Source: https://www.reone.it/tabelle_categorie_catastali.php
Timestamp: 2019-11-22 20:11:41+00:00
Document Index: 5839847

Matched Legal Cases: ['art. 24', 'art. 1477', 'art. 1453', 'art. 1497', 'art. 1477', 'art. 1477', 'art. 1453', 'art. 1453', 'art. 1477', 'art. 1453']

► TABELLA DELLE CATEGORIE CATASTALI
► IL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ
► DOCUMENTI NECESSARI PER VENDERE CASA
► TIPI DI CONTRATTO DI LOCAZIONE
► VENDERE O COMPRARE CASA CON L’AGENZIA IMMOBILIARE
► L’IMPOSTA DI SUCCESSIONE
superiore all'ordinario.
immobiliare. E' compatibile con l'attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre
Il certificato di agibilitA' (ex abitabilità) nella contrattazione immobiliare
Il legislatore in passato ha fatto riferimento sia al termine "abitabilità" sia al termine "agibilità".
A seguito dell'emanazione del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia, entrato in vigore il 30.6.2003), è stata eliminata tale distinzione, facendosi oggi riferimento esclusivamente al concetto di agibilità in virtù delle norme contenute nel Titolo III, agli artt. 24-26.
Tale certificato dal Comune e ha la funzione di certificare la «sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati» (art. 24, 1° comma).
Si tratta di un documento che non riveste una funzione urbanistica, ovverosia quella di attestare la regolarità urbanistica dell'immobile, ma quella di attestare la capacità del bene immobile di assolvere alla funzione economico-sociale cui lo stesso è destinato, assicurandone al contempo il legittimo godimento e la commerciabilità.
Tralasciando l'iter delle procedure di rilascio del certificato, che qui si danno per note, occorre evidenziare, a seguito dei numerosi arresti di legittimità sull'argomento, cosa accade quanto l'immobile è privo del certificato di agibilità
La tesi della nullità del contratto di compravendita
Il certificato di agibilità viene tradizionalmente ricondotto nell'ambito dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta che l'art. 1477, al 3° co., c.c. impone al venditore di consegnare all'acquirente.
Come noto, si tratta di un obbligo derogabile tramite un diverso accordo fra le parti, con cui, oltre all'esonero del venditore dall'obbligo stesso, potrebbe essere convenuto l'esonero, sempre del venditore, dalla responsabilità conseguente all'eventuale impossibilità di ottenere il certificato. Tale accordo tra le parti non inficia la traslazione della proprietà del bene.
Nel caso in cui, invece, non sia avvenuto un accordo in tal senso, molto si è discusso in dottrina e in giurisprudenza circa le conseguenze derivanti dall'inadempimento dell'obbligo suddetto.
Tale concetto, però, è stato per lo più disatteso, atteso che nessuna norma imperativa contempla un obbligo di preventivo rilascio del certificato, trattandosi di documentazione posta a tutela del singolo compratore, non rispondente ad una funzione urbanistica generale.
Ne consegue che l'atto di compravendita di un bene immobile, nel quale non sia formalmente inserita la dichiarazione di sussistenza della agibilità, è perfettamente valido, poiché nessuna violazione di legge può essere rilevata, dovendosi, peraltro, escludere qualsiasi influsso sulla responsabilità del notaio rogante
Consolidata, dunque, la teoria secondo cui la mancanza del certificato non comporta un vizio strutturale del contratto, ci si deve soffermare sulle conseguenze che la mancanza di tale documento può avere, sul piano sostanziale, in ordine al rapporto contrattuale.
In particolare, occorre esaminare se la mancanza di certificato di agibilità legittimi in ogni caso il ricorso al rimedio della risoluzione del contratto o se sia necessario differenziare la mancanza dell'agibilità in sé e per sé considerata, dalla semplice omessa consegna.
La tesi della compravendita di un aliud pro alio
Affinché la mancanza dell'agibilità di un immobile acquistato possa assumere rilievo quale inadempimento dell'alienante ex art. 1453 c.c. e ss., si richiede che il certificato stesso assurga a caratteristica fondamentale del bene alienato, la cui assenza, in altri termini, sia in grado di incidere pesantemente sull'uso che la parte acquirente si aspetta dal bene compravenduto.
In tale ipotesi, l'orientamento maggioritario riconosce in danno del soggetto inadempiente una responsabilità per alienazione di aliud pro alio, in quanto il bene non può assolvere a quella funzione economico-sociale che gli è propria.
Da evidenziarsi che questa tesi ha alimentato svariati dubbi poiché la distinzione fra aliud pro alio, vizi redibitori e mancanza di qualità essenziali, per quanto chiara sul piano concettuale, non risulta essere di facilissima applicazione.
Nel caso di consegna di un aliud pro alio, l'acquirente sarebbe legittimato ad esperire la generale azione di risoluzione per inadempimento, soggetta solo al termine di prescrizione ordinario decennale e a nessun termine di decadenza, laddove, invece, a fronte di vizi o di mancanza di qualità essenziali, l'acquirente avrebbe a disposizione le cosiddette “azioni edilizie”, da esercitarsi a pena di decadenza entro otto giorni dal momento della scoperta del vizio o della mancanza di qualità e soggette a prescrizione nel termine breve di un anno dalla consegna, ex art. 1497 c.c..
Bisognerà, dunque, distinguere la situazione in cui versa un immobile che possieda i requisiti per ottenere la dichiarazione di agibilità, ma, per qualche ragione, non l'abbia ancora ottenuta, da quella di un immobile che, in concreto, non possieda tali requisiti. Nel primo caso, l'irregolarità non è di fatto sanabile, in quanto l'immobile carente strutturalmente non potrà mai ottenere il certificato di agibilità; nel secondo caso, invece, è evidente come sarebbe ben possibile, anche in un momento successivo alla stipula della compravendita, ottenere l'agibilità dell'immobile che ne abbia concretamente i requisiti per l'ottenimento.
La Corte di Cassazione ha chiarito che l'omessa consegna del certificato di abitabilità non integra l'ipotesi della consegna di aliud pro alio, richiedendosi, a tal fine, l'esistenza di insanabili violazioni della legge urbanistica.
Quando non sia questo il caso (e, quindi, si tratti di mera mancanza documentale del certificato di agibilità), la risoluzione non potrebbe essere senz'altro pronunciata, bensì si dovrebbe verificare l'importanza e la gravità dell'omissione (a questo punto rilevante solo alla luce di quanto previsto nell'art. 1477, co. 3°, c.c.) in concreto, in relazione al godimento, alla commerciabilità del bene e alle specifiche esigenze del compratore.
Anche laddove l'omessa consegna del certificato non sia idonea a fondare la risoluzione del contratto, potrà comunque ravvisarsi un danno risarcibile (il quantum andrà commisurato al deprezzamento che l'immobile ha subito a causa del mancato rilascio della certificazione), potendo un pregiudizio conseguire anche solo per avere ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità.
Viceversa, qualora la mancanza del certificato di abitabilità dell'immobile sia imputabile ad una non rispondenza alle prescrizioni edilizie, il risarcimento dovrà essere parametrato alle spese presuntivamente necessarie per compiere gli adempimenti necessari ad ottenere il certificato stesso.
In conclusione a questa doverosa panoramica, l'obbligo della consegna della certificazione di agibilità sorge al momento della consegna della res, giusta il disposto di cui al comma 3° dell'art. 1477 c.c. in relazione alla vendita definitiva. La medesima norma è applicabile al contratto preliminare con consegna anticipata.
Il requisito dell'agibilità, sia sotto il profilo sostanziale, sia sotto il profilo formale è una circostanza endogena all'autonomia delle parti, le quali possono considerare tale aspetto come una qualità essenziale o meno dell'oggetto del contratto, purché l'immobile non sia abusivo. Per tali ragioni sarebbe consigliabile che le parti regolamentino tali fattispecie. Per converso, l'obbligo di procurare l'ottenimento del certificato incombe sull'alienante, configurandosi il trasferimento di immobile non munito dei requisiti per ottenere l'agibilità come un trasferimento di aliud pro alio, con conseguente esperibilità dell'azione di risoluzione ex art. 1453 c.c. entro il termine di prescrizione decennale.
Le pronunzie della Suprema Corte
In ipotesi di aliud pro alio, Cassazione Civile, sez. II , 21 gennaio 2013, n. 1373ha ritenuto che non può ritenersi configurata la fattispecie di "aliud pro alio", che consente di esperire l'azione di risoluzione di cui all'art. 1453 cod. civ., nel caso di compravendita di un immobile privo dei certificati di abitabilità od agibilità, quando oggetto del contratto siano immobili collocati in uno stabile d'epoca, nello stato di fatto e di diritto come visto e gradito dalla parte acquirente, dovendo all'uopo valutarsi anche l'esiguità del prezzo ed altre circostanze sufficienti a dimostrare la conoscibilità delle caratteristiche funzionali del bene in capo all'acquirente;
In ipotesi di assenza della certificazione, Cassazione Civile, sez. II, 8 gennaio 2013, n. 259, ha statuito che l'assenza del certificato di abitabilità di un appartamento, non escludendone di per sé la conformità alle norme igienico-sanitarie, non impedisce l'utilizzazione in concreto dello stesso come abitazione, potendosi, pertanto, riconoscere al proprietario dell'immobile il risarcimento del danno per la mancata fruizione del bene conseguente al fatto illecito ascrivibile ad un terzo.
Ed ancora, Cassazione Civile, sez. II, 11 ottobre 2013, n. 23157 ha confermato che la consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto. Pertanto, la mancata consegna del certificato di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari.
A differenza dell'orientamento precedente (v. Cass., 26 gennaio 2006, n. 1514; Cass., 27 novembre 2009, n. 25040, secondo il quale il mancato rilascio del predetto certificato incide sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, con conseguente inadempimento da parte del venditore per consegna di aliud pro alio), il recente orientamento dei Giudici di legittimità, non solo ritiene che la mancata consegna del certificato di agibilità al momento della vendita di un immobile, non comporti nullità del contratto (non vi è infatti alcuna norma che proibisca, analogamente a quanto accade per gli immobili abusivi, la circolazione di abitazioni o edifici non agibili, la cui negoziazione è lecita non essendo l'oggetto del contratto né giuridicamente impossibile né illecito, dunque non può parlarsi di “nullità virtuale”), ma anche che la mancanza del certificato di abitabilità, non può dar luogo alla fattispecie di aliud pro alio che consente di esperire l'azione di risoluzione di cui all'art. 1453 cod. civ. , bensì alla richiesta di declaratoria di responsabilità contrattuale in capo al venditore, con conseguente richiesta di risarcimento danni per la ridotta commerciabilità del bene.
In questo senso v. Cass. 14/01/2014 n. 629 ed in senso conforme, ex multis, Cass. 11/10/2013 n. 23157.
Da evidenziarsi, per completezza, che l'obbligo di consegna del documento di agibilità discende solo dal contratto definitivo e non dal preliminare. A tal proposito, la Cassazione con decisione del 14 gennaio 2014, n. 629/2014, oltre a confermare tale nuovo orientamento, ha chiarito che è legittimo da parte del promissario acquirente il recesso dal contratto preliminare, mentre il promittente venditore deve essere condannato a pagare il doppio della caparra ottenuta all'epoca della sottoscrizione del preliminare stesso e che il mancato rilascio del certificato di agibilità non rappresenta un pregiudizio al pieno godimento dell'immobile.
DOCUMENTI NECESSARI PER VENDERE CASA (E ACQUISTARE)
La documentazione di cui sotto è indicata a titolo generale al fine di dare a chiunque fosse interessato una prima idea di quali documenti siano generalmente richiesti quando si vuole acquistare una casa. Per tale ragione si invita sempre la clientela interessata a contattare lo studio di Bergamo (contatti) per ricevere gratuitamente un primo e corretto inquadramento dell’operazione programmata (non solo civile ma anche fiscale): il notaio, sulla base delle informazioni ricevute e visione dell’eventuale documentazione già prodotta (anche per mail), indicherà quale documentazione sia nel concreto necessaria produrre al fine di operare un trasferimento sicuro e garantito. Dall’esame del caso concreto la documentazione richiesta potrà essere anche più ristretta di quanto infra indicato a titolo generale; si pensi ad esempio al titolo di provenienza documento portante di ogni trasferimento immobiliare in quanto certifica chi sia il vero proprietario: per il cliente non sarà necessario produrre tale documento nell’ipotesi di atto stipulato presso lo studio che pertanto ne sarà già in possesso; oppure alla certificazione energetica ed alle sue eccezioni legislative.
•Documento di identità (in alternativa il passaporto o la patente se rilasciata dalla questura); qualora i dati relativi alla residenza non fossero aggiornati comunicare i nuovi; controllare la data di scadenza dei documenti;
•Codice fiscale (o tessera sanitaria);
•Estratto dell’atto di matrimonio in carta semplice ovvero certificato di stato libero (sia della parte venditrice che della parte acquirente);
per le società e/o ditte individuali
• Copia del titolo di provenienza (ovvero atto di acquisto da cui risulta la proprietà del venditore, come vendita, donazione, divisione, decreto giudiziale di trasferimento se acquistato all’asta, ecc.); se l’immobile è pervenuto per successione produrre, oltre al titolo di acquisto del defunto, anche copia della dichiarazione di successione e, su richiesta dello studio, lo stato di famiglia originario del defunto; se la successione è regolata da un testamento, occorre anche copia del verbale di pubblicazione del testamento; se l’immobile è stato costruito dai venditori, deve essere prodotta copia del titolo di provenienza del terreno sul quale si è edificato;
•Menzioni urbanistiche:
– nel caso in cui oggetto della vendita sia anche un terreno (non inserito nella scheda catastale del fabbricato e censito autonomamente al catasto terreni) produrre anche il certificato di destinazione urbanistica, da richiedere in bollo al Comune ove è ubicato il terreno, e da allegare a pena di nullità all’atto di trasferimento. N.B.: non è necessario tale certificato nel caso di terreno pertinenziale al fabbricato da acquistare ed avente una superficie complessiva inferiore a 5.000 mq.;
•Attestato di prestazione energetica;
• Informarsi sullo stato degli impianti e visionare l’eventuale documentazione amministrativa e tecnica degli stessi (compresi se presenti i libretti di manutenzione) al fine di valutare la loro conformità alla normativa in vigore all’epoca in cui gli stessi sono stati realizzati, rifatti o da ultimo adeguati; nel caso di edifici condominiali è probabile che la documentazione sia conservata, su mandato di tutti i condomini, dall’Amministratore di Condominio;
Ogni regione decide per conto proprio
L’Indice di prestazione energetica (Ipe) è un parametro che serve a valutare la prestazione di un edificio. Sintetizza il rapporto tra l’energia necessaria per riscaldare un ambiente fino alla temperatura di 18 °C e la sua superficie netta calpestabile (mq). Dal 1° gennaio 2012 è obbligatorio indicarlo negli annunci di vendita di un edificio, indipendentemente dal fatto che siano diffusi tramite stampa, Internet o affissioni. Questo parametro non va confuso con l’inquadramento dell’immobile nella classe di efficienza energetica: l’Ipecostituisce solo uno degli elementi di cui si compone l’attestato Ace. L’Ipe dovrebbe servire al potenziale affittuario per capire quali sono i costi di gestione sotto il profilo energetico di un nuovo appartamento, in relazione a certe condizioni climatiche e a determinati standard di utilizzo. In parallelo, però, non è previsto l’obbligo di indicare la classe energetica di appartenenza dell’edificio, sebbene questo sia forse un parametro più immediatamente comprensibile. Le sanzioni per la mancata segnalazione dell’Ipe sono determinate a livello locale: uno dei casi esemplari per severità è la Lombardia, che prevede multe da mille a 5mila euro per unità immobiliare.
Quando si decide di affittare una casa è bene sapere che esistono diversi tipi di contratti di locazione e in base a ciò che verrà scelto si determineranno degli obblighi futuri da rispettare. Inoltre è bene anche sottolineare che vi è una netta differenza tra i contratti d’affitto ad uso abitativo e quelli commerciali. Anche se poi molti elementi contrattuali coincidono.
I contrattid’affitto, devono indicare, indipendentemente dalla tipologia:
nome dell’affittuario e del locatore;
prezzo del canone;
I 5 tipi di contratti d’affitto
Contratto a canone concordato: la durata del contratto calmierato è di 3+2. Solitamente viene stipulato per andare incontro alle esigenze degli inquilini e quelle dei proprietari che beneficiano di incentivi fiscali (detrazione forfettaria del 5%; abbattimento del 30% canone Irpef; 30% di sconto sull’imposta di registro; 49,5% del canone annuale inserito nella dichiarazione dei redditi). Alla scadenza dei 3 anni il contratto può essere rinnovato per altri 3 anni.
Contratto comodato d’uso: il locatore consegna ad un’altra persona un immobile, che potrà utilizzarlo per un tempo determinato.
Soprattutto per quello che riguarda il contratto ad uso abitativo, non esiste un facs simile o un modello (sebbene sul web sia possibile trovarne alcuni). L’importante è, infatti, che questo contenga tutte le informazioni su citate: solo in questo caso sarà conforme alla legge.
Al momento della firma è necessario anche chiarire la suddivisione delle spese fra proprietario e inquilino.
Tutti i contratti di locazionedevono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario o dal proprietario, indipendentemente dal canone concordato. L’unico caso in cui non vige l’obbligo di registrazione è inerente ai contratti che non superano i 30 giorni nell’arco di un anno. La registrazione deve essere effettuata poi entro 30 giorni dalla data di stipula o decorrenza (se anteriore).
Per quello che riguarda tutti i tipi di contratti di locazione, i padroni di casa hanno la facoltà di chiedere l’aggiornamento Istat annuale. Si tratta di un aumento del canone in proporzione all’Indice FOI (relativo alle Famiglie di Operai e Impiegati).
Il contratto d’affitto deve chiarire in che misura dev’essere applicato. Infatti, se per le abitazioni vi è una completa discrezione (il rispettivo canone si può aggiornare in rapporto al 75% o anche del 100%) per quello che riguarda gli esercizi commerciale la percentuale è fissa al 75%.
VENDERE O COMPRARE CASA CON L’AGENZIA IMMOBILIARE
Sempre più spesso chi vuole vendere o comprare casa si rivolge alle agenzie immobiliari, sia per risparmiare tempo, sia per affidarsi a professionisti e consulenti esperti del settore immobiliare.
Fin qui niente di male, anzi quando si tratta di immobili se non si ha un po’ di esperienza il "Fai da te" può essere molto rischioso.
Tuttavia le agenzie immobiliari non sono volontari benefattori, ma - come è giusto che sia - imprese o professionisti che lavorano per essere ben retribuiti, ed i clienti pagatori sono proprio coloro che cercano di vendere o di acquistare casa, oltre naturalmente al mercato delle locazioni immobiliari.
La premessa era necessaria perché l’esperienza vissuta dalle associazioni dei consumatori insegna che mentre per i consumatori è molto chiaro il primo passaggio (agenzia immobiliare = risparmio tempo e mi affido ad esperti) è molto meno chiaro il secondo passaggio (agenzia immobiliare = scopo di lucro), visto che molti consumatori si lamentano del comportamento delle agenzie immobiliari quando queste chiedono il pagamento.
Ecco dunque che in quel momento i consumatori scoprono di avere firmato con una certa leggerezza incarichi, proposte, contratti, precontratti o impegni vari quando (ancora confidando unicamente nel "primo passaggio") sono entrati per la prima volta nell’agenzia immobiliare.
Di seguito formuliamo alcuni consigli dell’Unione Nazionale Consumatori prima di firmare un contratto con l’agenzia immobiliare.
• Non firmare se l’agenzia chiede una provvigione superiore al 3%, anzi è onesto il 2%. Considerare che la percentuale è l’imponibile, al quale va aggiunta l’iva al 20% perché è una prestazione di servizi.
• Fare attenzione se l’incarico è "in esclusiva": in questo caso il consumatore è tenuto a pagare la provvigione o una penale se trova egli stesso il compratore, il venditore, il locatore o il locatario della casa.
• Far cambiare la clausola relativa alla disdetta dell’incarico se per la comunicazione tramite raccomandata prevede un termine eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto (al massimo dovrebbe essere 15 giorni).
• Ricordarsi che generalmente tali contratti prevedono la proroga automatica in caso di mancata disdetta entro i termini.
• In caso di acquisto, l’agente immobiliare deve poter esibire al consumatore i certificati di destinazione d’uso, di destinazione urbanistica, copie conformi dei documenti di condono e le altre documentazioni relative all’immobile, onde evitare sorprese impreviste.
• Il consumatore deve ricordarsi assolutamente che la caparra versata deve essere intestata al venditore con assegno non trasferibile e non all’agente immobiliare, che non può incassare acconti o caparre neanche in conto provvigione o a titolo di risarcimento.
• La provvigione è dovuta all’agente immobiliare soltanto alla conclusione dell’affare, che coincide con l’accettazione formale della proposta da parte dell’acquirente.
Imparato questo, le sorprese ci possono sempre essere, ma molto più limitate. E’ sempre bene chiedere qualche giorno di tempo per esaminare i documenti prima di firmarli.
Dal 18 giugno, entrerà in vigore la riforma del condominio. Da martedì, infatti, decorreranno i sei mesi di tempo, dalla pubblicazione sulla “Gazzetta Ufficiale” del 17 dicembre 2012 n. 293, che sono stati concessi per far fronte alle novità previste dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220 “Modifica alla disciplina del condominio negli edifici”, ponendo così finalmente fine ad un’attesa lunga 71 anni.La legge n. 220/2012 rivoluziona completamente i rapporti che legano amministratori e condomini. Grazie alla riforma, infatti, si suppone che gli oltre 50 milioni di cittadini che vivono oggi in condominio, ossia l’85% delle famiglie italiane, otterranno maggiori diritti nei confronti dell’amministratore, beneficiando altresì di una maggiore supervisione finanziaria. Anche l’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari (Anaci), su dichiarazione dello stesso presidente, Pietro Membri, sembra essere rimasta soddisfatta dalle modifiche apportate dalla riforma.Sono diverse le novità che recepiscono orientamenti già ampiamente consolidati dalla Corte di Cassazione, ad esempio in materia di riscaldamento centralizzato o attinenti alla gestione di un conto corrente intestato al condominio. Altrettanto numerose sono, però, le correzioni che introducono vere e proprie innovazioni, come quelle concernenti il profilo dell’amministratore, il cui “statuto” cambia radicalmente, o quelle riguardanti il quorum assembleare.
L’articolo 7 della nuova legge recita: “E’ consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato. Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi”. Viene pertanto favorito chi provvede ad installare sistemi per il risparmio energetico. L’installazione viene comunque a dipendere dal parere dell’assemblea, la quale è chiamata ad adoperarsi per: “imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai finidell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme diutilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto”.
Si allega di seguito il testo completo della nuova riforma del condominio previste dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220 recante “Modifica alla disciplina del condominio negli edifici”.
Vai al testo finale della riforma del condominio.
TI HO MESSO QUESTO PER RICORDARTI CHE (Vai al testo finale della riforma del condominio.) DEVE ESSERE LINKATO.
BASE IMPONIBILE Per gli immobili ereditati in piena proprietà (cioè immobili non gravati da diritti reali di godimento), la base imponibile per il calcolo dell’imposta è costituita dalla loro rendita catastale (rivalutata del 5%) moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:
• 110, per la prima casa • 120, per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (esclusi quelli delle categorie A/10 e C/1) • 140, per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B
ALIQUOTE Sono previste aliquote di tassazione diverse, a seconda del grado di parentela intercorrente tra la persona deceduta e l’erede.
ATTENZIONE Se a beneficiare del trasferimento è una persona portatrice di handicap grave, riconosciuta tale ai sensi della legge n. 104/1992, l’imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro.
AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA” Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro per ciascuna imposta, indipendentemente dal valore dell’immobile caduto in successione, quando il beneficiario (o, nel caso di immobile trasferito a più beneficiari, almeno uno di essi) ha i requisiti necessari per fruire delle agevolazioni “prima casa”.
Requisiti per richiedere le agevolazioni “prima casa” Le agevolazioni fiscali sono concesse se chi eredita l’immobile:
IMPOSTE DI SUCCESSIONE, IPOTECARIA E CATASTALE SUGLI IMMOBILI EREDITATI GRADO DI PARENTELA IMPOSTE
imposta di successione 4% sulla quota ereditata eccedente 1 milione di euro  imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%) (200 euro per ciascuna imposta, se per l’erede è prima casa)
imposta di successione 6% sulla quota ereditata eccedente 100 mila euro  imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%) (200 euro per ciascuna imposta, se per l’erede è prima casa)
imposta di successione 6% sulla quota ereditata (senza alcuna franchigia)  imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%) (200 euro per ciascuna imposta, se per l’erede è prima casa)
imposta di successione 8% sulla quota ereditata (senza alcuna franchigia)  imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%) (200 euro per ciascuna imposta, se per l’erede è prima casa) ALL’EREDE PORTATORE DI HANDICAP GRAVE SPETTA UNA FRANCHIGIA DI 1,5 MILIONI DI EURO
• l’eredità è devoluta al coniuge e ai parenti in linea retta
• l’attivo ereditario ha un valore non superiore a 100.000 euro
Inoltre, entro trenta giorni dalla presentazione della dichiarazione di successione, è necessario presentare la richiesta di voltura degli immobili agli uffici dell’Agenzia - Territorio.
CHI DEVE PRESENTARE LA DICHIARAZIONE Sono obbligati a presentare la dichiarazione di successione:
Dichiarazione rettificativa La dichiarazione di successione può essere modificata entro la scadenza del termine di presentazione.
FISCO E CA SA: SUCCESSIONI E DONAZIONI
LE IMPOSTE SULLE DONAZIONI DI IMMOBILI
Anche le donazioni e gli atti di trasferimento a titolo gratuito degli immobili sono soggetti a imposizione.
Per le donazioni di “prima casa” valgono le stesse agevolazioni concesse per le successioni.
In sostanza, invece che applicare le citate percentuali sul valore dell’immobile, il beneficiario pagherà le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.