Source: https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURDECASSATION-20170316-1611972
Timestamp: 2019-07-24 09:04:44+00:00
Document Index: 256972814

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1134", "l'article 1134"]

France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 16 mars 2017, 16-11972
Numéro d'arrêt : 16-11972
Numéro NOR : JURITEXT000034217793
Numéro d'affaire : 16-11972
Numéro de décision : 31700335
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.cassation;arret;2017-03-16;16.11972
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 25 novembre 2015), que la société Alcyone, locataire de locaux à usage commercial appartenant à M. X..., donnés à bail suivant acte du 9 juillet 2002 stipulant que le preneur supporterait la charge de l'impôt foncier, a sollicité le 20 septembre 2012 le renouvellement du bail moyennant un loyer réduit ; que, le bailleur a accepté le principe du renouvellement du bail mais s'est opposé à la modification du loyer du bail indexé ; que le juge des loyers commerciaux a été saisi ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de fixer la valeur locative des locaux à une certaine somme hors taxes et hors charges par an, et de dire que le preneur doit s'acquitter entre les mains de son bailleur, en plus du loyer, de la totalité de l'impôt foncier afférent aux locaux ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le bail mettait à la charge du preneur les impôts fonciers et exactement retenu que, selon l'article R. 145-8 du code de commerce, les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, et en particulier la taxe foncière, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, la cour d'appel, qui n'a pas déduit l'impôt foncier de la valeur locative mais s'est référée aux prix pratiqués dans le voisinage pour des commerces supportant, en plus du loyer, la charge totale ou partielle de la taxe foncière a, en adoptant la méthode qui lui paraissait la plus appropriée, tout en rappelant que le preneur demeurait contractuellement tenu de l'obligation de rembourser les impôts fonciers au bailleur, légalement justifié sa décision ;
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé la valeur locative des locaux pris à bail par la société Alcyone à la somme de 13 101 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er avril 2013, tout en disant que le preneur devait s'acquitter entre les mains de son bailleur, en plus du loyer, de la totalité de l'impôt foncier afférent aux locaux ;
Aux motifs que l'expert Y..., commis par le premier juge, avait déposé, le 29 avril 2014, un rapport proposant une valeur locative, au 1er octobre 2012, de 287 euros au mètre carré, soit une valeur globale de 14 350 euros pour les locaux considérés ; que pour arriver à ce résultat, l'expert avait analysé les facteurs locaux de commercialité propres à la zone du boulevard de la République et aux rues adjacentes, la destination des lieux, leur adaptation à l'activité exercée, les spécificités des locaux loués et avait rappelé les obligations respectives des parties, en particulier la charge du remboursement de la taxe foncière, en rappelant à cet égard que l'impôt foncier devait être déduit de la valeur locative ; qu'en dépit de ce rappel, l'expert avait procédé au calcul des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en incluant dans ses calculs la charge de l'impôt foncier bien qu'elle dût être déduite ou au moins entraîner une minoration ; que le premier juge, prenant en considération les observations des parties sur l'incidence de la prise en compte de la taxe foncière, avait fixé en définitive le montant du loyer renouvelé en déduisant du calcul de la valeur locative des locaux le montant de l'impôt foncier de 2013, soit 1 249 euros comme proposé par l'expert Y..., consulté sur ce point, alors qu'il aurait dû en réalité reprendre son analyse et, en définitive, faire une proposition de valeur locative au mètre carré en prenant en compte, en totalité ou en partie, la charge de l'impôt foncier compte tenu des autres facteurs ; que sans qu'il y ait lieu à nouvelle expertise, les parties ne contestant pas les conclusions de l'expert quant à la situation des locaux, leurs caractéristiques, leur destination, l'évolution des facteurs locaux de commercialité, il convenait, pour la fixation du bail renouvelé, de constater que les tableaux récapitulatifs des loyers commerciaux pratiqués dans le voisinage, figurant en page 35 et 60 du rapport, contenaient l'indication du prix au mètre carré pondéré pour des commerces supportant, en plus du loyer, la charge totale ou partielle de la taxe foncière ; qu'ainsi, pour la boutique l'Onglerie située rue Carnot, était indiqué au mètre carré de 249 euros, pour la boutique Women DPT un loyer de 336 euros le mètre carré, taxe foncière incluse et 220 euros hors taxe foncière, pour le commerce Anna Carita de 92 mètres carrés un loyer de 203 euros par mètre carré, moitié de la taxe foncière en plus, pour le commerce Princesse Tam Tam de 50 mètres carrés, un loyer de 277 euros, taxe foncière incluse ; que pour le commerce Michard Ardillier, commerce voisin immédiat des locaux en cause, un loyer au mètre carré de 225 euros, sans taxe foncière en plus, était versé au bailleur et que le commerce Gérard Darel avait attesté d'un loyer de 740 euros par mois pour 54 mètres carrés, soit 164 euros au mètre carré non pondéré en 2012 ; qu'en considération de l'ensemble de ces éléments et des prix pratiqués dans le voisinage proche et de la proximité du boulevard piétonnier de la République, la cour retiendrait une valeur locative au mètre carré de 262,02 euros, soit 13 101 euros pour les locaux en cause ; qu'il n'apparaissait pas que le premier juge ait fait une appréciation erronée des éléments de fait et de droit soumis à son appréciation, la taxe foncière comme les autres charges s'ajoutant au loyer ainsi arrêté, conformément à l'article 1134 du code civil et aux termes du bail renouvelé ;
Alors que lorsque le locataire s'est contractuellement engagé à supporter la charge de l'impôt foncier, la valeur locative permettant de déterminer le montant du loyer du bail renouvelé doit inclure le montant de cet impôt foncier ; qu'en ayant fixé la valeur locative des locaux loués à la société Alcyone après déduction de l'impôt foncier, après avoir constaté que le locataire devait supporter contractuellement la charge de l'impôt foncier, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
Décision attaquée : Cour d'appel d'Agen, 25 novembre 2015
Proposition de citation: Cass. Civ. 3e, 16 mars 2017, pourvoi n°16-11972
Date de la décision : 16/03/2017
Date de l'import : 24/03/2017