Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/1061-iptpb2-4511-291-2016-1-kk
Timestamp: 2017-12-12 04:45:41+00:00
Document Index: 124220253

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 170', 'art. 9', 'art. 157', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 30', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 14']

Czy Wnioskodawca (spadkobierca), zawierając umowę przeniesienia własności nieruchomości zbytej warunkowo i wydanej przez spadkodawcę, podlega z tego tytułu obowiązkowi podatkowemu w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych?
1061-IPTPB2.4511.291.2016.1.KKinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 stycznia 2016 r. (data wpływu 28 stycznia 2016 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych przeniesienia własności nieruchomości lokalowej – jest nieprawidłowe.
W dniu 28 stycznia 2016 r. do Izby Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej wpłynął wniosek z dnia 25 stycznia 2016 r. o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych przeniesienia własności nieruchomości lokalowej. Przy piśmie z dnia 3 lutego 2016 r., Nr IBPB-2-2/4511-124/16/ZuK, stosownie do art. 170 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) powyższy wniosek został przekazany, celem załatwienia zgodnie z właściwością, do Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim (data wpływu 8 lutego 2016 r.).
W dniu 18 listopada 2010 r. zawarta została (akt notarialny Rep A Nr .....) przedwstępna, warunkowa umowa sprzedaży, pełnomocnictwo oraz akt ustanowienia hipoteki. Na mocy przedmiotowej umowy, sprzedająca (.....) zobowiązała się do sprzedaży na rzecz kupujących (małżonków ....) nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny nr 14, w budynku nr 4, przy ul. ...., za cenę w kwocie 140 000 zł. Strony ustaliły, że przyrzeczona umowa sprzedaży lokalu nr 4 będzie mogła zostać zawarta nie wcześniej niż w dniu 2 stycznia 2016 r. i nie później niż w dniu 31 grudnia 2018 r. Przy zawarciu ww. umowy przedwstępnej sprzedająca oświadczyła, że kupujący zapłacili jej całość ceny sprzedaży w kwocie 140 000 zł i jej odbiór potwierdziła. Jednocześnie, przy zawarciu umowy przedwstępnej, sprzedająca udzieliła małżonkom ....., pełnomocnictwa do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży lokalu nr 14 w terminie i na warunkach określonych umową przedwstępną, a wobec zapłaty całej ceny sprzedaży, udzielone pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie gasnące z chwilą śmierci sprzedającej, a pełnomocnik może reprezentować obie strony czynności cywilnoprawnej. W najbliższym czasie, planowane jest zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży lokalu nr 14. .... zmarła w dniu 27 września 2015 r., a spadek po niej odziedziczyła Wnioskodawczyni na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 20 października 2015 r., Rep A nr .... (notariusz .....).
Z treści postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2015 r., sygn. akt IV CSK 252/14, wynika, że pełnomocnictwo niegasnące ze śmiercią mocodawcy - umocowuje do działania w imieniu spadkobierców zmarłego mocodawcy, a treść dokonywanej czynności prawnej i jej skutki muszą być objęte zgodą spadkobierców. Zatem, przy planowanej umowie przyrzeczonej sprzedaży, po stronie podmiotu sprzedającego może stanąć pełnomocnik działający w imieniu spadkobierców za ich zgodą, bądź osobiście spadkobiercy zmarłej ......
Czy po podpisaniu umowy przyrzeczonej sprzedaży, Wnioskodawczyni zostanie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych i zobowiązana do jego zapłacenia...
Zdaniem Wnioskodawczyni, jako spadkobierczyni po zmarłej ....., nie będzie Ona zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, gdyż na Jej rzecz nie wpłynie żadna kwota z tytułu umowy sprzedaży, ponieważ zapłata nastąpiła w 2010 r. bezpośrednio do majątku spadkodawczyni. Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podlegają wszelkiego rodzaju dochody, w niniejszej sprawie, dochód do majątku Wnioskodawczyni nie nastąpił.
Wnioskodawczyni podkreśla, że po Jej stronie nie nastąpi żaden dochód, gdyż cena sprzedaży w wysokości 140 000 zł została już zapłacona w dacie podpisania umowy przedwstępnej – w dniu 18 listopada 2010 r. na rzecz ....., co spadkodawczyni w tym dniu potwierdziła. Dochód nastąpił zatem w 2010 r. i to bezpośrednio do majątku spadkodawczyni.
Z treści wniosku wynika, że w dniu 18 listopada 2010 r. zawarta została przedwstępna, warunkowa umowa sprzedaży, pełnomocnictwo oraz akt ustanowienia hipoteki. Na mocy przedmiotowej umowy, .... zobowiązała się do sprzedaży na rzecz małżonków ...... nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny za kwotę 140 000 zł. Strony ustaliły, że przyrzeczona umowa sprzedaży lokalu będzie mogła zostać zawarta nie wcześniej niż w dniu 2 stycznia 2016 r. i nie później niż w dniu 31 grudnia 2018 r. Przy zawarciu ww. umowy przedwstępnej sprzedająca oświadczyła, że kupująca zapłaciła jej całość ceny sprzedaży w kwocie 140 000 zł i jej odbiór potwierdziła. Jednocześnie, przy zawarciu umowy przedwstępnej, sprzedająca udzieliła małżonkom ......, pełnomocnictwa do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży lokalu w terminie i na warunkach określonych umową przedwstępną, a wobec zapłaty całej ceny sprzedaży, udzielone pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie gasnące z chwilą śmierci sprzedającej, a pełnomocnik może reprezentować obie strony czynności cywilnoprawnej. W najbliższym czasie, planowane jest zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży lokalu. ..... zmarła w dniu 27 września 2015 r., a spadek po niej odziedziczyła Wnioskodawczyni na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 20 października 2015 r. Zatem, przy planowanej umowie przyrzeczonej sprzedaży, sprzedającego może reprezentować pełnomocnik, działający w imieniu spadkobierców za ich zgodą, bądź sprzedaży może dokonać osobiście spadkobierca zmarłej ......
Przepis ten reguluje kwestie przeniesienia własności jako formy nabycia (i zarazem zbycia) własności oraz wskazuje, że co do zasady, przeniesienie własności następuje w drodze umowy o podwójnym skutku – zobowiązującym i rozporządzającym. W zdaniu drugim tego przepisu, ustawodawca przewidział wyjątki od tej zasady. Strony umowy mogą postanowić o zawarciu dwóch odrębnych umów – najpierw o skutku zobowiązującym, a następnie o skutku rozporządzającym. Ponadto, obowiązek zawarcia odrębnej umowy o skutku rozporządzającym może wynikać z przepisów szczególnych. Przepisami szczególnymi są m.in. przepis art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego, zawierający obowiązek „dodatkowego porozumienia stron obejmującego ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności”.
Zgodnie z normami prawa cywilnego, ani zawarcie warunkowych umów sprzedaży i w efekcie zapłata ceny za zakup nieruchomości w momencie ich sporządzenia, w żaden sposób nie przenoszą prawa własności nieruchomości. Nabycie prawa własności nieruchomości następuje dopiero w momencie zawarcia – w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży – umowy sprzedaży przenoszącej własność.
Analizując kwestię umowy przedwstępnej (warunkowej) na gruncie prawa podatkowego, zauważyć należy, że zobowiązanie płynące z warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości wykonuje się dopiero w momencie zawarcia, w formie aktu notarialnego, ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości – umowy sprzedaży nieruchomości. Zatem, zawarta w dniu 18 listopada 2010 r. pomiędzy ....., a nabywcami przedwstępna (warunkowa) umowa sprzedaży nieruchomości lokalowej i jednoczesna zapłata ceny za zakup tej nieruchomości, nie miały skutku przenoszącego własność nieruchomości na nabywcę, gdyż na skutek powyższej czynności ..... nie przeniosła własności nieruchomości na nabywców, a jedynie nastąpiło zobowiązanie ...... do przeniesienia prawa własności.
Zatem, jeżeli spadkodawca zawarł umowę sprzedaży nieruchomości zawierającą warunek i zmarł przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości (umowy rozporządzającej), należy uznać, że z chwilą jego śmierci podmiotem prawa własności tej nieruchomości stał się spadkobierca. Zbywcą nieruchomości, po śmierci spadkodawcy, jest spadkobierca i to on jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych, który otrzyma przychód ze zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Bez znaczenia jest przy tym to, że zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości przez spadkobiercę, jest skutkiem wykonania zobowiązania umownego, którego stroną był spadkodawca, gdyż, jak wyżej wskazano, zbywcą jest spadkobierca.
Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, stwierdzić należy, że do dnia 27 września 2015 r., tj. do daty śmierci, ...... była właścicielem przedmiotowej nieruchomości lokalowej. Natomiast po tej dacie właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest Wnioskodawczyni, jako spadkobierca.
Jak już wyżej wskazano użycie w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych terminu „odpłatne zbycie” oznacza, że aby wywołać skutek prawnopodatkowy z tego tytułu musi nastąpić przeniesienie własności nieruchomości, czyli np. sprzedaż. Samo zawarcie umowy przedwstępnej (warunkowej) sprzedaży nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie można mówić o przeniesieniu własności nieruchomości. Dlatego też, zawarta przez spadkodawcę (......) przedwstępna (warunkowa) umowa sprzedaży nie wywołała żadnego skutku podatkowego, ponieważ poprzez zawarcie tej umowy nie nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę. Dla celów podatkowych ma znaczenie fakt, że obowiązek podatkowy powstaje dopiero w momencie wykonania tej umowy sprzedaży, tj. w dacie zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę.
Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość lokalową w dniu 27 września 2015 r. tj. w dniu śmierci spadkodawcy. W związku z tym, pięcioletni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upływa w dniu 31 grudnia 2020 r. Z treści umowy przedwstępnej (warunkowej) z dnia 18 listopada 2010 r. wynika, że Wnioskodawczyni ma obowiązek zawarcia umowy przeniesienia własności do dnia 31 grudnia 2018 r. Zatem, zbycie przez Wnioskodawczynię nieruchomości lokalowej do dnia 31 grudnia 2018 r. będzie stanowiło przychód, wymieniony w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Reasumując, stwierdzić należy, że zawarcie przez Wnioskodawczynię (spadkobiercę) umowy przeniesienia własności nieruchomości lokalowej, w wykonaniu postanowień umowy przedwstępnej (warunkowej), stanowić będzie czynność odpłatnego zbycia tej nieruchomości i źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, będzie podlegało opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, zgodnie z zasadami wynikającymi z art. 30e w zw. z art. 19 ww. ustawy. Dla celów podatkowych nie ma znaczenia fakt, czy cena nabycia została zapłacona w całości i w jakiej dacie. Jak wynika z ww. art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Przychodem dla Wnioskodawczyni będzie zatem kwota wynikająca z umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.
Podkreślić należy, że wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny dokumentów załączonych do wniosku o wydanie interpretacji indywidulnej, jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię i Jej stanowiskiem.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > 1061-IPTPB2.4511.291.2016.1.KK