Source: http://www.jpm-copro.com/Etude%202-4-3.htm
Timestamp: 2017-11-24 13:03:26+00:00
Document Index: 299883725

Matched Legal Cases: ['art. 6', 'art 32', 'art. 23', 'arrêt ', 'in fine', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 21", "l'article 24", "l'article 21"]

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I. composition du conseil syndical
A. conditions d’éligibilité
1. copropriétaires et assimilés
2. titulaires d’un droit réel par démembrement
3. conjoints des personnes éligibles
4. représentants légaux des personnes éligibles
5. partenaires de pacs
B. causes d’inéligilité
C. nombre et qualité des membres
1. nombre de sièges (titulaires)
a) syndicats classiques
b) groupes d’immeubles en syndicats secondaires
2. les membres suppléants
3. le « conseiller unique »
II. désignation des membres du conseil syndical
A. désignation par l’assemblée générale
1. nécessité de la candidature
2. nécessité de votes distincts
3. complètement du conseil (second scrutin)
4. impossibilité de désigner les membres du conseil
B. désignation judiciaire (art. D 48)
C. durée du mandat
3. fin du mandat - révocation
Nous exposons ici les règles relatives à la composition du conseil syndical et à la désignation de ses membres.
Sur ce point, l’article L 21 modifié par la loi n°2009-526 du 12 mai 2009 ainsi conçu
« Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu’une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.
« Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs. »
Les membres du conseil, sous réserve de l’exclusion relative au syndic, peuvent être choisis parmi les copropriétaires ou les personnes assimilées :
· Copropriétaires
· Associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article L 23
· Accédants ou acquéreurs à terme. A cet égard le texte ne fait plus référence à l’article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière. Il laisse donc place à tous les mécanismes d’accession à la copropriété et d’acquisition à terme. Notons que, dans ces cas, les vendeurs ont peuvent conserver également la qualité de copropriétaires.
Il faut ajouter à cette liste les titulaires de droits réels qui figurent sur la liste officielle des copropriétaires :
· Propriétaires d’un lot en indivision
· Usufruitier et nu propriétaire. La loi du 12 mai 2009 a inséré explicitement les usufruitiers dans la liste des personnes éligibles. L’éligibilité du nu-propriétaire demeure bien entendu.
· Titulaire d’un droit d’usage et d’habitation. Sur ce point il y a eu controverse. Le doute est désormais levé. Le droit d’usage et d’habitation est défini comme un usufruit réduit et l’usager est également titulaire d’un droit réel. Le propriétaire du lot grevé d’un droit d’usage est également éligible.
Justification de l’éligibilité de l’usager au conseil syndical
La doctrine admet unanimement que le législateur a réservé l’éligibilité aux seuls membres du syndicat, titulaires de droits réels divis ou indivis ou « donnant vocation à de tels droits sur les lots de copropriété. » Les usufruitiers et usagers sont titulaires de droits réels qui sont visés par l’art. 6 du décret du 17 mars 1967. Son art 32 impose l’enregistrement des usufruitiers et usagers dans la « liste des copropriétaires » (cf. Lafond Code Lexisnexis de la copropriété 2013 ss art. D 33 note 1. De même le droit d’usage et d’habitation est assimilé à l’usufruit pour l’application de l’art. 23 al. 2 de la loi imposant la désignation d’un mandataire commun (Capoulade RDI 1995 p. 786 ss Cass. Civ. 28/06/1995).
La loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 a complété l’article 21 en ajoutant les usufruitiers. Le droit de l’usager est toujours défini comme un usufruit réduit. Dans le Code Dalloz de la copropriété 2011 ss art. L 21, Yves Rouquet rappelle qu’il n’y a pas de différence de nature entre usufruit et droit d’usage. Dans le même sens il cite S. Piedelièvre (Rep. Civ. V° usage-habitation n° 1) et Me Atias Ann. Loyers 2009 972.
Dans la pratique, le nombre des opérations immobilières comportant la réserve d’usufruit ou du droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur restant dans les lieux a considérablement augmenté. Comme les usufruitiers, les usagers occupant l’immeuble ont sans nul doute vocation à faire partie d’un conseil syndical déjà légalement ouvert au partenaire de PACS d’un copropriétaire, qui est étranger au syndicat..
Tout commande donc de considérer que la candidature d’un usager à la désignation comme membre du conseil syndical ne saurait être écartée comme juridiquement irrecevable depuis la modification de l’article 21 par la loi de simplification et de clarification du droit du 12 mai 2009.
· Les usagers commodataires [1] d’un bien immobilier. Ils sont titulaires d’un droit réel, mais l’article 1877 du Code civil dispose que « le prêteur demeure propriétaire de la chose prêtée ».
· Les créanciers hypothécaires pour la même raison. Le débiteur demeure seul propriétaire du bien hypothéqué.
L’éligibilité est étendue aux conjoints des éligibles naturels et à leurs représentants légaux.
Il s’agit, dans le premier cas, d’un conjoint non-propriétaire. A la suite d’une réponse ministérielle du 05/03/1990 (JOAN p. 1088), on admet que le conjoint non-propriétaire doit disposer d’un mandat exprès du conjoint propriétaire. La loi ne prévoit pas cette condition. Elle n’interdit pas plus la présence des deux conjoints au sein du conseil, s’ils sont d’une part, l’un seul propriétaire d’un lot, d’autre part, propriétaires indivis d’un autre lot.
L’éligibilité est également étendue aux partenaires liés aux copropriétaires ou assimilés par un pacte civil de solidarité. Voir ci dessous.
Par représentant légal, il faut entendre celui d’un incapable par exemple aussi bien que celui d’une personne morale. Celle ci peut être désignée comme membre du conseil. La personne physique participant aux travaux du conseil peut être le représentant légal ou un fondé de pouvoir spécialement habilité.
La loi n°2009-526 du 12 mai 2009 a modifié l’article 21 pour accorder au partenaire de PACS la possibilité d’être désigné comme membre du conseil syndical.
Le législateur a ainsi donné satisfaction à la Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité (HALDE) qui voyait dans son exclusion de la liste des personnes éligibles une discrimination fondée sur la situation de famille.
Du point de vue sociologique, l’embourgeoisement progressif du PACS justifie cette solution.
Nous rappelons l’étude consacrée à cette controverse (Éligibilité PACS CS)
Le texte comporte aussi des causes d’inéligibilité qui visent « Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme ».. Cette disposition est inapplicable aux syndicats coopératifs puisque, dans ce cas, c’est au sein du conseil syndical qu’est choisi le syndic.
On note que l’article 21, modifié par la loi n°2009-526 du 12 mai 2009, étend désormais l’interdiction au partenaire lié au syndic par un pacte civil de solidarité.
La portée du texte semble à première lecture réduite aux syndics personnes physiques mais on doit l’appliquer au syndic personne morale « et à ses préposés ». Par un arrêt du 14/01/1998, la Cour de Cassation [2] a validé la désignation d’un membre du conseil d’administration de la société syndic comme représentant d’un syndicat secondaire au sein du conseil syndical principal. Elle relève que l’intéressé
« membre du conseil d’administration de la SAIC ne pouvant être assimilé à cette personne morale distincte et n’étant ni un préposé de celle ci ni tenu à son égard par un lien quelconque de dépendance, la Cour d’appel relevant, à bon droit, que l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 était d’interprétation stricte, a exactement retenu [qu’il] n’entrait dans aucun des cas d’interdiction prévus par la loi »
La Cour de Cassation ne pouvait mieux inviter le législateur à modifier son texte car on ne peut que partager les avis concordants de M. Capoulade et de MM. Lafond et Stemmer quant à l’opportunité d’une application étendue de l’interdiction. M. Capoulade évoque à ce propos le cas voisin des conventions visées par l’article D 39 alinéa 2, ainsi conçu, dans sa rédaction antérieure au décret du 27 mai 2004 :
Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint au même degré, doit être spécialement autorisée par une décision de l’assemblée générale.
Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes ci-dessus visées sont propriétaires ou associées, ou dans lesquelles elles exercent les fonctions de gérant, d’administrateur ou de directeur, de salarié ou de préposé.
Il estime que ce dernier texte est « à la différence de l’article L 21 », adapté aux personnes morales » car il « traduit bien l’idée de l’absence de lien d’intérêt entre le syndic et le cocontractant du syndicat ».
Rappelons que l’article D 39 a été modifié a été modifié dans le sens d’une portée élargie aux personnes exerçant des fonctions de direction ou de contrôle.
Le statut laisse à l’auteur du règlement de copropriété (ou à l’assemblée) le soin de fixer le nombre des membres titulaires du conseil syndical. Il permet la désignation de membres suppléants. Le règlement de copropriété peut imposer ou recommander la représentation au sein du conseil de parties spécifiques de l’immeuble ou du groupe d’immeubles. Dans ce dernier cas, en l’absence de syndicats secondaires il peut être stipulé que chaque bâtiment sera représenté par un membre au moins du conseil syndical.
Le nombre des sièges de membres titulaires n’est pas réglementé pour les syndicats classiques. Il l’est pour les groupes d’immeubles comportant un ou plusieurs syndicats secondaires.
Le nombre des membres titulaires doit être déterminé en fonction de considérations diverses :
L’article D 25 précise que le conseil n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.
La vacance d’un siège rend irrégulière la constitution de tout conseil comprenant moins de quatre membres. Un nombre impair de conseillers étant souhaitable, un conseil syndical est normalement composé de cinq membres titulaires au moins. La Commission de la copropriété recommande trois membres au moins.
Ce nombre minimum est incompatible avec celui des copropriétaires dans les petits immeubles qui est de 14 dans les immeubles classiques (R + 6 avec deux appartements par niveau). Trois membres titulaires sont généralement prévus dans ces immeubles et il est souvent difficile de réunir des candidats en nombre suffisant ! Autant dire que la constitution régulière de conseils syndicaux dans les immeubles plus petits est souvent illusoire. Cette constatation pose le problème du conseiller unique que nous évoquons ci dessous.
Le plafonnement du nombre des membres titulaires pose d’autres problèmes. L’expérience montre que le fonctionnement d’un conseil syndical comportant plus de quinze membres est difficile. On constate alors un absentéisme aux réunions qui peut les rendre irrégulières si le règlement de copropriété fixe un quorum. Le règlement de copropriété peut prévoir un ombre minimal et un nombre maximal de membres.
S’agissant du conseil syndical principal, la représentation des conseils syndicaux secondaires est réglementée. Il en résulte un nombre minimum de sièges.
L’article L 27 précise que le syndicat secondaire est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un. Pour cette représentation, l’article D 22 dispose in fine que « chaque syndicat secondaire dispose de plein droit d’un siège au moins à ce conseil ». Il renvoie plus généralement aux dispositions de l’article D 24 pour fixer le nombre des membres du conseil syndical principal.
L’article D 24, comme l’article L 27, présente l’inconvénient d’envisager l’existence d’un syndicat secondaire dans la seule hypothèse de sa création au sein d’un groupe d’immeubles non organisé à l’origine. Il détermine le nombre de sièges d’un syndicat secondaire en fonction « de l’importance du ou des lots qui constituent ce syndicat secondaire par rapport à celle de l’ensemble des lots qui composent le syndicat principal ». Sur l’interprétation de ce texte, on suivra l’opinion de MM. Stemmer et Lafond [3] : « Ce texte signifie apparemment, que tant le nombre de représentants du syndicat secondaire, que le nombre de voix dont il dispose est proportionnel au nombre des tantièmes des parties communes que détient le syndicat secondaire par rapport au nombre total des tantièmes de la copropriété ». On parvient par exemple à un conseil syndical principal constitué de dix membres, dans le cas suivant :
Le syndicat secondaire du bâtiment A groupant 400 millièmes des parties communes sera représenté par quatre membres,
Celui du bâtiment B groupant 200 millièmes sera représenté par 2 membres,
Celui du bâtiment C groupant 200 millièmes sera représenté par 2 membres
Celui du bâtiment D groupant 200 millièmes sera représenté par 2 membres.
Il sera possible au surplus de désigner un membre suppléant pour chaque bâtiment.
L’article D 25 énonce à ce sujet :
« en cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, ils siègent au conseil syndical, à mesure des vacances, dans l’ordre de leur élection s’il y en a plusieurs, et jusqu’à la date d’expiration du mandat du membre titulaire qu’ils remplacent »
Le rôle des membres suppléants n’est donc pas de remplacer un membre titulaire occasionnellement indisponible mais de pouvoir un siège devenu vacant (décès, vente du lot, démission). Il n’est pas nécessaire de désigner autant de suppléants que de titulaires. En cas de vacance d’un siège, le remplacement est soumis à la règle de l’ordre d’élection. On admet, faute de précision, que cet ordre est déterminé par le nombre des voix recueillies. Il semble en effet difficile de faire référence à un ordre chronologique lorsqu’ils ont été désignés au cours d’une même assemblée.
Les suppléants ne sont pas liés à un titulaire déterminé. Le règlement peut prévoir que des parties de l’immeuble ou du groupe d’immeubles seront représentées au sein du conseil syndical. Par exemple chaque escalier, chaque bâtiment sera représenté par deux membres titulaires et un membre suppléant. C’est en ce sens que nous avons évoqué la « qualité » des membres. Hors du cas particulier de l’organisation en syndicats secondaires, tous ces membres sont désignés par l’assemblée de tous les copropriétaires. Malgré les dispositions de l’article D 25, il semble alors souhaitable de permettre le remplacement d’un titulaire du bâtiment B par le suppléant du bâtiment B. La désignation des membres du conseil à l’unanimité des présents et représentés évite toute difficulté puisqu’il n’y plus d’ordre en fonction des voix recueillies et la précaution de procéder aux scrutins dans l’ordre des escaliers ou des immeubles conforte le dispositif.
Un arrêt de la 19e chambre de la Cour d’appel de Paris [4] a admis pour l’assemblée la possibilité de ne désigner qu’un seul membre du conseil syndical exerçant la fonction de président. Elle invoque le silence de la loi et aussi l’existence de copropriétés à deux.
La 23e chambre de la même Cour [5] a adopté une solution contraire en faisant valoir le caractère collégial du conseil. La désignation d’un seul conseiller doit être considérée comme nulle. Le texte de l’article L 21 (Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale …) justifie cette solution.
On trouve ici un exemple de l’inadaptation des textes aux réalités pratiques de la matière traitée. Il serait souhaitable, dans le cas des petits immeubles, de prévoir la désignation d’un délégué syndical qui serait investi de la mission de contrôle dévolue au conseil syndical. Il pourrait également assurer la liaison entre les copropriétaires et le syndic.
Cette solution est d’ailleurs utilisée de fait par beaucoup de petits syndicats mais elle présente l’inconvénient d’être dépourvue de fondement juridique.
Les membres du conseil syndical sont, en principe, désignés par l’assemblée générale des copropriétaires. Ils peuvent, dans certains cas être désignés judiciairement.
L’article L 21 dispose que les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale. L’article L 25 inclut dans les questions relevant de son domaine d’application et de la majorité qu’il prévoit la désignation des membres du conseil syndical. L’article D 25 précise que les membres suppléants sont désignés dans les mêmes conditions que les membres titulaires.
Une personne éligible ne peut être désignée en qualité de membre du conseil que si elle a présenté sa candidature. La liste des candidatures peut figurer dans la convocation mais un copropriétaire présent à l’assemblée peut se porter candidat au moment ou la question sera abordée. Cette candidature doit faire l’objet d’un vote.
Une personne n’ayant pas fait acte de candidature ; défaillante à l’assemblée, ne peut être désignée et accepter cette désignation après clôture du scrutin, et a fortiori de l’assemblée . Cette pratique est néanmoins fréquente et la désignation conserve son efficacité à défaut de contestation.
La Cour de cassation a confirmé ces différentes solutions par un arrêt du 16/03/2011 (voir l’arrêt)
Les différentes candidatures doivent faire l’objet de scrutins distincts. Il n’en est pas moins vrai que, dans la pratique, le conseil syndical est fréquemment renouvelé ou désigné en bloc, à l’unanimité des présents et représentés ou non.
La jurisprudence admet cette solution dès lors qu’aucun copropriétaire ne s’y oppose et qu’il y ait autant de candidats que de sièges à pourvoir [6]
Cette méthode exige qu’il soit fait mention, le cas échéant, des noms des opposants et, s’il y a lieu, du ou des candidat(s) visé(s) par l’opposition. Un contestataire aura la possibilité de demander l’annulation du scrutin s’il peut rapporter la preuve de son irrégularité par les termes du procès verbal ou par d’autres moyens. La mention dans le procès verbal de scrutins séparés alors qu’il s’est agi d’un scrutin unique présente un caractère frauduleux.
Si une première série de scrutins n’a pas permis de pourvoir tous les sièges de titulaires, voire de suppléants, un second vote peut avoir lieu dans les conditions prévues par l’article 25-1 nouveau :
« .Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
« Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24. » ;
On s’interroge de manière générale sur le caractère obligatoire ou facultatif d’un second vote après la réforme SRU. La question présente ici des aspects particuliers.
Un second vote n’est objectivement impératif que si le nombre des candidats désignés comme titulaires lors du premier vote est inférieur au nombre unique ou minimal des conseillers fixé par le règlement de copropriété. Il l’est encore si les postes de titulaires ont été pourvus mais non les postes de suppléants. En toute hypothèse, la réalisation d’un second vote immédiat ne présente pas d’inconvénient.
Lorsqu’un second vote est nécessaire, les conditions d’application du texte doivent être vérifiées séparément pour chaque candidat. Le nombre des voix recueillies peut, selon les candidats, justifier l’application de l’alinéa 1 ou celle de l’alinéa 2 de l’article 25-1. La situation est encore complexe. Un second vote immédiat peut permettre la constitution définitive du conseil. Dans le cas contraire, le complètement devra être effectué en deux temps et il sera nécessaire de convoquer une seconde assemblée.
L’article D 19 (modifié par le décret du 27 mai 2004) dispose que « lorsque l’assemblée est appelée un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l’article [L 24] qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l’article [L 25]. » A la lettre, cette disposition n’est pas applicable à la désignation des membres du conseil syndical puisqu’il ne s’agit pas de devis, contrat ou marché. A contrario, il faudrait en déduire que lorsqu’il y a lieu de pourvoir deux sièges pour lesquels il y a trois candidats, le complètement est acquis à l’issue de deux votes positifs. Le bon sens commande au contraire de voter successivement sur les trois candidatures et de désigner les deux candidats en fonction du nombre des voix qu’ils ont recueillies.
Cette procédure n’affecte pas juridiquement le statut des conseillers élus lors du second vote. La situation est différente dans la pratique car la nécessité d’une seconde assemblée est souvent la manifestation de dissensions au sein du syndicat. Elles ne manqueront pas de troubler la sérénité des réunions du conseil syndical. Il eût été préférable de n’admettre que la possibilité d’un second vote immédiat. En d’autres termes les candidats n’ayant pas obtenu lors du premier vote « au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat » se trouveraient définitivement éliminés.
A l’issue de ces différents scrutins, la constitution du conseil syndical est proclamée et mention est faite de l’ordre des désignations pour les membres suppléants. C’est à cette mention que référence sera faite à l’occasion d’une vacance future.
Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidatures ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à tous les copropriétaires. L'alinéa 8 de l'article 21 de la Loi du 10 Juillet 1965 modifié par la Loi du 31 Décembre 1985, est un texte peu connu, peu appliqué et peu commenté. On note que le procès verbal
doit faire état explicitement de l'impossibilité dans laquelle s'est trouvée l'assemblée de désigner les membres du conseil.
doit être notifié dans le mois
doit être notifié à tous les copropriétaires
Il résulte des travaux parlementaires que la notification rapide du procès verbal à tous les copropriétaires a pour but de permettre à l'un d'entre eux de solliciter la désignation judiciaire des membres du conseil.
Mais quelle est donc l'assemblée dont le procès verbal doit être ainsi notifié ? Les membres du conseil syndical sont en principe désignés lors d'une assemblée annuelle, à la majorité prévue par l'article L 25. Celui ci prévoit qu'à défaut de décision prise dans les conditions de majorité prévues au présent article une nouvelle assemblée générale statue dans les conditions prévues à l'article 24. Cette seconde assemblée, sur ce point, ne peut être convoquée s'il n'y a pas eu de candidatures puisqu'il n'y a pas eu de majorité, même insuffisante. Elle doit l'être si les majorités recueillies ont été seulement insuffisantes, puisqu'il est obligatoire de désigner les membres du conseil.
Lors de cette « seconde assemblée », des candidats sont élus puisque la majorité simple est suffisante. Il n'en va autrement qu'en l'absence de candidatures ou en cas de partage des voix. L'article 21 est donc applicable:
au procès verbal de la première assemblée s'il n'y a pas eu de candidatures, la question ne pouvant être reprise en seconde assemblée
au procès verbal de la seconde assemblée s'il n'y a pas eu de candidatures au cours de cette seconde assemblée, alors qu'il y en avait eu au cours de la première, ou en cas de partage des voix sur toutes les candidatures.
Nous avons laissé de côté la controverse récente, relative aux conditions qui seraient requises pour la convocation d'une seconde assemblée. On a prétendu que la convocation d'une seconde assemblée était subordonnée à l'insuffisance du nombre des voix présentes ou représentées lors de la première (en clair: les présents et représentés représentaient 490 voix sur 1 000). Si les présents et représentés réunissaient 804 voix sur 1 000, une seconde assemblée ne pouvait être convoquée. Si cette opinion devait prévaloir, l'article 21 al 8 s'appliquerait également au procès verbal de la première assemblée.
Il est loisible à un ou plusieurs copropriétaires de provoquer la désignation judiciaire des membres du conseil syndical.
L’article D 48 est ainsi conçu :
« À défaut de désignation dans les conditions prévues par les articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et au troisième alinéa de l’article 24 du présent décret, le président du tribunal de grande instance, sur requête du syndic ou d’un ou plusieurs copropriétaires, désigne par ordonnance les membres du conseil syndical.
« S’il s’agit de désigner les membres du conseil syndical du syndicat principal, la requête peut être présentée aussi bien par le syndic du syndicat principal que par celui du syndicat secondaire.
« L’ordonnance qui désigne les membres du conseil syndical fixe la durée de leurs fonctions.
« Ces fonctions cessent de plein droit à compter de l’acceptation de leur mandat par les membres du conseil syndical désignés par l’assemblée générale. »
Ce texte a pour objet de remédier aux difficultés générées par l’impossibilité dans laquelle s’est trouvée l’assemblée générale de désigner les membres du conseil, soit parce que les candidats n’ont pas obtenu la majorité nécessaire, soit, cas plus fréquent, parce qu’il n’y a pas eu de candidats.
La nécessité d’une désignation judiciaire peut sembler contestable. On sait en effet que ce cas est prévu par l’article L 21 :
« Lorsque l’assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d’obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d’un mois, à tous les copropriétaires. »
Ce texte prévoit la vacance, serait-elle provisoire, des sièges du conseil syndical, sans entraîner la disparition de l’organe existant dès lors qu’il est prévu au règlement de copropriété ou qu’il a été institué par une décision antérieure de l’assemblée. Le paragraphe suivant :
« Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l’assemblée générale peut décider par une délibération spéciale à la majorité prévue par l’article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. »
réserve seulement à l’assemblée la possibilité de décider de ne pas instituer de conseil syndical lorsque la copropriété n’en est pas pourvue. Il est d’ailleurs préférable désormais écrire « de ne pas constituer » le conseil syndical dont l’institution est maintenant prévue par la loi.
Quant à la vacance provisoire des sièges du conseil, l’assemblée peut y remédier à tout moment. Le statut de la copropriété tolère une telle vacance mais permet au syndic comme à un ou plusieurs copropriétaires (anciens membres ou non du conseil syndical) de ne pas se contenter de cette tolérance statutaire et d’exiger par la voie judiciaire la reconstitution effective d’une « équipe » susceptible de remplir les fonctions de consultation et de contrôle.
Une telle intervention s’avère impérative dans le cas des syndicats coopératifs puisque la survie du régime est subordonnée à la pérennité du conseil syndical.
« À défaut de désignation par l’assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l’alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l’acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l’impossibilité d’instituer un conseil syndical. »
L’efficacité de la décision du juge est subordonnée à l’acceptation des intéressés. Il est donc souhaitable qu’une liste de candidats lui soit présentée. Si la requête est présentée par des copropriétaires, la logique veut qu’ils se portent également candidats. A défaut, on risque de se trouver en présence de copropriétaires désignés d’office mais refusant la mission car ce genre de difficulté est généralement lié à l’existence de difficultés internes graves au sein du syndicat. C’est pourquoi le texte antérieur au décret du 9 juin 1986 prévoyait sagement la possibilité pour le juge de désigner un mandataire de justice chargé d’une mission d’information. Le nouveau texte, en se bornant à exiger une acceptation des intéressés qui semble devoir être antérieure à sa décision, réduit les possibilités offertes par l’intervention judiciaire de ramener une relative sérénité au sein de la copropriété.
Le choix du Magistrat peut porter sur des candidats ayant recueilli une majorité insuffisante ou s'étant trouvés à égalité de voix. On peut s'interroger sur l'efficacité d'un tel conseil.
Le Magistrat peut également constater l'impossibilité de constituer judiciairement le conseil sir les copropriétaires qu’il a désignés n’acceptent pas leur désignation.
L’article D 22 précise que « le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables ». La durée est fixée, dans ce cadre, par le règlement de copropriété.
Comme pour le mandat du syndic, on recommande une durée de deux années qui permet d’éviter les risques liés à la tenue tardive d’une assemblée annuelle.
La pratique courante du renouvellement périodique en bloc des mandats de conseillers syndicaux n’est pas la meilleure. La règle s’applique en effet à chaque mandat séparément. Dans un conseil de cinq membres, trois peuvent avoir été désignés pour deux ans en mai 2006, deux pour deux ans en mai 2007. Ce système, qui n’exclut pas le renouvellement pur et simple, assure une bonne connaissance des problèmes de l’immeuble par certains au moins des conseillers syndicaux qui peuvent initier les nouveaux.
Un membre suppléant remplace un membre titulaire pour la durée restant à courir du mandat de ce dernier. Au terme de cette durée, il peut bien entendu être renouvelé soit comme titulaire soit comme suppléant.
Le mandat de conseiller syndical prend fin soit à l’expiration de sa durée, sauf renouvellement, soit par incapacité juridique, décès, ou démission.
Un conseiller syndical peut être révoqué par l’assemblée à la majorité prévue par l’article L 25. Une révocation doit être motivée et réalisée avec prudence car le syndicat peut être sanctionné à la suite d’une révocation décidée avec légèreté. S’il n’y a pas de suppléant disponible, l’assemblée doit pourvoir au remplacement du conseiller révoqué, surtout si son départ entraîne une insuffisance du nombre des conseillers.
II A-4
[1] Le commodat est aussi qualifié de prêt à usage, régi par les articles 1875 et suivants du Code civil.
[2] Cass. civ. 3 14/01/1998 Loyers & cop. mars 1998 n° 81 ; RDI 1998 297 note Capoulade ; voir aussi Lafond et Stemmer Code de la copropriété Ed. 2000 sous art L 21 note 12.
[3] Code de la copropriété éd. 2000 sous article D 24 note 2. Notons que les auteurs retiennent, pour le fonctionnement d’un conseil syndical en général, que chaque membre détient un nombre de vois correspondant à l’importance de sa quote-part des parties communes. On retient souvent, au contraire, dans ce cas, le principe « un homme, une voix ».
[4] CA Paris 19 B 20/12/1996 Loyers & cop. 1996 237
[5] CA Paris 23e 24/02/1999 GP 18/09/1999 sommaires
[6] CA Paris 1e chambre Aud. Sol. 07/05/2003 (2001-18208) Loyers et copropriété n° 204 note Vigneron