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Timestamp: 2020-04-02 16:44:10+00:00
Document Index: 147213151

Matched Legal Cases: ['art. 378', 'art. 360', 'art. 37', 'art. 81', 'art. 67', 'art. 81', 'art. 81', 'art. 16', 'art. 1362', 'art. 67', 'sentenza ']

CORTE DI CASSAZIONE - Sentenza 12 febbraio 2020, n. 3380 - Non è possibile porre a carico del venditore dell'edificio sorto su terreno (già) edificabile una (affermata) plusvalenza anche solo commisurata all'ulteriore capacità edificatoria non (ancora) sviluppata, perché si tratterebbe di porre su un soggetto diverso (il veditore) una tassazione che il legislatore ha fissato già in capo al compratore - Studio Cerbone
CORTE DI CASSAZIONE – Sentenza 12 febbraio 2020, n. 3380 – Non è possibile porre a carico del venditore dell’edificio sorto su terreno (già) edificabile una (affermata) plusvalenza anche solo commisurata all’ulteriore capacità edificatoria non (ancora) sviluppata, perché si tratterebbe di porre su un soggetto diverso (il veditore) una tassazione che il legislatore ha fissato già in capo al compratore
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CORTE DI CASSAZIONE – Sentenza 12 febbraio 2020, n. 3380
Tributi – IRPEF – Cessione di terreno con sovrastante fabbricato vetusto – Successiva richiesta di concessione edilizia per la costruzione di un nuovo immobile, previa demolizione del fabbricato – Riqualificazione dell’atto quale vendita di terreno edificabile e determinazione di plusvalenza tassabile – Esclusione
1. Il contribuente N.F. (i cui eredi agiscono in questa sede) era attinto da avviso di accertamento per omesso versamento di plusvalenza da cessione di terreno edificabile, relativa alla cessione di appezzamento edificato in agro faentino, soggetto a strumento urbanistico attuativo di iniziativa privata, comportante la demolizione con ricostruzione ed ampliamento al fine di realizzare un supermercato.
In tesi, l’Ufficio finanziario sosteneva che oggetto dell’atto di compravendita non fosse l’edificio, ma il terreno sottostante con la relativa capacità edificatoria connessa, da unire al contiguo inedificato per realizzare un nuovo e maggior corpo di fabbrica da vocare a grande struttura di vendita, soggetta a PUA.
Reagiva il contribuente, insistendo per l’aderenza del negozio al profilo formale, come vendita di edificio, non di terreno. Esperiti sfavorevolmente i gradi di merito, ricorreva per cassazione a sostegno della propria tesi, svolgendo unico articolato motivo di gravame, cui ha risposto l’Avvocatura dello Stato, riservandosi difesa orale in udienza.
Assegnato l’affare alla VI sezione, vi è stato rilevato un contrasto giurisprudenziale, donde la causa è stata rinviata alla pubblica udienza.
In prossimità dell’udienza, parte contribuente ha depositato memoria ex art. 378 c.p.c..
1. Con l’unico motivo di gravame viene prospettato il vizio di cui all’art. 360 n. 3 c.p.c. per violazione art. 37 bis e 38 d.P.R. n. 600/1973, nonché art. 81, ora art. 67, d.P.R. n. 917/1986, per brevità di seguito TUIR.
Ad analoghe conclusioni è giunta più di recente Cass. n. 7853/2016, prendendo espressamente posizione sul contrasto e sulle ragioni che inducono a considerare preferibile l’ultima opzione esposta dalia giurisprudenza sopra ricordata.
Detto in altri termini, la questione proposta dalla controversia è essenzialmente se la vendita di area già edificata possa rientrare – a fronte di una riqualificazione operata dall’Ufficio sulla scorta di elementi presuntivi- nelle ipotesi, sicuramente tassative, previste dall’art. 81, comma 1, lett. b) T.U.I.R. (ora 67, il quale assoggetta a tassazione separata, quali “redditi diversi”, le “plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”).
Al quesito, questa Corte ha già di recente fornito, in fattispecie analoga, soluzione negativa, rilevando che dalla stessa lettera del citato art. 81 (ora 67) e dall’art. 16 (17) comma 1, lett. g bis TUIR possono rientrare le cessioni aventi ad oggetto solo un terreno “suscettibile di utilizzazione edificatoria”, ma non un terreno sul quale insorge un fabbricato e che, quindi, è da ritenersi – già edificato”: così Cass. n. 15629/2014, ma anche Cass. n. 4150/2014 (già riportate sopra).
3. Il Collegio ritiene di dare continuità alla citata giurisprudenza, in quanto coerente con ratio e télos ispiratori della norma in esame, come novellata dalla l. n. 413/1991 e tesa ad assoggettare a prelievo fiscale la manifestazione di forza economica conseguente “all’avvenuta destinazione edificatoria in sede di pianificazione urbanistica” di terreni, ovvero, in altri termini, ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che (come si legge nella relazione di accompagnamento alla citata l. n. 413 del 1991) scaturisce non “in virtù di un’attività produttiva del proprietario o possessore, ma per l’avvenuta destinazione edificatoria in sede di pianificazione urbanistica” dei terreni.
3. Il discorso non cambia per il caso qui all’esame, dove la demolizione e ricostruzione con (consistente) ampliamento non risulta pattuita espressamente fra le parti. Ed invero il potere dell’Ufficio di riqualificare il contratto ex art. 1362 resta inibito, limitatamente alla norma all’esame, in ragione della sua portata specifica che guarda all’oggetto formalmente compravenduto, in disparte l’intenzione comune delle parti ed i motivi che li spingono a contrarre.
3.1 Occorre dunque affrontare l’interpretazione dell’art. 67 in esame, ove al primo comma così dispone: «Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, ne’ in relazione alla qualità di lavoratore dipendente: a) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici; b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante;»
Ratio della norma (sua ragion d’essere, ovvero ¡I problema percepito dal legislatore che con essa ha ritenuto di farvi fronte) è colpire le manifestazioni di ricchezza che esulano dal reddito in senso stretto (e che secondo quelle regole non assolvono i propri J oneri contributivi), prevedendo forme separate di tassazione per i terreni edificabili.
In questo- senso, perché sia interpretazione estensiva ammessa, cioè si resti nell’ambito della stessa norma, occorre che ratio e télos, i suoi elementi caratteristici, non vengano variati, mentre si avrà analogia (nel caso, vietata) ove si muti il télos e addirittura una diversa norma laddove si cambi anche la ratio.
Ad analoghe conclusioni sono pervenute le sentenze di questa Sezione n. 5088/2019, n. 5090/2019 e della Sez. VI-5, n. 22409/2019.
Il ricorso è quindi fondato e merita accoglimento e, non residuando ulteriori accertamenti di merito, il giudizio può essere definito con l’accoglimento del ricorso originario del contribuente.
Le spese di legittimità seguono la regola della soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, con compensazione di quelle dei gradi precedenti, in ragione delle oscillazioni giurisprudenziali.
Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso originario della parte contribuente.
Compensa le spese per i gradi di merito e condanna l’Agenzia delle entrate alla rifusione delle spese di lite del presente grado di legittimità che liquida in € tremila/00 oltre ad € 200,00 per esborsi, rimborso forfettario nella misura del 15%, nonché Iva e epa come per legge.