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Timestamp: 2016-10-23 07:56:23+00:00
Document Index: 303143551

Matched Legal Cases: ['art. 95', 'art. 106', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 266', 'art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 109', 'art. 66', 'art. 68']

4A_50/2015 (19.05.2015)
4A_50/2015 � � Arr�t du 19 mai 2015
repr�sent�s par Me Marco Rossi,
bail � loyer; cong� annulable,
recours contre l'arr�t du 8 d�cembre 2014 de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve.
En 1963, A.B.________, n� en 1928, a pris � bail un studio au deuxi�me �tage d'un immeuble comptant 39 appartements, sis � Gen�ve. En 1965, il a quitt� le studio pour un logement de trois pi�ces situ� au premier �tage du m�me immeuble. Son �pouse, B.B.________, n�e en 1934, a �t� engag�e comme concierge de l'immeuble � partir du 1er f�vrier 1968 pour un salaire mensuel de 200 fr. A fin 1969, en raison de la naissance d'un deuxi�me enfant, A.B.________ a manifest� son int�r�t pour un appartement de quatre pi�ces et demie situ� au septi�me �tage de l'immeuble.
Le 25 janvier 1971, un nouveau "contrat de travail pour le service de concierge" a �t� conclu. B.B.________ figure dans l'ent�te comme partie, en qualit� de concierge; le contrat a �t� sign� par A.B.________. La r�mun�ration suivante �tait pr�vue: "Valeur des prestations en nature (loge) : App. 41 /2 pces, no 74, 7�me �t., Loyer annuel Fr. 5'700.-; Charges ann. Fr. 720.-; total Fr. 6420.-, soit par mois Fr. 535; moins valeur en esp�ces du salaire Fr. 335.-; diff�rence restant � payer par le concierge par mois �chu Fr. 200.- + AVS 10.40". Sous le titre "Loge", le contrat contient la clause suivante: "Le concierge s'engage express�ment � la restituer en parfait �tat d'entretien � l'expiration du contrat, et � la rendre imm�diatement disponible d�s cette date; en cas de rupture du contrat pour justes motifs, la loge doit �tre imm�diatement lib�r�e et mise � disposition de l'employeur". Aucun contrat de bail n'a �t� sign� en parall�le. En dernier lieu, le salaire s'�levait � 970 fr.80 par mois et le loyer mensuel se montait � 1'100 fr., charges comprises.
A une date ind�termin�e, A.________ est devenu propri�taire de l'immeuble. Par courrier du 29 novembre 2011, il a r�sili� le contrat de travail de B.B.________ pour le 31 janvier 2012 et l'a pri�e de restituer la "loge de concierge" dans ce d�lai. Par jugement du Tribunal des baux et loyers du 29 juin 2012, la r�siliation du bail a �t� d�clar�e nulle au motif qu'elle avait �t� notifi�e uniquement � l'�pouse et, de surcro�t, sans avis officiel.
Depuis la fin de l'engagement de B.B.________ comme concierge, le bailleur fait appel � une entreprise de conciergerie externe. L'un des employ�s de cette entreprise occupe un appartement de l'immeuble.
Par avis officiel du 17 avril 2012 notifi� s�par�ment � chacun des �poux B.________, A.________ a r�sili� le bail pour le 31 octobre 2012; les locaux lou�s �taient alors d�sign�s comme la "loge de concierges sise au 7�me �tage". Sur requ�te, le bailleur a indiqu� le motif de r�siliation suivant: "Le contrat de travail a �t� r�sili�. Le couple B.________ occupe l'appartement de fonction du concierge et dans ce cadre, il leur appartient de quitter le logement".
Le cong� a �t� contest� � temps. Faute de conciliation, les locataires ont port� la cause devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, concluant principalement � l'annulation du cong�, subsidiairement � une prolongation de bail de quatre ans. Par jugement du 6 mars 2014, le tribunal a annul� le cong�. Pour l'essentiel, il a retenu que l'appartement occup� par les locataires n'�tait pas sp�cifiquement dot� d'�quipements destin�s ou propres � la conciergerie et que tout autre logement de l'immeuble pourrait accueillir un �ventuel concierge. Il a d�s lors consid�r� que le motif de cong� ne paraissait pas digne de protection et que la r�siliation du bail ne reposait pas sur un motif s�rieux.
Statuant le 8 d�cembre 2014 sur appel de A.________, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve a confirm� le jugement de premi�re instance. Elle a conclu que le motif invoqu� par le bailleur, � savoir le besoin de r�cup�rer l'appartement afin de l'attribuer � un couple de concierges, apparaissait �tre un pr�texte.
A.________ interjette un recours en mati�re civile. Il conclut � ce que le cong� soit d�clar� valable et � ce que les locataires soient d�bout�s de toutes autres ou contraires conclusions.
A.B.________ et B.B.________ proposent principalement l'irrecevabilit� du recours dont la motivation se limiterait � des consid�rations d'ordre g�n�ral; � titre subsidiaire, ils concluent au rejet du recours.
Les parties ont de part et d'autre d�pos� des observations suppl�mentaires.
1.2.�Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Cependant, compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, � respecter sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), il n'examine que les questions juridiques qui sont soulev�es devant lui; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui. Pour satisfaire � son obligation de motiver, le recourant doit discuter les motifs de la d�cision entreprise et indiquer pr�cis�ment en quoi il consid�re que l'autorit� pr�c�dente a m�connu le droit (ATF 140 III 86 consid. 2 p. 88 s. et les arr�ts cit�s).
Sous les titres "appr�ciation libre de la port�e juridique des faits" et "correction des vices - pes�e des int�r�ts", le recourant expose en termes tr�s g�n�raux son appr�ciation des faits, sans se r�f�rer aux motifs de l'arr�t attaqu� et sans tenter de d�montrer en quoi ceux-ci seraient erron�s. Il ne peut pas �tre entr� en mati�re sur de tels griefs.
Le recourant se plaint d'une violation de l'art. 271 CO. Il conteste que le cong� donn� aux intim�s constitue un abus de droit. Il fait valoir que son intention de disposer d'un concierge � demeure dans un immeuble de huit �tages comptant 39 appartements est digne de protection et qu'il ne s'agit ni d'un pr�texte ni d'une chicanerie.
2.1.�Les parties au contrat sont libres de r�silier un bail de dur�e ind�termin�e pour le prochain terme l�gal ou contractuel; un motif particulier n'est pas exig� (art. 266a al. 1 CO). Le cong� est toutefois annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. �galement art. 271a CO). Tel est le cas lorsqu'il ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection et qu'il appara�t ainsi purement chicanier. Le seul fait que la r�siliation entra�ne des cons�quences p�nibles pour le locataire n'est pas suffisant; il faut une disproportion crasse entre l'int�r�t du preneur au maintien du contrat et l'int�r�t du bailleur � y mettre fin. En r�gle g�n�rale, l'absence d'int�r�t digne de protection du bailleur est �galement admise lorsque la motivation du cong�, demand�e par le locataire, est un pr�texte et que la vraie raison ne peut pas �tre constat�e. Pour juger de la validit� de la r�siliation, il faut se placer au moment o� celle-ci a �t� notifi�e (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62 et les arr�ts cit�s).
2.2.�Au moment de la r�siliation, les locataires, �g�s respectivement de 84 ans et de 78 ans, occupaient l'appartement en cause depuis 41 ans; il n'a pas �t� constat� qu'ils n'auraient jamais caus� de difficult�s. Certes, la remise de l'appartement �tait � l'origine li�e � la fonction de concierge; n�anmoins, le logement en jeu n'est pas sp�cifiquement �quip� pour les t�ches de conciergerie et n'offre pas, pour l'exercice de celles-ci, des avantages que d'autres appartements de l'immeuble ne pr�senteraient pas. La lib�ration de l'appartement litigieux n'est donc pas une condition n�cessaire pour que le recourant puisse engager � demeure un couple charg� de la conciergerie, comme il le souhaite � bon droit. C'est d'autant moins le cas que, selon une constatation de l'arr�t attaqu� incontest�e et liant ainsi la cour de c�ans (art. 105 al. 1 LTF), au moins un appartement de trois pi�ces s'est lib�r� depuis fin 2011. Le recourant n'invoque aucun autre motif de r�siliation. Il est envisageable que le cong� ait �t� donn� en r�alit� pour des motifs �conomiques, mais le bailleur n'a pas apport� le moindre indice permettant de conclure qu'il pourrait augmenter le loyer sans tomber dans l'abus (cf. ATF 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110; 136 III 74 consid. 2.1 p. 76 s.). Dans ces circonstances, et en se r�f�rant pour le surplus aux consid�rants de l'arr�t attaqu� (cf. art. 109 al. 3 LTF), il faut admettre avec la cour cantonale que la r�siliation contrevient aux r�gles de la bonne foi.
Le recourant prendra � sa charge les frais de la pr�sente proc�dure (art. 66 al. 1 LTF) et versera des d�pens aux intim�s (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Le recourant versera aux intim�s une indemnit� de 2'500 fr. � titre de d�pens.