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Timestamp: 2016-10-26 06:00:31
Document Index: 352236975

Matched Legal Cases: ['Art. 19', 'Art. 43', 'Art. 81', 'BGE', 'Art. 26', 'Art. 29', 'Art. 63', 'Art. 81', 'BGE', 'Art. 18', 'Art. 18', 'Art. 18', 'Art. 17', 'Art. 18', 'Art. 102', 'Art. 16', 'Art. 101', 'BGE', 'Art. 17', 'Art. 18', 'Art. 17', 'Art. 269', 'Art. 13', 'Art. 18', 'Art. 17', 'Art. 63', 'Art. 81', 'BGE', 'Art. 17', 'Art. 20', 'Art. 62']

Obergericht des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, als obere kantonale Aufsichtsbeh�rde in Schuldbetreibungs - und Konkurssachen, Postfach, 8023 Z�rich.
SchKG-Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, als obere kantonale Aufsichtsbeh�rde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen vom 28. September 2004.
Das Betreibungsamt O.________ wurde in verschiedenen gegen Z.________ und Y.________ (Schuldner) eingeleiteten Betreibungen mit der Verwaltung der Liegenschaft in O.________ beauftragt. Mit Verf�gung vom 20. Februar 2003 des Betreibungsamtes wurden die Belege �ber die Liegenschaftsverwaltung zur Einsicht aufgelegt und eine Geb�hr von 5 % erhoben. Diese Verf�gung wurde Z.________ und Y.________ am 8. Dezember 2003 zugestellt.
Dagegen gelangten Z.________ und Y.________ mit Beschwerde an das Bezirksgericht Horgen als untere Aufsichtsbeh�rde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen. Mit Beschluss vom 23. Juni 2004 wies dieses die Beschwerde im Wesentlichen ab. Am 28. September 2004 wies auch das Obergericht des Kantons Z�rich als obere kantonale Aufsichtsbeh�rde in Schuldbetreibungs- und Konkurssache einen Rekurs der beiden Schuldner ab.
Mit Beschwerde an das Bundesgericht nach Art. 19 SchKG kann einzig geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid beruhe auf einer Verletzung von Bundesrecht oder von v�lkerrechtlichen Vertr�gen des Bundes; dagegen bleibt wegen Verletzung verfassungsm�ssiger Rechte des B�rgers die staatsrechtliche Beschwerde vorbehalten (Art. 43 Abs. 1 i.V.m. Art. 81 OG; BGE 107 III 11 E. 1 S. 12; 126 III 30 E. 1c S. 32). Nicht einzutreten ist damit von vornherein auf die Ausf�hrungen betreffend Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) sowie auf die R�ge, die Aufsichtsbeh�rde habe die im Anspruch auf rechtliches Geh�r beinhaltete Begr�ndungspflicht (Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt.
Das Bundesgericht ist zudem an die tats�chlichen Feststellungen der Aufsichtsbeh�rde gebunden, sofern sie weder offensichtlich auf einem Versehen beruhen noch unter Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften zustande gekommen sind (Art. 63 Abs. 2 i.V.m. Art. 81 OG; BGE 107 III 1 E. 1 S. 2; 119 III 54 E. 2b S. 55; 124 III 286 E. 3b S. 288). Daher sind die Beschwerdef�hrer nicht zu h�ren, soweit sie den Sachverhalt abweichend von den Feststellungen der Aufsichtsbeh�rde darstellen oder ihn erg�nzen.
Strittig ist zun�chst die vom Betreibungsamt veranlasste Renovation zweier leer stehender Wohnungen zu Lasten des Mietzinskontos. Mit Verf�gung vom 11. September 2002 hat das Betreibungsamt die Beschwerdef�hrer und die Gl�ubiger �ber die beabsichtigten Massnahmen sowie die voraussichtlichen Kosten informiert und sie zur Stellungnahme dazu aufgefordert. In diesem Schreiben hat das Betreibungsamt indes keine Frist f�r eine Antwort angesetzt und zudem angemerkt, bis zum Eingang einer schriftlichen Zusage w�rden Massnahmen zur Vermietung der leeren Objekte unterbleiben. Nachdem sich die Beschwerdef�hrer nicht vernehmen liessen, ist das Betreibungsamt von einer stillschweigenden Zustimmung ausgegangen und hat die vorgesehene Renovation ausf�hren lassen.
Die Renovation der Wohnungen im Umfang von rund Fr. 12'000.--, um deren Vermietung zu erm�glichen, ist als ausserordentliche Verwaltungsmassnahme im Sinne von Art. 18 VZG anzusehen (vgl. auch nachfolgend E. 3.1). Dementsprechend sind - wenn keine Gefahr im Verzug ist - vorg�ngig der Schuldner und die Gl�ubiger anzuh�ren (Art. 18 Abs. 2 VZG). Dieser Pflicht ist das Betreibungsamt mit der Verf�gung vom 11. September 2002 nachgekommen. Es w�re zweifelsohne vorzuziehen gewesen, wenn das Betreibungsamt in diesem Schreiben eine Frist f�r die Stellungnahme festgesetzt und darauf hingewiesen h�tte, dass Stillschweigen als Zustimmung gewertet werde.
Indes enth�lt die Verf�gung eine ausdr�ckliche Aufforderung zur Stellungnahme. Die beiden Gl�ubiger haben sich denn auch innert wenigen Tagen zu den geplanten Massnahmen schriftlich ge�ussert. Dass die Frage der Renovation und Neuvermietung der leer stehenden und damit keinen Ertrag abwerfenden Wohnungen eine gewisse Dringlichkeit aufgewiesen hat, muss auch f�r die Beschwerdef�hrer erkennbar gewesen sein. Sich in dieser Situation trotz der unmissverst�ndlichen Aufforderung zur Stellungnahme jeglicher Antwort auf die Verf�gung des Betreibungsamtes zu enthalten, muss als Verstoss gegen das Gebot von Treu und Glauben qualifiziert werden. Die Beschwerdef�hrer konnten auf Grund der konkreten Umst�nde nicht darauf vertrauen, dass das Betreibungsamt keinerlei Massnahmen ergreifen w�rde, wenn sie einfach unt�tig blieben. Vielmehr w�ren die Beschwerdef�hrer gehalten gewesen, ausdr�cklich gegen die Renovation zu protestieren, wenn sie damit nicht einverstanden gewesen sind. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn das Betreibungsamt und die Aufsichtsbeh�rde ihr Stillschweigen - wie in Art. 18 Abs. 2 VZG vorgesehen - als Zustimmung zu den in der Verf�gung vom 11. September 2002 vorgeschlagenen Massnahmen gewertet haben.
Offen bleiben kann damit, ob diese R�ge, soweit sie sich gegen die Vornahme der Renovation an sich richtet, nicht als versp�tet anzusehen ist, da sie - soweit aus den Akten ersichtlich - erstmals im Verfahren gegen die Verf�gung des Betreibungsamtes vom 20. Februar 2003 erhoben worden ist. Dass die Beschwerdef�hrer bis zu diesem Zeitpunkt keine Kenntnis von der �ber ein Jahr zuvor durchgef�hrten Renovation hatten, machen sie nicht geltend und ist wenig wahrscheinlich.
Weiter bringen die Beschwerdef�hrer vor, die Aufsichtsbeh�rde habe die �brigen vom Betreibungsamt veranlassten Vorkehren an der Liegenschaft zu Unrecht als ordentliche Verwaltungsmassnahmen im Sinne von Art. 17 VZG qualifiziert. Die Massnahmen w�rden vielmehr unter Art. 18 VZG fallen, so dass das Betreibungsamt ihre Zustimmung h�tte einholen m�ssen.
3.1 Das Betreibungsamt sorgt von Amtes wegen f�r die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundst�cks, solange die Pf�ndung besteht. Dies gilt in gleicher Weise im Pfandverwertungsverfahren von der Stellung des Verwertungsbegehrens an (Art. 102 Abs. 3 SchKG i.V.m. Art. 16 Abs. 1 und Art. 101 Abs. 1 VZG; BGE 120 III 138 E. 2a S. 139 f.). Die Verwaltung und Bewirtschaftung umfasst alle Massnahmen, die zur Erhaltung des Grundst�ckes und seiner Ertragsf�higkeit sowie zur Gewinnung der Fr�chte und Ertr�gnisse n�tig sind (Art. 17 VZG). Erfordert die Verwaltung mit gr�sseren Kosten verbundene oder sonst wie aussergew�hnliche Massnahmen, sind nach Art. 18 VZG die Gl�ubiger und der Schuldner zu ihrer Ansicht zu befragen.
3.2 Die Beschwerdef�hrer machen geltend, die vom Betreibungsamt vorgenommenen Mietzinsanpassungen auf Grund des gesunkenen Hypothekarzinssatzes k�nnten nicht als ordentliche Verwaltungsmassnahme im Sinne von Art. 17 VZG qualifiziert werden.
Ob und wieweit ein Mietzins dem Hypothekarzinsfuss angepasst werden muss, entscheidet sich nach den einschl�gigen mietrechtlichen Bestimmungen (namentlich nach Art. 269a OR i.V.m. Art. 13 Abs. 1 VMWG). Im Gegensatz zur Auffassung der Beschwerdef�hrer verliert ein Mieter, der in einer gepf�ndeten Liegenschaft wohnt, sein Recht auf die entsprechende Korrektur des Mietzinses nicht. Im vorliegenden Fall haben die Mieter der gepf�ndeten Liegenschaft ein Herabsetzungsbegehren gestellt. Das Betreibungsamt ist im Rahmen der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft befugt, die Begr�ndetheit dieses Begehrens zu pr�fen und ihm stattzugeben, wenn die Voraussetzungen erf�llt sind. Zwar wird durch die Herabsetzung der Mietzinse der Ertrag der Wohnungen im Ergebnis geschm�lert, dies alleine f�hrt aber nicht dazu, diese Massnahme als ausserordentlich im Sinne von Art. 18 VZG zu werten.
3.3 Weiter sehen die Beschwerdef�hrer im Ersatz von zwei Fenstern eine ausserordentliche Verwaltungsmassnahme. Gem�ss Feststellung der Aufsichtsbeh�rde waren die Holzrahmen der in Frage stehenden Fenster undicht, so dass der Mieter bei Regen das Wasser mit Beh�ltern auffangen musste. Eine blosse Reparatur sei nicht mehr m�glich gewesen. Damit kann davon ausgegangen werden, dass der Ersatz der Fenster nicht nur n�tig gewesen ist, um die Ertragsf�higkeit der Liegenschaft zu bewahren, sondern auch um diese vor gr�sserem Schaden an ihrer Substanz zu sch�tzen. Die Massnahme kann nicht als aussergew�hnlich bezeichnet werden und gem�ss Feststellung der unteren Aufsichtsbeh�rde, deren Erw�gung sich die obere sinngem�ss angeschlossen hat, hielten sich die finanziellen Aufwendungen in "vergleichsweise engen Grenzen". Es ist damit nicht zu beanstanden, wenn der Fensterersatz als ordentliche Verwaltungsmassnahme nach Art. 17 VZG qualifiziert worden ist, welche das Betreibungsamt ohne Zustimmung der Beteiligten hat vornehmen k�nnen.
3.4 Gleiches gilt f�r den kritisierten Ersatz der undichten Mischbatterien. Auch bei dieser Vorkehr ist von einer ordentlichen Verwaltungsmassnahme auszugehen. Dem angefochtenen Beschluss l�sst sich entnehmen, dass die Defekte auf das Alter (�ber 20 Jahre) der Mischbatterien zur�ckzuf�hren waren. Auf die Ausf�hrungen der Beschwerdef�hrer betreffend unsachgem�sser Pflege durch die Mieter ist daher nicht einzutreten (Art. 63 Abs. 2 i.V.m. Art. 81 OG).
3.5 Schliesslich wenden sich die Beschwerdef�hrer gegen die Erstellung eines Gartenzauns mit Tor f�r einen Gesamtbetrag von Fr. 2'500.-- zum Schutz des Umschwungs vor Verunreinigung durch Hunde, welche die Aufsichtsbeh�rde ebenfalls als ordentliche Verwaltungsmassnahme angesehen hat. Von vornherein kann auf diese R�ge nicht eingetreten werden, soweit die Beschwerdef�hrer zur Begr�ndung auf Ausf�hrungen verweisen, welche sie im kantonalen Verfahren vorgebracht haben (BGE 106 III 40 E. 1 S. 42). Gleiches gilt, wenn die Beschwerdef�hrer bei ihren Darstellungen von dem durch die Aufsichtsbeh�rde festgestellten Sachverhalt abweichen (vgl. E. 1 vorangehend). Im �brigen kann das Erstellen eines Zauns kaum als "v�llige Erneuerung des weiteren Umschwunges" angesehen werden, die entsprechenden Vorbringen stossen ins Leere. Die Abgrenzung zwischen ordentlichen und ausserordentlichen Massnahmen l�sst sich nicht streng vornehmen, der Aufsichtsbeh�rde steht dabei ein gewisses Ermessen zu. Die Qualifizierung der Zaunerstellung als Massnahme nach Art. 17 VZG weist vorliegend keine Ermessens�berschreitung auf.
Damit ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Das Beschwerdeverfahren ist - ausser bei B�s- oder Mutwilligkeit - kostenlos (Art. 20a Abs. 1 SchKG), und es darf keine Parteientsch�digung zugesprochen werden (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG).
Dieses Urteil wird den Beschwerdef�hrern, dem Betreibungsamt O.________ und dem Obergericht des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, als obere kantonale Aufsichtsbeh�rde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen schriftlich mitgeteilt.