Source: http://bauherren-begleitung.de/ratgeber/
Timestamp: 2019-02-18 12:38:04
Document Index: 186593722

Matched Legal Cases: ['§ 633', '§ 434', '§ 640', 'BGH', 'BGH', '§ 2', 'BGH', 'BGH']

unser Expertenrat für Sie
Und sie ist für den Bauherrn/Erwerber ausschließlich nachteilig und für das Bauunternehmen ausschließlich mit Vorteilen verbunden. Mit der Abnahme sind folgende, für den Bauherrn nachteilige rechtliche Konsequenzen verbunden:
Die Vergütung die letzte Rate/letzten Raten wird fällig.
Die Beweislast für das Vorhandensein von Mängeln kehrt sich um: nach der Abnahme muss der Bauherr beweisen, dass das Bauunternehmen mängelhaftungsplichtig ist.
Die Gefahr geht auf den Bauherrn über, zum Beispiel für eine Beschädigung oder Zerstörung der Bauleistung.
Die Verjährungsfrist für die Mängelansprüche des Bauherrn beginnt zu laufen.
Für bekannte Mängel, die bei der Abnahme nicht vorbehalten werden, verliert der Bauherr seinen Anspruch auf Nachbesserung oder Minderung der Vergütung.
Bei einer vereinbarten Vertragsstrafe muss der Bauherr bei der Abnahme einen Vorbehalt erklären.
Unwesentliche Restarbeiten und unwesentliche Mängel geben dem Bauherrn damit kein Recht, die Abnahme zu verweigern.[/vc_column_text][/vc_column_inner][vc_column_inner width=“1/2″][vc_column_text]
Vor der Abnahme sollte der Bauherr keinesfalls die Vergütung bzw. die letzten Raten zahlen. Nach Durchführung der Abnahme kann dann mit unserem Bauanwalt und Bausachverständigen der Bauherren-Begleitung entschieden werden, ob die Vergütung bzw. die letzten Raten überhaupt fällig sind bzw. ob deren Zahlung ein Zurückbehaltungsrecht wegen festgestellter Mängel entgegengehalten werden kann.[/vc_column_text][/vc_column_inner][/vc_row_inner][/vc_accordion_tab][vc_accordion_tab title=“Wann muss der Bauherr Ratenrechnungen des Bauträgers bezahlen?“ nfw_accordion_toggles_color=“accent-color-3″ nfw_accordion_toggles_icon=“ifc-idea“][vc_row_inner][vc_column_inner width=“1/2″][vc_column_text]
Recht des Bauherrn/Käufers, eine vom Bauträger verlangte Ratenzahlung zu verweigern
Viele Bauträgererwerber bezahlen Ratenrechnungen ihres Bauträgers, obwohl sie dies nicht müssten.
Bekannt ist häufig noch, dass der Bauherr im Falle des Vorliegens von Baumängeln einen Teil der verlangten Ratenzahlung einbehalten kann. Doch die Rechte des Bauherrn fangen schon auf einer anderen Ebene an.
Denn eine Rate – beispielsweise für den Bautenstand „Rohinstallation der Heizungsanlage“ – ist in Gänze erst dann fällig, wenn eben dieser jeweils maßgebliche Bautenstand vollständig erreicht ist.
Anders ausgedrückt: ist der Bautenstand in technischer Hinsicht nicht erreicht, ist die gesamte Rate nicht fällig und ihre Bezahlung kann somit vom Bauherrn komplett verweigert werden.
Regelmäßig aber braucht der Bauträger bezüglich des Bautenstandes einer Ratenrechnung keinen besonderen Nachweis zu erbringen. Es ist dann am Bauherrn, den vom Bauträger behaupteten Baufortschritts zu überprüfen. Hierzu ist der private Bauherr regelmäßig nicht in der Lage.[/vc_column_text][/vc_column_inner][vc_column_inner width=“1/2″][vc_column_text]
Die Bauherren-Begleitung überprüft mit ihrem Bau-Sachverständigen den vom Bauträger für die Ratenzahlung behaupteten Bautenstand und gibt nach rechtlicher Prüfung durch den Fachanwalt für Baurecht die Ratenzahlung frei oder verweigert jegliche Zahlung.
Auf einer nächsten Ebene spielt sich dann erst die Frage ab, wie im Falle eines tatsächlich vollständig erreichten Bautenstandes mit Mängeln umzugehen ist. Das Vorliegen von Mängeln steht der grundsätzlichen Fälligkeit der jeweiligen Rate für den jeweiligen Bautenstand nicht entgegen. Allerdings kann der Bauherr wegen der Mängel nun sein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, und zwar in Höhe des doppelten Wertes der voraussichtlichen Nachbesserungskosten. Diesen Betrag kann der Bauherr von der vom Bauträger verlangten Ratenzahlung abziehen.
Die Bauherren-Begleitung prüft den mit der Ratenrechnung behaupteten Bautenstand auf Mängelfreiheit. Im Falle von Mängeln werden diese protokolliert und die Nachbesserungskosten errechnet. Der Fachanwalt für Baurecht der Bauherren-Begleitung kürzt die Ratenrechnung, macht beim Bauträger das Zurückbehaltungsrecht geltend und fordert diesen zur Mangelbeseitigung auf.[/vc_column_text][/vc_column_inner][/vc_row_inner][/vc_accordion_tab][vc_accordion_tab title=“So kommen Sie an die nötigen Bauunterlagen“ nfw_accordion_toggles_color=“accent-color-3″ nfw_accordion_toggles_icon=“ifc-idea „][vc_row_inner][vc_column_inner width=“1/1“][vc_column_text]
So kommen Sie an die notwendigen Bauunterlagen
Beim Bau bzw. Kauf eines Immobilienobjektes ist es für den Bauherrn bzw. Käufer von essenzieller Wichtigkeit, neben dem eigentlichen Bauobjekt auch eine Vielzahl von Bauunterlagen vom Bauträger bzw. Verkäufer zu erhalten.
Eine Aufstellung von notwendigen oder zumindest sinnvollen Bauunterlagen finden Sie unten stehend als eine unserer Checklisten.
Streit über die Herausgabe von Bauunterlagen ist mittlerweile aber an der Tagesordnung. Für die Herausgabe von bestimmten Unterlagen gibt es gesetzliche Anspruchsgrundlagen. Die Pflicht des Bauträgers zur Herausgabe wieder anderer Bauunterlagen hat die höchstrichterliche Rechtsprechung ausgeurteilt.
Daneben findet sich die Pflicht zur Vorlage wieder anderer Bauunterlagen in den „Allgemein anerkannten Regeln der Technik“, zum Beispiel verkörpert in DIN-Normen. Enthalten diese die Pflicht zur Übergabe bestimmter Unterlagen oder Dokumente an den Bauherrn, so hat der Bauträger nur dann mangelfrei erfüllt, wenn er auch diese Dokumente dem Bauherren übergibt.
Gleichwohl bleibt noch eine Vielzahl von Bauunterlagen, bei denen sich eine Herausgabepflicht des Bauträgers nicht so ohne weiteres bestimmen lässt. Unserer Fachanwalt für Baurecht und unser Bau-Sachverständiger raten den Bauherren bzw. Erwerbern daher dringend, bereits im Bauträgervertrag bzw. Kaufvertrag die Pflicht des Bauträgers zur Übergabe aller notwendigen Bauunterlagen ausdrücklich zu vereinbaren. Denn dann haben die Bauherren bzw. Erwerber einen ausdrücklichen dahingehenden vertraglichen Anspruch[/vc_column_text][/vc_column_inner][/vc_row_inner][/vc_accordion_tab][vc_accordion_tab title=“Mängelansprüche des Bauherren“ nfw_accordion_toggles_icon=“ifc-idea“ nfw_accordion_toggles_color=“accent-color-3″][vc_row_inner][vc_column_inner width=“1/2″][vc_column_text]
Mängelansprüche des Bauherrn/Käufers
Die Rechte des Erwerbers bei Baumängeln neu errichteter Bauwerke richten sich nach §§ 633 ff. BGB, dem Werkvertragsrecht des BGB, für Mängel des Grundstücks nach Kaufvertragsrecht gemäß §§ 434 ff. BGB. Die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB/B) kann im Bauträgervertrag nicht vereinbart werden.
Ein Mangel des Bauwerks liegt vor, wenn es von der Baubeschreibung
abweicht oder wenn es nicht den Allgemein anerkannten Regeln der Technik (z.B. DIN-Normen) entspricht.
Die Abnahme ist für den Bauherren/Käufer ausschließlich nachteilig – siehe unseren Tipp zur Abnahme. Abnahme nach § 640 BGB bedeutet die Billigung des Werkes als im Wesentlichen vertragsgemäße Leistung. Der Bauträger benötigt von jedem Erwerber einer Eigentumswohnung die Abnahmeerklärung sowohl bezüglich des Sondereigentums, als auch bezüglich des Gemeinschaftseigentums.
Sie erfolgt regelmäßig förmlich anlässlich bei einer gemeinsamen Begehung des Vertragsobjektes durch den Erwerber und den Bauträger – siehe unsere Checkliste zum Abnahmeprotokoll. Bei Eigentumswohnungen werden regelmäßig wegen der zeitlich auseinanderliegenden Fertigstellungen zwei getrennte Abnahmen für Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum durchgeführt.
Bei der Abnahme muss sich der Erwerber seine Rechte wegen ihm bekannter Mängel vorbehalten; andernfalls verliert er die Mängelrechte (mit Ausnahme des Anspruchs auf Schadensersatz).
Beachten Sie zunächst unsere Checkliste zu den Ansprüchen der Wohnungseigentümer bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum.
Sind Grundstück oder Bauwerk mangelhaft, muss der Erwerber zunächst die
Mangelbeseitigung (Nachbesserung) verlangen. Schlägt diese fehl, ergeben sich die folgenden Mängelansprüche:
Ersatzvornahme: Der Erwerber kann den Mangel selbst beseitigen und vom Bauträger die hierfür erforderlichen Aufwendungen ersetzt verlangen.
Kostenvorschuss: Der Erwerber kann vom Bauträger die Zahlung der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten als Vorschuss verlangen (z.B. wenn er die Ersatzvornahme nicht vorfinanzieren kann oder will).[/vc_column_text][/vc_column_inner][vc_column_inner width=“1/2″][vc_column_text]Minderung des Kaupreises: Durch rechtsgestaltende Minderungserklärung kann der Erwerber die Herabsetzung des Kaufpreises bewirken.
Kleiner Schadenersatz: Der Erwerber kann über den kleinen Schadenersatz z.B. die Mängelbeseitigungskosten oder einen technischen merkantilen Minderwert vom Bauträger verlangen.
Rücktritt vom Vertrag: Durch Rücktrittserklärung kann der Erwerber die Rückabwicklung des ganzen Vertrages bewirken – Finger weg!!!
Großer Schadenersatz: Auch über den großen Schadenersatz kann der Erwerber die Rückabwicklung des ganzen Vertrages bewirken – Finger weg!!!
Dringender Rat: Nicht den Rücktritt oder großen Schadenersatz erklären!
Bauherren/Erwerber sollten praktisch nie den Rücktritt erklären, denn dieser kann den finanziellen Ruin bedeuten!
Denn durch einen Rücktritt verliert der Erwerber seinen Vormerkungsschutz und seinen Freistellungsanspruch gegen die Bank.
Ihm verbleibt nur ein Rückzahlungsanspruch gegen den Bauträger; dieser ist nicht gesichert und im Falle einer Insolvenz des Bauträgers praktisch immer wertlos. Dann ist die Immobilie weg – und der gezahlte Kaufpreis!
Wenn Sie schon mit diesem Gedanken spielen, kontaktieren Sie sofort einen Anwalt!
Die gesetzliche Verjährungsfrist für Rechte wegen Mängeln an Bauwerken
beträgt 5 Jahre ab Abnahme.
Werden Mängel erkennbar, bevor der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, so hat
der Erwerber das Recht, einen angemessenen Teil seiner Zahlungen
bis zur Mängelbeseitigung zurückzubehalten (doppelte voraussichtliche Mängelbeseitigungskosten für bei der Abnahme festgestellte Mängel).[/vc_column_text][/vc_column_inner][/vc_row_inner][/vc_accordion_tab][/vc_accordion][nfw_dividers nfw_divider_type=“single-line“][vc_accordion nfw_accordion_toggles_container_type=“1″][vc_accordion_tab title=“Welche Bauunterlagen sind für den Bauherren von Bedeutung?“ nfw_accordion_toggles_icon=“ifc-checkmark“ nfw_accordion_toggles_color=“accent-color-1″][vc_row_inner][vc_column_inner width=“1/2″][vc_column_text]
Checklisten Bauunterlagen
Bestands-Architektenpläne
Eventuelle Planungsunterlagen über Sonderbauweisen, z.B. „weiße Wanne“, Feuchteschutzberechnungen im Holzbau, Fußbodenheizungen u.ä.
Revisionspläne für Heizung, Sanitär, Elektro und Lüftung mit Strang- bzw. Schaltschema
Mess- und Prüfprotokolle entsprechend den einschlägigen Vorschriften und Erfordernissen (z.B. Druckprüfung der Installationsleitungen und VDE-Bescheinigung)
Gefahrprotokoll der Grundleitungen und Nachweis der Dichtheit
Baugrundgutachten (für Planung der Abdichtung)
Holzschutzgutachten und Nachweis der durchgeführten Arbeiten sowie Schlussbericht
Mauerwerksgutachten sowie Nachweis der durchgeführten Arbeiten
Brandschutzkonzept und zugehöriger Prüfbericht sowie Schlussbericht
Tragfähigkeitsnachweis sowie Schlussbericht Prüfstatiker (z. B. auch Nachweis der Befestigung von Bauteilen mit absturzsichernden Eigenschaften wie z.B. Geländer und bodenbündige Fenster ohne zusätzliches Geländer)
Aktueller Wärmeschutznachweis nach EnEV (auch sommerlicher Wärmeschutz)
Nachweis Mindestwärmeschutz für alle Bauteile
Nachweis der Luftdichtheit (Blower-Door-Test und Einzelleckagen)
Abnahmebescheinigung Bauordnungsamt sowie Denkmalschutz
Abnahmebescheinigung Grundstückentwässerung
Abnahmebescheinigung Schornsteinfeger (Kaminanschluss)
Abnahmeprotokoll Aufzug
Abnahmebericht des Prüfingenieurs (falls nach Landesrecht erforderlich)
Bescheinigung Schallschutz und Wärmeschutz für die eingebauten Fenster
Bescheinigung VSG-Verglasung
Nachweis der Überkopfverglasung
Nachweis Abdichtung Flachdächer bzw. Terrassen/Balkone (Fabrikat u. Verarbeitung)
Nachweis der Erstprüfung Sekuranten und Mitteilung zur Möglichkeit zukünftiger Prüfungen
Bescheinigung über die Qualität der Wohnungseingangstür (Einbruchschutz, Klimaklasse, Schallschutz und Wärmeschutz)
Wartungs- und Pflegeanweisungen (z.B. Fußböden, Flachdach, Heizung, etc.)
Betriebsbeschreibungen der technischen Einrichtungen
Bescheinigung für die Brandabschottungen von Leitungsöffnungen
Nachweis Estrichplanung und Einbau (Aufheizprotokoll, Feuchtigkeitsmessprotokolle bei Fußbodenheizung, Fugenplan)
Nachweis der KG-Abdichtung (z.B. Schichtdickenprotokoll etc.)
Schließplan und Schlüsselkarte
Farbangaben für Gemeinschaftseigentum (z.B. Fassade und Treppenhaus)
Nachweis Grundlüftung gemäß DIN 1946 Teil 6, Lüftungskonzept
Ausführungspläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Detailpläne)
Auflistung verwendeter Baustoffe und Bauteile mit Herstellerangaben und Verwendungsnachweis im Sondereigentum
Baugenehmigung und Auflagen (Stellungnahme der beteiligten Ämter)
Haustechnikplanung (Heizung, elektrische Anlagen, Lüftung)
Statischer Nachweis der Befestigung von Bauteilen mit absturzsichernden Eigenschaften (z. B. Geländer und bodenbündige Fenster ohne zusätzliches Geländer)
Prüfzeugnis Treppenanlage
Nachweis Abdichtung Bad (bei bodengleichen Duschen, Fußbodeneinläufen usw.) mit Materialangaben getrennt nach Wand- und Fußbodenabdichtung
Bescheinigung über fachgerechte und mangelfreie Ausführung der Bauleistungen (falls nach Landesrecht erforderlich)
Fliesenverlegepläne für alle Wohn- und Badbereiche
Garantieurkunden und Bedienungsanleitungen (insbesondere zur Haustechnik)
[/vc_column_text][/vc_column_inner][/vc_row_inner][/vc_accordion_tab][vc_accordion_tab title=“Ansprüche der Wohnungseigentümer bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum“ nfw_accordion_toggles_icon=“ifc-checkmark“ nfw_accordion_toggles_color=“accent-color-1″][vc_single_image image=“827″ alignment=“center“ border_color=“grey“ img_link_target=“_self“ img_size=“large“][/vc_accordion_tab][vc_accordion_tab title=“Bestandteile des Gemeinschaftseigentums“ nfw_accordion_toggles_icon=“ifc-checkmark“ nfw_accordion_toggles_color=“accent-color-1″][vc_row_inner][vc_column_inner width=“1/3″][vc_column_text]Abdichtungsbahn
Abschlusstüren der Wohnungen
Absperrventile der Stränge
Abstellplätze für Fahrzeuge, aber sondernutzungsrechtsfähig
Abstellplätze für Waschmaschinen, aber sondernutzungsrechtsfähig
Alarmanlage außerhalb von Wohnungen
Blumenkästen, wenn Bauteil der Fassade
Drückergarnitur der Hauseingangstüre)
Drückergarnitur der Wohnungsabschlusstüre)
Estrich der Wohnung
Estrich des Balkons
Fensterbank außen[/vc_column_text][/vc_column_inner][vc_column_inner width=“1/3″][vc_column_text]Fenstergitter
Fliesen im Kellerraum, aber sondereigentumsfähig
Garten/Gartenanlage
Gegensprechanlage der Haustür
Geländer der Balkone
Geländer des Treppenhauses
Glas außer z.B. Spiegel, Glas in Innentüren usw.
Hausmeistergarage
Installation (Elektro) bis zur Abzweigung von der Hauptleitung
Kabelanschluss (Übergabepunkt) bis zur Abzweigung von der Hauptleitung
Klimaanlage (Haus)
Klingeltaster im Treppenhaus[/vc_column_text][/vc_column_inner][vc_column_inner width=“1/3″][vc_column_text]Laternen
Leitungen bis zur Abzweigung von der Hauptleitung
Lichtschalter im Treppenhaus
Loggia außer Oberbelag
Mauer wenn tragend
Messgeräte für Heizung und Wasser
Müllabzug
Plattenbelag einer Terrasse
Rauchgaswarnanlage
Rohrleitungen bis zur Abzweigung von der Hauptleitung
Rundfunkempfangsanlage
Satellitenanlage, wenn sie alle Wohnungen bedient
Sauna in Gemeinschaftsräumen
Schloss der Briefkastenanlage
Schloss der Hauseingangstüre
Schloss der Kellertüre von Teileigentum
Schloss sonstiger Türen von Gemeinschaftsräumen
Schloss der Wohnungseingangstüre
Terrasse des Erdgeschosses
Tragmauern
Trockner in Gemeinschafträumen
Türsprechanlage außen
Viererparker
Wand wenn tragend
Waschbecken im Waschkeller
Waschmaschine in Gemeinschafträumen
Werbungs-Erträge
Zwischendecken wenn tragend[/vc_column_text][/vc_column_inner][/vc_row_inner][/vc_accordion_tab][vc_accordion_tab title=“Bestandteile des Sondereigentums“ nfw_accordion_toggles_icon=“ifc-checkmark“ nfw_accordion_toggles_color=“accent-color-1″][vc_row_inner][vc_column_inner width=“1/2″][vc_column_text]Absperrventil innerhalb der Wohnung
Alarmanlage innerhalb der Wohnung
Armaturen innerhalb der Wohnung
Blumenkästen wenn nachträglich von Eigentümer angebracht
Deckenverkleidung innerhalb der Wohnung
Drückergarnitur Fenster
Fensteranstrich innerhalb der Wohnung
Fensterbank innerhalb der Wohnung
Fenstersims innerhalb der Wohnung
Fliesen als Balkonbelag
Fliesen innerhalb der Wohnung
Gegensprechanlage innerhalb der Wohnung
Gitterabdeckung von Badewanne/Duschtasse
Innenanstrich des Balkons
Innenanstrich innerhalb der Wohnung
Innenputz der Balkonbrüstung
Innenputz innerhalb der Wohnung
Installation Elektro ab der Abzweigung von der Hauptleitung[/vc_column_text][/vc_column_inner][vc_column_inner width=“1/2″][vc_column_text]Kabelanschluss ab der Abzweigung von der Hauptleitung
Kamin innerhalb der Wohnung
Klimaanlage innerhalb der Wohnung
Leitungen ab ihrer Abzweigung von der Hauptleitung sondereigentumsfähig
Loggia wenn zu Sondereigentum gemacht
Markise wenn nachträglich von Eigentümer angebracht
Mauer wenn nicht tragend
Plattenbelag des Balkons
Satellitenanlage wenn nur für Empfang des einzelnen Eigentümers
Sprechanlage innerhalb der Wohnung
Türsprechanlage innerhalb der Wohnung
Wand wenn nicht tragend
Wandverkleidung innerhalb der Wohnung
Warmwasseraufbereitung innerhalb der Wohnung
Wasserhahn[/vc_column_text][/vc_column_inner][/vc_row_inner][/vc_accordion_tab][/vc_accordion][vc_column_text][/vc_column_text][nfw_dividers nfw_divider_type=“single-line“][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column width=“1/1″][vc_accordion nfw_accordion_toggles_container_type=“2″][vc_accordion_tab title=“Abdichtung im Schwimmbad-Nassbereich erfordert besondere Bauüberwachung“ nfw_accordion_toggles_icon=“ifc-scales_of_Balance“ nfw_accordion_toggles_color=“accent-color-2″][vc_column_text]Abdichtungs- und Fliesenarbeiten im Nassbereich eines Schwimmbads sind ein Bauabschnitt, dem zentrale Bedeutung zukommt. Anders als in Trockenbereichen handelt es sich dabei nicht um handwerkliche Selbstverständlichkeiten. Dies verpflichtet den Architekten zu einer besonderen Bauüberwachung.
OLG Koblenz, Urteil vom 30.09.2014 – 3 U 413/14[/vc_column_text][vc_row_inner][vc_column_inner width=“1/2″][vc_column_text]
[/vc_column_text][/vc_column_inner][/vc_row_inner][/vc_accordion_tab][vc_accordion_tab title=“Bauleiter hat keine Vollmacht zur Beauftragung von Stundenlohnarbeiten“ nfw_accordion_toggles_icon=“ifc-scales_of_Balance“ nfw_accordion_toggles_color=“accent-color-2″][vc_column_text]Der Bauleiter des Auftraggebers ist ohne besondere Vollmacht grundsätzlich nicht zum Abschluss einer Stundenlohnvereinbarung berechtigt.
BGH, Beschluss vom 26.06.2014 – VII ZR 232/12[/vc_column_text][vc_row_inner][vc_column_inner width=“1/2″][vc_column_text]
[/vc_column_text][/vc_column_inner][/vc_row_inner][/vc_accordion_tab][vc_accordion_tab title=“Keine Mehrvergütung bei eigenmächtiger Verbesserung der Ausführung“ nfw_accordion_toggles_icon=“ifc-scales_of_Balance“ nfw_accordion_toggles_color=“accent-color-2″][vc_column_text]Auch wenn der Auftragnehmer meint, die zur Ausführung vorgesehene Leistung berge das Risiko von Mängeln, darf er nicht einfach eine andere und erheblich teurere Leistung ausführen, ohne sich zuvor vergewissert zu haben, dass der Auftraggeber damit einverstanden ist.
BGH, Beschluss vom 05.06.2014 – VII ZR 166/12[/vc_column_text][vc_row_inner][vc_column_inner width=“1/2″][vc_column_text]
Der Auftragnehmer erhält die Mehrvergütung nicht. Ein Vergütungsanspruch nach § 2 Abs. 8 Nr. 2 oder Nr. 3 VOB/B bzw. aus Geschäftsführung ohne Auftrag bestehe nur dann, wenn die zusätzliche Leistung dem Interesse und dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Auftraggeber entspricht. Da dem Auftragnehmer nicht die Möglichkeit eröffnet werden dürfe, durch eine eigenmächtige Abweichung vom Auftragsinhalt eine zusätzliche Vergütung zu erwirken, dürfen hieran keine geringen Anforderungen gestellt werden. Der Auftragnehmer habe zwar geltend gemacht, dass er bei der vertraglichen Ausführung das Entstehen von Korrosion befürchte. Es sei jedoch nicht ersichtlich, dass die feuerverzinkte Ausführung “schlechthin mangelhaft” wäre und nur die Verwendung von Edelstahl eine mangelfreie Leistung gewährleiste. Die geltend gemachten Bedenken rechtfertigten jedenfalls nicht die eigenmächtige und erheblich teurere Ausführung in Edelstahl, ohne sich zu vergewissern, dass der Auftraggeber damit einverstanden sei.
[/vc_column_text][/vc_column_inner][/vc_row_inner][/vc_accordion_tab][vc_accordion_tab title=“Gericht muss Widersprüche zwischen Gerichts- und Parteigutachten aufklären“ nfw_accordion_toggles_icon=“ifc-scales_of_Balance“ nfw_accordion_toggles_color=“accent-color-2″][vc_column_text]
Der Tatrichter hat die Pflicht, Widersprüchen zwischen Äußerungen mehrerer Sachverständiger von Amts wegen nachzugehen und sich mit ihnen auseinanderzusetzen, auch wenn es sich um Privatgutachten handelt.
Legt eine Partei ein Privatgutachten vor, das im Gegensatz zu den Erkenntnissen des gerichtlich bestellten Sachverständigen steht, so darf der Tatrichter den Streit der Sachverständigen nicht dadurch entscheiden, dass er ohne nachvollziehbare Begründung einem von ihnen den Vorzug gibt.
BGH, Urteil vom 11.11.2014 – VI ZR 76/13[/vc_column_text][vc_row_inner][vc_column_inner width=“1/2″][vc_column_text]
In einem Haftungsprozess beauftragt das Gericht einen Sachverständigen zur Bewertung eines entscheidungserheblichen Umstandes. Eine Prozesspartei legt ein Privatgutachten vor, dessen Ergebnis von dem des Gerichtsgutachters abweicht. Das Gericht entscheidet unter Verweis auf die “überzeugenden Ausführungen des Gerichtssachverständigen” und übergeht das Parteigutachten als nicht relevant.
[/vc_column_text][/vc_column_inner][/vc_row_inner][/vc_accordion_tab][vc_accordion_tab title=“Baumangel ist nicht automatisch Anscheinsbeweis für Bauüberwachungsmangel des Architekten“ nfw_accordion_toggles_icon=“ifc-scales_of_Balance“ nfw_accordion_toggles_color=“accent-color-2″][vc_column_text]
Der bauaufsichtführende Architekt ist nicht verpflichtet, sich ständig auf der Baustelle aufzuhalten. Er muss jedoch die Arbeiten in angemessener und zumutbarer Weise überwachen und sich durch häufige Kontrollen vergewissern, dass seine Anweisungen sachgerecht erledigt werden.
Bei wichtigen oder bei kritischen Baumaßnahmen, die erfahrungsgemäß ein hohes Mängelrisiko aufweisen, ist der Architekt zu erhöhter Aufmerksamkeit und zu einer intensiveren Wahrnehmung der Bauaufsicht verpflichtet. Besondere Aufmerksamkeit hat der Architekt auch solchen Baumaßnahmen zu widmen, bei denen sich im Verlauf der Bauausführung Anhaltspunkte für Mängel ergeben.
Der Beweis für eine Pflichtverletzung des bauüberwachenden Architekten obliegt grundsätzlich dem Auftraggeber. Allerdings kann dieser Nachweis durch einen Anscheinsbeweis erleichtert werden. Das ist der Fall, wenn im Hinblick auf Art, Schwere und Erkennbarkeit der Mängel ein typischer Geschehensablauf anzunehmen ist, der dafür spricht, dass die Überwachung durch den Architekten mangelhaft ist. Dann ist es Sache des Architekten, diesen Anscheinsbeweis zu erschüttern und darzutun, dass er hinreichende Überwachungsleistungen erbracht hat.
OLG Köln, Beschluss vom 20.01.2014 – 11 U 116/13[/vc_column_text][vc_row_inner][vc_column_inner width=“1/2″][vc_column_text]
Ein Architekt wird mit der Überwachung einer Dachsanierung beauftragt. Im Nachgang zeigen sich Wasserblasen, verschobene Dämmplatten sowie Verklebungs- und Verschweißungsmängel. Der Architekt macht geltend, während der Sanierungsarbeiten ganztägig auf der Baustelle anwesend gewesen zu sein und keine Anhaltspunkte für Beanstandungen gefunden zu haben. Der Auftraggeber verweist auf die baulichen Mängel und darauf, dass diese für Versäumnisse des Architekten sprechen. Insofern müsse dieser beweisen, dass er keine Fehler begangen habe. Der Auftraggeber verlangt Schadensersatz.
Ohne Erfolg! Der Nachweis einer Pflichtverletzung – den grundsätzlich der AG zu erbringen hat – kann durch einen Anscheinsbeweis erleichtert werden. Dies ist dann der Fall, wenn im Hinblick auf Art, Schwere und Erkennbarkeit der Mängel ein typischer Geschehensablauf anzunehmen ist, der dafür spricht, dass die Überwachung durch den Architekten mangelhaft ist. Aufgrund der Charakteristik der Mängel bzw. deren Häufigkeit im konkreten Fall kann nicht angenommen werden, dass die Mängel vor oder während der Abnahme erkennbar gewesen sind, weshalb ein erster Anschein nicht anzunehmen ist. Außerdem hätte eine Verletzung der Bauüberwachungspflicht konkret belegt werden müssen, da der Architekt die Erfüllung der gebotenen Bauüberwachung hinreichend dargetan hat.
Die Unterscheidung in handwerkliche Selbstverständlichkeiten, bei denen regelmäßig eine stichprobenhafte Überwachung ausreicht, und in überwachungsintensive schwierige, gefahrträchtige oder kritische Bauleistungen, ist an sich ein alter Hut. Erstaunlich ist vielmehr, dass viele Bauleiter die Unterschiede gar nicht kennen und somit nicht wissen, welcher zeitliche Umfang der Bauaufsicht von Ihnen zu verlangen ist. An dieser Stelle kann nur beispielhaft erwähnt werden, dass Isolier- und Abdichtungsarbeiten, Dachdeckerarbeiten, Dränagearbeiten oder Schall- und Wärmeisolierungsarbeiten nach der Rechtsprechung zu den schwierigen oder gefahrträchtigen Arbeiten zählen und daher intensiv zu überwachen sind.
[/vc_column_text][/vc_column_inner][/vc_row_inner][/vc_accordion_tab][vc_accordion_tab title=“Auftraggeber darf trotz überschrittenem Kostenvoranschlag die Vergütung nicht kürzen“ nfw_accordion_toggles_icon=“ifc-scales_of_Balance“ nfw_accordion_toggles_color=“accent-color-2″][vc_row_inner][vc_column_inner width=“1/1″][vc_column_text]Zu den Rechtsfolgen eines überschrittenen Kostenvoranschlags.
OLG Saarbrücken, Urteil vom 19.11.2014 – 2 U 172/13[/vc_column_text][/vc_column_inner][/vc_row_inner][vc_row_inner][vc_column_inner width=“1/2″][vc_column_text]Der Sachverhalt:
Hat ein Auftragnehmer seine Anzeigepflicht verletzt, dann besteht seine Schadensersatzpflicht darin (sog. negatives Interesse), dass er den Auftraggeber so stellen muss, wie dieser stehen würde, wenn ihm die zu erwartende Kostenüberschreitung rechtzeitig angezeigt worden. Dazu ist die hypothetische Frage zu stellen, ob der Auftraggeber bei rechtzeitiger Anzeige der Kostenüberschreitung den Werkvertrag gekündigt hätte. Hätte der Besteller den Vertrag nicht gekündigt, insbesondere weil er auf den Werkerfolg angewiesen ist und ihn auch anderweitig nicht preisgünstiger hätte erreichen können, so fehlt es an einem Schaden.[/vc_column_text][/vc_column_inner][vc_column_inner width=“1/2″][vc_column_text]Davon geht das Gericht aus. Der Auftraggeber wollte die Werkleistung behalten, weil sie erforderlich war. Und selbst wenn man eine Kündigung unterstellen würde, ist nicht ersichtlich, dass der Auftraggeber den Auftrag an einen anderen Unternehmer zu einem günstigeren Preis hätte vergeben können und deswegen eine sich hieraus ergebende Differenz als Schaden erstattet verlangen könnte.
Diese Ansicht ist nicht zutreffend. Ausgangspunkt ist ein möglicher Schadensersatzanspruch des Auftraggebers, zum Beispiel wegen der Verletzung der Anzeigepflicht bezüglich der entstehenden Mehrkosten. Dieser Anspruch begrenzt dann gegebenenfalls den Schlusszahlungsanspruch des Auftragnehmers. Wenn aber, wie hier, der Auftraggeber die Bauleistungen unbedingt benötigt und daher nicht gekündigt hätte und auch nicht ersichtlich ist, dass er einen günstigeren Auftragnehmer gefunden hätte, so ist eben kein Schaden entstanden. Dann ist der volle Schlusszahlungsanspruch ungekürzt zu leisten. Das dürfte in der Mehrzahl der Überschreitungen der Fall sein, so dass die Überschreitung eines Kostenvoranschlages häufig keine Auswirkungen hat.[/vc_column_text][/vc_column_inner][/vc_row_inner][/vc_accordion_tab][vc_accordion_tab title=“Klausel über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Sachverständigen ist unwirksam!“ nfw_accordion_toggles_color=“accent-color-2″ nfw_accordion_toggles_icon=“ifc-scales_of_Balance“][vc_column_text]1. Die folgende Klausel in notariellen Kaufverträgen/Bauträgerverträgen ist unwirksam:
OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.2015 – 10 U 46/14[/vc_column_text][vc_row_inner][vc_column_inner width=“1/2″][vc_column_text]Der Sachverhalt:
Somit liegt überhaupt keine Abnahmeerklärung der Eigentümer vor. Die vollständige Kaufpreiszahlung kann nicht als solche gewertet werden, da die Erwerber – wegen der unwirksamen Klausel – davon ausgingen, dass die Abnahme durch einen sachverständigen zu erfolgen habe.[/vc_column_text][/vc_column_inner][vc_column_inner width=“1/2″][vc_column_text]RA Jungs Nachtrag:
[/vc_column_text][/vc_column_inner][/vc_row_inner][/vc_accordion_tab][vc_accordion_tab title=“Ein Wärmedämmverbundsystem ohne allgemeine bauaufsichtliche Zulassung ist mangelhaft!“ nfw_accordion_toggles_color=“accent-color-2″ nfw_accordion_toggles_icon=“ifc-scales_of_Balance“][vc_column_text]Ohne besondere Vereinbarung verspricht der Unternehmer stillschweigend bei Vertragsschluss die Einhaltung der einschlägigen Gesetze und der allgemein anerkannten Regeln der Technik. Entspricht die Werkleistung dem nicht, liegt regelmäßig ein Werkmangel vor. Allein dass bei Errichtung eines Wärmedämmverbundsystems Bauprodukte verwendet wurden, für die eine allgemeine baurechtliche Zulassung nach LBO nicht feststellbar ist und deren Verwendbarkeit für einen dem Zweck entsprechenden angemessenen Zeitraum sowie deren Gebrauchstauglichkeit nicht nachgewiesen ist, macht das Werk mangelhaft.
Da der Unternehmer nach der Rechtsprechung des BGH regelmäßig stillschweigend die Einhaltung der einschlägigen Gesetze und der allgemein anerkannten Regeln der Technik verspricht, ist ein Werk schon mangelhaft, wenn den verwendeten Werkstoffen ein nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik notwendiger Gebrauchstauglichkeitsnachweis fehlt. Allein dass hier bei der Errichtung des WDVS Bauprodukte verwendet wurden, für die eine allgemeine baurechtliche Zulassung nicht festzustellen ist, macht das Werk des Bauträgers also mangelhaft.[/vc_column_text][/vc_column_inner][vc_column_inner width=“1/2″][vc_column_text]RA Jungs Nachtrag:
Die Ermittlung der einschlägigen allgemein anerkannten Regeln der Technik ist somit im Einzelfall schwierig und ohne einen Bausachverständigen nicht möglich.[/vc_column_text][/vc_column_inner][/vc_row_inner][/vc_accordion_tab][vc_accordion_tab title=“Inhaltsbereich“][/vc_accordion_tab][/vc_accordion][vc_accordion nfw_accordion_toggles_container_type=“2″][vc_accordion_tab title=“Abdichtung im Schwimmbad-Nassbereich erfordert besondere Bauüberwachung“ nfw_accordion_toggles_icon=“ifc-scales_of_Balance“ nfw_accordion_toggles_color=“accent-color-2″][vc_column_text]Abdichtungs- und Fliesenarbeiten im Nassbereich eines Schwimmbads sind ein Bauabschnitt, dem zentrale Bedeutung zukommt. Anders als in Trockenbereichen handelt es sich dabei nicht um handwerkliche Selbstverständlichkeiten. Dies verpflichtet den Architekten zu einer besonderen Bauüberwachung.
Die Ermittlung der einschlägigen allgemein anerkannten Regeln der Technik ist somit im Einzelfall schwierig und ohne einen Bausachverständigen nicht möglich.[/vc_column_text][/vc_column_inner][/vc_row_inner][/vc_accordion_tab][vc_accordion_tab title=“Gewährleistung bei Erwerb eines Altbaus mit Bauverpflichtung!“ nfw_accordion_toggles_icon=“ifc-scales_of_Balance“ nfw_accordion_toggles_color=“accent-color-2″][vc_column_text]Beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie mit der Verpflichtung des Verkäufers, noch bestimmte Baumaßnahmen durchzuführen, ist der Verkäufer bezüglich dieser Bauleistungen dem Käufer gegenüber auch gewährleistungspflichtig.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.05.2015 – 24 U 92/14[/vc_column_text][vc_row_inner][vc_column_inner width=“1/2″][vc_column_text]Der Sachverhalt:
Ein im Notarvertrag enthaltener Gewährleistungsausschluss für neu errichtete Immobilien oder – wie hier – Teilbauleistungen ist unwirksam.[/vc_column_text][/vc_column_inner][vc_column_inner width=“1/2″][vc_column_text]RA Jungs Nachtrag:
Wenn aber die vom Verkäufer noch durchzuführenden Bauleistungen einen solchen Umfang haben, dass sie Neubauarbeiten vergleichbar sind, so ist der Bauträger nicht nur für die Baumaßnahmen gewährleistungspflichtig, sondern für die gesamte Altbausubstanz.[/vc_column_text][/vc_column_inner][/vc_row_inner][/vc_accordion_tab][/vc_accordion][/vc_column][/vc_row]