Source: https://www.immobilio.it/threads/contratto-di-natura-transitoria-art-5-legge-431-98-e-restituzione-cauzione.15895/
Timestamp: 2017-02-27 08:59:20+00:00
Document Index: 107321260

Matched Legal Cases: ['art.5', 'art.5', 'art.5', 'art.5', 'art.5', 'art.13', 'art.2', 'art.2', 'art.2', 'art.2']

Contratto di natura transitoria (art.5 legge 431/98) e restituzione cauzione | immobilio - Forum Immobiliare
Registrati in 30 Secondi	Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità	Contratto di natura transitoria (art.5 legge 431/98) e restituzione cauzione
Discussione in 'Locazione Comodato Nuda Proprietà e Usufrutto' iniziata da Manu88, 12 Ottobre 2011.
Salve, ho un problema con il vecchio proprietario di casa. Abbiamo registrato un contratto di natura transitoria in data 30/11/2010. In questo contratto, nella parte inerente la durata, c'è scritto precisamente:
1) Il contratto è stipulato per la durata di 24 mesi dal 30/11/2010 al 30/11/2012, allorché fatto salvo quanto previsto dal punto 2) cesserà senza bisogno di disdetta alcuna
2)Il conduttore ha facoltà di recedere in maniera anticipata rispetto ai termini previsti perdendo eventuali mensilità in corso riscosse dal locatore in modalità anticipata.
Il proprietario mi contesta che dovevo dare disdetta 6 mesi prima, nonostante nei contratti di natura transitorio fosse di 3 mesi, e quindi non vuole darmi la cauzione che ammonta a due mensilità, nonostante nel contratto non fosse specificato. Inoltre è presente la parte che dice che verranno perse le mensilità in corso, ciò lascia intendere che potrei dare disdetta, ad esempio, giorno 10 Ottobre, ma non recupero l'affitto inerente ai 20 giorni rimanenti del mese. Così avevamo pattuito alla firma del contratto.
Inoltre, leggendo su internet, ho notato che la durata del contratto è anomala, in quanto i contratti di natura transitoria, previsti dalla legge 431/98, possono avere durata massima di 18, mentre il mio ha durata di 24 mesi.
Aggiungo che il locatore mi ha chiesto fino ad ora un canone di 750€, molto ben superiore al canone stabilito dalle tabelle dei comuni ad alta densità abitativa, di cui il comune dell'immobile fa parte.
Tengo a sottolineare che mi sono rivolto al SUNIA della mia provincia di appartenenza, dove oltretutto mi hanno dato ragione. Molto probabilmente se non si troverà un accordo si andrà in causa. Qualcuno sà se in sede giurisdizionale i giudici tendono a tutelare la parte debole, ovvero il conduttore? Inoltre mi sapete dire a quanto ammonta circa il costo degli avvocati del SUNIA?
hai ragione: il contratto transitorio è regolamentato dalla 431/98 e dagli accordi territoriali....può avere durata massima 18 mesi con preavviso di 3 mesi e il canone deve rispettare le tabelle previste dai suddetti accordi ed eventuali eccedenze vengono ridotte alle tabelle...
il costo dell'intervento della sunia dovrebbe essere abbastanza basso trattandosi di sindacato....sicuramente chiederanno l'iscrizione...più forse un forfait per l'assistenza legale
per il resto il conduttore è sempre visto come parte debole, quindi da proteggere Diego Antonello,
per il resto il conduttore è sempre visto come parte debole, quindi da proteggere Clicca per allargare...
Il fatto è che alcuni dicono che il preavviso deve essere di 3 mesi, altri di 6. Non ci sto capendo nulla....
Il locatore potrebbe in qualche modo opporsi alla restituzione delle somme pagate in più, rispetto al canone risultante dagli accordi locali?
C'é un po' di confusione, perché il tuo contratto non specifica quale comma del articolo 5?
Dalla descrizione del tuo contratto, mi sembra che assomigli di più a un contratto transitorio per studenti, 6 mesi + sei mesi, massimo 3 anni, art.5 comma 2.In questo caso, secondo gli accordi territoriali , alla prima scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per ugual periodo, se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno tre mesi prima della data di scadenza del contratto.
La seconda ipotesi riguarda i transitori del art.5 comma 1, durata da 1 a 18 mesi ed a 3 mesi della scadenza, il locatore deve confermare l'esigenza transitoria con lettera raccomandata, ridotti a 15 giorni per contratti di durata fino a tre mesi. Non é il tuo caso.
A Diego Antonello e maryber piace questo messaggio.
La seconda ipotesi riguarda i transitori del art.5 comma 1, durata da 1 a 18 mesi ed a 3 mesi della scadenza, il locatore deve confermare l'esigenza transitoria con lettera raccomandata, ridotti a 15 giorni per contratti di durata fino a tre mesi. Non é il tuo caso.Clicca per allargare...
purtroppo, spesso si fa confusione tra "contratti di locazione di natura transitoria" e "contratti di locazione abitativa per studenti universitari", in quanto quest'ultimo spesso viene chiamato "transitorio per studenti": sono 2 tipologie diverse con alcune condizioni contrattuali diverse, tra cui durata e tempi di disdetta come ha detto limpida...
li si DEVE riconoscere grazie all'articolo contenuto nel contratto riguardante la durata contrattuale, che prevede: nel caso di contratto di natura transitoria la motivazione specifica della transitorietà (che può essere del locatore o del conduttore); nel caso invece di contratto per studenti, il fatto che il conduttore dichiara di essere iscritto a un corso di laurea universitario o parauniversitario....
contratti di natura transitoria:
Il contratto è stipulato per la durata di … … … … … … mesi (5), dal … … … … . al … … … … … … ., allorché, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 2 cessa senza bisogno di alcuna disdetta.
(Esigenza del locatore)
Il locatore, nel rispetto di quanto previsto dal decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell'articolo 4, comma 2, della legge n. 431/98 - di cui il presente tipo di contratto costituisce l’allegato C- e dall'Accordo tra … … … … … … … … … … … . depositato il … … … … … .. presso il Comune di … … … … … … … … . , dichiara la seguente esigenza che giustifica la transitorietà del contratto: … … … … … … … … … … … … … … … … … … … ..… … … … … … … … … … … … ..… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … ...
Il locatore ha l'onere di confermare il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata da inviarsi al conduttore entro … … … … giorni prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera oppure del venire meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto s'intende ricondotto alla durata prevista dall'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98. In ogni caso, ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla scadenza dichiarando di volerlo adibire ad un uso determinato e non lo adibisca, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, a tale uso, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione corrisposto.
(Esigenza del conduttore)
Ai sensi di quanto previsto dall'Accordo tra … … … … … … … … … … … … … … … … … … .… ...… … … … depositato il … … … … presso il Comune di… … … … … … , le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l'esigenza di abitare l’unità immobiliare per un periodo non eccedente i … … … … mesi per il seguente motivo: … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … .… ,che documenta allegando al presente contratto … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … ... … ...Clicca per allargare...
contratti per studenti:
Il contratto è stipulato per la durata di ……………. mesi (5), dal ……………………………..al …………………………… Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per uguale periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno tre mesi prima della data di scadenza del contratto.
(Natura transitoria)
Secondo quanto previsto dall'Accordo territoriale stipulato ai sensi dell'articolo 5, comma 3, della legge n. 431/98, tra ……………………………….. depositato il ……………… presso il Comune di ………………………, le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l'esigenza di abitare l'immobile per un periodo non eccedente i ………………….. frequentando il corso di studi di …………… presso l'Università di ………………………………Clicca per allargare...
quanto al canone, se il locatore non è disponibile a prendere atto dell'errore e venire in contro, ci si può rivolgere al giudice per ottenere la riduzione e/o il rimborso......
comunque, meglio controllare di aver fatto bene i conti: bisogna verificare la zona in cui sorge l'immobile locato (gli accordi prevedono delle zone specifiche, normalmente 4, che hanno valori di riferimento diversi), le caratteristiche dello stesso e la metratura (per il calcolo della quale gli accordi territoriali danno indicazioni precise).....fatto questo ci si deve riferire ai valori minimo e massimo previsti dal caso concreto e si otterrà il canone annuo minimo e massimo
comunque, meglio controllare di aver fatto bene i conti: bisogna verificare la zona in cui sorge l'immobile locato (gli accordi prevedono delle zone specifiche, normalmente 4, che hanno valori di riferimento diversi), le caratteristiche dello stesso e la metratura (per il calcolo della quale gli accordi territoriali danno indicazioni precise).....fatto questo ci si deve riferire ai valori minimo e massimo previsti dal caso concreto e si otterrà il canone annuo minimo e massimoClicca per allargare...
Ti ringrazio per la risposta. Nel contratto non si fa riferimento alle condizioni transitorie. In ogni caso nella parte inerente la disdetta, il contratto cita:
E' presente la parte che dice che verranno perse le mensilità in corso, ciò lascia intendere che potrei dare disdetta, ad esempio, giorno 10 Ottobre, ma non recupero l'affitto inerente ai 20 giorni rimanenti del mese. Così avevamo pattuito alla firma del contratto.
Per quanto riguarda il canone, è molto ben superiore di quello stabilito dagli accordi locali. Al SUNIA mi hanno detto che ho pagato almeno 400€ mensili in più rispetto al valore reale stabilito dagli accordi.
In ogni caso, quali sarebbero le ragioni a cui il locatore potrebbe appellarsi per non rimborsarmi le somme indebitamente ricevute in più?
Da dove posso dedurre ce il contratto è un comma 1 o 2? Dalla durata dei 24 mesi è possibile dedurre che è un comma 2? Se può essere utile io sono un lavoratore.
Come ha spiegato Diego Antonello, essendo tu un lavoratore,ti hanno fatto un contratto di natura transitoria pasticciato. Rivolgiti pure ai legali dell'associazione inquilini, vedrai che una bella letterina porterà il Locatore a non sottrarti niente e così se la cava......a meno che non gli hai distrutto casa e consumato a ufo acqua, luce e gas!
Come ha spiegato Diego Antonello, essendo tu un lavoratore,ti hanno fatto un contratto di natura transitoria pasticciato. Rivolgiti pure ai legali dell'associazione inquilini, vedrai che una bella letterina porterà il Locatore a non sottrarti niente e così se la cava......a meno che non gli hai distrutto casa e consumato a ufo acqua, luce e gas!Clicca per allargare...
La casa è intatta, è ho pagato regolarmente luce e gas. Perchè parli così? Dici che ci siano possibilità che la situazione si risolva al meglio? Ho sbagliato qualcosa secondo te? Il fatto che il contratto sia di 24 mesi, può pregiudicare il rimborso dei canoni che ho pagato in più rispetto agli accordi locali?
E se nella realtà dei fatti (non nel caso di Manu88, ma in altre circostanze che potrebbero verificarsi) fosse il locatore ad essere la parte più debole, come la metteremmo? Valeria Morselli,
in italia, purtroppo, le legge è comunque sbilanciata a favore dell'inquilino, come dimostrano tempi e modi per gli sfratti esecutivi....
ovviamente poi bisigna valutare il caso di volta in volta...
Il fatto che il contratto sia di 24 mesi, può pregiudicare il rimborso dei canoni che ho pagato in più rispetto agli accordi locali?Clicca per allargare...
tieni presente che se sei lavoratore (quindi non studente) e non sono specificati i motivi di transitorietà....il contratto è un 4+4, cioè un contratto "libero" (esente, quindi, dai limiti degli accordi territoriali)..........al giudice l'ardua sentenza......
tieni presente che se sei lavoratore (quindi non studente) e non sono specificati i motivi di transitorietà....il contratto è un 4+4, cioè un contratto "libero" (esente, quindi, dai limiti degli accordi territoriali)..........al giudice l'ardua sentenza......Clicca per allargare...
Ma è sempre un 4+4 a canone calmierato, giusto?
i 4+4 hanno canone libero....dipende da come è interpretato dal giudice
Ma è sempre un 4+4 a canone calmierato, giusto?Clicca per allargare...
Non esiste il 4+4 a canone calmierato, ma esiste il 3+2. Aggiunto dopo 2 minuti...
ovviamente poi bisogna valutare il caso di volta in volta...Clicca per allargare...
E già, ma per fare questa valutazione bisogna andare in causa e pregare tutti i santi che ti capiti un giudice ragionevole, ovvero che non prenda decisioni "a priori". La cosa costa molti soldi e quindi si rinuncia. Gli inquilini lo sanno e se ne approfittano... Valeria Morselli,
legge 431/98 art.13 patti contrari alla legge.
1. E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
2. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, pò chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misure superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.
4. Per i contratti di cui al comma 3 dell'art.2 é nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'art.2, caso di Manu88 a mio parere), sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito. 5. Nei casi di nullità di cui al comma 4, il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme versate indebitamente. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere con azione proponibile dinanzi al Pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'art.2 ovvero dal comma 3 dell'art.2
E già, ma per fare questa valutazione bisogna andare in causa e pregare tutti i santi che ti capiti un giudice ragionevole, ovvero che non prenda decisioni "a priori". La cosa costa molti soldi e quindi si rinuncia. Gli inquilini lo sanno e se ne approfittano... Clicca per allargare...
Da questo documento, nella sezione del contratto transitorio, si evince che qualora i motivi di transitorietà vengano meno, il contratto si trasforma in un 4+4 a canone calmierato http://www.google.it/url?sa=t&sourc...i9WwBA&usg=AFQjCNG0IGWoD--trSvIga6jP5DHSrrkGg
Potete darmi conferma?Clicca per allargare...
In un post precedente hai scritto che nel contratto non si fa riferimento ai motivi della transitorietà, quindi a mio avviso questo contratto non è valido né come transitorio né tanto meno come contratto per studenti. Diventerebbe un 4+4 a canone più calmierato se i motivi della transitorietà fossero stati dichiarati dal proprietario (ovvero i motivi riguardassero il proprietario), infatti non è così se i motivi riguardano l'inquilino. Ma qui non ci sono proprio i motivi!, quindi non è valido come transitorio e c'è la possibilità che diventi automaticamente un 4+4 normale (canone libero).
In un post precedente hai scritto che nel contratto non si fa riferimento ai motivi della transitorietà, quindi a mio avviso questo contratto non è valido né come transitorio né tanto meno come contratto per studenti. Diventerebbe un 4+4 a canone più calmierato se i motivi della transitorietà fossero stati dichiarati dal proprietario (ovvero i motivi riguardassero il proprietario), infatti non è così se i motivi riguardano l'inquilino. Ma qui non ci sono proprio i motivi!, quindi non è valido come transitorio e c'è la possibilità che diventi automaticamente un 4+4 normale (canone libero).Clicca per allargare...
I motivi sono i miei, in quanto ho un contratto di lavoro che prevede improvvisi cambi di sede. Quindi i motivi ci sono e sono reali, anche se nel contratto non si fa riferimento. Quindi cosa mi consigliate, oltre che rivolgermi al Sunia?
Potrebbe essere anche un 3+2, ma a te non cambia nulla perché hai mandato disdetta dopo un anno. La tua intenzione ( e anche quella del proprietario) è quella transitoria e il preavviso é di tre mesi. Purtroppo la legge é contraria alle locazioni brevi mentre al giorno d'oggi, proprio a causa della situazione lavorativa che é cambiata, sono richiesti da ambedue le parti. La legge quindi premia i contratti a lungo termine e punisce quelli cammuffati da brevi, ma per farli brevi il canone non é libero e si ricomincia da capo. Con i contratti transitori il canone si determina secondo le tabelle degli accordi locali. Per quello ordinario é consentito un aumento massimo del 20% sul canone che si determina e non vi sono agevolazioni fiscali. Il Locatore non ha avuto agevolazioni fiscali, ha pasticciato il contratto, almeno secondo quello che racconti e forse ha determinato un canone più alto come fosse un canone libero. Di questo occorre accertarsi. L'affitto si paga in anticipo e anche se vai via dopo 10 giorni hai perso quella mensilità.
Penso che il deposito cauzionale ti dovrebbe essere restituito.
Messaggi: 12, Visite: 12722
Messaggi: 39, Visite: 15209
Messaggi: 13, Visite: 11653