Source: http://www.jurisprudentes.net/Des-investigations-necessaires-du.html
Timestamp: 2017-10-21 10:30:30+00:00
Document Index: 242732909

Matched Legal Cases: ['art. 1382', 'art. 700', 'arrêt ', 'art. 700', 'arrêt ', 'art. 455']

Des investigations nécessaires du notaire en matière de servitude et de publicité foncière - Droit notarial
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Des investigations nécessaires du notaire en matière de servitude et de publicité foncière
03/02/14 - 10h13 - par Juris Prudentes
Par acte du 4 juillet 2006 reçu par la SCP X et Cie, notaire, avec le concours d’une autre SCP notaire, la SCI Marolles 91 (la SCI) a acquis des consorts G une parcelle de terrain pour y aménager un entrepôt ; à l’occasion des travaux de construction, la SCI a appris l’existence d’une servitude d’utilité publique portant sur le passage en tréfonds d’une canalisation d’eau appartenant au syndicat intercommunal des eaux d’Hurepoix, consentie par les consorts G en 1987 sur une parcelle A 220 dont est issue la parcelle vendue ; la SCI a assigné en indemnisation les notaires pour manquement à leur obligation d’assurer l’efficacité de l’acte, et les consorts G sur le fondement de leur responsabilité contractuelle.
Le tryptique incontournable issu de l’art. 1382
Pour exonérer les notaires de leur responsabilité, après avoir constaté que les officiers publics avaient consulté l’état hypothécaire de la parcelle vendue qui n’avait révélé aucune inscription de servitude, et estimé que la SCI ne démontrait pas que la servitude grevant le fonds d’origine cadastré A 220 affectait également la parcelle acquise à défaut de certitude sur l’assiette de cette servitude au moment de la vente, la cour d’appel a retenu que les notaires n’avaient pas à procéder à des recherches plus approfondies, qui n’auraient pas permis de découvrir l’existence de la servitude sur la parcelle vendue puisqu’aucun document ne l’indiquait. En statuant ainsi, alors que le notaire est tenu, lorsque la parcelle vendue est issue de la division d’un fonds grevé d’une servitude non apparente dont la charge reste due par chaque portion en raison de son indivisibilité, de vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale aisément accessible, l’étendue des droits de propriété, qui par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent l’efficacité de l’acte qu’il dresse, la cour d’appel a violé les art. 700 et 1382 du Code civil.
Pour débouter la SCI de sa demande indemnitaire à l’égard des vendeurs, l’arrêt retient que la convention établissant la servitude sur la parcelle A 220 ne mentionnait pas le tracé de l’ouvrage, ce qui rendait incertain son passage sur la parcelle vendue, et que faute pour la SCI d’établir l’existence avérée de la servitude sur la parcelle acquise, la responsabilité contractuelle des vendeurs ne pouvait être engagée, nonobstant la clause de l’acte de vente stipulant que le vendeur supportera les conséquences de l’existence de servitudes qu’il aurait conférées sur le bien et qu’il n’aurait pas indiquées. En statuant ainsi, alors que la division d’un fonds grevé d’une servitude non apparente laisse subsister sur chaque portion la charge due en raison de son indivisibilité, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les art. 700, 1134 et 1602 du Code civil.
L’arrêt d’appel retient que la SCI ne démontre aucun lien de causalité entre la servitude et l’obligation d’effectuer les travaux de dévoiement à ses frais dès lors que la convention autorisant le passage de la canalisation stipulait que le maître de l’ouvrage supporterait les frais du déplacement de l’ouvrage rendu nécessaire par un projet de construction, et qu’il n’était justifié d’aucun motif sérieux d’y déroger, celui de l’urgence ne pouvant être accueilli. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCI faisant valoir qu’à la suite du retard causé par la découverte de la canalisation, elle avait dû consentir à son locataire une remise de deux mois de loyers et charges, ce qui constituait un second chef de préjudice, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de l’art. 455 du Code de procédure civile.
Cour de cassation, Ch. Civ. 1re, 11 déc. 2013, pourvoi N° 12-27.903, cassation, inédit