Source: http://www.rechtsprechung.saarland.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=sl&Datum=2009-12-9&nr=2588&anz=2&pos=0&Frame=2
Timestamp: 2019-09-19 17:28:50
Document Index: 75826852

Matched Legal Cases: ['§ 154', '§ 154', '§ 155', '§ 162', '§ 136', '§ 136', '§ 7', '§ 244', '§ 149', '§ 28', '§ 27', '§ 244', '§ 113', '§ 154', '§ 155', '§ 154', '§ 142', '§ 149', '§ 136', '§ 136', '§ 136', '§ 142', '§ 142', '§ 244', '§ 244', '§ 244', '§ 244', '§ 244', '§ 215', '§ 244', '§ 244', 'Art. 1', '§ 244', '§ 144', '§ 162', 'Art. 14', '§ 17', '§ 162', '§ 149', '§ 149', '§ 149', '§ 38', '§ 149', '§ 38', '§ 244', '§ 162', '§ 162', '§ 162', '§ 162', '§ 162', '§ 162', '§ 162', '§ 142', '§ 143', '§ 162', '§ 162', '§ 142', '§ 154', '§ 162', '§ 155', '§ 162', '§ 154', '§ 162', '§ 162', 'Art. 14', '§ 162', 'Art. 14', 'Art. 14', '§ 47', '§ 162', '§ 162', '§ 162', '§ 40', 'Art. 34', 'Art. 14', 'Art. 14', '§ 154', '§ 839', '§ 154', '§ 154', '§ 162', '§ 155', '§ 155', '§ 155', '§ 12', '§ 226', '§ 162', 'Art. 3', '§ 155', '§ 163', '§ 163', '§ 154', '§ 154', '§ 21', '§ 21', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 154', '§ 28', '§ 196', '§ 14', '§ 153', '§196', '§ 154', '§ 192', '§ 28', '§ 13', '§ 154', '§ 3', '§ 15', '§ 142', '§ 154', '§ 154', '§ 28', '§ 13', '§ 4', '§ 153', '§ 153', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 4', '§ 5', '§ 3', '§ 154', '§ 155', '§ 125', '§ 117', '§ 132', '§ 63']

1 A 387/08
OVG Saarlouis Urteil vom 9.12.2009, 1 A 387/08
Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB; Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung nach dem Niedersachsen-Modell
Die Klägerin ist Eigentümerin des in der Landeshauptstadt Saarbrücken im ehemaligen Sanierungsgebiet S.-Markt gelegenen Grundstücks Gemarkung S., Flur ..., Parzellen-Nrn. .../21, .../23, .../13, .../14, .../15, .../18, .../19 und .../20, mit der Postanschrift O.-straße ....
Der Stadtrat der Landeshauptstadt Saarbrücken beschloss am 29.2.1972 u.a. hinsichtlich des Bereiches S.-Markt die Durchführung vorbereitender Untersuchungen nach dem Städtebauförderungsgesetz und am 16.3.1976 die Errichtung der Fußgängerzone S.-Markt. Die vorbereitenden Untersuchungen betreffend den Bereich S.-Markt begannen im Juli 1976 und wurden im März 1977 beendet.
Durch die am 3.5.1977 beschlossene, am 28.7.1977 vom Minister für Umwelt, Raumordnung und Bauwesen genehmigte und am 20.8.1977 ortsüblich bekannt gemachte Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes S.-Markt und die am 24.6.1980 beschlossene, am 22.7.1980 genehmigte und am 2.8.1980 bekannt gemachte 1. Änderungssatzung wurde die räumliche Ausdehnung des Sanierungsgebietes festgelegt. Hiernach handelt es sich um das durch die Straßen G.-straße, B.-straße, S.-platz, A.S. und F.-straße umgrenzte Gebiet und den Eingangsbereich Mainzer Straße, wobei die einbezogenen Grundstücke mit ihren jeweiligen Parzellenbezeichnungen im Einzelnen aufgeführt sind. Durch Beschlüsse des Stadtrates vom 8.5.1979 und vom 16.3.1982 wurden als Sanierungsziele die Sicherung und Stärkung der Wohnfunktion, die Erhaltung und Stärkung der kleinteiligen Mischstruktur, der Schutz der Wohnnutzung gegen Störungen und sonstige Beeinträchtigungen durch andere Nutzungen, insbesondere durch störende Gewerbebetriebe, der Ausschluss weiterer Expansion von Schankwirtschaften in bestimmten Teilbereichen, der grundsätzliche Vorrang der Wohnnutzung in den Obergeschossen sowie die Modernisierung und Instandsetzung bzw. Neuerrichtung sanierungsbedürftiger Gebäude benannt.
Durch am 24.8.1995 in Kraft getretene Teilaufhebungssatzung wurde ein Teilgebiet im Bereich „H.-gasse“ vorzeitig aus der Sanierung entlassen. Hinsichtlich des zum Sanierungsgebiet gehörenden Bebauungsplangebietes „O.“, in dem das Grundstück der Klägerin gelegen ist, war Anfang bis Mitte der 90er Jahre zunächst ebenfalls eine Teilaufhebung der Sanierungssatzung erwogen und mit den Anliegern erörtert worden, wobei der von der Klägerin zu entrichtende Ausgleichsbetrag nach den damaligen Berechnungen des Gutachterausschusses auf 26.400,- DM beziffert wurde. Letztendlich ist eine Teilaufhebung hinsichtlich des Bereichs „O.“ nicht erfolgt.
Durch Beschluss des Stadtrates vom 5.6.2001, öffentlich bekannt gemacht am 28.11.2001, wurde die Sanierungssatzung S.-Markt aufgehoben. Nach entsprechender Information und Anhörung der betroffenen Grundstückseigentümer wurden die für die einzelnen im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke zu zahlenden Ausgleichsbeträge vom Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Saarbrücken ermittelt.
Die Klägerin wurde durch Bescheid vom 10.12.2003 zu einem Ausgleichsbetrag in Höhe von 49.207,23 EUR herangezogen.
Ihren hiergegen am 29.12.2003 eingelegten Widerspruch begründete sie im Wesentlichen damit, dass dieser Betrag fast viermal so hoch wie der 1996 ermittelte Ausgleichsbetrag sei, was mangels einer zwischenzeitlichen Wertsteigerung nicht nachvollziehbar und aller Wahrscheinlichkeit nach auf fehlender Eignung der 2001/2002 zur Anwendung gebrachten Ermittlungsmethode bzw. auf Fehler bei deren Anwendung zurückzuführen sei.
Auf Antrag der Klägerin wurde die Vollziehung des Heranziehungsbescheids behördlicherseits bis zu einer verwaltungsgerichtlichen Entscheidung in zwei parallel gelagerten einstweiligen Rechtsschutzverfahren ausgesetzt. Die dortigen Rechtsschutzanträge sind ohne Erfolg geblieben (Beschlüsse des Verwaltungsgerichts vom 28.5.2004 – 11 F 2 und 3/04 – bzw. des erkennenden Senats vom 3.8.2004 - 1 W 24 und 25/04 -).
Durch Widerspruchsbescheid vom 22.9.2006 wurde der Widerspruch der Klägerin zurückgewiesen. In den Gründen der Widerspruchsentscheidung heißt es im Wesentlichen, die Sanierungssatzung, die Rechtsgrundlage der Sanierung sei, sei formell ordnungsgemäß zustande gekommen und unterliege auch in materiell-rechtlicher Hinsicht weder mit Blick auf die Entscheidung, zur Behebung festgestellter städtebaulicher Missstände Sanierungsmaßnahmen durchzuführen, noch hinsichtlich der Abgrenzung des Sanierungsgebietes bzw. unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Sanierung sich über 24 Jahre hingezogen habe, rechtlichen Bedenken.
Die durch die Erhebung von Ausgleichsbeträgen gemäß § 154 BauGB abzuschöpfende Erhöhung der Bodenwerte sei – auch hinsichtlich des Grundstücks der Klägerin – in nicht zu beanstandender Weise zum Wertermittlungsstichtag, dem Tag des Inkrafttretens der Aufhebungssatzung – 28.11.2001 – als Differenz zwischen Anfangs- und Endwert ermittelt und festgesetzt worden. Zwecks Feststellung der Anfangswerte habe der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Saarbrücken in seinem Wertgutachten vom 29.12.1977 das Sanierungsgebiet unter Heranziehung der allgemeinen Ordnungskategorien des städtischen Amtes für Statistik und Wahlen in vier Blöcke eingeteilt und unter Auswertung der Kaufpreissammlung betreffend abgeschlossene Grundstücksübertragungen Zonen innerhalb dieser Blöcke ermittelt, in denen die Grundstücke bezüglich der Komplexe „Nutzung“ und „Struktur“ als gleichwertig anzusehen seien. Sodann seien die hiernach Ende 1977 maßgeblichen Anfangswerte zwecks Berücksichtigung der zwischenzeitlichen allgemeinen Wertsteigerung auf der Grundlage der Richtwertekarte zum Stichtag 28.11.2001 fortgeschrieben worden. Die Endwerte, also die Bodenwerte der einzelnen Grundstücke, die sich am Wertermittlungsstichtag unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung des Sanierungsgebietes ergäben, habe der Gutachterausschuss nach dem anerkannten Klassifikationsmodell Kanngießer/Bodenstein ermittelt. Die besonderen örtlichen Verhältnisse im Sanierungsgebiet S.-Markt seien im Gutachten durch drei Abweichungen vom Klassifikationsmodell berücksichtigt worden. So sei für Bodenwerte über 400,- DM pro Quadratmeter ein linearer Abschlag nach Maßgabe einer vom Gutachterausschuss entwickelten Koeffiziententabelle gewährt worden. Des Weiteren seien Grundstücke an Straßen mit fließendem Verkehr bei dem Komplex „Umfeld“ in Klasse 4 bzw. 7, nicht wie sonst durchweg geschehen in Klasse 9 eingestuft worden. Schließlich sei für Grundstücke mit bestimmten Eigenschaften (Größe, Tiefe, Form oder Lage) ein Abschlag von bis zu 30 %, abhängig von der Grundstücksgröße, vorgenommen worden.
Fallbezogen seien Abschläge durch Inansatzbringung des linearen Umrechnungskoeffizienten hinsichtlich der einzelnen Flurstücke des Grundstücks der Klägerin mit Ausnahme der Flurstücke .../23, .../14 und .../19 (insgesamt in Höhe von 4551,- DM = 2326,89 EUR) erfolgt. Ferner seien Teilflächen der Parzellen .../21 und .../23 wegen des fließenden Verkehrs bei dem Komplex „Umfeld“ in Klasse 4 statt 9 eingestuft worden, was hinsichtlich dieser Flurstücke zu einer Verringerung des Ausgleichsbetrags geführt habe. Die Entscheidung des Gutachterausschusses zur Berücksichtigung der ortsspezifischen Verhältnisse bei Grundstücken, bei denen die Grundstücksgröße, -tiefe, -form und -lage vom Regelfall abweichen, einen weiteren linearen Abschlag von der ermittelten sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung vorzunehmen, habe sich indes fallbezogen ausweislich Nr. 7 der Anlage zum Festsetzungsbescheid nicht ausgewirkt.
Der vom Gutachterausschuss praktizierten Wertermittlung lasse sich nicht entgegenhalten, dass sie zu wesentlich höheren Ergebnissen wie im Jahr 1996 führe, als der damals tätige Gutachterausschuss die dem Grundstück der Klägerin zugute gekommene Bodenwerterhöhung mit 26.400,- DM errechnet habe. Zum einen habe man damals bei der Anwendung des Klassifikationsmodells Kanngießer/Bodenstein übersehen, dass die Komplexe „Bebauung“ und „Umfeld“ nicht grundstücksbezogen, sondern gebietsbezogen anzuwenden seien, weswegen der aus der Matrix abzulesende Prozentsatz der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zwangsläufig geringer als bei einer methodisch korrekten Bezugnahme ausgefallen sei. Zum anderen seien bei der vorläufigen, auf das Gebiet „O.“ beschränkten Wertermittlung aus dem Jahr 1996 die allgemeinen Bodenwertsteigerungen unberücksichtigt geblieben, da die Anfangswerte des Jahres 1977 nicht auf den Wertermittlungsstichtag hochgerechnet worden seien und damit die Basis für die Errechnung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zu niedrig angesetzt gewesen sei. Dies habe korrigiert werden müssen.
Die Beklagte habe ihren mit Wirksamwerden der Aufhebungssatzung unter anderem gegenüber der Klägerin entstandenen Anspruch auf Abgeltung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung durch Zahlung eines entsprechenden Ausgleichsbetrags nicht verwirkt. Insbesondere habe die Klägerin nach Nichtrealisierung der ursprünglichen Absicht, das Teilgebiet „O.“ vorzeitig aus der Sanierung zu entlassen, nicht darauf vertrauen dürfen, dass die Anforderung von Ausgleichsbeträgen endgültig unterbleiben würde. Dem stehe bereits entgegen, dass die Gemeinden kraft Gesetzes verpflichtet seien, durch Sanierungsmaßnahmen bewirkte Bodenwerterhöhungen durch die Erhebung von Ausgleichsbeträgen abzuschöpfen. Zudem sei das Vorhaben, einzelne Teile vorzeitig aus der Sanierung zu entlassen, mit Ausnahme des Bereichs „H.-gasse“, in dem die Sanierung am weitesten fortgeschritten gewesen sei, aufgegeben worden, weil sich herausgestellt habe, dass sich das Klassifikationsmodell Kanngießer/Bodenstein, für das sich der Gutachterausschuss nach intensiver Beratung zur Berechnung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen entschieden habe, auf Teilgebiete methodisch nicht fehlerfrei anwenden lasse. Eine vollständige Aufhebung der Sanierungssatzung sei damals indes nicht in Betracht gekommen, da die Sanierung noch nicht abgeschlossen gewesen sei, sondern in Absprache mit den betroffenen Eigentümern noch in erheblichem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, insbesondere in den Planquadraten T.-straße, G.-straße und B.-straße sowie auf den Grundstücken E.-straße ...-..., Gasthaus H. und K.-straße ..., angestanden hätten. So seien zwischen 1990 und 2001 noch 13 Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und von Seiten der Stadt mit ca. 464.000,- EUR bezuschusst worden.
Schließlich leite sich aus § 155 Abs. 1 BauGB kein Anspruch der Klägerin auf Verminderung des zu zahlenden Ausgleichsbetrags wegen privat getätigter Aufwendungen und Investitionen her. Die diesbezügliche Anhörung der Klägerin und Prüfung der von ihr geltend gemachten Investitionen habe nach den als zutreffend zu erachtenden behördlichen Feststellungen ergeben, dass die durchgeführten Maßnahmen zwar regelmäßig eine Erhöhung des Gebäudewertes bewirkt hätten, nicht aber eine vorliegend allein relevante Bodenwerterhöhung – auch nicht im Sinne einer Lageverbesserung – zur Folge haben könnten. Dass die Klägerin Ende der 60er Jahre den öffentlichen Gehwegbereich an der Fassstraße im Zuge der Neuerrichtung ihres Anwesens O.-straße ... auf eigene Kosten für ca. 24.000,- DM habe herstellen lassen, rechtfertige ebenfalls keine Anrechnung, da diese Maßnahme nicht im Zusammenhang mit der durch Inkrafttreten der Sanierungssatzung von 1977 eingeleiteten Sanierung des S.-Marktes gesehen werden könne, insbesondere nicht Bestandteil der Neugestaltung der Fußgängerzone geworden sei.
Der Widerspruchsbescheid wurde der Klägerin am 16.3.2007 zugestellt.
Am 13.4.2007 hat die Klägerin zur Weiterverfolgung ihres Anfechtungsbegehrens Klage erhoben und zur Begründung unter Wiederholung ihrer Einwände im Übrigen ihre Auffassung bekräftigt, dass die Heranziehung der Grundstückseigentümer der Rechtsgrundlage entbehre, da die Sanierungssatzung unwirksam sei. Jedenfalls aber sei die Methode Kanngießer/Bodenstein für die Ermittlung der Bodenwerterhöhung im Sanierungsgebiet S.-Markt - schon wegen der dort maßgeblichen hohen Anfangswerte, auf die die Methode nicht zugeschnitten sei, - nicht geeignet. Zudem seien Fehler bei der Anwendung der Methode unterlaufen und vieles spreche dafür, dass bereits die Anfangswerte überhöht festgesetzt seien. Schließlich sei es sanierungsbedingt auch zu Wertminderungen gekommen, die nicht in Abzug gebracht worden seien. So seien infolge der Errichtung einer Fußgängerzone die Erreichbarkeit der Häuser erheblich eingeschränkt, gleichzeitig die Parkplatzsituation verschärft und die Vermietbarkeit der Wohnungen vermindert sowie durch die Neuverlegung der Abwasserkanäle auf höherem Niveau Folgeprobleme für die angeschlossenen Grundstücke ausgelöst worden. Jedenfalls stehe der Erhebung des 2003 festgesetzten Ausgleichsbetrags der Grundsatz der Verwirkung entgegen. Dies ergebe sich insbesondere aus dem Inhalt des Informationsschreibens vom 12.7.1994, den 1996 durchgeführten Erörterungsgesprächen und der damaligen Feststellung des Gutachterausschusses, der Ausgleichsbetrag belaufe sich auf 26.400,- DM. Letztgenannte Feststellung sei nach den ihr erteilten Auskünften als verbindlich anzusehen gewesen und habe sie zu einer entsprechenden Rückstellung veranlasst. Die Behauptung, das Modell Kanngießer/Bodenstein sei auf Teilbereiche eines Sanierungsgebietes nicht methodisch einwandfrei anwendbar, könne das Absehen von der angekündigten Teilaufhebung nicht rechtfertigen. § 162 Abs. 1 Satz 2 BauGB statuiere die Verpflichtung, Teilgebiete, in denen die Sanierung durchgeführt ist, aus der Sanierung zu entlassen. Dieser Verpflichtung könne eine Gemeinde sich nicht – mit Blick auf den Gleichbehandlungsgrundsatz schon gar nicht nur hinsichtlich eines von mehreren zur Teilaufhebung der Sanierungssatzung anstehenden Teilgebieten – dadurch entziehen, dass sie vorgebe, das von ihr bevorzugte Klassifikationsmodell sei auf Teilgebiete nicht anwendbar. Vielmehr müsse in einem solchen Fall ein anderes geeignetes Klassifikationsmodell zur Anwendung gebracht werden.
1. den Ausgleichsbetragsbescheid der Beklagten vom 10.12.2003 und den Widerspruchsbescheid des Stadtrechtsausschusses vom 22.9.2006 aufzuheben,
Unter Bekräftigung ihres bisherigen Vorbringens hat sie auf die angefochtenen Bescheide, insbesondere die Begründung des Widerspruchsbescheids, Bezug genommen.
Die Beteiligten haben auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet, woraufhin das Verwaltungsgericht die Klage durch Urteil vom 19.9.2008 abgewiesen hat.
In den Entscheidungsgründen hat es weitgehend auf die Ausführungen des Stadtrechtsausschusses in seinem Widerspruchsbescheid abgestellt und ergänzend hervorgehoben, die Methode Kanngießer/Bodenstein sei ein anerkanntes Bewertungsmodell zur Ermittlung des Ausgleichsbetrags und habe vorliegend zur Anwendung kommen dürfen. Mitte der 90er Jahre habe keine Verpflichtung bestanden, den Bereich „O.-straße“ vorzeitig aus der Sanierung zu entlassen, da bis 2001 noch im gesamten Sanierungsgebiet Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden seien, die den Bodenwert auch des Grundstücks der Klägerin gesteigert hätten. Eine Gleichbehandlung mit dem Gebiet „H.-gasse“ könne die Klägerin schon mit Blick darauf nicht verlangen, dass dort eine sogenannte Funktionsschwächesanierung nach § 136 Abs. 2 Nr. 2 BauGB betrieben worden sei, während die Sanierung im übrigen Sanierungsgebiet als Substanzschwächesanierung nach § 136 Abs. 2 Nr. 1 BauGB erfolgt sei. Der Einwand, es sei versäumt worden, eine anrechnungsfähige Wertminderung in Abzug zu bringen, entbehre der Grundlage. Der Wert des klägerischen Grundstücks habe sich gemessen an objektiven Kriterien und an den Sanierungszielen erhöht, während die Einschätzung der Klägerin, die Erreichbarkeit des Grundstücks habe sich verschlechtert, rein subjektiver Natur und ohne Einfluss auf den Bodenwert sei. Schließlich lägen die tatbestandlichen Voraussetzungen, unter denen ein Abgabenschuldner sich auf Verwirkung bzw. Vertrauensschutz berufen könne, nicht vor, denn der Anspruch der Beklagten sei überhaupt erst mit Inkrafttreten der Aufhebungssatzung im Jahr 2001 entstanden. Zwar sei man Mitte der 90er Jahre im Rahmen der gesetzlich vorgesehenen Eigentümergespräche, die zur Vorbereitung der Heranziehung zu führen seien, von einem Ausgleichsbetrag in Höhe von 26.400,- DM ausgegangen; allerdings sei damals letztendlich von einer Teilaufhebung der Sanierungssatzung abgesehen worden, so dass ein – potentiell der Verwirkung unterliegender – Ausgleichsanspruch der Beklagten nicht zur Entstehung gelangt sei. Zudem sei von Seiten der Stadt nicht die Vorstellung bekräftigt worden, dass eine höhere Veranlagung ausgeschlossen sei. Die Klägerin mache auch nicht geltend, im Vertrauen darauf, zu einem höheren Ausgleichsbetrag nicht herangezogen zu werden, nicht mehr rückgängig zu machende Dispositionen getroffen zu haben.
Das Urteil, gegen das das Verwaltungsgericht die Berufung zugelassen hat, wurde der Klägerin am 2.10.2008 zugestellt.
Die Klägerin hat am 31.10.2008 Berufung eingelegt und diese am 28.1.2009, dem letzten Tag der auf Antrag verlängerten Begründungsfrist, begründet.
Sie wiederholt ihr bisheriges Vorbringen und führt vertiefend aus, die Sanierungssatzung sei rechtswidrig, weil die Landeshauptstadt Saarbrücken bei der Begrenzung des Sanierungsgebietes die Grenzen des ihr zustehenden Gestaltungsspielraumes überschritten habe. Angesichts der Sanierungsziele sei bereits bei Satzungserlass ersichtlich gewesen, dass die Randgebiete nicht in der gleichen Art und Weise an der durch die Sanierung bedingten Wertsteigerung partizipieren würden wie die im Kernbereich gelegenen Grundstücke. Im Bereich „O.-straße“ seien – ebenso wie im Bereich „H.-gasse“ – nach Anfang der 90er Jahre keine Sanierungsmaßnahmen mehr durchgeführt worden; die beklagtenseits benannten Maßnahmen hätten auf dieses Gebiet keinerlei Einfluss mehr gehabt. Entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts ergebe sich aus dem Sachstandsbericht des Ausschusses für Bau- und Planungswesen vom 14.11.1990, dass im Bereich „H.-gasse“ gerade auch eine Substanzschwächesanierung durchgeführt worden sei. Nicht nachvollziehbar sei, wieso das angeblich auf Teilbereiche nicht methodisch fehlerfrei anwendbare Modell Kanngießer/Bodenstein bei der Gesamtberechnung doch auf Teilgebiete, nämlich die einzelnen Zonen, angewandt worden sei. Diese Ungereimtheiten belegten eine Ermessensüberschreitung bei der Auswahl des Bewertungsmodells, die zur Rechtswidrigkeit der Heranziehung führe. Offenbar habe man sich von der Entscheidung für das Modell Kanngießer/Bodenstein eine möglichst hohe Kostendeckung versprochen. Die Übertragbarkeit dieses Modells auf Saarbrücker Verhältnisse werde bestritten, da nicht nachgewiesen sei, dass die dortigen Verhältnisse mit den ortsspezifischen Verhältnissen, auf deren Grundlage die Methode entwickelt wurde, vergleichbar seien. Insbesondere lasse sich mit dieser Methode für Anfangswerte, die wesentlich über 400,- DM liegen, keine sichere Aussage zur Bodenwerterhöhung treffen. Jedenfalls sei die Methode fehlerhaft angewendet, da sie vorsehe, die Bodenwertsteigerung für jedes Grundstück einzeln zu ermitteln, während der Gutachterausschuss das Sanierungsgebiet in Zonen aufgeteilt und diese jeweils einheitlich bewertet habe. Erschwerend komme hinzu, dass bei der Aufteilung nicht einmal Grundstücksgrenzen beachtet worden seien. Dies habe hinsichtlich des klägerischen Grundstücks – neben der Inansatzbringung unterschiedlicher Anfangswerte – zur Folge gehabt, dass für die grundstücksbezogenen Kategorien „Struktur“ und „Nutzung“ bezogen auf einzelne Grundstücksteile unterschiedliche Bewertungen für Missstände und Maßnahmen vergeben worden seien, was nach der Kanngießer/Bodenstein-Methode unzulässig sei. Dass die nach dieser Methode gebotene Einzelfallprüfung unterblieben sei, zeige sich auch daran, dass 339 von 340 Grundstücken bezüglich des Komplexes „Bebauung“ sowohl beim Einstufungsmerkmal Missstände als auch beim Einstufungsmerkmal Maßnahmen der Klasse 7 (grundlegend instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig/durchgreifende Modernisierung und Instandsetzung) zugeordnet worden seien. Dieser Zuordnung stehe entgegen, dass der Gutachterausschuss 1977 lediglich 13 % der Gebäude als stark renovierungsbedürftig und nur 3 % der Gebäude als baufällig eingestuft habe. Schließlich fehle ein abschließender Preisvergleich gemäß § 7 WertV, d.h. die Prüfung, ob der ermittelte Endwert des Grundstücks bezogen auf den Saarbrücker Grundstücksmarkt realistisch ist, obwohl diese Prüfung auch bei Anwendung der Methode Kanngießer/Bodenstein dringend erforderlich sei. Jedenfalls sei der städtische Anspruch, soweit er den ursprünglich errechneten Betrag von 26.400,- DM überschreitet, verwirkt. Dem stehe nicht entgegen, dass der Ausgleichsanspruch erst nach Aufhebung der Sanierungssatzung entstanden sei. Denn die Stadt habe Mitte der 90er Jahre unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass eine Teilaufhebung erfolgen werde und der klägerseits auszugleichende Sanierungsvorteil mit 26.400,-- DM zu beziffern sei. Die Klägerin habe darauf vertrauen dürfen, dass dieser damals bekannt gegebene Betrag den Sanierungsvorteil für ihr Grundstück vollumfänglich abschöpfe.
Zu den im Verlauf des Berufungsverfahren vertieft diskutierten Einzelheiten der Wertermittlung sei festzustellen, dass die Erläuterungen der Beklagten und des Gutachterausschusses nicht geeignet seien, die Bedenken auszuräumen. Offenbar habe der Gutachterausschuss nicht - wie bislang behauptet - das Niedersachsen-Modell zur Anwendung gebracht, sondern eine eigene Wertermittlungsmethode entwickelt, für deren Eignung er einzustehen habe. Zu beachten sei, dass die Unbeachtlichkeit eines Abwägungsfehlers des Satzungsgebers infolge des Ablaufs der 7-Jahresfrist des § 244 Abs. 2 S. 1 BauGB 1986 nicht eintrete, wenn der Abwägungsmangel zuvor schriftlich gegenüber der Beklagten gerügt worden sei. Ihres Wissens seien durchaus zeitnah Bedenken gegen die Wirksamkeit der Satzung vorgebracht worden. Schließlich sei nicht aktenkundig, dass zur Zeit des Satzungserlasses die nach § 149 BauGB erforderliche Kosten- und Finanzierungsübersicht vorgelegen habe, und es spreche viel dafür, dass die Grenze der Sozialbindung in Folge der Dauer der Sanierung überschritten worden sei. Der beklagtenseits für das Grundstück der Klägerin ermittelte Wertzuwachs komme der tatsächlichen Wertsteigerung nicht nahe, sondern verfehle diese deutlich.
unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts des Saarlandes vom 19.9.2008 – 11 K 555/07 – den Ausgleichsbetragsbescheid der Beklagten vom 10.12.2003 und den Widerspruchsbescheid des Stadtrechtsausschusses vom 22.9.2006 aufzuheben und die Hinzuziehung der Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Sie ist der Auffassung, die klägerseits problematisierte Frage, ob der Bereich „O.-straße“ schon früher aus der Sanierung hätte entlassen werden müssen, sei für den vorliegenden Rechtsstreit unerheblich, da sie sich auf die Höhe des Ausgleichsbetrags nicht auswirke. Dieser werde im Falle vorzeitiger Entlassung eines Teilgebietes genauso berechnet wie in den Fällen der Ablösung oder der vorzeitigen Festsetzung, nämlich nach Maßgabe der §§ 28 Abs. 1 i.V.m. 27 WertV. Als Wertermittlungsstichtag wäre der (aus früherer Sicht: voraussichtliche) Abschluss der Gesamtsanierungsmaßnahme in 2001 zugrunde zu legen gewesen und der Endwert unter Berücksichtigung der (aus früherer Sicht: noch ausstehenden) Maßnahmen genauso zu ermitteln gewesen wie im nachhinein. Der frühere Zeitpunkt der Entstehung des Ausgleichsbetrags hätte sich lediglich durch den Wartezeitabschlag nach § 27 Abs. 2 WertV ausgewirkt, der seinerseits keinen Vorteil darstelle, sondern den wirtschaftlichen Nachteil infolge der vorzeitigen Entstehung des Ausgleichsbetrages kompensiere. Die Mutmaßung der Klägerin, das Bewertungsmodell Kanngießer/Bodenstein sei gewählt und es sei von einer Teilaufhebung abgesehen worden, um eine Wertsteigerung für Grundstücke im Randbereich des Sanierungsgebietes zu konstruieren und dadurch eine annähernde Deckung der Sanierungskosten zu erreichen, sei unzutreffend. Richtig sei allein, dass der Mitte der 90er Jahre zuständig gewesene Gutachterausschuss den Ausgleichsbetrag falsch berechnet habe und dies später pflichtgemäß korrigiert worden sei. Schließlich sei die Methode Kanngießer auch auf hochpreisige Lagen durchaus anwendbar, wobei allerdings unter solchen Bedingungen Abschläge in Ansatz zu bringen seien. Dem habe der Gutachterausschuss Rechnung getragen. Zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung vom 9.12.2009 hätten Mitarbeiter des Stadtplanungsamtes den Aktenbestand mit Blick auf die Regelung des § 244 BauGB 1986 bis zum Stichtag 1.7.1994 durchgesehen. Schriftliche Einwendungen gegen die Wirksamkeit der Sanierungssatzung seien dabei nicht aufgefunden worden.
Der Gutachterausschuss hat seine für die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung maßgeblichen Erwägungen in seinen schriftlichen Stellungnahmen vom 15.9.2009 (Bl. 410 - 412 d. A.), 6.10.2009 (Bl. 443 d. A.) und 13.11.2009 (Bl. 487 - 506 d. A.) sowie in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat (vgl. Niederschrift vom 14.10.2009, Bl. 450 - 453 d. A.) im Einzelnen erläutert.
Wegen des Inhalts dieser Erläuterungen und der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte dieses Verfahrens, der beigezogenen Gerichtsakten der Verfahren 11 K 89/06 und 11 F 2 und 3/04 (1 W 24 und 25/04) und der beigezogenen Verwaltungsunterlagen der Beklagten (2 Ordner) sowie der Akte des Widerspruchsverfahrens (1 Heft), der Gegenstand der mündlichen Verhandlung war.
Die vom Verwaltungsgericht zugelassene, fristgerecht begründete und auch im Übrigen zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Zu Recht hat das Verwaltungsgericht die zulässige Klage gegen den Ausgleichsbetragsbescheid der Beklagten vom 10.12.2003 und den Widerspruchsbescheid vom 22.9.2006 abgewiesen. Die Heranziehung der Klägerin zur Entrichtung eines Ausgleichsbetrags in Höhe von 49.207,23 EUR für ihr im ehemaligen Sanierungsgebiet S.-Markt gelegenes Grundstück O.straße ... ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin daher nicht im Sinne von § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO in ihren Rechten.
Das Grundstück der Klägerin unterliegt nach § 154 BauGB der Ausgleichsbetragspflicht (1). Der seitens des Beklagten als auszugleichende Bodenwertsteigerung ermittelte Betrag von 49.207,23 EUR ist weder in tatsächlicher Hinsicht noch aus Rechtsgründen zu beanstanden (2) und durfte mangels Vorliegens der Voraussetzungen der Anrechnungsvorschrift des § 155 BauGB in voller Höhe von der Klägerin eingefordert werden (3).
1. Rechtsgrundlage für die Heranziehung der Klägerin zur Entrichtung eines Ausgleichsbetrags ist § 154 BauGB. Nach Abs. 1 Satz 1 der Vorschrift hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht.
Das Grundstück der Klägerin lag innerhalb des Sanierungsgebiets S.-Markt, das durch eine nach Maßgabe der §§ 142 und 143 BauGB erlassene Sanierungssatzung förmlich als Sanierungsgebiet festgelegt war. Die Voraussetzungen der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets waren - wie in dem im Urteil des Verwaltungsgerichts in Bezug genommenen Widerspruchsbescheid im Einzelnen aufgezeigt - im formeller Hinsicht sowohl hinsichtlich der Sanierungssatzung vom 3.5.1977 wie auch hinsichtlich der Änderungssatzung vom 24.6.1980 erfüllt. Dies wird seitens der Klägerin nicht in Abrede gestellt. Die im Berufungsverfahren aufrecht erhaltenen Einwendungen der Klägerin gegen die Wirksamkeit der Sanierungssatzung sind materiell-rechtlicher Natur. Im Ergebnis greift die Rüge, das Abwägungsgebot sei bei Satzungserlass verletzt worden (1.1), ebenso wenig durch wie die Annahme der Klägerin, die Landeshauptstadt Saarbrücken sei seit Mitte der 90er Jahre verpflichtet gewesen, die Sanierungssatzung ganz oder zumindest hinsichtlich des Teilbereichs „O.straße“ aufzuheben, wobei die Missachtung dieser Pflicht zur (Teil-)Rechtswidrigkeit des angefochtenen Heranziehungsbescheids führe (1.2).
1.1. Die Klägerin meint, die Sanierungssatzung sei infolge fehlerhafter Ausübung des satzungsgeberischen Ermessens unwirksam. Zum einen habe die Landeshauptstadt Saarbrücken bei der Festlegung des Sanierungsgebietes den ihr zustehenden Gestaltungsspielraum, insbesondere hinsichtlich des - ihres Erachtens zu weiträumig festgesetzten - räumlichen Geltungsbereichs verletzt (1.1.1). Zum zweiten verstoße die Sanierungssatzung auch deshalb gegen das Gebot der gerechten Abwägung, weil bei der Beschlussfassung des Stadtrates keine Kosten- und Finanzierungsübersicht nach § 149 BauGB vorgelegen habe (1.1.2).
1.1.1. Der Vorwurf, der Satzungsgeber habe bei der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung verkannt, dass die Sanierung sich infolge der Größe des Gebiets über fast 25 Jahre hinziehen würde, und nicht hinreichend berücksichtigt, dass die im Randbereich des Gebietes gelegenen Grundstücke gemessen an den Sanierungszielen nicht in der gleichen Art und Weise an der durch die Sanierung erwarteten Wertsteigerung partizipieren würden wie der Bereich unmittelbar um den S.-Markt, ist nicht geeignet, einen im Rahmen der verfahrensgegenständlichen Heranziehungsstreitigkeit beachtlichen Abwägungsmangel darzutun.
Die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes ist eine planerische Entscheidung, der eine Abwägung zugrunde liegen muss. Dem Gebot gerechter Abwägung muss die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung ebenso entsprechen wie die räumliche Abgrenzung des Sanierungsgebiets. Die Abwägung hat sich mithin - unter Gewichtung der öffentlichen und privaten Belange gemäß § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB - zum einen darauf zu beziehen, ob Gründe vorliegen, die die förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet rechtfertigen, was voraussetzt, dass städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 BauGB vorliegen, die durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen (§ 136 Abs. 4 BauGB) behoben werden können; zum anderen ist in den Blick zu nehmen, dass das Sanierungsgebiet so zu begrenzen ist, dass die Sanierung sich zweckmäßig durchführen lässt (§ 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB). (BVerwG, Beschluss vom 10.11.1998 - 4 BN 38/98 -, NVwZ 1999, 420, und Urteil vom 4.3.1999 - 4 C 8/98 -, NVwZ 1999, 1336 ff., Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, Kommentar und Handbuch, 46. Erg.lfg. Oktober 2008, § 142 Rdnr. 5 f.)
Ob die Landeshauptstadt Saarbrücken - wie die Klägerin meint - den ihr hinsichtlich der Festlegung des Geltungsbereichs der Sanierungssatzung eröffneten Gestaltungs- und Beurteilungsspielraum bei Satzungserlass im Jahr 1977 beziehungsweise bei Satzungsänderung im Jahr 1980 überschritten hat, bedarf indes fallbezogen mangels Entscheidungserheblichkeit keiner Aufklärung. Denn nach der - für vor dem Inkrafttreten des Baugesetzbuches am 1.7.1987 bekannt gemachte unter der Geltung der Vorgängervorschriften erlassene Satzungen maßgeblichen - Überleitungsvorschrift des § 244 Abs. 2 Satz 1 BauGB 1986 sind Mängel der Abwägung unbeachtlich, wenn sie nicht innerhalb von sieben Jahren nach dem 1.7.1987 schriftlich unter Darlegung des Sachverhalts, der den Mangel begründen soll, gegenüber der Gemeinde geltend gemacht worden sind.
Insoweit hat die Klägerin in ihrem letzten Schriftsatz vom 4.12.2009 die Auffassung vertreten, es bedürfe der Aufklärung, ob das Vorliegen von Abwägungsmängeln seitens betroffener Grundstückseigentümer binnen der 7-Jahresfrist gerügt worden sei, und dies in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat dahingehend erläutert, von einem Grundstückseigentümer einen Hinweis erhalten zu haben, wonach dessen zwischenzeitlich verstorbener Vater Einwendungen gegen die Satzung vorgebracht habe; allerdings habe dieser Grundstückseigentümer bei Durchsicht seiner Unterlagen kein Einwendungsschreiben gefunden. Der Vertreter der Beklagten hat hierzu in der mündlichen Verhandlung mitgeteilt, die Frage, ob fristgerecht Einwendungen gegen die Sanierungssatzung erhoben worden seien, geprüft zu haben. Mitarbeiter des Stadtplanungsamtes hätten in den letzten Tagen insgesamt 18 Ordner durchgesehen, dabei aber keinen einzigen Hinweis auf innerhalb der 7-Jahresfrist erhobene Einwendungen auffinden können. Da sich den dem Senat vorliegenden Verwaltungsunterlagen betreffend den Erlass der Sanierungssatzung, deren Änderung und die Umsetzung des Sanierungskonzeptes ebenfalls keine Anhaltspunkte für eine fristgerechte schriftliche Geltendmachung von Abwägungsmängeln entnehmen lassen, ist eine weitere Sachverhaltsaufklärung weder angezeigt noch erfolgversprechend. Auch die Klägerin hat davon abgesehen, ihr diesbezügliches Vorbringen im Wege eines förmlichen Beweisantrags weiterzuverfolgen.
Mithin greift die Vorschrift des § 244 Abs. 2 Satz 1 BauGB 1986 mit der Folge, dass ein etwaiger dem Satzungsgeber unterlaufener Abwägungsfehler betreffend den räumlichen Geltungsbereich der Sanierungssatzung bzw. hinsichtlich der Ziele und Zwecke der Sanierung zwischenzeitlich nicht mehr mit Erfolg rügefähig ist. Unschädlich ist in diesem Zusammenhang, dass die auf Veranlassung des Senats durchgeführten Nachforschungen der Beklagten, ob in ihrem Stadtgebiet in der zweiten Jahreshälfte 1987 nach Maßgabe des § 244 Abs. 2 Satz 2 BauGB 1986 auf die Überleitungsvorschrift des § 244 Abs. 2 Satz 1 BauGB 1986 und ihre Rechtsfolgen durch ortsübliche Bekanntmachung hingewiesen worden ist, ergebnislos geblieben sind. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kommt der in § 244 Abs. 2 Satz 2 BauGB 1986 vorgesehenen Hinweispflicht - anders als der Hinweispflicht nach § 215 Abs. 2 BauGB - nur deklaratorische Bedeutung im Sinne eines Hinweises auf die nach § 244 Abs. 2 Satz 1 BauGB 1986 kraft Gesetzes bereits eingetretene Änderung der Rechtslage zu. (BVerwG, Beschluss vom 8.5.1995 - 4 NB 16/95 -, NVwZ 1996, 372 ff.) Schließlich ist der Geltungsanspruch des § 244 Abs. 2 Satz 1 BauGB 1986 nicht dadurch entfallen, dass die Bestimmung durch Art. 1 Nr. 95 BauROG 1998 aufgehoben worden ist (OVG des Saarlandes, Urteil vom 26.2.2002 - 2 R 3/01 -, juris; vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 11.11.1998 - 4 BN 50/98 -, NVwZ - RR 1999, 424 f.) .
Mit Blick auf die durch § 244 Abs. 2 Satz 1 BauGB 1986 vorgegebene Unbeachtlichkeit von Abwägungsmängeln nach rügelosem Fristablauf ist auch die klägerseits weiter problematisierte Frage, ob die Sanierungsdauer von fast 25 Jahren den Rückschluss auf eine Verletzung des Abwägungsgebotes bei der Abgrenzung des Sanierungsgebietes zur Zeit des Satzungserlasses erlaubt, nicht entscheidungserheblich. Ohnehin ist in diesem Zusammenhang allgemein anerkannt, dass Zeitablauf und unzureichende zügige Förderung der Sanierung materiell-rechtlich zwar zu einer Überschreitung der Grenze der Sozialbindung mit der Folge führen können, dass die Sanierungssatzung ihre Eignung als Rechtsgrund etwa der Versagung einer Genehmigung nach Maßgabe der §§ 144, 145 BauGB verlieren kann, andererseits aber nicht bewirken, dass die Sanierungssatzung ohne förmliche Aufhebung außer Kraft tritt. (Krautzberger, a.a.O., § 162 Rdnr. 23) Insoweit ist maßgeblich, dass der Gesetzgeber bei der Ausgestaltung des Sanierungsrechts und der Inhaltsbestimmung beziehungsweise Schrankensetzung des von der Sanierung betroffenen Eigentums gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG - anders etwa als bei der Ausgestaltung der Veränderungssperre (vgl. § 17 BauGB) - von der gesetzlichen Festlegung einer Höchstdauer der Sanierung abgesehen hat und dass das Regelungssystem der sanierungsrechtlichen Vorschriften keinen verfassungsrechtlichen Bedenken unterliegt. (BVerwG, Beschluss vom 7.6.1996 - 4 B 91/96 -, NJW 1996, 2807 f.) Dies haben die Gerichte zu respektieren. Die Wirksamkeit einer Sanierungssatzung unterliegt daher in zeitlicher Hinsicht nur unter engen Voraussetzungen einer Begrenzung dergestalt, dass eine Sanierungssatzung - ebenso wie ein Bebauungsplan - funktionslos werden kann, wenn die Gemeinde ihre Verwirklichung nicht nur in langsamem Tempo vorantreibt, sondern endgültig aufgegeben hat. (Krautzberger, a.a.O., § 162 Rdnr. 24) Ein solches Stadium ist fallbezogen nie erreicht worden. Nach dem Sachstandsbericht der Landeshauptstadt Saarbrücken vom 14.11.1990 waren damals noch an den verschiedensten Stellen des Sanierungsgebietes städtebauliche - im Einzelnen aufgeführte - Missstände feststellbar, zu deren Behebung ausweislich der Aufstellung vom 17.4.2008 im Zeitraum von 1990 bis 2000 noch über 20 Sanierungsmaßnahmen durchgeführt beziehungsweise gefördert wurden. Erst dann wurde die Sanierung als abgeschlossen angesehen und die Sanierungssatzung aufgehoben.
1.1.2. Der Einwand der Klägerin, die Sanierungssatzung beruhe wegen Nichtbeachtung der Vorgaben des § 149 BauGB auf einem Abwägungsmangel, verfängt ebenfalls nicht. Diesbezüglich scheidet des Vorliegen eines Abwägungsmangels bereits aus Rechtsgründen aus.
Die Klägerin beruft sich in diesem Zusammenhang auf die Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz, nach welcher eine Sanierungssatzung gegen das Gebot der gerechten Abwägung verstößt, wenn bei der Beschlussfassung des Gemeinderates keine Kosten- und Finanzierungsübersicht nach § 149 BauGB vorliegt. (OVG Rheinland-Pfalz, Urteile vom 10.4.2000 - 1 C 10293/99 - und vom 24.4.1991 - 10 C 11555/90 -, jeweils juris.) Diese Rechtsprechung kann indes auf die in Rede stehende Sanierungssatzung vom 3.5.1977 und deren Änderung durch Satzung vom 24.6.1980 - ungeachtet der Frage, ob ihr zu folgen wäre - keine Anwendung finden, weil die Vorschrift des § 149 BauGB, mit deren Auslegung sich das Oberverwaltungsgericht Rheinland - Pfalz befasst hat, erst am 1.7.1987 in Kraft getreten ist und die Vorgängervorschriften des Städtebauförderungsgesetzes keine inhaltsgleichen Regelungen enthielten.
So verpflichtete § 38 Abs. 1 StBauFG 1971 die Gemeinde, nach der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets und nach der Aufstellung des Entwurfs des Bebauungsplans eine Kosten- und Finanzierungsübersicht aufzustellen (Krautzberger, a.a.O., § 149 Rdnrn. 2 f.) . Dies heißt, dass es nach der für den Satzungsgeber maßgeblichen Gesetzeslage im Jahr 1977 nicht erforderlich war, dass der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung eine in die Abwägung einzustellende Kosten- und Finanzierungsübersicht zugrunde gelegen hat. Vor Erlass der Änderungssatzung vom 24.6.1980 wurde die Vorschrift des § 38 Abs. 1 StBauFG durch die Novelle von 1979 dahingehend geändert, dass die Gemeinde verpflichtet wurde, nach der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets nach dem Stand der Planung eine Kosten- und Finanzierungsübersicht für die Durchführung der Sanierung aufzustellen. Nach dieser bis zum 30.6.1987 in Kraft gewesenen Vorschrift bedurfte es mithin - wie auch das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz hervorhebt (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 10.4.2000, a.a.O.) - ebenfalls nicht des Vorliegens einer Kosten- und Finanzierungsübersicht zur Zeit der Beschlussfassung über die Satzung. Die von der Klägerin in Bezug genommene Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz wurde erst unter der Geltung der ab dem 1.7.1987 maßgeblichen, nur noch auf den Stand der Planung abstellenden Gesetzesfassung entwickelt und ist schon von daher - ganz abgesehen von der Unbeachtlichkeit eines etwaigen Abwägungsmangels nach § 244 Abs. 2 Satz 1 BauGB 1986 - nicht geeignet, die Annahme eines Abwägungsmangels zu begründen.
1.2. Die Heranziehung der Klägerin ist nicht mit Blick darauf rechtswidrig, dass die Sanierungssatzung lange vor dem 28.11.2001 ganz oder zumindest hinsichtlich des Bereichs „O.straße“, in dem das Grundstück der Klägerin gelegen ist, hätte aufgehoben werden können und müssen. Die Klägerin verweist insoweit zunächst auf die in den Verwaltungsunterlagen befindliche Zusammenstellung vom 17.4.2008 betreffend die nach 1990 durchgeführten Sanierungsmaßnahmen, die ihres Erachtens belegt, dass die Sanierung – insbesondere in Gestalt städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen – im Wesentlichen bereits Anfang der 90er Jahre abgeschlossen gewesen sei. Die Sanierungssatzung habe daher seit Anfang der 90er Jahre der Aufhebungspflicht nach Maßgabe des § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB unterlegen. Zumindest aber sei hinsichtlich des Teilbereichs „O.straße“ zu berücksichtigen, dass die Beklagte Mitte der 90er Jahre in Erwägung gezogen hat, diesen Bereich vorzeitig aus der Sanierung zu entlassen. In diesem Teilbereich sei die Sanierung Mitte der 90er Jahre beendet gewesen und die Gemeinde nach § 162 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. Satz 1 Nr. 1 BauGB zur Teilaufhebung der Satzung verpflichtet gewesen.
Es kann fallbezogen dahinstehen, ob die rechtlichen Voraussetzungen, unter denen nach § 162 Abs. 1 BauGB wegen Durchführung der Sanierung eine gemeindliche Pflicht zur Aufhebung (Satz 1) oder zur Teilaufhebung (Satz 2) der Sanierungssatzung besteht, Anfang bzw. Mitte der 90er Jahre erfüllt waren. Denn eine verspätete Aufhebung einer Sanierungssatzung führt weder dazu, dass diese ab dem Zeitpunkt, in dem die Aufhebungsvoraussetzungen für das Sanierungsgebiet insgesamt oder einen Teil desselben vorgelegen haben, unwirksam wird und daher als Rechtsgrundlage der späteren Erhebung von Ausgleichsbeträgen entfällt, noch hat eine verspätete (Teil-)aufhebung die Verwirkung des Rechts der Gemeinde, Ausgleichsbeträge zu erheben, zur Folge (1.2.2). Gegen die für Anfang der 90er Jahre seitens der Klägerin als angezeigt erachtete Aufhebung der Sanierungssatzung in ihrer Gesamtheit spricht überdies in tatsächlicher Hinsicht mit Gewicht, dass die in § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB statuierte Aufhebungspflicht an die (vollständige) Durchführung der Sanierung, nicht an den Abschluss der wesentlichen Sanierungsmaßnahmen, anknüpft (1.2.1).
1.2.1 Es entspricht der Natur der Sache, dass die grundlegenden Sanierungsmaßnahmen gerade auch städtebaulicher Art, die in der Regel mit dem umfangreichsten Aufwand verbunden sind und durch die zentrale Sanierungsziele verwirklicht werden, üblicherweise in der ersten Phase der Sanierung durchgeführt werden, und dass die Bedeutung noch anstehender Sanierungsmaßnahmen sich mit fortschreitender Sanierung immer mehr auf die Behebung punktueller Missstände konzentriert. Dies kann schon in tatsächlicher Hinsicht nicht dahingehend interpretiert werden, dass die Sanierung auch ohne Verwirklichung der nach dem Sanierungskonzept der Gemeinde noch anstehenden Einzelmaßnahmen abgeschlossen wäre. Erst recht kann dies keinen Anspruch auf Aufhebung der Sanierungssatzung nach Maßgabe des § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB begründen, denn ein solcher setzt - wie ausgeführt - voraus, dass die Sanierung - nach Maßgabe des Sanierungskonzepts der Gemeinde - durchgeführt ist. Dass die zur Behebung der Missstände notwendigen Maßnahmen im Wesentlichen abgeschlossen sind, reicht in diesem Zusammenhang nicht aus. Maßgeblich ist, ob das Sanierungskonzept der Gemeinde aus deren Sicht vollständig abgearbeitet ist, was vorliegend gemessen an dem nach dem Inhalt der Verwaltungsunterlagen überzeugenden Vorbringen der Beklagten erst im zeitlichen Zusammenhang mit der Aufhebung der Sanierungssatzung durch Stadtratsbeschluss vom 5.6.2001 der Fall gewesen ist. Eine aus § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB resultierende Verpflichtung der Landeshauptstadt Saarbrücken, die Sanierungssatzung bereits in einem früheren Verfahrensstadium insgesamt aufzuheben, ist daher unter den gegebenen Umständen schon aus tatsächlichen Gründen mangels Durchführung der Sanierung im Sinne der Nr. 1 der genannten Vorschrift zu verneinen. Dass einer der weiteren in § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB festgelegten Aufhebungsgründe vorgelegen haben könnte, ist nicht behauptet und nach dem Stand des Verfahrens auszuschließen.
1.2.2 Eine etwaige verspätete Teilaufhebung der Sanierungssatzung führt nicht zu deren Unwirksamkeit ab dem Zeitpunkt des Vorliegens der Aufhebungsvoraussetzungen (1.2.2.1) oder zur Verwirkung des Rechts, die Grundstückseigentümer zur Entrichtung von Ausgleichsbeträgen heranzuziehen (1.2.2.2).
1.2.2.1. Ersteres ergibt sich daraus, dass das Baugesetzbuch vorgibt, dass die Festlegung eines Gebiets als Sanierungsgebiet durch Erlass einer Sanierungssatzung, also durch einen Akt der Rechtsetzung, zu erfolgen hat. Dieser Rechtsetzungsakt beschränkt die Eigentümer der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke für die Dauer der Wirksamkeit der Sanierungssatzung - in dem vom Satzungsgeber gem. § 142 Abs. 4 BauGB bestimmten Umfang - in der Ausübung ihres Eigentumsrechts, weswegen § 143 Abs. 2 Satz 2 BauGB vorsieht, dass die Belegenheit eines Grundstücks in einem Sanierungsgebiet in Gestalt des Sanierungsvermerks im Grundbuch kenntlich zu machen ist. Da eine Sanierungssatzung die Rechtsnatur einer in der Gemeinde verbindlichen, allseits zu beachtenden Rechtsvorschrift besitzt, kann mit Blick auf den Grundsatz der Rechtssicherheit - abgesehen allenfalls von dem in der Rechtsprechung diskutierten Fall des Funktionsloswerdens der Satzung in Folge endgültiger Aufgabe des gemeindlichen Willens, das Sanierungskonzept vollständig zu verwirklichen (Krautzberger a.a.O., § 162 Rdnr. 24 m.w.N.) , - nicht angenommen werden, dass eine Sanierungssatzung ihre Verbindlichkeit unter bestimmten Umständen sozusagen von selbst einbüßen könnte. Dies gilt auch für den Fall, dass die Voraussetzungen des § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB eingetreten sind. Sind die dort im Einzelnen aufgeführten Voraussetzungen, unter denen eine Sanierungssatzung aufzuheben ist, erfüllt, führt dies nach dem insoweit eindeutigen Willen des Gesetzgebers nicht zum automatischen Außerkrafttreten der Sanierungssatzung, sondern zur Entstehung der Rechtspflicht der Gemeinde, die Satzung aufzuheben. (Krautzberger a.a.O., § 142 Rdnr. 23) Die Sanierungssatzung S.-Markt war daher bis zu ihrer Aufhebung durch Stadtratsbeschluss vom 5.6.2001 wirksam, was bezogen auf die streitige Heranziehungsangelegenheit bedeutet, dass die Veranlagung der Klägerin nicht bereits wegen Fehlens einer wirksamen sanierungsrechtlichen Grundlage rechtswidrig ist. In Übereinstimmung damit knüpft § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB das Recht der Gemeinde, einen Ausgleichsbetrag zu erheben, an den „Abschluss der Sanierung“, wobei der Klammerzusatz „§§ 162 und 163“ diesen mit dem Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung gleichsetzt.
1.2.2.2. Es kann auch nicht angenommen werden, dass die Beklagte ihr Recht, die Klägerin zur Entrichtung eines Ausgleichsbetrags heranzuziehen, infolge der Mitte der 90er Jahre durchgeführten Eigentümerinformation und dem nachfolgenden Absehen von einer Teilaufhebung der Satzung ganz oder in Höhe eines Teilbetrags verwirkt hat.
Zwar trifft in tatsächlicher Hinsicht zu, dass die Beklagte Mitte der 90er Jahre in Erwägung gezogen hatte, den Bereich „O.straße“ vorzeitig aus der Sanierung zu entlassen. So hatte sie die Klägerin als Betroffene durch Schreiben vom 12.7.1994 entsprechend informiert, zu der beabsichtigten Verfahrensweise und zur Höhe etwaiger eigener nach § 155 BauGB anrechnungsfähiger Aufwendungen angehört sowie ihr durch weiteres Schreiben vom 31.5.1996 mitgeteilt, dass der für ihr Grundstück errechnete Ausgleichsbetrag 26.400,- DM betrage, und schließlich durch Schreiben vom 9.7.1996 die beantragte Anrechnung eigener Aufwendungen der Klägerin abgelehnt. In der Folgezeit wurde indes von einer Teilaufhebung der Sanierungssatzung abgesehen, so dass eine vorzeitige Heranziehung der Klägerin zur Entrichtung eines Ausgleichsbetrags nicht erfolgt ist. Das Verfahren zur Heranziehung der Klägerin wurde erst nach Aufhebung der Sanierungssatzung mit Wirkung zum 28.11.2001 aufgegriffen und fortgeführt (Informationsschreiben vom 14.3.2002).
Zutreffend hat das Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass der aus Treu und Glauben abgeleitete Grundsatz der Verwirkung tatbestandlich kumulativ voraussetzt, dass der Rechtsinhaber sein Recht über einen längeren Zeitraum nicht geltend gemacht hat, obwohl ihm dies möglich gewesen wäre, sowie dass besondere Umstände hinzutreten, aufgrund derer die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheint. Vorliegend ist das Recht der Beklagten, einen Ausgleichsbetrag von der Klägerin zu erheben, überhaupt erst mit der Aufhebung der Sanierungssatzung im Jahr 2001 entstanden, so dass es zu diesem Zeitpunkt nicht bereits verwirkt sein konnte. Es lässt sich auch nicht dahingehend argumentieren, dass die Klägerin der Sache nach geltend mache, die Landeshauptstadt Saarbrücken habe ihr Recht, die Sanierungssatzung mit Wirkung für die im Bereich O. gelegenen Grundstücke aufzuheben, infolge der zwischen 1996 und 2001 verstrichenen Zeit, in der sie diesbezüglich entgegen ihrer ursprünglichen Ankündigung untätig geblieben war, zur Zeit des Erlasses der Aufhebungssatzung im Jahr 2001 bereits verwirkt gehabt. Denn die Landeshauptstadt Saarbrücken war gemäß § 162 Abs. 1 BauGB kraft Gesetzes im Interesse der Eigentümer der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke – mithin gerade auch im Interesse der Klägerin – verpflichtet, die Sanierungssatzung nach Durchführung der Sanierung aufzuheben. Es kann nicht angenommen werden, dass die Erfüllung einer unter anderem im Interesse der Klägerin statuierten gesetzlichen Pflicht im Rechtsverhältnis zu der Klägerin aus Gründen von Treu und Glauben der Verwirkung unterliegen würde. Abgesehen davon war für jedermann, auch für die Klägerin, offensichtlich, dass, nachdem zwischen Juli 1996 und November 2001 in Sachen Ausgleichsbetrag nichts mehr geschah, insbesondere kein Ausgleichsbetrag angefordert und entrichtet wurde, die Angelegenheit „in der Schwebe“ blieb. Eine tragfähige Grundlage für ein - zudem schutzwürdiges - Vertrauen, Ausgleichsbeträge würden endgültig nicht erhoben, bestand nie.
Ebenso wenig hat die Beklagte infolge der im Jahr 1996 durchgeführten Eigentümerinformation und des nachfolgenden Absehens von der ursprünglich beabsichtigten Teilaufhebung der Sanierungssatzung ihr Recht eingebüßt, einen den damals als maßgeblich bezeichneten Betrag von 26.400,- DM übersteigenden Ausgleichsbetrag zu erheben.
In welcher Höhe der gemeindliche Ausgleichsbetragsanspruch entsteht, ergibt sich aufgrund einer den Vorschriften der §§ 154, 155 BauGB und den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung genügenden Berechnung der sanierungsbedingten Steigerung des Bodenwertes zum Bewertungsstichtag.
Das Verwaltungsgericht hat hinsichtlich der seitens der Klägerin gegen die Höhe ihrer Veranlagung ins Feld geführten Vertrauensgesichtspunkte zu Recht darauf verwiesen, dass die Klägerin nicht dargelegt habe, dass sie im Vertrauen darauf, nicht zu einem 26.400,- DM übersteigenden Ausgleichsbetrag herangezogen zu werden, nicht mehr rückgängig zu machende Dispositionen getroffen habe, so dass ihr durch die nunmehrige Bezahlung des höheren Ausgleichsbetrags ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Dem ist die Klägerin im Berufungsverfahren nicht entgegengetreten. Folglich kann sie ihrer Inanspruchnahme auch in dieser Sicht einen Verstoß gegen den Grundsatz des Vertrauensschutzes nicht entgegenhalten.
Schließlich stehen der Klägerin keine Gegenansprüche wegen „überlanger“ Dauer der Sanierung zu, die im Rahmen des Heranziehungsverfahrens ausgleichsbetragsmindernd zu berücksichtigen wären.
In rechtlicher Hinsicht ist davon auszugehen, dass eine Gemeinde bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht nur nach § 162 Abs. 1 Satz 2 BauGB, sondern bereits kraft der verfassungsrechtlichen Vorgaben des Art. 14 GG verpflichtet ist, die Sanierungssatzung je nach Fallgestaltung ganz oder teilweise aufzuheben (Krautzberger, a.a.O., § 162 Rdnr. 18) . Dennoch wird eine Sanierung auch bei sehr langer Dauer nicht zur Enteignung im Sinne des Art. 14 Abs. 3 Satz 1 GG, sondern bleibt tatbestandlich eine Regelung im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG, die je nach Fallgestaltung rechtmäßig oder rechtswidrig sein kann. (BVerwG, Beschluss vom 7.6.1996 - 4 B 91/96 -, a.a.O.) Ein von dem Fortbestand einer der Aufhebungspflicht unterliegenden Sanierungssatzung Betroffener kann im Falle einer aus seiner Sicht „überlangen“ Sanierung im Wege der verwaltungsgerichtlichen Normenkontrollklage - sofern die Zulässigkeitsanforderungen des § 47 VwGO beachtet werden - gegen den Fortbestand der Sanierungssatzung vorgehen bzw. deren Fortgeltung im Fall einer auf sie gestützten Verwaltungsentscheidung - etwa der Ablehnung eines Antrags auf Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung - in einem verwaltungsgerichtlichen Verfahren inzidenter überprüfen lassen (Krautzberger, a.a.O., § 162 Rdnr. 19) . Ebenso können zugunsten des Betroffenen unter den entsprechenden tatbestandlichen Voraussetzungen infolge der Nichtaufhebung einer nach § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB der Aufhebungspflicht unterliegenden Sanierungssatzung grundsätzlich Entschädigungsansprüche oder auch Amtshaftungsansprüche entstehen (Krautzberger, .a.a.O., § 162 Rdnrn. 19, 21 und 22) , über deren Berechtigung und Höhe im erstgenannten Fall (rechtswidrige, die Sozialbindung überschreitende Inanspruchnahme des Bürgers) die Verwaltungsgerichte gemäß § 40 Abs. 2 Satz 1 2. Halbs. VwGO und im zweitgenannten Fall die Zivilgerichte gemäß Art. 34 Satz 3 GG zu entscheiden hätten.
Entschädigungsrechtliche Ansprüche dürften fallbezogen schon deshalb ausgeschlossen sein, weil die Klägerin die Fortgeltung der Sanierungssatzung in der zweiten Hälfte der 90er Jahre hingenommen hat, ohne von der ihr eröffneten Möglichkeit, eine verwaltungsgerichtliche Kontrolle anzustrengen, Gebrauch zu machen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts muss ein Eigentümer, der einen ihn in seinem Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG beeinträchtigenden Verwaltungsakt für unverhältnismäßig hält, diesen im Verwaltungsrechtsweg anfechten. Lässt er ihn bestandskräftig werden, so kann er eine Entschädigung auch als Ausgleich im Rahmen von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG nicht mehr einfordern (BVerfG, Beschlüsse vom 2.3.1999 - 1 BvL 7/91 -, BVerfGE 100, 226, 246 = NJW 1999, 2877 ff.,und vom 15.7.1981 - 1 BvL 77/78 -, BVerfGE 58, 300, 324 = NJW 1982, 745 ff.) . Dies gilt gleichermaßen, wenn der Eigentümer sich durch eine Sanierungssatzung in seinem Eigentum beeinträchtigt sieht, weil er der Auffassung ist, die Sanierung ziehe sich „überlang“ hin, weswegen ihm die mit der Geltung der Sanierungssatzung verbundenen Eigentumsbeschränkungen nicht mehr - schon gar nicht entschädigungslos – zumutbar seien. Er hat daher kein Wahlrecht, ob er sich im Wege der Normenkontrollklage gegen die Sanierungssatzung, die – wie vorliegend – typischerweise keine Entschädigungsregelung für den Fall „überlanger“ Sanierung vorsieht, zur Wehr setzen und deren Aufhebung begehren will oder er später der Sache nach mit der Begründung Entschädigung begehren will, dass der von ihm nach § 154 BauGB zu entrichtende Ausgleichsbetrag infolge der „überlangen“ Sanierung spürbar höher sei, als er bei einem früheren Abschluss der Sanierung gewesen wäre. Nimmt er die jahrelange Beschränkung seines Eigentums durch die Geltung der Sanierungssatzung hin, so kann er gegenüber seiner späteren Heranziehung zu einem Ausgleichsbetrag nicht mit Erfolg einwenden, dieser sei infolge der „überlangen“ Sanierungsdauer im Ergebnis überhöht und unterliege deshalb der Notwendigkeit einer entsprechenden Reduzierung.
Ansprüche der Klägerin aus Amtshaftung dürften daran scheitern, dass die Vorschrift des § 839 BGB auf das Rechtsverhältnis zwischen dem für die Aufhebung der Sanierungssatzung als Gremium zuständigen Stadtrat der Landeshauptstadt Saarbrücken und der Klägerin tatbestandlich nicht zugeschnitten ist und gegenüber dem oder den für den Fortgang der Sanierung bzw. die Erarbeitung von Stadtratsbeschlüssen vorbereitenden Vorlagen zuständigen Verwaltungsbeamten der Vorwurf, eine gegenüber der Klägerin bestehende Amtspflicht vorsätzlich oder fahrlässig verletzt zu haben, wohl jeglicher Grundlage in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht entbehren dürfte.
Ob die tatbestandlichen Voraussetzungen, unter denen der Klägerin ein Entschädigungs- oder Amtshaftungsanspruch wegen verspäteter Aufhebung der Satzung zustehen könnte, erfüllt sind, was in der Sache auch mit Blick auf die in den Jahren 1998, 1999 und 2000 bezüglich der im Umfeld des Grundstücks der Klägerin gelegenen Anwesen S.-Markt ..., …, …, … und …, eventuell auch C.-Straße ..., durchgeführten Sanierungsmaßnahmen zweifelhaft erscheint, bedarf überdies im Rahmen des vorliegenden Berufungsverfahrens letztlich keiner Entscheidung. Streitgegenstand des Berufungsverfahrens ist die Frage, ob der angefochtene Heranziehungsbescheid dem Grunde und der Höhe nach rechtmäßig ist. Für die Beantwortung dieser Frage ist maßgeblich, dass die Sanierungssatzung durch die am 28.11.2001 in Kraft getretene Satzung vom 5.6.2001 aufgehoben worden ist, da hierdurch zu erstgenanntem Zeitpunkt die Verpflichtung der Klägerin, einen Ausgleichsbetrag in der durch § 154 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB vorgegebenen Höhe zu entrichten, zur Entstehung gelangt ist (§ 154 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Ein etwaiger Gegenanspruch der Klägerin wegen rechtswidriger verspäteter Aufhebung der Sanierungssatzung wäre weder gemessen an den Vorgaben des § 155 BauGB noch nach den ergänzend heranzuziehenden allgemeinen Vorschriften ausgleichsbetragsmindernd zu berücksichtigen.
So würde ein etwaiger Entschädigungs- oder Amtshaftungsanspruch der Klägerin keinen der in § 155 Abs. 1 BauGB vorgesehenen Anrechnungstatbestände verwirklichen. Vielmehr kommt § 155 Abs. 5 BauGB zum Tragen, der vorgibt, dass die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge ergänzend entsprechende Anwendung finden. Die damit unter anderem in Bezug genommene Vorschrift des § 12 Abs. 1 Nr. 5 a KAG ordnet die entsprechende Anwendung des § 226 AO an, dessen Abs. 3 vorsieht, dass die (Abgabe-)Pflichtigen gegen Ansprüche aus dem (Abgaben-)Schuldverhältnis nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenansprüchen aufrechnen können. Da die Klägerin über solche nicht verfügt, steht fest, dass sie ihrer Inanspruchnahme durch den angefochtenen Heranziehungsbescheid nicht entgegenhalten kann, die Sanierungssatzung sei zumindest hinsichtlich des Bereichs „O.straße“ verspätet aufgehoben worden, wodurch ihr ein Schaden entstanden sei.
Demzufolge bedarf es auch keines Eingehens auf ihre Ansicht, ihr stehe ein Anspruch auf Gleichbehandlung mit den Eigentümern der Herbergsgasse zu. Abgesehen davon, dass die Voraussetzungen einer Pflicht zur Teilaufhebung in § 162 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. Satz 1 BauGB abschließend geregelt sind und es daher auch mit Blick auf Art. 3 GG nicht darauf ankommen kann, ob ein anderes Teilgebiet zu Recht oder zu Unrecht vorzeitig aus der Sanierung entlassen worden ist, würden in diesem Zusammenhang die Vorschriften der §§ 155 Abs. 5 BauGB, 12 Abs. 1 Nr. 5 a KAG, 226 AO einer Berücksichtigung im Rahmen der vorliegenden Heranziehungsstreitigkeit entgegenstehen.
Ergänzend sei darauf hingewiesen, dass sich aus der die vorzeitige Entlassung eines einzelnen Grundstücks aus der Sanierung regelnden Vorschrift des § 163 BauGB ebenfalls nichts zugunsten der Klägerin herleiten lässt, zumal diesbezüglich zu den obigen Erwägungen hinzutritt, dass die Klägerin nie einen Antrag, die Sanierung für ihr Grundstück als abgeschlossen zu erklären (§ 163 Abs. 1 Satz 2), gestellt hat.
2. Der Ausgleichsbetrag ist gemessen an den Vorschriften der §§ 154, 155 BauGB und den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung der Höhe nach in rechtlich nicht zu beanstandender Weise berechnet und festgesetzt worden.
Der Gutachterausschuss hat die Anfangswerte in seinem Gutachten vom 29.12.1977 unter Anwendung der Vergleichswertmethode ermittelt (2.1) und die Fortschreibung der so festgestellten Anfangswerte auf den Bewertungsstichtag 28.11.2001 beanstandungsfrei durchgeführt (2.2). Das vom Gutachterausschuss im Jahr 2001 als Methode zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung zur Anwendung gebrachte Niedersachsen-Modell, auch Klassifikationsmodell Kanngießer/Bodenstein genannt, erweist sich als geeignete Wertermittlungsmethode, wobei fallbezogen den im Sanierungsgebiet festgestellten hochpreisigen Anfangswerten durch ein an diese angepasstes Korrektiv Rechnung zu tragen war (2.3). Die nach dem Niedersachsen-Modell vorzunehmende Klassifikation wurde bezüglich des Grundstücks der Klägerin systemkonform umgesetzt (2.4). Es ist dem Gutachterausschuss gelungen, mit Blick auf die hochpreisigen Anfangswerte des Sanierungsgebiets ein geeignetes Korrektiv zu entwickeln und dadurch gleichzeitig sicherzustellen, dass die ermittelte Wertsteigerung gemessen an den Wertverhältnissen des örtlichen Grundstücksmarktes einer rechtlichen Prüfung standhält (2.5).
2.1. Zweifel an der Angemessenheit der vom Gutachterausschuss 1977 festgelegten Anfangswerte sind weder substantiiert dargelegt noch gibt die in dem Gutachten vom 29.12.1977 (Bl. 97 bis 104 der beigezogenen Akte 11 K 89/06) dokumentierte Wertermittlung Anlass zu durchgreifenden Zweifeln.
Die Klägerin meint - so ihr Vorbringen in erster Instanz -, die Festlegung der Anfangswerte sei in keiner Weise gerechtfertigt oder begründet. Dem kann angesichts der in dem Wertgutachten vom 29.12.1977 (Bl. 97 bis 104 der beigezogenen Akte 11 K 89/06) beschriebenen Methodik der damaligen Wertermittlung nicht gefolgt werden.
Anfangswert ist nach § 154 Abs. 2 BauGB der Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Zur Ermittlung der maßgeblichen Anfangswerte hat der Gutachterausschuss das Sanierungsgebiet in vier Wertzonen eingeteilt, wobei Zone I die besten Lagen im Umfeld des Kaufhauses Karstadt und der B.-Straße erfasst, Zone II den Bereich um den S.-Markt, die O.straße und die Saarstraße abdeckt, Zone III durch die Lage am S.-platz beziehungsweise der C.-Straße gekennzeichnet ist und alle übrigen Grundstücke beziehungsweise Grundstücksteile der niedrigstpreisigen Zone IV zugeordnet wurden. Sodann hat der Gutachterausschuss die Anfangsbodenwerte zum Bewertungsstichtag 1.12.1977 ausweislich seines Gutachtens vom 29.12.1977 gemäß § 21 WertV 1972 durch Preisvergleich festgestellt, indem er ausgehend von zehn Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke der niedrigstpreisigen Zone, die zwischen 1961 und 1974 erzielt worden sind, eine Regressionsgleichung aufgestellt und so rechnerisch für diese Zone einen Quadratmeterpreis von 512,- DM/m² ermittelt und auf dieser Basis den Anfangsbodenwert der Zone IV auf 500,- DM/m² festgelegt hat. Gründe, aus denen das zur Anwendung gebrachte Rechenwerk zu beanstanden sein könnte, sind nicht ersichtlich.
Zwar wurde in die Berechnung ausweislich der Zusammenstellung der Vergleichsgrundstücke auch das der höherpreisigen Zone II zugeordnete Grundstück Saarstraße 11 (Nr. 8) einbezogen. Allerdings zeigt sich bei einer Herausrechnung dieses Grundstücks, dass dessen Berücksichtigung das Ergebnis nicht verfälscht hat. Denn auch ohne dieses Grundstück ergibt sich eine gleichlautende Regressionsgleichung und damit ein Anfangsbodenwert von 512,- DM/m². Auffällig ist des Weiteren die Einbeziehung eines in der außerhalb des Sanierungsgebietes verlaufenden Großherzog-Friedrich-Straße gelegenen Grundstücks (Nr. 6) in die Vergleichsberechnung, obwohl diese sich nach Bekunden des Gutachterausschusses auf Grundstücke der Zone IV beschränken sollte. Allerdings stellt auch dies das Ergebnis der Wertermittlung nicht in Frage. Die Berücksichtigung dieses Grundstücks entsprach der Vorschrift des § 21 Abs. 3 Satz 1 WertV 1972, die vorgegeben hat, dass zur Wertermittlung bei einem Preisvergleich auch Preise aus vergleichbaren Gebieten, in denen Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahmen nicht erwartet werden, heranzuziehen sind. Zudem wirkt die Einbeziehung dieses Grundstücks sich nicht zum Nachteil der Eigentümer der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke aus, da sich die Regressionsgleichung bei Nichtberücksichtigung auch dieses Grundstücks nur unwesentlich verändert und im Ergebnis zu einem Anfangsbodenwert von 521,- DM/m² führt, so dass kein Anlass zur Annahme besteht, die seitens des Gutachterausschusses befürwortete Festlegung des Anfangswertes der Zone IV auf 500,-- DM/m² könne überhöht sein.
Hieran anknüpfend hat der Gutachterausschuss hinsichtlich der höherpreisigen Zonen I, II und III die Bodenwerte der Richtwertgrundstücke aufgrund der vorgelegten und analysierten Vergleichspreise zum Bewertungsstichtag auf 600,- DM/m² für die Zone III, 700,- DM/m² für die Zone II und 900,- DM/m² für die Zone I festgelegt. Dass diese Festlegung sich im Ergebnis als unangemessen darstellen könnte, ist nicht substantiiert dargelegt und an Hand der vorliegenden Unterlagen auch nicht anzunehmen. Es unterliegt weder einem vernünftigen Zweifel, dass die Bodenwertverhältnisse in den vier Zonen lagebedingt unterschiedlich sind, noch erscheint naheliegend, dass die gutachterlich auf der Grundlage einer Wertermittlung nach der Vergleichswertmethode vorgenommene Bewertung der einzelnen Zonen nicht geeignet sein könnte, die tatsächlichen Wertverhältnisse und deren Unterschiede angemessen widerzuspiegeln.
Der Einwand der Klägerin, dass sich infolge der Aufteilung in Zonen häufig für Teile ein und desselben Grundstücks verschiedene Anfangswerte ergäben, stellt die Vorgehensweise des Gutachterausschusses ebenfalls nicht grundlegend in Frage.
Zwar ist der Klägerin insoweit zuzugeben, dass die 1977 maßgebliche Wertermittlungsverordnung 1972 in ihrem § 2 Abs. 1 Satz 1 vorgegeben hat, dass Gegenstand der Wertermittlung das Grundstück sei, während es in der seit dem 1.1.1990 maßgeblichen Vorschrift des § 2 WertV 1988 heißt, Gegenstand der Wertermittlung könne das Grundstück oder ein Grundstücksteil sein. Ob in diesen unterschiedlichen Formulierungen tatsächlich unterschiedliche rechtliche Anforderungen, die 1977 vom Gutachterausschuss missachtet worden sein könnten, zum Ausdruck kommen, erscheint indes mit Blick darauf fraglich, dass § 2 WertV 1972 in seinem Absatz 2 Satz 1 ausdrücklich verlangt hat, bei der Wertermittlung alle den Verkehrswert des Grundstücks beeinflussenden tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände zu berücksichtigen. Denn gemessen an diesen Vorgaben erscheint es gerade hinsichtlich schmaler tiefer Grundstücke angezeigt, die Grundstücksteile, die eine zentralere Lage aufweisen, höher zu bewerten als die rückwärtig gelegenen Grundstücksteile. Dementsprechend dürfte es bereits unter der Geltung der WertV 1972 nicht unüblich, sondern sogar angezeigt gewesen sein, beispielsweise tiefe Grundstücke, die nur im vorderen Teil bebaubar sind, nur hinsichtlich dieses Teils als Bauland mit der Folge unterschiedlicher Bodenpreise der vorderen und der rückwärtigen Grundstücksteile zu bewerten. Jedenfalls aber wirkt die Vorgehensweise des Gutachterausschusses, tiefere Grundstücke entlang einer fiktiven parallel zur Erschließungsanlage verlaufenden Grenze in zwei Teile zu untergliedern und nur den vorderen Teil der höherpreisigen Zone sowie den rückwärtigen Teil einer niedrigpreisigeren Zone zuzuordnen, sich nicht zu Lasten der Grundstückseigentümer aus. Gerade die Klägerin, deren übergroße Parzelle .../21 nur etwa zu einem Drittel der durch die Lage an der O.straße geprägten Zone II und im Übrigen der Zone III zugeschlagen wurde, profitiert in erheblichem Umfang von der vom Gutachterausschuss vorgenommenen fiktiven Grenzziehung.
Nach alledem unterliegt die vom Gutachterausschuss in seinem Gutachten vom 29.12.1977 vorgenommene Festlegung der Anfangswerte keinen methodischen zur Rechtswidrigkeit der Wertermittlung führenden Bedenken.
2.2. Die Fortschreibung der Anfangswerte auf den Bewertungsstichtag 28.11.2001, die die Klägerin mit Blick auf die allgemeine Wertsteigerung als nicht nach vollziehbar erachtet, ist ebenfalls nicht zu beanstanden.
Rechtlicher Ausgangspunkt ist wiederum § 154 Abs. 2 BauGB, der die durch die Sanierung bedingte Bodenwerterhöhung definiert als Differenz zwischen Anfangs- und Endwert, wobei § 28 Abs. 2 Satz 1 WertV vorgibt, dass Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt, nämlich denjenigen des Inkrafttretens der Satzung, mit der die Sanierungssatzung aufgehoben wird - vorliegend also den 28.11.2001 -, zu ermitteln sind. Mithin bedurften die vom Gutachterausschuss ermittelten sanierungsunbeeinflussten Anfangswerte der Fortschreibung auf diesen Zeitpunkt.
In erster Instanz wurde im damaligen Parallelverfahren 11 K 89/06 der für das Gebiet der Landeshauptstadt Saarbrücken zuständige Gutachterausschuss für Grundstückswerte um Darlegung gebeten, nach welchen Kriterien die notwendige Fortschreibung der Anfangswerte erfolgt ist, woraufhin dieser mit Schreiben vom 27.3.2008, das der Klägerin des vorliegenden Verfahrens mit Schreiben des Verwaltungsgerichts vom 14.5.2008 zur Kenntnis gebracht wurde, ausgeführt hat, dass der Gutachterausschuss mit vier Architekten, vier Maklern, einem Bankvertreter, zwei Vertretern des Finanzamtes, einem Vorsitzenden und zwei Stellvertretern besetzt sei und gem. § 196 BauGB und § 14 Gutachterausschussverordnung aufgrund der abgeschlossenen Kaufverträge betreffend unbebaute Grundstücke alle zwei Jahre – so auch zwischen 1977 und 2001 – die Bodenrichtwerte als durchschnittliche Lagewerte für Grund und Boden festlege. Unter Zugrundelegung der so ermittelten allgemeinen Wertsteigerung seien im Sanierungsgebiet die Anfangswerte alle zwei Jahre angepasst worden und im Falle von Grundstücksverkäufen im Sanierungsgebiet im Wege der Kaufpreisprüfung nach § 153 Abs. 2 BauGB unzulässige Kaufpreisvereinbarungen abgelehnt worden. Dies genügt den Anforderungen.
Allgemein gilt, dass die Bodenrichtwerte aus der Kaufpreissammlung abzuleiten sind und dass das Gemeindegebiet unter Berücksichtigung der Lagekomponenten, z. B. Verkehrs-, Wohn-, Geschäfts- und Nachbarschaftslage, sowie der (bau-) rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse der Grundstücke, insbesondere Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Größe und Tiefe der Grundstücke, in Zonen einzuteilen ist. (Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, Band 4, 90. Ergänzungslieferung Januar 2009, §196 Rdnrn. 40 und 42) Bewertungstechnisch können in Gebieten ohne zeitnahe Grundstücksverkäufe zur Bodenrichtwertermittlung auch Kaufpreise sowie Bodenrichtwerte vergleichbarer Gebiete unter Berücksichtigung von Abweichungen in den maßgeblichen wertbeeinflussenden Umständen herangezogen werden. Bei Fehlen einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen sind die Bodenrichtwerte beispielsweise durch Fortschreibung vorhandener Bodenrichtwerte (indirekt) ermittelbar. (Ernst/Zinkahn/Bielenberg a.a.O., Rdnr. 47) Diesen Vorgaben genügt die fallbezogen vom Gutachterausschuss dargelegte Verfahrensweise. Dafür, dass ihm bei der alle zwei Jahre vorgenommenen Auswertung der abgeschlossenen Grundstückskaufverträge, der hieran anknüpfenden Feststellung der allgemeinen sanierungsunbeeinflussten Wertsteigerung in den verschiedenen Zonen des Stadtgebietes und der Übertragung der so ermittelten Bodenrichtwerte auf die einzelnen Zonen des Sanierungsgebietes Fehler unterlaufen sein könnten, gibt es keine Anhaltspunkte. Es erscheint gerade mit Blick darauf, dass der Gutachterausschuss auf Anfrage des Verwaltungsgerichts sein Vorgehen im Einzelnen erläutert hat und die geschilderte Verfahrensweise sich als systemkonform darstellt, nicht angezeigt, die Umsetzung im Einzelnen ohne konkreten Anlass in Zweifel zu ziehen. Die pauschale Behauptung der Klägerin, die Fortschreibung der Anfangswerte sei nicht nachvollziehbar, ist daher als nicht stichhaltig zu bewerten.
2.3. Die vom Gutachterausschuss 2001 unter Zugrundelegung des Niedersachsen-Modells durchgeführte Ermittlung der Bodenwertsteigerung genügt - bei Berücksichtigung der fallbezogen zur Anwendung gebrachten Korrekturen - den maßgeblichen Anforderungen, wie sie sich aus dem Baugesetzbuch, der Wertermittlungsverordnung und der deren Vorgaben konkretisierenden Rechtsprechung ergeben.
Der Gutachterausschuss hat sich entschieden, die Bodenwertsteigerung nach der Methodik des Niedersachsen-Modells zu ermitteln. Diese Methode zeichnet sich dadurch aus, dass die Endwerte aus den Anfangswerten hergeleitet werden, indem unter Berücksichtigung der Intensität der vorgefundenen Missstände und der zu deren Beseitigung durchgeführten Maßnahmen nach dem von Kanngießer/Bodenstein entwickelten Klassifikationsmodell die prozentuale Bodenwertsteigerung bestimmt wird. Da die Höhe der prozentualen Bodenwertsteigerung nach diesem Modell mit steigenden Anfangswerten sinkt und die von dem Modell zur Verfügung gestellten Schemata Anfangswerte in der fallbezogen vorgegebenen Höhe nicht mehr erfassen, hat der Gutachterausschuss zu Recht einen Korrekturmechanismus für erforderlich gehalten. Er hat insoweit nicht auf die in ähnlich gelagerten Fallgestaltungen vielfach zur Anwendung kommende und in der Rechtsprechung allgemein anerkannte Bodenstein’sche Formel zurückgegriffen, sondern einen eigenen Korrekturmechanismus entwickelt, der den hochpreisigen Anfangswerten Rechnung tragen und gleichzeitig die auch nach Anwendung des Niedersachsen-Modells und dessen Korrektur durch die Bodenstein’sche Formel notwendig bleibende Anpassung an die örtlichen Marktverhältnisse gewährleistet.
Zur Überzeugung des Senats steht fest, dass die dem Niedersachsen-Modell zugrunde liegende Methodik grundsätzlich zur Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung geeignet ist, dass es hinsichtlich hoher Anfangswerte einer Nivellierung der der„höchstpreisigen“ Matrix zu entnehmenden prozentualen Bodenwertsteigerung bedarf und dass es dem Gutachterausschuss gelungen ist, einen Korrekturmechanismus zu entwickeln, der gleichzeitig die Tatsache der hochpreisigen Anfangswerte wie auch die örtlichen Marktverhältnisse berücksichtigt. Letztere Überzeugung (vgl. hierzu Gliederungspunkt 2.5 des Urteils) hat der Senat aus der Auswertung der schriftlichen Äußerungen des Gutachterausschusses 2001 und der ergänzenden Erläuterungen seitens des Vorsitzenden dieses Gutachterausschusses im Rahmen der mündlichen Verhandlung gewonnen.
Gesetzlicher Ansatzpunkt der Problematik der Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung ist – wie ausgeführt – die Vorschrift des § 154 Abs. 2 BauGB, die die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung als den Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert definiert. Nach § 192 Abs. 1 BauGB werden zur Ermittlung von Grundstückswerten selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet, deren Mitglieder in der Ermittlung von Grundstückswerten sachkundig und erfahren sein sollen und nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist, befasst sein dürfen (Abs. 3). Dem Gutachterausschuss, dessen Zusammensetzung fallbezogen unbestritten diesen Vorgaben entspricht, obliegt u.a. im Rahmen des Vollzugs des Baugesetzbuches auf Antrag der zuständigen Behörde die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken, wobei § 28 Abs. 3 WertV für die Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes im Rahmen der Bemessung der Ausgleichsbeträge vorgibt, dass der Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln ist und die Regelungen des § 13 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WertV vorsehen, dass auch Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten bzw. geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden können. Für den Fall, dass sich weder im Gebiet selbst noch in vergleichbaren Gebieten unbebaute Vergleichsgrundstücke in für die Bodenwertermittlung ausreichender Anzahl finden, ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass andere geeignete Wertermittlungsverfahren zur Anwendung gelangen können. Das Bundesverwaltungsgericht hat hierzu ausgeführt, dass die von der Wertermittlungsverordnung geregelten Bewertungsverfahren nur anzuwenden sind, wenn ausreichende Daten vorhanden sind, die gewährleisten, dass mit dem jeweils einschlägigen Verfahren der Verkehrswert und - im Fall der Sanierung - dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind. Im Vordergrund stehe die Erfüllung des gesetzlichen Auftrags, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln (§ 154 BauGB). Wenn dazu das Vergleichswertverfahren, die von der Wertermittlungsverordnung für die Ermittlung des Bodenwerts vorgesehene Regelmethode, mangels ausreichender Daten nicht geeignet sei, sei eine andere geeignete Methode anzuwenden. Die Wertermittlungsverordnung stehe dem nicht entgegen; dies ergebe sich schon daraus, dass die Verordnung nur davon spreche, dass der Bodenwert in der Regel „durch Preisvergleich“ (§ 3 Abs. 3 WertV 1972) bzw. „im Vergleichswertverfahren“ (§§ 15 Abs. 2, 21 Abs. 2 WertV 1988) zu ermitteln ist (BVerwG, Beschluss vom 16.1.1996 - 4 B 69/95 -, Buchholz 406.11 § 142 BauGB Nr. 3) . Die Wertermittlungsverordnung, die sich an die Gutachterausschüsse richte und der keine unmittelbare Bindungswirkung für andere Sachverständige oder gar die Gerichte zukomme, schreibe zur Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes keine bestimmte Methode vor; nur in der Regel sei der Bodenwert im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Die Verordnung sei hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend. Wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden könne, so dürfe nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden, wobei jedoch die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlungsverordnung bei jeder Wertermittlung beachtet werden müssten (BVerwG, Urteil vom 17.5.2002 - 4 C 6/01 -, Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 4 = NVwZ 2003, 211 ff. = DVBl. 2002, 1479 ff.; vgl. auch: Sächsisches Oberverwaltungsgericht, Beschluss vom 5.3.2009 - 1 A 374/08 -, juris) . Zulässig sei jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden könne. Dies könne ohne Zweifel auch ein Verfahren sein, in dem Anfangs- und Endwert nicht getrennt festgestellt werden, sondern der Endwert aus dem festgestellten Anfangswert und dem modellhaft berechneten Betrag der sanierungsbedingten Wertsteigerung abgeleitet werde (BVerwG, Beschluss vom 16.11.2004 - 4 B 71/04 -, Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 5 = NVwZ 2005, 449 ff.) .
Mithin erkennt das Bundesverwaltungsgericht - im seinerseits entschiedenen Fall mit Blick auf das sogenannte Zielbaumverfahren - grundsätzlich an, dass zur Ermittlung der Höhe des Ausgleichsbetrags ein Verfahren herangezogen werden kann, in dem der Endwert nicht gesondert festgestellt, sondern aus dem festgestellten Anfangswert und einer modellhaft berechneten sanierungsbedingten Wertsteigerung abgeleitet wird. Auch in der Kommentarliteratur werden die Ermittlung des Ausgleichsbetrags auf direktem Weg aus der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung und die Ableitung des Endwerts aus dem Anfangswert bzw. des Anfangswerts aus dem Endwert für zulässig erachtet (Ernst-Zinkahn-Bielenberg, a.a.O., Band 5, § 28 WertV Rdnr. 14) .
Fallbezogen bestehen keine durchgreifenden Zweifel daran, dass die Voraussetzungen, unter denen anstelle der Vergleichswertmethode eine andere Wertermittlungsmethode zur Anwendung gebracht werden darf, vorgelegen haben. Der Gutachterausschuss hat hierzu in seinem Wertgutachten vom 17.12.2001 (unter Punkt 5.1 Auswahl des Verfahrens) dargelegt, dass das Vergleichswertverfahren bei der Bodenwertermittlung keine Anwendung finden konnte, weil im Sanierungsgebiet alle Grundstücke bebaut seien und somit ein reiner Grundstücksverkehr zur Feststellung von Bodenwerten nicht zustande komme. Da es sich um ein nicht vergleichbares Gebiet handele, stünden keine ausreichenden Vergleichspreise zur Verfügung.
Soweit die Klägerin dem in ihrem letzten Schriftsatz vom 4.12.2009 entgegenhält, hierzu stünde in Widerspruch, dass der Gutachterausschuss angebe, ihm seien während des Sanierungsverfahrens 99 Grundstückskaufverträge zur Kaufpreisprüfung vorgelegt worden, so dass es eine ausreichende Zahl von Vergleichsfällen gegeben haben müsse, überzeugt dieser Einwand nicht. Zunächst hat der Gutachterausschuss nicht behauptet, dass während der Sanierung 99 unbebaute Grundstücke verkauft worden seien, die gemessen an § 13 Abs. 1 Satz 1 WertV wegen des dortigen Verweises auf eine hinreichende Übereinstimmung hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Merkmale gem. §§ 4 und 5 WertV allein als Vergleichsgrundstücke hätten herangezogen werden können. Abgesehen hiervon besagt der Umstand, dass zwischen 1977 und 2001 im Sanierungsgebiet 99 Grundstücke verkauft worden sind, nichts darüber, ob zum Wertermittlungsstichtag 28.11.2001 eine ausreichende Zahl damals aktueller und damit aussagekräftiger Grundstückskaufpreise, zumal in Gestalt von Bodenpreisen, vorgelegen hat. Im Übrigen spricht nichts für die Berechtigung der den Ausführungen der Klägerin immanenten Annahme, der Gutachterausschuss habe sich trotz Vorliegens einer ausreichenden Zahl geeigneter Vergleichspreise - also ohne Not - dafür entschieden, den in tatsächlicher Hinsicht sehr aufwendigen Weg der Klassifikation nach dem Niedersachsen-Modell mit allen sich hieraus ergebenden Folgeproblemen zu beschreiten.
Das vorliegend vom Gutachterausschuss zur Anwendung gebrachte Niedersachsen-Modell genügt den maßgeblichen Anforderungen. Es vergleicht mit Hilfe mathematisch-statistischer Methoden geschaffene Strukturen der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung mit den Gegebenheiten vor der Sanierung, indem die festgestellten städtebaulichen Missstände und die jeweiligen (Sanierungs-)Maßnahmen quantifiziert werden. Sodann wird unter Zugrundlegung von Bodenwerterhöhungen, die in verschiedenen Bundesländern aus konventionell im Vergleichswertverfahren ermittelten Anfangs- und Endwerten unter Berücksichtigung der Missstands- und Maßnahmebewertung errechnet worden sind, im Wege einer Typisierung mit Hilfe einer Regressionsanalyse der Endwert aus dem Anfangswert hergeleitet. Das Niedersachsen-Modell stellt sich also als ein Verfahren dar, in dem der Endwert aus dem Anfangswert und einer auf der Grundlage empirischer Untersuchungen modellhaft berechneten sanierungsbedingten Wertsteigerung errechnet wird, was nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts keinen grundsätzlichen Bedenken unterliegt, sofern die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlungsverordnung beachtet werden. Insofern wird der Methode verschiedentlich entgegen gehalten, sie basiere alleine auf den Daten der eingebrachten Untersuchungsgebiete, orientiere sich demgemäß nicht an den konkreten ortsspezifischen Gegebenheiten und sei daher als Ersatz für das in der Wertermittlungsverordnung vorgesehene Vergleichswertverfahren ungeeignet. Dem kann nicht gefolgt werden.
Die Kritik übersieht, dass das Vergleichswertverfahren in den Fällen, in denen seine Ersetzung durch eine andere Ermittlungsmethode überhaupt nur als zulässig erachtet wird, seinerseits gerade wegen des Fehlens vergleichbarer Grundstücke im Gebiet selbst und des Nichtvorhandenseins von Vergleichsgrundstücken in vergleichbaren Teilen des Gemeindegebietes nicht zum Zuge kommen kann, der Gutachterausschuss also gezwungen ist, auf andere Erkenntnisquellen zurückzugreifen. Die Heranziehung empirisch erhobener Daten betreffend Anfangs- und Endwerte, die in weiten Teilen des Bundesgebiets (Berlin, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz) in einer Vielzahl von Sanierungsgebieten unter Zugrundelegung des konventionellen Vergleichswertverfahrens erhoben worden sind und die rechnerische Anknüpfung an die hierbei statistisch festgestellten durchschnittlichen Bodenwerterhöhungen erscheinen daher so lange nicht bedenklich, wie der Gutachterausschuss dafür Sorge trägt, dass ortsspezifische Besonderheiten durch Zu- oder Abschläge in die Wertermittlung einbezogen werden und damit einer Forderung genügt, die auch von Seiten der Fachleute, die das Modell entwickelt haben, ausdrücklich erhoben wird (Kanngießer/Bodenstein, Praktische Ermittlung der Bodenwerterhöhungen aufgrund städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen, GuG 1990, 147, 149; Kanngießer/Schuhr, Optimierte stochastische Modellierung im BIS Hamburg, AVN 2004, 357, 362) . Es verwundert daher nicht, dass das Niedersachsen-Modell in der Rechtsprechung grundsätzlich Anerkennung findet (Sächsisches OVG, Beschluss vom 5.3.2009 - 1 A 374/08 -, a.a.O.; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 26.1.2005 - 8 S 722/04 -, DÖV 2005, 922 ff.; OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 9.7.2001 - 1 M 22/00 -, juris; Niedersächsisches OVG, Beschluss vom 8.5.2000 - 1 M 1287/00 -, juris; VGH Kassel, Gerichtliche Verfügung vom 11.7.2000 - 3 TG 2054/00 -, auszugsweise wiedergegeben in Bartholomäi, Sanierungsausgleichsbetrag - Judex calculat -, NVwZ 2001, 1377; VG Braunschweig, Urteil vom 12.12.2007 - 2 A 480/06 -, juris; VG Stuttgart, Urteil vom 26.7.2005 - 6 K 4005/03 -, juris) .
Der Vollständigkeit halber sei angemerkt, dass der Rüge, die Methode des Niedersachsen-Modells beruhe nicht auf ortsspezifischen Untersuchungen, teilweise entgegen gehalten wird, diese Rüge greife nicht, weil die Einordnung der städtebaulichen Missstände und der städtebaulichen Maßnahmen in die vorgegebenen Klassifikationsrahmen nur aufgrund örtlicher Untersuchungen möglich sei (Niedersächsisches OVG, Beschluss vom 8.5.2000, a.a.O.) . Wenngleich dieser Aspekt geeignet ist, im Zusammenhang mit der Missstands- bzw. Maßnahmebewertung die Ortsbezogenheit der Wertermittlung herzustellen, kann er das hinter der Rüge stehende Fehlen ortsspezifischer Vergleichspreise nicht ausgleichen, so dass es dabei verbleiben muss, dass die aufgrund empirisch erhobener Daten in Anwendung der Methode ermittelte „statistische“ Wertsteigerung der konkreten Hinterfragung anhand der ortsspezifischen Gegebenheiten bedarf.
Von Gewicht ist der Einwand, das Niedersachsen-Modell sei auf hochpreisige Anfangswerte nicht zugeschnitten und könne daher insoweit keine verlässlichen Aussagen treffen. Hintergrund der Kritik ist, dass das Niedersachsen-Modell zunächst nur hinsichtlich Anfangswerten von bis zu 400 DM/m² eine sich auf die Höhe der prozentualen Bodenwertsteigerung auswirkende Differenzierung vorgesehen und für höhere Anfangswerte eine einheitliche Matrix vorgehalten hat und erst in Gestalt der 2004 veröffentlichten Weiterentwicklung des Modells weitere Differenzierungen für Anfangswerte bis 400 EUR/m² eingeführt hat, hinsichtlich deutlich höherpreisiger Anfangswerte aber nach wie vor keine Matrix vorhält, aus der die - diesen Anfangswerten zuzuordnende - prozentuale Bodenwertsteigerung abgelesen werden könnte. Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass nach den für Anfangswerte von bis zu 400 DM/m² bzw. - später - 400 EUR/m² entwickelten Rastern steigende Anfangswerte mit prozentual sinkenden Bodenwerterhöhungen einhergehen, ist der Methode immanent, dass die Matrix für Anfangswerte über 400 DM/m² bzw. 400 EUR/m² bei einem diese Vorgaben deutlich übersteigenden Anfangswert keine verlässliche Aussage über die Höhe der Bodenwertsteigerung mehr vorzugeben vermag. Die diesbezüglich nicht zu verkennende Teilbedenklichkeit des Modells hat die gutachterliche Praxis (so beispielsweise die Aussage des im vor dem Senat anhängig gewesenen Verfahren 1 A 33/07 vom Verwaltungsgericht eingeholten Sachverständigengutachtens vom 15.2.2005) und dieser folgend die Gerichte (so bereits die gerichtliche Verfügung des VGH Kassel vom 11.7.2000, siehe Fußnote 24) veranlasst, es hinsichtlich deutlich höherpreisiger Anfangswerte als sachangemessen zu erachten, nicht allein auf die für Anfangswerte ab 400 DM/m² bzw. ab 400 EUR/m², vorgegebene Matrix abzustellen, sondern insofern die Anwendung eines Korrekturmechanismusses zu fordern, der vielfach in der Anwendung der Bodenstein’schen Formel gesehen wird.
Ungeachtet dessen, ob dieser Weg gegangen wird oder der Gutachterausschuss sich für eine anders geartete Anpassung entscheidet, muss im Rahmen der Überprüfung der Vereinbarkeit der konkret vorgenommenen Wertermittlung mit den zu beachtenden Grundsätzen der Wertermittlungsverordnung berücksichtigt werden, dass der Bodenwert eines Grundstücks auch bei Anwendung der Wertermittlungsverordnung nicht pfennig- bzw. centgenau berechnet werden kann. Dass die Wertermittlungsverordnung ihrerseits zur Bestimmung des Verkehrswertes verschiedene Bewertungs- und Berechnungsmethoden sowie jeweils die Möglichkeit angemessener Zu- oder Abschläge zur Verfügung stellt, verdeutlicht, dass der Verkehrswert eines Grundstücks keine eindeutig ermittelbare Größe ist. Anliegen der Wertermittlungsverordnung ist vielmehr, den Gutachterausschüssen Methoden an die Hand zu geben, die ihnen bei sorgfältiger Prüfung ermöglichen sollen, den wahren Verkehrswert nicht zu verfehlen, sondern ihm möglichst nahe zu kommen (BVerwG, Urteil vom 21.8.1981 - 4 C 16/78 -, juris) . Dementsprechend ist beispielsweise im Rahmen der in § 153 Abs. 2 BauGB vorgesehenen Überprüfung des vereinbarten Gegenwertes für die Veräußerung eines im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks höchstrichterlich anerkannt, dass der vereinbarte Gegenwert die Rechtsfolgen der genannten Vorschrift nur auslöst, wenn er den sanierungsunbeeinflussten Wert in einer für den Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich verfehlt. Nur so könne der Tatsache Rechnung getragen werden, dass sich die Bodenpreise im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht mit letzter Genauigkeit ermitteln lassen, sondern von einer gewissen Streuung auszugehen ist (BVerwG, Beschluss vom 8.1.1998 - 4 B 221/97 -, Buchholz 406.11 § 153 BauGB Nr. 2 = NVwZ 1998, 954; Niedersächsisches OVG, Beschluss vom 8.5.2000, a.a.O.) .
Konsequenz hieraus ist, dass ein Sanierungsbetroffener nicht beanspruchen kann, der Wertermittlung statt einer vom Gutachterausschuss gewählten - grundsätzlich zulässigen und beanstandungsfrei zur Anwendung gebrachten - Methode eine andere Methode zugrunde zu legen, die er für „sachgerechter“ oder „günstiger“ hält (OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 9.7.2001, a.a.O.; VG Stuttgart, Urteil vom 26.7.2005, a.a.O.) .
Nach allem bleibt festzuhalten, dass keine grundsätzlichen Bedenken gegen eine Wertermittlung nach dem Niedersachsen-Modell bestehen, wobei es dem tätig werdenden Gutachterausschuss im Falle hochpreisiger Anfangswerte obliegt, diesen durch ein geeignetes Korrektiv angemessen Rechnung zu tragen.
2.4. Ausweislich der vorgelegten Verwaltungsunterlagen bestehen keine durchgreifenden Zweifel daran, dass das Niedersachsen-Modell hinsichtlich der vorzunehmenden Klassifikation der städtebaulichen Missstände bzw. städtebaulichen Maßnahmen in Bezug auf das Grundstück der Klägerin systemgerecht umgesetzt worden und die bei Anwendung der Matrix seitens des Gutachterausschusses vorgenommene Interpolation aus methodischen Gründen bzw. aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist.
Dass nicht hinsichtlich jeden einzelnen Grundstücks eine eigene Klassifikationstabelle angelegt, sondern jeweils mehrere Grundstücke zu Zonen zusammengefasst worden sind, kann so lange nicht als systemwidrig erachtet werden, wie die Anzahl der Blöcke, deren Unterteilung in Zonen und die dort jeweils zusammengefassten Grundstücke die unterschiedlichen tatsächlichen Gegebenheiten innerhalb des Sanierungsgebietes widerspiegeln, es insbesondere keinen Grund zur Annahme gibt, dass bei der Klassifizierung zu berücksichtigende Besonderheiten einzelner Grundstücke in Folge einer sachlich nicht gerechtfertigten „Gleichmacherei“ unbeachtet geblieben sind.
Das Sanierungsgebiet wurde in insgesamt 37 Zonen eingeteilt, wobei hinsichtlich der diesen Zonen zugeteilten Grundstücke jeweils eine einheitliche Bewertung der Komplexe Bebauung, Struktur, Nutzung und Umfeld als sachangemessen erachtet worden ist. Konkrete Anhaltspunkte für eine sachwidrige Bewertung der Missstände und Maßnahmen in Bezug auf das Grundstück der Klägerin ergeben sich weder aus der Aktenlage noch aus dem Vorbringen der Klägerin. Deren Einwände gegen die Richtigkeit der vorgenommenen Klassifikation konzentrieren sich auf den Hinweis, dass 339 von insgesamt 340 Grundstücken bzgl. des Komplexes Bebauung hinsichtlich Missständen und Maßnahmen in Klasse 7 eingestuft worden seien. Lediglich das der Landeshauptstadt Saarbrücken gehörende Grundstück 374/4 sei dieser Klasse nicht zugeordnet worden. Dies belege, dass rechtswidrigerweise keine Einzelfallprüfung stattgefunden habe. Hierzu ist zunächst festzuhalten, dass der Umstand, dass hinsichtlich des Grundstücks 374/4 insgesamt auf eine Klassifizierung und im Weiteren auf eine Veranlagung verzichtet wurde, sich aus der Identität von Gläubiger und Schuldner der Ausgleichsbetragspflicht erklären dürfte (vgl. zur Problematik: Urteil des Senats vom 28.9.2009 – 1 A 313/09 -, amtl. Abdr. S. 10 ff., zum Nichtentstehen der sachlichen Beitragspflicht nach saarländischem Kanalbaubeitragsrecht bei Identität von Beitragsgläubiger und Schuldner) , so dass als Kern der Kritik der Klägerin alleine zu prüfen bleibt, ob es Anhaltspunkte dafür gibt, dass die einheitliche Bewertung des Komplexes Bebauung hinsichtlich aller der Ausgleichsbetragspflicht unterliegenden Grundstücke als sachwidrig erachtet werden müsste.
In diesem Zusammenhang ist zunächst zu berücksichtigen, dass das Klassifizieren eine Aufgabe ist, die ein besonderes Maß an Sachkunde voraussetzt. In dem bereits zitierten Aufsatz von Kanngießer/Bodenstein aus dem Jahr 1990 heißt es hierzu: „Das Klassifizieren ist eine anspruchsvolle und wichtige Aufgabe. Es erfordert neben Kenntnissen und Erfahrungen im Sanierungsrecht und in der Wertermittlung das sichere Beurteilen der jeweiligen Situation für die Subsumtion unter die Tatbestände des Klassifikationsrahmens für Missstände und für Maßnahmen…. Von den Gutachterausschüssen werden Klassifizierung und Plausibilisierung nachvollzogen und auf der Grundlage eigener Erfahrungswerte kritisch gewürdigt.“ (Kanngießer/Bodenstein, a.a.O., S. 148 f.) Des Weiteren spielt eine maßgebliche Rolle, dass der Komplex Bebauung – ebenso wie der Komplex Umfeld – gebietsbezogen ist, während die beiden Komplexe Struktur und Nutzung grundstücksbezogen sind. Für die Klassifizierung des Komplexes Bebauung kommt es daher nicht auf den Zustand der Bebauung des zu bewertenden Grundstücks selbst, sondern auf die Bebauung der näheren Umgebung an. (Kanngießer/Bodenstein, a.a.O., S. 150) Dass der Gutachterausschuss alle Grundstücke hinsichtlich der städtebaulichen Missstände der Klasse 7 zugeordnet hat, bedeutet daher, dass die nähere Umgebung jeweils als „grundlegend instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig“ angesehen wurde. Die Bewertung der städtebaulichen Maßnahmen folgt nach dem Niedersachsen-Modell grundsätzlich der die Missstände betreffenden Zuordnung, da Missstände und Maßnahmen nach der Systematik der Methode prinzipiell miteinander korrespondieren (Kanngießer/Bodenstein, a.a.O., S. 150) , so dass der Gutachterausschuss hinsichtlich der Maßnahmebewertung - vorliegend ebenfalls Klasse 7 - jedenfalls bei Fehlen konkreter Anhaltspunkte für das Gebotensein einer abweichenden Bewertung keinem grundsätzlichen Erklärungszwang unterliegt. Ein Erfolg der Beanstandung der einheitlichen Klassifizierung der Bebauung mit Klasse 7 würde nach alledem voraussetzen, dass sich das nähere Umfeld einzelner Grundstücke oder einzelner Teile des Sanierungsgebietes vor Sanierungsbeginn durch einen vom übrigen näheren Umfeld abweichenden Bebauungszustand, der eine andere Klassifizierung nahe gelegt hätte, ausgezeichnet hätte. Vorgetragen ist insoweit, es sei nicht vorstellbar, dass alle Grundstücke grundlegend instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig gewesen seien. Dieser Einwand hilft indes nicht weiter, da die Klasse 7 zu vergeben ist, wenn die Bebauung des näheren Umfeldes grundlegend instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig ist. Letzteres kann auch dann der Fall sein, wenn nur einzelne im Umfeld befindliche Grundstücke eine marode Bebauung aufweisen, während andere Grundstücke keinen vergleichbar dringenden Renovierungsbedarf erkennen lassen. Entscheidend ist wegen der Gebietsbezogenheit des Merkmals Bebauung, dass der Gesamteindruck des - jeweils - näheren Umfeldes grundlegende Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen angezeigt erscheinen lässt. Der Hinweis der Klägerin, der Gutachterausschuss sei 1977 lediglich bei 13 % der Gebäude von starkem Renovierungsbedarf ausgegangen und habe nur 3 % aller Gebäude als baufällig eingestuft, ist daher für sich genommen nicht aussagekräftig. Das Sanierungsgebiet S.-Markt umfasst neben dem eigentlichen Marktbereich nur einige wenige kleinere Straßen, in denen an verschiedenen Stellen marode Bausubstanz vorzufinden war, so dass die in der Klassifizierung zum Ausdruck gekommene Annahme, das Gebiet habe in allen Teilbereichen den Eindruck grundlegender Instandsetzungs- und Modernisierungsbedürftigkeit vermittelt, nicht ohne Weiteres von der Hand zu weisen ist. Zwingende Gründe, an der Sachangemessenheit der vom Gutachterausschuss vorgenommenen einheitlichen Bewertung des Komplexes Bebauung zu zweifeln, drängen sich jedenfalls nicht auf.
Insbesondere bezogen auf die verfahrensgegenständliche Frage der Rechtmäßigkeit der Veranlagung der Klägerin kommt es nicht darauf an, ob die Klassifikation irgendeines anderen oder mehrerer anderer Grundstücke wegen Verkennung der tatsächlichen städtebaulichen Gegebenheiten als sachunangemessen zu beanstanden ist, sondern ist allein ausschlaggebend, ob das nähere Umfeld des Grundstücks der Klägerin zutreffend klassifiziert worden ist. Konkrete Zweifel hieran sind nicht dargetan und mit Blick darauf, dass es selbst 1990 nach dem bereits in Bezug genommenen Sachstandsbericht „Sanierung S.-Markt“ in der Umgebung des Grundstücks der Klägerin noch bebauungsbezogene Sanierungsvorhaben gab, auch nicht naheliegend.
Schließlich beanstandet die Klägerin bezüglich der Umsetzung des Klassifikationsmodells, dass die vorgenommene blockweise Begutachtung dazu geführt habe, dass einzelne Grundstücke teilweise aufgespalten worden seien und hinsichtlich der grundstücksbezogenen Komplexe Struktur und Nutzung bezüglich der Missstände und der Maßnahmen unterschiedlichen Klassen zugeordnet worden seien, was im Rahmen einer ordnungsgemäßen Anwendung des Niedersachsen-Modells nicht möglich sei. Ob dieser Einwand berechtigt ist, weil besagtes Modell das Grundstück als solches, nicht einzelne Teilbereiche, als Gegenstand der Bewertung voraussetzt, kann fallbezogen dahinstehen (In einem vom Niedersächsischen OVG entschiedenen Fall zur Anwendung des Niedersachsen-Modells (Urteil vom 17.1.1997 – 1 L 1218/95 -, juris) war das veranlagte Grundstück ebenfalls in verschiedene Wertzonen mit unterschiedlichen Anfangswerten unterteilt) . Die Unterteilung einer Vielzahl von Grundstücken in unterschiedlich bewertete Teilbereiche ist fallbezogen die unmittelbare Folge der 1977 vorgenommenen Festlegung der Anfangswerte, weil damals nur die erschließungsnahen Grundstücksteile eine höhere Bewertung erfahren haben, während die rückwärtig gelegenen Grundstücksteile geringerwertigen Bodenwertzonen zugewiesen wurden. Damit wirkt sich die eventuelle Inkonsequenz bei der Anwendung des Klassifizierungsmodells - wie sich gerade am Beispiel des Grundstücks der Klägerin zeigt - nachhaltig zugunsten der betroffenen Grundstückseigentümer aus, da diese infolge der Zuordnung zu verschiedenen Wertzonen jeweils nur hinsichtlich der erschließungsnahen Teile ihres Grundstücks der höheren Ausgleichsbetragspflicht unterliegen. Diese Bewertungsweise kommt der Klägerin zugute und ist damit nicht geeignet, die Rechtmäßigkeit ihrer Heranziehung der Höhe nach in Frage zu stellen.
Soweit die Klägerin schließlich meint, die Einzelklassifizierungen bezüglich der Komplexe Struktur und Nutzung sowie Umfeld seien fehlerhaft, ist nicht erkennbar, was die Klägerin mit dieser pauschalen Rüge konkret beanstanden möchte. Aus der Sicht des Senats ist jedenfalls hinsichtlich des Grundstücks der Klägerin nicht erkennbar, inwiefern die Klassifizierung bedenklich sein sollte. Struktur und Nutzung des Grundstücks wurden jeweils mit der für die Klägerin als Grundstückseigentümerin günstigsten Klasse 1 bewertet, hinsichtlich des vorderen zur O.straße gelegenen Grundstücksteils wurde der gebietsbezogene Komplex Umfeld hinsichtlich Missständen und Maßnahmen der Klasse 9 zugeordnet, während der hintere Grundstücksteil insoweit jeweils mit Klasse 4 bewertet wurde. Diese gravierende Abstufung spricht dafür, dass unterschiedlichen Gegebenheiten nachhaltig Rechnung getragen wurde. Dass die Zuordnung des Umfeldes zur Klasse 9 nicht gerechtfertigt gewesen wäre, ergibt sich hieraus nicht.
Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass hinsichtlich der bei Anwendung des Niedersachsen-Modells als erster Schritt der Ermittlung der Bodenwertsteigerung vorzunehmenden Klassifikation der städtebaulichen Missstände und städtebaulichen Maßnahmen keine durchgreifenden Bedenken aufgezeigt sind und sich solche auch nicht aus den vorliegenden Verwaltungsunterlagen ergeben.
Ebenso wenig begegnen die vom Gutachterausschuss aus der Matrix für Anfangswerte ab 400 DM/m² abgeleiteten prozentualen Bodenwertsteigerungen bezüglich des Grundstücks der Klägerin in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht Bedenken. Denn die weitere Vorgehensweise des Gutachterausschusses zur Ermittlung der prozentualen Bodenwertsteigerung wird der dem Niedersachsen-Modell innewohnenden Methodik und den empirisch gewonnenen Erkenntnissen zum mathematisch-statistischen Zusammenhang zwischen der Höhe der Anfangswerte und dem Ausmaß der städtebaulichen Missstände in Relation zu den Sanierungsmaßnahmen auf der einen Seite und der prozentualen Bodenwertsteigerung auf der anderen Seite gerecht.
Zunächst hat der Gutachterausschuss den durchschnittlichen Wert der klassifizierten Missstände bzw. Maßnahmen (durch Aufaddieren der vergebenen Einzelbewertungen hinsichtlich der vier Komplexe und Division des Ergebnisses durch vier) methodengerecht ermittelt.
Im nächsten Schritt ist er zwar insoweit von der durch das Niedersachsen-Modell vorgegebenen Verfahrensweise abgewichen, als er die ermittelten Durchschnittswerte nicht auf- oder abgerundet, sondern der Matrix im Wege der Interpolation Zwischenwerte entnommen hat, um die prozentuale Bodenwertsteigerung exakter zu erfassen. Naturgemäß wirkt diese Verfahrensweise sich - je danach, ob auf- und abzurunden gewesen wäre - zugunsten bzw. zuungunsten der Grundstückseigentümer aus. Bezogen auf das Grundstück der Klägerin kam dieser hinsichtlich des im Block .../1 gelegenen Grundstücksteils (Teilfläche von 418 m²) der Verzicht auf eine Aufrundung der Durchschnittswerte von 4,5 auf 5 zugute, da der Gutachterausschuss statt der in der Matrix für das Zahlenpaar 5/5 abzulesenden Bodenwertsteigerung von 16 % eine solche von 14,5 % angenommen hat. Umgekehrt wirkte sich zu ihren Lasten aus, dass hinsichtlich des im Block .../2 gelegenen Grundstücksteils (Teilfläche von 403 m² die Durchschnittswerte von 3,25 nicht abgerundet wurden, da sich bei dem Zahlenpaar 3/3 aus der Matrix eine Bodenwertsteigerung von 7 % ergeben hätte, während der Gutachterausschuss eine prozentuale Steigerung von 8,2 % in Ansatz gebracht hat. Rechtlichen Bedenken begegnet diese Vorgehensweise nicht. Denn für die Verfahrensweise des Gutachterausschusses spricht mit Gewicht, dass die Bildung von Zwischenwerten aus systemimmanenten statistisch-mathematischen Erwägungen nicht beanstandet werden kann und dem anzustrebenden Ziel einer punktgenauen Ermittlung der tatsächlichen Bodenwertsteigerung förderlich ist.
2.5. Zu Recht hat der Gutachterausschuss die sich für die Grundstücke des Sanierungsgebiets aus der von Kanngießer erstellten Matrix für Anfangswerte ab 400 DM/m² bei Berücksichtigung der seinerseits zur Vermeidung allzu großer Wertsprünge vorgenommenen Interpolation ergebenden Prozentsätze nicht unbesehen als die jeweils maßgebliche prozentuale Bodenwertsteigerung übernommen und erkannt, dass es wegen der zum Stichtag festgestellten hochpreisigen Anfangswerte von 830 DM/m², 1045 DM/m², 1260 DM/m² bzw. 1580 DM/m² eines Korrektivs bedurfte. Es ist ihm gelungen, ein Korrektiv zu entwickeln und zur Anwendung zu bringen, das einer rechtlichen Überprüfung standhält. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses hat in der mündlichen Verhandlung vom 14.10.2009 dargelegt, dass der Gutachterausschuss sich der Notwendigkeit, Korrekturen vorzunehmen, bewusst gewesen sei und im Rahmen seiner Überlegungen zur Entwicklung eines den hochpreisigen Anfangswerten gerecht werdenden Korrektormechanismusses gleichzeitig berücksichtigt habe, dass die sich bei Zugrundelegung des Niedersachsen-Modells bzw. – im Falle hochpreisiger Anfangswerte – des durch ein geeignetes Korrektiv modifizierten Niedersachsen-Modells ergebende Bodenwertsteigerung in einem letzten Schritt einer an den örtlichen Marktverhältnissen zu orientierenden Kontrolle zu unterziehen ist. Dabei sei die Idee entstanden, lineare Umrechnungskoeffizienten zu entwickeln, deren Anwendung auf die ermittelten Prozentsätze sicherstellen soll, dass sowohl den hochpreisigen Anfangswerten wie auch den örtlichen Marktverhältnissen angemessen Rechnung getragen wird. Zur Erreichung dieses Ziels seien unterschiedliche Koeffizientenstaffeln rechnerisch erprobt worden, wobei der Gutachterausschuss die sich hieraus jeweils ergebenden Bodenwertsteigerungen mit den ihm bekannten Bodenpreisvorstellungen innerhalb des Sanierungsgebietes und den örtlichen Grundstückspreisen im Umfeld des Sanierungsgebiets unter Berücksichtigung der aufsteigenden Lagequalität von der M.-Straße über den Bereich S.-Markt und die Umgebung des Karstadtgeländes bis hin zur höchstpreisigen Hauptgeschäftsstraße B.-Straße abgeglichen habe. Dabei habe die Sachkunde, die der Gutachterausschuss aufgrund seiner langjährigen Befassung mit den Bodenwertverhältnissen im Stadtgebiet der Beklagten und den während der laufenden Sanierung getätigten Grundstücksverkäufen im Sanierungsgebiet gewonnen habe, eine entscheidende Rolle gespielt. Durch Einbringung dieser Sachkunde sei es gelungen, eine Koeffizientenstaffel zu finden, deren Anwendung auf die durch die bisherigen Schritte der Wertermittlung festgestellte prozentuale Bodenwertsteigerung zu Ergebnissen geführt habe, die sich nahtlos in die vorgefundenen örtlichen Marktverhältnisse einfügen.
Diese Argumentation spiegelt eine Methodik wieder, die die rechtlichen Vorgaben - insbesondere der Wertermittlungsverordnung - berücksichtigt. Ausweislich der mit Schriftsatz der Beklagten vom 16.11.2009 vorgelegten Übersichten über die Bodenwerte zum 31.12.2001 begegnet zudem keinem Zweifel, dass die so gefundenen Ergebnisse sich in das damalige Wertgefüge im Umfeld des Sanierungsgebiets S.-Markt einpassen.
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass jedes Grundstück zu einem bestimmten Zeitpunkt einen durch seine Lage und Beschaffenheit sowie die aktuellen Marktverhältnisse beeinflussten bestimmten Bodenwert hat. Zur Ermittlung dieses Wertes ist jede Methode geeignet, die – bezogen auf den Wertermittlungsstichtag (§ 3 Abs. 1 WertV) – die wertbildenden Faktoren in Gestalt der das Grundstück prägenden tatsächlichen und rechtlichen Gegebenheiten (§ 3 Abs. 2 WertV) sowie die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt berücksichtigt und von ihrer Konzeption her die Gewähr bietet, dass die maßgeblichen Kriterien mit dem ihnen jeweils zukommenden Gewicht in die Bewertung einfließen. Genügt eine Ermittlungsmethode diesen Anforderungen, ist sie geeignet und es kann nach der gesetzlichen Konzeption davon ausgegangen werden, dass mit ihrer Hilfe bei systemgerechter Umsetzung der Methode der Wert des Grundstücks richtig bestimmt wird.
Diesen Anforderungen genügt die vom Gutachterausschuss durchgeführte Wertermittlung.
Die als Korrektiv für die hochpreisigen Anfangswerte entwickelte lineare Koeffiziententabelle wird der Systematik des Niedersachsen-Modells gerecht, da sie gewährleistet, dass bei höheren Anfangswerten höhere Abschläge vorgenommen werden. Konkret heißt dies, dass in Fällen, in denen sich bezogen auf unterschiedliche Anfangswerte aus der - an das Ausmaß der Missstände und Maßnahmen anknüpfenden - Matrix ein gleicher Prozentsatz der Bodenwertsteigerung ergibt, für den höheren Anfangswert ein höherer Abschlag vorzunehmen ist, weswegen die verbleibende prozentuale Bodenwertsteigerung geringer ausfällt als bei dem niedrigeren Anfangswert. Diese Konsequenz entspricht den Erkenntnissen, die sich aus den dem Niedersachsen-Modell zugrunde liegenden empirischen Erhebungen ergeben haben und sich dahingehend zusammenfassen lassen, dass die sanierungsbedingte prozentuale Bodenwertsteigerung mit steigenden Anfangswerten abnimmt. Die Anwendung einer linearen Koeffiziententabelle, die auf steigende Anfangswerte mit degressiv abfallenden Umrechnungskoeffizienten reagiert, stellt sich daher gemessen an den das Niedersachsen-Modell prägenden empirischen Erkenntnissen als systemkonforme Fortentwicklung dar.
Dass der Gutachterausschuss sich fallbezogen gerade für die konkret zur Anwendung gebrachte Koeffizientenstaffel entschieden hat, hat dessen Vorsitzender überzeugend dahingehend erläutert, dass durch den linearen Abschlag von 3,33 % pro 100 DM höherer Anfangswert, der sich aus der Deckelung des Abschlags auf maximal 20 % ergeben habe, den örtlichen Verhältnissen des Grundstücksmarktes bestmöglich habe Rechnung getragen werden können. Nach Bekunden des Gutachterausschusses hat es während der Sanierung insgesamt 99 Grundstücksveräußerungen in dem Sanierungsgebiet gegeben, die dem Gutachterausschuss zur Preisprüfung vorgelegen und ihm - da den Kaufvertragsparteien bei ihren Kaufpreisverhandlungen in der Regel nicht bewusst gewesen sei, dass die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung vor Abschluss der Sanierung nicht in den Kaufpreis einfließen darf - infolge der Auswertung der Vertragsentwürfe detaillierte Kenntnisse über die sich fortentwickelnden Wertvorstellungen des Grundstücksmarktes betreffend das Ausmaß der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung vermittelt haben. Dies zugrundelegend ist nicht von der Hand zu weisen, dass der Gutachterausschuss aufgrund seiner jahrelangen Befassung mit den örtlichen Marktverhältnissen am Bewertungsstichtag in der Lage war, sachkundig zu beurteilen, ob eine für ein bestimmtes Grundstück ermittelte prozentuale Bodenwertsteigerung gemessen an den das Grundstück prägenden tatsächlichen und rechtlichen Gegebenheiten und den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem örtlichen Grundstücksmarkt die Wertsteigerung, die das Grundstück infolge der Sanierung erfahren hat, realistisch widerspiegelt. Insofern überzeugt die Darstellung des Gutachterausschusses, dass in die Entwicklung der zur Anwendung gebrachten Koeffizientenstaffel all die empirischen Erkenntnisse eingeflossen seien, die die Wertverhältnisse seinen Beobachtungen nach auf dem örtlichen Grundstücksmarkt über Jahre hinweg geprägt und die Höhe des Wertzuwachses am Bewertungsstichtag maßgeblich bestimmt haben.
Sachgerecht in diesem Zusammenhang des Weiteren, dass der Gutachterausschuss bei der Auswahl der geeigneten Koeffizientenstaffel auch die Wertverhältnisse im Umfeld des Sanierungsgebiets in den Blick genommen hat, um sicherzustellen, dass die ermittelten Bodenwertsteigerungen sich in das vorhandene Wertgefüge einpassen.
Insoweit gibt § 3 Abs. 1 WertV vor, dass der Wertermittlung die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt und der Zustand des Grundstücks am Wertermittlungsstichtag zu Grunde zu legen sind, wobei der Zustand eines Grundstücks nach der Gesamtheit der den Verkehrswert beeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks nach Maßgabe der §§ 4 und 5 WertV zu bestimmen ist (Abs. 2) und die allgemeinen Wertverhältnisse durch die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für Angebot und Nachfrage maßgebenden Umstände bestimmt werden (Abs. 3). Die den Zustand des Grundstücks demnach mitbestimmenden Lagemerkmale sind in § 5 Abs. 6 WertV dahingehend umschrieben, dass hierzu u. a. die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft und die Wohn- und Geschäftslage gehören. Dies berücksichtigend steht die Vorgehensweise des Gutachterausschusses, bei der Ermittlung der Bodenwertsteigerung innerhalb des Sanierungsgebiets auch die bekannten Bodenwerte in dessen Umfeld in den Blick zu nehmen und insoweit eine Stimmigkeit anzustreben, mit den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung in Einklang. Eine weitere Stütze findet diese Vorgehensweise des Gutachterausschusses in der erwähnten Vorschrift des § 3 Abs. 3 WertV, die als für Angebot und Nachfrage maßgebende Umstände u. a. die Entwicklungen am Ort benennt und damit anerkennt, dass der Wert eines Grundstücks auch durch die Wertentwicklung im weiteren Umfeld des Grundstücks mitbestimmt wird.
Entsprach es mithin grundsätzlich den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung, dass der Gutachterausschuss das im Umfeld des Sanierungsgebiets vorhandene Wertgefüge bei der Auswahl der geeigneten Koeffizientenstaffel mit in den Blick genommen hat, so geben schließlich - fallbezogen - die vorgelegten Übersichten über die dortigen Bodenwerte zum 31.12.2001 keine Veranlassung zur Annahme, dass dem Gutachterausschuss eine Fehleinschätzung unterlaufen sein könnte. Insbesondere die grafischen Darstellungen der Endwerte S.-Markt nach Abschluss der Sanierung (Bl. 500 d.A.) und der Bodenwerte St. Johann zum 31.12.2001 (Bl. 501 d.A.) belegen anschaulich, dass die letztendlich als Ergebnis der Wertermittlung festgestellten Bodenwerte sich unter Berücksichtigung der jeweiligen Lage innerhalb des Sanierungsgebiets und des im Umfeld des Sanierungsgebiets vorhandenen Wertgefüges schlüssig in das Gesamtgefüge einpassen.
Dies gilt ohne Einschränkung auch hinsichtlich des Grundstücks der Klägerin. Dessen vorderer Teil, der durch seine zentrale, immer noch marktnahe Lage geprägt ist, wurde mit 728 EUR/m² (1424 DM/m²) bewertet. Diese Bewertung fügt sich ein in die von der M.-Straße (330 EUR/m²) her ansteigenden Bodenwerte, die in dem sich dort anschließenden, noch nicht zur Fußgängerzone gehörenden Randbereich des Sanierungsgebiets 463 EUR/m² betragen, sich jenseits des bereits in der Fußgängerzone gelegenen Grundstücks der Klägerin im Umfeld des S.-Marktes in einer Größenordnung von etwa 750 EUR/m² bewegen und schließlich auf 922 EUR/m² im Bereich des Karstadtgeländes ansteigen. Jenseits des Sanierungsgebiets finden die Bodenwerte sodann eine weitere erhebliche Steigerung, indem sie zunächst 3830 EUR/m² und sodann 5000 EUR/m² im Bereich der B.-Straße erreichen. Gemessen an diesem Gefüge gibt es keinen konkreten Anhaltspunkt für die Annahme, der vordere Teil des Grundstücks der Klägerin sei ohne sachlichen Grund überbewertet worden. Auch der rückwärtige Teil ihres Grundstücks, der sich durch eine weniger zentrale und daher niedrigpreisigere Lage auszeichnet und dessen Bodenwert zum Stichtag mit 575 EUR/m² (1125 DM/m²) beziffert worden ist, passt sich stimmig in dieses Wertgefüge ein.
Unter Berücksichtigung all dieser Umstände ist kein Grund ersichtlich, der es nahelegen könnte, die sachliche Richtigkeit der vom Gutachterausschuss unter Einbeziehung der konkreten Verhältnisse des örtlichen Grundstücksmarktes festgestellten sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung des Grundstücks der Klägerin in Frage zu stellen.
Ein solcher Grund ergibt sich insbesondere auch nicht mit Blick auf den Erklärungsbedarf betreffend den sachlichen Hintergrund und die Anwendung der vom Gutachterausschuss festgelegten Koeffizientenstaffel, den der Senat im Vorfeld der mündlichen Verhandlung gesehen und zum Anlass diesbezüglicher Nachfragen genommen hat.
Den sachlichen Hintergrund der Entscheidung für die konkret zur Anwendung gebrachte Koeffiziententabelle haben der Gutachterausschuss und sein Vorsitzender - wie sich aus obigen Ausführungen ergibt - in den schriftlichen Stellungnahmen und deren mündlicher Erläuterung im Einzelnen dargelegt, worauf- hin der Senat aus den dargetanen Gründen zu der Überzeugung gelangt ist, dass die gewählte Koeffizientenstaffel geeignet ist, gleichzeitig ein systemgerechtes Korrektiv für die hochpreisigen Anfangswerte zur Verfügung zu stellen und die Anpassung der rechnerisch ermittelten Bodenwertsteigerungen an die letztlich maßgeblichen örtlichen Marktverhältnisse zu bewerkstelligen, so dass ihre Anwendung zu Bodenwerten führt, die die Kriterien der unerlässlichen, abschließenden Plausibilitätsprüfung bereits mitberücksichtigen und deren Ergebnisse daher vorwegnehmen.
Hiervon ausgehend kommt den ursprünglichen Zweifeln des Senats betreffend die Deckelung des Abschlags auf maximal 20 % und die weiteren Einzelheiten der Umsetzung der Koeffiziententabelle kein eigenständiges Gewicht mehr zu. Denn abgesehen davon, dass der Gutachterausschuss die Notwendigkeit der Deckelung des Abschlags auf maximal 20 % überzeugend mit der Maßgeblichkeit der marktüblichen Grundstückspreise begründet hat, die seinen Berechnungen zufolge bei höheren Abschlägen unterschritten worden wären, stellen sich die insoweit vom Senat aufgeworfenen Fragen nicht, wenn man - wie aus Sicht des Senats unabdingbar - unter Berücksichtigung der zwischenzeitlichen detaillierten Erklärungen des Gutachterausschusses anerkennt, dass das von diesem entwickelte Korrektiv einer gerichtlichen Überprüfung standhält, weil es im Ergebnis sicherstellt, dass die sich bei seiner Anwendung rechnerisch ergebenden Bodenwerte die tatsächlichen Bodenwerte realistisch widerspiegeln und der auf dieser Grundlage eingeforderte Ausgleichsbetrag die Klägerin daher nicht in ihren Rechten zu verletzen vermag. Von Letzterem ist nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung fallbezogen auszugehen. Aus den dargetanen Gründen ist der Senat nach Auswertung der schriftlichen Stellungnahmen des Gutachterausschusses und der mündlichen Erläuterungen seines Vorsitzenden und deren rechtlicher Überprüfung am Maßstab der Vorgaben des Baugesetzbuches, der Wertermittlungsverordnung und der einschlägigen Rechtsprechung zu der Überzeugung gelangt, dass der Gutachterausschuss die Bodenwertsteigerung unter Anwendung einer in ihrer Gesamtheit geeigneten und systemkonform umgesetzten Wertermittlungsmethode in Gestalt einer zulässigen Kombination aus dem Niedersachsen-Modell und eines die hohen Anfangswerte und die örtlichen Marktverhältnisse berücksichtigenden Korrektivs berechnet hat. Dies gewährleistet, dass die ermittelte Bodenwertsteigerung dem sanierungsbedingten Wertzuwachs des Grundstücks der Klägerin der Höhe nach entspricht und daher der Ausgleichspflicht nach § 154 BauGB unterliegt. Zudem erreicht der eingeforderte Ausgleichsbetrag die Höhe der grundstücksbezogen ermittelten Bodenwertsteigerung nicht, sondern bleibt in Folge der Gewährung eines Sicherheitsabschlags in Höhe von 0,02 % hinter dieser zurück.
3. Einer Anrechnung einer durch eigene Aufwendungen der Klägerin selbst bewirkten Bodenwerterhöhung nach Maßgabe des § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB bedurfte es nicht. Insoweit wird gemäß § 125 Abs. 1 VwGO in entsprechender Anwendung des § 117 Abs. 5 VwGO auf die ausführlichen, im Urteil des Verwaltungsgerichts wörtlich wiedergegebenen Darlegungen im Widerspruchsbescheid, die sich im Einzelnen mit den seitens der Klägerin im Veranlagungsverfahren als anrechnungsfähig geltend gemachten Aufwendungen auseinandersetzen, verwiesen (S. 39 bis 43 des VG-Urteils). Diesen überzeugenden Ausführungen ist die Klägerin weder im Rahmen ihres Klagevorbringens noch im Rahmen des Berufungsverfahrens substantiiert entgegengetreten; vielmehr hat sie in ihrer Klagebegründung vom 10.8.2007 eingeräumt, die Angelegenheit (insoweit) nach Erhalt des eine Anrechnung ablehnenden Schreibens der Beklagten vom 9.7.1996 als abgeschlossen angesehen zu haben.
Nach alldem unterliegt die Berufung der Klägerin gegen das ihre Klage abweisende Urteil des Verwaltungsgerichts der Zurückweisung.
Die Voraussetzung des § 132 Abs. 2 VwGO für die Zulassung der Revision sind nicht erfüllt.
Der Streitwert wird auch für das Berufungsverfahren auf 49.207,42 Euro festgesetzt (§§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 und Abs. 3, 47 Abs. 1 GKG).