Source: https://notin.es/remate-en-subasta-y-adquisicion-del-dominio-doble-venta-retracto-terceria-de-dominio-y-otros/2/
Timestamp: 2019-12-13 21:49:36
Document Index: 240845789

Matched Legal Cases: ['Artículo 555', 'Artículo 37', 'artículo 873', 'in fine', 'artículo 1', 'artículo 34', 'artículo 1514', 'artículo 1515', 'artículo 1462', 'artículo 596', 'artículo 1514', 'artículo 104', 'artículo 106', 'artículo 674', 'artículo 609', 'Artículo 109', 'Artículo 124', 'artículo 670']

SUBASTA y ADQUISICIÓN del DOMINIO – Página 2 – notin.es
“TRADITIO” Y SEGURIDAD JURÍDICA
La “traditio” sirvió en su día a proporcionar fijeza, seguridad, al tráfico jurídico. Hoy en día, particularmente en materia de inmuebles, apenas sirve a tal propósito. Ha cedido su puesto a la inscripción registral. Así las cosas, me pregunto por qué, tratándose de inmuebles, apenas nadie se cuestiona su utilidad; en definitiva, por qué apenas nadie ha pensado en eliminarla del campo negocial. O, si se prefiere, tal vez haya llegado el momento de “reemplazarla” por la inscripción.
En su día, hacer equivalente la escritura pública a la entrega de la cosa fue un gran logro (cfra. art. 1462.2 Cc). Se trataba de clarificar, hacer incontestable en lo posible, la ya por sí frágil “traditio ficta”. Tal equivalencia, sin embargo, es insuficiente a fines de seguridad. No impide “per se” la doble venta.
Aún desechada la doctrina del titulo y el modo, no por eso la “traditio” dejaría de tener virtualidad jurídica. Sólo que a otro nivel. Contribuiría, en la medida que realmente lo hiciera, a crear una apariencia y, consecuentemente, a motivar una tutela sumaria de dicha apariencia.
Pues, ¿qué es a día de hoy la tutela sumaria de la “posesión” sino tutela sumaria de una apariencia de derecho? Se trata de algo frecuentemente subyacente a la polémica sobre si ciertos derechos, particularmente personales, son o no susceptibles de posesión y, por ende, de tutela posesoria.
__ Es muy posible que originariamente, en Roma, la admisión de la “traditio” pretendiera solo flexibilizar el rigor formal, pero no el rigor abstracto, de la “mancipatio” e “in iure cessio”. Fuera de los confines de Roma, no siempre sería fácil encontrar cinco ciudadanos romanos púberes y un libripens (el que sujetaba la balanza) para formalizar una “mancipatio”; además, cada vez serían más las cosas “nec mancipi” a transmitir. Y la “in iure cessio”, igualmente solo accesible a los ciudadanos romanos, requería la comparecencia ante el pretor, algo no siempre fácil de conseguir de inmediato.
Por lo demás la “traditio”, siempre en sus orígenes, nunca habría sido ficta, sino real. Además, habría conservado el carácter formal de la “mancipatio” o “in iure cessio”; solo que “sus” formas habrían sido más flexibles, menos rígidas que las de estas dos últimas.
Todavía hoy la “traditio” conserva vestigios de su pasado formalismo. Pues, si bien es cierto que las formas de traditio del art. 1462 ss Cc no son “numerus clausus” (STS 20 octubre 1.989), no es menos cierto que la entrega de los bienes muebles por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes es algo excepcional, admisible únicamente “si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía en su poder por algún otro motivo” (art. 1463 Cc).
La entrega consistía en la época antigua en un desapoderamiento material. Si la cosa era mueble, había de pasar de una a otra mano. Si se trataba de un fundo, era necesario entrar materialmente en él en presencia de testigos. Como la “Auflassung” que a mediados del siglo XIX recuperara Savigny, la entrega del tradens consistía más bien en un dejar hacer, en consentir que el accipiens tomara por sí posesión de la cosa.
La “traditio per cartam”, instrumental, habría surgido mucho después. Primero como medio de prueba de una “traditio” operada antes o simultáneamente al otorgamiento de la escritura pública. Y luego, como una forma en sí misma de “traditio”, o mejor aún, como un equivalente o sustitutivo de la “traditio”. Pues la escritura opera en este campo sin necesidad de acuerdo de las partes al efecto ni necesidad de traspaso, real ni ficticio, del bien.
Así las cosas, es evidente que en sus orígenes la “traditio” sirvió enormemente a garantizar la seguridad jurídica. En la medida en que su carácter fuera abstracto y real -no ficticio-, pocas posibilidades existirían para una doble venta o en general para el conflicto “relativo a la propiedad” de las cosas.
En sus orígenes solo existiría en el Derecho Romano la propiedad y un puñado de derechos reales sobre cosa ajena. En paralelo probablemente a la ampliación de su número y al entonces imparable desarrollo -¿complicación?- del fenómeno jurídico, la “traditio” habría ido adquiriendo progresivamente carácter causal y ficticio, al tiempo que desaparecían la “mancipatio” y la “in iure cessio”; hasta llegar a nuestros días. Progresivamente, en consecuencia, la “traditio” habría ido dejando de proporcionar seguridad al traspaso dominical.
__ A día de hoy, la traditio “per se” no siempre evita que una misma cosa, válidamente vendida, válidamente se entregue a dos o más compradores diversos.
Nadie da lo que no tiene, dice la máxima romana. Y sin embargo estamos acostumbrados a hablar de las adquisiciones “a non domino”. “Traditio nihil amplius transferre debet vel potest ad eum, qui accipit, quam est apud eum, qui tradit”. Nadie puede entregar lo que no es suyo. A pesar de ello, parece que también -siquiera excepcionalmente- habrá a día de hoy que admitir la “traditio” a non dominio. O, si se prefiere, la adquisición “sine traditione”. Que la propiedad de una cosa pueda “transmitirse” por el mismo dueño sucesivamente a dos o más personas diversas es algo que merece una explicación. Pondremos varios ejemplos.
a) Anotado el embargo judicial de un bien, su propietario A lo transmite por escritura pública a un tercero B que inscribe su adquisición. De forma sobrevenida, vigente la anotación de embargo, el bien resulta rematado y adjudicado a otro tercero C, quien definitivamente adquiere su propiedad (a pesar de que recibe vía judicial su propiedad de A, un “dans” que ya entonces no era propietario), desbancando a B (el único que adquirió de un verdadero propietario -”dans”-). Por aplicación de las reglas de preferencia registral y de los embargos el “propietario” C hace decaer la “propiedad” de B.
b) Lo mismo ocurre cuando una misma cosa es subastada, acaso por ignorar la existencia de la otra actuación, a la vez en dos o más procedimientos, judiciales o administrativos. Recaerán entonces varias adjudicaciones, cada una a favor de un propietario distinto, de las cuales solo una, no necesariamente la primera, definitivamente prevalecerá. Las reglas de la prioridad registral, y en su caso también las de la buena fe, prevalecerán; sin que para nada importe entonces si la cosa adquirida en subasta era o no efectivamente, al tiempo del remate y con posterioridad, propiedad del embargado o no (STS 22 Dic 2000).
Ciertamente, la acumulación de ejecuciones puede evitar esta anomalía. Ahora bien, la acumulación no siempre ocurre.
Artículo 555 LEC. Acumulación de ejecuciones.1. A instancia de cualquiera de las partes, o de oficio, se acordará por el Secretario judicial la acumulación de los procesos de ejecución pendientes entre el mismo acreedor ejecutante y el mismo deudor ejecutado.2. Los procesos de ejecución que se sigan frente al mismo ejecutado podrán acumularse, a instancia de cualquiera de los ejecutantes, si el Secretario judicial competente en el proceso más antiguo lo considera más conveniente para la satisfacción de todos los acreedores ejecutantes.3. La petición de acumulación se sustanciará en la forma prevenida en los artículos 74 y siguientes.4. Cuando la ejecución se dirija exclusivamente sobre bienes especialmente hipotecados, sólo podrá acordarse la acumulación a otros procesos de ejecución cuando estos últimos se sigan para hacer efectiva otras garantías hipotecarias sobre los mismos bienes.
Artículo 37 Real Decreto Legislativo 2/1995, de 7 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Procedimiento Laboral.1. Cuando las acciones ejercitadas tiendan a obtener la entrega de una cantidad de dinero y existan indicios de que los bienes del deudor o deudores pudieran ser insuficientes para satisfacer la totalidad de los créditos que se ejecuten, el Secretario judicial deberá acordar la acumulación de ejecuciones, de oficio o a instancia de parte, de seguirse ante un mismo Juzgado, o a instancia de parte, de conocer de ellas Juzgados distintos.2. En los demás supuestos, el Secretario judicial deberá acordar la acumulación, de oficio o a instancia de parte, cuando así lo impongan los criterios de economía y de conexión entre las diversas obligaciones cuya ejecución se pretenda.
c) Es posible, conforme al art. 1473 Cc, que quien adquiera definitivamente la propiedad de un bien (por inscribirlo antes en el Registro a su favor) no sea quien primero adquirió su propiedad.
Ley 566 de la Ley 1/1973, de 1 de marzo, por la que se aprueba la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra. Doble venta. Si por contratos distintos dos o más personas han comprado de buena fe una misma cosa, tendrá preferencia sobre ésta la que haya recibido antes la posesión. Si ninguna de ellas posee, la que haya pagado al vendedor en la forma convenida, y si varias pagaron, la que ostente un contrato de fecha fehaciente más antigua. En todo caso, el comprador de buena fe será preferido al de mala fe; y si todos fueran de mala fe, se aplicarán las reglas establecidas para el caso de que todos fueran de buena fe…. Si alguno de los compradores hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad, se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria
Si alguien vende y “entrega” una cosa que no es suya, ¿llegará el comprador a adquirirla ipso iure en caso de que el vendedor la adquiera sobrevenidamente? Cfra. art. 935 BGB -se transcribe en breve-. Siendo esto así, el adquirente podría “reivindicarla” del primero ¿Y si entretanto el que se la vendió la hubiera vuelto a vender “y entregar” a un segundo comprador?
d) Tratándose de muebles, nuestro Código Civil afirma que, salvo pérdida o privación ilegal de su propietario, la “posesión de los bienes muebles adquirida de buena fe equivale a título” (art. 464 Cc). Habrá pues que admitir que, salvo en dichos dos casos excepcionales apuntados (por muy ampliamente que, en la práctica, se interprete dicha excepción), la “traditio a non domino” es eficaz. Tal vez sólo a fines de usucapir; en cualquier caso, de algún modo eficaz.
A diferencia de en España, en Derecho alemán es claro que la posesión de los bienes muebles adquirida de buena fe transmite de presente la propiedad (salvo, como en España, tratándose de cosas perdidas -“abhanden bekommen”-).
932 BGB Gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten (1) Durch eine nach § 929 erfolgte Veräußerung wird der Erwerber auch dann Eigentümer, wenn die Sache nicht dem Veräußerer gehört, es sei denn, dass er zu der Zeit, zu der er nach diesen Vorschriften das Eigentum erwerben würde, nicht in gutem Glauben ist….
932 Cc Alemán Adquisición de buena fe de una persona no legitimada (1) En virtud de una transmisión realizada de acuerdo con el art. 929, el adquirente se hace propietario incluso si la cosa no pertenece al enajenante, a menos que no actúe de buena fe en el momento en el que, en virtud de estas disposiciones, adquirió la propiedad....
933 BGB Gutgläubiger Erwerb bei Besitzkonstitut. Gehört eine nach § 930 veräußerte Sache nicht dem Veräußerer, so wird der Erwerber Eigentümer, wenn ihm die Sache von dem Veräußerer übergeben wird, es sei denn, dass er zu dieser Zeit nicht in gutem Glauben ist.934 BGB Gutgläubiger Erwerb bei Abtretung des Herausgabeanspruchs. Gehört eine nach § 931 veräußerte Sache nicht dem Veräußerer, so wird der Erwerber, wenn der Veräußerer mittelbarer Besitzer der Sache ist, mit der Abtretung des Anspruchs, anderenfalls dann Eigentümer, wenn er den Besitz der Sache von dem Dritten erlangt, es sei denn, dass er zur Zeit der Abtretung oder des Besitzerwerbs nicht in gutem Glauben ist..
935 BGB Kein gutgläubiger Erwerb von abhanden gekommenen Sachen. (1) Der Erwerb des Eigentums auf Grund der §§ 932 bis 934 tritt nicht ein, wenn die Sache dem Eigentümer gestohlen worden, verloren gegangen oder sonst abhanden gekommen war. Das Gleiche gilt, falls der Eigentümer nur mittelbarer Besitzer war, dann, wenn die Sache dem Besitzer abhanden gekommen war.(2) Diese Vorschriften finden keine Anwendung auf Geld oder Inhaberpapiere sowie auf Sachen, die im Wege öffentlicher Versteigerung oder in einer Versteigerung nach § 979 Absatz 1a veräußert werden..
935 Cc Alemán. Ineficacia de la buena fe en la adquisición de cosas perdidas. (1) La adquisición de la propiedad basada en los arts. 932 a 934 no tiene lugar si la cosa ha sido robada al propietario, se le había extraviado o perdido. Lo mismo se aplica, siempre que el propietario solo fuera poseedor mediato, si la cosa fue extraviada por el poseedor. (2) Estas disposiciones no se aplican al dinero, ni a los títulos al portador, ni a las cosas vendidas en pública subasta.
“TRADITIO”, ¿CONTRATO O ACTO?
La traditio presupone un “animus” y capacidad, tanto en el tradens como en el “accipiens”, y un “corpus”, una entrega. Como ocurre en los contratos. Y bien, ¿por qué la “traditio” es un simple acto y no un contrato?
Hoy se admite la figura del contrato forzoso. También se acepta que precontrato -contrato preparatorio- y contrato principal son dos contratos diversos. Así las cosas, ¿tan artificioso resultaría que la “traditio” fuera un contrato? Puede que sostener una u otra opinión sea sólo cuestión de gustos, de punto de vista.
__ Savigny entendió en su día que el “animus” de la “traditio” encerraba no un acto, sino todo un contrato. Un contrato abstracto (“dinglicher Vertrag”) “intercalado” entre el contrato causal (“Grundgeschäft”) y la entrega (tratándose de muebles) o inscripción (tratándose de inmuebles).
Tratándose de inmuebles, a semejanza de la antigua “traditio”, que requería de un “animus” y un “corpus”, Savigny consideró que para adquirir su propiedad hacía SOLO falta un negocio de ejecución (Einigung) y su inscripción registral (Eintragung). Su particular visión, que él consideraba apegada a los textos romanos, pasó al art. 873 BGB.
873 BGB. Erwerb durch Einigung und Eintragung.
(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück… ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
873 Cc Alemán. Adquisición mediante acuerdo e inscripción. (1) Para la transmisión de la propiedad de una finca…, a menos que la ley disponga expresamente otra cosa, se necesita, de una parte, que las partes convengan en la inscripción en el Registro de la Propiedad del cambio de titularidad y, de otra parte, su efectiva inscripción registral. (2) Antes de dicha inscripción, las partes solo quedan vinculadas si su declaración fue documentada ante notario o en el Registro de la Propiedad o si el titular entrega a la otra parte un consentimiento para la inscripción conforme a las disposiciones de la Ordenanza Registral.
La Einigung serviría a ejecutar un contrato causal (Grundgeschäft). A diferencia de éste, la Einigung funcionaría de manera abstracta y “erga omnes”. Para nada le influiría por qué una y otra parte quieren transmitir la propiedad; eso queda “inter partes”. Lo importante es que, cualquiera que sea la causa, estén de acuerdo en la transmisión.
Así, aún cuando el transmitente creyera haber previamente vendido y el adquirente en cambio estar adquiriendo por razón de dación en pago, permuta o donación previa, la Einigung sería eficaz. Pese al error “in negotio”.
“Cuando estamos de acuerdo en la cosa misma objeto de la entrega, pero no en la causa de la tradición, no veo por qué no ha de valer la tradición; por ejemplo, si yo me creo que debo entregarte un fundo a causa de un legado y tú crees que te lo debo por estipulación; porque también si yo te doy una cantidad de dinero en donación y tú la recibes como prestada, consta que se transfiere la propiedad y que no lo impide el que no estemos de acuerdo respecto de la causa de dar y de recibir” (Digesto, Libro XLI, Titulo I, 36)
No sólo cuando la causa fuera errónea, también cuando fuera ilícita (te dono un fundo a cambio de que no cometas un crimen) la transmisión dominical no obstante operaría. En efecto, al transmitente no le competería frente al adquirente la rei vindicatio, sino una mera “condictio” personal, “indebiti” u “ob turpem vel iniustam causam”. ¿Y en caso de error “in corpore”?
La Einigung, como en la antigua Roma, se concibe en Alemania como una dejación (Auflassung) del objeto de su titularidad por parte del anterior titular. Éste consiente que su posición registral sea en lo sucesivo ocupada por un nuevo titular. Por la transcendencia de la declaración, ésta normalmente será normalmente realizada ante notario, inmediatamente después de formalizarse ante él el negocio causal.
BGB. Auflassung
925 Cc Alemán. Auflassung. (1) El acuerdo necesario entre transmitente y adquirente para la transmisión de la propiedad sobre un inmueble (Auflassung), conforme al artículo 873, debe ser declarado mediante comparecencia simultánea de ambas partes ante una instancia competente. Para la recepción de la Auflassung, sin perjuicio de la competencia de otras instancias, está legitimado cualquier notario. La Auflassung puede también formularse en una transacción judicial o en un proyecto concursal homologado eficaz. (2) La Auflassung sometida a condición o plazo es ineficaz.
__ Tratándose de muebles, en cambio, Savigny no sustituyó la “traditio” por la inscripción. Tal como ocurría en Roma, Savigny consideró que para adquirir la propiedad de una “res mobilis” hacía SOLO falta un “animus”, el negocio de ejecución (Einigung) y un “corpus”, su entrega. Su particular visión, según él la auténtica romana, pasó al art. 929 BGB.
929 BGB Einigung und Übergabe. Zur Übertragung des Eigentums an einer beweglichen Sache ist erforderlich, dass der Eigentümer die Sache dem Erwerber übergibt und beide darüber einig sind, dass das Eigentum übergehen soll. Ist der Erwerber im Besitz der Sache, so genügt die Einigung über den Übergang des Eigentums.
929 Cc Alemán. Acuerdo y entrega. Para la transmisión de la propiedad de una cosa mueble es necesario que el propietario de la cosa se la entregue al adquirente y que ambos acuerden la transmisión de la propiedad. Si el adquirente está en posesión de la cosa, basta con el acuerdo de transmisión de la propiedad.
Como en España, se vio obligado a reconocer diversas formas de traditio ficta de muebles. Por ejemplo, el “constitutum possessorium”.
930 BGB Besitzkonstitut. Ist der Eigentümer im Besitz der Sache, so kann die Übergabe dadurch ersetzt werden, dass zwischen ihm und dem Erwerber ein Rechtsverhältnis vereinbart wird, vermöge dessen der Erwerber den mittelbaren Besitz erlangt.
930 Cc Alemán. Constititum possessorium. Si el propietario está en posesión de la cosa, la entrega puede ser sustituida por una relación jurídica acordada entre él y el adquirente por el que éste obtenga la posesión mediata.
931 BGB Abtretung des Herausgabeanspruchs. Ist ein Dritter im Besitz der Sache, so kann die Übergabe dadurch ersetzt werden, dass der Eigentümer dem Erwerber den Anspruch auf Herausgabe der Sache abtritt.
La transmisión dominical mobiliaria es menos segura que la de inmuebles. Por tanto, el BGB se ve obligado a regular en extenso la doble venta -y entrega- de una cosa mueble, protegiendo no al primer adquirente sino a quien primero adquiere de buena fe.
932 BGB. Gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten.
932 Cc Alemán. Adquisición de buena fe de una persona no legitimada. (1) En virtud de una transmisión realizada de acuerdo con el art. 929, el adquirente se hace propietario incluso si la cosa no pertenece al enajenante, a menos que no actúe de buena fe en el momento en el que, en virtud de estas disposiciones, adquirió la propiedad. En el caso del art. 929.1 in fine sólo será así si el adquirente ha obtenido la posesión del enajenante. (2) El adquirente no actua de buena fe si conoce, o por negligencia grave desconoce, que la cosa no pertenece al enajenante.
Por lo demás, compárese la terminología que emplean los parágrafos § 892 (“Öffentlicher Glaube des Grundbuchs” -presumption of the accuracy of the contents of the Land Register-), relativo a inmuebles, y § 932 (“Gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten” -good faith acquisition from a person not entitled-), relativo a bienes muebles. No es lo mismo, aún cuando en ambos casos se penalice la “mala fe” del adquirente.
* Tratándose de inmuebles, para merecer sanción, habría conocido la inexactitud registral (Unrichtigkeit des Grundbuchs).
* En el caso de bienes muebles, en cambio, habría conocido –o debido conocer– que la cosa -mueble- no pertenecía al transmitente (dass die Sache nicht dem Veräußerer gehört).
__ Para evitar la doble venta durante el tiempo intermedio, esto es, durante el periodo que media entre la Einigung y la Eintragung, tratándose de inmuebles, se prevé en Alemania la Auflassungsvormerkung (anotación preventiva de la Einigung formalizada). Se trata de cubrir el periodo de liquidación del contrato, normalmente instrumentalizado mediante una fiducia confiada al notario, encargado por las partes de dicha liquidación. El Notario opera entonces a través de una cuenta bancaria fiduciaria, la Notarkonto.
883 BGB. Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung
(1) Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung… eines Rechts an einem Grundstück… kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden…
883 Cc Alemán. Requisitos y efectos de la anotación. (1) Para asegurar la pretensión de inscripción de un derecho sobre una finca… puede practicarse una anotación preventiva en el Registro de la Propiedad… (2) Una disposición realizada respecto a una finca o a un derecho posterior a la práctica de la anotación preventiva es ineficaz en tanto que frustre o perjudique la pretensión. Incluso si se trata de una disposición que se realiza en vía de ejecución forzosa o de embargo o por el administrador del concurso (3) El rango de preferencia del derecho, cuya constitución es el contenido de la pretensión, se determina en función de la fecha de la práctica de la anotación.
Tras la práctica en el registro de la Vormerkung y comprobar la inexistencia de cargas previas no acordadas anteriores a ella, procede el notario a extinguir las cargas que pesan sobre la finca -si así lo hubieran convenido las partes-, a pagar la Plusvalía y en general a acometer cuantas actividades requiere la ordenada liquidación del contrato causal entre las partes; procediendo en último término, si todo hubiera resultado conforme a lo pactado entre las partes, a transferir el importe del precio depositado en su cuenta al vendedor.
Tratándose de muebles, en cambio, no es posible una anotación registral del acuerdo traslativo. Lo único posible es una reserva del dominio (“Eigentumsvorbehalt“) entretanto el pago del precio tiene lugar. La diferencia es clara. La Auflassungsvormerkung es incondicional; la reserva de dominio, no. Y la primera proporciona mucha más seguridad que la segunda.
449 BGB Eigentumsvorbehalt
(3) Die Vereinbarung eines Eigentumsvorbehalts ist nichtig, soweit der Eigentumsübergang davon abhängig gemacht wird, dass der Käufer Forderungen eines Dritten, insbesondere eines mit dem Verkäufer verbundenen Unternehmens, erfüllt
__ En España nos hemos mantenido apegados a la concepción -que consideramos conforme a la tradición romana- causal, esto es, no negocial y menos aún abstracta, de la “traditio”.
A Savigny, desde De Castro, se le critica por lo artificioso (Savigny habría “inventado” un negocio intermedio entre el negocio causal y la entrega) e injusto (desposeería al verdadero propietario, en beneficio de la seguridad del tráfico) de su construcción. Sin ánimo de entrar en polémica -¿interminable?-, apuntaré sólo la conveniencia de que, por una vez, hagamos autocrítica.
* Puede que el negocio abstracto alemán sea ficticio. Ahora bien, ¿no lo es también nuestra “ficta” traditio? Pues bien, la valoración del grado de ficción de una y otra construcción se nos antoja subjetiva, cuestión puramente cultural.
La nuda propiedad no plantea a día de hoy problema alguno. ¿Y la «nuda traditio»? Cuando un derecho -real- no es susceptible de posesión, ¿su transmisión requiere de traditio? Probablemente, la cuestión sería polémica. Nos limitaremos a este propósito a señalar que, conforme a la resolución 4 de noviembre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, “el ordenamiento admite también que se produzca la tradición, y por tanto el efecto traslativo querido en el contrato, sin transmisión de la posesión (o «nuda traditio»), que es lo que sucede cuando el transmitente no tiene la posesión en concepto de dueño (se transmite la acción reivindicatoria) o cuando se transmiten derechos reales no susceptibles de posesión (derechos de adquisición preferente, servidumbres negativas no aparentes, derechos de garantía sin desplazamiento de posesión, etc.). Ambas modalidades caben en la llamada tradición instrumental a que se refiere el párrafo segundo del artículo 1.462 del Código Civil…”
* Abandonando cuestiones teóricas, dado que la Einigung en la práctica suele producirse ante notario, que ésta se produce sin solución de continuidad acto seguido al otorgamiento -igualmente ante notario- del negocio causal y que el periodo que media entre la Einigung y la inscripción en el Registro aparece blindado a través de una “AuflassungsVormerkung”, ¿cuantos casos de doble venta se dan en Alemania? Probablemente menos que en España. Y ya hemos visto que el art. 1473 Cc no siempre protege al primigenio propietario. En tal sentido, Alemania protegería más al verdadero propietario que España. Al menos, de hecho.
En el BGB no se regula la doble venta de inmuebles. Sólo se contempla tratándose de muebles. Es lógico. En Alemania la doble venta (y entrega) de un inmueble sólo puede ocurrir por fallo del Registrador, quien en tal caso queda sujeto a responsabilidad. En España, en cambio, la doble venta (y entrega) de un inmueble puede también tener su origen en una incongruencia insalvable de nuestro sistema de transmisión, resultante de basarse éste en una ficción, la traditio “ficta”.
Admitámoslo. En el mundo moderno, la “traditio” ya no garantiza suficientemente la seguridad, ni la del propietario ni la de los terceros. Por eso, al menos tratándose de inmuebles, importa ya la inscripción, no la tradición. Savigny se dio cuenta de esto hace doscientos años. Nosotros, no.
“TRADITIO” E INSCRIPCIÓN REGISTRAL
La “traditio” en su día proporcionó seguridad al tráfico jurídico. Hoy en día, no. A este respecto, se ha visto desplazada por la inscripción registral. En nuestra sociedad actual, todo lo importante se registra. No sólo los inmuebles. También los valores de las grandes compañías, los buques y las aeronaves.
__ Savigny percibió que solo una inscripción fuerte dotaría de seguridad al sistema. Ideó así para los inmuebles (únicos bienes que entonces se consideraban importantes) un sistema de inscripción constitutiva. En este sentido, todo lo que la precedía, el acuerdo abstracto traslativo (Einigung) y la Auflassungsvormerkung (tendente a dejar constancia en el Registro de dicha Einigung en tanto se materializa su inscripción) no eran sino elementos cooperantes a tal fin.
Fuera o no acertada su interpretación de las fuentes romanas, el camino emprendido por Savigny resultó acertado, pues dotó al sistema jurídico alemán de una gran certeza, condición imprescindible para la prosperidad.
__ En nuestro mundo actual, regido por la economía, sorprende la escasa atención que frecuentemente nuestros gobernantes conceden al valor de la seguridad jurídica. Justicia y seguridad jurídica suelen concebirse como algo ajeno a la economía. Y, sin embargo, la realidad es contraria a tal apreciación. Pues “la seguridad jurídica cotiza en bolsa”.
Al magno proyecto de restauración imperial (renovatio imperii romanorum) de Justiniano, “el último emperador romano”, sin duda contribuyó su Corpus Iuris Civilis; además, claro está, de sus generales Belisario y Narsés. Igualmente Las Partidas ayudaron a Alfonso X el Sabio en su fracasada aspiración a la corona del Sacro Imperio Romano Germánico. Por último, no es casualidad que el Code Civil fuera obra del ambicioso Napoleón ni que el BGB surgiera durante la época de la unificación alemana, bajo la férrea mano de Bismarck. La sistematización, la buena legislación, ha jugado históricamente un importante papel de propaganda y cohesión, al servicio de la política. Se trata de algo que los legisladores de hoy en día parecen haber olvidado, más preocupados por el poder del BOE que por su autoridad.
Buena prueba de la falta de interés por la seguridad es el desorden normativo, rayano en el caos en materias atinentes a la denominada “legislación motorizada”, que impera en nuestro entorno. Alguien tendrá algún día que buscar una forma de no desperdiciar recursos en incesantes dificultades de interpretación, derivadas de solapamiento y repetición “matizada” de normas.
¿Tiene a día de hoy sentido seguir manteniendo dos textos normativos -o más- sobre la misma materia, uno denominado Ley, otro Reglamento General y otro Instrucción interna o Circular? Supongo que lo razonable sería un texto único, competencialmente delimitado en lo que cada “legislador” puede añadir.
¿Son susceptibles las legislaciones autonómicas de ser armonizadas entre ellas, y también con la legislación estatal, en cuanto a la forma? Cada una sería susceptible de tener un diverso contenido, pero todas habrían de sujetarse a un idéntico guión formal. La idea es asimismo aplicable a nivel europeo. ¿Acaso la claridad normativa, la facilidad de comparación normativa, no facilitaría el tráfico intracomunitario?
__ Frente a la cultura anglosajona, intuimos que la institución registral es el valor de presente con más futuro del Derecho Continental. Entiéndase bien. Nos referimos al Registro jurídico, no a los meramente administrativos.
La institución registral debe ser relanzada, ampliada al máximo la eficacia y coordinación de sus asientos. Se impone la unicidad registral. También a nivel europeo. Probablemente, con unificación de todo tipo de Registros Públicos, aún los de carácter civil o personal. Un registro así concebido, bien utilizado, resulta ser un instrumento definitivo para la seguridad jurídica y la facilitación de las transacciones; debidamente desagregado, es un instrumento de política económica de primer orden. Mal utilizado, en cambio, se convierte en un instrumento de opresión, de abuso de lo público sobre los particulares. Debe pues ponerse en práctica con cautela, con los debidos contrapesos y control, para evitar el abuso y desviación de poder, protegiendo siempre la intimidad, concediendo cicateramente accesos -siempre parciales- a su contenido a las diversas autoridades implicadas.
No puede haber un Registro seguro si la documentación que a él accede no lo es. Tampoco si aquello que se inscribe no se corresponde exactamente con la voluntad de las partes. En otro caso, pronto su valor decaería, se haría poco fiable o útil. De ahí la necesidad de exigir alta competencia, de una parte a los operadores encargados principalmente de proporcionar dicha documentación (en particular, a los notarios) y, de otra parte, a los encargados de registrar -bajo su responsabilidad- cuanto, acaso procedente de un juzgado o administración, se somete asimismo a su consideración (en particular, a los registradores de la propiedad). Pues solo la alta cualificación es capaz de añadir una gran plusvalía -en definitiva, seguridad- al trabajo realizado.
__ A la seguridad jurídica, siempre perfectible, puede accederse por diferentes caminos. Además del sistema alemán, pueden existir otros modelos también válidos a este propósito. En particular, también una inscripción voluntaria como la nuestra “puede” originar suficiente seguridad.
Un sistema como el español, causal y de inscripción -normalmente- declarativa, necesita de una norma de cierre como el art. 34 LH. La tiene. El ordenamiento alemán, en cambio, abstracto y de inscripción constitutiva, no la necesita… con el alcance que tiene en Derecho español-.
La existencia del art. 34 LH empero, a nuestro juicio, no basta a dotar a nuestro sistema de transmisión dominical, en el ámbito inmobiliario, de suficiente seguridad. Ahora bien, aunque con secular retraso, acaban de acometerse en España reformas en la buena dirección.
Se ha instaurado la presentación telemática de la escritura pública en el Registro de la Propiedad.
Gracias a la nota de información registral continuada, el notario español, al tiempo de autorizar la escritura, está en razonable posición de asegurar que la situación registral del inmueble transmitido coincide con la que se refleja en la escritura.
Por fin, la STS de 5 de marzo de 2007 parece haber definitivamente aclarado las hasta entonces tortuosas relaciones entre los arts. 33 y 34 LH. Para estar protegido por el art. 34 LH no es preciso una transmisión intermedia. En otras palabras, el adquirente -¡no sólo el subadquirente!- resulta protegido cuando el vicio de que adolece el contrato en cuestión afecta al poder de disposición del transmitente.
Pero no si el acto o contrato adquisitivo de quien inscribe resulta nulo por falta de consentimiento . Se aplicaría entonces el art. 33 LH.
“La doctrina sobre el artículo 34 de Ley Hipotecaria que procede dejar sentada comprende dos extremos: primero, que este precepto ampara las adquisiciones a non domino precisamente porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparezca con facultades para transmitir la finca, tal y como se ha mantenido muy mayoritariamente por esta Sala; y segundo, que el mismo artículo no supone necesariamente una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro, ya que la primera parte de su párrafo primero goza de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin necesidad de que se anule o resuelva el de su propio transmitente” (STS de 5 de marzo de 2007)
Quedan todavía asuntos que mejorar: 1. ¿Alcanzaría un profano siquiera a imaginar que, a día de hoy, la finca registral y la catastral puedan no coincidir? 2. Tal vez determinadas excepciones legales al art. 34 LH deberían ser replanteadas. 3. También la coordinación Registro y Urbanismo. 4. ¿Cuando se superarán las dificultades para que la consulta directa al Registro por parte del notariado sea una realidad? 5. La duplicidad de calificaciones debe ser repensada; acaso convenga que el notario sea el único responsable, siquiera sea sólo en determinados casos, de la inscripción de algunos de los asuntos por él autorizados.
En un sistema de registro único no necesariamente tiene por qué existir un único registrador de datos; al contrario, el sistema normalmente presupondría la existencia de diversas terminales de introducción de datos. Ahora bien, TODAS las instancias o terminales de introducción de datos tendrían que ser de acreditada solvencia. En otro caso, el dato malo arruinaría de inmediato la credibilidad del resto.
Como siempre, el sistema es perfectible. Ahora bien, parece que nuestro sistema ha alcanzado un razonable nivel de seguridad. Así las cosas, la distancia que en seguridad existía entre el sistema alemán y el español se ha recortado considerablemente. Pues a día de hoy existe ya en España un razonable sustitutivo de la Auflassungsvormerkung y también una razonable fortaleza de la inscripción registral, por más que esta siga siendo normalmente voluntaria. Si a ello añadimos que la causa, en derecho alemán, expulsada por la puerta, tiende a reingresar en el sistema por la ventana (particularmente, a través de la doctrina de la base del negocio), se comprenderá la afinidad en la actualidad de ambos sistemas.
__ Sin duda la diferencia de sistemas nacionales, todos ellos por separado razonablemente seguros pero diferentes entre sí, dificulta la construcción de un Registro Único a nivel comunitario. ¿Cómo conciliar una inscripción voluntaria con una constitutiva? ¿Un sistema causal con uno abstracto?
La dificultad, empero, no es insalvable. Basta tener imaginación y voluntad para superarla. Pondremos un ejemplo. Cuando se produjo la reunificación alemana de repente se planteó el problema que acabamos de referir: En la DDR no regía el Abstraktionsprinzip. Pues bien, ¿creéis que los títulos entonces pendientes de inscripción, procedentes de la extinta DDR, dejaron por ello de inscribirse?
Todos tendremos que ceder. Particularmente a nosotros, nos tocará aceptar el sistema de encasillado registral. Facilitaría el acceso telemático al Registro por los particulares, ceñido sólo a los asientos vigentes. Depuraría a dicho Registro de multitud de datos y circunstancias de las personas, objeto de protección por la LO 15/1999, de Protección de Datos de Carácter Personal, no estrictamente necesarios para su finalidad; lo que redundaría en la facilitación del ingreso y comunicación automatizada de su contenido, sin necesidad de tratamiento profesional de la publicidad formal por el Registrador (justo lo contrario de lo que afirma la RDGRN 12 Agosto 2010) y sin perjuicio de la responsabilidad del peticionario por la solicitud o uso indebido de la información de que se trate.
Parece razonable pensar, en lo que a nuestro actual Registro de la Propiedad se refiere, que lo registrable debería coincidir con lo publicable. Hoy en día no es así. Pensemos en el art. 51 RH, que obliga a hacer constar en el Registro una cantidad desmesurada de datos que no deberían ser registrables; en el injustificable Libro de Incapacitados; en la constancia de las causas de las anotaciones de embargo, especialmente en los procedimientos penales.
Probablemente, en lo que a la introducción de datos al Registro se refiere, la técnica aplicable al caso esté ya inventada. Nos referimos a la empleada por el Reglamento 805/2004, de 21 de abril de 2004, que crea un título ejecutivo europeo para los créditos no impugnados. Falta sólo la voluntad.
IMPORTANCIA PRÁCTICA DEL DECRETO DE ADJUDICACIÓN
La determinación del momento exacto en que se entiende operada la transmisión en subasta tiene una gran transcendencia práctica.
Para bien interpretar lo que sigue, recuérdese que antes la transmisión “normalmente” se anudaba al testimonio del auto de aprobación del remate.
__ Por ejemplo, a efectos de una DOBLE INMATRICULACIÓN.
“La sentencia de apelación ahora recurrida en casación confirmó la desestimación de la demanda razonando que ante un caso de doble inmatriculación debían aplicarse las reglas del Derecho Civil “puro”, sin ser decisiva por tanto la fecha de las respectivas inscripciones a favor de las partes litigantes, y que en consecuencia eran los demandados quienes habían adquirido la propiedad conforme al sistema de adquisición mediante título y modo presente en el art. 609 CC ( LEG 1889, 27), ya que la cesión del remate a favor del actor había tenido lugar el 28 de octubre de 1992 pero éste no obtuvo el auto de aprobación del remate hasta el 29 de octubre de 1993, mientras que los demandados lo habían obtenido el 5 de junio del mismo año. El actor-recurrente… impugna… dicha sentencia por considerarla contraria a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo según la cual el acta de remate es suficiente para transmitir el dominio porque el auto de aprobación únicamente es exigible para inscribir la adquisición en el Registro de la Propiedad…. es cierto que las sentencias citadas en el recurso parecen autorizar la tesis del actor-recurrente, especialmente la de 24 de junio de 1997 en cuanto considera que el remate y el pago del precio son eficaces para transmitir la titularidad dominical “aun antes de la expedición del testimonio que sirve para la inscripción”…… tanto la sentencia de 24 de junio de 1997 como todas las demás citadas… versan sobre casos muy diferentes del aquí examinado, pues se refieren bien a tercerías de dominio tendentes a alzar un embargo (sentencias de 20 de octubre de 1989, 24 de junio de 1997 y 20 de octubre de 1998 ), bien al plazo para ejercitar la acción de retracto o al nacimiento de esta misma acción (sentencias de 1 de julio de 1991 y 11 de julio de 1992 ), bien a la nulidad de la venta judicial pedida por el propio ejecutado ( sentencia de 14 de octubre de 2002), bien… a una transmisión de créditos o a la legitimación para ejercitar la acción de reclamación por vicios ruinógenos (sentencias de 22 de marzo de 1946 y 12 de febrero de 1985.En cambio, cuando lo planteado en el litigio es un conflicto creado por dos ventas judiciales de una misma finca en sendos procedimientos judiciales, la jurisprudencia de esta Sala mantiene toda la virtualidad del art. 609 CC exigiendo algo más que la mera aprobación del remate para la adquisición de la propiedad de la finca subastada por el rematante o el cesionario del remate. Así, la sentencia de 29 de julio de 1999, citando extensamente la de 1 de septiembre de 1997 y también las de 16 de julio de 1982 y 10 de diciembre de 1991, declara que “la consumación venía amparada por el otorgamiento de la escritura pública” y que tras la reforma de la LEC de 1881 por la Ley 10/92 “la consumación de la enajenación se produce, conforme al artículo 1514, con la expedición del testimonio del auto de aprobación del remate y demás requisitos (artículo 1515 )”; la sentencia de 4 de abril de 2002 puntualiza que la subasta supone una oferta de “venta” (de la finca embargada) que se perfecciona por la aprobación del remate, operando la escritura pública (en el sistema procesal entonces vigente) como “traditio” instrumental para producir la adquisición del dominio; y en fin, la de 4 de octubre de 2006 reproduce la anterior, añadiendo que “después de la reforma operada por la Ley 10/1992 el testimonio del auto de aprobación del remate” conforma la operación del acto procesal enajenatorio. Y la misma línea se mantuvo incluso en una tercería de dominio por la sentencia de 1 de septiembre de 1997 y, años más tarde, en un caso de nulidad de un procedimiento administrativo de apremio solicitada por quien fue propietario de la finca embargada, por la sentencia de 11 de febrero de 2003, que reprodujo lo ya declarado por la de 4 de abril de 2002.” (STS 2 Dic 2009)
Una observación “maliciosa”. Si en un caso de doble venta os veis “perdidos” (pues el otro comprador inscribió su título en el Registro –art. 34 LH y 1473.2 Cc), sabed que os queda todavía un último recurso –chapucero, sí, pero recurso al fin y al cabo- para dar la vuelta a la tortilla… siempre que vuestra escritura –rectius, vuestra “entrega”- sea anterior a la del otro comprador. Veamos, si conseguís inmatricular por segunda vez la finca, ¿no haréis entonces decaer la eficacia protectora del 34 LH y 1473.2 Cc? Paradójico, ¿verdad?
¡Anda que si el pastiche se descubre después de transcurrido mucho tiempo! ¿Se os ha ocurrido pensar que alguna de vuestras propiedades pudiera estar doblemente inmatriculada en el Registro de la Propiedad? Es como para echarse a temblar. A día de hoy, ciertamente la constancia registral de la referencia catastral en la finca evitará normalmente las dobles inmatriculaciones. Pero no siempre. ¡La referencia catastral que constara en una de las inscripciones podría ser errónea!
Para evitar la paradoja aludida, la sentencia que sigue recurre al criterio de la primera inmatriculación. Puede que sea éste un criterio razonable: Lástima que no aparezca recogido ni en la Ley Hipotecaria ni en nuestro Código Civil.
“… como sientan, entre otras, las Sentencias de 31 mayo 1961, 5 y 17 enero 1963, 22 junio 1972, 28 marzo 1980, 27 octubre 1983 y 30 noviembre 1989, para resolver los problemas de doble inmatriculación se aplican las normas de derecho civil, si bien una de ellas, que es la de la preferente cualidad del título prioritario, utiliza como criterio accesorio el de la inmatriculación anterior del título, es decir, la primera de las inmatriculaciones, criterio este utilizado por la resolución recurrida y que, dada su validez, debe ser confirmado , rechazándose los motivos que tienden a su impugnación. Sin que a ello obste el argumento que el recurrente emplea de que, por no tener el vendedor la posesión de la finca cuando otorga la escritura de enajenación al actor, no pudo transmitirse el dominio de la misma, toda vez que es criterio aceptado por la moderna doctrina y la más reciente jurisprudencia (SS. 8 mayo 1982… y 7 febrero 1985) el de que la tradición instrumental tiene lugar aunque el vendedor no tenga la posesión material o de hecho de la finca vendida, por entender que, en tales casos, el efecto traslativo sólo puede quedar desvirtuado por lo que resulte o se deduzca claramente de la misma escritura , de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1462.2 del Código Civil.” (STS 29 Mayo 1997)
En cualquier caso, convendrá tener presente que, según nuestro TS, la aplicación del art. 1473 Cc presupone implícitamente la existencia de un vendedor único ( STS 22 Dic 2000, que cita la STS 8 de mayo de 1982).
__ ¿Y en caso de TERCERÍA DE DOMINIO? La solución debería ser, es, la misma: “El tribunal, mediante auto, rechazará de plano y sin sustanciación alguna la demanda de tercería de dominio … que se interponga con posterioridad al momento en que, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil, se produzca la transmisión del bien al acreedor o al tercero que lo adquiera en pública subasta” (artículo 596.2 LEC). A pesar de algún que otro vaivén de la jurisprudencia.
La doctrina de esta Sala no ha sido constante a través del tiempo, pues un cuerpo de sentencias antiguas mantuvo el criterio de hacer necesario el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, para que se produzca la consumación de la transmisión…; pero más recientemente esta jurisprudencia ha sufrido un proceso evolutivo, en el sentido de «que con la aprobación judicial del remate y la subsiguiente adjudicación al rematante de la finca subastada, se opera la consumación del contrato (venta judicial), pues a la referida adjudicación que el Juez hace al rematante, no hay obstáculo legal alguno en atribuirle el carácter de tradición simbólica o “ficta”, al no ser “numerus clausus” la enumeración de las formas espiritualizadas de tradición que hacen los arts. 1462.2.º a 1464 del Código Civil»; con lo que consumada ya la venta por la concurrencia del título (aprobación del remate) y modo (adjudicación de la finca al rematante), el posterior otorgamiento de la escritura pública, aunque pueda ser imprescindible para otros efectos (entre ellos el acceso de la adquisición al Registro de la Propiedad), no será necesaria para que, a los efectos aquí estudiados, concurra el requisito de la tradición instrumental del citado art. 1462.2.º [Sentencias de 31 octubre 1983, 20 octubre 1989 y especialmente las de 1 julio 1991 y 11 julio 1992).Esta corriente interpretativa ha sido recogida por el legislador en la Ley 10/1992, de 30 abril, al modificar los arts. 1514 y 1515 de la LECiv, disponiendo al primero de ellos «que será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad, el testimonio expedido por el Secretario con el visto bueno del Juez, comprensivo del Auto de aprobación de remate, en el que se exprese que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria», precepto similar al recogido en el art. 131, regla 17 de la Ley Hipotecaria, en relación con el juicio sumario ejecutivo. Esta modificación legislativa no ha tenido la necesaria concordancia con la redacción del citado art. 1533.2.º, en donde se sigue aún hablando de «otorgamiento de escritura», cuando realmente a partir de la entrada en vigor de la citada Ley sobre Medidas Urgentes, la tercería sólo podrá interponerse hasta el momento en que el Secretario expida el testimonio de que se habla en el art. 1514, que ha sustituido a la escritura pública. Esta reciente reforma procesal viene a ratificar y consolidar «post facto», la transcrita jurisprudencia interpretativa de esta Sala, y en definitiva conduce a entender, que la aprobación judicial del remate, seguida de la adjudicación de la finca, está absolutamente equiparada al otorgamiento de la escritura pública, incluida la existencia de una tradición simbólica que produce la consumación de la transmisión (STS 10 Junio 1994)”En la actualidad, después de la Ley 10/1992, la modificación introducida que elimina la ” escritura ” y revaloriza el auto de aprobación del remate al configurar el testimonio del mismo con las circunstancias que expresa, en ” título bastante” para la inscripción registral significa que sigue siendo el momento en el que el adquirente entra en posesión civilisima del inmueble el que hace claudicar la oportunidad de la tercería de dominio. Así pues, promulgada la Ley 10/1992, la consumación de la enajenación se produce conforme al artículo 1514, con la expedición del testimonio del auto de aprobación del remate y demás requisitos (artículos 1515), ya que hay que entender quela expedición del testimonio en el que se documenta la venta judicial produce la tradición simbólica prevista en el articulo 1462.2 del Código Civil análogamente a como sucedía anteriormente cuando se documentaba mediante escritura pública. Así, pues, tanto antes de la reforma como actualmente, la venta se producía con la aprobación del remate plasmándose en el documento público una compraventa ya perfeccionada con anterioridad” (SAP Sevilla 2 Mayo 2002)
__ Quedará en manos del Secretario decidir si la transmisión tendrá lugar el día 30 de diciembre o el día 2 de Enero del año siguiente, lo que tiene importancia del cara al IBI (que se devenga el día 1 de Enero de cada año, art. 75 Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) y, eventualmente, respecto a la PLUSVALÍA MUNICIPAL (que se calcula por años completos -art- 107.4 Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).
En todo caso, habrá de considerarse sujeto pasivo del Incremento de Valor de los Terrenos al transmitente del terreno, no al adquirente del mismo, al haberse suprimido la figura del sustituto del contribuyente y la afección real del bien al pago del impuesto.“… producida una transmisión de un inmueble a título oneroso mediante Auto de aprobación de remate en procedimiento de ejecución sumario hipotecario… habrá de considerarse sujeto pasivo de la misma conforme al art. 107 b) LHL… al transmitente del terreno, no a la Entidad recurrente como adquirente del mismo, al haberse suprimido en la nueva regulación derivada de la LHL la figura del sustituto del contribuyente y la afección real del bien al pago del impuesto.” (Sentencia de Tribunal Superior de Justicia, Castilla-La Mancha (Albacete), Sala de lo Contencioso, 26 Mayo 2000)”… Según el artículo 104 del TRLRHL, el hecho imponible del IIVTNU se produce por la transmisión de la propiedad de los terrenos de naturaleza urbana por cualquier título, ya sea oneroso o lucrativo, derivado de cualquier tipo de acto o contrato que suponga la transmisión del dominio, incluidas las ejecuciones forzosas de los bienes.El sujeto pasivo del impuesto, dado que en este caso nos encontramos ante una transmisión del terreno urbano a título oneroso, será, de acuerdo con el artículo 106 del TRLRHL, la persona que transmite el terreno.El impuesto se devenga en la fecha de la transmisión del terreno. En el caso objeto de consulta la transmisión se produce en la fecha en que se dicta el testimonio, expedido por el Secretario Judicial, comprensivo del auto de adjudicación, el 25 de junio de 2004. Este auto, tal como establece el artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es título bastante para la inscripción del dominio en el Registro de la Propiedad a favor del adjudicatario del bien inmueble subastado.” (consulta vinculante DGT V1616-07, de 23/07/2007)
__ A veces habrá que dilucidar si el demandado en el momento concreto de deducirse la pretensión económica en su contra por la Comunidad de Propietarios era o no propietario de la vivienda a la que corresponden los GASTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL que se reclaman.
“ha de dilucidarse si el demandado en el momento concreto de deducirse la pretensión económica en su contra era o no propietario de la vivienda a la que corresponden los gastos que se reclaman. Al respecto alude la parte apelante … que debe tomarse como fecha para considerar propietario al que adquiere una vivienda en subasta pública, la de expedición del testimonio del auto de aprobación del remate, lo cual nos llevaría a considerar a éste propietario desde el 21 de octubre de 2002… y puesto que la demanda fue presentada el día 13 de diciembre de 2002, es evidente que era propietario al momento de dirigirse contra él en reclamación de cantidad….Siendo correcta la apreciación de la sentencia apelada en cuanto a la cuestión nuclear suscitada en el sentido de que la fecha de adquisición de la propiedad al haber tenido lugar mediante subasta pública, es la de expedición del testimonio del auto de aprobación del remate, de conformidad igualmente con la doctrina contenida en la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de julio de 1999 que cita, la parte apelante básicamente no discrepa de dicho planteamiento… sino que se muestra disconforme con la fijación de ésta que se efectúa en el caso concreto, reiterando que el demandado obtuvo testimonio del auto de aprobación de remate el día 21 de Octubre de 2002, lo que no procede acoger pues… con esta fecha se expidió un testimonio del auto de adjudicación, más éste no integra el testimonio a que se refiere dicho auto en su parte dispositiva conforme a la cual “Firme que sea esta resolución, expídase y entréguese al rematante un testimonio de la misma para que le sirva de título y liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales” en la cual se señala así mismo que “Contra esta resolución cabe recurso de reposición en el plazo de cinco días que se interpondrá ante este Juzgado”, cuyo plazo en todo caso no había transcurrido el día 21 de octubre que invoca la parte apelante, por lo que en esa fecha no había adquirido firmeza, constando por el contrario la expedición del testimonio que viene a dar cumplimiento a lo acordado con fecha 10 de marzo de 2003 especificando la finalidad de su entrega… y al que atenerse a efectos de adquisición de la propiedad mediante la concurrencia del título y modo (artículo 609 del código civil)” (SAP 24 Julio 2003).
__ A nuestro juicio, el juego de los RETRACTOS en la subasta judicial es materia no suficientemente perfilada.
🙂 ¿Debe el juez que tenga noticia de un retracto comunicar de oficio el remate a quien pudiera ejercitarlo? Parece que no, ni siquiera en caso de retracto legal, salvo que así lo disponga expresamente la ley.
Normalmente se tratará no de un puro retracto sino de un derecho de adquisición preferente que jugaría ANTES de la consumación de la transmisión.
Artículo 109 Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Régimen de la transmisión forzosa.
Artículo 124 Ley 3/1992, de 1 de julio, de Derecho Civil Foral Vasco. En los casos de ejecución hipotecaria, judicial o extrajudicial, o en procedimientos de apremio, los parientes tronqueros podrán ejercitar cualquiera de los siguientes derechos:El de preferente adquisición, por el precio de adjudicación, compareciendo ante el órgano que celebró la subasta antes de que se otorgue el instrumento público de transmisión al adjudicatario y consignando en el acto el precio expresado, oEl de saca foral, del modo regulado en este título y dentro del plazo de tres meses a contar de la fecha de la subasta.La misma idea subyace en las subastas administrativas.
Seguridad Social. La dirección provincial de la Tesorería General de la Seguridad Social podrá ejercitar derecho de tanteo con anterioridad a la emisión del certificado de adjudicación o de la escritura pública de venta y en el plazo máximo de 30 días; en este caso, se adjudicará el bien licitado, notificándose así al deudor y al adjudicatario, al que se devolverá el depósito que hubiera constituido, y, en su caso, el resto del precio satisfecho.
😮 Aunque la venta judicial se consuma desde el decreto de adjudicación, el retraso en el dictado del decreto de adjudicación no puede perjudicar a quien se ha comportado con diligencia procesal. Así lo ha proclamado el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Ponente: Arroyo Fiestas), con el voto particular discrepante de uno de sus magistrados (noticia de esta sentencia en Diario La Ley, nº 8278, Sección Hoy es Noticia, 25 Mar. 2014, La Ley 69024/2014). En el caso sometido entonces a la consideración del TS constaba que el demandante-retrayente era arrendatario en el momento de la mejora de la postura y había dejado de serlo en la fecha del decreto de adjudicación; había ejercitado la acción de retracto con posterioridad a la mejora de la postura efectuada por un tercero presentado por el deudor (artículo 670.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y antes del decreto de adjudicación dictado por el secretario judicial en procedimiento de ejecución de títulos no judiciales.