Source: http://www.prodomonet.it/mondoLocazioneProprietario.php?prop=guidaFiscale
Timestamp: 2019-07-19 00:20:48+00:00
Document Index: 59705687

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 3', 'art. 80', 'art. 2', 'art. 4', 'art. 2', 'art. 4']

Canone €: 1.100,00
Vani: N°3
Canone €: 235.000,00
Zona: Milano Ca' Granda
Canone €: 150,00
I PRINCIPALI TIPI DI CONTRATTO DI LOCAZIONE
Oggi, chi decide di concedere o prendere in affitto una casa ha a disposizione varie tipologie di contratto (si veda il quadro riassuntivo in appendice). Tra questi, due sono quelli principali:
l’ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l’unico obbligo di rispettare la durata minima; b) il secondo, è il contratto chiamato “a canone concordato”; in tal caso, il corrispettivo viene pattuito in base ad alcuni criteri stabiliti in accordi stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e
Ovviamente, per quest’ultimo tipo di contratto il canone di locazione è inferiore alla misura dei canoni correnti di mercato. Proprio per questo, e per incentivare l’utilizzo di questa forma di contratti, introdotti con lo scopo di contenere i prezzi di mercato e venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in locazione un immobile, il legislatore ha pensato di concedere, sia al locatore che all’inquilino, alcuni non trascurabili vantaggi fiscali. Come vedremo più avanti, ai proprietari che stipulano un contratto di locazione a canone concordato per alloggi che si trovano in uno dei Comuni ad elevata “tensione abitativa” viene riconosciuta una riduzione dell’imposta di registro dovuta e, ai fini Irpef, un ulteriore abbattimento del 30%, che va ad aggiungersi a quello del 15%, del reddito derivante dalla locazione. Inoltre, viene data la possibilità ai Comuni di prevedere riduzioni dell’ICI sugli immobili locati secondo tale forma contrattuale.
Si tratta dei Comuni indicati nell’art. 1 del D.L. n. 551/88: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, tutti i Comuni confinanti con le suddette grandi città, tutti gli altri capoluoghi di provincia, i comuni individuati dal CIPE con apposite delibere, e i Comuni terremotati di Campania e Basilicata. Contratti così denominati in quanto il canone viene contrattato liberamente dalle parti. Hanno una durata minima di 4 anni + 4 di rinnovo obbligatorio (tranne in casi tassativamente previsti, tra cui, subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell’immobile, eccetera).
Per effetto del Decreto del Ministro delle Infrastrutture del 14/7/2004, anche nei Comuni dove le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini non hanno ancora concluso gli accordi territoriali, che in base alla legge 431 del 1998 avrebbero dovuto essere sottoscritti entro il mese di luglio del 1999, è ora possibile stipulare contratti di locazione con un canone concordato, anche per periodi transitori brevi (fino a 18 mesi). In pratica, il citato decreto ha sostituito gli accordi sulle locazioni concordate, estendendo a tutti i Comuni la possibilità di applicare le tipologie di locazioni convenzionate, alle condizioni dell’accordo territoriale vigente “nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione”. In particolare, i canoni dei nuovi contratti convenzionati dovranno essere quelli previsti negli accordi dei Comuni vicini, aggiornati:
- al 100% della variazione Istat dei prezzi al consumo (più precisamente, della variazione intervenuta tra il mese successivo alla data di stipula dell’accordo territoriale e il mese precedente alla data di sottoscrizione del nuovo contratto), se nel Comune non è stato ancora firmato un accordo;
Le agevolazioni fiscali (vedi capitoli successivi) sono previste, comunque, solo per i proprietari (e gli inquilini) degli immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa. Non sono previste agevolazioni Irpef o riduzione dell’imposta di registro per le locazioni transitorie, la cui convenienza per il locatore è, pertanto, unicamente quella della breve durata del contratto.
In appendice si può consultare un quadro riassuntivo delle principali tipologie di contratti di locazione attualmente stipulabili, con alcune caratteristiche che contraddistinguono ciascuno di essi.
(salvo facoltà del locatore di negarlo per i motivi indicati nell’art. 3 della legge 431/98). Sono previste agevolazioni fiscali se l’immobile si trova in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa.
con un rinnovo automatico della stessa durata, salvo disdetta dell’inquilino. Sono previste agevolazioni fiscali se l’immobile si trova in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa.
a canone libero (ma con un tetto massimo, nei Comuni ad alta densità abitativa, stabilito dagli stessi accordi o da decreto ministeriale, fino ad un livello del 20% superiore al canone concordato). Non sono previste agevolazioni fiscali.
LOCAZIONE DELLA CASA
2. COME REGISTRARE I CONTRATTI DI LOCAZIONE
I contratti di locazione di immobili urbani, di qualsiasi ammontare, purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno, devono essere registrati. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto (o dalla sua decorrenza, se antecedente) presso gli uffici locali dell’Agenzia delle Entrate, dopo aver provveduto al versamento dell’imposta di registro. A meno che non si sia obbligati (possessori di almeno cento immobili), si può anche scegliere di registrare i contratti in via telematica: in questo caso il pagamento delle imposte è contestuale alla registrazione del contratto.
Se si sceglie di registrare il contratto direttamente in ufficio, ci si può recare in un qualsiasi ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate (quindi non necessariamente in quello competente per territorio rispetto al proprio domicilio fiscale). Allo sportello si ottiene subito una ricevuta dell’avvenuta presentazione e la comunicazione dei tempi entro cui sarà consegnata copia dell’atto registrato.
3. QUANTO E COME SI PAGA PER LA REGISTRAZIONE DEI
Prima di presentare il contratto di locazione all’ufficio per la sua registrazione, a meno che non si ricorra alla registrazione telematica, bisogna aver effettuato il calcolo e il pagamento dell’imposta di registro. L’importo dovuto è pari al 2% del canone complessivo della locazione, arrotondato all’unità di euro, con un minimo di 67 euro. Per i contratti pluriennali il versamento può essere effettuato:
- anno per anno, applicando il 2% sul canone relativo a ciascuna annualità (per i pagamenti di quelle successive alla prima si deve tener conto degli aumenti ISTAT). Tutti i pagamenti vanno effettuati presso banche, uffici postali o concessionari della riscossione utilizzando il modello “F23”, una copia del quale va consegnata all’ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate insieme alla richiesta di registrazione. I versamenti sono a carico del locatore e del conduttore in parti uguali, ma entrambi rispondono in solido del pagamento dell’intera somma. Questo significa che se l’Agenzia delle Entrate accerta il mancato versamento dell’imposta di registro, ne chiederà la corresponsione, comprensiva di interessi e sanzioni, ad entrambi, ed il pagamento di uno dei due contribuenti libererà anche l’altro. Se si sceglie di pagare anno per anno, per le annualità successive alla prima il pagamento (2% del canone annuo) va effettuato entro 30 giorni dalla scadenza del precedente anno e, in tali occasioni, può essere anche inferiore al versamento minimo previsto per la prima registrazione (67 euro). Per le risoluzioni (disdette anticipate del contratto) e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Per le cessioni, proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, i contraenti devono versare l’imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando sempre il mod. F23 in cui vanno indicati gli estremi di registrazione del contratto stesso (anno, serie e numero di registrazione). Le copie dei versamenti relative a proroghe e risoluzioni vanno consegnate o spedite all’ufficio competente entro 20 giorni dal pagamento. Ad es.: se il canone annuo è di 2.500 euro, essendo l’imposta dovuta annualmente pari a 50 euro (2.500 x 2%), si verserà, per il primo anno, l’importo minimo di 67 euro. Il versamento per ciascuna annualità successiva sarà, invece, di 50 euro.
Non si paga imposta di registro sul deposito cauzionale versato dall’inquilino. Il deposito o le altre forme di garanzia sono soggetti, invece, all'imposta di registro (nella misura dello 0,50%) se prestati da un terzo estraneo al rapporto di locazione.
LO SCONTO SUI VERSAMENTI PLURIENNALI
Come detto sopra, per i contratti di locazione (e sublocazione) di immobili urbani di durata pluriennale è prevista la facoltà di corrispondere al momento della registrazione l’imposta di registro commisurata all’intera durata del contratto. Chi sceglie detta ipotesi ha diritto a una detrazione dall’imposta, in misura percentuale, pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.
se il canone di locazione annuo è di 6.000 euro e il contratto ha una durata di quattro anni, il contribuente può eseguire un versamento unico di 456 euro, pari a 480 (2% di 24.000) – 24 (5% di 480). Se avesse scelto il pagamento anno per anno, avrebbe invece dovuto corrispondere 120 euro per ciascuna annualità, per un totaledi 480 euro.
I contribuenti che stipulano un contratto di locazione a canone concordato per alloggi che si trovano in uno dei Comuni ad elevata “tensione abitativa” possono usufruire, oltre che di una riduzione sull’Irpef, come si vedrà nei capitoli successivi, anche della riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro da versare. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%.
Ricordiamo che per usufruire dello sconto i contraenti devono registrare, per un immobile che si trova in un Comune considerato ad alta “tensione abitativa” e il cui canone è definito secondo criteri concordati tra associazioni di categoria di proprietari ed inquilini:
• un contratto di locazione ad uso abitativo con durata minima di 3 anni, più 2 anni prorogati di diritto;
• un contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria per le esigenze abitative degli studenti universitari con durata minima di 6 mesi e massimo 36. Rimangono escluse dall’agevolazione le locazioni brevi, quelle con durata da un mese a 18, che adesso si possono stipulare anche nei Comuni in cui non è stato firmato un accordo territoriale.
Attenzione: la riduzione dell’imposta di registro si applica per tutta la durata del contratto e dell’eventuale proroga automatica biennale, anche se il Comune dove è situato l’immobile dovesse nel frattempo essere escluso da quelli considerati ad alta tensione abitativa (e anche per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale per i quali si è scelto di versare l’imposta anno per anno). L’agevolazione invece non si applica nel caso di rinnovo, anche tacito, del contratto di locazione a canone concordato, successivamente
alla delibera del CIPE che non riconosce più la caratteristica di “alta tensione abitativa“ al Comune dove si trova l’immobile locato.
Un esempio: se il canone annuo “concordato” è di 6.000 euro e il contratto ha una durata di 3 anni, il contribuente sarà tenuto a versare: (6.000 x 3) x 70% = 12.600 x 2% = 252 – 9,45 (3,75% di 252) = 242,55 (che si arrotonda a 243 euro). Questo vale se sceglie il pagamento in unica soluzione. Se invece decide di pagare anno per anno, il calcolo sarà il seguente: 6.000 x 70% = 4.200 x 2% = 84 euro (per ciascun anno) Importante: se l’imposta che scaturisce dal calcolo è inferiore a 67 euro, si dovrà versare tale ultimo importo. Ad es.: se il canone annuo è di 3.500 euro, essendo l’imposta dovuta pari a 49 euro (3.500 x 70% x 2%), si verserà l’importo minimo di 67 euro. Il versamento per l’annualità successiva sarà, invece, di 49 euro.
4. L'IRE (IRPEF) E LE RIDUZIONI SUL REDDITO
Aliquote IRE dal 2007:
ALIQUOTE IRE
L’ammontare del canone annuo indicato sul contratto di locazione abbiamo detto che costituisce, per il proprietario, reddito da fabbricati e concorre a formare il suo reddito complessivo su cui calcolare l’Irpef. Più precisamente, per chi affitta una casa (e le relative pertinenze) costituisce reddito da assoggettare a tassazione il maggiore tra i seguenti due importi:
- canone contrattuale, ridotto forfetariamente del 15% (25% per i fabbricati siti a Venezia centro, Giudecca, Murano e Burano).
Per i vecchi contratti di locazione in regime di “equo canone” (si ricorda che dal 30.12.1998 non è più possibile stipulare o rinnovare contratti di tale tipo) il reddito è dato dall'importo del canone di locazione ridotto del 15% (25% per i fabbricati siti a Venezia centro, Giudecca, Murano e Burano) a prescindere dalla rendita catastale.
Immobili di interesse storico e/o artistico
Il reddito relativo agli immobili ad uso abitativo riconosciuti di interesse storico e/o artistico di cui alla legge 1° giugno 1939, n. 1089 (attualmente l’interesse storico e/o artistico degli immobili è riconosciuto in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42), deve essere determinato applicando la più bassa fra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria in cui è situato l’immobile, a prescindere dall’eventuale locazione del bene ad un canone inferiore.
Il canone di locazione va sempre dichiarato anche se non è stato effettivamente percepito. La legge prevede, però, che i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. In particolare, il reddito è escluso da tassazione a partire dal momento in cui l’intimato non compare o, pur comparendo, non si oppone (ai sensi dell'articolo 633 c.p.c.) oppure dal momento in cui l’intimato si oppone (ai sensi dell'articolo 665 c.p.c.). Inoltre, nel caso in cui il giudice confermi la morosità dell’affittuario anche per periodi precedenti, è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti. In detti casi permane, comunque, l'obbligo di tassare l'unità immobiliare determinando il reddito
QUANDO SI HA DIRITTO A RIDUZIONI
A favore dei proprietari che concedono in locazione l’abitazione a canone concordato (vedi capitolo 1) in uno dei Comuni definiti ad alta “tensione abitativa” (vedi elenco in appendice), alla riduzione forfetaria del reddito (pari al canone) del 15% si aggiunge un’ulteriore riduzione del 30% (da calcolare sull’importo già ridotto). In pratica, nella dichiarazione dei redditi si indicherà il canone ridotto del 40,5%.
Locazione a persone in condizioni di disagio abitativo
Indipendentemente dal Comune in cui si trovano gli immobili, sono previste agevolazioni fiscali per i proprietari di immobili locati (successivamente al 13 settembre 2004 ma entro il 31 marzo 2005, salvo proroghe) a persone in condizioni di disagio abitativo conseguente a provvedimenti esecutivi di rilascio che siano, o abbiano nel proprio nucleo familiare, ultrasessantacinquenni o portatori di handicap gravi, a condizione che:
a. non dispongano di altra abitazione o di redditi sufficienti ad accedere alla locazione di una nuova unità immobiliare;
b. siano beneficiari della sospensione della procedura esecutiva di rilascio ai sensi dell’art. 80, comma 22, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, e successivi differimenti e proroghe;
c. siano in possesso dei requisiti economici previsti dal Ministero dei lavori pubblici ai sensi della legge n. 388 del 2000, e successivi differimenti e proroghe.
In sede di presentazione della dichiarazione dei redditi, a favore dei proprietari che concedono in questi casi gli immobili in locazione sono previste le seguenti agevolazioni:
1. alla riduzione forfetaria del 15% sul reddito (pari al canone) si aggiunge un’ulteriore riduzione del 30% (da calcolare sull’importo già ridotto) se l’immobile è locato:
- ad enti locali con contratti di locazione della durata fino a due anni, non rinnovabili né prorogabili, per soddisfare le esigenze abitative delle persone disagiate sopra citate. Tali contratti possono essere sostituiti, anche prima della scadenza, da contratti stipulati direttamente tra il locatore e il beneficiario della concessione amministrativa, ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge n. 431 del 1998, e successive modificazioni, per i quali è comunque esclusa qualsiasi forma di proroga o rinnovo automatico del contratto, fatto salvo l’esplicito accordo delle parti contraenti;
- alle persone disagiate sopra indicate con contratti di locazione della durata di quattro anni, prorogabili fino ad ulteriori quattro anni in presenza di esplicito accordo delle parti contraenti.
2. alla riduzione forfetaria del 15% sul reddito (pari al canone) si aggiunge un’ulteriore riduzione del 70% (da calcolare sull’importo già ridotto) se l’immobile è locato:
- ad enti locali con contratti di locazione di durata triennale, prorogabile di altri due anni in presenza di esplicito accordo delle parti contraenti, per soddisfare le esigenze abitative delle persone sopra citate. Per tali contratti il canone è stabilito secondo le modalità previste dagli accordi definiti in sede locale, di cui al comma 3 dell’articolo 2 della legge n. 431 del 1998, e successive modificazioni, vigenti nel comune dove si trova l’alloggio concesso in locazione;
- alle persone disagiate sopra indicate con contratti di locazione di durata triennale prorogabile di altri due anni in presenza di esplicito accordo delle parti contraenti. Per tali contratti il canone è stabilito secondo le modalità previste dagli accordi definiti in sede locale, di cui al comma 3 dell’articolo 2 della legge n. 431 del 1998, e successive modificazioni, vigenti nel comune dove si trova l’alloggio concesso in locazione. Per usufruire della riduzione del 30% o del 70% del reddito è necessario riportare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l’anno di presentazione della denuncia dell'immobile ai fini dell'applicazione dell'ICI e il Comune in cui l’immobile è situato.
se il canone di locazione annuo è di 18.000 euro, che ridotto del 15% è pari a 15.300 euro, nella dichiarazione dei redditi il proprietario dell’immobile locato dovrà indicare l’importo di 4.590 euro, ottenuto applicando l’ulteriore riduzione del 70% sul canone ridotto di 15.300 euro.
5. MANCATE O INESATTE REGISTRAZIONI
Al fine di contrastare il fenomeno delle locazioni sommerse, la legge Finanziaria (Legge 30 dicembre 2004, n. 311) ha introdotto, dal 1° gennaio 2005, apposite misure.
L’omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, oltre alle sanzioni per la mancata registrazione, dà origine alla presunzione di esistenza, salva documentata prova contraria, del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso. È importante precisare che tale presunzione opera solo in ambito fiscale e non anche a livello civilistico. In tale ipotesi, quale importo del canone su cui pagare l’Irpef per ciascun anno, si presume, ai fini della determinazione del reddito, il 10% del valore catastale dell’immobile (determinato applicando alla rendita i moltiplicatori previsti ai fini dell’imposta di registro, rivalutati del 20%). Tale disposizione non si applica per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a canone “concordato” cioè quelli stipulati o rinnovati ai sensi della legge 431/98 (art. 2, comma 3, e art. 4, commi 2 e 3)
QUANDO L’UFFICIO NON PUÒ RETTIFICARE IL CANONE DICHIARATO
Per contrastare il fenomeno della registrazione di contratti di locazione per un importo inferiore a quello realmente pattuito, è stato previsto che gli uffici non possano procedere ad accertamenti nei confronti dei contribuenti che, ai fini della determinazione dell’imposta di registro, dichiarino un canone almeno pari al 10 % del valore catastale dell’immobile. Il valore catastale dell’immobile va determinato applicando alla rendita gli stessi moltiplicatori, rivalutati
del 20%, che si utilizzano, sempre per il calcolo della stessa imposta di registro, per l’accertamento di valore nelle compravendite di immobili. Per i fabbricati locati il moltiplicatore è sempre pari a 120. Una previsione analoga è stata introdotta anche per quanto riguarda l’accertamento dell’Irpef dovuta sui redditi dei fabbricati. In particolare, ai fini Irpef gli uffici non possono rettificare il reddito derivante da immobili locati quando si dichiara l’importo maggiore tra:
Il valore dell’immobile dovrà essere determinato applicando alla rendita catastale i moltiplicatori previsti ai fini dell’imposta di registro, rivalutati del 20%. Anche dette disposizioni non si applicano per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a canone “concordato”, cioè quelli stipulati o rinnovati ai sensi della legge 431/98 (art. 2, comma 3, e art. 4, commi 2 e 3).
6. COME RIMEDIARE SE NON SI E' REGISTRATO
- dal 200% al 400% dell’imposta corrispondente, nel caso l’ufficio contesti l’occultazione, anche parziale, del corrispettivo percepito (dall’importo di questa sanzione va detratto quello eventualmente applicato in relazione alla sanzione “dal 100% al 200%” sopra descritta). L’omesso pagamento delle annualità successive prevede invece una sanzione del 30% dell’imposta dovuta.
Attraverso l’istituto del “ravvedimento operoso” è possibile regolarizzare sia la tardiva registrazione dei contratti di locazione che il tardivo pagamento dell’imposta di registro dovuta a seguito di proroga, risoluzione e cessione degli stessi. La volontaria regolarizzazione permette al contribuente di usufruire di una riduzione della sanzione ordinariamente prevista. Lo sconto sulla sanzione sarà tanto più elevato quanto minore è il periodo di tempo trascorso tra la scadenza del termine non rispettato e il momento in cui si decide di sanare l’omissione. La regolarizzazione avviene con il pagamento (anche non contestuale) delle somme dovute a titolo di imposta di registro, di sanzione amministrativa ridotta e degli interessi di mora calcolati giornalmente al tasso legale annuo (attualmente al 2,5%).
- una sanzione del 15% dell’imposta dovuta (1/8 del 120%) se si provvede entro 30 giorni dalla scadenza
- una sanzione del 24% dell’imposta dovuta (1/5 del 120%) se si provvede entro 1 anno dalla scadenza.
In caso di errata indicazione del codice tributo o del codice ufficio nel modello di pagamento F23, non è dovuta sanzione qualora si presenti una comunicazione in carta libera all’ufficio interessato (o ad entrambi gli uffici nel caso di errore del codice ufficio) contenente gli elementi necessari per imputare correttamente il versamento.
• per i versamenti tardivi, invece, è dovuta
- una sanzione del 3,75% dell’imposta dovuta (1/8 del 30%) se il pagamento è effettuato entro 30 giorni dalla scadenza ordinaria
- una sanzione del 6% dell’imposta dovuta (1/5 del 30%) se eseguito entro 1 anno dalla scadenza prevista.
LE RIDUZIONI DELLE SANZIONI SE SI RICEVE UN AVVISO DI ACCERTAMENTO
- il pagamento viene effettuato entro i termini per proporre ricorso (cd. “acquiescenza”); in questo caso viene versato 1/4 della sanzione irrogata dall’ufficio con l’atto di accertamento;
- l’accertamento viene definito “per adesione”, procedimento in cui l’imponibile può risultare definito in misura inferiore rispetto all’atto di accertamento, con conseguente determinazione di sanzione diversa da quella precedentemente irrogata dall’ufficio. Tale possibilità non è prevista nel caso in cui il contratto sia stato registrato ma sia stato omesso il pagamento dell’imposta per le annualità successive.
Tratto da L'AGENZIA INFORMA N. 3/2005 Periodico bimestrale pubblicato dall'Agenzia delle Entrate Ufficio Relazioni Esterne - Sezione Prodotti Editoriali