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Timestamp: 2019-09-23 13:59:48
Document Index: 297874512

Matched Legal Cases: ['artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1158', 'artículo 1158', 'artículo 1', 'artículo 1']

Resolución de 30 de noviembre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de propiedad de Cádiz n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura por la que la entidad recurrente, como tercero no interesado, se subroga en la hipoteca de la que otra sociedad era titular y que grava varias fincas del indicado Registro de la Propiedad. - Doctrina Administrativa - VLEX 589662358
Publicado en: BOE, 17 de Diciembre de 2015
SUBROGACION ACTIVA EN PRESTAMO HIPOTECARIO: Si no es un préstamo concedido por una entidad financiera y otra entidad financiera es la que pretende la subrogación, se exige el consentimiento del acreedor
Contra la anterior nota de calificación don R. B. A. y don L. V. P., en nombre y representación de la entidad «Transversal Comercio, S.L.», interpusieron recurso, mediante escrito de fecha 9 de septiembre de 2015, ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, con base en los siguientes argumentos: «Hechos y Fundamentos. Primero.–El pasado día 13 de agosto del año en curso se presentó en el Registro de la Propiedad de Cádiz n.º 1, la escritura de fecha 6/08/2015, autorizada por el Notario de Cádiz, don Íñigo Fernández de Córdova Claros, número de protocolo 1272/2015, por la que nuestra representada solicitó la inscripción de una escritura de subrogación, por cambio de acreedor, relativa a un préstamo con garantía hipotecaria concedido por la entonces Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid (hoy Bankia, S.A.), en escritura otorgada ante el Notario de Cádiz, doña Esperanza Prados Velasco, el día 16/11/2001, a las mercantiles Naclachi, S.L., e Inversiones Pebef, S.L., posteriormente sucedidas por las también mercantiles Inmobiliaria Begator, S.L., y Cuarteles de Varela 2011, S.L, todas las cuales prestaron su consentimiento al pago por nuestra entidad. En la parte expositiva de dicha escritura se expresa la facultad de nuestra representada, como tercero no interesado en el cumplimiento del préstamo hipotecario, de subrogarse en el mismo, después de su vencimiento, por pago, basándose, como bien articula la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de julio de 2012, en que ''nuestro ordenamiento jurídico atribuye a los terceros interesados en el cumplimiento de la obligación e incluso –con el consentimiento expreso o tácito del deudor– a los terceros no interesados la posibilidad de subrogarse por pago (artículo 1.210 del Código Civil)''. Este pago aunque ''extingue la deuda para con el primitivo acreedor hipotecario satisfecho (artículo 1.156 del Código Civil), respecto de la obligación en sí misma considerada no supone sino una novación modificativa por subrogación de un tercero en los derechos del acreedor (artículos 1.203.3 y 1.210.2 del Código Civil) que, además, por imperativo legal, transfiere al subrogado el crédito con los derechos a él anexos, ya contra el deudor, ya contra los terceros, sean fiadores o poseedores de hipotecas (artículo 1.212 del Código Civil)''. Derechos anexos que no son otros, en el caso que nos ocupa, que un derecho de crédito en garantía de un préstamo hipotecario vencido. Y todo ello aunque el crédito esté vencido y sin necesidad de consentimiento de los titulares de cargas intermedias, pues ''el hecho de que se sustituya a la persona titular de un derecho real preferente ningún perjuicio objetivo puede suponer para el titular de una carga posterior''. Seguidamente, en las estipulaciones de la misma escritura se pactó lo siguiente: ''Por aplicación de lo expresado en los expositivos de esta escritura, Transversal Comercio, S.L., hace constar que queda subrogada, por ministerio de la ley (artículos 1.203.3 y 1.210.2 del Código Civil), en la condición de acreedora que ostentaba Bankia, S.A., en el préstamo hipotecario identificado en el expositivo I anterior, que no sufre novación alguna salvo la aquí operada por cambio de acreedor''. ''Transversal Comercio, S.L., según se halla representada, deja expresamente solicitada la práctica de los asientos regístrales procedentes para hacer constar el cambio de titularidad del crédito hipotecario reseñado, ya mediante nota al margen de las respectivas inscripciones de hipoteca, ya de la forma que resulte de la calificación registral de la presente.'' (…) Dicho documento notarial, presentado en unión junto con sendas actas aclaratorias y probatorias de ofrecimiento del pago efectuado, otorgadas ante el mismo Notario y en fechas de 13/05/2015 y 25/06/2015, respectivamente, fue objeto de calificación negativa en fecha 1/09/2015 con fundamento en que ''falta la aceptación y consentimiento de Bankia, como titular de la hipoteca, a la constancia en el Registro de la Propiedad, por nota al margen, de la subrogación de un tercero en su posición de acreedor hipotecario''. (…) Segundo.–En relación a la ausencia de dicho consentimiento expreso por Bankia respecto de la subrogación por pago de nuestra entidad en el préstamo hipotecario de referencia, la interpretación que realiza la Sra. Registradora contraviene, dicho sea en términos de defensa, la propia Resolución de la DGRN de fecha 19 de Julio de 2012, que afirma que conforme a los artículos 659.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 231.2 del Reglamento Notarial, la sola escritura o acta notarial acreditativa del pago de la que resulte claramente que éste se hizo por el tercero y se exprese que éste, el tercero, hizo uso de la facultad de subrogación en los términos expresados, es título formal suficiente para la práctica de los asientos solicitados, sin necesidad de consentimiento del acreedor primitivo, por lo que en nuestro caso, donde tanto el pago del préstamo por tercero, como la confirmación de tal pago por parte del acreedor, como el consentimiento de los deudores al pago realizado, fueron consignados en sucesivas actas notariales de ofrecimiento de pago, la subrogación del acreedor hipotecario debe entenderse producida ope legis, toda vez que dicho automatismo en la subrogación de la posición jurídica del acreedor opera en el sentido de que no necesita de una declaración ad hoc de Bankia. Sentado lo anterior, también cabe destacar el criterio que el Tribunal Supremo señala en su Sentencia de 18 de diciembre de 1997 respecto de los supuestos que nuestra legislación civil establece para que dicho pago de un tercero verifique la subrogación en la posición del acreedor: ''1.º Subrogación convencional: si hay pacto entre el tercero y el acreedor tanto cuando aquél posee interés en la obligación como en caso contrario, ya el deudor apruebe el pago ya lo ignore o se oponga a él (artículos 1.209 y 1.159); 2.º Subrogación legal: cuando paga un tercero y así lo ordena algún precepto (artículo 1.209); 3.º Subrogación legal: cuando paga un tercero interesado en la obligación, bien si el deudor aprueba el pago, bien si lo ignora o se expresa contrario a él (artículo 1.210.1 y 3). 4.º Subrogación legal: cuando paga un tercero no interesado en la obligación con la aprobación del deudor (artículos 1.210.2 y 1.159). 5.º Reembolso por lo pagado: cuando lo hace un tercero no interesado y el deudor lo ignora (artículo 1158). 6.º Repetición por la utilidad producida: cuando paga un tercero no interesado contra la expresa voluntad del deudor (artículo 1158)''. Por consiguiente, estamos ante el supuesto de pago efectuado por un tercero no interesado en el cumplimiento de la obligación hipotecaria con aprobación de los deudores, por lo que se presume la existencia de subrogación por determinación legal de artículo 1.210 del Código Civil. Por lo que nuevamente, una vez acreditado el pago en los términos expresados en el cuerpo del presente recurso, ningún inconveniente entendemos hay para hacer constar por nota marginal la subrogación de nuestra representada en la posición de Bankia como acreedor primitivo. En definitiva, lo importante es que consta la voluntad de hacer uso de la subrogación del acreedor en el crédito hipotecario por pago, pues así figura el consentimiento de los deudores de forma expresa en la propia escritura, mientras que por parte de Bankia, aun cuando no siendo requisito sine qua non contar con su aprobación, debemos considerarlo por ministerio de la ley prestado tácitamente desde el momento que aceptó los cheques ofrecidos en pago de las deudas de Inversiones Pebef, S.L., y Naclachi, S.L., y manifestó que dicho pago había sido realizado por nuestra representada, no extinguiendo y manteniendo viva a día de hoy la relación jurídica para con los deudores en los mismos términos y con las mismas garantía de los que esta disfrutaba en el momento anterior a nuestro pago en el préstamo hipotecario de referencia. Por tanto, no resulta conforme a derecho la denegación de la inscripción por el motivo manifestado en la nota de calificación, al estar, sin necesidad de ello como dice la DGRN, el consentimiento de Bankia ineludiblemente acreditado mediante la aceptación del pago de la deuda por nuestra entidad».
El presente expediente versa sobre los requisitos que son necesarios para hacer constar en el Registro de la Propiedad la subrogación activa en un préstamo hipotecario, es decir, el cambio de acreedor titular registral, operada en virtud del pago de la deuda por parte de un tercero no interesado en el cumplimiento de la obligación que no tiene la condición de entidad de crédito.
Es cierto que nuestro ordenamiento jurídico atribuye a los terceros interesados en el cumplimiento de la obligación e incluso a los terceros no interesados si media el consentimiento expreso o tácito del deudor, la posibilidad de subrogase por pago en los derechos del acreedor (cfr. artículo 1.210.2 del Código Civil), tanto en el crédito –novación subjetiva– como en los derechos accesorios al mismo, entre ellos la hipoteca que lo garantiza.
Esta solución es congruente con el carácter indisponible del procedimiento registral y con el principio de legitimación que impone el consentimiento de la persona a cuyo favor aparezcan inscrito el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, o la resolución judicial dictada alternativa dictada en procedimiento en que la misma haya sido parte, para poder inscribir los títulos por los que se transmitan, modifiquen, graven o extingan tales derechos reales.