Source: http://www.arkcr.cz/art/1142/
Timestamp: 2017-11-20 13:47:41+00:00
Document Index: 35748736

Matched Legal Cases: ['zákona č. 26', '§ 14', 'zákona č. 26', '§ 28', '§ 14', '§ 17', '§ 3', 'zákona č. 26', '§ 36', '§ 37', '§ 9', '§ 10', '§ 10', '§ 14', '§ 23', 'soud ', '§ 20', 'zákona č. 337', '§ 4', '§ 20', 'soud ', '§ 3', '§ 36', 'zákona č. 300']

V článcích naleznete aktuální informace Odboru veřejných dražeb Ministerstva pro místní rozvoj a stanoviska k některým, z pohledu prováděných kontrol, problematickým ustanovením zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách. Jedná se zejména o ta ustanovení, která bývají (na základě provedených kontrol) nejčastěji porušována. Smyslem je pomoci Vám, dražebníkům, aby dražby proběhly v souladu se zákonem a byla tím minimalizována možnost podání žaloby na neplatnost dražby.
I. ZAHÁJENÍ DRAŽBY
II. DRAŽEBNÍ JISTOTA
Dražebník může stanovit jako jednu z podmínek pro účast v dražbě složení dražební jistoty. Při dražbě existuje možnost, že vydražitel neuhradí v souladu s dražební vyhláškou cenu dosaženou vydražením, čímž zmaří dražbu. Dražebník se tak vyhne mnohdy obtížnému a dlouho trvajícímu vymáhání úhrady nákladů zmařené dražby a dražby opakované (koná-li se) od účastníka dražby, který dražbu zmařil.
Výši dražební jistoty ovlivňuje několik faktorů. Zákon stanoví v ust. § 14 odst. 4 zákona č. 26/2000 Sb. pouze maximální možnou výši dražební jistoty. Ta může být nejvýše 30 % z nejnižšího podání, maximálně však 1,500.000 Kč z částky 5,000.000 Kč zvýšená o 10 % z částky přesahující 5,000.000 Kč. V prvé řadě je tedy nutné vycházet z nejnižšího podání. Výši ovlivní i předpokládané náklady dražby (to znamená náklady na materiální a organizační zabezpečení přípravy a průběhu dražby a odměna dražebníka) a předpokládané náklady na případnou opakovanou dražbu. V případě zmařené dražby se totiž z dražební jistoty složené vydražitelem, který zmařil dražbu, hradí náklady zmařené dražby a koná-li se dražba opakovaná, pak i náklady na tuto dražbu (ust. § 28 odst. 3). V této souvislosti je třeba uvést, že v případě zmaření dražby není přípustné, aby tato dražební jistota „propadla“ ve prospěch dražebníka nebo aby z ní byla hrazena škoda, která vznikne dražebníkovi zmařením dražby.
Zákon zároveň stanoví v ust. § 14 způsoby i lhůtu pro složení dražební jistoty. Požaduje-li dražebník po účastnících dražby složení dražební jistoty, je povinen umožnit ji složit jak v penězích, tak i ve formě bankovní záruky. Novelou zákona o veřejných dražbách č. 315/2006 Sb. došlo k doplnění podmínek pro složení dražební jistoty ve formě bankovní záruky. Jde jednak o dobu platnosti záruční listiny, která nesmí být delší než 160 dnů ode dne konání dražby, a dále o požadavky na banky, které mohou záruční listiny vystavit. Zároveň zákon dává dražebníkovi možnost vyloučit její složení v hotovosti k rukám dražebníka v případě, že výše dražební jistoty překročí ekvivalent 15.000 EUR. Někteří dražebníci však této možnosti nevyužívají z obavy, že by tím omezili účast na dražbě těm zájemcům, kteří tyto finanční prostředky v případě neúspěchu na jedné dražbě použijí pro účast na dražbě konané například hned následující den.
Lhůta pro složení dražební jistoty nesmí být kratší, než je polovina lhůty stanovené pro uveřejnění dražební vyhlášky. Dřívější právní úprava zákona o veřejných dražbách (platná do 31.8.2006) stanovila, že lhůta pro složení dražební jistoty (jakýmkoliv způsobem) končí zahájením dražby. Cílem nové právní úpravy bylo umožnit dražebníkovi stanovit ve dvou případech – u bankovní záruky a složení dražební jistoty v hotovosti k rukám dražebníka – konec lhůty na dřívější okamžik, než je zahájení dražby. Ten však nesmí být stanoven dříve, než je 16. hodina pracovního dne, který bezprostředně předchází dni dražby. Důvodem pro tuto změnu bylo, aby měl dražebník čas prověřit pravost bankovní záruky, a u skládání dražební jistoty v hotovosti. aby bylo možné omezit povinnost dražebníka přijímat velké částky během krátké doby, kdy probíhá zároveň zápis účastníků do dražby.
Dražebník by měl v dražební vyhlášce zároveň uvést, co je dokladem o složení dražební jistoty (jakým způsobem prokáže účastník dražby, že dražební jistotu složil) a zároveň způsob jejího vrácení. Dražební jistotu by měl dražebník vrátit bez zbytečného odkladu (§ 17). Nelze akceptovat, kdy dražebník uvádí v dražební vyhlášce, že dražební jistota složená v hotovosti k rukám dražebníka v době zápisu účastníků do dražby (tj. krátce před dražbou) bude vrácena převodem na účet ve lhůtě např. do 10 dnů.
Souhrnně lze říci, že dražebníci téměř vždy požadují po účastnících dražby dražební jistotu a ve většině případů ji umožňují složit v hotovosti k rukám dražebníka i v době zápisu do dražby. Lze jen doporučit, aby v těchto případech, zvláště požadují-li vyšší částku, přijali adekvátní bezpečnostní opatření.
III. ÚČASTNÍCI DRAŽBY
Dražebník je povinen každému, kdo se chce zapsat do dražby a prokáže, že splňuje podmínky účastníka dražby, umožnit dražit. Jaké jsou podmínky, které musí zájemce o dražbu splnit?
Nejdříve musí dražebníkovi prokázat, že složil předepsaným způsobem dražební jistotu (byla-li požadována). Současně musí splňovat podmínky účastníka dražby, které jsou uvedeny v ustanovení § 3 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách (dále zákon). Toto ustanovení negativně vymezuje, kdo se dražby účastnit nesmí. Jedná se zejména o osoby, na jejichž majetek byl prohlášen konkurs nebo byl návrh na prohlášení konkursu zamítnut pro nedostatek majetku. Dále ohledně jejichž majetku bylo opětovně potvrzeno nucené vyrovnání. a to po dobu tří let od zrušení konkursu, jeho zamítnutí pro nedostatek majetku nebo od skončení nuceného vyrovnání. Dále se opakované dražby nesmí zúčastnit vydražitel, který zmařil předcházející dražbu téhož předmětu dražby u téhož dražebníka.
Účastnit dražby se nesmí ani dražebník, statutární orgán dražebníka nebo osoba, která je členem tohoto statutárního orgánu, dále ani zaměstnanec dražebníka a licitátor. Je-li navrhovatelem dražby správce konkursní podstaty (insolvenční správce) nebo likvidátor, pak ani on ne. Zároveň se dražby nesmí účastnit osoba, která je ve vztahu k uvedeným osobám osobou blízkou, společníkem, osobou ovládanou nebo osobou, která s ní tvoří koncern. Zároveň nikdo nesmí za uvedené osoby dražit.
Nově je přípustná účast více účastníků dražby, kteří nabudou předmět dražby do společného vlastnictví. Tyto osoby však musí dražebníkovi předložit čestné prohlášení, ve kterém bude uvedeno, v jakém poměru budou nabývat předmět dražby a kdo bude oprávněnou osobou tyto účastníky na dražbě zastupovat (kdo bude činit nabídky). Na tomto prohlášení musí být podpisy všech společných účastníků ověřeny. V případě účasti manželů je vhodné požadovat písemné prohlášení, zda v případě vydražení budou nabývat předmět dražby do společného jmění manželů. Toto prohlášení může být součástí čestného prohlášení, které musí každý účastník dražby před dražbou podepsat (odevzdat dražebníkovi).
Účastní-li se dražby právnická osoba, měla by předložit originál nebo ověřenou kopii výpisu z obchodního rejstříku, kterou by si měl dražebník ponechat. Je to důležité zejména v případě dražby nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí, kdy tato osoba se stane vydražitelem. Dražebník v tomto případě zasílá potvrzení o nabytí vlastnictví i na příslušné katastrální pracoviště se žádostí zapsání nového vlastníka. Katastrální pracoviště však v těchto případech vyžaduje i výpis z obchodního rejstříku vydražitele – právnické osoby (většinou originál nebo ověřenou kopii ne starší než tři měsíce). Dražebník se tak vyhne následnému shánění tohoto výpisu.
Každý účastník dražby se může nechat na dražbě zastoupit. V tomto případě je nezbytné, aby tato osoba předložila dražebníkovi plnou moc, která bude mít ověřený podpis. Každý účastník dražby musí předložit dražebníkovi čestné prohlášení, že není osobou vyloučenou z dražby a splnil podmínky pro svoji účast na ní. Většina dražebníků má toto čestné prohlášení před dražbou připravené a účastníci dražby jen vyplní identifikační údaje a podepíší ho. V této souvislosti je však třeba připomenout, že někteří dražebníci v případě nedobrovolné dražby zapomínají v čestném prohlášení rozšířit seznam osob vyloučených z dražby o dlužníka a jeho manžela, dále o osoby, které nesmějí nabývat vlastnictví k věcem, jejichž vlastníkem je dlužník a v případě dlužníka jako právnické osoby se pak dražby nesmí zúčastnit statutární orgán ani členové kontrolního orgánu. Zároveň nikdo nesmí dražit za uvedené osoby. Rozšíření o tyto osoby je uvedeno v ustanovení § 36 odst. 6 a odst. 7 zákona.
Lze jen doporučit, aby dražebník v případě, že čestné prohlášení předloží sám účastník dražby, zejména u nedobrovolné dražby pečlivě posoudil, zda toto prohlášení obsahuje všechny náležitosti dle zákona.
IV. ZVLÁŠTNÍ PODMÍNKY A OPRÁVNĚNÍ K PROVÁDĚNÍ DRAŽEBNÍ ČINNOSTI
Dražební činnost je podle živnostenského zákona v případě provádění dobrovolných dražeb movitých věcí zařazena mezi živnosti vázané. Provádění veřejných dražeb dobrovolných a nedobrovolných je pak živnost koncesovaná. Zákon o veřejných dražbách (dále zákon) stanoví, kdo může být dražebníkem a jaké podmínky musí splnit.
K provádění dražební činnosti je třeba příslušné živnostenské oprávnění (zápis do živnostenského rejstříku). K jeho získání musí dražebník předložit mj. i Základní pravidla postupu dražebníka při výkonu dražební činnosti a činností souvisejících. V žádném případě se nejedná o opsání zákona o veřejných dražbách či dražební řád, jak se v mnohých případech v žádostech o stanovisko setkáváme. V Základních pravidlech by měl dražebník prokázat, jakým způsobem bude připravovat a provádět dražbu, a to v návaznosti na dodržování platných právních předpisů (např. zákon č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů a o změně některých zákonů, zákon č. 140/1961 Sb., trestní řád), dále z hlediska bezpečnosti při dražbě, ochrany zájmů všech zúčastněných stran apod. Zároveň musí dražebník uzavřít smlouvu o pojištění své odpovědnosti za škodu, která by mohla vzniknout v souvislosti s dražební činností. Z uvedeného vyplývá, že v případě dražební činnosti se jedná o činnost „podnikatelskou“, kdy dražebník není při výkonu své činnosti orgánem veřejné moci (nejedná se o výkon veřejné moci), tudíž za porušení povinností nenese odpovědnost za škodu v žádném případě stát.
Novelou zákona o veřejných dražbách došlo mj. k úpravě podmínek pro provádění dražeb nedobrovolných. Byla stanovena minimální výše pojistného plnění na 35 mil. Kč, navíc dražebník musí mít účetní závěrku ověřenou auditorem a jedná-li se o právnickou osobu, musí její základní kapitál být ve výši alespoň 5 mil. Kč a musí být v plné výši splacen.
Výjimku z těchto požadavků mají územní samosprávné celky a orgány státní správy. Rozhodnou- li se zpeněžit vlastní majetek formou veřejné dražby (tj. připravit a provést dražbu vlastními silami), nevztahují se na ně výše uvedené podmínky. Jediným požadavkem je tzv. registrace, tzn. zaslání základních identifikačních údajů na Ministerstvo pro místní rozvoj, které poté zařídí zápis do seznamu dražebníků uvedeného na Centrální adrese.
Kromě povinností však zákon dražebníkům umožňuje provádět některé specifické činnosti v případě přípravy nedobrovolných dražeb, kdy je velmi pravděpodobné, že spolupráce vlastníka předmětu dražby (který velmi často bývá zároveň i dlužníkem a zástavcem) bude minimální. Jedná se zejména o oprávnění nahlížet do spisů a dalších dokladů orgánů státní správy a územní samosprávy a do spisů soudu nebo rozhodce týkajících se předmětu dražby, a to ve stejném rozsahu jako vlastník (§ 37 odst. 1 zákona). Dražebník se však musí prokázat platnou smlouvou o provedení dražby. Zároveň je třeba uvést, že je nutné zachovávat mlčenlivost o zjištěných skutečnostech. V praxi se bude jednat např. o nahlížení do projektové dokumentace, neboť tato může být jediným zdrojem pro zpracování znaleckého posudku. V této souvislosti je třeba doporučit užší spolupráci se zpracovatelem znaleckého posudku, neboť ten má jen minimální možnosti obstarat si potřebné podklady (projektovou dokumentaci) a další listiny související s předmětem dražby. I když toto oprávnění dražebníka je v zákoně již od jeho vzniku, tj. od roku 2000, z provedených kontrol vyplývá, že dražebníci ho využívají jen málo. Je však nejen v zájmu účastníků dražby (a tudíž i potenciálních vydražitelů), aby získali maximální množství informací o předmětu dražby, ale zejména samotného dražebníka, aby v zájmu maximální účasti na dražbě tyto informace (zejména má-li možnost) získal.
V. NAHLÍŽENÍ DO SPISU DRAŽBY
V poslední době se na odbor veřejných dražeb často obracejí dražebníci s dotazem na archivační povinnosti. Ta vyplývá z ust. § 9 zákona 26/2000 Sb., o veřejných dražbách. Dražebník je povinen vést řádnou spisovou evidenci a zajistit účelné a bezpečné uložení písemností souvisejících s dražbou. Druhý odstavec pak říká, kdy a komu je dražebník povinen umožnit nahlédnout do těchto písemností. Právě otázka doby bývá předmětem dotazů. Zákon říká, že dražebník je povinen umožnit nahlédnutí do archivovaných písemností účastníkovi dražby v případě dražby, které se tento účastník zúčastnil, a dále pracovníkům pověřeným kontrolou (ŽÚ, MMR) a správci daně v rámci daňového řízení.
V případě účastníků dražby z uvedeného vyplývá, že tento účastník se nejprve musí dražby zúčastnit, aby až následně mohl požádat o nahlédnutí do písemností. Důležité je však slovo archivovaných. Dražebník totiž nemusí po dražbě žádosti účastníka dražby o nahlédnutí vyhovět. Obecně platí, že spis lze archivovat až v okamžiku, kdy je kompletní, uzavřen a jako celek v souladu s řádnou spisovou evidencí bezpečně a účelně uložen. Z pohledu dražby to pak znamená, že dražebník může spis archivovat až po posledním úkonu dražby, to znamená až po předání předmětu dražby, kdy je vyhotoven a podepsán protokol o předání. Samozřejmě za předpokladu, že do této doby má již provedené vyúčtování nákladů dražby a výtěžek dražby (po vypořádání nákladů dražby) předal navrhovateli. U dražeb nedobrovolných lze pak za poslední úkon považovat vyhotovení protokolu o uspokojení pohledávek a předání příslušných částek dražebním věřitelům.
Souhrnně lze říci, že požadavek účastníka dražby nahlédnout do spisu dražby v době, kdy spis není archivován (zejména ještě před jejím zahájením či po ukončení dražby), nemá v zákoně o veřejných dražbách žádné opodstatnění. Toto stanovisko nám bylo potvrzeno i ze strany Státního oblastního archivu Praha.
ZASÍLÁNÍ A DORUČOVÁNÍ PÍSEMNOSTÍ
Zákon upravuje zasílání a doručování písemností v ust. § 10, kdy písemnosti se zasílají poštou formou listovní zásilky dodávané do vlastních rukou s doručenkou. Lze je předat i jiným prokazatelným způsobem do vlastních rukou osoby, které jsou určeny. Zákon zde tak jednoznačně říká, že zásilku musí převzít pouze osoba, které je určena. Dražebník tak má několik možností – např. osobní doručení, využití služeb společností nabízejících kurýrní služby nebo služeb České pošty, s.p. Bude-li využito poštovních služeb České pošty, s.p., pak podle její nabídky je třeba zásilku odeslat doporučeně s dodejkou do vlastních rukou. Dodejka a doručení do vlastních rukou jsou uvedeny v tzv. doplňkových službách k hlavním službám (a samozřejmě i zpoplatněny). Důležité je na obálku uvést, že zásilka je určena do vlastních rukou adresáta. Česká pošta si za tuto službu účtuje poplatek ve výši 6,- Kč, avšak ručí za to, že zásilku převezme pouze adresát, nesmí ji předat např. ani manželovi. Toto je důležité zejména u nedobrovolných dražeb, kdy je větší riziko případných právních sporů ze strany např. vlastníků předmětu dražby.
Odbor veřejných dražeb se setkává i s námitkami dražebníků, že v případě adresáta – právnické osoby není zaslání zásilky do vlastních rukou této osobě opodstatněné. Právnická osoba, např. společnost s ručením omezeným, akciová společnost apod. by měla mít ve svých vnitřních předpisech upraven i způsob přijímání zásilek včetně osoby oprávněné k těmto úkonům. Z uvedeného důvodu odbor veřejných dražeb akceptuje jako splnění povinnosti zasílání podle ust. § 10 u právnických osob na dodejku bez uvedení do vlastních rukou. U adresátů – osob je nutné v případě zasílání je adresovat do vlastních rukou této osobě.
VI. SMLOUVA O PROVEDENÍ DRAŽBY
Na závěr bychom Vám, dražebníkům chtěli za odbor veřejných dražeb popřát klidnou a slunečnou dovolenou a v další práci hodně úspěšných a bezproblémových dražeb.
VII. PŘIJÍMÁNÍ HOTOVOSTI PŘI DRAŽBÁCH
Se skládáním dražební jistoty a úhrady ceny dosažené vydražením jsou spojeny velmi často některé nejasnosti související s přijímáním hotovosti resp. omezením přijímání hotovosti na ekvivalent 15.000 EUR.
Zákon 26/2000 Sb., o veřejných dražbách uvádí dva případy, kdy dražebník přijímá finanční částky. Prvním je skládání dražební jistoty. Zde zákon jednoznačně stanoví, že dražebník je povinen umožnit její složení i v penězích. Přesahuje-li její výše částku odpovídající 15.000 EUR, může dražebník vyloučit její složení v hotovosti k rukám dražebníka (§ 14 odst. 2). Z uvedeného lze dovodit, že dražebník musí přijmout od účastníka dražby dražební jistotu v hotovosti vždy, jedná-li se o částku nižší než je částka odpovídající již zmíněným 15.000 EUR. Při rozhodování o přípustnosti složení dražební jistoty v hotovosti (např. v době zápisu účastníků do dražby) je vhodné zvážit i technické zabezpečení. U vyšších částek lze určitě doporučit např. počítačku peněz, infralampu, trezor apod. Je nanejvýš žádoucí, aby v případě skládání dražební jistoty v hotovosti v době zápisu účastníků do dražby neprobíhal tento zápis v dražební místnosti, nýbrž v prostorách oddělených od dražební místnosti. V případě zápisu účastníků do dražby a skládání dražební jistoty v hotovosti v dražební místnosti jsou mnohdy již zapsaní účastníci požádáni, aby opustili dražební místnost a nebyli tak přítomni zápisu dalších účastníků. V této souvislosti je však třeba připomenou ust. § 23 odst. 1, podle kterého musí být přístup do prostor, v nichž bude probíhat dražba, umožněn mj. účastníkům dražby alespoň 30 min. před jejím zahájením. Nedodržení tohoto ustanovení pak může být za určitých okolností i důvodem pro podání návrhu k soudu, aby soud prohlásil dražbu za neplatnou (této problematice budou věnované některé z dalších článků).
Zákon zároveň ukládá povinnost dražebníkovi vrátit dražební jistotu neúspěšným účastníkům dražby bez zbytečného odkladu po ukončení dražby. V případě dražební jistoty složené v hotovosti v době zápisu účastníků do dražby to znamená, že neúspěšným účastníkům by měla být vrácena ihned po skončení dražby. A zde je třeba se opět vyvarovat situace, kdy bude dražební jistota vracena neúspěšným účastníkům dražby po jejím skončení v dražební místnosti před zraky ostatních přítomných (účastníků, diváků apod.).
Druhým případem je úhrada ceny dosažené vydražením. Zákon v ust. § 20 odst. 1 písm. g) uvádí, že dražebník uvede v dražební vyhlášce, „je-li přípustný i jiný způsob úhrady ceny dosažené vydražením než úhrada v hotovosti“. Z uvedené citace vyplývá, že dražebník je oprávněn připustit různé způsoby úhrady ceny dosažené vydražením, úhrada v hotovosti je však považována za základní způsob a tudíž je povinen tento způsob připustit vždy.
Často je v souvislosti s požadavkem umožnit úhradu ceny dosažené vydražením v hotovosti zmiňován zákon č. 254/2004 Sb., o omezení plateb v hotovosti a o změně zákona č. 337/1992 Sb., o správě daní poplatků, ve znění pozdějších předpisů. Dražebníci se velmi často odvolávají na povinnost poskytovatele platby (vydražitele), jejíž výše překračuje částku 15.000 EUR, ji provést bezhotovostně. Tento požadavek je sice uveden v ust. § 4 citovaného zákona, avšak dále je zde uvedeno „to neplatí, jde-li o platbu, která musí být podle zvláštního právního předpisu2 provedena v hotovosti.“ V poznámce pod čarou je pak uveden příklad zvláštního právního předpisu, a to zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách.
Neuvede-li dražebník v dražební vyhlášce žádný způsob úhrady ceny dosažené vydražením, má se za to, že připouští pouze jediný – úhradu v hotovosti. Z pochopitelných důvodů nechtějí dražebníci přijímat hotovost větších částek. Bude však vždy záležet na formulaci uvedené v dražební vyhlášce, zda dražebník splní povinnost danou mu ust. § 20 odst. 1 písm. g), to znamená, zda umožní vydražiteli uhradit cenu dosaženou vydražením v hotovosti.
VIII. POPULARIZACE VEŘEJNÝCH DRAŽEB
Veřejné dražby jsou odborníky považovány za nejtransparentnější způsob zpeněžení majetku. Bohužel, stále mezi veřejností převládá názor, že ten, jehož majetek se draží, má nějaké finanční problémy. Je to logické, neboť když se řekne dražba, každý si ji okamžitě spojí s exekucí a tudíž problémy. Veřejnost je bohužel málo informována o různých typech dražeb.
IX. POPULARIZACE VEŘEJNÝCH DRAŽEB
Ministerstvo pro místní rozvoj v rámci popularizace veřejných dražeb pro územní samosprávné celky připravilo kromě řady seminářů příručky určené pro města a obce, které se rozhodly využít tohoto způsobu zpeněžení vlastního majetku. Dražbu vlastního majetku mohou připravit samy nebo využít služeb dražebníků. Rozhodnutí vždy závisí na obci samé.
DRAŽBA JAKO ZPŮSOB ZPENĚŽENÍ STÁTNÍHO A OBECNÍHO MAJETKU
Cílem této příručky je poskytnout orgánům státní správy (dále OSS) a územním samosprávným celkům (dále ÚSC), které jsou v postavení dražebníka či navrhovatele dražby, souhrn základních informací o možnosti zpeněžit vlastní majetek veřejnou dražbou.
Možnosti zpeněžení vlastního majetku:
- výběrové řízení (veřejná obchodní soutěž)
- obálková metoda
- veřejná dražba
Zpeněžení majetku veřejnou dražbou se řídí zákonem č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění pozdějších předpisů, tedy přesnými a jednoznačnými pravidly, což přispívá k bezpečnosti a jistotě jak pro navrhovatele, tak vydražitele. Dražba je považována za nejtransparentnější způsob zpeněžení majetku, kdy na vydražitele přechází vlastnictví k okamžiku udělení příklepu za předem stanovených podmínek. Výhody spočívají zejména v:
- minimální možnosti zpochybnit výsledek dražby,
- objektivním zjištění tržní ceny,
- při vhodném nastavení nejnižšího podání a optimálním marketingu lze dosáhnout i ceny vyšší, než je tržní díky okamžité situaci při licitaci, kdy pro některé účastníky nemusí být v daném okamžiku nabízená cena prioritní,
- rychlosti obchodu s přesně stanoveným termínem pro úhradu ceny dosažené vydražením,
- minimální lhůtě pro podání návrhu k soudu, aby soud prohlásil dražbu za neplatnou (3 měsíce ode dne konání dražby),
- dohled Ministerstva pro místní rozvoj nad korektním průběhem veřejných dražeb,
- daň z převodu nemovitostí hradí vydražitel vždy z ceny dosažené vydražením (bez ohledu na cenu uvedenou ve znaleckém posudku),
- v případě zmaření dražby (neuhrazení ceny dosažené vydražením ve stanoveném termínu) jsou náklady dražby hrazeny ze složené dražební jistoty,
- při realizaci dražby vlastními silami jsou náklady na přípravu a provedení dražby minimální.
1. OBEC JAKO DRAŽEBNÍK
Orgán státní správy nebo územní samosprávný celek mohou zpeněžit vlastní majetek samy jako dražebník. K tomu musí zaslat na Ministerstvo pro místní rozvoj žádost o registraci s uvedením základních identifikačních údajů.
V rámci přípravy dražby je třeba:
- zajistit potřebné doklady k předmětu dražby (např. nabývací titul, list vlastnictví, snímek z katastrální mapy, listiny dokládající práva a závazky váznoucí na předmětu dražby apod.),
- zajistit znalecký posudek nebo odhad předmětu dražby,
- vyhotovit dražební vyhlášku s údaji požadovanými zákonem a zaslat ji poštou formou listovní zásilky dodávané do vlastních rukou s doručenkou nebo ji předat jiným prokazatelným způsobem osobám uvedeným v zákoně,
- zajistit dražební místnost, licitátora (může jím být sám dražebník či zaměstnanec dražebníka).
musí obsahovat údaje požadované zákonem. Je vhodné požadovat složení dražební jistoty (uvést její výši, způsob a lhůtu jejího složení a způsob jejího vrácení neúspěšným účastníkům dražby). Informace uvedené v dražební vyhlášce nesmí vyloučit úhradu ceny dosažené vydražením v hotovosti. Lhůta pro zveřejnění dražební vyhlášky dle zákona činí u dražeb věcí nemovitých a věcí movitých v případě, že nejnižší podání přesahuje 100.000 Kč, 30 dnů před zahájením dražby.
Vlastní průběh dražby:
- dražbu zahajuje licitátor prohlášením, že zahajuje dražbu,
- poté následuje vyvolání, tj. mj. informace o předmětu dražby, nejnižší podání a výše minimálního příhozu,
- je vhodné poučit přítomné o správném činění nabídek
- udělením příklepu nebo konstatováním, že nebyla učiněna ani nabídka ve výši nejnižšího podání je dražba ukončena
Další úkony po dražebním jednání:
- vyhotovení protokolu o provedené dražbě s náležitostmi požadovanými zákonem
- po uhrazení ceny dosažené vydražením vyhotovení potvrzení o nabytí vlastnictví
- předání předmětu dražby včetně vyhotovení protokolu o předání
2. OBEC JAKO NAVRHOVATEL DRAŽBY
Dražebníka je vhodné vybrat na základě výběrového řízení. Kritérii mohou být:
- zkušenosti s prováděním veřejných dražeb
- zkušenosti se zpeněžováním obdobného majetku územních samosprávných celků a majetku státu
- rozsah nabízených služeb (i v závislosti na výši odměny a způsobu úhrady nákladů dražby)
- výše odměny dražebníka
- způsob úhrady nákladů dražby (i v případě neúspěšné dražby)
- rozsah marketingových služeb
- případné konzultace s Ministerstvem pro místní rozvoj v oblasti provedených kontrol
- způsob vedení spisové dokumentace
Dražebník musí mít příslušné oprávnění k provádění dražeb podle zákona o veřejných dražeb. Zároveň musí mít uzavřené pojištění odpovědnosti za škodu, která by mohla vzniknout v souvislosti s činností dražebníka.
Dokumentace a některé náležitosti nutné pro přípravu dražby
- podepsání smlouvy o provedení dražby, dražební vyhlášky a protokolu o předání předmětu dražby (listiny připraví dražebník).
Dražebník by měl v rámci kompletní přípravy a realizace dražby zajistit a připravit přiměřenou reklamu dražbě, dražební místnost, licitátora, všechny listiny související s dražbou včetně vyhotovení nabývacího titulu (potvrzení o nabytí vlastnictví). Po dražbě provede finanční vypořádání dražby (zašle výtěžek dražby na váš účet).
Výše odměny pro dražebníka
Dražebník bude po vás požadovat za odvedenou práci odměnu. Zákon v tomto případě nestanoví její maximální výši, ta bývá obvykle do 10% z ceny dosažené vydražením, většinou se odvíjí od nejnižšího podání a musí být uvedena ve smlouvě o provedení dražby. Její výše i způsob úhrady nákladů dražby závisí pouze na vzájemné dohodě.
X. DRAŽEBNÍ VYHLÁŠKA
XI. VEŘEJNÉ DRAŽBY - SHRNUTÍ
Již rok se v Realitním magazínu ARK ČR pravidelně setkáváte s články o veřejných dražbách. Tyto články vycházejí jednak z našich zkušeností získaných při kontrolách dražeb, jednak z dotazů dražebníků, zástupců měst a obcí, celních úřadů, pracovníků živnostenských úřadů a v neposlední řadě veřejnosti.
Upozornění na některá ustanovení a jejich podrobnější rozbor, jejichž nedodržení by mohlo za určitých okolností způsobit i neplatnou dražbu, je jedním ze způsobů, jak Vám, dražebníkům pomoci ve vaší činnosti.
V letošním roce jste se seznámili s právními názory ministerstva pro místní rozvoj v oblasti archivace písemností a s tím souvisejících požadavků některých účastníků dražby nahlédnout do spisu dražby před či těsně po dražbě. I přes poměrně jednoznačné znění zákona se stále setkáváme s dotazy dražebníků, kteří mají špatné zkušenosti s některými účastníky dražby (většinou neúspěšnými v dražbě).
Dále jsme se snažili vysvětlit prokazatelný způsob doručování. Zde hrozí případné spory zejména u dražeb nedobrovolných. Se zavedením datových schránek však u některých subjektů, které musí mít datovou schránku zřízenou, problémy s doručováním odpadnou.
Dalším tématem byla dražební jistota, její výše, způsob skládání a vracení. Na toto téma ministerstvo dosud nedostalo žádnou stížnost, lze z toho dovozovat, že v této oblasti problémy nejsou. Stejně je tomu tak i u dalšího tématu – přijímání hotovosti při dražbách. Lze konstatovat, že většina dražebníků umožňuje skládání dražební jistoty v hotovosti, u úhrady ceny dosažené vydražením se však při kontrolách stále setkáváme s vyloučením možnosti její úhrady v hotovosti. Zde je třeba opět připomenout, že vždy bude záležet na dražebníkovi, jakým způsobem bude v dražební vyhlášce formulovat požadavek na způsob úhrady ceny dosažené vydražením.
Snažili jsme se také objasnit požadavky na účastníky dražby, zejména upozornit, že kromě osob vyloučených z dražeb uvedených v § 3 zákona jsou ještě další osoby vyloučené z dražeb nedobrovolných (ty jsou uvedeny v ust. § 36 odst. 6 a 7 zákona).
Jednou z nejčastějších nepřesností, se kterou se stále při kontrolách setkáváme, je správné zahájení dražby. I když dražbu zahajuje licitátor, musí se i on řídit zákonem. Dále jsme chtěli upozornit na oprávnění dražebníka nahlížet do spisů souvisejících s předmětem dražby ve stejném rozsahu jako vlastník v případě přípravy dražby nedobrovolné. Bohužel podle našich poznatků tohoto oprávnění dražebníci využívají velmi málo.
Další dva články se týkaly náležitostí smlouvy o provedení dražby a dražební vyhlášky, zejména těch částí, kde se setkáváme při kontrolách s nedostatky..
Odbor veřejných dražeb se i v letošním roce snažil zvyšovat osvětu i mezi městy a obcemi a ukázat jim na konkrétních příkladech výhody zpeněžení majetku veřejnou dražbou oproti prodeji. Připravil materiály určené jednak občanům, jednak městům a obcím, které jsou nyní na územní samosprávné celky distribuovány.
Dále proběhla setkání se zástupci dražebníků, kde si přítomní vyměňovali názory nad možnými úpravami stávajícího zákona. Tato jednání budou pokračovat i příští rok.
Novinkou od listopadu 2009 jsou datové schránky. Ministerstvo pro místní rozvoj jako orgán veřejné moci (dle zákona č. 300/2008 Sb., o elektronických úkonech a autorizované konverzi dokumentů, ve znění pozdějších předpisů) je povinno komunikovat se subjekty, které mají zřízenou datovou schránku, přes tuto schránku. Pod pojmem komunikace je myšleno zasílání písemností. Používání datové schránky by vám mělo usnadnit komunikaci s ministerstvem. Nemáte-li zřízenou datovou schránku, probíhá komunikace i nadále písemně formou listovních zásilek.
Odbor veřejných dražeb připravuje i na příští rok další semináře pro města, obce a celní úřady. .Zároveň chceme zvýšit osvětu i mezi občany – ukázat jim, že jako účastníci dražby mohou získat např. zajímavé nemovitosti za výhodnou cenu, ale mohou veřejnou dražbou zpeněžit svůj majetek místo prodeje přes realitní kancelář.
Samozřejmě tak jako v letošním roce, budou probíhat i v roce příštím konzultační dny. Budou se konat každé třetí pondělí v měsíci vždy od 13 hod. Termíny budou zveřejněny na webových stránkách ministerstva. www.mmr.cz pod odkazem veřejné dražby.
Věřím, že i v následujícím období vám bude naše spolupráce přínosem a pomocí. Vážení dražebníci, dovolte mi, abych vám jménem všech pracovníků odboru veřejných dražeb poděkovala, popřála a mnoho pracovních úspěchů a hodně spokojenosti v osobním životě v roce 2010.
ředitelka odboru veřejných dražeb MMR ČR