Source: http://ramydlak.blogspot.com/2011_12_01_archive.html
Timestamp: 2013-05-21 02:28:41
Document Index: 322382072

Matched Legal Cases: ['§ 654', '§ 566', '§ 572', 'BGH', 'BGH', '§ 174', '§ 121', '§ 174']

Zum Jahreswechsel wünschen wir Ihnen von ganzem Herzen Gesundheit,Glück und viel Erfolg für 2012!
So kann es einem in der Silvesternacht ergehen:
Ein Mann spricht nach Mitternacht auf einem Silvesterball seinen Nachbarn an:
und: Chag Chanukah sameach!
In einem älteren Beiträg hatte ich darauf hingewiesen, dass der Courtageanspruch grundsätzlich nicht entsteht, wenn das Objekt durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren erworben wurde. Es bedarf vielmehr einer gesonderten Provisionsvereinbarung. In diesem Zusammenhang weist der Kollege Dr. Hildebrandt in einem Beitrag für die Immobilienzeitung (Nr 49 vom 8.12.2011) auf ein Urteil des Landgerichtes Potsdam (Urteil vom 29. September 2011, Az. 2 O 105/11) hin. In dem zu entscheidenden Fall war die ursprüngliche Provisionsvereinbarung durch Rückabwicklung des Kaufvertrages entfallen. Im sich anschließenden Zwangsversteigerungsverfahren konnte der Käufer das Objekt auch durch die Tätigkeit des Maklers erwerben. Dennoch ging der Makler leer aus. Die ursprüngliche Provisionsvereinbarung habe das Zwangsversteigerungsverfahren nicht erfasst und es wäre Sache des Maklers gewesen, klare Verhältnisse zu schaffen. Dass sich der Käufer die Tätigkeit des Maklers gefallen ließ, stelle keine auf Abschluss einer Provisionsvereinbarung gerichtete Willenserklärung dar. Eingestellt von
Folge: Die Maklerin verwirkte in entsprechender Anwendung des § 654 BGB ihren Maklerlohnanspruch. Eingestellt von
Da das Jahr zur Neige geht, ein kleiner Rückblick auf mietrechtliche Entscheidungen des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2011 in Leitsätzen: Betriebskosten: Kein "abstrakter" Sicherheitszuschlag auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten: Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen “abstrakten” Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.
Betriebskosten: "Center-Management" Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages,
die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als
Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der “Verwaltung” nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des “Center-Managements” gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam.
Betriebskosten: Wirtschaftlichkeitsgrundsatz Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht. Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes.
Mietkaution: Rückzahlung durch den Erwerber Infolge einer nach Inkrafttreten von § 566a BGB erfolgten Veräußerung
vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor – noch unter der Geltung des § 572 BGB a.F. – weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet worden war (im Anschluss an Senatsurteil vom 9. März 2005, VIII ZR 381/03, NZM 2005, 639 unter II 2b).
Betriebskosten: Anpassung der Vorauszahlungen Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist.
Mietminderung: Berücksichtigung bei der Betriebskostenabrechnung Zur Berücksichtigung einer Minderung der Miete bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung.
Betriebskosten: "Wärmecontracting" Bei einer Betriebskostenabrechnung im sog. Wärmecontracting bedarf es
keiner Aufschlüsselung des Preisgefüges zwischen Versorger und Vorlieferant gegenüber dem Mieter, wenn dieser die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung insgesamt nach entsprechender Mietvertragsvereinbarung zu tragen hat (Festhaltung BGH, 27. Juni 2007, VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060 und BGH, 16. April 2008, VIII ZR 75/07, NZM 2008, 442).
§ 174 BGB bestimmt in schöner sprachlicher Schlichtheit: "Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist." Kündigt beispielsweise ein Rechtsanwalt namens seines Auftraggebers ein Arbeitsverhältnis, muss er der Kündigung seine Vollmacht beifügen. Unterlässt er dies, kann der andere die Kündigung zurückweisen. Möglicherweise mit der fatalen Folge, dass die Kündigungsfrist nicht mehr eingehalten werden kann. Diese Konsequenz tritt aber nur ein, wenn der andere die Kündigung "unverzüglich" zurückweist. "Unverzüglich" heißt in der Gesetzessprache: ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 BGB). Aber was heißt das konkret in Tagen und Wochen ausgedrückt? Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesarbeitsgericht (Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 8. Dezember 2011 - 6 AZR 354/10 -) ist die Zurückweisung einer Kündigungserklärung nach einer Zeitspanne von mehr als einer Woche ohne das Vorliegen besonderer Umstände des Einzelfalls nicht mehr unverzüglich iSd. § 174 Satz 1 BGB.
Eine ältere Frau steht vor Gericht. Sie soll in einem Geschäft etwas geklaut haben. Der Richter
fragt sie, was Sie gestohlen hat.
Auf die Frage des Richters, warum sie die Dose gestohlen hat, antwortet die Frau, dass sie hungrig gewesen
sei. Anschließend will der Richter wissen, wie viele Pfirsiche in der Dose waren.
"Sechs Stück," gibt die Angeklagte zu Protokoll.."Gut", sagt der Richter, "dann werde ich Sie zu sechs Tagen Gefängnis verurteilen."Noch vor Verkündung des Urteils meldet sich der im Gerichtssaal sitzende Ehemann der Angeklagten zu Wort und fragt, ob er auch etwas sagen dürfte."Worum geht es?", fragt der Richter."Sie hat auch eine große Dose Erbsen geklaut!"
Danach hat das Sozialgericht Mannheim am 18.11.2011, Aktenzeichen S 4 KR 3987/09, entschieden, dass die Tätigkeit eines früheren MLP-Consultants als sozialversicherungspflichtig anzusehen ist. Eingestellt von
Bleibt ein Zeitsoldat aufgrund familiärer Probleme mehrfach unerlaubt dem Dienst fern, kann er aus der Bundeswehr entlassen werden . Das Verwaltungsgericht Koblenz (VG Koblenz, Urteil vom 19.10.2011 - 2 K 407/11 KO) wies damit die Klage eines Unteroffiziers zurück, der im September 2010 an mehreren Tagen nicht zum Dienst erschien. Dabei hatte er in einem Fall sogar den ausdrücklichen Befehl seines Kompaniefeldwebels missachtet, sofort in der Kaserne zu erscheinen. Darauf hin wurde er von der Bundeswehr mit der Begründung entlassen, er habe wiederholt seine Dienstpflichten schuldhaft verletz und die militärische Ordnung aufgrund einer Wiederholungs- und Nachahmungsgefahr erheblich gefährdet. In dem Verfahren hatte sich der Unteroffizier auf schwerwiegnde psychische Probleme seiner Mutter berufen, die seine Anwesenheit zuhause erforderlich gemacht hätten.
Entscheidend ist, ob der Käufer die Immobilie selbst bewohnt, oder diese vermietet. Im Fall der Eigennutzung scheidet die steuerliche Geltendmachung der Maklercourtage leider aus. Anders hingegen, wenn der Käufer die Immobilie vermietet. In diesem Fall handelt es sich um Anschaffungsnebenkosten. Diese werden en Anschaffungskosten zugerechnet und fließen in die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Abschreibung ein. Die Courtage zählt damit grundsätzlich nicht zu den sofort abzugefähigen Werbungskosten und Betriebsausgaben. Denkbar wäre es aber, die Maklerkosten auf verschiedene Dienstleistungen aufzuteilen. Übernimmt der Makler z.B.die Finanzierungsberatung, könnte ein Teil der Provision als Geldbeschaffungskosten in ganzer Höhe von der Steuer abgesetzt werden. Die Aufsplittung setzt aber eine klare Vereinbarung voraus. Es könnte sich also durchaus lohnen, Ihren Steuerberater auf diesen Punkt anzusprechen. Eingestellt von
Manchmal klingt die Berichterstattung über sozialrechtliche Urteile doch etwas makaber. Interessant insbesondere zu erfahren, was alles keinen Arbeitsunfall darstellt. Oder wussten Sie, dass Sie keinen Arbeitunfall erleiden, wenn Sie beim Eisessen ein Herzinfarkt ereilt, SG Berlin, Beschl. v. 21.10.2011, Az. S 98 U 178/10)oder wenn Sie auf dem Rückweg aus der Kanzlei Ihres Steuerberaters gemeuchelt werden?(LSG Baden-Württemberg, Beschluss vom 22.11.2011 - L 2 U 5633/10)
Geben Sie auf sich auf sich Acht! ;-) Eingestellt von
Welcher Jurist kennt ihn nicht? Grau und schwer ist er. In seiner Sprache huldigt er dem AKüFi (Abkürzungsfimmel) und wessen Auge schon etwas trüb geworden ist, der kann ihn manchmal nur schwer lesen. Die Rede ist vom "Palandt". Kaum ein Juristenschreibtisch, von dem er wegzudenken wäre. Sein Namensgeber verstarb heute vor 60 Jahren: Otto Palandt. Eine kritische historische Würdigung finden Sie in der Legal Tribune und eine Kurzbiografie in der Wikipedia.
In mehreren Beiträgen hatte ich auf die möglichen Haftungsrisiken des Maklers hingewiesen (s. hier und hier). Beim der Bearbeitung eines Falles stieß ich gerade auf ene etwas ältere, aber in diesem Zusammenhang gut passende Entscheidung des OLG Celle (OLG Celle, Urteil vom 28.11.2002 11 U 47/02: Der Makler hatte im Exposé eine Wohnung als 3-Zimmer-Wohnung anboten, obwohl tatsächlich das Zimmer im Spitzboden zu Wohnzwecken nicht geeignet und nicht genehmigt war. Das wusste er oder hätte es wissen können. Folge: er haftet für den dadurch entstehenden Schaden. Eingestellt von