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Timestamp: 2020-08-04 16:36:35
Document Index: 60944762

Matched Legal Cases: ['artículo 82', 'artículo 40', 'artículo 40', 'artículo 40', 'artículo 100', 'artículo 153', 'artículo 1257', 'artículo 40', 'artículo 20', 'artículo 38', 'artículo 1', 'artículo 82', 'artículo 326', 'artículo 1', 'artículo 40']

Por inexactitud del títuloNotarios y Registradores | Notarios y Registradores
Por inexactitud del título»
Por inexactitud del título.- Hechos: utilizando un poder para comprar conferido por dos hermanos, el apoderado compra una finca para uno de ellos y, transcurridos tres años desde que se inscribió la compra a favor de éste, el apoderado, utilizando el mismo poder, otorga una escritura en la que afirma que cometió un error y que la compra se realizó en favor del otro hermano. Se confirma la calificación denegatoria, en primer lugar, porque el mandato no puede ampliarse a casos distintos de los comprendidos en su texto, singularmente cuando el acto de gestión tienda a cancelar o anular situaciones legítimas creadas en el Registro de la Propiedad o a disminuir el patrimonio del poderdante. En segundo lugar, porque el autocontrato es admisible cuando el poderdante conceda al apoderado las facultades necesarias, con la vista puesta en el posible conflicto de intereses, o cuando no pueda surgir éste al determinar el contenido del contrato, por lo que en este caso hubiera sido necesario que los mandantes, una vez reconocida la existencia del error, hubiesen conferido al mandatario poderes adecuados a la índole del negocio.
Por inexactitud del título.- El error padecido en una escritura, consistente en escribir un apellido equivocado, y que se reflejó en la inscripción correspondiente, puede ser subsanado mediante acta de notoriedad, no siendo necesario acudir a actuaciones judiciales contenciosas ni voluntarias.
19 octubre 1949
Por inexactitud del título.- Teniendo el titular registral la facultad de modificar las entidades hipotecarias por su exclusiva voluntad, con no menos razón las partes de un contrato pueden rectificar, por otra escritura, la equivocada descripción de dos parcelas segregadas y vendidas, con objeto de poner de acuerdo el Registro con la realidad jurídica. De este modo resulta que se ha prestado el consentimiento exigido por el párrafo primero del artículo 82 y el apartado d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria para rectificar asientos inexactos, los cuales se extinguen mediante la inscripción de la rectificación, que no constituye una cancelación formal en sentido técnico. Por otra parte, el hecho de que este sistema pueda emplearse como un medio útil para eludir el pago de cargas fiscales que habrían de ser satisfechas si se formalizaran nuevas transmisiones, es un problema que en todo caso incumbiría resolver a la competente Oficina liquidadora y no al Registrador de la Propiedad.
28 febrero 1951
Por inexactitud del título.- No puede inscribirse un exceso de cabida cuando en la que figura inscrita se comprueba una inexactitud (la que figura globalmente no coincide con la que resultaría de la operación matemática para obtenerla a través de la longitud señalada en los linderos de la finca), pues en tal caso se produce una inexactitud por defecto del título que motivó el asiento, que exigiría su rectificación, conforme al artículo 40, apartado d), de la Ley, mediante el consentimiento del titular registral (los vendedores del inmueble que otorgaron la escritura de venta que ya figuraba inscrita) o en su defecto resolución judicial. [1]
Por inexactitud del título.- La Dirección confirma la nota de calificación que, ante una escritura por la que se rectificaba el error cometido en varias escrituras de compraventa -consistente en la expresión equivocada del número de las registrales adquiridas-, consideró como defecto que no se acompañaban a la escritura de rectificación los títulos rectificados, pues al haber tenido acceso en cada folio registral un negocio que ahora, por la escritura de rectificación se descubre que es inexistente, para practicar la inscripción que corresponde el negocio está contenido en dos títulos, pues ambos son piezas que integran el título notarial nuevo en cuya virtud podrán acceder al Registro las transmisiones que aún no han accedido. Como consecuencia, no es procedente obligar al Registrador a reconstruir cada título notarial de transmisión con expresiones que el título notarial originario de objeto equivocado hubiere producido en otro folio registral y dentro de inscripciones que por la rectificación han de perder vigencia.
20 mayo 1993
Por inexactitud del título.- Inscrita una finca a favor de una persona que cometió el error de no indicar que actuaba en nombre y representación de otra, se pretende conseguir la concordancia con la realidad mediante un auto aprobatorio de un expediente de dominio para la reanudación del tracto interrumpido, y la Dirección confirma la calificación que considera que la finalidad del expediente no es ésta, sino que al haberse producido la inexactitud del Registro por un error en el título, el cauce de rectificación es el previsto en el apartado d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria y no el de su apartado b). Por otra parte, esta calificación no supone un exceso en la facultad calificadora de un documento judicial, sino que, de acuerdo con el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, pone de relieve la incongruencia del mandato con el procedimiento seguido.
Por inexactitud del título.- Los hechos que motivaron este recurso fueron los siguientes: se venden diversas participaciones de fincas por un precio de 3.500.000 pesetas, del que se confiesan recibidas 300.000 pesetas, manifestándose que el resto lo percibirá el vendedor con cargo a un préstamo hipotecario que se formalizará a continuación; en el cajetín de honorarios del Notario figura que la base tenida en cuenta son 13.500.000 pesetas; en la escritura siguiente del mismo Notario se formaliza el préstamo, que es de un principal de 18.500.000 pesetas, y en ella se autoriza por el deudor a la entidad prestamista a entregar 13.200.000 pesetas a la parte vendedora; dos meses después de inscritas ambas escrituras, se presenta acta de rectificación en la que el Notario, por sí solo, hace constar que se padeció el error de consignar que el precio de venta que se puso fue de 3.500.000 pesetas, cuando en realidad fueron 13.500.000 pesetas, denegando la inscripción la Registradora por considerar necesario el consentimiento del titular registral o resolución judicial. La Dirección revoca la calificación porque el artículo 153 del Reglamento Notarial permite rectificar al Notario los errores que resulten del contexto del documento y de los inmediatamente anteriores y siguientes, o de los que se tuvieron en cuenta al redactarlo; y si bien es cierto que el precio en la compraventa es un elemento relevante, en el presente caso, pese tal relevancia, se advierte con claridad meridiana tratarse de un supuesto de mero error material que se comprueba mediante la comparación del documento rectificado con el autorizado a continuación.
Por inexactitud del título.- Se plantea este recurso con motivo de solicitarse la rectificación de un error cometido en tres títulos que figuraban inscritos, por los que sucesivamente: 1) se vendía una finca, previa su segregación, 2) se declaraba una obra nueva, y 3) se vendía la finca anterior. La rectificación se solicita sólo por el primer vendedor y por el último comprador, y la Dirección, confirmando el criterio del Registrador, considera necesario el consentimiento del titular intermedio –primer adquirente y autor de la declaración de obra nueva- porque para que la rectificación sea eficaz precisa que sea consentida por todos los que fueron parte en los negocios que accedieron al Registro, como resulta de los artículos 1091, 1256, 1257 y 1259 del Código Civil.
Por inexactitud del título.- Hechos: en el Registro figura inscrita una finca a favor de determinada persona, que la adquirió por compra con previo aplazado y garantizado con hipoteca a favor del vendedor, además de otra hipoteca posterior; se presenta escritura por la que el titular registral y otra persona que le había conferido un mandato manifiestan que la compra debió realizarse a favor del mandante, para ejecutar un negocio fiduciario, y solicitan que la finca se inscriba a favor de dicho mandante. La Dirección confirma la nota denegatoria diciendo que en la escritura ahora presentada lo que realmente se pretende es la rectificación del Registro por rectificación del negocio que motivó la inscripción a calificar, lo que no puede hacerse sin consentimiento de todos los que en él intervinieron, por aplicación del artículo 1257 del Código Civil.
Por inexactitud del título.- 1. Apareciendo inscrita una finca urbana a favor de unos esposos conjuntamente, sin atribución de cuotas y para su sociedad conyugal inscripción extendidas en 1977, se presenta ahora instancia privada suscrita por la esposa solicitando la rectificación del carácter del bien, de ganancial a privativo, alegando que la compra la efectuó ella en estado de soltera por adjudicación del Instituto Nacional de la Vivienda. A la instancia se acompaña el certificado de matrimonio (1974) el contrato de venta del ministerio de la vivienda (1975) sin sello de tal organismo y la escritura de compraventa de 1977. La registradora deniega la rectificación de la inscripción, que a su juicio estaba bien extendida en su día, por falta de consentimiento del esposo.
El defecto debe ser confirmado. Aunque el recurrente alega que se padeció en su día un error de concepto al extenderse el asiento, es más cierto que en realidad invoca error en el título que lo motivó, y para lograr la rectificación del Registro por error en el título el artículo 40, letra d, de la Ley Hipotecaria es tajante al exigir el consentimiento de los titulares o la oportuna resolución judicial. Solamente en casos excepcionales y en virtud de documentos fehacientes y auténticos que por su naturaleza sean independientes de la voluntad de las partes se puede lograr la rectificación cuando palmariamente resulte de los aportados que el asiento estaba erróneamente extendido.
Por inexactitud del título.- 1. El objeto del presente recurso se centra en la negativa de la Registradora de la Propiedad a practicar rectificación de una anotación de embargo y su conversión en una anotación de demanda, –que era la anotación originariamente solicitada, pero que debido a un error en el mandamiento presentado no se había extendido como tal–, siendo el motivo de la denegación el que la finca pertenece a un titular registral distinto de la persona demandada en el procedimiento judicial.
Es preciso en primer término analizar la primera operación llevada a cabo en el Registro, es decir, la práctica de una anotación preventiva de embargo, tal y como ordenaba el mandamiento, cuando de la resolución judicial insertada literalmente en el mismo resultaba que lo que se había acordado en el proceso era una anotación preventiva de demanda. Se trata de un error de concepto en la inscripción, motivado por un mandamiento judicial igualmente erróneo, ya que no cabe ordenar judicialmente (ni practicar anotación del mismo) un mandamiento de embargo que transcribe literalmente una providencia acordando la práctica de una anotación preventiva de demanda en ejercicio de una acción con trascendencia registral.
Cuando posteriormente se presenta de nuevo el mandamiento advirtiendo el error, la finca había sido adjudicada a tercer adquirente, en virtud de documento presentado con anterioridad a aquél, por lo que la Registradora deniega la práctica de la anotación de demanda, por tratarse de persona distinta. Esta calificación resulta adecuada a la luz del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, regulador del principio de tracto sucesivo, que impide la práctica de la conversión solicitada, en la medida en que la finca ha pasado a pertenecer a un tercero cuyos derechos pueden verse perjudicados.
Lo procedente en definitiva es iniciar la rectificación del asiento de anotación de embargo indebidamente practicado, conforme a las reglas reguladoras de la rectificación de los errores de concepto. En consecuencia, será preciso que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que pudieran verse perjudicados (y por tanto el del actual titular registral) o en su defecto deberá acudirse a un procedimiento judicial entablado contra aquellos (artículos 40 y 214 de la Ley Hipotecaria y 322 y siguientes de su Reglamento). Entretanto debe rechazarse la rectificación solicitada unilateralmente.
Por inexactitud del título.- 1. La presente resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Joaquín Serrano Valverde, notario de Sevilla, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad número nueve de la misma localidad, a inscribir una escritura de adjudicación de herencia.
Son dos los defectos alegados por la Sra. Registradora: a)… ; b) error numérico en las valoraciones.
Respecto del segundo defecto de la nota de calificación, como indica la misma Sra. Registradora en su nota de calificación, no tiene importancia relevante, toda vez que, las cifras se encuentran correctamente consignadas en las estipulaciones por lo que el error en la parte expositiva de la escritura no adquiere el carácter de defecto que suspenda la inscripción.
Por inexactitud del título.- Inscrita una finca como ganancial cuando, después, el adquirente pretende su transformación en privativa por entender que hubo un error en el título que causó la inscripción, la rectificación requiere el consentimiento del otro cónyuge. Puede verse, más ampliamente, en el apartado posterior “Rectificación (régimen matrimonial)”.
Por inexactitud del título.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una diligencia de subsanación de una escritura de la que resulta la rectificación de ésta en el sentido de tener por no puesto como adquirente a uno de los intervinientes en la misma que inscribió ya su derecho de propiedad. Por la registradora se alega la imposibilidad de ir contra los propios actos y se señala que dicha alteración supone una nueva transmisión para la que no hay causa suficiente. Los recurrentes, por su parte, alegan que no pudieron tener presentes al momento de llevar a cabo la formalización de la escritura determinadas circunstancias relativas a explotaciones agrarias, así como el resto de argumentos que se han reflejado al extractar el texto del escrito de recurso.
Se encuentra fuera de toda duda la posibilidad de rectificar las declaraciones vertidas en la escritura pública cuando estas declaraciones no se ajustan a la realidad. Pero cuando en virtud de la escritura que se pretende rectificar se produjo ya una verdadera transmisión dominical, inscrita y protegida por la presunción del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, no puede dejarse sin efecto la transmisión operada como si se tratara de un mero error del título o de la inscripción, cuando no se trata de ni uno ni de otro caso, sino de un error de consentimiento de los otorgantes.
En este sentido, debe tenerse en cuenta el lapso temporal que ha mediado entre la fecha de la escritura (12 de junio de 2009) y la fecha de la diligencia de subsanación (3 de noviembre de 2009) durante el cual el adquirente ha figurado como titular registral. Ello supone que deberá destruirse la presunción de legitimación derivada del asiento registral practicado en su día (bajo salvaguardia de los tribunales, ex artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y del contenido de la primitiva escritura (cfr. artículos 1.218 del Código Civil y 17 bis de la Ley del Notariado) a través de procedimiento adecuado.
Lo anterior no es óbice a la posibilidad, conforme al principio general expuesto, de que se puedan alterar los términos de la escritura cuando éstos no se ajustan a la realidad, haciendo posible la rectificación o aclaración y el posterior acceso de la misma al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial. No obstante, tal alteración siempre ha de estar supeditada al hecho de que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente (artículos 1.261 y 1.275 del Código Civil, y 2 de la Ley Hipotecaria) y, consiguientemente, la razón de la modificación o rectificación, a fin de evitar que por una vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisión de los bienes y derechos.
En definitiva, nada impediría que se dejara sin efecto un título inscrito con el consentimiento de todos los titulares (ex artículo 82 de la Ley Hipotecaria) con base en el error de consentimiento de alguno de los contratantes, y sin perjuicio de las consecuencias fiscales que ello conlleve. Pero lo que no cabe, so pena de alterar las reglas generales de formalización de los contratos e inscripción en el Registro de la Propiedad de los derechos reales en ellos formalizados, es pretender realizar una rectificación sustantiva del título por una mera diligencia como si de una rectificación material se tratara.
La alegación de los recurrentes relativa al pago por el adquirente no debe alterar las conclusiones a la luz de lo expuesto. En efecto, nadie duda de que el pago lo pudo realizar el adquirente como tercero, pero lo cierto es que además de pagador era accipiens. Por tanto, adquirió el bien según la escritura, pasó a ser titular registral, y operado dicho cambio no cabrá obtener su alteración sino en los términos indicados. En esta línea, el hecho de que el adquirente constituyese la hipoteca dirigida a la adquisición, confirma las consideraciones expuestas. En efecto, el hecho de que no sólo haya sido titular registral sino de que además haya ejercido su condición de tal constituyendo derechos a favor de terceras personas, debe llevar a exigir que los cambios se verifiquen en virtud de justa causa.
Por inexactitud del título.- 1. La única cuestión a resolver en este recurso es si para dejar sin efecto una serie de cancelaciones de hipotecas que se han practicado por error en el título que las motivó, bastan unas escrituras de rectificación y aclaración otorgadas sólo por el que fue titular registral de dichas hipotecas o, por el contrario, es necesario el consentimiento de los titulares registrales actuales de dichas fincas. En la nota de calificación la registradora hace constar que del historial de las fincas resulta que se practicó la cancelación de la hipoteca en el año 2007; que los titulares del dominio de las cincuenta y cuatro fincas en las que se pretende dejar sin efecto la cancelación asumieron la deuda y se subrogaron en la hipoteca inscrita, salvo el propietario de la finca registral 49.906 que adquirió una vez cancelada la hipoteca, existiendo en esta finca una hipoteca inscrita con posterioridad a favor de otra entidad. En la última escritura de subsanación, los representantes de la entidad bancaria acreedora aportan cincuenta y cuatro certificaciones expedidas por apoderados del banco de los que resultan los saldos actuales de los préstamos cuya hipoteca ha sido cancelada erróneamente.
Por inexactitud del título.- 1. En el supuesto al que se refiere el presente recurso, se presenta a inscripción una escritura de aclaración y subsanación, otorgada el día 11 de octubre de 2011, acompañada de un acta notarial del mismo día, por las que se pretende rectificar determinados errores que, según se expresa, han determinado que los asientos del Registro no se ajusten a la realidad respecto de las fincas que se describen y fueron objeto de adjudicación por determinada herencia mediante auto judicial de 14 de noviembre de 2005 por el que se aprobó el acuerdo transaccional al que llegaron todos los herederos, dando fin al procedimiento para la división judicial de la herencia. Dichos documentos notariales subsanatorios son otorgados no por todos los firmantes del referido acuerdo transaccional sino únicamente por los titulares registrales y únicos adjudicatarios de las dos fincas cuya descripción es objeto de la rectificación pretendida.
Según la calificación impugnada, el registrador considera «necesario aportar nuevo documento otorgado por todos los interesados en la rectificación, teniendo en cuenta que como «interesados» hay que incluir no sólo a los titulares registrales, sino también a todos aquellos que otorgaron el documento defectuoso, e incluso a todos aquellos a quienes la rectificación afecte en cualquier forma a su derecho inscrito». A esta cuestión debe ceñirse el presente recurso (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), sin que deba decidirse si los documentos aportados con el escrito del recurrente y no tenidos a la vista por el registrador en el momento de la calificación son o no suficientes por sí mismos para estimar acreditado el error que se pretende subsanar.
Es regla básica en nuestro Derecho hipotecario que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por tanto, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr. por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006 y 23 de agosto de 2011), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (cfr. artículos 40, 217 y 219 de la Ley Hipotecaria).
Si lo que realmente se rectifica no es un error del Registro sino de la formalización de negocios que hayan accedido al mismo, será necesario para su reflejo tabular el consentimiento del titular registral pero también que tales rectificaciones sean eficaces por sí mismas y esa eficacia no puede admitirse si no es consentida por todos los que fueron parte en aquéllos (cfr. artículos 1.091, 1.256, 1.257 y 1.259 del Código Civil). Ahora bien, esta Dirección General ha declarado en diversas ocasiones (entre otras, las Resoluciones de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005 y 19 de junio de 2010) que cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.
En el presente caso, ambas partes, recurrente y registrador, están de acuerdo en que el supuesto planteado ha de encuadrarse en el ámbito de los artículos 217 y 219 de la Ley Hipotecaria, en cuanto se trata de rectificar errores padecidos en los documentos primitivos presentados a inscripción, de suerte que es necesario en este caso el consentimiento de los interesados. Pero discrepan a la hora de interpretar el alcance de esa exigencia pues si el registrador entiende que es necesario el consentimiento de todos los otorgantes del documento defectuoso, para la recurrente es suficiente que sólo consientan la rectificación los adjudicatarios de las dos fincas cuyos datos identificativos se modifican.
De los documentos que fueron presentados para la calificación del registrador, no resulta probado el error en que incurrieron los interesados y que ahora se pretende subsanar. Por tanto, no habiéndose acreditado fehacientemente el error, debe exigirse el consentimiento de todos los interesados en la partición aprobada judicialmente o, en su defecto, la correspondiente resolución judicial.
De los documentos que acompañan al escrito de recurso, parece que podría considerarse justificado, una vez cotejados con las inscripciones practicadas, el error cuya subsanación se pretende, sin necesidad de exigir el consentimiento de todos los interesados en la partición. En efecto, si del cotejo del auto judicial que aprueba la partición con los asientos registrales resultara que la descripción de las fincas en el citado auto no se corresponde con la que consta en el folio de las fincas registrales reseñadas en el mismo auto, los únicos interesados, al reunir la condición de titulares registrales de las dos fincas descritas podrían realizar la rectificación del asiento, al no existir otros titulares de derechos inscritos que puedan ser perjudicados. Ello porque, como se expresó en la Resolución de 19 julio 1994, en la práctica de las inscripciones solicitadas ha de evitarse la realización de trámites adicionales o desproporcionados con la solicitud realizada por los particulares, a fin de que el interés legítimo de los mismos en someterse a los efectos del sistema registral pueda resultar obstaculizado. En este caso concreto, se trataría de una aclaración realizada por quienes, según los términos en los que se realiza, únicamente pueden ver menoscabada su posición contractual, ya que lo que se hace es despejar las dudas existentes sobre la descripción de las fincas a ellos adjudicadas. No sería necesario, por tanto, exigir que también constara nuevamente el consentimiento de los adjudicatarios de otras fincas cuyos asientos registrales no son objeto de rectificación alguna.
Lo que sucede en el presente supuesto es que los documentos que podrían tener virtualidad, en su caso, para acreditar el error, no deben ni pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del recurso, habida cuenta que no fueron aportados al registrador para su calificación. Ello compele a la desestimación del presente recurso, por no haberse acreditado el error, en los términos expresados.
Por ello, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.
francisco sena fernandez, Por inexactitud del título