Source: https://www.transferky.cz/33/odkup-majetku-najemcem-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4EurpMimV0XZYNz69WSFljrk/?serp=1&version_year=2019&uri_view_type=18
Timestamp: 2020-06-07 09:17:36+00:00
Document Index: 15944482

Matched Legal Cases: ['§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 29', '§ 24', '§ 21', '§ 21', '§ 24', '§ 24', '§ 4', '§ 20', '§ 4', '§ 24', '§ 30', '§ 27', '§ 29', '§ 30', '§ 31', '§ 24', '§ 24', '§ 31', '§ 24', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 27', '§ 24', '§ 24', '§ 47']

Odkup majetku nájemcem | Transferové ceny
Odkup majetku nájemcem
3.11.2017, RNDr. Ivan Brychta, Zdroj: Verlag Dashöfer
I kdy¾ je charakteristickým rysem nájemního vztahu jeho doèasnost, v praxi se èasto stává, ¾e se nájemce v prùbìhu nájemního vztahu rozhodne pro trvalé u¾ívání najaté vìci, a po dohodì s pronajímatelem je nájemní vztah ukonèen a pøedmìt nájmu odkoupen nájemcem. V takovémto pøípadì je ale nutné z daòového pohledu splnit urèité podmínky, jinak by se mohlo stát, ¾e nájemné z celého nájemního vztahu bude pøeklasifikováno na nedaòový náklad.
zákon è. 586/1992 Sb., o daních z pøíjmù, zejména pak:
- § 24 odst. 2 písm. h) ZDP bod 1, který vymezuje nájemné jako daòovì uznatelný náklad,
- § 24 odst. 5 ZDP definuje postup v pøípadì prodeje hmotného majetku subjektu, který mìl majetek v nájmu, a zároveò øe¹í pro finanèní leasing situace, kdy dojde k pøedèasnému ukonèení finanèního leasingu s odkupem majetku u¾ivatelem anebo kdy nejsou splnìny podmínky v § 24 odst. 4 ZDP,
- § 29 odst. 1 ZDP umo¾òuje pøi nesplnìní podmínek v § 24 odst. 5 ZDP zahrnout daòovì neuznatelné nájemné (pøíp. úplatu u finanèního leasingu) do vstupní ceny odkupovaného majetku,
- § 21c odst. 3, podle nìho¾ se ustanovení ZDP o nájmu pou¾ijí i pro pacht,
- § 21d odst. 3 uvádí situace, kdy se bude pøi nesplnìní urèitých podmínek posuzovat finanèní leasing od samého zaèátku za nájem.
Daòová úèinnost nájemného
Nájemné je daòovì úèinným nákladem za podmínek v bodu 1 ustanovení § 24 odst. 2 písm. h) ZDP (blí¾e viz Nájem a podnájem v daòových a úèetních souvislostech). Av¹ak tento daòový náklad by mohl být dodateènì pøeklasifikován na náklad nedaòový, pokud by nájemce po skonèení nájemního vztahu najatou vìc odkoupil a:
kupní cena by nesplnila dále uvádìné podmínky podle § 24 odst. 5 ZDP, nebo
poplatník by nezahrnul odkoupený majetek do svého obchodního majetku.
Zahrnutí do obchodního majetku
Podmínka zahrnutí odkoupeného majetku do obchodního majetku poplatníka byla doplnìna novelou è. 170/2017 Sb. (úèinnou od 1. 7. 2017, nicménì podle pøechodných ustanovení se aplikuje a¾ ve zdaòovacím období zapoèatém za úèinnosti novely). Dùvodem pro pøidání této podmínky byly zøejmì snahy nìkterých fyzických osob pou¾ívat tento „nájem s odkupem” místo finanèního leasingu, aby nemusely majetek zaøazovat do obchodního majetku a mohly tak pøi pozdìj¹ím prodeji nárokovat nìkterá osvobození podle § 4 odst. 1 ZDP. Po novele to takto ji¾ nepùjde. Obchodní majetek je vymezen v pro právnické osoby v § 20c ZDP a pro fyzické osoby v § 4 odst. 4 ZDP (blí¾e viz Finanèní leasing u u¾ivatele).
Test kupní ceny
Podmínky pro kupní cenu jsou v § 24 odst. 5 ZDP samostatnì vymezeny pro:
hmotný majetek daòovì odpisovaný (kromì speciálnì odpisovaných fotovoltaických elektráren),
fotovoltaické elektrárny odpisované podle § 30b ZDP,
hmotný majetek vylouèený z daòového odpisování (§ 27 ZDP, viz Majetek vylouèený z odpisování), a
Test pro daòovì odpisovaný hmotný majetek
Kupní cena daòovì odpisovaného hmotného majetku nesmí být ni¾¹í ne¾ daòová zùstatková cena (§ 29 odst. 2 ZDP) vypoètená ze vstupní ceny evidované u vlastníka nebo pronajímatele za dobu, po kterou mohl být tento majetek odpisován; pøitom:
pøi výpoètu zùstatkové ceny osobního automobilu se v¾dy vychází ze vstupní ceny vèetnì DPH,
je-li vlastníkem nebo pronajímatelem poplatník, který u pronajímaného hmotného majetku pokraèoval v odpisování [podle § 30 odst. 10 ZDP], stanoví se zùstatková cena, jako by ke zmìnì v osobì vlastníka nedo¹lo,
uva¾uje se pouze rovnomìrný zpùsob odpisování popsaný v § 31 odst. 1 písm. a) ZDP, tedy bez pøípadného navý¹ení odpisù v 1. roce.
Firma Alfa, s.r.o., zakoupila v únoru 201X osobní vùz za 400 000 Kè (vè. DPH). Od kvìtna 201X automobil dala do nájmu na dva roky firmì Beta, s.r.o., pøièem¾ nebyl pøedpokládán po ukonèení nájemního vztahu odkup vozu nájemcem. V prùbìhu nájemního vztahu se firmy dohodly, ¾e vùz k 1. 5. 201X+1 (tedy po roce nájmu) odkoupí nájemce. Tak se i stalo, pøièem¾ vùz byl firmì Beta, s.r.o., odprodán za 350 000 Kè. Test dle § 24 odst. 5 ZDP bude proveden takto:
Rok Rovnomìrný odpis v % Odpis v Kè Zùstatková cena v Kè
201X 11 % 44 000 356 000
201X+1 11,125 % (polovièní z 22,25 %) 44 500 311 500
Jak je patrné z tabulky, bude podmínka § 24 odst. 5 písm. a) ZDP pro kupní cenu splnìna a firma Beta, s.r.o., nebude mít problémy s daòovou uznatelností zaplaceného nájemného.
Poznámka: Výpoèet zùstatkové ceny s vyu¾itím rovnomìrných odpisù pou¾ijeme i v pøípadì, ¾e je daný majetek odpisován zrychlenì. I kdy¾ ZDP pøipou¹tìl pøi rovnomìrném odpisování pou¾ití i ni¾¹ích sazeb, v daném pøípadì je nejvýhodnìj¹í provést test právì s maximálními sazbami urèenými v § 31 odst. 1 písm. a) ZDP.
Bývalý nájemce odkupující majetek musí poèítat s vazbou § 24 odst. 5 písm. a) ZDP na vstupní cenu u vlastníka nebo pronajímatele a na dobu, po kterou mohl být majetek odpisován. Pøed odkoupením by si ve vlastním zájmu mìl test provést, a navíc si musí pøipravit dùkazní prostøedky pro prokázání pøi mo¾né budoucí kontrole ze strany správce danì – proto doporuèujeme uvést v¹echny potøebné údaje napø. do kupní smlouvy.
Test pro fotovoltaické elektrárny
V pøípadì fotovoltaických elektráren odpisových podle § 30b ZDP jsou podmínky obdobné, ale s tím, ¾e kupní cena nesmí být ni¾¹í ne¾ zùstatková cena stanovená s pou¾itím odpisù zpùsobem podle § 30b ZDP ze vstupní ceny evidované u vlastníka nebo pronajímatele za dobu, po kterou byl tento majetek odpisován. V pøípadì, kdy vlastník (pronajímatel) u tohoto majetku pokraèoval v odpisování podle § 30 odst. 10 ZDP, je nutné stanovit zùstatkovou cenu, jako by ke zmìnì v osobì vlastníka (pronajímatele) nedo¹lo.
Test pro kupní cenu v ostatních pøípadech
U hmotného majetku vylouèeného z odpisování (§ 27 ZDP, viz Majetek vylouèený z odpisování) nesmí být kupní cena ni¾¹í ne¾ cena urèená podle ZOM, platná ke dni sjednání kupní smlouvy.
Poslední pøípad se týká pozemkù (viz Pozemky v daòových nákladech), u nich¾ nesmí být kupní cena ni¾¹í ne¾ cena zji¹tìná podle ZOM platná ke dni nabytí pozemku. Pøitom pokud by byla mezi nájemcem a pronajímatelem sjednána dohoda o budoucí koupi pozemku v souvislosti se smlouvou o finanèním leasingu stavebního díla umístìného na tomto pozemku, uznává se nájemné do nákladù za podmínky, ¾e bude kupní cena pozemku vy¹¹í ne¾ cena urèená podle ZOM ke dni prokazatelného sjednání dohody o budoucí koupi pozemku.
Zdaòovací období
Ustanovení § 24 odst. 5 písm. a) ZDP nehovoøí o tom, zda test (urèení zùstatkové ceny) provádìt podle zdaòovacích období vlastníka (pronajímatele), nebo podle zdaòovacích období nájemce. Pøitom by zdaòovací období mohla být rùzná, a tím pádem bychom mohli dojít k rùzným zùstatkovým cenám.
Èasový úsek
Úprava v § 24 odst. 5 ZDP neuvádí èasový úsek mezi ukonèením nájmu a odkoupením majetku, kdy je nutné podmínku testovat. Asi nebude pochyb, ¾e tomu tak bude v pøípadì bezprostøedního odkupu.
Správce danì se v¹ak nìkdy…
379 - Jiné dluhyGarance
§ 47 ZDPH Sazby danì u zdanitelného plnìníGarance
úètování poskytnuté zápùjèky ¾ádost o vrácení pøeplatku na dani vzor pøíklad výpoèet pravdìpodobného výdìlku prùmìrný roèní pøepoètený poèet ... koronavirus záloha na mzdu Potvrzení pro úøad práce prùmìrný ... vodné, stoèné sazba DPH DPH pøi poskytnutí slu¾by do ©výcarska datum vystavení faktury døíve ne¾ DUZP úètování kauce rozdíl mezi prémie nebo odmìny vzájemný zápoèet vzor ¾ádost o neplacené volno vzor silnièní daò motocykl