Source: https://www.ratgeber-erbrecht-immobilien-muenchen.de/blog/die-immobilien-erbschaft-ist-mit-einem-niessbrauchrecht-belastet-was-bedeutet-das
Timestamp: 2019-09-19 08:45:21
Document Index: 65908028

Matched Legal Cases: ['§ 1030', '§ 1085', '§ 1086', '§ 1088', '§ 1087', '§ 1050', '§ 1045', '§ 1059']

Erbschaft Immobilien NIeßbrauchrecht - Ratgeber Immobilien Erbrecht
Dies wird zumeist aus steuerrechtlichen Gründen getan, da sich so das hart erarbeitete Vermögen ohne erhebliche Steuerlast an die folgende Generation übertragen lässt. Selbstverständlich muss dafür der Nachlass hinreichend hoch sein, denn die Steuerfreibeträge bei engen Angehörigen sind verhältnismäßig hoch. Doch was passiert, wenn etwas vererbt wird, auf den ein Nießbrauch lastet? Welche Folgen hat dies für die Erben? Hier sind die Antworten auf wichtige Fragestellungen rund ums Thema Nießbrauch.
Was verbirgt sich genau hinter dem Begriff Nießbrauch?
Um sich einen ersten Überblick über die Bedeutung vom Wort Nießbrauch zu machen, bietet sich ein Blick ins BGB an. Unter § 1030 ist dieser geregelt. Der Paragraph sagt aus, dass es sich um das Recht handelt, ein fremdes Recht, eine fremde Sache oder ein fremdes Vermögen zu nutzen. All dies klingt noch ein wenig abstrakt, weswegen ein intensiverer Blick auf die Bedeutung des Wortes Nießbrauch erforderlich ist: Der Eigentümer von einer Sache hat das Recht, diese zu nutzen, über sie zu verfügen und daraus Früchte zu ziehen bzw. Kapital zu schlagen. Der Eigentümer kann diese Rechte durch den Nießbrauch an eine andere Person abtreten. Dieser erhält nun das Recht der Nutzung sowie der Fruchtziehung. Allerdings behält der Eigentümer weiterhin das Verfügungsrecht über die Sache. Natürlich gibt es – wie so häufig im Recht – auch diesbezüglich weiterführende Regelungen und Beschränkungen. So kann im Nießbrauch festgelegt werden, dass bestimmte Nutzungen an der Sache nicht im Nießbrauch inkludiert werden. Beachtenswert ist außerdem: Der Nießbrauch kann nicht verkauft werden. Jedoch ist es möglich, dass er an eine andere Person übertragen wird. Die Eigentumsverhältnisse ändern sich dadurch nicht. Besonders der letzte Aspekt ist für Erbschaften entscheidend. Ein Beispiel: Ein Vater vererbt an seinen Sohn ein Haus in München. Die Mutter ist von diesem Nießbraucher. Durch den Tod des Vaters wird der Sohn Erbe der Immobilie, aber der Nießbrauch bleibt davon unberührt. Übrigens: Insbesondere für Immobilien wird oft ein Nießbrauch vereinbart.
Bei einem Nießbrauch an einer Erbschaft gelten die gleichen Regelungen wie bei einem Nießbrauch an einem Vermögen. §§ 1085 bis 1088 BGB legen fest, dass dieses besondere Recht an einer Erbschaft lediglich dann möglich ist, wenn es sich auf jeden einzelnen Gegenstand bezieht. Im Klartext: Es gibt kein allumfassendes Nutzungsrecht für eine komplette Erbschaft. Für jeden einzelnen Nachlassgegenstand muss der Nießbrauch bestellt werden. Beachtenswert hierbei ist: Hat der Eigentümer Gläubiger, können diese ihre offenen Verbindlichkeiten trotz des Nießbrauchs einfordern. Allerdings muss dafür die Verbindlichkeit vor der Bestellung des Nießbrauchrechts bereits vorhanden gewesen sein. Dies sagt § 1086 aus. Sollte es sich um verbrauchbare Dinge handeln, ist der Nießbraucher dem Gläubiger zum Ersatz verpflichtet. Sogar Zinsen lassen sich gegenüber dem Nießbrauchberechtigten einfordern, wie § 1088 Absatz 1 BGB bestimmt. Ist erforderlich, dass der Eigentümer die Verbindlichkeiten auslösen muss, so kann er diese vom Nießbrauchberechtigten nach § 1087 Absatz 1 BGB verlangen.
Immobilien mit Nießbrauch geerbt: Welche Kosten muss ich als Eigentümer tragen?
Wie bereits erwähnt, bezieht sich das Nießbrauchrecht oft auf Immobilien. Es ist vom Wohnrecht zu unterscheiden, denn der Nießbraucher darf beispielsweise auch das Objekt vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Wie genau seine Rechte an dem Haus aussehen, ist in dem Nießbrauchvertrag verankert. Darüber hinaus hat der Nießbrauchberechtigte einige Pflichten. So muss er sich um die Instandhaltung des Objektes kümmern. Allerdings fallen in seinen Aufgabenbereich nicht die grundsätzlichen Abnutzungserscheinungen. Für sie ist er nach § 1050 BGB nicht ersatzpflichtig. Nach § 1045 BGB muss er darüber hinaus das Objekt selbst versichern. Verkaufen darf er es nicht.
Insbesondere bezüglich der Kostenübernahme entsteht oft Streit zwischen dem Nießbrauchberechtigten und dem Eigentümer. Im Übergabevertrag ist eindeutig geregelt, wer was zu tragen hat. Ist keine vertragliche Regelung dazu fixiert, lässt sich das Gesetz zurate ziehen. Eigentümer müssen demnach für außergewöhnliche Kosten aufkommen. Dazu gehören unter anderem:
umfangreiche Renovierungen wie Eindeckung mit einem neuen Dach
Sanierungsmaßnahmen am Treppenhaus
Erneuerung der Stromzähleranlagen
Ausbesserungen an Stromanlagen im Haus
neue Wasserrohre im kompletten Haus
Wärmedämmung der Immobilie
Tilgungsanteil bei Grundschuld
Komplett kostenfrei kommt der Nießbrauchberechtigte nicht weg. Er ist dazu verpflichtet, die gewöhnlichen Unterhaltungskosten zu tragen. Dies sind:
Reparaturen geringen Ausmaßes
Kosten für Heizung, Strom, Wasser und Müll
Brandversicherung für das Gebäude
handelt es sich um einen Hof: Beiträge zur Landwirtschaftskammer
handelt es sich um ein Unternehmen: Beiträge zur Berufsgenossenschaft
Zinsanteil bei Grundschuld
Hinweis: Kostenregelung bei Eigentumswohnungen: Ausnahmen beachten
Erbt eine Person eine Eigentumswohnung mit Nießbrauchrecht, müssen einige Besonderheiten beachtet werden. Besteht keine vertragliche Vereinbarung, übernimmt der Eigentümer die Kosten für die Verwaltung und der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Der Nießbrauchberechtigte hingegen ist für die Begleichung der laufenden Betriebskosten verantwortlich. Das Stimmrecht bei der Eigentümerversammlung verbleibt beim Eigentümer.
Es heißt: Nießbrauch ist nicht vererbbar: Warum kann ich eine Immobilie mit Nießbrauchrecht erben?
§ 1059 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) besagt, dass das Nießbrauchrecht nicht vererbbar ist. Dieser Satz sorgt oft für Missverständnisse, da Erben glauben, sie könnten keine Immobilien mit Nießbrauchrecht erben. Dem ist aber nicht so. Mit dem Satz wird ausgesagt, dass das Nießbrauchrecht als höchstpersönliches Recht nicht an eine andere Person durch den Tod des Nießbrauchers übertragen werden kann. Jedoch endet es nicht zwingend mit dem Tod des Eigentümers. Es ist durchaus möglich, dass jemand eine Immobilie mit Nießbrauch erbt. Ein Blick in die Nießbrauchvereinbarung gibt darüber Auskunft. Ist dem Nießbraucher ein lebenslanges Recht eingeräumt worden, endet dieses erst mit dem Tod des Nießbrauchberechtigten. Das Recht gilt somit über den Tod des Immobilieneigentümers hinaus. Teilweise wird das Nutzungsrecht allerdings nur temporär ausgesprochen. Im Grundbuch kann eingetragen sein, dass das Nießbrauchrecht mit dem Tod des Eigentümers endet.
Jemand der eine Immobilie erbt, für die es bisher einen Nießbrauchberechtigten gab, kann nicht davon ausgehen, dass dieses besondere Recht nun erloschen ist. Die vertraglichen Unterlagen und das Grundbuch offenbaren jedoch sehr deutlich, ob der Nießbrauchvertrag weiterhin besteht oder nicht. Beachtenswert ist ferner, dass ein Erblasser in einem Testament oder Erbvertrag festlegen kann, dass eine bestimmte Person ein Nutzungsrecht über eine Immobilie erhält. So manch ein Erbe wurde durch solch eine Bestimmung in einer Verfügung von Todes wegen bereits unangenehm überrascht.
Wieso ist das Nießbrauchrecht beim Immobilienverkauf eine Hürde?
Wer eine Immobilie erbt, möchte sie oft verkaufen. Immerhin stellt ein Haus oder eine Wohnung eine zusätzliche Belastung dar – zeitlich und finanziell. Der Gedanke an einen Immobilienverkauf liegt daher nahe. Um das Beste aus dem Verkauf herauszuholen, bietet sich die Konsultierung eines lokalen Maklers an. Er weiß, wie er das Objekt zu vermarkten hat, kann den optimalen Preis bestimmen und die kniffligen Preisverhandlungen führen. Dadurch lassen sich letztlich Zeit und Geld sparen. Erfährt der Immobilienmakler, dass das Haus mit einem Nießbrauchrecht belastet ist, wird er den Verkäufer über etwaige Preisabschläge aufklären. Zwar kann der Eigentümer das Objekt verkaufen, aber das Nießbrauchrecht bleibt davon unberührt. Dies bedeutet, dass der neue Eigentümer in das Haus weder einziehen noch es vermieten kann. Zwangsläufig erschwert dies den Immobilienverkauf. In welchem Ausmaß ein Preisnachlass erforderlich ist, hängt von vielen Faktoren ab. Ein versierter Immobilienmakler wird den Erben darüber eingehend und aufrichtig informieren.