Source: http://schmitte-partner.de/2011/07/18/einheitliches-mietverhaltnis-nach-teilung-des-eigentums/
Timestamp: 2019-05-27 13:54:19
Document Index: 337820988

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 571', '§ 580', '§ 744', '§ 420', '§ 432', '§ 745']

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Bundesgerichtshof, 28.09.2005, VIII ZR 399/03
Die Mieter M., die als Nebenintervenienten zur Unterstützung des Beklagten dem Rechtsstreit beigetreten waren, hatten von der F. im Jahre 1995 eine Wohnung nebst dem Stellplatz Nr. 302 in der Wohnanlage gemietet. Im Jahre 1997 teilte die F. die Wohnanlage in Wohnungseigentum auf. Die an die Mieter M. vermietete Wohnung erhielt die Bezeichnung Nr. 110. Diese Wohnung (ohne Stellplatz) kaufte der Beklagte. An dem Stellplatz Nr. 302 wurde ein Sondernutzungsrecht begründet und der Wohnung Nr. 34 zugeordnet. Diese Wohnung veräußerte die F. zusammen mit dem Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 302 an die Kläger, die als neue Eigentümer in das Wohnungsgrundbuch eingetragen wurden. Die Mieter zahlen seit Mai 1999 weder an die Kläger noch an den Beklagten für den Stellplatz Nr. 302 Miete.
In einem Vorprozess beanspruchten die Kläger von den Mietern den monatlichen Mietzins für den Stellplatz. Ihre diesbezügliche Zahlungsklage wies das Berufungsgericht aber ab mit der Begründung, sie seien allein nicht aktivlegitimiert, da die Kläger und der Beklagte aufgrund ihres Eigentumserwerbs an der Wohnung und an der Garage gemeinschaftlich Vermieter geworden seien; der Mietzins stehe der Eigentümergemeinschaft aus Klägern und Beklagtem nur als Bruchteilsgemeinschaft zu.
In dem vorliegenden Rechtsstreit hatten die Kläger von dem Beklagten zunächst den Abschluss einer Vereinbarung über eine anteilige Abtretung der Garagenmiete, hilfsweise die Erteilung einer Ermächtigung zur Einziehung der Garagenmiete bzw. als Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft die Mitwirkung an der Einziehung der Mietzinsforderung für den Stellplatz Nr. 302 verlangt. Dem letztgenannten Begehren hat der BGH stattgegeben. Er ist der Auffassung, dass die Kläger und der Beklagte gemeinsam Vermieter des Stellplatzes Nr. 302 sind. Der über ein Grundstück geschlossene einheitliche Mietvertrag werde durch die Veränderung der dinglichen Rechtslage, nämlich die Teilung des Grundstücks und die vom Eigentümer, der zugleich der Vermieter ist, vorgenommene Veräußerung von Teilen an verschiedene Erwerber nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten.
Vielmehr treten die Erwerber gemäß § 571 BGB a.F. in den über ein einheitliches Mietobjekt geschlossenen einheitlichen Mietvertrag ein. Dasselbe gilt gemäß §§ 580, 571 BGB a.F. für ein einheitliches Mietverhältnis über eine Wohnung mit Garage oder anderen Nebenräumen, wenn der Eigentümer, der zugleich Vermieter ist, einen Teil des Mietobjekts abtrennt und veräußert. Das Verhältnis zwischen Klägern und Beklagtem bestimmt sich nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft. Besteht aber an einem Grundstück eine Gemeinschaft nach Bruchteilen, schließt der Grundsatz der gemeinsamen Verwaltung (§§ 744, 745 BGB) die Anwendung des § 420 BGB auf Forderungen der Gemeinschaft gegen einen Mieter aus; die Forderungen sind auf eine im Rechtssinne unteilbare Leistung (§ 432 BGB) gerichtet. Die Kläger können deshalb vom Beklagten gemäß § 745 Abs. 2 BGB die Mitwirkung an der Einziehung der Miete für den Stellplatz Nr. 302 verlangen.