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Timestamp: 2016-10-26 21:07:11+00:00
Document Index: 231795799

Matched Legal Cases: ['art. 45', 'art. 46', 'art. 51', 'art. 46', 'art. 256', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 256', 'art. 258', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art 259', 'art. 259', 'art. 258', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 258', 'art. 259', 'in fine', 'art. 255', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 156', 'art. 159', 'art. 159', 'art. 1', 'art. 2']

4C.97/2003 (28.10.2003)
4C.97/2003 /ech
S�ance du 28 octobre 2003
MM. et Mme les Juges Corboz, Pr�sident, Walter, Klett, Nyffeler et Favre.
d�fenderesses et intim�es,
repr�sent�es par Me Jean-Daniel Th�raulaz.
d�faut de la chose lou�e; r�duction de loyer
recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du
B.________ et C.________ sont propri�taires d'un immeuble, � Pully. Depuis 1984, A.________ loue un appartement de cinq pi�ces dans ce b�timent.
Par lettre du 22 juin 1994, la locataire a signal� � la g�rance le mauvais �tat de la moquette pos�e dans l'entr�e de l'immeuble. Elle a renouvel� ses plaintes dans des courriers du 13 juin 1995 et du 6 septembre 1996. Par lettre du 20 juillet 1998, A.________ a demand� le changement de la moquette de l'entr�e et de l'escalier, qui �tait compl�tement us�e, sale et trou�e.
Fix� � l'origine � 1'340 fr. par mois, le loyer de l'appartement occup� par A.________ a subi des fluctuations. A la suite d'une demande de baisse de la locataire, le loyer mensuel net a �t� arr�t� � 1'480 fr. d�s le 1er avril 1998.
Le 21 d�cembre 1998, A.________ a saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du district de Lausanne d'une demande de r�duction du loyer, fond�e sur une baisse du taux hypoth�caire. A la suite de l'�chec de la conciliation, la locataire a introduit action devant le Tribunal des baux, concluant notamment � ce que le loyer mensuel de l'appartement soit fix� � 1'437 fr. � partir du 1er avril 1999.
Durant l'ann�e 1999, A.________ a continu� de se plaindre aupr�s des bailleresses de l'�tat de la moquette de l'entr�e. Elle a proc�d� � la consignation des loyers de novembre 1999 � juin 2000.
Le 4 novembre 1999, la locataire a saisi la Commission de conciliation d'une requ�te tendant notamment au remplacement de la moquette, ainsi qu'� une r�duction du loyer de 10% du 1er juin 1994 au 30 avril 1999, puis de 20% d�s cette date, les loyers consign�s lui �tant d�volus � due concurrence.
La moquette a �t� remplac�e � fin d�cembre 1999.
Faute de conciliation, le Tribunal des baux a �t� saisi. Par jugement du 12 f�vrier 2002, cette instance a notamment arr�t� le loyer de l'appartement � 1'437 fr. par mois d�s le 1er avril 1999, en se basant sur l'�volution du taux hypoth�caire et de l'indice suisse des prix � la consommation. En revanche, le Tribunal des baux n'a pas fait droit � la demande de la locataire en tant qu'elle entendait obtenir une r�duction du loyer fond�e sur les d�fauts de la chose lou�e.
A.________ a recouru contre ce jugement aupr�s de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud. Elle concluait principalement � ce qu'une r�duction du loyer de 10% lui soit accord�e du 1er juin 1994 au 27 d�cembre 1999 en raison des restrictions d'usage induites par le d�faut de la moquette pos�e dans les parties communes de l'immeuble.
Par arr�t du 4 d�cembre 2002, dont les consid�rants ont �t� notifi�s le 26 mars 2003, la cour cantonale a rejet� le recours.
A.________ interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle y reprend ses conclusions en r�duction du loyer formul�es devant la Chambre des recours. Comme devant la cour cantonale, elle demande �galement que les loyers consign�s soient lib�r�s en sa faveur jusqu'� concurrence des baisses de loyer accord�es.
B.________ et C.________ proposent le rejet du recours.
Sous r�serve des exceptions pr�vues � l'art. 45 OJ, le recours en r�forme n'est recevable dans les affaires p�cuniaires que si, d'apr�s les conclusions des parties, les droits contest�s dans la derni�re instance cantonale atteignent une valeur d'au moins 8'000 fr. (art. 46 OJ). Dans son acte de recours, la demanderesse indique une valeur litigieuse d'au moins 9'233 fr.; elle n'explique toutefois pas comment elle parvient � ce montant. Quant � l'arr�t attaqu�, il ne constate pas si la valeur litigieuse pour un recours en r�forme est atteinte, contrairement aux exigences de l'art. 51 al. 1 let. a OJ.
La demanderesse r�clame une r�duction du loyer de 10% pendant soixante-sept mois (juin 1994 - d�cembre 1999). L'arr�t attaqu� ne contient rien au sujet du loyer pay� durant cette p�riode. Cependant, le juge de premi�re instance, dont la d�cision n'a pas �t� remise en cause sur ce point, a r�duit � 1'437 fr. le loyer mensuel d� par la locataire � partir du 1er avril 1999. Il ressort en outre du jugement de premi�re instance, dont la cour cantonale a adopt� implicitement l'�tat de fait, que le loyer avait d�j� �t� r�duit � 1'480 fr. d�s le 1er avril 1998 en raison de la baisse du taux hypoth�caire. Enfin, il est notoire que le taux hypoth�caire de r�f�rence n'a cess� de diminuer entre 1994 et 1998; c'est dire que le loyer mensuel pendant la p�riode consid�r�e ne pouvait en aucun cas �tre plus bas que 1'437 fr. Or, si l'on calcule une r�duction de 10% pendant soixante-sept mois sur la base de ce loyer, la valeur litigieuse s'�l�ve � plus de 9'500 fr., de sorte que le seuil fix� � l'art. 46 OJ est atteint. Le recours est recevable ratione valoris.
2.1 La cour cantonale a constat� que la moquette litigieuse avait �t� pos�e par des locataires, avec l'accord de la pr�c�dente propri�taire. Elle consid�re par ailleurs que, lors de la conclusion du bail, la demanderesse a repris les droits et obligations du locataire sortant, en rapport avec le tapis. Les juges pr�c�dents en concluent qu'il appartenait � la locataire d'entretenir la moquette et, une fois celle-ci us�e, soit d�s 1994, de faire poser un nouveau rev�tement de sol ou de r�tablir les lieux dans leur �tat initial.
La demanderesse fait valoir qu'elle n'habitait pas l'immeuble lors de la pose de la moquette de l'entr�e. Elle estime ne pas �tre concern�e par la question de la propri�t� de ce tapis, dont l'entretien incombait aux bailleresses.
2.2 A supposer que le locataire pr�c�dent ait eu une obligation d'entretenir la moquette, on ne voit pas sur quelle base la cour cantonale peut admettre une reprise de dette entre le preneur sortant et la demanderesse entrant dans les lieux. La conclusion d'un bail ne saurait manifestement entra�ner un transfert automatique des droits et obligations de l'ancien au nouveau locataire. Cela �tant, l'arr�t attaqu� constate implicitement que la demanderesse n'�tait pas encore locataire dans l'immeuble lorsque la moquette a �t� pos�e et qu'elle n'a pas particip� � son achat. La locataire n'est donc en rien concern�e par les relations entre les acqu�reurs du tapis et la bailleresse d'alors, respectivement les d�fenderesses.
Lors de la conclusion du bail en 1984, une moquette �tait pos�e dans le hall et les premiers escaliers de l'immeuble. La demanderesse pouvait d�s lors s'attendre � ce que, conform�ment � l'art. 256 al. 1 CO, les bailleresses entretiennent la chose, y compris les parties communes, dans un �tat appropri� � l'usage convenu. Cela supposait en particulier l'obligation de remplacer la moquette ou de la faire enlever le jour o� elle �tait us�e.
Il s'ensuit que la motivation principale de l'arr�t attaqu�, mettant une obligation d'entretien � la charge de la demanderesse, est contraire au droit f�d�ral.
A titre subsidiaire, la cour cantonale a jug� que la moquette de l'entr�e �tait affect�e d'�inconv�nients esth�tiques� ne justifiant pas une r�duction du loyer.
La demanderesse se plaint d'une violation de l'art. 259d CO. A son sens, le d�faut entachant la moquette depuis 1994 �tait de moyenne importance; il repr�sentait en particulier un danger pour les locataires, restreignant l'usage de l'escalier. Une r�duction du loyer de 10% � ce titre serait conforme au droit f�d�ral et � la jurisprudence.
3.1 Si la chose lou�e est affect�e d'un d�faut qui entrave ou restreint l'usage pour lequel elle a �t� lou�e, le locataire peut exiger une r�duction proportionnelle du loyer jusqu'� l'�limination du d�faut (art. 259a al. 1 let. b et art. 259d CO).
Faute de d�finition l�gale, la notion de d�faut doit �tre rapproch�e de l'�tat appropri� � l'usage pour lequel la chose a �t� lou�e, au sens de l'art. 256 al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l'�tat r�el de la chose et l'�tat convenu (arr�t 4C.527/1996 du 29 mai 1997, consid. 3a, reproduit in SJ 1997, p. 661 ss). Il y a ainsi d�faut lorsque la chose ne pr�sente pas une qualit� que le bailleur avait promise (Higi, Z�rcher Kommentar, n. 27 et n. 29 ad art. 258 CO) ou sur laquelle le locataire pouvait l�gitimement compter en se r�f�rant � l'�tat appropri� � l'usage convenu (Tercier, Les contrats sp�ciaux, 3e �d., n. 1869, p. 271/272). Le d�faut peut �tre esth�tique, le locataire �tant en droit d'escompter que l'apparence de la chose lou�e corresponde � des standards normaux (arr�t du 29 mai 1997 pr�cit�, consid. 3a et les r�f�rences). Il peut �galement r�sulter de l'usure normale (Bernard Corboz, Les d�fauts de la chose lou�e, in SJ 1979, p. 130). Par ailleurs, la chose lou�e comprend les installations communes, comme les escaliers et le hall d'entr�e (arr�t du 29 mai 1997 pr�cit�, consid. 3a; SVIT-Kommentar, n. 30 ad Vorbemerkungen zu Art. 258-259i OR, p. 232).
3.2 Parmi les d�fauts qui surviennent pendant la dur�e du bail, la loi distingue, d'une part, les menus d�fauts, � la charge du locataire (art. 259 CO), et, d'autre part, les d�fauts de moyenne importance et les d�fauts graves, qui ouvrent au locataire les droits pr�vus � l'art. 259a CO, en particulier la remise en �tat de la chose, la r�duction du loyer et la consignation du loyer.
La notion de d�faut est identique quel que soit le ou les moyens mis en oeuvre par le locataire. Il n'y a donc pas lieu de soumettre l'un des droits �num�r�s � l'art. 259a CO � des conditions d'exercice plus restrictives que les autres droits. En effet, les voies offertes au locataire en mati�re de d�fauts de la chose lou�e poursuivent le m�me but, soit r�tablir l'�quilibre contractuel entre les prestations respectives des parties (Higi, op. cit., n. 5 et n. 11 ad art. 259d CO). En outre, le locataire n'a pas � respecter une priorit� entre les diff�rents moyens � sa disposition et ceux-ci ne s'excluent pas (SVIT-Kommentar, n. 5 ad art. 259a CO, p. 282; Higi, op. cit., n. 13 ad art 259a CO; Eugen David, Rechte und Pflichten der Parteien bei M�ngeln der Mietsache, in Das neue Mietrecht, Hangartner [�d.], St-Gall 1991, p. 69).
3.3 Pour qu'une r�duction du loyer soit justifi�e, l'objet remis � bail doit �tre affect� d'un d�faut de moyenne importance au moins (Lachat, Commentaire romand [ci-apr�s: op. cit. I], n. 1 ad art. 259d CO). Un tel d�faut restreint l'usage convenu, sans l'exclure ni l'entraver consid�rablement (cf. art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO; Lachat, op. cit. I, n. 7 ad art. 258 CO; David, op. cit., p. 55).
D'apr�s certains auteurs, un d�faut purement esth�tique, comme des taches sur un tapis, n'affecterait pas l'usage de la chose et ne justifierait donc pas une r�duction du loyer (SVIT-Kommentar, n. 7 ad art. 259d CO, p. 306; Lachat, Le bail � loyer [ci-apr�s: op. cit. II], p. 168; Martin Z�st, Die M�ngelrechte des Mieters von Wohn- und Gesch�ftsr�umen, th�se St-Gall 1992, n. 303, p. 175). Cette affirmation m�rite d'�tre nuanc�e. Comme d�j� relev�, un d�faut peut �tre de nature esth�tique. Et il n'est pas d'embl�e exclu qu'un tel d�faut entrave ou restreigne l'usage de la chose lou�e. Dans l'arr�t du 29 mai 1997 pr�cit�, le Tribunal f�d�ral a ainsi admis qu'une moquette tr�s sale dans un hall d'entr�e constituait un d�faut de la chose lou�e donnant droit � une r�duction du loyer (cf. point A de l'�tat de fait, consid. 3b et consid. 4b et c in fine).
Depuis la r�vision entr�e en vigueur en 1990, l'ouverture du droit � une r�duction du loyer ne suppose plus un �usage notablement amoindri� (cf. art. 255 aCO). Il ne saurait d�s lors �tre question de fixer un taux minimal de r�duction du loyer. La nouvelle version de la loi ne signifie toutefois pas que n'importe quelle imperfection puisse �tre qualifi�e de d�faut rompant l'�quilibre du contrat et donner lieu � l'application de l'art. 259d CO. A cet �gard, un d�faut de moyenne importance, justifiant une r�duction du loyer, peut r�sulter de deux cas de figure: soit l'usage de la chose lou�e est restreint dans une mesure de l'ordre de 5% au moins, soit un d�faut mineur se prolonge sur une longue p�riode sans que le bailleur, inform�, ne prenne les mesures n�cessaires, de sorte qu'une atteinte � la jouissance de la chose lou�e doit �tre admise.
3.4 Selon les constatations cantonales, la moquette de l'entr�e de l'immeuble �tait tach�e et us�e; elle �tait arrach�e sur une marche d'escalier et se d�chirait sur trois marches cons�cutives.
Il ne s'agit pas l� de menus d�fauts � la charge de la locataire au sens de l'art. 259 CO. De simples travaux de nettoyage et de r�paration du tapis ne suffisaient manifestement pas pour rendre les lieux pr�sentables.
Par ailleurs, contrairement � l'avis des juges pr�c�dents, la moquette litigieuse n'�tait pas affect�e d'�inconv�nients esth�tiques� sans port�e juridique. Certes, le d�faut, affectant une portion restreinte d'un lieu de passage, �tait mineur. Mais il existait d�j� en 1994; selon l'�tat de fait retenu par la Chambre des recours, le tapis �tait alors sale et us� au point qu'il devait �tre remplac� ou �t� et la g�rance, dont le comportement est imputable aux bailleresses, le savait. Or, cette situation a dur� en tout cas pendant soixante-six mois, soit de la premi�re r�clamation du 22 juin 1994 adress�e � la g�rance jusqu'au remplacement du tapis � fin d�cembre 1999. L'absence de remise en �tat pendant une p�riode aussi longue est un �l�ment qui permet d'exclure le simple d�faut esth�tique sans effet sur la jouissance de la chose.
Force est ainsi de reconna�tre que l'�tat d�plorable de la moquette de l'entr�e de l'immeuble restreignait l'usage de la chose lou�e dans la mesure o� il s'est prolong� pendant cinq ans et demi. Ce d�faut doit �tre qualifi� d'importance moyenne, fondant ainsi une pr�tention en r�duction du loyer au sens de l'art. 259d CO.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, l'arr�t attaqu� consacre une violation du droit f�d�ral et doit �tre annul�.
3.5 Conform�ment � l'art. 259d CO, la r�duction du loyer est proportionnelle au d�faut. En principe, il convient de proc�der selon la m�thode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiqu�e dans le contrat de vente: la valeur objective de la chose avec d�faut est rapport�e � sa valeur objective sans d�faut, le loyer �tant ensuite r�duit dans la m�me proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours ais�, notamment lorsque, comme en l'esp�ce, le d�faut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appr�ciation en �quit�, par r�f�rence � l'exp�rience g�n�rale de la vie, au bon sens et � la casuistique, n'est pas contraire au droit f�d�ral (arr�t pr�cit� du 29 mai 1997, consid. 4a).
En ce qui concerne les d�fauts esth�tiques, un loyer a �t� r�duit de 5% en raison de mortier recouvrant des dalles du sol de la salle de bains (exemple cit� in Z�st, op. cit., p. 197); une r�duction de 10% a �t� accord�e parce que les plafonds de plusieurs pi�ces �taient tach�s et que les papiers peints se d�collaient (exemple cit� in Corboz, op. cit., p. 146); des taches d'eau et une tapisserie d�tach�e ont donn� lieu � une r�duction de 8% (exemple cit� in Lachat, op. cit. II, p. 170). Dans l'arr�t pr�cit� du 29 mai 1997, le Tribunal f�d�ral a confirm� une r�duction de loyer de 15% en raison d'un environnement et d'acc�s �d�go�tants�; la cour int�rieure, le hall d'entr�e de l'immeuble et le parking souterrain �taient excessivement sales, des immondices jonchant en particulier la cour int�rieure (consid. 3b) et les murs �tant �galement souill�s (consid. 4c).
3.6 En l'occurrence, le d�faut est de moyenne importance, mais restreint peu l'usage de la chose lou�e puisqu'il n'affecte qu'un lieu de passage, et non l'endroit o� vit la locataire. Par ailleurs, le cas est beaucoup moins grave que celui examin� dans l'arr�t pr�cit� du 29 mai 1997, qui concernait trois lieux distincts atteignant un degr� de salet� tr�s �lev�. Dans ces conditions, une r�duction du loyer de 2% appara�t �quitable.
La date de r�ception de la lettre de la locataire du 22 juin 1994 n'est pas d�termin�e. On ignore d�s lors quand exactement les bailleresses ont eu connaissance du d�faut au sens de l'art. 259d CO. Pour sa part, la demanderesse r�clame une r�duction du loyer jusqu'au 27 d�cembre 1999. Par mesure de simplification, il se justifie en l'esp�ce de fixer la dur�e de la r�duction du 1er juillet 1994 au 31 d�cembre 1999.
Dans ses conclusions, la demanderesse entend obtenir en sa faveur la lib�ration des loyers consign�s jusqu'� concurrence des baisses de loyer accord�es.
Selon les faits du jugement de premi�re instance repris implicitement dans l'arr�t attaqu�, le premier montant consign� concerne le loyer de novembre 1999, la consignation s'�tant poursuivie jusqu'au 30 juin 2000. Cela �tant, la cour de c�ans n'est en mesure de se prononcer que sur la d�consignation de la part de loyer non due en raison de la r�duction pour d�faut de la chose lou�e.
La demanderesse a droit � un loyer r�duit pour d�faut de la chose lou�e jusqu'� fin d�cembre 1999. Pour novembre et d�cembre 1999, la r�duction de loyer en rapport s'�l�ve � 57 fr.50 (1'437 fr. [loyer fix� dans le jugement de premi�re instance] x 2% x 2), montant dont la demanderesse obtiendra la lib�ration en sa faveur.
La locataire r�clamait une r�duction du loyer de 10%. La baisse ayant �t� fix�e � 2%, la demanderesse n'obtient gain de cause que pour un cinqui�me de sa pr�tention. Conform�ment � l'art. 156 al. 3 OJ, les frais judiciaires seront r�partis entre les parties, � raison de 4/5 pour la demanderesse et 1/5 pour les d�fenderesses.
En ce qui concerne les d�pens, l'art. 159 al. 3 OJ prescrit une r�partition proportionnelle lorsque l'arr�t ne donne pas exclusivement gain de cause � une partie. Si les deux parties sont repr�sent�es par un avocat, les indemnit�s dues respectivement par recourant et intim� sont compens�es. Ainsi, par exemple, la partie qui obtient gain de cause pour 1/5 de sa pr�tention versera � l'autre des d�pens r�duits correspondant � 3/5 de l'indemnit� de base (4/5 - 1/5).
Il convient de proc�der de la sorte �galement dans les cas o�, comme en l'esp�ce, la partie qui succombe le plus largement n'agit pas par l'interm�diaire d'un avocat et ne dispose donc pas d'une pr�tention � opposer en compensation (cf. art. 159 al. 2 OJ; art. 1 al. 2 et art. 2 du tarif pour les d�pens allou�s � la partie adverse dans les causes port�es devant le Tribunal f�d�ral [RS 173.119.1]). En effet, l'�quit� commande de ne pas d�savantager cette partie-l� au motif qu'elle a choisi de ne pas se faire repr�senter en proc�dure.
En l'esp�ce, la demanderesse versera donc aux d�fenderesses une indemnit� de d�pens r�duits de 1'500 fr., repr�sentant les 3/5 de l'indemnit� de base de 2'500 fr.
Le loyer mensuel net d� par la demanderesse aux d�fenderesses est r�duit de 2% du 1er juillet 1994 au 31 d�cembre 1999.
Les loyers consign�s � la Banque Cantonale Vaudoise sur le compte S ... sont lib�r�s en faveur de la demanderesse � concurrence de 57 fr.50.
Un �molument judiciaire de 2'000 fr. est mis pour 4/5 � la charge de la demanderesse et pour 1/5 solidairement � la charge des d�fenderesses.
La demanderesse versera aux d�fenderesses, cr�anci�res solidaires, une indemnit� de 1'500 fr. � titre de d�pens r�duits.
La cause est renvoy�e � la cour cantonale pour nouvelle d�cision sur les frais et d�pens de la proc�dure cantonale.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie aux parties et � la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 28 octobre 2003