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Timestamp: 2017-11-20 12:09:41+00:00
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URBANISME, BAIL COMMERCIAL Quelles opportunités? Quelles contraintes pour les entreprises? - PDF
URBANISME, BAIL COMMERCIAL Quelles opportunités? Quelles contraintes pour les entreprises?
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1 CCIP Dans le prolongement de son ouvrage «POUR UN BAIL COMMERCIAL ADAPTÉ AUX RÉALITÉS ÉCONOMIQUES» (LITEC 2011), le Centre de recherche sur le droit des affaires (CREDA) de la Chambre de commerce et d industrie de Paris organise le un colloque sur le thème : «URBANISME, BAIL COMMERCIAL : Quelles contraintes pour les entreprises?». Placée sous la présidence de Monsieur Franck TERRIER, Président de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation, cette manifestation sera l occasion de débattre des problématiques auxquelles les entreprises sont actuellement confrontées dans le choix du lieu de leur implantation tant au regard du droit de l urbanisme commercial, qu à celui régissant les baux commerciaux. Pour ce qui est des règles d urbanisme l on s interrogera plus particulièrement sur la prise en compte du commerce dans l urbanisme avec en contrepoint la question de savoir si et comment le commerce peut contribuer au bon management des territoires. Ce qui invitera à s interroger sur les modalités pratiques de l'intégration du commerce au droit de l'urbanisme. Pour le droit des baux, il s agira d explorer principalement la question du prix, sa fixation, le choix des indices, le contentieux de sa révision à l aune des dernières évolutions jurisprudentielles. Un large débat sera ouvert aux participants.
2 sommaire Pages Ouverture Didier KLING, Vice-Président Trésorier de la CCIP, Président du Comité technique du CREDA... 3 Exposé introductif Franck TERRIER, Président de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation... 5 L ADAPTATION DU BAIL AUX CONTRAINTES D URBANISME Table ronde animée par Dominique MORENO, Secrétaire générale de la Commission du commerce et des échanges, CCIP avec la participation de : Claude BOULLE, Président-exécutif de l Union du Commerce de Centre-Ville (UCV) Fernand BOYSSOU, Professeur agrégé de droit public, Avocat au Barreau de Toulouse Michel CARLES, Directeur du Développement Auchan France Pierre LETANG, Avocat Philippe SCHMIT, Responsable de l action régionale et de l urbanisme de l Association des communautés de France (ADCF) Débat L ADAPTATION DU BAIL AUX CONTRAINTES ÉCONOMIQUES Table ronde animée par Pierre GARBIT, ancien Président du Tribunal de grande instance de Lyon avec la participation de : Françoise AUQUE, Professeur à l Université Lille II, Avocat au Barreau de Lille Philippe-Hubert BRAULT, Avocat associé, Cabinet Brault Aline DIVO, Avocate associée, CMS Bureau Francis Lefebvre, Chargée d enseignement à l Université Paris I Arnaud REYGROBELLET, Professeur à l Université Paris Ouest Nanterre La Défense, Conseiller scientifique du CREDA Observations conclusives Joël MONÉGER, Professeur à l Université Paris-Dauphine, Directeur de l Institut Droit Dauphine... 60
3 Ouverture Didier KLING Vice-Président Trésorier de la CCIP Président du Comité technique du CREDA Mesdames et Messieurs les Hauts magistrats, Mesdames et Messieurs les Présidents, Mesdames, Messieurs, Permettez-moi tout d abord d excuser Pierre-Antoine Gailly, qui ne peut ouvrir cette manifestation car il est retenu hors de la CCIP par d autres obligations. C est pour moi un grand honneur, mais aussi un grand bonheur, de vous accueillir aujourd hui à la Chambre de commerce et d industrie de Paris pour ce colloque, au programme tout à fait prometteur puisqu il se situe dans le prolongement de l étude intitulée : «Pour un bail commercial adapté aux réalités économiques», publiée récemment par le CREDA (1), avec la complicité du Professeur Joël Monéger qui a bien voulu accepter d en assurer la direction, ce dont je tiens à le remercier ici chaleureusement. Je voudrais aussi m adresser au Président Terrier pour le remercier d avoir accepté de présider les débats de ce colloque pour lequel il saura mettre toute l expérience et la connaissance qu il a de ce sujet, dont personne ne peut méconnaitre l importance pour l entreprise et la vie économique de notre pays. Comme à son habitude, et fidèle sa vocation, le CREDA a conçu cette étude juridique de fond en partant des préoccupations concrètes auxquelles font face les entreprises lorsqu elles doivent décider de la localisation de leur activité. Ce choix bien sûr n est pas anodin! Nous avons le sentiment que l actif immobilier n est pas perçu, par les chefs d entreprise, de la même manière aujourd hui qu il y a quelques années. Je veux dire par là que nous étions habitués à ce que le responsable de PME considère que, pour échapper aux fluctuations de la vie économique et financière, il était préférable de loger dans une structure distincte, une SCI qui pouvait lui appartenir directement ou indirectement, les actifs immobiliers correspondants. C est un schéma classique et traditionnel, qui pose sans doute déjà des problèmes en ce qui concerne le bail, et qui peut présenter des situations de conflits d intérêts. Or on constate aujourd hui que des entreprises plus importantes adoptent des schémas qui n en sont pas très éloignés. On a vu ces dernières années, pour des raisons liées à la valorisation du patrimoine et l allocation des ressources, de grandes entreprises, dont certaines cotées en bourse (le Club Med, Accor, Casino, Carrefour), estimer que les actifs immobiliers pouvaient être logés dans (1) LexisNexis 2010.
4 des structures distinctes et que c était sans doute le meilleur moyen de développer l activité industrielle et commerciale pour laquelle ces entreprises avaient été fondées. Se pose alors tout naturellement le problème des baux, à la fois en ce qui concerne les dispositions contractuelles qui doivent être prévues mais aussi en ce qui concerne les opportunités liées à la localisation. Le choix du lieu pertinent où sera localisée l activité fait en effet partie de ces décisions stratégiques qui conditionnent la réussite, ou l échec, du projet d entreprise, quelles qu en soient la nature et la dimension. Or, les paramètres à prendre en considération sont multiples. On peut citer, à titre d exemple, le projet du Grand Paris. Ce projet pose nécessairement des problèmes dans la mesure où les entreprises auront avantage à connaître avec suffisamment de précisions quelles seront les infrastructures qui seront mises en place, où seront positionnées les gares, etc. ; alors qu on le sait très bien, les promoteurs de ce projet manifestent une certaine réserve, assez légitime à apporter ces précisions. Parce qu indiquer, dès aujourd hui, les emplacements exacts de ces infrastructures est susceptible d engendrer une spéculation immobilière. La localisation n est donc pas innocente. Elle suppose la prise en compte de contraintes urbanistiques et environnementales de plus en plus prégnantes. Et, une fois la localisation fixée, la négociation du contrat de bail avec le propriétaire de l immeuble imposera de maîtriser les subtilités d une réglementation, qui, sous les apparences d un bloc impératif intangible, laisse en fait une large place à la liberté contractuelle. Le CREDA, dans son étude, propose une lecture critique de ces contraintes juridiques et administratives qui s imposent aux entreprises ayant décidé de louer leurs locaux d exploitation. La recherche s articule autour de quatre grands thèmes. Le premier est centré sur l activité de l'entreprise et permet d envisager le droit de l'urbanisme, le droit de la copropriété, mais aussi les dispositions du Code de commerce qui commandent le choix du contrat de bail commercial en relation avec le choix de l'activité ainsi que l'évolution de l'activité. Le deuxième traite de la question évidemment centrale du coût, pour l entreprise locataire, de la relation locative. Perspective qui permet de dépasser la traditionnelle approche prenant en compte le seul loyer éventuellement augmenté des charges, car des coûts cachés importants existent. Il faut savoir les déceler lorsque l'on entre dans les lieux mais aussi à l occasion de la révision du loyer comme à l occasion de la fixation du loyer du bail de renouvellement. Un troisième volet décrit la fin de la relation locative avec l'éventualité d'un départ, soit négocié contractuellement, soit par délivrance d un congé, soit encore du fait des difficultés financières de l'entreprise locataire. Enfin, dans un quatrième temps, pour compléter cet état des lieux purement juridique, une enquête par questionnaire a été réalisée auprès de praticiens des baux commerciaux, locataires bien sûr, mais aussi propriétaires et experts intervenant en ce domaine. Cette étude se clôt par une conclusion prospective, parce que nous avons considéré qu il était de notre devoir de formuler un certain nombre de propositions ou de suggestions d amendements législatifs. Tout cela évidemment est bien! Tout cela ne suffit pas! Si vous 4
5 n étiez pas là, les uns et les autres, pour participer à la réflexion qui va être engagée aujourd hui, nous serions laissés dans une frustration qui ne nous satisfait pas, et c est bien pourquoi nous avons voulu aller au-delà et organiser le colloque auquel vous êtes conviés. Je vous souhaite donc d excellents travaux. Mais avant de céder la parole au Président Terrier qui va entrer plus avant dans le sujet et vous présenter le déroulement de cette après midi de travail, je voudrais adresser tous mes remerciements à ceux qui ont préparé ce colloque et, en particulier, à Aristide Lévi vers lequel je me tourne avec plaisir. Il entame aujourd hui une retraite extrêmement active ; il a passé le flambeau à Mirko Hayat, et je sais que grâce à leurs concours l après-midi sera très certainement fructueuse. C est ce que je vous souhaite, et ce que je nous souhaite, et je vous en remercie. Propos introductifs Franck TERRIER Président de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation Pour le juge, le statut des baux commerciaux est un corps juridique singulier. On sait qu en son cœur réside le droit au renouvellement, qui assure la valorisation du droit au bail comme actif du fonds de commerce, et d où presque tout découle, en particulier les dispositions relatives au loyer, avec l apparence de logiques propres instituées au sein d un système qui n est qu entrouvert sur le droit civil général, le droit commercial et les autres statuts locatifs. Ce dispositif est l expression d une option politique lourde, qui oblige une catégorie d opérateurs à créer de la rente au profit d une autre. Les intérêts des bailleurs et des preneurs sont donc possiblement contraires. Dans une perspective idéale, le statut vise à assurer leur cohabitation aussi harmonieuse que possible. Vu des prétoires, le statut n assure l équilibre des intérêts opposés qu en semant équitablement des pièges et chausse-trapes sur le chemin des uns et des autres. L équité ne serait que la somme nulle de ces désastres et triomphes particuliers dont le juge prend acte. La bonne gestion d un bail commercial est ainsi l art de déjouer ces pièges. Mais je rappelle que c est le point de vue altéré du juge qui, par hypothèse, ne sait pas ce que sont l exécution pacifique d un contrat et l harmonie des parties. Il est difficile de connaître le taux de litige en matière de baux commerciaux car, à ma connaissance, il n existe ni recensement des baux en cours sur le territoire national, ni même une évaluation suffisamment assurée de leur nombre. On peut du moins constater que le contentieux des baux commerciaux a plutôt tendance à croître en volume. 5
6 En 2009, dernière série statistique disponible, on relève 7800 saisines au fond des TGI et près de référés, 4165 affaires soumises aux cours d appel, 230 soumises aux tribunaux de commerce. La durée de traitement de ce type de procès en premier ressort est en moyenne de 17 mois, ce qu explique le recours fréquent à l expertise. Très majoritairement, les litiges se rapportent à la fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé, au paiement des loyers et à l expulsion. Seule une partie réduite de ces affaires est soumise au contrôle de la Cour de cassation : moins de 200 affaires par an, 20 à 30 arrêts publiés, qui enrichissent la norme, la précisent ou la complètent. Ainsi, il semble que l analyse de ce contentieux que faisait la commission Pelletier, sur les données 1993/2002, demeure exacte. Notamment le constat que plus du tiers des procédures sont closes par un désistement des parties. On peut donc déplorer, comme les membres de cette commission, que les dispositifs de conciliation et d arbitrage soient si peu utilisés par les parties, notamment la clause de conciliation obligatoire et préalable à la saisine du juge, ou la clause de désignation d un mandataire commun pour fixer le loyer de renouvellement. Cependant, si les clauses compromissoires et les compromis d arbitrage sont favorisés par le législateur, je ne crois pas qu une déjudiciarisation du règlement des litiges en cette matière des baux commerciaux soit une perspective très réaliste, du moins à court ou moyen terme. En tout cas, le juge en a vu assez pour savoir que conclure un bail commercial et l administrer dans le temps exige la réflexion, une claire perception de ses intérêts économiques et fiscaux, des enjeux, des stratégies à développer sur le long terme. Autrement dit, le statut est une affaire de spécialistes. D avocats. Mieux : c est l affaire de l association d un entrepreneur qui sait ce que sont ses besoins à court et long terme, et d un avocat spécialisé. Même si certaines décisions relèvent moins d une tactique raisonnée que du coup de poker : par exemple, pour le preneur, demander le renouvellement du bail avant le terme des 12 ans pour conserver le bénéfice possible du plafonnement, plutôt que le laisser se prolonger au-delà. Il nous arrive souvent de déplorer la situation désastreuse où s enferme parfois un bailleur ou un preneur, par ignorance ou négligence. La prescription biennale du statut et l application alternative des délais de prescription de droit commun selon le fondement de l action sont à l origine de nombreuses difficultés. Ainsi, cet exemple rencontré la semaine dernière : un commerçant prospère se voit refuser le renouvellement de son bail et offrir le paiement d une indemnité d éviction. Il obtient en référé la désignation d un expert qui, vingt mois plus tard, conclut à une indemnité d éviction de plusieurs millions d euros. Le locataire reste inactif, alors qu il ne pouvait bénéficier du nouveau cas de suspension du délai de prescription inséré en 2008 à l article 2239 du code civil, et 6
7 quelques semaines après le terme de la prescription biennale qui avait couru à compter de l ordonnance de référé, le bailleur l assigne en expulsion. Le paiement de l indemnité d éviction, ou la déchéance de ce droit, ou l exercice du droit de repentir, est un champ de bataille où succombent nombre de locataires qui ont alors le sentiment d être spoliés. L article L du code de commerce qui confère au locataire jusqu au paiement de l indemnité un droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré, se transforme parfois en piège. De même, celles de l article L relatives à la retenue par le séquestre de 1% sur l indemnité d éviction par jour de retard pour le locataire qui tarde à remettre les clés. Autre désastre : un locataire reçoit congé avec offre d une indemnité d éviction. Alors que l expert a été désigné, ce locataire a l opportunité de prendre à bail un nouvel emplacement. Après avoir payé un droit d entrée et entrepris l aménagement de ses nouveaux locaux, il cesse de payer les loyers afférents à ses anciens locaux et entreprend son déménagement, sur quoi le bailleur lui notifie l exercice de son droit de repentir ainsi qu un commandement de payer les loyers, puis l assigne en expulsion. L erreur commise par ce locataire a été de ne pas notifier son nouveau bail au propriétaire dans les formes de l article 1328 du code civil. Sanction sévère pour le preneur, et aubaine pour le bailleur qui récupère ses locaux sans devoir débourser un centime. À l inverse, on rencontre parfois le bailleur négligent qui voit, à son corps défendant, un bail dérogatoire ou saisonnier se transmuter en bail commercial. L administration d un bail exige, comme aux échecs, de bien connaître sa position, la valeur relative de ses pièces et de n en déplacer aucune sans un but clairement conçu. Force est de reconnaître que le plus habile a souvent raison, ce qui pose problème au juge, pour qui le droit doit assurer l équilibre des intérêts en présence sans égard à l habileté des uns et à la faiblesse des autres, et pour qui le meilleur joueur n a pas nécessairement les meilleures raisons. Mais ce n est pas sur de telles considérations que depuis le rapport Armand-Rueff en 1960, le statut est, par épisodes, contesté dans son existence même, ou dans certains de ses aspects essentiels. Il serait un frein au libre développement économique, à l investissement locatif. Si, malgré toutes ses insuffisances et ses bizarreries, le statut, qui n est d ailleurs pas une exception française, réserve faite de l Allemagne, survit, c est d abord parce qu il est l expression d un choix politique et que promouvoir son abolition serait politiquement suicidaire. C est ensuite parce que personne ne peut concevoir quel système de droit pourrait lui être avantageusement substitué, hors la seule dérégulation du code civil, ni même comment la loi devrait significativement évoluer. D ailleurs, nous n avons eu à traiter que très peu de QPC se rapportant au statut des baux commerciaux. Celles qui nous ont été soumises l ont été par des bailleurs au nom 7
8 principalement de la liberté contractuelle qui pourtant, sauf le cas particulier des accords collectifs entre employeurs et salariés, n est en l état protégée par aucune norme de droit constitutionnel. Étaient généralement visées les règles relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé. Aucune de ces QPC n a été transmise au Conseil constitutionnel. De même, dans les procès, les règles du statut sont rarement contestées au regard des prescriptions de la CEDH et lorsqu elles le sont, cette prétention est systématiquement écartée. Quand, l an passé, la Cour de cassation a écarté l article L du code de commerce comme non conventionnel en ce qu il subordonnait le droit de renouvellement à une condition de nationalité, elle l a fait sur un moyen relevé d office. Le statut a traversé le temps, toutes les transformations du commerce de ces dernières décennies, sans manquer réellement à son objectif premier de créer de la valeur pour les commerçants via le droit au bail. Il n a pas pour autant découragé l investissement locatif et le développement de l immobilier commercial l atteste. Même si, dans certains de ses aspects, en particulier les règles relatives à la sous-location commerciale, un effort d adaptation devrait être consenti par le législateur. D ailleurs, il faut remarquer que les acteurs économiques n ont pas la même perception du statut selon que la conjoncture économique générale est bonne ou qu elle est médiocre. En période de croissance, le statut pourra être perçu comme un frein à l activité économique, tandis qu en période de crise on lui reconnaîtra la vertu de protéger des opérateurs fragilisés et par là les revenus même des bailleurs. L attitude à l égard de la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé me paraît symptomatique. Dans les années 1990, cette règle, dont on sait qu elle n est pas d ordre public, a été très violemment contestée dans son principe. En 2000, un auteur fort respecté réclamait l éradication de ce mal logé au cœur du statut. À cette époque d activité soutenue, l application de la règle et la revalorisation des baux selon le seul indice avait conduit à un net décrochage des loyers par rapport à la valeur locative, du loyer plafonné par rapport au loyer de marché, au détriment donc des bailleurs, entre autres inconvénients. On sait que c est à regret que la commission Pelletier a renoncé à y toucher. Depuis la fin des années 2000, la situation est autre. Le ralentissement de l activité, la création d une nouvelle référence indiciaire applicable en matière de baux commerciaux, ont conduit des auteurs à réhabiliter la règle du plafonnement qui protège le commerçant et la pérennité de son exploitation sans plus priver le bailleur de la juste rémunération de son investissement. Le loyer plafonné s est rapproché de la valeur locative et parfois la dépasse. Maintenant, le bailleur qui critique le statut fait penser au médecin qui critique la sécurité sociale. Le bailleur avisé craindrait moins la pérennité du bail que sa résiliation anticipée. 8
9 Mais encore, il me semble que si on n appelle plus à l abrogation ou à la refonte du statut, c est qu en réalité, presque imperceptiblement, ce statut a changé dans ses conditions d application. Je veux parler de l épanouissement de la liberté contractuelle dans le cadre du statut, qui, depuis 10 ou 20 ans, a transformé notre droit des baux commerciaux. Qui dit statut, dit ordre public, c'est-à-dire règles impératives auxquelles les parties ne peuvent déroger. Le statut, en théorie, gomme les rapports de force entre parties, les place à égalité de principe devant la loi, les conduit, au besoin malgré elles, à réaliser les objectifs de la loi. Or la part de l ordre public dans le statut est somme toute modeste, particulièrement si on le compare au statut des baux d habitation ou à celui des baux ruraux qui, comme le statut des baux commerciaux, mais pour des raisons évidemment différentes, visent à assurer au preneur la pérennité de sa position. L ordre public statutaire se rapporte essentiellement au droit au renouvellement, au principe de la cession du bail, à celui de la déspécialisation, à la durée minimale du bail, aux règles de forme des congés. Certes, l ordre public statutaire vient parfois anéantir un concept commercial original. Par exemple, par un arrêt du 15 février 2012 (2), nous avons dit qu une clause de nonconcurrence instituée entre commerçants aux activités complémentaires d un même ensemble commercial, sur quoi reposait l équation économique du promoteur, était contraire à l ordre public du statut en ce qu elle privait le preneur du droit d ordre public à la déspécialisation partielle. Mais, on sait que la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé, qui est un incontestable marqueur du statut, n est pas d ordre public. Les parties peuvent l écarter en concluant un bail de plus de neuf ans, ou en s accordant sur un loyer variable, ou en incluant dans leurs prévisions contractuelles les conditions de fixation du loyer du bail renouvelé, ou tout simplement en négociant le nouveau loyer. Les acteurs des baux commerciaux, mettant à profit le caractère restreint de l ordre public statutaire et la possibilité de déroger aux autres règles statutaires, ont entrepris d élargir la sphère de leur liberté contractuelle. Les contrats-type classiques sont délaissés, les baux commerciaux sont de plus en plus marqués par la densité des clauses et des prévisions. Les parties innovent quant aux prévisions contractuelles relatives à l exécution du bail. La jurisprudence l a permis et c est ce qui la caractérise le mieux, je crois, au cours de ces dix dernières années. Évacuons le problème tenant à ce que ces clauses dérogatoires ne sont pas toujours limpides dans leur rédaction. Ce qui, observé incidemment a une double conséquence : accroître le risque contentieux, en même temps que réduire le travail de régulation confié à la Cour de cassation. Les juges du fond sont en principe, et sauf dénaturation, souverains pour interpréter ces clauses contractuelles obscures. (2) N , 213 publié au Bull. 9
10 Il semble que les transferts de charges, impôts et taxes au preneur par le bailleur, qui entend percevoir un loyer net, marque de plus en plus les baux. Par charges, j entends notamment celles des travaux, et ces clauses, qui dérogeant au principe général du code civil, suscitent un abondant contentieux. Il n est guère plus de locataire qui ne soit pas chargé des gros travaux, du clos et du couvert, que le code civil réserve en principe, mais sauf prévision contraire, au propriétaire. Le bailleur commercial se dépouille de ses attributs de propriétaire d immeuble. Comme on l a observé, la qualité de bailleur se financiarise. Selon une jurisprudence constante, une clause du bail peut mettre à la charge du preneur les travaux prescrits par l autorité administrative, ou ceux qui sont nécessaires à l adaptation des locaux à leur destination contractuelle, ou encore ceux qui sont rendus nécessaires par la vétusté, si tant est qu on sache ce que sont précisément ces travaux. Certes les juges interprètent strictement de telles clauses. Ainsi un arrêt de la Cour de cassation du 29 septembre 2010, dans la ligne de la jurisprudence antérieure, a approuvé une cour d appel d avoir retenu que le transfert de la charge de tous les gros travaux ne libérait pas le bailleur, si la toiture devait faire l objet d une réfection totale. Et on sait que la seule clause de style selon laquelle le preneur prend les locaux dans l état où ils se trouvent n exonère pas le bailleur de son obligation de remettre des locaux adaptés à leur destination contractuelle. Mais cela ne freine en rien ces transferts de charge et il n y a d ailleurs rien à y objecter puisqu ils s intègrent dans l équilibre économique du contrat, du moins si le preneur est raisonnablement bien informé du poids des obligations qu il accepte d assumer. Mais la difficulté réside en ce que ces transferts peuvent venir en collision avec l obligation de délivrance conforme, laquelle est de l essence du bail et dont le bailleur ne saurait se défaire. En l état, cette obligation de délivrance résiduelle, selon une jurisprudence bien établie maintenant (3), se rapporte aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l immeuble. Autrement dit : le gros œuvre. Tout le reste peut être mis par le contrat à la charge du preneur. Cette obligation de délivrance, possiblement réduite, en matière de travaux, au gros œuvre de l immeuble par les prévisions contractuelles, est pour nous un sujet de réflexion, car le bail est un contrat qui, par la nature que lui confère le code civil, oblige le bailleur à assurer au preneur la jouissance paisible des locaux. Surtout, la part acquise par la liberté contractuelle dans le cadre général du statut pose la question de la liberté de négociation des parties. Même si certains preneurs peuvent être en mesure d imposer leurs vues, force est de reconnaître, par exemple, que la clause résolutoire n est jamais stipulée contre le bailleur qui méconnaîtrait ses obligations. La liberté contractuelle s est concrètement traduite, semble-t-il, par les transferts de charges, des stipulations (3) Voir un arrêt du 9 juillet 2008, n publié. 10
11 innovantes relatives au loyer et la renonciation du preneur à certains des droits qu il tient du statut. Ainsi, on s interroge légitimement sur la réelle négociation des baux conclus dans le cadre des centres commerciaux, à propos desquels Mme le professeur Auque a parlé de contrats d adhésion. Ce qu on peut comprendre dans une large mesure. Le propriétaire d un centre commercial a pris d importants risques économiques, il a des concurrents, il a une stratégie, il doit définir une offre de qualité, diversifiée, cohérente et structurée. Le commerçant qu il accueille dans ses locaux est un élément de cette stratégie. Bailleurs et preneurs sont ensemble les acteurs de la réussite de l ensemble commercial. La loi a pris ces réalités en considération : le droit de demander la déspécialisation plénière est neutralisé pendant neuf ans à compter de l entrée en jouissance. S il fait de mauvaises affaires, il disparaîtra. La jurisprudence a aussi pris en compte le particularisme des centres commerciaux. Les cours et tribunaux ont accepté le loyer variable qui caractérise souvent les baux conclus dans ce cadre, avec cette conséquence que le bail est renouvelé aux mêmes conditions. Les clauses d enseigne ne sont proscrites que si elles reviennent à interdire toute possibilité de déspécialisation. Les clauses d exclusivité et de non concurrence sont parfaitement valides, si du moins, comme la Cour de cassation l a dit dans un arrêt du 3 mai 2007 (4), tous les preneurs d un même ensemble commercial y sont assujettis et, par ailleurs, si le droit d ordre public à déspécialisation partielle n est pas en cause. Les associations de commerçants, qui visent à mutualiser les actions et les coûts de l animation des centres commerciaux, sont légitimes, sous réserve que l adhésion des locataires soit volontaire, compte tenu de la liberté fondamentale de ne pas s associer. Dans un arrêt du 23 novembre 2011 (5), nous avons même retenu que l annulation d un contrat à raison de l atteinte à cette liberté fondamentale de ne pas s associer ne faisait pas obstacle, si ce contrat avait été exécuté, au principe des restitutions réciproques. Solution qui n avait rien d évident. Pour fédérer les locataires dans l effort commun de promotion du centre commercial, il existe d ailleurs d autres outils juridiques que l association. Le débat pourrait en revanche revenir sur l obligation de délivrance du bailleur de centre commercial. Classiquement, la commercialité n était pas incluse dans l obligation de délivrance du propriétaire de centre commercial. En principe, les intérêts des parties convergent. Les uns et les autres prospèrent ou échouent ensemble. Leur intérêt commun est que le centre commercial soit une zone de chalandise intensément fréquentée. (4) N publié. (5) N ,1370 publié. 11
12 Mais on a vu parfois des propriétaires laisser le centre à l abandon, pour différentes raisons, ou restructurer leur ensemble commercial en modifiant par exemple les voies de circulation de la clientèle, avec l effet collatéral de sacrifier de ce fait certains de leurs locataires. Un arrêt du 31 octobre 2006 (6), dans une espèce où le bailleur avait laissé les parties communes à l abandon, réduisant ainsi la commercialité des lieux, a retenu, au visa de l article 1719 du code civil, que ce défaut d entretien pouvait voir eu pour effet de priver les locataires des avantages qu ils tenaient du bail. Autrement dit, la commercialité pouvait être incluse dans l obligation de délivrance du bailleur, compte tenu de l économie générale du contrat et de la volonté des parties. Une réflexion est en cours sur la postérité à donner, le cas échéant, à cet arrêt qui particularise grandement le bail conclu dans le cadre d un centre commercial. En conclusion, je soulignerai que la jurisprudence est un mouvement perpétuel. Les juges sont partagés entre le souci d adapter le droit et la crainte de le bouleverser par un revirement intempestif qui remettrait en cause les équilibres que le législateur a tenté de définir, la sécurité dont les opérateurs ont absolument besoin et la prévisibilité de la solution qui permet la régulation des litiges. Les praticiens que sont, parmi d autres, les juges, notamment de la Cour de cassation, ont, par la force des choses, une perception technicienne du statut des baux commerciaux. Ils ne peuvent que dénouer les difficultés que leur soumettent les plaideurs en énonçant la règle de droit applicable. Il leur manque parfois ce moment de respiration où il est possible de prendre du recul et regarder le droit de haut. Il leur manque parfois la vision d ensemble que n apporte pas toujours la doctrine. Ils ont besoin de cette confrontation d un dispositif de droit aux réalités qu il entend réguler. Il leur manque la connaissance précise des réalités économiques et commerciales auxquelles les acteurs sont confrontés. L ouvrage à l initiative du Centre de recherche sur le droit des affaires de la Chambre de commerce et de l industrie de Paris, et les débats auxquels cette manifestation donnera lieu, sont de nature à dresser ces perspectives, à enrichir leur réflexion et leur pratique judicaire. Pour ma part, et pour ce qui est de la Cour de cassation, et d autres représentants de la 3 ème chambre civile sont dans la salle, nous y serons très attentifs. (6) N publié. 12
13 L ADAPTATION DU BAIL AUX CONTRAINTES D URBANISME Table ronde animée par Dominique MORENO, Secrétaire générale de la Commission du commerce et des échanges, CCIP Dominique MORENO, Secrétaire générale de la Commission du commerce et des échanges, CCIP. L origine de la législation de l urbanisme commercial remonte à la célèbre loi Royer du 27 décembre 1973 dont la vocation «protectionniste» apparaissait très nettement. Le but était de faire en sorte que l expansion irrésistible, entamée dans les années , de la grande distribution, communément désignée à l époque sous l expression «grandes surfaces», ne se poursuive au détriment du «petit commerce», autre expression courante à cette même époque, ce commerce ayant été jusque là la seule forme présente sur le marché. Ainsi, l urbanisme commercial a été conçu comme une police de la concurrence, pour preuve : l exigence d une autorisation au-delà d un seuil de 1000 ou 1500 m² de surface de vente selon la taille des communes, seuil fortement réduit à 300 m² par la loi Raffarin du 5 juillet 1996 ; des critères de délivrance de cette autorisation fondés sur des données économiques et concurrentielles, en particulier l offre et la demande dans la zone de chalandise du projet. Cette vision exclusivement concurrentielle eut un double effet. D une part, cette logique protectionniste n a pas eu les résultats escomptés : entre 1974 et 1996, la surface de vente autorisée par an passa de m 2 à 1 million, pour atteindre de 1996 à 2008, le chiffre record de 4 millions. Pour reprendre une expression fameuse d un ancien ministre du commerce, «la machine à dire oui lentement» fonctionnait à plein régime. Le but de protection du «petit commerce» semblait bien compromis, d autant que ce commerce évoluait lui aussi vers un commerce de proximité où tous les concepts sont désormais présents. D autre part, cette montée vertigineuse des mètres carrés autorisés ne pouvait pas ne pas avoir de conséquences en matière d urbanisme : nos entrées de ville et leurs «boîtes à chaussures» en sont la traduction extrême. Il fallait répondre à une consommation de masse et l esthétique urbaine n était pas la préoccupation majeure! Fort heureusement, les comportements et les valeurs de la société civile ont évolué : après le temps de la consommation de masse est venu celui du «consommateur expert» économe de ses déplacements, exigeant une offre variée de proximité. Le grand hypermarché «en plein champ» avec un immense parking n est plus vraiment le modèle. À l épreuve des faits, l urbanisme s est donc progressivement infiltré dans l urbanisme commercial. Sont apparues dans le code de commerce des références à «la qualité de 13
14 l urbanisme», cela à l intérieur d une législation qui a continué jusqu en 2008 à relever fondamentalement du droit de la concurrence. Mais la grande remise en cause de l urbanisme commercial, police de la concurrence, approchait. Elle est venue de l Europe. 1 er épisode en 2005 avec la plainte du groupe de maxidiscount allemand ALDI devant la Commission européenne et le réquisitoire sévère qui s en suivit contre la législation française (7) pointant l entrave au principe de la liberté d établissement consacrée dans le traité de Rome à travers une autorisation fondée sur des critères concurrentiels. 2 ème épisode en 2006 avec la Directive Services (8) et l interdiction des tests économiques préalables à l implantation d une entreprise dans l Union. La France était ainsi en passe d être déférée devant la CJUE. Notre droit de l urbanisme commercial était condamné à se réformer. Certains ont alors plaidé pour une réforme radicale nous rapprochant d autres grands États européens : Allemagne, Grande Bretagne, Pays-Bas. Concrètement, il s agissait de supprimer toute législation spéciale de l urbanisme commercial et d intégrer la régulation de l implantation des commerces dans les documents d urbanisme locaux : schémas de cohérence territoriale intercommunaux (SCOT) et plans locaux d urbanisme (PLU) intercommunaux ou communaux. La CCI de Paris s est d ailleurs fortement impliquée dans ses réflexions (9). Mais toute réforme radicale reste difficile à mener dans notre pays. Il a donc été décidé de procéder de manière progressive en mettant en place un dispositif à double détente. Tout d abord, la loi de modernisation de l économie du 4 août 2008 maintient au-delà de 1000 m 2 de surface de vente une autorisation spéciale d exploitation commerciale mais, désormais, délivrée eu égard à des critères d aménagement et de développement durable pour des projets de bonne qualité architecturale et urbanistique et respectueux de l environnement (traitement des flux de circulation et de livraisons, desserte en transports collectifs, gestion des déchets, performance énergétique ), toute considération économique et concurrentielle étant exclue. Ensuite, la loi Grenelle 2 du 10 juillet 2010 favorise une meilleure prise en compte du commerce dans les documents d urbanisme locaux. Si la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain) du 13 décembre 2000 avait déjà fait un pas important en imposant la compatibilité des autorisations d exploitation commerciale avec les SCOT, la loi Grenelle prescrit au SCOT de comporter obligatoirement un Document d Aménagement Commercial (DAC). Ce DAC délimite des Zones d Aménagement Commercial (ZACOM) dans lesquelles les équipements les plus importants en termes d impact sur l organisation du territoire peuvent être soumis à des conditions (7) Avis motivé n 2000/5224 (2006). (8) Directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006 : JOUE L. 376/36, 27 décembre (9) Rapport du 27 mai 2010 : «Intégration de l aménagement commercial dans l urbanisme général (http://www.etudes.ccip.fr/sites/www.etudes.ccip.fr/files/upload/prises-position/integration-amenagement-commercialurbanisme-general-bla1005.pdf) Propositions de la CCIP» ; «L urbanisme, nouvel atout pour le commerce» : Documentation française, novembre
15 d implantation ; en dehors de ces ZACOM, le SCOT précise les localisations préférentielles des commerces. Quant au PLU, les textes accompagnés d avancées jurisprudentielles déterminantes (10) lui permettent de préserver les linéaires commerciaux de nos centres-villes, à travers le maintien de la destination commerce en pied d immeuble. Cela étant, de telles démarches doivent se faire dans le respect du droit de propriété et des libertés fondamentales d établissement et d entreprendre. Il est vrai que la CJUE, dans un arrêt du 24 mars 2011 (11), a acté le principe selon lequel des considérations d aménagement du territoire, de protection de l environnement et de protection des consommateurs peuvent constituer des raisons impérieuses d intérêt général susceptibles de fonder des restrictions à la liberté d établissement par les législations des États membres et que «des restrictions portant sur la taille des grands établissements commerciaux apparaissent comme des moyens propres à atteindre les objectifs d aménagement du territoire et de protection de l environnement». Toutefois, elle a censuré une disposition des lois espagnole et catalane prévoyant des plafonds d implantation commerciale exprimés en surface et en parts de dépenses. Ce dernier critère, purement économique, ne pouvait justifier des restrictions à la liberté d établissement garantie par le Traité de Rome et, plus généralement, l Espagne n avançait pas d éléments suffisants par une analyse de l opportunité et de la proportionnalité des mesures prévues. Nonobstant le plafond économique lié aux dépenses qui ne saurait être admis, peut-on déduire a contrario de cet arrêt que des seuils et des plafonds de surface auraient pu l être si l État en cause avait fourni une motivation pertinente, précise et détaillée (et non pas de simples généralités et incantations), en termes d aménagement du territoire de protection de l environnement et de protection des consommateurs? Il faut rester prudent car, la Cour relève que «s il est admis que l intégration dans l environnement urbain, l effet sur l utilisation des routes et des transports en commun, et la variété de choix disponible pour les consommateurs constituent des critères légitimes lorsqu il y a lieu de se prononcer sur la question de savoir s il convient d autoriser l ouverture d un établissement commercial, il faut constater qu à l instar de Mme l Avocat général au point 116 de ses conclusions, qu il est difficile de spécifier à l avance des seuils et des plafonds précis sans introduire un degré de rigidité susceptible de restreindre davantage la liberté d établissement». En résumé, actuellement, l urbanisme commercial consiste en une coexistence est-elle toujours pacifique, ce sera une des questions de nos débats entre une législation spécifique du code de commerce qui génère toujours un nombre élevé de mètres carrés autorisés (plus de (10) CAA de Paris le 2 avril 2009 : AJDA 2009, p. 1672, concl ; B. Bachini ; CE 8 juin 2010, SARL IMMO CONCEPT c/ Commune de Maisons-Laffitte, req n : BJDU 1/2011, p. 23, concl. Collin, obs. J. Tremeau ; TA Lyon, req. n , 29 mars 2012, Société Valority Gestion. (11) Affaire C-400/08, Commission c/ Espagne et le commentaire de J.C. Bonichot et F. Donnat in «Urbanisme et droit de l Union européenne : les apports de la jurisprudence récente de la Cour de Justice» : DAUH 2011, p. 13 et s. ; M. Piron, Pour une lecture politique de la jurisprudence européenne (à propos de la décision de la CJUE du 24 mars 2011) : LPA n 145, 22 juil. 2011, p. 16 ; J. M. Talau, «Mise en perspective de la jurisprudence de la Cour de Justice de l Union Européenne et des mutations de l urbanisme commercial en France : JCP éd. A 2011, n 30, com. n
16 3 millions en 2009 et 2010) et le droit commun de l urbanisme intégrant la problématique commerciale. N y a-t-il pas un dispositif de trop? Faut-il maintenir ce dualisme? Autant de sujets épineux auxquels doit maintenant s atteler notre table ronde. En effet, les enjeux économiques et sociétaux qui transcendent le développement du commerce dans toute sa diversité suscitent des débats passionnés et souvent polémiques. Il est vrai que les intérêts à concilier sont fort hétéroclites : les uns veulent organiser au mieux le territoire dont ils ont la responsabilité devant leurs électeurs, d autres veulent avoir le moins de contraintes possibles pour prospérer, d autres encore veulent bénéficier d un choix varié d offres commerciales à proximité Il est impossible de recenser tous les desideratas Il n en demeure pas moins que le commerce doit être pensé comme une véritable composante de nos territoires insérée dans un projet urbain global et répondant aux besoins de leurs populations. À l heure du e-commerce et de la dématérialisation de l acte d achat, le défi est de taille! Mais si l urbanisme a pénétré le commerce, l économie n est jamais loin. Et même si le droit de l urbanisme est aujourd hui mis en avant, le droit de la concurrence reste tapi dans l ombre. Pour s en convaincre, il n y a qu à examiner deux récents avis de l Autorité de la concurrence : le premier sur le foncier commercial où l Autorité pointe des pratiques consistant en l acquisition par un même opérateur de terrains pour faire obstacle à l implantation de concurrents (12) et le second sur le commerce alimentaire à Paris (13). De plus, la loi de modernisation de l économie (Article L du code de commerce) permet au maire de saisir l Autorité lorsqu il soupçonne un abus de position dominante. Les sujets de débats ne manquent donc pas et nos intervenants vont être mis à contribution. D un commun accord, la table ronde a été organisée en trois questions : La prise en compte du commerce dans l urbanisme passe-t-elle par le projet urbain? Comment le commerce peut-il contribuer au bon management des territoires? Le temps de l élu politique est-il le temps de l investisseur commercial? Nous allons tenter de débattre autour de ces questions. Concernant la première question, la prise en compte du commerce dans l urbanisme passe-t-elle par le projet urbain ou encore comment faire du commerce une véritable composante du projet urbain, je vais me tourner tout d abord vers les élus locaux. M. Schmit, vous n êtes pas vous-même élu local, mais vous représentez des intercommunalités. (12) Avis n 10-A-26 du 7 décembre 2010 relatif aux contrats d affiliation de magasins indépendants et aux modalités d acquisition du foncier commercial dans le secteur de la distribution alimentaire. (13) Avis n 12-A-01 du 11 janvier 2012 relatif à la situation concurrentielle dans le secteur de la distribution alimentaire à Paris. 16
17 Philippe SCHMIT, Responsable de l action régionale et de l urbanisme de l Assemblée des communautés de France (ADCF). Je vous remercie de m accueillir dans les locaux de la CCIP. J ai l impression d être le seul représentant de la sphère publique des territoires au milieu de tout un cénacle d éminents juristes (ce que je ne suis pas). Je me réjouis de cet échange. La première question : le commerce dans l urbanisme doit-il intégrer le projet urbain? J ai presque envie de dire que c est un comble que l on soit obligé de se poser la question aujourd hui. Il est évident qu il n aurait jamais dû quitter cette place. C est un des éléments les plus structurants des territoires ; on le vit tous. Aujourd hui, nous savons très bien que le développement commercial, tel que vous l avez souligné Madame Moreno, a exacerbé nombre d enjeux sur les territoires. Qui en est le responsable? Je ne sais pas si c est la collectivité ou le commerce, mais c est un fait que le commerce a énormément contribué à la consommation foncière, aux évolutions des paysages. Il a des effets lourds sur les territoires en matière de déplacement des biens, des clients et des marchandises ; il a des effets structurants et/ou déstructurants sur les territoires, les agglomérations. C est un enjeu d équilibre pour ces territoires et un enjeu important de l économie locale, même s il n est pas facile de dire combien pèse le commerce dans l emploi local : il y a beaucoup de mouvements et, même si on peut estimer que telle ou telle implantation va créer des emplois, on compte assez rarement le nombre d emplois déplacés avec ces nouvelles implantations. J ai noté dans vos propos concernant la décennie 70-80, je vous cite, «on a vu progressivement l urbanisme s infiltrer dans la question commerciale». Je trouve incroyable que l on en soit arrivé là! L urbanisme ce n est pas uniquement la gestion des droits des sols ou l attribution ou la délivrance de l autorisation de l implantation. L urbanisme, par essence, c est l ensemble des compétences du territoire et l une de ces composantes essentielles n y est pas... Les parlementaires Piron et Braye, auteurs des rapports sur la proposition de loi relative à l urbanisme commercial (14) n ont qu un seul message : ils disent, en substance, que cette règle sur l urbanisme commercial doit être au service d un projet et non l inverse. Ils souhaitent qu il y ait un patron sur le territoire. Le paysage est un élément du patrimoine commun de la Nation et c est ainsi qu on le définit dans le code de l environnement. Cela veut dire qu il a, à sa tête, un responsable, et que ce responsable, c est l élu local. Il faut construire une gouvernance qui fasse en sorte que ces territoires aient un patron et que le commerce s inscrive dans un dialogue avec lui de telle sorte qu il structure le territoire au lieu de le déstructurer. (14) AN, Rapport n 2566 fait au nom de la commission des affaires économiques sur la proposition de loi relative a l urbanisme commercial (n 2490), par M. Michel PIRON, et Sénat, Rapport n 180 ( ) de M. Dominique BRAYE, fait au nom de la commission de l'économie, déposé le 15 décembre 2010, 17
18 Vous allez me dire, la collectivité, pour parler aux commerces, a deux outils essentiels : la fiscalité, et surtout la planification d où l enjeu et les discussions autour du SCOT et du PLU Le premier enjeu est, à mon sens, de renouer un dialogue qui, soit n a jamais existé, soit s est rompu. Rappelons-nous ce qu a dit Jean-Paul Charié lorsqu il a remis son rapport sur l urbanisme commercial au Premier ministre : «Il est temps que le politique reprenne la main» (15). Mais comment la reprendre? C est cela l enjeu. Dominique MORENO. Ce patron, comme vous dites, il a, face à lui, des opérateurs, c està-dire des commerçants de différentes tailles. Nous en avons deux représentants ici : M. Carles de la grande distribution, et M. Boulle pour les grandes enseignes, les grands magasins. Je laisse la parole à M. Carles. Michel CARLES, Directeur du Développement Auchan France. À la question de la prise en compte du commerce dans l urbanisme par la règle ou par le projet urbain, je vous répondrai les deux bien entendu. Concernant la règle, tout dépend néanmoins de qui la fait et surtout jusqu où on va. Concernant le projet urbain, il est bien évident que l urbanisme commercial en fait partie. Je ne sais même pas s il il l a quitté un jour. Ce que j aimerais vous dire, très simplement, c est que nous sommes dans une société, dans un État de droit, et que le commerce comme toute activité a besoin de règles pour se développer en harmonie à la fois avec les attentes de la société, des décideurs publics, des politiques et des commerçants ; et quand je parle de commerçants, je pense au commerçant en général, le grand comme le petit. Or pour nous, commerçants, le patron du territoire, c est le client! C est lui qui nous fait vivre, tout comme il fait vivre nos salariés. C est lui, je vous l assure, qui décide s il va entrer dans un commerce ou non. En d autres termes, s il n y a pas de clients pour alimenter le tiroircaisse, le commerce ne se fait pas, quelle que soit la vitrine, quelle que soit l enseigne. Les commerçants en général, les distributeurs en particulier puisque je les représente ici n ont jamais refusé les règles qui leur étaient imposées. La distribution est née un jour, dans les années 60, puis la loi Royer est arrivée... Il n y a quand même pas eu de révolutions ou de banderoles dans les rues pour s opposer à la création de la grande distribution! Nous nous sommes adaptés et nous avons même fait preuve d extrême souplesse car il y en a eu des règles et des changements de règles, pour s implanter! Cela a quand même une conséquence ; c est que cela retarde énormément les projets. Nous avons ici, parmi nous, des entrepreneurs, des personnes qui ont créé des entreprises, (15) 18
19 probablement Qui accepterait, et trouverait normal qu il faille au minimum 10 ans pour créer un commerce dans la grande distribution? Alors que le projet existe, que les financements existent? Pourtant c est ce qui se passe aujourd hui pour la grande distribution Je voudrais revenir sur ce qui a été dit précédemment concernant les demandes d autorisation. Lorsque l on met en œuvre un projet et qu on le présente en Commission départementale d aménagement commercial (CDAC), c est qu il y a déjà un certain nombre de conditions qui ont été validées, à la fois sur le plan de l urbanisme, du droit du sol, de l acceptabilité politique et du dialogue. M. Schmit parlait tout à l heure du dialogue avec le patron. Même si nous ne les considérons pas spécialement comme les patrons, il y a des élus locaux que l on respecte énormément. Bien sûr, quand on présente un projet devant une CDAC, si il a été autorisé au final, malgré les recours, c est parce qu il est aussi porté par des élus dont le travail consiste aussi à aménager le territoire et à savoir ce qu ils veulent pour leur territoire. Vous disiez aussi tout à l heure que l élu a deux armes ; mais je vous assure que nous ne sommes pas dans une optique guerrière. Mon travail aujourd hui n est pas d arriver dans des mairies ou des collectivités territoriales le revolver à la main en disant «Monsieur je veux implanter un Auchan». Non, nous sommes dans le dialogue permanent, nous développons des entreprises et nous essayons de le faire le mieux possible. Pour finir sur le projet urbain. Premièrement, tous les projets qui ont été fait depuis les années 60 n ont pas été faits contre les territoires ; ils ont été faits dans le respect des règles en vigueur à l instant où ils ont été construits. Deuxièmement, ces projets ont fait, au minimum, l objet d autorisations administratives et de permis de construire. Il n y a pas eu de passe-droits! Les permis de construire sont, en général, toujours signés par des élus. Aujourd hui nous demandons à être plus associés, via notre fédération ou d autres instances qui nous fédèrent ou nous représentent, à l élaboration des DAC ou des SCOT. Nous parlions de règles tout à l heure je voudrais conclure en disant que si le commerce réussit, c est aussi parce qu il a ses propres règles. Il est vain de vouloir imposer du commerce dans des lieux où ça ne marchera pas. En revanche, nous sommes capables de dire dans quelles zones le commerce peut apporter quelque chose. Vous parliez de 3 millions de m² autorisés Mais il faut savoir que les projets mettent 10 ans à se faire, ce que veut dire que l on voit arriver aujourd hui à autorisation des projets qui sont nés avant la crise. Sur ces 3 millions, il sera intéressant de compter ceux qui seront réellement réalisés. Nous sommes aujourd hui sur des taux de réalisation correspondant à des projets datant d il y a ans et qui sont, dans un domaine qui évolue très vite, déjà des projets du passé. Ces projets de très grands centres commerciaux en France qui représentent des dizaines et des dizaines de milliers de m², bien qu autorisés, ne seront pas réalisés. 19
20 Dominique MORENO. Effectivement ceci n apparaît pas dans les statistiques officielles puisque nous ne connaissons que le nombre d autorisations mais pas la façon dont elles aboutissent. M. Boulle comment réagissez-vous à tous ces propos? Claude BOULLE, Président exécutif de l Union du commerce de Centre-ville (UCV). Je vais tout d abord essayer de répondre à la question qui a été posée, à savoir «Faut-il opposer la règle au projet ou le projet à la règle?». C est un débat un peu vain puisque l on est dans un monde de règles, et je crois que tous les opérateurs doivent suivre les règles. Ensuite, il appartient aux élus d avoir des projets, des projets d aménagement, de développement, etc. Je reviendrai rapidement sur ce qui a été dit lors de la proposition de loi Ollier-Piron et les raisons pour lesquelles elle n a pu aboutir. Je pense que la plupart des commerces ne sont pas favorables à une planification prescriptive et détaillée de l implantation à travers des documents d urbanisme, je crois qu il y a eu une unanimité du monde du commerce à ce propos, et ce, quels que soient le secteur, la branche, le produit, la taille. En revanche, il y a eu des divergences entre les opérateurs du commerce sur le pouvoir à donner aux élus, à travers les documents d urbanisme, d orienter le développement et la création d activités, dont le commerce, et notamment les grands projets commerciaux. Je vais revenir sur le premier point : Pourquoi est-on opposé à une planification prescriptive et détaillée? En gros, pour trois raisons : la première raison est qu à chaque fois que l on fait une réglementation, on la fait en général au regard du passé alors que, précisément, en matière de création d entreprise, comme cela a été dit, le délai de gestation et d aboutissement des grands projets est, en France, particulièrement lent. Nous savons qu en centre-ville il faut environ 15 ans pour faire un centre commercial de bonne qualité et, dans les périphéries, il faut entre 5 et 10 ans! Donc si l on fige la situation sur des critères très précis de type de commerces, on voit bien que l on risque de ne pas atteindre la cible. Le commerce évolue très vite : il y a des nouvelles marques, de nouveaux concepts. Le niveau de vie des ménages a beaucoup changé depuis une vingtaine d années : les arbitrages qu ils sont amenés à faire sont désormais très rapides et différents de ceux qui existaient alors. L alimentaire a beaucoup moins d importance ; d autres besoins sont apparus. On voit bien que la répartition des budgets a changé. En ce qui concerne les techniques du commerce, des nouveaux canaux de distribution ont vu le jour : il faut avoir en tête que le e-commerce va totalement bouleverser et délocaliser la relation avec le client. Cette relation géographique que le client avait avec le commerce physique a commencé à éclater et les digues de la réglementation n arriveront pas à freiner le mouvement. Quant à la question de la mobilité Où est le consommateur de nos jours? Où est le centre-ville? On ne sait pas le dire. On a affaire à un consommateur, commuteur, hyper mobile, 20