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Timestamp: 2017-06-23 10:13:25
Document Index: 242970249

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 280', 'BGH', 'BGH', '§ 21', '§ 10', '§ 20', 'BGH', '§ 22', 'BGH', '§ 21', '§ 14', '§ 21', '§ 21', '§ 14', '§ 27', '§ 31', '§ 27']

Recht kurz gefasst: Wohnungseigentum: Stimmrecht und daraus resultierend eine Schadensersatzpflicht Recht kurz gefasst
Wohnungseigentum: Stimmrecht und daraus resultierend eine Schadensersatzpflicht Der vom BGH mit seinem Urteil vom
17.10.2014 behandelte Fall betrifft einen Vorgang, wie er in Wohnungseigentümergemeinschaften
immer wieder anzutreffen ist. Ein
Eigentümer verlangte, da im konkreten Fall sein Sondereigentum durch
Feuchtigkeit tangiert war, Maßnahmen zur
Sanierung. Einige Eigentümer stimmten weder Sanierung noch einer dafür
erforderlichen Sonderumlage zu, weshalb der Antrag des beeinträchtigten
Eigentümers nicht angenommen wurde und dieser auf Zustimmung klagte. Der BGH
gab schließlich der Klage statt (wobei sich das Gericht mit der Frage der
sogen. Opfergrenze auseinandersetzen musste). Weiterhin aber hatte der
beeinträchtigte Kläger auch Schadensersatzansprüche aufgrund verzögerter
Sanierung nach §§ 280 Abs. 1 und Abs. 2 BGB iVm. 286 BGB, 21 Abs. 4 WEG geltend gemacht.
Der BGH gab der Klage auch insoweit statt. Dabei musste er nunmehr klären, ob
der Schadensersatzanspruch den rechtsfähigen Verband der
Wohnungseigentümergemeinschaft oder die Wohnungseigentümer selbst trifft. Er
sieht eine Schadensersatzpflicht der Wohnungseigentümer selbst, und zwar
derjenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft untätig geblieben sind bzw. gegen
die erforderliche Maßnahme stimmten oder sich enthielten. Dies, so der BGH,
folgt aus § 21 Abs. 4 WEG. Zwar handelt es sich hier um eine
gemeinschaftsbezogene Pflicht nach § 10 Abs. 6 WEG; doch behandelt diese Norm
nur das Außenverhältnis und nicht die innere Willensbildung des Verbandes.
Diese wiederum obliegt nach §§ 20 Abs. 1, 21 Abs. 1 WEG den einzelnen
Wohnungseigentümern. Diese sind zur ordnungsgemäßen Verwaltung berufen.
Unterlassen sie eine notwendige Mitwirkung, richtet sich der daraus
resultierende Schadensersatzanspruch gegen sie.
Wenn in der Vergangenheit häufig
aus Kostengründen gegen (notwendige) Maßnahmen gestimmt wurde oder aber (eventuell
aus optischen Gründen) Stimmenthaltung geübt wurde, dürfte sich dies künftighin
ändern (müssen), da die latente Gefahr droht, sich mit der Gegenstimme bzw.
Stimmenthaltung schadensersatzpflichtig zu machen. BGH, Urteil vom 17.10.2014 - V ZR 9/14 -
bb) So liegt es hier. Die sanierungsbedürftigen Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum stellen auch die Beklagten nicht in Abrede. Dafür, dass die Sanierung durchgeführt werden muss, spricht schon die Feststellung des Berufungsgerichts, wonach ein Übergreifen der Feuchtigkeitsschäden auf den übrigen Kellerbereich droht. Eine zwingende Pflicht zum Handeln ergibt sich jedenfalls daraus, dass das Sondereigentum der Klägerin bereits seit geraumer Zeit unbewohnbar ist und sich hieran nichts ändert, solange das gemeinschaftliche Eigentum nicht saniert wird. Soweit das Berufungsgericht ausführt, die Wohnung der Klägerin sei „zu Wohnzwecken nicht geeignet“, findet dies in den tatsächlichen Feststellungen keine Grundlage. Nach der maßgeblichen Teilungserklärung von 1996 dient die Sondereigentumseinheit nicht als bloßer Kellerraum, sondern zu Wohnzwecken.
aa) Dies ergibt sich schon im Umkehrschluss aus § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG. Diese Norm betrifft die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, die über eine (modernisierende) Instandsetzung hinausgehen und einen Instandsetzungsbedarf nicht voraussetzen (näher Senat, Urteile vom 14. Dezember 2012 - V ZR 224/11, BGHZ 196, 45 Rn. 12; vom 18. Februar 2011 - V ZR 82/10, NJW 2011, 1221 Rn. 9 f.). Nur insoweit enthält das Gesetz die Einschränkung, dass derartige Maßnahmen „keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen“ dürfen. Dazu hat der Gesetzgeber ausdrücklich darauf hingewiesen, dass selbst die Kosten derartiger Modernisierungsmaßnahmen nur im Ausnahmefall als erhebliche Beeinträchtigung anzusehen seien. Anders könne es nur dann liegen, wenn ein Wohnungseigentümer wegen der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen gezwungen würde, sein Wohnungseigentum zu veräußern (BT-Drucks. 16/887 S. 31). Eine entsprechende Regelung enthält § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG nicht.
b) Überwiegend werden dagegen (nur) die Wohnungseigentümer selbst für ersatzpflichtig gehalten, soweit ihnen eine schuldhafte Pflichtverletzung zur Last fällt (LG Hamburg, ZWE 2012, 26 f.; LG Saarbrücken, ZWE 2013, 89, 90; AG Oberhausen, ZWE 2013, 464 f.; ausführlich Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 54 ff., insbes. Rn. 58; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 21 Rn. 76 f.; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 34; Armbrüster/Kräher, ZWE 2014, 1, 5 f.; Elzer, NZM 2012, 718, 720 f.; Riecke/v. Rechenberg, MDR 2013, 315, 318; Suilmann, ZWE 2013, 82, 83; zurückhaltend Jacoby, ZWE 2014, 8, 11).
dd) Eine Haftung des Verbands hat der Senat allerdings in seinem Urteil vom 13. Juli 2012 (V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff.) für solche Schäden bejaht, die durch die unterbliebene Umsetzung eines bereits gefassten Sanierungsbeschlusses entstehen. Ob angesichts der dagegen erhobenen Kritik (vgl. nur Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 59 ff.; Rüsche
r, ZfIR 2013, 65 ff.; Elzer, NZM 2012, 718, 722 f.; Armbrüster/Kräher, ZWE 2014, 1, 5 f.; Jacoby, ZWE 2014, 8, 11 f.) an der hierfür gegebenen Begründung festgehalten werden kann oder ob dem Verband vielmehr das Handeln des Verwalters als dem für die Umsetzung von Beschlüssen zuständigen Organ (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) in analoger Anwendung von § 31 BGB zuzurechnen wäre (bzw. bei einer verwalterlosen Gemeinschaft das Handeln der Wohnungseigentümer, die den Verband gemäß § 27 Abs. 3 Satz 2 oder 3 WEG vertreten), bedarf keiner Entscheidung.
Beschlusfassung,
schadensersatzpflicht,