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Timestamp: 2019-10-19 22:42:27
Document Index: 273819849

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 538', '§569', '§543', 'BGH', '§ 17', '§ 19']

Nach Mietende darf ein Mieter die Rückgabe einer Mietsicherheit erst nach einer "angemessenen Überlegungsfrist" vom Vermieter verlangen-falls dieser keine Forderungen
mehr gegen den Mieter hat (BGH, Urteil v. 20.07.16, Az. VIII ZR 263/14).
Unter Mietern hält sich hartnäckig die Vorstellung, dass Vermieter verpflichtet sind, innerhalb von 3 Monaten nach Mietende die Kaution zurückzuzahlen.
Dies ist jedoch falsch, eine solche Frist gibt es nicht. Richtig ist nach diesem Urteil des BGH, dass Vermieter innerhalb angemessener Frist prüfen
müssen, ob sie Ansprüche gegen ihre Ex-Mieter haben.
Insofern haben Sie zu prüfen, ob noch Mietschulden bestehen, weil etwa die Rechtmäßigkeit einer Minderung ungeklärt ist. Oder ob der Mieter Schäden
in der Mietwohnung hinterlassen bzw. pflichtwidrig nicht oder nur unzureichend renoviert hat. Solange hier die Schadensfeststellung noch nicht
abgeschlossen ist, etwa weil Sie noch auf Kostenvoranschläge warten, brauchen Sie die Mietkaution nicht auszahlen.
TIPP: Betriebskosten prüfen
Prüfen Sie auch überschlägig, ob die Betriebskostenvorauszahlungen Ihres Mieters kostendeckend sein werden. Denn wenn mit
einer Nachzahlung aus der noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung zu rechnen ist, dürfen Sie in Höhe dieser
voraussichtlichen Nachforderung, die Mietkaution einbehalten.(BGH, Urteil v. 18.06.01, AZ VIII ZR 71/05).
"(Quelle: Vermieter Recht aktuell Nr. 11, November 2016)"
Nach dem Gesetz sind Reparaturen Pflicht des Vermieters. Hiervon gibt es nur 2 Ausnahmen: Aufgrund wirksamer
Vereinbarung im Mietvertrag kann der Mieter zum einen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
verpflichtet sein, zum anderen zur Kostentragung bei Kleinreparaturen.
Eine Kleinreparaturklausel ist nur dann wirksam vereinbart, wenn sie die folgenden 5 Voraussetzungen erfüllt:
1. Der Höchstbetrag pro Kleinreparatur ist angegeben. Einen maximalen Betrag von 110,00 € hat das Amtsgericht
Würzburg für angemessen gehalten. Andere Gerichte sind weniger großzügig. Mit 85,00 € sind Sie aber auf der sicheren Seite.
2. Der Jahreshöchstbetrag aller Kleinreparaturen ist angegeben und beträgt maximal 8% der jährlichen Nettokaltmiete.
3. Die Klausel ist auf solche Teile der Wohnung beschränkt, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
4. Der Mieter ist nur zur Zahlung der entstandenen Kosten, nicht zur Durchführung der Reparaturarbeiten verpflichtet.
5. Der Mieter ist nicht zur anteiligen Kostentragung verpflichtet, falls die Reparaturkosten über dem vereinbarten Betrag liegen.
Frage: Bei Wohnungsrückgabe musste ich feststellen, dass der bei Mietbeginn neu verlegte Parkettboden überall Kratzspuren aufwies. An einer Stelle im Wohnzimmer war es besonders schlimm. Hier hatte meines Wissens ein Sessel mit Rollen gestanden. Muss der Mieter mir diesen Schaden ersetzen?
Beschädigungen des Parketts sind in der Praxis ein häufiges Problem. Zwangsläufig zeigt ein Parkettboden im Lauf der Jahre Abnutzungsspuren. Für diese durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstandenen kleinen Kratzer können Sie keinen Schadenersatz verlangen (§ 538 BGB). Diese sind mit der Mietzahlung bereits abgegolten.
Schadensersatz zahlen muss Ihr Mieter aber dann, wenn die Kratzer über die üblichen Gebrauchsspuren hinausgehen und von ihm schuldhaft, etwa durch fehlende Sorgfalt, verursacht wurden.
Ob die von Ihnen angesprochenen allgemeinen Kratzspuren auf üblichen Gebrauch zurückzuführen sind oder darüber hinausgehen, lässt sich Ihrer Schilderung leider nicht entnehmen.
Entscheidend ist insbesondere:
- Wo befinden sich die Kratzer?
- Wodurch sind sie entstanden?
-Wie lang und wie tief sind die Kratzer?
Die von Ihnen dargestellte Beschädigung im Wohnzimmer beruht aber nicht mehr auf vertragsgemäßem Gebrauch. Ihr Mieter hätte darauf achten müssen, dass die Möbelrollen für Parkettboden geeignet sind. Wegen der Verwendung ungeeigneter, harter Rollen muss er Ihnen den dadurch verursachten Schaden ersetzen.
"(Quelle: Vermieter Recht aktuell Nr. 07, Juli 2016)"
Das Zusammenleben mehrerer Mietparteien unter einem Dach erfordert gegenseitige Rücksichtnahme. Missachtet Ihr Mieter dieses Gebot zur Rücksichtnahme und stört damit den Hausfrieden so nachhaltig, dass Ihnen als Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, dürfen Sie kündigen.
Typische Hausfriedensstörungen sind etwa Ruhestörung, unerlaubte Tierhaltung, Missachten von Reinigungspflichten, Zustellen von Durchgängen/Fluren, Beleidigungen und tägliche Angriffe.
Ihre Kündigung wegen einer derartigen Störung des Hausfriedens (§569 Abs. 2 BGB) setzt voraus:
1. Nachhaltige Störung
Die Hausfriedensstörung muss von gewisser Häufigkeit, Dauer und Intensität sein.
Tipp: Protokoll führen lassen
Beschweren sich Hausbewohner über Störungen durch andere Mieter, bitten Sie die Hausbewohner, genau "Buch zu führen" über Art, Zeitpunkt und Dauer der Störungen. Nur mit solchen konkreten Informationen haben Sie eine ausreichende Grundlage für eine Abmahnung und Kündigung.
2. Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung
Die Gerichte wägen alle Gesichtspunkte des konkreten Falls ab, um festzustellen, ob Ihnen eine Vertragsfortsetzung unzumutbar ist.
Für eine Kündigung sprechen dabei beispielweise:
- schwere Pflichtverletzung
- gravierende Folgen, starke Beeinträchtigung der Hausbewohner
-vorsätzliches Handeln des Mieters
-der im Haus lebende Vermieter hat infolge von Krankheit besonders unter den Folgen der Vertragsverletzungen zu leiden
Demgegenüber ist ein erhöhtes Maß an Toleranz gefordert, wenn die Störungen
-durch Kinder verursacht wurden
-ohne Verschulden verursacht wurden
-auf Alter, Krankheit oder seelischer Beeinträchtigung des Mieters beruhen und dieser vorher viele Jahre ordnungsgemäß im Haus gelebt hat.
Fast immer müssen Sie Ihren Mieter vor einer Kündigung abmahnen. Nur in ganz gravierenden Fällen, etwa bei tätlichen Angriffen oder schweren
Beleidigungen, dürfen Sie sofort fristlos kündigen. (§543 Abs.3 S.2 BGB)
"Quelle(Vermieter Recht aktuell, Nr. 07 Juli 2016)"
Die Mietkaution ist für Vermieter und Verwalter ein wichtiges Sicherungsmittel. Doch immer wieder stellt sich am Ende eines Mietverhältnisses heraus, dass die Kaution trotz entsprechender Vereinbarung vom Mieter gar nicht oder nur unvollständig gezahlt wurde. Die gute Nachricht: Sie können vom Mieter auch dann noch die Zahlung der Kaution fordern, wenn das Mietverhältnis schon beendet ist und das geht ganz einfach. (LG Wuppertal, Urteil v. 27.08.15, Az. 9 S 50/15).
Ihren Kautionsanspruch können Sie auch noch nach Mietende geltend machen (so auch BGH, Beschluss v. 22.11.11, Az VIII ZR 65/11).
Folgende 4 Voraussetzungen müssen erfüllt sein:
- Die Kautionszahlung wurde im Mietvertrag wirksam vereinbart.
- Der Mieter hat die Kaution bisher nicht nicht oder nicht vollständig gezahlt.
-Der Kautionsanspruch ist noch nicht verjährt.
-Sie können schlüssig darlegen, dass Ihnen aus dem Mietverhältnis noch Ansprüche gegen den Mieter zustehen, sodass ein Interesse an der Sicherung dieser Ansprüche besteht.
Für den Kautionsanspruch gilt die 3-jährige Verjährungsfrist. Sie beginnt am Ende des Jahres, in dem Ihr Kautionsanspruch entstanden ist.
Ein Sicherungsinteresse besteht für Sie, wenn Sie etwa beim Auszug des Mieters Schäden festgestellt haben und daraufhin Schadenersatz geltend machne wollen. Ein Rechtsstreit um die Berechtigung und die Höhe derartiger Ansprüche kann langwierig und teuer sein.
Ihren Kautionsanspruch gerichtsfest zu begründen ist demgegenüber viel einfacher. Das Landgericht Wuppertal entschied, dass es ausreichend ist, wenn der Vermieter das Abnahmeprotokoll vorlegen kann, in dem die Schäden vermerkt sind, dazu ein Schreiben, das den Mieter unter Fristsetzung zur Schadensbeseitigung auffordert, sowie Rechnungen über die vom Vermieter nach Fristablauf in Auftrag gegebenen Reparaturen.
"(Quelle:Vermieter Recht aktuell Nr. 03 März 2016)"
Schimmel: Auch berufstätige Mieter müssen 3- bis 4-mal stoßweise lüften
Der Mieter muss mit der gemieteten Wohnung schonend umgehen und sich so verhalten, dass Schäden vermieden werden. Dazu gehört auch regelmäßiges Lüften. Das Landgericht Frankfurt hat jetzt präzisiert, dass auch von einem berufstätigen Mieter ein täglich 3- bis 4-maliges Stoßlüften verlangt werden kann, um Schimmelbildung zu verhindern (Urteil v. 16.01.15, Az. 2-17 S 51/14).
Der Sachverständige kam in diesem Prozess zu dem Ergebnis, dass die Mieter nur unzureichend die durch ihr Wohnverhalten enstandene Feuchtigkeit aus der Wohnung herausgelüftet hatten. 3- bis 4-maliges Stoßlüften täglich hätte eine Tauwasserbildung und damit die Entstehung von Schimmel vermieden. Den Einwand, dies sei den berufsbedingt tagsüber abwesenden Mietern nicht zumutbar, ließen die Richter nicht gelten.
Die Frankfurter Richter präzisierten, dass während der Abwesenheit natürlich nicht gelüftet werden muss, da in dieser Zeit weder geduscht noch gekocht und keine neue Feuchtigkeit seitens des Mieters verursacht wird. Vielmehr ist auch in den Zeiten, in denen der berufstätige Mieter in der Wohnung ist, ein 3- bis 4-maliges Lüften möglich.
"(Quelle: Vermieter Recht aktuell, Nr. 01 Januar 2016)"
Kann ich einfach die Hausgeldabrechnung als Betriebskostenabrechnung an den Mieter weiterreichen?
Ich habe meine Eigentumswohnung vermietet. Kann ich die Abrechnung des Verwalters an meinen Mieter weiterreichen? Der Verwalter hat die Kosten bereits in umlegbare und nicht umlegbare Kosten geteilt.
Hausgeld und Betriebskostenabrechnung sind zweierlei. Ein schlichtes Weiterreichen ist daher nicht möglich. Welche Kosten Sie tatsächlich Ihrem Mieter in Rechnung stellen können, hängt darüber hinaus von Ihrem konkreten Mietvertrag ab. Auch nach welchen Verteilungsschlüsseln Sie die einzelnen Betriebskosten Ihrem Mieter anlasten dürfen, richtet sich nach Ihrem Mietvertrag. Beides ist nicht zwangsläufig identisch mit der Hausgeldabrechnung. Beispiel: Der Verwalter legt Kosten nach Miteigentumsanteilen um, Sie haben mit Ihrem Mieter jedoch eine Kostenverteilung nach m² oder nach Personenzahl vereinbart.
Ergänzen Sie auf jeden Fall noch die Grundsteuer, wenn die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. Diese ist in der Hausgeldabrechnung in der Regel nicht enthalten. Prüfen Sie außerdem, ob die angegebenen Verteilungsschlüssel verständlich sind und geben Sie Ihren Mietern im Zweifel zusätzliche Erläuterungen.
Bestätigung Einzug/Auszug des Wohnungsgebers
Der Wohnungsgeber ist verpflichtet, bei der An- oder Abmeldung mitzuwirken.
Hierzu hat der Wohnungsgeber oder eine von ihm beauftragte Person der meldepflichtigen Person den Einzug oder den Auszug schriftlich zu bestätigen.
Definition Wohnungsgeber: Wer einem anderen eine Wohnung tatsächlich zur Benutzung überlässt. Wohnungsgeber ist der Eigentümer oder Nießbraucher als Vermieter der Wohnung oder die vom Eigentümer zur Vermietung der Wohnung beauftragte Person oder Stelle.
Weitere Einzelheiten entnehmen Sie bitte aus § 17 und § 19 des Bundesmeldegesetzes (BMG)
Im Schlaf können wir zwar hören, unser sonst so sensibler Geruchssinn ist aber praktisch abgeschaltet. So ist es kaum verwunderlich, dass besonders Brände in der Nacht schlimmste Folgen für das Leben und die Gesundheit der Bewohner haben. Die jüngste Vergangenheit zeigte uns dafür einige traurige Beispiele. Der Gesetzgeber hat die Notwendigkeit für schnelle Rauchwarnungen in Wohnungen erkannt und inzwischen in den meisten Bundesländern die Pflicht für zum Einbau und zur regelmäßigen Wartung für Rauchwarnmelder eingeführt. Eine dabei immer wieder auftretende Frage ist es aber, in welchen Räumen man denn Rauchwarnmelder montieren soll. Aus fachlicher Sicht und unterstützt durch die die Anwendungsnorm für Rauchwarnmelder (DIN 14676) gelten diese Grundregeln:
Ein Mindestschutz ist erreicht, wenn in Wohnungen Kinderzimmer, Schlafzimmer und Flure mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sind. Auch nur gelegentlich zum Schlafen genutzte Räume sollten
mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Zum Mindestschutz in Einfamilienhäusern gehört auch ein Rauchwarnmelder auf der obersten Ebene des Treppenhauses.
Um ein schnelles Ansprechen und eine frühe Warnung sicherzustellen, ist für den Optimalschutz ein Rauchwarnmelder in jedem Raum der Wohnung zu empfehlen. Ausnahmen bilden lediglich Küchen und Nassräume, wie beispielsweise Bäder und Duschen. In Einfamilienhäusern sind Heiz- und Werkräume nur mit Einschränkungen auszustatten.
Wird ein Raum durch ein Podest oder eine Galerie in der Höhe unterteilt, so ist unterhalb dieser Einrichtungen dann ein Rauchwarnmelder erforderlich, wenn sowohl deren Fläche 16 m² als auch deren Länge und Breite jeweils 2 m übersteigen. In solchen Räumen sind dann zwei Rauchwarnmelder zu installieren.
Rauchwarnmelder sind so anzubringen, dass sie vom Brandrauch ungehindert erreicht werden können, damit Brände in der Entstehungsphase zuverlässig erkannt werden.
Anzahl und Anordnung der Rauchwarnmelder richten sich nach der Raumgeometrie (Raumanordnung, Grundfläche, Höhe, Deckenformen usw.) und den Umgebungsbedingungen. Die DIN 14676 macht dazu konkrete Vorgaben.
Räume mit einer Fläche von mehr als 60 m² oder Räume mit besonderen Raumgeometrienen und Umgebungsbedingungen benötigen mehrere Rauchwarnmelder.
Die maximale Einbauhöhe eines Rauchwarnmelders sollte 6 Meter nicht überschreiten. Bei Einbauhöhen über 6 Meter sind Rauchwarnmelder in mehreren Ebenen anzubringen.