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Timestamp: 2017-03-30 06:56:15+00:00
Document Index: 262856118

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art. 269', 'art. 19', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 20', 'art. 269', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 19', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 4', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 16', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 13', 'art. 16', 'art. 269']

121 III 62. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 24 janvier 1995 dans la cause S. SA contre époux L. (recours en réforme)
Motivation d'une hausse de loyer (art. 269d CO; art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF). La motivation d'une augmentation de loyer doit obligatoirement figurer sur la formule officielle d'avis de majoration, en satisfaisant aux exigences de la forme écrite qualifiée (consid. 3a; confirmation de jurisprudence). Si le contenu de la communication n'est pas suffisamment précis, la majoration de loyer est nulle (consid. 3b). Si les parties ne sont pas d'accord sur le sens à donner aux motifs figurant dans l'avis formel, il y a lieu d'interpréter ceux-ci selon le principe de la confiance; la question de savoir si le renvoi dans l'avis de majoration aux motifs légaux de hausse est admissible ne peut dès lors pas être tranchée de manière générale (consid. 3c). Faits à partir de page 7
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A.- Les époux L. sont locataires d'un appartement de quatre pièces dans un immeuble propriété de S. SA sis à Châtelaine. Le loyer annuel se monte à 10'356 fr. depuis le 1er avril 1991.
"Augmentation conforme aux Art. 269.- A, lettres a-b-e C.O., Art. 1.- et
s.s. de l'OBLF du 9 mai 1990.
B.- Saisis par la bailleresse après l'échec de la conciliation, le Tribunal des baux et loyers puis la Chambre d'appel en matière de baux et loyers de la Cour de justice civile de Genève ont, par décisions des 30 juin 1993 et 6 mai 1994, respectivement fixé le loyer annuel à 10'560 fr. et à 10'776 fr. dès le 1er avril 1993 (charges non comprises).
C.- La bailleresse a interjeté un recours en réforme au Tribunal fédéral contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers. Reprenant les conclusions prises devant la dernière instance cantonale, elle demandait principalement l'annulation de la décision attaquée et la fixation du loyer annuel dû par les époux L. à 12'048 fr. dès le 1er avril 1993, charges non comprises, subsidiairement le renvoi de la cause à l'instance cantonale pour qu'elle statue à nouveau.
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2. La cour cantonale a admis une hausse du loyer de 4% fondée sur l'augmentation du taux hypothécaire. L'arrêt déféré n'est pas mis en cause par les parties sur ce point, qui est dès lors acquis. La bailleresse reproche en revanche aux juges cantonaux d'avoir écarté pour défaut de motivation les autres facteurs d'augmentation visés dans l'avis de majoration. Elle y voit une violation des art. 20 et 269d CO, ainsi que 19 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux, RS 221.213.11).
3. a) Selon l'art. 269d CO, l'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. La loi prescrit une forme écrite qualifiée qui porte non seulement sur le mode, mais aussi sur le contenu de la communication. Le droit du bail est un domaine juridique empreint de formalisme, dans lequel il convient de se montrer strict en matière de respect des prescriptions de forme et de ne pas admettre en principe d'exceptions aux règles édictées dans l'intérêt du locataire. L'art. 269d CO exige expressément que les motifs de la hausse figurent dans la formule officielle elle-même; l'exigence de la forme écrite qualifiée s'étend par conséquent aussi à la motivation de la majoration. Les renseignements donnés par un autre moyen peuvent préciser ou servir à l'interprétation des motifs mentionnés sur l'avis formel mais non étendre ceux-ci ou remplacer une indication omise (ATF 120 II 206 consid. 3a et les références). Les motifs figurant dans l'avis de majoration doivent être eux-mêmes précis (art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF). Ils doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la majoration de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la contester ou non (ATF 118 II 130 consid. 2b; ATF 117 II 458 consid. 2a). On peut se référer par analogie sur ce point à la jurisprudence relative aux exigences de motivation des décisions déduite de l'art. 4 Cst. (cf. ATF 119 Ia 264 consid. 4d, ATF 117 Ib 64 consid. 4 p. 86 et les références).
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La doctrine met, de son côté, l'accent sur le but assigné à la motivation de l'avis de majoration, à savoir l'information du locataire (OR-ZIHLMANN, n. 4 ad art. 269d CO; le même, Das neue Mietrecht, p. 159; Commentaire USPI, Droit suisse du bail à loyer, n. 25 ad art. 269d CO; JEANPRÊTRE PITTET/GUINAND/WESSNER, FJS no 362, p. 19; RENÉ MÜLLER, Der Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen vom 30. Juni 1972, thèse Zurich 1976, p. 128). Quelques auteurs admettent le simple renvoi aux dispositions légales imprimées sur la formule officielle (BARBEY, L'arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif du 30 juin 1972, p. 28 note 83; MARC MÜLLER, in CdB 1/94 p. 27), mais la plupart considèrent ce procédé comme insuffisant (TERCIER, Les contrats BGE 121 III 6 S. 10spéciaux, 2e éd., p. 251 n. 2039; LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, 2e éd., p. 190; LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht für die Praxis, 3e éd., p. 176; GMÜR/THANEI, Rechtsprechung des Bundesgerichtes zur Mietzinserhöhung, p. 10; HEINZ HAURI, Der missbräuchliche Mietzins, thèse Zurich 1979, p. 143 s.).
En l'occurrence, la cour cantonale a admis la validité de la motivation fondée sur l'augmentation du taux hypothécaire. Il n'y a pas à revenir sur ce point, on l'a vu. En ce qui concerne les autres facteurs de hausse, la bailleresse s'est contentée, dans l'avis de majoration, de se référer à l'art. 269a let. a, b et e CO, sans donner d'explications supplémentaires ni dans la formule officielle elle-même, ni dans une lettre d'accompagnement. En soi, pourrait certes se défendre l'opinion selon laquelle un simple renvoi à l'art. 269a let. e CO (compensation du renchérissement pour le capital exposé aux risques) serait suffisant comme motivation d'une hausse de loyer, compte tenu du mécanisme d'adaptation prévu par l'art. 16 OBLF. Un tel raisonnement n'est cependant pas possible dans le cas particulier. En effet, la bailleresse a encore fait état d'autres facteurs de hausse, invoquant à la fois les critères de l'adaptation aux loyers usuels, de la hausse des coûts et des prestations supplémentaires du bailleur, ainsi que du maintien du pouvoir d'achat du capital exposé aux risques, mêlant de la sorte les notions de loyer du BGE 121 III 6 S. 11marché (art. 269a let. a CO) et de loyer fondé sur les coûts (art. 269a let. b et e CO). Or ces critères sont de prime abord incompatibles (LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 245; USPI, op.cit., n. 79 ad art. 269a CO). Dans ces circonstances, il ne saurait être question d'admettre que la motivation de l'avis de majoration était suffisante. On ne peut distinguer à la lecture de cet avis, selon les règles de la bonne foi, sur quel(s) critère(s) la bailleresse entendait en définitive se fonder; les locataires, qui devaient apprécier l'opportunité de s'opposer à la hausse qu'on leur signifiait, en étaient réduits à cet égard à de simples suppositions. La cour cantonale n'a par conséquent pas violé le droit fédéral en considérant que l'augmentation de loyer litigieuse n'était pas valable faute de motivation satisfaisante.
119 IA 264 suite... ,
art. 269d al. 2 CO suite... ,
art. 13 OSL,
art. 16 OBLF,
art. 269a let. a CO