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Timestamp: 2019-01-17 17:30:48
Document Index: 352966197

Matched Legal Cases: ['§ 5', '§ 5', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 5']

Berufungsentscheidung - Steuer (Referent) des UFSF vom 08.10.2003, RV/0189-F/02
Der unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung der Bw. gegen den Bescheid des Finanzamtes Feldkirch vom 20.12.2000 betreffend Grunderwerbsteuer, StrNr XY, entschieden: Die Berufung wird als unbegründet abgewiesen.
Mit Kaufvertrag vom 2./16.2.1996 erwarben HR und UR das in EZ 3170 KG A eingetragene GST-NR 4011/4 um einen Gesamtkaufpreis von S 1.197.000,-- je zur Hälfte von Frau M. In Punkt X. dieses Vertrages verpflichteten sich KG und AV die Reihenhausanlage "R-Straße" mit den Eigentümern der GST-NR 4011/2 und 4011/3 KG A durch Architekt NB, planen und bis zur Fertigstellung durchführen zu lassen.
Mit vorläufigem Bescheid vom 1.4.1996 schrieb das Finanzamt Feldkirch der Berufungsführerin Grunderwerbsteuer in Höhe von 20.947,00 S, das sind 3,5% von 598.500,00 S, vor.
Die auf das Reihenhaus von Herrn HR und UR entfallenden Baukosten haben laut der von NB vorgelegten Rechnung vom 1.4.1997 2.703.000,00 S betragen.
Mit endgültigem Bescheid vom 20.12.2000 schrieb das Finanzamt Feldkirch der Berufungsführerin Grunderwerbsteuer in Höhe von S 68.232,--, das sind 3,5% von S 1.949.500,--, vor.
In der Berufung vom 18.1.2001 brachte die Berufungsführerin im Wesentlichen vor, dass sie gemeinsam mit HR im Jahr 1996 von Frau M auf Grund des Kaufvertrages vom 16.2.1996 die Liegenschaft GST-NR 4011/4 KG A gegen einen Kaufpreis von S 1.197.000,-- mit der Absicht darauf ein Einfamilienhaus zu errichten, erworben habe. In der Folge sei auf Grundlage des Werkvertrages vom 22.3.1996 NB mit der Errichtung des Bauwerkes beauftragt worden. Die auch im Kaufvertrag über das Grundstück enthaltene Verpflichtung zum Abschluss des Werkvertrages zusammen mit zwei anderen Parteien sei nicht Bedingung für den rechtsgültigen Erwerb der unbebauten Liegenschaft. Weiters enthalte der Punkt IV des Werkvertrages mit Herrn NB über das für die Errichtung zu zahlende Entgelt auch die Kosten des Grundanteils. Die Verpflichtung zur Errichtung einer Reihenhausanlage durch Architekt NB könne nicht als Gegenleistung im Sinne des § 5 GrEStG angesehen werden, da es sich um Leistungen handle, die lediglich dem Erwerber zugute kämen. Als Gegenleistung komme daher nur der Kaufpreis in Frage, der über ein Treuhandkonto an Frau M weitergeleitet worden sei. Herr NB sei zu keinem Zeitpunkt als Partei an der Transaktion beteiligt gewesen. Der Werkvertrag zwischen den Errichtern und NB möge auf den ersten Blick geeignet sein, den Schluss zuzulassen, dass eine einheitliche Transaktion vorliege, weil das Entgelt einschließlich der Kosten des Grundanteils ausgewiesen sei. Der Grund für diese Darstellung sei nicht mehr nachvollziehbar und für die steuerrechtliche Beurteilung letztlich auch nicht von Belang. Die steuerrechtliche Beurteilung der Frage, ob zwischen dem Erwerb des Grundstückes und der Errichtung der Reihenhausanlage ein einheitliches Rechtsgeschäft vorliege, habe nach dem Kriterium der wirtschaftlichen Betrachtungsweise zu erfolgen. Demnach sei zu prüfen, in welchem Zustand das Grundstück vom Interessenten erworben worden sei. Der Erwerb sei in unbebautem Zustand von einer dritten Person erfolgt. NB sei zu keinem Zeitpunkt Eigentümer der Liegenschaft gewesen - er habe weder in wirtschaftlicher noch in zivilrechtlicher Sicht eine bebaute Liegenschaft übertragen können. Die Errichtungskosten für das Gebäude seien auch demgemäss entgegen dem Wortlaut des Punkt IV. des Werkvertrages unter Abzug des Kaufpreises für das Grundstück beglichen worden. Dass der Werkvertrag nicht die Übertragung einer fertigen bebauten Liegenschaft umfasst habe, sei auch daraus ersichtlich, dass eine Reihe von Änderungswünschen eingebracht worden seien. Insbesondere hätten die Berufungsführerin und HR die sanitären Installationen und den Ausbau des Dachbodens selbst organisiert und an die betreffenden Unternehmer in Auftrag gegeben. Aus den genannten Gründen könne die Bebauungsverpflichtung nicht als Gegenleistung im Sinne des § 5 GrEStG angesehen werden. Ebenso wenig lasse sich aus dem Werkvertrag mit dem Architekten der Erwerb einer bebauten Liegenschaft ableiten. Sie beantrage daher der Berufung stattzugeben und die Grunderwerbsteuer mit S 20.947,-- festzusetzen.
Diese Voraussetzungen müßten kumulativ gegeben sein; bereits das Fehlen eines dieser Merkmale führe zur Nichtanerkennung der Bauherreneigenschaft. Auf Grund der Tatsachen, dass sich die Käufer im Kaufvertrag verpflichtet hätten, die Reihenhausanlage R-Straße mit den Eigentümern von GST-NR 4011/3 und 4011/4 KG A durch Architekt NB planen und durchführen zu lassen, NB um die Baubewilligung angesucht habe, in der Baubewilligung auf die Projektspläne vom 1.2.1996 Bezug genommen worden sei, die Pläne also bereits vor Abschluss der Grundstückskaufvertrages bestanden hätten, im Auftrag zur Organisation eines Bauwerkes durch NB im Wesentlichen festgehalten worden sei, dass NB beauftragt sei den Bau der Reihenhausanlage einschließlich der Gesamtorganisation durchzuführen; des weiteren dokumentiert sei, dass der Architekt die Buchhaltung und Ausschreibung von Aufträgen innehabe, es sich bei den Baukosten um Fixpreise gehandelt habe, die auch die Kosten des Grundanteiles beinhalten und NB für die ordnungsgemäße Leistung eine Haftung übernommen habe und die schlüsselfertige Übergabe bis zum 30.6.1997 garantiert habe, ergebe sich eindeutig, dass die strengen Kriterien, die als Voraussetzung für die Zuerkennung der Bauherreneigenschaft vorliegen müssen, in der Person des Bw nicht erfüllt seien. Die Grundstückserwerber hätten dem Initiator (NB) die Grundstücke verbindlich "fest and die Hand" gegeben, damit diesen den bereits vor Grundstückskauf entwickelten Plan realisiere und in eigenem Namen die von ihm praktisch bis zum Baubeginn vorbereiteten und das Modellprojekt genau kalkulierenden Verträge mit den Bauunternehmern und den übrigen Professionisten schließe. Das Baugeschehen sei somit nicht von den Grundstückserwerbern, sondern von NB beherrscht worden. Er habe auch das Risiko getragen (Haftung für ordnungsgemäße Ausführung, Fixpreise für die Erwerber, schlüsselfertige Übergabe). Die Tatsache, dass der Grundstücksübereignungsanspruch und der Anspruch auf Errichtung des Gebäudes sich zivilrechtlich gegen verschiedene Personen gerichtet haben, sei nicht ausschlaggebend. Vielmehr sei ein Vertragswerk als ein einheitliches anzusehen, wenn nach dem wahren wirtschaftlichen Gehalt ein Kauf mit herzustellendem Gebäude vorliege.
Mit Schriftsatz vom 27.4.2001 stellte die Berufungsführerin einen Antrag auf Vorlage der Berufung an die zweite Instanz.
Mit Vorhalt vom 3. Juni 2002 wurde die Vorhaltsbeantwortung der Frau M der Berufungsführerin mit der Bitte um Stellungnahme übermittelt.
Die Berufungsführerin hat keine Stellungnahme abgegeben.
Gemäß § 1 Abs 1 Z 1 GrEStG 1987 unterliegen Kaufverträge, die sich auf inländische Grundstücke beziehen, der Grunderwerbsteuer. Für die abgabenrechtliche Beurteilung eines Erwerbsvorganges ist der Zustand eines Grundstückes maßgebend, in dem dieses erworben werden soll. Das muss nicht notwendig der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gegebene Zustand sein. Entscheidend ist der Zustand, in welchem das Grundstück zum Gegenstand des Erwerbsvorganges gemacht worden ist. Ergibt sich die Verpflichtung zur Übereignung des Grundstückes und zur Errichtung des Gebäudes aus zwei an sich selbständigen Verträgen, kann Gegenstand des Erwerbsvorganges das Grundstück in bebautem Zustand unter anderem dann sein, wenn ein objektiv enger sachlicher Zusammenhang zwischen den Verträgen besteht, dh wenn der Erwerber bei objektiver Betrachtungsweise als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück erhält. Diese Voraussetzungen liegen unter anderem in den Fällen regelmäßig vor, in denen der Erwerber spätestens mit dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages in seiner Entscheidung über das Ob und Wie einer Bebauung gegenüber der Veräußererseite nicht mehr frei war, und die auf der Veräußererseite auftretenden Personen auf Grund von Abreden bei der Veräußerung für den Erwerber erkennbar zusammenarbeiten bzw durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss aller Verträge hinwirken. Die Annahme eines einheitlichen Vertragsgegenstandes "bebautes Grundstück" setzt neben dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages den Abschluss eines Vertrages über die Errichtung eines Gebäudes zwischen dem Erwerber und der Veräußererseite voraus. Auf der Veräußererseite können auch mehrere Personen als Vertragspartner auftreten. Es ist dabei nicht ausschlaggebend, dass der Grundstücksübereignungsanspruch und der Anspruch auf Errichtung des Gebäudes sich zivilrechtlich gegen verschiedene Personen richten. Entscheidend ist vielmehr, dass der den Grundstücksübereignungsanspruch begründende Vertrag in ein Vertragsgeflecht miteinbezogen ist, das unter Berücksichtigung aller Umstände darauf gerichtet ist, dem Erwerber als einheitlichen Leistungsgegenstand das Grundstück in bebautem Zustand zu verschaffen. Läßt sich ein verkaufsbereiter Grundstückseigentümer bewußt und gewollt in ein Vertragskonzept einbinden, das sicherstellt, dass nur solche Interessenten Grundstückseigentum erwerben können, die sich an ein im wesentlichen vorgegebenes Baukonzept binden, so sind auch die betreffenden Verträge in den grunderwerbsteuerrechtlichen Erwerbsvorgang einzubeziehen. Im gegenständlichen Fall verpflichteten sich HR und UR in Punkt X. des Grundstückskaufvertrages, die Reihenhausanlage R-Straße mit den Eigentümern von GST-NR 4011/2 und 4011/3 KG A durch Architekt NB planen und bis zur Fertigstellung durchführen zu lassen. Die Berufungsführerin war daher zum Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages in ihrer Entscheidung über das Ob und Wie einer Bebauung des Grundstückes nicht mehr frei. Vielmehr war die Berufungsführerin auf Grund dieser Bedingung an das mit Plan- und Baubeschreibungsunterlagen vom 1.2.1996 bei der Stadt Feldkirch von NB in eigenem Namen am 8.2.1996 um Bewilligung eingereichte Reihenhausprojekt gebunden. Die in der Berufung aufgestellte Behauptung, dass Punkt X. des Kaufvertrages nicht Bedingung für den rechtsgültigen Erwerb der unbebauten Liegenschaft gewesen sei, ist nicht nachvollziehbar. Vielmehr geht aus diesem Punkt klar hervor, dass die Käufer die Liegenschaft nicht hätten erwerben können, wenn sie sich nicht verpflichtet hätten, die bereits von NB geplante Reihenhaussiedlung R-Straße von diesem bis zur Fertigstellung durchführen zu lassen. Weiters geht aus der Vorhaltsbeantwortung der Frau M klar hervor - insbesondere dass sich NB verpflichtet habe die Bezahlung des Kaufpreises sicherzustellen, und dass ausdrücklich vereinbart worden sei, dass es im Gestaltungsbereich von NB liege, wie er das Grundstück verwerte -, dass sie NB das Grundstück "fest an die Hand gegeben" hat. Nur daraus lässt sich auch erklären, dass das von ihr veräußerte Grundstück GST-NR 4011/2 im Ausmaß von 1004 m² in drei kleine für sich nur sehr schwer veräußerbare Grundstücke im Ausmaß von 396 m², 209 m² und 399 m² unterteilt wurde und dass oa Punkt X. in den Kaufvertrag aufgenommen wurde. Es ist zwar richtig, dass NB zu keinem Zeitpunkt Eigentümer der Liegenschaft gewesen ist, allerdings hat NB als Verwertungsbefugter im Sinne des § 1 Abs 2 GrEStG die Käufer zum Kauf zugelassen (=Verschaffung des Kaufanbotes nach § 1 Abs 1 Z 4 und 5 GrEStG). Aus dem undatierten und nicht unterfertigten Auftrag zur Organisation eines Bauwerkes durch Architekt NB geht hervor, dass NB die Buchführung sowie die Einzelheiten der Abwicklung einschließlich der Ausschreibungen für Einzelaufträge durchführt. In Punkt IV. dieser Vereinbarung verpflichtete sich NB die Herstellung der Reihenhäuser samt Ausstattung nach der vorliegenden Ausstattungsliste zu Fixpreisen die auch die Kosten für die Grundstücke beinhalten zu organisieren. Weiters wurden Termine für die Entrichtung der Kostenanteile nach Bauzeitplan bis zur Schlüsselübergabe vereinbart. NB erklärte schließlich für eine ordnungsgemäße Leistung zu haften und garantierte eine schlüsselfertige Erstellung bis 30.6.1997. Aus dem Vorbringen in der Berufung, dass die Errichtungskosten für das Gebäude entgegen dem Wortlaut des Abschnittes IV des Werkvertrages unter Abzug des Kaufpreises für das Grundstück beglichen worden seien, ist für die Berufungsführerin nichts zu gewinnen, da für die Beurteilung ob der Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstückes vorliegt auf den Zeitpunkt im Abschluss des Kaufvertrages abzustellen ist.
Von einer Miteigentümergemeinschaft kann erst dann gesprochen werden, wenn Personen Miteigentümer geworden sind. Solange diesen Personen Miteigentum nicht eingeräumt ist, und eine solche Miteigentumsgemeinschaft gar nicht besteht, können diese auch nicht als Bauherren handeln. Planungswünsche von Interessenten, die noch nicht Eigentümer sind, ja nicht einmal einen Übereignungsanspruch am Grundstück erworben haben, sind bloß unverbindliche Anregungen; mit ihnen werden nicht in der Stellung eines Bauherrn gründende, durchsetzbare Rechte geltend gemacht. Wenn auch die späteren Miteigentümer an der Erstellung des Gesamtkonzeptes bereits eingebunden waren, ist beim Erwerbsvorgang der Zustand des Grundstückes maßgebend, das erworben werden soll; die Erwerber konnten auf Grund der Vertragslage kein unbebautes Grundstück erwerben, sondern nur mehr unter Erfüllung der getroffenen Vereinbarung über die Errichtung der genannten Gebäude. Selbst wenn die Berufungsführerin in die Planung eingebunden gewesen wäre, hätte dies nicht ihre Bauherreneigenschaft begründet, da sie das Grundstück erst erworben hat, nachdem die Planung abgeschlossen war. Die Tatsache, dass diverse Aufträge nicht an den Generalbauunternehmer vergeben wurden, sondern von den Erwerbern an von ihnen ausgewählte Handwerker ändert nichts daran, dass die Berufungsführerin an ein vorgegebenes Konzept gebunden war, zumal im Auftrag zur Organisation eines Bauwerkes durch Architekt NB vereinbart wurde, dass NB auch die Ausschreibungen für Einzelaufträge gemeinsam durchführe. Umfangreiche Eigenleistungen eines Erwerbers bei der Errichtung des Bauwerkes schließen die Annahme eines einheitlichen Vertragswerkes jedenfalls dann nicht aus, wenn der Veräußerer oder ein mit ihm zusammenwirkender Dritter Bauleistungen erbringt, die mehr als 50 vH der Bausumme übersteigen. Dies gilt auch für Fälle in denen Erwerber Aufträge eigenhändig vergibt.
Dem in der Berufung vorgebrachten Argument, dass die Verpflichtung zur Errichtung einer Reihenhausanlage durch Architekt NB nicht als Gegenleistung iSd § 5 GrEStG angesehen werden kann, da es sich um Leistungen handelt, die lediglich dem Erwerber zu Gute kommen, ist entgegenzuhalten, dass es nach der Rechtsprechung des VwGH keine Rolle spielt, dass die Gegenleistung nicht der Verkäuferin zu Gute kommt, weil nicht die Bereicherung der Verkäuferin, sondern der Erwerb des Käufers besteuert wird. Bei einem an ein bereits vorgegebenes Projekt gebundenen Käufer zählen also auch die Herstellungskosten für das projektierte Gebäude zur Gegenleistung und damit zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.
Im Übrigen wird auf die Ausführungen in der Berufungsvorentscheidung verwiesen. Zusammenfassend ist festzustellen, dass dem Berufungsführer die Bauherreneigenschaft nicht zugekommen ist. Die Berufung war daher aus oa Gründen als unbegründet abzuweisen.
Findok-Nr: 6259.1, aufgenommen am: 20.10.2003 08:46:51, zuletzt geändert am: 31.03.2006, Dokument-ID: 608b8395-3f9e-4434-bfd8-d266f1606a98, Segment-ID: 31fde443-5732-40c3-8e93-0af42939ede5