Source: https://ro.schindhelm.com/news-jusful/news/bgh-zur-umlagefaehigkeit-von-kosten-fuer-eine-terrorschadensversicherung-im-rahmen-eines-gewerberaummietvertrages
Timestamp: 2020-08-12 11:57:09
Document Index: 195485304

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 27', '§ 556', '§ 560', '§ 24', '§ 20', '§ 242', '§ 20', '§ 24']

BGH zur Umlagefähigkeit von Kosten für eine Terrorschadensversicherung im Rahmen eines Gewerberaummietvertrages | Rechtsanwalt, Hannover, Osnabrück, München, Düsseldorf, Frankfurt Deutschland
BGH zur Umlagefähigkeit von Kosten für eine Terrorschadensversicherung im Rahmen eines Gewerberaummietvertrages
Deutschland: BGH zur Umlagefähigkeit von Kosten für eine Terrorschadensversicherung im Rahmen eines Gewerberaummietvertrages
In dem entschiedenen Fall hat er derartige Kosten angesichts der Art des Gebäudes, seiner Frequentierung, seiner Lage und seines Wertes und damit einer Grundgefährdung des Gebäudes für Schäden durch Terroranschläge, die Umlagefähigkeit bejaht, da der Abschluss einer Terrorversicherung aus der Sicht eines vernünftigen Vermieters erforderlich war, um bei Eintritt des Versicherungsfalls die Sachschäden an dem Gebäude abzusichern.
Diese neuere Entscheidung des Bundesgerichtshofes hat durch die jüngsten Ereignisse zusätzliche Aktualität gewonnen.
Im zu entscheidenden Fall verlangte die Klägerin von der Beklagten die Zahlung anteiliger Kosten für eine Terrorschadensversicherung als Nebenkosten aus einem Gewerberaum-mietvertrag. Nach den Regelungen des Mietvertrages war die Beklagte verpflichtet, die auf die Mietsache entfallenden Nebenkosten gemäß Anlage 3 zu § 27 2. Berechnungs-verordnung zu tragen. Die Verteilung der Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherung sollte nach der Größe der Mietfläche erfolgen. Die Mietobjekte liegen unmittelbar neben dem Statistischen Bundesamt und in der Nähe von Einrichtungen des Landes Hessen sowie eines Fußballstadions.
Aufgrund der Ereignisse des Terroranschlags auf das World Trade Center erhielt der Ge-bäudeversicherer keinen Rückversicherungsschutz mehr. Er erklärte daher gegenüber der Klägerin eine entsprechende Änderungskündigung des Versicherungsvertrages, wonach er nicht mehr bereit war, die Gefahr von Schäden durch Terrorismus weiter in der Gebäudeversicherung mitzuversichern. Die Klägerin schloss dementsprechend eine separate Terrorversicherung bei einer anderen Versicherungsgesellschaft ab. Nach Ansicht der Beklagten verstieß die Umlage der Kosten für die Terrorversicherung gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, die Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und an-gemessen sind.
Der Bundesgerichtshof hat in seiner Begründung ausgeführt, dass die Terrorversicherung grundsätzlich als Gebäudeversicherung zu den Sachversicherungen gehört und somit grundsätzlich zu den umlagefähigen Versicherungen zählt. Ferner hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass die Umlage der Terrorversicherung im streitigen Fall nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt. Die Verpflichtung des Wohnraumvermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind, ergibt sich aus § 556 Absatz 3 Satz 1, § 560 Absatz 5 BGB und § 24 Absatz 2 Satz 1 2. Berechnungsverordnung und § 20 Absatz 1 Satz 2 NMV. Diese Regelung gilt gemäß § 242 BGB auch für die Geschäftsraummiete, denn auch der Vermieter von Geschäftsräumen darf nach Treu und Glauben nur solche Kosten auf den Mieter umlegen, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügen. Zur Konkretisierung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes kann auf dessen Definition in § 20 Absatz 1 Satz 2 NMV und § 24 Absatz 2 der 2. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden. Danach dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgebend ist der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält.
Dementsprechend muss für das jeweils versicherte Gebäude geprüft werden, ob eine Versicherung gegen Terrorakte im Einzelfall erforderlich und ob die konkret abgeschlossene Versicherung angemessen ist, d. h. ob ein vernünftiger Vermieter, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge hat, die Versicherung abgeschlossen hätte. Dabei ist davon auszugehen, dass ein vernünftiger Eigentümer eine mit erheblichen Kosten verbundene Terrorversicherung nur abschließen wird, wenn konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen. Ist ein Gebäudeschaden durch einen terroristischen Angriff dagegen unwahrscheinlich und kann ein solcher lediglich nicht mit letzter Sicherheit ausgeschlossen werden, entspricht es keiner vernünftigen Bewirtschaftung, dieses rein theoretische Risiko mit erheblichem finanziellen Aufwand abzusichern.
Für welche Gebäude eine begründete Gefahr besteht, lässt sich aus den Erfahrungen und den sich daraus ergebenden Motiven der Terroristen herleiten, die in der Definition von Terrorakten in den Allgemeinen Bedingungen für die Terrorversicherung ihren Niederschlag gefunden haben. Danach bezwecken die Angriffe eine Schwächung tragender staatlicher Strukturen durch die Verbreitung von Angst und Schrecken in der Bevölkerung. Zu den gefährdeten Gebäuden gehören deshalb insbesondere Gebäude mit Symbolcharakter (z. B. der Eiffelturm), Gebäude, in denen staatliche Macht ausgeübt wird (militärische Einrichtungen, Regierungs- und Parlamentsgebäude), Gebäude, vor allem in Großstädten oder Ballungszentren, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufs-zentren) sowie Gebäude, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden.
Da im zu entscheidenden Fall die Mietobjekte in einem großen Gebäudekomplex mit außergewöhnlicher Architektur, der einen Wert von ca. € 286 Mio. hat, lagen, sich in dem Mietobjekt städtische Ämter befanden und sich der Gebäudekomplex in unmittelbarer Nachbarschaft zum Statistischen Bundesamt und in der Nähe eines Fußballstadions befand, hat das Gericht angesichts der Art des Gebäudes, seiner Frequentierung, seiner Lage und seines Wertes eine Grundgefährdung des Gebäudes für Schäden durch Terror-anschläge angenommen. Der Abschluss einer Terrorversicherung war deshalb aus der Sicht eines vernünftigen Vermieters erforderlich, um bei Eintritt des Versicherungsfalls die Sachschäden an dem Gebäude abzusichern.