Source: https://www.yumpu.com/fr/document/view/41344221/rapport-annuel-av-habitat-2010-bnp-paribas-reim
Timestamp: 2019-10-18 06:49:57+00:00
Document Index: 47050145

Matched Legal Cases: ['arts 44', 'art)48', 'art201510502006', 'art 28', 'art202', 'art 0', 'art74160']

Rapport annuel - AV Habitat - 2010 - BNP Paribas REIM
INVESTMENT MANAGEMENTAV HABITATRAPPORT ANNUEL 2010
LA SOCIÉTÉ DE GESTIONLA SCPIBNP PARIBAS REAL ESTATEINVESTMENT MANAGEMENTSociété de gestion de portefeuille agréée par l’AMF sous len° GP-07000031 en date du 1 er juillet 2007Société anonyme à Directoire et Conseil de surveillance aucapital de 4 309 200 eurosAV HABITATSociété Civile de Placement ImmobilierSiège social et Bureaux :167, quai de la bataille de Stalingrad92867 ISSY-LES-MOULINEAUX CEDEX451 021 471 RCS NanterreVisa AMF : SCPI n°04-04 du 6 janvier 2004LE DIRECTOIRE DE BNP PARIBAS REIMPrésidenteJacqueline FAISANTMembresKarl DELATTREDirecteur Général DéléguéCyril de FRANCQUEVILLEDirecteur Général DéléguéSylvie PITTICCOSecrétaire Général - Directeur FinancierMichele CIBRARIO Administrateur Délégué de BNP Paribas REIM sgr ItalyLE CONSEIL DE SURVEILLANCEDE BNP PARIBAS REIMPrésidenteMarie-Claire CAPOBIANCO Directrice de BNP Paribas Banque Privée France etResponsable de BNP Paribas Wealth Management NetworksVice-PrésidenteDominique FABIANEDirectrice de Produits et Marchés de BNP ParibasMembresFrançois BENFEGHOUL Directeur Général Délégué de BNP Paribas Real EstateFrançois DEBIESSEDirecteur de BNP Paribas Wealth ManagementNathalie ROBIN Directrice de l’Immobilier de BNP Paribas AssuranceLA COMPOSITIONDU CONSEIL DE SURVEILLANCEPrésidentAlain SENANEDSCHVice-PrésidentPierre CHAPOUTIERMembresBernard BENITOMarie-Dominique BLANC-BERTJean-Louis CAYROLJacques CERINIDidier DAVIDJean-Luc KLINGERPatrick KONTZAndré SOUESMEMartin WURMSERSCI Marchild, représentée par Jean-Pierre MARTYCOMMISSAIRES AUX COMPTES DE LA SCPITITULAIREÉdouard LEDUCSUPPLÉANTDidier KLING95, rue Jouffroy d’Abbans - 75017 ParisPrésident Honoraire de la Compagnie de Paris41, avenue de Friedland – 75017 ParisPrésident Honoraire de la Compagnie de ParisPersonnes chargées de l’information :Brigitte WANTIEZ-DESJARDIN, Patrick POUPARDBNP PARIBAS REIM – 300 794 278 RCS NanterreTéléphone : 01 55 65 23 55Télécopie : 01 46 42 72 54 – 01 55 65 26 60Site : www.reim.bnpparibas.frEXPERTS IMMOBILIERS DE LA SCPIBNP Paribas Real Estate Valuation(nouvelle dénomination d’Atisreal Expertise)Foncier Expertise (contreseing)167, quai de la bataille de Stalingrad92867 Issy-les-Moulineaux Cedex4, quai de Bercy94224 Charenton-le-Pont Cedex
AV HABITATSOMMAIREPage 2LA SCPI AV HABITAT EN BREFLE MARCHÉ DU LOGEMENT EN 2010Page 4LE DÉVELOPPEMENT DURABLEPage 5LE RAPPORT DE LA SOCIÉTÉ DE GESTIONPage 14LE RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCEPage 15LES RAPPORTS DU COMMISSAIRE AUX COMPTESPage 16LES COMPTES DE L’EXERCICE 2010Page 24L’ORDRE DU JOUR ET LE PROJET DE RÉSOLUTIONSPage 27GLOSSAIRE
2LA SCPI AV HABITATEN BREFDate de création : Décembre 2003Chiffres-clés 2010Loyers facturés 2,21 millions d’eurosProduits financiers 2 545 eurosDotation à la PGR* 46 471 eurosDistribution* 30,50 euros par partReport à nouveau 1,26 euro par partcumuléLa SCPI au 31-12-2010Type immobilier d’habitation à usage locatifFrance entièreRégime fiscal loi RobienCapital 44,6 millions d’eurosNombre de parts 44 613Nombre d’associés 913Valeur vénale*Valeur de réalisation*48,37 millions d’euros (1 084,21 euros par part)48,55 millions d’euros (1 088,32 euros par part)Valeur de reconstitution* 55,68 millions d’euros (1 247,98 euros par part)Taux d’occupationfinancier*Nombre de logementsNombre de programmes 1591,2%252 (du studio au T5 et maisons individuelles)Répartition du patrimoine(en % des valeurs vénales)Produits, charges et résultat courantPRODUITS CHARGESÎle-de-France40,7%17,97 €/partCharges externes(frais et commission degestion, entretien, grossesréparations, chargeslocatives non récupérées)Province 59,3%Recettes locativesbrutes et produitsdivers49,61 €/part1,53 €/partCharges internes(provision pour travaux,provision nette pourcréances douteuses)Évolution de la distribution (1)4030,17 €/partRÉSULTATCOURANT353025Produitsfinanciers0,06 €/part201510502006 2007 2008 2009 20101) Les distributions 2006 était essentiellement composée deproduits financiers, le patrimoine immobilier étant en coursde constitution.Taux d’occupation au 31-121008060402002007 2008 2009 2010* Voir glossaire, en fin de rapport.
LE MARCHÉ DU LOGEMENT EN 2010> L’ancienAprès un cru 2010 que la Chambre des Notaires d’Île-de-France qualifie d’année de “santé insolente”, que réserve 2011 ?Notaires et agents immobiliers sont unanimes pour affirmer que la hausse des prix et des transactions va se confirmer, au moins au premiersemestre.Accès facilité au crédit, taux d’intérêt historiquement bas, extension du prêt à taux zéro à l’ancien (PTZ+), et surtout, une demande vigoureuse,tout semble concourir à ce que le marché du logement retrouve ses records de 2007.Pour en revenir à 2010, les transactions ont augmenté de 30%, en volume, et de 38% en valeur.Selon le Ministère de l’Écologie, du Développement Durable, des Transports et du Logement, les prix des logements anciens ont augmentéde 6%, en 2010. Cette hausse ne doit pas pour autant faire oublier les situations disparates d’une région à l’autre, puisqu’à Paris, les prix ontconnu la hausse “faramineuse” de 15,7%, mais ils ont également bien progressé à Bordeaux et Rennes, avec des hausses de 15%.Si l’on s’intéresse au type de logement, l’augmentation des prix (toutes régions confondues) s’est surtout fait sentir sur le marché desappartements, qui a gagné 7,6% entre début 2009 et fin 2010, contre 3% pour les maisons.Malgré la croissance des prix en 2010 et bien que la Fnaim (Fédération Nationale des Agents Immobiliers) insiste sur la notion de “valeurrefuge” de l’immobilier, elle reconnaît que “Tous les fondamentaux qui soutiennent l’économie ne sont pas au vert”, citant à la fois les faiblesperspectives de croissance et le chômage au-dessus de la barre des 9%. La Fnaim compte toutefois sur une hausse des prix de 3 à 6%, en2011, s’appuyant sur des “conditions d’expression de la demande toujours historiquement bonnes”.3> Le neufSelon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), 115 000 logements neufs ont été vendus en 2010 an, soit une augmentation de8,6% par rapport à 2009. Le dispositif Scellier explique en partie cette évolution, puisqu’il serait à l’origine, toujours selon elle, de 63% destransactions.Fin 2010, les prix du neuf avaient progressé de 7% en un an. C’est en Île-de-France que la hausse a été la plus forte (+ 9,8%), devant le sudde la France (+ 5,8%).Du côté de l’offre, qu’il s’agisse de logements achevés ou de logements en cours de construction, elle a baissé de pratiquement 30%, en unan. Les délais d’écoulement se situaient, fin 2010, à 4,2 mois pour l’Île-de-France, le double dans le reste du territoire.> Les loyersEn moyenne, un locataire a dépensé 9 800 euros, en 2010, pour se loger, dont 7 000 euros de loyer, le reste étant composé de charges et dedépenses d’énergie.Pour la troisième année consécutive, les loyers du secteur libre ont progressé moins que ceux du secteur social.En 2010, la progression moyenne, tous secteurs confondus, du prix des loyers est ressortie à un niveau supérieur à l’inflation.Les loyers de marché, qui ne sont pas encadrés par un indice, ont ainsi progressé de 2,5%, l’année dernière, alors qu’ils étaient restéstotalement stables en 2009. Pour 2011, l’observatoire Clameur s’attend à une légère baisse de ces loyers.> La vacanceLe phénomène de vacance avait fortement cru en 2009 et s’est nettement ralenti en 2010. Le taux s’établit à un peu plus de 5% du parc.Sources : Chambre des Notaires de Paris-Île-de-France,Fédération des Promoteurs ImmobiliersMinistère de l’Écologie, du Développement Durable, des Transports et du LogementObservatoire Clameur
LE DÉVELOPPEMENT DURABLELa gestion environnementale du bâtiment est devenue un enjeu primordial du développementdurable dans la mesure où le secteur immobilier représente entre 40 % et 45 % des consommationsd’énergie, 20 % des émissions de gaz à effet de serre et 40 % des déchets (avec une croissanceanticipée de 30 % sur les dix prochaines années). De ce fait, le secteur immobilier se doit dedevenir un axe essentiel de préservation de l’environnement, tant dans sa phase de constructionque dans sa phase d’usage.Longuement débattus dans le cadre du Grenelle de l’Environnement, les thèmes de l’énergie etdu développement durable imposent en matière de constructions neuves pour les immeublestertiaires, la détermination d’un seuil de consommation d’énergie primaire à 50 KWh m 2 annuelsen moyenne après 2012 et, pour le parc existant, un objectif de réduction de la consommationde 38 % d’ici à 2020.La nouvelle réglementation thermique 2012 et le Diagnostic de Performance Energétique sontnotamment les mesures mises en place pour réduire les impacts environnementaux du secteurimmobilier.4> Le développement durable : un outilde valorisation des actifs sous gestionLe Grenelle de l’Environnement marque un véritable tournant dans l’histoire de l’Immobilier. Auregard de ces nouveaux enjeux, des objectifs fixés et du calendrier pour y aboutir, BNP Paribas REIMs’implique fortement dans les problématiques environnementales, tout en affirmant sa volonté depositionner le mieux possible les actifs gérés sur le marché locatif.La vision stratégique de BNP Paribas REIM en matière de développement durable en trois points :La certification NFBâtiments Tertiaires –Démarche HQE,définition…Lancée en 2005, lacertification NF BâtimentsTertiaires – Démarche HQEdistingue des bâtimentsdont les performancesenvironnementalescorrespondent auxmeilleures pratiquesactuelles. Cettecertification nationale etinternationale concerne lesphases de programmation,de conception et deréalisation des ouvrages enconstruction, en rénovationet en exploitation.Elle s’appuie sur desréférentiels élaboréspar Certivéa (organismecertificateur de référence),bâti autour des 14 ciblesde la démarche HQEpour une démarcheenvironnementale globale.550 opérations sontà ce jour certifiées NFBâtiments Tertiaires.1. les acquisitions :BNP Paribas REIM a d’ores et déjà intégré les contraintes environnementales dans sonprocessus d’investissement. D’ailleurs, en la matière, le choix entre l’immobilier vert etl’immobilier classique ne se posera probablement plus d’ici quelques années, car toutl’immobilier neuf sera vert.2. l’arbitrage :Pour les ventes, l’un des critères de choix des actifs à céder sera le fait que leur “verdissement”n’assurerait pas le meilleur retour sur investissement pour leur propriétaire actuel.3. le travail sur le patrimoine existant :BNP Paribas REIM doit examiner, au cas par cas, sa mise aux normes nouvelles à l’occasionde travaux de rénovation.> L’exemple de l’immeuble VÉLIZY GREEN :une rénovation aux couleursdu développement durableVÉLIZY GREEN ?Dans le cadre de sa stratégie de gestion des actifs, BNP Paribas REIM fait rénover, pour le compted’une SCPI, 1440 m² de bureaux situés à Vélizy-Villacoublay dans les Yvelines. VÉLIZY GREEN, estl’une des quatre premières opérations à avoir obtenu la nouvelle certification NF Bâtiments Tertiairesdémarche HQE en Rénovation (phases Programme et Conception). Le projet vise également unelabellisation BBC Effinergie Rénovation, en cours d’instruction.POURQUOI CETTE OPÉRATION ET CET IMMEUBLE EN PARTICULIER ?Tout en s’inscrivant dans les préoccupations environnementales de BNP Paribas REIM, cette opérationporte sur un actif très représentatif, par sa taille et sa localisation, du parc immobilier francilienainsi que des actifs appartenant aux SCPI gérées par BNP Paribas REIM. Il s’agit pour la société degestion de prouver qu’une démarche environnementale et une rénovation vertueuse sont viablestechniquement et économiquement sur des opérations de taille moyenne, démontrant au passage,que les labels et certifications ne sont pas l’apanage de grosses opérations tertiaires.
LE RAPPORT DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION> Le régime fiscal de la SCPIIl est rappelé qu’AV Habitat est une SCPI placée sous le régime fiscal instauré par la loi Robien et précisé par l’article 31 bis du Code Généraldes Impôts.À ce titre, les souscripteurs bénéficient de la déductibilité de leur investissement à hauteur de 95% de son montant, sous forme d’unamortissement annuel. Cet avantage a pris effet dès le premier jour du mois suivant celui de la souscription. Le taux d’amortissement est de8% durant les cinq premières années et de 2,5% les quatre années suivantes.En contrepartie, ils se sont engagés à conserver leurs parts pendant la période d’engagement de location pris par la SCPI, soit neuf ans àcompter de la première location de l’ensemble de son patrimoine. En pratique, compte tenu de l’échéancier de location des logements acquis,cette obligation prendra fin en mai 2017. Ceci n’exclut pas la vente, à partir de l’échéance statutaire de 2016, des appartements qui aurontété loués pendant les neuf années requises.ÉVALUATION> Le patrimoineLes expertises 2010 ont abouti à une valeur vénale du patrimoine immobilier de 48,37 millions d’euros, en progression de 1,7% par rapportà 2009.Après prise en compte des autres actifs de la SCPI et de ses dettes, les valeurs de réalisation et de reconstitution s’établissaient ainsi :Valeurs 2009(en milliers d’euros)Soit, par part(en euros)2010(en milliers d’euros)Soit, par part(en euros)VariationValeur de réalisation 47 743 1 070,16 48 553 1 088,32 + 1,7%Valeur de reconstitution 54 746 1 227,14 55 676 1 247,98 + 1,7%5RÉPARTITION DU PATRIMOINE IMMOBILIER(au 31 décembre 2010, en % des valeurs vénales)HabitationsParis -Région parisienne 40,7%Autres régions 59,3%TOTAL 100,0%SITUATION LOCATIVE AU 31 DECEMBRE 2010En 2010, le taux d’occupation financier du patrimoine, rapport entre les loyers effectivement quittancés et les loyers estimés que percevraitla SCPI si son patrimoine était loué à 100%, a évolué pratiquement en permanence au-dessus du seuil des 95%, ou très près. Il a toutefoisfléchi au dernier trimestre de l’année.Taux d’occupation31/03/2010 30/06/2010 30/09/2010 31/12/201098,2% 96,1% 93,9% 91,2%
Situation géographique Nombre d’appartements ou de maisons Dont loués Régime de PropriétéChambourcy (78) - Rue Chaude 13 maisons 12 Pleine propriétéThiais (94) - Rue Buffon 5 maisons 5 CopropriétéMarseille (13) - Chemin des Bessons 28 appartements 26 CopropriétéMarseille (13) - Parc Belmont 12 appartements 12 CopropriétéOrvault (44) - ZAC du Bignon 34 appartements 33 CopropriétéSaint-Julien-en-Genevois (74) - Avenue de Genève 3 appartements 3 CopropriétéPontoise (95) - Rue Émile Henriot 19 appartements 14 CopropriétéPontoise (95) - Place Marie Laurencin 4 maisons 4 CopropriétéLe Bourget (93) - Le Lindbergh 20 appartements 20 CopropriétéMontpellier (34) - ZAC de Malbosc 10 maisons 10 Pleine propriétéMontpellier (34) - Le Clos des Muses 35 appartements 32 CopropriétéRouen (76) - Rue du Renard 18 appartements 10 Pleine propriétéMontpellier (34) - Le Jardin de la Palmeraie 2 8 maisons 7 CopropriétéOrléans (45) - Rue Marie Stuart 28 appartements 28 CopropriétéAlfortville (94) - Rue Paul-Vaillant Couturier 15 appartements 13 CopropriétéTOTAL 252 appartements ou maisons 229La commercialisation du programme de Rouen (76) s’est avérée difficile. De ce fait, les huit logements vacants ont été équipés de parquet,jugé unanimement préférable à la moquette d’origine, selon les candidats locataires. Trois ont été reloués courant janvier 2011.6LES TRAVAUXLes travaux réalisés en 2010 ont représenté 34 500 euros, environ, essentiellement consacrés à la réfection de peintures dans les programmesdu Bourget et d’Orvault, après des libérations d’appartements.Provision pour grosses réparations (en milliers d’euros)Montant au 01/01/2010 Dotations 2010 Taux de provisionnement Reprises 2010 Montant au 31/12/201015 46 2 %* 34 27* Des loyers escomptés.> Les résultats et la distributionLe résultat 2010 d’AV Habitat s’est établi à 1,35 million d’euros, contre 1,54 million d’euros, environ, l’année précédente.Les loyers perçus ont totalisé 2,21 millions d’euros, comme en 2009, la hausse de l’Indice de Référence des Loyers compensant une situationlocative moins satisfaisante.Le recul du résultat provient principalement de deux facteurs : d’une part, la baisse du taux d’occupation par rapport à l’année précédente,qui se traduit par une progression des charges locatives sur locaux vacants et, d’autre part, le poids fortement accru des taxes foncières, enhausse de plus de 70%. Une partie de cette progression vient de régularisations de taxes sur exercices antérieurs.En revanche, les charges locatives refacturées aux locataires ont fortement baissé en raison d’un changement de présentation explicité dansl’annexe financière, sans incidence sur le résultat.Même si la trésorerie disponible de la SCPI n’est pas très abondante, il convient de signaler qu’elle est placée en certificats de dépôtnégociables auprès des établissements les mieux cotés par les agences de notation.Rapporté à une part, le résultat 2010 a représenté 30,17 euros.La distribution de l’exercice a été fixée à 30,50 euros par part, contre 34,25 euros par part en 2009, moyennant un léger prélèvement sur lereport à nouveau.Distribution 2010(en euros par part)Dont revenus de capitauxmobiliersPrélèvements sociaux*Prélèvement forfaitairelibératoire*30,50 € 0,05 € 0,01 € 0,02 €* Prélèvements fiscaux sur les intérêts produits par le placement de la trésorerie, au taux de 12,1% et 30,1%, respectivement, pour les revenusversés en 2010 et de 12,3% et 31,3% pour ceux versés en 2011. Montants arrondis au cent d’euro.
PERCEPTION DES LOYERS - PROVISIONS POUR CRÉANCES DOUTEUSESIl est à noter qu’en matière d’impayés de la part de locataires de logements, les procédures sont particulièrement encadrées et longues.Par ailleurs, la société de gestion concentre ses efforts sur le recouvrement des créances de locataires en place et a confié à une sociétéspécialisée, Consensus, le recouvrement des créances reconnues par jugement sur d’anciens locataires.Provision pour créances douteuses (en milliers d’euros)Montant au 01/01/2010 Dotations 2010 Reprises 2010 Montant au 31/12/2010112 55 11 156Principaux contentieux au 31/12/2010Immeuble Montant en euros* Nombre de mois impayés État d’avancementThiais (94) 28 500 21 Logement libéré en juillet 2009 et reloué. Nouvelle enquêteprévue pour localiser les anciens locataires.Le Bourget (93) 23 900 18 Locataire expulsé. Saisies infructueuses.Pontoise (95) 22 800 24 Locataire expulsé le 5/10/2010. Recouvrement en cours.* Montant provisionné en créances douteuses au 31 décembre 2010, arrondi à la centaine d’eurosCes trois contentieux représentent près de la moitié du poste “Dépréciations des créances douteuses”.> Le capital et le marché des partsCapital au 31/12/10 (nominal : 1 000 euros par part)Montant Nombre de parts Nombre d’associés44 613 000 € 44 613 9137Transactions réalisées en 2010Nombre de parts échangéesPrix d’exécution moyen par part202 694 €Rappelons que l’avantage fiscal lié à la souscription d’AV Habitat est soumis à l’obligation de conserver ses parts pendant toute la duréed’engagement de location de l’ensemble des logements, pris par la SCPI, sous peine de réintégration de l’avantage obtenu. En cas de cessionde parts, cet avantage ne se transmet pas à l’acheteur, qui recherche le rendement, ce qui explique le faible volume de transactions sur lemarché secondaire et les prix pratiqués.Le dernier prix d’exécution au 8 décembre 2010 s’est établi à 728 euros la part.Ordres en cours au 31/12/2010Nombre de parts à la vente En % du nombre total de parts Dont parts inscrites à la ventedepuis plus d’un an (en % du capital)Nombre de parts à l’achat269 0,60% 0,50% 8> Cotisation ASPIMLa société de gestion a reversé à la SCPI la moitié de la cotisation réglée par cette dernière, pour 2010, à l’Association Française des Sociétésde Placement Immobilier.Dès 2011, BNP Paribas Reim supportera la totalité de cette cotisation.
Transformation de la SCPI en OPCIL’Ordonnance du 13 octobre 2005 a défini le régime juridique des OPCI, Organisme de Placement Collectif Immobilier.Les SCPI, véhicule non coté d’investissement dans l’immobilier, évoluant dans un environnement réglementaire et fiscal relativementcontraignant (obligation de détenir au moins six ans les immeubles acquis, limitation des travaux et des cessions d’actifs, droit d’enregistrementsur les cessions de parts, …), le législateur a souhaité créer un nouveau véhicule, offrant notamment des possibilités d’allocations d’actifsplus souples et plus étendues, et des dispositions destinées à favoriser la liquidité.L’OPCI s’inscrit dans un mouvement de modernisation du secteur immobilier, pour répondre à des enjeux tels que le besoin d’un véhiculecompétitif à l’échelle européenne, l’externalisation des patrimoines immobiliers des entreprises et des institutionnels, la nécessité d’unproduit d’épargne-retraite basé sur l’immobilier et conforme aux prescriptions contemporaines de la régulation.L’article L214-84-2 du Code monétaire et financier prévoit l’obligation pour les SCPI de soumettre à l’assemblée générale extraordinairede leurs associés, dans un délai de cinq ans à compter de l’homologation des dispositions du Règlement Général de l’Autorité des MarchésFinanciers -AMF- relatives aux OPCI, soit au plus tard le 18 avril 2012, une résolution se prononçant sur la possibilité de se transformer enOPCI.Cet article indique également que cette assemblée, statuant aux conditions de quorum et de majorité prévues pour la modification desstatuts, doit opter pour l’une des deux formes de l’OPCI qu’elle souhaite voir adopter à l’issue de la transformation, SPPICAV – Société dePlacement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable – ou FPI – Fonds de Placement Immobilier. La loi donne donc la possibilité auxassociés de la SCPI du choix entre deux structures, en cas de transformation.En décembre 2006, l’article L214-84 prévoyant qu’il ne pourrait plus être créé de SCPI à compter du 31 décembre 2009 et interdisant à cellesqui subsisteraient de procéder à l’augmentation de leur capital, a été abrogé, permettant ainsi la coexistence et le développement des deuxvéhicules, SCPI et OPCI.8Qu’est-ce qu’un OPCI ?Les OPCI ont pour objet principal d’acquérir, directement ou indirectement, ou de faire construire des immeubles exclusivement en vue deleur location et de les vendre. Ils ont aussi la possibilité de faire réaliser dans ces immeubles tous types de travaux.Ils doivent également constituer une poche d’actifs liquides, investie notamment dans des dépôts ou des instruments financiers à caractèreliquide.Ils peuvent enfin constituer une poche d’actifs mobiliers, investie notamment dans des actions ou des obligations cotées, des parts ou actionsd’OPCVM, des IFT ou des actions de sociétés foncières cotées.Ils sont autorisés à s’endetter, soit pour financer les opérations immobilières, soit pour faire face à des demandes de rachat des titres (aumaximum de 40% de la valeur des actifs et 10% de la valeur des autres actifs, pour l’OPCI grand public tel que défini ci-après).Les possibilités d’investissement des OPCI sont ainsi plus larges et plus souples que celles des SCPI, mais avec des variations plus rapidesdes valeurs mobilières que celles des actifs immobiliers.Les deux formes juridiques possibles et leur fiscalitéL’OPCI peut revêtir deux formes juridiques :• SPPICAV – Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable - société anonyme sur le modèle des SICAV, relevant durégime fiscal des valeurs mobilières,• FPI – Fonds de Placement Immobilier – “copropriété” d’actifs immobiliers et d’instruments financiers sur le modèle des FCP, dénué de lapersonnalité morale, relevant du régime fiscal des revenus fonciers.• Indépendamment de sa forme juridique, un OPCI peut être :– “grand public”, c’est-à-dire ouvert à tous les souscripteurs, avec notamment un ensemble de règles afin de faciliter la gestion desrachats,– à règles de fonctionnement allégées (RFA), c’est-à-dire réservé aux investisseurs qualifiés ou avertis, avec un ensemble de règles moinscontraignantes que celles d’un OPCI grand public.L’OPCI RFA peut lui-même être :– Sans effet de levier (emprunt) – RFA SEL– Avec effet de levier (emprunt) – RFA ELLes acteurs de l’OPCILes OPCI sont gérés par des sociétés de gestion de portefeuille qui doivent obtenir un agrément spécifique de l’Autorité des MarchésFinanciers (AMF) permettant la gestion d’OPCI.Chaque OPCI est également agréé par l’AMF.Trois autres acteurs interviennent dans la gestion des OPCI :• L’évaluateur des actifs immobiliers – il y en a obligatoirement deux, au lieu d’un seul en SCPI ; ils produisent une expertise annuelle et troisévaluations trimestrielles.• Le dépositaire – il contrôle et conserve les actifs mobiliers et les liquidités, contrôle l’inventaire des actifs immobiliers et vérifie la régularitédes décisions. Cet acteur n’intervient pas en SCPI.• Le commissaire aux comptes : il contrôle et certifie les comptes annuels.
L’assemblée générale mixteRENOUVELLEMENT DU MANDAT DE L’EXPERT IMMOBILIERIl est proposé à l’assemblée de renouveler le mandat de BNP Paribas Real Estate Valuation, avec contreseing de Foncier Expertise, pour unedurée de quatre ans.L’assemblée aura également à approuver l’affectation du résultat, à prendre acte des valeurs représentatives de la SCPI et à se prononcer surla question de la transformation en OPCI.MODIFICATION DES STATUTSCette assemblée est l’occasion de vous présenter quelques modifications statutaires de pure forme destinées à modifier les articles 16, 18et 19 des statuts.10
ÉVOLUTION PAR PART DES RÉSULTATS FINANCIERS HT DES CINQ DERNIERS EXERCICES (EN EUROS)Année 2006 % dutotal desrevenusREVENUS (1)2007 % dutotal desrevenus2008 % dutotal desrevenus2009 % dutotal desrevenus2010 % dutotal desrevenus• Recettes locatives brutes (1) 12,89 66,72 37,88 95,93 48,98 98,67 49,45 99,72 49,60 99,86• Produits financiers avant prélèvementlibératoire5,74 29,71 1,57 3,99 0,65 1,32 0,11 0,22 0,06 0,12• Produits divers (2) 0,69 3,57 0,03 0,08 N/S 0,01 0,03 0,06 0,01 0,02TOTAL REVENUS 19,32 100,00 39,48 100,00 49,64 100,00 49,59 100,00 49,67 100,00CHARGES (1)• Commission de gestion 2,19 11,34 4,61 11,68 5,85 11,78 5,87 11,84 5,81 11,70• Autres frais de gestion (3) 2,87 14,86 5,33 13,50 4,28 8,61 0,78 1,57 0,97 1,95• Entretien du patrimoine 0,41 2,12 0,50 1,27 0,84 1,69 1,92 3,87 1,71 3,44• Charges locatives non récupérées (4) 1,19 6,16 1,26 3,19 1,71 3,45 6,24 12,58 9,48 19,09Sous-total charges externes 6,66 34,47 11,70 29,64 12,68 25,53 14,81 29,86 17,97 36,18• Amortissements netspatrimoineautres• Provisions nettespour travaux 0,15 0,77 0,24 0,61 0,24 0,48 – 0,29 – 0,58 0,27 0,54autres (5) 0,10 0,51 0,69 1,75 1,21 2,43 0,52 1,05 1,26 2,54Sous-total charges internes 0,25 1,28 0,93 2,36 1,45 2,91 0,23 0,47 1,53 3,09TOTAL CHARGES 6,91 35,75 12,63 32,00 14,13 28,44 15,04 30,33 19,50 39,2711RÉSULTAT COURANT 12,41 64,25 26,85 68,01 35,51 71,56 34,55 69,67 30,17 60,74• Variation du report à nouveau 0,01 0,05 0,65 1,66 0,52 1,05 0,30 0,60 – 0,33 – 0,66• Variation autres réservesREVENUS DISTRIBUÉS• Avant prélèvement libératoire 12,40 64,18 26,20 66,36 35,00 70,50 34,25 69,07 30,50 61,41• Après prélèvement libératoire 9,82 50,82 25,76 65,23 34,81 70,12 34,22 69,01 30,48 61,37(1) Sous deduction de la partie non imputable à l’exercice.(2) Commissions de souscriptions et de cessions, autres produits d’exploitation, produits exceptionnels.(3) Autres frais de gestion, charges financières, charges exceptionnelles, autres charges.(4) Charges locatives, impôts et taxes, assurance non récupérables.(5) Dotations de l’exercice diminuées des reprises et augmentées des créances irrecouvrables.DETTES À L’ÉGARD DES FOURNISSEURS AU 31 DÉCEMBRE 2010 PAR DATE D’ÉCHÉANCEConformément à l’article D 441-4 du Code de commerce, la société donne la décomposition du solde des dettes à l’égard des fournisseursau 31/12/2010 par date d’échéance.Nature Exercice Total Dettes nonéchuesDettes courantesTOTALDETTES ÉCHUESDepuis moins de 90 jours Depuis plus de 90 jours Délais conventionnels2010 68 919,58 68 919,582009 65 996,40 63 870,45 888,75 1 237,202010 68 919,58 68 919,58 – – –2009 65 996,40 63 870,45 888,75 1 237,20 –
VALEURS REPRÉSENTATIVES DU PATRIMOINE AU 31 DÉCEMBRE 2010VALEUR COMPTABLE (résultant du bilan)Valeur nette comptable desimmobilisationsValeur nette des autres actifsEn euros44 486 170,95183 194,12VALEUR COMPTABLE 44 669 365,07SOIT POUR UNE PART : 1 001,26VALEUR DE RÉALISATION (résultant de l’expertise)Valeur vénale (expertise)48 370 000,00Valeur nette des autres actifs183 194,12VALEUR DE RÉALISATION 48 553 194,12SOIT POUR UNE PART : 1 088,32VALEUR DE RECONSTITUTION(ce qu'il faudrait débourser pourreconstituer le patrimoine)En eurosValeur de réalisation48 553 194,12Frais d’acquisition2 998 940,00Commission de souscription4 124 170,73VALEUR DE RECONSTITUTION 55 676 304,85SOIT POUR UNE PART : 1 247,98EMPLOI DES FONDSEn eurosTotal au 31/12/2009 Mouvements de l'exercice Total au 31/12/2010+ Fonds collectés 48 494 331,00 48 494 331,00+ Divers / Autres réserves– Achats d'immeubles – 44 487 215,67 – 44 487 215,6712– Cessions d'immeubles– Frais prélevés sur la prime d'émission – 3 881 331,00 – 3 881 331,00– Autres immobilisations corporelles – 20 890,23 – 5 200,48 – 26 090,71SOLDE DES EMPLOIS DE FONDS COLLECTÉS 104 894,10 – 5 200,48 99 693,62CAPITALDate d’origine : 2 décembre 2003 Nominal de la part : 1 000 €DateCapitalnominalen eurosMontant en euros des capitauxapportés à la SCPI par lesassociés lors des souscriptionsau cours de l'annéeNombrede partsNombred'associésRémunération HT en euros desorganismes collecteurs et de lasociété de gestion à l'occasiondes souscriptions de l'annéePrixd'entréeau 31décembre31/12/2006 44 613 000 - 44 613 905 - -31/12/2007 44 613 000 - 44 613 903 - -31/12/2008 44 613 000 - 44 613 904 - -31/12/2009 44 613 000 - 44 613 906 - -31/12/2010 44 613 000 - 44 613 913 - -
ÉVOLUTION DES CONDITIONS DE CESSION ET DE RETRAITAnnéeNombre departs cédéesou retirées% par rapport aunombre total de parts encirculation au 1 er janvierDemandes de cessionsou de retraits ensuspensDélai moyen d'exécutiond'une cession ou d'unretraitRémunération de la sociétéde gestion sur les cessions etles retraits (en € HT)2006 - - - - -2007 55 n.s. 203 ns 1 3772008 87 0,20 272 ns 2 1852009 1 ns 294 ns 402010 202 0,50 269 ns 5 488ÉVOLUTION DU PRIX DE LA PART2006 2007 2008 2009 2010Prix d'exécution au 1 er janvier – – – – –Prix vendeur ou prix d'exécution moyen annuel – 626 628 ns 694Prix de souscription ou prix moyen acheteur – 687 689 ns 762Dividende versé au titre de l'année 12,40 26,20 35,00 34,25 30,50Rendement de la part en %* ns ns ns ns 4,00%Report à nouveau cumulé par part 0,12 0,77 1,29 1,59 1,26* Dividende versé au titre de l’année rapporté au prix acheteur moyen constaté sur la même année.13
LE RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCEMesdames, Messieurs,Votre Conseil s’est réuni à deux reprises au cours de l’année afin de suivre l’évolution de la situation locative et financière de votre société.La société de gestion a mis à sa disposition toutes informations et tous documents lui permettant d’exercer pleinement son rôle d’assistanceet de contrôle, conformément au mandat que vous nous avez conféré.Nous avons également pu examiner les comptes annuels d’AV Habitat et le résultat des expertises immobilières.> L’évolution de la situation locativeLe conseil est particulièrement attentif à la situation locative de la SCPI et à son évolution défavorable, en 2010.Il a également noté que le poste “Créances douteuses” est suivi et traité avec attention.La baisse spectaculaire du taux d’occupation et l’augmentation des impayés ont conduit le conseil à demander à plusieurs reprises à lasociété de gestion de prendre des mesures actives pour retrouver un niveau d’occupation acceptable, notamment pour certains immeubles.Les résultats sont encore insuffisants, même si de légers progrès sont à signaler. Un taux d’occupation inférieur à 95% ne saurait êtreconsidéré comme satisfaisant.D’autre part, le conseil a attiré l’attention de la société de gestion sur l’extrême vigilance à observer dans la gestion des incidents de paiement,notamment en termes de prévention et de réactivité. Le niveau de 2,5%, environ, de provision par rapport aux loyers est particulièrementinquiétant.> Les valeurs représentatives de la SCPILes quinze programmes en patrimoine ont été expertisés au dernier trimestre 2010. Il en ressort une légère progression des valeurs vénales(valeur estimée des immeubles, à dire d’expert) d’une année à l’autre.La valeur de réalisation de la SCPI (valeurs vénales augmentées des autres actifs et passifs d’exploitation) est passée de 1 070,16 euros parpart, fin 2009, à 1 088,32 euros par part, fin 2010.14> Les résultats et la distribution 2010Les comptes 2010 font ressortir un résultat net par part de 30,17 euros, en repli par rapport à celui de l’exercice précédent.La distribution a été fixée à 30,50 euros par part.La différence, soit 0,33 euro par part a été prélevée sur le compte de report à nouveau.Les résultats et la distribution sont en forte baisse, de l’ordre de 4 euros par part. Cette chute s’explique principalement par un taux d’occupationdégradé et par les nombreux impayés. Seule, une action sévère sur ces composantes pourrait permettre d’améliorer la rentabilité.> Le marché secondaire des partsLe marché secondaire des parts d’AV Habitat est très spécifique. Compte tenu des conditions encadrant l’avantage fiscal dont ils ont bénéficiéà la souscription, les quelques détenteurs de parts qui se portent vendeurs ne peuvent obtenir que des prix d’exécution affichant une fortedécote par rapport à la valeur vénale par part du patrimoine de la SCPI.Pour autant, des transactions ont été réalisées en 2010.Nous vous recommandons de voter en faveur de l’ensemble des résolutions proposées par la société de gestion.Le Conseil de Surveillance
LES RAPPORTS DU COMMISSAIRE AUX COMPTES> Rapport du commissaireaux comptes sur les comptesannuels – Exercice 2010Mesdames, Messieurs,En exécution de la mission qui m’a été confiée par votre Assembléegénérale, je vous présente mon rapport relatif à l’exercice clos le31 décembre 2010 sur :– le contrôle des comptes annuels de la SCPI AV HABITAT, tels qu’ilssont joints au présent rapport,– la justification de mes appréciations,– les vérifications spécifiques et informations prévues par le CodeMonétaire et Financier.Les comptes annuels ont été arrêtés par la Société de gestion devotre Société et soumis à votre Conseil de Surveillance dans saséance du 8 mars 2011. Il m’appartient d’exprimer une opinion surces comptes.OPINION SUR LES COMPTES ANNUELSJ’ai procédé à l’audit des comptes annuels selon les normesprofessionnelles applicables en France. Ces normes requièrentla mise en oeuvre de diligences permettant d’obtenir l’assuranceraisonnable que les comptes annuels ne comportent pas d’anomaliessignificatives. Un audit consiste à examiner, par sondages, leséléments probants justifiant les données contenues dans cescomptes. Il consiste également à apprécier les principes comptablessuivis et les estimations significatives retenues pour l’arrêté descomptes et à apprécier leur présentation d’ensemble.Je certifie que les comptes annuels sont réguliers et sincères etdonnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exerciceécoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de lasociété à la fin de cet exercice.> Rapport spécialdu commissaire aux comptesExercice clos le 31/12/2010Mesdames, Messieurs,En ma qualité de commissaire aux comptes de votre société, je vousprésente mon rapport sur les conventions réglementées viséespar l’article L 214-76 du Code Monétaire et Financier dont j’ai étéavisé. Il ne m’appartient pas de rechercher l’existence éventuelled’autres conventions mais de vous communiquer sur la base desinformations qui m’ont été données les caractéristiques et lesmodalités essentielles de celles dont j’ai eu connaissance sans avoirà me prononcer sur leur utilité ou leur bien-fondé. Il vous appartient,selon les termes de l’article L 214-76 précité, d’apprécier l’intérêtqui s’attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leurapprobation.J’ai effectué mes travaux selon les normes professionnellesapplicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvrede diligences destinées à vérifier la concordance des informationsqui m’ont été données avec les documents de base dont elles sontissues.Aux termes de l’article 18 des Statuts, la Société de gestion estrémunérée pour la gestion des biens sociaux et l’administrationgénérale de la SCPI à hauteur de 10% HT (soit 11,96% TTC) dumontant des recettes locatives hors taxes, augmentées des produitsfinanciers nets. Au titre de l’exercice sous revue, cette commissions’est élevée à 259 113 €.Fait à Paris, le 11 mars 2011.Édouard LEDUCCommissaire aux comptesMembre de la Compagnie Régionale de ParisJUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS15En application des dispositions de l’article L 823-9 du Code deCommerce relatives à la justification des appréciations du commissaireaux comptes, je porte à votre connaissance les éléments suivants :Dans le cadre de mon appréciation des règles et principescomptables suivis par votre société, j’ai vérifié le caractère appropriédes méthodes comptables au regard des règles spécifiques édictéespar le plan comptable des SCPI et je me suis assuré de leur correcteapplication.Les appréciations auxquelles j’ai procédé s’inscrivent dans unedémarche d’audit portant sur les comptes annuels pris dans leurensemble et ont donc contribué à la formation de l’opinion sansréserve exprimée dans la première partie du présent rapport.VÉRIFICATIONS ET INFORMATIONS SPÉCIFIQUESJ’ai également procédé, conformément aux normes professionnellesapplicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par leCode Monétaire et Financier.Je n’ai pas d’observation à formuler sur la sincérité et la concordanceavec les comptes annuels des informations données dans le rapportde la Société de gestion et dans les documents adressés aux associéssur la situation financière et les comptes annuels.
LES COMPTES DE L’EXERCICE 2010ÉTAT DU PATRIMOINE AU 31/12/2010PLACEMENTS IMMOBILIERSAu 31 décembre 2010 Au 31 décembre 2009ValeursbilantiellesValeursestiméesValeursbilantiellesValeursestimées• Immobilisations locatives 44 513 306,38 48 370 000,00 44 508 105,90 47 551 787,00Terrains et constructions locatives 44 487 215,67 48 370 000,00 44 487 215,67 47 551 787,00Améliorations et agencements 26 090,71 20 890,23• Provisions liées aux placements immobiliers – 27 135,43 – 15 142,39Grosses réparations à répartir sur plusieurs– 27 135,43 – 15 142,39exercicesTOTAL 44 486 170,95 48 370 000,00 44 492 963,51 47 551 787,00AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D’EXPLOITATION16• Actifs immobilisés 25 181,63 25 181,63 24 059,63 24 059,63Immobilisations financières 25 181,63 25 181,63 24 059,63 24 059,63• Créances 344 982,26 344 982,26 189 249,32 189 249,32Locataires et comptes rattachés 77 616,12 77 616,12 128 031,92 128 031,92Locataires douteux 186 322,83 186 322,83 124 666,38 124 666,38Dépréciations des créances douteuses – 156 416,58 – 156 416,58 – 111 790,38 – 111 790,38Autres créances 237 459,89 237 459,89 48 341,40 48 341,40Débiteurs divers 247 877,10 247 877,10 48 341,40 48 341,40Dépréciations des créances diverses – 10 417,21 – 10 417,21 – –• Valeurs de placement et disponibilités 795 991,58 795 991,58 812 125,01 812 125,01Valeurs mobilières de placement 700 000,00 700 000,00 650 000,00 650 000,00Autres disponibilités 95 991,58 95 991,58 162 125,01 162 125,01• Dettes – 983 396,03 – 983 396,03 – 834 711,90 – 834 711,90Dettes financières – 232 115,76 – 232 115,76 – 263 206,41 – 263 206,41Dettes d'exploitation – 109 585,07 – 109 585,07 – 109 538,36 – 109 538,36Dettes diverses – 641 695,20 – 641 695,20 – 461 967,13 – 461 967,13Fournisseurs d'immobilisation – 58 000,00 – 58 000,00 – 58 000,00 – 58 000,00Locataires créditeurs – 60 402,24 – 60 402,24 – 46 249,14 – 46 249,14Associés, dividendes à payer – 313 419,81 – 313 419,81 – 357 717,99 – 357 717,99Créditeurs divers – 209 873,15 – 209 873,15 – –TOTAL 182 759,44 182 759,44 190 722,06 190 722,06COMPTES DE RÉGULARISATION ACTIF-PASSIFCharges constatées d’avance 434,68 434,68 434,68 434,68TOTAL 434,68 434,68 434,68 434,68CAPITAUX PROPRES COMPTABLES 44 669 365,07 44 684 120,25VALEUR ESTIMÉE DU PATRIMOINE 48 553 194,12 47 742 943,74
TABLEAU D’ANALYSE DE LA VARIATION DES CAPITAUX PROPRES AU 31/12/2010Situationd’ouverture au01/01/2010Affectationrésultat2009AutresmouvementsSituationde clôture au31/12/2010CAPITAL 44 613 000,00 44 613 000,00• Capital souscrit 44 613 000,00 44 613 000,00PRIMES D'ÉMISSION• Prime d'émission 3 881 331,00 3 881 331,00• Prélèvement sur prime d'émission – 3 881 331,00 – 3 881 331,00RÉSERVESREPORT À NOUVEAU 57 849,75 13 270,50 71 120,25RÉSULTAT DE L’EXERCICE• Résultat de l’exercice 1 541 265,75 – 1 541 265,75 1 345 941,32 1 345 941,32• Acomptes sur distribution – 1 527 995,25 1 527 995,25 – 1 360 696,50 – 1 360 696,50TOTAL GÉNÉRAL 44 684 120,25 – – 14 755,18 44 669 365,0717
COMPTE DE RÉSULTAT AU 31/12/2010CHARGES Au 31/12/2010 Au 31/12/2009CHARGES IMMOBILIÈRES 540 322,82 642 813,88• Charges ayant leur contrepartie en produit 40 814,72 285 281,26Taxes locatives 49 298,45 39 012,01Charges locatives – 8 483,73 246 269,25• Charges d’entretien du patrimoine 42 037,32 19 375,05Entretien réparations 41 724,00 29 825,14Travaux refacturables 313,32 – 10 450,09• Grosses réparations 34 477,94 59 680,60Grosses réparations 34 477,94 59 680,60• Services extérieurs 115 362,65 62 711,73Charges locatives non récupérées 97 853,66 45 360,40Primes d'assurance 17 508,99 17 351,33• Autres services extérieurs 82 622,64 78 851,25Commissions et honoraires 75 697,03 69 346,60Frais de contentieux 6 925,61 9 504,65• Impôts et taxes 225 007,55 136 913,99Impôts fonciers 218 862,00 127 294,00Taxes locatives 6 145,55 9 619,9918CHARGES D'EXPLOITATION DE LA SOCIÉTÉ 415 934,98 398 143,94• Autres services extérieurs 274 520,91 277 704,48Rémunération de la société de gestion 259 113,08 262 068,34Honoraires 10 575,00 10 575,00Services bancaires 1 688,33 1 773,14Cotisations et contributions 3 144,50 3 288,00• Autres charges 29 241,74 19 218,54Frais de tenue de conseils et assemblées 27 724,85 18 925,56Pertes sur créances irrécouvrables 1 516,89 292,98• Dotations aux dépréciations et aux provisions 112 172,33 101 220,92Dotations aux dépréciations des créances douteuses 55 284,14 54 522,68Dotations aux dépréciations des créances diverses 10 417,21 –Provisions pour grosses réparations 46 470,98 46 698,24CHARGES FINANCIÈRES – 13,98Charges d’intérêt – 13,98CHARGES D'EXPLOITATION EXCEPTIONNELLES 0,22 – 0,06Charges exceptionnelles diverses 0,22 – 0,06TOTAL CHARGES 956 258,02 1 040 971,74RÉSULTAT DE L'EXERCICE 1 345 941,32 1 541 265,75TOTAL GÉNÉRAL 2 302 199,34 2 582 237,49
PRODUITS Au 31/12/2010 Au 31/12/2009PRODUITS DE L'ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE 2 254 118,37 2 486 250,79• Loyers 2 212 990,33 2 206 200,76• Produits des activités annexes 313,32 – 5 231,23Produits des activités annexes 313,32 – 5 771,76Autres produits de gestion courante – 540,53• Charges refacturées 40 814,72 285 281,26Taxes locatives 49 298,45 39 012,01Charges locatives – 8 483,73 246 269,25AUTRES PRODUITS D'EXPLOITATION 45 135,88 90 906,36• Reprises sur provisions pour grosses réparations 34 477,94 59 680,60• Reprises sur dépréciations de créances douteuses 10 657,94 31 225,76PRODUITS FINANCIERS 2 544,98 5 078,37• Produit sur titres de créances négociables 2 544,98 5 078,37PRODUITS EXCEPTIONNELS 400,11 1,97• Produits exceptionnels divers 0,11 1,97• Produits exceptionnels sur exercices antérieurs 400,00 –TOTAL PRODUITS 2 302 199,34 2 582 237,49TOTAL GÉNÉRAL 2 302 199,34 2 582 237,4919
L’ANNEXE FINANCIÈRE AU 31/12/2010> Règles et méthodes comptablesLes comptes annuels sont établis conformément aux dispositionsréglementaires applicables aux Sociétés Civiles de PlacementImmobilier. Ils sont présentés en application de la loi n° 70-1300 du31 décembre 1970 modifiée, du décret n° 71-524 du 1 er juillet 1971modifié, et de l’arrêté du 14 décembre 1999 homologuant le règlementdu Comité de la réglementation comptable n° 99-06 du 23 juin 1999.L’établissement des comptes annuels respecte les principes deprudence, d’indépendance des exercices et de permanence desméthodes, en se plaçant dans une perspective de continuitéd’exploitation.La méthode adoptée pour l’évaluation des éléments inscrits encomptabilité, apparaissant dans la colonne “valeurs bilantielles” del’état du patrimoine est celle des coûts historiques.> Faits caractéristiques de l’exerciceEn application des dispositions légales s’appliquant aux Sociétésde Gestion de Portefeuilles, les fonds des opérations relatives aumarché des parts doivent être déposés sur un compte bancaireséparé ouvert au nom de la SCPI, en contrepartie duquel, un compted’attente “marché des parts” est utilisé. Cette méthode est adoptéedepuis le 1 er avril 2010.> Changement de présentationdes comptesÀ compter du 1 er janvier 2010, les appels de charges syndics etles provisions sur charges appelées auprès des locataires sontcomptabilisés en compte de tiers au bilan. Seul est affecté au comptede résultat, le prorata de charges non récupérables de l’exercice. Cen’est qu’au moment de la reddition définitive, que ces appels serontannulés et le réel constaté en compte d’exploitation. Cette modificationde présentation des comptes n’entraîne aucune incidence sur lerésultat.> Placements immobiliersIMMOBILISATIONS LOCATIVESLe tableau récapitulatif des placements immobiliers, ci-dessous,constate, par type de locaux, les valeurs bilantielles nettes ainsi queles valeurs estimées par votre expert immobilier indépendant. En cequi concerne les modalités particulières d’intervention de ce dernier,il est rappelé que pour chaque immeuble la réalisation d’une véritableexpertise n’intervient, sauf cas particulier, que tous les cinq ans. Il estalors demandé aux experts de procéder à la visite systématique desimmeubles. Les autres années la valeur résulte d’une actualisationdes valeurs par l’expert, sans visite systématique des immeubles.La valeur vénale résulte de l’actualisation annuelle du patrimoinepour laquelle l’expert détermine son estimation en fonction desvaleurs locatives ainsi que des paramètres suivants :– l’ancienneté de l’immeuble dans le patrimoine,– la date de construction de l’immeuble,– la situation juridique (local isolé ou en copropriété),– la situation géographique,– l’état d’entretien (gros travaux en cours ou prévisibles),– les incidents locatifs (inoccupation ou contentieux).Ces divers éléments influent bien entendu sur le calcul de la valeurdu bien en pondérant la valeur de base obtenue par capitalisationdu rendement locatif.Il s’agit d’une valeur hors taxes et hors droit.Les mouvements affectant ces postes sont détaillés dans le tableau“État de l’actif immobilisé” figurant ci-dessous.À compter du 1 er janvier 2005, les commissions d’intermédiairesversées lors d’une acquisition sont inscrites en coût accessoire desimmobilisations.20ÉTAT DE L’ACTIF IMMOBILISÉValeur brute desimmobilisationsau 31 décembre2009Augmentationacquisitionscréations -apportsVirement deposte à poste en+ ou -Diminutioncession à destiers ou misehors serviceValeur brute desimmobilisationsau 31 décembre2010Terrains – Constructions 43 720 344,37 43 720 344,37eurosFrais d’acquisition des immobilisations 766 871,30 766 871,30Agencements 20 890,23 5 200,48 26 090,71TOTAL 44 508 105,90 5 200,48 – – 44 513 306,38TABLEAU RÉCAPITULATIF DES PLACEMENTS IMMOBILIERSExercice 2010 Exercice 2009eurosValeurs comptables Valeurs estimées Valeurs comptables Valeurs estiméesTerrains et constructions locativesHabitations 44 513 306,38 48 370 000,00 44 508 105,90 47 551 787,00TOTAL GÉNÉRAL 44 513 306,38 48 370 000,00 44 508 105,90 47 551 787,00
PLAN PRÉVISIONNEL D’ENTRETIENLes grosses réparations font l’objet d’un plan prévisionnel d’entretien,établi pour 5 ans immeuble par immeuble. En conséquence, lasociété de gestion applique un pourcentage global de 2% des loyerspotentiels, en se réservant la possibilité suivant les nécessités, deconstituer des provisions spécifiques pour certains immeubles.> Autres actifs et passifsd’exploitationACTIFS IMMOBILISÉSImmobilisations financières : Les fonds de roulement versés auxsyndics d’immeubles s’élèvent à 25 181,63 €.CRÉANCESLocataires : Il s’agit d’une part, des créances relatives aux facturationsdu 4 e trimestre 2010 encaissées début 2011, et, d’autre part, desrefacturations de charges et/ou taxes locatives à établir au titre del’exercice 2010.Locataires douteux : Une analyse des créances échues depuis plusde 2 mois est faite locataire par locataire. Celles présentant un risqued’irrécouvrabilité sont provisionnées après déduction éventuelle,du dépôt de garantie, à hauteur de 100%. Le montant cumulé de laprovision s’élève à 156 416,58 €.Locataires et comptes rattachéseurosCréancesBrutCréances locataires 77 616,12Créances douteuses 186 322,83TOTAL 263 938,95Autres créances : Elles sont constituées de :– Débiteurs divers correspondant à :des honoraires de gestion en attente deremboursement par BNPP REIM pour : 40 535,81 €d’un avoir à recevoir de Gérer sur des honorairesd’état des lieux pour : 10 417,21€et les appels sur charges syndic refacturésaux locataires pour : 196 924,08 €– Dépréciation des créances diverses pour : – 10 417,21 €VALEURS DE PLACEMENT ET DISPONIBILITÉSDisponibilités : Elles s’élèvent à 795 991,58 €. Elles sont placées encertificats de dépôts négociables rémunérés pour 700 000,00 € etincluent également le compte bancaire affecté au Marché des partspour 7 749,07 €.DETTESDettes financières : Il s’agit des dépôts de garantie versés par leslocataires. En règle générale, ceux-ci représentent un ou deux moisde loyers.Dettes d’exploitation : Elles sont constituées :– Des commissions dues à la société de gestion pour : 71 157,11 €– D’autres dettes fournisseurs pour : 38 427,96 €Dettes diverses : Sous cette rubrique sont enregistrés :– Les fournisseurs d’immobilisation pour : 58 000,00 €– Les locataires créditeurs : 60 402,24 €résultant principalement des liquidations de charges des années2009 et antérieures dont les soldes sont en faveur des locataires.– L’acompte du 4 e trimestre, versé aux associésde la S.C.P.I. en février 2011 pour : 312 291,00 €– Les acomptes bloqués pour : 1 128,81 €– Les créditeurs divers pour : 209 873,15 €correspondant principalement– aux acomptes sur charges facturés auxlocataires pour : 196 924,08 €– aux jetons de présence 2010 pour : 5 200,00 €– aux transactions Marché des Parts pour : 7 749,07 €> Comptes de régularisationactif – passifLes charges constatées d’avances concernentle prorata 2011 de l’assurance responsabilitécivile du conseil de surveillance pour : 434,68 €> Capitaux propresCapital souscrit : 44 613 000,00 € divisé en 44 613 parts de 1 000,00 €de nominal.Report à nouveau : L’Assemblée Générale Ordinaire des associésstatuant sur les comptes au 31 décembre 2009 a décidé d’affecterau report à nouveau, la somme de 13 270,50 €. En conséquence, lereport à nouveau s’établit à 71 120,25 € au 31 décembre 2010.Résultat de l’exercice : L’exercice 2010 se solde par un bénéficede 1 345 941,32 €. Des acomptes ont été distribués, en mai, août,novembre 2010 et en février 2011 pour 1 360 696,50 €.> Compte de résultat – chargesCharges immobilières : Elles se décomposent en :– Charges refacturées aux locataires : 40 814,72 €– Travaux refacturés : 313,32 €– Grosses réparations : 34 477,94 €– Travaux d’entretien courant du patrimoine : 41 724,00 €– Charges locatives sur locaux vacantsou non refacturables aux locataires : 97 853,66 €– Honoraires divers : 82 622,64 €– Impôts, taxes et primes d’assurancenon refacturés : 242 516,54 €Charges d’exploitation : sont enregistrés sous cette rubrique :– Les honoraires de la société de gestion : 259 113,08 €– Les honoraires de commissaires aux comptes : 10 575,00 €– Les honoraires, commissions et autres fraisde gestion courante : 4 832,83 €– Les frais de conseils et d’assemblées : 27 724,85 €– Les pertes sur créances irrécouvrables : 1 516,89 €– Les dotations aux provisions(détail donné dans un chapitre qui suit) : 112 172,33 €21
Compte de résultat – produitsProduits de l’activité immobilière :– Loyers facturés au cours de l’exercice : 2 212 990,33 €– Charges remboursées par les locataires : 40 814,72 €– Produits annexes : 313,32 €Autres produits d’exploitation : Il s’agit des reprisesdes provisions utilisées dans l’exercice 45 135,88 €Produits financiers : Ils correspondent aux intérêtssur certificats négociables pour : 2 544,98 €> Informations diversesMONTANT DES PRODUITS À RECEVOIR INCLUSDANS LES POSTES SUIVANTS DU BILANeurosIntitulésMontantCréances locataires et comptes rattachés 31 643,94TOTAL 31 643,94MONTANT DES CHARGES À PAYER INCLUSESDANS LES POSTES SUIVANTS DU BILANIntituléseurosMontantDettes fournisseurs et comptes rattachés 40 665,49Locataires avoirs à établir 43 599,87Charges à payer associés 5 200,00TOTAL 89 465,36REMBOURSEMENTS DE CHARGESCOMMISSION DE GESTIONCharges de copropriété 40 814,72et de taxes locativesTOTAL 40 814,72Conformément à l’article 18 des statuts, la rémunération de laSociété de Gestion se calcule comme suit : 10% hors taxes desrecettes locatives, augmentées des produits financiers nets.eurosRecettes locatives hors taxes 2 163 953,02Produits financiers 2 544,98Base totale de la commissionCommission au taux de 10%2 166 498,00216 649,80TVA non récupérable 42 463,28TOTAL COMMISSION DE GESTION 259 113,08ENGAGEMENTS HORS BILANEngagements donnésEngagements reçuseuroseurosnéantnéant22ÉTAT DES PROVISIONS ET DES DÉPRÉCIATIONSRETRAÇANT LES VARIATIONS DE L’EXERCICEProvisions pourgrosses réparationsDépréciation descréances douteusesDépréciation pourdébiteur diversMontantau01/01/10Dotationsdel’exerciceReprisesdel’exerciceeurosMontantau31/12/1015 142,39 46 470,98 34 477,94 27 135,43111 790,38 55 284,14 10 657,94 156 416,5810 417,21 10 417,21TOTAL 126 932,77 112 172,33 45 135,88 193 969,22AFFECTATION DU RÉSULTAT 2009Conformément à la décision de l’Assemblée Générale, le résultatbénéficiaire de 2009 de 1 541 265,75 € a été affecté somme suit :eurosBénéfice net 2009 1 541 265,75Report à nouveau 2008 57 849,75Bénéfice distribuable 1 599 115,50Dividende versé – 1 527 995,25Report à nouveau 2009 71 120,25
DESCRIPTIF DU PATRIMOINE AU 31/12/2010Nature de l’investissementSituation de l’immeubleLOGEMENTS RÉGION PARISIENNE78240 CHAMBOURCY16 Rue Chaude93350 LE BOURGETZac du Commandant Rolland II94140 ALFORTVILLE30-32 Rue Paul Vaillant Couturier94320 THIAISRue Buffon75-77 Rue de Maurepas95300 PONTOISERue Emile Henriot2 Rue Henri Matisse Bat A à E95300 PONTOISEPlace marie LaurencinLes Villas de St-jeanDated'achat oud'apportSurfacehabitablem 2NombredelogementsPrixd'acquisitionou d'apportFraisd'acquisitionTravauxd'aménagementsValeurscomptables29/07/04 1 585 13 5 800 000 97 000 5 897 00005/04/05 1 231 20 3 535 298 59 968 3 595 26606/02/06 847 15 2 990 050 61 118 3 051 16828/09/04 545 5 1 563 700 27 633 14 966 1 606 29903/03/05 1 227 19 2 771 052 48 005 2 819 05703/03/05 346 4 785 046 16 100 801 146Valeurs vénales2009 2010TOTAL LOGEMENTS RÉGION PARISIENNE 76 17 445 146 309 824 14 966 17 769 936 19 267 419 19 703 000LOGEMENTS PROVINCE13013 MARSEILLEParc Belmont129 avenue de la Rose13014 MARSEILLE4 Chemin Vicinal des Bessons34000 MONTPELLIERZAC de MalboscLieu-Dit Chambert34000 MONTPELLIERLe clos des musesRue Trencavel34000 MONTPELLIERLe Jardin de la Palmeraie 244700 ORVAULTZAC du bignonRue Alphonse Laveran45000 ORLÉANSZac du Champs de Mars24 ter - 26 ter Bld Marie Stuart74160 SAINT JULIEN EN GENEVOISAvenue de Genève76000 ROUEN145-157 Rue du renard17/12/04 726 12 1 807 666 32 770 1 840 43617/12/04 1 757 28 3 872 129 66 023 3 938 15229/04/05 943 10 2 389 993 38 848 300 2 429 14221/07/05 1 633 35 4 238 000 77 149 4 315 14914/10/05 728 8 1 965 000 37 472 2 002 47204/02/05 1 959 34 4 600 000 76 580 4 676 58013/01/06 1 562 28 3 446 908 59 450 3 506 35817/02/05 306 3 831 550 15 972 10 824 858 34626/09/05 1 231 18 3 123 952 52 784 3 176 736TOTAL LOGEMENTS PROVINCE 176 26 275 199 457 047 11 124 26 743 370 28 284 368 28 667 00023TOTAL GÉNÉRAL 252 43 720 344 766 871 26 091 44 513 306 47 551 787 48 370 000TOTAL GÉNÉRAL À PÉRIMÈTRE CONSTANT 252 43 720 344 766 871 26 091 44 513 306 47 551 787 48 370 000L’inventaire détaillé des placements immobiliers ne contient pas les valeurs vénales immeuble par immeuble dans l’annexe dans la mesure où celles-ci pourraient porterpréjudice à la société dans le cadre de cession à venir. La société de gestion mettra à disposition tous renseignements détaillés aux associés sur simple demande.
L’ORDRE DU JOUR ET LE PROJET DE RÉSOLUTIONS> Assemblée générale mixte du 7 juin 2011RÉSOLUTIONS À CARACTÈRE ORDINAIRE• Approbation des comptes annuels sur la base des rapports de la Société de gestion, du Conseil de surveillance et du Commissaire auxcomptes,• Approbation du rapport du Conseil de surveillance,• Quitus à la Société de gestion,• Approbation du rapport du Commissaire aux comptes sur les conventions réglementées,• Affectation du résultat,• Approbation de la valeur comptable, et constatation de la valeur de réalisation et de la valeur de reconstitution de la société au31 décembre 2010,• Renouvellement du mandat de l’Expert Immobilier,• Ratification du transfert du siège social au 167 quai de la Bataille de Stalingrad – 92 867 Issy-les-Moulineaux Cedex.RÉSOLUTIONS À CARACTÈRE EXTRAORDINAIRE• Transformation de la société en OPCI,• Modifications des articles 16, 18, 19 des statuts,• Pouvoirs pour formalités.24PROJET DE RÉSOLUTIONSPremière résolutionL’Assemblée générale, après avoir entendu les rapports de la Sociétéde gestion, du Conseil de surveillance et du Commissaire aux comptes,approuve les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2010 tels qu’ilslui sont présentés.Deuxième résolutionL’Assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport duConseil de surveillance, approuve les termes de ce rapport et, en tantque de besoin, renouvelle sa confiance au conseil de surveillance aux finsd’exécution de son mandat dans toutes ses dispositions.Troisième résolutionL’Assemblée générale donne quitus à la Société de gestion, et en tant quede besoin renouvelle sa confiance aux fins d’exécution de son mandatdans toutes ses dispositions.Quatrième résolutionL’Assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport spécialdu Commissaire aux comptes en application de l’article L.214.76 du Codemonétaire et financier, approuve les conclusions dudit rapport et lesconventions qui y sont mentionnées.Cinquième résolutionL’Assemblée générale décide d’affecter :Le résultat de l’exercice de :Auquel s’ajoute un report à nouveau de :1 345 941,32 €71 120,25 €Soit un distribuable total de : 1 417 061,57 €À la distribution d’un dividende de :Et de reporter à nouveau le solde de :– 1 360 696,50 €56 365,07 €Elle fixe en conséquence le montant du dividende à 30,50 € par part depleine jouissance, correspondant au montant des acomptes répartis.Sixième résolutionL’Assemblée générale, après avoir pris connaissance de l’état annexé aurapport de gestion, approuve la valeur comptable de la société arrêtée au31 décembre 2010.• Valeur comptable44 669 365,07 € soit 1 001,26 € par partSeptième résolutionL’Assemblée générale, après avoir pris connaissance de l’état annexé aurapport de gestion, prend acte de la valeur de réalisation de la sociétéarrêtée au 31 décembre 2010.• Valeur de réalisationHuitième résolution48 553 194,12 € soit 1 088,32 € par partL’Assemblée générale, après avoir pris connaissance de l’état annexé aurapport de gestion, prend acte de la valeur de reconstitution de la sociétéarrêtée au 31 décembre 2010.• Valeur dereconstitution55 676 304,85 € soit 1 247,98 € par partNeuvième résolutionL’Assemblée générale renouvelle pour une durée de quatre ans quiprendra fin à l’issue de l’Assemblée générale qui statuera sur les comptesde l’exercice clos le 31 décembre 2014, le mandat de l’expert immobilier,la société BNP Paribas Real Estate Valuation, avec contreseing de FoncierExpertise.
Dixième résolutionL’Assemblée générale ratifie le transfert du siège social de la société du33, rue du Quatre Septembre 75002 Paris au 167, quai de la Bataille deStalingrad 92 867 Issy-les-Moulineaux Cedex, par décision de la sociétéde gestion en date du 30 mars 2011 ainsi que les modifications de l’article4 des statuts concernant le siège social en découlant.Onzième résolution (extraordinaire)L’Assemblée générale, connaissance prise des rapports de la Sociétéde gestion et du Conseil de surveillance, décide de maintenir la SCPIAV HABITAT en Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) et de ne pasla transformer en Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) enapplication de l’article L 214-84-2 du code monétaire et financier, bienque cette dernière opération puisse se faire sans frais directs ou indirectspour les porteurs de parts.Si la présente résolution est adoptée, les résolutions n° 12 et 13 quisuivent, seront réputées rejetées quel que soit le résultat des votes yafférents.Si les associés rejettent la résolution ci-dessus et souhaitent enconséquence se transformer en OPCI, ils sont appelés à se prononcer,dans les résolutions n° 12 et 13, sur la forme d’OPCI dans laquelle ilssouhaitent voir leur SCPI se transformer.Dans ce cadre, chaque associé pourra :– voter “contre” l’une ou les deux résolutions qui suivent,– “s’abstenir” de voter à l’une ou aux deux résolutions qui suivent,– voter “pour” uniquement pour l’une des deux formes, à savoir soit leFPI, soit la SPPICAV. Un vote “pour” aux deux résolutions qui suiventsera comptabilisé comme valant “abstention” aux deux résolutions,ce qui équivaut à un vote “contre”.Douzième résolution non agréée par la société degestion (extraordinaire)En conséquence du rejet de la résolution précédente, l’Assembléegénérale extraordinaire décide de transformer la SCPI en Fonds dePlacement Immobilier (FPI) au sens des articles L 214-89 et suivants ducode monétaire et financier.La Société de gestion établira le règlement et la documentation du FPI àconstituer qui devront être adoptés par les associés réunis en Assembléegénérale extraordinaire. En cas de refus par cette assemblée d’adopterces documents et toute résolution nécessaire à la transformation ellemême,l’assemblée sera réputée avoir refusé la transformation de la SCPIen FPI ainsi qu’en OPCI.Treizième résolution non agréée par la société degestion (extraordinaire)En conséquence du rejet de la résolution n° 11, l’Assemblée généraleextraordinaire décide de transformer la SCPI en Société de Placementà Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) telle queprévue aux articles L 214-89 et suivants du code monétaire et financier.La Société de gestion préparera les statuts et la documentation de lasociété en SPPICAV qui devront être adoptés par les associés réunis enAssemblée générale extraordinaire. En cas de refus de cette assembléed’adopter les documents ainsi que toute autre résolution nécessaire àla transformation elle-même, l’assemblée sera réputée avoir refusé latransformation de leur SCPI en SPPICAV ainsi qu’en OPCI.Quatorzième résolution (extraordinaire)L’Assemblée générale extraordinaire décide de modifier l’article 16 desstatuts comme suit :ANCIENNE VERSIONArticle 16NOMINATION DE LA SOCIÉTÉ DE GESTIONLa Société est administrée par une Société de gestion, constituée dans lesconditions prévues par la loi, désignée par l’Assemblée générale ordinaireet agréée par la Commission des Opérations de Bourse.La société Antin Vendôme*, Société Anonyme à Directoire et Conseil deSurveillance au capital de 300 000 euros, ayant son siège social 33, ruedu Quatre-Septembre 75002 Paris, immatriculée comme suit au Registredu Commerce et des Sociétés : RCS PARIS B 300 794 278, est désignéecomme Société de gestion nommée statutairement sans limitation dedurée.Le représentant légal de la Société de gestion est :Monsieur Patrick LENOËL**, domicilié 33, rue du Quatre-Septembre 75002Paris, Président du Directoire.Les fonctions de la Société de gestion cesseront en cas de démission oude révocation par l’Assemblée générale ordinaire, de même qu’en cas dedissolution, déconfiture, règlement judiciaire ou liquidation de biens, oude retrait d’agrément de la Commission des Opérations de Bourse.Au cas où la Société de gestion viendrait à cesser ses fonctions, laSociété serait administrée par une autre Société de gestion nommée enAssemblée générale, dans les conditions prévues pour les assembléesgénérales ordinaires, après agrément par la Commission des Opérationsde Bourse.Cette assemblée sera convoquée dans les délais les plus rapides par leConseil de surveillance.Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à desdommages et intérêts.NOUVELLE VERSIONArticle 16NOMINATION DE LA SOCIÉTÉ DE GESTIONLa société est administrée par une Société de gestion, constituée dans lesconditions prévues par la loi, désignée par l’Assemblée générale ordinaireet agréée par l’Autorité des Marchés Financiers.La société BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT,Société Anonyme à Directoire et Conseil de surveillance au capital de4 309 200 Euros, ayant son siège social 167, quai de la Bataille deStalingrad – 92867 Issy-les-Moulineaux Cedex, immatriculée commesuit au Registre du Commerce et des Sociétés : RCS B 300 794 278,est désignée comme Société de gestion nommée statutairement sanslimitation de durée. Elle sera représentée par son représentant légal.Les fonctions de la Société de gestion cesseront en cas de démission, oude révocation par l’assemblée générale ordinaire, de même qu’en cas dedissolution, déconfiture, règlement judiciaire ou liquidation des biens oule retrait d’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers.Au cas où la Société de gestion viendrait à cesser ses fonctions, la Sociétéserait administrée par une autre société de gestion nommée en assembléegénérale, dans les conditions prévues pour les Assemblées généralesordinaires, après agrément par l’Autorité des Marchés Financiers.Cette assemblée sera convoquée dans les délais les plus rapides par leConseil de surveillance.Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à desdommages et intérêts.25
Quinzième résolution (extraordinaire)L’Assemblée générale extraordinaire décide de modifier le paragrapherelatif à la rémunération de la Société de gestion prévue à l’article 18 desstatuts comme suit :ANCIENNE VERSIONRÉMUNÉRATION DE LA SOCIÉTÉ DE GESTIONLa Société de gestion recevra :– Pour la préparation et la réalisation des augmentations de capital,l’étude et l’exécution des programmes d’investissement, 6,69% HT(8% TTC – novembre 2003) du montant, prime d’émission incluse, dechaque augmentation de capital.– Pour la gestion des biens sociaux, l’administration de la société,l’information des associés, l’encaissement des loyers et de tousproduits accessoires, et la répartition des bénéfices, 10% HT (11,96%TTC – novembre 2003) du montant des recettes brutes hors taxes de laSociété (tous produits locatifs et produits financiers).La société de gestion prélèvera les sommes correspondantes au fur et àmesure des encaissements par la Société de ses recettes.NOUVELLE VERSIONRÉMUNÉRATION DE LA SOCIÉTÉ DE GESTIONLa Société de gestion recevra :– Pour la préparation et la réalisation des augmentations de capital,l’étude et l’exécution des programmes d’investissement, 6,69% HT(8% TTC – juin 2011) du montant, prime d’émission incluse, de chaqueaugmentation de capital.– Pour la gestion des biens sociaux, l’administration de la société,l’information des associés, l’encaissement des loyers et de tous produitsaccessoires, et la répartition des bénéfices, 10% HT (11,96% TTC au tauxen vigueur en juin 2011) du montant des produits locatifs hors taxes etdes produits financiers nets, encaissés par la société.La Société de gestion prélèvera les sommes correspondantes au fur et àmesure des encaissements par la société de ses recettes.Seizième résolution (extraordinaire)L’Assemblée générale extraordinaire décide de modifier l’article 19premier paragraphe comme suit :ANCIENNE VERSIONCONSEIL DE SURVEILLANCEMissionLe Conseil de surveillance assiste la société de gestion et contrôle sesactes.Le reste de l’article reste inchangé.26NOUVELLE VERSIONCONSEIL DE SURVEILLANCEMissionLe Conseil de surveillance assiste la société de gestion.Le reste de l’article reste inchangé.Dix-septième résolutionL’Assemblée générale confère tous pouvoirs au porteur d’une copie oud’un extrait du procès-verbal de ces délibérations pour l’accomplissementde toutes formalités légales de publicité.
GLOSSAIREArbitrageActe de céder un ou des actifs immobiliers pour en acquérir un ouplusieurs autres. La politique d’arbitrage a pour objectif de rajeunirou de recentrer le patrimoine immobilier d’une SCPI.DistributionLa distribution d’une SCPI est essentiellement constituée desrevenus fonciers tirés de la location de son patrimoine immobilier.Elle peut comporter également des revenus financiers produits parle placement sans risque de sa trésorerie.Pour les personnes physiques, les premiers sont soumis à l’IR autitre de la fiscalité foncière.Les seconds relèvent de la fiscalité des capitaux mobiliers (prélèvementssociaux à la source au taux de 12,1% en 2010, 12,3% depuis le1 er janvier 2011 et imposition à l’IR), avec possibilité d’opter pour leprélèvement forfaitaire libératoire (au taux de 30,1% en 2010, 31,3%depuis le 1 er janvier 2011, prélèvements sociaux compris).Marché secondaire des parts (SCPI à capital fixe)Pour chaque SCPI, la société de gestion confronte régulièrement lesordres d’achat et les ordres de vente et organise les transactions. Cemarché secondaire est régi par la loi de l’offre et de la demande.Prix de marchéLe prix d’exécution (prix net vendeur) est le prix d’équilibrepermettant l’échange de la plus grande quantité de parts par périodede confrontation.Pour l’acquéreur, le prix effectivement payé (prix acheteur) estle prix d’exécution majoré des droits d’enregistrement versés auTrésor Public et de la commission de cession telle que votée parl’assemblée.Le prix d’exécution peut être retenu pour l’évaluation des parts deSCPI.Le rendement acheteur est la distribution de la période rapportéeau prix acheteur.Marché primaire (SCPI à capital variable)Les souscriptions s’effectuent au prix de souscription, fixé par lasociété de gestion dans des limites définies par la loi.Les retraits s’effectuent à la valeur de retrait, égale au prix desouscription diminué d’un droit acquis à la SCPI.Dans ce type de SCPI, les échanges de parts se réalisent par lemécanisme de souscription-retrait, qui fait varier le capital de laSCPI.Taux d’occupation financierMontant des loyers facturés rapporté au montant des loyers queprocurerait le patrimoine immobilier s’il était loué à 100%.Taux d’occupation effectifMontant des loyers facturés rapporté au montant des loyers queprocurerait le patrimoine effectivement commercialisable s’ilétait loué à 100%. Sont éventuellement sortis du patrimoine pourdéterminer le patrimoine effectivement commercialisable, leslocaux déjà loués mais à effet postérieur, sous promesse de vente ouen travaux pour une durée supérieure à six mois.Valeurs représentatives du patrimoineValeur comptableLa valeur comptable d’une SCPI est celle qui apparait dans l’état dupatrimoine sous le terme de “valeurs bilantielles”. Elle comprendles immobilisations locatives, les autres actifs et les dettes.Les immobilisations locatives y sont comptabilisées à leur coûthistorique.Valeur vénaleLa valeur vénale du patrimoine immobilier résulte des expertisesdes immeubles réalisées par l’expert immobilier indépendantdésigné par l’Assemblée générale et agréé par l’Autorité des MarchésFinanciers.En pratique, chaque immeuble fait l’objet d’une expertise approfondietous les cinq ans. Les autres années, sa valeur vénale est actualiséepar l’expert.Les experts s’attachent à la fois à la situation locative et techniquede chaque immeuble et aux conditions de marché de l’époque.Valeur de réalisationA la valeur vénale du patrimoine immobilier découlant des expertises,s’ajoute celle des actifs non immobiliers de la SCPI, sous déductionde ses dettes. La valeur de réalisation de la société mesure la valeurdes actifs dans une optique de détention à long terme.Valeur de reconstitutionLa valeur de reconstitution mesure ce qu’il faudrait engager decapitaux pour reconstituer la SCPI à l’identique.Elle comprend donc la valeur de réalisation, à laquelle il convientd’ajouter les droits de mutation qu’aurait à supporter la SCPI dansle cas où elle achèterait les mêmes immeubles et la commission desouscription.Provision pour grosses réparationsProvision qui permet de financer le plan prévisionnel d’entretien.Elle est alimentée, chaque année, par prélèvement sur le résultatdistribuable d’un pourcentage (précisé dans l’annexe financière)des loyers facturés, variable selon la nature des immeubles etl’ancienneté du patrimoine.27
INVESTMENT MANAGEMENTBNP Paribas Real Estate Investment Management,SA à Directoire et Conseil de Surveillance au capital de 4 309 200 eurosSociété de gestion de portefeuille agréée par l’AMF (Agrément GP-07000031 du 1 er juillet 2007)Siège social et bureaux : 167, quai de la bataille de Stalingrad 92867 Issy-les-Moulineaux CedexImmatriculée sous le N° 300 794 278 RCS NanterreTéléphone : 01 55 65 23 55 (Relations associés)Télécopie : 01 46 42 72 54 – 01 55 65 26 60Site : www.reim.bnpparibas.frCourriel : reim-bnpparibas@bnpparibas.comConception graphique : TM Create contact.tmcreate@gmail.com Photos : Mathieu POLOImpression : J. Hiver - ParisImprimé sur papier issu de forêts gérées durablement.
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