Source: https://www.notariofranciscorosales.com/ofrecimiento-de-pago-y-consignacion-ante-notario/
Timestamp: 2020-03-31 01:55:59
Document Index: 96389543

Matched Legal Cases: ['artículo 1178', 'artículo 1180', 'artículo 1171', 'artículo 1178', 'artículo 1158', 'artículo 1205', 'artículo 1176', 'artículo 1180', 'artículo 1178', 'artículo 1156', 'artículo 68', 'artículo 1170', 'artículo 1166', 'artículo 1170', 'artículo 1182', 'artículo 1124', 'artículo 1180', 'artículo 1180', 'artículo 1181']

por Francisco Rosales | Dic 8, 2014 | Bienes, Consumo, Notario | 34 Comentarios
Una de las novedades que aporta la ley de jurisdicción voluntaria, es la posibilidad de realizar ofrecimiento de pago y consignación ante Notario, que se contempla en los siguientes artículos.
Nuevos artículos del Código civil que regulan el ofrecimiento de pago y consignación ante Notario:
El artículo 1178
La consignación se hará por el deudor o por un tercero, poniendo las cosas debidas a disposición del Juzgado o del Notario, en los términos previstos en la Ley de Jurisdicción Voluntaria o en la legislación notarial
El artículo 1180
Mientras tanto el deudor podrá retirar la cosa o cantidad consignada, dejando subsistente la obligación.
Normas de la Ley Orgánica del Notariado que regularán el ofrecimiento de pago y consignación ante Notario
3. Cuando los bienes consignados consistan en dinero, valores e instrumentos financieros en sentido amplio, serán depositados por el Notario necesariamente en la entidad financiera colaboradora de la Administración de Justicia.
Si fueran de distinta naturaleza a los indicados en el apartado anterior, el Notario dispondrá su depósito en un establecimiento del que disponga o encargará su custodia a establecimiento adecuado a tal fin, asegurándose de que se adoptan las medidas necesarias para su conservación, que quedará adecuadamente justificado por diligencia en el acta.
¿Algún cambio se ha producido en la tramitación parlamentaria del proyecto de ley?
Merece ser criticado que en la tramitación parlamentaria del proyecto de ley se haya obligado a que el Notario deposite el dinero en la entidad financiera colaboradora con la Administración de Justicia; pues aunque de un lado refuerza el carácter jurisdiccional de este procedimiento, lo cierto es que es un sorprendente cambio que favorece a una entidad de crédito concreta en perjuicio de las demás.
Sea como fuere es de destacar que el cambio obliga a depositar el dinero en la entidad colaboradora, lo cual no implica en cuenta abierta en dicha entidad colaboradora a nombre del notario, siendo que por ahora es de aplicación el Real Decreto 467/2006, de 21 de abril, por el que se regulan los depósitos y consignaciones judiciales en metálico, de efectos o valores.
Es más que deseable reclamar del los órganos representativos del notariado unas instrucciones y unos acuerdos con dicha entidad colaboradora (cuyo nombre me niego a indicar pues no quiero hacer propaganda en mi blog).
¿Es obligatoria la consignación notarial del pago?
Como hemos visto, y a diferencia de los casos de las declaraciones de herederos intestados, de los requerimientos al heredero para que acepte o renuncie la herencia, o de las aceptaciones de herencia a beneficio de inventario, donde ya no cabe la actuación judicial, aquí el ofrecimiento de pago y consignación pueden hacerse notarial o judicialmente.
¿Hay competencia territorial del Notario?
Entiendo que si el ofrecimiento de pago y consignación es una forma de pago (pues como tal se regula en el Código Civil) debe de ser realizada ante Notario competente territorialmente en el lugar en el que la obligación haya de ser cumplida, tal conclusión se extrae del artículo 1171 del Código Civil.
Sin embargo el Notario ha de notificar al acreedor y este tiene derecho a contestar, por lo que dicha notificación al acreedor, si el domicilio del mismo no se corresponde con el lugar de cumplimiento de la obligación debería de realizarse a través de Notario competente en el lugar del domicilio del acreedor. Entiendo que no cabe la notificación por correo certificado con acuse de recibo al acreedor, pues hay un derecho a contestar del acreedor.
¿Por qué la consignación notarial y no la judicial?
Por enésima vez la agilidad que ofrece un Notario frente al colapso de los tribunales de justicia es un poderoso argumento, especialmente a la hora de obtener la devolución de las cantidades.
Respecto de las ventajas de los plazos es evidente que hay diez hábiles días para aceptar o rechazar el ofrecimiento de pago, sin que el La Ley Notarial indique plazo alguno para que el Notario notifique al acreedor (cosa que sería muy recomendable), pero dudo mucho que en el peor de los casos el Notario tare más de una semana (yo de hecho no recuerdo haber realizado una notificación o requerimiento en menos de dos días).
Esos plazos en un proceso judicial, son en la práctica de incumplimiento impredecible.
¿Quién puede hacer un ofrecimiento de pago y consignación ante Notario?
Como hemos visto el artículo 1178 del Código Civil, permite que el ofrecimiento de pago y consignación lo realicen tanto el deudor como un tercero.
Ello es lógico dado que el artículo 1158 permite que el pago lo pueda hacer cualquier persona, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, lo conozca, lo apruebe o lo ignore el deudor.
¿Hay alguna consecuencia práctica de lo dicho?
En la venta de fincas hipotecadas es bastante habitual que se estipule que parte del precio se pagará por el comprador y el resto se satisfaga por el deudor subrogándose en el préstamo con garantía hipotecaria.
En esas compras con subrogación, sistemáticamente los bancos ni consienten ni niegan la subrogación, lo cual suele ser fuente de conflictos entre las partes en caso de insolvencia posterior del comprador, pues el vendedor, que se creía libre de su obligación se ve sometido a un costoso y desagradable procedimiento judicial, en el que en muchas ocasiones tiene más que perder que ganar.
Dado que según el artículo 1205 del Código Civil, la subrogación no surte efectos sin el consentimiento del acreedor (en este caso el banco), una forma económica de obtener el consentimiento tácito de la entidad de crédito es precisamente el ofrecimiento de pago y consignación notarial del mismo.
¿Cuando puede hacerse un ofrecimiento de pago y consignación ante Notario?
Posibilidad de ofrecimiento de pago y consignación notarial por negativa injustificada, sea expresa o de hecho del acreedor a entregar el documento justificativo de pago o la cancelación de la garantía, si la hubiere.
Hasta ahora el Código Civil en el artículo 1176 hablaba de la negativa a aceptar el pago, pero ahora la negativa es a entregar el documento justificativo o a cancelar las garantías.
La novedad es importantísima, pues supone una forma de cortar el abuso de numerosas entidades de crédito que de una u otra forma tratan de obtener beneficios con las cancelaciones de hipotecas, cobrando comisiones por expedir certificados que ninguna ley obliga a expedir, o entorpeciendo el otorgamiento de la escritura de cancelación para que sean sus propias gestoras las que se encarguen del tema, costando dichos certificados normalmente más que la propia escritura (que raras veces supera los 100€) y siendo las gestiones de la cancelación (por otra parte un acto no sujeto a impuestos y que se presenta telemáticamente en el Registro de la Propiedad) de unos costes incluso superiores a los que cualquier gestoría normal cobra por gestionar una escritura.
Ello lo refuerza el nuevo artículo 1180 que frente al actual, no sólo permite pedir la cancelación de la obligación, sino también de las garantías, si bien para obtener la cancelación de las garantías hay que proceder judicialmente (eso si, con la tranquilidad de que de hacerse bien el pago, el acreedor será condenado en costas).
Posibilidad de ofrecimiento de pago y consignación notarial por ausencia del acreedor en el lugar en el que deba de realizarse el pago
Entiendo que por ausencia no hay que entender el concepto técnico de los artículos 181 y ss del Código Civil, sino simplemente la falta de presencia, lo cual es una solución interesante si se trata de empresas o acreedores que por ejemplo estén cerrados por vacaciones, o se hayan mudado de domicilio sin dar noticia al deudor.
Posibilidad de ofrecimiento de pago y consignación notarial por imposibilidad del acreedor de cobar en el momento en el que el pago deba de realizarse
El anterior artículo (aún en vigor) 1176 habla de incapacidad, mientras que ahora simplemente habla de imposibilidad, y por tanto refuerza la doctrina que entendía que es irrelevante las causas que provoquen esa imposibilidad de cobro.
Posibilidad de ofrecimiento de pago y consignación notarial por pluralidad de personas que se crean con derecho al cobro
Ante la duda de quién es el que debe de cobrar es lógico dar esta opción al deudor para verse liberado de su obligación.
Es importatnte tener en cuenta que no es necesario que haya litigio, sino que de una u otra forma varias personas hayan comunicado al deudor que tienen derecho a cobro.
Se presenta esta posibilidad como una solución muy interesante para casos que he tenido en el despacho, en el que cónyuges divorciados venden la casa, pero mantienen litigios entre ellos que en la práctica dan lugar a muchos problemas para la venta.
Posibilidad de ofrecimiento de pago y consignación notarial por acreedor desconocido
El supuesto es el mismo que el anterior, pues simplemente se trata de permitir el cumplimiento de su obligación al deudor, pese a la incertidumbre sobre quién es el verdadero acreero.
En los tiempos actuales de crisis en los que numerosas entidades de crédito ceden los mismos a fondos extranjeros (conocidos como fondos buitres) esta opción me parece bastante sensata, sin embargo y como Notario, la duda que se me plantea es ¿cómo notifico la consignación a un acreedor desconocido?, la posibilidad de edictos y de anuncios bien en la web de las Notarías, bien en las webs de los Colegios Notariales, son un extremo que deberían de ser seriamente ponderados por el legislador,
Posibilidad de ofrecimiento de pago y consignación notarial por extravío del título de la obligación
En el fondo seguimos con el mismo tema de incertidumbre del deudor que tiene voluntad de cumplir su obligación, pues si el deudor no recupera el título (vgr letra de cambio) no queda liberado, aunque entiendo que aquí por título sólo cabe entender los títulos valores.
Posibilidad de ofrecimiento de pago y consignación notarial porque otra forma de cumplimiento de la obligación sea más onerosa al deudor por causas no imputables al mismo
Sinceramente me parece una norma de cierre y no se me ocurre ningún caso, aunque supongo que la vida práctica es tan variada que seguramente habrá más de una posibilidad, especialmente cuando se trate de obligaciones de dar algo que no consista en dinero.
¿Cómo se hace el ofrecimiento de pago y consignación ante Notario?
Mediante acta Notarial.
En dicho acta, hay que tener presente que sigue en vigor el artículo 1178 que obliga a anunciar la consignación a las personas interesadas en el cumplimiento de la obligación, y que sanciona con la ineficacia el incumplimiento de este requisito.
¿Qué personas están interesadas en el cumplimiento de la obligación?
Evidentemente los coacreedores y los codeudores, aunque en este caso dado que los interesados en el plazo de diez días pueden retirar la cosa o hacer alegaciones, entiendo que la notificación ha de hacerse a través de Notario competente, y que los diez días se cuentan desde la notificación al último de ellos, no siendo suficiente el correo certificado con acuse de recibo (salvo que sean personas con residencia en la localidad del Notario).
Entre los interesados en el cumplimiento de la obligación (máxime dado el nuevo art 1180) hay que incluir:
Hipotecantes no deudores o titulares de bienes ofrecidos en garantía (por ejemplo pignoraticia9 de la obligación cuyo pago se pretende
Terceros poseedores de bienes hipotecados en garantía de la obligación
¿Qué pagos pueden hacerse ante Notario?
Ante todo el pago es la forma de extinguir todo tipo de obligaciones según el artículo 1156 del Código Civil, por lo que cabe el ofrecimiento de pago y consignación notarial de todo tipo de prestaciones y no sólo de las dinerarias.
El nuevo artículo 68 de la Ley Notarial, refuerza este criterio.
Creo que el tema es de especialmente importante en los casos de las obligaciones que consistan en la entrega de productos perecederos, aunque en ese caso, evidentemente serán suplidos que deberá de pagar el deudor, los gastos que se ocasionen por la contratación de almacenes o depósitos adecuados para la conservación de dichos productos perecederos
¿Cabe el ofrecimiento de pago y consignación Notarial de Cheques?
Según hemos visto, es perfectamente posible, aunque en este caso el Notario deberá de recordar a quien ofrezca el pago que el artículo 1170 del Código Civil entiende que la entrega de letras de cambio, pagarés a la orden u otros documentos mercantiles no produce los efectos del pago si no cuando se hubieren realizado.
En todo caso dicho artículo, así como el art 1166 deben de tenerse presentes, pues el pago se entiende hecho cuando se realice la letra, cheque o pagaré, que el Notario deberá de ingresar en la cuenta especial anteriormente indicada.
Lo mismo cabe en relación a las transferencias bancarias.
¿Y si la deuda es en bit coins?
El fenómeno del bit coin está en auge, y cada vez son más las transacciones que se llevan a cabo por este procedimiento.
Lo cierto es que el bit coin en España no es moneda admitida a cotización oficial, por lo que las deudas en bit coins han de considerarse como deudas no dinerarias, sino deudas en especie.
Es por ello que en tal caso se aplicará el art 68.3 en su apartado 2, siendo en este punto extraordinariamente conveniente que el Consejo General del Notariado, elabore a través de la Agencia Notarial de Certificación medidas para la adecuada conservación de dicha moneda virtual (aunque mucho me temo que -para no variar- nada se hará al respecto).
¿Cabria ofrecer el pago y consignar notarialmente el equivalente en euros de los bit coins adeudados?
La respuesta, como regla general ha de ser negativa, pues el artículo 1166 obliga a entregar la cosa debida y no otra diferente.
¿Y si falla el sistema del bit coin?
Lo cierto es que salvo que haya una caída generalizada del bit coin como medio de pago virtual (cosa por otra parte no imposible, aunque no hablamos de un fallo de equipos informáticos, sino de que el bit coin caiga como medio de pago aceptado en internet), la respuesta ha de ser la del artículo 1170 del Código Civil, que obliga a pagar en la especie pactada.
El problema de España (cosa que no sucede en California o Canadá) es que el bit coin, aun siendo un dinero virtual, no está legalmente reconocido como moneda que permita el pago, si cotiza en el mercado oficial; por tanto habría que entender que el pago en bit coins no es igual que el pago de una deuda en divisa extrajera (al menos por ahora).
La consecuencia por ello es la del artículo 1182 que extingue la obligación, y procedería conforme al artículo 1124 promover la resolución del contrato (salvo que las partes acuerden la novación de la obligación de pago del deudor).
¿Y cuando se produce el pago?
Esta es la pregunta más importante, pues lo que extingue la obligación y libera al deudor ni es el ofrecimiento de pago, ni la consignación, sino el pago en si; de ahí que sólo la aceptación del pago por el acreedor, o la declaración judicial de estar bien hecho el pago produce la extinción de la obligación según el artículo 1180 (máxime si se tiene en cuenta que si en los diez días hábiles no comparece el acreedor, puede el deudor retirar el pago).
La consecuencia más importante de lo dicho es que, dado que sólo hasta que no haya aceptación por el acreedor o declaración judicial no hay pago; y quien hace el ofrecimiento de pago y consignación, lo que está haciendo es una notificación y requerimiento fehaciente al acreedor y un depósito (sea notarial o judicialmente) la duda es si cabe retirar lo consignado mientras el acreedor cuente con el plazo para aceptar o alegar.
En contra podría decirse que si la ley permite la retirada una vez vencido el plazo, es porque no lo permite antes, más no acepto esa solución:
Porque es un ofrecimiento y por tanto revocable mientras nada diga el acreedor.
El que la ley no lo diga expresamente no quiere decir que lo prohiba.
La ley sufrió un cambio en la tramitación parlamentaria, y no es que expresamente lo permita el artículo 1180.2 del Código Civil, sino que expresamente fue introducido ese párrafo.
Una vez aceptada por el acreedor el ofrecimiento de pago y consignación, o recaida resolución judicial dándola por bien hecha, el deudor sólo puede retirar el depósito con el consentimiento de dicho acreedor, pero el pago está realizado, por lo que es lógico que el artículo 1181 libere a codeudores y fiadores.
¿Y que pasa si el acreedor no acepta el pago o no comparece?
No puede ser mas lamentable la regulación de la Ley Notarial, hablando de “archivar el expediente” ¿desde cuando los Notarios llevan un expediente?, supongo que lo que hay que entender es que cerrará el acta y la incorporará al protocolo (de modo similar a las actas de las ejecuciones extrajudiciales de hipoteca).
Sin embargo lo que entiendo es que simplemente el Notario lo que no puede es pagar al acreedor, y que la entrega de lo consignado requiere o consentimiento del depositante y del acreedor (entiendo que no de los demás interesados firmando un nuevo instrumento; o en su defecto resolución judicial (ni que decir tiene que quizá entonces el deudor y para proceder a firmar ese instrumento tiene todo el derecho de imponer condiciones al acreedor -como la de que pague los gastos notariales ocasionados-).
¿Y si pese a haberse consignado la deuda el acreedor demanda judicialmente el pago?
Obviamente el deudor se opondrá alegando la consignación y reconvendrá pidiendo la cancelación de garantías, pero muchísimo cuidado, pues en ese caso se producen tres efectos de declarar el juez bien hecho el pago y no haber retirado el deudor la consignación.
Si el acreedor es persona jurídica (y un banco lo es) para demandar tiene que abonar tasas judiciales.
La condena en costas del acreedor se me antoja inevitable (siempre que el deudor no haya retirado lo consignado y en el requerimiento se haya comprometido a correr con los gastos notariales, fiscales y registrales que ocasione la cancelación de las garantías).
Si el acreedor es un banco se arriesga seriamente a una multa de entre 40.000 y 600.000 euros por parte de la Agencia Española de Protección de Datos si fuere denunciado por el deudor ante dicha entidad, dado que incumple su obligación de preservar la calidad de los datos personales tal y como imponen los artículos 4.3, 44 y 45 de la Ley Orgánica de Protección de datos.
¿Entonces por qué acudir al Notario en vez de al juzgado?
Pues porque amén de lo dicho (que es bastante) sobre la rapidez y el disfrute de intereses, dicho procedimiento judicial como contencioso genera unas costas que deberá de pagar el acreedor si actuó de mala fe, amén de los otros perjuicios indicados anteriormente.
Porque entiendo que desde que se hace el ofrecimiento de pago y consignación judicial, el deudor puede demostrar que no ha incurrido en mora y por tanto se ahorra los intereses moratorios.
En nuestra web encontrará gratuitamente información adicional sobre el tema
Juan F	el 09/12/2014 a las 8:16 pm
Lo llevo siguiendo últimamente y es para mí un placer poder realizar un comentario en su blog. Leyendo siempre se aprende.
A mí si se me ocurre un sistema en que puede utilizarse este servicio, hace poco tuve una clienta que tenía una deuda cierta con una empresa de telefonía, cuando digo cierta en este caso me estoy refiriendo a que verdaderamente la debía, sin embargo, la forma de pago que daba el acreedor era un tanto dudosa pretendía que mi clienta realizar el pago, y aproximadamente a los 10 días él remitiría la carta de pago. Además se complicaba con la inserción en registro del ASNEF en la que mi clienta seguiría hasta que el acreedor decidiera darle de baja, el acreedor no sabía cuando saldría. Ni que decir tiene que hubo que presentar carta ante la AEPD y seguir un proceso judicial por falta de acuerdo.
Sin embargo, si lo hubiera leído antes, creo que me ahbría decantado por esta solución.
Francisco Rosales	el 10/12/2014 a las 8:52 am
Estimado Juan, pones uno de tantos ejemplos en los que hay una injustificada resistencia del acreedor a cumplir con su obligación de facilitar que el deudor cumpla sus obligaciones y le entregue justificante de ello.
Tu caso se complica además, como bien sabes, por la intromisión en el honor de tu cliente al aparecer en un registro de morosos.
Te ruego que esperes a mañana, pues este post ha sido algo técnico, y precisamente mañana explicaré este caso en un supuesto muy habitual (permíteme que mantenga un poco la expectativa), pero si se te ocurren otros casos te lo agradecería enormemente, pues el número de “grandes empresas” que exigen con excesivo rigor el cumplimiento de las obligaciones a los usuarios, y sin embargo se toman su tiempo en el cumplimiento de las suyas, es cada vez más creciente.
Jose	el 25/04/2015 a las 6:56 pm
Dn. Francisco me va a permitir que comienze por disculparme de forma triple:
1º.- Por actuar sobre hilos ya iniciados hace un tiempo (éste es del pasado año).
2º.- Por atreverme a interrumpir un maravilloso fin de semana del comienzo de primarera, y que Sevilla siempre es una maravilla.
3º.- Porque además esta incursión se hace en esas fechas mágicas de vuestra semana de Abril.
Lo cierto es que hace tiempo que leí su nota de la consignación de pago de una deuda en el Notario, y me vinierón a la cabeza un conjunto de posibilidades que esta norma puede traer a la vida real de la sociedad. En concreto, me refiero a esos angustiosos momentos que pasan las familias que no pueden pagar las deudas hasta que al final llega el desahucio y acaban perdiéndolo todo.
He conocido casos de familias que viendo las orejas al lobo y, antes de perderlo todo, buscan comprador para su vivienda, pero cuando encuentran una persona o pareja realmente interesada la venta se hace imposible, porque a veces las cargas no es sólo de una hipoteca o existen otros acreedores además de la hipoteca. Principalmente, debido a que el nuevo banco prestamista de la operación quiere ver todo cancelado antes de soltar un euro.
Adelantándonos al futuro, cree Vd. que este medio de pago ante Notario pudiera dar más seguridad para que en el mismo momento de la compraventa se realice el pago a todos los acreedores con cargas en esa vivienda, y así los segurolas de los bancos puedan prestar sus dineros con más tranquilidad. Es que si no estas viviendas sólo pueden ser para los bancos, que dicen no quererlas y ya tienen bastantes, o para inversores con liquidez inmediata.
Entiendo que el dinero sea miedoso pero igual este canal puede servir para mitigar temores. ¿Qué opina?
Por favor, disfrute de estas fechas y conteste cuando mejor le venga.
Francisco Rosales	el 25/04/2015 a las 7:44 pm
1.- Desconozco que ley prohibe interactuar en un hilo publicado hace tiempo.
2.- A mi me llegan las notificaciones de comentarios independientemente de la fecha, y trato que mis post sean intemporales.
3.- Soy más surfero que feriante, y lamentablemente llevo una temporada en secano.
4.- Es una satisfacción que te lean un post antiguo, pues eso me prueba que lo que escribo gusta.
5.- Es un placer interactuar contigo.
6.- No tienes que disculparte por absolutamente nada
Dadas el triple de explicaciones que tu aportación me parece fantástica, y sinceramente no me había planteado la posibilidad.
Por ponerte peros, me preocupa mucho poder poner en práctica yo tu solución, pues esas cargas posteriores devengan intereses y costas, y el comprador tendría que asumirlas, siendo que para mi anticipar la resolución judicial es algo temerario.
Dicho esto, me parece que aún así todo es posible y te cuento.
Cuando está la carga preferente, los titulares de cargas posteriores saben que probablemente no cobrarán nada, por lo que puede ser factible llegar a un acuerdo en escritura en la que dichos titulares de cargas posteriores comparezcan y consientan (aunque no nos engañemos generalmente esos acreedores posteriores suelen ser Hacienda y Seguridad Social, que no son muy amigos de tratos, ni de desplazarse a una Notaría).
¿Te animas a seguir el debate?, me parece interesante
Jose	el 26/04/2015 a las 8:51 pm
Recuerdo a mi abuelo -labriego de la tierra de campos castellana- cuando decía: el atrevimiento es la madre de la ignorancia; pero voy a atreverme a continuar con lo empezado
Vaya por delante que no pienso arreglar el mundo, ya que tiene muy difícil solución, pero si hacerlo más llevadero para todos.
Al leer las dudas en su respuesta, he vuelto a leer la nota, y ahora entiendo esas dudas ya que el acreedor puede no aceptar el pago o simplemente no acudir. Hete aquí la cuestión que algo que podría agilizar, incluso sincronizarse con el momento de la nueva compraventa de la vivienda, puede acabar en los dilatados tiempos de los juzgados(y eso sin contemplar la futura resolución judicial), y es cuando los señores del dinero (bancos) dicen eso de: ese riesgo no es para mi cuerpo.
Después de conocer la posibilidad del acreedor de no aceptar el cobro, y tener que pasar por los juzgados(con sus tiempos) a reclamar el justificante para cancelar esas deudas, no creo que se pueda convencer a Dn. Dinero para que acuda con un préstamo en estas operaciones.
Respecto a las cargas en las fincas que devengan intereses y costas, por supuesto que es así pero eso habría que tenerlo en cuenta a la hora de ajustar el precio de la transacción.
El problema es que las personas que entran en una espiral de falta de ingresos para cubrir sus gastos, poco a poco acaban incrementando sus deudas y a continuación llegan las cargas sobre sus bienes. Aquí nos encontramos con dos perfiles:
1/ Los que se cierran en banda y niegan la realidad, atrincherándose hasta al final. Y en estos casos no hay solución porque estamos en un país libre y cada cual es libre de sus actos.
2/ Los que asumen la realidad y quieren poner remedio antes de perderlo todo, y deciden vender su vivienda. Es aquí cuando tienen que mal venderla porque los únicos potenciales compradores son inversores con liquidez para el pago, porque no encuentras entidad financiera que conceda un crédito con la garantía de una vivienda con cargas previas.
Generalmente, serán muy pocas las personas que compren su vivienda sin tener que acudir a un préstamo bancario. Por ello, a esas viviendas con cargas, estas personas no pueden optar. Esto tiene efectos perversas en el mercado de la vivienda habitual, tales como:
1/ Las personas que han puesto en venta su vivienda obtienen un precio mucho menor, y justo cuando más lo necesitan, que si hubiera más compradores.
2/ La reducción del precio de la vivienda no es aprovechable por la sociedad común, ya que son muy pocos los que pueden acceder a estas viviendas.
3/ Y lo que es mucho mejor el stock de viviendas, por estas imperfecciones, no es capaz de digerirlas el mercado.
4/ El banco Sareb, las inmobiliarias de los bancos siguen perdiendo dinero a espuertas, y todo porque no dan salida a sus viviendas a los precios que les cuadren las cuentas.
Si en el momento de la compra, al nuevo comprador se le dice cuales son las cargas, con sus intereses y costas, incluso con un intervalo de error, y ajusta el precio con el propietario teniendo en cuenta éstas. Estoy seguro que por las partes no habría mayor problema, incluso los acreedores estarán encantados porque van a cobrar algo que ya daban por perdido, y el problema sólo queda en los bancos que no prestan dinero a viviendas con cargas.
Por eso me anime a preguntarle cuando leí esta nota del ofrecimiento de pago ante notario, porque pensé que los bancos iban a poder asegurar su operación. Pero con la salvedad de que el acreedor puede no aceptar el pago, creo que seguiremos igual que estamos.
De todas formas, muchas gracias por sus acertadas y matizadas reflexiones.
Francisco Rosales	el 27/04/2015 a las 6:56 am
Narras perfectamente la dramática solución actual, y nuevamente abres un debate de lo más interesante.
No soy yo quien dice que un acreedor puede negar el cobro, es más digo todo lo contrario; por supuesto que puede negarse, pero si la negativa es sin justa causa y pierde el litigio, será condenado en costas, y no dudo que cabría reclamarle daños y perjuicios.
El problema es que la solución que ofreces es válida si la finca que tratas de vender simplemente tiene una hipoteca, pero no si hay otras cargas; lamentablemente los ciudadanos que llegan a la situación que narras, no sólo tienen la carga del préstamo hipotecario, sino que han entrado en una espiral de endeudamiento grave.
Por supuesto que el comprador puede hacer el pago reteniendo la deuda y haciendo el ofrecimiento de pago y consignación ante Notario, el problema es que si la deuda es superior al precio de venta sería imposible hacerlo; y aun si el precio fuere superior al de la deuda garantizada con la hipoteca, no sólo habría que retener esa cantidad, sino también lo adeudado por cargas posteriores (dado que en otro caso el comprador tendría que asumirlas).
Todo es cuestión de hacer números, lo que trato de decirte es que la dramática situación actual impide que en muchas ocasiones salgan esos números.
Has ofrecido una gran solución, al menos así lo creo yo, y te confieso que no había caído en ello en un principio; la lástima es que probablemente se pueda aplicar a muchos casos, aunque con que tan sólo se aplique en uno ¿no crees que ya hemos aportado tu y yo un granito de arena?.
Jose	el 27/04/2015 a las 8:55 am
Perdone que continúe pero es que en cualquier intercambio hay que cuadrar no sólo los números -esto es lo primero- sino los intereses de las partes, y cuantas mas partes aparezcan el intercambio se complica.
1º/ Si no cuadran los números. Si las deudas, i.demora, gastos, costas, +++ son superiores al precio de venta, por mucha alquimia que apliquemos, la operación es imposible; y tendrá que tomar la vía conocida de los embargos porque el mercado natural no puede asumirlo.
2º/ Si sólo hay una deuda (la garantía real de la hipóteca). En este caso, los bancos se suelen atrever a conceder el préstamo al nuevo comprador -si éste cumple con sus parámetros de riesgo-, ya que explicitan en la hipóteca que parte de ese préstamo es para cancelar la hipóteca anterior y detraen del préstamo la cantidad necesaria para cancelar ellos (son los primeros interesados) directamente la hipotéca anterior. Aunque también el comprador puede subrogarse en la hipoteca anterior, siempre que el banco lo acepte, pero en estos casos, y si cumple el perfil de riesgo, no suele haber problema.
3º/ Y el caso complicado de cuando no sólo está la deuda de la hipoteca, sino que hay cargas posteriores, pero aún y todo el conjunto de la operación le sigue apeteciendo a la persona interesada en comprar la vivienda. Huelga decir que estos casos suelen ser la antesala de embargos y desahucios seguros.
Pues bien, nos encontramos con el vendedor, que quiere vender; el comprador, que quiere comprar; y a los acreedores, anteriores y posteriores, que quieren cobrar. Además, está el valedor de la nueva operación, que es el banco prestamista del nuevo comprador para poder realizar la operción; se supone que el banco está interesado de verdad en prestar dinero al nuevo comprador y conoce la situación.
Al igual que en el caso 2, es el nuevo banco prestamista el interesado en cancelar la hipoteca anterior de esa vivienda, en este caso sería también este banco el que se preocuparía de cancelar todas las cargas -ahora hay más de una- detrayendo del importe del préstamo las cantidades que resulten de todas las deudas. Y la forma de pago a los acreedores sería el ofrecimiento mediante la consignación ante notario de ese pago por un tercero, que sería el nuevo banco prestamista, en el mismo momento en que se produce la compraventa.
De esta forma, los acreedores cobran; el vendedor vende y se libera de las deudas; el comprador compra una vivienda libre de cargas anteriores, porque el nuevo banco ya se preocupará de cancelar esas cargas; y el nuevo banco prestamista asegura (su gran problema) el préstamo con una garantía real sin cargas anteriores.
Por supuesto, siempre que salgan los números. Ahora, sólo queda encontrar bancos capaces de entender esto y que llegue el 15/julio/2015. Siendo más difícil lo primero que lo segundo.
Como bien dice Vd., ya hemos hecho suficiente. Confío en poder poner en marcha este tipo de soluciones en la sociedad.
Y gracias a Vd.
Diego de Membiela Lopez	el 27/12/2015 a las 10:13 am
Mi caso es que el banco se niega a recibir el pago si no es por cuenta corriente, esta se encuentra en descubierto por un apunte indebido y otros apuntes de reclamación de deuda, pero sin haber efectuado ni siquiera notificación de esto último. es decir que son apuntes automáticos generados por el ordenador.
Francisco Rosales	el 27/12/2015 a las 1:05 pm
El problema es el de la imputación automática que el banco hace de los cobros, esa imputación es fruto del contrato de cuenta corriente que has firmado, y a mi juicio es abusiva, por lo que no hay problemas para el ofrecimiento de pago y consignación, aunque te recomiendo que antes consultes a un abogado, pues probablemente haya litigio.
Diego de Membiela Lopez	el 28/12/2015 a las 11:00 am
Muchas gracias. Mi duda es que me reclaman 166 euros, a lo mejor el notario me cuesta mas el Notario. A no ser que pueda repercutírselo a la Caja al final.
Francisco Rosales	el 28/12/2015 a las 12:04 pm
Probablemente si, aunque cabe la consignación judicial también
jose	el 23/12/2016 a las 11:56 am
Tengo un acreedor que me llevó al Juzgado, y me embargó, para una deuda de 35.000 €, participaciones sociales de una SL por valor de 150.000 €. El tipo no contento con eso no está conforme y continua “dando por saco” intentandolo por la vía penal (alzamiento de bienes). Yo soy insolvente (de verdad), salvo por las participaciones antes mencionadas.
El Procedimiento es una ejecución de titulo judicial donde están estas participaciones sociales embargadas a favor del mencionado acreedor.
Se me ocurre presentarme en su Notaría, consignar las participaciones sociales, el 25% de una SL con valor de 150.000 €, y que Usted requiera a mi acreedor para que acepte las mismas.
¿Que opinion le merece?
Francisco Rosales	el 23/12/2016 a las 12:08 pm
Lamento mucho tu situación, sin embargo la consignación es de dinero, todo lo más cabría la solución de la venta en subasta notarial, más estando embargadas tenemos un problema serio para encontrar al comprador; en todo caso te animo a que no desistas, pues los tribunales son lentos pero implacables cortando los abusos.
Jose	el 24/12/2016 a las 1:04 pm
Isabel	el 18/01/2017 a las 8:41 pm
Disculpe la irrupción en su blog, pero al tratarse de un asunto complicado, y como siempre es un placer leer sus artículos, comentarios y aportaciones, hoy me he atrevido a participar.
Decirle que pertenezco al ámbito científico tecnológico y nunca antes de conocer su blog me había interesado el derecho y desde este verano en que lei por primera vez uno de sus artículos, el derecho me apasiona.
Mi consulta es la siguiente: tengo un hermano que ha sido victima de la crisis inmobiliaria. Era promotor inmobiliario en el año 2007 la entidad de crédito se quedo con las viviendas de su promotora inmobiliaria, intentaron pagar a todos los acreedores, y al final solo les quedo un acreedor, uno al que le ofrecieron un solar que aún no les habían embargado, pero él se negó. Llevo a juicio a mi hermano y ganó. Hace unos meses falleció mi padre y lo deja todo a mi madre a excepción de la legítima, que nos corresponde a mi hermano y a mi. Mi madre propuso vender un inmueble para poder ayudar un poco a la economia de todos y asi poder cobrar la legítima, nos pareció bien, hasta que encontramos comprador pero también encontramos que han embargado los derechos hereditarios de mi hermano y ahora que podemos hacer. Primero hemos contactado con el acreedor, que manifiesta que quiere toda la casa,no solo la parte de mi hermano
Queria saber si una solución seria tasar la vivienda a vender, y calcular asi la legítima de mi hermano, y luego consignarla en una notaria, . Que podemos hacer?
Disculpe las moléstias y muchísimas gracias de antemano por la atención prestada
Francisco Rosales	el 19/01/2017 a las 2:00 pm
Para nada es una molestia y es un placer poder atenderte.
El tema del embargo de los derechos hereditarios es extraordinariamente complejo, y no recuerdo haber leído nada sobre sus consecuencias (lo cual no quiere decir que no sea posible), merece un post y un estudio específico, por lo que te recomiendo que contactes con un abogado:
No obstante me gusta responder a todos los comentarios, y a vuela pluma (con todo lo inseguro que es ressponder sobre la marcha a un asunto complejo) el embargo es sobre los derechos hereditarios, y no sobre bienes concretos de la herencia; si que creo que es muy discutible que el acreedor tenga derecho a intervenir en la partición (en principio me inclino por pensar que no) y desde luego no tienen por qué intervenir en la venta, aunque si que es obligatorio que la parte del precio de venta correspondiente a tu hermano sea consignada (más no notarial, sino judicialmente, y en el proceso en el que se ha decretado el embargo).
Insisto que son reflexiones escritas tal como te he leído y que necesario que acudas a un abogado, pues el tema es complejo y merece un estudio detenido.
Isabel	el 20/01/2017 a las 12:01 pm
Muchísimas gracias por su pronta respuesta, mi hermano ya se ha puesto en contacto con un abogado. Que por cierto es de su misma opinion en cuanto en cuanto a la consignación de su parte en el juzgado. También es partidario de comunicarse con el acreedor y arreglar las cosas explicándole claramente la situación. Esperemos llegar a buen puerto.
Disculpe las molestias y reitero mi mas profundo agradecimiento.
Francisco Rosales	el 21/01/2017 a las 7:26 am
alejandro	el 02/11/2017 a las 12:24 pm
Que pasa cuando el heredero quiere pagar la legitima calculada por profesionales y el abogado de la legitimaria lo que hace es dilatar el cobro bajo la pretensión de que está mal calculada sin aportar ningún documento que confirme lo que dice y se niega a cobrar, haciendo finalmente la consignación y ofrecimiento de pago por notario.
Francisco Rosales	el 02/11/2017 a las 7:47 pm
No veo que en este caso proceda el ofrecimiento de pago y consignación notarial, pues la deuda no está determinada, y la determinación a falta de acuerdo entre las partes ha de fijarlael juez.
carmen	el 17/01/2018 a las 6:21 pm
Hola buenas tardes, me gustaría hacerle una pregunta sobre un tema de cobro de alquiler, por si nos puede dar una pista.
En la actualidad formo parte de una comunidad de bienes herencia yacente junto con otros 7 herederos, ya que la herencia aún no se ha repartido. Llevamos tiempo facturando un alquiler a una entidad bancaria con el NIF de herencia yacente que nos fue proporcionada por la AEAT. Anteriormente el alquiler era facturado por mi madre, la causante de la herencia.
El problema que nos surje es que no podemos cobrar el alquiler facturado a nombre de Herencia Yacente porque la entidad bancaria nos dice que sólo puede abonarlo en una cuenta a nombre de la herencia yacente. Nos es imposible abrir una cuenta bancaria a nombre de la Herencia Yacente porque uno de los herederos se niega a firmar la apertura (se niega a firmar cualquier cosa).
En este punto tengo dos preguntas: 1) el testamento contempla un albacea que está a punto de poder cumplir su función, ya que se acerca el plazo marcado en testamento. ¿es posible que el albacea pueda cobrar el alquiler? ¿Cómo?
2) en el caso de que el albacea no pueda cobrarlo, ¿es posible pedirle al banco que consigne el importe de la renta debida ante un notario? si es así, ¿cómo la podríamos cobrar luego los herederos? ¿Tendríamos que estar los 8 herederos de acuerdo para cobrarla? En tal caso volveríamos al bloqueo de un heredero que se niega a firma nada. ¿Podríamos los otros 7 cobrar nuestro 1/8 parte cada uno? Muchas gracias
Francisco Rosales	el 17/01/2018 a las 8:06 pm
Sobre el albacea, todo va a depender de cómo esté nombrado, pero si es un simple nombramiento, a mi modesto entender no puede cobrar esos alquileres.
El arrendatario puede consignar o notarial o judicialmente las rentas, y el cobro se haría previo acuerdo unánime de los herederos o con la correspondiente resolución judicial, pero cada uno no puede cobrar su parte.
carmen	el 18/01/2018 a las 9:57 am
Muchas gracias Francisco por la respuesta.
En cuanto a los albaceas, está escrito literalmente en el testamento:
Para eI supuesto de que en su herencia estuvieran interesados menores, incapacitados o ausentes, y de que si no los hubiera, sus herederos no practicaran de común acuerdo las operaciones relativas a su testamentaría en el plazo de dos años, a partir de fecha de fallecimiento de la testadora, nombra albaceas, comisarios, contadores, partidores, administradores, solidarios, prorrogándoles por dos años más el plazo legal para desempeñar su cometido, a (….), con las más amplias facultades y entre éstas, las de tomar posesión de sus bienes, retirar depósitos, saldos y valores, entregar unos y otros, así como legados; realizar las operaciones de inventario, avalúo, liquidaciación, división y adjudicación de sus bienes, derechos y acciones, las del artícu1o 1.057 del Código Civil, y las de ejecutar todos los negocios jurídicos de dominio, disposición o administración de sus bienes que fueren precisos, para que sea cumplida su voluntad.”
En cuanto a lo de poder cobrar la deuda en depósito judicial o notarial sólo en caso de acuerdo unánime de los herederos o por la correspondiente resolución judicial… ¿Significa eso que, a falta de unanimidad, algún o algunos herederos tendrían que presentar demanda judicial para el cobro, con los correspondientes costes de procurador, abogado etc? Muchas gracias de nuevo
Francisco Rosales	el 19/01/2018 a las 7:45 am
En el testamento no hay propiamente albacea designado, sino que ese albacea además es contador partidor y administrador del caudal hereditario, por lo que si podría cobrar esas rentas; en otro caso la solución es exactamente la que indicas, pero insisto que en este caso, tal y como lo planteas, tienes una solución.
carmen	el 19/01/2018 a las 10:09 am
Muchas Gracias Francisco por las respuestas. Me alegra saber que con el albacea ya tendremos la solución. Un saludo.
carmen	el 16/02/2018 a las 3:45 pm
Buenas tardes Francisco. Estamos con el reparto de la herencia de mi madre. En el registro de la propiedad está todavía a su nombre una casa que vendió hace unos años (compra venta ante notario). Pero el comprador no la registró a su nombre. Podemos obligarle a registrar? Muchas gracias
Francisco Rosales	el 17/02/2018 a las 9:05 am
La inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria, aunque si tu madre vendió, y más en escritura, no veo problemas para vosotros, pues la casa no es de vuestra madre y por tanto no forma parte de la herencia, siendo que en el hipotético caso de que algo se os reclamara, tenéis fácil prueba de que esa casa no es vuestra.
José María Jiménez	el 08/04/2018 a las 2:27 pm
¿es correcto entender que los aranceles notariales que se aplican en el caso del ofrecimiento de pago son los de la Instrucción de 22 de mayo de 2002, Art.1, Número 2, documentos de cuantía?.
En el caso concreto de una factura de suministro de gas de 150 euros, ¿sería de aplicación el apartado a) Cuando el valor no exceda de 6.010,12 euros: 90,151816 euros?. Todo ello sin perjuicio de otros aranceles (copia, acta, comunicación, etc) que también fueran de aplicación.
Francisco Rosales	el 09/04/2018 a las 8:02 am
Juan	el 10/04/2018 a las 6:20 pm
Juan López	el 10/04/2018 a las 6:38 pm
Mi pregunta es tengo un vehículo en leasing llevo letras atrasadas y tengo una notificación de un Notario, necesitaría saber los pros y contrad de recoger dicha notificación o esperar demanda judicial.
Se le ofrecido al banco entregar el vehículo hace tiempo e hicieron caso omiso, es posible que esta notificación no sea como yo pienso para entregar el vehículo si no por otra razón?
Si acepto entregar ante notario el vehículo se cancelaria la deuda? en todo caso una vez entregado dicho vehículo pueden retraerse y reclamarme vía judicial?
Si espero lo reclamen por vía judicial
que perjuicios puede acarrearme
Si no me viene bien entregarlo ahora
Francisco Rosales	el 10/04/2018 a las 7:19 pm
Te recomiendo ante todo que consultes a un abogado, aunque si no has recogido la notificación y no sabes su contenido, hablar de pros y contras es imposible.
En todo caso, si no la has recibido porque te has negado, debes de saber que el Notario da fe de ese hecho, y la notificación se entiende realizada.
María Teresa Alonso	el 23/11/2018 a las 11:26 am
Buenos días. Mi madre es heredera y por sentencia judicial de división de herencia tiene que pagar una cantidad a una hermana. Como no se hablan, la hermana se niega a facilitar un numero de cuenta para el pago y dice que se pague a través de otro hermano que se habla con ambas. Pero mi madre quiere pagar en la cuenta de la hermana por si luego hay problemas. Si se consigna judicialmente ese dinero, tras comunicarselo a mi tía, ¿puede suponer gastos para mi madre? Gracias y un saludo.
Francisco Rosales	el 23/11/2018 a las 1:05 pm
Puede consignar tanto notarial como jucicialmente el importe.
Si la consignación es judicial y está bien hecha no supone gastos para tu madre, de ser notarial, ha de correr con los gastos, pero si fuera correcta, puede reclamarlos.