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Timestamp: 2016-10-22 09:03:34+00:00
Document Index: 281773979

Matched Legal Cases: ['art. 48', 'art. 46', 'ATF ', 'art. 34', 'art. 1', 'art. 55', 'art. 43', 'art. 43', 'ATF ', 'art. 63', 'art. 64', 'ATF ', 'art. 55', 'ATF ', 'art. 272', 'art. 272', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 272', 'ATF ', 'art. 63', 'ATF ', 'art. 63', 'art. 272', 'art. 274', 'art. 63', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 274', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 156']

4C.138/2006 (31.08.2006)
d�fendeurs et recourants, repr�sent�s par Me Patrice Le Houelleur,
demandeur et intim�, repr�sent� par Me Corinne Nerfin.
contrat de bail � loyer; prolongation de bail,
Par contrat du 19 f�vrier 1998, Y.________ a remis � bail aux �poux X.________ une villa jumelle sise � A.________, pour une dur�e initiale de trois ans, du 1er mai 1998 au 30 avril 2001, avec clause de reconduction tacite annuelle, sauf d�nonciation donn�e trois mois � l'avance, pour un loyer de 3'000 fr. par mois, charges non comprises. Le 16 septembre 2003, le propri�taire a r�sili� le bail pour le 30 avril 2004, au motif que son fils souhaitait habiter la villa.
Le 10 octobre 2003, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers d'une requ�te en prolongation de bail. Par d�cision du 29 novembre 2004, cette autorit� a accord� aux locataires une premi�re prolongation au 30 avril 2006. Le 15 d�cembre 2004, le propri�taire a saisi le Tribunal des baux et loyers en concluant � l'octroi d'une prolongation unique au 31 d�cembre 2005. Par jugement du 4 mai 2005, celui-ci a accord� aux locataires une unique prolongation de deux ans � l'�ch�ance du 30 avril 2006. Par arr�t du 6 mars 2006, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a confirm� le jugement attaqu�.
Les �poux X.________ (les d�fendeurs) interjettent un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Ils concluent principalement � l'annulation de l'arr�t entrepris et � sa r�forme en ce sens qu'il leur est accord� une premi�re prolongation de bail au 30 avril 2006, subsidiairement � l'annulation de l'arr�t entrepris et au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants, le tout avec suite de d�pens. Y.________ (le demandeur) propose le rejet du recours dans la mesure o� il est recevable et la confirmation de la d�cision attaqu�e, avec suite de d�pens.
1.1 Interjet� par les d�fendeurs, qui ont succomb� dans leurs conclusions en prolongation du bail, et dirig� contre une d�cision finale rendue en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ; ATF 113 II 406 consid. 1; plus r�cemment arr�t 4C.269/2004 du 4 octobre 2004, consid. 1.1), le recours est en principe recevable puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile compte tenu des f�ries (art. 34 al. 1 let. a et 54 al. 1 OJ; art. 1 de la loi f�d�rale du 21 juin 1963 sur la supputation des d�lais comprenant un samedi) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
1.2 Le recours en r�forme est ouvert pour violation du droit f�d�ral (art. 43 al. 1 OJ). En revanche, il ne permet pas de se plaindre de la violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1, 2e phrase OJ), ni de la violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c). Saisi d'un tel recours, le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s et clairement �tablis (art. 64 OJ). Dans la mesure o� une partie recourante pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 130 III 102 consid. 2.2 p. 106, 136 consid. 1.4). Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en r�forme n'est pas ouvert pour remettre en cause l'appr�ciation des preuves et les constatations de fait qui en d�coulent (ATF 130 III 136 consid. 1.4; 129 III 618 consid. 3).
Invoquant les art. 272 et 272b CO, les d�fendeurs reprochent � la cour cantonale de ne pas avoir tenu compte de tous les �l�ments pertinents de la situation d'esp�ce, qui militeraient pourtant en faveur de l'octroi d'une premi�re prolongation de bail.
2.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des cons�quences p�nibles sans que les int�r�ts du bailleur le justifient. L'alin�a 2 de cette disposition pr�voit que, dans la pes�e des int�r�ts, l'autorit� comp�tente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (a), la dur�e du bail (b), la situation personnelle, familiale et financi�re des parties ainsi que leur comportement (c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alli�s peuvent avoir d'utiliser eux-m�mes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin (d), et la situation sur le march� local du logement et des locaux commerciaux (e). La pes�e des int�r�ts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement � d�terminer le principe d'une �ventuelle prolongation de bail, mais aussi sa dur�e. Le juge gardera � l'esprit que la prolongation a pour but de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b; plus r�cemment arr�t 4C.269/2004 du 4 octobre 2004, consid. 4.1) ou, � tout le moins, tend � adoucir les cons�quences p�nibles que la r�siliation peut entra�ner pour celui-ci (ATF 116 II 446 consid. 3b; plus r�cemment arr�t 4C.269/2004 du 4 octobre 2004, consid. 4.1). C'est le lieu de rappeler que le besoin l�gitime du bailleur, ou de ses proches, d'occuper les locaux pr�vaut g�n�ralement sur les int�r�ts du locataire (arr�t 4C.269/2004 du 4 octobre 2004, consid. 4.2 et la r�f�rence cit�e), le but de la prolongation n'�tant pas d'assurer au locataire le maintien ind�fini d'une situation favorable (cf. ATF 116 II 446 consid. 3b; plus r�cemment arr�t 4C.269/2004 du 4 octobre 2004, consid. 4.2 et la r�f�rence cit�e).
L'art. 272b al. 1 CO pr�voit que le bail d'habitations peut �tre prolong� de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans, et que dans ses limites, une ou deux prolongations peuvent �tre accord�es.
La d�termination de la dur�e de la prolongation en fonction des crit�res pr�cit�s rel�ve du pouvoir d'appr�ciation du juge. Celui-ci doit tenir compte du but de la disposition et proc�der � une pes�e des int�r�ts en pr�sence. Le juge ne transgresse pas le droit f�d�ral en exer�ant le pouvoir d'appr�ciation que la loi lui accorde. Le droit f�d�ral n'est viol� que si le juge sort des limites fix�es par la loi, s'il se laisse guider par des consid�rations �trang�res � la disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les �l�ments d'appr�ciation pertinents ou s'il tire des d�ductions � ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appr�ciation (ATF 125 III 226 consid. 4b et les r�f�rences cit�es; plus r�cemment, cf. �galement arr�t 4C.425/2004 du 9 mars 2005, consid. 3.2).
2.2 Dans la pr�sente esp�ce, la cour cantonale a retenu, en fait, que les locataires exercent respectivement les professions d'avocat et d'institutrice, qu'ils ont trois enfants, scolaris�s � A.________ o� travaille leur m�re. Les locataires ont produit un important dossier comprenant un grand nombre d'offres de maisons � vendre, d'o� ils d�duisent qu'il leur est extr�mement difficile, voire impossible, de trouver une villa r�pondant aux exigences dict�es par la pr�sence de trois enfants et dont les conditions de location ne soient pas exorbitantes. Les recherches ont essentiellement port� sur le quartier de A.________. Le fils du propri�taire, employ� de banque, souhaite s'installer avec sa compagne, divorc�e (et non pas encore mari�e, contrairement � une inadvertance de la cour qu'il convient de rectifier d'office; art. 63 al. 2, 2�me phrase et 64 al. 2 OJ), et avec la fille de cette derni�re. Actuellement, celles-ci vivent dans un appartement de quatre pi�ces � B.________, pour un loyer de 1'346 fr. par mois, et celui-l� en occupe un de trois pi�ces � C.________, pour 890 fr. par mois, apr�s qu'il a d�m�nag� de D.________ (faits de notori�t� connus des deux pr�c�dentes instances; ATF 98 II 211 consid. 4a p. 214).
La cour cantonale a consid�r�, en droit, que l'unique prolongation de deux ans, au 30 avril 2006, se justifiait par la dur�e du bail de sept ans, par celle du pr�avis de cong� de sept mois et par le caract�re comparable des situations personnelles des locataires et du fils du bailleur, s'agissant dans les deux cas de familles - de droit ou de fait - avec des enfants. Ces derni�res p�tissaient dans une m�me mesure de la situation de p�nurie sur le march� du logement � Gen�ve. Il �tait l�gitime pour le fils du bailleur de s'installer dans l'une des villas de ce dernier (correction d'une inadvertance manifeste; art. 63 al. 2, 2�me phrase et 64 al. 2 OJ), pour mettre fin aux trajets incessants entre les deux appartements � et � la vie de famille �clat�e � en raison de cette circonstance. D'un autre c�t�, la situation mat�rielle et sociale des locataires, et leur attachement � A.________ en raison de la scolarisation des enfants et de l'emploi de leur m�re, avaient �t� pris en compte, ce d'autant plus qu'ils disposaient de � revenus suffisants pour retrouver un logement correspondant � leur attente dans la r�gion de A.________ �. Enfin, ces derniers n'avaient donn� aucune explication concr�te sur les motifs les conduisant � rejeter des offres d'achat, ou, plus rarement, de location, qui pourraient r�pondre � leurs besoins et � leurs moyens, sinon � leurs exigences.
2.3 Selon les d�fendeurs, la cour cantonale aurait assimil� leur situation de famille � celle du fils du bailleur, qui sont pourtant diam�tralement oppos�es, n'aurait pas tenu compte de leur tr�s fort rattachement � A.________, en raison du m�tier de l'�pouse et de la scolarisation des trois enfants dans l'�cole locale, et aurait consid�r� que leur situation �tait ais�e, alors que des enqu�tes n'avaient jamais �t� ouvertes � ce sujet et que leurs moyens financiers n'avaient jamais �t� �tablis. Vu le caract�re aigu de la crise du logement � Gen�ve, avec un taux de vacance de 0,19 %, et le fait que leur famille comprenne cinq personnes, la cour cantonale ne pouvait retenir que les locataires et le fils du propri�taire p�tissaient dans la m�me mesure de la p�nurie du logement. Enfin, le besoin du fils du propri�taire n'�tait ni urgent ni concret, dans la mesure o� son amie, avec laquelle il envisage de vivre en communaut� domestique, dispose d'un appartement de quatre pi�ces, et o� lui-m�me est locataire d'un logement de trois pi�ces. Ainsi, les d�fendeurs se plaignent plus pr�cis�ment de la violation de l'art. 272 al. 2 let. c, d et e CO.
2.3.1 Le premier crit�re avanc� par les locataires est celui de la situation personnelle, familiale et financi�re des parties, que les pr�c�dents juges auraient interpr�t� de mani�re abusive.
Comme les d�fendeurs n'ont pas repris, en instance de r�forme, leur grief de l�sion de l'art. 274d, al. 3 CO, concernant l'�tablissement des faits, et qu'ils n'ont pas combattu le d�faut de preuve de leur situation financi�re par la voie idoine du recours de droit public, il convient de statuer sur la base des faits retenus par la cour cantonale, qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 63 al. 2 OJ), sauf pour ce qui est de la rectification d'office de constatations reposant manifestement sur des inadvertances, pour autant qu'un tel manquement soit pertinent au vu des faits all�gu�s par les parties. Tel n'est pas le cas de l'ignorance, par la cour cantonale, d'une pi�ce r�guli�rement vers�e en premi�re instance par le bailleur, selon laquelle ce dernier est propri�taire de deux ou de plusieurs villas � A.________, dans la commune de Z.________. Par contre, il ressort de la lecture du dispositif du jugement de divorce, r�guli�rement produit par le demandeur, que la compagne du fils du bailleur est divorc�e, et non pas � encore mari�e �, comme le retient � tort la juridiction cantonale. Au demeurant, cette circonstance ne saurait �tre d'une grande utilit� aux locataires, dans la mesure o� le prononc� du divorce de la compagne du fils du bailleur repr�sente un �l�ment favorable � la th�se de l'�tablissement d'une communaut� domestique stable entre ces derniers.
2.3.2 Les d�fendeurs reprochent � la cour cantonale d'avoir estim� � que les deux parties p�tissaient dans la m�me mesure de la situation de p�nurie sur le march� du logement �, alors que dans leur cas, il s'agissait d'une famille de cinq personnes comportant trois enfants mineurs, et dans l'autre, d'une communaut� domestique en formation r�unissant trois personnes, dont une enfant mineure. Or, la volont� du bailleur de permettre l'installation de son fils dans sa villa litigieuse implique une appr�ciation de la difficult� de relogement des locataires, compte tenu du march� locatif, et de la facult�, pour le propri�taire, de supporter de fa�on l�gitime une prolongation plus ou moins longue du bail, dans les limites de l'art. 272b CO, pour permettre aux locataires de trouver une nouvelle habitation.
En l'esp�ce, s'il est manifeste qu'une famille de cinq personnes aura plus de difficult� � se reloger, dans un quartier relativement limit�, compte tenu de la scolarisation des enfants et de la profession de l'�pouse, qu'une famille moins nombreuse, la cour cantonale a estim�, qu'en raison de leurs � revenus suffisants �, les d�fendeurs pourraient retrouver un logement correspondant � leur attente dans la r�gion de A.________.
Par ces consid�rations g�n�rales, la cour cantonale a omis non seulement une analyse d�taill�e, mais �galement une comparaison approfondie avec la situation financi�re du bailleur, et de son fils, dont le besoin de la villa litigieuse pour l'�tablissement de sa communaut� domestique constitue le besoin s�rieux et concret justifiant le cong�, en m�me temps que la prolongation du bail commandant la pes�e des int�r�ts contradictoires en pr�sence, en application de l'art. 272 al. 2 CO. Si cette mani�re de faire de la juridiction cantonale est critiquable, elle ne saurait pour autant consacrer une violation du droit f�d�ral applicable, n�cessitant un compl�tement du dossier, ce d'autant moins que, comme rappel� liminairement, les locataires n'ont pas soulev� le grief de la violation de l'art. 274d al. 3 CO (cf. arr�t 4C.425/2004 du 9 mars 2005, consid. 3.4).
En effet, il ressort de l'arr�t attaqu� que les deux parties b�n�ficient d'une situation relativement comparable, malgr� la diff�rence des deux types de famille en pr�sence. Il faut en r�alit� consid�rer, avec les juges cantonaux, que les locataires, qui sont respectivement avocat et institutrice, r�alisent en commun un revenu suffisamment important pour retrouver, dans le d�lai de deux ans imparti par les juridictions cantonales, un objet � acheter ou � louer, dans la r�gion de Z.________, qui puisse correspondre � leurs attentes. Et ceci, malgr� le poids des charges de famille, inh�rent � l'�ducation de trois enfants. A cet �gard, la cour cantonale a retenu de fa�on admissible que les locataires n'avaient donn� aucune explication concr�te sur les motifs les conduisant � rejeter certaines propositions, concernant des logements dont le nombre de pi�ces et le prix pourraient entrer en ligne de compte, d'apr�s les quelques �l�ments au dossier d�crivant leur situation patrimoniale. Sur ce point, le paiement d'un loyer mensuel de 3'000 fr., sans les charges, permet de d�duire une certaine facult� de faire face aux frais d'un logement, que la cour cantonale a pu prendre en consid�ration dans le cadre de son large pouvoir d'appr�ciation.
2.3.3 De m�me, la situation du fils du bailleur est ais�e, puisqu'avec sa compagne, ils louent deux appartements de respectivement quatre et trois pi�ces, pour un loyer mensuel total de 2'236 fr., �tant pr�cis� que, dans cette communaut� domestique, un seul enfant mineur est � charge. De plus, la difficult� all�gu�e, tenant � aux trajets incessants et � la vie de famille �clat�e en raison de la distance entre � les deux appartements pourrait �tre s�rieusement relativis�e en raison de la dur�e maximale de prolongation pr�vue � l'art. 272b CO, et du fait que le fils du bailleur a notablement aggrav� cette situation, en d�m�nageant de son ancien appartement, proche de celui de sa compagne, pour s'installer en ville de Gen�ve.
Ces circonstances permettent d'estimer que le besoin s�rieux et concret du bailleur para�t d'une urgence toute relative, ce d'autant plus que l'appartement du fils du bailleur est utilis� essentiellement pour le stockage de ses livres, de son mat�riel, et pour la pratique de la musique.
2.4 Vu les consid�rations pr�c�dentes, l'octroi d'une prolongation unique d'une dur�e de deux ans ne consacre pas clairement un abus du pouvoir d'appr�ciation, malgr� le sch�matisme grossier de la d�cision de la cour cantonale, qui demeure soutenable au point de ne pas constituer une violation du droit f�d�ral, dans l'application de l'art. 272 al. 2 let. c, d et e, CO. Il s'ensuit que le recours doit �tre rejet�, ce qui implique la confirmation de l'arr�t entrepris.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais et d�pens seront mis � la charge des d�fendeurs, solidairement entre eux (art. 156 al. 1 et 7 ainsi que 159 al. 1 et 5 OJ).
Les d�fendeurs, d�biteurs solidaires, verseront au demandeur une indemnit� de 2'500 fr. � titre de d�pens.