Source: http://www.architettodileo.it/tassazione_atti_notarili.html
Timestamp: 2019-04-25 12:01:47+00:00
Document Index: 135805908

Matched Legal Cases: ['art. 17', 'art. 17', 'art. 1', 'art. 3', 'art. 1', 'art. 1']

Architetto Di Leo Leonardo - Schema di tassazione degli atti notarili
L’imposta di registro è una imposta indiretta che ha quale presupposto il compimento di determinati atti giuridici, che sono assunti quale indice della capacità contributiva dei soggetti che li pongono in essere. La concreta applicazione di tale imposta ha determinato, nel corso degli anni, diverse difficoltà interpretative.
Con la circolare 18/E emessa il 29 maggio 2013 dall'Agenzia delle Entrate si è voluto fare chiarezza in merito a tale argomento.
Di seguito, riportiamo ALCUNI schemi di tassazione delle varie tipologie di atti notarili, con importi aggiornati al 2016.
CESSIONE DI BENI IMMOBILI A DESTINAZIONE ABITATIVA
1) Cessione DA PRIVATO A IMPRESE o ALTRO
Regime fiscale agevolato PRIMA CASA - TASSAZIONE ATTO:
Imposta di REGISTRO: 2% (con il minimo di Euro 1.000,00)
Imposta IPOTECARIA: FISSA Euro 50,00
Imposta CATASTALE: FISSA Euro 50,00
Bollo MUI : NON DOVUTA
TASSA di TRASCRIZIONE: NON DOVUTA
Tassa di VOLTURA: NON DOVUTA
Regime fiscale NON - TASSAZIONE ATTO:
Imposta di REGISTRO: 9% (con il minimo di Euro 1.000,00)
2) Cessione DA IMPRESA A PRIVATO o ALTRE IMPRESE
a) Se la vendita è effettuata ENTRO 5 ANNI dalla ultimazione dei lavori da impresa costruttrice o da impresa che ha realizzato i lavori di recupero/ristrutturazione, l'ATTO E' SOGGETTO AD I.V.A. - TASSAZIONE ATTO:
Imposta di REGISTRO: FISSA Euro 200,00
Imposta IPOTECARIA: FISSA Euro 200,00
Imposta CATASTALE: FISSA Euro 200,00
Bollo MUI : Euro 230,00
TASSA di TRASCRIZIONE: Euro 35,00
Tassa di VOLTURA: Euro 35,00
b) Se la vendita è effettuata DOPO 5 anni dall'ultimazione dei lavori da impreasa costruttrice o impresa che ha realizzato i lavori di recupero/ristrutturazione, l'IMPRESA HA FACOLTA' di formulare in atto la dichiarazione per opzione IVA:
PRESENZA OPZIONE PER REGIME I.V.A. - TASSAZIONE ATTO:
IVA: 4% (se prima casa) - 10% (se senza agevolazione) - 22% (se fabbricati "di lusso").
Da considerare che, se la cessione avviene a favore di soggetto passivo I.V.A., dovrà applicarsi il regime fiscale del REVERSE CHARGE (art. 17 del D.P.R. 633/72 come integrato dal D.M. 25 maggio 2007, esteso a questa ipotesi dal D.L. 22 giugno 2012 n. 83) per effetto del quale il cedente emetterà fattura senza indicazione di imposta I.V.A. mentre l'acquirente dovrà integrare la fattura emessa dal cedente indicando sulla stessa o su un allegato l'aliquota I.V.A. dovuta e l'importo dell'imposta relativa, curando di registrare la fattura nel registro delle fatture emesse o dei corrispettivi e versando l'importo dell'imposta dovuta direttamente all'Erario.
Tassa di VOLTURA: Euro 55,00
ASSENZA OPZIONE PER REGIME I.V.A. - TASSAZIONE ATTO:
I.V.A: ESENTE
Imposta di REGISTRO: 2% (se prima casa) o 9% (se senza agevolazioni). Minimo imposta: Euro 1.000,00
Bollo MUI : NON DOVUTO
TASSA di TRASCRIZIONE: NON DOVUTO
c) Se la vendita è effettuata, entro o dopo 5 dalla fine dei lavori, da IMPRESA DIVERSA da quella che ha costruito o ristrutturato e L'ACQUIRENTE E' PERSONA FISICA:
Regime fiscale PRIMA CASA - TASSAZIONE ATTO:
Imposta di REGISTRO: 2% (minimo Euro 1.000,00)
Regime fiscale NON AGEVOLATO (NO PRIMA CASA) - TASSAZIONE ATTO:
Imposta di REGISTRO: 9% (minimo Euro 1.000,00)
c) Se la vendita è effettuata, entro o dopo 5 dalla fine dei lavori, da IMPRESA DIVERSA da quella che ha costruito o ristrutturato e L'ACQUIRENTE E' SOGGETTO I.V.A. - TASSAZIONE ATTO:
- Per "impresa costruttrice" si intende quella che ha realizzato il fabbricato, o in proprio, oppure attraverso il ricorso ad imprese appaltatrici dei lavori, oppure ha effettuato sul fabbricato interventi di recupero tra quelli a tal fine indicati dall'articolo 3, comma 1, lettere c) - d) - f) del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380. La qualifica di "impresa costruttrice" si trasmette, in caso di conferimento dell'immobile in società, alla società conferitaria (e lo stesso accade in caso di operazioni di fusione o scissione con immobili). Si ricordi che la qualifica di "impresa costruttrice" viene a perdersi in capo alla stessa quando l'immobile realizzato fa il suo primo ingresso sul mercato delle vendite. Cosicché un eventuale successivo riacquisto, da parte dell'impresa costruttrice del bene da essa costruito, ma già precedentemente venduto a terzi, non ripropone in capo alla stessa la qualifica di "impresa costruttrice";
- L'imposta fissa minima di Euro 200,00, naturalmente collegata agli atti soggetti ad I.V.A., invero è dovuta in tutti gli altri casi che non rientrino tra quelli contemplati dall'articolo 1 della Tariffa annessa al T.U.R., D.P.R. 131/86.
CESSIONE DI BENI IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA
a) CESSIONE DA PRIVATO (non costituenti pertinenze di prime case di abitazione) A PRIVATO O AD ALTRA PERSONA - TASSAZIONE ATTO:
Tassa di VOLTURA: NON DOVUTO
Da considerare che l'applicazione del regime tributario del 3% di imposta ipotecaria e dell'1% di imposta catastale per gli immobili strumentali è riservato unicamente alle vendite effettuate da parte di soggetti passivi I.V.A.
2) Se la vendita è effettuata da IMPRESA COSTRUTTRICE o da impresa che ha realizzato i lavori di recupero/ristrutturazione, DOPO 5 anni dalla fine dei lavori, OPPURE Se la vendita è effettuata da IMPRESA DIVERSA da quella che ha costruito o ristrutturato, ENTRO o DOPO i 5 anni dalla fine dei lavori, a favore di SOGGETTO I.V.A. o PRIVATO, c'è facoltà per l'impresa venditrice di effettuare in atto dichiarazione di opzione I.V.A.
DA CONSIDERARE CHE: contrariamente a quanto avviene per gli immobili a destinazione abitativa venduti da imprese diverse da quelle che lo hanno costruito o ristrutturato, per gli immobili che siano strumentali per natura è ammessa l'opzione per il regime I.V.A. anche quando cedente è soggetto-persona giuridica diverso dall'impresa che ha costruito o ristrutturato l'immobile.
b) Cessione DA IMPRESA A PRIVATO o ALTRA PERSONA
1) Se la vendita è effettuata da IMPRESA COSTRUTTRICE o da impresa che ha realizzato i lavori di recupero/ristrutturazione, ENTRO 5 anni dalla fine dei lavori, a favore di SOGGETTO I.V.A. o PRIVATO - TASSAZIONE ATTO:
I.V.A.: 22% (di solito); 10% (per i fabbricati aventi i requisiti Tupini e per quelli che hanno subito interventi di ristrutturazione)
Imposta IPOTECARIA: 3% (minimo Euro 200,00)
Imposta CATASTALE: 1% (minimo Euro 200,00)
CASO 1: DICHIARAZIONE PER OPZIONE I.V.A. : Atto soggetto ad I.V.A. In questo caso, se ad acquistare è un soggetto I.V.A., per effetto del meccanismo del REVERSE CHARGE di cui all'art. 17 del D.P.R. 633/72 come integrato dal D.M. 25 maggio 2007, esteso a questa ipotesi dall'art. 1, comma 156 della legge 24 dicembre 2007 n. 244, il cedente emetterà
fattura senza indicazione di imposta I.V.A. mentre l'acquirente dovrà integrare la fattura emessa dal cedente indicando sulla stessa o su un allegato l'aliquota I.V.A. dovuta e l'importo dell'imposta relativa, curando di registrare la fattura nel registro delle fatture emesse o dei corrispettivi e versando l'importo dell'imposta dovuta direttamente all'Erario - TASSAZIONE ATTO
CASO 2: il cedente NON HA EFFETTUATO in atto alcuna DICHIARAZIONE PER OPZIONE I.V.A. : Atto soggetto ad I.V.A. ma ESENTE regime I.V.A. Per gli atti aventi ad oggetto BENI IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA, l'imposta di registro è sempre fissa, sia che l'atto è ESENTE I.V.A., sia che l'atto è I.V.A. imponibile, e ciò per l'applicazione del principio dell'alternatività: cfr. Circ. Agenzia delle Entrate n. 27/E de 4 agosto 2006, ma l'imposta ipotecaria, se dovuta in misura proporzionale, è sempre del 3%, oltre l'imposta ipotecaria dell'1% essendo, parte venditrice, un soggetto passivo I.V.A. - TASSAZIONE ATTO
c) Cessione effettuata da ENTI NON COMMERCIALI. Potrebbero essere soggette al regime I.V.A. se:
- L'immobile è stato acquistato per lo svolgimento di attività istituzionali da parte dell'Ente;
- Per gli Enti Pubblici Territoriali: l'immobile non è stato acquistato dall'ente pubblico territoriale con atti negoziali posti in essere dall'Ente in veste di Pubblica Autorità
1) Se SOGGETTE ad I.V.A. Da considerare che l'applicazione del regime tributario del 3% di imposta ipotecaria e dell'1% di imposta catastale per gli immobili strumentali è riservato unicamente alle vendite effettuate da parte di soggetti passivi I.V.A. - TASSAZIONE ATTO:
2) Se FUORI CAMPO I.V.A. - TASSAZIONE ATTO:
d) Fabbricati venduti al grezzo da impresa costruttrice o altra impresa a favore di soggetto I.V.A. o di privato
Atto soggetto sempre ad I.V.A., evidenziando che, anche se l'acquirente è soggetto I.V.A., non è possibile ricorrere al meccanismo del reverse charge - TASSAZIONE ATTO:
I.V.A.: 22%
e) Cessione di beni immobili con riserva di proprietà
Nel caso di vendita immobiliare con riserva di proprietà, l'atto viene tassato come negozio avente effetti traslativi immediati secondo i principi generali sopra esposti. Il successivo atto di quietanza, necessario all'attribuzione civilistica della titolarita' del bene, conseguente al pagamento dell'ultima rata di prezzo, vede la seguente TASSAZIONE ATTO:
Imposta di REGISTRO: 0,50% sull'importo per il quale si dà quietanza
Imposta IPOTECARIA: FISSA Euro 50,00 (in Conservatoria)
Imposta CATASTALE: NON DOVUTA (perché corrisposta nell'atto a monte)
Tassa di VOLTURA: NON DOVUTA (perché corrisposta nell'atto a monte)
a) Cessione di TERRENI EDIFICABILI o comunque diversi da terreni agricoli, DA PRIVATI (non importa se a favore di privati o imprese) - TASSAZIONE ATTO:
c) Cessione di TERRENI NON EDIFICABILI (e diversi dai terreni agricoli) DA parte di IMPRESE (non importa se a favore di privati o imprese) - TASSAZIONE ATTO:
Imposta di REGISTRO: 9% (minimo Euro 1000,00)
b) Cessione di TERRENI EDIFICABILI DA parte di IMPRESE (non importa se a favore di privati o imprese) - TASSAZIONE ATTO:
- un terreno puo' dirsi EDIFICABILE quando lo sfruttamento edificatorio dell'area e' previsto dal P.R.G. (ora P.U.C.) o dal P.G.T. Nel caso di adozione da parte del Comune di un P.G.T. che non sia ancora stato approvato dalla regione, prevalgono le prescrizioni del P.G.T. adottato. Il medesimo trattamento fiscale riservato al terreno edificabile, viene riservato al caso di cessione del lastrico solare (F5);
- quando, oggetto di cessione sia un fabbricato che venga acquistato da una impresa la quale provveda poi alla demolizione dell'immobile acquistato e alla sua integrale ricostruzione a nuovo oppure ad un intervento di integrale ristrutturazione, si pone un grave problema fiscale, soprattutto con riguardo alle plusvalenze tassabili in capo al soggetto privato cedente. In tal caso, infatti, gli Uffici delle Agenzie delle Entrate ritengono che, dal punto di vista fiscale, oggetto della vendita non sia stato -di fatto- l'edificio, ma un'area edificabile, con la conseguenza di imporre al venditore privato il pagamento delle plusvalenze conseguite le quali dovranno (in presenza di cessione avente ad oggetto un'area edificabile) essere sempre corrisposte anche quando la cessione è avvenuta dopo decorsi i cinque
anni dall'acquisizione (termine che, in ordine ad altre tipologie di immobili, impedisce -in capo al privato- l'imposizione di plusvalenze tassabili). Al fine di evitare tale presunzione tributaria occorre che il privato cedente dimostri il ricorrere di una delle seguenti esimenti:
c) che da apposita perizia giurata di stima un tecnico abilitato faccia rilevare:
1) che lo stato dell'edifico non è tale da essere considerato fatiscente e quindi non è tale da richiedere una necessaria demolizione;
2) che il prezzo corrisposto per la cessione è coerente con il valore dell'edificato e non delle potenzialità edificatorie dell'area sulla quale insiste;
3) che la categoria catastale attualmente attribuita al fabbricato è coerente con lo stato di conservazione dell'immobile (in tal modo prevenendo la possibilità che l'Agenzia delle Entrate provveda ad una riqualificazione urbanistica documentale del bene, richiedendo la variazione di classamento catastale in F/2 quale unità immobiliare collabente priva di reddito);
4) che l'immobile abbisogna -per renderlo concretamente efficiente secondo la propria naturale destinazione - di specifici interventi di ristrutturazione e/o manutenzione straordinaria;
d) che l'intervento edilizio effettuato dall'acquirente, per tipologia, non ricade nell'alveo tecnico che considera l'intervento come "nuova costruzione", dando prova del rispetto, in conseguenza dell'intervento, delle sagome e delle volumetrie originarie e del fatto che l'eventuale demolizione e ricostruzione abbiano costituito interventi non considerabili come "nuova costruzione" in quanto, ai sensi dell'art. 3 del D.P.R. 380/2001, sono stati finalizzati al recupero di edifici preesistenti.
d) Cessione di TERRENI AGRICOLI DA parte di PRIVATI o di IMPRESE (non importa se a favore di privati o imprese) - TASSAZIONE ATTO:
Imposta di REGISTRO: 15% (minimo Euro 1000,00)
e) Cessione di TERRENI AGRICOLI DA parte di PRIVATO o di IMPRESE, A FAVORE DI COLTIVATORE DIRETTO o IMPRENDITORE AGRICOLO professionale (iscritto nella relativa gestione previdenziale o assistenziale) con agevolazioni P.P.C. (ai sensi dei commi 608 e 609 art. 1 legge 147/2013) - TASSAZIONE ATTO:
- a partire dal 1° gennaio 2016, a seguito di quanto previsto dal comma 907dell'art. 1 della Legge 208/2015, le agevolazioni per la P.P.C. vengono estese al coniuge e ai parenti in linea retta del Coltivatore Diretto o dello I.A.P. ma a condizione che:
b) tali soggetti siano conviventi con il Coltivatore Diretto o con lo I.A.P.;
c) tali soggetti devono essere già proprietari di terreni agricoli (al fine di consentire il cd."arrotondamento della P.P.C.");
- non e' necessario che tali soggetti siano iscritti alla gestione previdenziale dell'I.N.P.S.
f) Cessione di TERRENI AGRICOLI DA parte di PRIVATO o di IMPRESE, A FAVORE DI COLTIVATORE DIRETTO o IMPRENDITORE AGRICOLO professionale SENZA AGEVOLAZIONI P.P.C. - TASSAZIONE ATTO:
CONFERIMENTO DI BENI IMMOBILI (NON AZIENDALI) IN SOCIETA'
a) Conferimento di terreni non edificabili o di fabbricati diversi da quelli strumentali per natura da parte di soggetto privato - TASSAZIONE ATTO:
Imposta di REGISTRO: 15% (se terreni agricoli); 9% (negli altri casi)
Bollo MUI : Euro 156,00 + bollo per copia Registro Imprese
b) Conferimento di fabbricati strumentali per natura o di aree destinate all'edificazione - TASSAZIONE ATTO:
Imposta di REGISTRO: 4% (minimo Euro 200,00)
Imposta IPOTECARIA: 2% (che diventa 3% se il conferimento è effettuato da soggetto passivo I.V.A.)
Bollo MUI : Euro 300,00 + bollo per copia Registro Imprese
TASSAZIONE DI UN CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Da considerare che: nel testo del contratto preliminare è opportuno evitare di inserire clausole con le quali si attesti che l'importo della caparra corrisposto in sede di stipula del preliminare stesso sia, al momento del definitivo, da imputarsi a parziale adempimento del corrispettivo, altrimenti l'importo della caparra verrà tassato al 3% come acconto prezzo - TASSAZIONE ATTO:
Imposta di REGISTRO: FISSA Euro 200,00 (quale Imposta d'atto) +
Imposta IPOTECARIA: FISSA Euro 200,00 (se preliminare trascritto)
Bollo MUI : Euro 155,00
TASSA di TRASCRIZIONE: solo se preliminare trascritto: Euro 35,00
TASSAZIONE DI UN CONTRATTO COSTITUTIVO DI SERVITU' A TITOLO ONEROSO
a) Costituzione soggetta ad I.V.A.- TASSAZIONE ATTO:
Imposta CATASTALE: NON DOVUTA
a) Costituzione soggetta a registro - TASSAZIONE ATTO:
Imposta di REGISTRO: 15% (se terreno agricolo) - 9% (negli altri casi) (Minino Euro 1000,00)
TRASCRIZIONE DELL'ACCETTAZIONE TACITA DELL'EREDITA' DIPENDENTE
DALLA STIPULA DI ATTO CHE LA DETERMINI
TASSAZIONE ATTO:
Bollo MUI : Euro 59,00