Source: http://www.leggeweb.it/civile/la-riforma-del-condominio-distacco-dal-riscaldamento-centralizzato-8396.html
Timestamp: 2020-05-29 10:04:06+00:00
Document Index: 26641199

Matched Legal Cases: ['art. 70', 'art. 1118', 'art. 1372', 'art. 1118', 'art.1138', 'art. 1118', 'art. 1138', 'art. 1118', 'art. 1118', 'art. 1118', 'art.1118', 'art 1118']

Distacco dal riscaldamento condominiale | LEGGEweb
Scritto il 13/12/2012, 01:12.
Finalmente, dopo 70 anni dall’approvazione del codice civile (1942) il legislatore, preso atto dei profondi mutamenti sociali in tema di rapporti condominiali, ha provveduto a rendere sincronica una normativa che a tratti risultava imbarazzante.
Vola la mente alla sanzione di “fino a lire 100” (€ 0,052) prevista dall’art. 70 dell disp. att. del c.c. in caso di violazione del regolamento di condominio.
L’intera Riforma, affondando le radici di molte delle sue disposizioni nelle pronunce giurisprudenziali, risulta essere tesa a una semplificazione della vita condominiale da un lato e ad un maggiore controllo della vita gestionale amministrativa dall’altro.
Per brevità di trattazione, limitiamoci ad esaminare come muterà tra circa sei mesi (questo il tempo di entrata in vigore della nuova normativa, termine che decorrerà dalla pubblicazione in G.U.) il diritto del condomino al distacco dal riscaldamento condominiale.
Il nuovo quarto comma dell’art. 1118 c.c. prevede espressamente il diritto di ogni condomino a distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento senza preventiva autorizzazione o successiva ratifica da parte dell’assemblea condominiale, quando “dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini”.
Invero, la giurisprudenza aveva già riconosciuto tale diritto subordinandolo al deposito di una perizia tecnica volta ad accertare che il distacco non provocasse squilibri tali da compromettere la normale erogazione di calore agli altri condomini o aggravi di spese.
Si specifica che, in caso di distacco, il condomino sarà comunque tenuto “a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.
N.b. Una nota a concludere il tutto: la riforma ha aggiornato la sanzione per la violazione del regolamento condominiale sino ad € 200,00 e, in caso di recidiva, sino ad € 800,00.
Confidiamo tutti, pertanto, in una vita condominiale più armoniosa.
6 commenti su “La riforma del condominio: distacco dal riscaldamento centralizzato”
7 Febbraio, 2013, 10:17
Vorrei porre un quesito: Ho acquistato nel 2006 un appartamento con riscaldamento autonomo.Detto appartamento fa parte di un Mega condominio servito da riscaldamento centralizzato. In osservanza del regolamento Contrattuale,mi è stato imposto di pagare una quota del consumo di carburante utilizzato dal centralizzato.
In applicazione della L. 220/2012.il sottoscritto può adire le vie legali se il condominio non riconosce il riscaldamento autonomo?
Vi prego di rispondermi. Grazie
14 Febbraio, 2013, 20:46
Avv. M.E. Povia
Per rispondere al quesito sarebbe opportuno verificare:
a) se il regolamento di condominio è effettivamente un regolamento contrattuale,
b) se il regolamento condominiale è accettato,
c) se esiste una clausola del regolamento che effettivamente imponga al condomino di pagare una quota del consumo quando si distacca dal riscaldamento centralizzato,
d) se vi è una delibera assembleare che abbia autorizzato il distacco dal riscaldamento centralizzato e, in tal caso, a quali condizioni.
In mancanza di queste conoscenze, che inciderebbero significativamente sulla soluzione del parere, posso solamente rispondere in via ipotetica.
1°) IPOTESI
Supponiamo che il regolamento condominiale contrattuale non preveda alcun articolo relativo al distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato.
In tal caso, quando, il 18 giugno 2013, entrerà in vigore la Legge n. 220 del 2012, potrai chiedere di contribuire alle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma come prevede il novellato articolo 1118 c.c. (“il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”).
2°) IPOTESI
Poniamo, invece, il caso che il regolamento condominiale contrattuale preveda l’obbligo per chi si distacca dall’impianto di riscaldamento centralizzato di pagare una determinata quota di riscaldamento.
La questione è più delicata.
In primo luogo, infatti, si deve analizzare la natura del regolamento condominiale.
Nel caso ipotizzato si tratta di regolamento condominiale contrattuale che, in quanto tale, ha forza di legge tra le parti (art. 1372 c.c.).
Ciò significa che le clausole in esso contenute non possono essere modificate, nemmeno da una legge successiva, se non vi è il consenso dei condomini (consenso che, in alcuni casi, deve essere all’unanimità).
Tuttavia, sarebbe superficiale rispondere che, essendo il regolamento condominiale di tipo contrattuale, esso non potrebbe essere modificato dalla legge successiva.
Infatti, bisogna analizzare, nel caso concreto, la portata degli articoli 1118, quarto comma e 1138, quarto comma, del Codice Civile.
Secondo il novellato quarto comma dell’art. 1118 c.c.: “Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.
Secondo l’art.1138 c.c., quarto comma: “Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 (att. 72, 155)”.
Dalla lettura del quarto comma dell’art. 1118 c.c. si evince chiaramente che si tratta di una norma dispositiva-suppletiva e non imperativa. Quindi, in quanto tale, può essere derogata dalla volontà delle parti, e non determina la nullità del regolamento di condominio nella parte in cui disponga diversamente dalla stessa.
Tuttavia, poiché l’art. 1138 c.c. prevede che “le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni” bisognerebbe controllare e interpretare se le norme contenute nel suo atto di acquisto e che riguardano il riscaldamento autonomo sono in contrasto con quelle del regolamento condominiale e, in tale ipotesi, interpretare la volontà delle parti secondo il canone di buona fede e i principi sanciti dagli articoli 1362 e seguenti del Codice Civile.
In conclusione, sebbene il novellato quarto comma del 1118 c.c. non modifica il regolamento condominiale contrattuale, tuttavia, attraverso l’interpretazione dell’atto di acquisto e della eventuale delibera di autorizzazione al distacco dall’impianto centralizzato, potresti non essere tenuto al pagamento della quota di riscaldamento centralizzato.
24 Maggio, 2013, 21:05
antonio vorrei porre un mio quesito,abito in un condominio con riscaldamento centralizzato dal quale in passato unici due proprietari dello stabile decisero di staare dal condominio i locali commerciali,senza mai pagare per tali locali alcuna spesa riferita al riscaldamento.
Ora molti appartamenti sono stati acquistati da alri proprietari tra questi ci sono anch’io.
da qulche anno mi sono distaccato dal riscaldamento,nel primo periodo mi hanno obbligato a pagare l’intera spesa, poi sono stato autorizzatoo a pagare un terzo piu le spese di grstione. posso rifiutarmi di pagare visto che altri non pagano nulla. grazie
7 Agosto, 2013, 13:00
STEFANO VORREI PORRE UN MIO QUESITO DAL 2000 MI SONO DISTACCATO DAL RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO ACCETTANDO IN ASSEMBLEA IL PAGAMENTO DEL30% SUL CONSUMO E DELLE SPESE VORREI SAPERE SE POSSO ESSERE ESENTATO A OGGI DEL PAGAMENTO E COSA FARA
12 Settembre, 2013, 13:26
Carissimi Antonio e Stefano se il Vostro regolamento di condominio è contrattuale (quello redatto dal costruttore dello stabile oppure dall’unico proprietario che poi ha venduto i singoli appartamenti ed è stato accettato dagli acquirenti oppure quello redatto dall’Amministratore e poi approvato da tutti i condomini) allora è vincolante e deve essere rispettato da tutti anche se comporta la limitazione dei Vostri diritti di proprietari dell’appartamento (quali ad esempio quello di cambiare destinazione d’uso dell’immobile da abitazione a studio oppure distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato oppure il porre elettrodomestici sul balcone).
Nel Vostro caso dovreste verificare se il regolamento condominiale è contrattuale e se vieta ai condomini di potersi distaccare dal riscaldamento centralizzato. In questo caso, infatti, il divieto di distaccarsi dal riscaldamento centralizzato è obbligatorio per tutti i condomini e l’Amministratore ha l’obbligo di farlo rispettare.
Ne consegue che se, successivamente, è intervenuta una delibera assembleare che con la sola maggioranza dei condomini ha modificato tale divieto (ad esempio prevedendo la possibilità di distaccarsi dall’impianto a fronte del pagamento di una certa quota percentuale) questa delibera può essere impugnata in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse perché è nulla (e non semplicemente annullabile) in quanto il regolamento di condominio contrattuale può essere modificato solo con l’approvazione di tutti i condomini e non con la maggioranza di alcuni di essi.
Se, invece, il regolamento di condominio non è contrattuale e non è stato da Voi accettato oppure, se il regolamento di condominio pur essendo contrattuale tuttavia non vieta ai condomini di potersi distaccare dall’impianto centralizzato di riscaldamento, allora è nulla la delibera assembleare che Vi ha autorizzato a distaccarVi dall’impianto centralizzato a condizioni più onerose rispetto a quelle stabilite dall’art. 1118 c.c. : “pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”[ho aggiunto la chiusa delle virgolette].
Infatti, quando il regolamento di condominio non vieta ai condomini di potersi distaccare dall’impianto centralizzato di riscaldamento si applica l’articolo 1118 c.c. secondo il quale “il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.
In conclusione, caro Antonio non potrai rifiutarti di pagare perché altri non pagano nulla, ma potrai chiedere ed ottenere che anche questi paghino.
Per Stefano, invece, è impossibile essere esentato dal pagamento perché a norma dell’art. 1118 c.c. saresti comunque tenuto a concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Inoltre, se il Tuo regolamento di condominio non vieta il distacco dall’impianto centralizzato potrai impugnare la delibera perché è nulla in quanto lesiva dei tuoi diritti di proprietario e chiedere l’applicazione dell’art. 1118 c.c.. Ma, se il tuo regolamento di condominio è contrattuale e vieta il distacco dall’impianto centralizzato non potrai chiedere l’applicazione dell’art.1118 c.c.; inoltre, la delibera assembleare che ti avrebbe autorizzato, senza il consenso di tutti i condomini, potrebbe essere dichiarata nulla dal Giudice e tu essere tenuto a riallacciarti al riscaldamento centralizzato.
1 Ottobre, 2013, 18:57
vorrei capire se posso non pagare il 33% sul consumo del riscaldamento essendomi distaccata dal centralizzato nel 2002 con votazione unanime di tutti i proprietari in conseguenza della nuova legge art 1118