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Timestamp: 2020-07-10 21:17:52
Document Index: 75013510

Matched Legal Cases: ['§ 34', '§ 35', '§ 35', '§ 35', '§ 35', '§ 34', '§ 34', '§ 35', '§ 35', '§ 34', '§ 35', '§ 5', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 35', '§ 34', '§ 5', '§ 34', '§ 4', '§ 50', '§ 34', '§ 9', 'Art. 19', '§ 34', '§ 18', 'Art. 49', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 5', '§ 5', '§ 34', '§ 34', '§ 11']

Errichtung eines Gesundheitszentrums in Neudichau auf dem Grundstück Fl.Nr. 1395 der Gemarkung Straußdorf;
Antrag vom 27.10.2014 zum Erlass einer Entwicklungssatzung gemäß § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB und Änderung des Flächennutzungsplanes für die Ortschaft Neudichau
Vom Vertreter der Verwaltung wurde ausgeführt, dass der Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1395 der Gemarkung Straußdorf, Herr Anton Kainz, die Errichtung eines sog. Gesundheitszentrums im östlichen Teil seines Grundstückes in Neudichau beabsichtigt. Dabei handelt es sich nach Erklärung des Antragstellers um die Verlagerung des bisher in Straußdorf im Gasthaus Aschauer betriebenen „Fitness-Studios“, das dort wegen der baulichen Anforderungen nicht mehr auf Dauer fortgeführt werden kann. Bisherige Überlegungen für eine Standortverlegung innerhalb von Straußdorf waren leider erfolglos, weshalb jetzt eine Neuerrichtung in Neudichau geplant ist.
Der geplante Standort liegt unstreitig im bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB), womit das Vorhaben mangels Privilegierung (§ 35 Abs. 1 BauGB) bzw. Begünstigung (§ 35 Abs. 4 BauGB) derzeit unzulässig ist. Die Außenbereichszuordnung gilt fraglos für die betreffende Baufläche, die der vorhandenen Bebauung deutlich vorgelagert ist und somit nicht mehr dem Eindruck der Zusammengehörigkeit mit dem Bebauungszusammenhang vermitteln kann. Ungeachtet dessen ist aber der Ort Neudichau insgesamt in allen bisherigen Genehmigungsverfahren stets als sog. Splittersiedlung beurteilt worden und ist somit selbst dem Außenbereich zuzurechnen.
Die Bereichszuordnung der Siedlung „Neudichau“ ist dabei die zentrale Rechtsfrage, ob und in welcher Weise ggf. mit dem Instrument der Bauleitplanung und der städtebaulichen Satzungen die Zulässigkeitsvoraussetzungen (Baurecht) für das Vorhaben geschaffen werden können.
1. Satzung über die erleichterte Zulassung von Vorhaben im Außenbereich (§ 35
Abs. 6 BauGB):
Mit der Außenbereichssatzung (oder zutreffender: Außenbereichslückenfüllungssatzung) besteht die Möglichkeit, für nicht überwiegend landwirtschaftlich geprägte bebaute Siedlungsbereiche im Außenbereich mit städtebaulichem Gewicht die Zulassung von Wohnbauvorhaben und kleineren Gewerbebetrieben zu erleichtern. Mit diesem Satzungsinstrument wurden zuletzt die Grundlagen für 2 Wohnhäuser in Neudichau geschaffen.
Anwendungsvoraussetzung ist aber, dass es sich um Flächen innerhalb des bebauten Außenbereichs handelt (sog. Lückenfüllung). Schon an dieser Voraussetzung fehlt es bei der betreffenden Fläche, die den bebauten Bereich vorgelagert ist. Die Ermächtigungsnorm erlaubt auch nur „kleinere Gewerbebetriebe“, wobei die Größe im städtebaulich-strukturellen Sinn zu beurteilen ist. Da das Bauvolumen des geplanten Vorhabens deutlich die an Wohngebäuden auszurichtende Größenordnung übersteigt, scheidet auch deshalb eine Außenbereichssatzung aus.
2. Ergänzungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB):
Voraussetzung für den Anwendungsbereich der Ergänzungssatzung ist das Vorliegen eines Ortsteils im Sinne des § 34 BauGB. Bisher wurde die Ortsteileigenschaft aber von den Planungs- und Genehmigungsbehörden in Abrede gestellt und „Neudichau“ ausnahmslos als Siedlungssplitter im Außenbereich beurteilt.
Die Ortsteileigenschaft wird von der höchstrichterlichen Rechtsprechung dahingehend definiert, dass es sich um einen Bebauungskomplex handeln muss, der nach der Anzahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck organischer Siedlungsstruktur ist. Das Vorliegen dieser Voraussetzung hat die Stadt festzustellen und ist wiederum Rechtmäßigkeitsvoraussetzung für den Erlass einer Ergänzungssatzung.
Bei einem Abstimmungsgespräch wurden von den juristischen Staatsbeamten des Landratsamtes Ebersberg die bisherige Außenbereichszuordnung bestätigt und das Vorliegen der Ortsteileigenschaft verneint. Hier vertritt die Stadt eine andere Rechtsmeinung. Für die Stadt steht außer Frage, dass Neudichau mit 14 Hauptgebäuden hinsichtlich der Quantität (Größe) die Anforderungen an die Ortsteileigenschaft erfüllt. Auszüge aus der Rechtsprechung: Ein aus vier Wohnhäusern bestehender Bebauungszusammenhang kann aber schon eine „Wohnbebauung von einigem Gewicht“ im Sinn des § 35 Abs. 6 Satz 1 BauGB sein (so auch VGH BW vom 27.2.2003 - 8 S 2681/02, Juris; vgl. auch OVG MV vom 5.10.2000 BRS 64 Nr. 108: fünf Wohnhäuser; und Krautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Aufl., § 35 RdNr. 119: mindestens drei Wohnhäuser). Keinesfalls kann verlangt werden, dass mindestens zehn Wohngebäude vorhanden sind (so aber Erbguth/Wagner, Bauplanungsrecht, RdNr. 445; Schink, DVBl 1999, 367), weil man sich damit schon der Grenze zum Ortsteil (§ 34 BauGB) nähert (Dürr in Brügelmann, BauGB, § 35 RdNr. 177).
Daneben ist aber auch die städtebauliche Qualität entscheidend. Die Ansiedlung muss eine organische Siedlungsentwicklung zum Ausdruck bringen. Die Stadt vertritt hier die Auffassung, dass die Bebauung eine bauliche Einheit darstellt, deren Grenzen sich gegenüber der freien Landschaft deutlich abgrenzen lassen. Die Bebauung ist nicht regellos und ohne inneren Zusammenhang. Sie ist sogar Ausdruck eines städtebaulichen Ordnungsbildes für einen Ort, was über die Mindestanforderungen eines Ortsteils sogar hinausgeht. Bestärkt wird die Ortsteilqualität auch durch die Art der baulichen Nutzung, die einem Dorfgebiet (§ 5 BauNVO) entspricht. Die Ansiedlung Neudichau ist also in der Lage, die städtebauliche Fortentwicklung im Sinne des § 34 BauGB zu gewährleisten und eine geordnete Siedlungsentwicklung sicherzustellen.
Hauptproblem ist die verbleibende Rechtsunsicherheit. Es besteht die Gefahr, dass im späteren Baugenehmigungsverfahren das Landratsamt Ebersberg von seiner Nichtanwendungskompetenz Gebrauch macht, wenn es an den vorab geäußerten Bedenken gegen das Vorliegen der Ermächtigungsvoraussetzungen für den Satzungserlass festhält. Weiteres Risiko ist natürlich stets die Rechtskontrolle im Wege der Normenkontrollklage oder der inzidenten Normenkontrolle durch Dritte. Bis zur endgültigen gerichtlichen Klärung dieser entscheidenden Rechtsfrage bestünde Investitionsunsicherheit für den Bauherrn bzw. den Antragsteller.
3. Entwicklungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB):
Mit dieser – bisher in Grafing noch nicht zur Anwendung gebrachten – städtebaulichen Satzung können bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festgelegt werden, wenn die Fläche im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt ist. Hier wird also die Ortsteileigenschaft nicht vorausgesetzt, sondern ist Rechtsfolge der Satzung. Diese Satzung ist dann mit der Ergänzungssatzung kombinierbar, um einzelne an den bebauten Bereich angrenzende Flächen in den Bebauungszusammenhang einzubeziehen.
Der Anwendungsbereich dieser Satzung wäre eröffnet, da hier ein bebauter Bereich zumindest dicht unter der „Schwelle“ zum Ortsteil vorliegt.
Mit der vorab durchzuführenden Änderung des Flächennutzungsplans für Neudichau ist es auch möglich, die langfristigen Entwicklungsziele festzulegen. Durch die dort zu treffende Planungsentscheidung können die geplanten Entwicklungsgrenzen rechtssicher abgegrenzt werden. Unerwünschte Bezugnahmen für darüber hinausgehende Bebauungswünsche und somit eine überorganische und unverhältnismäßige Weiterentwicklung können damit ausgeschlossen werden (vgl. BayVGH, 15.11.2011, Rn. 19). Der gesonderte Weg über eine informelle Strukturplanung zur Erarbeitung der Entwicklungsziele und zur Abgrenzung unerwünschter Folgevorhaben ist aus diesem Grunde verzichtbar; diese Aufgabe übernimmt hier der Flächennutzungsplan.
4. Geordnete Städtebauliche Entwicklung (§ 34 Abs. 5 Nr. 1 BauGB):
Materielle Rechtsvoraussetzung ist gemäß § 34 Abs. 5 Nr. 1 BauGB, dass die Satzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 2 oder/und Nr. 3 BauGB) einer geordneten städtebaulichen Entwicklung entsprechen kann. Hierfür sind zwar für die Einbeziehungsflächen (Gesundheitszentrum) entsprechende Festsetzungen (§ 35 Abs. 5 Satz 2 BauGB) notwendig (z.B. überbaubare Grundstücksfläche, Bauhöhe, Stellplatzflächen). Entscheidend ist vor allem, dass die für dörfliche Siedlungsstrukturen ungewöhnlichen Stellplatzflächen (ca. 40 Stellplätze) verträglich für das Orts- und Landschaftsbild angeordnet und gestaltet werden. Eine intensive äußere Eingrünung und eine großzügige Gliederung (innere Durchgrünung) sind Bedingung. Mit der Anordnung in einem „Innenhof“ und damit landschaftlich abgegrenzt zur freien Landschaft können diese Voraussetzungen aber erfüllt werden.
Die Stadt muss sich natürlich bewusst sein, dass dieser Qualitätssprung (vom Außen- zum Innenbereich) für die Ansiedlung Neudichau grundlegende Folgewirkungen hat. Diese Folgewirkungen sind aber überschaubar und erkennbar. So entstehen durch die kompakte Bebauung nur wenige Baulücken, und zwar nur beim Anwesen 11 „Steffelbauer“ und Anwesen 10 „Böhm/Köstler“ sowie Anwesen 5 „Weichselberger“.
Das Gesundheitszentrum als Anlage für sportliche/gesundheitliche Zwecke – und das ist ganz entscheidend – ist eine im Dorfgebiet gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 5 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO zulässige Nutzungsart. Das Vorhaben entspricht hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung (typisierende Betrachtung) dem örtlichen Gepräge und damit auch der von § 34 Abs. 5 Nr. 1 BauGB geforderten „geordneten städtebaulichen Entwicklung“. Das gilt auch bei einem möglichen späteren „Umkippen“ in ein Allgemeines Wohngebiet (§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO). Dass aber eine landwirtschaftliche Wirtschaftsstelle ausreicht für ein faktisches Dorfgebiet, bestätigt BVerwG 23.04.2009. Landwirtschaften sind allein in einem Dorfgebiet zulässig und haben damit eine besondere Prägungswirkung.
Von grundlegender Bedeutung ist auch die gleichzeitige Aufgabe der bestehenden Schweinehaltung. Ein Nebeneinander der emissionswirksamen Schweinezucht und des Gesundheitszentrums ist schon nach dem Optimierungsgebot (§ 50 BImSchG) nicht darstellbar. Diese Gemengelage wäre aber auch Ausdruck einer ungeordneten städtebaulichen Entwicklung im Sinne des § 34 Abs. 5 Nr. 1 BauGB, und zwar nicht nur in Bezug auf das konkrete Vorhaben, sondern auch in Bezug auf die durch Satzung geschaffene Änderung hin zum Innenbereich und den sich damit verändernden Schutzansprüchen.
Die Schweinezucht wird nach Erklärung des Antragstellers Zug um Zug mit der Nutzungsaufnahme des Gesundheitszentrums eingestellt. Rechtliche Absicherung erfährt diese Voraussetzung durch eine Bedingungsfestsetzung (§ 9 Abs. 2 BauGB).
Das Gesundheitszentrum und auch der dadurch bewirkte Zufahrts- und Parkverkehr (kein Nachtbetrieb, Öffnungszeiten enden um 21:30 Uhr) sind immissionsschutzrechtlich unproblematisch.
Die Erschließung erfolgt über die Kreisstraße und die bestehende Ortsstraße, von der über die bisherige „Hofumfahrt“ eine Zufahrt von Norden her möglich ist. Eine zusätzliche Verkehrsbelastung und Störungen durch den Verkehrslärm innerhalb des Siedlungsbereiches werden dadurch vermieden. Insbesondere erfolgt keine Zu- oder Abfahrt über die bisherige Privatstraße Fl.Nr. 1395/19, die südlich der geplanten Baufläche liegt. Für eine Direktzufahrt zur Kreisstraße EBE 9 wurde vom Staatlichen Bauamt Rosenheim die Erteilung einer Sondernutzungserlaubnis (Art. 19 BayStrWG) abgelehnt.
Mit der Kanalisierung im Jahr 2015 ist auch die für Siedlungsbereiche notwendige geordnete Abwasserbeseitigung sichergestellt.
5. Natur- und Landschaft/Waldrecht:
Die einbezogenen Flächen unterliegen der naturschutzrechtlichen Ausgleichspflicht (§ 34 Abs. 5 Satz 2 BauGB, § 18 Abs. 1 BauGB). Das gilt aber nicht für die Entwicklungsflächen. Dennoch sind diese Folgen im Rahmen der Abwägung zu beachten – das gilt vor allem für die Gehölzflächen beim Anwesen 11 (Steffelbauer), die dann bebaubar werden. Man wird durch eine breite und strukturierte Ortsrandeingrünung im Osten (Fl.Nr. 1420) und im Westen (Fl.Nr. 1395/18) den naturschutzrechtlichen Ausgleich durch vorgelagerte Streuobstwiesen schaffen. Damit wird auch einer späteren baulichen Fortentwicklung in die städtebaulich unerwünschten Teilräume vorgesorgt.
6. Städtisches Grundstück Fl.Nr. 1395/12:
Für das 1.864 m² große Grundstück der Stadt bietet sich ebenfalls eine Einbeziehung in den Innbereich an. Damit kann das bisher unbebaubare Außenbereichsgrundstück der Stadt innerhalb des einheitlichen Verfahrens ebenfalls zum Bauland entwickelt werden.
(Anmerkung: Die Stadt ist aufgrund einer Überlassungsauflage verpflichtet, das Grundstück oder einen etwaigen Verkaufserlös für den sozialen Wohnungsbau zu verwenden.)
Vom Vertreter der Verwaltung wurde darauf hingewiesen, dass lokale Änderungen des Flächennutzungsplanes und ausnahmslos die Grundstücke innerhalb von Gebieten von städtebaulichen Satzungen einen unmittelbaren Vor-/Nachteil im Sinne des Art. 49 Abs. 1 GO bewirken. Herr Dr. Böhm, Mitglied des Ausschusses, ist (Mit-)Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1393 (Neudichau 10). Durch die Rechtswirkung bzw. -folgen des Flächennutzungsplanes und der Entwicklungssatzung für den gesamten Ort Neudichau und damit auch für dessen Grundstück besteht deshalb ein Mitwirkungsverbot wegen persönlicher Beteiligung. Dieses Sonderinteresse geht aufgrund der räumlich engen Grenzen des Flächennutzungsplanes und der Entwicklungssatzung über ein bloßes Gruppeninteresse weit hinaus.
Auf Antrag aus dem Gremium über eine Abstimmung wurde darauf hingewiesen, dass die Feststellungsentscheidung dem Ausschuss zukommt, also hierüber Beschluss zu fassen ist. Es besteht jedoch kein Entscheidungsspielraum, sondern es liegt eine gebundene Entscheidung über das Vorliegen der Voraussetzung des Mitwirkungsverbotes vor.
Vor Eintritt in die Beratung sprach sich das Gremium einstimmig dafür aus, den wegen persönlicher Beteiligung nicht mitwirkungsberechtigten Herrn Dr. Ernst Böhm als Sachkundigen bei Rückfragen das Rederecht einzuräumen.
Herr Dr. Böhm als Sach- und Ortskundiger berichtete, das die Dorfeinwohner von Neudichau generell Verständnis für den Strukturwandel in der Landwirtschaft und den notwendigen Veränderungen zeigen. Es wird aber von einzelnen Anwohnern auch bezweifelt, ob ein Gesundheitszentrum in Neudichau richtig platziert ist und nicht eine Wohnbebauung sinnvoller wäre. Vor allem bleibt die Sorge, ob ein Fitnesscenter auch in 15 Jahren noch existiert bzw. welche Nachfolgenutzungen dann in Frage kommen. Für das städtische Grundstück haben bereits verschiedene Anwohner ihr Interesse am Erwerb des Grundstücks erklärt. Hierauf sollte die Stadt beim möglichen späteren Verkauf Rücksicht nehmen.
In der weiteren Beratung stellte ein Ausschussmitglied ebenfalls die Frage, ob Neudichau der richtige Ort für ein Gesundheitszentrum ist. Es wurde befürchtet, dass bei einem positiven Geschäftsverlauf die Erweiterung des Vorhabens zu befürchten ist. Diese dann kaum mehr zu beherrschbaren Folgewirkungen müssen bedacht werden, ebenso ein Ausweichen des Parkverkehrs auf die Anwohnerstraßen. Auch eine spätere Nachfolgenutzung des Gesundheitszentrums muss in die Überlegungen einbezogen werden.
Ein weiterer positiver Aspekt ist laut Auffassung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses, dass mit Erlass der Entwicklungssatzung dann auch für andere Grundstücke innerhalb des bebauten Bereiches die Bebaubarkeit entsteht. Insbesondere auch für das städtische Grundstück kann mit einer verträglichen Einbeziehung in den Bebauungszusammenhang erstmals Baurecht geschaffen werden.
Abschließend sprach sich der Ausschuss dann mehrheitlich für die Ansiedlung eines Gesundheitszentrums in Neudichau aus. Es wurde aber auch deutlich gemacht, dass man weiterer Gewerbeansiedlungen nicht zustimmen wird. Die Verwaltung wurde darum gebeten, dies in der Entwicklungssatzung so festzulegen. Teilweise wurde auch angeraten, anstatt des Fitnesscenters eine Einzelhausbebauung zu ermöglichen; damit wäre den Eigentümerinteressen und den Nachbarbelangen in bester Weise Rechnung getragen.
Vom Vertreter der Verwaltung wurde wiederholt und mit aller Ausdrücklichkeit auf die Rechtswirkung der Entwicklungssatzung aufmerksam gemacht. Die Entwicklungssatzung bewirkt rechtsbegründend die Innenbereichseigenschaft für den bebauten Bereich der bisher grundsätzlich unbebaubaren Außenbereichssiedlung „Neudichau“. Dieser Qualitätssprung bewirkt einen Bebauungsanspruch im Rahmen des Innenbereichsrechts (§ 34 BauGB), ohne dass die Stadt Grafing b.M. hier detaillierte Regelungen treffen kann. Allein einzelne Regelungen, wie sie ansonsten aus Bebauungsplänen bekannt sind, erlaubt die Ermächtigungsnorm des § 34 Abs. 5 BauGB. Eine umfassend planerische Steuerung ist Bebauungsplänen vorbehalten und ist durch die städtebauliche Satzung nicht leistbar und muss deshalb hingenommen werden. Das Spektrum der möglichen Entwicklungen, die im Rahmen des Innenbereichsrechts zulässig sind, ist sehr umfassend. Der Vertreter der Verwaltung hat mit allem Nachdruck darauf hingewiesen, dass diese unumkehrbaren Rechtsfolgen bedacht werden müssen. Der Erlass der Entwicklungssatzung hat also unbestritten elementare Bedeutung für Neudichau und seiner baulichen Entwicklung.
Das gilt insbesondere auch für die Erwartung, „andere gewerbliche Nutzungen“ nicht zuzulassen. Da Neudichau mit der Entwicklung zum Ortsteil dann einem faktischen Dorfgebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB entspricht, bestimmt sich die Zulässigkeit künftiger Nutzungsarten nach den gesetzlichen Maßstäben des § 5 BauNVO. Danach sind nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe allgemein zulässig und können auch nicht generell oder etwa in den späteren Baugenehmigungsverfahren einfach ausgeschlossen werden. Diese Nutzungsart macht dem Wohnen und den Landwirtschaften den Wesensgehalt eines Dorfgebietes aus und kann nicht untersagt werden. Diese Rechtsfolgen gelten im Übrigen auch für die Nachfolgenutzung des Schweinestalles. Allein einzelne Nutzungsarten, wie etwa die Errichtung von Schank- und Speisewirtschaften oder Betriebe des Beherbergungsgewerbes sowie Tankstellen sollten unbedingt ausgeschlossen werden, ebenso natürlich die nur ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten. Mit dann noch wenigen Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung (Anzahl der Vollgeschosse, Bauhöhen) ist die Grenze des Möglichen schon erreicht.
Das sog. Gesundheitszentrum/Fitnesscenter ist als Anlage für sportliche bzw. gesundheitliche Zwecke dagegen dorfgebietstypisch und damit nicht fremdartig. Daran zeigt sich, dass die geplante Ansiedlung in Neudichau nicht städtebaulich verfehlt ist, sondern den vom Gesetzgeber vorgesehenen Nutzungsstrukturen von Dörfern durchaus entspricht. Die Stadt kann aber dem Grunde nach nicht verhindern, dass das Grundstück auch zu anderen Zwecken im Sinne des § 5 Abs. 2 BauNVO genutzt wird, etwa für eine Wohnbebauung.
Unbedingt sollte aber vorsorglich – und das gilt auch für andere Gebäude bzw. Flächen – die höchstzulässige Anzahl der Wohnungen beschränkt werden. Als Höchstmaß wurden max. 3 Wohnungen je Gebäude genannt, um dorfuntypischen Geschosswohnungsbau zu unterbinden.
Für das Grundstück der Stadt (Fl.Nr. 1395/12) am Westrand von Neudichau wurde im Vorfeld die Befürchtung geäußert, dort könnte aus wirtschaftlichen Gründen eine intensive Wohnbebauung entstehen. Von der Verwaltung wurde erklärt, dort sei eine Einzelhausbebauung in der Überlegung. Verdichteter Geschosswohnungsbau oder Hausgruppen wären fremdartig in der durch eine kleinteilige Bebauung geprägten Siedlung.
Nach Sachvortrag und ausgiebiger Beratung beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen 2 Stimmen, dem Stadtrat folgende Beschussfassung zu empfehlen:
1. Entsprechend dem Antrag des Herrn Anton Kainz wird die Einleitung des Verfahrens zum Erlass einer Entwicklungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB) für den bebauten Bereich des Ortes Neudichau beschlossen.
2. Die Entwicklungssatzung ist mit einer Ergänzungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 3) zu kombinieren, wonach
a) das Grundstück Fl.Nr. 1395 der Gemarkung Straußdorf (für den Bau eines Gesundheitszentrums im südlichen Grundstücksteil) und
b) das Grundstück Fl.Nr. 195/12 der Gemarkung Straußdorf (für eine Wohnbebauung auf dem östlichen Grundstücksteil)
in den von der Entwicklungssatzung bestimmten Bebauungszusammenhang einbezogen wird.
3. Die Fläche, die in der Entwicklungssatzung festgelegt wird, muss im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt werden. Hierfür ist vorab der Flächennutzungsplan dahingehend zu ändern, dass der bebaute Bereich (Entwicklungsbereich) und auch die in Nr. 3 einbezogenen Flächen (Einbeziehungsbereich) als Baugebiet (Dorfgebiet) dargestellt werden. Das Verfahren zur Flächennutzungsplanänderung wird eingeleitet (Aufstellungsbeschluss).
4. Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik in der dann zum Vertragsabschluss geltenden Fassung kommt zur Anwendung.
5. Durch einzelne Festsetzungen (z.B. Beschränkung der Wohnungszahl, Ausschluss von Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes sowie Tankstellen) ist eine unverträgliche bauliche Nutzung auszuschließen.
6. Die Kosten des Flächennutzungsplanverfahrens und des Satzungsverfahrens hat anteilig der Antragsteller zu tragen. Hierfür ist ein Städtebaulicher Vertrag zur Übernahme der Planungskosten (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) abzuschließen.