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Timestamp: 2019-07-22 16:06:52
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Matched Legal Cases: ['artículo 201', 'Artículo 202', 'Artículo 9', 'artículo 7', 'artículo 2', 'artículo 202', 'artículo 2', 'artículo 9', 'artículo 76', 'artículo 39', 'artículo 50', 'artículo 52', 'artículo 53', 'artículo 1', 'artículo 818', 'artículo 626', 'artículo 625', 'artículo 199', 'artículo 201', 'artículo 201', 'artículo 201', 'artículo 19', 'artículo 178', 'artículo 205', 'artículo 14', 'artículo 201', 'artículo 201', 'artículo 201', 'artículo 203', 'artículo 609', 'artículo 326', 'artículo 609', 'artículo 144', 'artículo 20', 'artículo 166', 'in fine', 'artículo 166', 'in fine', 'artículo 77', 'artículo 1219', 'artículo 144', 'artículo 86', 'artículo 208', 'artículo 208', 'artículo 208', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 199', 'artículo 9', 'artículo 2', 'artículo 201', 'artículo 98', 'artículo 28', 'artículo 90', 'artículo 979', 'artículo 37', 'artículo 144', 'artículo 14', 'artículo 14', 'artículo 14', 'artículo 14', 'artículo 22', 'artículo 22', 'artículo 209', 'artículo 55', 'artículo 9', 'artículo 82', 'artículo 326', 'artículo 1', 'artículo 210']

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME ENERO 2017. Libro del Edificio. | Notarios y Registradores
OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME ENERO...»
OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME ENERO 2017. Libro del Edificio.
MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 26/02/2017
TEMA DEL MES: LA EXIGENCIA DEL LIBRO EDIFICIO A LA LUZ DE LAS RECIENTES RESOLUCIONES.
Respecto a las Disposiciones Generales, destacamos el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, que ya fue el tema del mes en el último informe y sobre el que existe además un archivo especial.
De las Disposiciones Autonómicas reseñamos en Aragón la Ley 10/2016, de 1 de diciembre, de medidas de emergencia en relación con las prestaciones económicas del Sistema Público de Servicios Sociales y con el acceso a la vivienda en la Comunidad Autónoma de Aragón donde en materia de vivienda se suspenden los lanzamientos derivados de esos procesos de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler en supuestos de especial vulnerabilidad; y en Baleares el Decreto 72/2016, de 23 de diciembre, por el que se fija el calendario de días inhábiles para el año 2017 a efectos del cómputo administrativo.
No hay Jurisprudencia ni del TS ni del TC que afecte a los Registros de la Propiedad
En la Sección II resaltamos la resolución de los Concursos 295 tanto de la DGRyN como en Cataluña
En cuanto a las Resoluciones destacamos:
De 12 de diciembre sobre la posibilidad de rectificar la inscripción de una cesión gratuita de una parcela del patrimonio municipal del suelo, para hacer constar un elemento esencial – el derecho de reversión legal – sin intervención del titular registral
La de 12 de diciembre sobre los conceptos de computación e imputación de la legítima y la colación, particularmente cuando en una donación se determina el carácter de no colacionable de la finca donada
la de 12 de diciembre, sobre las donaciones modales y la capacidad necesaria para aceptarlas de los menores de edad
la de 13 de diciembre, sobre la inscribibilidad de la transmisión de una finca que en el registro no consta su superficie, y el procedimiento para hacer constar dicha superficie que tiene cierta “entidad inmatriculadora”
la de 14 de diciembre sobre la imposibilidad de anotar un embargo sobre una finca de una entidad declarada en concurso, cuando, consultado el Registro Mercantil, resulta el cierre de la hoja de la sociedad el cese del administrador concursal y el auto de conclusión del concurso por insuficiencia de la masa activa
la de 14 de diciembre, que considera que la instancia de heredero único no es título público que sirva para inmatricular
la de 20 de diciembre sobre si el registrador puede considerar defecto en un acuerdo de una comunidad de propietarios de un edificio, que no conste diligenciado el libro de actas de la comunidad.
la de 20 de diciembre, sobre el procedimiento de rectificación de cabida del artículo 201, explicando los motivos en los que puede basar su duda el Registrador y sobre la necesidad de que tales dudas se expresen ya en el momento de expedir la certificación y no en el de calificación del acta.
de 22 de diciembre sobre la tercería de dominio que no puede servir para inscribir la propiedad, solo para cancelar una anotación de embargo
de 3 de enero de 2017, sobre la posibilidad de constituir una comunidad ordinaria sobre los elementos de una urbanización y la diferencia de régimen cuando es una propiedad horizontal tumbada
la de 5 de enero sobre el alcance del juicio de suficiencia notarial de un poder otorgado por una sociedad extranjera y por tanto no inscribible en el Registro Mercantil español
la de 9 de enero de fija las tres excepciones a la necesidad de aportar el libro del edificio en las obras nuevas terminadas
de 10 de enero que hace un instructivo esquema de las reglas especiales que afectan a las garantías reales en los supuesto de concurso
I. Fundamento normativo de la exigencia del Libro Edificio.
– Artículo 202 párrafo tercero LH, que, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone:
“Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro”.
– Artículo 9 letra “a” LH, que señala como circunstancia que ha de hacerse constar en la inscripción: “la expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible”.
II. Regla general.
Para la inscripción de las declaraciones de obra nueva terminadas (art. 28.1 TRLS) deberá aportarse, para su archivo, el Libro Edificio, con el contenido previsto en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
No se ha de pedir, pues, para la inscripción de declaraciones de obra nueva en construcción. Pero sí para inscribir el fin de obra.
III. Excepciones.
1) Cuando la normativa autonómica exima del depósito: R. 8 de septiembre de 2016
2) Cuando se trate de obras nuevas antiguas del art. 28.4 TRLS: R. 6 de septiembre de 2016
3) Cuando se trate de edificaciones sencillas que cumplan los tres siguientes requisitos cumulativos: 1) que se trate de construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica, lo que se acreditará mediante informe técnico; 2) que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público; y 3) se desarrollen en una sola planta (artículo 2.apartado 2, letra “a” LOE): R. 9 de enero de 2017
IV. Los supuestos de autopromoción.
Como expone la R. 26 de octubre de 2016, “la doctrina que esta Dirección General ha venido manteniendo sobre la exigencia del libro del edificio ha sido recogida en varias Resoluciones señalando, resumidamente, que no se pretende tutelar el interés del promotor, sino el de los ulteriores usuarios de la edificación y, precisamente por ello, carece de justificación imponer la exigencia de control debatida cuando, por destinarse a uso propio del promotor, no se da el supuesto de hecho de la norma: la entrega de la edificación por el promotor a los usuarios finales de la misma. Expuesta la doctrina mantenida hasta ahora por este Centro Directivo, se estima su revisión, consecuencia de los cambios introducidos por la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en el que se modifica el artículo 202 y en su párrafo tercero señala que «salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca». En base a este precepto se añade un requisito a efectos de inscripción para las declaraciones de obra nueva terminada, esto es, la necesidad de aportar para su archivo el libro del edificio. Y se exige a todo tipo de edificación sean viviendas o industriales (artículo 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación). Requisito que viene confirmado por el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria…”.
Resultado provisional concurso electrónico de Registros. El 4 de enero el Ministerio de Justicia ha dado a conocer el resultado provisional del concurso nº 295.
– Con fecha de 30 de noviembre de 2011 se acuerda por el Pleno de un Ayuntamiento la adscripción de la parcela M13 del Proyecto de Reparcelación al Patrimonio Municipal del Suelo y la cesión gratuita de la misma, junto con la parcela M12, también integrante del citado patrimonio y a consecuencia del proyecto de reparcelación, a una sociedad mercantil.
– La efectividad de tal cesión quedaba condicionada al cumplimiento del destino previsto en el artículo 76.b) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística 2 de Andalucía, y el artículo 39 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, esto es, la promoción de viviendas de protección pública; condición que expresamente constaba en el contrato administrativo de cesión que se firmó con la mercantil en escritura pública otorgada el día 27 de diciembre de 2011.
– Con fecha 16 de febrero de 2012 se practica la inscripción de la cesión de las fincas.
– Con fecha 29 de octubre de 2015 se practica anotación preventiva de concurso voluntario sobre las fincas registrales cedidas, conservando la mercantil sus facultades de administración y disposición sobre su patrimonio, quedando sometido el ejercicio de éstas a la intervención de sus administradores concursales, mediante su autorización o conformidad.
– El día 14 de julio de 2016 se presenta en el Registro, por parte del Ayuntamiento, una solicitud para la corrección de error advertido en la inscripción de las fincas registrales cedidas ya que, pese a constar en el acto administrativo y en la propia escritura pública, no se había hecho constar en el registro su derecho reversión de carácter legal a favor del Ayuntamiento para el caso de que la finca no cumpliera la finalidad a la que estaba sujeta.
El registrador suspende la inscripción del citado documento por dos defectos:
Considera que el derecho real de reversión no consta perfectamente delimitado de acuerdo con el principio de especialidad de nuestra legislación hipotecaria, cuya titularidad, si bien deviene «ex lege», requiere estar formalizado en escritura pública,
y segundo, la rectificación de errores de títulos inscritos en el Registro de la Propiedad requiere el consentimiento de todas las partes del contrato formalizado en escritura pública, Sin que en este caso conste el consentimiento de la entidad mercantil o la oportuna resolución judicial.
La Dirección General, estima el recurso y revoca la nota de calificación.
Para ello comienza haciendo referencia a su doctrina relativa a los puntos siguientes:
La relativa a la calificación de los documentos administrativos, y que cuando el ejercicio de las potestades administrativas haya de traducirse en una modificación del contenido de los asientos del Registro de la Propiedad, se ha de sujetar, además de a la propia legislación administrativa aplicable, a la legislación hipotecaria, que impone el filtro de la calificación en los términos previstos por los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento.
También, al principio básico que rige en el sistema registral español por el que para la rectificación de los asientos del registro es preciso el consentimiento del titular o bien una resolución judicial supletoria y por esta protección singular que el Registro de la propiedad atribuye al titular inscrito constituye un importante límite de las facultades reivindicativas y de autotutela de la Administración.
La relativa a la naturaleza de los contratos celebrados por Administraciones Públicas, de los llamados actos separables, consolidada ya a nivel normativo (vid. artículos 20 y 21 del Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, o el artículo b) de la Ley 29/1998, de 13 julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa). Según la misma, en los contratos privados de los entes públicos se han de distinguir dos aspectos:
– el relativo a los efectos y extinción del contrato, que quedan sujetos a las normas de Derecho privado y cuyo conocimiento es competencia de la jurisdicción ordinaria;
– y por otro, la fase de preparación y adjudicación del contrato, la que hace referencia a la formación de la voluntad contractual del ente público y la atribución de su representación, que se rige por la normativa especial y cuya infracción corresponde revisar la jurisdicción contencioso-administrativa.
Y, finalmente, que el principio de la legitimación registral y sus efectos jurídicos privilegiados en cuanto a la presunción a favor del titular registral, constituye un importante límite a las facultades exorbitantes de la Administración, que obliga a ésta, fuera de los supuestos previstos legalmente, a impugnar judicialmente la fuerza legitimadora de la inscripción, a falta de consentimiento del titular registral.
Centrándonos en el objeto del recurso, en el caso de cesiones gratuitas de bienes integrantes del patrimonio municipal del suelo en el ámbito de la Comunidad de Andalucía, resulta de aplicación los artículos 26 y 27 de la Ley 7/1999, de 29 de septiembre, de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía, y el Decreto 18/2006, de 24 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía, que en su artículo 50.6, establece que las cesiones gratuitas de bienes integrantes del Patrimonio Municipal del Suelo se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
De estos, el artículo 52 del Decreto 18/2006, dispone que la cesión deberá formalizarse en escritura pública o documento administrativo, la cual se inscribirá en el Registro de la Propiedad cuando proceda, de acuerdo con la normativa que resulte aplicable y el artículo 53, que, al regular la reversión de los bienes patrimoniales cedidos, establece que, si no se destinan al uso previsto dentro del plazo señalado en el acuerdo de cesión o dejasen de estarlo posteriormente, se considerará resuelta la cesión y revertirán a la administración local con todas las mejoras realizadas, la cual tendrá derecho a percibir del beneficiario, previa tasación pericial, el valor de los detrimentos sufridos por los citados bienes. En el acuerdo de cesión gratuita deberá constar expresamente la reversión automática a la que se refiere el apartado primero.
Así, el recurrente pretende la constancia registral de la garantía legal de la reversión ya que ésta constó en el acuerdo administrativo de cesión aceptado por el cesionario, y protocolizado en escritura, pero no se reflejó en el contenido de la misma, formalización que era necesaria para la perfección de la cesión con todos sus efectos jurídicos, incluido el de reversión legal.
La Dirección General interpretando de forma conjunta la naturaleza del derecho de reversión como garantía «ex lege», ligada necesariamente a la cesión gratuita de bienes patrimoniales, con fin de asegurar el cumplimiento del fin público a que se encuentra naturalmente afecto el patrimonio público de suelo, junto a la potestad reconocida a la Administración de tutelar, incluso con eficacia ejecutiva, el cumplimiento de su objeto, debe llevar a admitir la virtualidad de la citada reversión en caso de incumplimiento, aunque no se hubiera reflejado en el documento de formalización de la cesión o, incluso, en el propio expediente administrativo. Sin embargo, su configuración como causa de resolución explícita de la cesión, con plenos efectos jurídicos reales y su aptitud para ser susceptible de constancia registral, requiere el cumplimiento de las exigencias del principio de determinación o especialidad –artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.6. ª de su Reglamento.
Como sabemos, es regla básica en nuestro Derecho hipotecario que los asientos del registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria) y como consecuencia de ello la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho o bien una resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (cfr. artículos 40, 217 y 219 de la Ley Hipotecaria).
No obstante, este principio tiene una serie de matizaciones ya que si lo que se rectifica no es un error del registro sino de la formalización de los negocios que han accedido al mismo, necesitaremos además del consentimiento del titular registral que tales rectificaciones sean eficaces por sí mismas, pero cuando se trata de errores que provienen de la tramitación de un expediente administrativo lo que se precisa en estos casos es la propia rectificación del expediente administrativo que dio lugar a la certificación administrativa que sirvió de título inscribible, admitiéndose de este modo la rectificación de situaciones jurídicas reales inscritas en virtud de título administrativo.
En conclusión, la Dirección General admite la rectificación de la inscripción de la cesión para que se refleje en la misma un elemento esencial, como es la reversión legal (que goza de eficacia legal directa), en los términos pactados con el cesionario, apoyada en un documento fehaciente que acredite el texto literal de la resolución administrativa firme que acuerde la cesión, y la citada garantía, que debieron reflejarse tanto en el documento que accedió al registro como en la inscripción registral, para lo cual será preciso que se aporte de nuevo la escritura en la que se encuentre incorporada el acuerdo de cesión con la reversión. (MGV)
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Hechos: Se otorga una escritura de donación de una bien inmueble de un padre a un hijo en la que se dice que «El donante ordena que la donación aquí recogida sea imputable, por este orden, a los tercios de mejora, libre disposición y legítima, ordenando que no sea colacionable».
El registrador (y el registrador sustituto también) consideran que hay una contradicción pues si la donación se imputa a los tercios indicados significa que es colacionable, y sin embargo se dice que es no colacionable. De ello concluye que la donación es nula.
El notario autorizante recurre y alega que la donación es válida y surte todos los efectos desde que se otorga con independencia de los efectos que se puedan producir en caso de muerte del donante en orden a la imputación en la herencia o de la computación para el cálculo de las legítimas. Por otra parte no encuentra ni entiende que haya ninguna contradicción entre esa imputación hecha en el testamento y el carácter de no colacionable, pues todo depende de la voluntad exclusiva del donante que puede incluso modificar en un momento posterior.
La DGRN revoca la nota, pues tampoco encuentra contradicción alguna entre imputación y colación en dicha donación, ya que son dos instituciones diferentes.
Diferencia entre las operaciones de computación de la legítima, que se determina sumando el “relictum” con el “donatum”, e imputación que consistente en colocar a cuenta de la legítima lo que un legitimario ha recibido de su causante como heredero, como legatario o como donatario y la institución de la colación que es la agregación intelectual que deben hacer al activo hereditario los legitimarios que concurran en una sucesión con otros, de los bienes que hubieren recibido del causante en vida de éste, a título gratuito, para computarlo en la regulación de las legítimas y en la cuenta de la partición
La colación lleva simplemente a una menor participación de uno o varios legitimarios en la herencia, equivalente a lo que recibió en vida del causante pero no evita las operaciones de computación e imputación.
En todo caso, en vida del donante no cabe plantearse problema alguno de colación o imputación, reducción por inoficiosidad y fijación de legítimas, lo que no ocurrirá hasta el fallecimiento del mismo, como en el presente caso.
COMENTARIO: Por tanto, la computación y la imputación son operaciones contables, independientes de la voluntad del donante, objetivas podríamos decir, relacionadas sólo y directamente con el cálculo y pago de las legítimas. La primera determina el importe de la legítima, y la segunda si esa legítima ha sido cubierta o no en la herencia teniendo en cuenta lo donado.
En cambio la colación es una institución que depende de la voluntad del donante/causante, y está relacionada directamente con la cuenta de partición o haber hereditario del donatario/legitimario y sólo indirectamente con la legítima. El donante a un heredero forzoso tiene la facultad de ordenar la no colación de lo donado, es decir que no se considere un anticipo a cuenta de la herencia, estableciendo una excepción a la regla general teórica que es la colación, aunque en la práctica en la casi totalidad de los testamentos se dispensa de la obligación de colacionar pues el testador que dona quiere que lo donado se considere una mejora.
Más dudoso es si la escritura de donación es el instrumento adecuado para ordenar imputaciones en la herencia de lo no colacionable pues no es un testamento, aunque un argumento a favor es que si el donante puede lo más (ordenar colacionar o no), con mayor lógica tiene que poder lo menos (ordenar su imputación). Recordemos que el donante puede cambiar de voluntad y que aunque en la donación haya ordenado colacionar, puede luego dispensar la colación en un testamento posterior.
En cualquier caso, aunque es un tema complejo, dicha voluntad expresa del donante de imputación de lo donado sólo tiene efectos cuando tenga lugar la herencia y en modo alguno supone defecto de la donación, que produce efectos inmediatos inter vivos, y menos la nulidad de la misma, como se defiende en la nota de calificación del presente caso.(AFS)
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Hechos.- Se otorga una escritura de donación de un inmueble de un padre a dos hijos, uno de ellos menor de edad (14 años) que acepta por sí mismo la donación y al que el notario considera con capacidad suficiente para aceptar. La donación contiene una prohibición de disponer; el donante ordena que no se colacione en la herencia y la imputación en los tercios de la herencia en determinado orden.
El registrador (y su sustituto) encuentra tres defectos:
Primero, hay una contradicción pues si la donación se imputa a los tercios indicados significa que es colacionable, y sin embargo se dice que es no colacionable. De ello concluye que la donación es nula.
Segundo, la prohibición de disponer afecta a la legítima, tanto si se considera colacionable la donación como si no, por lo que el defecto lo considera insubsanable.
Tercero, la donación contiene una carga (la prohibición de disponer) por lo que el menor de edad no puede aceptar por sí mismo, sino por medio de su padre y madre actuando conjuntamente.
El notario autorizante recurre y alega: En cuanto al primer defecto, que la donación es válida y surte todos los efectos desde que se otorga, con independencia de los efectos que se puedan producir en caso de muerte del donante en orden a la imputación en la herencia o de la computación para el cálculo de las legítimas. Por otra parte no encuentra ni entiende que haya ninguna contradicción entre esa imputación hecha en el testamento y el carácter de no colacionable, pues todo depende de la voluntad exclusiva del donante que puede incluso modificar en un momento posterior. En cuanto al segundo defecto, argumenta que no existen legítimas en vida del donante, y además añade que sí se admiten cargas en el tercio de mejora siempre que sea a favor de otros legitimarios. En cuanto al tercer defecto, la prohibición de disponer no es una carga para el donatario, por lo que la donación no es condicional ni onerosa y por ello puede aceptar por sí sólo el menor de edad.
La DGRN revoca los tres defectos, el primero idéntico al recogido en la resolución anterior nº 3/2017, pues además se trata del mismo notario y registrador.
Respecto del primer defecto no encuentra contradicción alguna entre imputación y colación en dicha donación, ya que son dos instituciones diferentes. Diferencia entre las operaciones de computación de la legítima, que se determina sumando el “relictum” con el “donatum”, e imputación que es colocar a cuenta de la legítima lo que un legitimario ha recibido de su causante como heredero, como legatario o como donatario y la institución de la colación que es la agregación intelectual que deben hacer al activo hereditario los legitimarios que concurran en una sucesión con otros, de los bienes que hubieren recibido del causante en vida de éste, a título gratuito, para computarlo en la regulación de las legítimas y en la cuenta de la partición. La colación lleva simplemente a una menor participación de uno o varios legitimarios en la herencia, equivalente a lo que recibió en vida del causante pero no evita las operaciones de computación e imputación. En todo caso en vida del donante no cabe plantearse problema alguno de colación o imputación, reducción por inoficiosidad y fijación de legítimas, lo que no ocurrirá hasta el fallecimiento del mismo.
Respecto del segundo defecto, sólo tras el fallecimiento del causante podrá determinarse si esa carga impuesta en la donación infringe realmente los derechos legitimarios, pues no existe legítima hasta que no haya causante, momento en el que habrá de efectuarse el cómputo, valoración (incluida la colación «impropia» del artículo 818) e imputación.
Respecto del tercer defecto, aclara que la donación modal es aquella «en que se impone al beneficiario el cumplimiento de una obligación, como determinación accesoria de la voluntad del donante». En el presente caso la donación tiene un gravamen (la prohibición de disponer) pero no supone una obligación o carga personal para el donatario, por lo que no es de aplicación lo dispuesto en el artículo 626 CC sino en el artículo 625 CC y es posible por ello que el donatario menor de edad pueda aceptarla por sí mismo sin intervención de sus padres, si tiene capacidad natural para querer y entender. Añade que las normas limitativas de la capacidad de los menores han de interpretarse de forma restrictiva.
COMENTARIO.- Por tanto, en las donaciones la regla general es que para aceptarlas no hay que ser mayor de edad, sino que basta con tener capacidad natural de entendimiento, a juicio del notario en su caso. La excepción es cuando la donación es onerosa o con carga, entendida por tal cuando haya una obligación personal para el donatario, en las que es necesaria la intervención de los representantes legales del menor (de ambos padres, pues la patria potestad se ejerce conjuntamente como regla general). (AFS)
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Una de las fincas del inventario «consta inscrita como extensión superficial ignorada». Y en la descripción de la escritura se dice que: «según reciente medición de 131 metros cuadrados de superficie…». Declaran los otorgantes que no se puede aportar la referencia catastral, y ha sido infructuosa su búsqueda por el notario autorizante.
En cuanto a la otra finca, se dice que se ha inscrito conforme la cabida que aparece en el Registro cuando en el titulo se había hecho constar en la descripción, la cabida real y la catastral, cuando la única diferencia de cabida es del 0,83%.
En cuanto a la primera finca y en relación a la falta de expresión de la superficie, la Dirección General dice «es doctrina de este Centro Directivo que se debe exigir que se exprese la superficie de la finca en el título presentado, aunque en el historial registral la misma aparezca sin expresión de su medida». La completa descripción de la finca en el título es indispensable para que el registrador pueda llegar a la convicción de que el mismo tiene por objeto una determinada finca registral. Y que la inscripción de la superficie de una finca que hasta ese momento no la tenía consignada en el registro, sin ser en sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de estar dotado de las debidas garantías de notificación a los propietarios colindantes potencialmente afectados, utilizando para ello, tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, bien el procedimiento registral que se regula en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el expediente notarial regulado en el artículo 201.1 del mismo texto legal. No obstante considera que no es posible acudir a la vía excepcional del artículo 201.3, pues tal supuesto está reservado para el caso de que la superficie que se pretende inscribir no excede en más del 5% o del 10% «de la cabida que conste inscrita», y, en el presente caso no consta inscrita cabida alguna.
En lo que respecta a la constancia de la cabida real y catastral, de la otra finca inventariada, para la DG la rogación para la inscripción comprende todo el contenido del documento presentado a la misma, salvo que se exprese lo contrario. En el supuesto de este expediente, se hace constar en la descripción de esta finca la cabida real que coincide con la catastral y no con la previamente inscrita, suponiendo una rectificación de cabida de tan sólo el 0,83% de la que aparece en el Registro, por lo que en el presente caso, sí considera aplicable la vía prevista en el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria para la inscripción de tan pequeña rectificación superficial, siempre y cuando concurran los requisitos que el mismo exige y, en particular, que el registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada y que realizada la operación registral, la notifique a los titulares registrales de las fincas colindantes.
En cuanto al resto de los extremos recurridos, esto es, la no inscripción de la extinción del usufructo y la no cancelación de una anotación preventiva caducada, carece de motivación alguna por parte del registrador por lo que ha de ser también revocada la calificación en este punto. Y que es indispensable hacer constar en la nota los medios de impugnación de la calificación en la forma determinada por el artículo 19 bis de la LH.
En consecuencia de esta resolución se pueden extraer tres conclusiones:
1ª. Que no es posible inscribir la transmisión una finca sin superficie, aunque así figurara en el registro.
2ª. Que para la constancia de esa superficie que no constaba en el registro se requiere el expediente de los artículos 199 o 201 de la Ley Hipotecaria.
3ª. Que una pequeña disminución de cabida respecto de la inscrita se puede acreditar con el expediente del art.201.3 de la Ley Hipotecaria. (MGV)
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Hechos: una escritura de partición, adjudicación de herencia y segregación del año 1987 es rectificada en dos ocasiones, en 2007 y, en 2009. El objeto de la rectificación es la descripción de una determinada finca registral haciendo constar que la misma tiene una superficie actual de 568,67 metros cuadrados.
La finca figuraba inscrita en el Registro con una cabida de 27,5 metros cuadrados. Fue objeto de aportación a un proyecto de reparcelación con una cabida de 4.430,93 metros cuadrados y se adjudicó, como finca de resultado, con una cabida de 1.741,77 metros cuadrados.
La Dirección General confirma la calificación del Registrador toda vez que la rectificación que se pretende afecta al objeto mismo del proyecto de reparcelación ya inscrito habiéndose producido además el cierre del historial registral de la finca matriz en la que habría de practicarse dicha rectificación. Para llevar a cabo la rectificación que se pretende sería preceptivo rectificar todo el proyecto de reparcelación cumpliendo con el procedimiento y requisitos correspondientes y ello con fundamento en los arts. 23.1 y 68 del Texto Refundido de la Ley del Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.
Como ya defendiera la R. de 4 de noviembre de 2013, hasta tanto no se produzca el cierre registral de las fincas de origen al tiempo de la inscripción del conjunto del proyecto de reparcelación, no se produce su extinción. El título formal para la inscripción es el acuerdo de aprobación definitiva de la distribución de beneficios y cargas una vez sea firma en vía administrativa. Inscrito el proyecto de reparcelación, se aplican los principios hipotecarios de nuestro sistema registral, en particular, que la rectificación de los asientos del Registros exige, como regla, el consentimiento del titular o la oportuna resolución judicial (arts. 1 y 40 LH). (ER)
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HECHOS: Se presenta instancia privada, acompañada de fotocopia compulsada de una escritura, solicitando que se haga constar que la SA titular registral está “en liquidación”; y que se cancelen las anotaciones preventivas (no caducadas) extendidas con posterioridad –so pretexto de que una Sentencia había declarado la nulidad de la compra de una finca por la propia administradora, y la cancelación del asiento a favor de esta, con la consiguiente reinscripción a favor de la SA.
La REGISTRADORA inicial, y luego el REGISTRADOR SUSTITUTO, califican negativamente, por:
a) No aportarse titulación pública auténtica (Art 3º LH);
b) Y No aportarse el correspondiente mandamiento judicial ordenando la cancelación (Art 83 LH) ya que la mera voluntad del titular registral del dominio no es suficiente para cancelar asientos en favor de terceros.
El ABOGADO de la SA recurre exponiendo todos los hechos en que pretende basar su argumentación (ciertamente muy pobre de argumentos registrales), como queriendo demostrar ante la DGRN que tales cancelaciones deberían ser procedentes.
Obviamente la DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral sustitutiva, reiterando que:
a) Las fotocopias aunque estén “compulsadas” (legitimadas) notarialmente, no son (Art 3º LH) titulación auténtica suficiente para hacer constar que la SA se halla “en liquidación”.
b) Y que no habiendo caducado una anotación preventiva NO puede cancelarse sino por providencia judicial (Art 83 LH).
Criterios que se reiteran en la resolución siguiente, la número #8
COMENTARIO (ACM) Aunque la exposición de hechos no es muy clara, y al margen de que el resultado de la Resolución era evidente, pues ambos Registradores, no podían ni plantearse la cancelación, no me ha quedado claro por qué la Registradora inicial llegó a considerar la instancia privada como un “documento administrativo” (sic) y por tanto por qué practicó, incluso prorrogó, el asiento de presentación en el Libro Diario, cuando el Art 420 RH expresamente lo veta a los documentos privados, salvo los casos excepcional y específicamente contemplados por las normas. Imagino que sería por las propias circunstancias el caso, y las pobres, pero insistentes y copiosas argumentaciones del recurrente, y no complicar aún más el asunto. Pero lo cierto, es que al margen de las acertadas calificaciones registrales, opino que lo procedente hubiera sido denegar directamente la presentación. (ACM)
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Resolución de 13 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Alicante nº 2, por la que se deniega la inscripción de una instancia en la que se solicita la anulación de asientos registrales y la reinscripción en favor de una entidad comercial de una finca registral. (ACM)
– Reitera la anterior resolución, la número #7 (R. 13 de diciembre 2016)
– Si bien aquí merece destacarse la extensa y bien fundada calificación de la Registradora de Alicante, que analiza pormenorizadamente todos los aspectos, quasi a modo de trabajo doctrinal, y que además SÍ deniega directamente el asiento de presentación por tratarse de un mero documento privado no contemplado en el Art 420 RH . Tras la denegación, la registradora emite igualmente una detallada calificación con todos los acertados argumentos jurídicos que concurren en el caso concreto. (ACM)
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Hechos: se presenta mandamiento dictado por el Juzgado de lo Social ordenando practicar anotación preventiva de embargo sobre una determina finca registral cuya titularidad corresponde a una sociedad mercantil.
La Registradora, además de señalar como defecto la falta de sello del Juzgado en alguno de los folios del mandamiento, al consultar el Registro Mercantil, comprueba que consta inscrita la cancelación de asientos, el cierre de la hoja registral de la sociedad, el cese del administrador concursal y el auto de conclusión de concurso de la ejecutada por insuficiencia de la masa activa.
La Dirección General reitera su doctrina de que la ausencia del sello del Juzgado o Tribunal constituye una formalidad extrínseca del documento que genera dudas acerca de su autenticidad, cuestión ésta que cae dentro de la calificación registral. Destaca la correcta actuación de la registradora al consultar el Registro Mercantil para comprobar la situación de la sociedad titular de la finca.
En esta resolución el Centro Directivo analiza lo que doctrinalmente se conoce como “concursos sin masa” y recuerda que la anotación o inscripción registral del concurso no tiene carácter constitutivo pues los efectos del concurso se producen desde el momento en que se dicta el auto que lo declara (art. 21 LC).
La cuestión esencial consiste en determinar si puede extenderse una anotación de embargo ordenada en una ejecución singular iniciada una vez concluido el concurso por insuficiencia de la masa activa o, si por el contrario, debe procederse a la reapertura del concurso en los términos del art. 179 LC y, una vez producido este hecho, para poder practicar la anotación preventiva, se precisa autorización del Juez del concurso en la medida en que la reapertura supone la continuación del procedimiento inicial. A juicio de la Dirección General es preciso que quede debidamente acreditado que la finca no ha sido objeto de liquidación en sede concursal o, en caso contrario, que no se ha acordado la reapertura del concurso y ello por las siguientes razones:
Primera.- Una de las causas de conclusión del concurso que prevé el art. 176 LC y, desarrolla el art. 176 bis, es la comprobación, en cualquier estado del procedimiento, de la insuficiencia de la masa activa para satisfacer los créditos contra la masa, lo que conlleva los efectos previstos en el art. 178 LC, en especial, si el deudor es persona jurídica, el párrafo 3º contempla su extinción así como la cancelación de su inscripción registral. Pero, como ha señalado la doctrina y la jurisprudencia, esto no significa que se produzca una extinción, vía condonación, de las deudas de la sociedad, ni que los bienes que permanezcan a nombre de la sociedad pasen a ser «res nullius».
Segunda.- A juicio del Centro Directivo, debe seguirse la tesis “de la personalidad controlada” defendida por el Tribunal Supremo, entre otras, en la más reciente Sentencia de 20 de marzo de 2013 y es que la extinción de la personalidad jurídica que dispone el art. 178.3 “debe entenderse como una presunción de extinción de la sociedad a favor o en garantía de terceros de buena fe, evitando así que la sociedad deudora e insolvente pueda seguir operando en el tráfico. Pero resulta inoperante respecto de los acreedores subsistentes, ya que éstos, según dispone el mismo artículo 178, en su apartado 2, podrán iniciar ejecuciones singulares contra el deudor persona jurídica, por lo que ésta ha de conservar su personalidad jurídica o capacidad procesal para soportar en el lado pasivo esas reclamaciones”. Por tanto, incluso después de la cancelación persiste todavía la personalidad jurídica de la sociedad extinguida como centro residual de imputación en tanto no se agoten totalmente las relaciones jurídicas de que la sociedad es titular.
Tercera.- El art. 178.2 LC dispone que “los acreedores podrán iniciar ejecuciones singulares, en tanto no se acuerde la reapertura del concurso o no se declare nuevo concurso”. La competencia, exclusiva y excluyente del Juzgado de lo Mercantil para conocer de las acciones ejecutivas contra el patrimonio del ejecutado es de carácter excepcional y sólo se justifica mientras se esté tramitando el concurso. Finalizado éste, el juez del concurso pierde su competencia en materia de ejecuciones sobre los bienes del concursado que no hayan sido objeto de liquidación, salvo que del auto o sentencia de conclusión del concurso resulte otra cosa.
Valorando el caso estudiado, la DG desestima el recurso considerando que, para anotar el embargo, «deberá acreditarse, mediante la aportación de la oportuna resolución del juez concursal, si la finca en cuestión se incluyó en la masa activa de la sociedad concursada y si se vio o no afectada por las operaciones aprobadas en el plan de liquidación». (ER)
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Hechos: Se presenta para inmatriculación una instancia de heredero único complementada por un Acta de Notoriedad tramitada antes de la entrada en vigor de la ley 13/2015.
El registrador deniega la inscripción pues considera que la instancia no es un documento público y por tanto no es apto para la inmatriculación. Además el acta de notoriedad, declara que la causante “era tenida por dueña” pero no especifica el título ni el momento de la adquisición.
La interesada recurre y alega que no está de acuerdo y que en caso de ser inútil el acta de notoriedad se le devuelvan los honorarios.
El notario autorizante del acta emite un informe y sostiene que la instancia, junto con el testamento y el acta de notoriedad acreditan fehacientemente la adquisición y por tanto son títulos aptos para la inmatriculación. Añade que el acta se inició y tramitó bajo la legislación anterior y por ello no se le pueden exigir los requisitos establecidos tras la reforma de la ley 13/2015.
La DGRN confirma la calificación, pues el artículo 205 LH exige título público para la inmatriculación; además el artículo 14 LH permite únicamente la inscripción mediante instancia privada en los casos en que los bienes estén previamente inscritos.
Respecto de los requisitos exigibles al acta de notoriedad para la inmatriculación, la fecha determinante será la de presentación en el Registro, antes o después del 1 de Noviembre de 2015, conforme a la disposición transitoria única de la ley 13/2015. (AFS)
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La Dirección General reitera su doctrina sobre publicidad formal del Registro recordando que el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o derechos inscritos (arts. 221, 222 LH y 332 RH) y que dicho interés ha de ser un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado, directo y legítimo y se ha de justificar ante el Registrador en la medida en que es el Registrador el que debe calificar tal extremo toda vez que queda bajo su responsabilidad la publicidad del contenido de los asientos y es que la expedición de publicidad formal se encuentra sujeta a un doble control: el que deriva de la legislación específica hipotecaria y, el que deriva de la legislación genérica sobre protección de datos personales (arts. 222.6 LH y 332.6 RH y Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal). Este último control supone, entre otras cuestiones, que “los datos sensibles de carácter personal o patrimonial contenidos en los asientos registrales no podrán ser objeto de publicidad formal ni de tratamiento automatizado, para finalidades distintas de las propias de la institución registral (…)”. (ER).
PDF (BOE-A-2017-245 – 8 págs. – 219 KB) Otros formatos
Hechos: Se otorga una escritura de rectificación de cabida de dos fincas que forman parte de una propiedad horizontal. La Comunidad de Propietarios no funciona de hecho como tal, ni tiene Libro de Actas, por lo que la Junta se celebra ante notario por el propietario que rectifica la cabida, previa convocatoria a los restantes, y se notifica luego el acuerdo a los demás por vía notarial.
La registradora, tras diversas presentaciones y calificaciones, considera finalmente como defectos que no consta en el Registro que exista diligenciado un Libro de Actas de la Comunidad que recoja los acuerdos adoptados por la misma, y que debe acompañarse certificación expedida por el Secretario de la Comunidad de Propietarios acreditativa del acuerdo adoptado y que el mismo ha sido adoptado por unanimidad, al no haberse opuesto ningún propietario en el plazo de un mes desde su notificación.
El notario autorizante recurre y se queja en primer lugar de que se han añadido nuevos defectos a la calificación inicial, estando vigente el asiento de presentación, y también por el registrador sustituto. En cuanto al fondo del asunto, considera que el acta notarial formalizada es suficiente como cauce legitimador de los acuerdos válidamente adoptados.
La DGRN estima el recurso. Considera que son tres las cuestiones a considerar: si para la rectificación pretendida es preciso consentimiento unánime de los propietarios; si para entender acreditado éste es suficiente el acuerdo adoptado por la junta de propietarios a la que solo asiste el propio interesado y, finalmente, si tal acuerdo puede documentarse en acta notarial, sin que exista libro de actas diligenciado en el Registro ni certificación al efecto expedida por el secretario.
Comienza por recordar el principio de calificación global y unitaria de la calificación que exige que en la nota de calificación se expresen todos los defectos, si bien admite que si se detecta otro defecto pueda emitirse una segunda calificación con el nuevo defecto, sin perjuicio de la responsabilidad disciplinaria que hubiera podido cometer el registrador.
Respecto del primer punto, señala que la rectificación de cabida de un piso en propiedad horizontal se debe ajustar a las reglas generales previstas para la modificación de cabida de una finca registral y, además, a las normas que regulan la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, cuando la rectificación incurra en una verdadera alteración de dicho título constitutivo, conforme al artículo 201.1.E LH.
En cuanto al segundo punto, considera válidamente adoptado el acuerdo y alcanzada la unanimidad, pues el propietario interesado convocó la reunión, adoptó el acuerdo ante notario, notificó a los restantes copropietarios mediante acta notarial y ninguno se opuso en el plazo de un mes.
En cuanto al tercer punto, la validez de un acuerdo de la comunidad de propietarios es cierto que no puede quedar supeditada a que se haya dado o no cumplimiento a la formalidad legal del diligenciado del libro de actas, pero sin embargo dicha formalidad es presupuesto de su operatividad registral. En el presente caso parece indiscutible que la formalización en documento público notarial del acuerdo y de las vicisitudes relativos al mismo (convocatoria, celebración, notificaciones) reúne sobradamente las expresadas garantías de exactitud y veracidad, según resulta de la legislación notarial e hipotecaria.
COMENTARIO: Por tanto en las comunidades de propietarios que no llevan Libro de actas ni están nombrados cargos, más frecuentes en la práctica de lo que pueda parecer, cualquier propietario puede tomar la iniciativa, convocar a los demás mediante acta notarial, celebrar la reunión ante notario y finalmente notificar a los no asistentes mediante acta notarial para lograr la unanimidad; dicho sistema con la intervención notarial suple con ventaja el sistema privado de libro de actas diligenciado y puede ser una buena solución para los casos en los que es necesario el acuerdo de estas comunidades de propietarios no constituidas en la práctica.(AFS)
PDF (BOE-A-2017-246 – 14 págs. – 267 KB) Otros formatos
Hechos: Se tramita un acta de rectificación de cabida de una finca registral conforme al artículo 201 LH y, dentro de dichos trámites, se solicita del registrador la emisión de un certificado de dominio y cargas de dicha finca. En el Registro figura la finca con una extensión de 100 hectáreas, en el Catastro con 216 y según reciente medición se dice que tiene 217.
El registrador suspende la emisión de dicho certificado pues alberga dudas de la identidad de la finca, ya que procede de una división material previa y además considera que tiene que aclararse con qué superficie pretende registrarse.
El notario autorizante recurre y alega que el registrador tiene que concretar la duda de la identidad de la finca, especialmente de qué lindero y que en todo caso debe de expedir la certificación porque no se ha completado y terminado el expediente notarial.
La DGRN revoca el primer defecto, pero confirma el segundo; comienza por señalar que la finalidad específica de este tipo de Actas es lograr toda clase de rectificación descriptiva, cualesquiera que sean las discrepancias superficiales con la cabida inscrita o los linderos que pretendan modificarse, incluso fijos. Las dudas que puede albergar el registrador en este tipo de expedientes han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.
En el presente caso las dudas del registrador están fundadas en la existencia de operaciones previas de modificación de entidades hipotecarias, que, aunque pueda servir de indicio concurriendo otras circunstancias, no están contempladas en el artículo 201.1 LH. En cuanto a la posible coincidencia con otras fincas ya inscritas y la amenaza de doble inmatriculación, la calificación del registrador carece de motivación alguna sobre tal extremo.
En cuanto al momento temporal para manifestar dichas dudas de identidad de la finca, conforme al artículo 203, regla 3ª, es en el momento de emisión de la certificación cuando debe de manifestar dichas dudas, sin perjuicio de la calificación que proceda efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado. Sin embargo, en el momento de presentación del acta notarial ya tramitada no puede el registrador apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación.
Respecto del segundo lo confirma pues tiene que quedar claro cuál es la cabida que pretende inscribirse, en este caso si la catastral o la nueva medición del técnico, ya que es la base para la calificación correspondiente, y valorar las dudas de identidad y evitar invasiones de fincas colindantes inscritas o de dominio público, debe hacerse necesariamente en base a dicha representación gráfica de la finca.
COMENTARIO: Por tanto en este tipo de expediente inmobiliario la calificación del registrador está limitada a dudas fundadas de la identidad de la finca por su coincidencia en todo o en parte con otra finca registral inscrita o con el dominio público, que tendrá que precisar, o bien porque considere que encubre un negocio traslativo o de modificación hipotecaria, difícil de demostrar porque es lo primero sobre lo que tiene que pronunciarse en sentido negativo el requirente del expediente en el requerimiento inicial.
Estas dudas deben de ser manifestadas en el momento de emisión del certificado y no en el de calificación del acta ya finalizada, salvo casos excepcionales derivados de lo que resulte del propio expediente ya tramitado. (AFS)
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Hechos: el documento objeto de calificación es un testimonio de un auto dictado en sede de un procedimiento de expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido. En dicho documento se declara probado que el promotor ha adquirido las fincas registrales de los titulares registrales, hoy fallecidos y se ordena la inscripción del dominio de la finca a favor del promotor y, dado que éste ha fallecido, a favor de sus herederos así como la cancelación de las inscripciones contradictorias.
La Registradora acuerda no practicar la inscripción por haberse apreciado los siguientes defectos en su calificación:
Primero.- Por no acreditarse la fecha en que el promotor del expediente adquirió la finca ni su estado civil en el momento de la adquisición.
Segundo.- Por no aportar los títulos sucesorios para acreditar quiénes son los herederos del promotor .
Tercero.- Como título de adquisición, se cita el artículo 609 CC en lo relativo a la adquisición por usucapión, por lo que a juicio de la Registradora, si la intención de los promotores es acreditar su dominio sobre la finca de esta manera, el expediente de dominio para la reanudación del tracto no es el expediente adecuado.
Dirección General: En el supuesto de hecho de este expediente, las circunstancias del caso no son claras y la dicción literal de la resolución judicial adolece de falta de precisión por lo que se cuestiona si la reanudación del tracto se produce respecto del que adquirió del titular registral o respecto de los herederos de éste. No obstante, puesto que esta cuestión no ha sido señalada por la registradora en su nota de calificación, con fundamento en el artículo 326 LH, la Dirección no se pronuncia sobre este extremo. Sin embargo, la Dirección sí confirma los dos primeros defectos señalados por la Registradora en su nota y revoca el último defecto con fundamento en las Resoluciones de 28 de mayo de 2015 y de 21 de marzo de 2003 y admite la usucapión como título de adquisición del promotor o de los adquirentes intermedios y ello en base a los siguientes argumentos:
1) Porque el Juez ha considerado que el promotor ha adquirido la propiedad de las fincas por prescripción al haberlas poseído a título de dueño durante más de 30 años.
2) Porque la prescripción es un modo de adquirir.
3) Porque el expediente de dominio es un procedimiento que tiene como finalidad la declaración “erga omnes” a efectos registrales de que ha existido un hecho del que resulta que el promotor ha adquirido el dominio.
4) Porque no existe ninguna norma que exija que la adquisición se haya realizado por medio de título y modo y no por cualquier otro medio de los recogidos en el art. 609 CC.
Además, en lo que al expediente de dominio se refiere, en esta Resolución se realizan las siguientes afirmaciones que pueden ser sintetizadas como sigue:
1) Normativa aplicable: aun cuando el documento ha sido presentado en el Registro de la Propiedad con posterioridad al 1 de noviembre de 2015, fecha de entrada en vigor de la Ley 13/2015, al tratarse de un procedimiento iniciado bajo la regulación anterior, es aplicable la Disposición Transitoria Única, según la cual: “Todos los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior (…). Por lo tanto, en el presente expediente, es aplicable el art. 201 LH y preceptos concordantes del RH en la redacción anterior a la reforma operada por la Ley 13/2015.
2) Carácter excepcional del expediente de dominio y calificación registral: es doctrina reiterada del Centro Directivo que el auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor. Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de todos los requisitos contenidas en las normas relativas al expediente de reanudación del tracto, normas que deben ser objeto de interpretación restrictiva de tal forma que sólo cuando se haya producido efectivamente una ruptura del tracto y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción. Esta doctrina – reiterada – de nuestra Dirección General ha sido consagrada en la regla primera del art. 208 LH, tras la reforma operada por la Ley 13/2015. Con arreglo a este precepto: “No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada”.
3) Finalidad del expediente de dominio: el expediente de dominio, antes y después de la reforma de 2015, tiene como finalidad generar un título formal que permita obtener la inscripción en aquellos casos en los que exista una interrupción del tracto que no puede ser subsanada mediante la presentación de los sucesivos títulos que han quedado al margen de Registro. El expediente ha de basarse en un título material de adquisición, que puede ser cualquiera de los mencionados en el artículo 609 CC, y que ha de ser aportado y justificado por el promotor del expediente y expresado y fundamentado en el auto. Por ello, el registrador no puede calificar la validez del mismo ni de las adquisiciones intermedias ni puede exigir que se aporte una copia del título material en la medida en que son cuestiones reservadas al Juez ante el que se sigue el expediente. (ER)
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– Reitera la R. 30 de noviembre 2016
– La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral de exigir escritura pública notarial , reiterando su actual doctrina sobre la mecánica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados en general, sentando una doctrina que ya puede considerarse reiterada, así en las recientes RR. DGRN como la citada de 30 de noviembre (división de cosa común), la de 17 Octubre 2016 (parejas de hecho y convenios de separación) o la 24 de octubre de 2016 (declaraciones de Obra Nueva en convenio regulador de divorcio), y ya antes en las RR. DGRN de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013 (adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal). (ACM)
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Como hechos a tener en cuenta en la resolución de este expediente destacamos los siguientes:
En mandamiento expedido por un Juzgado de Primera Instancia, en procedimiento de ejecución de títulos judiciales, seguido contra don A, se acuerda tomar anotación de embargo, por vía de mejora, respecto de tres fincas registrales.
La finca 1, consta inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de don A, casado en régimen de separación de bienes con doña M, según escritura de capitulaciones matrimoniales con liquidación de gananciales, habiéndose formalizado las capitulaciones matrimoniales en 1986, sin que conste su inscripción en el Registro Civil.
Las fincas 2 y 3 constan inscritas a favor de don A, casado con doña M, con carácter presuntivamente ganancial y para la sociedad conyugal, cuyas fechas de inscripción son de 1984 y 1981.
Según consta en el mandamiento, la deuda proviene de escritura de reconocimiento de deuda formalizada por don A. en escritura pública en 1986. El procedimiento de ejecución es de 2012.
El registrador suspende la extensión de la anotación preventiva de embargo respecto de las fincas 2 y 3 por entender que constando la disolución de la sociedad de gananciales y no su liquidación, la demanda debe dirigirse contra ambos cónyuges conforme al artículo 144 del Reglamento Hipotecario.
La recurrente, sin embargo, alega que se puede practicar el embargo ya que lo es sobre la global cuota ganancial del deudor, especificándose que la traba se anote en determinados bienes gananciales del deudor.
Para ello, en primer lugar hace referencia a la doctrina del Tribunal Supreso relativa a la comunidad postmatrimonial que surge cuando la sociedad de gananciales esta disuelta pero aún no liquidada en la que los comuneros ostentan una cuota abstracta sobre el «totum» ganancial, pero no una cuota concreta sobre cada uno de los bienes integrantes del mismo, cuya cuota abstracta subsistirá hasta que, mediante las oportunas operaciones de liquidación-división, se materialice en una parte individualizada y concreta de bienes para cada uno de los comuneros.
A continuación expone doctrina propia sobre la posibilidad de embargar bienes de la sociedad ganancial en liquidación debiéndose de distinguir tres hipótesis diferentes:
a) El embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación, el cual, en congruencia con la unanimidad que preside la gestión y disposición de esa masa patrimonial (cfr. artículos 397, 1058 y 1401 del Código Civil), requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
b) El embargo de la cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial, embargo que, por aplicación analógica de los artículos 1067 del Código Civil y 42.6 y 46 de la Ley Hipotecaria, puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizará mediante su anotación «sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor» (cfr. artículo 166.1.º, in fine, del Reglamento Hipotecario).
c) Y, en último lugar, el teórico embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez disuelta la sociedad conyugal, supuesto que no puede confundirse con el anterior pese a la redacción del artículo 166.1.º, «in fine», del Reglamento Hipotecario, y ello se advierte fácilmente cuando se piensa en la diferente sustantividad y requisitos jurídicos de una y otra hipótesis.
Así, como los cónyuges, o el cónyuge viudo y los herederos del premuerto, puedan verificar la partición del remanente, como tengan por conveniente, con tal de que no se perjudiquen los derechos del tercero, si se trata de una traba de los derechos que puedan corresponder al deudor sobre bienes gananciales concretos, puede ocurrir que estos bienes no sean adjudicados al cónyuge deudor, con lo que aquella traba quedará estéril; en cambio, si se embarga la cuota global, y los bienes sobre los que se anota no se atribuyen al deudor, estos quedarán libres, pero el embargo se proyectará sobre los que se le haya adjudicado a este en pago de su derecho.
Lo que no cabe nunca es el embargo de mitad indivisa del bien, pues mientras no esté liquidada la sociedad de gananciales y aunque haya disolución, no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos.
En el caso que nos ocupa en contra de lo que manifiesta la recurrente, no resulta del mandamiento que el embargo se practique sobre la global cuota ganancial del deudor, sino que se declaran embargados, por vía de mejora de embargo, determinados bienes y que la existencia del procedimiento se le puso de manifiesto al cónyuge del deudor.
En relación con la finca 1, ya consta en el registro la anotación de embargo, ya que la misma aparece inscrita con carácter privativo.
Pero en cuanto a las fincas 2 y 3, las fincas están inscritas a nombre del demandado con carácter presuntivamente ganancial y para la sociedad conyugal, respectivamente. Y aunque es cierto lo que dice el registrador sobre embargos en los que la sociedad de gananciales este disuelta pero no liquidada y la posibilidad de consultar otros asientos del registro para emitir su calificación en este caso se ha de tener en cuenta que la disolución de la sociedad de gananciales se produce por capitulaciones matrimoniales y que tal como resulta de los artículos 1317 y 1331 del Código Civil se ha de atender, no al momento en que el acuerdo modificativo produce efectos entre los cónyuges, sino a aquél en que dicho acuerdo produce efectos respecto de terceros, ya que el artículo 77.2.º de la Ley del Registro Civil, en paralelo con el artículo 1219 del Código Civil, impone un requisito de publicidad registral para que las modificaciones en el régimen económico matrimonial produzcan efectos frente a terceros de buena fe.
En conclusión, el momento al que se ha de atender ha de ser el de la fecha de la indicación puesta en el registro civil y por ello es en este contexto en el que se debe de interpretar el artículo 144.4 del Reglamento Hipotecario y por tanto en este caso basta con la notificación del embargo al cónyuge del deudor, para que pueda adoptar las medidas judiciales que estime oportunas en defensa de su titularidad, sin que, en el presente caso, sea necesaria la demanda. (MGV)
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HECHOS: Se presenta Auto Judicial, estimatorio de una Tercería de dominio, que, tras declarar justificado el dominio del tercerista, ordena la cancelación de la anotación de embargo recaída sobre su finca.
El REGISTRADOR, hace constar que el embargo ya había sido anteriormente cancelado por caducidad; y que NO es posible, en base al simple Auto de Tercería, inscribir la finca a nombre del tercerista, ya que NO es título adecuado, por cuanto el incidente de tercería, cfrme. Arts. 601 a 604 LEC, NO tiene por objeto acreditar ni declarar el dominio del tercerista, sino simplemente, suspender la ejecución sobre una finca concreta y obtener el alzamiento de su embargo (y cancelación de la anotación preventiva practicada).
Así, de la R. 28 Marzo 2.014 resulta que ANTES de la vigente LEC-2000, cabría la discusión acerca del carácter inscribible o no de una tercería de dominio, pero que, tras la nueva LEC-2000, tal discusión no cabe.
El tercerista recurre señalando que el registrador debe acatar la resolución judicial, que literalmente “declara probado el dominio del tercerista” y que la R. de 5 mayo 2006, lo había admitido en un caso similar.
La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral, reiterando (R. de 28 Marzo 2014 y la reciente R. de 8 abril 2016) su criterio sobre el concepto moderno de Tercería que resulta de la misma Exposición de motivos LEC-2000, que dice que «la tercería de dominio no se concibe actualmente como un proceso ordinario definitorio del dominio y con el efecto secundario del alzamiento del embargo del bien objeto de la tercería, sino como un incidente en sentido estricto de la ejecución, encaminado directa y exclusivamente a decidir si procede la desafección o el mantenimiento del embargo».
Por tanto, la R. de 5 mayo 2006 se refería a una Tercería sujeta a la LEC-1881 (arts 1532 y ss), donde se discutía si cabría o no inscribir el dominio; pero en la actualidad, la dicción literal del Art. 601-1 LEC (y 604) lo impide.
Y todo ello AUNQUE en el Auto de declare probado el dominio del tercerista, ya que tal declaración es un mero presupuesto para estimar la tercería, pero en el incidente no se produce un verdadero análisis sobre el título de propiedad del tercerista ni sobre su dominio; por tanto, y aunque presenten ciertas analogías no cabe identificar la tercería de dominio con la acción reivindicatoria. (Arts. 601 a 604 LEC y STS. 18 octubre 2005) (ACM).
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Hechos: La cuestión fundamental que se plantea, y que ya ha sido resuelta en múltiples RS, es la de si la fecha de caducidad de la anotación de embargo, que establece el artículo 86 de la LH (4 años de su fecha), opera “ipso iure”, una vez que se agota dicho plazo, si no ha sido previamente prorrogada y ello, con independencia de que, la anotación, haya sido o no cancelada formalmente. La solución de la DG ha sido siempre que la caducidad es automática, transcurrido el plazo, aunque siga figurando en el registro, al no haberse llevado a cabo su cancelación formal.
1 Conforme a lo anterior, se hace constar que, en el registro figura una ANOTACIÓN de embargo letra A, sobre la finca X, que se practica el 20 de febrero de 2012, la cual caducaba, por tanto, al no haber sido prorrogada el 20 de febrero de 2016, aunque no estaba cancelada formalmente, y había otras cargas posteriores (anotación letra B) vigentes.
2 Luego se presenta, en el registro, un mandamiento de ADJUDICACIÓN de la misma finca X y CANCELACIÓN de dicha carga (anotación de embargo letra A) y de las cargas posteriores a dicha anotación, con fecha 5 de diciembre de 2013, cuya presentación caduca el 6 de febrero de 2014.
3 Se vuelve a presentar dicho mandamiento de ADJUDICACIÓN Y CANCELACIÓN de cargas, el día 14 de enero de 2016 y caduca la presentación el 9 de junio de 2016.
4 Y finalmente se vuelve a presentar dicha ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO CANCELATORIO el 6 de julio de 2016 haciéndose constar por el registrador, en su calificación, que la ANOTACIÓN de embargo letra A, esta caducada, al no haberse prorrogado, el 20 de febrero de 2016, y ello pese a que no se había cancelado formalmente). Por tanto al haber caducado la anotación letra A, en que se basa el mandamiento de adjudicación, toman preferencia las cargas posteriores, entre ellas una letra B, a favor de un Banco.
Registrador: Alega que la caducidad de la anotación letra A es automática, transcurrido el plazo de los 4 años, o sea su plazo de vigencia, con lo que los asientos posteriores mejoran de rango (entre ellos la referida anotación letra B), por lo que no pueden ser cancelados por mandamiento judicial, que sólo puede provocar la cancelación de los asientos no preferentes al que se practicó en el propio mandamiento de que dimana. Entre ellos mejora su rango la anotación posterior letra B.
Recurrente: Indica que la caducidad de la anotación letra A, opera desde su cancelación formal, y no de manera automática, transcurridos los 4 años de vigencia, por lo que estaba vigente hasta que se procedió a su cancelación formal.
DOCTRINA DE LA DG: Desestima el recurso y mantiene la doctrina tradicional, de que la caducidad de la anotación opera ipso iure, cuando pasan los cuatro años de su vigencia, aunque formalmente se cancele con posterioridad. Como al tiempo de la presentación del mandamiento de adjudicación y cancelación, habían transcurrido los 4 años de vigencia, y no había sido prorrogada la anotación letra A, en que se basaba el primero, todos los asientos posteriores mejoran su rango.
El mandamiento de adjudicación puede ser inscrito, si no existen asientos contradictorios, pero con la preferencia que tenga por razón de su inscripción actual y no de la de la anotación de embargo de la que dimana, por estar ya cancelada. Lo que hubiera sido posible era, o bien haber obtenido una prórroga de la anotación, o bien presentar e inscribir el testimonio del auto de adjudicación, para ganar prioridad, antes de que hubiera caducado la anotación de embargo letra A que lo motivó. (JLN)
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Se presenta en el registro un acta notarial por la que se inicia la tramitación de un expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de una finca registral. Del acta resulta que la finca fue transmitida mediante documento privado de compraventa por el titular registral a dos personas físicas, quienes a su vez transmitieron en escritura pública por título de aportación social a la mercantil promotora del expediente.
Por otro lado se ha de tener en cuenta que según resulta de la documentación presentada, la sociedad titular registral, se encuentra actualmente en liquidación.
El registrador deniega la operación registral solicitada al considerar que no existe una verdadera interrupción del tracto ya que sólo existe pendiente de formalización pública el documento de adquisición directa del titular registral.
El recurrente por su parte alega que al haber habido una segunda trasmisión por parte de los que adquirieron del titular registral, ha existido una transmisión intermedia, quedado interrumpido el tracto en los términos que establece la regla primera del artículo 208 de la Ley Hipotecaria.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador. Para ello comienza haciendo referencia al nuevo artículo 208 de la Ley Hipotecaria en la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, por la que además de encomendar la competencia para la tramitación del expediente al notario y no al juez, contiene una previsión legal expresa acerca de cuándo existe o no verdadera interrupción del tracto sucesivo a los efectos de permitir su reanudación por la vía del expediente notarial; así establece que «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos».
También tiene en cuenta nuestro Centro directivo su doctrina reiterada en virtud de la cual el expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada lo que justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar utilización de este cauce para la indebida apropiación de derechos de terceros o para la elusión de las obligaciones fiscales y por ello su regulación ha de ser objeto de interpretación restrictiva y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis, puede accederse a la inscripción.
En el caso que nos ocupa la mercantil promotora del expediente adquiere por título de aportación social formalizado en escritura pública de quienes previamente habían adquirido por título de compraventa en documento privado del titular registral.
La Dirección General considera que el tenor literal de la norma primera del artículo 208 excluiría la interrupción del tracto solo en los supuestos en que la adquisición se haya efectuado directamente del titular registral o bien de los herederos de éste, consagrando legalmente la doctrina de nuestro centro directivo que sostiene que en el presente caso no existe una verdadera interrupción del tracto ya que sólo hay pendiente de formalización una transmisión.
Finalmente hace referencia la DG al hecho de que la mercantil titular registral en el año 1984, cuando se produce la compraventa, se encontraba incursa en una situación concursal, la antigua quiebra, y que los entonces integrantes de la comisión liquidadora o bien han fallecido o cuentan con una edad o circunstancias personales que impedirían en la actualidad la elevación a público del referido contrato privado de compraventa. En relación a este punto recuerda su doctrina de que a efectos de valorar la efectiva interrupción del tracto se tendría en cuenta la existencia de una extraordinaria dificultad para otorgar la documentación que subsanaría tal falta de tracto, pero tal dificultad no debe alegarse en sede de recurso, sino que debió reflejarse por el notario autorizante en la propia acta como justificación para la tramitación de este procedimiento de reanudación de tracto.
Comentario: Es digno de alabanza que nuestro CD, junto con la desestimación del recurso, señale la forma en que el mismo puede ser fácilmente subsanado. De no ser posible la subsanación del acta la situación de la sociedad, en cuanto a la posibilidad de inscripción de la finca a su favor, sería realmente difícil. No obstante quizás la DG debería haber llegado más lejos y estimar que resulta implícitamente del acta,-aunque desconocemos su concreto contenido y nos es imposible apreciar este dato-, esa extraordinaria dificultad para conseguir por medio “normales” la reanudación del tracto sucesivo. Es de suponer que si no lo ha hecho es porque del acta era imposible extraer ese dato de extraordinaria dificultad.(MGV)
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Supuesto: Se presenta en el Registro escritura de rectificación de una agrupación, en el sentido de que se reconozca la existencia, constitución y funcionamiento de una comunidad de propietarios de una Urbanización cediéndose por una sociedad el resto de la finca agrupada, y un local, para que constituyan los elementos comunes de la comunidad, que adaptan a la LPH.
La registradora suspende la inscripción por no acreditarse la inscripción en el registro mercantil de la escritura de nombramiento del representante de la sociedad, ni en virtud de qué comparece el presidente de la comunidad de propietarios de la urbanización, si ésta como tal no está constituida. Además, falta la constitución de la propiedad horizontal tumbada.
La registradora sustituta confirma los defectos de la nota de calificación.
El interesado sólo recurre el último de los defectos, señalando que no es necesario constituir propiedad horizontal tumbada ya que se trata de una comunidad ordinaria del art. 392 CC. Aporta además determinadas escrituras de poder y ratificación que no serán tenidas en cuenta en la presente resolución de conformidad con lo dispuesto en el art. 326 LH
La DGRN confirma la nota, para lo cual comienza examinando, con cita de la R. 26-6-1987, la naturaleza jurídica de la situación existente, entendiendo que nos encontramos ante un conjunto de edificaciones física y jurídicamente independientes y unas supuestas zonas comunes destinadas a aparcamientos, piscina, pista de tenis, zonas deportivas, viales, oficinas, zonas de jardines y de recreo y un local.
Dado que todas las edificaciones figuran inscritas bajo un nº de finca diferente para cada una y sin que conste inscrita la constitución de ningún régimen de propiedad horizontal entre ellas y las supuestas zonas comunes, cabrían, en principio, dos posibles hipótesis.
Entender que nos encontramos ante una copropiedad romana o por cuotas, en la que la cotitularidad de las llamadas zonas comunes corresponde por iguales partes indivisas a todos y cada uno de los distintos propietarios de edificaciones.
Entender que nos encontramos ante un régimen de propiedad horizontal de hecho, no constituido formalmente. En este sentido según R. 18 de julio de 1995, R. 26 de junio de 1987 y la LPH de 21 de junio de 1960 reformada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, queda constituido el régimen, entre otros supuestos, desde el momento mismo en el que los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, pasan a pertenecer por cualquier título a diferentes personas. Y precisamente el régimen de propiedad horizontal es el adecuado para regular las situaciones en las que se produce una coexistencia entre derechos de propiedad individual y copropiedad sobre elementos comunes, como en el caso que nos ocupa, aun cuando el único elemento común sea el terreno y local.
En base a lo expuesto, si la intención del interesado es, como se deduce de su recurso, configurar las supuestas zonas comunes (terreno y local) como una comunidad romana u ordinaria, es necesario que consientan, por sí o debidamente representados, en la escritura de rectificación y cesión gratuita todos los que van a adquirir la copropiedad de esos inmuebles, especificando, además de la causa onerosa o gratuita de tal adquisición, la cuota indivisa que cada uno adquiere, y si tal cuota corresponde a tal titular presente, aunque después enajene su propiedad, o al que en cada momento sea titular de determinada finca privativa, a modo de vinculación «ob rem» entre los elementos comunes y los privativos. Sería insuficiente, aún en este último caso, la mera comparecencia del supuesto presidente de una supuesta comunidad de propietarios formalizando un supuesto acuerdo unánime de todos ellos, pues no está constituido ni inscrito el supuesto régimen jurídico de la comunidad de propietarios de donde hipotéticamente resultarían la composición de la misma y las facultades de la junta y de su presidente (JCC)
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Supuesto de hecho. Se discute la inscripción de un auto judicial dictado en expediente de dominio para la registración de un exceso de cabida tramitado conforme a la legislación anterior. La calificación registral plantea que la finca es colindante con una vía pecuaria; también alega dudas sobre la identidad de la finca y que falta la representación gráfica de la misma. Para la solución del caso, la DGRN debe fijar el derecho aplicable conforme a las normas de derecho transitorio de la Ley 13/2015.
I Legislación aplicable.
1 Al procedimiento: los expedientes regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria ya iniciados en el momento de la entrada en vigor de la Ley 13/2015 (el 1 de noviembre) continuarán su tramitación conforme a la normativa anterior aunque se presenten en el Registro de la Propiedad tras la entrada en vigor de la nueva Ley 13/2015 (D.T. única).
2 Al contenido del asiento registral: no obstante lo anterior, la inscripción que se practica bajo la vigencia de la nueva redacción legal deberá contener las circunstancias previstas en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Ello es así porque el modo de practicar los asientos y las circunstancias de éstos debe ajustarse siempre a las normas vigentes al tiempo de extenderse, aunque el título sea calificado e inscribible según una legislación anterior.
II Representación gráfica de las fincas:
1 Tras la reforma hipotecaria, la nueva regulación de los supuestos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física extrarregistral tiene siempre presente la necesidad de incluir la representación gráfica de la finca cuando se trata de inmatriculación de fincas o de rectificaciones descriptivas que suponen diferencias de superficie superiores al 10% de la cabida inscrita (cfr. artículo 9.b) y 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria). Sin perjuicio de que la tramitación del procedimiento se haya realizado y deba calificarse conforme a la legislación anterior.
II En cuanto al procedimiento para la inscripción de esta representación gráfica, no será necesaria la tramitación del previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, habida cuenta que las notificaciones a los posibles colindantes afectados ya se han realizado en el curso de la tramitación del expediente (judicial en este caso). Por tanto, como señala el artículo 9.b) de la Ley bastará la notificación por el registrador del hecho de haberse practicado la inscripción a los titulares de derechos inscritos.
III Vías pecuarias. Dominio público.
1 Vías pecuarias: Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que las vías pecuarias son bienes de dominio público y por ello inalienables, imprescriptibles e inembargables cuya propiedad siempre corresponde a la Comunidad Autónoma. Así lo proclama el artículo 2 de Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias.
2 Protección registral del dominio público: se extiende la protección tanto (i) al dominio público inscrito (art. 39 en relación con los arts. 36, 61 y 64 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas), como (ii) al dominio público no inscrito, recabando en este caso el informe o certificación administrativa que acredite que la inscripción pretendida no invade el dominio público. En este punto resulta trascendente el tratamiento de representaciones gráficas que permite relacionarlas con las descripciones de las fincas (art. 9 LH).
IV Expediente de dominio judicial (legislación anterior).
En este apartado se ocupa la DGRN del caso de las dudas fundadas que pueda apreciar el registrador y el momento de manifestarlas, que es al tiempo de expedir la certificación.
El nuevo artículo 201 LH recula el procedimiento notarial de rectificación de fincas, pudiendo consultarse en esta página la interesante Resolución de 20 de diciembre de 2016, comentada por Alfonso de la Fuente Sancho en el Informe del mes de diciembre de 2016. (JAR)
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En la reseña de las facultades representativas y emisión del juicio de suficiencia, el notario manifiesta que “ (…) He tenido a la vista copia autorizada del mismo del cual resulta el compareciente, -según interviene, facultado suficientemente, a mi juicio y bajo mi responsabilidad, para el otorgamiento de esta escritura de cancelación de hipoteca, en los términos que expresa la misma”.
El registrador señala como defecto que “(…) no consta en la escritura que el poder conste inscrito en el Registro Mercantil. Tampoco se hace constar en la escritura la necesidad o la no necesidad de la inscripción de los representantes de la sociedad en el Registro Mercantil, según las leyes de Luxemburgo”.
La cuestión que se plantea es determinar si ¿no constando inscrito dicho poder en el Registro Mercantil, y tratándose de una sociedad luxemburguesa, han quedado suficientemente acreditadas las facultades representativas alegadas, o si tiene que constar en el juicio de suficiencia que dicho poder está inscrito en el Registro Mercantil o que no sea necesaria su inscripción, según las leyes de Luxemburgo?
1 La DGRN revoca la calificación y dice que “el otorgamiento del poder, por parte de la sociedad luxemburguesa, ante notario español supone que éste, bajo su responsabilidad, ha tenido que verificar, con arreglo a la legislación aplicable, esto es, las leyes de Luxemburgo, la existencia y capacidad de la sociedad extranjera y la regularidad de la actuación de la persona que intervenga por parte de ella”.
2 Sobre la calificación registral reitera la necesidad de que sea fundamentada, pues “hay que señalar que la necesaria motivación de la nota de calificación que suspende o deniega la práctica del asiento registral pretendido no puede apoyarse en una mera hipótesis (y) sin tener en cuenta fundamento alguno en el derecho aplicable”.
Si se hubiera confirmado la calificación recurrida, se habría extendido la doctrina de la RDGRN de 1 de marzo de 2012 (referida al juicio notarial de suficiencia en el otorgamiento realizado por sociedad española) a sociedades extranjeras no inscribibles en el Registro mercantil español. La DGRN revoca la calificación y dice que su doctrina sobre la materia (que expone en su Fundamento 4º) será aplicable a las sociedades españolas y a “las sociedades inscritas en un Registro Mercantil extranjero que conforme a su ordenamiento jurídico goce de los mismos efectos y presunciones que el español, presunciones que, sin embargo, pueden no ser coincidentes en el Derecho extranjero y el español”.
Lo que sucede en el caso de las sociedades extranjeras es que el juicio notarial de suficiencia -como el formulado en la escritura calificada- cubre las exigencias exigidas por la Ley, pues supone que el notario, “bajo su responsabilidad, ha tenido que verificar, con arreglo a la legislación aplicable, esto es, las leyes de Luxemburgo, la existencia y capacidad de la sociedad extranjera y la regularidad de la actuación de la persona que intervenga por parte de ella”. Por tanto, sólo cabe que el registrador considere erróneo el juicio de suficiencia notarial si lo fundamenta en la legislación extranjera aplicable que destruya la presunción que implica el juicio notarial.
Por otro lado, la Resolución (con cita de la de 9 de mayo de 2014) confirma para las sociedades españolas el criterio iniciado por la citada Resolución de 2012 para los casos de actuación en nombre de sociedad por quien no tiene el cargo o poder inscritos. El fundamento de esta doctrina es la presunción de validez y exactitud que se deriva de los asientos registrales, lo que exige un juicio de suficiencia más detallado que haga compatible la situación registral con la representación (orgánica o voluntaria) no registrada.
Como ya he comentado en otras ocasiones, no comparto esta doctrina que, a mi juicio, excede lo previsto en el artículo 98 de la Ley 24/2001, pues también en caso de sociedades españolas el juicio de suficiencia notarial implica que el notario ha comprobado bajo su responsabilidad la existencia y capacidad de la sociedad y la regularidad de la actuación de la persona que interviene, estén o no inscritos los nombramientos. (JAR)
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– si es necesario aportar el libro del edificio para la constancia registral de esta finalización de obra.
– si en un certificado técnico en el que constan las coordenadas de la edificación es defecto el no expresar el día concreto de expedición, o basta con el mes y el año.
– Obras antiguas, entendiendo por tales las previas a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la edificación (6 de mayo de 2000), pero que la R. 6 de septiembre de 2016 también extiende a cuando se usa el procedimiento del artículo 28.4 TRLS.
– edificaciones que estén exoneradas de contar con libro del edificio por normativa autonómica.
– Aquellas que, como apunta la notaria, sean “edificaciones en construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta” (pues no se les aplica la Ley de la Edificación).
Y analiza esta tercera excepción, observando que ha de cumplir tres requisitos: a) escasa entidad constructiva y sencillez técnica; b) su destino no ha de ser residencial ni público; c) una sola planta.
Los dos últimos requisitos pueden ser fácilmente valorados por el registrador, mientras que el primero –“escasa entidad constructiva y sencillez técnica”– debe de ser acreditado mediante informe técnico, lo que no ocurre en el caso presente, por lo que confirma en este punto la calificación.
Respecto al segundo defecto, la DGRN entiende que se puede prescindir de la fecha exacta, siendo suficientes mes y año, pues no resulta exigible legalmente ese dato en concreto. Además, en el caso, se puede acotar más por otros datos de la certificación. Por ello, revoca este defecto.
Nota: en mi opinión, los tres requisitos -una planta, destino y escasa entidad- pueden derivarse, tanto de la descripción como del informe técnico, por lo que, en ocasiones, podría no ser necesaria la certificación expresa acerca de la “escasa entidad constructiva y sencillez técnica”. Ej: “Cuarto de aperos de 25 metros en una sola plata”, aunque soy consciente que, en ocasiones se han hecho pasar por cuartos de aperos construcciones de mucho mayor fuste. (JFME)
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Que nada obsta a tal denegación, a que el interesado obtuviera del Ayuntamiento, como administración urbanística competente, la correspondiente licencia de segregación, pues (R. 10 de Junio de 2009, R. 2 de noviembre de 2012 y R. 25 de abril de 2014), si bien la licencia municipal, o en su caso la certificación municipal de innecesaridad de licencia, puede ser suficiente para cumplir con los requisitos urbanísticos impuestos a la segregación, cuando el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario, carece la Administración local de competencia.
Que habiendo cumplido la registradora el deber de comunicación, y declarada la nulidad, no procede valorar aquí si la misma fue completa y suficiente en cuanto a la remisión de copia de los documentos.
Todo ello sin perjuicio de que el interesado pueda obtener un pronunciamiento diferente de la Administración sobre la procedencia de las excepciones del art. 25 de la Ley 19/1995, mediante la presentación de alegaciones o pruebas complementarias en el seno del procedimiento administrativo iniciado por la comunicación registral, o mediante los recursos pertinentes, o como ha ocurrido en el presente supuesto, mediante nueva presentación del documento en el Registro de la Propiedad, actuando de nuevo como previene el citado art. 80. (pues la nulidad inicialmente declarada por la Administración competente, no puede considerarse obstativa de una nueva resolución de signo diferente en el particular relativo a la concurrencia efectiva de los supuestos de excepción a la prohibición legal de segregaciones por debajo de la unidad mínima de cultivo) (JCC)
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Se plantea en esta Resolución si es posible inscribir la adjudicación derivada de una ejecución hipotecaria, cuando el deudor está en concurso y la demanda ejecutiva se presentó días después de la apertura de la fase de liquidación.
La Dirección confirma la nota de calificación: Uno de los efectos que produce la declaración de concurso del deudor es que la apertura de la fase de liquidación producirá la pérdida del derecho a iniciar la ejecución sobre bienes y derechos de la masa activa por aquellos acreedores que no hubieran ejercitado estas acciones antes de la declaración de concurso: El acreedor no pierde el privilegio sustantivo, seguirá siendo acreedor con privilegio especial (art. 90.1.1º LC), pero pierde el privilegio procesal. Los acreedores hipotecarios y pignoraticios tendrán que esperar, para obtener satisfacción, a que el bien sobre el que recae el derecho real de garantía se enajene conforme a las reglas imperativas contenidas en la Ley Concursal para la enajenación de esta clase de bienes (arts. 149.2 y 155.4 LC) a las que necesariamente debe ajustarse el plan de liquidación, reglas imperativas que rigen también en defecto de aprobación del plan de liquidación.
En la práctica se pueden plantear estas situaciones cuando en aquellos casos en los que, en el momento de presentación de la demanda ejecutiva, todavía no conste en el Registro la apertura de la fase de liquidación, y nada se diga sobre el particular en dicha demanda; y cuando, como en este caso, el administrador concursal no reaccione adecuadamente al conocer la existencia del procedimiento ejecutivo: El juzgado dio traslado a la sociedad concursada de la subasta y de la aprobación de la tasación de costas y liquidación de intereses y, el administrador concursal concurrió a la entrega de posesión de las fincas sin formular oposición ni alegando nulidad de lo actuado; sin embargo la dirección General entiende que esta aquiescencia no sana la nulidad radical de la ejecución y, aunque la LC no resuelve que sucede en estos casos en que se tramita la ejecución hipotecaria o pignoraticia a pesar de la apertura de la fase de liquidación este silencio debe colmarse con arreglo a los principios generales del ordenamiento jurídico y los actos contrarios a las normas imperativas y a las normas prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contradicción (art 6.3 del CC), lo que no acontece en este caso.
Además de resolver este supuesto concreto la Dirección General en esta Resolución hace un didáctico resumen de las reglas especiales que afectan a las ejecuciones de garantía reales tras la declaración de concurso:
desde la declaración de concurso, los titulares de derechos reales de garantía sobre bienes o derechos de la masa activa necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado, no pueden iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos.
desde la declaración de concurso, las actuaciones de ejecución o realización forzosa ya iniciadas a esa fecha sobre cualesquiera bienes o derechos de la masa activa quedaran suspendidas, si no lo hubiesen sido ya como consecuencia de la comunicación por el deudor del inicio de negociaciones con los acreedores, aunque ya estuviesen publicados los anuncios de subasta.
los titulares de derechos reales de garantía, sobre bienes no necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado que pretendan iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos o que pretendan alzar la suspensión deberán acompañar a la demanda o incorporar al procedimiento judicial o administrativo cuya tramitación hubiera sido suspendido el testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que no son necesarios para esa continuidad. Cumplido ese requisito podrá iniciarse la ejecución o alzarse la suspensión de la misma y ordenarse que continúe ante el que era originariamente competente para tramitarla. La declaración del carácter necesario o no necesario de cualquier bien o derecho integrado en la masa activa corresponde al juez del concurso, a solicitud del titular del derecho real, previa audiencia de la administración concursal. Naturalmente, la previa declaración del carácter necesario de un bien o derecho no impedirá que se presente por el titular del derecho real una solicitud posterior para que se declare el carácter no necesario de ese mismo bien o derecho cuando hayan cambiado las circunstancias.
La cuarta regla se refiere al fin de la prohibición de inicio o continuación de ejecuciones de garantías reales sobre cualquier clase de bienes. Según esta regla, los titulares de derechos reales de garantía sobre cualesquiera bienes o derechos de la masa activa, podrán iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos y continuar aquellos cuya tramitación hubiera sido suspendida desde la fecha de eficacia de un convenio que no impida el ejercicio del derecho de ejecución separada; o desde que hubiera transcurrido un año a contar desde la fecha de declaración de concurso sin que hubiera tenido lugar la apertura de la liquidación.
Y la quinta regla, que es la afecta al supuesto planteado en esta resolución, determina los efectos de la apertura de la fase de liquidación de la masa activa sobre las ejecuciones de garantías reales: producirá la pérdida del derecho a iniciar la ejecución o la realización forzosa de la garantía sobre bienes y derechos de la masa activa por aquellos acreedores que no hubieran ejercitado estas acciones antes de la declaración de concurso. Las ejecuciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración de concurso se acumularán al concurso de acreedores como pieza separada. Además este efecto:
se extiende a todas las acciones reales no ejercitadas, afecten o no a bienes o derechos que resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial de la sociedad deudora: La apertura de la fase de liquidación de la masa activa unifica el tratamiento de unos y otros bienes
Es indiferente que esa fase se haya iniciado inmediatamente después de la fase común o inmediatamente después de la fase de convenio, o, incluso, en el propio auto de declaración de concurso o durante la fase común;
y es indiferente que esa fase se haya abierto a solicitud del deudor, del acreedor o del administrador concursal (art 142 LC) o se haya abierto de oficio (art 143 LC). Lo único que toma en consideración la Ley es el hecho mismo de la apertura de la fase, cualquiera que sea el momento en que se produzca durante la tramitación del procedimiento concursal. (MN)
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Recuerda su doctrina de que el Convenio Regulador es un acuerdo en documento privado, aunque esté aprobado judicialmente, y que por su carácter excepcional, al no constituir un documento público propiamente, sólo es posible el acceso al Registro siempre que su contenido no exceda de la materia propia de los convenios regulada en el artículo 90 CC.
El contenido típico de este tipo de convenios es la liquidación del régimen económico-matrimonial y en general del haber común del matrimonio, además de los actos relativos a la vivienda familiar.
En el caso concreto, de los documentos presentados no puede concluirse o intuirse que constituya el hogar familiar de los esposos, sin que el acto resulte preciso para liquidar el haber conyugal propiamente dicho, ni obedezca a una causa familiar en sentido estricto. (AFS)
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Todo ello sin perjuicio de que el actual titular registral tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica (art 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 LEC) y sin que la confirmación del defecto suponga prejuzgar la decisión que los tribunales, en su caso, puedan adoptar en orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las correspondientes tercerías o por el procedimiento declarativo que corresponda (MN)
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Supuesto de hecho: Se autoriza escritura de herencia de la que resulta que por fallecimiento de doña L. H. D. M., de nacionalidad belga, se adjudica a su viudo, don J. E. D. el pleno dominio de la mitad indivisa de dos fincas y el usufructo de la restante mitad y, a su hijo, don D. R. E. D., la nuda propiedad de la mitad indivisa restante.
De la parte expositiva de la escritura resulta que la causante había fallecido en el año 2014 en estado de casada con don J. E. D. y dejando un hijo, don D. R. E. D., así como dos nietos, don J. D. M. D. y don J. B. D., hijos de un hijo premuerto. El notario autorizante afirma en la parte expositiva que los derechos sucesorios correspondientes resultan del acta de declaración de herederos autorizada por notario belga cuya copia apostillada incorpora a la matriz. A continuación, el notario autorizante, bajo su responsabilidad, sin que en lo omitido haya nada que modifique, condiciones o restrinja lo transcrito, traduce al español lo pertinente del acta de declaración de herederos. La traducción hace referencia a lo que se denomina en la propia escritura contenido esencial que comprende: que la causante falleció en estado de casada con don J. E. D. en régimen de comunidad de adquisiciones según contrato matrimonial autorizado por notario; que, como únicos legitimarios, la causante deja a su esposo, don J. E. D., a su hijo, don D. R. E. D., y a sus nietos en representación de su padre premuerto, don J. D. M. D. y don J. B. D.; que de los términos del contrato matrimonial elevado a público ante notario resulta que al cónyuge supérstite corresponde la propiedad de los bienes muebles y, además de su propiedad en pleno dominio de una mitad indivisa, el usufructo de la otra mitad de los inmuebles de la comunidad matrimonial; que la difunta, en virtud del testamento ológrafo elevado a público notarialmente registrado en la oficina del Registro de Mons, legó a su hijo, don D. R. E. D., el apartamento y garaje que se encuentran en España, y que, en consecuencia, la herencia de la causante corresponde al viudo en cuanto a la totalidad del dominio de los bienes muebles. En cuanto a los inmuebles, corresponde al viudo la totalidad del usufructo y al hijo, don D. R. E. D., una mitad de la nuda propiedad, además de la del apartamento y garaje en España.
La primera cuestión que se plantea hace referencia a si resulta suficiente una traducción parcial del título sucesorio a los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad. Contesta la DGRN que no es suficiente a efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad una traducción parcial del título sucesorio; alega la doctrina de “la integridad” del título sucesorio y reproduce la R de 4 de junio de 2012, “el título de la sucesión, a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, la declaración judicial de herederos abintestato o el acta de notoriedad a que se refiere el artículo 979 de la Ley de Enjuiciamiento Civil» [redacción anterior a la Ley 29/2015, de 30 de julio]. En consecuencia, siendo como es uno de los títulos de la sucesión, a efectos del Registro, el acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato, la copia de ésta, como las del testamento, el contrato sucesorio, o la declaración judicial de herederos, han de presentarse en el Registro íntegras ya que, aparte de no resultar excepción en ningún sitio, la valoración de los documentos y su contenido, una vez autorizados, cuando se presentan ante otro órgano, corresponde no a quien los expide, sino al funcionario ante quien se pretenden hacer valer, que ha de poder conocerlos en su integridad antes de conceder o no la solicitud que, fundada en ellos, fue cursada por la parte” y llega a la conclusión de que, tratándose de un documento extranjero redactado en lengua extranjera, su traducción, a efectos de acreditar su contenido y procurar su inscripción, ha de ser completa sin que sea suficiente la que se ha llevado a cabo de forma parcial. Señala, reproduciendo la citada resolución que “la eficacia del asiento se extiende a personas que no han sido parte material ni formal en el documento y que es misión del registrador cuidar que les perjudique sólo en la medida que según ley proceda; cosa que mal podría hacer si se le hurta en todo o en parte el contenido del documento, y por tanto del acto o negocio que fundamenta el derecho cuya inscripción solicita la parte interesada (precisamente con el propósito de que pueda perjudicar a esos terceros que es misión del registrador proteger). Por último, mal podría exigirse responsabilidad al registrador por un asiento si se le priva de parte de la prueba que ha de valorar y debe fundamentar la atribución del derecho que la inscripción produce”. Este es el sistema que resulta del artículo 37 del RH y el que, para las actuaciones procesales, prevé el artículo 144 de la LEC.
Segunda cuestión.– Necesidad de aportar el certificado de últimas voluntades. Confirma el defecto y acude a la reiterada doctrina establecida por este Centro Directivo. Las recientes Resoluciones de 28 de julio de 2016 (con base en las anteriores de 1 de julio y 13 de octubre de 2015), que han entendido la necesidad de aportar el justificante o certificado del registro extranjero que recoja los títulos sucesorios otorgados por el causante o bien la acreditación de que, conforme al derecho material aplicable a la sucesión, no existe tal sistema de registro; dada la prevalencia de la nacionalidad del causante a la hora de regir la sucesión (hasta la entrada en vigor del Reglamento Europeo de Sucesiones), parece una medida oportuna y prudente, y casi obligada si lo exigiese la «lex causae», que el notario español también solicite, como prueba complementaria, la certificación, en su caso, del Registro semejante correspondiente al país de donde el causante es nacional, siempre que estuviese prevista alguna forma de publicidad de los títulos sucesorios en ese país extranjero. Esta actuación, redunda en una mayor seguridad de la declaración notarial. Así lo entendió la Resolución del Sistema Notarial de 18 de enero de 2005, hoy confirmada su doctrina por la SAP de Las Palmas de 30 de junio de 2015.
Es cierto- añade- que la Resolución de 21 de marzo de 2016 entendió innecesario acreditar el contenido del Registro de Actos de Última Voluntad, pero en aquel caso, el notario autorizante del certificado sucesorio llevado a cabo con arreglo a la ley material holandesa certificaba expresamente de dicho contenido, circunstancia que no se produce en el supuesto de hecho que da lugar a la presente.
Tercera Cuestión.- la necesidad de aportar el testamento ológrafo de la causante, que sirve de base a la expedición del certificado notarial belga de declaración de derechos.
Señala la DGRN que resulta con la suficiente claridad que el documento autorizado por el notario belga es un auténtico certificado sucesorio en los términos a que se refiere el actual artículo 14 de la Ley Hipotecaria. No obsta a lo anterior el hecho de que la fecha del fallecimiento de la causante sea anterior a la entrada en vigor del Reglamento (UE) número 650/2012, ni a la entrada en vigor de la actual redacción del citado artículo 14, pues lo trascendente es determinar si con arreglo a la ley material aplicable a la sucesión el certificado emitido por notario extranjero es título sucesorio, materia que el registrador no cuestiona en su calificación; El documento notarial de determinación de derechos o es título sucesorio o no lo es, en cuyo caso el registrador debe calificar dicha circunstancia expresando los motivos que, a su juicio soportan su calificación. Lo que no es admisible es aceptar el documento notarial belga por el que se certifican los distintos derechos sucesorios (del que sólo se tacha su falta de traducción total), y al mismo tiempo exigir la aportación del testamento ológrafo en el que aquél basa la atribución de derechos.
Aportado el certificado de defunción de la causante y aceptada la necesidad de aportar certificado de Registro de Últimas Voluntades o equivalente o certificación de su inexistencia conforme al derecho material, el documento notarial de determinación de herederos no aportaría nada si careciese de la condición de título sucesorio conforme a la ley material aplicable.
Estima el recurso en este punto y revoca el defecto.
Ultima cuestión. La Registradora solicita que se refleje la identidad y se acredite el fallecimiento del hijo premuerto mediante certificado de defunción debidamente apostillado. De igual modo debe acreditarse quienes son sus sustitutos en la herencia
La DGRN revoca el defecto y estima el recurso puesto que aceptado que el documento notarial belga incorporado es título sucesorio en cuanto que certificado sucesorio conforme a su norma material, de conformidad con la doctrina de este Centro Directivo resultante de la Resolución de 21 de marzo de 2016, la aseveración que lleva a cabo el notario belga de que emite su certificado en base a la documentación necesaria, resulta suficiente a los efectos de justificar el hecho del previo fallecimiento del hijo de la causante y el reconocimiento de derechos a favor de los llamados y determinados nominativamente.
Es la misma técnica aceptada por el Reglamento (UE) número 650/2012, de 4 de julio, de sucesiones, de cuyos artículos 65.3, 68 y 69 resulta con toda claridad que, acreditados ante la autoridad expedidora del certificado los hechos que fundamenten los derechos certificados, no precisan ser reiterados a los efectos de la inscripción de la adquisición hereditaria y la identidad legitimadora que ambos documentos persiguen justifica que a los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad español se apliquen criterios uniformes tal y como aceptó la citada Resolución de 21 de marzo de 2016.
Con respecto al primer defecto, la Resolución invocada por la Dirección General de fecha 4 de junio de 2012 es anterior a la entrada en vigor de la Ley de Jurisdicción Voluntaria (Ley 15/2015 de 2 de julio) y a la entrada en vigor del Reglamento Europeo de Sucesiones, Reglamento (UE) 650/2012, y a mi juicio la situación ha cambiado; también es contraria a doctrina anterior de la DGRN, así en la R de fecha 7 de julio de 2011, trata de la herencia de un ciudadano holandés otorgada ante notario español, cuyo título sucesorio es una Acta de Declaración de Herederos holandesa; la notaria autorizante asevera que conoce el derecho holandés y hace una traducción parcial al idioma español de dicha Acta, con transcripción, aseverando que lo omitido no modifica ni condiciona lo inserto.
La registradora exige una transcripción total de dicho título sucesorio. En este supuesto el centro directivo admite (con base en las Resoluciones citadas en los «Vistos») como suficiente a los efectos del Registro, en las inscripciones basadas en escrituras públicas de partición de herencia, la presentación de las primeras copias, testimonios por exhibición y traslados directos del testamento, o bien que figuren insertos en la escritura.
Al ser el testamento- dice la Resolución-, según el artículo 14 de la LH, el título fundamental de la sucesión, de donde se derivan los derechos de los herederos, y sobre el que el registrador ha de realizar su función calificadora, no basta con relacionar en el cuerpo de la escritura sucintamente las cláusulas manifestadas por el causante en su última voluntad, sin expresarse formalmente siquiera por el fedatario la afirmación de exactitud de concepto en lo relacionado, con la constancia de no existir otras cláusulas que amplíen o modifiquen lo inserto.
Concluye que como en el presente expediente la notaria autorizante, además de incorporar el acta de declaración de herederos apostillada en su lengua original, realiza en la escritura de partición de herencia, no ya un testimonio en relación de aquélla, sino un testimonio parcial por exhibición, expresando formalmente la fedataria la afirmación de exactitud de concepto en lo relacionado, con la constancia de no existir otras cláusulas que amplíen, modifiquen, alteren o condicionen lo inserto, se cumple con ello suficientemente lo exigido para el acceso al Registro de la meritada partición derivada del título sucesorio incorporado y transcrito y añade que la traducción sólo será precisa cuando el registrador no conozca el idioma extranjero y no vengan ya traducidos bajo responsabilidad del notario autorizante –como ocurre en este expediente– y señala que asumiendo la notaria expresamente la responsabilidad de conocer suficientemente dicha legislación en este punto, declarando que conforme a la meritada legislación las cláusulas del acta incorporada son suficientes para permitir la partición y que no hay otras que modifiquen o alteren lo inserto, prevalecerá esta aseveración salvo que la registradora disienta y motive expresamente de la misma por conocer también ella, bajo su responsabilidad, suficientemente la legislación extranjera aplicable (vid. Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de diciembre de 1981).
También las Resoluciones 12, 13 y 16 de noviembre de 2015, (última BOE de 9/12/2015) con base en la redacción actual del artículo 14 LH (tras su modificación por La Ley 15/2015 de 2 de julio de Jurisdicción voluntaria y La disposición final 1ª de la Ley 29/2015 de 30 de julio de Cooperación Jurídica Internacional) señalan que el procedimiento de declaración de herederos abintestato pertenece al ámbito de la jurisdicción voluntaria, que la misión del Estado en orden a la realización del Derecho también incluye coadyuvar a la ‘formación, demostración y plena eficacia’ de los derechos en su desenvolvimiento ordinario y pacífico, no litigioso, mediante instituciones que garanticen su legitimidad, confieran autenticidad a los hechos y actos jurídicos que les dan origen y faciliten la publicidad de los derechos que tales actos originen’’. No hay duda de que los procedimientos de declaración de herederos abintestato participan de la naturaleza jurídica de la jurisdicción voluntaria. La vigente Ley 15/2015, de la Jurisdicción Voluntaria en su artículo 22.2, delimita claramente el ámbito de la calificación registral respecto de los expedientes de jurisdicción voluntaria que se tramitan ante los órganos jurisdiccionales, al manifestar, que «la calificación de los registradores se limitará a la competencia del Juez o Secretario judicial, a la congruencia del mandato con el expediente en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas de la resolución y a los obstáculos que surjan del Registro».
En relación con la calificación registral de las actas de jurisdicción voluntaria autorizadas notarialmente debe tomarse en consideración dicho artículo 22.2 de la LJV puesto que el notario ejerce aquí la función de jurisdicción voluntaria –hasta entonces atribuida también a los jueces – en exclusiva, y armonizarse con los artículos 17 bis de la Ley del Notariado y 18 de la Ley Hipotecaria. En el caso objeto de la resolución de 16 de noviembre de 2015, se presentó al Registro copia completa del acta de cierre de la declaración de herederos abintestato a que se refiere el párrafo final del artículo 209 bis del Reglamento Notarial (artículo 55.3 de la LN, modificada por la disposición final undécima de la Ley 15/2015, de la LJV) y la DGRN concluyó que el acta incorpora todos los datos necesarios para la calificación e inscripción relativos a la apertura de la sucesión, los particulares de la prueba practicada en que se apoya la declaración de notoriedad (competencia del notario, fecha de nacimiento y de fallecimiento del causante, la ley reguladora de la sucesión, estado civil y cónyuge, número e identificación de los hijos, último domicilio del causante, con expresión de los parientes concretos que gozan de la preferencia legal de órdenes y grados de sucesión con la específica y nominativa declaración de herederos abintestato)y siendo congruente el acta no puede mantenerse la calificación impugnada en cuanto exige que se aporte, además, el certificado de defunción y el certificado del Registro de Actos de Última Voluntad, pues el notario manifiesta que dichos certificados se encuentran incorporados al acta (se supone inicial), constatando de este modo un hecho que queda amparada por la fe pública notarial (artículos 1 y 17 bis de la Ley del Notariado y 1 y 143 de su Reglamento).
A mi juicio no es necesario que el título sucesorio se traduzca en su totalidad, sino sólo en la medida en que a través de la traducción se posibilite la calificación registral; el notario se responsabiliza de la traducción efectuada.
En cuanto a la segunda cuestión, evidentemente, razones de prudencia (a ponderar por el notario autorizante) aconsejan que el notario español solicite el certificado del Registro de Actos de última Voluntad del país cuya ley es rectora de la sucesión e incluso, a mi juicio, a veces puede haber más razones para solicitar el Certificado de otro Estado, imaginemos un causante de nacionalidad turca -Estado que es parte en el Convenio de Basilea- país con el que el causante ya no tiene vínculos, que posee un apartamento de verano en la costa española y fallece antes del 17/08/2015 (fecha de entrada en vigor del Reglamento) con residencia habitual en Francia donde reside hace años; en este supuesto puede ser aconsejable solicitarlo el Certificado a Francia a pesar de que la Ley rectora sea la ley de Turquía (Estado de la nacionalidad del causante, artículo 9.8 CC).
Dice la Resolución que comentamos que no siendo cuestionado el carácter de título sucesorio del documento notarial belga por el que se fijan y determinan los derechos sucesorios derivados del fallecimiento de la causante, resulta innecesario exigir la aportación del testamento ológrafo; en este punto, estoy totalmente de acuerdo, pero, a mi juicio, no es tanto que sea título sucesorio con arreglo a la ley rectora de la sucesión (en este caso, la ley belga) sino más bien que lo sea con arreglo a la ley del Estado (país de origen) de la Autoridad que expide el documento, para no dotar a un documento en España de más efectos que los que tiene en su país de origen. (IES)
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Hechos: Se presenta en el registro una escritura de cancelación de opción de compra, autorizada el día 22 de agosto de 2016, en la que se manifiesta que, en virtud de escritura autorizada el día 18 de octubre de 2004, se concedió derecho real de opción de adquisición por permuta de obra futura sobre una finca registral a favor de una sociedad mercantil.
Se dice que conforme a dicha escritura: «El plazo máximo para el ejercicio de la opción será de tres años desde la fecha de hoy, siendo imprescindible que previamente se haya obtenido la Aprobación Definitiva de un Plan Parcial que permita su aprovechamiento urbanístico y por tanto la construcción de viviendas, ya que sin dicha condición sería imposible el cumplimiento de la contraprestación que se establece. En consecuencia, la presente Opción quedará automáticamente resuelta y sin efecto, además de no ser ejercitada en el plazo previsto, si en dicho plazo la finca en cuestión no ha obtenido la Aprobación Definitiva mencionada».
En base a lo anterior los comparecientes otorgan que, habiendo transcurrido el plazo de tres años pactado, así como que no se ha obtenido aprobación definitiva de un plan parcial, dejan constancia de que no se ha ejecutado la opción de compra y ser imposible su ejercicio futuro, solicitando del señor registrador la cancelación del asiento causado por la opción de compra.
No obstante lo anterior el Notario autorizante advierte de la necesidad de comparecencia de la mercantil para confirmar que no se ha operado dicha opción.
La registradora suspende la inscripción ya que el texto que se reproduce en la escritura que ahora se califica relativo al plazo y condiciones para el ejercicio de la opción no concuerdan con los inscritos en la finca.
Por otro lado considera incongruente la advertencia que hace el Notario sobre la necesidad de comparecencia de la mercantil, titular del derecho de opción, con el motivo de la solicitud de la cancelación, por el sobrado transcurso del plazo de tres años, además de no haberse solicitado expresamente la cancelación de la condición resolutoria que se pactó para el caso del incumplimiento de la obligación de entrega en el tiempo convenido.
El notario autorizante recurre la calificación alegando:
Que la cancelación se solicita en base a, el transcurso del plazo, y el hecho de no haberse ejercido la opción por la optante.
Que la nota de defectos alude a la necesidad de cancelar una condición resolutoria que figura inscrita, pero sin que haya tenido lugar el presupuesto para la misma: la previa transmisión de los terrenos a la mercantil optante. La escritura de 2004 contenía la previsión obligacional de constituir condición resolutoria para el caso de ejercicio de la opción, por lo que estima que debe procederse a rectificar la inscripción practicada en su día (se acompaña al escrito de recurso copia de las escrituras autorizadas por el mismo notario los días 18 de octubre y 21 de diciembre de 2004, esta última complementaria de la anterior).
Y en relación a la incongruencia a la que hace referencia la registradora, considera el recurrente que el hecho de haber transcurrido el plazo para el ejercicio del derecho no significa que no haya sido ejercitado con anterioridad, y es por ello por lo que el notario advierte de la necesidad de la comparecencia de la sociedad a fin de que confirme el no ejercicio.
La Dirección General de los Registros desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora ya que inscrito el derecho de opción sólo procede su cancelación en los términos establecidos en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, si bien es cierto que el asiento también puede cancelarse sin el consentimiento del titular en los casos previstos en la Ley, tal y como reconoce el propio precepto citado, pero es precisamente la determinación del supuesto legal aplicable la que motiva la presente.
Así, en el presente caso, el recurrente afirma que el contenido del Registro de la Propiedad no se corresponde con lo pactado por las partes en el título y su complemento, solicitando no la revocación de la nota de defectos y la inscripción del título, sino que solicita su revocación y la emisión de una nueva nota de defectos acorde con el título presentado y el correcto contenido de los libros del Registro.
Nuestro Centro Directivo es rotundo al afirmar que dicha pretensión no puede constituir el objeto del recurso ya que la posibilidad de obtener la rectificación de asientos registrales a través del recurso potestativo ante este Centro Directivo ha sido objeto de análisis reiterado, habiéndose señalado que el artículo 326 de la Ley Hipotecaria determina que el recurso debe recaer exclusivamente sobre cuestiones que se relacionen directamente e inmediatamente con la calificación del registrador, y el artículo 1 de la citada Ley determina que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales por lo que sólo pueden ser objeto de recurso la nota de calificación de los registradores, pero no los asientos ya practicados.
Por tanto, si los titulares registrales o un tercero entienden que el contenido del Registro es inexacto, tienen a su disposición los procedimientos establecidos en los artículos 40 y 211 y siguientes de la Ley Hipotecaria sin que pueda pretenderse que se decida en el ámbito de un procedimiento como el presente que tiene un objeto distinto y en base a documentos que no fueron debidamente presentados al solicitar la calificación ahora impugnada.
Y en cuanto a la pretensión del recurrente de que se revoque la nota de calificación y que se lleve a cabo una nueva en función del contenido rectificado del Registro, es rechazada igualmente por la Dirección General.
Finalmente pone de relieve la fácil solución que plantea la situación de hecho, pues estando a disposición de los interesados la documentación que motivó la inscripción y, más específicamente, constando inscrita la escritura complementaria de otra formalizada el 21 de diciembre de 2004, ante el mismo notario, en la que expresamente se pactó que cualquiera de los titulares de la finca podía solicitar al Registro de la Propiedad la cancelación del derecho de opción una vez transcurran tres meses a contar desde el vencimiento del plazo establecido para el ejercicio del derecho de opción sin que exista inscripción o anotación registra alguna referente a dicho derecho que lo impida y habiendo sido modificada la Ley Hipotecaria en los términos que resultan del nuevo artículo 210.1.8.ª, la obligada colaboración entre los funcionarios involucrados para la mejor prestación del servicio público que tienen atribuido debería resolverse en una actuación que permitiera a los particulares afectados la rápida atención de sus intereses. (MGV)
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INFORME NORMATIVA ENERO 2017 (Secciones I y II BOE)
INFORME RESOLUCIONES ENERO 2017
Amanecer en Lugo. Por María Núñez.
clausulas suelo, Emma Rojo, enero 2017, informe registro de la propiedad, libro del edificio, lugo, MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ, oficina registral, registro de la propiedad