Source: http://magat.francois.free.fr/LOI%20%202008%20776%20du%204%20aout%202008%20de%20modernisation%20de%20economie%20%20MODERNISER%20LE%20REGIME%20DES%20BAUX%20COMMERCIAUX.html
Timestamp: 2017-07-26 16:44:02+00:00
Document Index: 62369121

Matched Legal Cases: ["l'article 9", "l'article 57", 'art. 43', "l'article 98", "l'article 57", 'art. 45', 'art. 44', 'art. 45', 'art. 45', "l'article 1738", 'art. 45', 'art. 45', 'art. 47', "l'article 759", 'art. 40', "l'article 1", "l'article 80", 'art. 43']

MODERNISER LE REGIME DES BAUX COMMERCIAUX
LOI n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie (1)CHAPITRE III : MODERNISER LE REGIME DES BAUX COMMERCIAUXArticle 40Le
9° de l'article L. 112-3 du code monétaire et financier est complété
par les mots : « ou sur un local affecté à des activités commerciales
relevant du décret prévu au premier alinéa de l'article L. 112-2 ».Article 41Après
le III de l'article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le
pouvoir d'achat, il est inséré un III bis ainsi rédigé :«
III bis. ― Le II est applicable aux contrats en cours. La variation de
l'indice national mesurant le coût de la construction résultant de
l'article L. 411-11 du code rural dans sa rédaction antérieure à la
publication de la présente loi est remplacée par la valeur de l'indice
de référence des loyers issu de la présente loi à la date de référence
de ces contrats. »Article 42L'article L. 145-1 du code de commerce est complété par un III ainsi rédigé :«
III. ― Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires,
l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des
dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation
au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de
ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds.«
En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions
s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant
pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien
de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa
succession. »Article 43I. ― Le I de l'article L. 145-2 du code de commerce est ainsi modifié :1° Dans le 4°, les mots : « aux départements, aux communes » sont remplacés par les mots : « aux collectivités territoriales » ;2° Il est ajouté un 7° ainsi rédigé :«
7° Par dérogation à l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre
1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la
propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière,
aux baux d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel si
les parties ont conventionnellement adopté ce régime. »II. ― Dans
l'article L. 145-26 du même code, les mots : « aux départements, aux
communes » sont remplacés par les mots : « aux collectivités
territoriales ».III. ― L'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23
décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession
à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre
foncière est complété par un alinéa ainsi rédigé :« Les
parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées
au 7° du I de l'article L. 145-2 du code de commerce. »Article 44L'article L. 145-5 du code de commerce est ainsi modifié :1°
Après les mots : « à la condition », la fin du premier alinéa est ainsi
rédigée : « que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit
pas supérieure à deux ans. » ;2°
Au début du troisième alinéa, après les mots : « Il en est de même »,
sont insérés les mots : « , à l'expiration de cette durée, ».Article 45La section 3 du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce est ainsi modifiée :1°
Dans le second alinéa de l'article L. 145-8, les mots : « terme d'usage
» sont remplacés par les mots : « premier jour du trimestre civil » ;2° L'article L. 145-9 est ainsi modifié :a)
Dans le premier alinéa, les mots : « suivant les usages locaux » sont
remplacés par les mots : « pour le dernier jour du trimestre civil » ;b)
Au début du deuxième alinéa, après les mots : « A défaut de congé »,
sont insérés les mots : « ou de demande de renouvellement » ;c) A
la fin de la première phrase du troisième alinéa, les mots : « pour un
terme d'usage » sont remplacés par les mots : « pour le dernier jour du
trimestre civil » ;d) Dans la seconde phrase du dernier alinéa, les mots : « , à peine de forclusion, » sont supprimés ;3° Dans le dernier alinéa de l'article L. 145-10, les mots : « , à peine de forclusion, » sont supprimés ;4°
Dans le troisième alinéa de l'article L. 145-12, les mots : « terme
d'usage » sont remplacés par les mots : « premier jour du trimestre
civil ».Article 46Après le mot : « bailleur », la
fin de la première phrase du premier alinéa de l'article L. 145-29 du
code de commerce est ainsi rédigée : « à l'expiration d'un délai de
trois mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction au
locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de
l'indemnité à un séquestre. »Article 47I. ― La section 6 du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce est ainsi modifiée :1° Le premier alinéa de l'article L. 145-34 est ainsi modifié :a)
Après les mots : « ne peut excéder la variation », la fin de la
première phrase est ainsi rédigée : «, intervenue depuis la fixation
initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel
mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de
l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa
de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par
l'Institut national de la statistique et des études économiques. » ;b)
Dans la seconde phrase, après le mot : « construction », sont insérés
les mots : « ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des
loyers commerciaux » ;2° Dans le troisième alinéa de l'article L.
145-38, après le mot : « construction », sont insérés les mots : « ou,
s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux
mentionné au premier alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire et
financier, ».II.-La seconde phrase du premier alinéa de l'article
L. 112-2 du code monétaire et financier est complétée par les mots : «
ou, pour des activités commerciales définies par décret, sur la
variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans
des conditions fixées par ce même décret par l'Institut national de la
statistique et des études économiques ».CODE DE COMMERCE .................BAUX COMMERCIAUXArticle L145-2Modifié par LOI n°2008-776 du 4 août 2008 - art. 43I.-Les dispositions du présent chapitre s'appliquent également :1° Aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement ;2°
Aux baux consentis aux communes pour des immeubles ou des locaux
affectés, soit au moment de la location, soit ultérieurement et avec le
consentement exprès ou tacite du propriétaire, à des services exploités
en régie ;3° Aux baux d'immeubles ou de locaux principaux ou
accessoires, nécessaires à la poursuite de l'activité des entreprises
publiques et établissements publics à caractère industriel ou
commercial, dans les limites définies par les lois et règlements qui
les régissent et à condition que ces baux ne comportent aucune emprise
sur le domaine public ;4° Sous réserve des dispositions de
l'article L. 145-26 aux baux des locaux ou immeubles appartenant à
l'Etat, aux collectivités territoriales et aux établissements publics,
dans le cas où ces locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de
l'article L. 145-1 ou aux 1° et 2° ci-dessus ;5° Aux baux
d'immeubles abritant soit des sociétés coopératives ayant la forme
commerciale ou un objet commercial, soit des sociétés coopératives de
crédit, soit des caisses d'épargne et de prévoyance ;6° Aux
baux des locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de
sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs
d'oeuvres graphiques et plastiques, tels que définis par l'article 98 A
de l'annexe III du code général des impôts ;7° Par dérogation à
l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à
favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de
logements sociaux et le développement de l'offre foncière, aux baux d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime.II.-Toutefois,
les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux
autorisations d'occupation précaire accordées par l'administration sur
un immeuble acquis par elle à la suite d'une déclaration d'utilité
publique. Elles ne sont également pas applicables, pendant la période
d'un an mentionnée au premier alinéa de l'article L. 214-2 du code de
l'urbanisme, aux fonds artisanaux, aux fonds de commerce ou aux baux
commerciaux préemptés en application de l'article L. 214-1 du même code.Article L145-4Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 45 JORF 16 juillet 2006La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.Toutefois,
à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner
congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai
de l'article L. 145-9.Le bailleur a la même faculté s'il entend
invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L.
145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de
surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation
accessoire à cet usage ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés
dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de
démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement
urbain.Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la
retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au
bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce
régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais de
l'article L. 145-9.Les dispositions de l'alinéa précédent sont
applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à
responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux
ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est
titulaire du bail.Article L145-5Modifié par LOI n°2008-776 du 4 août 2008 - art. 44Les
parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger
aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale
du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.Si,
à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en
possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les
dispositions du présent chapitre.Il en est de même , à
l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou
de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même
local.Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.Section 3 : Du renouvellement.Article L145-8 Modifié par LOI n°2008-776 du 4 août 2008 - art. 45Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.Le
fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la
section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait
l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont
précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction telle
qu'elle est prévue à l'article L. 145-9, cette dernière date étant soit
la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de
renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit
cette demande.Article L145-9 Modifié par LOI n°2008-776 du 4 août 2008 - art. 45Par
dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux
soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet
d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins
six mois à l'avance.A défaut de congé ou de demande
de renouvellement, le bail fait par écrit se poursuit par tacite
reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à
l'article 1738 du code civil et sous les réserves prévues à l'alinéa
précédent.Le bail dont la durée est subordonnée à un
événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la
résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet
d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.S'agissant
d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail
à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des
périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à
l'alinéa premier ci-dessus.Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire.
Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est
donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé,
soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le
tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date
pour laquelle le congé a été donné.Article L145-10 Modifié par LOI n°2008-776 du 4 août 2008 - art. 45A
défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son
bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent
l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de
sa reconduction.La demande en renouvellement doit
être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire. Sauf stipulations
ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi
bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du
gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a
plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf
stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.Dans
les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le
bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il
refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut
d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est
réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.L'acte
extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de
nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus
de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité
d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de
deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de
renouvellement.Article L145-11 Le
bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire
obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à
l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement
prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose,
faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui
en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret
en Conseil d'Etat.Article L145-12 Modifié par LOI n°2008-776 du 4 août 2008 - art. 45La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé.Le
nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent,
ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant soit
celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de
cette demande.Toutefois, lorsque le bailleur a
notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son
intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide
de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette
acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire.Article L145-13 Sous
réserve des dispositions de la loi du 28 mai 1943 relative à
l'application aux étrangers des lois en matière de baux à loyer et de
baux à ferme, les dispositions de la présente section ne peuvent être
invoquées par des commerçants, industriels ou personnes immatriculées
au répertoire des métiers de nationalité étrangère, agissant
directement ou par personne interposée, à moins que, pendant les
guerres de 1914 et de 1939, ils n'aient combattu dans les armées
françaises ou alliées, ou qu'ils n'aient des enfants ayant la qualité
de Français.L'alinéa précédent n'est pas applicable
aux ressortissants d'un Etat membre de la Communauté européenne ou d'un
Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen.CODE MONETAIRE ET FINANCIERArticle L112-2Modifié par LOI n°2008-776 du 4 août 2008 - art. 47Dans
les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute
clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de
croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les
prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe
avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une
des parties. Est réputée en relation directe avec l'objet d'une
convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une
indexation sur la variation de l'indice national du coût de la
construction publié par l'Institut national des statistiques et des
études économiques ou, pour des activités commerciales définies par
décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux
publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'Institut
national de la statistique et des études économiques.Les
dispositions du précédent alinéa ne s'appliquent pas aux dispositions
statutaires ou conventionnelles concernant des dettes d'aliments.Doivent
être regardées comme dettes d'aliments les rentes viagères constituées
entre particuliers, notamment en exécution des dispositions de
l'article 759 du code civil.Article L112-3Modifié par LOI n°2008-776 du 4 août 2008 - art. 40Par
dérogation aux dispositions de l'article L. 112-1 et du premier alinéa
de l'article L. 112-2 et selon des modalités définies par décret, peuvent être indexés sur le niveau général des prix :1° Les titres de créance et les instruments financiers à terme mentionnés aux 2 et 4 du I de l'article L. 211-1 ;2°
Les premiers livrets de la Caisse nationale d'épargne et des caisses
d'épargne et de prévoyance, ainsi que les comptes spéciaux sur livret
du crédit mutuel définis à l'article L. 221-1 ;3° Les comptes sur livret d'épargne populaire définis à l'article L. 221-13 ;4° Les comptes pour le développement industriel définis à l'article L. 221-27 ;5° Les comptes d'épargne-logement définis à l'article L. 315-1 du code de la construction et de l'habitation ;6°
Les livrets d'épargne-entreprise définis à l'article 1er de la loi n°
84-578 du 9 juillet 1984 sur le développement de l'initiative
économique ;7° Les livrets d'épargne institués au profit des
travailleurs manuels définis à l'article 80 de la loi de finances pour
1977 (n° 76-1232 du 29 décembre 1976) ;8° Les prêts accordés aux personnes morales ainsi qu'aux personnes physiques pour les besoins de leur activité professionnelle ;9° Les
loyers prévus par les conventions portant sur un local d'habitation ou
sur un local affecté à des activités commerciales relevant du décret
prévu au premier alinéa de l'article L. 112-2. Loi
n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement
locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le
développement de l'offre foncière Article 57 A Modifié par LOI n°2008-776 du 4 août 2008 - art. 43Le
contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement
professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il
est établi par écrit.Au terme fixé par le contrat et sous
réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le
contrat est reconduit tacitement pour la même durée.Chaque
partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le
contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de
six mois.Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur
son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis
de six mois.Les notifications mentionnées au présent article
sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception
ou par acte d'huissier.Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du code de commerce.