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Timestamp: 2020-04-07 18:24:01
Document Index: 113955890

Matched Legal Cases: ['Art. 647', 'Art. 72', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 712', 'BGE', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 712', 'BGE', 'Art. 647', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 647', 'BGE', 'Art. 712', 'Art. 647', 'Art. 647', 'BGE', 'BGE', 'e contrario', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 712', 'Art. 712', 'BGE', 'BGE', 'Art. 655', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 943', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 66', 'BGE']

5A_407/2015 - 2015-08-27 - Sachenrecht - Anordnung baulicher Massnahmen
5A_407/2015
Die Liegenschaft weist Flachdächer auf. Seit Erstellung des Gebäudes diente ein Teil des Flachdaches der Unterliegerwohnung als mit Platten belegte Terrasse der Attikawohnung (rund 20 m2 ); die Terrasse war mit Blumentrögen vom Rest des lediglich bekiesten Flachdaches abgegrenzt (rund 100 m2 ). Dies blieb bei der Begründung des Stockwerkeigentums im Jahr 1995 baulich unverändert; jedoch wurde der Attikawohnung das ganze Flachdach der Unterliegerwohnung (mit Ausnahme des äusseren Randes) zu Sonderrecht zugewiesen.
Im Zusammenhang mit der Gesamtsanierung der Liegenschaft stellten A.A.________ und B.A.________ bei der Stockwerkeigentümerversammlung den Antrag, dass die ganze ihnen zu Sonderrecht zugewiesene Fläche mit Platten belegt und so zu einer begehbaren Terrasse umgestaltet werde. Die Mehrheit der Stockwerkeigentümer lehnte diesen Antrag mit (inhaltlich indentischen) Beschlüssen vom 7. und 22. Mai 2014 ab.
Mit Gesuch um Anordnung baulicher Massnahmen im Sinn von Art. 647c
ZGB verlangten A.A.________ und B.A.________, es sei ein durchgehend begehbarer Plattenbelag zu verlegen samt erforderlicher Ergänzungen bzw. Anpassungen der Unterkonstruktion (Splittbett etc.) auf der Dachfläche des Gebäudes D.________strasse yyy in U.________, die der Attikawohnung der Kläger vorgelagert ist, beschränkt auf den Bereich, welcher in den Plänen zur Stockwerkeigentumsbegründung vom 20. Dezember 1995 als ausschliessliches Nutzungsrecht z.G. der Attikawohnung bezeichnet worden ist, und zwar sei der Plattenbelag mittels glasierten Bodenplatten der Firma E.________ AG, Art. Nr. 292 30 018 (Feinsteinzeugplatten 600 x 600 x 20 mm, Terrassenplatte grau geflammt, rektifiziert, rutschhemmend R10, Frostsicherheit J) auszuführen.
Angefochten ist der kantonal letztinstanzliche Entscheid in einer vermögensrechtlichen Zivilrechtsstreitigkeit mit einem Streitwert von Fr. 50'000.--; die Beschwerde in Zivilsachen steht somit offen (Art. 72 Abs. 1
Das Obergericht befand, der Prozess drehe sich vielmehr um die Frage, ob die beantragten baulichen Massnahmen notwendig im Sinn von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1
ZGB seien. Dabei müssten die Fragen der Begehbarkeit der Dachfläche und der Notwendigkeit der Plattenverlegung auseinandergehalten werden. Bei der beantragten Anordnung handle es sich um eine Leistungsklage; die Feststellung des Umfangs der Begehbarkeit der Dachfläche sei nicht Verfahrensgegenstand, auch nicht vorfrageweise, denn selbst bei Bejahung der Begehbarkeit zufolge dahingehender Auslegung des Reglements würde dies nicht bedeuten, dass hierfür ein Plattenbelag notwendig wäre.
Schliesslich befand das Obergericht, entgegen der Behauptung der Beschwerdeführer ergebe sich auch aus der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde U.________, wonach Flachdächer grösser als 30 m2 zu begrünen seien, soweit sie nicht als begehbare Terrassen benutzt würden, kein Anspruch auf das Verlegen von Platten auf der gesamten Dachfläche. Ebenso wenig verfange die Argumentation, eine Beschwerung mittels Platten sei notwendig, weil das Geländer instabil sei; die Montage bzw. Stabilität des Geländers sei nicht Verfahrensgegenstand. Die Plattenverlegung lasse sich nicht klar den nützlichen Massnahmen im Sinn von Art. 647d Abs. 1
ZGB Art. 647d C. Gemeinschaftliches Eigentum / I. Miteigentum / 5. Bauliche Massnahmen / b. Nützliche - b. Nützliche
ZGB oder den luxuriösen Massnahmen gemäss Art. 647e Abs. 1
ZGB Art. 647e C. Gemeinschaftliches Eigentum / I. Miteigentum / 5. Bauliche Massnahmen / c. Der Verschönerung und Bequemlichkeit dienende - c. Der Verschönerung und Bequemlichkeit dienende
ZGB zuordnen; jedenfalls aber sei sie insgesamt nicht notwendig und könne deshalb nicht gegen den Mehrheitsbeschluss durchgesetzt werden.
3.1. In diesem Zusammenhang rügen die Beschwerdeführer eine falsche Anwendung von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1
und Art. 647c
ZGB. Das Obergericht sei fälschlicherweise davon ausgegangen, dass es bei Art. 647c
ZGB nur um die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der bestehenden Bausubstanz gehe; indes seien nach der Rechtsprechung auch Neubauten bzw. neue Anlagen unter die Art. 647c
-647e
ZGB zu subsumieren. Folglich würden auch solche Bauten darunter fallen, welche notwendig seien, um die Gebrauchsfähigkeit gemäss festgelegter ursprünglicher Zweckbestimmung zu erlangen. Die ursprüngliche Zweckbestimmung könne ohne weiteres von der bestehenden Bausubstanz abweichen; dies sei vorliegend der Fall, indem ihnen an der gesamten Dachterrasse ein Sondernutzungsrecht zugewiesen worden sei. Für die Ausübung dieses Sondernutzungsrechts sei die Verlegung von Platten auf der ganzen Fläche notwendig, denn nur so werde die ihnen zu Sondernutzung zugewiesene Gesamtfläche überhaupt begehbar.
3.2. Die Bestimmungen von Art. 647 ff
. ZGB finden gemäss Art. 712g Abs. 1
ZGB insbesondere auf das Stockwerkeigentum Anwendung, welches gesetzlich als besondere Form des Miteigentums ausgestaltet ist (BGE 119 II 404 E. 4 S. 407). Soweit für eine notwendige bauliche Massnahme im Sinn von Art. 647c
ZGB kein Mehrheitsbeschluss zustande kommt, kann jeder Miteigentümer/Stockwerkeigentümer gestützt auf Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1
ZGB vor Gericht verlangen, dass die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache notwendigen Verwaltungshandlungen durchgeführt werden, denn zu diesen gehören insbesondere auch bauliche Massnahmen (vgl. BRUNNER/WICHTERMANN, Basler Kommentar, N. 51 zu Art. 647
Mit "Sache" im Sinn der Bestimmungen von Art. 647 ff
. ZGB ist stets die gemeinschaftliche Sache gemeint; im Zusammenhang mit dem Stockwerkeigentum geht es um die Bauteile, welche nicht zu Sonderrecht im Sinn von Art. 712b
ZGB ausgeschieden, sondern gemeinschaftlich sind (BGE 130 III 441 E. 3.4 S. 448; 136 III 261 E. 2.1 S. 263; MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, N. 8 und 17 zu Art. 647c
Dächer betreffen die Konstruktion und das äussere Ansehen der Liegenschaft, weshalb sie (nicht sonderrechtsfähige) gemeinschaftliche Bauteile sind (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2
ZGB); sie bleiben auch dann gemeinschaftlich, wenn daran ein Sondernutzungsrecht besteht (Urteil 5A_116/2011 vom 14. März 2011 E. 5; WERMELINGER, Zürcher Kommentar, N. 165 zu Art. 712a
ZGB und N. 127 zu Art. 712b
ZGB). So verhält es sich auch vorliegend; die Beschwerdeführer haben kein Sonderrecht, sondern vielmehr ein Sondernutzungsrecht an der Dachterrasse. Die bauliche Verwaltungsbefugnis steht, weil es sich um einen gemeinschaftlichen Bauteil handelt, unbekümmert um das Sondernutzungsrecht der Gemeinschaft zu (vgl. TURNHERR, Bauliche Massnahmen bei Mit- und Stockwerkeigentum, Zürich 2010, S. 106 oben) und bauliche Massnahmen unterliegen mithin den Vorschriften von Art. 647 ff
. ZGB (BGE 136 III 261 E. 2.2 S. 263; WERMELINGER, a.a.O., N. 165 zu Art. 712a
Notwendig im Sinn von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1
ZGB kann eine bauliche Massnahme bei Stockwerkeigentum nach dem Gesagten nur dann sein, wenn es um die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der gemeinschaftlichen Bauteile geht, vorliegend beispielsweise um die Dichtigkeit eines Flachdaches, woran alle Stockwerkeigentümer gleichermassen ein Interesse haben. Gleiches gilt für nützliche Massnahmen im Sinn von Art. 647d
ZGB, wie sie vorliegend etwa in einer besseren Isolation des Flachdaches bestehen könnten, an welcher ebenfalls ein gemeinsames Interesse aller Stockwerkeigentümer zu bejahen wäre, weil sich damit die Heizkosten senken lassen. Die Frage der Notwendigkeit oder Nützlichkeit bestimmt sich mithin immer aus der Sicht der Gemeinschaft (vgl. BGE 135 III 212 E. 3.2 S. 219 unten). Steht die bauliche Massnahme hingegen im ausschliesslichen Individualinteresse eines oder weniger Stockwerkeigentümer, so ist sie aus der Optik der Gemeinschaft als luxuriös anzusehen (BGE 136 III 261 E. 2.2 S. 264; 130 III 441 E. 3.5 S. 449 e contrario; BRUNNER/WICHTERMANN, a.a.O., N. 3 zu Art. 647d
ZGB; ausführlich zum Thema sodann TURNHERR, a.a.O., S. 104 ff., welcher allerdings für eine nur analoge Anwendung von Art. 647d
ZGB plädiert, insb. S. 111 ff.; zur Kostentragung vgl. auch WERMELINGER, a.a.O., N. 207 Vorbemerkungen zu Art. 712a
-712t
ZGB [Kosten eines Terrassenbelages gehen zu Lasten des betreffenden Stockwerkeigentümers] sowie N. 167 zu Art. 712a
ZGB [Kosten der baulichen Massnahme gehen nicht zu Lasten der Gemeinschaft, wenn diese keinen Vorteil hat]).
Im erwähnten BGE 136 III 261 ging es um ein Restaurant (als Stockwerkeinheit), welches die davor befindliche Terrasse benutzte, ohne hierfür über ein Sondernutzungsrecht zu verfügen, und dessen Eigentümer sich gegen die von der Mehrheit beschlossenen baulichen Massnahmen (Aufstellen von Blumentrögen) zur Wehr setzte, weil er dadurch zwei Tische weniger aufstellen konnte. In BGE 130 III 441 ging es bei einer Apartanlage um die Erstellung eines ausschliesslich vom Hotelbetrieb (als Stockwerkeinheit) gewünschten und finanzierten Wellnessbetriebes, gegen welchen sich einzelne Stockwerkeigentümer von Apartwohnungen wandten. Das Bundesgericht erwog, dass die Wellnessanlage aus der Sicht der Gemeinschaft insofern als nützliche bauliche Massnahme zu betrachten sei, als sie auch den Wohnungseigentümern offen stehe und die Steigerung der Attraktivität des Hotels nach allgemeiner Erfahrung zu einer besseren Auslastung der als Apartwohnungen ausgestalteten Stockwerkeinheiten und damit zu einer Verbesserung der Wirtschaftlichkeit bzw. Bewirtschaftungsmöglichkeit - und damit verbunden zweifellos auch zu einer Wertsteigerung - der Wohnungen führe.
Einzig im nicht publizierten Urteil 5C.110/2001 vom 15. Oktober 2001 wurde in Bezug auf das Anheben des Gartensitzplatzes einer Parterre-Wohnung auf das Niveau des Balkons von einer nützlichen Massnahme ausgegangen, obwohl diese ausschliesslich im Interesse des betreffenden Stockwerkeigentümers lag. Die hierzu angeführte Begründung - die Erhöhung des Wertes der Parterre-Wohnung führe insofern auch zu einer Erhöhung des Wertes der Gesamtliegenschaft, als sich deren Wert aus einer Addition der Werte der einzelnen Stockwerkeinheiten ergebe (5C.110/2001 E. 5c) - lässt sich nicht halten, denn nach Begründung von Stockwerkeinheiten bilden diese und nicht mehr das Stammgrundstück die Objekte des Rechtsverkehrs (Art. 655 Abs. 2 Ziff. 4
, Art. 712c Abs. 1
ZGB Art. 712c A. Inhalt und Gegenstand / III. Verfügung - III. Verfügung
3 Die Einsprache ist unwirksam, wenn sie ohne wichtigen Grund erhoben worden ist. 1
, Art. 943 Abs. 1 Ziff. 4
ZGB), so dass die anderen Stockwerkeigentümer von der Wertsteigerung einer Einheit nicht profitieren; im Übrigen entspricht die Addition der Verkehrswerte der einzelnen Stockwerkeinheiten auch in den wenigsten Fällen dem Verkehrswert, welchen das Gesamtobjekt aufweisen würde, wenn es einem einzigen Eigentümer gehören würde.
Die im ausschliesslichen Partikularinteresse der Beschwerdeführer als Stockwerkeigentümer der Attikawohnung stehende bauliche Massnahme muss nach dem Gesagten in Bezug auf die Gemeinschaft als luxuriös im Sinn von Art. 647e
ZGB gelten. Folglich kann die vorliegend anbegehrte bauliche Massnahme keine notwendige Verwaltungshandlung im Sinn von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1
ZGB darstellen, soweit der Anspruch aus dem Sondernutzungsrecht abgeleitet wird.
Soweit die Beschwerdeführer im Zusammenhang mit der behaupteten Unmöglichkeit der Begrünung eine Verletzung des Rechtes auf Beweis geltend machen, fehlt es den anbegehrten Beweisanträgen (Augenschein und Expertise) an rechtlicher Relevanz: Im Bereich der vom Sondernutzungsrecht erfassten Dachfläche würde eine Begrünung bereits sachenrechtlich am betreffenden Recht scheitern; die Beschwerdeführer müssen keine andere als die ihnen zugewiesene Nutzungsart durch die Gemeinschaft dulden (vgl. WERMELINGER, a.a.O., N. 165 zu Art. 712a
4.2. Was Bauvorschriften als solche anbelangt, könnten diese selbstverständlich bauliche Vorkehrungen der Gemeinschaft notwendig machen (vgl. WERMELINGER, a.a.O., N. 146 zu Art. 712a
ZGB). Voraussetzung ist, dass die Vorschrift zwingend eine konkrete Vorkehr verlangt. Vorliegend fehlt es an einem entsprechenden Nachweis.
Gleiches gilt für die Behauptung, es bestehe insofern eine technische Notwendigkeit für die Verlegung von Platten, als der Kiesbelag nur eine provisorische Lösung darstellen könne und ein definitiver Nutzbelag nötig sei, damit die Sanierungsarbeiten als fertiggestellt gelten dürften. Aus solchen Behauptungen lässt sich kein Anspruch auf die anbegehrten baulichen Massnahmen ableiten. Ebenso wenig ist es möglich, in diesem Zusammenhang nachträglich vorbringen zu wollen, mit der gewählten Lösung sei die gemeinschaftliche Bausubstanz gefährdet. Mit den gestellten Rechtsbegehren haben die Beschwerdeführer das Verlegen von Platten verlangt, damit sie ihr Sondernutzungsrecht besser und umfassender ausüben können. Angeblich drohende Schäden gemeinschaftlicher Teile (z.B. ungenügende Dichtigkeit des Flachdaches), welche notwendigerweise nach baulichen Massnahmen verlangen würden, haben sie nicht zum Verfahrensgegenstand gemacht. Vor diesem Hintergrund gehen die auch in diesem Zusammenhang erhobenen Gehörsrügen und die Behauptung einer angeblichen Mangelhaftigkeit der gewählten Sanierungslösung, in welcher Hinsicht die obergerichtliche Sachverhaltsfeststellung willkürlich sei, ebenso an der Sache vorbei wie der Vorwurf, das Obergericht
habe überspannte Anforderungen an die Substanziierung des tatsächlichen Sachvortrages gestellt und die Verhandlungsmaxime sowie die richterliche Fragepflicht verletzt.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit auf sie eingetreten werden kann. Die Gerichtskosten sind bei diesem Verfahrensausgang den Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1
BGG). Der Gegenpartei, welche sich zum Gesuch um aufschiebende Wirkung nicht geäussert hat und in der Sache selbst nicht zu einer Vernehmlassung eingeladen wurde, ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden.
Entscheid : 5A_407/2015
Publiziert : 21. September 2015
Status : Publiziert als BGE-141-III-357
Regeste : Anordnung baulicher Massnahmen
119-II-404 • 130-III-441 • 135-III-212 • 136-III-261
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2015 S.36