Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F06-08-2004-4C-171-2004
Timestamp: 2016-10-22 17:56:34+00:00
Document Index: 72759889

Matched Legal Cases: ['art. 269', 'art. 269', 'art. 46', 'art. 36', 'ATF ', 'art. 48', 'ATF ', 'art. 34', 'art. 55', 'art. 46', 'art. 48', 'art. 43', 'art. 43', 'ATF ', 'art. 63', 'art. 64', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 55', 'ATF ', 'art. 55', 'art. 63', 'art. 63', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 269', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 156', 'art.159']

4C.171/2004 (06.08.2004)
4C.171/2004 /ech
Arr�t du 6 ao�t 2004
MM. et Mme les Juges Corboz, Pr�sident, Klett et Favre.
Greffi�re: Mme de Montmollin.
les �poux X.________,
d�fendeurs et recourants, repr�sent�s par Me Pierre Sidler,
demanderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Ir�ne Buche.
Contrat de bail � loyer; baisse de loyer.
Recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 8 mars 2004.
Par contrat du 2 juin 1989, les �poux Y.________ ont pris � bail un appartement de 6 pi�ces au 10�me �tage d'un immeuble � Gen�ve, actuellement propri�t� des �poux X.________. Dame Y.________ a repris le bail � son nom seul � une date ind�termin�e.
Le bail, conclu pour une dur�e initiale de 8 mois, du 1er novembre 1989 au 30 juin 1990, s'est renouvel� depuis tacitement d'ann�e en ann�e.
Le loyer annuel, charges non comprises, �tait initialement de 19 200 fr. Il a �t� port� � 21 312 fr. d�s le 1er juillet 1992.
Selon un proc�s-verbal de conciliation sign� le 17 juin 1994, les parties se sont accord�es pour proroger le bail au 30 juin 1999, avec prolongation tacite d'ann�e en ann�e, sauf cong� donn� trois mois � l'avance; le loyer a �t� fix� � 21 120 fr. du 1er juillet 1994 au 30 juin 1997, "puis index� une fois l'an 4/5 indice suisse de r�f�rence juin 1996".
Le loyer, charges non comprises, a en dernier lieu �t� fix� � 21 240 fr. du 1er novembre 1998 au 30 juin 1999. La hausse, de 0,61 %, correspondait au 4/5 de l'�volution de l'indice de juin 1996 (143.1) � ao�t 1998 (144.2).
Par courrier du 9 d�cembre 1998, la locataire a sollicit� une baisse de loyer de 12,28 %, sous r�serve d'amplification, pour le 1er juillet 1999, en raison de la baisse du taux d'int�r�t hypoth�caire � 4,5 % et de la tr�s probable baisse des charges d'exploitation de l'immeuble.
De leur c�t�, les bailleurs ont, le 9 mars 1999, notifi� � la locataire une hausse portant le loyer de son appartement � 24 300 fr. du 1er juillet au 30 juin 2000. L'avis de majoration �tait motiv� comme suit: "Travaux � plus-value (+20 %). Hausse des charges (+8 %). Compensation du rench�rissement de mai 1994 � janvier 1999 (+1,47 % avec r�f�rence � l'indice 144,1). Baisse du taux hypoth�caire de 5,5 % � 4 % (-14,53%)."
Apr�s �chec de la proc�dure de conciliation, la locataire a saisi le Tribunal des baux et loyers d'une requ�te en diminution de loyer le 11 mai 1999, tandis que les bailleurs ont d�pos� une requ�te de validation de hausse le 3 juin 1999, � laquelle ils devaient ult�rieurement renoncer.
Dans un premier jugement du 8 novembre 2001, le tribunal a fix� un nouveau loyer, de 18 756 fr., inf�rieur de 11,70 % � celui alors en vigueur. Se r�f�rant � la jurisprudence du Tribunal f�d�ral relative aux baux � loyers index�s (art. 269b CO), il a notamment retenu, en ce qui concerne la protection du capital expos� au risque, que les indices de r�f�rence �taient ceux de mai 1994 (100,4) - l'indexation ayant �t� d�cid�e en juin 1994 - et de f�vrier 1999 (104,4) - l'avis de majoration �tant dat� du 9 mars 1999. Cela repr�sentait une diff�rence de 3,98 % dont il convenait de r�percuter le 40 % sur le loyer, soit un facteur de hausse de loyer de 1,59 % � ce titre.
La Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a annul� ce jugement par arr�t du 31 mai 2002. S'agissant de la compensation du rench�rissement, elle a donn� raison � la locataire qui soutenait que seule l'�volution de l'ISPC depuis ao�t 1998 devait �tre prise en consid�ration; en effet, le loyer de 21 240 fr., auquel le taux de modification �tait appliqu�, tenait d�j� compte de toute l'�volution ant�rieure de l'indice. La hausse de l'ISPC intervenue depuis cette date �tant n�gligeable, elle n'avait aucune incidence sur le loyer. La cause a �t� renvoy�e en premi�re instance pour nouvel examen de l'incidence d'autres facteurs entrant dans le calcul du loyer.
Par jugement du 26 mai 2003, le Tribunal des baux et loyers a fix� � 19 164 fr., charges non comprises, d�s le 1er juillet 1999, le loyer annuel de l'appartement. Cette diminution, de 9,82 %, s'explique comme suit: une r�duction de 14,53 % a �t� admise vu l'�volution du taux hypoth�caire, puis compens�e � hauteur de 1,45 % au titre de la hausse de charges d'exploitation et de 3,26 % au titre des prestations suppl�mentaires du bailleur. La variation de l'ISPC n'a pas �t� prise en consid�ration conform�ment � la d�cision de la Cour de justice.
Les bailleurs ont form� appel contre ce jugement. Ils estimaient d'une part que le refus de compenser partiellement la r�duction de loyer au titre de la protection du capital expos� aux risques violait l'art. 269a let. e CO, d'autre part que certains travaux � plus-value avaient �t� � tort �cart�s. Par arr�t du 8 mars 2004, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a refus� de r�examiner la premi�re question, tranch�e dans son arr�t du 31 mai 2002, et confirm� le jugement attaqu� sur le second point.
Les bailleurs recourent en r�forme au Tribunal f�d�ral. Abandonnant leurs griefs au sujet des travaux � plus-value, ils persistent en revanche � contester le refus de la compensation du rench�rissement qui leur a �t� oppos� en instance cantonale. Leurs conclusions tendent � la fixation du loyer � 19 500 fr., charges non comprises, d�s le 1er juillet 1999.
La locataire invite le Tribunal f�d�ral � rejeter le recours.
La cour cantonale ne formule pas d'observations.
Le recours en r�forme n'est recevable que si les droits contest�s devant la derni�re instance cantonale atteignent une valeur d'au moins 8 000 fr. (art. 46 OJ). S'agissant de baux reconductibles tacitement, c'est-�-dire de baux de dur�e ind�termin�e, on prend en compte l'augmentation de loyer annuel contest�e, qu'on multiplie par 20 (art. 36 al. 5 OJ; ATF 121 III 397 consid. 1; 118 II 422 consid. 1 et les arr�ts cit�s). Lorsqu'un recours vise � la fois une d�cision finale et une d�cision incidente qui ne pouvait pas �tre attaqu�e s�par�ment devant le Tribunal f�d�ral (art. 48 al. 3 OJ), la valeur litigieuse se d�termine d'apr�s les pr�tentions contest�es lorsque le tribunal sup�rieur a �t� saisi la premi�re fois (ATF 121 III 214 consid. 1).
En l'occurrence, selon l'arr�t du 31 mai 2002, la locataire r�clamait devant la Cour de justice la fixation du loyer annuel � 18 096 fr., charges non comprises, tandis que les bailleurs voulaient que ce loyer soit port� � 20 448 fr., ce qui repr�sentait une diff�rence de 2 352 fr. La multiplication de ce montant par 20 donne un r�sultat sup�rieur � 8 000 fr.
Pour le reste, interjet� en temps utile (art. 34, 54 OJ), selon les formes requises (art. 55 OJ), dans une contestation civile (art. 46 OJ), par la partie qui a �t� d�bout�e de ses conclusions et dirig� contre une d�cision finale rendue par le tribunal supr�me d'un canton (art. 48 OJ), le recours est recevable.
Le recours en r�forme est ouvert pour violation du droit f�d�ral (art. 43 OJ). En revanche, il n'est pas recevable pour se plaindre de la violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1 2e phrase OJ), ni de la violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c).
Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits retenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il n'y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il ne faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s et clairement �tablis (art. 64 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4; 127 III 248 consid. 2c p. 252; 126 III 59 consid. 2a). Dans la mesure o� la demanderesse se fonde sur un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'y a pas lieu d'en tenir compte (ATF 127 III 248 consid. 2c p. 252). Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en r�forme n'est pas ouvert pour remettre en cause l'appr�ciation des preuves et les constatations de fait qui en d�coulent (ATF 130 III 102 consid. 2.2; 128 III 271 consid. 2b/aa p. 277; 127 III 543 consid. 2c p. 547; 126 III 189 consid. 2a).
Dans son examen du recours, le Tribunal f�d�ral n'a pas la facult� d'aller au-del� des conclusions des parties, qui elles-m�mes ne peuvent formuler de nouvelles pr�tentions (art. 55 al. 1 let. b OJ); en revanche, il n'est li� ni par les motifs que les plaideurs invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation juridique de la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4). Il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux invoqu�s par la partie recourante et peut �galement rejeter un recours en adoptant une autre argumentation juridique que celle retenue par la cour cantonale (ATF 127 III 248 consid. 2c et les r�f�rences cit�es).
Les bailleurs invoquent tout d'abord une inadvertance manifeste en ce qui concerne le montant du loyer fix� lors de la conclusion du bail, qui serait de 19 200 fr., charges non comprises, comme le constate exactement l'arr�t du 8 mars 2004, alors que celui du 31 mai 2002 mentionnerait � tort que ce loyer initial de 19 200 fr. s'entendrait "charges comprises". Cette erreur de plume, d�j� corrig�e en instance cantonale, n'a toutefois eu aucune incidence sur les calculs des juges pr�c�dents.
4.1 Le litige porte sur les principes applicables � une requ�te de modification de loyer requise pour la date d'�ch�ance d'une clause d'indexation, au sens de l'art. 269b CO. Cette question a fait l'objet d'un arr�t publi� aux ATF 123 III 76. Les instances cantonales se sont r�f�r�es � ce pr�c�dent tout au long de la proc�dure, d�s le jugement du 8 novembre 2001, mais pour en tirer des conclusions diff�rentes.
D'embl�e, on peut souligner que le fait que la clause d'indexation ait �t� conclue au moment de la signature du bail ou qu'elle r�sulte, comme en l'esp�ce, d'une transaction judiciaire pass�e ult�rieurement, ne joue pas de r�le d�terminant dans les principes applicables pour le calcul du nouveau loyer (ATF 121 III 397 consid. 2c).
Se fondant sur le caract�re al�atoire du bail � loyers index�s, dans la mesure o� le bailleur ne peut pas, pour cinq ans au moins, r�percuter d'autres facteurs de majoration que le rench�rissement, singuli�rement la hausse du taux hypoth�caire qui influe de mani�re pr�pond�rante sur le niveau des loyers, le Tribunal f�d�ral a jug� que, en vertu du principe de la confiance, la pr�somption valant dans l'application de la m�thode relative selon laquelle le loyer issu de la derni�re indexation effectu�e pendant la dur�e minimale du bail procure au bailleur un rendement suffisant de la chose lou�e ne peut �tre rapport�e au bail � loyers index�s - sauf dans l'hypoth�se (non r�alis�e dans le cas qui nous occupe) de reconduction tacite du bail. Le Tribunal f�d�ral en a d�s lors d�duit que, s'il fallait laisser au bailleur le choix entre les m�thodes absolue et relative, la premi�re date de r�f�rence devait �tre celle de la conclusion du bail (ATF 123 pr�cit�, consid. 4c; cf. aussi 121 III 397 consid. 2b/bb).
4.2 En l'esp�ce, c'est la m�thode relative qui a �t� mise en oeuvre pour calculer le nouveau loyer. Une r�duction de 14,53 % a �t� admise afin de tenir compte de l'�volution du taux hypoth�caire, ce facteur de r�duction �tant compens� � hauteur de 1,45 % en raison de la hausse des charges d'exploitation et de 3,26 % pour des prestations suppl�mentaires des bailleurs. Ces divers facteurs de r�duction ou d'augmentation ne suscitent aucune critique des parties. Seule la non- prise en consid�ration de l'�volution de l'ISPC est contest�e.
Le tribunal de premi�re instance, en ce qui concerne ce dernier point, a retenu que l'indexation du loyer avait �t� d�cid�e le 17 juin 1994 et la hausse notifi�e le 9 mars 1999 pour prendre effet le 1er juillet 1999 � l'�ch�ance du bail index�, qu'en mai 1994 l'ISPC se situait � 100,4 et en f�vrier 1999 � 104,4 , donc une diff�rence de 3,98 % dont il y avait lieu de r�percuter le 40 %, soit 1,59 %, sur le loyer de 21 240 fr valable � l'issue de la clause d'indexation.
Quant � elle, la Cour de justice, suivant en cela l'argumentation de la locataire qui pr�tendait que cette mani�re de faire revenait � imputer deux fois la compensation du rench�rissement sur le loyer, a jug� qu'il convenait de prendre comme indice de r�f�rence de base celui d'ao�t 1998, date de la derni�re adaptation � l'ISPC et non celui de mai 1994. Il r�sultait en effet clairement du proc�s-verbal de conciliation du 17 juin 1994 que les parties avaient, � ce moment-l�, arr�t� un loyer de 21 120 fr. r�put� adapt� � l'indice de juin 1996; en outre, le loyer de 21 240 fr. valable du 1er novembre 1998 au 30 juin 1999 avait �t� adapt� � l'�volution de l'indice entre les mois de juin 1996 et ao�t 1998. Il en d�coulait que seule la variation de l'indice entre ao�t 1998 et f�vrier 1999 (mois pr�c�dent l'avis de hausse du 2 mars 1999) devait �tre prise en compte. Or la faible ampleur de celle-ci ne justifiait pas de proc�der � une augmentation de loyer.
Dans leur recours, les bailleurs font valoir en substance que c'est l'avis du Tribunal des baux et loyers qui seul est conforme au droit f�d�ral et � la jurisprudence. Ils soutiennent toutefois que le taux de 1,59 % aurait d� �tre appliqu� au loyer de 21 120 fr. convenu lors de la transaction du 17 juin 1994 instaurant la clause d'indexation, et non au dernier loyer index�. Cela repr�senterait un montant de 336 fr. qui, ajout� � celui de 19 164 fr. retenu par les instances cantonales, d�terminerait un loyer admissible de 19 500 fr.
4.3 En tant qu'il part de la pr�misse que le montant du loyer � prendre en consid�ration est celui qui a �t� fix� lors de la derni�re indexation, le raisonnement de la Cour de justice est conforme � la logique et � l'�quit�. La r�percussion du rench�rissement calcul�e sur le dernier loyer index� mais fond�e sur l'indice en vigueur au moment de la conclusion de la clause d'indexation serait en l'occurrence de 120 % - 80 % par l'effet de la clause d'indexation convenue entre les parties et 40 % par l'effet de l'application de la m�thode relative - (cf. Marie-Claire Jeanpr�tre Pittet, in DB N� 9/1997, n� 17 p. 22).
La pr�misse est cependant erron�e. En r�alit�, c'est le loyer initial, ou tel qu'il �tait au moment de la conclusion de la clause d'indexation, qui doit servir de base pour l'�tablissement du nouveau loyer � l'�ch�ance de la clause d'indexation (ATF 4C.157/2001 du 01.10.2001, consid. 1a; Higi, Commentaire zurichois, n� 124 ad art. 269b CO). En ce sens, les bailleurs ont raison.
Ces derniers voudraient que cela ne vaille que pour la compensation du rench�rissement. On ne voit cependant pas ce qui justifierait pareille distinction. Les diff�rentes variations des facteurs entrant en jeu dans le cadre de la m�thode relative doivent �tre appliqu�es au m�me loyer. Il en d�coule qu'aux taux compensant l'�volution � la baisse du taux hypoth�caire par 14,53 % - soit la variation des charges par 1,45 % et les prestations suppl�mentaires des bailleurs par 3,26 % - on aurait d� ajouter un taux de 1,59 % au titre de l'�volution de l'ISPC. La baisse admissible aurait donc d� �tre de 8, 23 % et non de 9, 82 %, qu'il aurait fallu r�percuter sur un loyer de 21 120 fr. et non de 21 240 fr. Cela aurait conduit � la fixation d'un loyer de 19 381 fr. 824, arrondi � 19 381 fr. 80.
Le recours doit �tre partiellement admis et l'arr�t attaqu� annul�. Le Tribunal f�d�ral est en mesure de statuer. Les recourants n'obtiennent que le 35 % de leurs pr�tentions devant le Tribunal f�d�ral. Ils convient de r�partir les frais dans la m�me proportion (art. 156 al. 1, 3 et 7 OJ). Une indemnit� de d�pens r�duite en faveur de l'intim�e sera mise � la charge des recourants (art.159 al. 1, 3 et 5 OJ).
Le recours est admis et l'arr�t attaqu� est annul�.
Le loyer annuel de l'appartement de 6 pi�ces occup� par dame Y.________ au 10�me �tage d'un immeuble � Gen�ve, est fix� � 19 381 fr. 80.
Les �poux X.________ sont condamn�s � rembourser � dame Y.________ le trop-per�u de loyer.
Un �molument judiciaire de 2 000 fr. est mis � la charge des recourants, solidairement entre eux, � raison de 1 300 fr., et � la charge de l'intim�e � raison de 700 fr.
Les recourants, solidairement entre eux, verseront � l'intim�e une indemnit� de 750 fr. � titre de d�pens r�duits.
Le dossier est renvoy� � la Cour de justice pour nouvelle fixation des frais et d�pens d'instance cantonale.
Lausanne, le 6 ao�t 2004