Source: http://www.mietrb.de/54367.htm
Timestamp: 2019-02-23 19:04:05
Document Index: 595999

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 7', '§ 18', '§ 9', '§ 18', '§ 560', '§ 556', '§ 812', '§ 556', '§ 556', '§ 535', '§ 556', '§ 556', '§ 558']

BGH v. 19.12.2019 - VIII ZR 254/17
Gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale in formularmÃ¤ÃŸigem Wohnraummietvertrag unwirksam
Eine in einem formularmÃ¤ÃŸigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von Â§ 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gem. Â§ 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt.
Der KlÃ¤ger ist seit Juli 2015 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Der Mietvertrag enthÃ¤lt u.a. auszugsweise folgende Regelungen:
"Â§ 7 - Miete, Nebenkosten, SchÃ¶nheitsreparaturen
Die Miete netto kalt betrÃ¤gt zzt. EUR 1.499,99.
Betriebskostenvorschuss fÃ¼r Betriebskosten gem. Â§ 18 betrÃ¤gt zzt. EUR 158,12
Der Heizkostenvorschuss gem. Â§ 9 betrÃ¤gt zzt. EUR 123,75
Â§ 18 - Betriebskosten
Im Fall der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter gem. Â§ 560 Abs. (1) BGB berechtigt, ErhÃ¶hungen der Betriebskosten durch ErklÃ¤rung
in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen."
Auf die Verwaltungskostenpauschale zahlte der KlÃ¤ger in der Zeit von Mitte Juli 2015 bis Januar 2017 insgesamt einen Betrag von rd. 600 â‚¬. Mit der vorliegenden Klage begehrt er - unter Berufung auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung Ã¼ber die Verwaltungskostenpauschale und die daraus folgende Rechtsgrundlosigkeit seiner hierauf erbrachten Zahlungen - die RÃ¼ckzahlung dieser Summe.
Das LG hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die im Mietvertrag vereinbarte Verwaltungskostenpauschale wegen VerstoÃŸes gegen Â§ 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist und dem KlÃ¤ger deshalb aus Â§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf RÃ¼ckzahlung der hierauf ohne Rechtsgrund erbrachten Zahlungen zusteht.
Gem. Â§ 556 Abs. 1, 2 BGB kÃ¶nnen die Parteien eines Wohnraummietvertrages vereinbaren, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskostenverordnung bezeichnete Betriebskosten trÃ¤gt, entweder als Pauschale oder im Wege (angemessener) Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht (Â§ 556 Abs. 2, 3 BGB). Einer solchen Vereinbarung bedarf es, weil der Vermieter nach der Grundregel des Â§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen hat. Die Miete ist von ihrer gesetzgeberischen Ausgestaltung her eine Inklusivmiete, so dass die aus der GebrauchsgewÃ¤hrung herrÃ¼hrenden Kosten grundsÃ¤tzlich mit der vereinbarten Miete abgegolten werden.
In der im vorliegenden Mietvertrag vereinbarten Verwaltungskostenpauschale hat das LG rechtsfehlerfrei eine gegen Â§ 556 Abs. 1 BGB verstoÃŸende und deshalb gem. Â§ 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung gesehen. Dies ist nicht deshalb anders zu beurteilen, weil es sich bei der Verwaltungskostenpauschale um eine "zusÃ¤tzliche Preishauptabrede Ã¼ber die Nettomiete" handelte und die Beklagte hier nur ihre Kalkulation dahingehend offengelegt habe, dass in der Netto- oder Grundmiete Verwaltungskosten i.H.v. mtl. 34,38 â‚¬ enthalten seien. Allerdings trifft es zu, dass es dem Vermieter freisteht, im Mietvertrag eine AufschlÃ¼sselung der vereinbarten (Grund-)Miete bzw. (Netto-)Miete vorzunehmen und dadurch einen - aus Sicht des Mieters allerdings regelmÃ¤ÃŸig belanglosen - Hinweis auf seine interne Kalkulation zu geben.
Dies gilt auch fÃ¼r Verwaltungskosten, die der Vermieter ebenso wie sonstige nicht gesondert umlegbare Kosten in die Grundmiete "einpreisen" oder auch separat als weiteren Bestandteil der Grundmiete angeben kann, mit der Folge, dass der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bildet, die im Falle spÃ¤terer MieterhÃ¶hungen der ortsÃ¼blichen Vergleichsmiete gegenÃ¼berzustellen ist (Â§ 558 Abs. 1 BGB). Das LG hat jedoch zutreffend angenommen, dass in der hier formularmÃ¤ÃŸig vereinbarten "Verwaltungskostenpauschale" eine bloÃŸe Offenlegung als Bestandteil der Nettomiete nicht gesehen werden kann. AGB sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verstÃ¤ndigen und redlichen Vertragspartnern unter AbwÃ¤gung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Letztlich bedarf es hier aber keiner vertieften PrÃ¼fung, welche AuslegungsmÃ¶glichkeiten ernsthaft in Betracht kommen. Denn zumindest nach der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung kann die hier vereinbarte Verwaltungskostenpauschale nicht als weiterer Mietbestandteil angesehen werden.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 25.01.2019 13:30