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Timestamp: 2016-10-22 11:46:58+00:00
Document Index: 216016348

Matched Legal Cases: ['art. 259', 'ATF ', 'art. 46', 'art. 48', 'art. 54', 'art. 55', 'art. 59', 'art. 63', 'art. 64', 'ATF ', 'art. 55', 'art. 259', 'art 67', 'art. 67', 'art. 259', 'art. 63', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 258', 'art. 55', 'art. 259', 'ATF ', 'art. 4', 'ATF ', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 2', 'art. 2', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 127', 'art. 60', 'art. 67', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'in fine', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 67', 'art. 128', 'ATF ', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 256', 'ATF ', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 109', 'ATF ', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 205', 'ATF ', 'art. 205', 'art. 205', 'in fine', 'art. 259', 'art. 63', 'art. 63', 'art. 259', 'art. 63', 'ATF ', 'ATF ', 'in fine', 'art. 67', 'art. 127', 'art. 67', 'art. 128', 'art. 259', 'art. 130', 'art. 130', 'art. 259', 'art. 128', 'art. 128', 'art. 55', 'art. 156', 'art. 157']

4C.335/2003 (11.05.2004)
S�ance du 11 mai 2004
Mmes et MM. les Juges Corboz, pr�sident, Klett, Rottenberg Liatowitsch, Nyffeler et Favre.
La Soci�t� X.________,
demanderesse et recourante principale, repr�sent�e
d�fenderesse, intim�e et recourante par voie de jonction, repr�sent�e par Me Jean-Charles Bornet.
contrat de bail � loyer; r�duction du loyer en cas de d�faut; prescription
(recours en r�forme contre le jugement de la Ire Cour civile du Tribunal cantonal valaisan du 5 novembre 2003).
Depuis 1973, la Soci�t� X.________ (ci-apr�s: X.________) loue une partie d'un b�timent situ� � Sion, qu'elle destine aux activit�s de son �cole.
Le 1er janvier 1990, la Caisse Y.________ (ci-apr�s: Y.________) est devenue copropri�taire de l'immeuble abritant les locaux lou�s par X.________.
Par avenant du 5 avril 1991, Y.________ a reconduit le contrat de bail dont b�n�ficiait X.________ en augmentant la surface des locaux lou�s, ceux-ci passant � 1676,19 m2 d�s le 1er janvier 1995. La valeur locative a �t� fix�e � 215 fr. le m2 d�s le 1er janvier 1994. Les loyers �taient payables d'avance, par trimestre.
Comme X.________ se plaignait d'une climatisation inop�rante, les parties ont ins�r�, dans l'avenant du 5 avril 1991, une clause selon laquelle Y.________ s'engageait � effectuer les travaux n�cessaires � son fonctionnement normal et � pourvoir � son entretien r�gulier. Depuis cette date au moins, Y.________ avait connaissance du d�faut concernant la climatisation.
En �t� 1991, la communaut� des copropri�taires de l'immeuble a charg� une entreprise d'effectuer des travaux de r�novation du chauffage et de la ventilation. La prise d'air install�e au sud du b�timent a �galement �t� am�lior�e.
Les probl�mes de climatisation ont persist� apr�s la fin des travaux de 1991.
Depuis le 9 octobre 1991, X.________ a �crit � plusieurs reprises et � toutes les p�riodes de l'ann�e � Y.________, pour se plaindre des d�sagr�ments caus�s par le dysfonctionnement de la ventilation.
Le 8 avril 1997, X.________ a fourni, � la demande de Y.________, un inventaire d�crivant dans quelles salles et � quelles �poques de l'ann�e des nuisances avaient �t� constat�es. Il ressort de cette description pr�cise des d�fauts que le 24,49 % de la surface totale de 1676,19 m2 �tait concern� par les probl�mes de climatisation. Les d�sagr�ments caus�s par l'inadaptation des temp�ratures �taient perceptibles au maximum huit mois par an, alors que les nuisances sonores et la mauvaise qualit� de l'air en raison de poussi�re dans les filtres �taient ressenties r�guli�rement, � toute p�riode de l'ann�e.
Le 16 juillet 1997, X.________ a fix� � Y.________ un d�lai de deux mois pour r�parer les d�fauts de la climatisation, d�lai qu'elle a ensuite prolong� � fin novembre 1997, en avertissant que, s'il n'�tait pas rem�di� aux d�fauts d'ici l�, elle consignerait 20 % du loyer d�s le 1er d�cembre 1997. Ces mises en demeure �tant rest�es sans suite, X.________ a proc�d� � la consignation des loyers correspondant � leur 20 % de d�cembre 1997 � juin 1998, ce qui �quivaut � 44'958 fr., et � leur totalit� de juillet � septembre 1998, soit 96'706,65 fr.
Les loyers des locaux lou�s par X.________ se sont �lev�s � 76'500 fr. pour les mois d'octobre � d�cembre 1992, � 258'800 fr. pour 1993, � 345'200 fr. pour 1994, � 374'800 fr. pour 1995, � 384'200 pour 1996 et � 393'612 fr. pour 1997.
Le 2 octobre 1997, X.________ a saisi la Commission cantonale de conciliation, r�clamant finalement � Y.________ 360'140 fr. correspondant au 20 % des loyers pay�s pendant la p�riode d'octobre 1992 � novembre 1997.
Le 24 d�cembre 1997, la locataire a introduit devant la m�me autorit� une demande tendant � la r�duction de 20 % du loyer de d�cembre 1997, qu'elle a compl�t�e par la suite, en requ�rant une diminution de 20 % des loyers de janvier � juin 1998, puis leur suppression totale.
Durant l'�t� 1998, Y.________ a fait proc�der � la r�fection compl�te de l'installation. A la demande de la locataire, des travaux sans relation avec la climatisation ont �galement �t� ex�cut�s � cette occasion pour un montant de 15'660,95 fr., dont X.________ reconna�t �tre d�bitrice.
Le 25 mars 1999, la Commission cantonale de conciliation a constat� l'�chec de la tentative de conciliation concernant la requ�te en restitution des loyers per�us d'octobre 1992 � novembre 1997. Par d�cision du m�me jour, elle a admis une r�duction de 10 % des loyers relatifs aux mois de d�cembre 1997 � septembre 1998.
Le 14 avril 1999, X.________ a ouvert action � l'encontre de Y.________ aupr�s du Tribunal du District de Sion, requ�rant la condamnation de la bailleresse d'une part � lui payer 360'114 fr. avec int�r�t � 5 % l'an d�s le 26 octobre 1997 et, d'autre part, � lui accorder les r�ductions de loyer de 6'422,60 fr. pour le mois de d�cembre 1997, 19'267,80 fr. pour les mois de janvier � mars 1998, 19'267,80 fr. pour les mois d'avril � juin 1998 et 70'918,20 fr. pour les mois de juillet � septembre 1998, le tout sous d�duction de 15'660,95 fr.
Y.________ a conclu principalement au rejet des pr�tentions de X.________, tout en lui donnant acte qu'elle acceptait de lui restituer 23'688,65 fr. plus int�r�t.
Par jugement du 6 f�vrier 2002, le Juge III du District de Sion a admis partiellement la demande de X.________. Il a condamn� en substance Y.________ � lui verser 319'328,90 fr. avec int�r�t � 5 % d�s le 26 octobre 1997 et a accord� � X.________ une r�duction de loyer de 75'345,30 fr. avec les int�r�ts y aff�rents.
Le 5 novembre 2003, la Ire Cour civile du Tribunal cantonal valaisan a admis partiellement l'appel principal interjet� par Y.________ � l'encontre du jugement du 6 f�vrier 2002 et rejet� l'appel joint form� par X.________ contre la m�me d�cision. Elle a condamn� Y.________ � payer � X.________ 42'068,80 fr. avec int�r�t � 5 % d�s le 15 octobre 1997 (ch. 1). Cette somme correspondait au 16 % des loyers de janvier � novembre 1997, soit 57'729,75 fr., moins 15'660,95 fr. pour les travaux r�alis�s pendant l'�t� 1998 � la demande de la locataire. La Ire Cour civile a �galement accord� � X.________ une r�duction de loyer de 74'612,25 fr. pour la p�riode durant laquelle la locataire a consign� les loyers, soit de d�cembre 1997 jusqu'� l'ach�vement des travaux. Les juges ont ainsi lib�r� les loyers consign�s plus les int�r�ts � hauteur de ce montant en faveur de X.________, le solde, soit 67'052,60 fr., revenant � Y.________, les int�r�ts en sus (ch. 2).
Contre le jugement du 5 novembre 2003, X.________ (la demanderesse) interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle conclut � la r�forme du chiffre 1 du dispositif de la d�cision attaqu�e en ce sens que Y.________ est condamn�e � lui payer 272'388,80 fr. avec int�r�t � 5 % d�s le 15 octobre 1997, le chiffre 2 du dispositif �tant confirm�, le tout avec suite de frais et d�pens.
Parall�lement � ses conclusions tendant au rejet du recours principal, Y.________ (la d�fenderesse) forme un recours joint dans lequel elle requiert, avec suite de frais et d�pens, l'annulation ainsi que la suppression du chiffre 1 du dispositif du jugement du 5 novembre 2003 et la r�forme du chiffre 2, en ce sens qu'il est accord� � X.________ une r�duction de loyer de 39'349,60 fr. moins 15'660,95 fr., soit 23'688,65 fr. plus les int�r�ts y aff�rents. A titre subsidiaire, elle propose le renvoi de la cause au Tribunal cantonal pour nouveau jugement dans le sens des consid�rants.
X.________ conclut au rejet du recours joint, dans la mesure de sa recevabilit�.
1.1 Interjet� par la locataire qui a partiellement succomb� dans ses conclusions tendant � la r�duction de son loyer en application de l'art. 259d CO, le recours porte sur une contestation civile (ATF 129 III 415 consid. 2.1) dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ). Il est dirig� contre un jugement final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ).
Le recours principal para�t donc recevable, puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ). Il en va de m�me du recours joint interjet� par la bailleresse (art. 59 al. 3 OJ).
1.2 Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit mener son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s et clairement �tablis (art. 64 OJ). Dans la mesure o� une partie recourante pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 130 III 102 consid. 2.2; 127 III 248 consid. 2c). Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ).
Les parties ne font �tat d'aucune exception permettant de s'�carter des constatations cantonales, de sorte que la Cour de c�ans examinera les griefs soulev�s exclusivement � la lumi�re des faits ressortant du jugement entrepris.
2.1 Le litige concerne les droits de la locataire en r�duction de loyer li�s aux dysfonctionnements de la climatisation. Les pr�tentions invoqu�es portent � la fois sur la restitution partielle des loyers pay�s durant la p�riode d'octobre 1992 � novembre 1997 et sur une r�duction des loyers consign�s de d�cembre 1997 jusqu'� la fin des travaux en septembre 1998. S'agissant du droit � obtenir la restitution partielle des loyers d�j� pay�s, la cour cantonale a retenu que la bailleresse avait connaissance du d�faut au moins d�s la reprise du bail, le 5 avril 1991, de sorte que le droit � la r�duction avait pris naissance � cette date. Le d�p�t de la demande en conciliation du 2 octobre 1997 constituait, pour sa part, l'acte par lequel la locataire d�clarait exercer ses droits � la garantie. Conform�ment � l'art. 259d CO, cette d�claration pouvait d�ployer un effet r�troactif au 5 avril 1991, sous r�serve de la prescription. Appliquant le d�lai d'un an pr�vu � l'art 67 CO, les juges ont consid�r� que, comme le premier acte interruptif de prescription s'�tait r�alis� le 2 octobre 1997, les pr�tentions relatives aux loyers �chus avant le 2 octobre 1996 �taient prescrites. Les loyers d'octobre � d�cembre 1996 �tant payables jusqu'en septembre 1996, seuls les loyers de janvier � novembre 1997 �taient concern�s. S'agissant des pr�tentions en r�duction des loyers consign�s, la cour cantonale en a admis le principe et a confirm� le taux de r�duction de 16 % arr�t� par le premier juge.
2.2 Dans son recours principal, la demanderesse reproche uniquement � la cour cantonale d'avoir consid�r� que ses pr�tentions en restitution du loyer �taient soumises � un d�lai de prescription d'un an en vertu de l'art. 67 CO. Dans son recours joint, la d�fenderesse conteste le principe m�me d'une restitution des loyers, soutenant que la notion de droit formateur de l'art. 259d CO, l'interdiction de l'abus de droit et l'art. 63 al. 1 CO s'y opposent. Par ailleurs, tout en admettant le bien-fond� d'une r�duction des loyers consign�s, la bailleresse en conteste la quotit�.
Il ressort de l'art. 259d CO qu'en pr�sence d'un d�faut qui entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a �t� lou�e, le locataire peut exiger du bailleur une r�duction proportionnelle du loyer � partir du moment o� le bailleur a eu connaissance du d�faut et jusqu'� l'�limination de celui-ci. Il en d�coule, que dans le cas o� le bailleur connaissait l'existence du d�faut avant que le locataire ne d�clare exiger une r�duction de loyer, ce dernier pourra � la fois r�clamer la restitution d'une partie des loyers d�j� vers�s et la r�duction des loyers pour le futur, jusqu'� l'�limination du d�faut (Z�st, Die M�ngelrechte des Mieters von Wohn- und Gesch�ftsr�umen, th�se St-Gall 1992, p. 184 s.; Higi, Commentaire zurichois, art. 259d CO no 25 s.; Lachat, Le bail � loyer, 2e �d. Lausanne 1997, p. 170) en consignant, au besoin, les loyers � �choir conform�ment � l'art. 259g CO (cf. SVIT-Kommentar Mietrecht II, 2e �d. Zurich 1998, art. 259d CO no 27 et 29).
Les parties n'ont � juste titre pas remis en cause l'existence d'un d�faut li� � la climatisation d�fectueuse des lieux de nature � justifier une r�duction de loyer au sens de l'art. 259d CO (cf. sur la notion de d�faut, notamment: Higi, op. cit., n. 2755 ad art. 258 CO; Tercier, Les contrats sp�ciaux, 3e �d. Zurich 2003 p. 271 ss no 1868 ss). Ce point ne sera donc pas revu dans la pr�sente proc�dure (art. 55 al. 1 let. c OJ).
La plupart des critiques invoqu�es dans les deux recours se focalisent sur les pr�tentions de la locataire en restitution des loyers d�j� vers�s. La r�duction des loyers � partir de d�cembre 1997 n'est remise en cause que dans la mesure o� la d�fenderesse conteste la quotit� de la r�duction retenue. Cette question sera donc examin�e en premier lieu.
Selon la d�fenderesse, le taux de r�duction du loyer de 16 % admis par le jugement attaqu� serait excessivement �lev�. A son avis, un taux oscillant entre 3,33 % et 4,16 % appara�trait comme proportionn�.
4.1 La r�duction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit �tre proportionnelle au d�faut et se d�termine par rapport � la valeur de l'objet sans d�faut. Elle vise � r�tablir l'�quilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 consid. 11c p. 394). En principe, il convient de proc�der selon la m�thode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiqu�e dans le contrat de vente: la valeur objective de la chose avec d�faut est compar�e � sa valeur objective sans d�faut, le loyer �tant ensuite r�duit dans la m�me proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours ais�, notamment lorsque, comme en l'esp�ce, le d�faut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appr�ciation en �quit�, par r�f�rence � l'exp�rience g�n�rale de la vie, au bon sens et � la casuistique, n'est pas contraire au droit f�d�ral (arr�t du Tribunal f�d�ral 4C.527/1996 du 29 mai 1997, in SJ 1997 p. 661, consid. 4a et les r�f�rences cit�es, confirm� r�cemment, in arr�t non publi� 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.5). Chaque fois qu'une autorit� cantonale proc�de en �quit� (art. 4 CC), le Tribunal f�d�ral ne substitue pas sa propre appr�ciation � celle de l'instance inf�rieure; il n'intervient que si celle-ci a abus� de son pouvoir d'appr�ciation, c'est-�-dire si elle a retenu des crit�res inappropri�s, si la d�cision rendue aboutit � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (ATF 129 III 380 consid. 2, 715 consid. 4.4; 128 III 428 consid. 4).
4.2 En l'esp�ce, pour confirmer le taux de 16 % retenu par les premiers juges, la cour cantonale s'est fond�e sur les r�ductions prononc�es par la pratique en cas de ventilation ou de chauffage d�fectueux et qui oscillent entre 25 % et 10 %. Par ailleurs, elle a pris en compte les exigences �lev�es que la demanderesse pouvait faire valoir quant � la climatisation des locaux dans lesquels elle exploitait son �cole, car l'environnement bruyant de l'immeuble en cause emp�chait d'ouvrir les fen�tres pour a�rer les locaux, tout en conservant des conditions ad�quates pour donner des cours. Elle a �galement retenu que seul un quart (24,49 %) de la surface totale �tait affect� par les probl�mes de temp�rature et que, si l'usage des locaux �tait entrav�, il n'avait pas �t� invoqu� de mise en danger de la sant� des utilisateurs ou de perte de client�le de la part de la locataire.
Compte tenu de ces �l�ments, on ne voit pas que le r�sultat auquel est parvenu la cour cantonale soit in�quitable et que la r�duction prononc�e soit hors de proportion avec le d�faut. Il est vrai qu'en appliquant de mani�re purement math�matique les r�ductions retenues par la pratique, les juges seraient parvenus � un taux de r�duction plus bas, compte tenu du fait que les probl�mes de temp�rature affectaient un quart des locaux, qui plus est, comme le rel�ve la d�fenderesse, durant seulement 8 mois par an. La bailleresse perd toutefois de vue qu'il a �galement �t� constat� que les nuisances sonores et la mauvaise qualit� de l'air due � la pr�sence de poussi�re dans les filtres �taient ressenties r�guli�rement et � n'importe quelles p�riodes de l'ann�e. De plus, il faut garder � l'esprit que les locaux en cause sont utilis�s comme �cole et qu'une climatisation d�fectueuse constitue un inconv�nient grave lorsque de nombreuses personnes doivent rester confin�es dans une salle pendant une assez longue dur�e. Si l'on tient compte de l'ensemble de ces circonstances, il ne peut �tre reproch� � la cour cantonale d'avoir abus� de son pouvoir d'appr�ciation en admettant un taux de r�duction de 16 %.
S'agissant de la restitution des loyers vers�s en trop, la d�fenderesse commence par soulever, � l'appui de son recours joint, deux griefs qui apparaissent d'embl�e d�pourvus de tout fondement.
5.1 Elle soutient tout d'abord qu'en admettant la facult� pour la locataire d'obtenir la restitution des loyers vers�s ant�rieurement � sa r�clamation, la cour cantonale a m�connu le principe de non-r�troactivit� des droits formateurs. Un tel raisonnement tombe � faux, car il va � l'encontre du texte m�me de l'art. 259d CO, qui pr�voit le droit � une r�duction de loyer � partir du moment o� le bailleur a eu connaissance du d�faut. D'ailleurs, s'il est vrai qu'une partie de la doctrine soutient que la d�claration par laquelle le locataire exige du bailleur une r�duction de loyer au sens de l'art. 259d CO consiste en l'exercice d'un droit formateur (cf. en ce sens Higi, op. cit., art. 259d CO no 21 ss; Z�st, op. cit., p. 162 ss; contra: Weber, Commentaire b�lois, art. 259d CO no 3), tous les auteurs, et m�me les tenants de la th�orie du droit formateur, s'accordent � dire que cette d�claration d�ploie des effets r�troactifs, au moment o� le bailleur a eu connaissance du d�faut (Higi, op. cit., art. 259d CO no 25; Z�st, op. cit., p. 184 s.; Weber, op. cit., art. 259d CO no 4; Lachat, Commentaire romand, art. 259d CO no 3; du m�me auteur, Le bail � loyer, op. cit., p. 170; SVIT-Kommentar, op. cit., art. 259d CO no 10).
5.2 La d�fenderesse ne peut davantage �tre suivie lorsque, invoquant une violation de l'art. 2 al. 2 CC, elle affirme que la demanderesse aurait commis un abus de droit en exigeant la r�duction du loyer plus de six ans apr�s avoir eu connaissance du d�faut, alors que, durant cette p�riode, elle avait pay� ponctuellement son loyer. Si l'on peut exiger du locataire qui exerce les droits d�coulant de la garantie des d�fauts qu'il se comporte conform�ment aux r�gles de la bonne foi (art. 2 CC; cf. Tercier, op. cit., p. 273 no 1881; Corboz, Les d�fauts de la chose lou�e, SJ 1979 p. 129 ss, 134), on ne voit manifestement pas que la demanderesse ait adopt� un comportement passif qui pourrait �tre interpr�t� comme une renonciation tacite � invoquer le d�faut (cf. ATF 104 II 270 consid. 2 p. 274). Au contraire, il ressort des constatations cantonales que, depuis octobre 1991, la locataire s'est r�guli�rement plainte, � toutes les p�riodes de l'ann�e, des dysfonctionnements de la climatisation. On peut ajouter qu'il confine � la t�m�rit� pour un bailleur d'oser reprocher au locataire un comportement abusif li� au fait qu'il a pay� son loyer de mani�re ponctuelle.
Les autres critiques formul�es dans les deux recours � propos des pr�tentions en restitution des loyers supposent de s'interroger au pr�alable sur la nature juridique de cette cr�ance.
6.1 Les actions en restitution peuvent reposer sur un contrat, un acte illicite ou sur l'enrichissement ill�gitime (cf. ATF 114 II 152 consid. 2c/aa), ce qui n'est pas sans influencer leur d�lai de prescription. Celui-ci sera r�gi soit par les art. 127 ss CO applicables aux contrats, soit par l'art. 60 CO si l'action repose sur un acte illicite, soit, enfin, par l'art. 67 CO si elle rev�t les caract�ristiques de l'enrichissement ill�gitime. En l'occurrence, aucun acte illicite n'entre en ligne de compte, de sorte que le choix se limite au fondement contractuel ou relevant de l'enrichissement ill�gitime.
Selon la doctrine dominante et la jurisprudence, l'existence d'une pr�tention de nature contractuelle exclut qu'une telle pr�tention d�coule de l'enrichissement ill�gitime; si une prestation est fournie en vertu d'un contrat valable, celui-ci en constituera la cause juridique, de sorte que le destinataire de cette prestation ne peut �tre enrichi de mani�re ill�gitime (ATF 126 III 119 consid. 3b p. 121 s. et les r�f�rences cit�es).
Par ailleurs, il se d�gage une tendance g�n�rale, parmi les auteurs r�cents et la pratique, � fonder plut�t les pr�tentions sur un contrat que sur l'enrichissement ill�gitime (ATF 126 III 119 consid. 3c p. 122), ce qui tend � r�duire le champ d'application du droit de l'enrichissement ill�gitime (ATF 126 III 119 consid. 3c in fine).
6.2 Il faut encore pr�ciser que, lors de la d�termination de sa nature juridique, chaque pr�tention doit �tre envisag�e s�par�ment et ce n'est pas parce que les parties sont li�es par un contrat que toutes les pr�tentions qu'elles peuvent faire valoir l'une envers l'autre rev�tent, de ce seul fait, un caract�re contractuel. Ainsi, celui qui a effectu� une prestation sup�rieure � ce qu'il devait sur la base de ses engagements contractuels ne peut r�clamer la diff�rence qu'en vertu du droit de l'enrichissement ill�gitime (ATF 127 III 421 consid. 3c/bb p. 426; confirm� in arr�t du Tribunal f�d�ral non publi� 4C.212/2002 du 19 novembre 2002 consid. 4.2). En droit du bail, tel est le cas lorsque le locataire r�clame la restitution du loyer pay� en trop en invoquant la nullit� de l'avis de majoration et, par voie de cons�quence, de la hausse de loyer. Son action n'est alors pas de nature contractuelle, mais repose sur l'enrichissement ill�gitime (ATF 113 II 187 consid. 1a), de sorte qu'elle se prescrit par un an en vertu de l'art. 67 CO (arr�t du Tribunal f�d�ral non publi� 4C.134/2001 du 18 octobre 2001, consid. 4b; cf. Pichonnaz, Commentaire romand, art. 128 CO no 7; en ce sens �galement ATF 126 III 119 consid. 3e p. 123).
L'analyse qui va suivre ne portera que sur la nature juridique des pr�tentions en restitution de loyers au sens de l'art. 259d CO et ne saurait valoir pour toutes les actions en restitution que pourrait faire valoir le locataire envers le bailleur. Compte tenu du caract�re subsidiaire des r�gles de l'enrichissement ill�gitime, il faut commencer par se demander si ces pr�tentions sont de nature contractuelle.
6.3 L'art. 259d CO figure parmi les dispositions �num�rant les droits du locataire. Le texte de cette disposition pr�voit que le locataire "peut exiger du bailleur une r�duction proportionnelle du loyer". En r�clamant une r�duction de loyer en cas de d�faut, le locataire fait donc clairement valoir une pr�rogative que lui conf�re le droit du bail. En outre, la pr�tention en restitution des loyers vers�s en raison d'un d�faut au sens de l'art. 259d CO d�coule directement de la violation, par le bailleur, de ses obligations contractuelles (art. 256 al. 1 CO), et a pour but de r�tablir un �quilibre entre le loyer et l'�tat de la chose lou�e (cf. ATF 126 III 388 consid. 11c p. 394; Higi, op. cit., art. 259d CO no 5; Z�st, op. cit., p. 181; David, Rechte und Pflichen der Parteien bei M�ngel der Mietsache, Das neue Mietrecht, St-Gall 1991, p. 47ss). Un nouveau loyer tenant compte du d�faut est alors fix�, ce qui d�montre �galement les liens existant entre les pr�tentions d�coulant de l'art. 259d CO et le contrat de bail (cf. Weber, op. cit., art. 259d CO no 4a; SVIT-Kommentar, op. cit., art. 259d CO no 30). Enfin, le l�gislateur a �tabli le point de d�part des pr�tentions du locataire en fonction de la connaissance du d�faut par le bailleur, soit en tenant compte de la position de l'autre cocontractant. Ces �l�ments font appara�tre qu'en r�clamant la restitution des loyers vers�s en trop, le locataire exerce une action de nature contractuelle, ce qui exclut qu'elle puisse se fonder sur l'enrichissement ill�gitime.
Cette conclusion est corrobor�e par le fait que, tant que le montant de la r�duction de loyer li�e au d�faut n'est pas fix�, d'accord entre les parties ou par le juge, le locataire est dans l'incertitude quant � la quotit� de la r�duction. Pour lui �viter le risque d'une r�siliation pour demeure, la doctrine lui conseille de continuer de s'acquitter de l'int�gralit� du loyer (Weber, op. cit., art. 259d CO no 5; Lachat, Le bail � loyer, op. cit., p. 171). Ce faisant, le locataire ne paie pas par erreur, pas plus qu'il ne paie une dette sans cause; il se contente de verser le loyer d� sur la base du contrat (cf. art. 257 CO), en attendant de conna�tre le montant de la r�duction, ce qui lui permettra de chiffrer ses pr�tentions en restitution.
6.4 Un parall�le peut �tre tir� avec le cas du versement, sur la base d'un accord entre les parties, d'acomptes en vue d'un d�compte et � propos duquel il a �t� admis que l'action en restitution des acomptes per�us en trop �tait de nature contractuelle (ATF 126 III 119 consid. 3d p. 122; pour les acomptes de chauffages, Weber, op. cit., art. 257a CO no 8). Une analogie existe �galement avec le droit � la restitution des prestations d�j� op�r�es en cas de r�solution d'un contrat (art. 109 al. 1 CO), dont la nature contractuelle a �galement �t� reconnue par la jurisprudence (cf. ATF 114 II 152 consid. 2c/bb et 2d p. 158 s.).
6.5 La doctrine tend �galement � qualifier de contractuelle l'action en restitution du loyer vers� en trop fond�e sur l'art. 259d CO. Certes, une partie des auteurs en droit du bail consid�re, � l'instar du jugement entrepris, que la cr�ance en restitution dont dispose le locataire en raison d'un d�faut de l'objet lou� repose sur les dispositions concernant l'enrichissement ill�gitime (Higi, op. cit., art. 259d CO no 25; Z�st, op. cit., p. 180 note 83; Guinand, Le paiement du loyer et les d�fauts de la chose lou�e, S�minaire sur le bail � loyer, Neuch�tel 1988, p. 2; Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht f�r die Praxis, 4e �d. Zurich 1999, p. 153; Tercier, op. cit., p. 276 no 1907). Il ne faudrait cependant pas y voir une affirmation de principe, car, except� Higi, les auteurs cit�s n'analysent pas la question de mani�re approfondie. Certains n'abordent ce point qu'en relation avec le d�lai de prescription et se contentent d'une simple assertion, sans raisonnement ni d�monstration. Guinand s'est, pour sa part, prononc� sous l'empire de l'ancien droit du bail. Quant � Lachat, il ne prend plus position dans ses contributions r�centes. En revanche, deux auteurs se sont r�cemment pench�s de fa�on d�taill�e sur la nature juridique de telles pr�tentions et sont parvenus � la conclusion que le droit pour le locataire d'obtenir la restitution des loyers vers�s en trop en cas de d�faut �tait de nature obligationnelle (Weber, op. cit., art. 259d CO no 4a; Addorisio de Feo, F�lligkeit und Verj�hrungsfristen im Mietrecht, mp 4/2001 p. 163 ss, 184; en ce sens �galement, jurisprudence cantonale in mp 2/2000 p. 78 ss 80).
On peut encore relever que l'action en restitution des loyers vers�s en trop au sens de l'art. 259d CO repose sur un m�canisme qui n'est pas propre au droit du bail, mais qui se rencontre aussi dans la vente et dans le contrat d'entreprise. A l'instar du locataire, l'acheteur et le ma�tre de l'ouvrage peuvent, en cas de d�faut, obtenir une r�duction du prix convenu, pour r�tablir un nouvel �quilibre entre les prestations, ce qui leur permet, s'ils se sont d�j� ex�cut�s, d'exiger la restitution du montant vers� en trop (cf. art. 205 al. 1 CO; cf. ATF 116 II 305 consid. 7; Gauch, Le contrat d'entreprise, Zurich 1999, no 1617; Giger, Commentaire bernois, art. 205 CO no 16). Or, s'agissant de ces deux contrats, des auteurs r�cents qualifient �galement les pr�tentions en restitution li�es � un d�faut de contractuelles (Gauch, op. cit., no 1618; Venturi, Commentaire romand, art. 205 CO no 14 in fine).
6.6 En d�finitive, le caract�re contractuel des pr�tentions en restitution fond�es sur l'art. 259d CO ressort des �l�ments propres � cette action (cf. supra consid. 6.3) et s'ins�re dans la tendance qui se d�gage de la jurisprudence actuelle (cf. supra consid. 6.4) et de la doctrine r�cente, tant en droit du bail qu'en mati�re de vente ou de contrat d'entreprise (cf. supra consid. 6.5).
La d�fenderesse soutient que la cour cantonale aurait d� rejeter les pr�tentions en restitution de la locataire en faisant application de l'art. 63 al. 1 CO.
Compte tenu de la nature contractuelle de l'action, l'art. 63 al. 1 CO ne pouvait �tre oppos� � la locataire. Cette disposition suppose, entre autres conditions, que l'obligation n'existe pas au moment du paiement (Engel, Trait� des obligations en droit suisse, 2e �d. Berne 1997, p. 590). Or, comme on l'a vu, tant que le principe d'une r�duction de loyer au sens de l'art. 259d CO et, le cas �ch�ant, son montant ne sont pas fix�s par les parties ou par le juge, le locataire reste tenu au paiement du loyer �tabli contractuellement. La jurisprudence cit�e par la d�fenderesse dans laquelle l'art. 63 al. 1 CO a �t� appliqu� n'est du reste pas transposable au cas d'esp�ce, car les loyers dont le locataire demandait la restitution avaient �t� vers�s sur la base d'une cause nulle (cf. ATF 106 Ib 412 consid. 1b p. 414; 93 II 97 consid. 2c p. 106 s.), de sorte que les pr�tentions invoqu�es reposaient sur l'enrichissement ill�gitime (ATF 113 II 187 consid. 1a; cf. supra consid. 6.2 in fine), contrairement au cas d'esp�ce.
La demanderesse reproche pour l'essentiel � la cour cantonale d'avoir soumis ses pr�tentions en restitution au d�lai de prescription d'un an de l'art. 67 CO.
8.1 Cette critique s'av�re parfaitement fond�e, car une action en restitution de nature contractuelle doit �tre assujettie aux r�gles sur la prescription d�coulant des art. 127 ss CO, ce qui exclut l'application subsidiaire du d�lai pr�vu dans le cadre de l'enrichissement ill�gitime (cf. supra consid. 6.1).
Le jugement attaqu� doit donc �tre annul� dans la mesure o� il consid�re, sur la base de l'art. 67 al. 1 CO, que les pr�tentions de la locataire en restitution des loyers �chus avant le 2 octobre 1996 sont prescrites.
8.2 Les loyers �tant des prestations p�riodiques, ils sont soumis au d�lai de prescription quinquennal de l'art. 128 ch. 1 CO (Weber, op. cit., art. 259d CO no 4a). Conform�ment � l'art. 130 al. 1 CO, la prescription court d�s que la cr�ance est devenue exigible. Si l'exigibilit� de la cr�ance est subordonn�e � un avertissement, la prescription court d�s le jour pour lequel cet avertissement pouvait �tre donn� (art. 130 al. 2 CO).
Selon le syst�me pr�vu par l'art. 259d CO, le locataire peut en principe choisir le moment auquel il exige du bailleur la r�duction de loyer. Ses pr�tentions tendant � la restitution des loyers vers�s en trop, lorsque le bailleur avait d�j� connaissance du d�faut, deviennent donc exigibles au moment o� il r�clame au bailleur la r�duction de loyer li�e au d�faut. Cette d�claration (qui correspond en l'esp�ce au d�p�t de la demande en conciliation du 2 octobre 1997) constitue la date d�terminante pour �tablir l'�tendue de sa cr�ance en restitution et, comme on vient de le voir, elle ne peut porter que sur les loyers qui ne sont pas d�j� atteints par le d�lai de prescription de cinq ans de l'art. 128 ch. 1 CO.
8.3 La locataire obtient donc gain de cause sur le principe. Toutefois, dans la mesure o� elle inclut dans ses conclusions en restitution les loyers d'octobre � d�cembre 1992, elle fait valoir des pr�tentions prescrites. Comme l'a relev� la cour cantonale, les loyers des mois d'octobre � d�cembre �taient payables pour la fin du mois de septembre, de sorte que seuls les loyers dont la locataire devait s'acquitter depuis octobre 1992, ce qui correspond aux loyers � partir de janvier 1993, entrent dans le cadre du d�lai de prescription quinquennal de l'art. 128 ch. 1 CO. Le montant � restituer � la locataire sera ainsi calcul� sur la base des loyers de la p�riode allant de janvier 1993 � novembre 1997 et non de janvier 1997 � novembre 1997 comme retenu dans le jugement entrepris. Selon les constatations cantonales, les loyers se sont �lev�s � 258'800 fr. pour 1993, � 345'200 fr. pour 1994, � 374'800 fr. pour 1995 et � 384'200 fr. pour 1996, soit au total � 1'363'000 fr. Ce montant sera ainsi ajout� aux loyers de janvier � novembre 1997 pris en compte par la cour cantonale pour �tablir les pr�tentions en restitution de la demanderesse.
En r�sum�, le recours joint doit �tre rejet� et le recours principal partiellement admis. Le jugement attaqu� sera ainsi partiellement annul� dans la mesure o� il accorde � la demanderesse 42'068,80 fr. plus int�r�t � 5 % d�s le 15 octobre 1997, c'est-�-dire 57'729,75 fr. � titre de restitution de 16 % des loyers pay�s de janvier � novembre 1997, moins les 15'660,95 fr. concernant les travaux r�alis�s en faveur de la locataire et dont celle-ci reconna�t �tre d�bitrice. Il convient d'ajouter � ce montant le 16 % de 1'363'000 fr. repr�sentant les loyers de janvier 1993 � la fin de l'ann�e 1996 (cf. supra consid. 8.3), soit 218'080 fr. On parvient ainsi � un total de 260'148,80 fr. Il n'y a en outre pas lieu de s'�carter du taux d'int�r�t de 5 % d�s le 15 octobre 1997 retenu par la cour cantonale, car les parties n'en contestent ni le principe ni les modalit�s (art. 55 al. 1 let. c OJ). Par cons�quent, le chiffre 1 du dispositif du jugement attaqu� sera r�form� dans le sens o� la d�fenderesse sera condamn�e � verser � la demanderesse 260'148,80 fr. plus int�r�t � 5 % l'an d�s le 15 octobre 1997. La d�cision entreprise sera confirm�e pour le surplus.
La d�fenderesse succombe enti�rement, alors que la demanderesse obtient quasiment le plein de ses conclusions, sous r�serve d'un montant inf�rieur au 5 % de celles-ci. Dans ces circonstances, les frais et d�pens des deux recours seront mis enti�rement � la charge de la d�fenderesse (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
L'affaire sera par ailleurs renvoy�e � l'autorit� cantonale pour qu'elle se prononce � nouveau sur les frais et d�pens de la proc�dure accomplie devant elle (cf. art. 157 et 159 al. 6 OJ).
Le recours joint est rejet�.
Le jugement attaqu� est partiellement r�form� en ce sens que le chiffre 1 de son dispositif est remplac� par la condamnation de la d�fenderesse � payer � la demanderesse 260'148,80 fr. avec int�r�t � 5 % l'an d�s le 15 octobre 1997. Il est confirm� pour le surplus.
Un �molument judiciaire de 10'000 fr. est mis � la charge de la d�fenderesse.
La d�fenderesse versera � la demanderesse une indemnit� de 12'000 fr. � titre de d�pens.
La cause est renvoy�e � l'autorit� inf�rieure pour nouvelle d�cision sur les frais et d�pens de la proc�dure cantonale.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie aux parties et � la Ire Cour civile du Tribunal cantonal valaisan.