Source: https://www.meinmietrecht.de/artikel/betriebskostenabrede-hinsichtlich-der-vereinbarung-einer-teilinklusivmiete/
Timestamp: 2020-06-05 09:27:42
Document Index: 270325097

Matched Legal Cases: ['§ 4', '§ 40', '§ 27', '§ 4', '§ 40', '§ 4', '§ 41', '§ 6', '§ 7', '§ 4', '§ 566', '§ 4', '§ 5', '§ 5', 'BGH', '§ 4', '§ 4', '§ 4']

Betriebskostenabrede hinsichtlich der Vereinbarung einer Teilinklusivmiete
AG Hamburg-Blankenese – Az.: 531 C 216/12 – Urteil vom 12.12.2012
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des beizutreibenden Kostenbetrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in selbst Höhe leistet.
Die Klägerin macht restliche Miete und Nebenkostennachzahlungsansprüche für die Zeit vom 1.5.2010 bis Februar 2012 gegenüber dem Beklagten geltend.
Der Beklagte schloss am 7./10. Mai 1979 einen Hamburger Mietvertrag für Wohnraum über die 2-Zimmer-Wohnung Nr. 222/1052 im 3. OG des Hauses … in … mit „… Nachlass“ ab. In § 4 des Mietvertrages heißt es:
1. Die Miete beträgt monatlich 495,– DM zzgl. folgender Betriebskosten: – Vorauszahlung –
a) Wasserverbrauch und Sielbenutzungsgebühr DM 0,35/qm 19,60 DM
b) Grundsteuer 6,00 DM
c) Müllabfuhrgebühr 4,00 DM
d) Schornsteinfegergebühr -,– DM
e) Feuerkasse, Sach- und Haftpflichtversicherung -,– DM
f) Treppenhausreinigung u.-licht: DM 0,45/qm 25,20 DM
g) Gemeinschaftsantenne 6,00 DM
h) Kosten des Fahrstuhls DM 0,40/qm 22,40 DM
i) Gartenpflege -,– DM
j) Hausbeleuchtung -,– DM
k) Hauswartkosten -,– DM
l) Zentralheizungs- und Warmwasserversorgungsanlage DM 1,30/qm (§ 40) 72,80 DM
2. Soweit die genannten Beträge zur Deckung dieser Betriebskosten nicht ausreichen oder andere Betriebskosten im Sinne des § 27 II. BV, in dessen jeweils geltender Fassung, sowie öffentliche Abgaben seit der letzten Vereinbarung der Miete sich erhöhen oder neu eingeführt werden, ist der Vermieter berechtigt, gemäß § 4 Abs. 2, 3 MHG, den Mehrbetrag anteilig auf den Mieter umzulegen, oder bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten die Vorauszahlungen zu erhöhen bzw. neu zu erheben.
§ 40 lautet – maschinenschriftlich -:
Die Vorauszahlung für Kosten der Zentralheizungs- und Warmwasserversorgungsanlage von zur Zeit DM 1,30 per qm monatlich gemäß § 4 I dieses Mietvertrages basiert auf dem derzeit gültigen Lieferpreis des Heizwerkbetreibers, Bei einer Änderung des Lieferpreises kann eine Anpassung dieses Betrages im gleichen Verhältnis verlangt werden.
In § 41 Ziffer 1. heißt es:
Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages nichtig sein oder werden, so wird die Gültigkeit des übrigen Vertrages dadurch inhaltlich nicht berührt. Die ungültige Bestimmung soll durch die Bestimmung ersetzt werden, die jener in zulässiger Weise am nächsten kommt.
Änderungen und Ergänzungen bedürfen der Schriftform. Mündliche Absprachen wurden nicht getroffen.
In § 6 des Mietvertrages ist geregelt, dass der Mietzins monatlich im Voraus spätestens am 3. Werktag eines Monats zu zahlen ist. § 7 des Mietvertrages regelt für die Aufrechnung und Zurückbehaltung von Mietzins eine einmonatige Ankündigungsfrist zu Lasten des Mieters.
Die Klägerin, die sich als Vermieterin geriert, hat gegenüber dem Beklagten laut eigener Rückstandsaufstellung Euro 1.149,43 zu beanspruchen.
Mit Schreiben vom 8.12.2011 wurden Betriebskostennachzahlungen von Euro 31,23 verlangt (Anlage K 1, Bl. 12 d.A.).
Mit Schreiben vom 14.12.2011 wurde ein Abrechnungsguthaben für Heizkosten in Höhe von Euro 26,85 gegengerechnet.
Die Klägerin beauftragte die … GmbH mit der Beitreibung des Abschlusssaldos. Hierfür entstanden Kosten in Höhe von Euro 37,50 und Auslagen in Höhe von Euro 90,50.
Der Beklagte erläutert seine rechnerischen Minderzahlungen wie folgt:
– Überzahlung aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung 2010 Euro 398,50.
Dieser Betrag ergibt sich im Wesentlichen aus der Abrechnung der Nebenkostenpositionen Außenanlagen Rasenfläche, Außenanlagen Gehölzfläche, Außenanlage Spielfläche, Winterdienst, Schornsteinfeger, Haftpflichtversicherung, Stromversorgung und Hauswart (Bl. 30 d.A.).
Für die Miete Mai 2010 hat der Beklagte neben einer Zahlung in Höhe von 270,63 Euro aufgerechnet Euro 332,02 für die in der Abrechnung 2010 ebenfalls monierten kalten Betriebskostenpositionen (Bl. 32 oben d.A.).
Hinsichtlich der Miete Februar 2011 macht der Beklagte neben einer Zahlung in Höhe von Euro 103,59 ein Betriebskostenguthaben in Höhe von Euro 491,06 geltend, das sich in Höhe von Euro 359,34 aus den als nicht abrechnungsfähig angesehenen kalten Betriebskosten ergibt und im Übrigen aus der Differenz zwischen Vorauszahlung und reduzierten Abrechnungsergebnis.
Hinsichtlich der Zahlung für Februar 2012 rechnet der Beklagte hilfsweise mit einer Überzahlung in Höhe von Euro 26,85 auf wegen geltend gemachter Ansprüche auf Senkung der Betriebskostenvorauszahlungen.
Die Parteien haben verschiedenste Betriebskostenabrechnungen aus der Vergangenheit vorgelegt sowie ein Mieterhöhungsverlangen der Firma … vom 25.5.1993 (Anlage B 5, Bl. 44 d.A. = Anlage B 19, Bl. 80 d.A.).
In dem Mieterhöhungsverlangen heißt es einmal „monatlich als Netto-Kaltmiete“ (Seite 1) und andererseits „neue Grundmiete zzgl. bisher neben der Miete gezahlte und angepasste Betriebskosten“ (Seite 2).
Die Klägerin ist der Auffassung, sie sei „Vermieterin“.
Außerdem meint sie, dass die im Mietvertrag angeführten Positionen wie etwa „Hauswartkosten“ zwar keinen konkreten Kostenbeitrag enthalten, dies jedoch nicht dahin zu verstehen sei, dass diese Position nicht umgelegt werden könne. Vielmehr verhalte es sich so, dass obwohl bei Abschluss des Mietvertrages kein Hauswart beauftragt war, die Option für künftige Beauftragung offengehalten werden sollte.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin Euro 1.149,43 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte trägt vor, dass die Klägerin bei den Abrechnungen beharrlich ignoriere, dass laut Vertrag eine Teilinklusivmiete geschuldet werde.
Betriebskostenpositionen in § 4 des Mietvertrages bei denen kein Vorauszahlungsbetrag aufgeführt worden sei, oder die dort nicht erwähnt seien, könnten auch nicht neben der Grundmiete auf den Beklagten durch Abrechnung umgelegt werden. Dies ergäbe sich auch aus dem Mieterhöhungsverlangen vom 25.5.1993 sowie den früheren Abrechnungen durch … Nachlass. Exemplarisch wird auf die Abrechnung 2003 und 2006 verwiesen (Anlage B 3, B 4, Bl. 42, 43 d.A.).
Wegen der Berechnung der einzelnen Zuvielforderungen der Klägerin und Überzahlungen des Beklagten wird auf die Klagerwiderung vom 28.8.2012 verwiesen.
Vorprozessual vertrat auch der Mieterverein zu Hamburg die Ansicht, dass hier eine Teilinklusivmiete vorläge.
1. Insoweit kann – obwohl jedweder prozessual verwertbare Sachvortrag hierzu fehlt – unterstellt werden, dass die Klägerin gem. § 566 BGB irgendwie durch Eigentumserwerb von dem bisherigen Eigentümer und Vermieter in die Vermieterstellung eingerückt ist.
Insoweit ist zwar weder vorgetragen aus welchen Personen der ursprüngliche Vermieter, eine nichtrechtfähige Erbengemeinschaft „… Nachlass“, bestanden haben soll. Es wird jedoch davon ausgegangen, dass die einzelnen Miterben grundbuchlich Eigentümer waren und die Klägerin zwischenzeitlich in diese Eigentümerstellung und damit in die Vermieterstellung eingetreten ist.
2. Die Regelung in § 4 Ziffer 1 und 2 des Mietvertrages (Bl. 38 d.A.) ist da aus dem Jahre 1979 stammend, am Maßstab des damaligen § 5 AGB-Gesetz zu messen.
Danach gehen Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen – zu denen auch Formularmietverträge gehören – zu Lasten des Verwenders (hier Vermieter).
Die Unklarheitenregel des § 5 AGB-Gesetz greift ein, wenn nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsmethoden ein nichtbehebbarer Zweifel bleibt und mindestens zwei Auslegungen rechtlich vertretbar sind (BGH NJW-RR 1989,1037).
Im vorliegenden Fall ist eine objektive Mehrdeutigkeit hinsichtlich der Positionen in § 4 Ziffer 1 hinsichtlich der Positionen Schornsteinfegergebühr, Feuerkasse, Sach- und Haftpflichtversicherung, Gartenpflege, Hausbeleuchtung und Hauswartkosten gegeben.
Insoweit liegt eine objektive Mehrdeutigkeit vor, da der maschinenschriftliche Zusatz „Vorauszahlungen“ und die maschinenschriftlichen Eintragungen einerseits die Möglichkeit zulassen, dass sämtliche in Ziffer 1 a – 1 I genannten Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind (soweit sie anfallen), andererseits aber auch die Auslegungsmöglichkeit besteht, dass der Mieter nur diejenigen Kosten zahlen soll, die er letztlich auch mit Vorauszahlungen in genannter Höhe bedienen muss.
Für die Auslegung nicht ergiebig ist die Mehrbelastungsklausel in § 4 Ziffer 2 des Mietvertrages.
Diese ermöglicht allenfalls, dass einseitige Weitergeben gestiegener Kosten, nicht jedoch die Neuabrechnung bisher nicht abgerechneter Kosten. Außerdem dürfte die Mehrbelastungsklausel der Inhaltskontrolle nicht standhalten, da sie – bei mieterfeindlichster Auslegung – auch die rückwirkende Erhöhung von Betriebskosten ermöglicht.
Insoweit scheidet auch eine ergänzende Vertragsauslegung aus, die keinen Freibrief zur Vertragsgestaltung durch Gerichte darstellt (vgl. Anmerkung Riecke zur verfehlten Entscheidung LG Hamburg ZMR 2012, 868).
Die Klausel des § 4 Ziffer 1 im Mietvertrag ist eng und zu Lasten der Klägerin/Vermieterin auszulegen, denn es sind zwar zahlreiche umlagefähige Betriebskosten aufgeführt. Als Vorauszahlung wurde jedoch kein einheitlicher Betrag für die kalten bzw. warmen Nebenkosten ausgeworfen, sondern lediglich bei einzelnen Betriebskostenpositionen ein Vorauszahlungsbetrag eingesetzt.
Obwohl der Vermieter nicht gehalten ist, überhaupt Vorauszahlungen zu nehmen, ist eine konkrete mietvertragliche Betriebskostenabsprache für einen „Karlsruher Durchschnittsmieter“ nicht mit dem Erklärungswert verbunden, dass auch die nicht zu bevorschussenden Betriebskostenpositionen später abzurechnen sein sollen. Für einen redlichen Mieter stellt sich die Einfügung von konkreten Teilbeträgen bei einzelnen Kostenarten nicht anders dar, als wenn sie angekreuzt oder in anderer Weise hervorgehoben worden wären (vgl. zutreffend Langenberg, Betriebskostenrecht, 5. Aufl. Seite 96 Rn. 38).
Dieses Ergebnis ist auch nicht unbillig, da das Formulierungsrisiko beim Vermieter liegt.
Durch zeitlich spätere Nebenkostenabrechnungen und Zahlungen des Beklagten ist es hier auch nicht zu einer stillschweigenden Vertragsänderung gekommen. Der Beklagte hat vielmehr zu fast jeder Abrechnung Einwendungen erhoben und daraufhin vom vormaligen Vermieter Abrechnungen erhalten, wie sie einer Teilinklusivmiete entsprechen.
Auch durch das Mieterhöhungsverlangen vom 25.5.1993 hat sich die Mietstruktur nicht in eine Nettokaltmiete zzgl. sämtlicher umlagefähiger Betriebskosten verändert. Der damalige Vermieter hat zwar auf Seite 1 des Mieterhöhungsverlangens von einer Nettokaltmiete geschrieben, aber auf Seite 2 von einer „neuen Grundmiete“ gesprochen zzgl. bisher (!) neben der Miete gezahlter Betriebskosten. Letzteres deckt sich gerade nicht mit einer Nettokaltmiete. Insoweit ist auch das Mieterhöhungsverfangen unklar und im Zweifel zugunsten des Mieters dahin zu verstehen, dass es bei der Grundmiete in Form einer Teilinklusivmiete bleibt zzgl. einzelner abzurechnender Betriebskosten/Betriebskostenvorauszahlungen.
Die vom Beklagten-Vertreter zutreffend errechneten Ergebnisse der Betriebskostenabrechnung auf der Basis der Teilinklusivmiete ergeben Guthabensbeträge in Höhe von Euro 398,50, 332,02 und 491,06 Euro, die insgesamt die Klageforderung übersteigen.
Mit dem Wegfall der Hauptforderung entfallen auch die Nebenforderungen. Es kann insoweit offen bleiben, ob die Entscheidung des Amtsgerichts Dortmund (WuM 2012, 492) zum Konzerninkasso hier zur Anwendung kommt.