Source: http://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/02273.htm
Timestamp: 2017-10-16 21:46:51
Document Index: 334632848

Matched Legal Cases: ['Art. 229', '§ 6', 'Art. 229', '§ 5', '§195', '§ 196', '§ 197', '§ 548', '§ 8', '§ 9', 'Art. 229', '§ 6', 'Art. 229', '§ 6', '§ 202', '§ 548', '§548', '§ 548', '§ 199', '§ 199', '§ 199', 'BGH', 'BGH', '§ 199', '§ 212', '§ 203', '§ 548', '§ 209', 'BGH', '§ 548', 'BGH', '§ 204', '§ 204', '§ 204', '§548', '§ 548', '§548', '§ 546', '§ 546', '§ 197', '§ 551', '§ 280', '§281', '§ 282', '§ 281', 'Art. 229', '§ 5', 'Art. 229', '§ 5', '§ 326', '§ 326', '§ 281', '§ 281', '§ 281', '§ 280', '§ 281', '§ 281', '§ 280', '§ 281', '§ 281', '§ 548', '§ 558', '§ 280', '§ 548', '§ 198', '§ 200', '§ 200', '§ 326', '§ 280', '§ 200', '§ 548', '§ 281', '§ 281', '§ 199', '§ 199', '§ 852', '§ 548', '§ 326', '§ 242', '§ 284', '§ 284', '§ 536', '§ 536', '§ 284', '§ 536', '§ 326', '§ 325', '§311', '§ 311', '§ 284', '§ 275', '§ 326', '§ 280', '§ 326', '§ 286', '§ 286', '§ 307', '§ 286', '§ 13', '§ 286', '§ 286', '§ 556', '§ 556', '§ 286', '§ 556', '§ 551', 'Art. 229', '§ 3', '§ 556', '§ 286', '§ 551', '§ 286', '§286', '§ 288', '§ 288', '§ 247', '§ 305', '§ 307', 'BGH', '§ 9', 'BGH', '§ 307', '§ 309', '§ 309', '§ 309', 'Art. 229', '§ 5', 'BGH', '§ 28', '§ 305', '§ 312', '§ 312', '§ 14', '§ 14', '§ 6', '§13', 'EuG', '§ 355', '§ 355', '§ 355', '§ 241', '§ 242', '§ 241', '§ 536', 'BGH', '§ 313', '§ 311', '§ 314', '§ 314', '§ 543', '§ 314', '§ 543', '§ 569', '§ 543', '§ 314', '§ 281', '§ 281', '§ 242', '§ 286', '§ 571', '§ 571', '§ 242', 'BGH', '§ 852', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 548', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§326', '§ 812', '§ 326', '§ 284', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Schuldrechtsreform (Aufsatz) - Mietrechtliche Anmerkungen | Berliner Mieterverein e.V.
Mietrecht / Urteile und Beiträge / Schuldrechtsreform (Aufsatz)
Schuldrechtsreform (Aufsatz)
Stand: 1.7.2002
Die Anfang des Jahres 2002 in Kraft getretenen Änderungen des umfassend neu geregelten Schuldrechts1 haben auch Auswirkungen auf das Wohnraummietrecht. Nachdem die mietrechtlichen Aspekte der Schuldrechtsreform systematisch und teilweise wissenschaftlich in einer Reihe von Beiträgen2 ausführlich erörtert wurden, lässt sich eine erste Bilanz ziehen: Grundlegend geändert hat sich für die Mietrechtsberatung nur Weniges. Im Folgenden soll ein Überblick zu den Neuerungen aus Praktikersicht gegeben werden.
(1) Anwendbarkeit des neuen Rechts: Für ab 1.1.2002 abgeschlossene Mietverträge gilt das neue Recht sofort. Maßgeblicher Zeitpunkt hierfür ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (die letzte Unterschrift) und nicht der des Beginns des Mietverhältnisses.3
(2) Altverträge und neues Recht: Auf am 31.12.2001 bestehende Mietverhältnisse ist das neue Recht mit Ausnahme der Verjährungsregeln (vgl. Art. 229 § 6 EGBGB) gemäß Art. 229 § 5 EGBGB erst ab 1.1.2003 anzuwenden. Konsequenzen für das Mietrecht: Möglicherweise werden Mieter im Laufe des Jahres 2002 von ihren Vermietern mit Vertragsänderungsvorschlägen („zur Harmonisierung des Mietvertrags an das neue Schuldrecht“) konfrontiert. Aus Rechtsgründen gibt es für Mieter jedoch keine Veranlassung, auf eine solche Vertragsänderung einzugehen.
(3) Verhältnis von allgemeinem Schuldrecht und Mietrecht: Gegenüber dem allgemeinen Schuldrecht sind die Vorschriften des Mietrechts – zumindest ab Übergabe der Mietsache – als Spezialgesetz vorrangig.4
(4) „Vier Merksätze“ zur neuen Verjährung im Mietrecht:
Die Regelverjährung wurde auf ein Zehntel, nämlich von 30 auf 3 Jahre abgekürzt, §195 BGB.
Die besonderen Verjährungsvorschriften in § 196 Abs. 1 Ziff. 6 BGB a.F. und in § 197 BGB a.F. wurden ersatzlos aufgehoben.
Es gilt jetzt mit Ausnahme der unter § 548 BGB fallenden Ansprüche im Mietrecht des BGB immer eine dreijährige Verjährungsfrist.
Im Sozialen Wohnungsbau gibt es Spezialregeln zur Verjährung (§§ 8 Abs. 2 Satz 3 WoBindG und § 9 Abs. 7 Satz 2 WoBindG).
(5) Verjährung alter Ansprüche: Art. 229 § 6 EGBGB enthält die Übergangsregelungen zum Verjährungsrecht. Das neue Recht findet grundsätzlich auch auf bereits vor dem 1.1. 2002 entstandene Ansprüche Anwendung, doch darf es im Einzelfall nicht zu einer Verlängerung der Verjährungsfristen führen. Ist die Verjährung nach neuem Recht kürzer als nach altem Recht, so gilt die kürzere neue Frist ab 1.1.2002 (Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB). In diesem Fall wird der Beginn der Verjährungsfrist ab 1.1.2002 gerechnet. Die Verjährung beginnt nicht etwa erst am Schluss des Jahres 2002. Der Gläubiger stünde sonst besser, als dies der Fall wäre, wenn neues Recht ohne die Übergangsregelung zur Anwendung gelangte.5
Die Verjährungsfrist nach altem Recht gilt, wenn sie früher abläuft als bei Anwendung der neuen Frist ab 1.1.2002.
Bei Handhabung des Übergangsrechts sind die Fristen der alten Rechtslage mit denen der neuen zu vergleichen. Dabei ist bei der neuen Verjährungsfrist jeweils im Einzelfall zu untersuchen, ob der Gläubiger Kenntnis vom Anspruch und vom Schuldner hat, da davon ja abhängt, ob die Frist drei Jahre oder zehn Jahre beträgt und demnach, ob die neue Frist länger oder kürzer als die alte ist.6
(6) Vertraglich vereinbarte Verjährungsfristen: Die Frage, ob wegen des neuen § 202 BGB nunmehr auch eine Verkürzung oder gar Verlängerung der Verjährungsfrist des § 548 BGB durch Formularklausel möglich ist, wird kontrovers diskutiert.7 Aus Sinn und Zweck des §548 BGB dürfte sich jedoch ergeben, dass diese Norm grundsätzlich nicht abdingbar ist.8
(7) Beginn der Verjährung: Die regelmäßige Verjährungsfrist (nicht die nach § 548 BGB) beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den Umständen Kenntnis erlangt – oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste -, die seinen Anspruch begründen (§ 199 Abs. 1 BGB). Um zu verhindern, dass die Anknüpfung des Fristbeginns an die Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis des Gläubigers den Fristbeginn endlos aufschieben könnte, sind Höchstfristen der Regelverjährung in § 199 Abs. 2 bis 4 BGB geregelt.
(8) Verjährung bei Rechtsunkenntnis: Kenntnis i.S.v. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB meint eine Tatsachenkenntnis, keine Rechtskenntnis. Geht der Gläubiger irrtümlich davon aus, bei der gegebenen Tatsachenlage keinen Anspruch zu haben, hindert das den Verjährungsbeginn nicht.9 Beuermann10 hat jüngst noch einmal auf die entscheidende Passage der einschlägigen BGH-Entscheidung hingewiesen:
„… Rechtlich fehlerhafte Vorstellungen des Geschädigten beeinflussen den Beginn der Verjährung in der Regel nicht, weil er die Möglichkeit hat, sich beraten zu lassen. Ist die Rechtslage dagegen unübersichtlich oder zweifelhaft, so dass sie selbst ein rechtskundiger Dritter nicht einzuschätzen vermag, kann der Verjährungsbeginn auch wegen Rechtsunkenntnis hinausgeschoben sein, weil es an der Zumutbarkeit der Klageerhebung als übergreifender Voraussetzung für den Verjährungsbeginn fehlt. …“11 Da im Wohnraummietrecht die Rechtslage in vielen Bereichen alles andere als eindeutig ist, kommt dieser Passage des BGH zur Verjährung bei Rechtsunkenntnis künftig wohl einige praktische Bedeutung zu.
(9) Verjährung bei unbekanntem Aufenthalt: Der Beginn der Verjährungsfrist knüpft u.a. auch an die Kenntnis von der Person des Schuldners an (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Zur Person des Schuldners gehört auch dessen Anschrift12 – ohne Kenntnis der Anschrift also kein Verjährungsbeginn. Zieht der Mieter ohne Angabe einer neuen Anschrift aus, können Ansprüche gegen ihn nicht verjähren. Grob fahrlässige Unkenntnis liegt noch nicht vor, wenn der Vermieter keine Einwohnermeldeamtanfrage stellt.13 Der Schuldner, der die Verjährungseinrede erhebt, hat die Beweislast für die Kenntnis des Gläubigers.14
(10) Unterbrechung und Hemmung der Verjährung: Das alte Recht unterschied zwischen der Unterbrechung und der Hemmung der Verjährung. Im Falle der Unterbrechung bleibt die Zeit bis zur Unterbrechung unberücksichtigt; die Verjährung beginnt erst nach Beendigung der Unterbrechung. Bei der Hemmung wird der Zeitraum, während dessen die Verjährung gehemmt ist, nicht in die Verjährungsfrist eingerechnet. Nach jetzigem Recht tritt an die Stelle der Unterbrechung bis auf eine Ausnahme (§ 212 BGB) die Hemmung.
(11) Verjährungshemmung durch Verhandlungen: Die Verjährung ist so lange gehemmt, bis der andere Teil die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert. Nach dem Abbruch der Verhandlungen tritt die Verjährung frühestens 3 Monate nach dem Ende der Hemmung ein (§ 203 BGB). Beispiel: Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen einer Beschädigung der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab der Rückgabe (§ 548 BGB). Erfolgt die Rückgabe am 15. März, so endet die reguläre Verjährungsfrist mit dem Ablauf des 15. September. Verhandeln die Parteien in der Zeit vom 15. März bis zum 15. Juni über den Ersatzanspruch, so verlängert sich die Verjährungsfrist um 3 Monate (vgl. § 209 BGB); die Verjährung tritt am 15. Dezember ein.
Nach der grundlegenden Entscheidung des BGH aus dem Jahre 198415 musste schon unter der alten Rechtslage bei allen in § 548 BGB genannten Ansprüchen des Vermieters (z.B. wegen Schönheitsreparaturen) geprüft werden, ob nicht Verhandlungen die Verjährungsfrist verlängert haben. Dabei ist zu beachten, dass nach Auffassung des BGH unter „verhandeln“ jeder Meinungsaustausch über den Schadensfall zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten zu verstehen ist, wenn nicht sofort erkennbar die Verhandlungen über die Ersatzpflicht oder jeder Ersatz abgelehnt werden. Dies gilt auch für den Meinungsaustausch per Telefon. Hier liegt eine Falle für Rechtsberater!
(12) Verjährungshemmung durch selbstständiges Beweisverfahren: Die Verjährung wird u.a. auch durch die Zustellung des Antrags auf Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens für die Dauer des Verfahrens gehemmt (§ 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB). Die Hemmung endet 6 Monate nach der Rechtskraft der Entscheidung oder anderweitigen Erledigung des Verfahrens (§ 204 Abs. 2 BGB). Dabei handelt es sich nicht um eine reine Ablauffrist, sondern um eine Nachfrist. Danach läuft dann noch die nicht verstrichene Zeit der ursprünglichen sechsmonatigen Verjährungsfrist.16 Auf die unerfreulichen Nebenfolgen des § 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB im Mietrecht hat Kandelhard17 ausführlich hingewiesen: Das selbstständige Beweisverfahren potenziert den Mietausfallschaden (die Wohnung kann so lange nicht vermietet werden, bis der Sachverständige sie besichtigt hat). Deshalb stellt sich u.a. die Frage, wer hierfür in welchem Umfange die Kosten zu übernehmen hat.18
(13) Selbstständiges Beweisverfahren und §548 Abs. 3 BGB a.F.: Zum Spezialproblem, ob die Verjährungsunterbrechung nach § 548 Abs. 3 BGB a.F. für Ansprüche, die gemäß §548 BGB binnen 6 Monaten verjähren, durch Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens für Mietverträge, die vor dem 1.1.2002 bereits entstanden sind, bis zum 31.12.2003 bestehen bleibt, kann Erhellendes bei Horst19 und Börstinghaus 20 nachgelesen werden.
(14) Verjährung des Anspruchs auf Betriebskostenabrechnung: Der Anspruch des Mieters auf Erstellung einer Betriebskostenabrechnung konnte in der Vergangenheit im Einzelfall verwirkt sein. Das ist natürlich auch unter dem neuen Recht möglich. Wegen der alten 30-jährigen Verjährungsfrist stellten sich hingegen Verjährungsfragen praktisch nie.21 Nunmehr gewinnt die neue dreijährige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Vorlage der Betriebskostenabrechnung möglicherweise praktische Bedeutung. Die Verjährung beginnt frühestens mit Abrechnungsreife. Die Abrechnungsreife liegt in der Regel 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode vor.
(15) Verjährung des Rückgabeanspruchs des Vermieters: Beim Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 BGB gab es wegen der 30-jährigen Frist bislang keine verjährungsrechtlichen Probleme. Nach neuem Recht hingegen ist der aus § 546 Abs. 1 BGB folgende Herausgabeanspruch des Vermieters nach drei Jahren verjährt. Praktische Bedeutung erlangt die kurze Frist allerdings nur, wenn der Vermieter nicht zugleich Eigentümer der Wohnung ist (vgl. § 197 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Dann stellt sich die Frage, welches die Folgen eines verjährten Rückgabeanspruches sind. Es bleibt abzuwarten, ob sich hieraus in der Praxis tatsächlich Probleme ergeben werden.
(16) Verjährung des Anspruchs auf Auskehrung der Kaution: Künftig werden auch bei der Kautionsrückzahlung Verjährungsfragen eine Rolle spielen. Der Anspruch auf Auskehrung der Kaution verjährt nunmehr in drei Jahren. Die Verjährung beginnt schon mit dem Schluss des Jahres, in dem die Kaution vereinbart wurde, wenn die Kautionsvereinbarung nach § 551 BGB unwirksam ist. Verjährung kann in diesen Fällen also schon vor Ende des Mietverhältnisses eintreten. Anders bei wirksam vereinbarter Kaution. Hier kann die Verjährung erst nach dem Ende des Mietverhältnisses und dem Ablauf einer höchstens sechsmonatigen Überlegungs- und Abrechnungsfrist zu laufen beginnen.22
(17) Schadensersatz des Vermieters: § 280 BGB gibt dem geschädigten Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Mieter eine mietvertragliche Pflicht schuldhaft verletzt. Zwischen Nichtleistung und Schlechtleistung (z.B. Tropfnasen bei den Holzanstrichen) wird nicht mehr unterschieden (vgl. §281 Abs. 1 BGB). Wohl aber gibt es noch den Unterschied zwischen Haupt- und Nebenleistungen: Die Haftung aus positiver Vertragsverletzung bei Nebenpflichtverletzungen, die sich nicht auf die Hauptleistung auswirken, erfordert keine Fristsetzung (§§ 282, 280 Abs. 1 BGB).
(18) Ablehnungsandrohung und Schadensersatz: § 281 BGB ist einschlägig, wenn (Haupt- oder Neben-) Leistungspflichten (z.B. Schönheitsreparaturen) nicht erfüllt werden. Anders als bisher ist künftig eine Ablehnungsandrohung nicht mehr erforderlich (beachte aber die Übergangsregelung in Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB). Es genügt eine angemessene Frist zur Nacherfüllung. Weiterhin ist aber erforderlich, dass die Leistungsanforderung detaillierte Angaben zu den erforderlichen Arbeiten enthält.
(19) Ablehnungsandrohung bei Altverträgen: Bei Mietverträgen, die schon vor dem 1.1.2002 bestanden, gilt wegen Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB bis zum 31.12.2002 weiterhin § 326 BGB a.F.. Die Folge: Fristsetzungen wegen unterlassener Schönheitsreparaturen mit dem Ziel des Schadensersatzes, die dem Mieter bis 31.12.2002 zugehen, bedürfen zu ihrer Wirksamkeit weiterhin der Ablehnungsandrohung nach § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F..
(20) „Verlangen“ des Schadensersatzes: Möglicherweise ergibt sich ein Rechtsproblem aus § 281 Abs. 4 BGB. Diese Vorschrift lautet: „Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.“ Es stellen sich folgende Fragen: Wie wandelt der Vermieter seinen Erfüllungsanspruch konkret in einen Schadensersatzanspruch um? Was bedeutet „Schadensersatz verlangt“ im Sinne des § 281 Abs. 4 BGB? Ist es möglich, dass der Mieter nach Fristablauf noch die Erfüllung seiner Leistung erbringt, weil der Vermieter nicht nach Fristablauf (nochmals) ausdrücklich Schadensersatz verlangt hat? Oder reicht es aus, wenn der Vermieter im Fristsetzungsschreiben schon vorsorglich die Geltendmachung von Schadensersatz ankündigt? Man wird Letzteres bejahen müssen. Bei Dauner-Lieb23 ist hierzu zu lesen: „Wann ein ,Verlangen auf Schadensersatz‘ i.S.v. Abs. 4 vorliegt, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Eine Klage reicht sicher aus; vorprozessuale Erklärungen müssen nach den allgemeinen Grundsätzen ausgelegt werden. Eine allgemeine Ankündigung, nach Fristablauf „weitere Rechte bis hin zum Schadensersatz“ geltend zu machen, genügt sicher noch nicht (vgl. Begründung zu § 281, BT-Drucks 14/6040, S. 141). Es reicht auch nicht aus, wenn der Gläubiger – möglicherweise in Verkennung der Grenzen zwischen einfachem Schadensersatz i.S.v. § 280 Abs. 1 und Schadensersatz statt Erfüllung i.S.v. § 281 – einzelne Schadensposten geltend macht, die unter § 281 fallen. Entscheidend ist, dass der Gläubiger zum Ausdruck bringt, dass er statt der Leistung Schadensersatz verlangt, also die geschuldete Leistung definitiv nicht mehr haben will und daher die Erfüllung ablehnt.“ Schach24 empfiehlt Vermietern folgende Formulierung: „Nach Ablauf dieser Frist werde ich statt der Durchführung der Schönheitsreparaturen (Leistung) Schadensersatz wegen Pflichtverletzung (§ 280 Abs. 1 BGB) verlangen und weise schon jetzt darauf hin, dass für diesen Fall weitere Arbeiten in der Wohnung durch Sie nicht mehr durchgeführt werden können.“
(21) Auszugsrenovierung und Teilleistung: Ist die Frist zur Vornahme von Schönheitsreparaturen abgelaufen und vom Vermieter noch kein Schadensersatz verlangt worden, kann es gleichwohl ratsam sein, mit der Ausführung geschuldeter Schönheitsreparaturen zu beginnen. Denn selbst wenn der Vermieter vor Abschluss der Arbeiten Schadensersatz verlangt (§ 281 Abs. 4 BGB), kann der Mieter bis zu diesem Zeitpunkt eine Teilleistung bewirkt haben, die den Umfang des Schadensersatzes minimiert.25
(22) Beginn der Verjährung von Schadensersatzansprüchen nach § 281 BGB: Schon aus der zum 1.9.2001 geänderten Formulierung in § 548 Absatz 1 Satz 2 BGB „Die Verjährung beginnt“ statt der alten in § 558 BGB [alt] enthaltenen Formulierung „Die Verjährung der Ersatzansprüche … beginnt“ wird teilweise der Schluss gezogen, dass auch die Verjährung der Schadensersatzansprüche bereits mit der Rückgabe der Mietsache beginnt und nicht erst, wenn sich der Erfüllungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch, in der Regel nach Ablauf der nach den §§ 280, 281 BGB zu setzenden Nachfrist, umgewandelt hat. § 548 Absatz 1 Satz 2 BGB sei insoweit lex specialis zu § 198 BGB a.F. [jetzt § 200 BGB].26 Diese Rechtsauffassung ist nicht unbestritten.27
Nach Langenberg28 soll es seit dem 1.1.2002 auf diesen Rechtsstreit im Ergebnis gar nicht mehr ankommen. Denn aus der durch die Schuldrechtsreform eingeführten Vorschrift des § 200 BGB folge, dass auch die Verjährungsfrist für den Schadensersatzanspruch mit der geräumten Rückgabe des Mietobjekts an den Vermieter beginne, selbst wenn dieser bis zum 31.12.2002 erst noch nach § 326 BGB a.F., ab 1.1.2003 nach §§ 280, 281 BGB n.F. zur Entstehung gebracht werden muss.
Dieser Ansicht von Langenberg ist Heinrich29 entgegengetreten: Dass ein anderer Verjährungsbeginn als der der Entstehung des Anspruchs dann gilt, wenn ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, sei eine Selbstverständlichkeit, auf die § 200 BGB lediglich hinweise. Fraglich sei gerade, ob § 548 BGB einen anderen Verjährungsbeginn bestimme. Dies werde von Langenberg lediglich behauptet. Der Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung aus § 281 Abs. 1 BGB entstehe aber in dem Zeitpunkt, in dem die Nachfrist erfolglos abgelaufen sei und nicht erst, wie von Langenberg angenommen, mit der Wahl des Schadensersatzanspruches. Diese habe nur den Untergang des Erfüllungsanspruchs zur Folge, § 281 Abs. 4 BGB. Eine weitere Ausnahme vom Grundsatz „Keine Verjährung eines nicht entstandenen Anspruchs“ finde sich nun in § 199 Abs. 2 BGB. Der Gesetzgeber habe sich in § 199 BGB (anders als noch in § 852 BGB a.F.) genötigt gesehen, diese besondere Rechtsfolge mit den Worten „ohne Rücksicht auf ihre Entstehung“ ausdrücklich zu kennzeichnen. In § 548 BGB fehle eine solche ausdrückliche Kennzeichnung aber gerade. Deshalb kommt Heinrich zu dem Ergebnis, dass der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen erst ab Ablauf der Nachfrist zu verjähren beginnt.
(23) Auszugsrenovierung als Geschäftsführung ohne Auftrag (GOA): Nach wie vor ist offen – und durch die Schuldrechtsreform nicht geklärt -, ob dem Vermieter Ansprüche aus GOA zustehen, wenn er die vom Mieter vertraglich übernommene Auszugsrenovierung selbst durchführt.30 Neu ist der Ansatz von Bergerhoff:31 Er billigt dem Vermieter, wenn dieser ohne Fristsetzung renoviert hat, einen Anspruch auf Ausgleich nach § 326 Abs. 2 Satz 2 BGB i.V.m. § 242 BGB zu.
(24) Ersatz vergeblicher Aufwendungen: Wann ist der neue § 284 BGB im Mietrecht anwendbar? Ein Beispielsfall möge die Bedeutung des § 284 BGB verdeutlichen: Kündigt der Mieter beispielsweise wegen schwerwiegender Vertragsverletzungen des Vermieters die Wohnung, so konnte er nach altem bis 31.12.2001 geltenden Recht die für die gekündigte Wohnung aufgewendeten Maklerkosten nicht als Schadensersatz nach § 536 a Abs. 1 BGB vom Vermieter erstattet verlangen. Denn der Nichterfüllungsschaden aus § 536 a Abs. 1 BGB umfasst (nur) das positive Interesse. Der Mieter ist so zu stellen, wie er stehen würde, wenn der Vertrag ordnungsgemäß erfüllt worden wäre. Zum Schadensersatz gehören lediglich die Maklerkosten für die neue Wohnung. Dieses Ergebnis ist wegen des neuen § 284 BGB künftig so nicht mehr haltbar.32 Der Mieter kann nunmehr anstelle des Schadensersatzes nach § 536 a BGB Ersatz seiner vergeblichen Aufwendungen (u.a. also auch den Maklerlohn für die gekündigte Wohnung) verlangen. Praktisch interessant ist die neue Rechtslage für den Mieter im Beispielsfall allerdings nur dann, wenn die Maklerkosten der neuen Wohnung geringer sind als die Provision für die alte Wohnung.
(25) Anfängliche Unmöglichkeit: Wird beispielsweise die Mietwohnung nicht rechtzeitig fertig gestellt, hat der Mieter ein Wahlrecht: Er kann vom Vertrag zurücktreten (§ 326 Abs. 5 BGB) und/oder (vgl. § 325 BGB) Schadensersatz statt der Leistung unter den Voraussetzungen des §311a Abs. 2 BGB fordern. Der Schadensersatzanspruch ist nicht auf das negative Interesse begrenzt. In allen Fällen der anfänglichen subjektiven Unmöglichkeit – auch beim so genannten Rechtsmangel (z.B. Doppelvermietung) – besteht keine Garantie-, sondern eine Verschuldenshaftung des Vermieters nach § 311 a Abs. 2 BGB.33 Alternativ zum Schadensersatzanspruch besteht ein Anspruch auf Ersatz vergeblicher Aufwendungen des Mieters (§ 284 BGB), wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss die Unmöglichkeit kennt oder kennen muss. Der Anspruch ist der Höhe nach auf Aufwendungen begrenzt, die der Mieter im Vertrauen auf den Erhalt der Leistung gemacht hat und billigerweise machen durfte. Aufwendungen, die auch bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrags vergeblich gewesen wären, können natürlich nicht ersatzfähig sein.34
(26) Nachträgliche Unmöglichkeit: Zerstört beispielsweise eine Explosion oder ein Feuer die Wohnung gänzlich, gilt: Es erlischt die Leistungspflicht des Vermieters (§ 275 Abs.1 BGB) und die Mietzahlungspflicht des Mieters (§ 326 BGB). Der Mieter kann bei Verschulden des Vermieters Schadensersatz statt der Leistung verlangen (§§ 280 Abs.1, 283 BGB). Auf jeden Fall kann der Mieter vom Vertrag zurücktreten, auch wenn den Vermieter kein Verschulden trifft (§ 326 Abs. 5 BGB).
(27) Betriebskosten und Verzug des Mieters: Eine Betriebskostenabrechnung, die eine Nachzahlungsforderung des Vermieters enthält, ist eine einer Rechnung gleichwertige Zahlungsaufforderung im Sinne des § 286 Abs. 3 Satz 1 BGB.35 Der Zugang der (formell ordnungsgemäßen) Abrechnung löst daher die 30-Tages-Frist des § 286 Abs. 3 BGB aus, nach deren Ablauf der Mieter automatisch mit der Begleichung der Nachzahlung in Verzug gerät. Die formularmietvertragliche Vereinbarung eines früheren Verzugseintritts ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam.36 Neu ist die Regelung in § 286 Absatz 3 BGB, wonach der Schuldner „spätestens“ 30 Tage nach Zugang in Verzug gerät. Wird vorher gemahnt oder läuft vorher ein vereinbarter Termin ab, ist dies maßgebend. Gegenüber Mietern, soweit sie – wie meist – „Verbraucher“ im Sinne des § 13 BGB sind, tritt die Verzugsautomatik nach 30 Tagen nur ein, wenn sie in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung ausdrücklich auf diese Rechtsfolge hingewiesen wurden.
(28) Betriebskosten und Verzug des Vermieters: Das Guthaben aus einer Nebenkostenabrechnung wird unmittelbar nach Erteilung der Abrechnung fällig. In analoger Anwendung des § 286 Abs. 3 BGB gelangt der Vermieter mit der Auszahlung des Guthabens 30 Tage nach Zugang der Abrechnung in Verzug.37 Mieter müssen sich nicht darauf einlassen, das Guthaben mit den nächsten Monatsmieten verrechnet zu bekommen.
(29) Betriebskosten und Verzugseintritt durch Vertragsklauseln: Nach § 286 Abs. 2 Ziffer 2 BGB soll beispielsweise folgende Mietvertragsklausel wirksam sein: „Die Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung wird zwei Wochen nach Zugang fällig.“38 Fraglich könnte allerdings sein, ob eine Frist unter vier Wochen nicht unangemessen, weil zu kurz ist.
(30) Betriebskosten und Verzug während der Einwendungsfrist: Es fragt sich, ob der Mieter während der einjährigen Frist für Einwendungen nach § 556 Absatz 3 Satz 5 und 6 BGB überhaupt in Verzug geraten kann. Dies wird man eindeutig bejahen müssen, denn die Einwendungsfrist des § 556 BGB Absatz 3 Satz 5 soll nach ihrem Sinn und Zweck nicht die Verzugswirkung aufschieben.
(31) Verzug mit der Mietzahlung: Im Hinblick auf § 286 Abs. 2 Ziff. 1 BGB ist zu beachten, dass die Mietzahlungspflicht seit dem 1.9.2001 in § 556 b Abs. 1 BGB anders geregelt ist als im alten § 551 BGB, der allerdings weiterhin für vor dem 1.9.2001 abgeschlossene Mietverträge gilt (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB). Bei nach dem 31.8.2001 abgeschlossenen Mietverträgen kommt der Mieter wegen § 556 b BGB automatisch mit Ablauf der dort genannten Frist in Verzug, ohne dass es einer mietvertraglichen Vereinbarung bedarf (§ 286 Abs. 2 Ziff. 1 BGB). Bei vor dem 1.9.2001 geschlossenen Wohnraummietverträgen hingegen gerät der Mieter bei verspäteter Zahlung des monatlichen Mietzinses ohne eine wirksame Mietvertragsklausel allein auf Grund des § 551 BGB a.F. nicht nach § 286 Abs. 2 Ziff. 1 BGB in Verzug.
(32) Unbekannter Aufenthalt und Verzug: Zu Recht weist Börstinghaus39 darauf hin, dass §286 Abs. 2 Ziff. 3 BGB für den Eintritt des Verzuges künftig eine Rolle spielen wird bei Mietern, die ohne Angabe einer neuen Anschrift ausgezogen sind.
(33) Verzugszinsen für Mieter: Das Verzugszinsenrecht wurde in § 288 BGB neu geregelt. Das Gesetz unterscheidet zwischen Verbraucher- und sonstigen Verträgen, an denen Verbraucher nicht beteiligt sind. Bei Wohnraummietverhältnissen liegt der Verzugszins regelmäßig 5 Prozent über dem Basiszinssatz. Der gesetzliche Verzugszins nach § 288 BGB erlaubt nicht den Gegenbeweis, dass beispielsweise dem Vermieter nur ein geringerer Verzugsschaden entstanden ist.40 Die Höhe des Basiszinssatzes findet nach neuem Recht seine Regelung in § 247 BGB. Er ist nach der gesetzlichen Ausgestaltung variabel, obgleich im Gesetz die Ausgangsgröße mit 3,62 Prozent festgelegt ist.
(34) Das Transparenzgebot im Mietrecht: Das AGBG ist zum 1.1.2002 außer Kraft getreten. Die Regelungen des AGBG wurden weitgehend wörtlich in die §§ 305 ff. BGB übernommen bzw. befinden sich nun im Unterlassungsklagengesetz.41 Nunmehr gibt es eine ausdrückliche Regelung des Transparenzgebotes in § 307 Absatz 1 Satz 2 BGB: „Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.“ Jedoch handelt es sich bei Satz2 der Vorschrift nur um eine gesetzliche Klarstellung. Der BGH hatte seit je in unklaren benachteiligenden Formularklauseln einen Verstoß gegen das (aus § 9 AGBG abgeleitete) Transparenzgebot gesehen und entsprechende Klauseln für unwirksam erachtet.42 Der Gesetzgeber hat mit der Vorschrift keine Abweichung von der bisherigen BGH-Rechtsprechung bezweckt.43 Man wird daher davon ausgehen dürfen, dass die neue Vorschrift für das Mietrecht keine Änderung zum bisherigen Recht bringt.44 Nach Börstinghaus45 erfasst das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB auch preisbestimmende und leistungsbeschreibende Klauseln. Er rechnet daher damit, dass die Rechtsprechung bei Schönheitsreparaturklauseln und Kleinreparaturklauseln künftig strengere Maßstäbe anlegt.
(35) Mahnpauschalen: § 309 Nr. 5 b BGB verlangt im Gegensatz zur bisherigen Rechtslage, dass durch positive Formulierung in der Klausel der Nachweis geführt werden kann, ein Schaden oder eine Wertminderung seien überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als die Pauschale. Praktische Bedeutung erlangt diese Rechtsänderung vor allem für pauschalierte Mahngebühren. Die bis zum 31.12.2001 verwendeten Formularklauseln für pauschalierte Mahngebühren dürften wohl in der Regel ab 1.1.2003 unwirksam werden.
(36) Quotelungsklauseln: Fraglich ist, ob von § 309 Nr. 5 b BGB auch die so genannten Quotelungsklauseln für Schönheitsreparaturen (analog) erfasst werden, denn bei diesen Ansprüchen handelt es sich nicht um Schadensersatzansprüche.46
(37) Einschränkung von Freizeichnungsklauseln: § 309 Nr. 7 a BGB schränkt die Haftungsbegrenzung durch den Verwender ein: Die Haftung für die fahrlässig (und natürlich erst recht: vorsätzlich) verursachte Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit kann nicht mehr formularmäßig begrenzt werden. Daraus ergeben sich erhebliche Konsequenzen für das Mietrecht: Allgemeine mietvertragliche Freizeichnungsklauseln, die – wie meist – nicht klarstellen, dass die Haftung für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit unberührt bleiben, sind wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion nunmehr insgesamt unwirksam. Bei Bestandmietverhältnissen bleiben solche Klauseln bis zum 31.12.2002 allerdings wirksam (Art. 229 § 5 EGBGB). Diese Rechtsfolge geht über den Rechtsentscheid des BGH vom 24.10.200147 hinaus, weil dieser „nur“ Formularklauseln (bei Wohnraum) für unwirksam erklärte, die die Haftung des Vermieters für Sach- und Vermögensschäden ausschloss, wenn die Ursache für den Schaden in einem Mietmangel lag.
(38) Formularklauseln bei Uralt-Verträgen: Im neuen AGB-Recht fehlt eine dem alten § 28 AGBG entsprechende Vorschrift. Die Folge ist, dass ab 1.1.2003 das AGB-Recht der §§ 305 bis 310 BGB auch auf Mietverträge anzuwenden ist, die vor dem 1.4.1977 abgeschlossen wurden.
(39) Haustürgeschäfte – Vermieter als „Unternehmer“: Die Integration des Haustürwiderrufsgesetzes in das BGB hat nichts daran geändert, dass das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften nach § 312 BGB auch im Mietrecht Anwendung finden kann. § 312 BGB erfordert, dass der Vermieter „Unternehmer“ im Sinne des § 14 BGB ist. Das ist immer dann der Fall, wenn das Vermieten nicht als reine Vermögensverwaltung geschieht. Als „Unternehmer“ im Sinne der §§ 14, 312 BGB dürfte der geschäftsmäßig handelnde Vermieter verstanden werden. Deshalb ist die noch zu § 6 HWiG ergangene Entscheidung des BayObLG vom 13.4.199348 weiterhin zu berücksichtigen. Danach handelt ein Hauseigentümer, der lediglich zwei Wohnungen längerfristig vermietet, beim Abschluss von Verträgen im Rahmen dieser Mietverhältnisse nicht geschäftsmäßig. „Verbraucher“ im Sinne des §13 BGB ist hingegen, wer als natürliche Person weder gewerblich handelt, noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit nachgeht und damit rein aus privaten Zwecken am Rechtsverkehr teilnimmt. Dies kann auch der private Wohnungsvermieter sein, beispielsweise ein Wohnungseigentümer, der nur zwei Wohnungen besitzt und vermietet.49
(40) Haustürgeschäfte – fehlende Belehrung: Aus der Entscheidung des EuGH vom 13.12. 200150 ergibt sich u.a., dass die Gerichte den erst zum 1.1.2002 eingeführten § 355 Abs. 3 BGB europarechtskonform auslegen müssen. Der nationale Gesetzgeber ist überdies zu einer Änderung des § 355 BGB gezwungen. Die Sechsmonatsfrist des § 355 Abs. 3 BGB ist europarechtswidrig. Damit ist zurzeit der Widerruf bei fehlender Belehrung zeitlich unbefristet möglich.
(41) Informations- und Aufklärungspflichten: Aus § 241 Abs. 2 BGB können sich diverse Informations- und Aufklärungspflichten der Mietvertragsparteien ergeben. Die Norm allein stellt jedoch noch keine Änderung zur bisherigen Rechtslage im Mietrecht dar. Schon bislang hat die Rechtsprechung aus der gerade einem Dauerschuldverhältnis innewohnenden gegenseitigen Treuepflicht unter Rückgriff auf § 242 BGB vielfältige Verhaltensweisen der Vertragsparteien entwickelt, die dem Rücksichtnahmegebot des § 241 Abs. 2 BGB entsprechen.
(42) Unzureichende Betriebskostenvorschüsse als Lockmittel: Emmerich51 hält es wegen der Systematik des neuen Schuldrechts für geboten, nunmehr die Haftung aus culpa in contrahendo im Mietrecht neben den §§ 536 ff. BGB für jede Fahrlässigkeit zuzulassen. Der BGH hatte noch zur alten Rechtslage entschieden, dass die c.i.c im Mietrecht nur bei vorsätzlichem Handeln des Vermieters Anwendung findet: „Hat der Vermieter bei den Vertragsverhandlungen unrichtige Angaben über die Beschaffenheit der Mietsache gemacht, schließen die Gewährleistungsregeln des Mietrechts Schadensersatzansprüche des Mieters aus culpa in contrahendo aus, wenn der Vermieter lediglich fahrlässig gehandelt hat. Gegen den mit Arglist handelnden Vermieter kann der Mieter dagegen aus culpa in contrahendo Ersatz des – nicht auf das Erfüllungsinteresse beschränkten – Vertrauensschadens geltend machen.“52 Folgt man Emmerich, würde der Vermieter bei unrichtigen Angaben über die Höhe der Betriebskostenvorschüsse bei Vertragsabschluss nicht nur bei Vorsatz, sondern auch bei leichter Fahrlässigkeit haften.
(43) Haftung von Maklern und Verwaltern: Erstmalig ist nun die so genannte Sachwalterhaftung im Gesetz geregelt. Die Sachwalterhaftung des § 313 Abs. 3 BGB bezieht sich zwar erst einmal nur auf die culpa in contrahendo. Die hier geregelten Grundsätze sollen jedoch auch grundsätzlich auf die Haftung aus Vertrag anzuwenden sein.53 Im Wohnungsrecht ist daher künftig verstärkt an die Haftung von Maklern und Hausverwaltern z.B. für zugesicherte Eigenschaften der Wohnung, für den Verbleib der Kaution usw. zu denken. Wichtig ist, dass der Sachwalter nicht allein deswegen schon haftet, weil er einer besonderen Berufsgruppe (Makler, Verwalter) angehört, sondern dass er für sich als Person ein besonderes Vertrauen in Anspruch genommen haben muss. Weiterhin muss das besondere Vertrauen kausal für das Verhandlungsergebnis (Mietvertragsabschluss) sein. Beispiel: Äußert der Makler: „Wenn Sie mich fragen: Ich würde lieber die Wohnung in der X-Str. anmieten. Denn bei dem Vermieter dieser Wohnung handelt es sich um eine professionelle und seriöse Vermietungsfirma…“ und wird diese seriöse Firma später insolvent, haftet der Makler für die Kautionsrückzahlung aus § 311 Abs. 3 BGB, sofern obige Makleranpreisung bewiesen werden kann.
(44) Kündigung aus wichtigem Grund: Der neue § 314 BGB erlaubt bei Dauerschuldverhältnissen jedem Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen. Praktische Konsequenzen für das Mietrecht hat die neue Vorschrift jedoch nicht. Völlig zu Recht schreibt Krebs:54 „Eine Kündigung nach § 314 BGB scheidet aus, soweit eine speziellere Norm die Kündigung aus wichtigem Grund bei einzelnen Dauerschuldverhältnissen regelt. Mit der Neuregelung des Mietrechts zum 1.9.2001 wurde die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund umfassend neu geregelt. § 543 Abs. 1 BGB entspricht weitestgehend der Fassung des § 314 Abs. 1 BGB. Eine Konkretisierung wichtiger Gründe erfolgt in § 543 Abs. 2 BGB und in § 569 BGB für die Wohnraummiete. Insbesondere wegen der generalklauselartigen Fassung des § 543 Abs. 1 BGB, die nun nicht mehr ein Verschulden der anderen Vertragspartei zwingend voraussetzt, wird ein Rückgriff auf die Kündigung nach § 314 BGB nicht mehr gerechtfertigt sein.“55
(45) Zwangskauf der Wohnung durch Mieter? Nach dem Wortlaut des § 281 Abs.1 BGB i.V.m. dessen Absatz 4 gibt es nunmehr bei Beendigung des Mietverhältnisses folgende problematische Situation: Befindet sich ein Mieter mit der Herausgabe der Wohnung im Verzug, kann der Vermieter ihm die Mietsache nach Fristsetzung „aufdrängen“, indem er Schadensersatz statt der Leistung Zug um Zug gegen Übereignung der Sache verlangt (vgl. § 281 Abs. 1, Abs. 4 BGB). Emmerich56 spricht insoweit von einem Zwangs(ver)kauf der Mietwohnung an den Mieter und meint (ebenso wie die Begründung des Regierungsentwurfes), diese ungewollte Rechtsfolge lediglich über § 242 BGB regeln zu können. Unter altem Recht scheiterte ein solcher „Zwangsverkauf“ im Übrigen an § 286 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.. Gruber57 hält das Problem zumindest bei der Wohnraummiete für nicht bedrohlich, indem er auf § 571 Abs. 1 Satz 2 BGB verweist: Ein Zwangsverkauf sei niemals „billig“ im Sinne dieser Vorschrift. Und in den Fällen, wo § 571 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht eingreife (vgl. Satz 3 der Vorschrift), sei § 242 BGB ein hinreichender Schutz: Bei der Grundstücks- und Wohnungsmiete dürfte ein Zwangskauf der Mietsache allgemein nicht mit Treu und Glauben in Einklang zu bringen sein.
1 BGBl. I, Seite 3138
2 Börstinghaus, Schuldrechtsreform unter besonderer Berücksichtigung des Mietrechts, ZGS 02, 102; Emmerich, Neues Mietrecht und Schuldrechtsmodernisierung, NZM 02, 362; Franke, Verjährung im Mietrecht – Änderungen durch das MietrechtsreformG und das SchuldrechtsmodernisierungsG, DWW 02, 86; Graf v. Westphalen, Mietrecht und Schuldrechtsreform, NZM 02, 368; Gruber, Mietrecht und Schuldrechtsreform, WM 02, 252; Horst, Mietrechtliche Schnittstellen der Schuldrechtsreform, DWW 02, 6; Schach, Schönheitsreparaturen nach Schuldrechtsmodernisierung, GE 02, 246
3 vgl. Däubler NJW 01, 3729; Heß NJW 02, 253 (255)
4 vgl. z.B. Horst DWW 02, 6, 10
5 vgl. Mansel, in Dauner-Lieb u.a., Schuldrecht, 2002, Seite 892, 893
6 Heß NJW 02, 258
7 vgl. die Nachweise bei Franke DWW 02, 86 (90); Schach GE 02, 246 (252) und Gruber WM 02, 252 (255)
8 vgl. Gruber WM 02, 252 (255)
9 BGH NJW 99, 2041 (2042) zu § 852 BGB a.F.
10 GE 02, 308 (309)
11 BGH NJW 99, 2041 (2042)
12 BGH NJW 98, 988
13 so jedenfalls Börstinghaus ZGS 02, 102 (105); wohl a.A. Franke DWW 02, 86 (89)
14 Franke DWW 02, 86 (89)
15 BGH v. 28.11.1984 – VIII ZR 240/83 -, ZMR 85, 118; NJW 85, 798; WM 85, 290; GE 85, 929; jüngst auch BGH NJW 01, 885, 886; NJW-RR 01, 1168; NJW 98, 730
16 Börstinghaus ZGS, 02, 102 (104)
17 in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, § 548 BGB RN 50
18 dazu Kandelhard a.a.O.
19 DWW 02, 6 (19)
20 ZGS 02, 102 (103)
21 zur alten Rechtslage vgl. LG Berlin v. 5.10.1995 – 62 S 168/95 – MM 96, 75
22 vgl. Beuermann GE 02, 308
23 in Dauner-Lieb u.a., Schuldrecht, 2002, Seite 286; siehe auch Gruber WM 02, 252 (253))
24 Miet- und Mietprozessrecht, 3. Aufl. 2002, Seite 185 oben
25 so Gruber WM 02, 252 (253)
26 so die Begründung zum Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 9.11.2000, Drucksache 14/4553, Seite 45; zur bisherigen Rechtslage vgl. BGH v. 12.4.1989 – VIII ZR 52/88 -, NJW 89, 1854 = WM 89, 376 = BGHZ 107, 179 und BGH v. 9.2.2000 – XII ZR 202/97 -, NZM 00, 547
27 ablehnend beispielsweise: Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., 3 548 RN 19; zweifelnd bis ablehnend: Kinne/Schach, Miet- und Mietprozessrecht, 3. Aufl. 2002, Seite 362 a.E.
28 WM 02, 71
29 Manuskript zum Mietgerichtstag 2002, Seite 8; im Ergebnis ebenso wie Heinrich: Schach in GE 02, 246 (252) und Gruber WM 02, 252 (255)
30 bejaht: OLG Koblenz v. 29.7.1999 – 5 U 1787/98 -, NZM 00, 234; ZMR 00, 219; NJW-RR 00, 82; WM 00, 22; abl. Anm. Wiek WM 00, 11; Wichert ZMR 00, 221; zust. Anm. Lützenkirchen MDR 01, 9; Bergerhoff ZMR 01, 944; dagegen: OLG Hamburg v. 25.1.1973 – 4 U 47/72 -, MDR 73, 587 und NJW 73, 2211 = ZMR 73, 328: Bei einer Selbstvornahme des Vermieters von vom Mieter unterlassenen Schönheitsreparaturen verdrängt §326 Abs. 1 BGB a.F. als speziellere Vorschrift einen Bereicherungsanspruch aus § 812 BGB, da sonst die besonderen Haftungsvoraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB a.F. unterlaufen würden.
31 ZMR 01, 944 (950)
32 vgl. Dauner-Lieb, Schuldrecht, § 284 RN 4; Emmerich NZM 02, 362 (364, 366)
33 Gruber WM 02, 252 (254); a.A. Emmerich NZM 02, 362 (364)
34 Horst DWW 02, 6 (11)
35 Schmid ZMR 00, 663
36 Schmid ZMR 00, 663; zweifelhaft, wenn die Frist nicht unter 20 Tagen liegt
37 Schmid ZMR 00, 663
38 Börstinghaus ZGS 02, 102 (106); vgl. auch Gruber WM 02, 252
39 ZGS 02, 102 (106)
40 Gruber WM 02, 252
41 Eine gute Zusammenfassung zum neuen AGB-Recht gibt v. Westphalen NJW 02, 12; zum Unterlassungsklagengesetz Schmidt NJW 02, 25.
42 BGH NJW 89, 222; NJW 89, 2750; NJW 91, 3025
43 BT-Drs. 14/6040, 153
44 Das sieht Pfeilschifter, WM 02, 73, offensichtlich anders: Er hält seit dem 1.1.2002 bestimmte Betriebskostenvereinbarungen für unwirksam.
45 ZGS 02, 102 (108)
46 vgl. auch Horst DWW 02, 6 (18)
47 – VIII ARZ 1/01 -, NZM 02, 116 DWW 02, 67; GuT 02, 45; WM 02, 141; ZMR 02, 184; GE 02, 186; NJW 02, 673
48 – REMiet3/93 -, GE 93, 703; DWW 93, 196; NJW 93, 2121; WM 93, 384
49 vgl. Horst DWW 02, 6 (14)
50 – RsC – 481/99 -, NJW 02, 281; WM 02, 85
51 NZM 02, 362 (363)
52 BGH v. 18.6.1997 – XII ZR 192/95 -, ZfIR 97, 523; ZMR 97, 565; NJW 97, 2813; GE 97, 1330; WM 97, 617; DWW 98, 106; Fortführung von BGH, Urt. v. 28.11. 1979 – VIII ZR 302/78, NJW 1980, 777, 780
53 Krebs in Dauner-Lieb u.a., Schuldrecht, 2002, Seite 377
54 in Dauner-Lieb u.a., Schuldrecht, 2002, Seite 472
55 im Ergebnis ebenso z.B. Börstinghaus ZGS 02, 102 (107) und Horst DWW 02, 6 (17)
56 NZM 02, 362 (367)
57 WM 02, 252 (253)