder hatte sich etwa ein Jahr im Dachbereich aufgehalten und nach
Wahrnehmung der Beklagten einen unvorstellbaren Lärm verursacht. Nach
Teilöffnung des Daches hätten die Beklagten zwingend zu dem Schluss kommen
müssen, dass der Marder die Dachdämmung nicht nur in Teilbereichen, sondern
umfangreich zerstört hatte. Dies hätten sie bei Abschluss des Vertrages dem
Kläger mitteilen müssen, um diesem die Möglichkeit zu eröffnen, den
Schadensumfang näher zu untersuchen und den beabsichtigten Vertragsschluss nochmals
zu überdenken. Das Verschweigen dieser Umstände führe zur Haftung der Beklagten
wegen Arglist und verdränge damit auch den Gewährleistungsausschluss im
Der Bebauungsplan "Teilgebiet Brückenkopf/Bergstraße" in
Cochem-Cond ist unwirksam, weil die Stadt die Lärmvorbelastung im
Plangebiet unzureichend ermittelt und die Lärmschutzbelange der Anwohner
daher nicht ordnungsgemäß abgewogen hat. Dies entschied das
Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz in Koblenz.Im
November 2010 beschloss der Cochemer Stadtrat den Bebauungsplan
"Teilgebiet Brückenkopf/Bergstraße" in Cochem-Cond, wodurch auch die
planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Umnutzung der ehemaligen
Sektkellerei Hieronimi in eine Brauerei mit Biergarten geschaffen wären.
Der Plan setzte - anstelle des bislang ausgewiesenen allgemeinen
Wohngebiets - ein gegliedertes Mischgebiet fest, in dem auch Schank- und
Speisewirtschaften mit Außengastronomie zulässig sein sollten. Auf den
Antrag zweier Anwohner hat das Oberverwaltungsgericht den Bebauungsplan
nunmehr für unwirksam erklärt.Der Bebauungsplan
verstoße gegen das Gebot der ordnungsgemäßen Ermittlung und Abwägung
aller einschlägigen Belange, weil die Lärmvorbelastung im Plangebiet nur
unzureichend ermittelt worden sei. Der Stadtrat sei aufgrund eines
schalltechnischen Gutachtens davon ausgegangen, dass schon durch den
Schiffverkehr auf der Mosel die einschlägigen Lärmrichtwerte weit
überschritten würden. Das Schallgutachten habe sich im gerichtlichen
Verfahren jedoch als fehlerhaft erwiesen, weil die Gutachter den
Schiffsverkehr pro Stunde und - nicht wie erforderlich - pro Tag in ihre
Berechnungen eingestellt hätten. Dies habe der vom Gericht
hinzugezogene Sachverständige eindeutig festgestellt.Urteile vom 8. Juni 2011, Oberverwaltungsgericht Koblenz, Aktenzeichen: 1 C 11239/10.OVG u. 1 C 11285/10.OVG
Der Vermieter eines Hausgrundstücks kann für die Abfallgebühren
seines Mieters in Anspruch genommen werden. Das hat das
Verwaltungsgericht Koblenz entschieden und damit die Klage eines
Grundstückseigentümers gegen einen Gebührenbescheid abgewiesen.Der
Kläger ist Eigentümer eines Hausgrundstücks im Rhein-Lahn-Kreis, das er
an eine Familie vermietet hatte. Für die Bestellung von
Abfallcontainern zur Entsorgung von Sperrmüll durch den Mieter setzte
der beklagte Landkreis 832,81 € fest, die er aber bei dem Mieter nicht
beitreiben konnte: Die Familie lebt von Sozialleistungen. Sodann setzte
der Landkreis die Abfallgebühren gegenüber dem Kläger als Eigentümer
fest. Nach erfolglosem Widerspruch hat er Klage zum Verwaltungsgericht
erhoben: Er sei nicht verpflichtet, die Abfallgebühren seines Mieters zu
tragen.Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen:
Nach der Abfallgebührensatzung des Rhein-Lahn-Kreises habe die
Kreisverwaltung die Abfallgebühren zu Recht bei dem Kläger erhoben. Die
Satzung sehe ausdrücklich vor, dass auch der Eigentümer eines
Grundstücks für Abfallgebühren hafte. Er sei für sein Grundstück
verantwortlich. Das Risiko, dass ein Mieter wirtschaftlich nicht
hinreichend leistungsfähig ist, sei nicht von der Allgemeinheit zu
tragen, sondern von dem Eigentümer als Vermieter. Unerheblich sei dabei,
ob der Vermieter von der Abfallentsorgung gewusst habe und ob die
Container auf dem Grundstück oder nur in dessen Nähe gestanden hätten.Gegen dieses Urteil können die Beteiligten die Zulassung der Berufung bei dem Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz beantragen.(Verwaltungsgericht Koblenz, Urteil vom 24. Juni 2010, 7 K 1230/09.KO)Quelle: Verwaltungsgericht KoblenzPressemitteilung Nr. 22/2010 (19.07.2010)
Mieter zahlen in Deutschland durchschnittlich 1,95 € pro Quadratmeter im
Monat für Betriebskosten. Rechnet man alle denkbaren
Betriebskostenarten zusammen, kann die so genannte zweite Miete bis zu
2,87 € pro Quadratmeter und Monat betragen. Dies sind Ergebnisse aus dem
aktuellen Betriebskostenspiegel, den der Landesverband Rheinland-Pfalz
jetzt auf Grundlage der Abrechnungsdaten des Jahres 2008 vorlegt. „Für
eine 80 Quadratmeter große Wohnung mussten bei Anfallen aller Kosten
1.968,-- € im Jahr 2008 nur an Betriebskosten aufgebracht werden. Das
sind 16 Prozent mehr als noch im Abrechnungsjahr 2007.“, so Franz Obst,
Vorsitzender des Landesverbandes Rheinland-Pfalz. Heizung und Warmwasser Die
Kosten für Heizung und Wasser sind im Abrechnungsjahr 2008 drastisch
gestiegen. Dabei haben energetische Modernisierungen der
Wohnungsbestände und sparsames Heizverhalten dafür gesorgt, dass der
Kostenanstieg nicht noch höher ausfiel. Grund für die gestiegenen
Heizkosten ist weniger, dass die Wintermonate 2008 etwas kälter waren
als der Winter 2007. Entscheidend war die Entwicklung der Energiepreise.
2008 wurden Heizöl und Erdgas teurer. Das führte dazu, dass die Kosten
für ölbeheizte Wohnungen fast 25 Prozent über den durchschnittlich zu
zahlenden Heizkosten lagen. Wer mit Fernwärme heizte, lag noch 12
Prozent über dem Durchschnitt. Dagegen wurden in gasbeheizten Wohnungen
etwa 21 Prozent weniger gezahlt. Kalte Betriebskosten Die
Preise bei kommunalen Gebühren, Grundsteuer, Versicherungen und
Dienstleistungen, wie Hausmeisterarbeiten und Gartenpflege, blieben im
Jahr 2008 weitgehend stabil. Gründe hierfür dürften in einem
gesteigerten Kostenbewusstsein der Vermieter und einem verbesserten
Betriebskostenmanagement liegen. Dafür spricht, dass insbesondere die
Kosten für Hausmeister leicht rückläufig waren. Ausblick auf 2009/2010 Die
Achterbahnfahrt, insbesondere bei den Kosten für Heizung und
Warmwasser, setzt sich fort. Im Jahr 2009 sind die Preise für Gas um 1,5
Prozent und für Heizöl um 30,7 Prozent gesunken. Allerdings dürfte auch
2009 der Energiebedarf wieder angestiegen sein. Die Wintermonate 2009
waren insbesondere von Januar bis März deutlich kälter als im Vorjahr
2008. Insgesamt ist davon auszugehen, dass die abzurechnenden Heizkosten
2009 etwa 10 bis 15 Prozent unter den Kosten des Jahres 2008 liegen
werden. Hinsichtlich der kalten Betriebskosten ist auch im Jahr 2009 von
stabilen Preisen auszugehen. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes
sind die Kosten für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Dienstleistungen
nur geringfügig gestiegen. Im Jahr 2010 zeichnet sich ab, dass die
Gaspreise weiter sinken, die Ölpreise aber wieder spürbar anziehen.
Gleichzeitig sind die ersten Wochen 2010 noch einmal spürbar kälter
gewesen als 2009. Demzufolge ist 2010 dann wieder mit einem Anstieg der
Heizkosten zu rechnen. Quelle: Landesverband Rheinland-Pfalz / Mieterbund Mittelrhein e.V. ,Presse-Information vom 15.07.2010
Das Oberlandesgericht Koblenz hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft
zur Zahlung von Heizungskosten verurteilt, die teilweise durch den
Verbrauch eines früheren, mittlerweile insolventen Wohnungseigentümers
angefallen sind. Die Entscheidung befasst sich mit den Fragen der
(teilweisen) Rechtsfähigkeit von Wohnungseigentumsgemeinschaften und der
Begründung vertraglicher Verpflichtungen durch die Gemeinschaft der
Eigentümer.Die Parteien des Rechtsstreits sind benachbarte
Gemeinschaften von Wohnungseigentümern in Worms. Der ursprünglich
einheitliche Gebäudekomplex verfügte nur über eine Heizungsanlage. Er
wurde im Jahr 1964 in drei Grundstücke aufgeteilt. Da sich die
Heizanlage im Haus der Klägerin befand, wurde für das Grundstück der
Klägerin eine Reallast zugunsten der Eigentümer der beiden Nachbarhäuser
eingetragen, um ihre Mitversorgung sicherzustellen. In der Folgezeit
wurden die einzelnen Häuser in Wohnungseigentum aufgeteilt; die
Reallasten wurden in die einzelnen Wohnung sgrundbücher übernommen. Seit 1995 ermittelte ein Abrechnungsdienst den Verbrauch an Heizung und
Warmwasser in jeder Wohnung der drei Häuser. Die Verwalterin der
Klägerin stellte die sich für das jeweilige Haus ergebende
Abrechnungssumme den beiden Wohnungseigentümergemeinschaften der
Nachbarhäuser über deren Verwaltung in Rechnung. Die Verwalter der
Nachbarhäuser zahlten die Verbrauchskosten an die Verwaltung der
Klägerin, intern rechneten sie mit den Eigentümern ihrer Gemeinschaft
ab. 14 der 18 Wohnungen der beklagten Gemeinschaft gehörten einem
Eigentümer, der in Insolvenz fiel. Da er keine Wohngeldzahlungen mehr an
seine Eigentümergemeinschaft – die Beklagte leistete, geriet diese in
finanzielle Schwierigkeiten und leistete keine Vorauszahlungen auf
Heizungskosten mehr an die Klägerin. Die Abrechnungen der Klägerin für
die Jahre 2002, 2003 und 2004 bezahlte die Beklagte nicht. Gleichwohl
versorgte die Klägerin dieses Haus weiterhin mit Heizung und Warmwasser.
Die Wohnungen des insolventen Eigentümers wurden versteigert. Die nun
weitgehend aus neuen Eigentümern bestehende beklagte Gemeinschaft
erklärte sich hinsichtlich der Altforderungen der Klägerin für nicht
zuständig. Seit Anfang 2005 leistete sie jedoch wieder
Abschlagszahlungen und akzeptierte auch für die Folgejahre die frühere
Abrechnungspraxis. Mit ihrer Klage hat die Klägerin die beklagte
Eigentümergemeinschaft d.h. nicht die einzelnen Eigentümer auf
Zahlung der Heizungs- und Warmwasserkosten für die Jahre 2002 bis 2004
in Anspruch genommen, insgesamt 13.763,79 € nebst Zinsen. Die Beklagte
hat die Auffassung vertreten, nicht sie – als Gemeinschaft der jetzigen
Wohnungseigentümer – sei zur Zahlung verpflichtet; vielmehr hafte nur
das jeweilige Sondervermögen der einzelnen Eigentümer. Das
Landgericht Mainz hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben (Urteil vom
14. August 2008, 1 O 408/06). Die Berufung der Beklagten hatte keinen
Erfolg. Der zuständige 10. Zivilsenat des Oberlandesgerichts hat
in seinem Urteil vom 9. Oktober 2009 ausgeführt, die Klägerin könne von
der beklagten Eigentümergemeinschaft die Bezahlung der geltend gemachten
Heizkosten für die Jahre 2002 bis 2004 verlangen. Nach § 10 Abs. 6 WEG
seien die beiden Parteien teilweise rechtsfähig und jeweils als
Gemeinschaft zur Lieferung von Wärme und Warmwasser bzw. deren Bezahlung
gegenüber der anderen Gemeinschaft als solcher verpflichtet und
berechtigt. Auch wenn ein Vertrag nicht ausdrücklich geschlossen wurde,
sei von einer wirksamen stillschweigenden Vereinbarung über die
Lieferung von Heizleistung zwischen den jeweiligen Gemeinschaften
auszugehen. Die beiderseitigen Rechte und Pflichten der ursprünglichen
Eigentümer der benachbarten Häuser in Bezug auf die Heizung seien auf
die Mitglieder der Eigentümergemeinschaften übergegangen. Es handele
sich um Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, die
gemeinschaftlich geltend gemacht werden könnten und gemeinschaftlich zu
erfüllen seien. Dem habe die Übung zwischen den Parteien Rechnung
getragen. Die Lieferung der Wärme und des Warmwassers und deren
Bezahlung sei im vorliegenden Fall nicht Sache eines jeden Eigentümers,
auch wenn Wärme und Warmwasser jeweils im Sondereigentum der Mitglieder
der Beklagten verbraucht würden. Bezüglich der Lieferung durch die
Klägerin könne hieran kein Zweifel bestehen. Die Heizanlage stehe im
Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer dieser Wohnanlage und werde
durch den Verwalter betrieben. Die einzelnen Mitglieder der Klägerin
wären nicht in der Lage, einen gegen sie persönlich erhobenen Anspruch
eines einzelnen Mitgliedes der Beklagten auf Lieferung von Wärme und
Warmwasser zu erfüllen. Ebensowenig sei jeder einzelne Eigentümer auf
Seiten der Klägerin in der Lage, für die einzelnen Mitglieder der
Beklagten die jährliche Heizkostenabrechnung zu erstellen. Auch könne es
ihnen billigerweise nicht zugemutet werden, das Risiko der
Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit eines einzelnen Mitglieds
der Beklagten zu tragen. Es handele s ich um gegenseitige Rechte und
Pflichten, die sinnvollerweise nur durch die jeweiligen Gemeinschaften,
nicht aber durch deren einzelne Mitglieder wahrgenommen werden können.
Dies zeige sich auch daran, dass seit 2005 wieder eine gemeinschaftliche
Abrechnung stattfinde. Der Senat hat wegen der grundsätzlichen
Bedeutung der entschiedenen Rechtsfrage die Revision zum
Bundesgerichtshof zugelassen. Die Beklagte hat jedoch kein Rechtsmittel
eingelegt. Das Urteil ist damit rechtskräftig. Das Urteil des
Oberlandesgerichts Koblenz vom 9. Oktober 2009 ist unter
www.justiz.rlp.de veröffentlicht. Oberlandesgericht Koblenz, Urteil
vom 9. Oktober 2009 Aktenzeichen: 10 U 1164/08 Leitsatz des
Senats: Betreibt eine Wohnungseigentümergemeinschaft zugleich die
Heizungsanlage für eine benachbarte zweite
Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund von Reallasten, die den
jeweiligen Grundstückseigentümer verpflichten, einerseits die
Heizleistungen zu erbringen, andererseits die Kosten nach einem
vorgegebenen Schlüssel mitzutragen, kann die insoweit teilrechtsfähige
„liefernde” Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der insoweit
ebenfalls teilrechtsfähigen „empfangenden”
Wohnungseigentümergemeinschaft die Zahlung der auf sie entfallenden
Kosten verlangen; sie muss sich nicht auf Abrechnung gegenüber den
einzelnen Wohnungseigentümern verweisen lassen. Zum rechtlichen Hintergrund: Nach
der früheren höchstrichterlichen Rechtsprechung wurden Gemeinschaften
von Wohnungseigentümern nicht als rechtsfähig angesehen. Sie hafteten
deshalb nicht für Verbindlichkeiten aus dem Wohnungseigentumsverhältnis.
Vertragspartner waren vielmehr die einzelnen Wohnungseigentümer. Durch
Beschluss vom 2. Juni 2005 (V ZB 32/05, BGHZ 163, 154) hat sich der
Bundesgerichtshof der Gegenauffassung angeschlossen, die den
Wohnungseigentümergemeinschaften Teilrechtsfähigkeit zuerkennt. Mit
Wirkung ab dem 1. Juli 2007 hat der Gesetzgeber eine entsprechende
Regelung in das Wohnungseigentumsgesetz aufgenommen. § 10
Abs. 6 WEG lautet wie folgt: „Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und
Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich
begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Sie
übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und
nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr,
ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit
diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen
sind. Die Gemeinschaft muss die Bezeichnung
„Wohnungseigentümergemeinschaft” gefolgt von der bestimmten Angabe des
gemeinschaftlichen Grundstücks führen. Sie kann vor Gericht klagen und
verklagt werden.” Quelle: Oberlandesgericht Koblenz Schnellsuche