Source: https://www.seguradirekt.de/kaution-und-buergschaft/wissen/mietkaution/
Timestamp: 2018-10-19 00:00:33
Document Index: 240171084

Matched Legal Cases: ['§551', '§ 538', '§ 569', '§ 551', '§ 551', '§ 551', '§ 551', '§ 548', '§ 195']

Mietkaution » alles zu Verzinsung, Höhe und Fälligkeit
Grundlegende Vermietersicherheit: Die Mietkaution
Für die Mieter ist sie störend und finanziell belastend, für Vermieter grundlegend für die Sicherheit ihres Eigentums: Die Mietkaution.
In der Praxis gestaltet sich das vermeintlich simple Prinzip "Kaution" alles andere als einfach. Als angehender Neumieter oder Vermietender sollte man sich daher unbedingt zu dem gesamten Themenkomplex - von den Rechtsgrundlagen, Rückzahlungsmodalitäten, Einbehaltungsmöglichkeiten und Anlagepflichten bis hin zu sinnvollen Alternativen zur bar bezahlten Mietkaution - ausführlich informieren.
Noch mehr Fragen zur Mietkaution?
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Fakten zur Kaution für die Miete
Unter einer Mietkaution versteht man einen festgesetzten Geldbetrag, der zu Beginn des Mietverhältnisses vom Mieter an den Vermieter gezahlt wird.
Ob ein solcher Betrag gezahlt werden muss, wird durch den Vermieter beim Verfassen des Mietvertrags bestimmt, doch verzichtet heutzutage praktisch keiner mehr darauf. Denn die Mietkaution ist eine wichtige Sicherheit für den Vermieter.
Alle grundsätzlichen Regelungen zur Kaution finden sich im §551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
Gut zu Wissen: Die Mietkaution ist eine voraus­gezahlte Sicherheit für den Fall von Schadens­ersatz­ansprüchen. Übersteigen die Forderungen des Vermietenden die Kaution, kann dieser weiter auf Schadens­ersatz klagen.
Welche Einschränkungen gibt es bei der Nutzung der Kaution?
Die Kaution darf lediglich zur Begleichung von Forderungen des Vermieters aus der Mietsache genutzt werden – der Vermieter könnte also beispielsweise nicht einfach den Einbau einer neuen Heizung damit bezahlen, solange die alte Heizung nicht eindeutig vom Mieter beschädigt wurde und deswegen ersetzt werden muss.
Die wichtigste Einschränkung bei der Nutzung der Mietkaution ist, dass diese gemäß § 538 BGB nur zu Reparaturen oder Ausbesserungen eingesetzt werden darf, die aus nicht vertragsmäßigem Gebrauch der Mietsache herrühren.
Das bedeutet: Finden sich in einer als Wohnung vermieteten Immobilie nach mehreren Jahren Mietverhältnis Verschleißspuren wie abgenutzte Türschwellen, kann die Erneuerung nicht durch die Kaution beglichen werden. Denn solche kleineren Verschleißerscheinungen sind bei Bewohnung zu erwarten.
Hat die Mietpartei jedoch ohne ausdrückliche Erlaubnis einen Umbau vorgenommen – beispielsweise eine Wand durchstoßen – hat sie die Wohnung nicht im Rahmen des Vertrags genutzt und muss deshalb für den Rückbau aufkommen. In einem solchen Fall darf die Mietkaution herangezogen werden.
Ob bestimmte Abnutzungserscheinungen vertragsgemäß sind, liegt bei der Rechtsprechung:
Leicht vergilbte Tapeten werden beispielsweise von den meisten Gerichten als zu erwartende Abnutzungserscheinungen beim Bewohnen angesehen, während große Brandspuren voraussichtlich auf eine nicht vertragsgemäße Nutzung hinweisen. Wären dieselben Tapeten stellenweise von der Wand gelöst, müsste ein Gericht darüber befinden, ob dies im Rahmen der normalen Nutzung zu erwarten wäre oder nicht. Dabei würde dann auch das Ausmaß des Schadens berücksichtigt.
Wofür kann die Mietkaution genutzt werden?
Stellt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses fest, dass er noch Forderungen gegen den ehemaligen Mieter hat, kann er diese zunächst aus der Kautionssumme begleichen. Zu derartigen Forderungen zählen vornehmlich:
Vertragliche Schönheitsreparaturen
Die Mietkaution bringt also den Vorteil, dass bereits zum Beginn des Mietverhältnisses Geld vorhanden ist, auf das beim Umzug der Mietpartei zugegriffen werden kann. So wird frühzeitig gewährleistet, dass am Ende noch ausreichend Geld für eventuelle Forderungen des Vermieters vorhanden ist. Das ist beispielsweise wichtig, falls der Mieter zum Zeitpunkt des Auszugs finanziell nicht mehr in der Lage wäre, eventuelle Forderungen zu erfüllen.
Bleibt der Mieter einen Teil der Mietkaution schuldig, liegt für den Vermieter eventuell schon ein Kündigungsgrund vor. Beträgt der Rückstand sogar zwei Monatsmieten oder mehr, kann nach § 569 Abs. 2 a BGB die außerordentliche fristlose Kündigung ausgesprochen werden.
Wieviel Mietkaution darf verlangt werden?
Solange die Mietkaution Teil des Vertrags ist und nicht nachträglich erhoben oder erhöht wird, steht es rechtlich jedem Vermietenden frei, eine Kaution zu verlangen oder nicht.
Allerdings hat der Gesetzgeber ein oberes Limit für die Höhe der Mietkaution festgelegt: Gemäß § 551, Absatz 1 BGB darf die Mietkaution höchstens das Dreifache der Kaltmiete betragen – also der Mietpauschale ohne eventuelle Betriebskostenpauschalen oder -vorschüsse. Das soll exorbitante Kautionsforderungen verhindern, da davon ausgegangen wird, dass drei Monatsmieten für typische Forderungen durch den Vermieter ausreichen und von den meisten Mietern aufgebracht werden können.
Nach § 551, Absatz 2 BGB ist der Mieter übrigens dazu berechtigt, die Mietkaution nicht als Einzelzahlung, sondern in Form von drei gleichen Überweisungen innerhalb der ersten drei Mietmonate zu überweisen. Das soll es Mietern erlauben, die finanzielle Belastung einer Kaution besser zu verteilen. Die drei gleichen Zahlungen für die Mietkaution müssen immer am Tag der eigentlichen Mietzahlung stattfinden. Mit anderen Worten: Ein Mieter darf in den ersten drei Mietmonaten jeweils die doppelte Mietpauschale bezahlen, damit aus der einen Hälfte die volle Mietkaution gebildet werden kann.
Das Geld muss korrekt angelegt werden
Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt ebenfalls vor, auf welche Weise die Mietkaution einbehalten werden darf: Es ist für Vermieter nicht zulässig, sich das Geld einfach auf ihr Konto überweisen zu lassen und dann frei darüber zu verfügen. Nach § 551, Absatz 3 BGB muss die Kaution – im Gegensatz zur Miete – folgendermaßen angelegt werden:
Eigenes Mietkautionskonto (oder andere Anlagemethode je nach Vereinbarung)
Insolvenzfest getrennt vom Vermögen des Vermieters
Verzinst nach dem typischen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist (wenn nicht anders vereinbart)
Auch hier spiegelt sich ein Prinzip wider, das bereits bei den Einschränkungen zur Nutzung der Mietkaution sichtbar war: Kaution und Zinsen sind und bleiben immer Teil des Vermögens des Mieters. Sie gehen erst in den Besitz des Vermietenden über, wenn dieser sie am Ende des Mietverhältnisses zur rechtskonformen Wiederherstellung der Wohnung benötigt. Selbst wenn das Guthaben auf dem Mietkautionskonto nur zum Teil für anstehende Forderungen verwendet wird, muss das übrige Geld an den Mieter zurückgezahlt werden, denn es bleibt sein Eigentum.
Alternativen und Möglichkeiten zur Stellung der Mietkaution
Anstelle eines normalen Bankkontos (Barkaution) können Vermieter und Mieter auch andere Anlageformen vereinbaren, solange diese nicht zu Ungunsten des Mieters sind (§ 551, Absatz 4 BGB). Jede Methode, die Mietkaution anzulegen bzw. alternativ über eine Bürgschaft zu stellen, bietet einige Vor- und Nachteile:
Alternativen zur Stellung der Mietkaution im Vergleich
Ablauf Der Mieter überweist dem Vermieter die Kaution auf ein Konto oder übergibt sie in bar. Der Vermieter eröffnet ein separates Konto, auf das er die Mietkaution einzahlt. Der Mieter eröffnet ein Sparbuch auf seinen Namen, verpfändet und übergibt es im Anschluss an den Vermieter. Der Mieter eröffnet ein Tagesgeldkonto und verpfändet dieses an den Vermieter, ähnlich wie beim Sparbuch. Der Mieter schließt über eine Bank oder Versicherung eine Bürgschaft in Höhe der benötigten Mietkaution ab. Er erhält eine Bürgschaftsurkunde, die er dem Vermieter als Sicherheit aushändigt.
Vermieter Vorteile Die Mietkaution ist vorhanden, sobald sie gebraucht wird.
Mieter hat keinen Zugriff auf die Kaution. Die Mietkaution ist vorhanden, sobald sie gebraucht wird.
Mieter hat während der Verpfändung keinen Zugriff.
Mietender kümmert sich um Eröffnung, Zinsen usw. Die Mietkaution ist vorhanden, sobald sie gebraucht wird.
Mietender kümmert sich um Eröffnung, Zinsen usw. Die Mietkaution ist vorhanden, sobald sie gebraucht wird, da der Bürge in der Regel schnell bezahlt.
Kaution steht über die Bürgschaft in voller Höhe zur Verfügung, Mieter hat keinen Zugriff.
Mieter kümmert sich um Stellung der Bürgschaft. Verwaltungsaufwand für den Vermieter entfällt vollständig.
Vermieter Nachteile Konto muss selbst eröffnet und wieder geschlossen werden. (Verwaltungsaufwand)
Guthaben und Zinserträge müssen zum Ende des Mietverhältnisses ausgeschüttet werden. Sparbuch muss sicher aufbewahrt werden. Viele Banken erlauben das Verpfänden von Tagesgeldkonten nicht, wodurch der Zugriff durch den Vermieter nicht gewährleistet ist. Bürgschaftsurkunde muss sicher aufbewahrt werden.
Mieter Vorteile Kein Aufwand. Das Sparbuch ist vollständig insolvenzfest, da es eindeutig zum Vermögen des Mieters gehört. Meist deutlich höhere Zinssätze als beim Sparbuch.
Typischerweise keine Kündigungsfristen
Ebenfalls vollständig insolvenzfest. Die Mietkaution muss nicht in bar hinterlegt oder auf ein Konto gezahlt werden.
Insolvenzfeste Mietsicherheit, da kein Geld beim Vermieter liegt.
Mieter Nachteile Zahlung zu Beginn des Mietverhältnisses ist eine finanzielle Belastung.
Keine absolute Sicherheit, dass das Geld getrennt vom Vermögen des Wohnungseigentümers angelegt wurde. Finanzielle Belastung.
Mieter müssen darauf vertrauen, dass der Vermieter das Sparbuch sicher aufbewahrt.
Geringer Zinssatz.
Kündigungsfristen müssen beachtet werden. Zahlung zu Beginn des Mietverhältnisses ist eine finanzielle Belastung. Es fallen für die Bürgschaft geringe Jahresgebühren an, meist 4,5% -4,7% der Kautionssumme.
Zahlt der Bürge einen Geldbetrag aus, muss der Mieter diesen dem Bürgen zurückzahlen.
Während die Barkaution zwar die einfachste Variante für den Mieter darstellt, haben Sparbuch und Tagegeldkonto den Vorteil, dass sie es erlauben, die Mietkaution unter dem Namen des Mieters insolvenzsicher und getrennt vom Vermögen des Wohnungseigentümers anzulegen. So wird beispielsweise ein Sparbuch über die Höhe der Kautionssumme eröffnet und dann einfach an den Vermieter verpfändet. Auf diese Weise bleibt das Sparbuch für die Dauer des Mietvertrags unter der Kontrolle des Vermieters und wird anschließend einfach an den Mieter zurückgegeben. Mietkautionsdepots und Bausparkonten können auf dieselbe Weise verpfändet werden.
Alle drei Methoden haben jedoch den Nachteil, dass es zu Beginn des Mietverhältnisses zu einer finanziellen Belastung kommt, da meist 3 Monatskaltmieten aufgebracht werden müssen, die dann dem Mieter dauerhaft nicht zur Verfügung stehen. Aus diesem Grund hat sich die bewährte Mietkautionsbürgschaft bei Mietern und Eigentümern als beliebte Alternative durchgesetzt.
Die Mietkautionsbürgschaft als besonders praktische Lösung
Viele Geldinstitute und einige spezialisierte Versicherungen bieten heutzutage sogenannte Mietkautionsbürgschaften oder Mietkautionsversicherungen als Alternative zum Mietkautionskonto an. Dabei handelt es sich letztlich um einen Vertrag zwischen Mieter und Bürgschaftsgeber, bei dem der Bürge - eine Bank oder ein Kautionsversicherer - gegen eine geringe Jahresgebühr gegenüber dem Vermieter über die volle Kautionssumme bürgt.
Wie bei allen Alternativen zum normalen Mietkautionskonto müssen Mieter und Vermieter dieser Variante beide zustimmen – dies ist jedoch meist kein Problem, aufgrund der vielen Vorteile der Kautionsbürgschaft für Mieter und Vermieter.
Mieter profitieren vor allem von der finanziellen Flexibilität, da sie bei akutem Geldmangel die Mietkaution nicht in bar aufbringen müssen und trotzdem eine rechtssichere Mietkaution in voller Höhe stellen können. Gerade beim Umzug, wenn die Mietkaution der alten Wohnung noch nicht zurückgezahlt wurde und der Bezug der neuen Bleibe zusätzliche Ausgaben mit sich bringt, vermeidet man durch eine solche Bürgschaft finanzielle Engpässe. Während eines laufenden Mietverhältnisses kann die Mietkautionsbürgschaft sogar anstelle eines teuren Dispokredits genutzt werden, wenn man sich eine bereits beim Vermieter hinterlegte, schlecht verzinste Barkaution einfach zurückholt und mit der Bürgschaft als Mietsicherheit ersetzt.
Auch Vermieter genießen mehrere Vorteile:
Kein Verwaltungsaufwand. Es muss kein Mietkautionskonto eröffnet werden, keine Zinsen müssen abgerechnet werden
Mietkaution steht in voller Höhe sofort zur Verfügung
Einfache und rechtssichere Schadensregulierung sowie schnelle Auszahlung der Mietkaution
Kostenlose Bonitätsprüfung des Mieters durch die Bank bzw. den Kautionsversicherer.
Nach Ende des Mietverhältnisses wird die Bürgschaftsurkunde einfach zurückgegeben
Hauptvorteil der Mietkautionsbürgschaft ist die große Flexibilität: Sie ist durch Rückgabe der Urkunde an den Bürgen jederzeit kündbar, zu viel bezahlter Beitrag wird in der Regel taggenau erstattet.
In Deutschland gibt es vier Kautions­versicherer, deren Mietkautions­bürgschaft für Wohnraum unter verschiedenen Namen vertrieben wird.
Hinweis zum Zinsertrag
Zinserträge aus dem angelegten Geld zählen als Teil der Mietkaution und können deshalb ebenfalls vom Vermieter zur Begleichung ausstehender Forderungen verwendet werden.
Wird das Mietverhältnis beendet, erhält der Vermieter die Gelegenheit, eventuell noch ausstehende Forderungen an den Mieter zu prüfen und mithilfe der Kaution zu begleichen. Der Teil der Mietkaution, der hierzu nicht gebraucht wird, muss den ehemaligen Mietern zurückgezahlt werden, da er Teil ihres Vermögens ist.
Dem Vermieter wird zur Überprüfung eventueller Forderungen eine Bearbeitungsfrist eingeräumt, da davon ausgegangen wird, dass bei der Übergabe der Wohnung eventuelle Schäden nicht immer gleich erkennbar sind. Eine gesetzliche Regelung für die Länge der Bearbeitungsfrist gibt es nicht, jedoch setzen die meisten Gerichte 3 Monate als vertretbares Maximum an.
Ähnlich wie bei der Höhe der Mietkaution gibt es für deren Rückzahlung gewisse zeitliche Obergrenzen und Fristen, die einzuhalten sind. Nach § 548 BGB verjähren Ansprüche des Vermieters nach 6 Monaten. Das heißt, dass er nach dieser Zeit lediglich bei ausstehenden Betriebskosten noch Geld einbehalten darf – der Rest der Mietkaution muss zurückgezahlt werden. Die ehemalige Mietpartei kann ab 6 Monaten rechtliche Schritte vornehmen, da der Anspruch des Vermietenden an einem Großteil der Mietkaution erloschen ist.
Mieter verfügen nach § 195 BGB im Vergleich dazu mit 3 Jahren über eine wesentlich längere Verjährungsfrist für Forderungen. Das soll sicherstellen, dass sie ausreichend Zeit haben, ihre Forderungen durchzusetzen, wenn der Vermieter nach 6 Monaten noch keine Rückzahlung getätigt hat.
Besondere Regelung bei Betriebskosten
Eine Betriebskostenabrechnung wird in vielen Fällen nur einmal im Jahr angefertigt. Aus diesem Grund kann es sein, dass der Vermieter zum Ende des Mietvertrags gar nicht weiß, wie viel Geld eventuell noch für die Betriebskosten nachzuzahlen ist.
Vermietern wird daher eine längere Bearbeitungszeit eingeräumt, bis die Nebenkosten final abgerechnet werden können. In einem solchen Fall dürfen sie jedoch nicht die gesamte Mietkaution einbehalten, sondern lediglich noch das dreifache der üblicherweise geleisteten Betriebskosten-Vorauszahlungen. Können die Betriebskosten schließlich final abgerechnet und beglichen werden, muss der verbleibende Rest seinerseits ausgezahlt werden.
Ausführliche Informationen und noch mehr Details zur Rückzahlung der Mietkaution
Die Mietkaution – Gängige Praxis in Deutschland
Wer auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum hofft, eine Wohnung ohne Mietkaution überlassen zu bekommen, sollte sich eines besseren besinnen: Kautionen sind heutzutage ein weit verbreitetes und probates Mittel für Vermietende, eventuelle Schäden, ausstehende Mietzahlungen und ähnliches zum Ende des Mietverhältnisses abzufedern.
Sie stellen eine wichtige zusätzliche Sicherheit dar, um das Wohneigentum besser zu schützen. Von der Barkaution über verpfändete Guthaben bis hin zur Mietkautionsbürgschaft gibt es dabei verschiedene Möglichkeiten, die Mietkaution rechtskonform und sicher zu stellen.
Wichtig ist, dass sich Mieter und Vermieter vorab über alle Alternativen informieren, die jeweiligen Vor- und Nachteile abwägen und sich dann gemeinsam auf eine bestimmte Vorgehensweise einigen.