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Timestamp: 2017-05-28 02:57:53+00:00
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Loteamento fechado e direito à livre associação - Blog Notarial - Colégio Notarial do Brasil
Loteamento fechado e direito à livre associação Loteamento fechado e direito à livre associação
Por Marla Camilo Postado em 1 de outubro de 2015
Loteamento fechado e direito à livre associação2015-10-012015-10-01http://blog.notariado.org.br/wp-content/uploads/2016/09/logo.pngBlog Notarial - Colégio Notarial do Brasilhttp://blog.notariado.org.br/wp-content/uploads/2016/09/logo.png200px200px
Devido Ã mÃ¡ qualidade de vida urbana gerada por causa da ocupaÃ§Ã£o inadequada do solo nos grandes centros e interior, alguns empreendedores do ramo imobiliÃ¡rio tÃªm implantado empreendimentos dotados de comodidade, seguranÃ§a, saneamento bÃ¡sico, dentre outros atrativos dando ensejo a uma nova modalidade de parcelamento de solo urbano chamado loteamento fechado.
Apensar de nÃ£o possuir legislaÃ§Ã£o prÃ³pria, o loteamento fechado Ã© norteado pela principal legislaÃ§Ã£o que regulamenta a questÃ£o do parcelamento do solo urbano, a Lei Federal 6766/79. Assim, se submete Ã aprovaÃ§Ã£o da Prefeitura com transferÃªncia gratuita das Ã¡reas das vias pÃºblicas e espaÃ§os livres ao MunicÃ­pio para subsequente inscriÃ§Ã£o no Registro de ImÃ³veis.
Nessa medida, aprovado o projeto de loteamento fechado pela Prefeitura, o loteador deverÃ¡ submetÃª-lo ao registro imobiliÃ¡rio dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovaÃ§Ã£o, acompanhado dos documentos exigidos pelo artigo 18 da lei 6766/79.
A existÃªncia de protestos, de aÃ§Ãµes pessoais ou de aÃ§Ãµes penais, exceto as referentes a crime contra o patrimÃ´nio e contra a administraÃ§Ã£o, nÃ£o impedirÃ¡ o registro do loteamento fechado se o requerente comprovar que esses protestos ou aÃ§Ãµes nÃ£o poderÃ£o prejudicar os adquirentes dos lotes. E, se o Oficial do Registro de ImÃ³veis julgar insuficiente a comprovaÃ§Ã£o feita, suscitarÃ¡ a dÃºvida perante o juiz competente (artigo 18, Â§2Âº da Lei 6766/79).
Examinada a documentaÃ§Ã£o e encontrada em ordem, o Oficial do Registro de ImÃ³veis encaminharÃ¡ comunicaÃ§Ã£o Ã Prefeitura e farÃ¡ publicar, em resumo e com pequeno desenho de localizaÃ§Ã£o da Ã¡rea, edital do pedido de registro em 3 (trÃªs) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da Ãºltima publicaÃ§Ã£o (artigo 19, Lei 6766/79). Findo o prazo sem impugnaÃ§Ã£o, serÃ¡ feito imediatamente o registro (artigo 19, Â§1Âº, Lei 6766/79).
Se houver impugnaÃ§Ã£o de terceiros, o Oficial do Registro de ImÃ³veis intimarÃ¡ o requerente e a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestaÃ§Ãµes o processo serÃ¡ enviado ao juiz competente para decisÃ£o. Ouvido o MinistÃ©rio PÃºblico no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidirÃ¡ de plano ou apÃ³s instruÃ§Ã£o sumÃ¡ria, devendo remeter ao interessado as vias ordinÃ¡rias caso a matÃ©ria exija maior indagaÃ§Ã£o (artigo 19, Â§1Âº e Â§2Âº, Lei 6766/79).
O Oficial do Registro de ImÃ³veis que efetuar o registro em desacordo com as exigÃªncias dessa Lei ficarÃ¡ sujeito Ã multa equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos regimentais fixados para o registro, na Ã©poca em que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartÃ³rio, sem prejuÃ­zo das sanÃ§Ãµes penais e administrativas cabÃ­veis (artigo 19, Â§4Âº, Lei 6766/79).
Registrado o loteamento, o Oficial de Registro comunicarÃ¡, por certidÃ£o, o seu registro Ã Prefeitura (artigo 19, Â§5Âº, Lei 6766/79). O registro serÃ¡ feito por extrato com uma indicaÃ§Ã£o para cada lote, com a averbaÃ§Ã£o das alteraÃ§Ãµes, a abertura de ruas e praÃ§as e as Ã¡reas destinadas a espaÃ§os livres ou a equipamentos urbanos (artigo 20, Lei 6766/79).
Quando a Ã¡rea loteada estiver situada em mais de uma circunscriÃ§Ã£o imobiliÃ¡ria, o registro serÃ¡ requerido primeiramente perante aquela em que estiver localizada a maior parte da Ã¡rea loteada. Assim, realizado o registro nessa circunscriÃ§Ã£o, o interessado requererÃ¡, sucessivamente, o registro do loteamento em cada uma das demais, comprovando perante cada qual o registro efetuado na anterior, atÃ© que o loteamento seja registrado em todas. Denegado registro em qualquer das circunscriÃ§Ãµes, essa decisÃ£o serÃ¡ comunicada, pelo Oficial do Registro de ImÃ³veis, Ã s demais para efeito de cancelamento dos registros feitos (artigo 21, Lei 6766/79).
ApÃ³s ser registrado, o registro do loteamento fechado sÃ³ poderÃ¡ ser cancelado por decisÃ£o judicial; a requerimento do loteador, com anuÃªncia da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato; a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuÃªncia da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado (artigo 23, Lei 6766/79).
O loteamento fechado deve observar algumas condiÃ§Ãµes para que haja existÃªncia de fato, tais como: a) deve estar cercado ou murado; b) o acesso deve ser feito por um ou dois locais, com portaria e guarita nessas entradas, submetendo o morador Ã identificaÃ§Ã£o prÃ©via; c) as ruas, as praÃ§as, as vias de comunicaÃ§Ã£o e outros logradouros pÃºblicos ou espaÃ§os livres tÃªm seu acesso limitado aos proprietÃ¡rios dos lotes e Ã s pessoas que eles autorizam entrar, o que Ã© feito atravÃ©s de permissÃ£o ou concessÃ£o de uso de bem pÃºblico, outorgado pelo MunicÃ­pio; d) as vias de comunicaÃ§Ã£o, praÃ§as e espaÃ§os livres do loteamento sÃ£o de propriedade do MunicÃ­pio, alterando-se apenas o direito de uso concedido somente aos proprietÃ¡rios de lote daquele loteamento; e) haverÃ¡ necessidade de manutenÃ§Ã£o e conservaÃ§Ã£o das vias de circulaÃ§Ã£o, praÃ§as e espaÃ§os livres quando o MunicÃ­pio nÃ£o se incumbir de fazer; f) a manutenÃ§Ã£o da portaria, serviÃ§o de vigilÃ¢ncia, coleta de lixo, captaÃ§Ã£o, tratamento e distribuiÃ§Ã£o de Ã¡gua e esgoto, pavimentaÃ§Ã£o, limpeza das ruas, dentre outros serviÃ§os, sÃ£o prestados por uma associaÃ§Ã£o de moradores, com registro no CartÃ³rio de Registro de TÃ­tulos e Documentos, que administrarÃ¡ o funcionamento do loteamento, gestÃ£o da receita, da despesa e da cobranÃ§a pelos serviÃ§os prestados.
QuestÃ£o que tem surtido discussÃµes Ã© sobre eventual abusividade da alegaÃ§Ã£o do direito Ã livre associaÃ§Ã£o por parte daqueles que visam eximir-se da obrigaÃ§Ã£o do custeio de manutenÃ§Ã£o e serviÃ§os do loteamento fechado. De acordo com recente decisÃ£o firmada pela Segunda SeÃ§Ã£o do STJ, o ministro Marco Buzzi afirmou que a anÃ¡lise de possÃ­vel violaÃ§Ã£o ao princÃ­pio do enriquecimento sem causa, nos casos julgados, deve ser feita Ã luz da garantia fundamental da liberdade associativa.
O STF jÃ¡ havia se manifestado a respeito quando o ministro Marco AurÃ©lio de Mello em seu parecer no Recurso ExtraordinÃ¡rio 432.106 tratou de sustentar que seria ilegal a cobranÃ§a de taxas por AssociaÃ§Ãµes de Moradores. ExpÃ´s o Ministro Marco AurÃ©lio: âninguÃ©m pode ser compelido a associar-se ou a permanecer associadoâ.
A decisÃ£o foi tomada no julgamento de um recurso apresentado Ã SÃºmula 79, editada pelo Tribunal de JustiÃ§a do Rio de Janeiro, permitindo a prÃ¡tica. âEm respeito ao princÃ­pio que veda o enriquecimento sem causa, as associaÃ§Ãµes de moradores podem exigir dos nÃ£o associados, em igualdade de condiÃ§Ãµes com os associados, que concorram para o custeio dos serviÃ§os por elas efetivamente prestados e que sejam do interesse comum dos moradores da localidadeâ, diz a sÃºmula.
As cortes superiores tÃªm sustentado que as taxas de manutenÃ§Ã£o criadas por associaÃ§Ãµes de moradores nÃ£o obrigam os nÃ£o associados ou os que a elas nÃ£o anuÃ­ram jÃ¡ que as obrigaÃ§Ãµes de natureza real ou contratual pressupÃµem a existÃªncia de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestaÃ§Ã£o expressa de vontade das partes pactuantes.
Assim, ressalta-se a fundamental importÃ¢ncia de que os contratos de compra e venda do imÃ³vel e demais instrumentos de regÃªncia da convivÃªncia em comum entre proprietÃ¡rios/adquirentes nos loteamentos fechados introduzam expressamente clÃ¡usulas mencionando as obrigaÃ§Ãµes dos adquirentes de participarem do rateio mensal para manutenÃ§Ã£o e conservaÃ§Ã£o do empreendimento, a fim de afastar controvÃ©rsias sobre tal obrigaÃ§Ã£o.
BRASIL. Lei 6015, de 31 de dezembro de 1973. DisponÃ­vel em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6015original.htm. Acesso em 29 setembro 2015.
______. Lei 6766, de 19 de dezembro de 1979. DisponÃ­vel em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6766compilado.htm. Acesso em 29 setembro 2015.
______. Sindicato da HabitaÃ§Ã£o do Estado de SÃ£o Paulo â Secovi SP. DecisÃ£o do STJ sobre cobranÃ§a de taxa associativa nos loteamentos. DisponÃ­vel em: http://www.secovi.com.br/condominios/noticias/decisao-do-stj-sobre-cobranca-de-taxa-associativa-em-loteamentos/9336/. Acesso em 29 setembro 2015.
______. STJ. AssociaÃ§Ã£o de moradores nÃ£o pode exigir taxas de quem nÃ£o Ã© associado. DisponÃ­vel em: http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/noticias/noticias/%C3%9Altimas/Associa%C3%A7%C3%A3o-de-moradores-n%C3%A3o-pode-exigir-taxas-de-quem-n%C3%A3o-%C3%A9-associado. Acesso em 29 setembro 2015.
SERRA, MÃ¡rcio Guerra; SERRA, Monete HipÃ³lito. Registro de ImÃ³veis III. Procedimentos Especiais. SÃ£o Paulo: Saraiva, 2013.
VALÃSI. Raquel Helena. QuestÃµes controvertidas no Supremo Tribunal Federal sobre as obrigaÃ§Ãµes dos adquirentes de lotes em loteamentos fechados. DisponÃ­vel em: http://www.usjt.br/revistadireito/numero-1/12-raquel-valesi.pdf. Acesso em 29 setembro 2015.
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