Source: https://es.scribd.com/document/277007653/Contrato-de-Promesa
Timestamp: 2020-02-29 10:25:01
Document Index: 142882982

Matched Legal Cases: ['artículo 1554', 'artículo 581', 'artículo 1554', 'artículo 1554', 'artículo 1736', 'artículo 1204', 'artículo 1749', 'artículo 1494', 'artículo 1551', 'artículo 1553', 'artículo 1554', 'artículo 85', 'artículo 1889', 'artículo 1553']

Contrato de Promesa | Conceptos legales | Gobierno
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EL CONTRATO DE PROMESA 1
En términos generales, es aquél por el cual las partes se obligan a celebrar un contrato determinado en cierto plazo o en el evento de cierta condición. En términos más estrictos, aludiendo a sus requisitos, es la convención escrita en virtud de la cual las partes se obligan a celebrar un contrato de los que la ley no declara ineficaces, dentro de un plazo o condición que fije la época de su celebración, y debiendo especificarse en ella todas las bases que constituyan el contrato prometido, de modo que sólo falte la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriben. La promesa tiene una gran importancia práctica. Muchas veces la celebración definitiva de un contrato depende de múltiples circunstancias, y en tales situaciones puede ser más ventajoso para los contratantes no verificar todavía el contrato. Así, por ejemplo, esperar que se alce un embargo o medida precautoria, o la dictación de una sentencia definitiva, o la necesidad de estudiar datalladamente los títulos de un inmueble, o la obtención de financiamiento, etc.
2.-) Características del contrato de promesa.
Del tenor del artículo 1554, se desprenden las siguientes características del contrato:
a) Es general: regula toda promesa de celebrar un contrato, cualquiera sea su naturaleza.
b) Es de derecho estricto: dados los términos en que se encuentra redactada la norma, se
deduce que la regla general es no aceptar la promesa de celebrar un contrato y reconocerla sólo como excepción, cuando reúne los requisitos expresados en el artículo. Se trata de una norma imperativa de requisito (Alessandri, erróneamente, dice que es una norma prohibitiva: no hay tal sin embargo, porque lo que caracteriza a las normas prohibitivas es que impiden bajo todo respecto un determinado acto o conducta).
c) Es un contrato bilateral: engendra obligaciones para ambas partes. Lo anterior, sin
perjuicio que el contrato prometido pueda ser a su vez unilateral o bilateral; y de lo postulado por un sector de la doctrina, acerca de la promesa unilateral, a la que aludiremos más adelante.
d) Tiene por finalidad celebrar otro contrato.
e) El efecto único de la promesa es el derecho de exigir la celebración del contrato
prometido y, en consecuencia, solamente da origen a una obligación de hacer.
1 Fecha de última modificación: 28 de febrero de 2013.
El Contrato de Promesa – Juan Andrés Orrego Acuña
f) El contrato de promesa es siempre solemne, y debe constar por escrito.
g) Puede ser a título gratuito u oneroso.
h) Es un contrato principal.
La promesa es un contrato independiente del contrato prometido, porque existe válidamente siempre que concurran en su otorgamiento las circunstancias indicadas en el art. 1554.
i) Genera una obligación indivisible: cual es la de celebrar un contrato.
j) Genera una acción de carácter mueble: la acción para exigir el cumplimiento del contrato
prometido tiene carácter mueble, aunque tal contrato sea el de compraventa de inmuebles. En efecto, con tal acción no se reclama la entrega de un bien raíz, sino el cumplimiento de
una obligación de hacer, y los hechos que se deben se reputan muebles (artículo 581 del CC.) En consecuencia, es competente para conocer de la mencionada acción, si no hay estipulación en contrario, el juez del domicilio del demandado.
3.-) La promesa, contrato distinto del prometido.
Cabe dejar en claro que el contrato de promesa y el prometido son diferentes. Ambos no pueden identificarse, y tampoco coexisten, uno sucede al otro. Por consiguiente, no pueden exigirse para la promesa de un contrato los mismos requisitos que la ley impone al contrato prometido. Son dos contratos, y cada uno con su objeto preciso. El objeto del contrato de promesa es la celebración del contrato prometido; y el objeto del último será el que corresponda a su naturaleza.
4.-) La promesa puede referirse a toda clase de contratos.
Para un sector de nuestra doctrina -Ramón Meza Barros, siguiendo a Barros Errázuriz-, la regla del artículo 1554 sólo se refiere a la promesa de celebrar un contrato real o solemne. El fundamento de tal opinión reside en lo expuesto en el número 4 del precepto, cuando se indica “la tradición de la cosa, o las solemnidades”. Se agrega que tratándose de los contratos consensuales, la promesa se identificaría con el contrato mismo (en el Proyecto de 1853, se establecía que si el contrato era de aquellos que se perfeccionan por el solo consentimiento de los contratantes, la promesa equivaldría al contrato mismo). Tal conclusión nos parece errada, ya que confunde “tradición” con “entrega”, acepción esta última que caracteriza a un contrato real; además, es de común ocurrencia la promesa de compraventa de cosa mueble, contrato consensual. Estimamos por tanto que el art. 1554 se refiere a todo tipo de contratos. Así también ha concluido la jurisprudencia. Además, la circunstancia de haber suprimido del texto definitivo del artículo 1554 la frase contenida en el Proyecto de 1853, indicaría que la intención del legislador no fue excluir la promesa de celebrar contratos consensuales.
5.-) Requisitos del contrato de promesa.
Dado que es un contrato, debe reunir en primer lugar todos los requisitos generales de existencia y de validez de todo contrato. Pero también debe cumplir con los requisitos particulares del art. 1554. De faltar alguno de estos, la promesa será inexistente, o en opinión de otros adolecerá de nulidad absoluta. En efecto, los requisitos del art. 1554 han sido exigidos en consideración a la naturaleza del contrato, de manera que su omisión produce nulidad absoluta, de conformidad con el art. 1682. No han faltado quienes han afirmado que la sanción consistiría en la inexistencia jurídica, atendiendo a la frase “no produce obligación alguna” con que empieza la disposición. Al menos, así se podría sostener respecto del primero de los requisitos: que la promesa conste por escrito. Se trataría de una solemnidad exigida “por vía de existencia.”
Son dichos requisitos:
5.1) La promesa debe constar por escrito.
El contrato de promesa es solemne y la solemnidad consiste en que el contrato ha de constar por escrito. Este requisito no se exige como medio de prueba o de publicidad, sino como un elemento indispensable para su existencia; en consecuencia, no existiendo un instrumento escrito, no hay promesa, aunque el contrato prometido sea puramente consensual. De igual forma, el contrato de promesa no puede probarse por ningún otro medio probatorio que no sea el instrumento mismo que se exige por vía de solemnidad; no procede ni siquiera la confesión de parte (art. 1701, inciso 1º). Cabe indicar que es suficiente un instrumento privado, aunque el contrato prometido requiera como solemnidad escritura pública. Se planteó una discusión sobre el punto, en torno a la promesa de compraventa de un inmueble. La jurisprudencia estuvo inicialmente dividida, pero luego ha tendido a uniformarse concluyendo que no se requiere escritura pública. Las razones esgrimidas en algunos fallos iniciales para concluir que la promesa de venta de bienes raíces debe otorgarse por escritura pública para ser válida, fueron las siguientes:
1º Si es necesaria tal escritura para la venta de los inmuebles, también lo debe ser para el contrato de promesa de venta de esos mismos bienes, pues la disposición del art. 1801, por ser de carácter especial, debe prevalecer sobre la de carácter general, el art. 1554. 2º La promesa de venta es un accesorio del contrato de venta y, en consecuencia, deben aplicársele los preceptos que reglan éste, entre los cuales está el que exige otorgamiento de escritura pública. 3º Si se diere valor legal a una promesa de compraventa de bienes raíces otorgada por documento privado, resultaría que teniendo según el art. 1553 del CC. el acreedor el derecho de pedir que se apremie al deudor a la ejecución del hecho convenido, se le obligaría a vender, y esto, sin embargo, no podría hacerse en virtud de un documento privado. La tendencia mayoritaria de la jurisprudencia, que engloba también los fallos más recientes, concluye, por el contrario que la promesa de celebrar una compraventa de bienes
raíces no necesita, para su validez, escritura pública; basta un instrumento privado. A igual conclusión arriba la mayoría de la doctrina. Razones:
1º El art. 1554 exige que la promesa conste por escrito, y “escrito” es todo documento. Si se aceptara que la promesa debe constar por escritura pública, se llegaría a la conclusión de que “escrito” es sinónimo de “escritura pública”, lo que es contrario a la ley. 2º El art. 1801 exige escritura pública para la venta de inmuebles, y como las solemnidades son excepcionales y deben aplicarse restrictivamente, no pueden extenderse al contrato de promesa. 3º Aceptar que la promesa de venta de un bien raíz requiere escritura pública, significa aceptar que no existe la debida correspondencia o armonía en un mismo artículo, ya que exigiéndose en el número 1 del art. 1554 escritura pública, sería ilógico el número 4 del mismo artículo, que establece que pueden faltar en la promesa las solemnidades del contrato prometido (y la primera de ellas es la escritura pública). Siendo la promesa y el contrato prometido dos convenciones diferentes, el legislador no ha entendido someter a la una a las solemnidades propias del otro. 4º En los casos en los cuales la ley ha querido que la promesa se celebre por escritura pública, así lo ha dispuesto expresamente (por ejemplo, art. 1787, donaciones por causa de matrimonio; o en el artículo 1736 número 7, en la sociedad conyugal; o en el caso del artículo 1204, referido a la promesa de no disponer de la cuarta de mejoras).
5.2) Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces.
Vale decir, que el contrato prometido no adolezca de vicios de nulidad. Por eficacia del contrato prometido debe entenderse, en un sentido amplio, que éste produzca efectos jurídicos, que establezca un vínculo de derecho entre los contratantes. La ley niega sus efectos a la obligación de hacer contraída, cuando ella recae sobre un contrato que será carente de causa o de objeto, o que tendrá un objeto o causa ilícitos. Esta exigencia es aplicación del principio general de que el objeto de los contratos debe ser lícito. Así, por ejemplo, no podría prometerse la venta de bienes entre padres e hijos no emancipados o entre cónyuges no separados judicialmente; también carece de validez una promesa en que una de las partes se obliga a ejecutar un hecho inmoral o prohibido; o un contrato que contenga una obligación física o moralmente imposible. El contrato prometido debe ser eficaz al momento de suscribirse la promesa. Es menester que el contrato prometido tenga eficacia, que sea jurídicamente lícito y posible, al momento en que se suscribe la promesa. ¿Qué ocurre si el contrato prometido fuere válido al tiempo de la promesa pero nulo al momento de exigir la celebración del contrato prometido? La Corte Suprema, por sentencia de fecha 24 de enero de 2011, declaró que si la compraventa va a ser nula, la promesa de compraventa no produce obligación alguna, rechazando una demanda de cumplimiento del contrato interpuesta por el promitente comprador. En el caso, el contrato prometido no sería eficaz a consecuencia de haberse dictado la Ley número 19.253 (Diario Oficial de fecha 5 de octubre de 1993), conocida como “Ley Indígena”, que prohíbe la enajenación de tierras indígenas a personas que no pertenezcan a la etnia del vendedor. 2
2 Citada por Abeliuk Manasevich, René, “Contrato de Promesa, de Opción y otros Acuerdos Previos”, Santiago de Chile, AbeledoPerrot y Thomson Reuters, 3ª edición, año 2012, p. 75.
Cabe precisar que la ley se refiere a los contratos ineficaces o nulos por incumplimiento de requisitos de fondo, no de forma, dado que los últimos perfectamente pueden cumplirse al celebrar el contrato prometido. Por ello, es válida la promesa de compraventa de bienes de incapaces, en la que se omite la autorización judicial, sin perjuicio que esta no puede faltar al celebrar el contrato definitivo. Dicho de otra forma, la exigencia del art. 1554 número 2 no se refiere a las formalidades necesarias para su validez en atención a la calidad de las personas que en él intervienen, puesto que el número 4 de la misma disposición legal autoriza la omisión de tales solemnidades en la promesa. Así ha concluido la mayoría de la jurisprudencia y así también concluye Alessandri. Por lo demás, cuando la ley exige que la formalidad habilitante conste también en el contrato de promesa, lo ha dicho: por ejemplo, en el artículo 1749, respecto de la autorización de la mujer, cuando el marido casado en régimen de sociedad conyugal, celebra un contrato de promesa de venta de un inmueble social. Con todo, debe advertirse que algunos fallos han sostenido una posición contraria:
v. gr. un fallo de la Corte de Santiago del año 1964, señala que es nulo el contrato de promesa de un bien raíz perteneciente en común a la madre y a sus hijos menores de edad, celebrado por aquélla por sí y en representación legal de los menores, sin autorización judicial. Por otra parte, a pesar de lo establecido en el art. 1464 número 3, en relación con el art. 1810, nada obsta a que pueda celebrarse un contrato de promesa referido a bienes embargados u objeto de medidas precautorias (salvo si fuere la de celebrar actos y contratos sobre una determinada cosa), sin perjuicio que tales embargos o prohibiciones se alcen antes o al momento de celebrar el contrato prometido.
5.3) Que la promesa contenga un plazo o condición que señale la época de la celebración del contrato prometido. No hay en nuestra legislación promesa pura y simple. La ley no permite celebrar una promesa sin base cierta, como sería, por ejemplo, si una persona se comprometiera a celebrar un contrato sin decir cuándo se celebrará, sin decir qué día preciso o al menos en qué época o período de tiempo. No puede quedar librada la ejecución del contrato prometido al mero arbitrio de alguna de las partes, sin la fijación de un lapso o el evento de la realización de un hecho que determine la época del cumplimiento de lo prometido. Nada impide fijar copulativamente una condición y un plazo, o primero la una y para el caso de que ésta falle, o en su defecto, el otro. Así, las partes pueden estipular que “el contrato prometido se llevará a efecto a más tardar el día 15 de marzo de 2013, una vez que el promitente vendedor obtenga de la Dirección de Obras pertinente, la recepción final de las obras”. La expresión “una vez que” implica establecer una exigencia adicional al mero plazo. No es necesario que el plazo o la condición establezcan el instante preciso en que el contrato deba celebrarse, pero sí deben determinar “la época” en que debe perfeccionarse (por ejemplo, antes que termine el invierno). Por lo demás, el propio artículo 1494 define el plazo como la época que se fija para el cumplimiento de una obligación.
a) Estipulación de un plazo.
a.1) Naturaleza del Plazo: ¿Plazo suspensivo o extintivo?
Se ha discutido en la doctrina y en la jurisprudencia la naturaleza jurídica del plazo pactado en el contrato de promesa. Para la mayoría de los autores, se trata de un plazo suspensivo, es decir, posterga la exigibilidad de las obligaciones derivadas de la promesa.
Vencido el plazo, nace el derecho de exigir el cumplimiento de la obligación de celebrar el contrato prometido, incluso recurriendo a la justicia de ser necesario. La jurisprudencia no ha sido unánime. Algunos fallos han sostenido que el plazo señalado en la promesa de venta para celebrar el contrato es extintivo por su naturaleza, pues, una vez vencido, cesa o se extingue la obligación contraída por el promitente vendedor de ejecutar el contrato prometido. Si el promitente comprador no hizo uso de su derecho a exigir la celebración del contrato dentro del plazo estipulado, el promitente vendedor podrá excepcionarse alegando que caducó el derecho del promitente comprador. Para la doctrina subyacente en estos fallos, opera una causal de caducidad y no de prescripción. En efecto, si ambas partes no dan cumplimiento a una promesa con plazo extintivo y ninguna desarrolla actividades ni persevera en el contrato dentro del término estipulado, el solo transcurso de éste acarrea la ineficacia posterior de la promesa. La promesa deja de producir efectos. Otros fallos, que a nuestro juicio enfocan correctamente el problema, han concluido, igual que la doctrina, que estamos ante un plazo suspensivo. En efecto, como se indica en un fallo de la Corte de Santiago de 1964, la intención de los contratantes al establecer en la promesa de venta que “el plazo para la firma del contrato definitivo será el 5 de enero de 1962 no pudo ser otra que indicar el término, vencido el cual las partes estarían en mora, de conformidad con lo señalado en la primera regla del artículo 1551 del Código Civil. Sostener que vencido tal plazo las obligaciones del prometiente se extinguen por la caducidad, significa caer en el absurdo de admitir que el demandante no pudo antes ni después de estar vencido el plazo, exigir el cumplimiento de las obligaciones del prometiente vendedor; antes no serían éstas exigibles, y después, tampoco, porque habría caducado el plazo. Estos extremos pugnan con la buena fe con que deben ejecutarse los
contratos (
y contradicen la regla del art. 1562 del CC.”
En otro fallo de 1965, de la Corte Suprema, se reitera la idea que estamos ante un plazo suspensivo, al decir: “Expirado el plazo, nace el derecho de exigir el cumplimiento
forzado de la obligación, pues no sería jurídico el estimar que, en tal evento, se han extinguido todos los derechos, puesto que el plazo fijado carecería de objeto y de efectos jurídicos: la parte renuente podría excusarse alegando que está pendiente el plazo hasta la medianoche de su último día, y llegada ella ya no podría exigirse el cumplimiento de la
Pendiente el plazo, no hay posibilidad de solicitar el cumplimiento de la
obligación. Pero vencido el plazo, el contratante que desea cumplir, puede constituir en mora al otro contratante, haciéndole saber que por su parte está llano a cumplir en forma y tiempo debidos, a fin de que pueda tener lugar lo que previene el artículo 1553 del CC.” En conclusión, aunque en la promesa se estipule que el contrato prometido debe celebrarse “a más tardar” en cierta fecha, no estamos ante un plazo fatal y extintivo de derechos. Si se estimara lo contrario, significa que la estipulación del plazo carecería de objeto y de efectos jurídicos. En la práctica, de seguir tal interpretación, nunca sería posible pedir el cumplimiento forzado de una promesa, y el contrato de promesa se convertiría en un acto cuyo cumplimiento quedaría entregado a la mera voluntad de una de las partes, lo que resulta inaceptable. Distinta es la situación si en la promesa las partes acuerdan que el contrato definitivo debe celebrarse dentro de cierto plazo y que vencido éste, dicha promesa quedará
obligación (
sin efecto. Tal estipulación constituye simplemente un pacto comisorio o una condición resolutoria ordinaria, según los términos en que esté estipulada la cláusula, regida por las reglas que se aplican a tales instituciones. a.2) ¿Plazo expreso o tácito? Otro aspecto que se ha discutido en la doctrina y jurisprudencia, dice relación con la necesidad de que el plazo sea expreso, o por el contrario, si es admisible un plazo tácito. En verdad, nada obsta a que se estipule un plazo tácito. Como lo señala un fallo del año 1988 de la Corte Presidente Aguirre Cerda, no hay inconveniente alguno para estimar que el plazo tácito es válido para los efectos de la promesa de contrato. El plazo tácito es una modalidad que importa certidumbre sobre exigibilidad futura de una obligación ya nacida. Lo tácito no es más que una fórmula sobre medida de tiempo, que denota menor precisión que un plazo expreso, pero no autoriza para calificarse el plazo de impreciso o de vago, mucho menos de ininteligible o inexistente. Así, por ejemplo, las partes podrían convenir que celebrarán el contrato de compraventa de una máquina trilladora, cuando termine el proceso de cosecha. A igual conclusión se arriba, considerando la definición de plazo del art. 1494, a la que hicimos referencia.
b) Estipulación de una condición.
Se ha debatido en la doctrina y jurisprudencia si la condición ha de ser determinada o bien puede ser indeterminada. esto es, si se sabe o no cuándo ha de ocurrir. En algunas sentencias, se ha concluido que la condición a que se refiere el número 3 del art. 1554 debe revestir el carácter de determinada, esto es, para el cumplimiento del hecho incierto debe fijarse época o plazo, cuando se estipula que la condición debe cumplirse en cierto tiempo. Otros fallos, por el contrario, establecen que la condición bien puede ser incierta e indeterminada. En un fallo de la Corte de Valparaíso, del año 1963, se concluye que en el caso de que las partes fijen una condición, es requisito esencial que ésta sea adecuada, esto es, que sirva en forma efectiva al objeto; sin que pueda sostenerse que un contrato de promesa sólo es válido cuando contenga una condición determinada. Lo que la ley exige es que pueda saberse con certeza la fecha desde la cual podrá el acreedor hacer efectiva la obligación de hacer que se deriva de la promesa o cuándo será cierto que no podrá verificarse. En el mismo sentido, un fallo de la Corte de Santiago de 1949, confirmado por la Corte Suprema en 1951, señala que una estipulación que contiene un plazo incierto e indeterminado que, según los arts. 1086 y 1498 del CC. equivalen a una condición, suspensiva en este caso, cumple con el tercer requisito del art. 1554, requisito que tiene un carácter amplio y extensivo.
5.4) Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.
a) Alcance de la expresión “especificar”.
Conforme al Diccionario de la Real Academia de la Lengua, especificar significa “explicar, declarar con individualidad una cosa”. Lo que exige la ley entonces, es que el contrato prometido se determine e individualice en forma que no haya duda o confusión
acerca de su naturaleza al proceder a su celebración. De lo que se trata es de impedir que el contrato prometido pueda confundirse con otro distinto al que pretenden las partes. Así, v. gr., si se pretende celebrar una compraventa de un inmueble, debe manifestarse en la promesa quienes serán las partes en el futuro contrato, cuál será el predio, qué deslindes tiene, cuál será el precio, cómo se pagará, etc. Se ha discutido en la doctrina si en la especificación del contrato prometido debe incluirse el consentimiento recíproco de obligarse, propio del último. Aludiremos al punto en la letra siguiente
b) Validez de la promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral. El tema se planteó a propósito de las promesas de venta unilaterales, sobre las que ha resuelto la Corte Suprema que serían nulas, exigiéndose que la promesa, al igual que el contrato de venta prometido, sea bilateral. El fundamento reside en que no se acepta en nuestra legislación la venta unilateral, y en que “especificar” significa señalar todos los elementos del contrato, y siendo en la compraventa uno de los elementos constitutivos la reciprocidad de las obligaciones de las partes, no estaría especificado aquél contrato en que sólo se hubieran señalado las obligaciones de una de las partes (Corte de Valparaíso, 1963). Faltaría en definitiva el acuerdo mutuo acerca de los elementos esenciales del contrato de compraventa, la cosa y el precio. Se agrega a los fundamentos anteriores, que tal figura sería nula de acuerdo al art. 1478, puesto que estaríamos ante una condición potestativa que consistiría en la mera voluntad de la persona que se obliga (se trataría de una condición meramente potestativa suspensiva del deudor). En el mismo sentido, una sentencia de la Corte Suprema, de 1990, enfatiza la necesidad de que exista concurso de voluntades de ambas partes en la promesa, afirmando que no podría estimarse como tal contrato la carta en que la persona que concurriría como vendedor, ofrece vender un inmueble si, a pesar de señalar las condiciones de la futura enajenación, falta la aceptación del comprador. Se unen a la jurisprudencia mayoritaria, en cuanto a restar validez a la promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral, Barros Errázuriz y Alessandri. Afirma éste último que, del principio de que la promesa de venta debe constar por escrito se desprende la consecuencia de que ella no puede resultar del consentimiento tácito de las partes o, al menos, de una de ellas. Dicho de otro modo: el consentimiento ha de ser expreso, dejando de manifiesto el concurso real de voluntades sobre la cosa y el precio, ya que solamente así puede especificarse el contrato en la forma que exige el número 4 del artículo 1554. La jurisprudencia acepta también que el consentimiento se pueda formar a través de dos o más instrumentos. Así, se ha señalado que es válida la promesa de venta resultante de dos escrituras, a una de las cuales concurre la persona que se obliga a vender una propiedad a otra, quien acepta la oferta de venta y se obliga a comprarla en otra escritura. Para la mayoría de los autores, sin embargo, no hay inconveniente legal para que de acuerdo con el principio de la autonomía de la voluntad, el contrato de promesa pueda ser unilateral, aunque el contrato prometido pueda calificarse de bilateral. Entre los que están por esta posición, Leopoldo Urrutia, Luis Claro Solar, Guillermo Pumpin, Enrique Rodríguez, Silva Imperiali, etc. Señalan los siguientes argumentos:
1º Singularizado adecuadamente el contrato prometido, se cumpliría con el requisito de especificación. Por ello, en la compraventa, por ejemplo, bastaría señalar las partes, la cosa y el precio, aunque no haya acuerdo de voluntades todavía. Lo importante es que no existan dudas acerca del tipo de contrato prometido.
2º El exigir a las partes que de antemano se obliguen en la promesa a cumplir las prestaciones propias del contrato prometido sería una inconsecuencia, considerando que éste último aún no nace a la vida jurídica. 3º Ninguna disposición legal exige que en el contrato de promesa ambas partes se obliguen recíprocamente. Si la ley hubiera pretendido exigir en el contrato de promesa que las partes asumieren recíprocamente las obligaciones propias del contrato prometido, lo habría declarado expresamente, tal como estimó necesario decirlo en el art. 98 del CC., el que para la existencia de la promesa de matrimonio exige que sea mutuamente aceptada. 4º Hay diversas disposiciones en nuestro ordenamiento jurídico que revelan su espíritu de aceptar, en materia de promesa de compraventa, obligaciones unilaterales. Así, por ejemplo, el art. 1881 del CC., que establece el pacto de retroventa, que no es otra cosa que la obligación unilateral que se impone al comprador de vender a su turno la cosa que ha comprado a la misma persona que se la vendió si ésta se lo exige en el plazo que se ha fijado en el contrato. 3 En nuestra opinión, no estaríamos realmente ante un contrato de promesa, que exige que ambas partes se obliguen a celebrar el contrato futuro, sino ante un contrato de opción, donde sólo una de las partes asume la obligación, y la otra tiene la facultad para contratar o no, en cierto plazo.
6.-) La lesión enorme y el contrato de promesa.
Se ha planteado si es procedente atacar por lesión enorme la promesa de compraventa de un inmueble. De lo que se trata es de impedir que el contrato se celebre, considerando que manifiestamente adolecerá de lesión enorme. En un fallo del año 1970, de la Corte Suprema, se descarta tal posibilidad, afirmándose que compraventa y promesa de compraventa son contratos distintos: el primero genera una obligación de dar y el segundo una de hacer. Los preceptos sobre lesión enorme de los arts. 1888, 1889 y 1896 del CC. dicen relación directa y exclusivamente con un contrato de compraventa ya celebrado. No cabe, pues, atacar por dicha lesión un contrato de promesa de venta. No puede excepcionarse el demandado respecto de la obligación que contrajo en la promesa alegando el posible vicio de lesión enorme que podría afectar a la compraventa todavía no celebrada. En todo caso, debemos tener presente lo dispuesto en el artículo 85 de la Ley 16.742: “Para los efectos del artículo 1889 del Código Civil, en los contratos de compraventa celebrados en cumplimiento de promesas de sitios que formen parte de un loteo hecho conforme a la Ley General de Construcciones y Urbanización, se entenderá que el justo precio se refiere al tiempo de la celebración del contrato de promesa, cuando dicho precio se haya pagado de acuerdo con las estipulaciones de la promesa”. Se desprende entonces de este precepto, que el justo precio se considerará al tiempo de la promesa, pero siempre y cuando dicho precio se hubiere pagado. En la doctrina, también se ha descartado la posibilidad de atacar el contrato de promesa aduciendo lesión enorme. Como expresa Abeliuk, “Nos parece inconcuso que la promesa no puede atacarse por lesión enorme, principalmente, porque la acción rescisoria es propia de la compraventa y no puede extenderse a otros contratos por su doble excepcionalidad: constituye una sanción y en nuestro Código, además, específica para
3 Lo mismo ocurriría, en nuestra opinión, en el contrato atípico de opción.
contados actos y contratos.” La tesis contraria, agrega este autor, confunde el contrato preliminar con el definitivo. 4 Con todo, sostiene Abeliuk que al llegar el tiempo de celebrarse el contrato de compraventa prometido, la parte que sufrirá lesión enorme al celebrarse el contrato prometido tiene derecho a excepcionarse y por ende a no concurrir a su celebración, alegando que no está obligado a ello en virtud de la nulidad de que adolecerá el contrato
definitivo. Dos motivos esgrime para llegar a esta conclusión:
a. Sería absurdo permitir que judicialmente se obligue a otorgar el contrato prometido, para que luego el demandado vencido pidiera la rescisión. Se movería inútilmente todo el mecanismo judicial para otorgar u contrato que de todos modos será ineficaz. Lo lógico es que esta ineficacia se plantee y discuta de antemano.
b. El cumplimiento de la promesa no importa sólo otorgar el contrato prometido, sino uno
que sea válido y eficaz. Si ello no es ya posible, se produce una imposibilidad jurídica. De esta forma, si la compraventa va a ser nula por cualquier causa (como por ejemplo porque
adolecería de lesión enorme) la promesa no produce obligación alguna y debe rechazarse la demanda interpuesta para obtener su cumplimiento. 5 Nos remitimos a lo que expresamos a propósito del segundo requisito del contrato de promesa, en relación al fallo de la Corte Suprema de 24 de enero de 2011. Aunque dicha sentencia no se funda en una eventual lesión enorme, sino en otra causa de nulidad (objeto ilícito), sentaría –dice Abeliuk- una doctrina que debe considerarse de aplicación general.
7.-) Efectos del contrato de promesa.
El contrato de promesa crea una obligación de hacer: la de celebrar el contrato objeto de la promesa. En consecuencia, podría el acreedor, establecida que sea la existencia de la promesa, solicitar al juez que apremie al contratante renuente para que celebre el contrato, y de negarse éste, dentro del plazo que le señale el tribunal, podrá solicitarse al juez que suscriba dicho contrato por la parte rebelde o que declare resuelto el contrato de promesa y ordene el pago de indemnización de perjuicios, de conformidad al artículo 1553 en relación con el art. 1489. En este punto, tiene importancia el título en que consta la promesa. Si consta en un título ejecutivo (escritura pública), podrá solicitarse su cumplimiento de acuerdo a las normas del juicio ejecutivo de obligación de hacer. En caso contrario, deberá prepararse la vía ejecutiva o promoverse previamente una acción ordinaria destinada a declarar la existencia de la obligación de celebrar determinado contrato. Siendo la obligación que emana del contrato de promesa una obligación de hacer, tiene carácter indivisible. Por tanto, si los deudores son varios, cada uno de ellos puede ser obligado a satisfacer la obligación en el todo. Desde el punto de vista de los acreedores, todos los comuneros, y no sólo uno o algunos de ellos, deben solicitar el cumplimiento del contrato de promesa. Se ha planteado también ante los tribunales, en qué circunstancias cabe oponer por el demandado la excepción de contrato no cumplido, cuando el actor exige el cumplimiento del contrato de promesa. En un fallo de la Corte Suprema del año 1975, se puntualiza que
4 Abeliuk Manasevich, René, ob. cit., pp. 67 y 68.
5 Abeliuk Manasevich, René, ob. cit., pp. 74 y 75.
la mencionada excepción no puede oponerse por una de las partes si ella nada hizo para que se suscribiera el contrato prometido, obligación primordial suya que no cumplió. Basta tal mora para que no pueda aprovecharse de dicha excepción, que se rige por los principios generales del Derecho.
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