Source: http://www.studiolegalemagri.it/pubblicazioni/il-termine-nel-contratto-preliminare.html
Timestamp: 2018-04-27 02:42:41+00:00
Document Index: 113546643

Matched Legal Cases: ['art. 1183', 'art. 1453', 'art. 2775', 'art. 2932', 'art. 2', 'art. 2932', 'sentenza ', 'art. 2645', 'art.2652', 'art. 2932', 'sentenza ', 'art. 2932']

Il termine nel contratto preliminare
Pur essendo tecnicamente un elemento “accidentale” del contratto (al pari della condizione), l’indicazione del termine entro il quale deve essere concluso il contratto definitivo costituisce certamente una di quelle pattuizioni quasi sempre presenti in ogni contratto preliminare.
Tale clausola (generalmente nella forma “il contratto definitivo dovrà essere stipulato entro e non oltre il giorno…“, o simili), oltre a costituire la giustificazione del preliminare stesso per le parti (le quali, diversamente, avrebbero stipulato subito il definitivo) delimita l’ambito temporale entro il quale i contraenti hanno la possibilità di definire e valutare tutte le condizioni del futuro contratto definitivo.
La mancanza del termine non comporta l’invalidità del contratto (abbiamo detto, infatti, che tale indicazione non costitusce un requisito essenziale del preliminare). In tal caso, si potrà ricorrere, in via suppletiva, a quanto disposto dall’art. 1183 c.c. (Tempo dell’adempimento), I comma, o comunque si potrà richiedere che sia il giudice a stabilire tale indicazione.
In mancanza del termine, il diritto alla stipulazione del contratto definitivo si estingue per prescrizione nel termine ordinario decennale (Cass. Civ. Sez. II, 15587/2001) decorrente dal giorno del perfezionamento del contratto preliminare stesso.
Veniamo ora all’ipotesi che nel contratto il termine sia indicato in maniera precisa (es., “”il contratto definitivo dovrà essere stipulato entro il 15 maggio p.v….“), quali sono le conseguenze del suo mancato rispetto?
Qualora nel contratto venga indicata una data, senza che vi siano ulteriori precisazioni, essa dovrà essere considerata come termine non essenziale. Alla scadenza del termine, dunque, la parte non inadempiente potrà, a sua scelta:
1) agire per la risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1453 c.c. (ma l’inadempimento deve sussistere ancora alla data della domanda di risoluzione);
2) intimare (in forma scritta) la diffida ad adempiere entro un termine non inferiore a 15 gg, trascorso il quale il contratto si ritiene sciolto;
3) rifiutarsi di stipulare il definitivo, salvo che l’altra parte non proponga una nuova data immediatamente successiva alla scadenza del termine, ed in tal caso il rifiuto potrebbe essere ingiustificato.
Nella diversa ipotesa in cui il termine sia invece essenziale (ma tale essenzialità deve risultare da un esame della volontà delle parti, non essendo sufficienti in tal senso espressioni del tipo “il contratto deve essere stipulato entro e non oltre il giorno“), alla scadenza del termine il contratto si risolve automaticamente, salvo che la parte nel cui interesse il termine era stato pattuito intenda prorogarlo.
Ulteriori effetti del termine
L’indicazione di un termine per la stipula del contratto definitivo determina altre importanti conseguenze per i contraenti:
qualora il preliminare venga trascritto, gli effetti della trascrizione (effetto prenotativo ed al privilegio ex art. 2775 bis c.c.) vengono meno in caso di mancata stipula del contratto definitivo o mancata trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. entro un anno dal termine convenuto per la stipula del definitivo;
se il preliminare riguarda immobili da costruire, secondo quanto disposto dal D.Lgs 122/2005, il termine per la conclusione del definitivo deve essere correlato al termine di durata eventualmente posto nella fideiussione di cui all’art. 2 del decreto suddetto, dal momento che tale fideiussione deve tutelare il promissario acquirente sino al momento del trasferimento della proprietà.
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Dalla potestà genitoriale alla...
Commenti a «Il termine nel contratto preliminare»
Ballini Graziano
Ho acquistato un’appartamento e il 17 luglio ho trascritto e registrato il preliminare avanti al Notaio. All’articolo 9 di questo compromesso c’è scritto:” le parti s’impegnano a pervenire alla conclusione del contratto definitivo entro e non oltre
il 31.12.2015 col ministro del notaio scelto da parte del promittente acquirente.”
Se il venditore non rispetterà questa data cosa è più opportuno Fare?
Nel caso che la data non venisse rispettata, la trascrizione del preliminare avrebbe ancora una validità? Ballini Graziano, Ancona.
Nel caso in cui il venditore non rispetti la data fissata e, dunque, di fatto si renda inadempiente, si potrà agire ai sensi dell’art. 2932 c.c. (ossia chiedere al giudice di dichiarare con sentenza il trasferimento dell’immobile) oppure, se eventualmente non fosse più interessato all’acquisto, recedere dal contratto chiedendo il doppio di quanto eventualmente versato a titolo di caparra.
Gli effetti della trascrizione del preliminare non sono illimitati: secondo l’art. 2645 bis c.c., infatti, essi cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo (e dunque, nel suo caso, 31.12.2016), e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione del preliminare (17 luglio 2018), non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all’art.2652 , I comma, n. 2 cod.civ.
Giancarlo Cicolari
Vorrei sottoporle la seguente questione: nel gennaio 2010
sottoscrivevo in qualità di promissario acquirente un scrittura privata non
registrata quale preliminare di compravendita, fissando il termine per il
rogito a gennaio 2013, versando un tot mensile a titolo di caparra
confirmatoria. Per un sopravvenuto grave incidente non ero in grado di rogitare
in tale data, e il venditore nel settembre 2013 mi convoca dal notaio
per fare il rogito, e alla mia lettera di essere impossibilitato a saldare e
pertanto a concludere l’acquisto, il venditore non ha mai risposto. Nel frattempo
ho continuato a versargli la solita cifra mensile tramite bonifico. Nel
novembre 2016 sottoscriviamo un accordo privato, riportante i dati principali
dell’originale preliminare di compravendita e
fissando il versamento di tale
cifra mensile a titolo di acconto e di rogitare entro 15 dicembre 2017. La mia
domanda è se, in caso di mia probabile ulteriore impossibilità, il venditore
possa ancora ricorrere alla
esecuzione forzata in forma specifica prevista all’art. 2932 c.c. e chiedere
una sentenza che produca gli effetti del contratto (definitivo) non concluso? Grazie.
La questione riguarda sostanzialmente il contenuto del secondo accordo privato (datato novembre 2016). Se, come pare di capire, con tale scrittura si è voluto “integrare” o “modificare” l’originario preliminare (modificando il termine, indicando altre condizioni di pagamento, ecc.), gli accordi tra le parti sono ora regolati da entrambe le scritture.
Ciò significa che in caso di inadempimento da parte del promissario acquirente, il promittente venditore potrà agire ex art. 2932 c.c. (o anche chiedere la risoluzione del contratto).
Se ha ulteriori questioni a riguardo non esiti a contattarci nuovamente.