Source: https://www.notariofranciscorosales.com/documento-privado-para-solucionar-clausula-suelo/
Timestamp: 2019-05-24 07:07:51
Document Index: 186590670

Matched Legal Cases: ['artículo 1851', 'Artículo 1230', 'artículo 1230', 'artículo 517', 'artículo 130', 'artículo 1230']

Ante la avalancha de sentencias condenatorias a la Banca por la cláusula suelo, y la ingente cantidad de reclamaciones por este motivo, muchos bancos están ofreciendo a los clientes firmar un documento privado para quitarles esa cláusula suelo.
Trato como Notario de explicaros ese tipo de documentos, y sobre todo convenceros de que es mucho más adecuado firmar una escritura pública, aunque evidentemente os reconozco que puede que vuestra situación económica os fuerce a no seguir mis consejos.
Ni os engaño, ni trato de buscar amigos; personalmente ni veo mal la cláusula suelo, ni estoy conforme con la postura del Tribunal Supremo (que por otra parte jamás ha dicho que las cláusulas suelo sean ilegales o abusivas, sino sólo algunas), sin embargo, la realidad jurídica se impone sobre mi opinión personal, y no veo honesto dejar de asesorar a un ciudadano sobre sus intereses, y posibilidades, por más que esté o deje de estar conforme con el origen del tema (sobre el que también tengo opiniones personales, que no son al caso)
¿Qué dicen verdaderamente esos documentos privados que quitan la cláusula suelo?
Teóricamente lo que vosotros queréis, y es que desde la firma del mismo, no se aplicará más la cláusula suelo a vuestro préstamo hipotecario.
Sin embargo, el día que veáis a un Banco regalar el dinero, o hacer las cosas porque sí, o de forma altruista; o el día que creáis que un documento bancario no tiene letra chica, sólo ese día firmad sin más el primer documento que os ofrezca un banco.
He visto varios modelos de distintos bancos y en todos ellos hay dos letras pequeñas:
Solo te quitan la cláusula suelo desde que firmas el documento
Me alegro por ello, sin embargo ¿te has planteado cuanto has pagado hasta ahora como consecuencia de esa cláusula suelo?.
Desde la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de Mayo de 2013 puede decirse que se cuentan con los dedos de la mano las sentencias que dan la razón a la Banca si trata de defender la validez de la cláusula suelo; las perspectivas de que ganes el litigio son tan altas, que hay numerosos despachos de abogados que incluso están dispuestos a llevarte el pleito y cobrarte sólo si ganas.
Con ello quiero decirte que si en vez de llegar a un acuerdo con el Banco, decides demandarlo, es más que probable que: no sólo te quiten la cláusula suelo, sino que además tenga el Banco que pagar las costas; pero es que además y tras la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de Marzo de 2015 es más que posible que el Banco se vea obligado a devolverte lo cobrado de más desde el 9 de Mayo de 2013 (e incluso más de una sentencia de juzgados y audiencias ignora esta sentencia del Tribunal supremo y obliga a devolver todo lo cobrado de más a modo de ejemplo la sentencia del la Audiencia de Zaragoza de 27 de Abril de 2015 comentada por mi compañero José Carmelo Llopis).
Dicho de otra forma, el problema de mantener la cláusula suelo es del Banco, no tuyo; por lo que ofreciéndote este documento el Banco no te está haciendo ningún favor a ti, sino sólo quitándose un problema y resulta absurdo que renuncies sin más a un dinero que puedes recuperar sin una contraprestación sensata a cambio.
Si crees que la cláusula suelo no es abusiva, si crees que fuiste debidamente informado, paga; en otro caso ¿por qué tienes que firmar tu que te hagan el favor de quitarte algo que tu sostienes que es ilegal?.
Renuncias a cualquier acción contra el Banco
Pues blanco y en botella, a lo que renuncias es a recuperar lo que has pagado como consecuencia de la cláusula suelo, ¿es eso lo que quieres? en ese caso firma el documento, pero ni se te ocurra hacerlo en caso contrario (de camino si te digo que luego no te quejes, pues si tu no defiendes tus derechos, no pretendas luego que nadie lo haga por ti).
Algunos Bancos “casualmente” añaden que renuncias no sólo a reclamar por la cláusula suelo, sino por cualquier otro motivo; por lo que tratan de dar validez a todas y cada una de las estipulaciones de la escritura, o sea que haces renuncia de derechos incluso sin saber a qué estás renunciando.
No te voy a engañar, pues la cláusula suelo, con diferencia es la que más posibilidades tiene de prosperar ante los tribunales, sin embargo otras cláusulas son igualmente dudosas.
Personalmente sostengo que el tema de los intereses de demora, es más que discutible.
Sin embargo, y no encontrando fundamento legal ni jurisprudencial, la cláusula de compensación de saldos cuando menos me parece escandalosa, y si que parece que absolutamente nadie habla de ella.
Cuidado si sólo te quitan temporalmente la cláusula suelo
Ya he dicho que no estoy conforme con la jurisprudencia en materia de cláusulas suelo, nunca he pretendido ser políticamente correcto y digo lo que pienso; no os engañéis, no soy el único jurista que piensa igual (tened en cuenta que mi perspectiva es la del que estudia el derecho, y que no hablo ni de política ni de economía, e incluso de justicia).
Es posible que cambie la jurisprudencia, y por eso, más de un Banco, por si cambia el criterio interpretativo, añade que te quitan la cláusula suelo durante dos o cinco años (no parece razonable que vaya a cambiar la jurisprudencia antes).
Nuevamente te digo que si quieres firmes, y que eres libre, pero que luego si cambia la jurisprudencia y vuelven los tiempos que ya conoces no te quejes.
Cuidado con contratar productos adicionales
Os parecerá increíble, pero he visto Bancos que a cambio de que les hagas el favor de no demandarles, te imponen contratar los productos más variados.
No tengo que responderte que tu nómina la domicilias donde quieras, y que eres libre de contratar los productos que te de la gana con uno u otro banco.
Me quiero centrar en la posibilidad de que tengas cuotas de la hipoteca sin pagar, y ante eso creo que es importante que tengas dos ideas muy claras:
No eres un delincuente.
¿Tienes que pagar tu deuda?
Sin embargo tu deuda no comprende intereses moratorios abusivos ni comisiones por servicios no prestados, por lo que no refinancies lo que no tienes que refinanciar.
Servicios no prestados que no tienes que pagar.
Me refiero a la comisión de reclamación de cuotas impagadas (normalmente unos 35€ de media por impago).
Si no pagas, evidentemente el Banco está siendo perjudicado y el coste de la reclamación no tiene por qué pagarlo él, pero lo que no puede es cobrar esa comisión por el hecho de no pagar, sólo tiene derecho a cobrarla si te ha reclamado y es él quien tiene que probar que la reclamación se ha producido.
Intereses moratorios que no tienes que pagar
El tema es delicado, pero te recuerdo que el Tribunal Supremo en sentencia de 22 de Abril de 2015, prohibe que en los préstamos personales concedidos a consumidores pueda cobrarse por interés de demora más allá del resultado de añadir dos puntos al interés legal del dinero.
¿Por qué en un préstamo personal existe este límite y no en un préstamo hipotecario? sinceramente soy un simple Notario de pueblo, es cierto que tampoco lo segundo se ha planteado ante el Tribunal Supremo, pero el argumento está ahí, y la posibilidad de reclamar también (el resto merecería un post especial dedicado al Tribunal Supremo, y no sólo de carácter jurídico).
Comprendo y veo con cierta frecuencia (es más vivo en mis propias carnes) la impotencia que se siente cuando uno quiere y no puede cumplir sus obligaciones.
Es cierto, te equivocaste al calcular que podrías pagar, y ni se te ocurrió pensar que tus ingresos iban a bajar de la forma que han bajado, pero ni has cometido un delito, ni tienes que estar fustigándote constantemente por ello, pero sobre todo no toleres que te fustiguen.
Le debes el dinero al banco, y no a una empresa con la que esta contrata y cuyas formas son mas similares a las de Vito Corleone que a otra cosa. No tienes por qué tolerar que mientras estás almorzando te llame un señor malcarado poniéndote a parir de un burro, ni amenazando de absolutamente nada.
Si la cosa se sale de madre te recuerdo que tienes dos derechos:
Denunciar en la policía un posible delito contra la integridad moral de las personas (art 173 Código Penal) incluso de amenazas (art 169 Código Penal)
Denunciar al Banco ante la Agencia Española de Protección de datos por haber cedido tus datos a esa empresa sin tu consentimiento (la denuncia por otra parte es gratuita y puede hacerse por internet).
¿Y los fiadores?
Ya he hablado en este post de los peligros de la fianza, pero toca ahora destacar como ese documento privado suele acordarse entre banco y deudores, prescindiendo de hipotecantes no deudores y fiadores (por más que sean personas afectadas también por la cláusula suelo).
Lo primero que hay que aclarar es que sólo la novación que consiste en prórroga de plazo extingue la fianza (artículo 1851 Cc), y que en este caso no hay prórroga de plazo, por lo que la fianza subsiste (ni que decir tiene que siendo un documento privado que no va a acceder al registro de la propiedad se prescinde del hipotecante no deudor, por más que la hipoteca es un derecho real fruto de un contrato).
Esta renuncia del deudor a la reclamación de lo pagado en exceso por la cláusula suelo implica que ese pago en exceso ni se va a aplicar al pago de capital ni de intereses futuros, por lo que la posición del fiadores e hipotecantes no deudores se ve perjudicada de resultar el deudor posteriormente insolvente.
Ante todo me parece cuestionable esta práctica, más creo que de producirse la reclamación no sería muy disparatado que fiadores e hipotecantes no deudores, alegaran excepciones.
¿Qué valor tiene ese documento privado?
Si has llegado aquí, supongo que ahora me toca como Notario explicarte que estás firmando jurídicamente.
Ante todo quiero que veas una importante diferencia según hayas o no demandado ya al banco, pero sea como sea recuerda que la cláusula suelo consta en una escritura pública y que el Artículo 1230 del Código Civil dispone.
Si has demandado al banco por la cláusula suelo
Ni se te ocurra firmar ese documento privado, y mucho menos eso que están haciendo algunas entidades de “tranquilo yo cambio el programa y queda entre tu y nosotros”.
Si demandas con todas sus consecuencias, y que el Banco firme un acuerdo transaccional ante el Juez, así como que te pague los gastos ocasionados. En otro caso, no solo puede que pasado un tiempo no cumplan su palabra y vuelvan a cobrarte la cláusula suelo, sino que además no tengo muy claro ese segundo pleito que promueves tu sobre un tema en el que voluntariamente ya te has echado atrás anteriormente.
Si el tema está ante los tribunales ahí tiene que zanjarse, así que ni acuerdos verbales, ni en documento privado, ni ante Notario.
Si no has demandado al banco por la cláusula suelo
Es evidente que un pleito es una incertidumbre y un gasto, y por tanto que no hayas demandado al banco.
En ese caso si todas tus obligaciones con el banco constan en escritura, también han de constar en escritura todas las obligaciones del banco (ya has visto el artículo 1230 del Código Civil, pero es que además un documento privado no es título ejecutivo y si la escritura pública -artículo 517 Ley de Enjuiciamiento Civil-).
Es sorprendente la dignidad y sensibilidad del Banco en estos temas, más que probablemente te dirán ¿dudas de mi palabra?, la respuesta es sencilla: “exactamente lo mismo que tu te fiaste de la mía cuando tuve que ir a la Notaría para firmar el préstamo”.
Otro argumento es ¿hombre que el Notario cuesta un pastizal?: si poco menos de 150 euros es un pastizal que venga Dios y lo vea.
Además ¿es tuyo el fallo? ¿eres tu el culpable de la cláusula suelo?, sinceramente esto cada vez me recuerda más a China, que es un país en el que no sólo existe la pena de muerte, sino que se obliga al fallecido o a sus herederos a pagar la bala con la que va a ser ejecutado; insiste en firmar una escritura, y que la culpa no es tuya, por lo que es el Banco el que tiene que pagar.
¿Por qué tienes tu que pagar los errores ajenos? ¿o es que la cláusula suelo no es un error? no soy yo quien lo dice, simplemente te llamo a la coherencia, si sostienes que el Banco no te informó debidamente, es que el banco te está causando un perjuicio y tienes derecho a que se te repare de forma razonable (no creo que por pagar los aproximadamente 150€ que cuesta esa escritura el Banco vaya a pasar estrechez alguna).
Si los anteriores criterios (que son de pura sensatez y lógica no te valen), intentaré explicártelo jurídicamente.
Si vendes la casa, el comprador es un tercero, y por tanto tu pacto no le afectará en caso de subrogarse en la hipoteca, no quiero contarte como se pondrá el comprador si por un casual no le informaras de todo tal y como yo te lo estoy explicando, y el banco le quisiera cobrar la cláusula suelo.
¿Quien te garantiza que el que firma en nombre del banco está facultado para ello? parece de perogrullo, pero no todos los empleados de un banco pueden firmar cualquier cosa, y el documento que firme un empleado del banco sin poderes no es válido ¿puedes tu interpretar ese poder? ¿te lo van a exhibir?, ten cuidado que luego el Banco podrá alegar que quien firmó no estaba facultado para ello, y que por tanto no le vincula el pacto (ni digamos que la firma de la inmensa mayoría de los empleados es un garabato, y que no es la primera vez que he visto a un banco negar como propio un documento con su membrete y sello, en el que aparece una firma ilegible).
No olvides que si por desgracia dejas de pagar y te ejecutan, la ejecución se hará conforme al título inscrito en el Registro de la Propiedad, y por tanto te reclamarán los intereses con cláusula suelo (artículo 130 Ley Hipotecaria -si bien creo que podrías defenderte con ese documento privado-).
Finalmente no te olvides el fenómeno de los fondos buitres y del problema que está planteando el hecho de la venta de sus créditos hipotecarios por parte de los Bancos, pues estos pactos no vinculan al adquirente, y puedes verte extraordinariamente perjudicado, pues en todas los préstamos hipotecarios el deudor renuncia anticipadamente a ser notificado de la cesión (y ojo que lo que se ceden no son los créditos hipotecarios buenos, sino los malos, esto es, los de las personas que normalmente tratan de quitar la cláusula suelo).
Lo mismo que hemos visto sucede en caso de titulación de la hipoteca (fenómeno este que explica mi compañero Javier González Granado) e incluso hay que andar con mucho cuidado, pues si la titulación se ha realizado mediante participaciones hipotecarias, este acuerdo es nulo (dado que el banco ya no es acreedor).
Te recuerdo que el Notario tiene el deber y el placer de informarte, y que dicha información es gratuita, obviamente el asesoramiento no será de lo que te convenga, pues el Notario ha de ser imparcial (por lo que no puede decirte que te conviene, sino que es legal), por ello insisto en que ejerzas el derecho que tienes de acudir tres días antes a la Notaría, pedir el borrador de escritura, y preguntar todo lo que no entiendas. Cuando menos te recomiendo antes de firmar que acudas a un abogado, pues aunque el te cobre por asesorarte, ti tiene el deber de recomendarte lo mejor para ti (no dudes que la inversión merece la pena).
Finalmente si tras estas explicaciones crees que ir a la Notaría, es ir a firmar un papel; simplemente te recomiendo que sigas firmando lo primero que te presenten, que sigas pensando que el banco es tu amigo, y el Notario alguien que por una firmita de nada te cobra un pastizal tras hacerte perder una mañana.
Pilar Mayor 05/10/2015 at 8:27 am Responder
Francisco Rosales 05/10/2015 at 8:32 am Responder
Jose 05/10/2015 at 10:07 am Responder
Muy honesta y nada popular su posición, por lo que la hace aún más interesante.
Hilario M 05/10/2015 at 11:51 pm Responder
Con la claridad se crea doctrina. Genial!!!
Francisco Rosales 06/10/2015 at 7:17 am Responder
Tengo que confesar que el tema es muy técnico, y tengo dudas de si se entenderá por la mayoría de los ciudadanos a los que va dirigido y se les ofrece esta “solución”, aunque tampoco creo que sea ningún alarde jurídico, sino simplemente compartir algunas cosas que vivo en mi despacho, y más de una consulta que he tenido.
Rafael Herencia Muñoz 10/10/2015 at 10:25 pm Responder
muy buen articulo una consulta tengo hipoteca suelo en banco xxx y asta ahora se habian negado me asocie a adicae mande una carta y 15 días después recibi una carta del banco q unilateralmente me cambiaban el contrato de hipoteca quitando la clausula suelo pero sin devolverme nada solo bajarme lo q pago cada mes pagar menos intereses y mas amortizacion podría reclamar lo pagado de mas no e firmado nada desde q reclame la cláusula suelo el banco no se portado bien cobrarme asta por apuntes asta por pequeños descubierto llamarme una empresa de recobro con malos mados tengo posibilidades con la demanda? un saludo gracias
Francisco Rosales 11/10/2015 at 8:50 am Responder
Recientemente el Tribunal Supremo se pronunció sobre la obligación de la banca de devilver lo crobrado como consecuencia de la cláusula suelo y aceptó que haya que devilver lo cobrado a partir del 9 de Mayo de 2013 (fecha de la primera sentencia sobre el tema) algunas audiencias incluso creen que hay que devolcpverlo todo.
Obviamente para obtener la devolución habrás de acudir a un abogado y demandar al banco; en este caso tu no has firmado nada, por loque el acto unilateralmpor parte del banco, vincula almbanco pero no a ti, que por supuesto puedes demandar.
Posibilidades de ganar tienes, más hablar de porcentajes es siempre complicado, pues cada litigio es un mundo y nadie puede garantizarte de forma absoluta el resultado (piensa que también el banco se intenará defender).
Lo cierto es que si no demandas tienes el cien por cien de seguridad de que nada recuperarás, así que te recomiendo que acudas a un abogado, que calibres bien tu decisión, y te deseo toda la suerte del mundo.
Pachucho 15/01/2016 at 7:52 pm Responder
Campeón, buen artículo, te preocupas por la gente, no todos los notarios son así. Gracias
Francisco Rosales 15/01/2016 at 9:09 pm Responder
Muchas gracias, aunque si te digo que conozco muchos compañeros que se preocupan por la gente.
José Francisco 24/02/2016 at 6:41 pm Responder
Y si he firmado un acuerdo: NOVACIÓN MODIFICATICA, que dice que yo me doy por satisfecha con la elimiación del tipo mínimo, sin que tenga nada más que reclamar en cuanto a su aplicación hasta la fecha.
¿Podría reclamar?
No me han informado de nada, entiendo tras la lectura de su entrada que en virtud del artículo 1230 del código civil, podría reclamar, ¿verdad?
Francisco Rosales 24/02/2016 at 8:55 pm Responder
La duda es si es o no abusiva esa cláusula en la que renuncias a reclamar retroactivamente, poco puedo añadir además de lo escrito.
Enrique 27/04/2016 at 5:06 pm Responder
Que buen artículo, y que gran cantidad de información, lastima no haberte leído antes. Mi caso es que yo firme un acuerdo privado con el banco en el que se estableció una variación del suelo y claro en ese documento se explica todo PERFECTAMENTE!!!!, cosa que a ni no me explicaron en ningún momento. ¿por q firmé? Pues por fiarme de ellos… empezaron a decír que no me convenía reclamar por los gastos, que el euribor iba a empezar a subir en breve y un montón de cosas que en un principio parecía que me querían ayudar y era todo una patraña para tenerme sujeto.
La cuestión es que ahora quiero denunciar y una de kas cláusulas del nuevo contrato es que nunca les reclamare nada. No se que hacer me siento estafado y lo peor es que ahora le digo que me han vuelto a engañar y me dicen que la culpa es mía..que no debería haber firmado. ¿ crees que tengo alguna oportunidad?
Francisco Rosales 28/04/2016 at 6:50 am Responder
Quizá este sea uno de los comentarios que más difícil me resulte de contestar, y piensa que no me parece correcto decirte lo que quieres oír, sino lo que debes escuchar.
Creo que en el fondo de tu pregunta más que si hay una oportunidad o no, lo que tratas de preguntar es qué porcentaje de posibilidades de triunfo tienes.
Lo primero que te digo es que siempre hay una oportunidad, pues todos tienen derecho a acudir a los tribunales en demanda de sus intereses, si bien tiene que asumir el riesgo de pagar las costas de no ser aceptada dicha demanda.
Lo segundo es que en todo pleito sólo hay un porcentaje de posibilidades, y es que si ganas ganas, y si pierdes pierdes.
Lo tercero es que si tu no defiendes tus derechos, creo que ya has podido comprobar que nadie los va a defender por ti, y que si no los defiendes, no hay opción alguna, sino seguridad de que las cosas se quedarán tal y como estas.
Lo cuarto es que lo más correcto es que acudas a un abogado, y que más que tratar de que te digan lo que quieras oír, simplemente es adecuado que escuches lo que debes escuchar.
Lo quinto es que precisamente pienso que sobre las cláusulas suelo hay muchas paradojas y que yo jamás hubiera dictado la sentencia que dictó el Tribunal Supremo, pues pese a que me parece justa, no me parece legal (otra cosa es que obviamente me alegre, como cualquier persona, de todo lo que beneficie a otro), sin embargo personalmente si me parece bastante abusivo tu caso concreto en el documento privado que firmaste.
Finalmente te digo que no te sientas culpable de nada, pues no has cometido un delito, simplemente estas defendiendo tus intereses de la mejor manera que puedes, y muchas veces la mejor defensa no es tratar de ganar todos los partidos, sino de empatar lo más dignamente posible.
Comprendo que te dejo exactamente igual que antes, pero tienes que entender que por más que te diga yo algo, al final quien decide es el tribunal, habla con un abogado, medita tu estrategia y adopta la solución que veas más sensata; te deseo de corazón toda la suerte del mundo.
Marina 20/06/2016 at 11:18 am Responder
Estimado Sr. Rosales;
En primer lugar quiero darle las gracias por el artículo y por su altruismo al informar con tanto detalle a propósito de un asunto tan delicado amén de sus intervenciones tanto en Iahorro como en twitter (hace tiempo que le sigo). Mi concepto de la labor del notario ha cambiado sustancialmente desde que le “conozco”
Su artículo ha resuelto algunas dudas que tenía más por intuición que por conocimiento y me ha respondido a otras que ni se me habían pasado por la cabeza, me preguntaba cómo era posible que en cuatro frases que te dan a firmar pudieran quitarte la cláusula tan ricamente.
Me ha quedado perfectamente claro que cualquier “acuerdo” que se firme debe hacerse en documento público ¿sería una novación modificativa?
Por otra parte se me ocurre que debería exigir al banco que acredite que el préstamo no ha sido titulizado pero en su caso eso tampoco garantiza que no lo sea en un futuro por lo que también sería aconsejable exigir que se anulara la cláusula en la que “el deudor renuncia anticipadamente a ser notificado de la cesión” ¿serviría para algo?
Finalmente ¿qué otra documentación debería exigir?
Tengo la amarga sensación que haga lo que haga no sirve para nada y que la única opción posible es la justicia, cosa que no está a mi alcance por ahora.
Francisco Rosales 20/06/2016 at 12:16 pm Responder
Muchas gracias por tus amables palabras, efectivamente estamos ante una novación modificativa; me parece genial tu idea de que se acredite el si el préstamo ha sido titulizado o no, más estamos ante algo deseable, sin que haya ley alguna que obligue a exigirlo (de hecho es más que cuestionable la ley que regula el tema, sin dar la suficiente publicidad al mismo, y sin modificar el retracto de créditos litigiosos).
Lamentablemente el problema no es que el recurso sea acudir a la justicia, sino el problema de los costes y la duración de la misma.
JOSE 07/09/2016 at 7:07 pm Responder
Buenas tardes. Según parece hay ya alguna sentencia de juzgado -que circula por la red-,en la que se declara nula la renuncia a percibir el importe cobrado en exceso por el banco. No la encuentro pero sí referencias a ella. Saludos.
Francisco Rosales 07/09/2016 at 7:58 pm Responder
Hola José, si puedes darme alguna referencia, la busco y la subo.
Emilio 18/10/2016 at 6:55 pm Responder
Estimado Francisco. En su calidad de Notario algo tendrá que ver en el asunto, ya que los préstamos hipotecarios se firman en notaría, y ustedes imagino que se encargan como dice de leerle y explicarle los términos del contrato a los intervinientws, con sus pros y sus contras. Echo en falta un escrito del gremio de notarios dando valor a su trabajo y no subiéndose al carro de los “indefensos”. ¿Para qué les necesitamos entonces sino para dar fe y advertir a las partes de las consecuencias de la firma de un contrato? Me parece lamentable, vivir para ver.
Francisco Rosales 18/10/2016 at 8:22 pm Responder
No se a que escrito te refieres, más creo que si lees este blog está lleno de referencias a mi trabajo, y no me subo a carro alguno; yo no represento al Notariado, solo a mi mismo, y lo que si puedo decir es que leo y explico mis escrituras de la mejor manera que se a todos los que vienen a mi despacho, el resto supera con mucho las posibilidades de un notario de pueblo.
Lo sorprendente es que no hay mejor sordo que el que no quiere escuchar, y prueba de ello es que pese a lo que escribo en este post, intentando ayudar y explicando gratuitamente los inconvenientes de este documento privado, se firman a centenares los mismos (por no decir la nula colaboración que en la difusión de este post he visto en muchos de los que se presentan como adalides de los indefensos).
Mark 26/10/2016 at 10:48 pm Responder
Buenas noches Francisco, tras mucha mucha navegación y búsqueda he dado con su blog y la verdad es que me sorprende para bien la franqueza del articulo, tengo una duda muy sencilla de mi caso particular.
Tras contratar un abogado para solicitar la nulidad de la clausula suelo y presentación de la demanda, en el plazo de 20 días hábiles que se le ha dado al banco para pronunciarse sobre la demanda me ha contactado mi abogado informándome de un acuerdo al que quiere llegar el banco. En dicho acuerdo aceptan “eliminar y dejar sin efecto”, palabras textuales, ” la denominada cláusula “suelo”, aplicándose, a partir de ese momento, el tipo de interés variable pactado en el préstamo hipotecario”.
En el segundo punto se detalla:
“Que no será necesaria la novación del préstamo para que surta efecto lo acordado, desde la homologación judicial del presente acuerdo.”
– ¿Este tipo de acuerdo que validez tiene? ¿Debería de firmarse ante notario? De no ser así, ¿sería un documento privado que me puede perjudicar en un futuro?
El banco accede a abonar lo cobrado de mas pero no especifica que el importe que abonan viene por la aplicación de dicha cláusula, lo cual me da la impresión que no admiten la ilegalidad o la falta de transparencia de dicha clausula.
– ¿Debería de firmarse una nueva hipoteca donde desaparezca dicha clausula?
Mi abogado me ha contactado a dos días de que le venza el plazo al banco, con un poco de prisa por su parte para zanjar el tema lo cual me da la impresión que me empuja a la aceptación de documento y lo que mas me ha chocado es que el banco solo accede al pago de las costas por un importe de 1000 euros y no por el total que es lo a lo que probablemente serían condenados por lo que he visto en otros casos, en fin, agradecería si pudiera arrojar algo de luz a mis dudas.
Siento la parrafada y agradecería cualquier información por su parte.
Francisco Rosales 27/10/2016 at 8:26 am Responder
Tal y como explico en el post, si hay demanda, el tema ha de resolverse judicialmente, por lo que te recomiendo encarecidamente que sigas los consejos de tu abogado, pues el es el que tiene los antecedentes y no yo, y aventurar el resultado de un pleito siempre es delicado (más sin tener esos antecedentes).
Si acaso, e insistiendo mucho en que si has confiado en tu abogado, su palabra es la que debe de valer, te hago dos reflexiones:
1.- En un pleito hay una inversión de tiempo y dinero importante, y un sufrimiento que creo que ya conoces, por lo que no es mala postura optar por ganar en vez de por arrasar al contrario (piensa que toda victoria que tu logres, también van a suponer derrotas de tiempo y dinero)
2.- Si hay una demanda, tal y como recomiendo en este post, la solución acertada es una transacción judicial, no extrajudicial, y la alternativa es la novación del préstamo.
maripaz 06/11/2016 at 9:21 pm Responder
Buenas tardes. Me ha resultado muy esclarecedora la explicación de por qué es siempre mejor, sin duda, un documento notarial que uno privado con el banco.
Estoy en proceso de negociar mi clausula suelo porque, para mi perjuicio, soy autónoma y la hipoteca se constituyó para financiar el local donde trabajo. Un abogado me ha dicho que ganar los juicios sobre la clausula suelo si eres “profesional” es mucho mas dudoso que en otros casos.
Por ello estoy negociando la eliminación de la clausula suelo (a costa de subir el interés pactado).
Para hacer público ese nuevo acuerdo, además de notario (unos 150€ como usted comenta), ¿podría informarme, por su experiencia, de cuánto costaría el Registro?
Y, por otra parte, el documento ¿está sujeto a pago del modelo 600? ¿tiene la condición de documento sin cuantía? ¿está sujeto o exento?
Si tengo avalistas en la hipoteca ¿tienen que venir ellos conmigo a la notaría y firmar el acuerdo?
Francisco Rosales 07/11/2016 at 7:18 am Responder
Los avalistas han de acudir, porque el cambio de las condiciones sin su consentimiento puede provocar la extinción del aval, y es lógico que el banco no quiera perder garantías.
En cuanto a los costes, siento decirte lo mismo que hago a otros comentarios, este no es el lugar adecuado para hacerlo, y menos si no voy a firmar yo la escritura, te recomiendo que acudas a la notaría más cercana, aunque te indico que estamos ante un documento muy bonificado arancelariamente y exento de impuestos (otra cosa es que haya que liquidarlos).
El motivo principal de ello, es que no es lo mismo novar para quitar una cláusula suelo, que aprovechando esa novación se añadan otros pactos o cláusulas, es bastante frecuente que así suceda, y comprende que no quiero facilitarte información equívoca.
Monica 23/12/2016 at 12:05 am Responder
Hola Don Francisco Rosales desde ya muchas gracias por su articulo
queria consultarlo ya que en Diciembre 2015 sacamos un credito hipotecario y en marzo de 2016 hicimos una escritura de ampliacion y novacion de prestamo con garantia hipotecaria y en uno de los puntos dice …. Pacto de supresion de los tipos de interes minimo y maximo …….
tengo derecho a reclamar que me devuelvan mi dinero por el tema de la clausula suelo ???
Francisco Rosales 23/12/2016 at 6:51 am Responder
La reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea abre muchas incógnitas, y sinceramente no sabría darte una respuesta, máxime porque la cláusula suelo no es nula, sino sólo aquellas (muchas por otra parte) que hayan sido declaradas como tales por los tribunales de justicia.
Derecho a reclamar, por supuesto que tienes, y con esta conocida sentencia, más aún; sin embargo no quiero llamarte al engaño, pues ante todo has de estar al contenido de lo que has firmado (contenido que desconozco, pero supongo que incluirá una renuncia).
Lo correcto es que acudas a un abogado, pero recuerda que los pactos hay que cumplirlos; así como que la cláusula suelo no es nula, sino que puede ser nula, si el banco no ha sido transparente en la negociación, por lo que la reciente sentencia del TJUE resuelve muchas incógnitas, más no todas, y desde luego lo que resuelve es el problema de los que reclamaron, no los de quienes no lo han hecho (salvo indirectamente).
Te anticipo, que pese a que lo que preguntas ha de responderlo un abogado, y especialmente los tribunales, salvo que la banca adopte alguna medida para parar el escándalo social que hay (y es posible que lo haga) no soy muy optimista en tu caso, aunque te deseo de corazón toda la suerte del mundo.
Josune Sandin 10/01/2017 at 9:32 am Responder
Buenos dias sr Rosales. Pena pena grande q tengo pq yo soy de las q teniendo abogado y no qieriendo firmar documento ya q tenia fecha de juicio al final con el marido en paro y demas pq lleva a 2años peleando con mi entidad y riendose de mi y amenazandome con que les tendria q pagar a ellos todo costas y demás. Terminé firmando un acuerdo en Julio del 2014 renunciando al resarcimiento de costas y gastos otorgande la caja la cantidad de 318€ y desestimando y archivando el procedimientosin imposicion de costas. Eliminandome la clausula de tipo de interes ordinario minimo pactado en la escritura para el resto de la vida del prestamo. He estado con otro abogado y dice q no tiene valor si no ha habido novacion publica q un juez en Zamora los esta dando por nulos. Q debo hacer para no equivocarme de nuevo? Ademas q yo quisiera si conoce usted un abogado fiable para usted q mirara todo mi prestamo es abusivo y no me importaria hacerlo de cero si un juez me lo indicara tengo interes maximo y de demora18%, gastos de hipoteca todos por cuenta mia por impago de 1dia q le ingresaron a mi marido la nomina 15€ e intereses de mas en la cuota de ese mes habiendoles llamado yo el dia anterior q me traspasaran en la cuenta de cargo de la hipoteca la cuantia de la cuota ya q no me encontraba en la ciudad. Y nada no lo hicieron. Siento mucho mi extensión. Saludos J
Francisco Rosales 10/01/2017 at 12:21 pm Responder
Es muy importante seguir las recomendaciones del abogado, pues para eso es un profesional, lamentablemente no conozco ninguno especial en Zamora, pero seguro que hay fantásticos profesionales.
Jose 19/02/2017 at 11:24 pm Responder
Buenas noches Sr. Rosales. Tengo cláusula suelo en una subrogación sin novación. 12% de techo y 4’95 de suelo, el promotor me dijo verbalmente que me quedaría una hipoteca de unos 550 euros y que las dos plazas de garajes que compré a parte de la vivienda entrarían dentro del mismo préstamo, siendo mi sorpresa que me hicieron 3 préstamos (2 plazas de garajes y vivienda) y una letra mensual de más de 700 euros. En las escrituras se redactan los tipos de intereses anteriormente mencionados en negrita pero sin hacer mención de que es cláusula suelo, más un párrafo que dice que he sido informado de todo. Tengo posibilidad de conseguir la nulidad de dicha cláusula y recuperar lo retroactivo pagado de más??? Muchas gracias, un saludo.
Francisco Rosales 20/02/2017 at 8:42 am Responder
En el tema cláusulas suelo hay una gran desinformación, y los criterios de los tribunales son oscilantes, siendo que tengo además una opinión muy particular del tema, por lo que poco puedo ayudarte.
Lo que si te puedo decir es que posibilidades tienes, más no certezas; eso si, los derechos no se tienen, sino que se ejercen, por lo que te recomiendo que acudas a un abogado, y que seas consciente de que nada se logra sin esfuerzo y menos si no lo haces; pero anticiparte el resultado de un pleito siempre es temerario.
Entiendo que necesites tener certezas, más sería temerario por parte mía, garantizarte en un simple comentario de un blog, el resultado de un pleito, en el que las otras partes también tendrán sus defensas y documentación.
Insisto, no te doy certezas, pero si lo que quieres es esperanzas, te las puedo dar; y si me preguntas si es buena inversión acudir al abogado, te respondo que sin ningún género de dudas yo lo haría.
INES MARIA 06/03/2017 at 12:39 pm Responder
Tengo una hipoteca desde hace 9 años, tenia clausula suelo, pero lo descubri cuando al bajar el euribor no me bajaba la mensualidad del prestamos. Varias veces acudi al banco para reclamarlo, de hecho me bajaron dos veces dicha clausula. Al final en Febrero de 2.015 firme una novacion, en Notaría, claro, me eliminaron dicha claúsula, sin devolverme ninguna cantidad, a cambio de subirme los intereses y firmando que no reclamaria al banco nada referente a la clausula suelo. Tengo posibilidades de que me devuelvan algo, habiendolo firmado ante notario?. Gracias. Por lo que he leido por ahi, el cliente se tiene que quedar de hecho y derecho, como si no hubiese existido dicha clausula, entonces, si o hubiera existido, yo no hubiese firmado la novación. Saludos,
Francisco Rosales 07/03/2017 at 7:29 am Responder
A estas alturas de jurisprudencia sobre cláusulas suelo pocas certidumbres hay, y desde luego no te voy a decir que no reclames, ni que los jueces no vayan a darte la razón, más lo cierto es que no una, sino dos veces has negociado sobre la cláusula suelo (cuando la firmantes y cuando acordaste modificarla, y en la segunda ocasión no veo la falta de transparencia que es lo que el Tribunal Supremo reiteradamente pide para anular la cláusula suelo).
En todo caso, te doy mi parecer, e insisto en que lo mejor es que acudas a un abogado.
Tomas 30/03/2017 at 1:24 pm Responder
Bueno, me paso por aquí solamente para decir que la mayoría de bancos están ofreciendo 1/3 parte de lo que deberían pagar por la cláusula suelo. La diferencia no sólo deriva de los intereses sino que al pagar más intereses, amortizas menos capital y además a su vez deberías pagar menos capital e intereses en la siguiente cuota……..
Esto es lo que se llama la “separación de poderes” en la democracia:
Los poderosos se acogen a trámites extrajudiciales.
Los no poderosos tienen que pasar “n” instancias judiciales……
Francisco Rosales 30/03/2017 at 2:12 pm Responder
Desconozco las ofertas de los bancos, más el acogerse a soluciones judiciales o extrajudiciales, supongo que lo dices por la más que cuestionable normativa que ha sacado el gobierno a cuenta de las cláusulas suelo, y comparto contigo mi descontento con la misma, aunque no veo que se conculque el principio de separación de poderes, sino lo que es el deber del poder público de velar por los intereses de los ciudadanos, y especialmente de los más necesitados de ayuda.
Pablo 07/06/2017 at 6:28 pm Responder
Porque hay tan poca información en la red sobre como reclamar la eliminación de la cláusula suelo si el préstamo está titulado ?. Ademas ante cualquier comunicación ante el banco que realizó el préstamo y después lo titulizó, se limitan a decir que no saben nada, que nos les compete.
Seria posible conocer como proceder para reclamar esa eliminación de una hipoteca titulizada ?
Francisco Rosales 07/06/2017 at 6:50 pm Responder
La red es gratuita y no es obligatoria, por si te interesa te puedo poner este enlace http://tallerdederechos.com/destejiendo-la-red-i-la-titulizacion-hipotecaria-quien-se-ha-llevado-mi-prestamo/, pero es un tema complejo en el que ante todo conviene acudir a un abogado.
Arrate 25/07/2017 at 5:33 pm Responder
He encontrado su Blog por casualidad y creo que habrá servido a algunas personas para que no cometieran el error que yo si cometí.
Lo primero le comparto un enlace en el que cita 4 sentencias anulando los acuerdos con los bancos.
(por si las quiere analizar),como sugería anteriormente
https://perez-girona.com/2017/01/05/puedo-reclamar-por-la-clausula-suelo-si-he-firmado-un-acuerdo-con-el-banco/
Ahora expondré brevemente mi caso y le haré una pregunta, que por más que busco,no consigo respuesta.
Yo firme el acuerdo, haciendo una escritura de novacion,ante un notario”recomendado “por el banco.
Casi obligada por mi situación económica,el quitarme la clausula suponía pagar 600 euros menos de diferencia mensual.
Pero antes consulté con mi notario de confianza,que desafortunadamente ya no está, e hice lo que el me recomendó,que fue:
En abril de 2016,antes de la escritura de novacion,firmar un acta de declaraciones ante mi notario en la que,simplificando, explique todo el proceso y que no estaba de acuerdo con lo que iba a firmar, pero que lo hacía por necesidad.
Después en el notario del banco hice la novacion.
Cuando recogí la escritura,otra vez con mi notario,volví a hacer otro acta,explicando las circunstancias.
Podría usted decirme si ahora puedo reclamar la retroactividad?
Ya he reclamado al banco y me la han denegado.
Hay límite de tiempo para presentar la demanda o puede prescribir?
Intentando haber sido lo más concisa posible,agradecería su opinión
Francisco Rosales 25/07/2017 at 7:48 pm Responder
Hola Árrate.
Sinceramente no me gusta la actuación de mi compañero dando pié a una reserva mental, en todo caso, espero que entiendas que no siendo abogado, anticipar el resultado de un pleito es aventurado siempre; a mi juicio si hay algo que está claro es que por necesidad o por lo que sea, eras más que consciente de lo que firmabas, y la causa que provoca, según el Tribunal Supremo, la nulidad de la cláusula suelo es la falta de transparencia en la negociación, siendo que a mi juicio, poco puedes afirmar que no hubo transparencia, cuando eras perfectamente consciente de lo que hacías.
mar 26/09/2017 at 8:45 pm Responder
Yo tenía una cláusula suelo con mi banco, les reclamé la bajada o retirada de la misma y el banco accedió en 2015, pero me hizo firmar un documento en el que me comprometía a no reclamarles nada. He consultado a abogados y hay quien me dice que si me meto en juicio no sabemos cual será el resultado y que no es ético puesto que en ese momento el banco me quitó la cláusula y yo sabía lo que estaba firmando y si vamos a juicio y perdemos nos condenaran en costas. Pero yo por otra parte veo que el banco hizo firmar eso porque sabía que no se le avecinaban buenos tiempos y se estaba cubriendo las espaldas.
Francisco Rosales 27/09/2017 at 8:23 am Responder
El caso lo explico en este post, y sinceramente creo que el riesgo de perder y ser condenado en costas existe, aunque evidentemente nadie puede garantizarte el resultado de un pleito, salvo un juez en la sentencia de dicho pleito.
El banco no te hizo firmar nada, te ofreció una firma, y negoció contigo, que libre y voluntariamente hiciste lo que más conveniente consideraste para tus intereses, igual que el banco hizo lo que consideró más conveniente a los suyos.