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Timestamp: 2019-04-23 14:24:10
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Matched Legal Cases: ['artículo 71', 'artículo 71', 'artículo 10', 'artículo 12', 'artículo 20', 'artículo 12', 'artículo 58', 'artículo 17', 'artículo 58', 'artículo 58', 'artículo 62', 'Artículo 241']

﻿ Sentencia 2005-00735 de junio 26 de 2013
SENTENCIA 2005-00735 DE 26 DE JUNIO DE 2013
CONTENIDO:ELEMENTOS DEL AVALÚO COMERCIAL. SE EXPONEN CUÁLES SON LOS ELEMENTOS A TENER EN CUENTA A LA HORA DE VERIFICAR LA PERICIA DEL AVALÚO COMERCIAL DE UN INMUEBLE. UN ESTUDIO DE ESTA NATURALEZA QUE CONTENGA LA IDENTIFICACIÓN DEL SECTOR, DESCRIPCIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PREDIO Y UNA EXPLICACIÓN DETALLADA DE TODOS Y CADA UNO DE LOS ELEMENTOS TENIDOS EN CUENTA PARA LA VALORACIÓN ES SUFICIENTEMENTE ILUSTRATIVO PARA EVALUAR LAS PRUEBAS ALUSIVAS AL CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS LEGALES DEL DICTAMEN.
TEMAS ESPECÍFICOS:AVALÚO DEL BIEN INMUEBLE, EXPROPIACIÓN DE BIEN, INDEMNIZACIÓN POR EXPROPIACIÓN, PERITAZGO, AVALÚO COMERCIAL
Sentencia 2005-00735 de junio 26 de 2013
Ref.: expediente 25000232400020050073501
Recurso de apelación contra la sentencia de 27 de marzo de 2008, proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca.
Actor: Exxonmobil de Colombia S.A.
2. La apelación cuestiona el fallo de primera instancia en torno a los siguientes aspectos esenciales: i) El a quo, aunque acertó en lo que hace a la declaratoria de nulidad del artículo segundo del acto acusado, que definía el precio indemnizatorio del inmueble expropiado, no debió ordenar a la demandada la práctica de un nuevo avalúo pues ello implica dejar a su arbitrio la definición de la suma tendiente a restablecer el derecho, lo cual es del resorte exclusivo del juez; ii) El Tribunal omitió el reconocimiento del lucro cesante como concepto integrante del precio indemnizatorio, el cual se halla probado según el peritaje que obra en el expediente; iii) Se debe revocar también el artículo tercero del acto acusado referente a la forma de pago puesto que el valor allí señalado es errado para efectos de pagar al expropiado la suma indemnizatoria.
3. La Sala abordará el análisis de los planteamientos aducidos en la apelación, comenzando por identificar si, en efecto, la práctica de un nuevo avalúo era improcedente a fin de establecer el precio indemnizatorio al expropiado, habida cuenta de la descalificación que del avaluó presentado por la Cámara de la Propiedad Raíz Lonja Inmobiliaria, efectuó el juez de instancia.
Es menester anotar que en tratándose de procesos expropiatorios, esta sección se ha pronunciado sobre la decisión del juez referente a ordenar a la administración la práctica de un nuevo avalúo por considerar que el realizado por esta no cumplió los requisitos legales del caso, a fin de que se observe el resultado que al efecto aquel arroje. De este modo, se prohíja en la presente oportunidad, lo señalado en Sentencia de 17 de marzo de 2011, expediente 2005-00273, M.P. Dra. María Elizabeth García González, que sobre el tema puntualizó lo siguiente:
“Desarrollando los criterios expuestos por la Sala en el caso sub examine, debe advertirse que la orden impartida por el Tribunal en el fallo impugnado, en el sentido de que el IDU realice otro avalúo del inmueble objeto de expropiación, es totalmente improcedente, por cuanto ello equivaldría a dejar en manos de una de las partes, es decir, del IDU, la facultad de resolver, como si fuese el juez, sobre los términos de la indemnización, desconociendo lo dispuesto en el numeral 8 del artículo 71 de la Ley 388 de 1997, el cual prevé:
Cabe recordar que una vez agotada la vía gubernativa y después de dictado el auto admisorio de la demanda en el proceso especial de nulidad y restablecimiento del derecho previsto en el artículo 71 de la Ley 388 de 1997(2), el ente público que hubiere ejercido la potestad de expropiar un bien pierde sin duda alguna la competencia para pronunciarse sobre el valor de la indemnización y, por ello le corresponde a partir de entonces al tribunal en cuya jurisdicción se halle sito el inmueble objeto de expropiación, en primera instancia, adoptar la decisión que corresponda para resolver la controversia que hubiese surgido entre la Administración y el particular acerca del precio reconocido y pagado en sede administrativa.
Por razones de elemental lógica, es necesario que el dictamen que vaya a rendirse sea realizado con absoluta transparencia e imparcialidad, propósitos que no serían alcanzables si se permitiese que las valoraciones sean efectuadas por una de las partes, pues es de esperarse que ésta, movida por sus propios intereses, adopte posturas sesgadas y poco objetivas. La providencia impugnada, al permitir que el dictamen sea rendido directamente por el Instituto de Desarrollo Urbano, IDU, está impidiendo que el mismo sea objeto de tacha por la parte actora dando lugar al incumplimiento de la obligación que tiene el Tribunal de valorar el resultado de la experticia, conforme a los dictados de la sana crítica, desconociendo con ello principios fundamentales del proceso así como los derechos y garantías de que son titulares los propietarios del inmueble expropiado, quienes precisamente han hecho uso de la acción de nulidad y restablecimiento del derecho, para que sea la Jurisdicción y no la Administración la que determine en el caso concreto cuál es el monto justo y pleno de la indemnización...” (Subrayado fuera de texto)
De lo expuesto, se colige que no es de recibo la orden impartida en la sentencia de primera instancia para que el IDU dispusiera la práctica de un nuevo avalúo, el cual, como se señala en la sentencia prohijada, escaparía del control judicial otorgándole a la administración la facultad de decidir sobre el restablecimiento del derecho sometido a evaluación del juez, justamente para que este decida a ese respecto.
Establecido lo anterior, es pertinente determinar si las sumas relativas al avalúo del bien expropiado que obran en el expediente y que se reflejan tanto en la valoración efectuada por la Cámara de la Propiedad Raíz Lonja Inmobiliaria(3), como en el peritaje aportado por la auxiliar de la justicia Diana Marcela Vanegas(4), ofrecen elementos probatorios que otorguen la credibilidad suficiente para definir el valor que razonablemente indemnice integralmente al expropiado, en los términos que plantea el recurrente.
Al efecto, es pertinente citar la normativa que regula los requisitos previstos para los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997, los cuales se hallan contemplados en la Resolución IGAC-0762 de octubre 30 de 1998, con el objeto de verificar el cumplimiento de dicha normativa en los respectivos avalúos.
Así, el artículo 10 de la resolución señalada prevé:
“Método de mercado e información de ofertas. Cuando para la realización del avalúo se acuda a la información de ofertas es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se extrajo y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior.”
El artículo 12 ibídem, señala:
Capítulos de construcción: 1. Preliminares. 2. Cimientos. 3. Desagües e instalaciones subterráneas. 4. Mampostería. 5. Estructura en concreto. 6. Cubiertas. 7. Pisos. 8. Enchapes de pisos o muro. 9. Instalaciones hidráulicas. 10. Instalaciones eléctricas. 11. Carpintería en madera o metálica. 12. Aparatos sanitarios. 13. Cerrajería. 14. Vidrios. 15. Equipos especiales. Después de calculados los volúmenes y unidades requeridas para la construcción, se deben investigar los respectivos precios en el municipio donde se encuentra ubicado el inmueble. El valor total se debe afectar por el factor (AIU), en donde A es igual a administración. I igual a imprevistos, U igual a utilidades. El valor al cual se le debe aplicar la depreciación, es el obtenido antes de agregarle la utilidad. Además no se debe incluir el valor del terreno.
PAR.—Para depreciar los equipos especiales a que hace referencia el numeral 15, se emplea el método lineal.”
Por su parte, el artículo 20 del Decreto 1420 de 1998, expedido por el Gobierno Nacional, establece:
“El Instituto Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones y las personas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por las lonjas en sus informes de avalúo, especificarán el método utilizado, y el valor comercial definido, independizando el valor del suelo, el de las edificaciones y las mejoras si fuere el caso, y las consideraciones que llevaron a tal estimación”.
Pues bien, en lo que hace al rubro alusivo al valor comercial del inmueble o precio indemnizatorio reconocido por la administración, es de anotar que el avalúo 523-31684-2003 realizado por la Cámara de la Propiedad Raíz Lonja Inmobiliaria, aportado por el IDU, arroja un valor de $ 516.051.900 pesos moneda corriente, en el cual se advierte la información contentiva de los requisitos legales establecidos en la normativa transcrita, al observar allí la respectiva identificación del sector, así como la descripción de las características generales del predio (ítems 2 a 5), igualmente se discriminaron en el ítem 5.2 los capítulos de construcción a que se refiere el artículo 12 de la Resolución IGAC-0762 de 1998, explicando detalladamente todos y cada uno de los elementos que se tuvieron en cuenta para concluir sobre el valor que le correspondía al mismo. Obra también en el expediente comunicación explicativa de la Cámara de la Propiedad Raíz Lonja Inmobiliaria(5) con destino al proceso, en la que se refleja un informe general sobre el procedimiento realizado por aquella para la elaboración del avalúo en comento, que resulta ser, para la Sala, con suficiencia ilustrativo como para no haber sido apreciado por el a quo al evaluar las pruebas alusivas al cumplimiento de los requisitos legales del avalúo.
Así las cosas, la decisión del Tribunal de desestimar el avalúo así presentado por la Cámara de la Propiedad Raíz Lonja Inmobiliaria porque, en su criterio, no ostentaba los requisitos legales correspondientes a los métodos comparativo de mercado y de reposición y al residual para el avalúo del terreno, utilizados por dicha Entidad, no es de recibo pues, como se anotó, el mismo sí contemplaba los instrucciones de las normas arriba indicadas.
Lo anterior se corrobora considerando que el peritazgo presentado por la señora Diana Marcela Vanegas, como auxiliar de la justicia designada por el juez de instancia para que rindiera el respectivo avalúo, arrojó prácticamente el mismo resultado del aportado por el IDU, correspondiente a $ 516.051.889 pesos moneda corriente, mostrando una ínfima diferencia de un peso moneda corriente. Asimismo, es menester indicar que el dictamen pericial rendido por la auxiliar de la justicia, cuenta con el mérito suficiente para ser acreditado en el proceso, en cuanto al rubro en comento, al observarse en el mismo el cumplimiento de los requisitos legales alusivos al método comparativo de mercado y el de costo de reposición utilizado para efectos de establecer el valor del predio, conforme estipulan los artículos 10 y 12 de la Resolución IGAC-0762 de octubre 30 de 1998. Además, la prueba fue admitida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca(6), designando para el efecto, se reitera, a la perito señalada, perteneciente a la lista de auxiliares de la justicia, por lo que la Sala aduce que la avaluadora contaba con la idoneidad profesional requerida para conceptuar sobre lo solicitado; y los fundamentos expresados en su dictamen, sobre la materia, constan de suficiente firmeza y precisión(7), a lo que se agrega que el mismo no fue objetado por las partes ni se elevó solicitud alguna de ampliación o aclaración.
En este orden, la Sala atenderá lo expuesto en el dictamen pericial comentado, en lo que respecta al valor comercial del inmueble expropiado, expresado en aquel como “total avalúo lote de terreno y construcciones”.
Ahora, al no haber sido objeto de cuestionamiento en la apelación la decisión del a quo contentiva en el artículo segundo de la parte resolutiva de la sentencia, según la cual declara la nulidad del artículo segundo de la resolución 472 de febrero 24 de 2005 que establece el precio indemnizatorio, sino que al contrario, el apelante solicita su confirmación, es de precisar que en atención a ello se mantiene incólume tal decisión, mas no porque la Sala considere que el aludido artículo del acto acusado no se halle ajustado a derecho puesto que, como se señaló, el avalúo aportado por el IDU en el que se fundamenta dicho precio, se halla suficientemente soportado. Al respecto se reitera que el estudio de apelación se circunscribe a lo cuestionado por el recurrente respecto de la sentencia de primera instancia, sin perjuicio de advertir en la segunda las salvedades pertinentes sobre los planteamientos del a quo no compartidos en esta, como en el presente caso. Además, llama la atención el que la entidad demandada no se manifestare oportunamente en esta instancia para defender la legalidad del avalúo desestimado por el Tribunal, lo que limita aún más el ámbito de decisión a ese respecto.
De este modo, la revocación a proferirse por la Sala ha de versar sobre el numeral tercero de la sentencia del a quo que ordena al IDU la obtención de un nuevo avalúo para efectos del restablecimiento del derecho, por las razones anteriormente indicadas; y en su lugar, se tomará como precio indemnizatorio asociado al valor comercial del predio expropiado, la suma señalada por la perito auxiliar de la justicia en $ 516.051.889 pesos moneda corriente.
4. En relación con los planteamientos concernientes al reconocimiento del lucro cesante generado en la expropiación, es de advertir que esta Sección ha señalado que el mismo es procedente en tratándose de expropiaciones por vía administrativa, aunque el respectivo valor debe estar suficientemente soportado en el proceso por parte de quien lo reclama, para efectos de su admisibilidad.
Al respecto, ésta Sala expuso ampliamente su criterio en relación con el alcance de la expropiación administrativa y de la indemnización de carácter reparatorio pleno, en Sentencia de 14 de mayo de 2009 Expediente 2005-03509, M.P. Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta, en la que se precisó:
“… 3.1. Consideraciones preliminares relacionadas con el carácter justo y pleno de las indemnizaciones expropiatorias
El artículo 58 de la Constitución Política de Colombia, garantiza la intangibilidad de la propiedad privada y de los derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles. En su inciso 4º, modificado por el Acto Legislativo 1 de julio 30 de 1999, se establece sin embargo que, “Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa. Esta se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contencioso-administrativa, incluso respecto del precio”. (Negrillas ajenas al texto)
En ese mismo sentido, el artículo 17 de la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de 1789, establece de manera tajante y asertiva que “Siendo la propiedad un derecho inviolable y sagrado, nadie podrá ser privado de ella sino en caso evidente de necesidad pública, debidamente justificada y previa una justa indemnización”. (Negrillas ajenas al texto)
Partiendo de las anteriores consideraciones, La honorable Corte Constitucional, mediante Sentencia C-153 de 1994 señaló que el quantum de la expropiación debe abarcar, además del valor del bien expropiado, el de “…los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la expropiación”. Y agrega: “Por todo lo anterior, es evidente que la indemnización prevista en el artículo 58 de la Constitución es reparatoria y debe ser plena, ya que ella debe comprender el daño emergente y el lucro cesante que hayan sido causados al propietario cuyo bien ha sido expropiado”. (Subrayado fuera de texto y Cursivas de la Corte).
En sintonía con la anterior apreciación, el profesor Rafael Bielsa comenta que “La reparación integral debe ser justa y razonable” y continúa diciendo, “…«el justiprecio» es el que representa y restablece el equilibrio, no, desde luego, nominalmente, sino realmente, efectivamente”. (Negrillas ajenas al texto)
ART. 71.—Proceso contencioso administrativo. Contra la decisión de expropiación por vía administrativa procede acción especial contencioso-administrativa con el fin de obtener su nulidad y el restablecimiento del derecho lesionado, o para controvertir el precio indemnizatorio reconocido, la cual deberá interponerse dentro de los cuatro meses calendario siguientes a la ejecutoria de la respectiva decisión. El proceso a que da lugar dicha acción se someterá a las siguientes reglas particulares: (Subrayado fuera de texto)
6. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 58 de la Constitución Política, en el proceso no podrán controvertirse los motivos de utilidad pública o de interés social, pero sí lo relativo al precio indemnizatorio. (Subrayado fuera de texto)
El carácter resarcible del daño depende fundamentalmente de la certeza de su ocurrencia, pues es claro que las lesiones de carácter hipotético, estocástico o contingente no pueden ser objeto de reparación o compensación. El agravio debe estar revestido entonces de certeza para que produzca efectos jurídicos y dé lugar al resarcimiento, pues todo aquello que constituya una simple conjetura o una suposición no puede dar lugar a una indemnización…” (Subrayado fuera de texto).
… Tal como se comentó ut supra, la subsecretaría de Catastro Municipal se abstuvo de considerar los demás perjuicios derivados de la expropiación, argumentando al efecto que si bien el numeral 6º del artículo 62 de la Ley 388 de 199 se refiere al tema del daño emergente y al lucro cesante como componentes accesorios de la indemnización, lo cierto es que ni el Decreto 1420 de 1998, ni la Resolución 762 del mismo año expedida por el Director del Instituto Geográfico Agustín Codazzi definen una metodología para efectuar el cálculo de dichos valores cuando se trate de una expropiación por vía administrativa. Por lo mismo, considera la Administración Municipal que no le es dable arrogarse la competencia para establecer y reconocer tales perjuicios.
… En esa línea de pensamiento, todos aquellos daños que logren demostrarse y que hayan tenido origen en la decisión de privar a un particular del derecho de dominio, deben ser plenamente indemnizados, siempre y cuando exista un nexo de causalidad entre el daño inferido y la determinación administrativa mediante la cual se ordena la expropiación…”.
De lo expuesto en la jurisprudencia invocada fuerza recalcar la imperiosa gestión del demandante orientada a la demostración fehaciente de un lucro cesante que, con ocasión de la expropiación, sea de susceptible reconocimiento como concepto indemnizatorio, lo cual supone, en otras palabras, la relación de causalidad a constatarse entre la medida expropiatoria y el rubro dejado de percibir en la cuantía que aquel evidencie.
Así, en el sub examine se cuenta con el dictamen pericial rendido por la auxiliar de la justicia, arriba señalado, el cual, según sugiere el apelante, debe ser acreditado en el proceso para efectos de reconocer el lucro cesante allí reflejado, como parte del precio indemnizatorio.
El dictamen exhibe una suma por concepto de utilidad dejada de percibir durante veinticuatro meses, y proyectada a cuatro años, de $ 627.000.000, y que luego ajusta en $ 500.000.000, haciendo referencia a fluctuaciones consistentes en la tasa de cambio. La avaluadora alude a una metodología para estaciones de servicio de negocio en marcha, cuya información, al parecer, es tomada de una bibliografía que cita en el dictamen, pues se reitera que en tal materia no existe un método normativamente previsto para determinar el rubro indemnizatorio generado en el lucro cesante.
No obstante, en el expediente no obra sustento alguno que documente lo expuesto en el peritazgo, como por ejemplo, reportes de la contabilidad de la empresa o certificaciones de revisoría fiscal que soporten las sumas de la facturación de la estación de servicio y/o lo dejado de facturar con ocasión de la medida expropiatoria; sino que se vislumbra una simple exposición de cifras alusivas a la proyección de utilidades y luego hace referencia a la operación matemática llevada a cabo para arrojar las sumas que pretende sustentar; pero sin explicar el porqué de la tasación de utilidades dejadas de percibir durante el lapso de tiempo allí indicado ni se fundamenta con suficiencia la razón por la cual sugiere un ajuste en el lucro dejado de percibir de $ 627.000.000 a $ 500.000.000, entre otros aspectos que ofrecen serios vacíos de constatación fáctica.
En este orden, y en lo que se refiere al rubro por concepto de lucro cesante, se observa que el dictamen pericial no aporta elementos probatorios que permitan constatar la veracidad de las cifras que expone y mucho menos respecto de la necesaria relación de causalidad que debe existir entre la suma cuyo reconocimiento se procura y la medida expropiatoria, como presupuesto fundamental para acceder al restablecimiento del derecho en dicho concepto.
Frente a ello, se reitera que el daño debe ser cierto, a fin de indemnizar con la mayor exactitud posible los componentes del mismo, y ello no es verificable mediante simples afirmaciones consignadas en un dictamen sin los soportes que faciliten al juez la labor de identificar su existencia, por lo que se hace evidente que el demandante no observó su deber procesal de aportar elementos probatorios que permitieren aducir que, en efecto, se generó un perjuicio por el referido concepto indemnizatorio, de forma tal que del mismo no es viable predicar atisbo alguno de su ocurrencia.
Finalmente, se advierte que no es necesario declarar la nulidad del artículo tercero del acto acusado referente a la forma de pago del precio indemnizatorio, pues es comprensible que la suma allí reflejada deba ajustarse a las resultas de este proceso, máxime cuando los avalúos referentes al valor comercial del predio expropiado que obran en el expediente son coincidentes y es ese precio el que se tomó, por parte de la administración, como base para establecer la suma a reconocer al expropiado.
Así las cosas, se impone revocar parcialmente la sentencia recurrida en apelación, reconociendo por concepto de precio indemnizatorio al demandante, la suma expuesta en el señalado peritazgo en lo que hace exclusivamente al avalúo del predio expropiado, expresado como “total avalúo lote de terreno y construcciones” por la suma de $ 516.051.889., obrante a folio 152 del expediente, según se expondrá en la parte resolutiva de la presente providencia.
1. REVÓCASE el numeral tercero de la sentencia de 27 de marzo de 2008, proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, y en su lugar, ORDÉNASE a la entidad demandada pagar a título de restablecimiento del derecho a la sociedad Exxonmobil Colombia S.A., la suma acreditada en el dictamen pericial por concepto del avalúo del inmueble, según se señaló en la parte motiva de la presente providencia.
2. CONFÍRMASE en lo demás la sentencia recurrida en apelación.
3. RECONÓZCASE personería jurídica a la abogada Paola Andrea Morales Arias, identificada con Cédula de Ciudadanía 52.826.335 y Tarjeta Profesional 148.985 del Consejo Superior de la Judicatura, como apoderada del Instituto de Desarrollo Urbano IDU.
(2) “ART. 71.—Proceso contencioso administrativo. Contra la decisión de expropiación por vía administrativa procede acción especial contencioso-administrativa con el fin de obtener su nulidad y el restablecimiento del derecho lesionado, o para controvertir el precio indemnizatorio reconocido, la cual deberá interponerse dentro de los cuatro meses calendario siguientes a la ejecutoria de la respectiva decisión. El proceso a que da lugar dicha acción se someterá a las siguientes reglas particulares:
(3) Folios 52 y 53 del cuaderno 1 del expediente.
(4) Folios 144 a 156 del cuaderno 1 del expediente.
(5) Folios 113 a 124 del cuaderno 1 del expediente.
(6) Folio 103 del cuaderno 1 del expediente.
(7) Artículo 241 del Código de Procedimiento Civil.