Source: http://www.juramagazin.de/wertsicherungsklausel.html
Timestamp: 2019-01-20 23:58:45
Document Index: 326817798

Matched Legal Cases: ['§ 538', '§ 539', '§ 3', '§ 13', '§ 3', '§ 3', '§ 3']

Haben die Parteien eines Mietvertrages eine genehmigungsbedürftige, aber nicht genehmigte und nicht genehmigungsfähige Wertsicherungsklausel vereinbart, wonach der Mietzins bei einer Änderung der Bezugsgröße sich um den gleichen Prozentsatz ändern soll, so ist, falls die Wertsicherungsklausel aufgrund ergänzender Vertragsauslegung als genehmigungsfreier Leistungsvorbehalt auszulegen ist, die Änderung der Bezugsgröße zwar Richtlinie, aber nicht allein maßgebend für die Mietanpassung. Diese muss vielmehr unter den gegebenen Umständen auch der Billigkeit entsprechen. Hierfür trifft denjenigen, der die Mietzinsänderung verlangt, die Beweislast.
Auch das Recht des Mieters, Ersatz seiner Aufwendungen nach § 538II BGB zu verlangen, kann durch,§ 539 BGB ausgeschlossen sein.
Zum Sachverhalt: Der Beklagte mietete vom Kläger mit Vertrag vom 5. 11. 1967 ein Lagergebäude mit Büroräumen für eine Polstermöbelfabrikation ab 1. 12. 1967. Das Mietverhältnis sollte am 31. 12. 1972 enden, sich jedoch jeweils um 1 Jahr verlängern, falls es nicht spätestens 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt werden würde. Die vereinbarte Miete betrug ab Aufnahme der Produktion 1200 DM monatlich. Aufgrund einer Wertsicherungsklausel in § 3 des Vertrages, für die eine Genehmigung der Landeszentralbank nicht beantragt wurde, zahlte der Beklagte auf Verlangen des Klägers ab 1. 1. 1969 einen erhöhten Mietzins von 1304 DM und ab 1. 1. 1970 einen nochmals erhöhten Mietzins von 1408 DM. Eine weitere Mieterhöhung um 98 DM auf 1506 DM monatlich begehrte der KL ab 1. 1: 1971. Der Beklagte erklärte dazu mit Schreiben vom 1.6.1971, er könne eine weitere Mieterhöhung erst dann akzeptieren, wenn der Kläger ihm die Kosten für von ihm vorgenommene Heizungsreparaturen erstatte sowie die Feuchtigkeit der Außenmauern und die Schäden am Dach beseitigen lasse, und bezahlte daher weiterhin 1408 DM. Ab 1. 4. 1972 zahlte er überhaupt keine. Miete mehr, sondern stellte Gegenforderungen zur Aufrechnung. Der Vertrag vom 5. 11. 1967 kündigte der Beklagte fristgerecht zum 31. 12. 1972. Mit Anwalts vom 17. 8. 1972 erklärte er sich erneut bereit, die Mietzinserhöhungen ohne Anerkennung einer Rechtspflicht hinzunehmen, falls man sich über seine Gegenforderungen einige, was nicht geschah.
Mit der Klage hat der Kläger für die Zeit vom 1. 1. 1971 bis 31. 3. 1972 die Mietzinserhöhung von monatlich 98 DM sowie für die Zeit vom 1. 4. 1972 bis 31. 12. 1972 die erhöhte Miete von monatlich 1506 DM beansprucht. Landgericht und Oberlandesgericht gaben der Klage im Wesentlichen statt. Die zugelassene Revision des Beklagten führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: I. 1. a) Die von den Parteien vereinbarte Wertsicherungsklausel war von Anfang an nach den Richtlinien der Deutschen Bundesbank nicht genehmigungsfähig, weil sich die Höhe der Miete automatisch nach der künftigen Entwicklung der Beamtengehälter richten sollte und weil das Mietverhältnis nicht auf mindestens zehn Jahre fest eingegangen worden war.
Kann in einem solchen Fall unter Berücksichtigung des objektiven Vertragszwecks angenommen werden, dass die Vertragsparteien, sofern sie die Unwirksamkeit der vereinbarten Klausel gekannt hätten, von vornherein eine andere Wertsicherungsklausel gewählt hätten, die einerseits die beiderseitigen Belange wahrte und andererseits wirksam war, so gilt nach den Grundsätzen der ergänzenden. Vertragsauslegung diese Klausel als von Anfang an, vereinbart.
Danach hat das Berufungsgericht mit Recht angenommen, dass im vorliegenden Fall an die Stelle der unwirksamen Gleitklausel eine Ersatzklausel in Gestalt eines genehmigungsfreien Leistungsvorbehalts getreten ist.
§ 13 des schriftlichen Mietvertrages bestimmt ausdrücklich, dass im Falle der Ungültigkeit einer Vertragsbestimmung der Vertrag im Übrigen nicht berührt, sondern sinngemäß ergänzt werden solle. Da die Parteien die Wertsicherung durch eine Bindung des Mietzinses an die Beamtengehälter in Nordrhein-Westfalen erreichen wollten und hierfür praktisch nur die, Vereinbarung eines entsprechenden genehmigungsfreien Leistungsvorbehalts in Betracht kam, stellt es eine. sinngemäße Vertragsergänzung dar, wenn statt der in § 3 Satz 2 des Mietvertrages vorgesehenen automatischen Anpassung des Mietzinses an jede 5% überschreitende Änderung der Beamtengehälter lediglich eine Anpassung der Miete nach billigem Ermessen verlangt werden kann.
Eine solche Regelung vermeidet eine automatische Anpassung der Miete an die veränderten Beamtengehälter dadurch, dass sie geigend Spielraum für die Berücksichtigung zusätzlicher Billigkeitsgesichtspunkte bei der Mietanpassung schafft, und unterliegt deshalb nicht dem Genehmigungserfordernis nach § 3 WährG. Dieser Leistungsvorbehalt gilt daher als von. Anfang an vereinbart.
Soweit die Revision demgegenüber nur einen solchen Leistungsvorbehalt mit § 3 WährG für vereinbar hält, der eine Mietanpassung erst bei einer wesentlichen Änderung der Kaufkraft zulässt und nach den Grundsätzlich ausgerichtet ist, die für den Wegfall der Geschäftsgrundlage gelten, steht ihr die einhellige Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum entgegen.
Das Berufungsgericht hat die Änderung der Beamtengehälter in Nordrhein- Westfalen nicht nur als Voraussetzung der Mietanpassung, sondern auch als Ausgangspunkt für das Ausmaß der Mieterhöhung angesehen.
Auch das ist entgegen der Ansicht der Revision rechtlich nicht zu beanstanden, schon weil diese Auslegung den Vorstellungen der Parteien, beim Vertragsschluss entspricht, soweit sie sich mit den an einen genehmigungsfreien Leistungsvorbehalt zu stellenden. Anforderungen vereinbaren lassen. Die notwendige Ersetzung der vereinbarten Gleitklausel durch einen Leistungsvorbehalt vermag es nicht zu rechtfertigen, entgegen dem erklärten Parteiwillen der Änderung der Beamtengehälter für das Ausmaß der Mietanpassung jegliche Bedeutung abzusprechen.
Dass die Änderung der vereinbarten Bezugsgröße nicht nur eine Voraussetzung für die Änderung der Miete, sondern zugleich auch Richtlinie oder Ausgangspunkt für die Mietanpassung ist, schließt den für einen genehmigungsfreien Leistungsvorbehalt erforderlichen Ermessensspielraum nicht aus;