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Timestamp: 2018-11-17 17:39:01
Document Index: 317645098

Matched Legal Cases: ['artículo 201', 'artículo 202', 'artículo 44', 'artículo 199', 'artículo 203', 'artículo 202', 'artículo 44', 'artículo 202']

BOE.es - Documento BOE-A-2018-6319
Documento BOE-A-2018-6319
«BOE» núm. 115, de 11 de mayo de 2018, páginas 49623 a 49629 (7 págs.)
BOE-A-2018-6319
Mediante acta autorizada por el notario de Murcia, don Andrés Martínez Pertusa, iniciada el día 8 de junio de 2017, con el número 1.399 de protocolo, y concluida mediante acta de conclusión de expediente de rectificación de cabida de finca, el día 21 de septiembre de 2017, con el número 2.140 de protocolo, se tramitó el procedimiento regulado en el apartado 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria para la rectificación de descripción de la finca número 4.252 de la Sección Sexta del Registro de la Propiedad de Murcia número 7.
Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Murcia número 7, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Calificado el precedente documento, se suspende la inscripción del mismo por los siguientes defectos: Hechos: 1. Se presenta expediente notarial para la inscripción de exceso de cabida iniciado por Acta autorizada el día 8 de junio de 2017 por el Notario de Murcia don Andrés Martínez Pertusa, protocolo 1.399, y terminado por acta autorizada el día 21 de septiembre de 2017 por el indicado Notario, protocolo 2.140, a instancia de “Explotaciones Agrícolas Torre-Molina, S.A.”, en el que se pretende la inscripción de un exceso de cabida de 63 áreas y 49 centiáreas en la finca registral 4.252 de la Sección 6.ª de este Registro, que se describe en la inscripción 2.ª como trozo de tierra secano en blanco situada en el término municipal de Murcia, partido de Gea y Truyols, que tiene de superficie cinco fanegas y seis celemines, equivalente a tres hectáreas, sesenta y ocho áreas, noventa y cuatro centiáreas, y que linda: Norte, tierras de herederos de don F. C.; Levante, los mismos herederos; Mediodía, porción de la finca matriz de que ésta se segregó adjudicada M. V. T.; y Poniente, tierras de A. S., senda de herederos por medio; y que ahora se describe de forma totalmente coincidente con certificación catastral descriptiva y gráfica de 19 de mayo de 2017 que se incorpora al documento presentado, como trozo de tierra secano, CR Labor o labradío regadío, situado en término de Murcia, partido de Gea y Truyols, polígono 150, parcela 107, (…) que tiene una superficie de 43.243 metros cuadrados. Linda: Norte, Este y Oeste, camino parcela 9007 del mismo polígono del Ayuntamiento de Murcia; y Sur, parcela 125 de “Explotaciones Agrícolas Torre Molina, S.A.”. Pero, en la tramitación del expediente se observa la falta de notificación a los titulares de las fincas registrales colindantes, que son los mencionados en los linderos de la finca registral 4.252; dichos colindantes registrales no han sido notificados ni por correo certificado con acuse de recibo, al ignorarse su domicilio, ni por edicto publicado en el BOE, lo que actualmente puede solicitarse on line por Notarios y Registradores, y, además, sin coste alguno. 2. No consta la notificación a la persona de quien proceden los bienes, que es la mercantil “Proyectos Salsem, S.A.” ya que remitida la notificación por el Notario autorizante por correo certificado con acuse de recibo, ha sido devuelta la carta con la indicación de “ausente”. 3. Estando catastrada la finca a favor de «Proyectos Salsem, S.A.» no consta la notificación al titular catastral, por la razón expresada en el apartado 2. Fundamentos de Derecho: 1. Artículos 201-1, 201 b) y 203-1 quinta de la Ley Hipotecaria; artículo 202 del Reglamento Notarial; artículo 44-1 de la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas de 1 de octubre de 2015; artículo 199-1 párrafo segundo de la Ley Hipotecaria; artículo 203-5 de la Ley Hipotecaria en la redacción anterior a la Ley 13/2015 de 24 de junio. 2. y 3. Artículos 201-1 y 203-1 quinta de la Ley Hipotecaria; artículo 202 del Reglamento Notarial y artículo 44-1 de la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas de 1 de octubre de 2015. Ante la precedente nota de calificación, pueden los interesados: (…) Murcia, a 12 de Diciembre de 2017. La registradora (firma ilegible y sello del Registro con el nombre y apellidos de la registradora)».
Contra la anterior nota de calificación, don Andrés Martínez Pertusa, notario de Murcia, interpuso recurso el día 26 de enero de 2018 atendiendo a los siguientes razonamientos: «Hechos I) (…) II) A la vista de la certificación recaída son tres los defectos subsanables recogidos en la misma y que pasamos a examinar: II.1) Falta de notificación a los titulares de las fincas registrales colindantes que son los mencionados en los linderos de la finca registral 4252, di [sic], dichos colindantes registrales no han sido notificados ni por correo certificado con acuse de recibo al ignorarse su domicilio, ni por edicto publicado en el BOE, lo que actualmente puede solicitarse “on line” por Notarios y Registradores, además sin coste alguno. Como cuestión previa debemos plantearnos quienes son los titulares registrales colindantes a los que hay que notificar. Del contenido de la nota de calificación, se deduce que la Registradora entiende que son los mencionados en la descripción de la finca registral 4252. En mi opinión, esos colindantes, no son los colindantes registrales a los que se refiere la Ley Hipotecaria, ya que los que figuran en el título son los que eran colindantes cuando se produjo la adquisición de la finca, pero no necesariamente son los colindantes registrales actuales, verdaderos interesados en recibir la notificación. En el Acta inicial del expediente se hace constar expresamente en el apartado VI en cuanto a colindantes registrales que se desconoce las personas y domicilios que figuran como colindantes registrales. Esta afirmación exige que el Registrador de la Propiedad incluya en la certificación que envía al Notario, quienes son los colindantes registrales actuales, información que puede obtener de los datos que obran en el Registro de la Propiedad y en la cartografía que debe utilizar para la calificación. Así resulta del párrafo segundo de la regla tercera del art. 203 de la Ley Hipotecaria cuando establece que “El Registrador tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático”; por tanto para expedir la certificación el Registrador debe atender no solo a los documentos incorporados al Acta Notarial sino la consulta a su archivo, tanto literario como informático, de forma que las “bases gráficas y registrales” se configuran como un elemento auxiliar imprescindible para la calificación de un documento y, en nuestro caso, para la certificación registral que abre puerta a la continuación del expediente de dominio. La consideración de un Registro de la Propiedad moderno y actualizado no puede prescindir de datos tan importantes y en consecuencia debería haber certificado quienes son los titulares registrales de las fincas colindantes con indicación de su dirección para su notificación por el Notario. De lo expuesto nos encontramos con que el promotor del expediente desconoce quienes son los titulares registrales actuales y así se lo hace saber al Registro al solicitar la certificación. El Registro no certifica quienes son dichos titulares registrales actuales, en consecuencia, no pueden ser notificados ni por correo certificado con acuse de recibo ni por edicto de notificación personal. En este caso, entiendo que la publicación que se efectuó en el BOE anunciando la tramitación del expediente y la notificación que, discrecionalmente, puede hacer el Notario y que en este caso se hizo, en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, deben ser estimadas como suficientes para cumplir el trámite de la notificación y en consecuencia debe revocarse el defecto número 1 de la nota de calificación. II.2) No consta la notificación a la persona de quien proceden los bienes, que es la mercantil Proyectos Salsem, S.A., ya que remitida la notificación por el Notario autorizante por correo certificado con acuse de recibo, ha sido devuelta la carta con la indicación de “ausente”. Establece la regla quinta del art. 203 de la Ley Hipotecaria que el Notario notificará la pretensión “en la forma prevenida reglamentariamente”, lo que anuncia un desarrollo posterior reglamentario de la forma de efectuar dicha notificación. No existiendo ese desarrollo debemos plantearnos como debe hacerse hasta entonces. Existen dos opciones, una que el Notario efectúe las notificaciones conforme a lo dispuesto en el art. 40 de la Ley 39/2015 de 1 de Octubre de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y la otra, defender que hasta que no se desarrolle reglamentariamente el Notario debe efectuar la notificación en la forma prevista en el Reglamento Notarial. Me inclino por esta segunda posibilidad que es la que siempre utiliza el Notario en todas sus notificaciones. Esta notificación se efectuó conforme al art. 202 del Reglamento Notarial. Estando ausente el notificado y dejado aviso por el servicio de Correos que actuó como en las notificaciones debe actuar reglamentariamente, y no recogida la notificación por su destinatario, nos encontramos en la situación prevista en la Disposición Adicional Segunda de la Ley 13/2015 de 24 de Junio de Reforma de la Ley Hipotecaria, que impone al Notario la publicación de un Edicto en el BOE. Llegados a este punto la siguiente cuestión a dilucidar es si es necesaria la publicación de un nuevo Edicto en el BOE, tras la publicación que ya se ha realizado en el mismo, anunciando la tramitación del procedimiento, en el que consta el nombre de la persona de la que proceden los bienes. En el preámbulo de la mencionada Ley de Reforma se cita expresamente como uno de sus objetivos “la simplificación de la tramitación administrativa”. Entiendo que este principio debe presidir la interpretación de la Ley y en nuestro caso entender que la publicación efectuada del edicto en el BOE anunciando la tramitación del expediente y a mayor abundamiento la publicación que discrecionalmente realicé en el tablón de anuncios del Ayuntamiento deben entenderse como medios supletorios de notificación suficiente a la persona de quien procedan los bienes que voluntariamente se ha colocado en una situación de imposibilidad de notificación al no querer recoger la notificación de la que fue avisado por el servicio de correos. En consecuencia entiendo que este segundo defecto también debe ser revocado. II.3) Estando catastrada la finca a nombre de Proyectos Salsem, S.L. no consta la notificación al titular catastral por la razón expresada en el apartado 2. En cuanto a este punto, además de los argumentos recogidos en el número anterior en cuanto a la forma y efectos de la notificación, que doy aquí por reproducidos, quiero resaltar que la misma Registradora en su certificación advierte que en la certificación catastral figuran como titular el anterior titular Proyectos Salsem, S.A. Esta afirmación resulta de que el Registro tiene inscrito el título de Propiedad del Promotor y reconoce que hay una falta de actualización del catastro. Constando documental y registralmente que el propietario de las fincas es el Promotor del expediente y que el titular catastral es la persona que le transmitió la finca y que por tanto es evidente que está pendiente de actualizar el Catastro, no tiene sentido calificar como defecto la falta de notificación a un titular catastral ficticio. Volvemos aquí a apuntar la “simplificación administrativa” que proclama el preámbulo de la Ley de Reforma de la Ley Hipotecaria y en consecuencia solicita también la revocación de este defecto. Fundamentos de Derecho Arts. 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, art. 202 del Reglamento Notarial».
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199, 201, 203 y 326 de la Ley Hipotecaria; la disposición adicional segunda de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo; los artículos 202 y 206 del Reglamento Notarial, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de marzo de 2012, 19 de julio, 28 de noviembre y 20 de diciembre de 2016 y 16 de enero, 3 y 6 de abril y 7 de noviembre de 2017.
La registradora opone como defectos que impiden la inscripción, en primer lugar, que no consta la notificación a los titulares de las fincas registrales colindantes, entendiendo por tales a los mencionados en los linderos de la descripción de la finca registral 4.252 objeto del expediente; en segundo lugar, que no consta la notificación a la persona de quien proceden los bienes, que es la mercantil «Proyectos Salsem, S.A.» ya que remitida la notificación por el notario autorizante por correo certificado con acuse de recibo, ha sido devuelta la carta con la indicación de «ausente»; y, en tercer lugar, que, estando catastrada la finca a favor de la misma mercantil, no consta que se le haya notificado como titular catastral.
El notario autorizante recurre alegando en cuanto al primer defecto, que los colindantes que figuran en la descripción literaria ya no están actualizados y que el registrador debe al expedir la certificación señalar cuáles sean los actuales, según los datos que obran en el Registro de la Propiedad y en la cartografía que debe utilizar para la calificación. Respecto al segundo y tercer defecto, considera el notario que las notificaciones se han efectuado en la forma prevista en el artículo 202 del Reglamento Notarial y que ausentes los notificados y dejado aviso por el Servicio de Correos y no recogida la notificación por sus destinatarios, no es necesaria nueva publicación de edicto en el «Boletín Oficial del Estado», distinta de la que publicación genérica que ya se efectuó anunciando el inicio del procedimiento, en aras de la simplificación administrativa. Por ello considera que esta publicación sumada a la que discrecionalmente se realizó en el tablón de anuncios del Ayuntamiento deben entenderse como medios supletorios de notificación suficiente a la persona de quien procedan los bienes que voluntariamente se ha colocado en una situación de imposibilidad de notificación al no querer recoger la notificación de la que fue avisado por el servicio de correos. Asimismo se alega en cuanto al tercer defecto que constando documental y registralmente que el propietario de las fincas es el promotor del expediente y que el titular catastral es la persona que le transmitió la finca y que por tanto es evidente que está pendiente de actualizar el Catastro, no tiene sentido calificar como defecto la falta de notificación a un titular catastral ficticio.
El primer defecto señalado por la registradora se refiere a las notificaciones a los titulares registrales colindantes. En primer lugar debe recordarse, como se indicó en la resoluciones de 19 de julio o 28 de noviembre de 2016 (entre otras), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
4. Por último, debe analizarse la alegación relativa a que no procede notificación alguna al titular catastral, ya que debe considerarse documentado el cambio de dicho titular catastral porque el que figura como tal es la persona que transmitió la finca al promotor y, por tanto, debe entenderse que está pendiente de actualizar el Catastro. Tal alegación tampoco puede estimarse. En primer lugar porque cuando el precepto analizado prevé que debe efectuarse la notificación al titular catastral, para dar debido cumplimiento a este trámite de notificación, deberá entenderse por «titular catastral» el que figure en Catastro el momento de tramitarse el procedimiento, no correspondiendo al notario o al registrador hacer suposiciones acerca de quién debiera figurar como tal, por más que existan indicios razonables de la falta de actualización de dicha titularidad catastral. Pero es que, además, tal y como se ha visto en fundamentos anteriores, la norma contempla la notificación «a aquel de quien procedan los bienes», lo que hace decaer la argumentación del recurrente.
Por todo lo expuesto, los defectos segundo y tercero de la nota de calificación deben confirmarse.