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Timestamp: 2018-12-16 01:41:48
Document Index: 241120685

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Publikationen - Rechtsanwalt Dipl.-Jur. Univ. Gunther Kraus
Rechtsunsicherheit bei Schönheitsreparaturen
Nach der gesetzlichen Regelung ist eigentlich der Vermieter zur Instandhaltung der Mieträume ver­pflichtet, also auch Schönheitsreparaturen wie Anstrich bzw. Tapezieren der Wände und Decken, Innenanstrich von Türen und Fenstern, Anstrich von Heizkörpern etc. durchzuführen. Diese Ver­pflichtung kann jedoch durch eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter abge­wälzt werden, was in der Praxis meist der Fall ist.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in jüngster Zeit in mehreren Urteilen (u.a. Az.: VIII ZR 308/02, VIII ZR 335/02, VIII ZR 360/03, VIII ZR 361/03, VIII ZR 109/05) einige gängige Schönheitsrepa­raturklauseln für unwirksam erklärt, die den Mieter unangemessen benachteiligen. Betroffen sind insbesondere Klauseln mit sog. starren Fristenplänen, manche Kombination von Fristen- und Endre­novierungsklauseln, diverse Quotenabgeltungsklauseln sowie Tapetenklauseln. Für Vermieter be­stehen hier erhebliche finanzielle Risiken, da die Übernahme der Renovierungskosten durch den Mieter ja im Mietpreis einkalkuliert ist.
Aber auch für Mieter bestehen Unsicherheiten, da längst nicht alle Schönheitsreparaturklauseln un­wirksam sind. Der Mieter sollte daher seinen Mietvertrag sorgfältig prüfen. Verweigert er zu Un­recht eine geschuldete Renovierung, kann der Vermieter gegebenenfalls Schadensersatz bzw. einen Vorschuss für erforderliche Renovierungskosten verlangen (Az.: VIII ZR 192/04).
Auch beim Abschluss neuer Mietverträge ist Vorsicht geboten: Der BGH hat weiter festgestellt, dass ein sog. Summierungseffekt zweier an sich unbedenklicher Klauseln zur Unwirksamkeit der Vereinbarung führen kann. Dies gilt selbst dann, wenn eine Klausel im Mietvertragsformular ent­halten ist, die zweite hingegen individuell vereinbart wurde (Az.: VIII ZR 163/05).
Im Gewerberaummietrecht sind die Gestaltungsspielräume zwar etwas größer, die für die Schön­heitsreparaturen von Wohnräumen geltenden Maßstäbe sind jedoch grundsätzlich auf Gewerberäu­me übertragbar (Az.: XII ZR 308/02).
(erschienen in der Priener Zeitung 04/2007)
Rechtliches zur Beheizung von Mietwohnungen
Der Herbst bringt auch den Beginn einer neuen Heizperiode. Im Bereich von Mietwohnungen bedeutet dies, dass sich Vermieter und Mieter einiger Rechte und Pflichten bewusst sein müssen.
Der Vermieter ist verpflichtet, eine ausreichende Beheizbarkeit der Wohnung sicherzustellen. Dazu gehört zunächst die Unterhaltung einer ordnungsgemäß funktionierenden Heizung. Ebenso muss die Brennstoffversorgung sichergestellt sein.
Sofern keine Einzel- oder Etagenheizung vorhanden ist, die der Mieter selbst bedienen kann, muss die Heizungsanlage zudem so eingestellt sein, dass in der Zeit von 6 Uhr – 23 Uhr eine Zimmertemperatur von mindestens 20°C, in Bad und Toilette von 21°C erreichbar ist. Nachts müssen Temperaturen von wenigstens 18°C möglich sein.
Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, die Heizung auf modernstem technischem Stand zu halten, auch eine ältere Anlage muss jedoch wirtschaftlich arbeiten. Zudem ist in diesem Jahr besonders zu beachten, dass die Frist zur Modernisierung nach der Energieeinsparverordnung am 31.12.2006 endet.
Der Mieter ist zwar nicht generell verpflichtet, die Wohnung zu beheizen, er muss jedoch Schäden von der Mietsache fernhalten. Insofern muss er durch ausreichendes Heizen und regelmäßiges Lüften dafür sorgen, dass keine Feuchtigkeitsschäden entstehen oder es gar zu Schimmelbefall kommt. Verreist der Mieter, muss er die Heizung so einstellen, dass ein Einfrieren von Wasserleitungen ausgeschlossen ist.
Hält der Vermieter seine Pflichten nicht ein, egal ob verschuldet oder unverschuldet, so kann der Mieter die Miete mindern. Die Höhe der Minderung richtet sich hierbei nach der Beeinträchtigung des Nutzwertes der Wohnung. Bei schuldhaftem Verhalten des Vermieters können dem Mieter auch zusätzliche Schadensersatzansprüche entstehen.
Aber auch der Mieter macht sich ersatzpflichtig, wenn durch sein falsches Heizungs- und Lüftungsverhalten Schäden an der Wohnung entstehen.
(erschienen in der Priener Zeitung 11/2006)
Mietwagen nach Unfall – Fallstricke für den Geschädigten
In den letzten Jahren hat sich ein eigener Markt für die sog. „Unfallersatzwagen“ gebildet: Der Geschädigte eines Verkehrsunfalls mietet ein Fahrzeug, um während der Reparaturdauer seines beschädigten Wagens mobil zu sein. Da die Mietwagenkosten von der Kfz-Haftpflichtversicherung des Unfallgegners getragen werden, ist er an den Kosten wenig interessiert. Daher hatten sich „Unfallersatztarife“ gebildet, die z.T. ein Vielfaches über dem lagen, was ein Selbstzahler für einen Mietwagen aufwenden muss.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diesen Unfallersatztarifen seit Oktober 2004 mit einer Reihe von Entscheidungen einen Riegel vorgeschoben. Zunächst stellte er fest, dass Unfallersatztarife nur insoweit vom Unfallverursacher bzw. dessen Versicherung erstattet werden müssen, als die höheren Preise durch höhere Risiken und Kosten für den Autovermieter gerechtfertigt sind. Weiter stellte er klar, dass die Haftpflichtversicherung nur diejenigen Kosten ersetzen muss, die ein verständiger, wirtschaftlich vernünftig denkender Mensch für zweckmäßig und notwendig halten darf. Zudem muss man von mehreren möglichen und zumutbaren Varianten die wirtschaftlichste wählen.
Dabei betonte der BGH stets, dass der Geschädigte, dem erkennbar ein teurerer Unfallersatztarif angeboten wird, sich auch nach günstigeren Normaltarifen erkundigen muss. War für ihn hingegen nicht ohne weiteres erkennbar, dass der vereinbarte Tarif teurer als der marktübliche Normaltarif ist, so musste die Versicherung zahlen.
Das ändert sich nun. In einer neuen Entscheidung vom 09.05.2006 urteilte der BGH: Selbst wenn der Autovermieter nicht zwischen Unfallersatztarif und Normaltarif unterscheidet und somit das höhere Preisniveau nicht ohne weiteres erkennbar ist, muss sich der Geschädigte – jedenfalls sofern keine außergewöhnlichen Umstände wie etwa besondere Eilbedürftigkeit vorliegen– durch Einholung von ein oder zwei Konkurrenzangeboten davon überzeugen, dass der angebotene Tarif im Rahmen dessen liegt, was auf dem örtlichen Markt üblich ist. Als Orientierungshilfe kann hierbei auch der „Schwacke-Mietpreisspiegel“ dienen.
Das Ende der BGH-Rechtsprechung zum Unfallersatz ist noch nicht in Sicht. Viele Fragen sind noch offen. Für den Unfallgeschädigten bedeutet dies nicht unerhebliche Kostenrisiken, da kaum erkennbar ist, was die Versicherung noch erstatten muss. Zudem muss um nahezu jede Mietwagenrechnung mit den Versicherern gerungen werden.
(erschienen in der Priener Zeitung 08/2006)