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Timestamp: 2018-07-23 16:26:43+00:00
Document Index: 150190832

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DIRECTIVE. Le Prêt Locatif Social (PLS) finance des logements locatifs situés en priorité dans les zones dont le marché immobilier est tendu. - PDF
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1 DIRECTIVE PERSONNES MORALES PRODUCTION DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX Construction ou acquisition-amélioration de logements locatifs sociaux, logements en structures collectives et logements meublés pour salariés saisonniers Personnes morales Production de logements locatifs sociaux finançables Date de validation du Conseil d Administration Date d application Financement Emprunt CDC 5 février mars 2015 oui, hors prêts in fine Mutualisation : oui non de construction ou d acquisition, suivies ou non de travaux d amélioration, de logements locatifs sociaux y compris ceux destinés à la colocation et de structures collectives bénéficiant d un agrément de l Etat en PLAI (Prêt Locatif Aidé d Intégration), en PLUS (Prêt Locatif à Usage Social), en PLS (Prêt Locatif Social), pour des logements soumis aux conditions de loyers et de ressources n excédant pas des plafonds réglementaires. Filières de financement associées Le Prêt Locatif Aidé Intégration (PLAI) finance des logements locatifs dont les loyers sont les plus bas et est réservé aux ménages qui cumulent des difficultés économiques et sociales. Le Prêt Locatif à Usage Social (PLUS) finance des logements destinés aux personnes dont les conditions de ressources sont modestes et se mobilise dans un objectif de mixité sociale. Le Prêt Locatif Social (PLS) finance des logements locatifs situés en priorité dans les zones dont le marché immobilier est tendu. Bénéficiaires des financements associés Organismes sociaux pour l habitat : - OPH : Offices Publics de l Habitat. - ESH : Entreprises Sociales pour l Habitat. - SEM : Sociétés d Economies Mixtes de construction de logements. Organismes agréés «maîtrise d ouvrage d insertion». Collectivités territoriales ou EPCI. Autres personnes morales. Conditions liées aux financements associés Mise en place (cf note taux des prêts) : -Prêts PLAI distribués par la CDC. -Prêts PLUS distribués par la CDC. -Prêts PLS distribués par la CDC ou par des établissements de crédit ayant signé une convention annuelle de refinancement avec la CDC. Subvention PIA. Aides fiscales : -TVA à taux réduit à 5,5 %. -Exonération de TFPB sur une durée de 25 ans. Conditions complémentaires à respecter : -Nécessité de l obtention d un agrément de l Etat. DMD_2015_02_05_PM_PRODLLS_CA Page 1 / 7
2 -Nécessité de la signature avec l Etat d une convention APL. -Nécessité de respecter des conditions de loyers et de ressources des locataires n excédant pas des plafonds réglementaires. Bénéficiaires des financements Action Logement Organismes sociaux pour l habitat : - OPH : Offices Publics de l Habitat. - ESH : Entreprises Sociales pour l Habitat. - SEM : Sociétés d Economies Mixtes de construction de logements. Sociétés filiales réglementées des CIL. Organismes agréés «maîtrise d ouvrage d insertion». Collectivités territoriales ou EPCI. Autres personnes morales. Cibles à respecter Cf. Directive Cibles Conditions liées aux financements Action Logement L opération bénéficie d un agrément de l Etat ou d une collectivité délégataire, que cet agrément relève de l exercice budgétaire de l année en cours ou d une année antérieure ou d une décision attributive de subvention de l ANRU. de logements ordinaires, structures collectives (hors FTM) et meublés pour salariés saisonniers : Précisions : - Les prêts in fine et les subventions peuvent financer des opérations de reconstruction situées hors site ANRU. - Les prêts amortissables peuvent financer des opérations dans et hors site ANRU. - Les opérations d acquisition avec ou sans travaux sont finançables si les logements financés n étaient pas conventionnés auparavant. de logements en colocation : Les logements dédiés à la colocation dans le cadre de ces opérations sont, a minima, aménagés avec des meubles constituant des immeubles par destination (parties privatives sécurisées et parties partagées). Chaque colocataire jouit à titre exclusif d une pièce principale sécurisée (sa chambre) et collectivement d espaces partagés de telle sorte qu un logement T3 correspond à 2 places de colocation, un logement T4 correspond à 3 places de colocation et un logement T5 à 4 places de colocation. Le montant de la somme des loyers perçus de l ensemble des colocataires par zone ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement de même norme, sur la même zone. Les logements destinés à la colocation doivent être conventionnellement maintenus dans ce statut pour une durée minimale de 9 ans. Cependant une possibilité de renégociation triennale pour modifier le statut du logement par le CIL ou par le Bailleur peut être prévue avec un préavis de 6 mois. de logements pour étudiants : Les logements financés sont destinés à des étudiants, principalement lorsque ceux-ci sont salariés ou en stage. DMD_2015_02_05_PM_PRODLLS_CA Page 2 / 7
3 de logements dans le cadre du Plan de traitement des FTM : Seuls les foyers de travailleurs migrants respectant les trois critères cumulatifs suivants sont éligibles au financement de la PEEC dans le cadre du Plan de traitement des FTM : - Bâtiment comprenant plus de 50 lits. - Présence de plus de 50 % de résidents «travailleurs migrants ou anciens travailleurs». - Foyers les plus éloignés des normes actuelles de logement soit : o un bâti dégradé ou dangereux. o un foyer comprenant plus de 25 % du nombre de lits situés en dortoirs, chambres à lits multiples ou chambres d une surface inférieure ou égale à 7,5m 2. o une sur-occupation supérieure à 20%. Tous les FTM sont traités dans le cadre du Plan de traitement ; aucun autre financement d Action Logement, sur une autre ligne d objectifs, ne peut être accordé par un CIL. L accord de financement de l UESL est donné après accord de financement de l Etat avec validation des opérations par la CILPI (Commission Interministérielle Pour le Logement des Populations Immigrées) et après l obtention des résultats de l appel d offres. Les opérations présentées dans le cadre du Plan de traitement permettent la transformation des foyers de travailleurs migrants en résidences sociales conventionnées à l APL et produisent autant que possible des logements individuels autonomes (principalement de type T1). L opérateur s engage à investir au moins 7 % de fonds propres dans les opérations. Le gestionnaire s engage à reloger en priorité les résidents présents dans le foyer avant son traitement et à loger, sur le nouveau public, en priorité les salariés des entreprises en situation de précarité ou en mobilité professionnelle et les jeunes entrant dans la vie active. Les espaces et équipements collectifs font partie intégrante de la résidence sociale. Cependant, les activités informelles présentes dans le foyer avant traitement doivent être supprimées et les cuisines collectives régularisées. Les versements du CIL à l opérateur s effectuent sur la base d au moins 50 % après signature de la convention de financement et au plus 20 % pour le solde du prêt. Logements meublés pour salariés saisonniers du tourisme : Conditions d affectation des logements garanties par deux conventions dont la durée est calée sur celle du prêt accordé par le CIL : La première convention, que le CIL conclut avec le propriétaire et, le cas échéant, le gestionnaire, organise les conditions d occupation des logements réservés. Le règlement intérieur de l immeuble et un contrat type d occupation ou d hébergement sont obligatoirement annexés à la convention. Dans cette première convention, le propriétaire, ou le gestionnaire, s engage à loger les publics concernés en mobilité professionnelle nécessitant un hébergement temporaire. La convention stipule également les conditions dans lesquelles, et sans que cela puisse faire obstacle à leur attribution au bénéfice des publics précités, les logements peuvent être loués à des personnes physiques ou morales explicitement identifiées pendant les périodes où ils sont inoccupés. Dans ce cas, les plafonds de loyers et de ressources ne sont pas opposables. En revanche, l occupation des logements ne peut être contraire à toutes les autres règles en vigueur, qu il s agisse de celles relatives à la sécurité des personnes et des biens, à la fiscalité ou à la concurrence. Le total des loyers annuellement perçus ne peut être supérieur à douze fois la valeur du loyer PLS de référence. La deuxième convention, que le CIL conclut avec l employeur et, le cas échéant, le gestionnaire, est une convention dite de réservation des logements qui fixe notamment les conditions de présentation des candidats et les modalités de prise en charge du déficit éventuel d exploitation par l employeur. Tout logement destiné à être loué nu meublé à titre de résidence principale aux salariés saisonniers doit être un logement décent qui satisfait aux caractéristiques précisées par l'article R111-1 et suivants du CCH, au décret n du 30 janvier 2002 et au décret n du 31janvier 2005, il doit notamment : avoir une surface habitable minimale de 14m 2, et un volume minimal de 33m3 par salarié saisonnier, disposer de chambres individuelles isolées correspondant au nombre de saisonniers logés et de pièces communes lorsqu il ne s agit pas d un logement isolé, comporter les éléments minimum de confort retenus pour la définition des caractéristiques du logement décent, tout en garantissant l autonomie (coin cuisine, sanitaires) et l intimité du salarié saisonnier. DMD_2015_02_05_PM_PRODLLS_CA Page 3 / 7
4 Natures des opérations finançables finançables en logements ordinaires, logements en colocation, logements pour étudiants, structures collectives (hors FTM) et meublés pour salariés saisonniers : Acquisition de terrains en vue de la construction de logements à usage locatif. Construction de logements sociaux à usage locatif. Acquisition de logements ou d immeubles sans travaux d amélioration. Acquisition de logements ou d immeubles avec travaux d amélioration. Acquisition de logements par contrat de vente en état futur d achèvement (VEFA). Acquisition d Usufruit Locatif Social. Acquisition de locaux ou d immeubles en vue de leur transformation en logements locatifs sociaux. Démolition-reconstruction de logements à usage locatif. Agrandissement. finançables dans le cadre du Plan de traitement des FTM : Acquisition de terrains en vue de la construction d une résidence sociale, notamment dans le cadre d une opération de desserrement d un site existant. Construction d une résidence sociale. Démolition-reconstruction d un FTM. Acquisition d un FTM et travaux d amélioration. Acquisition d une résidence sociale par contrat de vente en état futur d achèvement (VEFA). Acquisition de locaux ou d immeubles en vue de leur transformation en résidence sociale. Agrandissement. Logements financés par Action Logement Logements familiaux : - Logements ordinaires y compris places de colocation, - Logements étudiants. Logements en structures collectives : - Résidences sociales pour jeunes ou jeunes actifs, - Résidences sociales issues de foyers travailleurs migrants, - Foyers de travailleurs migrants (FTM), - Foyers de jeunes travailleurs (FJT), - Logements-foyers dépendant d un ESAT (Etablissement et Service d Aide par le Travail), - Maisons relais, - Autres résidences sociales. Logements meublés pour salariés saisonniers du tourisme. Modes de financement Action Logement Financement Dotations en fonds propres Filières de financement associées Logements familiaux Logements financés Logements en structures collectives Logements meublés pour saisonniers Subventions PLAI-PLUS Logements familiaux Prêts in fine PLAI-PLUS Logements familiaux Prêts amortissables Préfinancements Logements familiaux Logements en structures collectives Logements meublés pour saisonniers Logements familiaux Logements en structures collectives (hors FTM) Logements meublés pour saisonniers DMD_2015_02_05_PM_PRODLLS_CA Page 4 / 7
5 Pour les opérations de construction, le versement des fonds Action Logement doit intervenir au plus tard à l expiration d un des deux délais suivants : a) un an après la délivrance de la déclaration d achèvement des travaux de l opération considérée ; b) trois mois après la première occupation du logement. Pour les opérations d acquisition de logements, le versement des fonds Action Logement doit intervenir au plus tard trois mois après l'acquisition ou la décision favorable visée à l'article R ; ce délai est porté à vingtquatre mois lorsque l'aide accordée finance également des travaux d'amélioration. Règles de financement Action Logement Lorsque différents modes de financement (dotations en fonds propres, subventions, prêts in fine et prêts amortissables) sont cumulés sur une même opération, ce cumul ne peut excéder 60% du de l opération immobilière, dans le respect des règles communes. Règles de financement en dotations en fonds propres : - Sous réserve du respect de la directive relative aux avis préalables, peuvent être souscrits ou acquis les titres des sociétés suivantes : SAHLM, SA coopérative de production d habitations à loyer modéré, SEM de construction, d acquisition ou de gestion de logements sociaux, Sociétés filiales réglementées des CIL. - L intervention sous forme de dotation en fonds propres a pour but de soutenir le développement de l offre de logements sociaux en vue de favoriser l accès aux logements des salariés. Règles de financement en subvention : Montant de la subvention : 30% du prévisionnel de l opération. Les montants d intervention doivent respecter les règles communes, sauf pour les places de colocation (cf infra contreparties). Règles de financement en prêt in fine : / Taux d intérêt PLAI 60% Variable PLUS 30% Variable remboursement du capital en fin de période remboursement du capital en fin de période Echéance des intérêts annuelle annuelle Les montants d intervention doivent respecter les règles communes, sauf pour les places de colocation (cf infra contreparties). Règles de financement en prêt amortissable : Financement des logements familiaux / PLAI 60% PLUS 30% PLS 30% Taux d intérêt 30 ans Différé d amortissement Echéance DMD_2015_02_05_PM_PRODLLS_CA Page 5 / 7
6 Pour les opérations d acquisition d Usufruit Locatif Social, la durée du financement est liée à la durée de la convention d usufruit. Les montants d intervention doivent respecter les règles communes, sauf pour les places de colocation (cf infra contreparties). Financement des logements en structures collectives (hors PTFTM) et des salariés saisonniers / PLAI 60% PLUS 60% PLS 60% Taux d intérêt 30 ans Différé d amortissement Echéance Montant du financement pour les logements des salariés saisonniers Saisonniers par places A bis A B1 B2 C Toutes opérations Les montants d intervention doivent respecter les règles communes, sauf en ce qui concerne le logement des salariés saisonniers (cf infra contreparties). Financement des logements dans le cadre du Plan de traitement des FTM Les foyers sont classés en deux catégories : -foyers dits prioritaires dont au moins 50 % du nombre de lits sont situés en dortoirs, en chambres à lits multiples ou chambres d une surface inférieure ou égale à 7,5m 2, ou dont le taux de suroccupation est supérieur à 30 %. -foyers dits non prioritaires dont la proportion du nombre de lits situés en dortoirs, en chambres à lits multiples ou chambres d une surface inférieure ou égale à 7,5m 2, est comprise entre 25 et 50 % ou dont le taux de sur-occupation est compris entre 20 et 30 %. FTM Foyers prioritaires / Dans la limite, par logement, des montants suivants A bis A B1 B2 C 50 % % * Foyers non prioritaires 25% *Sur dérogation de l UESL. PLAI Taux d intérêt Différé d amortissement Echéance Les montants d intervention doivent respecter les règles communes, sauf en ce qui concerne le Plan de traitement des foyers de travailleurs migrants (cf infra contreparties). DMD_2015_02_05_PM_PRODLLS_CA Page 6 / 7
7 Règles de préfinancement (hors FTM) : / Taux d intérêt PLAI 100% Fixe 3 ans PLUS 100% Fixe 3 ans PLS 100% Fixe 3 ans remboursement du capital en fin de période pour la part non consolidée remboursement du capital en fin de période pour la part non consolidée remboursement du capital en fin de période pour la part non consolidée Les opérations (hors PTFTM) peuvent être préfinancées. Ces préfinancements sont engagés sur les fonds propres du CIL, dans la limite du coût de l opération et sur une durée de 3 ans. Contreparties des financements PEEC En contrepartie des financements accordés aux opérateurs en subvention, prêt in fine et prêt amortissable, les CIL obtiennent des réservations locatives. Le nombre de réservations et la valorisation sont négociés entre l opérateur et, le ou les CIL apportant un financement, par référence aux règles communes. La durée des contreparties en droit de suite doit être a minima égale à la durée du financement accordé. En cas de subvention, la durée des contreparties est fixée par les règles communes. Les contreparties obtenues doivent être localisées à 80% minimum sur l opération financée. Pour les opérations d acquisition de l Usufruit locatif social le montant de la réservation doit être proportionnel à la durée de l usufruit par rapport à la durée maximale du type de financement. Spécificités : -Contreparties dans le cadre des FTM : le nombre de réservations est négocié entre l opérateur et le CIL apportant un financement et doit représenter entre 30 et 50 % des logements du programme. En fonction des financements, une partie des contreparties peut être délocalisée. -Contreparties dans le cadre du logement des saisonniers : réservations locatives en droit de suite, sur la durée du prêt, sur l ensemble des logements de l opération. -Contreparties des financements de places de colocation : Le financement des opérations donne lieu à des contreparties sous forme de réservations de places de colocation dont le nombre est négocié entre le ou les CIL apportant un financement et l opérateur par référence à une valorisation égale aux montants suivants : par place de colocation en zone A bis, par place de colocation en zone A, par place de colocation en B1 et dans les autres zones. Dérogations Toute intervention du CIL, n entrant pas dans le champ de la directive, doit faire l objet d une demande de dérogation auprès de l UESL au titre des financements à personnes morales. DMD_2015_02_05_PM_PRODLLS_CA Page 7 / 7
FINANCEMENT DES STRUCTURES COLLECTIVES ARTICLES R. 313-19-3 I R. 313-20-3 I CCH ----------------------- CONDITIONS DE MISE EN ŒUVRE
FINANCEMENT DES STRUCTURES COLLECTIVES ARTICLES R. 313-19-3 I R. 313-20-3 I CCH ----------------------- En application de l article R. 313-12 du code de la construction et de l habitation, l UESL peut