Source: https://www.doc-du-juriste.com/droit-prive-et-contrat/droit-civil/commentaire-d-arret/arret-21-janvier-1981-inopposabilite-bail-proprietaire-478200.html
Timestamp: 2019-11-13 14:20:46+00:00
Document Index: 42876413

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', "l'article 595", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1134", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

Relativement au bail portant sur la chose d'autrui, il existe un principe selon lequel ce contrat est inopposable au véritable propriétaire qui peut revendiquer son bien libre de tout locataire à tout moment. Cependant, il existe des exceptions à ce principe.
C'est d'ailleurs l'une de ces exceptions que la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 21 janvier 1981.
En l'espèce, Dame Y, par un acte du 16 avril 1974, a consenti à Bouzin un bail à ferme portant sur un domaine rural dont elle est propriétaire pour 5/8E et usufruitière pour 1/8E ; les 2/8E en propriété et 1/8E en nue propriété appartenant à Dame X et Jean-Jacques Y.
Jean-Jacques Y, demandeur, a assigné Dame Y, défenderesse, afin d'obtenir la nullité du bail du fait de l'inopposabilité de ce contrat à l'intéressé.
Après qu'un tribunal de première instance compétent ait rendu son jugement et que la partie mécontente ait interjeté appel devant la cour d'appel de Toulouse, cette dernière, dans un arrêt du 30 novembre 1978, a fait droit à la demande de Jean-Jacques Y au motif que le nu propriétaire n'ayant pas donné son consentement à la conclusion du bail par l'usufruitier de la chose louée, ce contrat lui est inopposable et donc nul au regard de l'article 595 du Code civil.
Dame Y a formé un pourvoi en cassation, soutenant qu'en qualité d'usufruitière, elle s'était comportée, à l'égard du cocontractant locataire et des tiers, en propriétaire apparent et qu'ainsi, le bail est valable.
Le 21 janvier 1981, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt rendu par la cour d'appel de Toulouse et a renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Bordeaux.
Ainsi, la question qui se posait aux juges était de savoir si un bail à ferme conclu par un usufruitier peut être opposable au nu propriétaire et valable si l'usufruitier a agit en propriétaire apparent.
En d'autres termes, un bail à ferme conclu par un usufruitier agissant en propriétaire apparent est-il opposable au nu propriétaire du bien loué si celui-ci n'a pas donné son accord à la conclusion du bail ou bien ce dernier peut-il obtenir la nullité de ce contrat ? (...)
I) L'admission d'une exception au principe d'inopposabilité du bail au véritable propriétaire
A. Une exception mise en oeuvre à certaines
B. Une exception emportant des effets
II) Une solution prétorienne justifiée
A. Une solution prétorienne comblant un vide juridique
B. Une solution justifiée et confirmée
[...] En réalité, les juges ont fondé leur solution sur un courant jurisprudentiel constant basé sur la théorie de l'apparence et la bonne foi du cocontractant. Cela peut être interprété comme un appel à l'intervention du législateur. Si cette solution est purement prétorienne, elle semble parfaitement justifiée et uniformément appliquée par la jurisprudence. B. Une solution justifiée et confirmée Cet arrêt de 1981 applique une solution rappelant l'importance et la primauté de la force obligatoire des contrats d'ailleurs classiquement appliquée par la jurisprudence Une solution tendant à faire respecter la force obligatoire du contrat Si cette solution fait primer la théorie de l'apparence et la bonne foi du cocontractant sur un texte législatif, elle tend à faire respecter la force obligatoire du contrat, principe énoncé dans l'article 1134 du Code civil en ce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles être exécutées de bonne foi En effet, les juges prononcent la validité du contrat au détriment du véritable propriétaire du bien loué. [...]
[...] C'est d'ailleurs l'une de ces exceptions que la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 21 janvier 1981. En l'espèce, Dame par un acte du 16 avril 1974, a consenti à Bouzin un bail à ferme portant sur un domaine rural dont elle est propriétaire pour 5/8E et usufruitière pour 1/8E; les 2/8E en propriété et 1/8E en nue propriété appartenant à Dame X et Jean-Jacques Y. Jean-Jacques demandeur, a assigné Dame défenderesse, afin d'obtenir la nullité du bail du fait de l'inopposabilité de ce contrat à l'intéressé. [...]
[...] Celle-ci avait justifié sa décision en se fondant sur un arrêt du Parlement de Rouen du 19 juin 1739 et a par la suite étendu sa solution au propriétaire apparent dans un arrêt du 20 juillet 1910. Si la 1ere Chambre civile a admis cette solution pour l'héritier apparent dans un arrêt la Boussinière du 26 janvier 1897 en énonçant que dès que l'erreur commune ainsi que la bonne foi du tiers sont établies, les aliénations consenties par l'héritier apparent échappent à toute action en résolution dirigée par l'héritier véritable ce n'est que dans un arrêt de principe du 3 avril 1963 qu'elle a étendu cette solution au propriétaire apparent en énonçant que la nullité du titre apparent est sans influence sur la validité des aliénations ou constitutions d'hypothèques par lui consenties dès lors que la cause de la nullité est demeurée et devait nécessairement être ignorée de tous Depuis cet arrêt de principe de 1963, la solution admettant la validité du contrat conclu par un propriétaire apparent a été maintenue et étendue aux baux, comme en témoignent les arrêts de la 3eme Chambre civile du 4 février 1975, du 11 juin 1980, et notre arrêt du 21 janvier 1981. [...]
[...] Après avoir vérifié la présence des conditions nécessaires à l'admission de l'opposabilité du bail au véritable propriétaire, les juges ont appliqué ses effets. B. Une exception emportant des effets particuliers L'admission de l'opposabilité du bail au nu propriétaire engendre des effets particuliers, à savoir, la validité du bail et une possibilité pour l'usufruitier de conclure un bail sans l'accord du nu propriétaire La validité du bail du fait de l'opposabilité au véritable propriétaire La réunion des deux conditions, à savoir, l'apparence et la bonne foi du locataire ayant traité sous l'empire de l'erreur commune, permet aux juges de prononcer la validité du contrat de bail. [...]
[...] Il est admis que le locataire a traité de bonne foi lorsqu'il croyait sincèrement que le bailleur était le véritable propriétaire de la chose louée même si ce n'était pas le cas. Il doit avoir contracté sous l'empire d'une erreur commune autrement dit, il faut qu'il ait légitimement pu croire que le bailleur était le véritable propriétaire de la chose louée, au sens ou cette erreur aurait pu être commise par n'importe quelle personne agissant en bon père de famille En l'espèce, Bouzin, le cocontractant locataire croyait sincèrement que Dame Y était la véritable propriétaire du domaine rural loué puisqu'elle a agi à son égard comme si elle l'était effectivement. [...]
Droit civil Commentaire d'arrêt, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 21 janvier 1981, Le principe d'inopposabilité du bail au propriétaire