Source: https://www.kanzlei-offermann.de/urteile/die-schriftform-eines-langfristigen-mietvertrages/
Timestamp: 2020-07-10 16:04:30
Document Index: 317337234

Matched Legal Cases: ['§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 580', '§ 550', '§ 550', '§ 142', '§ 5', '§ 550', '§ 5', '§ 5', '§ 550', '§ 18', '§ 140', '§ 242', '§ 242', 'BGH', '§ 242', '§ 139', '§ 550', 'BGH']

Mietrecht – Schriftformerfordernis: Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrages - Kanzlei Offermann
Mietrecht – Schriftformerfordernis
Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrages ist bei einem rechtsgeschäftlichen Mieterwechsel durch zweiseitigen Vertrag zwischen Alt- und Neumieter nur eingehalten, wenn diese Vereinbarung dem Schriftformerfordernis gem. § 550 BGB genügt.
Die Berufung des Klägers gegen das am 11. März 2011 verkündete Urteil der 22. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf wird zurückgewiesen. Die Kosten der Berufung trägt der Kläger. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
2. Die Feststellungsklage ist jedoch nicht begründet. Die Berufung wendet sich erfolglos gegen die Auffassung des Landgerichts, die Beklagte habe das Mietverhältnis der Parteien gemäß §§ 550 Satz 1, 580 a Abs. 2 BGB wirksam zum 31.12.2010 gekündigt. Wird der – hier gewerbliche – Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form abgeschlossen, gilt er nach § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit und kann – mit der Einschränkung des § 550 Satz 2 BGB – jederzeit mit gesetzlicher Frist (§ 580 a Abs. 2 BGB) gekündigt werden. Das Landgericht hat im Ergebnis zutreffend angenommen, dass diese Voraussetzung erfüllt ist. Denn der hier für die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform der §§ 550, 126 BGB beweispflichtige Kläger (Senat, Urt. v. 25.2.2010, I-10 U 40/09; OLG Rostock, Urt. v. 28.12.2001, NZM 2002, 955 – 3 U 173/00; Nies in Baumgärtel/Laumen/Prütting, Handbuch der Beweislast, 3. Aufl., 2009, § 550 BGB, RdNr. 4 m.w.N.) hat nicht beweisen, dass zwischen den Parteien ein der gesetzlichen Schriftform entsprechender Mietvertrag besteht.
Das Landgericht hat über die im Tatbestand des angefochtenen Urteils dargestellte Behauptung des Klägers, die Beklagte habe mit Dr. W. eine schriftliche Vereinbarung über die Praxisübernahme geschlossen, aus der sich auch ihr Eintritt in das Mietverhältnis ergebe, aufgrund der von ihm vertretenen Auffassung, eine solche Vereinbarung lasse die Zustimmung des Klägers nicht erkennen und entspreche daher nicht dem Schriftformerfordernis, rechtsirrig – aber von seinem Standpunkt folgerichtig – keinen Beweis erhoben. Der Senat hat insoweit von seiner Anordnungsbefugnis gemäß § 142 Abs. 1 ZPO Gebrauch gemacht und sich den schriftlichen Praxisübernahmevertrag von der Beklagten vorlegen lassen. Dieser enthält in § 5 (“Vermietung der Praxisräume”) lediglich die Regelung, “Die Praxis wird betrieben in 4. D., F. 17 mit einer Praxisfläche von ca. 92 qm. Die Erwerberin tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Das Einverständnis des Vermieters liegt vor.”, und entspricht mit diesem Inhalt nicht den für die Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB geltenden Grundsätzen.
Danach ist die Schriftform nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen – insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses – aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser “verstreuten” Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss. Werden wesentliche Vertragsabsprachen in einem Nachtragsvertrag getroffen, wahrt dieser die Schriftform eines Mietvertrages nur dann, wenn er eine Bezugnahme auf die Schriftstücke enthält, aus denen sich sämtliche wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen ergeben (Urt. v. 9.4.2008, XII ZR 89/06).
Diesen Anforderungen wird die Mietübernahmeregelung in § 5 des Praxisübernahmevertrages nicht gerecht. Die Parteien des Ausgangsmietvertrages vom 04.09.1975 haben diesen nach den getroffenen Feststellungen durch die Nachträge vom 10.04.1987, vom 27./29.08.1997 und vom 21.03.2002 in jeweils wesentlichen Punkten (u.a. Betriebskostenumlage, Optionsrecht) geändert, so dass die Mieteintrittsvereinbarung in § 5 des Praxisübernahmevertrages zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB auf diese Nachtragsvereinbarungen ausdrücklich hätte Bezug nehmen müssen. Ohne eine solche Bezugnahme war für einen potenziellen Erwerber – auch nicht im Wege der Auslegung – aus der Einsicht in den Praxisübernahmevertrag nicht ersichtlich, dass er in einen Mietvertrag mit umfangreichen Nachträgen eintritt. Auch der Hinweis in § 18, “Alle im Vertrag genannten Unterlagen und Verträge wurden der Erwerberin vor Vertragsunterzeichnung ausgehändigt”, enthält keine ausreichende Bezugnahme auf die vorgenannten Nachtragsvereinbarungen.
Die Annahme der Berufung, aus der Urkunde vom 31.03.2008 ergebe sich, dass sich die Parteien auf ein befristetes Mietverhältnis verständigt hätten, ist fernliegend. Zum einen hätte eine entsprechende vertragliche Vereinbarung – so sie denn vorläge – aus den dargelegten Erwägungen ebenfalls in der Mieteintrittsvereinbarung in Bezug genommen werden müssen. Zum anderen handelt es sich bei der vereinbarten Verlängerungsoption um ein einseitiges Gestaltungsrecht, dessen Ausübung – bei wirksamer Vereinbarung des Optionsrechts – bereits mit Zugang der Optionserklärung zu einer Verlängerung des Mietvertrages führt, ohne dass es insoweit einer Annahmeerklärung oder Zustimmung des Vermieters bedarf. Dafür dass die Beklagte mit ihrer Optionserklärung zugleich den (isolierten) Willen hatte, daneben mit dem Kläger einen bis 31.11.2011 befristeten neuen Mietvertrag abzuschließen, fehlen jegliche Anhaltspunkte, so dass auch für eine Umdeutung ihrer Erklärung gemäß § 140 BGB insoweit kein Raum ist.
Die Beklagte ist nach den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts auch nicht gemäß § 242 BGB nach Treu und Glauben gehindert, sich auf den Mangel der Schriftform zu berufen. Rechtserhebliches hierzu ist der Berufung nicht zu entnehmen. Jede Partei darf sich grundsätzlich – auch nach jahrelanger Durchführung des Mietvertrages – darauf berufen, dass die für den langfristigen Mietvertrag vorgesehene Form nicht eingehalten ist. Aus dem Umstand, dass die Parteien ihren Pflichten aus dem Mietvertrag über einen längeren Zeitraum bis zu der ordentlichen Kündigung durch eine Partei nachgekommen sind, lässt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist. Nur ausnahmsweise, wenn die Unwirksamkeit der vereinbarten langfristigen Vertragsdauer zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat (BGH, Urt. v. 9.4.2008, XII ZR 89/06; Urt. v. 25.7.2007, XII ZR 148/05; Urt. v. 2.11.2005, XII ZR 233/03). Hieran fehlt es. Dass beide Parteien zunächst rechtsirrig von der Wirksamkeit des Mietvertrages ausgegangen sind, führt zu Gunsten des Klägers ebenso wenig zur Anwendung des § 242 BGB wie die Einlassung der Beklagten auf das Mieterhöhungsschreiben vom 28.04.2010, die – im Ergebnis unwirksame – Ausübung der Option zum 31.12.2011 oder der – im Hinblick auf den zu diesem Zeitpunkt ungekündigten Mietvertrag – berechtigte Hinweis der Beklagten vom 21.04.2008 auf den vereinbarten Konkurrenzschutz gegenüber der ihr von dem Kläger angesonnenen Zustimmung zu der weiteren Vermietung an einen männlichen Gynäkologen im 4. Obergeschoss des Hauses. Dass diese Umstände für den Kläger zu einem schlechterdings untragbaren Ergebnis führen, ist nicht ansatzweise dargetan.
Schließlich verpflichtet auch die allgemeine salvatorische Klausel am Ende des Ausgangsmietvertrages (“Durch etwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen des vorstehenden Vertrages wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt”) die Beklagte nicht zur Nachholung der fehlenden Schriftform. Es bedarf von vorneherein keiner Erhaltung eines von der Unwirksamkeit gemäß § 139 BGB bedrohten Restvertrages, weil die fehlende Schriftform nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages führt. Dieser bleibt vielmehr bestehen. Er gilt gemäß § 550 Satz 1 BGB lediglich als nicht für bestimmte, sondern für unbestimmte Zeit abgeschlossen (BGH, Urt. v. 25.7.2007, XII ZR 143/05).