Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F124-III-37%3Afr
Timestamp: 2016-10-22 17:56:22+00:00
Document Index: 127708065

Matched Legal Cases: ['art. 142', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 812', 'art. 1', 'art. 812', 'art. 142', 'art. 56', 'art. 142', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 812', 'art. 142', 'art. 15', 'art. 812', 'art. 14', 'art. 15', 'art. 14', 'art. 808', 'art. 261', 'art. 1', 'art. 812', 'ATF ', 'art. 812', 'art. 14', 'art. 1', 'art. 56', 'art. 808']

124 III 377. Extrait de l'arr�t de la Chambre des poursuites et des faillites du 7 janvier 1998 dans la cause V. (recours LP)
R�alisation de gage immobilier; conditions de vente pr�voyant la double mise � prix (art. 142 LP) en raison d'un bail � ferme agricole non annot� au registre foncier. Principe "la vente ne rompt pas le bail" (art. 14 LBFA). En adoptant, � l'art. 14 LBFA, le principe du transfert l�gal du bail � l'acqu�reur en cas de r�alisation forc�e, le l�gislateur n'a pas pu remettre implicitement en cause la protection des cr�anciers hypoth�caires d�coulant notamment de l'art. 812 CC. Il n'y a donc pas l� un silence qualifi� de sa part, mais une lacune de la loi qui doit �tre combl�e, en application de l'art. 1er CC, sur le mod�le de l'art. 812 CC et des dispositions correspondantes du droit des poursuites (art. 142 LP, art. 56 et 104 ORFI). Faits � partir de page 38
En 1995, la banque X. a introduit une poursuite contre V. en r�alisation d'un gage immobilier. L'�tat des charges de l'immeuble �tabli par l'office des poursuites mentionnait "� titre purement informatif" un bail � ferme agricole non annot� au registre foncier, conclu le 28 mars 1994 entre V. (propri�taire) et son �pouse (fermi�re) pour une dur�e de quinze ans. A la demande de la cr�anci�re, l'office a pr�vu dans les conditions de vente qu'il serait proc�d� � la double mise � prix de l'immeuble (art. 142 LP) en raison du contrat de bail existant.
V. et son �pouse ont vainement attaqu� cette condition de vente, en se pr�valant de l'art. 14 LBFA, devant les autorit�s cantonales de surveillance, puis devant le Tribunal f�d�ral.
1. Les recourants se pr�valent du principe "la vente ne rompt pas le bail" pos� � l'art. 14 de la loi f�d�rale sur le bail � ferme agricole (LBFA; RS 221.213.2). Aux termes de cette disposition, si le bailleur ali�ne la chose afferm�e ou si elle lui est enlev�e en raison de poursuites ou de faillite, l'acqu�reur succ�de au bailleur dans le contrat. Selon les recourants, cette norme aurait nature de r�glementation sp�ciale et post�rieure par rapport � l'art. 812 al. 2 CC sur lequel se fonde le syst�me de la double mise � prix du droit des poursuites (art. 142 LP, 56 et 104 ORFI [RS 281.42]). En adoptant la LBFA, le l�gislateur aurait r�glement� de mani�re exhaustive le droit de r�silier le bail et il n'y aurait pas de lacune; il appartiendrait d'ailleurs au l�gislateur, et non au juge, de compl�ter le catalogue des exceptions pr�vues � l'art. 15 LBFA. Au demeurant, dans l'�laboration de la loi f�d�rale sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11), loi en relation �troite avec la LBFA, le l�gislateur aurait BGE 124 III 37 S. 39clairement manifest� sa volont� de privil�gier les droits de l'agriculteur par rapport � ceux des �tablissements bancaires. Il ne serait pas possible, par simple application analogique de l'art. 812 CC, de porter une atteinte extr�mement grave aux droits des fermiers, en contradiction manifeste avec le texte de la LBFA.
2. D'embl�e, il convient de pr�ciser que seuls peuvent �tre pris en consid�ration, le cas �ch�ant, les travaux pr�paratoires de la loi ici incrimin�e, � l'exclusion de ceux relatifs � la LDFR.
L'objectif de la LBFA �tait de renforcer la protection du fermier, notamment contre les cong�s (Message concernant la loi f�d�rale sur le bail � ferme agricole, FF 1982 I 272 ch. 112.1; ARMIN BRAUN, Vollzugsfragen zum Bundesgesetz �ber die landwirtschaftliche Pacht, in: Communications de droit agraire, 1985 p. 98 ss, sp�c. 104; MANUEL M�LLER, Les dispositions de droit priv� de la loi f�d�rale sur le bail � ferme agricole, in: Communications de droit agraire, 21/1987 p. 33; CLAUDE PAQUIER-BOINAY, Le contrat de bail � ferme agricole: conclusion et droit de pr�affermage, th�se Lausanne 1991, p. 44, 60).
Selon la lettre de l'art. 14 LBFA, en cas de r�alisation forc�e de l'immeuble, le fermier doit apparemment pouvoir imposer son bail � l'adjudicataire - que le bail soit annot� ou non au registre foncier - et l'adjudicataire succ�der sans autre au bailleur pour toutes les obligations qui lui incombaient dans le contrat, sous r�serve des exceptions �num�r�es � l'art. 15 LBFA (DENIS PIOTET, Le principe "la vente ne rompt pas le bail" et le syst�me g�n�ral des droits r�els, p. 27 par. 20; BENNO STUDER/EDUARD HOFER, Le droit du bail � ferme agricole, p. 117; CLAUDE PAQUIER-BOINAY, op.cit., p. 171; FRANCIS MICHON, La conclusion et l'extinction du contrat de bail � ferme agricole, 9e S�minaire sur le droit de bail, Neuch�tel 1996, p. 17 ch. 8).
Cependant, comme le rel�ve PIOTET (op.cit., p. 121 par. 245 et les r�f�rences ad note 1), le l�gislateur f�d�ral a assur�ment, � l'art. 14 LBFA, entendu atteindre le but de protection du fermier d'une fa�on tout � fait pragmatique, sans prendre la peine de mesurer toutes les cons�quences de la r�gle nouvelle qu'il a pos�e. En tant que charge d�pr�ciative, un bail peut entamer la valeur de garantie et de gage constitu�e ant�rieurement. Or, en adoptant le principe du transfert l�gal du bail � l'acqu�reur, le l�gislateur n'a pas eu en vue les int�r�ts de tiers, notamment des cr�anciers hypoth�caires. Il n'a donc pu remettre implicitement en cause la protection de ceux-ci, am�nag�e de mani�re exhaustive par les art. 808 � 810 et 812 CC. Comme il a �t� jug� � propos de l'art. 261 CO, il y a l�, non pas un silence BGE 124 III 37 S. 40qualifi� du l�gislateur, mais une lacune de la loi qui doit �tre combl�e en application de l'art. 1er CC. Le comblement de cette lacune ne peut gu�re s'envisager que sur le mod�le de l'art. 812 CC et des dispositions correspondantes du droit des poursuites, applicables par analogie. Exclure une telle application reviendrait � privil�gier le fermier, b�n�ficiaire d'un rattachement r�el limit� � la chose, par rapport au titulaire d'un droit d'usufruit ou de superficie disposant d'un v�ritable droit r�el (arr�t du Tribunal cantonal fribourgeois du 28 novembre 1984, in: RFJ 1995, p. 27 s. consid. 3). La Chambre de c�ans peut se rallier � ce point de vue, qui est partag�, entre autres, par PIOTET (op.cit., p. 101 par. 203 ss), PIERRE TERCIER/PASCAL PICHONNAZ (note concernant l'arr�t fribourgeois pr�cit�, in: RFJ 1995, p. 29 ss), JACQUES MEYER (La fin du bail lors de la double mise � prix, in RFJ 1996, p. 10 ss) et URS HESS-ODONI, Der Doppelaufruf nach Art. 142 SchKG und das neue Miet- und Pachtrecht, in: RSJ 87/1991, p. 145 ss). Sont d'un avis diff�rent la Commission de recours du canton de Thurgovie (RB-TG 1993, p. 82 consid. c), PIERRE-ROBERT GILLI�RON, Bailleur et locataire d'une chose immobili�re dans l'ex�cution forc�e, 7e S�minaire sur le droit de bail, Neuch�tel 1992, p. 10; INGRID JENT-S�RENSEN (Das neue Mietrecht und seine zwangsvollstreckungsrechtlichen Konsequenzen, in: RSJ 87/1991, p. 410 ss).
Se fondant sur l'opinion majoritaire expos�e ci-dessus, c'est � bon droit que l'autorit� cantonale sup�rieure de surveillance a d�cid� en l'esp�ce que la cr�anci�re gagiste avait le droit de requ�rir l'office de proc�der � la double mise � prix de l'immeuble � r�aliser.
Les recourants tentent par ailleurs vainement de s'appuyer sur la jurisprudence pr�tendument restrictive du Tribunal f�d�ral publi�e aux ATF 121 III 242. Il n'�tait en effet question, dans ce cas, ni de servitude, ni de charge fonci�re, ni de droit personnel annot� au sens des art. 812 al. 2 CC, 142 LP, 56 et 104 ORFI (consid. 1 p. 244).
art. 14 LBFA,
art. 1er CC suite... ,
art. 56 et 104 ORFI,
art. 808 � 810