Source: http://cyfroteka.pl/ebooki/Nieruchomosci__Problematyka_prawna-ebook/p0205072i020
Timestamp: 2019-08-22 23:18:35+00:00
Document Index: 14298396

Matched Legal Cases: ['art. 73', 'art. 92', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 244', 'art. 252', 'art. 247', 'art. 80', 'art. 231', 'art. 231', 'art. 6268', 'art. 80', 'art. 81', 'art. 58', 'art. 80', 'art. 58', 'art. 86', 'art. 82', 'art. 92', 'art. 1', 'art. 84', 'art. 88', 'art. 158', 'art. 12', 'art. 84', 'art. 80', 'art. 231', 'art. 231', 'art. 231', 'art. 222', 'art. 231', 'art. 231', 'art. 231', 'art. 231']

00159 004783 15203277 na godz. na dobę w sumie
Autor: Gerard Bieniek, Stanisław Rudnicki Liczba stron: 1097
ISBN: 978-83-7620-772-8 Data wydania: 2014-06-25
Nieruchomości Problematyka prawna Gerard Bieniek Stanisław Rudnicki Wydanie 6 Warszawa 2011 Re dak tor prowadzący: Joanna Tchorek Opracowanie redakcyjne: Hanna Czerniewska, Anna Popławska, Joanna Tyszkiewicz, Magdalena Urbańska Opracowanie techniczne: Małgorzata Duda Projekt okładki i stron tytułowych: Agnieszka Tchórznicka © Copyright by LexisNexis Polska Sp. z o.o. 2011 Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być powielana ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych, kopiujących, nagrywających i innych – bez pisemnej zgody Autorów i wydawcy. ISBN 978-83-7620-772-8 LexisNexis Polska Sp. z o.o. Ochota Office Park 1, Al. Jerozolimskie 181, 02-222 Warszawa tel. 22 572 95 00, faks 22 572 95 68 Infolinia: 22 572 99 99 Redakcja: tel. 22 572 83 26, 22 572 83 28, 22 572 83 11, faks 22 572 83 92 www.LexisNexis.pl, e-mail: biuro@LexisNexis.pl Księgarnia Internetowa: dostępna ze strony www.LexisNexis.pl SPIS TREŚCI Wykaz skrótów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Od Autorów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Akt notarialny (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Budowa na cudzym gruncie (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Części składowe nieruchomości gruntowej (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . Dobra i zła wiara (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Dowody własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Droga konieczna (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ekspektatywa nabycia własności (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości) 7 11 13 26 41 46 51 60 71 76 (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 Fiducjarne nabycie własności nieruchomości (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . Gospodarka nieruchomościami (Gerard Bieniek) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82 Hipoteka (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 Księgi wieczyste (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120 Kształtowanie ustroju rolnego (Gerard Bieniek) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136 Lasy (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155 Mienie (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158 Mienie zabużańskie (Gerard Bieniek) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163 Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . 187 Nieruchomości (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197 Nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego (Gerard Bieniek) . . . . . . . . . . . 201 Nieruchomości (grunty) rolne (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228 Nieruchomości małżonków (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240 Nieruchomości poniemieckie (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253 Nieruchomości Skarbu Państwa (Gerard Bieniek) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268 Nieruchomości spółdzielni mieszkaniowych (Gerard Bieniek) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303 Nieruchomości warszawskie (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344 Nieruchomość jako wkład niepieniężny do spółek cywilnych i handlowych (Gerard Bieniek) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357 5 Spis treści Ochrona gruntów rolnych i leśnych (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 374 Ochrona własności (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379 Odrębna własność budynków (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 393 Odrębna własność lokali (Gerard Bieniek) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 397 Odstąpienie od umowy i rozwiązanie umowy przeniesienia własności nieruchomości (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 475 Pełnomocnictwo (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 481 Podział nieruchomości (Gerard Bieniek) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 495 Posiadanie (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 522 Pożytki (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 533 Prawa rzeczowe ograniczone (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 535 Prawo pierwokupu, odkupu, wykupu i pierwszeństwo nabycia (Gerard Bieniek) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 540 Prawo sąsiedzkie (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 578 Przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . 589 Przynależności (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 593 Roszczenia związane z nacjonalizacją nieruchomości (Stanisław Rudnicki) . . . . . . 595 Rozgraniczenie (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 607 Scalenie (Gerard Bieniek) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 616 Służebności (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 627 Sprzedaż nieruchomości skarbowych i samorządowych (Gerard Bieniek) . . . . . . . . 653 Trwały zarząd (Gerard Bieniek) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 712 Umowa darowizny nieruchomości (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 724 Umowa dożywocia (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 734 Umowa dzierżawy nieruchomości (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 746 Umowa o przekazanie gospodarstwa rolnego (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . 750 Umowa o przeniesienie własności nieruchomości (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . 762 Umowa przedwstępna i zadatek (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 772 Umowa sprzedaży nieruchomości (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 785 Umowa zamiany nieruchomości (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 793 Urządzenia przesyłowe (Gerard Bieniek) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 795 Uwłaszczenie (Gerard Bieniek) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 836 Użytkowanie nieruchomości (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 864 Użytkowanie wieczyste (Gerard Bieniek) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 871 Wartość nieruchomości (Gerard Bieniek) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 939 Własność (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 962 Wspólnoty gruntowe (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 972 Współwłasność (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 979 Wywłaszczenie nieruchomości (Gerard Bieniek) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 994 Wyzbycie się własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego (Gerard Bieniek) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1053 Zasiedzenie nieruchomości (Stanisław Rudnicki) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1072 6 WYKAZ SKRÓTÓW Biul. SN Dz.U. Dz. Urz. Min. Spraw. – GP k.c. – Biuletyn Sądu Najwyższego – Dziennik Ustaw Dziennik Urzędowy Ministerstwa Sprawiedliwości – „Gazeta Prawna” – ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) k.c.a. k.c.n. k.h. Konstytucja k.p.a. k.p.c. KPP k.r.o. k.s.h. LEX LexPolonica MoP M.P. nowela czerwcowa – Kodeks cywilny austriacki – Kodeks cywilny niemiecki – – – – – – – rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 27 czerwca 1934 r. – Kodeks handlowy (Dz.U. Nr 57, poz. 502 ze zm.) – uchylony ustawa z 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) ustawa z 14 czerwca – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) „Kwartalnik Prawa Prywatnego” ustawa z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. Nr 9, poz. 59 ze zm.) ustawa z 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz.U. Nr 94, poz. 1037 ze zm.) system informacji prawnej Wydawnictwa Wolters Kluwer – – Serwis Prawniczy LexisNexis – „Monitor Prawniczy” – Monitor Polski – nowela z 2009 r. – ustawa z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873) ustawa z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczy- stych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 131, poz. 1075) NP NSA ONSA – „Nowe Prawo” – Naczelny Sąd Administracyjny – Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego 7 Wykaz skrótów – Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i wojewódz- kich sądów administracyjnych – Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych – Orzecznictwo Sądu Najwyższego (od 1945 r. do 1962 r.) – Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych (od 1995 r. do 2000 r.) Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Cywilna (od 1995 r.) Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Cywilna, Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych (do 1994 r.) Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Pracy, Ubezpieczeń Spo- łecznych i Spraw Publicznych Orzecznictwo Sądu Najwyższego, Wydawnictwo Prokuratury Ge- neralnej – – – – – Orzecznictwo Sądów Powszechnych – Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych – Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego – „Palestra” – „Państwo i Prawo” – „Przegląd Notarialny” – „Przegląd Prawa Handlowego” – ustawa z 12 listopada 1965 r. – Prawo prywatne międzynarodowe (Dz.U. Nr 46, poz. 290 ze zm.) ustawa z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) ustawa z 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm.) ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623) ustawa z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 ze zm.) ustawa z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.) – – – – – – „Prokuratura i Prawo” – prawo rzeczowe z 1946 r. – ustawa z 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.) ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm.) ONSAiWSA OSA OSN OSNAPiUS OSNC OSNCP OSNP OSNPG OSP OSPiKA OTK Pal. PiP PN PPH p.p.m. p.p.s.a. pr. bank. pr. bud. pr. geod. i kart. pr. not. Prok. i Pr. pr. rzecz. pr. spół. przep.wpr.k.c. – przep.wpr.u.r. przep. wpr. pr. rzecz. – dekret z 11 października 1946 r. – Przepisy wprowadza jące prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (Dz.U. Nr 57, poz. 321 i pr. o ks. wiecz. ze zm. ) – uchylony ustawa z 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) ustawa z 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o sa- morządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorzą- dowych (Dz.U. Nr 32, poz. 191 ze zm.) przep. wpr. u.s.t. – – 8 rozp.ks.wiecz. – – „Przegląd Sądowy” – – „Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego” ustawa z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1361 ze zm.) rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych (Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.) PS PUG p.u.n. RPEiS SN ST TK u.g.k. u.g.n. u.g.n. SP u.k.u.r. u.k.w.h. u.n.n.c. u.o.d.o. u.p.z.p. u.s.g. u.s.p. u.sp.m. u.s.w. u.s.w.g. u.ub.sp.r. u.wł.lok. u.z.w.g. Wykaz skrótów – „Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Socjologiczny” – Sąd Najwyższy – „Samorząd Terytorialny” – Trybunał Konstytucyjny – ustawa z 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz.U. z 1997 r. Nr 9, poz. 43 ze zm.) ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) ustawa z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieru- chomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jedn. Dz.U. z 2007 r. Nr 231, poz. 1700 ze zm.) ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. Nr 64, poz. 592 ze zm.) ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cu- dzoziemców (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 ze zm.) ustawa z 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r. Nr 101, poz. 926 ze zm.) ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717) ustawa z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.) ustawa z 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1592 ze zm.) ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) ustawa z 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1590 ze zm.) ustawa z 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 178, poz. 1749 ze zm.) ustawa z 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolni- ków (tekst jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 50, poz. 291 ze zm.) ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) ustawa z 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot grun- towych (Dz.U. Nr 28, poz. 169 ze zm.) – – – – – – – – – – – – – – – 9 OD AUTORÓW Zagadnienia prawne nieruchomości stanowią wycinek ogólnej problematyki prawa rzeczowego w określonym systemie prawnym, obejmujący uregulowania dotyczące nieruchomości w aspekcie przedmiotowym i podmiotowym w Kodeksie cywilnym i w pozakodeksowych przepisach administracyjnego prawa materialnego. Przed- miotem tej regulacji są przede wszystkim prawa podmiotowe obejmujące własność, wieczyste użytkowanie i rzeczowe prawa ograniczone, a także szeroko rozumiany obrót nieruchomościami. Na tym tle występuje wiele problemów wykładni prawa, nasuwających w procesie jego stosowania niezliczone wątpliwości, potęgowane przez liczne nowelizacje przepisów. Wymaga to niejednokrotnie żmudnego odtwa- rzania stanu prawnego konkretnych spraw i znajomości stanowiska judykatury oraz doktryny w określonej problematyce. Autorzy, którym znane są dobrze potrzeby praktyki, postanowili – w miarę swoich możliwości – zaspokoić te z nich, które według ich odczucia i znajomości rzeczy mają najbardziej istotne znaczenie. Celowi temu służyć ma niniejsze opracowanie, nawiązujące świadomie swoim tytułem i ogólną koncepcją układu materiału do pracy pt. „Problematyka prawna nieruchomości” autorstwa Marka Gintowta i Sta- nisława Rudnickiego, której ostatnie wydanie – nakładem Wydawnictwa Prawni- czego – ukazało się w 1976 r. i było następnie przez pewien czas kontynuowane w formie kilku wkładek do „Palestry”. Zachowano układ hasłowy, dzielący omawiany materiał na grupy zagadnień będą- cych przedmiotem szczególnego zainteresowania ze strony praktyki. Przy omawia- niu poszczególnych grup tematycznych zamieszczono także system odesłań do za- gadnień objętych innymi hasłami, przytaczając na końcu każdego opracowania podstawowe pozycje piśmiennictwa. Wykorzystano również – w możliwie najszer- szym zakresie – orzecznictwo Sądu Najwyższego, Trybunału Konstytucyjnego i Na- czelnego Sądu Administracyjnego oraz zamieszczone niektóre orzeczenia sądów apelacyjnych i wojewódzkich sądów administracyjnych. Obecne szóste wydanie publikacji zawiera, podobnie jak w poprzednich, omówie- nie zmian stanu prawnego dokonanych po 1 czerwca 2009 r. (stan prawny uwzględ- 11 Od Autorów niony w poprzednim wydaniu), a odnoszących się do zagadnień omawianych w poszczególnych rozdziałach, w szczególności wprowadzone: – ustawą z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 131, poz. 1075), w której dokonano gruntownej reformy przepisów o hipotece, omówionej w haśle „Hipoteka”; – ustawami nowelizującymi ustawę z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nierucho- mościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.); – ustawą z 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (Dz.U. Nr 106, poz. 675); – ustawą z 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji in- westycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (Dz.U. Nr 143, poz. 963); – ustawą z 6 sierpnia 2010 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomoś ciami oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 155, poz. 1043); – ustawą z 24 sierpnia 2010 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 200, poz. 1323). Zmiany te omówiono w rozdziałach dotyczących problematyki ustawy o gospo- darce nieruchomościami, w szczególności w hasłach „Nieruchomości Skarbu Pań- stwa”, „Sprzedaż nieruchomości skarbowych i samorządowych”, „Wywłaszczenie nieruchomości”, „Użytkowanie wieczyste”, „Prawo pierwokupu, odkupu, wykupu i pierwszeństwo nabycia”. W obecnym wydaniu dokonano także obszernych – w niektórych rozdziałach – zmian i uzupełnień wynikających z bieżącego orzecznictwa Trybunału Konstytu- cyjnego, Sądu Najwyższego i Naczelnego Sądu Administracyjnego, m.in. dotyczą- cych odrębnej własności lokali, nieruchomości spółdzielni mieszkaniowych, urządzeń przesyłowych. Wprowadzono też hasło „Wartość nieruchomości”. Obecne wydanie uwzględnia stan prawny na dzień 1 marca 2011 r. AKT NOTARIALNY A Akty krajowe notariuszy polskich • Zagraniczne akty notarialne • Akty notarialne sporządzone w Polsce przez notariuszy niemieckich i umowy o przeniesienie własnoś­ ci nieruchomości zawarte bez formy aktu notarialnego w okresie okupacji niemieckiej i sowieckiej Akty krajowe notariuszy polskich 1. Akt notarialny w znaczeniu materialnym jest szczególną, kwalifikowaną (uprzywi- lejowaną) formą czynności prawnej (art. 73 § 2 k.c.), a w znaczeniu formalnym jest dokumentem pisemnym sporządzonym przez notariusza (czynnością nota- rialną), gdy wymaga tego przepis prawa lub taka jest wola stron, z zachowaniem wymagań formalnych zawartych w ustawie z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notaria- cie (tekst jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.). Przepisy Prawa o nota- riacie i innych ustaw posługują się pojęciem „akt notarialny”, „forma aktu notarial- nego” i „forma notarialna”. Pojęcie „forma notarialna” jest szersze od pojęcia „forma aktu notarialnego” i oznacza postać (formę), jaką ma każdy dokument pi- semny sporządzony przez notariusza zgodnie z prawem. Aktem notarialnym nato- miast jest dokument notarialny odpowiadający wymaganiom określonym w art. 92 pr. not. W wypadkach określonych w ustawie akt notarialny może sporządzić także asesor notarialny – zastępujący notariusza – albo emerytowany notariusz. Podsta- wową funkcją aktu notarialnego jest dokumentowanie czynności prawnych. Poza tym w formie aktu notarialnego – w wypadkach przewidzianych w Prawie o nota- riacie – notariusz sporządza: 1) protokół walnego zgromadzenia organizacji spo- łecznych, stowarzyszeń, spółdzielni, spółek i innych osób prawnych oraz 2) proto- kół, w tym protokół dziedziczenia, stwierdzający przebieg pewnych czynności i zdarzeń wywołujących skutki prawne, w szczególności dotyczące stawiennictwa stron i złożonych przez nie oświadczeń, a także – na żądanie strony stawającej – niestawiennictwa drugiej strony. W art. 2 § 2 pr. not. ustawodawca przyznał czynnościom notarialnym, dokonanym przez notariusza zgodnie z prawem, charakter czynności urzędowych, stanowiąc, 13 Stanisław Rudnicki że notariusz w zakresie swoich uprawnień, o których mowa w art. 1 pr. not., działa jako osoba zaufania publicznego. Wynika z tego, że akty notarialne stanowią szcze- gólny rodzaj dokumentów urzędowych w rozumieniu art. 244 k.p.c. i za takie są uważane. Oznacza to nie tylko, że akt notarialny stanowi dowód tego, co zostało w nim stwierdzone, ale ponadto, że strona, która zaprzecza jego prawdziwości albo twierdzi, że zawarte w nim oświadczenia są niezgodne z prawdą, powinna okolicz- ności te udowodnić (art. 252 k.p.c.; patrz także M. Manowska, Dokument jako śro­ dek dowodowy w postępowaniu nakazowym, „Prawo Spółek” 4/99, s. 13), jeżeli jed- nak zarzuty takie zgłosiła w złej wierze lub lekkomyślnie, podlega karze grzywny. Dowód ze świadków lub z przesłuchania stron zmierzający do tego celu jest dowo- dem przeciw osnowie lub ponad osnowę dokumentu obejmującego czynność prawną i na podstawie art. 247 k.p.c. podlega ograniczeniom polegającym na tym, że może być dopuszczony między uczestnikami tej czynności tylko w wypadkach, gdy nie doprowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności i gdy ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za konieczne. Ograniczeniom dowodowym jednak nie podlegają wady oświadczenia woli, które mogą być udowadniane wszystkimi przewidzianymi w Kodeksie postę- powania cywilnego środkami dowodowymi, nie prowadzi to bowiem do obejścia przepisów o formie czynności prawnej. 2. Notariusz – jako osoba zaufania publicznego – jest gwarantem bezpiecznego ob- rotu prawnego i dlatego jest obowiązany czuwać przy dokonywaniu czynności no- tarialnych nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne. Tytułem przykładu można wskazać na obowiązek notariusza (art. 80 § 3 pr. not.) zapozna- nia się z treścią przedstawionych mu przez strony dokumentów i krytycznej analizy ich treści w zakresie wynikających z nich skutków prawnych, a także pouczenia nabywcy nieruchomości objętej wspólnością ustawową małżeńską od zbywcy – wpisanego w księdze wieczystej w charakterze wyłącznego właściciela – o konsek- wencjach braku zgody niewpisanego współmałżonka na zbycie nieruchomości (tak samo A. Oleszko, Pytania i odpowiedzi. Wyjaśnienie, „Rejent” 11/01, s. 152). Nota- riusz bowiem jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczą- cych dokonywanej czynności notarialnej. Toteż notariusz, który – przeglądając księgę wieczystą – przeoczył wzmiankę o wniosku o wpis hipoteki i nie powiado- mił o tym nabywcy nieruchomości, naruszył ciążący na nim obowiązek starannego działania. Trafny jest pogląd wyrażony w piśmiennictwie (A. Oleszko, Kognicja sądu wieczy­ stoksięgowego w postępowaniu o wpis prawa na podstawie umowy przeniesienia włas­ ności nieruchomości zawartej w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego, cz. I, „Rejent” 2–3/02, s. 13), że „stwierdzenie w akcie notarialnym wymogów formalnych, które wyznacza przepis art. 231 § 1 k.c., stanowi wystarczający obowiązek notariusza 14 Akt notarialny zadośćuczynieniu staranności zawodowej. W tym samym zakresie sąd powinien dokonać oceny skuteczności materialnoprawnej czynności prawnej, stwierdzonej w akcie notarialnym. Sąd wieczystoksięgowy w ramach art. 6268 § 2 k.p.c. – po- dobnie jak notariusz – nie ma żadnych innych środków dowodowych dla dokona- nia oceny rzeczywistej realizacji przesłanek samoistnego posiadania wznoszącego budynek ani też przymiotu dobrej wiary nabywcy działki zabudowanej”. Wymagania szczególnej staranności mogą wynikać dla notariusza z przepisów szczególnych. Tytułem przykładu można wskazać na ustawę z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. Nr 64, poz. 592 ze zm.) w zakresie sporzą- dzania umów o przeniesienie własności nieruchomości rolnej (szerzej R. Sztyk, Podstawowe zasady kształtowania ustroju rolnego, „Rejent” 5/03, s. 21 i n.). Do obowiązków notariusza natomiast nie należy udzielanie stronom porad i wyjaś- nień w sprawach niezwiązanych bezpośrednio ze skutkami dokonywanej przez strony czynności prawnej. W piśmiennictwie słusznie stwierdzono (A. Oleszko, Sta­ ranność zawodowa notariusza w świetle art. 80 prawa o notariacie, „Rejent” 9/97, s. 9 i n.; tenże, Pytania i odpowiedzi. Wyjaśnienie, „Rejent” 10/01, s. 114), że „w ra- mach pouczenia, jak i udzielenia porad prawnych notariusz nie może wpływać na stronę, aby zawarła określoną umowę, czy też dokonała innej czynności prawnej, względnie zgodziła się na niekorzystne dla niej postanowienia. Może jednak stronie odradzać przyjmowanie zbyt uciążliwych zobowiązań, względnie wskazać na moż- liwe ujemne skutki, jakie mogą powstać u innych w wyniku żądania sporządzenia określonej czynności notarialnej, mimo iż jej dokonanie jest zgodne z prawem”. Ta pozycja prawna notariusza wymaga od niego szczególnej staranności przy wy- konywaniu urzędowych czynności. Dlatego też nie może on sporządzić aktu nota- rialnego, jeżeli proponowana przez stronę czynność notarialna jest sprzeczna z prawem (art. 81 pr. not.). Nasuwają się istotne pytania, jak należy rozumieć sprzeczność z prawem czynności notarialnej i jak daleko powinny sięgać wymaga- nia stawiane notariuszowi. Jest to pytanie o granice profesjonalnej staranności no- tariusza jako osoby zaufania publicznego. W piśmiennictwie (M. Kuryłowicz, Etyczne podstawy notariatu, „Rejent” 5/01, s. 101) i judykaturze obserwuje się tendencję do szerokiego rozumienia pojęcia „czynność notarialna sprzeczna z prawem”. Podkreśla się, że nie chodzi tu o taką sprzeczność, która powoduje bezwzględną nieważność czynności prawnej w rozu- mieniu art. 58 § 1 k.c., a więc sprzeczną z ustawą lub mającą na celu obejście ustawy, ale „także o czynność ważną wprawdzie z punktu widzenia prawa, lecz narażającą stronę na niekorzystne dla niej skutki z uwagi na użyty język prawa w sposób budzący wątpliwości co do treści złożonego oświadczenia” (tak SN w orzeczeniu z 12 czerwca 2002 r., III CKN 694/00, OSNC 9/03, poz. 124). 15 Stanisław Rudnicki Za takim stanowiskiem mógłby przemawiać art. 80 § 2 pr. not., według którego przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne. Jednakże szerokie rozumie- nie pojęcia sprzeczności czynności notarialnej z prawem musi mieć określone gra- nice. Nie można bowiem stawiać notariuszowi wymagań nierealnych i żądać od niego swoistej cenzury prewencyjnej narzucanej stronom wbrew ich woli i ograni- czającej ich autonomię w ocenie skutków, jakie zamierzona czynność prawna może mieć dla ich interesów. Dlatego dokonywana ex post ocena dokonanej przez notariusza czynności notarial- nej powinna być maksymalnie wnikliwa i wszechstronna. Jeżeli więc czynność no- tarialna mieści się w granicach prawa i nie jest dotknięta nieważnością z powodu sprzeczności z ustawą lub obejścia ustawy (art. 58 § 1 k.c.), to przemawia za nią zawsze domniemanie zgodności z prawem. Sprzeczność z prawem natomiast bę- dzie niewątpliwa, jeżeli notariusz wiedział albo z okoliczności towarzyszących do- konaniu czynności mógł się z łatwością przekonać, że zamiarem stron jest zawarcie umowy pozornej albo stanowiącej obejście prawa. Należy zgodzić się z poglądem, że notariusz nie jest powołany do oceny zgodności zamierzonej przez strony czyn- ności prawnej z zasadami współżycia społecznego. Byłoby to bowiem wymaganie przekraczające zakres pojęcia „sprzeczność z prawem” i stanowiące nałożenie na notariusza obowiązków, którym najczęściej nie byłby w stanie sprostać. Granice, których przekroczenie uzasadnia uznanie czynności notarialnej za sprzeczną z pra- wem, muszą być zawsze czytelne. Notariuszowi nie wolno dokonywać czynności notarialnych dotyczących: jego sa- mego, małżonka, krewnych lub powinowatych w linii prostej bez ograniczenia stopnia, a w linii bocznej krewnych i powinowatych do trzeciego stopnia włącznie, osób związanych z nim z tytułu przysposobienia, opieki, kurateli lub będących w bliskim z nim stosunku. Charakter urzędu notariusza, jako osoby zaufania pu- blicznego, uzasadnia szeroką wykładnię pojęcia czynności prawnej „dotyczącej” jego osób bliskich, wspomniany bowiem zakaz ma na celu zapewnienie bezstron- ności notariusza. Zakaz ten stosuje się także wobec zastępcy notariusza. Ograni- czenia te trwają także po ustaniu małżeństwa, przysposobienia, opieki lub kurateli. Wreszcie notariuszowi nie wolno dokonywać czynności notarialnej w razie powzię- cia wątpliwości, czy strona przystępująca do niej ma zdolność do czynności praw- nych. W literaturze wyrażono słuszne stanowisko, że notariusz powinien odmówić dokonania czynności notarialnej nie tylko wówczas, gdy strona czynności jest for- malnie ubezwłasnowolniona, ale także wtedy, gdy zachodzi uzasadniona wątpli- wość, czy taka strona (nieubezwłasnowolniona) działa w stanie dostatecznej świado mości (art. 86 pr. not. w zw. z art. 82 k.c.; E. Gniewek, O potrzebie szczegól­ 16 Akt notarialny nej ostrożności notariusza przy dokonywaniu czynności z udziałem osób starszych, „Rejent” 5/00, s. 210). W tych wypadkach notariusz ma nie tylko obowiązek poinformowania strony o sprzeczności proponowanej czynności z prawem, ale także odmówienia jej doko- nania, i to nawet wówczas, gdy strona – mimo poinformowania – podtrzymuje żą- danie sporządzenia aktu notarialnego; ani takie żądanie, ani zgoda obu stron nie zwalniają notariusza od odpowiedzialności dyscyplinarnej i cywilnoprawnej w ra- zie powstania szkody na skutek sporządzenia aktu sprzecznego z prawem. Nota- riusz natomiast nie może odmówić sporządzenia aktu notarialnego, jeżeli nie za- chodzi sprzeczność proponowanej czynności z prawem albo jeżeli nie występują okoliczności, z powodu których sporządzenie aktu notarialnego jest zakazane. Notariusz jest obowiązany pouczyć osobę, której odmówiono dokonania czynności notarialnej, o prawie i trybie zaskarżenia odmowy, a na jej pisemne żądanie – do- ręczyć w terminie tygodnia uzasadnienie odmowy. Na odmowę dokonania czynno- ści notarialnej osoba zainteresowana może wnieść w terminie tygodniowym, za pośrednictwem notariusza, zażalenie do sądu okręgowego właściwego ze względu na siedzibę kancelarii notarialnej. Notariusz jest obowiązany ustosunkować się do zażalenia w terminie tygodniowym i wraz z zażaleniem przedstawić swoje stano- wisko sądowi, a jeżeli uzna zażalenie za słuszne, dokonać czynności notarialnej; w tym przypadku nie nadaje zażaleniu dalszego biegu. Sąd rozpoznaje zażalenie na rozprawie, stosując przepisy Kodeksu postępowania cywilnego. Od postanowie- nia wydanego przez sąd okręgowy w wyniku rozpoznania zażalenia dopuszczalna jest skarga kasacyjna (tak SN w orzeczeniu z 11 lutego 1997 r., II CKN 65/96, OSNC 6–7/97, poz. 83). 3. Akt notarialny musi odpowiadać wymaganiom określonym w Prawie o notariacie, bez których nie jest aktem notarialnym i nie ma mocy dokumentu urzędowego. Pośród wymagań określonych w art. 92 pr. not. charakter istotnych mają tylko te, ktore dotyczą samej istoty czynności notarialnej; ich niedopełnienie pozbawia akt notarialny mocy dokumentu urzędowego, pozostałe wymagania mają tylko cha- rakter porządkowy. Nie chodzi w takim wypadku o „nieważność” aktu, ale o brak koniecznych elementów, które dokumentowi nadają znaczenie aktu notarialnego. W związku z tym nie można wytoczyć powództwa „o stwierdzenie nieważności aktu notarialnego”, jak słusznie uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 30 maja 2000 r. (IV CKN 36/2000, OSNC 12/00, poz. 223). Dlatego każdy może zarzucić, że doku- ment – mimo swej nazwy – nie jest aktem notarialnym, ponieważ nie spełnia wy- magań ustawowych, np. dlatego że nie zawiera stwierdzenia, że został odczytany, przyjęty i podpisany, albo że został podpisany przez innego notariusza niż ten, który go sporządził. Natomiast nieważna może być czynność prawna, której formą jest akt notarialny. 17 Stanisław Rudnicki Artykuł 92 pr. not. określa następujące elementy, które powinien zawierać akt no- tarialny: 1) dzień, miesiąc i rok sporządzenia aktu, a w razie potrzeby lub na żądanie strony – godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu, 2) miejsce sporządzenia aktu, 3) imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza, a jeżeli akt sporządził zastępca notariusza – ponadto imię i nazwisko zastępcy, 4) imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych, na- zwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w akcie, imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, a także innych osób obec- nych przy sporządzaniu aktu, 5) oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty, 6) stwierdzenie – na żądanie stron – faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu, 7) stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany, 8) podpisy biorących udział w akcie oraz osób obecnych przy sporządzaniu aktu, 9) podpis notariusza. Jeżeli w akcie bierze udział osoba, która nie umie lub nie może pisać, notariusz stwierdza, że osoba ta aktu nie podpisała, i podaje, z jakich powodów. Stwierdze- nie przez notariusza przyczyn niepodpisania aktu notarialnego nie jest objęte mocą dowodową aktu jako dokumentu urzędowego, podobnie jak ocena notariusza po- czytalności osoby biorącej udział w czynności notarialnej (tak w orzeczeniu SN z 23 lipca 1982 r., III CRN 159/82, OSNCP 4/83, poz. 57; z 25 stycznia 2006 r., I CK 277/05, niepubl.). Poza wymienionymi elementami – nadającymi dokumen- towi charakter aktu notarialnego – akt notarialny obejmujący czynność prawną po- winien w sposób zrozumiały i przejrzysty zawierać istotną treść tej czynności, a także inne stwierdzenia, których potrzeba umieszczenia w akcie wynika z Prawa o notariacie, z przepisów szczególnych albo z woli stron. Akt notarialny nie może być sporządzony w postaci elektronicznej, ponieważ po- stać elektroniczna dokumentu jest szczególnym rodzajem zwykłej formy pisemnej, która nie zastępuje kwalifikowanej formy aktu notarialnego. To samo dotyczy pod- pisu notariusza oraz stron na akcie notarialnym, Prawo o notariacie bowiem wy- maga podpisu własnoręcznego i od tego wymagania nie przewiduje – przynajmniej na razie – żadnych odstępstw na rzecz podpisu elektronicznego (tak samo Z. Ra- dwański, Elektroniczna forma czynności notarialnej, MoP 22/01, s. 107 i n.; S. Rud- nicki, w: Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa 2010, s. 366 oraz J. Jacyszyn, Podpis elektroniczny w praktyce notarialnej, „Rejent” 12/03, s. 91 i n.). 18 Akt notarialny 4. Sporządzenie aktu notarialnego jest jedną z czynności notarialnych, której nota- riusz dokonuje w kancelarii notarialnej, jednakże akt może być spisany także w in- nym miejscu, jeżeli przemawia za tym jej charakter lub szczególne okoliczności. Podstawowym i obowiązkowym językiem aktu notarialnego jest język polski. Jed- nakże na żądanie strony akt notarialny może być sporządzony dodatkowo w języku obcym, przy pomocy tłumacza przysięgłego albo własnej znajomości danego ję- zyka przez notariusza, jeżeli znajomość ta jest wykazana w sposób określony dla tłumaczy przysięgłych. Za dokonanie czynności notarialnych notariuszowi przysługuje wynagrodzenie określone na podstawie umowy ze stronami czynności, nie wyższe niż właściwe dla danej czynności maksymalne stawki taksy notarialnej ustalonej w drodze rozpo- rządzenia przez Ministra Sprawiedliwości. Strona czynności notarialnej, która nie jest w stanie bez uszczerbku utrzymania koniecznego dla siebie i rodziny ponieść żądanego przez notariusza wynagrodzenia, może wystąpić z wnioskiem do sądu rejonowego właściwego ze względu na jej miejsce zamieszkania o zwolnienie w ca- łości lub w części od ponoszenia tego kosztu. Jeżeli zachodzi potrzeba dokonania czynności notarialnej, sąd uwzględnia wniosek i wyznacza notariusza do jej doko- nania. Za stronę zwolnioną od ponoszenia opłaty za dokonaną czynność notarialną koszty ponosi Skarb Państwa. Zgodnie z przepisami podatkowymi notariusz jest płatnikiem i na ich podstawie pobiera przy sporządzeniu czynności notarialnej po- datki i opłaty skarbowe. 5. Jeżeli akt notarialny zawiera w swej treści oświadczenie o przeniesieniu, zmianie lub zrzeczeniu się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo o ustanowieniu prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, notariusz sporządzający akt notarialny jest obowią- zany zamieścić w tym akcie wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, za- wierający wszystkie dane wymagane przepisami Kodeksu postępowania cywilnego, i przesłać z urzędu sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis aktu notarialnego, zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej, wraz z doku- mentami stanowiącymi podstawę wpisu, w terminie trzech dni od sporządzenia aktu. Jest to obowiązek ustawowy notariusza o charakterze publicznoprawnym i nie oznacza, że notariusz jest przedstawicielem strony. Jeżeli wniosek o wpis do księgi wieczystej podlega opłacie sądowej, notariusz obowiązany jest uzależnić sporządzenie aktu notarialnego od uprzedniego uiszczenia przez strony należnej opłaty sądowej oraz pobrać ją i zaznaczyć w akcie notarialnym jej wysokość, a na- stępnie pobraną opłatę przekazać właściwemu sądowi rejonowemu. Jeżeli akt notarialny w swej treści zawiera przeniesienie własności nieruchomości dokonane przez osobę, na której rzecz zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości na podstawie art. 1 ust. 1, 2 albo 19 Stanisław Rudnicki ust. 3 ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.), przed upły- wem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, notariusz, który sporządził ten akt, jest obowiązany przesłać z urzędu jego wypis organowi, który wydał decyzję o prze- kształceniu. 6. Oryginały aktów notarialnych przechowuje notariusz – nie mogą być one wyda- wane poza miejsce ich przechowywania. Po upływie dziesięciu lat od sporządzenia albo w razie zaprzestania prowadzenia kancelarii notarialnej akty notarialne są przekazywane do archiwum ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego ze względu na siedzibę kancelarii. Strony lub osoby, dla których zastrzeżono w akcie prawo otrzymania wypisu, a także ich następcy prawni otrzymują wypisy aktu no- tarialnego. Wypis ma takie samo znaczenie (moc prawną) jak oryginał, jeżeli jest dosłownym powtórzeniem oryginału (bez zamieszczenia w nim poprawek i prze- kreśleń znajdujących się w oryginale), w nagłówku zawiera stwierdzenie, że jest wypisem i został własnoręcznie podpisany przez notariusza oraz opatrzony jego pieczęcią. Poza stronami i osobami, dla których w akcie zostało zastrzeżone prawo otrzymania wypisu, wypis aktu notarialnego może być wydany tylko za zgodą stron lub na podstawie prawomocnego postanowienia wydanego przez sąd okręgowy, w którego okręgu znajduje się kancelaria notariusza, w trybie postępowania nie- procesowego, po wysłuchaniu stron aktu notarialnego, jeżeli stawią się na wezwa- nie. Postanowienie sądu okręgowego nie podlega zaskarżeniu. Na takich samych zasadach mogą być wydawane wyciągi i odpisy aktów notarial- nych. Odpisy i wyciągi jednak nie mają mocy prawnej oryginału, w nagłówku za- mieszcza się stwierdzenie, że dokument jest odpisem (wyciągiem), i nie są podpi- sane przez notariusza, ale przez upoważnionego pracownika jego kancelarii. Wyciągi zawierają tylko wybrane fragmenty aktu notarialnego. Wypisy, odpisy i wyciągi aktów notarialnych przekazanych do archiwum ksiąg wie- czystych wydaje sąd rejonowy; podpisuje je sędzia i opatruje pieczęcią urzędową. 7. Błędy pisarskie, rachunkowe lub inne oczywiste omyłki w akcie notarialnym mogą być prostowane przez notariusza, niekoniecznie przez tego, który sporządził czyn- ność (R. Sztyk, Zakres sprostowania oczywistych błędów czynności notarialnych, „Re- jent” 5/00, s. 30), w formie protokołu. Sprostowanie może nastąpić w każdym cza- sie, brak bowiem w ustawie jakichkolwiek terminów, po których upływie sprostowanie nie byłoby dopuszczalne. Sprostowanie może nastąpić z urzędu albo na wniosek stron lub innych osób, mających w tym interes prawny. Nie może jednak nigdy prowadzić do zmiany oświadczeń stron kształtujących treść dokonywanej czynności prawnej. Ustalenie, kiedy ma się do czynienia z takimi usterkami aktu, jak błąd pisarski, rachunkowy lub inna oczywista omyłka, jest sprawą konkretnego stanu faktycznego. 20 Akt notarialny Ogólnie można stwierdzić, że przedmiotem sprostowania może być mimowolna omyłka wynikająca z okoliczności poprzedzających spisanie aktu i związanych z nim, z porównania treści aktu z dokumentami, którymi dysponował notariusz, z brudnopisem (projektem) aktu, dotyczącymi dokonywanej czynności prawnej, czy też z notatkami notariusza spisanymi z rozmowy ze stronami dotyczącej treści ich oświadczeń, mających być objętych treścią aktu. Błąd lub omyłka mogą polegać na zniekształceniu imion, nazwisk, nazw czy numeracji działek oznaczonych ina- czej niż na wyrysie z mapy ewidencyjnej. Omyłka rachunkowa może polegać na niewłaściwym przeprowadzeniu działań arytmetycznych, np. na wadliwym zsumo- waniu udziałów w nieruchomości wspólnej czy pominięciu określonej pozycji. Sprostowanie nigdy nie może zastąpić ustawowo określonego sposobu uchylenia się od skutków oświadczenia woli, będącego jedynym dopuszczalnym sposobem naprawienia błędów stanowiących wadę oświadczenia woli (art. 84 k.c.). Jeżeli więc strony powołują się na wadę oświadczenia woli, stanowiącego treść czynności prawnej stwierdzonej aktem notarialnym, niepowodującą nieważności bezwzględ- nej czynności, uchylenie się od skutków prawnych takiego oświadczenia (jako do- tkniętego nieważnością względną) może nastąpić tylko w sposób przewidziany w art. 88 k.c., tzn. przez oświadczenie złożone na piśmie adresatowi błędnego oświadczenia w przepisanym prawem terminie. Skutkiem takiego oświadczenia nie jest konwalidacja oświadczenia złożonego pod wpływem istotnego błędu, lecz jego bezwzględna nieważność. Zagraniczne akty notarialne 8. Akt notarialny sporządzony za granicą przez zagranicznego notariusza nie ma mocy prawnej aktu notarialnego sporządzonego w Polsce przez polskiego notariu- sza, czyli – inaczej mówiąc – nie może być uważany za spełniający wymaganie formy aktu notarialnego, np. dla umowy o przeniesienie własności nieruchomości (art. 158 k.c.). Gdy więc nieruchomość położona jest w Polsce, wymaganiu zacho- wania formy aktu notarialnego dla umowy zarówno zobowiązującej do przeniesie- nia własności nieruchomości, jak i przenoszącej własność może uczynić zadość tylko polski notariusz. W sytuacji, w której umowa taka ma być sporządzona za granicą, znajduje zastosowanie art. 12 zd. 2 p.p.m., według którego wystarczy za- chowanie formy przewidzianej prawem miejsca sporządzenia czynności. Inaczej przedstawia się sprawa oceny skuteczności materialnoprawnej umowy, która pod- lega prawu właściwemu dla danej czynności (por. orzeczenie SN z 8 stycznia 2004 r., I CK 39/03, „Rejent” 5/04, s. 157). Jednakże sporządzenie za granicą umowy o przeniesienie własności nieruchomo- ści położonej w Polsce może nastąpić także w formie aktu notarialnego sporządzo- nego przez konsula polskiego. Na podstawie przepisów ustawy z 13 lutego 1984 r. 21 Stanisław Rudnicki o funkcjach konsulów Rzeczypospolitej Polskiej (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r. Nr 215, poz. 1823 ze zm.) konsul, mający pisemne upoważnienia wydane przez Ministra Sprawiedliwości na wniosek Ministra Spraw Zagranicznych, może sporządzać za granicą akty notarialne na wniosek obywateli polskich lub właściwych organów Rzeczypospolitej Polskiej albo jakiejkolwiek osoby, jeżeli czynności prawne doko- nane w formie tych aktów mają wywrzeć skutek prawny na tery torium Rzeczypo- spolitej Polskiej. Akty notarialne sporządzone przez konsulów za granicą mają taką samą moc prawną dokumentów urzędowych, jak akty sporządzone przez notariu- szy w Polsce. Dotyczy to także w ydawania, sporządzania i poświadczania wypisów, odpisów i wyciągów z aktów notarialnych, kopii dokumentów, poświadczania daty okazania dokumentów, poświadczania własnoręczności podpisów, przyjmowania oświadczeń i wydawania obywatelom polskim zaświadczeń przewidzianych w przepisach prawa polskiego. Dokumenty urzędowe wystawione za granicą przez zagraniczne organy powinny odpowiadać prawu miejscowemu. Legalizacja dokumentów urzędowych, w tym aktów notarialnych sporządzonych za granicą, należy do zakresu działania konsu- lów. Jednakże 14 sierpnia 2005 r. weszła w życie w stosunku do Rzeczypospolitej Polskiej konwencja sporządzona w Hadze 5 października 1961 r. znosząca wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych (Dz.U. z 2005 r. Nr 112, poz. 938) i ratyfikowana przez Rzeczpospolitą Polską. Ma ona zastosowanie do do- kumentów urzędowych, które zostały sporządzone na terytorium jednego z uma- wiających się państw i które mają być przedstawione na terytorium innego uma- wiającego się państwa. Poświadczenie autentyczności podpisu, charakteru, w jakim działała osoba, która podpisała dokument, a w razie potrzeby autentyczności pieczęci lub stempla, któ- rym dokument został opatrzony, następuje na wniosek osoby, która podpisała do- kument, bądź jego posiadacza w formie specjalnego poświadczenia, tzw. apostille, wydanego przez właściwy organ państwa, z którego dokument pochodzi. Poświad- czenie to (apostille) umieszcza się na samym dokumencie lub dołącza się do niego według wzoru załączonego do konwencji. W rozu mieniu konwencji dokumentami urzędowymi są dokumenty sądowe, administracyjne, akty notarialne i zaświadcze- nia urzędowe umieszczone na dokumentach prywatnych; konwencja nie dotyczy dokumentów sporządzonych przez przedstawicieli dyplomatycznych lub urzędni- ków konsularnych oraz dokumentów administracyjnych, dotyczących bezpośred- nio transakcji handlowych lub operacji celnych. Właściwym urzędem do wydawania apostille, w stosunku do polskich dokumen- tów, jest Ministerstwo Spraw Zagranicznych. Wysokość opłaty skarbowej za wyda- nie apostille lub za legalizację określają przepisy ustawy z 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (Dz.U. Nr 225, poz. 1635 ze zm.). 22 Akt notarialny Nie można żądać apostille, gdy ustawy, inne przepisy prawne lub praktyka obowią- zująca w państwie, w którym dokument jest przedstawiony, lub umowa między dwoma lub większą liczbą umawiających się państw zniosły lub uprościły legaliza- cję, lub zwolniły taki dokument z lega lizacji. Zniesienie legalizacji dokumentów urzędowych przez konsulów nastąpiło na podstawie ratyfikowanej przez Rzeczpo- spolitą Polską – Europejskiej konwencji o zniesieniu wymogu legalizacji dokumen- tów sporządzonych przez przedstawicieli dyplomatycznych lub urzędników konsu- larnych, sporządzonej w Londynie 7 czerwca 1968 r. (Dz.U. z 1995 r. Nr 76, poz. 381). Obejmuje ono dokumenty sporządzone przez przedstawicieli dyploma- tycznych lub urzędników konsularnych umawiającej się strony, działających w cha- rakterze urzędowym i wykonujących swe czynności na terytorium jakiegokolwiek państwa, i które mają być przedstawione: 1) na terytorium innej umawiającej się strony lub 2) przedstawicielom dyplomatycznym albo urzędnikom konsularnym innej uma- wiającej się strony, wykonującym swe czynności na terytorium państwa niebę- dącego stroną konwencji. Ma to zastosowanie także do urzędowych zaświadczeń, takich jak potwierdzenie rejestracji dokumentu lub faktu jego istnienia w określonej dacie oraz poświadcze- nie autentyczności podpisów załączonych przez przedstawicieli dyplomatycznych lub urzędników konsularnych do dokumentów innych niż te, o których była mowa. Akty notarialne sporządzone w Polsce przez notariuszy niemieckich i umowy o przeniesienie własności nieruchomości zawarte bez formy aktu notarialnego w okresie okupacji niemieckiej i sowieckiej 9. Po zakończeniu wojny powstało pytanie, jak należy traktować akty notarialne spo- rządzone w czasie okupacji niemieckiej przez notariuszy niemieckich na obszarze Polski w jej ówczesnych granicach. Otóż sytuacja prawna na terytorium Polski po wprowadzeniu okupacji ziem polskich była zróżnicowana. Na obszarze General- nego Gubernatorstwa sądy polskie, z wyjątkiem Sądu Najwyższego, funkcjonowały w ograniczonym zakresie. Działali także notariusze polscy, jednakże sporządzane przez nich akty notarialne dotyczące obrotu nieruchomościami wymagały zatwier- dzenia przez niemieckie władze administracyjne. W zakresie czynności prawnych dotyczących obrotu nieruchomościami został rozciągnięty na cały obszar okupacji niemieckiej generalny i bezwzględny zakaz sporządzania przez notariuszy aktów notarialnych sprzecznych z niemieckimi ustawami norymberskimi, wyłączającymi 23 Stanisław Rudnicki z obrotu cywilnoprawnego nieruchomości stanowiące własność osób uznanych we- dług kryteriów przyjętych przez te ustawy za Żydów. Po zakończeniu okupacji niemieckiej Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 27 grudnia 1946 r. (C II 471/46, PN 12/47, s. 546) uznał, że brak zatwierdzenia aktu notarial- nego sporządzonego przez notariusza polskiego przez władze niemieckie nie ma żadnego znaczenia prawnego z punktu widzenia ważności czynności prawnej obję- tej aktem notarialnym. Natomiast notariusze niemieccy działający na terenie Gene- ralnego Gubernatorstwa i na obszarach wcielonych do b. Rzeszy Niemieckiej, na których notariusze polscy nie działali, nie mogą być uważani w świetle prawa pol- skiego za notariuszy, a sporządzone przez nich akty za akty notarialne; mają one jedynie znaczenie dokumentów prywatnych (tak SN w orzeczeniu z 5 grudnia 1959 r., 3 CR 703/59, OSPiKA 7–8/60, poz. 202). Odnosząc się do skutków bezprawnego zakazu okupanta zawierania umów o prze- niesienie własności nieruchomości z osobami pochodzenia żydowskiego, Sąd Naj- wyższy uznał w uchwale całej Izby Cywilnej z 19 marca 1949 r. (C 935/48, OSN I/49, poz. 1), wpisanej do księgi zasad prawnych, że umowy o przeniesienie włas- ności nieruchomości zawarte na piśmie w Polsce w latach 1939–1945 bez zacho- wania formy aktu notarialnego z powodu przeszkód spowodowanych bezprawną działalnością okupanta, uniemożliwiającą sporządzenie umowy w obowiązującej formie aktu notarialnego, nie są z tej przyczyny nieważne. Nie oznacza to, że wszystkie zawarte podczas okupacji umowy o przeniesienie własności nierucho- mości są ważne bez względu na istnienie wymienionych przeszkód. Na obszarze okupacji sowieckiej problem skuteczności prawnej umów o przenie- sienie własności nieruchomości tylko pozornie nie istnieje wobec trwałej utraty części ziem wschodnich przez Polskę w wyniku umowy jałtańskiej i braku notariu- szy polskich na terenach poddanych okupacji sowieckiej po 17 września 1939 r. Tymczasem mogą pojawić się sytuacje, w których niezbędne będzie zajęcie stano- wiska w sprawie skuteczności prawnej umów o przeniesienie własności nierucho- mości zawartych bez formy notarialnej. Na terenie ziem wschodnich, które na sku- tek pojałtańskiego porządku międzynarodowego przestały wchodzić w skład państwa polskiego, mogą pojawić się, wprawdzie może nieliczne, ale wcale przez to niewykluczone, wątpliwości związane z udowodnieniem (przy żądaniu ekwiwa- lentu za pozostawione mienie) własności tzw. mienia zabużańskiego (patrz także ⇒ Mienie zabużańskie) w wypadku rozporządzenia tym mieniem w okresie wojny przez ich właścicieli, co w owym czasie było zgodne z przepisami prawa pol- skiego, ale zakazane przez bezprawne – z punktu widzenia prawa międzynarodo- wego – rozciągnięcie na tereny okupowane ustawodawstwa b. Związku Radziec- kiego. Wydaje się nie ulegać wątpliwości, że zawarte wówczas umowy o przeniesienie własności nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego należy traktować zgodnie z powołaną uchwałą całej Izby Cywilnej Sądu Najwyż- 24 Akt notarialny szego z 19 marca 1949 r. Podobnie należy traktować nieformalne umowy przenie- sienia własności nieruchomości zawarte w okresie okupacji sowieckiej na tych te- renach, które pozostały w obecnych granicach państwa polskiego. Podstawowa literatura: S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975, s. 35–41; A. Drozd, Czynności notarialne z elementem zagranicznym w obrocie nieruchomo­ ściami. Zagadnienia wybrane w księdze pamiątkowej II Kongresu Notariuszy Rzeczypospolitej Polskiej, referaty i opracowania, Poznań 1996, s. 7 i n.; J. Górecki, Prawo właściwe dla formy umów obligacyjnych w świetle konwencji rzymskiej z 1980 r. o prawie właściwym dla zobo­ wiązań umownych, „Rejent” 1/07, s. 28; R. Greszta, A. Oleszko, Uchybienia formalne aktu notarialnego w świetle doświadczeń nadzoru samorządu notarialnego, „Rejent” 5/01, s. 43; H. Nowara-Bacz, Przesłanki wyłączenia notariusza na podstawie art. 84 Prawa o notariacie, „Rejent” 2/01, s. 83; A. Oleszko, Z cywilnoprawnej problematyki czynności notarialnych, „Re- jent” 1/91, s. 14; tenże, Odmowa sporządzenia czynności notarialnej, „Rejent” 4–5/96, s. 45; tenże, Staranność zawodowa notariusza w świetle art. 80 prawa o notariacie, „Rejent” 9/97, s. 9; tenże, Podpis własnoręczny jako element formalny aktu notarialnego obejmującego czyn­ ność prawną, cz. I, „Rejent” 6/01, s. 28 i n., cz. II, „Rejent” 9/01, s. 74 i n.; M. Pazdan, Cu­ dzoziemiec klientem polskiego notariusza, „Rejent” 7–8/01, s. 172 i n.; R. Sztyk, Zakres spros­ towania oczywistych błędów czynności notarialnych, „Rejent” 5/00, s. 30 i n.; tenże, Zabezpieczenie praw i słusznych interesów stron oraz innych osób czynności notarialnej, „Rejent” 5/01, s. 206; tenże, Obowiązki notariusza w postępowaniu wieczystoksięgowym, „Re- jent” 11/01, s. 13 i n. B BUDOWA NA CUDZYM GRUNCIE Uwagi ogólne • Charakter uprawnień samoistnego posiadacza i właściciela • Przesłanki roszczenia z art. 231 § 1 k.c. • Samoistne posiadanie zabudowane­ go gruntu • Dobra wiara samoistnego posiadacza (art. 231 § 1 k.c.) • Wzniesie­ nie budynku lub innego urządzenia • Przesłanki roszczenia z art. 231 § 2 k.c. • Dochodzenie roszczenia (uwagi ogólne) • Wynagrodzenie Uwagi ogólne 1. Kodeks cywilny zawiera w grupie norm z zakresu ochrony własności (art. 222–231) przepis składający się z dwóch paragrafów, obejmujących różne hi- potezy. Pierwsza (art. 231 § 1) dotyczy wzniesienia przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynku lub innego urządzenia o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki. Z tą hipotezą związana jest dyspozycja, według której samoistny posiadacz może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Druga (art. 231 § 2) dotyczy bez żadnych bliższych określeń wzniesienia na cudzej nieruchomości budynku lub innego urządzenia o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki. Z tą ogólnie sformuło- waną hipotezą związana jest dyspozycja, według której właściciel gruntu może żą- dać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Różnica obu hipotez jest oczywista: pierwsza – węższa – wymaga, aby budowy dokonał samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, a druga – szersza – wymaga tylko samego dokonania budowy, bez ograniczenia podmiotowego, a więc przez kogokolwiek. Jak o tym będzie dalej mowa, art. 231 k.c. wyłączony jest – w zakresie objętej nim hipotezy – przez przepisy szczególne odmiennie regulujące skutki budowy na cu- dzym gruncie. Patrz ⇒ Nieruchomości spółdzielni mieszkaniowych. 26 Budowa na cudzym gruncie Charakter uprawnień samoistnego posiadacza i właściciela 2. Wzniesienie przez samoistnego posiadacza na posiadanej w dobrej wierze nierucho- mości budynku albo innego urządzenia na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu, o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętej pod budowę działki, wypełnia stan faktyczny określony w art. 231 § 1 k.c., z którym przepis ten wiąże powstanie po stronie samoistnego posiadacza gruntu uprawnienia o przeniesienie – za odpowied- nim wynagrodzeniem – własności działki zajętej pod budowę. Wspomniane upraw- nienie samoistnego posiadacza i odpowiadający mu obowiązek właściciela nierucho- mości są stosunkiem prawnym określanym w doktrynie (w szczególności: A. Kubas, Budowa na cudzym gruncie, Warszawa 1972, s. 118 i n.; S. Wójcik, w: System prawa cywilnego, t. II, s. 523; S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. 9, s. 430 i n.; E. Skowrońska-Bocian, w: Kodeks cywilny. Komentarz, s. 495) i judykaturze (uzasadnienie uchwały składu 7 sędziów SN z 8 listopada 1989 r., III CZP 68/89, OSNCP 6/90, poz. 70 – zasada prawna) mia- nem zobowiązania realnego (obligacji realnej), charakteryzującego się tym, że pod- miot zobowiązania (osoba wierzyciela) określony jest przez sytuację prawnorze- czową, wynikającą z własności zabudowanej nieruchomości. Istotą uprawnienia samoistnego posiadacza jest sprzężenie uprawnienia z posiada- niem, które nadaje mu swoisty ch
<a href="http://cyfroteka.pl/ebooki/Nieruchomosci__Problematyka_prawna-ebookRO/p0205072i020" target="_blank" title="Nieruchomości. Problematyka prawna [Gerard Bieniek, Stanisław Rudnicki] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE" > <img src="http://cyfroteka.pl/images/BRD.png" style="border:none;background:none transparent;box-shadow:none;-webkit-box-shadow:none;-webkit-border-radius:0;border-radius:0;" alt="Nieruchomości. Problematyka prawna [Gerard Bieniek, Stanisław Rudnicki] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE"/></a>