Source: https://www.realityinergo.cz/kupni-smlouva-podle-aktualniho-obcanskeho-zakoniku/
Timestamp: 2018-08-20 03:41:35+00:00
Document Index: 31829062

Matched Legal Cases: ['§ 2079', 'soud ', '§ 2129', '§ 2132', '§ 71', '§ 2132', '§ 2139', '§ 2150', '§ 471', '§ 2151', '§ 2152', '§ 2152', '§ 2148', '§ 147', '§ 3056']

Kupní smlouva podle aktuálního Občanského zákoníku | Reality Inergo
Kupní smlouva podle aktuálního Občanského zákoníku
Zveřejněno 12.11.2015 26.11.2016 autorem blascter
Nový občanský zákoník (NOZ) nevznikl ze dne na den, ale byl připravován 11 let, na základě rozhodnutí tehdejšího ministra spravedlnosti Otakara Motejla a obsahuje přes 3.000 paragrafů. Občanský zákoník nás každého provází od narození až do smrti.
Jaké konkrétní změny nás čekají v pozici kupujícího, nebo prodávajícího? Začneme tím nejdůležitějším a tou je kupní smlouva, bez které se neobejdete.
1.KUPNÍ SMLOUVA
Kupní smlouva je v současné době zmíněna jak obchodnímu, tak i občanskému zákoníku.
Kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní. Kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu dohodnutou kupní cenu (§ 2079 odst. 1 NOZ).
NOZ obsahuje zvláštní ustanovení o skrytých vadách stavby spojené se zemí pevným základem.
Pokud kupující prodávajícímu neoznámí skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět (§ 2129 odst. 2 NOZ).
1.1 Vedlejší ujednání při kupní smlouvě
Nový občanský zákoník (ve zkratce NOZ) zpřesňuje a rozšiřuje vedlejší ujednání při kupní smlouvě (§ 2132– 2157 NOZ). Z obchodního zákoníku (§ 71– 475) přebírá úpravu koupě nazkoušku a cenové doložky. NOZ nově počítá s výhradou zpětného prodeje a výhradou lepšího kupce.
Smluvní strany si mohou v kupní smlouvě určit například tato vedlejší ujednání:
1.1.1 Výhrada vlastnického práva
Výhrada vlastnického práva (§ 2132 – 2134 NOZ) je písemné ujednání mezi kupujícím a prodávajícím, že prodávající nabude vlastnické právo k prodávané věci až po jejím úplném zaplacení.
Prodávající může při prodlení s platbou snadno uplatnit právo na vydání věci z titulu ochrany vlastnického práva.
Nebezpečí škody na věci na kupujícího přechází již jejím převzetím.
Sjednáním výhrady vlastnického práva není odběratel, kupující mimo jiné oprávněn věc dále prodat, jinak se vystavuje trestnímu stíhání za zpronevěru.
V PRAXI: Výhradu vlastnického práva bude vyžadovat prodávající strana; ze strachu, aby neprodala nemovitost, bez zaplacení plné kupní ceny. Tuto obavu zcela běžně řeší zaplacení kupní ceny do úschovy třetí strany (advokát, notář, banka). Kdy podepsáné kupní smlouvy jsou v úschově a na katastr nemovitostí jsou vloženy až po zaplacení plné kupní ceny právě do úschovy. Výhradu vlastnického práva při použití úschovy a správného nastavení procesu obchodního případu není třeba vyžadovat.
1.1.2 Výhrada zpětné koupě
Výhradu zpětné koupě lze uplatnit jak na věc movitou, tak na věc nemovitou (byt, dům, pozemek).
Současná právní úprava nevyžaduje písemnou formu tohoto ujednání.
Nebyla-li ujednána lhůta, ve které má prodávající právo žádat vrácení věci, platí u nemovité věci lhůta 10 let (pokud se smluvní strany nedohodnou jinak).
V PRAXI: Pokud kupující kupuje nemovitost a hodlá nemovitost využívat: bydlet, pronajímat, nebo ji jednoho dne prodat, na toto ujednání prodávajícího nemůže přistoupit!
1.1.3 Výhrada zpětného prodeje
Pro výhradu zpětného prodeje se využívají obdobné ujednání jako o výhrady zpětné koupě (§ 2139 NOZ).
V PRAXI: Kupující si vyžádá, kdykoli ve stanovené lhůtě prodat prodávajícímu zpět nemovitost a získat i zpět kupní cenu. Pokud prodávající prodává nemovitost a je rozhodnutý prodat, na toto ujednání kupujícího nikdy nepřistoupí!
1.1.4 Koupě na zkoušku
Ten, kdo koupí věc na zkoušku, kupuje s podmínkou, že věc ve zkušební lhůtě schválí (§ 2150 odst. 1 NOZ).
Pokud si strany neujednají zkušební lhůtu, činí u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy. Zkušební doba dle dosavadní právní úpravy obchodního zákoníku (§ 471) činila tři měsíce od uzavření smlouvy.
Pokud kupující neodmítne věc ve zkušební době, má se za to, že ji schválil (§ 2151 odst. 2 NOZ).
Kupující nemá právo věc odmítnout, nemůže-li ji vrátit ve stavu, v jakém ji převzal.
V PRAXI: Jako kupující, budete možná toto ujednání po prodávajícím vyžadovat. Jako prodávající, ale budete zásadně proti. Raději dáte přednost kupujícímu, který chce opravdu koupit a od kterého neočekáváte, že vám po roce užívání nemovitosti koupi neschválí.
1.1.5 Výhrada lepšího kupce
Uzavřením kupní smlouvy s výhradou lepšího kupce nabývá prodávající právo dát přednost lepšímu kupci, přihlásí-li se v určené lhůtě. Lhůta činí u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy (§ 2152 odst. 1 NOZ).
Zda je nový kupec lepší, rozhoduje prodávající; může dát například přednost novému kupci, ačkoli první nabízí vyšší cenu (§ 2152 odst. 2 NOZ).
V PRAXI: Tentokrát se role obrací. Z pozice prodávajícího je to velice lákavé ujednání. Svou nemovitost prodáte dnes za 1 mil. Kč, ale v dalších 12 měsících jí budete dál inzerovat a nabízet. Pokud najdete kupce, který je ochoten zaplatit 1.2 mil. Kč, dáte přednost ve stanovené lhůtě lepšímu kupci a od původní kupní smlouvy odstoupíte. Z pozice kupujícího tento bod nejspíš rezolutně odmítnete a raději koupíte jinou nemovitost, u které prodávající nevyžaduje toto ujednání.
1.1.6 Předkupní právo
Předkupník zaplatí kupní cenu v ujednané lhůtě u nemovité věci do tří měsíců po nabídce. Neučiní-li to, předkupní právo zanikne (§ 2148 odst. 1 NOZ).
Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu (§ 147 odst. 1 NOZ). Tak jako dle dosavadní právní úpravy může být výhrada předkupního práva sjednána jako právo věcné.
Právní spojení pozemku a stavby v jednu nemovitou věc se odloží až do doby, kdy se vlastnictví pozemku i stavby spojí v rukou jediného vlastníka. Za tím účelem ustanovení § 3056 odst. 1 NOZ zakládá vlastníkovi pozemku zákonné předkupní právo ke stavbě a vlastníku stavby zákonné předkupní právo k pozemku. Bude-li chtít vlastník stavby prodat svou stavbu, bude mít povinnost nabídnout ji nejprve vlastníkovi pozemku k dkoupení.