Source: http://www.juramagazin.de/231184.html
Timestamp: 2020-05-26 17:55:57
Document Index: 14118313

Matched Legal Cases: ['§ 873', '§ 873', '§ 873', '§ 87', '§ 128', '§ 131', '§ 87', '§ 131', '§ 87', '§ 87', '§ 87', '§ 87', '§ 87', '§ 87', '§ 130', '§ 87', '§ 87', '§ 87']

﻿ Übertragung des Eigentums an einem Grundstück
Übertragung des Eigentums an einem Grundstück
Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück und zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht ist gem. § 873 Abs. 1 BGB grundsätzlich die Einigung des Berechtigten (hier der Kommune) und des anderen Teils (hier des Käufers) über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich. Die dafür erforderlichen Verträge sehen in der Regel vor, dass die Rechtsänderung erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises im Grundbuch eingetragen werden kann. Hieraus ergibt sich das Problem, dass die Kreditinstitute für die Auskehrung des Darlehens zur Entrichtung des Grundstückskaufpreises eine Sicherheit in Form einer Grundschuld oder einer Hypothek verlangen, diese aber durch den Darlehensnehmer noch nicht bestellt werden kann, da er zu diesem Zeitpunkt noch kein Eigentum an dem Grundstück erworben hat (er ist also nicht Berechtigter i. S. v. § 873 Abs. 1 BGB). Die Gemeinde könnte hingegen als Berechtigte i. S. v. § 873 Abs. 1 BGB eine Sicherheit zugunsten des Kreditinstitutes bestellen, wenn sie dadurch nicht gegen § 87 Abs. 1 S. 1 GO NRW verstößt.
Dieser Sachverhalt wurde gemäß § 128 GO NRW i. d. F. vom 14. Juli 1994 Getzt § 131 GO NRW) durch Rechtsverordnung des Innenministeriums vom 27. November 1996 (GV. NW. S. 519) dahingehend gelöst, dass die Bestellung von Sicherheiten an gemeindeeigenen Grundstücken zur Finanzierung des Kaufpreises von dem Verbot des § 87 Abs. 1 S. 1 GO NRW ausgenommen wurde. Die Gemeinde musste dazu den Verkauf des Grundstücks lediglich ihrer Kommunalaufsicht anzeigen.
Diese Rechtsverordnung ist nachträglich einer Befristung bis zum 31. 12. 2009 unterworfen worden. Vor Auslauf der Befristung hatte sich das Innenministerium bei den Bezirksregierungen und den kommunalen Spitzenverbänden erkundigt, inwieweit ein praktisches Bedürfnis für die Verlängerung der Rechtsverordnung bestehe. Die Bezirksregierungen äußerten seinerzeit, dass es in Vergangenheit kaum Anzeigen über den
Der Minister Verkauf kommunaler Grundstücke gegeben habe, auch die kommunalen Spitzenverbände haben sich für ein Auslaufen der Verordnung durch Fristablauf ausgesprochen.
Zudem hat in diesem Zusammenhang eine rechtliche Prüfung ergeben, dass eine Rechtsverordnung nach § 131 GO NRW zwar das Erfordernis einer Genehmigung durch die Kommunalaufsicht durch eine Anzeige bei der Kommunalaufsicht ersetzen kann, dies aber nicht für die Zulassung einer Ausnahme wie in § 87 Abs. 1 S. 2 GO NRW greift. Des Weiteren stellte sich aber auch heraus, dass die Bestellung von Sicherheiten durch die Gemeinde zur Kaufpreisfinanzierung nicht von den Tatbestandsvoraussetzungen des § 87 Abs. 1 S. 1 GO NRW erfasst wird. Die Einräumung von Grundpfandrechten liegt in diesen Fällen vorrangig im Interesse der Gemeinde an einer geschäftsüblichen und marktgerechten Abwicklung der Veräußerung. Die Gemeinde tritt hier nicht in die fremder Interessen ein, da die Grundpfandrechte nur unter der Bedingung der Kaufpreiszahlung wirksam bestellt werden. Die Übernahme eines wirtschaftlichen Risikos ist damit nicht verbunden.
Im September 2010 wurden dem Ministerium für Inneres und Kommunales bekannt, dass nach Wegfall der o. g. Rechtsverordnung den Kommunalaufsichtsbehörden Anträge auf Zulassung einer Ausnahme gemäß § 87 Abs. 1 S. 2 GO NRW vorlägen.
Zur hat das Ministerium für Inneres und Kommunales mit Erlass vom 27. Oktober 2010 (Az. 34-48.01.01.22) den Bezirksregierungen entsprechende Auslegungshinweise zur Anwendung des § 87 Abs. 1 S. 1 GO NRW gegeben.
Nach Aussage der Bezirksregierungen sind den Kommunalaufsichtsbehörden aktuell keine Probleme zur Auslegung des § 87 Abs. 1 S.1 GO NRW bekannt. Lediglich im Bezirk des Amtgerichts Hagen wird weiterhin das Erfordernis gesehen, dass die Aufsichtsbehörde in den o.g. Fällen jeweils eine Ausnahme zulässt.
Zudem ist bekannt, dass auch trotz der Auslegungshinweise zu § 87 Abs. 1 S. 1 GO NRW einzelne Notare bei der Beurkundung der Einigung über die Bestellung von Grundpfandrechten mit Blick auf ihr Haftungsrisiko wegen einer möglichen Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts nach § 130
Der Minister Abs. 2 GO NRW i. V. m. § 87 Abs. 1 GO NRW Rechtsunsicherheit verspüren.
Obwohl rechtlich nicht zwingend, könnte vor diesem Hintergrund eine klarstellende Ergänzung des § 87 Abs. 1 GO NRW um folgenden Satz 3 für Rechtsfrieden sorgen: Satz 1 findet keine Anwendung auf die Bestellung von Grundpfandrechten zur Kaufpreisfinanzierung bei der Veräußerung gemeindeeigner Grundstücke, wenn die Gemeinde dadurch kein wirtschaftliches Risiko übernimmt.
Die Ergänzung des § 87 Abs. 1 GO NRW könnte dann wie folgt begründet werden:
Die Einführung des Satzes 3 dient der dass eine Sicherheit dann nicht zugunsten Dritter bestellt wird, wenn die Bestellung der Grundpfandrechte vorrangig dem Interesse der Gemeinde an einer geschäftsüblichen und marktgerechten Abwicklung der Veräußerung dient.
Ein wirtschaftliches Risiko ist für die Gemeinde insbesondere dann nicht anzunehmen, wenn der Kaufpreis durch den Darlehensgeber unmittelbar an die Gemeinde oder auf ein Notaranderkonto gezahlt wird.
Bei der Gesetzesbegründung wäre herauszuheben, dass nur eine Klarstellung erfolgt und nicht eine Ausnahme statuiert wird.
Die Gesetzesänderung könnte im Rahmen der Umsetzung der NKFEvaluierung erfolgen.