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Timestamp: 2016-10-20 21:31:28+00:00
Document Index: 301033661

Matched Legal Cases: ['art. 46', 'art. 47', 'art. 36', 'art. 36', 'art. 36', 'art. 36', 'art. 274', 'art. 8', 'art. 274', 'ATF ', 'art. 8', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 8', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 8', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 8', 'ATF ', 'art. 8', 'ATF ', 'art. 8', 'art. 274', 'art. 256', 'art. 256', 'ATF ', 'art. 259', 'art. 258', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 156', 'art. 159']

4C.65/2002 (31.05.2002)
Favre, juges. Greffi�re: Mme Godat Zimmermann.
X.________ S.A., d�fenderesse et recourante, repr�sent�e par Me Pascal P�troz, avocat � Gen�ve,
F.________, demandeur et intim�, repr�sent� par Me Mauro Poggia, avocat � Gen�ve;
(d�faut de la chose lou�e; maxime d'office)
Y.________ a lou� � F.________ un appartement de trois pi�ces au troisi�me �tage d'un immeuble � Z.________. Conclu pour une ann�e, le bail se renouvelait ensuite d'ann�e en ann�e, sauf pr�avis de r�siliation de trois mois.
En avril 1998, X.________ S.A., nouvelle propri�taire de l'immeuble, a inform� F.________ du changement de bailleresse. Le loyer annuel de l'appartement s'�levait alors � 8976 fr.
Par courrier du 17 septembre 1998 adress� � X.________ S.A., F.________ a demand� une diminution de loyer de 20% d�s le 1er f�vrier 1999 en raison de la baisse du taux hypoth�caire, ainsi que l'ex�cution de diff�rents travaux. Il se plaignait notamment de bruits dans la chambre � coucher; il en attribuait l'origine probable � la chaufferie. Le locataire n'a pas obtenu satisfaction.
B.- A la suite de l'�chec de la tentative de conciliation, F.________ a introduit action devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve en date du 1er f�vrier 1999. Ses conclusions tendaient, d'une part, � une r�duction du loyer de 20% � partir du 1er f�vrier 1999 et, d'autre part, � ce que la bailleresse soit condamn�e � effectuer � ses frais les travaux de changement des papiers-peints, la peinture des plafonds et des boiseries, le pon�age et la vitrification des parquets, ainsi qu'� supprimer les bruits per�us dans la chambre � coucher.
Parall�lement, F.________ a mis la bailleresse en demeure de rem�dier aux d�fauts de la chose lou�e; il l'a avertie qu'il consignerait le montant du loyer et des charges si elle ne s'ex�cutait pas. Par d�cision du 21 juin 1999, la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers a admis la requ�te en validation de la consignation des loyers et des charges d�s mars 1999.
Par jugement sur partie du 3 mars 2000, le Tribunal des baux et loyers a fix� � 7180 fr., d�s le 1er f�vrier 1999, le loyer annuel net de l'appartement lou� par F.________; par ailleurs, il a condamn� la bailleresse � effectuer � ses frais les travaux demand�s par le locataire concernant la peinture des plafonds, le changement des papiers-peints, le pon�age et la vitrification des parquets; enfin, il a r�serv� la question du bruit dans la chambre � coucher.
Apr�s avoir ordonn� des enqu�tes et proc�d� � l'audition de t�moins, le Tribunal des baux et loyers a rendu un second jugement en date du 22 janvier 2001. Il a condamn� la bailleresse � r�aliser, � ses frais et dans les r�gles de l'art, les travaux n�cessaires en vue de supprimer les nuisances sonores dans la chambre � coucher du locataire; par ailleurs, le loyer a �t� r�duit de 15% d�s le 1er f�vrier 1999 jusqu'� la suppression du d�faut.
X.________ S.A. a form� appel contre ce jugement.
Statuant le 10 d�cembre 2001, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve a confirm� la d�cision de premi�re instance.
C.- X.________ S.A. interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle conclut � l'annulation de la d�cision entreprise et au d�boutement de F.________ de toutes ses conclusions.
Par arr�t de ce jour, la cour de c�ans a rejet� le recours de droit public d�pos� parall�lement par la d�fenderesse.
1.- a) Sauf exceptions qui n'entrent pas en consid�ration en l'esp�ce, la recevabilit� du recours en r�forme suppose une valeur litigieuse de 8000 fr. au moins; sont d�terminantes � cet �gard les conclusions encore contest�es devant la derni�re instance cantonale (art. 46 OJ). L'art. 47 al. 1 OJ dispose notamment que les divers chefs de conclusions form�s par le demandeur sont additionn�s, m�me lorsqu'ils portent sur des objets distincts, pourvu qu'ils ne s'excluent pas. Enfin, aux termes de l'art. 36 al. 4 et 5 OJ, les revenus et prestations p�riodiques ont la valeur du capital qu'ils repr�sentent; si leur dur�e est ind�termin�e ou illimit�e, le capital est form� par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multipli� par vingt. Il ne suffit toutefois pas que la dur�e ne puisse �tre fix�e avec pr�cision pour la qualifier d'ind�termin�e au sens de l'art. 36 al. 5 OJ; si la prestation ou le revenu est d� pour une dur�e vraisemblablement inf�rieure � vingt ans, il conviendra alors de se fonder sur la valeur capitalis�e pour la dur�e limit�e probable (Poudret, COJ I, n. 8.2 ad art. 36; Wurzburger, Les conditions objectives du recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, th�se Lausanne 1964, p. 147).
b) En l'esp�ce, les points encore litigieux devant la Chambre d'appel concernaient la remise en �tat de la chose lou�e et la r�duction du loyer de 15% jusqu'� la r�paration du d�faut. Une telle r�duction correspond � 1077 fr. par an [7180 fr. (soit le loyer d�j� r�duit de 20%) x 15%]. Or, selon toute vraisemblance, le d�faut sera r�par� avant vingt ans; il n'est d�s lors pas possible de se r�f�rer en l'esp�ce � l'art. 36 al. 5 OJ. De plus, on peut �valuer tr�s probablement � moins de huit ans le temps qu'il faudra pour �liminer le d�faut. S'agissant de la conclusion en r�duction de loyer, la valeur litigieuse est donc vraisemblablement inf�rieure � 8000 fr. Par ailleurs, selon l'arr�t attaqu�, le bruit dont se plaint le demandeur est li� au chauffage; cependant, on ignore tout du co�t de la r�paration. M�me en admettant que les conclusions en ex�cution et en r�duction de loyer puissent �tre cumul�es en l'occurrence, il para�t ainsi douteux que le seuil de 8000 fr. soit atteint. Cette question peut toutefois rester ind�cise car, en tout �tat de cause, le recours doit �tre rejet� pour les motifs suivants.
2.- a) Dans un premier grief, la d�fenderesse se plaint d'une violation de l'art. 274d al. 3 CO, qu'elle associe � l'art. 8 CC. D'une part, elle s'inscrit en faux contre le reproche selon lequel, en premi�re instance, elle n'aurait pas contest� de mani�re suffisamment claire les all�gu�s du demandeur. Ce serait d�s lors � tort que la cour cantonale a admis que le Tribunal des baux et loyers n'avait aucun motif objectif d'�prouver des doutes sur le caract�re complet des all�gations et autres moyens de preuve des parties. D'autre part, la Chambre d'appel aurait reconnu l'existence du d�faut sans aucune preuve; elle aurait �galement modifi� le fardeau de la preuve en reprochant � la d�fenderesse de n'avoir fourni aucun rapport sur l'�tat de fonctionnement de la chaufferie, ni sollicit� de mesures probatoires � ce sujet.
b) Aux termes de l'art. 274d al. 3 CO, le juge �tablit d'office les faits et appr�cie librement les preuves; pour leur part, les parties sont tenues de lui pr�senter toutes les pi�ces n�cessaires � l'appr�ciation du litige. Le principe d'instruction ainsi pos� n'est pas une maxime officielle absolue, mais une maxime inquisitoire sociale. C'est dire que le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce � expliquer sa position. En revanche, il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaboration et de production des pi�ces; il est tenu de s'assurer que les all�gations et offres de preuves sont compl�tes uniquement lorsqu'il a des motifs objectifs d'�prouver des doutes sur ce point. L'initiative du juge ne va pas au-del� de l'invitation faite aux parties de mentionner leurs moyens de preuve et de les pr�senter. La maxime inquisitoire pr�vue par le droit du bail ne permet pas d'�tendre � bien plaire l'administration des preuves et de recueillir toutes les preuves possibles (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238; arr�t 4C.199/2000 du 21 d�cembre 2000, consid. 2a, in SJ 2001 I, p. 278; arr�t 4C.458/1995 du 23 avril 1996, consid. 2a, traduit in CdB 1996, p. 112). Au surplus, la maxime inquisitoire sociale ne modifie pas la r�partition du fardeau de la preuve (arr�t 4P.297/2001 du 26 mars 2002, consid. 2a; Lachat, Le bail � loyer, note de pied 61, p. 99).
Sur ce point, l'art. 8 CC dispose que chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle all�gue pour en d�duire son droit. Cette r�gle s'applique � toute pr�tention fond�e sur le droit f�d�ral (ATF 127 III 519 consid. 2a p. 522; 125 III 78 consid. 3b p. 79; 124 III 134 consid. 2b/bb p. 143; 123 III 35 consid. 2d).
Elle r�partit le fardeau de la preuve (ATF 122 III 219 consid. 3c p. 223) et d�termine ainsi la partie qui doit assumer les cons�quences d'une absence de preuve (ATF 127 III 519 consid. 2a p. 522; 126 III 189 consid. 2b; 125 III 78 consid. 3b p. 79). L'art. 8 CC conf�re le droit � la preuve (ATF 114 II 289 consid. 2a p. 290/291; 122 III 219 consid. 3c p. 223) et � la contre-preuve (ATF 115 II 305; 126 III 315 consid. 4a p. 317; 120 II 393 consid. 4b p. 397). L'art. 8 CC ne dicte pas au juge comment il doit former sa conviction (ATF 127 III 519 consid. 2b p. 522; 122 III 219 consid. 3c p. 223; 119 III 60 consid. 2c p. 63; 118 II 365 consid. 1); ainsi, lorsque l'appr�ciation des preuves le convainc qu'une all�gation de fait a �t� �tablie ou r�fut�e, la r�partition du fardeau de la preuve devient sans objet (ATF 114 II 289 consid. 2a p.
291; 119 III 103 consid. 1; 118 II 142 consid. 3a p. 147; 117 II 387 consid. 2e p. 393). L'art. 8 CC ne saurait �tre invoqu� pour faire corriger l'appr�ciation des preuves, qui ressortit au juge du fait (ATF 114 II 289 consid. 2a p. 291; 119 II 114 consid. 4c p. 117; 117 II 609 consid. 3c p. 613).
c) Se fondant en particulier sur le t�moignage de la voisine du locataire, la cour cantonale, � la suite du Tribunal des baux et loyers, a jug� que le demandeur avait d�montr� l'existence de nuisances sonores dans sa chambre � coucher.
Ce faisant, elle n'a m�connu ni la r�partition du fardeau de la preuve selon l'art. 8 CC, ni le droit � la contre-preuve de la d�fenderesse. Cette derni�re ne pr�tend du reste pas avoir propos� r�guli�rement une contre-preuve, assortie de moyens de preuve importants et pertinents (cf. ATF 115 II 305). Pour le surplus, l'appr�ciation des preuves � laquelle la Chambre d'appel s'est livr�e �chappe au champ d'application de l'art. 8 CC.
Par ailleurs, l'arr�t attaqu� ne consacre pas de violation de l'art. 274d al. 3 CO. Comme la cour cantonale le fait observer � juste titre, la bailleresse s'est vu impartir, lors de la proc�dure de premi�re instance, diff�rents d�lais pour se prononcer sur les all�gu�s et moyens du demandeur; or, elle est rest�e compl�tement silencieuse, ne d�signant aucun t�moin et ne sollicitant aucune mesure probatoire compl�mentaire lors de la cl�ture des enqu�tes. Face � une partie qui adopte une telle attitude, le juge n'avait pas � instruire d'office; en particulier, il n'avait pas � ordonner un transport sur place, ni des mesures de bruit. Il suffisait qu'il donne � la d�fenderesse l'occasion de s'expliquer, ce qu'elle a eu tout loisir de faire.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, le premier moyen de la bailleresse est mal fond�.
3.- a) Dans un second grief, subsidiaire, la d�fenderesse reproche � la Chambre d'appel d'avoir viol� les art. 256 al. 1 et 259a CO. A son sens, les juges cantonaux auraient d� comparer l'�tat r�el du logement lou� avec l'�tat convenu ou promis et d�terminer ainsi si l'usage convenu se trouvait restreint par le bruit provenant de la chaudi�re.
Ils seraient alors parvenus � la conclusion que la chose lou�e n'�tait pas affect�e d'un d�faut, �tant donn� le loyer extr�mement bas pay� par le demandeur - moins de 600 fr. par mois pour un logement de trois pi�ces - et l'�ge de l'immeuble dont on ne pouvait attendre une bonne isolation phonique.
b) Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de d�livrer la chose dans un �tat appropri� � l'usage pour lequel elle a �t� lou�e et de l'entretenir dans cet �tat. En effet, le loyer couvre, en r�gle g�n�rale, les frais d'entretien (ATF 110 II 404 consid. 3a p. 407). Si la chose est affect�e d'un d�faut qui entrave ou restreint l'usage pour lequel elle a �t� lou�e, le locataire peut exiger une r�duction proportionnelle du loyer jusqu'� l'�limination du d�faut (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO). Faute de d�finition l�gale, la notion de d�faut doit �tre rapproch�e de l'�tat appropri� � l'usage pour lequel la chose a �t� lou�e; elle suppose la comparaison entre l'�tat r�el de la chose et l'�tat convenu (arr�t 4C.81/1997 du 26 janvier 1998, consid. 3a; arr�t 4C.527/1996 du 29 mai 1997, consid. 3a, in SJ 1997, p. 661; cf. �galement Lachat, op. cit. , p. 141). Il y a ainsi d�faut lorsque la chose ne pr�sente pas une qualit� que le bailleur avait promise (Higi, Z�rcher Kommentar, n. 27 et n. 29 ad art. 258 CO) ou sur laquelle le locataire pouvait l�gitimement compter en se r�f�rant � l'�tat appropri� � l'usage convenu (Tercier, Les contrats sp�ciaux, 2e �d., n. 1593, p.
200-201). Le montant du loyer sera l'un des �l�ments � prendre en consid�ration (arr�t 4C.81/1997 pr�cit�, consid. 3a).
La remise en �tat de la chose et la r�duction proportionnelle du loyer supposent un d�faut qui ne soit ni mineur, ni imputable au preneur (art. 259a al. 1 let. a CO). Un d�faut est mineur lorsqu'il peut �tre �limin� par des menus travaux de nettoyage ou de r�paration indispensables � l'entretien normal de la chose lou�e; ces travaux sont � la charge du locataire (art. 259 CO).
c) En l'esp�ce, il ressort des faits �tablis souverainement en instance cantonale que le bruit per�u dans la chambre � coucher du locataire est tel qu'il trouble le sommeil du demandeur. Le m�me bruit affecte du reste �galement les nuits de la voisine entendue � titre de t�moin. S'agissant d'une chose lou�e aux fins d'habitation, le d�faut doit �tre qualifi� de moyenne importance; son �limination incombe donc � la bailleresse. On ne saurait � cet �gard arguer du loyer modeste pay� par le demandeur pour imposer � ce dernier de s'accommoder de la situation. Des nuisances sonores propres � perturber le sommeil ne sont admissibles dans aucune sorte de logement d'habitation. De plus, le d�faut est survenu en cours de bail; l'�tat actuel de la chose lou�e ne correspond d�s lors plus � l'�tat convenu. Dans ces conditions, c'est � bon droit que la cour cantonale a retenu l'existence d'un d�faut fondant les droits du locataire � la remise en �tat de la chose et � la r�duction du loyer. Le second moyen de la d�fenderesse doit �galement �tre rejet�.
4.- La d�fenderesse, qui succombe, supportera les frais judiciaires (art. 156 al. 1 OJ). Par ailleurs, elle versera au demandeur une indemnit� � titre de d�pens (art. 159 al. 1OJ).
3. Dit que la d�fenderesse versera au demandeur une indemnit� de 2500 fr. � titre de d�pens;