Source: https://www.stimatrix.it/Blog/Articolo/93
Timestamp: 2020-07-15 04:22:32+00:00
Document Index: 65160920

Matched Legal Cases: ['art. 559', 'art. 569', 'art. 173', 'art. 173', 'art. 567', 'art. 569', 'art. 498', 'art. 569', 'art. 569', 'art. 498', 'art. 104', 'art. 720', 'art. 490', 'art. 600', 'art. 720']

STIMATRIX® - ESECUZIONI IMMOBILIARI - La Custodia Potenziata
Il capitolo sulla custodia potenziata ha come scopo quello di descrivere in maniera chiara e semplice quelli che sono i compiti di un custode il cui obiettivo può essere riassunto come segue: “vendere bene e vendere senza problemi”.
Non è un caso che nelle intenzioni della riforma del 2005/2006, l’espropriazione immobiliare avrebbe dovuto trovare nella custodia il segreto del suo successo, il trait d’union tra la fase istruttoria e quelle successive, l’ingranaggio in grado di far girare tutto il meccanismo e, soprattutto, di incentivare le vendite all’asta.
Ancora oggi, nei manuali più autorevoli, si legge che, con la predetta riforma, il legislatore intese fare del custode un mini curatore e/o un mini agente immobiliare, ma cosa ciò effettivamente significhi, rimane avvolto nel mistero ed il tutto è sostanzialmente lasciato alla buona volontà degli ausiliari.
Negli anni più recenti, poi, in diversi tribunali è stata adottata la prassi di nominare di default il custode fin dall’inizio della procedura, a prescindere dalle ipotesi contemplate dall’art. 559 c.p.c.[1], fin dal momento cioè dell’emanazione del decreto di nomina dell’esperto stimatore e di fissazione dell’udienza ex art. 569 c.p.c., deputata alla discussione dei modi e dei tempi della vendita.
Se dunque la riforma del 2005/2006, che aveva tra i suoi principi ispiratori l’avvicinamento delle dinamiche delle vendite pubbliche a quelle private, aveva voluto creare una figura in grado di fungere da raccordo tra le procedure e il mercato, ad imitazione di quanto avviene tra privati, le prassi virtuose successive, in particolare quelle tese alla nomina anticipata e immediata del custode, facevano emergere la funzione di assistenza e consulenza, che questa figura dovrebbe svolgere, in particolare nella fase istruttoria dell’esecuzione.
Di qui le due macroaree in cui oggi si inseriscono i compiti della nuova custodia (in aggiunta a quelli tradizionali, legate perlopiù ad una mera attività di conservazione del bene pignorato), una custodia attiva, che potremmo definire 4.0:
compiti di consulenza e assistenza alla procedura, al giudice, agli altri ausiliari, ai creditori, al pubblico (mini curatore);
compiti di commercializzazione del bene, marketing, promozione dell’immobile sul mercato (mini agente immobiliare).
Il custode 4.0 diventa, quindi, il vero gestore della procedura e tra i suoi compiti vi è quello di attrezzarsi per fare da filtro al giudice, limitando al minimo indispensabile le istanze degli altri ausiliari, in particolare degli esperti, quelle dei creditori e dello stesso debitore, tramite una previa interlocuzione con i predetti, oppure, in caso di necessità di risposta da parte del giudice, presentando egli stesso le richieste, con l’esposizione sintetica della problematica riscontrata e con il proprio motivato parere.
L’utilità di una tale funzione di filtro e consulenza da parte del custode appare del tutto evidente con riferimento alla figura dell’esperto stimatore.
Come già detto poc’anzi, oggi si va sempre più diffondendo la prassi di nominare fin dall’inizio della procedura una figura professionale da affiancare all’esperto stimatore.
Lo scopo è da un lato quello di fornire assistenza all’esperto per tutte quelle questioni (e non sono poche, scorrendo l’art. 173 bis disp. att. c.p.c.), che richiedano competenze giuridiche, solitamente estranee all’area tecnica.
Va infatti rammentato che l’esperto stimatore viene caricato dal legislatore e dalle linee guida del C.S.M. di alcune verifiche, sia preliminari che successive, che necessariamente presuppongono che il medesimo possegga alcune nozioni di diritto.
Così l’art. 173 bis cit., al comma 2, prevede che, prima di ogni altra attività, l’esperto verifichi la completezza della documentazione ex art. 567 c.p.c., ma, nell’intento di accelerare la fase di avvio delle procedure e la tempestiva evasione delle istanze di vendita, le linee guida del C.S.M. prevedono di esternalizzare anche il controllo sul corretto radicamento dell’esecuzione.
In particolare questi controlli preliminari hanno riguardo al rispetto delle scadenze per l’iscrizione a ruolo, il deposito dell’istanza di vendita e il deposito della documentazione ipocatastale, la completezza della documentazione allegata (titolo esecutivo, precetto, pignoramento, nota di trascrizione del pignoramento, certificato attuale del catasto e certificato delle trascrizioni e iscrizioni nel ventennio), la titolarità del bene in capo all’esecutato e la validità del pignoramento dal punto di vista oggettivo e soggettivo (ossia che il debitore esecutato, il diritto e il bene pignorati siano stati correttamente identificati).
Si tratta di controlli fondamentali, perché è del tutto inutile portare avanti un’esecuzione e redigere una perizia e celebrare un’udienza ex art. 569 c.p.c., se la procedura avrebbe dovuto fin dal principio arrestarsi, per una qualche carenza tra quelle sopra descritte.
Ma anche al di là dei controlli preliminari, l’assistenza del custode, già dalle prime battute e poi nel corso della fase istruttoria, appare decisivo.
Custode ed esperto infatti potrebbero rilevare delle omissioni del creditore procedente, emendabili senza necessità di impulso del giudice: una volta riscontrata ad esempio la presenza di creditori iscritti e il mancato invio ai medesimi dell’avviso ex art. 498 c.p.c., ad essi dovuto, perché attendere l’udienza ex art. 569 c.p.c. per far emergere il problema (con la necessità poi normalmente di disporre un rinvio)?.
L’interlocuzione col debitore si presenta, poi, altrettanto fondamentale, a maggior ragione se si rammenta che una giusta esecuzione non è quella che guarda solo alle esigenze di recupero del credito del creditore, ma anche alla possibilità per il debitore di evitare l’espropriazione, di chiedere la conversione del pignoramento, di concordare un piano di rientro e di fare istanza di accesso alla procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento.
E ancora, il custode potrebbe prestare consulenza all’esperto circa l’opponibilità o meno di un titolo di occupazione o di altri gravami o oneri che dovessero rimanere a carico dell’aggiudicatario o l’utilità concreta di effettuare una regolarizzazione catastale o altra sanatoria.
Ma il parere del custode potrebbe e dovrebbe essere sempre raccolto dallo stesso giudice, ogni volta che ricevesse istanze delle parti, dal creditore o dal debitore, al fine di avere contezza della concreta utilità per la procedura di una certa iniziativa (ad esempio istanza da parte del creditore di recedere da una locazione o di liberare l’immobile o, al contrario, istanza del debitore di continuare ad occupare l’immobile, o istanza di dare in locazione il bene o di locare il bene o altro). Chi infatti meglio dell’organo deputato a conservare o incrementare il valore di scambio o il valore d’uso del bene potrebbe riscontrare la convenienza o meno di una proposta o di un’iniziativa?.
In altre parole, ogni volta che si profilassero delle scelte di merito, scelte strategiche per le sorti della procedura, non si potrebbe e dovrebbe mai prescindere dal parere del custode (e dal sentire le parti, ovviamente).
Non va dimenticato, inoltre, che vi sono tribunali che al momento della nomina dell’esperto stimatore, congiuntamente con il custode giudiziario, incaricano espressamente quest’ultimo di depositare, prima dell’udienza ex art. 569 c.p.c., una relazione dai contenuti complessi, contenente da un lato le informazioni processuali e giuridiche necessarie per poter disporre la vendita (così, ad esempio, il corretto radicamento della procedura, il deposito della nota di trascrizione del pignoramento, l’effettuazione degli avvisi ex art. 498 e 599 c.p.c., ecc.).
Ma non è a questo che è veramente deputata questa relazione.
Il core di questo documento dovrebbe ricalcare i contenuti del programma di liquidazione che, ex art. 104 ter l.f., il curatore fallimentare deve presentare al comitato dei creditori.
Tale programma di vendita, essendo incorporato nell’ordinanza di vendita, è formalmente un atto esecutivo, emesso dal giudice dell’esecuzione, ma i suoi contenuti dovrebbero avere diversa provenienza e paternità ed essere frutto delle riflessioni e delle proposte avanzate dagli ausiliari della fase istruttoria e, segnatamente, del custode, atteso che è questo il soggetto destinato, nella fase successiva, ad interfacciarsi col mercato e ad intercettarlo.
Ed ecco le principali domande che il custode 4.0 dovrebbe porsi nel predisporre un programma di vendita:
Il valore di mercato proposto dall’esperto e gli adeguamenti applicati sono congrui?
L’immobile è appetibile/vendibile?
Chi potrebbero essere i potenziali interessati e come intercettarli?
Vi sono dei canali pubblicitari o altre iniziative promozionali che è opportuno assumere, in relazione alla tipologia di immobile (es. se è un negozio, un capannone, ecc.) e di interessati e con quali costi?
Se è pignorata una quota, sono stati contattati i comproprietari per vedere se vogliono chiedere l’assegnazione della stessa ex art. 720 c.c.?
Se l’immobile è occupato, è stato chiesto all’occupante se intende acquistare?
Se il titolo di occupazione non è opponibile, conviene liberare o, in relazione al valore del bene e alla sua vendibilità/appetibilità, conviene prorogare la liberazione effettiva e incassare i canoni?
Se il titolo è opponibile, conviene mettere in vendita l’immobile occupato o metterlo in amministrazione giudiziaria e incassare i canoni?
Tutti questi aspetti andrebbero ovviamente discussi e sviscerati a quattro mani, custode ed esperto stimatore insieme, in modo da coniugare le competenze e l’esperienza dell’una e dell’altra professionalità.
Ultimo, ma di certo non meno importante, il ruolo del custode giudiziario e della pubblicità.
Al custode 4.0, funzionando come una sorta di mini agente immobiliare, è richiesto di avvicinare al mondo delle aste (spesso considerato un mondo per soli soggetti specializzati, quando non di veri e propri speculatori, pieno di burocrazia, non esente da “cattive sorprese”) una vasta platea di clienti, convincendoli a rimanere nel “circuito”.
Per fare ciò è però necessario essere raggiungibili e disponibili, fare annunci commercialmente accattivanti, corredati da un ampio e piacevole apparato fotografico, inserendo contatti che consentano al custode tempi di risposta immediati.
E se il cliente dopo il contatto o la visita non fosse interessato all’acquisto, perché non proporgli eventuali altri immobili che si abbiano in custodia con caratteristiche analoghe? O perché non fare rete con gli altri custodi e scambiarsi clienti, ossia chiedere ai colleghi se abbiano immobili simili? Perché non fidelizzarlo con una newsletter?.
Oltre alla pubblicità istituzionale deve tenersi conto che l’art. 490, comma 3, c.p.c. consente al giudice di disporre altre forme di pubblicità commerciale.
Dette forme di pubblicità dipendono ovviamente dal profilo, che si suppone essere stato previamente tracciato, del potenziale cliente e mirano ad intercettarlo.
Così, se in vendita è un terreno agricolo gli interessati sono spesso i confinanti, che il custode deve quindi blandire, ma altri potenziali offerenti possono raccogliersi pubblicizzando la vendita presso le associazioni di categoria.
Se in vendita è un’attività commerciale, la pubblicità va rivolta a chi svolge attività analoghe, magari chiedendo direttamente a costoro, laddove avessero notizia di amici o conoscenti interessati, di spargere la voce.
Poi ci sono i più moderni ritrovati della tecnologia: google adwards e facebook adevertising, grazie al fatto che ogni ricerca effettuata da chiunque sui motori di ricerca viene tracciata, registrata e profilata, offrono la possibilità di far arrivare l’annuncio direttamente al soggetto che ha un bisogno, nel momento in cui manifesta quel bisogno.
A quanto sopra, possono poi aggiungersi piccole accortezze, o se si vuole furbizie, che possono però fare la differenza.
Contattare sempre i comproprietari, quando sia stata pignorata una quota, per verificare se alcuni di essi siano interessati a chiedere l’assegnazione della quota stessa in proprio favore, come previsto dal combinato disposto dell’art. 600 c.p.c. e dell’art. 720 c.c..
Parimenti, laddove l’immobile sia occupato, con titolo o sine titulo, opponibile o non opponibile, il custode dovrebbe sempre interpellare l’occupante per convincerlo ad acquistare il bene, in particolare se trattasi di attività commerciale.
In caso di appartamento in condominio, della messa in vendita dello stesso dovrebbero sempre essere informati tanto l’amministratore che i condomini (eventualmente, a seconda delle circostanze, anche quelli di condomini vicini), atteso che, assai di frequente nella pratica, le transazioni interessano condomini o vicini di casa.
Fare pubblicità e vendere, seguendo la procedura fin dal suo instaurarsi è quindi prerogativa del custode 4.0, così come peraltro hanno saputo fare professionisti, Istituti Vendite ed altri ausiliari che nel corso degli anni, si sono distinti per spirito di iniziativa, seguendo le prassi virtuose e conseguendo risultati lodevoli.
[1] Articolo che, lo si ricorda, al comma 1 prevede che con il pignoramento è il debitore ad essere nominato custode dei beni pignorati e che al successivo comma 2, specifica che il giudice dell’esecuzione può nominare custode una persona diversa, su istanza del creditore pignorante o di un creditore intervenuto, sentito il debitore stesso.
Elisa Tagliaro Fortuna - Avvocato, legale dell’Istituto Vendite Giudiziale di Vicenza e delegato alla vendita presso il Tribunale di Vicenza. Libero docente in corsi di formazione sulla custodia giudiziaria e sulle esecuzioni immobiliari in generale.
Partecipa unitamente agli altri autori al WEBINAR "LA GIUSTA ESECUZIONE IMMOBILIARE" in programma il 22 giugno dalle 16:30 alle 18:30.