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Timestamp: 2016-10-25 17:26:46
Document Index: 328967462

Matched Legal Cases: ['Art. 51', 'Art. 74', 'Art. 42', 'Art. 106', 'Art. 105', 'Art. 95', 'BGE', 'Art. 97', 'BGE', 'BGE', 'Art. 99', 'Art. 95', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 269', 'BGE', 'Art. 269', 'BGE', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'in casu', 'Art. 269', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 11', 'BGE', 'Art. 11', 'Art. 11', 'BGE', 'BGE', 'Art. 11', 'BGE', 'Art. 269']

4A_669/2010 (28.04.2011)
Anfechtung eines missbr�uchlichen Mietzinses,
A.________ (Beschwerdef�hrer) mietet seit Juli 1966 eine 2-Zimmerwohnung in X.________. Vermieterin ist B.________ (Beschwerdegegnerin). Der monatliche Mietzins f�r die Wohnung betrug im Jahre 1966 Fr. 231.--, zuletzt Fr. 647.--. Mit Mietvertrags�nderung vom 17. Juli 2008 zeigte die Beschwerdegegnerin eine Erh�hung des Mietzinses von Fr. 647.-- auf Fr. 878.-- per 1. November 2008 an, dies wegen einer Anpassung an die orts- oder quartier�blichen Mietzinse.
Der Beschwerdef�hrer focht diese Mietzinserh�hung bei der staatlichen Schlichtungsstelle f�r Mietstreitigkeiten an. Nachdem keine Einigung erzielt werden konnte, erhob die Beschwerdegegnerin am 23. Dezember 2008 Klage beim Zivilgericht Basel-Stadt mit dem Antrag, es sei festzustellen, dass der Nettomietzins per 1. November 2008 Fr. 878.-- betrage. Der Beschwerdef�hrer beantragte die Abweisung der Klage. Der a.o. Zivilgerichtspr�sident (Mietrichter) hiess die Klage am 5. Januar 2010 teilweise gut und legte den Nettomietzins per 1. April 2009 auf Fr. 765.-- fest. Eine gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde des Beschwerdef�hrers wies das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt, Ausschuss, mit Urteil vom 27. Oktober 2010 ab.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 13. Dezember 2010 beantragt der Beschwerdef�hrer, das Urteil des Appellationsgerichts aufzuheben und festzustellen, dass die ihm mit Formular am 17. Juli 2008 angezeigte Mietzinserh�hung missbr�uchlich sei. Die Beschwerdegegnerin beantragt, die Beschwerde abzuweisen, sofern darauf eingetreten werden k�nne. Die Vorinstanz schliesst auf Abweisung der Beschwerde.
Vor der Vorinstanz streitig war eine Mietzinserh�hung von Fr. 118.-- monatlich, also Fr. 1'416.-- j�hrlich, bei unbeschr�nkter Mietdauer. Der Kapitalwert dieser Leistung f�r die Streitwertberechnung entspricht dem zwanzigfachen Betrag der einj�hrigen Leistung (Art. 51 Abs. 1 lit. a und Abs. 4 BGG), mithin Fr. 28'320.--. Er �bertrifft damit den f�r die Zul�ssigkeit der Beschwerde in Zivilsachen erforderlichen Betrag (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Da auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen der Beschwerde in Zivilsachen erf�llt sind und zu keinen Bemerkungen Anlass geben, ist unter Vorbehalt einer rechtsgen�glichen Begr�ndung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) auf die Beschwerde einzutreten.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Feststellung des Sachverhalts nur berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht. "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 135 III 397 E. 1.5). �berdies muss die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.2.2), was in der Beschwerde darzutun ist (BGE 135 I 19 E. 2.2.2). Neue Tatsachen und Beweismittel d�rfen nur soweit vorgebracht werden, als der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
Der Beschwerdef�hrer, der die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, kann sich nicht damit begn�gen, den bestrittenen Feststellungen eigene tats�chliche Behauptungen gegen�berzustellen oder darzulegen, wie die Beweise seiner Ansicht nach zu w�rdigen gewesen w�ren. Vielmehr hat er klar und substanziiert aufzuzeigen, inwiefern die ger�gten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen. Soweit der Beschwerdef�hrer den Sachverhalt erg�nzen will, hat er zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass er entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat. Auf eine Kritik an den tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht gen�gt, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 249 E. 1.4.3; 133 III 350 E. 1.3, 393 E. 7.1, 462 E. 2.4; Urteile 4A_385/2010 vom 12. Januar 2011, E. 1.4, nicht publ. in: BGE 137 III xx; 4A_214/2008 vom 9. Juli 2008 E. 1.2, nicht publ. in: BGE 134 III 570).
Die Vorinstanz stellte unter Verweis auf die Ausf�hrungen des a.o. Zivilgerichtspr�sidenten fest, dass die Mietwohnung in einer Altliegenschaft liege. Dieser hatte aufgrund der entsprechenden Feststellungen zur Kontrolle der Missbr�uchlichkeit des Mietzinses das Kriterium der Orts- oder Quartier�blichkeit angewandt und die M�glichkeit des Nachweises des �bersetzten Ertrags verneint. Gest�tzt auf den Basler "Mietpreisraster" sowie auf begr�ndete Zu- und Abschl�ge zu diesem f�r die Ausstattung und die Lage der Wohnung hatte er geschlossen, dass eine Mietzinserh�hung, soweit sie Fr. 765.-- monatlich nicht �bersteige, nicht missbr�uchlich sei. Die Vorinstanz folgte dieser Beurteilung im angefochtenen Urteil.
4.1 Beruft sich ein Vermieter f�r eine Mietzinsanpassung auf das Kriterium der orts- oder quartier�blichen Mietzinse (Art. 269a lit. a OR), kann der Mieter den Nachweis des �bersetzten Ertrags (Art. 269 OR) erbringen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes steht allerdings bei Grundst�cken, die vor mehreren Jahrzehnten gebaut oder erworben worden sind, die Mietzinsanpassung an die Orts- oder Quartier�blichkeit im Vordergrund. Zur Begr�ndung wird ausgef�hrt, dass bei solchen Investitionen die Belege oft fehlen oder dass sie zu unrealistischen Ergebnissen f�hrten. Der Gesetzgeber habe nicht die Absicht gehabt, langj�hrige Eigent�mer gegen�ber denjenigen zu benachteiligen, die ihre Liegenschaft k�rzlich erworben h�tten (Urteil 4C.176/2003 vom 13. Januar 2004 E. 3.3, vgl. auch BGE 124 III 310 E. 2b S. 312; 122 III 257 E. 4a/bb S. 261; 112 II 149 E. 3d S. 155; Urteile 4C.285/2005 vom 18. Januar 2006 E. 2.4; 4C.236/2004 vom 12. November 2004 E. 3.2).
4.2 Der Beschwerdef�hrer bestreitet, dass es sich bei der streitbetroffenen Liegenschaft um eine Altliegenschaft handle und ihm daher der Nachweis des �bersetzten Ertrags (Art. 269 OR) verwehrt sei.
Die Vorinstanz stellte gest�tzt auf einen vorehelichen Schenkungsvertrag zugunsten der Beschwerdegegnerin und einen Eintrag im Grundbuch aus dem Jahre 1971 (Auszug vom 23. M�rz 2009) fest, dass die Beschwerdegegnerin im Jahre 1971 Alleineigent�merin der Mietliegenschaft geworden sei. Sie f�hrte dabei auch aus, warum w�hrend der sp�teren Ehe der Beschwerdegegnerin kein Gesamteigentum oder Miteigentum an der Mietliegenschaft entstanden sei.
Der Beschwerdef�hrer kritisiert diese tats�chlichen Feststellungen und verlangt eine Erg�nzung des Sachverhalts. Er bringt vor, dass die Beschwerdegegnerin nicht im Jahre 1971, sondern erst im Jahre 2000 im Rahmen eines Erbteilungsverfahrens nach dem Tode ihres Ehegatten das Alleineigentum an der fraglichen Liegenschaft erworben habe. Deshalb sei das Datum des partiellen Erbteilungsvertrages vom 18. Oktober 2000 entscheidrelevant und erg�nzend aufzunehmen. Erst aus diesem Datum lasse sich schliessen, dass der Inhalt des Grundbuchauszugs vom 23. M�rz 2009 lediglich die Folge des Erbteilungsvertrages sei. Die Bestimmung im Erbvertrag, wonach ein Exemplar des Vertrages dem Grundbuchamt zu �berweisen sei, mache �berdies nur Sinn, wenn die Beschwerdef�hrerin erst entsprechend dem Erbteilungsvertrag als Alleineigent�merin h�tte eingetragen werden m�ssen.
Der Beschwerdef�hrer unterl�sst es indessen, dazu eine pr�zise und rechtsgen�gend begr�ndete Sachverhaltsr�ge zu erheben. Er legt nicht mit konkreten Aktenhinweisen dar, warum die vorinstanzliche Feststellung, die sich immerhin auf einen mit Publizit�tswirkung ausgestatteten Grundbuchauszug st�tzt, der unter der Rubrik Eigentum das "Alleineigentum" und den Namen der Beschwerdegegnerin sowie das Jahr 1971 aufweist, offensichtlich unrichtig sein soll. Mit seinen allgemeinen Hinweisen auf den partiellen Erbvertrag und insbesondere das Datum desselben, wiederholt er vielmehr in rein appellatorischer Weise, was er schon im vorinstanzlichen Verfahren vorgebracht hat, sodass auf diese R�ge mangels rechtsgen�glicher Begr�ndung nicht einzutreten ist.
Es bleibt somit bei der Feststellung der Vorinstanz, dass die streitbetroffene Mietliegenschaft mit Baujahr vor 1900 im Jahre 1971 von der Beschwerdegegnerin erworben worden ist. Die Vorinstanz ging demnach zutreffend von einer Altliegenschaft aus. Damit stand f�r die Vorinstanz die Kontrolle der Missbr�uchlichkeit des Mietzinses gest�tzt auf das Kriterium der Orts- oder Quartier�blichkeit zu Recht im Vordergrund und sie musste den Nachweis eines �bersetzten Ertrags nicht zulassen. Eine Pr�fung des Begehrens um Sachverhaltserg�nzung betreffend den Anrechnungswert der Mietliegenschaft im Erbteilungsverfahren er�brigt sich damit. Ohnehin weist der Beschwerdef�hrer nicht mit Aktenhinweisen nach, dass er entsprechende Tatsachenbehauptungen im vorinstanzlichen Verfahren prozessrechtskonform eingebracht hat.
Der Beschwerdef�hrer stellt sodann in Abrede, dass sich die Beschwerdegegnerin auf den absoluten Erh�hungsgrund der Anpassung an die orts- oder quartier�blichen Mietzinse berufen kann.
5.1 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann der Vermieter die Anpassung an die orts- oder quartier�blichen Mietzinse nur dann verlangen, wenn sich die Vergleichsmieten seit der letzten Mietzinsfestsetzung w�hrend eines statistisch erheblichen Zeitraumes ver�ndert haben (BGE 118 II 130 E. 3b S. 135). Das Bundesgericht hat keine bestimmte Dauer seit der letzten Mietzinsfestsetzung festgelegt. Eine Zeitspanne von neun Monaten seit der letzten Mietzinsfestsetzung oder von weniger als zwei Jahren ab Mietbeginn reicht jedenfalls nicht aus, um eine allf�llige Ver�nderung des orts- oder quartier�blichen Mietzinsniveaus statistisch zuverl�ssig festzustellen (BGE 118 II 130 E. 3b S. 135). In der Lehre wird von einem Zeitraum von 3 bis 7 Jahren seit der letzten Mietzinsfestsetzung ausgegangen (Raymond Bisang und andere, Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 7 f. zu Art. 269a OR; Higi, Z�rcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 126 zu Art. 269a OR, N. 437 zu Art. 269 OR mit Hinweisen; Lachat und Andere, Mietrecht, 8. Aufl. 2008, S. 441, Fn. 86; vgl. auch die �bersichten bei Weber, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I., 4. Aufl. 2007, N. 16 zu Art. 269 OR; Bohnet/ Broquet, in: Droit du bail � loyer, Commentaire Pratique, 2010, N. 9 zu Art. 269a OR). Die Vorinstanz hat die genannten Voraussetzungen f�r eine Berufung auf den Anpassungsgrund der Orts- oder Quartier�blichkeit als erf�llt betrachtet.
5.2 Der Beschwerdef�hrer beruft sich auf das Urteil 4C.34/2007 vom 15. Mai 2007 E. 3.1.2 und macht geltend, vorliegend seien seit der letzten Mietzinsanpassung lediglich etwas mehr als sieben Jahre vergangen. Das Bundesgericht hat im genannten Entscheid betreffend ein Herabsetzungsbegehren des Mieters lediglich ausgef�hrt, der Umstand, dass seit der letzten Mietzinsfestsetzung etwas mehr als acht Jahre vergangen seien, begr�nde f�r sich allein noch keine Ausnahmesituation, welche die Berufung auf den absoluten Anpassungsgrund der Orts- oder Quartier�blichkeit rechtfertige. Es hat damit aber nicht ausgeschlossen, dass der Vermieter sich nach einer Zeitspanne von weniger als acht Jahren auf den Erh�hungsgrund der Orts- oder Quartier�blichkeit berufen kann, wenn - anders als im genannten Fall - die vergangene Zeitspanne ausreicht, um eine Ver�nderung des orts- oder quartier�blichen Mietzinsniveaus statistisch zuverl�ssig festzustellen. Dies war in casu der Fall, stellte die Vorinstanz gest�tzt auf die Statistik der Mietpreise in Basel-Stadt doch fest, dass sich das Mietzinsniveau von 2-Zimmerwohnungen aus der Bauperiode vor 1900 in den gut sieben Jahren seit der letzten Mietzinsfestlegung (Februar 2001) um 17 % erh�ht hatte. Bei 2-Zimmerwohnungen aus sp�teren Bauperioden fiel der Preisanstieg zwischen 2000 und 2008 mit rund 10 % geringer aus, w�hrend die Mietzinse bei neueren Wohnungen im selben Zeitraum stagnierten. Daraus sei zu schliessen, dass sich das Mietzinsniveau f�r �ltere und sehr alte 2-Zimmerwohnungen �ber einen statistisch verl�sslichen Zeitraum von gut sieben Jahren markant erh�ht habe. Mit Blick auf diese ausgewiesene Ver�nderung des Mietzinsniveaus in einem statistisch relevanten Zeitraum hat die Vorinstanz zu Recht eine Ausnahmesituation bejaht, die es der Beschwerdegegnerin erlaubte, sich auf den Anpassungsgrund der Orts- oder Quartier�blichkeit zu berufen.
5.3 Der Beschwerdef�hrer wendet weiter ein, es sei nicht auf die Statistik �ber die Mietpreise in Basel abzustellen. Diese sei zu wenig differenziert. In einer Stadt von der Gr�sse Basels m�sse auf die Entwicklung im Quartier abgestellt werden. Dann ergebe sich aber nur eine Erh�hung der Mietpreise um 5.88 %, was nicht mehr als statistisch relevante Mietzinsver�nderung zu betrachten sei. Dem kann nicht gefolgt werden. Zun�chst ist festzuhalten, dass entgegen der Ausf�hrung des Beschwerdef�hrers der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht zu entnehmen ist, dass seit der letzten Mietzinsfestlegung ein erheblicher Anstieg des Mietzinsniveaus eingetreten sein m�sse. Die Rede ist vielmehr davon, dass sich die Vergleichsmieten seit der letzten Mietzinsfestsetzung w�hrend eines statistisch erheblichen Zeitraumes ver�ndert haben. Vorliegend durfte die Vorinstanz bei der Beurteilung, ob sich die Vergleichsmieten seit der letzten Mietzinsfestsetzung w�hrend eines statistisch erheblichen Zeitraumes ver�ndert haben, die Statistik der Mietpreise in Basel-Stadt heranziehen, gibt diese doch verl�ssliche Auskunft �ber die Entwicklung der Mietpreise w�hrend der betreffenden Zeitperiode. Doch auch wenn man mit dem Beschwerdef�hrer lediglich auf die Entwicklung der Mietpreise im Quartier (Vorst�dte) abstellen w�rde und somit lediglich von einem Mietzinsanstieg um 5.88 % auszugehen w�re, w�re die Voraussetzung einer Ver�nderung w�hrend eines statistisch relevanten Zeitraumes ebenfalls als erf�llt zu betrachten, da auch ein Mietzinsanstieg um 5.88 % als eine solche Ver�nderung zu betrachten ist, die eine Berufung auf den Anpassungsgrund der Orts- oder Quartier�blichkeit zu rechtfertigen vermag.
6.1 Ein Mietzins ist in der Regel dann nicht missbr�uchlich, wenn er im Rahmen der orts- oder quartier�blichen Mietzinse liegt (Art. 269a lit. a OR; BGE 136 III 74 E. 2). Massgeblich f�r die Ermittlung der orts- oder quartier�blichen Mietzinse im Sinne von Art. 269a lit. a OR sind Mietobjekte, die nach Lage, Gr�sse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der zu beurteilenden Mietsache vergleichbar sind [Art. 11 Abs. 1 VMWG, Verordnung �ber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch�ftsr�umen, SR 221.213.11]. Den Nachweis der orts- oder quartier�blichen Verh�ltnisse kann die beweisbelastete Partei durch mindestens f�nf vergleichbare Objekte erbringen (BGE 136 III 74 E. 3.1, S. 79 f., 3.2 S. 80 ff.; 123 III 317 E. 4a S. 319; Urteile 4A_573/2008 vom 24. April 2008 E. 2.1; 4C.265/2000 vom 16. Januar 2001 E. 4). Der Nachweis der orts- oder quartier�blichen Verh�ltnisse kann auch durch amtliche Statistiken erbracht werden (Art. 11 Abs. 4 VMWG). Als solche m�ssen diese jedoch inhaltlich den Anforderungen von Art. 11 Abs. 1 VMWG entsprechen. Der Gebrauch einer amtlichen Statistik kommt demnach nur in Frage, wenn diese Lage, Gr�sse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode der erfassten Objekte geb�hrend ber�cksichtigt (Urteil 4A_412/2009 vom 15. Dezember 2009 E. 4, nicht publ. in: BGE 136 III 74; BGE 123 III 317 E. 4a S. 319, E. 4c/cc S. 324 f.; Urteile 4A_472/2007 vom 11. M�rz 2008 E. 2.2, 2.3, 2.4; 4C.176/2003 vom 13. Januar 2004 E. 3.1).
Das Bundesgericht hat sich im Jahre 2004 einl�sslich mit der Frage befasst, ob der Basler "Mietpreisraster", der vom Statistischen Amt Basel-Stadt angefertigt wird, diese Anforderungen erf�lle. Es gelangte zum Schluss, dass es sich beim "Mietpreisraster" zwar um eine seri�se amtliche Statistik handle, die allerdings nicht in jeder Hinsicht den Anforderungen von Art. 11 Abs. 1 VMWG gen�ge. Auf die statistisch ermittelten Mietzinse k�nne daher nicht ohne weiteres abgestellt werden, weil insbesondere die konkrete Lage und Ausstattung der Wohnungen von der amtlichen Erhebung nicht gen�gend erfasst w�rden. Umgekehrt ergebe die Basler Statistik als grober Raster verwendbare objektive Anhaltspunkte f�r die Ermittlung der orts- oder quartier�blichen Mieten. Allerdings sei in jedem konkreten Einzelfall zu ber�cksichtigen, ob und inwieweit der Wert einer Wohnung vom statistisch ausgewiesenen Durchschnitt abweiche (Urteil 4C.176/2003 vom 14. Januar 2004 E. 3.2; vgl. Urteil 4A_472/2007 vom 11. M�rz 2008 E. 2.2). An dieser Beurteilung ist festzuhalten, denn die erfassten Kriterien des Basler "Mietpreisrasters" sind seither unver�ndert geblieben.
In jenem Fall gab es keine Anhaltspunkte daf�r, dass der Wert der streitigen Wohnung vom statistisch ausgewiesenen Durchschnitt abwich. Da der erh�hte Mietzins (Fr. 662.--) sehr deutlich unter dem f�r vergleichbare Objekte statistisch ausgewiesenen Mietzins (Fr. 1'120.--) lag, verbot sich die Annahme einer Missbr�uchlichkeit. In diesem Sinn erachtete das Bundesgericht den Basler Mietpreisraster als beweisbildend.
6.2 Die Vorinstanz (bzw. der a.o. Zivilgerichtspr�sident, dessen Erw�gungen die Vorinstanz st�tzte) untersuchte zun�chst, ob die streitbetroffene Wohnung mit dem statistischen Durchschnitt vergleichbar sei. Dabei erkannte sie, dass die Wohnung betreffend Ausstattung leicht unterdurchschnittlich sei, w�hrend von einer klar �berdurchschnittlich guten Lage auszugehen sei. Den M�ngeln des Basler Mietpreisrasters trug die Vorinstanz mit einem grunds�tzlich vorzunehmenden Abzug von 20 % auf dem durchschnittlichen Rastermietzins f�r Wohnungen, die dem durch den Raster ausgewiesenen Durchschnitt entsprechen, Rechnung. Damit sei der vom Bundesgericht f�r den Ausschluss einer missbr�uchlichen Mietzinsfestsetzung gest�tzt auf den Basler Mietpreisraster verlangte deutliche Abstand vom statistischen Durchschnittspreis erreicht, sofern die zu beurteilende Wohnung der Vergleichswohnung gem�ss Mietpreisraster entspreche. Im konkreten Fall reduzierte sie diesen Abzug angesichts der �berdurchschnittlichen Lage um 5 %, sodass ein Abzug von 15 % vom f�r die streitbetroffene Wohnung ermittelten Rastermietzins verblieb und ein neuer Mietzins von Fr. 765.-- resultierte. Mit diesem 15 % unter dem Rastermietzins liegenden Mietzins k�nne ausgeschlossen werden, dass der Rahmen des Quartier�blichen gesprengt werde.
6.3 Dieses Vorgehen l�sst sich mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung in Einklang bringen. Zwar ist der Preisunterschied mit 15 % zum statistischen Rasterpreis nicht derart deutlich wie im Fall 4C.176/2003, doch kann auch bei einem solchen Preisunterschied im Verh�ltnis zu den - an sich geeigneten, bez�glich einzelner Kriterien aber zu undifferenzierten - statistischen Erhebungen eine Missbr�uch-lichkeit des neuen Mietzinses von Fr. 765.-- ausgeschlossen werden.
6.4 Was der Beschwerdef�hrer dagegen vorbringt, verf�ngt nicht:
6.4.1 Zun�chst beanstandet er, das Kriterium "Renovation vor oder nach 1961" sei untauglich, da es zu zwei sehr unterschiedlichen Quadratmeterpreisen (Fr. 12.-- oder Fr. 18.--) f�hre und es aus Sicht des Jahres 2008 keine Rolle spiele, ob eine Renovation im Jahr 1961 oder wie in der Realit�t der streitbetroffenen Wohnung im Jahre 1963 stattgefunden habe. Damit pr�sentiert er rein appellatorische Kritik, die eine Auseinandersetzung mit den vorinstanzlichen Erw�gungen vermissen l�sst. Die Vorinstanz hielt fest, dass gerade weil das Kriterium ein grobes sei, eine "Einmittung" in die Rasterwerte aufgrund der konkreten Gegebenheiten der Wohnung vorgenommen worden sei.
Der Beschwerdef�hrer begr�ndet auch nicht substanziiert, wieso unter dem Titel Quartier "Vorst�dte" im Mietpreisraster nicht sechs baugeschichtlich vergleichbare "Vorst�dte" zusammengefasst werden k�nnten. Da die Vorinstanz aber konkrete Lage und Ausstattung der streitbetroffenen Wohnung innerhalb des Bereichs "Vorst�dte" noch zus�tzlich bewertet hat, geht der Vorwurf ohnehin ins Leere. Es er�brigt sich demnach, auf die in diesem Zusammenhang verlangte, aber ohnehin nicht rechtsgen�glich begr�ndete Sachverhaltspr�zisierung einzutreten.
6.4.2 Die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz in Bezug auf die Lage (verkehrsarm, Wohn- und Schlafzimmer gegen S�den, Blick auf Hinterhof) und den Ausbaustandard (vor 45 Jahren, ausser K�che und Fenster vor rund 10 Jahren) der streitbetroffenen Wohnung werden zu Recht nicht mehr kritisiert. Der Beschwerdef�hrer beanstandet indessen die Interpretation daraus als unzul�ssig, so die "�berdurchschnittliche Lage" (die zu einem Zuschlag von 5 % f�hrt) und den "leicht unterdurchschnittlichen Ausstattungsstandard". Dem kann nicht gefolgt werden, entsprechen doch diese Folgerungen der vom Bundesgericht geforderten Ber�cksichtigung der Abweichung des Wertes der konkreten Wohnung vom statistisch ausgewiesenen Durchschnitt des Rasters.
Auch verlangt der Beschwerdef�hrer selbst zus�tzliche Abz�ge von den Rasterwerten; f�r fehlenden Balkon 15 %, f�r fehlenden Lift 5 % und f�r fehlende Parkierungsm�glichkeiten 5 %. Diesen geforderten Anpassungen ist entgegenzuhalten, dass nicht rechtsgen�glich dargelegt wird, wieso es dem Durchschnitt des Rasterwerts f�r Wohnungen mit Baujahr vor 1900 im Quartier "Vorst�dte" widersprechen soll, dass solche Wohnungen �blicherweise keinen Balkon, keinen Lift und keinen Parkplatz aufweisen.
Entgegen der Auffassung des Beschwerdef�hrers handelt es sich auch nicht um eine unzul�ssige Weiterentwicklung des Basler "Mietpreisrasters", wenn die Vorinstanz die hypothetisch verbleibenden Ungenauigkeiten, namentlich auch in Bezug auf die Nebenkostenausscheidung vorausschauend mit einem Abzug von 20 % ausgeglichen hat. Dieses Vorgehen l�sst sich vielmehr mit der bundesrechtlichen Rechtsprechung vereinbaren (vgl. Erw�gung 6.3).
6.4.3 Schliesslich hilft dem Beschwerdef�hrer auch der Hinweis auf BGE 123 III 317 E. 4d (S. 325 f.) nicht weiter. Der dort vom Bundesgericht vom Vermieter verlangte Nachweis, dass die Vergleichsmietzinse der Senkung des Hypothekarzinses angepasst worden sind, bezog sich auf den Nachweis der Orts- oder Quartier�blichkeit mittels konkreter Vergleichsobjekte und nicht auf denjenigen mittels Statistiken. Ebenso bezieht sich die vom Beschwerdef�hrer abschliessend zitierte Stelle aus dem Basler Kommentar (WEBER, a.a.O., N. 2a zu Art. 269a OR) auf die Methode des Nachweises mittels konkreter Vergleichsobjekte. Der Beschwerdef�hrer kann demnach aus diesen Fundstellen nichts f�r seinen Standpunkt ableiten, was er im �brigen in der Beschwerdeschrift auch nicht konkret dargetan hat.