Source: http://www.jacek-franek.com/de/publications/75
Timestamp: 2013-05-22 11:54:50
Document Index: 391218548

Matched Legal Cases: ['Art. 12', '§ 313', '§ 4', '§ 11', 'Art. 1138', 'Art. 46', '§ 1', 'Art. 232', 'Art. 27', 'Art. 232', '§ 5', 'Art. 236', '§ 1', 'Art. 236', '§ 2', 'Art. 233', 'Art. 237', 'Art. 65', 'Art. 1004', 'Art. 32', 'Art. 141', '§ 2', 'Art. 145', '§ 1', 'Art. 279', '§ 1', 'Art. 2', 'Art. 7', 'Art. 158', 'Art. 156', 'Art. 158', 'Art. 83', 'Art. 390', '§ 2', 'Art. 237', 'Art. 27', 'Art. 237', 'Art. 158', '§ 29', 'Art. 46', 'Art. 20', 'Art. 461', 'Art. 232', 'Art. 232', 'Art. 233', 'Art. 17', 'Art. 204', 'Art. 208', 'Art. 204', 'Art. 208', 'Art. 200', 'Art. 155', '§ 1', 'Art. 157', 'Art. 156', 'Art. 395', 'Art. 157', '§ 1', 'Art. 7', 'Art. 536', '§ 1', '§ 2', 'Art. 158', 'Art. 73', '§ 10', 'Art. 35', 'Art. 126']

Immobilienerwerb in Polen Teil I: Rechtsanwaltskanzlei Dr. Jacek Franek - Rechtsanwalt Polen - Anwalt Polen
Immobilienerwerb in Polen Teil I: Rechtsanwaltskanzlei Dr. Jacek Franek - Rechtsanwalt Polen - Anwalt Polen Immobilienerwerb in Polen Teil I Recht der Internationalen Wirtschaft Nr 2 – Februar 2000, Seite 121
I. Internationales PrivatrechtII. Immobilien 1. Grundstücke 2. Gebäude a. Erbnießbrauch b. Landwirtschaftliche Genossenschaften c. Staatsbetriebe 3. WohnungseigentumIII. Genossenschaftliche RechteIV. ErbnießbrauchV. Der zivilrechtliche Vorgang des Erwerbs 1. Immobilienerwerb 2. Erwerb von genossenschaftlichen Rechten 3. Erwerb von Erbnießbrauch 4. GrundbücherVI. Erwerb der Immobilien durch Ausländer 1. Genehmigungserfordernis nach dem EAG und nach dem InvG a. Immobilen in privater Hand b. Immobilien in der Hand des Staates (1) Ausschreibung und Vorkaufsrecht (2) Veräußerer ist eine staatliche juristische Person, Erwerber ist eine Gesellschaft (3) Veräußerer ist eine staatliche juristische Person, Erwerber ist eine natürliche Person (4) Veräußerer ist der polnische Staat oder eine Gemeinde 2. Genehmigungsvoraussetzungen a. Genehmigung nach dem EAG (1) Genehmigungsvoraussetzungen für juristische Personen (2) Genehmigungsvoraussetzungen für natürliche Personen (3) Genehmigungsvoraussetzungen bei Übernahme oder Erwerb von Anteilen oder Aktien einer Handelsgesellschaft mit Sitz in Polen, die bereits Eigentümer oder Erbnießbraucher einer Immobilie ist b. Genehmigung nach dem InvG 3. Genehmigungsfreier Erwerb 4. Vereinbarkeit mit dem EU-AssoziierungsabkommenVII. Kosten 1. Genehmigung 2. Stempelgebühr 3. Notargebühr 4. Eintragung ins Grundbuch 5. Immobiliensteuer 6. Forst- und LandwirtschaftsteuerVIII. Steuerliche Geltendmachung des Immobilienerwerbs 1. Körperschaftsteuer 2. Einkommensteuer 3. MehrwertsteuerIX. Immobilienerwerb durch Ausländern - Checkliste
Bei Verträgen mit Beteiligung ausländischer Personen stellt sich immer als erstes die Frage nach dem anzuwendenden Recht. Dies ist mit Hilfe des internationalen Privatrechts zu lösen (dazu I). Dingliche Rechte - ihre Arten und ihr Wesen - sind dabei ausschließlich nach dem Recht des Belegenheitsortes, also nach dem polnischen Recht, zu beurteilen. Von den dinglichen Rechten im polnischen Recht sind zunächst die verschiedenen Immobilienarten darzustellen (dazu II). Neben den Immobilien existieren auch der Erbnießbrauch und sogennante genossenschaftliche Rechte, welche in der Praxis von großer Bedeutung sind. (dazu III und IV). Der Vorgang des Immobilienerwerbs vollzieht sich nach polnischem Recht anders als nach deutschem Recht (dazu V). Der Erwerb einer Immobilie durch Ausländer bedarf grundsätzlich einer Genehmigung (dazu VI). Je nachdem, wer als Veräußerer und wer als Erwerber auftritt, ist aber nicht nur eine, sondern möglicherweise noch eine weitere Genehmigung erforderlich; hierbei gelten unterschiedliche Tatbestände des Immobilienerwerbs und verschiedene Ausländerbegriffe (dazu VI 1). Einen weiteren Punkt der Genehmigungsproblematik bilden die gesetzlich genannten und ungenannten Genehmigungsvoraussetzungen (VI 2). In manchen Fällen vorgesehen ist auch ein genehmigungsfreier Erwerb (VI 3). Als letztes aus der Thematik der Erwerbsgenehmigung bleibt noch die wichtige Frage der Vereinbarkeit des Sonderregimes bei Immobilienerwerb mit dem EU-Assoziierungsabkommen (VI 4). Eine wesentliche Bedeutung bei dem Erwerb einer Immobilie ist den dabei entstehenden Kosten beizumessen (dazu VII). Schließlich bleibt zu erörtern, ob diese Kosten in Polen steuerlich geltend gemacht werden können (dazu VIII). Eine Checkliste ermöglicht einen schnellen Überblick über die Genehmigungsbedürftigkeit (dazu IX). I. Internationales Privatrecht
Nach Art. 12 S. 2 IPRG ist aber auch ausreichend, daß die Formvorschriften des Rechts des Vornahmeortes (lex loci actus) beachtet wurden.7 Sollte der Vertrag in Deutschland abgeschlossen werden, ergeben sich - im Hinblick auf das Erfordernis der notariellen Beurkundung (§ 313 BGB, § 4 III WEG, § 11 ErbbRVO) - Unterschiede nur bei Übertragung von genossenschaftlichen Rechten.8 In der Praxis ist die Vornahme der notariellen Beurkundung außerhalb Polens wenig sinnvoll, da Polen bisher dem Haager Übereinkommen zur Befreiung ausländischer öffentlicher Urkunden von der Legalisation vom 5.10.1961 nicht beigetreten ist. Die notarielle Urkunde muß gem. Art. 1138 ZPGB von der polnischen Botschaft oder vom Konsulat beglaubigt werden. II. Immobilien
a. ErbnießbrauchZu den besonderen Vorschriften i.S.d. Art. 46 § 1 ZGB gehören in erster Linie Bestimmungen über Gebäude auf Grund und Boden, der zum sog. Erbnießbrauch überlassen wurde (Art. 232 - 243 ZGB i.V.m Art. 27 - 36 GrBewG16). Der Erbnießbrauch stellt ein besonderes dingliches Recht an Grundstücken dar, das in der Systematik des ZGB zwischen dem Eigentum und den beschränkten dinglichen Rechten verankert ist.17 Er ist in vielerlei Hinsicht dem deutschen Erbbaurecht vergleichbar. Eingeführt wurde der Erbnießbrauch bereits im Jahre 196118 und war seitdem praktisch die einzige Form der Übertragung von staatlichen Grundstücken an Privatpersonen. Zum Erbnießbrauch können - anders als im deutschen Recht - gem. Art. 232 § 5 ZGB nur Grundstücke des Fiskus, der Gemeinden und Gemeindeverbände gegeben werden. Der Erbnießbrauch verleiht dem Inhaber eine eigentümerähnliche Stellung über einen Zeitraum, der gem. Art. 236 § 1 ZGB zwischen 40 und 99 Jahren liegt, wofür der Erbnießbraucher eine jährliche Gebühr entrichtet. Nach Ablauf dieser Frist kann er gem. Art. 236 § 2 ZGB um weitere 40 bis 99 Jahre verlängert werden. Der Erbnießbrauch ist wie Eigentum sowohl unter Lebenden als auch im Wege der Erbfolge übertragbar (Art. 233 S. 2, Art. 237 ZGB) 19, kann gem. Art. 65 Abs. 3 GrundBG belastet werden und unterliegt gem. Art. 1004ff ZPGB der Zwangsvollstreckung.20 Eigentümer des Grundstücks bleibt der Fiskus, die Gemeinde oder der Gemeindeverband. Beabsichtigen sie, das Grundstück zu veräußern, so dürfen sie es gem. Art. 32 Abs. 1 GrBewG ausschließlich an den Erbnießbraucher verkaufen.
b. Landwirtschaftliche GenossenschaftenIn landwirtschaftliche Genossenschaften können von deren Mitgliedern sog. Bodeneinlagen eingebracht werden. Bodeneinlagen sind gem. Art. 141 § 2 GenG22 Grundstücke samt derjenigen Gebäude, die bereits zum Zeitpunkt der Einbringung der Einlage auf dem Grundstück vorhanden waren. Eigentümer der Bodeneinlage bleibt das Genossenschaftsmitglied. Die Genossenschaft selbst wird gem. Art. 145 § 1 GenG ihr Nießbraucher. Werden jedoch von der landwirtschaftlichen Genossenschaft neue Gebäude auf dem Grundstück errichtet, so werden diese gem. Art. 279 § 1 ZGB separates Eigentum der Genossenschaft und damit eine eigenständige Immobilie.23
c. StaatsbetriebeGem. Art. 2 des Gesetzes betreffend die Änderung des Gesetzes über die Bewirtschaftung von Grundstücken und Enteignungen vom 29.09.199024 wurden Staatsgrundstücke, die von Staatsbetrieben treuhänderisch verwaltet wurden, diesen in Erbnießbrauch überlassen und an den darauf errichteten Gebäuden kraft Gesetz separates Eigentum gegründet.25 (Das gleiche gilt für Grundstücke im Bereich öffentlicher Straßen und Plätze, Brücken etc aufgrund einer besonderen Regelung im Gesetz betreffend die Änderung des Gesetzes über die Bewirtschaftung von Grundstücken und Enteignungen vom 25.03.199426).
Zur Errichtung des Wohnungseigentums durch ein Rechtsgeschäfts bedarf es gem. Art. 7 Abs. 2 REG der Eintragung ins Grundbuch. III. Genossenschaftliche Rechte
Nach einem Gesetzentwurf vom Juni 1998 soll den Genossenschaftsmitgliedern das Recht eingeräumt werden, das genossenschaftliche Wohnungseigentumsrecht an eigener Wohnung in Eigentum umwandeln zu lassen. IV. Erbnießbrauch
Der Vertrag über eine Immobilie bedarf gem. Art. 158 ZGB zu seiner Wirksamkeit der notariellen Beurkundung.34 Das gleiche gilt im Falle der Aufspaltung des Vertrages iSd Art. 156 ZGB für das Verfügungsgeschäft; das Verpflichtungsgeschäft bedarf dagegen keiner besonderen Form. Der Grundsatz der formellen Kausalität nach Art. 158 S. 2 2. HS ZGB besagt jedoch, daß das Verpflichtungsgeschäft in der notariellen Urkunde genannt werden muß; ansonsten ist das Verfügungsgeschäft unwirksam.35 Nebenabreden über essentialia negotii sind an sich beurkundungspflichtig.36 Doch scheint dieser Grundsatz nur für Nebenabreden zu gelten, die den Vertrag nicht verändern, sondern nur ergänzen. Nebenabreden, die den Vertrag verändern und während oder vor der notariellen Beurkundung getroffen werden, können nach den Grundsätzen über Scheingeschäfte (Art. 83 ZGB) beurteilt werden. Nach der höchstrichterlicher Rechtsprechung37 und in Abweichung vom deutschen Recht ist für die Wirksamkeit des verdeckten Geschäftes nämlich ausreichend, daß nur der Scheinvertrag notariell beurkundet wird. Nicht eindeutig geklärt ist es bisher, ob Nebenabreden über naturalia negotii und accidentalia negotii der notariellen Beurkundung bedürfen.38 Klar ist dagegen, daß im Falle der Nichtbeachtung der Form des Hauptvertrages sowohl dieser als auch sämtliche Nebenabreden (bspw. Rücktrittsrecht, Anzahlung) unwirksam sind.39 Keiner notariellen Beurkundung bedarf dagegen ein Vorvertrag über den Immobilienkauf.40 Aus praktischen Gründen ist die Beachtung dieser Form beim Vorvertrag jedoch immer zu empfehlen, da sie gem. Art. 390 § 2 ZGB einen unmittelbaren Erfüllungsanspruch gewährleistet.
Die Übertragung des Erbnießbrauchs vollzieht sich gem. Art. 237 ZGB in entsprechender Anwendung der Vorschriften über die Übertragung des Eigentums. An sich gelten damit auch hier das Konsensual- und Kausalprinzip. Eine wesentliche Abweichung von dem Konsesualprizip wird jedoch dadurch begründet, daß zur Übertragung des Rechtes immer die Eintragung ins Grundbuch erforderlich ist (Art. 27 S. 2 GrBewG). Die in Ziffer V 1 dargestellten Ausnahmen vom Kausalprizip (kein dingliches Zurückfallen des Erbnießbrauchsrechtes) gelten auch hier.42 Der Vertrag über die Übertragung des Erbnießbrauchs bedarf gem. Art. 237 iVm Art. 158 ZGB der notariellen Beurkundung. Er ist bedingungs- und terminfeindlich.
1.Zivilprozeßgesetzbuch vom 17.11.1964 (Dz.U. 64.43.296 mit späteren Änderungen)2.Gesetz über das internationale Privatrecht v. 12. 11. 1965 (Dz.U. 65.46.290 mit späteren Änderungen).3.Pazdan, Prawo prywatne międzynarodowe, 2. Auflage, Katowice 1992, § 29 III 3.4.vgl. dazu V.5.s. dazu V 16.Zivilgestzbuch vom 23.04.1964 mit späteren Änderungen7.so im Ergebnis auch Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego Księga druga, Warszawa 1996 unter Berufung auf Ent. des SN v. 27.12.1962, 2 CR 1202/61, OSN I/63/14; a.A. Dmowski/Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego Księga pierwsza, Część ogólna, Warszawa 1998.8.s. dazu III und V 2.9.vgl. Pietrzykowski-Skowrońska Art. 46 Rn. 4, in: Pietrzykowski (Hrsg.), Kodeks cywilny Komentarz, Warszawa 199710.Grundbuchgesetz vom 06.07.1982 (Dz.U. 82.19.147 mit späteren Änderungen)11.vgl. Art. 20 ff des Vermessungs- und Kartenkundegesetzes vom 17.05.1989 (Dz.U. 89.30.163 mit späteren Änderungen)12.Ent. des SN v. 21.07.1966, III CR 146/66, OSP 67/ 7-8/18513.s. dazu unten VI 1 a.14.s. dazu unten VI 3.15.Beschluß des SN v. 14.12.1984, III CZP 78/84 OSN 85/10/149, zur Weitergeltung der Entscheidung vgl. Pietrzykowski-Skowrońska (FN 8) Art. 461 Rn. 216.Gesetz über die Bewirtschafung von Grundstücken von 21.08.1997 (Dz.U. 97.115.741).17.vgl. Izdebski, Kodeks cywilny z komentarzem, Warszawa 1996, Art. 232 Rn. 1f, Pietrzykowski-Pietrzykowski (FN 8)Art. 232 Rn.6 m.w.N.18.Gesetz über die Bewirtschaftung von Grund und Boden in Städen und Stadtteilen von 14.7.1961 (Dz.U. 61.32.159, einheitliche Fassung Dz.U. 69.22.159).19.vgl. Begründung des Beschlusses des SN v. 9.12.1969, III CZP 85/69, OSN 70/10/172.20.vgl. Pietrzykowski-Pietrzykowski (FN 8)Art. 233 Rn. 621.vgl. Igantowicz, Prawo rzeczowe, 4. Auflage, Warszawa 1986, Seite 187.22.Genossenschaftsgesetz vom 16.09.1982 (letzte einheitliche Fassung Dz.U. 95.54.288 mit späteren Änderungen).23.Das separate Gebäudeeigentum der landwirtschaftlichen Genossenschaften auf Staatsgrundstücken ist teilweise aufgehoben worden (nach Art. 17 des Gesetzes über Bewirtschaftung von landwirtschaftlichen Staatsgrundstücken vom 19.10.1991 [Dz.U. 95.57.299] und nach Art. 204 Abs. 5 GrBewG, anders gilt jedoch gem. Art. 208 Abs. 2 GrBewG für Gebäude, die vor 5.12.1990 errichtet wurden), teilweise kann wieder entstehen (nach Art. 204 Abs. 1 und Art. 208 Abs. 2 GrBewG).24.Dz.U. 90.79.46425.Ist vor dem 01.01.1998 von der zuständigen Behörde kein Bescheid über Erbnießbraucherwerb und Erwerb des Gebäudeeigentums erlassen worden, richtet sich das Verfahren nach Art. 200 GrBewG.26.Dz.U. 94.51.20127.Raumeigentumgesetz vom 24.06.1994 (Dz.U. 94.85.388)28.Gesetz über Umwandlung des Erbnießbrauchs ins Eigentum v. 04.09.1997 (Dz.U. 97.123.781 mit späteren Änderungen)29.Ein Gesellschaftsvertrag gehört nicht zu Verträgen iSd Art. 155 § 1 ZGB. Er läßt das Eigentum an einer Sacheinlage in Form einer Immobilie nicht an die Gesellschaft übergehen, da zum Zeitpunkt des Abschlusses des Gesellschaftsvertrages die Gesellschaft noch nicht existiert. Die Gesellschaft erwirbt nur das Recht, vom Gesellschafter zu verlangen, einen notariellen Vertrag über Eigentumsübertragung mit der Gesellschaft abzuschließen. vgl. dazu Beschluß des SN v. 5.12.1991, III CZP 128/91, OSNCP 92/6/106; Ent. des SN v. 22.2.1991, III CRN 503/90, nicht veröffentlicht, s. apel. Warszawa v. 6.10.1995, I ACr 630/95, OSA 97/2/7. Vgl. auch Rudnicki (FN 6) Art. 157 Rn. 3. 30.Nach Ent. des SN v. 14.4.1971, III CRN 57/71, NP 4/73 S. 586 dürfen die Bestimmungen des Verpflichtungsgeschäftes durch die Bestimmungen des späteren Verfügungsgeschäftes nicht verändert werden. Die Entscheidung wurde in der Literatur sehr kritisch aufgenommen, vgl. Rudnicki (FN 6) Art. 156 Rn. 7.31.Beschluß des SN v. 07.01.1967, III CZP 32/66, OSNC 68/12/199 und Beschluß des SN. v. 30.11.1994, III CZP 130/94, OSNC 95/3/42.32.Die Vereinbarung eines vertraglichen Rücktrittsrechts nach Art. 395 ZGB ist wegen Art. 157 § 1 ZGB unzulässig, vgl. Beschluß des SN. v. 30.11.1994, III CZP 130/94, OSNC 95/3/42.33.Die einvernehmliche Aufhebung des Vertrages ist nur so lange möglich, wie der Vertrag nicht von beiden Seiten vollständig erfüllt wurde, Beschluß des SN. v. 30.11.1994, III CZP 130/94, OSNC 95/3/42.34.Der Kauf einer Immobilie ohne die notarielle Beurkundung kann mit einer Geldbuße belegt werden, Art. 7 des Änderungsgesetzes zum ZGB v. 26.03.1982 (Dz.U. 82.11.81).35.Ent. des SN v. 22.3.1955, II CO 116/54, OSN I/5636.In der Ent. des SN v. 20.10.1996, III CZP 83/66, OSNCP 67/7-8/119 hat sich das Gericht über diesen Grundsatz hinweggesetzt. Die Entscheidung betraf den Kaufpreis eines Grundstückes und wurde mit dem Hinweis auf Art. 536 § 1 und § 2 ZGB begründet. Später wurde diese Entscheidung vom SN verworfen (Ent. des SN v. 07.01.1998, III CKN 307/97, OSNC 98/9/135 und Ent. des SN v. 07.08.1997, I CKN 214/97 nicht veröffentlicht).37.Ent. des SN v. 26.5.1983, II CR 32/83, NP 2/85 S. 116.38.Rudnicki (FN6) Art. 158 Rn. 4 und Dmowski/Rudnicki (FN 6) Art. 73 Rn. 6.39.Ent. des SN v. 14.3.1974, III CRN 33/73, nicht veröffentlicht.40.Ent. des SN v. 14.12.1960, II CR 1239/60, OSP 61/7-8/222; a. apel. Lublin v. 14.11.1991, I ACr 184/91, Wokanda 92/5/29.41.vgl. Wolter, Prawo cywilne, Zarys części ogólnej, 3. Auflage, Warszawa 1982, § 10 Ad 1) c) S. 300. 42.vgl. Beschluß des SN v. 17.11.1993, III CZP 156/93, OSNCP 94/6/128.43.s. bereits oben V 1-344.Trotzdem ist die Nicht-Anmeldung zur Eintragung gem. Art. 35 GrundBG mit einer Geldbuße belegt.45.vgl. Ent. des SN v. 03.09.1980, IV CR 202/80, nichtveröffentlicht. Der Verweis auf das heute vollständig aufgehobene (Art. 126 Ziff. 3 GrundBG) Sachenrechtgesetz gilt für das GrundBG entsprechend.