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Timestamp: 2020-08-04 14:15:12
Document Index: 138404385

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 24', 'Art. 25', 'Art. 271', 'Art. 272', 'Art. 24', 'Art. 23', 'Art. 24', 'Art. 261', 'Art. 271', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 24', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 24', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 24', 'BGE', 'Art. 25', 'Art. 25', 'Art. 272', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 271', 'BGE', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 2', 'Art. 271', 'Art. 25']

BGE-132-III-737 - 2006-09-05 - BGE - Zivilrecht - Grundlagenirrtum bei gerichtlichem Vergleich über die Erstreckungsdauer nach Kündigung wegen...
Grundlagenirrtum bei gerichtlichem Vergleich über die Erstreckungsdauer nach Kündigung wegen Eigenbedarfs; rechtsmissbräuchliches Verhalten (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4
, Art. 25 Abs. 1
, Art. 271a Abs. 3 lit. a
und Art. 272 Abs. 2 lit. d
OR). Voraussetzungen für die Anfechtung eines gerichtlichen Vergleichs wegen Grundlagenirrtums (E. 1). Für die Beurteilung der Wesentlichkeit des Irrtums massgebender Zeitpunkt (E. 2). Ob die Person, mit deren "Eigenbedarf" die Kündigung begründet wird, selbst Partei des Mietvertrages ist oder lediglich die Vermieterin wirtschaftlich beherrscht, kann einen Einfluss auf die Zulässigkeit der Kündigung und die Erstreckungsdauer haben. Die Berufung auf einen Irrtum über die Person der Vermieterin verstösst daher nicht gegen Treu und Glauben (E. 3).
Erreur de base affectant une transaction judiciaire relative à la durée de la prolongation d'un bail résilié en raison du besoin du bailleur; comportement abusif (art. 24 al. 1 ch. 4, art. 25 al. 1, art. 271a al. 3 let. a et art. 272 al. 2 let. d CO). Conditions auxquelles une transaction judiciaire peut être attaquée pour erreur de base (consid. 1). Moment déterminant pour juger du caractère essentiel de l'erreur (consid. 2). Le point de savoir si la personne qui justifie la résiliation par son propre besoin est elle-même partie au contrat de bail ou ne fait que dominer économiquement la bailleresse peut avoir une incidence sur l'admissibilité de la résiliation et la durée de la prolongation. Dès lors, le fait d'invoquer une erreur concernant la personne de la bailleresse ne contrevient pas aux règles de la bonne foi (consid. 3).
Errore essenziale in una transazione giudiziale concernente la durata della protrazione dopo una disdetta notificata per il fabbisogno personale del locatore; comportamento abusivo (art. 24 cpv. 1 n. 4, art. 25 cpv. 1, art. 271a cpv. 3 lett. a e art. 272 cpv. 2 lett. d CO). Presupposti per l'impugnazione di una transazione giudiziale per errore essenziale (consid. 1). Momento determinante ai fini del giudizio sulla natura essenziale dell'errore (consid. 2). La questione a sapere se la persona il cui fabbisogno è all'origine della disdetta sia parte al contratto di locazione o, semplicemente, controlli economicamente la società locatrice può avere un influsso sull'ammissibilità della disdetta e sulla durata della protrazione. Il richiamo a un errore sulla persona della parte locatrice non risulta pertanto in urto con la buona fede (consid. 3).
C. Die Kläger führen Berufung beim Bundesgericht und erneuern im Wesentlichen ihre im kantonalen Verfahren gestellten Anträge. Eventualiter beantragen sie, die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Der Beklagte schliesst auf Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei. Das Bundesgericht heisst die Berufung gut und stellt fest, dass der anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 11. Mai 2002 abgeschlossene Vergleich für die Kläger nicht verbindlich ist.
1. Die Kläger machen mit der Berufung geltend, die Vorinstanz habe Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4
OR falsch angewendet, indem sie die
1.1 Ein Vertrag ist für denjenigen unverbindlich, der sich beim Abschluss in einem wesentlichen Irrtum befunden hat (Art. 23
OR). Als wesentlich gilt ein Irrtum namentlich, wenn er einen bestimmten Sachverhalt betraf, der vom Irrenden nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage des Vertrages betrachtet wurde (Grundlagenirrtum, Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4
1.2 Die Vorinstanz ging davon aus, mit dem Verkauf der Liegenschaft an die Aktiengesellschaft sei diese nach der zwingenden Bestimmung des Art. 261 Abs. 1
OR als Vermieterin in das Mietverhältnis eingetreten. Demnach habe der Beklagte die Kündigung in eigenem Namen als Nichtvermieter ausgesprochen. Dass die Kündigung eines vollmachtlosen Dritten als solche nichtig ist (WEBER, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 29 zu Art. 271
OR), stellt auch die Vorinstanz nicht in Frage. Ferner ist unumstritten, dass die Kläger anlässlich der Vergleichsgespräche und beim Abschluss des Vergleichs irrtümlich annahmen, sie seien nach wie vor mit dem Beklagten in einem Mietverhältnis verbunden. Diesem Irrtum sprach die Vorinstanz die Wesentlichkeit ab, obwohl nach ihrer Auffassung grundsätzlich ein wesentlicher Irrtum anzunehmen ist, "wenn eine Vertragspartei irrtümlicherweise mit einer Nichtvertragspartei Vereinbarungen über ein Mietverhältnis trifft." Sie erwog, es hätte sich am Erstreckungsvergleich nichts oder nur minim etwas geändert, sofern dieser mit der Aktiengesellschaft abgeschlossen worden wäre. Auch die Anfechtung der Kündigung hätte den Klägern nur die Verzögerung einer neuen Kündigung (mit erneutem Verfahren) gebracht, da der Beklagte die Kündigung auch in seiner Eigenschaft als Alleinaktionär und Verwaltungsrat der Aktiengesellschaft ausgesprochen hätte, weshalb das Mietverhältnis früher oder später ohnehin endete.
1.3 Mit dem Vergleichsvertrag legen die beteiligten Parteien einen Streit oder eine Ungewissheit über ein Rechtsverhältnis mit gegenseitigen Zugeständnissen bei (BGE 130 III 49 E. 1.2 S. 51; BGE 121 III 397 E. 2c S. 404 f., je mit Hinweisen). Als Vertrag des Privatrechts untersteht grundsätzlich auch der gerichtliche Vergleich den Irrtumsregeln (BGE 110 II 44 E. 4 S. 46; BGE 105 II 273 E. 3a S. 277, je mit Hinweisen). Als nach Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4
OR relevante
Sachverhalte kommen Umstände in Betracht, die von beiden Parteien oder von der einen für die andere erkennbar dem Vergleich als feststehende Tatsachen zu Grunde gelegt worden sind (BGE 130 III 49 E. 1.2 S. 52; BGE 117 II 218 E. 4b S. 226; BGE 82 II 371 E. 2 S. 375 f.). Die Berufung auf Grundlagenirrtum kann zudem nur erfolgreich sein, wenn der Anfechtende sich über einen bestimmten Sachverhalt geirrt hat, der für ihn notwendige Vertragsgrundlage bildete und der nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als gegeben vorausgesetzt werden durfte (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4
OR; BGE 132 II 161 E. 4.1 S. 165 f.; BGE 123 III 200 E. 2 S. 202; BGE 118 II 58 E. 3b S. 62, BGE 118 II 297 E. 2 S. 299 ff.). Objektiv wesentlich ist danach eine falsche Vorstellung, die notwendigerweise beiden Parteien bewusst oder unbewusst gemeinsam und bei objektiver Betrachtung eine unerlässliche Voraussetzung für den Abschluss des Vertrages gewesen ist (BGE 113 II 25 E. 1 S. 27 mit Hinweis; vgl. auch BGE 118 II 297 E. 2b S. 300). Irrtum über Eigenschaften des Vertragspartners vermögen unter Umständen einen Grundlagenirrtum zu begründen (SCHWENZER, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 25 zu Art. 24
OR; BUCHER, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 2. Aufl., S. 200, insbes. Fn. 24). Abzustellen ist auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Die Anfechtbarkeit darf nicht im Sinne einer Abwägung der im Zeitpunkt der Berufung auf den Irrtum bestehenden Vertragsinteressen der Parteien davon abhängig gemacht werden, ob die einseitige Unverbindlichkeit des Vertrages als unverhältnismässige Rechtsfolge erscheint. Die Geltendmachung des Irrtums verstösst vielmehr nur dann gegen Treu und Glauben, wenn es sich um unnütze Rechtsausübung handelt oder ein krasses Missverhältnis der Interessen besteht (BGE 123 III 200 E. 2a und b S. 203 f.).
3.1 Zu beachten ist indessen, dass die Berufung auf Irrtum nach Art. 25 Abs. 1
OR unstatthaft ist, wenn sie Treu und Glauben widerspricht. Ob dies zutrifft, ist durch eine Abwägung des Interesses des Irrenden an der Anfechtung gegen jenes des Vertragspartners an der Aufrechterhaltung des Vertrages zu ermitteln. Massgebend sind die Interessen beider Parteien, wie sie sich im Zeitpunkt der Geltendmachung des Irrtums darstellen. Zeigt sich, dass die Berufung auf Irrtum dem Irrenden kaum Vorteile, dem Anfechtungsgegner aber schwere Nachteile bringt, verstösst sie gegen Treu und Glauben und ist unzulässig (SCHMIDLIN, Berner Kommentar, N. 7 und 8 zu Art. 25
OR, mit Hinweisen). Wie es sich damit verhält, ist im Folgenden zu prüfen.
3.3 Die Kläger halten in ihrer Berufung daran fest, dass im Rahmen der Kündigung durch die Aktiengesellschaft der Eigenbedarf des Beklagten bei der Interessenabwägung nach Art. 272
3.4.2 Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist eine Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst (Art. 271
OR). Ein solcher Verstoss ist zu bejahen, wenn die Kündigung auf keinem schützenswerten Interesse beruht und damit schikanös ist oder zu einem krassen Missverhältnis berechtigter Interessen führen würde (BGE 120 II 31 E. 4a S. 33; Urteil des Bundesgerichts 4C.61/2005 vom 27. Mai 2005, E. 4.1, publ. in: SJ 2006 I S. 34 f. mit Hinweisen). Damit sich die Parteien ein Bild von der Interessenlage machen können, muss die Kündigung auf Verlangen begründet werden (Art. 271 Abs. 2
OR; LACHAT/STOLL/WEBER, Das Mietrecht für die Praxis, 4. Aufl., Kap. 29 Rz. 3.1 S. 524). Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein objektiv erkennbares, ernstgemeintes und schützenswertes
3.4.3 Der dringende Eigenbedarf im Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. a
OR ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts immer dann gegeben, wenn es dem Vermieter aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen nicht zumutbar ist, auf die Benutzung der vermieteten Wohnung oder des Hauses zu verzichten. Beim Entscheid über diese Frage sind alle erheblichen Umstände des Falles zu würdigen. Das Erfordernis der Dringlichkeit ist dabei nicht allein zeitlich, sondern auch sachlich zu verstehen. Es müssen Gründe vorliegen, denen auch nach objektiver Beurteilung eine gewisse Bedeutung zukommt. Liegt ein dringender Eigenbedarf des Vermieters vor, sind bei der Erstreckung dessen Interessen gegenüber jenen des Mieters abzuwägen (BGE 118 II 50 E. 3d S. 55). Dabei ist auf die wahren Interessen der Parteien abzustellen, weshalb bloss vorgeschobene Kündigungsgründe insoweit unbeachtlich sind (vgl. BGE 120 II 31 E. 4a S. 33). Der Bedarf muss sich auf den direkten Gebrauch durch den Vermieter selbst oder eine der im Gesetz erwähnten ihm nahe stehenden Personen beziehen (HIGI, Zürcher Kommentar, N. 190 zu Art. 271a
OR). Weder kann der Vermieter im Hinblick auf einen Verkauf der Liegenschaft das Interesse des zukünftigen Erwerbers geltend machen (LACHAT, Le bail à loyer, Kap. 30.3.8 S. 504) noch der Erwerber den Bedarf des früheren Vermieters. Die Frage, ob sich eine Aktiengesellschaft auf das dringende Interesse an der Nutzung des Mietobjekts durch einen Aktionär berufen kann, wird in der Literatur uneinheitlich beantwortet. Die Ansichten reichen von vorbehaltloser Bejahung (SVIT-Kommentar, 2. Aufl., N. 54 zu Art. 272
OR) über geringfügige Berücksichtigung des Bedarfs des Aktionärs bei der Interessenabwägung (LACHAT, Commentaire romand, N. 13 zu Art. 272
OR; ders., Le bail à loyer, S. 503, Fn. 78, mit Hinweisen) bis zu klarer Verneinung (HIGI, a.a.O., N. 191 zu Art. 271a
OR). Das Bundesgericht hatte die Frage bislang nicht zu entscheiden (vgl. zur Beurteilung des Eigenbedarfs juristischer Personen BGE 115 II 181 E. 2a S. 185). Es hat aber in seinem Urteil 4C.139/2000 vom 10. Juli 2000, E. 2b, im Zusammenhang mit einer Mieterstreckung in einem obiter dictum immerhin klar festgehalten, die Berufung einer juristischen Person auf den Wunsch ihres Aktionärs, selbst die vermieteten Räumlichkeiten zu bewohnen, breche sich am Einwand, dass es sich beim Aktionär um eine von der Gesellschaft unabhängige Person handle.
3.5 Nach dem Gesagten steht fest, dass sich die Rechtslage bei einer Kündigung durch die Aktiengesellschaft wesentlich anders präsentiert hätte, als wenn der Beklagte entsprechend der Vorstellung der Kläger Vermieter gewesen wäre. Sollte der angerufene Kündigungsgrund letztlich unbeachtlich sein, könnte sich die Kündigung als grundlos und daher mangels schützenswerten Interesses der Aktiengesellschaft an der Kündigung bzw. wegen offensichtlichen Missverhältnisses der beteiligten Interessen als anfechtbar erweisen (WEBER, a.a.O., N. 3 zu Art. 271
OR; LACHAT, Commentaire romand, N. 6 zu Art. 271
OR; MERZ, Berner Kommentar, N. 386 zu Art. 2
ZGB). Diesfalls würden die Kläger mit ihrem Hauptbegehren auf Ungültigerklärung der Kündigung obsiegen und könnten sich alsdann gegenüber einer neuen Kündigung auf die Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e
OR berufen. Aber auch wenn der Eigenbedarf des Aktionärs als Interesse an der Rechtsausübung durch die Aktiengesellschaft grundsätzlich in Frage käme, kann der hypothetische Ermessensentscheid des Sachrichters bei der Interessenabwägung nicht in der Weise vorweggenommen werden, dass eine merkliche Besserstellung der Kläger als beim Vergleich mit Sicherheit ausscheidet. Mit dieser Rechtslage lässt sich die Annahme der Vorinstanz, die Anfechtung des Vertrages wegen Grundlagenirrtums bringe dem Irrenden kaum Vorteile, dem Anfechtungsgegner aber schwere Nachteile (E. 3.1 hiervor), nicht vereinbaren. Da sich die Kläger nach dem Gesagten vielmehr in guten Treuen zur Anfechtung des Vergleichs veranlasst sehen durften, hat entgegen der Auffassung der Vorinstanz auch die Dauer des Anfechtungsprozesses ausser Acht zu bleiben. Sie bildet jedenfalls für sich genommen keinen Grund, die Anfechtung an Art. 25 Abs. 1
OR scheitern zu lassen. Würde die Anfechtung nicht zugelassen, müssten sich die Kläger den Vorwurf gefallen lassen, gegen einen gültig geschlossenen Vergleich verstossen zu haben, indem sie nach dem 30. Juni 2005 im Mietobjekt verblieben. Die Kläger haben ein legitimes Interesse daran, dies zu vermeiden.
Entscheid : 132 III 737
Datum : 05. September 2006
Status : 132 III 737
Regeste : Grundlagenirrtum bei gerichtlichem Vergleich über die Erstreckungsdauer nach Kündigung wegen...
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4C.139/2000 • 4C.194/2006 • 4C.61/2005
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