Source: https://digital.zlb.de/viewer/fulltext/16051340_2013_1/1/
Timestamp: 2020-04-04 05:38:47
Document Index: 385100574

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 554', 'BGH', '§ 554', '§ 554', 'BGH', '§ 554', '§ 554', 'BGH', '§ 554', '§ 554', '§ 554', '§ 554', '§ 543', 'BGH', 'BGH', '§ 573', '§ 543', 'BGH', '§ 569', '§ 139', 'BGH', '§ 557', 'BGH', '§ 139', 'BGH', 'BGH', '§ 259', 'BGH', '§ 1', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 199', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 19', '§ 20', '§ 535', '§ 573', '§ 67', '§ 73', '§ 68', '§ 68', '§ 573', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 536', '§ 558', 'BGH', '§ 573']

Mieterschutz Issue 2013,1 - Digitale Landesbibliothek Berlin - Zentral- und Landesbibliothek Berlin
Mieterschutz Issue 2013,1
URN: https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-1-8322595
Full text: Mieterschutz Issue 2013,1
https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-1-8322595
MIETERSCHUTZBUNDES
BERLIN E.V
Das Modell Wohnungsgenossenschaft
Unser neuer Online-Service
Neue Urteile zum Mietrecht
Änderungen bei den
Stendal und Tangermünde
2	 	Editorial
3	 	Mieterschutzbund online
4	 	Miete und Mietrecht
Abschied im Streit
5	 	Abrechnung am Jahresende
Die „Opfergrenze“
Lärm auch sonntags
6	 	Aktuelle Rechtsprechung
Neues von den Roten Roben
Titelthema –
10	 	Das etwas andere Wohnen
16	 	 Urteil und Kommentar
des Mieterschutzbundes
18		 	Aktuelle Kurznachrichten
19		 	Rundfunkbeitrag
20		 	Leserbriefe
21		 	Serviceseite
was bringt uns das neue Jahr? Eventuell eine
Begrenzung des Mietenanstiegs auf maximal 15 Prozent alle drei Jahre – anstelle von
20 Prozent, jedoch nicht bei Neuvermietungen. Die Koalition hat dies so beschlossen, die
Bundesländer können diese Regelung umsetzen. Immerhin eine kleine Entlastung für die
Mieter, sozusagen ein kleiner Schritt auf dem
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Was noch? Weniger Papier! Sie können zukünftig Rechnungen vom Mieterschutzbund
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ziehen? Genossenschaftliches Wohnen unterscheidet sich vom normalen Mietverhältnis – man wird Mitglied, kauft Anteile und
genießt den Gleichbehandlungsgrundsatz.
Was ein Dauernutzungsverhältnis ist und
weitere Besonderheiten von Genossenschaften erläutern wir ab Seite 12.
Aus den Rundfunkgebühren ist der Rundfunkbeitrag geworden. Für viele ändert sich
nichts, für manche hingegen sehr viel, vor allem die Höhe des Beitrages, der jetzt für fast
alle gleich ist. Details zu den Änderungen lesen Sie auf Seite 19.
Unser Ausflugstipp führt Sie diesmal in die
Altmark, nach Stendal und Tangermünde.
Ein gesundes neues Jahr wünscht Ihnen
22		 	Ausflugstipp
23	 	Impressum
Redaktion Mieterschutz
MIETERSCHUTZBUNDRUBRIK
Die online-Offensive des Mieterschutzbundes
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© Tomicek/ LBS
Nicht immer enden Mietverhältnisse friedlich
(1) Bundesgerichtshof,
Aktenzeichen VIII ZR 57/05
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern
(2) Bundesgerichtshof,
Aktenzeichen VIII ZR
124/05
(3) Oberlandesgericht
Manchmal gibt es 20, 30 Jahre lang
keine Probleme zwischen Eigentümer und Mietern. Die Zahlungen
werden pünktlich geleistet, die Nebenkostenabrechnungen sind stets
korrekt und auch sonst ist nichts zu
beanstanden. Dann aber kommt der
Tag der Trennung: der Mieter zieht
aus – und ausgerechnet dann kracht
es unter den Vertragspartnern.
Aktenzeichen I-10 W 4/08
und I-10 W 21/08
(4) Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 210/08
(5) Bundesgerichtshof,
Aktenzeichen VIII ZR 48/09
(1) Was geschieht eigentlich, wenn es
ein Mieter nicht rechtzeitig schafft,
die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt zu verlassen? Im konkreten
Fall hatte eine Frau das Objekt erst
Mitte Mai und nicht schon – wie
versprochen – Ende April geräumt.
Der Eigentümer forderte die Miete
als Nutzungsentschädigung für den
kompletten Monat Mai. Dazu vertrat
der BGH die Auffassung, dass die
Nutzungsentschädigung lediglich für
den konkreten Zeitraum der Verspätung mit der Rückgabe der Wohnung
geschuldet sei. Ein weitergehender
Mietausfall komme nur als Schadenersatzanspruch in Betracht, wenn z.B.
dem neuen Mieter die Wohnung nicht
überlassen werden kann.
(2) In Verträgen ist oft davon die
Rede, dass ein Objekt nach dem Auszug „besenrein“ übergeben werden
müsse. Es gab allerdings vor Gericht
immer wieder Debatten darüber, was
denn genau damit gemeint sei. Der
Bundesgerichtshof hat das in einem
Grundsatzurteil geklärt. Demnach
muss ordentlich durchgekehrt werden und die groben Verschmutzungen müssen beseitigt werden. Fenster
sind nicht zwingend zu putzen – es sei
denn, sie sind über Gebühr verdreckt.
Spinnweben müssen entfernt werden.
Am Balkon sind eventuell vorhandene
Schmierschichten zu beseitigen.
(3) Wer noch jede Menge Gegenstände in der Mietsache liegen lässt,
hat trotz Rückgabe des Schlüssels
nicht ordnungsgemäß „zurückgegeben“. Im konkreten Fall musste das
Oberlandesgericht Düsseldorf über
den Zustand einer Immobilie nach
der angeblichen Räumung entscheiden. Es befanden sich dort noch eine
Kaffeemaschine, eine Garderobe,
Bekleidung, Computerzubehör und
Geschäftspost. Das reiche nicht, um
den Rückgabewillen klar zu erkennen.
(4) Grundsätzlich hat der Vermieter
im Rahmen seiner Verpflichtung zur
Instandsetzung/Instandhaltung der
Mietsache auch die Schönheitsreparaturen auszuführen. Diese Verpflichtung wird in Mietverträgen üblicher-
weise auf den Mieter übertragen. Eine
derartige Überwälzung kann, wird sie
in einem Formularvertrag getroffen,
wegen unangemessener Benachteiligung insgesamt unwirksam sein.
die geschuldeten Arbeiten ein Ausmaß annehmen, das nicht mehr unter
dem Begriff der Schönheitsreparaturen zu subsumieren ist. Der Bundesgerichtshof hatte es mit einem Fall zu
tun, in dem die Mieter unter anderem
auch die Außenfenster hätten streichen sollen. Das sei zu viel verlangt,
entschieden die Richter – und kippten
deswegen die kompletten Regelungen im Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen.
(5) Nach über 20 Jahren trennten sich
ein Eigentümer und seine Mieter in
Berlin. Dann stritten sie über die Frage, ob das Parkett in der Wohnung im
Zuge normaler Schönheitsreparaturen abgezogen und widerhergestellt
werden müsse. Dem widersprach der
Bundesgerichtshof. „derartige Arbeiten“, hieß es im Urteil, „dienen nach
verbreiteter Auffassung nicht mehr
nur der für Schönheitsreparaturen typischen Beseitigung von Gebrauchsspuren, sondern sind dem Bereich der
darüber hinausgehenden Instandhaltungsmaßnahmen zuzurechnen.“
Vom Vermieter können keine unsinnigen Renovierungen erwartet werden
Wer eine Immobilie vermietet, der
ist verpflichtet, sie in einem bewohnbaren und sicheren Zustand zu
erhalten. Selbst größere, finanziell
aufwändige Reparaturen können
ihm dabei zugemutet werden. Eines kann man allerdings nicht verlangen: dass er selbst ein krasses
Missverhältnis zwischen dem Wert
des Mietobjekts und den Renovierungen hinnimmt.
Es ging um ein 40 Jahre altes Einfamilienhaus in Dresden, das unstreitig in einem sehr schlechten Zustand
war. An den Innen- und Außenwänden
der Immobilie zeigten sich Risse, auf
deren Beseitigung der Mieter drängte. Eine Reparatur, deren Erfolg gar
nicht sichergestellt gewesen wäre,
hätte mindestens rund 50.000,- Euro,
vermutlich aber einen noch höheren
Betrag gekostet. Dabei war das Haus
selbst nur noch 28.000,- Euro wert,
die Monatsmiete für das Objekt betrug 351,- Euro. Wegen dieses Missverhältnisses weigerte sich der Eigentümer, die Arbeiten vornehmen zu
lassen. Der Bundesgerichtshof sprach
von einer „Opfergrenze“ für den Ver-
mieter, die im konkreten Fall erreicht
sei. Zwar könne man durchaus von einem gravierenden Mangel der Mietsache sprechen, aber es sei noch nicht
einmal sichergestellt, dass die Sanierung etwas helfe, denn die Ursachen
der Rissbildung seien nicht bekannt.
Unter Würdigung aller
Umstände müsse festgestellt werden, dass dem
Eigentümer die Reparatur
nicht zuzumuten sei. Denn
sie koste voraussichtlich
ein Vielfaches des Werts
der Immobilie.
131/09
Abrechnung am Jahresende
Silvester, 17 Uhr ist für Nebenkostenabrechnung zu spät
Die Zeit zwischen Heiligabend und
Neujahr ist eine ganz besondere
Zeit. Viele Menschen müssen während dieser Tage nicht arbeiten, wer
kann, zieht sich ins Private zurück.
Wenig Anlass zum Rechtsstreit,
sollte man meinen, doch das stimmt
nicht ganz. Vor allem die Zustellung
sorgt für Streitpotenzial.
Nachdem mit dem Jahreswechsel
auch zahlreiche wichtige Fristen im
Immobilienrecht verstreichen, geht
es in Zivilprozessen immer wieder um die Frage, ob diese korrekt
eingehalten wurden. Ein Vermieter
warf seinem Mieter die Nebenkostenabrechnung für das vorausgehende Jahr am Silvesternachmittag
um 17 Uhr in den Briefkasten. Zu
spät, wie das Landgericht
Walshut-Tiengen
urteilte.
Man müsse sich an die üblichen Leerungszeiten halten.
Und es sei keineswegs üblich,
dass Menschen am letzten Tag
des Jahres um 17 Uhr noch
in den Briefkasten sehen, um
eventuelle Fristsachen zu entdecken.
Landgericht WalshutTiengen,
Aktenzeichen 1 S 19/09
Manchmal muss ein Mieter mehr als üblich aushalten
Wer in die Nähe eines bedeutenden
Infrastrukturprojekts zieht – Bahnhof,
Flughafen, Autobahnkreuz –, der sollte sich der Konsequenzen bewusst
sein. Wenn dort nämlich Bauarbeiten
stattfinden, die keine Verzögerung
dulden, dann wird unter Umständen
auch sonntags gearbeitet.
Und man hat als Anwohner deswegen
keinen Anspruch auf Mietminderung.
Insbesondere dann, wenn Um- und
Ausbauten bereits zum Zeitpunkt
des Einzuges absehbar waren, muss
sich der Mieter dies später vorhalten
lassen und hat weniger Chancen auf
Schadenersatz. Ein Berliner Mieter
scheiterte deswegen mit seinem Anspruch auf Mietminderung. Er hatte
sich durch den Umbau des Bahnhofs
Ostkreuz erheblich gestört gefühlt. Im Urteil wurde er auf die Erwartbarkeit
der Störungen hingewiesen. Wörtlich hieß es: „Es
wäre vielmehr ungewöhnlich
gewesen, wenn unter den vorgenannten Umständen keine Arbeiten
an Sonntagen und nachts stattgefunden hätten.“
Landgericht Berlin, Aktenzeichen 63 S 206/11
Modernisierung;
Leitsatz d. Red.:
Bei der Beurteilung, ob eine
vom Vermieter geplante
bauliche Maßnahme eine Verbesserung im Sinne des § 554 Abs.
2 BGB darstellt, kommt es auf
den gegenwärtigen Zustand der
Mietsache einschließlich der vom
Mieter rechtmäßig vorgenommenen Verbesserungen an.
BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012
– VIII ZR 25/12
fungsgericht war der Auffassung,
dass der Kläger gegen die Beklagte
einen Anspruch darauf habe, den
Anschluss ihrer Wohnung an
die Zentralheizung zu dulden. Es
handele sich dabei um eine Modernisierung im Sinne des § 554
Abs. 2 BGB, weil die Wohnung der
Beklagten seitens des Vermieters
nur mit Einzelöfen ausgestattet sei.
Der Umstand, dass die Beklagte die
Wohnung aufgrund einer entsprechenden ModernisierungsvereinAnmerkungen: Die Beklagte miete- barung mit dem Rechtsvorgänger
te 1989 vom Rechtsvorgänger des des Klägers mit einer GasetaKlägers eine Wohnung in Berlingenheizung ausgestattet habe,
Mitte an, die damals mit einem
bleibe außer Betracht. Vom Mieter
Einzelofen und einem Heizgerät
geschaffene Modernisierungen
ausgestattet war. Im Jahr 1991
im Rahmen des § 554 Abs. 2 BGB
baute sie im Einverständnis mit
dürften nicht berücksichtigt werdem damaligen Vermieter auf eige- den; andernfalls hätte es der Mieter
ne Kosten eine Gasetagenheizung
in der Hand, eine Modernisierung
ein. Im November 2009 erbat der
des Vermieters durch eigene InvesKläger von der Beklagten vergebtitionen zu blockieren. Die Beklagte
lich die Duldung des Anschlusses
könne auch nicht geltend machen,
ihrer Wohnung an die im Gebäude dass die Modernisierung für sie mit
inzwischen vorhandene ZentralRücksicht auf die zu erwartende
heizung. Das Amtsgericht hat die
Mieterhöhung eine unzumutbare
Klage abgewiesen, das Landgericht Härte darstelle, denn die Wohnung
hat das Urteil abgeändert und der
werde durch den Anschluss an
Klage stattgegeben.
die Zentralheizung lediglich in
Die Revision der Beklagten beim
einen allgemein üblichen Zustand
BGH war erfolgreich. Das Beruversetzt (§ 554 Abs. 2 Satz 4
Neues von den
Roten Roben
In dieser Rubrik berichten wir über aktuelle Urteile
des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe.
Die Ampeln symbolisieren, ob sie sich positiv oder
negativ auf die Mieterinteressen auswirken.
BGB). Ausgangspunkt für die
Beurteilung sei auch hier der für die
Bemessung der Miete maßgebliche
Zustand, mithin der vom Vermieter
zur Verfügung gestellte Zustand
mit Einzelöfen.
Diese Beurteilung hält rechtlicher
Nachprüfung nicht stand. Es
kommt für die Beurteilung der
Frage, ob vom Vermieter geplante
bauliche Maßnahmen als Verbesserung der Mietsache im Sinne des
§ 554 Abs. 2 BGB anzusehen sind,
auf den gegenwärtigen Zustand
der Mietsache einschließlich der
vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Verbesserungen an;
lediglich vom Mieter vertragswidrig
vorgenommene Veränderungen
bleiben außer Betracht (BGH,
Urteil vom 20 Juni 2012 – VIII ZR
110/11). Dieser Maßstab gilt auch
für die Beurteilung der Frage, ob
eine Härtefallprüfung nach § 554
Abs. 2 Satz 4 BGB unterbleibt,
weil die Mietsache durch die vom
Vermieter beabsichtigte Maßnahme
lediglich in einen Zustand versetzt
wird, wie er allgemein üblich ist;
auch insoweit ist der gegenwärtige Zustand einschließlich vom
Mieter rechtmäßig vorgenommener
Veränderungen zugrunde zu legen.
Die in § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB
vorgesehene Ausnahme von der
Härtefallprüfung soll im Interesse
der Verbesserung der allgemeinen
Wohnverhältnisse verhindern,
dass eine Modernisierung, mit der
lediglich ein allgemein üblicher
Standard erreicht wird, im Hinblick
auf persönliche Härtegründe unterbleibt. Diese Zielsetzung verbietet
es, einen vom Mieter rechtmäßig
geschaffenen Zustand, der diesem
Standard bereits entspricht, außer
Acht zu lassen. Ein Ausschluss
der Härtefallprüfung nach § 554
Abs. 2 BGB kann deshalb nicht
damit begründet werden, dass die
früheren Einzelöfen dem heutigen allgemein üblichen Zustand
nicht entsprechen. Gegenüber
der bereits vorhandenen Gasetagenheizung stellt die inzwischen
eingebaute Zentralheizung keine
Wertverbesserung dar, denn in der
Regel ist eine Gasetagenheizung,
deren Einstellung der Mieter allein
regeln kann, zumindest ebenso
komfortabel wie eine Zentralheizung. Es kann daher nicht angenommen werden, dass erst mit
dem Anschluss der Wohnung der
Beklagten an die Zentralheizung ein
allgemein üblicher Wohnstandard
erreicht würde.
Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu
getroffen hat, ob der Anschluss
der Wohnung der Beklagten an die
Zentralheizung zu einer Einsparung
von Energie führt und ob in ihrer
Person ein Härtegrund im Sinne
des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB vorliegt. Die Sache ist daher zur neuen
Verhandlung und Entscheidung an
das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Mietrückstand;
fristgemäße Kündigung
wegen Zahlungsverzugs ist
auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze
des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
möglich. Eine nicht unerhebliche
liegt jedoch nicht vor, wenn der
Mietrückstand eine Monatsmiete
nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat
– VIII ZR 107/12
Anmerkungen: Der Beklagte ist
seit 1972 Mieter einer Wohnung.
Die Klägerin ist im Jahr 2003 in
die Vermieterstellung eingetreten.
Nach dem Anschluss der Wohnung an die Fernwärme verlangte
die Klägerin ab März 2008 neben
der Grundmiete von 252,81 Euro
Heizkostenvorschüsse in Höhe von
monatlich 70,- Euro. Der Beklagte
zahlte die Heizkostenvorschüsse
zunächst nicht. Für Mai und Juni
2009 zahlte er am 1. Juli 2009
100,- Euro und danach monatlich
50,- Euro. Im Oktober 2009 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristgemäß zum 31. Juli 2010,
weil der Beklagte die Heizkostenvorauszahlungen für die Monate
März 2008 bis April 2009 nicht
gezahlt hatte. Der Beklagte wurde
in einem Zahlungsprozess zur
Begleichung des Rückstandes
verurteilt, er erbrachte die ausstehenden Zahlungen. Im November
2010 kündigte die Klägerin erneut
fristgemäß, weil der Beklagte zu
diesem Zeitpunkt die Miete für
den laufenden Monat – die gemäß
Mietvertrag monatlich im Voraus,
spätestens am dritten Werktag zu
entrichten ist – noch nicht gezahlt
hatte. Das Amtsgericht hat der
Staffelmietvereinbarung; Betriebskostenabrechnung
Räumungsklage stattgegeben,
das Landgericht die Berufung des
Beklagten zurückgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision
beim BGH bleibt erfolglos. Der
BGH hat entscheiden, dass eine
ordentliche Kündigung nach § 573
Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters erfolgen darf,
ohne dass die für eine fristlose
Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz
1 Nr. 3 BGB erforderlichen Mietrückstände erreicht sein müssen.
Da die ordentliche Kündigung
dem Vermieter die Lösung vom
Vertrag nur unter Beachtung der
gesetzlichen oder der vereinbarten
Kündigungsfrist erlaubt, besteht
kein Grund, die für die fristlose
Kündigung festgesetzten Grenzen
auf die ordentliche Kündigung
zu übertragen. Eine zur ordentlichen Kündigung berechtigende
nicht unerhebliche Verletzung der
Zahlungspflicht liegt jedoch nicht
vor, wenn der Rückstand eine
Monatsmiete nicht übersteigt und
die Verzugsdauer weniger als einen
Monat beträgt.
Der BGH hat entschieden, dass
die für die fristlose Kündigung
geltende Vorschrift des § 569
Abs. 3 Nr. 3 BGB, die im Falle einer
rechtskräftigen Verurteilung des
Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete eine Kündigung wegen
Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf
von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung erlaubt,
nicht auf ordentliche Kündigungen
angewendet werden kann. Der
Zweck der Vorschrift besteht darin,
in bestimmten Fällen eine Obdachlosigkeit des Mieters infolge einer
fristlosen Kündigung zu vermeiden.
Wegen der bei einer ordentlichen
Kündigung einzuhaltenden Kündigungsfrist besteht diese Gefahr
jedenfalls nicht in gleichem Maße.
Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige
Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in
einem Geldbetrag und erst für die
nachfolgenden Jahre in einem
Prozentsatz ausgewiesen ist, ist
gemäß § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die
ersten zehn Jahre wirksam.
Zur Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, in der keine
Vorauszahlungen des Mieters in
Ansatz gebracht worden sind.
BGH, Urteil vom 15. Februar 2012
– VIII ZR 197/11
für die ersten zehn Jahre, aus denen
der Kläger die Ansprüche herleitet,
wirksam. Die vorliegende Staffelmietvereinbarung ist, soweit sie
über zehn Jahre hinausgeht, deshalb unwirksam, weil die jeweilige
Erhöhung für diesen Zeitraum –
anders als für die Anfangsjahre –
nicht in einem Geldbetrag, sondern
in einem Prozentsatz ausgewiesen
ist. Insoweit verstößt die Vereinbarung gegen § 557a Abs. 1 BGB. Die
Teilnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung führt auch im vorliegenden Fall nicht zur Gesamtnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung.
Auch die Heizkostenabrechnungen
für die Jahre 2006 bis 2008 sind
Anmerkungen: Die Beklagten
wirksam. Etwaige Fehler – zu
waren Mieter einer Wohnung des
hoch oder zu niedrig angesetzte
Klägers. Die Parteien streiten über Vorauszahlungen – stellen (nur)
Zahlungsansprüche des Klägers
materielle Fehler der Abrechnung
aus der im Mietvertrag getroffedar, die nicht zur Unwirksamkeit
nen Staffelmietvereinbarung und
der Abrechnung aus formellen
aus den Heizkostenabrechnungen Gründen führen, weil der Mieter
für die Jahre 2006 bis 2008. Die
anhand seiner Unterlagen ohne
Staffelmietvereinbarung weist für
Weiteres nachprüfen kann, ob
die Jahre 2003 bis 2012 die Staffel der Vermieter die geleisteten
explizit aus, danach soll die Staffel Zahlungen korrekt berücksichtigt
jährlich drei Prozent betragen. Die hat. Das gilt ebenso, wenn der
Beklagten halten diese VereinbaVermieter – wie hier – überhaupt
rung für insgesamt ungültig. In
keine Vorauszahlungen in Ansatz
den Heizkostenabrechnungen für
gebracht hat. Die Nachvollziehbardie Jahre 2006 bis 2008 sind keine keit der Abrechnung wird dadurch
Vorauszahlungen der Beklagten
nicht in Frage gestellt. In einem
in Ansatz gebracht worden. Das
solchen Fall wäre es eine sinnlose
Amtsgericht hat der Klage nur
Förmelei, wenn der Vermieter in
zum Teil stattgegeben, vor dem
der Abrechnung Vorauszahlungen
Landgericht hatte der Kläger zum
des Mieters mit „Null“ zu beziffern
großen Teil Erfolg.
hätte. Ob der Kläger einen Abzug
von Vorauszahlungen zu Recht
BGH wurde zurückgewiesen. Dem
unterlassen hat, das heißt, ob
Kläger stehen die aus der Staffeldie Beklagten tatsächlich keine
mietvereinbarung abgeleisteten
Vorauszahlungen geleistet haben,
Ansprüche auf Zahlung rückständi- betrifft allein die materielle Richger Miete zu. Denn die Staffelmiettigkeit der Abrechnungen, nicht
vereinbarung ist gemäß § 139 BGB
deren Wirksamkeit.
Betriebskostenabrechnung;
Betriebskosten;
Arbeitsleistungen des
a) Auch bei einer Betriebskostenabrechnung für
eine preisgebundene Wohnung
in einem gemischt genutzten
Gebäudekomplex gehört die
Vornahme eines Vorwegabzugs
nicht zu den an eine Abrechnung
zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft (nur)
deren materielle Richtigkeit. Die
Abrechnung ist daher nicht aus
formellen Gründen unwirksam,
wenn der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug unterlässt.
b) Wird ein Vorwegabzug vorgenommen, genügt die Abrechnung
auch bei preisgebundenem
Wohnraum den an sie zu stellenden formellen Anforderungen
nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen werden; es
fehlt dann an der erforderlichen
Angabe des Gesamtkosten.
BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011
– VIII ZR 118/11
Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters kann
dieser in einer Betriebskostenabrechnung in der Höhe in
Ansatz bringen, die auch ein
Unternehmen für die erbrachten
Leistungen – ohne Umsatzsteuer – verlangen würde.
BGH, Urteil vom 14.11.2012 –
VIII ZR 41/12
hat Erfolg. Eine ordnungsgemäße
Betriebskostenabrechnung enthält
eine geordnete Zusammenstellung
der Einnahmen und Ausgaben. In
die Abrechnung sind regelmäßig
folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung
der Gesamtkosten, die Angabe
und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten
Verteilerschlüssel, die Berechnung
des Anteils des Mieters und der
Abzug seiner Vorauszahlungen.
Die Vornahme eines Vorwegabzugs für die Gewerbeeinheit
gehört nicht zu den formellen
Mindestanforderungen an eine
Abrechnung, sondern betrifft nur
deren materielle Richtigkeit. Für
den preisgebundenen Wohnraum
gilt nichts anderes. Der Mieter
kann einer den allgemeinen
Mindestvorgaben des § 259 BGB
entsprechenden Betriebskostenabrechnung aufgrund der darin
anzugebenden Gesamtflächen
unschwer entnehmen, ob der
gesetzlich vorgeschriebene
Vorwegabzug erfolgt ist oder
nicht. Ein unterbliebener Vorsind Mieter einer preisgebunwegabzug berührt daher auch bei
denen Wohnung der Klägerin.
preisgebundenem Wohnraum die
Im Gebäude befindet sich eine
rechnerische Nachvollziehbarkeit
Gewerbeeinheit. In den Nebeneiner Abrechnung nicht.
kostenabrechnungen für die Jahre Soweit die Klägerin in Ihren
2005 bis 2007 wurde u.a. darauf
Abrechnungen einen Vorwegabhingewiesen, dass Betriebskosten, zug für Grundsteuer, Müllabfuhr,
die nicht für Wohnraum entstanBiomüll und Papierrecycling
den sind, vorweg abgezogen
vorgenommen hat, erfüllen die
wurden. Die Klägerin nimmt die
Abrechnungen die formellen
Beklagten auf Zahlung restlicher
Mindestanforderungen nicht. Es
Miete sowie auf Feststellung der
genügt nicht, nur die um nicht
ab 2009 geschuldeten Mieten in
umlagefähige Kostenanteile beAnspruch und macht Nachfordereinigten Kosten mitzuteilen. Dem
rungen aus den Abrechnungen für Mieter muss vielmehr ersichtlich
die Jahre 2005 bis 2007 geltend.
sein, ob und in welcher Höhe
Amtsgericht und Landgericht
nicht umlagefähige Kosten vorab
haben die Klage abgewiesen.
abgesetzt worden sind.
beim BGH blieb ohne Erfolg. Die
Klägerin darf gemäß § 1 Abs.
1 Satz 2 Betriebskostenverordnung die von ihrem Personal
erbrachten Hausmeister- und
Gartenpflegearbeiten nach den
fiktiven Kosten abrechnen, die
bei Erbringung der Leistungen
durch einen Dritten entstanden
wären. Die Regelung soll die
Abrechnung für den Vermieter
vereinfachen und gilt für natürMieter einer Wohnung der Kläge- liche und juristische Personen.
rin. Die Parteien streiten über die Die Klägerin hat die angesetzten
Positionen „Gartenpflege“ und
fiktiven Kosten ausreichend dar„Hausmeister“ in der Abrechgelegt, indem sie ein detailliertes
nung der Betriebskosten. Darin
Leistungsverzeichnis über die
sind nicht die der Klägerin durch
anfallenden Arbeiten sowie das
den Einsatz eigenen Personals
darauf beruhende Angebot eines
tatsächlich entstandenen Kosten Unternehmens vorgelegt hat. Der
eingesetzt, sondern fiktive Kosten Erhebung der von der Klägerin
eines Drittunternehmens (ohne
angebotenen Beweise bedurfte es
Mehrwertsteuer). Das Amtsgenicht, weil der Beklagte die Angaricht wies die Zahlungsklage ab,
ben der Klägerin zu den fiktiven
das Landgericht hat der Klage
Kosten eines Drittunternehmens
nicht bestritten hatte.
Betriebskostennachforderung;
Betriebskostenvorauszahlungen;
Leitsatz (der Red.):
Die Verjährungsfrist für eine
Betriebskostennachforderung des Vermieters beginnt
nicht bereits mit der Erteilung
der Abrechnung, in der sich der
Vermieter eine Nachberechnung vorbehält, sondern erst
dann, wenn der Vermieter auch
Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen
BGH, Urteil vom 12.12.2012 –
VIII ZR 264/12
Dem Mieter kann bei
Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender
Vertragsauslegung ein Anspruch
auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur
insoweit zugebilligt werden,
als er während der Dauer des
Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung
eines Zurückbehaltungsrechts an
den laufenden Vorauszahlungen
BGH, Urteil vom 26. September
2012 – VIII ZR 315/11
rungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters
der Abrechnung in Gang gesetzt
wird, in der sich der Vermieter
die Nachberechnung vorbehalten
hat, sondern erst dann, wenn der
Vermieter auch Kenntnis von den
die Nachforderung begründenden
Umständen erlangt hat. Der BGH
verweist in diesem Zusammenhang auf § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB:
„Die regelmäßige Verjährungsfrist
beginnt (…) mit dem Schluss des
Jahres, in dem 1. der Anspruch
Anmerkungen: Die Beklagte war
entstanden ist und 2. der Gläubiger
bis Ende Februar 2007 Mieterin
von den den Anspruch begrüneiner Wohnung der Klägerin.
denden Umständen (…) Kenntnis
Neben der Miete leistete sie auch
erlangt oder ohne grobe FahrläsVorauszahlungen auf die Nebensigkeit erlangen müsste.“
kosten. Über diese rechnete die
Entgegen der Auffassung der
Klägerin unter anderem für die
Revision hindert § 556 Abs. 3 Satz
Jahre 2002 bis 2006 ab, wobei
3 BGB (Vereinbarungen über Besie sich eine Nachberechnung im
triebskosten) den Vermieter nicht
Hinblick auf eine zu erwartende
daran, sich bei der Betriebskostenrückwirkende Neufestsetzung
abrechnung hinsichtlich der Positider Grundsteuer vorbehielt. Das
onen, die er ohne sein Verschulden
zuständige Finanzamt setze die
nur vorläufig abrechnen kann, eine
Grundsteuer mit Bescheid vom
Nachberechnung vorzubehalten.
3. Dezember 2007 rückwirkend
Die Regelung sieht zwar nach einer
für die Jahre ab 2002 fest. Die
bestimmten Frist den Ausschluss
unter dem 30. Januar 2008
von Nachforderungen vor und soll
vorgenommene Nachberechnung
dadurch den Vermieter zu einer
der Grundsteuer für die Jahre 2002 fristgerechten Abrechnung anhalbis 2006 führte zu einer Nachforten, enthält aber ausdrücklich eine
derung der Klägerin in Höhe von
Ausnahme für den Fall, dass der
1.095,55 Euro. Der Mahnbescheid Vermieter ohne sein Verschulden
über diese Forderung wurde der
nicht rechtzeitig abrechnen kann.
Beklagten am 27. August 2010
Da im vorliegenden Fall das
zugestellt. Die Beklagte berief sich Berufungsgericht zutreffend davon
auf Verjährung. Das Amtsgericht
ausgegangen ist, dass die Klägerin
hat der Zahlungsklage der Klägerin erst durch den Bescheid des Fistattgegeben, das Landgericht die nanzamtes vom 3. Dezember 2007
Berufung der Beklagten zurückge- von den anspruchsbegründenden
Tatsachen Kenntnis erlangt hat und
ihre Forderung daher nicht verjährt
BGH blieb ohne Erfolg. Der BGH
ist, war die Revision der Beklagten
hat entschieden, dass die Verjähzurückzuweisen.
Anmerkungen: Die Kläger nehmen
ihren ehemaligen Vermieter nach
auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe
von 3.320,- Euro in Anspruch. Das
Amtsgericht hat der Klage in Höhe
von 200,47 Euro stattgegeben
und sie im Übrigen abgewiesen.
In der Berufung hat der Beklagte
die Nebenkostenabrechnungen für
die Jahre 2002 bis 2004 erteilt,
welche mit einem Saldo zu Lasten
der Kläger endeten. Daraufhin erklärten die Kläger den Rechtsstreit
für beendet.
Die Revision des Beklagten beim
BGH war erfolgreich. Die Klage
auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre
2002 bis 2004 war von vornherein
unbegründet. Denn dem Mieter
kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender
auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit
zugebilligt werden, als er während
der Dauer des Mietverhältnisses
nicht die Möglichkeit hatte, den
Abrechnungsanspruch durch
Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden
Vorauszahlungen durchzusetzen.
Diese Möglichkeit stand den
Klägern bezüglich der in der
Revisionsinstanz noch im Streit
befindlichen Abrechnungen zur
Verfügung, weil das Mietverhältnis
erst 2009 endete. Dass die Kläger
hiervon keinen Gebrauch gemacht
haben, rechtfertigt keine Vertragsauslegung zu ihren Gunsten.
Der Mieter kann bei beendetem
Mietverhältnis die Vorauszahlungen, über die der Vermieter
nicht fristgemäß abgerechnet
hat, sogleich zurückverlangen.
Hingegen besteht bei Fortdauer
des Mietverhältnisses kein Anlass
für eine ergänzende Vertragsauslegung, denn der Mieter ist durch
ein Zurückbehaltungsrecht an
hinreichend geschützt, wenn
der Vermieter die abgelaufene
Periode nicht fristgerecht abrechnet. Das Gleiche gilt bei einem
beendeten Mietverhältnis für die
Abrechnungsperioden, für die die
Abrechnungsfrist noch während
des Mietverhältnisses abgelaufen
war. Insoweit ist der Mieter nicht
schutzbedürftig, denn er hatte
während des Mietverhältnisses die
Möglichkeit, die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten und so
auf den Vermieter Druck zur Erteilung der geschuldeten Abrechnung
auszuüben. Erst recht kommt eine
nicht in Betracht, wenn – wie hier
– der Abrechnungsanspruch des
Mieters im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bereits
verjährt ist.
Das etwas andere Wohnen
Mieter bei Genossenschaften schließen nicht einfach nur einen Vertrag ab
Die Idee ist im Grunde ganz einfach:
Viele Menschen schließen sich
zusammen, weil sie gemeinsam
Wohnraum für alle schaffen und bewirtschaften wollen. Ausgerichtet
ist das Ganze nicht auf wirtschaftlichen Profit, sondern auf den genossenschaftlichen Gedanken. Jeder
leistet etwas und jeder hat auch etwas davon.
Auf den ersten Blick könnte man sagen, dass das Wohnen bei einer Genossenschaft dem Mieter zunächst
mehr Pflichten abverlangt als einem
Mieter bei einer „normalen“ Wohnungsbaugesellschaft.
einmal muss der zukünftige Mieter
Mitglied der Genossenschaft werden
und Geschäftsanteile erwerben. Eine
Wohnung hat er dann allerdings noch
nicht. Bei Überlassung einer Wohnung muss er in der Regel je nach
Wohnungsgröße unterschiedlich viele weitere Pflichtanteile erwerben.
Mitgliedsaufnahme und Vertragsabschluss über das Nutzungsverhältnis
können auch gleichzeitig stattfinden.
Es wird also ein größerer Aufwand
betrieben – doch die Mühe kann sich
lohnen, denn das Wohnen bei einer
Genossenschaft hat auch seine Vorteile.
Modell Wohnungsgenossenschaft
Unter mehreren Bezeichnungen wie Wohnungsbaugenossenschaft,
Baugenossenschaft oder Bauverein firmieren
Genossenschaften mit einem Ziel:
preisgünstigen Wohnraum für die
Genossenschaftsmitglieder zur Verfügung zu stellen. Um dem Ziel der
Wohnraumversorgung gerecht zu
werden, erwerben oder errichten Genossenschaften Wohnraum – auch
Gewerberaum – und bewirtschaften
diesen. Dazu können auch soziale,
wirtschaftliche und kulturelle Ein-
richtungen zählen. Dabei wird der
Begriff Wohnraum weit gefasst, denn
Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser
können ebenfalls zum Bestand einer
Genossenschaft gehören. Neben
dem Erwerb oder der Errichtung von
Wohnraum können auch fremde Bauten und Wohnungen verwaltet und
bewirtschaftet werden. Genossenschaften weisen meist in ihren Satzungen auch auf eine soziale Verantwortung gegenüber den Mitgliedern
hin. Diese soziale Verantwortung
kann sich auch darin niederschlagen,
dass Genossenschaften die Möglichkeit der Mieterhöhung gemäß Mietspiegel nicht oder zumindest nicht
derart ausnutzen, wie dies andere
Wohnungsgesellschaften tun.
Das im Jahr 1889 erlassene Genossenschaftsgesetz
(GenG) ermöglichte die
Werden eine Wohnung oder
aus dem Bestand einer Genossenschaft vermietet, so basiert
dies nicht auf der Grundlage eines
Mietvertrages, sondern auf einem
so genannten Dauernutzungsvertrag. Man spricht folglich auch nicht
von einem Mietverhältnis, sondern
vom Dauernutzungsverhältnis und
anstatt von Mietern von Nutzern.
Dennoch, ein Dauernutzungsverhältnis ist rechtlich dem Mietverhältnis
in sehr hohem Maße gleichgestellt
und es gibt nur geringfügige Abweichungen.
mit beschränkter Haftung. In der
Folge gab es eine schwunghafte Entwicklung, vor allem, um der zum Teil
katastrophalen Wohnungssituation
in den stark anwachsenden Städten
durch Schaffung neuen Wohnraums
etwas entgegensetzen zu können.
Heute existieren in Deutschland rund
2.000 Wohnungsgenossenschaften,
80 davon in Berlin, die etwa zehn
Prozent des Berliner Wohnungsbestandes verwalten.
Ein wesentliches Merkmal
einer Genossenschaft ist
die Gleichbehandlung aller Nutzer,
die auf dem genossenschaftlichen
Gleichbehandlungsgrundsatz beruht.
Dies schlägt sich z.B. darin nieder,
dass nur Mitglieder einen Dauernutzungsvertrag erhalten, gleiche Anteile für eine bestimmte Wohnungsgröße erworben werden müssen oder
Mieterhöhungen bei vergleichbaren
Wohnungen nicht unterschiedlich
hoch ausfallen. So kann es z.B. in einem Ausnahmefall sein, dass selbst
nach einer Modernisierungsmaßnahme keine Mieterhöhung erfolgt –
was bei nicht genossenschaftlich
organisierten Wohnungsgesellschaften undenkbar wäre. Im Gegenzug
fordert die Genossenschaft von den
Mitgliedern, die von den Baumaßnahmen im Zuge der Modernisierung betroffen sind, dass diese auf ihr Minderungsrecht verzichten. Wer sich
als Nutzer auf diesen Deal einlässt,
dem bleibt eine Mieterhöhung nach
Durchführung der Arbeiten erspart.
Besteht ein Nutzer hingegen auf der
Durchsetzung seines Mietminderungsrechts, muss er im Gegenzug
auch mit einer der Modernisierung
angemessenen Mieterhöhung rechnen. Mehr zum konkreten Fall lesen
Sie im BGH-Urteil und im Kommentar
zum Titelthema im Anschluss an diesen Text.
Der Gleichbehandlungsgrundsatz ist
auch dann nicht verletzt, wenn z.B.
eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel durch eine wirksame
ersetzt werden soll. Nutzer, die einer
entsprechenden Vertragsänderung
nicht zustimmen, müssen in der Folge mit einer Mieterhöhung rechnen.
Dennoch liegt im Gleichbehandlungsgrundsatz aus Mietersicht ein besonderer Vorteil der Genossenschaften
gegenüber anderen Wohnungsgesellschaften. Letztere sind im Grunde der Ökonomie und den Interessen
Ihrer Aktionäre verpflichtet. Genossenschaften müssen zwar ebenfalls
ökonomisch handeln, bei ihnen fällt
jedoch das Ziel, einen größtmöglichen Gewinn zu erwirtschaften, weg.
Stattdessen stehen die Interessen
der Mitglieder im Vordergrund. Dies
kann so weit gehen, dass sogar erzielte Überschüsse an die Mitglieder
ausgeschüttet werden.
Voraussetzung dafür, dass
man einen Dauernutzungsvertrag abschließen kann,
ist die Mitgliedschaft in einer Genossenschaft. Schließlich handelt
es sich im Grunde um einen Zusammenschluss von Mietern mit dem
erstrangigen Ziel, allen Mitgliedern
preisgünstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Wohnungsinteressenten schließen also zunächst eine
Mitgliedschaft bei der Genossenschaft ab, erwerben gleichzeitig Geschäftsanteile und werden somit zu
„Genossen“. Erst durch dieses Procedere entsteht ein Anspruch auf einen Dauernutzungsvertrag über eine
Wohnung oder eine andere Mietsache wie z.B. ein Einfamilienhaus aus
dem Bestand der Genossenschaft.
Sind die Bestände hoch und ist die
Nachfrage niedrig, wird das neue
Mitglied schnell mit einer passenden
Wohnung versorgt werden. Für alle
anderen Fälle haben Genossenschaften – wie andere Vermieter auch –
Wartelisten, auf die die Interessenten gesetzt werden.
Endet die Mitgliedschaft bzw. wird
diese vom Nutzer oder von der Genossenschaft gekündigt, ist diese
auch dazu berechtigt, das Nutzungsverhältnis zu beenden.
In Ausnahmefällen kann eine Genossenschaft Dauernutzungsverträge
auch solchen Nutzern anbieten, die
keine Mitgliedschaft abgeschlossen haben. Dies kann dann der Fall
sein, wenn zu viele Wohnungen im
eigenen Bestand leer stehen und die
Nachfrage zu gering ist. Dann steht
das ökonomische Interesse der Genossenschaft im Vordergrund.
Voraussetzung für die
Mitgliedschaft in einer Genossenschaft ist, dass so
genannte Geschäftsanteile erworben
werden. In den Satzungen
ist festgelegt, wie
hoch der Wert eines Geschäftsanteils
und wie viele
davon jedes
übernehmen muss.
Bei man-
chen Genossenschaften kostet ein
günstige 25,- Euro und bei Eintritt
sind sechs davon zu erwerben, also
150,- Euro zu zahlen.
In anderen Fällen kosten die Anteile
je nach Genossenschaft 150,- bis
250,- Euro, doch hier müssen die
Mitglieder nur einen Anteil beim Eintritt kaufen.
Wiederum andere Genossenschaften verlangen bei Begründung der
Mitgliedschaft den Erwerb von drei
Geschäftsanteilen im Wert von je
150,- Euro – das Mitglied muss insgesamt also 450,- Euro für den Eintritt in die Wohnungsbaugenossenschaft zahlen.
Mitbewohner müssen keine Mitgliedschaft abschließen und folglich auch keine Geschäftsanteile erwerben.
Pflichtanteile bei Vertragsabschluss
Nicht nur beim Eintritt in die
Genossenschaft sind die
Mitglieder verpflichtet, Geschäftsanteile zu erwerben, sondern auch bei
der Überlassung einer Mietwohnung
oder einer anderen Mietsache. Je
nach Genossenschaft und Größe der
Mietwohnung variiert die Anzahl der
Anteile, die erworben werden müssen. In der Regel ist die Anzahl der
zu erwerbenden Anteile in der Satzung oder in einem daran angefügten
Anhang aufgelistet. Beispielsweise
beträgt die Höhe eines Geschäftsanteils der Berliner Genossenschaft X
300,- Euro. Für die Überlassung
einer Wohnung ohne Bad und Dusche werden zwei Pflichtanteile
gefordert, also 600,- Euro. Verfügt
die Wohnung über ein Zimmer, Bad
oder Dusche sowie Zentralheizung, sind dafür vier Pflichtanteile
(= 1.200,- Euro) fällig. Für Wohnungen mit mehr als einem Zimmer
bis 80 m² Wohnfläche sind es acht
Pflichtanteile (= 2.400,- Euro), ab
80 m² Wohnfläche neun Pflichtanteile (= 2.700,- Euro). Die Überlassung eines Einfamilienhauses aus
Bestand der
Genossenschaft erfordert die
von 12 Pflichtanteilen
(= 3.600,- Euro).
Die Genossenschaft Y legt in ihrer
Satzung fest, dass je Wohnraum einer Mietwohnung vier Anteile zu erwerben sind, je halbem Wohnraum
sind es zwei. Ein Geschäftsanteil
beträgt in diesem Fall 150,- Euro.
Für eine Zweieinhalb-Zimmer-Wohnung muss ein Mieter also zehn Geschäftsanteile im Gesamtwert von
1.500,- Euro erwerben.
Andere Genossenschaften fordern
z.B. Geschäftsanteile je Quadratmeter Nutzfläche einer Mietsache. Beim
Preis von 25,- Euro je Geschäftsanteil
sind für eine 50-m²-Wohnung Anteile
im Wert von 1.250,- Euro zu erwerben;
für eine 75-m²-Wohnung sind dann
1.875,- Euro fällig, bei 100 m² Nutzfläche 2.500,- Euro.
Etwas günstiger fallen die Kosten bei
der Übernahme von Wohnraum im
letzten Beispiel aus. Ein Geschäftsanteil kostet 150,- Euro, bei Wohnungen bis 30 m² Größe ist ein Anteil
zu erwerben, bis 40 m² zwei Anteile
usw. Mehr als zehn Anteile im Gesamtwert von 1.500,- Euro – fällig
ab einer Wohnungsgröße von mehr
als 110 m² – müssen nicht erworben
Bürgschaft anstelle von
verzichten in ihren Dauernutzungsverträgen auf die Leistung
einer Kaution bei Beginn des Nutzungsverhältnisses, so wie es beim
Abschluss von Mietverträgen zum
Standard gehört. Kautionen werden
in der Regel in einer Höhe von drei
Nettokaltmieten gefordert. Manche
Genossenschaften fordern die Stellung einer Bürgschaft als Sicherheitsleistung – ebenfalls in Höhe des
Dreifachen eines monatlichen Nutzungsentgelts ohne Nebenkosten –,
andere verzichten ganz auf eine Sicherheitsleistung. Der Höhe nach
ist die Sicherheitsleistung in Form
einer Bürgschaft der sonst üblichen
Kaution vergleichbar. Bürge kann der
Ehegatte sein oder jede andere Person, die in der Lage ist, eine selbstschuldnerische Bürgschaft in
geforderter Höhe zu leisten.
Im Unterschied zu einer Kautionsleistung kann die Genossenschaft bei einer Bürgschaft
nicht auf eine Geldsumme
zurückgreifen und diese zum
Ausgleich für unterbliebene Leistungen des Nutzers
verwenden. Vielmehr muss
diese einen Bürgen erst auf
Zahlung des Betrages, für den
er bürgt, in Anspruch nehmen,
was wiederum mit Aufwand seitens
der Genossenschaft verbunden ist.
Hintergrund des Verzichts auf die
sonst bei Mietvertragsabschluss übliche Leistung einer Kaution könnte
die finanzielle Belastung des Nutzers durch den zusätzlichen Ankauf
von Pflichtanteilen der Genossenschaft sein. Ohne diesen finanziellen
Aufwand erhält ein Mitglied keinen
Dauernutzungsvertrag. Käme bei Abschluss des Dauernutzungsvertrages
noch die Leistung einer Kaution in
Höhe des Dreifachen des monatlichen Nutzungsentgelts dazu, wäre
die kurzfristige finanzielle Belastung
für viele Wohnungsinteressenten
eine zu hohe Hürde.
Gemäß dem Genossenschaftsgesetz kann der
sich aus dem Jahresabschluss ergebende Gewinn auf die Mitglieder verteilt werden (§ 19 GenG) oder in eine
Rücklage einfließen (§ 20 GenG). Wie
eine Genossenschaft dies handhabt,
ist in ihrer Satzung
oder ihrem Statut festgelegt. Wird
Gewinn ausgeschüttet, erfolgt dies
nach Anzahl der Geschäftsanteile,
die die Mitglieder halten. Resultieren
aus einem Geschäftsjahr Verluste,
können diese in gleicher Weise auf
die Mitglieder verteilt werden.
Wer einen Dauernutzungsvertrag bei einer Genossenschaft abgeschlossen
hat, befindet sich im Grunde in zwei
Rechtsverhältnissen, nämlich in
einem Mietverhältnis (Nutzungsverhältnis) sowie in einem Genossenschaftsverhältnis (Mitgliedschaft in
der Genossenschaft). Schließlich ist
die Mitgliedschaft in der Regel Voraussetzung dafür, dass ein Dauernutzungsvertrag abgeschlossen wird.
Kündigung des Nutzungsverhältnisses
Mietverträge und für Dau-
ernutzungsverhältnisse gelten die gleichen
(miet-)rechtlichen Bestimmungen
wie bei sonstigen Mietverhältnissen
auch – also in erster Linie die §§ 535
– 580a BGB. Nutzer von Genossenschaftswohnungen haben auch bei
der Kündigung des Nutzungsverhältnisses die gleichen Rechte und
Pflichten wie Mieter, die nicht in Genossenschaftswohnungen wohnen.
Für die Kündigung des Nutzungsverhältnisses durch die Genossenschaft gestaltet
sich der rechtliche
Hintergrund nicht
anders, auch hier
gelten die im BGB
festgelegten Regelungen.
Von Vorteil für die Nutzer schränken manche Genossenschaften Kündigungen für
sich ein – z.B. durch
eine Klausel im Dauernutzungsver trag.
Darin kann vereinbart werden, dass
die Genossenschaft von sich aus
das Nutzungsverhältnis während
der Dauer der Mitgliedschaft des
Nutzers nicht auflösen wird – was
nicht z.B. bei Zahlungsverzug oder
vertragswidrigem Verhalten des
Nutzers gilt. Kündigungsgründe wie
wirtschaftliche Verwertung der Mietsache, Umwandlung in Eigentum
oder Eigenbedarf fallen dann jedoch
weg. Damit ist eine Kündigung des
Dauernutzungsverhältnisses durch
die Genossenschaft zwar nicht ausgeschlossen, doch stehen die Nutzer,
die eine solche Klausel in ihrem Vertrag haben, gegenüber anderen Mietern besser da. Eine Kündigung des
Mietverhältnisses durch den Vermieter ist grundsätzlich an hohe Hürden gebunden – es müssen immer
bestimmte Gründe dafür vorliegen.
Freiwillige Erklärungen von Genossenschaften, während der Mitgliedschaft auf eine Auflösung des Nutzungsverhältnisses zu verzichten,
bringen darüber hinaus den Nutzern
von Genossenschaftswohnungen eine noch
höhere Sicherheit als
Mietern in normalen
Mietverhältnissen.
Genossenschaft kann einen Dauernutzungsvertrag
gemäß § 573
Abs. 1 BGB (Ordentliche Kündigung
durch den Vermieter) kündigen,
wenn zwei Kriterien erfüllt sind. Einerseits muss die Mitgliedschaft in
der Genossenschaft beendet werden
– entweder durch den Austritt des
Mitgliedes oder durch Ausschluss –,
andererseits muss die Wohnung für
andere Mitglieder benötigt werden.
Für Letzteres genügt es, wenn die
Genossenschaft Wartelisten nachweisen kann.
Gleiches gilt im Falle des Todes eines
Mitgliedes. Sind die Rechtsnachfolger nicht bereit, der Genossenschaft
als Mitglieder beizutreten und entsteht durch die Überlassung des
Nutzungsverhältnisses an ein Nichtmitglied ein Nachteil, ist die Genossenschaft zur Kündigung berechtigt.
Kündigung der
Hat ein Mieter den Nutzungsvertrag
gekündigt,
besteht das Mitgliedsverhältnis in
der Genossenschaft darüber hinaus
weiter. Die Mitgliedschaft bedarf einer gesonderten Kündigung, denn es
handelt sich auch um ein gesondertes Vertragsverhältnis zwischen Genossenschaft und Mitglied.
Will sich ein Mitglied trotz
seiner Kündigung des
Nutzungsverhältnisses die Option auf
schaftswohnung für einen späteren
Zeitpunkt erhalten, ist es sinnvoll, die
Mitgliedschaft nicht zu kündigen und
die Genossenschaftsanteile zu behalten. Wer kein weiteres Interesse am
genossenschaftlichen Wohnen hat,
der kündigt neben dem Nutzungsverhältnis auch die Mitgliedschaft.
Die Bedingungen dafür finden sich
in der Regel in den jeweiligen Satzungen; Mitgliedschaften stehen auf
einer anderen vertraglichen Basis als
Dauernutzungsverhältnisse, daher
können z.B. andere Kündigungsfristen gelten.
In der Regel ist die Kündigung zum
Ende eines Geschäftsjahres möglich,
die Fristen dafür können – je nach
Genossenschaft – zwischen drei Monaten und zwei Jahren betragen.
Gemäß § 67a GenG steht den Mitgliedern ein außerordentliches, auf einen
Monat befristetes Kündigungsrecht
zu, wenn die Vertreterversammlung z.B. die Satzung ändert,
eine Nachschussleistung für
Mitglieder einführt oder die
Pflichtbeteiligung für Mitglieder erhöht. Weitere Gründe für
ein außerordentliches Kündigungsrecht der Mitgliedschaft
können in der Satzung der
benannt sein.
Wer seine Mitgliedschaft in
einer Genossenschaft kündigt, hat einen Anspruch auf
Rückzahlung seiner Anteile. Forderungen der Genossenschaft – z.B.
aus Abrechnung der Nebenkosten bei
Kündigung des Nutzungsvertrages –
können aufgerechnet werden. Laut
§ 73 GenG sind Guthaben binnen
sechs Monaten nach Beendigung
der Mitgliedschaft auszuzahlen. Mitgliedschaften enden meist mit einem
Geschäftsjahr, danach erst beginnt
die Rückzahlungsfrist von sechs Monaten.
Mitglieder einer Genossenschaft können unter
ausgeschlossen werden. Nach § 68
GenG müssen die Gründe für einen
Ausschluss in der Satzung festgelegt sein. Genossenschaftswidriges
Verhalten kann z.B. ein Ausschlussgrund sein, die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines Mitgliedes ebenfalls. Wenn
ein Mitglied unbekannt verzogen ist
oder dessen Aufenthalt über ein Jahr
unbekannt ist, kann es auch aus der
Mitglieder von Genossenschaften,
insbesondere Nutzer von Dauernutzungsverhältnissen, haben – wie alle
Wohnungsmieter – bestimmte Pflichten zu erfüllen. Mietzahlung oder der
vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache sind nur zwei von vielen Pflich-
ten, die ihnen obliegen. Verstoßen
Mitglieder trotz Abmahnung und Androhung des Ausschlusses weiterhin
gegen diese Pflichten, liegt auch darin ein Grund für den Ausschluss aus
der Genossenschaft.
Gemäß § 68 GenG ist der Ausschluss
nur zum Schluss eines Geschäftsjahres möglich und muss vom Vorstand
beschlossen werden. Der Beschluss
muss dem betroffenen Mitglied sodann unverzüglich schriftlich mit eingeschriebenem Brief mitgeteilt werden. Im Gegenzug hat das Mitglied
die Möglichkeit, sich innerhalb eines
Monats gegenüber dem Vorstand zu
erklären – ebenfalls schriftlich und
via Einschreiben. Letztendlich entscheidet dann der Aufsichtsrat der
Genossenschaft über Verbleib oder
Ausschluss des Mitgliedes.
Das Führen von Prozessen gegen die
Genossenschaft begründet keinen
Ausschluss aus derselben.
Dauernutzungsverträge sind an die
Mitgliedschaft gebunden, sodass
der Ausschluss aus der Genossenschaft auch die Kündigung des Nutzungsverhältnisses nach sich ziehen
kann. Unter Berücksichtigung
des § 573 Abs. 1 BGB kann
die Genossenschaft das
Dauernutzungsverhältnis
nach Ausschluss
des Mitgliedes kündigen.
URTEIL UND KOMMENTAR DES MIETERSCHUTZBUNDES
Urteil des Bundesgerichtshofs zum Gleichbehandlungsgrundsatz bei Genossenschaften
BGH-Urteil vom 14. Oktober 2009 – VIII ZR 159/08
Zum genossenschaftsrechtlichen
Fall eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB nur gegenüber
einem einzelnen Mitglied der Genossenschaft.
Die Klägerin ist seit 1971 Mitglied
der beklagten Genossenschaft und
schloss mit dieser am 27. April 1971
einen Nutzungsvertrag über eine Genossenschaftswohnung. 2005 wurden in der Wohnanlage die Fenster
ausgetauscht und Sanierungsarbeiten an den Balkonen durchgeführt.
Wegen der damit verbundenen Beeinträchtigungen durch Lärm und Staub
minderte die Klägerin – als einziges
Genossenschaftsmitglied – die Miete
für November 2005 um 50 Prozent.
Die Beklagte wies die angekündigte
Minderung zunächst als unverhältnismäßig zurück. Das Weiteren wies
sie darauf hin, dass nach Abschluss
der Bauarbeiten auf eine Modernisierungsmieterhöhung verzichtet werde.
Im Gegenzug sollen die betroffenen
Mitglieder auf eine Mietminderung
wegen der Bauarbeiten verzichten.
Andernfalls müssten die Mitglieder,
die Mietminderung durchführen, mit
einer Erhöhung der Nutzungsgebühr
Die Klägerin bestand auf der von
ihr vorgenommenen Minderung,
die daraufhin von der Beklagten akzeptiert wurde. 2006 begehrte die
Beklagte unter Bezugnahme auf die
neuen Fenster die Zustimmung der
Klägerin zu einer Mieterhöhung, die
diese ablehnte. Die Klägerin begehrte zunächst die Feststellung, dass
Mieterhöhungsverlangen, bei denen
die Klägerin gegenüber anderen Mitgliedern der Genossenschaft ohne
Rechtsgrund schlechter gestellt werde, unwirksam sind. Die Beklagte
erhob Widerklage auf Zustimmung
der Klägerin zur begehrten Mieterhöhung. In beiden Instanzen wurde die
Feststellungsklage abgewiesen sowie
der Widerklage stattgegen.
Die Revision beim Bundesgerichtshof
war erfolglos. Der Beklagten steht
der geltend gemachte Anspruch auf
Zustimmung der Klägerin zur Erhöhung der Grundmiete zu. Das Mieterhöhungsverlangen verstößt weder
gegen das genossenschaftsrechtliche Gebot zur Gleichbehandlung der
Mitglieder der Genossenschaft noch
gegen die genossenschaftsrechtliche
Treuepflicht der Beklagten oder gegen
deren Satzung. Dem Anspruch der Beklagten aus § 558 BGB (Mieterhöhung
bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete)
steht das genossenschaftsrechtliche Gebot der Gleichbehandlung der
Mitglieder der Genossenschaft nicht
entgegen. Mit dem nur gegenüber der
Klägerin geltend gemachten Erhöhungsverlangen verstößt die Beklagte
nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz
oder gegen ihre genossenschaftliche
Treuepflicht. Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz gilt
auch für die Rechte und Pflichten, die
sich für die einzelnen Mitglieder aus
der Inanspruchnahme von Genossenschaftseinrichtungen ergeben. Die
Genossenschaft und ihre Organe sind
berechtigt, unterschiedlichen Verhältnissen Rechnung zu tragen und zwischen den Mitgliedern nach sachlichen Kriterien in angemessener Weise
zu differenzieren. Eine Verletzung des
Gleichbehandlungsgrundsatzes kann
zwar den Anspruch begründen, die
benachteiligten Genossen so zu stellen, wie die bevorzugten Mitglieder
gestellt worden sind. Ein solcher Anspruch steht der Klägerin aber nicht
zu. Denn die Beklagte verstößt mit
dem auf die Klägerin beschränkten
Erhöhungsverlangen nicht gegen den
genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz. Da die Klägerin –
als einziges Mitglied der Genossenschaft – die Miete gemindert hat, hat
sie keinen Anspruch darauf, dass die
Beklagte ihr gegenüber auf das – nach
§ 558 BGB berechtigte – Mieterhöhungsverlangen ebenso verzichtet
wie gegenüber den anderen Genossenschaftsmietern, die ebenfalls zur
Minderung berechtigt waren, darauf
aber verzichtet haben. Die Klägerin
war unstreitig zur Mietminderung berechtigt, die Beklagte hat das Minderungsrecht nicht in Frage gestellt und
die Minderung akzeptiert.
Das Minderungsrecht nach § 536
BGB ist zwar unabdingbar; gleichwohl kann der Mieter auf eine konkrete Minderung verzichten. Die Beklagte
hatte der Klägerin in Aussicht gestellt,
dass sie gegenüber der Klägerin –
ebenso wie gegenüber den anderen
Genossenschaftsmietern – von einer
Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen
absehen wird, wenn die Klägerin –
ebenso wie die anderen Genossenschaftsmieter – auf eine Minderung
verzichtet. Damit hatte die Klägerin
die Wahl zwischen einer Minderung,
zu der sie berechtigt war, und einem
freiwilligen Verzicht der Beklagten auf
eine nach § 558 BGB zulässige Mieterhöhung.
Kommentar zum Urteil
Das Thema Gleichbehandlung berührt
viele Mieter im Mietrecht emotional:
Bei fast allen Beteiligten herrscht die
Meinung vor, daß in einem Mietverhältnis der Vermieter alle Mieter im
Haus gleich behandeln muß, sei es bei
der Erteilung einer Genehmigung zur
Tierhaltung, sei es bei der Geltendmachung von Mieterhöhungen oder aber
anderen Rechten, die man Mietern
einräumt. Hierzu ist aber deutlich
zu sagen, daß ein Vermieter Mieter
durchaus unterschiedlich behandeln
kann, zum Beispiel bei der Miethöhe.
Ein Vermieter kann entscheiden, ob er
bei einigen Mietern Mieterhöhungen
oder Mieten bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt und
andere Mieter im Hause bewußt von
solchen Mieterhöhungen ausnimmt
oder aber zu einem niedrigeren
Mietzins vermietet, wenn er die Mieter
z. B. für finanziell nicht leistungsfähig
hält oder die Mieter schlicht sympathisch findet. Eine solch abweichende
Miethöhestruktur in einem Haus führt
häufig Mieter in unsere Beratung, die
sich darüber beschweren, daß nur sie
oder einige der Nachbarn eine Mieterhöhung bekommen haben, andere
Mieter aber völlig in Ruhe gelassen
worden sind. Dies liegt häufig an
den oben dargestellten Gründen.
Manchmal wird auch ein besonders „mißliebiger“ Mieter mit einer
Mieterhöhung überzogen, die anderen
jedoch nicht. Zwar gibt es auch im
Mietrecht das sogenannte „Maßregelverbot“, jedoch dürfte es dem
einzelnen Mieter schwer fallen zu
beweisen, daß er als einziger nur die
Mieterhöhung bekommen hat, weil er
auch sonst „den Mund aufmacht“.
Vermieter räumen zuweilen auch
nicht allen Mietern im Hause das
Recht zur Gartennutzung ein oder die
Nutzung des Speichers zum Trocknen
von Wäsche oder ähnlichem ein. Bei
solchen Nutzungsmöglichkeiten, die
im Mietvertrag nicht geregelt sind,
also von Mietern nicht mitgemietet
wurden, hat der Vermieter die freie
Entscheidung, welchen Mietern er
bestimmte Wohltaten entgegenbringen will und welchen nicht.
Im auf Seite 16 abgedruckten Urteil
des Bundesgerichtshofs aus dem
Jahre 2009 handelte es sich jedoch
um einen Sonderfall von Ungleichbehandlung, die nicht willkürlich ist,
sondern einen sachlichen Grund hat:
Eine Mieterin aus einer Genossenschaft hatte auf ein ihr mietrechtlich
zustehendes Mietminderungsrecht
gepocht und dieses auch geltend gemacht, woraufhin ihr die Vermieterin
noch schrieb, daß bei einer Geltendmachung des Mietminderungsrechts
sie in Zukunft eine Mieterhöhung
bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
verlangen werde; bei Nichtgeltendmachung der Mietminderung werde
diese nicht verlangt. Begründet wurde
dies damit, daß auf das Wohl der
Genossenschaftsmitglieder geachtet
werde und bei Nichtausübung des
Minderungsrechts man die eigentlich mögliche Mieterhöhung nicht
verlangen werde. Dies empfand die
Mieterin trotzdem als ungerecht, weil
sie der Ansicht war, daß ihr aus der
Ausübung des Mietminderungsrechts
keine Nachteile erwachsen dürften,
vor allem unter dem besonderen
Schutz, unter dem sie sich als
Genossenschaftsmieter wähnte:
Der Bundesgerichtshof meinte, die
Klägerin habe die Wahl zwischen
einer Minderung und der dann folgenden Mieterhöhung gehabt, denn
Frigga Döscher ist Notarin und Fachanwältin für Mietrecht sowie
Familienrecht. Als Beraterin ist sie seit 1982 für den Mieterschutzbund tätig und seit 1986 Vorstandsvorsitzende des Vereins.
bei einem Verzicht auf die Minderung
hätte auch die Vermieterin auf die
Mieterhöhung verzichtet. Die Klägerin
konnte deshalb unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung mit den
anderen Genossenschaftsmitgliedern
nicht verlangen, in den Genuß sowohl
der Mietminderung als auch des
freiwilligen Verzichts der Vermieterin
auf eine Mieterhöhung zu gelangen,
denn die anderen betroffenen Mieter
hatten dies nicht ausgeübt, weil sie
einer Mieterhöhung entgehen wollten.
Die Klägerin hatte sich bewußt
gegen dieses Solidaritätsprinzip
entschieden. Am hier besprochenen
Fall zeigt sich deutlich, daß man
manchmal etwas länger überlegen
sollte, ob man wegen eines kurzfristigen Vorteils einen langfristigen
Nachteil in Kauf nehmen möchte.
Deshalb gilt auch hier, daß man
im Zweifelsfalle sich immer von
unseren Mietrechtsanwälten kompetent beraten lassen sollte.
Frigga Döscher
Strompreiserhöhung I
Preissenkung bei der Gasag
Die Gasag sorgt bei der Kostenfrage für
etwas Entlastung: Die Gaspreise sinken
2013 um 0,238 Cent pro Kilowattstunde,
das entspricht ca. drei Prozent. Kunden,
die einen Tarif ohne Festpreis gewählt
haben, kommen in den Genuss der Preissenkung. In Berlin sind das ca. 480.000
Privatkunden. Durchschnittlich werden
in einer Berliner Wohnung für Heizung,
Warmwasser und Herd zusammen etwa
12.000 Kilowattstunden Gas verbraucht.
Die zukünftige jährliche Ersparnis beläuft
sich dann auf ca. 29,- Euro.
Bereits in der letzten Ausgabe des „Mieterschutz“ konnten Sie lesen, dass die Strompreise
steigen werden. Inzwischen hat Vattenfall nachgelegt und die Preissteigerungen für 2013
bekannt gegeben. Der Preis für eine Kilowattstunde Strom steigt um 3,52 Cent an und kostet
im Basistarif jetzt 27,75 Cent. Von den Preisänderungen sind in Berlin ca. 1,6 Millionen Haushalte betroffen. Legt man einen durchschnittlichen Jahresverbrauch von 2.200 Kilowattstunden zugrunde, zahlen Vattenfall-Kunden ab diesem Jahr 77,44 Euro mehr. Ein Vergleich
mit anderen Stromanbietern kann sich lohnen.
Bundestag verabschiedet
Strompreiserhöhung II
Landeseigene Stadtwerke
In Berlin soll ein landeseigenes Stadtwerk
gegründet werden – zumindest gemäß eines Gesetzesentwurfs der großen Koalition im Abgeordnetenhaus. Als Tochterfirma
der BSR soll das Unternehmen aus erneuerbaren Energien Strom produzieren und
eine weitere landeseigene Gesellschaft soll
die Vermarktung des Stroms betreiben.
Ein weiteres Ziel ist, in der Ausschreibung
um den Betrieb des Berliner Stromnetzes
gegen den bisherigen Betreiber Vattenfall
zu siegen. Laut Aussage der Fraktionschefs reagiert der Senat auf eine Initiative
des Berliner Energietischs, der für 2013 ein
entsprechendes Volksbegehren plant.
Das Mietrechtsänderungsgesetz ist jetzt beschlossene Sache. Unter anderem sind bei energetischen
Sanierungen Mietminderungen für drei Monate
ausgeschlossen (der Mieterschutz berichtete in
den Ausgaben 1, 3 und 4/2012). Andererseits wurde der Anstieg der Mieten begrenzt. Statt bisher
20 Prozent dürfen Mieterhöhungen zukünftig nur
maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren betragen, wenn die Bundesländer eine entsprechende Rechtsverordnung umsetzen. Dann können
Mieterhöhungen in festgelegten Gebieten entsprechend begrenzt werden, jedoch nicht bei Neuvermietungen.
Der BGH hat in einem aktuellen Urteil (VIII ZR 107/12, siehe auch Seite 7) entschieden, dass ein Vermieter zur ordentlichen Kündigung gemäß § 573 BGB berechtigt ist, wenn eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt.
Diese kann bereits in einem Rückstand in Höhe von mehr als einer Monatsmiete, der länger als einen Monat besteht, begründet sein. Ein solcher Rückstand
kann sich auch aus einer offenen Betriebskostenabrechnung ergeben. Übertrifft
die Nachzahlungsforderung des Vermieters der Höhe nach die Gesamtmiete und
steht diese Forderung länger als einen Monat aus, könnte dies den Vermieter zur
ordentlichen Kündigung berechtigen.
Bei der Bekanntgabe der
Strompreiserhöhung ist dem
Anbieter Vattenfall offenbar
ein Fehler unterlaufen. Nicht
alle Kunden wurden rechtzeitig über die Preisänderungen
zum 1.1.2013 in Kenntnis gesetzt, wofür die Versorger eine
Sechs-Wochen-Frist einhalten
müssen. Diese ist mit dem
20. November 2012 abgelaufen. Viele Vattenfall-Kunden
wurden jedoch erst nach diesem Datum informiert. Betroffene sollten Vattenfall über
die Verspätung unterrichten.
Fraglich ist, ab wann die Preiserhöhung dann tatsächlich in
Kraft tritt. Eventuell muss dies
gerichtlich geklärt werden.
Winterdienst verfassungsgemäß
Im November 2010 hat das Abgeordnetenhaus die Bestimmungen für den
Winterdienst verschärft. Unter anderem
bleibt die Verantwortung dafür, dass der
Winterdienst ordnungsgemäß durchgeführt wurde, auch dann beim Hauseigentümer, wenn dieser einen Winterdienst
mit der Beseitigung von Eis und Schnee
beauftragt hat. Eine dagegen gerichtete Beschwerde hat das Berliner Verfassungsgericht zurückgewiesen. Laut
Begründung des Gerichts erstreckt sich
die Verantwortung des Eigentümers nur
auf die Beauftragung des Winterdienstes
und dessen Überwachung. Letztere kann
auch einem zuverlässigen Dritten anvertraut werden.
Beim neuen Rundfunkbeitrag ändert sich vieles
Seit dem 1. Januar gibt es die alte
Rundfunkgebühr nicht mehr. Sie
wurde ersetzt durch den neuen Rundfunkbeitrag, bei dessen Ausgestaltung die Bundesländer großen Wert
auf Solidarität gelegt haben. Klar ist,
dass sich einiges ändern wird. Manche Personengruppen sind von den
Veränderungen stärker betroffen als
Bis zum Ende des vergangenen Jahres unterschied sich die bis dahin
gültige Rundfunkgebühr in ihrer Höhe
nach der Art der verwendeten Empfangsgeräte. Wer nur über Radio und/
oder neuartige Rundfunkgeräte (PC,
internetfähiges Mobiltelefon) verfügte, zahlte 5,76 Euro monatlich. Die
Nutzer eines Fernsehgerätes zahlten
17,98 Euro pro Monat, auch zusammen mit anderen Rundfunkgeräten.
Bis 2012 war die Rundfunkgebühr also
gestaffelt nach Rundfunkgeräten.
Mit Inkrafttreten des neuen Rundfunkbeitrages ändert sich dies. Unterschieden wird nun nicht mehr nach
der Art der Empfangsgeräte, sondern
ab Januar 2013 wird für jeden Haushalt ein Rundfunkbeitrag in Höhe von
17,98 Euro monatlich fällig. Dabei ist
es unerheblich, wie viele Rundfunkgeräte welcher Art im Haushalt vorhanden sind und wie viele Personen diesem Haushalt angehören. Es ist auch
unerheblich, ob in einem Haushalt
überhaupt Rundfunkgeräte genutzt
Den Rundfunkbeitrag zahlen künftig
alle Haushalte, auch diejenigen, die auf
Radio, Fernsehen und Computer ganz
verzichten. Die öffentlich-rechtlichen
Rundfunkanstalten begründen diesen
Umstand damit, dass es sich beim
Rundfunkbeitrag um ein Solidarmodell
handelt, in das auch Nicht-Nutzer einzahlen, die die Programme theoretisch
nutzen könnten.
Konkret heißt das, alle Haushalte
zahlen ab Januar 2013 einen monatlichen Rundfunkbeitrag in Höhe von
17,98 Euro. Ob die darin lebenden
Personen bislang keine Rundfunkgebühren, die einfache Gebühr in Höhe
von 5,76 Euro für Radio etc. oder die
volle Gebühr in Höhe von 17,98 Euro
monatlich bezahlten, spielt jetzt keine
Rolle mehr. Die neue Devise lautet: ein
Haushalt, eine Gebühr.
Wer 2012 schon die volle Rundfunkgebühr in Höhe von 17,98 Euro gezahlt
hat, für den ändert sich nichts. Wer
bisher 5,76 Euro monatlich gezahlt hat,
für den verteuert sich der Beitrag um
12,22 Euro auf 17,98 Euro monatlich.
Personen mit eigenem Haushalt, die
bisher über keinerlei Empfangsgeräte
verfügten und keine Gebühren zahlten,
zahlen jetzt ebenfalls monatlich 17,98
Euro, das entspricht einer jährlichen
Belastung in Höhe von 215,76 Euro.
Familien und Wohngemeinschaften
Bislang war es so, dass Familienmitglieder, die im elterlichen Haushalt mit
lebten und über ein eigenes Einkommen
verfügten, das über dem einfachen Sozialhilferegelsatz lag, Rundfunkgebühren für eigene Empfangsgeräte zahlen
mussten. Zukünftig wird nur noch ein
Rundfunkbeitrag in Höhe von 17,98
Euro pro Haushalt fällig, unabhängig
von der dort lebenden Personenzahl,
der Höhe ihres Einkommens und der
Anzahl bzw. Art der Empfangsgeräte.
Gleiches gilt auch für unverheiratete
zusammenlebende Partner.
Bei Wohngemeinschaften zahlten
bisher alle WG-Mitglieder ihre Rundfunkgebühren einzeln, gestaffelt nach
Empfangsgeräten. Hier sorgt der neue
Rundfunkbeitrag für Entlastung. Für
den gemeinsam geführten Haushalt
zahlt jetzt nur noch ein WG-Mitglied
den Beitrag in Höhe von 17,98 Euro,
alle anderen Mitbewohner können
sich dann als Rundfunkteilnehmer ab-
melden und zahlen
keine gesonderten
Beiträge mehr, solange sie in der Wohngemeinschaft leben.
Befreiung und Beitragsermäßigung
Da der neue Rundfunkbeitrag solidarisch erhoben wird, können bestimmte Personengruppen von der Zahlung befreit werden. Für Empfänger
von Sozialhilfe, Arbeitslosengeld II
(Hartz IV), Grundsicherung oder
BAföG gibt es die Möglichkeit einer
Befreiung. Entsprechende Bescheide
genügen als Nachweise für die Beitragsbefreiung. Ebenfalls befreit werden taubblinde Menschen sowie Empfänger von Blindenhilfe.
Behinderte Menschen, die den Vermerk
„RF“ in ihrem Behindertenausweis haben, waren von der alten Rundfunkgebühr befreit. Seit Januar müssen
diese Personen, wenn sie einen eigenen Haushalt führen, nun einen ermäßigten Rundfunkbeitrag in Höhe von
5,99 Euro monatlich entrichten.
Familienmitglieder, die gemeinsam
wohnen, zusammenlebende Partner
und Wohngemeinschaften werden in
Zukunft im Vergleich zur bisherigen
Praxis deutlich entlastet. Dafür steigt
die Belastung bei allen Personen mit
eigenem Haushalt, die bislang entweder über gar kein Rundfunkgerät oder
nur über Radio und/oder Computer
verfügten, deutlich an. Beide Gruppen
zahlen zukünftig für den eigenen Haushalt 17,98 Euro im Monat – unabhängig davon, ob sich ihre Hör- und Sehgewohnheiten jetzt ändern oder nicht.
Auch behinderte Menschen, die den
Vermerk „RF“ in ihrem Behindertenausweis tragen und bislang von der
Gebührenpflicht befreit waren, werden
zukünftig mit 5,99 Euro monatlich zur
Kasse gebeten.
Uns interessiert, was Sie bewegt!
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C.A., Berlin-Pankow
>> Antworten der Redaktion:
In der Tat sind die Änderungen, die
Haben auch Sie eine Frage,
sich durch die Einführung des neuen
bei der Sie denken, dass sie
Rundfunkbeitrages ergeben, grundleauch andere interessieren
gend. Was sich im Detail ändert, lekönnte? Schreiben Sie uns!
sen Sie in unserem Beitrag auf Seite
19. Wir stellen fest, dass nicht wenige
Leute mit den Neuerungen nicht einRedaktion Mieterschutz
verstanden sind.
Mieterschutzbund Berlin e. V. Die bisherige Staffelung fällt weg, die
Müllerstraße 53,  13349 Berlin für Radiohörer und Nutzer neuartiger
Fax: 030/45 29 09 35
Empfangsgeräte (Computer, Smartoder per E-Mail an:
phones etc.) eine geringere Gebühr
brenner@mieterschutzbund- auswies als für Nutzer von Fernberlin.de
sehgeräten. Des Weiteren wird die
Anzahl derer, die aufgrund eines beWir behalten uns Auswahl,
stimmten Behinderungsgrades eine
anonyme Veröffentlichung,
Ermäßigung oder die Befreiung von
Kürzung von Leserzuschriften den Gebühren in Anspruch nehmen
sowie deren Beantwortung
können, wegen verschärfter Vorausvor. Ein Recht auf Veröffentsetzungen geringer. Schließlich sind
lichung besteht nicht.
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keinerlei Empfangstechnik verfügen, zur Zahlung
des Rundfunkbeitrages
verpflichtet. Es stellt
sich hier jedoch die Frage, wie viele Menschen heutzutage
tatsächlich weder ein Radio, noch ein
Fernsehgerät, einen Computer oder
ein Handy besitzen.
Andererseits entspannt sich die Situation für Familien und Wohngemeinschaften, die durch die Neuregelung
eine deutliche Entlastung erwarten –
es zahlt zukünftig nur noch eine Person für die von mehreren bewohnte
Wohnung. Und für alle, die bisher den
vollen Beitrag bezahlt haben, ändert
sich nichts.
Ein zweischneidiges Schwert also,
der neue Rundfunkbeitrag, über
dessen Ausgewogenheit sich vortrefflich streiten lässt. Bleibt noch
anzufügen, dass ein Mitarbeiter der
Uni Passau Klage gegen den Rundfunkbeitrag eingereicht hat. Bei Redaktionsschluss lag noch kein Urteil
vor. Sobald wir nähere Informationen haben, werden wir darüber berichten.
Ihre Verärgerung ist einerseits verständlich, andererseits kann die
Schnee- und Eisbeseitigung tatsächlich auf die Mieter abgewälzt werden
– so, wie es bei Ihrem Mietvertrag
offensichtlich der Fall ist. Lassen Sie
dies dennoch gegebenenfalls in der
Beratung des Mieterschutzbundes
auf seine Wirksamkeit überprüfen.
Grundsätzlich ist der Vermieter für
die Verkehrssicherungspflicht auf
Bürgersteigen, Fußwegen und Zufahrten zum Grundstück verantwortlich. Diese Pflicht kann jedoch durch
eine vertragliche Vereinbarung auf
die Mieter übergehen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag oder in der
daran anhängenden Hausordnung
Problematisch wird es für Mieter, die
zum Winterdienst verpflichtet sind,
krank werden und ihren Pflichten
nicht mehr nachkommen können.
Dann hat der Mieter tatsächlich dafür
Sorge zu tragen, dass eine Ersatzperson die Schnee- und Eisbeseitigung
solange durchführt, bis der Mieter
wieder selbst dazu in der Lage ist.
Hier beantworten wir mietrechtliche Fragen, die häufig
in der Beratung gestellt werden.
Was ist eine Kleinreparaturklausel?
Für die Instandhaltung der Wohnung ist der
Vermieter zuständig. Im Mietvertrag kann jedoch durch eine Klausel vereinbart werden,
dass diese Pflicht teilweise auf den Mieter
übertragen wird. Sodann trägt der Mieter
die Kosten für Kleinreparaturen an der Mietsache. Mehrere Voraussetzungen sind dabei
zu erfüllen: Die Reparaturen müssen sich
auf Teile der Mietsache beziehen, die dem
direkten und häufigen Zugriff des Mieters
ausgesetzt sind, Höchstbeträge für die Einzelreparatur (75,- bis 100,- Euro) sowie für
einen bestimmten Zeitraum (acht Prozent der
Jahresnettomiete für ein Jahr) müssen festgesetzt sein und es muss sich bei den Reparaturen tatsächlich um Kleinigkeiten handeln.
Muss jede Mietwohnung über einen Kaltwasserzähler verfügen?
Obwohl viele Mietwohnungen heute mit
Kaltwasserzählern ausgestattet sind, gibt
es keine Verpflichtung dazu. Sind eine oder
mehrere Wohneinheiten eines Mietshauses
nicht mit Kaltwasserzählern ausgestattet,
wird Kaltwasser über den Gesamtverbrauch
des Hauses und die anteilige Wohnfläche
abgerechnet. Verfügen alle Wohneinheiten
eines Mietshauses über Kaltwasserzähler,
muss verbrauchsabhängig abgerechnet
werden – was zu einer gerechteren Umlage der Kosten führt als bei der Abrechnung
über die Wohnfläche.
Leistet jeder Mieter Vorauszahlungen für
Betriebskosten?
Das hängt vom Mietvertrag ab. Es ist durchaus möglich, dass die Parteien eine Pauschale zur Deckung der Betriebskosten vereinbart
haben. Dann zahlt der Mieter einen monatlichen Pauschalbetrag, über den am Jahresende nicht abgerechnet wird. Nachzahlungen
bzw. Rückerstattungen entfallen folglich. Der
Vermieter kann die Betriebskostenpauschale
für die Zukunft erhöhen, muss dafür jedoch
eine Begründung liefern.
Welche Positionen können unter „sonstige
Betriebskosten“ abgerechnet werden?
Unter dieser Position können z.B. Dachrinnenreinigung oder Kosten für Gemeinschaftsanlagen wie Sauna oder Schwimmbad
abgerechnet werden. Des Weiteren können
Ausgaben für die regelmäßige Überprüfung
elektrischer Anlagen, Wartungskosten für
Rauchabzug, Feuermelder, Feuerlöscher oder
Abluftventilatoren in sonstige Betriebskosten
eingestellt werden. Voraussetzung für die
Umlage der Kosten ist, dass diese im Mietvertrag vereinbart wurde und die einzelnen
Positionen ausdrücklich aufgeführt sind, sodass der Mieter erkennen kann, um welche
Kosten es sich handelt.
Was tun, wenn der Mieter einen Wohnungsschlüssel verliert?
Der Mieter ist dazu verpflichtet, den Ver-
mieter über den Verlust eines Schlüssels
in Kenntnis zu setzen. Durch den Verlust
entstandene Kosten für einen neuen Schlüssel oder einen Schlossaustausch trägt der
Mieter dann, wenn er die Schuld am Verlust trägt, z.B. bei fahrlässigem Verhalten.
Bei Zentralschließanlagen – hier können
mit dem Wohnungsschlüssel Haustür und
Türen zu Gemeinschaftsanlagen geöffnet
werden – kann der Mieter bei schuldhaftem Verhalten die Kosten für eine Änderung der ganzen Anlage tragen. Bricht ein
Schlüssel aufgrund von Materialermüdung
ab, trifft den Mieter in der Regel keine
Schuld und folglich keine Pflicht zur Kostenübernahme.
Kann in der Mietwohnung eine Waschmaschine aufgestellt werden?
Das Aufstellen einer Waschmaschine kann
dem Mieter in der Regel nicht verwehrt
werden, auch dann nicht, wenn eine Gemeinschaftswaschanlage vorhanden ist. Im
Mietvertrag kann jedoch vereinbart werden,
dass der Mieter seine eigene Waschmaschine in der Gemeinschaftswaschanlage aufstellt. Bei der Benutzung einer Waschmaschine in der Mietwohnung hat der Mieter
sorgfältig darauf zu achten, dass auslaufendes Wasser keine Schäden verursacht. Darüber hinaus darf die Nachtruhe durch den
Betrieb der Waschmaschine nicht gestört
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Backsteingotik im ehemaligen Grenzland
Zwischen Elbe und Lüneburger
Heide erstreckt sich im Norden
Sachsen-Anhalts die Altmark. Am
östlichen Rande dieser historischen
Kulturlandschaft liegen Stendal und
Tangermünde so dicht beieinander,
dass sich ein Ausflug in beide Städte anbietet.
Nur gute zehn Kilometer trennen Stendal und Tangermünde voneinander, die
sich auch bequem per Bahn zurücklegen lassen. Wer auch mit der Bahn anreist, kommt zuerst in Stendal an.
Der Marktplatz der größten Stadt in
der Altmark wird dominiert von Rathaus, Roland und Marienkirche. Ältester Teil des Rathauses ist die aus
dem frühen
stammende, im Stil der landschaftstypischen Backsteingotik ausgeführte
Gerichtslaube. Erkennbar ein Jahrhundert jünger sind die Schweifgiebel
aus der Renaissancezeit. Besonders
sehenswert ist der Rathaussaal mit
der ältesten profanen Schnitzwand
Deutschlands aus dem Jahr 1462 mit
reichem Figurenschmuck.
Vor der Gerichtslaube steht die mit
7,80 Meter Höhe drittgrößte Rolandfigur Deutschlands. Ursprünglich aus
dem Jahr 1525, wurde das Original
1974 bei einem Sturm zerstört, sodass man heute eine knapp 40 Jahre
alte Replik bewundert.
Hinter dem Rathaus ragen die beiden
82 Meter hohen Türme der Marienkirche in den Himmel. Die dreischiffige
Hallenkirche spätgotischen Baustils
wurde 1447 geweiht. In diesem Bauwerk drücken sich Selbstbewusstsein
und Stolz der damaligen Bürgerschaft
Stendals aus, die die Errichtung der
Kirche finanzierte. Aus dem 16.
Jahrhundert stammt die astronomische Uhr, deren Vorhandensein in einem sakralen Gebäude ein wenig verwundert.
Sie zeigt neben Monaten,
Tierkreiszeichen, Stunden und Minuten auch
noch Sonnen- und Mondphasen an.
In ihrer Art ist sie eine der wenigen
voll funktionsfähigen Uhren in Norddeutschland. Über dem Chor mit dem
beachtenswerten Chorgestühl befindet sich der prächtige Hochaltar, der
auf das Jahr 1471 datiert und sich der
Mariengeschichte widmet.
Einen Gegenpol zum Marktplatz
bilden Dom St. Nikolai und Domplatz, der als Grünanlage, umgrenzt
von alten Bäumen, gestaltet wurde.
Das heutige Erscheinungsbild von
St. Nikolai geht auf das 15. Jahrhundert zurück. Hauptattraktion bei der
Besichtigung sind die Glasmalereien.
Im spätgotischen Glasgemäldezyklus, der von böhmischer wie niederländischer Malerei beeinflusst ist
und sich über Chor und Querschiff erstreckt, sind das Leben Christi sowie
Heiligenlegenden dargestellt.
Die Kulturgeschichte der Landschaft
wird im Altmärkischen Museum im
ehemaligen Katharinenkloster unweit
von St. Nikolai vermittelt. Vom ehemaligen Kloster sind heute noch die
Klosterkirche, Reste der Klausur sowie ein kleiner Kreuzgang erhalten.
Auf einem sanften Hügel westlich der
l.: Marktplatz Stendal; r.: Tangermünder Schloss und Stadttor
Elbe liegt die Stadt an der Mündung
des Tangers.
Als Gesamtensemble besticht Tangermünde – das gerade mal 11.000 Einwohner zählt – mit seinem mittelalterlichen Stadtbild. Geprägt wird dieser
Eindruck durch die Stadtmauer mit
ihren Toren und Türmen, die elbseitig
eine Höhe von bis zu 20 Meter erreicht
und, wie viele andere Bauwerke in der
Altmark, aus Backstein gefertigt wurde. Besucher ahnen auch heute noch
den einstigen Reichtum der Hansestadt.
Tangermünde lässt sich leicht erkunden: Das Zentrum bilden die parallel
verlaufenden Lange Straße und Kirchstraße. Schmucke Fachwerkhäuser
reihen sich aneinander und zeugen
von der Geschichte des einstigen Handelsplatzes.
Um 1430 erhielt Tangermünde sein
spätgotisches Rathaus mit reich
verziertem Schaugiebel an der Nordseite. Teilnehmer einer Stadtführung
haben Gelegenheit, den historischen
Ratssaal sowie das Standessamt zu
besichtigen. An Grete Minde, die den
Stadtbrand 1617 gelegt haben soll
und dafür zwei Jahre später zu Unrecht hingerichtet wurde, erinnert eine
Plastik an der Ostseite des schmucken
Rathauses. Wer mehr über dieses und
andere Kapitel der Geschichte von
Tangermünde erfahren möchte, besucht das stadtgeschichtlichen Museum im Erdgeschoss des Rathauses.
Ein im wahrsten Sinne des Wortes
überragendes Wahrzeichen der Stadt
ist der Kirchturm von St. Stephan.
Der spätgotische Backsteinbau beeindruckt mit einer Renaissancekanzel von 1619 sowie mit der kostbaren
Scherer-Orgel aus dem Jahr 1624,
eine der zehn wertvollsten historischen Orgeln Europas.
Elbabwärts, außerhalb der Stadtmauer, befindet sich die Burganlage,
die 1009 ihre erste Erwähnung fand.
Ältestes erhaltenes Gebäude ist die
Alte Kanzlei aus dem 14. Jahrhundert, in der heute Veranstaltungen
Die Zeitschrift Mieterschutz erscheint
zweimonatlich.
Organ des Mieterschutzbundes Berlin e.V.
Redaktion: Stefan Brenner
brenner@mieterschutzbund-berlin.de
Stefanie Egner, Kati Selle
Mieterschutzbund Berlin e.V.
Tel.: (030) 8 82 30 85
www.mieterschutzbund-berlin.de
© Dieko (Rechtsanwalt Müller),
© Tomicek/LBS
V.i.S.d.P.: A. von Hohenegg-Quittek
a.vonhohenegg@mieterschutz-berlin.de
stattfinden. In unmittelbarere Nähe,
direkt über der Mündung des Tangers
in die Elbe, steht das aus dem frühen
18. Jahrhundert stammende Schloss,
das heute ein Wellness-Hotel beherbergt. Von der Terrasse wie auch
vom Schlossgarten blickt man in die
karge Landschaft östlich der Elbe, die
Türme der Klosterkirche zu Jerichow
sind gut zu erkennen. Einen noch besseren Überblick bietet der heute als
Aussichtsturm genutzte Kapitelturm,
der ebenfalls aus dem 14. Jahrhundert
stammt. Sein jetziges Aussehen und
das Dach – angelehnt an Vorbilder
aus Prag – erhielt der 50 Meter hohe
Kapitelturm bei der historischen Erneuerung unter Kaiser Wilhelm II. im
Jahr 1903.
Stendal und Tangermünde können
von Berlin aus in einem Tagesausflug
besucht werden. Wer sich zwei Tage
Zeit nehmen möchte, findet in beiden
Städten eine genügende Anzahl an
Übernachtungsmöglichkeiten unterschiedlicher Kategorien vor.
stündlich nach Stendal,
Fahrzeit 1 – 1,5 h. Von
Stendal nach Tangermünde stündlich,
Fahrzeit 10 min.
B 5 Richtung Hamburg
bis kurz vor Briesen,
danach B 188 bis Stendal
oder Tangermünde.
Fahrzeit ca. 2 h.
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masterzphotofo, S. 6 – 9: cygnusX, S. 10:
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12: Y. Arcurs, S.
P. Tilly, Fotowerk, S.15: Schlierner,
S. 18: Rumkugel, Shmara, S. 19: flucas,
S. 22/23: fotobeam.de, U. Graf, K. Weiß
© istockphotos – S. 20: V. Melmikov
© Jörg Frank – S.17
Der Bezugspreis ist im Mitgliedsbeitrag
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Redaktionsschluss: 14.12.2012
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Issue 2016,2
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