Source: http://jpm-copro.com/Reecriture%20art%201-6%20loi%20ELAN.htm
Timestamp: 2019-01-21 13:48:35+00:00
Document Index: 24862414

Matched Legal Cases: ['art. 206', 'art. 207', 'art. 208', 'art. 1', 'art. 209', 'art. 209', 'art. 209']

PROPOSITION DE RÉÉCRITURE DES ARTICLES 1 A 6
DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 MODIFIÉS PAR LA LOI ELAN
La loi ELAN, promulguée le 23 Novembre 2018, comporte, avant même la réforme par voie d’ordonnance qu’elle annonce, des modifications substantielles du droit de la copropriété. Elle a notamment le mérite d’accueillir dans le statut de la copropriété les notions de « lot transitoire » et de « jouissance privative d’une partie commune ».
Nous nous proposons humblement de présenter une réécriture de ce texte dans l’espoir d’inciter les rédacteurs de l’ordonnance future à respecter le bon style législatif et une présentation cohérente des dispositions.
Nous allons plus loin encore en insérant une conception volumétrique de l’immeuble assujetti au statut de la loi de 1965, totalement distincte de celle régissant les copropriétés en volumes.
L’article 552 du Code civil indique : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. » Il n’est pas contestable que tout immeuble construit sur une parcelle est inscrit dans son volume superficiaire comme dans son volume tréfoncier pour les caves, parkings et fondations. Il ne faut donc pas hésiter à proclamer que la partie privative du lot du lot transitoire est le volume superficiaire de la parcelle dédiée.
Jusqu’à présent aucune des réformes successives du statut de la copropriété n’a été accompagnée de dispositions transitoires autres qu’un délai de mise en œuvre. Dans les règlements de copropriété anciens les « propriétaires » d’un emplacement extérieur de stationnement ont été désignés comme propriétaires de lots dont la partie privative est un droit de jouissance exclusive sur une parcelle du terrain commun. Jouissance n’étant pas propriété, la Cour de cassation a annulé les lots tout en laissant aux « propriétaires » le bénéficie du droit de stationnement. Nous suggérons que ces situations puissent être régularisées pendant un délai de cinq ans.
Nous proposons pareillement que les parties communes dotées d’une grille de répartition des charges entre certains copropriétaires seulement puissent être converties en parties communes spéciales.
Nous restons à l’écoute des observations et suggestions !!!
LOI ELAN TEXTE PROPOSÉ
Article 1 Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 206 (V)
La loi doit présenter en premier lieu la copropriété type. Et plus loin l’extension aux copropriétés horizontales.
Même observation pour le lot transitoire Voir en 6-2
Article 1-1 Créé par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 – art. 207
Le texte de l’article 1 énonce les règles relatives à l’application du statut
Il s’agit essentiellement de volumes d’espace déterminés par le bâti et non par des cotes NGF
Article 3 Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 – art. 208 (V)
- - le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes
- le droit d’affichage sur les parties communes ;
- le droit de construire afférent aux parties communes.
Article 6-1 Créé par Loi n°79-2 du 2 janvier 1979 – art. 1
Article 6-2 Créé par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 – art. 209 (V)
Article 6-3 Créé par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 – art. 209 (V)
Article 6-4 Créé par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 – art. 209 (V)
La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comportant chacun, indissociablement, une partie privative et une quote-part des parties communes.
Ce paragraphe remplace avantageusement les deux premiers d’ELAN
En l’absence d’organisation statutaire, tout intéressé peut faire constater judiciairement l’assujettissement de l’immeuble à la présente loi.
En cas de division de la propriété d’un immeuble bâti existant, le statut s’applique à compter du premier transfert de propriété d’un lot.
Dans le cas des immeubles à construire destinés à la copropriété divise, le statut s’applique après la seconde livraison d’un lot.
Après la seconde pour ne pas laisser un seul copropriétaire avec le promoteur.
- le volume superficiaire non construit et le droit de construire afférent aux parties communes.
Le droit de construire ne peut porter que sur le volume constructible résiduel.
Le règlement de copropriété peut comporter la création d’un lot transitoire, générateur d’un bâtiment à construire sur une parcelle déterminée du sol. La partie privative est constituée par le volume superficiaire attaché à la parcelle et le droit de construire, précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser dans ce volume, et une quote-part des parties communes correspondante.
On ne peut négliger les aspects volumétriques du statut de la copropriété classique. La propriété du dessus comme du dessous nous vient du droit romain.
Le règlement de copropriété peut comporter la création de parties communes spéciales, affectées à l’usage et à l’utilité de certains copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
Il précise les quotes-parts de ces parties attachées respectivement à chacun des lots concernés, ainsi que les modalités de répartition des charges qui leurs sont propres.
Les décisions autonomes relatives aux seules parties communes spéciales peuvent être prises au cours d'une assemblée spéciale ou d’une assemblée générale. Dans ce dernier cas, seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage et à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.
Les décisions relatives aux seules parties communes spéciales, affectant les parties communes générales ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être prises au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires.
Le second paragraphe précise bien la nécessité de déterminer les quotes-parts des parties communes spéciales et les modalités de répartition des charges ; ce qui correspond à l’établissement de charges spéciales.
L’assemblée spéciale peut être saisie de questions propres au bâtiment sans aucune incidence sur les copropriétaires des autres bâtiments. L’assemblée spéciale est autonome.
Dans de nombreux autres cas les décisions peuvent affecter les copropriétaires des autres bâtiments. Ainsi la modification des façades à l’occasion d’un ravalement. Cette modification devra être approuvée par un vote de tous les copropriétaires. Ceci étant fait, les autres décisions pourront être prise par l’assemblée spéciale, soit au cours de la même assemblée, par un vote spéciale, soit au cours d’une assemblée spéciale.
Le règlement de copropriété peut comporter la création de parties communes à jouissance privative. Demeurant la propriété indivise de tous les copropriétaires, elles sont néanmoins affectées exclusivement et perpétuellement à l'usage et à l'utilité d'un lot de rattachement, sans pouvoir en constituer la partie privative.
L’assemblée générale peut, sous les mêmes réserves, consentir la concession au propriétaire d’un lot de la jouissance privative d’une partie commune soit à titre perpétuel, soit à titre viager, soit à titre temporaire.
Dans les deux cas, la clause du règlement de copropriété doit préciser l’assiette du droit, son contenu et les modalités d’exercice, réserve faite du droit d’accession prévu par l’article 546 du Code civil.
Ce texte précise que la concession de jouissance privative d’une partie commune peut avoir deux origines : soit une disposition du règlement de copropriété initial, soit une décision de l’assemblée générale au cours de la vie du syndicat des copropriétaires.
A propos du contenu, il faut rappeler qu’il s’agit très généralement du volume superficiaire d’une parcelle du jardin commun. Le principe est que le bénéficiaire ne peut réaliser que de légères constructions. S’il est autorisé à construire, le droit d’accession peut jouer dans le cas d’une piscine enterrée Cass 13-10-2006-1 .
Pendant une durée de cinq ans, les droits de stationnement sur une parcelle déterminée constitués à tort en lots pourront être convertis en parties communes à jouissance privative. Leurs quotes-parts des charges sont imputées au lot de rattachement.
Pendant une durée de cinq ans, les parties communes dotées d’une grille spécifique de répartition des charges pourront être converties en parties communes spéciales mentionnées au règlement de copropriété si elles présentent une autonomie technique suffisante.
Les articles 6-5 et 6-6 ont pour objet de permettre la régularisation de situations ubuesques résultant de décisions parfaitement justifiées de la Cour de cassation.