Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/redazione-tabelle-millesimali-139421/?page=0
Timestamp: 2020-05-29 23:44:49+00:00
Document Index: 74823508

Matched Legal Cases: ['art. 69', 'art.69', 'art. 69', 'art. 1123', 'art. 69', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1137', 'art. 1137', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 69', 'sentenza ', 'art. 69']

L'assemblea a maggioranza vota la redazione di nuove tabelle millesimali senza la presenza di un errore oggettivo in quelle vecchie e senza che vi sia il cambiamento di 1/5 dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. Mi rifituto di farla perchè l'installazione dell'ascensore e la mancanza di criteri di redazione della tabella vecchia del costruttore non sono motivi sufficienti. Tuttavia mi viene comunque addebitato il costo di tale redazione in base ai millesimi della TAB.A. Tale delibera è nulla o era semplicemente annulabile ?
Non era meglio proseguire qui?
Come sai, per me delibera annullabile ma non nulla.
Volevo fare sintesi per trovare altri utenti e scambiare altre idee. In ogni modo ho letto che L'art. 69 d.d.c.c. riporta che l'unanimità si applica anche in fase di revisione di tabelle millesimali, non solo di modifica. L'ultima parte riporta quanto segue:
Fonte: https://www.condominioweb.com/art-sessantanove-codice-civile.12988
Ho trovato anche un link nello stesso sito che sembra evidenziare meglio il concetto. Interpreto male qualcosa a tuo parere? Perfavore leggi tutto il link. A me sembra che sia nulla!
https://www.condominioweb.com/sono-nulle-le-delibere-adottate-in-violazione-dei-criteri-normativi.15307
Ne avevamo già parlato, la mia conclusione se ben ricordi:
La ratio della S.C. pare essere:
1. se si deroga al criterio legale, allora è necessaria l'unanimità;
2. se non si deroga dal criterio legale, allora non è necessaria l'unanimità ma basta la maggioranza qualificata perché l'adozione delle tabelle rappresenta solo il riconoscimento aritmetico di quello che è già uno stato di fatto; in questo caso non rileva se le tabelle precedenti fossero contrattuali o assembleari;
3. non si applica la 2. solo nel caso si sia scelto un criterio di ripartizione difforme dal criterio legale per precisa ed esplicita volontà negoziale.
Comunque tutto quanto sopra si riferisce all'adozione di nuove tabelle millesimali.
Adozione che da voi ancora non si è verificata.
Per quanto riguarda la redazione delle nuove tabelle, si tratta sicuramente di delibera annullabile invece che nulla, perché non va ad incidere sui diritti individuali dei singoli condomini.
Mi sembra che votare una redazione a maggioranza senza che vi sia un errore dimostrabile sia una deroga al criterio legale che fissa esattamente la maggioranza solo in caso di presenza di errore rilevabile altrimenti serve l'unanimità. Io avevo dato voto contrario per la sua completa inutilità e per colpa della maggioranza devo pagare un lavoro completamente inutile e per altro altamente dispendioso (3.500 eur per una redazione tabelle di 16 condomini e inutile!!!!). Credo che questo incida i miei diritti. Non è che uno si può alzare al mattino e dire "facciamo la redazione perchè l'ascensore cambia il valore della TAB.A" se tale contesto non è attinente all'errore. Non pensi che sia giusto che la paghino loro avendo votato un lavoro senza nesso logico??? Se non c'è errore la mia conclusione è che ci vuole l'unanimità. Sbaglierò però l'art. cita anche il caso di revisione.
Ti do ragione che chi ha deciso per il rifacimento delle tabelle, dovrebbe anche pagare questo tentativo abortito.
Anch'io nella tua situazione sarei giustamente scocciato (per non dire altro).
A buon senso, hai delle ottime ragioni per chiedere di essere esentato ed io lo farei presente in assemblea.
Detto questo, se invece l'assemblea conferma che devi pagare anche tu, hai tre alternative:
pagare;
impugnare la delibera;
non impugnare e non pagare.
Temo che la seconda e la terza scelta non siano ottimali, perché da un punto di vista strettamente legale non hai buone carte (sempre a mio avviso e non sono avvocato o simile). La delibera per la redazione delle tabelle è stata validamente presa a maggioranza; non è stato specificato il motivo per cui dovevano essere rifatte (p.e. errore formale o presunta variazione superiore al 20% o aderenza al criterio legale) e non è stato evidenziato cosa nelle attuali tabelle fosse mancante/errato, ma questa è una mancanza minore che rende la delibera annullabile ma non nulla.
Violare l'unanimità con presunzioni di presenza di errori basati sul nulla, e l'art.69 a tal proposito è molto chiaro dicendo in sintesi "si può votare la revisione a maggioranza solo in caso di errori evidenti", spero mi dia ragione a configurare la delibera nulla. In tal caso verrebbero meno i poteri dell'assemblea in criterio di ripartizione spesa per deroga ai criteri legali (la nuova tabella per altro afferma quanto detto perchè i millesimi della nuova tabella cambiano solo per uso di coefficienti di riduzione personale e non di natura tecnica o oggettiva). In ogni modo grazie per avermi esposto tutti i casi a cui posso andare incontro. Personalmente ritengo sempre utile valutare ogni punto di vista.
Avendo partecipato alla discussione da te aperta il 16 marzo e raggiungibile cliccando sul link richiamato da conso77 in #2, ribadisco che nel caso specifico sia necessario il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio per la rettifica della tabella generale di proprietà accettata da ciascun condomino nei rispettivi rogiti e che la delibera con cui l’assemblea ha stabilito di assegnare ad un tecnico il ricalcolo della tabella generale, di quelle derivate e la relativa spesa sia regolare anche se adottata a maggioranza.
Se ritieni nulla la deliberazione dell’assemblea per impossibilità dell’oggetto e quindi non dovuta la quota di partecipazione alla spesa per la rettifica delle tabelle, in caso di mancato pagamento da parte tua e di emissione di decreto ingiuntivo dovresti opporti e ottenere la dichiarazione di nullità della deliberazione.
Comprendo che ti saresti aspettato di ricevere altri pareri, ma evidentemente la discussione non è stata letta dagli altri frequentatori.
Il forum è frequentato da quattro avvocati cui potresti rivolgere direttamente le domande cui abbiamo risposto io e condo77.
Una sola domanda: Perchè dici che la rettifica richiede l'unanimità senza presenza di errori e la revisione invece no? Mi sembra che l'articolo citi sia la rettifica che la redazione/revisione sempre con l'unanimità senza presenza di comprovati errori. Puoi dirmi anche come posso mettermi in contatto con gli avvocati? E' un servizio a pagamento? Sono iscritto da pochi giorni e non conosco ancora bene questo sito.
@AlessandroPe
Per porre il tuo quesito all’attenzione di un partecipante ad esempio G.AGO devi anteporre il simbolo @ al nome utente, quindi comparirà un elenco di utenti nel quale dovrai cliccare G.AGO che sarà evidenziato in grassetto.
Potresti inoltrare la tua richiesta a Danielabi nel modo indicato.
Ho motivato la mia opinione nell’altra discussione : poiché la tabella generale è stata proposta in sede di rogito e approvata da ciascun condomino nei rispetti di acquisto e per la mancanza di una relazione tecnica allegata al regolamento contrattuale dalla quale poter rilevare errori essenziali rientranti nei casi previsti dall’art. 69 delle d.a.c.c. che avrebbe consentito la rettifica a maggioranza qualificata.
Modificato 24 Marzo da G.Ago
Potremmo chiedere a @Danielabi e a @Oimmena se sono disponibili ad esprimere la loro valutazione qui sul thread...
18277 messaggi
be'...io non sono avvocato, quindi, vediamo se qualcuno degli avvocati che solitamente rispondono nel forum sono disponibili:
ovviamente, Alessandro, non hanno obblighi, quindi come tutti i partecipanti al forum potranno darti il loro parere (come no) se e quando saranno online.
Non sei avvocato ma la tua opinione la leggiamo sempre volentieri! 🙂
Io sono un pensionato, tuttavia per quanto possa valere la mia opinione e per rispetto a Danielabi, francamente non ho capito la discussione, tantomeno la confusione fra tabella A e tabella scala.
Sicuro che abbiano deliberato la revisione della tabella A per l'installazione dell'ascensore?
Se fosse così, ribadisco "a pelle" perché non avrei capito il motivo della richiesta abortita, sembrerebbe delibera nulla per oggetto impossibile.
Non è che, per caso, qualcuno abbia pensato di dare applicazione alla nuova formulazione dell'art. 1123 c.c. coinvolgendo anche i proprietari delle U.I. aliene alla scala?
Scusate ma non ho proprio capito il fondamento prima dell'istanza di revisione (che non rientrerebbe nelle casistiche di cui all'art. 69 d.a.c.c.), poi il motivo per il quale tale istanza cadde nel nulla.
Per quanto riguarda invece la mancanza dei criteri nella formazione della attuale tabella millesimale, in sé tanto non giustificava nemmeno l'appostazione all'O.D.G. della revisione per il principio dei "fatti concludenti", dunque di nuovo non riesco a capire i prodromi dell'istanza prima, dell'aborto dell'istanza poi.
Mi dispiace ma a me mancano troppi elementi per capire la situazione.
Infatti si è verificata una situazione assurda. In un Palazzo di 50 anni viene installato l'ascensore. Dopo 10 anni un gruppo di condomini si sveglia male e insieme a un nuovo proprietario decidono a maggioranza una revisione delle tabelle millesimali generali perchè secondo i loro pensieri personali ci sono errori non essendo presenti i criteri di calcolo delle vecchie tabelle millesimali e come se non bastasse sono subentrate modifiche al palazzo, quale l'installazione dell'ascensore. Io mi rifiuto anche di andare all'assemblea perchè ritengo che tali prove non giustifichino nessun errore essenziale, ma il mio parere non è sufficiente a bloccare la revisione. Dunque la revisione viene fatta a maggioranza e poi non approvata (meno male!!!) a maggioranza, ma chiedono lo stesso il pagamento di tutti. Personalmente considero nulla tale delibera perchè non c'era nessun errore rilevabile per procedere a una revisione e voglio rifiutarmi di pagare la quota ripartita anche a me. Mi chiedo anche se l'amministratore doveva prendere una fetta di torta da qualcuno, ma questa è un'altra storia.... Ora per qualcuno io sono tenuto a pagare lo stesso perchè l'errore non c'è, ma la delibera era solo annullabile e non nulla come ritengo io.
ma la sentenza era solo annullabile
Di che sentenza parli? Sino ad ora non si è parlato di sentenze, nemmeno nell'altro post.
Però, secondo me, considerata la spesa dell'idiozia e quanto costerebbe opporre la delibera (ed avrei dubbi che una simile questione la si possa opporre avanti G.D.P.), ti conviene fare la voce grossa in assemblea ma, se non ne ottieni nulla, forse ti converrebbe pagare la quota perché sicuramente inferiore ad un'impugnazione.
Ma, dico io (Santa Pazienza), non potevi dissociarti da assente ex art. 1137 c.c. e toglierti da questi problemi?
Capisco che "del senno di poi sono piene le fosse ..." tuttavia questo era proprio un caso tipico; diverso sarebbe il discorso se tu fossi il proprietario di una U.I. estranea alla scala, allora i parametri cambierebbero ma, da come ti esprimi, sembra che tu abbia una U.I. entro la scala, dunque è da valutare la convenienza di una possibile opposizione.
Io ho un negozio nel palazzo e sono completamente estraneo sia alle scale che all'ascensore. Volevo che la questione se la vedessero loro per le tabelle corollarie come ho comunicato all'amministratore. Ma loro tuttora hanno in mente di procedere ad altra revisione con un altro perito per cambiare la TAB.A generale. Ma dico io, si può essere così ????? Questi i soldi li buttano al vento! Si sono fissati che la TAB.A del costruttore è fatta male e il palazzo ha subito modifiche ma non c'è nessun errore come avrai capito, solo una modifica dovuta all'ascensore. Dunque mi voglio rifiutare di pagare tale revisione non avendo dato mai il mio consenso e rifiutare ancora ogni eventuale revisione e pagamento inerente la revisione tab.A.
Se la delibera fosse nulla come penso io non serve impugnarla entro 30 giorni come da art. 1137 c.c. e ho risparmiato i soldi dell'avvocato, almeno per ora.
Nulla o annullabile, la delibera va cmq impugnata, perché dev'essere il giudice a stabilire la nullità.
Quello che cambia sono i tempi, se è nulla puoi farlo in qualsiasi momento, se è annullabile 30gg dall'assemblea (per i presenti) o dall'invio del verbale (per gli assenti).
Che sappia io, ma potrei sbagliarmi in quanto ho altri problemi più impellenti da seguire, non esiste ancora giurisprudenza sulla nuova formulazione dell'art. 1123 c.c. e, pertanto, sembra una delibera nulla per oggetto impossibile.
Certo che se lo dicevi prima che la tua U.I. è aliena alla scala, il discorso era ed è molto più semplice.
Scusa se ora abbandono la presente discussione ma ho altre problematiche più impellenti sa seguire.
Qui più che l'art. 1123 c.c. a mio modesto parere è pertinente l'art. 69 d.a.c.c. (come già da te citato).
Sulla corretta interpretazione di questo ci sono diverse sentenze, che si rifanno alla 18477/2010.
Ecco quanto scrive p.e. il Sole:
"Dal tenore letterale dell'articolo 69 sembra quindi che per modificare una tabella millesimale sia sempre necessario il voto unanime dei condòmini proprietari, ad eccezione dei due casi previsti dal Codice.
Allo stato le cose stanno diversamente, come confermato da alcune recenti pronunce che si rifanno ancora alla storica sentenza delle Sezioni unite della Cassazione (9 agosto 2010, n. 18477). In quell'occasione la Suprema corte aveva osservato che «...ai fini dell'individuazione dei quorum richiesti per la modifica delle tabelle millesimali, fondamentale è l'indagine circa il contenuto delle stesse, non la loro inclusione in un regolamento che abbia natura contrattuale piuttosto che abbia natura deliberativa. In altri termini (...) occorre verificare se le tabelle siano ricognitive o derogatorie rispetto ai criteri legali individuati dal Codice civile»."
https://www.espertorisponde.ilsole24ore.com/approfondimenti/2018-02-19/cambio-millesimi-unanimita-solo.php
Di qui la mia convinzione che nel caso specifico si possa procedere a maggioranza a patto di mostrare che vale una delle seguenti:
le tabelle originali non seguivano il criterio legale e non erano nemmeno tabelle negoziali;
le tabelle legali seguivano il criterio legale ma erano viziate da un errore;
le tabelle legali seguivano il criterio legale e non erano viziate da un errore, ma vi è stata una variazione maggiore del 20% nel valore di almeno un'u.i.
Dato che il costruttore non ha trasmesso i criteri e le motivazioni per cui le tabelle sono state redatte, si può concludere che le stesse non erano negoziali.
Difficile capire se seguissero o meno il criterio legale, l'unica sarebbe evidenziare una difformità significativa rispetto al criterio legale in almeno un'u.i.
La variazione maggiore del 20% si può escludere, visto che l'unica modifica è stata l'ascensore e questo influisce modestamente sulle tabelle di proprietà (Tab A).
Tutto quanto sopra è cmq di interesse più teorico che pratico, visto che il punto di interesse non è tanto la delibera di approvazione delle nuove tabelle (delibera non approvata), bensì la delibera di approvazione del rifacimento delle vecchie tabelle (delibera approvata a maggioranza).
La delibera di approvazione del rifacimento era molto probabilmente viziata nella forma, perché non pare sia stato esplicitato il motivo per cui il valore delle u.i. non fosse più validamente rappresentato dalle vecchie tabelle.
Questo vizio formale a mio parere rende la delibera annullabile ma non nulla.
Modificato 24 Marzo da condo77
Hai ben compreso la vicenda ed hai confermato la mia opinione espressa nella discussione di cui al link indicato nel messaggio #2.
La diversità di vedute fra me e condo77 sulla eventuale maggioranza necessaria nel caso specifico per la rettifica della tabella generale di proprietà, approvata da ciascun condomino nei rispettivi rogiti, in mancanza di una relazione di calcolo predisposta dal costruttore allegata a un regolamento contrattuale approvato una volta costituitosi il condominio, è posta in secondo piano vista la non approvazione della tabella rettificata.
Questo il contenuto del mio intervento nell’altra discussione:
“Se la tabella generale di proprietà e quelle derivate sono state elaborate dal costruttore, allegate al regolamento condominiale e menzionate ed accettate in ciascun rogito, per la loro modifica è necessaria il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.
Devi partecipare in millesimi di proprietà alla spesa stabilita per l’onorario del tecnico incaricato pur riconoscendo inutile la spesa, visto che, accertata la loro natura contrattuale, non saranno approvate a causa del tuo voto contrario.
Qualora le tabelle fossero approvate a maggioranza, dovresti chiedere l’annullamento della delibera di approvazione.
La realizzazione di un impianto ascensore ex novo non richiede la modifica della tabella generale di proprietà che sarà utilizzata per la ripartizione della spesa di installazione fra i partecipanti all’innovazione e per la ripartizione secondo legge delle spese per le manutenzioni e le sostituzioni. “
Io poi debbo abbandonare sta discussione nonostante il rispetto (e l'amicizia) che porto a Danielabi.
Io ritengo errata la domanda iniziale dell'opener perché:
1) Parliamo di tabella scala (ascensore) o di tabella di proprietà (dove l'ascensore non centra una beata cippa)?
2) Nel frattempo è giunto l'intervento di G.AGO ed io sono perfettamente in linea con lui e con quanto espone.
Se c'è una tabella millesimale PROPRIETA' o ci sono errori, oppure variazioni normate dall'art. 69 D.A.C.C., oppure l'unanimità perché sta tabella è trascritta.
Per me non doveva neanche partire la richiesta al tecnico perché mancavano i presupposti per farla, poi tutto il resto mi sembra ultroneo prima che lezioso.
Scusatemi ma ho altri problemi (assistenza anziani da sicuro "negativo") e, pertanto, abbandono la discussione.
@cacallo in bocca al lupo, spero nulla di grave. Un saluto