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Timestamp: 2016-10-28 00:49:41+00:00
Document Index: 76212108

Matched Legal Cases: ['art. 97', 'art. 97', 'art. 97', 'art. 13', 'art. 86', 'art. 82', 'art. 82', 'art. 83', 'art. 89', 'art. 33', 'art. 44', 'art. 89', 'art. 111', 'art. 89', 'ATF ', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 712', 'ATF ', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 50', 'ATF ', 'art. 6', 'art. 8', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 14', 'art. 5', 'art. 4', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 2', 'art. 97', 'art. 13', 'art. 5', 'art. 6', 'art. 2', 'art. 6', 'ATF ', 'art. 36', 'art. 26', 'ATF ', 'art. 5', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 97', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 65', 'art. 68', 'art. 68', 'art. 68']

1C_423/2011 (02.04.2012)
Hoirie de feu X.________, compos�e de A.________, B.________ et C.________, repr�sent�e par
Me Jean-J�r�me Crittin, avocat,
Communaut� des copropri�taires en PPE de l'immeuble Z.________, repr�sent�e par Me Philippe Pont, avocat,
Administration communale, route de Clouch�vre 30, 1934 Le Ch�ble VS, repr�sent� par Me Antoine Zen Ruffinen, avocat,
recours contre l'arr�t du Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour de droit public, du 1er septembre 2011.
L'hoirie de feu X.________ est propri�taire des parcelles contigu�s n� 76 et 102 de la commune de Bagnes, au lieu-dit Pro Michaud � Verbier, au nord du croisement de la rue du Centre sportif, de la route de la Poste et du chemin du Temple. La parcelle n� 76 abrite en l'�tat un centre commercial donnant sur la rue du Centre sportif et dont le toit plat engazonn� correspond au rez du chalet �rig� sur le bien-fonds n� 101; sur le terrain n� 102 se trouve un parking non couvert le long du chemin du Temple. L'ex�cuteur testamentaire de l'hoirie pr�cit�e a requis pour celle-ci l'autorisation d'y construire un parking souterrain sur deux niveaux, une surface commerciale et deux chalets au-dessus. Le projet pr�sent� empi�te d'environ 28 m2 sur l'angle sud du bien-fonds n� 101 appartenant � la communaut� des copropri�taires en PPE de l'immeuble "Z.________" (ci-apr�s: la communaut� des copropri�taires PPE); cette surface est cens�e correspondre � l'assiette d'une servitude r�elle de superficie consentie le 3 novembre 1997 qui gr�ve ce bien-fonds au profit du n� 103, lui-m�me rattach� au n� 102 par acte du 17 septembre 2002.
Selon le r�glement communal de construction approuv� d�finitivement par le Conseil d'Etat valaisan le 25 juin 2003 (ci-apr�s: RCC), les parcelles en question se trouvent dans la zone touristique de centre T1 - destin�e aux commerces, aux bureaux, aux locaux de travail et � l'habitation permanente et saisonni�re - dont l'indice d'utilisation du sol est fix� � 0.8 (cf. art. 97c et 105 let. a RCC).
Le projet de construction, publi� au Bulletin officiel du 12 d�cembre 2008, a fait l'objet de plusieurs oppositions dont celle de l'administratrice de la PPE de l'immeuble "Z.________". Par d�cision du 15 avril 2010, le Conseil communal de Bagnes (ci-apr�s: le Conseil communal) a lev� les oppositions et d�livr� le permis de construire.
La communaut� des copropri�taires PPE a form� recours contre cette d�cision. Elle reprochait notamment au Conseil communal d'avoir calcul� la densit� d'utilisation du terrain selon l'art. 97c RCC qui exclut de la surface brute de plancher utile (SBP) le rez commercial sur une profondeur de 25 m�tres depuis l'alignement, alors que le droit cantonal ne permettrait pas une telle exclusion. Elle soutenait �galement ne pas avoir consenti � la r�alisation de cet ouvrage qui empi�tait sur son bien-fonds.
Le Conseil d'Etat du canton du Valais a, le 20 avril 2011, confirm� la d�cision du Conseil communal de Bagnes. Il a estim� qu'il n'y avait pas lieu de remettre en cause l'art. 97c RCC sur la base des r�gles cantonales sur l'indice d'utilisation du sol car cette disposition communale correspondait aux buts et principes f�d�raux en mati�re d'am�nagement du territoire; il a notamment soulign� que, par cette mesure, le l�gislateur communal a souhait� adopter une planification de son territoire en encourageant, dans cette zone touristique, une activit� villageoise avec un d�veloppement �conomique issu des commerces implant�s au rez-de-chauss�e des b�timents. Le Conseil d'Etat a en outre consid�r� que le projet litigieux soulevait des questions d'interpr�tation de la servitude consentie en 1997 qui devaient �tre tranch�es par les juridictions civiles et non pas par les autorit�s administratives.
Le 1er juin 2011, la communaut� des copropri�taires PPE a recouru contre cette d�cision aupr�s de la Cour de droit public du Tribunal cantonal valaisan (ci-apr�s: le Tribunal cantonal ou cour cantonale), qui a admis le recours par arr�t du 1er septembre 2011. Cette autorit� a estim� qu'aucune disposition de droit cantonal n'autorisait une commune � exclure du calcul de la SBP certaines surfaces - comme en l'esp�ce des surfaces commerciales - que le droit cantonal prescrivait de prendre en compte. Elle en a conclu que le RCC d�rogeait aux art. 13 de la loi sur les constructions du 8 f�vrier 1996 (LC, RS/VS 705.1) et 5 de l'ordonnance sur les constructions du 2 octobre 1996 (OC, RS/VS 705.100) ainsi qu'au glossaire annex� � l'OC. A titre superf�tatoire, le Tribunal cantonal a retenu que la servitude fonci�re litigieuse ne permettait pas la construction, au-dessous du rez-de-chauss�e abritant l'actuelle surface commerciale, de garages souterrains sur deux niveaux venant empi�ter sur la parcelle n� 101, ce constat �tant n�anmoins pos� sans pr�judice d'une �ventuelle d�cision civile � rendre sur ce point; elle a donc consid�r� que, faute de disposer d'un droit de disposition suffisant sur le bien-fonds n� 101, le projet ne pouvait pas non plus �tre autoris� pour cette raison.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public, l'hoirie de feu X.________ demande au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t du Tribunal cantonal du 1er septembre 2011. Elle se plaint pour l'essentiel d'une interpr�tation arbitraire du droit cantonal et d'une violation du principe de l'autonomie communale. Elle invoque �galement la garantie de la propri�t� et le principe d'�galit� de traitement.
Le Tribunal cantonal et le Conseil d'Etat renoncent � se d�terminer. Les intim�s concluent au rejet du recours et la Commune de Bagne � son admission. Les intim�s se sont prononc�s sur les d�terminations de la Commune de Bagnes.
Dirig� contre une d�cision prise en derni�re instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans le domaine du droit public des constructions (art. 82 let. a LTF), le recours est en principe recevable comme recours en mati�re de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e. La recourante, qui a pris part � la proc�dure devant le Tribunal cantonal, a manifestement qualit� pour recourir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF contre l'arr�t attaqu� annulant l'autorisation de construire qu'elle avait obtenue.
La recourante soutient que la communaut� des propri�taires d'�tages n'avait pas qualit� pour se plaindre devant l'instance pr�c�dente de l'inobservation des r�gles en mati�re de densit�, de sorte que l'arr�t cantonal devrait �tre annul�. Elle rel�ve � cet �gard que la communaut� susmentionn�e n'est pas une personne physique touch�e par les mesures d'utilisation du sol.
2.1 En vertu des art. 33 al. 3 let. a LAT et 111 al. 1 LTF, la qualit� pour recourir devant les instances cantonales doit �tre reconnue dans les m�mes limites que pour le recours en mati�re de droit public devant le Tribunal f�d�ral contre les d�cisions et les plans d'affectation fond�s sur la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire et sur les dispositions cantonales et f�d�rales d'ex�cution de cette loi. La qualit� pour agir devant la Cour de droit public du Tribunal cantonal du canton de Valais est d�finie � l'art. 44 al. 1 de la loi du 6 octobre 1976 sur la proc�dure et la juridiction administratives (LPJA; RS/VS 172.6). Cette disposition accorde le droit de recourir � quiconque est atteint par la d�cision attaqu�e et poss�de un int�r�t digne de protection � ce qu'elle soit annul�e ou modifi�e (let. a). La recourante ne pr�tend pas que le droit cantonal serait plus large sur ce point que le droit f�d�ral. Il convient donc en d�finitive d'examiner la qualit� pour recourir sous l'angle de l'art. 89 al. 1 LTF, question que le Tribunal f�d�ral revoit librement s'agissant de droit f�d�ral (art. 111 al. 1 LTF).
Aux termes de l'art. 89 LTF, la qualit� pour recourir est reconnue � toute personne atteinte par la d�cision attaqu�e et qui dispose d'un int�r�t digne de protection � son annulation ou � sa modification. Selon la jurisprudence rendue en application de cette disposition, le recourant doit se trouver, avec l'objet de la contestation, dans une relation sp�ciale, �troite et digne d'�tre prise en consid�ration. Le voisin direct de la construction litigieuse a en principe la qualit� pour recourir. La proximit� avec l'objet du litige ne suffit cependant pas � elle seule � conf�rer au voisin la qualit� pour recourir contre l'octroi de l'autorisation de construire. Celui-ci doit en outre retirer un avantage pratique de l'annulation ou de la modification de la d�cision contest�e qui permette d'admettre qu'il est touch� dans un int�r�t personnel se distinguant nettement de l'int�r�t g�n�ral des autres habitants de la collectivit� concern�e de mani�re � exclure l'action populaire; il doit ainsi invoquer des dispositions du droit public des constructions susceptibles d'avoir une incidence sur sa situation de fait ou de droit (ATF 137 II 30 consid. 2.2.3 et 2.3 p. 33-34; 133 II 249 consid. 1.3.1 p. 252, 468 consid. 1 p. 470).
2.2 A titre liminaire, il convient de relever que, contrairement � ce que semble soutenir la recourante, la communaut� des propri�taires d'�tages b�n�ficie de la capacit� d'ester en justice pour des questions qui rel�vent de l'immeuble en propri�t� par �tage (cf. art. 712l al. 2 CC; cf. �galement AM�D�O WERMELINGER, La propri�t� par �tages: commentaire des articles 712a � 712t du code civil suisse, 2008, n. 161 sv. ad art. 712l CC). La qualit� pour agir de la communaut� a d'ailleurs �t� reconnue � plusieurs reprises par le Tribunal f�d�ral dans le domaine de la police des constructions et de l'am�nagement du territoire (cf. arr�ts 1C_269/2008 du 25 novembre 2008 et 1C_233/2009 du 30 septembre 2009; WERMELINGER, op. cit., n. 193 sv. ad art. 712l CC).
Dans le cas d'esp�ce, la communaut� intim�e est propri�taire de la parcelle directement voisine de celle o� doit s'�riger le projet litigieux - lequel empi�te en outre sur une partie de son bien-fonds (cf. servitude fonci�re) - et elle est, de ce fait, particuli�rement atteinte par la d�cision du Conseil d'Etat confirmant l'octroi du permis de construire. Elle dispose par ailleurs d'un int�r�t digne de protection � invoquer une violation des r�gles sur la densit� des constructions (ATF 133 II 249 consid. 1.3.3 p. 253 s.). C'est donc � juste titre que le Tribunal cantonal a reconnu � la communaut� des copropri�taires PPE la qualit� pour recourir contre la d�cision du Conseil d'Etat.
La recourante reproche � l'instance pr�c�dente d'avoir proc�d� � une interpr�tation du droit cantonal qu'elle tient pour arbitraire et contraire � l'autonomie communale. Selon elle, la Commune de Bagnes �tait habilit�e � l�gif�rer en mati�re d'indice d'utilisation du sol et en particulier pouvait adopter la disposition communale litigieuse excluant certaines surfaces du calcul de la SBP.
3.1 Le recours en mati�re de droit public ne peut pas �tre form� pour violation du droit cantonal ou communal en tant que tel. En revanche, il est possible de faire valoir que l'application faite de ce droit violerait le droit f�d�ral, en particulier qu'elle est arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. ou contraire � d'autres droits constitutionnels (ATF 133 III 462 consid. 2.3 p. 466). Appel� � revoir l'interpr�tation et l'application du droit communal sous l'angle de l'arbitraire, le Tribunal f�d�ral ne s'�carte de la solution retenue que si celle-ci se r�v�le insoutenable ou en contradiction manifeste avec la situation effective, ou si elle a �t� adopt�e sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain, ce qu'il appartient � la partie recourante de d�montrer par une argumentation qui r�ponde aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF (cf. ATF 133 II 249 consid. 1.4.2 p. 254). En revanche, si l'interpr�tation d�fendue par la cour cantonale ne s'av�re pas d�raisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la l�gislation en cause, elle sera confirm�e, m�me si une autre solution para�t �galement concevable, voire pr�f�rable (ATF 133 I 149 consid. 3.1 p. 153; 132 I 13 consid. 5.1 p. 17).
Selon l'art. 50 al. 1 Cst., l'autonomie communale est garantie dans les limites fix�es par le droit cantonal. Une commune b�n�ficie de la protection de son autonomie dans les domaines que le droit cantonal ne r�gle pas de fa�on exhaustive, mais qu'il laisse en tout ou partie dans la sph�re communale, conf�rant par l� aux autorit�s municipales une libert� de d�cision relativement importante. L'existence et l'�tendue de l'autonomie communale dans une mati�re concr�te sont d�termin�es essentiellement par la constitution et la l�gislation cantonales (ATF 136 I 316 consid. 2.1.1 p. 317 et les arr�ts cit�s).
Le grief de violation de l'autonomie communale, que la recourante est en principe autoris�e � faire valoir � titre accessoire d�s lors que la Commune de Bagnes a donn� un pr�avis favorable � son projet et conclut � l'admission du pr�sent recours (arr�t 1C_450/2008 du 19 mars 2009 consid. 2.1 et les arr�ts cit�s), n'a en l'esp�ce pas de port�e propre par rapport � celui d'arbitraire. En effet, lorsqu'elle est reconnue autonome dans un domaine sp�cifique, une commune peut se plaindre d'un exc�s voire d'un abus du pouvoir d'appr�ciation, ou d'une fausse application par la juridiction cantonale de recours des normes de droit cantonal et communal r�gissant le domaine en cause. Le Tribunal f�d�ral revoit alors l'interpr�tation et l'application de ces normes sous l'angle de l'arbitraire (cf. arr�ts 1C_138/2010 du 26 ao�t 2010 consid. 2.1 et 1C_450/2008 du 19 mars 2009 consid. 2.1).
3.2 Selon l'art. 6 de la loi du 5 f�vrier 2004 sur les communes du canton du Valais (LCom, RS/VS 175.1), les communes ont notamment des attributions dans le domaine de l'am�nagement local et de la police des constructions (let. c). En vertu de l'art. 8 LC, le droit communal r�glemente l'ordre des constructions, leur emplacement, leurs dimensions, le nombre de niveaux ainsi que leur architecture. La l�gislation cantonale contient n�anmoins certaines r�gles � cet �gard, notamment concernant l'indice d'utilisation du sol. Ainsi, l'art. 13 al. 1 LC, consacr� � cette notion, la d�finit comme �tant le rapport entre la surface brute totale d�terminante des planchers et la surface de la parcelle prise en consid�ration; l'art. 13 al. 2 LC dispose que le mode de calcul de l'indice sera r�gl� dans l'ordonnance (cf. �galement art. 14 LC). En vertu de son pouvoir d'ex�cution, le Conseil d'Etat a pr�cis� cette notion d'indice d'utilisation et la mani�re de le calculer, dans l'ordonnance sur les constructions (cf. art. 5 OC) et le glossaire annex� (cf. art. 4 OC).
L'art. 5 OC intitul� "Indice d'utilisation" a la teneur suivante:
1 L'indice d'utilisation (u) est le rapport entre la surface brute de plancher utile (surface brute totale d�terminante des planchers) et la surface constructible du terrain (surface de la parcelle prise en consid�ration).
2 La surface brute de plancher utile se compose de la somme de toutes les surfaces d'�tages au-dessus et au-dessous du sol, y compris les surfaces des murs et des parois dans leurs sections horizontales, qui servent directement � l'habitation ou � l'exercice d'une activit� professionnelle ou qui sont utilisables � cet effet.
3 La surface constructible du terrain est �gale � la surface des biens-fonds ou des parties de biens-fonds sis en zone � b�tir qui ont fait l'objet de la demande d'autorisation de construire et qui sont encore libres en droit pour la construction.
4 Les communes peuvent pr�voir dans leur RCC que les surfaces c�d�es pour des raisons d'utilit� publique sont prises en compte dans la surface constructible du terrain. La surface c�d�e prise en consid�ration ne peut repr�senter plus de 20% de la surface constructible du terrain.
5 Les communes peuvent fixer dans le RCC une majoration appropri�e de l'indice d'utilisation pour des plans d'affectation sp�ciaux (plan de quartier ou plan d'am�nagement d�taill�) qui offrent des avantages par une solution d'ensemble.
Quant au glossaire annex� � l'OC, il donne de la "surface brute de plancher utile (SBP)" la d�finition suivante:
Somme de toutes les surfaces en-dessus et en-dessous du sol, y compris la surface des murs et des parois dans leurs sections horizontales, qui servent directement � l'habitation ou � l'exercice d'une activit� professionnelle ou qui sont utilisables � cet effet (art. 5 al. 2 OC).
N'entrent pas en consid�ration:
- les locaux de service situ�s hors du logement tels que caves, greniers, s�choirs et buanderies, locaux de chauffage, soutes � bois, � charbon ou � mazout;
- les locaux communs de jeux et bricolages dans les immeubles � logements multiples;
- les garages pour v�hicules � moteur, v�los et voitures d'enfants, non utilis�s pour une activit� professionnelle;
- les portiques d'entr�e ouverts; les terrasses d'attique, couvertes et ouvertes; les balcons et les loggias ouverts;
- les espaces vitr�s (v�randas, oriels, serres, jardins d'hiver) non utilisables pour l'habitation permanente (situ�s en dehors de l'enveloppe thermique) ou pour des activit�s commerciales ou professionnelles;
- les entrep�ts souterrains dans la mesure o� ils ne sont pas ouverts au public, ni dot�s de places de travail.
- les combles d'une hauteur finie sous chevrons sup�rieure � 1,80 m;
Quant � l'art. 2 OC, il contient une r�serve en faveur du droit communal. Aux termes de cet article, les communes �dictent les dispositions compl�mentaires � la loi sur les constructions et � la pr�sente ordonnance dans le respect du droit f�d�ral et cantonal (al. 1); elles peuvent �dicter des dispositions d�rogatoires lorsque la loi sur les constructions et l'ordonnance le pr�voient express�ment (al. 2).
Enfin, la disposition communale litigieuse pr�voit notamment que, en zone de rez contigu, le rez commercial n'est pas compt� dans la densit� sur une profondeur de maximum 25 m�tres depuis l'alignement (art. 97c RCC).
3.3 Le Tribunal cantonal a en l'esp�ce consid�r� que le RCC contrevenait au droit cantonal en tant qu'il excluait du calcul de la SBP certaines surfaces commerciales que le droit cantonal prescrivait de prendre en compte. L'instance pr�c�dente a en effet estim� que la notion d'indice d'utilisation �tait d�finie par le droit cantonal, � savoir par les art. 13 LC et 5 OC ainsi que par le glossaire annex� � l'OC. Elle s'est notamment r�f�r�e aux travaux pr�paratoires relatifs � cette l�gislation qui mettaient en �vidence que cette notion ressortait au droit cantonal. Ainsi, le rapporteur de la commission parlementaire rappelait, lors des premiers d�bats, que les communes �taient libres de ne pas utiliser l'instrument de l'indice d'utilisation du sol, mais que, dans le cas o� elles le feraient, elles devraient express�ment se r�f�rer � la notion d�finie par l'ordonnance (Bulletin des s�ances du Grand Conseil, in: BSGC, novembre 1995, p. 1395). L'OC et son glossaire concr�tisaient en effet la volont� du l�gislateur d'instaurer "une unit� de langage et d'application des dispositions l�gales sur l'ensemble du canton" (BSGC, novembre 1996, p. 1179). Son id�e n'�tait pas de quantifier les d�finitions, mais de laisser � chaque commune le soin d'appr�cier si elle voulait donner telle ou telle hauteur � un b�timent; il s'agissait de pr�ciser le caract�re de la d�finition et non la quantit� (BSGC, f�vrier 1996, p. 844). Dans son message concernant l'OC, le Conseil d'Etat soulignait � cet �gard que, pour la premi�re fois, le calcul de la surface brute de plancher utile prise en compte relevait exclusivement du droit cantonal (BSGC, novembre 1996, p. 1040). Enfin, le Tribunal cantonal a relev� que le droit cantonal introduisait certes plusieurs r�serves sp�cifiques en faveur du droit communal (cf. art. 5 al. 4 et 5 OC et art. 6 OC): aucune n'autorisait cependant une commune � exclure du calcul de la SBP certaines surfaces que le droit cantonal prescrivait de prendre en compte.
La recourante n'apporte en l'occurrence aucun �l�ment susceptible de remettre en cause l'interpr�tation du droit cantonal donn�e par l'instance pr�c�dente. L'int�ress�e ne s'en prend notamment pas � l'argumentation d�velopp�e par l'autorit� inf�rieure. Elle se contente en effet de soutenir qu'il ressort de l'articulation des art. 2 OC et 8 al. 1 LC que la comp�tence l�gislative en mati�re de dimensions des constructions appartient aux autorit�s communales, de sorte que la Commune de Bagnes �tait habilit�e � exclure du SBP certaines surfaces, comme en l'esp�ce les surfaces commerciales. Dans son arr�t, le Tribunal cantonal ne nie pas que les communes valaisannes aient des attributions dans le domaine de la police des constructions (cf. art. 6 LCom et 8 al. 1 LC). Cette attribution de comp�tence a toutefois lieu sous r�serve des l�gislations cantonale et f�d�rale (ATF 135 I 233 consid. 2.3 p. 242; cf. supra consid. 3.1). Or, l'instance pr�c�dente a clairement expos� que la notion d'indice d'utilisation relevait du droit cantonal et que le droit communal ne pouvait s'�carter de la d�finition donn�e par la l�gislation cantonale � moins que celle-ci ne pr�voie elle-m�me une r�serve sp�cifique en faveur des communes. En outre, quoi qu'en dise la recourante, les communes restent libres de d�finir les dimensions des constructions d�s lors qu'elles sont comp�tentes pour fixer le coefficient d'utilisation du sol, comme cela ressort clairement des travaux pr�paratoires. Enfin, le fait que le Conseil d'Etat ait homologu� le RCC en 2003, soit apr�s l'adoption de l'OC et de son glossaire, n'est pas susceptible de remettre en cause l'appr�ciation faite par la cour cantonale d�s lors qu'il ressort de l'interpr�tation de la LC elle-m�me que l'indice d'utilisation est une notion de droit cantonal (cf. consid. 13 al. 1 et 2 LC; BSGC, novembre 1996, p. 1179; BSGC, f�vrier 1996, p. 844; BSGC, novembre 1995, p. 1395); � cet �gard, l'homologation de la l�gislation communale par le Conseil d'Etat n'a pas pour effet d'�lever celle-ci au rang de droit cantonal, contrairement � ce que soutient la recourante.
Dans ces conditions, l'on ne saurait reprocher � la cour cantonale d'avoir fait preuve d'arbitraire dans l'interpr�tation du droit cantonal en jugeant que le RCC contrevenait � celui-ci. Le recours doit donc �tre rejet� sur ce point.
La recourante invoque �galement le principe de la l�galit� au sens de l'art. 36 al. 1 Cst. Selon elle, la restriction grave de son droit de propri�t� (art. 26 Cst.) ne reposerait pas sur une base l�gale suffisante. Elle estime que les principes contenus dans l'OC, et plus particuli�rement dans le glossaire annex�, seraient d�pourvus d'une densit� normative suffisante; ceux-ci auraient d� �tre int�gr�s dans une loi au sens formel, sujette � r�f�rendum.
Contrairement � ce que soutient la recourante, la d�cision litigieuse qui porte sur le refus d'autoriser le projet de construction au motif que l'indice d'utilisation du sol est d�pass� ne porte pas une atteinte grave � la propri�t� (arr�t 1C_332/2007 du 13 mars 2008 consid. 2.2 et les arr�ts cit�s). D�s lors, est suffisante une base l�gale au sens mat�riel, que le Tribunal f�d�ral examine uniquement sous l'angle de l'arbitraire (ATF 131 I 333 consid. 4.2 p. 340; 130 I 360 consid. 1.2 p. 362).
En l'occurrence, pour restreindre le droit de propri�t� de la recourante, l'arr�t entrepris se fonde notamment sur la d�finition de l'indice d'utilisation pr�cis�e par l'OC (cf. art. 5 OC et le glossaire annex�). Cette ordonnance est une loi au sens mat�riel et constitue ainsi une base l�gale suffisante. Ce grief doit donc �tre rejet�.
La recourante se plaint ensuite d'une violation du principe de l'�galit� de traitement. Elle se pr�vaut du fait que la Commune de Bagnes continuerait d'appliquer le r�glement communal en mati�re d'indice d'utilisation du sol en d�pit de l'arr�t du Tribunal de c�ans du 8 novembre 2001 ayant annul� un arr�t du Tribunal cantonal - qui consacrait l'inapplicabilit� des dispositions r�glementaires communales sur l'indice d'utilisation du sol - au motif que le r�gime transitoire de cinq ans pour adapter le droit communal au droit cantonal n'�tait pas encore �chu (cf. arr�t 1P.577/2001 du Tribunal f�d�ral du 8 novembre 2001); la commune adopterait toujours le m�me mode de calcul de l'indice d'utilisation du sol et elle ferait pr�valoir la primaut� de son r�glement sur le droit cantonal.
5.1 Le principe de la l�galit� de l'activit� administrative pr�vaut en principe sur celui de l'�galit� de traitement. En cons�quence, le justiciable ne peut g�n�ralement pas se pr�tendre victime d'une in�galit� devant la loi lorsque celle-ci est correctement appliqu�e � son cas, alors qu'elle aurait �t� faussement, voire pas appliqu�e du tout, dans d'autres cas (ATF 126 V 390 consid. 6a p. 392 et les r�f�rences cit�es). Cela pr�suppose cependant, de la part de l'autorit� dont la d�cision est attaqu�e, la volont� d'appliquer correctement � l'avenir les dispositions l�gales en question. Le citoyen ne peut pr�tendre � l'�galit� dans l'ill�galit� que s'il y a lieu de pr�voir que l'administration pers�v�rera dans l'inobservation de la loi (ATF 127 I 1 consid. 3a p. 2 s.; 125 II 152 consid. 5 p. 166; 122 II 446 consid. 4a p. 451 s. et les arr�ts cit�s); en principe, si l'autorit� ne s'exprime pas sur ses intentions futures, le Tribunal f�d�ral pr�sume qu'elle se conformera � la loi � l'avenir (cf. ATF 115 Ia 81 consid. 2 p. 83). Il faut encore que l'autorit� n'ait pas respect� la loi selon une pratique constante, et non pas dans un ou quelques cas isol�s (ATF 132 II 485 consid. 8.6 p. 510; 127 I 1 consid. 3a p. 2; 126 V 390 consid. 6a p. 392 et les arr�ts cit�s), et qu'aucun int�r�t public ou priv� pr�pond�rant n'impose de donner la pr�f�rence au respect de la l�galit� (ATF 123 II 248 consid. 3c p. 254; 115 Ia 81 consid. 2 p. 83 et les r�f�rences). C'est seulement lorsque toutes ces conditions sont remplies que le citoyen est en droit de pr�tendre, � titre exceptionnel, au b�n�fice de l'�galit� dans l'ill�galit�.
5.2 En l'occurrence, la recourante se m�prend lorsqu'elle pr�tend que la Commune de Bagnes continuerait d'appliquer le r�glement communal ayant fait l'objet de l'arr�t invoqu� du Tribunal f�d�ral - � savoir le r�glement homologu� en 1998 par le Conseil d'Etat - puisque l'autorit� communale comp�tente a �dict� un nouveau r�glement qui a �t� d�finitivement homologu� en 2003 par le Conseil d'Etat et qui a abrog� et remplac� le pr�c�dent. L'int�ress�e ne d�montre au demeurant pas que la commune adopterait toujours le m�me mode de calcul de l'indice d'utilisation du sol; elle ne donne � cet �gard aucune indication quant au contenu de l'ancien r�glement qui ne ressort d'ailleurs pas du dossier de la cause. En outre, la recourante ne fait �tat d'aucun projet de construction qui aurait b�n�fici� de l'exclusion litigieuse pr�vue par l'art. 97c RCC actuellement en vigueur pour le calcul de l'indice d'utilisation du sol. En l'�tat, la commune n'a pas manifest� son intention de poursuivre une pratique ill�gale d�s lors qu'elle envisage, � la faveur d'une d�cision incitative, d'adapter sa r�glementation (cf. consid. 6). Une violation de l'�galit� de traitement n'est donc, au vu du dossier, pas d�montr�e par la recourante.
Le recours doit par cons�quent �galement �tre rejet� sous cet angle.
En cas de rejet des griefs soulev�s par la recourante, la Commune de Bagnes propose au Tribunal f�d�ral de renoncer � annuler l'autorisation de construire et de rendre une d�cision incitative: cela lui permettra de modifier sa l�gislation (art. 97c RCC) pour lui donner un contenu compatible avec le droit cantonal en y int�grant son intention planificatrice, � savoir d'accorder un bonus de densit� au b�timent � �riger sous condition de construire un rez-de-chauss�e commercial, sur l'alignement, en contig�it� avec les parcelles voisines. La Commune de Bagnes pr�tend que l'inapplication de la disposition litigieuse - permettant d'exclure du calcul de la SBP des surfaces commerciales situ�es au rez - aurait pour cons�quence d'entra�ner des vides entre les b�timents du centre de Verbier dont les rez-de-chauss�es sont construits en contig�it� et forment un centre harmonieux, comme elle l'a souhait�.
6.1 Le Tribunal f�d�ral prend une d�cision incitative lorsque, pour �viter un vide juridique - qui aurait, en d�finitive, des cons�quences plus n�fastes que l'application d'une disposition vici�e -, il renonce � annuler une disposition inconstitutionnelle (cf. ATF 123 I 56 consid. 3c p. 61; arr�t 1P.487/2003 du 27 janvier 2004 consid. 4.1 non publi� aux ATF 130 I 106). On parle de d�cision incitative ("Appellentscheid") car cette d�cision comporte un appel plus ou moins pr�cis et directif � l'�gard du l�gislateur afin qu'il �labore une r�glementation conforme � la Constitution (WALTER K�LIN, Das Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde, Berne 1994, 2e �d., p. 403). Une telle d�cision a ainsi pour cons�quence, d'une part, de maintenir un acte vici�, le cas �ch�ant en d�boutant un recourant qui obtient gain de cause, et, d'autre part, de l�gitimer les autorit�s (� continuer) � appliquer, au moins temporairement, une norme reconnue comme n'�tant pas conforme � la Constitution jusqu'� ce que le l�gislateur adopte une nouvelle r�glementation (cf. ANDREAS AUER, L'effet des d�cisions d'inconstitutionnalit� du Tribunal f�d�ral, in PJA 5/92 p. 559 ss, n. 23, p. 564). Aussi une d�cision incitative ne peut-elle �tre admise qu'exceptionnellement et pour de justes motifs (arr�t 1C_390/2007 du 22 octobre 2008 consid. 6.2 in RDAF 2009 I 323 et les arr�ts cit�s).
6.2 Dans le cas particulier, les conditions au prononc� d'une d�cision incitative ne sont manifestement pas remplies. On ne voit en effet pas en quoi la non-application de la disposition communale litigieuse pourrait entra�ner un vide juridique ou bouleverser l'application de la l�gislation communale. Elle n'emp�cherait en particulier pas l'accomplissement des t�ches publiques d�volues � la Commune de Bagnes en mati�re de construction et d'am�nagement du territoire. Celle-ci n'explique d'ailleurs pas en quoi la contig�it� pr�vue en rez-de-chauss�e ne pourrait pas �tre r�alis�e en int�grant dans le calcul de l'indice d'utilisation du sol les surfaces commerciales. L'argumentation de la Commune de Bagnes doit donc �tre �cart�e.
Il r�sulte de ce qui pr�c�de que la motivation principale de l'instance pr�c�dente r�siste � la critique de la recourante. Comme cette motivation est ind�pendante et suffisante pour maintenir la d�cision entreprise, point n'est besoin d'examiner l'argumentation superf�tatoire de la cour cantonale fond�e sur l'interpr�tation de la servitude (ATF 133 III 221 consid. 7 p. 228; 132 I 13 consid. 6 p. 20 et les r�f�rences).
Le recours doit d�s lors rejet�, aux frais de la recourante qui succombe (art. 65 et 66 LTF). En vertu de l'art. 68 al. 2 LTF, celle-ci versera en outre une indemnit� de d�pens � l'intim�e qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un avocat (art. 68 al. 1 et 2 LTF). La Commune de Bagnes n'a pas droit � des d�pens (art. 68 al. 3 LTF).
Les frais judiciaires, arr�t�s � 3'000 fr., sont mis � la charge des membres de l'hoirie recourante.
Une indemnit� de 2'000 fr. � payer � l'intim�e � titre de d�pens est mise � la charge des membres de l'hoirie recourante, solidairement entre eux.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux mandataires des parties et de la Commune de Bagnes, au Conseil d'Etat et au Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour de droit public.