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Timestamp: 2019-12-06 04:31:56+00:00
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Matched Legal Cases: ['artigo 21', 'artigo 289', 'artigo 134', 'artigo 1', 'In casu', 'artigo 1', 'artigo 289', 'artigo 134', 'artigo 289']

﻿ 4º Registro de Imóveis | Aquisição de imóvel por Menor Incapaz: Deve haver alvará judicial e a representação deve se dar por ambos os pais
Aquisição de imóvel por Menor Incapaz: Deve haver alvará judicial e a representação deve se dar por ambos os pais.
Tema polêmico no meio notarial e registral é a discussão quanto à necessidade de alvará judicial para que um menor incapaz adquira um imóvel à vista.
Entendemos que a aquisição, mesmo à vista, é sim condicionada a prévio alvará judicial.
Isto porque o art. 1.691 do Código Civil é claro ao exigir a autorização judicial para que o filho menor possa contrair obrigações que ultrapassem os limites de mera administração.
A aquisição de imóvel por menor importa em contratação de obrigação, pois se por um lado o menor tem um bem acrescendo ao seu patrimônio, por outro lado há a obrigação de pagar por esse bem.
Assim, não importa se a aquisição é à vista ou à prazo. Em qualquer das hipóteses estará havendo a assunção de uma obrigação (de pagar determinado valor pecuniário pelo imóvel).
Tal cautela, adotada por opção legislativa, é para se averiguar se a compra atende aos interesses do menor. Para tal análise, é preciso que se avalie corretamente o bem e se analise a situação patrimonial do menor em cotejo com a necessidade/utilidade da aquisição do imóvel.
Abaixo, segue decisão neste sentido do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo publicada em dezembro de 2014.
Outra questão enfrentada na decisão foi também a necessidade de constar na escritura pública ambos os pais do menor, pois exercem a representação conjuntamente. Em caso de “falta” de um dos pais (nos termos do art. 1.690 do Código Civil), essa deve ser consignada na escritura, justificando-a.
CSM/SP: Registro de imóveis – Escritura de compra e venda – Aquisição de bem por menor incapaz – Origem desconhecida dos recursos – Necessidade de alvará judicial – Verificação, pelo ministério público e pelo órgão jurisdicional, da efetiva proteção do interesse do menor – Menor representado apenas pelo pai, sem justificativa para ausência da mãe na escritura – Impossibilidade de registro – Recurso provido.
Apelação n° 0072005-60.2013.8.26.0100
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0072005-60.2013.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO, é apelado D.S.C. (REPRESENTADO POR SEUS GENITORES CARLOS EDUARDO CRISCUOLO E MARCELA REGINA DA SILVA).
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “POR MAIORIA DE VOTOS, DERAM PROVIMENTO AO RECURSO. VENCIDO O DESEMBARGADOR GERALDO PINHEIRO FRANCO, QUE DECLARARÁ VOTO. DECLARARÃO VOTOS VENCEDORES OS DESEMBARGADORES ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO E RICARDO MAIR ANAFE.” , de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
VOTO N° 34.086
Registro de imóveis – Escritura de compra e venda – Aquisição de bem por menor incapaz – Origem desconhecida dos recursos – Necessidade de alvará judicial – Verificação, pelo ministério público e pelo órgão jurisdicional, da efetiva proteção do interesse do menor – Menor representado apenas pelo pai, sem justificativa para ausência da mãe na escritura – Impossibilidade de registro – Recurso provido.
Trata-se de recurso de apelação, interposto pelo Ministério Público contra sentença que julgou improcedente dúvida suscitada pelo 17° Oficial do Registro de Imóveis de São Paulo.
O interessado, menor absolutamente incapaz, representado por seu pai, levou a registro escritura de compra e venda de imóvel. O registro foi negado pelo Oficial, sob a justificativa de que, no procedimento disciplinar de n° 2013/96323, um notário foi apenado, justamente por não exigir alvará para lavrar escritura pública de compra e venda de imóvel adquirido por menor, com recursos próprios.
O interessado, representado por seu pai – a mãe só outorgou procuração a advogado quando da apresentação de contrarrazões -, argumentou que a decisão em que se baseou o Oficial não tem caráter normativo e foi tomada em um caso isolado, em que o menor adquiriu o bem com recursos próprios.
Disse que, aqui, está adquirindo o imóvel com recursos outros. Obtemperou, também, que nem o art. 1.691 do Código Civil nem o item 41, ‘e’ do Cap. XIV, das NSCGJ exigem o alvará judicial, pois a aquisição é feita no interesse do menor. A autorização só seria necessária para alienar ou gravar de ônus reais imóveis dos filhos menores. Por fim, quanto ao recolhimento de tributo (ITCMD), não caberia ao Oficial fiscalizá-lo, uma vez que a escritura não se refere a doação.
Observa-se, de início, que na escritura pública de compra e venda de fls. 21/23 o menor está representado apenas por seu pai. Não se faz qualquer menção à mãe ou à razão pela qual ela não compareceu ao ato notarial.
Com efeito, o item 41, ‘e’ do Cap. XIV, das NSCGJ, dispõe que o Tabelião de Notas, antes da lavratura de qualquer ato, deve:
Voto nº: 26.777
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO DO DESEMBARGADOR PINHEIRO FRANCO, PRESIDENTE DA SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL
O registrador só pode exigir o tributo vinculado ao título.
A presunção é de que a aquisição foi feita em favor do menor (lógica do razoável), que foi representado pelo pai. E o poder familiar pode ser exercido pelo pai ou mãe ou por ambos (artigos 1630 e seguintes do CC e artigo 21 do ECA).
Ora, na aquisição não há risco, salvo em situações especiais, comprovadas. E mais: se o dinheiro era do menor, o alvará deveria ter sido exigido no momento do levantamento, junto ao banco, não no momento da prática do ato notarial “data venia”.
Nestes autos de dúvida, o Ministério Público interpôs apelação contra sentença dada pela Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, corregedora permanente do 17º Ofício de Registro de Imóveis da Capital. Essa sentença julgou improcedente a dúvida, para que se pudesse proceder ao registro stricto sensu de transmissão de domínio por compra e venda.
O eminente Desembargador Relator prove à apelação para que, reformada a sentença, não se proceda ao registro stricto sensu. Segundo seu voto, esse registro tem de ser recusado não só porque o comprador, menor absolutamente incapaz, foi representado apenas por seu pai (conquanto não houvesse razão para a mãe deixasse de comparecer à escritura pública), como ainda porque não se apresentou alvará judicial que autorizasse a aquisição do imóvel, que não se pode considerar mero ato de administração. Além disso, o eminente Relator determina que se extraiam peças dos autos, para que a corregedoria permanente tome providências disciplinares contra a tabeliã que lavrou a escritura pública.
O registro stricto sensu realmente tem de ser recusado. Tratando-se do patrimônio de filhos sob pátrio poder, o Cód. Civil, art. 1.691, caput, só concede aos pais os poderes para praticar atos ordinários de administração. No caso, o ato ordinário de administração não parece ter-se configurado, uma vez que não se conseguiu apurar a proveniência do numerário empregado para que o incapaz pagasse o preço. Ademais, o filho absolutamente incapaz havia de ter sido representado por ambos os pais, já que não havia óbice para que algum deles comparecesse (CC/2002, art. 1.690).
Não se está a dizer que a autorização judicial deva ser exigida em todo e qualquer negócio jurídico que implique aquisição imobiliária por menor. Em primeiro lugar, pode haver aquisições imobiliárias de valor tão reduzido, que não seja exigível sequer a escritura pública (CC/2002, arts. 107-108), e em tais casos não é equitativo supor que se faça necessária a intervenção do Poder Judiciário. Em segundo lugar, como diz expressamente o art. 1.690, caput, o alvará judicial só imprescindível, em todo e qualquer caso, quando se tratar de alienação ou oneração de imóvel, ou de obrigação que extrapole os limites da mera administração. Obviamente, nem toda aquisição imobiliária se enquadra nesse último caso, de modo que nem sempre se faz necessária a autorização judicial. Contudo, é justamente por isso (ou seja, porque em alguns casos a aquisição imobiliária pode ser ato de mera administração, e em outros não) que o tabelião precisa tomar alguma declaração acerca das circunstâncias em que o numerário foi adquirido e está sendo empregado pelo menor.
Tampouco se afirma que preocupações de ordem tributária (por exemplo, o pagamento do imposto sobre doações) ou criminal (por exemplo, o controle da lavagem de dinheiro) sempre justifiquem a intervenção do juiz, ou impeçam que o tabelião qualifique o negócio jurídico com independência jurídica e livremente se decida pela lavratura do ato. Finalmente, também não se pode concluir que o CC/2002, art. 1.691, leve em conta a existência ou não de prejuízo para o menor, para que haja exigência ou não da autorização judicial. Só está a declarar que, neste caso concreto, a solução correta está na negativa do registro stricto sensu.
Entretanto, não está patente que tenha ocorrido infração funcional por parte da tabeliã. As Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral da Justiça – NSCGJ, tomo II, cap. XIV, 41, e, determinam que o tabelião de notas tem de exigir alvará para atos que envolvam incapazes, é verdade. Contudo, é também certo que o CC/2002, art. 1.691, não declara explicitamente que toda e qualquer aquisição imobiliária extrapole a mera administração. Dessa maneira, nesse específico caso só se pode considerar a explicitação contida nas NSCGJ como recomendação, mas não como uma extensão que afirme aquilo o que a própria lei não diz. Também ao notário – que é profissional do Direito dotado de independência jurídica (Lei 8.935/1994, art. 28) – sobra, aí, espaço para julgar da necessidade, no caso concreto, da autorização judicial, e o erro nessa avaliação (como o próprio equívoco quanto à incidência do art. 1.690) não pode ser considerado, ipso facto, violação a dever funcional. À semelhança do que se passaria se um juiz, nessa mesma hipótese, houvesse concedido autorização na verdade incabível, não se pode aceitar a conclusão de que a punição deva decorrer até mesmo de um equívoco notarial que não seja aberrante: “(…) nas hipóteses em que a conduta é inferida e não descrita, notadamente naquelas infrações contra os princípios da Administração Pública, impõe-se a análise do fato ao ângulo da razoabilidade, por isso que, não obstante a indeterminação do conceito, assentou-se em notável sede clássica, que se não se sabe o que é razoável, é certo o que não é razoável, o bizarro, o desproporcional.” (STJ, REsp 721.190, Rel. Luiz Fux, j. 13.12.2005).
Apelação Cível n. 0072005-60.2013.8.26.0100
Apelado: D.S.C (menor), representado por Carlos Eduardo Criscuolo e Macela Regina da Silva
TJSP-Voto n° 19.451
Recurso contra decisão que julgou improcedente a dúvida e determinou o registro de escritura de compra e venda de imóvel em que figura como comprador menor de idade, representado apenas pelo genitor – Ausência de referência, na escritura, da origem do dinheiro usado na aquisição do bem – Necessidade de alvará judicial – Inteligência dos artigos 1.690 e 1.691 do Código Civil, artigo 289 da Lei de Registros Públicos e artigo 134 do CTN.
Cuida-se de apelação contra decisão proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do 17° Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, Capital, que deferiu o registro de escritura de compra e venda de imóvel mesmo sendo o adquirente menor de idade, inexistindo alvará judicial a autorizar o aludido negócio jurídico, celebrado exclusivamente pelo genitor.
Respeitado entendimento contrário do Excelentíssimo Desembargador Presidente do Egrégio Tribunal de Justiça, é mesmo o caso de provimento do recurso, tal como fundamentado pelo Excelentíssimo Desembargador Relator, Digníssimo Corregedor Geral da Justiça.
Com efeito, o artigo 1.690 do Código Civil exige a presença “dos pais” na celebração de negócios jurídicos pelos filhos menores (trata-se de um requisito de validade, especialmente em negócios jurídicos envolvendo altos valores); “na falta de um deles” caberá ao outro representar o filho menor com exclusividade. In casu, não constou da escritura pública que a mãe havia outorgado procuração para concretização do negócio jurídico, não se podendo presumir essa concordância materna. A escritura omite questão importantíssima para a validade da própria compra e venda (requisito subjetivo – capacidade do agente).
Conclui-se, por conseguinte, que os recursos utilizados na compra eram do próprio menor. Nessa hipótese, indispensável autorização judicial, ex vi do disposto no artigo 1.691 do Código Civil, pois o ato extrapola os limites da “simples administração”.
E, ainda que o dinheiro não fosse, in thesis, do menor, tal como mencionado a fl. 34, porque adquirido o bem com o dinheiro dos pais “objetivando garantir um melhor futuro para os seus filhos”, não comportaria registro o título em questão, por não haver notícia do recolhimento do imposto incidente sobre a doação (ITCMD).
Com efeito, o artigo 289 da Lei 6.015/73 dispõe que: “no exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício”.
A doação do dinheiro para o fim específico de aquisição do imóvel estaria intimamente ligada à compra e venda, podendo-se dizer que um não existiria sem o outro. Tratando-se, em realidade, de um negócio jurídico complexo, caberia ao Oficial “fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos”. Caso contrário, poderia incidir a solidariedade prevista no artigo 134, VI, do Código Tributário Nacional.
A propósito, ensina Afrânio de Carvalho que “ao invés de serem celebradas duas escrituras, com excesso de formalismo, celebra-se uma única, em que se reúnem a doação e a compra e venda, tendo o título plena validade para o registro” [1].
Todavia, para que fosse possível tal registro, haveria de ser exigida a prova do recolhimento do imposto respectivo (ITCMD), além do ITBI devido por força da compra e venda.
Por epítome, inexistindo alvará judicial bem como participação expressa da genitora (artigos 1.690 e 1.691 do Código Civil), e tampouco havendo prova do recolhimento do imposto relativo à suposta doação do dinheiro para a compra do imóvel (artigo 289 da Lei de Registros Públicos), correta a recusa de ingresso do título ao fólio real.
Ante o exposto, pelo arrimo esposado, pelo meu voto, dá-se provimento ao recurso.
[1] CARVALHO, Afrânio de, Registro de Imóveis, 3ª edição, Rio de Janeiro: Forense, 1.982, p. 111.
Fonte: DJE/SP | 03/12/2014.
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