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Timestamp: 2016-10-24 23:41:40
Document Index: 35724894

Matched Legal Cases: ['Art. 90', 'Art. 75', 'Art. 51', 'BGE', 'Art. 74', 'Art. 261', 'Art. 261', 'Art. 745', 'Art. 59', 'Art. 261', 'Art. 60', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 243', 'Art. 247', 'Art. 269', 'Art. 243', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 243', 'Art. 247', 'BGE', 'BGE', 'Art. 261', 'Art. 247', 'Art. 970', 'Art. 151', 'BGE', 'Art. 107', 'Art. 107', 'Art. 107', 'BGE', 'Art. 58', 'Art. 58', 'Art. 107', 'Art. 99', 'Art. 261', 'Art. 261', 'Art. 67', 'Art. 68', 'Art. 66', 'Art. 68']

4A_1/2014 (26.03.2014)
4A_1/2014 � � Urteil vom 26. M�rz 2014
Prof. Dr. Felix Richner,
Mietzinserh�hung, Passivlegitimation,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 22. November 2013.
N.Z.________ war Eigent�mer der Liegenschaft an der Strasse S.________ in P.________. Mit Mietvertr�gen vom 23./24. Oktober 2007 vermieteten er und seine Ehefrau M.Z.________ eine 3.5-Zimmer-Wohnung im 1. Stock dieser Liegenschaft und einen Parkplatz an Y.________ (Mieterin, Kl�gerin, Beschwerdegegnerin).
�Am 15. Dezember 2011 �bertrug N.Z.________ das Eigentum an der Liegenschaft mittels einer Schenkung auf seine Enkel A.________, B.________, C.________ und D.________ (Beklagte, Beschwerdef�hrer).
�Mit (amtlich genehmigtem) Formular vom 20. Dezember 2011 teilten N.Z.________ und M.Z.________ der Mieterin eine Mietzinserh�hung um insgesamt Fr. 129.-- pro Monat per 1. April 2012 f�r die Wohnung und den Parkplatz mit.
Am 6. November 2012 machte die Mieterin beim Mietgericht Z�rich eine Klage gegen A.________, B.________, C.________ und D.________ anh�ngig. Mit dieser beantragte sie, es sei festzustellen, dass die mit Formular vom 20. Dezember 2011 angezeigte Mietzinserh�hung per 1. April 2012 nichtig sei. Es seien die Beklagten zu verpflichten, ihr den zu viel bezahlten Mietzins von monatlich Fr. 129.-- f�r den Zeitraum April 2012 bis und mit April 2013 zur�ckzuerstatten. Sie argumentierte in der Klage, die Mietzinserh�hung vom 20. Dezember 2011 sei nichtig, weil sie ungen�gend begr�ndet gewesen sei.
�Die Beklagten bestritten in erster Linie ihre Passivlegitimation, mit der Begr�ndung, bei der Schenkung der Liegenschaft sei eine Nutzniessung zu Gunsten von N.Z.________ und M.Z.________ errichtet worden. Das Mietverh�ltnis sei deshalb nicht auf sie als neue Eigent�mer �bergegangen.
�Das Mietgericht hiess die Klage mit Urteil vom 12. Juni 2013 gut und stellte fest, dass die mit Formular vom 20. Dezember 2011 angezeigte Mietzinserh�hung per 1. April 2012 nichtig sei. Es verpflichtete die Beklagten, der Kl�gerin Fr. 1'677.-- zu bezahlen.
�Die von den Beklagten hiergegen erhobene Berufung wies das Obergericht des Kantons Z�rich mit Urteil vom 22. November 2013 ab.
Die Beklagten beantragen mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Obergerichts vom 22. November 2013 aufzuheben und auf die Klage nicht einzutreten.
�Die Kl�gerin begehrt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung.
�Mit Pr�sidialverf�gung vom 18. Februar 2014 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung erteilt.
Das angefochtene Urteil des Obergerichts ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 BGG. Vor der Vorinstanz war eine Mietzinserh�hung um Fr. 129.-- monatlich streitig, also Fr. 1'548.-- j�hrlich, bei unbeschr�nkter Mietdauer. Der f�r die Streitwertberechnung massgeblicher Kapitalwert entspricht dem zwanzigfachen Betrag der einj�hrigen Leistung (vgl. Art. 51 Abs. 4 BGG; BGE 121 III 397 E. 1; 118 II 422 E. 1), mithin Fr. 30'960.--. Er �bertrifft damit den f�r die Beschwerde in Zivilsachen in mietrechtlichen F�llen erforderlichen Betrag (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen erf�llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
Im kantonalen Verfahren war zu beurteilen, wer die Vermieterstellung innehat und damit f�r die vorliegende Klage der Mieterin passivlegitimiert ist, nachdem das Eigentum an der Mietliegenschaft (anerkanntermassen) am 15. Dezember 2011 auf die Beklagten �bergegangen ist.
2.1.�Ver�ussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverh�ltnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber �ber (Art. 261 Abs. 1 OR). Art. 261a OR erkl�rt die Bestimmungen �ber die Ver�usserung der Sache f�r sinngem�ss anwendbar, wenn der Vermieter einem Dritten ein beschr�nktes dingliches Recht einr�umt und dies einem Eigent�merwechsel gleichkommt. �bertr�gt der Vermieter lediglich das nackte Eigentum am Mietobjekt auf einen Dritten, w�hrend die Nutzniessung daran (Art. 745-775 ZGB) bei ihm verbleibt, geht nach dem Sinn der genannten Bestimmungen das Mietverh�ltnis nicht auf den neuen Eigent�mer �ber (vgl. Urteil 4C.235/2005 vom 24. Oktober 2005 E. 3.1).
2.2.�Zwischen den Parteien ist in tats�chlicher Hinsicht umstritten, ob bei der �bertragung des Eigentums an der Mietliegenschaft auf die Beschwerdef�hrer eine Nutzniessung zu Gunsten von N.Z.________ und M.Z.________ errichtet wurde. Vor Bundesgericht dreht sich der Streit um die Frage, ob das Miet- und das Obergericht dieser im Grundbuch eingetragenen Tatsache h�tten Rechnung tragen m�ssen, obwohl die Beklagten im erstinstanzlichen Verfahren daf�r keinen Beweis offeriert hatten.
Die Vorinstanz erwog, die Frage der Passivlegitimation bilde entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrer keine Prozessvoraussetzung, die nach Art. 59 f. ZPO von Amtes wegen abzukl�ren sei. Die Errichtung einer Nutzniessung zu Gunsten von N.Z.________ und M.Z.________, aus der die Beklagten den Fortbestand des Mietverh�ltnisses mit diesen und die fehlende eigene Passivlegitimation ableiteten, sei von der Mieterin bestritten worden. Die Beklagten h�tten diese Behauptung nicht bewiesen, und sie m�ssten die Folgen der Beweislosigkeit tragen. Demnach sei das Mietverh�ltnis mit dem Erwerb der Liegenschaft durch die Beklagten nach Art. 261 Abs. 1 OR auf diese �bergegangen. Das Mietgericht habe somit zu Recht die Passivlegitimation der Beklagten bejaht.
Die Beschwerdef�hrer r�gen diese Auffassung als bundesrechtswidrig.
2.3.�Der Vorinstanz ist insoweit zuzustimmen, als das Mietgericht nicht gest�tzt auf Art. 60 ZPO verpflichtet war, das Bestehen einer Nutzniessung an der Mietliegenschaft von Amtes wegen zu untersuchen. Die Sachlegitimation bildet keine Prozessvoraussetzung, sondern betrifft das materielle Recht (vgl. BGE 139 III 504 E. 1.2 S. 507; 133 III 180 E. 3.4 S. 184). Fehlt sie, wird die Klage als unbegr�ndet abgewiesen (BGE 138 III 737 E. 2). Sie ist als materiellrechtliche Voraussetzung des eingeklagten Anspruchs zwar vom Richter jeder Stufe im Rahmen der Rechtsanwendung von Amtes wegen zu pr�fen (BGE 126 III 59 E. 1a S. 63); unter der Herrschaft der Verhandlungsmaxime gilt dies allerdings nur nach Massgabe des behaupteten und festgestellten Sachverhalts (BGE 130 III 550 E. 2; 118 Ia 129 E. 1).
�Indessen verletzte die Vorinstanz Bundesrecht, wenn sie annahm, das vorliegende Verfahren unterstehe der Verhandlungsmaxime: Gem�ss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO gilt f�r bestimmte miet- und pachtrechtliche Angelegenheiten ohne R�cksicht auf den Streitwert das vereinfachte Verfahren. Dabei handelt es sich um Streitigkeiten, welche die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, den Schutz vor missbr�uchlichen Miet- und Pachtzinsen, den K�ndigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverh�ltnisses betreffen. Das Gericht stellt den Sachverhalt in diesen Angelegenheiten von Amtes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO). Entgegen der Vorinstanz hat die vorliegende Klage auf Feststellung der Nichtigkeit der Mietzinserh�hung vom 20. Dezember 2011 und R�ckerstattung des zu viel bezahlten Mietzinses den Schutz vor missbr�uchlichen Mietzinsen im Sinne von Art. 269-270e OR zum Gegenstand. W�hrend das Bundesgericht bislang offen gelassen hat, ob die allein auf Feststellung der Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit der�
K�ndigung des Mietverh�ltnisses�gerichtete Klage unter Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO f�llt (vgl. BGE 139 III 457 E. 5.2 und 5.3 mit Hinweisen), ist die Frage hinsichtlich einer auf Art. 269d Abs. 2 lit. b OR abgest�tzten Klage auf Feststellung der Nichtigkeit einer�
Mietzinserh�hung�mit Blick auf die Gesetzessystematik ohne Weiteres zu bejahen (vgl. Killias, in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. II, 2012, N. 50 zu Art. 243 ZPO; Lachat, Proc�dure civile en mati�re de baux et loyers, 2011, S. 153; siehe auch Bohnet, Le droit du bail en proc�dure civile suisse, in: Bohnet/Wessner [Hrsg.], 16e S�minaire sur le droit du bail, 2010, S. 40 Rz. 142 sowie S. 34 Rz. 113).
�Somit galt im vorliegenden Verfahren nach Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO die soziale Untersuchungsmaxime. Nach dieser ist das Gericht nicht an die Beweisantr�ge der Parteien und deren Tatsachenbehauptungen gebunden (BGE 139 III 457 E. 4.4.3.2 mit Hinweisen). Wenn es Gr�nde zur Annahme hat, dass die Beweisantr�ge einer Partei unvollst�ndig sind, muss das Gericht selber nach einschl�gigen Beweismitteln forschen, von deren Existenz es aufgrund der Parteibehauptungen und der Akten Kenntnis hat (BGE 139 III 13 E. 3.2; 136 III 74 E. 3.1 S. 80; Urteil 4A_484/2011 vom 2. November 2011 E. 2.2).
2.4.�Die Mieterin berief sich im kantonalen Verfahren auf Art. 261 OR sowie auf den mit der Eigent�merauskunft des Grundbuchamts Altstetten-Z�rich vom 20. Juni 2012 belegten �bergang des Eigentums an der Mietliegenschaft auf die Beklagten per 15. Dezember 2011. Die in diesem Verfahrensstadium noch nicht anwaltlich vertretenen Beklagten bestritten daraufhin in der Klageantwort ihre Passivlegitimation, unter Hinweis auf die gleichzeitig mit der Schenkung zugunsten von N.Z.________ und M.Z.________ errichtete Nutzniessung. Freilich belegten sie diese Behauptung nicht und offerierten keine Beweismittel daf�r. In der Folge erschienen die Beklagten nicht zur Hauptverhandlung, offenbar in der unzutreffenden Annahme, dies sei angesichts ihrer fehlenden Passivlegitimation entbehrlich. Die Mieterin bestritt anl�sslich der Hauptverhandlung das Bestehen einer solchen Nutzniessung.
�Unter diesen Umst�nden h�tte das Mietgericht den Sachverhalt von Amtes wegen feststellen und zu diesem Zweck einen vollst�ndigen Grundbuchauszug einholen m�ssen. Indem es hierauf verzichtete und die Passivlegitimation der Beklagten in der Erw�gung bejahte, die Errichtung einer Nutzniessung sei unbewiesen geblieben, verletzte es Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO. Die dahingehende R�ge der Beschwerdef�hrer erweist sich als begr�ndet.
�Bei dieser Sachlage braucht nicht beurteilt zu werden, ob sich eine Beweisofferte f�r die Errichtung der Nutzniessung ohnehin aufgrund von Art. 970 Abs. 4 ZGB er�brigte, d.h. insofern eine offenkundige (nicht beweispflichtige) Tatsache gem�ss Art. 151 ZPO vorlag, wie die Beschwerdef�hrer in Analogie zur Rechtslage bei Handelregistereintr�gen (vgl. dazu Urteil 4A_412/2011 vom 4. Mai 2012 E. 2.2, nicht publ. in: BGE 138 III 294, mit Hinweisen) postulieren, die Vorinstanz demgegen�ber verneinte.
Die Beschwerdegegnerin macht in formeller Hinsicht geltend, die Beschwerdef�hrer begehrten vor Bundesgericht bloss ein�
Nichteintreten�auf die Klage. Deren�
Abweisung�sei dagegen nicht beantragt und somit nach Art. 107 Abs. 1 BGG gar nicht Thema des Beschwerdeverfahrens.
3.1.�Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, so entscheidet es in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zur�ck (Art. 107 Abs. 2 Satz 1 BGG). Nach Art. 107 Abs. 1 BGG darf es dabei nicht �ber die Begehren der Parteien hinausgehen. Die beschwerdef�hrende Partei kann sich dementsprechend grunds�tzlich nicht darauf beschr�nken, in der Beschwerdeschrift die Aufhebung des angefochtenen Entscheids zu beantragen, sondern muss einen Antrag in der Sache stellen (BGE 133 III 489 E. 3.1 mit Hinweisen).
3.2.�Einen ausdr�cklichen Antrag auf Klageabweisung unterbreiten die Beschwerdef�hrer dem Bundesgericht in der Tat nicht, und ein derartiges Begehren kann auch nicht der Beschwerdebegr�ndung entnommen werden. Im Gegenteil beharren die Beschwerdef�hrer darin ausdr�cklich auf ihrer Meinung, die fehlende Passivlegitimation habe zur Folge, dass auf die Klage nicht eingetreten werden d�rfe.
�Dieser Umstand schadet den Beschwerdef�hrern jedoch nicht: Diese beantragten bereits als Beklagte im erstinstanzlichen Verfahren das Nichteintreten auf die Klage, in der - unrichtigen (Erw�gung 2.3) - Annahme, ihre fehlende Vermieterstellung mache die Klage�
unzul�ssig. Das Mietgericht bejahte in der Folge die Passivlegitimation der Beklagten (und die Nichtigkeit der Mietzinserh�hung vom 20. Dezember 2011 sowie den R�ckerstattungsanspruch), ohne indessen die nicht anwaltlich vertretenen Beklagten auf ihre unrichtige Rechtsauffassung hinzuweisen. Daraufhin konnte das Obergericht als Rechtsmittelinstanz auch der Berufungsbegr�ndung in der Sache bloss das Begehren entnehmen, dass auf die Klage�
nicht eingetreten werden solle. Es beurteilte aber gleichwohl die Begr�ndetheit der Berufung und untersuchte die Passivlegitimation als materielle Anspruchsvoraussetzung.
�Dieses Vorgehen der Vorinstanzen war denn auch korrekt: Die Beklagten hatten im kantonalen Verfahren unmissverst�ndlich zum Ausdruck gebracht, aus welchen tats�chlichen Gr�nden die Klage der Mieterin ihres Erachtens gegen die falschen Personen gerichtet war. Dass die Beklagten �ber die Rechtsfolge ihrer fehlenden Sachlegitimation irrten, h�tte es unter dem Gesichtswinkel der Dispositionsmaxime nicht rechtfertigen k�nnen, ihnen zu unterstellen, sie wollten f�r den Fall des Eintretens auf die Klage die Klagebegehren anerkennen, zumal keine Anhaltspunkte daf�r vorlagen, dass sie die�
Abweisung�der Klage gerade nicht w�nschten (vgl. Art. 58 Abs. 1 ZPO sowie Hurni, in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. I, 2012, N. 35 zu Art. 58 ZPO). Bei dieser Sachlage steht das im bundesgerichtlichen Verfahren gestellte Begehren der Beschwerdef�hrer, auf die Klage sei nicht einzutreten, einer Abweisung derselben unter dem Blickwinkel von Art. 107 Abs. 1 BGG nicht entgegen, zumal auch nicht erkennbar ist, inwiefern es f�r die unterliegende Mieterin unter den gegebenen Umst�nden einen praktischen Unterschied machen w�rde, wenn �ber ihre Klage mittels Sach- statt Prozessurteil entschieden wird. Im �brigen ist zu Gunsten der Beschwerdef�hrer zu beachten, dass neue Begehren im bundesgerichtlichen Verfahren unzul�ssig sind (vgl. Art. 99 Abs. 2 BGG).
3.3.�Aus dem von den Beschwerdef�hrern beim Obergericht eingereichten Grundbuchauszug geht zweifelsfrei hervor, dass am 15. Dezember 2011, also gleichzeitig mit der �bertragung des Eigentums an der Mietliegenschaft, eine Nutzniessung zu Gunsten von N.Z.________ und M.Z.________ errichtet wurde. Auch die Mieterin behauptet nicht, der Ausweis sei insofern fehlerhaft. Somit steht fest, dass das Mietverh�ltnis nach den Grunds�tzen von Art. 261 und Art. 261a OR nicht auf die Beklagten �bergegangen ist (Erw�gung 2.1). Letzteren fehlt es somit an der Passivlegitimation f�r die vorliegende Klage. Diese erweist sich demzufolge als unbegr�ndet.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen, und das angefochtene Urteil des Obergerichts ist aufzuheben. Die Klage der Beschwerdegegnerin ist abzuweisen. Ferner ist die Sache zur Neuregelung der Kosten- und Entsch�digungsfolgen des kantonalen Verfahrens an das Obergericht zur�ckzuweisen (Art. 67 und Art. 68 Abs. 5 BGG). Bei diesem Ausgang wird die Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 sowie Art. 68 Abs. 2 BGG).
Die Beschwerde wird gutgeheissen, und das Urteil des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 22. November 2013 wird aufgehoben. Die Klage der Beschwerdegegnerin wird abgewiesen.
Die Sache wird zur Neuregelung der Kosten- und Entsch�digungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zur�ckgewiesen.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdef�hrer f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 2'500.-- zu entsch�digen.