Source: http://www.schweiz.biz/2009/06/16/heizkosten-es-ist-mit-nachforderungen-zu-rechnen/
Timestamp: 2018-01-24 05:47:04
Document Index: 103668359

Matched Legal Cases: ['Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 8']

Heizkosten – es ist mit Nachforderungen zu rechnen - Schweiz.biz - Wirtschaftsinformationsdienst für die Schweiz
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Kategorie: Immobilien | Eingetragen am 16. Juni 2009 um 08:39 Uhr
Das seit dem 1. Juli 1990 geltende revidierte Mietrecht geht grundsätzlich davon aus, dass die dem Vermieter anfallenden Nebenkosten durch den Mietzins abgedeckt werden (Art. 257 OR). Nebenkosten sind ein Teil des Mietzinses. Deshalb bedarf es zur Ausscheidung von nebst dem Nettomietzins zu bezahlenden Nebenkosten stets einer besonderen Vereinba- rung im Mietvertrag (Art. 257a Abs. 2 OR). Gemäss Art. 257a Abs. 1 OR sind die Nebenkos- ten das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sa- che zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben.
Ausscheidung der Heizungs- und Warmwasserkosten
In aller Regel werden die Heizungs- und Warmwasserkosten – die aufgrund der Heizöl- und Gaspreise starken Schwankungen unterworfen sind – vertraglich als Nebenkosten verein- bart, über die mindestens einmal jährlich abgerechnet wird, wobei der Mieter in den meisten Fällen verpflichtet ist, monatliche Akontobeträge an die definitiv anfallenden Kosten zu leis- ten. Das Gesetz schreibt dem Vermieter die Vereinbarung von Akontozahlungen nicht vor; er könnte also – sofern eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung vorliegt – dem Mie- ter jeweils einmal pro Jahr eine Abrechnung über die Heizungs- und Warmwasserkosten zusenden, ohne dass dieser je Anzahlungen geleistet hätte. In der Heiz- und Warmwasser- kostenabrechnung kann der Vermieter sämtliche in der Mietrechtsverordnung aufgeführten Kosten (nebst den Brennstoffkosten, die Kosten des Kaminfegers, der Tankrevision (anteil- mässig pro Revisionsjahr), des Serviceabonnementes für den Brenner sowie die Kosten für die Erstellung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung) belasten. Die ortsüblichen An- sätze für die Erstellung der Abrechnung betragen in der Regel pauschal 3 – 4 Prozent der gesamten abgerechneten Kosten.
Nachzahlungen sind zu begleichen
Sind die Heizungs- und Warmwasserkosten als Nebenkosten vereinbart worden, über die abzurechnen ist, so ist der Mieter verpflichtet, allfällige Nachzahlungen zu leisten, genauso wie der Vermieter verpflichtet wäre, allfällige Rückzahlungen vorzunehmen, wenn die Akon- tozahlungen die effektiven Kosten übertreffen – was ja in der Vergangenheit häufig der Fall war. Die Höhe der Nachzahlungen für die laufende Heizperiode hängt zum einen wesentlich vom Zeitpunkt ab, in welchem die Heizöltanks gefüllt wurden (im Sommer 2008 waren die Preise noch eher hoch, mit tieferen Preisen konnte zudem nicht gerechnet werden) zum an- deren aber auch vom individuellen Verbrauchsverhalten der Mieter. Es spielt grundsätzlich keine Rolle, ob Akontozahlungen, und wenn ja, in welcher Höhe, vereinbart wurden. Dies hat auch das Bundesgericht in einem Entscheid vom 31. August 2005 bestätigt. Akontozahlun- gen werden häufig deshalb vereinbart, damit der Vermieter sein Inkassorisiko verringern kann und der Mieter nicht mit hohen Nachzahlungsforderungen konfrontiert wird.
Der Vermieter hat bei Vertragsabschluss keine Kenntnis über die zukünftige Kostenentwick- lung der Heizöl- und Gaspreise, noch weiss er, wie sich das Verbrauchsverhalten der Mieter auf die tatsächlichen Kosten auswirkt. Der Mieter kann also die Nachzahlung nicht mit dem Hinweis auf angeblich vertraglich zu tief angesetzte Akontozahlungen verweigern. Ohne wei- teres klar ist dies in all den Fällen, in denen die Preissteigerungen bei den Brennstoffen nach
Abschluss des Mietvertrages eingetreten sind. Das Bundesgericht hat darüber hinaus aber auch ausdrücklich festgehalten, dass der Mieter selbst dann Nachzahlungen zu leisten hat, wenn die Akontozahlungen bei Vertragsabschluss nicht kostendeckend angesetzt worden sind, weil der Mieter nicht auf diese Kostendeckung vertrauen kann und sich aus dem Begriff «Akontozahlungen» auch kein derartiges Verständnis ableiten lässt (vgl. BGE 4C.177/2005 vom 31. August 2005).
Stellt der Vermieter fest, dass die vertraglich vereinbarten Akontozahlungen an die Hei- zungs- und Warmwasserkosten nicht mehr kostendeckend sind, so ist eine Anpassung der Beträge empfehlenswert. Eine solche Anpassung liegt im Interesse beider Parteien. Sie kann entweder mit dem Mieter schriftlich als Zusatz zum bestehenden Mietvertrag vereinbart wer- den oder sie kann dem Mieter mit demselben Verfahren wie bei einer Mietzinsanpassung als einseitige Vertragsänderung mitgeteilt werden.
Die Mitteilung der Vertragsänderung hat auf dem amtlichen kantonalen Formular für die Mit- teilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen unter Beach- tung der vertraglichen (oder gesetzlichen) Kündigungsfrist zuzüglich einer 10-tägigen Mitei- lungsfrist auf den nächsten vertraglichen (oder gesetzlichen) Kündigungstermin zu erfolgen.
Einsicht in Belege
Der Vermieter muss dem Mieter auf dessen Verlangen hin Einsicht in die Belege der Neben- kostenabrechnung gewähren (Art. 257b Abs. 2 OR). Art. 8 Abs. 2 VMWG konkretisiert, dass der Mieter oder dessen bevollmächtigter Vertreter berechtigt ist, die sachdienlichen Original- unterlagen einzusehen und über den Anfangs- und Endbestand von Heizmaterialien Aus- kunft zu verlangen. Das Gesetz räumt mithin dem Mieter das Recht ein, die Abrechnung des Vermieters auf deren Richtigkeit hin zu überprüfen. Insbesondere kann er sich vergewissern, dass der Vermieter keine artfremden (vertraglich nicht vereinbarten) Nebenkosten (z. B. All- gemeinstrom des ganzen Hauses, Gartenunterhalt etc.) bzw. keine Unterhalts- und Repara- turkosten in die Heizungs- und Warmwasserkostenabrechnung einfliessen liess.
Das Einsichtsrecht des Mieters erlischt erst, wenn die Nebenkostenforderung des Vermieters verjährt ist. Eine zeitlich zwingende Beschränkung der Einsichtspflicht auf einen davor lie- genden Zeitpunkt ist demnach unzulässig. Im Regelfall wird der Mieter allerdings gut beraten sein, die Heizkostenabrechnung nach Erhalt zu überprüfen und mit der allfälligen Einsicht in die Belege nicht grundlos zuzuwarten.
Ratgeber & Formular
Unter www.hev-shop.ch kann der HEV-Ratgeber Der Mietzins bestellt werden. Zudem bietet der HEV das Formular Heizkostenabrechnung an. Auf diesem Formular sind sämtliche Posi- tionen enthalten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden dürfen.