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Timestamp: 2018-09-23 03:11:50
Document Index: 92583409

Matched Legal Cases: ['Art. 47', 'Art. 47', 'Art. 47', 'Art. 47', 'Art. 47', 'Art. 47', 'Art. 47', 'Art. 71', 'Art. 47', 'Art. 47', 'Art. 47', 'Art. 47', 'Art. 47', 'Art. 43', 'Art. 47', 'Art. 47', 'Art. 47', 'Art. 47', 'Art. 47', 'Art. 47', 'Art. 47', 'Art. 1', 'Art. 3', 'Art. 62', 'Art. 1', 'Art. 2', 'Art. 3', 'Art. 1', 'Art. 2', 'Art. 3', 'Art. 8', 'Art. 47']

Quartierplanung "Langmatten II" - PDF
Quartierplanung "Langmatten II"
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1 Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und 39 RBG Stand: Auflageverfahren
2 INHALT 1. Ausgangslage und Zweck 1 2. Organisation und Ablauf der Planungen 3 3. Planungsrechtlicher Rahmen 4 4. Bestandteile und Inhalte der planung 5 5. Auswirkungen auf rechtskräftige Planungen Kostenfolgen zu Lasten der Gemeinde Quartierplan-Vertrag Keine UVP-Pflicht Beurteilung Konzept durch die Arealbaukommission Ergebnisse der kantonalen Vorprüfung Öffentlichkeitsarbeit (öffentliche Mitwirkung) Beschlussfassungs- und Auflageverfahren Genehmigungsantrag 14 ANHANG / BEILAGEN ANHANG 1 Auszug aus dem Beschlussprotokoll der kantonalen Arealbaukommission Schreiben vom Amt für Raumplanung vom 21. Juli 2011 ANHANG 2 Projektdokumentation Fankhauser Architekt AG ANHANG 3 Protokollauszug Sitzung Bauausschuss vom 09. Januar 2012 ANHANG 4 Sicherheitszonenplan Euro-Airport Basel-Mulhouse 1:5'000 vom Bundesamt für Zivilluftfahrt ANHANG 5 Kantonaler Vorprüfungsbericht vom 24. April 2012 ANHANG 6 Schreiben BAZL Bewilligungspflicht Luftfahrthindernisse vom 21. November 2011 Anhang zum kantonalen Vorprüfungsbericht ANHANG 7: Tabellarische Zusammenstellung: Reaktionen auf Vorprüfungsbericht ANHANG 8 Argumentarium Siedlungsentwicklung Allschwil vom 12. Juni 2012 K:\Allschwil\02050\03_Berichte\2050_Ber01_Planungsbericht_Auflageverfahren.doc Bearbeitung / Beratung: Auftragsnummer: Verfasser: KI/GS Version / Status: Beschlussfassung Datum: 07. Januar 2013 Kontrolle / Freigabe:
3 1. AUSGANGSLAGE UND ZWECK 1.1 Ausgangslage Das Areal des Planungsgebietes bzw. der Quartierplanung umfasst die Parzelle A 426 im Gebiet "Langmatten" der Gemeinde Allschwil, mit einer Fläche von insgesamt 24'935 m 2. Das Areal befindet sich zwischen der Bachgrabenpromenade und dem Baselmattweg im Wohngebiet nördlich der Baslerstrasse. N I m QP- Areal ö s t l i c h e n Q u a d r a n Bachgrabenpromenade Abb. 1: Luftbild, Quelle: Google Earth Baslerstrasse Das Quartierplan-Areal liegt in einem durchgrünten Wohngebiet der Gemeinde Allschwil und wird durch den Baselmattweg erschlossen. Im Westen liegt das Alterszentrum "Am Bachgraben" und im Osten schliessen sich die Wohnbauten der rechtskräftigen Quartierplanung "Im Steg" an. Heute befindet sich die Parzelle in einer Zone für Sport- und Freizeitanlagen gemäss Zonenplan Siedlung Auf dem Grundstück sind diverse Sportplätze (Fussballplatz, Tennisplätze etc.) sowie ein Clubhaus und eine Bocciahalle vorhanden. Die Sportanlagen sollen mit dem Verkauf des Areals in das linksufrige Bachgraben-Gebiet verlegt werden und im Sinne des modifizierten räumlichen Konzeptes der Gemeinde einer Wohnnutzung mit hoher Qualität Platz machen. Diese Verschiebung basiert auf einer klaren räumlichen Ordnung und einer konsequenten räumlichen Dreiteiligkeit, wonach nördlich der Baslerstrasse bis zum Bachgraben Wohnnutzung, vom Bachgraben bis zum Hegenheimermattweg Freizeit-, Sport- und öffentliche Nutzungen sowie nördlich des Hegenheimermattweges bis zur französischen Landesgrenze Arbeitsnutzungen zu fördern bzw. zu platzieren sind. Diese formale räumliche Haltung wurde mit der Entwicklung und entsprechenden Verabschiedung der Masterplanung "Wegmatten" durch den Einwohnerrat sowie den Allschwiler Souverän im Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und 39 RBG 1
4 Gemeinde Allschwil Laufe des ersten Halbjahres 2012 bestätigt. Die modifizierte Innenentwicklung sowie die gefragte Standortqualität in grossen Teilen der Allschwiler Siedlungsplanung wurden bereits am 20. Juni 2012 an einer Koordinationssitzung mit Vertretern des Gemeinderates und kantonalen Fachvertretern des Amtes für Raumplanung sowie mit Frau Regierungsrätin S. Pegoraro erörtert und wird in naher Zukunft noch weiter ausgeführt (vgl. Anhang 8 Argumentarium Siedlungsentwicklung Allschwil vom 12. Juni 2012). Wahl des Bebauungskonzeptes Für die Wahl des geeigneten Bebauungskonzeptes wurden im Vorfeld der Ausarbeitung der Quartierplanung Variantenstudien vorgenommen. Diese beinhalteten in der finalen Phase 6 unterschiedliche Bebauungskonzepte. Nach eingehender Diskussion entschied sich die Gemeinde in Koordination mit den Quartierplan-Verfassern zur Ausarbeitung bzw. Weiterentwicklung von Studie Nr. 6 (für detaillierte Erläuterungen dazu siehe Projektdokumentation Fankhauser Architektur AG, Anhang 2, S. 7). Das aus der weiterentwickelten Studie resultierende Bebauungskonzept sieht insgesamt 6 Baukörper vor, welche sich harmonisch in die angrenzenden Bebauungsstrukturen einfügen, aber auch neue Akzente setzen. Zum Nachvollzug der Herleitung und des detaillierten Beschriebs der Bebauungs- und Aussenraumkonzeption wird auf Anhang 2 (Projektdokumentation Fankhauser Architektur AG) verwiesen. 1.2 Zweck / Zielsetzungen Die bezweckt die Herbeiführung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Realisierung der angedachten Bebauungskonzeption und Aussenraumgestaltung in Beachtung einer haushälterischen Nutzung des Bodens und einer qualitativ guten Wohnnutzung. Mit der Quartierplanung werden im Wesentlichen folgende Ziele verfolgt: Realisierung einer qualitativ guten Wohnüberbauung mit differenzierten Wohnformen und guter Nutzungsflexibilität; Ermöglichung von "Wohnen im Alter" im Sinne des "Alterskonzeptes" Allschwil in einem Teilbereich des Quartierplan-Areals; Sicherstellung einer quartierverträglichen Siedlungsverdichtung mit hoher Qualität (haushälterische Bodennutzung durch Nutzungsverdichtung gemäss den raumplanerischen Vorgaben von Bund und Kanton); Grosszügige Anlage und Gestaltung des Aussenraumes durch eine Parkanlage im Zentrum; Sicherung des ökologischen Ausgleichs und der ökologischen Vernetzung entlang des Bachgrabens; Fortsetzung der standortheimischen Bestockung und der naturnahem Begrünung des ökologischen Ausgleichs und der ökologischen Vernetzung entlang des Bachgrabens; Optimierung der städtebaulichen Gestaltung des Strassenraumes entlang des Baselmattweges; Ermöglichung eines energetisch nachhaltigen Standards für die Überbauung; Sicherstellung des Hochwasserschutzes innerhalb des Quartierplan-Areals. Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und 39 RBG 2
5 2. ORGANISATION UND ABLAUF DER PLANUNGEN 2.1 Eigentümer und Auftraggeber Grundeigentümer und Bauherrschaft sitex Properties AG Birstrasse 320B 4052 Basel Bauherrenvertretung Dr. Christoph Stutz Grenzacherstrasse Basel 2.2 Fachplaner An der Entwicklung der Quartierplan-Vorschriften "Langmatten II" sind folgende Fachplaner beteiligt: Projektverfasser Architektur Fankhauser Architektur AG Seewenweg Reinach Beratung Landschaftsarchitektur Westpol Landschaftsarchitektur Feldbergstrasse Basel Beratung Quartierplanung Stierli + Ruggli Ingenieure + Raumplaner AG Unterdorfstrasse Lausen 2.3 Planungserlass / -vollzug Kommunale Behörden Einwohnergemeinde Allschwil Hauptabteilung Hochbau und Raumplanung Baslerstrasse Allschwil 2.4 Planungsablauf Nachstehend werden die wichtigsten Bearbeitungsschritte und Entscheidstationen festgehalten: Vorgehensevaluation, Variantenstudien, Projektierung, Ausarbeitung Vorprojekt, Vorabklärungen bei Gemeinde (Verwaltung, Bauausschuss) etc. Herbst 2010 bis Mitte Präsentation bei der kant. Fachkommission für Arealüberbauungen 23. Juni 2011 Weiterentwicklung der Bebauungs- und Aussenraumkonzeption sowie Beurteilung durch Bauausschuss (Beratendes Gremium des Gemeinderates Allschwil) 20. Oktober 2011 Entwicklung Entwurf von Quartierplan-Vorschriften Okt Jan Verabschiedung QP-Entwurf durch den Bauausschuss 09. Januar 2012 Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und 39 RBG 3
6 Verabschiedung QP-Entwurf durch den Gemeinderat für die kantonale Vorprüfung und das öffentliche Mitwirkungsverfahren 11. Januar 2012 Eingabe der Planungsakten ins kantonale Vorprüfungsverfahren 24. Januar 2012 Durchführung des öffentlichen Mitwirkungsverfahrens ( 7 RBG) 30. Jan Feb Vorliegen der Ergebnisse aus der kantonalen Vorprüfung 24. April 2012 Bereinigung der QP-Bestandteile in Koordination mit der Gemeinde aufgrund der Ergebnisse aus kant. Vorprüfung und Mitwirkung Mai / Juli 2012 Ausarbeitung eines Verkehrsgutachtens Juni August 2012 Beschlussfassung Gemeinderat 26. September 2012 Beschlussfassung Einwohnerrat 14. November 2012 Öffentliches QP - Auflageverfahren ( 31 RBG) Eingabe ins regierungsrätliche Genehmigungsverfahren.noch ausstehend.noch ausstehend 3. PLANUNGSRECHTLICHER RAHMEN 3.1 Kantonales Raumplanungs- und Baugesetz (RBG) Das kantonale Raumplanungs- und Baugesetz (RBG) sieht gemäss 37 ff. das Planungsinstrument der Sondernutzungsplanung vor. Mit einer Quartierplanung kann für einen definierten Teil der Bauzonenfläche von den Bestimmungen der ordentlichen Zonenvorschriften abgewichen werden. Eine gebietsmässige Anwendungsbeschränkung ergibt sich aus der kantonalen Rahmengesetzgebung nicht. 3.2 Kantonaler Richtplan Die Parzelle A-426 wird gemäss dem kantonalen Richtplan (KRIP) als Wohngebiet ausgewiesen (Ausgangslage). Weitere kantonale Planfestlegungen sind für das Planungsgebiet nicht vorhanden. Eine Quartierplanung mit definierter Wohnnutzung steht daher nicht im Widerspruch zum kantonalen Richtplan. 3.3 Zonenvorschriften Gemeinde Allschwil Für das Planungsgebiet gelten gemäss dem Zonenplan Siedlung von Allschwil die Vorschriften der Zone für Sport- und Freizeitanlagen, welche mit der gestützt auf 40 Abs. 2 RBG aufgehoben werden sollen. Die Zonenvorschriften der Gemeinde Allschwil lassen die Aufstellung von Quartierplänen grundsätzlich in jeder Bauzone zu. Sie legen keine Mindestfläche für die Erstellung eines Quartierplanes fest, weisen jedoch daraufhin, dass eine Fläche von 3'000 m 2 nicht unterschritten werden sollte (Zonenreglement Siedlung 23 Abs. 1). Das Quartierplan-Areal umfasst eine Fläche von 24'935 m 2 und liegt damit deutlich über der empfohlenen Mindestfläche. Quartierplanungen können in der Gemeinde Allschwil im ordentlichen oder im vereinfachten Verfahren durchgeführt werden. Die Quartierplanung auf der Parzelle A-426 wird aufgrund des städtebaulichen Bebauungskonzeptes mit insgesamt 6 zum Teil hohen Baukörpern im ordentlichen Verfahren durchgeführt. 3.4 Nutzungswechsel aufgrund erheblich geänderter Verhältnisse Die heutige zonenrechtliche Nutzungsart (Zone für Sport- und Freizeitanlagen) stützt sich auf das Räumliche Konzept Teil Siedlung von Allschwil, welches vom Einwohnerrat 2005 verabschiedet und in der Folge mit Einwohnerratsbeschluss zum Zonenplan Siedlung 2007 umgesetzt wurde. Im Räumli- Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und 39 RBG 4
7 Gemeinde Allschwil chen Konzept wurde der langjährig vorbestandene Nutzungsstatus abgebildet. Es war dannzumal nicht anzunehmen, dass kurze Zeit später die damalige langjährige Besitzerin des Areals, die traditionsreiche, regional verwurzelte Firma CIBA (zeitweise CIBA Spezialitätenchemie) von der Firma BASF übernommen, redimensioniert und reorganisiert werden würde. Mit der Restrukturierung wurden die Sportplätze im Areal der Quartierplanung Langmatten II mangels firmeneigenen Bedarfs an die Firma sitex Properties AG veräussert, welche ihrerseits die Quartierplan-Überbauung plant und in der Folge auch realisiert. Diese im öffentlichen Interesse anzustrebende räumliche Strukturbereinigung mit Umnutzung der Parzelle A-426 in Wohnnutzung, ist somit im Sinne der Siedlungsentwicklung der Gemeinde, in welcher das rechtsufrige Bachgrabengebiet als Wohngebiet gestärkt werden soll. Der Gemeinderat nahm diese Entwicklungsabsicht deshalb zum Anlass die Grundeigentümerin des Areals im Rahmen der Quartierplanerstellung in verschiedene verbindliche Planungsmassnahmen einzubinden. Es sind dies insbesondere: Ein einmaliger zweckgebundener Infrastrukturbeitrag Mit einem einmaligen zweckgebundenen Infrastrukturbeitrag soll im linksufrigen Bachgrabengebiet der Erwerb von Flächen für einen neuen Sportplatz und die Errichtung von 5 neuen Tennisplätzen, einer Tenniswand, vier Pétanquefeldern, vier gedeckten Bocciabahnen, eines neuen Clubhauses mit den erforderlichen Infrastruktureinrichtungen, die Erstellung von 32 Autoparkplätzen sowie von Velo/Mofa-Abstellplätzen, als Ersatz für die wegfallenden Sport- und Freizeitanlagen auf dem Areal der Parzelle A-426, finanziert werden (vgl. Quartierplanvertrag). Erweiterung des Angebotes für "Wohnen im Alter" Die Gemeinde sichert im Quartierplan-Vertrag die Schaffung von maximal 36 Wohneinheiten für "Betreutes Wohnen" im Sinne des Alterskonzeptes der Gemeinde Allschwil und schafft damit wertvolle Synergien zum nachbarlichen Alterszentrum. Sicherstellung Infrastruktur zur Kinderbetreuung Die Gemeinde sichert im Quartierplan-Vertrag Platz für die Erstellung eines Kindergartens sowie die Möglichkeit zur Errichtung eines Tagesheimes. Für weitere Ausführungen zu dieser Thematik ist insbesondere Anhang 8 "Argumentarium zur Siedlungsentwicklung Allschwil" vom 12. Juni 2012 zu beachten. 4. BESTANDTEILE UND INHALTE DER PLANUNG 4.1 Planungsinstrumente, Verträge und orientierende Dokumente Als verbindliche öffentlich-rechtliche Sondernutzungsplanungsinstrumente der Quartierplanung "Langmatten II" gelten: Quartierplan-Reglement Quartierplan mit Inhalten zu Bebauung, Aussenraum, Erschliessung und Parkierung, Situationsplan / Schnitte, 1:500. Als privat-rechtlicher Vertrag gilt: Quartierplan-Vertrag, gestützt auf 9 des Quartierplan-Reglementes Als orientierende Dokumente gelten: vorliegender Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und 39 RBG Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und 39 RBG 5
8 4.2 Bebauung Baubereiche für Hauptbauten: Die Baubereiche für die Hauptbauten wurden auf Grundlage des Bebauungskonzeptes (vgl. Projektdokumentation Fankhauser Architekt AG, Anhang 2) im Quartierplan definiert (Situation und Schnitte, 1:500). Die Baubereiche legen die Lage, die Ausdehnung sowie die Höhe und die Geschossigkeit der Bebauung fest. Weitere Hauptbauten sind nicht zulässig. Als Dachform wird für alle Hauptbauten das Flachdach festgelegt. Alle Flachdächer sind mit einer Schicht von vor Ort gewonnenem Kies (mind. 20 cm) zu bedecken und extensiv zu begrünen. Im Bereich der Sonnenkollektoren ist dabei eine Substratstärke von mind. 10 cm einzuhalten. Mit der extensiven Begrünung der Dachflächen werden ökologische Ausgleichsflächen innerhalb des Siedlungsraumes geschaffen. Messweise der Gebäudehöhe: Die Festlegung der Höhe der Hauptbauten erfolgt mittels Höhenkoten (Meter über Meer). Als Referenzhöhe wird der Baselmattweg auf der Höhe Muesmattweg definiert (Fixpunkt). Im Quartierplan ist die Referenzhöhe ausgewiesen. Als massgebender Messpunkt für die Gebäudehöhe gilt die OK rohe Dachkonstruktion exkl. Dachhaut (vgl. Zonenreglement Siedlung) des Hauptdaches. Die Hauptbauten E und F (inkl. technische Aufbauten) dürfen aus Gründen der An- und Abflugsicherheit des Euro-Airports Basel-Mulhouse eine Höhe von m ü.m. nicht überschreiten (vgl. Sicherheitszonenplan des Euro-Airports Basel-Mulhouse 1:5'000 vom Bundesamt für Zivilluftfahrt gestützt auf Art. 71 der Verordnung über die Infrastruktur der Luftfahrt (IVL) vom 23. November 1994, Anhang 4). Die Gebäudehöhe von m ü.m. darf auch von technischen Anlagen etc. auf dem Dach nicht überschritten werden. Bei den Hauptbauten A bis D können technische Anlagen in Einhausungen, Absturzsicherungen etc. die zulässigen Gebäudehöhen der Hauptbauten überragen. Sie dürfen jedoch eine Höhe von 3.5 m gemessen ab roher Betondecke des Hauptdaches nicht überschreiten und müssen allseitig mindestens 4.0 m von der Fassadenflucht zurückversetzt sein. Einhausungen von technischen Anlagen sind mit einem Flachdach auszuführen und müssen extensiv begrünt werden. Baubereiche für Nebenbauten: Die Baubereiche für Nebenbauten wurden auf Grundlage des Bebauungskonzeptes im Quartierplan definiert (Situation und Schnitte, 1:500). An- und Nebenbauten sind zur Hauptsache in diesen Baubereichen anzuordnen. Innerhalb der Baubereiche für Nebenbauten sind die gesetzlich vorgeschriebenen Grenzabstände zwingend einzuhalten. Die Darstellung der Baubereiche im Quartierplan impliziert somit nicht ein automatisches Näher- bzw. Grenzbaurecht. Die Festlegung der Baubereiche bis an die Parzellengrenze erfolgte bewusst um eine Definition von Grenzabständen durch die Ausscheidung der Baubereiche zu vermeiden und die reglementarischen Bestimmungen schlank zu halten. Somit wäre aber auch das Erbringen eines Näher- und Grenzbaurechtes im Rahmen des Baugesuchverfahrens möglich. Eine Platzierung von An- und Nebenbauten ausserhalb der speziell dafür ausgeschiedenen Baubereiche ist nur ausserhalb der ökologischen Ausgleichsfläche möglich. Im Bereich der Frei- und Grünflächen errichtete Nebenbauten dürfen eine maximale Grundfläche von 12.0 m 2 und eine maximale Gebäudehöhe von 3.0 m aufweisen. Innerhalb der Baubereiche für Nebenbauten ist eine Gebäudehöhe von 4.5 m zulässig. Mit Hilfe dieser Festlegung soll erreicht werden, dass eine möglichst grosse Fläche des Quartierplan-Areals unbebaut bleibt. Damit kann einer der wichtigsten Leitgedanken, welcher der Quartierplanung zu Grunde liegt, umgesetzt werden (vgl. Projektdokumentation Fankhauser Architektur AG, Anhang 2). Die maximale Bebauungsziffer beläuft sich somit auf 19%, d.h. der unbebaute Aussenraum des Quartierplan-Areals beträgt mindestens 81%. Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und 39 RBG 6
9 Gemeinde Allschwil 4.3 Art und Mass der Nutzung Art der Nutzung Die Art der Nutzung wird im QP-Reglement 2 folgendermassen festgelegt: Hauptbauten: Nebenbauten: Für die Hauptbauten A, B und C gilt im Erdgeschoss sowie im 1. Obergeschoss der Hauptbauten A und B die Wohn- und Geschäftsnutzung im Sinne von 21 Abs. 2 RBG. Im Erdgeschoss der Hauptbauten A und C ist zudem eine öffentliche Nutzung (Kindertagesstätte, Spitex-Stützpunkt u.ä.) zulässig. Für die übrigen Geschosse der Hauptbauten A, B und C sowie für die Hauptbauten D, E und F im Gesamten, gilt die Wohnnutzung gemäss 21 Abs. 1 RBG. Für die Hauptbauten B und C ist dabei eine Realisierung von "Wohnen im Alter" vorzusehen (vgl. Projektdokumentation Fankhauser Architektur AG, Anhang 2, S. 8+9 (grüne Bauten)). Nebenbauten richten sich nach den Bedürfnissen des Quartiers. Bei der Nutzung soll es sich dabei um ergänzende Quartierinfrastruktur handeln. Mit der vorliegenden Nutzungsdefinition für die Hauptgebäude mit den erlaubten Wohn- und Geschäftsnutzungen bzw. den öffentlichen Nutzungen und der vorgesehenen Realisierung von "Wohnen im Alter" reagiert die Quartierplanung auf ihr direktes Umfeld (angrenzende Alterssiedlungen) und die Zielsetzungen der Gemeinde (vgl. Alterskonzept Gemeinde Allschwil). Damit wurde das Projekt der Erwägung der Arealbaukommission angepasst, welche eine stärkere Reaktion auf das unmittelbare Umfeld gefordert hatte (vgl. Auszug aus dem Beschlussprotokoll der kantonalen Arealbaukommission vom 21. Juli 2007, Anhang 1). "Wohnen im Alter" Im vorliegenden Quartierplan "Langmatten II" wird "Wohnen im Alter" als "Betreutes Wohnen" definiert. Grundlage dieses Angebotes ist das Alterskonzept der Gemeinde Allschwil, welches den diesbezüglichen Bedarf für die nächsten Jahre ermittelt hat (vgl. Alterskonzept der Gemeinde Allschwil, S. 38). Bis ins Jahr 2015 müssen zusätzlich 16 solcher Wohneinheiten, bis ins Jahr 2020 zusätzliche 46 und bis ins Jahr 2025 sogar 77 zusätzliche Wohneinheiten für "Betreutes Wohnen" realisiert werden. Aufgrund der zukünftig zu erwartenden Bevölkerungszahlen von Allschwil und der zunehmenden Überalterung der Bevölkerung besteht für eine solche Nutzung dringender Bedarf. Die Lage des Quartierplanareals bietet sich zudem aufgrund der umliegend bereits vorhandenen Alterssiedlungen bestens für die Erweiterung eines solchen Angebotes an. In den Hauptbauten B und C müssen die Alterswohnungen im unteren bis mittleren Preissegment liegen und für ältere Menschen mit AHV-Rente und Anspruch auf Ergänzungsleistungen (EL) finanzierbar sein. Die Mieten müssen jedoch eine marktübliche Verzinsung der Fremd- und Eigenmittel, die übliche Amortisationen und Abschreibungen sowie die Vornahme der erforderlichen Unterhaltsarbeiten zulassen. Eine professionelle und kompetente Führung des betreuten Wohnangebots soll durch eine enge Zusammenarbeit mit einer auf ambulante Pflegeleistungen spezialisierten Organisation (PO) z.b. Spitex AS sichergestellt werden. Ein fundiertes Betriebskonzept für "Betreutes Wohnen" wird dem Gemeinderat von Allschwil gemeinsam durch die Spitex AS und die Baugesuchsstellerin zur Genehmigung vorgelegt. Dieses Betriebskonzept ist Bestandteil des Baugesuches und ist mit diesem einzureichen. Insgesamt werden Wohnungen eingerichtet (vgl. Protkollauszug Bauauschuss vom 09. Januar 2012, Anhang 3). Folgende Kriterien für "Betreutes Wohnen" sind einzuhalten: Sozialkompetente Ansprechsperson vor Ort* Anwesenheitskontrolle* Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und 39 RBG 7
10 Gemeinde Allschwil Verpflegungskonzept (Mahlzeitendienst)* Gemeinschaftsraum* Mitwirkung der Gemeinde bei Wohnungsvergabe (prioritäre Behandlung von EinwohnerInnen Allschwils) Die mit * gekennzeichneten Leistungen werden auf den Mietzins überwälzt und sind separat auszuweisen. Definition der baulichen Nutzung: Das Mass der baulichen Nutzung wird mittels der Bruttogeschossfläche (BGF) gemäss 49 Abs. 2 RBV berechnet. Das Quartierplan-Reglement definiert zudem abschliessend, welche Flächen, Bauten und Bauteile nicht zur Bruttogeschossfläche gezählt werden. Mass der Nutzung: Insgesamt umfasst das Planungsgebiet eine Grundstücksfläche von 24'935 m 2. Für die Quartierplanung wird eine maximale Bruttogeschossfläche von maximal 29'500 m 2 festgelegt. Die maximale BGF-Gesamtfläche wird nach Baubereichen in folgende Richtmasse aufgeteilt: Richtmass Baubereich A: ca. 4'550 m 2 Richtmass Baubereich B: ca. 1'910 m 2 Richtmass Baubereich C: ca. 1'910 m 2 Richtmass Baubereich D: ca. 5'380 m 2 Richtmass Baubereich E: ca. 7'875 m 2 Richtmass Baubereich F: ca. 7'875 m 2 Kleinere Verschiebungen von Bruttogeschossflächen von einem Baubereich in einen anderen sind zulässig, sofern das Gesamtkonzept nicht nachteilig beeinflusst wird. Solche Verschiebungen bedürfen jedoch der Zustimmung des Gemeinderates. Für An- und Nebenbauten gilt, dass die Summe aller Grundflächen derselben eine Gesamtfläche von 295 m 2 (= 1% des zulässigen Nutzungsmasses) nicht überschreiten darf. Aus den Gebäudegrundflächen und der maximal zulässigen Fläche für Nebenbauten ergibt sich innerhalb des Quartierplan-Areals eine überbaute Fläche von insgesamt ca. 4'763 m 2. Die Bebauungsziffer liegt somit bei 19%. In der umliegenden Zone W3 gilt eine Bebauungsziffer von 26%. Der quantitative Vergleich zeigt, dass die Aussenraum-Fläche im Quartierplan-Areal um mehr als einen Viertel grösser ist als in der nachbarlichen Normalzonenordnung. 4.4 Aussenraum / Umgebung Gestaltung, Nutzung und Bepflanzung des Aussenraumes sind im Quartierplan (Situation und Schnitte, 1: 500) konzeptionell festgelegt. Für die definitive Anlage ist ein Umgebungsplan als Bestandteil der Baugesuchsunterlagen einzureichen (vgl. 5 Abs. 2 des Quartierplan-Reglementes). Dieser konkretisiert die von den Fachplanern (Architekt und Landschaftsarchitekt) im Rahmen der Entwicklung des Bebauungskonzeptes ausgearbeiteten Grundlagen (vgl. Projektdokumentation Fankhauser Architektur AG, Anhang 2, S. 13). Der strassenzugewandte Aussenraum dient der Erschliessung und der Vorplatzgestaltung. Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und 39 RBG 8
11 Gemeinde Allschwil Die Grün- und Freiflächen sollen im Umgebungsplan gestützt auf ein Gesamtkonzept als der Siedlung zugeordnete parkartige Aussenräume gestaltet werden (fliessende Gestaltung mit organartigen Formen). Im "Bereich für multifunktionalen Aussenraum" (vgl. Quartierplan) ist eine multifunktionale Freifläche mit einem Schwerpunkt auf Verweilen, Treffen und Austausch zu gestalten. Im südwestlichen Bereich soll ein Spielplatz entstehen. Mit Hilfe der ökologischen Ausgleichsfläche entlang des Bachgrabens wird ein naturnaher Übergang in die Parklandschaft im Zentrum der Überbauung sichergestellt. Die private Aussenraumnutzung ist ausschliesslich für die explizit dafür ausgeschiedenen angrenzenden Gebäudenutzungen reserviert (vgl. 2 Quartierplan-Reglement). Wege und Plätze sind so weit als möglich mit wasserdurchlässigen Materialien zu gestalten. Die Bepflanzung erfolgt mit standortheimischer Vegetation. Baumstandorte sind dabei insbesondere entlang des Baselmattweges und im Zentrum der Überbauung vorgesehen. Die bestehende Bestockung entlang des Bachgrabens wird erhalten und fachgerecht gepflegt werden. 4.5 Erschliessung / Parkierung Erschliessung: Die Verkehrserschliessung des Planungsgebietes erfolgt über den Baselmattweg. Über den Baselmattweg erfolgt die Zu- und Wegfahrt zur und von der unterirdischen Einstellhalle. Die Wegfahrt ist auch via Muesmattweg möglich (Einbahnstrasse). Die Ein- und Ausfahrten zum Quartierplan-Areal (Ausnahmefahrten) sowie zur bzw. von der oberirdischen Parkierung sind im Quartierplan (Situation und Schnitte, 1: 500) ebenfalls konzeptionell festgelegt. Die genaue Projektierung erfolgt auf Stufe Baugesuch im Umgebungsplan. Der Bereich für Frei- und Grünflächen wird autofrei gestaltet, die Gebäudezufahrt ist für den Ausnahmefall jedoch bis vor den Gebäudezugang sichergestellt. Die quartierinterne Erschliessung erfolgt über ein durch den im Inneren der Bebauung definierten fahrbaren Weg mit Wendebereich (fahrbar für Sanität, Feuerwehr, Kehrichttransport, Umzugstransport u.ä.). Die in der Darstellung durch den Baubereich von Hauptbau A führende begehbare Erschliessung ist auf eine Gebäudeöffnung des für diesen Baubereich projektieren Baukörpers zurückzuführen. Diese Gebäudeöffnung soll zukünftig als Durchgang bzw. Zugang zum Innenbereich der Quartierplanüberbauung dienen. Parkierung: Der Bedarf an Parkplätzen richtet sich nach den kantonalen gesetzlichen Bestimmungen ( 70 RBV bzw. Anhang 11/1 RBV). Aus der entsprechenden Berechnung ergibt sich ein gesamthafter Parkplatzbedarf von 245 Stammplätzen und 79 Besucherparkplätzen (für detaillierte Berechnung vgl. QP- Reglement Kommentar zu 6 Abs. 2). Gemäss 70 Abs. 2 RBV sowie Anhang 11/1 RBV kann die Bewilligungsbehörde im Rahmen eines Baugesuches fallweise eine Reduktion von Stammparkplätzen gewähren (vgl. 7 Abs. 5 QPR). Daher wird im Parkplatznachweis in Absprache mit der Gemeinde für die Stammparkplätze der Seniorenwohnungen (Baubereiche A und B) ein reduzierter Faktor von 0.5 verwendet. Der reduzierte Faktor von 0.5 stützt sich auf diverse Erfahrungswerte bereits realisierter Alterswohnungen. Referenzbeispiele für bereits realisierte Alters- / Seniorenwohnungen mit reduzierten Pflichtparkplätzen (Stammplätze) im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind: Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und 39 RBG 9
12 Gemeinde Allschwil Sunnehof, Wiedenweg 1, Reinach: Faktor 0.5 (PP nicht alle vermietet wegen fehlendem Bedarf) Zytglogge, Sissach Faktor 0.5 Höflimatt, Diegten Faktor 0.5 Weiherhof, Itingen Faktor 0.5 Überbauung Mischeli, Reinach Faktor 0.5 Schafmatten, Binningen: Faktor 0.7 Bettenachweg, Lausen: Faktor 0.7 Die Parkierung erfolgt grösstenteils in einer unterirdischen Einstellhalle, welche neben ausreichend Abstellplätzen für den motorisierten Individualverkehr auch genügend Abstellplätze für Velos vorsieht (ca. 750). Die Bereiche für die Ein- und Ausfahrt zur unterirdischen AEH sind im Quartierplan (Situation und Schnitte, 1: 500) konzeptionell festgelegt (für detaillierte Erläuterungen zum Erschliessungsund Parkierungskonzept vgl. Projektdokumentation Fankhauser Architektur AG, Anhang 2, S. 15). Anbindung an öffentlichen Verkehr: Die Haltestellen der öffentlichen Verkehrsmittel (Tramlinie Nr. 6 und Buslinien 38/48 und 64) befinden sich in kurzer Fusswegdistanz zum Quartierplan-Areal (350 m bis Allschwil Kirche und ca. 500 m bis Allschwil Kreuzstrasse). Das Planungsgebiet ist somit durch den öffentlichen Verkehr gut erschlossen und mit diesem einfach zu erreichen (für detaillierte Informationen zur Lage der einzelnen Haltestellen siehe Projektdokumentation Fankhauser Architektur AG, Anhang 2, S. 6). Verkehrsgutachten: Mittels eines Verkehrsgutachtens (erstellt durch die Firma Glaser Saxer Keller und Partner, Bottmingen) werden die verkehrlichen Auswirkungen der rund 260 neuen Wohneinheiten auf das kommunale Strassennetz und auf die Kapazitäten in den Knotenbereichen der Baslerstrasse untersucht. Die Ergebnisse zeigen, dass die Kapazitäten und Knotenqualitäten im Einmündungsbereich zur Kantonsstrasse und im mit Neuverkehr betroffenen Wohnquartier gestützt auf die Forderungen der VSS- Normen sichergestellt sind (vgl. Ergebnisse Verkehrsgutachten, Glaser Saxer Keller AG vom 17. August 2012). 4.6 Ver- und Entsorgung / Energie Für den sinnvollen Umgang mit Energieressourcen sind für die Quartierplanung bzw. die Überbauung des Planungsgebietes folgende Anforderungen definiert worden: Mind. 80 % des Wärmeenergiebedarfs (Heizung und Warmwasser) ist durch CO 2 -neutrale Energieträger zu erbringen. Nur max. 20% desselben darf mit fossilen Energieträgern erzeugt werden. Vorzusehen ist prioritär eine Holzfeuerung (vgl. Protokoll der Bauausschusssitzung vom 09. Januar 2012, Anhang 3). MINERGIE-Standard für Bauten mit Zertifizierungspflicht nach Bauabschluss. Erstellung einer Photovoltaikanlage mit einer Fläche von insgesamt mind. 800 m 2 auf den Hauptbauten E und F oder auf der Hauptbaute A Für die Abfallbeseitigung und die Sammlung bzw. Bereitstellung von Wertstoffen (Separatsammelstellen) werden dezentrale Bereitstellungsflächen eingerichtet. Für die Kompostierung ist innerhalb des Quartierplans eine dafür bestimmte Fläche ausgewiesen (vgl. Quartierplan, Situation und Schnitte, 1:500). Des Weiteren sind die kommunalen Bestimmungen massgebend. Insbesondere ist das Abfallreglement der Gemeinde für das Planungsgebiet zu beachten. Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und 39 RBG 10
13 4.7 Lärmschutz Mit den Quartierplan-Vorschriften wird die Lärmempfindlichkeitsstufe gemäss Art. 43 LSV sowie gemäss 12 USG BL festgelegt. In Abstimmung auf den Lärmempfindlichkeitsstufenplan der Gemeinde Allschwil und aufgrund der innerhalb des Planungsgebietes hauptsächlich vorgesehenen Wohnnutzung, wird das Quartierplan-Areal der Lärmempfindlichkeits-Stufe ES II zugewiesen. Einhaltung der Grenzwerte: Aufgrund des zu erwartenden Fluglärms gelten für im Planungsgebiet vorgesehenen Bauten erhöhte Anforderungen an den Schallschutz (Gebäudehülle und Innenlärm). Diese sind gemäss den Vorgaben der SIA-Norm 181 zu erfüllen bzw. baulich umzusetzen. 4.8 Naturgefahrenkarte der Gemeinde Allschwil Die Naturgefahrenkarte für die Gemeinde Allschwil weist das Quartierplan-Areal als Gefahrenzone für Hochwasser aus. Zur Gewährleistung des Hochwasserschutzes innerhalb des Planungsgebietes ist eine für das Gebiet massgebende Hochwasserkote definiert worden (gestützt auf ein speziell erstelltes digitales Geländemodell und in Beachtung der Fliesstiefenkarte). Diese liegt bei m.ü.m. und gilt für alle Bauten innerhalb des Quartierplan-Areals. Damit ein mögliches Hochwasser keine Schäden an den Gebäuden (durch eindringendes Wasser) verursachen kann, müssen neue Gebäude und Gebäudeteile unterhalb der massgebenden Hochwasserkote den möglichen Beanspruchungen durch Wasserdruck, Schwemmmaterial und Nässe genügen. Bauten und Bauteile müssen daher unterhalb dieser Kote wasserundurchlässig und ohne Fassadenöffnungen erstellt werden oder die Fassadenöffnungen müssen vor Hochwasser in Beachtung der Höhenkote von m.ü.m. geschützt sein. Eine entsprechende Bestimmung ist in das Quartierplanreglement aufgenommen worden (vgl. Quartierplan-Reglement 8 Abs. 3). 5. AUSWIRKUNGEN AUF RECHTSKRÄFTIGE PLANUNGEN Mit den Vorschriften zur werden für das Areal der Parzelle A-426 eigenständige Nutzungs- und Bauvorschriften hergestellt. Diese Vorschriften sind inhaltlich für die geplante Überbauung und Nutzung des Areals abschliessend und von den übrigen Vorschriften der kommunalen Nutzungsplanung (Zonenplan und Zonenreglement Siedlung) vollständig abgekoppelt. Durch die Inkraftsetzung der Vorschriften zur werden folgende kommunalen Planungsinstrumente der Gemeinde Allschwil für das Areal der Quartierplanung bzw. für die Parzelle A-426 ausser Kraft gesetzt: Zonenvorschriften Siedlung Gemeinde Allschwil vom 14. November 2007 Weitere rechtskräftige kommunale oder kantonale Planungen werden durch diese Planungsmassnahme nicht tangiert. 6. KOSTENFOLGEN ZU LASTEN DER GEMEINDE Das Quartierplan-Areal gilt gemäss der Erhebung "Stand der der Überbauung, Erschliessung und Baureife" vom 01. Februar 2010 als überbaut und somit voll erschlossen. Mit dem Baselmattweg ist eine für den motorisierten Verkehr zweckmässige Strassenerschliessung vorhanden. Die Leitungsinfrastruktur (Wasser, Abwasser etc.) ist vorhanden und die geplanten Bauten können daran ange- Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und 39 RBG 11
14 Gemeinde Allschwil schlossen werden. Betreffend Strassen- und Infrastrukturerschliessung entstehen somit keine Kostenfolgen zu Lasten der Gemeinde. 7. QUARTIERPLAN-VERTRAG Mit einem Quartierplan-Vertrag sind gemäss 46 RBG privat-rechtliche Bestandteile sicherzustellen, welche die Funktionalität der Quartierplanung in Ergänzung zu den öffentlich-rechtlichen Quartierplanvorschriften gewährleisten. Für die sind folgende Bestandteile durch einen Quartierplan-Vertrag oder Anschlussverträge privat-rechtlich sicherzustellen (Aufzählung nicht abschliessend): Finanzierung, Erstellung, Unterhalt und Benutzungsrechte gemeinschaftlicher Infrastrukturen (Spielplätze, private Erschliessungen, Autoeinstellhalle etc.) Vereinbarung betreffend "Wohnen im Alter" Gegenseitige selektive Geh- und Fahrrechte Gegenseitige Näher- und Grenzbaurechte Durchleitungsrechte Infrastrukturbeitrag zweckgebunden Erschliessungsbeiträge und Realisierungskosten Details können dem QP-Vertrag entnommen werden. Die regierungsrätliche Genehmigung einer Quartierplanung wird gemäss 46 Abs. 2 RBG nur erteilt, wenn ein entsprechender Quartierplan-Vertrag in unterzeichneter Form vorliegt. Der Quartierplan- Vertrag liegt als Entwurf ausgearbeitet vor. 8. KEINE UVP-PFLICHT Die vorliegende Planung benötigt keine Umweltverträglichkeitsprüfungen (vgl. Verordnung über die Umweltverträglichkeitsprüfung vom 19. Oktober 1988). Massgebende Grenzwerte, welche eine UVP nötig machen, werden mit der Quartierplanung nicht überschritten. 9. BEURTEILUNG KONZEPT DURCH DIE AREALBAUKOMMISSION Die kantonale Fachkommission zur Beurteilung von Arealüberbauungen (ABK) hat an ihrer Sitzung vom 23. Juni 2011 die architektonischen und konzeptionellen Grundlagen zur Quartierplanung "Langmatten II" behandelt. Das Beschlussprotokoll ist im Anhang 1 des vorliegenden Berichts enthalten. Die nachfolgend beschriebenen Anpassungen erfolgten in Zusammenarbeit mit der kantonalen Arealbaukommission und wurden am 23. August 2011 in einer bilateralen Besprechung des Architekten Herr H.-J. Fankhauser mit dem Präsident der kantonalen Arealbaukommission Herr M. Fabrizi besprochen und in der Folge planlich umgesetzt. Mangelnde Reaktion auf direktes Umfeld / Differenzierte Betrachtung der Punkthäuser Das Bebauungskonzept wurde überarbeitet. Neu beinhaltet das Projekt drei (bisher zwei) entlang der Bachgrabenpromenade längsgerichtete Baukörper. Der dritte Längsbau soll als 9-geschossiger Baukörper, welcher mit der Schmalseite zur nördlichen Parzelle A-432 steht, ausgestaltet werden. Die beiden parallel zur nordöstlichen Parzellengrenze verlaufenden Baukörper entfallen zu Gunsten eines grosszügigen Aussenraumes, welcher im Dialog zum Aussenraum der nördlich angrenzenden Bebauung steht. Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und 39 RBG 12
15 Gemeinde Allschwil Park mit öffentlichen Charakter Es ist die klare Haltung der Bauherrschaft, den mit dem neuen Bebauungskonzept optimierten Park einzig der Bewohnerschaft des QP-Areals zuzuweisen. Der Park soll somit keinen öffentlichen Charakter erhalten, befindet sich doch die Bachgrabenpromenade als öffentlicher Naherholungsraum in unmittelbarere Nähe zum QP-Areal. 10. ERGEBNISSE DER KANTONALEN VORPRÜFUNG Die Ergebnisse der kantonalen Vorprüfung wurden der Einwohnergemeinde mit Schreiben vom 24. April 2012 mitgeteilt (vgl. Anhang 5). Eine interne Besprechung dieser Ergebnisse mit der Gemeinde (Raumplaner/Bauverwaltung) hat am 04. Mai 2012 auf der Gemeindeverwaltung in Allschwil stattgefunden. Die Ergebnisse der kantonalen Vorprüfung wurden zur Kenntnis genommen und konnten teilweise in die Quartierplanung übernommen bzw. in die QP-Instrumente eingearbeitet werden. Aus der in Anhang 7 angefügten Zusammenstellung gehen sowohl die einzelnen Vorprüfungsaussagen wie auch die unmittelbaren Reaktionen der Gemeinde bzw. der Projektverfasser und die entsprechenden Erläuterungen dazu hervor. Im Folgenden wird deshalb einzig auf die Thematik der Bauplatzinstallation(en) bzw. die dafür notwendigen Abklärungen beim Bundesamt für Zivilluftfahrt (BAZL) eingegangen. Durchstossen des Sicherheitszonenplans des Flughafens Basel-Mulhouse durch temporäre Objekte Mit dem Schreiben vom 25. April 2012 hat die Gemeinde bei Herrn Daniel Born vom Bundesamt für Zivilluftfahrt (BAZL) die im Vorprüfungsbericht geforderten Abklärungen bzgl. der zukünftigen Baustelleninstallation vorgenommen. Im Zentrum der Abklärungen stand die Frage, unter welchen Bedingungen Krananlagen für die Gebäudeerstellung errichtet werden können, welche durch ihre erforderliche Höhe temporär den Sicherheitszonenplan des Flughafens Basel-Mulhouse durchstossen. Mit dem Schreiben des BAZL vom 07. Mai erhielt die Gemeinde die entsprechenden Antworten, welche nachfolgend kurz zusammengefasst werden. Die Errichtung von Krananlagen, welche aufgrund ihrer Höhe als Luftfahrthindernisse gelten, ist grundsätzlich genehmigungsfähig. Eine Genehmigung durch das BAZL erfolgt jedoch nur dann, wenn die nachfolgend aufgelisteten Bedingungen kumulativ erfüllt sind: Erbringung eines Nachweises, dass die elektromagnetischen Signale der Flugzeuge nicht gestört werden (Zuständigkeit: Direction Général de l'aviation Civile de France (DGAC)); Vorliegen der Zustimmung der Airport Authority des Flughafens Basel-Mulhouse; Markierung, Befeuerung und Publikation des Luftfahrthindernisses gemäss den Vorgaben des BAZL; Zusätzlich zur Erfüllung dieser Rahmenbedingungen ist allenfalls ein Nachweis durch eine flugtechnische Studie zu erbringen, womit belegt werden kann, dass das zu errichtende Luftfahrthindernis keine Gefahr für den Flugverkehr darstellt. Ob eine solche flugtechnische Studie vorzulegen ist, wird für jeden Fall einzeln bei der Behandlung des entsprechenden Gesuchs entschieden. 11. ÖFFENTLICHKEITSARBEIT (ÖFFENTLICHE MITWIRKUNG) Gestützt auf 7 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes wurde durch die Gemeinde ein Mitwirkungsverfahren durchgeführt, detaillierte Angaben dazu sind dem Mitwirkungsbericht des Gemeinderates vom 16. Mai 2012 (GRB Nr vom 15. Mai 2012) zu entnehmen. Der nachstehenden Tabelle ist der Ablauf des öffentlichen Mitwirkungsverfahrens zu entnehmen: Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und 39 RBG 13
16 Publikation des öffentlichen Mitwirkungsverfahrens: Amtsblatt Nr. 4 vom 26. Januar 2012 diverse direkt betroffene Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer wurden per Brief vom 16. Januar 2012 persönlich angeschrieben 2 Inserate wurden im Allschwiler Wochenblatt geschaltet Homepage der Gemeinde Aushängekästen der Gemeinde Mitwirkungsfrist: vom 30. Januar bis am 16. Februar 2012 Mitwirkungseingaben bis am: 16. Februar 2012 Einsichtnahme der Unterlagen auf der Hauptabteilung Hochbau-Raumplanung der Gemeindeverwaltung Allschwil in schriftlicher Form zuhanden des Gemeinderates Allschwil Fazit zum Mitwirkungsverfahren: Während der Mitwirkungsfrist wurden insgesamt drei Mitwirkungseingaben zur Quartierplanung Langmatten II beim Gemeinderat eingereicht. Diese wurden vom Gemeinderat behandelt. Im Mitwirkungsbericht wurden sowohl die Mitwirkungsergebnisse als auch die Ergebnisse aus der Beratung durch den Gemeinderat zusammengefasst. Publikation Mitwirkungsbericht: Amtsblatt Nr. 22 vom 31. Mai 2012 Öffentliche, publizierte Einsichtnahme bei der Gemeinde: vom 16. Mai bis am 26. Mai 2012 Einsichtnahme in den Mitwirkungsbericht auf der Hauptabteilung Hochbau- Raumplanung der Gemeinde Allschwil 12. BESCHLUSSFASSUNGS- UND AUFLAGEVERFAHREN 12.1 Beschlussfassungsverfahren Beschlussfassung Gemeinderat 26. September 2012 Beschlussfassung Einwohnerrat 14. November 2012 Beschluss der gemäss den Anträgen des Gemeinderates. 13. GENEHMIGUNGSANTRAG.wird nach Verfahrensschluss ergänzt. Im Namen des Gemeinderates Allschwil: Der Gemeindepräsident: Die Gemeindeverwalterin: Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und 39 RBG 14
17 ANHANG 1 Auszug aus dem Beschlussprotokoll der kantonalen Arealbaukommission Schreiben vom Amt für Raumplanung vom 21. Juli 2011
19 ANHANG 2 Projektdokumentation Fankhauser Architektur AG
35 ANHANG 3 Protokollauszug Sitzung Bauausschuss vom 09. Januar 2012
37 ANHANG 4 Sicherheitszonenplan des Euro-Airports Basel-Mulhouse 1:5'000 vom Bundesamt für Zivilluftfahrt
39 ANHANG 5 Kantonaler Vorprüfungsbericht vom 24. April 2012
44 ANHANG 6 Schreiben BAZL Bewilligungspflicht Luftfahrthindernisse vom 21. November 2011
46 ANHANG 7 Tabellarische Zusammenstellung: Reaktionen auf Vorprüfungsbericht
47 Vorprüfungsergebnisse (kant. Forderungen und komm. Reaktionen) Art: Z = zwingende Vorgabe, H = Hinweis, E = Empfehlung, R = redaktionelle Korrekturen Gemeinde- = Gemeinde ist auf die Forderung eingetreten X = Forderung wird nicht berücksichtigt Kenntnisn. = Anregung Kanton wird zur Kenntnis genommen umsetzung Nr. Themen gemäss VP Spezifischer Inhalt / Ausführung VP Art Bemerkungen / Erläuterungen und Entscheide Gemeinde 1 Allgemeines zum Verfahren 1.1 Nutzungswechsel - Beachtung der Planbeständigkeit bzw. ausführlichere Erläuterung / Begründung des Nutzungswechsels im Planungsbericht (voraussichtlicher Bedarf) - Aufzeigen der erheblich geänderten Verhältnisse, welche zu einer Anpassung des Zonenplans geführt haben - Erbringen Bedarfsnachweis gemäss 15 RPG (Nachweis über die inneren Reserven sowie kurze Standortevaluation) - Anpassung / Aktualisierung der räumlichen Entwicklungsstrategie der Gemeinde Z - Eine entsprechende Begründung / Erläuterung wird im Planungsbericht vorgenommen. - Bezüglich des zu erbringenden Bedarfsnachweises soll eine Besprechung mit den beteiligten kantonalen Fachstellen organisiert werden, welche dazu dienen soll zu definieren wie (Umfang, inhaltliche Tiefe etc.) bzw. unter welchen Gesichtspunkten / Kriterien eine solche im Vorprüfungsbericht geforderte Bedarfsanalyse vorgenommen werden soll. Ziel ist es eine spezifische Vorgehensweise zu definieren. Abklärung laufend 1.2 Verkehr - Erstellung eines Verkehrgutachtens zur vertieften Abklärung zu den verkehrlichen Auswirkungen E - Ein Verkehrsgutachten, welches die verkehrlichen Auswirkungen darlegt und beurteilt, ist in Auftrag gegeben worden. 2 Luftfahrthindernisse 2.1 Sicherheitszonenplan BAZL - Quartierplanung ist dem Bundesamt für Zivilluftfahrt zur Prüfung einzureichen, da sie Sicherheitszonenplan des Euroairports Basel- Mulhouse tangiert - Dachaufbauten dürfen die Höhenbegrenzung von m.ü.m. nur mit Genehmigung des BAZLs überragen 2.2 Bauplatzinstallationen - Baustelleninstallation bereits zum jetzigen Zeitpunkt klären (z.b. Höhe Krananlagen) und entsprechende Abklärungen beim BAZL tätigen, Grundsätzlich werden Krananlagen welche höher als die Höhenbegrenzung von m sind nicht genehmigt Festhalten im Planungsbericht - Einreichen eines Gesuches für ein Luftfahrthindernis für kommende Bauplatzinstallationen (Krananlagen), welche höher als m sind beim BAZL notwendig Z H Z H - Die geplanten Baukörper durchstossen den Sicherheitszonenplan des Flughafens Basel Mulhouse nicht. Das BAZL wurde dennoch am Mittwoch den 25. April 2012 per durch A. Gisske (HA Hochbau und Raumplanung der Gemeinde Allschwill) über die Quartierplanung bzw. die Planungsabsichten der Gemeinde informiert. - Im Quartierplanreglement unter 4 Abs. 7 ist klar definiert, dass die Höhebegrenzung von m nicht überschritten werden darf, auch nicht von technischen Bauteilen auf dem Dach der Hauptbauten E und F. Eine entsprechende Genehmigung des BAZLs ist deshalb nicht notwendig. - Die entsprechenden Abklärungen wurden beim BAZL (Herr D. Born) vorgenommen. Entgegen der Feststellung im kantonalen Vorprüfungsbericht ist es möglich, dass temporäre Objekte, welche den Sicherheitszonenplan des Euroairports durchstossen genehmigt werden können. Voraussetzung der Genehmigung sind verschiedene Auflagen, welche erfüllt werden müssen. Diese sind im Planungsbericht unter Kap. 10 ausführlich beschrieben. - Kenntnisnahme. X
48 Vorprüfungsergebnisse (kant. Forderungen und komm. Reaktionen) Art: Z = zwingende Vorgabe, H = Hinweis, E = Empfehlung, R = redaktionelle Korrekturen Gemeinde- = Gemeinde ist auf die Forderung eingetreten X = Forderung wird nicht berücksichtigt Kenntnisn. = Anregung Kanton wird zur Kenntnis genommen umsetzung Nr. Themen gemäss VP Spezifischer Inhalt / Ausführung VP Art Bemerkungen / Erläuterungen und Entscheide Gemeinde 3. Quartierplanreglement 3.1 Erlass - Allgemeiner Hinweis zur Sprachform in Kommentarspalte verschieben Art der baulichen Nutzung - Klarer bestimmen, was unter "Wohnen im Alter" zu verstehen ist bzw. welche Anforderungen bei der Realisierung der Quartierplanung zu berücksichtigen sind (Präzisierung Abs. 3) Mass der baulichen Nutzung - Angabe von maximalen Werten in Abs. 4 - Präzisierung "geringfügige" Abweichungen durch Massangabe Lage, Grösse und Gestaltung der Bauten Nutzung, Gestaltung und Unterhalt des Aussenraums - Abs. 1 lit. b: Geringfügige Abweichungen nicht geringfügige Überschreitungen Korrektur der Begrifflichkeiten - Abs. 5 lit. a: "Für die Definition der Gebäudeprofile im Sinne der maximalen [ ]" - Abs. 6 lit. d: Anpassung der Formulierung da im Quartierplan kein festgelegter Bereich für Sonnenkollektorenflächen - Abs. 8: Festhalten, dass Bestimmungen des RBG und der dazugehörenden Verordnung für das Baubewilligungsverfahren massgebend - Verschieben Hinweis minimale bepflanzbare Überdeckung für Baumstandort über Untergeschossen etc. in Reglementstext Abs. 3 - Abs. 8: Ersetzen von "ermöglicht" durch "dient" R - Der Hinweis wird in die Kommentarspalte verschoben. E - Die genaue Definition von "Betreutem Wohnen" wurde im Alterskonzept (ERB 2011) der Gemeinde Allschwil festgelegt. Diese Definition ist in den Quartierplanvertrag übernommen worden und somit bindend. Sie enthält die im Vorprüfungsbericht empfohlene Präzisierung bzgl. der umzusetzenden Anforderungen im Rahmen der Realisierung etc. Im Quartierplanreglement findet sich zudem ein Verweis auf die betreffende Bestimmung im Quartierplanvertrag. Aus diesem Grund wird auf eine Anpassung der Reglementsbestimmung verzichtet. R R R R H E E - Mit den durch die Quartierplanvorschriften vorgegebenen Baukörpern und der als Maximalmass definierten zulässigen Bruttogeschossfläche für das Gesamtareal ist es nicht möglich bei der baulichen Umsetzung der vorliegenden Quartierplanung grosse und damit einschneidende Nutzungstransporte vorzunehmen. Ausserdem bedarf gemäss 3 Abs. 5 QR jeder Nutzungstransport der Zustimmung des Gemeinderates, welcher damit aktiv Einfluss auf den entsprechenden Entscheidungsprozess nehmen kann. Die Gemeinde erachtet die Bestimmungen in ihrer jetzigen Ausformulierung deshalb als zweckmässig und verzichtet auf eine Präzisierung der geringfügigen Abweichungen durch eine Massangabe. - Die Bestimmungen in Abs. 1 lit. b und Abs. 5 lit. a sind aus Sicht des Gemeinderates klar formuliert und lassen genügend Spielraum für klare Festlegungen auf Stufe des Baugesuchverfahrens. Auf eine Anpassung wird deshalb verzichtet. - Es ist nicht vorgesehen einen explizit deklarierten Bereich für das Anbringen von Sonnenkollektoren auszuscheiden. Die Bestimmung soll ausschliesslich gewährleisten, dass in den Bereichen, in welchen die Sonnenkollektoren schlussendlich angebracht werden, eine Substratstärke von 10 cm nicht unterschritten werden darf. Eine Anpassung der Bestimmung wird deshalb nicht vorgenommen. - Dieser Gegebenheit ist sich die Gemeinde bewusst und sie agiert im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens entsprechend. Auf eine Festlegung im Reglement wird deshalb verzichtet. - Der Vorschlag den Kommentar bzgl. der minimalen Überdeckung für Baumstandorte über Untergeschossen und Autoeinstallhallen etc. in den Reglementstext aufzunehmen, wird entsprechend vorgenommen. - In der Bestimmung zur Nutzung des privaten Aussenraumes wurde bewusst der Begriff ermöglicht verwendet, da sie sich auf unterschiedliche Hauptbauten bzw. Aussenräume bezieht. Des Weiteren ist aus Sicht der Gemeinde unmissverständlich klar, welche Nutzungen möglich sind. X X X X X X X
49 Vorprüfungsergebnisse (kant. Forderungen und komm. Reaktionen) Art: Z = zwingende Vorgabe, H = Hinweis, E = Empfehlung, R = redaktionelle Korrekturen Gemeinde- = Gemeinde ist auf die Forderung eingetreten X = Forderung wird nicht berücksichtigt Kenntnisn. = Anregung Kanton wird zur Kenntnis genommen umsetzung Nr. Themen gemäss VP Spezifischer Inhalt / Ausführung VP Art Bemerkungen / Erläuterungen und Entscheide Gemeinde - Anpassung der Formulierung zu den Hauptbauten B und C gemäss Vorschlag - Abs. 2: "[ ] einzureichen, welcher integrierender Bestandteil der Baubewilligung ist." - Ersatz "Gesamtkonzept" durch "einheitliches Konzept" in Abs. 5 lit. a und Abs. 9 - Überprüfung Formulierung Abs. 9 da vorwiegend informativ - Ergänzung der Marginalie "Baumkonzept" - Ergänzung des QPs bzw. des Reglementes mit Bestimmung, dass vom verbindlich festgelegten Terrainverlauf m + / abgewichen werden kann Erschliessung und Parkierung - Abs. 2 Buchstabe b: Ergänzung, dass Gemeinderat entsprechende Anträge unterstützen kann. - Grund für Festlegung begehbare Erschliessung durch Hauptbau A? - Abs. 1 lit. d: Verweis auf VSS-Norm Aufnahme der mit dieser Norm verbundenen Anforderungen ins Reglement Ver- und Entsorgung - Nur Festlegung der Grundsätze der Energieversorgung im Reglement, Regelung der detaillierten Umsetzung im Quartierplanvertrag - Regelung der Dienstbarkeiten im Quartierplanvertrag, nicht ableitbar aus Abs. 4 E - Die Gemeinde verzichtet bewusst auf eine Anpassung dieser Bestimmung, da in Zukunft aufgrund der gesellschaftlichen Entwicklung möglicherweise weitere besondere Bedürfnisse im Wohnumfeld entstehen könnten. Eine entsprechende Anpassung der Aussenraumgestaltung soll nicht zum vornherein verunmöglicht werden damit die Siedlung auch später ihre Attraktivität beibehalten kann. R - Wird in QP-Reglement übernommen. R - Wird in QP-Reglement übernommen R H - Die Überprüfung der Formulierung ergab, dass sie nicht nur informativen Charakter hat, sondern auch bestimmende Aussagen (Erhaltung der Bestockung entlang der Bachgrabenpromenade, Mindestanzahl zu pflanzender mehrjähriger Bäume) beinhaltet. Eine Änderung ist deshalb nicht vorgesehen. - Die Marginalie wird entsprechend ergänzt. - Eine entsprechende Anpassung bzgl. der Abweichung vom verbindlich festgelegten Terrain wird in die Reglementsbestimmungen eingearbeitet. R - Formulierung wird im QP-Reglement entsprechend angepasst. H E E H - Hauptbau A weist gemäss dem Bebauungskonzept eine Gebäudeöffnung in Form eines Durchganges auf. Die Festlegung der begehbaren Erschliessung führt deshalb durch den Baubereich A. Eine entsprechende Erläuterung wird in den Planungsbericht integriert, um zukünftige Missverständnisse aufgrund dieser Festlegung zu vermeiden. - Die Anforderungen der VSS-Norm SN werden nicht in den Reglementstext übernommen, da damit einerseits eine Divergenz zum bestehenden Zonenreglement Siedlung entstehen würde und andererseits die Durchsetzung dieser Normen bei der Baugesuchsprüfung in der Gemeinde seit Jahren problemlos umgesetzt wird. - Das Energiekonzept wurde zusammen mit den Investoren des Quartierplans erarbeitet und stellt aus Sicht der Gemeinde ein wegweisendes Projekt dar. Die Festlegung der Art der Energiegewinnung vor allem bzgl. des vorgesehenen hohen Anteils an erneuerbaren Energien, ist ebenfalls als Grundsatz der Energiegewinnung zu betrachten. Somit beschränkt sich die Reglementsbestimmung auf die Festlegung der Grundsätze in Koordination mit den Projektverfassern bzw. Grundeigentümern. - Wird im QP-Reglement gestrichen. Alle Dienstbarkeiten werden im Quartierplanvertrag geregelt. X X Erläuterung X X
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