Source: https://www.wien.gv.at/amtshelfer/bauen-wohnen/schlichtungsstelle/mietrechtsverfahren/erhoehung-hauptmietzins.html
Timestamp: 2019-02-22 13:12:26
Document Index: 167564611

Matched Legal Cases: ['§ 20', '§ 18', '§ 18', '§ 18', '§ 18', '§ 18', '§ 18', '§ 19', '§ 18', '§ 18', '§ 18', '§ 18', '§ 19']

Erhöhung der Hauptmietzinse sowie Höhe und Zuordnung der Kosten von Baumaßnahmen - Antrag
Das Verfahren auf Erhöhung der Hauptmietzinse sowie Höhe und Zuordnung der Kosten von Baumaßnahmen kann auf Antrag bei der Schlichtungsstelle eingeleitet werden.
Die Voraussetzungen für einen Antrag auf Erhöhung der Hauptmietzinse liegen vor, wenn Erhaltungsarbeiten notwendig sind und diese Kosten inklusive aller Nebenkosten und unter Berücksichtigung der Verzinsung des Darlehens mit einer Laufzeit von zehn Jahren mit der Hauptmietzinsreserve: Erhöhung der Hauptmietzinse - Hauptzmietzinsreserve : 23 KB PDF (Hauptmietzinssaldo aus der Gegenüberstellung der Hauptmietzinseinnahmen und Ausgaben - Katalog der Ausgaben gemäß § 20 Mietrechtsgesetz (MRG): 51 KB PDF) der letzten zehn vollen Kalenderjahre und den zu erwartenden Einnahmen der nächsten zehn Jahren nicht gedeckt werden können (§ 18c Abs. 1 MRG).
Sollen neben den Erhaltungsarbeiten auch Verbesserungsarbeiten durchgeführt werden und werden Förderungsmittel des Landes Wien in Anspruch genommen, so muss die Gesamtbelastung der MieterInnen (geförderte Kosten inklusive geförderte Nebenkosten einschließlich Hauptmietzinssaldo berechnet auf die Laufzeit des Darlehens von zehn oder 15 Jahren) niedriger sein als die Gesamtbelastung bei "reinen" Erhaltungsarbeiten inklusive Nebenkosten und Hauptmietzinssaldo berechnet auf die Laufzeit eines zehnjährigen Darlehens (Vergleichsrechnung: 13 KB PDF gemäß § 18b MRG).
Soll im Zuge der durchzuführenden Arbeiten das Dachgeschoss ausgebaut werden oder eine Aufstockung des Hauses erfolgen, so sieht der Gesetzgeber vor, dass die Kosten von Arbeiten, die zwar notwendig gewesen wären aber durch den Ausbau ersetzt werden oder eine nützliche Verbesserung darstellen, auf die MieterInnen im Rahmen des Hauptmietzinserhöhungsverfahrens überwälzt werden können (§ 18c Abs. 4 MRG)
Das Dach wäre nur zu reparieren, es wird aber im Zuge des Dachgeschossausbaus neu gedeckt. Die fiktiven Reparaturkosten werden vor der Durchführung des Dachgeschossausbaus festgestellt und im Hauptmietzinserhöhungsverfahren berücksichtigt.
Name und Anschrift der AntragstellerInnen: Antragsberechtigt ist die Anteilsmehrheit der Liegenschaft im Fall des Vorliegens von schlichtem Miteigentum und bei Wohnungseigentum jede/r WohnungseigentümerIn (nur gegen ihre oder seine MieterIn).
Name und Anschrift der AntragsgegnerInnen: Das sind alle MieterInnen des Hauses laut Aufstellung aller vermieteten Objekte, alle von den EigentümerInnen selbst genutzten Objekte sowie alle selbst genutzten Wohnungseigentumsobjekte.
Es muss erkennbar sein, welche Arbeiten samt Kosten und Nebenkosten Gegenstand des Verfahren sind und welches Verfahren beantragt wird.
Die Verfahrensart
Unabhängig von den Voraussetzungen gibt es verschiedene Verfahrensarten, die unterschiedliche Rechtsauswirkungen haben. Man unterscheidet
Grundsatzverfahren (§§ 18,18a,19 MRG) mit noch vorläufigen Kosten und einer vorläufigen Erhöhung der Hauptmietzinse; Musterantrag Grundsatzentscheidung: 50 KB PDF
Nachfolgende Endabrechnung (endgültiges Verfahren gemäß §§ 18,19 MRG) (nach Baudurchführung)
Endgültiges Verfahren (§§ 18,19 MRG) mit genauen Kosten, aber mit der Möglichkeit nach Baudurchführung abzurechen; Musterantrag Endgültige Entscheidung: 35 KB PDF
Verfahren auf Neudurchrechnung des erhöhten Hauptmietzinses (§ 19 Abs. 3 MRG)
Der bei der Schlichtungsstelle eingelangte Antrag wird für die Überprüfung der beantragten Arbeiten auf Notwendigkeit und Preisangemessenheit dem technischen Sachverständigen übermittelt. Nach Vorliegen des Gutachtens des Sachverständigen wird eine mündliche Verhandlung anberaumt, zu der alle Verfahrensparteien (AntragstellerInnen und MieterInnen) geladen werden. Es besteht die Möglichkeit, in den Parteienverkehrszeiten (Montag und Mittwoch von 8 bis 13 Uhr und Donnerstag von 15.30 bis 17.30 Uhr) in den überprüften Akt Einsicht zu nehmen und Einwände gegen das Ergebnis des Ermittlungsverfahrens zu erheben. Die mündliche Verhandlung wird abgehalten und auf Grund der Verhandlungsniederschrift die Entscheidung verfasst. Diese Entscheidung wird zugestellt und nach Ablauf einer Frist von vier Wochen (Rechtsmittelfrist) eine Anfrage an das Bezirksgericht gestellt, ob gegen die Entscheidung eine Anrufung erfolgt ist. Wurde die Entscheidung nicht beeinsprucht, wird eine Rechtskraftbestätigung ausgestellt.
Erfolgt eine Anrufung beim Bezirksgericht wird die Entscheidung der Schlichtungsstelle gegenstandslos.
Ergeht ein Sachbeschluss des Gerichtes so müssen alle weiteren Verfahren (Antrag auf Einhebung des vorläufig erhöhten Hauptmietzinses, Endabrechnung und Neudurchrechnung des erhöhten Hauptmietzinses auf Grund geänderter Kosten) beim Bezirksgericht eingereicht werden.
Rechtliche Grundlage: Mietrechtsgesetz - MRG: § 18, § 18a, § 18b, § 18c, § 19