Source: http://changezvotresyndic.com/president-du-conseil-syndical-halte-aux-idees-recues/
Timestamp: 2019-02-18 05:58:18+00:00
Document Index: 109891048

Matched Legal Cases: ['art. 21', 'art. 26', 'art. 21', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 27', 'art. 25', 'art. 1992', 'art. 25', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 26', 'art. 21', 'art. 22', 'art. 18', 'art. 26', 'art. 29', 'art. 27', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 37', 'art. 25', 'art. 21', 'art. 18', 'art. 8', 'art. 18', 'art. 22']

Accueil Le conseil syndical Président du conseil syndical, halte aux idées reçues!
Président du conseil syndical, halte aux idées reçues : C’est le grand paradoxe de l’activité du président de conseil syndical. Rouage essentiel au bon fonctionnement de la copropriété, tout le monde se tourne vers lui, mais nul ne connaît vraiment l’étendue de ses pouvoirs ni de sa responsabilité. Les contre-vérités foisonnent… Comment séparer le vrai du faux? Nous nous sommes prêtés à l’exercice. Littéralement.
Cherche copropriétaire habitant l’immeuble, disponible, rigoureux, impliqué, dynamique, bon communicant, fin négociateur, diplomate, doté d’un certain sens critique, sachant faire preuve d’indépendance vis-à-vis du syndic… Le poste de président (1) de conseil syndical requiert, dans l’idéal, toutes ces qualités. Il doit agir comme porte-parole du conseil syndical, tout en faisant l’intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic. Position inconfortable s’il en est. Dans les faits, ce chef d’orchestre, élu par ses homologues du conseil syndical (2), exerce son rôle sans réel contrôle de ses pairs. C’est du moins l’idée que ces derniers s’en font: une parmi les idées reçues que l’on a sur le président du conseil syndical. Nous les avons passées en revue.
le conseil syndical peut se passer d’un président
Aussi surprenant que cela soit, nommer un président du conseil syndical n’est pas une obligation. Certes, la loi dispose que «le conseil syndical élit son président parmi ses membres» (art. 21 de la loi du 10.7.65). Il est aussi prévu qu’il s’en passe et, dans ce cas, le syndic doit communiquer par écrit avec chacun des membres du conseil. C’est spécifié noir sur blanc dans le décret de 1967 (art. 26 al. 4 du décret du 17.3.67). Il n’est d’ailleurs pas rare que la copropriété se trouve dépourvue de président de conseil syndical, ne serait-ce qu’à la suite de la démission du titulaire du poste. Les candidats ne se bousculent pas forcément. C’est parfois un choix du conseil, dont les membres ne souhaitent pas voir émerger un «chef» parmi eux ou qui ne parviennent pas à s’accorder sur une personnalité.
Pour autant, désigner un président de conseil syndical est dans l’intérêt même de ce dernier. En ne procédant pas à son élection, il se prive en effet ipso facto des prérogatives spécifiques que la loi lui confère, prérogatives d’autant plus importantes qu’elles peuvent permettre aux copropriétés de se sortir de situations difficiles. Sa tâche est aussi rendue plus ardue: faute de président, interlocuteur privilégié du syndic, ses membres doivent apprendre à parler d’une seule voix et à agir en totale concertation s’ils veulent se faire entendre.
Le conseil syndical peut-il rester à mi-chemin, en laissant l’un de ses membres occuper de manière informelle la fonction de président, sans le désigner officiellement? Ce n’est pas une bonne idée. La qualité de président de fait n’est en effet pas reconnue par les tribunaux lorsqu’un membre, non désigné expressément comme président, s’est comporté comme tel (cass. civ. 3e du 28.1.03, n° 01-15061).
Notre conseil: pour la bonne marche de la copropriété, mieux vaut élire un président, quitte à réduire de manière objective le poids de sa fonction. C’est possible en adoptant un règlement intérieur fixant les règles de fonctionnement du conseil syndical avec - c’est très utile pour les grosses copropriétés - distribution des rôles (postes de “vice-président”, secrétaire, trésorier, responsable des archives…) et attribution de tâches précises à chacun de ses membres. Le vote sur ce règlement s’effectue en assemblée générale à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés) en application de l’article 22 du décret du 17 mars 1967.
La même assemblée générale peut désigner le conseil syndical et son président
Il arrive que des syndics proposent au syndicat des copropriétaires d’élire le président du conseil syndical dans la foulée de la désignation de ses membres. Cette pratique perdure, a fortiori si le président pressenti a la faveur du gestionnaire de l’immeuble… À tort. Il ne s’agit pas d’une prérogative de l’assemblée générale, mais bien du conseil syndical, dont chaque membre est habilité à se présenter à cette fonction (art. 21 de la loi du 10.7.65). Le syndic qui entendrait s’immiscer dans une telle délibération prive le conseil syndical de l’indépendance nécessaire à l’accomplissement de sa mission, qui consiste précisément à contrôler la gestion de la copropriété par ce même syndic (CA de Riom du 3.2.11, 1re ch. civ. n° 09/01715).
Il se peut néanmoins que les membres du conseil syndical soient prêts à désigner leur président au cours de l’assemblée. Cette situation se rencontre assez souvent dans les petites copropriétés. La solution? Demander au syndic une suspension de séance, voire attendre la fin de l’assemblée, l’objectif étant que ces membres du conseil syndical, venant tout juste d’être élus, aient la faculté de délibérer et de voter à huis clos pour nommer en leur sein un président. Un vote qu’il est souhaitable d’effectuer à bulletin secret, afin que chaque conseiller puisse se sentir totalement libre de son choix.
Notre conseil: à moins d’un conseil syndical constitué de longue date et soudé, mieux vaut ne pas se précipiter pour procéder à l’élection du président. L’idéal est de programmer dans la foulée de l’assemblée générale une première réunion, en inscrivant à l’ordre du jour cette désignation. Sans oublier d’avertir, le moment venu, le syndic de l’identité du nouveau président.
Le président du conseil syndical doit faire l’unanimité parmi ses membres
Il n’existe pas de règle gravée dans la loi ou le décret quant à la majorité nécessaire pour désigner valablement un président de conseil syndical. Mais il n’est certes pas nécessaire qu’il soit désigné à l’unanimité des membres du conseil. Ce serait un plébiscite, pas une élection… Par défaut, le scrutin a généralement lieu sur le principe d’«un membre égale une voix», le candidat devant recueillir la moitié des suffrages exprimés, plus une voix, pour être désigné. Cette règle pose bien sûr problème en cas d’égalité des voix, lorsque le conseil comporte un nombre pair de membres. En présence de plusieurs candidats, un deuxième tour peut être envisagé pour les départager. Le règlement de copropriété peut avoir prévu des modalités particulières de scrutin (art. 22 du décret du 17.3.67). Ses dispositions font alors foi. Mais c’est rare en pratique.
Notre conseil: afin de clarifier la situation, le syndicat peut avoir intérêt à élaborer une sorte de règlement définissant les modalités d’élection du président et de son suppléant éventuel. Une décision prise en assemblée générale à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés) en application de l’article 22 du décret du 17 mars 1967.
La durée du mandat du président est calée sur celle du conseil syndical
Les membres du conseil syndical sont élus pour trois ans au maximum, renouvelables sans limitation (art. 22 du décret du 17.3.67). En pratique la durée de leur mandat, prévue dans le règlement de copropriété ou par une décision en assemblée générale, est comprise entre un et trois ans renouvelables, deux ans s’avérant un bon compromis puisque d’une assemblée générale à l’autre, il peut s’écouler plus d’un an. Rien n’empêche de calquer la durée des fonctions du président du conseil syndical sur celle de ses membres, mais ce n’est pas une obligation légale. Un mandat plus bref est donc tout à fait envisageable.
Notre conseil: une présidence tournante par rotation des conseillers peut s’avérer une option intéressante dans une copropriété dynamique et avec un conseil syndical impliqué. L’atout de la formule? Garder la bonne distance avec le syndic tout en évitant l’usure liée à la fonction…
Le président du conseil syndical ne perçoit aucune rémunération
La fonction de président du conseil syndical, tout comme celle de ses membres, ne donne lieu à aucune rémunération (art. 27 du décret du 17.3.67) quel que soit le temps qu’il consacre à la copropriété. Le principe est que son mandat revêt un caractère gratuit. Seul un remboursement de frais est admis, sous conditions. Concrètement, il s’agit de dépenses engagées pour la copropriété: envoi de courriers, impression de documents, déplacements chez le syndic, assistance d’un conseil (comptable, juriste, architecte…). Elles sont considérées comme des dépenses d’administration courante, supportées par le syndicat des copropriétaires et réglées par le syndic, sur justificatifs.
Notre conseil: pour une plus grande maîtrise des dépenses et dans un souci de transparence, il est souhaitable de voter en assemblée générale, dans le budget prévisionnel du syndicat, une ligne de dépenses affectée au fonctionnement du conseil syndical (majorité simple de l’article 24 correspondant à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés). Cette enveloppe peut notamment servir à défrayer le président.
Il faut un vote d’assemblée générale pour révoquer le président en cours de mandat
Des conseillers syndicaux en froid avec leur président, cela arrive… surtout si ce dernier devient trop «proche» du syndic. À supposer que le conseil ne soit pas satisfait, pour une raison ou pour une autre, de la prestation de son président, rien ne lui interdit d’abréger son mandat en procédant à sa révocation. Cette destitution peut se faire à tout moment, dans le respect des règles prévues le cas échéant par le règlement de copropriété ou les modalités définies en assemblée, sinon calquées sur celles relatives à sa désignation. Elle peut aboutir - ou pas - à l’élection de son successeur. Attention, s’il s’agit en outre de destituer le président de sa qualité de conseiller syndical, une telle décision ne peut être prise que par l’assemblée générale, à la majorité absolue de l’article 25 (majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires) puis à la majorité simple de l’article 24 en cas de second vote (art. 25-1 de la loi du 10.7.65).
Notre conseil: le conseil syndical a tout intérêt à réagir le plus vite possible s’il a le sentiment que le président ne joue pas son rôle, sans attendre qu’il cherche des soutiens et ne rende sa révocation impossible dans les faits. Il n’est pas si rare qu’un président de conseil syndical ait un tel ascendant sur les copropriétaires que ces derniers le laissent se comporter en monarque de droit divin. Une fois la révocation votée, il suffira de fournir au syndic le procès-verbal issu de la réunion du conseil l’ayant actée. Le président, révoqué, n’aura plus qu’à s’incliner.
Le président engage le conseil syndical vis-à-vis des copropriétaires et du syndic
Le conseil syndical n’étant pas doté de la personnalité morale, il n’est pas possible de mettre en cause sa responsabilité en tant qu’organe de la copropriété, fût-ce en assignant son président. En revanche, chaque membre du conseil syndical peut se retrouver individuellement mis en cause. Et à ce jeu, le président lui-même se retrouve surexposé, du fait de la position stratégique qu’il occupe dans l’immeuble et des pouvoirs propres dont il dispose. Encore faut-il qu’il ait commis une faute causant un préjudice à la copropriété, au syndic ou à un tiers. Typiquement, ce peut être le cas s’il a engagé des dépenses non justifiées ou excessives, en dépassement de la délégation dont il bénéficiait, usurpant par là même les prérogatives de l’assemblée générale ; ou bien en cas de collusion frauduleuse et prouvée avec le syndic, au détriment du syndicat ou de certains copropriétaires ; s’il divulgue de fausses informations contribuant à la révocation du syndic en assemblée générale ; ou encore s’il exerce une autorité de fait sur le gardien de l’immeuble revenant à un harcèlement moral, alors qu’il n’a aucun lien de subordination avec lui (pour une illustration récente, CA de Paris, pôle 6 ch. 5 du 12.9.13, n° 11/03083). Mais la responsabilité du président s’arrête à ces cas de figure relativement extrêmes. Il n’est soumis à aucun devoir de conseil vis-à-vis du syndicat: en particulier il ne lui revient pas de faire délibérer l’assemblée générale sur la question de l’ouverture du compte séparé (CA de Paris, 23e ch. A. du 4.10.00, n° 1999/16071). Les tribunaux tiennent compte du rôle essentiellement consultatif du conseil syndical et du caractère gratuit de son mandat exercé par des non-professionnels, y compris de celui de son président. Si bien que ses fautes sont appréciées de manière moins rigoureuse que si elles avaient été commises par un mandataire rémunéré (art. 1992 al. 2 du Code civil).
Notre conseil: un président de conseil syndical a tout intérêt, afin de se ménager des preuves, de tenir une sorte de journal de bord de son activité et de celle de ses conseillers. Une tâche qui sera de toute façon utile dans la perspective de l’obligation de communication annuelle qui pèse sur le conseil syndical. Mieux vaut aussi vérifier que la police d’assurance de l’immeuble couvre bien la responsabilité des membres du conseil syndical, y compris celle du président. Dans le cas contraire, une extension de garantie est à envisager.
Si le président démissionne, un nouveau conseil syndical doit être élu
Le président du conseil syndical est libre de donner sa démission à tout moment pendant son mandat, sans avoir à livrer de motif, à condition d’avertir les autres membres du conseil et le syndic. Un tel abandon, qui implique pour le conseil syndical d’élire un successeur en son sein, ne remet pas en cause l’appartenance du président démissionnaire à cet organe. S’il décide d’abandonner en même temps son mandat de conseiller, son suppléant éventuel pourra lui succéder. À défaut de suppléant, une nouvelle élection doit avoir lieu (3). Pour autant, selon la jurisprudence, il n’est pas nécessaire de recomposer totalement le conseil, le mandat des membres restant en place demeurant valable (cass. civ. 3e du 6.10.10, n° 09-15248). Résultat, il faut procéder à une élection partielle du (ou des) conseiller(s) manquant(s). Attention: le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges deviennent vacants pour quelque cause que ce soit (art. 25 al. 2 du décret du 17.3.67).
Notre conseil: afin de simplifier le fonctionnement du conseil syndical, il est toujours souhaitable d’élire des membres suppléants, dans les mêmes conditions que les membres titulaires à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Leur rôle, siéger au conseil syndical jusqu’à la date d’expiration du mandat du membre titulaire qu’ils sont amenés à remplacer.
(1) Le terme de président, seul utilisé au cours de l’article, fait bien sûr référence à la fonction, non à la personne. (2) Sur le président-syndic de copropriétés gérées sous forme de coopératives, voir LPI n° 250 et 328. (3) Le nombre de membres du conseil syndical est fixé par le règlement de copropriété ou est décidé en assemblée générale. À défaut, il ne peut être inférieur à trois… sauf dans les microcopropriétés de deux propriétaires.
Les missions du président du conseil syndical
Certains pouvoirs lui appartiennent en propre. Il partage les autres avec les membres du conseil syndical. Pour l’essentiel, le président doit se limiter à un rôle d’assistance et de contrôle de la gestion du syndic (art. 21 al. 1 de la loi du 10.7.65), sans se transformer en gestionnaire bis de l’immeuble. De même, il ne saurait devenir un organe de décision à la place de l’assemblée générale. Voici la feuille de route à laquelle il doit se conformer.
Au sein du conseil syndical, il doit…
- Cadrer les actions des conseillers syndicaux selon leurs centres d’intérêt, compétences et disponibilités, par dossier ou thématique. Particulièrement important dans les grosses copropriétés (vérification des comptes, gestion des impayés, suivi des travaux, analyse des dépenses par type de poste, renégociation des contrats en cours, travaux à prévoir…).
- Convoquer dès que nécessaire le conseil syndical (de préférence hors des locaux du syndic), préparer et animer ses réunions selon un ordre du jour établi par lui ou conjointement avec les autres conseillers, faire rendre compte par écrit à chaque conseiller de ses activités et des actions encore à mener.
En vue de l’assemblée générale, il doit…
- Communiquer l’avis du conseil syndical au syndic ou à l’assemblée générale sur toute question concernant le syndicat des copropriétaires pour laquelle il a été consulté ou dont il s’est saisi lui-même (art. 21 al. 2 de la loi).
- Élaborer avec le conseil syndical l’ordre du jour de l’assemblée générale, en concertation avec le syndic (art. 26 al. 5 du décret).
- initier avec le conseil syndical la mise en concurrence du syndic tous les trois ans, avec la faculté de donner un avis écrit sur tout projet de contrat (art. 21 al. 3 de la loi).
- Rendre compte tous les ans à l’assemblée générale de l’exécution de la mission du conseil syndical (art. 22 al. 2 du décret). Ce rapport est joint à la convocation à l’AG si le règlement du conseil syndical prévoit qu’il doit être écrit. À savoir: présenter ce bilan est obligatoire dans les résidences-services en copropriété (conventions conclues avec des tiers pour la fourniture de services spécifiques).
Sur l’aspect financier, il doit…
- Contrôler, collégialement avec le conseil syndical, la gestion du syndic: comptabilité du syndicat, le syndic étant tenu de remettre au conseil syndical les relevés des comptes ou du sous-compte bancaire du syndicat, dès réception (art. 18 de la loi) ; répartition des dépenses en fonction des tantièmes ; conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et contrats ; élaboration du budget prévisionnel et suivi de son exécution (art. 26 al. 1 du décret).
-S’assurer que le syndic fait le nécessaire pour recouvrer les impayés.
- être alerté par le syndic si, à la clôture des comptes, les impayés atteignent le quart du budget prévisionnel (art. 29-1 A de la loi).
À titre d’information, il peut…
- Demander conseil à toute personne de son choix (copropriétaire, conjoint de copropriétaire…) et solliciter un avis technique auprès d’un professionnel (expert, architecte, juriste, comptable…) sur une question particulière (art. 27 al. 2 du décret).
- Prendre connaissance et obtenir copie, après avis au syndic, des pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, en général, à l’administration de la copropriété (art. 21 de la loi): contrats d’entretien, par exemple.
Il doit être consulté par le syndic…
-sur les marchés et contrats passés dont le montant dépasse une somme déterminée en AG (art. 21 de la loi). Il peut proposer, avec le conseil syndical, d’autres prestataires que ceux avec lesquels le syndic travaille habituellement.
- sur les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et impliquant le versement d’un acompte (art. 37 du décret).
- si la copropriété a moins de 15 lots, le conseil syndical qu’il préside peut obtenir une délégation de pouvoir élargie (cogestion avec le syndic) portant sur la mise en application et le suivi des contrats et des travaux d’entretien courant prévus dans le cadre du budget prévisionnel (art. 25 a de la loi et art. 21 du décret). Dans les copropriétés supérieures à 15 lots, il est possible de recevoir un mandat spécifique de l’AG pour une durée déterminée sur un point précis, comme la possibilité d’étudier plusieurs devis avec indication d’un budget maximal concernant des travaux d’entretien, de choisir un architecte pour assurer la maîtrise d’œuvre de travaux de réfection de parties communes, ou l’avocat du syndicat dans une procédure judiciaire.
Des prérogatives propres
- le président peut Agir seul en justice contre l’ancien syndic en vue d’obtenir la transmission des archives du syndicat à son successeur après une mise en demeure restée sans effet (art. 18-2 de la loi). Une procédure surtout engagée en pratique par le nouveau syndic.
- Il peut Procéder seul à la convocation de l’assemblée générale en cas de refus ou de défaillance du syndic et à la demande du conseil syndical ou de copropriétaires représentant au moins 25 % des voix du syndicat) après mise en demeure restée vaine pendant plus de huit jours (art. 8 al. 1 et 2 du décret) ; en cas d’empêchement du syndic pour en désigner un nouveau (art. 18 V de la loi).
- il peut Etre mandaté pendant un an par l’assemblée générale pour représenter les copropriétaires du syndicat secondaire (ou ceux de la copropriété appartenant à une association syndicale libre) à l’AG du syndicat principal ou de l’ASL (art. 22 de la loi).
Ce que le président du conseil syndical ne peut en aucun cas faire seul…
- Faire valoir sa propre voix comme prépondérante pour emporter une décision au niveau du conseil syndical.
- Décider de l’affectation d’un appel de fonds voté en assemblée générale.
- Approuver les modalités de rémunération du syndic.
- Permettre au syndic de passer des contrats d’abonnement pour l’immeuble.
- Commander des travaux dans l’immeuble.
- Décider de travaux urgents.
- accepter une extension de travaux par rapport à ceux votés en assemblée générale.
- Autoriser des travaux sollicités par des copropriétaires (annexer des parties communes, clore une place de stationnement...).
- Légitimer l’installation de certaines professions libérales dans l’immeuble.
- Récupérer des frais de recouvrement dus par un copropriétaire défaillant dans le paiement de ses charges.
- Licencier un gardien d’immeuble pour embaucher une entreprise de nettoyage.
- Donner des ordres à un agent d’entretien de l’immeuble.
- Souscrire l’assurance de l’immeuble.
- Représenter le syndicat au tribunal.
Un poste à responsabilité limitée, Émile Hagège président de l’ARC*
Au-delà des qualités requises par la fonction, l’exercice du mandat de président de conseil syndical est devenu complexe. C’est d’abord dû au fait qu’au sein du conseil syndical, la rotation s’accélère. Un phénomène inévitable, lié à l’évolution de la société. Nous sommes aussi à un tournant en ce qui concerne la gestion des cabinets de syndic, avec un phénomène de concentration, le contrat type ayant fait office de déclencheur à une recrudescence de ventes. Dans ce contexte, le président du conseil syndical se doit d’être particulièrement vigilant. À cet égard, le renforcement des pouvoirs du président, qui lui donne la faculté de convoquer une assemblée générale en cas de défaillance ou de carence du syndic, sans aller devant le juge, constitue une réelle avancée. Pour autant, le président est le représentant d’une structure qui n’existe pas en tant que telle, puisqu’elle n’est toujours pas dotée de la personnalité juridique. Résultat, à la différence du syndicat des copropriétaires, il n’a pas, sauf exception, qualité pour agir en justice et engager la responsabilité du syndic, ce qui fait la faiblesse de sa fonction. La contrepartie, c’est que, du coup, il est épargné au niveau de sa propre responsabilité…»
*Association des responsables de copropriété. "Président du conseil syndical, halte aux idées reçues"
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