Source: https://vlexvenezuela.com/vid/beltr-n-p-rez-carvallo-ferrer-283250763
Timestamp: 2020-01-17 18:35:14
Document Index: 110240542

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Sentencia nº RC.000513 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 16 de Noviembre de 2010 - Jurisprudencia - VLEX 283250763
Número de Expediente: 09-616
Exp. 2009-000616
En el juicio por cumplimiento de contrato, seguido por los ciudadanos L.B.P.P. y M.C. DE PÉREZ, representados por los abogados Yoleidy R.M., J.Á.Z. y L.M.R.M., en contra de los ciudadanos ALFREDO CARVALLO FERRER y J.B.C.D.C., representados por los profesionales del derecho J.G.A. y R.R.S., el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil del Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, conociendo en alzada, profirió sentencia definitiva en fecha 24 de septiembre del año 2009, mediante la cual declaró sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la demandada en contra de la sentencia del A-Quo emitida en fecha 22 de noviembre de 2006; con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de compra-venta, condenando en costas a la parte demandada perdidosa.
Contra ese fallo de alzada, la demandada anunció recurso extraordinario de casación, lo cual fue admitido y oportunamente formalizado. No hubo impugnación.
Concluida la sustanciación del recurso de casación y cumplidas las demás formalidades legales, pasa la Sala a decidir bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, previa las consideraciones siguientes:
De conformidad con el artículo 313 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, el recurrente denuncia la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5º eiusdem, bajo el vicio de incongruencia negativa.
En ese sentido, el formalizante indicó:
“…De conformidad con las previsiones legales consagradas en el ordinal 1ro. Del Artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción en la recurrida de los artículos 12 iusdem (Sic) por no decidir el sentenciador conforme a lo alegado y probado en autos, y del ordinal 5to. Del Artículo 243 eiusdem, por estar viciado el fallo de Incongruencia Negativa al no pronunciarse el sentenciador sobre un planteamiento trascendental para la suerte del proceso, formulado por nuestra representada en distintas partes de su escrito de contestación, en el cual nuestra representada señalo (Sic) que, como vendedora en el supuesto contrato de opción de compra, ella se había “reservado derecho de darlo por terminado anticipadamente y de manera unilateral”; argumento éste sobre el cual el sentenciador ad-quem en ningún momento entró a resolver y pronunciarse expresamente, dejándolo sin solución expresa.
En efecto, nuestra representada en la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, explanó como uno de los argumentos centrales de su defensa que, de conformidad con el Principio de la Autonomía de la Voluntad de las Partes, el Vendedor, en el denominado Contrato de Opción a Compra, en su Cláusula Cuarta, se había reservado el derecho a rescindir el contrato de manera unilateral. Sin embargo, el sentenciador ad-quem guardó absoluto silencio sobre esta “reserva de resolución unilateral del contrato” alegada por nuestra representada y la cual constituye un argumento central de su defensa.
Así consta en el escrito de contestación dicho argumento de defensa:
… si analizamos el contrato de autos suscritos por las partes, nos damos cuenta que en ningún momento nuestros representados, vale decir, los posibles vendedores, ofrecieron en venta el apartamento, ni se obligaron a vender el mismo, que son los demandantes, es decir, los posibles compradores, quienes en la cláusula primera expresamente señalaron que “…se comprometen a adquirir por compra …” el inmueble en cuestión que en virtud de la característica del contrato de opción, en la cual el posible comprador sólo tiene libertad y ninguna obligación. Mal nos podemos encontrar ante un contrato de opción…”
(Omisis) (Sic) “…que la pregunta que corresponde hacerse es, si el artículo 1.263 del Código Civil, es de orden público o puede ser derogado o modificado libremente por las partes…” (Ómisis) (Sic) “… en el caso de autos, las partes establecieron estipulación contraria en su cláusula cuarta…”
(Omisis) (Sic) “ …Que el jurista patrio Melich Orsini expresa: “El arrepentimiento unilateral. Ahora bien, si al mutus dissensus, dentro de los límites señalados, se le reconoce ese poder de operar la aniquilación de un precedente contrato celebrado entre las mismas partes, la redacción del Artículo 1.159 enfatiza la posibilidad jurídica de pretender la disolución o modificación del contrato por voluntad unilateral. La exacta comprensión de este último principio exige también algunas precisiones.
En primer lugar, nada impide que una parte (o ambas, cada una por su lado) pueda haberse reservado en el contrato la facultad de ponerle fin o de modificarlo por su voluntad. Al conocer en este caso un derecho resiliación (Sic) unilateral del contrato no se deroga en realidad el principio formulado por el artículo 1.159 C.C. pues se estaría utilizando simplemente un derecho válido dentro de los límites en que opera lícitamente la autonomía de la voluntad de las partes. Este tipo de cláusula suele ser incluidas en algunos contratos de ejecución continuada o periódica tales como los de arrendamiento, de suministro, de agencia…
(Omisis) (Sic) “… las partes de mutuo acuerdo, derogaron el artículo 1.263 del Código Civil, estableciendo en su lugar lo pactado en la cláusula cuarta del contrato preliminar, esta derogación fue hecha de mutuo acuerdo y bajo el amparo de la Ley, por lo que surte todos los efectos del caso.”
Queda manifiesto de la lectura del escrito de contestación que, nuestra representada centró buena parte de su defensa en el argumento jurídico consistente en que, era voluntad de ambas partes, tanto del vendedor así como del promitente comprador, el que el vendedor, podía en cualquier tiempo y sin exponer motivo alguno, dar por terminado el contrato de manera unilateral, sin que mediara el consenso previo con el prominente comprador.
Se argumentó igualmente, que la única obligación e indemnización debida por el vendedor, era tan solo la simple devolución de la suma dineraria recibida en arras, sin que sea susceptible de pagar ningún otro tipo de indemnización.
Este argumento opuesto por nuestra representada en la oportunidad de la contestación, debió ser analizado expresamente por el sentenciador ad-quem, indistintamente de su relevancia o no como argumento jurídico. Pero dicha obligación del sentenciador ad-quem se acrecienta y se hace ineludible cuando el argumento constitutivo de la contestación es un argumento central, clave, esencial, piedra angular en su defensa.
Este argumento conformaba parte esencial del Thema Decidendum objeto del presente litigio y por ende tenía que ser expresamente resuelto en la sentencia recurrida, debiendo el sentenciador ad-quem cumplir fielmente su deber de conocer, pronunciarse y resolver sobre todo lo alegado en el proceso, a los efectos de impedir que la sentencia estuviere viciada de incongruencia negativa, como en efecto lo está la recurrida.
Huelgan las razones jurídicas para considerar que el argumento de mi representada era procedente y válido como defensa, pero, indistintamente de relevancia, eficacia o procedencia, era carga del sentenciador, conocer expresamente sobre ella, analizarla, valorar y exponer su estimación sobre el mismo, acogiéndola o rechazándola. Lo que sí no podía hacer el sentenciador ad-quem era ignorarla, tratarla como si no existiera, como en efecto hizo.
Mas sin embargo, el sentenciador ad-quem tan solo se limitó a transcribir en la parte narrativa del fallo, el texto de la contestación, pero sin analizar expresa, precisa, clara e inequívocamente tal argumento de defensa, tan solo, hace una mera mención material de tales argumentos. No es suficiente con que el sentenciador ad-quem transcribiera materialmente en la sentencia el texto contentivo de la contestación, era indispensable su análisis, valoración, apreciación o rechazo de manera expresa, lo cual no ocurrió.
Es doctrina reiterada de la Sala que, el sentenciador debe pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes en la oportunidad de la demanda y de la contestación, conforme se haya trabado la litis. Ha señalado la Sala que la litis se traba o circunscribe a los términos bajo los cuales fue explanada la demanda o pretensión y la contestación, y que sólo sobre esos hechos y sobre todos esos hechos el sentenciador debe pronunciarse.
También ha señalado la Sala que de conformidad con el Principio de Exhaustividad el sentenciador ad-quem debe hacer pronunciamiento expreso, claro y preciso sobre todos los hechos que conforman el Thema Decidendum, no cabiendo tácitos ni sobreentendidos.
El silencio del argumento de defensa señalado por el demandado en el escrito de contestación, vicia al fallo recurrido de INCONGRUENCIA NEGATIVA, en franca violación de los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil por no decidir sobre todo lo alegado y probado en autos, quebrantando así lo previsto en el ordinal 5to. del Artículo 243 eiusdem por no tener una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
Por estas razones de conformidad con lo previsto en el artículo 244 eiusdem solicito a esta honorable Sala de Casación Civil, declare procedente la Infracción de Actividad aquí señalada y case el fallo recurrido. Así se solicita…”
El formalizante ha delatado el vicio de incongruencia negativa, al considerar que el juez de la recurrida no se pronunció acerca lo peticionado por la demandada en su escrito de contestación al fondo de la demanda, específicamente en relación a que en el contrato de opción a compra-venta discutido en el presente juicio, se estableció en la cláusula cuarta que la vendedora se había “reservado el derecho de darlo por terminado anticipadamente y de manera unilateral”, sin embargo, considera el recurrente que, el sentenciador Ad-Quem guardó absoluto silencio sobre esa “reserva de resolución unilateral del contrato”.
En ese sentido, considera el formalizante que de la lectura de la contestación se desprende que la demandada centró buena parte de su defensa en que “el vendedor podía en cualquier tiempo y sin exponer motivo alguno, dar por terminado el contrato de manera unilateral, sin que mediara el consenso previo con el prominente comprador”, argumentando igualmente, que “la única obligación e indemnización debida por el vendedor, era tan solo la simple devolución de la suma dineraria recibida en arras, sin que sea susceptible de pagar ningún otro tipo de indemnización”. En ese orden, considera el recurrente que el sentenciador Ad-Quem “se limitó a transcribir parte de la narrativa del fallo, el texto de la contestación, pero sin analizar expresa, precisa, clara e inequívocamente tal argumento de defensa, tan solo, hace una mera mención material de tales argumentos”.
Ante el presente planteamiento, y con el propósito de darle a la actual denuncia la solución que corresponda, es imprescindible traer a colación lo decidido por el juez de la recurrida al respecto:
…Del contrato objeto de la pretensión, se evidencian las siguientes obligaciones principales para ambas partes:
En este sentido se evidencia, que conforme establece la cláusula primera del contrato objeto de estudio, los ciudadanos L.B.P.P. y M.C. DE PÉREZ, se comprometieron en adquirir por compra mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, el inmueble tantas veces descrito.
Igualmente se evidencia, que las partes contratantes expresamente manifestaron, que la venta objeto del contrato comprendía todos los anexos pertenecientes al referido inmueble y que se realizaba conforme al Régimen de Propiedad Horizontal.
Asimismo en la cláusula segunda del contrato, expresamente señalaron ambas partes, que el precio de la negociación era por la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 53.000.000,00), hoy CINCUENTA Y TRES (Sic) BOLÍVARES FUERTES (Bs. 53.000,00), que serían cancelados de la forma siguiente: 1.- TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), HOY TRECE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 13.000,00), cancelados una vez que se realizara la negociación objeto del cuestionado contrato y los CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), hoy CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 40.000,00), restantes, serían cancelados en un término de sesenta (60) días, contados a partir de la última fecha del auto emanado de la oficina notarial respectiva, vale decir, en el acto de otorgamiento del documento definitivo.
Conforme la cláusula tercera del contrato, ambas partes expresamente se obligaron a mantener vigente el contrato de opción a compra venta, hasta por cinco (05) días más, al término de sesenta (60) días, contados a partir de la última fecha del auto emanado de la oficina notarial respectiva, a los fines de realizar la tramitación correspondiente para la protocolización del documento definitivo.
Seguidamente, en la cláusula cuarta del contrato se evidencia, que ambas partes expresamente se obligaron en caso de incumplimiento por parte de los oferidos compradores, a perder la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00) hoy TRECE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 13.000,00), para el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados y en caso de incumplimiento por parte de los oferentes vendedores, debían reintegrar la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), hoy TRECE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 13.000,00).
Así, este Juzgador Superior considera, que el contrato autenticado por ante la Notaría Pública de Trujillo, en fecha 06 de mayo de 2002, anotado bajo el número 72, Tomo 13 de los libros de autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial, encuadra dentro de la clasificación de los contratos bilaterales, en virtud de existir obligaciones recíprocas para cada una de las partes contratantes.
Por su parte, los ciudadanos L.B.P.P. y M.C. DE PÉREZ, se obligaron a pagar el precio convenido al momento de la protocolización del documento definitivo y los ciudadanos ALFREDO CARVALLO FERRER y J.B.C.D.C., se obligaron a mantener vigente el contrato de opción a compra venta, hasta por cinco (05) días más, al término de sesenta (60) días, contados a partir de la última fecha del auto emanado de la oficina notarial respectiva (08 de mayo de 2002), hecha ésta correspondiente al auto emanado de la Notaría Pública de Baruta, a los fines de realizar la tramitación correspondiente para la protocolización del documento definitivo.
Entendemos, que la pretensión de la parte demandante en el caso de autos, se circunscribe al cumplimiento por parte de la demandada, de protocolizar por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, el documento definitivo de compra venta, fundamentando su petición en el tantas veces mencionado contrato de opción a compra venta, el cual contiene los requisitos propios de su naturaleza jurídica, en virtud de que aparece descrito el bien inmueble dado en opción a compra que constituye el objeto del contrato, el precio fijado para el inicio de la venta, las condiciones de tiempo, modo y lugar para el pago restante, la vigencia del mismo, las condiciones para realizar la tradición legal y el consentimiento expreso de las partes.
Ciertamente, no estando discutida la existencia del contrato, de acuerdo a lo contemplado por nuestras normas sustantivas contenidas en el Código Civil, el contrato de opción a compra venta emerge como una manifestación del principio de autonomía de la voluntad, siendo ley entre las partes y debiendo regirse conforme expresamente acordaron las partes, de buena fe.
En este sentido, establece el artículo 1264 del Código Civil: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
De esta norma sustantiva se desprende, que el cumplimiento de las obligaciones debe ser en los términos prestacionales que cada parte ha asumido para sí, de manera que no existiendo ambigüedad, oscuridad o deficiencia en la interpretación de las obligaciones, cada parte debe cumplir exactamente como se comprometió, encontrando quien aquí decide, que la parte oferida compradora, cumplió con su deber de poner a disposición de la parte oferente vendedora, la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), hoy CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 40.000,00), restantes sobre el precio total del inmueble, antes del término de sesenta (60) días, contados a partir del 08 de mayo de 2002, fecha ésta correspondiente al auto emanado de la Notaría Pública de Baruta, correspondiendo en tal virtud, a la parte oferente vendedora otorgar el documento de venta definitivo, obligación que no cumplió. Y así se decide.
Por cuanto las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, los ciudadanos ALFREDO CARVALLO FERRER y J.B.C.D.C., en su condición de parte oferente, no podían apartarse de la exactitud de los términos contractuales pactados con los ciudadanos L.B.P. y M.C. DE PÉREZ, en su condición de parte oferida, pues con tal actitud infringió el contenido del artículo 1159 del Código Civil, que pauta con fuerza de ley entre las partes la manifestación expresa contenida en el contrato, igualmente tal actitud, vulneró la disposición contenida en el artículo 1264 del Código Civil, que impone el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato en sus mismos términos. Y así se decide…
(Negrillas de la sentencia recurrida).
De igual forma considera necesario esta Sala transcribir lo alegado por la demandada en su contestación a la demanda:
ANÁLISIS DE LA CLÁUSULA CUARTA DEL CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRA-VENTA
Determinado como está (y sin duda alguna) que el artículo 1263 del Código Civil no es de orden público, es conveniente analizar los términos de la cláusula cuarta del contrato preliminar de compra-venta que corre en autos. Dicha cláusula, tal como se desprende de una simple lectura, tiene dos partes: la parte “A” y la parte “B”, tal cual está establecido en el contrato (véase folio 9). La parte “A” contempla el supuesto de las consecuencias del incumplimiento de “LOS COMPRADORES”. La parte “B” contempla el supuesto de las consecuencias del incumplimiento de “LOS VENDEDORES”. Nos preguntamos: ¿qué se establece en la parte “A” de la cláusula cuarta? Respuesta: simplemente que si “los compradores” incumplen con su obligación de comprar “perderán la cantidad dada en la Opción a Compra, para resarcir los daños y perjuicios ocasionados a “Los Vendedores” por su incumplimiento”. Y nos preguntamos: ¿qué se establece en la parte “B” de la cláusula cuarta? Simplemente que “los vendedores”, de no vender, deberán devolver a los compradores la cantidad de trece millones de bolívares (Bs. 13.000.000) que, dicho sea de paso, es la cantidad entregada en arras por “los compradores”.
En otras palabras, si “los compradores” no compraban perdían la cantidad entregada, y si “los vendedores” no vendían simplemente tenían la obligación de devolver a los compradores la cantidad recibida en arras (sin perder nada en la práctica). Esto, a simple vista y en honor a la caballerosidad, es menos justo (para los demandantes) que lo que está establecido en la norma del artículo 1263 del Código Civil que establece la obligación de devolver el doble de lo recibido. Pero es lo que las partes establecieron libre, espontánea y autónomamente. Y si las partes así lo establecieron pues así debe ser en honor al sagrado principio de la autonomía de la voluntad en materia contractual, y en honor a los artículos 1159 y 1264 del Código Civil que traen a los autos los propios demandantes en su libelo y que textualmente establecen:
Artículo 1159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
Pero no podemos atenernos a criterios de justicia cuando existe norma expresa o disposición expresa de las partes. Pueden los jueces y los abogados atender a criterios de justicia cuando existe una laguna o vacío legal, tal cual lo establece la última parte del artículo 4 del Código Civil, pero no podemos acudir a esta norma en presencia de norma expresa, ya sea general o especial. Y en el caso de autos existe norma especial de carácter particular. Aclaremos con un ejemplo. La nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que los cánones de arrendamiento pueden ser establecidos en moneda extranjera (véase artículo 17). Supongamos que en enero de este año, estando el dólar a razón de 700 bolívares, Juan tomó en alquiler un apartamento en 500 dólares mensuales. Para julio de este año, habiendo el costo del dólar duplicado, igual ha duplicado en la práctica el canon de arrendamiento, sobre todo si Juan es empleado y depende de un sueldo fijo en bolívares. Si lo vemos desde el punto de vista de Juan nos parecerá terrible e injusto que tenga que pagar el doble del alquiler en tan solo cuatro o cinco meses. Pero, ¿qué sucedería si lo vemos del lado del arrendador? El arrendador dirá que el pacto en dólares es lo más justo pues le mantiene el valor real del canon de arrendamiento ya que en este país prácticamente todo depende del dólar. De esta manera, ¿podría un juez hacer caso omiso de la norma del artículo 17 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y establece que, por motivos de justicia, Juan no va a pagar el equivalente en bolívares a los dólares pactados libremente por las partes? ¿Cuál es la justicia? ¿La que alegaría el arrendamiento o la que alegaría el arrendador? Las partes fueron libres de pactar el canon de arrendamiento en bolívares o en dólares, y hasta en cualquier otra moneda extranjera. Y, así las cosas, no podemos atender a una justicia particular para hacer caso omiso de la ley. Y este punto tan claro ya lo tenían muy bien entendido los romanos al punto que acuñaron la célebre máxima Dura lex sed lex, máxima vigencia universal.
Ahora, volviendo al caso que nos ocupa, se desprende con toda claridad, y porque así fue establecido, que nuestros representados no se obligaron a vender (en ninguna cláusula del contrato de autos se estableció dicho compromiso; basta con leerlo). Nuestros representados simplemente se obligaron a devolver el dinero recibido en arras si decidían no vender. Por otra parte, “los compradores” sí se obligaron a comprar y se estableció que si no compraban perderían el dinero dado en arras. Esto, desde el punto de vista de “los compradores” puede resultar un tanto injusto y un tanto asimétrico, pero fue lo que las partes establecieron. Las partes “derogaron”, para este caso específico, el artículo 1263 del Código Civil y, en su lugar, acordaron hacer valer los términos de la cláusula cuarta del contrato preliminar de compraventa. Pero si vemos la cláusula cuarta desde el punto de vista de nuestros representados tenemos o llegamos a otra idea de “justicia”. La tan mencionada cláusula cuarta del contrato preliminar del contrato de compraventa resulta de lo más justa para nuestros representados pues de cumplir en los términos que plantean los demandantes resultaría en pérdida para ellos, pues notorio es que el dólar duplicó su costo en tan solo los dos meses de vigencia del contrato de autos (y así tenemos que para nuestros representados, y desde su punto de vista, la cláusula en cuestión es de lo más justa). Y eso fue lo que previeron y quisieron nuestros representados: tener la posibilidad de separarse del contrato devolviendo el dinero recibido. Y esto precisamente fue lo que se estableció en la cláusula cuarta del contrato firmado por las partes. Pero ahora los demandantes pretenden poner el artículo 1263 por encima de la cláusula cuarta, cuando bien claro está que el mencionado artículo 1263 no es de orden público. Así como trajimos el ejemplo del arrendamiento en dólares para hacer ver la dualidad del concepto de justicia, el caso que nos ocupa también representa una dualidad en el criterio de justicia. Pero se hace necesario no desviarse del camino central: los criterios de justicia, tal como lo establece el artículo 4 mencionado, sólo se aplican a falta de disposición expresa. Y en el caso de autos no hay ausencia de normas; todo lo contrario: tenemos una norma particular, expresa y clara. Y si tenemos norma expresa no nos queda sino acudir a la misma.
A pesar del derecho de nuestros representados de desistir del contrato preliminar devolviendo la cantidad recibida en arras tal cual lo establece la cláusula cuarta, éstos propusieron a los demandantes, ante la debacle cambiaria sucedida en el poco tiempo posterior a la firma del contrato (mayo-junio de este año 2002), repartirse la pérdida cambiaria de por mitad (lo cual si hubiera sido un verdadero acuerdo de justicia y equidad). Nuestros representados, vistas las circunstancias, le propusieron a los demandantes que la pérdida (disminución del valor real del bolívar) se distribuye por partes iguales tal cual está en el fax traído a los autos (folio 14) por los propios demandantes. Y, sin embargo, los demandantes no lo aceptaron. Esta circunstancia y vista la demanda interpuesta obliga a nuestros representados a devolver la cantidad recibida en arras de conformidad y en un todo con la cláusula cuarta del contrato preliminar de compraventa, lo cual nuestros mandantes están en plena disposición de realizar. Los demandantes simplemente arguyen y contra arguyen en el libelo de autos haciendo alusión a la equidad, el uso, la justicia del caso concreto, etc. Para valerse, contra derecho y contra las normas específicas establecidas por las mismas partes de manera expresa y particular, de una posible ganancia por la pérdida del valor de la moneda nacional. Pero, analizado el caso de autos es menester preguntarse: ¿cuál de las dos partes ha actuado con la mejor buena fe? ¿cuál de las dos partes ha actuado conforme a lo establecido por ellas mismas? ¿Los demandantes o los demandados? Dejamos al Juez la respuesta a tan sencilla y fácil pregunta….
(Subrayado y Negrillas del escrito de contestación).
Efectuada las anteriores transcripciones, es importante señalar en primer orden que cuando nos trasladamos al escrito de contestación de la demanda, se puede constatar que los accionados cuando se refieren a la cláusula cuarta del contrato de opción a compra-venta, delimitan que ellos no se obligaron a vender, ya que en ninguna cláusula del contrato se estableció dicho compromiso, simplemente se obligaron a devolver el dinero recibido en arras si decidían no vender; sin embargo, en la interpretación que ellos mismos hacen del contrato, señalan que por su parte, los compradores sí se obligaron a comprar.
Ante ese argumento se observa que en la parte motiva de la sentencia recurrida, el juez Ad-Quem determina que de la cláusula cuarta del referido contrato se desprende que ambas partes expresamente se obligaron en caso de incumplimiento por parte de los oferidos compradores, a perder la cantidad actual de Trece Mil bolívares fuertes (BsF. 13.000,00) para el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados, y en el caso de incumplimiento por parte de los oferentes vendedores, debían reintegrar la cantidad antes indicada, y en ese sentido, consideró el juzgador que el contrato discutido encuadra dentro de la clasificación de los contratos bilaterales, en virtud de existir obligaciones recíprocas para cada una de las partes contratantes, determinando en este sentido que los compradores se obligaron a pagar el precio convenido al momento de protocolizar el documento definitivo y los vendedores por su parte se obligaron a mantener vigente el contrato de opción a compra-venta, hasta por cinco (5) días más, al término de sesenta (60) días, contados a partir de la última fecha del auto emanado de la oficina notarial respectiva, producida en fecha ocho (8) de mayo del 2002, a los fines de realizar la tramitación correspondiente para la protocolización del documento definitivo.
Estableció en ese sentido el juez Ad-Quem que, de conformidad con el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, de manera que, al afirmar el Ad-Quem que la parte oferida compradora cumplió con su deber de poner a disposición de la parte oferente vendedora, la cantidad actual de cuarenta mil bolívares fuertes (BsF. 40.000,00), restante sobre el precio total del inmueble, antes del término de sesenta (60) días, contado a partir del ocho (8) de mayo del 2002, le correspondía a la parte oferente vendedora otorgar el documento de venta definitivo, obligación que no cumplió.
Por lo tanto, resulta indudable que el juez de la recurrida, contrario a lo alegado por el formalizante, sí decidió acerca de lo planteado por el demandado en relación a la cláusula cuarta del contrato de opción a compra-venta discutido en el presente juicio, pues determinó con claridad que contrario a lo aducido por la parte demandada, sí existía el compromiso de vender el inmueble en discusión. Así se declara.
En razón de las anteriores consideraciones, esta Sala de Casación Civil declara improcedente la anterior denuncia por incongruencia negativa. Así se decide.
De conformidad con el ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el recurrente denuncia el quebrantamiento por parte de la recurrida, de los artículos 12 y 243 ordinales 4º y 5º eiusdem, bajo los vicios de incongruencia negativa y petición de principio.
En este sentido, el formalizante determinó:
…De conformidad con las previsiones legales consagradas en el ordinal 1ro. del Artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción en la recurrida de los artículos 12 iusdem (Sic) por no decidir el sentenciador conforme a lo alegado y probado en autos, y de los ordinales 4to. y 5to. del Artículo 243 eiusdem, por estar viciado el fallo de Incongruencia Negativa y de Inmotivación de Hecho, al no pronunciarse el sentenciador sobre un planteamiento esencial para la suerte del proceso, el cual fue formulado por nuestra representada en el acto de contestación al fondo de la demanda.
El sentenciador ad-quem no establece una premisa indispensable dentro de su silogismo para poder arribar a la conclusión a la que arribó, esto es, no estableció que la vendedora estaba ciertamente obligada a vender conforme lo establece el contrato. Esta premisa no la establece el sentenciador ad-quem, estando obligado a hacerlo, pues fue argumentado por el demandado en su defensa, que conforme a los términos y condiciones del contrato de opción a compra, conforme a lo negociado por las partes y conforme al espíritu de ambas al momento de manera unilateral. Aquí no solo falta una premisa indispensable para fundar su conclusión, sino que a la vez existe un claro caso de incongruencia negativa.
Faltó establecer en la recurrida la premisa necesaria sobre que la parte vendedora había hecho reserva expresa del derecho a rescindir unilateralmente el contrato de opción de compra. Tal premisa era de ineludible establecimiento para poder concluir y decidir que el vendedor había incumplido el contrato al darlo por terminado unilateralmente, pues previamente a esta conclusión, se tenía que haber analizado expresamente el argumento de la “reserva del derecho a rescindir unilateralmente” y después de analizado y desechado por el juzgador ad-quem, era que sería posible establecer o concluir que el vendedor no podía dar por terminado el contrato de manera unilateral.
El sentenciador ad-quem, al entrar a analizar sobre la obligación de ambas partes de cumplir el contrato, tan solo establece expresamente que la parte compradora sí está obligada a vender, pero no se pronuncia sobre la obligación del vendedor de vender conforme a lo establecido expresamente en el contrato, por el contrario guarda silencio sobre dicho argumento de defensa, no resuelve sobre dicho alegato de la parte demandada.
El ad-quem, a los efectos de condenar a la demandada, apela al argumento de las obligaciones bilaterales, califica al contrato de bilateral, y sobre el argumento de la bilateralidad condena a nuestra representada. Cabe preguntarse entonces, cómo puede el juez ad-quem arribar a la concusión de la bilateralidad sin antes pronunciarse sobre la “reserva expresa de terminación unilateral” argumentada como defensa por la parte demandada en la contestación.
Esta incongruencia negativa, llevó al ad-quem a incurrir en una petición de principio, como se ve seguidamente
La parte actora en su escrito libelar argumentó que nuestra representada se había obligado a vender el inmueble objeto del contrato de opción de compra sub-iudice, y que a su vez, los compradores, se habían obligado a comprar el citado inmueble. Igualmente argumentaron los actores que, al dar la vendedora por terminado el contrato, y por ende al no venderles el inmueble, la vendedora había incumplido el contrato, el cual es una obligación bilateral entre las partes. Así argumenta la parte actora:
(Ómisis) (Sic) “…los ciudadanos ALFREDO CARVALLO FERRER y J.B.C.D.C., en su condición de vendedores, actuaron con falta de mesura t (Sic) de buena fe, desvirgando la naturaleza del contrato suscrito, en virtud, que de ser ajustado a derecho su actuar, por la voluntad unilateral de una de las partes, cualquier persona podría fácilmente desligarse de los compromisos asumidos, con las formalidades de la Ley e interpretar que se trataba de un simple negocio de mercado popular, poniéndole fin a la negociación, que de ser así, no tendría sentido haber realizado todas las gestiones y gastos tendientes a la realización del negocio…”
(Ómisis) (Sic) “… el mutuo disenso, es la fórmula de terminación voluntaria por excelencia de un contrato y el contrato legalmente perfeccionado, tiene fuerza de ley entre las partes, esto significa, que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento y las diversas consecuencias que acarrea a las partes, diversas situaciones que pueden ocurrir con motivo de dicho incumplimiento…”
Por su parte la demandada, en la oportunidad de la contestación señaló en su defensa que, conforme a la letra del contrato y a lo conversado y negociado por las partes antes de la firma del contrato, esto es, lo que es espíritu y razón de las partes para firmar dicho contrato era que el vendedor no estaba obligado a vender el inmueble, y que lo podía dar por terminado anticipadamente de manera unilateral y sin justa causa; Argumento (Sic) la demandada que ellos como vendedores habían hecho una “reserva expresa de terminación unilateral”; argumentó igualmente el demandado que, el único obligado era el comprador, quien una vez se dieran las condiciones de la venta, estaba obligado a comprar el inmueble en los términos y condiciones acordadas. Argumentó así el demandado:
(Ómisis) (Sic) “… si analizamos el contrato de autos suscrito por las partes, nos damos cuenta de que en ningún momento sus representados, vale decir, los posibles vendedores, ofrecieron en venta el apartamento ni se obligaron a vender el mismo, que son los demandados, es decir, los posibles compradores, quienes en la cláusula primera expresamente señalaron que “… se comprometen a adquirir por compra…” el inmueble en cuestión y que en virtud de las características del contrato de opción, en el cual el posible comprador sólo tiene libertad y ninguna obligación, mal nos podemos encontrar ante un contrato de opción.”
(Ómisis) (Sic) “…el contrato de autos, establece en la primera parte de la cláusula primera lo siguiente:
PRIMERA: LOS COMPRADORES
, se comprometen a adquirir por compra mediante documento que se protocolizará ante la Oficina Subalterna de Regísitro (Sic) Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, un inmueble constituido por un apartamento…”
De la cláusula transcrita se puede evidenciar que quien se obliga es el posible vendedor y si seguimos leyendo el resto del contrato vemos, como en las demás cláusulas reafirman siempre que el obligado es el posible comprador y no el posible vendedor, por tal razón, nosotros los abogados, cuando redactamos los compromisos de venta, queriendo que ambas partes queden obligadas recíprocamente…
(Ómisis) (Sic) “…la pregunta que corresponde hacerse es, si el artículo 1263 del Código Civil, es de orden público o puede ser derogado o modificado libremente por las partes, pues a veces la doctrina y la jurisprudencia dudan acerca del carácter de una que otra norma y la respuesta en este caso, es que el artículo en cuestión no es de orden público, en virtud que las cinco palabras del mismo textualmente establecen lo siguiente: “…a falta de estipulación contraria…” Así, en la misma norma está establecido, que ella solo se aplica si las partes no disponen de manera distinta y en el caso de autos, las partes si establecieron estipulación contraria, cuando textualmente acordaron en la cláusula cuarta del contrato, lo siguiente: “(ómisis) (Sic) …”CUARTA: Las partes se obligan a lo siguiente” (omisis) (Sic) … “B).- En el caso contrario que sean LOS VENDEDORES quienes no den cumplimiento con la obligación contraída en el presente documento, deberán reintegrar a LOS COMPRADORES inmediatamente la cantidad que recibió por concepto de Opción de Compra-Venta es decir TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 13.000.000,00)
(Omisis) (Sic) “ … Que el jurista patrio Melich Orsini expresa: “El arrepentimiento unilateral. Ahora bien, si al mutus dissensus, dentro de los límites señalados, se le reconoce ese poder de operar la aniquilación de un precedente contrato celebrado entre las mismas partes, la redacción del Artículo 1.159 enfatiza la posibilidad jurídica de pretender la disolución o modificación del contrato por voluntad unilateral. La exacta comprensión de ese último principio exige también algunas precisiones.
En primer lugar, nada impide que una parte (ambas, cada una por su lado) pueda haberse reservado en el contrato la facultad de ponerle fin o de modificarlo por su voluntad. Al conocer en este caso un derecho de resiliación (Sic) unilateral del contrato no se deroga en realidad el principio formulado por el artículo 1.159 C.C. pues se estaría utilizando simplemente un derecho válido dentro de los límites en que opera lícitamente la autonomía de la voluntad de las partes. Este tipo de cláusula suele ser incluidas en algunos contratos de ejecución continuada o periódica tales como los de arrendamiento, de suministro, de agencia…”
(Omisis) (Sic) “… las partes de mutuo acuerdo, derogaron el artículo 1.263 del Código Civil, estableciendo en su lugar lo pactado de la cláusula cuarta del contrato preliminar, esta derogación fue hecha de mutuo acuerdo y bajo el amparo de la Ley, por lo que surte todos los efectos del caso.”
En términos muy básicos, podemos señalar, que parte del problema judicial debatido del Thema Decidendum, está conformada por estoados (Sic) argumentos de la actora y de la demandada, y sobre estos argumentos tenía el ad-quem que pronunciarse expresamente, resolverlos expresa, positiva e inequívocamente, y no lo hizo.
El ad-quem, arriba a su conclusión o dispositivo del fallo, obviando pronunciarse sobre el argumento de la demandada consistente en la “reserva expresa de terminación unilateral”, fundado su conclusión sobre otras premisas, ignorando por completo lo antes señalada (Sic). No conforme con silenciar este importante argumento de defensa, funda su dispositivo en una clara petición de principio, pues para poder concluir lo que concluyó tenía que forzosamente ignorar la defensa del actor, y encerrarse en un silogismo de premisas seleccionadas, que no son capaces de dar soporte lógico a su conclusión, pero que logran ignorar o eludir el argumento de la “reserva expresa de terminación unilateral” de la parte demandada; así no solo incurrió en incongruencia negativa, sino también en una petición de principio al darse como repuesta a la pregunta misma.
Más aún, el ad-quem, establece que estamos ante un contrato bilateral, pero no razona ni establece producto de razonamiento alguno, sobre si el demandado estaba obligado o no a vender; tan solo afirma que estaba obligado por ser un contrato bilateral. Por el contrario, cuando se refiere a la parte actora, tras un razonamiento, establece que ella sí estaba obligada a comprar.
En efecto, cabe preguntarse, dónde el sentenciador ad-quem analizó y estableció la obligación del vendedor de vender el inmueble a la compradora prominente?. Pues, la respuesta es muy simple, en ninguna parte del fallo establece el hecho de que la parte vendedora, estaba obligada a vender el inmueble a la compradora, por el contrario, analiza los elementos de prueba, analiza el texto material del contrato de opción de compra, define lo lo que la doctrina se debe entender por un contrato bilateral, pero a la final, no establece el hecho de que la vendedora tenía la obligación de vender.
El sentenciador ad-quem establece que el vendedor estaba obligado a vender, por cuanto el contrato de opción a compra es un contrato bilateral conforme a la doctrina. Cabe preguntarse, y qué pasó con el argumento de la demandada consistente en que ella al momento de negociar y contratar hizo “reserva expresa de terminación unilateral”?; Cómo puede el ad-quem establecer que el contrato es bilateral si no ha examinado el anterior argumento?.
Aquí encontramos que el sentenciador ad-quem dio como respuesta a la pregunta misma, incurriendo en una clara petición de principio, pues para poder concluir lo que concluyó tenía que forzosamente ignorar la defensa del actor, y encerrarse en un silogismo de premisas seleccionadas, que no son capaces de dar soporte lógico a su conclusión, pero que logran ignorar o eludir el argumento de la “reserva expresa de terminación unilateral” de la parte demandada; así no solo incurrió en incongruencia negativa, sino también en una petición de principio al darse como respuesta a la pregunta misma.
Mas aún, el ad-quem, establece que estamos ante un contrato bilateral, pero no razona ni establece producto de razonamiento alguno, sobre si el demandado estaba obligado o no a vender; tan solo afirma que estaba obligado por ser un contrato bilateral. Por el contrario, cuando se refiere a la parte actora, tras un razonamiento, establece que ella si estaba obligada a comprar.
En efecto, cabe preguntarse, dónde el sentenciador ad-quem analizó y estableció la obligación del vendedor de vender el inmueble a la compradora promitente?. Pues, la respuesta es muy simple, en ninguna parte del fallo. Ciertamente, el sentenciador de la recurrida en ninguna parte de su fallo establece el hecho de que la parte vendedora, estaba obligada a vender el inmueble a la compradora, por el contrario, analiza los elementos de prueba, analiza el texto material del contrato de opción de compra, define lo que en doctrina se debe entender por un contrato bilateral, pero, a la final, no establece el hecho de que la vendedora tenía la obligación de vender.
El sentenciador ad-quem establece que el vendedor estaba obligado a vender, por cuanto el contrato de opción a compra es un contrato bilateral conforme a la doctrina. Cabe preguntarse, y qué pasó con el argumento de la demandada consistente en que ella al momento de negociar y contratar hizo “reserva expresa de terminación unilateral”?; Cómo puede el ad-quem establecer que el contrato es bilateral si no ha examinado al anterior argumento?
Aquí encontramos que el sentenciador ad-quem dio como respuesta a la pregunta misma, incurriendo en una clara petición de principio que conlleva a un caso de inmotivación de hecho.
Así tenemos que el ad-quem decidió que la vendedora está obligada a vender bajo el siguiente razonamiento de motivación: Al leer el fallo y la motivación dada por el ad-quem, cabe hacerse la siguiente pregunta para saber cómo el ad-quem estableció la obligación de la vendedora a vender: ¿Por qué es un contrato bilateral?, motiva el ad quem diciendo, porque ambas partes están obligadas; y ¿Por qué ambas partes están obligadas?, el ad-quem motiva diciendo, porque es un contrato bilateral.
…Y así seguiríamos eternamente sin obtener una respuesta lógica… y ¿Por qué es un contrato bilateral?, motiva el ad-quem diciendo, porque ambas partes están obligadas; y ¿Por qué ambas partes están obligadas?, el ad-quem motiva diciendo, porque es un contrato bilateral…Ab eternum.
Esto es a todas luces un caso de Petición de Principio, y por ende de inmotivación de hecho. Estamos aquí ante un claro caso de incongruencia negativa y de inmotivación producto de una petición de principio.
Con relación a la Incongruencia Negativa: Es doctrina de la Sala que, el sentenciador debe pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes en la oportunidad de la demanda y de la contestación, conforme se haya trabado la litis. Ha señalado la Sala que la litis se traba o circunscribe a los términos bajo los cuales fue explanada la demanda o pretensión y la contestación, y que sólo sobre esos hechos y sobre todos esos hechos el sentenciador debe pronunciarse.
También ha señalado la Sala que de conformidad con el Principio de Exhaustividad el sentenciador ad-quem debe hacer pronunciamiento expreso, claro y preciso sobre todos los hechos que conforman el Thema Decidendum, no cabiendo ni sobreentendidos.
El silencio del argumento de defensa señalado por el demandado en el escrito de contestación, vicia al fallo recurrido de INCONGRUENCIA NEGATIVA, en franca violación de los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil por no decidir sobre todo lo alegado y probado en autos, quebrantando así lo previsto en el ordinal 5º del Artículo 243 eiusdem por no tener una decisión expresa, positiva y precisa CON ARREGLO A LA PRETENSIÓN DEDUCIDA Y A LAS EXCEPCIONES O DEFENSAS OPUESTAS.
Con relación a la Petición: Este error de lógica, razonamiento erróneo o falso, consiste en dar por probado aquello que debe ser objeto de prueba. La doctrina de la Sala ha rechazado el sofisma denominado Petición de Principio, que consiste en dar como cierto lo mismo que pretende ser probado, pues la determinación de un hecho o concepto, no debe realizarse con el mismo concepto definido; lo definido no debe entrar en la definición.
La petición de Principio constituye en si, el vicio de Inmotivación de Hecho, con lo cual se viola el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al no decidir conforme a lo alegado y probado en autos, así como el ordinal 4to. del Artículo 243 eiusdem, por no motivar debidamente el dispositivo del fallo.
Por estas razones de conformidad con lo previsto en el artículo 244 eiusdem solicito a esta honorable Sala de Casación Civil, declare procedente las Infracciones de Actividad aquí señaladas y case el fallo recurrido. Así se solicita…”
En la presente denuncia, el formalizante ha delatado los vicios de incongruencia negativa y petición de principio, al considerar que el juez de la recurrida yerra en la construcción del silogismo para llegar a una conclusión, pues no tomó en consideración como premisa, la razón por la cual la vendedora estaba en la obligación de vender, omitiendo la reserva expresa que indicaba la potestad por parte de la vendedora, de resolver unilateralmente el contrato, sino que simplemente concluyó que las obligaciones establecidas en el contrato eran de carácter bilateral sin resolver previamente sobre tal aspecto.
Ese error en la elección de las premisas para construir el silogismo, según la recurrente, trajo como consecuencia la infracción por petición de principio, al haberse establecido que el contrato era bilateral sin razonamiento alguno y haciendo omisión a la reserva expresa de resolución unilateral del contrato por parte de los vendedores.
Analizados los argumentos sobre los cuales se fundamenta la denuncia, es preciso señalar que en la solución aportada por la Sala a la denuncia anterior, se dejó sentado que el juez de la recurrida contrario a lo alegado por la parte demandada en su contestación, determinó que el contrato de opción a compra-venta era de carácter bilateral, al desprenderse de sus cláusulas que las dos partes se obligaron a cumplir con las disposiciones contenidas en el mismo, entre ellas, a mantener vigente el contrato durante el término establecido para la cancelación total. En ese sentido, se hizo toda una trascripción de lo pautado por el demandado en la contestación de la demanda y lo decidido por el juez al respecto.
Ahora bien, hay que tomar en cuenta que en esta nueva denuncia, el formalizante considera que existe el vicio de incongruencia negativa por cuanto en la contestación de la demanda se alegó que “conforme a la letra del contrato y a lo conversado y negociado por las partes antes de la firma del contrato, el vendedor no estaba obligado a vender el inmueble, esto es, lo que el espíritu y razón de las partes para firmar dicho contrato era que el vendedor no estaba obligado a vender el inmueble, y que lo podía dar por terminado anticipadamente de manera unilateral y sin justa causa”, y la recurrida no tomó tal argumento en cuenta para decidir.
Sin embargo, con respecto a dicho argumento, la recurrida, basándose en las cláusulas contractuales así como a lo alegado por el demandante en su libelo y por el demandado en su contestación, estableció claramente que se trata de un contrato bilateral, en vista de que en la cláusula Tercera del contrato discutido establece exactamente que “Las Partes Contratantes, se obligan a mantener vigente el contrato de Opción a Compra-Venta, hasta por cinco (5) días más, a la fecha establecida en la Cláusula Segunda (60 días, contados a partir de la última fecha del auto de notaría respectiva), a fin de realizar los trámites para la Protocolización del documento definitivo”; y en la cláusula Cuarta se estableció que “Las partes se obligan a lo siguiente: A).- En el caso de que “LOS COMPRADORES”, no den cumplimiento con la obligación contraída en el presente documento, los mismos perderán la cantidad dada en Opción a Compra, para resarcir los daños y perjuicios ocasionados a “LOS VENDEDORES” por su incumplimiento. B).- En el caso contrario de que sean “LOS VENDEDORES”, quienes no den cumplimiento con la obligación contraída en el presente documento, deberá reintegrar a “LOS COMPRADORES”, inmediatamente la cantidad que recibió por concepto de Opción a Compra-Venta”. Bajo el análisis de dichas cláusulas, el juez de alzada determinó que el contrato discutido evidentemente es de carácter bilateral en virtud de que ambas partes quedaban obligadas a cumplir con el mismo.
Por ello, no encuentra asidero esta Sala en lo delatado como petición de principio, pues la conclusión a la que ha llegado el juez de alzada sobre el contrato, era necesaria para resolver la pretensión de fondo, aunado al hecho que los argumentos sobre los cuales se fundamenta la denuncia sobre tal aspecto, no son del todo precisos.
Basada en las consideraciones antes establecidas, y por cuanto esta Sala de Casación Civil considera que los vicios delatados a través de esta denuncia no están presentes en el fallo recurrido, se declara improcedente la misma. Así se decide.
A continuación, esta Sala de Casación Civil, en vista de que el formalizante ha sustentado las tres primeras denuncias por infracción ley en argumentos íntimamente vinculados entre sí, pasa a decidirlas en un mismo capítulo, en los siguientes términos:
De conformidad con el artículo 313 ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil, el recurrente denuncia la infracción de los artículos 1.387 y 1.392 ambos del Código Civil, por falta de aplicación y falsa aplicación, respectivamente; 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, e igualmente el 1.392 del citado Código Civil, estos tres últimos por falta de aplicación.
Para fundamentar la falta y falsa aplicación de los artículos 1.387 y 1.392 del Código Civil, respectivamente, el formalizante señaló:
“… De conformidad con las previsiones contenidas en el ordinal 2do. Del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción en la recurrida de los Artículos 1.387 y 1.392 ambos del Código Civil por falta de aplicación y falsa de (Sic) aplicación, respectivamente, al admitir, evacuar y avalorar (sic) dos pruebas testimoniales que tenían por objeto demostrar aquello que se dijo e hizo antes, al tiempo y después del otorgamiento de un Contrato de Opción de Compraventa, cuando dicho medio de prueba es inadmisible por mandato de ley, cuando tenga tal tipo de objeto de prueba.
Ciertamente, a los fines de demostrar aquello que las partes contratantes hicieron antes, durante y después de la firma del Contrato de Opción de Compraventa de Inmuebles; más específicamente, a los efectos de demostrar que el vendedor tenía la firma (Sic) intención y voluntad de vender el inmueble objeto del citado contrato, la parte actora promovió las testimoniales de los testigos R.M.R.V. Y FREDDY ZERPA GARCÍA.
Tal promoción, evacuación, apreciación y valoración de tales pruebas testimoniales son ilegales, pues todo lo anterior se hizo en franca violación a las disposiciones expresas del Artículo 1.387 del Código Civil, pues en dicho texto normativo se consagra la INADMISIBILIDAD DE LA PRUEBA TESTIMONIAL, cuando ellas tenga por fin u (Sic) objetivo el JUSTIFICAR LO QUE SE HUBIERE DICHO ANTES, AL TIEMPO O DESPUÉS DEL OTORGAMIENTO DE DE (Sic) UN CONTRATO PÚBLICO O PRIVADO.
Así señala el Artículo 1.387 del Código Civil:
No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención…
(Ómisis) (Sic)
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique ni para justificar lo que hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate de ellos de un menor de diez mil bolívares.
Es el caso, que las testimoniales señaladas fueron promovidas con la expresa intención de demostrar que la intención firme de la parte vendedora era la de vender el inmueble objeto del contrato de opción de compra; esto es, que las testimoniales tenían por objeto demostrar hechos dichos antes, durante y después de la firma del contrato de opción de compraventa; sin embargo TALES HECHOS NO PUEDEN SER PROBADOS A TRAVÉS DE PRUEBAS TESTIMONIALES, por prohibirlo expresamente el citado texto normativo.
El Artículo 1.387 in comento, no solo priva de valor probatorio a dicho medios (Sic) que tenga por objeto de prueba lo haya señalado, sino que es mucho más rotundo en su tratamiento al considerar que son PRUEBAS INADMISIBLES, esto es, que el juzgador no solo no las puede apreciar ni valorar, sino es que ni siquiera las puede admitir.
Tal objeto de prueba expresamente tanto en el escrito de promoción de prueba producido por la parte actora, así como en las resultas de la evacuación de dichos medios de prueba, donde constan deposiciones todas referentes o enfocadas a demostrar la intención de la parte vendedora antes durante y después de contratar.
En el escrito de promoción de prueba se lee expresamente lo siguiente:
De conformidad con el artículo 842 del Código de Procedimiento Civil promuevo los siguientes testigos:
1.- R.M.R.V., venezolana, titular de la cédula de identidad No. V-4.316556, domiciliada en Trujillo, Estado Trujillo.
2.- FREDDY ZERPA GARCÍA, venezolano, titular de la cédula de identidad No. V-3.037.461, domiciliado en la Calle 02, Nro. 09, Urbanización Humbold, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Dichos testigos probarán con sus dichos, que los Vendedores tenían la firma (Sic) intención y voluntad de Vender el inmueble identificado en la negociación…
De la lectura de las deposiciones de ambos testigos, se desprende que ellos dieron testimonio sobre hechos relativos al contrato de opción de compra, más específicamente, depusieron sobre lo dicho antes, al tiempo y después del otorgamiento del contrato in comento.
Queda manifiestamente claro con lo anterior, que las pruebas testimoniales tenían por objeto demostrar hechos y dichos ocurridos antes, durante y después de la firma del contrato de opción a compra, con lo cual queda manifiesto que tales testimoniales nunca debieron haber sido evacuadas, ni valoradas, pues por mandato de ley, ni siquiera debieron haber sido admitidas.
Tal infracción de ley, impactó directamente en el dispositivo de la recurrida, pues con base a ellas el sentenciador ad-quem desapareció los argumentos constitutivos de la defensa de nuestra representada, según los cuales, el vendedor y el comprador habían acordado que el vendedor podía dar por terminado unilateralmente el contrato, y que así se había plasmado en el texto material del mismo; que el espíritu de dicho contrato era que el vendedor pudiera darlo por terminado de manera unilateral; argumentos de defensa éstos que fueron desechados por el sentenciador, y acogió el argumento de la parte actora, según el cual, la intención del vendedor era siempre la de vender.
Viola así el juez ad-quem lo previsto en el segundo aparte del Artículo 1.387 del Código Civil, por falta de aplicación al admitir pruebas testimoniales que tiene por objeto demostrar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo y después del otorgamiento del contrato. Igualmente viola por falsa aplicación al Artículo 1.392 eiusdem al darle valor probatorio a pruebas ilegales, que nunca debieron haber sido admitidas, ni evacuadas y mucho menos haberles dado valor probatorio.
En razón de todo lo anteriormente expuesto, respetuosamente solicito a esta honorable Sala de Casación Civil, declare procedente las infracciones de ley aquí denunciadas y case el fallo recurrido. Así se solicita…”
Así mismo, como sustento de la falta de aplicación de los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil y 1.392 del Código Civil, el formalizante señaló:
…De conformidad con las previsiones contenidas en el ordinal 2do. Del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción en la recurrida de los Artículos 507 y 508 eiusdem y 1.392 del Código Civil todos por falta de aplicación, al apreciar y valorar deposiciones de una testimonial consistente en opiniones, suposiciones, conclusiones y apreciaciones subjetivas del testigo, en franca violación al Principio de Objetividad del testimonio.
En el caso que nos ocupa, la parte actora promovió la testimonial de la ciudadana R.M.R.V. para que depusiera esencialmente sobre CUÁL ERA LA INTENCIÓN DE LAS PARTES al momento de suscribir el contrato de opción de compraventa; esto es, que declarara si en efecto los vendedores tenían la intención de vender y si los compradores tenían la intención de comprar.
Es doctrina reiterada de esta Sala de Casación que el decir o (Sic) deposición de un testigo debe versar estrictamente sobre aquellos hechos que ha percibido personalmente a través de sus sentidos, no valiendo su testimonio sobre aquellas opiniones, criterios, conclusiones, percepciones que tuviere sobre los hechos que haya percibido directamente. Los testigos solo pueden deponer sobre hechos concretos que ellos hayan percibido por sus sentidos, solo pueden deponer sobre HECHOS OBJETIVOS; tan solo pueden declarar sobre los hechos que materialmente hayan percibido.
Es el Juez es el (Sic) llamado a elaborar percepciones, conclusiones, opiniones, criterios sobre los elementos de hecho alegados y probados en el proceso, debiendo desechar aquellos testimonios que ya contengan un juicio de valor sobre los hechos.
Así pues, cuando la testigo R.M.R.V., señala que le consta que la INTENCIÓN de los vendedores era vender y que la INTENCIÓN de los compradores era comprar, está deponiendo sobre un HECHO SUBJETIVO sobre una APRECIACIÓN suya, sobre una CONCLUSIÓN suya, sobre un CRITERIO suyo, y no sobre un HECHO OBJETIVO MATERIAL. Este testimonio es inválido, por referirse esencialmente a una apreciación, criterio, opinión o percepción de los hechos por parte de la testigo.
Mas aún, el sentenciador ad-quem al resumir la declaración de dicho testigo, destaca lo referente a la intención de las partes de vender y comprar, con lo cual queda de manifiesto que el sentenciador, lo que mas apreció de dicha testimonial fue lo referente a la intencionalidad de las partes. Esto se debe en esencia a que, los demandados hicieron énfasis en su contestación en el argumento de que estaba convenido entre las partes del contrato de opción a compra que, el vendedor podía dar por terminado el contrato en cualquier momento y de manera unilateral; hecho éste que contradice lo pretendido por la parte actora en su demanda y que es eje central de su causa de pedir, esto es, que el demandado no podía dar por terminado unilateralmente el contrato, pues esa no era la intención entre ellas al contratar. Es por ello que el sentenciador ad-quem destaca el aspecto de la intención, para luego fundar en ello que realmente la intención de ambas partes al momento de contratar era la de vender y comprar y que el vendedor no podía dar por terminado el contrato unilateralmente.
Corresponde al juzgador el determinar los hechos subjetivos tales como lo es la intención de las partes contratantes al momento de negociar y suscribir un contrato, determinación de tales hechos subjetivos que son finalmente una conclusión a la que arriba el sentenciador tras analizar, apreciar y valorar hechos objetivos alegados y probados en autos.
No corresponde a un testigo calificar los hechos, no corresponde a un testigo emitir opiniones personales (salvo testigo experto) sobre los hechos que haya percibido directamente. Atestiguar que la intención de las partes era vender y comprar, es estrictamente una CONCLUSIÓN SUBJETIVA a la que arribó la testigo, y que como conclusión, no podía ser apreciada por el juzgador, mas sin embargo, el sentenciador ad-quem, la valoró y la dio por buena, y sobre dicha declaración fundamento (Sic) su fallo al declarar que la parte actora tenía la intención de vender el inmueble y que por ello no podía dar por terminado el contrato unilateralmente.
Así consta de la prueba testimonial de la testigo R.R., en la recurrida:
(Ómisis) (Sic) “… A la pregunta de si era cierto que los ciudadanos ALFREDO CARVALLO FERRER y J.B. (sic) DE CARVALLO, tenían la intención de vender el inmueble objeto del contrato de opción de compra. Respondió: Que si (sic) y que asi (sic) mismo los ciudadanos LUIS (sic) B.P.P. y M.C. DE PÉREZ y M.C. DE PÉREZ tenían la intención de comprar el inmueble.”
Al apreciar el sentenciador la declaración de esta testigo, y al fundar su fallo en dicha deposición, violó los Artículos 507 y 508 eiusdem y 1.392 del Código Civil todos por falta de aplicación, cuando apreció la declaración de un testigo que depuso sobre aspectos constitutivos de criterios u opiniones que se ha formado sobre hechos que presuntamente percibió directamente.
La violación de los (Sic) anteriores normas jurídicas impactó decisivamente en el dispositivo de la recurrida, pues permitieron que el Juez ad-quem estableciera que era intención de las partes el realizar a todo evento la venta del inmueble, indistintamente de las contingencias que pudieran sobrevenir, pues en dicha testimonial se hace toda exclusión de lo conversado unilateralmente el contrato.
En cumplimiento de lo dispuesto en el ordinal 4to., del artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, se señalan como las normas que el sentenciador debió aplicar y no aplicó a los artículos 507 y 508 eiusdem y 1.392 del Código Civil, por cuanto en ellas se regula cómo debe ser la declaración de los testigos y como deben ser valorados.
En razón de todo lo anteriormente expuesto, respetuosamente solicito a esta honorable Sala de Casación Civil, declare procedente las infracciones de ley aquí denunciadas y case el fallo recurrido. Así se solicita…
Finalmente, el formalizante en apoyo a la denuncia que efectúa nuevamente por falta de aplicación de los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil y 1.392 del Código Civil, indicó lo siguiente:
…De conformidad con las previsiones contenidas en el ordinal 2do. Del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción en la recurrida de los Artículos 507 y 508 eiusdem y 1.392 del Código Civil todos por falta de aplicación al apreciar y valorar deposiciones de una testimonial conformada por hechos referenciales, hechos que no fueron percibidos directamente por el testigo a través de sus sentidos, sino que tuvo conocimiento de ellos a través de interpuesta persona.
Es el caso que, la parte actora promovió del ciudadano FREDDY ZERPA GARCÍA, para que depusiera sobre los hechos que supuestamente dan fundamento a la causa de pedir del actor, tales como la ocurrencia de la suscripción de un contrato, la intención de la parte actora de comprar, la intención de la parte demandada de vender, sobre la obtención por parte de la actora de un préstamo para la adquisición de la vivienda; la incursión de la parte compradora en una serie de gastos para poder pagar el precio.
Es doctrina reiterada de esta Sala de casación que el decir o deposición de un testigo debe versar estrictamente sobre aquellos hechos que ha percibido personalmente a través de sus sentidos, no valiendo su testimonio sobre aquellos hechos sobre los cuales ha tenido conocimiento a través de otra persona, pues el conocimiento que tiene sobre los hechos es referencial y no personal.
Es el caso, que tanto en las deposiciones del testigo dadas en la oportunidad del interrogatorio formulado por su promovente, así como de las preguntas, el testigo subiudice, manifiesta de manera material, clara, inequívoca y reiterada que él tiene conocimiento de los hechos sobre los cuales depone, en razón de que la parte actora así se los contó, así se los dijo la parte actora en su oportunidad.
Así consta de la recurrida, al referirse al testigo in comento:
(Ómisis) (Sic) “… A finales del año pasado dos mil dos, el ciudadano doctor L.B.P., quien reside en la ciudad de Trujillo del Estado Trujillo se comunicó conmigo por vía telefónica comentándome que tenía pensado adquirir un inmueble (Apartamento) que era propiedad de los ciudadanos ALFREDO CARVALLO FERRER y J.B. CORONEL DE CARVALLO…”
(Ómisis) (Sic) “… Por lo que me indicaron los esposos P.C. ellos tenían la plena intención de adquirir el inmueble objeto del contrato de opción al que ha hecho referencia manifestándome que podían dar en garantía la suma de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES y que el saldo restante, es decir, la suma de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES le serían cancelado a los vendedores mediante un préstamo que le otorgaría el Fondo de Pensiones de los Profesores de la Universidad de los Andes…”
Queda palmariamente claro, que estamos ante un testigo referencial, y por ende inválido como testigo cuya deposición carece de valor probatorio, y no puede merecerle fe al sentenciador, máxime cuando la información, la referencia sobre la cual da testimonio le consta porque le fue suministrada directamente por los actores. Estamos aquí ante un claro testigo referencial, pues los hechos sobre los cuales declara, no les constan por la información que le fue suministrada por otra persona, en este caso, por el mismo actor.
Con lo anterior, no solo estamos ante un testigo inválido, sino ante un testimonio que no puede ser apreciado con ningún tipo de fuerza probatoria, pues es un testigo referencial meramente.
Sin embargo, el sentenciador ad-quem, señala que su testimonio le merece fe, y dar por buenos sus dichos; dichos sobre los cuales fundamenta posteriormente su dispositivo. La violación de los artículos que aquí se denuncian como infringidos, impactaron directamente en la formación del dispositivo del fallo, pues el mismo se basa en hechos tales como que el precio del inmueble objeto de la compraventa se haría con un préstamo que los compradores obtendrían del Fondo de Pensiones de los Profesores de la Universidad de los Andes; que los compradores habían incurrido en una serie de gastos para comprar el inmueble; que los vendedores iban a vender el inmueble a todo evento; que los compradores habían actuado de buena fe, y no los vendedores; con todo lo anterior, el sentenciador ad-quem desechó todos los argumentos de nuestra representada y declaró con lugar la demanda.
En razón de todo lo anteriormente expuesto, respetuosamente solicito a esta honorable Sala de Casación Civil, declare procedente las infracciones de ley aquí denunciadas y cese el fallo recurrido. Así se solicita…
En las tres denuncias por infracción de ley anteriormente plasmadas, el formalizante señala que el juez Ad-Quem quebrantó tales disposiciones al admitir, evacuar y valorar dos pruebas testimoniales que tenían por objeto demostrar “aquello que se dijo e hizo antes, al tiempo y después del otorgamiento de un contrato de Opción a Compra-Venta, cuando dicho medio de prueba es inadmisible por mandato de ley, cuando tengan tal tipo de objeto de prueba”.
En ese mismo orden, el formalizante advierte que el juez Ad-Quem viola lo previsto en el segundo aparte del Artículo 1.387 del Código Civil, por falta de aplicación al admitir pruebas testimoniales que tienen por objeto demostrar lo que se hubiere dicho antes, al tiempo y después del otorgamiento del contrato. Igualmente considera que se quebranta por falsa aplicación del artículo 1.392 eiusdem, al darle valor probatorio a pruebas ilegales, que nunca debieron haber sido admitidas, ni evacuadas y mucho menos haberles dado valor probatorio.
Y en segundo orden, el recurrente invoca la falta de aplicación por parte de la recurrida, del contenido de los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil y 1.392 del Código Civil, al considerar que el juez Ad-Quem apreció y valoró deposiciones de una prueba testimonial consistente en opiniones, suposiciones, conclusiones y apreciaciones subjetivas del testigo, en franca violación al principio de objetividad del testimonio.
Considera el formalizante que al apreciar el sentenciador la declaración de una testigo, y tomarlo como fundamento de su decisión, violó los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil y 1.392 del Código Civil, todos por falta de aplicación, cuando apreció la declaración de un testigo que depuso sobre aspectos constitutivos de criterios u opiniones que se han formado sobre hechos que presuntamente no percibió directamente.
En virtud de lo que el formalizante ha explanado en la presente denuncia, es importante puntualizar que se trata de una cuestión de valoración de medios probatorios. Al respecto, es necesario advertir que el vicio de falta de aplicación por infracción de ley se produce cuando el juzgador no aplica una determinada norma vigente a una relación jurídica; y la falsa aplicación se procura en el establecimiento de una falsa relación entre los hechos, en principio correctamente establecidos por el juzgador, y el supuesto de hecho de la norma, también correctamente interpretada, que conduce a que se utilice una norma jurídica no destinada a regir el hecho concreto.
En este sentido, observa la Sala que el formalizante de manera errada, pretende delatar la infracción de normas que dan tratamiento y valor probatorio a las testimoniales mediante una denuncia por error de juzgamiento pura y simple, cuando para ello, tal como de manera reiterada lo ha venido señalando la doctrina de esta Sala, es preciso que la misma se encuentre fundamentada bajo los parámetros de una denuncia de casación sobre los hechos , en alguna de las hipótesis que a continuación se indican: a) Error de derecho al juzgar los hechos, que se produce en la interpretación o aplicación de las normas que regulan el establecimiento o apreciación de las pruebas, bajo las hipótesis de establecimiento de los hechos, valoración de los hechos, establecimiento de las pruebas, valoración de las pruebas; y b) Error de hecho al juzgar los hechos; que constituye en el establecimiento de un hecho positivo y concreto que no tiene respaldo probado en autos, denominado suposición falsa, bajo las hipótesis de mención inexistente, prueba inexistente y prueba inexacta.
Por lo tanto, considera esta Sala de Casación Civil que el formalizante no ha dado cumplimiento a la técnica adecuada para especificar y encuadrar las denuncias, con el fin último de trasmitir la manera correcta de cómo debe esta Sala entender lo que ha querido denunciar el formalizante, con la adecuada síntesis explanada y los motivos que dieron lugar a dicha infracción delatada, lo que conlleva a desechar las denuncias enmarcadas en la presente sección. Así se decide.
De conformidad con el artículo 313 ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil, el recurrente denuncia la infracción por parte de la recurrida, de los artículos 509 y 12 eiusdem y 1.359 y 1.360 del Código Civil, por falta de aplicación, bajo el vicio de silencio de prueba.
En tal sentido, el formalizante indicó:
“…De conformidad con las previsiones legales contenidas en el ordinal 2do. del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción en la recurrida del Artículo 509 eiusdem por no analizar todos los medios de prueba existentes en autos y del Artículo 12 eiusdem y de los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, por no analizar y valorar correcta (Sic) el medio de prueba instrumental subiudice, todos por falta de aplicación, al silenciar parcialmente la prueba documental consistente en el fax de fecha 8 de junio de 2008 (Sic).
Es el caso, que en fecha 8 de junio de 2008 nuestra representada envió un fax a la parte compradora, señalando que en razón de la inestabilidad económica que se vivía en el país y ante la devaluación en más de un 30%, del signo monetario en los 30 días siguientes a la firma del contrato de opción a compra, lo cual era imprevisible para ambas partes, y resultaba perjuidicial para la vendedora, proceder a vender el inmueble con el precio acordado inicialmente, razón por la cual la vendedora solicitó a la compradora una reconsideración del precio, ajustarlo a la devaluación del signo monetario, y que en su defecto, procedería a dar por rescindido el contrato.
Este medio de prueba fue producido en el proceso por la parte actora y no fue desconocido por nuestra representada, pues además demuestra que la causa por la cual nuestra representada daba por terminado el contrato de opción a compra, tenía una causa justa, razonable, válida, como lo era la inesperada y abrupta devaluación de la moneda en mas de un 30% en menos de 30 días calendarios después de la firma del contrato de opción de compra; desproporcionalidad surgida imprevistamente entre el poder adquisitivo del precio acordado ab-inicio y el poder adquisitivo de dicho precio al momento de materializarse la venta.
Así pues, el contenido probatorio de dicho medio demostraba a criterio del demandado la no arbitrariedad y la no mala fe (Sic) de la decisión de la vendedora de dar por terminado el contrato, indistintamente de que, es el criterio de nuestra representada, que el vendedor podía dar por terminado el contrato unilateralmente y sin justificar causa válida.
Señala el sentenciador en la recurrida
En cuanto al anexo presentado junto al criterio libelar, que obra al folio 14 del expediente, referido al fax de fecha 8 de junio del 2002, enviado por el ciudadano L.B.P.P. y M.C. PÉREZ, esta Alzada observa, que en virtud de no haber sido impugnado por la parte contraria, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le concede valor y mérito jurídico. Así se declara.
Lo cierto del caso es que dicho medio de prueba, indistintamente de su capacidad probatoria, y del interés de mi representada en que fuera analizado expresa y precisamente, sin embargo, fue silenciado parcialmente por el sentenciador ad-quem.
Así las cosas, tenía el sentenciador ad-quem que entrar a analizar dicho medio de prueba, apreciarlo o desecharlo, y señalar qué elementos de hecho en concreto establece con el mismo.
Este sentenciador, se limitó a transcribir el fallo de 1ra. Instancia, en el cual consta resumidamente el contenido de dicho medio de prueba. Es necesario acotar que aun cuando el sentenciador transcribe la expositiva y motiva del fallo apelado, no lo acoge, ni hace suyos los análisis de dicho Juez, sino que por el contrario, guarda absoluto silencio sobre el contenido de dicha trascripción.
Queda la interrogante sobre cuáles hechos contenidos en dicho medio de prueba son los que da por establecidos.
En el caso de autos, el sentenciador ad-quem se limita a señalar que le concede valor y mérito jurídico. Nos preguntamos, cuáles hechos estableció en concreto con dicho medio de prueba. Es lo cierto que la falta de análisis de dicho medio de prueba impacta directamente en el dispositivo del fallo, pues en dicho medio de prueba constan los hechos históricos que opuso o hizo valer nuestros representados ante el comprador para dar válidamente por terminado el contrato de opción de compra por vía unilateral. Estos hechos no fueron debidamente analizados por el sentenciador ad-quem, no los establece y no los valora, concluyendo así que nuestra representada rompió el contrato en contra de lo materialmente escrito en el contrato, en contra de la intención de las partes al contratar y actuando de mala fe y sin justa causa.
Viola así el sentenciador ad-quem el Artículo 509 del Código de Procedimiento Civil por falta de aplicación, al no analizar en su integridad el medio de prueba en concreto, consistente en un FAX; viola igualmente el Artículo 12 eiusdem, por falta de aplicación, pues en él se consagra la regala (Sic) universal de valoración de todo medio de prueba; Igualmente viola por falta de aplicación de los Artículos 509 eiusdem por no analizar todos los medios de prueba existentes en auto y del Artículos 12 eiusdem y de los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil que establecen las reglas de valoración de las pruebas instrumentales.
En cumplimiento de lo dispuesto en el ordinal 4to., del Artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, se señalan como las normas que el sentenciador debió aplicar y no aplicó a los Artículos 509 y 12 eiusdem por las mismas razones arriba expuestas, y de los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, por las mismas razones arriba expuestas; por cuanto en ellas se regula cómo debe ser revisados y analizados los medios de prueba y cómo deben ser valorados.
El formalizante ha planteado el quebrantamiento de los artículos 509 y 12, ambos del Código de Procedimiento Civil y 1.359 y 1.360 ambos del Código Civil, todos por falta de aplicación, bajo el vicio de silencio de prueba. Destacando en ese sentido que el juez de la recurrida silenció parcialmente la prueba documental consistente en el fax de fecha 8 de junio de 2002 acompañado por la parte actora.
Bajo el presente planteamiento, es importante traer a colación lo expresado por la sentencia recurrida al respecto:
…En cuanto al anexo presentado junto con el escrito libelar, que obra al folio 14 del expediente, referido al fax de fecha 08 de junio de 2002, enviado por el ciudadano ALFREDO CARVALLO FERRER, a los ciudadanos L.B.P.P. y M.C. DE PÉREZ, esta Alzada observa, que en virtud de no haber sido impugnado por la parte contraria, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le concede valor y mérito jurídico. Y así se declara…
(Resaltado de la sentencia recurrida).
En el sub íudice observa la Sala de la precedente transcripción del fallo recurrido, que en el mismo se menciona el instrumento probatorio delatado como silenciado, y además, el juez le confiere valor probatorio conforme a lo indicado en el artículo 429 del código adjetivo. Sin embargo, observa la Sala que el juez de la recurrida solamente le otorgó valor probatorio al mismo, sin fijar los hechos que en su opinión quedaron demostrados a través de éste, tarea de ineludible cumplimiento por parte del juez durante el examen del material probatorio presentado por las partes. Ahora bien, no obstante que ciertamente el fallo recurrido se encuentra inficionado del vicio delatado, es necesario, para que la casación tenga una finalidad útil, que la infracción cometida tenga influencia determinante en el dispositivo del fallo.
En este orden de ideas, es preciso resaltar que en el fax de fecha 8 de junio de 2002, se establece la pretensión por parte de la vendedora de modificar los términos del contrato que habían pactado previamente las partes, referente a la reconsideración sobre el precio fijado para la venta. Situación que en modo alguno podría modificar lo decidido por el juez de alzada respecto de que el contrato debe ser cumplido como fue pactado, sin que las partes puedan alterarlo o modificarlo, por lo que el examen del referido medio probatorio no conduciría a una casación útil. Así se decide.
Por las consideraciones anteriores, esta Sala de Casación Civil declara improcedente la presente denuncia de silencio de prueba. Así se decide.
De conformidad con el artículo 313 ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia la infracción por parte de la recurrida, de los artículos 509 y 12 eiusdem, 1.359 y 1.360 del Código Civil y 433 del citado Código de Procedimiento Civil, todos por falta de aplicación, bajo el vicio de silencio de prueba.
En tal sentido, el formalizante señaló:
“…De conformidad con las previsiones legales contenidas en el ordinal 2do. del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción en la recurrida del Artículo 509 eiusdem por no analizar todos los medios de prueba existentes en autos y del Artículo 12 eiusdem y de los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y del Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil por falta de aplicación, por no analizar y valorar correctamente el medio de prueba de Informe, todos por falta de aplicación, al silenciar parcialmente la prueba documental consistente en la Prueba de Informes de fecha 10 de febrero de 2003, en el cual consta el documento de préstamos con garantía hipotecaria.
En efecto, es el caso que la Sra. Colmenares, parte actora de este juicio, obtuvo un préstamo de la institución denominada Fundación Fondo de Jubilaciones y Pensiones del Personal Docente de Investigación de la Universidad de los Andes (FONPRULA), en fecha 05 de abril de 2002.
Así se evidencia del documento consistente en el Contrato de otorgamiento del Préstamo y Constitución de Hipoteca, mediante el cual FONPRULA otorga el préstamo a la Sra. Colmenares y ésta constituye garantía hipotecaria a favor del prestamista; documento que cursa (Sic) folio 180 del expediente, como anexo al Informe elaborado y emitido por FONPRULA.
(Ómisis) (Sic) “… por la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo) que en dinero en efectivo he recibido de FONPRULA a mi entera y cabal satisfacción, el cual será destinado para OTROS F.P., según el Literal “E” del Artículo 3 de la Resolución No. 13 sobre Créditos Hipotecarios emanado de la Junta Directiva de FONPRULA.”
(Ómisis) “ Y yo, D. delC.R.R. …” (Ómisis) (Sic) “…actuando en este acto en nombre y representación de la Fundación Fondo de Jubilaciones y Pensiones del Personal Docente de Investigación de la Universidad de Los Andes (FONPRULA), como se evidencia de instrumento poder …” (Ómisis) (Sic) “, (Sic) declaro: Que la fundación que represento ha contratado en los términos de este documento y que este préstamo fue aprobado por la Comisión de Alzada, de mi representada en sesión de fecha 5 de abril de 2002.”
Del anterior texto transcrito, se evidencia palmariamente que el préstamo in comento fue solicitado, tramitado y obtenido mucho antes a la venta el inmueble, y mucho antes de suscribirse el contrato de opción de compraventa. Se evidencia que dicho préstamo fue solicitado y otorgado para otro objetivo, ni siquiera para la adquisición de una vivienda, pues como lo dice el mismo contrato, se otorga el préstamo para realizar una Actividad Productiva.
Inclusive, se desprende del informe expedido por FONPRULA en la prueba de informes promovida por la parte actora, que dicho crédito fue otorgado para ACTIVIDADES DE PRODUCCIÓN, no dice en ningún momento que el préstamo se otorga para la ADQUISICIÓN DE VIVIENDA. La adquisición de una vivienda no es una actividad de producción, pues el destino de uso de un inmueble utilizado para vivienda es para realizar en él actividades de orden civil, familiar, y no de producción, pues las actividades de producción son actividades para generar riqueza económica, dineraria.
Sin embargo, el sentenciador ad-quem, al analizar la prueba de informe, tan solo se limita a señalar lo siguiente:
Se observa que a (Sic) folio 180 de las actas que integran el presente expediente, obra comunicación signada con el alfanumérico JSPI 001/03, suscrita por el ciudadano Presidente de FONPRULA, de fecha 10 de febrero de 2003, mediante la cual se anexó, copia fotostática simple del documento contentivo del crédito hipotecario, solicitado por la ciudadana M.C. DE PÉREZ, otorgado por a (Sic) FONPRULA, que este juzgador le asigna valor y mérito jurídico de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
Qué pasó con el anexo del Informe, qué fue lo que se analizó de dicho anexo; anexo que tenía que ser revisado por el ad-quem, pues es en dicho documento donde consta todo aquello sobre lo cual versa la prueba de informe. Tal anexo no podía ser ignorado por el ad-quem, apreciando la gravedad de su contenido.
Queda demostrada (Sic) el análisis parcial del medio de prueba, e (Sic) el cual se deja de analizar hechos sustanciales en el proceso como lo es que, que el préstamo no formaba parte de las diligencias que el actor hizo para comprar el inmueble, que el actuar de la parte actora fue siempre de buena fe y encanminada a la compra del inmueble; todo lo anterior es falso, pues, el préstamo no fue obtenido para comprar el inmueble, pues fue obtenido antes de la opción de compra, y segundo, fue otorgado para realizar ACTIVIDADES PRODUCTIVAS y NO PARA LA COMPRA DE UNA VIVIENDA.
Este silencio impactó directamente en el dispositivo de la recurrida, pues el sentenciador ad-quem, consideró que el accionar o la conducta de la parte actora había sigo (Sic) de buena fe y siempre en ocasión del (Sic) cumplir el contrato de opción de compra, cuando la realidad es que, el préstamo in comento, por su propio texto desmiente lo afirmado por el juez ad-quem, pues en dicho medio de prueba se evidencia que el préstamo había sido otorgado 43 días antes de la firma del contrato de opción de compra y que tenía un fin distinto al de adquisición de vivienda.
Viola así el sentenciador ad-quem el Artículo 509 del Código de Procedimiento Civil por falta de aplicación, al no analizar en su integridad el medio de prueba en concreto, consistente en una Prueba de Informes; viola igualmente el Artículo 12 eiusdem, por falta de aplicación, pues en él se consagra la regla universal de valoración de todo medio de prueba; Igualmente viola por falta de aplicación de los Artículos 509 eiusdem por no analizar todos los medios de prueba existentes en autos y de los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil que establecen las reglas de valoración de las pruebas instrumentales; y finalmente 1.428 y 1.430 del Código Civil por falta de aplicación, y del Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil por falta de aplicación, los artículos todos en los cuales se consagran las reglas de valoración de dicho medio de prueba de informes.
En cumplimiento de lo dispuesto en el ordinal 4to., del Artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, se señalan como las normas que el sentenciador debió aplicar y no aplicó a los Artículos 509 y 12 eiusdem por las mismas razones arriba expuestas, y de los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, por las mismas razones arriba expuestas; del Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil por falta de aplicación, por no analizar y valorar correctamente el medio de prueba de Informe, todos por falta de aplicación, por cuanto en ellas se regula cómo debe ser revisados y analizados los medios de prueba y cómo deben ser valorados.
El formalizante ha encuadrado la actual denuncia bajo el vicio de silencio de prueba, y en ese orden de ideas considera que la recurrida quebrantó el contenido de los artículos 509 y 12, ambos del Código de Procedimiento Civil, 1.359 y 1.360, ambos del Código Civil, y 433 del citado Código de Procedimiento Civil, todos por falta de aplicación, en virtud de que bajo su convicción, el juez Ad-Quem no analizó ni valoró correctamente la prueba de Informes de fecha 10 de febrero de 2003, en la cual consta el documento de préstamo con garantía hipotecaria, silenciándola de manera parcial.
Ante el presente planteamiento, es indispensable citar lo que el juez de la recurrida determinó al respecto:
Se observa, que al folio 180 de las actas que integran el presente expediente, obra comunicación signada con el alfanumérico JSPI 001/03, suscrita por el ciudadano Presidente de FONPRULA, de fecha 10 de febrero de 2003, mediante la cual se anexó, copia fotostática simple del documento contentivo del crédito hipotecario, solicitado por la ciudadana M.C. DE PÉREZ, otorgado por FONPRULA, que este Juzgador le asigna valor y mérito jurídico de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara…
Al igual que con la anterior denuncia, la Sala observa en primer término, que la prueba a la que hace mención la parte recurrente fue debidamente examinada y valorada por la recurrida conforme a lo preceptuado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual el silencio parcial de prueba delatado no se evidencia.
De igual manera, debe puntualizarse nuevamente que si lo pretendido por el formalizante era atacar la valoración dada por el sentenciador ad quem a la referida prueba, debió encuadrar su delación bajo el contexto de una denuncia de casación sobre los hechos, específicamente por error en el establecimiento y apreciación de las pruebas. Así se establece.
Basada en las anteriores consideraciones, debe esta Sala de Casación Civil declarar improcedente la presente denuncia de silencio de prueba. Así se decide.
De conformidad con el artículo 313 ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil, el recurrente denuncia la infracción por parte de la recurrida del artículo 12 eiusdem, al violar la máxima de experiencia que indica que el fenómeno inflacionario implica la pérdida del poder adquisitivo del signo monetario. De igual manera delata la violación de los artículos 1.184 y 552 del Código Civil, por falta de aplicación, lo cual fundamenta de la siguiente forma:
“…De conformidad con las previsiones contenidas en el ordinal 2do. del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción en la recurrida de los artículos 12 eiusdem por falta de aplicación, al quebrantar la M. deE. que nos indica que la inflación implica la pérdida del poder adquisitivo del signo monetario, así como que los bienes inmuebles suben su valor casi proporcionalmente a la tasa de inflación; igualmente quebrantó por falta de aplicación lo dispuesto en los artículos 1.184 del Código Civil al constituir un enriquecimiento sin causa a favor de la parte actora, así como del artículo 552 eiusdem por falta de aplicación al no ordenar que se pagara el precio debido junto con todos los intereses que debió generar desde la fecha en que se debió pagar, hasta la fecha de su efectivo pago. Estas normas y máximas de experiencia se han quebrantado al condenar a la parte demandada a vender el inmueble a la parte actora por un “precio irrisorio”, como lo es, ordenar que la compradora pague BsF. 40.000 a la vendedora como precio del inmueble, precio fijado y no pagado desde hace mas de 7 años, cuando la realidad es que dicho inmueble vale hoy día un 180% más (esto es aproximadamente unos BsF. 420.000); decisión ésta del ad-quem crea un claro e injusto desbalance entre las contraprestaciones debidas por cada parte.
El sentenciador ad-quem en el dispositivo de su fallo, al declarar con lugar la demanda, ordena a nuestra representada hacer la entrega material del inmueble objeto del litigio, así como a firmar en el registro inmobiliario la venta del inmueble, o en su defecto, que la sentencia misma sirva como título suficiente. En igual sentido, el sentenciador, ordena a la parte actora a pagar la diferencia del precio que aún no se ha pagado, ordenándole que pague la suma de CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 40.000,00) como precio del inmueble que aun resta por pagar.
Es el caso ciudadanos Magistrados, que tal dispositivo de fallo constituye a todas luces un grave desequilibrio entre las contraprestaciones debidas por las partes mutuamente; donde una de las partes está obteniendo un enriquecimiento injustificado, enriquecimiento que a su vez realiza sobre empobrecimiento del otro, perdiéndose todo balance y proporcionalidad.
Es un Hecho Notorio y a su vez es una M. deE., que no necesita ser alegado ni probado por las partes el que, los bienes inmobiliarios tienden a revalorizarse anualmente debido al crecimiento de la tasa de inflación, casi en la misma medida o proporción que la tasa inflacionaria, son proporcionales; esto es, sube la tasa de inflación, y sube el valor de los bienes inmuebles.
El apartamento objeto de esta controversia, para el día 6 de mayo de 2002, fecha en la que se suscribió el supuesto contrato de opción de compraventa, tenía un valor de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 53.000.000), (hoy BsF. 53.000,oo). Ese era el precio del inmueble, convenido por las partes, esto quiere decir, que para el día 6 de mayo de 2002, era equivalente la riqueza contenida o reflejada en Bs. 53.000.000, a la contenida en el apartamento objeto de la compraventa. Así las cosas, la parte compradora, al entregar CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 53.000.000) al comprador, estaba recibiendo del vendedor un EQUIVALENTE al valor de su dinero, esto es, recibía a cambio un INMUEBLE que valía el equivalente a CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 53.000.000). Así, cuando el comprador entrega el precio y el vendedor entrega el inmueble, cada uno conserva o reserva dentro de su patrimonio un equivalente de riqueza al dinero o bien entregado a cambio, según el caso. HAY LA ENTREGA DE UNA CONTRAPRESTACIÓN A CAMBIO DE UN EQUIVALENTE.
De esta manera, ambas partes se benefician, ambas partes se obligan a dar un equivalente en valor, ambas partes mantienen la riqueza de su patrimonio, hay un balance o equilibrio entre las obligaciones de pagar el precio y de entregar el bien vendido. Ambas construyen o fundamentan su enriquecimiento o beneficio sin empobrecer o arruinar al otro.
En el caso de marras encontramos que, ninguna de las partes materializó o concretó el acto de pagar el precio, ni el acto de entregar el bien vendido, según lo establecido por el sentenciador ad-quem.
Siendo así, debemos entender que, el comprador mantuvo y mantiene en su poder y custodia el precio del inmueble, por más de 7 años, precio que a la fecha no se ha pagado en su totalidad, sino un porcentaje del mismo bajo la figura de las arras (Bs. 13.000.000).
Por su parte, el vendedor, igualmente tiene bajo su custodia el bien inmueble objeto de la venta, así como las arras (Bs. 13.000.000).
Ahora bien, siendo la venta un contrato consensual, una vez que entre las partes se verificaron los extremos previstos en el contrato de opción de compra para que se procediera a la venta del inmueble, debemos concluir que, el acto de otorgamiento o firma del contrato del compraventa es un acto declarativo, a los meros efectos probatorios, pues ya la venta se perfeccionó entre las partes. Habiéndose perfeccionado la venta, entonces desde ese momento el precio es propiedad del comprador y el bien objeto de la venta es propiedad del comprador; en donde el comprador está obligado a entregar el precio al vendedor; y el vendedor está obligado a entregar al comprador el bien objeto de la venta.
Mientras ambas partes, comprador y vendedor, no materialicen la entrega del precio y del bien, respectivamente, ambas tienen la custodia del activo que se encuentra bajo su control material y legal. En efecto, es carga y deber del comprador, custodiar el dinero, preservar el dinero constitutivo del precio; así como es deber del vendedor, custodiar el bien vendido, preservar el bien vendido hasta la entrega material y legal del mismo. Ambas obligaciones de custodia y preservación se han de mantener hasta que se materialice la entrega material y legal del precio y del bien.
Ese deber de custodia y preservación se mantienen aun cuando no se pueda concretar o materializar por un hecho imputable a una de las partes. En este caso, para que la parte interesada se pueda librar de la carga de custodia y preservación del precio, debe hacer válidamente una Oferta Real y Depósito, con lo cual, una vez cumplidos todos los extremos necesarios para que la Oferta Real y Depósito surta efecto legal, es cuando el obligado se libera de la carga de la custodia y preservación del activo propiedad del otro.
En el caso subiudice ninguna de las partes hizo una Oferta Real y Depósito del dinero que ambas partes tenían de la otra.
Era deber del comprador, no solo custodiar el dinero, sino que era su deber preservarlo, esto es, que acreciera, de modo que pudiera preservar su poder adquisitivo, ya que durante todo el tiempo en el cual el precio no fue pagado, (7 años) dicho dinero estuvo y está dentro del patrimonio del comprador bajo custodia, lo tuvo a su disposición, pudo incluso utilizarlo, invertirlo, obtener intereses bancarios, obtener los intereses pasivos bancarios, tomar y consumir dichos intereses. El comprador, tenía el deber de hacer las diligencias necesarias para asegurar que el dinero constitutivo del precio, no se depreciara, como mínimo ganara intereses bancarios, en fin, hacer lo necesario para preservar el poder adquisitivo de dicho dinero como un buen padre de familia. Así las cosas, el comprador, debió como mínimo depositar el dinero en una cuenta bancaria y ponerlo a producir intereses, como medida mínima de preservación.
Por su parte, el vendedor, estaba en la obligación de realizar los mismos hechos preservativos que haría un tribunal bajo una oferta real y depósito con relación a la suma dineraria recibida en arras, máxime cuando considera que dio por terminado válidamente el contrato y por ende debe reintegrar las arras conforme a lo convenido.
Por su parte, el vendedor, debió preservar el inmueble vendido y no entregado, debió darle mantenimiento, evitar su ruina, preservar su valor a través de actos de mantenimiento o preservación.
No habiendo habido una oferta real válida del pago del precio, la responsabilidad de custodiar y preservar el dinero constitutivo del precio, preservar su poder adquisitivo, ha estado y está en manos del comprador.
Es por ello, que el precio a ser pagado por el comprador debe ser el dinero debidamente acrecido, esto es, la suma dineraria constitutiva del precio originalmente convenido y no pagado, mas todos los intereses pasivos bancarios promedio ponderados que dicha suma dineraria debió devengar desde que se debió pagar el día en el cual se haga efectivo el pago; los intereses generados; los intereses que se fueron capitalizando y los intereses sobre el capital acrecido; y finalmente un ajuste por inflación.
No acordar por el sentenciador ad-quem el ajuste del precio frente al precio real actual del inmueble objeto de la venta, constituye claramente un caso de desproporción en las contraprestaciones, un enriquecimiento sin causa en beneficio del comprador, y en manifiesto empobrecimiento del demandado.
El dinero o precio ha tenido la siguiente suerte durante los últimos 7 años: El inmueble para el día 06 de mayo de 2002, según lo convenido por las partes, valía Bs. 53.000.000; pues se debe entender que sobre ese precio se ha acumulado una tasa de inflación del ciento ochenta y tres por ciento (183%) según los boletines del Banco Central de Venezuela; y por ende, una depreciación de la moneda del ciento ochenta y tres por ciento (183%) según los boletines del Banco Central de Venezuela. En cifras reales, encontramos que los antiguos Bs. 40.000.000 que faltan por pagar, equivalen hoy a BsF. 25.864, en su poder adquisitivo.
El inmueble objeto de la venta, en contraste a lo anterior, se ha revalorizado en el mercado, casi de manera inversamente proporcional, pues la tasa de inflación acumulada del ciento ochenta y tres por ciento (183%) anual hace que el inmueble que hace 7 años valía en el mercado Bs. 53.000.000, se cotice hoy día en el mercado inmobiliario de la ciudad de Mérida en BsF 418.391, apreciando el valor del metro cuadrado en la misma zona con inmuebles de la misma edad. En cifras reales, el tribunal condena a la vendedora a recibir como precio BsF. 53.000, cuando el inmueble se ha valorizado a BsF. 418.391.
Cabe preguntarse entonces, qué pasó con los intereses del precio que obligatoriamente debió hacer generar el comprador, qué pasó con la devaluación de la moneda.
Se rompe el equilibrio, cuando se condena al vendedor a entregar como contraprestación un inmueble revalorizado hoy día en BsF. 418.391, y a recibir como equivalente el precio devaluado de BsF. 40.000. Hay una diferencia de casi BsF. 380.000.
Existe así un enriquecimiento sin causa de casi BsF. 380.000, y a su vez un empobrecimiento de casi BsF. 380.
De igual manera, el Fisco Nacional se ve perjudicado, pues se estarían pagando derechos de registro por un precio irrisorio, subvaluado.
Es grosera y manifiesta la desproporción que existe entre el precio ordenado pagar por el juez a-quem (Sic) frente al precio actual del inmueble. Existe una desproporción en la relación precio-valor del 183%; y es justamente ese porcentaje el enriquecimiento que obtendrá el comprador construido sobre el empobrecimiento del vendedor en igual proporción inversa.
Esta desproporción en el valor dinerario, es un claro caso de enriquecimiento sin causa generado por una sentencia que debió de oficio ordenar sincerar el precio, ajustarlo al valor actual, justamente para evitar un enriquecimiento sin causa, y evitar que el Fisco Nacional se le paguen derechos calculados sobre un precio irrisorio.
Pero también hay un agravamiento del empobrecimiento del vendedor, al considerarse elementos tales como el impacto que tal empobrecimiento va a generar o ha generado en la parte que lo acusa; elementos humanos, vivenciales, de salud, de calidad de vida.
Pedimos a esta honorable Sala de Casación, atienda lo peticionado en nombre de mis representados, pues el empobrecimiento está recayendo sobre una pareja de septuagenarios ambos (75 años de edad, el Sr. Carvallo y de 73 años de edad, la Sra. Carvallo), que tienen a su cuidado una hija minusválida de 40 años de edad (parálisis cerebral desde su nacimiento), que es incapaz de proveer su propio sustento, ni medicinas. Esos ciudadanos venezolanos, ya en la vejez, con una clara incapacidad para trabajar, y con una carga económica y emocional de cuidar a una hija minusválida, es un hecho gravísimo el que ellos tenga que entregar un apartamento por un precio irrisorio.
En fin distinguidos Magistrados, considero que a la hora de medir el empobrecimiento que se genera con el enriquecimiento sin causa, no solo se debe medir al aspecto económico o material que implica, sino también el impacto vivencial, de calidad de vida, de salud, que el empobrecimiento injusto significa.
El cumplimiento de la obligación debe ser justo, proporcionado, equilibrado; debe ser una relación ganar-ganar; el cumplimiento no puede implicar el empobrecimiento del otro.
El enriquecimiento que está obteniendo el comprador, es sin causa, pues, no se ha verificado ningún hecho que justifique la obtención de tal garantía sin dar a cambio un equivalente. No puede el comprador, pagar un precio irrisorio y obtener un inmueble revalorizado.
En cumplimiento de lo dispuesto en el ordinal 4to., del Artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, se señalan como las normas que el sentenciador debió aplicar y no aplicó a los Artículos 12 eiusdem por falta de aplicación, al quebrantar la M. deE. que nos indica que la inflación implica la pérdida del poder adquisitivo del signo monetario, así como que los bienes inmuebles suben su valor casi proporcionalmente a la tasa de inflación; igualmente quebrantó por falta de aplicación lo dispuesto en los artículos 1.184 del Código Civil al constituir un enriquecimiento sin causa a favor de la parte actora, así como del artículo 552 eiusdem por falta de aplicación al no ordenar que se pagara el precio debido junto con todos los intereses que debió generar desde la fecha en que se debió pagar, hasta la fecha de su efectivo pago.
Por todas las razones anteriormente expuestas, formalmente solicito a esta honorable Sala de Casación Civil declare con lugar las infracciones de ley arriba señaladas y case el fallo recurrido, ordenando su reposición al estado de dictar la sentencia y ordenando que el tribunal de reenvío actualice el precio real del inmueble. Así se solicita…”
El formalizante considera que la sentencia recurrida ha quebrantado una máxima de experiencia por falta de aplicación de los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil y 1.184 y 552 del Código Civil, por cuanto no ordenó que se pagara el precio debido, junto con los intereses que debió generar desde la fecha en que se debió pagar, hasta la fecha de su efectivo pago.
En ese mismo orden, señala el formalizante que se quebranta la máxima de experiencia que indica que la inflación implica la pérdida del poder adquisitivo del signo monetario, así como que los bienes inmuebles suben su valor casi proporcionalmente a la tasa de inflación. Con tal dispositivo, concluye el formalizante, se crea un grave desequilibrio entre las contraprestaciones obtenidas por las partes, pues crea un enriquecimiento sin causa a favor del comprador y en perjuicio del vendedor, perdiéndose todo balance y proporcionalidad.
Destaca el formalizante que el inmueble objeto de la actual controversia, para el día 6 de mayo del 2002, fecha en la que se suscribió el contrato de opción a compra-venta, “tenía un valor de cincuenta y tres millones de bolívares (Bs. 53.000.000,00) actualmente cincuenta y tres mil bolívares fuertes (Bs.F. 53.000,00) debido a la reconversión monetaria”, y sobre ese precio, considera el formalizante que “se ha acumulado una tasa de inflación del ciento ochenta y tres por ciento (183%) según los boletines del Banco Central de Venezuela, y por ende, una depreciación de la moneda del ciento ochenta y tres por ciento (183%)”, lo cual lo lleva a concluir que el inmueble en cuestión “se valoriza actualmente en cuatrocientos dieciocho mil con trescientos noventa y un bolívares fuertes (BsF. 418.391,00)”.
Ante lo delatado es preciso señalar lo que la doctrina procesal ha indicado respecto de las máximas de experiencia o reglas de experiencia, al indicar que: “...Son ciertas normas de estimación y valoración inducidas de las realidades prácticas de la vida, que son fruto de la observación de los hechos que acaecen en la vida social...”.
...Son reglas de la vida y de la cultura general formuladas por inducción, mediante la observación de los casos de la práctica y las reglas especiales de la técnica en las artes, en las ciencias, en la vida social, en el comercio y en la industria, que implícitamente, sin relación concreta con el caso concreto debatido, se aplican siempre en el proceso, como premisas de los hechos litigiosos...
...Las máximas de experiencia son normas de valor general, independientes del caso específico; pero como se extraen de la observación de lo que generalmente ocurre en numerosos casos, son susceptibles de aplicación en todos los otros casos de la misma especie...
El principio desarrollado por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, permite al Juez tomar en cuenta en su decisión aquellos conocimientos de hecho comprendidos en la experiencia común, esto es, que el juzgador, como cualquier otra persona, tiene la facultad de servirse de sus propios conocimientos, de su ciencia privada como se le llama, que no es de él en particular, sino que es general de todas las personas con uso de razón y en posesión de un grado determinado de cultura, a objeto de poder integrar con tales conocimientos de la experiencia común, aquéllas normas jurídicas adecuadas en el caso para resolver la controversia particular que se le ha sometido.
Ahora bien, observa la Sala que lo que pretende invocar el formalizante en la presente denuncia, en todo caso es una indexación judicial a la que debió llegar el juez de la recurrida, al pretender reajustar el monto que se estableció en el contrato de opción a compra-venta objeto del presente litigio, en vista de que considera que como vendedor demandado, se siente perjudicado por la pérdida del valor adquisitivo del inmueble en disputa. Concluye entonces el formalizante señalando que “desde que se suscribió el referido contrato de opción a compra-venta, hasta la presente fecha, dicho inmueble ha adquirido un valor muy superior a lo pautado en el ya citado contrato de opción a compra-venta”.
Respecto de tal alegato es necesario precisar que la indexación judicial permite el reajuste del valor monetario y evita el mayor perjuicio al acreedor, por efecto del retardo procesal. En la pretensión procesal, el actor tiene la oportunidad de reclamar los intereses de mora que considere apropiados desde el período en que la obligación se hizo exigible por sí misma, hasta el momento en que decidió instaurar su demanda, pero el correctivo que la indexación concede, es por el retardo en el proceso, y por ello, no puede amparar situaciones previas a este último. Así quedó sentado mediante criterio jurisprudencial plasmado en sentencia de la Sala de Casación Civil, N° 0134, de fecha 7 de marzo de 2002, Exp. N° 00-0396, en el caso de M.M. de Hernández y otras contra Banco Popular y de Los Andes, C.A., bajo los siguientes términos:
“...Sostiene el formalizante, que la recurrida acordó la indexación judicial a partir de la admisión de la demanda, 15 de marzo de 1999, cuando ha debido concederla desde el 1° de marzo de 1994, fecha en que las abogadas demandantes enviaron una comunicación de cobro de sus honorarios profesionales acumulados desde 1984 hasta febrero de 1994. Que la recurrida, al conceder la indexación a partir de la admisión del libelo de demanda, infringió el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pues dicha norma establece la posibilidad de que el Juez decida de acuerdo a la experiencia común o máximas de experiencia, que en este caso “...estaría constituida por el aumento del costo de la vida como consecuencia del hecho notorio de la desvalorización monetaria...”
La Sala de Casación Civil, ha establecido el siguiente criterio en cuanto a la indexación judicial:
...De otro lado, aun cuando la sentencia de fecha 14 de agosto de 1996, no abandona el criterio sobre la indexación, expresa que: ‘...la corrección monetaria que ha de aplicarse en este juicio, ha de excluir los lapsos que transcurrieron, sin que las partes tuvieran responsabilidad en la tardanza en el pronunciamiento de los fallos respectivos...’, expresando en su parte dispositiva que dicho cálculo se haría ‘...entre la fecha de la admisión del referido libelo y la que el Tribunal debió dictar sentencia, es decir, excluyendo el tiempo en que el Tribunal no dictó sentencia...
Resulta necesario precisar el verdadero alcance del nuevo pronunciamiento de fecha 14 de agosto de 1996, alejando su interpretación del sentido aparente que lo haría contradictorio, pues reducir el reajuste monetario a los lapsos en que las decisiones judiciales deben teóricamente ser dictadas, equivaldría a excluir el efecto que la real duración del proceso judicial produce sobre la prestación reclamada, y a consolidar inicuamente la ventaja que al deudor insolvente permite la reconocida mora de nuestra administración de justicia...
(Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 28 de noviembre de 1996, en el juicio por cobro de prestaciones sociales seguido por el ciudadano M.G.S. contra Viajes Venezuela, C.A., expediente N° 95-079).
Como puede observarse, la doctrina de la Sala de Casación Civil ha establecido que la indexación judicial permite el reajuste del valor monetario y evita el mayor perjuicio al acreedor, por efecto del retardo procesal. El proceso se inicia con el libelo de demanda y su auto de admisión. En la pretensión procesal, el actor tiene la oportunidad de reclamar los intereses de mora que considere apropiados desde el período en que la obligación se hizo exigible por sí misma, hasta el momento en que decidió instaurar su demanda, pero el correctivo que la indexación concede, es por el retardo en el proceso, y por ello, no puede amparar situaciones previas a este último.
Por otra parte, si la Sala acogiese el criterio señalado por el formalizante, en el sentido de que los honorarios extrajudiciales se encontraban vencidos desde el 1° de marzo de 1994, pues el demandado ya se encontraba en mora de cancelarlos, tendría forzosamente que declarar prescrita la acción, pues como ya se señaló, el lapso de prescripción aplicable al caso bajo estudio es de dos, y no de cinco años. Como ya se explicó, por interpretación del ordinal 2° del artículo 1.982 del Código Civil, las abogadas demandantes realizaron una serie de actuaciones profesionales, en ejercicio “de su ministerio”, siendo la última de ellas la identificada con el N° 26 en su libelo de demanda, con fecha 9 de noviembre de 1998; de considerar la Sala que desde el 1° de marzo de 1994, ya las actuaciones precedentes eran exigibles, tendría que acordar la prescripción de todas ellas, por el transcurso de los dos años señalados. En otras palabras, no puede acordarse la indexación en los términos solicitados por el formalizante, pues el correctivo inflacionario que el Juez concede es a los efectos de evitar el perjuicio por la desvalorización del signo monetario durante el transcurso del proceso, siendo la admisión del libelo de demanda la pauta que marca su inicio, y por ende, el de la indexación judicial. Así se decide...” (Subrayado del texto, negrillas de la Sala).
Aunado a lo anterior, cuando se aplica la indexación judicial, la misma se encuentra delimitada justamente en el caso de que efectivamente se condene el monto que se encuentra solicitado en el libelo de la demanda por la parte demandante, en virtud de la pérdida del poder adquisitivo de la moneda por el retardo procesal que pueda o haya existido durante todo el proceso que se instauró, pero sería ilógico pensar que se pueda acordar una indexación judicial a favor del demandado contumaz a cumplir con el contrato celebrado, quien resultó condenado en juicio, como ocurre en el presente caso.
Por tal motivo, dada la conclusión a la que llegó el juez de la recurrida al considerar que siendo la referida opción de compra venta un contrato bilateral, y en el que ambas partes debieron cumplir con sus respectivas obligaciones, no podía ordenar el ajuste del valor del bien objeto del contrato y menos aún si consideró que el incumplimiento era imputable a los vendedores.
Bajo estos argumentos considera esta Sala de Casación Civil, que no existe violación a la máxima de experiencia indicada por el formalizante, y mucho menos aún el enriquecimiento sin causa al que hizo mención, todo lo cual conlleva a declarar la improcedencia de la presente denuncia. Así se establece.
De conformidad con el artículo 313 ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, el recurrente denuncia la infracción por parte de la recurrida, de los artículos 1.359 y 1.360 ambos del Código Civil por falta de aplicación, y el artículo 433 del citado código procesal por falta de aplicación, todo ello bajo el tercer caso de suposición falsa.
…De conformidad con las previsiones legales consagradas en el ordinal 2do. del Artículo 313 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el Artículo 320 eiusdem, se denuncia la infracción en la recurrida de los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil por falta de aplicación, y el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, y el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, al incurrir el sentenciador en el Tercer Caso de Suposición Falsa, al establecer un hecho cuya inexactitud resulta de un instrumento contractual anexado a una Prueba de Informes emitida por FONPRULA, que consta en autos al folio 180 y siguientes, del expediente, consistente en un contrato de préstamo.
Afirma el sentenciador en la recurrida que, la parte actora a los efectos de comprar el inmueble y en ocasión del contrato de opción de compra suscrito, tramitó y obtuvo un préstamos (Sic) de una institución denominada FONPRULA, lo cual a criterio del sentenciador ad-quem constituye un elemento de juicio para considerar que la parte actora había actuado de buena fe, y en la creencia de que la venta del inmueble era un hecho, razón por la cual la terminación unilateral del contrato por parte de la vendedora era un incumplimiento contractual.
Esta afirmación fáctica del sentenciador ad-quem es falsa. En efecto, es el caso que la Sra. Colmenares, parte actora en este juicio, obtuvo un préstamo de la institución denominada Fundación Fondo de Jubilaciones y Pensiones del Personal Docente y de Investigación de la Universidad de los Andes (FONPRULA), en fecha 05 de abril de 2002 esto es antes de que nuestros representados siquiera sacaran el inmueble a la venta, 43 días antes de que nuestros representados siquiera sacaran el inmueble a la venta, 43 días antes de suscribirse la opción de compraventa. Esto signica, que para la fecha en la cual la Sra. Colmenares obtuvo el préstamo de dicha institución no existía la opción de compra del inmueble, no se había sacado a la venta el inmueble y mucho menos se había firmado el contrato de opción de compra.
Así se evidencia del documento consistente en el Contrato de otorgamiento del Préstamo y Constitución de Hipoteca, anexado a la Prueba de Informes emitida por FONPRULA mediante el cual FONPRULA otorga el préstamo a la Sra. Colmenares y ésta constituye garantía hipotecaria a favor del prestamista; documento que cursa al folio 134 del expediente.
(Ómisis) “ Y yo, D. delC.R.R. …” (Ómisis) (Sic) “… actuando en este acto en nombre y representación de la Fundación Fondo de Jubilaciones y Pensiones del Personal Docente de Investigación de la Universidad de Los Andes del Personal Docente de Investigación de la Universidad de Los Andes (FONPRULA), como se evidencia de instrumento poder …” (Ómisis) (Sic) “, (Sic) declaro: Que la fundación que represento ha contratado en los términos de este documento y que este préstamo fue aprobado por la Comisión de Alzada, de mi representada en sesión de fecha 5 de abril de 2002.”
Del anterior texto transcrito, se evidencia palmariamente que el préstamo in comento fue solicitado, tramitado y obtenido mucho antes de sacarse a la venta el inmueble, y mucho antes de suscribirse el contrato de opción de compraventa. Se evidencia que dicho préstamo fue solicitado y otorgado para otro objetivo, ni siquiera para la adquisición de una vivienda, pues como lo dice el mismo contrato de préstamo, se otorga el préstamo para realizar una Actividad Productiva.
Queda demostrada la afirmación falsa que hace el sentenciador ad-quem al señalar que el préstamo se obtuvo para la obtención de la vivienda, pues, conforme con el texto material del Contrato de Préstamo, el mismo fue otorgado antes de siquiera sacarse a la venta el inmueble objeto de esta controversia, antes de la firma del contrato de opción de compra; y además, el préstamo expresamente está otorgado para que sea invertido en una actividad de producción que obviamente no es la adquisición de una vivienda.
Queda demostrado que es falso que el comprador obtuvo el préstamo a los efectos de comprar el inmueble objeto de este litigio, pues el préstamo fue obtenido cuando el inmueble in comento ni siquiera había salido en venta y mucho menos se había firmado la opción de compra. Es manifiesto que el préstamo fue obtenido para una actividad de producción y no para la adquisición de vivienda como falsamente lo afirma el sentenciador.
Por demás, como se explica que se firme una opción a compra, cuando ya el comprador tenía el dinero para pagar el precio. Lo lógico era que se firmara directamente la compra del inmueble. De igual manera, cabe preguntarse, por qué el comprador no hizo una oferta real y depósito si tenía el dinero a la mano.
En fin, concretando la denuncia, el sentenciador a-quem (Sic) incurre en tercer caso de suposición falsa que ocurre cuando el sentenciador afirma un hecho cuya inexactitud consta en instrumento que cursa en el expediente, previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, al afirmar que el comprador, gestionó la obtención de un préstamo para la obtención del inmueble para uso de vivienda y que es objeto de este litigio. Es falsa tal afirmación pues, primero, el préstamo está otorgado para un fin distinto, esto es para Actividades de Producción, tal y como consta en el Contrato de Préstamo y Garantía Hipotecaria que cursa al folio 180 y siguientes, del expediente; y segundo, cuando afirma que el préstamo se obtuvo gracias a las diligencias o actuaciones que había realizado la compradora en ocasión del contrato de opción de compra, cuando queda materialmente claro, que tal afirmación es falsa, pues, el préstamo fue otorgado el día 05 de abril de 2002, mientras que la opción se firmó el 8 de mayo de 2002, esto es, 43 días después.
Ambas afirmaciones falsas, abonaron el criterio del sentenciador ad-quem de que el comprador había actuado de buena fe, que había hecho esfuerzos como endeudarse para comprar dicho inmueble, pues tenía la certeza de que el vendedor estaba obligado a venderle el inmueble.
Basado también en el hecho de que la compradora asegura que el vendedor estaba obligado a venderle el inmueble si lograban obtener el precio, el sentenciador afirma en su sentencia que, la Sra. Colmenares obtuvo un préstamo DE FONPRULA para adquirir justamente dicho inmueble, y que al dar por terminado el contrato nuestras representadas, incumplieron el mismo, quebrantando la buena fe de las partes compradoras, desechando así el argumento de nuestras representadas que adujeron la existencia de un contrato sin obligaciones de vender por parte de la vendedora, y que así lo habían convenido las partes; de esta forma, el falso supuesto delatado, impactó directamente en la dispositiva del fallo.
Viola así el sentenciador ad-quem el Artículo 509 del Código de Procedimiento Civil por falta de aplicación, al no analizar en su integridad el medio de prueba en concreto, consistente en una Prueba de Informes; viola igualmente el Artículo 12 eiusdem, por falta de aplicación, pues en él se consagra la regala (Sic) universal de valoración de todo medio de prueba; Igualmente viola por falta de aplicación de los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil que establecen las reglas de valoración de las pruebas instrumentales; y 1.428 y 1.430 del Código Civil por falta de aplicación, y del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil por falta de aplicación al no analizar y valorar adecuadamente la Prueba de Informes. Artículos todos en los cuales se consagran las reglas de valoración de dicho medio de prueba.
En cumplimiento de lo dispuesto en el ordinal 4to., del Artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, se señalan como las normas que el sentenciador debió aplicar y no aplicó a los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, por las mismas razones arriba expuestas; del Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación al no analizar y valorar adecuadamente la Prueba de Informes, todos por falta de aplicación, por cuanto en ellas se regula cómo debe ser revisados y analizados los medios de prueba y cómo deben ser valorados…
El formalizante ha encuadrado la presente denuncia de casación sobre los hechos bajo el tercer caso de suposición falsa, que consiste en: “dar por demostrado un hecho con pruebas cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo”. En base a ello, señala que el juez de la recurrida quebrantó el contenido de los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y 433 del Código de Procedimiento Civil, todos por falta de aplicación, ya que “…que la parte actora, a los efectos de comprar el inmueble y en ocasión del contrato de opción de compra suscrito, tramitó y obtuvo un préstamo de una institución denominada FONPRULA, lo cual a criterio del juez de la recurrida constituye un elemento de juicio para considerar que la parte actora había actuado de buena fe, y en la creencia de que la venta del inmueble era un hecho, razón por la cual la terminación unilateral del contrato por parte de la vendedora era un incumplimiento contractual”.
Considera el recurrente que tal afirmación fáctica del Ad-Quem es falsa, en virtud de que el mencionado préstamo lo obtuvo la parte actora en fecha 5 de abril de 2002, data anterior a la firma del contrato de opción a compra-venta.
En relación al presente punto, el juzgador Ad-Quem señaló lo siguiente:
…Asimismo solicitó la parte actora, se oficiara a la Fundación Fondo de Jubilaciones y Pensiones del Personal Docente y de Investigación de la Universidad de Los Andes (FONPRULA), a fin de que informaran, si la ciudadana M.C. DE PÉREZ, solicitó en el año 2002, un crédito hipotecario por la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo), si el mismo fue aprobado y bajo qué términos.
De la precedente trascripción observa esta Sala, que el juez de la recurrida determinó que existe una comunicación inserta al expediente, enviada por el Presidente de FONPRULA, de fecha 10 de febrero del año 2003, en donde se anexa copia fotostática de un crédito hipotecario otorgado a la ciudadana M.C. de Pérez, comunicación a la que otorgó valor y mérito probatorio.
No alcanza a comprender esta suprema jurisdicción, cual fue el error de percepción que supone la infracción delatada cuando simplemente el juez de alzada le da valor probatorio a una prueba de informe que lo lleva a concluir que existe buena fe por parte de los compradores.
La apreciación y mérito probatorio dado por la recurrida a la referida prueba así como la conclusión que dimana de su análisis, no puede ser atacada en todo caso bajo una denuncia por el tercer caso de suposición falsa, ya que no se está dando por demostrado un hecho positivo y concreto que quede desvirtuado del propio instrumento sino que se está llegando a una conclusión de carácter subjetivo como lo es la buena fe que a criterio del juez tenían los compradores.
En tal sentido, estima la Sala que yerra el formalizante en el planteamiento de su denuncia, por lo cual debe declararse su improcedencia y con ello, la declaratoria sin lugar del presente recurso de casación, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por los profesionales del derecho J.G.A. y R.R.S., apoderados judiciales de los ciudadanos ALFREDO CARVALLO FERRER y J.B.C.D.C., parte demandada, contra la sentencia definitiva proferida en fecha 24 de septiembre de 2009, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.
Se condena en costas del recurso a la parte demandada recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al Tribunal de la causa, Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. Particípese esta remisión al Juzgado Superior de origen, de conformidad con lo previsto en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de noviembre de dos mil diez. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
Exp.: Nº AA20-C-2009-000616.