Source: http://pravo4u.cz/judikatura/nejvyssi-soud-cr/22-cdo-192-2017/
Timestamp: 2019-12-05 15:38:06+00:00
Document Index: 17117677

Matched Legal Cases: ['soud ', 'soud ', '§ 139', 'zákona č. 40', '§ 1130', 'zákona č. 40', '§ 139', '§ 833', 'soud ', '§ 1129']

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 22 Cdo 192/2017 | Judikatura | Pravo4u.cz - služby pro právníky
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Davida Havlíka a soudců JUDr. Michaela Pažitného, Ph.D., a Mgr. Michala Králíka, Ph.D., ve věci žalobce P. V., zastoupeného Mgr. Michalem Miturou, advokátem se sídlem v Ostravě, Místecká 329/258, proti žalovaným 1) P. U., 2) J. B., oběma zastoupeným Mgr. Ladislavem Popkem, advokátem se sídlem v Ostravě, Sokolská 22, o zrušení rozhodnutí většinových spoluvlastníků, vedené u Okresního soudu v Ostravě pod sp. zn. 33 C 153/2014, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 6. 9. 2016, č. j. 11 Co 159/2016-158, takto:
I. Dovolání proti výroku I. rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 6. 9. 2016, č. j. 11 Co 159/2016-158, kterým byl ve výroku I. potvrzen rozsudek Okresního soudu v Ostravě ze dne 4. 2. 2016, č. j. 33 C 153/2014-117, se zamítá.
II. Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 6. 9. 2016, č. j. 11 Co 159/2016-158, se ve výroku I., kterým byl ve výroku II. potvrzen rozsudek Okresního soudu v Ostravě ze dne 4. 2. 2016, č. j. 33 C 153/2014-117, ve výroku II. o nákladech řízení před soudem prvního stupně a ve výroku III. o nákladech odvolacího řízení, jakož i rozsudek Okresního soudu v Ostravě ze dne 4. 2. 2016, č. j. 33 C 153/2014-117, ve výroku II. a ve výroku III. o nákladech řízení, ruší a věc se v uvedeném rozsahu vrací Okresnímu soudu v Ostravě k dalšímu řízení.
-	žalobce a žalovaní jsou společníky společnosti Thronum servis s. r. o., žalovaní jsou jednateli této společnosti a žalobce byl v minulosti rovněž jednatelem;
-	žalobce je spoluvlastníkem předmětných nemovitostí v rozsahu ideální ¼, žalovaný 1) je spoluvlastníkem v rozsahu ideální ½ a žalovaný 2) je spoluvlastníkem v rozsahu ideální ¼;
-	společnost Thronum servis s. r. o. (dále „nájemce“) užívá předmětné nemovitosti jako nájemce na základě smlouvy o nájmu uzavřené dne 2. 11. 2009, nájemné původně sjednané na částku 35 000 Kč měsíčně bylo dodatkem ke smlouvě o nájmu ze dne 29. 10. 2010 zvýšeno na částku 70 000 Kč měsíčně a dodatkem ze dne 31. 3.2014 sníženo na částku 20 000 Kč měsíčně;
-	dne 31. 3. 2014 proběhlo jednání spoluvlastníků předmětných nemovitostí, na němž právní předchůdce žalovaného 1) a žalovaný 2) hlasy představujícími 75% většinu hlasů spoluvlastníků rozhodli o výše uvedeném snížení nájemného z částky 70 000 Kč na částku 20 000 Kč měsíčně z důvodu ekonomické situace nájemce a faktické neobsazenosti 25% pronajímaných nebytových prostor a o uzavření dodatku ke smlouvě o nájmu (dodatek žalobce nepodepsal);
-	dne 31. 3. 2014 spoluvlastníci většinou 75% hlasů rozhodli o vybudování klimatizace ve druhém nadzemním podlaží, jež bylo vytvořeno z původní půdy, a i po nástavbě má zkosené stropy; sestává se z chodby, kancelářských prostor, sociálního a hygienického zázemí, úklidové komory a kuchyňky;
-	pronájem předmětných nemovitostí je obtížně obchodovatelný, neboť se nacházejí mimo centrum O., ve smíšené zóně, s nižší koncentrací jiných podnikatelských subjektů, obvyklé nájemné činí cca 20 000 Kč;
-	dne 1. 11. 2012 byla mezi nájemcem a společností Special Service International, spol. s r. o. jako podnájemcem uzavřena smlouva, na jejímž základě podnájemce užívá nebytové prostory v prvním nadzemním podlaží o výměře 67 m2 za částku 10 000 Kč měsíčně, k níž je připočteno DPH a úhrada za služby ve výši 2 000 Kč měsíčně.
Žalobce nesouhlasil s tím, že by rozhodování o snížení nájemného za užívání nebytových prostor z částky 70 000 Kč na částku 20 000 Kč měsíčně nebylo rozhodnutím o významné záležitosti týkající se společné věci. Vedle argumentu, že odvolací soud závěr prezentovaný v uvedeném směru řádně neodůvodnil, připomněl, že právní úprava občanského zákoníku účinná od 1. 1. 2014 doznala změny i v posuzování problematiky správy společné věci. Pojem důležité změny společné věci obsažený v ustanovení § 139 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále „obč. zák.“) byl nahrazen formulací „rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci“ a se změnou textace zákona se nutně mění i okruh záležitostí, jež lze za významné považovat. Žalobce uvedl, že již z důvodu změny zákona nemůže být použitelná judikatura, která v poměrech předchozí právní úpravy veškeré otázky spojené s nájmem společné věci považovala za běžnou správu. Dále připomněl, že snížení měsíčního nájemného za užívání nebytových prostor o více než 70% pro něj představuje hrozbu vzniku těžké újmy ve smyslu § 1130 o. z.
Rozhodnutí ve věcech nájmu společné věci, včetně stanovení nájemného či dohody o něm, byla v poměrech právní úpravy zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, účinné do 31. 12. 2013, řazena k běžné správě společné věci, u níž se důsledně uplatňoval princip majorizace obsažený v ustanovení § 139 odst. 2 obč. zák. (k tomu z judikatury dovolacího soudu srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2000, sp. zn. 22 Cdo 400/98, jenž byl publikován v časopise Soudní rozhledy č. 3, roč. 2000). Z obdobného pojetí vycházela i úprava v obecném občanském zákoníku (dále „OZO“) i ji reflektující judikatura, která rozhodování o nájemních vztazích týkající se společné věci považovala za „řádnou“ správu, do níž patří věci, které se stále opakují a podle hospodářských zásad jsou spojeny s rozumným užíváním společné věci [srovnej NS R II 378/29 (Vážný 9397), NS Rv I 1813/34 (Vážný 13 768) nebo NS R II 270/27 (Vážný 7288)]. V případech, kdy nájem společné věci měl v některém svém aspektu, například ve sjednané době nájmu, vybočit z obvyklých místních podmínek, judikatura dovodila, že se o běžnou správu společné věci ve smyslu § 833 OZO nejedná (srovnej sbírka Glaser – Unger rozhodnutí pod č. 866). Požadavek diferencovaného přístupu k rozhodování ve věcech běžné správy byl vyjádřen i v judikatuře Ústavního soudu, která sice nijak nerelativizovala princip majorizace, nicméně akcentovala i v zájmu zachování ekvity ohled na práva a oprávněné zájmy menšinových spoluvlastníků (srovnej nález Ústavního soudu ze dne 21. 10. 2008, sp. zn. IV. ÚS 1735/07, a usnesení Ústavního soudu ze dne 28. 7. 2009, sp. zn. IV. ÚS 968/09; obě rozhodnutí jsou přístupná na internetových stránkách Ústavního soudu http://nalus.usoud.cz). Podle přesvědčení dovolacího soudu je nezbytné diferencovaně posuzovat jednotlivé případy rozhodování ve věcech nájemního poměru týkajícího se společné věci i v podmínkách úpravy občanského zákoníku účinné od 1. 1. 2014. O takovém poměru může být většinovým spoluvlastníkem rozhodnuto například z hlediska doby nájmu, výše nájemného či možnosti předčasného ukončení nájemního poměru za podmínek, jež jsou obecně pojímány jako standardní, avšak i podmínek, které mohou být neobvyklé. Vždy však bude záležet na konkrétních okolnostech případu, které budou pro soud jedinečným a do jiných věcí těžko přenositelným východiskem pro posouzení, zda se bude jednat o případ běžné či mimořádné správy. Ustanovení § 1129 odst. 1 o. z. obsahující demonstrativní výčet případů rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci takovému rozlišení nebrání.
Vloženo: 16. January 2018