Source: http://robertmusumeci.com/index.php/about/practice-areas/item/49-hitan
Timestamp: 2018-02-18 23:53:04+00:00
Document Index: 1621789

Matched Legal Cases: ['Qorti ', 'Art. 443', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'art. 139', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'art 506', 'art 469', 'art. 462', 'art 462', 'Qorti ', 'Art. 425', 'Art. 443', 'Art. 425', 'Art. 443', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Art. 413', 'Art. 418', 'Art. 413', 'Art. 418', 'Art. 419', 'Art. 419', 'Art. 427', 'Art. 427']

Jekk it-twieqi ta’ wara l-ħajt diviżorju jinsabu f’distanza ‘il bogħod mill-istess ħajt diviżorju kif trid il-liġi, ir-regola li wieħed ma jippermettix aperturi fil-ħajt diviżorju tibqa’ tapplika?
Huwa irrilevanti li wara l-fetħa hemm twieqi li huma bogħod skond id-distanza legali rikjesta mill-ħajt diviżorju. Seta’ ma kien hemm l-ebda tieqa lil hinn mill-fetħa fil-ħajt diviżorju - xorta waħda jibqa’ l-fatt li wiehed ma jistax jintroduċi apertura f’ ħajt diviżorju għaliex din hija ipprojbita mil-leġislatur b’mod assolut anke jekk il-ħajt ikun proprjeta` esklussiva tal-part mħarrka.
Ai fini tal-liġi tagħna, aperturi huma neċessarjament twieqi jew anke spazju iffurmat f’ħajt?
Fis-sentenza li tat il-Prim Awla fid-29 ta` Settembru 2016 fil-kawża: Anthony Buhagiar et. vs Monica Falzon et., ingħad hekk :-
“Il-kelma “apertura” hija mislufa mill-ilsien Taljan. Il-leġislatur, meta ttraduċa t-test Taljan oriġinali, ma użax kelma semitika, bħal ngħidu aħna l-kelma “fetħa” (li hija l-kelma li nqdew biha latturi fir-rikors promotur), kif is-soltu għamel b`mod konsistenti mal-kodiċi kollu fiż-żmien meta saret it-traduzzjoni. Fil-lingwaġġ komuni Taljan, il-kelma “apertura” tfisser “spaccatura, spiraglio; foro, spazio vuoto in qualunque cosa, che dovrebbe esser continua; vano per cui possono passare persone e cose; distanza fra le estremita` dei lati di alcuna cosa” (8 Pietro Fanfani, Vocabolario della Lingua Italiana, quarta edizione, Firenze, 1902 ). Għalhekk din il-kelma tfisser fuq kollox “fetħa”. It-test Ingliż kif riportat meta l-Kodiċi Ċivili kien enumerat “Kap 23”, jittraduċiha bħala “other opening”. Fit-test Taljan oriġinali, fl-Ordinanza VII tal-1868, (artiklu 121) hemm miktub “Non puo` uno dei vicini, senza il consenso dell`altro, formare nel muro divisorio alcuna finestra od altra apertura”. (ara wkoll Baudry Lacantinerie - Trattato di Diritto Civili - Dei Beni - Sez.IV - pag 778 ).
Għaliex il-leġislatur impona distanzi fil-każ ta’ gallariji?
L-Artikolu 443 tal-Kap. 16 jipprovdi dan:
“ (1) Is-sid ta’ bini ma jistax jiftaħ twieqi f’bogħod ta’anqas minn sitta u sebgħin ċentimetru mill-ħajt diviżorju.
(2) Fil-każ ta’ gallariji jew opri oħra bħalhom li joħorġu ’l barra mill-ħajt, il-bogħod meħtieġ taħt is-subartikolu (1) jitqies mil-linja ta’ barra ta’ dak il-ġenb tal-gallarija jew opra oħra maħruġa ’l barra, li tkun l-aktar qrib għall-ħajt diviżorju, sa l-linja ta’ ġewwa ta’ dan il-ħajt”
Fis-sentenza li tat fl-24 ta` Settembru 2004 fil-kawża: Godwin Azzopardi et. vs Paul Azzopardi et., Il-Qorti tal-Appell, wara li rreferiet ghall-Art. 443 tal-Kap. 16, irrilevat illi l-Ewwel Qorti, kontra ta` dak li kien ingħad mill-perit tekniku, osservat li d-distanza li ssemmi d-dispożizzjoni qiegħda hemm “biex ma jkunx hemm introspezzjoni minn fond ghal iehor u biex ma jkunx hemm suggizzjoni ta` gar ghal iehor”.
L-Ewwel Qorti kienet qalet illi ladarba l-fond tal-atturi ma kienx jidher mit-tieqa in kwistjoni minħabba l-ħajt diviżorju, id-dispożizzjoni ma kenitx tgħodd għal dak il-każ iżda il-Qorti tal-Appell ma kenitx tal-istess fehma bħall-Ewwel Qorti u qalet hekk :-
“kif sewwa gie osservat fir-rikors ta` l-appell, id-distanza legali imposta mil-ligi mhux soggetta ghall-ebda interpretazzjoni u l-applikabilita` tan-norma hemm imsemmija ma tiddependix mill-pregudizzju o meno li jista` jinholoq. Il-ligi trid li ma jinfethux twieqi “f`boghod ta` anqas minn sitta u sebghin centimetru mill-hajt divizorju.” L-ebda Kopja konsiderazzjoni ohra ma hija permessa, u cioe` la jekk ittieqa thares fuq il-proprjeta` ta` min jkun fetaha u lanqas jekk tali tieqa tohloqx xi dritt ta` introspezzjoni fuq il-garr. Dan fil-fatt gie rilevat mill-istess espert tekniku li, b`rispett lejn dak li tipprovdi l-ligi fl-artikolu imsemmi, fil-parti konkluzziva tieghu qal hekk: “It-tieqa li fethu l-konvenuti fuq ix-xaft hija f`distanza mill-hajt divizorju anqas minn dik stipulata mill-Ligi u ghandha tinghalaq mill-konvenuti l-parti tahha li tinsab sa 76 centimetru boghod minn wicc ilhajt divizorju tan-naha tax-xaft.” Din il-Qorti tikkondividi dan il-hsieb u ghalhekk sejra tipprovdi konformement fil-parti disposittiva tas-sentenza.”
Il-projbizzjoni hija daqstant assoluta li l-Qorti stabbiliet li ma setgħux isiru aperturi fil-ħajt mertu tal-kwistjoni minkejja li l-ħajt kien mibni tlett piedi u ħames pulzieri `l ġewwa mil-linja tal-konfini ta` bejn iż-żewġ proprjetajiet tal-attur u tal-konvenut.
Kemm hu hekk kompla jingħad:
“Veru li l-art. 139 ta` l-istess liġi jgħid li l-proprjetarju ta` post ma jistax jiftaħ twieqi f`distanza iżgħar minn żewġ piedi u sitt pulzieri mill-ħajt diviżorju; iżda dik id-disposizzjoni qegħda tirregola d-distanza li għandha tiġi osservata biex isiru twieqi mill-ħajt diviżorju, u mhux, kif inhu fil-każ preżenti, aperturi fl-istess ħajt diviżorju, għalkemm dana huwa iżjed il-bogħod minn żewġ piedi u sitt pulzieri. Infatti l-fundament tal-projbizzjoni tibqa` dejjem illi għalkemm il- ħajt diviżorju qiegħed iżjed `il bogħod minn dik id-distanza, iżda ssoġġezzjoni tal-viċin tibqa` dejjem; dak li l-liġi riedet timpedixxi”. (Anthony Buhagiar et. vs Monica Falzon et. deċiża minn din il-Qorti hekk kif diversament ippreseduta fid-29 ta` Settembru 2016).
Ir-regola taż-żewġ piedi u nofs tapplika għall-gallariji? Kif titkejjel id-distanza?
“(1) Is-sid ta’ bini ma jistax jiftaħ twieqi f’bogħod ta’anqas minn sitta u sebgħin ċentimetru mill-ħajt diviżorju.
Fis-sentenza fl-ismijiet John Vella vs Publio Vella, deċiża fit-13 ta` April, 1965, il-Qorti qalet illi gallarija jew opri bħalhom ma jistgħux jinfetħu f`bogħod ta` anqas minn żewġ piedi u sitt pulzieri mill-ħajt diviżorju. Din d-distanza tapplika wkoll allura għall-estensjoni ta` gallarija. L-iskop tal-leġislatur li jiffissa dina d-distanza legali kien illi jsalva f`ċerti limiti l-ingress tad-dawl u l-arja fl-istabbli konfinati.
Issa d-distanza titkejjel lateralment kif ġie sostnut fis-sentenza fl-ismijiet Nicola Caruana vs Dottor John Cesareo tad-19 ta` Ġunju, 1959 fejn il-Qorti qalet illi ħadd ma jista` jiftaħ twieqi, gallariji, ecc., f`distanza anqas minn żewġ piedi u sitt pulzieri mill-ħajt diviżorju, meqjusa din id-distanza lateralment.
Tista’ l-Qorti tmur kontra d-distanzi li timponi l-liġi bħal fil-każ tar-regola taż-żewġ piedi u nofs? Hemm bżonn li wieħed juri li qed isofri preġudizzju biex dawn id-distanzi jiġu mposti?
(2) Fil-każ ta’ gallariji jew opri oħra bħalhom li joħorġu ’l barra mill-ħajt, il-bogħod meħtieġ taħt is-subartikolu (1) jitqies mil-linja ta’ barra ta’ dak il-ġenb tal-gallarija jew opra oħra maħruġa ’l barra, li tkun l-aktar qrib għall-ħajt diviżorju, sal-linja ta’ ġewwa ta’ dan il-ħajt”
Fl-kawza fl-ismijiet Maria Dolores Grima vs Joseph Spiteri, deċiża mill-Qorti tal-Maġistrati (Għawdex) Ġurisdizzjoni Superjuri fl-1 ta` Ottubru 2009, intqal illi “…il-gar m`ghandux ghalfejn jipprova li qed isofri pregudizzju jekk id-distanza legali fil-bini ta` twieqi ma tinzammx mill-proprjetarju kontigwu. Diversament, wiehed mhux biss imur kontra l-kelma cara tal-ligi – haga li timpedixxi l-ermanewtika legali – izda wiehed jikkreja sitwazzjoni ferm incerta, b`detriment tal-ordni pubbliku, meta regoli cari u fissi imposti b`ligi jigu soggettati ghal interpretazzjonijiet soggetivi dwar l-ezistenza o meno ta` pregudizzju.”
Fi kliem ieħor, il-ġar ma għandux għalfejn joqgħod iġib il-prova li qed isofri preġudizzju jekk id-distanza legali tal-bini ta` twieqi ma tinżammx mill-propretarju tal-fond attigwu. Diversament wieħed mhux biss imur kontra l-kelma ċara u espliċita tal-liġi – ħaġa prekluża mill-ermenewtika legali – imma jkun qed jikkrea jew jinvita sitwazzjoni ferm inċerta u instabbli a detriment tal-prinċipju taċ-ċertezza tad-dritt. Meta l-leġislatur impona ċertu distanzi minimi legali li għandhom jiġu rispettati f`aperturi li jkunu viċin ħafna l-ħajt diviżorju huwa ried jillimita f`ċerta miżura d-dritt assolut tal- proprjeta` fl-interess reċiproku taż-żewġ proprjetarji tal-fondi kontigwi.
Jekk hemm apertura f’ħajt li jiddividi fond minn art mhux żviluppata, dik it-tieqa tista’ tingħalaq?
Fis-sentenza li tat fid-19 ta` Ġunju 1953 fil-kawża : Annetto Xuereb Montebello et vs Paolina Magri et., il-Qorti tal-Appell qalet hekk :-
“Hu ormai paċifiku fil-ġurisprudenza Maltija illi l-eżistenza ta` tieqa miftuħa fil-fond proprju għal fuq art jew spazju mhux mibni ta` ħaddieħor ma hix servitu`, imma sofferenza prekarja sakemm l-art jew spazju jibqgħu mhux mibnija ; u sid dina l-art jew spazju jista` jibni u jimmura t-tieqa ammenokke` sid il-fond li fih hi miftuħa t-tieqa ma jipprovax, mhux is-sempliċi servitu’ luminum, imma jew is-servitu’ ne luminibus officiatur jew is-servitu’ altius non tollendi. Dawn tal-aħħar ma jistgħux jiġu akkwistati bil-preskrizzjoni imma jeħtieġilhom titolu (art 506(1) (art 469(1) tal-kodici Civili).”
Fi kliem ieħor, sakemm ma jeżistix kuntratt, wieħed għandu dritt allura jimbarra dik l-apertura.
X’inhi l-interpretazzjoni ta’ tieqa b’ kuntrast ma’ rewwieħa li jagħtu l-Qrati?
Rewwieħa hi apertura li m’hix intiża biex titfa` dawl naturali fil-kamra iżda invece l-ħsieb warajha huwa l-arja jew ventilazzjoni mhux dawl. Twieqi mill-banda l-oħra huma ntiżi wkoll għad-dawl apparti l-ventilazzjoni.
Fis-sentenza tal-Prim’ Awla tal-5 ta`Ġunju 1950 fil-kawza: Angelo Micallef vs Giuseppe Muscat, ingħad hekk :-
“Illi huwa tajjeb li jinghad li l-aperturi fil-hitan divizorji jistghu jkunu jew dawk li komunemenet jissejhu twieqi (`luci`) jew dawk li volgarment jissejhu rewwiehat (`ventiere`). Generalment is-servizz taghhom jiddeterminahom, imma ma hux dejjem facli li jinghad liema apertura tista` tigi kwalifikata tieqa, u liema rewwieha. Jekk bniedem jipprocedi razzjonalment, jista` jinghad li jekk l-apertura tkun ta` daqs bizzejjed biex jidhol id-dawl minnha u sabiex iddawwal l-ambjent li ghalih taghti, u tkun qieghda f` certa altezza mal-pareti ta` l-istess ambjent, ghandha latitudni li tkun klassifikata tieqa, li tissupponi anki l-prospett; mentri jekk id-dimensjonijiet taghha jkunu zghar hafna u f` pozizzjonijiet fil-pareti fejn il-prospett huwa difficli u wisq malgevoli, generalment taqa` taht il-klassifika ta` rewwieha, li certament ma hijiex intiza ghall-prospett. Huwa ghalhekk li mentri t-twieqi jikkostitwixxu b` konvenzjoni, bil-preskrizzjoni jew bid-destinazzjoni tal-missier tal-familja, servitu`, ir-rewwiehat ma jikkostitwixxu qatt servitu’”
Fis-sentenza tal-Prim’ Awla tat-2 ta` Diċembru 1964 fil-kawża: Annunziata Galea vs Antonio Fenech, ingħad hekk :-
“Li fil-ligi taghna (art. 462 tal-Kodici Civili), huwa espressament dispost li ebda wiehed mill-girien ma jista` minghajr il-kunsens ta` l-iehor, jaghmel twieqi jew aperturi ohra fil-hajt divizorju. Izda huwa lilu permess li jiftah dawk l-aperturi maghrufa fil-gurisprudenza bhala rewwihiet, li ma jikkostitwixxu ebda servitu` prediali, basta li l-apertura ma tkunx tal-estensjoni ta`tieqa.
Li mid-dispozizzjoni li ghamel dwar il-ftuh tat-twieqi fil-hitan divizorji, il-legislatur jidher li ried jevita l-inkonvenjent tal-introspezzjoni, u fl-istess hin ried isalva f` certi limiti l-ingress tad-dawl u l-arja fl-istabili konfinati.”
Fid-deċiżjoni tal-Prim’ Awla tal-14 ta` Awissu 1967 fil-kawża: Francesco Borg vs Giuseppa D`Anastasi et, ingħad :-
“Huwa necessarju li jigu ezaminati u studjati sew in-natura, d-daqs, il-forma, il-pozizzjoni, l-origini u l-funzjoni taz-zewg aperturi in kwistjoni. Dan ghandu jsir fid-dawl tad-disposizzjonijiet tal-art 462 (425) u ohrajn konnessi tal-Kodici Civili u tal-gurisprudenza antika u kostanti in materia li giet ezaminata mill-Qorti. ..L-ewwel wahda minn dawn iz-zewg aperturi tinsab faccata tal-entrata tal-attur, hija gholja xi tmien piedi mill-art u ta` dimensjoni ta` xi hames jew sitt pulzieri wisa` bl-istess tul, mentri hija fonda xi zewg piedi u nofs daqs il-hxuna tal-hajt divizorju tal-kantun antik. It-tieni apertura qeghda hafna izjed fil-baxx max-xellug tal-hajt divizorju ghal min ihares minn naha tal-bitha tal-attur ; hija biss xi erba` piedi ghola mill-art u hija xi erba` pulzieri b` erba` pulzieri fid-dimensjoni taghha. Minhabba l-apparenza esterna, dimensjonijiet wisq ckejkin u pozizzjoni tal-aperturi in kwistjoni, mill-qtugh rozz u irregolari taghhom, u nuqqas ta` injam u cassis li huwa solitu fit-twieqi, ma jezisti ebda dubju li l-aperturi in kwistjoni huma effettivament rewwiehat u mhux twieqi. ….ir-rewwiehat idumu kemm idumu jrewwhu ma jistghu qatt jikkostitwixxu servitu u ghalhekk l-antikita` taghhom guridikament ma zzidilhom xejn…”
Fis-sentenza tal-Prim’ Awla tal-15 ta` Diċembru 2009, fil-kawża: Jane Zahra et vs Rita Sacco, ingħad hekk :-
“L-aperturi fil-hitan divizorji jistghu jkunu jew twieqi (luci) jew rewwiehat (ventiere). Taghzel wahda minn ohra skond l-uzu u s-servizz li jaghtu. Mhux dejjem facli li tghid liema apertura tista` tikkwalifika bhala tieqa u liema bhala rewwieha. Jekk pero` bniedem jipprocedi razzjonalment, jista` jinghad li jekk l-apertura tkun ta` daqs bizzejjed biex jidhol id-dawl minnha, sabiex idawwal l-ambjent li ghalih taghti, u tkun f`qaghda jew f`gholi fil-kuntest tal-ambjenti fejn tkun tinsab, allura tkun timmerita l-klassifika ta` tieqa li tinkorpora anke prospett ; mentri jekk id-daqs taghha jkun zghir hafna u f`posizzjoni fil-hajt fejn il-prospett huwa difficli allura dik il-fetha taqa` fil-klassifika ta` rewwieha ghax certament ma tkunx ghall-prospett. Huwa propju ghalhekk li mentri t-twieqi jikkostitwixxu servitu jew b`konvenzjoni jew bil-preskrizzjoni jew bid-destinazzjoni tal-missier tal-familja, ir-rewwiehat ma jistghu qatt jikkostitwixxu servitu`. Mid-disposizzjoni li ghamel dwar il-ftuh ta` twieqi fil-hitan divizorji, il-legislatur jidher li ried jevita l-inkonvenjent tal-introspezzjoni u fl-istess hin ried isalva f`certi limiti l-ingress tad-dawl u l-arja f`postijiet konfinanti. Kien ghalhekk li l-legislatur ittollera r-rewwiehat u ppermetta li jibqghu miftuha sakemm il-vicin ma jkunx irid jipprevalixxi ruhu mid-dritt illi taghtih il-ligi li jappoggja malhajt fejn ikunu miftuha sabiex igholli l-fond tieghu.”
Kwantu jekk wieħed jistax jiftaħ aperturi, il-liġi tiddistingwi bejn ħajt diviżorju u ħajt tal-faċċata?
L-Artikolu 426 tal-Kodiċi Ċivili jgħid hekk:
“Meta s-sulari ta’ dar ikunu ta’ diversi sidien, kull wieħed mis-sidien jista’, fil-ħajt ta’ barra tas-sular tiegħu, jagħmel gallariji, twieqi, bibien jew aperturi oħra, basta li b’daqshekk ma tiġix imnaqqsa s-saħħa ta’ dak il-ħajt."
Li wieħed allura jrid jistabilixxi hu liema huwa l-‘ħajt ta’ barra’?
Jidher li skont ġurisprudenza riċenti, il- ħajt ta’ barra huwa ħajt li jħares fuq front garden u/jew triq u ma jinkludix ħajt fis-side curtilage ta’ villa għax dak jidher li huwa meqjus bħala ħajt diviżorju, fejn allura l-aperturi huma projbiti.
Jista’ wieħed jiftaħ twieqi għal ġo bitħa ta’ terzi?
Fil-liġi tagħna m’hemm xejn li jawtorizza l-ftuħ ta` twieqi ġo shafts u del resto dan jgħodd ukoll għal btieħi meta l-arja tas-shaft jew tal-bitħa tkun tappartjeni lill-terzi. Il-fatt biss tas-sovraposizzjoni tal-proprjeta` fuq ta’ terzi ma jikkrejawx drittijiet favur min għandu l-bini fis-sulari ta’ fuq. Għalhekk, mhux biżżejjed li wieħed ikollu l-arja fuq fond biex b` hekk ikun intitolat jiżviluppa dik l-arja u jiftaħ twieqi fuq arja ta` terzi. Id-dritt ta` żvilupp ta` arja ma jagħtix ukoll id-dritt ta` ftuħ ta` twieqi fuq proprjeta` tal-ġar u dan id-dritt irid ikun riżervat espressament u konċess mit-terzi.
Jekk għandek ġja twieqi iħarsu fuq ħaddieħor bis-saħħa ta’ kuntratt, tista’ tiftaħ oħrajn?
Il-preżenza ta` twieqi li jagħtu fuq il-fondi ta’ terzi bis-saħħa ta’ kuntratt ma jfissirx li jistgħu jinfetħu aktar aperturi jew jiġu alterati dawk eżistenti a detriment tal-fondi tal-atturi.
Sid l-art huwa preżunt li għandu l-arja ta’ fuq dik l-art?
Iva. Fil-fatt, fid-deċizjoni tal-Prim Awla tat-3 ta` Dicembru 2006 [konfermata fl-appell] fil-kawża: Maria Concetta Zammit Lupi et. vs Maggur Peter Paul Ripard et., ingħad illi fis-sistema legali tagħna, min hu sid l-art huwa sid l-arja sovrastanti, iżda peress li l-proprjeta` testendi b`mod vertikali u mhux orizzontali, l-iżvilupp ta` dik l-arja jrid isir b` mod li ma jkun hemm ebda invażjoni jew introspezzjoni tal-arja proprjeta` tal-ġar.
Ukoll, fid-deċiżjoni li tat fl-24 ta` Marzu 1975 fil-kawża: Francis Apap vs Michael Galea, il-Qorti ta` l-Appell fissret illi sid ta` bitħa għandu l-proprjeta` tal-arja sovrastanti tant li l-prorjetarju tal-fond sovrastanti lanqas jista` jonxor mit-twieqi tal-fond tiegħu għal fuq il-bitħa ta` ħaddieħor mingħajr il-kunsens ta` sid il-bitħa. F` dik il-kawża, il-konvenut ma tħalliex jiżviluppa l-arja tiegħu b` mod li jiftaħ twieqi ulterjuri fuq il-bitħa ta` l-atturi.
Jista’ wieħed jagħmel apertura bi ħġieġa fissa f’ ħajt li jagħti fuq ħaddieħor?
Il-fatt illi l-apertura tħalliet bi ħġieġa fissa ma jeżonerax lill-konvenut mir-responsabbilita` tiegħu skont l-Art. 425 u l-Art. 443 tal-Kap. 16.
L-Art. 425 jgħid hekk:
“Ebda wieħed mill-ġirien ma jista’, mingħajr il-kunsens tal-ieħor, jagħmel twieqi jew aperturi oħra fil-ħajt diviżorju.”
L-Art. 443 jistipola dan:
Fil-kawża Alfred Mizzi et. vs Warren Attard mogħtija mill-Prim’ Awla ingħad :-
“Pero` kull tieqa ġdida, anke jekk il-konvenut jgħid li kienet intiża li tkun fissa, li saret fil-fond tiegħu jew fil-parti l-ġdida li żviluppa, u li qiegħda tagħti jew fuq il-bitħa tal-fond tal-atturi Mizzi jew fuq it-terazzin tal-fond tal-attur Gladwish, din il-Qorti sejra tordna l-għeluq tagħhom.”
Fuq l-istess linja kienet id-deċiżjoni ta` din il-Qorti diversament preseduta tat-28 ta` April 2014 fil-kawża: George Shaw vs Marcus Bonello ingħad illi dak li tgħid il-liġi fil-qasam tas-servitu’ jrid jitħares dejjem u f`kull każ b`mod oġġettiv, indipendentement mill-iskomdu soġġettiv o meno tal-partijiet. Minkejja li l-konvenut ħa ħsieb li ma jkunx hemm introspezzjoni u għamel fixed grills strutturali tal-metall biex ma jħarisx fuq il-proprjeta` tal-attur, il-Qorti xorta waħda ordnat lill-konvenut sabiex jagħlaq it-twieqi jew jirtirahom mill-ħajt diviżorju fid-distanza li tippermetti l-liġi.
Jekk ħajt ta’ appoġġ huwa ta’ 9 pulzieri – allura anqas minn żewġ qoxriet kif trid il-liġi – xorta jista’ jiġi reż komuni?
Anke jekk il-ħxuna tal-ħajt hi ta’ disa’ pulzieri u allura anqas minn dak li trid il-liġi fl-Artikolu 407, imkien fil-ligi ma nsibu li din il-ħxuna nieqsa tirrendi l-ħajt inqas komuni.
Nista’ npoġġi suletta tal-konkrit fuq il-wisa’ kollu ta’ l-appoġġ?
F’każ riċenti, il-Qorti qalet hekk:
‘Il-Qorti tqis illi din is-suletta tal-concrete li mhix travu iżda biss mezz strutturali biex iżżomm integru u nieqes mill-ħsara ħajt komuni tieħu aktar fil-forma ta’ inalzament tal-ħajt komuni biex isir ix-xogħol neċessarju biex ikun jiflaħ il-piż addizjonali bl-għoli ġdid tal-ħajt komuni.’
Il-Qorti kompliet tgħid hekk:
‘Il-Qorti hi għalhekk tal-fehma illi s-suletta għalkemm mhix magħmula minn kantun tal-ġebel, hi parti mid-dritt mogħti lis-sid skond l-artikolu 414 tal-Kap. 16 li jista’ jgħolli l-ħajt komuni b’tali mod li l-piż żejjed bl-għoli krejat bl-istruttura li tinbena ma tkunx ta’ periklu għal ħajt komuni. Il-liġi mkien ma timponi li inalzjament ta’ ħajt isir bil-ġebel u mhux bil-concrete jew kemm għandu jiġi inalzat. Tali inalzjament bis-suletta tal-concrete fil-fehma tal-perit tal-Qorti hu fih innifsu mezz tekniku idoneju biex jilqa’ fuqu piż li ser jikkreja pressjoni fuq il-ħajt komuni.’
F’każ ta’ saqaf, dan ukoll huwa meqjus bħala travu ai fini tal-liġi u allura ma jistax jestendi n-nofs tal-ħajt komuni?
F’każ riċenti, il-Qorti qieset li l-planki tal-concrete – allura, saqaf - jistgħu jitqiesu bħala travi ai fini ta’ l-Artikolu 413 tal-Kap. 16. Dan l-artikolu jgħid illi min ikun qed itella’ bini jista’ jpoġġi l-bini mal-ħajt komuni u jdaħħal travi sa nofs il-ħxuna ta’ dak il-ħajt.
Jekk il- ġar jgħolli ħajt diviżorju mingħajr il- kunsens tal-parti l-oħra, dak jammonta għal spoll?
Rilevanti f’dan ir-rigward hija s-sentenza fl-ismijiet Emmanuel Refalo vs John Rapa et deċiża mill-Qorti ta’ l-Appell fl-20 ta’ Marzu 1995 ġie osservat hekk:
“Il-fatt li persuna mingħajr ma tkun avżat lill-proprjetarju ta’ ħajt, iżda li jkollha dritt legali li tirrendi dak il-ħajt komuni, taqbad u jew tappoġġja jew tibni fuq dak il-ħajt biex tirrendih komuni, ma jwassal qatt għall-konsegwenzi ta’ spoll kif qed jippretendi l-attur iżda semai jista’ jagħti biss drittijiet lil dak li jkun li jittutela dak li għandu dritt għalih bħalma ġie osservat fil-bran ċitat mis-sentenza msemmija u li jiżgura li ma jkunx hemm ħsara.”
Minn hawn jikkonsegwi li m’hemmx lok għal spoll fejn si tratta ta’ innalzament ta’ ħajt diviżorju mingħajr ma jintalab il-kunsens preventiv tal-ġar. Huwa magħruf li d-dritt ta’ l-innalzament ta’ ħajt diviżorju huwa assolut sakemm m’hemmx xi servitu’ altius non tollendi (ara per eżempju insenjament li ġie applikat mill-Qorti ta’ l-Appell fil-kawża fl-ismijiet Maria Dolores Fenech et vs Charles Mifsud deċiża fis-7 ta’ Ottubru 1997) jew per eżempju servitu’ ta’ veduta (ara f’dan is-sens sentenza ġja ċitata fl-ismijiet John Haber vs John Spiteri deċiża fis-26 ta’ April 2006 mill-Prim’Awla tal-Qorti Ċivili).
Għaldaqstant tqum il- kwistjoni jekk dan il-provvediment huwiex applikabbli in kwantu wieħed jista’ jipprova jargumenta li l-ħajt in kwistjoni m’huwiex komuni b’applikazzjoni tal-Artikolu 409(3) tal-Kodiċi Ċivili.
Fis-sentenza Moulin vs Caruana et deċiża mill- Qorti tal- Maġistrati (Ghawdex) Ġurisdizzjoni Superjuri fit- 12 ta’ Gunju 2007, il-Qorti qalet li mal-innalzament dak il-ħajt sar komuni b’riżerva tad-dritt ta’ min ikun il-proprjetarju tal-ħajt diviżorju li jitlob il-ħlas. Dik il- Qorti kompliet tgħid li l-liġi ma tirrikjedix proċedura partikolari biex ħajt li jkun diġa’ mibni u li huwa possibbli li jiġi reż komun, jiġi effettivament reż komuni. Hija forsi l-kortesija, l-kostumi salutary ta’ buon vicincat u raġunijiet oħra li jagħmluha rakkommandabbli li qabel ma persuna tirrendi ħajt in komun tinforma lill-proprjetarju b’din l-intenzjoni, pero’ dan m’huwiex rikjest ad hoc mill-liġi, li anqas, s’intendi, għalhekk, ma tirrikjedi xi formalita’ partikolari jew illi qabel il-liġi għandu jiġi ottenut il-permess jew il-kunsens tas-sid. B’hekk dik il- Qorti kkonkludiet li għalhekk il-proprjetarju tal-art adjaċenti li jkun irid jirrendi dak il-ħajt in komun u li għandu dritt jirrendih in komun, kull ma għandu jagħmel huwa li proprju jagħmel dak l-att fiżiku illi permezz tiegħu jirrendih in komun.
Kemm għandu jkun għoli il- ħajt bejn bitħa u ġnien?
Illi skond l-Artikolu 408 tal-Kodiċi Ċivili hemm stipulat li:- “Il-ħajt li jaqsam żewġt ibtieħi, ġonna jew għelieqi, jista’ jinbena tas-sejjiegħ, iżda għandu jkun
(a) għoli 350 cm, jekk ikun bejn żewġt ibtieħi, jew bejn żewġ ġonna illi fihom l-aktar li jkun hemm siġar tal-larinġ jew tal-lumi;
(b) għoli 240cm, jekk ikun hemm żewġ ġonna illi fihom ikun hemm l-aktar siġar ta’ xorta oħra minn dawk hawn fuq imsemmija”.
Illi la darba fuq naħa hemm ġnien u fuq in-naħa l-oħra bitħa, il-ħajt għandu jkollu għoli ta’ 350 ċentimetru. Kwindi, indipendentement jekk il-ġnien tal-attur fihx aktar siħar tal-lumi/larinġ, in-naħa tal-konvenut hemm bitħa u għalhekk il-ħajt għandu jkun għoli skond is-subartikolu msemmi u cioe' 350cm.
Hemm xi distanza li tillimita fejn tista’ ssir tieqa u/jew gallarija?
L-Artikolu 443 tal-Kap. 16 jgħid hekk:
(i) “Is-sid ta’ bini ma jistax jiftaħ twieqi f’bogħod ta’ anqas minn sitta u sebgħin ċentimetru mill-ħajt diviżorju”
(ii) “Fil-każ ta’ galleriji jew opri oħra bħalhom li joħorġu barra mill-ħajt, il-bogħod meħtieġ taħt is-subartikolu (1) ta’ dan l-artikolu jitqies mill-linja ta’ barra ta’ dak il-ġenb tal-gallerija jew opra maħruġa ‘il barra, li tkun l-aktar qrib għall-ħajt diviżorju, sal-linja ta’ ġewwa ta’ dan iI-ħajt”.
Kemm trid tkun ogħlja opramorta ta’ bejt?
l-Artikolu 427(1) tal-Kap. 16 jispeċifika li ħajt għandu jkun għoli ta’ 180 ċentimetru mill-bejt.
Tista’ ssemmi istanti fejn l-ispejjeż jaqgħu fuq wieħed biss mill- komproprjetarji ta’ ħajt komuni u mhux it- tnejn?
L-ispejjeż jaqgħu fuq wieħed biss mill- komproprjetarji ta’ ħajt komuni u mhux it- tnejn meta wieħed mill- komproprjetarji jiddeċiedi li jgħolli l-ħajt komuni. F’dal- każ għandu jħallas l-ispejjeż meħtieġa – (a) għat-titligħ tal-ħajt, (b) biex tinżamm fi stat tajjeb ta’ tiswija l-biċċa li taqbez l-għoli tal-ħajt komuni, (c) biex isiru dawk ix-xogħolijiet li jkunu meħtieġa sabiex jerfgħu il-piż li jiżdied bit-titligħ tal-ħajt, b’mod li l-ħajt jbqa’ qawwi xorta waħda.
Ukoll, meta il-ħajt komuni ma jkunx tajjeb biex jerfa’ l-għoli li jiżdied, u dak li jkun irid jgħolli għandu jibni l-ħajt kollu mill-ġdid bi spejjeż tiegħu, u kwantu għaż-żieda fil-ħxuna, għandu jibniha fuq l-art tiegħu. (L-Artikolu 415 tal- Kodiċi Ċivili)
Skont l- Artikolu 416 tal- Kodiċi Ċivili, f’kull wieħed mill-każijiet imsemmijin fl-aħħar żewġ Artikoli, ‘"min jgħolli l-ħajt huwa obbligat ukoll iħallas lill-ġar kull ħsara li dan jista’ jbati minħabba t-titligħ jew bini mill-ġdid tal-ħajt.’"
Xi jfisser ħajt t’appoġġ?
Ikun hemm appoġġ, skond l-Art. 413 tal- Kodiċi Ċivili, meta ġar iserraħ il-bini tiegħu mal-ħajt diviżorju jew ikun daħħal travi fil-ħajt.
Meta ħajt jiddividi bini minn art, ta’ min hu l- ħajt?
L-Artikolu 409(3) jgħid hekk:
"Jekk min-naħa waħda jkun hemm bini, u, min-naħa l-oħra bitħa, ġnien jew għalqa, il-ħajt jitqies li hu kollu ta’ sid il-bini."
Jekk ħajt jiddividi l-proprjeta’ tiegħi minn dik tal- ġirien u għadu mhux komuni, nista’ ndaħħal it-travi jew ngħollih?
Il-jedd li tgħolli l-ħajt diviżorju u li ddaħħal fih it-travi huwa jedd ta’ komproprjetarju ta’ ħajt komuni. Jekk mintix komproprjetarju, lanqas il-ħajt ma hu komuni u għalhekk m’għandekx il-jedd li tagħmel tali xogħolijiet. Tista’ tikseb il-komunjoni tal-ħajt billi timxi kif jgħid l-Art. 418 tal-Kodiċi Ċivili:
“Kull sid jista’ wkoll jagħmel komuni, kollu jew biċċa minnu, ħajt li jmiss mal-fond tiegħu, billi jħallas lil sid dan il-ħajt in-nofs ta’ kemm jiswa kollu, jew in-nofs ta’ kemm tiswa l-biċċa li hu jkun irid jagħmel komuni, u n-nofs ta’ kemm tiswa l-art li fuqha l-ħajt ikun mibni, u billi jagħmel ukoll ix-xogħolijiet li jkunu meħtieġa sabiex ma ssirx ħsara lill-ġar.”
L-ewwel għandek tikseb il-komunjoni, u b’hekk issir komproprjetarju ta’ ħajt komuni, biex hekk tikseb il-jedd li tagħmel tali xogħolijiet.
Kwindi, l-komunjoni ma tinkisibx sempliċiment bl-att materjali ta’ l-appoġġ għaliex il-kliem espress tal-liġi jgħid ċar, fl-Art. 413, illi l-jedd ta’ appoġġ huwa jedd ta’ komproprjetarju, mhux jedd ta’ minn irid isir komproprjetarju, u, fl-Art. 418, il-komunjoni tinkiseb bil-ħlas, mhux bl-appoġġ materjali. Fi kliem ieħor, il-jedd t’appoġġ huwa l-konsegwenza mhux il-kawża tal-komunjoni: tista’ tappoġġa għax int komproprjetarju u mhux sirt komproprjetarju għax appoġġjajt.
Fil-fatt, lanqas id-dritt ta’ appoġġ ta’ komproprjetarju ma hu assolut u arbitrarju – per eżempju, l-Art. 419(b) tal-Kodiċi Ċivili jrid li l-ewwel jinkiseb il-kunsens tal-ġar u, jekk il-ġar, li jkun mitlub, ma jagħtix il-kunsens, m’għandu jagħmel xejn “qabel ma jkun stabbilixxa, b’periti, il-mezzi meħtieġa sabiex dik il-biċċa xogħol ġdida ma tkunx ta’ ħsara għall-jeddijiet tal-ġar l-ieħor”. Wisq anqas jista’ ġar li ma hux komproprjetarju jagħmel appoġġ meta jrid hu u mingħajr ma jkun avża lis-sid!
Jekk ħajt huwa komuni, xorta waħda il- komproprjetarju jeħtieġ kunsens biex iwaħħal xi ħaġa mal- imsemmi ħajt komuni?
Iva, diment dak li jkun ma jkunx stabbilixxa, b’periti, il-mezzi meħtieġa sabiex dik il-biċċa xogħol ġdida ma tkunx ta’ ħsara għall-jeddijiet tal-ġar l-ieħor.
Dan għaliex l- Artikolu 419 tal- Kodiċi Ċivili jgħid hekk:
"Ebda wieħed mill-ġirien ma jista’ jwaħħal jew ipoġġi mal-ħajt komuni, mingħajr il-kunsens tal-ġar l-iehor, xi biċċa xogħol ġdida, inkella, jekk dan ma jkunx irid, mingħajr qabel ma jkun stabbilixxa, b’periti, il-mezzi meħtieġa sabiex dik il-biċċa xogħol ġdida ma tkunx ta’ ħsara għall-jeddijiet tal-ġar l-ieħor."
Tista’ tmiss il- bini tiegħek ma’ ħajt komuni?
Skont l- Artikolu 413: “(1) Kull komproprjetarju li jkun qiegħed itella’ bini jista’ jpoġġi l-bini tiegħu mal-ħajt komuni, u jdaħħal travi sa nofs il-ħxuna ta’ dak il-ħajt.
(2) Hu jista’ wkoll iqabbad il-ħitan tiegħu mal-ħajt komuni.”
Tista’ tqiegħed materjal ma’ hajt komuni?
L-Art. 419(ċ) tal-Kodiċi Ċivili jgħid illi ebda wieħed mill-ġirien ma jista’ jqiegħed demel jew ħwejjeġ oħra korrożivi jew nidja b’mod li jmissu mal-ħajt komuni.
Kif tinduna jekk ħajt diviżorju huwiex komuni bejn il- proprjetarji relattivi?
L-Artikolu 409 tal- Kodiċi Ċivili jgħid hekk:
"(1) Jekk ma jkunx hemm sinjal jew prova oħra li juru l-kuntrarju, il-ħajt li qiegħed biex jaqsam bini minn bini ieħor jitqies li huwa komuni sal-quċċata, u, meta dan il-bini u l-ieħor ma jkunux ta’ għoli wieħed, sa metru u tmenin ċentimetru minn fejn wieħed mill-bini jibda biex ikun aktar għoli.
(2) Il-biċċa tal-ħajt li taqbeż metru u tmenin ċentimetru (180cm) fuq l-għoli tal-bini l-aktar baxx, titqies li hija tas-sid tal-bini aktar għoli.
(3) Jekk min-naħa waħda jkun hemm bini, u, min-naħa l-oħra bitħa, ġnien jew għalqa, il-ħajt jitqies li hu kollu ta’ sid il-bini.”
Jien għandi ġnien. Għandi obbligu li nassigura li ma jidħolx ilma għand ta’ ma’ ġenbi?
Iva. Biss, biss l- Artikolu 428 tal- Kodiċi Ċivili jgħid hekk:
"Kull wieħed mill-ġirien għandu jagħmel fil-fond tiegħu dawk ix-xogħlijiet li jkunu meħtieġa sabiex ma ssir ebda ħsara fil-ħajt diviżorju bil-ġwiebi jew latrini li jkun hemm fil-fond tiegħu jew bin-nixxiegħa ta’ ilma jew ta’ ħmieġ.”
Il- kliem “jew bin-nixxiegħa ta’ ilma” huma ċari, fis-sens li l-ġirien iridu jassiguraw li ma jidħolx ilma mill-fond tagħhom għal dak tal-ġar.
X’inhi t-tifsira ta’ ħajt diviżorju?
Il-liġi tagħna ma tagħti ebda tifsira ta’ ħajt diviżorju. Iżda fis-sentenza tal- Prim’ Awla Gatt vs Mintoff tingħata tifsira ta’ ħajt diviżorju msejsa fuq prinċipji li joħorġu mill-Kodiċi Ċivili tagħna:
“Il-ħajt diviżorju, huwa dak il-ħajt li jifred proprjetà minn oħra, u f’dak il-ħajt diviżorju, anke jekk mhux komuni jiddividi u ma jistgħu jinfetħu ebda twieqi jew aperturi oħra.”
Imbaghad, l-Artikolu 407 tal-Kodiċi Ċivili Malti li bħala margin note tiegħu għandu l-kliem “ħajt diviżorju”, jipprovdi kemm għandha tkun il-ħxuna minima ta’ ħajt diviżorju, ċjoè ta’ 38 ċentimetru. Fl-istess ħin dan l-artikolu indirettament jagħti ħjiel jekk mhux tifsira sħiħa ta’ x’inhu ħajt diviżorju, u ċjoè “il-ħajt li qiegħed biex jaqsam bini minn bini ieħor, jew bini minn fond ta’ xorta oħra”.
Huwa biżżejjed li dan il-ħajt ikun jifred żewġ proprjetajiet. Jibqa’ jissejjaħ ‘diviżorju’ anke jekk mhux komuni. Dan ifisser li ġar ma jistax jiftaħ twieqi f’ħajt diviżorju, anke jekk mhux komuni. Dan għaliex il- liġi tipprojbixxi aperturi f’ħitan diviżorji sakemm ma jkunx hemm il- kunsens tal-ġirien.
Huwa veru li ma tistax tħaffer f’ ħajt diviżorju?
Mhux permess li jsiru ebda toqob fil- ħajt diviżorju esklużi toqob għat-travi, morselli tal- ħitan u ċaċċis tas-soqfa ladarba dan jiġi komuni.
Jista’ sid il- bini baxx jobliga lill- gar li ghandu bejt ghal fuqu itella’ l- opramorta tal- bejt?
Iva, diment li l-gar ikollu bejt (inkluż setah) li jitla’ jew jista’ jitla’ ghalih b’tarag, jew, b’modi ohra ta’ access li jirrendu t-tlugh fuq dak il-bejt jew setah 'mhux wiehed difficli jew skabruż' (Din tohrog mis-sentenzi tal- Qrati). Il-hajt ghandu jitgholla sa metru u tmenin centimetru ’l fuq minn wicc il-bejt jew setah tal-post l-iżjed gholi u jkun ta’ l-istess hxuna tal-hajt li fuqu jittella’ (Art. 427(2) tal-Kap 16).
Il- hajt ghandu jittella’ bi spejjeż tas-sid tal-post l-iżjed gholi, sakemm is-sidien taż-żewg postijiet ma jkollhomx bejt jew setah li t-tnejn jitilghu ghalih b’tarag jew mezz iehor ta’ access kif inghad u li jkunu, bejn wiehed u iehor fl-istess livell (Art. 427(2) moqri flimkien ma’ l-Artikolu 421 tal-Kap 16), f’liema każ l-ispejjeż ghat-tlugh tal-hajt jinqasmu bejniethom.
X’tgħid il- liġi dwar min irid isaħħaħ struttura komuni biex terfa’ aktar piż?
Jekk il-ħajt in komuni ma jkunx tajjeb biex jerfa’ l-għoli li jiżdied, dak li jkun irid jgħolli għandu jibni l-ħajt kollu mill-ġdid bl-ispejjeż tiegħu, kwantu għal żieda fil-ħxuna għandu jibniha fuq l-art tiegħu.
Last modified on12, February 2018