Source: http://immoschaden.de/badenia.shtm
Timestamp: 2020-01-24 17:06:57
Document Index: 217448096

Matched Legal Cases: ['§ 800', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 30', '§ 16', '§ 7', 'Art. 7', '§ 7']

Immoschaden.de, Die Badenia Bausparkasse AG
Detaillierte Infos zur:
(Heute: "Deutsche Bausparkasse Badenia AG", im Folgenden: Badenia)
"Albträume wurden wahr"
(In Anlehnung an dem Badenia Slogan seit 1.7.1999 "Lebensträume werden wahr")
1. Allgemeine Infos zum Badenia Vorausdarlehen
1.1. Ablauf der Finanzierung
1.2. Aufbau des Badenia Vorausdarlehens, unübliche Dynamik
1.3. Risikofaktor kurze Zinsbindung
1.4. Die lange Laufzeit (u.a. das "Dortmunder Modell")
1.5. Risikopunkt Disagio (Damnum)
1.6. Zinssubventionen auf die Vorausdarlehen
1.7. Die schnelle Finanzierungszusage
1.8. Das Bonitätsraster
1.9. Die Zwangsvollstreckung
1.a. Die Zwangsvollstreckungsgegenklage in Melle
1.b. Merkwürdige Zusatzbedingung in Badenia Darlehensverträgen ab 1992
1.c. Bestanden seit 1990 ständige Geschäftsbeziehungen zwischen Badenia und Heinen & Biege?
1.d. Badenia auf Finanztest-Warnliste
2. Untersuchung meines Badenia Vorausdarlehens
2.1. Die Beleihungswertermittlung
2.2. Das Gespräch mit dem Banker (und Makler)
2.3. Das Wertermittlungs-Gutachten
2.4. Realitätsferne Beleihungswertermittlung?
2.5. Die Badenia "Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge" und die Realität
2.6. Ein Zitat aus dem Badenia Sonderprüfungsbericht
Die "Badenia Bausparkasse AG", (heute: Deutsche Bausparkasse Badenia AG", im Folgenden Badenia), die zum Aachener-Münchener-Beteiligungs-Konzern gehört (heute Generali Deutschland), finanzierte in Melle die Mehrheit der über den Strukturvertrieb Heinen & Biege verkauften Objekte.
In Folgenden wird erklärt, wie die von der Heinen & Biege vermittelten Darlehen der Badenia Bausparkasse aussahen:
Üblicherweise sucht man aus eigenem Antrieb zu Gesprächen, Verhandlungen und zum Abschluss eines Darlehensvertrages die Geschäftsräume einer Bank oder Bausparkasse auf. Dort wird man i.d.R. durch einen versierten Bank- oder Bausparkassen Mitarbeiter betreut und beraten.
Nicht so bei den von der Heinen & Biege vermittelten Darlehen der Badenia.
Hier hatte man keinen direkten Kontakt zu einem Mitarbeiter der Badenia und sah in der Regel daher auch deren Geschäftsräume nicht von innen.
Stattdessen baute die Heinen & Biege oder deren Strukkis in ca. 6746 Fällen den Erstkontakt zum Kunden auf, welche üblicherweise in einer Haustürsituation stattfand. Das heißt, der erste Kontakt zum Kapitalanleger fand zu Hause oder am Arbeitsplatz statt.
Falls überhaupt eine Beratung durchgeführt wurde, dann entsprach dieser nicht einer Beratung, wie sie üblicherweise bei solchen komplexen Finanzprodukten durchgeführt wurde und wird. Stattdessen wurde man veranlasst unter einem Besuchsprotokoll eine Unterschrift zu leisten, die u.a. bescheinigen sollte, dass der Besuch auf Wunsch des Kunden stattfand (was in der überwiegenden Zahl der Fälle nicht stimmte).
Das Einzige was man 1991 von der Badenia sah, war:
- Der Vorausdarlehensantrag (und ggf. zwei Bausparverträge),
den man beim Heinen & Biege Mitarbeiter (oder dessen Strukki) unterschrieb und
- Den fertigen Vorausdarlehensvertrag, den die Badenia per Post,
mit der Bitte den Vorausdarlehensvertrag unterschrieben zurück zu senden, übersandte.
1.2. Aufbau des Badenia Vorausdarlehens,
unübliche Dynamik
Die von Heinen & Biege vermittelte Finanzierung der Badenia Bausparkasse bestand aus zwei Vorausdarlehen (später aus einem Vorausdarlehen) und zwei hintereinander geschalteten Bausparverträgen, die nach der Zuteilung der beiden Bausparverträge "nach und nach" die beiden Vorausdarlehen ablösen sollten.
Das Besondere an dieser Finanzierung war, das sie im Badenia Darlehensformular nicht einmal vorgesehen war. Daher wurde bei den meisten Darlehensantragsvordrucken das Wort "dynamisch" handschriftlich im Darlehensformular eingetragen.
Die brisante Bedeutung dieser handschriftlichen Eintragung in das Darlehensformular wurde dem Kunden allerdings in der Regel verschwiegen. Dies bedeutete, das die zu zahlende Ansparrate völlig unüblich in ca. drei Jahres schritten stark anstieg.
Beispiel aus einem Darlehensantrag:
Die hier entwickelte Sonderfinanzierung (das so genannte Dortmunder Modell) war von Beginn an eine gefährliche Zeitbombe, denn in den ersten Jahren gab es bei dieser Sonderfinanzierungsform niedrige Ratensteigerungen, was bedeutete das diese Finanzierung erst mal so ablief, wie von den Vermittlern prognostiziert. Die günstigen Eingangskonditionen während der ersten drei Jahre sollten angeblich einen möglichen "Zinsschock" beim Kunden ab dem 4. Jahr verhindern.
Die Überraschung kam dann 3 Jahre nach Abschluss des Darlehensvertrages, als die Dynamik der Finanzierung "einsetzte", die auf den Bausparvertrag einzuzahlende Ansparrate erhöht wurde. Hierauf wurden die "Kunden" von Heinen & Biege aber gar nicht oder nur völlig unzureichend hingewiesen, als die Raten "dynamisch" ca. alle 3 Jahre immer weiter erhöht wurden.
Diese Sonderkonstruktion der Finanzierung brachte bei vielen Betroffenen nach einigen Jahren die Finanzierung in eine Schieflage. Die Schieflage wurde nach dem Zusammenbruch der Heinen und Biege Mietpoolverwaltung HMG im Jahr 2000 noch beschleunigt, weil sich jetzt die fehlenden Einnahmen auswirkten (siehe unten sowie die Seiten "Mietpool HMG (Insolvent)" und "Vertrieb Heinen & Biege (Insolvent)").
Eine Aufklärung durch die Heinen und Biege Vermittler über die pikanten Details dieser Finanzierung erfolgte nicht. Denn gerade dieses kleine Detail (die Dynamik) sorgte dafür, dass den "Kunden" eine Finanzierbarkeit des überteuerten Verkaufs der Wohnungen dargestellt werden konnte.
Ein weiteres Risiko ergab sich aus der kurzen Zinsfestschreibung der Verträge.
In der Regel wurde eine Zinsfestschreibung von 5 Jahren gewählt (in meinem Vertrag 10 Jahre),
da die gewählten Zinsstaffelungen und Kosten bei kurzen Festschreibungszeiträumen am Anfang niedriger waren. Dies machte diese sehr gefährliche Finanzierung für Personen mit geringen und mittlerem Einkommen am anfang der Laufzeit besser darstellbar!
Dokument: Zinssonderkonditionen der Badenia Bausparkasse an Heinen & Biege, Stand 18.10.1999
Die kurze Zinsfestschreibung barg aber das erhebliche Risiko, das am Ende der Zinsfestschreibung ein erheblich höherer Zinssatz festgelegt werden konnte, falls die Marktzinsen am ende des Zinsfestschreibungszeitraums angestiegen sind.
In der Regel werden Immobilienfinanzierungen mit längeren Festschreibungszeiträumen gewählt, um langfristige Planungssicherheit zu erreichen. Bei solch einer kurzen Zinsfestschreibung ist es sehr schwierig von einer langfristigen Planungssicherheit, zu sprechen!
Hinzu kommt, dass die Laufzeit dieser Sonderfinanzierung nicht wie üblicherweise wie bei Bausparfinanzierungen ca. 20 Jahre betrug, sondern über 30 Jahre (vgl. Finanztest)!
Dies war eine weitere Folge, der den Geschädigten verschwiegenen unangemessen niedrigen Ansparraten.
Nach Abschluss der Verträge wurden zunächst mal bei den beiden Vorausdarlehen die laufenden Zinsen bezahlt (die sich zunächst mal nicht verminderten!). Gleichzeitig wurde nur einer (aus zwei) Bausparverträgen bespart (mit einer steigenden Sparrate ca. alle 3 Jahre (siehe Punkt 1.2 oben!!)).
Der zweite Bausparvertrag konnte wegen der geringen Ansparrate zunächst gar nicht bespart werden.
Nach ca. 12 Jahren wäre dann der erste Bausparvertrag durch die bis dahin gezahlten Ansparraten Zuteilungsreif. Mit dem zugeteilten Geld aus dem ersten Bausparvertrag sollte das erste Vorausdarlehen mit dem angesparten Bausparguthaben und einem Bauspardarlehen des ersten Bausparvertrages abgelöst werden. Nach dieser Umstellung würden dann nicht mehr die laufenden Zinsen (die sich nicht verminderten) des ersten Vorausdarlehen bezahlt, sondern jetzt wurde der erste Bausparvertrag getilgt, was bedeutete, dass sich die Zinsen auf dem ersten umgewandelten Vorausdarlehen -> Bausparvertrag sich Jahr für Jahr verminderten (zum Gegensatz von vorher!)
Gleichzeitig sollte nach der Ablösung des ersten Vorausdarlehens durch den ersten Bausparvertrag damit begonnen werden, den zweiten Bausparvertrag zu besparen (auch mit einer steigenden Sparrate ca. alle 3 Jahre!). Die Zinsen des zweiten Vorausdarlehens würden nach wie vor unverändert weiterhin in voller Höhe bezahlt.
Nach ca. 8 Jahren (oder insgesamt nach ca. 20 Jahren) wäre dann der zweite Bausparvertrag durch das bis dahin eingezahlte Guthaben Zuteilungsreif. Mit dem zugeteilten Geld aus dem zweiten Bausparvertrag würde das zweite Vorausdarlehen mit dem angesparten Bausparguthaben und einem Bauspardarlehen des zweiten Bausparvertrages abgelöst. Nach dieser Umstellung würden dann nicht mehr die laufenden Zinsen (die sich nicht verminderten) des zweiten Vorausdarlehen bezahlt, sondern jetzt wurde der zweite Bausparvertrag getilgt, was bedeutete, dass sich die Zinsen aus dem zweiten umgewandelten Vorausdarlehen -> Bausparvertrag sich Jahr für Jahr verringerte (zum Gegensatz von vorher!)
Jetzt nach ca. 20 Jahren hätte man keine zwei Vorausdarlehen mehr, sondern nur noch zwei Bausparverträge, welche durch Regelmäßige monatliche Zahlungen getilgt wurden (wo jetzt sichtbar auf der jährlichen Abrechnung sich die Belastung verminderte).
Nach ca. 27 Jahren ist man dann mit der Tilgung der zwei Bausparkonten fertig und ist dann stolzer Besitzer einer Immobilie (oder Schrottimmobilie)!
Wer diesen Text nicht verstanden hat (es ist leider nicht sehr einfach zu erklären),
kann sich das nachfolgende interne Dokument von Heinen & Biege ansehen, welches das gefährliche Finanzierungsmodell genaustens erklärt:
Das Badenia/Heinen & Biege Finanzierungsmodell "Das Dortmunder Modell, Tarif Classic" von 08/1996
Seite -1-, -2-, -3-, -4a-, -4b-
(Nur für den internen Dienstgebrauch, nicht für Werbezwecke)
lesen Sie das nachfolgende Dokument von der Deutschen Bausparkasse Badenia, welches die stark vereinfachte Funktionsweise "eines Vorausdarlehens" erklärt. Das zweite Beispieldokument beinhaltet nicht die besondere - unübliche - "Dynamik" der von der Heinen & Biege vermittelten Badenia Vorausdarlehensverträge:
Dokument: Ablauf einer Bausparsofortfinanzierung in Rahmen eines Vorausdarlehens. Seite -1-, -2-
Nach dem Durchlesen dieser Dokumente und dem nochmaligen Lesen des obigen Absatzes
(um noch mal nach oben zu gehen (Punkt 1.4), hier klicken) müsste man verstehen was für eine gefährliche Finanzierungsform die Heinen und Biege zusammen mit der Badenia unter die Leute brachte!
Gefährlich deshalb, weil diese Finanzierungsart sehr kompliziert war und "keiner" von Heinen und Biege bzw. von der Badenia die Geschädigten über die auf der überlangen Dauer der Finanzierung beruhenden Nachteile dieses Modells aufgeklärt hatte.
Es war z.B. aus den Darlehensunterlagen der Badenia überhaupt nicht ersichtlich, ab wann welcher Vorausdarlehen mit dem Bausparguthaben zu welchem Zeitpunkt zuteilungsreif war, ab wann die Konten auf die reine Tilgung des Bausparkontos umgestellt wurden und das die gesamte Finanzierung ca. 27 Jahre dauerte!
Erst durch das oben genannte Dokument von der Badenia (erhalten in 2003!) hatte man in groben Zügen verstanden, wie diese verzahnte Vorausdarlehensfinanzierung funktioniert hat (Verkaufsdatum: 1991!) und wie die zwei Vorausdarlehen und Bausparverträge ineinander griffen.
Heinen & Biege verkaufte Wohnungen mit dieser Sonderfinanzierungsform sogar an Menschen die 5 bis 10 Jahre vor der Rente standen (die ohnehin beim Eintritt in die Rente keine Steuervorteile mehr zu erwarten hatten und mit sinkenden Einkommen - bei steigenden Ansparraten - rechnen mussten)!
Die von Heinen & Biege vermittelten Finanzierungen der Badenia Bausparkasse, oftmals mit hohem Disagioanteil, könnte man als hoch riskant bezeichnen.
Ein hohes Disagio (z.b. 8% der Gesamtfinanzierungssumme) sorgte dafür, dass der festgelegte Zinssatz für die Gesamtfinanzierung über einen Zeitraum von z.B. 5 Jahren niedriger wurde (z.B. 4,95% per Anno bei 92% Auszahlung anstatt 6,75% per Anno bei 100% Auszahlung).
Der niedrige Zinssatz wurde mit einem höheren Darlehensbetrag erkauft, der zu 100% abbezahlt werden musste (109.000 DM mit 8% Disagioanteil anstatt 100.000 DM ohne Disagioanteil).
Dies bedeutete: Die Gesamtdarlehenssumme stieg, desto höher das Disagio in % war. Folglich sank der Auszahlungsanteil am Gesamtdarlehen. Bei höheren Darlehenssummen (mit Disagio) stieg in der Regel auch die zur Finanzierung notwendige zu stellende Sicherheit (z.B. Bausparvertrag, Sparbuch, Lebensversicherung).
Nachfolgend, der Vergleich von Finanzierungskonditionen einer 1/2 Wohnung mit 33,345 qm Größe in Osnabrück, Stand 10.10.1996:
Ohne Disagio: Mit Disagio:
100% 92% Auszahlung
- 8% Disagio
100.000 DM 109.000 DM Finanzierungssumme, welcher vollständig zurückgezahlt werden muss.
100.000 DM 100.280 DM Auszahlung
- 8.720 DM Disagio
6,75% 4,95% Zinssatz nominal per Anno
2.214 DM 2.272 DM Mindestnettoeinkommen ledig
563 DM 450 DM Monatliche Zinsbelastung
Nach dem Ablauf der Zinsbindung (in der Regel 5 Jahre) konnte bei ungünstiger Zinsentwicklung eine böse Überraschung folgen.
Beispiel von Finanzierungskonditionen für eine 1/2 Wohnung von 33,345 qm
in Osnabrück, Jeggener Weg 1-37, 2-18. Stand 10.10.1996
Im folgenden Rechenbeispiel nehmen wir zunächst an, der Marktzins hätte sich in dem Zeitraum der Zinsfestschreibung von 5 Jahren nicht verändert. Der Geschädigte hätte ein Vorausdarlehen mit einer Finanzierungssumme von 109.000 DM mit 8% Disagioanteil (8.720 DM) und 92% Auszahlung (100.280 DM) zu einem Zinssatz von 4,95% pro Jahr. Die monatliche Zinsbelastung in den ersten 5 Jahren der Zinsbindung würde 450,00 DM Zinsen pro Monat betragen (siehe grüne Umrandung oben).
Da die Vorausdarlehen bei den von Heinen & Biege vermittelten Finanzierungen nicht getilgt wurde,
müsste z.B. nach der 5 jährigen Zinsbindung der Zinssatz für die 109.000 DM neu festgelegt werden.
Dies wäre bei 109.000 DM ohne Disagio bei 100% Auszahlung ein Zinssatz von 6,75% (siehe rote Umrandung). Rechnet man die 109.000 DM mal 6,75 Zinsen per Anno geteilt durch 12 Monate ergeben sich Zinsen von 613,13 DM pro Monat. Eine Steigerung um 36,25 % (163,13 DM/Monat) gegenüber der alten Belastung von 450,00 DM/Monat!
Nimmt man aber an, die Zinsenkonditionen wären diese 5 Jahre nicht gleich geblieben, sondern wären stattdessen gestiegen, dann sähe dies für den Geschädigten bedeutend schlechter aus als hier im Beispiel dargestellt.
Auf diesem sehr wichtigen Aspekt der Finanzierung wurde man in der Regel nicht hingewiesen!
Die meisten Kunden hatten allerdings nach Ablauf der kurzen Zinsbindung das Glück, dass die Marktzinsen ende der 90iger Jahre niedriger waren (im Vergleich zum Anfang der 90iger Jahre). Dies bedeutete, dass bei einer neuen Zinsanpassung, dass die monatliche Zinsbelastung wegen der niedrigeren Marktzinsen kaum anstieg.
Das Unglück erfolgte bei dieser Finanzierung an zahlreichen anderen Stellen (z.B. bei der versprochenen Mietpoolausschüttung, die nicht eingehalten wurde).
Zusätzlich konnte das Disagio beim Erwerb der Wohnung steuerlich geltend gemacht werden, was der Vertrieb gerne dem Kunden als Argument für solch eine Finanzierung nannte (in diesem Fall bei 109.000 DM Finanzierungssumme, bei 8% Disagio = 8.720 DM).
Bei einigen Finanzierungen wurden im Verkaufspreis eine Zinssubvention eingebaut, die nach Abschluss des Kaufs von der Verkäuferin, an die finanzierende Bank oder Bausparkasse abgeführt wurden.
Die Zinssubventionen hatte den Zweck, den Nominalzins des Vorausdarlehens über einen festgelegten Zeitraum von 1 bis 2% zu senken. Die Begründung lag darin, dass die Kapitalmarktzinsen ab anfang der 90iger Jahre bis ca. 1994/1995 Jahre relativ hoch waren und eine Finanzierung mit hohen Zinsen sich nicht sonderlich gut darstellen ließ, weil die monatliche Belastung zu hoch gewesen wäre.
In Melle z.B. wurde ab ca. 1991/1992 im überteuerten Heinen & Biege Nettoverkaufspreis von 1.905,00 DM/qm (974,01 €/qm) eine Zinssubvention von 110,00 DM/qm (56,24 €/qm) mit im Kaufpreis eingerechnet und über das - so subventionierte - Darlehen finanziert.
Über die Einzelheiten dieser internen Zinssubvention wurde der Darlehensnehmer im Unklaren gelassen.
Diese Maßnahme machte das vorausdarlehen mit ihren niedrigeren Zinsen scheinbar attraktiv, der hintenrum durch den Kaufpreis mitfinanziert (subventioniert) wurde. In Wirklichkeit könnte man diese Vorgehensweise von Heinen & Biege und der Badenia als arglistige Täuschung nennen.
In den Objekten die Heinen & Biege über die Jahre verkaufte soll der Zinssubventionsbetrag zwischen
60 DM (30,68 €) und 297 DM (151,86 €) pro Quadratmeter je nach verkauftem Objekt im Kaufpreis mit eingerechnet gewesen sein.
Anhand einer Selbstauskunft, welches der Vermittler vom Geschädigten erhielt, suchte die Heinen & Biege unter Zugrundelegung des Bonitätsrasters der Badenia, die passende Wohnung aus die angesichts der finanziellen Möglichkeiten "gerade noch" finanziert werden konnte.
Als Beispiel, siehe Seite "Vertrieb Heinen & Biege (Pleite)" wo detailliert erklärt wird wie Heinen & Biege eine passende Wohnung zum Verkauf mit Finanzierung auswählte.
Dies könnte die schnelle Erteilung der Finanzierungszusage für die von Heinen & Biege vermittelten Kredite erklären, welche in den überwiegenden Fällen den überhöhten Verkaufspreis der Wohnungen entsprach (Inklusiver versteckter Innenprovision, wovon kein Käufer Kenntnis hatte)!
Die Vergabe von Darlehen durch die Banken ist normalerweise an enge Voraussetzungen gebunden.
So müssen bei der Darlehensvergabe Sicherheiten vorhanden sein, damit eine Bank überhaupt ein Darlehen gewähren kann. Zum Beispiel vorhandene Vermögenswerte, ein Mindestjahreseinkommen oder beides.
Bei der Badenia Bausparkasse waren die Voraussetzungen zur Darlehensvergabe für den Verkauf von Wohnungen in Melle sehr niedrig.
Folgende Bonitätskennzahlen wurden zwischen Anfang 1991 und August 1993, dem Zeitraum der Wohnungsverkäufe in Melle, verwendet:
Mindesteinkommen Ab ca. anfang 1991 Ab 19.07.1991 Ab 01.01.1993
Lediger : 2.100,00 DM (1.073,71 €) ? ?
Ehepaar ohne Kind : 2.400,00 DM (1,227,10 €) ? ?
Zusätzlich pro Kind : 300,00 DM (153,39 €) ? ?
Lebenshaltungskosten Ab ca. anfang 1991 Ab 19.07.1991 Ab 01.01.1993
Lediger : 1.000,00 DM (511,29 €) 1.000,00 DM (511,29 €) 1.000,00 DM (511,29 €)
Ehepaar ohne Kind : 1.300,00 DM (664,68 €) 1.400,00 DM (715,81 €) 1.400,00 DM (715,81 €)
Zusätzlich pro Kind : 300,00 DM (153,39 €) 350,00 DM (178,95 €) 350,00 DM (178,95 €)
Pauschale Miete : ? 600,00 DM (306,78 €) 800,00 DM (409,03 €)
Zum Vergleich, steht im Badenia Sonderprüfungsbericht der BaFin auf Seite 57 eine Tabelle mit verschiedenen vorgaben zum "erforderlichen frei verfügbaren Einkommen". Diese Tabelle deckt einen Zeitraum von 10 Jahren ab (ab 19.7.1991), wobei auffällt das die Beleihungsanforderungen der Badenia über einen solch langen Zeitraum sehr gering waren (und sich kaum änderten):
Dokument: BaFin-Bericht S.57: Badenia Vorgaben zum erforderlichen frei verfügbaren Einkommen
Wenn man diese mindest Finanzierungsbedingungen der Badenia zusätzlich mit dem durchschnittlichen Einkommen eines beschäftigten Arbeitnehmers aus dem jeweiligen Jahr gegenüberstellt, offenbarte sich, dass die Mindestanforderungen der Badenia sehr gering waren.
Mit diesen (und anderen) Informationen in der Hand, fragte ich bei mehreren Geschäftsbanken nach, ob diese solch eine Finanzierung durchführen würden, wie sie die Heinen & Biege im Namen der Badenia Bausparkasse in 1991 durchgeführt hatte.
Die befragten Banken lehnten ALLE solch eine Finanzierung bei meinem damaligen Monatsnetto-Einkommen von nur 1.900 DM (971,45 €) in 1990 plus "1360 DM (695,35 €)" Eigenkapital aus einem Bausparvertrag für ein 105.000 DM (53.685,65 €) Darlehen ab.
Ich hörte übereinstimmend von allen Institutionen immer wieder das Gleiche:
Wir hätten Ihre Eigentumswohnung NICHT zu solch einem überhöhten Preis finanziert.
Im Übrigen hätten Sie von uns anhand der vorgelegten Unterlagen für dieses Objekt KEINE Finanzierungszusage bekommen (unter anderem wegen fehlendem Eigenkapital, zu geringem Jahreseinkommen und überhöhtem Kaufpreis)!
Die befragten Banken setzten für Immobilienfinanzierungen einen erheblich höheren Mindestnetto-Einkommen voraus (gegenüber den hier beschriebenen mindest Finanzierungsbedingungen).
Im Badenia Sonderprüfungsbericht, welches die BaFin in 2001 von Deloitte & Touche anfertigen ließ, steht hierzu auf Seite 58:
Zitat: Dass die Bonitätsanforderungen der DBB (Deutsche Bausparkasse Badenia) bei Kapitalanlegern insgesamt eher zu niedrig angesetzt waren, war auch Herrn Agostini (Vorstand der Badenia) bewusst. Dies ergibt sich aus einem Schreiben an Herrn Heinen vom 12. März 1998, in dem er feststellt, das die DBB (Deutsche Bausparkasse Badenia) "... seit Jahren mit Bonitätskennzahlen [arbeitet], die mit Sicherheit bei keinem anderen Kreditinstitut so akzeptiert würden, vor allem, wenn man bei der zu finanzierenden Immobilie den Begriff 'Kapitalanleger' verwendet."
Der Strukturvertrieb Heinen & Biege reizte die Bonität des Kunden i.d.R. - schon im eigenen Provisionsinteresse - bis zum Anschlag aus (Folge: keine finanziellen Reserven für die Betroffenen) und verrechnete die überhöhte Mietpoolausschüttung mit dem, was der Kunde nach Abzug aller kosten im Monat übrig hatte. Diese neue, höhere zur Verfügung stehende Geldsumme wurde dann fast komplett für die monatliche Zahlung der Zinsbelastung verwendet (für Details, siehe Seite "Vertrieb Heinen & Biege (Pleite)").
Kam der Käufer in Schwierigkeiten z.B. durch Scheidung, Arbeitslosigkeit, Kürzung oder gar völlige Streichung der Mietpoolausschüttung (u.a. durch Insolvenz des Heinen & Biege Mietpools HMG) oder durch die Dynamische, den "Kunden" i.d.R. verschwiegene Anhebung der Ansparrate bei Badenia Bausparverträgen, kam der Kunde in Zahlungsschwierigkeiten und stellte in manchen fällen sogar die Zahlungen ein (z.B. als Folge eines Verbraucherinsolvenzverfahrens).
Durch die Häufung solcher fälle, unabhängig von der derzeitigen Wirtschaftslage, kamen einige WEG’s (Wohneigentümergemeinschaften) durch Zahlungsausfälle von Geschädigten in finanzielle Schwierigkeiten. Solche WEG's drohten nun, durch die steigende Anzahl von "Nichtzahlern“ zusammenzubrechen, weil im schlimmsten fall sogar die laufenden Kosten und allernötigsten Instandhaltungsmaßnahmen nicht mehr gedeckt werden konnten. Dies könnte beispielsweise zum Absturz einer Wohnanlage führen (siehe Seite “Vertrieb Heinen & Biege (Insolvent)“ für weitere Details).
Die Kunden, die diese Belastungen aus den von der Heinen & Biege vermittelten Badenia Vorausdarlehen nicht mehr tragen konnten (die Finanzierung wurde Not leidend) kam es durch Zahlungsrückstände in manchen Fällen zur Zwangsvollsteckung in das private Vermögen.
Beim Verkauf der Wohnung wurde im Grundbuch (dritte Abteilung) eine Grundschuld,
vollsteckbar nach § 800 ZPO für die Badenia Bausparkasse eingetragen.
Die Zwangsvollstreckung beinhaltete auch die Zwangsversteigerungen der Wohnungen, die verstärkt seit 2002 durch die Badenia betrieben wird. (Siehe Seite Zwangsversteigerungen in Melle).
Die Preise, die bei solch einer Zwangsversteigerung erzielt werden sind oft nur ein Bruchteil von dem ursprünglichen für die Wohnung gezahlten Kaufpreis an Heinen & Biege. Oft musste dazu ein zweiter (oder mehr) Termine mangels Gebot bei der Zwangsversteigerung anberaumt werden, was bedeutete das die fragliche Wohnung sogar für unter 5/10 des taxierten Wertes erworben werden konnte, vorausgesetzt die gläubiger stimmen dem Gebot zu!
Zudem entsprach der taxierte Wert der Wohnung oftmals etwa die Hälfte (oder noch weniger) von dessen, was ursprünglich an die Heinen und Biege bezahlt wurde. Zusätzlich wurde durch die Zwangsvollstreckung der Wohnung oftmals nur ein kleiner teil der Darlehensschuld vermindert.
Mit all diesen möglichen Folgen wurde der Kapitalanleger im Unklaren gelassen. Es gab keine Aufklärung und Risikowarnung seitens der Vermittler oder von der Badenia Bausparkasse!!
Folgende gewonnene Zwangsvollstreckungsgegenklage einer Geschädigten zeigt, dass man sich auch gegen einer Zwangsvollstreckung wehren kann. Die Rechtsanwaltskanzlei "Dr. Füllmich & Associates" aus Göttingen erstritt in einer Vollstreckungsgegenklage beim Landgericht Wiesbaden Aktenzeichen 3 O 09/01 ein positives Urteil für einen Geschädigten. In diesem Fall verkaufte die Heinen & Biege der Geschädigten in 1993 eine Wohnung in der Von-Bar-Str. 14 in Melle.
Dieses Urteil ist rechtskräftig, nachdem die Badenia Bausparkasse ihre Berufung vor dem OLG Karlsruhe zurückgenommen hat. Das Gerichtsurteil beschreibt sehr eindrucksvoll wie Heinen & Biege und die Badenia Bausparkasse AG (die Beklagte) solche Finanzierungen durchführte:
Gerichtsurteil Landgericht Wiesbaden, Aktenzeichen 3 O 09/01, verkündet am 07.12.2001
Seite -1-, -2-, -3-, -4-, -5-, -6-, -7-, -8-, -9-, -10-, -11-
Quelle: Rechtsanwaltskanzlei "Dr. Füllmich & Associates", Göttingen
Aus Datenschutzgründen wurde der Name und Adresse der Klägerin unkenntlich gemacht!
Sollten weitere Klagen erfolgreich gegen die Badenia (oder WVAG) abgeschlossen werden,
bitte bei mir melden ... ich veröffentliche diese Infos mit Gerichtsurteil gerne auf dieser Homepage!
Bei den Badenia Darlehen, welches die Heinen und Biege ab 1992 vermittelte, wurde ein Tochterunternehmen der Heinen & Biege (die Mietpooltochter HMG) indirekt besonders erwähnt.
Denn in diesen von der Heinen & Biege vermittelten Darlehensverträgen stand folgender (oder ähnlicher) zusätzlicher Satz bei den Auszahlungsbedingungen im Badenia Darlehensvertrag festgeschrieben.
Denn Voraussetzung für die Auszahlung des Darlehens durch die Badenia war der:
"Beitritt in eine Mieteinnahmegemeinschaft, die nur mit unserer Zustimmung gekündigt werden darf"
Dokument: Auszug aus einem Badenia Darlehensvertrag von einem Geschädigten
Quelle: Ist dem Webmaster bekannt.
Aus dem Mietpool konnte man also nur austreten, wenn die Badenia damit einverstanden war. Dies war für die Badenia sicher auch wichtig, weil die HMG bis Mitte 1998 im Meller Mietpool die eingenommene Miete an den Geschädigten vorbei direkt an die Badenia Bausparkasse zahlte.
Es bestand also ab 1992, keine Möglichkeit ohne Zustimmung der Badenia aus dem Mietpool auszutreten. Ohne Austritt aus dem Mietpool war es schwer nachzuvollziehen, was tatsächlich mit der Wohnung und dem Umfeld passierte.
Interessanter weise enthielten Darlehensverträge der Badenia Bausparkasse (vermutlich vor Anfang 1992) diese Klausel zum Zwangsbeitritt in einer "Mieteinnahmegemeinschaft" nicht (wie z.B. der Darlehensvertrag von mir aus 04/1991)!
Dieser Satz im Badenia Darlehensvertrag drückte ab 1992 dem Mietpool HMG von der "Heinen und Biege" Gruppe im Nachhinein den Stempel der Seriosität auf. Wie aus späterer Erfahrung war dieser Stempel auf keinem Fall gerechtfertigt (wie es die Seite Mietpool HMG (Insolvent) später auf diesen Seiten zeigt).
Denn der Einsatz von Mietpools spielte beim Immobilienbetrug eine sehr wichtige Rolle.
Im Vordergrund wurde dieser als "rundum sorglos Paket" schöngeredet, da diese Sondereigentums-Verwaltung alle lästigen Aufgaben für den Eigentümer übernimmt.
Im Verborgenen blieb, dass die Mietpoolausschüttungen erheblich höher waren, als die tatsächlich von den Mietern eingenommene Miete!
Heinen & Biege gab im Darlehensantragsformular die hohe Mietpoolausschüttung als Mieteinnahme an. Durch den höheren angenommenen Mietansatz war es möglich ein höheres Darlehen zu bekommen und somit die Weichkosten (versteckte Provisionen) in erheblicher Höhe in der höheren Finanzierungssumme mit einzubauen!
Die Integration dieses zusätzlichen Satzes im Darlehensvertrag der Badenia zeigt unter anderem, wie die Heinen und Biege und die Badenia Bausparkasse ihr System der Darlehensvermittlung mit der Zeit verfeinerten. Ob sich die Badenia Bausparkasse damit zu weit aus dem Fenster gelehnt hat, wird in mehreren Gerichtsprozessen untersucht.
1.c Bestanden seit 1990 ständige Geschäfts-Beziehungen zwischen Badenia und Heinen & Biege?
Am 20. März 2007 war für die Verantwortlichen der Deutschen Bausparkasse Badenia ein schwarzer Tag.
Obwohl der BGH an diesem Tag in ihrem Urteil (BGH XI ZR 414/04) das Urteil des OLG Karlsruhe (15 U 4/01 vom 24.11.2004) zur Neuverhandlung wegen eines Formfehlers an den 17 Senat des OLG Karlsruhe zurückschob (weil u.a. der Ex Badenia Finanzvorstand Elmar Agostini nicht als Zeuge gehört wurde), änderte das oberste Bundesgericht seine Rechtsprechung, indem Sie nun die Beweisslast gegen die Badenia umdrehte.
Nun musste die Badenia im Folgeverfahren widerlegen, dass Sie vom Betrug bzw. von der institutionellen Zusammenarbeit zwischen Badenia und dem Strukturvertrieb Heinen & Biege nichts wusste.
Zitat aus Block 53 des Urteils:
Zitat: 53. bb) Nach dieser Rechtsprechung
(Urteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200 f. Tz. 50 ff., für BGHZ 168, 1 ff. vorgesehen, vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343, 2345 Tz. 23, für BGHZ vorgesehen, vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 115 Tz. 17 f., vom 5. Dezember 2006 - XI ZR 341/05, ZIP 2007, 414, 418 Tz. 29 und vom 19. Dezember 2006 - XI ZR 401/03, Umdruck S. 12)
können sich die Anleger in Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgewährenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles objektiv evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. März 2007
Aktenzeichen XI ZR 414/04,
gegen Deutsche Bausparkasse Badenia AG
Link: Pressemitteilung BGH
Dokument: Urteil-XI-ZR-414/04.pdf
Der Vorsitzende Richter Gerd Nobbe machte in diesem Verfahren deutlich, dass die Badenia es schwer haben werde, dort zu beweisen, dass sie von den betrügerischen Machenschaften der Dortmunder Vermittlerfirma Heinen & Biege nichts gewusst habe.
Nobbe erklärte: "Die Akten lesen sich teilweise wie ein Wirtschaftskrimi".
Im Nachfolgeverfahren vor dem OLG Karlsruhe kam es dann nicht zur (vom BGH) geforderten Zeugenvernehmung des Ex-Badeniavorstandes Herr Agostini. Stattdessen erkannte die Badenia den Schaden des Klägers an, das Verfahren wurde durch ein Anerkenntnissurteil beendet (Details können Sie unter Aktuelle Rechtliche Entwicklung nachlesen).
Über ein halbes Jahr später erschien das Newsletter 188b vom 17.11.07 vom Anwalt Dr. Füllmich,
wo dieser ein Gerichtsurteil des LG Dortmund vom 30.03.2007, Az 3 O 889/04 kommentiert (erstritten von RA Dr. Menken http://www.dr-eick.de).
Im Urteil wird ein sehr interssantes Badenia Dokument erwähnt, Zitat aus dem Urteil:
Zitat: Wissensvorsprung
Zwischen den Beklagten und Heinen & Biege bestand unstreitig seit 1990 eine ständige Geschäftsbeziehung und ein gemeinsames Vertriebskonzept (BGH XI ZR 6/04 Rn. 59). Dies ergibt sich auch aus dem Gutachten Deloitte & Touche insbesondere der Anlage 4,1 Nr: 4. Die Beklagten finanzierten unstreitig den Erwerb zahlreicher Eigentumswohnungen in einem Objekt.
Das betreffende Dokument aus dem Badenia Sonderprüfungsbericht der BaFin vom 2001 besteht aus einer Notiz des ehemaligen Finanzvorstandes der Badenia Elmar Agostini, datiert auf den 26.01.1990:
Zitat: Was die Frage der Provisionen angeht, machte ich Herrn Hxxxxxxxxx darauf aufmerksam, daß diese ja nicht den Deckungskostenbetrag der Allwo schmälern und er daher dieser Frage nicht mit solchem Nachdruck nachsetzen sollte. Im übrigen wies ich darauf hin, dass wir uns an der Allwo nicht mit 30 % beteiligen mussten, von unserer Vorarbeit abgesehen, wenn wir dann "nur gerecht" bedient würden.
Ich ... äußerte aber meine Erwartung, dass wir etwas gerechter als gerecht behandelt werden sollten. Ich sähe mich zunehmend kritischer Fragen nach dem Sinn des Allwo-Engagements gegenüber, so daß ich sehr dafür wäre, wenn die Herren Heinen & Biege Volumen bekommen könnten, da dies die einzige Schiene sei, über die wir überhaupt etwas von der Allwo hätten. Die übrigen, so gerecht behandelten Partner, bringen uns nichts....
Dokument: Anlage 4.1 Nr. 4 aus dem BaFin-Bericht: Notiz vom Ehm. Badenia Finanzvorstand Agostini
Nach diesen Fakten stellen sich nun folgende Fragen:
- Bestanden schon zu diesem Zeitpunkt zwischen der Badenia und dem Strukturvertrieb
Heinen & Biege enge Geschäftsbeziehungen (vermutete institutionelle Zusammenarbeit)?
- Wie erklärt die Badenia der Öffentlichkeit, dass sie "nur Kreditgeber" war?
1.d Badenia auf Finanztest-Warnliste
Am 14.12.2004 berichtet die Stiftung warentest auf ihrer Internet Seite über die Badenia Bausparkasse
(Titel "Bausparkasse Badenia: Anleger wurden nicht über Risiken aufgeklärt") und schreibt unter anderem, dass "Die Bausparkasse Badenia wegen ihrer unseriösen Rolle bei der Immobilienfinanzierung
auf der FINANZtest-Warnliste" steht.
Der Inhalt der Warnliste kann [hier] abgerufen werden (kostenpflichtig).
In anderem Zusammenhang testete "ÖKO-TEST", veröffentlicht im Januar 2005 Heft, die zehn größten Bausparkassen (Basis: Neugeschäft 2002) anhand eines Musterfalls. Deutlich abgeschlagen belegt die Badenia den vorletzten Rang (bei der Beurteilung der Beratungsqualität wurde sie 2x mit ungenügend bewertet)! [Zum online Artikel]
In dem folgenden Absatz wird speziell das mir "gewährte" Badenia- Vorausdarlehen dargestellt und analysiert.
Irgendwann stellte ich mir die Frage, in wieweit die Finanzierung von der Badenia Bausparkasse in Ordnung war. Denn ich hatte nach einigen Jahren so meine Zweifel, ob alles mit rechten Dingen zugegangen ist. Ich stellte mir die Frage, wie die Badenia Bausparkasse die Beleihungswertermittlung durchgeführt hatte.
Da dachte ich, ich frage mal bei der Badenia Bausparkasse nach, wie sie im Detail die Beleihungswertermittlung in 1991 durchgeführt hat und zu welchem Ergebnis die Badenia gekommen ist. Also fragte ich dort nach und bekam dann am 15.7.2002 eine Antwort:
Dokument: Schreiben der Badenia vom 15.07.2002 zur Beleihungswertermittlung
Zitat aus diesem Dokument:
"Das Bausparkassengesetz verpflichtet uns vor einer Darlehensgewährung eigenverantwortlich eine Beleihungswertermittlung für das Pfandobjekt vorzunehmen. Das Entgelt beträgt gemäß § 30 Abs. 3 der ABO 0,5% der Vorfinanzierungssumme."
Jetzt weiß ich, was die 525 DM (268,43 €) auf meinem Darlehenskonto bedeuten.
Weiter zitiere ich:
"Die Beleihungswertermittlung können wir Ihnen nicht übergeben, da sie neben den Objekt Daten auch noch weitere für die Darlehensgewährung relevante Angaben enthält, die nur für den internen Gebrauch gedacht sind. Bitte haben Sie Verständnis, dass die Wertermittlung schon aus technischen Gründen nicht für Externe erstellt werden kann."
Dieser zitierte Absatz von der Badenia Bausparkasse fand ich etwas merkwürdig.
Also fragte ich bei der Badenia nochmals nach (lesen Sie selbst):
Dokument: Schreiben von mir an die Badenia vom 05.08.2002 zur Beleihungswertermittlung
Daraufhin erhielt ich am 18.09.2002 auf mein Schreiben von der Badenia folgende Antwort:
Dokument: Schreiben der Badenia vom 18.09.2002 zur Beleihungswertermittlung
"Die Deutsche Bausparkasse Badenia AG hat im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften vor Darlehensgenehmigung die erforderliche Beleihungswertermittlung auf der Basis der seinerzeit erzielbaren Mieten durchgeführt."
Nun fragte ich mich, welche "seinerzeit erzielbaren Mieten" meinte die Badenia hier?
Denn in meinem Fall wurde im Badenia Darlehensformular von der Heinen & Biege eine monatliche Mietpoolausschüttung von 372,00 DM (190,20 €) angegeben, sie wurde mir gegenüber als Miete meiner Wohnung bezeichnet.
Diese angegebene Summe war aber gar NICHT die tatsächliche Miete meiner Wohnung (welche vom Mieter gezahlt wurde), sondern es handelte sich um eine Zahlung, aus dem von Heinen & Biege HMG verwalteten Mietpool, die noch dazu an die Bank erfolgte.
Die Heinen & Biege Mietpooltochter HMG schüttete am Anfang üblicherweise eine höhere Summe an den Eigentümer, d.h. für ihn an die Bank aus, als sie selbst vom Mieter erhielt.
Diese höhere Summe welches Heinen & Biege Mietpooltochter HMG ausschüttete wurde im Darlehensantrag des Darlehens durch die Heinen & Biege in den Badenia Darlehensformularen als Mieteinnahme eingetragen. Der Vertrieb Heinen und Biege gab im Darlehensvertrag unter anderem deshalb eine höhere Miete an, damit dieser zu dem höheren Kaufpreis im Darlehensvertrag passte. Dadurch konnte dann die Heinen & Biege im Kaufpreis der Wohnung eine noch höhere versteckte Innenprovision kassieren!
Diese überhöhte "Mietauszahlung" täuschte in Wirklichkeit dem Kapitalanleger über eine längere Zeit eine sichere Investition vor.
Aus der angegebenen Miete im Darlehensformular "allein" den Beleihungswert zu berechnen war also eine brandgefährliche Geschichte.
Obwohl Banken üblicherweise die Miethöhe genau prüfen, hätte in diesem Fall die Nachfrage beim Verkäufer (WVAG) das richtige Ergebnis geliefert.
Warum war dies war bei dieser Finanzierung nicht der Fall?
Also, suchte ich weiter ...
2.2 Das Gespräch mit dem Banker (und Makler)
Ich setzte mich eines abends mit einem Freund, einem Banker zusammen und sprach mit ihm unter anderem über meine Wohnung, die ich inzwischen verkauft hatte. In diesem Zusammenhang diskutierten wir auch über die Badenia und die schlechte Presse, die Sie im Jahr 2002 (und 2004) bekommen hatte. Dabei kam auch zur Sprache, wie diese Wohnungen durch die Badenia finanziert wurden. Irgendwann schlug er vor, ich sollte mich mal mit seinem Kollegen in seiner Bank zusammensetzen, da dieser in seiner Bank im Bereich Hypothekendarlehen & Baufinanzierungen arbeitete.
Bei den nachfolgenden mehrfachen Treffen, zeigte ich dem Kollegen die Unterlagen von der Badenia. Er blätterte in den Unterlagen, nahm ein Taschenrechner und wunderte sich?!
Er sagte: Hier steht im Badenia Antragsformular:
Monatsmiete : 372,00 DM (190,20 €)
Kaufpreis/Verkehrswert : 102.819,00 DM (52.570,52 €)
Wohnfläche : 52,46 qm
Er rechnete: 102.819,00 DM geteilt durch (372,00 DM* 12 Monate) = 23,00
Er sagte: Diese Zahl besagt, dass der Kaufpreis/Verkehrswert laut Badenia Darlehensvertrag die 23,00 Fache Jahreskaltmiete entspricht. Die 12 bis 15 Fache Jahreskaltmiete als Faktor wären üblich, aber 23 Fach ?
Ich zeigte ihn dann die Notaraberechnung an die WVAG (siehe hier), woraus der interne Abgabepreis der Wohnung im Jahr 1991 hervorging (72.132,50 DM (36.880,76 €)).
Ich nannte dem Fachmann die tatsächliche 1991 erzielte Kaltmieteinnahme von 6,50 DM/qm.
Denn der Mietpool schüttete in Wirklichkeit mehr aus als es überhaupt einnahm, nämlich 7,10 DM/qm "Mietpoolausschüttung", was einen Unterschied von 17,4% machte (bei hochgerechneten 7,63 DM/qm Mietpoolausschüttung ohne Verwaltungskosten. Weitere Details zur Berechnung der Mieteinnahme, siehe Seite Mietpool HMG (Insolvent))
Jetzt wollte er wissen, was für ein Wert herauskommt, wenn man statt der im Darlehensantrag angegebenen Miete, die tatsächlich eingenommene Miete verwendet:
Er rechnete: 102.819,00 DM geteilt durch (6,50 DM/qm * 52,46 qm * 12 Monate) = 25,12
Er staunte und konnte nicht verstehen, dass eine Bausparkasse solch eine Wohnung ohne größere Bedenken und weitere Sicherheiten finanziert hatte?
Zum Schluss berechnete er den Faktor aus, unter Angabe des internen Abgabepreises des Verkäufers WVAG und der tatsächlichen Kaltmieteinnahme:
Er rechnete: 72.132,60 DM geteilt durch (6,50 DM/qm * 52,46 qm * 12 Monate) = 17,56
Dies war seiner Meinung nach, ebenfalls recht teuer.
Dann nannte ich den Abgabepreis des Verkäufers WVAG von 1290,00 DM (659,57 €) pro qm,
welcher bis zum 30.4.1989 galt und zu welchem Preis die Mieter und Eigennutzer ihrer Wohnungen in Melle kauften.
Er rechnete: 67.673,40 DM geteilt durch (6,50 DM/qm * 52,46 qm * 12 Monate) = 16,54
Nach der Meinung des Kollegen wäre dies, ohne die Wohnung im Detail zu kennen,
"ein Hoher, aber verglichen mit den anderen hohen Werten ein gerade noch tragbarer Wert".
Alles in allem meinte der Fachmann schließlich:
Dass die Badenia letztendlich die Wohnung zu 25,12 Fache Jahreskaltmiete finanziert hatte, aber der tatsächliche Wert zwischen 16,54 und 17,56 lag, sei nicht nachvollziehbar. Würde jemand mit diesen Daten zu unserer Bank kommen und uns um eine Finanzierung bitten, würde man eine solche Finanzierung ohne Zweifel sofort ablehnen!
Dies machte mich jetzt natürlich auch stutzig, also beschloss ich weiter zu suchen.
Am nächsten Tag (in 2002) telefonierte ich mit einem Makler in Melle und stelle diesen folgende Frage:
"Was kann man für die 25fache Jahreskaltmiete für eine Eigentumswohnung in Melle kaufen?"
Der Makler antwortete, dass man mit solch einem Faktor in Melle keine Wohnung dieser Größe (52,46 qm) verkaufen könne. Für diesen Faktor würde man höchstens eine Wohnung mit Luxusausstattung in der Nobelgegend von Osnabrück bekommen (ca. 35 km weg von Melle), was allerdings selbst für diese Gegend noch teuer wäre.
Ich fragte den Makler, ob seine Einschätzung auch für 1991 gelten könnte?
Er antwortete, dass dies auch für 1991 sicherlich gelten könnte.
Außerdem wäre die 25fache Jahreskaltmiete als Faktor für eine Wohnung in der Wohngegend Von-Bar-Str. viel zu hoch! Ich bedankte mich für das Gespräch mit diesem ehrlichen Makler.
2.3 Das Wertermittlungs-Gutachten
Mitte Mai 2003 bekam ich einen Tipp, dass die Nachbarwohnung meiner ehemaligen Eigentumswohnung in Melle zwangsversteigert wird. Für solch eine Zwangsversteigerung wird ein Wertermittlungs-Gutachten durch einen unabhängigen Gutachter - einen vom Gericht bestellten Sachverständigen - angefertigt, um den tatsächlichen Wert der Wohnung zu ermitteln.
Dieses Gutachten ist sehr interessant, da die Nachbarwohnung sich auch auf der gleichen Etage und im gleichen Haus wie meine ehemalige Wohnung befindet und ca. 0,7 qm kleiner ist als meine ehemalige Wohnung.
Dieses Verkehrswert-Gutachten beschreibt sehr gut das Umfeld dieser Wohnanlage und gibt wertvolle Hinweise über die "sehr einfache" Bausubstanz:
Wertermittlungs-Gutachten Melle Von-Bar-Str. 10 1og Rechts (ATP Nr. 79) vom 5.3.1999
Verkehrswert: 70.000,00 DM (35.790,42 €)
Faktor: 14,05 Jahreskaltmieten
Seite -1-, -2-, -3-, -4-, -5-, -6-, -7-, -8-, -9-, -10-, -11-, -12-, -13-, -14-, -15-, -16-, -17-
Liegenschaftskarte und Baupläne:
Seite -18-, -19-, -20-, -21-, -22-
Bilder vom Objekt:
Seite -23-, -24-
Die oben genannte Wohnung wurde bei einer Zwangsversteigerung am 28.08.2003 beim Zweittermin
zu 6.400 Euro (!!!) an eine Tochterfirma der Badenia versteigert. Weiteres können sie auf der Seite Zwangsversteigerungen in Melle nachlesen.
In einem Gespräch mit einem Architekten, dem ich die Wertermittlungsunterlagen zeigte,
regte dieser an, ich sollte Kontakt mit dem Gutachterausschuss aufnehmen um die Bodenwertkarte und diverse andere Unterlagen aus dem Jahr 1990/1991 anfordern.
Da es in 1991 keinen Mietwertspiegel gab (erst ab 1995) nahm ich das Mieterhöhungsverlangen
von 1989 als Grundlage meiner Berechnungen (6,50 DM das qm (3,32 € das qm), siehe
Seite Mietpool HMG (Insolvent)).
Ich rechnete 2% als vermutliche Mieterhöhung dazu (die in Wirklichkeit allerdings nicht stattfand).
Die Bewirtschaftungskosten konnten aus den vorhandenen Unterlagen entnommen werden.
Mit diesen Unterlagen war es dann möglich den Wert der Wohnung durch das "Wertermittlungsverfahren" zu berechnen:
Dokument: Selbst gefertigte Wertermittlungsberechnung Von-Bar-Str. 10, 1OG Links ATP Nr. 78
Das Ergebnis dieser selbst angefertigten Wertermittlungs-Berechnung (welcher durch einen Architekten auf Richtigkeit überprüft wurde) lieferte ähnliche Ergebnisse, wie der interne Abgabepreis des Verkäufers WVAG das bis zum 30.04.1989 galt (1.290 DM/qm (659,57 €/qm)).
Ertragswert der Wohnung aus
selbst erstellten Berechnung: 67.993,17 DM (34.764,35 €), Faktor Jahreskaltmieten: 16,29
Interner Abgabepreis der WVAG an
Mieter/Selbstnutzer bis 30.04.1989 : 67.673,40 DM (34.600,86 €), Faktor Jahreskaltmieten: 16,54
Interner Abgabepreis der WVAG
an J.Mann (02/1991) : 72.132,50 DM (36.880,76€), Faktor Jahreskaltmieten: 17,56
Laut aussagen einiger Direktkäufer in Melle, kauften diese ihre Wohnungen vor dem 30.04.1989 mit einer vergleichbaren Größe für knapp 68.000 DM (33.527,97 €).
Dieser Verkaufspreis entsprach dem damaligen Marktpreis.
Jetzt bestätigte sich immer mehr, dass die Badenia Bausparkasse eine nicht einwandfreie Beleihungswertermittlung vorgenommen hatte (Ihr Ergebnis: Faktor 23,00 Jahreskaltmiete (bzw. 25,12 Jahreskaltmiete)).
Heinen & Biege schlug auf diesem internen Abgabepreis der WVAG von 72.132,50 DM noch 28,73% versteckte Innenprovision darauf. Inklusive all dieser versteckten Zusatzkosten ergab sich so ein notarieller Kaufpreis von 92.854,00 DM (47.475,50 €). Gegenüber dem, was Mieter und Selbstnutzer für ihre Wohnungen vor dem 30.04.1989 bezahlten, entsprach dies eine Überteuerung von 30,62%!
Zudem wurde im Badenia Darlehensformular durch Heinen & Biege ein "Kaufpreis & Verkehrswert" von 102.819,00 DM (52.570,52€) angegeben. Das war sehr irreführend, denn im Kaufvertrag stand diesem Wert einem Kaufpreis von 92.854,00 DM (47.475,50 €) gegenüber. Der Betrag 102.819,00 DM im Badenia Darlehensvertrag entsprach den Kaufpreis inklusive aller Kaufnebenkosten!
All diese Kosten und versteckte Provisionen wurden von der Badenia Bausparkasse AG mitfinanziert (bezüglich der versteckten Innenprovision und Kosten,
siehe dazu die Seite Verkäufer WVAG (Insolvent))!
Jetzt fragt man sich:
Mit welchem Hintergrund finanzierte die Badenia diese Wohnungen laut den Angaben im Darlehensvertrag mit der 23fachen Jahreskaltmiete (nach tatsächlicher Miete sogar mit der 25fachen Jahreskaltmiete), obwohl der Marktwert der Wohnung nach Maklerformel allenfalls bei den 16,54 fachen Wert (Jahreskaltmieten) lag, nach selbst durchgeführter Berechnung nach dem Ertragswertverfahren den 16,29 fachen Wert (Jahreskaltmieten) und vergleichbare Wohnungen an den Mietern zu ähnlichen Faktoren verkauft wurden, obwohl im Bundesdurchschnitt die 12-15 Fache Jahreskaltmiete bei Immobilienmaklern üblich sind?
Zusätzlich ist zu hinterfragen, ob die Badenia die falschen (überhöhten) Angaben zu den Mieteinnahmen bemerkte?
Anhand der dem Darlehensantrag gemachten Angaben hätte der Badenia auffallen müssen,
dass hier etwas nicht stimmt?
Um das ganze Zahlenmaterial vom internen Abgabepreis des Verkäufers WVAG, selbst ermittelten Ertragswert und Badenia Finanzierung zusammenzufassen, hier eine Tabelle zur abschließenden Übersicht:
Selbst erstellte
Kaltmiete 1991 + 2% Interner Abgabe-
Preis WVAG bis
(entsp. etwa
Verkehrswert) Versteckter
WVAG an
J.Mann in 1991
Kaltmiete Badenia
HMG Mietpool-
Miete. Badenia
Kaltmiete 1991.
Kaufpreis/Wert 67.993,17 DM
34.764,36 € 67.673,40 DM
34.600,86 € 72.132,50 DM
36.880,76 €
102.819,00 DM
52.570,52 €
Kaufpreis/Wert
pro qm 1.296,10 DM
662,69 € 1.290,00 DM
659,57 € 1.375,00 DM
703,03 € 1.959,95 DM
Miete pro qm
Monat 6,63 DM
3,39 € 6,50 DM
3,32 € 6,50 DM
3,32 € 7,10 DM
3,63 € 6,50 DM
Faktor x-Fache
Jahreskaltmiete
16,29 16,54 17,56 23,00 25,12
Ergebnis Akzeptabel Akzeptabel Gerade noch
Akzeptabel Nicht
akzeptabel! Nicht
Wie mag es bei den Geschätzten Späteren rund 6746 anderen von Heinen & Biege vermittelten Verkäufen aussehen, wenn es bei diesem einen Beispiel schon so viele Ungereimtheiten gibt?
Beim Untersuchen des Kleingedruckten in den Badenia Verträgen fand ich in den
"Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) Tarif T1" der Badenia Bausparkasse AG, gültig ab dem 01.01.1991 Paragraf 16 mit dem Titel: Beleihungswert.
Diesen Text möchte gerne der Realität meiner Finanzierung gegenüberstellen:
Badenia ABB Tarif T1 § 16 vom 01.01.1991 Die Realität
(Abs. 1) Der bei der Beleihung zugrunde gelegte Wert (Beleihungswert) wird von der Bausparkasse unter Berücksichtigung ihres Sicherungsinteresses in der Regel aufgrund eine Schätzung durch einen von Ihr zu bestimmenden Sachverständigen, festgesetzt. Bei der Schätzung sind der Dauerertragswert des Pfandobjektes sowie die angemessenen Bau- und Bodenkosten zu berücksichtigen. Schreiben der Badenia vom 18.09.2002
zur Beleihungswertermittlung, Zitat:
Die dort angegebene Miete war nicht die tatsächliche Kaltmiete der Wohnung,
sondern die wesentlich höhere Mietpoolausschüttung des Mietpools der HMG.
(Abs. 2) Der Beleihungswert des Pfandobjektes darf den Verkehrswert nicht übersteigen. Ohne versteckte Innenprovision betrug die Differenz zwischen dem internen Abgabepreis des Verkäufers WVAG von 72.132,50 DM (36.880,76€) knapp
42,5 % zum Badenia Verkehrswert von 102.819,00 DM (52.570,52 €).
45,6 % zum Badenia Darlehen von 105.000,00 DM (53.685,65 €).
(Abs. 3) Das Bauspardarlehen darf zusammen mit vor- oder gleichrangigen Belastungen 80 von hundert des Beleihungswertes nicht übersteigen. Die Badenia Bausparkasse Finanzierte den
Heinen & Biege Kaufpreis (Abgabepreis WVAG
+ versteckte Provision) inklusive aller
Kaufnebenkosten, ausgehend vom 105.000,00 DM (53.685,65 €) Bauspardarlehen:
113%, ausgehend vom überteuerten notariellen Kaufpreis von 92.854,00 DM (47.475,50 €).
105%, ausgehend vom überteuerten notariellen Kaufpreis von 92.854,00 DM (47.475,50 €), unter Berücksichtigung von abgetretenem Eigenkapital und 5% Zusatzsicherheit (5.250 DM Sparbuch der "RESE Wirtschaftsberatung & Treuhandgesellschaft mbH").
146%, ausgehend vom internen Abgabepreis von 72.132,50 DM (36.880,76€).
136%, ausgehend vom internen Abgabepreis von 72.132,50 DM (36.880,76 €), unter Berücksichtigung von abgetretenem Eigenkapital und 5% Zusatzsicherheit (5.250 DM Sparbuch der "RESE Wirtschaftsberatung & Treuhandgesellschaft mbH").
In den "Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge" der Badenia sind von
maximal 80% die Rede!!
Basierend auf diesen Widersprüchen zu den "Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) Tarif T1" der Badenia Bausparkasse AG, schrieb ich der Badenia Bausparkasse einen Brief:
Dokument: Schreiben von mir an die Badenia vom 22.10.2002: Finanzierung von Wohneigentum nach dem Bausparkassengesetz
Fälschlicherweise nahm ich in diesem Brief den notariellen Kaufpreis als Beleihungswert/Verkehrswert als Grundlage der Überfinanzierung von 111% (im obigen Beispiel 113%, siehe oben).
Das richtige Ergebnis war im Nachhinein 136% - 146% Überfinanzierung. Ich schrieb an die Badenia weitere Briefe, bis ich von der Badenia eine endgültige Antwort erhielt:
Dokument: Antwortschreiben der Badenia vom 28.11.2002
Zitat: Mit unserem Schreiben vom 18.09.2002 haben Sie bereits eine ausführliche Stellungnahme bezüglich Ihrer Anliegen erhalten. Wir verweisen Sie nochmals auf dieses Schreiben und bitten Sie um Verständnis, dass wir Ihrem Auskunftswunsch nicht nachkommen werden.
Das besagte Schreiben vom 18.09.2002 können Sie weiter oben lesen.
In 2001 beauftragte, nach zahlreichen Beschwerden die BaFin (Bundesanstalt für
Finanzdienstleistungsaufsicht) die Firma "Deloitte & Touche" mit einer Sonderprüfung der Deutschen Bausparkasse Badenia. Der Bericht kommt zum Thema Beleihungswertermittlung auf Seite 52 zum folgenden Ergebnis:
Zitat: Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die Beleihungswertermittlung bei den von H & B (Heinen & Biege) vermittelten Sonderfinanzierungen zwar weitgehend in Einklang mit den dafür geschaffenen Regelungen erfolgt ist. Das dabei angewendete Verfahren, insbesondere der weitgehende Verzicht auf die Einholung ordnungsgemäßer Verkehrswertgutachten und verlässlicher Nachweise der tatsächlichen Mieterträge, ist jedoch im Hinblick auf den Gesamtumfang dieser Finanzierungen und den spezifischen Risiken der Beleihungsobjekte (gebrauchte Renditeimmobilien) nicht vertretbar. Darüber hinaus übersteigt wohl in nahezu allen Fällen der Beleihungswert den Kaufpreis der jeweiligen Eigentumswohnung. Die Wertfestsetzungen entsprachen daher regelmäßig nicht den Vorgaben des § 7 Abs. 7 BSpKG. Die bei den internen Ertragswertermittlungen zugrunde gelegten Bewertungsparameter waren erkennbar derart weit von den Marktgegebenheiten entfernt, dass von einer systematischen Überbewertung der Sicherungsobjekte ausgegangen werden muss.
Im erwähnten Absatz des Bausparkassengesetzes (BSpKG) steht Folgendes:
Zitat: Gesetz über Bausparkassen - nicht amtlicher Text -
in der Fassung der Bekanntmachung vom 15. Februar 1991 (BGBl. I S. 454),
zuletzt geändert durch Art. 7 des Gesetzes vom 05. April 2004 (BGBl. I S. 502).
§ 7 Sicherung der Forderungen aus Darlehen
(7) Der bei der Beleihung angenommene Wert des Pfandobjektes (Beleihungswert) darf den Verkehrswert nicht übersteigen. Bei der Feststellung des Beleihungswertes sind nur die dauernden Eigenschaften des Pfandobjektes und der Ertrag zu berücksichtigen, den das Pfandobjekt bei ordnungsgemäßer Wirtschaft jedem Besitzer nachhaltig gewähren kann.
Bei meiner Tätigkeit im Einzelhandel gab es zwei wichtige Leitsätze, die uns jeden Tag immer wieder genannt wurden:
Leitsatz 1) "Kunde ist König"
Ich fühlte mich als Kunde bei der "Badenia" durch die beschriebenen Fakten auf diesen Seiten nicht als "König". Stattdessen fühle ich mich, wie tausende anderer geschädigter wie ein geschlachteter Löwe,
da ich von keiner Seite (Verkäufer, Vertrieb, Geldgeber) über die Fakten dieser gefährlichen Finanzierung aufgeklärt wurde (inzwischen über 69.000 Euro unwiederbringlich verloren).
Ähnlich wird es den anderen, über 6746 Geschädigten ergangen sein, die Finanzierungen über den Strukturvertrieb „Heinen & Biege“ vermittelt bekamen. Rechtlich wird sich die heutige "Deutsche Bausparkasse Badenia" in Sicherheit fühlen. Aber wie lange noch?
Moralisch, hat die "Badenia" allerdings ein riesiges Problem, da sie bei diesen Finanzierungen, vermittelt über die „Heinen & Biege“ nicht so gearbeitet hat, wie zum Beispiel andere Bausparkassen, die sich in der Mehrzahl deutlich weigerten, ähnliche Finanzierungen zu bewilligen.
Nicht nur zum Selbstschutz (wie das Gesetz es vorschreibt), sondern auch, weil andere Bausparkassen auch an die Moral dachten, allen voran die öffentlich-rechtlichen Bausparkassen (siehe unter andrem auch die Umfrage bei allen deutschen Bausparkassen zur Mietpoolfinanzierung der Badenia auf der Seite Mietpool HMG (Insolvent)).
Leitsatz 2) "a) Ein zufriedener Kunde empfehlt eine gute Dienstleistung an durchschnittlich zwei weitere."
"b) Ein unzufriedener Kunde berichtet seine Erfahrungen an über sieben weitere."
Zu diesem Leitsatz ist mein persönlicher Kommentar überflüssig ...
Ich hoffe, Sie konnten sich angesichts dieser Fakten eine eigene Meinung bilden.
Falls Sie mir ihrer Meinung miteilen möchten, oder Fragen haben, so nehmen Sie mit bitte Kontakt auf!
Lesen Sie weitere Details auf der nächsten Seite ...
Mietpool HMG (Pleite)
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