Source: https://profipravo.cz/index.php?page=article&id_category=64&id_article=257974&csum=7f9c9277
Timestamp: 2020-08-09 06:01:39+00:00
Document Index: 44742670

Matched Legal Cases: ['§ 774', '§ 2', '§ 55', 'Soud ', 'soud ', '§ 642', 'soud ', '§ 262', 'soud ', 'soud ', 'čl. 1', 'čl. 3', 'čl. 5', 'čl. 5', 'čl. 5', 'čl. 3', 'čl. 4', 'soud ', 'čl. 5', 'čl. 5', '§ 665', 'čl. 5', '§ 237', '§ 241', '§ 241', 'soud ', '§ 262', '§ 52', 'čl. 5', '§ 262', '§ 774', '§ 52', '§ 262', '§ 262', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 10', 'zákona č. 404', 'soud ', '§ 52', 'čl. 5', 'čl. 1', 'soud ', '§ 262', '§ 774', '§ 55', '§ 262', 'soud ', 'soud ', '§ 262']

// Profipravo.cz / Smlouva zprostředkovatelská, příkazní a o obstarání věci 22.10.2014
§ 774 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
§ 2 odst. 3 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
§ 55 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že účastníci uzavřeli smlouvu č. 3343/2007 „o zajištění prodeje nemovitostí s právem výhradního zastoupení“, jíž se žalobkyně zavázala zajistit zájemce o koupi nemovitostí ve vlastnictví žalovaného [konkrétně pozemků parc.č. 485/1 (9.283 m2) – trvalý travní porost, parc.č. 485/15 (281 m2) – ostatní plocha, silnice, parc.č. 485/17 (10 m2) – trvalý travní porost, parc.č. 485/18 (52 m2) – trvalý travní porost a parc.č. 485/19 (38 m2) – ostatní plocha, jiná plocha v katastrálním území R. u L., obci L., zapsaných na LV č. 2776 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec] za ve smlouvě uvedenou minimální kupní cenu. Ujednání výhradního zastoupení spočívalo v závazku žalovaného, že v době jeho trvání nepověří zajištěním prodeje jiné osoby a že bude žalobkyni informovat o všech třetích osobách, které projeví zájem o koupi nemovitostí, a další jednání s nimi přenechá jí a bez jejího předchozího písemného souhlasu nemovitosti neprodá sám ani prostřednictvím jiné osoby. Byla sjednána odměna žalobkyně ve výši 5,4 % z tržeb inkasovaných z prodeje. Ujednáno bylo i to, že pokud žalovaný v době trvání výhradního zastoupení prodá předmětné nemovitosti nebo jejich část sám nebo prostřednictvím jiné osoby bez účasti a předchozího písemného souhlasu žalobkyně, zavazuje se uhradit sjednanou odměnu do 10ti dnů od doručení příslušné faktury. Pro případ prodlení žalovaného s placením byla sjednána smluvní pokuta ve výši 0,05 % z dlužné částky za každý den prodlení. Žalovaný uzavřel na předmětné nemovitosti dne 18. července 2007 kupní smlouvu se společností DUBEVILL, s.r.o. za sjednanou kupní cenu 11.000.000,- Kč, proto mu žalobkyně vyúčtovala fakturou splatnou dne 16. září 2007, doručenou žalovanému na adresu společnosti PALAS GRAND, s.r.o. dne 10. září 2007, odměnu ve výši 706.860,- Kč. Účastníky uzavřenou smlouvu soud prvního stupně posoudil jako smlouvu o zprostředkování uzavřenou v režimu § 642 obchodního zákoníku (dále jen „obch. zák.“) s tím, že ji shledal platnou. Žalobou uplatněný nárok hodnotil jako nárok na zaplacení odměny, který je v souladu se smluvním ujednáním, podle něhož se žalovaný zavazuje žalobkyni odměnu v přesně specifikované výši, která vyjadřuje pravou vůli smluvních stran, uhradit i v případě, že v době trvání výhradnosti zastoupení žalobkyní nemovitosti prodá sám. Ujednání o výhradním zastoupení přitom neplatným neshledal, neboť podle jeho názoru žalovaného neznevýhodňuje, když smlouva byla projednávána, její návrh nebyl předložen s podmínkou buď ji akceptovat nebo neuzavřít a žalovaný neprokázal, že by neměl možnost jej připomínkovat. Sjednaná „exkluzivita“ nezakazovala žalovanému jednat samostatně, ale pro ten případ přiznávala žalobkyni sjednanou odměnu. Pokud žalovaný ujednání o exkluzivitě akceptoval a smluvně přijal odpovědnost za její nevyužití, nelze je považovat za znevýhodňující jednu smluvní stranu. Platným shledal okresní soud i ujednání podle § 262 obch. zák. o podřízení smlouvy režimu obchodního zákoníku s tím že ani případná aplikace norem občanského zákoníku, ev. jiných předpisů ve prospěch nepodnikatelů neeliminuje smluvní závazek žalovaného odměnu uhradit v případě uzavření smlouvy bez účasti a předchozího písemného souhlasu žalobkyně, když shodným projevem vůle, včleněným do smlouvy jako samostatná pasáž ve smyslu inominátní smlouvy, je jejich vůle upravit odměnu žalobkyně nad rámec běžné úpravy zprostředkovatelské smlouvy. Uplatnění nároku na odměnu v souladu se smlouvou tak nelze považovat za jednání v rozporu s dobrými mravy. Nárok na smluvní pokutu za prodlení se zaplacením odměny má podle soudu prvního stupně rovněž oporu ve smlouvě.
K odvolání žalovaného Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci rozsudkem ze dne 2. listopadu 2011, č. j. 30 Co 129/2011-165, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že zamítl žalobu na zaplacení částky 706.860,- Kč s úrokem z prodlení z ní požadovaným od 17. září 2007 do zaplacení a dále na zaplacení smluvní pokuty ve výši 0,05 % z částky 706.860,- Kč za každý den prodlení od 17. září 2007 do zaplacení (výrok pod bodem I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výrok pod bodem II).
Odvolací soud zopakoval důkaz smlouvou č. 3343/2007 uzavřenou účastníky dne 23. května 2007 a učinil z ní vlastní skutková zjištění, podle nichž je smlouva nazvaná „smlouvou o zajištění prodeje nemovitostí s právem výhradního obchodního zastoupení“, žalovaný je v ní označen jménem, příjmením, bydlištěm a rodným číslem, žalobkyně se jí zavázala zajistit třetí osobu na koupi ve smlouvě označených nemovitostí žalovaného a zajistit organizaci prodeje všech nemovitostí včetně zajištění přípravy návrhů textů kupních smluv a vkladů do katastru nemovitostí, přičemž zajištění třetí osoby bylo definováno jako oznámení třetí osoby, pokud tato následně kupní smlouvu na nemovitosti s žalovaným uzavře a zaplatí i kupní cenu (čl. 1.1. - 1.3. smlouvy). Žalovaný se oproti tomu zavázal žalobkyni zaplatit odměnu ve výši 5,4 % ze všech inkasovaných tržeb z prodeje, přičemž nárok na odměnu byl vázán na zaplacení kupní ceny (čl. 3.1., 3.3. smlouvy). Smlouva byla podřízena obchodnímu zákoníku (čl. 5.9. smlouvy). Výhradnost „zastoupení“ byla sjednána tak, že žalovaný se zavázal, že v době trvání výhradního obchodního zastoupení nepověří zajištěním prodeje další subjekty, neprodleně bude informovat žalobkyni o zájemcích o koupi nemovitostí a přenechá jí další jednání s nimi (čl. 5.3. smlouvy). V čl. 5.4. smlouvy účastníci sjednali, že pokud v době výhradního zastoupení žalovaný prodá nemovitosti sám nebo prostřednictvím jiné osoby bez účasti a předchozího písemného souhlasu žalobkyně, zavazuje se žalobkyni uhradit sjednanou odměnu podle čl. 3.1. vyplývající z práva výhradního obchodního zastoupení, a to do 10ti dnů od doručení faktury. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou s výpovědní dvouměsíční lhůtou počínající běžet od prvního dne následujícího po doručení výpovědi. Ukončení smlouvy však nebylo možné, vyjma písemné dohody stran, v době trvání výhradního obchodního zastoupení, sjednaného na dobu devíti měsíců (čl. 4.2. a 4.3. smlouvy).
Zásadním pro posouzení žalobních nároků shledal odvolací soud výklad části smlouvy obsahující z hlediska úpravy zprostředkovatelské smlouvy nepravidelná ujednání označená jako „výhradní obchodní zastoupení“ a zejména na ně navazující ujednání o vzniku práva žalobkyně na odměnu i v případě, kdy se o uzavření smlouvy s třetí osobou nepřičiní, neboť žalovaný v době trvání výhradního zastoupení smlouvu uzavře bez jejího vědomí sám. Z tohoto ujednání totiž žalobkyně nárok na zaplacení odměny dovozuje, když žalovaný v době trvání výhradního zastoupení dne 18. července 2007 uzavřel ohledně předmětných nemovitostí kupní smlouvu se společností DUBEVILL s.r.o. a tím podle žalobkyně porušil ujednání čl. 5.3. smlouvy a žalobkyni tak vznikl nárok na odměnu podle čl. 5.4. smlouvy. Ujednání smlouvy týkající se exkluzivity nejsou podle odvolacího soudu dohodou o sjednání výhradního obchodního zastoupení ve smyslu ustanovení § 665 a násl. obch. zák., neboť v nich absentuje prvek soustavnosti a vázanosti výhradností pro obě strany, jenž smlouva o výhradním obchodním zastoupení předpokládá. Ujednání o nároku žalobkyně na odměnu v případě prodeje nemovitostí žalovaným bez její účasti v době trvání exkluzivity nelze podle odvolacího soudu hodnotit jako ujednání o smluvní pokutě především proto, že z čl. 5.4. smlouvy zcela zřejmě vyplývá, že tam sjednané plnění je plněním závazku ze smlouvy (odměnou), nikoli plněním pro případ porušení smluvní povinnosti. Posouzení důvodnosti žaloby proto odviselo od vyřešení otázky, zda bylo možno platně sjednat, že žalobkyni náleží odměna za zprostředkování i v případě, že se o uzavření zprostředkovávané smlouvy nijak nepřičiní.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání. Jeho přípustnost založila na ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) občanského soudního řádu (dále též jen „o. s. ř.“). Jako důvod uvedla, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř.).
Dovolání žalobkyně je podle žalovaného nedůvodné. Dovolací důvod podle ustanovení § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. nemůže být dán, neboť odvolací soud na projednávanou věc aplikoval právní normy, které aplikovány měly být, a v souladu s jejich výkladem (§ 262 odst. 1, odst. 4 obch. zák., §§ 52, 39, 774 obč. zák.). Žalovaný se plně ztotožňuje s právním posouzením věci odvolacím soudem, který zhodnotil ujednání čl. 5.4. předmětné smlouvy za absolutně neplatné z důvodu obcházení zákona a který aplikací ustanovení § 262 odst. 1, 4 obch. zák. dospěl k závěru, že na předmětnou věc je nutné aplikovat ustanovení § 774 obč. zák. Z ustanovení § 52 obč. zák. totiž vyplývá, že spotřebitelskou smlouvou je jakýkoliv smluvní typ, jehož stranou je na jedné straně spotřebitel a na straně druhé dodavatel. Ze zjištěného skutkového stavu jednoznačně vyplynulo, že žalobkyně byla dodavatelem a žalovaný spotřebitelem. Za ustanovení, které slouží k ochraně spotřebitele ve smyslu ustanovení § 262 odst. 4 obch. zák., nutno považovat jakékoliv ustanovení bez ohledu na právní předpis, v němž se nachází, resp. systematické zařazení v takovém předpise. Teleologickým výkladem ustanovení § 262 odst. 4 obch. zák. lze dovodit, že zájmem zákonodárce bylo postihnout jakékoliv ustanovení zákona (právního předpisu), které dorovnává spotřebiteli jeho „nevýhodnější“ postavení v obchodně - závazkovém vztahu. Žalobkyně mohla se žalovaným, o němž bezpečně věděla v předsmluvních jednáních, že je nepodnikatelem (k novým skutkovým tvrzením obsaženým v dovolání přihlížet nelze), sjednat smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitostí podle občanského zákoníku. Podstatným však je, že žalovaný vystupoval v postavení spotřebitele, tedy bylo správné hodnocení odvolacího soudu, když uvážil, že je zhoršením postavení spotřebitele (zájemce), pokud dodavateli (zprostředkovateli) vzniká nárok na odměnu v okamžiku, kdy nebyly kumulativně splněny zákonné podmínky: a) zájemce uzavřel s třetí osobou zprostředkovávanou smlouvu, b) tuto smlouvu strany uzavřely přičiněním zprostředkovatele. Žalobkyně navíc nepřípustně v dovolání uvádí nová skutková tvrzení, a to, že označení smluvních stran v předmětné smlouvě pouze kopírovalo evidenční pravidla katastru nemovitostí. Nedůvodným je požadavek žalobkyně, aby odvolací soud zkoumal a hodnotil předmět prodeje i osobu prodávajícího, když odvolací řízení je vedeno principem neúplné apelace. Novými skutkovými tvrzeními žalobkyně jsou veškerá její tvrzení poukazující na vlastnictví nemovitostí žalovaným a jejich využívání, která jsou bez právního významu a zcela účelová, neboť pokud by žalobkyni bylo od počátku zřejmé, že žalovaný v daném vztahu vystupoval jako podnikatel (jak tvrdí), bylo zcela nadbytečným ujednání stran v článku 5.9. smlouvy o volbě práva.
Nejvyšší soud České republiky (dále jen „Nejvyšší soud“) jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) se zřetelem k bodu 7 článku II části první zákona č. 404/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony (dále jen „o. s. ř.“), dovolání projednal a rozhodl o něm podle občanského soudního řádu ve znění účinném do 31. prosince 2012.
K námitce dovolatelky vytýkající odvolacímu soudu nesprávné právní posouzení postavení žalovaného v posuzovaném smluvním vztahu je třeba připomenout, že odvolací soud vycházel ze skutkového stavu zjištěného soudy obou stupňů, podle něhož předmětnou zprostředkovatelskou smlouvu uzavřel žalovaný jako fyzická osoba vystupující pod svým jménem a příjmením s uvedením data narození a adresy bydliště. Takto byl ostatně žalobkyní označen i v žalobě podané dne 31. října 2007. Žalobkyně sice v podání ze dne 2. srpna 2010 tvrdila, že žalovaný má bohaté podnikatelské zkušenosti, neboť podniká jako fyzická osoba s předmětem podnikání mimo jiné „činnost podnikatelských, finančních, organizačních a ekonomických poradců“ a od 30. března 1998 do 14. května 2008 byl jediným jednatelem společnosti PALAS GRAND, s.r.o., IČO 25035011, jejímž jediným společníkem je dosud, přičemž od 30. března 1998 do 17. září 2007 měla tato společnost jako jeden z předmětů podnikání zapsán „činnost ekonomických poradců“, a dále byl od 9. prosince 2003 do 16. ledna 2007 jediným jednatelem i společníkem společnosti 3D PLASTIC, s.r.o., IČO 25479784, avšak z těchto tvrzení nebylo lze na to, že při uzavírání a plnění předmětné smlouvy jednal v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti, usuzovat. Spotřebitel je totiž v ustanovení § 52 odst. 3 občanského zákoníku vymezen jako osoba, která při uzavírání a plnění smlouvy nejedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti, tedy která jedná za účelem osobní potřeby ve smyslu spotřeby, neboli nečiní tak opakovaně za úplatu. Pouhá skutečnost, že předmět plnění je hodnotný a že tato osoba má i určité podnikatelské zkušenosti a znalosti, neznamená, že nejedná jako spotřebitel. Právní závěr odvolacího soudu, že žalovaný uzavřel předmětnou zprostředkovatelskou smlouvu v postavení spotřebitele, má oporu ve zjištěném skutkovém stavu a je správný.
Dále byla dovolacímu přezkumu předestřena otázka platnosti ujednání v čl. 5.4. zprostředkovatelské smlouvy uzavřené se spotřebitelem, podle níž má zprostředkovatel (žalobkyně) nárok na sjednanou odměnu za zprostředkování kupní smlouvy na nemovitosti zákazníka – spotřebitele (žalovaného), na niž by podle čl. 1.3. smlouvy měla nárok teprve po uzavření zprostředkovávané smlouvy a zaplacení kupní ceny, i tehdy, pokud k jejímu uzavření dojde bez jejího přičinění. Odvolací soud neplatnost tohoto ujednání dovodil argumentací, že účastníci sice ve smlouvě sjednali postupem podle ustanovení § 262 odst. 1 obch. zák. režim obchodního zákoníku, nicméně protože uzavřená smlouva je smlouvou spotřebitelskou a ustanovení § 774 zákoníku občanského v takovém případě (tj. byla-li zprostředkovávaná smlouva uzavřena bez přičinění zprostředkovatele) zprostředkovateli nárok na odměnu nepřiznává, odchylnému ujednání od této zákonné úpravy brání ustanovení § 55 odst. 1 obč. zák., jehož aplikace vyplývá z ustanovení § 262 odst. 4 obch. zák. Z této argumentace je zřejmé, byť to odvolací soud v odůvodnění svého rozhodnutí výslovně neuvádí, že odvolací soud neplatnou shledal samotnou dohodu o volbě práva podle ustanovení § 262 odst. 1 obch. zák., což vyplývá z toho, že posuzoval otázku možného zhoršení právního postavení osoby, která není podnikatelem, z porovnání úpravy zprostředkovatelské smlouvy podle zákoníku obchodního a občanského a dovodil nutnost aplikace zákoníku občanského.