Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BVerwG&Datum=17.10.1997&Aktenzeichen=8%20C%2018.96
Timestamp: 2019-06-18 12:04:22
Document Index: 363076783

Matched Legal Cases: ['Art. 3', 'Art. 14', 'Art. 6', '§ 1', '§ 36', 'Art. 14', '§ 36', '§ 36', '§ 36', 'Art. 6', '§ 1', '§ 56', '§ 56', '§ 56', '§ 56', '§ 56', 'Art. 6', '§ 1']

BVerwG, 17.10.1997 - 8 C 18.96 - dejure.org
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BVerwG, 17.10.1997 - 8 C 18.96 (https://dejure.org/1997,976)
BVerwG, Entscheidung vom 17.10.1997 - 8 C 18.96 (https://dejure.org/1997,976)
BVerwG, Entscheidung vom 17. Januar 1997 - 8 C 18.96 (https://dejure.org/1997,976)
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Zweckentfremdungsrechtliche Auflage zur Ersatzraum-Miethöhenbegrenzung auf Vergleichsmiete
Zweckentfremdungsgenehmigung - Abbruch von Wohnraum - Schaffung von Ersatzraum - Auflage der Beschränkung der Mietforderung für den Ersatzraum auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Zweckentfremdungsgenehmigung; Abbruch von Wohnraum; Schaffung von Ersatzraum; Auflage der Beschränkung der Mietforderung für den Ersatzraum auf die ortsübliche Vergleichsmiete
GG Art. 3, Art. 14; MRVerbG Art. 6 § 1; VwVfG § 36
Mietrecht - Keine Obergrenze für Neubauten
Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG;§ 36 VwVfG
VG Freiburg, 09.08.1994 - 4 K 1786/93
BVerwG, 27.06.1996 - 8 B 79.96
NJW 1998, 94
NVwZ 1998, 289 (Ls.)
NZM 1998, 45
VBlBW 1998, 138
BauR 1998, 528
ZfBR 1998, 55
Nach dieser Vorschrift darf einem Verwaltungsakt, auf dessen Erlass - bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen - ein Anspruch besteht, außer in den Fällen einer ausdrücklichen Ermächtigung der Behörde, eine Nebenbestimmung nur dann und nur insoweit beigefügt werden, als dadurch gewährleistet wird, dass die gesetzlichen Voraussetzungen des Verwaltungsakts erfüllt werden (BVerwG, U. v. 17.10.1997 - 8 C 18.96 - NJW 1998, 94).
Das Zweckentfremdungsverbot dient insoweit allein dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung des verbotsgeschützten Wohnraums für den örtlichen Markt (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 17. Oktober 1997 - BVerwG 8 C 18.96 -, NJW 1998, 94).
aa) Soweit sich - wie hier - die Voraussetzungen für die Beifügung einer Nebenbestimmung nicht aus einer spezialgesetzlichen Vorschrift ergeben, muss sie sich im Rahmen der Zwecksetzung des Hauptverwaltungsaktes und der für diesen maßgeblichen gesetzlichen Regelungen halten sowie sachbezogen und sachgerecht sein (vgl. BVerwGE 36, 145, 147; 51, 164, 166; 56, 254, 261; 64, 285, 288; BVerwG, Urt. v. 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94, 95;… Kopp/Ramsauer, VwVfG, 10. Aufl. 2008, § 36 Rdn. 55 m.w.N.).
aa) Soweit sich - wie hier - die Voraussetzungen für die Beifügung einer Nebenbestimmung nicht aus einer spezialgesetzlichen Vorschrift ergeben, muss sie sich im Rahmen der Zwecksetzung des Hauptverwaltungsaktes und der für diesen maßgeblichen gesetzlichen Regelungen halten sowie sachbezogen und sachgerecht sein (vgl. BVerwGE 36, 145, 147; 51, 164, 166; 56, 254, 261; 64, 285, 288; BVerwG, Urt. v. 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94, 95;… Kopp/Ramsauer, VwVfG, 10. Aufl., § 36 Rdn. 55 m.w.N.).
Insbesondere darf die Behörde verlangen, dass anstelle des abzubrechenden bzw. abgebrochenen Wohnraums Ersatzwohnraum geschaffen wird, der den vom Bundesverwaltungsgericht entwickelten Kriterien entspricht (vgl. BVerwGE 65, 139 ; BVerwG, NJW 1998, 94).
Denn der zu schaffende Wohnraum war unter dem Blickwinkel der Verfügungsberechtigung eine mindestens gleichwertige Ausgangsleistung des durch das Zweckentfremdungsverbot belasteten Klägers (vgl. Voraussetzungen BVerwG, NJW 1998, 94).
In Fällen, in denen der Verfügungsberechtigte ein beachtliches und verlässliches Ersatzwohnraumangebot macht, reduziert sich das Ermessen der Behörde, weil eine Gefährdung der Wohnraumversorgung nicht zu befürchten ist, auf 0. Sie darf insbesondere keine Ausgleichszahlungen verlangen (BVerfGE 55, 249 ; BVerwGE 65, 139 ; BVerwG NJW 1998, 94).
Denn ein Ersatzwohnraumangebot ist nur dann beachtlich - also ein adäquater Ausgleich für den zweckentfremdeten Wohnraum -, wenn die vom Bundesverwaltungsgericht entwickelten räumlichen, zeitlichen, persönlichen, funktionellen und qualitativen Voraussetzungen erfüllt sind (vgl. BVerwGE 65, 139 ; BVerwG, NJW 1998, 94).
Im April 1998 hörte der Geschäftsführer der Klägerin vom am 17.10.1997 verkündeten Urteil des BVerwG (8 C 18/96, NJW 1998, 94 ff.) und meinte, aus diesem ergebe sich die Nichtigkeit der zwischen den Parteien geschlossenen Zweckentfremdungsverträge.
Dem auf einen flächenmäßigen Bestandsschutz abzielenden Zweckentfremdungsverbot des Art. 6 § 1 a) MRVerbG ist genügt, wenn der diesen Kriterien entsprechende Wohnraum ersatzweise zur Verfügung gestellt wird; unerheblich ist, ob eine Vermietung auf dem bisherigen Preisniveau erfolgt (vgl. BVerwG NJW 1998, 94 ff.; BVerfGE 55, 249 ff. [unter II 2 der Entscheidungsgründe, dort auch grundlegend zum "Sickereffekt"]), ob der Ersatzwohnraum als Eigentumswohnung zur Eigennutzung oder zur Vermietung verkauft (vgl. BVerwG NJW 1998, 94 ff.; Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 23) oder ob er durch den zusätzlichen Wohnraum beanspruchenden Eigentümer selbst genutzt wird (vgl. BVerwG NJW 1998, 94 ff.; BVerwGE 95, 341 ff.; BVerfGE 38, 348 ff. [unter I 4 b) der Entscheidungsgründe]).
Der von ihr verbindlich zugesagte-hierauf ist abzustellen (vgl. BVerwGE 54, 54 ff. [drittletzter Absatz]) - und dann geschaffene Ersatzwohnraum erfüllte unstreitig alle vom BVerwG entwickelten Beachtlichkeitskriterien (vgl. zu diesen BVerwG NJW 1998, 94 ff.; BVerwGE 65, 139 ff.), überschritt insbesondere nicht die obere Grenze des Wohnstandards im Sinne eines ausgesprochenen Luxus' (vgl. BVerwGE 65, 139 ff.; BVerfGE 55, 249 ff. [unter II 2 der Entscheidungsgründe]) und war auch nicht kleiner, sondern deutlich größer.
5 1.2 Aufgrund der tatsächlichen, insoweit nicht mit Verfahrensrügen angegriffenen tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts und seiner hieran anknüpfenden rechtlichen Bewertungen sind die zwischen den Beteiligten geschlossenen Vereinbarungen vom 1. Februar 1994 und 12. August 1997 als öffentlich-rechtliche Austauschverträge (§ 56 HessVwVfG) zu qualifizieren, wobei hier auf die Leistung der Beklagten i.S.d. § 56 Abs. 2 HessVwVfG deswegen kein Anspruch bestand, weil die von dem Kläger (zu 1) eingegangene Verpflichtung zur Ersatzwohnraumbeschaffung nicht mehr in dem erforderlichen (BVerwG, Urteil vom 12. März 1982 BVerwG 8 C 23.80 , BVerwGE 65, 139 ; Urteil vom 17. Oktober 1997 BVerwG 8 C 18.96 NJW 1998, 94 ) zeitlichen Zusammenhang mit der durch den Vertrag genehmigten Zweckentfremdung stand.
Jedenfalls ist für die Beurteilung eines i.S.d. § 56 Abs. 1 Satz 2 HessVwVfG hinreichenden sachlichen Zusammenhanges mit dem Berufungsgericht zu berücksichtigen, dass die bundesrechtliche Ermächtigung zum Erlass eines Verbots der Zweckentfremdung von Wohnraum weder eine Wohnraumbewirtschaftung (BVerfG, Beschluss vom 4. Februar 1975 2 BvL 5/74 BVerfGE 38, 348) noch eine Mietpreisregelung gestattet (BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 1997 BVerwG 8 C 18.96 NJW 1998, 94).
Erfüllt ein als Ersatz angebotener Wohnraum nicht die nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (zusammenfassend BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 1997 BVerwG 8 C 18.96 NJW 1998, 94) zu stellenden Eignungsvoraussetzungen, eröffnet dies zwar die Möglichkeit, einer gleichwohl zu erteilenden Zweckentfremdungsgenehmigung Nebenbestimmungen beizufügen; es eröffnet aber kein von dem Regelungszweck gelöstes Ermessen und verändert auch nicht die Zweckbestimmung des Zweckentfremdungsrechts selbst, an die auch bei der Beurteilung des nach § 56 Abs. 1 Satz 2 HessVwVfG zu beachtenden sachlichen Zusammenhanges anzuknüpfen ist.
Unter welchen Voraussetzungen nach § 56 Abs. 2 Satz 1 HessVwVfG bei einer im Ermessen stehenden Zweckentfremdungsgenehmigung an die Vermietungsbedingungen anknüpfende vertragliche Abreden zulässig sind, welche darauf zielen, dass die an Ersatzwohnraum zu stellende Anforderung gesichert wird, dass dieser keinen luxuriösen Standard haben dürfe und dem Wohnungsmarkt ebenso wie zuvor der veraltete Wohnraum zur Verfügung stehen müsse (BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 1997 BVerwG 8 C 18.96 NJW 1998, 94), nach Maßgabe der Umstände des Einzelfalles mithin auf Mietpreis und Nutzerkreis bezogene Verpflichtungen einen hinreichenden sachlichen Zusammenhang zur Zweckentfremdungsgenehmigung aufweisen können, bedarf dabei keiner Klärung.
Eine Zweckentfremdungsgenehmigung kann daher beanspruchen, wer für den abzubrechenden Wohnraum einen für den Wohnungsmarkt ausgleichenden Ersatzwohnraum schafft bzw. verlässlich schaffen will (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 1997 - 8 C 18/96, juris, m.w.N.).
Denn entscheidend ist nach Sinn und Zweck des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes, dass überhaupt neuer Wohnraum errichtet wird, der dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt wird und damit den eingetretenen Wohnraumverlust unmittelbar oder mittelbar wieder ausgleicht (vgl. BVerwG, a.a.O., - 8 C 18/96, juris).
Auch teurerer Ersatzwohnraum ist daher grundsätzlich als beachtlich anzusehen, solange er nicht die Luxusgrenze überschreitet (…vgl. BVerfG, a.a.O.; BVerwG Urteile vom 12. März 1982 und 17. Oktober 1997, a.a.O.).
Das Zweckentfremdungsverbot ist nicht zum Schutz des Wohnraumbestands um seiner selbst willen gerechtfertigt (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 1997 - BVerwG 8 C 18.96 -, juris Rn. 9).
Sechstens muss er dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung stehen wie zuvor der zweckentfremdete Wohnraum (st. Rspr. vgl. BVerwG…, Urteil vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 23.80 -, juris Rn. 18; BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 1997 - BVerwG 8 C 18.96 -, juris Rn. 10 f. m.w.N.).
Danach hat einen Anspruch auf Erteilung einer auflagenfreien Genehmigung, wer den durch Zweckentfremdung eintretenden Wohnraumverlust durch neu geschaffenen Ersatzwohnraum ausgleicht (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 1997 - BVerwG 8 C 18/96 -, juris Rn. 8 f.; ausdrücklich im Sinne einer Ermessensreduzierung auf Null VG Frankfurt a.M., Urteil vom 1. Oktober 1998 - 4 E 664-95 -, BeckRS 9998, 36861).
Zwar folgt aus der dem Zweckentfremdungsverbot zugrunde liegenden Ermächtigung des Art. 6 § 1 MRVerbG, dass eine uneingeschränkte Genehmigung erteilt werden muss, wenn eine Zweckentfremdung von Wohnraum die durch ihr generelles Verbot geschützte allgemeine Wohnraumversorgung nicht berührt (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 17. Oktober 1997 - BVerwG 8 C 18.96 - Buchholz 454.51 Nr. 25 MRVerbG S. 28, 30 m.w.N.).
OVG Nordrhein-Westfalen, 06.10.2016 - 4 A 2188/13
Prüfung der Rechtmäßigkeit von Nebenbestimmungen einer Spielhallenerlaubnis; …
BVerwG, 03.09.2007 - 5 B 167.07
Erteilung der Genehmigung zur anderweitigen Nutzung oder Beseitigung von Wohnraum …
VG Freiburg, 11.07.2016 - 4 K 1586/16
Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Freiburg vom 28.01.2014
LG Bonn, 10.03.2004 - 6 T 48/04
Streitwert, Räumungsanspruch, Wohnung