Source: https://www.streifler.de/artikel/untermietverhaeltnis-3a-untervermietung-ohne-erlaubnis-des-vermieters-kein-grund-fuer-eine-ausserordentliche-kuendigung-_13088
Timestamp: 2019-09-19 10:43:34
Document Index: 110143441

Matched Legal Cases: ['§ 522', '§ 524', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 522', '§ 522', '§ 524', '§ 543', '§ 267', '§ 362', '§ 267', '§ 362', '§ 543', '§ 543', '§ 3', '§ 553', '§ 3', '§ 543', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 531', '§ 520', '§ 97', '§ 524', '§ 524', '§ 524', '§ 97', '§ 522', '§ 522', '§ 522', '§ 708', '§ 41', '§ 522', '§ 524', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 522', '§ 522', '§ 524', '§ 543', '§ 267', '§ 362', '§ 267', '§ 362', '§ 543', '§ 543', '§ 3', '§ 553', '§ 3', '§ 543', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 531', '§ 520', '§ 524', '§ 524', '§ 524', '§ 97', '§ 522', '§ 522', '§ 522', '§ 708', '§ 41']

Die vertragliche Pflichtverletzung reicht in einem solchen Fall aber nicht aus, um einen Kündigungsgrund für den Vermieter zu rechtfertigen. <br /><br />So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Dresden. Die Richter meinten, dass in der Regel kein wichtiger Grund in der Person des Unter-Untermieters bestehe, um die Unter-Untervermietung zu verweigern, wenn dieser für den Vermieter als Vertragspartner eines Hauptmietvertrags in Betracht kommt.<br /><br /><br /><strong>Die Entscheidung im Einzelnen lautet:</strong><br /><br />OLG Dresden, Beschluss vom 30.06.2015 (Az.: 5 U 375/15).<br /><br />In der Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters liegt grundsätzlich auch dann eine Pflichtverletzung, wenn ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht. Eine solche Pflichtverletzung ist aber regelmäßig kein Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. In der Regel besteht kein wichtiger Grund zur Verweigerung der Unter-Untervermietung in der Person des Unter-Untermieters, wenn dieser für den Vermieter als Vertragspartner eines Hauptmietvertrages in Betracht kommt. Weist das Berufungsgericht gem. § 522 II 1 ZPO die Berufung durch Beschluss zurück, trägt der Berufungsführer die Kosten der nach § 524 IV ZPO wirkungslos gewordenen Anschlussberufung.<br /><br /><br /><strong>Gründe</strong><br /><br />Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Feststellung der Unwirksamkeit zweier Kündigungen eines Mietvertrages über Gewerberäume im Objekt... in Anspruch. Die Widerklage des Beklagten richtet sich auf Räumung und Herausgabe der Räume.<br /><br />Die Klägerin mietete vom Beklagten mit Vertrag vom 12.03.2008 Büroräume und drei Garagen im streitgegenständlichen Objekt. Aufgrund der Änderung vom 20.01.2014 zum Mietvertrag schuldete die Klägerin ab dem 01.04.2014 eine monatliche Miete i. H. v. 1.774,77 EUR.<br /><br />Die Klägerin betrieb in den Räumen zunächst eine Werbeagentur und gab die anzeigenfinanzierte Wochenzeitung „...“ heraus. Im Rahmen einer Umstrukturierung gab sie diesen Geschäftsbetrieb auf und befindet sich seit dem 01.04.2014 in Liquidation. Die Klägerin beabsichtigte, der KG... mbH & Co. KG , welche die anzeigenfinanzierte Wochenzeitung „...“ herausgibt, die streitgegenständlichen Geschäftsräume als Außenstelle X zu überlassen. Die KG... wollte die Räume nicht unmittelbar von der Klägerin als ihrer bisherigen Konkurrentin anmieten, so dass beabsichtigt war, dass als ihre Vermieterin die Ehefrau des Liquidators der Klägerin, Frau J. H., auftreten sollte. Eine Vereinbarung, mit welcher Frau H. auf Mieterseite in den bestehenden Mietvertrag anstelle der Klägerin eingetreten wäre und ihrerseits die Räume an die KG... hätte untervermieten sollen, kam nicht zustande, weil der Beklagte seine diesbezügliche Zustimmung mit einer Erhöhung der Miete verknüpfte.<br /><br />Die Einzelheiten des Inhalts der Gespräche zwischen dem Liquidator der Klägerin und dem Beklagten im Frühjahr 2014 sind zwischen den Parteien strittig. In der Zeit vom 01.04. bis zum 31.08.2014 vermietete die Klägerin die angemieteten Räume an Frau H. unter, welche ihrerseits eine Teilfläche an die KG... untervermietete. Frau H. bezahlt seit dem Monat April 2014 den von der Klägerin geschuldeten Betrag von 1.774,77 EUR auf die monatliche Miete. Mit Schreiben vom 07.07.2014 mahnte der Beklagte die Klägerin wegen unberechtigter Untervermietung ab und setzte eine Abhilfefrist bis zum 17.07.2014. Mit Erklärung vom 08.07.2014 erklärte sich der Beklagte einverstanden, dass die Unter-Untermieterin, die KG..., einen Tag der offenen Tür in den streitgegenständlichen Mieträumen durchführt.<br /><br />Mit Schreiben vom 15.07.2014 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos wegen Verzuges mit der Miete für den Zeitraum April bis Juli 2014. Mit Schreiben vom 18.07.2014 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos wegen ungenehmigter Untervermietung. In beiden Schreiben wies der Beklagte darauf hin, dass er bereit sei, mit Frau H. bzw. der KG... in ein direktes Mietverhältnis bezüglich der streitgegenständlichen Räume einzutreten. Eine weitere außerordentliche Kündigung erklärte der Beklagte im Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten vom 12.08.2014 wegen Vermögenslosigkeit der Klägerin. Seit dem 01.09.2014 vermietet die Klägerin eine Teilfläche der streitgegenständlichen Räume an Frau H. und eine weitere Teilfläche an die KG... unter.<br /><br />Die Klägerin hat vorgetragen, der Beklagte sei im Frühjahr 2014 bereit gewesen, das Mietverhältnis mit Frau H. als neuer Mieterin fortzusetzen, welche dann Teilflächen für ihre Werbeagentur nutzen und weitere Teilflächen an die KG... untervermieten sollte. Im Vertrauen auf die entsprechenden mündlichen Erklärungen des Beklagten habe die Klägerin zum 01.04.2014 ein Untermietverhältnis mit Frau H. begründet, welche den Geschäftsbetrieb der Werbeagentur der Klägerin übernommen habe und ihrerseits Teilflächen an die KG... für das Verlagsgeschäft untervermietet habe. In weiteren Gesprächen mit dem Beklagten habe dieser den Wunsch geäußert, dass Frau H. Ansprüche aus der Untervermietung an die KG... zu seiner Sicherung an ihn abtrete. Aus diesem Grunde sei es zur Abtretungserklärung von Frau H. vom 21.05.2014 gekommen. Entgegen seinen mündlichen Zusagen habe der Beklagte mit dem Schreiben vom 02.07.2014 den Eintritt von Frau H. in den Mietvertrag von einer Mieterhöhung abhängig gemacht. Weil für Frau H. eine solche Lösung nicht in Betracht gekommen sei, habe die Klägerin die Vertragsverhältnisse zum 01.09.2014 dahin umgestellt, dass sie eine Teilfläche der angemieteten Räume an Frau H. und eine weitere Teilfläche an die KG... vermietet habe. Die Kündigungen vom 15.07. und 18.07.2014 seien nicht wirksam, weil dem Beklagten kein Recht zur außerordentlichen Kündigung zur Seite gestanden habe. Ein Zahlungsverzug liege nicht vor, weil die Miete von Seiten von Frau H. gezahlt worden sei. Es liege auch keine unbefugte Untervermietung vor, weil diese von § 3 des Mietvertrages gedeckt sei. Die Klägerin sei nicht vermögenslos, weil sie über Anlagevermögen verfüge. Es sei ihre Liquidation eingeleitet, nicht aber ein Insolvenzverfahren.<br /><br />Der Beklagte hat vorgetragen, er habe zu keinem Zeitpunkt - auch nicht mündlich - die Zustimmung zur Untervermietung an Frau H. erteilt. Es gebe auch keine Zustimmung von seiner Seite zur Unter-Untervermietung an die KG... Die Klägerin befinde sich im Zahlungsverzug, weil sie seit April 2014 nicht mehr die geschuldete Miete gezahlt habe. Die von Frau H. unaufgefordert und ohne Zweckbestimmung erfolgten Zahlungen hätten nicht zur Erfüllung der Zahlungsverpflichtung der Klägerin geführt. Die Klägerin sei vermögenslos und nicht in der Lage, die monatliche Miete zu erbringen. Er sei zwar bereit gewesen, einen direkten Mietvertrag mit Frau H. oder der KG... zu begründen. Mit einer Untervermietung durch die Klägerin sei er aber zu keinem Zeitpunkt einverstanden gewesen.<br /><br />Wegen des Sachvortrages im Übrigen und der in erster Instanz gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen.<br /><br />Das Landgericht hat mit dem Urteil vom 13.02.2015 festgestellt, dass das streitgegenständliche Mietverhältnis der Parteien durch die außerordentlichen Kündigungen des Beklagten vom 15.07. und 18.07.2014 nicht beendet worden sei und die auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räume gerichtete Widerklage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Kündigung vom 15.07.2014 sei unwirksam, weil wegen der Zahlungen durch Frau H. kein Zahlungsverzug der Klägerin vorgelegen habe. Die fristlose Kündigung vom 18.07.2014 sei nicht begründet, weil dem Beklagten ein Kündigungsgrund auch dann nicht zugestanden hätte, wenn er keine - mündliche - Zustimmung zur Untervermietung erklärt hätte. Die Klägerin hätte nämlich aus § 3 des Mietvertrages jedenfalls einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung gehabt. Schließlich sei auch die im Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 12.08.2014 enthaltene außerordentliche Kündigung des Beklagten nicht wirksam geworden, weil der dort geltend gemachte Kündigungsgrund des Vermögensverfalls der Klägerin nicht ausreiche, um ein Recht des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung zu begründen. Wegen des fortbestehenden Mietvertrages sei der mit der Widerklage erhobene Räumungsantrag abzuweisen gewesen.<br /><br />Gegen das ihm am 19.02.2015 zugestellte Urteil hat der Beklagte am 12.03.2015 Berufung eingelegt und diese - nach entsprechender Fristverlängerung - am 18.05.2015 begründet. Er trägt vor, das Landgericht sei auf der Grundlage des zutreffend dargestellten Sachverhaltes zu dem unzutreffenden Ergebnis gelangt, dass die fristlosen Kündigungen des Beklagten vom 15. und 18.07. sowie vom 12.08.2014 nicht wirksam geworden seien. Die Kündigung vom 15.07.2014 sei wirksam, weil die Klägerin ihre Mietzahlungsverpflichtungen ab dem April 2014 nicht erfüllt habe. Die Zahlungen durch Frau H. seien keine Erfüllung der klägerischen Zahlungsverpflichtung. Das Landgericht habe auch zu Unrecht angenommen, dass die fristlose Kündigung vom 18.07.2014 unwirksam sei, weil die Klägerin einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung aus § 3 des Mietvertrages gehabt habe. Aus § 3 des Mietvertrages ergebe sich jedenfalls kein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Unter-Untervermietung an die KG... Mindestens aus diesem Grunde habe dem Beklagten am 18.07.2014 ein Kündigungsgrund zur Seite gestanden. Wegen der fortgesetzten Unter-Untervermietung an die KG... erklärt der Beklagte in der Berufungsbegründung vom 18.05.2015 erneut die fristlose Kündigung des Mietvertrages. Schließlich sei auch die außerordentliche Kündigung vom 12.08.2014 wirksam geworden, weil dem Beklagten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen der Vermögenslosigkeit der Klägerin nicht zuzumuten sei.<br /><br />Der Beklagte beantragt, unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Dresden vom 13.02.2015, Az. 6 O 1932/14, die Klage vom 30.07.2014 zurückzuweisen und die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten die im Anwesen mit der Katasterbezeichnung XX gelegenen Gewerberäume gemäß Flächenaufstellung Anlage B 1 zu räumen und im geräumten Zustand an den Beklagten herauszugeben.<br /><br />Die Klägerin beantragt, die Berufung des Beklagten zurückzuweisen, sowie festzustellen, dass das Gewerbemietverhältnis der Parteien über die Mieträume..., nicht durch vermieterseitige Kündigung vom 18.05.2015 beendet ist, sondern fortbesteht.<br /><br />Sie verteidigt das Urteil des Landgerichts mit der darin enthaltenen Begründung. Sie weist darauf hin, dass die Behauptung des Beklagten, die Klägerin sei vermögenslos, nicht zutreffe und bereits erstinstanzlich bestritten worden sei. Beweise für diese Behauptung des Beklagten lägen nicht vor. Soweit der Beklagte vortrage, die Unter-Untervermietung an die KG... bestehe fort, treffe dies nicht zu, weil seit dem 01.09.2014 Untermietverträge der Klägerin sowohl mit Frau H. als auch mit der KG... beständen. Dies sei bereits vom Landgericht berücksichtigt worden. Dementsprechend sei auch die in der Berufungsbegründung vom 18.05.2015 erklärte außerordentliche Kündigung nicht wirksam geworden. Aus Gründen der Rechtssicherheit begehre die Klägerin die Feststellung der Unwirksamkeit dieser Kündigung.<br /><br />Der Senat hat den Beklagten mit dem Beschluss vom 01.06.2015 unter Darlegung der dafür maßgeblichen Erwägungen auf die Absicht hingewiesen, die Berufung durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO zurückzuweisen.<br /><br />Der Beklagte hat dazu innerhalb der ihm eingeräumten Frist mit dem Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 22.06.2015 Stellung genommen.<br /><br />Der Senat weist die Berufung durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO zurück, denn er ist - auch unter Berücksichtigung des Vorbringens des Beklagten im Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 22.06.2015 - einstimmig davon überzeugt, dass sie offensichtlich ohne Erfolg ist, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt und weder die Fortbildung des Rechtes noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichtes erfordern. Zudem erscheint auch aus sonstigen Gründen die Durchführung einer mündlichen Verhandlung nicht geboten. Die in der Berufungserwiderung vom 26.05.2015 erhobene Widerklage verliert infolge der Zurückweisung der Berufung durch Beschluss entsprechend § 524 Abs. 4 ZPO ihre Wirkung.<br /><br />Das Landgericht hat zutreffend festgestellt, dass die Kündigungen des Beklagten vom 15.07. und vom 18.07.2014 nicht wirksam geworden sind. Da auch für die Kündigung vom 12.08.2014 kein Kündigungsgrund zugunsten des Beklagten vorlag, bestand das Mietverhältnis zwischen den Parteien fort, so dass dem Beklagten der mit der Widerklage geltend gemachte Räumungsanspruch nicht zustand. Auch für die mit der Berufungsbegründung vom 18.05.2015 erklärte außerordentliche Kündigung steht dem Beklagten kein Kündigungsgrund zur Seite.<br /><br />Die Kündigung vom 15.07.2014 ist auf einen Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3a, b BGB für die Monate April bis Juli 2014 gestützt. Ein Zahlungsverzug der Klägerin für diese Monate bestand jedoch nicht, weil durch die von Seiten von Frau H. gemäß § 267 Abs. 1 S. 1 BGB ausgeführten Überweisungen, die sich aus dem als Anlage K 4 vorgelegten Kontoauszug ergeben, die Zahlungsverpflichtungen der Klägerin gemäß § 362 Abs. 1 BGB erfüllt wurden.<br /><br />Entgegen der vom Beklagten vertretenen Auffassung waren die Zahlungen mit einer hinreichenden Zweckbestimmung durch die Bezeichnung als Miete für einen bestimmten Monat versehen. Es ist insbesondere weder vorgetragen noch sonst erkennbar, dass den Beklagten mit Frau H. ein anderer Mietvertrag verbunden hätte, aus welchem sich eine Verwechslungsgefahr hätte ergeben können. Der Beklagte konnte die Zahlung gemäß § 267 Abs. 2 BGB nicht ablehnen, weil die Klägerin nicht widersprochen hat. Im Übrigen hat der Beklagte zu keinem Zeitpunkt die Ablehnung der Zahlungen erklärt. Die Zahlung von Frau H. führte zur Erfüllung der entsprechenden Mietzahlungsverpflichtung der Klägerin gemäß § 362 Abs. 1 BGB.<br /><br />Der Schriftsatz vom 22.06.2015 enthält hierzu keine neuen Gesichtspunkte.<br /><br />Die auf § 543 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB gestützte Kündigung vom 18.07.2014 ist nicht wirksam geworden, weil zugunsten des Beklagten nicht der Kündigungsgrund einer unbefugten Überlassung des Mietobjektes an einen Dritten, welche die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt, vorlag.<br /><br />Mit dem Landgericht kann dabei offen gelassen werden, ob der Beklagte eine mündliche Zustimmung zur Untervermietung an Frau H. und die KG... erklärt hat. Auch wenn eine solche Zustimmung nicht vorlag, berechtigte das Verhalten der Klägerin den Beklagten nicht zu einer außerordentlichen und fristlosen Kündigung. In der Untervermietung ohne erforderliche Erlaubnis des Vermieters liegt zwar auch dann eine vertragliche Pflichtverletzung, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Die vertragliche Pflichtverletzung reicht in einem solchen Falle aber grundsätzlich nicht aus, um einen Kündigungsgrund für den Vermieter zur Erklärung einer außerordentlichen und fristlosen Kündigung zu begründen. Dabei kann offen bleiben, ob es in solchen Fällen daran fehlt, dass die unbefugte Untervermietung die Interessen des Vermieters in erheblichen Maße verletzt oder sich die Berufung des Vermieters auf das Kündigungsrecht aus § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB als rechtsmissbräuchlich darstellt, weil er zur Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung verpflichtet gewesen wäre.<br /><br />Der Senat geht mit dem Landgericht davon aus, dass die Klägerin aus § 3 des Mietvertrages unter den konkreten Umständen des vorliegenden Falles einen Anspruch auf Zustimmung dafür herleiten konnte, in der Zeit vom 01.04. bis zum 31.08.2014 die angemieteten Räume an Frau H. unterzuvermieten, welche einen Teil der Räume an die KG... unter-untervermietete.<br /><br />Zugunsten der Klägerin greift zwar nicht der nur für die Wohnraummiete geltende Gestattungsanspruch aus § 553 BGB ein. § 3 des Mietvertrages vom 12.03.2008 enthält aber eine Regelung, wonach die Untervermietung grundsätzlich gestattet ist, wobei sie der Zustimmung des Vermieters bedarf, welcher diese nur aus wichtigem Grund verweigern darf. Aufgrund dieser vertraglichen Regelung ist im Einzelfall unter Abwägung der Interessen der Vertragsparteien zu beurteilen, ob ein wichtiger Grund für den Beklagten zur Verweigerung der Erlaubnis der Untervermietung vorgelegen hat.<br /><br />Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichtes, welches auf der Grundlage einer sorgfältig durchgeführten Abwägung im genannten Sinne zu dem Ergebnis gelangt ist, dass kein wichtiger Grund zugunsten des Beklagten besteht, die Erlaubnis zur Untervermietung zu versagen.<br /><br />Zunächst bestehen in der Person der Untermieterin H. und der Unter-Untermieterin KG... keine Gründe für den Beklagten, der Überlassung der Räume an diese nicht zuzustimmen. Der Beklagte hat solche Gründe nicht vorgetragen, sondern vielmehr selbst im Rahmen der Kündigungsschreiben vom 15. und 18.07.2014 erklärt, dass er diese Personen als Vertragspartner eines eigenen Mietvertrages akzeptieren würde. Weiterhin führte die Untervermietung nicht zu einer Änderung des Vertragszwecks, welche ein Grund für die Verweigerung der Erlaubnis sein könnte. Das ursprünglich von der Klägerin betriebene Geschäft einer Werbeagentur und eines Zeitungsverlages wird durch die Untermieter fortgeführt. Dieser Überlegung tritt der Beklagte im Schriftsatz vom 22.06.2015 nicht entgegen.<br /><br />Der Beklagte kann schließlich das Bestehen eines wichtigen Grundes für die Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung nicht auf seine Behauptung stützen, die Klägerin sei vermögenslos. Es erscheint bereits grundsätzlich zweifelhaft, ob ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung in der Person des Mieters liegen kann, weil die Begründung des Untermietverhältnisses keine Veränderung des Umstandes herbeiführt, dass der Hauptmietvertrag zwischen dem Vermieter und dem Mieter besteht. Die Frage braucht vom Senat jedoch nicht grundsätzlich beantwortet zu werden. Jedenfalls besteht im vorliegenden Falle kein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung zur Untervermietung in der Person der Klägerin. Der Beklagte hat seine Behauptung, die Klägerin sei vermögenslos, nicht bewiesen. Die Behauptung war bereits erstinstanzlich strittig, wie sich aus dem Tatbestand des erstinstanzlichen Urteiles ergibt. Aus der Liquidation der Klägerin kann nicht auf eine Vermögenslosigkeit geschlossen werden. Der Schriftsatz vom 22.06.2015 enthält hierzu keine neuen Gesichtspunkte, sondern erneuert nur die Behauptung der Vermögenslosigkeit. Unabhängig davon ist darauf hinzuweisen, dass der bloße Umstand der Vermögenslosigkeit des Mieters nicht zum Recht zu einer außerordentlichen Kündigung führt. In gleicher Weise kann die bloße Vermögenslosigkeit des Mieters nicht als wichtiger Grund dafür angesehen werden, die Zustimmung zur Untervermietung zu versagen. Kommt es tatsächlich zum Zahlungsverzug von Seiten des Mieters, steht dem Vermieter das Kündigungsrecht aus § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB zu.<br /><br />Der Senat teilt schließlich nicht die Auffassung des Beklagten, dass jedenfalls eine unbefugte Unter-Untervermietung vorgelegen habe, weil sich aus § 3 des Mietvertrages lediglich ein Recht zur Untervermietung ergeben könne. Die Regelung in § 3 des Mietvertrages ist so auszulegen, dass auch eine Unter-Untervermietung von Seiten des Mieters erfolgen darf, welche der Vermieter nur dann verweigern darf, wenn ein wichtiger Grund dafür besteht. Dies liegt deshalb nahe, weil eine Unter-Untervermietung bezogen auf die Interessen des Vermieters keine grundlegend von der Begründung eines Untermietverhältnisses verschiedene Vertragskonstruktion ist. Das Interesse des Vermieters ist in einem solchen Falle durch die Regelung des § 3 dergestalt gewahrt, dass die Frage des Vorliegens eines wichtigen Grundes für die Verweigerung der Erlaubnis unter dem Gesichtspunkt der Unter-Untervermietung zu prüfen ist. Der Beklagte zeigt - auch im Schriftsatz vom 22.06.2015 - weder auf noch ist es sonst ersichtlich, dass mit der Gestattung einer Unter-Untermiete durch die Klägerin seine vertraglichen Interessen wesentlich berührt wurden, zumal sowohl die Person der Untermieterin als auch die Person der Unter-Untermieterin für ihn als Vertragspartner eines direkten Mietvertrages in Betracht gekommen wäre. Der Beklagte legt insbesondere nicht dar, warum sich das für ihn grundsätzlich bestehende Risiko einer Insolvenz seiner Hauptmieterin, der Klägerin, durch eine Untervermietung verstärken sollte.<br /><br />Auch das konkrete Verhalten des Beklagten spricht dagegen, dass die in der Zeit vom 01.04. bis zum 31.08.2014 bestehende Vertragskonstellation seinen Interessen zuwiderlief. So hat sich der Beklagte am 08.07.2014 damit einverstanden erklärt, dass die KG... einen Tag der offenen Tür in ihrem „neuen Domizil“, wie es im Schreiben der Klägerin vom 07.07.2014 heißt, durchführt. Der Beklagte hat dazu erklärt, er sei im Juli 2014 davon ausgegangen, dass er ein Anschlussmietverhältnis mit Frau H. habe begründen können, in welchem dann die KG... als Untermieter Räume hätte nutzen können. Auch unter Berücksichtigung dieses Vortrages zeigt die Einverständniserklärung vom 08.07.2014 aber, dass die seinerzeit bestehende Nutzung der Räume durch Frau H. als Untermieterin und die KG... als Unter-Untermieterin die Interessen des Beklagten nicht beeinträchtigte.<br /><br />Im Ergebnis liegt deshalb kein Grund für die außerordentliche Kündigung vom 18.07.2014 vor.<br /><br />Für die Kündigung vom 12.08.2014 bestand kein Kündigungsgrund zugunsten des Beklagten.<br /><br />Der Beklagte stützt die Kündigung auf die von ihm behauptete Vermögenslosigkeit der Klägerin. Die Klägerin hat diese Behauptung bestritten und bereits erstinstanzlich vorgetragen, sie befinde sich in Liquidation, nicht aber in der Insolvenz und verfüge über Anlagevermögen. Konkrete Anhaltspunkte für eine Vermögenslosigkeit von Seiten der Klägerin hat der Beklagte nicht dargelegt. Im Übrigen würde allein der Umstand, dass die Klägerin vermögenslos ist, nicht ausreichen, um einen Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu begründen. Der Schriftsatz vom 22.06.2015 enthält hierzu keine neuen Gesichtspunkte.<br /><br />Auch für die im Rahmen der Berufungsbegründung vom 18.05.2015 erklärte außerordentliche Kündigung steht dem Beklagten kein Kündigungsgrund zu. Soweit der Beklagte die Kündigung auf die unberechtigte Untervermietung von Seiten der Klägerin stützt, begründet dies - ebenso wie bei der Kündigung vom 18.07.2014 - keinen Kündigungsgrund. Auf die Ausführungen oben unter II.2. wird Bezug genommen.<br /><br />Soweit der Beklagte vorträgt, über den - vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung des Landgerichts liegenden - 31.08.2014 hinaus und zum derzeitigen Zeitpunkt bestehe ein Unter-Untermietverhältnis in der Weise, dass die Untermieterin der Klägerin, Frau H., Teile der Räume an die KG... untervermietet habe, handelt es sich um neuen, bestrittenen Sachvortrag im Berufungsverfahren, der vom Senat nicht zuzulassen ist, weil Zulassungsgründe i. S. v. § 531 Abs. 2 S. 1 ZPO weder vom Beklagten in der Berufungsbegründung gemäß § 520 Abs. 2 S. 2 Nr. 4 ZPO dargelegt wurden noch sonst ersichtlich sind. Erstinstanzlich war unstrittig, dass die Klägerin seit dem 01.09.2014 eine Teilfläche der angemieteten Räume an Frau H. untervermietet und eine weitere Teilfläche der Räume an die KG.... Die entsprechende Darstellung findet sich konsequenterweise im unstrittigen Teil des Tatbestands des erstinstanzlichen Urteils auf dessen Seite 4.<br /><br />Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.<br /><br />Der Beklagte hat als Berufungsführer nicht nur die Kosten der Berufung zu tragen, sondern auch die Kosten der - entsprechend § 524 Abs. 4 ZPO wirkungslosen - Widerklage, welche wie die Kosten der von § 524 Abs. 4 ZPO unmittelbar geregelten Anschlussberufung zu behandeln sind. Die ZPO enthält zwar keine Regelung, wem die Kosten der nach § 524 Abs. 4 ZPO wirkungslos gewordenen Anschlussberufung aufzuerlegen sind. Nach Auffassung des Senates sprechen aber die besseren Gründe dafür, diese Kosten dem Berufungsführer aufzuerlegen.<br /><br />Die Anschlussberufung ist kein eigenes Rechtsmittel, sondern nur ein Angriff innerhalb des vom Berufungskläger eingelegten Rechtsmittels. Kommt es zur Rücknahme der Berufung, können die Kosten der Anschlussberufung dem Anschlussberufungsführer deswegen weder in unmittelbarer noch in entsprechender Anwendung von §§ 97 Abs. 1, 516 Abs. 3 S. 1 ZPO auferlegt werden, weswegen sie vom Berufungskläger zu tragen sind. Aus Sicht des Anschlussberufungsklägers bedeutet es keinen wesentlichen Unterschied, ob auf den Hinweis des Berufungsgerichts nach § 522 Abs. 2 S. 2 ZPO die Berufung vom Berufungsführer zurückgenommen oder durch einen Beschluss des Berufungsgerichts nach § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO zurückgewiesen wird. In beiden Fällen verliert die Anschließung ohne Zutun des Anschlussberufungsklägers ihre Wirkung und ergeht über sie in der Sache keine gerichtliche Entscheidung, so dass es nicht gerechtfertigt wäre, dem Anschlussberufungskläger ohne sachliche Prüfung seines Rechtsmittels dadurch verursachte Kosten allein deswegen aufzuerlegen, weil die Berufung unbegründet ist und dies im Beschlusswege ausgesprochen wird. Umgekehrt ist auch kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, den Berufungskläger, der es trotz Hinweises auf die Aussichtslosigkeit seiner Berufung auf eine gerichtliche Entscheidung gemäß § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO hat ankommen lassen, kostenrechtlich besser zu stellen, als denjenigen der auf den Hinweis seine Berufung zurückgenommen hat.<br /><br />Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des erstinstanzlichen Urteils beruht auf §§ 708 Nr. 10 Satz 2, 711, 709 S. 2 ZPO. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde - wie schon erstinstanzlich vom Landgericht - nach § 41 GKG festgesetzt.<br /><br /><form action="" name="ihsnu692853719"> </form>
Die vertragliche Pflichtverletzung reicht in einem solchen Fall aber nicht aus, um einen Kündigungsgrund für den Vermieter zu rechtfertigen.
OLG Dresden, Beschluss vom 30.06.2015 (Az.: 5 U 375/15).
In der Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters liegt grundsätzlich auch dann eine Pflichtverletzung, wenn ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht. Eine solche Pflichtverletzung ist aber regelmäßig kein Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. In der Regel besteht kein wichtiger Grund zur Verweigerung der Unter-Untervermietung in der Person des Unter-Untermieters, wenn dieser für den Vermieter als Vertragspartner eines Hauptmietvertrages in Betracht kommt. Weist das Berufungsgericht gem. § 522 II 1 ZPO die Berufung durch Beschluss zurück, trägt der Berufungsführer die Kosten der nach § 524 IV ZPO wirkungslos gewordenen Anschlussberufung.
Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Feststellung der Unwirksamkeit zweier Kündigungen eines Mietvertrages über Gewerberäume im Objekt... in Anspruch. Die Widerklage des Beklagten richtet sich auf Räumung und Herausgabe der Räume.
Die Klägerin mietete vom Beklagten mit Vertrag vom 12.03.2008 Büroräume und drei Garagen im streitgegenständlichen Objekt. Aufgrund der Änderung vom 20.01.2014 zum Mietvertrag schuldete die Klägerin ab dem 01.04.2014 eine monatliche Miete i. H. v. 1.774,77 EUR.
Die Klägerin betrieb in den Räumen zunächst eine Werbeagentur und gab die anzeigenfinanzierte Wochenzeitung „...“ heraus. Im Rahmen einer Umstrukturierung gab sie diesen Geschäftsbetrieb auf und befindet sich seit dem 01.04.2014 in Liquidation. Die Klägerin beabsichtigte, der KG... mbH & Co. KG , welche die anzeigenfinanzierte Wochenzeitung „...“ herausgibt, die streitgegenständlichen Geschäftsräume als Außenstelle X zu überlassen. Die KG... wollte die Räume nicht unmittelbar von der Klägerin als ihrer bisherigen Konkurrentin anmieten, so dass beabsichtigt war, dass als ihre Vermieterin die Ehefrau des Liquidators der Klägerin, Frau J. H., auftreten sollte. Eine Vereinbarung, mit welcher Frau H. auf Mieterseite in den bestehenden Mietvertrag anstelle der Klägerin eingetreten wäre und ihrerseits die Räume an die KG... hätte untervermieten sollen, kam nicht zustande, weil der Beklagte seine diesbezügliche Zustimmung mit einer Erhöhung der Miete verknüpfte.
Die Einzelheiten des Inhalts der Gespräche zwischen dem Liquidator der Klägerin und dem Beklagten im Frühjahr 2014 sind zwischen den Parteien strittig. In der Zeit vom 01.04. bis zum 31.08.2014 vermietete die Klägerin die angemieteten Räume an Frau H. unter, welche ihrerseits eine Teilfläche an die KG... untervermietete. Frau H. bezahlt seit dem Monat April 2014 den von der Klägerin geschuldeten Betrag von 1.774,77 EUR auf die monatliche Miete. Mit Schreiben vom 07.07.2014 mahnte der Beklagte die Klägerin wegen unberechtigter Untervermietung ab und setzte eine Abhilfefrist bis zum 17.07.2014. Mit Erklärung vom 08.07.2014 erklärte sich der Beklagte einverstanden, dass die Unter-Untermieterin, die KG..., einen Tag der offenen Tür in den streitgegenständlichen Mieträumen durchführt.
Mit Schreiben vom 15.07.2014 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos wegen Verzuges mit der Miete für den Zeitraum April bis Juli 2014. Mit Schreiben vom 18.07.2014 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos wegen ungenehmigter Untervermietung. In beiden Schreiben wies der Beklagte darauf hin, dass er bereit sei, mit Frau H. bzw. der KG... in ein direktes Mietverhältnis bezüglich der streitgegenständlichen Räume einzutreten. Eine weitere außerordentliche Kündigung erklärte der Beklagte im Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten vom 12.08.2014 wegen Vermögenslosigkeit der Klägerin. Seit dem 01.09.2014 vermietet die Klägerin eine Teilfläche der streitgegenständlichen Räume an Frau H. und eine weitere Teilfläche an die KG... unter.
Die Klägerin hat vorgetragen, der Beklagte sei im Frühjahr 2014 bereit gewesen, das Mietverhältnis mit Frau H. als neuer Mieterin fortzusetzen, welche dann Teilflächen für ihre Werbeagentur nutzen und weitere Teilflächen an die KG... untervermieten sollte. Im Vertrauen auf die entsprechenden mündlichen Erklärungen des Beklagten habe die Klägerin zum 01.04.2014 ein Untermietverhältnis mit Frau H. begründet, welche den Geschäftsbetrieb der Werbeagentur der Klägerin übernommen habe und ihrerseits Teilflächen an die KG... für das Verlagsgeschäft untervermietet habe. In weiteren Gesprächen mit dem Beklagten habe dieser den Wunsch geäußert, dass Frau H. Ansprüche aus der Untervermietung an die KG... zu seiner Sicherung an ihn abtrete. Aus diesem Grunde sei es zur Abtretungserklärung von Frau H. vom 21.05.2014 gekommen. Entgegen seinen mündlichen Zusagen habe der Beklagte mit dem Schreiben vom 02.07.2014 den Eintritt von Frau H. in den Mietvertrag von einer Mieterhöhung abhängig gemacht. Weil für Frau H. eine solche Lösung nicht in Betracht gekommen sei, habe die Klägerin die Vertragsverhältnisse zum 01.09.2014 dahin umgestellt, dass sie eine Teilfläche der angemieteten Räume an Frau H. und eine weitere Teilfläche an die KG... vermietet habe. Die Kündigungen vom 15.07. und 18.07.2014 seien nicht wirksam, weil dem Beklagten kein Recht zur außerordentlichen Kündigung zur Seite gestanden habe. Ein Zahlungsverzug liege nicht vor, weil die Miete von Seiten von Frau H. gezahlt worden sei. Es liege auch keine unbefugte Untervermietung vor, weil diese von § 3 des Mietvertrages gedeckt sei. Die Klägerin sei nicht vermögenslos, weil sie über Anlagevermögen verfüge. Es sei ihre Liquidation eingeleitet, nicht aber ein Insolvenzverfahren.
Der Beklagte hat vorgetragen, er habe zu keinem Zeitpunkt - auch nicht mündlich - die Zustimmung zur Untervermietung an Frau H. erteilt. Es gebe auch keine Zustimmung von seiner Seite zur Unter-Untervermietung an die KG... Die Klägerin befinde sich im Zahlungsverzug, weil sie seit April 2014 nicht mehr die geschuldete Miete gezahlt habe. Die von Frau H. unaufgefordert und ohne Zweckbestimmung erfolgten Zahlungen hätten nicht zur Erfüllung der Zahlungsverpflichtung der Klägerin geführt. Die Klägerin sei vermögenslos und nicht in der Lage, die monatliche Miete zu erbringen. Er sei zwar bereit gewesen, einen direkten Mietvertrag mit Frau H. oder der KG... zu begründen. Mit einer Untervermietung durch die Klägerin sei er aber zu keinem Zeitpunkt einverstanden gewesen.
Das Landgericht hat mit dem Urteil vom 13.02.2015 festgestellt, dass das streitgegenständliche Mietverhältnis der Parteien durch die außerordentlichen Kündigungen des Beklagten vom 15.07. und 18.07.2014 nicht beendet worden sei und die auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räume gerichtete Widerklage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Kündigung vom 15.07.2014 sei unwirksam, weil wegen der Zahlungen durch Frau H. kein Zahlungsverzug der Klägerin vorgelegen habe. Die fristlose Kündigung vom 18.07.2014 sei nicht begründet, weil dem Beklagten ein Kündigungsgrund auch dann nicht zugestanden hätte, wenn er keine - mündliche - Zustimmung zur Untervermietung erklärt hätte. Die Klägerin hätte nämlich aus § 3 des Mietvertrages jedenfalls einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung gehabt. Schließlich sei auch die im Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 12.08.2014 enthaltene außerordentliche Kündigung des Beklagten nicht wirksam geworden, weil der dort geltend gemachte Kündigungsgrund des Vermögensverfalls der Klägerin nicht ausreiche, um ein Recht des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung zu begründen. Wegen des fortbestehenden Mietvertrages sei der mit der Widerklage erhobene Räumungsantrag abzuweisen gewesen.
Gegen das ihm am 19.02.2015 zugestellte Urteil hat der Beklagte am 12.03.2015 Berufung eingelegt und diese - nach entsprechender Fristverlängerung - am 18.05.2015 begründet. Er trägt vor, das Landgericht sei auf der Grundlage des zutreffend dargestellten Sachverhaltes zu dem unzutreffenden Ergebnis gelangt, dass die fristlosen Kündigungen des Beklagten vom 15. und 18.07. sowie vom 12.08.2014 nicht wirksam geworden seien. Die Kündigung vom 15.07.2014 sei wirksam, weil die Klägerin ihre Mietzahlungsverpflichtungen ab dem April 2014 nicht erfüllt habe. Die Zahlungen durch Frau H. seien keine Erfüllung der klägerischen Zahlungsverpflichtung. Das Landgericht habe auch zu Unrecht angenommen, dass die fristlose Kündigung vom 18.07.2014 unwirksam sei, weil die Klägerin einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung aus § 3 des Mietvertrages gehabt habe. Aus § 3 des Mietvertrages ergebe sich jedenfalls kein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Unter-Untervermietung an die KG... Mindestens aus diesem Grunde habe dem Beklagten am 18.07.2014 ein Kündigungsgrund zur Seite gestanden. Wegen der fortgesetzten Unter-Untervermietung an die KG... erklärt der Beklagte in der Berufungsbegründung vom 18.05.2015 erneut die fristlose Kündigung des Mietvertrages. Schließlich sei auch die außerordentliche Kündigung vom 12.08.2014 wirksam geworden, weil dem Beklagten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen der Vermögenslosigkeit der Klägerin nicht zuzumuten sei.
Der Beklagte beantragt, unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Dresden vom 13.02.2015, Az. 6 O 1932/14, die Klage vom 30.07.2014 zurückzuweisen und die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten die im Anwesen mit der Katasterbezeichnung XX gelegenen Gewerberäume gemäß Flächenaufstellung Anlage B 1 zu räumen und im geräumten Zustand an den Beklagten herauszugeben.
Die Klägerin beantragt, die Berufung des Beklagten zurückzuweisen, sowie festzustellen, dass das Gewerbemietverhältnis der Parteien über die Mieträume..., nicht durch vermieterseitige Kündigung vom 18.05.2015 beendet ist, sondern fortbesteht.
Sie verteidigt das Urteil des Landgerichts mit der darin enthaltenen Begründung. Sie weist darauf hin, dass die Behauptung des Beklagten, die Klägerin sei vermögenslos, nicht zutreffe und bereits erstinstanzlich bestritten worden sei. Beweise für diese Behauptung des Beklagten lägen nicht vor. Soweit der Beklagte vortrage, die Unter-Untervermietung an die KG... bestehe fort, treffe dies nicht zu, weil seit dem 01.09.2014 Untermietverträge der Klägerin sowohl mit Frau H. als auch mit der KG... beständen. Dies sei bereits vom Landgericht berücksichtigt worden. Dementsprechend sei auch die in der Berufungsbegründung vom 18.05.2015 erklärte außerordentliche Kündigung nicht wirksam geworden. Aus Gründen der Rechtssicherheit begehre die Klägerin die Feststellung der Unwirksamkeit dieser Kündigung.
Der Senat hat den Beklagten mit dem Beschluss vom 01.06.2015 unter Darlegung der dafür maßgeblichen Erwägungen auf die Absicht hingewiesen, die Berufung durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO zurückzuweisen.
Der Beklagte hat dazu innerhalb der ihm eingeräumten Frist mit dem Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 22.06.2015 Stellung genommen.
Der Senat weist die Berufung durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO zurück, denn er ist - auch unter Berücksichtigung des Vorbringens des Beklagten im Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 22.06.2015 - einstimmig davon überzeugt, dass sie offensichtlich ohne Erfolg ist, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt und weder die Fortbildung des Rechtes noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichtes erfordern. Zudem erscheint auch aus sonstigen Gründen die Durchführung einer mündlichen Verhandlung nicht geboten. Die in der Berufungserwiderung vom 26.05.2015 erhobene Widerklage verliert infolge der Zurückweisung der Berufung durch Beschluss entsprechend § 524 Abs. 4 ZPO ihre Wirkung.
Das Landgericht hat zutreffend festgestellt, dass die Kündigungen des Beklagten vom 15.07. und vom 18.07.2014 nicht wirksam geworden sind. Da auch für die Kündigung vom 12.08.2014 kein Kündigungsgrund zugunsten des Beklagten vorlag, bestand das Mietverhältnis zwischen den Parteien fort, so dass dem Beklagten der mit der Widerklage geltend gemachte Räumungsanspruch nicht zustand. Auch für die mit der Berufungsbegründung vom 18.05.2015 erklärte außerordentliche Kündigung steht dem Beklagten kein Kündigungsgrund zur Seite.
Die Kündigung vom 15.07.2014 ist auf einen Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3a, b BGB für die Monate April bis Juli 2014 gestützt. Ein Zahlungsverzug der Klägerin für diese Monate bestand jedoch nicht, weil durch die von Seiten von Frau H. gemäß § 267 Abs. 1 S. 1 BGB ausgeführten Überweisungen, die sich aus dem als Anlage K 4 vorgelegten Kontoauszug ergeben, die Zahlungsverpflichtungen der Klägerin gemäß § 362 Abs. 1 BGB erfüllt wurden.
Entgegen der vom Beklagten vertretenen Auffassung waren die Zahlungen mit einer hinreichenden Zweckbestimmung durch die Bezeichnung als Miete für einen bestimmten Monat versehen. Es ist insbesondere weder vorgetragen noch sonst erkennbar, dass den Beklagten mit Frau H. ein anderer Mietvertrag verbunden hätte, aus welchem sich eine Verwechslungsgefahr hätte ergeben können. Der Beklagte konnte die Zahlung gemäß § 267 Abs. 2 BGB nicht ablehnen, weil die Klägerin nicht widersprochen hat. Im Übrigen hat der Beklagte zu keinem Zeitpunkt die Ablehnung der Zahlungen erklärt. Die Zahlung von Frau H. führte zur Erfüllung der entsprechenden Mietzahlungsverpflichtung der Klägerin gemäß § 362 Abs. 1 BGB.
Der Schriftsatz vom 22.06.2015 enthält hierzu keine neuen Gesichtspunkte.
Die auf § 543 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB gestützte Kündigung vom 18.07.2014 ist nicht wirksam geworden, weil zugunsten des Beklagten nicht der Kündigungsgrund einer unbefugten Überlassung des Mietobjektes an einen Dritten, welche die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt, vorlag.
Mit dem Landgericht kann dabei offen gelassen werden, ob der Beklagte eine mündliche Zustimmung zur Untervermietung an Frau H. und die KG... erklärt hat. Auch wenn eine solche Zustimmung nicht vorlag, berechtigte das Verhalten der Klägerin den Beklagten nicht zu einer außerordentlichen und fristlosen Kündigung. In der Untervermietung ohne erforderliche Erlaubnis des Vermieters liegt zwar auch dann eine vertragliche Pflichtverletzung, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Die vertragliche Pflichtverletzung reicht in einem solchen Falle aber grundsätzlich nicht aus, um einen Kündigungsgrund für den Vermieter zur Erklärung einer außerordentlichen und fristlosen Kündigung zu begründen. Dabei kann offen bleiben, ob es in solchen Fällen daran fehlt, dass die unbefugte Untervermietung die Interessen des Vermieters in erheblichen Maße verletzt oder sich die Berufung des Vermieters auf das Kündigungsrecht aus § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB als rechtsmissbräuchlich darstellt, weil er zur Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung verpflichtet gewesen wäre.
Der Senat geht mit dem Landgericht davon aus, dass die Klägerin aus § 3 des Mietvertrages unter den konkreten Umständen des vorliegenden Falles einen Anspruch auf Zustimmung dafür herleiten konnte, in der Zeit vom 01.04. bis zum 31.08.2014 die angemieteten Räume an Frau H. unterzuvermieten, welche einen Teil der Räume an die KG... unter-untervermietete.
Zugunsten der Klägerin greift zwar nicht der nur für die Wohnraummiete geltende Gestattungsanspruch aus § 553 BGB ein. § 3 des Mietvertrages vom 12.03.2008 enthält aber eine Regelung, wonach die Untervermietung grundsätzlich gestattet ist, wobei sie der Zustimmung des Vermieters bedarf, welcher diese nur aus wichtigem Grund verweigern darf. Aufgrund dieser vertraglichen Regelung ist im Einzelfall unter Abwägung der Interessen der Vertragsparteien zu beurteilen, ob ein wichtiger Grund für den Beklagten zur Verweigerung der Erlaubnis der Untervermietung vorgelegen hat.
Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichtes, welches auf der Grundlage einer sorgfältig durchgeführten Abwägung im genannten Sinne zu dem Ergebnis gelangt ist, dass kein wichtiger Grund zugunsten des Beklagten besteht, die Erlaubnis zur Untervermietung zu versagen.
Zunächst bestehen in der Person der Untermieterin H. und der Unter-Untermieterin KG... keine Gründe für den Beklagten, der Überlassung der Räume an diese nicht zuzustimmen. Der Beklagte hat solche Gründe nicht vorgetragen, sondern vielmehr selbst im Rahmen der Kündigungsschreiben vom 15. und 18.07.2014 erklärt, dass er diese Personen als Vertragspartner eines eigenen Mietvertrages akzeptieren würde. Weiterhin führte die Untervermietung nicht zu einer Änderung des Vertragszwecks, welche ein Grund für die Verweigerung der Erlaubnis sein könnte. Das ursprünglich von der Klägerin betriebene Geschäft einer Werbeagentur und eines Zeitungsverlages wird durch die Untermieter fortgeführt. Dieser Überlegung tritt der Beklagte im Schriftsatz vom 22.06.2015 nicht entgegen.
Der Beklagte kann schließlich das Bestehen eines wichtigen Grundes für die Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung nicht auf seine Behauptung stützen, die Klägerin sei vermögenslos. Es erscheint bereits grundsätzlich zweifelhaft, ob ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung in der Person des Mieters liegen kann, weil die Begründung des Untermietverhältnisses keine Veränderung des Umstandes herbeiführt, dass der Hauptmietvertrag zwischen dem Vermieter und dem Mieter besteht. Die Frage braucht vom Senat jedoch nicht grundsätzlich beantwortet zu werden. Jedenfalls besteht im vorliegenden Falle kein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung zur Untervermietung in der Person der Klägerin. Der Beklagte hat seine Behauptung, die Klägerin sei vermögenslos, nicht bewiesen. Die Behauptung war bereits erstinstanzlich strittig, wie sich aus dem Tatbestand des erstinstanzlichen Urteiles ergibt. Aus der Liquidation der Klägerin kann nicht auf eine Vermögenslosigkeit geschlossen werden. Der Schriftsatz vom 22.06.2015 enthält hierzu keine neuen Gesichtspunkte, sondern erneuert nur die Behauptung der Vermögenslosigkeit. Unabhängig davon ist darauf hinzuweisen, dass der bloße Umstand der Vermögenslosigkeit des Mieters nicht zum Recht zu einer außerordentlichen Kündigung führt. In gleicher Weise kann die bloße Vermögenslosigkeit des Mieters nicht als wichtiger Grund dafür angesehen werden, die Zustimmung zur Untervermietung zu versagen. Kommt es tatsächlich zum Zahlungsverzug von Seiten des Mieters, steht dem Vermieter das Kündigungsrecht aus § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB zu.
Der Senat teilt schließlich nicht die Auffassung des Beklagten, dass jedenfalls eine unbefugte Unter-Untervermietung vorgelegen habe, weil sich aus § 3 des Mietvertrages lediglich ein Recht zur Untervermietung ergeben könne. Die Regelung in § 3 des Mietvertrages ist so auszulegen, dass auch eine Unter-Untervermietung von Seiten des Mieters erfolgen darf, welche der Vermieter nur dann verweigern darf, wenn ein wichtiger Grund dafür besteht. Dies liegt deshalb nahe, weil eine Unter-Untervermietung bezogen auf die Interessen des Vermieters keine grundlegend von der Begründung eines Untermietverhältnisses verschiedene Vertragskonstruktion ist. Das Interesse des Vermieters ist in einem solchen Falle durch die Regelung des § 3 dergestalt gewahrt, dass die Frage des Vorliegens eines wichtigen Grundes für die Verweigerung der Erlaubnis unter dem Gesichtspunkt der Unter-Untervermietung zu prüfen ist. Der Beklagte zeigt - auch im Schriftsatz vom 22.06.2015 - weder auf noch ist es sonst ersichtlich, dass mit der Gestattung einer Unter-Untermiete durch die Klägerin seine vertraglichen Interessen wesentlich berührt wurden, zumal sowohl die Person der Untermieterin als auch die Person der Unter-Untermieterin für ihn als Vertragspartner eines direkten Mietvertrages in Betracht gekommen wäre. Der Beklagte legt insbesondere nicht dar, warum sich das für ihn grundsätzlich bestehende Risiko einer Insolvenz seiner Hauptmieterin, der Klägerin, durch eine Untervermietung verstärken sollte.
Auch das konkrete Verhalten des Beklagten spricht dagegen, dass die in der Zeit vom 01.04. bis zum 31.08.2014 bestehende Vertragskonstellation seinen Interessen zuwiderlief. So hat sich der Beklagte am 08.07.2014 damit einverstanden erklärt, dass die KG... einen Tag der offenen Tür in ihrem „neuen Domizil“, wie es im Schreiben der Klägerin vom 07.07.2014 heißt, durchführt. Der Beklagte hat dazu erklärt, er sei im Juli 2014 davon ausgegangen, dass er ein Anschlussmietverhältnis mit Frau H. habe begründen können, in welchem dann die KG... als Untermieter Räume hätte nutzen können. Auch unter Berücksichtigung dieses Vortrages zeigt die Einverständniserklärung vom 08.07.2014 aber, dass die seinerzeit bestehende Nutzung der Räume durch Frau H. als Untermieterin und die KG... als Unter-Untermieterin die Interessen des Beklagten nicht beeinträchtigte.
Im Ergebnis liegt deshalb kein Grund für die außerordentliche Kündigung vom 18.07.2014 vor.
Für die Kündigung vom 12.08.2014 bestand kein Kündigungsgrund zugunsten des Beklagten.
Der Beklagte stützt die Kündigung auf die von ihm behauptete Vermögenslosigkeit der Klägerin. Die Klägerin hat diese Behauptung bestritten und bereits erstinstanzlich vorgetragen, sie befinde sich in Liquidation, nicht aber in der Insolvenz und verfüge über Anlagevermögen. Konkrete Anhaltspunkte für eine Vermögenslosigkeit von Seiten der Klägerin hat der Beklagte nicht dargelegt. Im Übrigen würde allein der Umstand, dass die Klägerin vermögenslos ist, nicht ausreichen, um einen Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu begründen. Der Schriftsatz vom 22.06.2015 enthält hierzu keine neuen Gesichtspunkte.
Auch für die im Rahmen der Berufungsbegründung vom 18.05.2015 erklärte außerordentliche Kündigung steht dem Beklagten kein Kündigungsgrund zu. Soweit der Beklagte die Kündigung auf die unberechtigte Untervermietung von Seiten der Klägerin stützt, begründet dies - ebenso wie bei der Kündigung vom 18.07.2014 - keinen Kündigungsgrund. Auf die Ausführungen oben unter II.2. wird Bezug genommen.
Soweit der Beklagte vorträgt, über den - vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung des Landgerichts liegenden - 31.08.2014 hinaus und zum derzeitigen Zeitpunkt bestehe ein Unter-Untermietverhältnis in der Weise, dass die Untermieterin der Klägerin, Frau H., Teile der Räume an die KG... untervermietet habe, handelt es sich um neuen, bestrittenen Sachvortrag im Berufungsverfahren, der vom Senat nicht zuzulassen ist, weil Zulassungsgründe i. S. v. § 531 Abs. 2 S. 1 ZPO weder vom Beklagten in der Berufungsbegründung gemäß § 520 Abs. 2 S. 2 Nr. 4 ZPO dargelegt wurden noch sonst ersichtlich sind. Erstinstanzlich war unstrittig, dass die Klägerin seit dem 01.09.2014 eine Teilfläche der angemieteten Räume an Frau H. untervermietet und eine weitere Teilfläche der Räume an die KG.... Die entsprechende Darstellung findet sich konsequenterweise im unstrittigen Teil des Tatbestands des erstinstanzlichen Urteils auf dessen Seite 4.
Der Beklagte hat als Berufungsführer nicht nur die Kosten der Berufung zu tragen, sondern auch die Kosten der - entsprechend § 524 Abs. 4 ZPO wirkungslosen - Widerklage, welche wie die Kosten der von § 524 Abs. 4 ZPO unmittelbar geregelten Anschlussberufung zu behandeln sind. Die ZPO enthält zwar keine Regelung, wem die Kosten der nach § 524 Abs. 4 ZPO wirkungslos gewordenen Anschlussberufung aufzuerlegen sind. Nach Auffassung des Senates sprechen aber die besseren Gründe dafür, diese Kosten dem Berufungsführer aufzuerlegen.
Die Anschlussberufung ist kein eigenes Rechtsmittel, sondern nur ein Angriff innerhalb des vom Berufungskläger eingelegten Rechtsmittels. Kommt es zur Rücknahme der Berufung, können die Kosten der Anschlussberufung dem Anschlussberufungsführer deswegen weder in unmittelbarer noch in entsprechender Anwendung von §§ 97 Abs. 1, 516 Abs. 3 S. 1 ZPO auferlegt werden, weswegen sie vom Berufungskläger zu tragen sind. Aus Sicht des Anschlussberufungsklägers bedeutet es keinen wesentlichen Unterschied, ob auf den Hinweis des Berufungsgerichts nach § 522 Abs. 2 S. 2 ZPO die Berufung vom Berufungsführer zurückgenommen oder durch einen Beschluss des Berufungsgerichts nach § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO zurückgewiesen wird. In beiden Fällen verliert die Anschließung ohne Zutun des Anschlussberufungsklägers ihre Wirkung und ergeht über sie in der Sache keine gerichtliche Entscheidung, so dass es nicht gerechtfertigt wäre, dem Anschlussberufungskläger ohne sachliche Prüfung seines Rechtsmittels dadurch verursachte Kosten allein deswegen aufzuerlegen, weil die Berufung unbegründet ist und dies im Beschlusswege ausgesprochen wird. Umgekehrt ist auch kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, den Berufungskläger, der es trotz Hinweises auf die Aussichtslosigkeit seiner Berufung auf eine gerichtliche Entscheidung gemäß § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO hat ankommen lassen, kostenrechtlich besser zu stellen, als denjenigen der auf den Hinweis seine Berufung zurückgenommen hat.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des erstinstanzlichen Urteils beruht auf §§ 708 Nr. 10 Satz 2, 711, 709 S. 2 ZPO. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde - wie schon erstinstanzlich vom Landgericht - nach § 41 GKG festgesetzt.