Source: http://robertmusumeci.com/index.php/about/practice-areas/item/37-titolu
Timestamp: 2018-07-17 13:14:40+00:00
Document Index: 787406

Matched Legal Cases: ['Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Art. 534', 'Art. 535']

Nista’ nqabbad id-drenaġġ mal- post ta’ taħti?
Hawn issir referenza għal dak li jiddisponi l-Artikolu 104(2) tal-Kap. 10 tal-Liġijiet ta’ Malta, fejn fost affarijiet oħra jagħmilha ċara li “..... s-sid jew id-detentur tal-parti t’isfel tad-dar għandu jħalli jsiru, f’dik in-naħa tad-dar, katusi jew kanali ta’ kumnikazzjoni min-naħa ta’ fuq għal mad-drenaġġ pubbliku.”
Kif spjega ben tajjeb riċentement l-Onorevoli Imħallef Toni Abela fil-każ Farrugia et vs Chetcuti et, dan ifisser, li anke il-liġi stess, minħabba neċessita` ta’ ordni pubbliku, tikkreja fuq il-fond sottostanti speċi ta’ servitu` legali ai fini ta’ mogħdija ta’ kanali u katusi li minnhom jgħaddi d-drenaġġ sabiex jitqabbad mal-medda tal-Gvern. L-Imħallef Abela żied jgħid li "Bħal ma fis-servitu` ta’ stilliċidju, il-Leġislatur qiegħed jirrikonoxxi, li hija l-liġi naturali ta’ gravita` stess li toħloq u tidetta dan id-dritt minħabba l-ġusta posizzjoni ta’ fond li qiegħed taħt fondi oħrajn’", l-istess raġunament għandu japplika f’tali każ.
X’inhuma r-restrizzjonijiet fuq co-owner ta’ bini?
Koproprjetarju m`għandux dritt li jagħmel tibdil ta` sustanza li jbiddel in-natura ta` l-oġġetti in komun mingħajr il-kunsens tal-koproprjetarji kollha.
Fil-kawza Bedingfield vs Caruana, deċiża mill-Prim’ Awla tal-Qorti Ċivili fil-25 ta` Marzu, 2002, ġie osservat li l-kelma “tibdil” tfisser li jkun sar kambjament fl-oġġett in kwistjoni b`dan illi m`għadux jikkonsisti fil-forma oriġinali tiegħu. Xogħlijiet ta` dekorazzjoni jew xogħlijiet superfiċjali oħra anke fit-tifsira oriġinali ta` din il-kelma ma jbiddlux in-natura ta` l-oġġett u għalhekk ma humiex kolpiti bis-sanzjoni ta` l-artikolu fuq ċitat. Dan huwa wkoll ġuridikament loġiku peress illi l-iskop ta` dan l-artikolu huwa li jipproteġi lill-koproprjetarji li ma għandhomx il-pussess ta` l-oġġett in kwistjoni milli arbitrarjament isir it-tibdil f`dak l-oġġett mill-koproprjetarji li jkollhom il-pussess, liema tibdil jista` serjament jaffettwa n-natura ta` l-oġġett/fond in kwistjoni.
Huwa possibli tiftaħ twieqi u tgħaddi katusi minn sqaq komuni?
Fil-kaz Taliana vs Vella et. deċiż mill-Prim’ Awla f’ Ottubru 2017, il-Qorti kienet rinfaċċjata b’sitwazzjoni simili. Il-Qorti bniet l-argument tagħha fuq il-prejamblu ta’ “użu fil-qies tal-proprjeta komuni”:
“… f`dan il-kaz, ma jirrizultax li, mill-isqaq, qed isir uzu li b`xi mod ifixkel lill-koproprjetarji l-ohra milli jinqdew bih jew li fih saru xi alterazzjonijiet li jaffettwaw in-natura tiehu. Dak li ghamlu l-konvenuti meta fethu aperturi godda ghal fuq l-isqaq komuni u ghaddew diversi katusi ghal go fih jammonta ghall-uzu fil-qies tal-proprjeta` komuni. Fl-isqaq ma sar ebda xoghol li jbiddel id-destinazzjoni, l-istat u l-konsistenza tieghu, u kwindi dak li sar ghandu jitqies bhala uzu fil-qies li l-konvenuti qed jaghmlu mill-oggett in komun. F`dan l-istadju, ghalhekk, il-konvenuti m`ghandhomx jigu ordnati jnehhu x-xogholijiet li ghamlu.”
Madankollu, il-Qorti żiedet tgħid:
“Dan ma jfissirx, pero`, li l-konvenuti akkwistaw xi dritt li jhallu l-aperturi u l-katusi fejn huma; dan jistghu jaghmluh diment li l-isqaq jibqa` in komun, ghax f`kaz ta` bejgh jew qasma ta` l-isqaq, jekk dak l-isqaq jigi jappartjeni lil xi hadd li mhux il-konvenuti, ix-xoghlijiet meritu ta` din il-kawza jridu jitnehhew.”
Kelli aċċess għat-tank ta’ l-ilma fuq il-bejt. Peress li min xtara l-arja se jibni, dan m’għadux possibli. X’inhi s-sitwazzjoni legali?
Fil-kawża fl-ismijiet Mary Tellus vs Mary Anne Pace Asciaq et. li kienet deċiża mill-Prim’ Awla fl-20 ta` Frar 2014 il-Qorti kienet rinfaċċjata bi kwistjoni fejn l-atturi kienu jaċċedu liberament bit-taraġ li kellhom in komun flimkien ma` appartamenti oħra ta` blokk għall-bejt fejn kienu stallati tank tal-ilma u aerial tat-television tagħhom. In segwitu sar żvilupp b`mod illi l-aċċess liberu għall-bejt ma kienx aktar possibbli. Fejn qabel l-atturi kienu jaċċedu direttament mit-taraġ komuni tal-blokk għal washroom li tagħti direttament għal fuq il-bejt, dawn spiċċaw iridu jaċċedu mill-penthouse tal-konvenut biex imorru għall-bejt. Ġara li l-konvenut bena penthouse minflok il-washroom u għalaq l-aċċess li kellhom l-atturi b` tali mod li dawn kellhom bilfors jgħaddu mill-penthouse.
Il-Qorti qalet hekk :-
“Fil-fehma tal-Qorti, il-konvenut b`mod manifest illeda d-dritt ta` access dirett li kienu jgawdu l-atturi meta dan nehha l-access li kellhom l-atturi ghal bejt mill-washroom u l-uniku access ghal bejt hu issa mill-proprjeta tal-konvenut proprjetarju tal-penthouse. Kif jirrizulta mir-rapport tal-perit tekniku paragrafi 12 sa 15, il-binja kienet originarjament komposta minn zewg flats okkupati mill-atturi u l-access ghal bejt kien mit-tromba tat-tarag li taccedi ghal washroom zghira li minnha tohrog fuq il-bejt. Sussegwentement fl-2006 u 2008 inhargu permessi ghal bini ta` sular iehor u penthouse. Illum trid tghaddi mill-penthouse u tohrog fuq it-terrazzin taghha u titla` b`sellum biex taccedi ghal bejt u tgawdija ta` servitu ta` tank ta` ilma u aerial gawdut mill-atturi. L-access minn proprjeta privata hi lesiva tad-dritt ta` servitu tal-atturi li kienu jgawdu qabel minn proprjeta komuni tal-blokk ta` appartamenti.”
Għandi aċċess għal fuq il-bejt biex nagħmel maintenance tat- tank iżda ċ-ċavetta iżommha sid l-istess bejt. Sid il-bejt għandu obbligu jhalli l-bejt miftuħ?
Interessanti x’qal fuq dan il-punt l-awtur Butera fil-ktieb: Delle Servitu` Prediali : Vol III : Pg 510 :-
“Ancorche` la servitu` di passaggio sia stata concessa nei termini piu` generali, il-proprietario del fondo servente ha sempre il diritto di chiudere il suo fondo, quando l` utente della servitu` ha in suo potere una chiave per aprire il cancello o questo gli venga ad ogni sua richiesta aperto mediante l` opera di un custode o colono, o altrimenti egli sia posto in grado di accedere liberamente e comodamente nel fondo servente.”
Min jibda proċeduri għas-subbasta għandu xi privileġġ?
Il-fatt li kreditur jibda proċeduri għas-subbasta, ma jakkwistax b’daqshekk privileġġ jew kawża ta’ preferenza, u huwa xorta jibqa jżomm il-pożizzjoni tiegħu fl-ordni tal-kredituri li jkunu qed jikkonkorru fuq somma depożitata. L-uniku privileġġ li tagħtieh il-liġi bl-Artikolu 2003 u 2004 tal-Kodiċi Ċivili, huwa għall-ispejjeż ġudizzjarji li jsiru “fl-interess tal-kredituri kollha, fosthom l-ispejjeż meħtieġa sabiex isir il-bejgħ tal-beni u l-qsim tal-prezz tagħhom”. Il-liġi lanqas tagħti lil dak il-kreditur eżekutant privileġġ għall-ispejjeż minnu inkorsi għall-kanonizzazzjoni tal-kreditu tiegħu, għax għalkemm l-Artikolu 337(2) tal-Kap. 12 tal-Liġijiet ta’ Malta, jitlob li meta min jixtri l-proprjeta’ b’subbasta ma jkunx l-eżekutant, dan għandu jiddepożita l-ispejjeż li l-eżekutant ikun għamel għall-kanonizzazzjoni tal-kreditu tiegħu u għall-irkant, il-liġi ma tfornix lill-ispejjeż ghall-kanonizzazzjoni tal-kreditu b’xi privileġġ speċjali. Anzi, l-Artikolu 2004 (2) tal-Kodiċi Ċivili jgħid li “l-ispejjeż li l-kreditur jagħmel għall-kreditu tiegħu nnifsu u li m’humiex ta’ ġid għall-kredituri l-oħra, jitiqesu bħala aċċessarju tal-kreditu stess”, w imbagħad l-Artikolu 2095 ta’ l-istess Kodiċi Ċivili jkompli jiddisponi li “Fl-istess grad li fih ikun imqiegħed kreditu, jitqiegħdu l-imgħaxijiet ta’ dak il-kreditu, l-ispejjeż ta’ l-iskrizzjoni u l-ispejjeż magħmulin, meta hu meħtieġ, biex il-kreditu jiġi magħruf b’sentenza kemm -il darba dawn l-ispejjeż ta’ l-aħħar ma jkunux privileġġati xort’oħra.”
Kwindi, l-uniku privileġġ li jistgħu jirreklamaw dawk li jinizjaw proċeduri għas-subbasta huma għall-ispejjeż minnhom inkorsi għall-proċeduri tas-subbasta.
Meta għandek pussess b’tolleranza, tista’ tirnexxi l-actio spolii?
Għall-finijiet ta’ kawżi dwar spoll privileġġjat, m’hemmx pussess tutelabbli fejn hemm sempliċi tolleranza.
Hemm xi ħaġa fil-liġi li tgħid li tobbliga lill-ġar jippermetti li jinfetħu twieqi fuqu f’każ ta’ neċessita’?
Il-liġi ma tagħtix jedd għal “aperturi neċessarji” bħal ma tagħti jedd għal mogħdija neċessarja.
Jista’ sid il- bitħa itella’ kamra li twassal sat-twieqi ta’ terzi fis-sular immedjatament sovrapost? Jista’ jpoġġi tankijiet fuq it-terazzin li jinħoloq fuq il- kamra bi dritt it- twieqi?
Imkien wieħed ma jsib fil-Kodiċi Ċivili xi forma ta’ dritt ta’ privatezza li jista’ jiġi invokat mis-sidien tat- twieqi f’każ bħal dan.
Detto cio’, kien hemm drabi fejn f’każijiet bħal dawn, il-Qorti tat rimedju li fil-fehma tagħha kien adekwat fiċ-ċirkostanzi billi per equipollens ordnat lill-konvenuti per eżempju jtellgħu ċint fuq il-bejt jew terazzin biex huma ma jkunux jistgħu jitilgħu liberament fuqu għaliex altrimenti d-dritt ta’ l-atturi li jiftħu t-twieqi seta’jiġi ridimensjonat sew. (Ara Sciberras v Sciberras - Prim’ Awla, 2007).
Fir-rigward tat-tank, f’dan l-istess każ ta’ Azzopardi, irrizulta li l-imsemmi tank kien qed jinvadi l-arja li l-atturi kellhom dritt igawdu għaliex kien jinsab bi dritt mat-twieqi u għalhekk il- Qorti ordnat li jitneħħa u jitpoġġa f’post ieħor.
Rilevanti għal dil-materja huwa dak li qalet il- Qorti ta’ l- Appell f’ Chetcuti vs Agius nhar it-28 ta’ Frar, 1997:
“Il-prospett għandu jitqies li hu ċirkoskritt għal dak li l-appellant ikun jista’ jara jekk iħares ‘il barra mit-tieqa sakemm tali prospett ma jkunx ostakolat fil-limiti stabbiliti fil-liġi. Lanqas ma jirriżulta xi prova li l-appellat kien qed jabbuża mill-użu tas-saqaf billi jutilizzah għal skopijiet li għalih ma kienx mibni, bħal per eżempju għall-inxir tal-ħwejjeġ, użu li kieku ġie pruvat li jsir ikun qed jinvadi l-arja li tispetta lill-appellant u li għandu dritt igawdi u konsegwentement ikun jikkostitwixi abbuż tad-drittijiet tiegħu ta’ proprjeta’ li għalih il-liġi tipprovdi rimedju.”
Fi kliem iehor, il-fatt ta’ tgawdija separata ma jżommx lill-komproprjetarji l-oħra milli jitolbu l-qasma tal-beni komuni, sakemm il-qasma ma tkunx ġà saret jew sakemm ma jkunx hemm pussess biżżejjed li jagħti lok għall-preskrizzjoni.
Pero, biex ikun hemm il-preskrizzjoni irid ikun hemm pussess kontinwu, mhux miksur, paċifiku, pubbliku, u mhux ekwivoku, għal żmien li tgħid il-liġi.
Jista’ komproprjetarju jinqeda bil-ħwejjeġ in komun kif irid?
L-Artikolu 491 tal-Kodiċi Ċivili jgħid hekk:
"Kull komproprjetarju jista’ jinqeda bil-ħwejjeġ in komun, basta –
(a) li jinqeda bil-ħaġa skond id-destinazzjoni tagħha kif stabbilita bl-użu;
(b) li ma jinqediex bil-ħaġa kontra l-interess tal-komunjoni, jew b’mod li ma jħallix lill-komproprjetarji l-oħra jinqdew biha in komun skond il-jeddijiet tagħhom."
Kif jista’ wieħed jikkonkludi jekk att jammontax għal pussess jew sempliċi tolleranza?
In linjea ta’ prinċipju, min jeżerċita poter ta’ fatt fuq il-ħaġa huwa l-preżunt pussessur. Allura, jispetta lil min jikkontesta dan il-pussess li jipprova li l-pussess hekk vantat jidderivi minn att ta’ tolleranza. Fil- fatt, fuq dan il- punt, Il- Qrati irritinew li: “it-tolleranza ma għandhiex tiġi preżunta u għandha għalhekk tiġi pruvata almenu prima facie u l-piż ta’ din il-prova jinkombi fuq min jinvoka t-tolleranza”
L-atti ta’ tolleranza huma dawk li għandhom insit fihom elementi ta’ transitorjeta` u saltwarjeta` u jsibu oriġini mir-rapport ta’ ħbiberija, familjarita` u l-buon vicinat.
Għalkemm id-durata mhux bilfors indikazzjoni ta’ assenza ta’ tolleranza, iż-żmien jintegra fih element preżuntiv in bażi għal liema tista’ tiġi negata s-sussistenza tas-sempliċi tolleranza.
Huwa minnu illi taħt l-Artikolu 503 min mill-komproprjetarji jkollu mmobbli tiegħu viċin għal xi wħud mill-beni in diviżjoni, jista' jitlob li din tiġi assenjata lilu?
Huwa minnu illi taħt l-Artikolu 503 min mill-komproprjetarji jkollu mmobbli tiegħu viċin għal xi wħud mill-beni in diviżjoni, jista' jitlob li din tiġi assenjata lilu. Pero' dan ma jfissirx illi l-Qorti għandha bilfors tilqa' din it-talba, speċjalment jekk ma jirriżultax illi hemm beni oħra li jistgħu jiġu assenjati wkoll lill-kondividenti l-oħra għall-istess raġuni.
Iżda mill- banda l- oħra kien hemm drabi fejn il- Qorti irraġunat li mhux ġust u ekwu li xi ħadd mill-kondividenti, meta kollha tħallew isħma ndaqs, għandu jiġi preferut fuq l-oħrajn, sempliċement għax inzerta jipposjedi beni oħra fil-viċin ta' xi waħda jew iżjed minn dawk in diviżjoni, u oħrajn, għax m'għandhomx tali mmobbli, jkollhom jikkuntentaw bix-xorti.
L-Artikolu 503, fejn min mill-komproprjetarji li jkollu mmobbli tiegħu viċin għal xi wħud mill-beni in diviżjoni, jista' jitlob li din tiġi assenjata lilu, għandu xi restrizzjonijiet?
Iva. Il-liġi stess f'dan l-artikolu tikkwalifika d-dritt għat-talba ta' l-assenjazzjoni għaċ-ċirkostanza imsemmija ta' "kemm-il darba jkun hemm immobbli oħra in komun li minnhom jista' jiġi assenjat lil kull wieħed mill-kompropjetarji l-oħra sehem bejn wieħed u ieħor ugwali."
In principju, biex komproprjetarju jibbenefika minn dan l-artikolu, ċ-ċirkostanzi jridu jkunu tali li hemm biżżejjed proprjeta` immobbli li tista’ titqassam bejn il-komproprjetarji b’mod li kulħadd jieħu bejn wieħed u ieħor l-istess valur f’immobbli.
L-arja ta' min hi?
Il- ligi taghna tippresumi li l-arja ta’ fuq il-fond u taħt wiċċ l-art huma ta’ min għandu l-prorprjetà ta’ taħt jew ta’ fuq. Hekk ukoll, min jakkwista xi kmamar ta’ fond huwa preżunt li akkwista wkoll il-bjut u l- arja ta’ dawk il-kmamar. Dan l-artikolu hu bbazat fuq principju derivat mid-dritt Ruman fejn kien jinghad cuius est solum, eius usque ad coelum et ad inferos. Dan ifisser li dan l-istess individwu jista’ jaghmel fuq l-art tieghu kull bini jew tahwil, kif ukoll taht l-art, kull bicca xoghol jew tahfir, u jiehu minnhom kull prodott li jistghu jaghtu. Kwindi, tezisti presunzjoni legali li l-arja ta’ fuq il-fond u taht wicc l-art huma ta’ min ghandu l-prorprjeta`ta’ taht jew ta’ fuq. B’danakollu, tali presunzjoni hija juris tantum u mhux juris et de jure u għandha ċċedi quddiem prova kuntrarja. Il-konvenut allura irid jipprova li hu akkwista l-arja tal-bejt sew jekk permezz tat-titolu minnu vantat sew jekk bil-preskrizzjoni akkwiżittiva. Huwa biss wara li l-konvenut jirnexxilu jeħles minn din il-preżunzjoni li hu meħtieġ li l-attur jiddefendi ruħu kontra tali prova. Fi kliem iehor, jinkombi fuq min jikkontesta tali preżunzjoni li jipprova l-kuntrarju. In oltre, din il-prova kuntrarja "ma tistax tiġi stabbilita b’induzzjoni konġetturali, imma bi prova konkludenti”.
Jekk ghandek access ghall- bejt, ikun ifisser li dak hu tieghek?
Le. Mhux biżżejjed il-fatt li bejt fuq proprjetà ta’ ħaddieħor ikun aċċessibbli biss minn bieb fi proprjetà tal-ġar biex dan il-ġar jista’ jitqies bħala proprjetarju tal-bejt.
Jista’ wiehed jargumenta li naqaslu d-dritt ta’ uzu tal- bejt jekk se tinbena penthouse?
Il- kostruzzjoni ta’ penthouse ggorr maghha restrizzjonijiet imposti mir-regolamenti tal-bini, u dan isarraf f’limitazzjoni tad-drittijiet dwar l-uzu tal-bejt il-gdid (il-bejt ta’ fuq il-penthouse). Id-drittijiet, per ezempju, ghall-inxir tal-hwejjeg u tqeghid ta’ cilindri tal-gass ma jistghux isiru fuq il-bejt tal-penthouse, li jkun minghajr ilqugh, cioe`, minghajr opramorta effettiva. B’dan id-drittijiet ta’ uzu minn terzi jistghu ikunu pregudikati. Ir-risposta ghalhekk tista' tkun 'Iva'.
Tista’, bi ftehim, teskludi t-trasferiment ta’ l-arja?
Iva. Dan jigri, per ezempju, fil-kaz ta’ trasferimenti ta’ appartament li jigu mibjugha separatament fejn jigi dikjarat li l-appartament in vendita huwa sottopost u sovrapost ghall-proprjeta' ta’ terzi. Daqstant, jekk l-arja tkun eskluza mill-istess trasferiment, dan ghandu jigi dikjarat fil-kuntratt, altrimenti l-akkwirent ta’ l-ahhar appartament jkun qed akkwista ukoll l-arja ezistenti fuq dak il-blokk. Importanti hafna li jkun hemm eskluzjoni espressa fil-kuntratt tal-akkwist peress li l-Artikolu 323 tal-Kap 16 johloq presunzjoni favur l-akkwirent li l-venditur, bhala sid l-art, huwa ukoll sid ta’ dak kollu li jinsab fuqha u tahtha u li konsegwentement it-trasferiment jikkomprendi mhux biss il-proprjeta' deskritta fil-kuntratt izda wkoll kull ma jinsab taht dik l-istess proprjeta'. Infatti din il-presunzjoni holqot konswetudini fis-sens li f’kuntratti ta’ trasferiment ta’ proprjeta' immobiljari qatt ma jinghad li tali trasferiment jinkludi dak kollu li jinsab taht wicc l-art, proprju ghax dan huwa prezunt. Huwa principju accettat li dak li mhux inkluz fil-kuntratt ma jistax jigi kunsidrat bhala li gie nkluz. Dak li allegatament il-vendituri suppost qalu lill-attur messu tnizzel fil-kuntratt, meta si tratta ta’ trasferiment ta’ proprjeta'.
X’tista taghmel sabiex tiehu lura art li ghandek titolu fuqha izda li tinsab posseduta minn haddiehor?
Ir-risposta tinsab f’azzjoni ta’ in rei vendicatoria. F’din l-azzjoni, l-attur irid jipprova d-dominju, ossija l-proprjeta' fih tal-haga li jrid jirrivendika. Mhux bizzejjed li hu talvolta jipprova li dik il-haga mhix tal-konvenut, imma jehtieg li juri pozittivament li hi tieghu nnifsu, ghax ‘melior conditio possidendis’, u gie dejjem ritenut mill-Qrati taghna, fuq l-istregwa ta’ prinicipji annessi universalment mid-duttrina u mill-gurisprudenza, bazati fuq ligijiet bhal taghna, illi dik il-prova li hi ezatta mir-rivendikat hemm bzonn li tkun kompleta u konkluziva, b’mod li kwalunkwe dubju, anki l-icken, ghandu jmur favur iI-possessur konvenut. U anki jekk il-Qorti ma tkunx affattu sodisfatta mid-dritt tal-konvenut, hi ghandha tilliberah jekk ir-rivendikant ma jaghtix prova tad-dominju tieghu li tkun ezenti mill-anqas dubju. Min-naha tal-konvenut dan m'ghandux mghalfejn javvanza l-ebda difiza jew li jipprova xi titolu fuq l-art fil-pusess tieghu sakemm l-attur ma jkunx ipprova li hu kien il-propretarju. Min jittanta azzjoni rei vindicatoria jista’ wkoll jibbaza d-dritt tieghu fuq il-preskrizzjoni akkwisittiva.
Tista' tispjega liema huma l- estremi ta’ l-actio rei vendicatoria?
L-estremi ta’ din l-azzjoni huma:
(i) L-attur irid jipprova d-dominju tieghu fuq il-haga minnu rivendikata u li huwa akkwista dak id-dominju legittimament, u
(ii) Il-konvenut jippossjedi dik l-istess haga.
X’inhu l- grad tal- prova li l-attur mehtieg jilhaq fl-actio rei vendicatoria?
Huwa stabbilit fil-gurisprudenza tal-Qrati taghna li il-prova trid tkun pjena u konvincenti, u li l-konvenut fl-azzjoni rivendikatoria m’ghandux bzonn jaghmel ebda prova sakemm ma jigix pruvat id-dominju tar-rivendikat fuq il-haga. L-attur f’din il-kawza, ghalhekk, ghandu l-oneru li jipprova li l-proprjeta' meritu tal-kawza hi tieghu, u mhux li dik il-proprjeta' m'hix tal-konvenut. Azzjoni ta` din l-ghamla kwindi titfa' piz qawwi fuq min jaghmilha ghaliex irid iressaq l-aqwa provi dwar il-jedd tieghu fuq il-beni li jrid jiehu lura f`idejh. Din ir-regola waslet biex holqot il-frazi `probatio diabolica` biex turi kemm huwa gholi l-grad mehtieg ta' prova li jrid iressaq attur f`kawza ta` din ix-xorta. Dan ghaliex ‘actore non probante reus absolvitur’, filwaqt li in `parti causa melior est conditio possidentis`. M'huwiex ghalhekk bizzejjed li l-attur jipprova li l-gid rivendikat m'huwiex tal-imharrek. Il-prova tista’ ssir, jew bl-esibizzjoni tat-titolu ta’ l-akkwist jew bI-istess preskrizzjoni akkwizittiva jew bi kwalunkwe mezz iehor permess mill-ligi.
Fl-actio rei vendicatoria, kif jitqies il- grad tal- prova meta paragunat ma' kawzi civili ohra?
Kontra dak li jsir bhala norma f`kawzi civili ohra, il-qies tal-prova f`kawza ta` rivendika m'huwiex il-prova fuq bilanc ta' probabilitajiet, izda l-oneru fuq l-attur f`dan il-kaz huwa assolut fis-sens li jrid igib prova konklussiva erga omnes. It-titolu tal-konvenuti jekk ippruvat huwa ta' ostakolu ghat-talba attrici, izda n-nuqqas tieghu ma jistax jitqies bhala gustifikazzjoni tat-tezi attrici.
Kuntratt huwa dejjem bizzejjed fl- attur fl-actio rei vendicatoria?
Jiddependi. Jista’ jaghti l- kaz li l-kuntratt biss ma jipprovax pjenament u konkludentement il-pretensjoni tieghu. Konsegwentement, l-attur b`dak il-kuntratt b'kollox ma jkunx wasal biex jipprova b`mod pjen u konkludenti l-pretensjoni tieghu. L-attur huwa mehtieg jistabilixxi t-titolu tieghu minghajr dubbju.
X’ jigri jekk fl-azzjoni rivendikatorja, tigi sollevata l-eccezzjoni tat-titolu mill-konvenuti?
Meta f`azzjoni ta` rivendika, tigi sollevata l-eccezzjoni tat-titolu mill-konvenuti, il-Qorti trid taghmel indagni tat-titoli u ssib min mill-partijiet ikun ressaq l-ahjar Prova. (Actio Publiciana). Dan ifisser li f`dawk il-kazi fejn il-konvenut jeccepixxi titolu, l-ezami li trid taghmel il-Qorti huwa komparattiv tat-titoli rispettivi tal-kontendenti. Talvolta l- konvenut jaghzel spontanjament li ghall-azzjoni attrici jeccepixxi dritt ta` proprjeta', huwa jkun b’hekk qieghed implicitament jirrikonoxxi d-dominju jew titolu ta` l-attur, izda jkun qieghed jghid illi t-titolu tieghu huwa aktar validu u kwindi skont ir-regoli probatorji `reus in excipiendo fit actor`, din id-difiza timporta li l-konvenut jghaddi ghall-provi tat-titolu tieghu u jekk ma jirnexxix fil-meritu, jkollha tipprevali l-massima `melius est non habere titulum quam habere vitiosum`.
X’differenza tghaddi bejn l- ‘actio reivindicatoria’ u l-‘actio publicana’?
Fl-ewwel wahda, hemm bzonn il-prova tad-dominju, fit-tieni wahda hi bizzejjed prova ta’ pussess ahjar minn tal-konvenut. B’hekk, meta l-konvenut jesibixxi pero' anki huwa titolu iehor, tigi il-kwistjoni liema minn dawn iz-zewg titoli ghandu jipprevali. Kieku z-zewg titoli gejjin mill-istess bejjiegh, il-konflitt jigi regolat bl-anterjorita' tat-traskrizzjoni, jew fin-nuqqas taghha, bl-anterjorita' tat-titolu stess. Il-prova li t-trasferiment fit-titolu esibit mir-rivendikant, kien proprjetarju, hi necessarja biss meta l-konvenut ikollu pussess anterjuri ghat-titolu.
L-azzjoni rei vindicatoria allura tintilef bit-tletin sena?
Il-jedd tal-proprjeta' u l-azzjoni rivendikatorja tal-proprjeta' huma haga wahda u ghalhekk, ghalkemm min ikun ha taht idejh ghaz-zmien mehtieg l-immobbli ta' haddiehor jakkwista dak l-immobbli bis-sahha ta' uzukapjoni, sid l-immobbli qatt ma jitlef il-jedd ghall-azzjoni rivendikatorja, ikun ghadda zmien kemm ghadda. Min jezercita l-azzjoni rivendikatorja ghandu b’hekk jipprova, minbarra l-pussess fil-persuna konvenuta, id-dominju fir-rivendikant. Lil min jallega l-uzukopjoni trigenarju bhala bazi tad-dominju minnu vantat ma jistax jigi oppost in-nuqqas ta' titolu jew tal-buona fede. U l-buona fede mhux eskluza bil-fatt ill l-preskrivent kien jaf li l-haga kienet ta' haddiehor - ghax hu bizzejed li l-preskrivent ikollu l-intenzjoni li jsir proprjetarju tal-haga. Imma l-pussess ta' tletin sena jrid ikun legittimu, jigifieri kontiwu, mhux interrott, pacifiku, publiku, u mhux ekwivoku. Il-preskrizzjoni tat-tletin sena ma tirrikjedi la titolu u lanqas buona fede. Timporta li bis-semplici pussess legittimu ghal tletin sena, il-possessur tal-haga jakkwista l-proprjeta' tal-haga, u b'dan il-mod il-possessur jakkwista allura l-azzjoni biex jirrivendika dik il-haga kontra kwalunkwe persuna, anki kontra l-istess proprjetarju precedenti.
F’kaz ta’ dubju fil- provi, x’ jigri fl-azzjoni rei vindicatoria?
F’azzjoni ta’ in rei vendicatoria l-gurisprudenza u d-duttrina huma pacifici fis-sens li l-gudikant ghandu jkun rigoruz u li kwalunkwe dubju, anki l-icken, ghandu jmur favur il-possessur konvenut. Anke jekk il-Qorti ma tkunx affattu sodisfatta mid-dritt tal-konvenut, hi ghandha tilliberah jekk ir-rivendikant (l-attur) ma jaghtix prova tad-dominju tieghu, li tkun ezenti mill-anqas dubju.
Huwa veru li f’kaz ta’ preskrizzjoni akkwisittiva trentennali, ma hemmx htiega li tipprova li ghandek titolu gust?
Fil-kaz tal-preskrizzjoni akkwisittiva trentennali ma hemmx bzonn il-“giusto titolo” u lanqas il-“buona fede” minhabba l-elementi tat-trapass taz-zmien u dak tal- pussess. Biex pero’ il-pussess trentennali jaghti lok ghall-uzukapjoni, hemm bzonn li ma jkunx ekwivoku, u li jkun “animo domini”. Gudikant ghandu jkun rigoruz fil-prova li jrid jaghmel l-attur. Biex il-pussess jista` jitqies legittimu huwa pero' mehtieg li jkun kontinwu, mhux interrott, pubbliku u mhux ekwivoku
Igifieri permezz tal- preskrizzjoni tat- tletin sena, tista’ tirrivendika kontra l- proprjetarju precedenti?
Iva. Il-preskrizzjoni tat-tletin sena ma tirrikjedi la titolu u lanqas buona fede. Timporta li bis-semplici pussess legittimu ghal tletin sena, il-possessur tal-haga jakkwista l-proprjeta' tal-haga, u b'dan il-mod il-possessur jakkwista allura l-azzjoni biex jirrivendika dik il-haga kontra kwalunkwe persuna, anki kontra l-istess proprjetarju precedenti.
X’ jigri jekk il- gar jibni fuq proprjeta tieghek u ma taghmilx oppozizzjoni waqt il- kors tax-xogholijiet?
L-Artikolu relevanti huwa l-571 tal-Kap. 16 li jghid:
Jekk fit-tlugh ta’ bini tigi okkupata b’bona fidi bicca mill-fond li jmiss ma’ dak il-bini, u l-gar ikun jaf li qieghed isir il-bini, u ma jaghmilx opposizzjoni, l-art li tigi hekk okkupata u l-bini li jsir fuqha jistghu jigu ddikjarati ta’ proprjeta` ta’ min bena, taht l-obbligu li jhallas lil sid l-art il-valur tal-wicc li jkun okkupa, u li jaghmel tajba kull hsara li tkun saret.
X’ jiġri jekk komproprjetarju ma jixtieqx jibqa’ sħab ma’ l- komproprjetarji l- ohra?
Skont l-Artikolu 496 tal-Kodiċi Ċivili, “Ħadd ma jista’ jkun imġiegħel jibqa’ fil-komunjoni, kull wieħed mill-komproprjetarji jista’ dejjem, għad li jkun hemm ftehim xort’ oħra, jitlob il-qasma, kemm -il darba ma jkunx hemm b’testment li din il-qasma m’għandhiex issir.”
Jekk il- komproprjetarji ilkoll jaqblu li jbiegħu b’ liċitazzjoni, għandu jkun hemm diffikulta’?
Skont l- Artikolu 518(1), meta l-komproprjetarji kollha jaqblu dwar bejgħ b’liċitazzjoni, ma hija meħtieġa l-ebda formalita’, u tista’ ssir bil-mezz li l-komproprjetarji jiftehmu.
Jekk il- komproprjetarji ma jaqblux dwar il- mod kif se jaqsmu, min għandu jiddeċiedi?
Meta ma jkunx hemm qbil bejn il-komproprjetarji kollha, l-għazla ta’ liema proċedura għandha tiġi esegwita hija mħollija f’idejn il-Qorti.
Biex komproprjetarju jitlob liċitazzjoni, huwa meħtieġ li jkollu minimu ta’ ishma?
Huwa stipulat fl-Artikolu 516 li “Meta hemm lok għal liċitazzjoni, din tista’ tiġi mitluba minn kull wieħed mill-komproprjetarji, ikun kemm ikun sehmu fil-ħaġa”. Iżda ta’ min ifakkar li l-liċitazzjoni hija l-eċċezzjoni għar-regola u tikkwalifika bħala rimedju straordinarju u konsentita biss meta d-diviżjoni ma tistax issir komodament u mingħajr ħsara, ossija mingħajr preġudizzju tal-kondividenti. Fil- fatt l- Artikolu 515 tal-Kodiċi Ċivili isemmi li bejgħ b’liċitazzjoni jista’ jseħħ “Meta l-beni in komun ma jistgħux jiġu maqsuma bla xkiel u bla ħsara,…”
Jista’ wiehed mill- komproprjetarju joġġezzjona għal- liċitazzjoni?
Il- principju huwa li meta l-beni ma jistgħux jinqasmu komodament mingħajr ekwiparazzjonijiet esaġerati u sproporzjonati, għandhom jiġu liċitati. Fil- fatt, l-Artikolu 552 tal-Kodiċi Ċivili jipprovdi li jekk il-beni in komun ma jkunux jistgħu jiġu maqsuma bla xkiel u bla ħsara, u ma tkunx tista' ssir tpattija b'beni oħra in komun ta' xorta differenti, iżda ta' l-istess valur, dawn il-beni jiġu mibjugħa b'liċitazzjoni sabiex jinqasam il-prezz tagħhom.
Jista’ testatur jissospendi l- qasma?
It-testatur jista’ b’testment jissospendi l-qasma għal żmien mhux aktar minn ħames snin, għalkemm ebda wieħed mill- werrieta ma jkun minuri. Mill- banda l- oħra, kull disposizzjoni li tissospendi l-qasma għal żmien iżjed twil, ma tiswiex għaż-żmien li jaqbeż il-ħames snin.
Jekk il- komproprjetarji ma jagħmlux użu minn post, dawn jitilfu d-dritt tal- pussess ta’ dak il- post maz-zmien?
In-nuqqas tal-komproprjetarji l-oħra li jinqdew huma wkoll bil-jedd tagħhom ta’ komproprjeta m’huwiex biżżejjed biex jagħti lil dak li jkun pussess esklużiv. Ta’ min ifakkar li l- Artikolu 526 jgħid “Dawk l-atti li huma biss fakultattivi jew li jitħallew li jsiru biss bil-bona grazzja ma jistgħux jiswew ta’ bażi għall-ksib tal-pussess.”
Proprjeta’ gejja mill- wirt u wħud mill- werrieta jridu jbiegħu. Ohrajn le. X’ rimedji hemm?
Jista’ jsir rikors diment li:
1. Il-komunjoni tal-ħaga skorriet it- tliet snin (sa ftit ilu għaxar snin) bejn il-komproprjetarji kollha.
2. Hemm in-nuqqas ta’ pendenza ta’ azzjoni għal qsim tal-proprjeta’ in kommun.
3. Jezisti n-nuqqas ta’ ftehim dwar il-bejgħ ta’ proprjeta’ partikolari bejn il-komproprjetarji kollha.
4. Hemm i-rieda tal-maġġoranza tal-komproprjetarji fil-qies tal-valur tal-ishma li jsir il-bejgħ tal-istess proprjeta’.
5. Ma jezistix preġudizzju gravi tal-komproprjetarji li qed joġġezzjonaw jekk il-bejgħ tal-proprjeta’ ssir bil-kondizzjonijiet u pattijiet proposti mill-maġġoranza tal-komproprjetarji.
Fil- fatt, l-Artikolu 495A fil- fatt jiddisponi hekk:
“(1) Salv meta jkun hemm kondominju jew stat ta’ indiviżjoni forzata, meta xi ħaga tkun inżammet in komun għal iżjed minn tliet snin (sa ftit ilu kienet għaxar snin) u ħadd mis-sidien ma jkun beda azzjoni quddiem xi Qorti jew tribunal ieħor għall-qsim tal-proprjetà li tkun qed tinżamm in komun, u l-komproprjetarji jonqsu milli jiftiehmu dwar il-bejgħ ta’ xi proprjetà partikolari bejniethom, il-Qorti għandha, jekk tkun sodisfatta li ħadd mill-komproprjetarji dissidenti ma jkun gravament preġudikat b’dak li tordna, tawtorizza l-bejgħ skond ma jkun jixtieq l-akbar għadd ta’ komproprjetarji fil-qies tal-valur ta’ l-ishma li kull komproprjetarju jkollu.
(2) It-talba lill-Qorti għandha ssir permezz ta’ rikors li miegħu jkun hemm annessa dikjarazzjoni tas-sidien fejn jaqblu li jsir il-bejgħ kif ukoll prospett li jkun juri l-għadd u l-valur ta’ l-ishma li kull wieħed minnhom ikollu kif ukoll il-pattijiet u l-kondizzjonijiet li taħthom ikun ser isir il-bejgħ. Fir-rikors għandha tiġi ndikata wkoll id-data meta l-ħwejjeg ikunu gew in komun u ċ-ċirkostanzi relattivi.
(3) Ir-rikors għandu jiġi notifikat lill-komproprjetarji kollha li ma jkunux jaqblu mal-bejgħ kif ukoll lill-kuraturi li jiġu maħtura mill-Qorti biex jirrappreżentaw lil min mill-komproprjetarji ma jkunx magħruf jew ma jkunx jista’ jinstab. Ir-reġistratur għandu jara li kopja tar-rikors tiġi pubblikata fil-Gazzetta u f’ġurnal wieħed ta’ kuljum.”
X’ inhi d-differenza legali bejn actio spolii u actio manutentionis?
Dawn huma azzjonijiet possessorji taħt il-Kodiċi Ċivili tagħna. Il- ‘manuntentionis’ hi azzjoni maħsuba sabiex il-pussessur jinzamm fil- pussess f’każ ta’ molestja (Art. 534) u l- actio spolii hi azzjoni li taħseb għar-radd tal-pussess f’każ ta’ spoll (Art. 535).
Fil- manutentionis, l-attur li jkun ġie disturbat fil-pussess jitlob li ma jibqax jiġi mfixkel fit-tgawdija tiegħu tal-ħaġa.
Sabiex l-azzjoni tal- manutentionis tista’ tirnexxi jeħtieġ li jirrikorru erba’ elementi, u cioe’, l-attur irid jipprova li :
(a) L-azzjoni tiegħu tirrigwarda oġġett immobbli jew universalita’ ta’ ħwejjeġ mobbli;
(b) Li huwa jinsab fil-pussess ta’ liema xorta jkun, tal-ħaġa - huwa indifferenti jekk il-pussess kienx leġittimu, jew illeġittimu, in buona fede jew in mala fede u jekk ikollux bħala oġġett id-detenzjoni tal-ħaġa korporali jew it-tgawdija ta’ xi jedd, basta li dik id-detenzjoni u dik it-tgawdija tkun ‘animo domini’;
(c) Li jkun ġie mmolestat f’dan il-pussess; u
(d) Li l-azzjoni tkun ġiet eżerċitata fi żmien sena mill-molestja.
Mill- banda l- oħra, fl- actio spolii, l-attur jitlob li jerġa’ jitqiegħed fl-istat li kien qabel ma ġie mnezza bi vjolenza jew bil-moħbi minn dak il-pussess – allura ir-rijintegrazzjoni tal- pussess.
Liema huma l- liġijiet li jirregolaw il- bini tat-toroq f’inħawi abitati?
Qabel l- 1 ta’ Jannar 2010 kien japplika l-Artikolu 20 tal- Kodiċi tal-Pulizija (Kap. 10). Wara l- imsemmija data, daħal fis-seħħ l-Avviz Legali numru 29 tal-2010 (New Roads and Road Works Regulations).
Jekk triq tinsab skemata fil- Pjan Lokali, jista’ wieħed jaqbad u jiftaħ dik it-triq?
Le. Triq ġdida f’post abitat jew f’post li ’l quddiem jista’ jinbena jistgħu jinfetħu biss bil-permess tal-Awtorità ta’ l-Ippjanar, b’konsultazzjoni ma’ Transport Malta. Mdankollu, l-Awtorità ta’ l-Ippjanar tista’ ma tagħtix permess għall-ftuħ ta’ triq.
Huwa minnu li biex tiżviluppa dar f’żona abitata, it-triq trid tkun iffurmata?
Iva. Fil- fatt l- Artikolu 12 ta’ l-Avviz Legali numru 29 tal-2010 (New Roads and Road Works Regulations) jgħid hekk:
“Ebda bini li jmiss ma’ triq ġdida f’post abitat ma jista’ jinbena qabel ma t-triq tiġi invellata sewwa mal-linja kif mogħtija mill-Awtorità ta’ Malta dwar l-Ambjent u l-Ippjanar, b’konsultazzjoni mal-Awtorità. It-tul tat-triq li għandha tiġi hekk invellata għandu jibda minn triq li diġà hemm u li tkun diġà miftuħa għall-pubbliku, u għandu jibqa’ sejjer sal-aħħar tarf talfaċċata tal-bini li jkun se jsir.”
(B’ “inħawi abitati” nifmhu dawk l- inħawi fejn ikun hemm ġabra ta’ bini residenzjali li fih ikunu joqogħdu jew jistgħu joqogħdu iżjed minn mitt ruħ)
X'kienet il- pożizzjoni legali tas-sidien li ffurmaw toroq biex bnew djarhom qabel l- 2010?
Fejn it-triq infetħet mill-privat f’ żona abitata, il-privat kellu d-dmir li jagħmel il-manutenzjoni. It-triq tibqa’ meqjusa li hi proprjeta’ tal-privat. It-toroq li m’humiex tal-Gvern, malli jsir l-asfaltar tagħhom kellhom jiġu trasferiti lill-Gvern. Il-liġi ma kenitx tikkontempla ħlas ta’ kumpens. Anzi l-ispejjeż relatati mat-trasferiment kienu a karigu tas-sid.
Ladarba triq privata tintuża mill- pubbliku, din issir awtomatikament tal- Gvern?
Le. Jekk it-triq hija privata, ma jistax jingħad li saret pubblika għax tkun ilha għal żmien twil miftuħa għall-użu pubbliku, jew għax il-Gvern ikun għamel fiha xi tiswijiet jew xi xogħolijiet oħra, bħalma huwa drenaġġ.
F’liema stadju triq skemata f’żona abitata tiġi proprjeta’ tal- Gvern?
Qabel l-emendi ntrodotti bl-Att XXIII tal-2000 kien hemm ħtieġa li jiġi ppublikat att ta’ trasferiment sabiex triq issir proprjeta’ tal-Gvern. Sussegwentement bl-Att imsemmi toroq li jkunu inklużi fi skema jew pjan lokali jsiru tal-Gvern malli jitlesta l-kisi bl-asfalt u tiġi ppublikata Ordni tal-President fil-Gazzetta li tkun tordna li l-proprjeta’ ssir tal-Gvern. Pożizzjoni li tapplika wkoll illum skond l-Avviż Legali 29 tas-sena 2010.
X’ jiġri appena tiġi ppublikata Ordni tal-President fil-Gazzetta li tkun tordna li t-triq ssir tal-Gvern skond l-Avviż Legali 29 tas-sena 2010?
Mill-pubblikazzjoni ta’ tali avviż, is-sidien jinħelsu mid-dmir impost fuqhom bil-liġi li jieħdu ħsieb it-toroq.
Tista’ twaqqaf lil Transport Malta milli tintervjeni fi triq li giet iffurmata mill- privat f’ zona abitata? Jista’ f’dak il- kaz il- privat jitlob kumpens?
L-Awtorita’ għandha dritt, skond il-liġi, li tieħu ħsieb li t-toroq jiġu asfaltati. Jekk il-privat jiftaħ it-toroq u wara jingħata l-asfalt mill- Awtorita’ tat- Transport ma hemm ebda jedd ta’ kumpens u wisq inqas li wieħed jista’ jġiegħel lill-Awtorita’ tat- Transport tneħħi x-xogħol li sar jew inekella li dawn it-toroq ma jibqgħux miftuħin għall-użu tal-pubbliku.
Tista’ Transport Malta tintervjeni hi stess biex tifforma t-toroq f’żoni abitati?
L-Artiklu 14(2) tal-Avviż Legali 29 tal-2010 jagħti s-setgħa lill-Awtorita’ tintervjeni biex hi stess tagħmel dak li kien dovut mis-sidien u tgħaddi biex hi stess tifforma t- toroq bil-modalita` espressament stabbilita` fl-imsemmi artikolu, u cioe’:
“Meta persuna tonqos milli tifforma triq kif provdut skont id-disposizzjonijiet ta’ dawn ir-regolamenti, l-Awtorità tista’ hi nnifisha tgħaddi biex tifforma dik it-triq wara li tagħti avviż talintenzjoni tagħha li tagħmel dan permezz ta’ avviż fil-Gazzetta, u tagħti lil dik il-persuna ħmistax-il ġurnata biex tikkonforma ruħha ma’ dan. Dik il-formazzjoni ssir bi spejjeż tal-persuna li kieku kienet xort’oħra tkun obbligata li tifforma dik it-triq, u l-Awtorità jkollha l-jedd tirkupra kull nefqa hekk magħmulha mingħand dik il-persuna.”