Source: http://fisconews.joomlafree.it/fiscale/135-contratti-locazione-novita-2016.html
Timestamp: 2017-02-22 12:54:14+00:00
Document Index: 126595972

Matched Legal Cases: ['art.13', 'art.1', 'art.2', 'sentenza ', 'art.5', 'sentenza ', 'art.3']

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Locaz.Abitative-Le novità 2016	Dettagli	Categoria: Fiscale	Visite: 854	La finanziaria 2015 (legge di stabilità n.208 del 29/12/2015) ha introdotto rilevanti novità in tema di registrazione dei contratti di locazione abitativa con la riscrittura dell'art.13 della legge 431/98 sostituito con l’art.1 comma 59 . Con tale norma viene introdotto in capo al proprietario dell’immobile l’obbligo esclusivo e perentorio,in caso di affitto dell’immobile, di registrazione del contratto nel termine di 30 giorni a pena di nullità. Ulteriori novità riguardano la nullità del contratto e le relative conseguenza in presenza di clausole che attribuiscono al proprietario benefici economici maggiori di quelli contrattualmente previsti o costituiscono violazione dei termini di durata. Il nuovo articolo 13 al comma 1 stabilisce che : 1) Sono nulli i patti tra locatore e conduttore che prevedono un canone superiore da quello risultante dal contratto registrato; 2) La registrazione del contratto di locazione abitativa deve essere effettuato esclusivamente dal locatore nel termine perentorio di 30 giorni 3) iI locatore deve nel termine di 60 giorni dell’avvenuta registrazione darne comunicazione scritta al conduttore e (nel caso di immobile condominiale) all’ amministratore del condominio ai fini dell’aggiornamento dell’anagrafe condominiale in ottemperanza alle disposizioni del comma 6 dell’articolo 1130 del codice civile.
Il comma 2 del predetto articolo prevede che in caso di nullità del contratto il conduttore può nel termine di 6 mesi dal rilascio dell’immobile chiedere al locatore la restituzione delle somme versate in eccesso rispetto all’importo del canone registrato. Il comma 3 prevede la nullità di ogni patto e condizione volta a derogare la durata minima del contratto,nonché ogni disposizione o pattuizione che attribuisce al locatore un canone superiore a quello stabilito e registrato Il comma 4 introduce la nullità del contratto anche per i contratti non a canone libero (contratti a canone concordato) stipulati sulla base degli accordi delle categorie sindacali laddove sono previste clausole volte ad attribuire al locatore un canone superiore a quello stabilito dagli accordi locali per gli immobili aventi le medesime caratteristiche ed appartenenti alla medesime tipologie. Il comma 5 del nuovo articolo 13 si occupa di ridefinire ( o meglio confermare) la sanzione applicabile in caso di nullità dei contratti per i quali i conduttori per effetto delle disposizioni introdotte con l’articolo 3 commi 8 e 9 del decreto legislativo n.23/2011 e prorogati con il dl 47/2014 nel periodo di vigenza della norma ( dal 7/7/2011 al 16/5/2015) hanno versato un canone superiore a quello previsto contrattualmente. Il predetto articolo 3 prevedeva nel caso di contratti di locazione abitative non registrati nei termini una durata di validità 4 anni a decorrere dalla data di registrazione volontaria e d’ufficio con un canone annuo di locazione stabilito in misura pari al triplo della rendita catastale con applicazione dell’adeguamento del canone sulla base del 75% dell’indice istat e del rinnovo automatico secondo quando previsto dal comma 1 dell’art.2 della legge 431. Tale norma veniva dichiarata illegittima dalla corte costituzionale con sentenza 50/2014. La stessa norma veniva reintrodotta con l’art.5 comma 1 ter del DL 47/2014 che ne prorogava gli effetti fino al 31/12/2015 disposizione anch’essa dichiarata illegittima dalla corte costituzionale con la sentenza N.169 emessa il 16/7/2015 in quanto tesa a prolungare gli effetti di una norma già dichiarata illegittima. Sulla base di tale sentenza, viene pertanto espressamente previsto che i conduttori che hanno versato in tale periodo un canone superiore a quello contrattualmente previsto lo stesso è rideterminato nel periodo considerato pari al triplo della rendita catastale in applicazione del regime sanzionatorio di cui all’art.3 commi 8 e 9 e legittimati a richiedere il rimborso ai sensi del successivo comma 6 Il comma 6 dispone la nullità del contratto di locazione qualora contiene disposizioni che violano quanto previsto dal comma 4 (attribuiscono cioè al locatore un canone superiore a quello contrattualmente registrato) disponendo che il conduttore può adire l’autorità giudiziaria nel termine di 6 mesi dal rilascio dell’immobile per la restituzione delle somme versate in eccesso o per richiedere che il contratto di locazione venga adeguato alle disposizioni di legge. Tale procedura può essere intrapresa anche nel caso di omessa registrazione del contratto di cui al comma 1 e in tutte le ipotesi in cui il locatore trae beneficio in violazione delle disposizioni di legge sorte successivamente all’entrata in vigore della norma e ed applicabile ai contratti per i quali sussiste l’obbligo di registrazione. Si rammenta che la registrazione del contratto è sempre obbligatoria a prescindere dal canone, tranne che per i contratti di durata inferiore a 30 giorni.la presente normativa si applica esclusivamente ai contratti di locazione ad uso abitativo. Nulla cambia riguardo le disposizioni contenute nel dpr 131/86 (imposte di registro ) riguardo alla solidarietà tributaria del conduttore e alle ripartizioni delle spese atteso che non vi è alcun richiamo alle suddette disposizioni che pertanto si ritiene restano valide ed efficaci. Un chiarimento ministeriale sarebbe comunque auspicabile.	Copyright © 2017 www.fisconews.joomlafree.it