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Timestamp: 2020-07-15 05:57:18
Document Index: 253679565

Matched Legal Cases: ['Art. 88', 'Art. 271', 'Art. 88', 'Art. 253', 'Art. 271', 'Art. 257', 'Art. 125', 'Art. 270', 'Art. 269', 'Art. 11', 'Art. 270', 'Art. 256', 'BGer', 'Art. 273']

Jahrgang 2020: Gerichte ZH
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP) - Jahrgang 2020
OR 271 f., OR 273, ZPO 59 Abs. 2 lit. a, Art. 88 ZPO, ZPO 242
ZMP 2020 Nr. 10: Tragweite der Gegenstandslosigkeit des Kündigungsschutzverfahrens bei Auszug der Mieterin.
07.05.2020 | MB190006-L/U | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Verlässt die Mieterin das Mietobjekt, so wird ein hängiges Kündigungsschutzverfahren gegenstandslos, denn der Streit dreht sich letztlich um die Rückgabe der Mietsache. Eine materielle Prüfung der Gültigkeit der Kündigung liefe auf die abstrakte Feststellung der Rechtslage hinaus, für welche nach erfolgtem Auszug der Mieterin ein Rechtsschutzinteresse fehlt. Dass die Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit einer Kündigung einen Einfluss auf weitere Ansprüche zwischen den Parteien haben kann, etwa die Höhe des Nutzungsentgelts während der Dauer zwischen dem Kündigungstermin und dem Auszug, ändert daran nichts. Kommt es darüber zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, hat das zuständige Gericht oder die zuständige Behörde die Gültigkeit der Kündigung vorfrageweise zu prüfen. Auch soweit es um die Anfechtbarkeit der Kündigung im Sinne von Art. 271 f. OR geht, kann es dabei zu einer vorfrageweisen Überprüfung kommen, allerdings nur soweit die Mieterin die Kündigung im gegenstandslos gewordenen Verfahren rechtzeitig angefochten hat.
MB190006-L/U
Art. 88 ZPO
ZPO 242
OR 253a, ZPO 200, GOG 21
ZMP 2020 Nr. 8: Mitvermietete Sachen. Begriff. Sachliche Zuständigkeit des Mietgerichts und der paritätischen Schlichtungsbehörde in Mietsachen.
13.02.2020 | MJ200005-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Die Erweiterung des Geltungsbereichs der gesetzlichen Sonderbestimmungen über die Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen auf mitvermietete Sachen im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR hat Sozialschutzfunktion. Ratio legis ist die beschränkte Ausdehnung des Anwendungsbereichs der Bestimmungen für Wohn- und Geschäftsräume auf die Miete anderer Sachen, die isoliert betrachtet keine Wohn- und Geschäftsräume sind, für die aber wegen des funktionellen Zusammenhangs ein vergleichbares Schutzbedürfnis besteht. Entsprechend setzt die genannte Bestimmung voraus, dass zwischen den gleichen Parteien auch ein Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräume besteht. Der Eigentümer eines Grundstücks, der von der Nachbarin Park- oder Einstellplätze gemietet hat, um sie den Mieter/innen seines Wohnhauses zusammen mit den darin befindlichen Wohn- oder Geschäftsräumen (unter)vermieten zu können, kann sich daher nicht auf den erweiterten Geltungsbereich der Sozialschutznormen berufen. Entsprechend sind die paritätische Schlichtungsbehörde in Mietsachen und das Mietgericht für die Behandlung solcher Streitigkeiten nicht zuständig.
MJ200005-L
OR 253a
ZPO 200
OR 256, OR 260a, OR 257 OR, MWStG 6, MWStG 21 Abs. 2 Ziff. 21 MWStG 27, OR 63 OR, ZPO 1 lit. a
ZMP 2020 Nr. 6: Beherbergungsvertrag in einem Aparthotel als gemischter Vertrag mit mietrechtlichem Schwerpunkt. Kein Anspruch des Mieters auf Auswechslung des Schlosses, wenn er die vereinbarten Dienstleistungen nicht mehr in Anspruch nehmen will. Voraussetzungen für die (teilweise) Befreiung des Entgelts von der Mehrwertsteuer.
22.01.2020 | MG180039-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Der Nutzungsberechtigte aus einem Beherbergungsvertrag verfügt zwar wie der Mieter von Wohnräumen über ein Recht auf den ausschliesslichen Gebrauch an der Sache und auf den Schutz seiner Privatsphäre. Bei gemischten Verträgen, die auch Serviceleistungen vorsehen, gehört eine Zutrittsmöglichkeit der Vermieterin oder ihrer Angestellten aber zum Vertragsinhalt. Auch wenn der Nutzungsberechtigte nach Verzicht auf solche Dienstleistungen keine Zutritte der Betreiberin der Einrichtung oder ihrer Angestellten mehr zu dulden braucht, verleiht ihm das keinen Anspruch auf Auswechslung der Schliessanlage, soweit seine Privatsphäre mit der bestehenden Anlage hinreichend geschützt werden kann (E.IV.2).
Die Frage, ob auf einer Vertragsleistung die MWSt zu belasten ist, ist von den Zivilgerichten zu beantworten, soweit das zugrunde liegende Rechtsverhältnis dem Zivilrecht untersteht (E. III.1 und 2). Um eine Befreiung von der Mehrwertsteuer zu erreichen, muss der Nutzungsberechtigte der Betreiberin der Einrichtung die nötigen Informationen liefern und sie namentlich über den Umstand aufklären, dass er seinen Wohnsitz im Vertragsobjekt hat. Einen Rückforderungsanspruch für die Zeit seit der Wohnsitzverlegung kann er nur unter der Voraussetzung geltend machen, dass er dieser Obliegenheit nachgekommen ist. Andernfalls kommt eine Rückerstattung nur infrage, soweit der Nutzungsberechtigte die rechtliche Auseinandersetzung mit der Mehrwertsteuerverwaltung übernimmt (E. IV.3).
MG180039-L
OR 257 OR
MWStG 6
MWStG 21 Abs. 2 Ziff. 21 MWStG 27
OR 63 OR
ZPO 1 lit. a
OR 271a Abs. 1 lit. e
ZMP 2020 Nr. 4: Ausnahmen der Sperrfrist nach einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren.
12.12.2019 | MB190012-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Die von der Praxis entwickelten Ausnahmen der Sperrfrist nach einer Einigung ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens gemäss Art. 271a Abs. 2 OR gelten auch für eine Sperrfrist, die im Anschluss an ein Verfahren vor Schlichtungsbehörde oder vor Gericht ausgelöst worden sein soll. Keine Sperrfrist läuft daher nicht nur, wenn die Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet haben. Ausgenommen sind auch Verfahren und Vergleiche über Bagatellen sowie über formelle Irrtümer oder Verfahren und Vergleiche, denen kein ernsthafter Streit vorausgegangen ist, weil die Vermieterin sich in für die Mieter schon bei Einleitung des Verfahrens erkennbarer Weise sofort bereit erklärt hat, den direkt bei der Schlichtungsbehörde eingebrachten Anliegen zu entsprechen (E. IV.1.1.2). Selbst wenn in einem solchen Fall von der Auslösung einer Sperrfrist auszugehen wäre, müsste zumindest die Berufung darauf trotz Kenntnis des erheblichen Interesses der Vermieterin an der Kündigung (Interesse einer anderen Konzerngesellschaft an der Nutzung der Sache) als rechtsmissbräuchliches Verhalten eingestuft werden, wenn die Mieter in der Zwischenzeit ein von ihnen selber als zumutbar bezeichnetes Ersatzobjekt abgelehnt und daher explizit nicht am Eventualantrag auf Erstreckung festgehalten haben (E. IV.1.2.6).
MB190012-L
OR 257e, ZPO 59 Abs. 2 lit. a, GOG 26
ZMP 2020 Nr. 1: Sachliche Zuständigkeit des Mietgerichts. Gesetzeskonforme Hinterlegung der Sicherheitsleistung nach Beendigung des Mietverhältnisses. Rechtsschutzinteresse.
15.11.2019 | MD180006-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Die Durchsetzung der Vereinbarung einer Sicherheitsleistung ist als mietrechtlich zu erachten, so dass das Mietgericht für den Prozess über den Anspruch des Mieters auf korrekte Hinterlegung des Depots sachlich zuständig ist (E. III.1.).
Wird die Sicherheitsleistung i.S.v. Art. 257e OR nicht gesetzeskonform hinterlegt, greift das Verrechnungsverbot gem. Art. 125 Ziff. 1 OR, sodass der Vermieter keine Gegenforderungen in Verrechnung bringen kann, sondern die Sicherheitsleistung ungeschmälert herauszugeben verpflichtet ist. Für die Durchsetzung der gesetzeskonformen Hinterlegung der Sicherheitsleistung nach Beendigung des Mietverhältnisses fehlt daher das Rechtsschutzinteresse (E. III.2.).
An die Stelle des Anspruchs des Mieters auf gesetzeskonforme Hinterlegung der Sicherheitsleistung ist nach Beendigung des Mietverhältnisses ein solcher auf Rückzahlung getreten (E. IV.2.).
MD180006-L
OR 256, OR 259a, OR 259d, OR 269a lit.b
ZMP 2020 Nr. 7: Unterhalt der Mietsache. Mängelrechte der Mieter bei Schaffung von Immissionen durch von der Vermieterin gestattete Nutzungsänderungen im Haus. Behandlung unvermeidlicher Wertsteigerungen in Zusammenhang mit der Mängelbehebung. Mietzinsminderung.
12.11.2019 | MG170024-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Eine Mietwohnung ist nicht schon deshalb mangelhaft, weil ihre Ausstattung dem Stand der Technik nicht mehr entspricht. Die Vermieterin trifft insbesondere keine generelle Modernisierungspflicht. Gestattet sie indessen nach Abschluss des Vertrages eine wesentlich immissionsträchtigere Nutzung benachbarter Räumlichkeiten im Haus, so hat sie auch dafür zu sorgen, dass daraus keine Nachteile für die übrigen Hausbewohner entstehen. Tritt in den benachbarten Räumen ein Restaurant an die Stelle eines stillen Gewerbes und hat dies Geräusche zur Folge, die durchschnittlich zu ein bis zwei zusätzlichen Aufwachreaktionen pro Nacht führen, können die Mieter den Einbau besserer Fenster verlangen. Soweit unvermeidliche Arbeiten nicht nur zur Behebung des Mangels, sondern auch zu einer Wertsteigerung führen, kann dies eine Mietzinserhöhung zur Folge haben.
Bei der Bemessung der Mietzinsminderung verfügt das Gericht über ein weites Ermessen. Es ist unzulässig, den Minderungsbetrag einzig aufgrund Art, Anzahl und Zeitraum von Aufwachreaktionen zu bemessen, denn dies würde den Umstand vernachlässigen, dass die gesundheitlichen Auswirkungen von Schlafstörungen weit über die Aufwachreaktionen als solche hinausgehen. In die gerichtliche Beurteilung hat auch die allgemeine Erfahrung einzufliessen, dass ein Aussenrestaurant auch in der warmen Jahreszeit witterungsbedingt höchstens an 2/3 der Abende betrieben werden kann.
MG170024-L
OR 259a
OR 269a lit.b
OR 270, OR 269a lit. a
ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.
26.08.2019 | MA170003-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Eine erhebliche Erhöhung des Mietzinses gegenüber dem zuletzt gültigen Mietzins im vorausgegangenen Mietverhältnis liegt bei einer Steigerung um mindestens 10 % vor. In diesem Fall ist nicht nur die formale Anfechtungsvoraussetzung gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. b OR erfüllt (MG E. IV.1.1). Vielmehr trifft den Vermieter ab dieser Grenze eine verstärkte Mitwirkungsobliegenheit bezüglich der Frage, ob sich der Mietzins tatsächlich im Rahmen der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete bewegt, denn ohne gegenteilige Indizien besteht in diesen Fällen eine tatsächliche Vermutung für missbräuchliche Parameter der Mietzinsfestsetzung (MG, E. IV.3.2; OG, E. 5.8). Das Obergericht geht gar von einer Beweislast des Vermieters aufgrund einer Rechtsvermutung aus (OG, E. 5). Hilfskriterium für eine massgebliche Abweichung von diesem Rahmen kann auch der Umstand sein, dass der Nettomietzins oberhalb des 95 % - Vertrauensintervalls einer repräsentativen amtlichen Statistik liegt (MG, E. IV.3.2.2 a.E. sowie IV.3.2.4).
Bei der Bestimmung der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete sind an die Qualität der von den Parteien offerierten Vergleichsobjekte hohe Anforderungen zu stellen, da ansonsten die Beschränkung auf fünf Objekte mangels statistischer Relevanz die Gefahr zufälliger Ergebnisse birgt (MG, E. IV.3.4; OG, E. 4.8). Private Gutachten entbinden die Parteien nicht von der Substantiierungslast. Es genügt insbesondere nicht zu behaupten, ein Vergleichsobjekt weise „vergleichbare“ Eigenschaften auf wie das Mietobjekt, ohne diese Eigenschaften konkret zu umschreiben. Es entspricht nicht der Funktion des Beweisverfahrens, eine unvollständige Substantiierung zu beheben (MG, E. IV.3.3.2; OG, E. 8.3.3.2-6). Das Kriterium der vergleichbaren Lage kann grundsätzlich auch aufgrund der amtlichen Daten eines Geo-Informationssystems (GIS-Browser), kombiniert mit Erfahrungssätzen der Wissenschaft beurteilt werden, insbesondere was die Strassenlärm- Exposition eines Objekts betrifft (MG, E. IV.3.8.2 + 3.8.4 ff.; OG, E. 8.3, 8.4.3 und 8.4.4). Einzubeziehen sind auch die Grenzwerte der Lärmschutzverordnung (MG, E. IV.3.8.3; OG, E. 8.2.2). Für den Quartierbegriff ist in Zürich auf die 22 historischen Stadtquartiere abzustellen (MG, E. IV.3.7; OG, E. 7.3 - 7.10).
Kommt es mangels Nachweises einer bestimmten Vergleichsmiete zu einer gerichtlichen Mietpreisfestsetzung, steht dem Gericht eine breite Palette von Kriterien zur Verfügung, so u.a. der Rückgriff auf den zuletzt gültigen Mietzins des Vormietverhältnisses, aber auch auf amtliche Statistiken. Solche Statistiken können anders als bei der Bestimmung der Vergleichsmiete auch dann herangezogen werden, wenn sie die Vergleichskriterien von Art. 269a lit. a OR und Art. 11 VMWG nicht vollständig abbilden. Ältere Statistiken sind aufgrund von Indizes den aktuellen Verhältnissen anzupassen. Die statistische Methode verdient jedenfalls dann den Vorzug, wenn der Vermieter bei der Festsetzung des Mietzinses das Formular i.S.v. Art. 270 Abs. 2 OR verwendet hat (MG, E. IV.3.14; OG, E. 9).
MA170003-L
OR 269a lit. a
OR 259a Abs. 1 lit. a; ZPO 261 ff.
ZMP 2020 Nr. 3: Vorsorgliche Massnahmen vor Rechtshängigkeit eines Verfahrens in der Hauptsache. Anweisung an den Vermieter zur Wiederherstellung der Sache nach einem Brand und Wiedereinweisung der Mieterin.
17.07.2019 | ET190017-L | Bezirksgericht Zürich | Einzelgericht Audienz
Der Erlass vorsorglicher Massnahmen setzt neben einer glaubhaften Verletzung oder Gefährdung eines Anspruchs einen drohenden nicht leicht wieder gutzumachenden Nachteil und Dringlichkeit voraus. Die Massnahmen müssen überdies verhältnismässig sein (E. 4.1 und 4.3-4.8). Auch Leistungsmassnahmen sind grundsätzlich zulässig. Sie dürfen aber kein Definitivum schaffen, die Rechtslage mithin nicht präjudizieren. Sie setzen einen glaubhaft gemachten, besonders soliden Hauptsacheanspruch sowie eine sorgfältige Interessenabwägung voraus (E. 4.2.2). Geht es um die Beseitigung eines rechtswidrigen Zustands, schliesst die Massnahme die vorläufige Vollstreckung des Anspruchs mit ein. Hier ist auch eine Verpflichtung zu einem Tun möglich (E. 4.2.3 und E. 5.2).
Ein Brand im Mietobjekt macht die von den Vermietern geschuldete Hauptleistung nicht unmöglich, solange die Folgen des Feuers behebbar sind. Vielmehr liegt ein schwerwiegender Mangel an der Sache vor (E. 4.3.5). Kümmern sich die Vermieter nicht um die Behebung und geben sie keine hinreichenden Gründe für künftige Verzögerungen an, so verletzen sie ihre vertragliche Wiederherstellungspflicht (E. 4.3.6). Unter diesen Umständen ist eine Leistungsmassnahme die einzige Möglichkeit zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Eine Präjudizierung des Hauptsacheanspruchs droht jedenfalls dann nicht, wenn die Vermieter ihre Wiederherstellungspflicht und die Gebäudeversicherung den Schaden bereits anerkannt haben (E. 4.5.2). Ein nicht leicht wieder gutzumachender Nachteil seitens der der Mieterin liegt insbesondere vor, wenn sie im Mietlokal zuvor ihr gesamtes Einkommen generiert hat, zumal jede Verzögerung der Wiederherstellung den drohenden Schaden vergrössert (E. 4.6.4). Daraus ergibt sich auch die Dringlichkeit des Gesuchs (E. 4.7.2). Bei längerer Untätigkeit der Vermieter ist auch die Verhältnismässigkeit der Massnahme gewahrt (E. 4.8.3-5). Die den Vermietern anzusetzende Frist hängt von den Umständen ab, namentlich vom Umfang der erforderlichen Arbeiten (E. 4.8.6-10).
Einzelgericht Audienz
ET190017-L
OR 256, OR 259a, OR 259d
ZMP 2020 Nr. 9: Verschiebung der Unterhaltsverpflichtung von der Vermieterin auf die Mieterin. Rohbaumiete. Gleichwertigkeit mit der gesetzlichen Regelung als Voraussetzung für die Einhaltung des zwingenden Rechts. Beweislast.
17.06.2019 | MG180044-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Art. 256 Abs. 2 OR regelt die Grenzen der Gültigkeit sämtlicher Vereinbarungen, die von der gesetzlichen Rollenverteilung bezüglich der Verpflichtung zur Herrichtung der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch und zu deren Unterhalt abweichen. Das Bundesgericht hat in BGer 4A_606/2015 vom 19. April 2016 zwar entschieden, dass die Mieterin die Beweislast dafür trage, dass sich die vertragliche Regelung im Vergleich zur gesetzlichen für sie nachteilig auswirke (MG, E. 3.2.3). Dies hing aber damit zusammen, dass die Mieterin im Präjudiz einen bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruch eingeklagt hatte. Macht sie dagegen vertragliche Rechte geltend (Behebung von Mängeln, Minderung), hat die Vermieterin die rechtshindernden Tatsachen darzutun, die zeigen dass die getroffene vertragliche Regelung mit der gesetzlichen mindestens gleichwertig ist. Dies ist nicht nur dann zu verneinen, wenn sich der Nachteil sogleich einstellt. Auch eine blosse künftige, nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge mögliche Benachteiligung des Mieters stellt einen Verstoss gegen zwingendes Recht dar (OG, E. 3.3.3).
MG180044-L
OR 271, OR 272, OR 273, ZPO 59, ZPO 235
ZMP 2020 Nr. 2: Rückzug der Kündigungsanfechtungsklage vor Schlichtungsbehörde und deren Wiedereinbringung vor Mietgericht. Gültigkeit Klagebewilligung. Berichtigung des Protokolls der Schlichtungsverhandlung. Kündigung aufgrund eines Sanierungsprojekts. Erstreckung des Mietverhältnisses.
06.03.2019 | MB180017-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Wurde im Protokoll der Schlichtungsverhandlung festgehalten, dass das Begehren um Anfechtung der Kündigung zurückgezogen wurde, erweist sich die Klagebewilligung, welche nur den Antrag auf Erstreckung des Mietverhältnisses enthält, deswegen nicht als ungültig, denn die Angaben für die Ausstellung der Klagebewilligung ergeben sich aus dem Protokoll (E. II.2.4.). Die Berichtigung des Protokolls ist unverzüglich nach Kenntnisnahme des vermeintlichen Fehlers bei der Instanz, über dessen Verhandlung das Protokoll erstellt wurde, zu beantragen. Dem Mietgericht ist es daher verwehrt, das Protokoll der Schlichtungsbehörde zu berichtigen. Die vom erstinstanzlichen Gericht zu prüfende Gültigkeit der Klagebewilligung kann folglich erst dort einsetzen, wo geltend gemacht wird, die Klagebewilligung widerspreche dem Schlichtungsprotokoll (E. II.2.5.). Die Wiedereinbringung des Antrags auf Anfechtung der Kündigung ist unter dem Gesichtspunkt einer Klageänderung aufgrund der materiellen Verwirkungsfrist von Art. 273 Abs. 1 OR nicht möglich (E. II.2.6.).
Wird das Mietverhältnis aufgrund geplanter Umbau- oder Sanierarbeiten gekündigt, muss ein genügend konkretes, umsetzbares und realitätsnahes Projekt vorliegen, welches nicht fern jeglicher greifbarer Realität liegt und aufgrund dessen beurteilt werden kann, dass die geplanten Arbeiten durch die Anwesenheit der Mieterschaft tangiert würden. Massgebend ist somit, ob das Projekt bzw. die Varianten soweit ausgereift sind, dass der Mieter abschätzen kann, ob eine Räumung des Mietobjekts erforderlich ist. Das Vorliegen von Plänen erweist sich ebenso nicht als notwendige Voraussetzung wie auch der Erhalt der Bewilligungen oder Hinterlegung von erforderlichen Dokumenten. Dass das geplante Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es ganz offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, so dass die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erteilt werden, ist vom Mieter dazulegen sowie zu beweisen (E. II.2.6.8. ff.).
Eine 35-jährige Mietdauer macht eine Ortsverbundenheit glaubhaft und stellt insofern einen relevanten Faktor dar, als die Kündigung vom Mieter eine grosse Umstellung abverlangt. Von einer Ortsgebundenheit kann jedoch nur bei hinzukommenden Faktoren gesprochen werden, welche den Verbleib im Quartier erforderlich machen. Die Pflege von Sozialkontakten im Quartier, Arztbesuche in verschiedenen Stadtkreisen sowie die gewünschte Nähe zur notfallärztlichen Versorgung führen in der Stadt Zürich aufgrund des gut ausgebauten öffentlichen Verkehrsnetzes und der in der ganzen Stadt gewährleisteten notfallärztlichen Versorgung vorliegend nicht zu einer Ortsgebundenheit (E. II.3.3.1.). Eine härtebegründende Situation auf dem Wohnungsmarkt ist zu verneinen, wenn das konkrete Angebot einer angemessenen Genossenschafts-Wohnung von den Mietern nur deshalb ausgeschlagen wird, weil sie den Bezug zwei Monate später wünschen, da sich der eine Mieter einer Operation aufgrund eines Leistenbruchs unterziehen musste und daher eineinhalb Monate über den Einzugstermin hinaus eingeschränkt war beim Heben von schweren Lasten (E. II.3.3.3.).
MB180017-L
ZPO 235