Source: http://www.svbg.info/092007-kauf-bzw-verkauf-eines-hotelgrundstuecks-mit-nach-s-138-abs-1-bgb-sittenwidrigen-vertragsvereinbarungen-olg-stuttgart-v-2592007-10-u-5907
Timestamp: 2017-11-23 16:45:46
Document Index: 228218479

Matched Legal Cases: ['§ 138', '§ 138', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 139', '§ 4', '§ 4', 'BGH', '§ 4', '§ 903', '§ 138', '§ 138', 'BGH', 'BGH', '§ 138', '§ 138', 'BGH', 'BGH', '§ 4', '§ 138', 'BGH', 'BGH', '§ 138', 'BGH', '§ 4', '§ 339', 'BGH', '§ 138', '§ 138', '§ 138', '§ 138', '§ 138', 'BGH', 'BGH', '§ 14', 'BGH', '§ 14', '§ 138', '§ 138', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 139', 'BGH', '§ 139', '§ 139', 'BGH', '§ 531', '§ 139', 'BGH', '§ 139', 'BGH', '§ 139', 'BGH', 'BGH', '§ 139', '§ 139', '§ 138', 'BGH', '§ 242', '§ 139', 'BGH', '§ 4', '§ 91', '§ 708', '§ 543', '§ 48']

Sachverständigenbüro für das Hotel- und Gaststättengewerbe - Dipl.-Kfm. Horst G. Loew - 09/2007: Kauf bzw. Verkauf eines Hotelgrundstücks mit nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrigen Vertragsvereinbarungen, OLG Stuttgart v. 25.9.2007, 10 U 59/07
Blogeintrag 09/2007
Kauf bzw. Verkauf eines Hotelgrundstücks mit nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrigen Vertragsvereinbarungen, OLG Stuttgart v. 25.9.2007, 10 U 59/07
OLG Stuttgart Urteil vom 25.9.2007, 10 U 59/07
(Teil-)Nichtigkeit von Vertragsklauseln: Überprüfung eines Belastungsverbots und einer Verfallklausel im Zusammenhang mit dem Kauf bzw. Verkauf eines Hotelgrundstücks
1. Auf die Berufung der Beklagten und der Streithelferin wird das Urteil des Landgerichts Tübingen vom 16.02.2007, Az. 2 O 86/06, abgeändert und die Klage abgewiesen.
2. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtstreits in beiden Instanzen einschließlich der Kosten der Streithilfe.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten und die Streithelferin jeweils vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leisten.
Streitwert des Berufungsverfahrens: 131.399,00 EUR
Gegenstand des Verfahrens ist das Begehren der Kläger, die von ihnen in einem notariellen Kaufvertrag übernommene Rentenzahlungspflicht nicht erfüllen zu müssen und die Zwangsvollstreckung aus dieser notariellen Urkunde für unzulässig zu erklären.
Am ... unterzeichneten die Parteien einen handschriftlichen Vertrag über den Verkauf und die Übereignung von Grundstücken in ..., die mit einem Hotel-Restaurant („...“) bebaut sind. Dieser handschriftliche Vertrag sah für den Fall des Vertragsrücktritts eine Entschädigungszahlung von 300.000,-- DM vor. Eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrags am ... scheiterte. Mit Abänderungen schlossen die Parteien einen notariellen Vertrag am ..., wonach Käufer des Grundstücks der Kläger Ziffer 2 und Käuferin des Inventars die Klägerin Ziffer 1 wurde. Für die vertragsgegenständlichen Grundstücke wurde ein Kaufpreis von 450.000,-- DM und für das Inventar samt Umsatzsteuer ein Kaufpreis von 171.000,-- DM vereinbart. Darüber hinaus sollte an die Beklagten auf deren Lebenszeit ab 1.2.1992 eine monatliche Rente von 5.000,-- DM bis zum Tod des Letztversterbenden der Eheleute K., angepasst an den Lebenshaltungskosten-Index des Statistischen Bundesamts, gezahlt werden. Diese Rentenzahlung wurde durch eine im Grundbuch eingetragene Reallast abgesichert. Die Kläger haben sich wegen dieser Rentenansprüche der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen in der notariellen Urkunde unterworfen.
In § 4 dieses notariellen Vertrags heißt es:
„Der Käufer B. verpflichtet sich, die Vertragsgrundstücke zu Lebzeiten der Eheleute K. weder ganz noch teilweise zu veräußern und nicht mit Grundpfandrechten zu belasten, ausgenommen eine Grundschuld bis zu 80.000,-- DM ohne Zinsen und ohne Nebenleistungen. Wenn der Käufer gegen diese Verpflichtung verstößt oder über sein Vermögen das Konkurs- oder Vergleichsverfahren eröffnet wird oder die Zwangsvollstreckung in den Vertragsgegenstand oder Teile des Vertragsgegenstandes betrieben wird oder der Käufer mit der oben vereinbarten Rentenzahlung mit mehr als zwei Monatsbeträgen im Rückstand ist, sind alle Grundstücke samt Zubehör auf die Eheleute K., nach dem Tod eines Ehegatten auf den überlebenden Teil allein, ohne Gegenleistung zurückzuübertragen. Die bezahlten Kaufpreise von 450.000,-- DM und 171.000,-- DM und die bezahlten Rentenbeträge sind nicht zurückzuerstatten.“
Die Kläger halten diesen Kaufvertrag wegen sittenwidriger Überhöhung des Kaufpreises sowie wegen der knebelnden Wirkung des § 4 des Vertrages für sittenwidrig und damit nichtig. Bezüglich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes erster Instanz wird auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils des Landgerichts Tübingen vom 16.2.2007 verwiesen.
Mit diesem Urteil hat das Landgericht Tübingen der Klage stattgegeben und die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde für unzulässig erklärt sowie festgestellt, dass die Kläger nicht verpflichtet seien, die in diesem notariellen Kaufvertrag vorgesehene monatliche Rentenzahlungspflicht zu erfüllen. Bei einer zusammenfassenden Würdigung des Inhalts, der Beweggründe und Ziele sei insbesondere die Regelung in § 4 des notariellen Kaufvertrags wegen ihrer Knebelungswirkung sittenwidrig. Die darin enthaltene Verfallklausel sei gänzlich unangemessen und bevorzuge die Beklagten einseitig. Diese habe den Charakter einer Vertragsstrafe, die die Kläger umso mehr strafe, je vertragstreuer sie sich verhielten; jede Verknüpfung mit einem Schaden fehle. Eine derart einseitige Bevorzugung der Beklagten lasse sich nicht mit deren Vermögensverhältnissen und der Unmöglichkeit zu Rückzahlungen von Leistungen der Kläger im Fall der Rückabwicklung rechtfertigen, da sie gegebenenfalls das an sie zurückfallende Hotelgrundstück in irgend einer Weise wirtschaftlich verwerten könnten.
Durch das Belastungsverbot seien die Kläger zusätzlich zu der auf dem Grundstück lastenden Rentenlast gehindert, das Grundstück in angemessenem Umfang zum Zweck der Finanzierung notwendiger Instandhaltungen oder zukunftsfähiger Investitionen zu benutzen.
Durch das Veräußerungsverbot hätten die Kläger keine Möglichkeit, selbst wenn sie unverschuldet den Betrieb nicht mehr fortführen könnten, die ihnen aus der Verfallklausel drohenden Nachteile durch Vereinbarung einer Vertragsübernahme mit einem geeigneten Nachfolger abzuwenden.
Die legitimen Sicherungsinteressen der Beklagten könnten die Beschränkungen der Kläger nicht rechtfertigen, weil sie nämlich nicht nur den Rentenanspruch der Beklagten absicherten, für den die Grundstücke infolge der eingetragenen Reallast ohnehin hafteten. Die sittenwidrige, einseitige Bevorzugung der Beklagten liege vielmehr darin, dass ihnen für den Fall von Leistungsstörungen jedweder Art außer den Vertragsleistungen der Kläger zusätzlich noch der Wert des an sie zurückfallenden Hotelgrundstücks im wesentlichen ungeschmälert verbleibe.
Dies führe zur Gesamtnichtigkeit des Vertrages. Die Regelung des § 139 BGB sei nicht abbedungen. Hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass der Vertrag auch ohne die nichtige Regelung in § 4 in gleicher Weise abgeschlossen worden wäre, fehlten. Dem Verlangen des Klägers 2 nach einer höheren Belastungsmöglichkeit der Grundstücke hätten die Beklagten nicht nachgegeben. Die Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage des Hotelbetriebs sei auch durch die Investitionsrückstände beeinflusst und damit letztlich auf das sittenwidrige Belastungsverbot zurückzuführen, so dass der weitgehend durchgeführte Vertrag als Einheit zu behandeln sei und nicht durch geltungserhaltende Reduktion mit dem gerade noch zulässigen Inhalt aufrecht erhalten bleibe. Die die Sittenwidrigkeit des Vertrages begründenden Umstände seien den Beklagten bekannt gewesen. Auf die Frage, ob der Vertrag auch unter dem Gesichtspunkt des Wucher sittenwidrig sei, komme es danach nicht mehr an.
Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.
Dagegen wendet sich die Berufung der Streithelferin und der Beklagten, mit der die Klagabweisung weiterverfolgt wird.
Sie verweisen darauf, dass das Hotel-Restaurant „...“ zu Zeiten, als die Beklagten sie betrieben haben, im Michelin- und Vartaführer sowie dem Schlemmeratlas aufgeführt gewesen sei und Umsätze zwischen 600.000,-- und 700.000,- pro Jahr erzielt werden konnten. § 4 des notariellen Kaufvertrags habe allein dem Schutz der Beklagten gedient, die die Zahlungen der Kläger bestimmungsgemäß verbraucht hätten und deshalb zu Rückzahlungen im Fall der Rückabwicklung des Kaufvertrags nicht in der Lage wären. Das Veräußerungsverbot sollte lediglich sicher stellen, dass der Hotel- und Restaurantbetrieb von den Klägern zumindest zu Lebzeiten der Beklagten weitergeführt würde und damit die wirtschaftliche Grundlage für die Aufbringung der Mittel für deren Leibrente erhalten bliebe. Auch das der Höhe nach begrenzte Belastungsverbot habe lediglich den Ausfall der Zahlung der Leibrente verhindern sollen.
Ein Gutachten im Jahr 1984 habe einen Verkehrswert für das Hotelgrundstück in Höhe von 2.784.160,-- DM ergeben. Der Wert des Grundstücks habe sich bis zum Jahr 1992 noch erhöht. Der Barwert der Rente zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags habe 657.420,-- DM betragen, so dass insgesamt eine Gegenleistung der Kläger für den Verkauf des Grundstücks in Höhe von 1.107.420,-- DM vereinbart worden sei. Der ursprünglich angedachte Preis von 2 Millionen DM sei damit nicht erreicht worden, sondern das Grundstück sei weit unter seinem tatsächlichen Wert veräußert worden. Ein sittenwidriger Wucher bestehe damit nicht. Darüber hinaus könne angesichts des Wertgutachtens aus dem Jahr 1984 die subjektive Voraussetzung des Wuchers nicht begründet werden.
Noch zum Zeitpunkt des schriftlichen Vorvertrages (Anlage K 3) seien die Parteien gemeinschaftlich davon ausgegangen, dass das Grundstück einen Wert von 1.850.000,-- DM gehabt habe. Eine Zwangslage der Kläger, die die Beklagten hätten ausnutzen können, habe nicht vorgelegen. Vielmehr seien die Beklagten in einer Zwangslage gewesen, weil sie aufgrund der Erkrankung des Beklagten 2 gezwungen gewesen seien, das Objekt zu verkaufen. Das Veräußerungsverbot, die Belastungsbeschränkung und die Verfallsregelung seien bereits in den vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags entworfenen Schriftstücken enthalten gewesen. Zwischen dem Vorvertrag vom ... und der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags am ... sei ein Zeitraum von knapp 1 ½ Monate gelegen, so dass die Kläger ausreichend Gelegenheit gehabt hätten, sich in aller Ruhe über die Konsequenzen ihrer Vertragsbindung klar zu werden. Die notwendige Transparenz und Entscheidungsfreiheit der Kläger als Käufer sei gewahrt gewesen. Die Kläger hätten mit den Beklagten aus freien Stücken und ohne jede Zwangslage kontrahiert. Die Zahlungseinstellung der Kläger sei Folge des wirtschaftlichen Niedergangs des Hotel-Restaurants „...“, welches die Kläger heruntergewirtschaftet hätten, weil sie nicht mehr das außerordentliche Engagement der Beklagten aufgebracht hätten und in der Folge das Besucherinteresse ständig gesunken sei.
Im Hinblick auf das Veräußerungs- und Belastungsverbot weisen die Berufungsführer darauf hin, dass die Vereinbarung der Leibrentenzahlung, die hier abgesichert werden sollte, für die Kläger vorteilhaft gewesen sei, weil sie damit einen Teil des Kaufpreises im Laufe der Zeit aus dem Grundstück erwirtschaften konnten und nicht den vollen Kaufpreis zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags mit teuren Darlehen finanzieren mussten. Im übrigen sei es dem Kläger angesichts der im Hinblick auf die vereinbarte Rente im Grundbuch eingetragenen Reallast dem Kläger nicht möglich gewesen, das Grundstück weiter zu belasten.
Angesichts des Zwecks der Verfallklausel, im Fall der Rückabwicklung des Vertrages die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Beklagten zu berücksichtigen, die Zahlungen aus ihrem Vermögen nicht erbringen konnten, sei auch diese Klausel nicht sittenwidrig. Diese Klausel habe nicht primär als Druckmittel auf Einhaltung des Vertrags durch die Kläger dienen sollen. Das Landgericht habe sich zu Unrecht auf das Urteil des Bundesgerichtshofs, NJW-RR 1993, 243 ff., bezogen, welches einen gänzlich anderen Sachverhalt als hier betreffe. Die Beklagten müssten bzw. hätten befürchten müssen, dass die Kläger im Fall der Vertragsuntreue ohne das Belastungsverbot und die Verfallklausel gegen Rückerstattung erheblicher Zahlungen ein weitgehend wertloses Grundstück zurückerhalten würden. Dies würde die Kläger einseitig begünstigen. Der Einbehalt der erhaltenen Rentenzahlungen und des erhaltenen Kaufpreises sei daher wirtschaftlich als eine pauschalierte Nutzungsentschädigung anzusehen und nicht als Vertragsstrafe.
Im übrigen habe das Landgericht zu Unrecht die Gesamtnichtigkeit des Vertrages angenommen. Die Berufungsführer verweisen auf die Ausführungen des Bundesgerichtshofs in BGHZ 146, 37 ff.. Danach seien Verträge so weit wie möglich aufrecht zu erhalten. Die Beklagten hätten bereits erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 7.4.2006 unstreitig vorgetragen, dass sie im Fall der Kenntnis von der Sittenwidrigkeit der Klausel in § 4 den Kaufvertrag auch ohne die im Vertrag geregelten Rückabwicklungsfolgen abgeschlossen hätten. Die Beklagten, insbesondere der Beklagte 2, seien aus gesundheitlichen und wirtschaftlichen Gründen dringend auf eine Betriebsübernahme angewiesen gewesen. Eine Trennung der als sittenwidrig beanstandeten Regelung von den restlichen Regelungen des Vertrags sei möglich. Die wesentlichen Bestandteile des Vertrages wie Übereignung, Barzahlung und Rente würden unberührt bleiben. Auch das Belastungsverbot und das Veräußerungsverbot seien weiterhin wirksam, wenn die Verfallklausel unwirksam wäre.
Im übrigen sei die Berufung auf eine Gesamtnichtigkeit treuwidrig, weil sich eine Partei nicht auf die Nichtigkeit einzelner Bestimmungen eines Vertrages berufen könne, die nur dem Schutz und Vorteil der anderen Partei dienen sollten, um sich auf diese Weise ihrer Vertragspflicht zu entledigen. Die Berufungsführer verweisen insoweit insbesondere auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs, WM 1983, 267, 268. Rechtsfolge im Fall der Nichtigkeit einzelner Klauseln, die hier den Schutz der Beklagten bezwecken, sei deshalb lediglich eine Teilnichtigkeit oder näherliegend eine richterliche Anpassung.
Die Streithelferin und die Beklagten beantragen:
1. Das Urteil des Landgerichts Tübingen vom 16.2.2007, AZ. 2 O 86/06, wird aufgehoben.
Sie beziehen sich auf die nach ihrer Ansicht zutreffenden Ausführungen des Landgerichts Tübingen sowie auf ihren erstinstanzlichen Vortrag. Das Wertgutachten aus dem Jahr 1984 sei den Klägern zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht bekannt gewesen. Bezüglich des Altbaus habe der Sachverständige eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren festgestellt, so dass im Jahr 1992 noch mit einer Restnutzungsdauer von 12 Jahren zu rechnen gewesen sei. Obwohl die Beklagten damit wussten, dass spätestens in 12 Jahren seit dem Verkauf Renovierungsarbeiten bezüglich des Altbaus erforderlich sein würden, hätten sie auf die Vereinbarung des Belastungsverbotes hingewirkt. Bis zum Jahr 2005 hätten die Kläger die Rentenverpflichtung erfüllt und mehr als 840.000,-- DM an die Beklagten bezahlt. Nachdem die dringend erforderlichen Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten wegen des Belastungsverbotes nicht finanzierbar gewesen seien, sei es nunmehr nicht mehr möglich, die Rentenzahlungen zu erwirtschaften. Im übrigen könne der Kaufpreis, den die Kläger zu zahlen hätten, nicht an dem Wertgutachten aus dem Jahr 1984 gemessen werden, weil in diesem Gutachten von einer Gesamtfläche von 12.082 qm ausgegangen werde und an die Kläger lediglich etwas mehr als 3.000 qm verkauft worden seien. Im übrigen habe eine Wertermittlung allein über die Ertragswertmethode erfolgen dürfen. Der Hinweis auf die Jahresumsätze der Beklagten sei nicht aussagekräftig, weil Umsätze nicht mit einem zu erwirtschaftenden Gewinn zu vergleichen seien. Die von den Klägern übernommene Kaufpreisverpflichtung übersteige den wahren Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufes um mehr als das Doppelte, wozu gegebenenfalls Sachverständigenbeweis einzuholen sei. Die Berufungsbegründungen berücksichtigten die Lage der Kläger nicht. Die Kläger hätten nicht die volle Stellung eines Eigentümers erhalten, sondern eine um die wesentliche Eigentümerbefugnis aus § 903 BGB verkürzte Stellung.
Im übrigen seien die Beklagten nicht bereit gewesen, von ihren Vorstellungen hinsichtlich des Vertragsinhalts auch nur in irgend einer Form abzuweichen. Schon das Verlangen des Klägers, eine höhere Belastungsmöglichkeit des Grundstücks über 80.000,-- DM hinaus vorzusehen, sei an der unbeugsamen Haltung der Beklagten gescheitert.
Der Rechtsordnung sei es fremd, sich lebenslang zu verpflichten, für die Altersversorgung eines Dritten zu sorgen. Hätten die Beklagten statt der Rentenzahlung einen Kaufpreis von 2 Millionen zur Bezahlung gewünscht, dann wäre über jede finanzierende Bank rasch geklärt worden, dass dieser Kaufpreis nicht zu erwirtschaften gewesen sei.
Nach ganz gefestigter Rechtsprechung dürften sittenwidrige Rechtsgeschäfte für den Gläubiger nicht das Risiko der Nichtigkeit verlieren, so dass eine geltungserhaltende Reduktion oder eine Umdeutung des Vertrags mit einem zulässigen Inhalt nicht vorgenommen werden dürfe. Nachdem die Kläger das Hotel nach dem ... bereits bezogen hatten, sei ein irgendwie geartetes weiteres Aushandeln für die Kläger nicht mehr möglich gewesen. Die Verfallklausel sei kein eindeutig abgrenzbarer sittenwidriger Vertragsteil. Im Zusammenspiel mit dem Veräußerungsverbot und dem Belastungsverbot und der Mithaftungsverpflichtung der Klägerin 1 und dem Verschweigen, dass die Restnutzungsdauer bezüglich des Altbauteils bei dem Hotel nur noch 12 Jahre betrug, sei eine geltungserhaltende Reduktion des sittenwidrigen Vertragsinhalts im Nachhinein ausgeschlossen.
Bezüglich der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien in der Berufungsinstanz wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.
Die zulässigen Berufungen sind begründet und führen zur Abweisung der Klage. Die monatliche Rentenzahlungsverpflichtung aus dem notariellen Kaufvertrag vom ... ist rechtsgültig und besteht fort.
1. Sittenwidrigkeit wegen Knebelung.
Das Landgericht ist von zutreffenden Voraussetzungen für die Nichtigkeit eines Vertrags wegen sittenwidriger Knebelung gemäß § 138 Abs. 1 BGB ausgegangen.
Zwar ist die Beschränkung der persönlichen und wirtschaftlichen Handlungsfreiheit normale Folge jeder Vertragsbindung. Gegenstand des Unwerturteils nach §§ 138, 242 BGB kann nur ein nach Abwägung der beiderseitigen berechtigten Interessen nicht mehr hinnehmbares Übermaß sein (BGH NJW 1995, 2350, Juris RN 11). Eine sittenwidrige Knebelung liegt danach erst dann vor, wenn die wirtschaftliche Entfaltung einer Vertragspartei in einem Maß beschnitten wird, dass diese ihre Selbständigkeit und wirtschaftliche Entschließungsfreiheit ganz oder in einem wesentlichen Teil einbüßt (BGH NJW 1993, 1587, Juris RN 19). Dabei erfordert die Anwendung des § 138 Abs. 1 BGB weder das Vorliegen einer Schädigungsabsicht noch das Bewusstsein der Sittenwidrigkeit; Vielmehr verlangt das subjektive Element der Sittenwidrigkeit im Rahmen des § 138 Abs. 1 BGB lediglich, dass sämtliche den Vorwurf der Sittenwidrigkeit begründenden Umstände dem sittenwidrig Handelnden bekannt waren (vgl. BGH a.a.O. Juris RN 21). Die Sittenwidrigkeit kann sich aus einer zusammenfassenden Würdigung von Inhalt, Beweggrund und Zweck sowie aus dem Gesamtcharakter des Rechtsgeschäfts ergeben (vgl. BGHZ 107, 92, 97).
Danach sind die Vertragsvereinbarungen in § 4 des notariellen Kaufvertrags vom ... teilweise gemäß § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig.
a) Veräußerungsverbot:
Entgegen dem Landgericht ist in dem Veräußerungsverbot keine sittenwidrige Knebelung der Kläger zu erkennen. Das Veräußerungsverbot wurde von den Beklagten ersichtlich begehrt, um aus ihrer Sicht eine erfolgversprechende Bewirtschaftung des Hotel-Restaurants „...“ zu sichern, wofür aus der Sicht der Beklagten die Kläger mit ihren Zielen und Fähigkeiten eine ausreichende Gewähr geboten haben. Die erfolgreiche Fortführung des Hotel-Restaurants war für die Beklagten von einem besonderen, schützenswerten Interesse, weil aus dem Ertrag des Betriebs dieses Hotel-Restaurants die ihnen versprochene Rente erbracht werden sollte und allein eine ertragreiche Bewirtschaftung für den Fall der Rückabwicklung des Vertrags die Rückgewähr einer wirtschaftlich gehaltvollen Immobilie versprach.
Wer sich zur Veräußerung von Grund und Boden entschließt, kann ein schutzwürdiges Interesse an einer ganz bestimmten und beständigen Art der Grundstücksnutzung haben. Ein Grundstück ist nicht irgend eine Handelsware, sondern ein Wertobjekt, das der Eigentümer unter Umständen überhaupt nur deshalb aus der Hand gibt, um es einem bestimmten Nutzungszweck zuzuführen. Eine auf die Zweckerhaltung angelegte Bindung des Erwerbers ist nicht ohne weiteres anstößig. Verpflichtet sich der Käufer, das Grundstück nach dem Erwerb in einer bestimmten Art auf Dauer zu nutzen, so ist eine Vereinbarung dieses Inhalts nur sittenwidrig, wenn sie nach Beweggrund, Zweck oder inhaltlicher Ausgestaltung zu missbilligen ist (vgl. BGH WM 1984, 1252, Juris RN 17 zur vergleichbaren Frage einer unbefristeten Nutzungspflicht). Die zeitlich auf Lebzeiten der Beklagten begrenzte Verpflichtung der Kläger, das an sie verkaufte Grundstück nicht weiter zu veräußern, entspricht dem nicht zu missbilligenden Interesse der Beklagten an der Sicherung der vereinbarten Rentenzahlungspflicht und dem Schutz eines eventuellen Rückübereignungsanspruchs mit wirtschaftlichem Gehalt.
Entgegen dem Landgericht werden die Kläger damit nicht in ihrer wirtschaftlichen Entfaltung unzumutbar beeinträchtigt. Zwar könnte sich das Veräußerungsverbot durch eine Veränderung der Umstände künftig einmal als untragbar erweisen. Diese denkbare Möglichkeit macht das Rechtsgeschäft aber nicht sittenwidrig, sondern würde zum gegebenen Zeitpunkt nur Anlass zu der Prüfung geben, ob sich auch dann noch die Beklagten nach Treu und Glauben an dem Veräußerungsverbot festhalten lassen müssen (vgl. BGH a.a.O. Juris RN 22) oder ob aufgrund einer Änderung der Geschäftsgrundlage eine Vertragsanpassung in Betracht kommt, so zum Beispiel eine Veräußerung an einen Käufer, der die Billigung der Beklagten findet. Andererseits ist in dem notariellen Kaufvertrag keine Vereinbarung enthalten, die die Kläger persönlich zum Betrieb des Hotel-Restaurants verpflichtete. Den Klägern wäre es deshalb unbenommen, im Fall der eigenen Verhinderung am Betrieb des Hotel-Restaurants einen geeigneten Pächter zu suchen und diesem auf schuldrechtlicher Grundlage den Betrieb zu überlassen, ohne dass ihre Eigentümerstellung aufgegeben werden würde.
b) Belastungsverbot
Das vertraglich vereinbarte Verbot, das verkaufte Grundstück mit Grundschulden über 80.000,-- DM hinaus mit Grundschulden zu belasten, ist gemäß § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig.
Ein Vertrag kann sittenwidrig sein, wenn er dem Vertragspartner jegliche Freiheit für eigene wirtschaftliche und kaufmännische Entschließungen nimmt (BGHZ 19, 12, 18 = NJW 1956, 337). Ein Hotel- oder ein Restaurant-Unternehmen, das - wie im vorliegenden Fall - teilweise aus älteren Betriebsgebäuden besteht und sich durch Investitionen auch auf den Wechsel von Ansprüchen und Wünschen seiner Kunden einstellen muss, muss in der Lage bleiben, Investitionen zu tätigen. Angesichts der Vertragsmodalitäten musste den Beklagten bewusst sein, dass die Kläger, die nicht in der Lage waren, den ursprünglichen Kaufpreis aus eigenen Mitteln aufzubringen, die auf die Möglichkeit einer Grundschuld in Höhe von 80.000,-- DM ersichtlich angewiesen waren und darum kämpften, in größerem Umfang Grundschulden eintragen lassen zu dürfen, nicht in Vermögensverhältnissen lebten, die über die Zahlung des Kaufpreises und der Rentenzahlungen hinaus nennenswerte Ausgaben für notwendige Renovierungen und Investitionen in den Betrieb ermöglichten. Es ist allgemein bekannt, dass Kredite größeren Umfangs nur gegen entsprechende Sicherheiten, zu denen in erster Linie Immobiliarvermögen gehört, von den Banken ausgereicht werden. Den Beklagten musste deshalb bewusst sein, dass durch das Belastungsverbot über einen Betrag von 80.000,-- DM hinaus die wirtschaftliche Handlungsfreiheit der Kläger in einer unzumutbaren Weise eingeschränkt wurde.
Diese Einschränkung diente keinem zulässigen, schützenswerten Zweck. Zwar führt diese Einschränkung der Belastbarkeit der Grundstücke formal zu einem für den Fall der Rückübereignung im wesentlichen unbelasteten Grundstück. Der Wert eines Grundstücks, das mit Betriebsgebäuden überbaut ist, bestimmt sich jedoch im wesentlichen nach dessen Ertrag, der bei einem Hotel-Restaurant maßgeblich von dessen Ruf abhängt. Die Beklagten gefährdeten ihre künftigen Renten und einen eventuellen Rückübereignungsanspruch, indem sie die Kläger durch das Belastungsverbot in ihrer wirtschaftlichen Handlungsfreiheit einschränkten und damit werterhöhende Renovierungen und Investitionen verhinderten.
Im übrigen führte das Belastungsverbot zu einer sittlich zu missbilligenden Übersicherung der Beklagten. Tatsächlich bestand ein Sicherungsbedürfnis der Beklagten vorrangig im Hinblick auf die Rentenschuld, die mit zunehmendem Alter der Beklagten und Erfüllung der Rentenverpflichtung wirtschaftlich weniger gehaltvoll wurde und die durch die Reallast bereits gesichert war.
Ergänzend wird auf die Insoweit zutreffenden Ausführungen des Landgerichts verwiesen.
c) Verfallklausel
Die in § 4 des notariellen Kaufvertrags enthaltene Verfallklausel ist aus den vom Landgericht (Ziffer 2 a) der Entscheidungsgründe) genannten Gründe sittenwidrig.
Bei der Abrede, wonach die Leistungen der Kläger auch bei Ausübung eines Rücktrittsrechts bei den Beklagten bleiben sollen, handelt es sich um eine sogenannte Verfallklausel. Sie ist dem Versprechen einer Vertragsstrafe gleichzusetzen, so dass die Vorschriften der §§ 339 ff. BGB zumindest entsprechend anzuwenden sind. Derartige Verfallklausel sind nicht allgemein sittenwidrig. Vielmehr kann die Frage ihrer Nichtigkeit wegen Sittenverstoßes nur von Fall zu Fall entschieden werden (BGH NJW-RR 1993, 243 Juris RN 68 m.w.N.).
Die vorliegende Klausel hält einer Überprüfung am Maßstab der guten Sitten nicht Stand, auch wenn als Zweck dieser Klausel allein die wirtschaftlichen Bedürfnisse der Beklagten im Fall einer Rückabwicklung zugrunde gelegt werden. Die ganze Vertragsgestaltung ist darauf gerichtet, dass im Fall einer Rückabwicklung die Beklagten die Grundstücke möglichst in ihrem vollen ursprünglichen Wert zurückerhalten, während die Kläger von ihren Leistungen nichts mehr bekommen sollen. Eine solche Regelung führt zu einer völlig ungerechtfertigten Bereicherung der Beklagten und kann mit dem genannten Zweck, dass die ansonsten im wesentlichen vermögenslosen Beklagten im Fall der Rückabwicklung keine Rückgewähr-Leistungen erbringen können, nicht in Einklang gebracht werden. Zu Recht weist das Landgericht darauf hin, dass den Beklagten zumindest zumutbar wäre, im Falle einer Rückabwicklung des Kaufvertrags die von den Klägern zurückerstattete Leistung für die Erfüllung der berechtigten Rückgewähransprüche der Kläger einzusetzen. Die Beklagten haben lediglich ein schützenswertes Interesse, keine Zahlungen über den Wert der von den Klägern rückzuübereignenden Grundstücke abzüglich der im Zusammenhang mit dem Vertrag den Beklagten entstandenen Schäden zahlen zu müssen. Diesem Interesse wird die gewählte Verfallklausel nicht gerecht, sondern bevorzugt die Beklagten ohne schützenswerten Grund einseitig.
2. Sittenwidrigkeit wegen Wuchers, § 138 Abs. 2 BGB, oder wegen wucherähnlichen Geschäfts, § 138 Abs. 1 BGB
a) Es ist nicht ausreichend vorgetragen und erkennbar, dass die subjektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 2 BGB, nämlich die Ausbeutung einer Schwächesituation der Kläger durch die Beklagten bei Vertragsabschluss vorgelegen haben.
Es ist nicht ersichtlich, dass die Beklagten eine wirtschaftlich schwächere Position der Kläger, deren Mangel an Urteilsvermögen, eine erhebliche Willensschwäche der Kläger oder eine sonstige Zwangslage ausgenutzt hätten. Zwar waren die Kläger bereits unmittelbar nach dem 29.11.1991 in den Hotelkomplex eingezogen. Wenn sie in diesem Zusammenhang ihre frühere wirtschaftliche Existenz aufgegeben haben, ist dies nicht den Beklagten zuzurechnen. Den Klägern war es ohne weiteres möglich, im Fall des Scheiterns des Vertragsschlusses an anderer Stelle eine neue wirtschaftliche Existenz aufzubauen, wenn von ihnen überhöhte Leistungen verlangt worden wären.
Darüber hinaus ergeben die vorgelegten Schriftstücke gerade nicht, dass die Beklagten eine Zwangslage der Kläger ausgenutzt hätten. Vor dem Einzug der Kläger in das Hotel-Restaurant hatten sie in einem schriftlichen, rechtlich unverbindlichen Vorvertrag einen Kaufpreis von 2 Millionen DM vereinbart. Bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrags hat sich diese Gegenleistung nicht erhöht, sondern sich durch die Herabsetzung des Kaufpreises zuzüglich Rentenleistung sogar für die Kläger vorteilhaft entwickelt. Neben der am 29.11.1991 vorgesehenen Rentenzahlung von 5.000,-- DM pro Monat war daneben eine Anzahlung von 600.000,-- DM (statt später 450.000,-- DM) und für das Inventar weiterhin ein Kaufpreis von 150.000,-- DM (zuzüglich 14 % Umsatzsteuer = 21.000,-- DM) vorgesehen.
Der schriftliche Vorvertrag vom ... führte schon deshalb nicht zu einem Abschlusszwang, weil allen Beteiligten bewusst war, dass noch eine notarielle Beurkundung zu erfolgen hatte. Tatsächlich wurden nach dem ... auch noch Vertragsverhandlungen geführt. Wenn den Klägern nicht schon aufgrund der fehlenden, noch nachzuholenden notariellen Form bewusst war, dass sie eine rechtliche Bindung noch nicht eingegangen waren, hätten sie bei der Einholung rechtlichen Rats erfahren, dass die Vertragsstrafe von 300.000,-- DM gemäß dem Vorvertrag vom ... nicht rechtsgültig vereinbart war. Tatsächlich stellen sich die äußeren Umstände so dar, dass die Kläger sich bewusst und ohne Zwang für den Kauf dieses Hotel-Restaurants entschieden haben.
b) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kann ein Rechtsgeschäft, das den Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht in allen Punkten erfüllt, auch dann gegen die guten Sitten verstoßen und damit nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig sein, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht und weitere Umstände hinzutreten, insbesondere der Begünstigte aus verwerflicher Gesinnung gehandelt hat. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn der begünstigte Vertragspartner die wirtschaftlich schwächere Lage des anderen Teils bewusst zu seinem Vorteil ausnutzt oder wenn er sich leichtfertig der Einsicht verschließt, dass sich der andere nur unter Zwang der Verhältnisse auf den ungünstigen Vertrag einlässt. Ist das Missverhältnis besonders grob, so ist allein deswegen der Schluss auf bewusste oder grob fahrlässige Ausnutzung irgendeines den Vertragspartner in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstandes und damit auf eine verwerfliche Gesinnung zulässig. Von einem besonders groben Missverhältnis ist auszugehen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung des Begünstigten (BGH NJW 2002, 429, Juris RN 14 m.w.N.).
aa) Für die Feststellung eines besonders groben Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung - und die daran in der Regel anknüpfende Schlussfolgerung auf die verwerfliche Gesinnung - kommt es allein auf die objektiven Werte dieser Leistungen an. Für die Prüfung der Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäfts ist in zeitlicher Hinsicht dessen Vornahme, also der Zeitpunkt des Vertragsschlusses maßgebend (BGH a.a.O. RN 15). Dabei ist der Wert der vereinbarten Rente für den Vergleich der Werte von Leistung und Gegenleistung nach (objektiven) Tabellen zu errechnen. Hierfür können die der Anlage 9 zu § 14 des Bewertungsgesetzes zugrunde liegenden Erfahrungssätze herangezogen werden (BGH NJW-RR 1993, 198, Juris RN 15 f.). In Anlehnung an § 14 Abs. 3 Bewertungsgesetz ist hier das Lebensalter und das Geschlecht derjenigen Person maßgebend, für die sich der höchste Vervielfältiger nach der Anlage 9 ergibt. Der Beklagte 2 hatte zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrags das .... Lebensjahr vollendet, so dass sich gemäß der genannten Anlage 9 ein Vervielfältiger von 11,249 ergibt (Beklagte 1: 66 Jahre: Vervielfältiger 10,292). Der Wert der Rentenverpflichtung betrug danach 12 x 5.000,-- DM x 11,249 = 674.940,-- DM, zu denen für die Immobilie der Kaufpreis von 450.000,-- DM hinzuzurechnen ist, so dass sich für die Immobilie (ohne Inventar) ein Kaufpreis von 1.124.940,-- DM, mit Inventar ein Kaufpreis von 1.295.940,-- DM ergibt.
Das von den Klägern als Anlage K 4 demgegenüber vorgelegte versicherungs-mathematische Gutachten wird den Anforderungen des Bundesgerichtshofs an die Berechnung des Rentenwerts nicht gerecht.
Ein hinreichend substantiierter Vortrag der Kläger zum Grundstückswert zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages fehlt. Das Abstellen auf die von den Klägern in der Folge erzielten Erträge ist hierbei nicht aussagekräftig, weil zum einen der objektive Ertragswert und nicht der von den Leistungen und den Fähigkeiten der Kläger abhängige Ertragswert zu ermitteln ist und die weitere Entwicklung des Hotel-Restaurants nur bedingt Rückschlüsse auf den Wert zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zulässt. Das von den Beklagten vorgelegte Wertgutachten vom 17.12.1984, auch wenn die Kläger zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses davon keine Kenntnisse hatten, sowie die Hinweise des Landgerichts in seinem Urteil unter Ziffer 2 e) der Entscheidungsgründe boten für die Kläger ausreichend Anlass, zum Wert der verkauften Grundstücke im Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrags weiter Stellung zu nehmen.
bb) Letztlich kann jedoch der tatsächliche Wert der verkauften Immobilie zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses dahingestellt bleiben. Die Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB wegen eines besonders groben Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung erfordert eine verwerfliche Gesinnung des Benachteiligenden, die grundsätzlich bei einem solchen Missverhältnis vermutet wird.
Zwar ist für die Nichtigkeit eines Rechtsgeschäfts nach § 138 Abs. 1 BGB weder das Bewusstsein der Sittenwidrigkeit noch eine Schädigungsabsicht erforderlich. Es genügt vielmehr, wenn der Handelnde die Tatsachen kennt, aus denen die Sittenwidrigkeit folgt; dem steht es gleich, wenn sich jemand bewusst oder grob fahrlässig der Kenntnis erheblicher Tatsachen verschließt (BGHZ 146, 298, Juris RN 10).
Es ist schon fraglich, ob die Kläger, die bereits vor dem Kaufvertragsabschluss im Hotel- und Gaststättengewerbe tätig waren, sich auf eine Vermutung verwerflichen Verhaltens der Beklagten bei Vertragsschluss berufen können (vgl. BGH NJW 2003, 2230, Juris RN 19). Beim Verkauf einer Immobilie, die mit einem Hotel und einer Gaststätte bebaut sind, treten nicht nur in Ausnahmefällen Bewertungsschwierigkeiten auf, weil deren Wert von verschiedenen Komponenten abhängen kann. Schon daher war für die Beklagten ein eventuelles Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Grundstückswert nicht erkennbar (vgl. BGH NJW 2004, 3553, Juris RN 21). Eine subjektive Erkennbarkeit einer eventuellen sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises für die Beklagten ist jedenfalls wegen des von ihnen vorgelegten Wertermittlungsgutachten vom 17.12.1984 abzulehnen. Dieses Gutachten war Grundlage für die Überlegungen der Beklagten zum Wert des zu verkaufenden Grundstücks. Dabei spielt das Alter dieses Gutachtens, das rund 7 Jahre vor Abschluss des Kaufvertrags erstellt wurde, keine entscheidende Rolle. Das Gutachten wies allein für das Hotel einen Wert von 2,5 Mio. DM aus. Der vereinbarte Kaufpreis war insgesamt (aber ohne Inventar) 1.124.940,- DM wert (s.o. aa)), so dass die Beklagten mit dem Abschlag von über 50% erwarten durften, einer möglichen Entwertung des Grundstücks durch Zeitablauf gerecht geworden zu sein. Dies gilt um so mehr, als sie unwiderlegt behauptet haben, auch nach dem Privatgutachten aus dem Jahr 1984 weiter in das Grundstück und den darauf befindlichen Betrieb investiert zu haben, weshalb u.a. die erzielten Ergebnisse ihrer wirtschaftlichen Tätigkeit geringer ausgefallen seien. Die Kenntnis der Beklagten von diesem Gutachten schließt die Annahme einer verwerflichen Gesinnung bei der Kaufpreisbemessung ohne besondere entgegenstehende Umstände, die hier nicht ersichtlich sind, aus (vgl. BGH NJW 2002, 3165, Juris RN 10; ZIP 1997, 931, Juris RN 10)
Die Beklagten durften auf die Richtigkeit der Wertermittlung im Gutachten vom 17.12.1984 vertrauen, auch wenn in ihm der Verkehrswert für das Hotel nicht nach dem Ertragswert, sondern nach dem Substanzwert ermittelt wurde. Das Privatgutachten wurde von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt, an dessen Kompetenz die Beklagten zu zweifeln keinen Anlass hatten. Sofern hier die Ermittlung des Werts des Hotel nach dem Ertragswert eine wesentliche Abweichung vom ermittelten Sachwert ergeben hätte, lässt sich auch hieraus kein Sittenwidrigkeitsvorwurf herleiten. Kennt der Verkäufer die nach einer anderen Methode ermittelte Wertverzerrung nicht, kann ihm nicht vorgehalten werden, er habe sich leichtfertig der Erkenntnis einer Zwangslage seines Vertragspartners oder des besonders groben Missverhältnisses verschlossen (vgl. BGHZ 160, 8, Juris RN 8). Klüger als der von ihnen beauftragte Sachverständige brauchten die Beklagten nicht sein.
Die Beklagten durften davon ausgehen, dass der mit den Klägern vereinbarte Kaufpreis den tatsächlichen Grundstückswert nicht, insbesondere nicht um nahezu das Doppelte überstiegen hat.
3. Umfang der Nichtigkeit:
Die monatliche Rentenzahlungspflicht besteht trotz der Nichtigkeit einzelner Vertragsteile weiterhin fort.
Nach § 139 BGB ist bei der Nichtigkeit eines Teils eines Rechtsgeschäfts - hier der Verfallsklausel und des Belastungsverbots - das ganze Rechtsgeschäft nichtig, weil nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde. Nachdem in dem streitgegenständlichen Kaufvertrag eine salvatorische Vertragsklausel fehlt, sind die Beklagte, die das teilnichtige Geschäft aufrecht erhalten wollen, dafür darlegungs- und beweispflichtig, dass der notarielle Kaufvertrag auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen worden wäre (BGH NZM 2003, 61; NZM 2005, 779).
Gemäß § 139 BGB bleibt bei Teilnichtigkeit eines Rechtsgeschäfts der von der Nichtigkeit nicht erfasste Teil bestehen, wenn dies dem hypothetischen Parteiwillen entspricht. Eine solche Teilnichtigkeit ist zwar in erster Linie gegeben, wenn nach Entfernung (sozusagen "Hinausstreichen") des unwirksamen Teils ein Vertragsinhalt übrig bleibt, der für sich allein einen Sinn behält. Nach dem Sinngehalt der Vorschrift ist sie aber grundsätzlich auch dann anwendbar, wenn die Parteien anstelle der nichtigen Regelung, hätten sie die Nichtigkeit gekannt, eine andere, auf das zulässige Maß beschränkte vereinbart hätten. Es ist vielfach nur eine Frage der Formulierung der jeweiligen Vertragsbestimmung, ob der nichtige Teil ohne weiteren Eingriff beseitigt werden kann oder ob sie zu dessen Eliminierung neu gefasst werden muss. Auf diesen mehr äußerlichen Unterschied kann es nicht ankommen. Entscheidend und damit allerdings für die Aufrechterhaltung eines Teils des Rechtsgeschäfts unabdingbar nötig ist vielmehr, dass sich der Vertragsinhalt in eindeutig abgrenzbarer Weise in den nichtigen Teil und den von der Nichtigkeit nicht berührten Rest aufteilen lässt. Der von § 139 BGB geregelte Bereich ist überschritten, wenn an die Stelle der nichtigen Bestimmung eine von mehreren denkbaren wirksamen Regelungen gesetzt werden müsste. (BGH NJW 1989, 2681, 2682, Juris RN 16; NJW 2001, 815, 817).
a) Im vorliegenden Fall kann der Senat nicht die Überzeugung gewinnen, dass die Beklagten ohne die Verfallsklausel und das Belastungsverbot den notariellen Kaufvertrag mit den Klägern abgeschlossen hätten. Zwar waren die Beklagten erstinstanzlich unstreitig wegen der Erkrankung des Beklagten 2 gezwungen, das Hotel-Restaurant zu verkaufen. Das erstmalige Bestreiten dieses Umstands in der zweiten Instanz ist gemäß § 531 Abs. 2 ZPO nicht zu berücksichtigen. Die Beklagten haben sich jedoch unstreitig auf einen Wunsch der Kläger, das Belastungsverbot weiter einzuschränken, nicht eingelassen. Es ist deshalb nicht mit der notwendigen Sicherheit auszuschließen, dass die Beklagten ohne die sittenwidrigen Klauseln damals den Kaufvertrag nicht abgeschlossen und nach weiteren Interessenten für ihr Hotel-Restaurant gesucht hätten. Dabei ist auch von Bedeutung, dass die Verfallklausel und das Belastungsverbot den notariellen Kaufvertrag in seiner gesamten Gestaltung wesentlich mitprägen.
b) Die Verfallklausel und das Belastungsverbot sind - teilweise - gemäß § 139 BGB aufrecht zu erhalten.
Es ist nicht Aufgabe des Richters, für die Parteien anstelle des sittenwidrigen Rechtsgeschäfts eine Vertragsgestaltung zu finden, die den beiderseitigen Interessen gerecht wird und die Folge der Sittenwidrigkeit vermeidet. Deshalb hat der Bundesgerichtshof die Umdeutung eines solchen Rechtsgeschäfts abgelehnt (vgl. BGH NJW 1989, 2681, 2682 m.w.N.). Bei dem im Sinn des § 139 BGB teilbaren Rechtsgeschäft liegt es aber anders. Hier ist für eine richterliche Vertragsgestaltung kein Raum, weil der sittenwidrige Teil des Vereinbarten genau bestimmt und damit einwandfrei ausgesondert werden kann (BGH a.a.O.). Danach ist § 139 BGB nach seiner Zielsetzung grundsätzlich auch dann anwendbar, wenn die Vertragsschließenden anstelle der unwirksamen Regelung, hätten sie die Nichtigkeit von Anfang an gekannt, eine andere auf das zulässige Maß beschränkte Regelung vereinbart hätten und sich der Vertragsinhalt in eindeutig abgrenzbarer Weise in den nichtigen Teil und den von der Nichtigkeit nicht berührten Rest aufteilen lässt (BGH NJW 2001, 815, 817; NJW 2004, 3045, 3046; NZM 2006, 653, 655). Die Trennbarkeit einer Klausel in einen sittenwidrigen und in einen wirksamen Teil hat der Bundesgerichtshof bei der Dauer von Fristen angenommen, aber auch zum Beispiel bei der Höhe einer als Sicherheit dienenden Kaution (BGH NJW 2004, a.a.O.) oder dem Umfang eines Schuldbeitritts (NJW 2001, 815, 817).
Diese Trennbarkeit ist auch hier zu bejahen.
Es kann nämlich das Belastungsverbot in einen wirksamen Teil, nämlich Belastungen, die Verbindlichkeiten absichern, die den verkauften Grundstücken und dem Hotel-Restaurant „...“ nicht zugute kommen, und einen unwirksamen Teil im Hinblick auf Belastungen, die Investitionen in diese Grundstücke und den Betrieb des Hotel-Restaurants absichern sollen, getrennt werden. Nur der erstgenannte Teil ist von der Nichtigkeit gemäß § 139 BGB umfasst. Die Beklagten hätten in Kenntnis der Sittenwidrigkeit des zu weitreichenden Umfangs des Belastungsverbots die inhaltlich reduzierte Klausel zum Vertragsgegenstand gemacht, weil diese geeignet war, ihre Interessen der Sicherung der Rentenzahlungen und der Werthaltigkeit der Grundstücke zu wahren. Die Kläger hätten diese Vereinbarung abgeschlossen, weil ihnen dadurch zusätzlich wirtschaftliche Handlungsfreiheit eröffnet worden wäre.
Auch die Verfallklausel kann in einen unwirksamen und in einen wirksamen Teil getrennt werden. Ein Verfall ist insoweit wirksam, als die von den Beklagten erhaltenen und zurück zu gewährenden Leistungen den Wert der zurück zu übertragenden Grundstücke übersteigen.
Eine solche quantitative Reduktion durch die Anwendung des § 139 BGB steht nicht im Widerspruch zum Schutzgedanken des § 138 BGB. Zwar dürfen sittenwidrige Rechtsgeschäfte für den Gläubiger nicht das Risiko verlieren, mit dem sie durch die gesetzlich angeordnete Nichtigkeitssanktion behaftet sind; das wäre aber der Fall, wenn er im Allgemeinen damit rechnen könnte, schlimmstenfalls durch gerichtliche Festsetzung das zu bekommen, was gerade noch rechtlich vertretbar und damit sittengemäß ist. Hier geht es jedoch nicht um die Schaffung einer neuen Vertragsgestaltung durch den Richter, sondern der sittenwidrige Teil des Belastungsverbots und der Verfallsklausel ist aufgrund der objektiven Umstände und Verhältnisse genau zu bestimmen und kann infolge dessen ohne weiteres ausgesondert werden (vgl. BGH NJW 2001, 815, 817).
c) Die Berufung der Kläger auf die Gesamtnichtigkeit des Vertrags ist im übrigen gemäß § 242 BGB treuwidrig. Die sittenwidrige Regelung des Belastungsverbots und der Verfallklausel diente ausschließlich den Interessen der Beklagten. Es ist allgemein anerkannt, dass der Einwand des Rechtsmissbrauchs es einer Vertragspartei verwehrt, sich unter Berufung auf § 139 BGB ihrer Vertragspflichten insgesamt zu entledigen, wenn lediglich eine einzelne abtrennbare Regelung unwirksam ist, die allein den anderen Vertragspartner begünstigt und dieser unbeschadet des Fortfalls der Regelung am Vertrag festhalten will (BGH NJW 1993, 1587, Juris RN 27 m.w.N.; NJW-RR 1997 684, Juris RN 38). Dem schriftsätzlichen Vortrag der Beklagten ist zu entnehmen, dass sie die sittenwidrigen Regelung in § 4 des Vertrags vom Vertrag trennen und im übrigen den Vertrag heute ohne die ausschließlich für sie günstigen sittenwidrigen Vertragsklauseln fortführen wollen. Dies haben die Beklagten in der mündlichen Verhandlung bestätigt, indem der Beklagte 2 erklärt hat, der Vertrag solle auch ohne die vom Senat als nichtig erkannten, allein den Beklagten günstigen Vertragsteile fortgeführt werden. Dies steht nach Treu und Glauben der Berufung auf die Gesamtnichtigkeit des Vertrags entgegen.
d) Entgegen der in der mündlichen Verhandlung und im Schriftsatz vom 18.9.2007 vertretenen Auffassung der Kläger ist die Berufung auf die Gesamtnichtigkeit des Vertrags nicht wegen der langen Zeit der Vertragsdurchführung nach Treu und Glauben gestattet. Der Senat ist zwar überzeugt, dass die Kläger in den 15 Jahren nach Vertragsschluss alles unternommen haben, um den Vertrag zu erfüllen. Es ist dem Senat jedoch nicht ersichtlich, warum der Umstand, dass die Kläger erst nach 15 Jahren die Rechtsgültigkeit des Vertrags mit den Beklagten insgesamt und in seinen Teilen überprüfen lassen, zu anderen Rechtsfolgen als ausgeführt führen sollte.
4. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 100 Abs. 1, 101 Abs. 1 ZPO, diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.
Der Streitwert errechnet sich aus 3.128,55 EUR x 12 x 3,5 (§§ 48 Abs. 1 GKG, 9 ZPO).