Source: https://www.dimensionecasa.net/blog/?preliminare-di-vendita-e-irregolarita-urbanistiche-e-sanitarie
Timestamp: 2020-08-13 02:57:30+00:00
Document Index: 11577963

Matched Legal Cases: ['art. 1385', 'art. 1351', 'art. 1385', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1385']

Preliminare di vendita e irregolarità urbanistiche e sanitarie - News - Dimensione Casa
Pubblicato da Dimensione Casa in Blog · 10 Ottobre 2013
Tags: preliminare, vendita, irragolarità, caparra
Che cosa succede se si firma un preliminare di compravendita di un’unità immobiliare e poi la stessa non è conforme a quanto dichiarato e pattuito?
Se, poi, è stata versata la caparra e la responsabilità è a carico di chi l’ha ricevuta, l’altra parte può esigere il doppio della caparra.
Norma di riferimento è l’art. 1385 del codice civile.
In una guida redatta dal Consiglio del Notariato con la collaborazione di alcune associazioni di consumatori si legge che il preliminare di vendita, o compromesso, è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa.
Il codice non fornisce la nozione di tale contratto ma regola un importantissimo effetto di carattere pratico. Si legge nell’art. 1351 c.c. che:
Insomma il contratto preliminare dev’essere quanto meno una scrittura privata.
La ragione è semplice: questa formalità conferisce maggior forza al contratto anche rispetto ad eventuali possibili altri acquirenti e garantisce entrambe le parti dando maggior vincolo all’impegno sottoscritto.
Contratto preliminareAl momento della stipula del preliminare, solitamente, le parti prevedono il versamento di una somma di denaro (o magari la trasformazione della somma versata al momento della proposta d’acquisto) a titolo di caparra.
Si tratta in questo caso della così detta caparra confirmatoria, la quale è disciplinata dall’art. 1385 c.c. che recita:
Nel caso risolto dalla sentenza n. 21189 le parti litigavano in relazione all’inadempimento susseguente alla stipula del contratto preliminare.
In sostanza il promissario acquirente si lamentava in quanto la sua controparte aveva promesso un’unità immobiliare conforme agli strumenti urbanistici ed, invece, a suo dire questa presentava alcune irregolarità edilizie e mancava delle norme igienico sanitarie minime per considerarla abitabile.
Nella sentenza si spiega che l’appartamento oggetto del preliminare non era conforme alle regole edilizie e sanitarie (e quindi inagibile) e questo fatto non poteva non essere considerato un inadempimento rispetto a quanto pattuito nel preliminare di compravendita.
Di conseguenza, hanno concluso gli ermellini, in base a quanto previsto dal secondo comma dell’art. 1385 c.c., giustamente la Corte d’appello ha rapportato all'inadempimento contrattuale del (…) la condanna dello stesso alla restituzione del doppio della caparra versata dalla promissaria acquirente, essendo venuta meno la causa della corresponsione della caparra stessa, una volta dichiarata la risoluzione del contratto con i conseguenti effetti restitutori (Cass. n. 13828/2000; n. 10953/2012) (Cass. 17 settembre 2013 n. 21189).