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Timestamp: 2020-01-22 12:19:30+00:00
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Sentenza Cassazione Civile n. 17600 del 14/07/2017 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 17600 del 14/07/2017
Cassazione civile, sez. II, 14/07/2017, (ud. 18/05/2017, dep.14/07/2017), n. 17600
sul ricorso 21770-2013 proposto da:
(OMISSIS), ((OMISSIS)), elettivamente domiciliato a ROMA, VIALE DELLE
MILIZIE, 19, presso lo studio dell’Avvocato ALDO LUCIO LANIA,
rappresentato e difeso dall’Avvocato FRANCESCO STRETTI;
TERRANOVA S.P.A., (nella qualità di società che ha incorporato la
SOCIETA’ ANONIMA STRESA S.P.A.), elettivamente domiciliata in ROMA,
PIAZZA AUGUSTO IMPERATORE, 22, presso lo studio dell’Avvocato GUIDO
MARIA POTTINO, che la rappresenta e difende unitamente all’Avvocato
PIERO PELLEGATTA;
avverso la sentenza n. 2054/2013 della CORTE D’APPELLO di MILANO,
La Terranova s.p.a., con citazione notificata il 6/5/1994, ha convenuto in giudizio, innanzi al tribunale di Milano, il (OMISSIS), sito a (OMISSIS), per far accertare la sua proprietà o, quanto meno, il diritto della stessa all’uso esclusivo e perpetuo delle aree destinate a parcheggio (“così come risultanti dalle planimetrie allegate, rispettivamente, alle licenze edilizie n. 2732 rilasciata dal Comune di Milano in data 22/8/1968… e n. 887 rilasciata dal Comune di Milano in data 4/5/1972…”: v. il controricorso, p. 9), diverse da quelle che la stessa società, con atti del 1976, aveva ceduto a titolo oneroso a taluni condomini.
Il Condominio, costituitosi in giudizio, ha eccepito il difetto della legittimazione passiva dell’amministratore condominiale, chiedendo, nel merito, il rigetto delle domande proposte ed, in via riconvenzionale, l’accertamento della natura condominiale delle aree adibite a posti auto ed, eventualmente, l’accertamento dell’acquisto della relativa proprietà per usucapione.
Il tribunale di Milano, con sentenza n. 10636/2002, respinta l’eccezione preliminare di difetto di legittimazione passiva dell’amministratore condominiale, ha accertato il diritto di proprietà della Terranova sulle aree utilizzate per il posteggio, rigettando le domande riconvenzionali proposte dal Condominio, per difetto della relativa legittimazione in capo stesse.
Il Condominio, con citazione notificata il 26/2/2003, ha proposto appello avverso l’indicata sentenza, ribadendo l’eccezione di difetto della sua legittimazione passiva.
La società appellata si è costituita chiedendo il rigetto dell’appello.
La corte d’appello di Milano, con sentenza n. 2886/2004, ha accolto l’appello proposto dal Condominio, dichiarando il difetto della sua legittimazione passiva in relazione alle domande proposte dalla società appellata.
La Corte di cassazione, con la sentenza n. 28942/2011, ha accolto l’unico motivo di ricorso proposto dalla s.p.a. Terranova, affermando la legittimazione del condominio a resistere alle domande proposte dalla stessa, ed ha cassato con rinvio la pronuncia impugnata.
Riassunto il giudizio, la corte d’appello di Milano, con sentenza n. 2054, depositata in data 20/5/2013, ha rigettato l’appello proposto dal Condominio ed ha, per l’effetto, confermato la sentenza n. 10636/2002 del tribunale di Milano, rilevando, per un verso, che – come univocamente emerge dal contenuto del primo atto di trasferimento della proprietà di una delle unità immobiliari ora in condominio e di costituzione dell’ente di gestione, stipulato con scrittura privata autenticata in data 26/11/1972 (“le parti comuni sono quelle indicate all’art. 1117 c.c. e meglio precisate nel Regolamento di Condominio che qui si allega sotto la lettera B… ad eccezione dei posti macchina da attribuire in uso esclusivo”), nonchè dagli artt. 3 (“sono di proprietà ed uso comune a tutti i condomini… tutte quelle parti, locali, cose e impianti degli immobili indicate nell’art. 1117 c.c. e che non risultano, in base agli atti di acquisto di proprietà singola ed individuale di un condomino, o allo stesso in uso esclusivo. Specificatamente sono comuni: l’area su cui sorgono gli edifici, considerata tutt’uno con le sue pertinenze, giardini, cortili…”) e 18 lett. c) (“i posti macchina che verranno ceduti ai singoli concorreranno interamente alle spese per la manutenzione e conservazione del selciato, all’eventuale illuminazione o altra spesa pertinente la superficie destinata a posti macchina”) del regolamento di condominio allo stesso allegato – la società costruttrice si è riservata, in funzione della sua eventuale cessione frazionata ai singoli condomini, il diritto di uso perpetuo ed esclusivo delle aree esterne destinate a parcheggio, in conformità al vincolo di destinazione previsto dall’art. 18 c.d. “legge ponte”, rimanendo “generica, in definitiva,… solo l’individuazione di singoli posti auto, ma, evidentemente, per le esigenze legate alla costituzione e regolamentazione del condominio era necessario e, ad un tempo, sufficiente, individuare le aree esterne destinate ai parcheggi (ed a questo fine si faceva riferimento alle planimetrie allegate alle licenze edilizie a suo tempo rilasciate al costruttore), occorrendo determinare, delimitando anche fisicamente, il singolo posteggio solo al momento della cessione onerosa del relativo diritto di uso a ciascun condomino che ne avesse fatto richiesta, fini all’esaurimento dello spazio disponibile”, e, per altro verso, che tale diritto è evidentemente incompatibile con la domanda del condominio di accertamento della loro natura di parti comuni condominiali, dichiarando, infine, inammissibile la domanda riconvenzionale di accertamento dell’usucapione, per difetto di legittimazione attiva del condominio, posto che usucapibile è il singolo posto auto da parte del singolo soggetto che abbia posseduto uti dominus per il tempo sufficiente.
Con ricorso notificato il 30/9/2013 e depositato l’11/10/2013, il (OMISSIS) ha proposto, per tre motivi, la cassazione della sentenza resa dalla corte d’appello notificata il 17/6/2013.
Con controricorso, notificato il 7/11/2013 e depositato il 20/11/2013, ha resistito la s.p.a. Terranova.
Con atto del 12/2/2016, l’Avvocato Francesco Stretti si è costituito in sostituzione dell’Avvocato Paolo Giuggioli, nelle more deceduto.
1. Con il primo motivo, intitolato “violazione e falsa applicazione degli artt. 1177,1346 e 1362 c.c. e art. 1363 c.c. e segg., della L. n. 765 del 1967, art. 18 in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5”, il ricorrente, dopo aver ricordato, in fatto, che:
– all’epoca della costruzione del condominio, le aree indicate dall’attrice in termini di porzioni prospicienti (OMISSIS), non erano accatastate nè risultavano destinate a parcheggio in ottemperanza al vincolo pubblicistico di destinazione stabilito dalla L. n. 765 del 1967, art. 18;
– la società costruttrice, infatti, una volta terminata l’edificazione del complesso immobiliare, aveva realizzato, nell’area situata tra la rampa di accesso alle autorimesse sotterranee ed il proseguimento della linea ideale del muro perimetrale della palazzina n. 3 e nella porzione retrostante tra i due fabbricati contraddistinti dai n. 6 e n. 3, un determinato numero di posti macchina, alcuni dei quali (circa dieci) sono stati ceduti ad acquirenti di unità immobiliari del complesso condominiale, mentre i restanti sono stati dalla stessa società destinati all’uso esclusivo ed al servizio degli immobili rimasti di sua proprietà;
– nelle porzioni prospicienti (OMISSIS), invece, sono stati gli stessi condomini, sin dall’epoca in cui si costituì il condominio, a ricavarne posti auto, per utilizzarli per parcheggiare i propri autoveicoli;
– per oltre ventidue anni, in cui indiscriminatamente i vari partecipanti al condominio hanno usufruito di tali posti auto, la società costruttrice non ha mai avanzato alcuna pretesa, nè ha posto ostacoli o divieti di sorta;
– solo dopo che l’assemblea condominiale ha deliberato di chiudere le aree in questione, installando due barre mobili e consentire solo ai condomini che ne avessero fatto richiesta di accedervi, previo pagamento di un corrispettivo, per alloggiarvi le proprie autovetture, la società ha iniziato ad accampare pretese poi azionate in giudizio;
ha censurato la decisione impugnata per non aver ritenuto la sussistenza, con riferimento alle aree pertinenziali in questione, che fanno parte del comporto edilizio, la presunzione di condominialità prevista dall’art. 1117 c.c., pur non essendo stata esclusa nè dal primo atto di cessione del 28/11/1972 nè dal regolamento ad esso allegato: tali atti – e, segnatamente, la clausola contenuta a p. 7 del contratto di vendita (“le parti comuni sono quelle indicate all’art. 1117 c.c. e meglio precisate nel Regolamento di Condominio che qui si allega sotto la lettera 8… ad eccezione dei posti macchina da attribuire in uso esclusivo”) e negli artt. 3 (“sono di proprietà ed uso comune a tutti i condomini… tutte quelle parti, locali, cose e impianti degli immobili indicate nell’art. 1117 c.c. e che non risultano, in base agli atti di acquisto di proprietà singola ed individuale di un condomino, o allo stesso in uso esclusivo. Specificatamente sono comuni: – l’area su cui sorgono gli edifici, considerata tutt’uno con le sue pertinenze, giardini, cortili…”) e 18, lett. c) (“i posti macchina che verranno ceduti ai singoli concorreranno interamente alle spese per la manutenzione e conservazione del selciato, all’eventuale illuminazione o altra spesa pertinente la superficie destinata a posti macchina”) – contrariamente a quanto ritenuto dalla corte d’appello, non sono di contenuto chiaro nè di interpretazione univoca, trattandosi, piuttosto, di pattuizioni totalmente generiche, per cui l’interpretazione che la corte ne ha dato, in ordine alla riserva della proprietà delle aree in questione, si risolve nella palese violazione dei più elementari canoni ermeneutici codicisticamente fissati: il collegio di merito, infatti, nel ricostruire la volontà manifestata dai contraenti nelle predette pattuizioni, “non solo ha disatteso il relativo dato letterale, chiaro e inequivoco in punto di mancata individuazione delle aree destinate a parcheggio e/o dei posti auto, ma ha ipotizzato di sopperire alla indeterminatezza sia del contenuto dell’art. 18 clausola c) del regolamento che del patto contenuto a pag. 7 del primo atto di trasferimento coordinandoli con l’art. 3 del medesimo regolamento condominiale il cui tenore… è del tutto inadeguato ad assegnare a detta clausola e al patto contenuto a pag. 7 del primo atto di vendita del 28 novembre 1972, una valenza, in chiave ermeneutica, di chiarimento e specificazione…”.
Nè – continua il condominio – la corte ha adeguatamente spiegato “da quali elementi abbia desunto che le aree in questione erano destinate a parcheggio e/o comunque oggetto della divisata riserva atteso che in detti patti non è contenuta alcuna indicazione in tal senso”.
La sentenza, infine, prosegue il condominio, non ha considerato la palese indeterminatezza dell’oggetto dell’asserita riserva, non potendo a tal fine valere le planimetrie allegate alle licenze edilizie, posto che “alcun riferimento è contenuto nè nella prima compravendita del novembre 1972 nè nell’allegato regolamento di condominiale… a siffatte planimetrie…”.
L’interpretazione di un atto negoziale è tipico accertamento in fatto riservato al giudice di merito, normalmente incensurabile in sede di legittimità, salvo che, ratione temporis, nelle ipotesi di omesso esame di un fatto decisivo e oggetto di discussione tra le parti, alla stregua del c.d. “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5 nella formulazione attualmente vigente, ovvero, ancora, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, previsti dall’art. 1362 c.c. e ss..
(Cass. n. 14355/2016, in motiv.).
Pertanto, al fine di riscontrare l’esistenza dei denunciati errori di diritto o vizi di ragionamento, non basta che il ricorrente faccia un astratto richiamo alle regole di cui all’art. 1362 c.c. e ss., occorrendo, invece, che specifichi i canoni in concreto inosservati e il punto e il modo in cui il giudice di merito si sia da essi discostato (Cass. n. 7472/2011).
Nel caso di specie, il condominio ricorrente, pur censurando la sentenza per asserita inosservanza dei criteri di interpretazione stabiliti dagli artt. 1362 c.c. e ss., si è limitato – in concreto – ad opporre, alla interpretazione delle indicate clausole negoziali data dai giudici del merito, la propria lettura di quelle stesse clausole, risultando, quindi, evidente che il motivo non può trovare, per il profilo in esame, accoglimento.
Parimenti infondato è il rilievo con il quale il ricorrente censura la sentenza impugnata per non avere la corte d’appello adeguatamente spiegato “da quali elementi abbia desunto che le aree in questione erano destinate a parcheggio e/o comunque oggetto della divisata riserva atteso che in detti patti non è contenuta alcuna indicazione in tal senso”, risultando, al contrario, come il giudice di merito abbia chiaramente motivato il proprio convincimento sul punto, rilevando che – come univocamente emerge dal contenuto del primo atto di trasferimento della proprietà di una delle unità immobiliari ora in condominio e di costituzione dell’ente di gestione, stipulato con scrittura privata autenticata in data 26/11/1972 (“le parti comuni sono quelle indicate all’art. 1117 c.c. e meglio precisate nel Regolamento di Condominio che qui si allega sotto la lettera B… ad eccezione dei posti macchina da attribuire in uso esclusivo”), nonchè dagli artt. 3 (“sono di proprietà ed uso comune a tutti i condomini… tutte quelle parti, locali, cose e impianti degli immobili indicate nell’art. 1117 c.c. e che non risultano, in base agli atti di acquisto di proprietà singola ed individuale di un condomino, o allo stesso in uso esclusivo. Specificatamente sono comuni: – l’area su cui sorgono gli edifici, considerata tutt’uno con le sue pertinenze, giardini, cortili…”) e 18, lett. c) (“i posti macchina che verranno ceduti ai singoli concorreranno interamente alle spese per la manutenzione e conservazione del selciato, all’eventuale illuminazione o altra spesa pertinente la superficie destinata a posti macchina”) del regolamento di condominio allo stesso allegato – la società costruttrice ha inteso, appunto, riservarsi, in funzione della sua eventuale cessione frazionata ai singoli condomini, il diritto di uso perpetuo ed esclusivo delle aree esterne destinate a parcheggio.
Peraltro, a fronte di tale espressa deroga alla presunzione di condominialità prevista dall’art. 1117 c.c., neppure può condividersi si il rilievo, formulato dal ricorrente, per cui la sentenza impugnata avrebbe violato tale norma per aver, appunto, ritenuto che il primo atto di vendita ed il regolamento ad esso allegato abbiano escluso la natura comune delle aree esterne destinate a parcheggio.
La Corte territoriale si è, infatti, in tal modo conformata alla giurisprudenza di questa Corte secondo cui, per stabilire se un’unità immobiliare situata in un condominio è comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., n. 2, il giudice del merito deve dare rilievo all’atto della costituzione del Condominio, come conseguenza dell’alienazione dei singoli appartamenti da parte dell’originario proprietario dell’intero fabbricato, ed alla destinazione ivi impressa (Cass. n. 15929/2015, in motiv.).
Nè, infine, è fondato il rilievo con il quale il ricorrente ha censurato la sentenza impugnata per non aver ritenuto che tale riserva, in violazione dell’art. 1346 c.c., è priva di oggetto determinato, se non altro perchè la corte d’appello, con motivazione (si è detto) non censurabile, ha ritenuto che le aree destinate a parcheggio sono state sufficientemente individuate in base alle planimetrie allegate alle licenze edilizie a suo tempo rilasciate dal costruttore, con conseguente determinabilità dell’oggetto, sicchè la riserva in favore della società di costruzione, come (oramai insindacabilmente) ricostruita dal giudice di merito, ha avuto un oggetto, se non determinato, quanto meno determinabile mediante il rinvio alle risultanze di documenti, e cioè le planimetrie allegate alle licenze edilizie, già esistenti al momento dei predetti atti.
2. Con il secondo motivo, intitolato “violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c., della L. n. 765 del 1967, art. 18 e dell’art. 112 c.p.c. e art. 132 c.p.c., n. 4 in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5”, il ricorrente ha censurato la sentenza della corte d’appello per aver affermato la sussistenza, in capo alla Terranova, del diritto di uso perpetuo ed esclusivo delle aree destinate a parcheggio ed escluso la loro natura di parti comuni condominiali in quanto oggetto del vincolo di destinazione previsto dalla L. n. 765 del 1967, art. 18 laddove, al contrario, la stessa società attrice non ha mai dedotto, a sostegno della sua domanda, che le predette aree fossero gravate dal predetto vincolo di destinazione a parcheggio stabilito dalla legge ponte, dando così luogo anche al vizio di ultra o extrapetizione, in violazione dell’art. 112 c.p.c., nonchè al mancato esame di un fatto decisivo per il giudizio, non avendo la Terranova mai dedotto che le aree rivendicate erano oggetto del vincolo di destinazione a parcheggio.
La sentenza impugnata, infatti, ha ritenuto che la società costruttrice è titolare del diritto di uso perpetuo ed esclusivo delle aree esterne destinate a parcheggio in forza della riserva in suo favore contenuta nell’atto di vendita del 26/11/1972 e del regolamento condominiale ad esso allegato, limitandosi, poi, ad affermare che tale riserva è conforme al vincolo pubblicistico di destinazione previsto dall’art. 18 Legge Ponte.
3. Con il terzo motivo, intitolato “violazione e falsa applicazione dell’art. 116 c.p.c., dell’art. 2697 c.c., dell’art. 1117c.c. e dell’art. 18 c.d. “Legge ponte” in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1″, il ricorrente ha censurato la sentenza impugnata per avere la corte d’appello ritenuto sufficiente, al fine di individuare le aree destinate a parcheggio e, quindi, affermare la validità della riserva di proprietà delle stesse in favore della società, il riferimento alla planimetrie allegate alle licenze edilizie a suo tempo rilasciate, laddove, al contrario, nè l’atto di vendita del 1972 nè il regolamento ad esso allegato fanno esplicito o implicito riferimento alle predette planimetrie, dando in tal modo luogo, in violazione all’art. 116 c.p.c., ad “un erroneo apprezzamento sia dei plurimenzionati atti negoziali che delle planimetrie allegate alla licenza edilizia”.
In tema di ricorso per cassazione, infatti, una questione di violazione o di falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non può porsi per una erronea valutazione del materiale istruttorio compiuta dal giudice di merito, ma, rispettivamente, solo allorchè si alleghi che quest’ultimo abbia posto a base della decisione prove non dedotte dalle parti, ovvero disposte d’ufficio al di fuori dei limiti legali, o abbia disatteso, valutandole secondo il suo prudente apprezzamento, delle prove legali, ovvero abbia considerato come facenti piena prova, recependoli senza apprezzamento critico, elementi di prova soggetti invece a valutazione (Cass. n. 27000/2016): ciò che, nel caso di specie, non risulta dedotto.
Per il resto, la corte d’appello ha, come in precedenza osservato, ritenuto che, alla luce del primo atto di trasferimento della proprietà di una delle unità immobiliari ora in condominio e di costituzione dell’ente di gestione, stipulato con scrittura privata autenticata in data 26/11/1972, e del regolamento di condominio allo stesso allegato, la società costruttrice si è riservata il diritto di uso perpetuo ed esclusivo delle aree esterne destinate a parcheggio, così come indicate nelle planimetrie allegate alle licenze edilizie a suo tempo rilasciate al costruttore, salva, poi, la necessità di individuare il singolo posteggio solo al momento della cessione onerosa del relativo diritto di uso a ciascun condomino che ne avesse fatto richiesta.
4. Il ricorso, in definitiva, dev’essere rigettato.
5. La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per l’applicabilità del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare alla controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida in Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre alle S.G. nella misura del 15% sul compenso ed accessori come per legge. Dà atto della sussistenza dei presupposti per l’applicabilità del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17.