Source: http://www.2pamministrazioni.it/index.asp?p=faq
Timestamp: 2017-09-26 12:39:48+00:00
Document Index: 28997098

Matched Legal Cases: ['art.1117', 'art.2946', 'art.1130', 'art.1129', 'art.1129', 'art.1136', 'art. 1138', 'art.1131', 'art. 1129', 'art. 1107', 'art. 1135']

26/09/2017 14:39:47
La manutenzione e l’innovazione
Chi paga le opere di manutenzione, conservazione ed innovazione delle parti comuni in un condominio?
L’articolo 1118 del codice civile ci ricorda che il diritto di ciascun condomino sulle "parti comuni" dell’immobile è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene. Qualche articolo più avanti troviamo il 1123, sempre del codice civile, che non manca di farci presente che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle "parti comuni" dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza dell’assemblea condominiale, sono sostenute dai condomini "in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno".
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa (ad esempio: l’ascensore), le spese sono ripartite in "proporzione dell’uso" che ciascuno dei condomini può farne. Ecco, dunque, la necessità che ogni regolamento condominiale debba "precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.
Le “braghe” sono di proprietà esclusiva?
La braga essendo un tratto di tubazione orizzontale è di proprietà esclusiva.
A tal proposito si precisa che la proprietà comune riguarda le cosiddette colonne centrali (verticali) mentre le diramazioni delle stesse (orizzontali) dirette alle unità immobiliari sono di pertinenza esclusiva del condomino interessato [art.1117 c.c.].
Quali sono i documenti del Condominio che gestisce e conserva l’amministratore?
a) il regolamento condominiale,
b) l’elenco aggiornato di tutti i condomini,
c) le tabelle millesimali,
d) l’inventario dei beni di proprietà comune,
e) il registro dei verbali dell’assemblea,
f) la documentazione relativa alla costruzione dell’edificio, con lo schema dei vari impianti, concessioni comunali ecc.,
g) le ricevute sia degli avvisi di convocazione, sia delle trasmissioni dei verbali di assemblea,
h) i documenti relativi alle assicurazioni sociali (Inps, Inail).
Un’altra parte di documentazione, riguardando rapporti giuridici di durata definita, va conservata per tutto il periodo necessario previsto e comprende:
a) contratto assunzione del portiere,
b) contratti di fornitura energia elettrica, acqua, combustibile,
c) contratto manutenzione ascensori,
d) assicurazione dello stabile,
e) libretti di centrale termica, ascensori ecc.
L’ultima parte comprende documenti essenzialmente contabili come ricevute di pagamento, fatture, estratti conto bancari ecc.
Le ricevute di pagamento relative all’esecuzione dei lavori e forniture di beni e servizi devono essere conservate fino alla prescrizione decennale prevista dall’art.2946 del c.c.
Come si amministra un Condominio?
Nei condominii l’organo decisionale è rappresentato dall’assemblea dei proprietari (Condomini) che, secondo quanto stabilito dall’articolo 1135 del codice civile, delibera, fra l’altro, la conferma o la revoca dell’amministratore e la sua eventuale retribuzione. L’assemblea provvede, inoltre, all’approvazione delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini, all’approvazione del rendiconto annuale e all’impiego del residuo attivo della gestione e decide sulle opere di manutenzione straordinaria costituendo, se necessario, un fondo speciale.
Quali sono le attribuzioni dell’amministratore condominiale e chi ne determina i poteri?
L’articolo 1130 del codice civile stabilisce che le attribuzioni dell’amministratore condominiale sono:
a) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
b) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
d) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
Le sue attribuzioni sono determinate dall’art.1130 del codice civile; ulteriori attribuzioni possono essere attribuite dal regolamento di condominio e/o dall’assemblea.
Chi nomina l’amministratore e chi ne dispone la revoca? [art.1129 c.c.]
Quando i Condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. L’amministratore può essere revocato in qualunque tempo dall’assemblea oppure dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino per giusta causa.
Quanto dura in carica l’amministratore? [art.1129 c.c.]
Con quali maggioranze si provvede alla nomina dell’amministratore?
L’art.1136 del codice civile stabilisce che l’amministratore venga nominato con un numero di voti che rappresenti la maggioranza numerica degli intervenuti in assemblea e almeno la metà (millesimale) del valore dell’edificio.
Come si regola un Condominio?
Il condominio è regolato, oltre che dalle norme stabilite dalle leggi, anche dalle disposizioni contenute in un proprio regolamento di condominio.
L’art. 1138 del codice civile stabilisce che in un edificio in cui il numero dei Condomini è superiore a dieci è obbligatorio formare un regolamento che detti la disciplina delle cose comuni, la disciplina sulla ripartizione delle spese, la disciplina sull’amministrazione dei beni e dei servizi comuni, la disciplina del decoro dell’edificio.
Quali sono le parti del condominio considerate per legge comuni?
Secondo l’articolo 1117 del codice civile vengono considerate "oggetto di proprietà comune" dei condomini (cioè dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal "titolo"):
1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili ed, in genere, tutte le parti dell’edificio necessarie all’"uso comune";
2) i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per gli altri servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti ed, inoltre, le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà "esclusiva" dei singoli condomini. Il diritto di ciascun condomino sulle "cose comuni" è proporzionale al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene a meno che il "titolo" non disponga diversamente. Il "titolo" è l’atto o l’insieme di atti che hanno dato vita al condominio.
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione. Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.
Nella divisione che ha per oggetto beni immobili, l'opposizione, per l'effetto indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima della trascrizione dell'atto di divisione e, se si tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda. Devono essere chiamati a intervenire, perché la divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull'immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell'atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale. Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunione può opporsi contro le persone indicate dal comma precedente eccetto le ragioni di prelevamento nascenti dal titolo anteriore alla comunione medesima, ovvero da collazione.
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori i pozzi, le cisterne gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Art. 1123 C.C. (Ripartizione delle spese))
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art.1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.
•eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
•disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
•riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
•compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Art. 1133 C.C.(Provvedimenti presi dall'amministratore)
•alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione;
•all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
•all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
•alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima, la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt.1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza.
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alla modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio. In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocata dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini.
•quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.