Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Kundigung,-mieterhoehung-und-tierverbot-keine-zustimmung-des-mieters--f270051.html
Timestamp: 2019-02-22 17:10:30
Document Index: 349441127

Matched Legal Cases: ['§ 545', '§ 545', '§ 242', '§ 574', '§ 545', '§ 558', '§ 558']

www.frag-einen-anwalt.de Mietrecht, Wohnungseigentum Kündigung Kundigung, mieterhöh...
19.01.2015 23:24 |
Zusammenfassung: Der Mieter muss keinen Zugang zur Wohnung zwecks Besichtigung durch Mietbewerber gewähren, soweit die Beendigung nicht ausreichend sicher feststeht. Unberechtigte Hundehaltung kann abgemahnt werden und Kündigung begründen. Fortsetzung nach Kündigung kann Mietverhältnis stillschweigend verlängern.
Juni 2013: Ich und meine Tante (GBR) haben eine Mietwohnung in ZVG gekauft
Mieter ist eine frau mit 3 kinder und 2 Hunde, ALG bezahlt miete
Mieter hat 2 Raumungklage in letzte 3 Jahreand die Miete ist 2 EUR unter Mietspiegel
Juni 2014: kündigen Wegen eigen Bedarf
Juli 2014: Mieter wiederspricht Kündigung wegen kinder
Okt 2014: Wohnung ist zu verkaufen, Mieter lass selten jemand drin zu besichtigen
November 2014: Die Wohnung Situation ist katastrophal, niemand will es mit aktuellen Situation zu kaufen. Türen gebrochen, schlechter Geruch, schmutzige Badezimmer.
Dezember 2014: 19% Mieterhöhung (1 Euro / qm) Wegen Mietspiegel, Abmahnung Der Mieter Wegen tierhaltung (in den mietvertrag Steht mieter vermieter braucht erlaubniss)
Januar 2015: Kein bestätigung von mieter, noch 2 Hunde drin, keine Mieterhöhung, keine Antwort zu wohnung besichtigen.
Wir wollen den Vertrag kündigen und wir denken auf 3 Optionen
1. Mieter vor Gericht auf zustimmung zu verklagen
2..Mieter vor Gericht auf tierhaktung zu verklagen
3. Mietvertrag Wegen renovieung kündigen
Am welche optionen gibt es beste chance? Gibt es eine andere Option oder Grunde fur kundigen? Ist es logich alle drei Optionen gleichzeitig zu folgen?
Zunächst müssen Sie die Mieterin nicht auf Zustimmung zur Kündigung verklagen (zur Zustimmung zur Hundehaltung siehe weiter unten).
Stattdessen können Sie, nachdem Sie wirksam gekündigt haben, die Mieterin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung verklagen.
Wie Sie schreiben haben Sie bereits in 2014 wegen Eigenbedarfs gekündigt, woraufhin die Mieterin der Kündigung wegen Ihrer Kinder widersprochen hat. Ein Widerspruch macht die Kündigung nicht unwirksam und nur weil jemand Kinder hat, besteht noch lange kein Recht, weiter in der Wohnung zu verbleiben. Allerdings könnte das Mietverhältnis nach § 545 Abs. 1 BGB stillschweigend verlängert worden sein, nachdem die Mieterin nun immer noch dort wohnt. Die Fortsetzung wäre ausgeschlossen, wenn Sie der Fortsetzung im Kündigungsschreiben bereits widersprochen hätten.
Hinsichtlich des Zugangs zur Wohnung:
Die Mieterin muss Ihnen nach Vorankündigung Zutritt zur Wohnung gewähren, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses mit ausreichender Sicherheit feststeht und Sie die Wohnung potentiellen Neumietern zeigen möchten. Allerdings steht die Beendigung noch nicht mit ausreichender Sicherheit fest, wenn die Mieterin, wie in Ihrem Fall, der Kündigung widersprochen hat. Sie können daher nur Zutritt zu der Wohnung verlangen und diesen auch gerichtlich durchsetzen, wenn Sie einen nach den Erfordernissen des Einzelfalls tauglichen Grund dazu haben, etwa Wartungsarbeiten.
Hinsichtlich der Tierhaltung gibt es zwei Möglichkeiten:
1. Sollte der vorherige Vermieter der Mieterin die Tierhaltung nicht genehmigt haben, könnten Sie die Mieterin wegen der Hunde zunächst abmahnen und falls die Hunde nicht aus der Wohnung entfernt werden erneut kündigen.
2. Sollte der vorherige Vermieter der Mieterin die Tierhaltung genehmigt haben, müssten Sie die Genehmigung widerrufen. Der Widerruf kann jedoch nur bei einem berechtigten Interesse Ihrerseits Erfolg haben. Hier müssten Sie nachweisen, dass z.B. eine Geruchs- oder Lärmbelästigung durch die Hunde verursacht wird, die das normale Maß überschreitet. Sie sprechen von einem schlechten Geruch und einem schmutzigen Badezimmer - sollte dies durch die Hunde verursacht sein, könnte dies ein berechtigtes Interesse am Widerruf der Zustimmung des Vorvermieters begründen.
Eine Kündigung zum Zwecke der Renovierung ist nur dann erfolgversprechend, wenn der Renovierungsbedarf solch umfangreiche Arbeiten erforderlich macht, dass die Wohnung auf Dauer unbewohnbar wird und der weitere Besitz der Mieterin den Arbeiten zu sehr im Weg steht. Hier müsste aber wahrscheinlich bereits eine Kernsanierung anstehen, um eine solche Kündigung zu begründen.
Ihre Frage nach sonstigen Kündigungsgründen kann ich aufgrund der vorliegenden Informationen nicht abschließend beantworten, dafür gibt es zu viele mögliche Kündigungsgründe, die verschiedenste Voraussetzungen haben. Sie können natürlich versuchen, die Eigenbedarfskündigung aus 2014 oder die Kündigung wegen einer eventuellen Belästigung durch die Hunde durchzusetzen. Hierbei ist das oben genannte zu beachten.
Sollten Sie jedoch eine erneute Kündigung in Betracht ziehen, so empfehle ich Ihnen die Kündigung schriftlich und beweisbar zuzustellen, unter Angabe der Kündigungsgründe, eventuell außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich und unter Ausschluss der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB. Sollte die Mieterin weiterhin nicht ausziehen, müssen Sie die Dame auf Räumung und Herausgabe verklagen vor dem zuständigen Amtsgericht.
Generell lege ich Ihnen die Beauftragung eines Anwalts in dieser Sache nahe. Dieser kann Sie auch verbindlich über weitere Kündigungsgründe beraten.
Nachfrage vom Fragesteller	23.01.2015 | 04:56
Vielen Dank. Ich bon nocht sicher ob ich hab genau die antwort fur folgende frage verstanden. So Sie meinen
1.es gibt keine Zustimmung der Tierhaltung : ist richtig wenn wir die Mieterin zu erst abmahnen und wenn sie den Hund nich entfernt dann kündigen
2. Dürfen wir gleichzeitig den Kündigung 2014 wegen Eigenbedarf ohne weiteres folgen(trutz nach ihre Widersprochen bis Dato unserseits nicht gesagt wurde)
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.01.2015 | 08:05
Grundsätzlich wäre dies bei einem berechtigten Interesse Ihrerseits an der Entfernung der Hunde die richtige Vorgehensweise. Sollten Sie die Hundehaltung über einen längeren Zeitraum akzeptiert haben, ohne dass es zu Störungen gekommen ist, kann die Pflicht zur Entfernung der Hunde jedoch nach § 242 BGB ausgeschlossen sein.
Zu 2.: Die Kündigung wird durch den Widerspruch nicht unwirksam. Die Mieterin kann nur die Fortsetzung des Mietverhältnisses für einen angemessenen Zeitraum verlangen, § 574a BGB. Das Mietverhältnis könnte aber stillschweigend verlängert worden sein, falls Sie dies nicht in der Kündigung ausgeschlossen haben, § 545 BGB. Siehe oben.
Ich muss Ihnen erneut anraten, einen Anwalt mit dieser Angelegenheit zu betrauen.
Ergänzung vom Anwalt 20.01.2015 | 06:35
Sollten Sie die Wohnung Kaufinteressenten zeigen wollen, können Sie übrigens den Zutritt auch ohne ausreichend sichere Kündigung verlangen. Hierbei sollten Sie aber möglichst wenige Termine ausmachen, um die Mieterin nicht zu überfordern.
Soweit Sie die Zustimmung zur Mieterhöhung gemeint haben sollten, so ist es in der Tat nötig, die Mieterin hierauf zu verklagen, sollte Sie einem berechtigten und wirksamen Mieterhöhungsverlangen nicht zugestimmt haben. Sie können diesen Anspruch zusammen mit der Kündigung versuchen durchzusetzen, allerdings sollten Sie die Frist zur Zustimmung nach § 558b Abs. 1 BGB (01. März 2015) abwarten und dann aber innerhalb von weiteren drei Monaten die Klage auf Zustimmung erheben, § 558b Abs. 2 BGB.
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