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Timestamp: 2017-09-26 18:16:39+00:00
Document Index: 29348622

Matched Legal Cases: ['artigo 835', 'artigo 818', 'artigo 835', 'artigo 835', 'artigo 835', 'artigo 3']

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Modelo de Petição: Direito Imobiliário – Contestação – Ação Declaratória de Exoneração de Fiança – Contestação à ação declaratória de exoneração de fiança.
Contestação à ação declaratória de exoneração de fiança.
à ação proposta por …., pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
PRELIMlNARMENTE
Da carência da ação por impossibilidade jurídica do pedido:
Pretende a autora exonerar-se das obrigações decorrentes da fiança prestada na cláusula …. do contrato de locação de fls. … a ….
Ocorre, porém, que a fiadora se obrigou também na condição de devedora solidária, conforme a referida cláusula, nestes termos:
17″. Assina também o presente contrato, solidariamente com o locatário por todas as obrigações dele constantes a fiadora Sra. ………………., cuja a responsabilidade
perdurará até a real e efetiva entrega das chaves do imóvellocado, mesmo no caso de prorrogação da locação por
determinação legal, ou pela vontade do locatário, renunciando ele expressamente a faculdade prevista pelo artigo 835 do Código
Civil. (fls. ….)
Decorre daí que a autora se sujeita aos efeitos das obrigações solidárias, equiparando-se ao locatário para os fins de pagamento da dívida, em pé de igualdade e sem ordem de concorrência, tal qual dispõem os artigos 264, 265, 275, 276, 277 e 279 do Novo Código Civil. A propósito:
“Art. 264. Há solidariedade, quando na mesma obrigação concorre mais de um credor, ou mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigado, à divida toda”.
“Art. 275. O credor tem direito a exigir e receber de um ou de alguns dos devedores, parcial ou totalmente, a dívida comum; se o pagamento tiver sido parcial, todos os demais devedores continuam obrigados solidariamente pelo resto.
Parágrafo único. Nao importará renúncia da solidariedade a propositura de ação pelo credor contra um ou alguns dos devedores”.
11 – Se se obrigou como principal pagador, ou devedor solidário. (Código Civil).
Portanto, requer-se a declaração da carência da ação por impossibilidade jurídica do pedido, determinando a extinção do processo e condenando a autora nos ônus da sucumbência.
A autora é devedora da quantia líquida, certa e exigível de R$ …….., na data base de …/…/…, representada pelos aluguéis, IPTU,
seguro de incêndio vencidos,) e não pagos no período de sem incluir
eventuais cotas de condomínio em atraso, de acordo com a planilha de cálculo, boletos de cobrança e carnês em anexo, na condição de fiadora do locatário ……….., seu irmão, conforme as fichas de cadastro em anexo.
Os referidos débitos decorrem da locação, para fins residenciais, do apartamento ……. do Edifício …….., situado na Travessa ………………, ……, …….-……, conforme o contrato de locação de fls. … a …, assinado em …/…/…, que se encontra prorrogado por prazo indeterminado.
O locatário continua residindo no imóvel locado, razão pela qual está sendo providenciada o ajuizamento da competente ação de despejo.
Restaram infrutíferas as tentativas amigáveis de recebimento da dívida, como provam as notificações extrajudiciais realizadas pelo correio, com aviso de recebimento do locatário ………, em …./…./…, e da fiadora …….., em …/…/…
A fiadora se obrigou a garantir, na condição de devedora solidária, até a entrega das chaves, inclusive com renúncia do direito de exonerar-se da obrigação, o pagamento dos aluguéis e encargos referentes à locação do referido imóvel, com base na cláusula …. do contrato de locação e no artigo 818 e seguintes do Novo Código Civil. Destarte:
17″. Assina também o presente contrato, solidariamente com o locatário por todas as obrigações dele constantes a fiadora Sra.Cuja a responsabilidade perdurará até a real e efetiva entrega das chaves do imóvel locado, mesmo no caso de prorrogação da locação por determinação legal, ou pela vontade do locatário, renunciado ele expressamente a faculdade prevista pelo artigo 835 do Novo Código Civil.
Com efeito, os, artigos do Código Civil abaixo citados asseguram os efeitos da fiança ora questionada pela fiadora, nestes termos:
“Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra..
“Art. 819. A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva”.
“Art. 822. Não sendo limitada a fiança, compreenderá todos os acessórios da dívida principal, inclusive as despesas judiciais, desde a citação do fiador”.
Como visto, a fiadora renunciou ao direito de exonerar-se da obrigação da garantia previsto no artigo 835 do Novo Código Civil, nos termos da cláusula …. do contrato de locação (fls. …), permanecendo a responsabilidade da garantia até a entrega das chaves.
Vale observar que o artigo 835 do Novo Código Civil atribui à fiadora a faculdade de optar, “sempre que lhe convier”, pelo exercício do direito de exonerar-se da garantia.
Deste modo, ao renunciar ao direito de se exonerar da fiança, a fiadora dispôs livremente de um direito potestativo, próprio dos direitos obrigacionais, que são disponíveis por natureza, que em nada viola do direito de ação.
Ademais, a questão da exoneração da fiança fica prejudicada diante da responsabilidade solidária assumida pela fiadora.
Se por um lado a lei veda qualquer restrição ao direito de prorrogação da locação residencial, por outro lado nada estabelece sobre o prazo de ingresso da ação de despejo, conforme os artigos 45, 46, parágrafo 20, e 47 da lei n. 8.245/91. A propósito:
“Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto”.
Parágrafo 2º. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. (Lei n. 8.245/91)”.
Sendo assim, é lógico e razoável que a locadora, representada por sua imobiliária na administração da locação do imóvel, tente receber amigavelmente os aluguéis e encargos no decorrer de alguns meses, até mesmo para viabilizar a obtenção de recursos financeiros e a formalização de acordos extrajudiciais, tal como ocorreu através das notificações extrajudiciais em anexo, visando evitar o ajuizamento precoce de ações de execução contra a fiadora e de despejo contra o locatário já nos primeiros meses de vencimento dos aluguéis.
Assim ocorre porque o vencimento do primeiro aluguel data de …/…/…, não representando, de forma alguma, demora ou inércia da locadora, e com mais razão diante da falta de prova de prejuízos à fiadora.
A fiadora, ao contrair a obrigação de pagar os aluguéis e encargos da locação, inclusive na condição de devedora solidária, assumiu os riscos de eventual inadimplência, não podendo reclamar contra o iminente ajuizamento de ação de execução contra si e a inscrição de seu nome no Serviço de Proteção ao Crédito (SPC), ou mesmo alegar cobrança abusiva ou coação, conforme os artigos 151, 152, 153 e 154 do Novo Código Civil. Assim:
“Art. 100. Não se considera coação a ameaça normal de um direito, nem o simples temor reverencial. (Código Civil)”.
P1.Vale esclarecer que a fiadora é irmã do locatário, conforme fichas de cadastro inclusas, bem como funcionária do Banco do ………., no exercício da função de ………, aprovada em concorrido concurso a nível nacional há mais de ……. anos, com capacidade pessoal e profissional de compreender os efeitos da fiança, conforme a ficha de cadastro inclusa, não podendo alegar ignorância da aplicação da lei, nos termos do artigo 3º da Lei de Introdução ao Código Civil. Destarte:
“Art. 3º Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece. (Código Civil)”.
Ademais, é público e notório que os processos judiciais, dentre os quais os de ações de execução contra fiadores e de despejo contra locatários demoraram vários anos até a quitação final da dívida e desocupação do imóvel, respectivamente, caso não haja acordo amigável.
Por fim, vale esclarecer que a notificação extrajudicial de fls. …. trata apenas dos aluguéis em atraso administrados pela ……….., não compreendendo eventuais taxas condominiais em atraso administrados por outra empresa, a ………., de acordo com os boletos de fls. ….).
a) a produção de provas em direito admitidas, em especial o depoimento pessoal da autora, inquirição de testemunhas, novos documentos, vistoria etc.;
b) a rejeição dos pedidos da autora, mantendo inalterados os efeitos das obrigações da fiança e da responsabilidade solidária contratadas, nos termos contratados;
A condenação da autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, atualizado.
Palavras-Chaves: Carência de Ação, Exoneração, Fiança, Locação, Renúncia, Responsabilidade Solidária