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Timestamp: 2016-10-23 22:21:10
Document Index: 75626094

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 83', 'Art. 86', 'Art. 89', 'Art. 90', 'Art. 146', 'Art. 42', 'BGE', 'Art. 106', 'Art. 95', 'BGE', 'Art. 9', 'Art. 105', 'Art. 9', 'BGE', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 105', 'Art. 97', 'BGE', 'Art. 99', 'BGE', 'BGE', 'Art. 16', 'Art. 18', 'Art. 29', 'BGE', 'Art. 106', 'Art. 16', 'BGE', 'Art. 16', 'Art. 17', 'Art. 16', 'Art. 24', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 18', 'Art. 8', 'BGE', 'Art. 28', 'Art. 30', 'Art. 211', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 18', 'Art. 8', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 18', 'BGE', 'Art. 957', 'Art. 960', 'Art. 105', 'Art. 13', 'BGE', 'Art. 9', 'BGE', 'Art. 99', 'Art. 960', 'Art. 65', 'Art. 66', 'Art. 68']

2C_1273/2012 (13.06.2013)
2C_1273/2012 � � Urteil vom 13. Juni 2013
B.X.________ geb. Y.________,
beide vertreten durch Profitax AG, Herrn Bruno Beer,
Beschwerde gegen das Urteil vom 31. Oktober 2012 des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich, 2. Kammer.
Mit Kaufvertrag vom 30. Mai 2006 und Grundbucheintrag vom 6. Juni 2006 erwarben die Eheleute A.X.________ und B.X.________ geb. Y.________ im Miteigentum je zur H�lfte ein in der Gemeinde R.________/GR gelegenes Grundst�ck, auf dem sich ein Einfamilienhaus befindet. Der Kaufpreis betrug Fr. 1 Mio.; er wurde aufgebracht durch Eigenkapital von Fr. 350'000.--, im �brigen durch einen Bankkredit. A.X.________ war zu dieser Zeit als CEO und Delegierter des Verwaltungsrats der C.________ AG t�tig. Diese Besch�ftigung fand noch im selben Jahr ein Ende. Ab Mitte 2007 wirkte er als Mitglied des Verwaltungsrates der D.________ AG. Deren Zweck besteht statutengem�ss im Kauf und Verkauf sowie dem Handel, der Bewirtschaftung und dem Halten von Immobilien.
�Am 17. Februar 2007 gingen die Eheleute X.-Y.________ mit einer Drittperson einen Maklervertrag ein, um das im Vorjahr erworbene Grundst�ck in R.________/GR zu ver�ussern. Gleichzeitig trieben sie die Umbaupl�ne voran, reichten in diesen Wochen das Baugesuch ein und erhielten am 26. M�rz 2007 die Baubewilligung. Zur Verwirklichung des bewilligten Vorhabens schlossen sie am 1. Mai 2007 mit der hypothezierenden Bank einen "Rahmenvertrag f�r Baukredit", dem sie einen Kostenvoranschlag von Fr. 3'510'000.-- zugrunde legten. Mit Blick auf die Anlagekosten von insgesamt Fr. 4'510'000.-- gew�hrte die Bank einen Baukredit von Fr. 3'600'000.--, worin der urspr�ngliche Grundpfandkredit von Fr. 650'000.-- enthalten war.
�Einer Beurteilung der E.________ AG zufolge, die diese am 8. Februar 2012 abgab und auf Anfrage der Eheleute X.-Y.________ erfolgte, belief sich der Wert des zwar baubewilligten, aber noch nicht realisierten Projekts "inkl. Businessplan und Offertausschreibung" im Fr�hjahr 2007 bereits auf Fr. 4 Mio. In der Folge konnten die Eheleute X.-Y.________ am 3. M�rz 2008 mit einer Drittperson einen Kaufrechts- und am 9. Juni 2008 einen Kaufvertrag abschliessen. Der Kaufpreis f�r das Grundst�ck mit dem umgebauten Haus, ohne Ber�cksichtigung des Hausrats, belief sich auf Fr. 8,7 Mio.
Die Eheleute X.-Y.________ verf�gten der Reihe nach �ber selbst bewohntes Wohneigentum in S.________/ZH (ver�ussert am 13. Januar 2005), in T.________/SZ (erworben am 15. Januar 2004, verkauft am 30. Januar 2007) und in U.________/ZH (gekauft am 26. Dezember 2006). Von Anfang 2007 bis M�rz 2010 bewohnten sie eine Mietwohnung. Die in U.________/ZH erworbene Liegenschaft liessen die Eheleute X.-Y.________ durch einen Neubau ersetzen, von dem sie am 23. April 2010 einen Anteil von 437/1000 ver�usserten und den verbleibenden Teil selber nutzten.
�Neben dem Einfamilienhaus in R.________/GR, dessen Eigent�mer sie von Juni 2006 bis Juni 2008 waren, besitzen die Eheleute X.- Y.________ gleichenorts seit dem Jahr 2001 eine Ferienwohnung. Schliesslich hielten sie in der interessierenden Steuerperiode 2008 ein weiteres, in V.________/GR gelegenes Haus. Am 11. September 2006 hatten sie eine Kaufofferte eingereicht, worauf sie das Objekt am 1. November 2006 f�r Fr. 1,2 Mio. erwerben konnten, es f�r Fr. 4,2 Mio. umbauten und es Anfang 2011 f�r Fr. 13 Mio. ver�usserten.
Mit Veranlagungsverf�gung vom 17. Dezember 2009 erhob der Kanton Graub�nden die Grundst�ckgewinnsteuer. F�r die Zwecke der direkten Bundessteuer wiesen die Eheleute X.-Y.________ in ihrer Steuererkl�rung 2008, Jahr des Verkaufs des Einfamilienhauses in R.________/GR, ein steuerbares und satzbestimmendes Einkommen von je Fr. 0.-- aus. Nach Vornahme von Abkl�rungen veranlagte das Steueramt des Kantons Z�rich die Eheleute mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 3'894'000.--. Es verwarf einen steuerfreien Kapitalgewinn, ging von selbst�ndiger Erwerbst�tigkeit aus und erfasste den Ver�usserungsgewinn als steuerbares Einkommen.
�Die hiergegen erhobene Einsprache hiess das Steueramt des Kantons Z�rich am 10. Juni 2012 teilweise gut und verminderte das steuerbare Einkommen, namentlich aufgrund einer zus�tzlichen R�ckstellung f�r AHV-Beitr�ge und unter Ber�cksichtigung angepasster Anlagekosten, auf Fr. 3'771'000.--. Die Eheleute X.-Y.________ erhoben Beschwerde an das Steuerrekursgericht des Kantons Z�rich, das diese mit Entscheid vom 25. Mai 2012 ebenfalls teilweise guthiess und das steuerbare Einkommen - unter Ber�cksichtigung zus�tzlicher Baukreditzinsen und Verkaufsnebenkosten - abermals herabsetzte, nunmehr auf Fr. 3'048'700.--. Das Steuerrekursgericht ging von einer Aufnahme der selbst�ndigen Nebenerwerbst�tigkeit im September 2006 aus und leitete diesen Zeitpunkt aus der Kaufofferte f�r das Objekt in V.________/GR ab. Als Einbuchungswert �bernahm das Steuerrekursgericht den Kaufpreis des streitbetroffenen Hauses, d. h. Fr. 1 Mio. Das von den Eheleute X.-Y.________ kantonal letztinstanzlich angerufene Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, 2. Kammer der 2. Abteilung, erkannte am 31. Oktober 2012 auf Abweisung der Beschwerde.
Mit Eingabe vom 21. Dezember 2012 erheben die Eheleute X.- Y.________ (hiernach: die Steuerpflichtigen) beim Bundesgericht Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Sie beantragen, es sei der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich vom 31. Oktober 2012 aufzuheben, auf die Aufrechnung eines Einkommens aus selbst�ndiger Erwerbst�tigkeit von Fr. 3'079'503.-- sei zu verzichten und das steuerbare Einkommen f�r die direkte Bundessteuer 2008 sei auf Fr. 0.-- festzusetzen.�Eventualiter�- falls auf steuerbaren Liegenschaftenhandel geschlossen werde - sei der Zeitpunkt der Aufnahme der selbst�ndigen Erwerbst�tigkeit auf den Fr�hling 2007 (nach Erteilung der Baubewilligung) festzulegen, und der steuerbare Kapitalgewinn aus Liegenschaftenhandel sei nach allen Abz�gen auf Fr. 379'502.-- festzusetzen.�Subeventualiter�sei der Zeitpunkt der Aufnahme der selbstst�ndigen Erwerbst�tigkeit mit dem Abschluss des M�klervertrags am 17. Februar 2007 oder fr�hestens mit der Eingabe des Baugesuches im Januar 2007 anzunehmen, und es sei der steuerbare Kapitalgewinn aus Liegenschaftenhandel nach allen Abz�gen auf Fr. 1'279'502.-- festzusetzen.�Subsubeventualiter�sei der Zeitpunkt der Aufnahme der selbst�ndigen Erwerbst�tigkeit mit dem Abschluss des Kaufvertrages betreffend die Liegenschaft in V.________/GR am 1. November 2006 anzunehmen, und es sei der steuerbare Kapitalgewinn aus Liegenschaftenhandel nach allen Abz�gen auf Fr. 1'989'988.-- festzusetzen.
�Mit Pr�sidialverf�gung vom 4. Januar 2013 wies der Pr�sident der II. �ffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts das Gesuch um Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde ab.
�Das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, 2. Abteilung, das Steueramt des Kantons Z�rich und die Eidgen�ssische Steuerverwaltung, Hauptabteilung DVS, beantragen die Abweisung der Beschwerde.
1.2.�Die Beschwerde richtet sich gegen einen (End-) Entscheid einer letzten kantonalen Instanz in einer Angelegenheit des �ffentlichen Rechts. Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist grunds�tzlich gegeben (Art. 82 lit. a, Art. 83, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 89 Abs. 1 und Art. 90 BGG i. V. m. Art. 146 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 �ber die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11]). Die Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.4.�Trotz der Rechtsanwendung von Amtes wegen pr�ft das Bundesgericht, unter Ber�cksichtigung der allgemeinen Begr�ndungspflicht der Beschwerde (Art. 42 BGG), grunds�tzlich nur die geltend gemachten R�gen, sofern die rechtlichen M�ngel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 135 II 384 E. 2.2.1 S. 389; 134 III 102 E. 1.1 S. 104; 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht untersucht es in jedem Fall nur, soweit eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG).
�Fragen des Bundesrechts kl�rt das Bundesgericht mit freier Kognition (Art. 95 lit. a BGG; Urteile 2C_596/2012 vom 19. M�rz 2013 E. 1.3; 2C_708/2012 vom 21. Dezember 2012 E. 1.4). Kantonales Recht unterliegt der bundesgerichtlichen Pr�fung nur unter dem Gesichtspunkt der Verletzung von Bundesrecht. Im Wesentlichen kann geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verstosse gegen die verfassungsm�ssigen Rechte und Grunds�tze (BGE 137 V 143 E. 1.2 S. 145; 134 II 349 E. 3 S. 351; Urteile 2C_702/2012 vom 19. M�rz 2013 E. 2.6; 2C_20/2012 vom 24. April 2012 E. 1.2). Im Ergebnis herrscht eine auf Willk�r (Art. 9 BV) beschr�nkte Pr�fung.
1.5.�Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz k�nnen nur berichtigt werden, sofern sie entweder offensichtlich unrichtig, d. h. willk�rlich ermittelt worden sind (Art. 9 BV; BGE 137 II 353 E. 5.1 S. 356; zum Willk�rbegriff: BGE 138 I 49 E. 7.1 S. 51; 137 I 1 E. 2.4 S. 5) oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2 BGG). Zudem hat die beschwerdef�hrende Partei aufzuzeigen, dass die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 137 III 226 E. 4.2 S. 234).
1.6.�Neue Tatsachen und Beweismittel d�rfen vor Bundesgericht nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt ("unechte" Noven gem�ss Art. 99 Abs. 1 BGG; BGE 138 II 169 E. 3.1 S. 170, 138 II 217 E. 2.2 f. S. 220; 136 V 362 E. 3.2 f. S. 364 f.). Tatsachen, die sich erst nach dem angefochtenen Entscheid ereignet haben oder erst danach entstanden sind ("echte" Noven), k�nnen nicht durch das weitergezogene Urteil veranlasst worden sein. Dementsprechend sind sie im bundesgerichtlichen Verfahren in jedem Fall unzul�ssig (BGE 135 I 221 E. 5.2.4 S. 229; 134 IV 97 E. 5.1.3 S. 103; 133 IV 342 E. 2.1 S. 343 f.; Urteile 2C_1257/2012 vom 18. April 2013 E. 4.7; 2C_545/2012 vom 22. Februar 2013 E. 1.7).
1.7.�Die Steuerpflichtigen r�gen, die Vorinstanz habe das einschl�gige Bundesrecht, insbesondere Art. 16 und Art. 18 DBG, unrichtig angewandt. Weiter machen sie geltend, die Vorinstanz habe ihren Anspruch auf rechtliches Geh�r (Art. 29 Abs. 2 BV) dadurch verletzt, dass sie den Beweiswert der Beweismittel, die gegen die Gewinnstrebigkeit spr�chen, aberkannt habe. Damit sprechen sie einen Aspekt der gerichtlichen Beweisw�rdigung an. Diese, selbst wenn sie auf Indizien beruht, und die sich daraus ergebenden tats�chlichen Schlussfolgerungen fallen unter die Tatfragen (BGE 133 V 477 E. 6.1 S. 485; 133 V 504 E. 3.2 S. 507; 132 V 393 E. 3.3 S. 399; Urteile 2C_984/2012 vom 21. M�rz 2013 E. 1.2.4; 2C_92/2012 vom 17. August 2012 E. 4.3, in: StR 67/2012 S. 828). Rechtsfrage ist hingegen, ob selbst�ndige Erwerbst�tigkeit oder private Verm�gensverwaltung vorliege. Die Vorinstanz hat den Sachverhalt umfassend dargelegt und gew�rdigt. Die Beweisw�rdigung als Tatfrage ist nicht offensichtlich unzutreffend und damit unter Willk�rgesichtspunkten haltbar (oben E. 1.5). Was die Steuerpflichtigen dagegen vorbringen, ersch�pft sich in appellatorischer Kritik und gen�gt den Anforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG nicht. Auf diesen Vorhalt ist nicht weiter einzugehen. Soweit die Steuerpflichtigen weitere R�gen vorbringen, die sich auf die Sachverhaltserhebung oder die Beweisw�rdigung beziehen, ist im Zusammenhang mit der materiellen Rechtslage darauf einzugehen.
2.1.�Art. 16 DBG bringt im Bereich der Besteuerung des Einkommens nat�rlicher Personen das Konzept der Reinverm�genszugangstheorie ("th�orie de l'accroissement du patrimoine" bzw. "imposition du revenu global net") zum Ausdruck (BGE 133 II 287 E. 2.1 S. 289; 131 I 409 E. 4.1 S. 413; 125 II 113 E. 4a S. 119; Urteile 2C_1151/2012 vom 3. Juni 2013 E. 2.1; 2C_711/2012 vom 20. Dezember 2012 E. 2.1; vgl. auch Urteil 9C_803/2011 vom 23. August 2012 E. 3.3.4 [AHV]). Danach unterliegen aufgrund der Generalklausel von Art. 16 Abs. 1 DBG und des nicht abschliessenden Positivkatalogs (Art. 17-23 DBG) alle wiederkehrenden und einmaligen Eink�nfte der direkten Bundessteuer. Vorbehalten bleiben die Kapitalgewinne aus der Ver�usserung von Privatverm�gen (Art. 16 Abs. 3 DBG)�und die im Negativkatalog von Art. 24 DBG abschliessend aufgez�hlten F�lle (zum gleichartigen fr�heren Recht BGE 117 Ib 1 E. 2b S. 2; 114 Ia 221 E. 4a S. 227; 108 Ib 227 E. 2a S. 229; 105 Ib 1 E. 1 S. 2).
�Von Gewinnen im Privatverm�gen ist praxisgem�ss auszugehen, wenn sie in Ausn�tzung einer zuf�llig sich bietenden Gelegenheit erzielt worden sind, sodass die T�tigkeit nicht insgesamt auf Erwerb gerichtet ist und damit keine selbst�ndige Erwerbst�tigkeit darstellt (BGE 125 II 113 E. 3c S. 118; 134 V 250 E. 3.1 S. 253; 125 V 383 E. 2a S. 38). Dies ist unter Ber�cksichtigung der gesamten Umst�nde von Fall zu Fall zu kl�ren (Urteil 2C_115/2012, 2C_116/2012 vom 25. September 2012 E. 2.1.2, in: StE 2012 B 23.1 Nr. 75, StR 68/2013 S. 56). Die lediglich auf Erhaltung und Nutzung eigenen Verm�gens gerichtete T�tigkeit stellt auch dann keine selbst�ndige Erwerbst�tigkeit dar, wenn das Verm�gen betr�chtlich ist, professionell verwaltet oder eine Buchhaltung gef�hrt wird (so schon BGE 70 I 257 E. 2 S. 260; Urteil 2C_907/2010 vom 16. Mai 2011 E. 3.1).
�Im Umkehrschluss unterliegen die Kapitalgewinne aus der Ver�usserung, Verwertung oder buchm�ssigen Aufwertung von Bestandteilen des Gesch�ftsverm�gens der Einkommenssteuer; sie z�hlen zu den Eink�nften aus selbst�ndiger Erwerbst�tigkeit (Art. 18 Abs. 2 Satz 1 DBG; Art. 8 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 �ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]; vgl. schon BGE 70 I 257 E. 2 S. 260; 126 II 473 E. 3a S. 474). Dementsprechend k�nnen solche Verm�gensbestandteile grunds�tzlich abgeschrieben (Art. 28 DBG) und ersatzbeschafft werden (Art. 30 DBG), ebenso wie Verluste perioden�bergreifend verrechnet werden k�nnen (Art. 211 DBG).
2.2.�F�r den Begriff der�selbst�ndigen�Erwerbst�tigkeit kennzeichnend ist die T�tigkeit einer nat�rlichen Person, mit der diese auf eigenes Risiko, unter Einsatz der Produktionsfaktoren Arbeit und Kapital, in einer von ihr frei gew�hlten Arbeitsorganisation, dauernd oder vor�bergehend, haupt- oder nebenberuflich, in jedem Fall aber mit der Absicht der Gewinnerzielung am Wirtschaftsverkehr teilnimmt. Untergeordnete Anhaltspunkte sind etwa die Besch�ftigung von Personal, das Ausmass der Investitionen, ein vielf�ltiger, wechselnder Kundenstamm und das Vorliegen eigener Gesch�ftsr�umlichkeiten (BGE 125 II 113 E. 5b S. 120 [direkte Bundessteuer]; 138 II 251 E. 2.4.2 S. 256 f. [Mehrwertsteuer]; 134 V 250 E. 3.1 S. 252 f. [AHV]).
�Die verschiedenen Gesichtspunkte der selbst�ndigen Erwerbst�tigkeit abschliessend zu umschreiben, erweist sich als problematisch. Die Pr�fung ist deshalb von Fall zu Fall aufgrund einer umfassenden W�rdigung der tats�chlichen Umst�nde vorzunehmen. Die einzelnen Gesichtspunkte d�rfen dabei nicht isoliert betrachtet werden und k�nnen auch in unterschiedlicher Intensit�t auftreten (BGE 138 II 251 E. 2.4.2 S. 257 f.; 125 II 113 E. 5b S. 120 f.).
�Auch der Handel mit Verm�genswerten, die dem Privatverm�gen entnommen werden, kann unter Umst�nden eine selbst�ndige (Neben-) Erwerbst�tigkeit begr�nden (BGE 138 II 251 E. 2.4.2 S. 257 [Kunstsammlung] und die dort zitierten Urteile 2C_766/2010, 2C_767/2010 vom 29. Juli 2011 [Anteil an einer Skulptur von Alberto Giacometti]; 2C_893/2008 vom 10. August 2009 [Plakatsammlung, "affiches anciennes"]; 2C_708/2007 vom 19. Mai 2008 [Antiquit�ten]; 2A.66/2002 vom 17. September 2002 [Weinsammlung]). Auszugehen�ist freilich vom Grundsatz, dass Dispositionen, die im Rahmen der blossen Verwaltung des Privatverm�gens erfolgen, keine selbst�ndige Erwerbst�tigkeit begr�nden (E. 2.2 hiervor; Urteil 2C_375/2010 vom 22. M�rz 2011 E. 4.2, in: StE 2011 A 24.43.1 Nr. 21).
�Zum�gewerbsm�ssigenLiegenschaftenhandel�als Sonderform der selbst�ndigen Erwerbst�tigkeit hat die bundesgerichtliche Praxis bereichsspezifische Merkmale umschrieben. Solche bestehen im systematischen bzw. planm�ssigen Vorgehen, in der H�ufigkeit der Transaktionen, der N�he des Liegenschaftenhandels zur hauptberuflichen T�tigkeit der steuerpflichtigen Person, im Einsatz spezieller Fachkenntnisse, der Besitzesdauer, dem Einsatz erheblichen Fremdkapitals zur Finanzierung der Transaktionen oder der Vornahme der Transaktionen im Rahmen einer Personengesellschaft (Urteile 2C_713/2012 vom 3. M�rz 2013 E. 3.1; 2C_834/2012 vom 19. April 2013 E. 5.5; 2C_819/2011 vom 20. April 2012 E. 3.2, in: RDAF 2012 II 260; BGE 125 II 113 E. 6a S. 124). �hnliche, wenn auch bereichsspezifisch abweichende Merkmale hat das Bundesgericht f�r den gewerbsm�ssigen Wertschriftenhandel entwickelt (Urteile 2C_115/2012, 2C_116/2012 vom 25. September 2012 E. 2.1.2 [Handel mit Streubesitz; "Quasi-Wertschriftenh�ndler"] bzw. daselbst E. 2.2.2 [Handel mit Beteiligungen], in: StE 2012 B 23.1 Nr. 75, StR 68/2013 S. 56; 2C_868/2008 vom 23. Oktober 2009 E. 3.2, in: StE 2010 B 23.1 Nr. 68, StR 65/2010 S. 205).
2.3.�Die Zuordnung eines Verm�genswerts zum�Gesch�ftsverm�gen�setzt eine selbst�ndige Erwerbst�tigkeit voraus (BGE 134 V 250 E. 4.2 S. 255). Als Verm�genswerte in diesem Sinne gelten die Aktiven ebenso wie die Verbindlichkeiten. Ausschlaggebend f�r die Zuweisung ins Gesch�ftsverm�gen ist die tats�chlich ausge�bte technisch-wirtschaftliche Funktion des betreffenden Verm�genswerts. Verlangt wird, dass der Verm�genswert tats�chlich der selbst�ndigen Erwerbst�tigkeit dient (Art. 18 Abs. 2 Satz 3 DBG bzw. Art. 8 Abs. 2 StHG; BGE 133 II 420 E. 3.2 S. 422; 120 Ia 349 E. 4c/aa S. 354 f.), sei es unmittelbar durch seine Beschaffenheit oder als Sicherheit f�r Betriebskredite, sei es mittelbar als notwendiges Betriebskapital oder als Betriebsreserve (BGE 70 I 257 E. 3 S. 261). H�chstens von untergeordneter Bedeutung sind das Erwerbsmotiv, die Mittelherkunft oder die buchhalterische Behandlung (BGE 94 I 464 E. 1 S. 467; Urteile 2C_996/2012, 2C_997/2012 vom 19. April 2013 E. 5.1; 2C_802/2012 vom 8. Januar 2013 E. 2.2).
Dieselben Kriterien herrschen im Bereich von Liegenschaften, soweit sie aufgrund ihrer Beschaffenheit �berhaupt geeignet sind, sowohl dem Privat- als auch dem Gesch�ftsverm�gen anzugeh�ren; auch hier entscheidet in erster Linie die tats�chliche technisch-wirtschaftliche Funktion �ber die Massenzuweisung (BGE 133 II 420 E. 3.3 S. 422 f.). Selbstbewohntes Wohneigentum dient der Privatnutzung. Schon vor l�ngerer Zeit hat das Bundesgericht festgehalten, die "Villa des Kaufmanns und sein Hausrat" seien, ungeachtet einer etwaigen Aufnahme in die Buchhaltung, zum Privatverm�gen zu rechnen (BGE 70 I 257 E. 3 S. 261), ebenso ein Ferienhaus (BGE 94 I 464 E. 2. S. 468). Selbst eine Wohnung in einer Betriebsliegenschaft, die vom Einzelunternehmer bewohnt wird, ist nach j�ngerer Praxis nur noch ausnahmsweise als Gesch�ftsverm�gen zu betrachten (BGE 133 II 420 E. 4.5 S. 426).
�Die Ferienwohnung oder das Ferienhaus bilden kein notwendiges Privatverm�gen in dem Sinne, dass sie ausschliesslich Privatverm�gen darstellen k�nnen: Dienen sie einer nat�rlichen Person �ber die private Nutzung hinaus auch, unmittelbar oder mittelbar, aber �berwiegend zur Aus�bung der selbst�ndigen Erwerbst�tigkeit, zieht dies nach der Pr�ponderanzmethode die Zugeh�rigkeit zum Gesch�ftsverm�gen nach sich (Art. 18 Abs. 2 Satz 3 DBG; zur Wertzerlegung f�r die Mehrwertsteuer bei Ferienobjekten�Heinz Keller, Besondere mehrwertsteuerliche Probleme bei Selbst�ndigerwerbenden, in: ASA 73 S. 433, insb. 447 ff.; Branchenbrosch�re Nr. 16, der ESTV, Liegenschaftsverwaltung, Ziff. 5.1.2 in der ab 1. Januar 2008 geltenden Fassung bzw. Ziff. 7.1 der ab dem 1. Januar 2010 g�ltigen Version).
2.4.�Zur Ermittlung des steuerbaren Gewinns auf Verm�genswerten des Gesch�ftsverm�gens ist vom Wert auszugehen, der den bisherigen Veranlagungen zugrunde gelegen ist, d. h. den Anlagekosten, vermindert gegebenenfalls um die steuerlich anerkannten Abschreibungen und R�ckstellungen (BGE 85 I 243 E. 4 S. 251; 70 I 183 E. 3 S. 186). Dieser�Einkommenssteuerwert�oder steuerlich massgebende Buchwert ist dem Erl�s gegen�berzustellen. Fehlt es noch an einem Einkommenssteuerwert, etwa weil der Verm�genswert frisch erworben und bald darauf ver�ussert wurde, stellt sich die Frage nach dem Ansatz der erstmaligen Aktivierung. Von Handelsrechts wegen m�ssen Einzelunternehmen und Personengesellschaften, die im Vorjahr einen Umsatzerl�s von mindestens Fr. 500'000.-- erzielt haben und damit zur Buchf�hrung und Rechnungslegung verpflichtet sind (Art. 957 Abs. 1 Ziff. 1 OR), die Aktiven bei ihrer Ersterfassung h�chstens zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten bewerten (Art. 960a Abs. 1 OR, je in der seit dem 1. Januar 2013 geltenden Fassung). Demgegen�ber ist von Steuerrechts wegen der Verkehrswert zu ermitteln, der ihm am Stichtag zukommt (Urteil 2C_296/2009 vom 11. Februar 2010 E. 3.2, in: StE 2010 A 21.14 Nr. 18, StR 65/2010 S. 453). Unter dem Verkehrswert wird im Allgemeinen der Wert verstanden, zu welchem ein Verm�genswert am freien Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt ver�ussert werden kann. Was unter dem Begriff Verkehrswert zu verstehen ist, stellt eine Rechtsfrage dar, w�hrend der Preis, der tats�chlich erzielt wird, eine Tatfrage ist (Urteile 2C_705/2011 vom 26. April 2012 E. 4.3.5, in: StE 2012 B 44.12.3 Nr. 6, StR 67/2012 S. 622).
3.1.�Streitig ist, ob das Vorgehen der Steuerpflichtigen als selbst�ndige Erwerbst�tigkeit zu betrachten sei, ob es sich beim streitbetroffenen Objekt um ein solches des Gesch�ftsverm�gens handle und, soweit beides zu bejahen ist, wie die Vorinstanz dies tut, auf welche Weise der realisierte Gewinn zu bemessen sei.
3.2.�Die Vorinstanz pr�ft den Fall anhand der vom Bundesgericht entwickelten Kriterien. Sie kommt zum Schluss, die Steuerpflichtigen seien ein erhebliches�Betriebsrisikoeingegangen. Dazu stellt sie in f�r das Bundesgericht verbindlicher Weise (Art. 105 Abs. 1 BGG) fest, der Fremdfinanzierungsgrad gem�ss "Rahmenvertrag f�r Baukredit" vom 1. Mai 2007 belaufe sich angesichts des Verh�ltnisses von erlangtem Baukredit (Fr. 3,6 Mio.) und geplanten Anlagekosten (Fr. 4'510'000.--) auf rund 80 Prozent. Dies liege deutlich �ber dem f�r Ferienobjekte oder Zweitwohnsitze �blichen Ansatz von zwei Dritteln. Dem halten die Steuerpflichtigen entgegen, die bank�bliche Beanspruchung von Fremdkapital sei erst im Stadium des Baukredits �bertroffen worden. Im April/Mai 2007 sei ohnehin schon auf der Hand gelegen, dass das streitbetroffene Haus nicht zu halten sei und als "Ferienresidenz" nicht mehr in Frage komme. Bei Abschluss des "Rahmenvertrags f�r Baukredit" sei der Juni 2008 als m�glicher Verkaufszeitpunkt in Betracht gezogen und eine ausserordentliche Amortisation auf diesen Zeitpunkt hin vereinbart worden, sollte der angestrebte Verkauf nicht zustande kommen.
�Die Steuerpflichtigen weisen in ihrer Beschwerde verschiedentlich darauf hin, dass der Verkauf des streitbetroffenen Grundst�cks in eine Phase der sich verschlechternden finanziellen Verh�ltnisse gefallen bzw. durch diese bedingt sei. Angesichts des Kaufs des "Traumobjekts" in V.________/GR im November 2006 habe sich die streitbetroffene Liegenschaft nicht mehr halten lassen. Vor dem Hintergrund dieser Ausf�hrungen spricht die Aufnahme weiterer Fremdmittel (knapp Fr. 3 Mio.) im Fr�hjahr 2007 f�r die Auffassung der Vorinstanz. Nicht nur der zus�tzliche Schuldendienst, auch die Amortisation f�r den Fall, dass sich das Objekt bis im Juni 2008 nicht verkaufen lasse, f�hrten zu einer erh�hten Belastung der Steuerpflichtigen. Ber�cksichtigt man dar�ber hinaus die Unw�gbarkeiten, die mit jedem (Um-) Bau einhergehen, und den Umstand, dass der Verkauf bei Vereinbarung des Baukredits noch keineswegs gesichert war (Kaufrechtsvertrag vom 3. M�rz 2008), muss der wirtschaftliche Druck auf das haftende Verm�gen umso h�her gewichten. Vor dem Hintergrund der betr�chtlichen Erh�hung des beanspruchten Fremdkapitalanteils in absoluten wie relativen Zahlen, und dies in f�r die Steuerpflichtigen wirtschaftlich schwierigen Zeiten, nimmt die Vorinstanz mit Recht ein erh�htes Betriebsrisiko an. Die Bereitschaft, das Projekt zu verwirklichen, anstatt beispielsweise das Haus im bisherigen Zustand und mit baubewilligtem Projekt zu verkaufen, stellt sich zweifellos als die riskantere Variante dar. Im Umkehrschluss bildet die Steigerung des Wertes des Ver�usserungsobjektes bei Liegenschaften ein m�gliches Indiz f�r die Annahme von Liegenschaftshandel dar (namentlich durch Einzonung, Parzellierung, Erstellung der Baureife, Erschliessung, Einholen der Baubewilligung, �berbauung etc.; Urteil 2C_115/2012, 2C_116/2012 vom 25. September 2012 E. 2.1.2, in: StE 2012 B 23.1 Nr. 75, StR 68/2013 S. 56).
3.3.�Die Steuerpflichtigen r�gen, zur Ermittlung des Fremdkapitalanteils h�tte die Vorinstanz auf den Verkehrswert abstellen m�ssen. Dieser habe sich gem�ss Sch�tzung vom 30. Januar 2012 schon bei Erteilung der Baubewilligung (26. M�rz 2007) auf Fr. 4 Mio. belaufen. Bei der Sch�tzerin handle es sich um eine renommierte und erfahrene Maklerin mit besonderen Kenntnissen im gehobenen Preissegment. Ihre Sch�tzung als "knapp und ohne jede Begr�ndung" abzutun, gehe nicht an. Wenn schon, h�tte die Vorinstanz den Verkehrswert selbst zu untersuchen gehabt.
�Es ist den Steuerpflichtigen darin zuzustimmen, dass das Verwaltungsverfahren vom Untersuchungsgrundsatz beherrscht wird. Das Untersuchungsprinzip gilt indessen nicht uneingeschr�nkt und findet seine Begrenzung in der Mitwirkungspflicht der Parteien (auf Stufe Bund: Art. 13 des Bundesgesetzes vom 20. Dezember 1968 �ber das Verwaltungsverfahren [VwVG; SR 172.021]; BGE 138 V 86 E. 5.2.3 S. 97; 125 V 193 E. 2 S. 195; Urteile 2C_678/2013 vom 17. Mai 2013 E. 3.5; 2C_605/2012 vom 20. Februar 2013 E. 2.3 je mit zahlreichen Hinweisen).
�Das Schreiben der Sch�tzerin vom 30. Januar 2012 stellt den (gesch�tzten) Verkehrswert dar, wie er bei Erteilung der Baubewilligung (26. M�rz 2007) geherrscht haben soll. Die Sch�tzerin beziffert den f�nf Jahre zuvor massgebenden Verkehrswert des Grundst�cks, sieht aber von einer nachvollziehbaren Herleitung ihrer Sch�tzung ab. Mit ihrer pauschalen, unbegr�ndeten Sch�tzung verm�gen die Steuerpflichtigen der ihr obliegenden Mitwirkungspflicht bei der Erhebung des Sachverhalts nicht zu gen�gen. Selbst wenn der Sch�tzung die Qualit�t eines Gutachtens beigemessen werden k�nnte, unterl�ge sie, wie jedes andere Beweismittel, der freien richterlichen Beweisw�rdigung (Urteile 4A_505/2012 vom 6. Dezember 2012; 6B_280/2009 vom 9. Juli 2009 E. 1.4). Das Abstellen auf eine nicht schl�ssige Expertise kann gegen das Verbot willk�rlicher Beweisw�rdigung (Art. 9 BV) verstossen (BGE 133 II 384 E. 4.2.3 S. 391 mit Hinweisen). Wenn die Vorinstanz die auffallend kurz gehaltene, mit einiger zeitlicher Distanz erstellte und von den Steuerpflichtigen in Auftrag gegebene Sch�tzung unber�cksichtigt l�sst, ist dies verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Willk�r ist weder ersichtlich noch dargetan.
3.4.�Nach der im Steuerrecht herrschenden Normentheorie tr�gt die Steuerbeh�rde die Beweislast f�r die steuerbegr�ndenden und -erh�henden Tatsachen, wogegen die steuerpflichtige Person f�r die steueraufhebenden und -mindernden Tatsachen beweisbelastet ist (Urteile 2C_678/2013 vom 17. Mai 2013 E. 3.6; 2C_92/2012 vom 17. August 2012 E. 4.3, in: StE 2013 A 24.21 Nr. 24, StR 67/2012 S. 828). F�r die Entkr�ftung der beh�rdlichen Annahme, wonach bei Einr�umung des Baukredits von einem Verkehrswert in H�he der Anlagekosten auszugehen sei, sind die Steuerpflichtigen demnach beweisbelastet. Dieser Beweis ist nicht erbracht. Auch das Bundesgericht hat damit davon auszugehen, dass der Umbau des Objekts mit rund 80 Prozent Fremdkapital finanziert wurde.
�Das Schreiben vom 28. Juni 2012, auf das sich die Steuerpflichtigen vor Bundesgericht berufen und das sich zum Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft im Herbst 2006 �ussern soll, fand im vorinstanzlichen Verfahren aufgrund des dort zu massgebenden kantonalrechtlichen Novenverbots keine Ber�cksichtigung. Die Handhabung des kantonalen Novenrechts erscheint jedenfalls nicht als willk�rlich (vorne E. 1.4) und erweist sich ebenfalls als haltbar. Ebenso wenig kann behauptet werden, (erst) der vorinstanzliche Entscheid habe zu seiner Anrufung Anlass gegeben. Es liegt kein unechtes Novum im Sinne von Art. 99 Abs. 1 BGG vor (E. 1.6 hiervor), weswegen das Schreiben auch im bundesgerichtlichen Verfahren unbeachtlich bleibt.
3.5.�Die Vorinstanz erachtet den�Einsatz�von Arbeit und Kapital als erf�llt, bescheinigt dem Steuerpflichtigen eine "gewisse berufliche N�he zur Bau- und Immobilienbranche" und weist auf das Verwaltungsratsmandat in einer Gesellschaft hin, die im Immobilienbereich t�tig ist. Sie stellt in f�r das Bundesgericht verbindlicher Weise fest, die Steuerpflichtigen h�tten teilweise gleichzeitig drei Ferienimmobilien gehalten, deren Besitzesdauer zudem nur zwei (streitbetroffenes Haus) bzw. vier Jahre (drittes Haus) betragen habe und die nach den Umbauten mit Gewinn h�tten ver�ussert werden k�nnen. Der Rahmen der blossen privaten Verm�gensverwaltung werde weit �bertroffen.
�Der Steuerpflichtige stellt in Abrede, �ber besondere Fachkenntnisse zu verf�gen. Als Mitglied des Verwaltungsrats einer Gesellschaft sei er nicht mit dem operativen Gesch�ft betraut, zumal sich die Gesellschaft mit grossen Mehrfamilienh�usern und Gewerbeliegenschaften befasse. Ihm ist entgegenzuhalten, dass die Vorinstanz lediglich von einer "gewissen beruflichen N�he" zur Bau- und Immobilienbranche spricht, die sich aus dem Verwaltungsratsmandat ergebe. Zumindest statutengem�ss befasst sich die Gesellschaft denn auch mit dem Kauf und Verkauf sowie dem Handel, der Bewirtschaftung und dem Halten von Immobilien. Es kann hier offenbleiben, welchen haupt- oder nebenberuflichen T�tigkeiten der Steuerpflichtige im Einzelnen nachgeht. Mit der Vorinstanz handelt es sich jedenfalls um ein immobiliennahes Umfeld. Ein solches f�rdert ganz allgemein das Finden von K�ufern, Architekten, Bauunternehmern usw. Die Kenntnisse und Fertigkeiten des Steuerpflichtigen kommen nicht zuletzt darin zum Ausdruck, dass die Eheleute zwischen Anfang Juni und Ende Dezember 2006 drei Objekte erwarben, um sie in der Folge umzubauen (R.________/GR, V.________/GR) bzw. neu erstellen zu lassen (Doppelhaus in U.________/ZH).
�Dem steht nicht entgegen, dass die Steuerpflichtigen mit Ausnahme des Stockwerkeigentumsanteils von 437/1000 alle Objekte in der Absicht des Selbstbewohnens erworben haben wollen, und bis auf die streitbetroffene Liegenschaft diese Absicht auch umgesetzt h�tten, was auch die Vorinstanz feststellt. Die Zugeh�rigkeit der als Hauptwohnsitz dienenden Liegenschaften zum Privatverm�gen ist unbestritten. Nach den f�r das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz investierten die Steuerpflichtigen eigene Fachkenntnisse und ein erhebliches Mass an Eigen- und Fremdkapital in die Bauten. Dass sie dabei �ber vertiefte Kenntnisse der Baubranche und des Immobilienmarktes verf�gen, wie die Vorinstanz festh�lt, liegt auf der Hand. Alleine schon die Zahl und zeitliche Abfolge der K�ufe und Verk�ufe der im Privatverm�gen gehaltenen Wohnh�user geht deutlich �ber das Mass dessen hinaus, was als �blich gelten kann. Der Blick darauf verdeutlicht, dass die Eheleute �ber ein �berdurchschnittliches Wissen verf�gten, das sie einbringen konnten.
3.6.�Die Vorinstanz geht davon aus, es seien keine Gr�nde f�r das Fehlen der�Gewinnstrebigkeit�behauptet worden, noch erg�ben sich solche aus den Akten. Deswegen sei ohne Weiteres anzunehmen, dass die Steuerpflichtigen die streitbetroffene Liegenschaft mit Gewinnabsicht erworben, umgebaut und ver�ussert h�tten. Die Steuerpflichtigen bestreiten, die streitbetroffene Liegenschaft in der Absicht des baldigen Weiterverkaufs erworben zu haben. Das "Traumhaus" in V.________/GR sei unvermittelt und zu einem weit unter dem Verkehrswert liegenden Preis an sie herangetragen worden, worauf sich das streitbetroffene Objekt, auch angesichts der beruflichen Entwicklung, nicht mehr habe halten lassen. Unter dem Eindruck dieser Sachzw�nge habe das Objekt in R.________/GR relativ rasch wieder verkauft werden m�ssen, weswegen es sich nicht um die Erzielung eines raschen Kapitalgewinns habe handeln k�nnen.
�Nach den f�r das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz, auf die mehrfach verwiesen wurde, t�tigten die Steuerpflichtigen im Juni 2006, im November 2006 und selbst noch im Dezember 2006 Liegenschaftsk�ufe. Im Fr�hling 2007, l�ngst nach der beruflichen Ver�nderung, investierten sie eine gr�ssere Summe in die Verwirklichung des bewilligten Umbauvorhabens in R.________/GR. Eine weniger riskante Alternative h�tte beispielsweise im Verkauf der Liegenschaft samt baubewilligtem Projekt bestanden (E. 3.2 hiervor). Den Ausf�hrungen der Steuerpflichtigen zufolge soll der Verkehrswert zu diesem Zeitpunkt ohnehin bereits erheblich angestiegen sein. Dies h�tte es umso mehr nahegelegt, den Wertzuwachs umgehend zu realisieren. Die Steuerpflichtigen entschlossen sich freilich zur Ausf�hrung des Projekts und nahmen zus�tzliche Risiken in Kauf, was kaum anders als mit der Erwartung eines durch die Ausf�hrung weiter anwachsenden Gewinns erkl�rt werden kann. Die Vorinstanz geht mithin in bundesrechtskonformer Weise von der Gewinnabsicht der Steuerpflichtigen aus. Die Gewinnabsicht kann durchaus erst im Laufe eines l�nger dauernden Sachverhalts hinzutreten, muss aber jedenfalls im Zeitpunkt der Realisation gegeben sein. Ob das streitbetroffene Objekt bereits in der Erwartung eines baldigen Kapitalgewinns erworben wurde, wie die Vorinstanz dies annimmt, kann denn auch offenbleiben.
3.7.�Die Vorinstanz kommt zu Recht zum Ergebnis, die Steuerpflichtigen erf�llten in der Steuerperiode 2008 den Tatbestand der selbst�ndigen Erwerbst�tigkeit in der Form des gewerbsm�ssigen Liegenschaftenhandels (E. 2.2 hiervor). Mit dem Umbau und dem Verkauf des streitbetroffenen Objekt in R.________/GR gingen die Steuerpflichtigen einer in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichteten T�tigkeit nach. Das Ferienhaus diente als Handelsobjekt und stellte Gesch�ftsverm�gen dar (E. 2.3).
4.1.�Als Zeitpunkt der Aufnahme der selbst�ndigen Erwerbst�tigkeit wollen die Steuerpflichtigen eventualiter auf die Erteilung der Baubewilligung (Fr�hling 2007), subeventualiter auf den Abschluss des M�klervertrags bzw. fr�hestens die Baueingabe (Februar bzw. Januar 2007), subsubeventualiter auf den Abschluss des Kaufvertrags um die Liegenschaft in V.________/GR (November 2006) abstellen.
�Die Vorinstanz ist der Ansicht der Unterinstanz gefolgt, wonach die Kaufofferte zum Erwerb der Liegenschaft in V.________/GR (September 2006) als Ausl�ser der selbst�ndigen Erwerbst�tigkeit heranzuziehen ist. Diese W�rdigung und die rechtliche Schlussfolgerung sind nicht zu beanstanden. Die W�rdigung st�tzt sich auf �usserlich wahrnehmbare Umst�nde (Kaufofferte), findet eine klare Herleitung (Kaufofferte trotz fehlender M�glichkeit, das streitbetroffene Objekt zu halten) und steht im Einklang mit den zur selbst�ndigen Erwerbst�tigkeit getroffenen Schlussfolgerungen. Eine Rechtsverletzung ist nicht ersichtlich.
4.2.�Von Handelsrechts wegen m�ssen die Aktiven bei ihrer Ersterfassung h�chstens zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertet werden (Art. 960a Abs. 1 OR), w�hrend von Steuerrechts wegen nach dem Verkehrswert zu suchen ist, der ihm am Stichtag zukommt (E. 2.4 hiervor). Die historischen Gestehungskosten sind unstreitig. Es fragt sich, ob diese dem Einkommenssteuerwert gleichgesetzt werden d�rfen. Mit der Vorinstanz ist dies zu bejahen: Zwischen Erwerb und Stichtag sind lediglich rund drei Monate verstrichen. Die Baueingabe erfolgte daraufhin erst im Januar 2007, und die Finanzierung war ab April 2007 gesichert. Die Sch�tzung vom 8. Februar 2012 und vom 28. Juni 2012 wurde von der Vorinstanz mit Recht nicht ber�cksichtigt (E. 3.3 hiervor). Es ist unter diesen Umst�nden bundesrechtskonform, den Einkommenssteuerwert mit dem Kaufpreis gleichzusetzen.
5.1.�Die Beschwerde erweist sich damit als unbegr�ndet. Sie ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist, und der angefochtene Entscheid ist zu best�tigen.
5.2.�Die Steuerpflichtigen haben aufgrund ihres Unterliegens die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens zu tragen (Art. 65 und 66 Abs. 1 BGG), und zwar zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung (Art. 66 Abs. 5 BGG). Dem Kanton Z�rich, der in seinem amtlichen Wirkungskreis obsiegt, ist keine Parteientsch�digung zuzusprechen (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 8'000.-- werden zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung den Beschwerdef�hrern auferlegt.