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Timestamp: 2019-12-16 02:29:51+00:00
Document Index: 109178450

Matched Legal Cases: ['art. 19', 'sentenza ', 'art. 10', 'art. 18', 'art. 4', 'art. 11']

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Agenti Immobiliari Privati	di Redazione 16/01/2019
Che tu sia un libero professionista, una impresa o un privato cittadino ti sei trovato, almeno in un’occasione, nella necessità di accedere al Catasto. In questo articolo analizzeremo che cosa sono le visure catastali, a cosa servono, come leggere le visure catastali, esamineremo tutte le tipologie di visure in Catasto, e, infine, come richiedere le visure catastali online.
Richiedere visure catastali online
Il termine Catasto evoca da sempre lunghe file agli sportelli, attese interminabili, una burocrazia incomprensibile e grande perdita di tempo. Accedere ai dati della pubblica amministrazione non è semplice e comprendere i termini tecnici catastali e le modalità di richiesta può essere difficoltoso e snervante. Il Catasto, spesso, non è allineato con la Conservatoria dei Registri Immobiliari e con il Comune per cui si possono verificare errori ed incongruenze che comportano una attenta valutazione. Gli errori del Catasto nelle visure possono, infatti, richiedere la necessità di procedere con volture catastali ed allineamento dei dati catastali.
Difficoltà nel comprendere i termini tecnici del Catasto?
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Come correggere gli errori del Catasto
Tipologie di visure catastali
1. Cosa sono le visure catastali
Con il termine visura si intende genericamente la visualizzazione di un documento che contenga dei dati. La visura quindi è l’atto con il quale si prende visione di un documento. Le banche dati pubbliche conservano e mettono a disposizione degli utenti i documenti archiviati sotto forma di atti in formato cartaceo o elettronico. Gli atti cartacei, nel nostro caso, sono le mappe catastali e le partite catastali.
Con l’informatizzazione del Catasto questi documenti sono stati elaborati in formato elettronico e resi disponibili, in parte, anche online. I documenti catastali ora mettono a disposizione non solo i dati relativi all’immobile ma anche quelli relativi all’intestatario. Le visure catastali, quindi, sono i documenti che vengono estratti dal Catasto relativi ai beni immobili.
Gli immobili si dividono, sostanzialmente in due categorie: terreni e fabbricati. Questa distinzione coincide, peraltro, con la struttura del Catasto. Si parla infatti di Catasto Terreni e di Catasto Fabbricati.
Istituito nel 1886 con la legge Messedaglia, è definito come:
Fondato sulla misura e sulla stima
Le tipologie di beni immobili inserite nel Catasto Terreni sono:
Fabbricati rurali al servizio dei terreni
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Breve storia del Catasto in Italia
È una evoluzione rispetto al precedente Nuovo Catasto Edilizio Urbano (legge n. 652/1939) che inventariava solo i fabbricati urbani ma non quelli rurali. Il Catasto Fabbricati, invece, istituito con la legge n. 133 del 1994 include tutte le costruzioni, urbane e rurali.
L’unità di base del Catasto Fabbricati è data dalla unità immobiliare urbana (U.I.U.) che ha lo stesso significato della particella per il Catasto Terreni. La U.I.U. può essere una porzione di fabbricato (ad esempio un appartamento), un fabbricato intero (l’edificio in cui è presente l’appartamento) o un insieme di fabbricati (un ospedale, una scuola, un villaggio turistico).
L’identificazione di una U.I.U. è costituita da:
Numero del foglio di mappa
Numero della particella su cui è costruito il fabbricato
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L’origine del termine Catasto è incerta. Esistono vari possibili significati che derivano da termini antichi:
Dal greco: registro di inserimento o di accorpamento di proprietà o formula di registrazione di un atto nei libri pubblici;
Dal latino (basso impero) Capitastrum: termine che deriva da Caput, unità estimativa del censo romano;
Dal latino Catasticum: termini per indicare gli inventari dei beni fondiari bizantini e cretesi.
Il Catasto romano si basava sostanzialmente su due tipi di intervento: il tracciamento dei lotti e il conseguente picchettamento, che si effettuavano in campagna, e la stesura in mappa dei rilievi e la valutazione fiscale, che avvenivano in ufficio. Nel Medioevo si ebbe l’assenza di Catasti organizzati e la diffusione di documenti descrittivi come i censi e i cabrei, registri di fondi e beni in genere. In questo periodo inizia ad essere utilizzato il termine estimo.
Nel settecento, con la nascita e lo sviluppo della cartografia geodetica moderna, si ebbe un notevole impulso alla creazione di catasti geometrici particellari in tutti quegli Stati in cui si veniva a contatto con le potenzialità offerte dalle nuove scoperte scientifiche e tecnologiche. Il censo venne così pubblicato nel 1760 strutturato in quattro diversi atti, il registro, la tavola censuaria, il “catastino” e la mappa.
Nel periodo napoleonico, si apportarono dei miglioramenti ed in particolare si ebbe l’idea diistituire un Catasto unico per tutto l’Impero, un Catasto che fosse di tipo:
Basato sul sistema metrico decimale (Catasto francese napoleonico).
Con l’unità d’Italia (1861), ogni stato preunitario portava con sé il suo particolare Catasto. Come si può facilmente capire, in una situazione del genere vi furono grandi problemi di omogeneità a causa di differenze in:
Tipi di catasto (solo 15 su 24 erano geometrici particellari, ma uno di questo con rilievo a vista)
Metodi e strumenti di rilievo
Tipologie d’estimo
Bisognerà attendere il 1886 quando,con la legge Messedaglia (L. 3682/1886) venne istituito il Catasto unico italiano ed in particolare vennero creati il Catasto Terreni ed il Catasto Edilizio Urbano (derivato dal Catasto Urbano del 1877).
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Di riforma del Catasto se ne parla, ormai, da anni ma senza addivenire ancora ad una soluzione definitiva. Le proposte in campo sono diverse ma hanno, sostanzialmente, un comune denominatore: la revisione delle rendite catastali.
Le prime avvisaglie di riforma risalgono al 2015, anno in cui è stato introdotto un nuovo parametro nelle visure catastali: la superficie catastale espressa in metri quadri. In effetti questo dato era già disponibile nelle visure relative agli immobili a destinazione commerciale. Per gli immobili a destinazione residenziale, il dato che compariva in visura era quello dei vani.
La riforma del 2015 ha riguardato gli immobili censiti nelle categorie catastali A, B e C. Ma come viene rilevato il dato? La modifica riguarda tutti gli immobili nelle categorie citate?
Bisogna risalire al 2010 quando, con il DPR 78/2010 (art. 19, comma 4) è stato disposto che la planimetria catastale debba essere obbligatoriamente depositata in Catasto per ogni immobile ed allegata all’atto di vendita. Gli atti di compravendita stipulati dal 2010 includono infatti, pur con alcune eccezioni, la planimetria catastale come allegato. Sulla base della planimetria catastale, come si calcolano i metri quadri nelle visure catastali ?
Il Catasto prende in considerazione la rappresentazione geometrica dell’unità immobiliare. Quindi, redige una valutazione parametrata della superficie calpestabile dell’unità immobiliare, senza considerare muri perimetrali e pareti divisorie.
Il Catasto considera nel computo della superficie anche tutti i vani accessori. Balconi, terrazze, atri condominiale, vano ascensore: tutti concorrono allo stesso modo, senza introduzione di coefficienti, alla definizione della superficie catastale.
Ne deriva che, se la planimetria catastale non è stata depositata in Catasto (e succede spesso),il dato della superficie catastale in metri quadri non è disponibile.
La riforma del Catasto allo studio della Agenzia delle Entrate prevede una revisione delle classificazioni immobiliari. La novità riguarderà la destinazione d’uso dell’immobile. Si prevede di istituire una sezione ordinaria ed una sezione speciale nella quale suddividere gli immobili in relazione alla destinazione d’uso ed al contesto urbanistico ed economico nel quale sono ubicati.
2. A cosa servono le visure catastali
Le visure catastali e le mappe o planimetrie catastali hanno rilevanza:
Immobiliare, in quanto consentono di individuare in modo preciso una singola unità immobiliare al Catasto Terreni o al Catasto Fabbricati.
Giuridica, essendo indispensabili per l’accertamento della conformità catastale.
Fiscale, per la determinazione della rendita catastale indispensabile per il versamento di imposte e tributi.
Geometrica, ai fini della corretta rappresentazione di un immobile e della sua ubicazione in un contesto, urbanistico o meno.
In quali situazioni sono quindi indispensabili o, in sostanza, a cosa servono le visure catastali ?
Stipula atti di compravendita immobiliare
In fase di stipula di un atto di trasferimento di diritti reali (compravendita, donazione, divisione, ..) il pubblico ufficiale rogante è tenuto ad accertare la conformità catastale dell’immobile in oggetto. La verifica viene svolta attraverso le visure catastali nelle quali si deve avere evidenza della continuità dei trasferimenti nel ventennio antecedente. Per continuità si intende che nella visura catastale storica devono essere stati registrati tutti i trasferimenti dell’immobile tra i soggetti proprietari nel tempo. Inoltre, tutte le variazioni relative ai dati catastali o alla destinazione d’uso devono essere state correttamente registrate in Catasto. In materia è intervenuto di recente anche la Corte di Cassazione con la sentenza n. 20465 del 11 ottobre 2016.
A seguito della sottoscrizione di un contratto di locazione, entro 30 giorni bisogna provvedere alla registrazione presso l’Ufficio del Registro in Agenzia delle Entrate. Il modello RLI richiede, obbligatoriamente, l’inserimento dei dati catastali completi dell’immobile. Dal 19 settembre 2017 è entrato in vigore il nuovo modello RLI 2018 da utilizzare anche per le proroghe, cessioni, risoluzioni, subentri e per optare, o revocare, il regime della cedolare secca.
Nel Quadro C – Dati degli immobili – del modello RLI devono, appunto, essere inseriti i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione. Tutti questi dati sono presenti nelle visure catastali:
Immobile o pertinenza
Tipologia (via/piazza/..)
Il nuovo modello di dichiarazione di successione online è stato approvato dalla Agenzia delle Entrate con il provvedimento del 28 dicembre 2017. È entrato in vigore dal 15 marzo 2018 ma per tutto l’anno in corso sarà possibile utilizzare anche il modello cartaceo. Attraverso le visure catastali vengono reperiti tutti i dati da inserire nel:
Quadro EB – attivo ereditario al Catasto Terreni
Subalterno (se presente in visura)
Superficie in ettari (ha), are e centiare (ca.)
Quota di possesso del defunto
Quadro EC – attivo ereditario al Catasto Fabbricati
Consistenza (vani/metri quadri/metri cubi)
Contratti di finanziamento ipotecario
Il contratto di mutuo prevede che venga iscritta ipoteca a garanzia del finanziamento su un bene immobile. Ai fini della individuazione dell’immobile, le visure catastali servono per disporre di tutti i dati che il notaio dovrà preventivamente accertare. I dati catastali rilevati nelle visure verranno inseriti nel contratto di finanziamento in modo da individuare in modo certo l’immobile sul quale verrà iscritta ipoteca.
Pagamento di imposte e tributi
Tutte le imposte e i tributi che hanno per oggetto gli immobili vengono computati sulla base dei dati contenuti nelle visure catastali. In particolare, le visure catastali servono per rilevare la rendita catastale. Il dato è indispensabile per il pagamento di:
Imposte ipotecarie e catastali negli atti di compravendita, donazione, divisione, etc.
Tassa di successione nelle dichiarazioni di successione
Imposte e tributi comunali come IMU (Imposta Municipale Unica), TARI (Tassa sui Rifiuti) e TASI (Tassa sui servizi indivisibili)
Imposte sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) e delle persone giuridiche (IRES, ex IRPEG)
Vuoi sapere come pagare meno tasse con le visure catastali giuste? Leggi il nostro articolo.
Per tutte le pratiche edilizie di nuova costruzione o ristrutturazione devono sempre essere obbligatoriamente indicati i dati catastali relativi all’immobile oggetto di intervento. In questi casi le visure catastali servono per rilevare i dati catastali dell’immobile, terreno o fabbricato, che dovranno essere inseriti nella pratica edilizia. Le pratiche edilizie nelle quali devono essere inseriti i dati rilevati nelle visure catastali sono:
CIL, Comunicazione di Inizio Lavori per opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee
Va rilevato che nelle pratiche edilizie devono sempre essere indicati anche gli estremi dell’atto di provenienza. In particolare, occorre indicare la tipologia di atto, la natura del diritto reale e gli estremi (data, repertorio generale e particolare) di trascrizione presso la Conservatoria RR.II. Questi dati non sono disponibili nelle visure catastali ma possono essere rilevati solo attraverso le visure ipotecarie.
Puoi approfondire il tema leggendo il nostro articolo sulla Differenza tra visura catastale e visura ipotecaria
Contratti per utenze di elettricità, servizi idrici e telefonia
In tutti i contratti di allaccio di nuove utenze o di subentro devono sempre essere indicati i dati catastali dell’immobile (appartamento, ufficio, locale commerciale, etc.) nel quale verrà attivata l’utenza. Tipicamente, i dati richiesti, tutti disponibili nelle visure catastali, sono:
La legge n. 220 del 11 dicembre 2012 – Modifiche alla disciplina del condominio degli edifici – ha introdotto (art. 10) il registro dell’anagrafe condominiale. Si tratta di una disposizione obbligatoria per gli amministratori di condominio che deve contenere:
Generalità dei condomini
Dati catastali degli immobili
Atto di provenienza (art. 18)
L’amministratore di condominio è tenuto a richiedere questi dati ai singoli condomini. In difetto, l’amministratore potrà provvedere autonomamente eseguendo le relative visure catastali e la visura ipotecaria per l’atto di provenienza. Naturalmente, il costo verrà addebitato al singolo condomino reticente.
Nell’ambito delle informazioni commerciali, le visure catastali servono per avere un quadro dell’affidabilità di una persona fisica o giuridica. Tipicamente, vengono utilizzate per valutare clienti, fornitori, partner commerciali ma anche soci e collaboratori. I dati rilevati nelle visure catastali consentono di disporre di un report completo delle proprietà immobiliari rilevate in tutta Italia ed intestate ad una persona o a una impresa.
Nelle fasi del recupero crediti, quella essenziale ai fine del buon esito della procedura, è data dalla verifica preliminare dei beni da aggredire di proprietà del debitore. Le visure catastali servono per svolgere questa indagine propedeutica in quanto consentono di sapere se una persona, fisica o giuridica, sia intestataria di beni immobili in Italia. Successivamente, sarà necessario approfondire con una visura ipotecaria per verificare il titolo e la quota del diritto reale, nonché l’esistenza di eventuali gravami, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli che limiterebbero una azione di pignoramento immobiliare.
Infine, non meno importante, è indispensabile procedere con una stima immobiliare per conoscere in anteprima il valore dell’immobile che si intende sottoporre a procedura verificando se sia capiente o meno rispetto all’entità del credito.
3. Come leggere le visure catastali
Leggere una visura catastale può sembrare, ad una prima osservazione, ostico e difficile. In effetti, le visure catastali sono strutturate in una serie di campi che vengono compilati automaticamente una volta indicata la modalità di ricerca.
Non sempre tutti i campi sono validati in quanto i dati di cui dispone il Catasto sono desunti dagli atti notarili. In assenza di alcuni dati nell’atto notarile, il corrispondente campo nella visura catastale sarà, di conseguenza, vuoto.
Nella intestazione del documento vengono evidenziati:
La Direzione Provinciale competente presso la quale sono archiviati i dati catastali
Al centro del documento, la tipologia di visura richiesta (visura per soggetto, visura per immobile, estratto di mappa o elaborato planimetrico) e la data di aggiornamento degli atti informatizzati presso l’Ufficio Provinciale.
Infine, ad ogni documento viene attribuito un numero progressivo con la data e l’orario di estrazione dalla banca dati Sister della Agenzia delle Entrate.
I dati della richiesta corrispondono ai criteri di ricerca inseriti in fase di richiesta ed al soggetto, persona fisica o giuridica) o immobile individuato.
La visura catastale è strutturata sotto forma di tabella preceduta dal titolo che identifica:
Il comune in cui sono ubicati gli immobili
Il codice catastale del Comune
Il Catasto di riferimento: Terreni o Fabbricati
Il codice catastale del Comune è composto in totale da 4 caratteri. È composto da una lettera seguita da tre numeri. Di fatto, coincide con quello presente nel codice fiscale delle persone fisiche.
All’interno della sezione relativa alle unità immobiliari sono presenti diversi campi. Per semplificare, spieghiamoil significato di ogni singola voce. Vediamo come leggere una visura al Catasto Fabbricati.
Sezione Urbana: Rappresenta una ulteriore suddivisione del territorio comunale, indipendentemente dal territorio amministrativo. Alcuni Comuni in Italia sono ancora suddivisi in sezioni urbane per cui la ricerca di un immobile al Catasto Fabbricati può essere svolta solo indicando la sezione di riferimento.
Foglio: Porzione di territorio utilizzata nelle mappe catastali. I fogli sono numerati progressivamente e separatamente per ogni comune e si compongono di particelle.
Particella: La particella catastale o mappale è costituita da una porzione continua di terreno o fabbricato appartenente allo stesso possessore, purché sia della medesima qualità o classe, e possieda la stessa destinazione d’uso.
Subalterno: Individua l’unità immobiliare specifica, ovvero il numero dell’unità immobiliare urbana presente in un fabbricato.
Zona censuaria: Porzione continua del territorio comunale, uniforme per caratteristiche ambientali, socioeconomiche e nella quale sono comprese unità immobiliari omogenee per tipologia ed epoca di costruzione.
Micro zona: Porzione del territorio comunale ovvero di zona censuaria che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici, nonché nella dotazioni di servizi e infrastrutture urbane. È individuata da uno o più fogli contigui, o parte di essi, facenti parte della mappa catastale ed appartenenti allo stesso comune.
Categoria catastale: Suddivisione tipologica ai fini catastali delle unità immobiliari secondo l’utilizzo e cioè A (abitazioni), B (edifici collettivi), C (magazzini, negozi, autorimesse), D (immobili utilizzati a scopo imprenditoria), E (immobili speciali). Nell’ambito di queste categorie catastali sono operate ulteriori distinzioni, a seconda delle caratteristiche possedute da ciascuna unità immobiliare dei vari tipi di immobile.
Classe: Le classi catastali costituiscono una suddivisione interna della categoria catastale sulla base di un differente livello qualitativo e reddituale rilevabile dall’unità immobiliare urbana.
Consistenza: In questo campo permane ancora l’indicazione del numero di vani. Il vano è una unità formata da una stanza o da una serie di stanze costituenti una unità indivisibile in una abitazione o, ad esempio, in una struttura ricettiva. Quindi, il vano è un ambiente delimitato da ogni lato da pareti (legno, vetro, cemento, ecc.) qualcuna delle quali può non raggiungere il soffitto. La parte interrotta da notevole apertura (arco o simili) deve considerarsi come divisorio di due vani, salvo che uno di essi, per le sue piccole dimensioni, non risulti come parte integrante dell’altro. I bagni ed i gabinetti non contano come vani.
Superficie catastale: Consistenza delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria, determinata ai sensi del D.P.R. 138/98, in base ai criteri descritti nell’Allegato C del decreto. I muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 centimetri, mentre i muri in comunione nella misura del 50%, fino ad uno spessore massimo di 25 centimetri. La superficie catastale viene espressa in metri quadri.
Rendita catastale: Rendita lorda media ordinaria riferita ad un’unità immobiliare urbana, previa detrazione delle spese e perdite eventuali e al lordo delle imposte.
Indirizzo: Corrisponde all’indirizzo dell’immobile come risulta censito in Catasto. Attenzione! L’indirizzo catastale potrebbe non coincidere con quello rilevato nella toponomastica del Comune. Nel campo “Indirizzo” può essere inoltre evidenziato il numero di protocollo e la data dell’atto relativi alla pratica di accatastamento del fabbricato.
Annotazione: È una osservazione dell’ufficio provinciale del Catasto relativa all’immobile che può riguardare, ad esempio, il classamento, la rendita o eventuali discontinuità nei trasferimenti di diritti tra ditte catastali.
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Nella intestazione degli immobili, sono indicati i soggetti, persone fisiche o giuridiche, in qualità di intestatari della ditta catastale. Qui occorre fare due importanti precisazioni:
Il codice fiscale di una persona fisica o giuridica deve essere validato in Anagrafe Tributaria. Se la validazione è andata a buon fine, viene apposto un asterisco alla fine del codice fiscale. In assenza dell’asterisco, il codice fiscale non validato potrebbe determinare un esito negativo nella visura catastale per codice fiscale.
I diritti e oneri reali sono desunti dal Catasto sulla base dell’atto pubblico ma occorre rilevare che questo dato non ha valore probatorio. Dal punto di vista giuridico, la titolarità di un diritto reale in capo ad un soggetto, persona fisica o giuridica, può essere certificata solo attraverso una visura ipotecaria
Vediamo ora come si legge una visura catastale al Catasto Terreni
Sezione censuaria: Suddivisione territoriale del comune catastale. È identificata da una lettera e da una denominazione. Il dato è obbligatorio se presente nell’identificativo catastale dell’immobile ricercato.
Qualità: Corrisponde alla destinazione agricola specifica del terreno. A titolo esemplificativo, un terreno può essere censito con la qualità di seminativo, vigneto, incolto, sterile, etc.
Classe: Classificazione del livello di produttività della particella catastale. La classe varia sulla base di una progressione nell’ambito di ciascuna qualità di coltura catastale.
Ha: Superficie del terreno espressa in ettari (1 ha. = 10.000 mq.)
Are: L’ara è una porzione dell’ettaro e corrisponde a 1.000 mq.
Ca. : Una centiara equivale a 100 mq.
Reddito dominicale: Reddito che viene attribuito al possessore di un terreno agricolo ed è rappresentato dal suo beneficio fondiario al lordo delle imposte. E’ stabilito dal Catasto in base alla qualità del terreno suddivisa in diverse classi di produttività, espresse in tariffe d’estimo.
Reddito agrario: Reddito attribuibile a chi (proprietario, affittuario, ecc.) utilizza un terreno agricolo ed è rappresentato dalla somma dell’interesse del capitale di esercizio e del compenso del lavoro direttivo.
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Valore probatorio delle visure catastali
Con il termine probatorio ci si riferisce agli effetti giuridici di un documento ufficiale, nel nostro caso rilasciato dal Catasto. In particolare si possono considerare due aspetti:
Il valore probatorio delle identificazioni, cioè la determinazione della natura e dell’entità dei diritti reali, delle persone che ne sono i titolari e degli immobili che ne sono oggetto;
La probatorietà “topografica”, cioè la precisa individuazione dei limiti (confini) entro i quali si esercitano tali diritti. La specifica competenza del professionista tecnico riguarda questo secondo aspetto. Il Catasto italiano non è probatorio, perché non costituisce prova né dei diritti reali in esso indicati né della posizione dei confini rappresentati nelle mappe; non ha quindi né valore probatorio delle identificazioni né probatorietà topografica.
Nelle visure catastali, infatti, non viene identificato il proprietario del bene immobile ma l’intestatario della ditta catastale. Il Catasto, infatti, non certifica in alcun modo che i soggetti individuati nella visura catastale siano, dal punto di vista giuridico, gli effettivi proprietari dell’immobile. La stessa indicazione della natura dei diritti reali e le relative quote non hanno valore probatorio dal punto di vista giuridico. Da rilevare, infine, che gli estremi dell’atto di provenienza, se presenti, indicati nelle note non corrispondono ai riferimenti della trascrizione dell’atto in Conservatoria. Questi dati non sono pertanto sufficienti per la richiesta di una visura della nota di trascrizione o del titolo telematico.
4. Come correggere gli errori catastali
Il Catasto è la banca dati di tutto il patrimonio immobiliare presente nel territorio italiano. Come ogni banca dati pubblica, dovrebbe essere fondata su dati certi e verificati, attendibile ed aggiornata. Purtroppo non è sempre così. Gli errori presenti nelle visure catastali e nelle mappe hanno diverse motivazioni. È comunque importante ricordare sempre che la finalità principale del Catasto è fiscale e che il Catasto italiano non è probatorio. Pertanto, è sempre consigliato affiancare le visure catastali alle visure ipotecarie in modo da disporre di dati certi ed aggiornati.
Cause degli errori catastali
Gli errori nelle visure catastali hanno diverse motivazioni ed origine. Si possono distinguere in tre macro aree:
Errori effettivi: si tratta di errori desumibili dall’analisi dei documenti che dimostrano, in modo incontrovertibile, l’esistenza di una errata indicazione in Catasto di una ditta catastale o di un immobile.
Errore catastale presunto: in questo caso gli errori sono dovuti ad una mancata trasmissione di variazione dei dati. Più che di errori bisognerebbe parlare, in effetti, di mancato aggiornamento dei dati del Catasto.
Errate valutazioni o errori valutativi: si riferiscono ai casi in cui il contribuente ritenga che il Catasto abbia commesso un errore nella valutazione tecnica di un immobile determinando, di conseguenza, un differente valore nella classificazione catastale.
Quali sono le principali cause di errori catastali?
Si tratta di errori causati, ad esempio, dalla errata digitazione di un nome, di un cognome o della denominazione di una persona giuridica. Oppure errori nella digitazione dell’indirizzo in cui è ubicato l’immobile.L’errore materiale può essere causato anche dalla omissione ad esempio di un nome, nel caso di persona fisica con due o tre nomi. Infine, l’errore materiale può risiedere anche nell’atto notarile e, di conseguenza, venire trasferito in Catasto.
Per quanto concerne il dato del codice fiscale nelle visure catastali, occorre fare una doverosa premessa. L’impianto catastale si basava solo sui dati anagrafici dei possessori di immobili. Nel 1974 fu introdotto in Italia il codice fiscale ma solo dagli inizi anni ’80 venne reso obbligatorio l’inserimento del codice fiscale negli atti notarili. A seguito della recente trasformazione da Agenzia del Territorio a Agenzia Entrate, il Catasto, in sede di voltura catastale, ha reso obbligatoria la validazione del codice fiscale. La validazione del codice fiscale viene oggi effettuata con un raffronto del codice fiscale con la Anagrafe Tributaria. Attualmente, qualsiasi voltura si introduca in Catasto, il codice fiscale deve essere validato in Anagrafe Tributaria. In Catasto si trovano ancora numerose intestazioni di ditte catastali prive del codice fiscale. Pertanto, la visura catastale per codice fiscale, anche in questo caso, potrebbe dare esito negativo.
Indicazione delle unità immobiliari
La posizione delle unità immobiliari, terreni e fabbricati, in Catasto può non risultare corretta. Si possono verificare unità immobiliari mancanti, quindi non censite, unità con dati catastali errati, errori nella toponomastica, duplicati di accatastamento della stessa unità immobiliare, unità erroneamente inserite in una tipologia di Catasto (Terreni o Fabbricati) sbagliata.
Impianto catastale
Le fasi di formazione del Catasto e di successiva conservazione dei dati sono state caratterizzate da una prevalente acquisizione dei dati sulla base delle dichiarazioni dei proprietari immobiliari. La totale assenza di atti di provenienza o la mancata trascrizione di atti, scritture private o successioni, è causa della impossibilità di disporre di dati certi. L’impianto catastale è quindi basato sulle dichiarazioni rese dai proprietari dei fondi ed acquisite dal Catasto nello schedario dei possessori suddivisi per Comune in ordine alfabetico.
Essendo basate su dichiarazioni rese e non su dati certi (atti notarili), gli errori sono molteplici. Infatti, possono essere relativi alla intestazione della ditta catastale, alla titolarità di diritti reali ed alle relative quote, alla superficie ed ai confini, alla destinazione d’uso ed alla conseguente classe e categoria catastale.
Impianto meccanografico catastale
Nelle visure catastali, in corrispondenza della sezione – Dati derivanti da – compare spesso la dicitura: “Impianto meccanografico dal ..” Cosa significa? La meccanizzazione, ossia il trasferimento dei dati catastali dal cartaceo al formato elettronico, inizia nel 1987. Bisogna attendere il 1999 perché abbia inizio la informatizzazione del Catasto Fabbricati. Viene così creato un unico data base nazionale con nuove modalità di accesso e di elaborazione dei dati catastali.
È questo il caso tipico che si verifica quando non si provveda alla modifica della ditta catastale a seguito di un trasferimento di diritti. Ad esempio, se il pubblico ufficiale rogante l’atto pubblico non provvede alla presentazione in Catasto della voltura, l’immobile risulterà intestato in Catasto ancora al precedente proprietario. Lo stesso dicasi nel caso in cui gli eredi, a seguito della presentazione di una dichiarazione di successione, non provvedano a richiedere in Catasto la voltura dell’immobile. La voltura catastale può essere presentata anche in seguito in forza di un atto legittimo che abbia valore giuridico.
Quali sono gli errori catastali
Gli errori catastali non devono essere sottovalutati. Per quanto il Catasto non abbia valore probatorio, i dati catastali hanno rilevanza in materia fiscale e di rappresentazione delle unità immobiliari. Si tratta di errori che, prima o poi, emergeranno in occasione di una compravendita, della presentazione di una successione, di un atto di divisione tra eredi, della registrazione di un contratto di locazione o della stipula di un contratto di mutuo.
Gli errori del Catasto possono determinare un accertamento della Agenzia delle Entrate fondato sui dati rilevati in Catasto o comportare il pagamento di imposte e tributi comunali basato su una rendita catastale errata. Vediamo insieme quelli più comuni.
Intestazione della ditta catastale
Uno degli errori catastali più diffusi riguarda la intestazione della ditta catastale. Si possono in questo caso verificare errori nella:
Scrittura e registrazione della ditta catastale ad opera dell’Ufficio del Catasto
Omissione di parte del nome, ad esempio nel caso di persone fisiche con due o più nomi
Denominazione di una impresa, sia in fase di prima registrazione sia nel caso di successiva variazione nella denominazione o natura giuridica dell’impresa, non registrate in Catasto.
L’introduzione del codice fiscale obbligatorio e la validazione dello stesso in Anagrafe Tributaria sono alcune delle cause degli errori catastali. Quali errori si possono verificare?
Intestazione di ditte catastali, persone fisiche e giuridiche, senza codice fiscale
Ditte catastali con codici fiscali errati in quanto inseriti dal notaio ma non validati in Anagrafe Tributaria
Codici fiscali errati dovuti ad una errata corrispondenza della intestazione della ditta con in dati depositati in Anagrafe Tributaria
Duplicazione di codici fiscali relativi allo stesso soggetto
L’indicazione dell’indirizzo o della località in cui è ubicato l’immobile può essere erroneamente indicato in Catasto. L’accatastamento può essere stato presentato con un errore di trascrizione dell’indirizzo o, più semplicemente, il Comune può aver variato nel tempo la toponomastica. In questo caso si verifica quindi una incongruenza tra l’indirizzo rilevato in loco e quello risultante in Catasto. Lo stesso dicasi per il numero civico che in Catasto può differire completamente o essere anche assente nella visura catastale. La visura catastale per indirizzo, infatti, rappresenta a volte un’incognita e richiede una attività attenta di ricerca, verifica e confronto di dati.
L’indicazione della natura e della quota dei diritti reali è un dato indicativo ma non probatorio. L’indicazione può infatti essere originata da uno o più degli errori sopra descritti. Peraltro, non va mai dimenticato che il Catasto italiano, non avendo valore probatorio, non certifica la titolarità giuridica di un diritto reale in capo ad una persona, fisica o giuridica. Pertanto, sia l’indicazione del tipo di diritto (proprietà, usufrutto, nuda proprietà, ..) sia la quota attribuita alla ditta, in comunione o separazione, non devono esser considerati dati certificati ma solo utili per un raffronto con i dati che dovranno essere rilevati in Conservatoria RR.II.
Come correggere gli errori catastali
I dati catastali possono essere rettificati, sia, in alcuni casi, in modalità online sia attraverso la presentazione di una istanza o di un atto in rettifica.
È possibile correggere i dati catastali online senza necessariamente doversi recare di persona presso il Catasto. In questo modo si eviteranno lunghe code ed estenuanti tempi di attesa con il rischio di non conseguire alcun risultato. La burocrazia spesso può essere ostica e la terminologia tecnica difficile da comprendere. La rettifica dei dati rilevati in una visura catastale può, quindi, essere corretta online. Ma quali dati si possono rettificare?
Errori sulla persona (fisica o giuridica) intestataria della ditta catastale: relativi al nome e cognome, ai dati anagrafici o al codice fiscale o alla denominazione, sede legale e codice fiscale nel caso di persone giuridiche
Errori sulla natura e le quote dei diritti reali degli intestatari della ditta catastale
Errori sull’unità immobiliare (terreno o fabbricato): riferiti all’indirizzo, alla ubicazione, al numero di vani o alla superficie in metri quadri
Per presentare la richiesta di correzione dei dati catastali occorre disporre dei dati catastali dell’unità immobiliare (comune, foglio, particella o mappale, subalterno) unitamente ad un documento che attesti i dati che si intendono correggere. Sarà sufficiente allegare uno tra i seguenti documenti:
Denuncia al Catasto per nuova costruzione o variazione
Istanza di correzione in Catasto
Qualora i dati da correggere siano complessi e la procedura di rettifica online non lo consenta, è possibile presentare una istanza al Catasto. La procedura può essere presentata dall’intestatario della ditta catastale o da un delegato presso l’ufficio del Catasto competente. Una volta ricevuta l’istanza, il Catasto provvederà ad esaminare i dati in suo possesso, confrontarli con quanto dichiarato dal proprietario sulla base dei documenti presentati. In caso di esito positivo, provvederà a modificare, integrare o eliminare i dati errati.
Quali tipologie di errori è possibile correggere?
Informatizzazione di planimetria catastale
Correzione identificativo catastale
Il termine “voltura” è riferito alla modifica della intestazione di un contratto, di una utenza o di un immobile. A seguito di un atto di trasferimento di diritti reali, l’immobile dovrà essere intestato in Catasto al nuovo proprietario. Qualora il pubblico ufficiale rogante non vi abbia provveduto, è possibile presentare la domanda di voltura catastale online. Il documento consentirà di correggere in Catasto l’intestazione della ditta catastale.
La voltura catastale è necessaria in tutti i casi in cui si abbia una modifica della proprietà di un bene immobile a seguito di:
Atto di divisione di beni
Costituzione di una ipoteca
Rettifica atto di provenienza
Nel caso in cui l’atto di provenienza contenga dei dati inesatti è possibile richiedere la rettifica. Sarà necessario rivolgersi ad uno studio notarile ed evidenziare quali dati si ritiene siano inesatti nell’atto di provenienza. Con la stipula del nuovo atto notarile verranno richiamati i dati inesatti dell’atto precedente e si provvederà quindi alla correzione. L’iter potrà considerarsi concluso solo a seguito della trascrizione dell’atto in Conservatoria e della presentazione della voltura catastale.
Prima di vendere, acquistare o affittare un immobile è bene verificare che tutto sia in regola. Non sempre, infatti, si ha corrispondenza e conformità tra l’immobile visto nel corso di un sopralluogo e quanto risulta in Catasto.
5. Tipologie di visure catastali
Le modalità di ispezione che possono essere eseguire in Catasto sono molteplici e dipendono sostanzialmente dai dati di cui si dispone e dal risultato che si vuole ottenere. Di seguito abbiamo evidenziato tutte le modalità di accesso alla banca dati Sister della Agenzia delle Entrate.
Visure catastali online per codice fiscale
Le ispezioni online per codice fiscale possono essere eseguite su:
Il codice fiscale identifica in modo inequivocabile il soggetto per cui consente, generalmente, una corretta individuazione evitando omonimie. Questo è valido sia per le persone che sono censite in Catasto con due o più nomi, per gli omonimi (es. Mario Rossi) ma anche per le persone giuridiche. Le imprese, infatti, possono essere censite in catasto con una denominazione abbreviata o con la denominazione iniziale dell’impresa, poi modificata. La ricerca per codice fiscale di una impresa consente di evitare questi potenziali errori in fase di ispezione.
Attenzione! Nel caso di ditte individuali (liberi professionisti, autonomi) il codice fiscale è sempre quello della persone fisica. Per le imprese, il codice fiscale potrebbe non coincidere con la partita iva.
Peraltro, è bene ricordare che le visure catastali per codice fiscale potrebbero presentare delle incongruenze in caso di codice fiscale:
non validato in Anagrafe Tributaria
Anche la visura catastale per soggetto può essere svolta per:
Persona fisica (cognome, nome, sesso, data e luogo di nascita)
Persona giuridica (denominazione, sede legale).
Un caso particolare è dato dalla ricerca per paternità. Per soggetti nati nei primi anni del 1900, la persona potrebbe essere censita in Catasto senza dati anagrafici e senza codice fiscale. In questi casi, è indispensabile effettuare l’ispezione catastale indicando la paternità, ad esempio Rossi Mario fu Luigi.
È possibile limitare la ricerca in Catasto solo ad una singola unità immobiliare della quale si conoscano:
Il tipo di Catasto, Terreni o Fabbricati
La sezione urbana (se previsto nel comune catastale)
I dati catastali (foglio, particella o mappale e subalterno)
Qualora i dati catastali siano stati modificati d’ufficio da parte del Catasto o a seguito della soppressione o fusione di un identificativo, la visura catastale evidenzierà il dato precedente (ad es. la particella soppressa) ed il nuovo dato (ad es. la nuova particella catastale creata).
Visure catastali per indirizzo
La ricerca in Catasto per indirizzo ha la finalità di individuare i soggetti intestatari di un immobile del quale non si conoscano i dati catastali. Indicando, quindi, il comune e l’indirizzo dell’immobile, si potrà risalire ai soggetti intestatari della ditta catastale e si ricaveranno anche i dati catastali dell’immobile. La visura catastale per indirizzo è quindi molto utile per attività di ricerca immobiliare e per le informazioni commerciali.
In questa particolare ricerca, il limite può essere dato dalle incongruenze tra la toponomastica del Comune e l’indirizzo con il quale l’immobile è stato registrato in Catasto. Per questo motivo, per affinare la ricerca, è consigliato indicare sempre anche il piano e la destinazione d’uso dell’immobile.
Visure catastali per professionisti
I liberi professionisti hanno la possibilità di accedere alla banca dati del Catasto attraverso il portale Sister della Agenzia delle Entrate. La modalità di accesso, previa registrazione ed accreditamento, prevede la scelta della Convenzione ed il pagamento di una quota di accesso annuale. Le ricerche possono essere estese all’intero territorio nazionale. Fanno eccezione solo le provincie autonome di Bolzano e Trento dove vige il Catasto Tavolare. I documenti vengono estratti in formato .pdf ma è prevista l’evasione anche in formato elaborabile .xml
Quali servizi sono riservati ai professionisti?
Visura catastale telematica: i professionisti possono richiedere le visure catastali, attuali e storiche, per soggetto e per immobile; le mappe catastali al Catasto Terreni; gli elaborati planimetrici al Catasto Fabbricati
Planimetria catastale: la richiesta di planimetrie catastali è riservata solo ai professionisti tecnici (es. geometri, ingegneri, ..) abilitati alla presentazione telematica di atti di aggiornamento del Catasto e ai notai. I professionisti devono dichiarare il nominativo del soggetto titolare di un diritto reale sull’immobile che li ha incaricati formalmente di presentare un atto di aggiornamento in Catasto. Se il soggetto indicato dal professionista nella richiesta non risulti titolare di un diritto reale sull’immobile o se il codice fiscale del soggetto non sia validato in Anagrafe Tributaria, la planimetria catastale non potrà essere rilasciata.
Voltura catastale: i professionisti sono abilitati alla presentazione delle volture catastali per la variazione dei dati dell’intestatario della ditta catastale. La richiesta deve essere sempre suffragata da un atto pubblico stipulato che attesti il trasferimento di un diritto reale.
Pratica catastale: i professionisti tecnici abilitati alla presentazione telematica di atti di aggiornamento catastale possono presentare in Catasto pratiche di accatastamento e variazione di fabbricati con il software Docfa e denunce di variazione al Catasto Terreni con il software Pregeo
Visura e Certificato Catastale Ventennale
I termini visura e certificato sono riferiti a due distinti documenti. Il primo è riferito alla presa visione di dati attraverso un documento senza valore legale. Il certificato, al contrario, è un documento avente valore legale e che prevede la apposizione di una marca da bollo.
Il Catasto italiano, non avendo valore probatorio, non può certificare i suoi dati. Pertanto, un documento che sia estratto dal Catasto e per il quale venga richiesto il pagamento di una marca da bollo è illegale. Che cos’è, quindi, il certificato catastale ventennale ? È una visura catastale storica che evidenzia tutti i trasferimenti di diritti reali intervenuti nel corso dei venti anni antecedenti.
Visura catastale attuale e storica
Conoscere non solo lo stato attuale di un immobile ma anche la sua storia è possibile. Come? Con la visura catastale per immobile storica. Si tratta di un ulteriore approfondimento rispetto alla visura catastale attuale e può essere richiesto sul soggetto o sull’immobile.
La visura catastale storica per soggetto elabora in un unico documento tutti gli immobili che sono stati intestati ad una persona, fisica o giuridica. È quindi possibile conoscere non solo gli immobili intestati allo stato attuale ma anche quelli che la persona ha venduto e di cui è stato in passato proprietario. Questo è un dato particolarmente utile nelle informazioni commerciali e nelle procedure di recupero crediti in quanto consente di verificare, ad esempio, se un soggetto abbia sottratto parte del suo patrimonio immobiliare da eventuali azioni di pignoramento.
6. Come richiedere le visure catastali online
Siamo giunti ora alla fase operativa. Abbiamo esaminato che cosa sono le visure catastali, quali dati sono disponibili e a cosa servono. L’esame di una visura può sembrare, in prima battuta, difficile ed ostico ma abbiamo anche capito come leggere le visure catastali. Probabilmente, non sapevamo che si possono annidare anche degli errori nella banca dati del Catasto ma abbiamo visto come riconoscerli e come correggere gli errori catastali.
Il Catasto consente di estrarre varie tipologie di visure catastali, ognuna caratterizzata da una sua modalità di richiesta e da dati differenti in relazione all’esigenza. Vediamo ora come ottenere le visure catastali online.
Il Catasto è la banca dati degli immobili, terreni e fabbricati, ubicati nel territorio italiano. Prima come Agenzia del Territorio, ora Agenzia delle Entrate, gli uffici del Catasto sono strutturati su base provinciale e sono presenti in tutte le regioni italiane. La loro ubicazione però non coincide sempre con il capoluogo di provincia attuale. Infatti, la soppressione di alcune provincie e la costituzione di nuove, ha determinato anche una rivisitazione delle sedi degli uffici provinciali del Catasto.
Si può infatti verificare che gli immobili ubicati all’interno di una provincia siano censiti al Catasto presso un diverso capoluogo di provincia che, a sua volta, potrebbe non coincidere con la sede della competente Conservatoria dei Registri Immobiliari. Pertanto, non è semplice sapere dove si trovano gli uffici del Catasto e, prima di recarvisi di persona, occorre verificare se siano effettivamente competenti rispetto all’immobile di nostro interesse.
Vuoi scoprire dove si trovano gli uffici del Catasto in Italia?
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Chi può richiedere le visure catastali?
Il Catasto è una banca dati pubblica, ma cosa significa? I dati relativi al patrimonio immobiliare in Italia devono avere evidenza pubblica, ossia consentire a chiunque di accedervi per verificare quanto risulti relativamente ad un immobile. Pertanto, le banche dati gestite dalla Pubblica Amministrazione in ambito immobiliare rendono disponibili i propri dati a chi ne faccia richiesta.
Il provvedimento della Agenzia delle Entrate del 28 giugno 2017, art. 4, fissa le condizioni di utilizzo del servizio di accesso alla banca dati Sister. L’utilizzo dei documenti ottenuti e delle informazioni acquisite è consentito per i fini consentiti dalla legge e nel rispetto della normativa vigente. In materiasi è espresso anche il Garante della Privacy con il provvedimento del 12 gennaio 2006. Avverso il ricorso di un contribuente che contestava un accesso ai dati catastali da parte di un Comune, il Garante ha rilevato che:
Il Comune resistente ha raccolto i dati personali riferiti al ricorrente da pubblici registri (il Catasto), fonti pubbliche accessibili a chiunque.
L’accesso ai dati catastali da parte del Comune è avvenuto nel rispetto della Convenzione stipulata con la Agenzia delle Entrate.
Il trattamento dei dati è stato effettuato dal Comune nei limiti delle leggi e dei regolamenti e nel rispetto del principio di pertinenza e non eccedenza (art. 11 del Codice).
L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione dei cittadini che non possono recarsi personalmente in Catasto un modulo di delega per visura catastale. Il proprietario di un immobile può delegare un professionista a richiedere in Catasto una visura catastale su un immobile di sua proprietà.
La consultazione personale della banca dati del Catasto è prevista anche in esenzione totale dei tributi catastali. Con il provvedimento del 4 marzo 2014 n. 31224, l’Agenzia delle Entrate ha stabilito le modalità di consultazione con alcuni limiti:
Il soggetto richiedente può richiedere una visura catastale gratis solo per i beni immobili nei quali risulti, anche in parte, titolare di un diritto reale
La visura catastale gratis, in esenzione dai tributi, è consentita alle persone fisiche ed alle persone giuridiche (enti, società, associazioni, fondazioni, enti non commerciali)
La modalità di accesso deve avvenire previa registrazione ed accreditamento al portale Entratel o Fisconline della Agenzia delle Entrate;
Non è possibile richiedere visure catastali gratis su beni immobili di terzi, nei quali il richiedente non sia titolare di un diritto reale.
Attenzione! Il limite soggettivo stabilito dalla Agenzia delle Entrate non deve essere sottovalutato. Qualora l’immobile, a seguito di una mancata voltura catastale, risulti in Catasto ancora intestato al precedente proprietario o il codice fiscale del richiedente non sia validato in Anagrafe Tributaria, non sarà possibile richiedere la visura catastale gratis relativamente ai propri immobili.
Quali visure catastali è possibile richiedere gratis?
Visura catastale allo stato attuale e storiche per soggetto
Visura catastale per immobile, attuali e storiche
Estratto di mappa catastale di unità immobiliari al Catasto Terreni
Planimetria catastale al Catasto Fabbricati
La Agenzia delle Territorio, ora Agenzia delle Entrate, nel 2012 ha adottato il D.L. n. 16 del 2 marzo 2012 nel quale sono stati aggiornati gli importi relativi ai tributi catastali. Il Catasto, così come la Conservatoria dei Registri Immobiliari, ora Ufficio di Pubblicità Immobiliare, impongono, infatti il pagamento di tributi e tasse.
Ogni documento richiesto in Catasto ha un costo preciso. Il costo del tributo di una visura catastale è 1,00 euro. È prevista una riduzione del 10% per la consultazione telematica. Quindi, una visura catastale online costa 0,90 euro.
Vuoi conoscere l’elenco completo dei codici dei tributi catastali?
La modalità di pagamento delle visure catastali e ipotecarie è stata di recente modificata. L’Agenzia delle Entrate, con provvedimento n. 120473 del 28 giugno 2017 ha specificato le disposizione attuative per la riscossione delle tasse ipotecarie e dei tributi speciali catastali.
Dal 1 luglio 2017 è stato introdotto il pagamento tramite modello F24 Elide per:
Eventuali interessi e sanzioni amministrative su tardivi, parziali o omessi pagamenti
Certificati, copie e riproduzioni cartografiche.
Il D.L. 193 del 2016 ha introdotto un’altra modalità di pagamento: la marca servizi. Dal 1 gennaio 2018 il pagamento in contanti presso gli uffici del Catasto e della Conservatoria, infatti, non è più consentito. Si tratta in sostanza di una marca da bollo, disponibile presso qualunque rivenditore di valori bollati. L’importo della marca servizi deve essere indicato sulla base dei codici tributi catastali. Una volta acquistata, la marca servizi andrà apposta sui modelli di richiesta di visure catastali da presentare in Catasto.