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Timestamp: 2017-03-28 02:28:20
Document Index: 23817132

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 18', 'Art. 269', 'Art. 270', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 269', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 13', 'Art. 10', 'Art. 269', 'Art. 270']

120 II 30258. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 24. August 1994 i.S. M. gegen K. und L. (Berufung)
Contrat de bail; augmentation de loyer (art. 269 et 269a CO). Loyer fondé sur les prix du marché ou sur les coûts - éléments de calcul subjectifs ou objectifs - méthode de calcul absolue ou relative (précision de ces notions; consid. 6). L'expiration de la durée d'une hypothèque à taux fixe ne justifie pas à elle seule une augmentation de loyer (consid. 7). Faits à partir de page 302
B.- Nach erfolgloser Einigungsverhandlung erhob M. im Juni 1991 Klage beim Amtsgericht H. und beantragte, die angezeigten Mietzinserhöhungen als nicht BGE 120 II 302 S. 303missbräuchlich zu erklären. Dieses befand mit Urteil vom 17. Juni 1992, die Erhöhungen des monatlichen Nettomietzinses für die Wohnung der Erstbeklagten von bisher Fr. 990.-- auf Fr. 1'052.65 mit Wirkung ab 1. Juli 1991 und für die Wohnung des Zweitbeklagten von bisher Fr. 910.-- auf Fr. 963.05 mit Wirkung ab 1. Oktober 1991 seien zulässig. Die weitergehenden Mietzinserhöhungen wurden als missbräuchlich festgestellt. Das Obergericht des Kantons Luzern als Appellationsinstanz bestätigte am 16. September 1993 das erstinstanzliche Urteil. Ebenso wurde eine Kassationsbeschwerde des Klägers am 16. März 1994 abgewiesen.
Die relative Berechnungsmethode schützt das Vertrauen in das bisherige rechtsgeschäftliche Verhalten des Vertragspartners. So darf namentlich der Mieter davon ausgehen, der vertraglich vereinbarte oder nachträglich angepasste Mietzins verschaffe dem Vermieter einen genügenden Ertrag, es sei denn, dieser habe durch einen hinreichenden Vorbehalt dessen Ungenügen BGE 120 II 302 S. 305zum Ausdruck gebracht (Art. 18 VMWG). Die relative Methode erfasst bloss einseitige Änderungsbegehren im laufenden Mietverhältnis (Art. 269d und Art. 270a OR). Ausserhalb eines ausdrücklichen Vorbehalts lässt sie dabei Anpassungen nur soweit zu, als die Verhältnisse sich seit der letzten Festsetzung verändert haben (BGE 118 II 130 E. 3a). In ihrem Anwendungsbereich geht sie der absoluten Methode vor, sofern die Rechtsprechung nicht eine Ausnahme zulässt (BGE 117 II 77 E. 2, BGE 116 II 73 und 594 E. 6a, BGE 114 II 361 E. 5). Demgegenüber werden vereinbarte Mietzinse grundsätzlich nach der absoluten Methode kontrolliert (BGE 118 II 130 E. 3a). Im einen wie im andern Fall können dabei dieselben markt- oder kostenmässigen Bemessungselemente Anwendung finden. Der Unterschied liegt einzig im Ausmass, in welchem sie in die Berechnung einzubeziehen sind.
Beruft sich der Vermieter dagegen auf einen andern als den notorischen Hypothekarzinssatz oder auf eine andere als die standardisierte Überwälzungsmöglichkeit, macht er eine aus der subjektiven Kostenstruktur seines Mietobjekts resultierende Mietzinsanpassung geltend. Insbesondere ist dies der Fall, wenn er sich auf einen für ihn vorher massgebend gewesenen, gegenüber dem notorischen Hypothekarzins tieferen (z.B. Festhypothek) oder auf einen demgegenüber für ihn in Zukunft entstehenden höheren Satz beruft. In der Literatur wird dazu die Auffassung vertreten, der Vermieter sei diesfalls im Rahmen der Kostenmiete auf den beschwerlichen Weg des Nachweises des sich aus seiner Kostenstruktur ergebenden Nettoertrages, das heisst auf Art. 269 OR verwiesen (GUIDO RIEDER, Hypothekarzins und Vorbehalt, mp 1991, S. 1 ff., S. 2). Wird nämlich der zulässige Nettoertrag nach Art. 269 OR berechnet, ist nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung in der Tat auf die individuelle BGE 120 II 302 S. 306Kostenstruktur abzustellen (BGE 117 II 77). Dabei ist allerdings zu beachten, dass die absolute Berechnungsmethode im laufenden Mietverhältnis nur in Ausnahmefällen zur Verfügung steht (vgl. hiezu BGE 117 II 77 E. 2 sowie 116 II 594). Zutreffend wird daher in der Literatur mit Blick auf die relative Berechnungsmethode die Auffassung vertreten, das Auslaufen von Festhypotheken berechtige den Vermieter im allgemeinen zu einer Überwälzung der entsprechenden Kostensteigerung auf den Mietzins nur, wenn im Mietvertrag ein entsprechender klarer Vorbehalt angebracht worden sei (CHRISTINE HABERMACHER-DROZ, Die neuere Rechtsprechung zum Thema Mietzins, mp 1992, S. 155 ff., S. 161). Dies deckt sich mit dem vorne beschriebenen Grundsatz einer objektivierten Kostenstruktur.
Darüber hinaus hat sich der Kläger entgegenhalten zu lassen, dass er zur Begründung vorangegangener Mietzinserhöhungen vereinzelt bereits Änderungen des Leitzinssatzes angerufen hat (so etwa in der Ankündigung vom 16. Mai 1989). Er macht denn zu Recht auch nicht geltend, die Beklagten hätten bis anhin von einem tieferen Hypothekarzinssatz profitiert, oder er habe die günstigeren Hypothekarkosten an die Mieter weitergegeben. Vielmehr ist davon auszugehen, dass er mit der mehrmaligen Anpassung der Mietzinsen an BGE 120 II 302 S. 307die orts- und quartierüblichen Verhältnisse auch die jeweiligen Veränderungen des Leitzinssatzes mitberücksichtigt hat (vgl. etwa LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht für die Praxis, 3. Aufl. 1992, S. 249 Ziff. 4.5, welche Autoren die gleichzeitige Anrufung von Art. 269a lit. a und der Gründe von Art. 269a lit. b-e OR verneinen, da lit. a sämtliche kostenmässige Erhöhungsgründe einschliesse; auch PHILIPPE RICHARD, Articles 269 CO et 269a CO; méthodes absolue et relative; rapport entre les articles 269 CO et 269a CO; état de la question, Cahiers du bail 1992, S. 65 ff., S. 75). Auch nach dem Verbot widersprüchlichen Verhaltens wäre dem Kläger daher verwehrt, sich bald auf allgemeine, bald auf individuelle Kostenelemente zu berufen.
118 II 124 suite... ,
Art. 269a lit. a und f OR suite... ,
Art. 269a lit. b OR,
Art. 13 und 16 VMWG,
Art. 10 und 15 Abs. 2 VMWG,
Art. 269d und Art. 270a OR,