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Timestamp: 2018-10-22 10:19:16
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Matched Legal Cases: ['§ 11', '§ 14', '§ 13', '§ 5', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 20', '§ 26', '§ 27', '§ 17', '§ 18', '§ 19', '§ 148', '§ 30', '§ 103', '§ 108', '§ 109', '§ 115', '§ 80', '§ 88', '§ 89', '§ 81', '§ 82', '§ 85', '§ 156', '§ 129', '§ 47', '§ 49', '§ 87', '§ 175', '§ 176', '§ 159', '§ 53', '§ 187', '§ 200', '§ 211', '§ 56', '§ 75', '§ 99', '§ 122', '§ 126', '§ 155', '§ 173', '§ 207', '§ 203', '§ 103', '§ 129', '§ 109', '§ 92', '§ 85', '§ 218', '§ 59', '§ 99', '§ 97', '§ 74', '§ 208', '§ 148', '§ 151', '§ 159', '§ 150', '§ 8', '§ 28', '§ 261', '§ 89', 'BGH', '§ 89', 'BGH', '§ 89', 'BGH', '§ 10', 'Art. 2', 'BGH', 'BGH', '§ 10', '§ 10', '§ 16', '§ 28', '§ 62', '§ 10', '§ 155', 'BGH', '§ 89', 'BGH', 'BGH', '§ 89', '§ 87', '§ 89', '§ 89', 'BGH', '§ 1123', 'BGH', '§ 10', 'BGH', '§ 110', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 90', '§ 90', '§ 210', '§ 209', '§ 209', '§ 100', '§ 209', '§ 210', 'BGH', '§ 209', '§ 209', '§ 61', '§ 210', '§ 210', 'BGH', '§ 49', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 16', '§ 28', '§ 10', '§ 10', '§ 10', 'BGH', '§ 7', '§ 47', '§ 7', 'BGH', '§ 55', 'BGH', '§ 38', 'BGH', '§ 146', '§ 155', 'BGH', 'BGH', '§ 55', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 208', '§ 209', '§ 61', '§ 61', '§ 60', '§ 209', '§ 61', '§ 60', '§ 61', '§ 61', '§ 43', '§ 43', 'BGH', '§ 43', '§ 43', 'BGH', '§ 80', '§ 25', '§ 25', '§ 32', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 23', '§ 10', '§ 10', '§ 16', '§ 28', '§ 10', '§ 35', 'BGH', '§ 61', '§ 10', '§ 209', '§ 301', '§ 928', '§ 928', '§ 928', '§ 894', '§ 242', '§ 1004', '§ 1', '§ 1', '§ 10', '§ 10', '§ 5', '§ 16', '§ 11', '§ 928']

Prof. Dr. Heinz Vallender, - ppt herunterladen
Veröffentlicht von:Heiden Möller Geändert vor über 4 Jahren
Präsentation zum Thema: "Prof. Dr. Heinz Vallender,"— Präsentation transkript:
1 Prof. Dr. Heinz Vallender,
„Alles, was der WEG-Verwalter über Zwangsverwaltung, Zwangsvollstreckung und Insolvenzverfahren wissen sollte!“ Vortrag von Prof. Dr. Heinz Vallender, wA Richter am Amtsgericht Tagung am 28./ in Attendorn
2 Wohnungseigentum in der Insolvenz
Darstellung des Ablaufs des Insolvenzverfahrens © Prof. Dr. H. Vallender
3 Wohnungseigentum in der Insolvenz
Eröffnungsverfahren A. Verfahrenseinleitung I. Bestimmung der Zuständigkeit II. Bestimmung der Insolvenzfähigkeit, §§ 11, 12 InsO III. Antragerfordernis Antrag des Gläubigers, §§ 14, 13 InsO Antrag des Schuldners, §§ 13, 15 InsO IV. Zulassung des Antrags und Amtsermittlung, § 5 InsO Bestellung eines Sachverständigen Vernehmung des Schuldners Vernehmung von Zeugen . © Prof. Dr. H. Vallender
4 Wohnungseigentum in der Insolvenz
V. Anordnung von Sicherungsmaßnahmen im Eröffnungsverfahren, § 21 InsO Erlass eines allgemeinen Verfügungsverbots, § 21 Abs. 2 Nr. 2 InsO Bestellung eines vorläufigen Insolvenzverwalters, § 21 Abs. 2 Nr. 1 „schwacher“ Verwalter „Starker“ Verwalter „halbstarker“ Verwalter Einstellung oder Untersagung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, § 21 Abs. 2 Nr. 3 InsO © Prof. Dr. H. Vallender
5 Wohnungseigentum in der Insolvenz
Anordnung einer vorläufigen Postsperre, §§ 21 Abs. 2 Nr, 4, 99 InsO Sonstige Sicherungsmaßnahmen VI. Anordnung von Zwangsmaßnahmen, §§ 20 Abs. 1 S. 2, 97, 98, 101 InsO VI. Abschluss des Eröffnungsverfahrens 1. Abweisung des Insolvenzantrags als unzulässig oder unbegründet 2. Abweisung des Insolvenzantrags mangels Masse, § 26 InsO 3. Eröffnung des Insolvenzverfahrens, § 27 InsO © Prof. Dr. H. Vallender
6 Wohnungseigentum in der Insolvenz
a. Vorliegen eines Insolvenzgrundes aa. Zahlungsunfähigkeit, § 17 InsO bb. drohende Zahlungsunfähigkeit, § 18 InsO cc. Überschuldung, § 19 InsO b. Eine die Kosten des Verfahrens deckende Masse © Prof. Dr. H. Vallender
7 Wohnungseigentum in der Insolvenz
Das eröffnete Verfahren I. Maßnahmen des Insolvenzverwalters 1. Inbesitznahme der Insolvenzmasse, § 148 Abs InsO 2. Sonstige Sicherungsmaßnahmen 3. Zustellung des Insolvenzeröffnungsbeschlusses an Gläubiger und Schuldner, §§ 30 Abs. 2, 8 Abs. 3 InsO 4. Erfassung der Insolvenzmasse 5. Prüfung der Vertragsverhältnisse des Schuldners a. Wahlrecht gem. § 103 InsO b. Dienst- und Arbeitsverhältnisse, §§ 108, 113 ff. InsO © Prof. Dr. H. Vallender
8 Wohnungseigentum in der Insolvenz
c. Miet- und Pachtverträge, §§ 109 ff. d. Aufträge und Geschäftsbesorgungsverträge, §§ 115, InsO II. Wirkungen der Verfahrenseröffnung 1. Übergang des Verwaltungs- und Verfügungsrecht über das Vermögen des Schuldners auf den Insolvenzverwalter, § 80 InsO 2. Rückschlagsperre, § 88 InsO Zwangsvollstreckungsverbot, § 89 InsO Verfügungen des Schuldners, § 81 InsO Leistungen an den Schuldner, § 82 InsO Aufnahme von Aktivprozessen und bestimmter Passivprozesse, §§ 85, 86 InsO © Prof. Dr. H. Vallender
9 Wohnungseigentum in der Insolvenz
III. Berichts- und Prüfungstermin, §§ 156, 176 InsO IV. Masseanreicherung und Massebereinigung 1. Insolvenzanfechtung, §§ 129 ff. InsO 2. Aussonderung, § 47 InsO 3. Absonderung, §§ 49 ff, 166 ff. InsO V. Geltendmachung von Gläubigerforderungen 1. Forderungsanmeldung, §§ 87, 174 ff. InsO 2. Führung der Insolvenztabelle, § 175 InsO 3. Forderungsprüfung, §§ 176, 177 InsO © Prof. Dr. H. Vallender
10 Wohnungseigentum in der Insolvenz
VI. Befriedigung der Insolvenzgläubiger (Haftungsverwirklichung) 1. Verwertung der Insolvenzmasse, § 159 InsO 2. Verteilung der Insolvenzmasse a. Berichtigung der Masseverbindlichkeiten, §§ 53 bis 55 InsO b. Befriedigung der absonderungsberechtigten Gläubiger c. Befriedigung der Insolvenzgläubiger, § 187 ff. InsO VII. Verfahrensabschluss 1. Aufhebung des Verfahrens, § 200 InsO 2. Einstellung des Verfahrens, §§ 211 ff. InsO © Prof. Dr. H. Vallender
11 Wohnungseigentum in der Insolvenz
VIII. Restschuldbefreiungsantrag 1. Schlusstermin: Möglichkeit, Antrag auf Versagung der Restschuldbefreiung stellen zu können 2. Ankündigung der Restschuldbefreiung oder Versagung der Restschuldbefreiung 3. Restliche Laufzeit der Abtretungserklärung = Wohlverhaltensperiode und Erfüllung von Obliegenheiten durch Schuldner 4. Möglichkeit, Antrag auf Versagung der Restschuldbefreiung stellen zu können. 5. Erteilung der Restschuldbefreiung oder Versagung der Restschuldbefreiung 6. Widerruf der Restschuldbefreiung © Prof. Dr. H. Vallender
12 Wohnungseigentum in der Insolvenz
Bestellung des Insolvenzverwalters © Prof. Dr. H. Vallender
13 Wohnungseigentum in der Insolvenz
Zentrale Vorschrift, § 56 InsO. I. Persönliche Voraussetzungen für das Verwalteramt 1. Natürliche Person 2. Unabhängigkeit 3. Persönliche Eignung II. Das Auswahl- (Bestellungs-)Verfahren III. Beginn und Beendigung des Verwalteramtes © Prof. Dr. H. Vallender
14 Wohnungseigentum in der Insolvenz
Allgemeine Aufgaben des Insolvenzverwalters © Prof. Dr. H. Vallender
15 Wohnungseigentum in der Insolvenz
Rechte und Pflichten des Insolvenzverwalters I. Antragsrechte des Insolvenzverwalters Antrag auf Einberufung der Gläubigerversamm-lung gem. § 75 InsO Antrag auf Anordnung der Postsperre gem. § 99 InsO Antrag auf Zustimmung zur Betriebsänderung gem. § 122 InsO Antrag auf Einleitung eines Beschlussverfahrens zum Kündigungsschutz gem. § 126 InsO © Prof. Dr. H. Vallender
16 Wohnungseigentum in der Insolvenz
Antrag auf Bestellung eines Abschlussprüfers gem. § 155 Abs. 3 InsO Antrag auf Setzung einer Verwertungsfrist gem. § 173 InsO Antrag auf Einstellung des Verfahrens gem. §§ 207 ff. InsO Antrag auf Anordnung einer Nachtragsverteilung gem. § 203 InsO © Prof. Dr. H. Vallender
17 Wohnungseigentum in der Insolvenz
II. Gestaltungsrechte Wahlrecht bei gegenseitigen Verträgen gem. §§ 103 ff. InsO Anfechtungsrecht nach §§ 129 ff. InsO Kündigungsrechte des Verwalters nach §§ 109, 113, 120 InsO Geltendmachung eines Gesamtschadensersatzanspruchs (§ 92 InsO) Aufnahme anhängiger Prozesse gem. §§ 85, 86 InsO Initiativrecht zur Vorlage eines Insolvenzplans gem. §§ 218, 240 InsO © Prof. Dr. H. Vallender
18 Wohnungseigentum in der Insolvenz
III. Sonstige Rechte des Insolvenzverwalters Beschwerderecht nach §§ 59, 64, 75, 194, 204, 231 InsO Anhörungsrechte nach §§ 99 Abs. 3, 248, 280 InsO Auskunftsrechte nach § 97 InsO Teilnahmerechte nach § 74 InsO Anzeige der Masseunzulänglichkeit gem. § 208 InsO © Prof. Dr. H. Vallender
19 Wohnungseigentum in der Insolvenz
IV. Pflichten des Insolvenzverwalters Pflicht zur Inbesitznahme nach § 148 InsO Pflicht zur Erstellung der Verzeichnisse nach §§ 151 ff. InsO Verwertungspflicht nach § 159 InsO Siegelung von Vermögensgegenständen nach § 150 InsO Zustellungspflicht gegenüber dem Insolvenzgericht gem. § 8 InsO Pflicht zur Führung der Forderungslisten gem. § 28 Abs. 1 InsO © Prof. Dr. H. Vallender
20 Wohnungseigentum in der Insolvenz
Überwachungspflichten gem. §§ 261, 262 InsO Kaufmännische und insolvenzrechtliche Rechnungslegungspflichten © Prof. Dr. H. Vallender
21 Wohnungseigentum in der Insolvenz
Vollstreckungsverbote © Prof. Dr. H. Vallender
22 Wohnungseigentum in der Insolvenz
1. § 89 Vollstreckungsverbot (1) Zwangsvollstreckungen für einzelne Insolvenzgläubiger sind während der Dauer des Insolvenzverfahrens weder in die Insolvenzmasse noch in das sonstige Vermögen des Schuldners zulässig. (2) Zwangsvollstreckungen in künftige Forderungen auf Bezüge aus einem Dienstverhältnis des Schuldners oder an deren Stelle tretende laufende Bezüge sind während der Dauer des Verfahrens auch für Gläubiger unzulässig, die keine Insolvenzgläubiger sind. Dies gilt nicht für die Zwangsvollstreckung wegen eines Unterhaltsanspruchs oder einer Forderung aus einer vorsätzlichen unerlaubten Handlung in den Teil der Bezüge, der für andere Gläubiger nicht pfändbar ist. © Prof. Dr. H. Vallender
23 Wohnungseigentum in der Insolvenz
(3) Über Einwendungen, die auf Grund des Absatzes 1 oder 2 gegen die Zulässigkeit einer Zwangsvollstreckung erhoben werden, entscheidet das Insolvenzgericht. Das Gericht kann vor der Entscheidung eine einstweilige Anordnung erlassen; es kann insbesondere anordnen, dass die Zwangsvollstreckung gegen oder ohne Sicherheitsleistung einstweilen einzustellen oder nur gegen Sicherheitsleistung fortzusetzen sei. © Prof. Dr. H. Vallender
24 Wohnungseigentum in der Insolvenz
a) Freigabe und Vollstreckung durch Insolvenzgläubiger BGH v – IX ZB 112/06, WuM 2009, 324 Leitsatz Gibt ein Insolvenzverwalter oder Treuhänder einen dem Schuldner gehörenden Gegenstand aus der Insolvenzmasse frei, unterliegt dieser als sonstiges Vermögen des Schuldners dem Vollstreckungsverbot des § 89 Abs. 1 InsO (Rdn. 8). © Prof. Dr. H. Vallender
25 Wohnungseigentum in der Insolvenz
Problemstellung Der BGH nimmt zu der umstrittenen Frage Stellung, ob das Vollstreckungsverbot aus § 89 Abs. 1 InsO auch hinsichtlich der aus der Insolvenzmasse freigegebenen Gegenstände gilt. Weiterhin erörtert der BGH am Beispiel von Hausgeldrück-ständen aus dem Jahre 2004 die Möglichkeiten für eine Vollstreckung dieser Ansprüche durch die Wohnungseigen-tümergemeinschaft. Dabei geht das Gericht auf die Änderung der Rechtslage (Neufassung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG durch Art. 2 des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigen-tumsgesetzes und anderer Gesetze vom , BGBl I, 370) ein. © Prof. Dr. H. Vallender
26 Wohnungseigentum in der Insolvenz
Sachverhalt Die Beteiligte zu 2 ist Miteigentümerin eines Grundstücks in I., verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung und einem Tiefgaragenstellplatz. Über ihr Vermögen wurde am 8. März 2005 das (Verbraucher-) Insolvenzverfahren eröffnet. Der im Insolvenzverfahren ernannte Treuhänder erklärte mit Schreiben vom 11. Juli 2005 gegenüber der Beteiligten zu 2 die Freigabe der Wohnungseigentumsrechte aus der Insolvenz-masse. Die Beteiligte zu 1 ist Verwalterin der Eigentümerge-meinschaft. Sie beantragte am 17. Oktober 2005 wegen titulierter Hausgeldrückstände aus dem Jahr 2004 die Anord-nung der Zwangsverwaltung über das Wohnungseigentum der Beteiligten zu 2. Der Antrag blieb beim Amtsgericht – Vollstrek-kungsgericht - und beim Beschwerdegericht ohne Erfolg. © Prof. Dr. H. Vallender
27 Wohnungseigentum in der Insolvenz
BGH prüft zunächst, ob der WE-Gemeinschaft wegen der Hausgeldrückstände aus der Zeit vor Verfahrenseröffnung ein Absonderungsrecht an einem Gegenstand der Insolvenzmasse zusteht. BGH verneint dies. Denn nach früherer Rechtslage rangierte Forderung in Rangklasse 5 des § 10 Abs. 1 ZVG. Beachte aber: Seit der Neufassung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG durch Artikel 2 des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom (BGBl I S. 370) sind Ansprüche auf Hausgeld nach § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 und 5 WEG bei der Vollstreckung in Wohneigentum nicht mehr der fünften sondern der zweiten Rangklasse zugewiesen. - Für diese Ansprüche besteht nunmehr ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück, das im Insolvenzverfahren im Wege einer abgesonderten Befriedigung verfolgt werden kann. Eine Beschlagnahme des Wohnungseigentums vor © Prof. Dr. H. Vallender
28 Wohnungseigentum in der Insolvenz
Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist nicht mehr Voraus-setzung für die Befriedigung aus dem Grundstück. Neue Rechtslage gilt für Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsverfahren, die ab Inkrafttreten der Neuregelung am anhängig waren (§ 62 Abs. 1 WEG). Rückstände von Ansprüchen der zweiten Rangklasse können nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG in gewissem Umfange (aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren davor) in einem Zwangsversteigerungsverfahren, gem. § 155 Abs. 2 S. 2 ZVG aber nicht im Zwangsverwaltungsverfahren geltend gemacht werden. Dagegen bedarf es nach alter Rechtslage für die Einleitung von Zwangsverwertungsmaßmaßnahmen der Beschlagnahme des Wohnungseigentums. © Prof. Dr. H. Vallender
29 Wohnungseigentum in der Insolvenz
Einer Beschlagnahme – so BGH – steht im konkreten Fall § 89 InsO entgegen. - Begründung des BGH überzeugt nicht. BGH: Freigegebene Gegenstände gehören zum „sonstigen Vermögen“ i.S.d. § 89 Abs. 1 InsO. Nicht klar ist, wieso freigegebene Gegenstände dem Voll-streckungsschutz unterliegen sollen. Aber: Ließe man Vollstreckung durch Insolvenzgläubiger zu, könnte eine Drucksituation aufgebaut werden, in der der Schuldner einzelne Insolvenzgl. außerhalb der gesetzlichen Regelungen (vgl. § 87 InsO) befriedigt. Deshalb ist Entscheidung im Ergebnis richtig! © Prof. Dr. H. Vallender
30 Wohnungseigentum in der Insolvenz
b) Freigabe und Vollstreckung durch nachrangige Insolvenz-gläubiger aus vollstreckbarem Schuldanerkenntnis LG Berlin v – 14 O 523/04, ZMR 2005, 910 Leitsatz § 89 InsO statuiert ein allgemeines Vollstreckungsverbot für nachrangige und nicht nachrangige Insolvenzgläubiger. Dies gilt auch dann, wenn der Insolvenzgläubiger aus einem Vollstrek-kungstitel über Wohngeldforderungen für Eigentumswohnungen vollstrecken will, die der Insolvenzverwalter aus der Insolvenz-masse freigegeben hat. © Prof. Dr. H. Vallender
31 Wohnungseigentum in der Insolvenz
c) Pfändung mithaftender Mieten oder Pachten durch absonderungsberechtigte Gläubiger unzulässig wegen Verstoßes gegen § 89 InsO BGH v – IX ZB 301/04, ZMR Leitsatz Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Schuldners ist die Pfändung mithaftender Mieten oder Pachten durch absonderungsberechtigte Grundpfandgläubiger nicht mehr zulässig. © Prof. Dr. H. Vallender
32 Wohnungseigentum in der Insolvenz
Problemstellung: Es ist streitig, ob nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Pfändung von dem Haftungsverband nach §§ 1123 ff. BGB unterfallenden Mieten und Pachten durch den absonderungs-berechtigten Gläubiger zulässig ist. Der BGH hat diese Frage verneint. Sachverhalt: Ein grundpfandrechtlich gesicherter Gläubiger (vgl. § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG) hatte nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens wegen seiner Forderung nicht die Zwangsverwaltung des zur Insolvenzmasse gehörenden Grundstücks beantragt, sondern wollte stattdessen die Miet-/Pachtzinsen pfänden. © Prof. Dr. H. Vallender
33 Wohnungseigentum in der Insolvenz
Gegenstand der Entscheidung: Offensichtlich wollte sich der nachrangige Grundpfandgläubiger an allen grundpfandrechtlich gesicherten Gläubigern „vorbei-drängeln“. Zwar hätten erstrangige Grundpfandgläubiger Zwangsver-waltung beantragen können, Die Anordnung hätte Vorrang vor der Pfändung der Miet-/Pachtzinsen (BGH ZInsO 2005, 764; vgl. § 110 InsO). Aber: Rückwirkend hätten sie nicht Zugriff nehmen können. Konsequenz: Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung in jedem Fall! Eine Verständigung mit Insolvenzverwalter über Durchführung einer „kalten Zwangsverwaltung“ wäre nicht mehr möglich. Mit seiner Entscheidung verhindert BGH wirtschaftlich unsin-niges Ergebnis. © Prof. Dr. H. Vallender
34 Wohnungseigentum in der Insolvenz
Kontext der Entscheidung: BGH betont Interessen der Insolvenzgläubiger und wendet sich gegen vollstreckungsrechtlich orientierten Ansatz. Ließe man Pfändung zu, würde Schmälerung der Masse eintreten. Insolvenzverwalter könnte nicht mehr auf Erträge aus dem Grundstück zugreifen. Die Unterhaltung der Immobilie aus Massemitteln müsste er aber weiter bestreiten oder Grundstück aus der Masse freigeben. Bei Verweisung der Grundpfandgläubiger auf Beantragung der Zwangsverwaltung entsteht mit Durchführung der ZV keine zusätzliche Belastung der Masse mit Kosten (z.B. für Gebäu-deversicherung und- Unterhaltung). © Prof. Dr. H. Vallender
35 Wohnungseigentum in der Insolvenz
Praktische Auswirkungen: Kalte Zwangsverwaltungen werden durch BGH-Entscheidung erleichtert. Aber: Rahmenbedingungen einer „kalten ZV“ bei laufendem Insolvenzverfahren sind noch nicht abschließend geklärt. - Z.B. die Frage der Anfechtbarkeit von im Vorfeld der Insolvenz durch den Grundpfandgl. eingezogener Mieten. Dazu OLG Hamm ZInsO 2006, 776 m. Anm. Bräuer: „Mit der Vereinbarung einer kalten Zwangsverwaltung muss keine Gläubigerbenachteiligung verbunden sein.“ OLG hat Revision zum BGH zugelassen. © Prof. Dr. H. Vallender
36 Wohnungseigentum in der Insolvenz
2. Für die Vollstreckung titulierter Masseverbindlichkeiten gelten Einschränkungen der §§ 90 Abs. 1, 210 InsO a. § 90 Vollstreckungsverbot bei Masseverbindlichkeiten (1) Zwangsvollstreckungen wegen Masseverbindlichkeiten, die nicht durch eine Rechtshandlung des Insolvenzverwalters begründet worden sind, sind für die Dauer von sechs Monaten seit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens unzulässig. (2) Nicht als derartige Masseverbindlichkeiten gelten die Verbind-lichkeiten: 1. aus einem gegenseitigen Vertrag, dessen Erfüllung der Verwalter gewählt hat; 2. aus einem Dauerschuldverhältnis für die Zeit nach dem ersten Termin, zu dem der Verwalter kündigen konnte; 3. aus einem Dauerschuldverhältnis, soweit der Verwalter für die Insolvenzmasse die Gegenleistung in Anspruch nimmt. © Prof. Dr. H. Vallender
37 Wohnungseigentum in der Insolvenz
b. § 210 InsO Vollstreckungsverbot Sobald der Insolvenzverwalter die Masseunzulänglichkeit angezeigt hat, ist die Vollstreckung wegen einer Masse-verbindlichkeit im Sinne des § 209 Abs. 1 Nr. 3 InsO unzulässig. (§ 209 Abs. 1 Nr. 3 InsO: 1) Der Insolvenzverwalter hat die Masseverbindlichkeiten nach folgender Rangordnung zu berichtigen, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge: 1. die Kosten des Insolvenzverfahrens; 2. die Masseverbindlichkeiten, die nach worden sind, ohne zu den Kosten des Verfahrens zu gehören; der Anzeige der Masseunzulänglichkeit begründet 3. die übrigen Masseverbindlichkeiten, unter diesen zuletzt der nach den §§ 100, 101 Abs. 1 Satz 3 bewilligte Unterhalt.) © Prof. Dr. H. Vallender
38 Wohnungseigentum in der Insolvenz
aa) Altmasseverbindlichkeiten sind solche Verbindlichkeiten, die vor der Masseunzulänglich-keitsanzeige des Insolvenzverwalters begründet wurden (§ 209 Abs. 1 Nr. 3 InsO). Hinsichtlich dieser Verbindlichkeiten gilt das Vollstreckungsverbot des § 210 InsO (BGH NJW 2003, 2454; NZI 2005, 680; OLG Düsseldorf NZI 2007, 47) mit der Folge, dass die betreffenden Forderungen nicht mehr mit der Lei-stungsklage verfolgt werden können. Beachte aber: Pfändungsgläubiger, die vor Anzeige der Masseunzuläng-lichkeit bereits ein Pfändungspfandrecht erlangt hatten, werden im weiteren verfahren grdstzl. wie absonderungsberechtigte Gläubiger behandelt. © Prof. Dr. H. Vallender
39 Wohnungseigentum in der Insolvenz
bb) Neumasseverbindlichkeiten sind Verbindlichkeiten, die nach der erstmaligen Masseunzulänglichkeitsanzeige begründet worden sind, ohne zu den Kosten des Verfahrens zu gehören (§ 209 Abs. 1 Nr. 2 InsO). Nach der Masseunzulänglichkeitsanzeige fällig gewordene Wohngeldschulden sind Neumasseverbindlichkeiten i.S. von § 209 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 InsO, sofern der Insolvenzverwalter die Gegenleistung dadurch in Anspruch genommen hat, dass er über einen längeren Zeitraum - hier viereinhalb Jahre - von der Möglichkeit der Freigabe der Eigentumswohnung keinen Gebrauch gemacht hat (OLG Düsseldorf aaO). © Prof. Dr. H. Vallender
40 Wohnungseigentum in der Insolvenz
Neumasseforderungen können grundsätzlich im Wege der Leistungsklage geltend gemacht werden. Unzulässig ist die Leistungsklage, wenn die im Verfahren vom Insolvenzverwalter eingewandte erneute - nach der Masseunzulänglichkeitsanzeige entstandene - Masseunzulänglichkeit hinreichend dargelegt und gegebenenfalls bewiesen worden ist. In einem solchen Fall in Betracht kommende Schadensersatzansprüche nach § 61 InsO sind beim Wohnungseigentumsgericht geltend zu machen (OLG Düsseldorf aaO). Risiko: Durch wiederholte Masseunzulänglichkeitsanzeige kann Verwalter Vollstreckungsverbot des § 210 InsO erreichen. Rechtswirkungen des § 210 InsO treten in diesem Fall bis zur Grenze dolosen Verhaltens, Arglist oder erkennbar ausreichen-der Masse ein (BGH ZInsO 2006, 541). © Prof. Dr. H. Vallender
41 Umgang des WEG-Verwalters mit dem Insolvenzverwalter
3. Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung § 49 InsO Gläubiger, denen ein Recht auf Befriedigung aus Gegenständen zusteht, die der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen unterliegen (unbewegliche Gegenstände), sind nach Maßgabe des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung zur abgesonderten Befriedigung berechtigt. © Prof. Dr. H. Vallender
42 Umgang des WEG-Verwalters mit dem Insolvenzverwalter
Aus §§ 10 bis 14 ZVG folgt, wer absonderungsberechtigt ist, in welchem Umfang und Rang die Berechtigten zu befriedigen sind. Die Realisierung des Absonderungsrechts geschieht durch Zwangsversteigerung und/oder Zwangsverwaltung, die grundsätzlich vor oder während des Insolvenzverfahrens betrieben werden können, sofern es sich um einen Gläubiger der Rangklassen 1 bis 4 des § 10 ZVG handelt. Seit der Neufassung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG durch Artikel 2 des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom (BGBl I S. 370) sind Ansprüche auf Hausgeld nach § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 und 5 WEG bei der Vollstreckung in Wohneigentum nicht mehr der fünften sondern der zweiten Rangklasse zugewiesen. © Prof. Dr. H. Vallender
43 Umgang des WEG-Verwalters mit dem Insolvenzverwalter
§ 10 Abs. 3 S. 1 ZVG bestimmt jedoch eine Mindesthöhe der Hausgeldforderung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowie des Rückgriffsanspruchs eines einzelnen Wohnungs-eigentümers als Voraussetzung für die Zwangsvollstreckung des Anspruchs in Rangklasse 2. Nach der Freigabe des Wohnungseigentums durch Insolvenz-verwalter kann die Gemeinschaft aus einem obsiegenden Titel die Zwangsversteigerung der WE betreiben, aus der sie gem. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG in Rangklasse 2 zu befriedigen ist. Derleder (ZWE 2008, 13, 20) billigt der Gemeinschaft wegen eines Zahlungstitels, den sie vor Eröffnung des Insolvenz-verfahrens gegen den Schuldner erwirkt hat, aus § 10 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 ZVG ein Absonderungsrecht zu, dass eine Zwangs-versteigerung des WE auch ohne Freigabe ermöglicht. © Prof. Dr. H. Vallender
44 Umgang des WEG-Verwalters mit dem Insolvenzverwalter
BGH v – XII ZR 196/99, ZInsO 2004, 340 Leitsätze 1. Das Vollstreckungsverbot des § 7 Abs. 3 S. 1 GesO findet entsprechend § 47 KO keine Anwendung, wenn ein dinglich gesicherter Gläubiger die Zwangsvollstreckung in eine unbewegliche Sache betreibt. Daher kann auf Antrag eines Grundpfandgläubigers ein Grundstück unter Zwangsverwaltung gestellt werden. 2. Wird nach der Eröffnung des Gesamtvollstreckungsver-fahrens die Zwangsvollstreckung über ein Grundstück angeordnet, verlieren dadurch weder das Grundstück noch auch die aus ihm zu ziehenden Mieten ihre Massezugehörigkeit. Sie bilden vielmehr eine Sondermasse innerhalb der Gesamt-vollstreckung, die ausschließlich der Verwaltung des Zwangs-verwalters unterliegt. © Prof. Dr. H. Vallender
45 Umgang des WEG-Verwalters mit dem Insolvenzverwalter
Die einschlägigen insolvenzrechtlichen Bestimmungen gehen deshalb den Regelungen des Zwangsversteigerungsgesetzes vor. Somit erstreckt sich das Aufrechnungsverbot des § 7 Abs. 5 GesO auch auf die Mietforderungen, die von der Zwangsverwal-tung erfasst werden. 3. Mit der Aufhebung der Zwangsverwaltung erlischt die Prozessführungsbefugnis des Zwangsverwalters. Er kann diesem Umstand dadurch Rechnung tragen, dass er den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. . © Prof. Dr. H. Vallender
46 Umgang des WEG-Verwalters mit dem Insolvenzverwalter
Zahlungspflichten des Insolvenzverwalters © Prof. Dr. H. Vallender
47 Umgang des WEG-Verwalters mit dem Insolvenzverwalter
I. Übergang des Verwaltungs- und Verfügungsrechts Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens gehen die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnisse über das Wohnungseigentum des insolventen Wohnungseigentümers auf den Insolvenzverwalter über (BGH NJW 1986, 3206, 3208). - Der Insolvenzverwalter rückt als Träger der Rechte und Pflich-ten des insolvent gewordenen Wohnungseigentümers in dessen Rechtsstellung ein. Er wird aber nicht Eigentümer der Immobilie. II. Beiträge zur Lasten- und Kostentragung - Wer schuldet die Lasten (Wohngeld pp)? - Nach h.M. ist danach zu unterscheiden, wann ein Anspruch fällig geworden ist (Fälligkeitstheorie). © Prof. Dr. H. Vallender
48 Umgang des WEG-Verwalters mit dem Insolvenzverwalter
1. Beiträge zur Lasten- und Kostentragung, die nach Eröffnung fällig werden, sind Masseverbindlichkeiten (§ 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO). Diese hat Insolvenzverwalter vorrangig aus der Masse zu befriedigen (BGH NJW 1989, 3018; OLG Düsseldorf ZIP 2007, 687; OLG Köln NZI 2008, 377; LG Koblenz v – 2 S 15/08). 2. Beiträge zur Lasten- und Kostentragung, die vor Eröffnung fällig geworden sind, sind Insolvenzforderungen (§ 38 InsO). Diese sind zur Tabelle anzumelden und mit der Insolvenzquote zu befriedigen. 3. Beitragsforderungen auf Grund eines vor Verfahrenser-öffnung beschlossenen Wirtschaftsplans bleiben einfache Insolvenzforderungen, auch wenn die Wohnungseigentümer nach Verfahrenseröffnung die Jahresabrechnung durch Be-schluss genehmigen (BGH NJW 1994, 1866). © Prof. Dr. H. Vallender
49 Umgang des WEG-Verwalters mit dem Insolvenzverwalter
4. Behandlung von Wohngeldforderungen auf Grund eines Jahreswirtschaftsplans bei Insolvenz des Wohnungseigen-tümers und zeitgleicher Zwangsverwaltung OLG Köln v – 16 Wx 100/07, NZI 2008, 377 Leitsätze 1. Wohngeldforderungen aufgrund eines Jahres-Wirtschafts-plans werden in der Regel monatlich fällig und nicht schon mit Beschluss über den Wirtschaftsplan (Rn.11). 2. Eine zeitgleich neben dem Insolvenzverfahren bestehenden Zwangsverwaltung über eine zum Wohnungs- bzw. Teileigen-tum gehörende Einheit hat keinen Einfluss auf die grundsätz-liche Haftung des Eigentümers für Wohngeldforderungen (Rn.13). © Prof. Dr. H. Vallender
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zu LS 2: Anordnung der Zwangsverwaltung gem. §§ 146 ff. ZVG hat zur Folge, dass Zwangsverwalter zugunsten des Gläubigers die Nutzungen des Grundstücks zieht und daraus die Kosten bestreitet (§ 155 ZVG). Daneben bleibt Haftung des Schuldners bzw. nach dessen Insolvenz die des Insolvenzverwalters bestehen. Siehe dazu auch Drasdo NZI 2008, 379: Können Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht durch Zwangsverwalter befriedigt werden, hat für die Differenz die Masse (Insolvenzverwalter) einzustehen. Voraussetzung hierfür sei, dass Anspruch der WE-Gemein-schaft nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig wurde. © Prof. Dr. H. Vallender
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5. Gemeinschaft kann die vor Eröffnung begründeten und fälligen Vorschussansprüche auch dann nur als Insolvenz-forderung geltend machen, wenn sie sie auf eine nach der Eröffnung des Verfahrens beschlossene Jahresabrechnung stützt 6. Der Beschluss über die Jahresabrechnung begründet jedoch insoweit erstmalig und originär Ansprüche, als das Abrech-nungsergebnis die auf Grund des Wirtschaftsplans geschulde-ten Vorschüsse übersteigt (sogen. Abrechnungsspitze). Forderungen in Höhe der Abrechnungsspitze sind dann Masseverbindlichkeiten, wenn die Jahresabrechnung nach Verfahrenseröffnung beschlossen wurde (BGH NJW 1994, 1866=WE 1994, 210; BGHZ 131m 228=ZMR 1996, 215). © Prof. Dr. H. Vallender
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OLG München v – 34 Wx 114/06, ZMR 2007, 721 Leitsatz Der Zwangsverwalter eines Wohnungs- oder Teileigentums ist verpflichtet, als Ausgabe der Verwaltung die so genannte Abrechnungsspitze der während seiner Verwaltung von den Wohnungseigentümern beschlossenen Jahreseinzelabrechnung vorab zu bezahlen; es kommt nicht darauf an, ob er für den Zeitraum, den die Einzelabrechnung umfasst, schon als Zwangsverwalter bestellt war (Anschluss an BayObLG, FGPrax 1999, 138 = BayObLGZ 1999, 99). Mit dieser Entscheidung folgt der Senat der sog. Fälligkeits-theorie. © Prof. Dr. H. Vallender
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7. Die anteilige Verpflichtung aus einer nach Eröffnung beschlossenen Sonderumlage ist Masseverbindlichkeit i.S.d. § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO. Grund: Durch einen solchen (Mehrheits)Beschluss werden erstmals Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer begründet (BGH NJW 1989, 3018 zur KO; offengelassen von BGH NJW-RR 2002, 1198 zur InsO; OLG Köln aaO Rdn. 30 zur InsO; AG Moers NZM 2007, 51). OLG Köln (aaO): Masseschuld ist danach auch eine Umlage, die eine Ausfallhaftung wegen der Zahlungsunfähigkeit des insolventen Schuldners vorsieht (so auch BGH NJW 1989, 30118; ebenso KG WE 2001, 9). Grund: Beschluss über Erhebung zur Sonderumlage ist regelmäßig durch entsprechende bauliche oder sonstige Maßnahmen zur Instandhaltung oder Verbesserung der Anlage veranlasst. Werterhöhung kommt Objekt zugute. Damit wird © Prof. Dr. H. Vallender
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Äquivalenzprinzip Rechnung getragen. 8. Streitig ist, ob dies auch für Sonderumlagen zur Deckung rückständiger Beiträge gilt, die vor Verfahrenseröffnung fällig waren. a) V. ZS d. BGH (NJW 1989, 3018): Anteilmäßige Verpflichtung eines insolventen Wohnungseigentümers zur Zahlung einer Umlage, die zur Deckung des insolvenzbedingten Ausfalls erhoben wird, ist Masseverbindlichkeit. Grund: Sonderumlage lasse ursprüngliche Verpflichtung unberührt. Umlagebeschluss begründe eine neue Schuld zusätzlich zum Rückstand. Es finde keine Umwandlung einer © Prof. Dr. H. Vallender
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einfachen Insolvenzforderung in eine Masseverbindlichkeit statt. b) IX: ZS d. BGH (BGH ZIP 2002, 1043, 1047): Wohnungseigentümer können nicht Insolvenzforderungen der Gemeinschaft wegen rückständiger Beiträge zur Lasten- und Kostentragung durch Beschluss einer Ausfalldeckungsumlage teilweise in eine Masseforderung umwandeln. Grund: Unangemessene Benachteiligung anderer Insolvenz-gläubiger. Die Insolvenzmasse erhält für die zu erfüllende anteilige Verpflichtung keine äquivalente Gegenleistung. 9. Masseunzulänglichkeitsanzeige Problemstellung: Wie wenn Insolvenzverwalter mangels Masse Wohngeldan-sprüche nicht befriedigen kann? © Prof. Dr. H. Vallender
56 Umgang des WEG-Verwalters mit dem Insolvenzverwalter
OLG Düsseldorf v I-3 Wx 299/05; ZIP 2007, 687 Leitsätze: 1. Im Insolvenzverfahren über das Vermögen eines Wohnungs-eigentümers sind Wohngeldverbindlichkeiten, die seit Eröffnung des Insolvenzverfahrens rückständig sind, Altmassever-bindlichkeiten, soweit sie vor Masseunzulänglichkeitsanzeige (§ 208 InsO) des Insolvenzverwalters begründet wurden. Sie können nicht mehr mit der Leistungsklage verfolgt werden (Rn.32). 2. Nach der Masseunzulänglichkeitsanzeige fällig gewordene Wohngeldschulden sind Neumasseverbindlichkeiten i.S. von § 209 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 InsO, sofern der Insolvenzverwalter die Gegenleistung dadurch in Anspruch genommen hat, dass er über einen längeren Zeitraum - hier viereinhalb Jahre - von der Möglichkeit der Freigabe der Eigentumswohnung keinen Gebrauch gemacht hat (Rn.43)(Rn.45)(Rn.46). © Prof. Dr. H. Vallender
57 Umgang des WEG-Verwalters mit dem Insolvenzverwalter
3. Neumasseforderungen können grundsätzlich im Wege der Leistungsklage geltend gemacht werden. Unzulässig ist die Leistungsklage, wenn die im Verfahren vom Insolvenzverwalter eingewandte erneute - nach der Masseunzulänglichkeitsanzeige entstandene - Masseunzulänglichkeit hinreichend dargelegt und gegebenenfalls bewiesen worden ist. In einem solchen Fall in Betracht kommende Schadensersatzansprüche nach § 61 InsO sind beim Wohnungseigentumsgericht geltend zu machen (Rn.48)(Rn.51)(Rn.53)(Rn.54)(Rn.56). © Prof. Dr. H. Vallender
58 Umgang des WEG-Verwalters mit dem Insolvenzverwalter
a.A. LG Stuttgart v – 10 S 5/07, NZM 2008, 532 Leitsatz Im Insolvenzverfahren über das Vermögen eines Woh-nungseigentümers begründet die vom Insolvenzverwalter unterlassene Freigabe des Wohnungseigentums einen Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümer-gemeinschaft wegen entgangenen Hausgeldes weder aus § 61 InsO noch aus § 60 InsO. LG Stuttgart : Für Neumasseverbindlichkeiten i.S.v. § 209 Abs. 1 Nr. 2 InsO haftet Insolvenzverwalter nur, wenn sie durch seine Rechtshandlung begründet worden sind. Unterlassene Kündigung kann dazu zählen. Nicht aber unterlassene Freigabeerklärung. © Prof. Dr. H. Vallender
59 Umgang des WEG-Verwalters mit dem Insolvenzverwalter
Leistung, die ein Vermieter gegenüber einem Mieter erbringt, ist etwas vollkommen anderes als Mitgliedschaft in einer WE-Gemeinschaft. Zwischen WE-Gemeinschaft und Wohnungseigentümer besteht kein Dauerschuldverhältnis im mietrechtlichen Sinne. Wohn-geldzahlungen sind auf Grund der Mitgliedschaft zu erbringen. Eine Haftung nach § 61 InsO scheidet aus. LG Stuttgart lehnt auch Haftung nach § 60 InsO ab. Freigabe sei keine haftungsbewehrte Pflicht des Insolvenzverwalters, deren Erfüllung Dritte von ihm einfordern können und auf die sie unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch haben. LG: Keine Abweichung zu OLG Düsseldorf. Dort hatte Verwalter 4 1/2 Jahre mit Veräußerung zugewartet. Siehe aber LG Stuttgart (21. ZK, v – 21 O 473/05). Danach soll Verwalter nach § 61 InsO haften. © Prof. Dr. H. Vallender
60 Umgang des WEG-Verwalters mit dem Insolvenzverwalter
Ansprüche wegen anderer Pflichtverstöße, z.B. wegen Unter-lassung einer angemessenen Verwertung des zur Masse ge-hörenden Wohnungseigentums trotz konkret vorhandener Mög-lichkeiten, kommen aber in Betracht. Der Schadensersatzanspruch nach § 61 InsO fällt in die Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts nach § 43 Abs.1 Nr. 1 WEG (OLG Düsseldorf NZM 2007, 47). Nach heute herrschender Meinung ist § 43 Abs. 1 WEG weit auszulegen (vgl. insbesondere BGH NJW 2002, 3709; Weitnauer/Mansel a.a.O. Rn. 1 nach § 43 und § 43 Rn. 4 und 15 a). Im Zweifel spricht eine Vermutung für die Zuständigkeit des Wohnungs-eigentumsgerichts bei allen gemeinschaftsbezogenen Verfah-rensgegenständen; maßgeblich ist allein, ob ein innerer Zusam-menhang der Forderung mit einer wohnungseigentums-rechtlichen Angelegenheit besteht © Prof. Dr. H. Vallender
61 Umgang des WEG-Verwalters mit dem Insolvenzverwalter
Stellung des Insolvenzverwalters in der Eigentümerversammlung (Einladung, Stimmrecht, Anfechtungsbefugnis) © Prof. Dr. H. Vallender
62 Umgang des WEG-Verwalters mit dem Insolvenzverwalter
I. Ladung zur Wohnungseigentümerversammlung 1. Der Insolvenzverwalter ist zur Wohnungseigentümerver-sammlung zu laden, wenn das Wohnungseigentum zur Insolvenzmasse gehört (BGH DWE 1989, 130). Grund: Während des Insolvenzverfahrens nimmt der Insolvenzverwalter die Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers wahr (KG WE 1989, 28, 29). 2. Im Falle der Freigabe muss deshalb Wohnungsverwalter wegen der Identifikation der einzuladenden Person prüfen, ob wirksame Freigabe erfolgt ist. - Liegt eine wirksame Freigabe vor, sollte Eigentümergemein-schaft diese beachten und dem Wohnungseigentümer sein Stimmrecht belassen. - Wohnungsverwalter sollte in diesem Fall Eigentümer zur Wohnungseigentümerversammlung laden. © Prof. Dr. H. Vallender
63 Umgang des WEG-Verwalters mit dem Insolvenzverwalter
3. Die unterlassene Ladung des Insolvenzverwalters zur Gläubigerversammlung führt nicht zur Nichtigkeit der in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse, sondern begründet nur deren Anfechtbarkeit (OLG Hamm ZMR 2004, 773). © Prof. Dr. H. Vallender
64 Umgang des WEG-Verwalters mit dem Insolvenzverwalter
II. Teilnahmerecht des Insolvenzverwalters an WE-Versam-mlungen 1. Der Insolvenzverwalter hat ein vom Wohnungseigentümer abgeleitetes Mitverwaltungsrecht hinsichtlich des gemein-schaftlichen Wohnungseigentums; keine dingliche Berechtigung. 2. Ihm steht ein Teilnahmerecht kraft Gesetzes zu (§ 80 InsO), dass das Teilnahmerecht des Wohnungseigentümers insoweit verdrängt. III. Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung 1. Der Insolvenzverwalter nimmt während des eröffneten Verfahrens das Stimmrecht des Wohnungseigentümers wahr. © Prof. Dr. H. Vallender
65 Umgang des WEG-Verwalters mit dem Insolvenzverwalter
2. Das Stimmverbot des Wohnungseigentümers berührt nicht das Stimmrecht des Insolvenzverwalters, weil dieser nicht als Interessenvertreter des Wohnungseigentümers anzusehen ist (BayObLG NZM 1999, 132; Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 25 Rdn. 139). Dieser übt Stimmrecht als Organ der Rechtspflege selbständig, im eigenen Namen und aus eigenem Recht aus. IV. Stimmverbot des Insolvenzverwalters in der Woh-nungseigentümerversammlung Ist der Insolvenzverwalter von einem Stimmverbot betroffen, steht insolventem Wohnungseigentümer kein subsidiäres Stimmrecht zu (Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 25 Rdn. 139). © Prof. Dr. H. Vallender
66 Umgang des WEG-Verwalters mit dem Insolvenzverwalter
Freigabe des Objektes durch den Insolvenzverwalter © Prof. Dr. H. Vallender
67 Freigabe des Objektes durch den Insolvenzverwalter
I. Zulässigkeit der Freigabe Der Insolvenzverwalter kann das Wohnungseigentum aus der Masse freigeben (§ 32 Abs. 3 InsO), vgl. BGH NJW 2005, 2015. Dies wird er tun, wenn die Verwertung nicht sinnvoll oder möglich erscheint. Die Entscheidung liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Insolvenzverwalters (vgl. BGH NJW-RR 2007, 1205). Denn: Zweck der Freigabe ist regelmäßig die Entlastung der Insolvenzmasse. II. Erklärungsempfänger Die Freigabe ist gegenüber dem Schuldner zu erklären (BGH aaO; BGH v – IX ZR 161/04, Rn. 20). © Prof. Dr. H. Vallender
68 Freigabe des Objektes durch den Insolvenzverwalter
Folge einer unterlassenen Erklärung gegenüber dem Wohnungseigentümer ist, dass erst vom Zeitpunkt der Kenntnis durch Schuldner dessen Zahlungspflicht einsetzt. III. Pflicht des Insolvenzverwalters zur Freigabe? LG Koblenz v S 15/08: Insolvenzverwalter trifft keine rechtliche Pflicht, Grundbesitz, der hoch belastet ist, freizugeben (siehe aber AG Mannheim ZInsO 205, 280). Wie aber, wenn Verwalter Masseunzulänglichkeit anzeigt? Die Frage ist in der Rechtsprechung umstritten. © Prof. Dr. H. Vallender
69 Freigabe des Objektes durch den Insolvenzverwalter
Siehe einerseits OLG Düsseldorf v I-3 Wx 299/05; ZIP 2007, 687 und andererseits LG Stuttgart v – 10 S 5/07, NZM 2008, 532 © Prof. Dr. H. Vallender
70 Freigabe des Objektes durch den Insolvenzverwalter
IV. Rechtsfolge der Freigabe 1. Mit der Freigabe erlischt der Insolvenzbeschlag an der Wohnung (BGH Rpfleger 2006, 253). 2. Das Wohnungseigentum geht mit ex nunc-Wirkung in das insolvenzbeschlagfreie Vermögen des Schuldners über. Schuldner erlangt insoweit wieder Verwaltungs- und Verfügungsrecht. Gleichzeitig erlangt der Wohnungseigentümer die Befugnis mit ex-nunc-Wirkung zurück, Beschlüsse der Wohnungseigen-tümergemeinschaft anzufechten (OLG Hamm, ZMR 2004, 773=NZM 2004, 586). .. © Prof. Dr. H. Vallender
71 Freigabe des Objektes durch den Insolvenzverwalter
- Dies bedeutet, dass ein nach Eröffnung des Insolvenzverfah-rens von dem Insolvenzschuldner (WE) gestellter Antrag auf Anfechtung von WE-Beschlüssen unwirksam ist. Er kann die Beschlussanfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 WEG auch dann nicht wahren, wenn der Insolvenzverwalter das Wohnungs-eigentum nach Fristablauf freigibt. 3. Nach Freigabe muss der Insolvenzverwalter aus der Insolvenzmasse keine Beiträge zur Lasten- und Kostentragung an die Gemeinschaft zahlen, die nach der Freigabe fällig werden (str.). 4. Wegen dieser Beträge kann die Gemeinschaft nur noch den insolventen Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen (KG NZM 2004, 383, 384; LG Kassel ZIP 2007, 2370). Dieser haftet mit seinem insolvenzfreien Vermögen für die Verbindlichkeiten (LG Koblenz v – 2 S 15/08). © Prof. Dr. H. Vallender
72 Freigabe des Objektes durch den Insolvenzverwalter
5. Nach der Freigabe kann die Gemeinschaft aus einem obsiegenden Titel die Zwangsversteigerung der WE betreiben, aus der sie gem. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG in Rangklasse 2 zu befriedigen ist (Erst seit der Neufassung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG durch Artikel 2 des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom (BGBl I S. 370) sind Ansprüche auf Hausgeld nach § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 und 5 WEG bei der Vollstreckung in Wohneigentum nicht mehr der fünften sondern der zweiten Rangklasse zugewiesen). Derleder (ZWE 2008, 13, 20) billigt der Gemeinschaft wegen eines Zahlungstitels, den sie vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens gegen den Schuldner erwirkt hat, aus § 10 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 ZVG ein Absonderungsrecht zu, dass eine Zwangsversteigerung des WE auch ohne Freigabe ermöglicht. © Prof. Dr. H. Vallender
73 Freigabe des Objektes durch den Insolvenzverwalter
6. Etwaige Mieteinkünfte des Schuldners aus der freigegeben Wohnung fallen als Neuerwerb (§ 35 InsO) in die Masse (BGH NZI 2009, 382). 7. Problem: Wer haftet für rückständige Beitragsschulden, die während der Dauer des Insolvenzbeschlags – bis zum Zeitpunkt der Freigabe - entstanden oder fällig geworden sind? Der Wohnungseigentümer oder die Masse? LG Kassel v – 3 T 30/07, ZIP 2007, 2370: Es haftet die Masse. Freigabe wirkt nur für die Zukunft (str.); ebenso LG Stuttgart NZI 2008, 442. © Prof. Dr. H. Vallender
74 Freigabe des Objektes durch den Insolvenzverwalter
8. Zur Haftung des Insolvenzverwalters nach § 61 InsO AG Wedding v – 15a C 36/08 -, ZMR 2008, 751 Leitsätze (1) Nach Insolvenzeröffnung über das Vermögen eines Wohnungseigentümers einschließlich der Anordnung der Zwangsverwaltung der Wohnung haftet der Insolvenzverwalter persönlich dem Verband "Wohnungseigentümergemeinschaft" als Massegläubiger, wenn er Masseverbindlichkeiten begründet, Mieten einzieht, die Wohnung nicht freigibt und (rückständige) Wohngelder gleichwohl nicht oder nicht voll aus der Insolvenzmasse zahlen kann. © Prof. Dr. H. Vallender
75 Freigabe des Objektes durch den Insolvenzverwalter
(2) Der Zwangsverwalter kann die Gemeinschaft hinsichtlich der Wohngeldschulden nicht auf die privilegierte Zwangsver-steigerung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG verweisen. (3) Die Schadenersatzpflicht läuft in zeitlicher Hinsicht ab Aufhebung der Zwangsverwaltung bis zur Freigabe des Wohnungseigentums. Nimmt der Insolvenzverwalter Mieten aus dem Dauer-schuldverhältnis „vermietetes Wohnungseigentum“ in Anspruch, hat er Einfluss auf die Entstehung der Forderung gegen die Insolvenzmasse, vgl. §§ 209 Abs. 2 Nr. 3, 90 Abs. 2 InsO. © Prof. Dr. H. Vallender
76 Freigabe des Objektes durch den Insolvenzverwalter
9. Wohngeldschulden und Restschuldbefreiung Restschuldbefreiung erfasst nur Insolvenzforderungen, d.h. Forderungen, die zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründet sind (§§ 301 Abs. 1, 38 InsO). Masseverbindlichkeiten werden nicht von der Restschuld-befreiung erfasst. Deshalb macht es Sinn, solche Forderungen ggfls. titulieren zu lassen. © Prof. Dr. H. Vallender
77 Freigabe des Objektes durch den Insolvenzverwalter
V. Dereliktion des Wohnungseigentums durch Schuldner nach Freigabe gem. § 928 BGB? Es ist streitig, ob der Schuldner sein Wohnungs- und Teilei-gentum nach Maßgabe des § 928 BGB aufgeben kann. Nach überwiegender Ansicht in der Rechtsprechung ist dies nicht möglich (vgl. BayOBlG NJW 1991, 1962; OLG Celle MDR 2004, 29). siehe auch KG Berlin v U 1465/87, OLGZ 1988, Leitsatz 1. Ein Miteigentümer an einem Grundstück kann aus der Miteigentümergemeinschaft nach Bruchteilen nicht dadurch ausscheiden, dass er seinen Miteigentumsanteil nach BGB § 928 Abs 1 aufgibt. Eine entsprechende gegenüber dem Grundbuchamt abgegebene Verzichtserklärung ist unwirksam. Wird der Verzicht auf das Miteigentum am Grundstück dennoch in das Grundbuch eingetragen, so wird dieses insoweit unrichtig. © Prof. Dr. H. Vallender
78 Freigabe des Objektes durch den Insolvenzverwalter
2. Der andere Miteigentümer kann nicht nach BGB § 894, sondern sowohl nach BGB § 242 als auch nach BGB § 1004 Berichtigung des Grundbuchs in der Weise verlangen, dass derjenige, der auf seinen Miteigentumsanteil unwirksam verzichtet hat, die Löschung der Eintragung des Verzichts im Grundbuch bewilligt und beantragt. Begründung: Die besondere Ausgestaltung des Miteigentums in der Form des Wohnungseigentums besteht darin, dass mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem insbesondere das Grundstück gehört (§ 1 Abs. 5 WEG) , das Sondereigentum mit einer Wohnung oder mit nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden wird (§ 1 Abs. 2, 3 WEG). Der Inhalt des Sondereigentums wiederum wird von der gesetzlichen Regelung des Gemeinschafts-verhältnisses gemäß §§ 10 ff. WEG und den gemäß § 10 Abs. 1, 2 i.V.m. § 5 Abs. 4 WEG in Abweichung davon zum Inhalt des Sondereigentums gemachten Vereinbarungen der Wohnungseigen-tümer über ihr Verhältnis untereinander geprägt. © Prof. Dr. H. Vallender
79 Freigabe des Objektes durch den Insolvenzverwalter
Mit dem Wohnungseigentum sind im Rahmen eines gesetzlich begründeten Schuldverhältnisses Verpflichtungen der Wohnungsei-gentümer untereinander verbunden, insbesondere die sich aus § 16 Abs. 2 WEG ergebende Verpflichtung, die gemeinschaftlichen Lasten und Kosten anteilig zu tragen. Durch die in § 11 WEG vorgeschriebene Unauflöslichkeit der Gemeinschaft ist sichergestellt, dass dieses gesetzliche Schuldverhältnis nicht einseitig beendet werden kann. Durch die Dereliktion eines Wohnungseigentums, die einer Teilaufhe-bung der Gemeinschaft gleichkäme, würde dieser das Wohnungs-eigentum prägende Grundsatz durchbrochen. Der das Eigentum aufgebende Wohnungseigentümer würde sich nicht nur den mit Grundeigentum verbundenen öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen entziehen, was das Gesetz mit der Vorschrift des § 928 BGB in Kauf nimmt (vgl. BayObLGZ 1983, 85/88 = Rpfleger 1983, 308), sondern auch den mit dem Wohnungseigentum untrennbar verbundenen Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungs-eigentümer. Dies sieht das Gesetz nicht vor. Weil diese Verpflich-tungen unmittelbar mit dem Wohnungseigentum verbunden sind, also nicht ohne dieses weiter bestehen, können sie nur dadurch aufrecht-erhalten werden, daß eine Dereliktion von Wohnungseigentum nicht zugelassen wird. © Prof. Dr. H. Vallender
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