Source: https://www.fidesavocats.net/actualite-6845-la-semaine-du-droit-immobilier?wkfwidget=550
Timestamp: 2019-11-18 06:46:11+00:00
Document Index: 308711612

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 23"]

La semaine du droit immobilier
FIDES AVOCATS
“ La justice est la liberté en action.”*
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Présentation des dispositifs des arrêts publiés au Bulletin civil de la Cour de cassation, en droit immobilier, la semaine du 21 octobre 2019.
Propriété indivise – syndicats – action en revendication – consentement
« Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 25 septembre 2017), que la SCI des Sablons, la Compagnie immobilière pour le logement des fonctionnaires civils et militaires et la Compagnie immobilière de la région parisienne (CIRP) ont, entre 1967 et 1970, fait construire, sur leurs fonds respectifs qu'elles ont regroupés et liés par des servitudes réciproques, le Grand ensemble de Sarcelles comprenant 14 000 logements, ainsi que les équipements collectifs nécessaires et, notamment, un système de chauffage urbain comprenant de nombreuses installations ; que la CIRP, en qualité de mandataire commun, a été chargée, à titre temporaire, de la gestion de ces équipements collectifs ; qu'entre 1987 et 1989, l'entretien de ces équipements a été transféré à la Compagnie immobilière de la région de Sarcelles (CIRS) ; que, par acte sous seing privé du 1er décembre 1988 prenant effet au 1er juillet 1987, la CIRS a consenti un prêt à usage des équipements et installations nécessaires à l'exploitation du réseau de chauffage au concessionnaire chargé de la distribution, la société d'économie mixte Sarcelles Chaleur (la SEM) ; qu'après en avoir fait l'acquisition, la société Icade Patrimoine, devenue la société Icade, a cédé, le 26 juin 2006, ces équipements et installations à la société Sarcelles Investissement, laquelle en a confié l'exploitation à la société Sarcelles Energie ; que plusieurs syndicats de copropriétaires (les syndicats) et trois copropriétaires agissant à titre individuel ont assigné les sociétés Osica, anciennement dénommée SCIC Habitat Ile-de-France, Sarcelles Chaleur et Icade en revendication de la propriété indivise des installations de chauffage, en annulation ou en déclaration d'inopposabilité des conventions des 3 mars 1987, 1er décembre 1988, 12 avril 1989, 25 août 2005, 30 décembre 2005, 2 juin 2006 et 26 juin 2006 conclues sans leur consentement, en restitution de la somme versée et des fruits perçus en exécution des conventions des 3 mars 1987 et 12 avril 1989 et en paiement de dommages-intérêts ; que les sociétés Sarcelles Investissement et Sarcelles Energie ont été appelées en intervention forcée ; que la SEM et la société Sarcelles Energie ont assigné plusieurs syndicats en paiement de factures ; que ces instances ont été jointes ;
Au regard des articles 815-2 et 815-3 du Code civil ;
Pour déclarer irrecevables les demandes des syndicats en revendication de la propriété indivise des installations de chauffage et en annulation ou déclaration d'inopposabilité de conventions conclues sans leur consentement, l'arrêt retient que ces demandes ne constituent pas de simples actes conservatoires tendant seulement à faire valoir des droits, mais, ne ressortissant pas à l'exploitation normale d'un bien indivis, relèvent de la règle de l'unanimité des indivisaires, en raison de l'importance des installations litigieuses, des frais à venir occasionnés par ces prétentions et des procédures en cours à l'encontre de la société Sarcelles Investissement ;
En statuant ainsi, alors que l'action en revendication de la propriété indivise et en contestation d'actes conclus sans le consentement des indivisaires a pour objet la conservation des droits de ceux-ci et entre dans la catégorie des actes conservatoires que chacun d'eux peut accomplir seul, la cour d'appel a violé les textes susvisés, le premier par refus d'application et le second par fausse application ».
Cass. 3ème Civ., 24 oct. 2019, n°18-20.068, P+B+I *
Division du fonds – parcelles – servitude
« Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 31 mai 2018), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 17 novembre 2016, pourvoi no 15-23.140), que X a procédé à la division du fonds dont il était propriétaire ; qu’en sont issues les parcelles AO 308 et 318, aujourd’hui propriété de M. et Mme Y, la parcelle AO 319, propriété de Z et les parcelles AO 13, 14 et 310, appartenant à la SCI Escape (la SCI) ; que M. et Mme Y ont assigné Z, aux droits duquel se trouvent ses héritières, ainsi que la SCI, en désenclavement de leur fonds, en demandant, à titre principal, un passage par la parcelle AO 319 et, subsidiairement, la désignation d’un expert chargé d’examiner la possibilité d’un éventuel passage par la propriété de la SCI ;
Selon les articles 682 et 684 du Code civil ;
Pour rejeter l’ensemble des demandes, l’arrêt retient que M. A, auteur de M. et Mme Y, a volontairement enclavé les parcelles AO 308 et 318 dont il avait fait l’acquisition lors la division du fonds originel, en renonçant, par acte du 13 décembre 2003, au bénéfice de la servitude de passage grevant les parcelles AO 13, 14 et 310 que l’héritière de X lui avait consentie le 25 septembre 2001 ;
En statuant ainsi, alors que l’acquéreur d’une parcelle enclavée ne peut se voir opposer la renonciation d’un précédent propriétaire au bénéfice de la servitude légale de passage conventionnellement aménagée, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».
Cass. 3ème Civ., 24 oct. 2019, n°18-20.119, P+B+I *
QPC – congé pour reprise – SCI – différence de traitement
« La société civile immobilière Les Cimes (la SCI), propriétaire d’un appartement donné à bail à Mme X, sous le régime de la loi du 1 er septembre 1948, lui a délivré un congé pour reprise au profit de l’un de ses associés, puis l’a assignée en validité du congé ; que, par arrêt du 29 janvier 2019, la cour d’appel de Paris a annulé le congé ; qu’à l’occasion du pourvoi formé contre cette décision, la SCI a présenté, par mémoire distinct, la question prioritaire de constitutionnalité suivante :
« Les articles 19, alinéa 1 et 20 bis, alinéa 1 de la loi no 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, en tant qu’ils réservent l’exercice du droit de reprise de son logement au bailleur personne physique ou membre d’une société d’attribution en jouissance et, partant, excluent de ce bénéfice le bailleur lorsqu’il est une société civile immobilière familiale, sont-ils contraires au principe d’égalité et au droit de propriété constitutionnellement garantis ? » ;
Les dispositions contestées, qui portent sur les principes généraux du régime de la propriété et ont valeur législative, sont applicables au litige au sens de l'article 23-2 de l'ordonnance no 58-1067 du 7 novembre 1958 portant loi organique sur le Conseil constitutionnel ;
Qu'elles n'ont pas déjà été déclarées conformes à la Constitution dans les motifs et le dispositif d'une décision du Conseil constitutionnel ;
Mais, d’une part, que la question, ne portant pas sur l'interprétation d'une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n'aurait pas encore eu l'occasion de faire application, n’est pas nouvelle ;
Et, d’autre part, que la question posée ne présente pas un caractère sérieux, en premier lieu, en ce que le bailleur personne physique ou membre d’une société immobilière titulaire d’un droit personnel de jouissance sur le bien loué n’est pas dans une situation identique à celle du bailleur constitué en société civile dont les parts ou actions ne confèrent pas le même droit aux associés, de sorte qu’en n’accordant pas le droit de reprise aux sociétés civiles immobilières familiales le législateur a fondé cette différence de traitement sur une différence de situation objective en rapport direct avec l’objet de la loi visant à assurer la stabilité du droit au logement du locataire et n’a pas violé le principe d’égalité et, en second lieu, en ce que l’atteinte au droit de propriété du bailleur, qui est conforme à cet objectif d’intérêt général, ne présente pas un caractère disproportionné ;
D'où il suit qu'il n'y a pas lieu de la renvoyer au Conseil Constitutionnel ».
Cass. 3ème Civ., 24 oct. 2019, n°19-15.766, P+B+I *
*Le lien vers la référence documentaire sera actif à partir du 28 novembre 2019
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