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Timestamp: 2016-10-21 09:22:06
Document Index: 90364444

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 197', 'BGE']

95 II 40757. Urteil der I. Zivilabteilung vom 17. Juni 1969 i.S. Erben Ragettli gegen M�hlemann.
Annulabilit� d'un contrat de vente en cas de refus de l'autorisation de b�tir sur un bien-fonds non �quip�, vendu comme terrain � b�tir? (consid. 1) Lorsqu'une partie invoque une erreur sur les �l�ments n�cessaires du contrat, il n'y a pas � examiner si la vente du bien-fonds comme terrain � b�tir constituait la promesse d'une qualit� de la chose vendue (consid. 2). Faits � partir de page 407
BGE 95 II 407 S. 407
A.- Engalina Ragettli-Jost ver�usserte am 3. Juli 1962 dem Alfred M�hlemann das Grundst�ck Nr. 322, Plan Nr. 2, in Flims-Vitg� von ca. 1000 m2 als Bauland zum Preis von Fr. 40.-/ BGE 95 II 407 S. 408m2. Vor Abschluss des Kaufvertrages hatte der Ehemann der Verk�uferin den Gemeinderat Flims ersucht, die Zuleitung von Wasser auf das zu �berbauende Grundst�ck zu bewilligen. Der Gemeinderat nahm zu diesem Gesuch in seiner Sitzung vom 26. Juni 1962, somit vor Abschluss des Kaufvertrages, wie folgt Stellung:
"Der Rat ist grunds�tzlich mit der Wasserabgabe in Vitg� einverstanden. Bevor jedoch der Anschluss get�tigt werden darf, sind dem Rat die Baupl�ne einzureichen, damit die Dimensionen berechnet werden k�nnen."
Am 13. Juli 1962 reichte M�hlemann ein Baugesuch ein, welches vom Gemeinderat Flims mit der Begr�ndung abgewiesen wurde, der geplante Bau sei zu gross und passe nicht in das Gel�nde. Im Herbst 1963 oder anfangs 1964 reichte M�hlemann ein neues Baugesuch ein. Dieses wurde am 11./18. Februar 1964 vom Gemeinderat Flims und auf Rekurs M�hlemanns am 29. M�rz/20. April 1966 vom Kleinen Rat des Kantons Graub�nden abgelehnt, weil die Zufahrt zum fraglichen Grundst�ck unzureichend sei.
M�hlemann stellte sich mit R�cksicht auf diesen Ausgang des Baubewilligungsverfahrens auf den Standpunkt, dass das erworbene Grundst�ck nicht �berbaut werden k�nne. Am 26. Mai 1966 teilte er den Erben der inzwischen verstorbenen Verk�uferin mit, er betrachte den Vertrag wegen Grundlagenirrtums als unverbindlich, und verlangte die R�ckerstattung des Kaufpreises. Die Erben der Verk�uferin lehnten am 10. Juli 1966 dieses Ansinnen ab.
B.- M�hlemann reichte beim Bezirksgericht Imboden gegen die Erben der Verk�uferin Klage ein. Er beantragte, die Unverbindlichkeit des Kaufvertrages festzustellen, die Beklagten zur R�ckerstattung des Kaufpreises von Fr. 40 000.-- nebst 5% Zins seit 26. Mai 1966 zu verpflichten und das Grundbuchamt Flims anzuweisen, die Beklagten als Eigent�mer der streitigen Parzelle einzutragen.
Das Bezirksgericht Imboden hiess am 27. Februar 1968 die Klage gut.
Das Kantonsgericht Graub�nden best�tigte am 20. Januar 1969 den erstinstanzlichen Entscheid.
C.- Die Beklagten beantragen mit der Berufung, das vorinstanzliche Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen; eventuell BGE 95 II 407 S. 409die Sache zur Erg�nzung der Akten und zu neuem Entscheid an das Kantonsgericht zur�ckzuweisen.
1. Das Kantonsgericht erkl�rte den angefochtenen Kaufvertrag als unverbindlich, weil die streitige Parzelle als Bauland ver�ussert und die infolgedessen von beiden Parteien vorausgesetzte Erteilung der Baubewilligung von den Beh�rden abgelehnt worden sei.
Die Beklagten r�gen diese Auffassung als Verstoss gegen Bundesrecht.
Der Kl�ger darf sich auf Grundlagenirrtum berufen, wenn die �berbaubarkeit der erworbenen Parzelle f�r ihn eine notwendige Voraussetzung des Vertrages bildete und nach den Regeln von Treu und Glauben im Gesch�ftsverkehr als solche betrachtet werden durfte (BGE 87 II 138 mit Hinweisen, BGE 91 II 278). Dieser Rechtsbehelf steht ihm auch zu, wenn das Grundst�ck nach Vertragsabschluss aus tats�chlichen oder rechtlichen Gr�nden nicht �berbaut werden konnte. Das ergibt sich daraus, dass sich der Grundlagenirrtum auch auf einen k�nftigen Sachverhalt beziehen kann, dessen Verwirklichung beide Parteien als sicher angesehen haben, der dann aber tats�chlich nicht eintritt, wie z.B. die Erteilung des Wirtschaftspatentes an den K�ufer einer Wirtschaftsliegenschaft (BGE 55 II 188Erw. 5,BGE 53 II 154f.).
a) Die Vorinstanz stellt nicht ausdr�cklich fest, dass der Kl�ger die �berbaubarkeit der Parzelle als unerl�ssliche Grundlage des Vertrages betrachtet habe. Diese Auffassung liegt aber dem angefochtenen Urteil unzweifelhaft zu Grunde. Das folgt aus der verbindlichen Feststellung, dass der Kl�ger f�r ein landwirtschaftliches Grundst�ck nicht Fr. 40.-/m2 bezahlt h�tte; ferner daraus, dass auch die Verk�uferin mit der Erteilung der Baubewilligung gerechnet habe. Angesichts des vereinbarten Preises bildete die �berbaubarkeit der Parzelle auch von objektiven Gesichtspunkten aus betrachtet, nach den Regeln von Treu und Glauben im Gesch�ftsverkehr, eine unerl�ssliche Voraussetzung des abgeschlossenen Vertrages (vgl. BGE 91 II 278 Erw. 2 a/b).
b) Zu pr�fen ist, was die Vertragschliessenden unter "Bauland" verstanden haben.
BGE 95 II 407 S. 410
Das angefochtene Urteil stellt nicht fest und der Kl�ger behauptet auch nicht, dass die streitige Parzelle zu irgend einem Zeitpunkt sich in einer Bauverbotszone befand (wie dies in Sachen Hossle gegen Schenker, BGE 91 II 275 ff., und Costa gegen Fracke, unver�ffentlichtes Urteil der I. Zivilabteilung vom 11. Februar 1967, der Fall war) oder wegen der Bodenbeschaffenheit f�r eine �berbauung nicht taugte (vgl. BGE 87 II 137 ff., wo Grundlagenirrtum wegen fehlender Tragf�higkeit des ver�usserten Grundst�ckes angenommen wurde). Die Parzelle durfte somit grunds�tzlich �berbaut werden.
Die Parzelle war aber beim Vertragsabschluss mangels Kanalisation, Wasserzuleitung und hinreichender Zufahrt nicht erschlossen, somit nicht Bauland im engeren Sinne. Das wusste der Kl�ger beim Vertragsabschluss. Es wurde ihm somit nicht baureifes Land versprochen. Trotzdem hat der Gemeinderat von Flims das erste Baugesuch nicht vorbehaltlos abgelehnt, sondern bloss deshalb zur�ckgewiesen, weil der geplante Bau zu gross sei und nicht ins Gel�nde passe. Es ist daher anzunehmen, dass er die Bewilligung f�r ein abge�ndertes Projekt erteilt h�tte und dass somit im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die streitige Parzelle �berbaut werden konnte.
Richtig ist, dass das zweite Baugesuch aus einem anderen Grunde, d.h. wegen der ungen�genden Zufahrt zum Grundst�ck abgelehnt wurde. Ob dieser Entscheid auf die infolge der baulichen Entwicklung in Flims notwendig gewordene Versch�rfung der Baubewilligungspraxis zur�ckzuf�hren ist, kann dahingestellt bleiben. Zwar erkl�rte sich der Gemeinderat von Flims vor Vertragsbschluss mit der Wasserzuleitung grunds�tzlich einverstanden und �usserte die Bereitschaft, das Projekt zur �berpr�fung der Ausmasse entgegenzunehmen. Damit sicherte er aber nicht verbindlich zu, er werde im Baubewilligungsverfahren auf die baupolizeilichen Anforderungen verzichten und die �berbauung einer unerschlossenen Parzelle gestatten. Nichts h�tte ihn daran gehindert, bereits das erste Baugesuch wegen der ungen�genden Zufahrt abzulehnen. Die irrt�mliche Annahme des Kl�gers, er werde die Baubewilligung ohne weiteres erhalten, obwohl das Grundst�ck nur �ber einen Feldweg erreichbar war, betraf keinen Sachverhalt, der nach Treu und Glauben im Gesch�ftsverkehr als wesentliche Grundlage des Vertrages angesehen werden konnte. Vielmehr handelte es sich um eine falsche Vorstellung �ber die Rechtsfolgen der baupolizeilichen BGE 95 II 407 S. 411Vorschriften, die vom Parteiwillen unabh�ngig sind und - wie die Beweggr�nde des Vertragsschlusses - ausserhalb des streitigen Rechtsgesch�ftes stehen. Der Irrtum �ber die Rechtslage ist somit nicht wesentlich, weshalb die Anfechtung des Vertrages ausgeschlossen ist. Wollte der Kl�ger unter den gegebenen Umst�nden den Bestand oder Nichtbestand des Vertrages vom Ausgang des Baubewilligungsverfahrens abh�ngig machen, so hatte er bei der Beurkundung eine entsprechende Bedingung in den Vertrag aufnehmen zu lassen (vgl.BGE 79 II 275Erw. 5 lit. b). Zudem hat der Kl�ger nicht dargetan, dass die technischen Voraussetzungen f�r einen gen�genden Weg fehlten und daher die �berbauung der Parzelle nicht m�glich gewesen w�re.
2. Das Kantonsgericht erkl�rt, die Verk�uferin habe die Parzelle als Bauland ver�ussert und damit eine unbefristete Zusicherung hinsichtlich ihrer �berbaubarkeit abgegeben.
Der Kl�ger stellt keine Gew�hrleistungsanspr�che (Wandelung oder Preisminderung). Daher kann offen bleiben, ob eine Zusicherung im Sinne von Art. 197 OR vorliegt (vgl. BGE 91 II 277 /78 Erw. 1).
Die Berufung der Beklagten wird gutgeheissen, das Urteil des Kantonsgerichts Graub�nden vom 20. Januar 1969 aufgehoben und die Klage abgewiesen.
87 II 137 suite... ,
91 II 277