Source: https://www.testyprofi.cz/33/najem-a-dph-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4EkQWDkVsOQKEQK3ZNF_HKHFZwRYsMFH_3w/?uri_view_type=4
Timestamp: 2019-07-21 10:43:51+00:00
Document Index: 38370786

Matched Legal Cases: ['§ 4', '§ 13', '§ 56', '§ 10', '§ 21', '§ 4', '§ 14', '§ 13', '§ 21', '§ 21', '§ 13', '§ 21', '§ 21', '§ 42', '§ 42', '§ 14', '§ 21', '§ 5', '§ 5', '§ 56', '§ 56', '§ 56']

Nájem a DPH | Testy profi.cz
9.5.2019, Ing. Jan Ambrož, Zdroj: Verlag Dashöfer
Problematika nájmů ve vztahu k dani z přidané hodnoty byla a stále zůstává velmi komplikovaná. V tomto článku se zaměříme na jejich specifika a zdůrazňujeme návaznosti týkající se základních atributů fungování DPH, zvláštnosti pro fyzické osoby a rozdíly v přístupu zákona o DPH a zákona o dani z přidané hodnoty.
Nejdůležitějšími paragrafy zákona o DPH jsou v této oblasti § 4 (pro určení, co je nájmem), § 13 ZDPH (definice pro finanční leasing) a § 56a pro nájem nemovité věci.
Další postupy odvozujeme z obecných ustanovení zákona o DPH, i když někdy modifikovaných (viz nájem dopravního prostředku, resp. místo plnění podle § 10d), dále například při stanovení dne uskutečnění zdanitelného a osvobozeného plnění podle § 21.
Od 1. dubna 2019 účinná novela zákona o dani z přidané hodnoty s sebou přinesla několik velmi významných úprav, na které samostatně upozorňujeme.
Postupně se budeme zabývat nájmem, který pro účely daně z přidané hodnoty může mít různou podobu a parametry. Proto si rozebereme:
základní kategorie (1),
finanční leasing (2),
operativní nájem movitých věcí (3) a
nemovitých věcí se zvláštnostmi pro fyzické osoby (4),
specifické „nájmy” (5), kterými je tzv. krátkodobý nájem a nájem dopravních prostředků,
rekapitulaci procesních pravidel, den uskutečnění zdanitelného (osvobozeného) plnění, daňové doklady, splátkové kalendáře, související služby (6).
Především u nájmu nebytových prostor je v oblasti daně z přidané hodnoty nutná správná aplikace režimů DPH, nejde totiž jen o krácení nároku na odpočet daně, ale též o vazby osoby povinné k dani, jak takové pronájmy mohou ovlivnit její povinnost k registraci k DPH (viz část 4.3).
1. Základní kategorie
Vysvětlíme si několik základních kategorií se zvláštnostmi pro nájem, které jsou předpokladem realizace nájmů v oblasti daně z přidané hodnoty.
Platné znění zákona o DPH zdůrazňuje v § 4 odst. 4 písm. g) ZDPH, že pro účely daně z přidané hodnoty rozumíme „nájmem také podnájem, pacht nebo podpacht”.
Z uvedeného vyplývá, že zákon o DPH uplatňuje jednotný přístup – ať už jde o nájem nebo podnájem, jedná se o nájem. Nezabýváme se proto například splátkovým prodejem, který je dodáním zboží, a ani výpůjčkou.
Proto také nemůžeme zaměňovat postupy aplikované u daně z přidané hodnoty s pravidly pro daň z příjmů (viz dále například u finančního leasingu).
V novele zákona o dani z přidané hodnoty nalezneme doplnění: „…nájmem se rozumí také zřízení, trvání nebo zánik věcného břemene zřízeného k nemovité věci, pokud jsou naplněny znaky nájmu…”.
Novelou bylo do § 14 odst. 1 písm. c) ZDPH doplněno, že poskytnutím služby je zřízení, trvání a zánik věcného břemene.
V dalším výkladu budeme považovat:
za finanční leasing (FL) pouze takové případy, kdy má nájemce povinnost předmět pronájmu odkoupit;
nemá-li tuto povinnost, použijeme výraz operativní nájem (nebo „leasing” – OL).
Finanční leasing je v DPH dodáním zboží, jak to vyplývá z ustanovení § 13 odst. 3 písm. c) ZDPH - dosud pod písm. d), podle kterého jde o:
přenechání zboží k užití na základě smlouvy, pokud je ujednáno, že vlastnické právo k užívanému zboží bude převedeno na jeho uživatele.
Zpřesnění textu v novele zákona o DPH doplňuje, aby nedocházelo k obcházení zákona, že ke dni uzavření smlouvy bylo z dohody zřejmé budoucí převedení předmětu FL „…za obvyklých okolností…”.
V přechodných ustanoveních, bodě druhém je uvedeno, že se použije předchozí znění zákona o DPH u kontraktů na smlouvy uzavřené před novelou, u nichž bylo zboží přenecháno k užití také před účinností novely.
Na jednoduchých příkladech si vysvětlíme rozdíly mezi finančním a operativním leasingem v pojetí zákona o DPH.
Společnost Alfa uzavřela dva kontrakty se společností První leasingová. První je na nájem s následnou koupí osobního vozu (OA), a to na období 60 kalendářních měsíců (je jen právo odkoupit OA podle § 21d odst. 1 písm. a) bod druhý – není povinností). Druhý se týká nákladního automobilu (NA), doba pronájmu je 20 měsíců a po této době dojde k pořízení, nájemce je totiž povinen vůz odkoupit.
DPH vs. ZDP
Přístup daně z přidané hodnoty a zákona o daních z příjmů není jednotný. Podle předchozího příkladu platí:
Předmět pronájmu ZDPH ZDP
OA OL FL*
NA FL OL
Parametry stanovení finančního leasingu pro daň z příjmů vycházejí z ustanovení § 21d ZDP a není možné je použít pro daň z přidané hodnoty. Proto nemusí vždy jít o finanční leasing podle ZDP (*) a současně také podle DPH a naopak.
Uvedený nákladní automobil je v tomto případě skutečně v režimu FL pro daň z přidané hodnoty, ale není splněna doba nájmu pro ZDP, pro daň z příjmů jde o operativní leasing (nájem).
Můžeme vést diskuse, jestli zpřesněný text změnil pravidla pro daň z přidané hodnoty. Každopádně doporučujeme, aby bylo v uzavřených smlouvách jednoznačně deklarováno, že se smluvní strany dohodly: „…že vlastnické právo k předmětu leasingu bude převedeno na uživatele za obvyklých okolností, tj. za cenu x…”.
Pravidla DPH pro FL
Navážeme na předchozí příklady; podstatné je, že skutečně jde o „finanční leasing” ve smyslu platného znění zákona o DPH u nákladního automobilu. Správně je třeba zvolit daňový režim, tj. určit:
typ zdanitelného plnění,
základ DPH a
opravu základu daně.
Stanovení „typu” zdanitelného plnění – zde dodání zboží – je odrazovým můstkem pro další kategorie daně z přidané hodnoty, zejména určení dne uskutečnění zdanitelného plnění a základu daně.
Pro finanční leasing platí jasné pravidlo, protože jde o dodání zboží podle § 13 odst. 3 písm. c) ZDPH, den D je definován pro tyto případy samostatně:
podle § 21 odst. 1 písm. c)„dnem přenechání zboží k užívání”.
Pro finanční leasing nemovité věci se zdanitelné plnění považuje za uskutečněné dnem přenechání této věci k užívání podle § 21 odst. 2 zákona o DPH.
Základ daně a výše daně se stanoví k DUZP, tj. „prvnímu” dni finančního leasingu, což má velký vliv na oběh finančních prostředků ve srovnání s operativním leasingem.
Společnost Beta si pronajala v dubnu 2019 dva osobní automobily: osobní automobil „A” na finanční leasing, „B” na operativní leasing. U druhého pronajímatel účtuje a zdaňuje DPH pravidelné měsíční splátky. U prvního vozu je tomu úplně jinak.
Finanční leasing je na 60 kalendářních měsíců a byly dohodnuty splátky v úrovni bez DPH: 1. vyšší 110 000 Kč, 2. až 60. částka 10 000 Kč. Základ daně k datu převzetí vozu – uskutečnění zdanitelného plnění – je z „celé” ceny, tj. 700 000 Kč a daň z přidané hodnoty je ve výši 147 000 Kč.
To je právě někdy kamenem úrazu, když si objednatel neuvědomí, že u finančního leasingu je dodavatelem fakturována „celá” částka daně z přidané hodnoty.
V příkladu jsme použili základní sazbu DPH, jen výjimečně se u dodání zboží aplikuje snížená sazba DPH, a to podle některé z příloh zákona o DPH.
Zákon o DPH pamatuje na případy, kdy dojde k předčasnému ukončení finančního leasingu. Připomínáme, že se jednalo o dodání zboží – tudíž byla „dodavatelem” odvedena celá částka DPH a při splnění zákonných podmínek i nárokována nájemcem.
Přesný postup je vysvětlen v článku Oprava základu daně a výše daně, aby nedošlo k újmě na straně poskytovatele finančního leasingu. A původnímu nájemci vzniká povinnost vrátit daň z přidané hodnoty.
Pro opravy základu daně u finančního leasingu jsme měli k dispozici § 42 odst. 7 (nyní odst. 10) – pro případy, kdy nedojde k převedení vlastnického práva. Jde o konkrétní stanovení základu daně při provedení opravy. Postup je zachován, pouze došlo k administrativní úpravě textu.
V ustanovení § 42 odst. 8 zákona o DPH byla upravena lhůta pro finanční leasing, aby se zohlednilo specifikum tohoto typu plnění.
3. Nájem movité věci
Jestliže není sjednán odkup předmět finančního leasingu, jedná se o službu! Jde vlastně o titul „přenechání zboží k užití jinému” podle § 14 odst. 1 písm. b) ZDPH. Připomeneme si obecná pravidla (3.1) a specifika pro osobu povinnou k dani (3.2).
Definice pro nájem byla rozšířena o věcné břemeno, jak uvádíme v první kapitole.
3.1 Základní pravidla
Řídíme se standardními postupy, pokud zákon o dani z přidané hodnoty nestanoví jinak. Musíme správně určit:
typ plnění, zde jde o zdanitelné plnění,
den uskutečnění zdanitelného plnění podle § 21, není možné osvobození od daně (!),
aplikuje se základní sazba DPH.
Společnost XARA pronajala osobní automobil a) plátcům právnické osobě a fyzické osobě, b) osobě povinné k dani. Ve všech případech se jedná o zdanitelné plnění a platí běžná pravidla zákona o DPH.
Novela upravuje den uskutečnění zdanitelného plnění pro související služby, ale pouze u nájmu nemovitého majetku (viz 6.2).
Výjimku pro daňový doklad splátkový kalendář rozebíráme v části 6.3.
3.2 Osoba povinná k dani
Nájem movitých věcí je možné považovat za ekonomickou činnost, jsou-li naplněny atributy popsané v § 5 zákona o DPH.
K problematice úpravy textu v novele zákona v § 5 naleznete v kapitole 4.3.
Pan Nový podniká, jednou z jeho činností je nájem movitých věcí. Pro účely DPH to pro něj znamená, že je osobou povinnou k dani a musí stále testovat výši obratu, jestli mu nevznikla povinnost registrace k DPH.
Pokud se pan Nový stane plátcem, uplatňuje všechny obecně platné přístupy zákona o DPH, a to bez jakýchkoliv výjimek.
Nájem movitých věcí není a nemůže být osvobozeným plněním.
4. Nájem nemovité věci
Tyto nájmy jsou nepoměrně složitější, protože existují varianty zdanitelného i osvobozeného plnění (4.1) a právo výběru daňového režimu (4.2). Výklad doplňujeme o zvláštnosti týkající se fyzických osob (4.3).
4.1 Zdanitelné nebo osvobozené plnění?
Podle § 56a ZDPH se osvobozeným nájmem vybraných nemovitých věcí rozumí „vše” s následujícími výjimkami:
krátkodobého nájmu nemovité věci (viz část 5.),
nájmu bezpečnostních schránek, a
Ze zákona o DPH je jednoznačné, že vyjmenované tituly nejsou plněním osvobozeným – ale zdanitelným plněním.
Společnost Výstava pronajímá nebytové prostory pro podnikové školení. Je-li pronájem nebytových prostor včetně vybavení do 48 hodin doby nájmu, musí být pronájem zdaňován. Není podstatné, kdo je nájemcem. Více viz část 5.
V novele zákona o DPH bylo doplněno v § 56a odst. 1 nové písmeno b) – další byla posunuta – a zdůrazněno je, že osvobozeným plněním není: „…poskytnutí ubytovacích služeb, které odpovídají číselnému kódu klasifikace produkce CZ-CPA 55 ve znění platném k 1. lednu 2008…”.
Důvod je prostý, pro plátce a osoby povinné k dani se jedná o upozornění, aby nedocházelo k omylům například při službách – ubytování – zprostředkované Airbnb.
Ať se jedná o plátce (PO nebo FO), osobu povinnou k dani, poskytuje-li ubytovací služby, třeba zprostředkované partnerem ze zahraničí, jde o služby ubytovací.
Pro osobu povinnou k dani to představuje povinnost registrace jako identifikované osoby, jde-li o příjem služeb u sdílení (Airbnb).
4.2 Právo volby?
Zákon o DPH nabízí v § 56a odst. 3 plátci právo nájem nemovité věci zatížit DPH, ale jen v případech, kdy:
je nájemce plátcem DPH a
využívá nájem pro uskutečňování svých ekonomických činností.
Je-li nájemcem neplátce daně z přidané hodnoty, nelze nájem zařadit mezi zdanitelná plnění!
Společnost Domov vlastní dům, ve kterém jsou byty pronajímány fyzickým osobám (neplátcům) a nebytové prostory plátci daně, společnosti Astra. To znamená, že pronájmy:
fyzickým osobám jsou a musí být plněním osvobozeným,
pronájem plátci může a nemusí být zdaňován.
Jak vyplývá z dalšího výkladu, mnoho plátců optimalizuje daň z přidané hodnoty a nájmy raději zdaňuje.
Můžeme volně navázat na předchozí text. Podle zákona jsou vyjmenovaná plnění na jedné straně osvobozena od daně, na straně druhé nemá plátce uskutečňující tato plnění možnost odpočtu…