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Timestamp: 2020-05-25 04:22:29
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Matched Legal Cases: ['§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 195', '§ 199', '§ 242', '§ 195', '§ 195', '§ 556', 'BGH', '§ 195']

Betriebskostenabrechnung » Betriebskostenabrechnung: Verjährungsfristen für Mieter und Vermieter
Im Mietrecht existieren zahlreiche Fristen, nach deren Ablauf der Vermieter eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung (Nebenkostenabrechnung) nicht mehr geltend machen kann.
Ebenso kann es in eher seltenen Fällen passieren, dass Mieter den Anspruch auf ein etwaiges Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung wegen der eingetretenen Verjährung verloren haben.
Generell ist in den Fällen, in denen wegen Zeitablaufs eine Nachzahlung oder ein Guthaben nicht mehr geltend gemacht werden kann, zwischen Ausschlussfristen, Verjährungsfristen und der sogenannten Verwirkung zu unterscheiden. Daneben stellt sich die Frage, innerhalb welcher Frist die Betriebskostenabrechnung zu erstellen ist.
Forderungen: Ausschlussfristen gelten nur für den Vermieter (Abrechnungsfrist)
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode die Betriebskostenabrechnung schriftlich mitzuteilen, § 556 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Geschieht dies nicht oder ist die Abrechnung innerhalb dieser Ausschlussfrist formell nicht ordnungsgemäß, hat der Vermieter grundsätzlich keinen Anspruch mehr auf eine etwaige Nachzahlung.
Nur wenn den Vermieter kein Verschulden daran trifft, die Abrechnung nicht binnen der 12 Monat-Frist erstellt zu haben (etwa verspätete Jahresrechnung des Stromlieferanten), darf die Abrechnung auch später erfolgen. In diesem Fall muss der Vermieter die Abrechnung jedoch innerhalb von drei Monaten nach dem Wegfall des „Verspätungsgrundes“ erstellen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 26.07.2006, Az.: VIII ZR 220/05).
Folge der grundsätzlichen 12-monatigen Ausschlussfrist für den Vermieter ist, dass ein Mieter von diesem eine trotz verspäteter Abrechnung geleistete Nachzahlung wieder zurückverlangen kann (BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 94/05).
Dagegen gibt es für den Mieter keine Ausschlussfrist für Ansprüche auf ein etwaiges Guthaben. Weist also eine dem Mieter nach Ablauf der 12-Monats-Frist zugegangene Abrechnung ein Guthaben aus, steht ihm dieses zunächst auch weiterhin zu (BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07).
Davon zu trennen ist der Umstand, dass Mieter nach 12 Monaten ab dem Zugang der Betriebskostenabrechnung mit Einwendungen gegen diese ausgeschlossen sind, also eine Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung besteht, § 556 Abs. 3. Satz 5 BGB.
Verjährungsfristen und Verwirkung: Diese Spielregeln gelten für Vermieter
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre, § 195 BGB, und beginnt in der Regel mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, § 199 Abs. 1 BGB. Dies gilt auch für die Nachforderung von Betriebskosten.
Erstellt also ein Vermieter am 17.01.2013 für seine Mieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012, beginnt die Verjährungsfrist für seine Nachzahlungsansprüche am 31.12.2013. Zahlt der Mieter nicht, muss der Vermieter seine Forderungen bis zum 31.12.2016 gerichtlich geltend gemacht haben (Mahnbescheid oder Zahlungsklage). Entscheidend ist dabei, dass der Mahnbescheid oder die Klage bis zum 31.12.2016 bei Gericht eingegangen ist (zur Not reicht der Einwurf in den Nachtbriefkasten des oder ein bis 24:00 Uhr vollständig eingegangenen Fax beim zuständigen Gericht). Erfolgt dies nicht, ist der Anspruch des Vermieters verjährt.
Diese an sich klare Regelung der Verjährungsfrist wird leider verschiedentlich durch die sogenannte Verwirkung durchbrochen. Verwirkung bedeutet, dass
ein Recht vom Berechtigten längere Zeit nicht geltend gemacht wird und
der Verpflichtete darauf vertraut hat und vertrauen durfte,
dass der Berechtigte auch künftig sein Recht nicht ausüben wird.
Gesetzlich geregelt ist die Verwirkung nicht. Sie stellt eine von der Rechtsprechung entwickelte Ausprägung des Grundsatzes von Treu und Glauben nach § 242 BGB dar.
In der Praxis kann die Verwirkung dazu führen, dass der an sich der dreijährigen Verjährungsfrist unterliegende Nachzahlungsanspruch des Vermieters bereits zu einem früheren Zeitpunkt verwirkt ist. So hatte ein Mieter die Betriebskosten-Nachzahlung des Vermieters durch einen Rechtsanwalt zurückweisen lassen. Ohne hierauf irgendwann einzugehen, erhob der Vermieter erst zweieinhalb Jahre später eine Zahlungsklage. Das Landgericht (LG) Berlin wies die Klage wegen Verwirkung ab, da aufgrund der langen Zeitspanne und des Vermieter-Schweigens der Mieter davon ausgehen durfte, dass der Vermieter an der Nachforderung kein Interesse mehr habe (LG Berlin, Urteil vom 16.10.2001, Az.: 64 S 158/01).
Um der „Verwirkungsfalle“ zu entgehen, empfiehlt es sich daher für Vermieter, etwaige Nachzahlungszahlungsansprüche möglichst zeitnah sowohl außergerichtlich anzumahnen als auch gerichtlich durchzusetzen.
Auf welche Verjährungsfristen der Mieter achten muss
Auch wenn der Mieter aufgrund einer verfristeten Betriebskostenabrechnung weiterhin seinen Anspruch auf Auszahlung des Guthabens gegen den Vermieter besitzt: Die dreijährige Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 Abs. 1 BGB gilt auch für Mieter.
Im Klartext bedeutet dies: Erhält ein Mieter die sein Guthaben ausweisende Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 etwa erst am 20.11.2012, ist zwar die Ausschlussfrist für den Vermieter bereits ablaufen. Davon unberührt behält der Mieter jedoch seinen Anspruch auf Auszahlung des Guthabens weiterhin. Zahlt der Vermieter nicht, muss der Mieter seinen Anspruch nach Beginn der Verjährungsfrist am 31.12.2012 spätestens bis zum 31.12.2015 bei Gericht anhängig gemacht haben.
Wenn der Vermieter einfach keine Abrechnung erstellt
Richtig „bunt“ angesichts der verschiedenen Arten von Fristen wird es erst, wenn der Vermieter sich schlichtweg weigert, überhaupt eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Grundsätzlich gilt hier Folgendes:
Meistens sind seitens der Mieter Nachzahlungen zu leisten, so dass der Vermieter sich mit der verweigerten Betriebskostenabrechnung selber schadet. Im Übrigen gilt die 12-monatige Ausschlussfrist, nach deren Ablauf der Vermieter keine Nachzahlungen mehr fordern kann.
Ist der Mieter jedoch der Meinung, die Betriebskostenvorauszahlungen seien zu hoch gewesen oder möchte er einfach nur Klarheit haben, kann er den Vermieter auf die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung verklagen. Allerdings gilt auch hier wieder die dreijährige Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 Abs. 1 BGB (Amtsgericht (AG) Schöneberg, Urteil vom 19.3.09, Az.: 109 C 527/08).
Hat etwa ein Vermieter die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 kommentarlos verweigert, beginnt die dreijährige Verjährungsfrist mit dem Schluss des Kalenderjahrs, in dem der Mieter seinen Anspruch auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung erstmals klageweise durchsetzen kann. Nach § 556 Abs. 3 BGB kann und muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 innerhalb von 12 Monaten, also bis zum 31.12.2010, dem Mieter zugestellt haben. Der Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Abrechnung wird daher erst nach dem versäumten Abrechnungstermin fällig, also am 01.01.2011. Damit begann die dreijährige Verjährungsfrist am 31.12.2011. Folge daraus ist, dass der Mieter seine Leistungsklage auf Abrechungserteilung für das Jahr 2009 bis zum 31.12.2014 beim zuständigen Amtsgericht geltend machen muss.
Ein „Schmankerl“ gibt es dann noch dadurch, dass der Rückzahlungsanspruch des Mieters erst dann fällig wird, wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellt hat (BGH, Beschluss vom 19.12.1990, Az.: VIII ARZ 5/90):
Würde also der die Nebenkostenabrechnung für das 2009 verweigernde Vermieter dann doch während des laufenden Prozesses etwa im August 2014 die Abrechnung erstellen und trotzdem nicht zahlen, kann der Mieter aufgrund der dreijährigen Verjährungsfrist den Vermieter noch bis zum 31.12.2017 auf Zahlung verklagen.
Sind Sie als Mieter oder Vermieter von solchen oder ähnlichen Fristenkonstellationen betroffen, sollten Sie einen erfahrenen Rechtsanwalt bzw. einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuziehen.
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Heike at 01:21 Antworten
Hallo, wir haben für das Jahr 2012 bis heute (13.01.14) keine NK-Abrechnung erhalten. Nach meiner Auffassung kann der Vermieter eine eventuell hieraus entstehende Nachforderung nicht mehr geltend machen, sonst hätte er noch bis Ende 2013 eine Abrechnung erstellen müssen. Wie lange wäre jedoch die Frist, wenn ein Guthaben entstanden ist? Sofern er doch noch eine Abrechnung erstellen würde, wie lange hätten wir Anspruch auf dieses Guthaben bzw. ab wann wäre es verjährt? Einige unserer Nachbarn haben die Nachforderung aus der Abrechnung (für 2011) wegen diverser Mängel in der Abrechnung schlicht nicht bezahlt und der Vermieter hat sich bis heute nicht beschwert. Ab wann kann er es nicht mehr einfordern? Danke für die Hilfe und Info.
Betriebskostenabrechnung.com at 16:04 Antworten
Hallo Heike, lesen Sie den Artikel am besten nochmals unter der Prämisse der Verjährung nach § 195 BGB. Viele Grüße Dennis Hundt
Jutta at 15:31 Antworten
Ich warte immer noch auf die Nebenkostenabrechnungen ab 2011 . Davon ausgehend das erhebliches Guthaben besteht, kann ich einfach auch mit der Grundmiete verrechnen oder nur die Zahlung der Nebenkosten einstellen ( Gewerberaum ). Müsste ich Leistungsklage erheben um keine Fristen zu versäumen und wie teuer wäre so etwas
Anja Kuhn at 11:01 Antworten
Hallo, ich habe erst gestern meine Betriebskostenabrechnung im Briefkasten gefunden und habe eine hohe Nachzahlung. Die Abrechnung wurde am 31.12.15 erstellt. Wann er sie zugestellt hat, weiß ich nicht. Der Vermieter hat sich im Vorauszahlungbetrag vertan und in der Berechnung der neuen Gesamtmiete. Kann die Abrechnung noch korrigiert werden oder ist sie inzwischen verjährt?
Betriebskostenabrechnung.com at 12:16 Antworten
Hallo Anja, hier ein hilfreicher Link für Sie: Betriebskostenabrechnung: Wann eine Korrektur möglich ist Viele Grüße Dennis Hundt
Ingrid Schneider at 18:30 Antworten
Hallo, ich habe im August 2015 die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 mit einer hohen Nachzahlung erhalten und von der Verbraucherzentrale prüfen lassen. Die Prüfung ergab, dass einige Positionen wie Hausmeister, Gartenpflege, Versicherung usw, laut " Gesetz der Wirtschaftlichkeit" um bis zu 100 % überteuert sind. Ich habe im Sept. 2015 Widerspruch gegen die BK eingelegt und Einsicht in die Unterlagen ( Rechnungen, Versicherungspolice, Belege usw,) gefordert. Da die Hausverwaltung nicht reagierte, habe ich eine Anwältin eingeschaltet, die seit Oktober 2015 mehrmals um Einsicht der Unterlagen gebeten hat. Bis heute hat die Hausverwaltung keine Einsicht gewährt und auch nicht die Nachzahlung gefordert. Muss die Hausverwaltung bei Widerspruch nicht auch fristgerecht reagieren um ihre Forderung durchzusetzen und wie sind da die Fristen ? MfG
Betriebskostenabrechnung.com at 12:39 Antworten
Hallo Ingrid, wenn die Verwaltung die Nachzahlung ausgeglichen bekommen möchte, sollte diese aus eigenem Interesse bei Zeiten reagieren. Viele Grüße Dennis Hundt
Tornow at 13:21 Antworten
Hallo! Wir sind am 8.8.2015 eingezogen. Jetzt wohnen wir schon über ein Jahr hier. Wie ist es mit der Nebenkostenabrechnung? Desweiteren ist unsere Wasseruhr im Bad schon sehr alt und abgelaufen. Wir haben dem Vermieter dies mehrmals schon gesagt. Bis jetzt wurde sie noch nicht ausgetauscht. MFG Ina
Lüer at 13:25 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt, die Betriebskostenabrechnungen erfolgten bisher in dem gesetzlichen Rahmen. Mit der Betriebskostenabrechnung für 2015 machte der Vermieter zusätzliche Stromabrechnungen aus den Jahren 2011-2014 geltend. Nach meinem Einspruch schickte der Vermieter die Vattenfall-Rechnungen. Die eigentliche Rechnung von Vattenfall datiert vom 17.12.2015 und bezieht sich auf eine fehlerhafte Einstellung in ihrem Abrechnungssystem. Auf meinen fristgemäßen Einspruch erwiderte der Vermieter, dass die Rechnungen nicht verjährt sind, da diese vom 17.12.2015 sind. Ist das in Ordnung? MfG, Kirsten
Walloch, Bianka at 16:22 Antworten
Hallo, wir sind im August 2014 aus unserer "alten" Wohnunung ausgezogen. Die Betriebskostenabrechnungen waren alle erledigt. Jetzt bekamen wir eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung für die Jahre 2013 und 2014.Wir sollen eine Nachzahlung für Niederschlagswasser zahlen. Ist dies nach diesem Zeitraum noch korrekt. Mit freundlichen Grüßen B.Walloch
Joann Schmarje at 17:53 Antworten
Hallo, in meinen Studium warf sich folgende Frage auf; "Wie sieht folgende Situation aus, wenn der Vermieter verstirbt und seinem Erbe fällt auf, dass seit Jahren keine aktutellen Betriebskostenabrechnungen erstellt wurden sind. Die letzte erfolgte vor 2 1/2 Jahren, kann der jetzige neue Vermieter Betriebskostennachzahlungen einfordern oder ist dieses nicht mehr möglich? Liebe Grüße Joann
Betriebskostenabrechnung.com at 09:14 Antworten
Hallo Johann, hier die Lösung: Abrechnungsfrist: Bis wann muss abgerechnet werden? Viele Grüße Dennis Hundt
André Rößig at 20:41 Antworten
Hallo, ich habe für die Nebenkostenabrechnung 2017 und 2018 jeweils eine Rückzahlung bekommen. Nachträglich wurde ich jetzt aufgefordert einen Teil der Gutschrift zurückzuzahlen, da man mit einer falschen Monatsrate gerechnet hat. Ist es rechtens das Geld für beide Jahre zurückzuverlangen oder besteht eine Verjährungsfrist? Danke schon mal im Voraus!
Betriebskostenabrechnung.com at 15:52 Antworten
Hallo André, ich gehe davon aus, dass eine Korrektur nur für 2018 möglich ist. Lassen Sie Ihre Situation bei Bedarf rechtlich bewerten. Viele Grüße Dennis Hundt
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