Source: https://www.mieterverein-calw.de/ratgeber/k%C3%BCndigung/
Timestamp: 2019-11-20 21:43:28
Document Index: 170497467

Matched Legal Cases: ['§ 565', '§ 565', 'BGH', '§ 558', 'BGH', 'BGH']

Kündigung - mieterverein-calws Webseite!
Nach der letzten Gesetzesänderung gilt für den Mieter generell eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, solange beide Parteien keine "Individualvereinbarung" getroffen haben, die eine Abweichung von der gesetzlichen Vorgabe vorsieht. Mieter können unbefristete Mietverträge immer mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Eine gesetzliche Verlängerung der Kündigungsfrist je nach Wohndauer auf bis zu 12 Monate gibt es nicht mehr. Vermieter müssen auch weiterhin eine gestaffelte Kündigungsfrist beachten. Die anfängliche Kündigungsfrist von 3 Monaten verlängert sich nach einer Mietzeit von mehr als 5 Jahren auf 6 Monate und nach einer Mietzeit von mehr als 8 Jahren auf 9 Monate. Die Verlängerung der Kündigungsfrist auf 12 Monate für Mietverträge, die mehr als 10 Jahre dauern ist entfallen.
Fußnote zu Fristen steht über der Norm
In einem alten Mietvertrag war Folgendes vereinbart: "Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann mit gesetzlicher Frist gekündigt werden." In der Fußnote zu dieser Bestimmung hieß es: "Die gesetzliche Kündigungsfrist gemäß § 565 BGB beträgt bei einem Mietverhältnis über Wohnraum drei Monate; sie verlängert sich nach fünf, acht und zehn Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate." Der Mieter meinte, die Fußnote sei keine bindende vertragliche Vereinbarung, so dass er mit der neuen gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen könne. Diese Ansicht teilte der Bundesgerichtshof jedoch nicht. Vielmehr sei die vertragliche Kündigungsfrist für Mieter bei einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag auch dann maßgeblich, wenn der Vertrag auf die gesetzlichen Fristen verweist und in einer Fußnote zum Vertragstext die damals geltenden Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. sinngemäß wiedergegeben werden (BGH vom 10. März 2004 - VIII ZR 64/03).
Zustellungsnachweis des Kündigungsschreibens
Einwurfeinschreiben reicht nicht als Zustellungsnachweis aus. Wird ein Einschreiben nur in den Briefkasten gesteckt, ist das vor Gericht kein ausreichender Nachweis für den tatsächlichen Zugang eines Schriftstückes. Das entschied das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz in einem jüngst veröffentlichten Beschluss. Denn anders als beim Übergabe-Einschreiben erfolge beim sogenannten Einwurf-Einschreiben keine persönliche Aushändigung, hieß es zur Begründung. Damit sei der Nachweis, dass das Schreiben auch dem richtigen Adressaten zugestellt wurde, nicht erbracht k (Az.: 11 WF‘ 1013/04). dpa A
Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens kann ein Grund für eine fristlose Kündigung sein. Es darf nur gekündigt werden, wenn insbesondere unter Berücksichtigung des Verschuldens einer Vertragspartei die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Für alle fristlosen Kündigungen aus wichtigem Grund gilt, dass der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben angegeben werden muss.
Garagen und PKW-Stellflächen
Das liebe Auto hat den sichersten Platz, wenn die Stellfläche vertraglich zur Wohnung gehört. Das Abstellen eines Autos auf dem Grundstück gehört nicht zum normalen Gebrauch einer Wohnung. Daher kann man sein Fahrzeug auch nicht einfach nach Beliehen auf dem Hof oder auf anderen zum Haus gehörenden Freiflächen parken. Man braucht immer die Genehmigung des Vermieters, sonst riskiert man unter Umständen - eine erfolgte Abmahnung vorausgesetzt - die fristlose Kündigung der Wohnung. Wenn dem Mieter die Benutzung des Hofs zum Abstellen seines Pkw gestattet wurde, ohne dass ihm eine bestimmte, abgegrenzte Einzelfläche zugewiesen wurde, kann der Vermieter diese Nutzung jederzeit widerrufen (LG Berlin, 61 S 240/93).
Wohnung und Garage gelten als Einheit. Ist mit einem einheitlichen Vertrag eine Wohnung mit dazugehöriger Garage vermietet worden, so kann der Vermieter den Garagenstellplatz nicht separat kündigen. Das gilt auch, wenn die Garage später gemietet wurde (LG Köln, 9 S 313/03). Der Vermieter ist jedoch berechtigt, eine vom Voreigentümer erteilte Genehmigung zum unentgeltlichen Abstellen eines Autos auf dem Hof zurückzuziehen (LGBerlin, ö3 8 444/ 86). In der Regel trifft man mit dem Vermieter eine schriftliche Vereinbarung über die Nutzung des Stellplatzes oder der Garage. Dabei sind zwei Varianten zu unterscheiden: Entweder ist der Stellplatz zusammen mit der Wohnung vermietet oder aber es existiert ein von der Wohnung unabhängiger Vertrag. Nur im ersten Fall ist man vor Kündigung weitgehend geschützt. Der Stellplatz gilt dann als Nebenfläche zur Wohnung. Eine Teilkündigung ist in der Regel nicht möglich, das heißt: Wohnung und Stellplatz beziehungsweise Garage können nur zusammen gekündigt werden, wobei die Schutzbestimmungen des Mietrechts gelten. Auch eine Ligenbedarfskündigung nur für die Garage ist grundsätzlich ausgeschlossen.
Mieterhöhungen können bei dieser Variante nicht isoliert für die Garage ausgesprochen werden. Vielmehr wird die Garage berücksichtigt, wenn eine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB (Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete) vorgenommen wird.
Die Entscheidung darüber, welche Variante vorliegt, spielt bei gerichtlichen Auseinandersetzungen oft eine wichtige Rolle. Nicht immer ist die Sachlage eindeutig. Nur in einem Ausnahmefall kann der Vermieter auch bei Garagen, die zusammen mit der Wohnung vermietet wurden, eine Teilkündigung aussprechen, nämlich wenn er neue Mietwohnungen schaffen will. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.
Auch im Sozialen Wohnungsbau gibt es einige Besonderheiten zu beachten. Wird der gemietete Stellplatz immer wieder von anderen belegt kann man die Miete mindern. Es ist die Pflicht des Vermieters dafür zu sorgen, dass nicht dort andere unberechtigt ihre Fahrzeuge abstellen oder die Zufahrt der Garage versperren. Er muss dies gewährleisten zum Beispiel indem er eine Schranke anbringt oder, falls es sich bei dem unberechtigten Parkplatznutzer um einen Mitbewohner handelt, eine Abmahnung ausspricht.
Umgekehrt muss aber auch der Mieter einige Dinge beachten. Wer einen Parkplatz gemietet hat, darf seine Mitbewohner nicht durch übermäßig lautes Schließen und Türen zuknallen sowie unnötiges Laufen lassen des Motors stören. Der Vermieter kann nach Abmahnung unter Umständen kündigen.
Mietschulden können zur Kündigung führen. Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist. Gleiches gilt, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mit zwei Monatsmieten in Verzug ist. Zahlt der Mieter oder übernimmt das Sozialamt die Schulden, wird die fristlose Kündigung des Vermieters unwirksam. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter schon Klage eingereicht hat. Spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage muss der Mieter die Rückstände bis zum letzten Cent ausgeglichen haben. Durch eine derartige Nachzahlung kann sich der Mieter aber nur einmal in zwei Jahren retten. Wenn aber der Vermieter neben der fristlosen Kündigung auch eine "normale" Kündigung wegen Pflichtverletzung des Mieters ausgesprochen hat, wird die Kündigung durch Nachzahlung der offen stehenden Forderung nicht ohne weiteres hinfällig, wie aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes in Karlsruhe hervorgeht (Az: VIII ZR 6/04). Eine fristlose Kündigung des Vermieters ist außerdem möglich bei ständig unpünktlichen Mietzahlungen des Mieters.
Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters bei mehrfach unpünktlicher Mietzahlung erleichtert. Nach dem Urteil kann es einen Kündigungsgrund darstellen, wenn ein Mieter trotz Abmahnung erneut unpünktlich zahlt, im konkreten Fall hatte ein Mieter die Miete, wie üblich, bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus zu zahlen. Drei Jahre lang zahlte der Mieter verspätet, teilweise im Laufe des Monats, manchmal auch erst im Folgemonat. Der Vermieter mahnte ab und drohte die Kündigung an. Zwei Jahre später kam es erneut zu unpünktlichen Zahlungen. Als auch nach einer zweiten Abmahnung die Miete verspätet eintraf, kündigte der Vermieter fristlos und klagte auf Räumung.
Das Landgericht wies die Klage ab, weil nach einer Abmahnung erst dreimalig verspätete Zahlungen zu einer Kündigung führen könnten. Zahlungsverzögerungen vor der Abmahnung seien nicht zu berücksichtigen. Dem folgte der BGH nicht. Zahlt der Mieter wiederholt unpünktlich und wurde er deshalb abgemahnt, muss er zu künftig eine pünktliche Zahlungsweise einhalten, erklärten die Richter. Ändert der Mieter sein Verhalten aber nicht, kann die Kündigung auch nach einmaliger weiterer Verzögerung ausgesprochen werden (VIII ZR 364/04) A
Wenn der Mieter stirbt, tritt sein Ehegatte oder sein Lebenspartner in den Mietvertrag ein. Bei allein stehenden Mietern geht das Mietverhältnis auf den/die Erben über. Lebte der Erbe nicht im Haushalt des verstorbenen Mieters, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht; der Vermieter kann kündigen, ohne dass ein Kündigungsgrund wie z.B. Eigenbedarf vorliegt.
Wird der vermietete Wohnraum nach Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an Dritte veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.