Source: https://www.mietrechtsiegen.de/fristlose-mietvertragsverletzung-wegen-laermbelaestigung-beweislast-des-vermieters/
Timestamp: 2019-08-25 07:19:10
Document Index: 288114519

Matched Legal Cases: ['§ 242', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Fristlose Mietvertragsverletzung wegen Lärmbelästigung – Beweislast des Vermieters
AG Brandenburg, Az: 31 C 125/16, Urteil vom 24.05.2017
Darüber hinaus kann gemäß § 242 BGB nach allgemeinen Grundsätzen sogar ohne schuldhaftes Verhalten eines Vertragsteils vom anderen Vertragsteil aus “wichtigem Grund” gekündigt werden, wenn diesem die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach „Treu und Glauben“ objektiv nicht zumutbar ist (OLG Karlsruhe, Urteil vom 14.12.1999, Az.: 3 U 20/99, u.a. in: MDR 2000, Seite 578; OLG München, Urteil vom 07.06.1991, Az.: 21 U 4248/90, u.a. in: NJWE-MietR 1997, Seiten 202 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309; AG Bremen, Urteil vom 03.03.2004, Az.: 17 C 144/04, u.a. in: BeckRS 2004, Nr.: 08315).
Auf den vorliegenden Fall übertragen ergibt sich hieraus die Beantwortung der Frage, ob die Mitglieder der Hausgemeinschaft des von dem Beklagten bewohnten Mehrfamilienhauses tatsächlich durch den Beklagten bzw. dessen Besucher/Gäste vermeintlich verursachten “Belästigungen” und wenn ja in welchem Umfang und welcher Art und Weise als sozialadäquat noch hinnehmen müssen oder nicht (OLG Karlsruhe, Urteil vom 14.12.1999, Az.: 3 U 20/99, u.a. in: MDR 2000, Seite 578; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309).
Außerhalb von Feiern aus einem besonderen Anlass sind sowieso immer nur die “üblichen Wohngeräusche” hinzunehmen und stellen nur diese “üblichen Wohngeräusche” weder einen Mangel dar noch rechtfertigen sie eine Kündigung. Maßstab ist hierfür grundsätzlich die sog. “Zimmerlautstärke” (Börstinghaus, NZM 2004, Seiten 48 ff.; Pfeifer, Lärmstörungen, Gutachten und Lärmlexikon, 8. Auflage 1998; Pfeiffer, DWW 1985, Seite 12).
Es gibt jedoch kein Messgerät das anzeigt, wann diese “Zimmerlautstärke” überschritten wird. Mit diesem Grenzwert ist natürlich nicht gemeint, dass keinerlei Geräusche aus einer Wohnung herausdringen dürfen. Die “Zimmerlautstärke” wird jedoch dann überschritten, wenn Bewohner anderer Wohnungen durch die Geräusche gestört werden. Dies hängt neben der Dauer der Geräuschentwicklung natürlich auch von ihrer Intensität aber auch von der Art der Geräusche (wie z.B. lauten und intensiven Bässen bei Musik) ab. Zum zulässigen vertragsgemäßen Gebrauch gehört zwar auch das Hören von Musik. Gerade hier muss aber eine Interessenabwägung zwischen dem Interesse des “Musikliebhabers” und dem Ruhebedürfnis der anderen Hausbewohner stattfinden. Das bedeutet, dass zwischen 12:00 Uhr und 14:00 Uhr sowie zwischen 22:00 Uhr und 06:00 Uhr immer die “Zimmerlautstärke” als Grenze gilt. Aber auch regelmäßigen Lärm außerhalb dieser Zeiträume müssen die übrigen Hausbewohner nicht hinnehmen (Börstinghaus, NZM 2004, Seiten 48 ff.).
Laute Musik und vor allem intensiven Basstöne wirken sich aber für einen Wohnungsnachbar darüber hinaus nicht erst dann als lästig aus, wenn die Geräuschimmission besonders laut zu hören ist, sondern schon von der deutlichen Wahrnehmung der Musik an. Ganz anders als diejenigen Geräusche, welche mehr oder weniger zwangsläufige Begleiterscheinungen des Lebens sind und daher erst bei besonderer Lautstärke als nicht mehr sozialadäquat und deshalb als wesentliche Beeinträchtigung empfunden werden, beanspruchen derartige Geräusche die Aufmerksamkeit des Hörers, und zwar auch des unfreiwilligen Hörers. Dieser Charakter der durchdringenden und sogar fühlbaren Basstöne und somit nicht nur die Geräuschlautstärke als solche kennzeichnet deshalb den Grund, weshalb z.B. solche Bassgeräusche zur Störung des Wohnungsnachbarn schon dann werden, wenn die Grenze zur deutlichen Wahrnehmung überschritten und der Nachbar quasi zum Mithören “gezwungen” wird, damit dann auch zur Unterbrechung und Verteilung, mindestens Erschwerung der eigenem Entschluss und Belieben folgenden Nutzung der Wohnung, sei dies nun für Lektüre, Unterhaltung oder für ein schlichtes Ausruhen oder Schlafen (OLG München, Urteil vom 03.09.1991, Az.: 25 U 1838/91, u.a. in: NJW-RR 1991, Seiten 1492 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309).
Auch ist bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm die Vorlage eines detaillierten “Protokolls” nicht unbedingt erforderlich. Vielmehr kann grundsätzlich auch eine Beschreibung genügen, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände das Auftreten derartiger Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen, wie z.B. bei lauter Musik und Lärm (BGH, Beschluss vom 21.02.2017, Az.: VIII ZR 1/16, u.a. in: NZM 2017, Seiten 256 ff.; BGH, Urteil vom 20.06.2012, Az.: VIII ZR 268/11, u.a. in: NZM 2012, Seite 760; BGH, Urteil vom 29.02.2012, Az.: VIII ZR 155/11, u.a. in: NJW 2012, Seiten 1647 f.).
Nur hinsichtlich einer durch einen Mieter geltend gemachten Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB genügt dieser aber seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung braucht dieser Mieter hingegen nicht vorzutragen. Von dem Mieter ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen (“Mangelsymptome”) hinaus die ihm häufig nicht bekannte Ursache dieser Symptome bezeichnet (BGH, Beschluss vom 21.02.2017, Az.: VIII ZR 1/16, u.a. in: NZM 2017, Seiten 256 ff.; BGH, Urteil vom 20.06.2012, Az.: VIII ZR 268/11, u.a. in: NZM 2012, Seite 760; BGH, Urteil vom 29.02.2012, Az.: VIII ZR 155/11, u.a. in: NJW 2012, Seiten 1647 f. BGH, Beschluss vom 25.10.2011, Az.: VIII ZR 125/11, u.a. in: NJW 2012, Seiten 382 ff.).
Sieht ein Mieter in einem Mehrparteienhaus sich einer Lärmbelästigung durch irgendwelche Nachbarmieter ausgesetzt, reicht es somit für die Geltendmachung einer Mietminderung grundsätzlich aus, wenn der Mieter die Lärmbelastung (z.B. laute Musik, Klopfgeräusche, festes Getrampel, Möbelrücken usw.) ausreichend gegenüber dem Vermieter beschreibt und überdies durch detaillierte “Lärmprotokolle” konkretisiert, derer bei ausreichender Beschreibung wiederkehrender Lärmbeeinträchtigungen noch nicht einmal bedarf (BGH, Beschluss vom 21.02.2017, Az.: VIII ZR 1/16, u.a. in: NZM 2017, Seiten 256 ff.; BGH, Urteil vom 20.06.2012, Az.: VIII ZR 268/11, u.a. in: NZM 2012, Seite 760; BGH, Urteil vom 29.02.2012, Az.: VIII ZR 155/11, u.a. in: NJW 2012, Seiten 1647 f.).
Mieterwechsel: Vermieter darf Neumieter bei mangelnder Bonität ablehnen WEG: Nachvollziehbarkeit einer Jahresabrechnung