Source: https://fiscotoday.it/agevolazioni-prima-casa-vendita-entro-cinque-anni-e-riacquisto-entro-un-anno/
Timestamp: 2020-06-06 14:23:45+00:00
Document Index: 734604

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'sentenza ', 'art. 7', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art.1']

Agevolazioni prima casa: vendita entro cinque anni e riacquisto entro un anno – Fiscotoday
Il DPR n. 131/1986 (Testo Unico dell’imposta di registro), nella Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa parte I, in tema di agevolazione prima casa, prevede che “In caso di … trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso
del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte”. La disposizione prevede inoltre che “Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”. In pratica, dalla vendita o dal trasferimento a titolo gratuito dell’immobile acquistato usufruendo dell’agevolazione prima casa prima che siano trascorsi cinque anni dalla data dell’atto, deriva la decadenza dal regime favorevole fruito, che viene invece mantenuto se il contribuente, entro un anno dalla compravendita avvenuta prima del decorso del quinquennio, acquisti un altro immobile da utilizzare come propria abitazione principale.
Il tema del riacquisto – a titolo oneroso o gratuito – è l’oggetto della risoluzione delle Entrate n. 49/E del 2015 (“Permanenza dell’agevolazione prima casa in caso di vendita infraquinquennale e riacquisto nell’anno anche a titolo gratuito”).
I documenti di prassi
L’Agenzia delle Entrate con alcuni documenti di prassi – tra i quali la circolare n. 6 del 2001, la risoluzione n.125/E del 2008 e la circolare n. 18 del 2013 – ha precisato che la decadenza dal beneficio è bloccata soltanto dall’acquisto “a titolo oneroso” di un’altra casa di abitazione entro un anno dalla cessione di quella acquistata con le agevolazioni.
In proposito, nella circolare n. 18 del 2013 si legge che “il mancato riacquisto a titolo oneroso dell’immobile da parte del contribuente configura l’ipotesi di decadenza dalla agevolazione prevista dal richiamato comma 4 della nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, del testo unico dell’imposta di registro, in quanto, ai fini della disposizione sopra richiamata, la causa di esclusione dalla decadenza trova giustificazione nell’investimento necessario per acquistare un nuovo immobile prima casa da adibire a propria abitazione principale. A tale conclusione si perviene dalla interpretazione logico-sistematica della norma in quanto il legislatore quando ha inteso riferirsi ai trasferimenti a titolo gratuito lo ha fatto espressamente”.
A ciò si deve aggiungere che la Corte di Cassazione, con la sentenza 26/6/2013, n.16077, ha chiarito che “… il punto n. 4 Nota II bis Parte Prima della Tariffa allegata al DPR n. 131 del 1986…espressamente riconosce l’agevolazione sia ai trasferimenti onerosi e sia a quelli gratuiti. Laddove, il medesimo punto n. 4…, in fondo, quando stabilisce che per il mantenimento dell’agevolazione debba procedersi all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale non dice diversamente, giacché, come noto, ‘acquisto’ è sia quello oneroso che quello gratuito”. Del resto, affermano ancora gli Ermellini, “l’art. 7 della L. 448 del 1998, che riconosce un credito d’imposta in caso di trasferimento infraquinquennale con successivo acquisto entro l’anno sia quando il nuovo acquisto è oneroso sia quando è gratuito, ha senso soltanto se il beneficio ‘prima casa’ può mantenersi anche in caso l’acquisto della nuova abitazione, entro un anno dall’alienazione della prima, possa esser gratuito”: sulla stessa linea è anche la sentenza 12/3/2014, n. 5689, sempre della Suprema Corte.
Il riacquisto a titolo gratuito
Questo orientamento è stato ribadito dalla stessa Corte di Cassazione con la sentenza 29/11/2013, n. 26766, nella quale si afferma che “Ciò che rileva, ai fini del mantenimento dell’agevolazione, è, dunque, che il contribuente ponga in essere tempestivamente un atto, sia a titolo oneroso o gratuito (cfr. Cass. n. 16077 del 2013) cui consegua un nuovo ‘acquisto’ di altra abitazione” .
Infine, con l’ordinanza del 29/7/2014, n. 17151, i giudici di legittimità, affermando che per impedire la decadenza dell’agevolazione sul primo acquisto occorre effettivamente stipulare entro un anno un nuovo acquisto e non semplicemente sottoscrivere un contratto preliminare, hanno evidenziato come la stessa Corte “ha chiarito che l’acquisto rilevante ai fini dell’ultima parte del quarto comma della nota II bis all’articolo 1 della Parte Prima della Tariffa allegata al T. U. Registro può anche essere a titolo gratuito (sent. n. 16077/13) (…); ma non è dubitabile che per ‘acquisto’ si deve intendere l’acquisizione del diritto di proprietà, e non la mera insorgenza del diritto di concludere un contratto di compravendita”.
In conclusione, alla luce dei principi affermati più volte anche dalla giurisprudenza di legittimità, si deve ritenere che in caso di rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, riacquistare a titolo gratuito un altro immobile entro un anno dall’alienazione permette di evitare la decadenza dal beneficio. Per questa ragione sono quindi da considerare superate le indicazioni fornite con i documenti di prassi prima elencati.
Resta confermato l’ulteriore requisito dell’utilizzo del nuovo immobile come dimora abituale del contribuente, come è stato chiarito dalla circolare n. 31/E del 7/6/2010 (sull’argomento, anche le risoluzioni n. 30/E dell’1/1/2008 e n. 44/E del 16/3/2004) e confermato dalla Corte di Cassazione con la pronuncia 10/4/2015, n. 7338, che ha affermato che “Le agevolazioni fiscali previste dall’art.1, comma 4, nota II bis della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131, sono subordinate al raggiungimento dello scopo per cui vengono concesse e, dunque, applicabili laddove gli acquisti delle unità immobiliari siano seguiti dall’effettiva realizzazione dell’intento di abitarvi da parte dell’acquirente”.
L’Agenzia delle Entrate conclude la risoluzione n. 49/E invitando le strutture territoriali a riesaminare la controversie pendenti interessate dalla materia in esame e, nei casi in cui l’attività accertativa dell’ufficio sia stata effettuata secondo criteri non conformi a quelli espressi dai giudici di legittimità, ad abbandonare “con le modalità di rito, tenendo conto dello stato e del grado di giudizio la pretesa tributaria, sempre che non siano sostenibili altre questioni”.