Source: https://www.maier-anwaltskanzlei.de/aktuelles/mietrecht,-wohnraum.html
Timestamp: 2020-01-23 06:05:48
Document Index: 268535493

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Kein Anspruch auf Gestattung der Tierhaltung bei wirksamer Mietvertragsklausel
Das Landgericht Köln hat sich mit der Frage beschäftigt, ob die Klausel in einem Formularmietvertrag, dass die Haltung eines Hundes nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters für zulässig erachtet, wirksam ist oder nicht. Nach dem Mietvertrag zwischen den Parteien ist das Halten von Kleintieren, z.B. Ziervögeln und Zierfischen, ohne Erlaubnis des Vermieters zulässig. Weiterhin ist in dem Mietvertrag folgende Klausel enthalten:
„Die Haltung eines sonstigen Haustieres, insbesondere einer Katze oder eines Hundes, ist nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters zulässig. Sie wird nur für den Einzelfall erteilt und kann bei Vorliegen eines wichtigen Grundes widerrufen werden.“
In der Liegenschaft werden von den anderen Mietern Hunde und Katzen gehalten. Der Vermieter hatte hierzu die erforderliche Zustimmung erteilt. Ohne die Zustimmung des Vermieters einzuholen, hat der Mieter sich einen Mischlingshund angeschafft. Der Vermieter begehrt die Abschaffung des Hundes, da er behauptet, dass dieser die Gemeinschaftsanlagen verunreinige.
Nach Auffassung des LG Köln kann der Vermieter die Beseitigung des Hundes verlangen, da seine Haltung innerhalb der Mietwohnung eine vertragswidrige Nutzung darstellt. Begründet wird die Auffassung damit, dass die Regelung der Tierhaltung im Mietvertrag insgesamt wirksam sei, da sie die Haltung von Kleintieren grundsätzlich ohne besondere Gestaltung zulasse und auch für die Zustimmung zur Haltung sonstiger Haustiere, insbesondere von Hunden und Katzen, keine Schriftform gefordert werde.
Fazit: Eine Klausel im Mietvertrag, welche das Halten von Tieren in der Wohnung einem Erlaubnisvorbehalt des Vermieters unterstellt, ist grundsätzlich zulässig, soweit Kleintiere hiervon ausdrücklich ausgenommen sind. Enthält jedoch der Mietvertrag keine solche Ausnahme oder eine nur eingeschränkte -etwa nur für Zierfische und Ziervögel- so ist die Klausel im Mietvertrag nach der BGH-Rechtsprechung insgesamt unwirksam.
Da die streitgegenständliche Klausel für das LG Köln als wirksam erachtet wurde, konnte der Vermieter die Abschaffung des Hundes, damit einen ersten Etappensieg verzeichnen. Die Frage nämlich, ob der Vermieter bei einer wirksamen Klausel der vorliegenden Art die Erlaubnis nach freiem Ermessen verweigern darf oder hierfür Sachgründe vorliegen müssen, hatte der BGH offengelassen. Diese Frage ist in der Rechtsprechung und Literatur umstritten. Daher hat das LG Köln zur Klärung der Tragweite eines Erlaubnisvorbehalts die Revision zugelassen.
Mieter kann Schönheitsreparaturen auch selbst durchführen
Die Schönheitsreparaturen sind immer wieder ein Thema bei der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Kürzlich hat der BGH entschieden, dass der Wohnungsmieter die Möglichkeit haben muss, die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchzuführen.
Der Bundesgerichtshof führte im Urteil vom 09.06.2010 aus, dass eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offensteht.
Gegenstand der gerichtlichen Auseinandersetzung zwischen dem Vermieter und Mieter war folgende Klausel im Mietvertrag:
„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen,(....)"
Der Mieter zog aus der Wohnung aus und hat die ihm vertraglich auferlegten Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt, woraufhin der Vermieter Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von ca. 7.000,00 € geltend machte. Der BGH wies darauf hin, dass der Mieter nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet war, da der Wortlaut der Mietvertragsklausel „ausführen zu lassen" dahingehend zu verstehen war, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen müsse.
Es ist zwar grundsätzlich möglich, dass die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen formularvertraglich auf den Mieter überwälzt werden kann. Dem Mieter muss jedoch die Möglichkeit offenstehen, die auf ihn übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung auszuführen. Wenn diese Möglichkeit dem Mieter in einer Klausel im Mietvertrag genommen werde, stelle damit die Überwälzung dieser Arbeiten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Die Schönheitsreparaturen seien lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen, was nicht bedeute, dass hierfür zwingend die Beauftragung einer Fachfirma notwendig sei.
Fazit: Mit diesem Urteil hat der BGH noch einmal die Rechte des Mieters bei der vertraglichen Überwälzung von Schönheitsreparaturen gestärkt. Da die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch eine Fachfirma für den Mieter erhebliche Kosten nach sich ziehen würde - was offenbar nach Ansicht des Gerichts für den Mieter unzumutbar wäre -dürfte die vorliegende Entscheidung des BGH verständlich und praxisgerecht sein.