Source: http://realesuni.blogspot.com/
Timestamp: 2013-12-12 06:48:13
Document Index: 46429430

Matched Legal Cases: ['Artículo 2', 'Artículo 3', 'Artículo 1351', 'Artículo 4', 'Artículo 2328', 'Artículo 2328', 'artículo 35']

LECCIÓN XLPUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES La publicidad en materia de Derechos Reales, es la exteriorización de las situaciones jurídicas reales, referidas a cosas individualizadas, a los efectos de que, posibilitando su cognoscibilidad (conocimiento) por los terceros pueda serle oponibles. 1. IMPORTANCIA. La razón de ser de la publicidad es una consecuencia del carácter absoluto de los derechos reales. Siendo oponibles erga omnes, no se concibe que el sujeto pasivo de la relación jurídica esté obligado a respetarlos, si no los conoce. El conocimiento se efectiviza a través de la publicidad, cuyo fin primordial es la tutela de aquellos terceros que tiene un interés legítimo en que no se les oponga un derecho que no pudieron conocer. La publicidad fortalece la seguridad del tráfico jurídico, al permitir que se conozca la titularidad de los derechos, sus mutaciones, los gravámenes, limitaciones o restricciones que puedan pesar sobre los mismos.2. SISTEMAS DE PUBLICIDAD ANTIGUOS: ROMANO, GERMÁNICO, ESPAÑOL, ETC. El sistema Romano: En el derecho romano, eminentemente formalista, estuvieron en vigencia la “mancipatio y la “re in iure cessio”, en el derecho civil como modos de adquirir el dominio. No estaban ambos sujetos a la formalidad de la inscripción y la publicidad; en cambio el titular de los derechos reales transmitidos, se aseguraba mediante la tradición que hacía el tridente al adquirente, y la intervención del magistrado. El derecho romano, no obstante haber alcanzado un grado de perfeccionamiento notable, descuidó completamente el asunto de tan extraordinaria importancia, como el relativo a la publicidad como modo de conseguir plena seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario. Se puede afirmar que el derecho romano se caracterizó por la falta de publicidad, no solo en relación a los actos de transmisión del dominio, sino de todos aquellos que tuvieran por objeto la imposición de gravámenes. El sistema Germánico: Los germánicos tampoco conocieron un sistema de publicidad de los actos de constitución, transmisión, modificación del dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles. La diferencia con el derecho romano radica en que el germánico conoció la distinción entre bienes muebles e inmuebles, que se afirmó con el tiempo dando lugar a la publicidad en materia inmobiliaria. Al principio se empleaba la formula oral, pero más tarde se adoptó la escritura; de estos actos se dejaba constancia escrita en los archivos judiciales o del Consejo Municipal. Con el correr del tiempo se habilitaron libros especiales para la trascripción de los títulos, prácticas en las cuales se encuentra un atisbo del principio de registración que adquiriría, posteriormente, una registración más formal y se consolidará definitivamente. Actualmente en este sistema, la inscripción tiene efecto constitutivo, lo que confiere a las transacciones jurídicas inmobiliarias la máxima seguridad posible de tal manera que los asientos constituyen la verdad única, de este modo la fe pública es absoluta.2. DERECHO COMPARADO. SISTEMAS MODERNOS: ALEMÁN, FRANCÉS, SUIZO, TORRENS, ETC.A) SISTEMA FRANCES: la registración no es indispensable para que nazca o se transmita el derecho real, entre partes; pero sí es indispensable para que el mismo sea oponible a terceros. Este es el sistema aplicado en nuestro país, ya que la inscripción es DECLARATIVA, porque sirve para publicidad y no para la constitución del derecho real.B) SISTEMA ALEMAN: en este sistema en cambio la inscripción es CONSTITUTIVA entre partes y frente a terceros. La única diferencia entre los terceros y las partes son los efectos de la inscripción: frente a terceros no se admite prueba en contra; pero entre partes el acto puede ser impugnado. Se aplica el principio de fe pública registral: las inscripciones se reputan verdaderas aunque no lo sean, para el que adquiere de buena fe. Se presume que la persona que tienen inscripto a su nombre un derecho real, es porque le pertenece.C) SISTEMA AUSTRALIANO: Este sistema llamado TORRENS en memoria de su creador Sir Richard Robert Torrens, tiene vigencia, con mayores o menores variaciones en Nueva Zelanda, Inglaterra, algunos Estados de Norteamérica, Brasil. En este sistema la inscripción es CONSTITUTIVA. El que quiere inscribir un inmueble tiene que presentar dos cosas: Un plano hecho por un profesional, con todos los detalles del inmueble y la documentación que le da el derecho sobre dicho inmueble. Ambas cosas son revisadas; el plano lo revisan agrimensores y las documentaciones, los Abogados. Se anuncia por edictos la intención de inscribir el inmueble y si nadie se opone, se hace la inscripción. El titulo expedido por el Registro es inatacable y su fuerza probatoria es absoluta. Contra el contenido del registro no puede prosperar acción alguna, de modo que la fe pública registral está incrustada en el título. La expedición de este representa el punto final de las diligencias preliminares. Dos notas fundamentales destacan el sistema Australiano:a) en primer lugar, el titulo es expedido por el Estado y sirve para acreditar la realización de un acto traslativo del dominio por modo originario;b) el titulo expedido por el Registro es inatacable de manera que la protección que brinda la institución es absoluta. El titulo de dominio hace he en justicia de su contenido al mismo tiempo que constituye prueba suficiente de que la persona nombrada en él es el verdadero titular de los derechos respectivos. Este principio de inatacabilidad puede provocar perjuicios, por lo cual el sistema Australiano adoptó un régimen de seguro con el propósito de resarcir a quienes resultaren dañados en sus intereses. Con tal objeto, todo interesado debe abonar el equivalente al dos por mil (2 %o) del valor de los bienes inscriptos y con los recursos así obtenidos se indemniza a los perjudicados.4. SISTEMA DE CLANDESTINIDAD: PUBLICIDAD INCOMPLETA.5. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL: CONCEPTO. CONTENIDO. Se puede definir al derecho inmobiliario registral como el conjunto de normas que regulan la registración de los actos de constitución, modificación, transmisión y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles y la organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad. Contenido: el derecho inmobiliario registral constituye un desenvolvimiento de la parte del derecho civil destinada al derecho de cosas, y, concretamente a los modos de adquirir y perder la propiedad de bienes. Es un derecho de naturaleza material y en parte de naturaleza formal. En dicho derecho hay una parte dedicada a la organización del Registro de la propiedad y al modo de llevarlo y a la estructura de los asientos que deben extenderse en sus libros, pero además de esta parte formal, existe un contenido material en el que el derecho inmobiliario predica efectos sustantivos que se manifiestan en los llamados principios de legitimación y de fe pública registral.6. LOS PRINCIPIOS REGISTRALES. CONCEPTO. ENUMERACIÓN Y APLICACIÓN DE CADA UNO DE ELLOS. Concepto: Los principios registrales son el resultado de la sintetización o condensación técnica del ordenamiento jurídico hipotecario en una serie sistemática de bases fundamentales, orientaciones capitales o líneas directrices del sistema. Estos principios sirven de guía al juzgador, economizan preceptos, facilitan la comprensión de la materia y elevan a la categoría de científicas las investigaciones propias de la especialidad. Enumeración y aplicación de los principios: A) PRINCIPIO DE INSCRIPCION: Este principio determina si la formalidad de la inscripción constituye un factor para que el negocio dispositivo de inmuebles provoque la transmisión o desplazamiento de la sustancia jurídica inmobiliaria del transmitente al adquirente.B) PRINCIPIO DE PRESUNCION DE EXACTITUD REGISTRAL o PUBLICIDAD: Se entiende por publicidad aquel requisito que añadido a los que rodean a las situaciones jurídicas, asegura frente a todos, la titularidad de los derechos y protege al adquirente que confía en sus pronunciamientos, facilitando de esta manera el crédito y protegiendo el tráfico jurídico. El fin de la publicidad es la SEGURIDAD JURIDICA que proporciona los medios de defensa eficaz de los derechos de los contratantes al mismo tiempo que crea las condiciones necesarias para el conocimiento de la situación verdadera de las relaciones jurídicas inmobiliarias. La publicidad otorga certeza al contenido del registro de modo que sus asientos gozan de la presunción de exactitud aunque tales asientos no concuerden exactamente con la realidad jurídica.C) PRINCIPIO DE ROGACION: Rogación significa pedido, petición, es decir, las anotaciones e inscripciones en el registro DEBEN SER SIEMPRE PEDIDAS ya que el Registro no actúa de oficio, pueden pedirlas: a) El Autorizante (Escribano) del documento que se pretende inscribir o anotar; b) Quien tuviere un interés en asegurar el derecho que se ha de registrar (ej.: el particular que sufre perjuicios por la inactividad del Escribano que autorizó la escritura). Este principio tiene algunas excepciones: i) Las anotaciones de medidas cautelares (embargos, inhibiciones, etc.) caducan a los cinco años de pleno derecho, sin necesidad de rogación (art. 701 del Cód. Proc. Civil); ii) Las anotaciones de los hipotecas caducan a los veinte años 8siempre que no se renueve su inscripción), sin necesidad de rogación.D) PRINCIPIO DE LEGITIMACION REGISTRAL: por este principio el titular registral es tratado como verdadero titular del dominio o derecho real inscripto a su nombre. La inscripción es el punto de partida de la eficacia del principio porque de ella nace la presunción de que el derecho existe y pertenece al titular registral. El titular goza de la presunción “iuris tantum” a su favor, porque una vez probada la existencia de la inscripción, el favorecido se ve liberado de la obligación de probar la existencia del derecho; de este modo el titular registral litiga desde una posición privilegiada porque no necesita de ningún tramite previo para lograr el reconocimiento del derecho inscripto por parte de quienes lo desconozcan, lesionen o perturben; debiendo quienes lo desconocen probar la no titularidad del derecho real invocado por aquel que inscribió su derecho real.E) PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL: Es otra de las manifestaciones del principio de exactitud del contenido del Registro, en cuya virtud el contenido registral se reputa irrebatiblemente exacto en provecho del Tercer Adquirente como medio de lograr la seguridad en el tráfico jurídico de inmuebles. Este principio se manifiesta mediante una doble presunción: a) la presunción “iuris tantum” de que los derechos existen y pertenecen al titular registral y b) la presunción “iure et de iure” en virtud del cual los terceros adquirentes se encuentran en una posición inatacable. Esto es, la presunción de exactitud del Registro y presunción de Integridad del Registro, que produce el efecto de que “lo que no está inscripto en el Registro en el momento de la adquisición no existe; lo no inscripto no perjudica a terceros”.F) Existen otros principios no menos importantes como:a. El principio de Prioridad: este principio se concreta en que “aquel en cuya virtud el acto registral que primeramente ingresa en el Registro de la Propiedad, se antepone, con preferencia excluyente o superioridad de rango, a cualquier otro derecho real que, siéndole incompatible o perjudicial, no hubiera aún ingresado en el Registro o lo hubiere sido con posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha anterior”;b. El principio de especialidad: Este principio establece que el inmueble debe estar individualizado perfectamente (valor, ubicación, quien es su titular, si tiene gravámenes hay que especificar su monto, por ej.. una hipoteca por un monto determinado, etc.) y todos los datos deben ser inscriptos en los asientos registrales.c. El Principio de Tracto Sucesivo: Este principio significa que el orden de prioridad de cada titular que se va sucediendo, forma una cadena, y cada nueva inscripción se apoya en la anterior. Ej.: si en el asiento registral aparece Juan Pérez como Titular, entonces es él y no otro el único que puede vender o gravar dicho bien. 7. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. CONCEPTO. IMPORTANCIA. El Registro de la Propiedad es la institución encargada de registrar y dar publicidad a los actos de constitución, modificación, transmisión y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles; tiene por objeto la inscripción de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre fincas. Importancia: El Registro de la Propiedad es la institución encargada de dar publicidad a los actos y negocios constitutivos, modificativos o extintivos de los derechos reales sobre bienes inmuebles.8. PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. LEGISLACIÓN NACIONAL. La publicidad en materia de derechos reales, es la exteriorización de las situaciones jurídicas reales, referidas a cosas individualizadas, a los efectos de que, posibilitando su cognoscibilidad por los terceros interesados po los terceros, puedan serle oponibles. 9. DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS. ESTRUCTURA.La Dirección General de los Registros Públicos está organizada por la Ley Nº 879/81 que establece el “CODIGO DE ORGANIZACIÓN JUDICIAL”, que en su Título IX, art. 262 establece que la Dirección General comprende en total catorce registros, que son los siguientes:a) Inmuebles;b) Buques;c) Automotores;d) Aeronaves;e) Marcas y Señales;f) Prenda con Registro;g) Personas Jurídicas y Asociacionesh) Derechos Patrimoniales en las relaciones de familia;i) Derechos Intelectuales;j) Público de Comercio:k) Poderes;l) Propiedad Industrial;m) Interdicciones, yn) Quiebras y convocatorias.El Registro que nos corresponde analizar de acuerdo con los objetivos de la materia es el de Inmuebles. El art. 311 del COJ., establece. “El Registro de Inmuebles se llevará abriendo uno particular a cada finca, comenzando por la primera inscripción que se expida, y agregando a continuación todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores, sin dejar claros entre unas y otras”. El art. 315 del COJ prescribe: “En cada uno de los registros de inmuebles, hipotecas, embargos e inhibiciones se llevaran dos libros índices, por orden alfabético, según la letra que corresponda a la inicial del apellido del dueño de los bienes. Uno de ellos se conservará en la oficina de origen, y el otro se remitirá al archivo”10. ACTOS INSCRIBIBLES. De acuerdo a los principios generales consagrados por el COJ, los actos sujetos a la formalidad de la inscripción son, fundamentalmente, aquellos por medio de los cuales se constituyen, transmiten, modifican o extinguen derechos reales. Así, se llevan al registro las modificaciones y extinciones de derechos reales, las anotaciones preventivas así como a los actos que tengan por consecuencia restricciones al derecho de propiedad; así cabe mencionar los siguientes: Los derechos reales: dominio y condominio, usufructo, uso y habitación, servidumbres activas e hipotecas. Lo que se inscribe es el Acto que constituye, modifica o extingue un derecho real. El Código de Organización Judicial establece en el art. 269: “En el registro de Inmuebles se anotarán los derechos reales y sus modificaciones o extinciones; los bienes afectados al régimen legal del bien de familia, así como la inhibición, embargo, u otras restricciones al derecho de propiedad. Se anotarán, asimismo, los contratos de locación”. Cabe expresar que para la realización de un acto jurídico referente a constituyen, transmiten, modifican o extinguen derechos reales, los Notarios y Escribanos Públicos deben solicitar al Registro de Inmuebles el “Certificado de las condiciones de dominio” que tiene el efecto de “BLOQUEO” registral por un determinado plazo, en este sentido el C.O.J. establece: Art. 280 (modif.. por Ley 963/82): “Ningún Escribano podrá extender, aunque las partes lo soliciten, escritura alguna que transmita o modifique derechos reales sin tener a la vista el Certificado del jefe de la Sección correspondiente, en el que conste el domicilio del inmueble y sus condiciones actuales, bajo pena de destitución del cargo y sin perjuicio de las responsabilidades emergentes. Dicho Certificado será expedido en el día y será válido por el término de veinte días en la Capital y treinta días en el Interior incluyendo los inhábiles. Durante su vigencia no podrán inscribirse los embargos, inhibiciones o cualquier otra restricción de dominio, ni ningún instrumento público o privado que restrinja, modifique, constituya o limite derechos referentes al mismo bien. Tampoco podrán expedirse otros certificados relativos al mismo inmueble. El Funcionario que no observare las prescripciones que anteceden serán pasibles de las mismas sanciones establecidas para los Escribanos Públicos”.
LECCIÓN XXXIXPROCESO PETITORIO La acciones petitorias se tramitan por el procedimiento ordinario (juicio de conocimiento ordinario), con amplio debate sobre el derecho de propiedad, que es el que se invoca como fundamento de la acción de reivindicación. Las etapas del proceso petitorio son las admitidas para ese tipo de procedimiento, cuyo cumplimiento exige el transcurso de plazos determinados expresamente en la Ley.1. REQUISITOS DE LA ACCIÓN REIVINDICATORIA. Como es sabido la acción reivindicatoria compete al propietario y a los titulares de los derechos reales que se ejercen por la posesión. Los requisitos para iniciar la acción reivindicatoria son los siguientes:A. Que el demandante sea propietario o titular de un derecho real que se ejerce por la posesión;B. Que la cosa que se pretende reivindicar debe estar perfectamente individualizada, como requisito además de carácter procesal /El art. 72 del CPC preceptúa: “la demanda será deducida por escrito y contendrá: …3) la cosa demandada, designándola con toda exactitud..”.C. El derecho a revindicar debe existir no sólo al tiempo de la demanda, sino también al tiempo de la Sentencia, si tal requisito faltare en cualquiera de esos momentos la acción no podría prosperar;2. REGLAS APLICABLES EN CASO DE PRESENTACIÓN DE TÍTULOS RELATIVOS A LA COSA EN LITIGIO. DISTINTOS SUPUESTOS. Cuando el titular de un derecho real que se ejerce por la posesión instaura una demanda de reivindicación, puede suceder que el demandado al contestar la acción invoque la existencia de un título a su favor, produciéndose en este caso un conflicto que el juez debe resolver conforme a las normas del Código Civil. Se entiende por título a todo acto jurídico que se idóneo para transmitir el derecho real de que se trate. Supuestos:a) Litigantes que presentan títulos emanados de una misma persona: El art. 2424 establece: “Cuando actor y demandado presentan, cada uno, titulo sobre el inmueble, emanado de un autor común, será preferido el que lo hubiere inscripto primero”. La ley en este caso no prevé el examen de validez intrínseca de los títulos, sino que se pronuncia enfáticamente a favor del litigante que hubiese inscripto primero el suyo en el Registro Público pertinente.b) Título emitido con anterioridad a la vigencia del Código: la misma normativa establece para este caso: “…Si el título fuere anterior a la vigencia de este Código, será considerado propietario el que antes hubiere puesto en posesión de la heredad”; en este caso resulta decisiva la posesión para decidir el conflicto, porque la posesión ha sido considerada siempre como una institución cuya importancia asume especial importancia en los conflictos como el previsto por el texto legal.c) Litigantes que presentan títulos emanados de distintas personas: El art. 2425 establece: “Cuando el demandante y el demandado presentaren cada uno títulos de adquisición derivados de personas distintas, se presumirá que el inmueble pertenece al que lo hubiere inscripto”; la inscripción de actos sujetos a esa formalidad, tiene por objeto dar publicidad a los cambios registrados en la titularidad de los derechos reales sobre inmuebles, con especialidad el dominio. La constitución de tales derechos produce efecto contra terceros solo desde el momento que el acto respectivo se inscribe en el Registro de Inmuebles. Es por ello que la Ley en caso de conflicto da preferencia al litigante que tiene su titulo debidamente inscripto.d) Caso de la doble inscripción o de no existir ninguna inscripción: El art. 2426 establece: “En caso de doble inscripción, o de no existir ninguna, se juzgará que el derecho pertenece al que está en posesión de la cosa”; en este caso el Código establece la solución simplificando el conflicto, puesto que establece que debe decidirse a favor del litigante que se halle en posesión de la cosa.3. DERECHOS DEL REIVINDICANTE DURANTE EL JUICIO. El titular del derecho real que recurre a la acción reivindicatoria en demanda del reconocimiento de su derecho, puede verse afectado por medidas tomadas por el demandado en términos que le impidan conseguir la concreción del propósito perseguido, ya sea causando deterioros o realizando mejoras innecesarias; para evitar estas situaciones al reivindicante le asiste el derecho de pedir medidas cautelares como la prohibición de innovar. El Art. 2422 establece: “Notificada la demanda, no puede el poseedor efectuar impensas ni construcciones, por útiles que sean. Sólo podrá cobrar las mejoras necesarias. Si conociendo el reivindicante los nuevos trabajos o gastos útiles, los tolerare, deberá abonar el mayor valor que haya adquirido la cosa, como resultado de los mismos”.- Del mismo modo, puede ocurrir que el demandado munido de un título aparentemente válido, decida enajenar el bien el litigio, para lo cual le asiste el derecho al reivindicante de pedir la medida cautelar de anotación de la litis, cuya finalidad es poner a conocimiento de los terceros, a través de la publicidad de los registros públicos, la situación jurídica litigiosa que afecta a los bienes registrables que son objeto del juicio con la consecuencia de que los terceros no podrán alegar la ignorancia ni la buena fe y consecuentemente le podrán ser oponibles los efectos de la sentencia.- Otra medida cautelar que dispone el reivindicante es el embargo preventivo que consiste en la individualización e indisponibilidad relativa del bien para asegurar la eficacia práctica de la sentencia. Otra medida cautelar aplicable a las cosas muebles que se pretender reivindicar es el secuestro, tal lo que expresa el Art. 2421 “Si la cosa sobre que versa la reivindicación fuere mueble y hubiese motivos de temer que se pierda o deteriore en manos del poseedor, el reivindicante puede pedir el secuestro de ella, o que el poseedor le dé suficiente seguridad de restituir la cosa en caso de ser condenado. El que ejerce la acción de reivindicación puede, durante el juicio impedir que el poseedor haga deterioros en la cosa que se reivindica, sea mueble o inmueble”.- El secuestro consiste en una medida de aprehensión del bien objeto del litigio, a fin de depositarlo a la orden judicial para asegurar de este modo el resultado del juicio o la eficacia del embargo.- 4. MEDIDAS PRECAUTORIAS. REQUISITOS PARA SU PROCEDENCIA. Anotación de litis: Los requisitos son los establecidos en el art. 723 del CPC: “Podrá solicitarse la anotación de la litis cuando se promoviere demanda sobre el dominio de bienes inmuebles y demás bienes registrables, o sobre constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real, o se ejercieren acciones vinculadas a dichos bienes, si el derecho invocado fuere verosimil y la sentencia haya de ser opuesta a terceros. Cuando la demanda hubiera sido desestimada, esta medida se extinguirá con la terminación del juicio. Si la demanda hubiere sido admitida, se mantendrá hasta que la sentencia sea cumplida”. Secuestro: Los requisitos están contenidos en el art. 721 del CPC: “Procederá el secuestro de los bienes muebles o semovientes objeto del juicio, siempre que sea necesario proveer a su guarda o conservación para asegurar el resultado de la sentencia definitiva. Procederá asimismo cuando el embargo no asegurare por si solo el derecho invocado por el solicitante…”.- En general los requisitos o presupuestos genéricos de las medidas cautelares son los siguientes (art. 693 del CPC): “a) acreditar “prima facie” la verosimilitud del derecho que invoca; b) acreditar el peligro de pérdida o frustración de su derecho o la urgencia de la adopción de la medida, según las circunstancias del caso; c) otorgar contracautela para responder de todas las costas y de los daños y perjuicios que pudiera ocasionar si hubiese pedido sin derecho, salvo aquellos casos en que no se requiera por la naturaleza de la medida solicitada”.5. SENTENCIA: NATURALEZA JURÍDICA Y EFECTOS CON RESPECTO A: La naturaleza jurídica de la sentencia en el juicio de reivindicación es declarativa y de condena, porque por una parte declara quien es el titular de la cosa y por el otro ordena la restitución a su dueño. Como así mismo, en algunos casos, la indemnización por los deterioros causados, la restitución de los frutos y productos, conforme al Art. 2423, que autoriza la acumulación de la acción de reivindicación con la que tenga por objeto la indemnización.- En cuanto a los efectos la acción de reivindicación puede tener por objeto, además de la reafirmación del derecho de propiedad en el reivindicante y restitución de la cosa, la reclamación de frutos indebidamente percibidos por el poseedor y el resarcimiento de los daños causados a la cosa objeto de la acción.-A) LOS FRUTOS PERCIBIDOS: El poseedor de buena fe hace suyo los frutos naturales e industriales e, igualmente, los civiles, variando solamente el modo de adquisición. El Art. 2054 establece: “Los que sin título, pero de buena fe, poseyeren inmuebles como dueños o por otro derecho real, harán suyos los frutos naturales e industriales, una vez separados, y los civiles, sólo percibiéndolos efectivamente, aunque estos correspondieren al tiempo de su posesión”.- Cuáles frutos debe restituir al reivindicante el poseedor que fuere condenado a devolver la cosa a su legítimo propietario? El art. 2428: “El poseedor que haya sido condenado a restituir la cosa, o pagar su precio, abonará los frutos percibidos desde la notificación de la demanda, aunque no hubieren sido solicitados. La condenación comprenderá el valor de los frutos no percibidos por negligencia del poseedor durante el expresado periodo”. Este precepto legal reproducido aclara que el poseedor, además, debe al reivindicación el valor de los frutos que se perdiesen por negligencia suya, que no fuesen percibidos. La notificación de la demanda es el momento en que el poseedor puede beneficiarse con su condición de buena fe, beneficios que le son negados desde que tiene conocimiento de la instauración de la demanda. El poseedor de mala fe debe cargar con la responsabilidad por lo frutos percibidos y por aquellos que el propietario hubiera podido percibir. El art. 2428 también establece: “Si medio mala fe de parte de aquel (poseedor) deberá también los frutos que el reivindicante hubiera podido percibir y aún los frutos civiles que hubiera sido susceptible de producir la cosa no fructifera”.B) LAS MEJORAS: La demanda de reivindicación es una fuente de obligaciones a cargo del reivindicado, pero lo es también a cargo del reivindicante. Sucede que el poseedor durante el tiempo de su posesión realiza gastos e introduce mejoras en la cosa, en estos casos el art. 2431 establece: “los gastos necesarios o útiles serán pagados al poseedor condenado a la restitución”, y es justo que sea así porque tales gastos redundan en beneficio del propietario y si este no los reembolsare se enriquecería injustamente a su costa. Que se entiende por gastos necesarios o útiles?. El art. 2431 establece: “Son gastos necesarios o útiles los pagos por impuestos extraordinarios sobre un bien y por las hipotecas o impuestos que los gravaban cuando el demandado o su autor empezó a poseer”. La última parte del art. 2431 establece: “Se abonará además al poseedor el mayor valor que la cosa hubiere obtenido por gastos hechos en ella, útiles o necesarios; pero las mejoras suntuarias podrán ser retiradas por el reivindicado, si al hacerlo no causare daño al inmueble. El actor está obligado a pagar el mayor valor que por los trabajos o construcciones nuevas, hubiese adquirido el bien reivindicado en el momento de la restitución”. Se puede afirmar que las mejoras son todas las modificaciones que contribuyan a incrementar el valor económico de una cosa. Las mejoras pueden ser necesarias, que son aquellas que prácticamente condicionan la existencia de una cosa; útiles las que acrecientan el valor de la cosa (por ejemplo las instalaciones eléctricas, sanitarias, etc.) o voluntarias, llamadas también voluptuarias o de lujo, que tienen por objeto la utilidad personal o el goce de quien las hizo, como las pinturas artísticas colgadas de una pared. El poseedor tiene el derecho de retención de la cosa en tanto no le sea pagado todo lo que el reivindicante le adeude en los conceptos expresados antecedentemente. El Art. 2434 establece: “procederá la compensación entre reivindicante y poseedor, en cuanto a las sumas que respectivamente debieren pagarse. El segundo (El poseedor) podrá retener la cosa reivindicada hasta percibir el importe de las indemnizaciones que le correspondan, y si la entregare, subsistirán sus créditos”. C) LA RESPONSABILIDAD POR DAÑOS SEGÚN QUE EL POSEEDOR SEA DE BUENA O MALA FE. Poseedor de mala fe. El art. 2429 establece: “El poseedor de mala fe será responsable de la ruina o deterioro de la cosa, aunque fuere causado por caso fortuito, a no ser que hubiese ocurrido igualmente en poder del reivindicante. Poseedor de buena fe: El art. 2430 establece. El poseedor de buena fe solo responderá por la destrucción o deterioro de la cosa, aunque resultare de hecho suyo, hasta la concurrencia del beneficio obtenido por la enajenación de los materiales o accesorios, o su empleo en otros bienes 6. LA ACCIÓN CONFESORIA: CONCEPTO. La acción Confesoria esta destinada a la tutela de los derechos reales en las situaciones que sufran menoscabo de su plenitud, es decir, de lograr el restablecimiento de la plenitud de los derechos afectados. El art. 2438 establece: “Procederá la acción confesoria contra quien impidiere de cualquier modo la plenitud de los derechos reales, a fin de que se la restablezca”. En este caso esta en juego la plenitud del derecho real. Ejemplos: soy titular de una servidumbre (agua, de paso, etc.) y el dueño del fundo sirviente no me deja ejercer mi derecho, entonces uso esta acción. También el acreedor hipotecario puede usar esta acción contra su deudor cuando éste realiza actos que disminuyan o lesionan la garantía de aquél (tal el caso el caso de una servidumbre de agua, si ésta no se cumple el inmueble baja de valor)7. ¿QUIÉNES PUEDEN EJERCERLA?. La acción Confesoria se concede a:a) los poseedores de inmuebles con derechos de poseer;b) los titulares verdaderos o putativos de servidumbres activas, y,c) los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes (art. 2439)8. ¿CONTRA QUIÉNES PROCEDE? La acción posesoria se puede intentar contra cualquiera que realice actos atentatorios contra la plenitud de los derechos reales a cuya protección es ella destinada específicamente. El efecto que produce la sentencia recaída en la acción debe ser la reafirmación del derecho de que se trate, el restablecimiento de su plenitud y la consiguiente cesación del obstáculo que constituyera el impedimento para su plenitud.9. LA ACCIÓN NEGATORIA: CONCEPTO. ¿CONTRA QUIENES PROCEDE?. Esta acción se usa para defender a los derechos reales que se ejercen por la posesión pero siempre que haya un daño, lesión o ataque de menor gravedad que la desposesión (es decir que haya turbación de derecho: que este en juego la libertdad del ejercicio del derecho real). El art. 2441 establece: “Procede la acción negatoria contra quien impidiere la libertad en el ejercicio de los derechos reales, con el fin de que ella se restablezca”. Como resulta del texto reproducido, el Código asigna a la acción negatoria la función especifica de “Reestablecer de la libertad del ejercicio de los derechos reales cuando la libertad fuere restringida por una comisión de actos que atentan contra ella”.10. ¿A QUIÉNES SE CONCEDE?. El mismo art. 2441 establece: “…Corresponde la acción negatoria; a) a los propietarios de inmuebles; b) a los acreedores hipotecarios, perjudicados en su derecho; y, c) a quien se viere perturbado por cualquiera que se atribuya indebidamente una servidumbre”. Por ejemplo: si mi vecino pretende tener sobre mi fundo un derecho de paso, sin darse las condiciones exigidas por la ley, me corresponde ejercer la acción negatoria para hacer cesar esa perturbación”
LECCIÓN XXXVIII - ACCIONES REALES1. ENUMERACIÓN. Nuestro Código Civil no contiene una definición de las acciones reales, a diferencia del Código Civil Argentino que lo define en estos términos: “Acciones reales, son los medios de hacer declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnización del daño causado”.- La enumeración de las acciones reales es la siguiente: · Acción reivindicatoria, que es aquellas que tiene por objeto el ejercicio por el propietario, de los derechos dominiales, a los efectos de obtener la restitución o devolución por un tercero que la detenta;· Acción confesoria, que es la que se ejerce para la tutela o protección de los derechos reales en las situaciones en que sufran menoscabo en su plenitud a fin de que se restablezcan.· Acción negatoria, es la que tiende a restablecer a favor de los poseedores de inmuebles el libre ejercicio de un derecho real que le es desconocido o negado por terceras personas. 2. ANTECEDENTES. En el Derecho Romano se distinguieron las acciones “in rem”, como la “vindicatio” y las acciones “in personam”, como la “conditio”, las primeras son las acciones reales, y las segundas las acciones personales. La acción es real es aquella por la que se reclama la cosa de uno que posee otro, y la acción personal es aquella por la que se exige de otro lo que está obligado a hacer, o no hacer y a dar, cuando existe una obligación a favor de otro en virtud de un contrato o de un delito.3. IMPORTANCIA y EFECTOS DE LAS ACCIONES REALES. La importancia de las acciones reales, radica fundamentalmente en que se erigen en medios de protección de la propiedad por excelencia, y cuya efectividad resulta innegable para definir el derecho de señorío y dominio que ostenta el propietario de una cosa mueble o inmueble.4. ACCIÓN REIVINDICATORIA. CONCEPTO. La acción reivindicatoria es una acción por medio de la cual el propietario, que ha perdido la posesión de la cosa, demanda frente a terceros, el reconocimiento de su derecho de propiedad y la consiguiente restitución del bien. De acuerdo con este concepto, la acción de reivindicación tiene los siguientes caracteres:1. Es de naturaleza real,2. Tiene efectos “erga omnes”, siendo oponible contra todos;3. tiene por objeto específico obtener la restitución de la cosa5. QUIÉNES PUEDEN EJERCERLA?. Para iniciar la acción reivindicatoria (requisitos) se debe ser propietario de la cosa o ser titular de un derecho real que se ejerce por la posesión, tales como el usufructurario, el usuario, el acreedor prendario, los cuales tienen sobre las cosas derechos directos, derechos que autorizan a poseer las cosas y si por cualquier circunstancia han perdido la posesión, dispone de la acción de reivindicación. El art. 2407 establece: “La acción de reivindicación compete al propietario de la cosa y a los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión..”.6. ¿CONTRA QUIÉNES PROCEDE?. El art. 2408 establece. “La acción de reivindicación se da contra el poseedor que está obligado a restituir la cosa, o que la adquirió del reivindicante o de su autor, aunque fuese de buena fe, por un título nulo o anulable. Procederá también contra el poseedor actual, que la obtuvo de un enajenante contra quien procedía dicha acción, salvo lo dispuesto en este Código respecto a los adquirentes de derechos sobre inmuebles a título oneroso y de buena fe”.7. COSAS SUSCEPTIBLES DE REIVINDICACIÓN: MUEBLES E INMUEBLES. El art. 2409 establece: “Pueden reivindicarse las cosas muebles o inmuebles, y los títulos de créditos que no fuesen al portador, aunque hayan sido endosados sin transferencia de dominio, mientras permanezcan en poder del simple tenedor”. El objeto de la reivindicación es la recuperación de las cosas muebles o inmuebles. Debe referirse a cosas particulares, a cosas físicamente determinadas. Además, los títulos de crédito que no fuesen al portador aunque hayan sido endosados sin transferencia del dominio, mientras permanezcan en poder del simple tenedor. La ley se refiere claramente a los títulos nominativos o a la orden. El endoso de un título de crédito sin transferencia de dominio ocurre con frecuencia cuando se entregan al cobro o prenda.8. EXCEPCIONES. FUNDAMENTOS. El art. 2410 establece: “Una universalidad de bienes no puede ser objeto de la acción de reivindicación, pero puede serlo una universalidad de cosas”. La universalidad de bienes o universalidad jurídica, es un conjunto patrimonial integrado por bienes y cosas, por ejemplo: el acervo sucesorio o de la masa que constituye el patrimonio del deudor concursado, en ninguno de estos casos cabe la acción reivindicatoria referida al conjunto de bienes. En cambio la universalidad de cosas, como un rebaño, una biblioteca, pueden ser reivindicados porque son consideradas cosas particulares.9. SITUACIÓN DEL POSEEDOR DE BUENA FE DE UNA COSA MUEBLE. El art. 2412 establece: “El que ha perdido o a quien se ha robado una cosa mueble, puede reivindicarla aunque se halle en poder de un tercer poseedor de buena fe, y no estará obligado a reembolsarle el precio que pago, a no ser que la hubiere comprado en feria, mercado, venta pública o a quien comerciare con objetos semejantes, en estos casos, el reivindicante tendrá derecho a repetir lo pagado contra el vendedor de mala fe”. La regla de que la posesión de las cosas muebles vale título, no rige respecto de las cosas robadas o perdidas.10. DISTINTOS SUPUESTOS. 1er. Supuesto: Art.2413. “Será considerado poseedor de mala fe el que compró la cosa hurtada o perdida a persona sospechosa, que no acostumbraba a vender cosas semejantes, o que no tenía capacidad o medios para adquirirla”. 2º Supuesto: Art. 2414. “El anuncio público de que una cosa haya sido hurtada o perdida , no bastará para hacer presumir la mala fe del poseedor de cosas hurtadas o perdidas que las adquirió después del anuncio, si no se probare que tenía conocimiento de aquél cuando adquirió las cosas”. 3er. Supuesto: Art.2415. “No puede reivindicarse del poseedor de buena fe la cosa mueble transferida a título de propiedad o de otro derecho real por aquél a quien el reivindicante o su representante la hubiese confiado sin facultad de disponer de ella, o en virtud de engaño o de un acto ilícito. Procederá la reivindicación si la transmisión se hizo a título gratuito y la cosa se hallare en poder del donatario”. 11. DIFERENCIAS ENTRE EL JUICIO PETITORIO Y EL POSESORIO. RELACIONES Y DEPENDENCIAS ENTRE ESTAS ACCIONES. LA DIFERENCIA FUNDAMENTAL es que las acciones posesorias versan sobre el hecho de la posesión, y en estos juicios no se discute la propiedad de la cosa (mueble o inmueble) y tiene un trámite procesal o procedimiento especial y su resultado es una reglamentación provisional de la posesión. En las acciones petitorias o reales (en el caso la acción de reivindicación) se discute el derecho de propiedad, con amplia debate conforme al proceso de conocimiento ordinario, y las partes pueden valerse de todos los medios de pruebas que la ley admite, y su resultado es una reglamentación definitiva de la propiedad, por lo que la sentencia que recaiga en el juicio causa estado, hace cosa juzgada material. Ambas acciones se relacionan de modo tal que intentada la acción posesoria, puede posteriormente ser intentada la acción reivindicatoria.
EFECTOS DE LA HIPOTECA1. GENERALIDADES. Los efectos de las hipotecas son las consecuencias jurídicas que ella produce a partir de su constitución. El propietario conserva todas las atribuciones inherentes al dominio, pero no puede realizar actos de disposición material o jurídica que produzcan una disminución del valor de la cosa.2. EFECTOS CON RELACIÓN A TERCEROS. El art. 2369 establece: “La hipoteca no producirá efectos respecto a terceros sino desde su inscripción en el Registro respectivo. Las partes contratante, sus herederos y los demás que han intervenido en el acto, así como el escribano y los testigos, no pueden prevalerse de la falta o defecto de inscripción. Respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pública, se considerará registrada”.3. EFECTOS EN CUANTO AL CRÉDITO. Se refiere al privilegio del acreedor, quien en caso de que el crédito se torne exigible, y cuando el deudor no ha dado cumplimiento a la obligación principal, así el art. 2373 expresa: “La hipoteca inscripta confiere al acreedor un derecho preferente para ser pagado sobre el precio del inmueble. Podrá demandar la ejecución y venta de la cosa hipotecada, sea que ella esté en poder del deudor, del constituyente, o de un tercero”. En relación a la ejecución y venta de la cosa hipotecada, siempre se relaciona con el propietario del inmueble, sea éste el propio deudor o un tercero que lo gravó también llamado “tercero poseedor”. El art. 2374 establece:“La hipoteca comprende, además del capital adeudado, los intereses estipulados y adeudados por dos (2) años, y los que corran durante la ejecución, hasta el pago efectivo, se hayan o no convenido. En las obligaciones que no sean cantidades de dinero, comprende los daños y perjuicios causados por la inejecución, si fueren estimados en el acto constitutivo. En caso contrario no podrán exceder los intereses legales por el tiempo expresado en este artículo, asimismo, las costas judiciales”. De acuerdo al principio de especialidad, que rige en materia hipotecaria, es necesario que los intereses estén determinados en el acto constitutivo. Los intereses que cubre la garantía hipotecaria son los que corren con posterioridad a la constitución; se refieren a los terceros, porque en las relaciones de las partes entre sí, la garantía se extiende a todos los intereses debidos por el deudor, a condición que no se hallen prescriptos. La disposición legal que establece que la hipoteca garantiza los intereses que corren desde su constitución, no obsta para que las partes convengan la cobertura de intereses devengados desde una fecha anterior a la celebración del acto. Si una hipoteca se constituye para garantizar una obligación anteriormente contraída, los intereses devengados deben ser precisamente determinados, conforme lo dispone el art. 2370: “Al constituirse una hipoteca en garantía de un crédito, deben liquidarse los intereses atrasados y expresarse en una suma cierta. La sola indicación de que la hipoteca comprende los intereses vencidos, sin indicación de la cuantía, no produce efecto alguno”. La hipoteca garantiza los intereses comunes y punitorios o moratorios, devengados desde su constitución por dos años y los que corra durante su ejecución. Este efecto no obstante es con relación al privilegio frente a terceros, porque entre las partes la exigibilidad de los intereses recién caduca a los cinco años El otro rubro cubierto por la garantía hipotecaria es el de las costas judiciales y todos los gatos realizados para la conservación de la cosa que se consideran accesorios al crédito. Esto es lo que establece el art. 438: “Son créditos privilegiados sobre determinados inmuebles: a) los gastos de justicia para realizar el inmueble y distribuir su precio…”. Según la doctrina predominante se consideran comprendidos en el privilegio hipotecario: a) los gastos y honorarios de la ejecución; b) gastos realizados para la tasación del inmueble; c) gastos de remate y otros indispensables; d) los de administración durante el juicio.-4. EFECTOS ENTRE EL ACREEDOR Y DEUDOR. El principio es que “El propietario del inmueble hipotecado conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al dominio” (art. 2375); entonces el propietario del inmueble hipotecado puede vender o enajenar el inmueble, constituir sobre el mismo otros derechos reales (otras hipotecas, dar el inmueble en usufructo, uso, habitación constituir servidumbres y arrendarlo, y realizar todos los actos de goce, disfrute y explotación del inmueble. Lo que no puede realizar el propietario del inmueble son los actos de disposición material o jurídica que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado, tal sería el caso de una demolición de una construcción por ejemplo; o en cuanto a los actos de disposición jurídica (constituir servidumbres, usufructo, uso habitación, arrendamientos, etc.) tales actos disminuyen el valor económico del inmueble, por lo cual el propietario puede constituirlo, siendo validos tales contratos entre las partes, pero no pueden ser oponibles al acreedor hipotecario, quien al ejecutar el inmueble puede hacerlo libre de gravámenes. En cuanto al acreedor hipotecario, puede este puede solicitar medidas conservatorias en caso de deterioro de la cosa hipotecada, esto lo estable el art. 2376 y el 2377: Art. 2376: “El acreedor hipotecario aunque su crédito fuere a término subordinado a condición o evento, podrá solicitar todas las medidas conservatorias para asegurar su derecho, e impedir los actos previstos en el artículo anterior. Cuando los actos perjudiciales se hubieren realizado, el acreedor podrá exigir al deudor la estimación de los deterioros, aunque provinieren de caso fortuito o de terceros, y el depósito judicial de su valor, o bien demandar un suplemento de hipoteca” Art. 2377: “Iguales derechos tienen los acreedores hipotecarios en los casos de deterioro o separación de los muebles accesorios, sufridos o ejecutados contra la reglas de la buena administración”. Caducidad del plazo: El art. 2378 establece: “En los casos de los tres artículos anteriores, los acreedores hipotecarios podrán aunque sus créditos no estén vencidos, demandar que el deudor sea privado del beneficio del plazo otorgado en el contrato”. Esta facultad de demandar la caducidad del plazo no restringe el derecho del acreedor de solicitar, en su caso, las medidas conservatorias, estimación de deterioros y depósito judicial del valor o demandar un suplemento de hipoteca.5. CLÁUSULAS PROHIBIDAS. El art. 2368 establece; “En la convención hipotecaria, serán nulas las siguientes cláusulas:a) La que prohíba al deudor oponer excepciones;b) La que permita al acreedor exigir el capital en caso de mora por intereses, antes que se adeudare un semestre vencido;c) La que autorice el remate del inmueble gravado, sobre una base inferior a las dos terceras partes de la valuación fiscal para el pago del impuesto inmobiliario;d) La que prohíba al propietario vender o gravar el bien hipotecado;e) La que, concertada antes del vencimiento de la deuda, otorgue al acreedor el derecho de quedarse con la propiedad del bien en caso de falta de pago, o el de enajenarlo de otra manera que por la ejecución judicial; y,f) La renuncia de la facultad del deudor de redimir la carga que grave el inmueble, establecida por éste Código, o la designación de un plazo mayor para ejecutarla”.6. EFECTOS ENTRE EL ACREEDOR HIPOTECARIO Y EL TERCER POSEEDOR. Al hablar del tercero poseedor, no se hace referencia a un sujeto completamente extraño a la relación jurídica contractual, sino al que ha entrado en contacto con el objeto de la hipoteca, vinculándose con una de las partes del acto. Se hace referencia sí, al que adquirido el inmueble hipotecado, en propiedad, pero sin estar obligado personalmente. Se sostiene asimismo que el tercer poseedor, que no responde personalmente de la obligación sino hasta la concurrencia del valor de la cosa, es tanto el adquirente del inmueble hipotecado, por cualquier título que sea, como también lo es el propietario (tercero) que constituyó el gravamen en garantía de la deuda de otro, e igualmente el legatario del inmueble. Es que la situación de preferencia del acreedor hipotecario no sufre alteración sustancial por la transmisión de la propiedad del inmueble, porque él tiene el “jus persequendi” y puede hacer valer sus privilegios aunque se encuentre en poder de terceros. El art. 2384 establece: “Cuando el inmueble hipotecado estuviere en todo o en parte en poder de terceros constituyentes o adquirentes, debe el acreedor, antes de pedir a éstos el pago de la deuda, intimar judicialmente al deudor, con los intereses exigibles. Si éste no pagare en el acto, podrá el acreedor exigir a los terceros poseedores el pago de la deuda, o el abandono del inmueble hipotecado” Esta norma establece que el acreedor hipotecario luego de haber intimado judicialmente al deudor, al pago del capital y los intereses, y al no abonarse la obligación, puede dirigir la acción contra los terceros poseedores que hubieren adquirido la cosa por enajenación derivada del deudor o por haber sido el propietario constituyente en garantía de la obligación del deudor. Los derechos del tercer poseedor están contenidos en la normativa del art. 2385 y 2386: Art. 2385: “El tercer poseedor o propietario de un inmueble hipotecado goza de los plazos concedidos al deudor por el contrato, o por un acto de gracia y la deuda hipotecaria no puede serle demandada sino cuando fuere exigible a este último. Pero no aprovechan al tercer poseedor, los plazos dados al deudor concursado para facilitarle el pago de los créditos del concurso”. En el supuesto que el acreedor resuelva exigir el pago de la obligación al tercero9 poseedor, luego de haber intimado al deudor, a aquél lo benefician los plazos que se hubiesen acordado en el contrato, o por un plazo de gracia, y sólo podrá ser demandado cuando fuere exigible la obligación al deudor y no antes. En cuanto a los plazos dados al deudor concursado y que no benefician al tercero poseedor, se explican porque ellos no alcanzan a los co-obligados o garantes, por cuanto esa concesión es personal del acreedor y no puede aprovechar el deudor. El art. 2386: “Si el tercer poseedor rehusare pagar la deuda hipotecaria y abandonar el inmueble. El acreedor sólo tiene derecho a perseguir la venta de éste. El tercer poseedor puede excepcionar la ejecución del inmueble, alegando la no existencia, o la extinción del derecho hipotecario, como también la nulidad de la toma de razón o la inexigibilidad de la deuda” Es que la no existencia del crédito hipotecario podría provenir de la nulidad de la hipoteca (tal por ejemplo si fuere constituida por quien no era el propietario o por defectos esenciales del contrato). La extinción del derecho podría surgir de que la obligación ya fue cumplida, o de que prescribió o que aún hallándose vigente, el derecho real hubiera caducado por falta de reinscripción. La nulidad de la toma de razón por algún defecto que ella tuviera sólo puede ser opuesta por parte del tercero poseedor, ya que é no fue parte en la escritura de hipoteca. Los derechos del acreedor están dados en la misma normativa (2386) al expresar “Si el tercero poseedor rehusare pagar la deuda hipotecaria y abandonar el inmueble, el acreedor sólo tiene derecho a perseguir la venta de éste…” Este norma mantiene el principio para los casos de garantías reales de limitar el derecho del acreedor hasta la sola venta del inmueble afectado a la hipoteca, en el caso que el tercero poseedor se negare a pagar la deuda o hacer abandono del inmueble. Cabe recordar que el tercero poseedor no responde del saldo que no se hubiese podido percibir por la obligación debida y ejecutada. ABANDONO DEL INMUEBLE POR PARTE DEL TERCERO POSEEDOR: El art. 2387 establece: “El tercero poseedor puede abandonar el inmueble hipotecado, si no estuviere personalmente obligado como deudor directo o subsidiario, o no hubiere asumido el pago del crédito por el contrato de adquisición, o por un acto posterior.Puede hacer abandono sólo el que fuere capaz de enajenar sus derechos.El abandono no autoriza al acreedor a apropiarse del inmueble. Su derecho se reduce a vender para cobrarse con su precio.Abandonado el inmueble hipotecado, el juez nombrará un curador, con el cual seguirá el juicio.” El abandono del inmueble a que se hace referencia no significa desprenderse de la propiedad del mismo, sino simplemente de la entrega de la posesión del mismo a los acreedores para que puedan ejecutarlo. Forma del abandono: esto es una cuestión de carácter procesal, que normalmente debe realizarse por declaración escrita al juzgado ante el cual se lleva adelante la ejecución hipotecaria. El art. 580 del Cód. procesal Civil establece: “Si del informe a que se refiere el artículo anterior o por denuncia del deudor, resultare que este transfirió el bien hipotecado, dictada la sentencia de remate, se intimará al adquirente para que dentro del plazo de cinco días pague la deuda o haga abandono del bien. En este caso se observarán las reglas establecidas en el Código Civil sobre los efectos de las hipotecas en relación a terceros poseedores”.7. PRIVILEGIOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO. El derecho a ser pagado con preferencia a otros acreedores es el factor que confiere a la hipoteca su importancia jurídica y económica que se le reconoce. El art. 2373 establece: “La hipoteca inscripta confiere al acreedor un derecho preferente a ser pagado sobre el precio del inmueble. Podrá demandar la ejecución y venta de la cosa hipotecada, sea que ella esté en poder del deudor, del constituyente, o de un tercer poseedor”. El art. 2381 establece: “Los acreedores hipotecarios gozan de privilegio sobre el precio del inmueble, en el orden de prioridad determinado por la fecha de de las inscripciones respectivas. Cuando fueren efectuados en el mismo día, la preferencia se determinará por la hora de su presentación. El privilegio subsiste sobre el precio no pagado de los accesorios vendidos” 8. MEDIOS DE EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA: A) DIRECTOS; B) INDIRECTOS. La extinción de la hipoteca puede producirse por vía indirecta o de consecuencia, y por vía directa o principal. Extinción por vía directa o principal: En primer lugar, la renuncia del acreedor provoca la extinción de la hipoteca, el art. 2401 establece: “La hipoteca termina: …b) por renuncia del derecho del acreedor hipotecario hecha en escritura pública…”; esta renuncia no significa renuncia al crédito. Se admite (en doctrina) que la presencia y participación del acreedor hipotecario en la convocatoria de acreedores del deudor y la emisión del voto por el proyecto de concordato puede tomarse con el efecto de renuncia tácita al privilegio hipotecario. Se extingue también la hipoteca por el transcurso del plazo de veinte años desde el día de la inscripción, aunque se hubiere convenido un plazo mayor (art. 2402), y cuando el inmueble fuese enajenado en remate judicial con citación de los acreedores hipotecarios, toda vez que fuese aprobada la subasta, el adjudicatario consignare judicialmente el precio de venta. El privilegio subsistirá sobre éste. Extinción por vía indirecta: Se por extinción de la obligación, siendo que la hipoteca es accesoria a la misma, el art. 2401 establece: “La hipoteca termina: a) Por extinción total de la obligación principal;…c) Por la reunión de la calidad de propietario y acreedor hipotecario en la misma persona…”, en este último caso se produce la confusión extinguiendo la deuda con sus accesorios.9. EXTINCIÓN DE LA PRIMERA INSCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE HIPOTECAS. La inscripción de la hipoteca en el registro es un requisito indispensable para la oponibilidad del gravamen contra terceros: tal inscripción constituye la exteriorización, por decirlo así, de la hipoteca, y, en su defecto, solo produce efecto entre las partes. La hipoteca se extingue por el plazo de veinte años contados desde el día de su inscripción, aunque se hubiere convenido un plazo mayor (art. 2401 inc. D). El art. 2404 establece: “La inscripción de la hipoteca será cancelada en virtud de escritura pública en la que el acreedor hipotecario declare la extinción de su crédito, o su renuncia a él, o por resolución judicial”. El art. 2405 establece: “Cuando se hubieren pagado las letras o pagarés otorgados por el importe de la deuda, y éstos se hallaren registrados, el deudor o un tercero podrá solicitar al juez la cancelación de la hipoteca, presentando los documentos que deben archivarse en el Registro de Hipotecas, con la constancia de que representan el importe integro de la deuda. Si las letras o pagarés representaren el importe integro de la deuda, no se cancelará la hipoteca, pero se anotará el pago parcial efectuado”.-11. PAGARÉS HIPOTECARIOS. Se califica de “pagares hipotecarios”, como una figura híbrida, por un lado un pagaré cuya esencia es la movilidad, el carácter abstracto, el valor en sí mismo, autónomo; y por el otro lado un derecho real de hipoteca, ligando concretamente a la obligación y a una cosa. El art. 2371 establece: “La obligación podrá fraccionarse y documentarse en pagarés endosables, haciéndolo constar el escribano en la escritura y en los documentos, que deberán ser registrados, así como sus endosos”. La práctica del pagaré hipotecario confiere al acreedor la ventaja de poder negociarlo mientras que el deudor obtiene el beneficio de los pagos parciales. Los documentos (pagarés hipotecarios) deben ser firmados por el anotador de hipotecas como condición para participar de las ventajas que confiere al acreedor esta modalidad especial. En la escritura de constitutiva de la hipoteca se debe consignar la división del crédito, los plazos estipulados y el otorgamiento de los pagarés como requisito para la individualización de los documentos, los cuales, deben ser registrados en la oficina respectiva (registro público).
CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA La constitución de la Hipoteca importa una manera de enajenación porque ella confiere al acreedor el derecho de llevar a venta forzada el inmueble para poder hacer efectivo su crédito con el producto de la venta. Los requisitos necesarios para la validez de la hipoteca son: a) Que el constituyente sea propietario de la cosa afectada;b) Que tenga la capacidad exigida por la ley para disponer de sus bienes, y,c) La especialidad en cuanto al objeto.1. REQUISITOS EN CUANTO A LOS BIENES Y EN CUANTO A LAS PERSONAS. CAPACIDAD PARA DISPONER: Los requisitos en cuanto a los bienes según ya se vio en lección anterior están contenidos en siguientes artículos: Art.2360.- La hipoteca se extiende a los accesorios del inmueble mientras subsista su accesión, y a todas las mejoras sobrevinientes, aunque sea por hecho de un tercero, así como a las ventajas resultantes de la extinción de las cargas o servidumbres que pesaban sobre el bien. Comprende sus productos y las rentas o alquileres debidos por los arrendatarios, exceptuados los productos pertenecientes a éstos.Art.2361.- La hipoteca se extiende también a la indemnización que el seguro deba pagar por los objetos afectados por el gravamen.El asegurador no se libera si efectúa el pago sin intervención del acreedor hipotecario, a sabiendas de la existencia del gravamen, a menos que la indemnización fuere invertida por el propietario en la reconstrucción o reposición de las cosas hipotecadas. El propietario tiene ese derecho, aunque no se hubiere estipulado.Art.2362.- En caso de expropiación, la indemnización debida por el asegurador quedará comprendida en la hipoteca, y no podrá pagarse sin la intervención del acreedor.Art.2363.- No pueden hipotecarse los derechos de usufructo, de uso y habitación, las servidumbres y los derechos hipotecarios. Tampoco las cosas inmovilizadas por accesión, separadamente del inmueble al cual acceden; ni partes materiales de un inmueble, si no constituyen fracciones determinadas de una extensión mayor, susceptibles por sí mismas de constituir dominio independiente. En cuanto a los requisitos en cuanto a las personas: Sin dudas que para el requisito esencial es que “Para constituir una hipoteca es necesario ser propietario del inmueble”, tal es lo que dispone el art. 1954 al establecer: “La ley garantiza al propietario el derecho pleno y exclusivo de usar, gozar y disponer de sus bienes, dentro los límites y con la observancia de las obligaciones establecidas en este Código, conforme con la función social y económica atribuida por la Constitución Nacional al derecho de propiedad. También tiene facultad legítima de repeler la usurpación de los mismos y recuperarlos del poder de quien los posea injustamente. El propietario tiene facultad de ejecutar respecto de la cosa todos los actos jurídicos de que ella es legalmente susceptible; arrendarla y enajenarla a título oneroso o gratuito, y si es inmueble, gravarla con servidumbres o hipotecas. Puede abdicar su propiedad y abandonar la cosa simplemente, sin transmitirla a otra persona”. Otro requisito es lo referente a la capacidad del constituyente, en este sentido, el deudor o tercero hipotecante debe tener “la capacidad para enajenar los bienes inmuebles”, que se alcanza con la mayoría de edad (18 años).PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: Consiste en que el sujeto de la hipoteca –crédito que se garantiza- debe ser cierto, estar establecido con claridad el monto de la obligación que se asegura, siendo nula la hipoteca a falta de este requisito. Y en cuanto al objeto de la hipoteca, -el inmueble- debe ser determinado en forma precisa con la indicación de los datos para su identificación (Numero de Finca, dimensiones y linderos, superficie, etc.) 2. HIPOTECA CONSTITUIDA: a) POR UN TERCERO: La hipoteca también puede ser constituida por un tercero, y la situación del mismo es diferente al del deudor, porque la responsabilidad del tercero se limita al inmueble hipotecado, de manera que si producida la venta del inmueble resultare insuficiente para cubrir el crédito garantizado. El tercero no responde personalmente del saldo, y si existiere excedente o remanente luego de ser pagada la obligación garantizada, le corresponderá al tercero dicho saldo. El art. 2356 establece: “(…) Cuando un tercero lo hiciere en seguridad de una deuda ajena, no por ello se obligará personalmente, como deudor directo o subsidiario”. b) POR UN CONDÓMINO: El art. 2089 establece: “Cada condómino podrá ejercer, sin consentimiento de los otros, los derechos inherentes a su cuota parte ideal en la cosa y en la medida que sea compatible con el derecho igual de los demás. Podrá vender, hipotecar o ceder su cuota parte indivisa sin que los otros puedan impedirlo (…)” El condomino puede hipotecar su cuota parte ideal, lo que no puede es hipotecar una parte materialmente determinada, porque no puede ejercer actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual o inmediato de la propiedad sin el consentimiento de los demás condóminos, pudiendo ser sin embargo eficaz si por el resultado de la partición le correspondiere al condómino hipotecante esa parte material. c) POR QUIEN TIENE UN DOMINIO REVOCABLE O SUJETO A UNA CONDICIÓN SUSPENSIVA: El que tiene el dominio subordinado a una condición suspensiva no puede ser considerado titular del derecho de propiedad porque no tiene nada más que la posibilidad de llegar a ser propietario; en cambio quien tiene el dominio subordinado a una condición resolutoria porque es titular de un derecho de propiedad sometido al hecho eventual del cumplimiento o no del evento previsto, en tal caso se admite la hipoteca constituida por quien tiene el dominio sujeto a una condición resolutoria.3. FORMALIDADES ENTRE LAS PARTES: La regla general es que la hipoteca debe constituirse por Escritura Pública, de este modo la Hipoteca debe ser constituida ante Escribano Público, en el libro del protocolo y con todos los requisitos inherentes a instrumentos públicos. La escritura pública es exigida “ad solemnitatem”. Sin escritura pública, no hay hipoteca. La otra formalidad requerida es la aceptación de la hipoteca por parte del acreedor, quien normalmente es el que establece las cláusulas por las que se regirá el mutuo o préstamo.4. HIPOTECA CONSTITUIDA EN EL EXTRANJERO: REQUISITOS. El art. 2372 establece: “Las hipotecas convencionales constituidas en el extranjero, sobre inmuebles situados en la República, serán inscriptas en el Registro Público correspondiente, una vez que sean protocolizados por orden judicial. Si fueren varios los inmuebles, bastará una sola protocolización. No se registrará la hipoteca que no reúna las condiciones exigidas por este Código”. Las hipotecas constituidas en el extranjero deben ser presentados debidamente legalizadas para su protocolización, por orden del Juez competente. La protocolización consiste en la trascripción de la respectiva escritura en los libros del Escribano Público que recibiere la orden del Juez, y luego deben ser inscriptas en el Registro de Inmuebles de la Dirección General de los Registros Públicos.5. ¿LA ESCRITURA DE LA HIPOTECA DEBE SER INDEPENDIENTE DE LA OBLIGACIÓN?: No, no es necesario que la Escritura de la hipoteca sea independiente de la obligación; en la práctica se consignan en una misma escritura, varios actos jurídicos. Por ejemplo: Una persona tiene contraída una obligación garantizada con hipoteca con cláusula de no constituir otro derecho real sobre el mismo inmueble; otro caso sería el de aquella persona adquiere un inmueble con el crédito que le concede una financiera, comprometiéndose a pagar el precio por cuotas y, en garantía del préstamo constituye hipoteca sobre el bien adquirido (en este caso la escritura instrumenta el contrato de compraventa del inmueble y la constitución de la hipoteca)6. DESIGNACIÓN COLECTIVA DE INMUEBLES HIPOTECADOS POR EL DEUDOR: El requisito de la especialidad con relación a la cosa hipotecada no se cumple cuando en la Escritura Pública de constitución de la hipoteca se designan en forma colectiva los inmuebles hipotecados, en consecuencia, nada impide que se constituya la hipoteca sobre varios inmuebles de una sola vez, pero en este caso deben ser debidamente identificados los inmuebles uno a uno; así por ejemplo: si se hipoteca una sola Finca compuesta de varios lotes separados de un loteamiento se indicará el Numero de Finca y demás datos registrales como así mismo las dimensiones, linderos, Numero de Lote y Manzana de cada lote, con sus respetivas Cuenta Corriente Catastral o Padrón.7. PUBLICIDAD: La hipoteca produce efectos contra terceros solamente desde el día de su inscripción en el Registro respectivo, acto mediante el cual se le da “Publicidad”. 8. LUGAR EN QUE DEBE EFECTUARSE LA INSCRIPCIÓN: La inscripción de la hipoteca se efectúa en la Dirección de los Registros Públicos, donde funciona el Registro de Inmuebles.9. EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN: VALIDEZ DEL ACTO ENTRE CONTRAYENTES Y CON RESPECTO A TERCEROS. En nuestra legislación la inscripción de la hipoteca no tiene efecto constitutivo, siendo una formalidad requerida para dar publicidad al acto de constitución de la hipoteca un mecanismo para llevar a conocimiento de terceros la existencia del gravamen. De este modo la falta de inscripción no obsta la validez y eficacia del gravamen entre las partes que no pueden invocar la falta de inscripción para ignorar la existencia del gravamen, pero los terceros no pueden verse afectados por una hipoteca que no se ha tomado razón en el Registro Público correspondiente; el art. 2369 establece: “La hipoteca no producirá efectos respecto de tercero sino desde su inscripción en el Registro respectivo. Las partes contratantes, sus herederos y los demás que han intervenido en el acto, así como el Escribano y los testigos, no pueden prevalerse de la falta o defecto de inscripción. Respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pública, se considera registrada”. De lo expuesto se puede afirmar que la falta de inscripción de la Escritura Pública de constitución de la hipoteca no es indispensable para que la hipoteca produzca efectos respecto de las partes y demás personas intervinientes.10. ¿Quiénes pueden solicitarla?. El Código Civil no hace referencia a quienes pueden solicitar la inscripción d4e la Hipoteca, pero el art. 227 del Código de Organización Judicial preceptúa en este sentido: “Art.277.- Podrá solicitar indistintamente la inscripción de los títulos:.a) el Escribano autorizante;b) el que transmite el derecho;c) el que lo adquiere;d) el que tenga la representación legal o convencional de cualquiera de ellos; y,e) el que tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir”.11. REQUISITOS DE LA INSCRIPCIÓN. Los requisitos para la inscripción registral se establecen en el Cód. de Org. Judicial: El art. 278 establece: Art.278.- Toda inscripción deberá contener, bajo pena de nulidad, lo siguiente:.a) la fecha de la presentación del título o la de los documentos presentados en el Registro, con expresión de la hora;b) la naturaleza, situación, medida superficial y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción;c) la naturaleza, valor, extensión, condiciones y carga de cualquier especie de derecho que se inscriba;d) la naturaleza del título o de los documentos que se inscriban y su fecha;e) el nombre, apellido y domicilio de la persona a cuyo favor se haga la inscripción;f ) el nombre, apellido y domicilio de quien proceda inmediatamente los bienes o derechos que se deba inscribir;g) la designación de la oficina o archivo en que exista el título original;h) el nombre y la jurisdicción del Juez o Tribunal que haya expedido la sentencia ejecutoriada u ordenado la inscripción; y,i) la firma del Jefe de Sección correspondiente. El Art.283 del COJ, establece “Las inscripciones hipotecarias expresarán en todo caso el importe y plazo de la obligación garantizada y el interés estipulado”.12. EFECTOS DE LA OMISIÓN DE ALGUNOS DE ELLOS. Tal como quedó visto el art. 278 del COJ, sanciona con la nulidad la omisión de algunos de los requisitos establecidos. 13. TÉRMINO LEGAL PARA LA INSCRIPCIÓN. El Código Civil no establece ningún plazo legal para la inscripción de la hipoteca, por lo que depende totalmente de la voluntad de las partes interesadas. (En la legislación de la Rca. Argentina se establece plazos en formas expresa, ojo entonces con la doctrina de los autores Argentinos).14. DURACIÓN Y RENOVACIÓN. El Código Civil establece a este respecto: Art. 2401: “La hipoteca termina: (…) inc. d) Por el transcurso del plazo de veinte años contados desde el día de la inscripción, aunque se hubiere convenido un plazo mayor”. El Cód. de Org. Judicial establece: Art.302.- Las inscripciones no se extinguen respecto de terceros sino por su cancelación o por la inscripción de las transferencias del dominio o derecho real inscripto a nombre de otras personas. Las inscripciones de hipotecas y prendas, y las anotaciones preventivas, embargos e inhibiciones caducan automáticamente a los diez años de su presentación, si antes no fueran reinscriptos. Las inscripciones de hipotecas y prendas constituidas a favor de un Banco o de las Sociedades de Ahorro y Préstamo para la Vivienda, o de la Caja de Jubilaciones y Pensiones de Empleados Bancarios subsistirán hasta la completa cancelación de las obligaciones que garantizan, lapso que no podrá exceder de veinte y cinco años. Esta normativa del C.O.J. como se ve contiene plazos de extinción de la hipoteca diferentes al establecido en el Código Civil, y siendo que éste es posterior, rige lo establecido en el Código Civil (a nuestro criterio).-15. PRIORIDAD DE LAS INSCRIPCIONES RELATIVAS A HIPOTECAS CONSTITUIDAS SOBRE UNA MISMA COSA. El Código Civil establece que en caso de pluralidad de hipotecas constituidas sobre un mismo bien e inscriptas en igual fecha, se determina su prioridad atendiendo al hora de su presentación: El art. 2381 establece: “Los acreedores hipotecarios gozan de privilegio sobre el precio del inmueble, en el orden de prioridad determinado por la fecha de las inscripciones respectivas. Cuando fueron efectuadas en el mismo día, la preferencia se determinará por la hora de presentación. El privilegio subsiste sobre el precio no pagado de los accesorios vendidos”. Posted by
LA HIPOTECA1. CONCEPTO. El Código Civil argentino define: “La hipoteca es un derecho real constituido en seguridad de un crédito cierto en dinero, sobre bienes inmuebles que continúan en poder del deudor”. Esta definición resulta sin embargo incompleta puesto que la hipoteca puede ser también constituida por un tercero. Nuestro Código no contiene una definición, sin embargo el art. 2356 establece: “Por el derecho real de hipoteca se grava un inmueble determinado, que continúa en poder del constituyente, en garantía de un crédito cierto en dinero. Cuando un tercero lo hiciere en seguridad de una deuda ajena, no por ello se obligará personalmente, como deudor directo o subsidiario”. La garantía consiste en el derecho que tiene el acreedor hipotecario de ejecutar y hacer vender en subasta pública el bien inmueble hipotecado, para cobrarse su crédito con el producido por la venta.2. ANTECEDENTES. En el Derecho Romano primitivo se practicó la llamada fiducia cum creditote, que consistía en una efectiva transmisión de la propiedad de la cosa con el compromiso por parte del comprador de restituirla al vendedor si le era pagado el crédito asegurado. En una siguiente etapa apareció el “pignus” (prenda), que consistía en la transferencia no ya de la propiedad, sino simplemente de la posesión de la cosa, que era devuelta cuando la deuda era saldada.3. CARACTERES. ENUMERACIÓN Y EXPLICACIÓN DE CADA UNO DE ELLOS. La hipoteca presenta los siguientes caracteres:A. Es un DERECHO REAL , porque integra la enumeración taxativa de los derechos reales previsto en el art. 1953 del Código Civil;B. Es un DERECHO ACCESORIO, porque se constituye en garantía de un crédito, que es lo principal, y por ello la hipoteca se halla supeditada a todas las contingencias de la deuda que garantiza. Así por ejemplo: la inexistencia de la deuda, su nulidad o rescisión, determinarán iguales efectos respecto de la hipoteca. Desde el punto de vista procesal, todo lo relativo a la ejecución de la hipoteca es de competencia del juez llamado a entender en la obligación principal;C. La hipoteca se constituye sobre INMUEBLES (ver art. 2356);D. Tiene el carácter SOLEMNNE: La hipoteca sólo puede ser constituida por ESCRITURA PUBLICA. Este requisito formal tiene carácter solemnne, de tal modo que su falta priva de todo efecto a la hipoteca. En consecuencia no sería válida una hipoteca constituida por instrumento privado.E. CONVENCIONAL: Este derecho real accesorio es fruto de un acuerdo de partes, debiendo en todos los casos y bajo pena de afectar la validez del acto, constar la aceptación del acreedor en la Escritura Pública.F. INDIVISIBLE: el Art. 2364 establece: “La hipoteca es activa y pasivamente indivisible. Cada una de las cosas afectadas a una deuda y cada parte de ellas, garantizan el pago de toda la deuda y de cada parte de la misma. Pero si al ejecutarse el crédito o al dividirse el inmueble gravado, fuere éste susceptible de un útil fraccionamiento, la venta o la partición se hará en esta forma”. El principio de indivisibilidad significa que mientras haya un saldo impago, la hipoteca subsiste integra sobre la totalidad del inmueble. La cancelación parcial de la deuda no da lugar a la extinción parcial de la hipoteca. Sin embargo, la norma posibilita que si el crédito del demandado pudiera ser satisfecho con la venta de sólo alguno de los inmuebles hipotecados y no de todos, o aquellos con los cuales procediendo a una división útil del inmueble hubiese podido ser cubierto igual propósito, sin una subasta total, se haga de esa forma.G. ESPECIALIDAD: Se entiende por especialidad el principio que exige que la hipoteca se constituya sobre inmuebles determinados y por una suma cierta en dinero también determinado.4. IMPORTANCIA. La importancia de la hipoteca consiste en que confiere al acreedor la seguridad de recuperar su dinero, en tanto que al deudor la posibilidad de conseguir recursos a los que en otras condiciones, no podría tener acceso. Por ello la hipoteca facilita la circulación de capitales, impidiendo que una importante masa de recursos quede estancada. Los bancos y demás instituciones financieras del país comprometen gran parte de sus capitales en préstamos con garantía hipotecaria porque, en los créditos con esta modalidad, existe un óptimo índice de recuperabilidad, aún en casos extremos de sobrevenir la insolvencia relativa de sus deudores.5. SUJETO Y OBJETO. El Sujeto de la Hipoteca ES EL CREDITO que se garantiza con ella. El crédito debe estar establecido en una suma de dinero cierta. El art. 2359 establece: “Puede constituirse hipoteca en garantía de un crédito condicional o indeterminado en su valor, o de una obligación eventual, o de hacer o no hacer, o que tenga por objeto prestaciones en especie, siempre que se declare un valor estimativo en el acto de constitución, el cual podrá ser reducido por el deudor, si procediere. La falta de determinación del crédito eventual garantizado no obstará a la validez de la hipoteca, toda vez que se precise su monto máximo”. El Objeto de la hipoteca ES LA COSA sobre la que se constituye, sobre inmueble por naturaleza e igualmente sobre muebles que por su naturaleza se convierten en inmuebles por adhesión física al suelo, de lo que se sigue que pueden ser objeto de la hipoteca el suelo y las construcciones levantadas sobre dicho inmueble. No pueden ser objeto de hipoteca el bien de familia, los que forman parte del dominio público del Estado.6. EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA CONSTITUIDA SOBRE UN INMUEBLE. El art. 2360 establece: “La hipoteca se extiende a los accesorios del inmueble mientras subsista su accesión, y a todas las mejoras sobrevinientes, aunque sea por hecho de un tercero, así como a las ventajas resultantes de la extinción de las cargas o servidumbres que pesaban sobre el bien. Comprende sus productos y las rentas o alquileres debidos por los arrendatarios, exceptuados los productos pertenecientes a éstos”. De este modo se tiene que: a) “los accesorios mientras subsista la accesión”: esto incluye todas las cosas que siendo muebles, se unen al inmueble formando con éste un solo todo, así como también las cosas muebles convertidas en inmuebles por resultado de su destinación al servicio de los los mismos, para su explotación, uso o comodidad. Cuando se trata de adhesión física, la cuestión no ofrece dificultades, pero no ocurre lo mismo en el caso de la adhesión moral, cuando el propietario introduce muebles para la explotación, uso o comodidad del inmueble, tal el caso por ejemplo de aquellos elementos que se utilizan para la explotación agrícola ganadera de un campo. Si el objeto de la hipoteca es un inmueble que sirve de asiento a un establecimiento industrial, la pregunta es: ¿Deben considerarse comprendidos las máquinas, herramientas, equipos y accesorios de la Empresa? La respuesta es afirmativa cuando se trata de explotación del suelo y el establecimiento pertenece al dueño del mismo. En cambio tratándose de un establecimiento industrial que no importa la explotación del suelo, la solución es diferente, en tal caso el suelo y las construcciones no son, por sí mismos elementos indispensables de la explotación industrial, por lo que las cosas mencionadas deben ser excluidas de la hipoteca en razón de tratarse de muebles puestos en el inmueble con miras a la profesión del propietario. b) “todas las mejoras sobrevivientes, aunque sean el hecho de un tercero”: Se entiende por mejoras toda modificación material de la cosa que contribuye a incrementar su valor económico. Así por ejemplo, quedan comprendidas en la hipoteca las mejoras naturales sobrevenidas por acrecentamientos producidos por aluvión, avulsión, etc.; las accidentales provenientes de hechos fortuitos y también las artificiales que sean consecuencia del trabajo del hombre. c) “a las ventajas resultantes de la extinción de las cargas o servidumbres que pesaban sobre el bien”: en el primer supuesto, se tiene un inmueble afectado por dos hipotecas: si el propietario paga el crédito garantizado con la primera, la ventaja resulta de ello que redunda en beneficio del otro acreedor hipotecario, no porque el valor del inmueble aumente, sino porque disminuye la obligación que lo grava. En el segundo caso, si se extingue la servidumbre constituida sobre el inmueble hipotecado, la ventaja que resulte de ello aprovechará también al acreedor hipotecario. No es igual el valor de un inmueble según que esté o no gravado con una servidumbre. D) “a rentas o alquileres debidos por los arrendatarios exceptuados los productos pertenecientes a éstos”: al hablar de frutos civiles, que son los que provienen del uso o goce de la cosa que se concede a otro, como son las rentas por alquileres o arrendamientos, estos están comprendidos en la hipoteca, por expresa disposición de la ley. Es que, la hipoteca se extiende a los frutos accesorios de la cosa que los produce, con excepción de aquellos que pertenecen a los propios arrendatarios de la cosa. Por ejemplo: Si una finca hipotecada se da en arrendamiento para cultivo, los productos obtenidos (soja, maíz, algodón etc.) pertenecerán a los propios arrendatarios. Y el art. 2361 amplia aún más el principio estableciendo: “La hipoteca se extiende también a la indemnización que el seguro deba pagar por los objetos afectados por el gravamen. El asegurador no se libera si efectúa el pago sin intervención del acreedor hipotecario, a sabiendas de la existencia del gravamen, a menos que la indemnización fuere invertida por el propietario en la reconstrucción o reposición de las cosas hipotecadas. El propietario tiene ese derecho, aunque no se hubiere estipulado”. A) “se extiende también a la indemnización que el seguro deba pagar por los objetos afectados al gravamen”: En la vida jurídica diaria, los prestatarios de dinero con garantía hipotecaria afrontan la exigencia de contratar seguros que cubren el inmueble dado en hipoteca contra diversos riesgos y el correspondiente endoso[1] a favor del acreedor. El seguro así contratado complementa la eficacia de la garantía, pues, en caso de destrucción total o parcial, la indemnización concedida cubriría la diferencia del valor del bien gravado. Es un caso de subrogación real en el que la indemnización substituye el valor del inmueble. El art. 2362 establece: “En caso de expropiación, la indemnización debida por el asegurador quedará comprendida en la hipoteca, y no podrá pagarse sin la intervención del acreedor”. En caso de expropiación del inmueble hipotecado, lo que se percibirá como indemnización garantizará al acreedor, porque habiendo perdido el dominio el propietario, sus derechos se extienden a la correspondiente indemnización en dinero que al sustituirlo pasa a constituir la garantía del crédito garantizado con la hipoteca. 7. PLURALIDAD DE INMUEBLES AFECTADOS A UNA HIPOTECA. ORDEN EN QUE DEBE EJECUTARSE. El Código contempla la posibilidad de pluralidad de inmuebles hipotecados en seguridad de un crédito. Si se diera esta hipótesis, el acreedor tiene la facultad de ejercer simultáneamente todos los inmuebles afectados por el gravamen, o solo algunos de ellos. El art. 2365 establece: “El acreedor cuya hipoteca comprende varios inmuebles, puede, a su elección, ejecutarlos simultáneamente, o sólo algunos de ellos, aunque hubieren pertenecido o pasado al dominio de diferentes personas, o se hubieren constituido otras hipotecas. Ello no obstante, el juez podrá establecer por causa fundada un orden para la venta de los bienes afectados a la garantía del acreedor.ANEXO:OTROS TIPOS DE HIPOTECAHIPOTECA NAVAL:CAPITULO II : DEL REGISTRO DE BUQUESArt.335.- En el Registro de Buques se inscribirán, previo registro en la Prefectura General de Puertos, solamente los buques que tengan más de seis toneladas en registro bruto.Art.336.- En este registro se anotarán:a) la propiedad de los buques, previa inscripción en la Prefectura General de Puertos;b) la constitución de hipotecas, y su extinción, la locación y toda clase de derechos reales sobre buques; y,c) los embargos judiciales y su levantamiento.Art.337.- Las inscripciones de dominio de buques provenientes de construcción contendrán una transcripción del permiso expedido por la autoridad competente para el efecto el informe del arqueador naval y cualquier otro documento que probare el origen de la propiedad.Art.338.- La hipoteca naval se podrá construir sobre toda clase de buques que tengan una capacidad mínima de seis toneladas.LEY N° 1448QUE MODIFICA Y AMPLIA LA CLASIFICACION DE LAS EMBARCACIONES PARA LA INSCRIPCION EN LA DIRECCION GENERAL DE REGISTROS PUBLICOSArtículo 2o.- Modificase los Artículos 335 y 338 de la Ley No. 879/81 "Código de Organización Judicial", que quedan redactados de la siguiente forma:."Art. 335.- En el Registro de Buques se inscribirán, previo registro en la Prefectura General de Puertos, las embarcaciones de ultramar, de cabotaje mayor, medio y menor, con excepción de las embarcaciones de cabotaje menor, cuya anotación será facultativa por parte del propietario. A los efectos de la inscripción en la Dirección General de Registros Públicos, deberá presentarse la correspondiente escritura pública, en la que se hará constar el número de matrícula otorgado por la Prefectura Naval de Puertos, tonelaje, arqueo bruto, eslora, manga y puntal, la marca, modelo y número de serie de la embarcación, su valor, la marca, modelo, número de serie y potencia del motor o motores"."Art. 338.- La hipoteca naval se podrá constituir sobre toda clase de embarcaciones de ultramar, de cabotaje mayor y medio, que hayan sido previamente inscriptas en la Dirección General de Registros Públicos".Artículo 3o.- Modifícase el Artículo 1351 del Título III del "Código de Comercio", que queda redactado de la siguiente forma:."Art. 1351.- La hipoteca naval podrá constituirse sobre toda clase de embarcaciones de ultramar, de cabotaje mayor y medio, que hayan sido previamente inscriptas en la Dirección General de Registros Públicos, de acuerdo a lo que establece el presente título".HIPOTECA AERONAUTICALEY N° 469CODIGO AERONAUTICOCAPITULO VIIHIPOTECA DE AERONAVESArt. 30.- Las aeronaves pueden ser hipotecadas. La hipoteca deberá constituirse por escritura pública e inscribirse en el Registro Nacional de Aeronaves. La inscripción confiere al acreedor hipotecario un derecho de preferencia según el orden en que se ha efectuado.Art. 31.- El privilegio de] acreedor hipotecario se ejercerá, en caso de pérdida, disminución de valor o requisa de la aeronave, sobre el importe del seguro, la indemnización debida por daños producidos por terceros y el valor de la expropiación, hasta cubrir el importe de su crédito.Art. 32.- Tienen derecho preferente al del acreedor hipotecario y en el orden que se establece:.a) Las costas judiciales.b) Los créditos del Estado, por multas provenientes de infracciones y por impuestos.c) Los derechos de utilización de aeródromos o de los servicios complementarios de la navegación aérea.d) Los créditos provenientes del auxilio, búsqueda o salvamento de la aeronave.e) Los créditos por abastecimiento o reparaciones hechas fuera del punto de destino para continuar el viaje.f ) Los emolumentos de la tripulación por el último viaje.Art. 33.- La hipoteca se extingue a los tres años de la fecha de su inscripción.Art. 34.- Regirán para la HIPOTECA AERONÁUTICA las prescripciones sobre el contrato de hipoteca naval, en cuanto no sean incompatibles con el presente Código.[1] Endoso: Se trata de la función de neto carácter circulatorio, demostrativa de la facultad de negociabilidad del documento, con el fin de facilitar las operaciones comerciales, acordándoles la velocidad y seguridad exigidas. Es la representación sobre el título de la transmisión de la titularidad del derecho representado. Posted by
PRENDA CON REGISTROConcepto: La Prenda con Registro no requiere la entrega de la cosa para el nacimiento del derecho real. Se trata de una prenda sin desplazamiento, en la cual el objeto prendado continúa en poder del deudor o del tercero constituyente.1. ANTECEDENTES. En el Derecho Romano en sentido estricto y originario, la prenda consistía en un Derecho Real sobre cosa ajena, que se constituye transmitiendo el deudor la posesión de la cosa al acreedor (PIGNUS). En sentido más amplio y menos estricto, en el que se constituye esa garantía real, mediante un pacto sin que existan al menos en el inicio ningún traslado de la posesión (o propiedad) (PIGNUS CONVENTUM)Al primero se le llamaba PIGNUS DATUM y al segundo PIGNUS CONVENTUM (o hipoteca) En nuestro país la Prenda con registro fue instituida por Decreto-Ley Nº 866 del 22 de octubre de 1.943. Nuestro Código Civil reproduce casi en su totalidad las disposiciones del citado Decreto-Ley Nº 896, salvo algunas modificaciones que le fueron agregadas, como por ejemplo la posibilidad dada a los comerciantes de valerse del instituto. El art. 2327 establece: “La prenda con registro no requiere la entrega de la cosa. Bastará para constituirla la inscripción en el Registro Prendario, quedando las cosas gravadas en poder del deudor, a título de depositario regular, con las obligaciones y derechos correspondientes”. La esencia de la institución, consiste en que la cosa mueble proporcionada en garantía continúa en poder de su dueño en carácter de depositario regular, sin que haya habido desplazamiento de la cosa prendada.2. NATURALEZA JURÍDICA. Se plantea la interrogante si la Prenda con registro es un caso especial de prenda o constituye una figura distinta y autónoma dentro de los derechos reales de garantía. La dilucidación de la cuestión lo disputan dos escuelas: la diferencial y la unitaria. Los partidarios de la teoría diferencial sostienen que los derechos reales de garantía constituyen categorías jurídicas diferentes que no pueden confundirse. Los que sostienen la teoría unitaria enseñan que en el concepto de privilegio se comprende tanto los que tienen su origen en una disposición exporta de la ley como los que resultan de una convención de las partes e igualmente los que reconocen como fuente, un fallo judicial. Es posible asegurar que la naturaleza jurídica de la prenda con registro para nuestro derecho, al estar expresamente legislado como derecho real de garantía, constituye un derecho de real preferencia o privilegio legal conferido por el propietario de la cosa al acreedor en garantía de la deuda. 3. OBJETOS SOBRE QUE PUEDE CONSTITUIRSE PRENDAS CON REGISTRO. El art. 2328 modificado por la Ley Nº 1.448/99 establece en su parte pertinente: Artículo 4- Modificase el Artículo 2328 de la Ley Nº 1183 "Código Civil”, que queda redactado como sigue: “Artículo 2328.- Esta garantía real podrá constituirse sobre: a. ganado de toda especie y sus productos; b. toda clase de máquinas destinadas a la explotación industrial o agropecuaria y cualquier otro instrumento de trabajo, esté o no inmovilizado por su adhesión al suelo; c. los frutos de cualquier naturaleza, sean pendientes o ya separados, así como las maderas cortadas y marcadas para su comercialización y los productos de la minería y de la industria; d. los vehículos automotores y sus acoplados, con título inscripto en el registro respectivo y los carros que se hallen inscriptos; y, e. las embarcaciones de cabotaje menor que se hallen inscriptas en la Dirección General de Registros Públicos”. Esta norma enumera las cosas que piden ser constituidas en prenda con registro, en garantía de una obligación principal. Asimismo el art. 2329 establece que: “Podrán también los comerciantes constituir la prenda con registro sobre las cosas vendidas por el precio o el saldo del precio adeudado”.4. EXCEPCIONES. El art. 2330 establece los bienes exceptuado de la prenda con registro, en los términos siguientes: “No podrán ser prendados los bienes mencionados, cuando por virtud de hipoteca constituida sobre el bien inmueble al cual accedan, sea por su adhesión física al suelo, con carácter de perpetuidad o sin él, o por su destino, estén afectados al cumplimiento de otra obligación, a no ser que el acreedor en conocimiento del anterior gravamen, acepte expresamente la garantía, y se hiciere constar así con determinación clara del mismo, en el documento en que se formaliza el contrato. La hipoteca inscripta con posterioridad a la prenda no afecta a ésta”. Resulta importante lo relativo a la hipoteca inscripta y más todavía su preeminencia en cuanto a lo que sea inmueble tanto por su adhesión física perpetua o temporaria, como hasta por su destino, sobre la prenda posterior, siempre que la primera se encuentre inscripta. 5. EFECTOS DE LA PRENDA COMÚN EN CUANTO AL CRÉDITO. El art. 2330 2º párrafo establece: “(…) Los bienes gravados con prenda registrada, garantizarán al acreedor, con privilegio especial, el importe del préstamo, intereses y gastos, y la acción ejecutiva y secuestro en los mismos casos en que procede a favor del acreedor hipotecario”.6. MODOS DE CONSTITUCIÓN. Contenido. La norma le da al contrato de prenda con registro un carácter formal y solemne, al exigir que su formalización se realice por instrumento público o privado y su posterior inscripción en el registro pertinente, para que surta efectos con relación a terceros. En caso que se instrumente pro contrato privado los formularios correspondientes deben ser proveído por la oficina registradora, lo que en la practica hasta ahora no ocurre. Esto es lo que establece el art. 2334: “El contrato de prenda con registro debe formalizarse por instrumento público o privado, pero sólo producirá efectos con relación a terceros desde el día de su inscripción en el registro correspondiente. El contrato por instrumento privado se hará en formularios suministrados por la oficina registradora”. En cuanto al contenido la normativa del art. 2335 establece: “El contrato de prenda con registro deberá contener los nombres, apellidos y domicilios de los contratantes; el lugar de su celebración, fecha de vencimiento del crédito, su monto, interés anual del mismo y lugar del pago, individualización exacta de los bienes gravados y ubicación de éstos; si están o no libres de gravámenes y los que reconocieren a la fecha del contrato y si existe seguro. Tratándose de ganados se los individualizará, especificándose su número, edad, sexo, marca o señal, raza y calidad en su caso, y en cuanto a los productos, su calidad, peso y número. En los productos industriales se consignará su naturaleza, cantidad y marca de fábrica, y en los frutos se especificará si son o no fungibles, determinándose en el primer caso, su calidad, graduación y variedad”. 7. PUBLICIDAD. INSCRIPCIÓN. CERTIFICACIONES. Los efectos del contrato de prenda con registro se extienden a terceros sólo desde el día de su inscripción (PUBLICIDAD), pero la ley no establece un plazo para el cumplimiento de la diligencia; no puede hablarse de efecto retroactivo, sino a partir de su inscripción registral en el registro correspondiente, que conforme al Código de Organización Judicial, se establece: “CAPITULO VI: DEL REGISTRO PRENDARIO. Art.343.- En este Registro se inscribirán los certificados en instrumentos de prenda sobre bienes comprendidos en el contrato denominado Prenda con Registro. La inscripción se hará de conformidad con lo dispuesto en el Decreto Ley N° 896 del 22 de octubre de 1943, con excepción de lo dispuesto en la primera parte del artículo 35 que queda derogada por éste Código. Art.344.- Los contratos de prenda de muebles no comprendidos en la Ley N° 896 de 1943 se registrarán, y la autoridad otorgará el certificado respectivo en cada caso. Podrán inscribir los contratos de prenda los vendedores de la cosa o cualquier acreedor prendario”.Certificación: El art. Art.2336 del CC. Establece: “Verificada la inscripción, el encargado del Registro expedirá un certificado en el que consten el nombre y apellido de los contratantes, importe del préstamo, fecha de su vencimiento, especie, cantidad y ubicación de los bienes dados en prenda y fecha de la inscripción del contrato”.8. PAGARÉS PRENDARIOS. En el caso en que la obligación prendaria fuere fraccionada en pagarés endosables, se concede a dichos pagarés fuerza ejecutiva. Por tanto el dueño de uno o más pagarés puede iniciar una acción ejecutiva prendaria (juicio de ejecución prendaria). Dichos pagarés así como sus endosos, deben llevar la constancia del gravamen y estar inscriptos en el Registro Prendario.El art. 2339 establece: “La obligación prendaria podrá fraccionarse documentándose en pagarés endosables, haciéndolo constar en el contrato y en cada documento, e inscribiéndose tanto los pagarés como sus endosos en el Registro Prendario. El acreedor sólo podrá ejecutar su crédito haciendo valer su pagaré”.9. PLAZOS DE VALIDEZ DE LA INSCRIPCIÓN. La duración o vigencia de la Prenda con Registro tiene un plazo de duración establecido en la ley, cumplido dicho plazo se produce la CADUCIDAD DE LA INSCRIPCION DE LA PRENDA CON REGISTRO.Art.2340.- La inscripción conserva el privilegio del acreedor prendario por tres años contados desde la fecha en que se hubiere efectuado; pero la prenda no cancelada podrá prorrogarse por tres años más, a simple petición de acreedor formulada con anterioridad al vencimiento de aquel plazo.Si los bienes prendados fuesen máquinas, la inscripción ampara los derechos del acreedor por el plazo de cinco años, renovables por otro período igual, en las condiciones anteriormente prescriptas.Los derechos emergentes de la inscripción caducan por el mero vencimiento del plazo.10. EFECTOS DE LA PRENDA ENTRE LAS PARTES Y CON RELACIÓN A TERCEROS. La característica de la prenda con registro consiste en la falta d desplazamiento de la cosa, de manera que el acreedor no tienen la garantía que significa la posesión del bien, por ello la ley establece un régimen en cuanto a la periódica inspección y de pedir en su caso medidas cautelares en resguardo de la cosa prendada. Las siguientes norma establecen:Art.2341.- El deudor que hubiere celebrado un contrato prendario con registro no podrá celebrar otros sobre los mismos objetos, salvo ampliación que le acuerde el acreedor, o que el nuevo contrato sea consentido por éste.Art.2342.- Los bienes prendados no podrán ser trasladados fuera del lugar en que se hallaban al tiempo de la celebración del contrato. La traslación de los bienes en contravención del presente artículo, sin el asentimiento del acreedor, autoriza a éste a pedir el secuestro de ellos y demás medidas conservatorias de sus derechos.Los automotores quedan comprendidos en esta prohibición, sólo cuando se trate de su desplazamiento definitivo.Art.2343.- La venta de los bienes prendados, así como su transformación o industrialización, sólo podrá hacerse con la conformidad previa al acreedor prendario. El nuevo producto que se obtenga en la transformación o industrialización de la cosa gravada, quedará comprendido en la garantía prendaria, procediéndose a tomar debida nota en el Registro.La conformidad del acreedor deberá constar en acto auténtico.Art.2344.- El deudor deberá conservar en buen estado los bienes prendados y podrá usarlos conforme a su destino. El acreedor está facultado para inspeccionarlos periódicamente.El uso indebido o abusivo de la cosa prendada, así como la oposición a que sea inspeccionada por el acreedor, dará derecho a éste para pedir su secuestro.Cuando el estado de los bienes prendados lo requiera, podrán ser depositados en poder de terceros.Art.2345.- Cuando se demandare el pago por consignación de un crédito prendario, el deudor podrá pedir al juez que, previa audiencia del acreedor, levante el gravamen y ordene su cancelación en el Registro, siempre que se haya depositado el importe del crédito y obligaciones accesorias convenidas, quedando embargada a las resultas del juicio la suma depositada. La orden de cancelación de la prenda será recurrible al solo efecto devolutivo.11. CLÁUSULAS PROHIBIDAS. PRIVILEGIOS.Art.2352.- Es nula toda convención que permita al acreedor apropiarse de la cosa prendada sin llenar el trámite del remate judicial, o que importe la renuncia del deudor a la defensa en juicio, en caso de falta de pago. Esta norma mantiene el principio de que el acreedor no podrá apropiarse de las cosas dadas en garantía sin llegar al remate judicial. No obstante la siguiente norma se refiere a la venta de bienes prendados por mutuo consentimiento de las partes y el orden de los privilegios o preferencias sobre el producido por la venta:Art.2353.- En caso de venta de los bienes prendados, sea por mutuo convenio o por ejecución judicial, el producto de ella será liquidado en el orden y con las preferencias siguientes:a) pago de los gastos de justicia, de administración y conservación de los bienes prendados, incluso salarios desde la fecha del contrato hasta la venta;b) pago de impuestos fiscales y municipales que graven los bienes prendados;c) pago de arrendamientos del campo donde pastaron los animales, si el deudor no fuere propietario del mismo. Si el arrendamiento se hubiere estipulado pagadero en especie, el locador tendrá derecho a que le sea pagado su crédito en esa forma;d) pago del capital e intereses adeudados al acreedor prendario; ye) pago de los salarios, sueldos y gastos de recolección, trilla y desgranado u otros semejantes que se adeuden con anterioridad al contrato, siempre que estos créditos gocen de privilegio, según las disposiciones de este Código.Los acreedores a que se refiere el inciso a) gozan de igual privilegio y serán prorrateados en caso de insuficiencia del producto de la venta.Responsabilidad penal y remisión para casos no previstos:Art.2354.- El incumplimiento de sus obligaciones por el deudor prendario, lo hará incurrir en responsabilidad por los daños causados, sin perjuicio de las sanciones previstas en la ley penal.Art.2355.- En los casos no previstos, se aplicarán a la prenda con Registro las disposiciones relativas a la prenda de cosas en general. Posted by