Source: https://www.adf-inkasso.de/inkasso_glossar/zwangsverwaltung.htm
Timestamp: 2020-06-07 05:13:43
Document Index: 291271198

Matched Legal Cases: ['§ 147', '§ 146', '§ 77', '§ 147', '§ 19', '§ 151', '§ 151', '§ 23', '§ 20', '§ 23', '§ 148', '§ 149', '§ 149', '§ 150', '§ 150', '§ 150', '§ 1', '§ 1', '§ 153', '§ 153', '§ 1', '§ 10', '§ 6', '§ 5', '§ 155', '§ 16', '§ 7', 'BGH', '§ 154', '§ 153', '§ 18', '§ 21', '§ 4', '§ 155', '§ 11', '§ 10', '§ 155', '§ 30', '§ 30', '§ 153', '§ 153', '§ 153', '§ 765', '§ 12', '§ 153', '§ 80', '§ 34']

Zwangsverwaltung von Grundstücken | ADF Inkasso Glossar
Startseite » Service » Inkasso-Glossar » Stichwörter unter Z » Begriff: Zwangsverwaltung von Grundstücken
Inkasso-Glossar: Zwangsverwaltung von Grundstücken
Bei einem widerspenstigen Schuldner kann über die Anordnung der Zwangsverwaltung ermöglicht werden, dass der im Versteigerungsverfahren mit der Erstellung des Wertgutachtens betraute Sachverständige eine Innenbesichtigung durchführen kann. Die Zwangsverwaltung wird daher häufig neben der Zwangsversteigerung betrieben - in der Hoffnung auf einen höheren Erlös.
Allerdings ist gerade dann, wenn jedenfalls zunächst keine nennenswerten Erträge zu erwarten sind, zu bedenken, dass von dem Gläubiger - neben den Gerichtskosten - beträchtliche, möglicherweise uneinbringliche Vorschüsse verlangt werden können.
Die Zwangsverwaltung beginnt in der Regel mit dem entsprechenden Anordnungsbeschluss des Vollstreckungsgerichts. Die Vorschriften über die Anordnung der Zwangsversteigerung sind dabei entsprechend anzuwenden, soweit sich nicht aus §§ 147 - 151 ZVG etwas anderes ergibt (§ 146 Abs. 1 ZVG). Es bedarf somit auch hier des Antrags des Gläubigers, der über einen vollstreckbaren Titel gegen den Schuldner (Grundstückseigentümer) verfügt. Die Zwangsverwaltung kann auch durch Überleitung aus einer ergebnislosen Zwangsversteigerung entstehen (§ 77 Abs. 2 ZVG), ferner durch die einstweilige Verfügung eines Prozessgerichts zu Sicherungszwecken angeordnet werden.
Hat der im Grundbuch noch eingetragene Eigentümer das Grundstück bereits an einen Dritten verkauft und diesem den Besitz an dem Grundstück übertragen, ist auch die Zwangsverwaltung gegen einen solchen Eigenbesitzer zulässig (§ 147 Abs. 1 ZVG). Voraussetzung ist allerdings ein dinglicher Titel gegen den Besitzer.
Ist das Grundstück mit einem (auch nachrangigen!) Nießbrauch belastet, benötigt der Gläubiger einen Titel auf Duldung der Zwangsvollstreckung auch gegen den Nießbraucher oder aber dessen Zustimmung. Insofern besteht ein entscheidender Unterschied zum Zwangsversteigerungsverfahren, bei dem das nachrangige Nießbrauchsrecht mit dem Zuschlag erlischt.
Nach Eingang der Mitteilungen des Grundbuchamts (§ 19 Abs. 2 ZVG) benachrichtigt das Gericht formlos alle Beteiligten, die ihre Rechte nicht anmelden müssen, von der Anordnung der Zwangsverwaltung. Andere "Beteiligte" wie Gebäudeversicherung, Gemeinde, Finanzamt, Mieter, Pächter u.a. muss der Zwangsverwalter verständigen. Bei der Zwangsverwaltung eines Erbbaurechts gilt der Grundstückseigentümer als Beteiligter.
Nach Anordnung der Zwangsverwaltung können - wie bei der Zwangsversteigerung - andere Gläubiger dem Verfahren beitreten.
Wirksam wird die Beschlagnahme durch Zustellung des Beschlusses oder mit dem Eingang des Ersuchens um Eintragung des Zwangsverwaltungsvermerks beim Grundbuchamt. Sie wird ferner wirksam durch die Inbesitznahme des Grundstücks durch den Verwalter (§ 151 Abs. 1 ZVG) und im Falle des Beitritts durch Zustellung des Beschlusses an den Zwangsverwalter (§ 151 Abs. 2 ZVG). Entscheidend ist die zeitlich erste Beschlagnahme.
Auch diese Beschlagnahme hat die Wirkung eines Veräußerungsverbots zugunsten des Gläubigers (§ 23 ZVG). Allerdings bewirkt die Zwangsverwaltung keine Grundbuchsperre; Verfügungen des Schuldners sind also grundsätzlich möglich. Im übrigen geht der Umfang der Beschlagnahme bei der Zwangsverwaltung - entsprechend ihrem Zweck - deutlich über den der Zwangsversteigerung hinaus. Sind bei der Zwangsversteigerung nur das Grundstück und die der Hypothekenhaftung unterliegenden Gegenstände erfasst (§ 20 Abs. 2 ZVG), so betrifft bei der Zwangsverwaltung die Beschlagnahme auch die Miet- und Pachtzinsen sowie land- und forstwirtschaftliche Erzeugnisse. Diese weitergehende Beschlagnahme schließt auch Verfügungen des Schuldners über einzelne bewegliche Gegenstände im Rahmen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft aus, denn § 23 Abs. 1 S. 2 ZVG ist nicht anwendbar.
Außerdem verliert der Schuldner als Folge der Beschlagnahme das Recht auf Verwaltung und Benutzung (§ 148 Abs. 2 ZVG). Er kann insbesondere nicht vermieten und verpachten, Miet- und Pachtzins einziehen.
Wohnt der Schuldner auf dem Grundstück, so sind ihm die für sich und seine Familie unentbehrlichen Wohnräume zu belassen (§ 149 Abs. 1 ZVG). Hierauf hat der Schuldner einen Anspruch, nicht aber darauf, dass ihm alle bisher benutzten Räume verbleiben.
Der Schuldner hat im Rahmen der Zwangsverwaltung keine Ansprüche auf Unterhalt. Er ist auf die Leistungen der Sozialhilfe zu verweisen. Nur bei land- oder forstwirtschaftlichen oder gärtnerischen Grundstücken hat der Schuldner Anspruch auf den notwendigen Unterhalt für sich und seine Familie. Der Unterhalt ist aus den Erträgnissen oder deren Erlös zu gewähren (§ 149 Abs. 3 ZVG). Im Streitfall entscheidet das Gericht.
Handelt es sich bei dem Zwangsverwaltungsobjekt um ein landwirtschaftliches, forstwirtschaftliches oder gärtnerisches Grundstück, so ist der Schuldner als Verwalter zu bestellen, wenn er hierzu bereit und eine ordnungsgemäße Verwaltung zu erwarten ist (§ 150b Abs. 1 ZVG); wird der Schuldner bestellt, so muss eine Aufsichtsperson bestellt werden (§ 150c ZVG).
Gehört zu den Beteiligten eine öffentliche Körperschaft, ein unter staatlicher Aufsicht stehendes Institut (z.B. Gemeinde, Sozialversicherungsträger), eine Hypothekenbank oder ein Siedlungsunternehmen nach dem Reichssiedlungsgesetz, so kann dieser Beteiligte eine in seinen Diensten stehende Person als Verwalter vorschlagen (sog. Institutsverwalter, § 150a ZVG). Hierdurch sollen Verwaltungskosten verringert und den betreibenden Gläubigern eine bessere wirtschaftliche Gestaltung des Zugriffsobjekts ermöglicht werden.
In § 1 Abs. 2 der neuen Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV) hat der Gesetzgeber erstmals das allgemeine Anforderungsprofil für die Eignung des Zwangsverwalters beschrieben: Es muss sich um eine "natürliche" (keine juristische) Person handeln; sie muss "geschäftskundig" sein und über eine ausreichende Qualifikation und Büroausstattung verfügen.
Neu ist die Verpflichtung des Verwalters zum Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung mit einer Deckung von mindestens 500.000 EUR (§ 1 Abs. 4 ZwVwV).
Stellt der Verwalter fest, dass die Einnahmen nicht zur Deckung der laufenden Ausgaben ausreichen, muss er über das Gericht vom Gläubiger einen Vorschuss einfordern. Dieser Vorschuss kann - z.B. bei notwendigen Gebäudereparaturen - eine beträchtliche Höhe erreichen; andererseits erhöhen derartige Maßnahmen in der Regel die Verwertbarkeit des Objekts in der Zwangsversteigerung.
Wer bestellt, darf auch "abbestellen": Das Gericht kann den Verwalter wieder entlassen, allerdings nur bei schwerwiegenden Pflichtverstößen, z.B. Veruntreuung von Geldbeträgen. Bei geringeren Pflichtwidrigkeiten kann auch ein Zwangsgeld gegen den Verwalter verhängt werden (§ 153 Abs. 2 ZVG).
Der Zwangsverwalter führt die Verwaltung selbständig und wirtschaftlich nach pflichtgemäßem Ermessen aus. Er ist jedoch an die Weisungen des Gerichts gebunden (§ 153 Abs. 1 ZVG, § 1 Abs. 2 ZwVwV). Wegen bestimmter Maßnahmen hat er die vorherige Zustimmung des Gerichts einzuholen (§ 10 ZwVwV).
Abschluss neuer Miet- und Pachtverträge bei leer stehenden Gebäuden (§ 6 ZwVwV; die frühere grundsätzliche Beschränkung der Laufzeit neuer Mietverträge auf ein Jahr ist entfallen).
das Objekt wesentlich zu verändern; an dieser Rechtslage dürfte sich auch nach Inkrafttreten der neuen Zwangsverwalterverordnung nichts geändert haben, denn § 5 Abs. 3 ZwVwV gestattet lediglich die Fertigstellung begonnener Bauvorhaben.
Wohngeldrückstände zu begleichen für Zeiträume, die noch vor der Beschlagnahme liegen; dementsprechend kann er hierfür auch keine Vorschüsse vom Gläubiger verlangen;
das parallel laufende Zwangsversteigerungsverfahren dadurch zu fördern, dass er mit Bietinteressenten Telefongespräche führt und Besichtigungstermine abhält; für derartige Aktivitäten kann er eine Vergütung nicht beanspruchen.
Der Zwangsverwalter hat aus den Nutzungen des Grundstücks u.a. die Ausgaben der Verwaltung vorweg zu bestreiten (§ 155 Abs. 1 ZVG). Geht es dabei um Wohnungseigentum, so ist seine Haftung für die Verwaltungsausgaben gleichartig mit derjenigen des Wohnungseigentümers selbst; deshalb hat er die anteiligen Beiträge zu den Lasten und Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG zu tragen, also auch die dem WE-Verwalter geschuldete Vergütung.
Der Zwangsverwalter kann im eigenen Namen klagen und verklagt werden, soweit es Ansprüche im Zusammenhang mit seiner Verwaltertätigkeit betrifft. Er ist sogar zu einer "zeitnahen" Einleitung der Rechtsverfolgung verpflichtet (§ 7 ZwVwV).
So ist er befugt, nicht nur rückständige Pachtzinsen, sondern auch eine Nutzungsentschädigung für die Dauer der Nutzung nach Vertragsende geltend zu machen. Auch im übrigen kann er Ansprüche wegen unberechtigter Nutzung des der Zwangsverwaltung unterliegenden Grundstücks gegen den Schuldner - gegebenenfalls gegen den Insolvenzverwalter - gerichtlich geltend machen.
Wird ein Zwangsverwaltungsverfahren aufgehoben, besteht Uneinigkeit, ob der Zwangsverwalter gleichwohl von ihm eingeleitete Zahlungsprozesse wegen beschlagnahmter Ansprüche noch fortführen darf. Dabei kommt es entscheidend auf den Aufhebungsgrund an, denn der BGH hat klar gestellt:
Der Verwalter haftet den Beteiligten gegenüber - notfalls mit seinem persönlichen Vermögen - für die ordnungsgemäße Erfüllung seiner Verpflichtungen (§ 154 ZVG). Das Gericht kann von ihm Sicherheit verlangen (§ 153 Abs. 2 ZVG).
Zu beachten sind auch die steuerrechtlichen Pflichten. Insbesondere kann der Verwalter - neben dem Vollstreckungsschuldner - umsatzsteuerpflichtig sein; er hat, soweit seine Zwangsverwaltung reicht, Voranmeldungen und Steuererklärungen abzugeben.
Der jetzt gewählte 10-prozentige Regelsatz fällt allerdings hinter das bereits durchschnittliche Vergütungsniveau (aufgrund der vielfach praktizierten Verdoppelung der alten Regelsätze) zurück. Daher ist zu befürchten, dass vielerorts Vergütungsanträge mit einer Erhöhung nach § 18 Abs. 2 ZwVwV gestellt werden.
Die Neuregelung der Auslagen in § 21 ZwVwV lehnt sich eng an die Regelung für Insolvenzverwalter (§ 4 InsVV) an: Grundsätzlich sind die allgemeinen Geschäftskosten mit der Vergütung abgegolten. Hierzu zählt der Büroaufwand einschließlich der Angestelltengehälter.
Ob die Zwangsverwaltung zu einer (teilweisen) Befriedigung des betreibenden Gläubigers führt, entscheidet sich im Verteilungstermin anhand des dort aufzustellenden Teilungsplans. Diesen (nicht öffentlichen) Termin beraumt das Gericht allerdings nur an, wenn über die vom Verwalter vorab zu berichtigenden öffentlichen Lasten, die Ausgaben der Verwaltung und die Verfahrenskosten hinaus ein Überschuss zu erwarten ist (§§ 155 Abs. 1, 156 Abs. 2 ZVG); insoweit besteht für den Verwalter eine Anzeigepflicht (§ 11 Abs. 2 S. 2 ZwVwV). Die Ladung wird dem Verwalter und allen Beteiligten zugestellt. Zur Vorbereitung des Termins kann es sinnvoll sein, einen vorläufigen Teilungsplan aufzustellen und den Beteiligten (insbesondere den weniger sachkundigen) zu übersenden.
Allerdings werden die verbleibenden Überschüsse lediglich auf die Rangklassen 1-5 des § 10 Abs. 1 ZVG verteilt. Dabei werden in der 2., 3. und 4. Rangklasse nur Ansprüche auf laufende wiederkehrende Leistungen sowie auf diejenigen Beträge berücksichtigt, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Gleiches gilt für Abzahlungsbeträge auf eine unverzinsliche Schuld, wenn sie nicht 5% des ursprünglichen Schuldbetrags übersteigen (§ 155 Abs. 2 ZVG).
Die Aufstellung eines Teilungsplans kommt jedoch dann nicht in Betracht, wenn das Verfahren nach Erteilung des Zuschlags in einer parallel laufenden Zwangsversteigerung aufgehoben wird und keine Nutzungen aus der Zeit vor Wirksamkeit des Zuschlags vorhanden sind. Es fehlt dann an einer verteilungsfähigen Masse.
Auch bei der Zwangsverwaltung können gegen den Teilungsplan Widerspruch und Widerspruchsklage erhoben werden, wenn eine inhaltliche Änderung angestrebt wird; insoweit wird auf die Ausführungen zum Zwangsversteigerungsverfahren verwiesen . Verfahrensfehler hingegen sind mit der sofortigen Beschwerde zu rügen.
Grundsätzlich kann ein Zwangsverwaltungsverfahren nicht eingestellt werden, weil dies dem Sinn und Zweck der Zwangsverwaltung widersprechen würde. Das gilt nicht nur für § 30a ZVG (Vollstreckungsschutzantrag des Schuldners), sondern wohl auch für § 30 ZVG (Bewilligung seitens des Gläubigers).
Eine Ausnahme besteht nunmehr, wenn über das Vermögen des Schuldners das Insolvenzverfahren eröffnet ist: Dann ist auf Antrag des Insolvenzverwalters die vollständige oder teilweise Einstellung der Zwangsverwaltung anzuordnen, wenn der Insolvenzverwalter glaubhaft macht, dass durch die Fortsetzung der Zwangsverwaltung eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der Insolvenzmasse wesentlich erschwert wird (§ 153b Abs. 1 ZVG). Die Einstellung ist mit der Auflage anzuordnen, dass die Nachteile, die dem betreibenden Gläubiger aus der Einstellung erwachsen, durch laufende Zahlungen aus der Insolvenzmasse ausgeglichen werden (Abs. 2). Vor der Beschlussfassung hat das Vollstreckungsgericht sowohl den Zwangsverwalter als auch die betreibenden Gläubiger anzuhören (Abs. 3). Diese können die Aufhebung der einstweiligen Einstellung beantragen unter den in § 153c Abs. 1 ZVG genannten Voraussetzungen. Ohne förmliche Aufhebung enden die Wirkungen der Einstellung automatisch mit Beendigung des Insolvenzverfahrens (§ 153 Abs. 2 S. 2 ZVG).
In ganz besonderen Ausnahmefällen kann die Zwangsverwaltung ferner auf Antrag des Schuldners nach § 765a ZPO eingestellt werden. Meist wird es dabei lediglich um Einzelmaßnahmen zur Vermeidung unbilliger Härten gehen.
das Grundstück im Zwangsversteigerungsverfahren zugeschlagen worden ist (§ 12 Abs. 1 ZwVwV).
die Auflagen nach § 153b Abs. 2 ZVG nicht beachtet werden oder
Des Öfteren wird die Zwangsverwaltung parallel zur Zwangsversteigerung betrieben - sei es vom selben Gläubiger, sei es von verschiedenen Gläubigern. In jedem Falle sind beide Verfahren voneinander unabhängig. So wirken die Beschlagnahme und eine spätere Freigabe grundsätzlich nur in dem Verfahren, in dem sie erfolgten. Auch darf der Erlös aus beiden Verfahren niemals nach einem gemeinsamen Teilungsplan verteilt werden. Andererseits darf ein Gläubiger, der beide Verfahren betreibt, nicht doppelt befriedigt werden; daher sind Zahlungen in einem Verfahren in dem anderen zu berücksichtigen.
Mitunter muss dann vor Gericht entschieden werden, zu welcher Masse eine Sache gehört: Dabei kann es auf die "Schnelligkeit" ankommen. So auch in einem vom OLG Braunschweig entschiedenen Fall, in dem sich der Insolvenzverwalter und der Zwangsverwalter darüber stritten, wer bezüglich der Eigentumswohnung des Schuldners verwaltungs- und verfügungsbefugt sei. Nach § 80 Abs. 2 S. 2 InsO bleiben zwar die Wirkungen einer bereits im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgten Beschlagnahme von der Eröffnung des Insolvenzverfahrens unberührt. Gleichwohl hatte der Zwangsverwalter das Nachsehen: Denn die Anordnung der Zwangsverwaltung nebst seiner Bestellung zum Verwalter war nicht mehr vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens an den Schuldner zugestellt und damit wirksam geworden. Auch die Eintragung der Zwangsverwaltung im Grundbuch sowie die Inbesitznahme der Wohnung lagen nach der Insolvenzeröffnung.
Die Verfahrensgebühr hat der Zwangsverwalter aus den Erträgen der Verwaltung zu Lasten der Masse zu entrichten. Sie beträgt (nach wie vor) 0,5 des Gebührensatzes des § 34 Abs. 1 GKG. Dabei bemisst sich der Geschäftswert nach dem Gesamtwert der Jahreseinkünfte der Zwangsverwaltung. Maßgeblich sind die tatsächlichen Bruttoeinnahmen vor Abzug der Auslagen.
Nächster Glossar-Begriff: Zwangsvollstreckung