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Timestamp: 2019-12-13 23:18:11
Document Index: 371380044

Matched Legal Cases: ['§ 546', '§ 573', '§ 573', '§ 543', '§ 560', '§ 286', '§ 560', '§ 278', '§ 569', 'BGH', '§ 560', '§ 573', '§ 543', '§ 543', '§ 564', '§ 573', '§ 573', '§ 543', '§ 543', '§ 569', '§ 569', '§ 573', '§ 573', '§ 573']

15.01.2008 · IWW-Abrufnummer 080138
Bundesgerichtshof: Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. November 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles
Die Beklagten sind seit 1987 Mieter einer Wohnung in dem seinerzeit unter staatlicher Verwaltung stehenden Haus F. -Strasse 9 in P. . Im Jahr 2001 erwarb die K. & D. GmbH das Haus. Zu diesem Zeitpunkt betrug die jeweils am dritten Werktag des Monats fällige Miete der Beklagten 215,66 ¤ zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 63,65 ¤, zusammen 279,31 ¤.
Im Jahr 2002 führte die neue Hauseigentümerin Modernisierungsmaßnahmen durch. Seit dem 13. März 2003 ist der Kläger Eigentümer der Wohnung der Beklagten. Wegen der Modernisierungsmaßnahmen seiner Rechtsvorgängerin nahm der Kläger die Beklagten auf Mieterhöhung in Anspruch. Durch Urteil vom 11. November 2004 verurteilte das Amtsgericht Potsdam die Beklagten zu einer Nachzahlung von 1.359,64 ¤ für die Monate April 2003 bis Oktober 2004. Das entspricht einer Mieterhöhung um 71,56 ¤ auf 287,22 ¤ im Monat. Die weitergehende Klage wies das Amtsgericht ab. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hatte keinen Erfolg.
Mit Schreiben vom 8. November 2004 erteilte die Hausverwaltung des Klägers den Beklagten eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003, die mit einer Nachforderung in Höhe von 1.524,56 ¤ endete und ab Januar 2005 eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 191 ¤ vorsah. Die Beklagten widersprachen der Abrechnung und leisteten weiterhin neben einer Miete von 215,66 ¤ eine Betriebskostenvorauszahlung von 63,65 ¤ im Monat.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 15. September 2005 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise fristgemäß. Dem widersprachen die Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 20. September 2005. Am 25. Oktober 2005 zahlten sie an den Kläger einen Betrag in Höhe von 1.273,50 ¤ mit der Bestimmung "Nachzahlung Nebenkosten 1-10/2005 unter Vorbehalt" und einen weiteren Betrag in Höhe von 2.218,36 ¤ mit der Bestimmung "Nachzahlung Miete April 2003 bis Oktober 2005 unter Vorbehalt". Im November und Dezember 2005 zahlten die Beklagten wie bisher jeweils 279,31 ¤ an den Kläger.
Mit Schreiben vom 14. November 2005 erteilte die Hausverwaltung des Klägers den Beklagten eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004, die mit einer Nachforderung von 1.448,03 ¤ abschloss und eine Erhöhung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung auf 199 ¤ vorsah. Die Beklagten erhoben mit Schreiben vom 11. Dezember 2005 "formal" Widerspruch. Am 12. Dezember 2005 erbrachten sie Nachzahlungen auf die Miete in Höhe von 143,12 ¤ und - unter Vorbehalt - auf die Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 254,70 ¤. Seit Januar 2006 zahlen sie monatlich eine Miete von 287,22 ¤ und - wiederum unter Vorbehalt - einen Betriebskostenvorschuss von 199 ¤.
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision - trotz der Säumnis des Klägers durch streitiges Urteil (unechtes Versäumnisurteil) - zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht den von dem Kläger gegen die Beklagten geltend gemachten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB bejaht, weil die mit anwaltlichem Schreiben des Klägers vom 15. September 2005 hilfsweise erklärte ordentliche (fristgemäße) Kündigung des Mietverhältnisses der Parteien gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam ist.
a) Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist nach der vom Berufungsgericht zutreffend zitierten Senatsrechtsprechung unter anderem dann gegeben, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss ständig unpünktlich oder unvollständig zahlt oder wenn der Mieter mit seinen diesbezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten überschreitet, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug ist, weil dann sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB besteht (vgl. Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, unter II 3 b; Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428, unter II 1, jew. m.w.N.). Beides trifft hier zu.
Auf der Grundlage des von den Beklagten nicht angefochtenen Urteils des Amtsgerichts Potsdam vom 11. November 2004 hat sich ihre monatliche Miete um 71,56 ¤ auf 287,22 ¤ erhöht. Weiter sind, wie das Berufungsgericht zutreffend und von der Revision unangegriffen angenommen hat, durch das Schreiben der Hausverwaltung des Klägers vom 8. November 2004 - unabhängig von etwaigen inhaltlichen Mängeln der damit erteilten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 - die von den Beklagten zu leistenden monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB wirksam um 127,35 ¤ auf 191 ¤ ab Januar 2005 erhöht worden. Gleichwohl haben die Beklagten unverändert nur eine Miete von 215,66 ¤ und einen Betriebskostenvorschuss von 63,65 ¤ im Monat gezahlt. Dies haben sie mehrere Monate lang und damit ständig im Sinne der genannten Senatsrechtsprechung getan. Zum Zeitpunkt des Kündigungsschreibens des Klägers vom 15. September 2005 waren sie daher - unter Berücksichtigung des dem Kläger vom Amtsgericht Potsdam zugesprochenen Betrages von 1.359,64 ¤ - mit insgesamt 3.292,95 ¤ und damit weit mehr als zwei Monatsmieten nebst Betriebskostenvorschüssen (287,22 ¤ + 191 ¤ = 478,22 ¤; 478,22 ¤ x 2 = 956,44 ¤) in Verzug (§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).
aa) Eine Rechtfertigung dafür, dass die Beklagten nach Erlass des Urteils des Amtsgerichts Potsdam vom 11. November 2004 statt der danach vom Kläger zu Recht um 71,56 ¤ auf 287,22 ¤ erhöhten Miete wie bisher nur eine solche von 215,66 ¤ im Monat gezahlt haben, ist weder dargetan noch sonst ersichtlich. Insbesondere berechtigte sie dazu nicht der Umstand, dass der Kläger Berufung eingelegt hat, um seine noch weitergehende Mieterhöhungsforderung durchzusetzen. Sie selbst haben das Urteil nicht angefochten.
bb) Entgegen der Rüge der Revision ist das Berufungsgericht gemäß dem Vortrag der Beklagten davon ausgegangen, dass sie der Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse ab Januar 2005 nicht wegen einer wirtschaftlichen Notlage - eine solche kann das Verschulden ausschließen (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 = ZMR 2005, 356, unter II 2 d cc) -, sondern deswegen nicht entsprochen haben, weil sie die ihnen mit Schreiben vom 8. November 2004 übersandte Betriebskostenabrechnung in einzelnen Positionen für falsch gehalten haben. Etwaige inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechung berechtigten die Beklagten indessen nach der zutreffenden Ansicht des Berufungsgerichts nicht, die bisherigen Betriebskostenvorschüsse unverändert weiter zu zahlen. Wie bereits vorstehend (unter II 1 a) erwähnt, war die Erhöhung gemäß § 560 Abs. 4 BGB unabhängig von der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam. Die gegenteilige Annahme der Beklagten war rechtlich verfehlt. Dieser Rechtsirrtum war vermeidbar und daher nicht geeignet, das Verschulden der Beklagten auszuschließen. Der damalige Prozessbevollmächtigte des Klägers hatte sie nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen von der inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung unabhängig war. Falls die Beklagten diesem Hinweis nicht trauten, hätten sie anderweit Rechtsrat einholen müssen. Sofern sie sich insoweit auf einen falschen Rechtsrat ihres damaligen Prozessbevollmächtigten verlassen haben sollten, was das Berufungsgericht offen gelassen hat, müssen sie sich dessen Verschulden nach § 278 BGB zurechnen lassen (vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b und 3 a).
cc) Ohne Erfolg beruft sich die Revision weiter unter Hinweis auf das Senatsurteil vom 16. Februar 2005 (aaO, unter II 2 d cc) darauf, dass die Beklagten im Oktober 2005 die damaligen Zahlungsrückstände auf Miete und Betriebskostenvorschüsse ausgeglichen haben. Wie sie selbst nicht verkennt, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nach der Rechtsprechung des Senats zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht hingegen die hier in Rede stehende fristgemäße Kündigung (Urteil vom 16. Februar 2005, aaO, unter II 2; Urteil vom 11. Januar 2006, aaO, unter II 3 b; Urteil vom 25. Oktober 2006, aaO, unter II 1). Der nachträgliche Ausgleich der Rückstände ist im vorliegenden Fall nach der zutreffenden Ansicht des Berufungsgerichts aber auch nicht geeignet, das Verschulden der Beklagten auszuschließen. Die Beklagten haben die betreffenden Nachzahlungen vom 25. Oktober 2005 unter Vorbehalt geleistet und sich damit unabhängig von einer Erfüllungswirkung (vgl. insoweit BGHZ 139, 357, 367 f.) zumindest die Rückforderung offen gehalten, ohne dass dafür eine Rechtfertigung dargetan oder sonst ersichtlich ist. Hinzu kommt, dass die Beklagten zum einen auch in den beiden folgenden Monaten November und Dezember 2005 Miete und Nebenkostenvorschuss zunächst nur in unveränderter Höhe gezahlt und den dadurch begründeten neuen Rückstand wiederum erst nachträglich - hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen erneut nur unter Vorbehalt - ausgeglichen haben und dass sie zum anderen auch den im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 vom Kläger gemäß § 560 Abs. 4 BGB um weitere 8 ¤ auf 199 ¤ erhöhten monatlichen Betriebskostenvorschuss wiederum grundlos nur unter Vorbehalt zahlen.
aa) Dafür spricht zunächst der Wortlaut der Regelung in § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, die für die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters - anders als § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich für die außerordentliche Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis - keine Abmahnung vorsieht.
bb) Dies entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers, der sich aus der Entstehungsgeschichte der erst vor wenigen Jahren durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) neu gefassten Vorschriften ergibt. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 543 BGB legt dessen Absatz 3 "in Übereinstimmung mit der bisherigen Rechtsprechung ausdrücklich fest, dass als weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung ... erforderlich ist" (BT-Drucks. 14/4553 S. 44). Zweifellos war dem Gesetzgeber nicht nur die bisherige Rechtsprechung zur fristlosen Kündigung bekannt, sondern auch der Rechtsentscheid des OLG Oldenburg (aaO), wonach die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht eine vorherige Abmahnung voraussetzt. Wenn der Gesetzgeber gleichwohl die Regelung des § 564b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF inhaltsgleich in § 573 BGB übernommen hat, folgt daraus sein Wille, es bei dieser Rechtsprechung zu belassen. Dies steht im Einklang mit der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 573 Abs. 2 BGB, dass insoweit grundsätzlich kein Änderungsbedarf besteht (aaO, S. 65).
Darüber hinaus ist auch ein praktisches Bedürfnis für eine Abmahnung in der Regel nicht ersichtlich. Typischerweise erklärt der Vermieter die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters - wie hier - hilfsweise neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Diese setzt aber gem