Source: http://jurisprudencia.tuabogado.com/sentencias/derecho/derecho-inmobiliario/sala-constitucional-aplica-excepciones-a-la-irretroactividad-de-la-ley-en-materia-civil
Timestamp: 2019-04-25 08:43:11
Document Index: 273455192

Matched Legal Cases: ['artículo 23', 'artículo 23', 'artículo 23', 'artículo 82', 'artículo 86', 'artículo 318', 'artículo 23', 'artículo 318', 'Artículo 82', 'Artículo 86', 'artículo 25', 'artículo 11', 'artículo 25', 'artículo 19', 'artículo 102', 'artículo 83', 'artículo 82', 'artículo 82', 'artículo 82', 'artículo 23', 'artículo 318', 'artículo 23', 'artículo 19', 'artículo 23', 'in fine', 'artículo 23', 'artículo 23', 'artículo 23', 'artículo 23', 'artículo 82', 'artículo 23', 'artículo 82', 'artículo 24', 'artículo 2', 'artículo 23', 'artículo 23', 'artículo 23', 'artículo 23', 'artículo 23', 'Artículo 23', 'artículo 318']

Con lugar recurso de revisión solicitado por ANAUCO
"...el principio de irretroactividad, que como indicamos admite excepciones no sería aplicable en el presente caso, pues como se indicó supra los contratos de opción de compraventa u otros preliminares, previos o complementarios del contrato definitivo de compraventa conforman una misma negociación jurídica...la deuda será recalculada a la tasa de cambio vigente para el momento en el cual se firmó el contrato de crédito hipotecario o se acordaron las primeras obligaciones relativas o preparatorias del referido contrato de crédito si este no se había firmado para el momento de la entrada en vigencia de dicha ley..."
"...Una vez precisado lo anterior, pasa esta Sala a analizar las denuncias formuladas y, al respecto, observa que la sentencia objeto de revisión interpretó el artículo 23 de la Ley Especial de Protección del Deudor Hipotecario de Vivienda y, en tal sentido, estableció que:
“a) El contrato a que hace referencia el artículo 23 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, es el contrato de crédito hipotecario para adquisición de vivienda protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente;
b) Que el monto del contrato de crédito hipotecario para adquisición de vivienda deberá ser objeto de reposición en moneda nacional, menos las cuotas mensuales y/o especiales pagadas por el deudor hipotecario antes del 3 de enero de 2005; el saldo deudor vigente será objeto de reposición considerando el valor de la moneda extranjera para el momento en que se suscribió el contrato de crédito hipotecario para adquisición de vivienda;
c) Para el caso del deudor hipotecario remiso en el cumplimiento de su obligación crediticia, la penalidad que conllevan sus cuotas insolutas, se determina -además de generar los respectivos intereses moratorios-, porque las mismas deberán ser calculadas a la tasa de cambio vigente para el momento en el que debieron ser canceladas y,
d) Que los contratos de promesa bilateral u opciones de compraventa y/o las promesas unilaterales de compra, suscritas antes de la entrada en vigencia de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, no resultan alteradas por la citada Ley Especial, debido a que no son los contratos a que se refiere el artículo 23 eiusdem, por lo que al momento de suscribir los contratos de créditos hipotecarios para adquisición de vivienda con posterioridad a la referida Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, estos deberán estar apegados a las estipulaciones previstas en la referida Ley Especial. Así se decide” (resaltado de esta Sala).
Ahora bien, observa la Sala que la solicitante denuncia la violación del derecho a la vivienda digna, previsto en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y del derecho a la vivienda en el marco del derecho al sistema de seguridad social como servicio público, contenido en el artículo 86 eiusdem, así como de la fijación del bolívar como unidad monetaria de la República Bolivariana de Venezuela establecida en el artículo 318 eiusdem, por parte de la sentencia objeto de revisión.
Al respecto, se observa que el artículo 23 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, señala expresamente lo siguiente:
“Los créditos hipotecarios, los contratos de ventas con financiamientos u operaciones de compraventa, destinados a la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda, sólo se otorgarán en bolívares, conforme con lo previsto en el artículo 318 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
La contratación realizada en moneda extranjera es ilegal. En consecuencia, se proscriben los créditos hipotecarios para vivienda en moneda extranjera, y quienes hayan otorgado créditos en moneda extranjera deberán reponer a su estado original en bolívares al tipo de cambio de referencia vigente para la fecha del contrato, publicado por el Banco Central de Venezuela” (resaltado de esta Sala).
Asimismo, observa la Sala que los artículos 82 y 86 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela prevén el derecho a la vivienda en los siguientes términos:
Artículo 82. “Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos. El Estado dará prioridad a las familias y garantizará los medios para que éstas y especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de viviendas” (resaltado de esta Sala).
Artículo 86. “Toda persona tiene derecho a la seguridad social como servicio público de carácter no lucrativo, que garantice la salud y asegure protección en contingencias de maternidad, paternidad, enfermedad, invalidez, enfermedades catastróficas, discapacidad, necesidades especiales, riesgos laborales, pérdida de empleo, desempleo, vejez, viudedad, orfandad, vivienda, cargas derivadas de la vida familiar y cualquier otra circunstancia de previsión social” (resaltado de esta Sala).
A partir de esta previsión constitucional, debe señalarse que el derecho a la vivienda es un derecho humano, adoptado por la Declaración Universal de Derechos Humanos (1948) en su artículo 25 y previsto en el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (1976), ratificado por Venezuela el 28 de enero de 1978, entre otros instrumentos internacionales, pasando a formar parte del conjunto de normas jurídicas internacionales sobre derechos humanos universalmente aplicables, por lo que puede afirmarse que es un derecho fundamental reconocido y reafirmado por un gran número de instrumentos de derechos humanos y por los ordenamientos jurídicos de muchos Estados, entre los cuales se encuentra el Estado venezolano.
Dentro de este marco, cabe destacar que el párrafo 1 del artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos, señala que “toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso de desempleo, enfermedad, invalidez, viudez, vejez y otros casos de pérdida de sus medios de subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad”.
Resulta claro que el derecho a una vivienda digna es un derecho fundamental intrínseco a la dignidad humana que atiende a la necesidad del hombre de habitar una vivienda que permita su desarrollo y crecimiento personal como condición esencial para la existencia y protección del núcleo familiar y, por ende, de la misma sociedad, por lo que es pertinente que el Estado, como manifiesta evolución natural, garantice la protección progresiva de este derecho, tal como lo prevé el Texto Fundamental en su artículo 19, al disponer que “El Estado garantizará a toda persona, conforme al principio de progresividad y sin discriminación alguna, el goce y ejercicio irrenunciable, indivisible e interdependiente de los derechos humanos…”.
Consciente de la protección del Estado al derecho a la vivienda, materializada en las leyes y demás actos normativos dictados para asegurar el efectivo ejercicio y goce de este derecho –entre las cuales se ubica la Ley de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda-, esta Sala Constitucional se ha pronunciado en sentencias N° 2403, dictada el 27 de noviembre de 2001 y N° 85 del 24 de enero de 2002, al señalar lo siguiente:
“La protección que brinda el Estado Social de Derecho, varía desde la defensa de intereses económicos de las clases o grupos que la ley considera se encuentran en una situación de desequilibrio que los perjudica, hasta la defensa de valores espirituales de esas personas o grupos, tales como la educación (que es deber social fundamental conforme al artículo 102 constitucional), o la salud (derecho social fundamental según el artículo 83 constitucional), o la protección del trabajo, la seguridad social y el derecho a la vivienda (artículos 82, 86 y 87 constitucionales), por lo que el interés social gravita sobre actividades tanto del Estado como de los particulares, porque con él se trata de evitar un desequilibrio que atente contra el orden público, la dignidad humana y la justicia social”, (Resaltado de este fallo).
En todo caso, el derecho a la vivienda es un derecho de indudable naturaleza social que persigue la satisfacción de una necesidad básica del ser humano de habitar en un recinto adecuado y digno, que permita su crecimiento y desarrollo personal y familiar, respecto del cual, tanto el Estado como el ciudadano y el sector privado, se encuentran comprometidos.
Sobre este aspecto, esta Sala señaló:
“A juicio de esta Sala, cualquier actividad sistemática pública o privada, dirigida, en cualquier forma a proveer de vivienda a quien carece de ella, permitiendo que se cumpla el derecho que concede a toda persona el artículo 82 constitucional, y debido a la obligación compartida que dicha norma establece entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado, para que se satisfaga ese derecho social, convierte a los préstamos para adquirir viviendas, seguras, cómodas, higiénicas, con los servicios básicos esenciales, en materia de interés social, atinentes al desarrollo del Estado Social de Derecho y de Justicia.
Ahora bien, una cosa es pertenecer al subsistema de vivienda y política habitacional, y otra es ejercer el derecho a la vivienda fuera del sistema, pero esto último no quita la connotación de derecho social al que pretende obtener una vivienda de la cual carece, ni el carácter de interés social de las operaciones destinadas a la adquisición de la vivienda que reúna las condiciones del artículo 82 Constitucional, lo que implica no destruir o minimizar al débil jurídico (quien carece de vivienda o quiere mejorarla y ante esa necesidad se encuentra compelido a obtener préstamos)” (resaltado propio).
Siguiendo este criterio, esta Sala puntualizó lo siguiente:
“Agrega esta Sala, que siendo de naturaleza constitucional el derecho a la adquisición de la vivienda, y al crédito para ello, la existencia de créditos de este tipo, que estructuralmente perjudican al deudor, debido a que los cambios convenidos son de tal magnitud que el deudor para afrontarlos tendría que sufrir graves perjuicios tanto en lo personal como en lo familiar, se convierten en violatorios del artículo 82 constitucional”.
De lo anterior se colige claramente que las normas contenidas en la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, deben ser interpretadas bajo la premisa del derecho fundamental a la vivienda y el compromiso y el fin del Estado de proteger el pleno ejercicio de este derecho, por cuanto constituye un mecanismo dirigido a equilibrar las prestaciones, de forma tal que el préstamo recibido sea proporcional a lo adeudado y al valor del inmueble objeto del crédito hipotecario o del financiamiento otorgado, a fin de evitar que el riesgo asumido en el contrato por el deudor afecte sólo a éste en beneficio del acreedor e impida en definitiva el cumplimiento de las obligaciones dinerarias contraídas y la conservación de la vivienda.
De allí que, esta Sala estima que la ley referida recoge, en cierta forma, el criterio plasmado en sentencia N° 85 del 24 de enero de 2002, que es del tenor siguiente:
“De allí que la Sala considera que el riesgo del deudor previsto en los contratos, de que le sea muy oneroso honrar su compromiso, desproporcionado con lo que recibió originalmente, también lo debe correr el prestamista, en cuanto no exista equivalencia entre su ventaja y la del prestatario (…).
la Sala reputa que cuando en materia de interés social el contrato se hizo lesivo para el deudor, el mismo debe ser reestructurado a fin que las prestaciones equivalentes se equilibren, o pueda darse por cumplido el contrato en un término superior al pactado, quedando lo pagado en exceso a favor del acreedor.
Ahora bien, a partir del marco constitucional del derecho fundamental a la vivienda, la Sala observa que el artículo 23 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, en el primer párrafo señala lo siguiente:
“Los créditos hipotecarios, los contratos de ventas con financiamientos u operaciones de compraventa, destinados a la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda, sólo se otorgarán en bolívares, conforme con lo previsto en el artículo 318 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela”.
Se advierte entonces, que la norma no sólo se refiere al contrato de crédito hipotecario para adquisición de vivienda, como lo señaló la sentencia objeto de revisión, sino también a aquellos contratos de ventas con financiamientos u operaciones de compraventa, que sean destinados tanto a la adquisición, como a la construcción, autoconstrucción y a la ampliación o remodelación de vivienda.
En efecto, la sentencia objeto de revisión señaló al respecto que “a) El contrato a que hace referencia el artículo 23 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, es el contrato de crédito hipotecario para adquisición de vivienda protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente;…”, motivo por el cual considera esta Sala que la interpretación que realizó la Sala de Casación Civil mediante sentencia N° “RedI:01032”, dictada el 18 de diciembre de 2006, limitó el contenido de la norma a un solo supuesto, excluyendo los otros contratos señalados expresamente, lo que produce un cambio en el contenido de la disposición legal que vulnera el espíritu del legislador que la dictó y, más allá, dicha interpretación inobservó el principio de progresividad de los derechos, previsto en el artículo 19 de la Carta Magna, en perjuicio del interés general del colectivo social, regido por dicha regulación; y así se decide.
Asimismo, es pertinente analizar el alcance de la expresión “operaciones de compraventa”, contenida en el primer párrafo del citado artículo 23 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda.
Sobre este punto, aprecia esta Sala que las “operaciones de compraventa” constituyen un supuesto diferente a la figura del contrato de compraventa con crédito hipotecario para adquisición de vivienda, que incluyen a los acuerdos o contratos previos –diferentes al contrato definitivo del crédito o financiamiento-, en los cuales se fija el precio de venta, posibles pagos parciales imputados a dicho precio y se adquieren derechos y obligaciones dinerarias, que en algunos casos son un requisito para optar al crédito y para la celebración del contrato definitivo de compraventa con crédito hipotecario o con financiamiento en moneda extranjera, por lo que siendo así, no pueden ser considerados como contratos aislados ya que forman parte de la misma negociación para la adquisición, construcción, autoconstrucción, ampliación o remodelación de vivienda, aun cuando consten en documentos separados; motivo por el cual tales operaciones se consideran uno de los supuestos de hecho a los cuales aplica la reposición a su estado original del crédito otorgado en moneda extranjera, según lo previsto en la parte in fine del artículo 23 de la Ley especial aludida. Cualquier interpretación distinta y restrictiva, como la contenida en el fallo objeto de revisión, constituiría un fraude a la ley y permitiría a los vendedores y promotores obviar el sentido teleológico del dispositivo normativo con el otorgamiento de contratos de financiamiento a plazos, mediante instrumentos privados o notariados sin garantía hipotecaria con el objeto de burlar la ley, que podría implicar incluso el otorgamiento del documento protocolizado al finalizar la cancelación del precio pactado en términos y condiciones manifiestamente inconstitucionales e ilegales; y así se declara.
Por otra parte, la sentencia objeto de revisión, en interpretación del artículo 23 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda señaló que:
“…el monto del contrato de crédito hipotecario para adquisición de vivienda deberá ser objeto de reposición en moneda nacional, menos las cuotas mensuales y/o especiales pagadas por el deudor hipotecario antes del 3 de enero de 2005; el saldo deudor vigente será objeto de reposición considerando el valor de la moneda extranjera para el momento en que se suscribió el contrato de crédito hipotecario para adquisición de vivienda”. (Resaltado de esta Sala).
Sobre este aspecto, observa la Sala que el segundo párrafo del referido artículo 23, prevé textualmente lo siguiente:
“La contratación realizada en moneda extranjera es ilegal. En consecuencia, se proscriben los créditos hipotecarios para vivienda en moneda extranjera, y quienes hayan otorgado créditos en moneda extranjera deberán reponer a su estado original en bolívares al tipo de cambio de referencia vigente para la fecha del contrato, publicado por el Banco Central de Venezuela”. (Resaltado de esta Sala).
En atención al contenido de este párrafo, el cual no puede ser interpretado fuera del contexto y espíritu del primero, esta Sala estima oportuno destacar que no puede el intérprete limitar la reposición en moneda nacional sólo a las cuotas no pagadas para la fecha de entrada en vigencia de la Ley especial, excluyendo las cuotas o pagos realizados antes de esa fecha, pues el legislador en el artículo 23 aludido no prevé diferenciación alguna respecto de las cuotas pagadas o pendientes, tal como se evidencia del segundo párrafo de dicha norma, el cual señala:
“y quienes hayan otorgado créditos en moneda extranjera deberán reponer a su estado original en bolívares al tipo de cambio de referencia vigente para la fecha del contrato”.
Por lo que esta Sala aprecia que no existe discriminación que permita la aplicación de la referida reposición a un tipo de contrato pactado en moneda extranjera con exclusión de otros y, menos aún, exceptuar “las cuotas mensuales y/o especiales pagadas por el deudor hipotecario antes del 3 de enero de 2005”, lo que evidentemente estaría condicionando o creando una limitación no prevista en la norma comentada.
De tal manera, que el precepto normativo citado prevé un supuesto de hecho general en tiempo pasado, pues al señalar “quienes hayan otorgado créditos”, engloba a todos los tipos de créditos que fueron otorgados, en moneda extranjera, con anterioridad a la fecha de entrada en vigencia de la ley en mención, por lo que todos, sin excepción ni discriminación, deberán reponerse a su estado original, es decir, al momento de la celebración de la contratación, en bolívares al tipo de cambio vigente para esa fecha, como un beneficio que se concede a los deudores hipotecarios y a aquellos que hayan contratado en moneda extranjera un financiamiento, sea cual fuere la modalidad contractual y si esta consta en instrumento público o privado, con el propósito de adquirir, construir, autoconstruir, ampliar o remodelar una vivienda, a los fines de proteger su derecho a una vivienda digna, previsto en el artículo 82 de la Carta Magna, ante el incremento que había venido experimentando el valor de la moneda extranjera respecto de la nacional, lo que se ha reflejado en el aumento del saldo deudor que deben pagar por su vivienda; lo contrario, sería cambiar el espíritu de la norma y desconocer la correcta interpretación de las normas constitucionales que prevén el derecho a la vivienda cuya protección está implícita en la norma en comento.
De allí pues, esta Sala aprecia que, en atención a la irretroactividad de la Ley, la sentencia objeto de revisión cuando interpretó el artículo 23 de la Ley de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda discriminó varias supuestos de aplicación a partir de la entrada en vigencia de la referida ley, negando la posibilidad de recalcular en bolívares las cuotas pagadas antes de la entrada en vigencia de la referida regulación legal.
Al respecto, esta Sala aprecia que el derecho fundamental a la vivienda, contenido en el artículo 82 constitucional, es un derecho vinculado directamente a la dignidad humana, que es un derecho sin condicionamientos, en virtud de lo cual puede afirmarse que es precisamente ese vínculo lo que le otorga el carácter fundamental por conexidad y, a su vez, constituye su núcleo duro que lo hace indisponible para el legislador y, más aún para el intérprete, de forma tal que no puede ser eliminado o desconocido, ya que lesionar el derecho a la vivienda conllevaría además afectar directamente el derecho a la dignidad humana y poner en peligro el desarrollo individual, familiar y social en detrimento de la existencia humana.
Por otra parte, el derecho a la irretroactividad de la ley se encuentra previsto en el artículo 24 del Texto Fundamental, que señala: “ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena”. En este caso, el bien jurídico tutelado por esta norma es la seguridad jurídica que, como se advierte de la disposición transcrita, admite excepciones.
Luego de analizar cada disposición, esta Sala observa que el derecho a la vivienda constituye un derecho fundamental intrínseco a la dignidad humana, que atiende al valor superior del Estado de preeminencia de los derechos humanos plasmado en la Carta Magna, específicamente en su artículo 2. Por otra parte, el principio de irretroactividad, que como indicamos admite excepciones no sería aplicable en el presente caso, pues como se indicó supra los contratos de opción de compraventa u otros preliminares, previos o complementarios del contrato definitivo de compraventa conforman una misma negociación jurídica. Es decir, que la aplicación del artículo 23 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda a los contratos suscritos con anterioridad al año 2005 no obedece a una excepción al principio de irretroactividad de la ley de cara a tutelar el derecho constitucional a la vivienda. Dicha aplicación se explica por el hecho de que se tratan de relaciones jurídicas no consumadas y que, como tales, transitan de un régimen normativo a otro. En palabras de Joaquín Sánchez Covisa se está en presencia de una ley que afecta o regula las consecuencias jurídicas futuras de un supuesto de hecho que se produjo antes de su vigencia.
Asimismo, aprecia esta Sala que la aplicación del recálculo previsto en el artículo 23 ejusdem, es inocuo para quienes otorgaron dicho crédito, por cuanto la deuda será recalculada a la tasa de cambio vigente para el momento en el cual se firmó el contrato de crédito hipotecario o se acordaron las primeras obligaciones relativas o preparatorias del referido contrato de crédito si este no se había firmado para el momento de la entrada en vigencia de dicha ley, garantizándose a los acreedores el retorno de su capital deslastrado del incremento producido por los cambios monetarios sucedidos con posterioridad, sin perjudicar el derecho de los deudores de conservar, adquirir, construir o remodelar su vivienda y preservar el respeto a la dignidad humana. Así se decide.
Ahora bien, observa la Sala que la sentencia sometida a revisión señaló:
“Que los contratos de promesa bilateral u opciones de compraventa y/o las promesas unilaterales de compra, suscritas antes de la entrada en vigencia de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, no resultan alteradas por la citada Ley Especial, debido a que no son los contratos a que se refiere el artículo 23 eiusdem, por lo que al momento de suscribir los contratos de créditos hipotecarios para adquisición de vivienda con posterioridad a la referida Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, estos deberán estar apegados a las estipulaciones previstas en la referida Ley Especial” (Resaltado de esta Sala).
Con relación a este punto y en atención a lo expuesto, aprecia esta Sala que en el marco de las operaciones para el otorgamiento de un crédito hipotecario o bien de un financiamiento para la adquisición o construcción de viviendas, se realizan contrataciones -como requisito para optar a alguna de las anteriores modalidades- en las cuales se hace constar el precio con fines preparatorios y de aseguramiento de la operación de compraventa del inmueble, que anteceden a la firma del contrato definitivo de compraventa, por lo que si algunos de esos contratos llamados “opciones de compraventa” fueron pactados en moneda extranjera e involucran además de la promesa bilateral de comprar y vender, el pago en cuotas programadas del precio de la venta, los mismos formarían parte de la operación de compraventa definitiva, de perfeccionarse, siendo que la denominación del contrato no es determinante de su naturaleza y tipo, lo que debería considerarse a los efectos de evitar exclusiones que pudieran lesionar el derecho la vivienda y cambiar el sentido y alcance de la norma interpretada, como ya se explicó en líneas anteriores.
Con base en esta fundamentación, estima la Sala que las cuotas pactadas en moneda extranjera en el marco de un contrato llamado “opción a compra”, celebrado antes de la entrada en vigencia de la ley especial aludida, como requisito para el otorgamiento del crédito hipotecario o bien como inicio de la operación de financiamiento que culmina con la firma del contrato de compraventa o construcción de la vivienda, se encuentran sometidas a dicha ley y, en consecuencia, dicho financiamiento debe reponerse a su estado original en bolívares al tipo de cambio vigente para la fecha de su celebración. Ello aplicaría para los deudores que, bajo esa modalidad, han asumido el pago de un financiamiento y, en función de ello, pagaron cuotas consecutivas por concepto de pago del precio en moneda extranjera de la venta del inmueble, y que para el momento de la entrada en vigencia aún no habían suscrito el contrato de compraventa, pues, como se mencionó, forman parte de la misma operación para la adquisición de una vivienda o bien se trata de una sola operación a mediano y largo plazo con dos financiamientos, primero, el que se pacta en el contrato de opción a compra y se acredita como pago inicial parte del precio de la venta y, segundo, el crédito hipotecario que se acuerda en el contrato de compraventa definitivo y se acredita al pago del saldo del precio de la venta, pactado en la opción a compra. Así se declara.
En virtud de lo anterior, es preciso destacar que la interpretación legal debe atender a la preeminencia de los derechos humanos, garantías y principios previstos en el Texto Fundamental, en sintonía siempre con los valores superiores del Estado democrático y social de derecho y de justicia presentes en el ordenamiento jurídico venezolano para asegurar que tanto la legislación como la jurisprudencia, fuentes del derecho, sean reflejo de los valores, objetivos y fines del Estado como pacto social.
A partir de este análisis, aprecia esta Sala que, en atención al principio de progresividad del derecho fundamental a la vivienda y, por cuanto constituye una protección que atiende a un valor constitucional, el referido párrafo segundo del artículo 23 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda plantea la aplicación -no condicionada- de esta norma a los contratos de crédito hipotecario y contrataciones u operaciones de compraventa con financiamientos dirigidos a la adquisición, construcción, autoconstrucción, ampliación o remodelación de vivienda, pactadas en moneda extranjera, que hayan sido celebradas con anterioridad a la fecha de entrada en vigencia de la ley referida y que tengan un saldo deudor para esa fecha, por lo que todos los créditos otorgados y los intereses que de estos se generen deben reponerse a su estado original y ser calculados en bolívares al tipo de cambio vigente para la fecha de la celebración del contrato, pues lo contrario sería anular el avance que ha dado el Estado en el desarrollo del derecho fundamental a una vivienda digna que constituye, sin dudas, una garantía para los deudores de créditos pactados en moneda extranjera, quienes podrían encontrarse amenazados de perder su vivienda y ser menoscabados en su derecho, por lo que se estima que, en este caso, la satisfacción del derecho a la vivienda se encuentra justificada, siendo idónea y necesaria la norma legal que asegura dicha protección; y así se decide.
Este criterio ha sido acogido por el legislador en el artículo 23 de la Ley de Reforma Parcial de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 38.756 del 28 de agosto de 2007, el cual dispone lo siguiente:
“Artículo 23. Las opciones de compra para la adquisición de viviendas, los créditos hipotecarios, los contratos de ventas con financiamientos u operaciones de compraventa, destinados a la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda, sólo se otorgarán en bolívares, conforme a lo previsto en el artículo 318 de la Constitución de la República bolivariana de Venezuela.
La contratación celebrada o referenciada en moneda extranjera es inconstitucional e ilegal. En consecuencia, se prohíben todo tipo de contratos de venta con financiamientos, créditos hipotecarios, operaciones de compraventa y opciones de compra, para la adquisición de vivienda en moneda extranjera, y quienes hayan celebrado contratos constituidos o referenciados en moneda extranjera, deberán reponer a su estado original en bolívares, tomando como referencia el precio de la venta establecido en el primer documento de opción de compra, o el documento de compra venta si este fue el primero, al tipo de cambio vigente para la fecha del contrato, publicado por el Banco Central de Venezuela. Salvo que las partes hubieren convenido una mejor tasa de cambio para el opcionante o comprador, en cuyo caso ésta será aplicable”.
En atención de los razonamientos y doctrina jurisprudencial expuestos, esta Sala concluye que, en el presente caso, la sentencia objeto de revisión no realizó una interpretación acorde con la doctrina de esta Sala y con la norma que prevé el derecho fundamental a la vivienda, así como con los principios y valores constitucionales expuestos, por lo que la presunción de adecuación al Texto Fundamental quedó desvirtuada y, en consecuencia, la solicitud de revisión de la sentencia N° “RedI:01032”, dictada por la Sala de Casación Civil el 18 de diciembre de 2006 debe ser declarada que ha lugar, anulada la sentencia revisada y, en atención a ello, se ordena a dicha Sala que dicte nueva sentencia en estricto apego a lo expuesto en el presente fallo. Así se decide...."
Sala Constitucional: Magistrado Ponente: Arcadio Delgado Rosales
Expediente N° 2007-0177
Enlace: http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scon/Junio/835-18609-2009-07-0177.html