Source: https://huurgeschil.nl/category/huurrecht-overige-bedrijfsruimte/
Timestamp: 2018-10-22 13:16:50+00:00
Document Index: 82950452

Matched Legal Cases: ['gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ']

Huurrecht Overige Bedrijfsruimte Archieven — Huurgeschil.nl
Categorie: Huurrecht Overige Bedrijfsruimte
Huurgeschil.nl > Huurrecht Overige Bedrijfsruimte
Afrekening servicekosten ten behoeve van bedrijfsruimte – Updates
Bijgewerkt 6 oktober 2013. Gedeelte servicekosten uit hoofdstuk huurprijzen gehaald.
Bijgewerkt 22 juni 2014. Verwijzing naar de Warmtewet ingevoerd.
Bijgewerkt 28 september 2014. Het hof besliste in haar arrest van 29 januari 2013 ( ECLI:NL:GHARL:2013:BY9973 ) over dit gedeelte van het verweer van de huurder dat de verhuurder inderdaad zijn vordering op grond van de algemene voorwaarden voldoende inzichtelijk moet maken en niet kan volstaan met het sturen van facturen.
Bijgewerkt 29 september 2014. Uit het arrest van het hof te Amsterdam van 22 december 2009 ( ECLI:NL:GHAMS:2009:BP6652 ) is duidelijk dat de huurder door een gewijzigde berekeningwijze van servicekosten te betalen met deze gewijzigde berekening akkoord wordt geacht te gaan.
Bijgewerkt 29 september 2014. De Hoge Raad oordeelde in haar arrest van 7 oktober 2011 ( ECLI:NL:HR:2011:BR3085 ) dat de in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden.
Bijgewerkt 30 september 2014. Mr Wissink merkt in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad ( ECLI:NL:PHR:2011:BR3085 ) hierover het volgende op. Het is niet ongewoon is dat zakelijke partijen soms druk zetten om een bepaald resultaat te bereiken is. Zolang daarbij geen juridische grenzen worden overschreden, is dat in juridisch opzicht aanvaardbaar. Het handelen van een partij conform de wensen van de andere partij, kán daarom duiden op instemming (zij het wellicht ‘nolens volens’). Of daarvan sprake is, vergt een beoordeling van de omstandigheden van het geval.
Bijgewerkt 26 oktober 2014. De verhuurder die de huurder bij leegstand een groter aandeel in de servicekosten in rekening bracht dan bij een grotere bezetting van het pand, werd teruggefloten in het arrest van het hof te Amsterdam van 14 december 2010 ( ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0589 ).
Bijgewerkt 26 oktober 2014. De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam oordeelde in haar vonnis van 2 december 2011 (1084520 CV EXPL 09-31995, WR 2012/85) dat van de verhuurder als tegenprestatie voor de berekende adminstratiekosten mag worden verlangd dat deze niet alleen kopieën van facturen aan de huurder verstrekt, maar dat de verhuurder ook toe ziet op het kostenniveau van de ingeschakelde derden.
Bijgewerkt 14 november 2014. Invoering conclusief variabelen servicekosten. Jones Lang Lasalle heeft in haar rapport “Office Service Charge Analysis Report (OSCAR)” van februari 2012 en het rapport van 2013.
Bijgewerkt 20 november 2014. Aanvulling gegevens met betreking tot de Warmtewet.
Bijgewerkt 25 januari 2015. Hoofdstuk aangepast met onderdeel BTW.
Bijgewerkt 9 augustus 2016. Het gerechtshof te Amsterdam heeft in haar arrest van 22 december 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:5394 ) beslist dat meerpremie van de opstalverzekering aan de huurder doorberekend mocht worden.
Bijgewerkt 19 april 2017. De kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, oordeelde in haar vonnis van 18 januari 2017 ( ECLI:NL:RBNHO:2017:872 ) wees de vordering van de verhuurder wat betreft een naheffing van de servicekosten af. De kantonrechter nam hierbij in aanmerking dat de verhuurder onvoldoende aanknopingspunten heeft gegeven waaruit het werkelijk verbruik door de huurder – bij benadering – kon worden afgeleid.
Bijgewerkt 3 maart 2018. Berekening servicekosten door kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam, locatie Dordrecht, in haar vonnis van 20 april 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:10376) verhouding verhuurde oppervlakte en totale oppervlakte?
Hogere doorberekende premie voor de brandverzekering
In de algemene voorwaarden is doorgaans een bepaling opgenomen die onder de volgende formulering of onder een aan deze bepaling gestelde formulering met gelijkwaardige strekking is opgenomen:
Indien in verband met de aard of uitoefening van het beroep of bedrijf van huurder voor het gehuurde, dan wel het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, een hogere dan normale premie van brandverzekering voor opstal of inventaris en goederen aan verhuurder of andere huurders van het gebouw of complex in rekening wordt gebracht, zal huurder het meerdere boven de normale premie aan verhuurder of die andere huurders vergoeden. Verhuurder en andere huurders zijn vrij in de keuze van de verzekeringsmaatschappij, de bepalingen van de verzekerde waarde en de beoordeling van de redelijkheid van de verschuldigde premie. Onder “normale premie” wordt verstaan de premie die verhuurder of huurder, bij een te goeder naam en faam bekend staande assuradeur kan bedingen voor het verzekeren van het gehuurde respectievelijk zijn inventaris en goederen, tegen brandrisico op het moment direct voorafgaande aan het afsluiten van deze huurovereenkomst, zonder daarbij rekening te houden met de aard van het door huurder in het gehuurde uit te oefenen bedrijf of beroep, alsmede – gedurende de duur van de huurovereenkomst – elke aanpassing van deze premie, die niet het gevolg is van een verandering van de aard of omvang van het verzekerde risico.
Deze bepaling heeft als doel dat de premie van de opstalverzekering die de verhuurder extra moet betalen door de bedrijfsvoering van de huurder op deze huurder kan worden afgewenteld. De normale premie van de opstalverzekering wordt geacht in de betaalde huurprijs te zijn begrepen.
Het gerechtshof te Amsterdam heeft in haar arrest van 22 december 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:5394) een oordeel moeten geven over een geschil tussen huurder en verhuurder waarbij de verhuurder de meerpremie door wenste te berekenen en waarvan de huurder van mening was dat de bedoelde bepaling in de algemene voorwaarden niet opging omdat het gehuurde voordat partijen een huurovereenkomst sloten al als horecaonderneming was verhuurd en als café-bedrijf werd geëxploiteerd, zodat de huidige exploitatie als café-bedrijf geen verhoogd risico met zich mee zou brengen. Daarnaast was huurder van mening dat zij geen premie verschuldigd zou zijn, omdat partijen overeen zouden zijn gekomen dat de verhuurder geen servicekosten aan de huurder zou berekenen.
Het hof gaf de huurder ongelijk. Het hof was van oordeel dat de huurder, gelet op de inhoud van de algemene bepalingen, redelijkerwijs niet tot de gerechtvaardigde verwachting heeft kunnen komen dat de eventueel door hem verschuldigde meerpremie brandverzekering in de huurprijs van de huurovereenkomsten zou zijn verdisconteerd. De ‘Kosten van leveringen en diensten’ enerzijds en de kosten in verband met ‘Belastingen, lasten, heffingen, premies’ anderzijds zijn in afzonderlijke artikelen met uiteenlopende regelingen in de algemene bepalingen opgenomen.
Het hof was voorts van mening dat een huurder de meerpremie brandverzekering was verschuldigd, ongeacht de vraag of in het gehuurde eerder een (ver)gelijk(baar) beroep of bedrijf werd uitgeoefend. De door huurder bepleite uitleg zou volgens het hof tot het ongerijmde gevolg leiden dat een verhuurder alleen bij de eerste huurder die een bepaald beroep of bedrijf in het gehuurde gaat uitoefenen de met dat beroep/bedrijf verband houdende meerpremie brandverzekering in rekening zou kunnen brengen en niet meer bij nieuwe huurders met een (ver)gelijk(baar) beroep of bedrijf.
Het bovenstaande had tot gevolg dat de verhuurder de meerkosten van de premie bij de huurder in rekening mocht brengen. Deze kosten werden dus niet zonder meer als geleverde diensten aangemerkt, waaronder de levering van gas, water en licht.
Afsluiting pakket overeengekomen diensten mogelijk?
Bij het onbetaald laten van een voorschot aan de servicekosten mocht de verhuurder niet eigenmachtig beslissen de overeengekomen diensten af te sluiten. De rechtbank Amsterdam, sector kanton locatie Amsterdam was in haar vonnis van 18 mei 2012 ( LJN: BW6626, sector kanton Rechtbank Amsterdam, KK12-751 ) in rechtsoverweging 9 van mening dat er voor deze afsluiting geen contractuele basis, noch een vonnis is op basis waarvan hij tot afsluiting mag overgaan. De kantonrechter was van oordeel dat het op deze wijze eigenmachtig afsluiten onrechtmatig was. De kantonrechter was voorts van mening dat voor het innen van een vordering juridische wegen openstaan, nog daargelaten dat een dergelijke maatregel schade kan veroorzaken, doordat de alarminstallatie niet werkt, het pand onverzekerd is en er niet gewerkt kan worden. Ook in de ROZ-bepalingen (versie 2008) is niet geregeld dat de verhuurder bevoegd is deze diensten bij het onbetaald laten daarvan af te sluiten.
Btw over verschuldigde servicekosten
De belastingdienst maakt bij het in rekening brengen van servicekosten, en voor de vraag of er Btw over servicekosten is verschuldigd, onderscheid tussen de volgende twee situaties:
de servicekosten hebben betrekking op handelingen/voorzieningen die opgaan in de verhuurdienst.
de servicekosten hebben betrekking op afzonderlijke prestaties.
De servicekosten volgen het belastingregime dat geldt voor de verhuurdienst. De wet gaat van het volgende principe uit. Als de hoofddienst de verhuur van een onroerende zaak is, dan kunnen bijkomende diensten daar dus niet aan afdoen. Van bijkomende diensten, zoals servicekosten, is sprake wanneer een dienst geen doel op zich is maar een middel om de hoofddienst van de dienstverrichter zo aantrekkelijk mogelijk te maken (Staatscourant 2013 nr. 26851 30 september 2013, bladzijde 18). Het gaat om servicekosten waarbij huurders niet de mogelijkheid hebben om hiervoor een overeenkomst aan te gaan met een derde (Hof van Justitie 11 juni 2009, zaak C-572/07 (Tellmer Property). Voorbeelden hiervan zijn:
– servicekosten die betrekking hebben op het onderhoud dat de verhuurder verricht of laat verrichten met het oog op de instandhouding van de verhuurde onroerende zaak. Hierbij moet wel het volgende in aanmerking worden genomen. Voor het huurrecht worden deze kosten niet als servicekosten aangemerkt in de zin zoals bedoeld in dit hoofdstuk. Servicekosten in de zin van dit hoofdstuk betreffen immers alle kosten, die op grond van de huurovereenkomst bovenop de (kale) huurprijs aan de huurder in rekening mogen worden gebracht. Onderhoud dat voor rekening van de verhuurder komt, wordt niet afzonderlijk aan de huurder doorbelast, omdat deze kosten in de huurprijs zitten begrepen.
– servicekosten die betrekking hebben op het gebruik van gemeenschappelijke ruimten en faciliteiten, waarbij huurders niet de mogelijkheid hebben om hiervoor een overeenkomst aan te gaan met een derde, zoals het salaris van de huismeester/portier en de kosten van het schoonmaken van liften, trappenhuizen, en de kosten van het onderhoud van de gemeenschappelijke tuin, en het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten;
– servicekosten die betrekking hebben op bestanddelen van onroerende zaken, waarbij huurders niet de mogelijkheid hebben om hiervoor een overeenkomst aan te gaan met een derde, zoals onderhoudscontracten voor cv-ketels, geisers, boilers e.d. (Hoge Raad 8 september 1993, nr. 28.993).
Deze servicekosten moeten voor de belastingheffing op hun eigen merites worden beoordeeld (Staatscourant 2013 nr. 26851 30 september 2013, bladzijde 25). Het gaat om servicekosten waarbij huurders de mogelijkheid hebben om hiervoor een overeenkomst aan te gaan met een derde (zie het hiervoor aangehaalde Tellmer Property-arrest). Een voorbeeld hiervan zijn de servicekosten voor het zogenoemde huurdersonderhoud, het klein onderhoud aan de gehuurde onroerende zaak dat volgens de huurovereenkomst en het Burgerlijk Wetboek voor rekening en risico van de huurder komt (zoals onderhoud aan de deurbel, de brievenbus, deurkrukken e.d.). Voor bedrijfsruimte kan het klein onderhoud ook in het nadeel van de huurder uitgebreid worden zoals doorgaans wordt overeengekomen in artikel 14.4 van de algemene (ROZ)voorwaarden 2008. Als de huurder en de verhuurder afspreken dat het onderhoud toch feitelijk door de verhuurder uitgevoerd wordt en afzonderlijk aan de huurder doorbelast wordt, dan moet de verhuurder deze werkzaamheden belasten met BTW.
Als de verhuurder gas, water en licht ten aanzien van het gehuurde levert en er is niet sprake van een all-inhuurprijs en het gaat het om servicekosten waarbij huurders niet de mogelijkheid hebben om hiervoor een overeenkomst aan te gaan met een derde (Hof van Justitie 11 juni 2009, zaak C-572/07 (Tellmer Property), dan kunnen deze kosten niet zonder meer afzonderlijk met Btw worden belast. Als er wel een afzonderlijke aansluiting is en de verhuurder levert desondanks de nutsvoorzieningen, dan kunnen deze kosten wel met Btw worden belast. Is er geen afzonderlijke aansluiting (bijvoorbeeld bedrijfsverzamelgebouw met één aansluiting voor alle huurders), dan lijkt het in de rede te liggen dat de verhuurder de Btw niet afzonderlijk door kan belasten aan de huurders.
Opeisbaarheid vordering servicekosten
Allereerst dient de verhuurder de kosten inzichtelijk te maken conform de in de algemene voorwaarden gestelde regels. De algemene voorwaarden voor kantoren en winkelruimte, respectievelijk versie 2003 en 2008, geven deze verplichting als volgt weer: “Verhuurder verstrekt huurder over elk jaar een servicekostenafrekening, onder vermelding van de periode waarop deze betrekking heeft en wijze van berekening daarvan alsmede, voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in die kosten”. Als de verhuurder hier niet aan heeft voldaan en de verhuurder stuurt zonder onderbouwing een factuur, dan kan de huurder de in deze factuur genoemde bedragen afwijzen wegens onvoldoende onderbouwing van deze in rekening gebrachte bedragen.
In hoger beroep voor het hof Arnhem-Leeuwarden beweerde de huurder op grond van een onvoldoende specificatie van de van de door de verhuurder overlegde facturen de daaraan ten grondslag liggende bedragen niet verschuldigd te zijn. Het hof Arnhem-Leeuwarden besliste in haar arrest van 29 januari 2013 ( ECLI:NL:GHARL:2013:BY9973 ) over dit gedeelte van het verweer van de huurder dat de verhuurder inderdaad zijn vordering op grond van de algemene voorwaarden voldoende inzichtelijk moet maken en niet kan volstaan met het sturen van facturen. De verhuurder had echter in het geding producties overgelegd waaruit bleek dat er jaarlijkse rubrieksgewijze overzichten naar de huurder waren gestuurd. In deze stukken werd ook duidelijk gemaakt op welke wijze de kosten waren berekend en op welke wijze deze kosten over de verschillende huurders zijn omgeslagen. Voorts werden ook kopieën van de daaraan ten grondslag liggende facturen uit het tijdvak 2006 tot en met 2009 overgelegd. Tevens werd door de verhuurder e-mailwisseling overgelegd waaruit viel af te leiden dat deze stukken door haar verschillende keren aan de huurder waren verzonden en partijen over die verzending ook hebben gecorrespondeerd. Het standpunt van de huurder dat deze slechts facturen en geen onderbouwing van facturen had ontvangen en dat de gevorderde bedragen daarom niet waren verschuldigd, spatte als een zeepbel uiteen en werd door het hof dan ook afgewezen.
De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem heeft in haar vonnis van 1 september 2011 ( LJN: BT2014, sector kanton Rechtbank Haarlem, 501536/CV EXPL 11-2989 ) mooi weergeven wanneer een vordering ter zake van servicekosten opeisbaar wordt. De rechtbank was van mening dat ten aanzien van de opeisbaarheid van de vordering slechts aansluiting gezocht kon worden bij artikel 16 lid 6 van de algemene bepalingen (kantoorruimte, versie 2003), waarin is vastgelegd dat te weinig betaalde servicekosten zullen worden voldaan “binnen een maand na verstrekking van het overzicht”. Vanaf dat moment ging een verjaringstermijn lopen en niet eerder (rechtsoverweging 2). Er is geen verval van recht ter zake van vordering van servicekosten, omdat uit artikel 6 van de huurovereenkomst, waarin is opgenomen dat “verrekening jaarlijks achteraf” plaatsvindt, niet zonder meer kan worden afgeleid dat sprake is van een termijn waarbinnen de verhuurder de verplichting tot afrekening moet nakomen, op straffe van verval van haar eventuele vorderingsrechten (rechtsoverweging 3). Ook aan de andere in de algemene voorwaarden genoemde termijnen is geen sanctie van verval van rechten te ontlenen.
Eenzelfde standpunt over rechtsverwerking van de in rekening gebrachte bedragen is door de rechtbank, Utrecht, sector kanton, van 11 juli 2012 ( LJN: BX3489, rechtbank Utrecht, 771616 UC EXPL 11-13817 DJ/4066 ). Een oplossing hiervoor is dat de huurder de verhuurder schriftelijk verzoekt alsnog zo spoedig mogelijk een eindafrekening te sturen. Mocht de verhuurder daartoe niet overgaan, dan kan de verhuurder tegen een beroep op rechtsverwerking aanlopen als deze in een later stadium alsnog aanvullende bedragen wenst te claimen. Een ingebrekestelling zijdens de huurder lijkt mij niet mogelijk omdat er niet sprake is van een opeisbare vordering.
De ROZ-voorwaarden 2008 (artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte) nemen in het kader van de afrekening van de servicekosten de redelijke kosten tot uitgangspunt als de kosten van de overeengekomen diensten niet één op één doorberekend kunnen worden (zie artikel 21 lid 3 AV). Dit komt overeen met de berekening van servicekosten voor geliberaliseerde woonruimte. Slechts voor niet-geliberaliseerde woonruimte geldt een berekening van de werkelijke kosten als uitgangspunt.
De rechtbank berekende de servicekosten van de gehuurde (kantoor)ruimte op basis van het gehuurde aantal m² BVO in verhouding tot het totaal aantal m² van het complex waarin het gehuurde zich bevond. Daarnaast vond de rechter de verhuurder geen recht op nadere bewijslevering van haar vordering toekwam nu deze bij de dagvaarding verkeerde gegevens had aangeleverd en ook tijdens de procedure onjuiste gegevens (verkeerd aantal m² van het gehuurde en in rekening gebrachte posten die geen betrekking op het gehuurde hadden) had aangeleverd. De rechter onderbouwde dit standpunt in rechtsoverweging 3.5 als volgt: het feit dat de verhuurder in dit stadium van de procedure een berekening overlegt die nieuwe vragen oproept en onjuistheden bevat, moet voor rekening en risico van de verhuurder komen, temeer nu deze berekening reeds bij dagvaarding in het geding had kunnen worden gebracht. De kantonrechter ziet geen aanleiding om de verhuurder alsnog de gelegenheid te geven de berekening te verhelderen of te herstellen.
Redelijke verdeling kosten
De berekening van de servicekosten op basis van het gehuurde aantal m² BVO is doorgaans het uitgangspunt van de in rekening te brengen kosten. Er wordt door de verhuurder een voorschotbedrag gevraagd. Het is de bedoeling dat dit voorschotbedrag een redelijke benadering geeft van de uiteindelijk in rekening te brengen kosten.
Met betrekking tot servicekosten heeft als uitgangspunt te gelden dat alle huurders samen de lasten van de servicekosten dragen. Het ligt niet in de rede dat een verhuurder (een deel van) de servicekosten voor zijn rekening neemt. De kosten dienen immers ter facilitering van de huurders c.q. het gehuurde. Dit betekent dat gedaagden redelijkerwijs mochten verwachten dat de som van de breukdelen die zij voor de verschillende huurders hanteren, uitkomt op 1/1.
Gelet op het hiervoor genoemde uitgangspunt dat de breukdelen tezamen moeten uitkomen op 1/1, zullen de teller en de noemer van de breuk in gelijke eenheden moeten worden geformuleerd. Als er een bepaalde oppervlakte is verhuurd, dan kan deze oppervlakte voor de berekening van de servicekosten niet alleen tot uitgangspunt worden genomen. Het BVO is immers de totale oppervlakte van een verhuurd gebouw, waarbij ook niet verhuurbare gedeeltes, zoals parkeerruimtes en ruimten voor gebouwinstallaties aan huurders worden toegerekend. Als het gehuurde dus een oppervlakte van 3327 m² beslaat, dan kan deze oppervlakte niet alleen dienen voor de berekening van het deel van de servicekosten dat voor rekening van de huurder komt, omdat geen oppervlaktes voor niet verhuurbare gedeeltes zijn verdisconteerd. Als de totale grootte van een gebouw dus 10.274,64 m² beslaat en de totale oppervlakte van de verhuurde winkels 8502 m² beslaat, dan zal voor het uitgangspunt van de berekening van het volgende uitgegaan dienen te worden. Wanneer de oppervlakte van de gehuurde unit (3327 m²) als teller wordt gebruikt voor de berekening van de breuk, heeft dit tot gevolg dat de totale gehuurde oppervlakte van de winkelruimtes (8502 m²) als noemer moet worden gehanteerd. Dit kan volgens de kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam, locatie Dordrecht, in haar vonnis van 20 april 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:10376, niet op Rechtspraak.nl gepubliceerd, wél gepubliceerd in WR 2018,28) als redelijke verdeling van kosten worden beschouwd.
In het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 30 november 2011 ( ECLI:NL:GHLEE:2010:BR2491 ) werd in rechtsoverweging 3.3 bevestigd dat de voorschotbedragen de werkelijke kosten worden geacht te benaderen. In het huurcontract stond dat het bedrag aan servicekosten het bedrag van ƒ 28,– per vierkante meter beliep. De huurder kreeg een forse naheffing en beriep zich er op dat zij uit mocht gaan van een bedrag van ƒ 28,– per vierkante meter. Het hof ging niet mee met het argument van de huurder. De huurder had van de verhuurder ook een schriftelijke garantie kunnen vragen daaromtrent. Nu de verhuurder dit niet heeft gedaan, kan zij zich er ten opzichte van de verhuurder niet op beroepen dat de eindafrekeningen aanmerkelijk hoger zijn uitgevallen dan waarop zij had gehoopt. Een beroep op dwaling slaagde ook niet vanwege het volgende. Volgens de rechter was niet aannemelijk geworden dat een hoger voorschotbedrag de huurder had afgehouden van het sluiten van de huurovereenkomst, mede omdat de vertegenwoordiger van de huurder desgevraagd heeft verklaard dat hij de overeenkomst waarschijnlijk ook op overigens dezelfde voorwaarden zou zijn aangegaan indien het voorschotbedrag ƒ 60,00 per m² per jaar was geweest. Aan het voor een geslaagd beroep op dwaling vereiste causale verband is dan ook niet voldaan.
Een beroep op dwaling is niet nodig als door de verhuurder een – naar achteraf bezien – te laag voorschotbedrag in rekening is gebracht, indien met de huurder is overeengekomen tussenmeters te plaatsen bij aanvang van de huurovereenkomst. Verder was het hiernavolgende door partijen besproken: “Huurder betaalt maandelijks een voorschot aan verhuurder. Na drie maanden zullen de standen gecontroleerd worden en zal worden bezien of de maandelijkse termijnen aangepast dienen te worden. Ieder halfjaar volgt er een officiële verrekening van het verbruik”. Het voorschotbedrag aan energie beliep een bedrag van € 750 per maand. Door de verhuurder werden de beloofde tussenmeters niet geplaatst, die het werkelijke verbruik diende de monitoren. De afgesproken controle van de meterstanden was door de verhuurder niet uitgevoerd. De verhuurder wenste over de jaren 2014 en 2015 een bedrag van € 1.700 per maand in rekening te brengen. De verhuurder vorderde, na wijziging van eis, een verklaring voor recht dat de huurder over de periode 2014 en 2015 60% van de energiekosten verschuldigd is.
De kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, oordeelde in haar vonnis van 18 januari 2017 ( ECLI:NL:RBNHO:2017:872 ) over deze kwestie als volgt. Een huurder dient er rekening mee te houden dat de voorschotbedragen niet definitief zijn omdat deze voorschotten naderhand gecorrigeerd kunnen worden op basis van het werkelijk verbruik. In de huurovereenkomst is de verplichting voor de verhuurder neergelegd om tussenmeters te plaatsen, zodat het werkelijke energieverbruik kan worden gemeten. De verhuurder heeft echter geen tussenmeter geplaatst. Hierdoor zien partijen zich voor het probleem gesteld dat er geen eindafrekening met betrekking tot de werkelijk aan het gehuurde geleverde energie opgemaakt kon worden. De kantonrechter was van oordeel dat dit probleem voor rekening van de verhuurder behoorde te komen. Immers, aan de overeengekomen verplichting tot het plaatsen van een tussenmeter kan in redelijkheid geen andere betekenis toegekend worden dan dat daarmee juist het werkelijke energieverbruik meetbaar gemaakt kan worden. De kantonrechter nam hierbij in aanmerking dat de verhuurder onvoldoende aanknopingspunten had gegeven waaruit het werkelijk verbruik door de huurder – bij benadering – kon worden afgeleid.
Ik vind de uitspraak onbevredigend. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de ingestelde vordering. Er is namelijk gevorderd te verklaren voor recht dat de huurder over een bepaalde periode 60% van de energiekosten verschuldigd is. Als de werkelijke kosten niet vastgesteld kunnen worden, dan kan ook de gevorderde verklaring voor recht niet worden toegewezen. Als de vordering was ingesteld inhoudende dat er een bepaald bedrag, of een in redelijkheid vast te stellen bedrag gevorderd was, dan had de rechter naar mijn mening een redelijke schatting van de verschuldigde servicekosten moeten maken. Gezien bovenstaande uitspraak van het gerechtshof te Leeuwarden van 30 november 2011 ( ECLI:NL:GHLEE:2010:BR2491 ) maakt het te laag stellen van het voorschotbedrag niet zonder meer vordering van bedragen boven dit voorschotbedrag onmogelijk. De verhuurder had rekening kunnen houden met het grote verschil tussen de voorschotbedragen en van de werkelijke kosten een oplopend gedeelte van de geschatte kosten kunnen vorderen. De verjaringstermijn voor instelling van de vordering was ook nog niet verstreken. Het lijkt mij niet in het nadeel van de huurder als er middels schatting een deel van de werkelijke kosten in rekening gebracht zou worden. Zouden de meters eerder zijn aangebracht en zou het werkelijk verbruik daadwerkelijk een bedrag van € 1.700 hebben geluid, dan zou het in rekening brengen van een geschat bedrag van € 1.300 per maand niet in het nadeel van de huurder zijn geweest. Als het daadwerkelijk niet duidelijk is wat de werkelijk kosten zijn dan had de verhuurder moeten vorderen dat de huurprijs bij wijze van schatting vastgesteld zou worden. Nu dit allemaal niet is gevorderd en de vordering behoorlijk statisch is gemaakt, kon de rechter niet anders oordelen dan de vordering af te wijzen.
De verdeelsleutel met betrekking tot de overeengekomen zaken en diensten kan gedurende de looptijd van de huurovereenkomst worden aangepast. Uit het arrest van het hof te Amsterdam van 22 december 2009 ( ECLI:NL:GHAMS:2009:BP6652 ) is duidelijk dat de huurder door een gewijzigde berekeningswijze van servicekosten te betalen met deze gewijzigde berekening akkoord wordt geacht te gaan. In deze zaak was door de verhuurder aan de huurder een voorstel ter zake van een structurele aanpassing van de berekeningswijze van de servicekosten gedaan. In eerste instantie waren partijen overeengekomen dat de huurder de verbruikskosten overeenkomstig de gehuurde oppervlakte in verhouding tot de totale oppervlakte doorberekend zou krijgen. De huurder huurde 83% van het totaal beschikbare oppervlakte. Aan de huurder werd aldus in eerste instantie 83% van het elektraverbruik doorbelast. Aangezien de huurder kantoorruimte huurde en de overige ruimte opslagruimte betrof waarvan het energieverbruik feitelijk te verwaarlozen was, werd door de verhuurder een andere verdeelsleutel voorgesteld: 90% voor de huurder en de rest (10%) voor de andere gebruiker. Dit werd door het hof als een aanbod in de zin van artikel 6:217 BW aangemerkt. De huurder had volgens het hof moeten begrijpen dat de verhuurder de wil had om dit aanbod te doen. Dit sluit aan op de vertrouwensleer als begrepen in de artikelen 3:33 BW en 3:35 BW en het bepaalbaarheidsvereiste van artikel 6:227 BW. De verhuurder heeft dit voorstel aan de huurder gedaan. Als toelichting werd door de verhuurder vermeld dat de huurder praktisch alle elektra verbruik voor zijn rekening nam. Naar de mening van de verhuurder stond dit verbruik in geen verhouding met het zeer schaarse elektraverbruik van de andere gebruiker (die gebruikte immers slechts opslagruimte). De 90 % van de elektra/gas-rekening die ten laste van de huurder was gebracht zou de verhuurder dan ook graag betaald hebben zien.
Deze gewijzigde berekening werd door de huurder zonder voorbehoud betaald. Volgens het hof werd de huurder geacht dit voorstel te hebben aanvaard door de in rekening gebrachte bedragen zonder voorbehoud te betalen. Dat de verhuurder had gedreigd de aansluiting te blokkeren bij non-betaling, maakte dit niet anders. De verhuurder had zonder nadere berichten van de huurder niet hoeven te begrijpen dat de huurder onder de gestelde druk had betaald. Aan deze aanvaarding was huurder ook in het jaar daarna gebonden. De stelling van de huurder dat ook de toestemming van de andere gebruiker noodzakelijk zou zijn werd gepasseerd. Volgens het hof viel niet in te zien dat er toestemming van een derde nodig was om een contractuele relatie met de huurder te wijzigen.
De omstandigheid dat partijen in de huurovereenkomst aansluiting hadden gezocht bij het aantal vierkante meters voor de verrekeningsgrondslag, wees er niet noodzakelijkerwijs op dat partijen niet voor ogen stond de door huurder werkelijk gemaakte kosten zoveel mogelijk ten laste van huurder te brengen. Volgens het hof sloot het voorstel dan ook aan bij de bedoeling van partijen bij de overeenkomst. In zijn uitleg van de huurovereenkomst achtte het hof het uitgangspunt maatgevend en niet de uitwerking ervan in het aantal gehuurde vierkante meters. Wanneer vaststaat dat de verrekeningsgrondslag op basis van 90% verhouding sinds 2005 meer met de werkelijkheid in overeenstemming was, bracht een redelijke uitleg van de huurovereenkomst volgens het hof dan ook mee dat de huurder zich niet tegen een wijziging van de verrekeningsgrondslag naar 90% behoorde te verzetten. Met die wijziging werd immers de verrekeningsgrondslag in lijn met het uitgangspunt van de huurovereenkomst gebracht.
De huurder stelde cassatie in bij de Hoge Raad. De Hoge Raad oordeelde in haar arrest van 7 oktober 2011 ( ECLI:NL:HR:2011:BR3085 ) dat de in het middel aangevoerde klachten niet tot cassatie konden leiden. Zulks behoefde, gezien artikel 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet noopten tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. Het arrest van het hof te Amsterdam bleef ongewijzigd in stand.
Mr Wissink merkt in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad ( ECLI:NL:PHR:2011:BR3085 ) hierover het volgende op. Het is niet ongewoon dat zakelijke partijen soms druk zetten om een bepaald resultaat te bereiken. Zolang daarbij geen juridische grenzen worden overschreden, is dat in juridisch opzicht aanvaardbaar. Het handelen van een partij conform de wensen van de andere partij, kán daarom duiden op instemming (zij het wellicht ‘nolens volens’). Of daarvan sprake is, vergt een beoordeling van de omstandigheden van het geval.
De opzegging van kantoren en opslagruimte – Updates
19 augustus 2011. Verwijzing naar de Pachtwet vervangen door verwijzing naar Boek 7 titel 5 BW;
De rechtbank te ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie ‘s-Gravenhage, was in haar vonnis van 27 april 2011 ( LJN: BS8931, sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, 1043609\EJ VERZ 11-80610 ) van mening dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingtermijn met een termijn van 8 maanden na het einde van de huurovereenkomst verlengd zou worden.
Bijgewerkt 27 februari 2013. Geen doorbreking ontruimingsbescherming(zie uitspraak rechtbank Amsterdam, sector kanton, van 11 januari 2013 LJN: BZ0035, sector kanton Rechtbank Amsterdam, KK12-1852 ).
Bijgewerkt 3 juli 2013. Redactie gehele hoofdstuk herzien.
Bijgewerkt 8 april 2014. De kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam heeft zich in haar vonnis van 17 januari 2014 ECLI:NL:RBROT:2014:2346 moeten buigen over de vraag of verhoging van de huurprijs buiten de overeengekomen contractuele bedingen mogelijk was.
Bijgewerkt 14 april 2014. Volgens een arrest van de Hoge Raad van 11 april 2014 ( ECLI:NL:HR:2014:899 ) was de argumentatie van het hof juist. Het hof beschouwde een landingsbaan niet als onroerende bebouwde zaak.
Bijgewerkt 29 april 2014. De kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, locatie Eindhoven, is in haar vonnis van 17 april 2014 ( ECLI:NL:RBOBR:2014:1769 ) van mening dat van een conversie geen sprake kon zijn.
Bijgewerkt 7 februari 2015.De rechtbank Oost-Brabant, kantongerecht ‘s-Hertogenbosch, had een zaak te beoordelen waarin door een consument een huurovereenkomst met betrekking tot een garagebox was opgezegd door een e-mail. In haar vonnis van 27 februari 2014 ECLI:NL:RBOBR:2014:1396 heeft de rechter een opzegging door de huurder per e-mail geaccepteerd als een rechtsgeldige opzegging en de in de algemene voorwaarden genoemde wijze van opzegging nietig verklaard.
Bijgewerkt 9 juli 2015. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 2 december 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:5097 ). Het hof achtte het niet voldoen aan de formele wijze van opzegging van onvoldoende belang nu de verhuurder wel voldoende kennis had genomen van de wil van de huurder om de huurperiode te beëindigen tegen het einde van de overengekomen duur.
Bijgewerkt 03 juni 2016. Een voorvraag over het huurregime is voor hoger beroep vatbaar. Dit wordt in de jurisprudentie bevestigd. Het hof te ‘s-Gravenhage heeft dit in haar arrest van ( ECLI:NL:GHDHA:2015:2889).
Bijgewerkt 22 september 2016. De rechtbank Amsterdam heeft in haar uitspraak van 6 maart 2015 beslist ( ECLI:NL:RBAMS:2015:1223 ) dat twee velden met lichtinstallatie niet als gebouw aangemerkt kunnen worden aangemerkt. De huurder kon daarom geen aanspraak maken op ontruimingsbescherming.
Bijgewerkt 9 november 2017. Een voorbeeld van een huurovereenkomst die zonder opzegging eindigt geeft het vonnis van de rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, van 23 juni 2017 ( ECLI:NL:RBROT:2017:4826).
Bijgewerkt 13 januari 2018. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft zich in haar arrest van 2 januari 2018 ( ECLI:NL:GHSHE:2018:41 ). Tijdige opzegging niet bewezen. Te late opzegging heeft toch effect.
Bijgewerkt 22 september 2018. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was in haar arrest van 4 september 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:7930) van oordeel dat de verhuurder zich alleen dan er niet op kan beroepen dat de huur niet tijdig overeenkomstig de bepalingen van de huurovereenkomst is opgezegd, indien de huurovereenkomst inderdaad al eerder en op ondubbelzinnige wijze (mondeling) was opgezegd.
Geen indeplaatsstelling wettelijk geregeld voor kantoorruimte.
Voor artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte is op grond van artikel 7:307 BW indeplaatsstelling wettelijk geregeld. Dit is niet het geval voor artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte. Het overdragen van de rechten en verplichtingen uit deze huurovereenkomst van de ene huurder naar de andere huurder is slechts mogelijk door contractsoverneming die in artikel 6:159 BW (contractsoverneming) is vastgelegd. In laatstgenoemde regeling is voor contractsoverneming de toestemming van alle contractpartijen nodig. Dit wordt nog eens uitdrukkelijk bevestigd in de uitspraak van de Rechtbank Breda, sector kanton, locatie Bergen op Zoom van 17 augustus 2011 ( LJN: BR5331, sector kanton Rechtbank Breda, 646099 cv 11-1161 ). In deze zaak had de huurder in strijd met het huurcontract de gehuurde ruimte van meet af aan in gebruik gegeven aan een derde. Deze derde betaalde de huur. Na verloop van tijd werd de huur niet meer betaald. De verhuurder sprak de huurder aan tot nakoming van zijn verplichtingen. De huurder stelde zich op het standpunt dat de verhuurder stilzwijgend had ingestemd met een andere huurder door deze gebruik van het gehuurde te laten maken en de huur van deze derde te accepteren. De verhuurder zou zich tot die derde moeten wenden volgens de oorspronkelijk gebruiker (huurder).
Volgens de rechter kan de rechtsverhouding tussen de gebruikers van de gehuurde ruimte slechts worden overgedragen ingevolge artikel 6:159 BW. Daarvoor is medewerking van alle partijen nodig (verhuurder, vertrekkende huurder, potentiële huurder). Er kan niet veronderstellenderwijs vanuit gegaan worden dat de vereiste medewerking is verleend. Bij gebreke van de vereiste medewerking van de wederpartij is de contractsoverneming nietig. Dat de huur zonder protest is ontvangen, is volgens de rechter onvoldoende om te kunnen oordelen dat de verhuurder de vereiste medewerking aan de contractsovername heeft verleend. Ingevolge artikel 6:30 BW kan een verbintenis in beginsel door een ander dan de schuldenaar worden nagekomen, zodat dit niet per definitie met zich brengt dat er sprake is van contractsovername door deze derde. Ook de door de huurder aangevoerde omstandigheid, dat de derde vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst het bedrijfspand in gebruik heeft gehad en dat de verhuurder daarmee bekend was zonder daartegen te hebben geprotesteerd – hetgeen door de verhuurder overigens gemotiveerd wordt bestreden – is onvoldoende om het oordeel te wettigen dat er sprake is van contractsovername waaraan de verhuurder haar medewerking heeft verleend in de zin van artikel 6:159 BW.
Deze uitspraak lijkt mij juist. Door stil te zitten is geen rechtsverwerking mogelijk, tenzij daarvan sprake is door de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (HR 29 september 1995, NJ 1996,89). Dit lijkt mij hier niet aan de orde. De huurder is immers niet meer verschuldigd dan oorspronkelijk is overeengekomen. Daarnaast is gewoon niet voldaan aan de voorwaarden van contractsoverneming.