Source: http://caracas.tsj.gob.ve/decisiones/2010/julio/732-12-12.830-.html
Timestamp: 2017-02-25 22:40:05
Document Index: 367880904

Matched Legal Cases: ['artículo 509', 'artículo 429', 'artículo 429', 'artículo 12', 'in fine', 'artículo 38', 'artículo 1', 'artículo 38', 'artículo 41', 'artículo 38', 'artículo 341', 'artículo 41']

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: DAVID ANTONIO MUÑOZ GRATEROL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.102.640.
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: VICENTE GUATACHE MENDEZ y EDYDALEN SIERRA OJEDA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 19.002 y 118.371, respectivamente. DEMANDADA: MIGUEL ERASMO QUINTERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.210.771. APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: No acreditado en autos.
Correspondió conocer a este Tribunal Superior, previa distribución, acerca del recurso de apelación interpuesto por ambas partes en contra de la sentencia definitiva dictada el 09 de junio de 2010 por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento que intentara el ciudadano David Antonio Muñoz Graterol en contra del ciudadano Miguel Erasmo Quintero. I
Se inició la presente causa por escrito contentivo de demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesta en fecha 17 de marzo de 2010, por la abogada Edydalen Sierra Ojeda, en su carácter de apoderada del ciudadano David Antonio Muñoz Graterol, en contra del ciudadano Miguel Erasmo Quintero, la cual fue admitida en fecha 13 de abril de 2010, por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, ordenando la citación del demandado para que diera contestación a la demanda.
Mediante diligencia presentada el 12 de mayo de 2010, el Alguacil del Tribunal de Municipio da constancia de haber practicado la citación personal del demandado. En fecha 14 de mayo de 2010, la parte demandada da contestación a la demanda. En fecha 31 de mayo de 2010, ambas partes consignan escritos de promoción de pruebas ante el Tribunal de Municipio, sobre cuya admisión se pronunció el tribunal mediante auto del 01 de junio de 2010. La parte actora en fecha 08 de junio abril de 2010, presenta escrito de conclusiones. El 09 de junio de 2010, el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva declarando inadmisible la demanda intentada. Contra esta decisión, ambas partes ejercieron recurso de apelación, los cuales fueron oídos por el Tribunal de Municipio mediante auto del 15 de mayo de 2010, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor.
Realizada la distribución correspondiente, recayó en este Juzgado Superior el conocimiento de la presente causa, dándosele entrada mediante auto del 21 de junio de 2010.
En fecha 07 de julio de 2010, la parte actora consigna escrito de alegatos ante esta alzada. De seguidas pasa esta instancia a dictar sentencia en los siguientes términos:
La parte actora alega en su libelo de demanda que es propietario de unas bienhechurías ubicadas en la Avenida Sesquicentenario, Barrio La Blanquera S/N, con lo siguientes linderos generales en un área de tres mil setecientos ochenta metros cuadrados con ochenta y dos decímetros cuadrados (3.780.82 mts). NORTE: Del punto A al punto B en una distancia de cuarenta y un metros con cuarenta centímetros (41,40 mts), con Avenida 58 (Sequiscentenario), que es su frente; ESTE: Del punto B al punto C en una distancia de ciento diez metros con treinta centímetros (110,30 mts), con terreno baldío; SUR: Del punto C al punto D, orientado al Sur Oeste, en una distancia de veintisiete metros con cincuenta centímetros (27,50 mts) con Río Cabriales y OESTE: Del punto D al punto A, orientado al Sur-Oeste en una distancia de ciento diez metros con treinta centímetros (110,30Mts) con bienhechurias que fueron o son de FERROGANGA; parroquia Santa Rosa del municipio Valencia del estado Carabobo, según se evidencia de titulo supletorio registrado ante la Oficina Pública del Segundo Circuito de Registro de los Municipios Valencia, Los Guayos y Libertador del Estado Carabobo, en fecha 17 de octubre de 2008, bajo el Nº 18, Folios 1 al 7, Protocolo 1º, Tomo 192. Que celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano Miguel Erasmo Quintero, sobre un galpón de su propiedad distinguido con el Nro. 3-1, 3-2 y 3-3, el cual forma parte de la parcela de terreno distinguida con el Nº 4, en fecha 05 de mayo de 2005, ante la Notaría Pública Sexta de Valencia, bajo el Nº 43, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría.
Que en el contrato se estableció en la cláusula tercera que la duración del contrato es de un (1) año contado a partir del día 01 de marzo de 2005, por lo que tendría vigencia hasta el 01 de marzo de 2006, prorrogable a su vencimiento por períodos iguales o menor tiempo, a menos que una de las partes de aviso a la otra por escrito con trenita (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término del contrato.
Explica que en fecha 28 de enero de 2010, le notificó al ciudadano Miguel Erasmo Quintero, la no renovación del contrato de arrendamiento, según notificación realizada por la Notaría Publica Séptima de Valencia, por lo que es procedente la solicitud de cumplimiento de contrato, en virtud de lo cual el arrendatario debe proceder a entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes y de personas a partir del 02 de marzo 2010, en las mismas buenas condiciones que le fue entregado y solvente en todos los servicios. Que la situación del arrendatario encuadra dentro de los requisitos que exige el contrato de arrendamiento para solicitar su cumplimiento por la vía judicial y así solicita lo declare el Tribunal.
Fundamenta su pretensión en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.167 y 1.354 del Código Civil Venezolano. En virtud de lo antes expuesto, procede a demandar por cumplimiento de contrato de arrendamiento al ciudadano Miguel Erasmo Quintero, para convenga o a ello sea condenada por el tribunal en lo siguiente:
Primero: En la entrega inmediata del inmueble objeto de la relación arrendaticia identificado con los Nros. 3-1, 3-2 y 3-3, el cual forma parte de una parcela de terreno distinguida con el Nº 4, en la avenida Sesquicentenario, barrio La Blanquera, parroquia Santa Rosa del municipio Valencia del estado Carabobo, totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que le fue entregado al momento de iniciar la relación arrendaticia;
Segundo: En la entrega inmediata del galpón arrendado, totalmente solvente en los servicios públicos y cánones de arrendamiento;
Tercero: En cancelar los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado; Cuarto: En cancelar las costas y costos que acarree el presente proceso.
Estima la demanda en la suma de Tres Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 3.400,00), equivalente a 52,30 unidades tributarias.
Asimismo solicita que al momento de ser dictada la sentencia se acuerde establecer el índice de corrección monetaria establecido por el Banco Central de Venezuela.
En su escrito de contestación a la demanda, la parte demandada rechaza, niega y contradice lo alegado por la parte actora en juicio, por ser falso lo narrado, tanto en los hechos como en el derecho, específicamente en relación a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, ya que el demandante pretende hacer ver que el contrato se ha venido prorrogando anualmente desde el 1º de marzo de 2006, lo cual se desvirtúa de la lectura detenida, ya que en la misma no se estableció que era lo que las partes se iban a avisar en ese lapso de tiempo, es decir, no se lee en ninguna parte del texto el deseo de no prorrogar . Alega que el contrato a tiempo determinado, comenzó el 01 de marzo de 2005 y expiró el 01 de marzo de 2006, convirtiéndose a partir de esa fecha, en un contrato a tiempo indeterminado.
Que al ser un contrato a tiempo indeterminado, el proceso a seguir sería la vía del juicio por desalojo, prevista y contemplada en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
Asimismo señala que el demandante pretende desconocer la prórroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual opera de pleno derecho en los contratos de tiempo determinado, porque si el contrato de arrendamiento fuere a tiempo determinado, procedería en todo caso la prórroga legal a partir del 1º de marzo del 2010. Por último solicita se sirva a declarar sin lugar la presente demanda por cumplimiento de contrato. III
ANALISIS DE PRUEBAS En virtud de las anteriores consideraciones, pasa este juzgador a revisar el acervo probatorio traído por las partes al proceso, a tenor de lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
Junto al libelo la parte accionante acompañó marcado con la letra “B”, folios 06 al 20 del expediente, copia fotostática simple de titulo supletorio evacuado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 13 de octubre de 2008, de las bienhechurías construidas sobre una porción de terreno ejido, ubicada en jurisdicción de la parroquia Santa Rosa del municipio Valencia del estado Carabobo, las cuales consisten en el inmueble arrendado, sin embargo, como quiera que en el caso de marras no se ha cuestionado la propiedad del inmueble descrito en autos, el instrumento bajo revisión resulta irrelevante ya que nada aporta a los hechos controvertidos en la presente causa, en tal virtud no se le concede mérito probatorio alguno y el mismo es desechado del proceso.
Identificado con la letra “C”, folios 21 al 23 del presente expediente, consigna como instrumento fundamental de la demanda, copia fotostática simple de documento autenticado en fecha 05 de mayo de 2005 ante la Notaria Pública Sexta de Valencia del Estado Carabobo, bajo el Nº 43, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría; contentivo de contrato de arrendamiento suscrito por las partes en litigio, sobre un bien inmueble constituido por un galpón distinguido con el Nº 3-1, con una superficie de 33 metros de largo por 14 metros de ancho, posee techo de acerolit, con una (01) oficina de tabiquería y dos (2) baños, Nº 3-2, dos (2) rampas de cemento para lavado y cambio de aceite, una (01) oficina, estructura de hierro y techo de acerolit y piso de cemento; Nº 3-3 una (01) churuata construida en obra limpia con columnas de madera y techo de palma, una (01) cocina, piso de cemento y dos (2) depósitos, el cual forma parte de una parcela de terreno distinguida con el Nº 4 ubicada en la avenida Sesquicentenario, parroquia Santa Rosa del municipio Valencia del estado Carabobo; instrumento al que este juzgador a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio y de cuyo contenido se evidencia que el ciudadano David Antonio Muñoz Graterol cedió en arrendamiento al ciudadano Miguel Erasmo Quintero, el inmueble antes descrito, estableciendo en su cláusula tercera que: “La duración de este contrato es de Un (01) año contados a partir de la fecha del día 01 de Marzo del 2.005, por lo que tendrá vigencia hasta el 01 de marzo del 2.006, prorrogable a su vencimiento por períodos iguales o menor tiempo, a menos que una de las partes de aviso a la otra por escrito con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del termino del presente contrato”; fijando el monto del canon de arrendamiento mensual en la cantidad de novecientos bolívares (Bs. 900,oo).
Marcado con la letra “D”, folio 24 al 29 del expediente, produjo copia fotostática simple de notificación efectuada por la Notaría Séptima de Valencia del Estado Carabobo, la cual se aprecia de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de cuyo contenido se evidencia que en fecha 28 de enero de 2010, la funcionaria autorizada por el Notario Séptimo de Valencia del Estado Carabobo, se trasladó y constituyó en el inmueble arrendado y fue atendida personalmente por el ciudadano Miguel Erasmo Quintero, quien recibió la notificación de la no renovación del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, manifestando el referido ciudadano que no firmaría la notificación porque tenía que hablar con su abogado. Durante el lapso probatorio, el demandante dio por reproducido el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Valencia del Estado Carabobo, en fecha 05 de mayo de 2005, específicamente la cláusula tercera del referido contrato, instrumento que se encuentra valorado con anterioridad por este sentenciador y en tal virtud se reitera su mérito probatorio.
Pruebas de la Demandada: En el lapso de promoción de pruebas, la parte demandada hace valer a su favor el mérito que se desprende de autos, muy especialmente en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, consignado por la parte actora, el cual no constituye medio de prueba alguno en el elenco probatorio venezolano, razón por la cual no existe nada que analizar al respecto. VI
La parte demandada argumenta que según lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento en que se fundamenta la demanda, no se estableció en ninguna parte del texto de la referida cláusula el deseo de no prorrogar, por lo que desde el 01 de marzo de 2006, fecha en la cual venció el lapso de un (1) año a contar desde el 01 de marzo de 2005, el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que el demandante mal puede demandar el cumplimiento de contrato cuando en realidad la vía legal sería la demanda por desalojo. Resulta evidente que las partes dan una interpretación diferente a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, la cual establece:
“La duración de este contrato es de Un (01) año contados a partir de la fecha del día 01 de Marzo del 2.005, por lo que tendrá vigencia hasta el 01 de marzo del 2.006, prorrogable a su vencimiento por períodos iguales o menor tiempo, a menos que una de las partes de aviso a la otra por escrito con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del termino del presente contrato”
En relación a la interpretación de los contratos, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte in fine dispone:
“…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”
Esta norma acoge la interpretación clásica o subjetiva de los contratos, que impone al Juez otorgar preponderancia a la voluntad real de los contratantes. (Obra citada: José Mélich Orsini, Doctrina General del Contrato, quinta edición, página 400) En criterio de este superioridad cuando las partes en la citada cláusula establecen “…prorrogable a su vencimiento por períodos iguales o menor tiempo, a menos que una de las partes de aviso a la otra por escrito con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del termino del presente contrato” hacen una salvedad a la prórroga sucesiva, sujetándola a la condición que ninguna de las partes de aviso a la otra, quedando de perogrullo que el aviso está referido a la no renovación del contrato, alguna interpretación contraria resulta absurda, toda vez que el aviso a que hace referencia la cláusula no tendría motivo alguno.
En virtud de lo anterior, se considera que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, se ha venido prorrogando por periodos iguales de un año, desde el 01 de marzo de 2006, hasta la fecha, por lo que no se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado como alega la parte demandada, sino de un contrato a tiempo determinado, razón por la cual resulta improcedente tal argumento, Y ASI SE ESTABLECE. Resuelto lo anterior, de seguidas procede esta alzada a emitir un pronunciamiento sobre el mérito del asunto sometido a su conocimiento y en tal sentido, se observa que la pretensión de la parte actora se circunscribe al cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Sexta de Valencia, en fecha 05 de mayo de 2005, sobre un galpón Nº 3-1, 3-2 y 3-3 de la parcela Nº 4, en la avenida Sesquicentenario, barrio La Blanquera, parroquia Santa Rosa del municipio Valencia, estado Carabobo, por vencimiento del término, por lo que solicita la entrega del referido bien inmueble arrendado y el pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.
Como se estableció anteriormente el contrato de arrendamiento sucrito entre las partes el 05 de mayo de 2005, ha tenido vigencia desde el 01 de marzo de 2005, y se ha renovado de manera automática desde el 01 de marzo de 2006, no obstante, quedó demostrado con la copia fotostática simple de la notificación efectuada por la Notaría Séptima de Valencia del Estado Carabobo debidamente apreciada por este sentenciador, que el 28 de enero de 2010, el arrendatario, ciudadano Miguel Erasmo Quintero, fue notificado de la no prórroga del contrato de arrendamiento celebrado.
Con la notificación de la no renovación del contrato efectuada en fecha 28 de enero de 2010, es decir con mas de treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento, se dio cumplimiento a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, por lo que en fecha 1 de marzo de 2010, venció el término contractual, sin embargo, a partir de esa fecha comenzó a correr de pleno derecho la prórroga legal a que tiene derecho el arrendatario, conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.” En el caso de marras, la relación arrendaticia contractual a tiempo determinado tuvo una duración de cinco (5) años, contados desde el 01 de marzo de 2005 hasta el 1 de marzo de 2010, por lo que conforme al literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al arrendatario le corresponden potestativamente dos (2) años de prórroga legal y no como señaló la recurrida que le corresponde un (1) año prórroga legal, toda vez que la prórroga de un año es para aquellas relaciones arrendaticias con una duración mayor a un año y menor de cinco años, siendo que en el caso que nos ocupa la relación arrendaticia duró cinco años, resultando concluyente que la prórroga legal que corresponde al arrendatario es de dos años, contados a partir del 1 de marzo de 2010. Al establecerse que en el presente caso está en curso la prórroga legal es necesario señalar lo que dispone el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”. Por su parte, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.” Como quiera que el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente prohíbe la admisión de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, cuando estuviere en curso la prórroga legal, resulta forzoso para esta alzada establecer que la presente demanda resulta inadmisible, por ser contraria a una disposición expresa de la Ley, Y ASI SE DECIDE. V
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, ciudadano DAVID ANTONIO MUÑOZ GRATEROL; SEGUNDO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadano MIGUEL ERASMO QUINTERO; TERCERO: SE CONFIRMA con diferente motivación la sentencia definitiva dictada el 9 de junio de 2010 por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; CUARTO: INADMISIBLE la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por el ciudadano DAVID ANTONIO MUÑOZ GRATEROL en contra del ciudadano MIGUEL ERASMO QUINTERO.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente. Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la Sala del despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los doce (12) días del mes de julio de dos mil diez (2010). Año 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 11:30 am, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley. DENYSSE ESCOBAR
Exp. Nº 12.830.