Source: http://www.elderecho.com/foro_legal/civil/resolucion-compraventa-comprador-perfeccionado-cantidades_12_271935001.html
Timestamp: 2018-04-26 01:41:32
Document Index: 402046994

Matched Legal Cases: ['artículo 1124', 'artículo 1454', 'artículo 1500', 'artículo 1504', 'artículo 1124', 'artículo 1107', 'artículo 1454', 'artículo 1467', 'artículo 89', 'artículo 83']

Salvador Vilata Menadas, Magistrado-Juez Juzgado de lo Mercantil nº 1 Valencia
Este foro ha sido publicado en el "Boletín Contratación Inmobiliaria", el 1 de mayo de 2011.
La cuestión es de actualidad y presenta matices especialmente complejos. En efecto, las dificultades actuales del acceso al crédito por las circunstancias financieras y económicas que la economía de nuestro país padece, han hecho mella sobre un hecho, el acceso al crédito para la adquisición de viviendas que hasta hace unos pocos años, en el caso de la subrogación respecto del crédito del promotor, se prometía casi como un hecho automático lo que facilitaba la adquisición de viviendas. Hoy en día en absoluto es así y ello está produciendo efectos en la culminación de contratos perfeccionados en los que el regular cumplimiento por parte del comprador se ve interrumpido por imposibilidad de acceso al crédito con el que solventar el pago completo de la adquisición inmobiliaria.
Pues bien, a tales cuestiones tratan nuestros autores de dar respuesta cumplida. A partir del análisis de la condición resolutoria tácita de los contratos, el principio de autonomía de la voluntad, el deber u obligación de pago, la posibilidad de condiciones resolutorias específicas, la financiación como elemento integrante del contrato, o la posibilidad de aplicar la cláusula "rebús sic stantibus" en la consideración de que la no obtención de crédito pudiera ser interpretado como hecho que supusiera una "alteración sustancial" de las circunstancias que se precisa para la aplicación de aquella, son algunos de los aspectos tratados para dar solución a las cuestiones formuladas.
En cualquier caso, el conjunto de matices que se introducen por nuestros autores ponen de relieve la variedad de supuestos desde cuya óptica la cuestión puede ser contemplada y a la postre, la cercanía de una respuesta a cuestiones tan relevantes al caso concreto para reconducir la solución a un estadio cercano a la justicia social en la medida de lo posible sin alterar en caso alguno, la realidad jurídica contractual de nuestro Ordenamiento Jurídico.
Sentado lo cual, ante una situación como la planteada en la cuestión difícilmente cabría acudir a la llamada cláusula "rebús sic stantibus", pues –en principio- la no obtención de crédito no parece integrar la "alteración sustancial" de las circunstancias que se precisa para la aplicación de aquella.
Ahora bien lo que no es admisible es que no se pueda dar una solución a estos supuestos, puesto que en la práctica si se produce una imposibilidad de consumación del contrato de compraventa, en numerosas ocasiones las promotoras vendedoras retendrán en su poder las cantidades entregadas a cuenta; una solución es interpretar que las cláusulas incluidas en los contratos de compraventa de vivienda, en los que se han entregado cantidades a cuenta, que en caso de que el contrato no se pudiera elevar a escritura pública por causa imputable a las parte compradora, pudiera entenderse que se está pactado como causa de resolución del contrato esa situación, debiendo entenderse que procedería la resolución del contrato, perdiendo el comprador las cantidades pactadas en dicha cláusula, generalmente un tanto por ciento de las cantidades entregadas. Si bien esta solución que parece ajustada a la realidad social, plantea importantes dificultades en base al artículo 1124 del C. civil, y de forma especial del artículo 1454 del C. civil, y la interpretación que se viene haciendo de las arras la constante de la jurisprudencia, que tiene declarado que tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales -... de la que resulta la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido ... -, según declararon las SS 24 noviembre 1926, 8 julio 1933, 5 junio 1945, 22 octubre 1948, 28 octubre 1956, 7 febrero 1966 y 16 diciembre 1970 entre otras, debiéndose entender, en caso contrario, que "se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.
Si lo que se ha pactado es una compraventa (que en nuestro derecho se perfecciona por el mero consentimiento, aunque sea posterior la entrega o tradición de la cosa con la que se produce la transmisión) con precio aplazado o sin fijación de plazo para su pago, la obligación fundamental del comprador es la del artículo 1500 CC, por la que "el comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida...". En este supuesto si en el momento del pago el comprador no paga porque carece de dinero (o lo que es lo mismo no obtiene la financiación que necesita para pagar), habrá incumplido su obligación fundamental y carecerá de la facultad de resolver frente a la otra parte que cumple lo pactado. Sin embargo como lo vendido es un inmueble, el artículo 1504 CC permite el pago con posterioridad a la expiración del término, hasta que el comprador haya sido requerido.
Por último en este caso, las consecuencias son que el vendedor puede optar entre la resolución o exigir el cumplimiento del contrato, aunque el comprador no obtenga financiación y, con arreglo al artículo 1124 y 1506 CC, tendrá derecho al resarcimiento de daños y abono de intereses. Sin embargo el vendedor no tendrá derecho a apropiarse sin más de la parte del precio ya pagada, sino que se aplica la regla del artículo 1107 CC y si el comprador es deudor de buena fe (lo que se presume) "los daños y perjuicios de que responde... son los previstos o que se hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento".
La solución varía si en el momento del contrato se entregan cantidades a cuenta, como arras penitenciales, en este caso habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 1454, conforme al cual "podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas...", sin embargo si las arras son únicamente confirmatorias o penales, no se aplica esta regla.
Tampoco puede resolver el contrato el comprador en el caso del artículo 1467 CC, que releva al vendedor de la obligación "de entregar la cosa vendida cuando se haya convenido en un aplazamiento o término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio. Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido".
Una última consideración final, en los casos de inmueble cuya construcción se ha financiado con hipoteca, cuando el comprador sea un consumidor, se aplicará la regla del artículo 89. 3. b Del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, en este precepto se califica como abusiva, en la compraventa de viviendas "la estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación". Por esta calificación como abusiva, el consumidor comprador de vivienda tiene derecho a que se declare la cláusula nula, se tenga por no puesta y se integre el contrato como prevé el artículo 83 de la ley.
Pues bien, en tales casos, habiendo mediado entregas a cuenta, en punto a la suerte de éstas deberá estarse en primer término al clausulado del contrato sobre el particular, bien entendido que de su interpretación ex artículos 1281 y 1282 del Código civil bien puede derivarse que, como tiene establecido el Tribunal Supremo en su Sentencia de 16 de marzo de 2009, "la doctrina de esta Sala es que las arras deben ser objeto de interpretación restrictiva debiendo entenderse que "... se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve precisamente, para confirmarlo", tal como se desprende de las sentencias de 25 marzo 1995 y 23 julio 1999 . Y no es incongruente que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento, que es lo que las partes quisieron ...".
Lo que hay que valorar en estos casos es a qué parte contratante le es imputable la falta de otorgamiento de la escritura pública en el plazo pactado. En un caso similar la AP de Madrid, en Sentencia de 17 Feb. 2010, rec. 770/2009, señala que "Tanto en el supuesto de no obtenerse la conformidad de la entidad financiera a la subrogación del comprador en la garantía hipotecaria y en la obligación personal derivada del préstamo, como en el caso de la no obtención del crédito hipotecario solicitado por parte de la vendedora, la parte compradora se obliga a pagar a la parte vendedora el total importe previsto para dicho préstamo a la entrega de llaves, si bien la vendedora, concede un plazo adicional de DOS MESES desde la notificación al comprador de la denegación del préstamo, para la tramitación del mismo con la entidad financiera que el comprador desee. El incumplimiento de la citada obligación será causa de resolución del presente contrato a instancia de la parte vendedora, puesto que las partes han establecido que el pago del precio lo sea al contado, al momento de la formalización de la escritura pública de compraventa, siendo dicha subrogación una mera facilidad que se le ofrece al comprador para posibilitar el pago al contado fijado por las partes."