Source: https://www.meinmietrecht.de/artikel/weg-rauchmelder-beschlussverpflichtung-bezueglich-deren-anschaffung/
Timestamp: 2020-07-14 21:37:17
Document Index: 331152279

Matched Legal Cases: ['§ 15', '§ 15', '§ 15', '§ 15', '§ 10', '§ 15', 'BGH', '§ 10', '§ 10', '§ 10', 'BGH', '§ 138', '§ 10', '§ 10', '§ 15', '§ 91', '§ 708']

WEG - Rauchmelder - Beschlussverpflichtung bezüglich deren Anschaffung?
AG Karlsruhe – Az.: 4 C 217/14 – Urteil vom 15.08.2014
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten.
Die Kläger fechten mehrere in der Wohnungseigentümerversammlung vom 05.05.2014 zu dem Themenkomplex Rauchwarnmelder gefasste Beschlüsse an und begehren eine Beschlussersetzung durch das Gericht.
Die Kläger sind gemeinsam hälftige Miteigentümer einer Wohnung in der Wohnungseigentümergemeinschaft… und… in Karlsruhe. Die Beklagten sind die übrigen Miteigentümer.
In dieser Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es neben den Wohnungen auch Teileigentumseinheiten, namentlich mehrere Kfz Stellplätze.
In der Eigentümerversammlung vom 05.05.2014 wurde unter Tagesordnungspunkt 10 über die folgenden Beschlussanträge abgestimmt:
a) Es soll beschlossen werden, in einen Rauchmelder gem. dem beiliegenden Angebot der Firma Metrona für Menol für je 3,75 € brutto jährlich zu mieten.
b) Alternativ soll beschlossen werden, die Rauchmelder für 23,78 € brutto zu kaufen. Für die Wartung kommen hier dann nochmals 4,88 € brutto im Jahr hinzu.
c) Des weiteren soll beschlossen werden, auch in den Wohnungen die oben aufgeführten Rauchmelder in den Schlafräumen, Fluren und Kinderzimmern entsprechende Rauchmelder von der Firma Metrona warten zu lassen. Der Preis hierfür beträgt 4,88 € brutto.
Ggfs. fallen weitere Liegenschaftskosten in Höhe von 29,99 brutto und Fahrtkosten in Höhe von 18,92 € brutto gesamt an, wenn nicht mit der Ablesung die Rauchmelderprüfung durchgeführt wird.
d) Sollten keine gemeinschaftlichen Rauchmelder angeschafft werden, wird der Verwalter aus der Haftung entlassen. Dies bedeutet, dass jeder Eigentümer selbst für seine Rauchmelder verantwortlich ist.
Der Antrag zu Punkt 10a) wurde mehrheitlich (2837,00 MEA Ja-Stimmen; 6562,00 MEA Nein-Stimmen) abgelehnt, ebenso der Antrag zu Punkt 10b) (2260,00 MEA Ja-Stimmen; 6238,00 MEA Nein-Stimmen; 901,00 MEA Enthaltungen) sowie der Antrag zu Punkt 10c) (1663,00 MEA Ja-Stimmen; 6238,00 MEA Nein-Stimmen; 901,00 MEA Enthaltungen). Dem Antrag zu Punkt 10d) wurde mehrheitlich zugestimmt (5420,00 MEA Ja-Stimmen; 3401.00 MEA Nein-Stimmen; 578,00 MEA Enthaltungen). Die Beschlüsse wurden jeweils verkündet.
Die Kläger meinen, der Beschluss unter 10d) verstoße im Hinblick auf die in § 15 Abs. 7 LBO Baden-Württemberg geregelte Pflicht zur Ausstattung bestimmter Räume mit Rauchwarnmeldern gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Diese verpflichtend anzubringenden Rauchwarnmelder seien als wesentliche Bestandteile des Gebäudes zwingend Gemeinschaftseigentum. Da somit die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft gegeben sei und gleichzeitig eine gesetzliche Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern bestehe, habe die Wohnungseigentümergemeinschaft einem entsprechenden Antrag zuzustimmen, ohne dass hinsichtlich der Installationspflicht ein Ermessensspielraum bestehe. Der getroffene Beschluss sei daher nichtig. Aufgrund der Einordnung in das Gemeinschaftseigentum könne die Verantwortlichkeit für das Gemeinschaftseigentum nicht in die Verantwortung desjenigen Eigentümers gestellt werden, der aufgrund seines Sondereigentums Besitzer des jeweiligen Rauchmelders sei, sondern die Verantwortlichkeit verbleibe bei der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband. Die Verantwortlichkeit sei nicht delegierbar, weshalb für den Fall, dass die Nichtigkeit des Beschlusses nicht festgestellt werde, jedenfalls die Aufhebung des Negativbeschlusses, verbunden mit der Verpflichtung zur Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben bestehe.
Die Kläger beantragen: Es wird festgestellt, dass die unter TOP 10 der WEG-Versammlung vom 05.05.2014 gefassten Beschlüsse nichtig sind. Hilfsweise wird beantragt, die unter TOP 10 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären und die WEG zu verurteilen, Beschluss des Inhalts zu fassen, dass spätestens zum 01.01.2015 der Einbau von Rauchwarnmeldern nach § 15 Abs. 7 der Landesbauordnung Baden-Württemberg vorzunehmen ist.
Die Beklagten meinen, die getroffenen Beschlüsse seien weder nichtig noch aufzuheben. § 15 Abs. 7 LBO richte sich an die einzelnen Wohnungseigentümer, nicht an die Gesamtheit der Wohnungseigentümer bzw. Miteigentümer. Von der Installationspflicht betroffen seien nur Schlafräume und Flure innerhalb der einzelnen Wohnungen, nicht dagegen andere Räumlichkeiten oder Teileigentumseinheiten, also solche Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienten. Zwar bestehe für den Verband eine sog. geborene Wahrnehmungskompetenz und damit auch die Möglichkeit, die Ausstattung der einzelnen Wohnungen mit Rauchmeldern zu beschließen. Diese Möglichkeit bestehe aber nur dann, wenn durch die entsprechende Pflicht sämtliche Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft betroffen seien. Da § 15 Abs. 7 LBO jedoch nur die Ausstattung von Wohnungen, nicht jedoch von anderweitig genutzten Räumen, namentlich Teileigentum wie Garagen oder Kfz-Stellplätze vorschreibe, fehle es an dieser Voraussetzung dann, wenn die betroffene Wohnungseigentümergemeinschaft auch aus Teileigentumseinheiten bestehe. Eine grundsätzliche Pflicht, bei Bestehen einer sich aus § 10 Abs. 6 WEG ergebenden Wahrnehmungsbefugnis auch tatsächlich von dieser Gebrauch zu machen, bestehe nicht, da die Gemeinschaft insoweit einen weiten Ermessensspielraum habe.
Hinsichtlich des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll zur mündlichen Verhandlung verwiesen.
Die unter Tagesordnungspunkt 10 in der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse sind weder nichtig noch aufgrund eines Verstoßes gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung aufzuheben. Da die Übertragung der Verantwortlichkeit für die Installation von Rauchwarnmeldern auf die einzelnen Eigentümer nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt, hatte auch der Antrag der Kläger keinen Erfolg, der darauf gerichtet war, die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verurteilen, einen Beschluss dahingehend zu fassen, dass spätestens zum 01.01.2015 der Einbau von Rauchwarnmeldern nach § 15 Abs. 7 der Landesbauordnung Baden-Württemberg vorzunehmen ist.
Zwar besteht eine grundsätzliche Beschlusskompetenz der Eigentümer dahingehend, den Einbau von Rauchwarnmeldern zu beschließen, wenn das Landesrecht eine öffentlich-rechtliche Einbaupflicht vorsieht. Diese Beschlusskompetenz besteht auch grundsätzlich unabhängig davon, ob sich diese Pflicht an den Verband richtet oder an die einzelnen Wohnungseigentümer (BGH, Urt. v. 08.02.2013 – V ZR 238/11). Es ist vorliegend jedoch nicht zu beanstanden, dass die Gemeinschaft von dieser Beschlusskompetenz keinen Gebrauch gemacht hat. Sofern sich die entsprechende Vorschrift an die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband oder an die Gesamtheit der Wohnungseigentümer als Grundstückseigentümer richtet, folgt die Beschlusskompetenz aus § 10 Abs. 6 S. 2 WEG bzw. aus § 10 Abs. 6 S. 3 Halbsatz 1 WEG (sog. geborene Wahrnehmungskompetenz). Beide Fälle sind vorliegend jedoch nicht einschlägig. Stattdessen ergibt sich aus dem Wortlaut des § 10 Abs. 7 LBO, dass sich die Verpflichtung an den einzelnen Wohnungseigentümer wendet. Hierfür spricht zunächst der Satz 3 der Norm, in dem der Adressat mit „Eigentümerinnen und Eigentümer“ bezeichnet wird. Zudem werden in S. 1 einzelne Räume der Wohnungen bezeichnet, in welchen die Rachmelder anzubringen sind. Daraus dass hier Aufenthaltsräume und Rettungswege zu solchen Räumen in derselben Nutzungseinheit bezeichnet werden, kann man ebenfalls schließen, dass sich die Verpflichtung an den einzelnen Eigentümer der jeweiligen Nutzungseinheit richtet. In diesem Fall ist zwischen der oben bereits beschriebenen geborenen sowie der sog. gekorenen Wahrnehmungskompetenz zu unterscheiden. Eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft besteht nur dann, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder der Gemeinschaft betrifft. Da die LBO nur die Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern vorschreibt, nicht jedoch auch von anderweit genutzten Räumen, fehlt eine Verpflichtung sämtlicher Mitglieder dann, wenn eine Wohnungseigentumsanlage auch Teileigentumseinheiten umfasst (BGH, aaO). Dies ist bei der vorliegenden Anlage der Fall. Die Beklagten trugen mit Schriftsatz vom 23.07.2014 vor, dass die WEG auch aus Teileigentumseinheiten, namentlich aus mehreren Kfz-Stellplätzen besteht. Die Beklagten haben dies nicht bestritten, weshalb die entsprechende Tatsache gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden anzusehen ist. Damit liegt kein Fall der geborenen, sondern stattdessen ein Fall der gekorenen Wahrnehmungsbefugnis gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 2 WEG vor. Dies bedeutet, dass die Wohnungseigentümer zwar berechtigt sind, von ihrem Zugriffsermessen Gebrauch zu machen, eine Verpflichtung hierzu jedoch nicht besteht. Ob sie die Möglichkeit wahrnehmen, die Ausübung der Rechte zu einer gemeinschaftlichen Aufgabe zu machen oder sie der individuellen Rechtsverfolgung überlassen wollen, steht daher in ihrem Ermessen (vgl. Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn 251). Hiervon haben die Wohnungseigentümer vorliegend Gebrauch gemacht und sich dagegen entschieden.
Die in § 15 Abs. 7 LBO geregelte Ausstattungspflicht führt auch nicht dazu, dass dieses Ermessen auf Null dahingehend reduziert wäre, dass die Gemeinschaft zur Wahrnehmung verpflichtet wäre. Denn der Tatsache der entsprechenden Verpflichtung der einzelnen Eigentümer zur Ausstattung mit Rauchmeldern haben die Wohnungseigentümer dadurch Rechnung getragen, dass sie unter Tagesordnungspunkt 10d) beschlossen haben, dass jeder Eigentümer selbst für seine Rauchmelder verantwortlich ist. Sie haben damit noch einmal jeden einzelnen Eigentümer auf die entsprechende Verpflichtung hingewiesen.
Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11 f 711 ZPO.