Source: https://leidoinquilinatonapratica.com.br/category/locador/
Timestamp: 2019-10-21 17:51:11+00:00
Document Index: 46687348

Matched Legal Cases: ['Artigo 5', 'Artigo 4', 'Artigo 46', 'Artigo 46', 'Artigo 57', 'Artigo 57', 'Artigo 51', 'Artigo 48', 'Artigo 50', 'Artigo 50', 'Artigo 22', 'Artigo 56', 'Artigo 57', 'Artigo 17', 'Artigo 22', 'Artigo 23', 'Artigo 1', 'Artigo 781', 'Artigo 47', 'Artigo 22']

Arquivos LOCADOR - Lei do Inquilinato na Prática
Meu querido Leitor, hoje trataremos desse tão importante tema na nossa Lei de Locações Vigente, a saber a Ação de Despejo por Denúncia Vazia.
Da minha experiência prática tiro de imediato dois aprendizados:
O primeiro é que o termo “ação de despejo” inibe assusta muitos proprietários de imóveis por causa do segundo aprendizado que é o temor excessivo pela demora do Judiciário.
Então fique comigo e vamos juntos compartilhar de muito conteúdo de valor sobre este tão importante assunto.
Ação de despejo por denúncia vazia no Contrato de Locação Residencial:
A Lei do Inquilinato, logo no seu Artigo 5 decreta:
Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Essa regra já impõe ao LOCADOR uma responsabilidade tremenda quanto à definição do prazo pelo qual pretende fazer inicialmente a locação, já que não poderá reaver o imóvel no decurso da locação, como decreta a Lei do Inquilinato em seu Artigo 4.
Com isso já indico a meu post anterior Contrato de Locação Residencial Passo-a-Passo para leitura obrigatória aos que não desejam futuramente ter problemas ao precisarem reaver o imóvel locado via propositura de Ação de despejo por Denúncia Vazia.
Porém cabe ressaltar, que na vigência do prazo pactuado o LOCADOR não pode reaver o imóvel mas o LOCATÁRIO poderá devolvê-lo sob pagamento de multa, sobre a qual já escrevemos anteriormente aqui neste blog.
Tendo já dito sobre a importância da definição do prazo no contrato de locação residencial, tenho que falar agora quando cabe a Ação de Despejo por Denúncia Vazia não é?
Vamos então direto ao ponto, pois a Lei do Inquilinato define em seu Artigo 46, § 2°:
Esse direito por tanto caberá ao LOCADOR que pactuar a Locação Residencial por escrito e com prazo igual ou superior a trinta meses (Lei 8.245, Artigo 46)
Basta para isso Propor a Ação de Despejo por Denúncia Vazia ou Imotivada (sem motivo específico) que tanto se ouve falar mas poucos sabem de fato explicar o que significa.
Ação de despejo por denúncia vazia, e a solução de conflitos:
Sou um entusiasta de que a relação LOCADOR x LOCATÁRIO deve transcorrer da forma mais transparente e amigável possível em busca de resolver todos os eventuais conflitos locativos de forma amigável extrajudicialmente.
Mas como profissional atuante há mais de 10 anos no mercado imobiliário vivenciei casos suficientes para nunca abrir mão do Direito Preventivo, gerando antecipadamente todos os registros cabíveis do decurso da locação, para o caso de precisar recorrer ao Judiciário.
Estar com a Ação totalmente bem instruída e fartamente lastreada de forma irrefutável, para isso o conhecimento da Lei e a experiência profissional são de fato fundamentais.
Eu não nego que os prazos do nosso Judiciário são deveras alargados, mas que as ações que a ele chegam são mal instruídas, isso também é um fato, portanto com a Ação de Despejo por Denúncia Vazia não poderia ser diferente.
Ação de despejo por denúncia vazia no Contrato de Locação Comercial:
Algo pouco discutido é a possibilidade da propositura da Ação por Denúncia Vazia também em Locações Não Residenciais.
A Lei do Inquilinato em sua Seção III, exclusivamente dedicada a Legislar sobre Locações Não-Residenciais, no Artigo 57, profere que:
Para isso, não diferente do que já foi visto para as locações residenciais, a definição do prazo a ser pactuado inicialmente é fundamental e indico a leitura do meu post anterior que versa sobre o Contrato de Locação Comercial Passo-a-Passo para que você aprenda a resguardar todos os seus direitos ou mesmo dos seus clientes, ok?
Portanto, para locações não residenciais definidas por escrito com prazo inferior a 36 meses, o LOCADOR poderá reaver o imóvel a partir de propositura de Ação de despejo por Denúncia Vazia, nos termos do já mencionado Artigo 57 da Lei de Locações, pois o LOCATÁRIO ainda não terá adquirido as condições necessárias para a ação renovatória detalhada no Artigo 51 da mesma Lei, tema sobre o qual faremos post específico brevemente.
Ação de despejo por denúncia vazia na locação por temporada:
Não poderá ficar de fora as locações por temporada, que a Lei do Inquilinato em seu Artigo 48, delimita seu prazo ao máximo de 90 dias.
Findo esse prazo o LOCADOR ou pessoa por este designada deverá propor Ação de Despejo por Denúncia Vazia, no prazo de 30 dias, sob pena de prorrogação do contrato por tempo indeterminado se assim não agir (Lei do Inquilinato Artigo 50).
Cabe ainda salientar que no decurso de tal prorrogação só poderá ser proposta Ação de Despejo por Denúncia Vazia após o lapso temporal de trinta meses, como rege a Lei do Inquilinato no Artigo 50, Parágrafo único.
Como Administrador de Imóveis afirmo que o conhecimento da Lei do Inquilinato, em consonância com a pactuação de um bom contrato de locação, associado a uma relação semeada com contornos de bom senso e cordialidade na medida do possível com o inquilino, tornarão o seu aluguel um bom negócio, que lhe renderá justo retorno, enquanto você não decide pela alienação do bem.
Acredite, agindo dentro dessas premissas nem a desonestidade de terceiros ou muito menos a morosidade do Judiciário impedirão que você lucre com o seu investimento imobiliário.
ação de despejo Ação de despejo por denúncia vazia denúncia vazia
Antes de iniciar propriamente o artigo, creio que é necessário explicar um pouco o título!
Para quem não sabe, a figura dos 4 cavaleiros é narrado na Bíblia no livro do Apocalipse.
Retrata uma visão profética do Apóstolo João sobre o final dos tempos.
Onde cada cavaleiro significa a peste, guerra, fome e morte, onde cada uma dessas coisas deverão acontecer como sinais do FIM, para quem assim acredita.
E foi fazendo essa correlação, que identifiquei os “4 cavaleiros” que irão destruir a rentabilidade da sua locação, se você não estiver preparado para enfrenta-los!
Nesse espírito, coloquei a pouco tempo em minha rede social a seguinte mensagem:
Até o final desse artigo você vai entender o porque do desafio com os proprietários de imóveis.
Entendendo o conceito de ROI
Sabemos que a análise inteligente das finanças por trás das aquisições de imóveis para investimento é crucial para o ter sucesso.
O ROI é uma sigla abreviada do termo em inglês, Return On Investment, que significa, retorno do investimento.
Portanto é uma métrica usada por profissionais do setor imobiliário para estimar o desempenho de uma propriedade de investimento.
Em suma, o ROI do seu imóvel revelará a rentabilidade da sua propriedade.
Ou seja, a quantia de lucro que você recebe do seu imóvel para investimento durante um período de tempo, calculado na forma de uma porcentagem.
Esse percentual pode ser positivo, indicando que você está lucrando ou pode ser negativo , o que significa que você está realmente perdendo dinheiro, logicamente que ninguém deseja esse segundo resultado.
O investimento imobiliário
Nós sabemos que a melhor maneira de ganhar dinheiro com investimentos imobiliários é comprar uma propriedade por um ótimo preço e vender mais tarde no futuro por mais do que você pagou inicialmente.
“Se você quer ganhar dinheiro, muito dinheiro, deve fazer o que ninguém mais está fazendo. Compre quando todo mundo estiver vendendo e mantenha até que todo mundo esteja comprando. Este não é apenas um slogan cativante. É a própria essência do investimento bem-sucedido.” – J. Paul Getty
Descobrir o preço certo para seus imóveis de investimentos exige que você determine quanto lucro deseja obter ao vendê-las.
A resposta é calcular a taxa de retorno da propriedade para investimento (ROI).
A fórmula básica para calcular o ROI é:
ROI = (valor do aluguel – despesas) / valor do imóvel
A aplicabilidade da formula ficará para outro artigo, pois aqui tomaria muito tempo.
Porém é necessário indicar que a taxa de rentabilidade não leva em consideração o possível ganho de capital (aumento de valor) que pode ser realizado no caso de revenda do imóvel, e que a utilização do ROI é um dos parâmetros para a sua tomada de decisão.
Meu objetivo aqui é demonstrar que existem fatores que podem usurpar essa rentabilidade na locação de imóveis, e que poucos dão atenção.
Os 4 cavaleiros da rentabilidade na locação de imóveis
Já escrevi nesse Blog vários posts sobre inadimplência, mas ele ainda é um bicho papão que assusta muita gente!
Existem processos locatícios que adotados corretamente reduzem drasticamente a incidência de inadimplência em suas locações, a começar pela análise profissional do locatário.
Nós sabemos que o contrato de locação é uma forma de “concessão de crédito” pois é um negócio que também está exposto ao risco de inadimplência.
Ou seja, sempre vai existir a possibilidade de ter prejuízos decorrentes do não-pagamento do aluguel e seus encargos por parte do inquilino.
É necessário compreender que a PRESSA, é o MAIOR caminho, e posso dizer também, o mais DOLOROSO, esse foi meu erro quando aluguei pela primeira vez, e quase me fez desistir de continuar na área.
Que tal trocar a utopia da inadimplência zero, por um trabalho consistente que permita taxa inferior a 5% de inadimplentes? Tiago Maia
Esse é o segredo: Trabalho Consistente!
É não ficar sem agir um dia sequer quando seu locatário deixa de pagar aluguel, é notifica-lo corretamente.
Desenvolvi o Funil Ideal de Cobrança Extrajudicial, fruto de anos de prática, que pode te ajudar a montar seu processo de cobrança por falta de pagamento.
É ter inteligência emocional para enfrentar o “desespero” do locador, caso quem está me lendo for o administrador, ou o “medo” do inquilino em não responder suas chamadas.
Tipos de Inquilinos Inadimplentes
Digo que existem três tipos de inquilinos inadimplentes que podem corroer sua rentabilidade na locação de imóveis, são eles:
Devedor Crônico: é o tipo de locatário que sempre atrasa, mas acaba pagando, é visível que na maioria dos casos é fruto de má gestão de suas contas pessoais.
Mau Pagador Ocasional: é o tipo de locatário que deixa de pagar ocasionalmente devido a situações adversas em sua vida, mas é notório identificar que tem disposição e intenção de pagar.
Mau Pagador: é o tipo de locatário que devemos fugir léguas, pois esse simplesmente não está nem ai, sempre está se esquivando, criando inúmeras desculpas, e se recusa a pagar multa e juros.
Métodos para Reduzir a Inadimplência
Existem formas de reduzir drasticamente a incidência da inadimplência, e vou mencionar aqui alguns pontos:
Utilizar métodos preventivos;
Efetuar uma análise profissional do candidato;
Assinar um contrato equilibrado;
Entregar termo de boas vindas com resumo de direitos e deveres do inquilino;
Adotar cobrança do aluguel via boleto;
Realizar notificações adequadas e no tempo hábil;
Está aberto e saber desenvolver acordos.
Quando você introduz essa forma de trabalho, não há o que temer a inadimplência, ela sempre existirá, uma taxa excelente é de até 2% da sua carteira, mas consideramos aceitável até 5%.
O problema é deixa-la fora de controle, consolidando prejuízos cada vez maiores, impactando diretamente seu fluxo de caixa, e acabar transformando em um pesadelo.
Ou você encara o mal pela raiz, ou ele se tornará um gigante a ser derrotado, como vejo frequentemente o proprietário deixar que a inadimplência chegue a um ponto insuportável, como mais de 12 meses de atraso.
Com essa atitude ele literalmente sepultou a rentabilidade da locação de imóveis. Portanto, encare o combate a inadimplência como assunto sério, e obterá um aluguel mais rentável.
2. Vacância
Quando você tem um imóvel alugado, custa-lhe dinheiro todos os dias em que fica vazio, correto?
E a taxa de vacância, ou também conhecida como taxa de desocupação, é uma métrica importante para avaliar seu investimento imobiliário.
Insistentemente batemos na tecla que você deve se dedicar na avaliação do pretendente a locação.
Esse ponto já isoladamente poderá aumentar suas chances de obter bons locatários, responsáveis por suas obrigações, mantendo a conservação como se fosse seu, e adimplentes com seus pagamentos.
Para tanto, além das usuais obrigações que a Lei do Inquilinato determina para a figura do locador, ter um sólido relacionamento contínuo com o inquilino é preponderante também para a redução de turnovers (rotatividade).
Sempre digo: Pense nos seus inquilinos como clientes comerciais!
Trate seus clientes (locatários) com o melhor serviço e eles desejarão ajudá-lo a encontrar novos locatários na hora de devolver seu imóvel.
Entenda que a LOCAÇÃO DE IMÓVEIS é um negócio de relacionamento.
Quanto mais você conseguir que os inquilinos se sintam bem pagando aluguel, ou seja, como se estivessem em sua casa – que de fato estão, mais dinheiro ganhará e menos problemas ocorrerá.
Quando mostro os números e o que eles representam, os locadores ficam sem argumento lógico.
Perceba que um mês com o imóvel vazio reduzirá sua renda anual em 8,4%. Dois meses reduzirão sua renda anual em 17%. A cada semana chega a quase 2% !!!
Como não levar a vacância a sério??
Mas, o que fazer para proporcionar melhores resultados, e aumentar a assertividade na locação de imóveis?
Avaliação do preço do aluguel: Entenda que é muito melhor ter um inquilino bom, que pague pontualmente o aluguel, pelo valor um pouco menor, do que um locatário que não seja confiável e pague o aluguel total pelo preço de mercado.
Pouca ou má publicidade do imóvel: A apresentação do imóvel e a sua primeira impressão é fator determinante, ter um capricho no anúncio sem dúvida o tornará diferencial no meio de tantos.
A outra dica, na verdade, seria o próximo cavaleiro da rentabilidade da locação de imóveis.
Uma das maiores responsabilidades do proprietário é a manutenção do imóvel.
Vejamos o que diz a Lei do Inquilinato, no art. 22, e seus alguns incisos:
Então, para cumprir os itens que a Lei impõe ao locador, deixo abaixo outros 2 posts que escrevi com dicas incríveis para você deixar seu imóvel adequado antes de coloca-lo no mercado:
10 reparos obrigatórios para você manter seu aluguel livre de problemas;
Boa manutenção: um imã para manter inquilinos.
Proprietário “Faz Tudo”
Já conheci diversos proprietários que metiam a mão na massa para reparar seu imóvel, mas convenhamos o resultado não era nada legal..
Acabava alugando o imóvel em um estado “meia-boca”, mas no final da locação queria que o locatário entregasse em estado de novo, o que certamente ocasionava conflitos.
O dinheiro que você pode economizar fazendo isso sozinho é frequentemente uma perda e gera maior atraso.
O mesmo você pode dizer sobre o custo da contratação de um administrador de imóveis.
Às vezes, o locador enxerga como uma mera conveniência, na verdade, nossa mente está acostumada a identificar exclusivamente os resultados imediatos, mas o custo de contratar um profissional só vai fazer mais sentido financeiro a longo prazo.
Você já ouviu falar em estimar uma quantia de dinheiro para utilizar na manutenção do imóvel de aluguel?
Pois bem, assim como um Condomínio instituí o Fundo de Reserva para quando houver a necessidade de reformas, e manutenções, os condôminos não precisem aprovar uma taxa extra de emergência, que pega todo mundo desprevenido, e achando caro, não é?
O mesmo principio deve ser utilizado para aumentar a rentabilidade na locação de imóveis!
Mas, como calcular?
Não existe uma fórmula pronta, pois depende do índice de funcionalidade e obsolescência e do perfil de cada imóvel (popular, alto padrão, casa, apartamento, temporada ou não, etc).
Uma referência seria o valor anual de 1% do valor do imóvel, o que seria aproximadamente 0,085% ao mês, a ser descontado de cada aluguel.
Esse valor pode ser destinado a uma conta de investimento, dando a oportunidade de você rentabiliza-lo enquanto não a utiliza.
Está mais que comprovado: Os inquilinos não são muito motivados a cuidar de um imóvel, se você também não estiver fazendo isso!
E ainda digo mais, uma das principais causas citadas pelos inquilinos que saem de um imóvel alugado quando o contrato termina, é o resultado de ruins experiências de má manutenção.
Invista em manutenção, o dinheiro gasto hoje terá um valor muito maior no futuro!
4. Ação Judicial
Infelizmente no Brasil temos o mal costume de resolver tudo pela esfera judicial.
Existem cerca de 80 milhões de processos que tramitam atualmente no Judiciário brasileiro, segundo o relatório Justiça em Números de 2018.
Para mim algo surreal!
Eu diria que 99% das questões relacionadas ao vínculo locatício poderiam serem resolvidas extrajudicialmente, mas existe uma barreira cultural a ser desafiada.
O primeiro passo já foi dado, desde a entrada em vigor do NCPC, sabíamos que os conflitos locatícios poderiam ser resolvidos mais adequadamente por Mediação e Arbitragem.
Mais uma excelente alternativa para aumentar a rentabilidade na locação de imóveis, já que reduz drasticamente as despesas.
Já compartilhei aqui sobre minha experiência e as duras lições que aprendi com a ação de despejo, e uma delas é a quantidade de dinheiro e tempo que você perde com a entrada de ação judicial principalmente se você não segue alguns pré-requisitos formais.
Aumente a Rentabilidade na Locação de Imóveis
Vimos os 4 “cavaleiros” – fatores, que podem aniquilar a rentabilidade na locação de imóveis.
Mas, na história da Administração de Imóveis, você não precisa ser o Messias para poder salvar seu aluguel, com conhecimento, e adotando as melhores práticas, seu final será bem sucedido!
Lembre-se, que erros e problemas sempre irão acontecer, o importante é a sua postura quando eles baterem a sua porta.
Bem-aventurados os administradores que guardam esses ensinamentos, para que tenham direito a melhores resultados, e possam conduzir a uma locação mais segura e rentável.
E você, que desafio tem enfrentado na sua locação?
Compartilhe conosco logo abaixo nos comentários.
rentabilidade na locação de imóveis
Você é proprietário e estar pensando em administrar imóvel por conta própria, o que te leva a tomar essa decisão?
Será que a primeira coisa que analisa é o fato que irá “economizar” em honorários do Profissional Corretor de Imóveis ou Imobiliária?
A intenção desse post não é defender em causa própria mas, comprovar que Administrar qualquer imóvel requer conhecimento, tempo, esforço, habilidades com pessoas, e tantos outros fatores que compõe a equação de uma locação bem sucedida.
Continue lendo esse artigo você LOCADOR, e irei demonstrar que a sua “economia” pode se tornar um mal negócio!
Muito além de achar inquilino e cobrar alugueis, um verdadeiro administrador possui um processo de rotina, conhece o mercado imobiliário e acompanha a sua dinâmica, as mudanças e novas percepções do cliente, conhece a fundo a Lei do Inquilinato bem com as legislações pertinentes a essa área de atuação.
Só para ilustrar as atividades necessárias para um ciclo de uma locação:
Identificar reparos necessários antes de dispor o imóvel (o que chamamos de pré-locação e escrevi um artigo sobre esse assunto aqui);
Realizar uma avaliação mercadológica quanto ao preço do aluguel;
Anunciar e agendar visitas;
Entrevistar e realizar análise cadastral do pretendente;
Confeccionar um sólido contrato de locação;
Fazer a vistoria de entrega de chaves;
Realizar vistorias periódicas;
Emitir notificações quando necessárias;
Reajustar aluguel;
Atender demandas solicitadas pelo inquilino (reparos, consertos, etc);
Combater a inadimplência;
Auferir a melhor rentabilidade do investimento;
Emitir recibos e relatórios;
Manter um relacionamento profissional com o inquilino;
Acompanhar quitação de condomínio e IPTU;
Registrar toda a comunicação realizada com o locatário;
Auxiliar em alguma demanda judicial;
Realizar o distrato;
Receber o imóvel nas mesmas condições ora locado;
Relocar e diminuir a vacância;
Percebeu que tem muito trabalho pela frente?
Administrar imóvel por conta própria: Você tem coragem de despejar uma família?
Chegamos a um ponto chave para quem pretende administrar imóvel por conta própria, a depender de como vai ser sua resposta para essa pergunta melhor nem continuar com a ideia.
Não quero de modo nenhum assusta-lo, e sim alerta-lo, que você pode vim passar por essa situação e vai ser necessário se impor quando o problema vier em sua direção.
Um Administrador de Imóvel ele deve ser imparcial, até porque tanto o LOCADOR como o LOCATÁRIO acabam sendo os nossos clientes, por mais que venhamos a relacionar com o eles sempre vai existir o laço profissional.
Não seria o caso do LOCADOR que com o tempo pode acabar tendo um relacionamento com o inquilino onde o lado emocional pode sobressair durante o lapso da locação, e isso acabar impactando negativamente nessa relação contratual.
Quero deixar claro também que não é de decidir ser frio com o LOCATÁRIO, até porque tenho clientes inquilinos que sempre marco para tomar café, envio cartões de aniversário e em datas festivas, mando notícias sobre algo que possa interessar ao seu negócio, o que está em questão aqui é o PROFISSIONALISMO!
Administrar imóvel por conta própria: O inquilino problemático!
😕 Xiii, só de pensar já franzimos a testa, não é verdade?
O Profissional Administrador de Imóveis pela experiência da prática ele consegue identificar um possível inquilino “problemático” reduzindo a probabilidade, porém nenhum de nós consegue a façanha de não ter em seu histórico de administração um LOCATÁRIO que nunca tenha causado sérios ruídos..
A principal diferença entre o administrador e alguém que pretende administrar imóvel por conta própria é a habilidade de lidar com pessoas no negócio locatício, conflitos, discussões, etc, pois somos um verdadeiro mediador das partes, porém obter isso requer muita inteligência emocional.
Por natureza sempre fui uma pessoa tranquila, mais de ouvir do que de falar e essa qualidade é imprescindível para essa área de atuação.
Mas, digo a você leitor, teve dois livros que foram fundamentais para o meu crescimento na arte de lidar com pessoas e tornar uma solucionadora de problemas, e indico caso queira administrar imóvel por conta própria:
Livro de Provérbios (Salomão)
Outro aspecto que o LOCADOR deve considerar em administrar o imóvel por conta própria é lembrar que o Administrador é especialista nesse assunto.
E não digo somente a parte teórica, e sim quanto a sensibilidade do negócio, o traquejo que temos por lidar com isso todos os nossos dias!
Vão existir ocasiões que estamos tão habilitados que contornamos a situação de uma maneira mais leve, e mais rápida, até porque já assistimos esse vídeo antes, não é verdade?
Se você não quer desprender tempo e esforço, acho melhor contratar um Administrador!
A Manutenção e Relocação, os itens mais caros de sua locação!
A conservação do imóvel e o tempo de vacância são os principais itens que irão influenciar na rentabilidade da locação do seu imóvel.
Não entendo como alguns proprietários não estão dispostos em investir na manutenção dos seus imóveis, acreditando que ele é “Ad Eternum”.
Quando recebemos um imóvel novo este apresenta o seu nível de desempenho máximo, ao longo da vida útil desse bem, devem ser realizadas intervenções de manutenção, para que o imóvel não decaia do patamar minimo de desempenho, o que tornaria inviável para uso, sem contar é claro com o grau de obsoletismo que aumenta demais a vacância.
Perceba como ocorre no gráfico abaixo:
Já recusei imóveis onde o LOCADOR não quis efetuar os reparos sugeridos, pois sei que a depender do perfil do imóvel/cliente irei desprender muito tempo para ter êxito, e o trabalho acaba não compensando.
Porém, essa ilustração também é desfavorável para o LOCADOR pois o mesmo eleva demais a vacância e acaba ficando mais de 6 meses tentando fechar negócio, porém ele esquece que as despesas fixas (condomínio, IPTU, etc) acaba corroendo seus lucros.
Minha instrução caso ainda decida administrar imóvel por conta própria é a constituição de um “fundo de reserva”, exatamente isso!
Assim como o condomínio opta por juntar quantias para futuras reformas, faça isso também para agregar valor ao seu imóvel!
O ápice da rentabilidade de uma locação é saber identificar a hora de vender.
Posso afirmar que esse é o “fatality” para quem investe em imóveis e busca o melhor resultado possível.
Para identificar esse momento, o Administrador deve conhecer o histórico do imóvel, o preço e o ano de aquisição, elaborar planilha de rentabilidade gerada pelo aluguel desde o momento que esteja na sua mão para administra-la, e assim, medindo as informações e dados que gere um relatório e faça constatar o momento que torna-se viável a venda.
Nós profissionais de mercado estamos incessantemente obtendo, estudando, analisando, condições para levar até o nosso cliente informações e argumentos que lhe traga segurança para a sua tomada de decisão.
O verdadeiro profissional Corretor/Administrador de Imóvel faz isso com dedicação, amor, compromisso, responsabilidade, pois temos um nome a zelar, e como diria um amigo do ramo REPUTAÇÃO É TUDO!
Por isso caro Leitor, antes de administrar imóvel por contra própria pense duas vezes, e conte conosco nessa jornada!
Administrar imóvel por conta própria
Você está aqui é porque pretende fazer um contrato de locação comercial, para imóvel urbano, ou mesmo já o fez e o tal contém vícios ou omissões.
Há um tempo atrás gravei um vídeo para o meu canal no YouTube onde afirmo:
Que o desconhecimento da Lei 8.245/91 é o erro nº 1 que um proprietário de imóveis..
Ou até mesmo o próprio corretor por ele designado pode cometer ao efetivar uma locação seja ela comercial ou residencial.
Porque como determina a Lei 4.657/42 (LICC) em seu Art. 3º:
“Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece.”
Acrescento, e cito a Lei 8.078/90, quando esta determina em seu Art. 51, Inc. IV:
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.”
Com isso, concluo essa parte, que a celebração de um contrato deve ser encarado com a devida seriedade, com base na boa-fé e equidade.
Pois, como determina nosso Diploma Civil em seu Art. 113:
“Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.”
Vamos então nessa postagem orientar nossos leitores, clientes, amigos e parceiros, ao longo de um verdadeiro tutorial de como fazer.
Um verdadeiro passo-a-passo da elaboração do contrato de locação comercial isento de vícios, omissões ou cláusulas abusivas que o desqualificam, ou mesmo o anulem no todo ou em parte a posteriori.
O Contrato e o Negócio Jurídico Perfeito
O Nosso Diploma Civil determina:
III – forma prescrita ou não defesa em lei. “
Com isso o nosso contrato de locação comercial tem a sua primeira cláusula dedicada à manifestação de equidade e boa-fé de todas as partes envolvidas no contrato.
Onde assumem conhecer as Leis e Normas do Ordenamento Jurídico Brasileiro envolvidas no ato da pactuação contratual.
Destacando a Lei 8.245/91 (mais conhecida como a Lei do Inquilinato) que regula a Locação de Imóveis urbanos, como é definido o objeto de tal contrato.
A segunda cláusula, dedica-se à qualificação das partes e a declaração formal.
Onde sinalizam que as mesmas são capazes e têm anuência de outros entes legalmente constituídos para celebrarem e pactuarem de comum acordo.
Como as demais cláusulas e pactuações que regulam entre si por livre e espontânea manifestação de vontade.
Deixo aqui uma ressalva, que deve ser inserida no contrato de locação comercial:
Caso seja celebrado inicialmente em nome de pessoa física e esta venha a constituir Razão Social, à operar no imóvel deste instrumento.
Consequentemente, passará a responder por todos os efeitos pactuados pelo sócio ou proprietário da empresa.
O que chamamos de clausula assecuratória, falamos mais dela no nosso Curso de Administração de Imóveis Comerciais na Prática.
A qualificação do objeto
A terceira cláusula é dedicada à discriminação do objeto, do qual a parte definida como LOCADOR afirma ser legítimo possuidor.
E dispõe em contrato oneroso do seu bem que está livre e desimpedido de ônus e gravames que assim impedissem o negócio realizado com a parte definida como LOCATÁRIO.
Com isso encerram-se as declarações iniciais e qualificação das partes envolvidas no contrato de locação comercial.
Possibilitando, a partir de então a celebração de um Negócio Jurídico Perfeito.
Mas, cabe um alerta ao Corretor ou Administrador de Imóveis:
A não prosseguir nos demais passos desta contratação, se não tiver plena certeza quanto a estar diante de “agentes capazes”, “objeto lícito” e “delimitações Legais”.
Ao custo de responder a posteriori por perdas e danos, no caso de omissão ou constatação de imperícia e até mesmo imprudência.
E pior do que isso, comprometer a sua reputação profissional ante a celebração de negócio duvidoso.
Passaremos agora a transcorrer sobre os demais itens que devem conter um bom Contrato de Locação Comercial.
O Contrato de Locação Comercial e a destinação do imóvel
É muito importante para o LOCADOR definir no contrato de locação comercial a destinação do imóvel.
E que o mesmo deverá ser utilizado para fins “Estritamente Comerciais”, pois fica o LOCADOR obrigado pela Lei 8.245/91, Inc. I:
“Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.”
Cabe também salientar que a Lei 8.245/91 veda a sublocação do imóvel, sem o consentimento por escrito do LOCADOR.
Fato que aconselho destacar em seu contrato de locação comercial, pois está descrito assim na Lei 8.245/91, Art. 13.
E fica assim obrigado o LOCATÁRIO pela Lei 8.245/91, Art. 23, Inc. II:
“Servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá -lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.”
Ficando assim o LOCATÁRIO sob pena de rescisão contratual cominada com pagamento de multa compulsória, sem prejuízo de ação por perdas e danos, se assim não proceder.
O Contrato de Locação Comercial e o estado do imóvel
A Lei 8.245/91 no Artigo 22, determina que é dever do LOCADOR:
“I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.”
Isso posto, cabe salientar que o contrato de locação comercial deve ser associado a uma vistoria de entrega de chaves.
E portanto, discrimine com amplo registro fotográfico o estado em que o imóvel está sendo entregue ao LOCATÁRIO.
Pois, é nesse exato estado que o LOCATÁRIO ficará obrigado contratualmente a entregar o imóvel ao LOCADOR findo a vigência da locação. ( Ver Lei 8.245/91, Art. 23, Inc. III).
O Contrato de Locação Comercial e a definição do Prazo e sua prorrogação
Sempre celebramos o contrato de locação comercial por escrito e por prazo inferior a 36 (trinta e seis) meses.
Pois agindo assim, a partir da realização de contrato em ato único, e o LOCATÁRIO permanecendo no imóvel 30 (trinta) dias após à vigência do contrato sem oposição do LOCADOR, passa o vínculo a vigorar por prazo indeterminado.
Como diz a Lei do Inquilinato em seu Artigo 56, Parágrafo Único, podendo então a qualquer tempo solicitá-lo de volta.
Bastando para isso notificar o LOCATÁRIO o seu intento e concedendo prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação (Artigo 57, Lei do Inquilinato).
Perceba que o contrato de locação comercial, celebrado dentro das premissas acima citadas não perfaz nenhuma das condições para a propositura de ação renovatória por parte do LOCATÁRIO.
Já que se desejar a proteção do seu fundo de comércio deverá no início do contrato de locação comercial, o adquirir via pagamento de luvas como escrevi em artigo anterior e indico por leitura obrigatória.
Contrato de Locação Não Residencial, e o melhor prazo:
O julgado a seguir reflete mesmo entendimento aqui exposto:
Na ação de despejo de imóvel sob locação comercial, não regida pelo Decreto 24.150 , a exigência primordial é a notificação premonitória, demonstrando o não interesse em prorrogar o contrato.
O direito a renovação contratual amparado pela Lei nº 8.245 /91 não tem aplicação a contrato por prazo indeterminado, consoante art. 51 daquela norma.
Encontrando-se delineados o fundamento e o fato em si – pedido de retomada do bem locado, em razão de não mais ter interesse na prorrogação do contrato de locação comercial, por prazo indeterminado, não há se falar em ausência.
Julgado TJ-PE – Apelação Cível AC 51026 PE 97000303
Por isso para a celebração de Contrato de Locação Comercial, recomendo expressamente o prazo de 24 (vinte e quatro) meses.
Exatamente como está no nosso modelo de contrato de locação comercial.
O Contrato de Locação Comercial, do preço e do reajuste:
A Lei do Inquilinato prevê no Artigo 17, bem como seu Parágrafo Único, o que se segue:
“É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.”
Como a Lei 8.245/91 deixa bem claro que o valor do aluguel é de livre estipulação, cabe apenas salientar que há sempre três valores para todo e qualquer imóvel:
O que se quer;
O que realmente vale;
O que se paga no mercado.
Um dos principais fatores que vai ditar a velocidade da sua locação será o alinhamento do preço estipulado para o aluguel e o preço justo do mercado.
Sobre reajustes, vale estipular índices oficiais como IGP-M, IPCA, INPC.
Ou ainda a média aritmética desses, sempre com prazo de vigência anual (Ver Lei 9.069/95 – Art. 28- §3° – Inc. IV) para a efetivação do reajuste.
Mas, resguardando que no caso de permitido por Lei, período inferior para reajuste, esse tal será utilizado, pois não podemos esquecer que o nosso país já foi alvo de alarmante quadro inflacionário em tempos passados.
Os Encargos no Contrato de Locação Comercial:
É comum surgirem várias dúvidas sobre “quem vai pagar o quê” quando da celebração de um contrato de locação comercial.
Mas, a Lei do Inquilinato, se bem interpretada, não possui lacunas em si que justifiquem tão frequentes questionamentos, pois a Lei 8.245/91 em seu Artigo 22, Inc. VIII, afirma que o LOCADOR é obrigado a:
“Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.”
A mesma Lei prossegue no Artigo 23, Inc. I, afirmado que é obrigação do LOCATÁRIO:
“Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (…)”
Ou seja, vale o que for pactuado!
Como profissional administrador de imóveis, indico que o LOCADOR não incumba o LOCATÁRIO por obrigações atreladas ao imóvel, que sejam pagas por ele sem grande onerosidade, a saber, IPTU e o seguro incêndio, se exigidos contratualmente ao LOCATÁRIO.
Então, não sendo quitados por este podem gerar imenso transtorno, só resolvido o impasse judicialmente com a geração de ainda mais transtornos
Portanto, só aconselho o repasse de tais obrigações ao LOCATÁRIO se essas tiverem uma onerosidade que justifique tal ato.
As benfeitorias e o Contrato de Locação Comercial:
Já escrevi neste mesmo blog uma postagem bem elucidativa sobre o tema benfeitorias.
Sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, cabe ao LOCADOR no contrato de locação comercial, só autorizar as duas primeiras, se notificado por escrito.
E implicar que as tais mesmo que autorizadas serão incorporadas ao imóvel, renunciando o LOCATÁRIO ao direito de retenção.
Sendo as benfeitorias necessárias realizadas pelo LOCATÁRIO indenizáveis, de comum acordo entre as partes para fazer valer a Lei 8.078/90 – Art. 51 – Inc. XVI, bem como o Artigo 1.219 do nosso Código Civil.
Por último vale salientar que as benfeitorias voluptuárias, as que podem ser levantadas, não devem comprometer a estrutura do imóvel.
Este de obrigação do LOCATÁRIO reparar eventuais danos causados para devolução do Bem ao estado em que o recebeu.
As garantias locatícias e o Contrato de Locação Comercial:
Já escrevi também no blog sobre as garantias locatícias e discorri sobre cada uma delas em postagens anteriores sobre os quatro tipos de garantia estabelecidos na Lei do Inquilinato em seu Art. 37.
Você pode saber mais sobre cada uma delas:
Garantia Fiador
Garantia Quotas de Fundo de Investimento
Se você ainda tem dúvidas sobre que garantia escolher para dar segurança ao seu contrato de locação comercial, aconselho a leitura das mencionadas postagens pois nesse item falarei sobre a modalidade mais aceita no mercado, a saber:
Como em sequência a possibilidade da celebração do contrato de locação comercial desprovido de garantia.
O FIADOR, é a parte contratual que assumirá o cumprimento das obrigações pactuadas com titularidade do LOCATÁRIO, caso este não as cumpra.
Esse FIADOR, precisa necessariamente ter histórico de bom pagador na praça.
Ser isento de pendências de crédito (realizamos análise de score para todo o Brasil), possuir renda superior à do LOCATÁRIO e bens suficientes para cumprir com as obrigações assumidas.
Deve ser exigida também a anuência do cônjuge do FIADOR no contrato de locação comercial, pois em caso de negativa poderá ser anulada tal garantia em posterior ação judicial.
O “segredo” da segurança contratual reside justamente na análise de antecedentes pessoais e de crédito, das partes contratuais, e não necessariamente na garantia escolhida, concorda?
Me responda, de que vale um FIADOR insolvente?
Ou melhor, você sabe que o FIADOR pode exonerar-se da “fiança”, nos casos previstos por Lei?
Pois bem, se você não fizer uma excelente análise das partes contratantes poderá ter “sensação de garantia” ao invés de ter de fato um contrato de locação comercial, de fato, satisfatoriamente assegurado.
Contrato desprovido de garantia:
Nesse contexto, o contrato de locação comercial desprovido de garantia é sem dúvida uma possibilidade, legal a considerar.
Essa possibilidade contratual é prevista na Lei do Inquilinato em seu Art. 42, para tal modalidade contratual, a Lei do Inquilinato resguarda duas grandes vantagens, ou até mesmo três:
a primeira é a possibilidade de cobrar o aluguel e encargos antecipado sem com isso cometer infração Legal;
a segunda a possibilidade de retomar o imóvel via Liminar Judicial para desocupação do imóvel em 15 dias sem a notificação prévia do LOCATÁRIO em caso de não pagamento do aluguel pelo disposto na Lei no Art. 59, Inc. IX;
e a terceira a velocidade da locação já que vi muito bom LOCATÁRIO desistir de locação devido à onerosidade da garantia ou mesmo o excesso de exigências para a locação.
Da inadimplência e multas no Contrato de Locação Comercial
Não é comum surgirem imprevistos na vigência de um contrato de locação comercial.
Principalmente tendo em vista que tal compromisso foi estabelecido por pessoas num prazo relativamente longo.
Vinte e quatro meses se você aceitar a minha sugestão.
Aconselho fortemente a manutenção de uma boa relação (LOCADOR x LOCATÁRIO)
E ADMINISTRADOR, quando houver.
Mas, nunca abrindo mão das notificações por escrito e no tempo devido.
Para aplicação do Direito Preventivo, que poderá ser utilizado posteriormente se necessário.
Essas notificações tem que expressar o recebimento da parte citada, que autorizou a notificação quando da celebração do contrato.
Podem ser feitas via correspondência com AR (Aviso de recebimento), notificação expedida via cartório de títulos e documentos, ou mesmo pessoalmente com assinatura de protocolo de recebimento.
Você também, encontra nossas dicas para o caso de inadimplência na locação imobiliária.
Costumo além da notificação, cobrar multa de 10% e juros de mora de 1% ao mês, para incentivar o LOCATÁRIO ao adimplemento.
Mas, não justifica abrir mão do diálogo e bom senso, ok?
Você saberá se o seu inquilino é confiável ou não, basta ter uma relação prudente e cordial com o mesmo.
Da rescisão e devolução do imóvel no Contrato de Locação Comercial
O LOCATÁRIO poderá rescindir o contrato de locação comercial com o LOCADOR pagando a este uma multa compensatória.
Geralmente pactuada em três vezes o valor do aluguel (ver Lei 8.245/91 – Art. 4°).
O LOCATÁRIO ficará isento do pagamento da multa se comprovar por escrito rescisão de contrato de trabalho que implique em transferência de domicílio (ver Lei 8.245/91 – Art. 4° – Parágrafo Único).
O LOCATÁRIO é obrigado por Lei, como já vimos, a devolver o imóvel no estado em em que o recebeu.
Sempre de acordo com a vistoria por ele assinada no ato da entrega das chaves.
Devendo entregar as chaves pessoalmente, ao LOCADOR ou a quem esse designe, nunca a outrem.
Definição de foro e testemunhas no Contrato de Locação Não Residencial
O Novo Código de Processo Civil traz como recomendação em seu Artigo 781, Inc.V:
“A execução fundada em título extrajudicial será processada perante o juízo competente, observando-se o seguinte:
a execução poderá ser proposta no foro do lugar em que se praticou o ato ou em que ocorreu o fato que deu origem ao título, mesmo que nele não mais resida o executado.”
A mesma Lei define como Título executivo extrajudicial:
III – o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas.”
Portanto, nunca abra mão da definição do foro da comarca do imóvel para dirimir quaisquer eventuais ações.
E muito menos abra mão da coleta da assinatura de duas testemunhas.
Se possível com reconhecimento de firma, para que a definição do seu contrato de locação comercial seja a de um título executivo extrajudicial.
Resguardando assim direitos como maior brevidade em eventual processo de execução por “quantia certa” no caso de não recebimento dos aluguéis, após a saída do LOCATÁRIO do imóvel por ação de despejo.
Agora você já pode alugar!
Esse foi o tutorial completo sobre o Contrato de Locação Comercial, adote essas orientações e garanta segurança na sua locação!
Mas tenho uma boa notícia, você pode adquirir nosso modelo de Contrato de Locação Comercial.
Tudo que foi abordado aqui está contemplado, são mais de 10 anos de experiência a apenas um clique!
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O assunto do post de hoje foi solicitado por uma leitora do nosso Blog que tem dúvidas sobre a solidariedade na locação de imóvel, aspecto importante para sabermos, inserido na Lei do Inquilinato e que irei analisar mais a fundo para vocês tanto para LOCADORES como para LOCATÁRIOS.
A Lei do Inquilinato em seu art. 2° diz:
Havendo mais de um LOCADOR ou mais de um LOCATÁRIO, entende – se que são solidários se o contrário não se estipulou.
Logo, se o contrato de locação houver omissão, há solidariedade, caso contrário haverá necessidade de inserir um clausula negatória da solidariedade para ter validade jurídica, ok?
Mas o que é solidariedade na locação de imóvel?
No Código Civil em seu art. 264, deixa bem claro que:
O objetivo da solidariedade nada mais é do tratar o que é múltiplo, como se fosse único, justamente para facilitar essa relação obrigacional, neste caso aqui, o contrato de locação de imóveis.
Vamos ao caso prático para você entender melhor como funciona a questão dos tipos de solidariedade na locação de imóvel, a saber: ativa e passiva.
Solidariedade na locação de imóvel entre locadores:
Quando falamos de solidariedade na locação de imóvel entre proprietários estamos falando do POLO ATIVO, ou seja, um contrato com mais de um LOCADOR, vamos ao exemplo:
Daihane e Tiago são LOCADORES e Maria é a LOCATÁRIA de um imóvel, onde o valor do aluguel mensal é de R$ 1.000,00 e qualquer um dos LOCADORES poderão efetuar a cobrança para Maria, ou seja há multiplicidade de credores.
Exatamente o que diz o Código Civil, no art. 267:
Cada um dos credores solidários tem direito a exigir do devedor o cumprimento da prestação por inteiro.
Veja também que independente de qual credor o LOCATÁRIO venha a pagar, o art. 269 do CC, prossegue:
O pagamento feito a um dos credores solidários extingue a dívida até o montante do que foi pago.
Logo cabe ao LOCADOR que recebeu a quantia repassar a quota-partes para os demais, conforme art. 272 do CC:
O credor que tiver remitido a dívida ou recebido o pagamento responderá aos outros pela parte que lhes caiba.
Solidariedade na locação de imóvel entre locatários:
Porém quando há mais de um LOCATÁRIO, estamos falando do POLO PASSIVO, vejamos o que acontece:
Paulo, Rodrigo e Ana são LOCATÁRIOS e Roberto é a LOCADOR de um imóvel, onde o valor do aluguel mensal é de R$ 1.000,00, porém quem realizou o pagamento foi Paulo sozinho, e nesse exemplo, Paulo poderá sob-rogar nos direitos do LOCATÁRIO, e através de uma ação regressiva (meio judicial que se presta a cobrar o ressarcimento das despesas), cobrar de Rodrigo e Ana a quota-parte deles.
Caso haja pagamento em atraso, olha o que diz o Código Civil no art. 280:
Todos os devedores respondem pelos juros da mora, ainda que a ação tenha sido proposta somente contra um; mas o culpado responde aos outros pela obrigação acrescida.
Solidariedade na locação de imóvel: a ação de despejo.
É importante avisa-lo que há no nosso ordenamento jurídico divergências entre doutrinadores, e ainda sem jurisprudência, quando se trata de solidariedade na locação de imóvel quanto ao ação de despejo.
Mas irei concordar com a corrente que acredita que é incontestável a existência da solidariedade entre os LOCATÁRIOS, salvo previsão contratual em sentido contrário, com vimos.
Mas a tal solidariedade se aplica, sem restrição, à obrigação pecuniária de pagamento do aluguel, persistindo a necessidade de ajuizamento da ação contra todos aqueles LOCATÁRIOS que ocupam o imóvel, para fins de despejo, considerando o que diz o Art. 114 do Novo Código Processual Civil:
O litisconsórcio (fenômeno processual que consiste na pluralidade de partes em uma lide) será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes.
Portanto, nesse entendimento a solidariedade não é de natureza processual, deste modo indico que o LOCADOR deva citar todos os LOCATÁRIOS, para dar ciências a essas partes sobre a ação de despejo, e evitar futuramente que venham ser surpreendido por alguma ação.
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E se meu LOCATÁRIO vier a não pagar? Como despejar o inquilino inadimplente?
A cada contrato de locação assinado de um imóvel creio que nenhum proprietário fez essas perguntas.
Mesmo com toda a diligência, e cuidados tomados, ainda assim não conseguimos ANULAR o risco de, durante uma locação o LOCATÁRIO não pagar suas obrigações, pois não conseguimos prever o futuro.
Muito menos quais os acontecimentos irão impactar a rotina do inquilino, bem como desenvolver o seu planejamento financeiro.
O relacionamento com o inquilino é de grande importância durante o vínculo locatício, mas deve ser feita de forma profissional.
E ai que entra o papel do administrador de imóveis de tornar essa relação imparcial, pois sabemos que a circunstância pode ser maior que isso, como o caso da necessidade da ação de despejo.
Entrar em uma ação de despejo pode ser DURO, até escrevi um artigo:
Administrar por conta própria decida se isso é para você!
Onde pergunto aos proprietários de imóveis, se eles têm CORAGEM de despejar um INQUILINO, ou uma FAMÍLIA?
As vezes pode ser FÁCIL de despejar o inquilino inadimplente, mas outras NÃO!
De qualquer forma você irá precisar saber o caminho..
Esse artigo irá guiá-lo em um passo a passo para realizar uma ação de despejo eficiente.
1. Conheça a Lei do Inquilinato e outras normas jurídicas
Já foi identificado que as principais brigas entre locador e locatário se dá pelo desconhecimento da Lei do Inquilinato.
Esse é o fator mais importante antes de colocar seu imóvel no mercado, sem conhecer as diretrizes legais você corre sério risco de cometer um equivoco, e acabar sofrendo grande dor de cabeça, inclusive pecuniária.
O Contrato de Locação é seu instrumento chave para obter uma locação saudável, equilibrada e ao mesmo tempo um instrumento que formaliza os termos, onde respalda qualquer ruído ou discussões futuras.
Como diz um proverbio chinês: “o contrato é elaborado no tempo de PAZ para ser usado em tempo de GUERRA.”
Indico que faça uso dos nossos Modelos Contratuais que você pode adquirir, clicando AQUI <<
Nunca decida resolver “por suas próprias mãos”.
Como por exemplo, bloquear o acesso do inquilino ao imóvel, cancelar as contas de consumo de água e luz, muito menos remover objetos pessoais.
Ou algum momento praticar algum tipo de assédio moral, defenda seus direito dentro da LEI e os tribunais estarão ao seu lado, basta seguir a CARTILHA! 😉
2. Tente um Mútuo Acordo antes de despejar o inquilino inadimplente
Antes de dizer “VOU TE COLOCAR NA JUSTIÇA“, é melhor esfriar a cabeça.
Fazer uso da inteligência emocional, utilizando do mútuo acordo para tentar resolver a inadimplência do inquilino de forma amistosa e evitando o desgaste de partir para os tribunais.
Veja que nesse etapa, mais uma vez a presença do Administrador de Imóveis faz diferença para conduzi-lo melhor.
Indico que chame o LOCATÁRIO para conversar, se possível em um local fora, tira-lo do seu ambiente confortável de casa ajuda na hora da negociação.
Veja uma forma de formalizar esse encontro, você pode registrar em uma ATA.
Caso cheguem a consenso elabore um documento de confissão de dívida e como concordaram em efetuar o pagamento.
Aproveite e realize uma vistoria periódica para conferir como anda o estado do seu imóvel.
No contrário..
3. Tenha a motivação correta para promover a Ação de Despejo
Vejo muitos proprietários de imóveis que ao longo do aluguel “não foi com a cara do inquilino”, ou tem a postura que “o imóvel é meu faço o que quiser”.
Outros até creem inocentemente nas inúmeras desculpas do locatário e deixam prolongar demais o débito.
Verdade que não se pode achar que é dono da razão, como também não tomar atitude quando deviam, por isso a locação deve ser desenvolvida com um critério profissional.
Nesse ínterim é necessário realizar algumas tentativas de acordo, bem como notificar no tempo certo, tanto o inquilino, quanto o seu fiador, quando houver.
Lembrando que o inquilino pode ser despejado não apenas por falta de pagamento do aluguel, mas por qualquer infração que esteja expressamente no contrato, exemplo:
Como não respeitar o Regimento Interno do Condomínio;
Modificar a finalidade da locação;
Causar dano a propriedade;
Qualquer comunicação que tenha com o locatário você deve documentar.
Sempre monte seu dossiê durante a locação, pois em qualquer demanda você deve está amplamente fundamentado.
Além, é claro, repleto de provas, principalmente para despejar o inquilino inadimplente.
4. Envio de Aviso de Ação de Despejo
Depois da tentativa de um acordo, e das cobranças extrajudiciais, recomendo que não passe de 45 dias para ser enviado o último aviso.
Preferencialmente via AR, comunicando que caso não ocorra a desocupação voluntária do imóvel dentro do prazo estabelecido, será ajuizada uma ação judicial visando a retomada.
A Lei do Inquilinato em seu art. 9° que diz:
A locação também poderá ser desfeita:
“I – por mútuo acordo;
Ou seja, a falta de pagamento constitui infração prevista, legal e contratualmente e acarreta a rescisão locatícia.
O art. 9º, III, da Lei 8.245/91, prevê que a falta de pagamento é motivo bastante para o rompimento do contrato.
Mesmo não sendo imprescindível a notificação do locatário, sempre faço, para não restar qualquer tipo de dúvida, ainda mais se tratando de despejar o inquilino inadimplente.
5. Ingresse uma Ação de Despejo
Antes de preparar a petição inicial e sua devida instrução, é necessário que o locador decida-se de cumula o pedido de despejo, neste caso, por falta de pagamento com o de cobrança dos alugueis e encargos, conforme a Lei do Inquilinato.
Essa escolha é muito importante para o andamento do processo, por isso contrate um advogado de confiança.
O Tiago Maia, tem uma frase que encaixa perfeitamente aqui:
Nessa fase será imprescindível o acompanhamento do Advogado para melhor lhe instruir, porém irei compartilhar nossa escolha como Administradores de Imóveis.
Temos optado por ajuizar a ação para despejar o inquilino inadimplente pura e simples sem cumulá-la com pedido de cobrança de alugueis e outros encargos que estejam em débito.
Nosso motivo é meramente pela praticidade, e velocidade.
Assim focamos em obter a desocupação para diminuir os prejuízos, e posteriormente, em outra etapa, ajuizar a ação de execução.
Nesse ponto o seu advogado irá analisar as vantagens e desvantagens de cada tipo a depender de cada locação.
O valor da causa deve ser fixado em 12 vezes o valor do aluguel, é o que diz:
“Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar – se – á o seguinte:
III – o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento.”
6. Requerimento de Liminar
Atenta-se a possibilidade de requerer liminarmente a desocupação do imóvel (mandado de despejo), conforme estabelece a própria Lei do Inquilinato, em ser art. 59, conforme abaixo:
“§ 1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)”
É comum dúvidas sobre essa caução que deve ser inserida nos autos pelo LOCADOR.
O que causa estranheza aos proprietários de imóveis, já que além de estarem com desgaste de despejar o inquilino inadimplente tem que assumir o pagamento de mais uma custa.
Porém, é importante esclarecer que a Lei não exige que seja em dinheiro, ou seja, pode ser real ou fidejussória, de modo que o bem ofertado seja igual ou superior aos três meses de aluguel.
O objetivo do legislador é de garantir ao locatário o ressarcimento dos prejuízos sofridos, com a execução antecipada do despejo, CASO ao final do processo seja decidido improcedente a pretensão.
7. Prepare-se e Compareça a Audiência
Nós Administradores de Imóveis possuirmos uma rotina, e temos a obrigação de conhecer a fundo a Lei do Inquilinato.
Devido a isso, estamos em vantagem em relação ao locador.
Consequentemente, possuímos uma gestão que possibilita maior probabilidade de êxito em casos como de despejar o inquilino inadimplente.
Sempre compareça com todas as documentações que comprovem a sua boa-fé, como:
Contrato de Locação (importante está com firmas reconhecidas);
Boletos em aberto, cheques devolvidos;
Registro de comunicação com inquilino (hoje os tribunais validam conversas pelo WhatsApp);
Envio das notificações;
Comprovação de recebimento pelos Correios, ou Cartório.
Fique tranquilo, não deixe transparecer suas emoções de raiva, ou coisa do tipo, acima de tudo, deixe que seu advogado conduza a audiência.
8. Liberação do Despejo
Se tudo for dentro dos conformes, e com certeza será, uma ordem judicial irá autorizar o despejo do inquilino, mas ainda assim poderá o locatário não cumprir, passando a incidir o que diz o art. 65 da Lei de Locações:
“Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.”
Não ocorrendo nas vias normais, o despejo acontecerá de forma coercitiva, com acompanhamento do Oficial de Justiça e policiais.
Outra possibilidade é do inquilino abandonar o imóvel durante o processo, fato que acontece demais, e prevalece o que diz o art. 66, da Lei do Inquilinato:
“Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.”
9. Vistoria do Imóvel após o Recebimento das Chaves
É importante após o despejo realizar uma vistoria do estado do imóvel.
Produzir um laudo com rico levantamento fotográfico, pois o vinculo locatício só se encerra na entrega do imóvel ora locado nas mesmas condições que o locatário recebeu no inicio na locação.
Após essa vistoria e na composição de danos, pintura, etc., você poderá ainda pleitar judicialmente, essas obrigações contratuais pendentes, por isso indicamos ajuizar ações distintas para despejo e outra para cobrança de débitos de alugueis, encargos, danos, e outras infrações.
10. Proteja-se, e evite novamente em despejar o inquilino inadimplente
Despejar o inquilino inadimplente pode ser dispendioso e demorado, principalmente se mal instruída a ação, então, espero que você possa evitar a necessidade de realizar uma.
Você pode se proteger, um dos caminhos é contratando um Administrador Profissional de Imóveis.
E é claro, acompanhar nosso Blog onde produzimos conteúdo relevante de forma prática.
Muito além que despejar o inquilino inadimplente
Vou deixar abaixo também, de forma sequencial um conjunto de artigos para você realizar um locação mais segura!
3 Dicas para preparar seu imóvel para locação.
Como fazer um anúncio da sua locação impossível de ser ignorado!
Passo­ a ­Passo Contrato de Locação Residencial de acordo com a Lei do Inquilinato.
ação de despejo Ação de Despejo e Abandono de Imóvel Como despejar inquilino inadimplente
Se você está aqui é porque pretende fazer um contrato de locação residencial seguro, para imóvel urbano.
Ou mesmo já o fez e o tal contém vícios ou omissões.
Há um tempo atrás gravei um vídeo para o no canal no YouTube onde afirmo que o desconhecimento da Lei 8.245/91 é o erro nº 1 que um proprietário de imóveis
Ou corretor por ele designado pode cometer ao efetivar uma locação residencial, porque como determina a Lei 4.657/42 em seu Art. 3º:
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa ­fé ou a equidade.”
Contrato de Locação Residencial, itens iniciais:
Com isso, concluo que a celebração de um contrato de locação residencial deve ser encarado com a devida seriedade.
Com base na boa­ fé e equidade!
Pois como determina nosso Diploma Civil em seu Art. 113:
“Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa ­fé e os usos do lugar de sua celebração.”
Vamos então nessa postagem orientar nossos leitores, clientes e parceiros, ao longo de um verdadeiro tutorial de como fazer.
Passo ­a ­passo!
Um contrato de locação residencial isento de vícios, omissões ou cláusulas abusivas que o desqualifiquem ou mesmo o anulem no todo ou em parte a posteriori.
1. O Contrato de Locação Residencial e o Negócio Jurídico Perfeito:
I -­ agente capaz;
II -­ objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III -­ forma prescrita ou não defesa em lei.”
Com isso o nosso contrato de locação residencial tem a sua primeira cláusula dedicada à manifestação de equidade e boa­ fé de todas as partes envolvidas no contrato.
A segunda cláusula, dedica­-se à qualificação das partes e a declaração e mesmo constatação formal de que as mesmas são capazes.
E tem anuência de outros entes legalmente constituídos para celebrarem e pactuarem de comum acordo.
As demais cláusulas e pactuações que regulam entre si por livre e espontânea manifestação de vontade.
E dela dispõe em contrato oneroso do seu Bem que está livre e desimpedido de ônus e gravames que assim impedissem o negócio realizado com a parte definida com o LOCATÁRIO.
Com isso encerram-­se as declarações iniciais e qualificação das partes envolvidas no contrato de locação residencial, que possibilitam a partir de então a celebração de um Negócio Jurídico Perfeito.
Contrato de Locação Residencial, condições preliminares:
Cabe um alerta ao Corretor de Imóveis ou Administrador de Imóveis, não prosseguir nos demais passos dessa contratação, se não tiver plena certeza quanto a estar diante de “agentes capazes”, “objeto lícito” e “dentro das delimitações Legais”.
2. O Contrato de Locação Residencial e a destinação do imóvel:
É muito importante para o LOCADOR definir no contrato de locação residencial a destinação do imóvel, que o mesmo deverá ser utilizado para fins “Estritamente Residenciais”.
Pois fica o LOCADOR obrigado pela Lei 8.245/91, Art. 22, Inc I:
Fato que aconselho destacar em seu contrato de locação residencial, pois está descrito na Lei do Inquilinato, Art. 13.
“Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.”
3. O Contrato de Locação Residencial e o estado do imóvel
“I – entregar ao LOCATÁRIO o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
V -­ fornecer ao LOCATÁRIO, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.”
Isso posto, cabe salientar que o contrato de locação residencial deve ser associado a uma vistoria de entrega de chaves.
Que discrimine com amplo registro fotográfico o estado em que o imóvel está sendo entregue ao LOCATÁRIO.
Pois, é nesse exato estado que o LOCATÁRIO ficará obrigado contratualmente a entregar o imóvel ao LOCADOR findo a vigência da locação. (Ver Lei 8.245/91, Art. 23, Inc. III).
4. O Contrato de Locação Residencial e a definição do Prazo e sua prorrogação.
Sempre celebramos o contrato de locação residencial por escrito e pelo prazo de 30 meses, para que o LOCADOR possa solicitar ao término da contratação.
Se assim for do seu interesse, a retomada do imóvel de forma imotivada.
Ou seja, sem um motivo específico para tal além do desejo de reaver seu imóvel, mesmo se com o seu consentimento o LOCATÁRIO permanecer no imóvel por seu histórico de boa relação.
E portanto transcorrendo a locação por prazo indeterminado o LOCADOR deseje em outro momento posterior reaver seu imóvel, sem para isso possuir uma razão em específico.
Veja a Lei 8.245/91, Art. 46, §1° e §2°.
Se a locação for celebrada por prazo superior a 90 dias (Locação por temporada) e inferior a 30 meses, e de forma escrita, o imóvel só poderá ser retomado via “denúncia cheia”.
Ou seja, após o prazo inicialmente pactuado, com pelo menos uma das razões legais que prevê a Lei 8.245/91 em seu Artigo 47.
Como por exemplo mais aplicável, o Inciso V que diz:
“Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido,
Por isso para a celebração de Contrato de Locação Residencial recomendo expressamente que ele seja feito por escrito e por prazo de 30 meses.
5. O Contrato de Locação Residencial, do preço e do reajuste.
Parágrafo único: Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.”
o que se quer, o que realmente vale e o que o mercado paga.
Um dos principais fatores que vão ditar a velocidade da sua locação será o alinhamento do preço estipulado para o aluguel e o preço justo do mercado.
Sobre reajustes, vale estipular índices oficiais como IGP­M, IPCA, INPC, ou ainda a média aritmética desses.
Sempre com prazo de vigência anual (Ver Lei 9.069/95 ­ Art. 28­, §3°, Inc. IV) para a efetivação do reajuste.
Mas resguardando que no caso de permitido por Lei, período inferior para reajuste, esse tal será utilizado.
Pois não podemos esquecer que o nosso país já foi alvo de alarmante quadro inflacionário em tempos passados.
6. Os Encargos no Contrato de Locação Residencial.
É comum surgirem várias dúvidas sobre “quem vai pagar o quê” quando da celebração de um contrato de locação residencial.
Mas a Lei do Inquilinato, se bem interpretada, não possui lacunas em si que justifiquem tão frequentes questionamentos.
Pois a Lei 8.245/91 em seu Artigo 22, Inc. VIII, afirma que o LOCADOR é obrigado a:
Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.
“Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (…).”
Como profissional administrador de imóveis, indico que que o LOCADOR não incumba o LOCATÁRIO por obrigações atreladas ao imóvel, que sejam pagas por ele sem grande onerosidade.
A saber, IPTU e o seguro incêndio, se exigidos contratualmente ao LOCATÁRIO e então não sendo quitados por este podem gerar imenso transtorno, só resolvido o impasse judicialmente com a geração de ainda mais transtornos.
Portanto só aconselho o repasse de tais obrigações ao LOCATÁRIO se essas tiverem uma onerosidade que justifique tal ato.
6. As benfeitorias e o Contrato de Locação Residencial.
Já escrevi nesse mesmo blog uma postagem bem elucidativa sobre o tema benfeitorias.
Portanto, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, cabe ao LOCADOR no contato de locação residencial, só autorizar as duas primeiras.
Se notificado por escrito, e implicar que as tais mesmo que autorizadas serão incorporadas ao imóvel.
Renunciando o LOCATÁRIO ao direito de retenção, sendo as benfeitorias necessárias realizadas pelo LOCATÁRIO indenizáveis, de comum acordo entre as partes para fazer valer a Lei 8.078/90, Art. 51, Inc. XVI.
Por último, vale salientar que as benfeitorias voluptuárias, as que podem ser levantadas, não devem comprometer a estrutura do imóvel.
Tendo obrigação do LOCATÁRIO de reparar eventuais danos causados quando da devolução do Bem no estado em que o recebeu.
7. As garantias locatícias e o Contrato de Locação Residencial.
Já escrevi sobre sobre os quatro tipos de garantia estabelecidos na Lei do Inquilinato em seu Art. 37.
Você ainda tem dúvidas sobre que garantia escolher para dar segurança ao seu contrato de locação residencial?
Garantia Fiança
Garantia Cessão Fiduciária de Quotas
Aconselho a leitura das mencionadas postagens pois, nesse item falarei sobre a modalidade mais aceita no mercado, a saber:
O FIADOR, como também a possibilidade da celebração do contrato desprovido de garantia.
Contrato de Locação Residencial, e o fiador:
O FIADOR, é a parte contratual que assumirá o cumprimento das obrigações contratuais de titularidade do LOCATÁRIO, caso esse não o faça.
Esse FIADOR, precisa necessariamente ter histórico de bom pagador na praça (ser isento de pendências de crédito).
Além de possuir renda superior à do LOCATÁRIO e bens suficientes para cumprir com as obrigações assumidas.
Deve ser exigida também a anuência do cônjuge do FIADOR no contrato, pois em caso de negativa poderá ser anulada tal garantia em posterior ação judicial.
O “segredo” da segurança contratual reside justamente na análise de antecedentes pessoais e de crédito, das partes contratuais, e não necessariamente na garantia escolhida.
Ou melhor, você sabe que o FIADOR pode exonera-­se da “fiança”, nos casos previstos por Lei?
Pois bem, se você não fizer uma excelente análise das partes contratantes poderá ter “sensação de garantia” ao invés de ter de fato um “contrato garantido”.
Contrato de Locação Residencial sem garantia:
Gosto sempre de falar sobre o contrato de locação residencial desprovido de garantia.
Essa possibilidade contratual é prevista na Lei do Inquilinato em seu Art. 42.
Para tal modalidade contratual a Lei do Inquilinato resguarda duas grandes vantagens, ou até mesmo três:
a segunda a possibilidade de retomar o imóvel via Liminar Judicial para desocupação do imóvel em 15 dias sem a notificação prévia do LOCATÁRIO em caso de não pagamento do aluguel pelo disposto na Lei no Art. 59, Inc.IX;
8. Da inadimplência e multas no Contrato de Locação Residencial.
Não é comum surgirem imprevistos na vigência de um contrato de locação residencial.
Principalmente tendo em vista que tal compromisso foi estabelecido por pessoas num prazo relativamente logo (30 meses se você aceitar a minha sugestão).
Aconselho fortemente a manutenção de uma boa relação LOCADOR x LOCATÁRIO x administrador (quando houver).
Mas nunca abrindo mão das notificações por escrito, no tempo devido, para aplicação do direito preventivo, que poderá ser utilizado posteriormente se necessário.
Podem ser feitas via correspondência com AR (Aviso de recebimento), notificação expedida via cartório de títulos e documentos.
Ou mesmo pessoalmente com assinatura de protocolo de recebimento pela parte citada.
Mas nunca com isso abrindo mão do diálogo e bom senso.
Já escrevemos sobre as 5 formas de evitar conflitos na locação de imóveis, são dicas valiosas!
9. Da rescisão e devolução do imóvel no Contrato de Locação Residencial.
O LOCATÁRIO poderá rescindir o contrato de locação residencial com o LOCADOR pagando a este uma multa compensatória.
Geralmente pactuada em três vezes o valor do aluguel (ver Lei 8.245/91, Art. 4°).
O LOCATÁRIO ficará isento do pagamento da multa se comprovar por escrito rescisão de contrato de trabalho que implique em transferência de domicílio (ver Lei 8.245/91, Art. 4°, Parágrafo Único)
O LOCATÁRIO é obrigado por Lei, como já vimos, a devolver o imóvel no estado em que o recebeu de acordo com a vistoria por ele assinada no ato da entrega das chaves.
Devendo entregar as chaves pessoalmente, ao LOCADOR ou a quem esse designe, nunca a outem.
10. Definição de foro e testemunhas no Contrato de Locação Residencial.
“A execução fundada em título extrajudicial será processada perante o juízo competente.
Observando-­se o seguinte:
III -­ o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas.”
Portanto nunca abra mão da definição do foro da comarca do imóvel para dirimir quaisquer eventuais ações, e muito menos abra mão da coleta da assinatura de duas testemunhas.
Se possível com reconhecimento de firma, para a definição do seu contrato de locação residencial como um título executivo extrajudicial.
Resguardando assim direitos como brevidade em eventual processo de execução por “quantia certa” no caso de não recebimento dos aluguéis, após a saída do LOCATÁRIO do imóvel por ação de despejo.
Contrato de Locação Residencial, você está pronto!
Após apresentar um tutorial com 10 passos para que você faça um excelente contrato de locação residencial, fica mais uma dica:
Não tem nada melhor para resolver um conflito do que poder dizer “está escrito no contrato”!
Portanto faça um contrato que lhe dê segurança jurídica suficiente para que de fato lhe traga garantia de um bom negócio, estabelecido dentro das Leis e Normas estabelecidas pelo nosso Ordenamento Jurídico.
Não faça “qualquer contrato”, lembre-se:
Você pode precisar dele no futuro.
Se desejar adquirir o nosso modelo de contrato de locação residencial, basta clicar no banner abaixo.
Garanto que fará um excelente negócio e celebrará um excelente contrato de locação residencial.
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