Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/terrazza-a-livello-1-la-ripavimentazione-ed-impermeabilizzazione-di-detta-terrazza-e-a-79188/
Timestamp: 2020-08-08 14:41:32+00:00
Document Index: 144311631

Matched Legal Cases: ['art. 1125', 'art. 1126', 'art. 1226', 'art. 1125', 'art. 1126', 'art 1126']

Da Alberto Di Carlo, 18 Settembre, 2015
Buongiorno a tutti, sono proprietario di una mansarda in montagna con una terrazza a livello che e' stata risegata dal costruttore dall'andamento del tetto senza che la stessa sporga oltre, anzi direi che ne fa parte integrante in quanto la falda di tetto e' stata "tagliata" sia a monte che a valle della terrazza . Pertanto, funge a tutti gli effetti da copertura, come se fosse la continuazione del tetto. In verticale a detta terrazza, nei due piani sottostanti ci sono due balconi incassati. Ora il proprietario del piano sottostante lamenta una modesta infiltrazione d'acqua al di sotto del limite Est della terrazza e precisamente al soffitto della camera che confina,appunto, sul lato Est della terrazza. Ritengo che detta infiltrazione possa essere causata da infiltrazioni dovute alla neve che sulla terrazza si accumula spinta dal vento di tramontana. L'amministratore dice che non e' un problema condominiale, forse perché ritiene che la terrazza copre un balcone sottostante e non un vano interno. Un caso analogo di ripavimentazione terrazza a livello, succeduto nel 2009 sul lato W dell'edificio, e' stato a posteriori (a lavori fatti) parzialmente rimborsato al proprietario dal condominio. Quindi chiedo cortesemente e con sollecitudine: 1-La ripavimentazione ed impermeabilizzazione di detta terrazza e' a totale mio carico o devono contribuire anche i condomini? 2-Visto l'approssimarsi della stagione invernale, come agire? 3-Si possono richiedere i verbali e la contabilita' del 2009? 4-in caso di contenzioso ci sono buone probabilita' di esito positivo? Grazie e saluti a tutti.
45742 messaggi
... L'amministratore dice che non e' un problema condominiale, forse perché ritiene che la terrazza copre un balcone sottostante e non un vano interno...
Se la terrazza copre SOLTANTO un balcone e nessuna unità immobiliare la tua terrazza è da considerare come un balcone aggettante e l'amministratore ha ragione.
Se, invece, la tua terrazza copre ANCHE solo in parte altre unità immobiliari, il riparto va trattato come lastrico esclusivo relativamente ai mq di unità immobiliari coperte.
La terrazza a livello, che non è un balcone, copre a sua volta un balcone incassato e non aggettante; tant'è che essa stessa, terrazza, è incassata nel tetto facendone e assolvendone la stessa funzione che, dal punto di vista giuridico, è la cosa rilevante. Pertanto, se per un tetto le relative spese manutentive vanno divise tra i condomini, non vedo perchè in questo caso non debba, almeno in parte (2/3), essere divisa tra i condomini quelle relative alla ripavimentazione, considerato, appunto, che assolve alle stesse funzioni. Grazie
Sarebbe meglio se potessi postare una foto.
Se la tua terrazza copre solo un balcone incassato, la tua terrazza fa solaio al balcone sottostante ed a mio avviso si applica l'art. 1125:
- Pavimentazione a tue spese
- Impermeabilizzazione al 50% con il solo proprietario sotto di te
Visto che la terrazza fa da copertura a due balconi incassati, secondo il mio parere sarebbe più opportuno applicare l'art. 1126.
Molto dipende dalle caratteristiche della cosiddetta terrazza a livello (se è veramenta tale!!) e cioè se Alberto è anche proprietario del lastrico solare sul quale poggia la terrazza.
a) Se è proprietario anche del lastrico solare: allora si applica l'art. 1226 del cc e quindi le spese condominiali andranno divise per 1/3 a carico suo e per i restanti 2/3 a carico dei (soli) condomini che beneficiano della funzione di copertura connessa al lastrico.
b) Se Alberto non è proprietario anche del corrispondente lastrico solare, allora direi che potrebbe ben trovare applicazione l'art. 1125 relativo alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai. nello specifico: le spese saranno sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti , restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto...
Riguardo la richiesta di documentazione ogni condomino ha sempre il diritto di richiederla. Io personalmente la metto sempre a disposizione gratuita direttamente dal mio sito internet (www.amministratoretorino.altervista.org) in modo da offrire il massimo della trasparenza e praticità ai miei condomini.
Riguardo l'eventualità di contenzioso è meglio non fare pronostici e soprattutto è meglio trovare un accordo in sede di assemblea di condominio o a tu per tu con il condomino che lamenta le infiltrazioni.
I contenziosi portano solo emorragie di denaro e drastici peggioramenti dei rapporti interpersonali nell'ambito della vita condominiale.
Non è sempre facile immaginare un descrizione senza una foto allegata.
Rileggendo meglio la descrizione (stamane ero assonnato 😉
Concordo pienamente con leonardo
Mi scuso per la mancanza della foto che non ho sottomano, ma Vi allego un disegno del profilo del fabbricato che comprende la terrazza de quo. Grazie.
Quindi il profilo dovrebbe essere come quello qui di seguito, con terrazza scoperta che copre i balconi incassati.
Se è così, confermo il mio ultimo parere. Riparto secondo art. 1126
Concordo art 1126
Dopo 4 anni avranno già risolto.
Rifacimento impermeabilizzazione terrazza a livello e detrazione fiscale
Ripartizione spese ripavimentazione terrazzo incassato a seguito di rifacimento impermeabilizzazione