Source: https://www.mietrecht-dav.de/rechtskunde/wohnungseigentuemerversammlung/
Timestamp: 2019-10-21 20:21:07
Document Index: 44727246

Matched Legal Cases: ['§ 23', '§ 28', '§ 24', '§ 25', '§ 25', '§ 21', 'BGH', 'BGH', '§ 16', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 25', '§ 22', '§ 280', '§ 23', '§ 10', '§ 22', '§ 16', '§ 4', '§ 134', '§ 23', '§ 43']

Wohnungseigentümerversammlung - Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen AnwaltvereinArbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein
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Die Wohnungseigentümerversammlung ist die nicht öffentliche Versammlung aller Wohnungseigentümer, in der Beschlüsse gefasst werden. Nur ausnahmsweise und bei berechtigtem Interesse ist es möglich, dass jemand teilnimmt, der nicht Wohnungseigentümer oder Vertreter eines Eigentümers ist. Die gesetzlichen Regeln zur Wohnungseigentümerversammlung finden sich in den umfangreichen §§ 23ff. WEG.
Die Wohnungseigentümer treffen sich auf die Einberufung. Diese erfolgt primär durch den Verwalter. Dieser ist verpflichtet, die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einzuberufen. Diese zeitliche Vorgabe folgt unter anderem daraus, dass jährlich ein Wirtschaftsplan aufzustellen und eine Jahresabrechnung zu erstellen ist und, dass die Wohnungseigentümer darüber beschließen müssen, vgl. § 28 WEG. Die Einberufung hat in Textform zu erfolgen. Die Vorlaufsfrist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen. In der Ladung ist die Tagesordnung enthalten, in der die zu fassenden Beschlüsse genannt werden. Dies, damit die geladenen Wohnungseigentümer sich auf die Versammlung vorbereiten können und entscheiden können, ob sie dort hingehen.
Grundsätzlich kann sich jeder Wohnungseigentümer durch einen Dritten, den Verwalter oder den Beirat vertreten lassen. Ob eine schriftliche Vollmachterteilung notwendig ist muss den konkreten Vereinbarungen entnommen werden. Mängel im Einberufungsverfahren führen dazu, dass ein gefasster Beschluss angefochten werden kann, wenn feststeht, dass der Mangel kausal für die Beschlussfassung war (s. u.). Das ist nicht der Fall, wenn der Beschluss bei ordnungsgemäßer Einberufung auch gefasst worden wäre.
Den Vorsitz der Versammlung führt der Verwalter. Die Versammlung ist grundsätzlich am Ort der Wohnungseigentumsanlage durchzuführen. Die Versammlung wird protokolliert und die gefassten Beschlüsse sind im Rahmen einer Beschluss-Sammlung zu führen, § 24 Abs. 6,7 WEG.
Der Ablauf der Versammlung und die Beschlussfähigkeit
Zu Beginn der Versammlung ist die Beschlussfähigkeit der Versammlung zu prüfen, die zum Zeitpunkt einer jeden Beschlussfassung bestehen muss. Gemäß § 25 Abs. 3 WEG ist die Versammlung nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten. Als Erschienen in diesem Sinne gelten auch die Wohnungseigentümer, die sich von einem anderen, bevollmächtigten Eigentümer vertreten lassen, wobei die Gemeinschaftsordnung eine schriftliche Vollmacht verlangen kann. Nicht stimmberechtigt für einzelne Beschlüsse sind Eigentümer, die gem. § 25 Abs. 5 WEG von dem Beschluss betroffen sind. Das gilt wiederum nicht, wenn diese Regelung abbedungen wurde. Es kann in der Gemeinschaftsordnung auch bestimmt werden, dass jede Eigentümerversammlung ungeachtet der Präsenz beschlussfähig ist. Werden Beschlüsse gefasst, obwohl die Versammlung nicht beschlussfähig ist, so sind diese nicht etwa nichtig, sondern lediglich anfechtbar.
Wenn eine Versammlung nicht beschlussfähig ist, dann hat der Verwalter eine erneute Versammlung mit dem gleichen Gegenstand einzuberufen. Diese Wiederholungsversammlung ist ohne Rücksicht auf die vertretenen Anteile beschlussfähig. Aus diesem Grund ist in der Einberufung ausdrücklich darauf hinzuweisen, damit die betroffenen Wohnungseigentümer entscheiden können, ob sie unter diesen Umständen zur Versammlung gehen um ihr Stimmrecht auszuüben. Die Gemeinschaftsordnung kann auch die so genannte Eventualeinberufung gestatten. Das heißt, dass der Verwalter mit der normalen Einberufung eine vorsorgliche (weitere) Ladung zu einer eventuell unmittelbar nach der Feststellung der fehlenden Beschlussfähigkeit beginnenden Ersatzversammlung verbinden kann.
Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung
Die gesetzliche Grundlage für die Beschlussfassung in der Versammlung ist § 21 WEG. Durch Beschlussfassung können nur solche Angelegenheiten geregelt werden, über die die Wohnungseigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung (BGH, BGHZ 145, 158). Dabei sind unproblematisch Entscheidungen über die Frage, ob das Dach saniert werden soll und ob und in wieweit eine Reinigungsfirma oder ein Hausmeister beauftragt werden soll (ordnungsgemäße Verwaltung / Instandhaltung), innerhalb des Kompetenzrahmens der Versammlung. Die Wohnungseigentümer können ebenfalls durch Mehrheitsbeschluss für bestimmte Kostenarten generell vom gesetzlichen, vereinbarten oder beschlossenen Kostenverteilungsschlüssel abweichen, jedoch nicht rückwirkend, § 16 Abs. 3 WEG. Grundsätzlich sollen die Wohnungseigentümer über Beschlüsse gemeinschaftlich, das heißt einstimmig, entscheiden, § 21 Abs. 1 WEG. Da dies jedoch in der Realität oftmals nicht funktioniert, gibt es auch gem. § 21 Abs. 3 die Möglichkeit, eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung mir einfacher Stimmmehrheit zu beschließen. Dies betrifft die Verwaltung aller Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, nur nicht das Sondereigentum (zur Abgrenzung siehe: Verlinkung: Gemeinschafts-/Sondereigentum). Beispielhaft werden solche Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung in § 21 Abs. 5 WEG aufgezählt. Dabei wird unter anderem die Hausordnung erwähnt, die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Versicherungen und die Aufstellung des Wirtschaftsplans, die allesamt für das Funktionieren der WEG wichtig sind. Demgegenüber hat die Versammlung keine Beschlusskompetenz hinsichtlich des Sondereigentums, kann somit keine Einschränkungen oder Änderungen hierzu beschließen. Gibt es bereits eine Vereinbarung, so ist eine Abänderung dieser Vereinbarung nicht per Beschluss, sondern nur per erneuter Vereinbarung möglich.
Nach § 25 Abs. 2 S. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer genau eine Stimme. Nach diesem sogenannten Kopfprinzip hat der Wohnungseigentümer auch dann nur eine Stimme, wenn er Eigentümer mehrerer Wohnungen ist. Diese Regelung ist jedoch abdingbar, da sie in manchen Fällen zu offensichtlichen Unbilligkeiten führt. Das Stimmrecht kann sowohl nach der Zahl der Sondereigentumsrechte, als auch nach Miteigentumsanteilen geregelt werden. Stimmberechtigt sind jedoch grundsätzlich nur die Eigentümer, nicht Mieter oder Pächter. In Angelegenheiten, die nur einen abgrenzbaren Kreis der Wohnungseigentümer betreffen, ist das Stimmrecht auf die betroffenen Eigentümer beschränkt. Dies kann beispielweise in größeren Mehrhausanlagen relevant werden, wenn nur einzelne Wohnungseigentümer, beispielsweise eine Untergemeinschaft, von der Maßnahme und den damit verbundenen Kosten betroffen sind.
Eine solche Untergemeinschaft alleine ist nicht rechtsfähig. Die Mitglieder dieser Untergemeinschaft können jedoch beschließen, dass der Verwalter im Namen der ganzen Gemeinschaft tätig wird, die Kosten jedoch nur auf die Untergemeinschaft verteilt werden. Diese Regelung sollte jedoch restriktiv und nur nach vorheriger intensiver Prüfung angewendet werden, denn ein Beschluss, den nur eine Untergemeinschaft gefasst hat, obwohl er von der gesamten Versammlung hätte gefasst werden müssen, ist nichtig und somit unwirksam.
Beschlüsse und Beschlussfassung
Beschlüsse werden von den Eigentümern gefasst. Dies erfolgt innerhalb der Versammlung normalerweise so, dass der Beschluss in der zu fassenden Form (so bestimmt wie möglich) vorgestellt wird und sodann die stimmberechtigten Eigentümer für oder gegen die Beschlussfassung stimmen oder sich enthalten. Die Stimmabgabe erfolgt meist mündlich, kann jedoch der Übersicht halber bei Bedarf schriftlich oder per Handzeichen oder auch geheim erfolgen.
Unterschieden wird zwischen Beschlüssen, die mit einfacher Mehrheit, mit qualifizierter Mehrheit, einstimmig oder allstimmig beschlossen werden.
Beschlüsse, für die eine einfache Mehrheit ausreicht, kommen zustande, wenn es mehr Ja- als Nein-Stimmen gibt. Bei Stimmgleichheit gilt der Beschluss als nicht angenommen. Wenn die Gemeinschaftsordnung nichts Anderes vorgibt werden Enthaltungen nicht mitgezählt. Die meisten gefassten Beschlüsse sind solche, für die eine einfache Mehrheit genügt. Beispielhaft seien für einfache Mehrheitsbeschlüsse modernisierende Instandsetzungen genannt. Diese sind notwendige Renovierungsarbeiten, die gleichzeitig eine Verbesserung im Vergleich zum Ursprungszustand beinhalten (vgl. bauliche Veränderung/Modernisierung WEG-rechtlich).
Eine qualifizierte Mehrheit ist dann gegeben, wenn besondere Anforderungen an die Mehrheit gestellt werden. Dies ist beispielsweise bei Modernisierungsmaßnahmen oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums („modernisierende bauliche Veränderung“) und der Voraussetzung einer Drei-Viertel-Mehrheit mit mehr als 50% der Miteigentumsanteile der Fall, vgl. § 22 Abs. 2 WEG. Eine solche modernisierende bauliche Anlage kann etwa die Anlage eines Kinderspielplatzes oder der Wechsel der Heizungsanlage sein.
Ein einstimmiger Beschluss ist dann gegeben, wenn alle auf der Versammlung anwesenden Eigentümer einem Antrag zustimmen.
Allstimmig ist ein Beschluss, wenn alle Eigentümer zustimmen, also alle bei der Versammlung anwesend oder vertreten sind. Allstimmig müssen Beschlüsse sein, die eine sonstige bauliche Veränderung zum Inhalt haben (vgl. bauliche Veränderung).
Eine Dokumentation des Abstimmungsverhaltens ist dann notwendig, wenn eine Beschlussfassung derart notwendig ist, dass andernfalls die Liquidität der Gemeinschaft unsicher ist oder eine zwingend notwendige Maßnahme abgelehnt werden könnte. In solchen Fällen könnten die Wohnungseigentümer, die den Beschluss ablehnen, gegebenenfalls eine schuldhafte Pflichtverletzung gegenüber der Gemeinschaft begehen und daher gem. § 280 BGB zum Schadensersatz verpflichtet sein.
Nach jeder Abstimmung wird das Abstimmungsergebnis förmlich festgestellt und protokolliert, damit der Beschluss zustande kommt.
Gem. § 23 Abs. 3 WEG können Beschlüsse unter bestimmten Voraussetzungen auch außerhalb der Versammlung gefasst werden, namentlich in der schriftlichen Beschlussfassung. Dabei müssen alle Eigentümer sowohl hinsichtlich der schriftlichen Abstimmung als auch des Inhalts des zu fassenden Beschlusses einstimmig und unwiderruflich zustimmen. In kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften ist diese Form der Beschlussfassung verbreitet.
Abzugrenzen ist hier der einstimmige Beschluss von der Vereinbarung der Wohnungseigentümer, beispielsweise im Sinne des § 10 Abs. 2 WEG. Denn ein Beschluss ist anfechtbar, eine Vereinbarung nicht. Ein allstimmiger Beschluss über eine Gebrauchsregelung dürfte meist als Vereinbarung ausgelegt werden. Eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 WEG dürfte meist als Beschluss erfolgen. Die Abgrenzung hat anhand des Willens der Eigentümer zu erfolgen. Eine Vereinbarung ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn der Gegenstand einer Regelung durch Mehrheitsbeschluss nicht zugänglich ist (BayObLG, NJW-RR 1992,81). Beispielsweise haben die Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung die rechtliche Qualität einer Vereinbarung und können grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen, geändert werden (BayObLG, WuM 1989, 344).
Nichtige Beschlüsse
Beschlüsse, die die Kompetenz der Wohnungseigentümerversammlung überschreiten, sind nichtig. Eine Überschreitung der Beschlusskompetenz liegt beispielsweise vor, wenn in einem Beschluss eine bestimmte verpflichtende Inneneinrichtung der Wohnung (Sondereigentum) oder ein Vermietungsverbot beschlossen wird. Weiterhin ist ein Beschluss nichtig, wenn die formelle Beschlusskompetenz überschritten wird. Dies ist dann der Fall, wenn die Beschlussfassung ein Thema betrifft, das grundsätzlich in die Kompetenz der Versammlung fällt, der konkrete Inhalt des Beschlusses aber über die Möglichkeiten der Versammlung hinausgeht. So ist beispielsweise ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG mit einer Abweichung von der in der Gemeinschaftsordnung geregelten Kostenverteilung nur für den Einzelfall möglich mit der Folge, dass ein abweichender Beschluss nicht allgemein, sondern nur für den konkreten Einzelfall gefasst werden kann. Nichtig ist ein Beschluss auch in dem Fall, wenn gegen die Formvorschrift des § 4 WEG verstoßen wird oder der Inhalt des Beschlusses nach §§ 134,138 BGB sittenwidrig ist. Ersichtlich nichtig sind auch unmöglich zu vollziehende oder nur sehr unbestimmte Beschlüsse. Darüber hinaus sind eine Vielzahl weiterer potenziell nichtiger Beschlüsse und Beschlussinhalte denkbar, die hier nicht aufgezählt werden können.
Wenn ein Beschluss nichtig ist, muss sich der Betroffene auf die Nichtigkeit berufen. Dies ist nicht an eine Frist gebunden und kann zu jeder Zeit erfolgen. Kommt es zum Streit über die Frage der Nichtigkeit kann eine Feststellungsklage mit dem Ziel, dass die Nichtigkeit des Beschlusses gerichtlich festgestellt wird, erhoben werden.
Für den Fall, dass ein gefasster Beschluss mit einer gegebenenfalls entstehenden Kostentragungspflicht für nichtig gehalten wird ist es ratsam, im Zweifel anwaltlichen Rat einzuholen.
Die Anfechtung von Beschlüssen
Anfechtbar sind alle Beschlüsse, die fehlerhaft zustande gekommen sind oder einen fehlerhaften Inhalt haben, der nicht so weitgehend ist, dass der Beschluss bereits nichtig ist. Einzelne Beispiele sind Mängel bei der Form oder Frist der Einberufung sowie der Feststellung der Beschlussfähigkeit (siehe auch oben). Anfechtbar sind sowohl positive zustande gekommene Beschlüsse als auch Negativbeschlüsse, also solche, die eine Ablehnung eines Beschlussantrags darstellen. Ein nicht nichtiger Beschluss ist gemäß § 23 Abs. 4 S. 2 WEG gültig und kann nur durch ein gerichtliches Urteil nach einer Anfechtung für ungültig erklärt werden, §§ 43 Nr. 4, 46 Abs. 1 WEG. Die Anfechtungsklage gegen einen Beschluss ist innerhalb eines Monats seit der Beschlussfassung zu erheben, eine später erhobene Klage kann keinen Erfolg haben. Beschlüsse, die eine vorgeschriebene qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit nicht erreichen, gleichwohl jedoch gefasst und nicht vom Verwalter abgelehnt werden, sind ebenfalls anfechtbar. Da der Kreis der anfechtbaren Beschlüsse kaum abschließend umrissen werden kann ist es für einen Betroffenen im Zweifel ratsam, noch innerhalb der Monatsfrist anwaltlichen Rat einzuholen.
Deutscher Anwaltverein 2019