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Timestamp: 2019-12-14 05:41:35
Document Index: 215266088

Matched Legal Cases: ['§22', 'OGH', '§284', '§10', '§10', '§10', '§11', '§11', '§183', '§167']

Servitutsbelastungen - Findok Internet
Berufungsentscheidung - Steuer (Referent) des UFSW vom 15.03.2010, RV/0566-W/05
Servitutsbelastungen
RV/0566-W/05-RS1 Permalink
Für die Ermittlung des gemeinen Wertes ist es unerheblich, ob und inwieweit sich Verfügungsbeschränkungen für ein Wirtschaftsgut auf dessen Wert mindernd auswirken würden.
Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung des FP, gegen den Bescheid des Finanzamtes Z vom 29. Jänner 2004, Steuernummer, betreffend Feststellung des Einheitswertes zum 1. Jänner 2004 (Nachfeststellung gemäß §22 Abs.1 BewG) entschieden:
Am 5. März 2003 haben der Berufungswerber (Bw) sowie Herr MP und Herr FJP einen Realteilungs- und Dienstbarkeitsbestellungsvertrag betreffend die Liegenschaft EZ X des Grundstückes der Katastralgemeinde Y, Bezirksgericht Z mit dem Grundstück Nr. 1/2 im Ausmaß laut Kataster von 2346 m² abgeschlossen. Bisher bestand Dritteleigentum an der Liegenschaft. Im Zuge des vorgenannten Vertrages erhielt der Bw das neue Grundstück 1/5 Baufl. (begrünt) im Ausmaß von 745 m², inne liegend der neu zu eröffnenden EZ B, in sein Alleineigentum.
Herr FJP erhielt das neue Grundstück 1/4 im Ausmaß von ebenfalls 745 m² in sein Alleineigentum, Herr MP das verbleibende Restgrundstück 1/2 im Ausmaß von 857 m².
Vorzitierter Vertrag wurde mit Beschlüssen des Bezirksgerichtes Z , jeweils vom 15. Mai 2003, grundbücherlich durchgeführt.
In der Folge erging an den Bw ein Nachfeststellungsbescheid hinsichtlich der Einlagezahl B , Grundstücksnummer 1/5 der Katastralgemeinde Y , worin der Einheitswert, ausgehend von einem Bodenwert von 10,9009 Euro je Quadratmeter mit 8.100 Euro und der gemäß Abgabenänderungsgesetz 1982 um 35% erhöhte Einheitswert mit 10.900 Euro festgestellt wird.
Das Finanzamt führte begründend aus, dass die Nachfeststellung erforderlich war, weil eine wirtschaftliche Einheit neu gegründet worden sei. Die wirtschaftliche Einheit sei aufgrund des Realteilungs- und Dienstbarkeitsbestellungsvertrages vom 5.3.2003 entstanden.
Fristgerecht wurde Berufung eingebracht. Der Bw beantragte die Herabsetzung des Einheitswertes von Euro 8.100,00 um Euro 2.025,00 auf Euro 6.075,00.
Laut Punkt IV des Realteilungs- und Dienstbarkeitsbestellungsvertrages werde dem Grundstück 1/4 das immerwährende und unentgeltliche Recht der Leitung eingeräumt.
Aufgrund der vertraglichen Verpflichtung und tatsächlichen Ausgestaltung sei eine Verbauung dieser Fläche bzw. anderweitige Nutzung durch den Bw und seine Rechtsnachfolger daher nicht gegeben. Die Verbauung könne nicht erfolgen, da jederzeit zu den Leitungen Zugang bestehen müsse. Darüber hinaus werde die Möglichkeit, die Liegenschaft zu nutzen dadurch eingeschränkt, dass durch das Aufstellen von diversen Strom- und Gasböcken sowie anderen Wasser- und Abwasserschächten, die an der Grundstücksgrenze aufgebaut werden müssten, die Nutzung eingeschränkt sei (zB könne der Zugang zum Grundstück nicht mehr frei gewählt werden). Die Böcke und Schächte müssten dort aufgestellt werden, wo eine Anbindung möglich sei und könne somit nicht frei gewählt werden. Dieser Teil des Grundstückes sei daher für den Bw jedenfalls von wesentlich geringerem Wert. Eine Verbauung dieser Fläche sei nicht möglich. Die Bodenwert-Richtlinien (BW-RL) führten daher explizit aus, dass in erster Linie ua die Verbauungsmöglichkeit des Grundstückes den gemeinen Wert des Grundstückes beeinflussten (Abschn. 4 BW-RL).
Die Verbauungsmöglichkeit und der Wert des Grundstückes seien dadurch eingeschränkt, dass das Grundstück einen schiefwinkeligen Zuschnitt habe und ua auf der Einräumung des Servituts fuße. Dies werde auch eindeutig durch die BW-RL in Abschn. 4.3 als Wert mindernd angesehen. Der Wert des Grundstückes reduziere sich mangels Verbauungsmöglichkeit bis an die Grundstücksgrenze um 15%.
Weiters werde aufgrund des hohen Grundwasserspiegels das Ausheben des Bodens erschwert und sei darüber hinaus im Falle der Bebauung des Grundstückes unbedingt ein Dichtbetonkeller vonnöten, was im Falle einer Veräußerung zu einer Reduktion des Kaufpreises führen würde. 15% Mehraufwendungen seien durchaus gegeben (Hinweis Abschnitt 4.4 der Bodenwert-RL).
Schließlich wurde noch eingewendet, das Ausmaß der Einheitswerterhöhung sei unverhältnismäßig. Vergleiche man den Einheitswertbescheid vom 5.11.2001 (Anm.: Einheitswertfeststellung zum 1.1.2001) vor Durchführung der Realteilung mit dem nun angefochtenen Bescheid, so käme man zu einer Werterhöhung von 66,77%. Die Behörde sei von einer Wertsteigerung aufgrund der Drittelung des Grundstückes ausgegangen, wobei keine Wertsteigerung stattgefunden habe, da bereits im alten Bescheid davon auszugehen gewesen sei, dass die Verwertung des Grundstückes in Einzelteilen bzw für eine Gesamtbebauung zulässig sei und damit keine Wertminderung (Abschn. 4.2 Bodenwert-RL) vorgelegen sei.
Mit Berufungsvorentscheidung vom 5.11.2004 wies die Abgabenbehörde erster Instanz die Berufung als unbegründet ab. Neben einer Darstellung der bisherigen Bewertung begründet das Finanzamt, im Zuge des Ermittlungsverfahrens sei festgestellt worden, dass das Grundstück weder in einer Aufschließungszone noch im Bauverbotsbereich oder Überflutungsbereich liege. Es liege vielmehr im ungeregelten Bauland und entsprechend der Bauklassen sei jeweils ein Mindestabstand, der nicht bebaut werden dürfe, zum Nachbargrundstück einzuhalten. Dieser Abstand belaufe sich auf mindestens 3 Meter. Der Servitutsstreifen decke sich somit mit der Vorgabe des Seitenabstandes zum Nachbarn.
Die in der Berufungsschrift weiter argumentierten Wertminderungsgründe für den Bodenwert, nämlich Form ("schiefwinkelig"), Lage ("liegt tiefer als Umgebungsgrundstücke") und Grundwasserspiegel ("Notwendigkeit eines Dichtbetonkellers") würden nicht reduzierend berücksichtigt. Seitens des Bauamtes seien diesbezüglich keine Feststellungen getroffen worden, die eine Einschränkung bei einer eventuellen zukünftigen Bebauung nach sich ziehen würden.
Im dagegen eingebrachten Vorlageantrag wendet der Bw ergänzend ein, der Servitutsstreifen decke sich nicht mit der 3-Meter-Grenze. Das Leitungsrecht sei nicht im Ausmaß von 3m Breite eingeräumt worden. Es sei festgelegt worden, dass die Leitungen unter Schonung des Grundstückes zu verlegen seien. Neben den Leitungen die über das Grundstück des Bw laufen würden komme es darüber hinaus zu dem Erfordernis der Aufstellung von "Zählerböcken" an der Grundstücksgrenze, die den Bw selbstverständlich an der Bebauung hindern würden, da die Zählerböcke für Gas, Wasser und Strom nur an bestimmten Stellen aufgestellt werden könnten und ihn somit an der Bebauung und der Freiheit der Einrichtung des Eingangs- bzw Zufahrtsbereiches zu seinem Grundstück hindern würden.
Die belangte Behörde verkenne die Rechtslage der Bebauungsvorschriften. Unter Berücksichtigung der Bauvorschriften der Marktgemeinde G sei es zulässig, Nebengebäude, also auch Garagen und andere feste Bauwerke an die Grundstücksgrenze zu bauen. Für diese Bauwerke gelte somit keine 3m-Beschränkung. Wäre kein Leitungsrecht vereinbart gewesen, könnte der Bw bis an seine Grundstücksgrenze bauen. Da jedoch jederzeit Zugang zu den Leitungen bestehen müsse und eine Verbauung von Gasleitungen etc. untersagt sei, sei der Bw daher eingeschränkt. Darüber hinaus sei explizit darauf hinzuweisen, dass sein Grundstück direkt an die F-straße angrenze. Aufgrund dieser Tatsache sei es gemäß den Bauvorschriften der Marktgemeinde G zulässig, dass nicht nur Nebengebäude sondern auch Hauptgebäude im Bereich der F- straße an die Grundstücksgrenze gebaut werden könnten. Aufgrund des Leitungsrechtes und der damit verbundenen baulichen Einrichtungen sei dies nun nicht mehr möglich.
Die Bodenwertrichtlinien führten daher explizit aus, dass in erster Linie die Bebauungsmöglichkeit des Grundstückes den gemeinen Wert beeinflusse (Abschn. 4 der Bodenwert-RL).
Der Bw führt in seiner Stellungnahme hiezu aus, dass die Einräumung des Servitutes aus baurechtlichen Gründen erfolgt sei, da ohne die Belastung des berufungsgegenständlichen Grundstückes keine Bauplatzerklärung für das Grundstück 1/4 erfolgen hätte können und die Realteilung somit gescheitert wäre. Weiters gäbe es einen Bauschacht, der ebenfalls erforderlich gewesen sei und auch nicht für das Grundstück des Bw genützt werden könne. Er könne somit keine Garage an die Grundstücksgrenze bauen.
Bedingte Prozesshandlungen sind nicht zulässig, wenn die Prozesshandlungen einen unmittelbaren Einfluss auf den Fortgang des Verfahrens haben können: Derartige Prozesserklärungen einer Partei ("Bewirkungshandlungen") sind schon wegen ihrer konstitutiven, unmittelbare Rechtsfolgen hervorrufenden, Wirkung generell bedingungsfeindlich. Der durch die Prozesserklärungen bestimmte Prozessablauf darf nicht durch die Bindung an unvorhersehbare Ereignisse beeinträchtigt und verzögert werden. Die Entscheidung darüber, in welcher Form das Verfahren fortgesetzt wird, soll nicht von einem ungewissen Ereignis abhängen (UFSW 6.4.2006, RV/0070-W/06, Hinweis OGH 23.6.1999, 7Ob 331/98x, u.a.). Eine mündliche Berufungsverhandlung ist nicht in jedem Berufungsverfahren, sondern nur auf Antrag des/der Bw oder auf Antrag des mit der Berufungserledigung befassten Mitgliedes des unabhängigen Finanzsenates durchzuführen (§284 Abs1 BAO idF AbgRmRefG).
Zu der diesbezüglich beim Verwaltungsgerichtshof anhängigen Beschwerde ist zu sagen, dass der VwGH in seinem Erkenntnis vom 18. November 2008, 2006/15/0205) dahingestellt ließ, ob der in eventu gestellte Antrag im Beschwerdefall einen Anspruch auf mündliche Verhandlung vor der belangten Behörde vermittelt hätte.
Strittig sind Wertminderungsgründe auf Grund des Realteilungs- und Dienstbarkeitsbestellungsvertrages sowie die Mehraufwendungen für einen Dichtbetonkeller im Falle der Bebauung auf Grund des hohen Grundwasserspiegels.
Gemäß Abs.3 leg.cit. sind als persönliche Verhältnisse auch Verfügungsbeschränkungen anzusehen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines Rechtsvorgängers begründet sind.
Richtlinien sind für die ho Behörde nicht bindend, können jedoch als Auslegungshilfe herangezogen werden. Dementsprechend führen die Richtlinien für die Ermittlung der Bodenwerte (Bodenwert-RL) unter "3.2 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse" aus:
Persönliche Verhältnisse liegen auch bei Liebhaberverkäufen vor und in jenen Fällen, in denen der Eigentümer sein Grundstück nicht in jenem Ausmaß baulich verwertet, wie es die Vorschriften der Bauordnung zulassen. Als persönliche Verhältnisse sind kraft ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung (§10 Abs.3 BewG) Verfügungsbeschränkungen anzusehen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines Rechtsvorgängers begründet sind.....
Zu diesen Verfügungsbeschränkungen gehören zB........vertragliche oder grundbücherlich eingetragene Vorkaufsrechte, Veräußerungsbeschränkungen und Nutzungsbeschränkungen (zB verbüchertes Wohnungsrecht, Fruchtgenuß), denen sich der Eigentümer aus nicht im Grundstück liegenden Gründen unterworfen hat...."
Grundsätzlich ist das Grundstück Nr.1/5, welches über eine Gesamtfläche von 745m² verfügt, zum Bauplatz erklärt worden.
Räumt nun, wie in vorliegendem Fall geschehen, der Eigentümer eines Grundstückes in Form eines Vertrages einer dritten Person Rechte, welcher Art auch immer, ob dem in seinem Eigentum stehenden Grundstück ein (immerwährende Dienstbarkeit des Leitungsrechtes), wodurch die Rechte des Eigentümers hinsichtlich des in seinem Eigentum stehenden Grundstückes zeitlich begrenzt oder, wie hier, dauerhaft beschränkt werden und es diesem fortan nicht möglich ist, ein zum Bauplatz erklärtes Grundstück in vollem Umfang (baulich oder überhaupt) zu nutzen, so sind diese Verfügungsbeschränkungen als persönliche Verhältnisse im Sinne des §10 Abs.3 BewG zu verstehen, welche gemäß §10 Abs.2 BewG nicht zu berücksichtigen sind.
Nun schreibt die niederösterreichische Bauordnung in §11 Abs.1 vor, dass ein Bauplatz ein Grundstück im Bauland ist, das hiezu erklärt wurde (Z1). Gemäß Abs.2 leg.cit. ist auf Antrag des Eigentümers ein Grundstück im Bauland ua mit Bescheid zum Bauplatz zu erklären, wenn es
1. a) an eine bestehende oder im Flächenwidmungsplan vorgesehene öffentliche Verkehrsfläche unmittelbar angrenzt oder
2. aufgrund seiner Gestalt, Beschaffenheit und Größe nach den Bestimmungen dieses Gesetzes und den Festlegungen im Bebauungsplan bebaut werden darf,...
Aus dem Zusammenhang der Bestimmungen der NÖ Bauordnung (§11 Abs.2 Z1 lit.a bis d) ist erkennbar, dass die Bauplatzerklärung die Anbindung an das öffentliche Verkehrs- und Leitungsnetz in geeigneter Form vorsieht. Das ist für gegenständliches Grundstück gegeben. Die vertraglich vereinbarte Servitutsbeschränkung ist unter Umständen Voraussetzung für die Bauplatzerklärung des Grundstückes 1/4, für welches keine Anbindung an das öffentliche Gut gegeben wäre, wenn das Leitungsrecht auf dem Nachbargrundstück 1/5 nicht eingetragen und grundbücherlich gesichert worden wäre. Nicht jedoch ist sie zwingende Voraussetzung für das berufungsgegenständliche Grundstück.
Selbst wenn man davon ausgeht, dass die Einräumung des Servituts aus baurechtlichen Gründen erforderlich war und nicht aus persönlichen Gründen erfolgt ist, wirkt sie nicht grundsätzlich wertvermindernd. Es mag zwar zutreffen, dass Grunddienstbarkeiten zu einer Wertminderung des dienenden Grundstückes führen. Auf der anderen Seite erhöht sich aber der Wert des herrschenden Grundstückes entsprechend. Da die Liegenschaft des Berufungswerbers hinsichtlich der Leitungsrechte sowohl dienendes als auch herrschendes Grundstück der angeführten Nachbarparzelle ist, erscheint der Ansatz eines geringeren Bodenwertes nicht gerechtfertigt, da die durch die Grunddienstbarkeit bedingte Wertminderung als dienendes Grundstück durch die mit seiner Stellung als herrschendes Grundstück einhergehende Werterhöhung ausgeglichen wird (vgl. UFS vom 26.4.2005, GZ RV/0487-I/04).
Im Übrigen dürfen die Leitungen laut Vertrag nur möglichst parallel zur Grundstücksgrenze und nur unterirdischgeführt werden. Strom- und Gasböcke bzw. Abwasserschächte dürfen nur im absolut erforderlichen Mindestmaß an Zahl und Größe gesetzt werden.
Wie aus den vorgelegten Fotos ersichtlich ist, befinden sich die Zählerböcke dicht an der Grundstücksgrenze bzw. sogar außerhalb auf dem Gehsteig. Sie hindern eine Verbauung jedenfalls nicht. Gleiches gilt für die Schächte. Sie sind dicht an der Grundstücksgrenze bzw. dicht neben dem derzeitigen Eingangsbereich gelegen.
Vor der Realteilung sind der Aufschließungszustand sowie die Übergröße (4.3 BW-RL, Zoneneinteilung) des ursprünglichen Grundstückes bei der Bewertung entgegen den Einwendungen des Bw berücksichtigt worden (vgl. auch BVE vom 5.11.2004).
Von Parteien beantragte Beweise sind gemäß §183 Abs.3 BAO aufzunehmen, soweit nicht eine Beweiserhebung gemäß §167 Abs.1 zu entfallen hat. Von der Aufnahme beantragter Beweise ist u.a. abzusehen, wenn die unter Beweis zu stellenden Tatsachen als richtig anerkannt werden oder unerheblich sind (vgl. VwGH 2.3.1993, 92/14/0182). Hinsichtlich des Antrages auf Zeugeneinvernahme von Gemeindebediensteten betreffend die Schwierigkeiten der Errichtung des Kanalanschlusses wird ausgeführt, dass diese Tatsache als richtig anerkannt wird, jedoch wie oben ausgeführt, die umliegenden Grundstückeigentümer genauso betrifft.
Die Lage des Grundstückes sowie die Aufstellung der Zählerböcke und die Lage der Schächte hat der Bw durch die Übermittlung von Fotos offenkundig gemacht.
Findok-Nr: 46016.1, aufgenommen am: 14.04.2010 10:06:17, zuletzt geändert am: 19.04.2010, Dokument-ID: 9552db3d-7254-4941-b6c1-861e24bc8710, Segment-ID: 313d168e-b06a-40f1-b988-95e83f872fe6