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Timestamp: 2018-12-19 06:41:02
Document Index: 158825265

Matched Legal Cases: ['artículo 243', 'artículo 25', 'artículo 25', 'artículo 531', 'artículo 12', 'artículo 1', 'artículo 43', 'artículo 93', 'artículo 92']

Precisiones acerca de la naturaleza del contrato de opción de compra-venta. Diferencias entre los contratos preliminares y contratos de promesa (Sala Constitucional)
La Sala estima conveniente reiterar que la facultad revisora que le ha sido otorgada por la Carta Magna de 1999, tiene carácter extraordinario y sólo procede en los casos de sentencias definitivamente firmes; su finalidad primordial es garantizar la uniformidad en la interpretación de normas y principios constitucionales y, en ningún momento, debe ser considerada como una nueva instancia.
En el presente caso, denunció el solicitante de revisión que el fallo dictado el 16 de marzo de 2011, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la apelación propuesta por la parte demandada reconviniente contra la sentencia dictada el 30 de junio de 2008, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; revocó dicha decisión y declaró sin lugar la reconvención con ocasión del juicio intentado por contra Promotora Pomarrosa C.A., contra Panadería La Cesta de los Panes C.A. lo que a su decir, violó los principios a la confianza legítima y a la expectativa plausible, a la tutela judicial efectiva, así como que incurrió en el vicio de inmotivación.
Así las cosas, observa la Sala que el peticionario denunció unas supuestas infracciones constitucionales, legales y jurisprudenciales imputables a la decisión antes mencionada, por lo que se debe señalar, que la revisión de sentencias no constituye una tercera instancia y que dicha facultad le ha sido otorgada a esta Sala Constitucional sobre las sentencias definitivamente firmes que hayan sido dictadas por las demás Salas de este Tribunal o por los demás tribunales o juzgados del país que, de manera evidente, hayan incurrido en error grotesco en cuanto a la interpretación de la Constitución o que sencillamente hayan obviado por completo la interpretación de la norma constitucional y que el fin fundamental es la unificación de criterios y principios constitucionales.
Es criterio reiterado de esta Sala Constitucional (Vid. sentencias N° 1222/06.07.2001; N° 324/09.03.2004; N° 891/13.05.2004; N° 2629/18.11.2004, entre otras), que los requisitos intrínsecos de la sentencia, que indica el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, tales como la motivación y la congruencia, son de estricto orden público, lo cual es aplicable a cualquier área del derecho y para todos los Tribunales de la República, salvo el caso de las sentencias de revisión constitucional dictadas por esta Sala y aquellas que declaran inadmisible el control de legalidad que expide la Sala de Casación Social, en las que, por su particular naturaleza, tales requisitos no se exigen de manera irrestricta u obligatoria.
Por lo tanto, el artículo 25.10 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, consagra la posibilidad de revisar las sentencias dictadas por los demás tribunales de la República cuando se trate desentencias definitivamente firmes de amparo constitucional y control difuso de la constitucionalidad de leyes o normas jurídicas, y por otra parte, el artículo 25.11 eiusdem permite la posibilidad de revisar los fallos de las demás Salas integrantes del Tribunal Supremo de Justicia y esta posibilidad sólo procede cuando se denuncien: I) violación de principios jurídicos fundamentales contenidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, Tratados, Pactos o Convenios Internacionales suscritos y ratificados válidamente por la República y II) cuando estas sentencias se hayan dictado con ocasión de: i) error inexcusable, ii) dolo, iii) cohecho o iv) prevaricación (Vid. Sentencia N° 93 del 06 de febrero de 2001; caso “Corpoturismo”, sentencia N° 325, del 30 de marzo de 2005, caso “Alcido Pedro Ferreira y otros”; entre otras), siendo que esta potestad revisora es excepcionalísima, sobre todo al tomar en cuenta que con ello se afecta a la cosa juzgada (Vid. sentencias Nros. 93/06.02.2001, 1.760/25.09.2001 y 3.214/12.12.2002, entre otras).
En el caso de marras, se alega que el fallo objeto de revisión, aplicó una doctrina abandonada respecto a que el contrato de opción de compra no es un contrato consumado por el consenso de las partes, sino un contrato preliminar o preparatorio de un contrato final por concluirse; con lo que se le impide el ejercicio del derecho de propiedad adquirido; así como que la decisión sobre la reconvención es inmotivada, no expresa las razones por las cuales la determinación de la naturaleza de la opción de compraventa conduce a su declaratoria de “sin lugar” de la reconvención, lo cual influye sobre el momento en que se transfiere la propiedad, debiéndose haber aplicado el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, trayendo como consecuencia la violación del derecho a la tutela judicial efectiva, al no permitir conocer cuál es el criterio jurídico que llevó al juzgador a declarar sin lugar la reconvención, desacatando los criterios jurisprudenciales de la Sala de Casación Civil y de la Sala Constitucional, ambas de este Supremo Tribunal.
La Sala observa que el Juzgado Décimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en su fallo analizó y explicó que la parte demandada reconviniente opuso la excepción non adimpleti contractus, porque la demandante culposamente dejó de emitir las cuotas-giros convenidas contractualmente, por lo que la demandada dejó de pagar las cuotas hasta tanto se libraran las letras correspondiente, tal y como se pactó en el contrato; sin embargo la demandante alegó que cumplió con la emisión de las cuotas-giros y promovió junto con el libelo de demanda siete letras de cambio, que fueron desechadas, ya que aparecen aceptadas por una persona natural sin indicación de que actuase en nombre de la accionada, por lo que la parte demandante no logró probar que dichas letras guardasen relación con el contrato cuya resolución demandó. En conclusión, no evidenció que Promotora Pomarrosa C.A. librara las cambiales señaladas en la cláusula sexta del contrato, para que fueran aceptadas por Panadería la Cesta de los Panes C.A., hecho que imposibilitó su entrega a la compradora por cada cuota pagada, como prueba del pago efectuado, en ejecución del contrato de compraventa pactado, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, interpretó el alcance y contenido de las estipulaciones contractuales acordadas por las partes en el contrato de promesa de compraventa y entendió que el ánimo era vender y comprar el inmueble bajo las condiciones pactadas; pero como no se emitieron dichas letras, hasta tanto no se produzcan las mismas no se podrá exigir a la compradora el pago del saldo del precio en idéntica forma y términos convenidos, por lo que declaró con lugar la apelación, revocó el fallo apelado y sin lugar la reconvención propuesta debido a que la naturaleza del contrato suscrito por las partes era de opción de compra-venta y las consecuencias del petitorio de la reconvención corresponderían a un contrato de compraventa.
Al respecto, se debe señalar que el 30 de junio de 2008, el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en la que declaró con lugar la demanda de resolución de contrato, sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de venta y condenó en costas a la reconviniente-demandada. Dicho fallo fue revocado por la decisión dictada el 16 de marzo de 2011, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que es objeto de la presente revisión.
En este sentido se observa que la hoy solicitante, resultó vencedora en alzada al haberse dictado otra sentencia que negó la pretensión de la accionante-reconvenida, no obstante, también se desechó su pretensión como demandada-reconviniente, lo que en su criterio, no se acoge a la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil en su sentencia N° 116/22.03.2013, vigente para el momento en que se dictó la decisión.
Al respecto, es menester señalar el contenido del mencionado fallo de la Sala de Casación Civil, que es del tenor siguiente:
“Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
´…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Por lo tanto, al retomar los hechos de la demanda que dio origen al fallo hoy objeto de revisión, se aprecia que el criterio de considerar que la opción de compraventa es un contrato consumado por el consenso de las partes, cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, estaba vigente al momento en que se introdujo y admitió la demanda el 4 de mayo de 2007, su reconvención el 2 de noviembre de 2007 y se dictó la sentencia de primera instancia el 30 de junio de 2008. No obstante, al momento de producirse el fallo en alzada el 16 de marzo de 2011, ya se había abandonado dicho criterio con ocasión de las decisiones de la Sala de Casación Civil N° 358/09.07.2009, N° 460/27.10.2010 y N° 198/12.05.2011.
En este sentido se observa, que en el presente caso, cuando Promotora Pomarrosa demandó a la peticionante, estaba vigente el criterio de la Sala de Casación Civil de que las opciones eran ventas cuando cumplían los requisitos allí dispuestos (Vid. sentencia de la Sala de Casación Civil N° 116/12.04.2005), por lo que no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N° 358/09.07.2009, de dicha Sala, ya que, no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no ha sido establecido y que ha sido cónsono con la doctrina vigente para ese momento. Igualmente, se verifica que para el momento de la celebración del contrato el 26 de agosto de 2005, estaba vigente el mencionado criterio de la Sala de Casación Civil N° 116/12.04.2005, que equiparaba la opción de compra venta a una venta.
Igualmente, se aprecia que la reconvención es otra demanda que se incoa en el proceso y para arribar a la conclusión de que el demandado reconviniente equiparó la opción de compraventa a un contrato de compraventa, el juzgador de alzada debió analizar y motivar la decisión que declaró sin lugar la reconvención propuesta; cuestión que en modo alguno hizo el juez de alzada, ya que la resolvió en un solo párrafo, lo que evidencia que la sentencia está viciada de incongruencia omisiva. En este sentido, el juzgador debió analizar con mayor cuidado si aplicaba al caso la excepción de contrato no cumplido. Así se declara.
A la luz de los criterios anteriores, siendo que el fallo objeto de revisión constitucional incurrió en el vicio de incongruencia omisiva, así como en una clara violación de los derechos al debido proceso y a la tutela judicial efectiva, así como a la confianza legítima y expectativa plausible al aplicar un criterio jurisprudencial dictado con posterioridad al momento de introducción y admisión de la demanda; es menester de la Sala declarar ha lugar la presente solicitud. Así se decide.
En consecuencia, se anula el fallo del 16 de marzo de 2011, del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y se ordena a un tribunal del mismo grado y de la misma Circunscripción Judicial, dictar nueva sentencia aplicando la doctrina correspondiente, a los fines de determinar la naturaleza jurídica del contrato objeto de la demanda principal. Así mismo, deberá pronunciarse sobre la reconvención propuesta y la procedencia o no de la alegada excepción, debiendo tomar en consideración para ello, el que se habían cancelado las cuotas 1 a la 11 (ambas inclusive) y se alegaba en el libelo la falta de pago de la 12 a la 18 (ambas inclusive), por lo que deberá precisar si puede concluirse que el vendedor no había librado las letras (cuotas giros) y el alcance de tal obligación. Por tanto, deberá el juez a quien corresponda dictar el fallo, determinar si efectivamente el comprador cumplió o no sus obligaciones a objeto de declarar o no la resolución del contrato, así como si el librado u otro obligado, según las letras de cambio y las pruebas aportadas, ostenta algún cargo dentro de la empresa o el carácter de accionista de la misma. Así se decide.
1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas
Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación:
A. Así resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate de contratos preliminares unilaterales.
B. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa.
C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.
D. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere.
2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada.
Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral.
4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales).
Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar.
PRIMERO: HA LUGAR la solicitud de revisión interpuesta por PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A., de la sentencia dictada el 16 de marzo de 2011, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: Se ANULA el fallo objeto de revisión.
TERCERO: Se ORDENA al tribunal de primera instancia que resulte competente por distribución, dictar nueva sentencia aplicando los criterios vigentes para el momento de la interposición de la demanda.
CUARTO: Se ORDENA remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia.
Dada, firmada y sellada en el Salón de Sesiones de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 20 días del mes de julio de dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
Exp. N° 14-0662
http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scon/julio/179702-878-20715-2015-14-0662.HTML
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