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Timestamp: 2013-05-26 05:31:42
Document Index: 152495585

Matched Legal Cases: ['§ 560', '§ 560', '§ 560', '§ 566', '§ 566', '§ 566', '§ 286', '§ 560']

Drohung mit gerichtlichem Beitreibungsverfahren Mietrecht, Wohnungseigentum
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| 20.06.2012 07:04 | Preis: 75,00 € |
Diese o.g. Kosten (120 Euro Betriebskosten mehr im Monat zahlen) beziehen sich auf die Betriebskostenabrechnung von 2009, die mit einem Schreiben der alten Hausverwaltung vom 27.12.2010 an uns ging. Da die Berechnungsgrundlage dieser Abrechnung nur der Dezember 2009 war (wir sind am 1.12.2009 in diese Wohnung gezogen), in dem viel geheizt wird, hatten wir damals Widerspruch eingelegt.
Dann kommt der Wechsel der Hausverwaltungen. Mit einem Schreiben vom 30.12.2012 wird uns mitgeteilt: „Ab sofort sind Mieterhöhungen und Betriebskostenanpassungen nur wirksam, wenn diese durch – neue Hausverwaltung – veranlasst bzw. zugestellt werden."
20.06.2012 | 08:52
Anhand des Schreibens liegt m.E. keine wirksame Betriebskostenerhöhung vor, denn gem. § 560 Abs.1 S.2 BGB sind in Textform anzukündigende Betriebskostenerhöhungen immer auch zu begründen. Fehlt eine solche Begründung ist die Betriebskostenerhöhung gänzlich unwirksam. Die vorliegend in der Zahlungsaufforderung vom 12.06.2012 ausgesprochene Betriebskostenerhöhung entspricht somit nicht den gesetzlichen Anforderungen. Denn diese erschöpft sich lediglich in der Ankündigung der Betriebskostenerhöhung und der Zahlungsaufforderung ohne jedoch die rechtlichen und tatsächlichen Gründe für die Erhöhung darzulegen.
Voraussetzung für ein Erhöhungsrecht des Vermieters ist nach der Rechtsprechung, dass der dieser einen Anspruch auf Nachzahlung aus der Jahresabrechnung hat (LG Berlin, Urteil v. 08.12.03, 67 S 235/03; AG Hamburg-Bergedorf, Urteil v. 12.02.02, 409 C 497/01). Dies ist vorliegend fraglich, denn aus dem Schreiben, welches vom 12.06.2012 datiert, ergibt sich keinerlei Begründung für die Betriebskostenerhöhung. Darüber hinaus verlangt das Gesetz in § 560 Abs. 5 BGB ein sich an den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit orientierendes Erhöhungsverlangen. Das heißt, dass die Umlageerhöhung bzw. die Erhöhung der Betriebskostenpauschale - in einem nachvollziehbaren Verhältnis zu den gestiegenen Betriebskosten stehen muss, auf die der Vermieter die Erhöhung stützt. Auch hierzu trägt die Verwaltung nicht vor.
Im Ergebnis bleibt daher festzuhalten, dass unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben, die Betriebskostenerhöhung nach § 560 Abs.1 S.2 BGB mangels Begründung unwirksam ist. Zudem besteht m.E. hier auch kein Anspruch zur Betriebskostenerhöhung. Sollte die Verwaltung zur Begründung der Erhöhung die Betriebskostenschätzung vom Dezember 2009 anführen, berührt dies die Unwirksamkeit der Betriebskostenerhöhung vom 12.06.2012 nicht. Denn die Grundlage, die der Schätzung vom Dezember 2009 zugrunde lag wurde durch die Anpassung vom Dezember 2010 gegenstandslos. Allerdings beleibt aber die seit dem 1.12.2012 geltende Betriebskostenerhöhung wirksam. Zum einen sehe ich keine Tatsachen, die diese unwirksam machten. Zum anderen besteht die Verpflichtung zur Zahlung dieser Betriebskostenerhöhung gem. § 566 BGB auch gegenüber Ihrer neuen Verwaltung. Denn gem. § 566 BGB tritt der neue Verwalter in die Rechte und Pflichten aus dem zwischen Ihnen und dem ehemaligen Vermieter bestehenden Mietverhältnis ein. Hierzu gehört auch die Betriebskostenanpassung vom 1.1.2012.
Auch aus dem Schreiben vom 30.12.2012, in dem Ihnen mitgeteilt wurde, dass ab sofort Mieterhöhungen und Betriebskostenanpassungen nur wirksam seien, wenn diese durch die neue Hausverwaltung veranlasst bzw. zugestellt werden können Sie nicht herleiten, einen Anspruch auf Einstellung der Zahlungen der Betriebskostenerhöhung in höhe von 24,- € zu haben. Denn diese Ankündigung hat Geltung für die Zukunft und soll ersichtlich vergangene Vereinbarungen mit dem ehemaligen Vermieter jedenfalls nicht ausschließen. Sie stellt vielmehr klar, dass nunmehr der neue Verwalter die Betriebskostenanpassungen vornimmt. Die in der Vergangenheit bereits bestehenden Betriebskostenanpassungen entfalten Ihnen gegenüber gem. § 566 BGB auch zum neuen Verwalter eine rechtliche Verbindlichkeit, sodass Sie diese zahlen müssen.
Das Schreiben vom 12.06.2012 stellt eine Mahnung nach § 286 BGB dar. Diese ist jedoch auch ohne Fristsetzung wirksam, sodass es rechtlich nicht erheblich ist, dass die Frist bei Zustellung des Schreibens bereits verstrichen war. Die Forderung kann daher im Mahnverfahren geltend gemacht werden. Zumal im Mahnverfahren die rechtlichen Voraussetzungen des geltend gemachten Anspruchs ohnehin nicht geprüft werden. Im Ergebnis ist somit festzuhalten, dass jedenfalls die Betriebskotenerhöhung vom 12.06.2012 gem. § 560 Abs.1 S.2 BGB unwirksam ist. Die seit dem 1.12.2012 geltende Betriebskostenerhöhung entfaltet dem gegenüber jedoch auch gegenüber dem neuen Verwalter weiterhin Wirksamkeit.
20.06.2012 | 11:53
2012-06-20 | 13:49
Ich hatte den Eindruck, dass Mietrecht nicht ganz sein Fachgebiet war. Aber dennoch Danke für die schnelle Hilfe!
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