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Timestamp: 2018-07-22 06:30:03+00:00
Document Index: 178142706

Matched Legal Cases: ['art. 1124', 'art. 1123', 'art. 1124', 'art.1123', 'art 1135', 'art 1123', 'art.1124', 'art 1123', 'art 1123', 'art. 1123']

Il condominio - L'amministratore del condominio - Le spese condominiali: 2011
Se c'è terrazza condominiale la tabella scale deve tenerne conto
La norma fondamentale a cui ci si riferisce per la compilazione della tabella scale è l'art. 1124 c.c. "per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani e per l'altrà metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo."
Concorre alla spesa solo chi ha necessità della scala, quindi sono esclusi i pianterreno salvo che questi non abbinao accesso alla terrazza comune e sono tenuti apartecipare in base all'uso che possono riceverne ( In base all'art. 1123 c.c. comma 3 in cui vengono appunto citati i lastrici solari).
Allora è necessario che il tecnico compilatore delle tabelle tenga conto di questo uso. La tabella andrà compilata per esempio attribuendo 3/4 della quota millesimale in base all'accesso agli appartamenti e 1/4 delle quota in base all'accesso alla terrazza. Ovviamente per il calcolo di questa ultima quota andrà considerata la distanza dell'appartamento alla terrazza e non al piano terra.
C'è da tenere presente che la norma relativa all'art. 1124 riguarda solo manutenzione della scala relativa alla naturale deteriorabilità per mantenere la cosa efficiente (per esempio riparazione gradini, lucidatura marmo, sostituzione di una finestra o corrimano). Quindi riguarda poche spese.
Altre spese come per esempio la pulizia delle scale, la pittura delle pareti, l'illuminazione scale vanno ripartite con un'altra tabella redatta in base all'art.1123 2° comma cioè in proporzione all'uso. ( Vedi per questo Cass. civ. sent. 483/01, Cass. civ. sent. 971/01, cass. civ. sent. 8877/00 e cass. civ. sent. 2018/93). L'emanazione di una tabella luci scale, pulizie ecc. rientra nelle competenze dell'assemblea in base al'art 1135. Quindi l'assemblea ha il potere/dovere di deliberare in merito.
Per la modifica delle tabelle stesse è invece necessario sapere che natura hanno, cioè se contrattuale o assembleare e solo in alcuni casi è possibile modificarle.
Pubblicato da Gaetano Pira a giovedì, ottobre 13, 2011 Nessun commento:
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Pubblicato da Gaetano Pira a giovedì, settembre 08, 2011 Nessun commento:
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Pubblicato da Gaetano Pira a sabato, luglio 09, 2011 Nessun commento:
Il riscaldamento centralizzato e la ripartizione della spesa
Le spese per la ripartizione del riscaldamento non sono normate nello specifico dal codice civile ma sono lasciate alle disposizioni contenute nel Regolamento di condominio.
In mancanza di disposizioni specifiche nel regolamento allora giurisprudenza vuole che ci si rifaccia al 2° comma dell'art 1123. (“ .. se si tratta di spese destinate a servire i condomini in misura diversa le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne...)
Quindi la ricerca è volta a calcolare, con la migliore approssimazione possibile “l'uso” e quindi il consumo di calore.
Se si vuole raggiungere la migliore e più equa ripartizione bisogna quindi conoscere esattamente il quantitativo di calore ceduto ad ogni appartamento. Questo oggi si ottiene solamente con la contabilizzazione del calore. Cioè con valvole e contatore elettronico che riesce a calcolare il quantitativo esatto di calore ceduto all'unità immobiliare.
Nel caso in cui non si riesca ad installare questi contacalorie si ripiega su altri sistemi come la contabilizzazione dei volumi o degli elementi radianti.
Tra i due sistemi è migliore quello della contabilizzazione degli elementi radianti.
Perché si riesce ad approssimare in modo migliore la quantità di calore ceduto. A più elementi corrisponde una maggiore quantità di calore ceduto all'ambiente. Inoltre misurando la temperatura dell'acqua in entrata si riesce a calcolare la resa degli elementi piano per piano (supponendo che ai piani alti la temperatura dell'acqua sia più bassa e quindi la resa sia minore)
Una semplice ed equa suddivisione delle spese può essere effettuata quindi contando tutti gli elementi presenti negli appartamenti di tutto il condominio e ricavarne una tabella millesimale.
App. A 30 elementi
App. B 25 elementi
App. C 28 elementi
Totale 83 elementi ,
quindi A = 362 millesimi (30/83 * 1.000)
B = 301 millesimi
C = 337 millesimi
Questo metodo non può essere sempre applicato perchè a volte sono presenti ventilconvettori e non termosifoni. In questo caso si ricorre ai volumi dell'ambiente. Il presupposto è che più volume c'è da scaldare e maggiore è il calore necessario.
Naturalmente sono tutte approssimazioni perchè dipende anche da notevoli altri fattori, quali la temperatura dell'acqua, la dispersione termica in base all'esposizione dell'appartamento ecc.
Non amo suddividere le spese con il sistema dei volumi infatti con questo metodo sarebbe opportuno inserire anche altri coefficienti correttivi che un buon tecnico saprà apportare.
Quindi la miglior ripartizione possibile si ottiene con le valvole contacalorie, poi con gli elementi radianti e infine con i volumi.
In ogni caso il regolamento di condominio stabilisce il criterio da adottare che potrà essere variato con le opportune maggioranze.
Pubblicato da Gaetano Pira a domenica, giugno 05, 2011 Nessun commento:
Etichette: riscaldamento centralizzato termosifoni
Come fare una semplice tabella millesimale
Se il condominio che avete acquisito non è provvisto di tabella millesimale perchè il costruttore non ha provveduto ( lui non è tenuto a farlo per legge) allora dovrete provvedere a ripartire provvisoriamente le spese in attesa che un buon tecnico provveda a svilupparle.
Un buon metodo per calcolare i millesimi è questo:
Prendete le superfici totali degli appartamenti o le superfici catastali le sommate tutte in modo da avere la superficie totale di tutto il condominio. Quindi dividete la superficie del singolo appartamento per il totale ottenuto precedentemente e lo moltiplicate per mille ed avrete la quota millesimale.
(123/621 *1000) = 198,07
Questo metoto può essere utilizzato per ripartire provvisoriamente le spese condominiali in assenza di una tabella millesimale. Se i condomini lo approvano all'unanimità può essere mantenuto come tabella millesimale definitiva. In ogni caso anche la tabella millesimale redatta da un tecnico va approvata in assemblea.
Pubblicato da Gaetano Pira a sabato, marzo 19, 2011 Nessun commento:
Per esempio il balcone può essere inserito al 50% ma se è a loggia anche al 66%. A volte possono essere inserite anche le parti comuni al 5% oppure in proporzione ai millesimi posseduti.Quindi devi informarti prima quale metodo è usato nella zona.
Vai su questo sit :http://www.camcom.go..._p/Usi-e-consuetudini.htm
Seleziona la tua provincia e trovi gli usi consuetudini del luogo.
Riporto ad esempio gli usi e costumi della Camera di commercio di Milano
Art. 30 La superficie commerciale dell’appartamento è così calcolata:
c) se il muro perimetrale è in comunione con un altro edificio, con un’altra unità immobiliare o con una parte degli enti comuni al fabbricato, viene calcolato solo al 50%.
a) la superficie in mq dei balconi sporgenti dal filo esterno del fabbricato è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella misura del 50%;
b) la superficie dei balconi non sporgenti dal filo esterno del fabbricato (logge) è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella misura di due terzi.
a) la superficie in mq del terrazzo posto a livello è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella misura del 50%, quando esso misuri fino ad un terzo della superficie dell’appartamento cui è asservito e non inferiore al 25% in tutti gli altri casi;
b) la superficie in mq del terrazzo posto su livello diverso da quello dell’appartamento (lastrico solare di pertinenza a sottotetti, locali di servizio,mansarde) è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella misura del 40% e non inferiore al 20%.
La misura in mq della superficie di una cantina o di una soffitta è effettuata come quella dell’appartamento di
La superficie dei locali comuni del condominio come la portineria, la sala riunioni, la sala giochi o quant’altro
la misura in mq di detti locali è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella proporzionale quota
http://www.mi.camcom...AME/RACCOLTA_USI_2010.pdf
Pubblicato da Gaetano Pira a domenica, marzo 06, 2011 Nessun commento:
Ripartizione spese (2) Le scale
Avevo accennato nel post precedente che il 90% delle spese di un condominio si ripartisce per millesimi della tabella proprietà ( attenzione ce nè più di una! La generale e quelle derivate quali, garage, appartamenti, cantine ecc.). Quindi per la maggior parte dei casi non avrete problemi a ripartire con queste tabelle. Ci sono alcuni casi però che la ripartizione non viene effettuata con le tabelle di proprietà ( queste hanno la caratteristica di essere proporzionali al valore di proprietà e quindi sono collegate alla superficie di immobile che ciscuno possiede che sia appartamento, garage, cantina ecc.). Sarebbe molto interessante anche capire come si creano le tabelle millesimali di cui mi sono appassionato in passato.
(Tutto quello che segue non ha valore se nel regolamento contrattuale è esplicitamente normato in modo diverso)
Terminata questa premessa affrontiamo questo caso: Manutenzione e ricostruzione scale.
Questo caso è normato dall'art.1124 c.c. che fondamentalmente dice che la spesa relativa alla manutenzione è ripartita per metà in ragione al valore dei singoli piani e per l'altra metà in proporzione all'altezza di ciascun piano.
Quindi i criteri sono 2:
-Metà valore appartamenti (mill. proprietà)
-Metà in proporzione all'altezza
Nel caso più semplice di un condominio con un appartamento per ciascun piano con tutti gli stessi millesimi la ripartizione di 2.000,00 € sarà:
Spesa da ripartire : 1.000,00 € + 1.000,00 €
(metà per millesimi)+ (metà per altezza)
PT 250,00 € + 0,00 € = 250,00 €
1°p 250,00 € + 166,67 € = 416,67 €
2°p 250,00 € + 333.33 € = 583,33 €
3°p 250,00 € + 500,00 € = 750,00 €
Nel semplice caso la prima colonna per millesimi è uguale per tutti ma nella realtà sarebbe = (quota mill x spesa/1000)
La seconda colonna si calcola così: si sommano i piani 1+2+3 =6 poi P1°= spesa x 1/6, 2°P= spesa x 2/6, 3° Piano spesa x 3/6.
Il piano terra partecipa se ha anche in comproprietà parte del solaio altrimenti è esentato.
Sebbene la norma sembri semplice non è a volte immediata la sua applicazione perchè saremmo tentati di applicare questa modalità a tutti i lavori effettuati sulle scale, ma non è così.
Per esempio:Ascensore, Pulizie e Illuminazione delle scale continuano a seguire l'art 1123 c.c.2° comma (in base all'uso) e quindi sono soggette a tabelle dedicate che possono essere stabilite dall'assamblea dei condomini.
Pubblicato da Gaetano Pira a sabato, marzo 05, 2011 Nessun commento:
La gestione delle spese in condominio (1)
Affronto questo argomento molto importante e complesso su cui mi dilungherò con molti post. I casi da analizzare sono moltissimi, ma per iniziare possiamo partire da i criteri basilari, espressi nell'articolo fondamentale del codice civile il 1123. Prima di partire c'è da premettere una cosa importantissima: SE E' PRESENTE UN REGOLAMENTO CONTRATTUALE CHE DETTA DEI CRITERI DIVERSI QUELLI VENGONO PRIMA DI OGNI COSA ANCHE DEL CODICE CIVILE. ( vedremo poi cosa si intende per regolamento contrattuale). Inoltre i condomini con voto unanime possono decidere qualsiasi tipo di ripartizione.
Quindi esclusi questi casi piuttosto rari vediamo i segreti dell'art 1123 dove è contenuto il 90 % dei casi di ripartizione delle spese. Il segreto è studiarlo e capirlo bene.Si tratta di 3 commi, cioè frasi che distinguono le spese in 3 tipi.
1) Spese per la conservazione delle parti comuni (compresi servizi, innovazioni ecc) praticamente quasi tutto.
2) Spese su parti che sono destinate a tutti ma servono i condomini in misura diversa ( per esempio l'ascensore che serve in maniera diversa i condomini)
3)Spese relative a impianti o servizi a servizio di una parte di condomini ( per esempio una scala, un cortile un impianto ecc).
Attenzione a non equivocare l'ultimo punto. Solo le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dei condomini che ne usufruiscono. Ma nel caso di manutenzioni straordinarie questo non val. ( per esempio si deve effettuare un adeguamento a norma per l'ascensore allora pagano anche quelli del piano terra per millesimi di proprietà)
Per soddisfare efficacemente questi 3 principi enunciati nell'art. 1123 il trucco è quello di creare tante più tabelle millesimali possibili.( Tabella scensore, scale, garage ecc)
La tabella di proprietà generale invece servirà a ripartire le spese relative alle parti comuni: le spese di gestione amministrativa i lavori straordinari ecc.
Pubblicato da Gaetano Pira a venerdì, febbraio 04, 2011 Nessun commento:
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