Source: https://nebenkosten-blog.de/fristen-der-nebenkostenabrechnung-ausschlussfrist/
Timestamp: 2019-06-24 11:27:05
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Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 20', '§ 204', 'BGH', '§ 556', '§ 192', '§ 193', '§ 20', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 199', '§ 278', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 152', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 812', 'BGH', '§ 204', 'BGH', '§ 556', '§ 192', '§ 193', '§ 20', 'BGH', 'BGH', '§ 199', '§ 278', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 152', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 812', 'BGH']

Fristen der Nebenkostenabrechnung: Ausschlussfrist | nebenkosten-blog.de
Die Ausschlussfrist tritt mit Ablauf der Abrechnungsfrist ein. Das Wichtigste zuerst: Der Vermieter von Wohnraum kann nach Ablauf der Ausschlussfrist keine Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung mehr geltend machen.01)preisfreier Wohnraum: § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB02)preisgebundener Wohnraum: § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV Eine Ausnahme gibt es nur, wenn er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat, hierzu steht unten mehr.
Die Ausschlussfrist zu beachten schützt vor Verlusten.
Legt der Vermieter also innerhalb der Abrechnungsfrist03)bei Wohnraum: ein Jahr ab Schluss des Abrechnungszeitraumes keine formell wirksame Nebenkostenabrechnung vor, kann er vom Mieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Ein Guthaben des Mieters hat er dennoch auszuzahlen.
Erweist sich die Abrechnung erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist als formell falsch, gilt das Gleiche. Ebenso im Prozess: Stellt sich während des Gerichtsverfahrens über die Abrechnung heraus, dass sie an formellen Mängeln leidet, tritt die Ausschlussfrist in Kraft. Die Verjährungshemmung04)§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB ist hier nicht anwendbar, auch nicht analog.05)BGH VIII ZR 295/07 GE 2009, 189
Das zeigt, wie wichtig die rechtzeitige Übersendung der Abrechnung an den Mieter ist.
Ausschlussfrist eingehalten? Wann ist die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig?
Grundsätzliche Berechnung der Ausschlussfrist
Rechtzeitig oder nicht rechtzeitig?
Entschuldigte Verspätungen der Nebenkostenabrechnung
Alle Unterlagen für die Abrechnung müssen rechtzeitig vorliegen
Nachträgliche Grundsteuererhöhung: Immer in die Nebenkostenabrechnung aufnehmen!
Fremdverschulden von Erfüllungsgehilfen
Kein Verschulden der Erfüllungsgehilfen oder des Vermieters
Versäumnisse des WEG-Verwalters
Urteil des Bundesgerichtshofes aus Januar 2017
Versäumnisse des Zwangsverwalters
Verspätung wegen Fehlern bei der Zustellung der Nebenkostenabrechnung
Verspäteter Zugang der Nebenkostenabrechnung beim Mieter
Auf den letzten Drücker: Zustellung am letzten Tag der Abrechnungsfrist
Mieter bestreitet Zugang: „Die Abrechnung habe ich nie bekommen!“
Fehler in der Zustellung / auf dem Beförderungsweg
Fehler in der Adresse des Mieters
Zugangsvereitelung durch den Mieter
Folgen der Ausschlussfrist
Falsche Kostenart oder Kostenhöhe angesetzt
Abrechnung nach Abflussprinzip: Kann gefährlich werden
Falsche Vorauszahlungen angesetzt
Mieter hat dennoch gezahlt: Dann kann er die Nachzahlung zurückfordern
Innerhalb eines Jahres ab Schluss des Abrechnungszeitraumes hat der Vermieter dem Mieter die Nebenkostenabrechnung zu übersenden.06)§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB
Abrechnungszeitraum 01.01.2014 – 31.12.2014.
Ausschlussfrist: Ablauf des 31.12.2015.
Endet der Abrechnungszeitraum mitten im Monat, verlängert sich die Abrechnungsfrist bis zum Ablauf des vollen Monats.07)§ 192 BGB 08)LG Frankfurt (Oder) 16 S 47/12 WuM 2013, 40
Abrechnungszeitraum 16.05.2014 – 15.05.2014.
Ausschlussfrist: Ablauf des 31.05.2015.
Fällt das Ende der Abrechnungsfrist auf einen Feiertag, Samstag oder Sonntag, läuft die Frist erst am nächsten Werktag ab.09)§ 193 BGB
Abrechnungszeitraum 01.01.2015 – 31.12.2015.
Ausschlussfrist wäre Ablauf des 31.12.2016 – das war jedoch ein Samstag, weshalb das Ende der Frist erst am 02.01.2017 eingetreten ist.
Im preisgebundenen Wohnraum soll das rechtzeitige Absenden der Abrechnung angeblich reichen, weil die Abrechnung dem Mieter nur innerhalb der Frist „zuzuleiten“ ist.10)§ 20 Abs. 4 Satz 3 NMV 11)AG Bremen WuM 1995, 593 Wir halten das jedoch für fraglich und unnötig riskant. Besser wäre es als Vermieter wie folgt zu verfahren:
Im preisfreien Wohnraum muss die Abrechnung dem Mieter innerhalb der Frist zugegangen sein.12)§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB Hier wird also auf den rechtzeitigen Zugang abgestellt.13)BGH VIII ZR 107/08 GE 2009, 146 Zugang ist die Möglichkeit der Kenntnisnahme durch den Mieter. Ein rechtzeitiges Absenden reicht also nicht! Wird die Frist auch nur minimal überschritten und der Vermieter muss die Überschreitung vertreten (siehe unten), treten die Folgen der Ausschlussfrist in Kraft. Hier gibt es keinen Spielraum.
Im Gewerberaum gibt es keine Ausschlussfrist, es sei denn die Parteien haben sie ausdrücklich im Vertrag vereinbart.
Übersendet der Vermieter rechtzeitig eine Betriebskostenabrechnung, die er später für nicht gültig erklärt und durch eine neue Abrechnung ersetzt, gilt für die neue Abrechnung ebenfalls die Ausschlussfrist, sofern sie verspätet zugegangen ist.14)AG Bergheim WuM 1993, 686
Man muss bei der Frage, ob der Vermieter eine Verspätung der Nebenkostenabrechnung vertreten muss oder ob er entschuldigt ist, zwischen zwei Möglichkeiten trennen. Die erste Möglichkeit betrifft das Vorhandensein aller notwendigen Unterlagen. Die zweite Möglichkeit betrifft Fehler bei der Zustellung, wenn die Betriebskostenabrechnung also schon fertig ist.
Der Vermieter muss sich darum bemühen, dass ihm alle notwendigen Abrechnungsunterlagen rechtzeitig vorliegen. Ein einfaches Abwarten, dass die Unterlagen irgendwann bei ihm eingehen, reicht nicht und er muss die Verspätung dann vertreten.15)AG Berlin-Köpenick WuM 2007, 577 Er ist also nicht entschuldigt. Gleiches gilt, wenn die Unterlagen erst so spät eintrafen, dass er nicht mehr abrechnen konnte: Der Vermieter muss rechtzeitig alle Rechnungen angemahnt haben, um sich mit der Verspätung entschuldigen zu können.
Sobald alle Rechnungen vorliegen, muss der Vermieter spätestens binnen drei Monaten die Nebenkostenabrechnung den Mietern zugeleitet haben.16)BGH VIII ZR 220/05 GE 2006, 1160 Andernfalls wird aus einer ehemals entschuldigten Verspätung wieder eine unentschuldbare Verspätung.
Wenn man nur noch auf eine oder einzelne Rechnungen wartet und die Abrechnung aber bereits hohe Nachzahlungen ausweist, kann es sinnvoll sein, die „unfertige“ Nebenkostenabrechnung schon zu verschicken. Dann sind wenigstens diese Nachzahlungen „gerettet“. Über die eventuell dann nachgeschobenen Rechnungen kann man später immer noch streiten. Ein konkreter Vorbehalt im Anschreiben, dass diese und jene Rechnung noch fehlt und später nachberechnet wird, dürfte hilfreich sein.
Nachträgliche Grundsteuererhöhung:
Immer in die Nebenkostenabrechnung aufnehmen!
Ohne Weiteres ist der Vermieter bei nachträglichen Grundsteuererhöhungen entschuldigt.17)BGH VIII ZR 220/05 GE 2006, 1160 Er ist der Finanzverwaltung wie jeder andere Steuerpflichtige hilflos ausgeliefert. Demnach kann er nichts dafür, wenn ihm die entsprechenden Bescheide erst Jahre später zugehen. Liegen ihm die Bescheide endlich vor, hat er binnen drei Monaten eine Weiterbelastung an die Mieter vorzunehmen.18)BGH VIII ZR 220/05 GE 2006, 1160
Er kann das aber auch in einer bald bevorstehenden Abrechnung tun, wenn keine Mieterwechsel stattgefunden haben. Andernfalls muss er eine Neuberechnung vornehmen. Die Forderung des Vermieters gegen den Mieter ist auch nicht verjährt, weil die Verjährung erst mit dem Zugang der neuen Steuerbescheide beim Vermieter beginnt.19)§ 199 Abs. 1 BGB
Das Verschulden von Erfüllungsgehilfen hat der Vermieter wie eigenes Verschulden zu vertreten.20)§ 278 BGB Das betrifft in der Praxis häufig das Verschulden von Hausverwaltungen, Abrechnungsdiensten und Messdienstleistern. Verspäten sich diese Dienstleister, muss der Vermieter gegenüber dem Mieter dafür einstehen. Er hat aber unter Umständen einen Ersatzanspruch gegen den Dienstleister.
Ein Fall ist dabei besonders brisant: Wenn der Abrechnungsdienst zur Erstellung der Abrechnungen nicht plausible Werte verwendet, was ihm hätte auffallen müssen, so fällt die Korrektur der Nebenkostenabrechnung ebenfalls der Ausschlussfrist anheim (wenn sie verspätet ist). Auch damit kann sich der Vermieter nicht entschuldigen.21)LG Köln 1 S 161/06 WuM 2008, 560 Er wird hier aber ohne Weiteres den Abrechnungsdienst auf Schadenersatz in Anspruch nehmen können.
Keine Erfüllungsgehilfen des Vermieters für die Erstellung der Abrechnung sind Versorgungsunternehmen, Gebäudedienstleister und dergleichen. Sind deren Rechnungen falsch, verspätet oder aus anderen Gründen nicht für die Nebenkostenabrechnungen geeignet, muss der Vermieter auch hier von allein tätig werden. Fordert er keine rechtzeitigen Rechnungskorrekturen an, ist er nicht entschuldigt.
Kein Verschulden für die verspätete Abrechnung liegt vor, wenn beim Vermieter oder seinen Erfüllungsgehilfen folgende Sachverhalte vorliegen. Der Vermieter sollte – um späteren Diskussionen vorzubeugen – die Mieter schriftlich über die Umstände und Hindernisse informieren.
Ausfall der EDV-Anlage oder Software-Probleme; jedenfalls dann, wenn sie unvorhersehbar und mit vertretbarem Aufwand nicht zu beheben waren. Achtung: Eine große Wohnungsverwaltung ist unter diesem Gesichtspunkt zur separaten Datensicherung verpflichtet!22)AG Annaberg NZM 2008, 696
Hoher Krankenstand der Hausverwaltung, wenn er unvorhersehbar war und mit vertretbaren Maßnahmen nicht aufgefangen werden konnte. Ein erkrankter Kleinvermieter soll ohne weiteres entschuldigt sein.
Streikmaßnahmen der Post.
Zutrittsverweigerung des Mieters zur Ablesung von abrechnungsrelevanten Zählern.
Streitigkeiten mit den Ausstellern der abrechnungsrelevanten Rechnungen – der Vermieter oder die Hausverwaltung muss sich hier jedoch bemühen. Ein einfacher Widerspruch zur Rechnung reicht nicht.
Sehr fragwürdig: Streitigkeiten mit Mietern (ggf. bereits vor Gericht) über die Vorjahresabrechnung sollen angeblich auch entschuldigend wirken. Wir finden das riskant und empfehlen, die Abrechnung in der gewohnten Weise zu erstellen. Eine dem Mieter rechtzeitig zugegangene Abrechnung ist besser, als gar keine Abrechnung.
Es ist auch nicht einzusehen, warum der Vermieter entschuldigt werden soll, wenn er dem Gericht durch eine fehlerhafte Abrechnung Anlass zur ausführlichen Prozessführung und langwierigen Terminierung gegeben hat. Dieses Risiko auf die Mieter abzuwälzen und deshalb eine verspätete Betriebskostenabrechnung abzuliefern ist nicht korrekt.23)BGH VIII ZR 295/07 GE 2009, 189
Wenn der WEG-Verwalter die zugrundeliegende Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft – ggf. auch aus nachvollziehbaren Gründen – nicht oder nicht rechtzeitig vorlegt, stellt sich die Frage, wer dafür verantwortlich ist. Der WEG-Verwalter ist jedenfalls nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters,24)BGH VIII ZR 57/04 GE 2005, 543 solange er nicht gleichzeitig auch Verwalter des Sondereigentums ist. Ist letzteres der Fall, muss der Vermieter dessen Verschulden vertreten.
Hierzu existieren zwei Meinungen: Einerseits sei der Vermieter entschuldigt, solange er den Verwalter nachdrücklich und notfalls gerichtlich auf Erteilung der Jahresabrechnung der WEG in Anspruch nehme. Wir finden: Das reicht nicht. Was der BGH dazu denkt, steht im nächsten Absatz.
Andererseits sei es dem Vermieter durchaus zuzumuten, die notwendigen Belege der Wohnungseigentümergemeinschaft einzusehen und daraus selbst eine Nebenkostenabrechnung für seinen Mieter zu erstellen. Wir finden: Ja, das ist durchaus zu leisten.
Die beiden vorstehenden Absätze sind durch eine BGH-Entscheidung vom 25.01.201725)BGH VIII ZR 249/15 MDR 2017, 385 konkretisiert worden. Die Leitsätze des Urteils lauten sinngemäß:
Auch der Vermieter einer Eigentumswohnung muss rechtzeitig abrechnen. Andernfalls trifft ihn die Wirkung des Nachforderungsverbotes. Auf die Vorlage oder den Beschluss der Jahresabrechnung des WEG-Verwalters kommt es nicht an.
Der WEG-Verwalter ist nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters.
Für eine mögliche Entschuldigung des Vermieters, die die Nachforderung aus einer verspäteten Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter möglich machen soll,26)§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB muss der Vermieter konkret darlegen, welche Bemühungen er für eine rechtzeitige Abrechnung unternommen hat.
Auch im Hinblick auf dieses Urteil bleiben wir bei unserer Einschätzung, dass es für jeden Vermieter leichter und weniger arbeitsintensiv ist, die Nebenkostenabrechnung anhand der Verwalterunterlagen einfach selbst zu erstellen, als die konkreten Bemühungen gegen den WEG-Verwalter darzulegen.
Der Zwangsverwalter hat alle abrechnungsreifen, aber noch nicht erstellten Nebenkostenabrechnungen zu erstellen.27)§ 152 Abs. 2 ZVG28)BGH VIII ZR 168/05 NZM 2006, 581 Er hat Verspätungen auch dann zu vertreten, wenn er erst kurz vor Ablauf der Abrechnungsfrist bestellt wurde und der Zwangsverwaltungsschuldner ihm nicht alle notwendigen Unterlagen übergeben hat.29)LG Dortmund 1 S 66/10 NZM 2012, 400
Auch bei diesem zweiten Teilbereich muss zunächst wieder differenziert werden: Hat die Nebenkostenabrechnung den Mieter überhaupt erreicht – wenn auch verspätet? Oder ist sie dem Mieter nicht zugegangen bzw. bestreitet der Mieter den Zugang?
Die Post ist Erfüllungsgehilfe des Vermieters. Geht die Nebenkostenabrechnung dem Mieter wegen eines Verschuldens der Post verspätet zu, muss sich der Vermieter dieses Verschulden anrechnen lassen.30)BGH VIII ZR 107/08 GE 2009, 509 Dass der Vermieter auf die Post keinen Einfluss hat, spielt dabei keine Rolle.31)LG Berlin 65 S 176/07 GE 2008, 411 Ein rechtzeitiges Absenden genügt nicht.32)LG Berlin 62 S 59/06 GE 2006, 1407 Allenfalls wegen Witterungsbedingungen kann die Post und damit der Vermieter entschuldigt sein.
Wird die Nebenkostenabrechnung erst am letzten Tag der Abrechnungsfrist in den Briefkasten des Mieters gelegt, gilt:
Ein Wohnungsmieter sieht nach 18.00 Uhr nicht mehr in seinen Briefkasten, damit hat er keine Möglichkeit der Kenntnisnahme mehr. Zugang der Abrechnung ist dann also erst am nächsten Werktag.33)AG Ribnitz-Damgarten 1 C 324/06 WuM 2007, 18 Silvester dürfte die spätestens mögliche Zustellung sogar eher sein, wir nehmen 14:00 Uhr an.
UPDATE: Wir bleiben zwar bei unserer Annahme, aber verspäteten Vermietern wird eine junge Entscheidung des Landgerichts Hamburg gefallen. Dort wurde der Wohnungsmieterin die Betriebskostenabrechnung an Silvester um 17:34 Uhr durch Einwurf in den Briefkasten zugestellt. Das LG Hamburg meint, dass aufgrund der sich verändernden Zustellzeiten der Post und etwaiger Konkurrenzunternehmen mittlerweile jedermann darauf einstellt habe, auch noch bis 18:00 Uhr Post zu bekommen. Nichts anderes könne hier gelten.34)LG Hamburg 316 S 77/16 GE 2017, 1223 Dem Vermieter aus diesem Verfahren ist zu gratulieren, dennoch halten wir eine frühere Zustellung für sicherer.
Ein gewerblicher Mieter sieht außerhalb seiner Öffnungszeiten nicht mehr in den Briefkasten. Wird die Sendung nach Geschäftsschluss in den Briefkasten gelegt, ist Zugang erst am nächsten Werktag. Ein Gewerbebetrieb, der üblicherweise Silvester nachmittags geschlossen ist, dürfte auch nur bis mittags den Briefkasten begutachten. Die Zustellzeit verkürzt sich also auch hier.
Etwas anderes gilt bei beiden Mietern nur, wenn ihnen die Abrechnung (auch nach 18.00 Uhr oder nach Geschäftsschluss) noch persönlich übergeben wird. Hierzu ist unbedingt zu raten, um keiner Fristversäumnis anheim zu fallen.
Der Vermieter muss den Zugang der Nebenkostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist beim Mieter beweisen.35)BGH VIII ZR 107/08 GE 2009, 509 Die Versendung als Einschreiben-Einwurf genügt angeblich nicht, um einen Anscheinsbeweis zu erbringen.36)AG Köln 220 C 435/07 WuM 2008, 483
Sicherer – obgleich nicht wirklich praktikabel – ist immer die Zustellung durch Boten, insbesondere bei Mietern, mit denen das Mietverhältnis ohnehin angespannt ist.
Generell ist auch zu beachten, dass der Bote oder ein anderer geeigneter Zeuge immer Auskunft darüber geben können sollte, was genau in dem Umschlag war. Der Bote sollte sich kurz vor der Zustellung vom Inhalt der Sendung mit eigenen Augen überzeugen und den Umschlag erst dann verschließen. Wir haben seinerzeit einen Prozess verloren, weil der Bote wegen eines verschlossenen Umschlages vor Gericht nicht darlegen konnte, dass nicht auch einfach Weihnachtsgrüße in dem Umschlag waren (O-Ton eines Amtsgerichts in Berlin).
Schickt der Vermieter die Abrechnung an die alte Anschrift eines ausgezogenen Mieters, weil er die neue Anschrift nicht erfragt oder eine Auskunft aus dem Melderegister nicht eingeholt hat, hat er den Nichtzugang beim Mieter zu vertreten.37)LG Hannover WuM 2007, 629 Etwas anderes ergibt sich nur aus dem Mietvertrag, wenn der Mieter vertraglich verpflichtet ist, dem Vermieter seine neue Anschrift unaufgefordert mitzuteilen.38)BGH XI ZR 248/03 WuM 2003, 676 Liegt eine dem Vermieter bekannte Untervermietung vor, kann er keinen Zugang in dem zur Wohnung gehörenden Briefkasten bewirken.39)LG München I NZM 2008, 166 Hier kann etwas anderes gelten, wenn der Zwischenmieter den Untermieter als Zustellungsbevollmächtigten benennt, worauf der Hauptvermieter immer drängen soll.
Vereitelt der Mieter den Zugang durch Manipulation oder Entfernung seines Namensschildes am Briefkasten, wird der rechtzeitige Zugang fingiert.40)BGH XII ZR 164/03 GE 2007, 1550 Solche Maßnahmen verhindern demnach den rechtzeitigen Zugang der Nebenkostenabrechnung nicht.
Der Vermieter kann nach Ablauf der Abrechnungsfrist (also nach der Ausschlussfrist) keine Nachzahlung mehr vom Vermieter verlangen.41)§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB Muss er die Abrechnung aus welchen Gründen auch immer nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigieren, erhöht sich die Nachzahlung des Mieters nicht über den ursprünglichen Betrag. Die Nachzahlung ist also in der bisherigen Höhe gedeckelt.42)BGH VIII ZR 115/04 GNZM 2005, 13
Das bedeutet aber nicht, dass die ursprüngliche Nachforderung, die den Mieter rechtzeitig erreicht hat, nicht mehr geltend gemacht werden kann. Ist diese Abrechnung formell korrekt, kann er die Nachzahlung in der ursprünglichen Höhe einfordern.
Aus diesen Grundsätzen scheidet nach der Ausschlussfrist also aus:
Das Nachberechnen vergessener Positionen oder einzelner Rechnungen.
Das Ersetzen einer falschen oder unbegründeten Abrechnungsposition durch eine richtige Position, die vorher nicht in der Betriebskostenabrechnung stand.
Korrektur von Rechenfehlern beim Kostenansatz (bspw. falsche Abgrenzungsbuchungen).
Zudem darf der Vermieter nach Ansicht des Bundesgerichtshofes auch dann die Abrechnung nicht zulasten des Mieters – also mit Erhöhung der Nachzahlung oder Verringerung des Guthabens43)BGH VIII ZR 190/06 NZM 2008, 204 – korrigieren, wenn er irrtümlich zu hohe Vorauszahlungen angesetzt hat.44)BGH VIII ZR 133/10 GE 2011, 814
Kosten einer Nebenkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip bilden technisch betrachtet auch verspätete Nachforderungen. Liegt zwischen der Leistung und der Rechnungszahlung ein krasses zeitliches Missverhältnis (Jahre) und hat der Vermieter die verspätete Bezahlung zu vertreten (was eigentlich immer der Fall sein dürfte), fallen diese Rechnungen auch der Ausschlussfrist anheim.
Die Wahl, ob er nach Abfluss- oder nach Leistungsprinzip abrechnet, darf dem Vermieter keine Möglichkeit zur willkürlichen Steuerung der Höhe der Kosten geben. Andernfalls könnte er sich durch verspätete Zahlung fortwährend von den Folgen der Ausschlussfrist befreien, womit diese zwecklos würde.45)AG Bremen WuM 2009, 671
Die Ausschlussfrist dient schlicht dazu, dass der Mieter zeitnah (innerhalb eines Jahres) Gewissheit darüber bekommt, ob er noch etwas nachzuzahlen hat.46)BGH VIII ZR 49/07 GE 2008, 471 Sämtlichen Umgehungsversuchen hat der Bundesgerichtshof eine Absage erteilt.
Gleiches gilt, wenn der Vermieter Soll-Vorauszahlungen angesetzt hat, ohne dies kenntlich zu machen. Dann besteht nach Ablauf der Abrechnungsfrist keine Möglichkeit mehr, die nicht gezahlten Vorauszahlungen geltend zu machen.47)LG Bonn 6 S 43/13 NZM 2014, 38748)Landgericht Berlin GE 2013, 421 49)LG Krefeld 2 S 34/10 WuM 2011, 368
Rechnet der Vermieter hingegen über die Ist-Vorauszahlungen verspätet ab, handelt es sich nur bei der sogenannten Abrechnungsspitze um eine Nachforderung. Die Abrechnungsspitze ermittelt sich aus den Kosten abzgl. der Soll-Vorauszahlungen. Das bedeutet, dass der Vermieter dann bei einer verspäteten Betriebskostenabrechnung sehr wohl die noch offenen Vorauszahlungen einfordern kann.50)BGH VIII ZR 261/06
Der Vermieter darf mit irrtümlichen Guthaben wegen der Ausschlussfrist weder mit laufenden Ansprüchen aufrechnen (auch nicht mit der Kaution), noch einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen den Mieter geltend machen. Etwas anderes gilt ausnahmsweise nur, wenn der Mieter die irrtümlich zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen habe erkennen müssen.51)BGH VIII ZR 133/10 GE 2011, 814
Hat der Mieter irrtümlich die verspätete Nebenkostenabrechnung ausgeglichen (also die Nachforderung bezahlt), steht ihm gegenüber dem Vermieter ein Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu.52)§§ 812 Abs. 1 Satz 1, 818 BGB53)BGH VIII ZR 94/05 GE 2006, 246
03. ↑ bei Wohnraum: ein Jahr ab Schluss des Abrechnungszeitraumes
04. ↑ § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB
05, 23. ↑ BGH VIII ZR 295/07 GE 2009, 189
06, 12. ↑ § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB
07. ↑ § 192 BGB
08. ↑ LG Frankfurt (Oder) 16 S 47/12 WuM 2013, 40
09. ↑ § 193 BGB
10. ↑ § 20 Abs. 4 Satz 3 NMV
11. ↑ AG Bremen WuM 1995, 593
13. ↑ BGH VIII ZR 107/08 GE 2009, 146
14. ↑ AG Bergheim WuM 1993, 686
15. ↑ AG Berlin-Köpenick WuM 2007, 577
16, 17, 18. ↑ BGH VIII ZR 220/05 GE 2006, 1160
19. ↑ § 199 Abs. 1 BGB
20. ↑ § 278 BGB
21. ↑ LG Köln 1 S 161/06 WuM 2008, 560
22. ↑ AG Annaberg NZM 2008, 696
24. ↑ BGH VIII ZR 57/04 GE 2005, 543
25. ↑ BGH VIII ZR 249/15 MDR 2017, 385
26. ↑ § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB
27. ↑ § 152 Abs. 2 ZVG
28. ↑ BGH VIII ZR 168/05 NZM 2006, 581
29. ↑ LG Dortmund 1 S 66/10 NZM 2012, 400
30, 35. ↑ BGH VIII ZR 107/08 GE 2009, 509
31. ↑ LG Berlin 65 S 176/07 GE 2008, 411
32. ↑ LG Berlin 62 S 59/06 GE 2006, 1407
33. ↑ AG Ribnitz-Damgarten 1 C 324/06 WuM 2007, 18
34. ↑ LG Hamburg 316 S 77/16 GE 2017, 1223
36. ↑ AG Köln 220 C 435/07 WuM 2008, 483
37. ↑ LG Hannover WuM 2007, 629
38. ↑ BGH XI ZR 248/03 WuM 2003, 676
39. ↑ LG München I NZM 2008, 166
40. ↑ BGH XII ZR 164/03 GE 2007, 1550
41. ↑ § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB
42. ↑ BGH VIII ZR 115/04 GNZM 2005, 13
43. ↑ BGH VIII ZR 190/06 NZM 2008, 204
44, 51. ↑ BGH VIII ZR 133/10 GE 2011, 814
45. ↑ AG Bremen WuM 2009, 671
46. ↑ BGH VIII ZR 49/07 GE 2008, 471
47. ↑ LG Bonn 6 S 43/13 NZM 2014, 387
48. ↑ Landgericht Berlin GE 2013, 421
49. ↑ LG Krefeld 2 S 34/10 WuM 2011, 368
50. ↑ BGH VIII ZR 261/06
52. ↑ §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 818 BGB
53. ↑ BGH VIII ZR 94/05 GE 2006, 246
AusschlussfristErfüllungsgehilfenFremdverschuldenFristenKorrekturZugangZustellung
Hallo Herr Arnold- Moßell,
ich habe einen sehr speziellen Fall bei der Betriebskostenabrechnung und hätte diesbezüglich eine Frage.
Kurz zur Sachlage….
Wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus zur Miete, welches in der laufenden Abrechnungsperiode verkauft wurde. (Alteigentümer Januar- Mitte Oktober, Neueigentümer Mitte Oktober bis Dezember).
Während der laufenden Abrechnungsperiode muss der Neueigentümer die Abrechnung erstellen. Dies hat er auch fristgerecht getan, allerdings nur für den Zeitraum Oktober bis Dezember. Dadurch waren auch nur sehr niedrige Gesamtkosten enthalten, weil die Rechnungen vom Alteigentümer nicht enthalten waren. Diese Rechnungen wurden wohl nicht zur Verfügung gestellt. Die Abrechnung ist damit formell nicht ordnungsgemäß und inhaltlich auch falsch, aber zu unserem Vorteil, weil ja nicht alles abgerechnet wurde.
Es wurden aber auch nur die Vorauszahlungen von Oktober -Dezember berücksichtigt. Wir hatten ein Guthaben.
Die neue Abrechnung kam 9 Monate später und damit 5 Monate nach der Abrechnungsfrist.
Dort waren nun zusätzliche Kostenpositionen sowie Kostenerhöhungen aufgeführt. Auch hier entstand trotzdem ein Guthaben. Nach Einsicht in die Belege stellte ich fest, das der Zeitraum von Oktober bis Dezember doppelt abgerechnet wurde. Dazu muss man wissen, dass wir ursprünglich vier Hausnummern mit 28 Wohneinheiten waren und drei mit 20 Wohneinheiten verkauft wurden.
Die Rechnungen vom Alteigentümer sind bis zum Dezember mit 28 Wohneinheiten. Dort hätte der Neueigentümer den Zeitraum auf Oktober runterrechnen müssen. Also ist die zweite Abrechnung inhaltlich falsch.
1.Abrechnung fristgerecht aber formell und inhaltlich falsch
2. Abrechnung nicht fristgerecht und inhaltlich falsch
Kann man jetzt trotzdem die niedrigen Gesamtkosten von der 1. Abrechnung beibehalten und diese von den tatsächlichen Gesamtkosten abziehen?
Nach der Abrechnungsfrist darf der Mieter nicht schlechter gestellt werden und Nachforderungen muss man nicht zahlen. Auch wenn ich ein Guthaben beibehalten habe, so muss ich trotzdem für jede Position nachzahlen.
Und auf der anderen Seite ist es ja so, als wenn die 1. Abrechnung nicht existiert, da sie ja formell nicht wirksam ist.
Vielleicht können sie mir bei meinem Problem helfen?
zunächst vielen Dank für Ihre ausführliche Nachricht. Unter den von Ihnen zusammengefassten Voraussetzungen (1. und 2. der Zusammenfassung) wurde aus meiner Sicht keine ordnungsgemäße Abrechnung erstellt. Der Vermieter hat also bisher seine Abrechnungspflicht nicht erfüllt. Was das für Folgen hat steht hier.