Source: http://www.reinhard-rechtsanwaelte.de/mieterhoehung-sind-nur-unter-beachtung-der-kappungsgrenze-moeglich-selbst-bei-wohnflaechenabweichung/
Timestamp: 2018-02-24 21:57:39
Document Index: 73667735

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 558', '§ 558', 'BGH', 'BGH', '§ 559', '§ 560', '§ 559']

Mieterhöhung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze -Leipzig
Mieterhöhung sind nur unter Beachtung der Kappungsgrenze möglich – selbst bei Wohnflächenabweichung
Mieterhöhungen sind immer wieder Grundlage für Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter.
Besonders ärgerlich wird es, wenn neben der eigentlichen Erhöhung auch Abweichungen zwischen der vertraglich vereinbarten und der tatsächlichen Fläche eine Rolle spielen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 18.11.2015 einen besonders krassen Fall entschieden und hierbei seine bisherige Rechtsprechung teilweise aufgegeben.
Ein Vermieter stellte fest, dass die tatsächliche Größe einer Mietwohnung rund 33% über der im Mietvertrag angegebenen Fläche lag. Er verlangte vom Mieter eine Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Hierbei sollte die gesetzlich vorgegebene Kappungsgrenze, die in der Regel 20% in Gebieten mit festgestellter Wohnungsknappheit 15% beträgt, berücksichtigt werden.
Hierneben forderte der Vermieter aufgrund der festgestellten Größenüberschreitung eine Mietanpassung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Größe also um weitere 33%.
Es stellte sich die Frage, wie die Vergleichsmiete zu berechnen ist, ob es auf die vertragliche oder die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt.
Außerdem stellte sich die Frage, ob der Vermieter bei der Forderung zu erhöhter Zahlung insgesamt die Kappungsgrenze berücksichtigen muss.
Letztlich stellte sich die Frage, ob der Vermieter, der ja die Feststellung der Größe seiner Wohnung in der Regel in der Hand hat, wegen der Größenabweichung eine Mietanpassung bzw. Mieterhöhung verlangen kann.
1. Mieterhöhungen (nach dem Verfahren des § 558 BGB) erfolgen auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche (und nicht einer vertraglich vereinbarten Fläche).
2. Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB von 20% bzw. 15% greift – unabhängig der Frage, ob die Miete wegen der Größenabweichung „angepasst“ oder aufgrund Vergleichsmieten erhöht werden soll.
3. Vermieter müssen sich nicht an einer im Vertrag zu niedrig abgegebenen Wohnfläche festhalten lassen.
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Die Pressemitteilung des BGH vom 18.11.2015 zu Mieterhöhungen bei Wohnflächenabweichungen finden Sie hier
Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 189/2015 vom 18.11.2015
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 3Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. 2Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. […]