Source: https://fincasarrate.com/blog/2016/05/25/defectos-de-construccion-en-las-viviendas/
Timestamp: 2020-02-26 04:07:56
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Defectos de Construcción ¿Cómo actuar?
May 25, 2016 | Defectos construcción
Defectos de construcción, garantías,responsabilidades, plazos.
Una vez entregada la vivienda (nueva o de segunda mano), el comprador debe de examinar la construcción y realizar una detallada inspección del inmueble por si hubiera defectos de construcción. Una de las dudas que se repiten más habitualmente es saber que garantía tienen los inmuebles.
El propietario tiene la posibilidad de reclamar a quien se lo vendió, siempre que no se hayan cumplido los plazos previstos legalmente y que la responsabilidad de los mismos pueda ser objeto de reclamación. Y es en este punto donde surge la necesidad de diferenciar entre los vicios constructivos, imputables a los agentes que intervinieron en la construcción de la edificación; y los vicios ocultos, a cuyo saneamiento está obligado el vendedor del inmueble, siempre que se cumplan una serie de requisitos.
En el caso de las viviendas de nueva construcción, el periodo de garantía se encuentra regulado por la ley 38/1999 de ordenación de la edificación que prevé unos plazos de uno, tres y diez años en función de la tipología y origen del defecto.
a) Durante diez años responden de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años responden de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3 de la propia L.O.E. (Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos).
Es muy importante tener en cuenta, que la garantía empieza a contar desde el momento en que el constructor entrega la obra terminada al promotor y no desde que el comprador adquiere la vivienda. A falta de este dato, lo mejor es contar a partir de la fecha del Certificado Final de Obra, dato que podemos consultar en el Libro del Edificio que nos debe entregar el promotor, o en su defecto, en el Expediente de Licencia de Primera Ocupación en el Ayuntamiento de nuestra localidad. Esta situación provoca, que en el caso de viviendas que se venden unos años después de su finalización, en el momento de la compra parte de la garantía ya ha vencido.
También debe saber que el período para reclamar los desperfectos o defectos de construcción es de 24 meses des de su aparición, independientemente de que el plazo de garantía haya o no finalizado.
Los pasos a seguir ante la aparición en la vivienda de vicios o defectos de construcción reclamables son los siguientes:
El usuario deberá realizar un listado concretando todas las anomalías detectadas en un primer momento, o con aquellas otras que vayan surgiendo con el uso y mirar si efectivamente es un vicio o defecto de construcción reclamable, después analizaremos si nos encontramos en el plazo de garantía. A partir de aquí hay que obtener una prueba fehaciente del momento de aparición del defecto de construcción. Desde eso momento se dispone de dos años para iniciar cualquier tipo de reclamación.
En el momento de reclamar defectos de construcción utilizaremos procedimientos diferenciados en función de su importancia. Así pues, si se trata de pequeños desperfectos a nivel de acabado, lo comunicaremos al promotor y al constructor, y solicitaremos su reparación de modo fehaciente (burofax) para que quede constancia. Se trata normalmente de reparaciones de poca importancia y fácil solución que son corregidas por el promotor o constructor una vez recibida la notificación. Cuando los defectos existentes tienen una mayor importancia y afectan a la habitabilidad o a la seguridad estructural de la vivienda (humedades, grietas, defectos en instalaciones,..), para iniciar la reclamación se solicitará un informe técnico que contenga los defectos, las causas, las posibles soluciones y los posibles responsables. Dicho informe deberá de ir visado por el Colegio de Arquitectos para que tenga más fuerza probatoria. A partir de aquí se iniciarán las reclamaciones, inicialmente amistosas con los responsables y ante la falta de actuación por estos a través de la vía judicial. Toda comunicación deberá realizarse de forma fehaciente a la promotora y constructora de la edificación. Es muy importante que la comunicación sea fehaciente, por ello recomendamos el envío mediante burofax solicitando la certificación del contenido y el acuse de recibo.
La garantía de las viviendas usadas es muy diferente. En este caso, si el inmueble tiene más de 10 años, el comprador dispone de solo 6 meses desde la compra para reclamar al vendedor que responda de los vicios ocultos. Sin embargo, se debe tener en cuenta que esta reclamación es más compleja porque normalmente la transmisión de viviendas usadas se realiza por “cuerpo cierto”, donde el comprador conoce y acepta la finca en el estado en la que se encuentra. Es por eso, que es muy importante contar con el asesoramiento de un técnico experto del mundo de la construcción en el momento de comprar una vivienda de segunda mano.
Respecto a los sujetos a los que ha de exigirse la responsabilidad por vicios constructivos o defectos de construcción, hay que atender a las siguientes normas:
– Criterio general de individualización de la responsabilidad: La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que se deba responder (artículo 17-2 de la L.O.E.).
– Subsidiariamente, responsabilidad solidaria: Cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente (artículo 17-3 de la L.O.E.).
– Responsabilidad del promotor: En todo caso, responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción (artículo 17-3 de la L.O.E.). Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso procedan, su responsabilidad se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas (artículo 17-4 de la L.O.E.). Esta responsabilidad solidaria del promotor facilita al perjudicado el ejercicio de la acción de responsabilidad, pues se dirigirá contra él en todo caso; y viene justificada por el hecho de que es quien asume la iniciativa de todo el proceso constructivo, tal y como apunta la propia Exposición de Motivos de la L.O.E.
– Responsabilidad del proyectista: Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, estos responderán solidariamente. Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudieran ejercer contra sus autores (artículo 17-5 de la L.O.E.).
– Responsabilidad del constructor: Responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan. Cuando subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar. Asimismo, responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar (artículo 17-6 de la L.O.E.).
– Responsabilidad del director de obra y del director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra: Serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento. Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista. Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda (artículo 17-7 de la L.O.E.).
– Exoneración de responsabilidad: Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño (artículo 17-8 de la L.O.E.).
– Subsistencia de las responsabilidades contractuales: Las responsabilidades establecidas en la L.O.E. se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa (artículo 17-9 de la L.O.E.).
a) Prescripción de las acciones. Una vez producido o detectado el daño de remate, de habitabilidad o estructural, el usuario tendrá dos años para interponer las correspondientes acciones contra los agentes responsables de la construcción del edificio. Este plazo de prescripción admite interrupción con reclamaciones extrajudiciales, por ello, nuestra primera recomendación es remitir burofax al promotor, constructor, arquitecto (Director de Obra) y aparejador (Director de Ejecución) detallando los daños o defectos del inmueble. Obviamente, si los responsables han realizado algún tipo de reparación sin conseguir solucionar definitivamente el defecto, recomendamos remitir un nuevo burofax para comunicar esta circunstancia.En cualquier caso, sin no se tomaran acciones judiciales de inmediato, es muy recomendable enviar uno cada año para comunicar los defectos persistentes, la evolución de los mismos y nuevos daños que puedan aparecer. Esta cautela evita perjudicar, quizás, de forma irremediable, futuras acciones judiciales. Esta alerta debe extremarse en Comunidades de Propietarios donde es común delegar en terceros la responsabilidad de comunicar las deficiencias o, simplemente, es algo más complejo articular los trámites de reclamación. Debe tenerse en cuenta que para efectuar reclamaciones extrajudiciales no será necesaria la aprobación en Junta de Propietarios (sí será necesario el acuerdo en Junta previo a la interposición de demanda), siendo suficiente una reclamación efectuada por el Presidente, o el Administrador en nombre de la Comunidad
b) ¿Qué pasa si ha transcurrido el plazo para reclamar? Como antes se apuntaba, dependiendo de la relevancia del defecto de construcción, los plazos de garantía varían entre el año para reclamar defectos de acabado, los tres años para defectos de habitabilidad o funcionalidad y los diez años en caso de defectos relativos a la estructura del edifico. Debe tenerse en cuenta que estos plazos comienzan a contar desde la recepción de la obra por el promotor y estos supone un problema en caso de aquellas viviendas que por las circunstancias del mercado han tardado más tiempo del previsto en venderse.Pues bien, en caso de que por alguna circunstancia nos encontremos fuera de estos plazos que establece la Ley de Ordenación de la Edificación no todo está perdido, pues aunque no podamos reclamar al constructor, arquitecto o aparejador, siempre quedará vigente la responsabilidad contractual del promotor/vendedor, que se extiende durante los 15 años posteriores a la venta.No obstante, esta reclamación por responsabilidad contractual del vendedor siempre tendrá un resultado más incierto, por lo que en todo caso se recomienda al afectado reclamar en los plazos anteriormente expuestos siempre que ello sea posible.
d) ¿Cómo actuar si hay varios vecinos afectados? En la mayoría de los casos los defectos de construcción afectan a varias viviendas y en estas situaciones lo más recomendable será plantear una reclamación conjunta por los propietarios afectados. Además de hacer mayor fuerza frente a los responsables de los defectos, supondrá un ahorro en costes, tanto en lo que se refiere al informe pericial que acredite los daños como a los gastos de defensa jurídica.
e) ¿Qué pasa si los defectos de construcción atañen a elementos o zonas comunes del edificio?También será muy común que en caso de que el edificio se vea afectado por patologías constructivas, estas afecten en gran medida a elementos o espacios comunes tales como la cubierta, núcleos de escaleras, piscina etc. En muchos de estos casos el defecto que tiene causa en un elemento común llegará a afectar a zonas privativas (ej.: los defectos de impermeabilización en cubierta se manifestarán, por lo general, en los áticos).En estos casos, como regla general, será la Comunidad de Propietarios, representada por su Presidente, quien tendrá legitimación para reclamar o iniciar procedimientos judiciales. Como antes decíamos, en un momento inicial, para realizar las primeras reclamaciones a los intervinientes en la construcción, bastará con que estas sean remitidas por el Presidente o el Administrador en nombre de la comunidad, no así si se decide ejercitar acciones judiciales, en cuyo caso será necesaria la aprobación de tal medida en Junta de Propietarios.No debe olvidarse que cabe la posibilidad de acumular en una misma demanda defectos de zonas comunes y de viviendas y locales privativos, ya que jurisprudencialmente se ha reconocido la legitimación del Presidente de la Comunidad para actuar en nombre de los propietarios en determinados supuestos. Como es lógico, esta acumulación supondrá un reparto de costes y un gran ahorro para los propietarios.
f) ¿Qué pasa si además de defectos de construcción se aprecian incumplimientos respecto a las calidades ofertadas?Es también relativamente habitual que a los defectos constructivos se sume una merma en las calidades ofertadas. En este aspecto debe recordar el adquirente que la memoria de calidades que se suele adjuntar al contrato de compraventa es vinculante para el vendedor, así como los folletos promocionales. Independientemente de que esta merma de calidades pueda dar lugar a una reclamación autónoma solo por este hecho (responsabilidad contractual del vendedor), cabe también la posibilidad de acumular dicha reclamación a la demanda por defectos constructivos.
DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN MÁS COMUNES QUE SE SUELEN ENCONTRAR:
Defectuosa red de saneamiento que produce atascos, olores, filtraciones, humedades y en algunos casos inundaciones.
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vicente jornet	el 6th diciembre 2016 a las 12:11 pm
Hola quisiera me aconsejaran sobre el problema q tengo en una vivienda en Dénia.
El edificio tiene 12 años y desde hace 6 o 7 años las fachadas tienen grietas y desde principio tienen las paredes filtraciones de agua. Hemos tenido varios administradores se lo hemos comentado y todos dan largas para no tener q demandar al promotor-constructor. pues es una ciudad en la cual es bastante popular este, y también tienen mucho interes en q restaurémos y pintemos el edificio nosotros y vale unos 33.000 E y creo q es una burrada, y además lo tenía q pagar la promotora-cronstuctora.
esperando su buen consejo.
un saludo. Vte. Jornet
Fincas Arrate	el 7th diciembre 2016 a las 11:16 am
Dependiendo del tipo de defecto que tenga el edificio existen diferentes plazos de garantía. Así el art. 17 de la ley de Ordenación de la Edificación establece un plazo de 10 años, si los daños se deben a defectos o vicios que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Por otro lado, si los daños ocasionan el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, el plazo será de tres años, mientras que si nos encontramos ante de defectos que afectan a elementos de terminación o acabado, el plazo será de un año. Los plazos empiezan a computarse desde el momento en que se suscriba el acta de recepción y las acciones para exigir dichas responsabilidades prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños.
Por lo que me indica, si el edificio tiene una antigüedad de 12 años, salvo que hayan procedido a realizar la oportuna reclamación extrajudicial de manera fehaciente al Constructor-Promotor en cuyo caso se habrá interrumpido el periodo de prescripción de dos años y podrán acudir al correspondiente proceso judicial, de lo contrario los plazos de reclamación por esta vía han transcurrido.
No obstante,el comprador, con base en lo establecido en el art. 17.9, puede acudir a la acción basada en el incumplimiento del contrato de compraventa (arts. 1.100 y ss. CC), cuyo plazo de prescripción, tras la reforma del art. 1.964 CC, por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, es de cinco años (anteriormente el plazo para las acciones personales, era de quince años), acción que únicamente podrá dirigir contra el vendedor de la vivienda, nunca contra el constructor, el arquitecto o cualquier otro agente de la construcción, con los que no existe un vínculo contractual y que puede ejercitarse de forma conjunta con las acciones basadas en la LOE. Para las acciones nacidas con anterioridad al cambio, el plazo de prescripción termina el 7 de octubre de 2020, es decir, transcurridos cinco años desde la entrada en vigor de la reforma (Relaciones jurídicas nacidas antes del 7-10-2000.- Prescritas en la actualidad, Relaciones jurídicas nacidas entre 7-10-2000 y 7-10-2005.- Aplicación del plazo anterior de 15 años previsto en el art. 1964 CC). Así pues, si su edificio es del 2.004 podría reclamar al vendedor hasta el 2.019. Tenga en cuenta que hoy en día los Tribunales vienen admitiendo en muchos supuestos la responsabilidad del promotor-vendedor por el incumplimiento del contrato de compraventa, cuando el plazo de garantía de la LOE ya ha transcurrido, por lo que es una opción que debe tenerse muy presente.
Espero con mi respuesta haberle podido aclarar más este asunto.
Enrique	el 13th diciembre 2016 a las 12:13 am
Hola buenas,adquirimos hace 8 años un apartamento de nueva construcción en el pirineo dentro de una promoción de varios edificios.El caso es que en el bloque de enfrente hubo un incendio por un tema de chimeneas que nos puso en alerta e hicímos que revisasen las de nuestro bloque.El informe nos dice que existen defectos y peligro potencial en las mismas y que debiéramos realizar una reforma de toda la instalación que nos puede suponer un presupuesto importante.Mi pregunta es si podemos reclamar con todas las de la ley a pesar de haber transcurrido estos años (ahora vemos que hemos estado en claro peligro por negligencia) y si esta sería contra la promotora (ya extinta) ó contra el arquitecto,aparejador….
Fincas Arrate	el 16th diciembre 2016 a las 11:59 am
Lo primero sería encargar un dictamen pericial (que al parecer ya disponen de él) que evalúe los defectos constructivos que tienen en sus chimeneas al objeto de delimitar el origen, causa, etc. para poder conocer si estamos ante defectos que quedan cubiertos por su plazo de garantía correspondiente y qué agente de la construcción es el responsable, si se puede determinar de forma individualizada o si existe una responsabilidad solidaria de los mismos.
Dependiendo del tipo de defecto que tenga el edificio existen diferentes plazos de garantía. Así el art. 17 de la ley de Ordenación de la Edificación establece un plazo de 10 años, si los daños se deben a defectos o vicios que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Por otro lado, si los daños ocasionan el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, el plazo será de tres años, mientras que si nos encontramos ante de defectos que afectan a elementos de terminación o acabado, el plazo será de un año. En principio parece que estaríamos ante un defecto de habitabilidad, ahora bien, si dicho defecto pone en peligro el edificio entero, la clave estaría en que el informe pericial señale que más que un defecto que afecta a la habitabilidad es un problema que podría afectar a la estructura, e intentar de esta manera que el plazo sea de diez años y no el de tres para la reclamación. De esta manera, dado que el edificio tiene una antigüedad de 8 años, estarían en plazo para realizar la reclamación. Ahora bien, se debe tener en cuenta, que los plazos anteriormente citados, empiezan a computarse desde el momento en que se suscriba el acta de recepción, según determina el art. 6.5 LOE, y que el ejercicio de la acción prescribe en el plazo de dos años desde que aparecieron los defectos (art. 18).
Una vez determinadas ambas cuestiones, se deberá proceder a la oportuna reclamación extrajudicial a quien se considere responsable o responsables, para que procedan a su reparación, y, si se tiene suerte, lo que es el caso menos probable, dichos agentes tomarán las oportunas medidas, reparando los defectos y solucionando los problemas existentes. Ahora bien, lo más habitual, es que esa reclamación no sea atendida por nadie o que el requerido no se haga responsable, ya que el promotor dirá que la culpa es del constructor, este a su vez dirá que el defecto es por culpa del proyecto, el proyectista dirá que la culpa es del aparejador, etc., quedando como única vía, el acudir al correspondiente proceso judicial, pero por lo menos la reclamación extrajudicial, habrá servido para interrumpir el plazo de prescripción de dos años, por lo que es conveniente que quede prueba de su realización, para que luego no se pueda alegar por el demandado que la acción está prescrita.
Por descontado que también pueden reclamar a la inmobiliaria que les vendió el apartamento porque una cosa es la responsabilidad constructiva recogida en la LOE de la que se deriva la de los agentes de la edificación que constan en el art 17 y otra la responsabilidad contractual derivada de la venta de un inmueble con vicios ocultos que se atribuye al vendedor. Las responsabilidades son varias ya que la promotora responde por loe y la inmobiliaria por código civil, por lo que es factible reclamar los vicios ocultos a quien vendió un bien libre de problemas, por lo que es una opción que debe tenerse muy presente, ya que los distintos agentes de la construcción siempre van a intentar alegar o su falta de responsabilidad o la prescripción de la acción, debiendo acudirse como única salida a la responsabilidad contractual.
Marco A	el 15th agosto 2017 a las 4:05 pm
Estimados Srs, en junio de 2006, nos hicieron entrega de un piso a un grupo de propietario. Pasado este tiempo nos damos cuenta que el edificio no tiene aislamiento alguno, solo cámaras de aire sin aislante. El proyecto técnico que lo tenemos en nuestro poder, dice todo lo contrario, en la partida correspondiente viene indicado la correspondiente cámara de aire con aislamiento. ¿Que acciones legales podemos llevar a cabo ahora en el 2017, 11 años después? Gracias.
Fincas Arrate	el 29th agosto 2017 a las 11:33 am
En este caso nos encontramos ante un incumplimiento del contrato de compraventa por parte del promotor-vendedor, ya que no cumple con las condiciones reseñadas en el proyecto técnico del edificio.Las acciones legales por incumplimiento contractual se deben dirigir contra promotores y vendedores, entendiendo como tales, no sólo a las entidades promotoras, sino además a todos los que intervienen en la compraventa de inmuebles como hoy en día son los bancos, entidades financieras, agencias inmobiliarias, gestoras de cooperativas, gestoras de comunidades de propietarios, etc. El plazo para ejercitar estas acciones por incumplimiento contractual prescribe a los 15 años.
bruce	el 14th octubre 2018 a las 7:15 pm
El constructor de mi edificio ha pasado unas tuberías de 4″ por medio de las vigas del estacionamiento, como le puedo reclamar ya que me parece un daño a la estructura del edificio
Fincas Arrate	el 14th octubre 2018 a las 8:07 pm
En mi opinión en este caso no se trata de un daño estructural, ya que estos se dan cuando son fruto de deficiencias en compactación o estudio del terreno que provocan ligeros hundimientos, grietas, fisuras, etc. También es común que tengan lugar como consecuencia de deficientes cálculos estructurales en forjados, soportes, vigas, pilares o muros de carga, cimentación y cualesquiera otros que pudieran afectar a la resistencia mecánica o estabilidad del edificio.