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Timestamp: 2020-08-04 20:34:30+00:00
Document Index: 267429810

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 292', 'arrêt ', 'art. 76', 'art. 72', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 9', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 9', 'art. 29', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'ATF ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 257', 'art. 29', 'arrêt ', 'art. 29', 'art. 9', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 271', 'ATF ', 'arrêt ', 'art. 271', 'art. 66', 'art. 68', 'art. 257']

4A_485/2014 - 2015-02-03 - Vertragsrecht - résiliation extraordinaire (art. 257f al.3 CO), appréciation des preuves
4A_485/2014
résiliation extraordinaire (art. 257f al. 3
CO), appréciation des preuves,
Le 31 mars 2011, les bailleurs ont résilié le bail, par avis adressé à chacun des locataires du café-librairie, pour le 31 août 2012, ou toute autre échéance légale, sans indication de motif. Invités à motiver ce congé, ils ont communiqué le 13 avril 2011 que les toilettes situées dans l'entrée de l'immeuble engendraient des difficultés et qu'ils projetaient d'y mettre fin par d'importantes transformations, avec révision de " tout le concept des locaux du café-librairie et du salon de coiffure ".
C.a. Les bailleurs ont résilié le bail une seconde fois le 2 septembre 2011, de manière anticipée, pour le 31 octobre 2011, invoquant l'art. 257f al. 3
CO à la suite des faits suivants:
Estimant que leur mise en demeure du 28 juin 2011 était demeurée sans effet, les bailleurs ont alors résilié le bail, en se fondant sur l'art. 257f al. 3
CO. Dans leur lettre d'accompagnement, ils ont fait état d'un rapport d'un huissier judiciaire ayant constaté des nuisances sonores de la part des consommateurs attablés à la terrasse.
Le Tribunal a joint les deux actions en constatation des congés formées par les locataires et les a instruites en même temps que celle concernant le salon de coiffure.
Par jugement du 6 septembre 2013, le tribunal a déclaré inefficace le congé extraordinaire du 2 septembre 2011 (art. 257f al. 3
CO) et annulé le congé ordinaire du 31 mars 2011.
Contre cet arrêt, les bailleurs ont interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 3 septembre 2014. Ils concluent en substance à sa réforme, principalement, en ce sens qu'il soit constaté que le congé extraordinaire avec effet au 31 octobre 2011 est valable et que les locataires soient condamnés à évacuer les locaux, sous la menace de la peine prévue à l'art. 292
CP, et qu'il soit constaté que le congé ordinaire avec effet au 31 août 2012 est valable; subsidiairement, ils concluent à l'annulation de l'arrêt attaqué et au renvoi de la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
let. b LTF) par les bailleurs défendeurs qui ont succombé dans leurs conclusions (art. 76 al. 1
LTF) dans une contestation du contrat de bail dont la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 fr. (art. 72 al. 1
let. a LTF; ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 390), le recours en matière civile est recevable au regard de ces dispositions.
Le Tribunal fédéral se montre réservé en matière de constatations de fait et d'appréciation des preuves, vu le large pouvoir qu'il reconnaît en ce domaine aux autorités cantonales (ATF 120 Ia 31 consid. 4b; 104 Ia 381 consid. 9 et les références). Il n'intervient, du chef de l'art. 9
LTF), c'est-à-dire soulever expressément ce grief et exposer celui-ci de façon claire et détaillée (ATF 135 III 232 consid. 1.2; 133 II 249 consid. 1.4.2). Il ne peut se contenter de critiquer la décision attaquée comme il le ferait en instance d'appel, où la juridiction supérieure jouit d'une libre cognition; en particulier, il ne saurait se limiter à opposer son opinion à celle de l'autorité cantonale, mais il doit démontrer par une argumentation précise que cette décision se fonde sur une appréciation des preuves manifestement insoutenable (cf. ATF 129 I 113 consid. 2.1 p. 120; 128 I 295 consid. 7a p. 312; 125 I 492 consid. 1b p. 495 et les arrêts cités). Le Tribunal fédéral n'entre pas en matière sur les critiques de nature appellatoire (cf. ATF 130 I 258 consid. 1.3 p. 261/262; 125 I 492 consid. 1b p. 495).
Les bailleurs contestent tout d'abord l'inefficacité du congé extraordinaire du bail (art. 257f al. 3
CO), notifié le 2 septembre 2011 avec effet au 31 octobre 2011, et fondé sur les nuisances sonores et le non-respect des heures d'ouverture contractuelles du café-librairie, reprochant à la cour cantonale d'avoir apprécié arbitrairement les preuves (art. 9
Cst.), de n'avoir pas motivé sa décision (art. 29 al. 2
Cst. et 6 par.1 CEDH) et d'avoir violé l'art. 257f al. 3
3.1. L'art. 257f al. 3
CO permet au bailleur de résilier le bail de locaux commerciaux, moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois, lorsque le maintien du contrat est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, a persisté à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins.
La première condition, soit la violation du devoir de diligence (cf. art. 257f al. 2
CO), peut consister, notamment, dans le non-respect du repos nocturne, qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires; les excès de bruit constituent d'ailleurs des motifs typiques de ce congé extraordinaire (ATF 136 III 65 consid. 2.5 p. 72 et l'arrêt cité). Cette violation peut être le fait du locataire, mais également de ses auxiliaires, dont il répond (cf. arrêt 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1; arrêt 4A_296/2007 du 31 octobre 2007 consid. 2.2).
La cour cantonale en a donc conclu que les conditions de l'art. 257f al. 3
CO n'étaient pas remplies et que le congé était inefficace.
3.3. Les recourants invoquent tout d'abord une violation de leur droit à obtenir une décision motivée (art. 29 al. 2
Cst. et 6 par. 1 CEDH).
Ils reprochent à la cour cantonale d'avoir fait sienne la motivation du tribunal, en reprenant mutatis mutandis son jugement sans analyse critique des griefs de leur appel. Ils font valoir qu'ils avaient relevé qu'en ce qui concerne les témoignages de la bailleresse et du gérant, ils avaient déjà reproché au tribunal de n'avoir donné aucun exemple de déclarations prétendument imprécises. Ils sont d'avis que les déclarations du gérant étaient précises, puisque celui-ci a dit que le précédent gérant l'a informé de plaintes en 2010, même s'il ne pouvait pas dire si celles-ci avaient été formées pendant toute l'année, imaginant que celui-ci avait rédigé le courrier de décembre 2010 en raison de plaintes des locataires, et qu'il a confirmé que certains locataires avaient quitté l'immeuble en raison de son caractère bruyant. Quant aux déclarations de la bailleresse, elles seraient également claires puisqu'elle a déclaré qu'il y a eu une plainte à la fin de l'année et qu'en rendant visite à ses enfants qui avaient emménagé depuis lors dans l'immeuble, elle avait été sensible aux problèmes et qu'une mise en demeure avait été adressée aux demandeurs le 28 juin 2011. Enfin, en tant qu'elle a repris la motivation concernant la lettre de M.
E.________, la cour n'aurait pas tenu compte de leur grief selon lequel cette personne habitait l'immeuble et que, partant, son courrier aurait dû être pris en considération.
Il est vrai que l'arrêt cantonal reprend presque entièrement la motivation du tribunal des baux. Même s'il ne le dit pas, il procède par là à une confirmation du jugement de première instance par adoption de motifs. Or, lorsque l'autorité de recours partage l'appréciation de l'autorité de première instance, il lui est loisible d'adopter les motifs de celle-ci. Une telle manière de procéder ne constitue pas un défaut de motivation au sens de l'art. 29 al. 2
C'est également à tort que les recourants reprochent à la cour cantonale de n'avoir pas répondu spécifiquement à leurs griefs relatifs aux déclarations de la bailleresse en audience et du gérant, se contentant de les qualifier de " pas assez précises et insuffisamment circonstanciées ". Comme pour le grief concernant la lettre de M. E.________, ce n'est pas un défaut de motivation que les recourants doivent invoquer, mais l'arbitraire dans l'appréciation des preuves (art. 9
L'arbitraire de l'appréciation des preuves n'étant pas établi, il s'ensuit qu'en ce qui concerne les nuisances sonores, la première condition de l'art. 257f al. 3
CO n'est pas remplie.
Dans la mesure où les recourants se fondent sur des faits non constatés, leur grief est irrecevable. La troisième condition de l'art. 257f al. 3
CC n'est donc pas remplie à cet égard.
Les bailleurs contestent ensuite l'annulation du congé ordinaire, notifié le 31 mars 2011 pour le 31 août 2012.
4.1. Il ressort des constatations de fait que le bail a été conclu pour une durée de cinq ans et 15 jours, soit du 15 août 2007 au 31 août 2012. Dans son examen de la validité du congé, la cour cantonale est partie de l'idée que le bail était de durée indéterminée et que sa résiliation était annulable si elle contrevenait aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1
CO). Les recourants ne se sont pas prévalu et ne se prévalent pas de ce que le bail serait de durée déterminée, ni n'invoquent une appréciation arbitraire des faits sur ce point. Il s'ensuit que le Tribunal fédéral ne peut examiner cette question (ATF 140 III 86 consid. 2; arrêt 5A_621/2013 consid. 2).
4.2. Selon la lettre du 13 avril 2011, les bailleurs ont résilié le bail au motif que les toilettes communes dans le hall de l'immeuble engendrent des difficultés et qu'ils projettent d'y mettre fin par d'importantes transformations, avec révision de " tout le concept des locaux du café-librairie et du salon de coiffure ". Les recourants reprochent à la cour cantonale une appréciation arbitraire des preuves et la violation de l'art. 271
En conclusion, le recours doit être rejeté dans la faible mesure de sa recevabilité.
Les frais judiciaires seront mis à la charge des recourants qui succombent (art. 66 al. 1
LTF). Ceux-ci verseront également une indemnité de dépens aux intimés (art. 68 al. 1
Décision : 4A_485/2014
Date : 03. Februar 2015
Publié : 27. Februar 2015
Regeste : résiliation extraordinaire (art. 257f al.3 CO), appréciation des preuves
CC: 257f
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4A_296/2007 • 4A_391/2014 • 4A_457/2013 • 4A_485/2014 • 4A_503/2013 • 4A_87/2012 • 4C.273/2005 • 5A_621/2013
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