Source: https://judicialis.de/Bundesgerichtshof_XII-ZR-81-97_Urteil_15.03.2000.html
Timestamp: 2017-12-13 08:52:46
Document Index: 128558611

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 538', 'BGH', 'BGH', '§ 249', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.03.2000 mit dem Az.: XII ZR 81/97	/* Banner Ads */
Aktenzeichen: XII ZR 81/97
Zur Berechnung des Schadens eines Mieters, der wegen einer Vertragsverletzung des Vermieters fristlos kündigt und Ersatzräume bezieht (Fortführung von BGHZ 123, 96).
BGH, Urteil vom 15. März 2000 - XII ZR 81/97 - OLG Dresden LG Chemnitz
XII ZR 81/97
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. März 2000 durch die Richter Dr. Hahne, Dr. Krohn, Gerber, Sprick und Weber-Monecke
Auf die Revision der Beklagten wird - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - das Urteil des 19. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 13. Februar 1997 im Kostenpunkt sowie insoweit aufgehoben, als die Beklagten unter Einbeziehung des Urteils der 9. Zivilkammer des Landgerichts Chemnitz vom 6. März 1996 als Gesamtschuldner verurteilt worden sind, an die Klägerin mehr als 50.271,52 DM nebst 4 % Zinsen aus 33.191,46 DM seit dem 10. Juli 1995 und aus weiteren 17.080,06 DM seit dem 12. November 1996 zu zahlen.
Anfang Januar 1991 schloß die Klägerin mit der G. - und G. mbH C. einen Mietvertrag über Räumlichkeiten in der H. straße in C. , um dort eine Arztpraxis einzurichten. Da sich die Räume in schlechtem baulichem Zustand befanden, waren zur Einrichtung der Praxis erhebliche Bau- und Renovierungsmaßnahmen erforderlich, die von der Klägerin übernommen wurden. Der Mietvertrag sah eine feste Laufzeit von 10 Jahren vom 1. Januar 1991 an sowie eine dreimalige Verlängerungsoption von jeweils fünf Jahren für die Klägerin vor. Weiter wurde vereinbart, daß bis zum 31. Dezember 1994 ein um 50 % gekürzter Grundmietzins von 624,88 DM zuzüglich Nebenkosten zu zahlen war.
Die Revision rügt demgegenüber: Nachdem offengelassen worden sei, ob das Einschlagen der Kamine zur Gefahrenabwehr erforderlich gewesen sei, müsse für die Revisionsinstanz von dieser Notwendigkeit ausgegangen werden. Dann beruhe die hierdurch unstreitig eingetretene Gebrauchsuntauglichkeit jedoch nicht auf einem Verschulden der Beklagten. Damit kann die Revision nicht durchdringen. Es kann dahinstehen, ob der Auffassung des Berufungsgerichts zu folgen ist, bei Einhaltung der Vorsichtsmaßnahmen wäre die Praxis infolge der Öffnung der Kamine nicht unbenutzbar geworden. Das erscheint schon deshalb fraglich, weil die Schließung der Praxis nicht nur auf die Ruß- und Staubablagerungen, sondern auch darauf zurückzuführen ist, daß die Ordnungsbehörde die Räume wegen der Unbenutzbarkeit des Hauses, des Zustandes der Kamine und der Gasleitung gesperrt hatte. Feststellungen zu einem Verschulden der Beklagten waren indessen entbehrlich. Da die Arbeiten an den Kaminen von den Vermietern veranlaßt worden waren und das angeblich eingeströmte Gas, das durch das Öffnen entweichen sollte, jedenfalls nicht aus dem Bereich der Klägerin stammte, ist davon auszugehen, daß die Ursache für die Gebrauchsstörung aus der Sphäre der Beklagten herrührte. Deshalb oblag es ihnen darzulegen, daß sie die aus der Störung folgende Unbenutzbarkeit der Mietsache nicht zu vertreten haben (Kraemer in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. III B Rdn. 1385 a; Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht 2. Aufl. § 538 BGB Rdn. 3). Die Darstellung der Beklagten, das Durchtrennen der Gasleitung und das Öffnen der Kamine habe eine Explosionsgefahr verhindern sollen, erscheint wenig überzeugend. Darauf kommt es aber nicht an. Die Beklagten hätten vortragen müssen, das angeblich notwendige Öffnen der Kamine habe zwangsläufig die Unbenutzbarkeit des Hauses zur Folge gehabt. Daß das Berufungsgericht entsprechenden, die Beklagten entlastenden Vortrag übergangen hätte, rügt die Revision indessen nicht. Gegen eine Zwangsläufigkeit in diesem Sinne spricht im übrigen die kurzfristige Wiederherstellung der Kamine und Gasleitung durch die Stadt C. im Wege der Ersatzvornahme.
Die Revision wendet sich nicht gegen die Auffassung der Vorinstanz, daß eine Vertragspartei, die die andere Partei durch eine Vertragsverletzung veranlaßt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, dem Kündigenden zum Ersatz des durch die Kündigung entstandenen Schaden verpflichtet ist. Das entspricht auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 6. Februar 1974 - VIII ZR 239/72 - WM 1974, 345, 346; BGHZ 95, 39, 44).
b) Ob und inwieweit ein nach den §§ 249 ff. BGB zu ersetzender Vermögensschaden vorliegt, beurteilt sich nach einem Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die ohne jenes Ereignis eingetreten wäre. Diese sogenannte Differenzhypothese umfaßt zugleich das Erfordernis der Kausalität zwischen dem haftungsbegründenden Ereignis und einer dadurch eingetretenen Vermögensminderung. Nur eine Vermögensminderung, die durch das haftungsbegründende Ereignis verursacht worden ist, das heißt ohne dieses nicht eingetreten wäre, ist als ersatzfähiger Schaden anzuerkennen. Die Frage, ob Aufwendungen einen Schaden darstellen, läßt sich daher nicht generell, sondern nur unter Berücksichtigung der jeweiligen Haftungsgrundlage beurteilen. Handelt es sich - wie auch im vorliegenden Fall - um die Nichterfüllung eines Vertrages, so liegt der Schaden in der Differenz zwischen der vorhandenen Vermögenslage und derjenigen, die bei weiterer ordnungsgemäßer Erfüllung eingetreten wäre. Dementsprechend geht der Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung dahin, den Geschädigten vermögensmäßig so zu stellen, wie er bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages gestanden hätte, das heißt nicht schlechter, aber auch nicht besser (BGHZ 86, 128, 130; 99, 182, 196 f.; - GSZ - 98, 212, 217).
Die schadensrechtliche Problematik von Aufwendungen, die im Hinblick auf einen abgeschlossenen Vertrag gemacht und durch dessen Nichterfüllung nutzlos werden, besteht darin, daß sie auch bei vertragstreuem Verhalten des Schuldners entstanden wären (BGHZ 71, 234, 238; 99 aaO 197). Dennoch hat der Bundesgerichtshof solche nutzlos gewordenen Aufwendungen als erstattungsfähig angesehen mit der Begründung, es bestehe im allgemeinen eine (widerlegbare) Rentabilitätsvermutung, die dahin gehe, daß der enttäuschte Vertragspartner seine Aufwendungen durch Vorteile aus der vereinbarten Gegenleistung wieder erwirtschaftet hätte (vgl. RGZ 127, 245, 248; BGH - Urteile vom 28. Mai 1975 - VIII ZR 70/74 - WM 1975, 897, 899 und vom 22. Juni 1977 - VIII ZR 240/75 - WM 1977, 1089, 1090; Senatsurteil BGHZ 123, 96, 99; BGHZ 71 aaO 238 f.). Auch insoweit handelt es sich indessen um eine schlichte Anwendung der Differenzhypothese auf der Grundlage der der Darlegungs- und Beweiserleichterung dienenden, jedoch nicht zu einer Erweiterung des Schadensbegriffs führenden Rentabilitätsvermutung (BGHZ 71 aaO 239; BGH Urteil vom 23. April 1991 - X ZR 77/89 - NJW 1991, 2707, 2708). Der Nichterfüllungsschaden liegt in diesen Fällen - genau genommen - nicht in den Aufwendungen als solchen, sondern in dem Verlust der im Falle der Vertragserfüllung bestehenden Kompensationsmöglichkeit (BGHZ 99 aaO 197 f.).
c) Hiernach begegnet es durchgreifenden rechtlichen Bedenken, daß das Berufungsgericht der Klägerin zeitanteiligen Schadensersatz für die nutzlos gewordenen Aufwendungen zur Renovierung der alten Praxis zuerkannt hat, für diejenigen in die neue Praxis dagegen teilweise nicht. Die Kosten für die Einrichtung der neuen Praxis wären ohne das schädigende Ereignis nicht entstanden und sind deshalb grundsätzlich uneingeschränkt zu ersetzen. Damit ist die Klägerin aber so gestellt, als hätte sie ihre früheren Investitionen weiter nutzen können. Ihr Schaden besteht deshalb nicht darin, daß sie Aufwendungen, die sie bei weiterer Vertragserfüllung ebenfalls gehabt hätte, nicht wieder erwirtschaften kann, sondern in dem Aufwand, der zur Wiedererlangung dieser Möglichkeit entstanden ist. Das sind allein die Aufwendungen, die für die Anmietung und Einrichtung der neuen Praxis an einem vergleichbaren Standort erforderlich waren. Könnte die Klägerin dagegen die Kosten der ersten Praxis sowie die ihr vom Berufungsgericht teilweise zuerkannten Mehrkosten der neuen Praxis ersetzt verlangen, würde sie sich - ausgehend von dem insgesamt geltend gemachten Schaden - besser stehen als bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages. Denn in diesem Fall hätte sie die in Höhe von 105.567,21 DM zuerkannten Aufwendungen tragen müssen.
Im übrigen wird die Klägerin aufgrund der Zurückverweisung der Sache Gelegenheit haben, wegen der Aufwendungen in die frühere Praxis zu einem möglichen Bereicherungsanspruch ergänzend vorzutragen, der sich dann ergeben kann, wenn ein Vertragsverhältnis vorzeitig endet, so daß der Vermieter früher als vereinbart in den Genuß der in die Mietsache gemachten Verwendungen gelangt. Dem Umfang nach bemißt sich die Bereicherung in einem solchen Fall nicht nach den Kosten der getätigten Verwendungen oder der dadurch geschaffenen objektiven Wertsteigerung des Bauwerks, sondern nach den Vorteilen, die der Vermieter aus dem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich erzielen kann oder hätte erzielen können (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. September 1998 - XII ZR 136/96 - ZMR 1999, 93, 94 m.N.).