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Timestamp: 2019-10-23 20:24:32+00:00
Document Index: 150562183

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GARANTIE DU VENDEUR AU TITRE DES VICES CACHES (TERMITES) PREUVE DE SA MAUVAISE FOI
Par blandine.herich... le 10/02/10
Je publie le dernier arrêt de la cour de cassation, en complément de l'article déjà consacré à ce sujet dans le blog.
En premier lieu, cet arrêt retient que le vendeur avait connaissance de la présence des termites et donc sa mauvaise foi. Connaissant ce vice, il devait en informer les acuquéreurs au titre de son devoir d'information et du principe de loyauté.
Naturellement, la clause exonératoire de responsabilité ne peut s'appliquer en cas de mauvaise foi. La clause est donc écartée et la responsabilité du vendeur est retenue.
Mais attendu qu'ayant relevé que le colmatage du plancher et des plinthes avec du plâtre, avant peinture, permettait de retenir la connaissance par le vendeur de la présence de termites lors de la vente de l'immeuble, la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche sur l'incidence, pour M. Constant, des conclusions du professionnel chargé du diagnostic, que le vendeur avait commis une réticence dolosive en faisant insérer à l'acte la mention d'un état parasitaire négatif alors qu'il se devait de signaler la présence de ces insectes à l'acquéreur, et qui a souverainement établi le caractère caché du vice pour l'acquéreur, a retenu à bon droit que la clause d'exonération de garantie ne pouvait s'appliquer à M. Constant, vendeur de mauvaise foi ;
En second lieu, cet arrêt rejète l'appel en garantie du vendeur à l'égard de la société de diagnostic, au motif que la faute du vendeur est exclusive de tout appel en garantie (nemo auditur ...).
Ainsi, le vendeur est privé de tout recours et est seul tenu d'indemniser l'acheteur.
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que le vendeur , qui avait commis une faute dolosive, était tenu d'indemniser l'acquéreur, au titre du vice caché, du préjudice constitué par la moins value résultant de l'infestation des termites et du trouble de jouissance subséquent, la cour d'appel, qui n'a pas adopté les motifs du jugement qu'elle a infirmé, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'application de l'adage "nemo auditur propriam turpitudinem allegans", que le dommage relevait de la seule responsabilité du vendeur ;
Arrêt du 13 janvier 2010 (Pourvoi n° C 08-21.677) Rejet
Statuant sur le pourvoi formé par M. André Constant, domicilié 2 rue Neuve, 33220 Caplong,contre l'arrêt rendu le 25 septembre 2008 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre civile, section B), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. Cyril Canetti, 2°/ à Mme Nathalie Canetti, tous deux domiciliés 19 rue Etienne Dieuzède, 33250 Pauillac, 3°/ à la société Cabinet d'étude conseils diagnostics (CECD), société à responsabilité limitée, dont le siège est 41 avenue Aristide Briand, 33700 Mérignac,4°/ à la société Les Mutuelles du Mans Iard, dont le siège est 10 boulevard Alexandre Oyon, 72100 Le Mans,défendeurs à la cassation ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué ( Bordeaux, 25 septembre 2008), que les époux Canetti ont acquis un immeuble appartenant à M. Constant par un acte authentique du 3 mai 2004 auquel était annexé un état parasitaire établi par la société Cabinet d'étude conseils diagnostics (CECD) certifiant l'absence de trace visible de termites ; que la présence de ces insectes ayant été constatée par huissier de justice le 4 mai 2004, les époux Canetti ont assigné M. Constant, sur le fondement des articles 1641 et 1645 du code civil, et la société CECD ainsi que son assureur la compagnie Mutuelles du Mans, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, en indemnisation de leur préjudice ; que M. Constant a formé un appel en garantie contre la société CECD ;
Attendu que M. Constant fait grief à l'arrêt de retenir sa responsabilité alors, selon le moyen :
1°/ que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que le vendeur, qui ignorait les vices de la chose, n'est par ailleurs tenu qu'à la restitution du prix et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente ; qu'en l'espèce, pour écarter la clause d'exonération de garantie et dire que M. Constant était responsable du préjudice subi par les époux Canetti, sur le fondement de l'article 1641 du code civil, la cour d'appel relève, par motifs propres et adoptés, que les travaux antérieurs de colmatage du plancher et des plinthes, décrits comme grossiers, et effectués par le vendeur, ainsi que sa présence à l'état des lieux permettaient de retenir sa connaissance de la présence des termites ; qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que l'état parasitaire réalisé par une société spécialisée dans le diagnostic immobilier avait conclu à l'absence d'activité parasitaire, et avoir constaté que, en dépit du caractère flagrant des désordres affectant l'immeuble, cet état parasitaire négatif avait pu maintenir les acquéreurs dans l'ignorance de la présence d'insectes xylophages, sans rechercher si, comme M. Constant le faisait valoir, celui-ci , profane en la matière, n'avait pu, comme ses acquéreurs, se fier aux conclusions du professionnel en diagnostic immobilier pour en déduire qu'aucune activité parasitaire n'était en cours à la date de la vente, la cour d'appel prive sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil violé ;
2°/ que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en l'espèce le caractère caché du vice était contesté ; qu'en condamnant M. Constant, sur le fondement de l'article 1641 du code civil , sans constater que le vice, dont l'expert avait constaté le caractère apparent, même pour un acheteur moyennement diligent, était demeuré caché aux yeux des acquéreurs, la cour d' appel prive sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil, violés ;
Attendu que M. Constant fait grief à l'arrêt de rejeter les demandes formées contre la société CECD alors, selon le moyen :
1°/ que la maxime "nemo auditur propriam turpitudinem allegans" s'oppose à ce que le cocontractant indigne sollicite la restitution des prestations déjà fournies dans le cadre d'un contrat annulé en raison de l'immoralité de sa cause ; que pour refuser de faire droit à la demande de M. Constant contre la société CECD, tendant à voir cette dernière condamnée à garantir le vendeur du paiement des condamnations mises à sa charge, la cour d'appel se fonde sur la prétendue turpitude du vendeur ; qu'en statuant ainsi, alors que la règle "nemo auditur" étrangère à la responsabilité civile et à l'action en garantie des vices cachés n'était pas applicable en l'espèce, la cour d'appel viole, par fausse application, l'adage susvisé ensemble l'article 1131 du code civil et l'article 12 du code de procédure civile ;
2°/ que, pour écarter toute responsabilité de la société CECD la cour d'appel, après avoir relevé que, en dépit des réparations grossières qui rendaient le vice décelables, pour un acheteur moyennement diligent, la présence des insectes était demeurée cachée aux yeux des acquéreurs en raison de l'état parasitaire qui disait le contraire, retient que l'intervention de la société CECD n'a pas concouru à la réalisation du préjudice constitué par la moins value résultant de l'infestation des termites et le trouble de jouissance subséquent; qu'en statuant ainsi, par des motifs dont il ne résulte pas l'absence de lien de causalité entre la faute imputée à la société CECD, à laquelle il était reproché d'avoir commis de graves négligences ayant conduit à un diagnostic erroné, et le préjudice subi par les époux Canetti, qui ont payé un prix supérieur au prix qui aurait été celui du bien s'ils avaient connu l'existence du vice, et ont subi un trouble de jouissance subséquent, la cour d'appel viole l'article 1382 du code civil ;
3°/ qu'en tout état de cause, le lien de causalité est caractérisé dès lors qu'il est avéré qu'en l'absence du fait générateur de responsabilité, le dommage ne se serait pas produit ; qu'en l'espèce, il résulte des motifs de l'arrêt adoptés du jugement entrepris, que les époux Canetti auraient pu se convaincre de la présence d'insectes si le rapport parasitaire ne les avaient pas induits en erreur ; qu'en jugeant néanmoins que le trouble de jouissance invoqué par les époux Canetti, qui prétendaient n'avoir pu utiliser le bien conformément à leurs prévisions, n'avait pas de lien de causalité avec l'intervention de la société CECD, la cour d'appel viole l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, que M. Constant n'a pas qualité pour critiquer le rejet d'une demande formée par les époux Canetti, acquéreurs, contre une autre partie ;
Condamne M. Constant aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Constant à payer aux époux Canetti la somme de 2 500 euros et la somme de 2 500 euros à la société CECD et aux Mutuelles du Mans Iard, ensemble ; rejette la demande de M. Constant ;
RESTITUTION DES LOYERS EN CAS DE RESOLUTION DE LA VENTE D'IMMEUBLE
Le vendeur , qui n'a pas été payé du prix, peut demander la résolution de la vente pour défaut de paiement, donc pour inexécution par l'acheteur de son obligation principale.
Si le paiement est intervenu, hors comptabilité du notaire, par un chèque sans provision, le paiement est réputé n'avoir jamais pu être encaissé par la faute de l'acheteur. Ce dernier est fautif de n'avoir pas fait le nécessaire pour permettre le paiement du chèque par sa banque.
La cour de cassation dans son arrêt du 1 er juillet pose en effet le principe :
"La remise d'un chèque ne vaut paiement que sous réserve de son encaissement"
Le paiement du prix au moyen du chèque sans provision équivaut à l'inexécution de l'obliglation de paiement de l'acheteur.
La résolution de la vente peut donc être prononcée par le Tribunal.
Si l'immeuble vendu a permis à l'acquéreur de percevoir des loyers, se pose alors la question du sort de l'encaissement des loyers entre la signature de la vente d'immeuble et la résolution de la vente prononcée par le Tribunal.
On considère que la restitution des loyers n'est due qu'à partir de l'encaissement de mauvaise foi des loyers. Ainsi, l'acheteur ne devient de mauvaise foi que lorsqu'il connait le vice affectant son titre de propriété.
La cour de cassation rappelle, dans son arrêt du 1 er juillet 2009 (N° de pourvoi: 07-19446) que :
"qu'en cas de résolution judiciaire d'une vente, l'acheteur n'est réputé de mauvaise foi qu'à compter de la demande en résolution qui révèle la revendication du vendeur sur la propriété du bien vendu"
Il en résulte que le vendeur ne peut revendiquer la restitution des loyers encaissés qu'à compter de l'assignation en résolution de la vente immobilière pour défaut de paiement du prix.
Voici le texte de cet arrêt intéressant (Publié au bulletin):
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mercredi 1 juillet 2009
N° de pourvoi: 07-19446 Rejet
POSITION DE L'ACHETEUR -DEMANDEUR AU POURVOI
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer une provision à valoir sur les loyers encaissés, alors, selon le moyen, que le possesseur de la chose vendue fait les fruits siens aussi longtemps qu'il possède de bonne foi et ne doit les restituer au propriétaire que s'il est de mauvaise foi, c'est-à-dire s'il connaît le vice de son titre ;
qu'en cas de résolution judiciaire d'une vente, l'acheteur n'est réputé de mauvaise foi qu'à compter de la demande en résolution qui révèle la revendication du vendeur sur la propriété du bien vendu ; qu'en décidant que M. Y... devait restituer les loyers perçus depuis la signature de l'acte de vente et en le condamnant à payer une provision au titre de cette restitution, tout en constatant que M. Y... n'avait été assigné en résolution que le 4 décembre 2003, soit près de six ans après la vente, la cour d'appel a violé les articles 549 et 550 du code civil ;