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Timestamp: 2019-10-21 21:36:32
Document Index: 100064804

Matched Legal Cases: ['§ 34', '§ 812', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 313', '§ 313', '§ 313', '§ 536', '§ 812']

23.07.2010 · IWW-Abrufnummer 102345
Bundesgerichtshof: Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 256/09
die Richterin Dr. Hessel,
Die Klägerin mietete vom Beklagten eine Dachgeschosswohnung zu einer monatlichen Miete von umgerechnet 531,74 EUR (890 DM Grundmiete und 150 DM Betriebskostenvorauszahlung). Der schriftliche Mietvertrag vom 12. Juni 2001 enthält keine Angaben zur Größe der Wohnung; diese sind in dem Vertragsformular auch nicht vorgesehen. Die Wohnung war von der im Auftrag des Beklagten tätigen Immobilienmaklerin mit folgender Annonce in der Zeitung angeboten worden:
"M. , 3 ZKB-DG, Balkon, ca. 76 m2, Parkett, EBK, DM 890,- + NK".
Vor Abschluss des Mietvertrages wurden der Klägerin zunächst eine Skizze der Wohnung und sodann eine "Wohnflächenberechnung ... nach der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung)" übersandt, in der die Größe der einzelnen Zimmer errechnet und die Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45 qm ausgewiesen ist.
Die Klägerin hat behauptet, die Wohnung habe lediglich eine Wohnfläche von 53,25 qm. Hiervon ausgehend hat sie die Rückzahlung überzahlter Miete für die Monate August 2001 bis November 2006 in Höhe von 9.939,96 EUR geltend gemacht. Außerdem hat sie die Feststellung begehrt, die Wohnfläche betrage 53,25 qm und dem Beklagten stehe derzeit eine Bruttomiete von 6,96 EUR pro Quadratmeter zu.
Der Beklagte hat die Ansicht vertreten, für den Fall, dass die Wohnung kleiner als vereinbart sei, stünde ihm eine höhere Miete pro Quadratmeter zu, da die Wohnung dann in eine andere Kategorie des M. Mietspiegels einzuordnen sei. Der Beklagte hat hilfsweise mit Nebenkostennachforderungen für die Jahre 2003 bis 2006 in einer Gesamthöhe von 905,58 EUR die Aufrechnung erklärt.
Das Amtsgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens, nach dem das Kinderzimmer gemäß § 34 Landesbauordnung unberücksichtigt zu bleiben habe und die Wohnung entsprechend den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung insgesamt eine Wohnfläche von lediglich 51,44 qm aufweise, den Beklagten zur Zahlung von 7.200,92 EUR nebst Zinsen verurteilt sowie festgestellt, dass dem Beklagten derzeit eine Bruttomonatsmiete von 6,96 EUR/qm zustehe; die weitergehende Klage hat es abgewiesen. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil geändert und die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung überzahlter Miete von 5.126,34 EUR (nebst Zinsen) nicht verneint werden.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB, da die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10% nach unten abweicht und damit ein zur Minderung führender Mangel im Sinne von § 536 BGB gegeben ist (vgl. Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 12; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 c; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, [BGH 24.03.2004 - VIII ZR 44/03] unter II 1; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, [BGH 24.03.2003 - VIII ZR 133/03] unter II). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann unter den hier gegebenen besonderen Umständen das Zustandekommen einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung über die Größe der Wohnung nicht verneint werden.
Zwar ist die Auslegung von - auch konkludenten - Willenserklärungen in erster Linie Sache des Tatrichters und revisionsrechtlich nur eingeschränkt nachprüfbar. Die tatrichterliche Auslegung bindet das Revisionsgericht jedoch unter anderem dann nicht, wenn der Tatrichter wesentlichen Auslegungsstoff außer Acht gelassen und Umständen eine Indizwirkung zuerkannt hat, die sie nicht haben können (BGH, Urteil vom 23. Januar 1997 - I ZR 29/94, NJW 1997, 2757, unter II 2 b m.w.N.). So verhält es sich hier. Der Senat kann, weil weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, die gebotene Auslegung selbst vornehmen.
Das Berufungsgericht hat das Zustandekommen einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung letztlich allein daran scheitern lassen, dass der schriftliche Mietvertrag keine Angaben zur Wohnfläche enthält, obwohl es der Klägerin nach eigenem Bekunden auf die Größe der Wohnfläche angekommen sei. Es wertet das Schweigen des schriftlichen Mietvertrages zu diesem für die Klägerin bedeutsamen Umstand als gewichtiges Indiz dafür, dass sich der Beklagte hinsichtlich dieses Umstands gerade nicht habe binden wollen und dass die Klägerin auf die Aufnahme in den Mietvertrag letztlich keinen Wert gelegt habe. Diese Beurteilung lässt die dem Abschluss des schriftlichen Mietvertrages vorausgegangenen Geschehnisse ebenso wie den Umstand unber