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Timestamp: 2018-08-15 07:51:47+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 844', 'sentenza ', 'art. 1005', 'art. 985', 'art. 324', 'art. 1015', 'art. 999', 'sentenza ']

Dottrina | Usufrutto.it - nuda proprietà immobili di prestigio
La tutela dell’usufrutto
Oltre al diritto di ritenzione, di cui si è detto con riferimento all’eventuale inadempimento dell’obbligo del proprietario di corrispondere l’indennità dovuta per le eventuali addizioni apportate dall’usufruttuario, l’usufruttuario ha facoltà di promuovere l’azione negatoria (già conosciuta dai Romani sotto il nome di “actio negatoria”). Tale mezzo processuale è diretto ad accertare l’inesistenza di servitù o altri diritti vantati da terzi sul fondo, nonché a far valere il divieto di immissioni sul proprio fondo sancito dall’art. 844 c. c. (per approfondimenti si veda la trattazione specifica in materia di proprietà e la sentenza Cass. Civ., 6 marzo 1979, n. 1404).
L’usufruttuario, infine, avrà accesso a tutte le azioni che l’ordinamento ha posto a tutela della proprietà, nonché a difesa del possesso (sia che si tratti di azioni possessorie in senso stretto che di azioni c.d. di enunciazione, come visto nella sedes materiae) e potrà anche promuovere la c.d. vindicatio ususfructus, contro chiunque contesti, anche indirettamente, la titolarità del suo diritto.
I vantaggi dell’usufrutto
L’istituto dell’usufrutto, rispetto ad altri negozi quali la compravendita o la donazione, presenta almeno due innegabili vantaggi, i quali costituiscono uno dei motivi principali per cui l’usufrutto è una figura assai utilizzata nella prassi.
Il primo è rappresentato dalla possibilità di “monetizzare” il proprio bene, senza perderne la disponibilità; è questo il caso di chi, avendo bisogno di denaro liquido ma non avendo intenzione di privarsi, ad esempio, della propria abitazione, ne cede la nuda proprietà, non solo continuando a godere delle utilità del bene, ma garantendosi, altresì, le rendite della somma ricevuta a titolo di compenso da chi ha acquistato l’usufrutto. Anche il nudo proprietario, del resto, ha almeno un innegabile ritorno positivo: acquistare proprietà immobiliari a un prezzo notevolmente più basso, consentendo speculazioni e investimenti in costante crescita nell’attuale “mondo degli affari”.
Un secondo vantaggio offerto dall’istituto de quo è di carattere strettamente fiscale ed è costituito dalla riduzione della base imponibile dell’immobile di cui si dispone. La base imponibile, infatti, è il valore a partire dal quale si calcolano le imposte e, nel caso di costituzione di usufrutto, è costituita dal valore della sola nuda proprietà (che è tanto più basso quanto più giovane è l’usufruttuario). E’ da sottolineare, inoltre, che la tassazione è prevista solo al momento della cessione della nuda proprietà, e non anche quando l’usufrutto si estinguerà per consolidamento. Da quanto detto, emerge chiaramente che, per ottenere un risparmio d’imposta, è preferibile che un genitore, che intenda disporre, ad esempio, dell’appartamento in cui vive in favore dei figli, decida di cedere loro esclusivamente la nuda proprietà, riservandosi l’usufrutto fino alla sua morte.
Il c.d. quasi usufrutto
Oggetto del diritto di usufrutto può essere qualunque tipo di bene, mobile o immobile, materiale o immateriale (si pensi a un brevetto) e perfino cose deteriorabili oppure consumabili.
Queste ultime due ipotesi, tuttavia, sono da tenere ben distinte tra loro. Nel primo caso, infatti, l’utilizzo della res (che potrebbe essere, a titolo esemplificativo, una cava o una miniera da sfruttare), nonostante ne implichi una inevitabile usura e/o consumazione, non ne determina il venir meno, né la distruzione o il mutare della sua sostanza: su questa premessa il legislatore ha previsto che, in simili ipotesi, l’usufruttuario è legittimato a sfruttare il bene anche in modo rilevante, essendo tenuto a restituire quello che rimane dello stesso, senza incorrere per questo motivo in alcun obbligo risarcitorio.
Nel caso, invece, di cose consumabili, ossia suscettibili di un solo uso, poiché sarebbe impossibile restituire la res in natura dopo il suo utilizzo, l’unico obbligo dell’usufruttuario, in realtà, è quello di fornire al dominus , al momento dell’estinzione del proprio diritto, cose della medesima quantità e qualità di quelle ricevute in godimento.
E’ per questa sostanziale differenza di disciplina che la dottrina preferisce parlare, al proposito di tale ipotesi, di “quasi usufrutto”, istituto che avrebbe in comune con l’usufrutto in senso tecnico pressoché solo il carattere della necessaria temporaneità.
Obblighi dell’usufruttuario
Come si accennava poc’anzi, i principali obblighi dell’usufruttuario ineriscono al dovere di mantenere la destinazione economica impressa alla cosa dal proprietario (ad esempio, l’usufruttuario non può compiere sul fondo lavori volti a trasformare un giardino in un frutteto, e viceversa) e quello di restituire la cosa, al termine dell’usufrutto, nello stato in cui si trova. Strettamente funzionali al rispetto dell’ultimo obbligo menzionato, sono altri due doveri che incombono sull’usufruttuario, salvo espressa dispensa: quello di fare a sue spese l’inventario dei beni e quello di prestare idonea cauzione per prendere possesso della cosa. Nel corso dell’esercizio del proprio diritto, che deve avvenire usando la diligenza del buon padre di famiglia, nel rispetto delle regole della tecnica, l’usufruttuario dovrà provvedere al pagamento delle imposte, dei canoni, delle rendite fondiarie e degli altri pesi annuali che gravano sulla cosa, nonché accollarsi le spese e gli oneri relativi alla custodia, all’amministrazione ed alla manutenzione ordinaria del bene (ad esempio la sostituzione o la verniciatura di porte o finestre, la tinteggiatura delle pareti o il ripristino delle coperture impermeabili dei terrazzi).
Per quanto concerne la distinzione tra le spese di ordinaria amministrazione e quelle di straordinaria amministrazione (che, invece, competono al nudo proprietario), l’art. 1005 c.c. individua alcune delle principali riparazioni straordinarie, secondo un’elencazione che, comunque, non è affatto tassativa, secondo il costante orientamento giurisprudenziale. La norma citata le definisce come “quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno e di cinta”. Leggendo varie massime della Suprema Corte, comunque, le riparazioni straordinarie possono essere identificate, più in generale, in quelle che non costituiscono effetto normale, a breve o a medio termine, dell’uso e del godimento della cosa, e consistono nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulta sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa medesima.
Altri obblighi che spettano all’usufruttuario, infine, sono quelli relativi, da un lato, alla denuncia al proprietario delle eventuali usurpazioni commesse da terzi sul fondo e, dall’altro lato, al pagamento di un canone periodico in favore del proprietario, se previsto nell’atto costitutivo.
Diritti dell’usufruttuario
Nel caso in cui, infine, l’usufruttuario abbia apportato alla res dei miglioramenti, i quali persistano alla data della cessazione, al fine di evitare un ingiustificato arricchimento del nudo proprietario, quest’ultimo dovrà corrispondere al primo un’indennità determinata in base al maggior valore arrecato alla cosa (cfr. art. 985 c.c.). Fino a quando detto credito non viene regolarmente soddisfatto, peraltro, è riconosciuta al titolare dell’usufrutto una particolare forma di garanzia: il diritto di ritenzione della cosa goduta, ossia la facoltà legittima di rifiutare la restituzione del bene, paralizzando così la pretesa del dominus.
Modi di acquisto dell’usufrutto
In merito alle modalità di costituzione del diritto in esame, analogamente a quanto previsto per gli altri diritti reali di godimento, anche l’usufrutto può sorgere in virtù della stipula di un contratto ad efficacia reale e redatto in forma scritta, a pena di nullità, in forza di testamento, o per usucapione.
In alcune ipotesi, poi, è la legge stessa a determinare come conseguenza di certe situazioni, giuridicamente qualificate, il sorgere in capo a uno o più soggetti del diritto di usufrutto, che viene chiamato, appunto, “legale”. Tra gli esempi più noti e frequenti di usufrutto legale ricordiamo quello individuato dall’art. 324 c.c. , posto a favore dei genitori rispetto ai beni del figlio minorenne; riguardo a quest’ultima figura, tuttavia, autorevole dottrina sottolinea come essa sia del tutto sui generis, in quanto sussiste in capo agli usufruttuari il vincolo di utilizzo dei frutti percepiti alla destinazione indicata dalla legge: il mantenimento della famiglia e l’educazione dei figli.
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L’usufrutto: nozione e caratteri distintivi
L’usufrutto consiste nel diritto di un soggetto (detto “usufruttuario”) di usare e godere di una cosa, di qualunque genere, che appartenga a un’altra persona (detta “dominus” o “nudo proprietario”), percependo tutte le utilità che la res medesima può offrire, compresi i suoi frutti, sia naturali che civili, a patto che non ne muti la destinazione economica. L’istituto in esame era conosciuto fin dall’epoca dei giuristi romani, i quali lo definivano, appunto, come lo “ius utendi et fruendi, salva rerum substantiam”. L’usufrutto è uno dei principali diritti reali di godimento, cui il codice ha dedicato il titolo quinto (intitolato “dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione”), all’interno del Libro Terzo “della proprietà” (artt. 978 e ss. c.c.).
Secondo autorevole dottrina la prevalente funzione della servitù è di tipo personalistico, a differenza di un altro fondamentale diritto reale limitato, la servitù, che, come approfondito nella sede opportuna, è caratterizzato da una speciale inerenza rispetto ai fondi interessati, e non già ai titolari dei terreni. La conseguenza più importante di tale connotazione personalistica è l’inscindibile legame tra la durata del diritto in questione e la vita dell’usufruttuario; l’usufrutto, infatti, non può eccedere in nessun caso la vita dell’usufruttuario, se si tratta di persona fisica, o i trent’anni, se si tratta di persona giuridica.
All’elemento distintivo della necessaria temporaneità, del resto, fa da contraltare, per così dire, una nota che pure differenzia l’usufrutto rispetto agli altri diritti reali di godimento, ma in senso opposto, ossia nel senso di ampliare notevolmente le facoltà riconosciute all’usufruttuario. A costui, infatti, non competono solo specifiche forme di utilizzazione del bene, bensì tutte le forme di utilizzazione che non sono escluse dal titolo. Proprio sulla base di tale osservazione, si usa definire l’istituto di cui trattasi il tipico diritto reale di godimento “a contenuto generale”, poiché è subordinato soltanto ai limiti della temporaneità e dell’obbligo di rispettare la destinazione economica del bene.
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La prima causa di estinzione dell’usufrutto è la morte dell’usufruttuario oppure il decorso di trenta anni se l’usufruttuario è persona giuridica.
Oltre alle ipotesi di scadenza dell’eventuale termine previsto nel titolo o totale perimento del bene, vi sono anche la prescrizione per non uso ventennale e la c.d. consolidazione ossia la riunione in capo a una sola persona delle qualifiche di usufruttuario e di dominus , qualunque ne sia il motivo, ivi compresa la rinuncia dell’usufruttuario.
Per certi tipi di usufrutto (si pensi, in particolare, all’usufrutto legale dei genitori sui beni dei figli), inoltre, l’estinzione può essere la conseguenza diretta di provvedimenti in tal senso adottati dalla Pubblica Amministrazione o dall’autorità giudiziaria.
Un ultimo caso, che merita un approfondimento, è quello dell’abuso del diritto da parte dell’usufruttuario, di cui all’art. 1015 c.c.. La giurisprudenza, al proposito, ha precisato che, per aversi estinzione da abuso non è sufficiente una qualsiasi attività o inerzia che determini un oltrepassare dei limiti o un’inosservanza degli obblighi da parte dell’usufruttuario. E’ necessario, al contrario, che, ad esempio in caso di deterioramento, magari per uso improprio del bene, esso sia grave e persistente, tale, cioè, da diminuire in modo apprezzabile il valore della res . Nelle ipotesi di inadempienza non particolarmente allarmante, l’autorità giudiziaria, di regola, priva l’usufruttuario del potere di ingerenza sulle cose, disponendo, se del caso, che esse siano poste sotto amministrazione; nei casi più lievi, poi, il giudice solitamente si limita ad ammonire l’usufruttuario, imponendogli tutt’al più di versare una cauzione a tutela delle ragioni del nudo proprietario.
Per quanto concerne la sorte dei diritti personali di godimento che l’usufruttuario abbia eventualmente fatto nascere sul bene, in linea di massima essi vengono meno contestualmente all’estinzione dell’usufrutto. Una eccezione degna di nota, tuttavia, è rappresentata dal contratto di locazione: per tutelare le legittime aspettative ed esigenze del locatario, l’art. 999 c.c. prevede che i rapporti in corso di esecuzione alla cessazione dell’usufrutto, a patto che risultino da atto pubblico o scrittura privata avente data certa anteriore, continuano per la durata stabilita dal contratto di locazione, fino a un termine massimo di cinque anni (sul punto, si veda, tra le altre, Cass. Civ., sentenza n. 3457/1969).