Source: https://www.rechtsanwalt-bach.de/wohnungseigentumsrecht-leipzig/nutzungen-lasten-und-kosten/jahresabrechnung/
Timestamp: 2019-12-07 10:01:18
Document Index: 368366370

Matched Legal Cases: ['§ 21', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 28', '§ 366', '§ 28', '§ 16', '§ 16', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 29', 'BGH', '§ 28', '§ 46', 'BGH', '§ 27', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 28', 'BGH']

Jahresabrechnung und Einzelabrechnung im Wohnungseigentumsrecht
Rechtsanwalt Bach Leipzig > Wohnungseigentumsrecht > Nutzungen, Lasten und Kosten > Jahresabrechnung
Während mit der Jahresabrechnung die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft festgestellt und auf die Wohnungseigentümer verteilt werden, dient der Wirtschaftsplan der Bereitstellung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben. In der Jahresabrechnung werden die tatsächlichen Nutzungen, Lasten und Kosten des Wirtschaftsjahres und die aufgrund des Wirtschaftsplanes gezahlten Hausgeldvorschüsse abgerechnet. Da die Jahresabrechnung Aufschluss über die Finanzsituation der Wohnungseigentümergemeinschaft gibt und sich aufgrund der Einzelabrechnungen Nachzahlungen gegen die Wohnungseigentümer ergeben können, entstehen hier häufig Rechtsfragen, zu denen ein Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht in Anspruch genommen wird. Wichtige Rechtsfragen der Jahresabrechnung will ich deshalb nachfolgend als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht erläutern.
1. Erstellung der Jahresabrechnung durch den Verwalter
Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres hat der Wohnungseigentumsverwalter die Jahresabrechnung zu erstellen. Die Jahresabrechnung wird innerhalb angemessener Frist und spätestens 6 Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres fällig (OLG BB 22.11.2006 Az. 13 Wx 4/06). Mit der Jahresabrechnung legt der Verwalter auch gegenüber den Wohnungseigentümern Rechnung.
Da die Erstellung der Jahresabrechnung zur ordnungsgemäßen Verwaltung im Wohnungseigentumsrecht gehört, kann jeder Wohnungseigentümer vom Verwalter die Erstellung und von den übrigen Wohnungseigentümern die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung verlangen (§ 21 Abs. 4 WEG).
Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung trifft den Wohnungseigentumsverwalter, der zur Zeit der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob die Abrechnung zum Zeitpunkt seines Ausscheidens bereits fällig war. Es schuldet der Wohnungseigentumsverwalter die Erstellung der Jahresabrechnung, der zum 01. Januar des Folgejahres Verwalter ist (BGH 16.02.2018 Az. V ZR 89/17).
2. Inhalt der Jahresabrechnung
Die Jahresabrechnung ist eine geordnete Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Sie muss vollständig, übersichtlich und nachvollziehbar sein, so dass sie für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich ist. Die Darstellung der Jahresabrechnung muss den Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf Plausibilität zu überprüfen. Er muss nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Geldern geschehen ist und ob sie nach den Vorgaben des Wirtschaftsplanes eingesetzt wurden. Diesen Anforderungen genügt die Jahresabrechnung, wenn sie alle in dem Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben enthält (BGH 17.02.2012 Az. V ZR 251/10). Sie ist nach den Ist-Beträgen und ohne Rechnungsabgrenzungsposten zu erstellen. Für die Richtigkeit der Jahresabrechnung kommt es nicht auf die Berechtigung der tatsächlich getätigten Ausgaben an. In die Jahresabrechnung sind deshalb auch Ausgaben einzustellen, die der Wohnungseigentumsverwalter unberechtigt geleistet hat, denn die Wohnungseigentümer haben keinen Anspruch auf Vorlage einer aus ihrer Sicht richtigen Abrechnung.
Die Jahresabrechnung muss Angaben über die Höhe der Rücklagen und die Kontostände der Gemeinschaftskonten am Anfang und Ende des Wirtschaftsjahres enthalten. Ferner sind in der Jahresabrechnung die geleisteten und geschuldeten Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage anzugeben (BGH 04.12.2009 Az. V ZR 44/09).
Soll die Jahresabrechnung in Form einer Bilanz oder Gewinn- und Verlustrechnung erstellt werden, muss das in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden. Ohne Vereinbarung dürfen offene Verbindlichkeiten und Forderungen nur dann in die Jahresabrechnung aufgenommen werden, wenn die Übersichtlichkeit der Abrechnung darunter nicht leidet und daraus hervorgeht, dass es sich nur um Zusatzinformationen handelt, die nicht Gegenstand der Beschlussfassung sind (BayObLG 10.03.1994 Az. 2Z BR 11/94).
Während in der Jahresabrechnung die gesamten Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres erfasst werden, sind in der Einzelabrechnung die Einnahmen und Ausgaben auf die Wohnungseigentumseinheiten nach dem geltenden Verteilerschlüssel umzulegen und mit den Hausgeldzahlungen zu verrechnen.
a) Gesamtabrechnung (Jahresabrechnung)
aa) Einnahmen- und Ausgaben des Wirtschaftsjahres
In der Jahresabrechnung sind alle Veränderungen im Bestand der gemeinschaftlichen Gelder so anzugeben, wie sie im Wirtschaftsjahr erfolgt sind. Dabei ist es unerheblich, ob der Rechtsgrund für den Geldfluss aus der betreffenden Rechnungsperiode stammt oder ob tatsächliche Auswirkungen auf spätere Wirtschaftsjahre bestehen können (BGH 17.12.2012 Az. V ZR 251/10). Im nächsten Wirtschaftsjahr fließende Zahlungen sind erst in der nächsten Jahresabrechnung zu berücksichtigen.
bb) Gliederung nach Kostenarten
Die Einnahmen und Ausgaben sind so aufzugliedern, dass sich der Grund für den Geldfluss ohne besondere Fachkenntnisse überprüfen lässt. Ausreichend ist eine Aufgliederung nach Kostenarten und eine schlagwortartige Bezeichnung der Kostengruppen. Positionen, für die besondere Verteilerschlüssel gelten, sind gesondert aufzunehmen. Ebenso sollten außergewöhnliche Ausgaben, wie größere Instandhaltungsmaßnahmen, getrennt erfasst werden. Eine Saldierung der Einnahmen und Ausgaben ist unzulässig.
Ein Wohnungseigentümer der seine Wohnung vermietet kann verlangen, dass die Einnahmen und Ausgaben so aufgegliedert werden, dass er in der Lage ist, eine Betriebskostenabrechnung für seinen Mieter zu erstellen (BGH 23.11.1981 Az. VIII ZR 298/80).
cc) Heizkosten
Auch bei der Abrechnung verbrauchsabhängiger Kosten ist am Einnahmen-Ausgaben-Prinzip festzuhalten. In die Jahresabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum für Brennstoff geleisteten Zahlungen aufzunehmen. In die Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs aufzunehmen, da hier die HeizKVO im Wohnungseigentumsrecht gilt. Der Unterschiedsbetrag muss in der Abrechnung verständlich erläutert werden. Es bleibt dem Wohnungseigentumsverwalter überlassen, ob er die Erläuterung in der Jahresabrechnung oder in der Einzelabrechnung vornimmt. Die Kosten für gekauften, aber nicht verbrauchten Brennstoff, sind nach dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umzulegen und auf die Wohnungseigentümer zu verteilen (BGH 17.02.2012 Az. V ZR 251/10).
dd) Kontenabgleich
Die Jahresabrechnung muss den Stand und die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten ausweisen. Wenn die Jahresabrechnung alle Einnahmen und Ausgaben enthält, muss sodann der Saldo mit der Differenz der Anfangs- und Endstände aller Bankkonten übereinstimmen (KG 26.09.2007 Az. 24 W 183/06). Die Kontenabstimmung lässt die rechnerische Richtigkeit der Jahresabrechnung vermuten.
ee) Instandhaltungsrücklage
In die Jahresabrechnung ist auch die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage aufzunehmen. In die Jahresabrechnung ist der Anfangsbestand der Instandhaltungsrücklage zu Beginn des Wirtschaftsjahres und der Endbestand am Ende des Wirtschaftsjahres aufzunehmen. Tatsächliche oder geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrücklage, sind in der Jahresabrechnung und in der Einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. Vielmehr sind in der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben (BGH 04.12.2009 Az. V ZR 44/09).
Die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage hat der Wohnungseigentümer aufgrund der Beschlussfassung nach dem Wirtschaftsplan zu leisten. I.d.R. zahlen die Wohnungseigentümer die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage zusammen mit dem Hausgeld auf das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 28 Abs. 1 S. 2 Nr. 2-3 WEG). Der Beitrag ist mit dem Zufluss aufgrund der Leistungsbestimmung sofort der Instandhaltungsrücklage zuzuordnen. Sind dabei Umbuchungen vom Bankkonto auf das Konto für die Instandhaltungsrücklage erforderlich, handelt es sich nicht um einen Vermögensabfluss, sondern lediglich um eine interne Umbuchung.
Teilzahlungen eines Wohnungseigentümers auf Hausgeld und Instandhaltungsrücklage, sind nach der Leistungsbestimmung des Wohnungseigentümers zu verrechnen (umstr.). Trifft der Wohnungseigentümer keine Leistungsbestimmung, ist eine Teilleistung zunächst auf die laufenden Bewirtschaftungskosten (Hausgeld) anzurechnen (§ 366 Abs. 2 BGB).
Die Instandhaltungsrücklage muss nicht auf einem eigenständigen Konto geführt werden. Allerdings müssen die Gelder der Instandhaltungsrücklage getrennt vom sonstigen Hausgeld gehalten und als Einnahme zur Instandhaltungsrücklage gesondert ausgewiesen werden.
b) Einzelabrechnung
Aus der Jahresabrechnung werden im Wohnungseigentumsrecht die Einzelabrechnungen abgeleitet. Eine Ausnahme hiervon gilt für die Heiz- und Warmwasserkosten, die nach Verbrauch abzurechnen sind. In der Einzelabrechnung werden die Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt. Die Einzelabrechnung dient damit der anteilsmäßigen Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung (§ 28 Abs. 1 Nr. 2 WEG). In die Einzelabrechnung für den Eigentümer ist der Saldo zwischen dem aufgrund der Jahresabrechnung geschuldeten Betrages und den geleisteten Vorauszahlungen aufzunehmen, so dass sich im Ergebnis ein Fehlbetrag oder eine Überzahlung ergibt. Die Einzelabrechnung darf nur das Abrechnungsergebnis des jeweiligen Jahres ausweisen.
aa) Verteilung der Einnahmen und Ausgaben
Die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben erfolgt zunächst nach dem vereinbarten oder beschlossenen Verteilungsschlüssel (§ 16 Abs. 3, 4 WEG). Nur wenn kein Verteilerschlüssel vereinbart wurde, erfolgt die Verteilung nach dem gesetzlichen Verteilerschlüssel im Wohnungseigentumsrecht (§ 16 Abs. 1-2, 6-8 WEG). Ausgaben, die ein Wohnungseigentümer durch eine schuldhafte Pflichtverletzung verursacht hat oder die das Sondereigentum betreffen, können nur dann der Einheit des Wohnungseigentümers allein angelastet werden, wenn der Wohnungseigentümer den Anspruch anerkannt hat oder der Erstattungsanspruch rechtskräftig festgestellt wurde (BGH 04.03.2011 Az. V ZR 156/10).
bb) Berücksichtigung der Hausgeldzahlungen
Der auf die Wohnungseigentumseinheit entfallende Anteil an den Einnahmen und Ausgaben, wird mit dem aufgrund des Wirtschaftsplanes zu zahlenden Hausgeldzahlungen verrechnet. Die Hausgeldvorauszahlungen sind als Einnahme auszuweisen. Dabei sind die Hausgeldzahlungen anzugeben, die tatsächlich im Wirtschaftsjahr gezahlt wurden. Verspätete Beitragszahlungen im Folgejahr, die mit der Tilgungsbestimmung des Vorjahres geleistet werden, sind deshalb entgegen der Tilgungsbestimmung in die Einzelabrechnung des Folgejahres aufzunehmen (BayObLG 04.07.2002 Az. 2Z BR 139/01). In der Einzelabrechnung ist aber zu vermerken, dass es sich um eine Nachzahlung für das Vorjahr handelt.
Die Differenz zwischen Hausgeldvorauszahlungen und den Kosten führt zu einer Nachzahlung oder einem Guthaben des Wohnungseigentümers. Guthaben oder Fehlbeträge aus Vorjahren sind nicht Bestandteil der Einzelabrechnung.
Werden in der Einzelabrechnung die Hausgeldvorauszahlungen nicht vollständig berücksichtigt, ist sie anfechtbar. Der Wohnungseigentümer kann die Erfüllung in Höhe der tatsächlich geleisteten Hausgeldvorauszahlungen auch dann noch einwenden, wenn der Beschluss über die fehlerhafte Einzelabrechnung bestandkräftig ist (BGH 01.06.2012 Az. V ZR 171/11).
Sind in der Einzelabrechnung Hausgeldvorauszahlungen berücksichtigt die in Wahrheit nicht geleistet wurden, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft über eine korrigierte Einzelabrechnung beschließen.
cc) Eigentümerwechsel
Die Einzelabrechnung wird objektbezogen erstellt. Bei einem Eigentümerwechsel im laufenden Wirtschaftsjahr, sind deshalb keine zeitanteiligen getrennten Einzelabrechnungen vorzunehmen. Die Einzelabrechnung ist auch dann nicht anfechtbar, wenn der Wohnungseigentumsverwalter in Unkenntnis des Eigentümerwechsels noch den Namen des alten Wohnungseigentümers in der Abrechnung nennt. Es muss lediglich die Wohnungsnummer und die Abrechnungsbeträge richtig angegeben werden (BGH 23.09.1999 Az. V ZB 17/99).
3. Anspruch auf Auskunft gegen Verwalter
Der Wohnungseigentumsverwalter hat die Jahresabrechnung zunächst dem Verwaltungsbeirat zur Prüfung zu übergeben (§ 29 Abs. 3 WEG). Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat gegen den Verwalter einen Anspruch auf Auskunft zur Jahresabrechnung und zum Wirtschaftsplan. Der Anspruch steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu. Erst wenn der Verband von seinem Recht trotz Verlangens eines Eigentümers keinen Gebrauch macht, kann dieser allein Auskunft verlangen. Der Anspruch auf Auskunft wird durch die Möglichkeit erfüllt, Rechnungen, Kontoauszüge und Einzelabrechnungen der anderen Wohnungseigentümer, beim Wohnungseigentumsverwalter einzusehen.
Die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan sollte vor der Beschlussfassung an die Wohnungseigentümer übersandt werden (BGH 13.01.2012 Az. V ZR 129/11). Mit der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und die Einzelabrechnungen, werden diese rechtsverbindlich. Der Beschluss kann mit Stimmenmehrheit gefasst werden (§ 28 Abs. 5 WEG). Der Beschluss über eine fehlerhafte Jahresabrechnung ist anfechtbar (§ 46 Abs. 1 WEG). Solange eine beschlossene und den formellen Anforderungen entsprechende Jahresabrechnung nicht rechtskräftig für ungültig erklärt wurde, kann kein Wohnungseigentümer eine neue Jahresabrechnung verlangen.
Fehlt bei dem Beschluss über die Jahresabrechnung die Einzelabrechnung, dann ist der Beschluss unwirksam. Der Beschluss über die Jahresabrechnung ist nach Anfechtung für ungültig zu erklären, wenn die Gesamtabrechnung oder die Angaben über die Kontostände fehlen, da die Abrechnung ohne diese Angaben für den Wohnungseigentümer nicht überprüfbar ist (LG FaM 09.01.2014 Az. 2-13 S 27/13).
a) Unwesentliche Fehler
Der Beschluss über die Jahresabrechnung ist auch dann wirksam, wenn die Jahresabrechnung nicht in das Protokoll aufgenommen wird. Der Beschluss muss aber so auf Dokumente außerhalb des Protokolls verweisen, dass diese zweifelsfrei bestimmt werden können (BGH 08.04.2016 Az. V ZR 104/15).
Kleinere Fehler der Jahresabrechnung müssen die Wohnungseigentümer billigerweise hinnehmen. So ist es unverhältnismäßig, wenn die Jahresabrechnung auf Grund eines fehlerhaften Betrages von 18,- EUR neu erstellt werden müsste (BayObLG 11.11.1988 Az. 2Z BR 92/88).
b) Teilanfechtung der Jahresabrechnung und isolierte Anfechtung der Einzelabrechnung
c) Wirkung des Beschlusses über die Jahresabrechnung und Einzelabrechnungen
Durch den Beschluss über die Jahresabrechnung und die Einzelabrechnungen wird verbindlich festgelegt, welche Einnahmen zu verzeichnen waren und welche Lasten und Kosten auf die Wohnungseigentumseinheiten umzulegen sind. Durch den Beschluss entsteht eine Nachzahlungspflicht oder ein Abrechnungsguthaben.
aa) Negative Abrechnungsspitze
Der Beschluss über die Einzelabrechnung stellt den Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers an den tatsächlichen Kosten und Lasten fest. Weist die Einzelabrechnung ein negatives Abrechnungsergebnis aus, wird die Nachzahlung am Tag der Beschlussfassung fällig. Der Wohnungseigentumsverwalter ist zur Einziehung der Forderung berechtigt (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG). Die Jahresabrechnung dient nicht der Ermittlung des eigentlichen Beitragsanspruchs, sondern nur der Anpassung der laufend zu erbringenden Vorschüsse an die tatsächlichen Kosten (BGH 04.04.2014 Az. V ZR 168/13). Der Beschluss über die Einzelabrechnung begründet nur eine neue Schuld in Höhe des Betrages, um den das Abrechnungssaldo die nach dem Wirtschaftsplan geschuldeten Hausgeldvorauszahlungen übersteigt (Abrechnungsspitze). Nur für diese haftet auch ein im Laufe des Jahres eingetretener Erwerber. Sind in der Jahresabrechnung Rückstände aus den Vorjahren enthalten, ist die Abrechnung nichtig, denn für eine Neubegründung einer aus dem Wirtschaftsplan oder den Vorjahresabrechnungen Zahlungspflicht, fehlt es an einer Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer (BGH 09.03.2012 Az. V ZR 147/11).
bb) Positive Abrechnungsspitze
Ergibt sich aus der Einzelabrechnung ein Guthaben (positive Abrechnungsspitze), hat der Beschluss anspruchsbegrenzende Wirkung auf noch offene Hausgeldforderungen aus dem Wirtschaftsplan. Es kann nur noch ein etwaiger Fehlbetrag zwischen tatsächlich geleisteten Hausgeldvorauszahlungen und dem Abrechnungsergebnis gefordert werden.
Die Wohnungseigentümer können beschließen, ob ein Guthaben ausgezahlt oder mit künftigen Hausgeldvorauszahlungen verrechnet wird. Gibt es keinen Beschluss, hat der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Rückzahlung des Abrechnungsguthabens aus dem Verwaltungsvermögen.
d) Voreigentümer
Der Beschluss über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung begründet nur Verbindlichkeiten gegen den bei Beschlussfassung im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer, nicht aber gegen den Voreigentümer. Eine Inanspruchnahme des Voreigentümers scheidet aus, weil die Abrechnung ihm gegenüber nicht wirken kann und ein entsprechender Beschluss nichtig wäre (BGH 02.12.2011 Az. V ZR 113/11). Der Erwerber schuldet nur die Abrechnungsspitze und nicht rückständige Wohngelder. Umgekehrt steht allein dem Erwerber eine positive Abrechnungsspitze zu.
e) Neubegründung von Zahlungsverpflichtungen
Durch Beschluss kann auch keine Haftung eines Wohnungseigentümers für Rückstände seines Rechtsvorgängers im Wohnungseigentumsrecht begründet werden. Die Wohnungseigentümer sind auch nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Auch solche Beschlüsse sind wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig (BGH 09.03.2012 Az. V ZR 147/11).
Zahlungsverpflichtungen, die durch frühere Beschlüsse entstanden sind, bleiben hiervon unberührt. Das gilt insbesondere für die in dem Wirtschaftsplan des abzurechnenden Jahres beschlossenen und damit nach § 28 Abs. 2 WEG geschuldeten Hausgeldvorauszahlungen und unabhängig davon, ob zwischenzeitlich ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Der Beschluss über die Jahresabrechnung hat keine schuldersetzende Wirkung. Der Wirtschaftsplan bleibt für rückständige Hausgeldvorauszahlungen weiterhin Anspruchsgrundlage und es kommt zu keiner Verdopplung des Rechtsgrundes für rückständige Hausgeldvorauszahlungen. Die Verjährung für die Ansprüche aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung läuft weiterhin getrennt (BGH 01.06.2012 Az. V ZR 171/11).
(3) Wird der Wirtschaftsplan für unwirksam erklärt, fehlt es an einer Rechtsgrundlage für die Hausgeldvorauszahlungen. Es bedarf eines Zweitbeschlusses, auch wenn über die Jahresabrechnung bestandskräftig beschlossen wurde. Für Wirtschaftspläne muss die Fortgeltung jedes Jahr neu beschlossen werden, da sie ansonsten nichtig sind (OLG D.-dorf 02.06.2003 Az. I-3 Wx 75/03).