Source: http://www.mietrb.de/30332.htm
Timestamp: 2018-11-17 06:49:04
Document Index: 85840114

Matched Legal Cases: ['§ 554', '§ 536', '§ 559', '§ 558', '§ 577', '§ 577', '§ 558']

MietrechtsÃ¤nderungsgesetz passiert den Bundesrat
Der Bundesrat hat am 1.2.2013 das MietrechtsÃ¤nderungsgesetz verabschiedet. Die Ã„nderungen betreffen die energetische Modernisierung von Wohnraum, die FÃ¶rderung des Contracting, die BekÃ¤mpfung des Mietnomadentums und den KÃ¼ndigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Zudem werden die LÃ¤nder ermÃ¤chtigt, den Anstieg von Bestandsmieten auf lokalen TeilmÃ¤rkten mit knappem Angebot abzudÃ¤mpfen.
Nach der Verabschiedung des Gesetzes im Bundesrat muss es nun noch ausgefertigt und verkÃ¼ndet werden. Die Ã„nderungen werden voraussichtlich - je nach VerkÃ¼ndungstermin im Bundesgesetzblatt - Anfang April oder Anfang Mai 2013 in Kraft treten. Die Regelung zum Contracting werden zwei Monate danach wirksam.
Das Mietrecht muss dafÃ¼r sorgen, dass Nutzen und Lasten einer energetischen Modernisierung ausgewogen zwischen Vermieter und Mieter verteilt werden.
- Die Vorschriften Ã¼ber die Duldung von Erhaltungs- und ModernisierungsmaÃŸnahmen (bisher: Â§ 554 BGB) werden reformiert. GrÃ¶ÃŸeres Gewicht erhÃ¤lt der neu geschaffene Tatbestand der "energetischen Modernisierung". Er umfasst MaÃŸnahmen, die zur Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa die DÃ¤mmung der GebÃ¤udehÃ¼lle oder den Einsatz von Solartechnik fÃ¼r die Warmwasserbereitung. Das schafft Rechtssicherheit fÃ¼r den investitionswilligen Vermieter. KlimaschÃ¼tzende MaÃŸnahmen oder MaÃŸnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das Ã¶ffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar dulden. Sie berechtigen aber nicht zur MieterhÃ¶hung.
- Energetische Modernisierungen sollen fÃ¼r eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung (Â§ 536 BGB) fÃ¼hren. Ist etwa eine DÃ¤mmung der AuÃŸenfassade mit BaulÃ¤rm verbunden, ist fÃ¼r die Dauer von drei Monaten die Mietminderung wegen dieser BeeintrÃ¤chtigung ausgeschlossen. Ab dem vierten Monat kann eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden, sofern die BaumaÃŸnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeintrÃ¤chtigt ist. Der vorÃ¼bergehende Minderungsausschluss gilt nur fÃ¼r energetische Modernisierungen. Bei anderen Modernisierungen (z.B. Modernisierung eines Bades) bleibt es beim unbeschrÃ¤nkten Minderungsrecht. UnberÃ¼hrt bleibt natÃ¼rlich auch das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der BaumaÃŸnahmen nicht mehr benutzbar ist.
- Das geltende Recht, dass die Kosten von ModernisierungsmaÃŸnahmen mit jÃ¤hrlich maximal elf Prozent auf die Miete umgelegt werden kÃ¶nnen, wird nicht verÃ¤ndert (Â§ 559 BGB). Die UmlagemÃ¶glichkeit wird auch fÃ¼r die energetische Modernisierung nicht erhÃ¶ht. Kosten fÃ¼r Erhaltungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind, berechtigen nicht zur MieterhÃ¶hung. Dieser Abzugsposten wird im Mieterinteresse kÃ¼nftig ausdrÃ¼cklich geregelt; diese Klarstellung fehlte im Gesetz bislang.
- Bisher konnte sich der Beginn von ModernisierungsmaÃŸnahmen verzÃ¶gern, wenn der Mieter vortrÃ¤gt, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten eine fÃ¼r ihn unzumutbare wirtschaftliche HÃ¤rte sei. Diese HÃ¤rtefallprÃ¼fung wird in das spÃ¤tere MieterhÃ¶hungsverfahren verlagert, damit die Modernisierung zunÃ¤chst ohne VerzÃ¶gerungen realisiert werden kann. Beruft sich also ein Mieter darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spÃ¤tere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften kann, so kann der Vermieter die geplante MaÃŸnahme dennoch durchfÃ¼hren, darf die Miete jedoch nicht erhÃ¶hen, sofern sein Einwand berechtigt ist. Das schafft Planungssicherheit in der Bauphase.
Der HÃ¤rteeinwand ist kÃ¼nftig schriftlich und fristgebunden vorzubringen; der Vermieter soll den Mieter in der AnkÃ¼ndigung aber auf Form und Frist hinweisen. Der HÃ¤rtegrund der fehlenden wirtschaftlichen LeistungsfÃ¤higkeit wird im MieterhÃ¶hungsverfahren nach Abschluss der MaÃŸnahmen geprÃ¼ft, auch der AbwÃ¤gungsmaÃŸstab wird nicht verschÃ¤rft. Der Mieter behÃ¤lt also seinen umfassenden Schutz vor MieterhÃ¶hungen, die er finanziell nicht tragen kann. Er muss also, wenn der HÃ¤rtegrund gegeben ist, trotz zu duldender Modernisierung spÃ¤ter eine mÃ¶gliche erhÃ¶hte Miete nicht zahlen.
- Die formalen Anforderungen an die BegrÃ¼ndungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt, um Ã¼berzogene Anforderungen zu vermeiden. Der Vermieter kann sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen, um die WÃ¤rmeleitfÃ¤higkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen. Die Rechtsprechung verlangt hier bisher teilweise kostspielige SachverstÃ¤ndigengutachten.
- In den Vorschriften Ã¼ber die ortsÃ¼bliche Vergleichsmiete (Â§ 558 BGB) wird gesetzlich klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der ortsÃ¼blichen Vergleichsmiete zu berÃ¼cksichtigen sind. Energetische Kriterien sollen so kÃ¼nftig auch verstÃ¤rkt in Mietspiegeln abgebildet werden.
Mit der Umstellung auf Contracting (gewerbliche WÃ¤rmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen) kann Energie gespart oder effizienter genutzt werden. Vermieter, die bisher in Eigenregie fÃ¼r die WÃ¤rmeversorgung ihrer HÃ¤user gesorgt haben, kÃ¶nnen einen Beitrag zu Klimaschutz und Ressourcenschonung leisten, wenn sie einen gewerblichen WÃ¤rmelieferanten beauftragen, der in der Regel in eine neue, sparsamere Heizungsanlage investiert. Die Umlage der Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten, und damit ein Umstellungsanspruch des Vermieters, wird gesetzlich geregelt. Wenn Vermieter von der WÃ¤rmeversorgung in Eigenregie auf WÃ¤rmelieferung durch einen gewerblichen Anbieter umstellen, kÃ¶nnen sie die Kosten dieser WÃ¤rmelieferung kÃ¼nftig unter folgenden Voraussetzungen als Betriebskosten auf den Mieter umlegen:
In der Regel muss der Contractor eine neue Anlage errichten oder die WÃ¤rme aus einem WÃ¤rmenetz liefern, z.B. als FernwÃ¤rme oder aus einem Blockheizkraftwerk. Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter betrieben werden kÃ¶nnen, kann er sich auch auf die verbesserte BetriebsfÃ¼hrung beschrÃ¤nken. In jedem Fall muss die Umstellung fÃ¼r den Mieter kostenneutral sein. AuÃŸerdem muss die Umstellung rechtzeitig zuvor angekÃ¼ndigt werden, damit der betroffene Mieter prÃ¼fen kann, ob die Voraussetzungen fÃ¼r eine spÃ¤tere Umlage der WÃ¤rmelieferkosten als Betriebskosten tatsÃ¤chlich vorliegen.
- RÃ¤umungssachen sind kÃ¼nftig vorrangig von den Gerichten zu bearbeiten: Denn der Vermieter oder VerpÃ¤chter kann auch bei wirksamer KÃ¼ndigung des Vertrags seine Leistung - nÃ¤mlich die BesitzÃ¼berlassung - nicht eigenmÃ¤chtig zurÃ¼ckhalten. Hier ist eine besonders schnelle DurchfÃ¼hrung des Verfahrens erforderlich, um nach MÃ¶glichkeit zu vermeiden, dass sich die Klagforderung monatlich um das auflaufende Nutzungsentgelt erhÃ¶ht, falls der Mieter oder PÃ¤chter nicht zahlt. Deshalb sind RÃ¤umungsprozesse schneller als andere Zivilprozesse durchzufÃ¼hren: Sie sind vorrangig zu terminieren; die Fristen zur Stellungnahme fÃ¼r die Parteien sind auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren.
- Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter in Verfahren wegen Geldforderungen vom Gericht verpflichtet werden, fÃ¼r das wÃ¤hrend eines Gerichtsverfahrens Monat fÃ¼r Monat auflaufende Nutzungsentgelt eine Sicherheit (z. B. BÃ¼rgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die wÃ¤hrend des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Befolgt der Mieter bei einer RÃ¤umungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein RÃ¤umungsurteil erwirken.
- Die in der Praxis entwickelte "Berliner RÃ¤umung" erleichtert die Vollstreckung von RÃ¤umungsurteilen. Sie wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Hat ein Vermieter vor Gericht ein RÃ¤umungsurteil erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung rÃ¤umen kÃ¶nnen, ohne gleichzeitig die - oft kostenaufwendige - Wegschaffung und Einlagerung der GegenstÃ¤nde in der Wohnung durchzufÃ¼hren. Die RÃ¤umung kann also darauf beschrÃ¤nkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Auf diese Weise fÃ¤llt kein Kostenvorschuss fÃ¼r Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden GegenstÃ¤nde an. Die Haftung des Vermieters fÃ¼r die vom Schuldner zurÃ¼ckgelassenen GegenstÃ¤nde wird auf Vorsatz und grobe FahrlÃ¤ssigkeit begrenzt.
- Wenn der Gerichtsvollzieher an der WohnungstÃ¼r klingelt, um ein RÃ¤umungsurteil zu vollstrecken, Ã¶ffnet manchmal ein Unbekannter die TÃ¼r und behauptet, Untermieter zu sein. Da der Vermieter von der Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zunÃ¤chst nicht gerÃ¤umt werden, weil das RÃ¤umungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die im Urteil benannt sind. Ein neuer Anspruch im einstweiligen VerfÃ¼gungsverfahren gibt dem Vermieter die MÃ¶glichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren RÃ¤umungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.
IV. Unterbindung des "MÃ¼nchener Modells" bei der Umwandlung von MietshÃ¤usern in Eigentumswohnungen
Der bewÃ¤hrte Mieterschutz bei der Umwandlung von MietshÃ¤usern darf nicht durch das sog. MÃ¼nchener Modell umgangen werden. Â§ 577a BGB sieht derzeit einen Schutz vor EigenbedarfskÃ¼ndigungen fÃ¼r drei Jahre vor, wenn MietshÃ¤user in Wohneigentum umgewandelt und die Wohnungen sodann verÃ¤uÃŸert werden. Die Landesregierungen kÃ¶nnen diese Frist fÃ¼r gefÃ¤hrdete Gebiete (BallungsrÃ¤ume) bis auf zehn Jahre verlÃ¤ngern. Das "MÃ¼nchener Modell" ist dadurch geprÃ¤gt, dass eine Personengesellschaft (z.B. eine GbR) ein Mietshaus von vorn herein mit dem Ziel erwirbt, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermÃ¶glichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Noch vor der Umwandlung kÃ¼ndigt die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter. Auf diese Weise wird der in Â§ 577a BGB verankerte Schutz vor EigenbedarfskÃ¼ndigungen nach Umwandlung in Wohneigentum umgangen. Diese SchutzlÃ¼cke wird jetzt geschlossen.
V. Absenkung der Kappungsgrenze fÃ¼r ErhÃ¶hungen von Bestandsmieten bis zur ortsÃ¼blichen Vergleichsmiete
DarÃ¼ber hinaus wird in Â§ 558 Abs. 3 BGB eine Regelung eingefÃ¼gt, wonach die BundeslÃ¤nder fÃ¼r Gebiete mit angespannten WohnungsmÃ¤rkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze fÃ¼r MieterhÃ¶hungen bis zur ortsÃ¼blichen Vergleichsmiete von 20 % auf 15 % absenken und so flexibel auf Mietsteigerungen besonders in BallungsrÃ¤umen reagieren kÃ¶nnen.
FÃ¼r den auf den Webseiten des BMJ verÃ¶ffentlichten Regierungsentwurf (Bundestag-Drucksache 17/10485) klicken Sie bitte hier.
FÃ¼r die Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses Bundestag-Drucksache 17/11894 klicken Sie bitte hier.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 04.02.2013 10:29