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Timestamp: 2017-10-19 18:34:42
Document Index: 190416526

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 4', 'Art. 29', 'BGE', 'BGE', 'Art. 5', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 15', 'Art. 36', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE']

1A.264/1999 07.07.2000
b) Wie es sich im vorliegenden Fall mit den einzelnen Vorbringen der Beschwerdeführerin verhält, wird nachfolgend im Sachzusammenhang zu prüfen sein. Soweit die Beschwerdeführerin rügt, das Verwaltungsgericht hätte zur Begründung seines Entscheids nicht auf Ausführungen in seinem früheren Entscheid vom 26. Mai 1998 verweisen dürfen, ist der Einwand jedenfalls unbegründet. So wie es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zulässig ist, zur Begründung auf den vorinstanzlichen Entscheid zu verweisen (BGE 123 I 31 E. 2c, 103 Ia 356 E. 3 und 407 E. 3a; 119 II 478 E. 1d) oder sich auf bereits publizierte Entscheide zu beziehen (BGE vom 21. Februar 1991 in ZBl 92/1991 S. 424 oben), verletzt es Art. 4 aBV bzw. Art. 29 Abs. 2 der am 1. Januar 2000 in Kraft getretenen Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101, AS 1999 S. 2555) nicht, wenn das Verwaltungsgericht in bestimmten Punkten auf seinen früheren, die Beschwerdeführerin betreffenden Entscheid verweist, welcher die Frage der Zonenzuteilung der hier im Streite liegenden Parzelle zum Gegenstand hatte. Die Beschwerdeführerin macht nicht geltend, ein solches Vorgehen werde durch das kantonale Recht ausgeschlossen. Ob das Verwaltungsgericht neu vorgebrachte, im früheren Verfahren nicht erwähnte Gesichtspunkte zu Unrecht nicht (ausdrücklich) gewürdigt hat, wird nachfolgend im Sachzusammenhang zu prüfen sein.
3.- a) Umstritten ist vorab, ob es sich bei der Zuweisung von rund 70% der Fläche der Parzelle Nr. 5756 zur Landwirtschaftszone durch die Zonenplanrevision vom 1. Dezember 1996 um eine Auszonung oder um eine Nichteinzonung handelte. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt eine Nichteinzonung vor, wenn bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, welche den verfassungsmässigen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, eine Liegenschaft keiner Bauzone zugewiesen wird. Dabei spielt es keine Rolle, ob die in Frage stehenden Flächen nach dem früheren, der Revision des Bodenrechts nicht entsprechenden Recht überbaut werden konnten (BGE 125 II 431 E. 3b, mit Hinweisen). Von einer Auszonung spricht man dagegen, wenn eine Parzelle, die entsprechend den Grundsätzen des revidierten Bodenrechts bzw. des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) förmlich der Bauzone zugewiesen war, einer Nichtbauzone zugeteilt wird (BGE 122 II 326 E. 4c; Enrico Riva, Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 1999, Rz. 140 zu Art. 5). Nutzungsbeschränkungen, die sich im Zuge des Wechsels von einer Bau- und Zonenordnung aus der Zeit vor Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes zu einer auf diesem Gesetz beruhenden Ordnung ergeben, gelten entschädigungsrechtlich generell nicht als Aus-, sondern als Nichteinzonung (BGE 123 II 481 E. 6b, BGE vom 11. November 1997 in ZBl 100/1999 S. 35 E. 3a).
Die Zonenplanänderungen von 1984 betrafen nur gerade die vom Tauschvertrag erfassten Grundstücke und hatten einzig zum Zweck, den Landabtausch und das Erreichen der damit verfolgten Ziele (Wohnungsbau für die RhB, Sicherung des Parkplatzes für die BBBJ sowie der Langlaufloipe) zu ermöglichen. Eine Überprüfung der gesamten raumplanerischen Grundordnung auf ihre Übereinstimmung mit dem RPG war damit nicht verbunden. Im Gegenteil: Wie der Botschaft des Grossen Landrates zur Landschaftsabstimmung vom 26. Februar 1984 (S. 15) zu entnehmen ist, bestanden gegen die Aufzonung im "Geissloch" ortsplanerische und städtebauliche Bedenken, die jedoch angesichts der mit dem Tauschvertrag verfolgten Ziele beiseite geschoben wurden. Es war somit der umfassenden Nutzungsplanrevision von 1996 vorbehalten, die kommunale Grundordnung erstmals gesamthaft mit den bundesrechtlichen Vorgaben in Übereinstimmung zu bringen. Damit ist aber auch gesagt, dass die Zuweisung eines Teils der Parzelle Nr. 5756 zur Landwirtschaftszone eine Nichteinzonung im oben erwähnten Sinne darstellte (E. 3a). Aus welchen Gründen die Umzonung eines Teils der Parzelle Nr. 5756 vorgenommen worden ist, spielt für die Frage, ob es sich um eine Auszonung oder um eine Nichteinzonung handelte, keine Rolle. Ebenso wenig ist von Bedeutung, ob die Zonenplanänderung von 1984 letztlich dem RPG entsprochen hat (was entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin angesichts der bereits 1984 vorhanden gewesenen planerischen Bedenken und des 1992 beschlossenen Richtplans [vgl. vorstehend C] zumindest zu bezweifeln ist); denn eine kommunale Nutzungsplanung genügt den bundesrechtlichen Vorgaben grundsätzlich nur dann, wenn sie als Ganzes und nicht bloss parzellen- oder quartierweise mit den raumplanerischen Grundsätzen vereinbar ist (BGE 122 II 326 E. 5b, BGE vom 11. November 1997 in ZBl 100/1999 S. 36 E. 3).
4.- a) Eine Nichteinzonung in eine Bauzone löst grundsätzlich keine Entschädigungspflicht aus. Sie trifft den Grundeigentümer nur ausnahmsweise enteignungsähnlich, etwa dann, wenn er überbaubares oder grob erschlossenes Land besitzt, das von einem gewässerschutzrechtskonformen Generellen Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird, und wenn er für Erschliessung und Überbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen in der Regel kumulativ erfüllt sein müssen. Sodann können weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundstück unter Umständen hätte eingezont werden müssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet (Art. 15 lit. a und Art. 36 Abs. 3 RPG) befindet. Solche Umstände hätten möglicherweise eine Einzonung gebieten können, so dass der Eigentümer am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft realisierbaren Überbauung seines Landes hat rechnen dürfen. Trifft das nicht zu, kann nicht von einer enteignungsgleichen Wirkung der Nichteinzonung gesprochen werden. Der Eigentümer besitzt grundsätzlich keinen Rechtsanspruch auf Einweisung seines Landes in eine Bauzone, auch nicht, wenn er erschlossenes oder erschliessbares Land besitzt. Dies ergibt sich aus dem Vorrang der rechtlichen Gegebenheiten, auf die in erster Linie abzustellen ist (BGE 122 II 455 E. 4a, vgl. auch BGE 125 II 431 E. 3b und 4a, mit Hinweisen).
c) Die Beschwerdeführerin weist darauf hin, dass es sich bei der Parzelle Nr. 5756 um unmittelbar überbaubares und erschlossenes Land gehandelt habe; zu dessen Erschliessung habe sich die Gemeinde vertraglich verpflichtet. Das Grundstück sei vom GKP erfasst gewesen; es habe für die Überbauung ein bewilligtes Projekt vorgelegen, und sie, die Beschwerdeführerin, habe für die Erschliessung und Überbauung erhebliche Kosten aufgewendet und "gewaltige Unannehmlichkeiten" auf sich genommen, um der Gemeinde im Interesse der örtlichen Verkehrsplanung (Parkierungsplanung) entgegenzukommen. aa) Wie die Beschwerdeführerin selber ausführt, bestanden die geltend gemachten Aufwendungen in Quartierplanungs-, Bauprojekts- und Baubewilligungskosten. Dass diese Auslagen schliesslich umsonst gewesen sind, ist nicht auf die Nichteinzonung zurückzuführen, sondern darauf, dass die Beschwerdeführerin bzw. ihre Baurechtsnehmerin auf die Ausführung des bewilligten Projekts verzichtet hat. Die Beschwerdeführerin behauptet nicht, die spätere Kaufrechtsberechtigte habe das gleiche Projekt realisieren und für die Projektierungsaufwendungen eine Entschädigung zahlen wollen. Damit fehlt es schon am notwendigen Kausalzusammenhang zwischen Aufwendungen und Schaden, der durch die Nichteinzonung entstanden sein soll. Dazu kommt, dass das Bundesgericht unter "Aufwendungen" jeweils nicht blosse Planungs- und Projektierungskosten verstanden hat, sondern Investitionen, die baulich in Erscheinung treten, insbesondere Erschliessungskosten (BGE 125 II 431 E. 5b, 119 Ib 138 E. 5a, 112 Ib 396 E. 6c, s. auch BGE vom 4. April 1997 in Pra 86/1997 Nr. 104 S. 571). Dass die Beschwerdeführerin solche Auslagen gehabt hätte, behauptet sie nicht. Dabei kann offen bleiben, ob sie sich überhaupt auf Aufwendungen berufen könnte, welche von ihrer Baurechtsnehmerin, der PHK, getätigt worden sind.
Wie das Bundesgericht schon wiederholt entschieden hat, gilt der Grundsatz der Planbeständigkeit nur für bundesrechtskonforme, d.h. RPG-konforme Nutzungspläne (BGE 118 Ia 151 E. 5c, mit Hinweisen). Um einen solchen Plan handelte es sich beim Zonenplan von 1977, wie ausgeführt worden ist (oben E. 3), auch nach der Teilrevision von 1984 nicht. Daher durfte die Beschwerdeführerin nicht darauf vertrauen, dass ihr Grundstück während mindestens 15 Jahren überbaubar bleiben würde. Sie musste grundsätzlich mit einer Anpassung des altrechtlichen Zonenplans an das RPG rechnen. Zwar durfte sie davon ausgehen, dass die Änderung von 1984 nicht innert kürzester Zeit wieder in Frage gestellt würde. Das war aber auch nicht der Fall. Erst neuneinhalb Jahre nach dem Erwerb der Parzelle durch die Beschwerdeführerin und nach der Teilrevision des Zonenplans vom Februar 1984 erliess die Gemeinde im Juni 1993 eine Planungszone, um eine allfällige Änderung der Zonenordnung im Bereich der Parzelle Nr. 5756 im Zuge der Anpassung der gesamten Ortsplanung an das RPG zu sichern. Inzwischen hätte die Beschwerdeführerin bzw. ihre Baurechtsnehmerin Gelegenheit gehabt, das ihr 1989 bewilligte Bauprojekt zu realisieren. Sie hat aus eigenem Entschluss darauf verzichtet und ist damit das Risiko eingegangen, dass sich die planungsrechtlichen Grundlagen ändern könnten. Dass die Gemeinde ihr weitergehende als die erwähnten Zusicherungen abgegeben hätte, behauptet die Beschwerdeführerin selber nicht.