Source: https://blogimmobiliare.com/2009/12/06/esigenze-abitative-di-natura-transitoria/
Timestamp: 2017-01-18 07:53:58+00:00
Document Index: 85871896

Matched Legal Cases: ['art. 26', 'art. 79', 'art. 26', 'art. 79', 'art. 1417', 'art. 79', 'art. 64', 'art. 65', 'art. 26', 'art. 1', 'art, 1']

Esigenze abitative di natura transitoria | Salta alla navigazione
HomePostGuestIntervisteHome StagingGlossario
← Nessuna bolla immobiliare. In arrivo due anni di crescita	Adempimenti per un contratto di locazione →	Esigenze abitative di natura transitoria	Dic 6
La natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore, che esclude la locazione dell’immobile urbano per uso abitativo dall’ambito di applicabilità della L. 27 luglio 1978, n. 392, deve essere accertata con riguardo alla natura dell’esigenza abitativa in relazione agli specifici bisogni del conduttore al momento della conclusione del contratto e non solo dalle dichiarazioni di una o di entrambe le parti, né dalle circostanze che il contratto sia stato stipulato per una durata inferiore al quinquennio o ad un canone superiore a quello ritenuto “equo” dalla legge.* Cass. civ., sez. III, 13 giugno 1994, n. 5722, Sansoni c. Moro.
La natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore – che comporta l’esclusione della locazione dall’ambito di applicabilità della L. 27 luglio 1978, n. 392 ai sensi dell’art. 26 lett. A della stessa legge – va accertata con riferimento agli specifici bisogni del conduttore che l’immobile locato è destinato a soddisfare al momento della conclusione del contratto; nel senso che la suddetta natura transitoria va riconosciuta nell’ipotesi in cui l’abitazione del conduttore, in quanto eccezionale e temporanea, comporti una sua permanenza soltanto precaria o sussidiaria nell’immobile locato, mentre va esclusa nel caso in cui l’immobile rappresenti la normale e continuativa dimora del conduttore. L’indagine diretta ad accertare quale delle due ipotesi ricorra nel caso concreto va compiuta avendo riguardo all’effettiva destinazione dell’immobile e con riferimento alla natura della esigenza abitativa del conduttore (desunta ad esempio dalla sua attività lavorativa nel luogo in cui è situato l’immobile, dalla disponibilità o non di un alloggio nel luogo di residenza anagrafica), e non alle espressioni letterali del contratto fatto sottoscrivere dal locatore al conduttore allorquando la dichiarata transitorietà – smentita dalla situazione di fatto – abbia costituito il mezzo, vietato dall’art. 79 L. 27 luglio 1978, n. 392, per eludere l’applicazione della normativa sull’equo canone.
La natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore – che comporta l’esclusione della locazione dall’ambito di applicabilità della legge 27 luglio 1978, n. 392 ai sensi dell’ art. 26, lett. a) della stessa legge – va accertata con riferimento agli specifici bisogni del conduttore che l’immobile locato è destinato a soddisfare al momento della conclusione del contratto, nel senso che la suddetta natura transitoria va riconosciuta nell’ipotesi in cui l’abitazione del conduttore, in quanto eccezionale e temporanea, comporti una sua permanenza soltanto precaria o sussidiaria nell’immobile locato, mentre va esclusa nel caso in cui l’immobile rappresenti la normale e continuativa dimora del conduttore. L’indagine diretta ad accertare quale delle due ipotesi ricorra nel caso concreto va compiuta avendo riguardo all’effettiva destinazione dell’immobile e con riferimento alla natura dell’esigenza abitativa del conduttore (desunta ad esempio dal sistema di vita di costui, dalla sua attività lavorativa nel luogo in cui è situato l’immobile, dalla disponibilità o non di un alloggio nel luogo di residenza anagrafica, ecc.) e non alle espressioni letterali del contratto fatto sottoscrivere dal locatore al conduttore allorquando la dichiarata transitorietà – smentita dalla situazione di fatto – abbia costituito il mezzo, vietato dall’art. 79 della L. 27 luglio 1978, n. 392, per eludere l’applicazione della normativa sull’equo canone.
Per definire “transitoria” una locazione occorre che detto requisito sussista veramente nella realtà indipendentemente dalla qualificazione data dalle parti al momento della conclusione del contratto.
Integra una ipotesi di simulazione per interposizione fittizia di persona la stipulazione di un contratto di locazione per il soddisfacimento di esigenze abitative di natura transitoria con conduttore apparente (persona interponente), nell’intesa (accordo simulatorio) che gli effetti della convenzione locatizia si producano nei confronti di altro soggetto (persona interposta), che sia portatore di esigenza abitativa primaria. (Nella specie la prova della intesa simulatoria e della natura primaria delle esigenze abitative dell’effettivo conduttore è stata desunta, oltre che da dichiarazioni testimoniali, anche da elementi indiziari. plurimi e concordanti, non essendosi ritenuto operante il divieto di prova per testi della simulazione del contratto, posto dall’art. 1417 c.c., in considerazione del fatto che il conduttore ha inteso far valere la “illiceità” e nullità del contratto dissimulato di locazione con riferimento alla clausola di “transitorietà” dell’uso abitativo per violazione della norma imperativa dell’art. 79 L. 392/78).
* Cass. civ., sez. III, 2 aprile 1997, n. 2868, Vienna c. Viziale, in Arch. loc. e cond. 1997, 635.
* Cass. civ., sez. III, 5 aprile 1995, n. 4001, Ghezzi c. Capasso.
* Trib. civ., Firenze, 31 maggio 1980, Samorè c. Poggi Ricci, in Arch. loc. e cond. 1981, 77.
La clausola con la quale i contraenti prevedono, al momento della sottoscrizione del contratto, che nel caso di specie si verte in un’ipotesi di “locazione transitoria non soggetta ad equo canone” non è di per sé nulla. Per accentarne la validità o la nullità occorre procedere all’interpretazione della volontà delle parti secondo il disposto di cui agli artt. 1362 c.c. e seguenti.
c) Competenza Il giudice competente in ordine alla controversia concernente il rilascio per ” finita locazione” di immobile adibito ad esigenze abitative di natura transitoria – non essendo questa ricompresa in alcuna delle ipotesi di competenza per materia poste, in materia locatizia, dagli artt. 30 e 45 della legge 27 luglio 1978 n. 392 – va individuato secondo gli ordinari criteri della competenza per valore previsti dal codice di rito.
La qualifica della transitorietà dell’uso di un immobile ai fini della esclusione dell’applicazione della L. n. 392/1978 deve essere operata con concreto riferimento alla situazione abitativa degli occupanti. Pertanto, nel caso di immobile locato ad una ditta che intenda utilizzarlo a favore di propri dipendenti o collaboratori, la transitorietà deve essere collegata alla situazione concreta degli occupanti e non alla teorica possibilità di una rapida alternanza degli stessi, né è rilevante l’inclusione nel contratto del termine “transitorio”.
* Pret. civ. Verona, 2 luglio 1986, n. 1040, Mainenti c. Tessani, in Arch. loc. e cond. 1989, 186.
La determinazione della durata della locazione stipulata per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria – ancorché si tratti di esigenze di lavoro o di studio – nel regime ordinario della L. n. 392 del 1978 resta affidata all’autonomia delle parti, ai sensi degli artt. 1, comma secondo, e 26, lett. a) della legge stessa. Una durata legale di tali contratti è parimenti esclusa nel regime transitorio, restando l’inapplicabilità degli artt. 58 e 65- che prevedono siffatta ulteriore durata con riferimento, rispettivamente, ai contratti soggetti ovvero non soggetti a proroga secondo la legislazione precedente – sancita dall’art. 64 e dall’ultimo comma dell’art. 65 che considerano, ai fini suddetti, solo i contratti previsti alla lettera d) del primo comma e al secondo comma dell’art. 26, con la conseguente esclusione degli altri contratti ivi previsti.
Nelle locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, che ai sensi dell’art. 1, secondo comma, della legge 392/78 sono sottratte alla durata quadriennale, la “stabilità” dell’abitazione rileva soltanto ai fini della determinazione del canone.
Per gli studenti universitari “fuori corso”, i quali non devono più frequentare le lezioni ma soltanto dare gli esami arretrati, non sussistono più le “ragioni di studio” per occupare, con la crisi attuale degli alloggi, stabilmente un immobile nella sede universitaria presso la quale devono recarsi saltuariamente solo per sostenere detti esami, a meno che non dimostrino di dovere ugualmente attendere a corsi di pratica professionale, di laboratorio od altri. Ne consegue che con tali studenti può ben essere stipulata un contratto di locazione transitoria.
* Pret. civ. Bologna, sez. I, 3 aprile 1981, n. 681, Girola e altro c. S.a.s. Weisshorn, in Arch. loc. e cond. 1981, 487.
L’esigenza abitativa di natura transitoria si riferisce solo alle esigenze del conduttore e deve essere “oggettivamente” tale nella realtà e non perché le parti ritengono di concordare nel qualificarla tale.
Nelle locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, che ai sensi dell’art, 1, secondo comma, della L. n. 392/1978 sono sottratte alla durata quadriennale, la “stabilità” dell’abitazione rileva solo ai fini della determinazione del canone.
Ove sia stata pattuita una locazione per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria non per motivi di studio o di lavoro, ed invece dell’immobile venga fatta dal conduttore una utilizzazione abitativa stabile determinata da uno di detti motivi, il canone è disciplinato dagli artt. 12 – 221. 392/78.
Vota:CondividiTweetE-mailStampaCondividi su TumblrPocketMi piace:Mi piace Caricamento...
Pubblicato il 6 dicembre 2009 su Legislazione. Aggiungi ai preferiti il collegamento .	Lascia un commento.	← Nessuna bolla immobiliare. In arrivo due anni di crescita	Adempimenti per un contratto di locazione →	Lascia un commento
Siamo interessanti al tuo parere. Tu cosa ne pensi? Annulla risposta	Scrivi qui il tuo commento...
Gli Articoli più Recenti	Qualche informazione in più sui riscaldamenti a pavimento
Dal 2009 ad oggi…	Dal 2009 ad oggi…
Come contattarci	Vuoi metterti in contatto con noi? Vuoi proporre la tua collaborazione? Hai dubbi o domande da porre?
©Copyright	©Copyright 2009 - 2015 blogimmobiliare.com tutti i diritti riservati. I testi sono di proprietà di blogimmobiliare.com o dei rispettivi autori ai sensi e per gli effetti delle normative vigenti. E’ vietata la copia e la pubblicazione,anche parziale, del materiale su altri siti internet e / o su qualunque altro mezzo se non a fronte di esplicita autorizzazione scritta di blogimmobiliare.com e con citazione esplicita della fonte. E’ consentita la riproduzione parziale su forum o blog solo se accompagnata da link all’originale della fonte. E’ altresì vietato utilizzare i materiali presenti nel sito per scopi commerciali di qualunque tipo.
SocialVisualizza il profilo di blogimmobiliare.com su FacebookVisualizza il profilo di blogimmobiliare su Twitter	Tweet più recenti
Qualche informazione in più sui riscaldamenti a pavimento blogimmobiliare.com/2016/11/14/qua… https://t.co/qOvJBklHYu 2 months ago
Investire sulla seconda casa: uno sguardo ai Lidi Ferraresi blogimmobiliare.com/2016/10/06/inv… via @blogimmobiliare 3 months ago
Investire sulla seconda casa: uno sguardo ai Lidi Ferraresi blogimmobiliare.com/2016/10/06/inv… https://t.co/HWkek1uugS 3 months ago
L'agente immobiliare: 4 tips per reclutare i migliori talenti. blogimmobiliare.com/2016/10/04/lag… via @blogimmobiliare 3 months ago
L’agente immobiliare: 4 tips per reclutare i migliori talenti. blogimmobiliare.com/2016/10/04/lag… https://t.co/ss8JQAh9C9 3 months ago
Pagine viste ad oggi	339,136 pagine lette