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Timestamp: 2016-10-27 05:02:22
Document Index: 94213785

Matched Legal Cases: ['Art. 20', 'Art. 648', 'Art. 648', 'Art. 75', 'Art. 641', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 706', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 712', 'Art. 75', 'Art. 648', 'Art. 75', 'Art. 648', 'Art. 648', 'Art. 156', 'Art. 3', 'Art. 2', 'BGE', 'Art. 159']

5C.143/2005 (02.02.2006)
Berufung gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 15. April 2005.
X.________ ist zu 110/1000 Stockwerkeigent�mer der Liegenschaft "Wohn- und Gewerbehaus Y.________" in A.________. Sie liegt in der Gewerbezone und umfasst elf Einheiten. Acht Einheiten im UG und 1. bis 3. OG mit einem Anteil von 805/1000 dienen als Gewerbe- und Lagerraum, zwei Einheiten im 3. OG mit einem Anteil von 150/1000 sind Wohnungen und eine Einheit im 3. OG mit einem Anteil von 45/1000 wird als Gymnastik- und Fitnessraum genutzt. X.________ betreibt in seiner Einheit im Untergeschoss eine Schreinerei.
Im Zuge des Ausbaus ihres Mobilfunknetzes gelangte die Orange Communications SA (Orange) im September 2000 an die Eigent�mer der Liegenschaft "Y.________" mit dem Anliegen, ihr auf dem Dach des Hauses die Installation und den Betrieb einer Funkantenne zu erm�glichen. X.________ stellte sich an der Stockwerkeigent�merversammlung vom 15. November 2001 gegen das Ansinnen der Mehrheit, diesem Vorhaben zuzustimmen.
Am 10. Januar 2002 beschloss die Stockwerkeigent�mergemeinschaft im Verh�ltnis von 820 zu 110 Anteilen gegen die eine Stimme von X.________ eine �nderung von Art. 20 ihres Reglements. Nach der neuen lit. b bedarf es f�r den Abschluss von Dienstbarkeits- sowie Miet- und Pachtvertr�gen zur Ben�tzung gemeinschaftlicher Teile wie Dach, Fassaden, etc., der Zustimmung einer Mehrheit nach K�pfen und Wertquoten, und der Verwalter ist diesfalls zur Unterzeichnung der entsprechenden Vertr�ge erm�chtigt. Nach der neuen lit. c gilt das gleiche Mehr auch f�r Beschl�sse �ber bauliche Massnahmen.
Am 21. November 2002 stimmte die Stockwerkeigent�mergemeinschaft dem Projekt von Orange im Verh�ltnis von 890 zu 110 Anteilen gegen die eine Stimme von X.________ zu. Am 18. M�rz 2003 fand auf dem Hausdach ein Informationstreffen statt. In der Folge beschloss die Stockwerkeigent�mergemeinschaft wiederum mit quotenm�ssiger Mehrheit und gegen die Stimme von X.________, den Mietvertrag mit Orange abzuschliessen.
Am 15. bzw. 22. April 2003 wurde der auf eine feste Dauer bis Ende 2013 und anschliessend auf unbestimmte Zeit weitergeltende, aber unter Einhaltung einer K�ndigungsfrist von zw�lf Monaten auf das Ende eines Kalenderjahres k�ndbare Mietvertrag unterzeichnet. Der Mietzins wurde auf Fr. 12'000.-- pro Jahr (indexiert) festgelegt. Ausserdem wurde vereinbart, dass der Stockwerkeigent�mergemeinschaft ein ausserordentliches K�ndigungsrecht aus wichtigen Gr�nden zusteht und sie zur �bertragung aller Rechte und Pflichten auf jede Rechtsnachfolgerin verpflichtet ist, w�hrend Orange das Mietverh�ltnis auf Dritte �bertragen und dieses f�r die vereinbarte feste Mietdauer im Grundbuch vormerken lassen kann.
Am 26. Juni 2003 erteilte die Baukommission der Gemeinde A.________ die notwendige Bewilligung. Danach will Orange eine Antennenanlage f�r den Betrieb eines kombinierten GSM/UMTS-Mobilfunknetzes erstellen. Vorgesehen ist ein Antennenmast von 4,13 m H�he sowie versetzt ein sog. Dreibein von 1,45 m H�he, gemessen je ab Oberkante des Dachs. Die darunter liegenden R�umlichkeiten sind einer erh�hten Strahlung ausgesetzt, welche durch Einbau einer strahlungsd�mpfenden Schicht reduziert wird. Ausserdem muss rund um den Antennenmast eine Absperrung mit Beschilderung angebracht werden, damit niemand in die Strahlen treten kann.
Mit Schreiben vom 8. Mai 2003 erhob X.________ beim Verwalter der Stockwerkeigent�mergemeinschaft "Einsprache" bez�glich des Traktandums 8 (Mietvertrag mit Orange) der Versammlung der Stockwerkeigent�mer vom 18. M�rz 2003. Am 7. August 2003 erkundigte er sich ausserdem bei Orange, ob sie bereit sei, auf die Errichtung der Antennenanlage zu verzichten. Orange informierte ihn mit Schreiben vom 28. August 2003 dahingehend, dass sie an ihrem Projekt festhalte.
Mit Eigentumsfreiheitsklage vom 5. M�rz 2004 verlangte X.________, Orange sei zu verbieten, auf dem Hausdach der Liegenschaft Y.________ in A.________ Funkantennen f�r den Mobilfunk zu installieren.
Demgegen�ber hiess das Obergericht des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, die Klage in seinem Urteil vom 15. April 2005 gut und erliess das beantragte Verbot.
Gegen das obergerichtliche Urteil hat Orange am 27. Mai 2005 eidgen�ssische Berufung eingereicht mit dem Begehren um dessen Aufhebung. In seiner Berufungsantwort vom 29. August 2005 hat der Kl�ger auf Abweisung der Berufung geschlossen.
Das Obergericht hat befunden, der Mietvertrag stelle eine Belastung im Sinn von Art. 648 Abs. 2 ZGB dar, und entsprechend h�tte es eines einstimmigen Beschlusses bedurft. Zwar h�tten die Stockwerkeigent�mer am 10. Januar 2002 das Reglement abge�ndert und eine Ordnung geschaffen, welche f�r die Zustimmung zum Abschluss des Mietvertrages einen Mehrheitsentscheid gen�gen liess; indes sei der Beschluss vom 10. Januar 2002 zur �nderung des Reglements nicht einstimmig gef�llt worden. Art. 648 Abs. 2 ZGB sei f�r den Schutz des einzelnen Miteigent�mers von grundlegender Bedeutung. Fehle es an einem einstimmigen Beschluss �ber eine Belastung wie auch an einer einstimmig vereinbarten anderen Ordnung, so w�rden zwingende Schutzvorschriften zugunsten des Miteigent�mers verletzt; es liege ein derart gravierender Mangel vor, dass es sich rechtfertige, diesem den Rechtsschutz auch dann nicht zu versagen, wenn er es vers�umt habe, die Frist gem�ss Art. 75 ZGB zur Anfechtung zu wahren. Der Beschluss der Stockwerkeigent�mergemeinschaft vom 18. M�rz 2003 zum Mietvertrag mit der Beklagten sei daher als nichtig zu betrachten. Liege aber f�r die Genehmigung des Mietvertrages kein g�ltiger Beschluss der Stockwerkeigent�mer vor, verf�ge die Beklagte gegen�ber dem Kl�ger �ber keinen Rechtstitel, der dessen Miteigentumsrechten und damit dessen Eigentumsfreiheitsklage entgegenst�nde.
Das Obergericht geht explizit davon aus, dass die angenommene Nichtigkeit der Stockwerkeigent�merbeschl�sse die Ung�ltigkeit des Mietvertrages als Rechtstitel f�r das Erstellen und Betreiben der Anlage zur Folge hat und die Einwirkung durch die Anlage deshalb ungerechtfertigt im Sinn von Art. 641 Abs. 2 ZGB ist, und legt seinen Erw�gungen stillschweigend zu Grunde, dass die Nichtigkeit eines privaten Rechtsaktes - wie im �brigen auch diejenige einer gerichtlichen Verf�gung bzw. Entscheidung (BGE 127 II 32 E. 3g S. 48; 129 I 361 E. 2 S. 363) oder einer Betreibungshandlung (BGE 121 III 142 E. 2 S. 144) - von jedermann geltend gemacht werden kann und von den rechtsanwendenden Beh�rden jederzeit von Amtes wegen zu beachten ist, was nicht nur f�r Vertr�ge (BGE 110 II 360 E. 4 S. 368; 111 II 134 E. 1 S. 138; 114 II 329 E. 2b S. 333; 123 III 60 E. 3b S. 62), sondern grunds�tzlich auch f�r Beschl�sse gilt (BGE 74 II 41 E. 4a S. 43; 78 III 33 E. 9 S. 43; 86 II 201 E. 2 S. 206; 97 II 108 E. 4 S. 115; vgl. nunmehr f�r das Aktienrecht Art. 706b und 714 OR).
Diese Regel gilt indes nicht schrankenlos. Das Rechtssicherheitsgebot sowie der Grundsatz von Treu und Glauben gebieten, dass der Zeitablauf je nach der konkreten Situation selbst den Makel der Nichtigkeit zu "heilen" vermag. So handelt gegebenenfalls rechtsmissbr�uchlich, wer mit der Klageanhebung zuwartet, um sich sp�ter aus der Berufung auf Nichtigkeit Vorteile zu verschaffen (vgl. etwa BGE 113 II 187 E. 1a S. 189; 123 III 70 E. 3c S. 75). Unabh�ngig von der Frage nach Rechtsmissbrauch kann die R�ckabwicklung eines bereits vollzogenen, aber an sich nichtigen Beschlusses - und damit seine Nichtigerkl�rung - an praktischen Schwierigkeiten scheitern (vgl. allerdings BGE 116 II 713). Schliesslich kann der Schutz gutgl�ubiger Dritter die Feststellung der Nichtigkeit verbieten (vgl. BGE 78 III 33 E. 9 S. 44; 129 I 361 E. 2.3 S. 365; zum Ganzen siehe: Riemer, Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage im schweizerischen Gesellschaftsrecht, Bern 1998, N. 299 f.).
Vorliegend hat die Beklagte aufgrund des Mietvertrages nicht unerhebliche Investitionen in die Planung und das �ffentlich-rechtliche Bewilligungsverfahren f�r die Antennenanlage gesteckt. Sie wusste zwar, dass der Kl�ger mit ihrem Vorhaben nicht einverstanden war, ist dieses doch vorerst an seinem Widerstand an der Versammlung vom 15. November 2001 gescheitert und hat er sich am 7. August 2003 auch direkt an sie gewandt mit der Bitte, auf die Anlage zu verzichten. Indes musste sich die Beklagte als Drittpartei weder um die internen Quoren f�r eine g�ltige Beschlussfassung noch um die tats�chlichen Abstimmungsergebnisse der Stockwerkeigent�merversammlung k�mmern. Sie durfte jedenfalls nach Ablauf der auch f�r die Beschl�sse der Stockwerkeigent�mergemeinschaft geltenden (vgl. Art. 712m Abs. 2 ZGB) einmonatigen Anfechtungsfrist von Art. 75 ZGB auf die Verbindlichkeit und Durchsetzbarkeit des mit der Gemeinschaft abgeschlossenen Mietvertrages bauen und um die erw�hnte �ffentlich-rechtliche Bewilligung nachsuchen.
Bei dieser Ausgangslage, die dem Kl�ger in allen Teilen bekannt sein musste, h�tte er selbst f�r den Fall, dass der Mietvertrag und die ihm zugrunde liegenden Beschl�sse als nichtig anzusehen w�ren, mit seiner Klage nicht �ber zwei Jahre zuwarten d�rfen: Angelpunkt f�r die behauptete Nichtigkeit ist der Beschluss vom 10. Januar 2002, mit welchem das Reglement dahingehend abge�ndert bzw. erg�nzt wurde, dass f�r den Abschluss von Dienstbarkeits- sowie Miet- und Pachtvertr�gen zur Ben�tzung gemeinschaftlicher Teile wie Dach oder Fassaden eine Mehrheit nach K�pfen und Wertquoten gen�ge. Diese Reglements�nderungen wurden indes nicht losgel�st von einer konkreten Situation, sondern aufgrund der Anfrage der Beklagten von September 2000, ihr auf dem Dach des Hauses die Installation und den Betrieb einer Funkantenne zu erm�glichen, und dem Widerstand des Kl�gers an der Stockwerkeigent�merversammlung vom 15. November 2001, der dieses Projekt vorerst hatte scheitern lassen, beschlossen, was sich insbesondere auch darin zeigt, dass der Verwalter in Ziff. 20 lit. b des erg�nzten Reglements zur Unterzeichnung der entsprechenden Vertr�ge erm�chtigt wurde. Vor diesem Hintergrund h�tte sich der Kl�ger bereits gegen diese am 10. Januar 2002 beschlossenen Reglements�nderung wehren m�ssen. Sodann h�tte er sich hinsichtlich des Beschlusses vom 18. M�rz 2003 bzw. des Mietvertrages nicht vorerst mit blossen Reklamationen und schriftlichen Interventionen beim Verwalter und der Beklagten begn�gen d�rfen (zur Wirkungslosigkeit von Protesten, Diskussionen, Korrespondenzen im Zusammenhang mit dem Klageerfordernis: Riemer, Anfechtungsklage, N. 196). Die erst am 5. M�rz 2004 angehobene Klage muss in der konkreten Situation jedenfalls selbst f�r den Fall, dass die dem Mietvertrag zugrunde liegenden Beschl�sse - und als Folge auch der Mietvertrag selbst - nichtig sein sollten, als versp�tet angesehen werden.
Ob der Verstoss gegen Art. 648 Abs. 2 ZGB tats�chlich in die Grundstrukturen der Stockwerkeigent�mergesellschaft oder so gravierend in zwingende Schutzrechte des Stockwerkeigent�mers eingreift (vgl. Riemer, a.a.O., N. 290), dass von der Nichtigkeit der Stockwerkeigent�merbeschl�sse und folglich auch des Mietvertrages ausgegangen werden muss, oder ob die Verletzung einer unstreitig dispositiven Norm nicht vielmehr nur die Anfechtbarkeit der betreffenden Beschl�sse zur Folge h�tte (vgl. dazu: Riemer, a.a.O., N. 277 gegen�ber N. 288), kann bei diesem Ergebnis ebenso offen gelassen werden wie die Frage, ob k�rperschaftsrechtliche Nichtigkeitsgr�nde �berhaupt in einem Drittprozess geltend gemacht werden k�nnen oder ob hierf�r nicht vielmehr Klage gegen die betreffende K�rperschaft zu erheben w�re (vgl. Riemer, a.a.O., N. 296; Riemer, Berner Kommentar, N. 126 zu Art. 75 ZGB). Desgleichen kann offen gelassen werden, ob der (vormerkbare, aber nicht vorgemerkte) Mietvertrag �berhaupt eine Belastung im Sinn von Art. 648 Abs. 2 ZGB darstellt (vgl. dazu: Meier-Hayoz, Berner Kommentar, N. 47 zu Art. 648 ZGB).
Nach dem Gesagten ist die Berufung gutzuheissen, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen. Die Gerichtsgeb�hr ist bei diesem Verfahrensausgang dem Kl�ger aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). Die obsiegende Beklagte hat keinen Anwalt mandatiert, sondern durch ihre Organe gehandelt, weshalb sie keine Anwaltskosten im Sinn von Art. 3 des Tarifes �ber die Entsch�digungen an die Gegenpartei f�r das Verfahren vor dem Bundesgericht (SR 173.119.1), sondern lediglich Ersatz der Auslagen oder Umtriebe im Sinn von Art. 2 dieses Tarifes verlangen kann; mangels Substanziierung solcher Kosten ist jedoch vom Zuspruch einer Entsch�digung abzusehen (BGE 113 Ib 353 E. 6b S. 357). F�r die Neufestsetzung und -verlegung der kantonalen Kosten ist die Sache an die Vorinstanz zur�ckzuweisen (Art. 159 Abs. 6 OG).
Die Berufung wird gutgeheissen, das Urteil des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, von 15. April 2005 wird aufgehoben und die Klage wird abgewiesen.
Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 3'000.-- wird dem Kl�ger auferlegt.
F�r die kantonalen Kosten wird die Sache an das Obergericht zur�ckgewiesen.