Source: https://mein-nachbarrecht.de/urteile/aktuelle-urteile/7983-bundesgerichtshof,-urteil-vom-7-oktober-2015,-viii-zr-247-14
Timestamp: 2019-05-27 07:09:57
Document Index: 330388914

Matched Legal Cases: ['§ 2', 'BGH', 'BGH', '§ 242', '§ 2', '§ 307', '§ 305', '§ 307', '§ 2', '§ 557', '§ 557', '§ 557', '§ 561', 'BGH', '§ 242', '§ 537', '§ 562', '§ 563', '§ 563']

Bundesgerichtshof, Urteil vom 7. Oktober 2015, VIII ZR 247/14 - Mein-Nachbarrecht.de - Recht in Haus, Garten und Nachbarschaft
Das Mietverhältnis der Parteien sei zwar durch die Kündigung der Beklagten vom 27. März 2013 nicht beendet worden, weil die Parteien in § 2 des Mietvertrages das Recht zur ordentlichen Kündigung wirksam für die Dauer von vier Jahren bis zum 30. April 2015 ausgeschlossen hätten. Ein solcher Kündigungsausschluss könne nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, NJW 2012, 521 [BGH 23.11.2011 - VIII ZR 120/11] ) auch durch Formularvertrag wirksam vereinbart werden, so dass es keiner Entscheidung bedürfe, ob es sich um eine Individualvereinbarung handele.
Das Mietverhältnis habe aber zum 30. April 2014 geendet, weil die Beklagten mit Rücksicht auf Treu und Glauben ( § 242 BGB ) so zu stellen seien, als sei zu diesem Zeitpunkt ein Nachmieter gefunden worden.
Allerdings wäre der in § 2 des Mietvertrages vereinbarte Kündigungsausschluss - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - bereits wegen unangemessener Benachteiligung der Beklagten insgesamt unwirksam ( § 307 Abs. 1 BGB ), wenn es sich dabei um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelte. Hierzu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen, so dass für das Revisionsverfahren zugunsten der Klägerin zu unterstellen ist, dass der Kündigungsausschluss individualvertraglich vereinbart oder jedenfalls im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB ausgehandelt wurde.
1. Im Ansatzpunkt zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass ein Kündigungsausschluss für die Dauer von längstens vier Jahren auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam vereinbart werden kann. Nach der vom Berufungsgericht insoweit nicht ausreichend berücksichtigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss die Kündigung aber jedenfalls zum Ablauf von vier Jahren seit Abschluss des Mietvertrages möglich sein. Eine Formularklausel, die das nicht gewährleistet, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 BGB insgesamt unwirksam ( Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 86/10 , NJW 2011, 597 Rn. 14 ff.).
Sollte es sich bei § 2 des Mietvertrages hingegen um eine Individualvereinbarung handeln, wäre zwar die angesichts der gleichzeitigen Staffelmietvereinbarung höchstens zulässige Dauer des Kündigungsausschlusses gleichfalls überschritten. Denn gemäß § 557a Abs. 3 BGB kann bei einer Staffelmiete ein Kündigungsausschluss längstens in der Weise vereinbart werden, dass die Kündigung erstmals auf den Zeitpunkt erfolgt, zu dem seit Vertragsschluss vier Jahre abgelaufen sind. Hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam ( § 557a Abs. 4 BGB ). Dies würde bei einer Individualvereinbarung aber lediglich zur Teilunwirksamkeit des Kündigungsausschlusses insoweit führen, als die Höchstfrist des § 557a Abs. 3 BGB überschritten ist (vgl. Senatsurteil vom 14. Juni 2006 - VIII ZR 257/04 ; NJW 2006, 2696 unter II 1 b bb). Die Beklagten hätten in diesem Fall das Mietverhältnis erstmals zum Ablauf des 30. April 2015 kündigen können.
2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch im Falle eines individualvertraglich vereinbarten Kündigungsausschlusses nicht aus anderen Gründen als richtig dar ( § 561 ZPO ). Denn die Würdigung des Berufungsgerichts, die Klägerin habe die Stellung eines Nachmieters vereitelt und müsse sich deshalb so behandeln lassen, als sei zum 30. April 2014 ein zumutbarer Nachmieter gefunden worden, ist ebenfalls von Rechtsfehlern beeinflusst.
aa) Zwar ist die tatrichterliche Würdigung, ob ein Verhalten als rechtsmissbräuchlich zu bewerten ist, revisionsrechtlich nur eingeschränkt daraufhin überprüfbar, ob der Tatrichter den Sachverhalt zutreffend festgestellt hat, ob er den unbestimmten Rechtsbegriff des Rechtsmissbrauchs richtig erfasst hat und ob seine Wertung gegen Denk- oder Erfahrungssätze verstößt (vgl. Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14 , NJW 2015, 1087 Rn. 16 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ 204, 145 vorgesehen). Einer Prüfung an diesem Maßstab hält das Berufungsurteil jedoch nicht stand.
bb) Das Berufungsgericht hat verkannt, dass es allein dem Mieter obliegt, einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn er vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben ( § 242 BGB ) eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt. Denn der Mieter trägt gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache. Es ist deshalb allein seine Sache, einen geeigneten Nachfolger zu suchen, den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Der Vermieter ist demgegenüber nicht gehalten, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken.
Nach alledem kann der angefochtene Beschluss keinen Bestand haben; er ist aufzuheben ( § 562 Abs. 1 ZPO ). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen ( § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO ). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. In der neu eröffneten Berufungsverhandlung wird sich das Berufungsgericht gegebenenfalls auch mit der Anschlussberufung der Beklagten zu befassen haben.