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Timestamp: 2017-01-17 08:56:48
Document Index: 102444386

Matched Legal Cases: ['§ 10', '§ 549', '§ 549', '§ 557', '§ 557', '§ 557', '§ 557', '§ 557', '§ 550', '§ 558', '§ 558', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', 'BGH', '§ 559', '§ 560', 'BGH', 'BGH', '§ 126', '§ 559', '§ 558', '§ 550', '§ 174', '§ 558', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 558', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', 'BGH', '§ 558', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', 'BGH', '§ 559', '§ 559', '§ 558', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 557', 'BGH', '§ 561', 'BGH', '§ 561', 'BGH', '§ 558', '§ 558']

Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete | Smartlaw-Rechtstipps
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9. Juni 2016	Eine Mieterhöhung kommt in Betracht, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher und die gesetzliche Wartefrist abgelaufen ist. Formvorschriften gelten bei Zeitmietvertrag und Kündigungsausschluss. Als Begründung dienen die vom Gesetz vorgegeben Begründungsmittel. Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen. Ihm steht ein Sonderkündigungsrecht zu. I. Wann die Mieterhöhung ausgeschlossen ist
Die Möglichkeit, die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben, ist in bestimmten Fällen ausgeschlossen. Zumindest vor der ersten Mieterhöhung dieser Art sollten Sie die folgenden Punkte einmal durchgecheckt haben:
Die Wohnung ist nach altem Recht öffentlich gefördert und somit preisgebunden. In diesem Fall steht dem Vermieter nur die sogenannte Kostenmiete zu, die nach besonderen gesetzlichen Vorschriften berechnet wird (z.B. § 10 WoBindG).
Die Wohnung ist nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ob dies der Fall ist, hängt vom vereinbarten Vertragszweck ab. Die kurzfristige Überlassung muss Vertragsgrundlage geworden sein (z.B. Anmietung für die Zeit einer Kur). Hier kann aber eine Mieterhöhung ggf. über eine Änderungskündigung erfolgen.
Der Wohnraum ist vom Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten (möblierter Wohnraum) und ist nicht einer Familie oder einer Lebenspartnerschaft zum dauernden Gebrauch überlassen worden. Außerdem muss der überlassene Wohnraum Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung sein (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Klassischer Fall: die möblierte Studentenbude im Untermietverhältnis.
Der Wohnraum ist Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims.
Es handelt sich um ein Geschäftsraum-Mietverhältnis.
Vermieter und Mieter haben den Ausschluss einer Mieterhöhung ausdrücklich vereinbart (§ 557 Abs. 3 BGB).
Es liegen bestimmte Umstände vor, aus denen heraus man annehmen kann, dass ein Ausschluss der Mieterhöhung gewollt war (§ 557 Abs. 3 BGB).
Vor ihrem Einzug hatten die Mieter mit Einverständnis ihres Vermieters modernisiert, indem sie eine Heizung und neue Fenster eingebaut haben. Um auch länger in den Genuss dieser Investitionen zu kommen, hatten sie mit ihrem Vermieter einen mehrjährigen Kündigungsausschluss vereinbart.
Aber: Die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts oder eines Zeitmietvertrages reicht seit der Mietrechtsreform (1.9.2001) allein nicht mehr aus, um den Ausschluss einer Mieterhöhung zu begründen. Hier müssen weitere Umstände wie in dem obigen Beispiel hinzukommen. Lediglich bei Altmietverträgen (Vertragsabschluss vor dem 1.9.2001) kann die Mieterhöhung als ausgeschlossen gelten, wenn ein Zeitmietvertrag besteht, dieser noch nicht verlängert wurde und der Vermieter sich nicht ausdrücklich das Recht zur Mieterhöhung vorbehalten hat.
Die Parteien haben mietvertraglich eine andere Form von Mieterhöhung wirksam vereinbart, zum Beispiel eine Staffel- (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB).
II. Freiwillige Vereinbarungen sind möglich
Möchte der Vermieter allein entscheiden, wie er die Miete für seinen vermieteten Wohnraum erhöht, hat er nach dem Gesetz etliche Formalien zu beachten. Macht er hierbei Fehler, muss er damit rechnen, dass sein Mieter ihm diese vorhalten wird, um die Mieterhöhung nicht zahlen zu müssen. Die auf diese Weise zwischen den Vertragsparteien entstehenden Interessenkonflikte wollte der Gesetzgeber dadurch vermindern, indem er es beiden Parteien ausdrücklich freigestellt hat, sich im Laufe des Mietverhältnisses unabhängig von den gesetzlichen Vorschriften auf eine Mieterhöhung zu einigen (§ 557 Abs. 1 BGB).
Für den Vermieter hat solch eine Einigung den Vorteil, dass er die vielen Stolpersteine auf dem Weg zu einer wirksamen Mieterhöhung umgehen und unter Umständen auch Kosten für den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete sparen kann. Auch kann der Zeitpunkt für die Mieterhöhung so frei bestimmt werden. Für den Mieter bietet sich dadurch die Gelegenheit, über die Miethöhe zu verhandeln und die Einigung von der Erfüllung bestehender Wünsche abhängig zu machen (z.B. möchte er zukünftig eine Katze in der Wohnung halten).
Halten Sie die Vereinbarung schriftlich fest, auch wenn diese in den meisten Fällen mündlich getroffen werden kann. Dadurch haben Sie immer etwas in der Hand und ersparen sich so Streit.
Beachten Sie: Haben Sie einen Zeitmietvertrag abgeschlossen oder einen befristeten Kündigungsausschluss vereinbart, ist nach § 550 BGB ohnehin die Schriftform zu beachten. Geschieht dies nicht, gilt der Zeitmietvertrag auf unbestimmte Zeit bzw. gilt der Kündigungsausschluss nicht mehr.
Kommt es allerdings zu keiner Einigung über die erwünschte Mieterhöhung, bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als den formellen Weg zu gehen und eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen, wie es im Einzelnen in dem § 558 BGB
beschrieben ist (vgl. die nachfolgenden Abschnitte). III. Wann die Mieterhöhung in Betracht kommt
3.1. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist höher
Da die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) Grundlage der Mieterhöhung ist und über diesen Begriff häufig Unklarheit besteht, sollten Sie zunächst Folgendes wissen:
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein repräsentativer Querschnitt der Mieten, die
in derselben oder vergleichbaren Gemeinde,
in vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit,
in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.
Die Miete darf nicht aufgrund einer Förderzusage oder kraft Gesetzes festgelegt worden sein.
Einfluss auf die Miethöhe haben also nur die im Gesetz genannten fünf Wohnwertmerkmale:
Art: Damit ist die Struktur des Hauses und der Wohnung gemeint. Unterscheidungsmerkmale sind hier unter anderem: Altbau oder Neubau; Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Mehrfamilienhaus; Appartement oder Mehrzimmerwohnung.
Größe: Damit ist vor allem dieWohnfläche der Wohnung, aber auch die Zimmerzahl gemeint. Haben die Parteien im Mietvertrag die Größe der Wohnung mit aufgenommen und entspricht die vereinbarte nicht der tatsächlichen Wohnfläche, ist zu unterscheiden:
Ist die vereinbarte Wohnfläche bis zu 10 % geringer als die tatsächliche, ist für die Berechnung der neuen Miete die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich (BGH, Urteil vom 23.5.2007, VIII ZR 138/06, WM 2007 S. 450). Lediglich für die Einordnung der Wohnung in eine bestimmte Größenkategorie wird die tatsächliche Wohnfläche zugrunde gelegt.
Die Wohnfläche ist im Mietvertrag mit 38 m2 vereinbart. Tatsächlich ist die Wohnung aber 42 m2 groß. Bei der Mietbewertung ist die Wohnung in die (preiswertere) Mietspiegelkategorie 41–90 m2
einzuordnen. Der aufgrund des Mietspiegels ermittelte Quadratmeter-Mietpreis ist dann allerdings lediglich mit den vereinbarten 38 m2 zu multiplizieren.
Ist die vereinbarte Wohnfläche größer als die tatsächliche, ist die tatsächliche Größe maßgeblich, wenn diese von der vereinbarten um mehr als 10 % abweicht. Hat der Mieter auf eine mit dem falschen Größenansatz berechnete Mieterhöhung entsprechende Überzahlungen geleistet, kann er diese vom Vermieter zurückverlangen (BGH, Urteil vom 7.7.2004, VIII ZR 192/03, WM 2004 S. 485).
Ausstattung: Hierzu zählt alles, was vom Vermieter dem Mieter zur Verfügung gestellt wurde (z.B. Einbauschränke, Garderoben, Gärten, Terrassen, Waschküche, Kellerräume). Mietereinbauten sind hierbei nicht zu berücksichtigen, selbst wenn der Mieter die entsprechende Einrichtung vom Vormieter gekauft hat. Ein Vermieterwechsel ändert daran nichts. Sie können aber auch hier abweichende Vereinbarungen treffen, zum Beispiel bei umfangreichen Mietereinbauten, die vom Vermieter teilweise bezuschusst wurden.
Beschaffenheit: Damit ist der Zuschnitt der Wohnung (z.B. Bauweise und Raumaufteilung) einschließlich der mitvermieteten Hausteile sowie Art und Gestaltung der Umgebung gemeint. Auch der Zustand der Wohnung ist hier ein Merkmal. Sind Mängel vorhanden, muss unterschieden werden:
Nicht behebbare Mängel sind bei der Mietpreisbildung zu berücksichtigen. Darunter fallen zum Beispiel Dauerbeeinträchtigungen durch Fluglärm oder eine Gaststätte.
Behebbare Mängel werden jedoch nicht berücksichtigt, da der Mieter durch seine Gewährleistungsrechte hinreichend geschützt ist (z.B. auf Mietminderung oder Zurückbehaltung der Miete).
Lage: Wertbestimmend ist hier zunächst die Ortslage. Diese wird bestimmt durch die Baudichte, den baulichen Zustand des Ortsteils, Frei- und Grünflächen, landschaftlichen Charakter, Beeinträchtigungen durch Lärm, Staub, Geruch, Verkehrsanbindungen und die vorhandenen Infrastruktur-Einrichtungen. Darüber hinaus spielt auch die Lage im Haus eine Rolle. Diese wird bestimmt durch die Geschosslage und die Ausrichtung nach der Himmelsrichtung.
Der Gesetzgeber hat mit der Mietrechtsänderung 2013 in § 558 Abs. 2 BGB klargestellt, dass in die Wohnwertmerkmale Ausstattung und Beschaffenheit auch der energetische Zustand des Hauses einfließt. Wie sich das allerdings konkret auf die ortsübliche Vergleichsmiete auswirkt, muss erst die Praxis zeigen.
3.2. Die gesetzliche Wartefrist ist bereits abgelaufen
Das Gesetz sieht vor, dass der Mieter zumindest ein Jahr lang von Mieterhöhungen verschont bleiben soll. Vor Ablauf dieser Sperrfrist darf keine Mieterhöhung verlangt werden (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB). Praktisch bedeutet dies:
Wurde bisher keine Mieterhöhung dieser Art vorgenommen, ist für die Berechnung der Sperrfrist der Mietbeginn ausschlaggebend.
Die Parteien schließen im Mai einen Mietvertrag, der den Beginn für den 1.7. vorsieht. Der Vermieter darf hier mit einer Mieterhöhung erst nach dem 1.7. des Folgejahres an den Mieter herantreten.
Liegt die vom Mieter gezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf der Vermieter diese selbst dann erhöhen, wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss nicht erhöht hat (BGH, Urteil vom 20.6.2007, VIII ZR 303/06, WM 2007 S. 452).
Wurde während des laufenden Mietverhältnisses die Miete bereits erhöht, ist für den Beginn der Sperrfrist der Zeitpunkt ausschlaggebend, zu dem die letzte Mieterhöhung wirksam geworden war.
Aufgrund der letzten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zahlt der Mieter den erhöhten Mietbetrag ab 1.11.2012. Hier kann der Vermieter frühestens nach dem 1.11.2013 wegen einer erneuten Mieterhöhung an ihn herantreten.
Haben sich die Parteien wie oben in Abschnitt II beschrieben auf eine Mieterhöhung geeinigt, beginnt die Jahresfrist ebenfalls mit der Fälligkeit der vereinbarten Erhöhung.
Mieterhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB und wegen Veränderung der Betriebskostenpauschale (§ 560 BGB) lösen dagegen keine Sperrfrist aus. Dasselbe gilt auch, wenn Sie sich anlässlich einer Modernisierung mit Ihrem Vertragspartner einvernehmlich auf eine Mieterhöhung geeinigt haben (BGH, Urteil vom 18.7.2007, VIII ZR 285/06, GE 2007 S. 1181).
Schickt ein Vermieter seinen Mietern das Erhöhungsschreiben bereits vor Ablauf der Jahresfrist, ist die Mieterhöhung unwirksam (BGH, Rechtsentscheid vom 16.6.1993, III AZR 2/93, WM 1993 S. 388).
Der Vermieter hatte sein letztes Erhöhungsverlangen am 31.3.2013 abgeschickt, das am 1.4. beim Mieter eintraf. Die erhöhte Miete war somit ab 1.7.2013 zu zahlen. Träfe die nächste Mieterhöhung dieser Art vor dem 1.7.2014 beim Mieter ein, wäre sie unwirksam.
Dem Vermieter bleibt in solch einem Fall nichts anderes übrig, als die Mieterhöhung seinem Mieter nach Ablauf der Sperrfrist nochmals zuzuschicken. Es reicht nicht aus, in einem Anschreiben nach Ablauf der Sperrfrist lediglich auf die vorzeitig zugegangene Mieterhöhung Bezug zu nehmen.
IV. Welche Formvorschriften zu beachten sind
4.1. Mieterhöhung per Fax oder E-Mail zulässig
Vor der Mietrechtsreform (d.h. vor dem 1.9.2001) musste für Mieterhöhungen noch die Schriftform des § 126 BGB beachtet werden (z.B. war die eigenhändige Unterschrift des Absenders erforderlich). Nunmehr genügt auch die sogenannte Textform
des § 559b BGB (§ 558a Abs. 1 BGB).
Deshalb darf eine Mieterhöhung auch per Fax oder E-Mail übermittelt werden. Auch ein am Computer geschriebenes Schreiben mit eingescannter oder getippter Unterschrift reicht jetzt aus, nicht aber eine lediglich mündliche Erklärung.
4.2. Aufgepasst bei Zeitmietvertrag oder Kündigungsausschluss
Wichtig: Haben Sie allerdings einen befristeten Mietvertrag mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr, muss nicht nur für den Mietvertragsabschluss die Schriftform beachtet werden (§ 550 BGB), sondern weiterhin auch für Vertragsänderungen (z.B. Mieterhöhungen).
Wird während der Laufzeit des Vertrages die Mieterhöhung nicht in Schrift-, sondern lediglich in Textform vereinbart, läuft der ursprünglich befristete Vertrag nunmehr auf unbestimmte Zeit weiter. Das heißt, er kann dann auch schon vor Ablauf der vereinbarten Befristung gekündigt werden.
Dasselbe gilt auch, wenn die Parteien bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit einen befristeten Kündigungsausschluss vereinbart hatten.
Verschicken Sie bei befristeten Mietverträgen Ihr Mieterhöhungsverlangen am besten – wie früher üblich – per Post (z.B. per Einschreiben/Rückschein) und versehen Sie das Schriftstück mit Ihrer eigenhändigen Namensunterschrift. Verlangen Sie von Ihrem Mieter, dass er ebenfalls in dieser Form zustimmt.
4.3. Alle Vermieter als Absender
Der jeweilige Vermieter – also grundsätzlich derjenige, der im Kopf des Mietvertrages als Vermieter angegeben ist – muss als Absender angegeben werden. Handelt es sich hierbei um eine Personenmehrheit (z.B. ein Ehepaar oder eine Erbengemeinschaft), müssen alle als Absender auftreten. Ist das Gebäude in vermietetem Zustand erworben worden, muss das Erhöhungsverlangen von den im Grundbuch eingetragenen Erwerbern stammen.
Selbstverständlich ist auch eine Vertretung möglich. Dabei kann ein Mitglied der Personenmehrheit andere Mitglieder mit vertreten. Oder es wird ein Dritter beauftragt (z.B. ein Hausverwalter, Rechtsanwalt oder Vermieterverbandsvertreter).
Wird eine juristische Person (z.B. eine GmbH oder ein eingetragener Verein) vertreten, muss eine vertretungsberechtigte Person Absender sein. Gerade bei Wohnungsverwaltungsgesellschaften kommt es manchmal vor, dass nicht vertretungsberechtigte Angestellte (z.B. Sachbearbeiter oder Ehegatten der Geschäftsführer) die Erklärung abgeben. Dies ist unwirksam.
Der Vertreter ist verpflichtet, seine Vertretungsvollmacht durch Vorlage einer Vollmacht offenzulegen, sofern nicht bereits der Mietvertrag eine entsprechende Bevollmächtigungsklausel enthält. Eine Vollmacht ist auch dann entbehrlich, wenn dem Mieter die Bevollmächtigung aus der Vergangenheit bekannt ist.
Fehlt die erforderliche Vollmacht, wird die Mieterhöhung unwirksam, wenn der Mieter diesen Mangel unverzüglich beanstandet (§ 174 BGB). Er muss sich also sofort (14 Tage ist in der Regel zu spät) an den Absender wenden und – am besten schriftlich – mitteilen, dass er die Mieterhöhung wegen Fehlens der Vollmacht zurückweist.
4.4. Alle Mieter als Adressaten
Das Mieterhöhungsverlangen muss an alle Mieter gerichtet werden. Hat der Vermieter die Wohnung zum Beispiel einem Ehepaar überlassen und den Mietvertrag mit beiden Ehegatten abgeschlossen, muss er das Mieterhöhungsverlangen auch dann an beide Ehegatten richten, wenn einer von beiden bereits ausgezogen ist, jedoch weiterhin als Vertragspartner anzusehen ist.
Enthält der Mietvertrag eine Klausel, wonach sich die Mieter wechselseitig zur Entgegennahme solcher Erklärungen bevollmächtigen, reicht es aus, wenn der Vermieter die Mieterhöhung an den in der Wohnung verbliebenen Mieter schickt.
Gleichwohl sollten Sie als Vermieter die Mieterhöhung ausdrücklich auch an den bereits ausgezogenen Mieter richten. Ansonsten riskieren Sie, dass die Mieterhöhung als unwirksam angesehen wird, selbst wenn im Mietvertrag eine wechselseitige Empfangsvollmacht vereinbart ist (LG Darmstadt, Urteil vom 22.8.1996, 6 S25/96, WM 1996 S. 708).
4.5. Vermieter muss die Zustimmung verlangen
Zu einer rechtswirksamen Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann es nur kommen, wenn Vermieter und Mieter darüber eine Vereinbarung treffen. Deshalb ist nach § 558 BGB die Zustimmung des Mieters erforderlich.
Wichtig ist also, dass der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung einfordert (z.B.: Ich bitte Sie, einer Mieterhöhung von bisher € (...) auf € (...) zuzustimmen.). Unterlässt er dies, liegt kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vor (AG Wesel, Urteil vom 9.3.1993, 4 C 566/92, WM 1993 S. 358).
Formulierungen, die lediglich den Eindruck erwecken, es bestünde eine Zahlungspflicht, haben rechtlich keine Bedeutung.
Wegen der allgemeinen Preissteigerungen erhöht sich Ihre Miete von € (...) auf € (...)
Hiermit erhöhe ich die Miete für Ihre Wohnung von € (...) auf € (...)
Zahlt der Mieter auf ein solches Schreiben hin, kann er die entsprechenden Beträge zurückverlangen! Denn in der bloßen Zahlung ist keine Zustimmung zu einer Mietabänderungsvereinbarung zu sehen. Dabei ist es völlig unbeachtlich, ob der Mieter die erhöhte Miete einmal, zweimal oder über Jahre gezahlt hat (BGH, Urteil vom 20.7.2005, VIII ZR 199/04, WM 2005 S. 581).
Auch wenn eine bestimmte Form für die Zustimmungserklärung des Mieters nicht vorgeschrieben ist, sollten Sie als Vermieter immer darauf bestehen, dass diese schriftlich erfolgt. Denn nur so bekommen Sie Klarheit und Beweissicherheit.
V. Die richtige Begründung der Mieterhöhung
5.1. Das Gesetz gibt die Begründungsmittel vor
Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist nur dann wirksam, wenn er die von ihm behauptete ortsübliche Vergleichsmiete
ordnungsgemäß begründet. § 558a Abs. 2 BGB nennt als mögliche Begründungsmittel beispielhaft die Bezugnahme auf
entsprechende Entgelte für mindestens drei Vergleichswohnungen.
Das Gesetz lässt zwar auch die Verwendung anderer ähnlich aussagekräftiger Begründungsmittel zu (z.B. Urteile, in denen die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbaren Wohnraum festgestellt wurde). Jedoch dürfte dies in der Praxis eher selten vorkommen, da man solche in der Regel kaum finden wird.
Ist in der Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden, der auch Angaben zu der hier betreffenden Wohnung enthält, darf der Vermieter weiterhin jedes andere Begründungsmittel benutzen. In diesem Fall muss er aber dem Mieter zusätzlich die Werte des qualifizierten Mietspiegels mitteilen (§ 558a Abs. 3 BGB).
Der Vermieter verlangt vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 5,00 €/m2 und begründet dies mit der Angabe von drei Vergleichswohnungen. Im qualifizierten Mietspiegel ist für die Wohnung ein Wert von 4,80 €/m2 angegeben. Dies muss der Vermieter im Erhöhungsverlangen angeben. Er kann aber begründen, warum seiner Meinung nach dieser Wert überschritten werden kann.
5.2. Begründung mit Mietspiegel
Was versteht man unter einem Mietspiegel?
Diese Begründungsart ist wohl die vergleichsweise sicherste, preiswerteste und häufigste. Gemäß § 558c Abs. 1 BGB handelt es sich hierbei um eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Diese muss erstellt worden sein entweder
oder von den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam
oder von den Interessenvertretern der Vermieter oder Mieter allein und vom jeweils anderen Verband anerkannt worden sein
oder von einem Dritten und von beiden Verbänden anerkannt worden sein.
Alle Mietpreisübersichten oder Mietwerttabellen, die nicht diese Voraussetzung erfüllen, sind keine Mietspiegel.
der VDM-Preisspiegel für Wohn- und Anlage-Immobilien,
der RDM-Immobilienpreisspiegel,
Mietpreisübersichten der Finanzämter,
Mietübersicht des Staatsbauamtes,
Mietenindex der Statistikämter,
ein vom Vermieterverband erstellter Mietspiegel.
Ob es in Ihrer Gemeinde einen gültigen Mietspiegel gibt, können Sie bei der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter oder Mieter erfragen. Zum Teil sind die Mietspiegel heute auch im Internet veröffentlicht.
Möchte der Vermieter die Miete für sein Einfamilienhaus erhöhen, enthält der örtliche Mietspiegel jedoch keine Angaben zu Einfamilienhäusern, kann er sein Mieterhöhungsverlangen jedenfalls dann auf den Mietspiegel stützen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (BGH, Urteil vom 17.9.2008, VIII ZR 58/08, WM 2008 S. 729).
Der Vermieter muss den Mietspiegel dem Mieterhöhungsverlangen in der Regel beifügen! Davon kann er ausnahmsweise absehen, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist.
Der Mietspiegel wurde im Amtsblatt veröffentlicht (BGH, Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008 S. 573).
Der Mietspiegel kann im Kundencenter des Vermieters eingesehen werden (BGH, Urteil vom 11.3.2009, VIII ZR 74/08, WM 2009 S. 293).
Der Mietspiegel kann gegen eine geringe Schutzgebühr (z.B. 3,00 €) beim örtlichen Mieter- oder Grundeigentümerverein bezogen werden und ist auch im Internet verfügbar (BGH, Beschluss vom 28.4.2009, VIII ZB 7/08, WM 2009 S. 352).
Ist der Mietspiegel dagegen nicht allgemein zugänglich (z.B. wird er von den Verbänden nur an Mitglieder ausgegeben), riskiert der Vermieter die Unwirksamkeit seines Mieterhöhungsverlangens, wenn er den Mietspiegel nicht beifügt (LG Wiesbaden, Urteil vom 6.7.2007, 3 S 12/07, WM 2007 S. 512).
Hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen auf einen älteren Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen, wird dadurch die Mieterhöhung nicht unwirksam. Vielmehr handelt es sich hierbei wie bei der Einordnung in ein unzutreffendes Mietspiegelfeld um einen bloß inhaltlichen Fehler, der das Mieterhöhungsverlangen nicht von vornherein unwirksam macht (BGH, Urteil vom 6.7.2011, VIII ZR 337/10, WM 2011 S. 517).
Die Vermieterin verlangte mit Schreiben vom 29.6.2009 von ihrem Mieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Dabei stützte sie die Erhöhung auf den beigelegten Mietspiegel 2007, obwohl zu dem Zeitpunkt bereits der Mietspiegel 2009 vorlag. Da sie den Mietspiegel mitgeschickt hatte, sah der Bundesgerichtshof das Mieterhöhungsverlangen nicht als unwirksam an. Vielmehr ging es nur noch darum, ob die verlangte höhere Miete sich aus dem aktuellen Mietspiegel begründen ließ.
Gibt es für die betreffende Gemeinde keinen Mietspiegel, darf der Mietspiegel einer Nachbargemeinde verwendet werden, wenn diese vergleichbar ist (BGH, Urteil vom 16.6.2010, VIII ZR 99/09, WM 2010 S. 505).
Ein Sachverständiger stellt fest, dass das Mietniveau beider Gemeinden vergleichbar ist.
Mieterhöhung, ortsübliche Vergleichsmietequalifizierter Mietspiegel
Bereits seit dem 1.9.2001 gibt es neben dem bisherigen einfachen Mietspiegel (§ 558c BGB) zusätzlich den qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB). Dieser muss folgende Voraussetzungen erfüllen:
Er muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sein und
durch die Gemeinde oder
von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden sein.
Von dem einfachen Mietspiegel unterscheidet er sich zusätzlich dadurch, dass er
alle zwei Jahre aktualisiert wird und
alle vier Jahre neu zu erstellen ist (§ 558d Abs. 2 BGB) und
in einem gegebenenfalls erforderlich werdenden Prozess vermutet wird, dass die Werte des qualifizierten Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB).
Letzteres bedeutet – wenn zwischen den Parteien unstreitig ist, dass der örtliche Mietspiegel qualifiziert ist: Der Vermieter muss im Prozess beweisen, dass die Werte falsch sind, wenn er mehr als im Mietspiegel ausgewiesen verlangt. Faktisch sind deshalb Mieterhöhungen über die Werte eines qualifizierten Mietspiegels hinaus kaum durchsetzbar. Umgekehrt muss der Mieter beweisen (was ihm in der Regel schwerfallen dürfte), dass die Werte falsch sind, wenn er nur eine niedrigere Miete als die verlangte zahlen will.
Als Vermieter sollten Sie darauf achten, dass Sie die Werte des qualifizierten Mietspiegels möglichst nicht überschreiten. Ansonsten kann ein Gerichtsverfahren – wenn der Mieter nicht zustimmt – sehr aufwendig werden. Sie müssten dann nämlich im Einzelnen nachweisen, warum der Mietspiegel entweder nicht qualifiziert ist oder warum dessen Werte im konkreten Einzelfall falsch sind. Dies setzt umfangreichen statistischen Sachverstand voraus, der nur teuer eingekauft werden kann.
Was sollten Sie beachten, wenn ein Mietspiegel verwendet wird?
Beruft sich der Vermieter auf einen Mietspiegel, muss er darauf achten, dass er die Übertragung der dort ausgewiesenen Mietpreise auf die Wohnung korrekt und für den Mieter nachvollziehbar begründet. Insbesondere muss sich aus seinem Mieterhöhungsverlangen ergeben, in welches Tabellenfeld des Mietspiegels die Wohnung einzuordnen ist.
Unser Leserservice: Wertvolle Hilfen hierzu finden Sie in unserer Sonderinformation Mieterhöhung mit Mietspiegel
5.3. Begründung mit Mietdatenbank
Hierbei handelt es sich um eine fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die dem Zweck dient, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Diese wird von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt. Aus ihr können Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen (§ 558e BGB).
Vorbild für eine solche Mietdatenbank war die von dem gemeinnützigen MEA e.V. in Hannover betriebene Datenbank. Die Mitglieder dieses Vereins waren unter anderem der örtliche Mieterverein und der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein. Gegen eine Gebühr erhielt der auskunftswillige Vermieter Vergleichswohnungen genannt, mit denen er seine Mieterhöhung begründen konnte.
Da auch in der Region Hannover inzwischen Mietspiegel erstellt wurden, hat sich das Thema Mietdatenbank vorerst faktisch erledigt.
5.4. Begründung mit Sachverständigengutachten
Die Mieterhöhung kann auch mit einem mit Gründen versehenen Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen begründet werden (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB). Es reicht aus, wenn er für ein Fachgebiet (z.B. Grundstücks- und Gebäudebewertung) öffentlich bestellt und vereidigt ist, in dem er sich zumindest auch mit der Mietpreisbewertung befassen muss.
Der Sachverständige muss in der Regel die zu bewertende Wohnung besichtigt haben. Bei großen Wohnanlagen reicht es allerdings aus, wenn er eine Wohnung gleichen Typs (sogenanntes Typengutachten) besichtigt hat (BGH, Urteil vom 19.5.2010, VIII ZR 122/09 ).
Das Gutachten muss aktuell sein, um die geltende ortsübliche Vergleichsmiete korrekt darlegen zu können. Wo bei älteren Gutachten die Zeitgrenze zu ziehen ist, sehen die Gerichte unterschiedlich. Man wird sie wohl dort ansetzen können, wo ein Gutachten älter als zwei Jahre ist (AG München, Urteil vom 4.4.2002, 452 C 19613/00, NZM 2002 S. 822; LG Berlin, Urteil vom 3.2.1998, 63 S 364/97, WM 1998 S. 229).
Der Vermieter muss das Gutachten in vollem Wortlaut seiner Erhöhungserklärung beifügen. Es reicht also nicht aus, auf ein vorliegendes Gutachten zu verweisen und dem Mieter die Möglichkeit zur Einsichtnahme anzubieten.
Die Erstellung eines Sachverständigengutachtens ist relativ teuer. Denn die Kosten hierfür können je nach Einzelfall zwischen 1.000,00 € und 2.000,00 € liegen. Auch kann der Vermieter diese Kosten von seinen Mietern nicht ersetzt verlangen (LG Köln, Beschluss vom 6.12.1996, 6 T 616/96, WM 1997 S. 269).
Selbst wenn eine Mieterhöhung mit Sachverständigengutachten rein äußerlich häufig einen unerschütterlichen Eindruck vermittelt, werden auch hier ab und zu Fehler gemacht. Deshalb lohnt sich immer eine kritische Überprüfung.
Unser Leserservice: Worauf bei der Begründung durch ein Sachverständigengutachten zu achten ist, erfahren Sie in unserer Sonderinformation Mieterhöhung mit Sachverständigengutachten
5.5. Begründung mit Vergleichswohnungen
Der Vermieter ist auch berechtigt, sein Mieterhöhungsverlangen damit zu begründen, dass er mindestens drei Vergleichswohnungen benennt (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB). Die darf er auch aus dem eigenen Bestand nehmen (BVerfG, Beschluss vom 3.11.1992, 1 BvR 137/92, NJW 1993 S. 381).
Hierzu sind dem Mieter diejenigen Informationen zu übermitteln, die ihm die eigene Nachprüfung des Mieterhöhungsverlangens ermöglichen. Darunter fallen alle Angaben, die erforderlich sind, die Wohnungen aufzusuchen (BGH, Urteil vom 18.12.2002, VIII ZR 141/02, WM 2003 S. 149). Wird dem Mieter der Zutritt zu einer Vergleichswohnung von dessen Mieter verweigert, hat das keinen Einfluss auf die (formelle) Wirksamkeit der Mieterhöhung.
Der Vermieter kann seine Mieterhöhung nur auf den Mietpreis stützen, der für die günstigste der genannten Vergleichswohnungen gezahlt wird.
Die Begründung mit Vergleichswohnungen ist allerdings am wenigsten aussagekräftig. Denn drei Vergleichswohnungen lassen sich meist finden, vor allem aus dem eigenen Wohnungsbestand – was ja zulässig ist! Diese Auswahl beweist aber meist noch nicht die Ortsüblichkeit der angestrebten Miethöhe. Deshalb zweifeln Mieter Mieterhöhungen, die so begründet worden sind, in der Regel eher an, als wenn eines der anderen Begründungsmittel benutzt wird.
Wird eine der drei angegebenen Wohnungen gar nicht (mehr) vermietet, weil die Eigentümer inzwischen dort eingezogen sind, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam.
Sind die Wohnungen nicht identifizierbar, weil sich in den angegebenen Geschossen mehrere Wohnungen befinden und der Vermieter nicht die Lage im Geschoss (z.B. 1. OG Mitte) bezeichnet hat, ist die Mieterhöhung ebenfalls unwirksam (BGH, Urteil vom 18.12.2002, VIII ZR 72/02, NJW 2003 S. 963).
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VI. Wie die Kappungsgrenze zu berücksichtigen ist
Kappungsgrenze deckelt den Mietenanstieg
Nach dem Willen des Gesetzgebers soll der Mietenanstieg etwas verlangsamt werden. Deshalb gibt es die sogenannte Kappungsgrenze
(§ 558 Abs. 3 BGB). Sie beträgt 20 % und hat folgende Konsequenz: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete für eine Wohnung nicht um mehr als 20 % erhöht werden, selbst wenn der Vermieter eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete nachweisen kann.
Seit dem 1.5.2013 kann für bestimmte Gebiete, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, die Kappungsgrenze durch entsprechende Rechtsverordnung auf 15 % herabgesetzt werden (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB).
Erkundigen Sie sich am besten bei Ihrer Gemeinde, ob für das Gebiet Ihres Mietobjekts eine solche Verordnung existiert. Inzwischen sind bereits zum Beispiel für Hamburg, Berlin, München und vor allem etliche Gemeinden in Bayern entsprechende Verordnungen ergangen.
Wegen der Kappungsgrenze muss bei jeder Mieterhöhung noch eine entsprechende Kontrollrechnung durchgeführt werden. Diese sollten Sie schrittweise wie folgt durchführen:
Ermitteln Sie zunächst die Ausgangsmiete
Das ist die Miete, die drei Jahre vor Wirksamwerden der jetzigen Mieterhöhung gezahlt worden ist (OLG Celle, Rechtsentscheid vom 31.10.1995, 2 UH 1/95, WM 1996 S. 86).
Die aktuelle Mieterhöhung wird zum 1.4.2014 verlangt. Wenn das Mietverhältnis mehr als drei Jahre besteht, ist Ausgangsmiete für die Berechnung der Kappungsgrenze die am 1.4.2011 gezahlte Miete. Wenn das Mietverhältnis noch keine drei Jahre besteht, dann gilt die Miete bei Beginn des Mietverhältnisses.
ist hierbei jeweils die von den Parteien vereinbarte Miete, egal, ob es sich um eine reine Nettomiete, um eine Teilinklusivmiete oder eine Inklusivmiete (in der sämtliche Betriebskosten enthalten sind) handelt.
Es ist demnach nicht erforderlich, bei einer (Teil-)Inklusivmiete für die Berechnung der Kappungsgrenze erst den Betriebskostenanteil herauszurechnen (BGH, Urteil vom 19.11.2003, VIII ZR 160/03, DWW 2004 S. 84).
Ermitteln Sie die Kappungsgrenze für Ihre Mieterhöhung
Auf die Ausgangsmiete schlagen Sie nun 20 % auf. So erhalten Sie den Betrag, der durch die konkrete Mieterhöhung nicht überschritten werden darf. Liegt demnach die Kappungsgrenze unter der verlangten ortsüblichen Vergleichsmiete, kann nur der gekappte Betrag verlangt werden.
Ausgangsmiete: 4,00 €/m2. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt nachweislich bei 5,20 €/m2. Die Kappungsgrenze liegt bei 4,80 €/m2 ( 4,00 € + 20 %). Deshalb muss die darüber hinausgehende Mieterhöhung gekappt werden.
Liegt die Kappungsgrenze dagegen über der verlangten Miete, wirkt sie sich auf die Mieterhöhung nicht aus.
Ausgangsmiete: 5,00 €/m2. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt nachweislich 5,80 €/m2. Die Kappungsgrenze liegt bei 6,00 €/m2 ( 5,00 € + 20 %). Hier ist die Mieterhöhung nicht zu kappen, da sie noch innerhalb der Kappungsgrenze liegt.
Prüfen Sie, ob Besonderheiten zu beachten sind
Gab es zwischen der oben beschriebenen Ausgangsmiete und der jetzigen Mieterhöhung bereits Mieterhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB), sind die daraus jeweils resultierenden Erhöhungsbeträge für die Kappungsgrenze unerheblich und dieser deshalb zuzuschlagen.
Ausgangsmiete 2011: 4,00 €/m2. Mieterhöhung wegen Modernisierung gemäß § 559 BGB im Jahre 2012: 1,00 €/m2. Verlangt der Vermieter im Jahr 2014 eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, errechnet sich die Kappungsgrenze wie folgt: 4,00 €/m2 + 20 % = 4,80 €/m2 plus 1,00 €/m2. Bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf deshalb der Betrag von 5,80 €/m2 nicht überschritten werden.
Dasselbe gilt für Mieterhöhungen bei (Teil-)Inklusivmieten, die vor dem 1.9.2001 vereinbart worden sind und bei denen im Mietvertrag die Erhöhung wegen Betriebskostensteigerungen vertraglich vereinbart worden ist.
Hat ein Vermieter innerhalb der letzten drei Jahre Modernisierungen durchgeführt, jedoch seine damals darauf bezogene Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB und nicht gemäß § 559 BGB gestützt, gilt Folgendes:
Der fiktive – nach § 559 BGB umlagefähige – Modernisierungskostenanteil wird bei der späteren Mieterhöhung der Kappungsgrenze zugeschlagen (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 30.12.1992, 30 REMiet 2/91, WM 1993 S. 106).
Die Miete betrug für eine unmodernisierte Wohnung vor drei Jahren 3,00 € /m2. Der Vermieter lässt ein Badezimmer einbauen und kann danach gem. § 559 BGB die Miete um 0,50 € /m2 erhöhen. Laut Mietspiegel beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung aber 4,00 € /m2. Hier kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 4,00 €/m2 verlangen, obwohl die Kappungsgrenze von 0,60 €/m2 (20 % von 3,00 €) überschritten wird. Die fiktive Mieterhöhung um 0,50 €/m2 kann hinzugerechnet werden.
Dasselbe gilt auch, wenn Sie anlässlich einer Modernisierung kein förmliches Mieterhöhungsverfahren durchgeführt haben, sondern die Mieterhöhung einvernehmlich gemäß § 557 BGB vereinbart haben (BGH, Urteil vom 28.4.2004, VIII ZR 185/03, WM 2004 S. 344).
Hat Ihr Vermieter bei seiner ansonsten ordnungsgemäß begründeten Mieterhöhung die Kappungsgrenze nicht berücksichtigt oder falsch berechnet, dürfen Sie die Mieterhöhung im Hinblick darauf nicht ablehnen. Vielmehr müssen Sie der Mieterhöhung bis zu dem Erhöhungsbetrag zustimmen, den Sie aus der korrekten Anwendung der Kappungsgrenze selbst errechnen müssen.
VII. Als Mieter auf die Mieterhöhung richtig reagieren
7.1. Wenn das Mieterhöhungsverlangen wirksam ist
Sie stimmen der Mieterhöhung uneingeschränkt zu
Hat Ihr Vermieter alle in den vorigen Abschnitten beschriebenen Gesichtspunkte hinreichend beachtet und haben Sie an dem verlangten Erhöhungsbetrag nichts auszusetzen, müssen Sie der Mieterhöhung zustimmen. Dies müssen Sie innerhalb der gesetzlichen Zustimmungsfrist tun, das heißt bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang der Mieterhöhung.
Eine Form für die Zustimmung ist grundsätzlich nicht vorgeschrieben. Deshalb können Sie auch auf andere Art und Weise zustimmen, zum Beispiel durch die Zahlung des Erhöhungsbetrages. Da in der Rechtsprechung umstritten ist, ob eine einmalige Zahlung hierfür ausreicht oder ob mehrere vorbehaltlose Zahlungen der erhöhten Miete erforderlich sind, sollten Sie die Zustimmung schriftlich erteilen. Dies ist ohnehin in folgenden Fällen ausnahmsweise erforderlich:
bei Mietverträgen, die für längere Zeit als ein Jahr befristet sind, oder
wenn der Mietvertrag eine Vereinbarung enthält, wonach Vertragsabänderungen der Schriftform bedürfen.
Haben mit Ihnen weitere Mieter den Mietvertrag unterschrieben, müssen auch alle der Mieterhöhung zustimmen. Geschieht dies nicht, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. In diesem Fall trägt auch der Mieter, der zugestimmt hatte, das Kostenrisiko des Prozesses mit. Denn mangels wirksamer Zustimmung muss auch er mit verklagt werden.
Sie stimmen eingeschränkt zu
Sie müssen nicht immer in voller Höhe zustimmen. Sind Sie der Meinung, dass eine geringere Mieterhöhung als die verlangte in Betracht kommt, müssen Sie zumindest teilweise zustimmen. Hierdurch senken Sie Ihr Kostenrisiko für den Fall eines Mieterhöhungsprozesses.
Der Mieter erhält eine formal korrekte Mieterhöhung auf 5,00 €/m2. Aufgrund eigener Erkundigungen hält er jedoch lediglich 4,50 €/m2 für gerechtfertigt. Außerdem beanstandet er, dass die Kappungsgrenze lediglich 4,40 €/m2 zulässt. Da er nicht zustimmt, muss das Gericht – obwohl es seine Auffassung teilt – ihn zur Zustimmung auf 4,40 €/m2
verurteilen. Die auf ihn entfallenden anteiligen Prozesskosten hätte er sich sparen können, wenn er von vornherein teilweise zugestimmt hätte.
Wenn Sie wissen wollen, ob die verlangte Miete tatsächlich der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, kann es in manchen Fällen sinnvoll sein (z.B. wenn die Mieterhöhung lediglich mit Vergleichswohnungen begründet wird), sich beim örtlichen Mieterverein, einer öffentlichen Rechtsberatungsstelle oder einem in Mietangelegenheiten versierten Anwalt beraten zu lassen.
Sie machen von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch
Mieterhöhung, ortsübliche VergleichsmieteSonderkündigung
Die Mieterhöhung gibt Ihnen als Mieter nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Danach können Sie das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigen Sie schon im Monat des Zugangs oder im Folgemonat, verschiebt sich dadurch der Endtermin nicht.
Übersicht: Kündigungsfrist und -zeitpunkt nach Mieterhöhung
Zugang der Mieterhöhung im Laufe des Monats ...
Zugang der Kündigung beim Vermieter spätestens ...
Wirkung der Kündigung zum Ende ...
Verlangt der Vermieter in seinem Mieterhöhungsschreiben die Mieterhöhung erst zu einem späteren Zeitpunkt, wird dadurch die Mieterhöhung nicht unwirksam. Lediglich verschiebt sich die Frist für die Erklärung der Sonderkündigung (BGH, Urteil vom 25.11.2013, VIII ZR 280/12, NZM 2013 S. 853).
Der Mieter wird mit Schreiben vom 7.1.2014 aufgefordert, einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzustimmen. Diese soll allerdings nicht schon zum 1.4.2014, sondern erst zum 1.8.2014 in Kraft treten. Da der Vermieter sein Erhöhungsschreiben hierfür erst im Mai 2014 zustellen müsste, könnte der Mieter seine Sonderkündigung entsprechend noch bis 31.7. aussprechen.
Hat der Mieter gemäß § 561 BGB gekündigt, tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft. In der Praxis hat dieses Sonderkündigungsrecht hauptsächlich Bedeutung in den Fällen, in denen ein befristeter Mietvertrag vorliegt oder nach altem Recht eine längere Kündigungsfrist als die gesetzliche Dreimonatsfrist einzuhalten ist.
7.2. Wenn das Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist
Die Mieterhöhung ablehnen oder nicht reagieren
Stellen Sie nach Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens fest, dass dieses wegen formaler Mängel unwirksam ist, sind Sie nicht verpflichtet, der Mieterhöhung zuzustimmen.
Ihr Mietverhältnis begann am 1.2.2013. Im Januar 2014 erhalten Sie von Ihrem Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen, das er korrekt mit dem örtlichen Mietspiegel begründet hat. Anhand der Ausführungen oben stellen Sie allerdings fest, dass Ihr Vermieter die einjährige Wartefrist nicht eingehalten hat.
Ihr Vermieter begründet seine Mieterhöhung mit der Angabe von drei Vergleichswohnungen, für die er jeweils nur die Geschosslage (z.B. Erdgeschoss, erstes Obergeschoss) angegeben hat. Da sich in diesen Stockwerken aber mehrere Wohnungen befinden, sind die Wohnungen nicht identifizierbar.
Es besteht auch keine Verpflichtung, ein unwirksames Erhöhungsverlangen zurückzuweisen. Deshalb sind Formulierungen im Mieterhöhungsschreiben, wie zum Beispiel: Wenn ich von Ihnen bis zum ... nichts gehört habe, gehe ich davon aus, dass damit die Zustimmung als erteilt gilt, ohne rechtliche Bedeutung.
Prüfen Sie immer sorgfältig, ob es ratsam ist, auf die (wenn auch missglückte) Forderung des Vermieters zu reagieren. Können Sie nicht sicher sagen, ob die verlangte Mieterhöhung tatsächlich unwirksam ist, sollten Sie am besten Rechtsrat einholen. Denn nicht jeder Fehler im Mieterhöhungsverlangen führt gleich zur Unwirksamkeit. Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht unwirksam, wenn der Vermieter sich auf einen Mietspiegel beruft, dabei aber die darin angegebene Mietspanne überschreitet (BGH, Urteil vom 12.11.2003, VIII ZR 52/03, WM 2004 S. 93).
Dürfen Sie die Sonderkündigungsmöglichkeit nutzen?
Sie möchten gern kurzfristig kündigen, haben aber einen befristeten Mietvertrag oder einen befristeten Kündigungsausschluss vereinbart. In solch einem Fall stellt sich die Frage, ob Sie das im vorigen Abschnitt beschriebene Sonderkündigungsrecht auch bei einer unwirksamen Mieterhöhung in Anspruch nehmen können. Der Mieter kann auch in diesem Fall kündigen, sofern er auf die Rechtmäßigkeit des Mieterhöhungsverlangens vertraut hat (LG Berlin, Urteil vom 20.6.1997, 64 S 527/96, GE 1998 S. 43). Weiß er dagegen, dass das Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist, kann er sich nicht auf das Sonderkündigungsrecht berufen (LG Gießen, Urteil vom 2.9.1998, 1 S 592/97, WM 2000 S. 423).
Einen Rechtsstreit über diese Frage können Sie als Mieter vermeiden, wenn Sie statt gleich zu kündigen, Ihren Vermieter erst einmal auf die Unwirksamkeit seiner Mieterhöhung aufmerksam machen. Wenn er daraufhin den Fehler behebt und Ihnen ein wirksames Erhöhungsverlangen schickt, kommen Sie zweifelsfrei in den Genuss des Sonderkündigungsrechts.
VIII. Welche Fristen müssen Sie beachten?
Durch ein wirksames Mieterhöhungsverlangen werden verschiedene Fristen in Gang gesetzt, die zwingend eingehalten werden müssen. Diese betreffen zunächst die vom Mieter zu beachtende Zustimmungsfrist. Stimmt der Mieter zu, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558b Abs. 1 BGB). Erfolgt die Zustimmung nicht und will der Vermieter eine gerichtliche Klärung, muss er seine Zustimmungsklage innerhalb der Klagefrist von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist erheben (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB).
Übersicht: Fristenplan für Ihre Mieterhöhung
Zugang der Mieterhöhung im Laufe des Monats
Ablauf der Zustimmungsfrist
Wenn der letzte Tag der Frist ein Samstag, Sonntag oder Feiertag in Ihrem Bundesland ist, endet die Frist mit Ablauf des nächsten Werktages. Da die Klagefrist immer drei volle Monate beträgt, kann diese ggf. nicht am Ersten eines Monates beginnen, sondern erst ein bis zwei Tage später, sodass sie dann auch später endet.
Der Mieter hat die Mieterhöhungserklärung im Dezember im Briefkasten. Von daher muss er bis Ende Februar zustimmen. Fällt der 28. Februar auf einen Samstag, läuft die Zustimmungsfrist am 2. März um 24:00 Uhr ab. Stimmt der Mieter nicht zu, müsste der Vermieter bis 31. Mai Klage erheben.
IX. Lohnt sich ein Rechtsstreit?
Ob ein Mieterhöhungsprozess eingeleitet und gegebenenfalls durchgeführt wird, ist vor allem eine wirtschaftliche Frage. Das Kostenrisiko eines solchen Prozesses ist unter Umständen dann sehr hoch, wenn sich das Gericht entschließt, ein Sachverständigengutachten einzuholen. Auch wenn die Gerichte immer mehr dazu übergehen, die Werte eines Mietspiegels als Beweismittel zu verwerten, so wird dennoch häufig ein Gutachten zusätzlich eingeholt werden müssen. Dies kann selbst dann geschehen, wenn keine der Parteien dies beantragt hat. Erfahrungsgemäß liegen allein die Kosten für ein solches Gutachten zwischen ca. 1.000,00 € und 2.000,00 €. Hinzu kommen die übrigen Kosten des Verfahrens und der Anwälte.
Überschlagen Sie am besten unter Heranziehung eines kompetenten Rechtsanwalts Ihr Prozesskostenrisiko. Das gilt gleichermaßen für Mieter und Vermieter. Der jeweilige Streitwert ergibt sich aus dem Jahresbetrag der verlangten Mieterhöhung (Erhöhungsbetrag × 12). Haben Sie eine Mietrechtsschutzversicherung und erhalten Sie von dort eine Deckungszusage, spielt das Kostenrisiko für Sie allerdings keine Rolle.
Wenn Sie sich für eine gerichtliche Klärung entschieden haben
Wenn der Mieter innerhalb der Zustimmungsfrist nicht zugestimmt hat, dann muss sich der Vermieter entscheiden, ob er binnen der Klagefrist von drei weiteren Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist den Anspruch einklagen möchte. Unterlässt er dies, ist das Erhöhungsverlangen wirkungslos.
Ein solches Verfahren sollten Sie als Vermieter möglichst nicht ohne fachlichen Rat durch einen Anwalt oder einen Interessenverband führen. Im gerichtlichen Verfahren gibt es zahlreiche Formalien, die Sie beachten müssen und deren Nichtbeachtung mit Rechtsnachteilen für Sie verbunden ist. TEILEN