Source: http://www.bfammi.it/condominio.htm
Timestamp: 2014-03-07 07:34:12+00:00
Document Index: 46992053

Matched Legal Cases: ['art. 1129', 'art. 66', 'art. 1117', 'art. 1118', 'art. 1117', 'art. 61', 'art. 66', 'art. 1122', 'art. 1136', 'art. 1119', 'art.1136', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1131', 'art. 1135', 'art.1725', 'art. 700', 'art. 1132', 'art. 1137', 'art.\n1137', 'art. 1120', 'art. 1136', 'art. 1129', 'art. 1107', 'art. 1118', 'art. 1136', 'art. 1107', 'art. 1136', 'art. 2826', 'art.1136', 'art. 1117', 'art. 1136', 'art. 1129', 'art. 1131', 'art. 1135', 'art. 1123', 'art.\n1138', 'art. 72']

Chi deve essere convocato all'assemblea
Chi ha diritto a partecipare all'assemblea
CODICE CIVILE DEL CONDOMINIO DEGLI
Delibera Nulla o Annullabile
ATTUAZIONE DEL CODICE CIVILE E TRANSITORIE
Norme del buon padre di famiglia
Regole fondamentali: Solo 2 proprietari = Nasce automaticamente il Condominio.
Pi� di 8 proprietari = E' obbligatorio l'Amministratore (fino al 18/06/2013 era obbligatorio con pi� di 4 proprietari)
Pi� di 10 proprietari = E' obbligatorio il regolamento di Condominio.
Il Condominio gestisce e regola l'uso della propriet� immobiliare comune frazionata in
base alle tabelle millesimali.
Il Condominio nasce il momento stesso in cui un unico proprietario o ente proprietario
fraziona uno stabile e vende ad un'altro una porzione di questo frazionamento (Es.
appartamento), subentrano quindi delle parti comuni quali scale d'accesso servizi giardini
Il Fabbricato per� deve essere inserito in uno stabile che si sviluppa in altezza,
quindi derogano da questo esempio le villette a schiera che hanno in comune la sola parete
di una stanza mentre hanno ingressi indipendenti e servizi indipendenti (quindi non esiste
frazionamento di beni comuni).
Un esempio � il caso di due proprietari di uno stesso immobile di cui uno muore e
subentrano quattro eredi, se il de cuius aveva gi� provveduto al frazionamento
dell'immobile per la futura vendita, allora si � in presenza di Condominio (gli eredi
vengono ad acquisire una propriet� gi� frazionata), mentre altrimenti si � in regime di
Comunione. [indice]
Il Condominio nasce nel momento in cui la Cooperativa (unico proprietario anche
se formata da pi� soci), inizia a vendere ai vari soci le parti dell'immobile costruito
in cooperativa. Occorre sapere quale sia la forma stabilita dallo statuto per
l'assegnazione ufficiale delle varie parti dell'immobile (Es.semplice raccomandata o atto)
per sapere quando subentra il Condominio.
Comunque sia, dopo l'assegnazione ufficiale, scatta l'istituzione del Condominio.
Il Condominio pu� coesistere con la Cooperativa, ma sono due cose distinte.
L'amm.re pu� essere nominato dall'assemblea del Condominio e non dall'assemblea della
Per convocare la prima assemblea � sufficiente un solo condomino che chiama come
secondo condomino la Cooperativa stessa e quindi iniziare le pratiche condominiali.
Il presidente della cooperativa non pu� arrogarsi il diritto di fare l'amm.re del
condominio della cooperativa in quanto l'amm.re pu� essere nominato solo dall'assemblea
dei condomini come indicato nell'art. 1129 del C.C. e tale articolo � inderogabile.
CODICE CIVILE DEL CONDOMINIO DEGLI EDIFICI (Aggiornato con la Legge 11/12/2012 n. 220 pubblicata in gazzetta ufficiale n. 293 il 17/12/2012 ed entrata in vigore dal 18/06/2013)
Di seguito sono riportati gli articoli del codice civile
che regolano il condominio, occorre precisare che quelli indicati in grassetto-corsivo
"blu" sono inderogabili,
pertanto, ogni patto, anche scritto che contrasta con questi articoli deve ritenersi
nullo. Viceversa, gli altri articoli (in grassetto "nero"
sono derogabili, pertanto, eventuali modifiche espresse sui regolamenti
contrattuali o assembleari sono da ritenere valide.[indice]
Gli articoli della vecchia normativa sono nella parte sinistra della tabella sottostante mentre sulla parte destra sono riportati i nuovi articoli in vigore a partire dal 18/06/2013. Si � preferito indicare sia gli articoli non pi� validi che quelli nuovi per evidenziare le modifiche apportate dal legislatore e valutarne l'effettiva o meno efficacia del provvedimento adottato.
Dobbiamo comunque dire che questa nuova normativa, che doveva risolvere i numerosi contenziosi, ci ha altamente deluso. Anche se la modifica di alcuni articoli ha aggiunto tipologie di interventi prima non previsti, occorre anche dire che sembra redatta da chi di problematiche condominiali ne sa poco. A nostro avviso la situazione dei contenziosi non migliorer�, anzi, peggiorer� grazie anche ad errori grossolani fatti in alcuni articoli come ad esempio:
L'articolo 67 primo comma delle disposizioni d'attuazione che stabilisce delle quote millesimali per i deleganti a causa delle quali alcuni condomini non potranno farsi delegare da nessuno se posseggono propriet� con pi� di un quinto del totale.
Non aver modificato l'articolo 71 che non � pi� applicabile.
Non aver corretto l'articolo 155 secondo comma che fa riferimento ad un comma errato del 1138. Aver previsto un nuovo articolo 1117-bis quando gi� il 61 e 62 delle disposizioni d'attuazione prevedono le stesse cose
L'articolo 1117-ter che prevede modalit� di convocazione in contrasto con l'art. 66 delle disposizioni che � inderogabile ed il 1136 per la costituzione dell'assemblea, � inoltre in contrasto con l'articolo 1122-bis terzo comma.
Buon lavoro colleghi amministratori !
CODICE CIVILE DEL CONDOMINIO DEGLI EDIFICI
(dal 18/06/2013)
Ambito di applicabilit�
Art. 1117-ter (dal 18/06/2013)
Opere sulle parti dell'edificio di propriet� comune
Manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori
Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei
Perimetro totale o parziale dell'edificio
Costituzione dell'assemblea e validit� delle deliberazioni
Rinvio alle norme della comunione
Normativa valida prima del 18/06/2013
Normativa valida a partire dal 18/06/2013
SUPERATO dalla nuova normativa
1� comma: Sono oggetto di propriet� comune dei proprietari dei diversi piani o
porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: 1� il suolo su cui sorge l'edificio,le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i cortili e in genere le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2� i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3� le opere le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di propriet� esclusiva dei singoli condomini.
Art. 1117 Parti comuni dell'edificio.1� comma: Sono oggetto di propriet� comune dei proprietari delle singole unit� immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1� tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio,le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i
lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2� le aree destinate a parcheggio nonch� i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la
lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso
3� le opere le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di propriet� individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Questo articolo rientra nella casistica di quelli derogabili, quindi il
Regolamento Contrattuale pu� derogare da questo articolo.
E' bene inoltre ricordare che per quanto riguarda l'uso di parti comuni richiamate sugli atti d'acquisto il primo atto � quello che conta, pertanto atti successivi al primo che modificano l'uso di una parte comune gi� stabilita da un precedente atto non sono validi.
Spesso capita che i proprietari di negozi o magazzini in genere
contestano addebiti di spese per mantenimento di cose comuni che loro non
adoperano (es. mantenimento di un giardino), in tali casi per� se il R.
Contrattuale non prevede deroghe, va applicato l'art. 1117 in quanto il giardino
essendo di propriet� di tutti i condomini (compresi i proprietari dei negozi)
non ci si pu� sottrarre dal pagamento per quanto disposto dall'art. 1118 2�
comma.[indice]
NON PREVISTO dalla vecchia normativa
Art. 1117 bis. Ambito di applicabilit�.1� comma: Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui pi� unit� immobiliari o pi� edifici ovvero pi� condomini di unit� immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117. [indice]
(Nota: Questa norma era gi� disciplinata dagli art. 61 e 62 delle attuazioni, non si capisce quindi perch� il legislatore l'abbia voluta inserire)
Art. 1117 ter. Modificazioni delle destinazioni d'uso.1� comma: Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, pu� modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.
2� comma: La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
3� comma: La convocazione dell'assemblea, a pena di nullit�, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.
4� comma: La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
5� comma: Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilit� o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico.
(Nota: Questo articolo creer� non pochi problemi per incompatibilit� con altri articoli inderogabili quali l'art. 66 delle Disposizioni di Attuazione che prevede diverse modalit� per la convocazione e l'Art. 1136 del C.C. per quanto riguarda la costituzione dell'assemblea. Risulta inoltre in contrasto con il nuovo art. 1122 bis terzo comma.) [indice]
Art. 1117 quater. Tutela delle destinazioni d'uso.1� comma: In caso di attivit� che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attivit� con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'art. 1136.
1� comma: Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo
precedente � proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se
il titolo non dispone altrimenti.
2� comma: Il condomino non pu�, rinunciando al diritto
sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.
Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni.1� comma: Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, � proporzionale al valore dell'unit� immobiliare che gli appartiene.
2� comma: Il condomino non pu� rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
3� comma: Il condomino non pu� sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unit� immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
4� comma: Il condomino pu� rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Il secondo comma di questo articolo � inderogabile. [indice]
Art. 1119 Indivisibilit�.
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a
divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere pi� incomodo l'uso della
cosa a ciascun condomino.
cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
Un esempio a questo articolo potrebbe essere una delibera assembleare che decide
la suddivisione di un locale lavatoio non pi� utilizzato, in tante piccole cantine, di
numero pari al numero dei condomini e di grandezza proporzionale secondo le tabelle
millesimali di propriet� dei singoli condomini. Altro esempio � l'installazione di un ascensore su una tromba delle scale da
parte di solo alcuni condomini consenzienti, i dissenzienti non si possono appellare
all'art. 1119 perche la divisibilit� della tromba delle scale non rende incomoda la
tromba agli altri in quanto non utilizzata da nessuno.
Altro esempio ancora � quello di un condomino che proprietario di un
chiude con un cancello l'accesso al pianerottolo delle scale perch� serve da accesso solo
al proprio appartamento.Questo non rende pi� incomodo l'accesso degli altri condomini perch� tale
pianerottolo non veniva mai usato da questi.[indice]
1� comma: I Condomini, con la maggioranza indicata dal
quinto comma dell'art.1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento
o all'uso pi� comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
2�comma: Sono vietate le innovazioni che possono
recare pregiudizio alla stabilit� o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il
decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso
o al godimento anche di un solo condomino.
Prima del codice civile del 1942 e prima della legislazione sul condominio che
� nata con una legge del 1934, il problema delle innovazioni era trattato in modo
particolare nel vecchio codice del 1865 e voleva dire ogni modifica apportata alla cosa
comune con il consenso di tutti (1000 m/m), mentre oggi con l'avvento della legge del 1934
per innovazione si intende qualsiasi opera nuova che viene introdotta nel condominio dalla
volont� dei condomini.
Il miglioramento di una cosa esistente non � innovazione.
L'opera nuova per�, per essere considerata innovazione, deve alterare in tutto
o in parte la destinazione della cosa comune.
Es: Il giardino condominiale che si vuole trasformare a parcheggio altera in
tutto o in parte la destinazione del giardino.
L'impianto di riscaldamento che viene ad essere soppresso altera il bene comune
perch� non esiste pi�. Mentre la sostituzione della caldaia ogni dieci anni � una
straordinaria perch� il riscaldamento gi� esiste.2�comma: I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrit� degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici (parte soppressa dal D.L. n.145 del 23 dicembre 2013) e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unit� immobiliari o dell'edificio, nonch� per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.3�comma: L'amministratore � tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalit� di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
4�comma: Sono vietate le innovazioni che possono
o al godimento anche di un solo condomino.[indice] RIMANE INVARIATO
Art. 1121 Innovazioni gravose o voluttuarie. 1� comma: Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia
carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni dell'edificio, e consista in
opere , impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non
Anche se l'innovazione � permessa, non deve per� essere gravosa o a carattere
voluttuario ed in tal caso un singolo condomino o pi� condomini possono dissentire e non
partecipare alle spese. Es: In un condominio senza ascensore si decide di mettere
l'ascensore e due condomini dissentono, quindi la maggioranza procede alla costruzione e i
due non partecipano.
Gravosa � la spesa che � talmente alta da non valere la pena di essere fatta
per il valore irrisorio dell'intero edificio in rapporto alla spesa stessa.
Voluttuaria � ad esempio il voler cambiare il corrimano di legno in un'altro di
marmo perch� anche se pi� costoso � pi� bello.
2� comma: Se l'utilizzazione separata non � possibile, l'innovazione non �
consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l' ha deliberata o accettata intenda
sopportarne integralmente la spesa.
3� comma: Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o
aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi
dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
Facciamo l'esempio di un condominio di dieci condomini nel quale sette decidono
di installare un ascensore e gli altri tre no.
In qualsiasi momento uno dei condomini che si � precedentemente estraniato
all'innovazione pu� richiederne l'utilizzo contribuendo alle spese al costo a suo tempo
sopportato dai condomini comprensivo degli interessi al momento maturati (5% fino a
dicembre 92 e 10% dopo tale data) e detratto il valore stabilito da un consulente per il
depauperamento avvenuto negli anni.
Per costo sostenuto non si intende quello che si sarebbe dovuto spendere al
momento ma quello realmente speso a suo tempo.
L'importo cos� calcolato andr� dall'Amm.re ripartito tra i condomini che
avevano a suo tempo contribuito Questa innovazione riguardando solo sette su dieci condomini � una COMUNIONE
all'interno del condominio e va considerata come tale per la convocazione delle assemblee,
si dovr� cio� convocare separatamente i condomini proprietari dell'ascensore e seguire
le maggioranze richiamate dalla comunione.
La porta da aprire per l'ascensore nel pianerottolo va addebitata al solo
condomino che richiede di entrare nella comunione.
Per quanto riguarda il decoro architettonico il fatto di stabilire che si sia
violato spetta al solo giudice o ad un perito da lui nominato.
Le inferriate mobili o fisse alle finestre come pure i doppi vetri tramite
infissi in alluminio inseriti nel vano finestra all'esterno erano fino a poco tempo fa
considerate violazioni al decoro architettonico ora per� la giurisprudenza le prevede
essendo cambiati i tempi (maggiori furti di appartamento).
Cancello automatico era prima considerato innovazione voluttuaria mentre ora
viene considerato come un ammodernamento e miglioria anche sulla sicurezza della cosa
comune, stessa cosa per il cancello alla fine della rampa di accesso ai box.
Questo per� rientra nei casi di possibilit� di utilizzazione separata sul
fatto che un condomino potrebbe rifiutarsi di volere il telecomando e volere la sola
chiave, in questo caso non paga il telecomando.
Il condomino che volesse istallare l'ascensore ma non ha la maggioranza perch�
l'assemblea ritiene che leda il decoro architettonico deve impugnare la delibera, davanti
al magistrato produrr� una perizia e chieder� che il tribunale nomini un perito che
dovr� accertare che non altera la statica, il decoro architettonico e che non sottragga
un bene comune agli altri condomini, il tribunale accerter� che ci siano tutti questi
requisiti nel qual caso annulla la delibera ed il condomino potr� mettere l'ascensore.
Poniamo il caso che si voglia mettere l'ascensore nella tromba delle scale,
oppure all'esterno perch� nella tromba non vi sia spazio e all'esterno ci sia un giardino
condominiale dove tale opera occuperebbe una zona irrisoria e comunque il condomino
avrebbe una quota su quel giardino.
In questo caso si presenta il problema di dire, ma la sottrazione della tromba
delle scale per una sua parte o la sottrazione dello stesso spazio sul giardino
condominiale o sul cortile, ha la capacit� di sottrarre in parte o in tutto il bene agli
altri condomini ? La giurisprudenza � tutta unanime e dice di no.
L'unica cosa che deroga � il caso che tale istallazione oscuri alcune finestre
che si trovano in prossimit� dell'ascensore, allora lederebbero l'utilizzazione del bene
(in questo caso la finestra) al singolo, oppure tolgano del tutto l'utilizzo del bene nel
caso del giardino se quest'opera lo occupasse tutto allora sarebbe vietata.[indice]
Art. 1122 Opere sulle parti dell'edificio di propriet� comune.
1� comma: Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua propriet�,
non pu� eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.
1� comma: Nell'unit� immobiliare di sua propriet� ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in propriet� esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non pu� eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilit�, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
1� comma: In ogni caso � data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.
Cosa pu� fare l'amm.re nel caso venga informato da un condomino che un'altro
condomino all'interno del proprio appartamento sta facendo lavori del tipo di quelli
riportati; per primo deve chiedere di visionare le opere in corso per costatare
eventuale danno e nel caso di dissenso da parte del proprietario pu� e deve chiedere
l'intervento del Comune in forza dell'articolo 1122 che a sua volta pu� intervenire
tramite l'autorit� giudiziaria per la sospensione dei lavori stessi. [indice]
NON PREVISTO dalla vecchia normativa Art. 1122 bis Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili.1� comma: Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unit� immobiliari di propriet� individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.
2� comma: E' consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unit� del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di propriet� individuale dell'interessato.
3� comma: Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne d� comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalit� di esecuzione degli interventi. L'assemblea pu� prescrivere con la maggioranza di cui al quinto comma dell'art. 1136, adeguate modalit� alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilit�, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, pu� altres� subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per danni eventuali.
(Nota: questo comma � in contrasto con quanto stabilito sul nuovo articolo "1117 ter che per le modificazioni delle parti comuni prevede i 4/5 dei partecipanti e dei millesimi."
4� comma: L'accesso alle unit� immobiliari di propriet� individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unit� abitative. [indice]
Art. 1122 ter Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni 1� comma: Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136. [indice]
(Nota: E' bene far approvare dall'assemblea l'esatta posizione delle telecamere perch� queste devono controllare le sole parti comuni e non quelle private.)
1� comma: Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle
parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le
innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura
proporzionale al valore della propriet� di ciascuno, salvo diversa convenzione.
2� comma: Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura
diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno pu� farne.
3� comma: Qualora un edificio abbia pi� scale, cortili, lastrici solari,
opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative
alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae
l'utilit�. [indice]
Art. 1124 Manutenzione e
ricostruzione delle scale.
1� comma: Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi
piani a cui servono. La spesa relativa � ripartita tra essi, per met� in ragione del
valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra met� in misura proporzionale
all'altezza di ciascun piano dal suolo.
2� comma: Al fine del concorso nella met� della spesa, che � ripartita in
ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o
camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di propriet� comune. [indice]
ricostruzione delle scale e degli ascensori.
1� comma: Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unit� immobiliari a cui servono. La spesa relativa � ripartita tra essi, per met� in ragione del valore delle singole unit� immobiliari e per l'altra met� esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
2� comma: Al fine del concorso nella met� della spesa, che � ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti le soffitte o camere a letto e i lastrici solari, qualora non siano di propriet� comune.
Art. 1125 - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti,delle
volte e dei solai.
1� comma: Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle
volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno
all'altro sovrapposti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura
del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la
decorazione del soffitto.[indice]
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non � comune a tutti i
condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo
nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a
carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare
Su questo articolo la cassazione ha espresso numerosi pareri anche discordi gli
uni dagli altri, � da tenere comunque presente che questo rientra tra gli articoli
derogabili, quindi un Regolamento di Condominio pu� disciplinare il riparto.
Se il Regolamento di Condominio non dice chi � il proprietario del lastrico, questo
appartiene a tutti in proporzione alla tabella di propriet�.
Secondo il parere della maggioranza degli esperti del settore, ai 2/3 debbono
partecipare tutti i condomini, anche quelli che non si trovano direttamente al di sotto
del lastrico, mentre altri (vedi ad es. la Balzani) asseriscono il contrario.[indice]
1� comma: Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio pu� elevare nuovi
piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facolt�
spetta a chi � proprietario esclusivo del lastrico solare.
2� comma: La sopraelevazione non � ammessa se le condizioni statiche
dell'edificio non la consentono.
3� comma: I condomini possono altres� opporsi alla sopraelevazione, se questa
pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o
la luce dei piani sottostanti.
4� comma: Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini
un'indennit� pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso
per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della
quota a lui spettante. Egli � inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui
tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
Questo articolo permette e regola la legge per la sopraelevazione del lastrico
solare a cura del proprietario, per tale motivo molti costruttori si riservano tale
propriet� allo scopo di evitare eventuali elevazioni da parte del proprietario
dell'ultimo piano.
Per "valore dell'area da occuparsi per la nuova fabbrica" riportato
nel 4� comma deve intendersi il valore del solo terreno pari all'area della nuova
Se il R. Contrattuale non dispone obblighi particolari e nessuno in particolare
risulta proprietario del lastrico solare, il proprietario dell'ultimo piano pu�
sopraelevare rispettando quanto esposto da questo articolo.[indice]
1� comma: Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i
tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini pu� richiedere la vendita all'asta del
suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento come al primo comma, oggetto della vendita sono
palesemente le parti comuni; giacch� quelle parti o i relitti che possono essere
attribuiti senz'alcun dubbio quale propriet� esclusiva, non possono essere considerati.
La ripartizione del ricavato va fatta secondo le quote di propriet� di tutti i
2� comma: Nel caso di perimento di una parte minore l'assemblea dei condomini
delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno � tenuto a
Tale deliberazione � valida solo se rispetta il primo ed il secondo comma
dell'art. 1136 sulle maggioranze indispensabili.
Se tale maggioranza non si ottiene, viene meno la possibilit� di obbligare
tutti i condomini all'onere della ricostruzione; � escluso altres� che il magistrato
possa in tal caso dare l'ordine della ricostruzione.
3� comma: L'indennit� corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti
comuni � destinata alla ricostruzione di queste.
4� comma: Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione
dell'edificio � tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di
sua esclusiva propriet�, secondo la stima che ne sar� fatta, salvo che non preferisca
cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini. [indice]
Art. 1129 Nomina e revoca
1� comma: Quando i condomini sono pi� di quattro,
l'assemblea nomina un amm.re. Se l'assemblea non provvede, la nomina � fatta
dall'autorit� giudiziaria, su ricorso di uno o pi� condomini.
2� comma: L'amm.re dura in carica un anno e pu�
essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
3� comma: Pu� altres� essere revocato
dall'autorit� giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto
dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione,
ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarit�.
4� comma: La nomina e la cessazione per qualunque
causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro. Art. 1129 Nomina, revoca ed obblighi
1� comma: Quando i condomini sono pi� di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore � fatta dall'autorit� giudiziaria su ricorso di uno o pi� condomini o dall'amministratore dimissionario.
La richiesta all'autorit� giudiziaria richiamata vuole dire: fare un'istanza in
carta bollata (richiamando l'articolo citato ed i motivi) indirizzata al Presidente del
Tribunale della citt� competente.
Il condomino che provvede all'istanza � poi comunque obbligato a fornire le
prove del motivo per cui ha richiesto l'intervento giudiziario (Es. per assenteismo
dell'assemblea etc...ma lo dovr� dimostrare).
2� comma: Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di societ�, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonch� i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, pu� prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
3� comma: L'assemblea pu� subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilit� civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.
4� comma: L'amministratore � tenuto altres� ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da polizza di assicurazione per la responsabilit� civile professionale generale per l'intera attivit� da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.
(Nota: Innumerevoli dubbi sorgono con questo comma per l'adeguamento della polizza sull'importo dei lavori straordinari che possono benissimo riguardare somme ingenti se riguardano lavori di risanamento dell'intero fabbricato e che comporterebbero per l'amministratore un onere assolutamente insostenibile tenendo presente che banche e assicurazioni per emettere fideiussioni pretendono un patrimonio personale almeno pari al valore della stessa fideiussione e non sarebbe neppure sufficiente quindi un adeguamento della parcella professionale)
5� comma: Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, � affissa l'indicazione delle generalit�, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.
6� comma: In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, � affissa l'indicazione delle generalit� e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.
7� comma: L'amministratore � obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonch� quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, pu� chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
8� comma: Alla cessazione dell'incarico l'amministratore � tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attivit� urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Con questo comma il legislatore ha messo fine alla richiesta della "parcella aggiuntiva" che numerosi amministratori, poco professionali, richiedevano per il solo "passaggio consegne". La parcella dovuta � solo quella relativa al periodo in cui l'amministratore uscente ha lavorato per conto del condominio prima del passaggio consegne.
9� comma: Salvo che sia espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore � tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile � compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.
10� comma: L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
Siamo del parere che sarebbe buona norma inserire comunque all'ordine del giorno delle assemblee annuali la nomina/conferma dell'amministratore perch� non farlo sarebbe in contrasto con quanto stabilito dall'art. 1135 1� comma (norma comunque derogabile).
Allo scadere dell'anno in cui � stato in carica l'amm.re, questi non si intende
senz'altro esautorato; ma seguita nelle sue funzioni e nella sua responsabilit� fino a
che non sia stato regolarmente sostituito.
Il condomino, nominato amm.re dell'edificio comune da tutti gli altri
comproprietari, non decade di diritto dall'incarico alla scadenza del termine, ma con la
nomina del suo successore, e, quindi, sino a tal momento, pu� rappresentare in giudizio
tutti i condomini. (Cass. 2-7-1933).
L'amm.re revocato anzitempo dall'incarico senza giusta causa, ha diritto (nel
caso sia un professionista che presti la sua opera a scopo di remunerazione)
all'indennit� di quanto anzitempo pattuito e ci� in applicazione dell'art.1725 del C.C.
per la revoca del mandato oneroso.
11� comma: La revoca dell'amministratore pu� essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalit� previste dal regolamento di condominio.(vedi nota (1) Pu� altres� essere disposta dall'autorit� giudiziaria, su incarico di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarit�. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarit� fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino pu� rivolgersi all'autorit� giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta pu� rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
Nota (1): Questo articolo � inderogabile, quindi un regolamento di condominio che dicesse il contrario porterebbe ad inevitabili contenziosi.
12� comma: Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarit�:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonch� di deliberazioni dell'assemblea;
Nota: questi argomenti erano gi� previsti negli articoli 1130, 1131 e 1137 quindi ci sembra del tutto superfluo averli nuovamente richiamati e saranno anch'essi oggetto di contestazioni
4) la gestione secondo modalit� che possono generare possibilit� di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalit� eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
Nota: questa norma ci risulta inapplicabile in quanto l'amministratore non ha facolt� di togliere ipoteche.
13� comma: In caso di revoca da parte dell'autorit� giudiziaria, l'assemblea non pu� nominare nuovamente l'amministratore revocato.
14� comma: L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullit� della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attivit� svolta.
15� comma: Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.
16� comma: Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle provincie o dei comuni, nonch� a quelli realizzati da enti pubblici non economici o societ� private senza scopo di lucro con finalit� sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica. [indice]
1� comma: L'amministratore deve: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza
del regolamento di condominio; 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i
condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione
ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni
2� comma: Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua
1� comma: L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130 bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
Nota: Aver qui inserito di convocare l'assemblea annualmente per l'approvazione del rendiconto � una ripetizione di quanto poi stabilito al seguente punto 10)
Nota: Su questo punto 3) sarebbe stato bene aggiungere anche le spese straordinarie
Questo da la possibilit� all'Amm.re, senza dover necessariamente convocare
un'assemblea, agire contro quei condomini che si sono appropriati ingiustamente di un bene
comune: Es.
Un condomino che allarga la sua cantina a scapito della parte di accesso comune
etc.., le azioni d'urgenza che l'Amm.re a tutela delle parti comuni pu� svolgere sono:
"POSSESSORIA", "DANNO TEMUTO", "NUOVA OPERA" (vedi Azioni
Giudiziarie nel Condominio di A. Barbieri).
Tutte queste quattro attivit� richiamate nell'articolo 1130 si ribadisce che
sono attivit� che non richiedono convocazione preventiva dell'assemblea, se poi l'Amm.re
vuole in seguito convocarla per rendere noto lo stato delle cause nulla lo vieta, ma non
� obbligatorio.
Mentre per tutti gli altri casi che non sono previsti dal 1130 l'Amm.re per
agire deve essere autorizzato dall'assemblea.
Secondo il parere di alcuni esperti comunque, a questo quarto punto, va escluso
il caso di accertamento di difetti di costruzione, in questo caso l'azione contro il
costruttore non pu� essere intrapresa dall'Amm.re perch�, anche se trattasi di vizi
della cosa comune, questi per� fanno parte dell'atto di compravendita tra il costruttore
ed il singolo e spetta quindi al singolo condomino agire contro il costruttore.
L'Amm.re per il rispetto di quanto sopra detto pu� chiedere di entrare
nell'appartamento del condomino per verificare il rispetto delle regole richiamate (vedasi
anche l'aumento delle superfici radianti) e se il condomino si rifiuta, pu� far ricorso
al pretore per l'ex art. 700 del codice di procedura civile e farsi imporre cos�
l'entrata nell'appartamento; in questo caso il giudice dispone un'ufficiale giudiziario
che insieme all'Amm.re potr� entrare nell'appartamento per le verifiche necessarie, se il
condomino si rifiuta ancora, tramite il commissariato di zona pu� essere anche richiesto
l'intervento delle forze dell'ordine.
Se l'assemblea non disciplina l'uso delle cose comuni, questo pu� essere fatto
dall'amministratore in funzione di questo articolo: Es orario d'uso del giardino
condominiale allo scopo di evitare schiamazzi e fastidi ai condomini, l'orario di chiusura
del portone etc..
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalit� dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unit� immobiliare, nonch� ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza "delle parti comuni dell'edificio" (parte tra virgolette sottolineata aggiunta dal D.L. n.145 del 23 dicembre 2013) . Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilit�. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altres� annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonch� le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro � allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonch� gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilit� sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro pu� tenersi anche con modalit� informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico/amministrativo dell'edificio e del condominio;
Note:Sarebbe stato sufficiente mettere la postilla dei 180 giorni al punto 1) senza inserire questo punto. Inoltre ci sembrano eccessivi i 180 giorni per rendere conto della propria gestione.
Essendo l'articolo derogabile, se il regolamento di condominio richiede il conto della gestione in tempi pi� brevi fa fede il regolamento perch� contrattuale. [indice]
NON PREVISTO dalla vecchia normativa Art. 1130 bis Rendiconto condominiale.1� comma: Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilit�, di un riepilogo finanziario, nonch� di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale pu�, in qualsiasi momento o per pi� annualit� specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilit� del condominio. La deliberazione � assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa � ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di propriet�. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unit� immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa gestione.
Nota: La conservazione dei documenti giustificativi per 10 anni non � da considerare retroattiva ma a partire dal 18/06/2013 data di entrata in vigore della nuova normativa.
2� comma: L'assemblea pu� anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unit� immobiliari, il consiglio ha funzioni consultive e di controllo. [indice]
1� comma: Nei limiti delle attribuzioni stabilite
dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio
o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e pu� agire in
giudizio sia contro i condomini sia contro terzi.
2� comma: Pu� essere convenuto in giudizio per
qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i
provvedimenti dell'autorit� amministrativa che si riferiscono allo stesso soggetto.
3� comma: Qualora la citazione o il provvedimento
abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi � tenuto a
darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
4� comma: L'amministratore che non adempie a
quest'obbligo pu� essere revocato ed � tenuto al risarcimento dei danni.
dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio
Il R. contrattuale non pu� in nessun caso derogare dalle disposizioni di questo
Per maggiori poteri, si intende ad esempio quando viene dato mandato
all'amministratore (in sede assembleare) di eseguire opere o fare cose particolari quali
anche cause giudiziarie senza necessariamente riconvocare l'assemblea.
Se il condominio riceve una citazione, � buona norma per l'amministratore di
citarsi in giudizio e questo perch� tale sistema evita che il pretore possa procedere
contro il condominio perch� dichiarato assente in contumacia per il fatto che nessuno
gli ha risposto (e nel qual caso ne sarebbe il responsabile).
"L'amm.re del condominio � legittimato ad agire in giudizio nei confronti
dei condomini inadempienti alle obbligazioni di spese regolarmente deliberate
dall'assemblea nell'interesse comune" (Cass. 16-1971 n.1836).[indice]
1� comma: Qualora l'assemblea dei condomini abbia
deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente,
con atto notificato all'amministratore, pu� separare la propria responsabilit� in ordine
alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato
La norma al primo comma � applicata allorch� si tratti di liti fuori
dell'ambito delle attribuzioni dell'amministratore; perch� nel caso opposto anche il condomino
dissenziente resta vincolato all'azione di questo salvo il suo diritto di agire contro
l'amministratore per le responsabilit� che avesse assunte promuovendo la lite in violazione dei
doveri della normale diligenza.
Per atto notificato all'amministratore si intende un qualcosa notificato tramite
un'ufficiale giudiziario, quindi non una semplice raccomandata (anche se alcuni magistrati
hanno per� accettato anche la notifica tramite raccomandata pervenuta entro trenta
giorni), ma una carta bollata in duplice copia "ATTO STRAGIUDIZIALE" (che ha
luogo fuori del giudizio e non fa parte degli atti giudiziari) che richiami l'articolo
sopra indicato, le generalit� del dissenziente e le sue motivazioni, autenticata da
un'ufficiale giudiziario al quale, previo pagamento delle tasse dovute (circa 15.000 lire),
si chieder� di notificare l'atto all'amm.re nei termini dovuti.
Non � valido il dissenso espresso sul verbale d'assemblea se non seguito da
notifica altrimenti il codice civile avrebbe parlato di comunicazione e non di atto da
notificare...
Il condomino presente in assemblea pu� esprimere il suo dissenso sul verbale,
ma deve fare attenzione perch� deve fare due dichiarazioni di dissenso;
1- Si deve opporre alla delibera assembleare, e questo perch� se non si oppone
non si pu� poi dissociare.
2- Si deve espressamente dissociare dalla lite, in base all'art. 1132 e questo
comporta che non gli potranno essere addebitate le spese che si verranno a sostenere per
la causa che andranno quindi ripartite fra tutti gli altri condomini.
Es: Alcuni condomini decidono che il gasolio fornito da una ditta era di
scadente qualit� ed ha comportato il guasto dell'impianto di riscaldamento, a maggioranza
decidono quindi di non pagare la ditta fornitrice.
La ditta fa il decreto ingiuntivo, i condomini si riuniscono e decidono di fare
l'opposizione al decreto ingiuntivo perch� vogliono a loro volta chiedere il risarcimento
dell'impianto rovinato a causa del gasolio scadente.
Un condomino per� dissente perch� ritiene non giusto il giudizio e si dissocia
quindi nei modi sopra descritti.
Si fa la causa e il condominio viene condannato a pagare alla ditta il gasolio
scaricato pi� gli interessi legali e pi� le spese legali, il condomino che si era
dissociato dovr� quindi pagare anche lui il gasolio a suo tempo scaricato ma non pagher�
invece i maggiori costi e le spese legali.
Se invece il condominio vince dovr� partecipare alle spese che gli altri
condomini hanno sostenuto per ottenere il beneficio.
2� comma: Il condomino dissenziente ha diritto di
rivalsa per ci� che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Il condomino dissenziente deve inizialmente contribuire a tutte le spese
processuali poi se il giudizio sar� a lui favorevole potr� richiedere il rimborso al
3� comma: Se l'esito della lite � stato favorevole
al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio � tenuto a
concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte
Questo ultimo comma vuole dire che in caso di condomino dissenziente ma
soccombente, questi � tenuto al contributo delle spese processuali ed avvocatizie anche a
quelle eccedenti quanto stabilito dal giudice per la causa stessa. Es il giudice
stabilisce il tutto in 1000,00 euro mentre l'avvocato del condominio ha voluto 2000,00 euro, il
condomino deve contribuire a quest'ultima cifra (se regolarmente documentata).
In caso di condominio soccombente, anche se l'argomento della disputa riguarda
una tabella di scala anzich� generale, la spesa di giudizio va addebitata a tutti i
proprietari in quanto responsabili in solido di tutte le parti condominiali. [indice]
1� comma: I provvedimenti presi dall'amm.re nell'ambito dei suoi poteri sono
obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore � ammesso ricorso
all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorit� giudiziaria nei casi e nel
termine previsti dall'art. 1137.
Qualora un condomino ritenga che l'amm.re abbia ecceduto nell'uso dei suoi
poteri, egli pu� ricorrere all'assemblea.
Qualora l'assemblea gli desse torto, il condomino pu� ricorrere all'autorit�
giudiziaria (ossia il tribunale), col procedimento di impugnazione disciplinato dall'art.
1137.[indice]
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza
autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che
si tratti di spesa urgente.
Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza
si tratti di spesa urgente.[indice]
Art. 1135 Attribuzioni dell'assemblea dei
1� comma: Oltre a quanto � stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea
dei condomini provvede: 1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione; 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla
relativa ripartizione tra i condomini; 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amm.re e all'impiego del
residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo
2� comma: L'amm.re non pu� ordinare lavori di manutenzione straordinaria,
salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima
dei condomini provvede: 1) alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione; 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla
relativa ripartizione tra i condomini; Questo secondo punto non va frainteso come che possono essere cambiate le
ripartizioni condominiali, ma solo che debbono essere ripartite secondo quanto gi�
stabilito dal R.C. vedi anche Cass. Civ. n. 6578 del 5-1988.
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del
residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria, e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; "se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo pu� essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti"; (parte tra virgolette sottolineata aggiunta dal D.L. n.145 del 23 dicembre 2013) Nota: Non viene precisato se il fondo da istituire per i lavori debba essere riscosso prima della stipula del contratto e dell'inizio dei lavori.
2� comma: L'amministratore non pu� ordinare lavori di manutenzione straordinaria,
Rientrano nella casistica di carattere urgente quegli interventi tipo crollo
di cornicioni, lesioni di pilastri etc.
3� comma: L'assemblea pu� autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonch� di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilit� urbana, la sicurezza e la sostenibilit� ambientale della zona in cui il condominio � ubicato. [indice]
Costituzione dell'assemblea e validit� delle deliberazioni.
1� comma: L'assemblea � regolarmente costituita con
l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero
edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
2� comma: Sono valide le deliberazioni approvate con
un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la met� del
3� comma: Se l'assemblea non pu� deliberare per
mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a
quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la
deliberazione � valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei
partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
4� comma: Le deliberazioni che concernono la nomina
e la revoca dell'amm.re o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle
attribuzioni dell'amm.re medesimo, nonch� le deliberazioni che concernono la
ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entit� devono essere
sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
5� comma: Le deliberazioni che hanno per oggetto le
innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un
numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi
del valore dell'edificio.
6� comma: L'assemblea non pu� deliberare, se
non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
7� comma: Delle deliberazioni dell'assemblea si
redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.
1� comma: L'assemblea in prima convocazione � regolarmente costituita con
edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Es. n.1) Per un condominio di 30 condomini con 1000 millesimi
maggioranza dei condomini = almeno 16 condomini
2/3 del valore = 667 millesimi
Importante: Nel conteggio delle teste, occorre fare molta attenzione in quanto
proprietari di diverse unit� immobiliari possono o no avere diritto a pi� voti (cio� a
contare per pi� di uno).
Es. n.2) App. A Pippo e Paperino sono cointestatari App. B Pippo e Pluto sono
Es. n.3) App. C D E Unico proprietario � Paperoga.
Nell'esempio n.2 Il sig. Pippo presente all'assemblea ha diritto a due voti,
quindi conta per due condomini nel conteggio dei 16 necessari.
Notare che in questo caso se si fanno deleghe occorrono due deleghe.
Nell'esempio n.3 il sig. Paperoga ha diritto ad un solo voto anche avendo tre
unit� immobiliari perch� � il solo proprietario quindi conta per uno nel conteggio dei
16 necessari e � sufficiente una sola delega.
Come si vede dagli esempi riportati, risulta assolutamente indispensabile
conoscere perfettamente chi sono i proprietari delle singole unit� immobiliari al fine di
evitare la nullit� dell'assemblea in caso di errore.
Questo compito di verifica spetta al presidente di assemblea, ma l'amministratore deve a
lui fornire la situazione anzidetta mentre il condomino non pu� esentarsi da non darla.
L'istituzione del Registro di Anagrafe richiamato all'articolo 1130 n. 6 risolve questo problema.
Sempre facendo riferimento all'Es. n.1 sopra descritto per poter deliberare il
condominio anzidetto considerando il caso che siano intervenuti in prima convocazione 22
condomini con un totale di 700 millesimi per deliberare basterebbero:
Maggioranza = 12 condomini
50% del valore = 500 millesimi
3� comma: Se l'assemblea in prima convocazione non pu� deliberare per
mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a
quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione � regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La
deliberazione � valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Sempre con riferimento all'esempio n.1 se fossero intervenuti all'assemblea solo 20 condomini su 30 le deliberazioni sono valide se approvate da :
almeno 11 condomini (maggioranza degli intervenuti)
che rappresentino almeno 1/3 del valore = 333 millesimi
L'assemblea di seconda convocazione, con questi minimi, non pu� deliberare
quanto riportato nel quarto comma (� possibile per� l'approvazione del Preventivo, del
Rendiconto etc.).
La seconda convocazione va fatta il giorno successivo anche se non sono passate
24 ore come alcuni pensano.
e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle
attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la
ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entit� e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonch� 1135, terzo comma, devono essere
sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
liti attive e passive che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore
Riparazioni Straordinarie di notevole entit�
1117-quater = Tutela delle destinazioni d'uso
1120 - 2� comma = Innovazioni
1122-ter = Impianti di videosorveglianza
1135 - 3� comma = Autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare ad iniziative territoriali etc.
5� comma: Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122.bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un
numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi
Per il quinto comma, sempre per riferimento all'esempio n. 1 se fossero intervenuti solo 20 condomini su 30 per le deliberazioni sarebbero
Maggioranza dei condomini = 11 condomini
Almeno 2/3 del valore = 667 millesimi
non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
Il condomino non convocato, che per� avendolo saputo da terzi, si presenta
all'assemblea, fa risultare valida la stessa e non pu� pi� quindi fare appello al sesto
redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.
A conclusione delle modifiche apportate dal legislatore a questo articolo, che ricordiamo � inderogabile, viene spontaneo notare una incongruenza sostanziale sul fatto che non viene fatto il minimo riferimento all'articolo 1117-ter dove per le deliberazioni di quanto previsto in quell'articolato sono necessari i 4/5 delle teste e dei millesimi in deroga quindi a questo stesso articolo che � come detto inderogabile.
Il processo verbale, va redatto durante l'assemblea direttamente sul verbale
allo scopo adibito e questa � una norma da rispettare per evitare future contestazioni.
Sul verbale va riportato inoltre a che ora entrano ed escono dall'assemblea i
condomini allo scopo di sapere quali deliberazioni hanno il quorum dovuto e quali no.
Il condomino che esce dall'assemblea pu� lasciare delega anche solo verbale
(l'uscita va comunque subito annotata sul verbale) ad un'altro condomino presente, se il
delegato vota a favore di una delibera, il delegante non potr� in seguito contestarla
mentre lo potr� fare se il delegato vota contrario.[indice]
Deleghe: le deleghe entrano nel conteggio sia numerico che di valore
millesimale, per questo debbono essere ben specificate nel verbale di assemblea e tenuti
gli originali allegandoli al verbale stesso.
Il C.C. non parla specificatamente sul numero massimo di deleghe ammesse, questo
pu� invece essere riportato sul regolamento contrattuale e dovr� essere rispettato. [indice]
Chi deve essere convocato all'assemblea: 1) Proprietario o societ� proprietaria.
2) Eredi, tramite raccomandata ad ogni erede e se non se ne conosce l'indirizzo,
indirizzando un'unica raccomandata al domicilio del defunto ed intestata agli eredi del
defunto .......
3) Usufruttuario, va convocato nel caso di ordinaria gestione (nomina amministratore,
approvazione rendiconto e preventivo etc..) mentre va convocato anche il proprietario nel
caso di straordinaria gestione.
Buona norma � comunque convocare ambedue, in assemblea per� dovr� votare uno
solo (L'usufruttuario per l'ordinaria ed il proprietario per la straordinaria
amministrazione.). [indice]
Chi ha diritto di partecipare
all'assemblea: 4) L'inquilino: Non spetta all'amministratore convocare l'inquilino ma al proprietario
(quando si parla di gestione del riscaldamento o condizionamento) solo in questo caso
l'inquilino ha diritto al voto al posto del proprietario. Se l'inquilino ha la delega del
proprietario il suo voto � valido per tutte le delibere all'ordine del giorno.
L'inquilino pu� partecipare anche senza la delega del proprietario alle
assemblee che trattano la gestione del riscaldamento o condizionamento, se � presente
anche il proprietario la votazione sulla gestione di queste due categorie spetta
all'inquilino. Se poi si ha anche l'accortezza di far firmare il verbale di assemblea che
approva il preventivo e riparto di queste spese all'inquilino, in questo caso essendo
questa una dichiarazione di riconoscimento di debito (norma generale) sar� possibile fare
in futuro eventuali ingiunzioni di pagamento anche all'inquilino oltre che al
proprietario. [indice]
Nelle varie ed eventuali non si pu� deliberare su nessun argomento in
particolare perch� per deliberare su un argomento questo deve essere ben specificato
sull'ordine del giorno.
Nelle varie ed eventuali possono solo essere trattati argomenti di carattere
informativo che non richiedano votazioni.
Solo in presenza della totalit� dei condomini si potrebbe derogare da questa
regola .[indice]
La raccolta di firme per decidere su un argomento assembleare non � valida
perch� mancante della collegialit� dei condomini. [indice]
Art. 1137 Impugnazione delle deliberazioni
della assemblea.
1� comma: Le deliberazioni prese dall'assemblea a
norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
2� comma: Contro le deliberazioni contrarie alla
legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente pu� fare ricorso
all'autorit� giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento,
salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorit� stessa.
3� comma: Il ricorso deve essere proposto, sotto
pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i
Al di fuori di questa regola c'� chi dice che la delibera � NULLA (la Balzani,
Terzago) e chi dice che � solo ANNULLABILE (altri), la cassazione la considera a volte in un modo ed a volte nell'altro.
legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto pu� adire l'autorit� giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
E' stata in pratica aggiunta la figura dell'astenuto che sul vecchio articolato non c'era. Contro le deliberazioni contrarie alla legge � quindi ammesso ricorso ma questo
2� comma prevede l'ipotesi che si possa deliberare di fare cose contrarie alla legge e che
queste possono essere oggetto di richiesta di pagamento con tanto di eventuale ingiunzione
se nessuno si oppone.
Il fatto stesso che il legislatore abbia qui previsto un tempo per dissentire
vuole dire appunto che le delibere sono ANNULLABILI ma non NULLE per il solo fatto di
essere contrarie alla legge.
Copia del verbale di assemblea va consegnato ai condomini assenti facendosi
firmare per ricevuta ed indicando la data del ricevimento perch� da questa data decorre
il termine di 30 giorni per l'eventuale ricorso.
Superati 30 giorni, per FACTA CONCLUDENZIA la deliberazione risulta valida.
Il condomino inizialmente presente in assemblea che poi si assenta per motivi
personali, pu� chiedere l'annullamento delle delibere votate dopo la sua uscita ma non su
quelle di quando era presente.
Il contrasto tra la giurisprudenza sul nulla ed annullabile risiede sul fatto
che tanti giudici giudicano la deliberazione assembleare come un contratto mentre per il
contratto occorrerebbe l'unanimit�.
Il ricorso va fatto tramite l'autorit� giudiziaria al condominio, e pagando una
leggera quota aggiuntiva si pu� anche chiedere l'urgenza perch� l'ufficiale giudiziario
notifichi quanto prima il ricorso per il rispetto dei termini di consegna di 30 giorni.
3� comma: L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorit� giudiziaria.
4� comma: L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende n� interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione � disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669 - octies, sesto comma, del codice di procedura civile.
Norma del buon padre di famiglia:
Se si nota che effettivamente ci possono essere dei vizi su una decisione presa
in assemblea e soggetta ad un ricorso, buona cosa sarebbe di riconvocare una nuova
assemblea con all'ordine del giorno lo stesso argomento oggetto della disputa per cercare
di risolvere amichevolmente la cosa.
In questo caso se l'assemblea ritorna sulle sue decisioni, alla prima udienza
del giudice si far� presente (con la nuova delibera) il ripensamento dell'assemblea e si
pagheranno cos� le sole spese accumulate al momento con risparmio per tutti. [indice]
NULLO e ANNULLABILE
Il Contratto � formato da: soggetto, oggetto, causa e forma, mancando una di
queste prerogative il contratto � nullo. La nullit� pu� essere fatta valere in qualsiasi momento, anche dopo anni.
La annullabilit� si ha quando uno dei contraenti � stato indotto a concludere il
contratto per errore, dolo, violenza.
La annullabilit� pu� essere richiesta entro un termine massimo di cinque anni.
Se il giudice assimila la delibera assembleare ad un contratto (cosa che spesso
avviene) se questo � annullabile, lo si deve impugnare entro trenta giorni altrimenti se
� nullo c'� sempre tempo.[indice]
Delibere Nulle e Annullabili:
Nulla � quando ad esempio viene derogata una norma inderogabile Es:
Amm.re nominato con 499 m/m
Dire all'Amministratore di assumere il portiere per� senza pagare i contributi, questo
ha una causa illecita contro una norma imperativa !
se si discute un argomento non all'ordine del giorno c'� una violazione
dell'oggetto della delibera e allora diventa nulla e non annullabile.
Annullabile � quando ci sono dei vizi di forma, Es:
L'Amministratore che convoca l'assemblea in 1� convocazione alle ore 10.00 ed in 2�
alle ore 11.00 dello stesso giorno
� annullabile e pu� essere impugnata solo se lo si fa entro il
termine di 30 gg. dal momento che se ne � venuti a conoscenza.
Altra differenza tra delibera nulla ed annullabile � che devono essere tutte e
due impugnate, e vanno tutte e due davanti al giudice quando il giudice pronuncia la
nullit�, la pronuncia con effetto "da allora" quando pronuncia la
la pronuncia con effetto "dal momento della sentenza" per cui se l'Amministratore aveva
fatto delle spese a fronte di una delibera, se questa viene dichiarata nulla ha fatto
male, mentre se viene dichiarata annullabile sono tutte valevoli fino al momento della
sentenza. [indice]
1� comma: Quando in un edificio il numero dei condomini � superiore a dieci,
deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose
comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun
condomino, nonch� le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative
2� comma: Ciascun condomino pu� prendere l'iniziativa per la formazione del
3� comma: Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la
maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro indicato
dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso pu� essere impugnato a norma dell'art. 1107.
4� comma: Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i
diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni,
e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli art. 1118, secondo comma, 1119,
1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 ed allegato al registro indicato al numero 7) dell'articolo 1130. Esso pu� essere impugnato a norma dell'art. 1107.
Per regolamento qui riportato si intende quello di tipo assembleare e non contrattuale.
I tempi per l'impugnazione riportata all'articolo 1107 sono di 30 giorni 4� comma: Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i
1120, 1129, 1131, 1132, 1136, 1137.
4� comma: Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Note: Si riscontrano due problemi con le modifiche apportate a questo articolato:
Il diritto leso di quanti hanno acquistato l'unit� immobiliare sapendo che non era permesso tenere animali. Comunque, se il divieto di tenere animali � richiamato nel Regolamento Contrattuale stilato prima della data di entrata in vigore del presente articolato a nostro avviso gli animali non vanno tenuti.
La mancata variazione dell'articolo 155 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile che rimanda all'ultimo comma del 1138 per l'elenco delle norme inderogabili e che oggi sono invece nel penultimo comma. [indice]
Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunione.
1� comma: Per quanto non � espressamente previsto da questo capo si osservano
le norme sulla comunione in generale.
Nota: Nel caso si applicano le leggi sulla Comunione, queste vanno applicate per
tutto, prendiamo il caso di un Condominio con 10 appartamenti di cui 5 sono di Tizio e 5 di
Caio, Tizio ha 75 millesimi Caio 25 millesimi. l'assemblea pu� deliberare con la doppia maggioranza espressa dall'art. 1136, qui il Condominio si bloccherebbe perch� le decisioni non potrebbero
essere prese che all'unanimit�.
Ci si dovrebbe continuamente rivolgere al magistrato per tutte le discordie.
Il legislatore ha dato la possibilit� con questo articolo dicendo che dove
non � possibile applicare la normativa sul Condominio va applicata quella sulla
In questo caso abbiamo un Condominio composto da due persone con l'applicazione,
per quanto riguarda l'assemblea e le maggioranze, della normativa sulla Comunione.[indice]
1� comma: Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme alla copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati:
1) il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonch� il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle societ� previste dai capi II, III, IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le societ� semplici, anche delle generalit� delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo;
3) il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto o autenticato le firme, o l'autorit� giudiziaria che ha pronunciato la sentenza;
4) la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall'art. 2826, nonch� la quota espressa in millesimi di cui all'articolo 2645 bis, comma 4, nel caso di trascrizioni di contratti preliminari.
2� comma: Se l'acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale menzione non � necessaria se, al momento in cui l'atto si trascrive, la condizione sospensiva si � verificata o la condizione risolutiva � mancata ovvero il termine iniziale � scaduto.
Art. 2659 Nota di Trascrizione1� comma: Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme alla copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati:
1) il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonch� il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle societ� previste dai capi II, III, IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le societ� semplici, anche delle generalit� delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo. Per i condomini devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale;
Nota: In pratica l'unica modifica apportata � evidenziata con la scritta sottolineata e riguarda appunto il caso di condomini.
2� comma: Se l'acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale menzione non � necessaria se, al momento in cui l'atto si trascrive, la condizione sospensiva si � verificata o la condizione risolutiva � mancata ovvero il termine iniziale � scaduto. [indice]
DISPOSIZIONI ATTUAZIONE DEL CODICE CIVILE E TRANSITORIE
1� comma: Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o
porzione di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le
caratteristiche di edifici autonomi, il condominio pu� essere sciolto e i comproprietari
di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Caso tipico � quello di super condomini che possono essere suddivisi in tanti
2� comma: Lo scioglimento � deliberato dall'assemblea con la maggioranza
prescritta dal secondo comma dell'art.1136 del codice, o � disposto dall'autorit�
giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio
della quale si chieda la separazione.
Nota: Le spese per lo scioglimento competono per� a tutti indistintamente. [indice]
1� comma: La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica
anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate
dall'art. 1117 del codice.
2� comma: Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato
delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra
i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la
maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136 del codice stesso.[indice]
1� comma: Per la riscossione dei contributi in base
allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amm.re pu� ottenere decreto
d'ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.
Dopo cinque anni, se non si � fatto il decreto ingiuntivo, la riscossione cade
in prescrizione ed in questo caso pu� essere chiamato l'amm.re al risarcimento. (vedi
Azioni Giudiziarie nel Condominio di A. Barbieri).
2� comma: Chi subentra nei diritti di un condominio
� obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in
corso e a quello precedente.
3� comma: In caso di mora nel pagamento dei
contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amm.re, se il regolamento di
condominio ne contiene l'autorizzazione, pu� sospendere al condomino moroso
l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.
Art. 63.1� comma: Per la riscossione dei contributi in base
allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, pu� ottenere un decreto
d'ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed � tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
2� comma: I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.
Con l'aggiunta di questo comma il legislatore ha imposto che il fornitore dovr� prima agire nei confronti dei soli condomini morosi e solo in seguito contro gli altri.
contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, pu� sospendere al condomino moroso
dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
4� comma: Chi subentra nei diritti di un condomino
� obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in
Quindi l'acquirente di una unit� immobiliare soggetta a decreto ingiuntivo �
chiamato al risarcimento delle quote relative all'anno in corso e a quello precedente.
Se l'Amm.re non pu� dimostrare di aver fatto tutti i passi necessari e nei
tempi dovuti per il recupero delle quote insolute, pu� essere chiamato in solido al
risarcimento se i condomini gli fanno causa.
5� comma: Chi cede diritti su unit� immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi fino al momento in cui � trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Questo comma aggiunto � importante perch� vincola il venditore alla consegna dell'atto di vendita altrimenti � responsabile in solido insieme all'acquirente. [indice]
1� comma: Sulla revoca dell'amm.re, nei casi indicati dal terzo comma
dell'art. 1129 e dall'ultimo comma dell'art. 1131 del codice, il tribunale provvede in
camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amm.re medesimo.
Questo � l'unico caso in cui l'Amm.re pu� agire davanti al giudice senza
l'ausilio di un avvocato.
2� comma: Contro il provvedimento del tribunale pu� essere proposto
reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione. [indice]
Art. 64.1� comma: Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in
camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente.
reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione. [indice]
1� comma: Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei
condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un
condominio pu� richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'articolo 80 del
2� comma: Il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei
condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.
1� comma: L'assemblea, oltre che annualmente in via
ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, pu� essere convocata
in via straordinaria dall'amm.re quando questi lo ritiene necessario o quando ne � fatta
richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere
2� comma: In mancanza dell'amm.re, l'assemblea tanto
ordinaria quanto straordinaria pu� essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
3� comma: L'avviso di convocazione deve essere
comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza.
Art. 66.1� comma: L'assemblea, oltre che annualmente in via
in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne � fatta
2� comma: In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto
3� comma: L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere
comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa , tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare � annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perch� non ritualmente convocati.
Per il calcolo del numero di cinque giorni per la convocazione fa fede la data
di ricevimento della raccomandata. In questi 5 giorni sono compresi i festivi.
Non � necessaria la ricevuta ritorno perch� all'uff. postale si pu� comunque sapere la data di ricevimento delle raccomandate
semplici con un risparmio quindi dei costi.
Se il condomino non accetta la raccomandata R.R. o non la va a ritirare dopo
aver ricevuto l'avviso, non pregiudica la convocazione perch� � sufficiente poter
dimostrare di aver spedito la raccomandata con l'esibizione del cedolino di spedizione nei
termini richiesti. Per data di ricevimento si considera quella in cui il postino ha
immesso l'avviso nella cassetta del condomino e non quella in cui il condomino va a
ritirare la raccomandata.
4� comma: L'assemblea in seconda convocazione non pu� tenersi nel medesimo giorno della prima.
La prima convocazione si deve evitare di farla in orari impossibili (notturni o
quasi) perch� in effetti si rende impossibile l'attuazione dell'assemblea e qualche
magistrato potrebbe ritenerla non valida, buona norma � convocare la prima assemblea in
orario decente presso il proprio studio (per essere certi che se qualcuno viene trova
l'amministratore) e mettendo la postilla "con preghiera di intervenire in seconda
convocazione" che � una postilla lecita non pregiudizievole e la seconda
convocazione in altro luogo.
5� comma: L'amministratore ha facolt� di fissare pi� riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione all'assemblea validamente costituitasi. [indice]
1� comma: Ogni condomino pu� intervenire
all'assemblea anche a mezzo di rappresentante.
2� comma: Qualora un piano o porzione di piano
dell'edificio appartenga in propriet� indivisa a pi� persone, queste hanno diritto a un
solo rappresentante nell'assemblea, che � designato dai comproprietari interessati; in
mancanza provvede per sorteggio il presidente.
3� comma: L'usufruttuario di un piano o porzione di
piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria
amm.ne e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. 4� comma: Nelle deliberazioni che riguardano
innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni
dell'edificio il diritto di voto spetta al proprietario.
Art. 67.1� comma: Ogni condomino pu� intervenire
all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono pi� di venti, il delegato non pu� rappresentare pi� di un quinto dei condomini e del valore millesimale.
Nota: Con la modifica di questo primo comma (che ricordiamo � inderogabile) il legislatore (se cos� si pu� chiamare) ha fatto un papocchio immane generando problemi che ledono il diritto del singolo e che comporteranno innumerevoli sentenze semprech� non venga modificato e spieghiamo perch�:!
Si dice che il condomino pu� intervenire all'assemblea a mezzo di rappresentante. (va bene)
Poi si dice che se i condomini sono pi� di 20 il delegato non pu� rappresentare pi� di 1/5 dei condomini e del valore millesimale (quindi di massimo 200 millesimi). Ipotizziamo un condominio di 30 condomini, un delegato pu� rappresentare massimo 5 condomini che abbiano massimo 200 millesimi.
Questo vuole anche dire che il condomino, le cui propriet� superano i 200 millesimi e che si trova in un condominio di oltre 20 condomini non si pu� far rappresentare da nessuno e viene quindi leso un suo diritto fondamentale (caso tipico ad esempio il costruttore che non ha ancora venduto tutte le unit� immobiliari o condomini che posseggono pi� di un'unit� immobiliare nello stesso condominio).
Contrariamente, se il condominio non supera i 20 condomini, il diritto di delega gli viene concesso e senza limiti al numero di deleghe.
Ma non sarebbe stato pi� semplice dire che non si possono avere pi� di due o tre deleghe a persona ? Cosa che si trova usualmente scritta nei regolamenti di condominio contrattuali ?
2� comma: Qualora un'unit� immobiliare appartenga in propriet� indivisa a pi� persone, queste hanno diritto a un
solo rappresentante nell'assemblea, che � designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.
In questo comma � stata eliminata la figura del "Presidente" che poteva sorteggiare ed assegnare il diritto di voto all'usufruttuario o al nudo proprietario, avendo eliminato la figura dall'articolato si presenteranno certamente problemi.
Note: I comproprietari vanno sempre convocati
entrambe anche se poi ha diritto uno solo di votare.
Per i comproprietari abitanti sullo stesso tetto (marito e moglie) �
sufficiente una sola convocazione ma indirizzata come intestazione ad entrambi.
Tre fratelli comproprietari di uno stesso appartamento ed abitanti in tre zone
diverse vanno convocati tutti e tre con raccomandate differenti.
Va fatta attenzione anche alla patria podest�, fin quando il figlio � minorenne
va convocato il padre, ma poi se il figlio � maggiorenne allora occorre convocare il
3� comma: Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente pi� di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a pi� condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante pu� chiedere che l'autorit� giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorit� giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti gi� nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorit� giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
4� comma: Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.
5� comma: All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
6� comma: L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. 7� comma: Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.
8� comma: Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale. [indice]
1� comma: Per gli effetti indicati dagli art. 1123, 1124, 1126, e
1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di
ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in propriet� esclusiva ai singoli
2� comma: I valori dei piani o di porzioni di piano, ragguagliati
a quelli dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella
allegata al regolamento di condominio.
3�comma: Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto
del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o
di ciascuna porzione di piano. [indice]
1� comma: Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126, e
1136 del codice, il valore proporzionale di
ciascuna unit� immobiliare � espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
2�comma: Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto
del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unit� immobiliare. [indice]
I valori proporzionali dei vari piani o
porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo
1�) quando risulta che sono conseguenza
di un errore;
2�) quando, per mutate condizioni di
una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di
espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, � notevolmente alterato il
rapporto originario tra i alori dei singoli piani o porzioni di piano. [indice]
1� comma: I valori proporzionali delle singole unit� immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimit�. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo
condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza
2) quando, per le mutate condizioni di
una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unit� immobiliari, � alterato per pi� di un quinto il valore proporzionale dell'unit� immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo � sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. 2� comma: Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, pu� essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi � tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo pu� essere revocato ed � tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
3� comma: Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. [indice]
Per le infrazioni al regolamento di condominio pu� essere
stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento. La somma �
devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. [indice]
1� comma: Per le infrazioni al regolamento di condominio pu� essere
stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma �
devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. "L'irrogazione della sanzione � deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice" (parte tra virgolette sottolineata aggiunta dal D.L. n.145 del 23 dicembre 2013) [indice]
1� comma: Il registro indicato dal quarto comma dell'articolo 1129 e dal terzo comma dell'articolo 1138 del codice � tenuto presso l'associazione professionale dei proprietari di fabbricati.
Questa norma non � applicabile perch� l'associazione professionale � stata soppressa dal DL 23 novembre 1944 n.
369. L'articolo poteva essere abrogato o modificato ma il legislatore non se n� accorto. [indice]
NON PREVISTO dalla vecchia normativa Art. 71-bis
1� comma: Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attivit� di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
2� comma: I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
3� comma: Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche societ� di cui al titolo V del libro V del codice, In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la societ� presta i servizi.
4� comma: La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino pu� convocare senza formalit� l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
5� comma: A quanti hanno svolto attivit� di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, � consentito lo svolgimento dell'attivit� di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica.
Nota: A nostro avviso i corsi di formazione dovrebbero essere obbligatori per tutti, anche per chi amministra un solo condominio come previsto nel secondo comma. [indice]
NON PREVISTO dalla vecchia normativa Art. 71-ter1� comma: Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore � tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
Nota: Il nostro studio di amministrazione gi� fornisce da diversi anni ai propri clienti questa possibilit� e lo fa in forma completamente gratuita.
NON PREVISTO dalla vecchia normativa Art. 71-quater1� comma: Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice.
2� comma: La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilit�, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio � situato.
3� comma: Al provvedimento � legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice.
4� comma: Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
5� comma: La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
6� comma: Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessit� per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare.
Nota: Questo articolato riguarda "la mediazione", ma ci si chiede per quale motivo � stato inserito dal momento che la Corte Costituzionale ha dichiarato incostituzionale la mediazione.
1� comma: I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni
dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69. [indice]
1�comma: Le disposizioni concernenti la revisione dei regolamenti
di condominio e la trascrizione di essi si applicano anche ai regolamenti formati prima
del 28 ottobre 1941.
2�comma: Cessano di avere effetto le disposizioni dei regolamenti
di condominio che siano contrarie alle norme richiamate nell'ultimo comma dell'art.
1138 del codice e nell'art. 72 di queste disposizioni. Nota: Come abbiamo fatto presente nella descrizione dell'articolo 1138, questo secondo comma doveva essere modificato e fare riferimento non al secondo comma dell'articolo 1138 ma al penultimo,[indice]
NON PREVISTO dalla vecchia normativa Art. 155-bis
1�comma: L'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all'erticolo 1122 bis, primo comma, del codice, gi� esistenti alla data di entrata in vigore del presente articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all'articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice.
1�comma: I condomini costituiti in forma di societ� cooperativa
possono conservare tale forma di amministrazione.
2�comma: Ai rapporti di condominio negli edifici di cooperative
edilizie le quali godono del contributo dello Stato nel pagamento degli interessi sui
mutui si applicano le disposizioni delle leggi speciali. [indice]
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02/02/2014 19.03