Source: https://www.laleggepertutti.it/147564_il-preliminare-del-preliminare-di-vendita-immobiliare
Timestamp: 2018-09-21 16:47:05+00:00
Document Index: 11492187

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L’accordo firmato con l’agenzia immobiliare, volto a vincolare le parti alla conclusione del successivo compromesso, è valido.
L’Agenzia immobiliare ha diritto a ottenere il pagamento della provvigione se il proprio cliente ha firmato il cosiddetto «preliminare del preliminare» ossia una generica lettera di accettazione della proposta di acquisto, così dichiarando di voler procedere al passo successivo, ossia alla firma del compromesso (il cosiddetto «preliminare»). Questo perché, a seguito della sentenza delle Sezioni Unite del 2015, è valido il cosiddetto preliminare del preliminare. Lo ha chiarito la Cassazione con una recente sentenza [1].
2 È valido il preliminare del preliminare
3 Il preliminare del preliminare
La vicenda attiene a una controversia tra un privato e un’agenzia immobiliare. Quest’ultima aveva fatto firmare al proprio cliente una proposta di acquisto di un immobile con cui questi si impegnava a firmare, successivamente, con il venditore, il contratto preliminare vero e proprio (quello che comunemente viene chiamato compromesso). Senonché la compravendita falliva per ragioni non riguardanti l’agenzia, cosicché quest’ultima chiedeva il pagamento della provvigione. Al rifiuto del cliente – secondo il quale, non essendo stato ancora firmato il compromesso, all’agente immobiliare non spettava alcun compenso – iniziava una causa in tribunale.
È valido il preliminare del preliminare
Il diritto alla provvigione del mediatore scatta già nel momento in cui le parti (venditore e acquirente) vengono messe in relazione tra loro dal mediatore medesimo e che, dopo tale relazione, le stesse si siano impegnate l’una a vendere e l’altra ad acquistare, a prescindere dalla modalità con cui viene formalizzato detto impegno. Dunque, ben può trattarsi di una bozza di accordo firmato davanti all’agenzia immobiliare e redatto dalla stessa, secondo i propri moduli e facsimili. È quello che, appunto, viene chiamato preliminare del preliminare, ossia l’impegno a firmare, in un momento successivo, il compromesso e, dopo di questo, il rogito (ossia il contratto definitivo davanti al notaio).
Ai fini del pagamento della provvigione al mediatore non rileva però il fatto che l’affare (la compravendita) non venga poi concluso. Ciò che importa sono solo gli atti preparatori, ossia il contatto che tra le parti è sorto per merito (esclusivo) dell’agenzia immobiliare.
Secondo la Cassazione, per “conclusione dell’affare” deve intendersi il compimento di un’operazione di natura economica dalla quale scaturisce un obbligo tra le parti, ossia il compimento di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno. Ebbene, il diritto alla provvigione per l’agenzia sorge nel momento in cui l’affare è concluso o nel momento in cui le parti interessante hanno compiuto un atto tra loro produttivo di effetti obbligatori.
Detto ciò, la Cassazione passa a risolvere il problema se il preliminare del preliminare possa considerarsi vincolante per le parti. E la risposta non può che essere positiva, in virtù del principio – che caratterizza il nostro ordinamento – in forza del quale il contenuto dei contratti è rimesso alla libertà delle parti contraenti. Solo queste possono decidere e scegliere ciò che per loro è meglio. Per cui, la firma di un impegno ad acquistare o di un impegno a vendere, fatto con l’agenzia immobiliare, e poi convalidato anche dalla controparte (intenzionata anch’essa a concludere la compravendita della casa) è sufficiente a creare un vincolo giuridico tra venditore e compratore; sicché è da questo momento che scatta il diritto alla provvigione per il mediatore.
Quando si acquista casa, è pratica ormai generalizzata firmare un primo impegno con cui ci si obbliga, in un momento successivo e una volta che tutti i documenti saranno pronti, ad andare dal notaio a firmare l’atto di compravendita. Tale impegno si chiama preliminare (o compromesso); esso però non trasferisce la proprietà (effetto che può produrre solo l’atto dal notaio), ma obbliga le parti a vendere (l’una) e ad acquistare (l’altra). Tant’è che, nel caso una delle due si renda inadempiente, l’altra può agire in tribunale per chiedere al giudice una sentenza che, sostituendo il contratto vero e proprio, disponga il trasferimento forzoso della proprietà.
Il preliminare del preliminare, invece, si colloca in un momento anteriore al compromesso e caratterizza, di solito, le vendite che avvengono tramite agenzia. Quest’ultima – in realtà più per formalizzare, per iscritto, la propria attività di intermediazione e, quindi, procurarsi la prova del proprio diritto alla provvigione – fa firmare un impegno all’interessato all’acquisto con cui gli fa esprimere formale interesse all’appartamento. Il documento viene sottoscritto anche dal venditore, di solito a distanza, senza che i due si siano ancora incontrati. Questo atto non è che la dimostrazione dello svolgimento dell’attività di mediazione posta dall’agenzia e, quindi, il titolo che le dà diritto alla provvigione.
Il punto su cui, in passato, la giurisprudenza ha discusso è se il preliminare del preliminare potesse considerarsi un atto avente effetti obbligatori e, ad oggi, la soluzione offerta dalla Cassazione è positiva.
Quindi, in sintesi, l’Agenzia immobiliare ha diritto al pagamento del compenso anche se venditore e compratore non hanno firmato né il rogito, né il compromesso, purché almeno abbiano firmato l’impegno scritto predisposto dall’agenzia medesima.
[1] Cass. sent. n. 923/17 del 17.01.2017.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 20 ottobre 2016 – 17 gennaio 2017, n. 923
1.- La CSs.r.l. convenne in giudizio C.C. per sentirla condannare al pagamento della provvigione (del 3% sul prezzo di alienazione di Lire 2.700.000.000) inerente l’incarico conferitole, tramite il proprio procuratore, per la vendita dell’immobile di Via (OMISSIS) in favore dell’aspirante acquirente Re.Fi.Ma. .
2.- Su impugnazione de La CSs.r.l., la Corte d’appello di Roma, con sentenza resa pubblica il 5 maggio 2011, riformava la decisione di primo grado e condannava C.C. al pagamento, a titolo di provvigione in favore della società attrice, della somma di Euro 35.119,07.
La Corte territoriale riteneva essersi perfezionato tra la C. ed il Re. un contratto preliminare di preliminare di vendita a seguito dell’accettazione di quest’ultimo della controproposta del 6 ottobre 1998 e, dunque, in forza del vincolo obbligatorio da esso derivato, sorto anche il diritto alla provvigione de La CSs.r.l. per l’avvenuta conclusione dell’affare.
3.- Ricorre avverso tale sentenza C.C. sulla base di sei motivi, illustrati da memoria.
Resiste con controricorso, illustrato da memoria, La CSs.r.l..
1.- Preliminarmente, va disattesa l’eccezione di inammissibilità del ricorso nel suo complesso, ai sensi dell’art. 360-bis c.p.c., come tale genericamente dedotta, senza alcun aggancio puntuale alle diversificate ragioni di denuncia della sentenza impugnata veicolate dai motivi.
2.- Con il primo mezzo è denunciata, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., violazione degli artt. 2909 c.c. e 112 c.p.c..
3.- Con il secondo mezzo è dedotto vizio di illogica e contraddittoria motivazione ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., nonché prospettata, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., violazione e falsa applicazione degli artt. 1759 e 1326 c.c..
4.- Con il terzo mezzo è prospettata, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., violazione art. 1326 c.c., nonché, ex art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., “motivazione illogica e contraddittoria”. La Corte territoriale avrebbe errato a ritenere vincolante la proposta del 6 ottobre 1998, nonostante che la stessa non contenesse gli elementi indispensabili dei dati della venditrice e dell’acquirente, né potendo questi dati essere comunque desunti dalla prima proposta del 26 settembre, neppure richiamata dalla anzidetta seconda proposta.
5.- Con il quarto mezzo è denunciata, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., violazione degli artt. 1325 e 1346 c.c. e 115 e 116 c.p.c., nonché, ex art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., “illogica motivazione”.
Il giudice di secondo grado, mantenendosi nell’alveo dei poteri ad esso riservati ai fini dell’interpretazione negoziale (ossia in quell’attività di accertamento della volontà delle parti che si risolve in un indagine di fatto: Cass., 14 luglio 2016, n. 14355), ha operato (cfr., segnatamente, pp. 3-5 della sentenza impugnata) una valutazione del tutto intelligibile delle emergenze probatorie sulle trattative intercorse tra le parti per la vendita dell’immobile di proprietà della C. , escludendo raggiunto l’accordo sulla prima proposta “Re. ” del 26 settembre 1998, ma ritenendo questa come “base delle trattative circa l’identificazione dell’oggetto del contratto e dei correlativi impegni”, tale da consentire di ritenere raggiunto l’accordo – definito “preliminare di preliminare” (essendosi il Re. impegnato ad acquistare l’immobile messo in vendita dalla C. , tramite il proprio procuratore, in base all’incarico conferito alla CSil 31 ottobre 1997, “in cui era prevista la redazione formale di un contratto preliminare”) – con la controproposta “Squitieri” del 6 ottobre 1998 (non avendo natura di “nuova proposta” lo spostamento del termine per la stipula del preliminare recata dalle lettere inter partes del novembre 1998); con ciò esprimendo un plausibile apprezzamento di fatto sulle modalità di formazione progressiva dell’accordo, ritenuto, alfine, raggiunto.
6.- Con il quinto mezzo è dedotta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., violazione e falsa applicazione degli artt. 1482, 2932, 1326 e 1759 c.c..
In ogni caso, anche se in ipotesi fosse stato concluso inter partes un contratto “preliminare di preliminare”, questo non avrebbe alcun effetto vincolante (e sarebbe affetto da nullità, secondo la stessa giurisprudenza di legittimità: Cass. n. 8038 del 2009) e, dunque, non sarebbe sorto alcun diritto alla provvigione in capo a La CSs.r.l..
7.- Con il sesto mezzo è prospettata, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., “violazione e mancata applicazione” degli artt. 1469-bis, 1469-ter, c.c., 33 del d.lgs. n. 206 del 2005 e della direttiva del Consiglio 5 aprile 1993-93/13 CEE.
Nella specie, tuttavia, l’eccezione sulla vessatorietà delle clausole contrattuali, proposta dalla C. in primo grado, è rimasta del tutto assorbita nella pronuncia di rigetto della domanda de La CSs.r.l., non potendo, dunque, neppure farsi questione di omessa pronuncia sull’eccezione suscettibile di impugnazione dalla parte totalmente vittoriosa.
8.- Vanno, quindi, rigettati i primi cinque motivi del ricorso ed accolto il sesto nei termini innanzi precisati.
Preliminare del preliminare valido per la Cassazione a sezioni unite
giannaventurini@aol.com ha detto:
23/01/2017 alle 17:10
una bella occasione di truffa a favore delle agenzie immobiliari che già si trinceano dietro numerose clausole vessatorie.
aim preliminare del preliminare o compromesso e’generica e non contempla numerose possibilità di non poter addivenire al compromesso e alle vendita. Molto di questi sommari impegni finisce nel nulla ma è questo punto la agenzia richiederà una provvigione del 4% al compratore e altrettanto al venditore.
Come comportarsi con i contratti di incarico di vendita o compravendita già stipulare prima della nuova legge?
Mauro Valentino ha detto:
Sono un Agente Immobiliare e molto spesso mi capita di sentire o leggere in merito a ipotetiche truffe da parte delle Agenzie Immobiliari.
In verità la prassi consolidata da parte della categoria è quella di tutelare i diritti delle parti sempre e con grande coscienza professionale.
In tanti anni di attività non ho mai truffato nessuno e non ho mai conosciuto colleghi che l’avessero fatto.
Invece noi come agenzia abbiamo subito moltissime truffe da parte di acquirenti o proprietari disonesti che hanno approfittato del nostro lavoro e poi non hanno corrisposto la provvigione.
Oppure è molto frequente saltare le agenzie con accordi diretti tra acquirente e venditore in barba al nostro lavoro serio e complesso fatto di moltissime competenze, dal marketing al diritto civile ed urbanistico fino alla indispensabile capacità di negoziazione che, nella maggior parte dei casi, rende prezioso il nostro lavoro e garantisce un servizio di grande utilità per un bene primario nella vita delle persone.