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Timestamp: 2016-10-25 22:56:51
Document Index: 119464914

Matched Legal Cases: ['Art. 11', 'BGE', 'Art. 13', 'Art. 14', 'Art. 6', 'Art. 3', 'BGE', 'Art. 960', 'Art. 216', 'Art. 13', 'BGE', 'Art. 193', 'BGE', 'Art. 11', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 13', 'Art. 13', 'Art. 681', 'BGE', 'Art. 681', 'BGE', 'Art. 13', 'Art. 13']

85 II 56578. Urteil der II. Zivilabteilung vom 16. Oktober 1959 i.S. Jenni gegen Kipfer.
1. Le juge doit tenir compte d'office de la nullit� �ventuelle d'un contrat en raison de la forme choisie. Art. 11 CO. 2. Forme �crite prescrite pour les contrats de pr�emption (art. 216 al. 3 CO). Une clause ajout�e en annexe sur une feuille qui suit un contrat de fermage sign� par les parties respecte-t-elle cette forme lorsqu'elle n'est elle-m�me pas sign�e? 3. Un droit contractuel de pr�emption qui n'a pas �t� annot� au registre foncier n'est pas opposable au tiers acqu�reur de l'immeuble (il en est autrement en cas d'annotation: art. 681 al. 1 CC). Faits � partir de page 565
A.- Am 22. September 1951 verpachtete Samuel Jost sein Heimwesen "Neugut" in Murten (Bl�tter Nr. 89, 90, 91 und 92 des Grundbuches) an Emil Jenni. Die Pacht sollte am 15. M�rz 1952 beginnen und sechs Jahre dauern, sich aber jeweilen um weitere sechs Jahre verl�ngern, falls nicht ein Jahr vor Ablauf der Pachtdauer eine K�ndigung BGE 85 II 565 S. 566erfolge. F�r den Vertragsabschluss verwendete man ein vorgedrucktes Formular, dessen Seiten 1-12 Pachtvertragsbestimmungen, Seiten 14-16 gesetzliche Vorschriften und Seite 13 einen leeren "Raum f�r spezielle Abmachungen, Erg�nzungen und Erneuerungen" enthalten. Die Pachtvertragsbestimmungen wurden auf Seite 12 unten von beiden Vertragsparteien unterzeichnet, und anschliessend findet sich auf der gleichen Seite der Genehmigungsvermerk der kantonalen Pachtkommission vor. Auf der nachfolgenden Seite 13 ist handschriftlich, jedoch ohne Unterschrift, folgende Klausel angebracht: "Der Verp�chter r�umt dem P�chter respektiv dessen Sohn bei Verkauf des Pachtgutes ein Vorkaufsrecht ein." Eine Vormerkung im Grundbuch wurde nicht vereinbart und daher auch nicht bewirkt.
B.- Jost k�ndigte den Pachtvertrag am 12. M�rz 1957 auf den 15. M�rz 1958, und am 22. M�rz 1957 verkaufte er das Heimwesen an Max Rentsch, der sich verpflichtete, den Pachtvertrag bis zum Ablauf am 15. M�rz 1958 zu �bernehmen.
C.- Als der P�chter Jenni von diesem Verkauf erfuhr, erkl�rte er, sein Vorkaufsrecht aus�ben zu wollen. In einer Vereinbarung zwischen ihm und den Parteien des Kaufvertrages anerkannten hierauf diese das Vorkaufsrecht. Laut Ziff. 4 der Vereinbarung war Jenni als neuer Eigent�mer in das Grundbuch einzutragen.
D.- Nach Genehmigung durch die Grundst�ckkommission wurde der Kaufvertrag mit der Vorkaufsaus�bungserkl�rung am 10. Oktober 1957 beim Grundbuchamt angemeldet. Nun leitete der Grundbuchverwalter das Verfahren nach Art. 13 EGG durch Benachrichtigung der nach diesem Gesetze Vorkaufsberechtigten ein. Binnen der Frist des Art. 14 EGG meldete die Schwester des Verk�ufers, Frau Elise Kipfer-Jost, das ihr nach Art. 6 Abs. 2 und den kantonalen Ausf�hrungsbestimmungen (Art. 3 des freiburgischen EG zum EGG) zustehende Vorkaufsrecht an. Sie wurde auf Grund dieses von Jost anerkannten, BGE 85 II 565 S. 567von Jenni bestrittenen Rechtes in das Grundbuch eingetragen, mit Anzeige an Jenni.
E.- Dieser erwirkte die Vormerkung einer Verf�gungsbeschr�nkung im Sinne von Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB, und am 27. Februar 1958 erhob er beim Zivilgericht des Seebezirks gegen Frau Kipfer Klage auf Feststellung, dass er der Eigent�mer des "Neugutes" sei und der Eintrag auf den Namen der Beklagten nicht zu Recht bestehe.
G.- Mit vorliegender Berufung an das Bundesgericht erneuert der Kl�ger den Antrag auf Feststellung, dass er der Eigent�mer des "Neugutes" in Murten sei.
Die Beklagte h�lt am Antrag auf Abweisung der Klage fest.
So wie er lautet, ist der Berufungsantrag von vornherein unbegr�ndet. Der Kl�ger ist durch keinen Rechtsvorgang jemals Eigent�mer der streitigen Liegenschaft geworden. Aber auch ein Anspruch auf Eigentums�bertragung, den er nach der Begr�ndung der Berufung in eventuellem Sinne verficht, steht ihm nicht zu.
Die Klage st�tzt sich auf ein Vorkaufsrecht, das Samuel Jost im Pachtvertrag vom 22. September 1951 dem Kl�ger einger�umt und das dieser in bezug auf den von Jost mit Rentsch abgeschlossenen Kaufvertrag vom 22. M�rz 1957 in g�ltiger Weise ausge�bt habe. Daraus kann jedoch dem Kl�ger nur dann ein das gesetzliche Vorkaufsrecht der Beklagten zur�ckdr�ngendes Recht erwachsen sein, wenn ein g�ltiger Vorkaufsvertrag 1. �berhaupt vorliegt, und, falls dies zutrifft, 2. einem am Pachtvertrag unbeteiligten Dritten entgegengehalten werden kann, und zwar auch einem solchen, dem ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach den eidgen�ssischen und kantonalen Vorschriften �ber die Erhaltung des b�uerlichen Grundbesitzes zusteht.
Nach Art. 216 Abs. 3 OR bedarf ein Vorkaufsvertrag zu seiner G�ltigkeit der schriftlichen Form. Er muss also nach Art. 13 Abs. 1 OR mindestens von dem das Vorkaufsrecht einr�umenden, durch den Vertrag gebundenen Grundeigent�mer, dem Promittenten, unterschrieben sein (BGE 48 II 233 Erw. 4). Der Kl�ger hat sich im ganzen Rechtsstreite zum Beweis f�r das behauptete Vorkaufsrecht einzig auf den Pachtvertrag mit der auf dessen Unterzeichnung folgenden Vorkaufsrechtsklausel berufen. Da diese Klausel nicht eigens unterschrieben wurde, ist zun�chst jedenfalls zweifelhaft, ob ein formg�ltiger Vorkaufsvertrag vorliege. Die Beklagte hat es zwar nicht bestritten, sondern ihren Antrag auf Abweisung der Klage auf andere Gr�nde gest�tzt. Es handelt sich jedoch um eine vom Richter - und da sie vom Bundesrecht beherrscht ist, auch vom Bundesgericht im Berufungsverfahren - zu entscheidende Rechtsfrage. Es kann dahingestellt bleiben, ob es der Norm von Art. 193 Abs. 3 der kantonalen ZPO
("Er" [der Beweis] "wird nur �ber bestrittene Tatsachen gef�hrt, soweit nicht der Sachverhalt von Amtes wegen zu erforschen ist")
entsprochen h�tte, eine unbelegte und von der Beklagten nicht bestrittene Behauptung des Kl�gers, es sei ihm schriftlich ein Vorkaufsrecht einger�umt worden, als wahr hinzunehmen, oder ob es im Sinn jener Bestimmung gelegen h�tte, die Formg�ltigkeit des Vorkaufsrechtes von Amtes wegen zu erforschen, d.h. vom Kl�ger die Vorlegung des Vorkaufsvertrages zu verlangen. Er hat den Vertrag ja, wie es sich geh�rte, von sich aus mit der Klage vorgelegt, so dass sich der Richter ohne weiteres von dessen allf�lliger formellen Ung�ltigkeit Rechenschaft geben kann. Abweichungen von der Verhandlungsmaxime werden in der Lehre des Prozessrechts nicht nur mit R�cksicht auf die "absolute Natur des Privatrechts" in Ehe-, Familienstands- und Entm�ndigungssachen, sondern namentlich auch "in allen F�llen einer absoluten Nichtigkeit nach BGE 85 II 565 S. 569Privatrecht, z.B. bei formnichtigen Gesch�ften" verfochten (STEIN-JONAS I, N. 4 vor � 128 der deutschen ZPO). Im �brigen erhebt sich die Frage, ob nicht das Privatrecht selbst einen dahingehenden Einbruch in die Verhandlungsmaxime verlange, der selbst ohne einen im Prozessgesetz ausgesprochenen Vorbehalt zu beachten w�re. Wie dem auch sein mag, ist der Richter jedenfalls dann, wenn sich nach den ihm vorliegenden Akten der einem streitigen Rechtsbegehren zugrunde gelegte Vertrag als formnichtig erweist, gehalten, diese Nichtigkeit zu beachten, gleichg�ltig ob die auf Abweisung des Begehrens antragende Partei gerade auch diesen Abweisungsgrund geltend macht (VON TUHR, Allg. Teil des schweizerischen OR, � 29 II: "Da das nichtige Gesch�ft keine Wirkungen erzeugt, ist die Nichtigkeit, sobald ihr Grund zur amtlichen Kenntnis des Richters kommt, von Amts wegen zu beachten; es bedarf keiner Einwendung des Beklagten und noch weniger einer Einrede"; OSER/SCH�NENBERGER, N. 29 zu Art. 11 OR; Urteil des Bundesgerichts vom 10. Oktober 1958 i.S. Schenkel gegen Furrer & Co., S. 10). In tatbest�ndlicher Hinsicht ist �brigens im vorliegenden Falle die Einr�umung eines Vorkaufsrechtes an den Kl�ger nur eben gem�ss dem mit der Klage vorgelegten Vertrage behauptet, und nicht weiter geht das tatbest�ndliche Zugest�ndnis der Beklagten. Zu entscheiden bleibt die Rechtsfrage nach der G�ltigkeit dieses Vertrages.
Da die Vorkaufsklausel als solche nicht unterschrieben ist, geht die Frage nur dahin, ob die auf der vorhergehenden Seite des gesamten Vertrages unter dem eigentlichen Pachtvertrag angebrachte Unterschrift auch auf jene auf dem folgenden Blatt beigef�gte Klausel zu beziehen sei. Das ist zu verneinen, wenn einfach die r�umliche Stellung der Unterschrift in Betracht gezogen wird. Denn wenn diese auch nicht unbedingt unter dem durch sie zu bekr�ftigenden Texte stehen muss, sondern unter Umst�nden ihren Zweck auch zu erf�llen vermag, wenn sie neben den letzten Worten des Textes oder am Rande der durch den Text BGE 85 II 565 S. 570bereits voll beschriebenen letzten Seite eines Vertrages angebracht ist (vgl. L. SCHMID, Unterschriftenwesen im schweizerischen Privatrecht, S. 26 ff.), so muss sie doch nach ihrer r�umlichen Stellung den Inhalt der Urkunde decken, d.h. in der Schriftrichtung dem Text nachfolgen (BGE 33 II 105, BGE 34 II 672; BECKER, N. 4 zu den Art. 13-15 OR). Die vorliegende Klausel betreffend das Vorkaufsrecht befindet sich ausserhalb des durch die Unterschrift gedeckten Textes. Dieser enth�lt auch keinerlei Hinweis auf die nachfolgende Klausel; wie dieser Hinweis beschaffen sein m�sste, um die Klausel als mitunterzeichnet erscheinen zu lassen, ist daher nicht zu pr�fen. Eine geringere Rolle w�re der r�umlichen Stellung der Unterschrift allenfalls dann beizumessen, wenn erwiesen w�re, dass den Vertragsparteien der als Anspruchsgrundlage angerufene Text vor der Unterzeichnung vorlag und sie ihn als bindend ansahen (OSER/SCH�NENBERGER, N. 8 zu Art. 13 OR, der bemerkt, es k�nnten danach auch Druckvermerke auf der R�ckseite der Urkunde verbindlich sein). Im vorliegenden Fall ist aber nicht festgestellt (was der Kl�ger h�tte nachweisen m�ssen), dass die auf Seite 13 des Vertrages stehende Erkl�rung im Zeitpunkt der auf Seite 12 erfolgten Unterzeichnung bereits geschrieben war und nach dem Willen der Beteiligten als mitunterzeichnet gelten sollte. Es w�re �brigens auf alle F�lle angezeigt gewesen, den nicht das eigentliche Pachtverh�ltnis betreffenden, sondern ein Vertragsverh�ltnis besonderer Art begr�ndenden, r�umlich getrennten Zusatz eigens zu unterzeichnen.
Auch wenn ein g�ltiger Vorkaufsvertrag vorl�ge, k�nnte er mangels Vormerkung im Grundbuch der Beklagten als einer am Vertrage nicht beteiligten Drittperson nicht entgegengehalten werden. Die in Art. 681 Abs. 1 ZGB gerade nur f�r das vorgemerkte Recht vorgesehene Wirkung gegen�ber Dritten kommt einem nicht vorgemerkten Rechte nicht zu. Dieses gilt (abgesehen vom Fall einer Gesamtnachfolge) keinem sp�tern Eigent�mer gegen�ber.BGE 85 II 565 S. 571
Dabei ist es gleichg�ltig, ob dieser das Eigentum auf Grund eines Kaufvertrages, den der fr�here Eigent�mer unmittelbar mit ihm abschloss, oder infolge der Aus�bung eines Vorkaufsrechtes erworben hat. In beiden F�llen stellt f�r ihn der Vorkaufsvertrag des Verk�ufers mit dem nun als Kl�ger auftretenden Dritten eine res inter alios acta dar und geht ihn daher nichts an (vgl. HAAB, Sachenrecht, N. 7 zu Art. 681/82, S. 403 unten).
Daran �ndert der Umstand nichts, dass der K�ufer Rentsch ein Vorkaufsrecht des Kl�gers anerkannt hat. Die Einigung zwischen diesen beiden Ansprechern war ebenfalls eine Angelegenheit Dritter, wodurch die Rechtsstellung der Beklagten nicht ber�hrt wurde. Da diese ihr gesetzliches Vorkaufsrecht anmeldete und Jost hierauf ausdr�cklich die �bertragung des Eigentums auf sie nachsuchte, war die fr�here Anmeldung des Kaufvertrages stillschweigend widerrufen bezw. in bezug auf die Person des Erwerbers ge�ndert (vgl. BGE 83 II 15 ff.). Die Beklagte wurde denn auch hierauf als Eigent�merin eingetragen. Gegen diese dingliche Rechtsstellung kann der Kl�ger mit seinem pers�nlichen und nicht durch Vormerkung verst�rkten Vorkaufsrecht nicht aufkommen.
Unter diesen Umst�nden mag offen bleiben, ob nicht selbst ein vorgemerktes vertragliches Vorkaufsrecht, und zwar auch wenn es samt der Vormerkung aus der Zeit vor Inkrafttreten des EGG stammt, vor einem kraft dieses Gesetzesbestehenden Vorkaufsrechtzur�ckzuweichen h�tte.
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Appellationshofes des Kantons Freiburg vom 26. Februar 1959 best�tigt.
Art. 13 EGG suite... ,
Art. 13-15 OR,