Source: http://revuefiduciaire.grouperf.com/lien_spad/?base=JURI&orig=REVUE_RF_FH&juridiction=CASS&chambre=CIV.&numero=17-14605&sp=/juri/cass/global/civile/JURI/TEXT/00/00/37/19/64/JURITEXT000037196439.xml&date=2018-06-28
Timestamp: 2018-10-19 15:04:03+00:00
Document Index: 292991228

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

N° de pourvoi 17-14605
SCP Claire Leduc et Solange Vigand, SCP Gatineau et Fattaccini
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société BA, et en tant que de besoin la société Financière Pierre X..., à régulariser l'acte de vente de l'immeuble sis [...] pour le prix de 1.200.000 ¤, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus, sans commission ou honoraires d'agence, au profit de la SARL Librairie B ;
AUX MOTIFS QUE (cf. arrêt p.2, pénultième et dernier alinéas) la société Librairie B a interjeté appel le 18 décembre 2015 du jugement du 26 novembre 2015 en dirigeant son appel contre la société BA, la société Financière Pierre X... et la société Greginvest Belgium ; qu'aux termes de ses conclusions signifiées le 17 mars 2016, elle demande à la cour de réformer le jugement, de l'autoriser à acquérir l'ensemble immobilier litigieux pour le prix de 1.200.000 ¤, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus, et cela sans commission ou honoraires d'agence et de condamner la société BA, et en tant que de besoin la société Financière Pierre X... à régulariser un acte de vente de l'immeuble sis [...] pour le prix de 1.200.000 ¤, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus, et au profit de la SARL Librairie B, devant tel notaire qu'il lui plaira et cela dans les deux mois de la décision à intervenir et passé sous délai sous astreinte de 2.000 ¤ par jour de retard (
) ; (cf. arrêt p.3, trois derniers § et suite p.4 et s.) que la SARL BA, dont la société Financière Pierre X... est actionnaire à 100% est propriétaire d'un immeuble situé [...] ; que la SAS Librairie B est preneur d'un bail commercial pour cet ensemble immobilier où elle exploite un fonds de commerce de librairie-papeterie ; que le bail commercial a été renouvelé le 1er juillet 2010 pour une durée de 9 ans ; que selon un mandat non exclusif de recherches signé le 7 mai 2015, la société BA a mandaté la SARL Kehl, agence immobilière, afin de rechercher un acquéreur pour cet immeuble au prix de 1.200.000 ¤ ; que par courrier du 12 mai 2015, la société Greginvest Belgium a fait connaître son intention de se porter acquéreur du bien ; que par courrier recommandé du 20 mai 2015, la société Kehl a informé la société Librairie B de l'intention du bailleur de vendre l'immeuble qu'elle occupe au titre du bail commercial et lui en a proposé l'acquisition, en application des dispositions résultant de l'article L. 145-46-1 du code de commerce aux conditions suivantes : prix net vendeur - 1.200.000 ¤, honoraires d'agence TTC – 144.000 ¤ à la charge de l'acquéreur, frais de formalité et d'enregistrement de l'acte en sus ; que par courrier recommandé du 19 juin 2015, la société Librairie B a indiqué accepter l'offre aux conditions suivantes : prix net vendeur – 1.200.000 ¤, frais de formalités et d'enregistrement d'acte en sus, - recours à un prêt ; que par actes d'huissier en dates des 21, 22 et 23 juillet 2015, la société BA et Financière Pierre X... ont assigné à jour fixe les sociétés Kehl, Librairie B et Greginvest Belgium devant le tribunal de grande instance d'Arras afin que la société Greginvest Belgium soit autorisée à acquérir l'ensemble immobilier litigieux dans les conditions fixées à l'acte du 12 mai 2015, ce qui a donné lieu au jugement déféré ; que la société Librairie B fait valoir que ce texte est particulièrement clair et prévoit qu'avant même d'avoir trouvé un acheteur, le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal doit proposer le bien à son locataire/preneur, qui n'a pas à mandater une agence immobilière pour rechercher un potentiel acheteur, que le propriétaire n'a pas le choix de l'acquéreur, qu'il doit indiquer le prix de vente souhaité à son locataire, pour lui proposer de réaliser la vente avec lui comme l'illustrent les travaux parlementaires qui évoquent le droit de préférence du preneur, que le législateur a voulu faire bénéficier de cette protection spécifique du locataire de baux d'habitation à ceux des baux commerciaux ; que la Greginvest Belgium réplique que la société Librairie B n'a pas exercé valablement son droit de préférence au regard des dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, que l'acquiescement à l'ensemble des conditions de la vente, en ce compris la commission de l'agence immobilière, est une condition de validité de l'exercice du droit de préférence, que la jurisprudence estime de manière constante que le bénéficiaire du droit de préemption doit acquitter les honoraires de l'intermédiaire tant pour des pactes de préférence purement conventionnels que lors de l'application d'un droit de préférence, en matière de cession de fonds de commerce, en matière de cession de biens ruraux, en matière de cession de droit de préemption urbain, en matière de cession de droits indivis, que seul fait exception à cette règle le bail d'habitation ; que dans cette hypothèse, les modalités de la vente doivent être exposées dans le congé pour vendre, valant lui-même offre de vente, que le bailleur doit proposer le logement à la vente avant toute autre personne directement au locataire ce qui exclut l'existence de frais d'agent immobilier, que la purge d'un droit de préférence ne peut se faire qu'à des conditions définitivement fixées que le bailleur a décidé d'accepter pour une vente, que le droit de préemption du locataire d'habitation constitue la contrepartie d'un congé et de la déchéance de tout titre d'occupation des lieux loués, ce qui n'est pas le cas en matière de bail commercial, que les dispositions de la loi relatives au droit de préemption du locataire d'habitation sont d'ordre public ce qui n'est pas le cas du droit de préemption du locataire commercial (
) ; (arrêt p.5, dernier § et suite p.6) qu'il résulte de l'article L. 145-46-1 du code de commerce (tel qu'intégralement reproduit dans l'arrêt) que dès lors que le bailleur souhaite vendre un local à usage commercial ou artisanal, il doit en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement ; qu'il est précisé que cette notification qui doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée vaut offre de vente ; que si le locataire refuse ou ne répond pas dans le délai d'un mois et si le bailleur est amené à vendre à des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire, il doit lui présenter une nouvelle offre correspondant aux conditions réelles de vente ; que l'existence de cette double proposition corrobore le fait que dans un premier temps, le bailleur ne doit pas attendre une offre d'achat pour informer le preneur de la possibilité qu'il a de se porter acquéreur du local commercial ; que l'article L. 145-46-1 du code de commerce ne fait pas mention de l'existence d'un droit de préemption mais d'une offre de vente au locataire qui bénéficie d'un droit de préférence sur tout autre acquéreur ce qui exclut l'existence de frais de recherche d'un acheteur ; que les intimés versent aux débats un courrier en date du 9 mai 2014 de M. A..., preneur, adressé à la société Ba aux termes duquel il propose d'acquérir le local commercial pour un prix de 80.000 ¤ ; qu'il n'a pas été donné suite à cette proposition qui ne correspond pas aux dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce imposant au bailleur dès son intention de vendre de faire une offre de vente au preneur ce dont les intimés ne sont pas en mesure de justifier ; que le caractère d'ordre public de la loi et l'absence de précarité de la situation du preneur du local commercial sont sans incidence sur les modalités d'application de l'article L. 145-46-1 du code de commerce ; que la SAS Librairie B est preneur du local commercial sis [...] et appartenant à la SARL Société BA ; qu'aux termes de ses conclusions, la SARL Librairie B confirme son intention d'acquérir l'immeuble sis [...] ; que le 20 mai 2015, la SARL Khel Immobilier, agissant en qualité d'agent immobilier du propriétaire, notifiait une offre de vente au locataire sur le fondement du nouvel article L. 145-46-1 du code de commerce, instauré par la loi dite Pinel du 18 juin 2014, dans les conditions suivantes : prix net vendeur : 1.200.000 ¤, honoraires d'agence TTC : 144.000 ¤ ¤ à la charge de l'acquéreur, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus ; que le 19 juin 2019, le conseil de la SAS Librairie B répondait : « Je vous indique que ma cliente (la SAS Librairie B) entend exercer le droit de préférence et accepte l'offre aux conditions suivantes : Prix net vendeur : 1.200.000 ¤, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus, recours à un prêt » ; qu'elle adressait en copie ce courrier à l'agent immobilier, la SARL Khel Immobilier ; qu'il sera en conséquence sur le fondement de l'article L. 145-46-1 du code de commerce fait droit à la demande de la société Librairie B d'acquisition de l'ensemble immobilier pour le prix de 1.200.000 ¤, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus, et cela sans qu'il y ait lieu d'y ajouter une commission ou des honoraires d'agence ; que la SARL société BA, et en tant que de besoin la société Financière Pierre X... sera condamné à régulariser l'acte de vente de l'immeuble sis [...] pour le prix de 1.200.000 ¤, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus, et au profit de la SARL Librairie B, devant tel notaire qu'il lui plaira, et cela dans les 3 mois de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 500 ¤ par jour de retard ;
AUX MOTIFS QUE (cf. arrêt p.3, trois derniers § et suite p.4 et s.) que la SARL BA, dont la société Financière Pierre X... est actionnaire à 100% est propriétaire d'un immeuble situé [...] ; que la SAS Librairie B est preneur d'un bail commercial pour cet ensemble immobilier où elle exploite un fonds de commerce de librairie-papeterie ; que le bail commercial a été renouvelé le 1er juillet 2010 pour une durée de 9 ans ; que selon un mandat non exclusif de recherches signé le 7 mai 2015, la société BA a mandaté la SARL Kehl, agence immobilière, afin de rechercher un acquéreur pour cet immeuble au prix de 1.200.000 ¤ ; que par courrier du 12 mai 2015, la société Greginvest Belgium a fait connaître son intention de se porter acquéreur du bien ; que par courrier recommandé du 20 mai 2015, la société Kehl a informé la société Librairie B de l'intention du bailleur de vendre l'immeuble qu'elle occupe au titre du bail commercial et lui en a proposé l'acquisition, en application des dispositions résultant de l'article L. 145-46-1 du code de commerce aux conditions suivantes : prix net vendeur - 1.200.000 ¤, honoraires d'agence TTC – 144.000 ¤ à la charge de l'acquéreur, frais de formalité et d'enregistrement de l'acte en sus ; que par courrier recommandé du 19 juin 2015, la société Librairie B a indiqué accepter l'offre aux conditions suivantes : prix net vendeur – 1.200.000 ¤, frais de formalités et d'enregistrement d'acte en sus, - recours à un prêt ; que par actes d'huissier en dates des 21, 22 et 23 juillet 2015, la société BA et Financière Pierre X... ont assigné à jour fixe les sociétés Kehl, Librairie B et Greginvest Belgium devant le tribunal de grande instance d'Arras afin que la société Greginvest Belgium soit autorisée à acquérir l'ensemble immobilier litigieux dans les conditions fixées à l'acte du 12 mai 2015, ce qui a donné lieu au jugement déféré ; que la société Librairie B fait valoir que ce texte est particulièrement clair et prévoit qu'avant même d'avoir trouvé un acheteur, le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal doit proposer le bien à son locataire/preneur, qui n'a pas à mandater une agence immobilière pour rechercher un potentiel acheteur, que le propriétaire n'a pas le choix de l'acquéreur, qu'il doit indiquer le prix de vente souhaité à son locataire, pour lui proposer de réaliser la vente avec lui comme l'illustrent les travaux parlementaires qui évoquent le droit de préférence du preneur, que le législateur a voulu faire bénéficier de cette protection spécifique du locataire de baux d'habitation à ceux des baux commerciaux ; que la Greginvest Belgium réplique que la société Librairie B n'a pas exercé valablement son droit de préférence au regard des dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, que l'acquiescement à l'ensemble des conditions de la vente, en ce compris la commission de l'agence immobilière, est une condition de validité de l'exercice du droit de préférence, que la jurisprudence estime de manière constante que le bénéficiaire du droit de préemption doit acquitter les honoraires de l'intermédiaire tant pour des pactes de préférence purement conventionnels que lors de l'application d'un droit de préférence, en matière de cession de fonds de commerce, en matière de cession de biens ruraux, en matière de cession de droit de préemption urbain, en matière de cession de droits indivis, que seul fait exception à cette règle le bail d'habitation ; que dans cette hypothèse, les modalités de la vente doivent être exposées dans le congé pour vendre, valant lui-même offre de vente, que le bailleur doit proposer le logement à la vente avant toute autre personne directement au locataire ce qui exclut l'existence de frais d'agent immobilier, que la purge d'un droit de préférence ne peut se faire qu'à des conditions définitivement fixées que le bailleur a décidé d'accepter pour une vente, que le droit de préemption du locataire d'habitation constitue la contrepartie d'un congé et de la déchéance de tout titre d'occupation des lieux loués, ce qui n'est pas le cas en matière de bail commercial, que les dispositions de la loi relatives au droit de préemption du locataire d'habitation sont d'ordre public ce qui n'est pas le cas du droit de préemption du locataire commercial (
) ; (cf. arrêt p.5, dernier § et suite p.6) qu'il résulte de l'article L. 145-46-1 du code de commerce (tel qu'intégralement reproduit dans l'arrêt) que dès lors que le bailleur souhaite vendre un local à usage commercial ou artisanal, il doit en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement ; qu'il est précisé que cette notification qui doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée vaut offre de vente ; que si le locataire refuse ou ne répond pas dans le délai d'un mois et si le bailleur est amené à vendre à des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire, il doit lui présenter une nouvelle offre correspondant aux conditions réelles de vente ; que l'existence de cette double proposition corrobore le fait que dans un premier temps, le bailleur ne doit pas attendre une offre d'achat pour informer le preneur de la possibilité qu'il a de se porter acquéreur du local commercial ; que l'article L. 145-46-1 du code de commerce ne fait pas mention de l'existence d'un droit de préemption mais d'une offre de vente au locataire qui bénéficie d'un droit de préférence sur tout autre acquéreur ce qui exclut l'existence de frais de recherche d'un acheteur ; que les intimés versent aux débats un courrier en date du 9 mai 2014 de M. A..., preneur, adressé à la société Ba aux termes duquel il propose d'acquérir le local commercial pour un prix de 80.000 ¤ ; qu'il n'a pas été donné suite à cette proposition qui ne correspond pas aux dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce imposant au bailleur dès son intention de vendre de faire une offre de vente au preneur ce dont les intimés ne sont pas en mesure de justifier ; que le caractère d'ordre public de la loi et l'absence de précarité de la situation du preneur du local commercial sont sans incidence sur les modalités d'application de l'article L. 145-46-1 du code de commerce ; que la SAS Librairie B est preneur du local commercial sis [...] et appartenant à la SARL Société BA ; qu'aux termes de ses conclusions, la SARL Librairie B confirme son intention d'acquérir l'immeuble sis [...] ; que le 20 mai 2015, la SARL Khel Immobilier, agissant en qualité d'agent immobilier du propriétaire, notifiait une offre de vente au locataire sur le fondement du nouvel article L. 145-46-1 du code de commerce, instauré par la loi dite Pinel du 18 juin 2014, dans les conditions suivantes : prix net vendeur : 1.200.000 ¤, honoraires d'agence TTC : 144.000 ¤ ¤ à la charge de l'acquéreur, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus ; que le 19 juin 2019, le conseil de la SAS Librairie B répondait : « Je vous indique que ma cliente (la SAS Librairie B) entend exercer le droit de préférence et accepte l'offre aux conditions suivantes : Prix net vendeur : 1.200.000 ¤, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus, recours à un prêt » ; qu'elle adressait en copie ce courrier à l'agent immobilier, la SARL Khel Immobilier ; qu'il sera en conséquence sur le fondement de l'article L. 145-46-1 du code de commerce fait droit à la demande de la société Librairie B d'acquisition de l'ensemble immobilier pour le prix de 1.200.000 ¤, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus, et cela sans qu'il y ait lieu d'y ajouter une commission ou des honoraires d'agence ; que la SARL société BA, et en tant que de besoin la société Financière Pierre X... sera condamné à régulariser l'acte de vente de l'immeuble sis [...] pour le prix de 1.200.000 ¤, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus, et au profit de la SARL Librairie B, devant tel notaire qu'il lui plaira, et cela dans les 3 mois de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 500 ¤ par jour de retard ;