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Timestamp: 2019-11-14 03:16:47
Document Index: 184136881

Matched Legal Cases: ['§ 39', '§ 177', '§ 39', '§ 177', '§ 17', '§ 40', '§ 564', 'Art. 6', '§ 1', '§ 177', '§ 39', '§ 39', '§ 177']

BVerwG, 10.05.1985 - 8 C 35.83 - dejure.org
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BVerwG, 10.05.1985 - 8 C 35.83 (https://dejure.org/1985,676)
BVerwG, Entscheidung vom 10.05.1985 - 8 C 35.83 (https://dejure.org/1985,676)
BVerwG, Entscheidung vom 10. Mai 1985 - 8 C 35.83 (https://dejure.org/1985,676)
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Möglichkeit der Versagung einer zweckentfremdungsrechtlichen Abrissgenehmigung - Unzumutbarkeit der Versagung der zweckentfremdungsrechtlichen Abrissgenehmigung bei einem praktisch nur noch "auf Abbruch" zu veräußernden Gebäude - Besondere Gefährdung der Versorgung der ...
VG Berlin, 24.05.1982 - 13 A 373.80
OVG Berlin, 14.01.1983 - 2 B 89.82
BVerwGE 71, 291
NJW-RR 1986, 170
ZMR 1985, 423
DVBl 1985, 1173
DÖV 1985, 724
Nach der im angefochtenen Urteil zutreffend zitierten ständigen Rechtsprechung des erkennenden Senats (…vgl. Urteile vom 25. Juni 1982, a.a.O. S. 4 und vom 10. Mai 1985 - BVerwG 8 C 35.83 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 12 S. 37 ) ist ein Mißstand namentlich dann gegeben, "wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse entspricht" (§ 39 e Abs. 2 Satz 1 BBauG = § 177 Abs. 2 BauGB); ein Mangel ist insbesondere dann vorhanden, "wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter ... die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird" (§ 39 e Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BBauG = § 177 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB).
Zu ihr führt die Erwägung, daß der zweckentfremdungsrechtliche Bestandsschutz nur Wohnraum erfaßt, der zumindest "im Rahmen des durchschnittlichen, auch außerhalb der besonders gefährdeten Gebiete anzutreffenden Standards noch als bewohnbar gilt, oder der doch mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen derartigen Zustand versetzt werden kann" (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 - BVerfGE 38, 348 [BVerfG 04.02.1975 - 2 BvL 5/74] …und Urteile des Senats vom 25. Juni 1982, a.a.O. S. 3, vom 2. Dezember 1983 - BVerwG 8 C 155.81 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 10 S. 20 und vom 10. Mai 1985, a.a.O. S. 39 f.).
Die objektive Eignung zum Dauerbewohnen setzt einen baulichen Standard voraus, der den Mindestanforderungen der einschlägigen Rechtsvorschriften genügt (…vgl. Urteile vom 18. Mai 1977, a.a.O. S. 60, vom 2. Dezember 1983, a.a.O. S. 24 ff., vom 10. Mai 1985, a.a.O. S. 43 …und vom 29. November 1985, a.a.O. S. 16…, vom 20. August 1986, a.a.O. S. 49 …und vom 1. Oktober 1986, a.a.O. S. 60) sowie gegenwärtig allgemein als für ein gesundes und menschenwürdiges Wohnen notwendig erachtet und von dem ganz überwiegenden Teil der Wohnungsuchenden und Wohnungsinhaber erwartet und gefordert wird (vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergande, II. WoBauG § 17 Anm. 1.4 ; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Zweckentfr. Verbot, Anm. 4.1 ).
Weitere Anhaltspunkte hierfür vermitteln die sonstigen Vorschriften des § 40 Abs. 1 II. WoBauG über die Mindestausstattung öffentlich geförderter Wohnungen und die einschlägigen zwingenden Anforderungen des Landesbauordnungsrechts an Wohnungen (…vgl. Urteile vom 18. Mai 1977, a.a.O. S. 60…, vom 25. Juni 1982, a.a.O. S. 4, vom 2. Dezember 1983, a.a.O. S. 24 f., vom 10. Mai 1985, a.a.O. S. 43 …und vom 29. November 1985, a.a.O. S. 16 f.).
Das ist deswegen von Bedeutung, weil ein Mangel oder Mißstand nur dann mit einem "objektiv wirtschaftlichen, einem 'Normalbürger' zumutbaren Aufwand" behoben werden kann, "wenn die aufzuwendenden finanziellen Mittel ... innerhalb eines Zeitraumes von zehn Jahren durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können" (Urteil des Senats vom 20. August 1986, a.a.O. S. 53 mit Hinweis auf das Urteil vom 10. Mai 1985, a.a.O. S. 45).
Unzumutbar sind dementsprechend Modernisierungs- oder Renovierungsaufwendungen bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise auch dann, wenn der mit ihnen erreichbare Zustand nicht hinreichend verläßlich erwarten läßt, daß die modernisierten oder renovierten Räume mindestens zehn Jahre lang zu einem die vorausgesetzte Rendite erbringenden Mietzins vermietet werden können (vgl. Urteil vom 10. Mai 1985, a.a.O. S. 45).
Abzusetzen ist bei der Ermittlung des der Zumutbarkeitsprüfung zugrunde zu legenden Aufwandes der Wert derjenigen Investitionen, die nicht erforderlich wären, wenn in der Vergangenheit unterbliebene, zur Erhaltung der Bewohnbarkeit objektiv gebotene Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden wären (vgl. Urteil vom 10. Mai 1985, a.a.O. S. 45 f.).
Ob der Verfügungsberechtigte selbst oder lediglich sein Rechtsvorgänger notwendige Erhaltungs- oder Unterhaltungsmaßnahmen unterlassen haben, ist dabei ohne Bedeutung (vgl. Urteil vom 10. Mai 1985, a.a.O. S. 45 f.).
Bei unzureichender Wohnraumversorgung breiter Bevölkerungsschichten (zu dieser Voraussetzung des Erlasses eines Zweckentfremdungsverbots siehe im einzelnen Urteil vom 11. März 1983 - BVerwG 8 C 102.81 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 9 S. 13 (15 ff.)) entspricht es dem gemeinwohlorientierten Rücksichtnahmegebot und ist es zugleich sachlich gerechtfertigt, die Zweckentfremdung vorhandenen Wohnraums zu untersagen, sofern "die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers ausreichend gewahrt bleiben" (BVerfG…, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 371; BVerwG, Urteil vom 10. Mai 1985 - BVerwGE 71, 291 (294 f.)).
Bei der Ermittlung des dieser Zumutbarkeitsprüfung zugrunde zu legenden Aufwandes sind die Kosten derjenigen Investitionen abzusetzen, die jetzt nicht erforderlich wären, wenn in der Vergangenheit unterbliebene, zur Erhaltung der Bewohnbarkeit objektiv gebotene und mögliche Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen rechtzeitig durchgeführt worden wären (vgl. Urteile vom 10. Mai 1985, a.a.O. S. 41 ff. und vom 14. Dezember 1990 - BVerwG 8 C 38.89 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 16 S. 1 (6)).
Dieser Schutzzweck rechtfertigt es nicht, dem Eigentümer unter Einschränkung seiner Verfügungsbefugnis zu verwehren, zweckentfremdeten Wohnraum durch gleichwertigen Ersatzraum zu ersetzen (vgl. BVerfG, Beschluß vom 2. Dezember 1980 - 1 BvR 436, 437/78 - BVerfGE 55, 249 (258 ff.); ebenso: BVerwG, Urteile vom 12. März 1982, a.a.O. S. 143 ff., vom 10. Mai 1985, a.a.O. S. 44 f. …und vom 20. August 1986, a.a.O. S. 51 f. und 54 f.;… zum Kündigungsrecht des Vermieters in diesem Falle vgl. Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 4. Aufl. 1990, § 564 b BGB Rn. 98 (c).).
Dazu bedarf es eines schutzwürdigen berechtigten Interesses, weil sich die ohnehin ausgeprägte soziale Bindung des Wohnraums bei einer besonders gefährdeten Versorgungslage noch erheblich verstärkt (…vgl. BVerfG, Beschlüsse vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 370 f. …und vom 7. April 1992, a.a.O. S. 63; BVerwG, Urteil vom 10. Mai 1985, a.a.O. S. 294).
Der bundesrechtliche Begriff der Zweckentfremdung im Sinne des Art. 6 § 1 MRVerbG schließt auch den Abbruch von Wohnraum ein (vgl. BVerfG…, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 364 ff.; BVerwG, Urteile vom 18. Mai 1977 - BVerwG VIII C 44.76 - BVerwGE 54, 54 (58 ff.) [BVerwG 18.05.1977 - VIII C 44/76], vom 10. Mai 1985 - BVerwG 8 C 35.83 - BVerwGE 71, 291 (293) [BVerwG 10.05.1985 - 8 C 35/83]; Beschluß vom 25. Juni 1996 - BVerwG 8 B 129.96 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 23 S. 25 ff.).
Bei unzureichender Wohnraumversorgung breiter Bevölkerungsschichten (zu dieser Voraussetzung des Erlasses eines Zweckentfremdungsverbots siehe im einzelnen Urteil vom 11. März 1983 - BVerwG 8 C 102.81 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 9 S. 13 (15 ff.)) entspricht es dem gemeinwohlorientierten Rücksichtnahmegebot und ist es zugleich sachlich gerechtfertigt, die Zweckentfremdung vorhandenen Wohnraums zu untersagen, sofern "die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers ausreichend gewahrt bleiben" (BVerfG…, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 371; BVerwG, Urteil vom 10. Mai 1985, a.a.O. S. 294 f.).
Dieser Schutzzweck rechtfertigt es nicht, dem Eigentümer unter Einschränkung seiner Verfügungsbefugnis zu verwehren, veralteten Wohnraum durch neuen zu ersetzen (vgl. BVerfG…, Beschluß vom 2. Dezember 1980, a.a.O. S. 258; BVerwG, Urteile vom 12. März 1982, a.a.O. S. 143 f., vom 10. Mai 1985, a.a.O. S. 44 f., vom 20. August 1986 a.a.O. S. 51 f. u. 54 f. …und vom 22. April 1994, a.a.O. S. 14; Beschluß vom 25. Juni 1996 - BVerwG 8 B 129.96 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 23 S. 25 (26)).
Zur Abwendung steht den Behörden insoweit lediglich das rechtliche Instrumentarium des § 177 BauGB (früher § 39 e BBauG) zur Verfügung (vgl. Urteil vom 10. Mai 1985 - BVerwG 8 C 35.83 - BVerwGE 71, 291 (299) [BVerwG 10.05.1985 - 8 C 35/83];… Beschluß vom 25. Juni 1996, a.a.O. S. 26).
Ertragseinbußen sind nämlich, wie der erkennende Senat im Anschluß an seine Rechtsprechung zum Zweckentfremdungsrecht (vgl. u.a. Urteile vom 10. Mai 1985 - BVerwG 8 C 35.83 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 12 S. 37 und vom 14. Dezember 1990 - BVerwG 8 C 38.89 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 16 S. 1 ) meint, bei einer abgabenbedingten Ertragslosigkeit zumutbar, sofern die Ertragslosigkeit nicht über zehn Jahre hinausgeht.
Das ist - erstens - nicht der Fall, wenn die aufzuwendenden finanziellen Mittel nicht innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können (vgl. zu diesem Ansatz Urteil vom 10. Mai 1985 - BVerwG 8 C 35.83 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 12 S. 37 ), und es ist unabhängig davon - zweitens - nicht der Fall, wenn die aufzuwendenden Mittel die Kosten des Abbruchs zuzüglich der Neuerrichtung eines vergleichbaren Gebäudes erreichen.
Da er nach der materiellrechtlichen Auffassung des Berufungsgerichts im Dachgeschoß des Gebäudes ... keinen Ersatzwohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts geschaffen hat und da die 2-Zimmer-Wohnung in ... mangels hinreichender Größe allein selbst nach dem Vortrag des Klägers nicht geeignet ist, einen angemessenen Ausgleich für den von ihm zweckentfremdeten Wohnraum zu bieten (vgl. dazu, daß neu geschaffener Wohnraum - um als zweckentfremdungsrechtlich beachtlicher Ersatzwohnraum in Betracht zu kommen - grundsätzlich nicht die zweckentfremdete Wohnfläche unterschreiten darf u.a. Urteil vom 10. Mai 1985 - BVerwG 8 C 35.83 - a.a.O., S. 44), ist nicht erkennbar, warum sich dem Berufungsgericht die Notwendigkeit der nunmehr vom Kläger vermißten Aufklärung hätte aufdrängen müssen.
Wie der Senat wiederholt zum Ausdruck gebracht hat, gehen Sinn und Zweck der Bestimmung dahin, das aufgrund der Folgen des 2. Weltkrieges ungewisse staatsangehörigkeitsrechtliche Schicksal vertriebener Volksdeutscher einschließlich ihrer Familienangehörigen aufzufangen, die mit ihnen im Gebiet des Deutschen Reiches nach dem Stande vom 31. Dezember 1937 Aufnahme gefunden haben, indem ihnen familieneinheitlich ein angemessener, ihre Eingliederung ermöglichender Status verschafft wird, der sie den deutschen Staatsangehörigen weitgehend gleichstellt und sie zu einem Teil des deutschen Staatsvolkes macht (BVerwGE 38, 224 (226) [BVerwG 24.06.1971 - I C 26/69]; 68, 220 (235) [BVerwG 25.11.1983 - 4 C 21/83]; 71, 301 (304) [BVerwG 10.05.1985 - 8 C 35/83]).
Eine zweckentfremdete Verwendung liegt danach auch vor, wenn die Nutzung der Räume durch Abriß des Gebäudes - ohne dass Ersatzwohnraum geschaffen wird - unmöglich gemacht wird (BVerwG 10.5.1985 - 8 C 35.83- Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 12 = BVerwGE 71, 291 = Grundeigentum 1985, 777 = DÖV 1985, 724 = DVBl. 1985, 1173 = NJW-RR 1986, 170 = StädteT 1986, 44).
Das ist dann der Fall, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse entspricht (BVerwG 25.6.1992 aaO. S. 4 und 10.5.1985 -8 C 35.83-, Buchholz 454.51 Nr. 12 S. 39 unter Berufung auf § 39 e Abs. 2 Satz 1 BBauG jetzt § 177 Abs. 2 BauGB), ein Mangel ist insbes.
Der zweckentfremdungsrechtliche Bestandsschutz erfaßt also nur Wohnraum, der zumindest "im Rahmen des durchschnittlichen, auch außerhalb der besonders gefährdeten Gebiete anzutreffenden Standards noch als bewohnbar gilt, oder der doch mit vertretbaren, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen derartigen Zustand versetzt werden kann (BVerfG 4.2.1975 -2 BvL 5/74-, BVerfGE 38, 343, 364 = NJW 1975, 727;… BVerwG 25.6.1982 aaO. S. 3; 2.12.1983 -8 C 155.51-, Buchholz 454.81 Nr. 10 S. 24 = DÖV 1984, 685 = NJW 1984, 781 = NVwZ 1985, 47 und 10.5.1985 aaO. S. 39; VG Frankfurt am Main 23.6.1982 - III/3 E 4678/81 -, HessVGH 13.12.1984 - IX OE 83/92 -, BVerwG 1.10.1986 - 8 C 53/85-, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 14).
Unzumutbar sind dementsprechend Modernisierungs- und Renovierungsaufwendungen bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise auch dann, wenn der mit ihnen erreichbare Zustand nicht hinreichend verläßlich erwarten läßt, dass die modernisierten oder renovierten Räume mindestens zehn Jahre lang zu einem die vorausgesetzte Rendite erbringenden Mietzins vermietet werden können (BVerwG 10.5.1985 aaO. S. 45).
So hat das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 10.05.1985 - 8 C 35.83 - BVerwGE 71, 291, 299) ausgeführt, dass das Zweckentfremdungsrecht den Zielen des Städtebaurechts Rechnung zu tragen und dementsprechend mitzuwirken habe, dass sich nicht Gebietsentwicklungen verfestigten, die aus städtebaulicher Sicht unerwünscht seien.
Soweit der Kläger schließlich darauf verwiesen hat, dass die Mansardenzimmer in der zum Teil verwahrlost und deshalb unbewohnbar gewesen seien, hätte er oder, wenn dieser Zustand schon zu einem früheren Zeitpunkt eingetreten sein sollte, der damalige Eigentümer die Pflicht gehabt, den Eigentumsgegenstand in dem Zustand zu erhalten bzw. ihn in den Zustand zu versetzen, der ihn altersgemäß geeignet macht, die gesetzlich geforderte "Leistung" an die Allgemeinheit zu erbringen (vgl. BVerwG, Urteil vom 10.05.1985 - 8 C 35.83 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 12).
BVerwG, 24.02.1992 - 8 B 169.91
Nach der Rechtsprechung des beschließenden Senats ist die Versagung einer zweckentfremdungsrechtlichen Abrißgenehmigung unzumutbar, wenn sie den Eigentümer zu beträchtlichen Erhaltungsinvestitionen in das Gebäude nötigt, ohne daß die aufzuwendenden finanziellen Mittel innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können (vgl. Urteile vom 10. Mai 1985 - BVerwG 8 C 35.83 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 12 S. 37 ; vom 20. August 1986 - BVerwG 8 C 16.84 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 13 S. 46 und vom 14. Dezember 1990 - BVerwG 8 C 38.89 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 16 S. 1 ).
Bei der Ermittlung des der Zumutbarkeitsprüfung zugrunde zu legenden Aufwandes muß der Wert derjenigen Investitionen abgesetzt werden, die nicht erforderlich wären, wenn in der Vergangenheit unterbliebene, objektiv gebotene Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden wären (vgl. Urteile vom 10. Mai 1985, a.a.O. S. 45 f. …und vom 14. Dezember 1990, a.a.O. S. 6).
Ob der derzeitige Eigentümer selbst oder sein Rechtsvorgänger notwendige Erhaltungs- oder Unterhaltungsmaßnahmen unterlassen haben, ist dabei ohne Bedeutung (vgl. Urteile vom 10. Mai 1985, a.a.O. S. 45 f. …und vom 14. Dezember 1990, a.a.O. S. 6).
VG München, 29.03.2017 - M 9 K 15.3795
Feuchtigkeitsschäden, Negativattest, Ausreichender Wohnraum, Wohnraumeigenschaft, …
OVG Hamburg, 07.11.2013 - 4 Bs 186/13
Anforderungen an das Angebot, Ersatzwohnraum zu schaffen, gegen Erteilung einer …
OVG Nordrhein-Westfalen, 24.09.1999 - 14 A 6727/95
Voraussetzungen der bauordnungsrechtlichen Genehmigungsbedürftigkeit der …
BVerwG, 09.05.2003 - 5 B 43.02
Bauordnungsrecht; Bewohnbarkeit; Eignung; Revisibilität; Wohnnutzung; Wohnraum; …
VG Berlin, 21.09.1995 - 10 A 378.94
Versagung einer Zweckentfremdungsgenehmigung; Anordnung der aufschiebenden …
BVerwG, 05.12.1996 - 8 B 134.96
Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision - Versagung von Mietbeihilfe für …
BVerwG, 29.03.1995 - 8 B 38.95
Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision - Bebauungsrechtliche …
BVerwG, 04.09.1989 - 8 B 116.89
Voraussetzungen der zweckentfremdungsrechtlichen Beachtlichkeit geschaffenen …
VG Berlin, 30.04.2019 - 6 K 30.18
BVerwG, 24.03.1993 - 8 B 55.93
VG Berlin, 24.02.1989 - 13 A 388.85
VG Berlin, 15.05.1987 - 13 A 94.85