Source: https://sentenze.laleggepertutti.it/sentenza/cassazione-civile-n-24005-del-12-10-2017
Timestamp: 2020-06-07 00:09:27+00:00
Document Index: 183759730

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Sentenza Cassazione Civile n. 24005 del 12/10/2017 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 24005 del 12/10/2017
Cassazione civile, sez. II, 12/10/2017, (ud. 05/07/2017, dep.12/10/2017), n. 24005
sul ricorso 22732-2013 proposto da:
I TRAMONTI S.r.l. in Liquidazione (c.f. (OMISSIS)) già I TRAMONTI
S.r.l., in persona del Liquidatore pro tempore Dott. P.M.
((OMISSIS)), domiciliata ex lege in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la
dall’avvocato MARCO MINGIONE;
G.I.N. ((OMISSIS)), L.M.
((OMISSIS)), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA XX SETTEMBRE
98/E, presso lo studio dell’avvocato SABRINA CHERCHI, che li
rappresenta e difende unitamente all’avvocato MICHELE DI FRANCESCO;
(OMISSIS) in persona dell’Amministratore pro tempore, ed i seguenti
singoli condomini proprietari, per quanto di ragione:
B.A., C.G., T.M., Q.I.,
S.T., PI.CA.CE., SA.FI., M.M.,
elettivamente domiciliati in ROMA, VIALE TUPINI 133, presso lo
studio dell’avvocato ROBERTO BRAGAGLIA, rappresentati e difesi
dall’avvocato DANIELA EUGENIA MARIA NARDOZZA;
SARDEGNA RESORT S.r.l. (c.f. (OMISSIS)) in persona del Presidente del
C.d.A. e legale rappresentante pro tempore, (già CIGA Immobiliare
Sardegna S.p.A. e già CIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA
AURICCHIO, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato
DECIO NICOLA MATTEI;
GOCIL S.r.l. (p.iva (OMISSIS)) in persona dell’Amministratore
domiciliata in ROMA, VIA N. S. di LOURDES 25, presso lo studio
dell’avvocato PETER FARRELL, rappresentata e difesa dall’avvocato
GIANFRANCO CARBONI;
GA.AM.MA., V.F.C., CARPI S.r.l. in
persona del legale rappresentante pro tempore, R.R.,
F.E., BE.MA.LU., VEGIO s.a.s di EL.
E MA.BO. E C. in persona del legale rappresentante pro
tempore, TA.GI., BA.PI.GI.,
S.G., RE.PI., SC.AN.KA., TI.AN.;
avverso la sentenza n. 199/2012 della CORTE D’APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA di SASSARI, depositata il 07/07/2012;
05/07/2017 dal Consigliere Dott. COSENTINO ANTONELLO;
CORE SERGIO che ha concluso per il rigetto del ricorso;
udito l’Avvocato CAROLINA VALENSISE, con delega dell’Avvocato MARCO
MINGIONE difensore della ricorrente, che ha chiesto l’accoglimento
uditi gli Avvocati MICHELE DI FRANCESCO, DANIELA EUGENIA MARIA
NARDOZZA, DECIO NICOLA MATTEI, GIANFRANCO CARBONI difensori dei
controricorrenti, i quali si sono riportati ai propri controricorsi
chiedendone l’accoglimento.
Con atto di citazione notificato il 16 ottobre 1997, trascritto presso la conservatoria dei Registri Immobiliari, il (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore, nonchè i condomini signori B.A., + ALTRI OMESSI
Gli attori – precisato che i condomini dei fabbricati in questione avevano sempre utilizzato detta area come posteggio e che, con missiva del 10.8.1981, la stessa CIGA Immobiliare Sardegna (all’epoca Etablissement di Porto Cervo) aveva autorizzato per un periodo di cinque anni tale utilizzo (nonchè l’esecuzione dei lavori di sistemazione al medesimo funzionali) – riferivano che la società CIGA, violando l’obbligo di destinare l’area in questione a parcheggio, con contratto del 17.10.1995 aveva venduto tale area alla società I Tramonti, per la realizzazione della terza fase della lottizzazione “(OMISSIS)”. Secondo i progetti relativi al quest’ultima lottizzazione, approvati con la concessione edilizia n. (OMISSIS), il nuovo complesso avrebbe dovuto essere costruito parzialmente sull’area destinata a parcheggio dalla licenza edilizia n. (OMISSIS), ove i condomini avevano già realizzato tettoie per la sosta dei veicoli, mentre i posti auto per tutto il complesso, compresi gli edifici della prima e della seconda fase, sarebbero stati realizzati dalla società I Tramonti all’interno del piano interrato dell’edificando nuovo fabbricato.
Sulla scorta di tale narrativa gli attori chiedevano accertarsi il proprio diritto di proprietà sul lotto di terreno adibito negli anni a parcheggio, anche in ragione del possesso ventennale, o in via subordinata l’accertamento di un diritto reale minore, d’uso o di servitù, e provvedevano alla trascrizione della domanda giudiziale. Costituitasi in giudizio, la società convenuta I Tramonti srl resisteva alla domanda del condominio e dei condomini attori e, in via riconvenzionale, chiedeva che tanto gli attori quanto l’altra convenuta CIGA Immobiliare Sardegna, sua dante causa, fossero condannati a risarcirle il danno, quantificato in Euro 7.750.000, derivatole dall’impossibilità di procedere nei tempi pattuiti alla costruzione delle unità immobiliari oggetto della concessione edilizia n. (OMISSIS).
Nelle more del giudizio davanti al tribunale di Tempio Pausania la stessa società I Tramonti srl cedeva alla società Gocil srl il terreno oggetto di causa con atto pubblico del 4.5.2001; quest’ultima raggiungeva altresì un accordo transattivo con gli attori, formalizzato con atto sottoscritto in data 28.3.2002 e successiva integrazione del 28.10.2002.
In virtù di tale accordo, cui aderiva anche la Ciga Immobiliare Sardegna, gli attori rinunciavano alle loro domande, la cui trascrizione veniva cancellata, mentre la Gocil srl si impegnava a realizzare 43 posti auto da trasferire in proprietà ai condomini.
Con la sentenza n. 97/2008 il Tribunale di Tempio Pausania dichiarava cessata la materia del contendere relativamente alla domanda di parte attrice, in considerazione dell’avvenuta transazione, e rigettava le domande risarcitorie proposte in via riconvenzionale dalla società I Tramonti srl.
La sentenza di primo grado veniva appellata dalla società i Tramonti srl, la quale riproponeva le domande risarcitorie da lei avanzate tanto nei confronti degli attori – ai quali addebitava di aver provocato la sospensione dei lavori della terza lottizzazione, agendo in giudizio (e trascrivendo la domanda giudiziale) a tutela di un diritto inesistente – quanto nei confronti della società venditrice Ciga Immobiliare Sardegna, alla quale addebitava di aver taciuto all’acquirente le pretese degli attori e di essere risultata inadempiente all’obbligazione contrattuale di consegnare all’acquirente il terreno libero da persone e cose.
La corte d’appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, ha rigettato il gravame. Per quanto riguarda la domanda nei confronti dei condomini, la corte ha ritenuto che l’azione giudiziaria da loro esercitata fosse legittima, alla stregua del disposto del L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, introdotto dalla L. n. 765 del 1967, art. 18. Per quanto riguarda la domanda nei confronti del Condominio, la corte ha ritenuto che l’azione giudiziaria di quest’ultimo fosse priva di autonoma efficienza causale agli effetti della causazione di danni alla società I Tramonti, giacchè le iniziative giudiziarie del Condominio erano state sempre contestuali con quelle dei condomini e con questi ultimi condivise. Per quanto riguarda la domanda nei confronti della società venditrice CIGA Immobiliare Sardegna, la corte ha ritenuto, da un lato, che la società acquirente, in quanto operatrice del settore immobiliare, non poteva ignorare nè che l’area in questione era destinata a posteggio nel progetto approvato con la licenza edilizia n. (OMISSIS), nè quali fossero le conseguenze giuridiche di tale destinazione; d’altro lato, che il diritto reale d’uso di cui alla L. n. 765 del 1967, art. 18, non rientrasse nell’ambito della previsione dell’art. 1489 c.c..
Avverso tale sentenza la società I Tramonti srl in liquidazione ha proposto ricorso per cassazione, articolato su nove motivi, nei confronti del (OMISSIS), nei confronti dei condomini che avevano agito in primo grado e di quelli intervenuti in secondo grado, nei confronti della società CIGA Immobiliare Sardegna e nei confronti della sua avente causa, società Gocil srl.
Il condominio (OMISSIS) e i condomini B.A., + ALTRI OMESSI
La causa è stata discussa alla pubblica udienza del 5.7.17, per la quale tutte le parti, ad eccezione di GOCIL srl, hanno depositato una memoria illustrativa e nella quale il Procuratore Generale ha concluso come in epigrafe.
Con il primo motivo di ricorso si denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 832 e 869 c.c. in cui la corte territoriale sarebbe incorsa trascurando che la destinazione a parcheggio pretesa dei condomini sull’area per cui è causa sarebbe stata incompatibile con la concessione edilizia n. (OMISSIS); che le tettoie realizzate nella suddetta area dei condomini erano abusive, come accertato dal TAR Sardegna; che il diritto d’uso L. n. 765 del 1967, ex art. 18, non sorge quando i parcheggi non vengano realizzati.
Il motivo non può trovare accoglimento. Per un verso, infatti, esso va giudicato inammissibile là dove pretende di introdurre in questa sede, attraverso una censura formulata denunciando un vizio di violazione di legge ex art. 360 c.p.c., n. 3, le questioni della illegittimità edilizia delle strutture realizzate dai condomini sull’area per cui è causa o della cessazione di efficacia della licenza edilizia n. (OMISSIS); questioni che non sono state trattate nella sentenza gravata ed il cui scrutinio presupporrebbe accertamenti di fatto ed esami documentali inammissibili nel giudizio di legittimità. Per altro verso il motivo risulta inammissibile in quanto non attinge specificamente la ratio decidendi della sentenza gravata, la quale si fonda sull’affermazione che, dalla licenza edilizia del (OMISSIS) e dal disposto della Legge Urbanistica art. 41 sexies, l’area in questione “risultava di diritto e di fatto irreversibilmente destinata a parcheggio in favore degli acquirenti delle unità immobiliari già edificate e vendute” (pag. 17 della sentenza gravata), con conseguente inidoneità delle disposizioni contenute nella concessione edilizia del 1996 ad incidere sui diritti soggettivi già entrati nel patrimonio degli attori.
Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione dell’art. 41 sexies della legge urbanistica, nonchè degli artt. 112 e 113 c.p.c., in cui la corte territoriale sarebbe incorsa trascurando l’orientamento giurisprudenziale alla cui stregua nessun diritto reale d’uso potrebbe sorgere su posteggi approvati ma non mai realizzati.
Anche questo motivo va giudicato inammissibile, perchè esso si fonda su un presupposto di fatto – che, cioè, nell’area destinata a posteggio nella licenza edilizia n. (OMISSIS) non siano state realizzate le opere idonee a rendere la stessa concretamente utilizzabile come parcheggio – che non emerge dalla sentenza gravata (nella quale, anzi, si fa riferimento a lavori compattamente e copertura del suolo con uno strato di conglomerato bituminoso, nonchè alla creazione di posti macchina coperti con incannicciato, eseguiti dei condomini su autorizzazione della Etablissement di Porto Cervo, cfr. pag. 15) e non può formare oggetto di accertamento nel giudizio di legittimità.
Con il terzo motivo i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione dell’art. 41 sexies della legge urbanistica, nonchè dell’art. 832 c.c. e artt. 112 e 116 c.p.c., in cui la corte territoriale sarebbe incorsa ritenendo sorto in capo ai condomini il diritto reale d’uso a posteggio dell’area in questione anche per la parte della stessa eccedente quella individuata nelle planimetrie allegate alla licenza edilizia n. (OMISSIS). La ricorrente valorizza, a sostegno della propria doglianza, il rilievo che, come accertato dalla consulenza tecnica svolta in sede di merito, l’area occupata dalle tettoie in incannicciato corrispondeva soltanto per il 78% a quella prevista per tale utilizzo la licenza edilizia del (OMISSIS).
Il motivo non può trovare accoglimento perchè non si misura con la ratio decidendi della sentenza gravata. In proposito va evidenziato che, all’esito della transazione intervenuta tra gli attori e la Gocil srl, l’oggetto della lite non era più l’esatta identificazione delle aree gravate dal diritto di parcheggio di cui all’art. 41 sexies della legge urbanistica, ma era l’accertamento, in capo agli originari attori, di un eventuale responsabilità risarcitoria per i danni derivati alla società I Tramonti dal ritardo nella esecuzione delle opere che la stessa intendeva realizzare sui terreni dalla stessa acquistati. In relazione a tale oggetto di lite la sentenza gravata afferma (pag. 20, ultimo cpv): “non può, pertanto, ravvisarsi a carico dei condomini dolo o colpa nell’aver richiesto ed ottenuto provvedimenti giudiziari amministrativi che hanno ostacolato l’edificazione di un fabbricato che vanificava, di fatto del loro diritto a parcheggiare in quella determinata area che già utilizzavano”. Rispetto a tale statuizione risulta irrilevante la circostanza che la superficie occupata dai condomini eccedesse del 22% quella dell’area vincolata a posteggio nella licenza edilizia n. (OMISSIS), giacchè la condotta dei condomini consistente nell’ aver “richiesto ed ottenuto provvedimenti giudiziari e amministrativi” che hanno impedito la realizzazione dei programmi imprenditoriali della società I Tramonti risultava comunque giustificata, secondo l’argomentazione della corte territoriale (non specificamente attinta dalla censura in esame), dalla necessità di salvaguardare il diritto reale sorto sul 78% dell’area in questione.
Con il quarto motivo i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione degli artt. 650,637,633,634 e 635 c.p., nonchè degli artt. 1175,1227,1338 e 1375 c.c., in cui la corte territoriale sarebbe incorsa negando l’esistenza di danni risarcibili conseguenti all’occupazione dell’area in questione da parte dei condomini. Il motivo è inammissibile perchè la denuncia di vizi di violazione di legge ivi svolta presuppone accertamenti di fatto relativi alla prospettata commissione di illeciti penali da parte degli attori, consistenti nelle condotte, a costoro ascritte nel mezzo di ricorso, di occupazione e parziale distruzione del cantiere della società ricorrente; accertamenti non emergenti dalla sentenza gravata (non censurata, con il motivo in esame, sotto il profilo del vizio motivazionale) e non esperibili in sede di legittimità.
Sotto altro aspetto, il motivo va giudicato inammissibile perchè non si misura con le motivazioni della sentenza gravata secondo cui, quanto alla posizione degli attori, costoro erano titolari del diritto di posteggiare sull’area destinata a parcheggio dalla licenza edilizia del 1971 (qui jure suo utitur neminem laedit).
Infine, la doglianza svolta nella parte finale del mezzo di ricorso, secondo cui alla venditrice CIGA Immobiliare Sardegna si dovrebbero imputare una responsabilità per non aver “provveduto a liberare il terreno ceduto” (pag. 30, primo cpv, del ricorso), va giudicata inammissibile per genericità, in quanto non contiene specifiche censure alle argomentazioni svolte nella sentenza gravata per pervenire alla reiezione della domanda risarcitoria avanzata dall’odierna ricorrente nei confronti della CIGA Immobiliare Sardegna.
Con il quinto motivo i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione dell’art. 2043 c.c. in cui la corte territoriale sarebbe incorsa là dove, ritenendo ininfluente la posizione processuale del condominio, ha disatteso la domanda risarcitoria proposta nei suoi confronti della società I Tramonti, pur avendo rigettato la domanda giudiziale dal medesimo proposta nei confronti di tale società.
Il motivo è infondato perchè non attinge adeguatamente il giudizio di fatto con cui la corte territoriale, sottolineando la contestualità delle azioni giudiziarie del condominio con quelle dei singoli condomini (pag. 21, primo cpv, della sentenza), ha ritenuto che, il danno lamentato dalla società I Tramonti per l’impedimento al realizzazione dei suoi programmi imprenditoriali fosse stato autonomamente causato dalle iniziative giudiziarie intraprese dai singoli condomini e, in tal modo, ha escluso – con un giudizio di fatto non censurabile in questa sede se non con il mezzo di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5, – l’esistenza di nesso causale tra l’iniziativa giudiziaria del condominio e il danno oggetto della domanda risarcitoria dell’odierna ricorrente.
Con il sesto motivo i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione degli artt. 2643 e segg. c.c., e il vizio di illogicità della motivazione in cui la corte territoriale sarebbe incorsa ascrivendo alla società I Tramonti l’onere del frazionamento catastale del terreno oggetto della domanda giudiziale degli attori e disconoscendo la nullità della trascrizione per mancata specifica individuazione dell’area rivendicata.
Il motivo va disatteso perchè non attinge adeguatamente l’argomentazione della corte territoriale, la quale, per un verso, non addossa alcun onere di frazionamento alla società I Tramonti ma si limita alla constatazione che tale onere non gravava sugli attori (constatazione che i ricorrenti criticano senza specificare in base a quali disposizione gli attori avrebbero potuto richiedere un frazionamento su un terreno altrui); per altro verso, esclude che l’area oggetto della domanda giudiziale trascritta fosse indeterminata, affermando espressamente – con un giudizio di fatto non specificamente censurato, che “chiunque avesse voluto esaminare la reale portata della trascrizione ben avrebbe potuto apprendere dalla citazione cui ineriva che la pretesa era limitata all’area all’epoca adibita a parcheggio” (pag. 21, in fine, della sentenza).
Con il settimo motivo i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione degli artt. 1476 e 1489 c.c., e il vizio di illogicità della motivazione in cui la corte territoriale sarebbe incorsa escludendo qualunque responsabilità a carico della società CIGA Immobiliare Sardegna per non avere informato la società I Tramonti delle pretese dei condomini sull’area in questione.
Il motivo non può trovare accoglimento, perchè non attinge adeguatamente la ratio decidendi della sentenza gravata, la quale si risolve nel giudizio di fatto che la società I Tramonti aveva avuto modo di appurare che il nuovo complesso che essa intendeva edificare sarebbe dovuto sorgere “su di una porzione di area adibita di fatto a parcheggio e che tale destinazione corrispondeva a quella impressa dalla licenza edilizia n. (OMISSIS)” (pag. 22, in fine, della sentenza) e nel richiamo alla giurisprudenza di questa Corte secondo cui il diritto reale d’uso di aree destinate a parcheggio, quale limite legale della proprietà del bene, deriva da norme imperative assistite, come tali, da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari, sì che il vincolo da esse imposto non può legittimamente qualificarsi come onere non apparente gravante sull’immobile secondo la previsione dell’art. 1489 c.c. e non è, conseguentemente, invocabile dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non li abbia dichiarati nel contratto (Cass. n. 4977/2000).
L’ argomento speso dal ricorrente per contrastare tale ratio, secondo cui la presenza delle tettoie incannicciate sull’area in questione non sarebbe stata sufficiente per integrare il requisito dell’apparenza dell’esistenza di posti auto (pag. 38, in fine, del ricorso per cassazione) si risolve in un apprezzamento di merito non utilmente deducibile in sede di legittimità.
Con l’ottavo motivo i ricorrenti denunciano il vizio di illogicità della motivazione della sentenza là dove nella stessa si esclude la responsabilità del venditore CIGA Immobiliare Sardegna nonostante il riconoscimento dell’esistenza di un diritto reale di terzi sull’immobile venduto.
La doglianza va disattesa perchè, al pari della censura svolta nel motivo precedente, risulta non centrata rispetto alla ratio della decisione, basata sul rilievo che la società I Tramonti sapeva o doveva sapere, secondo l’ordinaria diligenza esigibile da un operatore del settore immobiliare, dell’esistenza del diritto reale di posteggio su una parte del terreno trasferito. Tale rilievo esclude la sussistenza della denunciata contraddittorietà tra il riconoscimento di tale diritto e l’esclusione di responsabilità del conduttore.
Con il nono motivo i ricorrenti denunciano il vizio di omesso esame di fatto decisivo, omessa pronuncia, omessa o illogica motivazione in cui la corte territoriale sarebbe incorsa omettendo l’esame delle clausole del contratto di compravendita intercorso tra la CIGA Immobiliare Sardegna e la società I Tramonti. L’attento esame di tali clausole, secondo i ricorrenti, avrebbe reso palese che la società I Tramonti non avrebbe assunto gli impegni che aveva assunto se avesse avuto contezza delle pretese dei condomini aventi causa della venditrice.
Il motivo non può trovare accoglimento; in disparte il rilievo che esso risulta formulato senza il rispetto del principio di autosufficienza, giacchè non dettaglia il contenuto specifico delle prove documentali e testimoniali assunte in primo grado che la corte distrettuale avrebbe omesso di prendere in considerazione (cfr. pag. 5, privo capoverso, del ricorso per cassazione), va comunque evidenziato che le censure sviluppate dalla ricorrente si risolvono in una serie di deduzioni di merito che non possono trovare ingresso in sede di legittimità e che peraltro, al pari delle doglianze di cui al settimo e dell’ottavo motivo, non si misurano con la ratio della decisione impugnata, fondata, si ripete, sul rilievo che la società I Tramonti doveva sapere dell’esistenza del diritto reale di posteggio de quo.
Deve altresì darsi atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, del raddoppio del contributo unificato D.P.R. n. 115 del 2002, ex art. 13, comma 1 quater, D.Lgs. n. 546 del 1992.
Condanna la ricorrente a rifondere ai contro ricorrenti le spese del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 7.000, oltre Euro 200 per esborsi ed oltre accessori di legge per ciascuna parte contro ricorrente.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, D.Lgs. n. 546 del 1992 si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma dell’art. 1 bis dello stesso art. 13.