Source: https://www.ra-kotz.de/rauchen_mietwohnung.htm
Timestamp: 2017-09-19 13:37:40
Document Index: 160475160

Matched Legal Cases: ['§ 11', '§ 11', '§ 307', '§ 280', '§ 281', '§ 11', '§ 11', '§ 307', '§ 280', '§ 11', 'BGH', '§ 538', '§ 538', '§ 538', '§ 538', '§ 28']

Rauchen in einer Mietwohnung und Schadensersatzpflicht - RA Kotz
Az.: VIII ZR 37/07
AG Bonn, Az.: 5 C 5/06, Entscheidung vom 05.07.2006
LG Bonn, Az.: 6 S 191/06, Entscheidung vom 21.01.2007
Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht (Fortführung des Senatsurteils vom 28. Juni 2006 – VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915).
In dem Rechtsstreit hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 9. Januar 2008 für Recht erkannt:
„1. Die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit, und zwar auch die ersten Schönheitsreparaturen, übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Für diese Schönheitsreparaturen gelten folgende Fristen: Küche, Bad, WC und Diele alle 3 Jahre, die übrigen Räume alle 5 Jahre. Den Innenanstrich der Fenster und Türen sowie den Anstrich der Fußleisten, Heizkörper und Heizrohre kann der Vermieter alle 7 Jahre beanspruchen.
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 40 %, (…) der erforderlichen Renovierungskosten.
Im Vertragsformular wurde unter § 11 Nr. 5 („Die Parteien treffen im Übrigen folgende Vereinbarungen“) mit Schreibmaschine unter anderem folgender Satz eingefügt:
„Bitte möglichst nicht rauchen, (…)“
Mit der Klage haben die Kläger zunächst die Rückzahlung der geleisteten Kaution in Höhe von 1.710 € nebst Zinsen verlangt. Die Beklagte hat die Aufrechnung mit Gegenforderungen erklärt, nämlich den Renovierungskosten gemäß Rechnung vom 23. Dezember 2004 über 1.969,56 € sowie zwei weiteren Beträgen (58,67 € für Installationsarbeiten und 55,90 € für den Austausch von Türschlössern). Nachdem die Kläger die Aufrechnung in Höhe von 267,47 € (58,67 € für Installationsarbeiten und 208,80 € aus der Rechnung vom 23. Dezember 2004 für Lackierarbeiten an zwei Türen mit Schlagstellen) akzeptiert und die Klage teilweise zurückgenommen haben, haben sie in erster Instanz noch die Zahlung von 1.442,53 € nebst Zinsen beantragt.
Die Beklagte hat behauptet, die Kläger hätten in der Wohnung extrem stark geraucht. Nach deren Auszug seien die Decken und Wände in zwei Zimmern sowie sämtliche Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen. Der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten „eingefressen“, was eine Neutapezierung notwendig gemacht habe. Ferner sei die Neulackierung aller sechs Türen erforderlich gewesen. Insgesamt seien durch von den Klägern verursachte Nikotinablagerungen die in der Rechnung vom 23. Dezember 2004 aufgeführten Renovierungskosten von 1.969,56 € entstanden.
Ein Anspruch der Beklagten auf Ersatz der Renovierungskosten folge auch nicht aus der Abgeltungsklausel in § 11 Nr. 3 des Mietvertrages. Diese Vertragsbestimmung sei nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.
Es handele sich um eine unzulässige „starre“ Abgeltungsklausel, weil der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen auch dann verpflichtet sein soll, wenn ein entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbildes der Wohnung noch nicht gegeben ist.
In Ermangelung einer das Rauchen untersagenden oder einschränkenden Vereinbarung verhalte sich ein Mieter, der in der Wohnung rauche und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursache, nicht vertragswidrig.
Auch wenn aufgrund starken Rauchens durch den Mieter innerhalb von zwei Jahren eine Neutapezierung der Decken und Wände sowie eine Neulackierung der Türen erforderlich würden, gelte nichts anderes.
Gehe es um die Frage, ob ein Mieter durch das Rauchen in der Wohnung vertragliche Pflichten verletze, erscheine es jedenfalls dann nicht sachgerecht, nach der Intensität des Rauchens zu differenzieren, wenn die durch das Rauchen herbeigeführten Gebrauchsspuren durch einen Neuanstrich und gegebenenfalls durch eine Neutapezierung beseitigt werden könnten. Der privaten Lebensführung des Mieters unterfalle nicht nur die Entscheidung, zu rauchen oder nicht zu rauchen, sondern auch die Entscheidung, in einem bestimmten Ausmaß zu rauchen. In welchen Fällen ein Mieter aufgrund einer solchen Entscheidung vertragswidrig handele, müsse er nach seiner für den Vermieter erkennbaren Interessenlage einigermaßen zuverlässig abschätzen können. Das wäre nicht gewährleistet, wenn das vertragliche Recht des Mieters zu rauchen von der Zeitspanne abhinge, innerhalb derer infolge des Rauchens eine „malermäßige Renovierung“ der Wohnung erforderlich werde.
Die Beklagte hat weder Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (§ 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB) wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan in § 11 Nr. 1 des Mietvertrages noch Anspruch auf zeitanteilige Kostenbeteiligung gemäß § 11 Nr. 3 des Mietvertrages (Abgeltungsklausel). Denn beide Klauseln sind, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, hinsichtlich der zugrunde gelegten Fristen starr und deshalb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (vgl. Senatsurteile vom 5. April 2006 – VIII ZR 178/05, NJW 2006, 1728, Tz. 11 f.; vom 18. Oktober 2006 – VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778, Tz. 19 ff.; jeweils m.w.N.).
Die Beklagte kann auch nicht Schadensersatz wegen vertragswidrigen Verhaltens (§ 280 Abs. 1 BGB) verlangen.
a) Ein vertragliches Rauchverbot oder eine das Rauchen einschränkende Vereinbarung hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Seine Auslegung, dem Zusatz in § 11 Nr. 5 des Vertrages („Bitte möglichst nicht rauchen, …“) könne aufgrund der Formulierung als Bitte und der Einschränkung „möglichst“ ein Rechtsbindungswille der Kläger nicht entnommen werden, ist als tatrichterliche Würdigung in der Revisionsinstanz nur beschränkt überprüfbar. Das gilt auch für den Fall, dass der Zusatz nicht zwischen den Parteien individuell ausgehandelt wurde. Denn wenn es sich um einen von der Beklagten bei jedem Vertragsabschluss formularmäßig verwendeten Zusatz handeln sollte, geht dessen Anwendungsbereich nicht über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus, sodass kein Bedürfnis nach einer einheitlichen Auslegung besteht (vgl.
BGHZ 112, 204, 210 m.w.N.). Die Auslegung des Berufungsgerichts kann deshalb nur daraufhin nachgeprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind. Derartige Fehler zeigt die Revision nicht auf. Das vom Tatrichter gefundene Ergebnis ist möglich und daher für die Revisionsinstanz bindend (vgl. Senatsurteil vom 18. Juli 2007 – VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122, Tz. 10, m.w.N.).
aa) Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nach § 538 BGB nicht zu vertreten. Wie der Senat bereits entschieden hat, verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht, grundsätzlich nicht vertragswidrig, auch wenn er hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht (Senatsurteil vom 28. Juni 2006 – VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915, Tz. 23). Offengelassen hat der Senat allerdings, ob ausnahmsweise eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung anzunehmen ist, wenn „exzessives“ Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat (aaO).
In Rechtsprechung und Schrifttum ist umstritten, ob „exzessives“ Rauchen in der Wohnung zu Schadensersatzansprüchen des Vermieters führen kann. Nach einer verbreiteten und auch vom Berufungsgericht vertretenen Ansicht ist das zu verneinen (LG Hamburg, WuM 2001, 469; LG Köln, WuM 1998, 596; LG Saarbrücken, WuM 1998, 689; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 538 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., § 538 Rdnr. 3; wohl auch Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., S. 18 f.; Dübbers, MDR 2000, 878, 879). Danach ist auch exzessives Rauchen vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckt. Rauchen sei Konsequenz freier Willensentscheidung des Mieters und als Teil eines sozialadäquaten Verhaltens in der Wohnung als Zentrum seiner Lebensgestaltung hinzunehmen. Nach anderer Ansicht ist exzessives Rauchen geeignet, Schadensersatzansprüche des Vermieters zu begründen (LG Waldshut-Tiengen, DWW 2006, 287; LG Koblenz, ZMR 2006, 288; LG Baden-Baden, WuM 2001, 603; LG Paderborn, NZM 2000, 710; AG Magdeburg, NZM 2000, 657; AG Tuttlingen, NZM 1999, 1141; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 538 Rdnr. 1; Stapel, NZM 2000, 595, 598; Stangl, ZMR 2002, 734, 735). Da ein exzessives, zu einer nachhaltigen Schädigung führendes Verhalten des Mieters stets als vertragswidrig anzusehen sei, müsse dies auch für übermäßiges intensives Rauchen gelten.
Der Senat entscheidet die Frage dahin, dass das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig – wie hier nach Darstellung der Beklagten schon nach zwei Jahren – entstanden ist. Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter die durch Tabakkonsum verursachten Gebrauchsspuren nicht zu vertreten hat, soweit sie sich (noch) durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, nicht unbillig benachteiligt.
Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen – auch im Wege formularvertraglicher Vereinbarung – auf den Mieter abzuwälzen, wie es in der Praxis weithin üblich ist.