Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/jak-dokonac-zamiany-mieszkania-komunalnego-na-spoldzielcze,471,p.html
Timestamp: 2020-02-25 12:36:23+00:00
Document Index: 38976185

Matched Legal Cases: ['art. 244', 'art. 73', 'art. 336', 'art. 155', 'art. 603', 'art. 604', 'art. 204', 'art. 535', 'art. 34', 'art. 68', 'art. 98']

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2019-01-16
Potrzebuję porady w zakresie zamiany mieszkania kwaterunkowego (komunalnego) na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Moja babcia jest głównym najemcą mieszkania od gminy, ja z moją niepełnoletnią córką jesteśmy u niej zameldowane, ale tam nie mieszkamy. Mój mąż przed kilku laty dostał w spadku po swojej babci spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Sprawy spadkowe są uregulowane. Ze względu na stan zdrowia babci postanowiliśmy obydwa te mieszkania zamienić na jedno większe, abyśmy wszyscy razem zamieszkali. Znaleźliśmy rodzinę, która ma duże mieszkanie – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i chcą się z nami zamienić, tylko nikt w gminie nie umie mi odpowiedzieć, jak to zrobić. Właścicielami tego dużego mieszkania jest matka z dorosłymi dziećmi (dzieci odziedziczyły ułamkową część po zmarłym ojcu). Proszę o pomoc, jak możemy zamienić te mieszkania?
Gmina jest właścicielem mieszkań komunalnych i decyduje o ich przeznaczeniu
Trudno przewidzieć, czy w ogóle będzie możliwe dokonanie zamiany co do lokalu komunalnego. Chodzi o zagadnienia prawne oraz o decyzje podejmowane przez daną gminę, czyli przez właściciela owego mieszkania komunalnego. Znacznie większą możliwość decydowania mają (ale wyłącznie co do własnych mieszkań) osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (co do właściwych dwóch mieszkań); takie prawo zaliczane jest do ograniczonych praw rzeczowych – art. 244 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.) – zaś dokładniejsze regulacje prawne zawarto w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Do zbycia własności nieruchomości oraz do zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego – jest to wymóg formy pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.).
Kluczowe znaczenie ma decyzja właściciela z uwagi na treść artykułu 140 K.c.: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”.
Czy najemca mieszkania komunalnego ma prawo decydowania o zbycia lokalu?
Pani babcia jest najemcą owego mieszkania komunalnego (określenie „główny najemca”, choć popularne, ma charakter nieoficjalny), a więc jego posiadaczem zależnym (art. 336 K.c.). Status najemcy z pewnością nie upoważnia do zbywania cudzego mieszkania. Zacytujmy art. 155 K.c.:
„§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.”
Uprawnienie do zbycia owego mieszkania przysługuje jego właścicielowi. Chodzi o podmiot publiczny, więc trzeba brać pod uwagę dodatkowe wymogi prawne. Zagadnienia wewnętrzne głównie dotyczą osób urzędowych; regułą jest wymóg uzyskania zgody rady gminy (rady miasta) na zbycie nieruchomości komunalne (chodzi głównie o ustawę o samorządzie gminnym). Z Pani perspektywy – praktycznie rzecz biorąc – szczególnie duże znaczenie ma wola organu wykonawczego (wójta, burmistrza, prezydenta miasta), ponieważ to właśnie taki organ zazwyczaj proponuje radzie uchwalenie uchwały zezwalającej na zbycie nieruchomości lub lokalu komunalnego. Trudno byłoby oczekiwać aktywności osób z administracji budynków lub urzędników na niskich stanowiskach; po przywróceniu kapitalizmu spopularyzowała się mentalność liberalna (niekiedy nawet skrajna), a ponadto często urzędnikom nie płaci się za dodatkowy nakład pracy – niezbędny w sytuacjach nietypowych. Proponuję skontaktować się przynajmniej z kierownictwem administracji lub z kierownikiem (dyrektorem) tego wydziału urzędu gminy, w którym załatwia się większość spraw związanych z lokalami komunalnymi. Prawdopodobnie przyda się rozmowa z wójtem (burmistrzem, prezydentem miasta).
Artykuł 15 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stanowi:
„1. Nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego mogą być przedmiotem zamiany na nieruchomości stanowiące własność osób fizycznych lub osób prawnych. W przypadku nierównej wartości zamienianych nieruchomości stosuje się dopłatę, której wysokość jest równa różnicy wartości zamienianych nieruchomości.
3. Przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio do zamiany udziałów we współwłasności lub we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości.”
Zamiana mieszkania komunalnego na spółdzielcze.O czym warto wiedzieć?
Jak widać, prawnie dopuszczalne jest dokonanie zamiany. Bardzo dużo zależy od decyzji osób urzędowych oraz od odpowiednio dokładnych wycen majątkowych – proszę liczyć się z tym, że strona urzędowa może zażyczyć sobie sfinansowania usług rzeczoznawcy majątkowego przez osoby, którym zależy na określonej transakcji z użyciem mienia komunalnego.
Aspekt majątkowy jest bardzo ważny. Na wolnym rynku mieszkania własne oraz spółdzielcze – a dokładniej: tytuł prawny (własność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) – mają bardzo często podobną wartość; proszę się jednak liczyć z tym, że własność może mieć nieco wyższą wartość. Mieszkanie Pani męża ma mniejszą powierzchnię od mieszkania „spółdzielczego”, które jest brane pod uwagę. W takim układzie może dojść do zamiany z dopłatą. Prawdopodobnie w akcie notarialnym zostałaby zawarta umowa zamiany (art. 603 i art. 604 K.c.), ale z zastrzeżeniem, że – z uwagi na różnicę wartości – właścicielowi (współwłaścicielom) większego mieszkania przysługiwałaby od Pani męża dopłata. Ewentualnie umowa zamiany dotyczyłaby nabycia przez Pani męża części udziałów (art. 204 K.c.) w spółdzielczym własnościowym prawie do większego mieszkania, a reszta udziałów w owym prawie byłaby objęta umową sprzedaży (art. 535 i następne K.c.) – zapewne na rzecz Pani męża, ale nie można wykluczyć również innych wariantów (np. nabycie udziałów „w większym mieszkaniu” przez daną gminę lub przez Pani babcię – gdyby ona wcześniej, zapewne przy pomocy pełnomocnika, kupiła aktualne mieszkanie komunalne). Po uzyskaniu dopłaty aktualny właściciel (aktualni współwłaściciele) większego mieszkania mogliby kupić – za dopłatę – inne mieszkanie; zapewne kupienie mieszkania komunalnego byłoby dla nich mało opłacalne (bo regułą w takich sytuacjach jest tryb przetargowy, i to bez znacznych obniżek cen).
Gmina – gdyby doszło do transakcji w wersji przez Państwa rozważanej – byłaby uprawniona i zobowiązana żądać odpowiedniej wartości za owo mieszkanie komunalne; zobowiązana, ponieważ gospodarowanie mieniem komunalnym wiąże się z licznymi obowiązkami (a za niegospodarność, zwłaszcza znaczną, grozi odpowiedzialność, niekiedy nawet karna). Wobec tego praktycznie nierealne jest doprowadzenie do sytuacji, w której skutkiem rozważanych przez Państwa „zmian własnościowych” byłoby uzyskanie przez Pani męża (lub przez Państwa) wyłącznych uprawnień do większego mieszkania – bez stosownej dopłaty. Pani mężowi przysługuje tytuł prawny do mniejszego mieszkania, co ma konsekwencje ekonomiczne. Trudno wyobrazić sobie, by ktoś rozsądny zgodził się zamienić większe mieszkanie na mniejsze – bez uzyskiwania dopłaty (a szczególnie mając w perspektywie wydatki związane z nabyciem jeszcze jednego mieszkania).
Prawnie niedopuszczalne jest zbycie cudzego mieszkania – mieszkanie komunalne ma swego właściciela i to on ma prawo decydować; w przypadku braku porozumienia z urzędnikami w grę mogłoby wchodzić przekonanie radnych (np. podczas dyżurów) do podjęcia określonej uchwały. Jednak podjęcie takiej uchwały – związanej z większym mieszkaniem – zapewne miałoby konsekwencje niemiłe dla Państwa. Gdyby owa gmina stała się współuprawniona do większego mieszkania, to trzeba byłoby się liczyć nawet z możliwością wprowadzenie do niego jakiegoś lokatora (często brakuje lokali komunalnych) – w takim stanie rzeczy cel opiekuńczy mógłby być trudny do właściwego zrealizowania.
Tak więc załatwianie sprawy wypada zacząć od urzędu danej gminy. Przydać się może sprawdzenie stanu prawnego w księdze wieczystej. Podstawowe znaczenie ma ustalenie, kto jest właścicielem danego mieszkania komunalnego. Zdarzają się różne sytuacje. Byłoby najprościej, gdyby własność przysługiwała danej gminie, ale może chodzić nawet o własność Skarbu Państwa (w takich sytuacjach zakres uprawnień samorządu terytorialnego może być ograniczony, a więc nawet zgoda wojewody może mieć miejsca). Zdarzają się sytuacje szczególnie skomplikowane, np. związane z postępowaniami o zwrot mienia (w Warszawie dodatkowo niekiedy chodzi o zagadnienie „dekretów warszawskich”). Słabe zorientowanie urzędników może świadczyć o dodatkowych komplikacjach – być może część zagadnień uda się wyjaśnić poprzez lekturę ksiąg wieczystych.
Proszę sprawdzić, czy odnośne mieszkanie komunalne zostało objęte procesem sprzedaży na rzecz najemców (gminy często ogłaszają to na swych stronach internetowych). Gdyby tak było, to Pani babcia mogłaby nabyć odnośne mieszkanie – w przypadku wieloletniego zamieszkiwania w nim zapewne przysługiwałaby jej wysoka bonifikata. W zakresie nabywania mieszkań komunalnych szczególnej uwadze polecam art. 34 oraz art. 68 i następne ustawy o gospodarce nieruchomościami. Gdyby Pani babcia kupiła mieszkanie komunalne, to mogłoby dojść do jego sprzedania. Z uwagi na szczególną sytuację babci proponowałbym, aby w umowie z gminą wprost określono, że gmina nie będzie żądała zwrotu bonifikaty związanej z nabyciem przez babcię udziałów w prawie do większego mieszkania (potrzebnego do sprawowania pieczy nad nią) – ewentualnie możliwość żądania bonifikaty zostałaby „przeniesiona” na udziały w prawie do większego mieszkania w zamian za własność mniejszego mieszkania (czyli teraz komunalnego). Zwracam uwagę na ten szczegół, bo wiele osób ma problemy w związku z żądaniami gmin domagających się zwrotu bonifikaty – mieszkanie wprawdzie zbyć (np. sprzedać) można, ale czasami skutki ekonomiczne mogą być mało atrakcyjne.
W załatwianiu różnych sprawa Pani babci może się przydać pomoc. Mogłaby ona ustanowić swego pełnomocnika (art. 98 i następne K.c.) na przykład Panią. Ze względów praktycznych mogłoby się przydać poświadczenie podpisu mocodawczyni. W przypadku poważniejszych problemów zdrowotnych Pani babci w grę mogłoby wchodzić ustanowienie dla niej kuratora – czyli przewidzianego artykułem 183 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.) kuratora dla osoby niepełnosprawnej; wnioski o ustanowienie takiego kuratora kieruje się do właściwego miejscowo sądu rejonowego (wydziału do spraw opiekuńczych).