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Timestamp: 2019-07-21 11:02:09+00:00
Document Index: 147140643

Matched Legal Cases: ["l'article 8", "l'article 13", 'art.8', '§2', 'art.8', '§3', 'art 4', "l'article 26", 'art.26', 'art.11', "l'article 8", 'art.8', "l'article 8", '§2', "l'article 13", 'art.13', 'art.8', '§2', 'art.8', 'art 26', 'art.3', "l'article 8", '§3', "l'article 8", '§1', 'art.8', '§3', "l'article 2", '§2', '§1', '§1', 'art.12', 'art.8', '§3']

Foire aux questions - Vente de logements publics
Quels sont les montants maximum des revenus à prendre en considération pour l'acquisition d'un logement ?
Les candidats-locataires sont-ils ceux qui se sont inscrits dans la SLSP uniquement ou aussi ceux qui ont, à partir d'une autre SLSP, demandé un logement dans la commune ?
Que recouvre exactement la notion de « candidat-locataire de la SLSP » pouvant remettre une offre pour l'achat d'une maison sociale ? S'agit-il uniquement des signataires de la demande de logement ou des membres du ménage ?
Un candidat acheteur souhaite remettre offre pour un logement. Cette personne est dans la composition de ménage du locataire principal (sa maman) depuis l'entrée en vigueur du bail il y a 26 ans. Bien que n'ayant cosigné aucun bail, est-il est prioritaire en matière d'achat ?
Pour pouvoir acheter un logement inoccupé, il faut faire la meilleure offre par priorité. Quid si une offre est faite par un locataire et un privé : le père est locataire et le fils est domicilié ailleurs ?
Quand prend-on en considération le statut du candidat-locataire ?
Peut-on vendre des logements construits après 1992 ?
Une SLSP a acheté un immeuble (habitation) en vue de le rénover mais le coût de la rénovation est trop élevé. Elle souhaite le revendre à la commune. Les logements sont à l'état de taudis et n'ont jamais été loués par la SLSP. Applique-t-on l'article 8 (cession de logements inoccupés) ou l'article 13 (autres cessions) ?
Peut-on autoriser une société à ne vendre qu'à la demande des locataires ?
Le droit d'enregistrement est-il toujours réduit à 0% ?
Si aucune offre n'est obtenue auprès des locataires et candidats-locataires, la SLSP propose la vente aux pouvoirs locaux et aux régies autonomes. Dans ce cas, l'affectation publique du logement doit être imposée pendant 10 ans dans l'acte de cession. (art.8§2 de l'AGW du 5/12/2008). Quels sont ces pouvoirs locaux ?
Une SLSP souhaite revendre un logement à une autre SLSP. Peut-elle être considérée comme un autre pouvoir local ?
Réaffectations des plus-values : utilisation des plus-values sur vente, également en cas de vente massive ?
Peut-on considérer l'enfant d'un locataire comme étant en ordre utile pour l'acquisition d'un logement (il est domicilié dans le logement) ? Les enfants peuvent-ils acheter à la place des parents ?
Que couvre la clause de non-propriété ?
Lorsqu'un logement inoccupé est proposé à une personne physique ou morale, de droit privé, qui a remis la meilleure offre, le cahier des charges est-il d'application ?
Qu'en est-il dans ce cas, des prescriptions esthétiques et urbanistiques reprises dans ce cahier des charges ?
Peut-on obliger l'acquéreur à réaliser certains travaux dans un délai déterminé ?
Toujours dans cette même hypothèse de vente à une personne physique ou morale de droit privé, la clause d'occupation personnelle du logement pendant une période de 10 ans est-elle toujours d'application ?
Dans ce cas également, peut-on vendre un logement qui sera destiné à la location par son propriétaire ?
Peut-on vendre un groupe de logements ?
La deuxième mise en vente est ouverte à toute personne physique ou morale sans conditions de revenus ou de non propriété (art.8 §3 de l'AGW du 5/12/2008). Si un locataire ou candidat-locataire remet une offre, dispose-t-il d'une priorité ou seule la meilleure offre doit être retenue ?
Le logement à vendre doit-il être proportionné à la composition de ménage de l'acquéreur ?
La SLSP peut-elle constituer une « réserve de locataires et candidats » en cas de désistement de l'acquéreur désigné ?
Une SLSP peut-elle arrêter une vente ? Doit-elle se justifier ?
La SLSP peut-elle refuser une estimation ?
Si l'estimation date de plus d'un an (un an et quelques mois), la SLSP doit-elle refaire l'estimation ?
Peut-on vendre moins cher que l'estimation ou le prix de revient?
Un amateur peut-il donner mandat pour l'achat d'un bien ?
Peut-on vendre prioritairement un terrain à la personne qui l'occupe depuis plusieurs années à titre précaire ?
Les « fonds de jardin » ou reliquats de terrain (non à bâtir) doivent-ils faire l'objet d'une mise en concurrence ?
Les V2 doivent-ils être approuvés par le CA des slsp ?
Je suis propriétaire d'une maison que je viens de mettre en vente. Puis-je quand même proposer ma candidature pour l'achat d'une maison sociale ?
Après plusieurs tentatives pour vendre un logement par ordre de priorité, la SLSP le met en vente chez le notaire. A ce stade, les éventuels acquéreurs doivent-ils remplir les mêmes conditions de revenus et de non-propriété ?
Peut-on refuser qu'une personne remette une offre (candidat expulsé pour non paiement de loyer, problème de comportement avec le voisinage.) ?
Une SLSP est-elle obligée d'accepter une offre régulière, venant en tête et supérieure au montant attendu, si le contexte de la vente est suspect : lors d'une séance de remise/surenchère, un candidat en a menacé d'autres en exigeant qu'ils retirent leur offre, ce qu'ils ont fait.
Claire Baygert
Direction du suivi et contrôle technique du Hainaut
071/204.416
c.baygert@swl.be
-42.400€ pour un isolé;
-51.300€ pour un ménage;
diminués de 2.500€ par enfants à charge ou à naître, le candidat-acquéreur n'obtiendra pas cette prime, ni les droits d'enregistrement à 0%, ni la réduction des frais de notaire.
Pour pouvoir acquérir un logement construit pour la vente ou une parcelle équipée, "les revenus des candidats-locataires ne peuvent pas dépasser, au moment de l'inscription de la candidature, le montant des revenus visées dans les règlements hypothécaires de la Société wallonne de Crédit Social (SWCS) et du Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie (FLW)" (art 4 de l'AGW du 5/12/2008):
-pour la SWCS: 51.300€ maximum majorés de 2.500€ pour chacun des deux premiers enfants à charge (http://www.swcs.be/)
-pour le FLW: en fonction du nombre d'enfants à charge, différents plafonds de revenus sont possibles (58.000€ maximum pour 3 enfants à charge et 68.800€ pour 7 enfants à charge) (http://www.flw.be/)
Ces revenus imposables globalement sont vérifiés sur la base des avertissements-extraits de rôles de l'avant-dernière année des personnes qui signent l'acte et donc acquièrent des droits de propriété.
Uniquement les candidats qui sont inscrits dans la SLSP.
Les candidats-locataires pouvant remettre une offre sont ceux qui, quand ils obtiendront un logement, signeront le bail et donc ceux qui ont signé la demande de logement.
Cette personne n'est pas prioritaire pour l'achat du logement, n'étant pas elle-même signataire du bail. Elle devrait, au préalable, devenir cosignataire du bail, si elle entre dans les conditions de l'article 26 bis de la réglementation locative. (art.26bis de l'AGW du 06/09/2007 - circulaire 2009/18 pp20-22)
Seule l'offre faite par le signataire du bail est prioritaire et seuls les signataires de l'offre peuvent signer l'acte d'achat du logement (pour ce logement-là). Le fils peut toutefois se porter garant pour le prêt que contracterait son père.
A la remise de l'offre, le dossier d'inscription du candidat-locataire doit être complet et avoir été validé par la SLSP. Son statut ne change pas même s'il devient locataire entre le dépôt de l'offre et l'ouverture des offres.
Les nouvelles dispositions prises par le Gouvernement wallon dans les arrêtés de financement des logements sociaux et moyens prévoient en effet une possibilité de vendre après 8 ans, sur accord du ministre (arrêtés de financement du 19 juillet 2007 pour les logements relatifs à des programmes approuvés par le GW à partir de l'année 2007 : art.11 de l'AGW précité).
L'immeuble acheté par la SLSP est un logement puisque l'acte porte sur l'achat d'immeuble d'habitation. Dès lors l'article 8 s'applique en respectant l'ordre de priorité lors de la vente. (art.8 de l'AGW du 5/12/2008)
Si la SLSP souhaite vendre directement à la commune, elle doit :
-	motiver l'inadéquation de vendre le bien à des locataires et candidats-locataires
-	motiver la vente à la commune au regard de l'intérêt général.
NB : en cas de vente à la commune, l'article 8 §2 précise que la commune doit garder une affectation publique pendant 10 ans.
S'il s'agit d'une ancienne cure ainsi que de tout autre bâtiment que des logements, alors l'article 13 s'applique. (art.13 de l'AGW du 5/12/2008)
L'article 6 de l'AGW du 5/12/2008 précise que les SLSP doivent établir un programme de cession comprenant la liste des logements et leurs types, accompagnés éventuellement de leur localisation. Il s'agit donc pour les sociétés de faire une offre de cession et non d'attendre la demande des locataires.
Ce qui détermine la politique de vente de logements peut être d'encourager la mixité sociale, de vendre des logements anciens, des logements coûteux, des logements déjà amortis, .
D'où l'obligation de déterminer les endroits où elle souhaite vendre afin d'établir une politique de vente cohérente.
Le droit d'enregistrement à 0% est uniquement lié à l'obtention de la prime à l'achat, pour laquelle le candidat doit répondre à des conditions de revenus et de non-propriété. Si le candidat est bénéficiaire d'une prime à l'achat, il bénéficie d'office d'un droit d'enregistrement à 0%.
Montants maximum des revenus imposés actuellement pour la DGO4 :
- 37.300€ pour un isolé, 45.200€ pour un couple ou l'ensemble des personnes majeures copropriétaires. Le montant des revenus des acquéreurs sont diminués de 2.200€ par enfant à charge ou à naitre.
Le CPAS, la Commune, la Province.
art.8§2 de l'AGW du 5/12/2008
Ni les SLSP ni la SWL ne constituent des pouvoirs locaux. Cette vente ne rentre pas dans le champ d'application de l'AGW du 5/12/2008.
Arrêté du 23/04/2009 relatif aux modalités de placement des disponibilités des SLSP et à l'affectation du produit net de la cession de droits réels d'un bien immobilier.
L'arrêté section 4, art.8 précise que « le versement des produits nets de la cession de droits réels d'un bien immobilier peut être effectué sur un compte détenu par la société auprès d'une institution bancaire ».
Ces produits nets peuvent être affectés, selon un programme des travaux à effectuer par la société, selon l'ordre suivant :
- la pérennisation du parc locatif ;
- l'amélioration du confort des locataires ;
- la création de logements ;
- l'amélioration des abords des logements dont elle est propriétaire.
L'article 8 s'applique pour les logements vendus après 30 ans.
Dans le cas d'une vente anticipée avant 30 ans, « le produit de la vente est affecté à la création d'un ou plusieurs logements du même type ou au remboursement anticipé des dettes contractées pour la création de ces logements ». Arrêté du GW du 19/07/07.
Seul(s) le ou les signataires du bail sont prioritaires pour l'achat de leur logement.
Toutefois, « une nouvelle disposition, l'art 26 bis de l'AGW du 6/9/2007 modifié par l'AGW du 19/12/2008, permet la cosignature d'un bail par un occupant du logement qui en ferait la demande ». Instructions SWL voir circulaire 2009/18 pp20-22.
Cette extension de bail est prévue pour prendre en compte « des situations où des personnes ayant occupé le logement pendant une longue période se retrouvent sans titre pour rester dans le logement lors du décès, lors du placement en maison de repos, par exemple du titulaire du bail. »
Comme on pourra le lire dans la circulaire citée plus haut, pour devenir cosignataire du bail, il y a toute une série de conditions à respecter, et surtout, cet accord est laissé à la libre appréciation de la SLSP.
Si un tiers devient signataire du bail, il obtient, ipso facto, un droit de priorité lors de la vente.
Article 13 du Cahier des Charges contenant les clauses et conditions générales de cession (approuvé par arrêté ministériel du 02.06.2009) : « L'acquéreur ne peut à la signature de l'acte détenir un logement en pleine propriété ou en usufruit sauf s'il s'agit d'un logement non améliorable, inhabitable ou inadapté ».
Il peut donc être propriétaire d'un terrain à bâtir, d'une batterie de garages, d'un hangar, d'un logement inadapté à son handicap, d'un logement insalubre non améliorable etc.
Par logement inadapté, on entend un logement dont la configuration ne permet pas une occupation adéquate par un ménage en raison du handicap d'un de ses membres. Cette notion est différente de la notion de logement surpeuplé : logement dont la structure est inadéquate par rapport à la composition de ménage. (définitions du Code wallon du logement). Il peut posséder également un usufruit partiel (1/8,1/4.) suite à un héritage par exemple ou une nue-propriété.
La circulaire prévoit au point 6 « Cession V4 » que, « pour toute vente d'une parcelle équipée, d'un logement construit pour la vente ou d'un logement locatif à un locataire ou candidat-locataire, le CDC-type SWL est annexé à l'acte.
S'agissant ici d'une personne physique ou morale, de droit privé, qui ne doit pas répondre aux conditions de revenus ou de propriété, le cahier des charges ne s'applique pas. (art.3 de l'AGW du 5/12/2008).
Des clauses de cet ordre peuvent être insérées dans l'acte de vente.
S'il s'agit de réaliser des travaux, ceux-ci doivent rester accessoires par rapport au prix de vente et être déjà définis lors de la publicité initiale, afin d'éviter toute contestation ultérieure. Les conditions éventuellement imposées doivent être motivées.
En cas de vente à une personne qui n'est ni locataire ni candidat-locataire, il n'y a pas d'obligation d'occupation personnelle.
Conformément à l'article 8 §3 de l'AGW, la SLSP peut vendre un logement à un acquéreur qui souhaite louer le logement. Il convient évidemment dans cette hypothèse d'effectuer une publicité adéquate pour obtenir le meilleur prix, sans se contenter de l'estimation du Comité d'Acquisition.
Dans le cas de l'article 8 §1 de l'AGW, c'est-à-dire quand on reste dans l'ordre des priorités (locataire-candidat-locataire), la SLSP peut vendre deux logements à un même candidat, si par exemple ces logements ont une surface telle qu'ils ne permettent pas la création d'un logement conforme aux critères de salubrité en matière d'espace, et pour autant que le futur logement constitue une seule et même habitation. L'obligation personnelle d'occupation prévue dans le cahier des charges s'applique au tout et interdit toute tentative de sous-location.
Il n'y a plus d'ordre de priorité à respecter et seule la meilleure offre doit être retenue. La SLSP doit cependant s'assurer que la première publicité a été adéquate et que le locataire ou candidat-locataire avait la faculté de s'informer (affiches, annonces toutes boites,.) de la première mise en vente.
art.8 §3 de l'AGW du 5/12/2008
Non, il n'y a aucune obligation de ce type.
La SLSP peut sur la base du résultat de l'ouverture des offres constituer une réserve à condition que le délai de validité des offres soit encore valable (continuité de l'ordre des priorités). Si le délai est dépassé, soit la vente est recommencée, soit les candidats prolongent leur offre. Dans ce dernier cas, il faut s'assurer de la date de validité de l'estimation, qui ne peut être supérieure à un an.
Tant que le compromis de vente n'est pas signé, la SLSP peut arrêter la vente d'un bien mais sa décision doit être dument motivée car il s'agit en effet d'un acte administratif. Le logement sera alors remis en vente.ou pas, suivant la décision de la SLSP.
L'estimation d'un bien peut être réalisée au choix par différents prestataires. Si la SLSP n'accepte pas l'avis qui a été rendu par l'un de ces estimateurs, rien ne l'empêche d'en consulter un autre ou de demander les points de comparaison ayant permis de fixer l'estimation.
La SLSP peut s'adresser au Comité d'acquisition, au Receveur ou, via une mise en concurrence, à un géomètre, à un architecte ou à un notaire si celui-ci n'est pas mandaté pour la vente. Si le notaire a reçu mandat pour la vente des logements, il peut réaliser l'estimation sans mise en concurrence.
La validité de l'estimation est d'un an. Elle court entre la date de l'estimation et la date de la signature du compromis de vente.
Dans le cas d'une estimation « périmée » depuis quelques mois seulement, une nouvelle estimation doit être établie. Si le prix de vente est supérieur à cette estimation, la vente pourra être approuvée.
Peut-on vendre moins cher que l'estimation ou le prix de revient ?
On ne peut JAMAIS vendre en-dessous du prix de revient.
Conformément à l'article 2 §2 de l'AGW, la SLSP peut vendre sous le prix estimé (si l'on se trouve dans les hypothèses des articles 7,8 §1er et 11,12§1er). Il s'agit en général de prendre en compte les travaux effectués par le locataire dans son logement avant qu'il ne l'achète, mais aussi dans certaines communes, de rendre possible l'achat d'un logement social inaccessible à des revenus modestes à cause de la trop forte pression foncière de la région.
Cette disposition ne s'applique pas en cas de vente à des personnes autres que locataires ou candidats-locataires.
Si la personne est valablement mandatée, elle peut faire offre et signer pour un tiers. La personne représentée doit cependant avoir les qualités requises pour être un candidat acquéreur, qualités qui doivent être prouvées au dépôt de l'offre (non-propriétaire par exemple).
Non, l'occupant ne peut se prévaloir d'aucune priorité. Si le terrain est non-équipé, il sera mis en vente au plus offrant (art.12 de l'AGW du 5/12/2008).
Etant donné que ce type de terrain n'intéresse que les voisins directs, une procédure de mise en concurrence n'est pas nécessaire mais la SLSP doit introduire une demande de dérogation en la motivant.
Le résultat de l'ouverture des offres doit passer au CA ou devant l'organe qu'il a délégué à cette fin pour que celui-ci se prononce sur l'acceptation ou non de l'offre. Les signatures du V2 par les personnes mandatées approuvant l'exactitude des informations reprises sur le V2 est suffisante.
S'il s'agit d'un locataire ou d'un candidat-locataire, la condition de non- propriété doit être remplie à la signature de l'acte. Sinon (art.8§3 de l'AGW du 5/12/2008), il n'y a pas de condition de non-propriété à respecter.
Si l'ordre des priorités a été respecté, il n'y a plus de conditions de revenus ni de non-propriété.
La SLSP ne peut pas refuser de recevoir une offre mais n'est pas obligée d'accepter de vendre au montant de l'offre. Elle doit dument motiver son refus de vendre.
La SLSP a le droit de retirer de la vente, en motivant son retrait, un logement qui serait vendu dans de telles conditions.
Si, étant donné le contexte, aucun autre amateur ne se présente, elle peut également remettre en vente le logement à un prix nettement supérieur à celui de la première mise en vente.