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Timestamp: 2019-11-12 16:25:52
Document Index: 64426843

Matched Legal Cases: ['§ 437', '§ 281', '§ 280', '§ 434', '§ 434', '§ 434', '§ 434', 'BGH', 'BGH', '§ 434', '§ 434', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 434', '§ 434', '§ 311', 'BGH', 'BGH', '§ 311', 'BGH', 'BGH', '§ 434', '§ 434', '§ 434', '§ 561', '§ 442', '§ 434', '§ 437', '§ 281', '§ 280', '§ 444', '§ 434', '§ 434', '§ 434', '§ 311', '§ 311', '§ 434', '§ 434', '§ 561', '§ 563', '§ 442']

Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. April 2016, V ZR 23/15 - Mein Nachbarrecht
V ZR 23/15
Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich ein Anspruch des Klägers aus § 437 Abs. 1 Nr. 3 , § 281 Abs. 1 , § 280 Abs. 1 und 3 BGB nicht bejahen.
a) Richtig ist allerdings, dass nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu gehören auch Angaben in einem Exposé (vgl. Senat, Urteil vom 16. März 2012 – V ZR 18/11 , NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16).
b) Das Baujahr eines Gebäudes gehört zu den Eigenschaften eines bebauten Grundstücks, da es dessen Wert in aller Regel beeinflusst (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 2010, 1643 f. [OLG Hamm 29.04.2010 – 22 U 127/09] ; Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB [2014], § 434 Rn. 170; Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 434 Rn. 63).
c) Ob das Baujahr eines Hauses der nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB geschuldeten Beschaffenheit – hier: Baujahr 1999/2000 – nicht entspricht, weil bei der Errichtung ein älteres Bauteil integriert worden ist, hängt davon ab, ob dadurch die bei der gebotenen objektiven Betrachtung (BGH, Urteil vom 20. Mai 2009 – VIII ZR 191/07 , BGHZ 181, 170 Rn. 14 ; Urteil vom 29. Juni 2011 – VIII ZR 202/10 , WM 2011, 2149 Rn. 12) berechtigte Erwartung des Käufers enttäuscht wird, dass das Gebäude in dem angegebenen Baujahr errichtet worden ist. Das kann nicht allgemein bestimmt werden, sondern ist danach zu beurteilen, ob das Haus durch das ältere Bauteil derart geprägt wird, dass es den Charakter verliert, in dem erwarteten Baujahr erstellt worden zu sein. Maßgeblich dafür sind der Grad der Altersabweichung sowie die Art, die Größe und die Bedeutung des einbezogenen älteren Bauteils für das Gebäude. Je älter, umfangreicher und bedeutender – weil es sich z.B. um eine tragende Wand handelt – der ältere Bauteil ist, desto eher wird das Haus aus der objektivierten Sicht des Käufers nicht mehr als in dem geschuldeten Baujahr errichtet anzusehen sein.
(1) Ein zwischen den Parteien eines Kaufvertrages vereinbarter Ausschluss der Haftung für Sachmängel erfasst nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht die Haftung des Verkäufers für das Fehlen der nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Eigenschaften, sondern nur die Haftung für das Fehlen der ohne eine solche Vereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB geschuldeten Eigenschaften (Senat, Urteil vom 6. November 2015 – V ZR 78/14 , BGHZ 207, 349 Rn. 9 mwN; BGH, Urteil vom 29. November 2006 – VIII ZR 92/06 , BGHZ 170, 86 Rn. 31 und Urteil vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 117/12 , NJW 2013, 1733 Rn. 15). Danach könnte der Verkäufer seine Haftung auch für das Fehlen von Eigenschaften ausschließen, deren Vorhandensein der Käufer nach seinen öffentlichen Äußerungen berechtigterweise erwarten kann. Sie stehen nämlich gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB den nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB geschuldeten Eigenschaften gleich.
(2) Zweifelhaft ist aber, ob sich ein allgemeiner Haftungsausschluss aus der Sicht des Käufers auf die Haftung wegen Fehlens solcher Eigenschaften bezieht. Die öffentliche Äußerung des Verkäufers könnte nämlich nicht nur die Erwartungen des Käufers an die Beschaffenheit der Sache prägen, sondern auch zu den Begleitumständen gehören, die den Sinngehalt des Haftungsausschlusses erhellen können und in diesem Rahmen bei der Auslegung zu berücksichtigen wären (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 – V ZR 189/15 , Grundeigentum 2016, 968 Rn. 15 mwN). Nicht ausgeschlossen ist, dass ein objektiver Betrachter in der Lage des Käufers im Hinblick auf die öffentliche Äußerung des Verkäufers annimmt, der allgemeine Haftungsausschluss beziehe sich nicht auch auf die Haftung für das Fehlen der darin "zugesagten" Eigenschaften. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine solche Erwartung für die Auslegung des Haftungsausschlusses relevant sein kann, bedarf hier aber keiner Entscheidung.
(1) Grundstückskaufverträge müssen nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB notariell beurkundet werden. Die Parteien können einen solchen Vertrag wirksam nur zustande bringen, wenn sie in die zu errichtende Vertragsurkunde alle Erklärungen aufnehmen lassen, die Inhalt der vertraglichen Regelungen werden sollen (Senat, Urteil vom 19. November 1982 – V ZR 161/81 , BGHZ 85, 315, 317 ; Urteil vom 30. Juni 2006 – V ZR 148/05 , NJW-RR 2006, 1292 Rn. 12; Urteil vom 6. November 2015 – V ZR 78/14 , BGHZ 207, 349 Rn. 16). Dieser Umstand prägt seine Auslegung. Die Parteien wollen im Zweifel keinen Vertrag schließen, der wegen Nichtbeurkundung von Regelungen, die zu seinem Inhalt werden sollen, nichtig ist, zumal sie sich nicht darauf verlassen können, dass die nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB an sich mögliche Heilung des Formmangels eintritt (Senat, Urteil vom 6. November 2015 – V ZR 78/14 , BGHZ 207, 349 Rn. 17 f.).
(2) Der in der Verhandlung vor dem Notar zu beurkundende Entwurf des Kaufvertrags bildet damit eine Zäsur. Die Parteien können nicht davon ausgehen, dass im Vorfeld des Vertrags, etwa bei einer Besichtigung, erteilte Informationen über das Grundstück oder das auf ihm stehende Gebäude zum Inhalt der vertraglichen Verpflichtungen werden, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird (vgl. Senat, Urteil vom 6. November 2015 – V ZR 78/14 , BGHZ 207, 349 Rn. 17 f.). Bei Eigenschaften, die der Käufer an sich nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten könnte, gilt nichts anderes. Der Verkäufer haftete zwar für Sachmängel, die auf dem Fehlen solcher Eigenschaften beruhen, weil die Regelung in § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB auch für den Grundstückskaufvertrag gilt (Senat, Urteil vom 16. März 2012 – V ZR 18/11 , ZfIR 2012, 463 Rn. 16). Sie gilt aber auch dort nur unter dem Vorbehalt, dass nichts anderes vereinbart ist. Maßgeblich ist deshalb auch insoweit, was in der notariellen Urkunde vereinbart wird. Erst sie ergibt, wofür der Verkäufer letztlich einstehen will. Enthält sie einen uneingeschränkten Haftungsausschluss, bedeutet das deshalb in aller Regel, dass der Verkäufer es gerade nicht bei der Haftung für die Eigenschaften belassen will, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten könnte, sondern von der Möglichkeit einer abweichenden Vereinbarung Gebrauch machen und die Haftung für das Fehlen solcher Eigenschaften vollständig ausschließen will.
b) Rechtsfehlerfrei ist auch die weitere Annahme des Berufungsgerichts, dass einen Verkäufer, der durch eine unrichtige Angabe über das Kaufobjekt eine Fehlvorstellung des Käufers hervorruft, eine Pflicht zur Offenbarung trifft. Führt der Umstand, dass bei dem Neubau des Hauses die ältere Wand der ehemaligen Scheune integriert wurde, zu einem Sachmangel, hätten die Beklagten den Kläger über die Einbeziehung des älteren Bauteils aufklären müssen (vgl. zur objektiven Seite der Arglist Senat, Urteil vom 27. Juni 2014 – V ZR 55/13 , NJW 2014, 3296 Rn. 10).
aa) Arglist setzt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zumindest Eventualvorsatz voraus; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt dagegen nicht. Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde. Dass selbst ein bewusstes Sichverschließen nicht den Anforderungen genügt, die an die Arglist zu stellen sind, hat der Senat bereits entschieden (Urteil vom 12. April 2013 – V ZR 266/11 , NJW 2013, 2182 Rn. 12 ff.; Urteil vom 7. März 2003 – V ZR 437/01 , NJW-RR 2003, 989, 990; vgl. auch Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 11. Aufl., Rn. 42 u. 1043 ff.). Erforderlich ist die Kenntnis der den Mangel begründenden Umstände zumindest in der Form des Eventualvorsatzes. Diese Kenntnis muss festgestellt werden; sie kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden. Liegt eine solche Kenntnis vor, ist es allerdings unerheblich, ob der Käufer daraus den Schluss auf einen Mangel im Rechtssinne (§ 434 Abs. 1 BGB ) zieht (Senat, Urteil vom 12. April 2013 – V ZR 266/11 , NJW 2013, 2182 Rn. 14).
3. Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO ).
a) Darlegungs- und beweispflichtig für sämtliche Voraussetzungen der Arglist und damit auch für die Kenntnis der Beklagten von dem Mangel ist der Kläger (vgl. Senat, Urteil vom 27. Juni 2014 – V ZR 55/13 , NJW 2014, 3296 Rn. 13).
b) Liegen die Voraussetzungen für eine Haftung der Beklagten wegen Verschweigens der Einbeziehung von älterer Bausubstanz in den Neubau vor, wird das Berufungsgericht dem Vortrag der Beklagten zu einer Kenntnis des Klägers ( § 442 BGB ) unter Berücksichtigung der diesbezüglichen Ausführungen in der Revisionsbegründung erneut nachzugehen haben. Hinsichtlich der Berücksichtigung erstinstanzlich angebotener Beweise eines Berufungsbeklagten wird auf den Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 15. September 2015 hingewiesen (VI ZR 391/14, […] Rn. 9 ff.).
c) Soweit es um die – ebenfalls von dem Kläger darzulegende und zu beweisende – Kenntnis der Beklagten von bauphysikalischen Nachteilen geht, die sich aus der Einbeziehung der Wand ergeben, wird darauf hingewiesen, dass der Verkäufer, der eine Fachfirma mit der Beseitigung eines Mangels beauftragt, grundsätzlich von einem ordnungsgemäßen Vorgehen des Unternehmens ausgehen kann (Senat, Urteil vom 9. Februar 2016 – V ZR 216/14,ZNotP 2016, 70Rn. 19 f.). Für die Errichtung eines Hauses gilt nichts anderes.
§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB, § 437 Abs. 1 Nr. 3, § 281 Abs. 1, § 280 Abs. 1, 3 BGB, § 444 BGB, § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB, § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB, § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB, § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB, § 434 Abs. 1 BGB, § 561 ZPO, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO, § 442 BGB