Source: http://berlin.kanzlei-offermann.de/urteile/74-wohnungseigentumsrecht-bereicherungsanspruch-bei-eigenmaechtiger-instandsetzung.html
Timestamp: 2017-12-14 06:21:17
Document Index: 185512929

Matched Legal Cases: ['§ 195', '§ 10', '§ 14', 'BGH', 'BGH', '§ 21', 'BGH']

Wohnungseigentumsrecht: Bereicherungsanspruch bei eigenmächtiger Instandsetzung
BGB §§ 195, 199, 204, 684, 812; WEG §§ 10, 14, 16, 21, 27
Wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, bestimmt sich danach, ob die Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme erst noch beschlossen (dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie - sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, sei es wegen der Dringlichkeit - durchgeführt werden musste (dann die Gemeinschaft).
Schuldner des Entschädigungsanspruchs nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist jedenfalls der Verband. (Leitsätze des Gerichts)
BGH, Urteil vom 25.09.2015 - V ZR 246/14 (LG Hamburg), BeckRS 2016, 01209
Als die Beklagte im Jahre 2003 entstand, hatte die Wohnanlage einen erheblichen Sanierungsstau. In der Eigentümerversammlung vom 4. August 2004 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich einen von einem Architektenbüro vorgelegten Plan zur Sanierung der Anlage, jedoch mit einer Modifikation. Die dort vorgesehene Sanierung der Kellersohle sollte zunächst zurückgestellt werden, und es sollte abgewartet werden, ob die Durchfeuchtung der Kellerwände auch ohne diese Maßnahme zu beheben sei. Anlass hierfür waren die hohen Kosten, aber auch Zweifel an der Verantwortlichkeit der Gemeinschaft. Die Klägerin ließ die Kellersohle ihrer Souterrainwohnung nach dem Erwerb mit einem Kostenaufwand von 14.130,99 EUR sanieren. Außerdem ließ sie für weitere 3.475 EUR die Eingangs- und Innentüren ihrer Wohnung ersetzen, weil die alten als Folge der von der Beklagten durchgeführten Sanierungsmaßnahme an den Kellerwänden nicht mehr passten. Sie verlangte von der Beklagten Ersatz, was die Wohnungseigentümer in ihrer Versammlung am 22. November 2007 ablehnten. Mit der am 14. März 2008 zugestellten Klage hat die Klägerin zunächst beantragt, die Beklagte zu verurteilen, "einen Beschluss dahingehend zu fassen, dass an die Klägerin 17.605,99 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 23. November 2007 gezahlt werden." Am 23. Mai 2013 hat sie hilfsweise beantragt, die Beklagte zur Zahlung des genannten Betrags nebst Zinsen an sie zu verurteilen. Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.
Der BGH hat einen Anspruch der Klägerin auf Ersatz der Kosten für die Sanierung der Kellersohle i.H.v. 14.130,99 EUR verneint und einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Türen dem Grund nach bejaht.
Es bestehe kein Anspruch auf Ersatz dieser Kosten aus Notgeschäftsführung. Nach § 21 Abs. 2 WEG sei zwar jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentums unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind, nicht aber Maßnahmen, die einer dauerhaften Beseitigung der Schadensursache dienen. Diese Voraussetzungen liegen bei der Sanierung der Kellersohle nicht vor; die Maßnahmen dienten dazu, die Kellersohle dauerhaft zu sanieren und waren vom Notgeschäftsführungsrecht nicht gedeckt.
Es bestehe vorliegend auch kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung. Ein Bereicherungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers als Folge von Maßnahmen zur Instandsetzung oder Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums komme in Betracht, wenn die konkret durchgeführte Maßnahme hätte ausgeführt werden müssen, wovon der BGH aus revisionsrechtlichen Gründen zugunsten der Klägerin ausging. Wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, bestimme sich aber danach, ob die Maßnahme zum Zeitpunkt der Vornahme erst noch beschlossen (dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie – sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, sei es wegen der Dringlichkeit – durchgeführt werden musste (dann die Gemeinschaft). Jedenfalls hätten die Wohnungseigentümer vorliegend keinen Beschluss über die Sanierung der Sohle getroffen; sie haben sich vielmehr mit dem Sanierungsbedarf auseinandergesetzt und beschlossen, die Sohle zunächst nicht zu sanieren, sondern abzuwarten, ob sich die Feuchtigkeitserscheinungen auch ohne eine solche Maßnahme zurückbilden. Die Wohnungseigentümer haben also insoweit keinen Beschluss gefasst, so dass nur diese als Schuldner - etwa eines auf Änderung des gefassten Beschlusses – in Betracht kamen, nicht aber die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft.
Der Anspruch sei auch nicht verjährt. Der Anspruch verjähre 3 Jahre nach Beendigung der Maßnahmen. Er werde jedoch – wie vorliegend - durch eine auf Feststellung des Anspruchs gerichtete Klage gehemmt.