Source: https://www.rechtsanwalt-rossbach.de/Urteile%20Mietrecht/BGH-Schoenheitsreparaturen-Eigenleistung.htm
Timestamp: 2019-07-18 07:27:00
Document Index: 215585421

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', '§ 305', '§ 307', '§ 535', '§ 545', '§ 8', '§ 8', 'Art. 229', '§ 5', '§ 307', '§ 28', '§ 9', '§ 8', 'BGH', '§ 8', 'BGH', '§ 307']

BGH Schönheitsreparaturen Eigenleistung
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im Juni 2010 entschieden, dass eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offen steht.
Die Klägerin (Vermieterin) begehrt unter anderem Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von 7.036,35 €.
Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen.
Das Landgericht hat die Berufung der Vermieterin zurückgewiesen.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Mieter nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren.
Die im entschiedenen Fall verwendete Klausel zu den Schönheitsreparaturen kann aufgrund ihres Wortlauts ("ausführen zu lassen") jedenfalls auch dahin verstanden werden, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen muss. In dieser hier maßgeblichen  "kundenfeindlichsten"  Auslegung hält die Klausel einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB nicht stand.
Zwar ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die formularvertragliche Überwälzung der nach dem Gesetz dem Vermieter obliegenden Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich zulässig. Allerdings hat der Bundesgerichtshof zugleich darauf hingewiesen, dass die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch dadurch geprägt ist, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführen kann.
Wird dem Mieter die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung  gegebenenfalls durch Hinzuziehung von Verwandten und Bekannten  genommen, stellt die Überwälzung dieser Arbeiten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Denn Schönheitsreparaturen sind  gleich ob sie der Mieter oder der Vermieter durchführen muss  lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Das setzt aber nicht zwingend die Beauftragung einer Fachfirma voraus.
BGH, Urteil vom 9. Juni 2010
 VIII ZR 294/09 -
Mitteilung der Pressestelle des BGH Nr. 115/2010
Aufgrund einer derart unwirksamen Klausel in einem Formularvertrag muss (darf) der Mieter nicht etwa die Schönheitsreparaturen nunmehr in Eigenarbeit ausführen. Er braucht vielmehr überhaupt nicht zu renovieren. Aufgrund der unwirksamen Klausel gilt insoweit die gesetzliche Regelung. Danach ist der Vermieter verpflichtet, während des Mietverhältnisses und nach seiner Beendigung für die Ausführung der Schöheitsreparaturen selbst zu sorgen!
BGB § 305c, § 307 Bb, § 535; ZPO § 545
Die Beklagten waren von Dezember 1963 bis September 2007 Mieter einer von der Rechtsvorgängerin der Klägerin (Vermieterin) gemieteten Wohnung in M. . Zu Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen enthält § 8 des von der Rechtsvorgängerin der Klägerin (Vermieterin) verwendeten Formularvertrages vom 19. November 1963 unter anderem folgende Bestimmungen:
"5. Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen … in der Wohnung ausführen zu lassen…, sowie die Roll-Läden, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Spülkästen oder Druckspüler und Wasch- und Abflussbecken instandzuhalten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen…
6. Dem Mieter obliegt auch die Instandhaltung, also kostenmäßige Übernahme der während der Mietzeit notwendig werdenden Reparaturen an den in der Wohnung evtl. vorhandenen elektrischen oder Gas-Geräten … und an den evtl. in der Wohnung befindlichen Einbaumöbeln.
Die Parteien haben im ersten Rechtszug um die Restmiete für die Monate August und September 2007 sowie um Schadensersatz für die Durchführung von den Beklagten (Mietern) verweigerter Schönheitsreparaturen und die von ihnen unterlassene Entfernung bestimmter Einrichtungsgegenstände gestritten.
Das Amtsgericht hat der Klage nur hinsichtlich der verlangten Restmiete sowie des Schadensersatzes für die unterlassene Entfernung von Einrichtungsgegenständen stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen.
Das Landgericht hat die im Umfang der Klageabweisung eingelegte Berufung der Klägerin (Vermieterin) zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin (Vermieterin) den Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von 7.036,35 € weiter.
I. Das Berufungsgericht (LG München I, NZM 2010, 40) hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt:
Die formularmäßige Schönheitsreparaturklausel in § 8 Nr. 5 des Mietvertrages unterliege gemäß Art. 229 § 5 EGBGB der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB, genauso wie ihre Wirksamkeit zuvor schon gemäß § 28 Abs. 2 AGBG an § 9 AGBG habe gemessen werden müssen. Dieser Inhaltskontrolle halte die Klausel nicht stand, so dass der Klägerin (Vermieterin) auch kein Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zustehe. Denn die Regelung könne jedenfalls bei mieterfeindlichster Auslegung dahin verstanden werden, dass Eigenleistungen des Mieters einschließlich der Hinzuziehung von Freunden oder Bekannten ausgeschlossen seien und die Durchführung der Schönheitsreparaturen nur durch eine Fachfirma erfolgen dürfe. Als so verstandene Fachhandwerkerklausel gehe die Klausel über das hinaus, was zur geschuldeten fachgerechten Ausführung von Schönheitsreparaturen in mittlerer Art und Güte erforderlich sei. Ebenso wie ein Mieter bei fehlender Übertragung von Schönheitsreparaturen vom Vermieter keine Ausführung durch Fachhandwerker verlangen könne, sei auch einem Vermieter nur ein Interesse an einer fachgerechten Ausführung zuzubilligen; dem könnten ein Mieter oder dessen Verwandte oder Bekannte bei fachgerechtem Arbeiten auch selbst genügen.
II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Überprüfung stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen.
b) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, die Klausel könne hinsichtlich einer Ausführung der geschuldeten Schönheitsreparaturen dahin verstanden werden, dass dem Mieter die Möglichkeit einer Selbstvornahme verschlossen sein sollte. Auch die Revision räumt ein, dass der in der Klausel gewählte Wortlaut "ausführen zu lassen" für das vom Berufungsgericht gefundene Auslegungsergebnis spricht. Sie meint jedoch, dies lasse noch nicht ohne Weiteres die Deutung zu, die Ausführung habe durch einen Fachmann zu erfolgen, sondern erlaube zunächst allenfalls - und bei mieterfeindlichster Auslegung - ein Verständnis dahin, dass die Arbeiten Dritten zu übertragen seien, zumal eine Fachkraft als dritte Person weder genannt sei noch eine fachmännische Erledigung verlangt werde. Hinzu komme, dass bei den Schönheitsreparaturen von einem "ausführen zu lassen" die Rede sei, während der Mieter bei der anschließenden Reparaturklausel verpflichtet sei, "instandzuhalten und … zu ersetzen", also nach dem Wortlaut sogar zu einer Selbstvornahme verpflichtet sei. Letzteres sei interessenwidrig und offensichtlich nicht gewollt. Daraus sei der Schluss zu ziehen, dass auch die Begriffe "ausführen zu lassen" nicht wörtlich und schon gar nicht im Sinne einer Fachhandwerkerklausel zu verstehen seien.
Jedenfalls ist hiernach die Auslegung, die Rechtsvorgängerin der Klägerin (Vermieterin) als Verwender des Formularvertrages habe darauf bestehen wollen, dass der Mieter bei Erfüllung der ihm auferlegten Verpflichtungen nicht selbst oder durch ihm nahe stehende Personen tätig wird, sondern fachkundige Dritte hinzuzieht oder die Kosten für die Hinzuziehung solcher Dritter zu tragen hat, nicht ausgeschlossen.
c) Ist die Regelung in § 8 Nr. 5 des Mietvertrages danach objektiv mehrdeutig, weil durch Auslegung nicht eindeutig geklärt werden kann, ob durch die Klausel eine Selbstvornahme dieser Arbeiten durch den Mieter zugelassen wird oder nicht, kommt die Unklarheitenregel zur Anwendung. Das hat zur Folge, dass die nicht behebbaren Zweifel zu Lasten der Klägerin (Vermieterin) gehen und der Prüfung, ob die Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt, die den Beklagten (Mietern) günstigste Auslegungsalternative - das heißt diejenige, die zu einer Unwirksamkeit der Klausel führen würde - zugrunde zu legen ist (BGHZ 176, 244, Tz. 19; vgl. Senatsurteile vom 26. Oktober 1977 - VIII ZR 197/75, WM 1978, 10, unter II 3; vom 15. November 2006 - VIII ZR 166/06, WM 2007, 1142, Tz. 23; jeweils m.w.N.). Der Inhaltskontrolle zugrunde zu legen ist danach die Auslegung, nach der den Beklagten (Mietern) durch § 8 Nr. 5 des Mietvertrages die Verpflichtung auferlegt wird, die Schönheitsreparaturen in der von ihnen gemieteten Wohnung unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme ausführen zu lassen.
Allerdings hat der Senat zugleich darauf hingewiesen, dass die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch dadurch geprägt ist, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführen kann (Senatsurteil vom 14. Juli 2004, aaO). Dieser Gesichtspunkt ist für die Beurteilung der Angemessenheit nicht zuletzt deshalb bedeutsam, weil auf diese Weise die übernommenen Pflichten für den Mieter überschaubar und in ihren wirtschaftlichen Auswirkungen vorauskalkulierbar werden und er durch Ansparen Vorsorge treffen sowie sich durch Eigenleistungen Kosten ersparen kann (BGHZ 105, 71, 81). Wird deshalb dem Mieter - wie hier bei Zugrundelegung der kundenfeindlichsten Auslegung der Vornahmeklausel - die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen, verliert die Überwälzung dieser Arbeiten am Maßstab des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ihre innere Rechtfertigung.
e) Die unwirksame Beschränkung der Vornahme von Schönheitsreparaturen auf eine Vornahme durch Dritte unter Ausschluss einer Selbstvornahme führt zur Unwirksamkeit des gesamten Klauselteils betreffend die Schönheitsreparaturen. Denn mit einer Streichung der Worte "ausführen zu lassen" verbleibt schon sprachlich kein sinnvoller Klauselrest mehr.