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Timestamp: 2019-05-25 13:11:57+00:00
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Compravendita: Corte di Cassazione, Sentenza 20012 del 2012 | Federproprietà Abruzzo
Federproprietà AbruzzoCompravendita Diritti Reali GiurisprudenzaCorte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 15 novembre 2012, n. 20012
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 15 novembre 2012, n. 20012
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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. MAZZACANE Vincenzo – rel. Presidente Dott. MATERA Lina – […]
Dott. MAZZACANE Vincenzo – rel. Presidente
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliereha pronunciato la seguente:
sul ricorso 27358/2006 proposto da:(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
CURATELA FALL (OMISSIS) SRL P.I. (OMISSIS) in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
avverso la sentenza n. 461/2005 della CORTE D’APPELLO di LECCE, depositata il 09/07/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/10/2012 dal Presidente Dott. VINCENZO MAZZACANE;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del ricorrente che si riporta agli atti depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
Con sentenza del 4-6-2002 il Tribunale di Brindisi accoglieva la domanda proposta con atto notificato il 21-10-1991 da (OMISSIS) e (OMISSIS) nei confronti della Curatela del Fallimento della s.r.l. (OMISSIS) (costituitasi in corso di causa dopo il fallimento della predetta societa’, dichiarato il (OMISSIS)) e, per l’effetto, dichiarava trasferita in favore degli attori, in virtu’ della scrittura privata del 9-2-1985, la proprieta’ di un locale, esteso mq. 47, gia’ facente parte del fabbricato in corso di realizzazione da parte della (OMISSIS) su terreno sito in (OMISSIS), da frazionarsi dall’intero, lato (OMISSIS), nonche’ i diritti relativi al verde prospiciente il locale a partire dalla strada di PRG, lato mare, e rigettava la domanda riconvenzionale della Curatela di scioglimento dal contratto ai sensi della L.F., articolo 72, essendosi in presenza di un negozio immediatamente traslativo della proprieta’.Proposta impugnazione da parte della suddetta Curatela cui resisteva (OMISSIS) mentre (OMISSIS) restava contumace la Corte di Appello di Lecce con sentenza del 9-7-2005, in accoglimento del gravame, ha rigettato la domanda proposta dai (OMISSIS) con l’atto di citazione del 21-10-1991, avendo ritenuto la nullita’ del contratto di vendita di cui alla scrittura privata del 9-2-1985 per indeterminatezza dell’oggetto.Per la cassazione di tale sentenza (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno proposto un ricorso basato su di un unico articolato motivo cui la Curatela del Fallimento della s.r.l. (OMISSIS) ha resistito con controricorso.
Con l’unico motivo articolato i ricorrenti, denunciando violazione e falsa applicazione degli articoli 1362, 1363, 1348, 1418 e 1470 c.c., e articolo 115 c.p.c., nonche’ vizio di motivazione, censurano la sentenza impugnata per aver ritenuto che la scrittura e la piantina che ne costituisce parte integrante non contenessero elementi sufficienti per individuare l’ubicazione del locale trasferito, da frazionarsi dall’intero; infatti una corretta interpretazione delle espressioni usate dai contraenti avrebbe dovuto indurre il giudice di appello a rilevare che costoro avevano indicato l’esatta misura (47 mq.) della porzione del locale per cui e’ causa, che essi avevano precisato che tale area doveva essere ricavata a “lato (OMISSIS)”, e che due dei confini sarebbero stati costituiti dal “focate gia’ di proprieta’ dei (OMISSIS)” e dal “vano scala sempre lato (OMISSIS)”; pertanto l’indicazione precisa della misura dell’area da distaccarsi dalla piu’ ampia superficie consentiva di individuare con assoluta certezza non solo l’estensione, ma anche l’esatta ubicazione della parte di locale oggetto del trasferimento di proprieta’.I ricorrenti inoltre assumono che erroneamente la Corte territoriale ha affermato, con motivazione palesemente insufficiente, che la piantina allegata alla suddetta scrittura privata non conteneva l’indicazione dell’estensione dei quattro lati dell’immobile da frazionare dall’intero, ed i confini del locale; invero da detta piantina si evinceva chiaramente che l’immobile per cui e’ causa era ricavato dal lato (OMISSIS), con un lato sul vano scala lato (OMISSIS), un lato a confine con la proprieta’ (OMISSIS), un lato a confine con il “verde privato” ed il quarto lato in aderenza al pilastro al centro del piu’ ampio locale di proprieta’ della societa’ costruttrice.I ricorrenti infine censurano altresi’ l’affermazione del giudice di appello secondo cui non erano in alcun modo individuati i dati relativi al verde prospiciente il locale a partire dalla strada di PRG lato mare, ne’ era precisata l’estensione della detta superficie; infatti un esame contestuale del contratto e della planimetria allegata avrebbe consentito di accertare che solo un lato del locale attribuito agli esponenti si affacciava all’esterno, cosicche’, richiamando il senso letterale dell’espressione usata, era innegabile che ai germani (OMISSIS) era stata attribuita la proprieta’ di tutta l’area destinata a verde privato prospiciente quel lato del locale, a partire dalla strada di PRG che pur era esattamente indicata sulla planimetria.La censura e’ infondata.
La Corte territoriale ha premesso che con rogito dell’8-11-1983 (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano ceduto alla s.r.l. (OMISSIS) un suolo edificatorio sito in (OMISSIS), contrada (OMISSIS), in cambio della proprieta’ di due appartamenti facenti parte del fabbricato in corso di realizzazione su terreno sito in (OMISSIS), oltre ad un locale al pianterreno in fase di ultimazione; ha quindi aggiunto che con scrittura privata del 9-2-1985, a parziale modifica del suddetto rogito, i (OMISSIS) avevano realizzato direttamente gli infissi dei suddetti appartamenti, mentre la (OMISSIS), a compensazione del valore di dette opere, aveva ceduto loro la “proprieta’ di una porzione del locale rimanente da frazionare dall’intero a lato (OMISSIS) tra il locale gia’ di proprieta’ dei (OMISSIS) e il vano scale sempre lato (OMISSIS)” e che “inoltre la signora (OMISSIS) cedeva tutti i diritti relativi al verde prospiciente il locale a partire dalla strada di P.R.G. lato mare”…”il tutto come evidenziato dall’allegata planimetria che fa parte integrante della presente scrittura”.
Il giudice di appello a tal punto ha ritenuto tale pattuizione affetta da nullita’ per indeterminatezza dell’oggetto, evidenziando che, anche se nella menzionata scrittura privata era stato specificato che “la parte di locale ceduta e’ di mq. 47″, la scrittura e la piantina che ne costituiva parte integrante non contenevano elementi sufficienti per individuare l’ubicazione del locale trasferito, da frazionarsi dall’intero, ne’ la piantina allegata conteneva l’indicazione dell’estensione dei quattro lati dell’immobile da frazionare dall’intero, ed i confini del locale; inoltre non erano stati in alcun modo individuati i dati relativi al verde prospiciente il locale a partire dalla strada di P.R.G. lato mare, ne’ era stata precisata l’estensione di detta superficie.
Orbene il convincimento espresso dai giudice di appello in ordine alla indeterminabilita’ dell’oggetto della scrittura privata del 9-2-1985 si risolve in un accertamento di fatto sorretto da congrua e logica motivazione, come tale incensurabile in questa sede, laddove i ricorrenti tendono inammissibilmente a prospettare una interpretazione della scrittura privata stessa ad essi piu’ favorevole, trascurando di considerare i limiti del sindacato al riguardo previsti dinanzi al giudice di legittimita’, senza specificare invero i canoni ermeneutici in concreto inosservati ne’ le modalita’ con le quali il giudice di merito si sarebbe da essi discostato.
Occorre invece rilevare che la sentenza impugnata, non avendo rinvenuto elementi certi per la determinabilita’ del locale in questione (pur avendo esaminato a tal fine la piantina allegata alla scrittura privata del 9-2-1985 e costituente parte integrante di quest’ultima), ovvero ne’ i confini, ; ne’ altri dati oggettivi incontrovertibilmente idonei allo scopo e ad impedire quindi che rimanessero margini di dubbio sull’identita’ del suddetto immobile, ne ha tratto le logiche conseguenze sul piano giuridico (vedi al riguardo Cass. 3-2-2000 n. 1165; Cass. 29-5-2007 n. 12506); ne’ d’altra parte i ricorrenti, nel sostenere l’indicazione completa nella scrittura privata del 9-2-1985 e nella piantina allegata dei confini, ha fornito una plausibile spiegazione del preteso confine individuato con riferimento al “quarto lato in aderenza al pilastro posto al centro del piu’ ampio locale di proprieta’ della societa’ costruttrice”, e neppure dell’estensione e della concreta ubicazione dei dati relativi al verde prospiciente il locale a partire dalla strada di P.R.G. lato mare.
Rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento di euro 3.200,00 (di cui euro 200,00 per spese ed 3.000,00 per compensi) oltre accessori come per legge.
Corte di Cassazione Civile, Sez. II, 6 novembre 2012 n. 19105
(Presidente Mazzacane – Relatore Matera)
Con atto di citazione notificato il 30-7-2000 S.P. conveniva dinanzi al Tribunale di Lucca, Sezione Distaccata di Viareggio, V.F., assumendo di avere stipulato con quest’ultimo, in data 23-10-1999, un contratto preliminare di compravendita di un immobile in Viareggio, per il prezzo di lire 120.000.000, di cui lire 20.000.000 corrisposte a titolo di caparra. Il preliminare prevedeva che il contratto definitivo dovesse essere stipulato entro il 31-12-1999, ma tale termine era stato successivamente consensualmente prorogato dalle parti. L’attore affermava che il 5-2-2000 aveva ricevuto una diffida ad adempiere il preliminare entro cinque giorni, sottoscritta da un legale; ma che tale diffida era inidonea a raggiungere lo scopo, in quanto proveniente da soggetto non titolare del diritto sostanziale ed indicante un termine inferiore a quello di legge. Ciò posto e atteso che il promittente venditore, invitato a comparire avanti ad un notaio il giorno 13-4-2000, non si era presentato, il S. , offrendo di pagare il residuo prezzo, chiedeva la pronuncia di sentenza che tenesse luogo del contratto non concluso.
Il F. , nel costituirsi, negava che vi fosse stata una proroga del termine previsto nel Fcontratto e sosteneva che la diffida inviata al S. era pienamente valida ed efficace. Egli, pertanto, chiedeva la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente acquirente.
Con sentenza depositata in data 5-2-2003 il Tribunale, ritenuto che non era stata dimostrata l’asserita modifica del termine per la stipula del contratto definitivo, e che la diffida ad adempiere era rituale, accoglieva la domanda riconvenzionale, dichiarando risolto il contratto per inadempimento del promittente acquirente.
Avverso la predetta decisione proponeva appello il S.
Con sentenza depositata il 19-10-2005 la Corte di Appello di Firenze, in accoglimento del gravame, trasferiva al S. l’immobile in questione, previo pagamento del prezzo residuo entro il termine di sessanta giorni dal passaggio in giudicato della decisione. In particolare, la Corte territoriale rilevava che la lettera del 3-2-2000 non aveva i requisiti di una diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., data l’incongruità del termine assegnato alla controparte; e che, al contrario, non avendo il F. contestato l’affermazione contenuta nell’atto di citazione, secondo cui il S. lo aveva inutilmente invitato alla stipula del contratto definitivo dinanzi ad un notaio per il 13-4-2000, doveva ritenersi l’inadempienza del convenuto, il quale non si era presentato davanti al pubblico ufficiale.
Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso il F., sulla base di tre motivi.
Il S. ha resistito con controricorso.
In prossimità dell’udienza il ricorrente ha depositato una memoria.
1) Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1218 e 1454 c.c., nonché l’erronea e contraddittoria motivazione, in relazione all’affermazione secondo cui la lettera del 3-2-2000 non aveva i requisiti della diffida ad adempiere. Deduce, in particolare, che la Corte di Appello ha ritenuto l’incongruità del termine muovendo dalla natura dell’adempimento richiesto al promittente acquirente anziché far riferimento alla natura del contratto o ad eventuali usi, come stabilito dall’art. 1454 c.c.; e che è stata omessa qualsiasi indagine sul comportamento tenuto in epoca anteriore alla diffida dal promissario acquirente, il quale, nonostante il considerevole lasso di tempo già inutilmente trascorso dalla stipula del preliminare, non aveva assunto alcuna iniziativa volta alla conclusione del definitivo. La decisione impugnata, inoltre, è contraddittoria nella parte in cui, dopo aver dato atto che spettava al promittente acquirente la scelta del notaio, ha affermato che “nulla impediva comunque al F. di rendersi parte diligente fissando egli stesso l’incontro con il notaio”.
È noto che la regola secondo cui il termine concesso al debitore con la diffida ad adempiere, cui è strumentalmente collegata la risoluzione di diritto del contratto, non può essere inferiore a quindici giorni, non è assoluta, potendosi assegnare, a norma dell’art. 1454 comma secondo c.c., un termine inferiore ritenuto congruo per la natura del contratto e per gli usi. L’accertamento della congruità dei termine costituisce un giudizio di fatto di competenza del giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità se esente da errori logici e giuridici (Cass. 1-9-1990 n. 9085).
Nella specie, la Corte territoriale ha ritenuto eccessivamente breve il termine di sette giorni assegnato dal F. al S. con la lettera del 3-2-2000, sul rilievo che, gravando sul promittente acquirente la scelta del notaio, la condotta adempiente pretesa con la diffida doveva comprendere anche l’ottenimento di un appuntamento con il professionista per la predisposizione e la firma del rogito.
Si tratta di un’argomentazione immune da vizi logici e giuridici, ancorando correttamente la valutazione della congruità del termine alla natura delle attività da compiersi dal promittente acquirente in base al contratto preliminare. L’apprezzamento espresso in proposito dal giudice di merito, pertanto, non è sindacabile in questa sede.
L’ulteriore affermazione contenuta in sentenza, secondo cui “nulla impediva comunque al F. di rendersi parte diligente fissando egli stesso l’incontro presso il notaio”, costituisce a tutta evidenza un’argomentazione svolta ad abundantiam, che non incide sull’effettiva ratio decidendi, rappresentata dalla rilevata inadeguatezza del termine assegnato con Patto di diffida in rapporto alla natura della prestazione richiesta alla controparte. La censura mossa al riguardo dal ricorrente, pertanto, deve considerarsi inammissibile.
Secondo il consolidato orientamento di questa Corte, infatti, è inammissibile il motivo di ricorso per cassazione che censuri una argomentazione della sentenza impugnata svolta ad abundantiam e che, pertanto, non costituisce una ratio decidendi della medesima (tra le tante v. Cass. 22-11-2010 n. 23635; 19-2-2009 n. 4053; Cass. 5-6-2007 n. 13068; Cass. 14-11- 2006 n. 24209; Cass. 23-11-2005 n. 24591).
2) Con il secondo motivo il ricorrente si duole della violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., nonché dell’erronea ed omessa motivazione. Rileva che la Corte di Appello ha erroneamente ritenuto la mancanza di contestazione, da parte del convenuto, della convocazione dinanzi ad un notaio operata dal S. per il 13-4-2000, deducendo da ciò solo il comportamento inadempiente del F. . Sostiene che, al contrario, la circostanza dedotta dalla controparte era stata contestata dal convenuto sin dalla comparsa di costituzione di primo grado, nella quale si legge testualmente: “ricevuta la lettera di diffida, scaduto il termine per la stipulazione del definitivo, il S. non si è mai attivato in senso contrario convocando il sig. F. per la stipula del rogito, presso un notaio…”. Rileva che, non potendo il fatto dedotto in citazione ritenersi pacifico, gravava sull’attore, ai sensi dell’art. 2697 c.c., l’onere di provare il suo assunto; il che nella specie non è avvenuto.
Il motivo è inammissibile, in quanto, così come prospettato, si risolve nella denuncia di un mero errore di percezione, consistente nell’affermazione, contenuta nella sentenza impugnata, di una realtà fattuale processuale in manifesto contrasto con quella effettiva. L’errore denunciato, pertanto, essendo avulso da qualsiasi attività valutativa del giudice di merito diretta a fornire dimostrazione del proprio assunto, si sostanzia in un vizio revocatorio, che avrebbe dovuto essere fatto valere con il rimedio previsto dall’art. 395 n. 4 c.p.c.
3) Con il terzo motivo il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 c.c. e l’erronea motivazione. Sostiene che la Corte di Appello ha disposto il trasferimento dell’immobile oggetto del preliminare di vendita in mancanza dell’indispensabile presupposto dell’adempimento del promittente acquirente, non sussistendo alcuna prova che il S. avesse convocato il F. davanti al notaio per il 13-4-2000.
Il motivo rimane assorbito dal rigetto del secondo, partendo dal presupposto – non verificabile in questa sede per le ragioni innanzi esposte – dell’avvenuta contestazione, da parte del S., dell’asserita convocazione davanti al notaio per il 13-4-2000, e della conseguente necessità, per il F., di dare prova del suo assunto.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in Euro 3.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.
Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza 17 aprile 2013, n. 9370
Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza 9 aprile 2013, n. 8571