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Timestamp: 2019-08-21 23:17:22+00:00
Document Index: 92598401

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CA Chambéry 10/06/2008-1
Expropriation d’une parcelle commune
Parcelle expropriée assiette d’un lot transitoire
Indemnité correspondant à la valeur du terrain
Indemnité destinée au syndicat des copropriétaires (oui)
Indemnisation du droit à construire
Nécessité d’une demande distincte du promoteur
Cour d’appel de Chambéry 10 juin 2008
Décision attaquée : TGI Albertville 28 novembre 2006
N° de RG: 07/00008
Infirmation partielle,
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “DOMAINE SAINT MARTIN”, dont le siège est sis 73210 AIME, pris en la personne de son représentant légal,
SCI SAINT MARTIN, dont le siège est sis à Villette, 73210 AIME, prise en la personne de son gérant en exercice,
Vu le jugement en date du 28 novembre 2006 rendu contradictoirement par le tribunal de grande instance d’Albertville qui a dit que l’indemnité d’expropriation de 72.254,50 €, actuellement consignée à l’issue d’une procédure d’expropriation par la commune d’Aime à la Caisse des dépôts et Consignations et ce, en exécution d’un arrêt confirmatif rendu le 10 mars 2004 par la Cour d’appel de Chambéry, doit être versée entre les mains de la SCI Saint-Martin, qui a débouté, par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Domaine Saint-Martin” de l’ensemble de ses demandes et qui a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle tendant à voir judiciairement constater, avec toutes conséquences de droit, la scission de la copropriété en condamnant le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI Saint-Martin la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Vu l’appel interjeté le 3 janvier 2007 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Domaine Saint-Martin”à l’encontre de ce jugement et ses dernières conclusions en date du 5 mai 2008, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens et par lesquelles il demande à la Cour :
- d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
- de constater qu’il est seul propriétaire du sol de l’ensemble de la parcelle B no 2298, et en tout cas à la date où a été publiée au 1er bureau des hypothèques de Chambéry l’ordonnance d’expropriation du 8 mars 2000 publiée le 24 février 2001 ;
- de constater qu’à la date de la saisine du juge de l’expropriation, aucun litige n’existait et aucune action à l’encontre du syndicat des copropriétaires n’avait été engagée pour revendiquer des droits éventuels sur une indemnité qui aurait été perçue à tort ou sur une revendication rétroactive de partie de parcelle ;
- de constater enfin que la SCI Saint-Martin a reconnu la justesse des réclamations du syndicat des copropriétaires dans sa lettre du 28 mars 2001 où elle exposait au contraire qu’elle était seule titulaire de droits à construire qui méritaient une indemnisation distincte qu’elle n’a jamais demandée ;
- de constater que le règlement de copropriété de l’immeuble “Domaine Saint-Martin” prévoit que le sol commun est bien intégralement une partie commune ;
- de constater que la privation du sol commun constituant une partie commune, doit revenir pour son indemnisation uniquement au syndicat des copropriétaires ;
- de constater, dès lors, que la SCI ne peut pas être propriétaire du terrain et qu’en tout cas, elle ne l’était pas à la date de l’ordonnance d’expropriation du 8 mars 2000, ce qui a été rappelé à la commune d’Aime dans le rapport du commissaire enquêteur en date du 14 décembre 1999 ;
- de constater que la parcelle expropriée l’a bien été au préjudice du syndicat des copropriétaires d’après l’état hypothécaire y figurant et au bénéfice de la commune d’Aime ;
- de constater, à titre subsidiaire, que la clause litigieuse figure à l’article 2a du règlement de copropriété et doit être considérée comme abusive et léonine et à tout le moins comme non écrite au visa des articles 43, 16-2 et 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- de dire et juger que l’indemnité actuellement consignée par la commune d’Aime à la Caisse dès dépôts et consignations, à hauteur de 72.254,50 €, en exécution de l’arrêt du 10 mars 2004, doit revenir au syndicat des copropriétaires “Domaine Saint-Martin” dans son intégralité ;
- de condamner la SCI “Domaine Saint-Martin” à lui verser les intérêts de retard sur 72.254,50 € au taux de 10 % l’an, ou au taux légal majoré ou enfin au taux légal, avec capitalisation pour chaque année entière échue et pour la première fois le 14 juin 2003, en application de l’article 1154 du Code civil ;
- de condamner la SCI “Domaine Saint-Martin” à lui régler la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts ;
- de confirmer le jugement rendu en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de la SCI “Domaine Saint-Martin”, relatives à la scission de la copropriété comme à une indemnité pour résistance abusive et ce en raison de l’absence de lien suffisant de connexité avec la demande principale en répartition de l’indemnité d’expropriation ;
- de lui donner acte de son accord pour signer la scission à condition de signer parallèlement un protocole d’accord avec la SCI afin de terminer les travaux de finition ;
- de condamner la SCI “Domaine Saint-Martin” à lui verser une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des deux instances ;
Vu les dernières conclusions en date du 15 avril 2008, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens et par lesquelles la SCI Saint-Martin (la SCI) demande principalement à la Cour de dire et juger que l’indemnité d’expropriation de 72.254,50 €, actuellement consignée par la commune d’Aime, doit lui revenir en totalité et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser les intérêts de retard au taux majoré capitalisé, outre une indemnité de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Vu la clôture le 6 mai 2008 de la mise en état de la procédure ;
Attendu que la recevabilité de l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Domaine Saint-Martin” n’est ni contestée, ni contestable ;
Attendu qu’il résulte des écritures prises de part et d’autre en cause d’appel et de l’examen des pièces soumises à la contradiction, qu’en vue d’aménager les abords de la basilique, la commune d’Aime a décidé d’acquérir la parcelle cadastrée section B n° 2537, d’une superficie de 1 030 m², provenant de la division d’une ancienne parcelle cadastrée n° 2298 et dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé “Le Domaine de Saint-Martin” ;
Que par arrêt du 10 mars 2004, la chambre des expropriations de la Cour de ce siège a confirmé le jugement rendu le 23 janvier 2003 par la juridiction départementale de l’expropriation en ce qu’il a dit que la commune devra payer à qui il appartiendra, l’indemnité totale de 72.254,50 € ;
Que la Cour a pris soin d’ajouter, au visa de l’article L. 13-8 du Code de l’expropriation, qu’il appartient aux parties de se pourvoir devant qui de droit pour qu’il soit statué sur la contestation sérieuse qui les oppose, concernant la nature juridique de la parcelle expropriée ainsi que les droits respectifs de la SCI Saint-Martin et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “Domaine Saint-Martin” sur cette parcelle et sur l’indemnité globale d’expropriation ;
Attendu qu’il résulte tant des plans produits par les parties que du règlement de copropriété, que la parcelle expropriée n° 2537 est une partie de la parcelle n° 2298 qui constitue l’assiette du syndicat des copropriétaires ;
Que les parties communes sont en effet définies au règlement de copropriété du 18 mars 1992 comme comprenant notamment la totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites des cours et des jardins ainsi que les emplacements de stationnement non privatifs ;
Qu’il est en outre précisé que les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ;
Que même si l’expropriation ne concerne que les lots réservés n° 500 et 600 dans leur totalité, et non les bâtiments déjà réalisés, il convient de relever que ces lots figurent dans l’état descriptif de division annexé au règlement de copropriété et comprennent chacun des millièmes du sol et des parties communes générales ;
Qu’il s’ensuit que la parcelle expropriée était la propriété du syndicat des copropriétaires bien avant que ne soit rendue, le 8 mars 2000, l’ordonnance d’expropriation ;
Qu’il importe peu que l’article 2 a) du règlement de copropriété indique que les fractions de terrain et des choses communes afférentes aux parties non construites resteront la propriété pleine et entière de la SCI, dès lors que ces lots no 500 et 600 sont compris dans l’état descriptif de division, lequel n’a pas été ultérieurement modifié lorsque la SCI a tacitement renoncé à la construction des bâtiments prévus sur ces lots, suite aux difficultés de commercialisation qu’elle a rencontrées sur la première tranche ;
Que l’indemnité d’expropriation doit donc revenir au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Domaine Saint-Martin” ;
Attendu que la demande reconventionnelle présentée par la SCI Saint-Martin tendant à ce que la Cour dise que la scission de la copropriété est intervenue conformément à l’assemblée générale du 15 novembre 2000 doit être rejetée faute de lien suffisant par rapport au prétentions originaires ;
Attendu qu’il convient de condamner la SCI Saint-Martin, qui succombe, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Domaine Saint-Martin”, la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens ;
DECLARE recevable l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Domaine Saint-Martin” ;
REFORME le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle tendant à voir judiciairement constater, avec toutes conséquences de droit, la scission de la copropriété ;
STATUANT A NOUVEAU POUR LE SURPLUS
DIT que l’indemnité d’expropriation de 72.254,50 € doit revenir au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Domaine Saint-Martin” ;
CONDAMNE la SCI Saint-Martin à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Domaine Saint-Martin” les intérêts au taux légal capitalisés à compter du 14 juin 2003 sur cette somme de 72.254,50 € ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Domaine Saint-Martin” du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE la SCI Saint-Martin à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Domaine Saint-Martin” la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais de première instance et d’appel ;
CONDAMNE la SCI Saint-Martin aux dépens de première instance et d’appel et, pour ces derniers, autorise, en tant que de besoin, la Société Civile Professionnelle FILLARD-COCHET BARBUAT, titulaire d’un office d’avoué, à en recouvrer le montant aux conditions et formes de l’article 699 du Code de procédure civile ;
L’arrêt de la Cour d’appel de Chambéry nous présente une mise en œuvre très judicieuse de l’un des mécanismes les plus modernes du régime de la copropriété.
Moderne ? Oui, dans la mesure où la jurisprudence ne l’a « reçu » que très récemment. Pour le reste, il s’agit tout simplement de la distinction à faire entre un terrain, son dessus et son dessous. On trouve cette distinction dans les droits les plus anciens, de même que la notion de volume d’espace en tant que bien immobilier.
La SCI Saint Martin a réalisé un ensemble immobilier en copropriété, le Domaine Saint Martin, comportant plusieurs bâtiments sur un tènement [1]. Après avoir construit la première tranche, elle était demeurée propriétaire des lots 500 et 600 constitués chacun par un droit de construire un nouveau bâtiment sur une parcelle déterminée. Il s’agissait donc de « lots transitoires ». L’arrêt précise que « la SCI a tacitement renoncé à la construction des bâtiments prévus sur ces lots, suite aux difficultés de commercialisation qu’elle a rencontrées sur la première tranche », et aussi que « l’article 2 a) du règlement de copropriété indique que les fractions de terrain et des choses communes afférentes aux parties non construites resteront la propriété pleine et entière de la SCI ».
Ce sont précisément ces deux parcelles que la commune a décidé d’exproprier en vue d’aménager les abords de la basilique romane d’Aime. Par arrêt du 10 mars 2004, la chambre des expropriations de la Cour d’appel de Chambéry a confirmé le jugement rendu le 23 janvier 2003 par la juridiction départementale de l’expropriation fixant à 72.254,50 € l’indemnité d’expropriation. Cette juridiction, ayant eu connaissance du litige opposant la SCI au syndicat des copropriétaires au sujet du sort final de cette indemnité, a eu la sagesse de juger que « la commune devra payer à qui il appartiendra ». Les fonds ont donc été consignés. L’arrêt ci dessus a eu pour objet de déterminer le bénéficiaire de cette indemnité.
La SCI se présentait comme seule bénéficiaire . Elle avait obtenu satisfaction devant le TGI d’Albertville. Elle invoquait principalement l’article 2 a) du règlement de copropriété rappelé ci-dessus. Il est vrai que cette clause visait bien des fractions de terrain.
Il est non moins vrai que, par ailleurs, les parties communes étaient définies au règlement de copropriété du 18 mars 1992 comme comprenant notamment « la totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites des cours et des jardins ainsi que les emplacements de stationnement non privatifs ».
Il comportait ainsi une contradiction interne. La Cour d’appel a fort justement tranché en faveur du syndicat des copropriétaires.
Devait-on parler d’une « clause abusive et léonine » à propos de cet article 2 a ? Peut-être dans la mesure où le règlement de copropriété a été établi par la SCI ou du moins à sa requête. Mais il semble préférable de songer à une bévue du rédacteur effectif de l’acte. Il faut rappeler que la notion de lot transitoire n’a été définitivement consacrée qu’en 1989 [2] . Encore maintenant, cette notion fondée sur l’existence du droit de superficie reste mal connue. Elle est simple : sur une parcelle de terrain peuvent coexister deux ou trois propriétaires différents :
- le propriétaire du terrain réduit à la surface du sol naturel
- le propriétaire tréfoncier du dessous (sous-sol et tréfonds)
- le propriétaire superficiaire du dessus dont le droit de superficie porte sur le volume d’espace supérieur considéré comme un bien immobilier dès lors qu’il peut être défini par ses coordonnées cadastrales mais également des cotes altimétriques [3] fixant son plafond.
Le propriétaire d’un lot transitoire a le droit de construire un immeuble aussi bien dans le volume inférieur du terrain (fondations, caves et parkings) que dans son volume d’espace supérieur. Mais il n’est pas propriétaire du terrain. Dans le cas d’une « construction en copropriété », le terrain est quasiment toujours une partie commune indivise entre tous les copropriétaires. La Cour d’appel ne dit rien d’autre ici, rappelant en outre que l’expropriation ne portait que sur le terrain. Voir sur le lot transitoire
Il reste néanmoins que l’expropriation d’un terrain se traduit inéluctablement par un transfert de la propriété du dessus et du dessous. Si la SCI avait réalisé la construction de la seconde tranche et conservé la propriété des nouvelles constructions, la commune aurait été dans l’obligation d’exproprier également les bâtiments et de payer l’indemnité correspondante.
Faut-il alors considérer que le droit de construire non encore exploité est dépourvue de valeur dans le cas d’une expropriation ? Certainement pas. Dans son arrêt du 15 novembre 1989, cité plus haut, la Cour de cassation a, bien au contraire, insisté sur la valorisation d’un lot transitoire, - bien saisissable -, et elle a précisé en 1992 les critères à retenir pour une telle estimation [4] Mais il est alors nécessaire que le titulaire du droit présente une réclamation. Tel n’a pas été le cas en l’espèce.
Il faut ajouter que les difficultés de commercialisation évoquées par la SCI au sujet de la première tranche n’auraient pas plaidé en sa faveur. Il est évident que le préjudice subi par l’exproprié est estimé en fonction du bénéfice légitimement espéré.
Une consolation pour la SCI : elle n’aura plus à payer les charges communes générales pour deux lots dont elle ne pouvait rien faire ! Car le propriétaire d’un lot transitoire est un copropriétaire comme les autres. Il doit participer aux charges générales de la copropriété, n’étant exonéré que de celles liées aux éléments d’équipement et services communs qui sont pour ses lots sans utilité.
[1] De nos jours, un tènement est constitué par un ensemble de parcelles contiguës
[2] Cass. civ. 3e 15/11/1989 Loyers et copropriété janvier 1990 n° 50
[3] Les cotes altimétriques (NGF) sont définies en fonction du « Niveau Général de la France ».
[4] Cass civ. 23/04/1992 Administrer janvier 1993 p. 32