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Timestamp: 2016-10-21 20:19:00
Document Index: 315140618

Matched Legal Cases: ['Art. 5', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 70', 'Art. 111', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 22', 'Art. 27', 'BGE', 'Art. 23', 'Art. 6', 'Art. 97', 'Art. 128', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 28', 'BGE', 'Art. 28', 'Art. 4', 'BGE', 'Art. 36', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 96', 'Art. 128', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 100', 'Art. 6', 'BGE', 'Art. 15', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 134', 'Art. 134', 'BGE', 'BGE', 'Art. 5']

112 Ib 48576. Auszug aus dem Urteil der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung vom 17. Dezember 1986 i.S. Erbengemeinschaft Benoit gegen Einwohnergemeinde Biel und Verwaltungsgericht des Kantons Bern (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Art. 5 al. 2 LAT; expropriation mat�rielle, non-classement en zone � b�tir. Le classement d'un bien-fonds dans une zone r�serv�e aux constructions et installations publiques ne donne droit � une indemnit� pour expropriation mat�rielle que si ce bien-fonds constituait, au moment d�terminant, un terrain � b�tir au sens de la jurisprudence, en d'autres termes si le nouveau classement supprimait une possibilit� r�elle de construction dans un proche avenir. Tel n'est pas le cas en l'esp�ce. Faits � partir de page 485
BGE 112 Ib 485 S. 485
Ernst Benoit-Moser, Marianne Benoit, Ursula K�ser-Benoit und Rudolf Benoit sind als Erben Gesamteigent�mer der Parzelle Biel Gbbl.-Nr. 8704. Den Erben Marianne Benoit, Ursula K�ser-Benoit und Rudolf Benoit geh�rt die Parzelle Biel Gbbl.-Nr. 4958. Die beiden zusammenh�ngenden Grundst�cke liegen im Gebiet Madretsch-Ried und weisen zusammen eine Fl�che von 67 103 m2 auf. Sie werden landwirtschaftlich genutzt. Auf der Parzelle Nr. 4958 befindet sich ein Bauernhof mit mehreren landwirtschaftlichen BGE 112 Ib 485 S. 486Geb�uden. Nach der Bauordnung der Stadt Biel aus dem Jahre 1937 geh�rten die Grundst�cke zur Bauzone IV f�r zweigeschossige offene �berbauungen.
Am 20. Juni 1978 genehmigte die Baudirektion des Kantons Bern den �berbauungsplan mit Sonderbauvorschriften Madretsch-Ried. Eine gegen diesen Plan gerichtete Beschwerde wies der Regierungsrat des Kantons Bern am 11. April 1979 ab. Gegen diesen Entscheid f�hrten die Grundeigent�mer staatsrechtliche Beschwerde, welche das Bundesgericht mit Urteil vom 19. Dezember 1979 abwies.
Der �berbauungsplan unterteilt das Gebiet Madretsch-Ried in verschiedene Nutzungszonen, n�mlich:
- Sektor A als Wohngebiet f�r dreigeschossige �berbauungen,
- Sektor B als Wohngebiet f�r zweigeschossige �berbauungen,
- Sektoren C und D als Zentrumszonen f�r Wohn�berbauungen mit
integrierten Versorgungsbetrieben,
- Sektor E als Freifl�che f�r einen Schulhausbau und Sportanlagen
- Sektor F als sogenannte Freihaltefl�che im Zentrum und gegen den an
das Plangebiet anschliessenden Wald hin.
Im weiteren regelt der �berbauungsplan die Basiserschliessungsanlagen (Ringstrasse mit Trottoir, Kanalisation).
Die beiden Parzellen der Erben Benoit bilden den �stlichen Abschluss des Plangebietes und werden planerisch wie folgt erfasst:
- Wohnzone (Sektor B) ca. 29 800 m2,
- Freifl�che (Sektor E) ca. 11 700 m2,
- Freihaltefl�che (Sektor F) ca. 21 000 m2,
- Strassenfl�che ca. 4900 m2.
Mit Gesuch vom 26. Mai 1981 verlangten die Erben Benoit von der Einwohnergemeinde Biel f�r die durch den �berbauungsplan nicht der Wohnzone zugewiesenen Grundst�cksteile (Freifl�che, Freihaltefl�che, Strassenfl�che) eine Entsch�digung wegen materieller Enteignung. Ausgehend von einem Baulandpreis von Fr. 300.-- pro m2 und einem Kulturlandpreis von Fr. 5.-- pro m2 bezifferten sie die Entsch�digung auf ca. 11 Mio. Franken.
Die Enteignungs-Sch�tzungskommission des Kantons Bern, Kreis IV, wies dieses Gesuch mit Urteil vom 8. M�rz 1984 "zur Zeit" ab, im wesentlichen mit der Begr�ndung, die fraglichen Parzellen h�tten im massgebenden Zeitpunkt nicht Bauland im enteignungsrechtlichen Sinn dargestellt. Die Erben Benoit zogen BGE 112 Ib 485 S. 487die Sache hierauf an das Verwaltungsgericht des Kantons Bern weiter, welches ihr Gesuch um Zuspruch einer Entsch�digung wegen materieller Enteignung am 2. Dezember 1985 abwies.
Gegen diesen Entscheid f�hren die Erben Benoit Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht. Sie beantragen, das angefochtene Urteil sei aufzuheben und die Streitsache zur Bestimmung der ihnen geschuldeten Enteignungsentsch�digung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
4. a) Die Vorinstanz h�lt daf�r, bei der Zonenordnung der Stadt Biel aus dem Jahre 1937 handle es sich nicht um eine aktualisierten raumplanerischen �berlegungen entsprechende Planung; sie wies darauf hin, es sei gerichtsnotorisch, dass seinerzeit weite Teile des nicht �berbauten Bieler Stadtgebietes der Bauzone IV zugeschieden worden seien. Ein Blick auf den fraglichen Zonenplan des Jahres 1937 best�tigt diese Ausf�hrungen des Verwaltungsgerichtes. Die damalige Zonenordnung der Stadt Biel gen�gte weder den Anforderungen des Bundesgesetzes vom 8. Oktober 1971 �ber den Schutz der Gew�sser gegen Verunreinigung (Art. 19/20 GSchG) noch denjenigen des Baugesetzes des Kantons Bern vom 7. Juni 1970 (Art. 70 BauG 1970) und der zum Vollzug dieses Gesetzes erlassenen Bauverordnung vom 26. November 1970 (Art. 111 ff. BauV 1970). Die am 11. April 1979 in Kraft getretene Zuordnung von Teilen der Parzellen Nrn. 8704 und 4958 zu den Bereichen Freifl�che (Sektor E) und Freihaltefl�che (Sektor F) stellt somit keine Auszonung aus der Bauzone dar. Es handelt sich vielmehr um eine Nichteinzonung in das Baugebiet (vgl. BGE 112 Ib 396 ff. E. 5; BGE 112 Ib 110 ff. E. 3; BGE vom 21. November 1984 in ZBl 86/1985 S. 212 ff.; BGE 109 Ib 17 E. 4a; nicht ver�ffentlichte Urteile des Bundesgerichtes vom 9. Juli 1986 i.S. Spovalor AG gegen Politische Gemeinde St. Gallen und vom 6. August 1985 i.S. Tanneichen Immobilien AG gegen Stadt St. Gallen).
Die Sondernutzungsvorschriften zum �berbauungsplan Madretsch-Ried f�r die Sektoren E und F lauten wie folgt:
"Art. 22 Sektor E
Sektor E ist eine Freifl�che nach Art. 27 BauG und ist f�r die
Aufnahme einer Schulanlage und der zugeh�rigen Sportanlagen BGE 112 Ib 485 S. 488
bestimmt. Ebenfalls sind hier die f�r die Naherholungsfunktionen
notwendigen Parkpl�tze zu situieren.
Die H�he der Bauten darf eine maximale Kote von 457.00 nicht
Art. 23 Sektor F
1 Die Sektoren F sind Freihaltefl�chen und dienen zur Strukturierung
und Gr�ngestaltung des Quartiers. Im Rahmen des �berbauungsplanes wird
eine generelle Freihaltung und Reservation zu diesem Zweck vorgenommen.
Ihre definitive Ausdehnung, Nutzung und Ausgestaltung wird in den
Gestaltungspl�nen entsprechend der in den Richtlinien formulierten
Zweckbestimmung festgelegt.
2 Die bauliche Nutzung ist reduziert auf Kleinbauten nach Art. 6."
W�hrend der �berbauungsplan Madretsch-Ried der Einwohnergemeinde Biel gem�ss Art. 97 BauG 1970 und Art. 128 des am 1. Januar 1986 in Kraft getretenen neuen bernischen Baugesetzes vom 9. Juni 1985 (BauG 1985) f�r das als Freifl�che ausgeschiedene Land das Enteignungsrecht verleiht, ist das bei den Freihaltefl�chen nicht der Fall (vgl. hiezu BGE vom 19. Dezember 1979 i.S. Erbengemeinschaft Benoit gegen Einwohnergemeinde Biel, E. 1b, teilweise ver�ffentlicht in BVR 1980 S. 218 ff.). Das Erstellen von Bauten im privaten Interesse ist in der Freifl�che verboten, w�hrend es in Freihaltefl�chen weitgehend eingeschr�nkt ist.
In den vom Bundesgericht bisher beurteilten Nichteinzonungsf�llen wurde ausserhalb des Baugebietes gelegenes Land in einer Zone ausserhalb der Bauzonen belassen. Demgegen�ber ordnete der �berbauungsplan Madretsch-Ried die genannten, am Stichtag nicht in einer Bauzone nach eidgen�ssischem und kantonalem Recht befindlichen Parzellenteile zwei in der Bauzone gelegenen Bauverbotszonen zu. Das �ndert aber nichts daran, dass der �berbauungsplan diesen Parzellenteilen insgesamt die Qualit�t eines f�r private Bauten bestimmten Baugebietes nicht nehmen konnte, weil sie - wie ausgef�hrt - gar keine Bauzonenqualit�t hatten.
b) Nachdem die den Beschwerdef�hrern geh�renden, der Freifl�che und der Freihaltefl�che zugeteilten Parzellenteile am Stichtag keiner Bauzone im Sinne des kantonalen Bau- und Planungsrechtes angeh�rten, stellt sich die Frage, ob nach den Kriterien des eidgen�ssischen Gew�sserschutzgesetzes vom 8. Oktober 1971 eine �berbauungsm�glichkeit bestand (Art. 19/20 GSchG; Art. 28 der Allgemeinen Gew�sserschutzverordnung vom BGE 112 Ib 485 S. 48919. Juni 1972, AGSchV). Da die fraglichen Parzellenteile nicht innerhalb eines rechtskr�ftigen generellen Kanalisationsprojektes (GKP) lagen, w�re dies nur der Fall, wenn sie am Stichtag innerhalb des engeren Baugebietes, welches das erschlossene und vor der Erschliessung stehende Land umfasst, gelegen h�tten (Art. 28 AGSchV). Dies trifft indessen offensichtlich nicht zu. Wie das Verwaltungsgericht zutreffend dargelegt hat, fehlte es am Stichtag sowohl an einer Kanalisation als auch an einer Basiserschliessungsstrasse.
Die Beschwerdef�hrer halten zwar daf�r, die beiden Grundst�cke seien strassen- und abwasserm�ssig erschlossen. Sie machen geltend, beide Parzellen w�rden durch dieselbe Strasse erschlossen, welche auch das westlich angrenzende, zur �berbauung freigegebene Gebiet bediene; und im Riedliweg verlaufe eine Kanalisationsleitung bis zur Parzellengrenze, wo sich ein Schacht befinde. Weder die erw�hnte Strasse noch die Kanalisationsleitung (Detailerschliessungsleitung) im Riedliweg k�nnen jedoch als gen�gende Basiserschliessungsanlagen f�r die beiden 67 103 m2 messenden Grundst�cke der Beschwerdef�hrer betrachtet werden. Dies macht nicht zuletzt der �berbauungsplan Madretsch-Ried mit den dort vorgesehenen umfangreichen neuen Basiserschliessungseinrichtungen und -anlagen deutlich. In ihrem Enteignungsgesuch vom 25. Mai 1981 haben die Beschwerdef�hrer �brigens selbst auch die Meinung vertreten, ihr Land sei nicht basiserschlossen. Die rechtlichen Voraussetzungen f�r die Basiserschliessung wurden tats�chlich erst im �berbauungsplan Madretsch-Ried geschaffen. Die fraglichen Parzellenteile standen aber auch nicht kurz vor der Erschliessung. Dies ergibt sich deutlich aus der im �berbauungsplan enthaltenen Beschreibung der zeitlichen Entwicklung des Gebietes Madretsch-Ried, wie sie auch im angefochtenen Urteil wiedergegeben ist. Gem�ss Art. 4 der Sonderbauvorschriften zum �berbauungsplan Madretsch-Ried d�rfen Baubewilligungen nur aufgrund rechtsg�ltiger Gestaltungspl�ne erteilt werden. Der �berbauungsplan sieht sechs solche Gestaltungspl�ne vor. F�r den ganzen �stlichen Teil des Plangebietes, in welchem die beiden Parzellen der Beschwerdef�hrer liegen, besteht noch kein solcher Gestaltungsplan. Es ist somit nicht anzunehmen, im massgeblichen Zeitpunkt sei eine �berbauung in naher Zukunft sehr wahrscheinlich gewesen. Ferner zeigt die bei den Akten liegende �bersicht �ber die Nutzungsreserven der Stadt Biel vom 20. September 1984, dass am Stichtag noch gen�gend andere, teilweise besser BGE 112 Ib 485 S. 490gelegene Baulandreserven vorhanden waren. Schliesslich ist auch zu beachten, dass die Bev�lkerungsentwicklung der Stadt Biel seit Jahren r�ckl�ufig ist (Beilage Nr. 6 der von der Einwohnergemeinde Biel im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Duplik vom 31. Juli 1985).
c) Das am 1. Januar 1980 in Kraft getretene eidgen�ssische Raumplanungsgesetz brachte f�r die fraglichen Parzellenteile ebenfalls keine �berbauungsm�glichkeit, da das Gebiet mangels Erschliessung nicht als vorl�ufige Bauzone gem�ss Art. 36 Abs. 3 RPG gelten konnte (vgl. BGE 112 Ib 396 ff. E. 5c; nicht ver�ffentlichte BGE vom 9. Juli 1986 i.S. Spovalor AG gegen Politische Gemeinde St. Gallen, E. 4c, und vom 6. August 1985 i.S. Tanneichen Immobilien AG gegen Stadt St. Gallen).
d) Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die im �stlichen Bereich des Gebietes Madretsch-Ried gelegenen Teile der Parzellen Nrn. 8704 und 4958, welche vom �berbauungsplan der Freifl�che und der Freihaltefl�che zugewiesen worden sind, am Stichtag keine in naher Zukunft realisierbare �berbauungschance im Sinne der bundesgerichtlichen Praxis aufwiesen. Ihre �berbauung war damals objektiv nicht m�glich. Einer faktischen �berbaubarkeit standen rechtliche Hindernisse entgegen, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes bereits f�r sich alleine die Annahme einer materiellen Enteignung ausschliesst. Hinzu kommt, dass die Beschwerdef�hrer erst Jahre nach dem Inkrafttreten des �berbauungsplanes konkrete Bauabsichten �usserten, wie das Verwaltungsgericht unter Hinweis auf ihre erst ungef�hr f�nf Jahre nach dem Stichtag eingereichten Gesuche um Bewilligung des Abbruchs der landwirtschaftlichen Bauten und Einleitung des Gestaltungsplanverfahrens zutreffend ausgef�hrt hat. Zudem waren die Beschwerdef�hrer bis ins Jahr 1985 an ein landwirtschaftliches Pachtverh�ltnis gebunden.
Demnach ist festzustellen, dass der Einbezug der erw�hnten Parzellenteile in den Bereich der Freifl�che bzw. Freihaltefl�che keine Bauchance zerst�rte. Die in Frage stehende Planungsmassnahme stellt somit keinen besonders schweren Eingriff in das Grundeigentum der Beschwerdef�hrer dar und vermag daher keine Entsch�digungspflicht auszul�sen (BGE 112 Ib 108 E. 2a; BGE 110 Ib 32 E. 4; 109 Ib 16 E. 2).
5. Wie dargelegt, stellte die Zonenordnung von 1937, gem�ss welcher die Parzellen Nrn. 8704 und 4958 der Bauzone IV f�r zweigeschossige offene �berbauungen angeh�rten, keine den BGE 112 Ib 485 S. 491Anforderungen der Raumplanung gen�gende Grundordnung dar. Die Auswirkungen des �berbauungsplanes Madretsch-Ried, mit welchem Teile der erw�hnten Parzellen der Freifl�che bzw. Freihaltefl�che zugeteilt worden sind, sind daher nicht unter dem Gesichtspunkt der Auszonung aus der Bauzone, sondern unter jenem der Nichteinzonung in eine Bauzone f�r private �berbauungen zu beurteilen (s. die oben, E. 4a, zitierten Urteile). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann auch die Nichteinzonung eines Grundst�ckes dessen Eigent�mer enteignungs�hnlich treffen. Dies ist etwa dann der Fall, wenn Land in Frage steht, das von einem gew�sserschutzrechtskonformen GKP erfasst wird und das baureif oder groberschlossen ist, und wenn der Eigent�mer f�r die Erschliessung und �berbauung dieses Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet hat. In einem solchen Fall k�nnen Umst�nde vorliegen, welche die Einzonung geboten h�tten. Trifft das zu, so ist anzunehmen, dass am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer �berbauung des betreffenden Landes h�tte gerechnet werden d�rfen (BGE 112 Ib 396 ff. E. 6; BGE vom 21. November 1984 in ZBl 86/1985 S. 214; BGE 109 Ib 17 /18 E. 4b, mit Hinweisen). Diese Voraussetzungen sind jedoch im vorliegenden Fall nicht erf�llt: Die erw�hnten Parzellenteile wurden beim Inkrafttreten des �berbauungsplanes Madretsch-Ried nicht von einem gew�sserschutzrechtskonformen GKP erfasst, auch waren sie damals weder baureif noch groberschlossen. Zudem hatten die Grundeigent�mer f�r die Erschliessung und �berbauung des betreffenden Landes noch keine erheblichen Kosten aufgewendet.
6. Die Beschwerdef�hrer machen in ihrer Verwaltungsgerichtsbeschwerde vor Bundesgericht nur noch geltend, der Einbezug von ihnen geh�rendem Land in die Bereiche Freihaltefl�che und Freifl�che stelle eine materielle Enteignung dar. Im kantonalen Verfahren leiteten sie auch aus der Zuscheidung von 4900 m2 zur Strassenfl�che Anspr�che wegen materieller Enteignung ab. Sie verzichten zu Recht darauf, diesen Standpunkt aufrechtzuerhalten. Die fragliche Zuweisung zur Strassenfl�che stellt aus den gleichen Gr�nden keine materielle Enteignung dar, aus denen eine solche f�r die Zuscheidung von Land zu den Sektoren E und F zu verneinen ist. Im �brigen dienen die Strassen, f�r welche diese Fl�che ben�tigt wird, vor allem der Erschliessung der 29 800 m2 messenden Parzellenteile der Beschwerdef�hrer, welche im �berbauungsplan Madretsch-Ried der Wohnzone (Sektor B) zugewiesen worden sind. Auch aus diesem Grund bewirkt die Zuscheidung BGE 112 Ib 485 S. 492der 4900 m2 Land zur Strassenfl�che keinen entsch�digungspflichtigen enteignungs�hnlichen Tatbestand (vgl. BGE 89 I 385 E. 2 und BGE 82 I 165).
7. Die Beschwerdef�hrer machen mit Bezug auf BGE 108 Ib 334 ff. und BGE 109 Ib 257 ff. in absoluter Weise geltend, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes begr�nde die Schaffung einer Freifl�che immer eine materielle Enteignung. Dies ist jedoch nicht richtig. Eine materielle Enteignung ist nur zu bejahen, wenn Bauland im enteignungsrechtlich relevanten Sinn einer Freifl�che zugeschieden wird, d.h. wenn dadurch eine in naher Zukunft realisierbare Bauchance zerst�rt wird. Im Unterschied zu den zwei zitierten F�llen trifft dies in der vorliegenden Sache nicht zu.
8. Auch ein Sonderopfer liegt nicht vor, denn hievon k�nnte ebenfalls nur dann gesprochen werden, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen gewesen w�re, eine zuk�nftige bessere Nutzung h�tte mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklicht werden k�nnen (BGE 110 Ib 32 E. 4; BGE 108 Ib 351 E. 5a und 352 ff., je mit Hinweisen).
9. Nach der Praxis des Bundesgerichtes sagt der Steuerwert eines Grundst�ckes nur dar�ber etwas aus, wie hoch die Steuerbeh�rden und die Grundeigent�mer das Land einsch�tzen; diese Auffassung bindet jedoch die Bau-, Forst- oder Planungsbeh�rden nicht (BGE 108 Ib 351 E. 5b; BGE vom 23. M�rz 1977 in ZBl 78/1977 S. 557 E. 3b; vgl. auch BVR 1979 S. 373).
10. a) Die Beschwerdef�hrer halten schliesslich daf�r, es liege bez�glich der Zuweisung ihres Landes zum Sektor E (Freifl�che f�r Schul- und Sportanlagen) ein enteignungs�hnlicher Spezialfall vor. Sie f�hren aus, dass nach allgemeiner Terminologie und nach Massgabe des bernischen Rechtes Freifl�chen Zonen f�r �ffentliche Bauten und Anlagen darstellten, die einer privaten baulichen Nutzung entzogen seien. Mit der Genehmigung eines Nutzungsplanes durch die zust�ndige kantonale Beh�rde erlange die Gemeinde nach bernischem Recht das Enteignungsrecht f�r die zweckbestimmten Freifl�chen (Art. 96/97 BauG 1970, Art. 128 BauG 1985). Der Nutzungsplan gebe somit gleichzeitig den formellen Enteignungstitel ab. Werde eine Freifl�che formell enteignet, so gebiete der Grundsatz der vollen Entsch�digung die Verg�tung des Verkehrswertes oder eines allf�lligen h�heren subjektiven Wertes an den Grundeigent�mer. Treffe die Eigentumsbeschr�nkung Land innerhalb des Baugebietes, so richte sich der Verkehrswert des betroffenen Gebietes nach den Vergleichspreisen in den BGE 112 Ib 485 S. 493angrenzenden Bauzonen. Die dem angefochtenen Entscheid zugrunde liegende bundesgerichtliche Rechtsprechung sei zu den Tatbest�nden der R�ckzonung, Auszonung oder Nichteinzonung ergangen. Im Unterschied zu solchen F�llen f�hre die Freifl�che stets zur formellen Enteignung der Parzellen durch das Gemeinwesen, wobei die Verfassung dem Grundeigent�mer eine volle Entsch�digung garantiere, welche sich bei Freifl�chen innerhalb des Baugebietes nach Baulandpreisen bemesse. Nach der bundesgerichtlichen Zweistufentheorie (BGE 109 Ib 263; 108 Ib 338; 97 I 814) bestehe aber die Gefahr, dass ein Teil dieses vefassungsm�ssigen Entsch�digungsanspruches durch Zeitablauf untergehe. Als sachgerechte L�sung biete sich in diesem Spezialfall die Rechtsprechung an, welche das Z�rcher Verwaltungsgericht vor Inkrafttreten des eidgen�ssischen Raumplanungsgesetzes zum Begriff der materiellen Enteignung ge�bt habe, indem es die Entsch�digungspflicht am gefestigten Baulandwert orientiert habe.
Das Bundesgericht hat schon wiederholt erkl�rt, es habe keinen Anlass, diese fr�here (inzwischen aufgegebene), seiner eigenen Rechtsprechung widersprechende Praxis des Z�rcher Verwaltungsgerichtes zu �bernehmen (BGE 110 Ib 31 E. 3; 109 Ib 115 E. 3; BGE vom 25. November 1981 in ZBl 83/1982 S. 87 E. 4 mit Hinweis). Nichts anderes ergibt sich f�r den vorliegenden Fall. Die bisherige bundesgerichtliche Rechtsprechung wird auch einem Fall wie dem vorliegenden gerecht, wie die nachfolgenden Erw�gungen zeigen werden.
Zun�chst ist entgegen den Darlegungen der Beschwerdef�hrer festzustellen, dass - wie ausgef�hrt - mit dem �berbauungsplan Madretsch-Ried nicht Bauland im enteignungsrechtlichen Sinne, sondern Nichtbauland einer Freifl�che zugeschieden worden ist. W�rde es sich beim fraglichen Land um Bauland im enteignungsrechtlichen Sinne handeln, so h�tten die Beschwerdef�hrer die Wahl gehabt, eine Entsch�digung aus materieller Enteignung oder - anstelle einer Minderwertentsch�digung - die �bernahme des Grundst�ckes durch das Gemeinwesen zu verlangen (Art. 100 Abs. 1 BauG 1970 i.V.m. Art. 6 Abs. 1 des bernischen Gesetzes �ber die Enteignung vom 3. Oktober 1965, EntG; s. hiezu SAMUEL KELLER, Gegenst�nde und Wirkungen des kommunalen �berbauungsplanes, BVR 1978, S. 112, und ALDO ZAUGG, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern vom 7. Juni 1970, S. 309/310; Entscheid des Verwaltungsgerichtes des Kantons Bern vom 6. Mai 1968 in ZBl 71/1970 S. 45 ff.). Auf diese oder jene Weise w�ren sie BGE 112 Ib 485 S. 494zur verfassungsm�ssig vorgesehenen vollen Entsch�digung gelangt, wobei der zweite Weg ihren konkreten Entsch�digungsvorstellungen entsprochen h�tte.
Sodann ist zu beachten, dass die Zuweisung einer Parzelle zu einer Freifl�che oder Zone f�r �ffentliche Bauten und Anlagen entgegen den Ausf�hrungen der Beschwerdef�hrer nicht in allen F�llen zu einer formellen Enteignung f�hren muss. Eine solche Zuweisung kann zun�chst auch blossen Landsicherungscharakter aufweisen. Verl�uft die Entwicklung in der Folge anders, als im Zeitpunkt der Ausscheidung der Freifl�che angenommen wurde - was in den letzten Jahren namentlich bei Nichtbauland sehr h�ufig der Fall war -, so wird das in sie einbezogene Land sp�ter mitunter von der �ffentlichen Hand nicht enteignet, sondern stattdessen unter Umst�nden zum Beispiel einer Landwirtschaftszone zugeteilt. Der Zeitpunkt, wann das betreffende Land gegebenenfalls vom Gemeinwesen beansprucht wird, ist meist unbestimmt. Die Beschwerdef�hrer weisen im vorliegenden Fall selber darauf hin, die Einwohnergemeinde Biel wolle offenbar die vollst�ndige Erschliessung ihrer Parzellen erst nach Ablauf von 15 Jahren seit Inkrafttreten der Sonderbauordnung realisieren und auch erst in jenem Zeitpunkt die �bernahme der Freifl�chen vollziehen. Sie stellen dazu die Frage, ob diese Absicht der Gemeinde mit der ihr obliegenden Erschliessungspflicht vereinbar sei. Naheliegender ist hier jedoch die Frage, ob der Sondernutzungsplan Madretsch-Ried mit dem am 1. Januar 1980 in Kraft getretenen eidgen�ssischen Raumplanungsgesetz vereinbar sei, nach dessen Art. 15 lit. b Bauzonen nur dasjenige Land umfassen d�rfen, das voraussichtlich innert 15 Jahren ben�tigt und erschlossen wird (vgl. BGE 112 Ib 396 ff. E. 5a mit Hinweisen und BGE 112 Ib 388 ff. E. 4c-f; BGE 112 Ia 155 ff.; BGE 111 Ia 22; 110 Ia 54). Gerade dies sieht der fragliche Plan n�mlich nicht vor. Im Hinblick auf die bauliche und r�ckl�ufige bev�lkerungsm�ssige Entwicklung der Einwohnergemeinde Biel in den letzten Jahren k�nnte im Rahmen der Anpassung der Nutzungsplanung dieser Gemeinde an die Grunds�tze des Raumplanungsgesetzes die Zuteilung der in der Freifl�che liegenden Parzellenteile der Beschwerdef�hrer zu einer Nichtbauzone n�tig werden.
b) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes findet beim Einbezug von Bauland im enteignungsrechtlichen Sinn in eine Zone f�r �ffentliche Bauten und Anlagen in jenem Zeitpunkt, in dem die Eigentumsbeschr�nkung formell in Rechtskraft erw�chst, BGE 112 Ib 485 S. 495eine materielle Enteignung statt (vgl. BGE 110 Ib 259; BGE 109 Ib 257 ff.; 108 Ib 337 f.). In diesem Moment verliert das derart belastete Land seinen vormaligen Wert als Bauland; es hat nur noch einen Restwert, der bei nicht �berbauten Grundst�cken in der Regel dem landwirtschaftlichen Wert entspricht. Da es seit Inkrafttreten der Eigentumsbeschr�nkung kein Bauland mehr ist, macht das Grundst�ck keine Baulandpreissteigerungen mehr mit. F�r die Berechnung der Entsch�digung aus materieller Enteignung ist somit vom Landwert in jenem Zeitpunkt auszugehen, in dem die Eigentumsbeschr�nkung in Kraft getreten ist. Der Restwert, der dem Grundst�ck nach Inkrafttreten der Eigentumsbeschr�nkung verbleibt, macht die Preis�nderung mit, die sich von diesem Zeitpunkt an f�r landwirtschaftlichen Boden ergibt. Wird das Heimschlagsrecht erst Jahre nach der materiellen Enteignung ausge�bt, so hat die Entsch�digung f�r die formelle Enteignung dem Wert im Zeitpunkt des Heimschlags zu entsprechen. Nur wenn zwischen dem Zeitpunkt der materiellen und jenem der formellen Enteignung keine nennenswerte Preisentwicklung stattgefunden hat, kann davon abgesehen werden, die Sch�tzungstage auseinanderzuhalten.
Die soeben erw�hnte bundesgerichtliche Rechtsprechung findet auch in einem Fall wie dem vorliegenden Anwendung. Da allerdings das der Freifl�che zugeteilte Land bei Inkrafttreten des �berbauungsplanes Madretsch-Ried, also am 11. April 1979, kein Bauland im enteignungsrechtlichen Sinn darstellte, trat in diesem Zeitpunkt auch keine materielle Enteignung ein. Somit entf�llt in der vorliegenden Sache die erste der beiden in den angef�hrten Entscheiden genannten Enteignungsstufen. Es verbleibt daher nur noch die formelle Enteignung. Auch hief�r gilt aber das Prinzip der vollen Entsch�digung, welche regelm�ssig dem landwirtschaftlichen Bodenwert im Zeitpunkt des Heimschlages entspricht (vgl. BGE 108 Ib 338 f.). Liegt keine materielle Enteignung vor, dann stellt die in Frage stehende Planungsmassnahme, welche eine formelle Enteignung bewirkt, lediglich deren Vorstufe dar. In einem solchen Fall m�ssen die durch die Planungsmassnahme bedingten Vorwirkungen bei der Festsetzung der Entsch�digung f�r die formelle Enteignung ausser acht gelassen werden, sofern die Beschr�nkung des Grundeigentums - wie hier - nicht auf eine materielle Enteignung hinausl�uft und unter diesem Gesichtswinkel eine Entsch�digung geschuldet wird (BGE 110 Ib 47 f. E. 3; vgl. auch BGE 104 Ia 470 f.).
BGE 112 Ib 485 S. 496
Zwar kann diese Praxis - wie in der Beschwerde ausgef�hrt wird - zur Folge haben, dass in F�llen des Einbezuges von Bauland im enteignungsrechtlichen Sinn in eine Zone f�r �ffentliche Bauten und Anlagen der Anspruch wegen materieller Enteignung durch Zeitablauf (Verj�hrung, Ablauf einer Verwirkungsfrist) untergeht. Die Beschwerdef�hrer betrachten diese Folge als unhaltbar. Dieser Einwand ist hier aber bedeutungslos, da - wie aufgezeigt - ein Anspruch der Beschwerdef�hrer wegen materieller Enteignung gar nicht entstand und deshalb auch nicht untergehen kann. Im �brigen schliesst die bundesgerichtliche Rechtsprechung nicht aus, dass die Kantone derartige Rechtsfolgen mit positivrechtlichen Regelungen verhindern k�nnen. Dies ist denn auch im Kanton Bern k�rzlich geschehen. Nach Art. 134 Abs. 2 des auf den 1. Januar 1986 in Kraft getretenen neuen Baugesetzes vom 9. Juni 1985 k�nnen Entsch�digungsanspr�che aus Eigentumsbeschr�nkungen, die einer formellen Enteignung vorausgehen, in jedem Fall noch im Verfahren der formellen Enteignung geltend gemacht werden. F�r derartige Anspr�che wird also mit dieser Bestimmung die Verj�hrung, wie sie grunds�tzlich in Art. 134 Abs. 1 BauG 1985 in Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesgerichtes (vgl. BGE 111 Ib 272 und BGE 108 Ib 340 E. 5b mit Hinweis) vorgesehen ist, sogar ausgeschlossen.
11. Zusammenfassend ergibt sich, dass eine Verletzung der Eigentumsgarantie bzw. von Art. 5 Abs. 2 RPG nicht dargetan ist. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist daher unbegr�ndet und somit abzuweisen.
112 IB 396,
109 IB 257 suite... ,
112 IB 108,
108 IB 334,
111 IA 22,
111 IB 272,
108 IB 340