Source: https://www.mietrecht.org/gewerbe/heizkostenverordnung-im-gewerbemietrecht/
Timestamp: 2019-08-19 19:17:40
Document Index: 392479703

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 11', '§ 2', '§ 2', '§ 7', '§ 7', 'BGH', '§ 9', 'BGH', '§ 12']

Die Heizkostenverordnung im Gewerbemietrecht - Mietrecht.org
Seit 1981 ist die Heizkostenverordnung (in der Fassung vom 5.10.2009) zwingendes Recht und kann mietvertraglich nicht bzw. nur in gesetzlich bestimmten Ausnahmefällen abbedungen werden. Sie beruht auf dem Energieeinsparungsgesetz. Ihr Ziel besteht darin, die Mieter zu einem verantwortungsbewussten Umgang mit Energie zu veranlassen, so dass die Höhe der anfallenden Heizkosten vom individuellen Verbrauchsverhalten eines jeden Mieters abhängt.
Wichtig: Die Heizkostenverordnung ist daher allein schon aufgrund ihrer Zielrichtung sowohl im Wohnraummietrecht als auch im Gewerbemietrecht grundsätzlich verbindlich. Diese Erkenntnis beruht auf dem Text der Verordnung, die allein auf „Gebäude“ abstellt, in denen geheizt wird. Wohnräume und Gewerberäume werden nicht unterschieden.
Wird ein Gebäude für Wohnungen und für gewerbliche Zwecke gemischt genutzt, muss der Vermieter die Nebenkosten für die Gewerbeeinheiten vorweg berechnen, sofern es ansonsten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter käme (BGH VIII ZR 78/05). Der Mieter ist für diesen Umstand allerdings darlegungs- und beweispflichtig (BGH VIII ZR 45/10).
Heizkostenverordnung ist vertraglich nur ausnahmsweise abdingbar
Demgemäß können Vermieter und Mieter auch keine vom Verbrauch unabhängige Inklusivmiete oder Warmmietverträge oder Heizkostenpauschalen vereinbaren (BGH WuM 2006, 518). Von Gesetzes wegen muss immer eine zumindest teilweise verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung erfolgen. Lediglich beim Verteilerschlüssel haben die Parteien individuelle Gestaltungsmöglichkeiten.
Ausnahmsweise ist die Heizkostenverordnung (§ 11) u.a. nicht anwendbar, wenn:
A. nach dem Verordnungswortlaut sich in einem Objekt zwei Wohnungen befinden, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt. Handelt es sich bei einer oder beiden Einheiten um Gewerberäume, findet eine analoge Anwendung statt, so dass die Parteien eines Gewerbemietvertrages ausnahmsweise die Heizkostenverordnung vertraglich abbedingen können (Lammel HeizkostenV § 2 Rdnr. 43).
Keine Ausnahme besteht dann, wenn ein Gebäude lediglich zwei Wohnungen, aber darüber hinaus auch noch Gewerbeeinheiten vorhanden sind (Lammel HeizkostenV § 2 Rdnr. 43). Dann gilt die Heizkostenverordnung wiederum zwingend.
B. Eine weitere Ausnahme besteht bei energiesparenden Heizungsanlagen (Wärmepumpen, Solaranlagen) vorhanden sind sowie bei Alters- und Pflegeheimen.
Liegt kein Ausnahmefall vor, muss der Vermieter verbrauchsabhängig abrechnen. Tut er es nicht, gibt die Heizkostenverordnung dem Mieter das Recht, den in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesenen Heizkostenanteil oder die Flächenabrechnung um 15 % zu kürzen und seinen Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung für künftige Abrechnungszeiträume vom Vermieter einzufordern.
Die Heizkostenverordnung (§ 7) gibt in ihrer Fassung von 2009 vor, dass in älteren Gebäuden 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig und 30 % verbrauchsunabhängig abzurechnen sind, wenn das Gebäude schlecht wärmegedämmt ist und die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1994 nicht genügt oder es sich um ein Öl- oder Gasheizung handelt oder freiliegende Heizleitungen überwiegend gedämmt oder unter Putz verlegt sind. Diese Vorgabe des Gesetzgebers ist wenig konstruktiv, als ausgerechnet der Verbrauchsanteil bei energetisch schlecht ausgestatteten Objekten, in denen ein Mieter den Verbrauch nur bedingt beeinflussen kann, zwingend bei 70 % liegen soll.
Für den verbrauchsunabhängigen Anteil der Heizkosten (30-50 %) kann als Verteilerschlüssel die Nutzfläche in Quadratmeterzahl oder der umbaute Raum für maßgeblich erklärt werden (§ 7 HeizkostenV). Zu den beheizten Flächen gehören nur die Räume, die einen eigenen Heizkörper besitzen. Heizkörperfreie Räume zählen nicht, auch dann nicht, wenn sie indirekt über einen Nachbarraum mit beheizt werden.
Gilt als Verteilerschlüssel die Nutzfläche, zählen Balkone und Terrassen zwischen 25 % und 50 % Flächenanteile mit. Die Nutzfläche ist einschließlich der Balkon- und Terrassenflächen anzusetzen (BGH WuM 2007, 700) (Der Umstand, dass Balkone und Terrassen nicht beheizt werden, bleibt irrelevant).
Kann der Energieverbrauch in einzelnen Fällen nicht erfasst (Messgeräteausfall, Computerfehler) oder nicht abgelesen werden (Mieter lässt die Ablesetermine platzen) muss nach § 9a Heizkostenverordnung eine Kostenverteilung in Sonderfällen erfolgen. Der Vermieter kann den Verbrauch dann schätzen. Dabei kommt es nicht darauf an, wer für die Situation die Verantwortung trägt (BGH WuM 2005, 776). Auch höhere Gewalt entlastet nicht.
Die Heizkostenverordnung erlaubt vier Verfahren zur Schätzung des Verbrauchs:
Durchschnittsverbrauch des Gebäudes
Die Schätzung darf maximal einen Anteil von 25 % des Verbrauchs der gesamten Nutzfläche eines Gebäudes erfassen. Darüber hinaus muss der Kostenansatz nach einem anderen Verteilerschlüssel, etwa nach der Nutzfläche, erfolgen.
Die Heizkostenverordnung gewährt dem Mieter einen Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung. Kommt der Vermieter dieser Vorgabe nicht nach, kann der Mieter seinen Anspruch einklagen und darf seinen Kostenanteil in der Nebenkostenabrechnung um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV).
Der Mieter hat kein Kürzungsrecht, wenn der Vermieter zulässigerweise den Verbrauch geschätzt hat und nicht mehr als 25 % der Gebäudefläche betroffen war.
15 Antworten auf "Heizkostenverordnung im Gewerbemietrecht"
09.08.2016 - 20:56 Antworten
ich bin gerade über diesen Absatz gestolpert:
„So wird der verbrauchsunabhängige Anteil erfasst
… Zu den beheizten Flächen gehören nur die Räume, die einen eigenen Heizkörper besitzen. Heizkörperfreie Räume zählen nicht, auch dann nicht, wenn sie indirekt über einen Nachbarraum mit beheizt werden.“
Wir haben eine 85m2 große Wohnung und einen ziemlich breiten und langen Flur (um die 6m2), in dem natürlich keine Heizkörper vorhanden sind. Würde dieser Flur auch unter die oben zitierte Passage fallen oder sind nur ‚Räume‘ im eigentlichen Sinne gemeint? Müsste man diese 6m2 Flur bei der Heizkostenabrechnung herausrechnen?
10.08.2016 - 09:53 Antworten
in Artikel oben geht es um Gewerbemietrecht. Sie sprechen von einer Wohnung.
08.02.2017 - 08:14 Antworten
ich habe grade Ihren interessanten Artikel gelesen und hätte eine Frage zum Thema Leerstand bei Gewerbeobjekten.
Wie werden die Heizkosten für eine Gewerbeeinheit berechnet, wenn 50% leer stehen ? Meiner Ansicht zahlt jeder Mieter seine abgelesenen Einheiten (Arbeitspreis) zzgl. der anteiligen Grundgebühr (Grundpreis). Also Gewerbeeinheit hat 2 Räume die beide gleich groß sind, bedeutet in meiner Einheit fallen Verbrauchseinheiten an die ich bezahle und in der anderen Gewerbeeinheit fallen keine Verbrauchseinheiten an. Was geschieht mit der Grundgebühr ? Geht hier alles auf mich als Nutzer ? Oder nur 50% der Grundgebühr, weil ja 50% leer stehen ?
Vielen Dank schon mal für Ihr Feedback
08.02.2017 - 10:19 Antworten
was wurde denn im Mietvertrag zur Umlage vereinbart?
09.02.2017 - 12:42 Antworten
danke für Ihre rasche Antwort. Ich habe jetzt mal den Vertrag gesichtet und folgendes steht dort :
„Grundsätzlich erfolgt die Verteilung umlagefähiger Kosten nach dem Verhältnis der tatsächlichen Mietfläche zu der gesamten vermietbaren Mietfläche des Objektes. Der Maßstab für die Umlegung der vom Mieter zu tragenden Anteile an den Betriebs- und Bewirtschaftungskosten wird vom Vermieter nach billigem Ermessen festgesetzt und kann von ihm nach billigem Ermessen geändert werden. Bei der Abrechnung dürfen zur sachgerechten Zuordnung auch mehrere abzurechnende Mietverhältnisse und/oder Kosten in Abrechnungsgruppen zusammengefaßt werden.“
Ich hoffe das ist das was Sie meinen.
09.02.2017 - 13:31 Antworten
das beschreibt die Umlage nach Nebenkosten nach Wohnfläche/Mietfläche. Gibt es keine weitere Vereinbarung für die Heizkosten?
09.02.2017 - 20:53 Antworten
Hmm, nicht so direkt. Was ich noch gesehen habe,
„Kosten der Heizungsanlage und der Erwärmung von Frischwasser für die Warmwasserver- sorgung; hierzu gehören die Kosten des Betriebes, der verbrauchten Brennstoffe sowie de- ren Lieferung, des Betriebsstroms, der Bedienung, der Überwachung, Regelung der Anlage, der Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und -sicherheit einschl. der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz und der Verwendung einer meßtechnischen Ausstattung zur Verbrauchserfassung.
Kosten der Versorgung mit Fernwärme und der Versorgung mit Fernwarmwasser; hierzu gehören die Kosten der Wärmelieferung (Grund-, Arbeits- und Verrechnungspreis), des Be- triebs, der Wartung, der Instandhaltung, der Reinigung der zugehörigen Hausanlagen.
Kosten der für einen Mieter installierten fachmarktinternen Heizungsanlagen; hierzu gehören die Kosten des Betriebes, der Instandhaltung, der Wartung, der Beseitigung von Wasserab- lagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, der Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft der Anlage einschl. der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, der Messung nach dem Bundesimmissions- schutzgesetz sowie die Brennstoffkosten, soweit sie der Mieter nicht selbst beschafft.“
08.08.2018 - 11:01 Antworten
Servus, nicht ganz schlau geworden bin ich aus der Passage über die Wahl des Verteilerschlüssels.
Wie verhält es sich, wenn an den Heizkörpern der gemieteten Fläche Meßzähler angebracht sind, kann der Vermieter dann trotzdem nach Verbrauch / durch Fläche abrechnen oder sind die Verbrauchszähler an den Heizungen hier vorrangig bzw. zwingend zu verwenden ?
Besten Dank vorab. MfG Bienge
08.08.2018 - 11:15 Antworten
Hallo BST Complete,
die Umlage der Heizkosten erfolgt i.d.R. in einer Mischung aus Verbrauch und Fläche (z.B. 70/30).
23.11.2018 - 14:19 Antworten
ich habe einen Gewerbemietvertrag und bisher wurden die Heizkosten über die Ista abgerechnet. Jetzt habe ich einen Zusatz zum Mietvertrag vom Vermieter erhalten, der mir mitteilt dass der Vertrag mit der Ista im neuen Jahr ausläuft und die Heizkosten nur noch pauschal abgerechnet werden. Ich habe in den letzten Jahren von meiner Vorrauszahlung immer etwas zurück bekommen, da ich den Raum nicht täglich und auch nur wenige Stunden nutze. Jetzt will der Vermieter sogar eine etwas höhere Vorauszahlung als bisher. Das Gebäude ist eine alte Fabrik von 1900. Ist das erlaubt, dass der Vermieter keine Gebrauchsabhängige Abrechnung mehr vornimmt? Wenn nein, was kann ich dagegen tun? Ich möchte den Raum natürlich behalten.
23.11.2018 - 15:44 Antworten
der Vermieter ist grundsätzlich an die Vereinbarungen im Mietvertrag gebunden.
23.01.2019 - 17:57 Antworten
wir haben eine Gewerbeimmobilie vermietet die in unserem Haus liegt. 2/3 werden von uns bewohnt, 1/3 vermietet.
Können wir hier eine Heizkostenabrechnung über die Quadratmeter durchführen?
18.02.2019 - 10:42 Antworten
ich habe ein Büro gemietet. Die Heizkosten werden nach Verbrauch berechnet. Außerdem berechnet mir der Vermieter auch einen Leitungsverlust, der aus dem Gesamtableseverbrauch und meinen Verbrauch übrig bleibt. Dieser Leitungsverlust wird auf alle Mieter umgelegt. Ist das ok?
29.03.2019 - 12:44 Antworten
wie verhält es sich wenn im Gewerbemietvertrag nachfolgender Passus vereinbart ist:
„Kosten für Heizung und Strom werden entsprechend dem Verbrauch abgerechnet. Die Vermieterin sorgt für die entsprechenden Zählwerke. Die Abrechnung der Heizkosten erfolgt unter der Maßgabe der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, HeizkostenV.“
Zähler sind jedoch nie installiert worden. Darf hier nach Fläche abgerechnet werden?
30.03.2019 - 18:26 Antworten
in solchen Fällen wird in der Regel geschätzt. Recherchieren Sie nach einem möglichen Kürzungsrecht des Mieters.
⇐ Umlagefähige Betriebskosten im Gewerbemietrecht
Gewerbemietrecht: Nebenkostenabrechnung (Frist, Verjährung, Umlagefähigkeit) ⇒