Source: https://www.weka.at/wohnrecht/Judikatur/5-Ob-144-15k-OGH-25.-August-2015
Timestamp: 2020-04-09 15:18:45
Document Index: 375924285

Matched Legal Cases: ['OGH', 'OGH', 'OGH', 'OGH', '§ 32', '§ 1431', '§ 32', '§ 32', '§ 32', '§ 1431', '§ 31', '§ 31', '§ 31', '§ 31', '§ 31', '§ 32', 'OGH']

5 Ob 144/15k; OGH; 25. August 2015 - Wohnrecht online
HomeJudikaturEntscheidungen5 Ob 144/15k; OGH; 25. August 2015
Dokument-ID: 796938
5 Ob 144/15k; OGH; 25. August 2015
GZ: 5 Ob 144/15k | Gericht: OGH vom 25.08.2015
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Dr. Hradil als Vorsitzenden den Hofrat Dr. Höllwerth, die Hofrätin Dr. Grohmann sowie die Hofräte Mag. Wurzer und Mag. Painsi als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Eigentümergemeinschaft U*****, vertreten durch Viehböck, Breiter, Schenk & Nau, Rechtsanwälte OG in Mödling, gegen die beklagten Parteien 1. MMag. Doris A***** und 2. Mag. S*****, beide *****, beide vertreten durch Noll, Keider Rechtsanwalts GmbH in Wien, wegen EUR 10.901,87 sA, über die Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 31. Oktober 2014, GZ 34 R 65/14g-24, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Leopoldstadt vom 18. März 2014, GZ 49 C 506/13h-20, abgeändert wurde, zu Recht erkannt:
Die beklagten Parteien sind zur ungeteilten Hand schuldig, der klagenden Partei binnen 14 Tagen die mit EUR 1.173,– (darin enthalten EUR 195,50,– USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens zu ersetzen.
Die Beklagten sind Miteigentümer einer Liegenschaft. Mit ihren Anteilen ist Wohnungseigentum an einer Wohnung verbunden. Im Jahr 2005 beschloss die Eigentümergemeinschaft die Sanierung des Hauses. Diese sollte in zwei Sanierungsabschnitten stattfinden. Die Mittel der Rücklage reichten für die mit EUR 515.000,– veranschlagten Baukosten des zweiten Sanierungsabschnitts nicht aus. Die damals tätige Hausverwaltung teilte allen Wohnungseigentümern im November 2005 mit, dass ein Teil dieser Kosten (EUR 430.000,–) durch Aufnahme eines Darlehens finanziert werden müsste. Als Alternative wurde einzelnen Wohnungseigentümern angeboten, die anteilig auf sie entfallenden Kosten der zweiten Sanierungsphase durch einen einmaligen Eigenmittelerlag zu bezahlen.
Mit Beschluss der Eigentümergemeinschaft wurde die Hausverwaltung beauftragt und bevollmächtigt, im Namen der Eigentümergemeinschaft ein Darlehen bis zur Höhe von EUR 430.000,– mit einer Laufzeit von 10 Jahren aufzunehmen. Die einzelnen Wohnungseigentümer konnten wählen, ob sie den auf sie entfallenden Anteil an den Sanierungskosten auf einmal zahlen oder an der Darlehensfinanzierung teilnehmen wollten. Für diese Aufteilung in zwei Gruppen gab es keinen Beschluss der Eigentümergemeinschaft.
Als eine neue Hausverwaltung 2009 das Objekt übernahm, wurde sie mit - im Zusammenhang mit der Sanierung stehenden - Forderungen von insgesamt über EUR 560.000,– (einschließlich Zinsen und Kosten) konfrontiert, für die rechtskräftige Exekutionstitel gegen die Eigentümergemeinschaft bestanden. Die Hausverwaltung rief eine Eigentümerversammlung ein und informierte die einzelnen Wohnungseigentümer über die Situation und die Summe der Außenstände. Angekündigt wurde, den Betrag durch Sondervorschreibungen einbringlich zu machen. Einzelne Wohnungseigentümer verwiesen auf die bereits aus dem Titel Darlehensrückzahlung geleisteten Beiträge, was die neue Hausverwaltung aufgrund fehlender Unterlagen der Vorverwaltung nicht nachvollziehen konnte. EUR 562.000,– wurden den einzelnen Wohnungseigentümern anteilig nach § 32 WEG vorgeschrieben, auf die beiden Beklagten entfielen von dieser Sondervorschreibung EUR 13.704,55. Sie zahlten nur EUR 2.638,95.
Die Beklagten wendeten – soweit im Revisionsverfahren noch relevant – die im Jahr 2006 geleistete Einmalzahlung als Gegenforderung bis zur Höhe der Klagsforderung ein. Der Betrag sei irrtümlich geleistet worden. Sie seien zur Rückforderung gemäß den §§ 1431, 1435 ABGB berechtigt. Hilfsweise stützten sie die Gegenforderung auf Schadenersatz. Die klagende Partei habe sich der früheren Hausverwaltung als Erfüllungsgehilfin bedient, deren Verhalten ihr zuzurechnen sei.
Das Erstgericht sprach aus, dass die Klagsforderung mit EUR 10.901,87 zu Recht, die Gegenforderung nicht zu Recht bestehe und verpflichtete die Beklagten zur Zahlung von EUR 10.901,87 sA. Rechtlich folgerte es, dass die Forderungen einschließlich der Kosten der verlorenen Prozesse der Eigentümergemeinschaft Aufwendungen iSd § 32 Abs 1 WEG seien, die Verwalterin auch zur Vorschreibung einer einmal notwendigen Sonderrücklage berechtigt und diese von den Eigentümern zu zahlen sei. Der Einwand der Erfüllung gehe ins Leere, weil die Zahlung im Jahr 2006 aufgrund einer Vorschreibung aus diesem Jahr erfolgt sei und mit der nunmehrigen Vorschreibung nicht ident sei. Zu prüfen bleibe die Auswirkung der von den Beklagten im Jahr 2006 geleisteten Zahlung auf den im Namen der Eigentümergemeinschaft aufgenommenen Kredit. Rückzahlungen auf diesen Kredit seien nach § 32 Abs 1 WEG anteilig zu tragen. Eine abweichende Regelung bedürfe der Schriftform und eines einstimmigen Beschlusses der Eigentümergemeinschaft. Diese Voraussetzungen seien nicht erfüllt. Ein abweichender Aufteilungsschlüssel sei nicht vereinbart worden. Die § 32 Abs 1 WEG widersprechende Vorschreibung der Einmalzahlung im Jahr 2006 sei zumindest teilweise rechtsgrundlos erfolgt. Den Beklagten stehe daher nach § 1431 ABGB eine Forderung gegen die Eigentümergemeinschaft zu. Eine Aufrechnung widerspreche jedoch dem Zweck des Wohnungseigentumsvertrags, der einen schlüssigen Verzicht auf die Aufrechnung gegen Akontovorschreibungen enthalte, weil dies zur Einschränkung der für die Abdeckung laufender Verbindlichkeiten notwendigen Liquidität der Eigentümergemeinschaft führte. Im konkreten Fall gehe es nicht um die Rücklagenbildung, sondern um eine Sondervorschreibung zur Abdeckung dringend notwendiger, für die Liquidität der Eigentümergemeinschaft unumgänglicher Aufwendungen. Die Hausverwaltung sei offenbar aufgrund massiver Verfehlungen der früheren Verwalterin mit gravierenden Außenständen der Eigentümergemeinschaft konfrontiert gewesen. Die Einhebung der Sondervorschreibung sei zur Begleichung der Außenstände und zur Herstellung der Liquidität der Gemeinschaft notwendig gewesen.
Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten Folge und änderte das Urteil des Erstgerichts dahin ab, dass es die Gegenforderung als bis zur Höhe der Klagsforderung zu Recht bestehend feststellte und daher das Klagebegehren abwies. In seiner rechtlichen Beurteilung bejahte es die – im Revisionsverfahren umstrittene – Aufrechenbarkeit. Der Oberste Gerichtshof habe im Zusammenhang mit der Rücklagenbildung zur Kompensation mit Beitragsleistungen ausgesprochen, dass das Argument des Vorrangs der Gemeinschaftsinteressen auf die Rücklagenbildung nicht ohne weiteres übertragbar sei. Im Vordergrund stehe vielmehr die Herstellung der vom Gesetz geforderten gleichen (anteiligen) Belastung der Liegenschaftseigentümer bei der finanziellen Vorsorge zur Deckung des Instandhaltungsaufwands. Einem Wohnungseigentümer, der überproportionale und damit dem Gleichbehandlungsgrundsatz widersprechende Beitragsleistungen zur Rücklage behaupte, könne eine Aufrechnung mit dem Argument eines schlüssigen Aufrechnungsverzichts nicht generell versagt werden.
Die – beantwortete – Revision der klagenden Partei ist zulässig und berechtigt.
4. Das Berufungsgericht geht von einer überproportionalen Belastung der beklagten Wohnungseigentümer als Folge ihrer Beiträge zu den Kosten der im Jahr 2005 von der Eigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossenen Sanierung des Hauses aus. Die damalige Hausverwaltung hatte den einzelnen Wohnungseigentümern angeboten, sich entweder mit einer Einmalzahlung oder mit monatlichen Rückzahlungen an der Kreditfinanzierung an den Sanierungskosten zu beteiligen. Die Beklagten hatten sich im Jänner 2006 für die Einmalzahlung des auf sie entfallenden Anteils der Sanierungskosten entschieden. Obwohl der primäre Zweck der Rücklage nach dem Wortlaut des Gesetzes (§ 31 Abs 1 WEG 2002) in der Vorsorge für künftige Aufwendungen liegt, nimmt der Oberste Gerichtshof eine Leistung in die Rücklage auch bei Bevorschussung eines bereits bestimmten Erhaltungsaufwands an (5 Ob 10/78; 5 Ob 187/12d; vgl E. M. Hausmann aaO, § 31 WEG Rz 17). In diesem Sinn handelte es sich (auch) bei der Einmalzahlung der beklagten Wohnungseigentümer um Beiträge zur Rücklage.
7. Nach Judikatur und Schrifttum soll die in § 31 Abs 1 WEG 2000 vorgeschriebene Bildung der Rücklage – in der Regel durch laufende Einhebung von Beiträgen im Sinn eines Zwangs-Ansparsystems (vgl 5 Ob 185/07b; Dirnbacher WEG [2010] 371) – einen Haftungsfonds oder eine Liquiditätsreserve mit ausreichenden Mitteln schaffen, um nicht nur alltägliche Auslagen, sondern vornehmlich größere (unvorhergesehene oder vorhersehbare) Investitionen finanzieren zu können (5 Ob 171/09x; 5 Ob 49/10g; E. M. Hausmann aaO, § 31 WEG Rz 16 f; Würth/Zingher/Kovanyi23 § 31 WEG Rz 2).
8. Hier handelte es sich um eine Sondervorschreibung zur Überbrückung eines akuten Liquiditätsengpasses als Folge rechtskräftiger Exekutionstitel gegen die Gemeinschaft. Mit den Beitragsleistungen der Wohnungseigentümer wird der benötigte Haftungsfonds, der bei Bestehen einer ausreichenden Rücklage bereits existieren würde, erst geschaffen. Zu dieser Sondervorschreibung war die (neue) Hausverwaltung nach entsprechender Information der Wohnungseigentümer auch während der laufenden Abrechunungsperiode berechtigt (5 Ob 255/06w, RIS-Justiz RS0122020; E. M. Hausmann aaO, § 32 WEG Rz 62a). In diesem Fall drohender Illiquidität der Gemeinschaft greift aufgrund des Vorrangs der Gemeinschaftsinteressen der schlüssige Aufrechnungsverzicht, wie auch das Erstgericht zutreffend erkannt hat.
WEKA (vpa) | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 144/15k | OGH vom 25.08.2015 | Dokument-ID: 796890