Source: http://hd-anwalt.de/fachgebiete_bauen-wohnen-immobilien_news.php
Timestamp: 2017-08-18 05:05:49
Document Index: 119019743

Matched Legal Cases: ['§ 641', '§ 34', '§ 13', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 640', '§ 640', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 242', 'BGH', '§ 1020', 'BGH', '§ 8', '§ 8', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 119', '§ 8', '§ 8', '§ 8', '§ 8', '§ 5', 'BGH', '§ 558', 'BGH', '§ 2', '§ 15', '§ 15', 'BGH', '§ 23', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 940', 'BGH', '§ 644', '§ 4', '§ 4', 'BGH', 'BGH', '§ 426', '§ 1', '§ 134', 'BGH', '§ 426', 'BGH', 'BGH', '§ 426', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 652', 'BGH', '§ 307', 'BGH']

Hartmann Dahlmanns Jansen Rechtsanwälte – Fachteam Bauen | Wohnen | Immobilien
Der Alltag zeigt: Wir alle brauchen immer öfter fachlichen Rat. Gerade bei großen privaten Investitionen mit weit reichenden Auswirkungen wie Hausbau, Modernisierung und Immobilienerwerb ist gute Beratung unverzichtbar. Doch die gibt es nicht zum Nulltarif.
Das Problem: Berater müssen unabhängig sein!
Bauherrenberater müssen unabhängig sein. Sie vermitteln keine Hausangebote, keine Grundstücke und verkaufen keine Bauprodukte, sondern bieten ihre eigenen Beratungsleistungen gegen ein angemessenes Honorar an. Anbieter- und Produktneutralität ist bei der Beratung sehr wichtig. Von einem Bauingenieur, der selbst Häuser vertreibt oder einen Bauträger vertritt, ist keine Unabhängigkeit und Marktneutralität zu erwarten. Bevor man einen Berater beauftragt, sollte man sicher sein, dass er wirklich unabhängig ist und so berechtigte Verbraucherinteressen vertreten kann. Er muss alle Umstände objektiv beurteilen und beispielsweise Mängelbeseitigungskosten realistisch bewerten. Deshalb kann und wird er keine Gefälligkeitsgutachten erstellen.
Darauf kommt es an: Fachkompetenz sichert Beratungsqualität.
Das Angebot von Beratern ist breit. Neben kompetenten Beratern gibt es auch „selbst ernannte Berater“ ohne ausreichendes Fachwissen und auch „Abzocker“, die nur das Geld der Kunden interessiert. Jeder, der als Berater auf dem Markt seine Leistungen anbietet, ist verpflichtet, auf Anforderung seine Fachkompetenz nachzuweisen. Architekten, Ingenieure oder qualifizierte Sachverständige für Schäden an Gebäuden verfügen über die notwendigen Voraussetzungen für die Beratertätigkeit. Einen soliden Berater zeichnet zudem aus, dass er dem Ratsuchenden offen sagt, wenn er Spezialisten hinzuziehen muss.
Darauf sollten Sie achten: Interessenkollisionen vermeiden
Von unabhängigen Beratern können keine Leistungen erwartet werden, die im Widerspruch zum Beratungsauftrag stehen. Denn erbringt ein Berater Planungsleistungen oder arbeitet er als Bauleiter, kann er sich nicht selbst kontrollieren. Vermittelt er Bauleistungen oder empfiehlt er Firmen, steht er im Konfliktfeld zwischen Baufirma und Bauherr. Im Interesse des Verbrauchers müssen solche Interessenkollisionen deshalb vermieden werden.
Fehler vermeiden: Beratungsbedarf und Leistungsumfang genau vereinbaren
Bevor der Berater tätig wird, sollte der Beratungsbedarf diskutiert und der Leistungsumfang vereinbart werden. Dafür müssen rechtzeitig alle notwendigen Informationen zur Verfügung stehen. Der Beratervertrag sollte schriftlich mit klar definierten Beratungs- und Betreuungsleistungen sowie terminlichen Vorgaben abgefasst werden. Dazu gehören auch die Vergütung und mögliche Abschlag-zahlungen nach jeweils erbrachten Leistungen. Auch Beraterhaftung und Versicherungsschutz sollten im Vertrag verankert sein. Sollte ein Berater für seine Tätigkeit nicht haften wollen und kann er keine entsprechende Haftpflichtversicherung nachweisen, ist er nicht der Richtige.
Wichtig: Gute Berater sind ihr Geld wert
Häufig wird eine Top-Beratung erwartet, die möglichst nichts kosten soll. Doch solide fachkompetente Beratung gibt es nicht zum Nulltarif. Jeder sollte Nutzen und Preis abwägen. Ein Bauherrenberater, der beispielsweise bei Prüfung des Bauvertrages einen unakzeptablen Zahlungsplan oder Einschränkungen bei der Gewährleistung feststellt, verhindert schnell ein finanzielles Risiko von 10.000 € oder auch wesentlich mehr. Ist eine solche Beratungsleistung nicht auch ein angemessenes Honorar wert? Eine Bauvertragsprüfung mit Beratung durch einen Rechtsanwalt kostet je nach Vertragsumfang und voraussichtlichem zeitlichen Aufwand zwischen 500 € und 1.500 €. Sicher ein angemessenes Honorar, wenn Fallstricke im Vertrag erkannt werden und damit Vertragsrisiken im Wert von mehreren zehntausend EURO verhindert werden. Durch eine spätere baubegleitende Qualitätskontrolle durch einen technischen Baufachmann und rechtzeitiges Erkennen von Baumängeln werden schnell Kosten im fünfstelligen Eurobereich erspart.
Unabhängige Berater bieten mehr Sicherheit und konkrete Unterstützung beim Weg zum eigenen Heim.
Ralph Robert Dahlmanns - Fachwanwalt für Bau- und Architektenrecht
Das Traumhaus ist fertig! Doch die Baufirma hat nicht das gebaut, was vertraglich vereinbart war. Oder - fast noch schlimmer-, sie hat gebaut, was für den beabsichtigten Gebrauch untauglich ist. Bauherren oder Erwerber müssen das nicht hinnehmen. Sie haben rechtliche Ansprüche auf ein mangelfreies Bauwerk.
Keine vertragsgerechte Bauleistung
Immer wieder kommt es vor, dass Unternehmer oder Hersteller auf Basis eines Bau- oder Bauträgervertrages eine Leistung erbracht haben, die von der vertraglichen Vereinbarung abweicht oder für den bezweckten Gebrauch nicht taugt. Auf Grundlage der im Bürgerlichen Gesetzbuch in den Vorschriften über mangelhafte Werke verankerten Gewährleistung haftet der Unternehmer für eine mangelhafte Sache, unabhängig von einem Verschulden. Er muss für den vereinbarten funktionstauglichen Zustand sorgen und die Abweichung vom vertraglich Geschuldeten beseitigen. Allerdings müssen Bauherren auch bei Vertragsabschluss darauf achten, dass hierfür rechtliche Grundlagen in den Vertrag einfließen und sich Unternehmen ihrer Verpflichtung nicht entziehen können.
Bereits bei Abschluss eines Bauvertrages ist darauf zu achten, dass in den Regelungen kein Haftungsausschluss für Mängel auftaucht. Auch die Länge der gesetzlichen Gewährleistungszeit von fünf Jahren für Bauwerke ist zu vereinbaren. Ebenso der Beginn dieser Gewährleistungszeit, der an die Abnahme geknüpft ist. Üblich, aber nicht selbstverständlich, ist die Vereinbarung einer Sicherheit für den Zeitraum der Gewährleistung, die sogenannte Gewährleistungssicherheit (5% der Bruttovertragssumme).
Die Gewährleistungszeit beginnt mit der Abnahme. Wenn das Haus oder die Wohnung im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt ist, ist der Bauherr zur Abnahme verpflichtet. Gegenüber dem Unternehmer hat er eine zumeist schriftliche Erklärung abzugeben, dass die Ausführung dem Vertrag und seinen Vorstellungen entspricht. Sind Mängel oder fehlende Arbeiten erkennbar, sind diese zu dokumentieren und diesbezügliche Rechte müssen ausdrücklich vorbehalten werden. Wegen unwesentlicher Mängel allerdings darf die Abnahme nicht verweigert werden. Sollte sich die Ausführung durch schuldhaftes Verhalten des Unternehmers verzögert haben, muss eine Vertragsstrafe bei Abnahme vorbehalten werden; geschieht dies nicht, verfällt der Anspruch auf eine vereinbarte Vertragsstrafe. Ist das Objekt im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei, kann die Abnahme auch durch schlüssiges Verhalten wie etwa durch Bezug des Hauses erfolgen.
An die Abnahme knüpft das Gesetz den Beginn der Gewährleistungsfrist und den Gefahrübergang. Das heißt, die Verantwortung für das Haus geht auf den Bauherrn über. Auch für den Vergütungsanspruch des Unternehmers und die Fälligkeit des Werklohns ist dieser Termin wesentlich. Zur Absicherung empfiehlt sich eine Begehung, Prüfung und Feststellung mit dem Vertragspartner. Das Ergebnis sollte schriftlich festgehalten werden(Abnahmeprotokoll).
Mängel, die erst nach der Abnahme auftreten und erkannt werden, nennt man Gewährleistungsmängel. So können Risse in Wänden entstehen oder Fliesen sich lockern. Das muss dokumentiert werden. Denn aufgrund des Gefahrübergangs bei der Abnahme muss jetzt der Bauherr einen Mangel beweisen. Das heißt, er muss das Symptom – die Erscheinung - in einer schriftlichen Mängelanzeige genau beschreiben und den Unternehmer mit einer angemessenen Frist zur Nachbesserung auffordern. Als angemessen gilt ein Zeitraum, in dem die Maßnahme objektiv ausgeführt werden kann.
Werden Mängel zu einem Zeitpunkt festgestellt, in dem die Vergütung noch nicht vollständig bezahlt wurde, darf der Bauherr das Doppelte des geschätzten Mängelbeseitigungsaufwands einbehalten (sog. Druckzuschlag gem. § 641 Abs. 3 BGB)). Kommt der Unternehmer der Aufforderung nicht nach oder bestreitet er seine Verantwortung oder das Vorhandensein von Mängeln, kann der Bauherr die Mängelbeseitigung selbst veranlassen und die Kosten als Vorschuss oder Aufwendungsersatz geltend machen. Ist eine Beseitigung unmöglich oder nicht zumutbar, besteht ein Anspruch auf Minderung der Vergütung und ggfls. Schadensersatz. Werden Mängel nach vollständiger Bezahlung festgestellt, ist der Unternehmer unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Eine generelle Überprüfung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist ist unbedingt zu empfehlen
Nicht vergessen: Gewährleistungsbürgschaft vereinbaren
Zu empfehlen ist, eine Gewährleistungssicherheit in Höhe von 5% der Bruttovertragssumme für den Zeitraum der Gewährleistung von fünf Jahren zu vereinbaren. Der Bauherr als Auftraggeber ist dann für Forderungen abgesichert, die aus Mängeln resultieren. Bei einer Insolvenz des ausführenden Unternehmers kann das von großer Bedeutung sein.
Um Mängel aufzuspüren und zu dokumentieren, sollten sich Bauherren fachkundiger Unterstützung versichern – beispielsweise durch einen Bausachverständigen (Architekt oder Ingenieur). Unter Umständen muss anwaltliche Beratung eingeholt werden, um den Verlust von Ansprüchen zu vermeiden. Es empfiehlt sich die Hinzuziehung eines Fachanwalts für Bau- u. Architektenrecht. Ein monetärer Schaden, der durch die anwaltliche Vertretung und sachkundige technische Feststellung von Mängeln entsteht, ist in der Regel vom Unternehmer zu ersetzen.
Ärger auf der Baustelle – was tun?
Vor Konflikten beim privaten Hausbau ist niemand gefeit. Ärger auf der Baustelle kann jedoch vorgebeugt werden.
Viele Baustellen mit Bauablaufstörungen
Jedem Bauherrn muss bewusst sein, dass es keine Baustelle ohne Bauablaufstörungen gibt. Die meisten Auseinandersetzungen resultieren aus Zeitverzug beim Bauen, schleppender oder verweigerter Mängelbeseitigung, Baukostenüberschreitung und dem Streit darüber, was eigentlich vertraglich geschuldet ist.
Voraussetzung für einen möglichst reibungslosen Bauablauf sind eine gute Vorbereitung, eine kompetente Baubegleitung und das konsequente Handeln in eigener Sache. Ein ausgewogener Bauvertrag mit detaillierter Leistungsbeschreibung bildet die Basis. Bauherren müssen gründlich prüfen, welche Leistungen im Vertragspreis enthalten sind, wofür Mehrkosten entstehen und was nicht im Leistungsumfang enthalten ist. Ein konkretes Preisangebot unter Einbeziehung gewünschter Sonderleistungen und Gutschriften sollte Vertragsbestandteil werden. Auch die Übergabe von Plänen und wichtigen technischen Nachweisen gehört in den Vertrag, denn Bauunternehmen sind nicht automatisch dazu verpflichtet.
Achtung: Planungsänderungen bringen Mehrkosten
Dass die Planung während des Bauprozesses geändert wird, kommt vor. Das darf ein Unternehmen aber nicht einseitig tun, sondern nur in Absprache mit den Bauherren. Die zu erwartenden Mehrkosten müssen beziffert werden, und zwar vor der Planänderung und insbesondere vor der Ausführung der geänderten Leistung. Für Fehler des Unternehmers bei der Planung muss der Bauherr nicht zahlen.
Wichtig: Schnelles Handeln bei Baumängeln
Eines der größten Ärgernisse sind Baumängel. Der Bauherr muss diese sofort gegenüber dem Unternehmer schriftlich anzeigen. Sie sollten mit Hilfe eines Fachmannes dokumentiert werden. Der Bauunternehmer wird unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert und darauf hingewiesen, dass nach fruchtlosem Ablauf der Frist ein anderes Unternehmen beauftragt wird und er sein Nachbesserungsrecht verliert. Ist die gesetzte (angemessene) Frist verstrichen, kann der Bauherr den Bauunternhmer für Mängelbeseitigungskosten in Anspruch nehmen. Wenn er bis dahin die Abschlagzahlungen nur nach Baufortschritt geleistet hat, hilft ihm sein gesetzliches Zurückbehaltungsrecht. Dafür sollte ein Sachverständiger die Kosten beziffern, denn die doppelte Höhe der zu erwartenden Beseitigungskosten darf einbehalten werden.
Darauf ist zu achten: Schlussabnahme gut vorbereiten
Bei der Schlussabnahme besteht oft das Problem darin, dass noch nicht alle vertraglich vereinbarten Leistungen erbracht wurden und auch noch Mängel vorhanden sind. Bauherren sollten sich auf die Abnahme gemeinsam mit einem Sachverständigen gut vorbereiten. Durch eine vorherige Objektbegehung können Mängel erkannt werden. Im Abnahmeprotokoll sind sie detailliert festzuhalten, Fristen zu ihrer Beseitigung zu setzen und davon die Abnahme abhängig zu machen. Ins Protokoll kommt ein Vorbehaltsvermerk, um den Verlust der Gewährleistungsansprüche zu vermeiden. Auch die vereinbarte Vertragsstrafe bei Bauzeitüberschreitung muss vorbehalten werden, um Ansprüche auf Vertragsstrafe nicht zu verlieren. Die letzte Abschlagzahlung sollte erst nach Beseitigung aller Mängel geleistet werden. Der Bauherr kann auch hier von seinem Zurückbehaltungs-recht Gebrauch machen. Wer dennoch in ein mängelbehaftetes Haus einziehen muss, sollte dem Bauunternehmer schriftlich mitteilen, dass sein Werk nicht als im Wesentlichen mangelfrei anerkannt wird.
Fehler vermeiden: Bauverträge nicht vorschnell kündigen
Wenn sich die Bauzeit verzögert oder die Arbeit eingestellt wird, sollten Bauherren überlegt vorgehen. Sie müssen zunächst das Unternehmen schriftlich zur Fortsetzung der Arbeiten auffordern und diese auch zulassen. Auf keinen Fall darf ein Bauvertrag vorschnell gekündigt werden! Denn bei einer so genannten freien Kündigung begeben sich Bauherren in die Gefahr, erheblichen Schadenersatz an den Bauunternehmer zahlen zu müssen. Der Bauvertrag kann auch durch Rücktritt oder einvernehmliche Vertragsaufhebung beendet werden. Immer sollte eine Beendigung sorgfältig abgewogen und anwaltlich begleitet werden.
Um Konflikten vorzubeugen, sollten sich Bauherren intensiv mit dem Bauvertrag befassen, sich vor Vertragsunterzeichnung rechtlich und bautechnisch beraten lassen und später möglichst mit baubegleitender Qualitätskontrolle und klarer Kommunikation den Bauablauf überwachen. Sind Konflikte zu lösen, sollte das mit einem auf das Baurecht spezialisierten Anwalt (Fachanwalt für Bau- u. Architektenrecht) geschehen.
Private Bauherren haben meistens nicht das bautechnische oder baujuristische Wissen wie ihre Vertragspartner. Deshalb sollten sie Bauverträge mit großer Sorgfalt und nicht ohne Expertenrat abschließen. Es gilt auf verschiedene Fallstricke zu achten, die sich oft in unklar oder mehrdeutig formulierten Klauseln verstecken.
Gefahrenpotenzial in Unklarheiten und im Weglassen
Nicht nur in unklar oder mehrdeutig formulierten Klauseln stecken Fallstricke, auch das Weglassen eigentlich nötiger vertraglicher Regelungen birgt Gefahren für den Bauherrn. Diese nehmen als juristische und baufachliche Laien Bauverträge oft so hin, wie sie vorformuliert von den Unternehmen vorgelegt werden, ohne zu wissen, dass Verträge zu verhandeln und „auf Augenhöhe“ abzuschließen sind.
Der Vertragsgegenstand (die Leistung) muss klar und umfassend definiert sein. So gehört zum traditionellen Bauvertrag mit baureifem Grundstück ein Baugrundgutachten, das Grundlage der Planung ist. Das muss im Bauvertrag konkret festgehalten werden. Zu regeln ist beim Fertighausbau nicht nur die Verpflichtung des Unternehmers, ein Haus zu errichten, sondern genauso die dazugehörende Planungsleistung. Auch die Übergabe von Planungsunterlagen und technischen Nachweisen muss vereinbart werden – und zu welchem Zeitpunkt diese Übergabe geschuldet ist. Gerade letzteres wird oft automatisch vorausgesetzt, ist aber vertraglich festzulegen.
Um Enttäuschungen am Ende der Bauphase über Qualitäten und erbrachten Leistungsumfang vorzubeugen, muss vor Vertragsunterzeichnung der Bau- und Leistungsbeschreibung als „Herzstück“ des Bauvertrags allergrößte Aufmerksamkeit gewidmet werden. Sowohl hinsichtlich des Leistungsumfangs, der Art und Qualität der Baustoffe und Baumaterialien und der technischen Ausstattung muss sie detailliert abgefasst sein. Eigene Vorschläge, Konkretisierungen und Ergänzungen sollten eingebracht, Mehr- und Minderleistungen sowie Zusatzwünsche bereits vor Vertragsabschluss einbezogen werden. Anderenfalls können ungeplante Sonderleistungen die Baukosten schnell in die Höhe treiben.
Regelungen zum Vertragspreis und der Bauzeit sind für den Bauherrn oft intransparent gehalten oder an Bedingungen geknüpft, deren Eintreten nicht ohne weiteres einzuschätzen ist. Problematisch ist beispielsweise ein Anknüpfen der Bauzeit an die Baugenehmigung, wenn der Unternehmer die Genehmigungsplanung leistet und nicht festschreibt, wann er diese vorzulegen hat. Hier bedarf es bindender juristischer Formulierungen! Das gilt auch für die vertragliche Gestaltung des Fertigstellungstermins. Viele Verträge enthalten keine Regelung über eine Vertragsstrafe des Werkunternehmers, falls er die Bauzeit überschreitet. Auch diese gehört in den Vertrag.
Um nicht in die Falle von unausgewogenen Zahlungsplänen zu tappen, bei denen der Bauherr in finanzielle Vorleistung geht, ohne die entsprechende Bauleistung vorzufinden, müssen Zahlungsmodalitäten genau geprüft werden. Formularmäßig vom Unternehmer vorgegebene Zahlungsraten müssen dem Baufortschritt entsprechen, gesetzliche Regelungen entsprechen und nach der Rechtsprechung angemessen sein. In Zahlungsplänen verbergen sich häufig versteckte Vorauszahlungspflichten für den Bauherrn. Um Insolvenzrisiken vorzubeugen, sollten Sicherheiten in Form einer Fertigstellungsbürgschaft (Vertragserfüllungsbürgschaft) oder einer Fertigstellungsversicherung verhandelt und vertraglich vereinbart werden. Während der Gewährleistungszeit ist die Absicherung etwaiger Mängelbeseitigungsansprüche wichtig. Deshalb sollten im Bauvertrag entweder ein Sicherheitseinbehalt oder eine Gewährleistungsbürgschaft (jeweils 5% der Bruttovertragssumme) vereinbart werden. Solche Eckpunkte müssen im Vertragstext festgelegt werde, damit sie sich später auch in der Bürgschaftsurkunde wiederfinden.
Der Bauvertrag ist mit einer der komplexesten Verträge überhaupt! Um keine Punkte im Bauvertrag zu vergessen oder zu übersehen und um Fallstricke aufzudecken sowie klare juristische Formulierungen und damit ein möglichst risikoarmes Vertragswerk als Grundlage für einen konfliktfreien Bauablauf zu erhalten, sollten sich Bauherren immer den Rat von Experten einholen!
Zur ordnungsgemäßen Rechnungsprüfung im Rahmen der Leistungsphase 8 gehört, dass der Architekt dem Bauherrn Zahlungsempfehlungen gibt. Hierbei hat der Architekt die ihm bekannten Abschlags - und Vorauszahlungen bei der Ermittlung des Zahlungsstands und bei seinen Zahlungsempfehlungen zu berücksichtigen, um eine Überzahlung des Bauunternehmers zu vermeiden.
So hat das OLG Frankfurt in einem Urteil vom 31.03.2016 (6 U 36/ 15) entschieden.
Ein öffentliche Auftraggeber (AG) beauftragte einen Architekten unter anderem mit der Leistungsphase 8 aus § 34 HOAI, insbesondere auch mit der Rechnungsprüfung. Der Architekt prüfte die Abschlagsrechnungen des Bauunternehmers, gab da bei den Zahlungs- und den geprüften Leistungsstand an und spracht in den Begleitschreiben zu den Rechnungsprüfung jeweils eine bezifferte Auszahlungsempfehlung aus. Dabei berücksichtigte der Architekt eine vom AG geleistete und Ihm bekannte Vorauszahlung nicht. Nachdem der Bauunternehmer seine Leistungen schlussabgerechnet hatte, stellte der Auftraggeber eine Überzahlung fest. Wegen dieser Überzahlung traf der AG mit dem Bauunternehmer eine Vereinbarung, die die Rückzahlung der Überzahlung regelte. Diese Zahlung durch den Bauunternehmer erfolgte gestaffelt; hinsichtlich einer verbliebenen Differenz nahm der Auftraggeber den Architekten wegen fehlerhafter Rechnungsprüfung auf Schadenersatz in Anspruch.
Das Landgericht hat eine Haftung des Architekten bejaht; die hiergegen vom Architekten eingelegte Berufung blieb ohne Erfolg.
Das OLG hat die erstinstanzliche Entscheidung bestätigt und im Wesentlichen eine Pflichtverletzung des Architekten im Rahmen seiner Rechnungsprüfung bejaht. Es gehöre regelmäßig zu einer ordnungsgemäßen Rechnungsprüfung, dass der Architekt im Rahmen der Leistungsphase 8 auch Zahlungsempfehlungen an den Bauherrn abgibt, auf welche sich dieser grundsätzlich verlassen darf. Etwas anderes soll nur dann gelten, wenn der Auftraggeber den Fehler ohne weiteres hätte erkennen können. Eine Pflicht des Auftraggebers dahingehend, dass er seine geleisteten Zahlungen selbst überprüfen muss, besteht nach Auffassung des OLG Frankfurt nicht. Dies gelte vor allem dann, wenn der Architekt seine Zahlungempfehlung ohne jede Einschränkung eines Vorbehalts eigener Prüfung des Auftraggebers abgibt. Ein Mitverschulden des Auftraggebers scheide aus.
Dementsprechend haftet der rechnungsprüfende Architekten für eine fehlerhafte Zahlungsempfehlung, die im Ergebnis zu einer Überzahlung des Bauunternehmers führt.
Soweit Architekten vorbehaltlose Zahlungsfreigaben erteilen, darf sich der Auftraggeber auf deren Richtigkeit grundsätzlich verlassen, ohne diese selbst noch einmal überprüfen zu müssen. Dies gilt zumindest solange, wie sich der Auftraggeber an die Zahlungsfreigabe des Architekten hält und keine weitergehenden Zahlungen veranlasst, ohne den Architekten darüber zu informieren.
Für den Architekten empfiehlt sich daher, jede Zahlungsfreigabe/Auszahlungsempfehlung mit dem Vorbehalt zu versehen, dass der Auftraggeber vor Zahlung selbst noch einmal insbesondere geleistete Abschlagszahlungen und Vorauszahlungen überprüft.
Die Baubeschreibung/Leistungsbeschreibung – das „Herzstück“ des Bauvertrages
Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist das Herzstück des Bauvertrages. Doch was muss in ihr alles geregelt werden? Klar ist das nicht immer. Für Verbraucher lauern viele Fallstricke.
Fehlende Transparenz durch unkonkrete Angaben
Die Mehrzahl von Bau- und Leistungsbeschreibungen ist unvollständig, Leistungen sind nur allgemein festgehalten. Das gilt besonders für Planung und Bauleitung, Erdarbeiten, Baukonstruktion, Ausbauarbeiten und Haustechnik. Angaben wie „Markenfabrikat“ oder „deutscher Hersteller“ erlauben keine Rückschlüsse auf technischen Standard oder Qualität der Produkte. Auf Grund mangelnder Transparenz in der Bau- und Leistungsbeschreibungen können viele Bauherren nicht im Einzelnen beurteilen, was für Leistungen in welcher Qualität sie letztlich für ihr Geld erhalten.
Exakte Beschreibungen mindern Vertragsrisiko
Je genauer Leistungsumfang, Planung und Bauausführung, Art und Qualität der Baustoffe, Haustechnik und Ausstattungsgrad in der Bau- und Leistungsbeschreibung genannt sind, desto geringer ist das Risiko für den Bauherrn. Jeder Bauherr kann eine detaillierte Beschreibung der einzelnen Gewerke ebenso verlangen wie konkrete Angaben zu Material und Hersteller, einzelnen Produkten und sonstigen technischen Parametern. Eigenleistungen durch den Bauherrn und deren finanzielle Berücksichtigung (Gutschriften) müssen eindeutig und unmissverständlich geregelt und im Vertrag oder der Leistungsbeschreibung festgehalten werden, wobei darauf zu achten ist, dass die Leistungsbeschreibung ausdrücklich als Anlage zum Vertrag genommen und in diesem genannt wird. Oftmals werden eigentlich vom Hausanbieter/Bauträger zu erbringende Leistungen auf den Verbraucher abgewälzt. Deshalb muss vor Vertragsabschluss genau geprüft werden, was der tatsächliche Leistungsumfang des Bauträgers ist und ob dieser vollständig ist. Oft werden Leistungen erforderlich, ohne dass auf sie hingewiesen wird (z.B. Anschlüsse an öffentliche Versorgungs- und Entsorgungsleitungen).
Über eine Bau- und Leistungsbeschreibung verhandeln
Da Bau- und Leistungsbeschreibungen zum Vertragswerk gehören, kann über sie immer verhandelt werden. Bei der Auswertung von Angeboten von Hausanbietern oder Bauträgern sollten alle Fragen und Vorstellungen des Bauherrn betreffend Änderungen zum Vertragstext und zur Baubeschreibung schriftlich niedergelegt und vom künftigen Vertragspartner eine Stellungnahme angefordert werden. Kein Bauherr sollte sich mit der Standardbeschreibung begnügen. Über den konkreten Leistungsumfang und die damit verbundenen Kosten einschließlich der Sonderwünsche und Eigenleistungen müssen die Parteien eine Einigung erzielen, die im Vertrag schriftlich festgehalten wird.
Fallstricke in Bau- und Leistungsbeschreibungen aufdecken
Die Praxis zeigt, dass ungenaue Bau- und Leistungsbeschreibungen oft schon während der Bauphase zu Streit zwischen den Vertragspartnern führen. Abweichungen von der Baubeschreibung, der Einsatz minderwertiger Baustoffe und Materialien und auftretende Baumängel sind die typischen Problemfälle. Im Interesse von Vertragssicherheit insbesondere für den Bauherrn ist es unbedingt zu empfehlen, die Beschreibung des Leistungsumfangs zu konkretisieren und eindeutig zu gestalten. Ergänzungen zur Standardbeschreibung (Sonderwünsche) müssen schriftlich vereinbart und Vertragsbestandteil werden.
Jeder Bauherr sollte Bau- und Leistungsbeschreibungen gründlich prüfen. Da eine solche Prüfung ohne fachspezifische Kenntnisse häufig schwierig und für die meisten Bauherrn praktisch unmöglich ist, sollte sich der Bauherr einen unabhängigen Bauberater suchen; das kann ein Architekt oder Bauingenieur sein aber auch ein Bauanwalt (Fachanwalt für Bau- u. Architektenrecht), der gleichzeitig eine Vertragsprüfung insgesamt vornehmen und den Bauherrn/Erwerber auch auf vertragliche Fallstricke hinweisen kann.
Verjährungshemmung durch Mängelanzeige?
Wer kennt die Situation nicht? Sie möchten Ihr Badezimmer neu gestalten und beauftragen ein Fachunternehmen mit der Durchführung der Arbeiten. Nach entsprechender Planung und Unterzeichnung eines Vertrages nebst Einbeziehung der VOB/B werden die Arbeiten durchgeführt und Sie bezahlen die Rechnung. Doch nach einigen Monaten müssen Sie feststellen, dass der neuinstallierte Abfluss undicht ist. Was nun?
Bislang hat die Kommunikation per E-Mail immer hervorragend mit dem Unternehmen funktioniert. Doch auf Ihre Beschwerde oder Mängelrüge reagiert trotz mehrfacher Nachfrage niemand.
Da Sie die Undichtigkeit zwischenzeitlich provisorisch selbst gerichtet haben, gerät das Ganze bald in Vergessenheit.
Mehr als fünf Jahre nach Fertigstellung versagt die von Ihnen provisorisch angebrachte Abdichtung und Ihr gesamtes Bad steht unter Wasser. Sie möchten nun den Unternehmer auf Beseitigung des Mangels in Anspruch, schließlich haben Sie den Mangel mehrfach per Mail angezeigt und zur Beseitigung aufgefordert. Dieser verteidigt sich einzig mit der Einrede der Verjährung. Zu Recht?
In einem ähnlich gelagerten Fall hat das OLG Jena (Az.: 1 U 201/15) entschieden, dass eine Mängelanzeige per E-Mail nicht ausreicht, um eine Hemmung der Verjährung der Gewährleistungsansprüche zu erreichen.
Sofern die VOB/B Bestandteil eines Vertrages geworden ist, gilt zwar gemäß § 13 Abs. 5 VOB/B bei schriftlicher Mängelanzeige, dass die Verjährungsfrist gerechnet ab Zugang dieses Schreibens neu beginnt.
Im vorliegenden Fall ist die Mängelrüge allerdings nur per E-Mail erfolgt. Nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung genügt dies nicht dem Schriftformerfordernis, so dass Ihre Gewährleistungsansprüche verjährt sind.
Ein Neubeginn der Gewährleistungsansprüche bezüglich des gerügten Mangels greift auch nur dann, wenn die VOB/B Vertragsbestandteil geworden ist. Anderenfalls müssen Sie Ihre Gewährleistungsansprüche im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens aktiv geltend machen, um eine Hemmung der Verjährung zu erreichen.
Pia Turek - Rechtsanwältin für Bau- und Architektenrecht
Alte Mietrückstände? Fristlose Kündigung berechtigt?
Kann ein Vermieter auch dann noch fristlos kündigen, wenn die Zahlungsrückstände bereits einige Monate her sind? Mit dieser Frage beschäftigte sich kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH).
Eine Mieterin zahlt im Februar und April keine Miete. Im August mahnt ihr Vermieter die Mieten an. Die Zahlung bleibt aus. Im November kündigt der Vermieter dann fristlos das Mietverhältnis. Die Mieterin wehrt sich: Da zwischen Mietrückstand und fristloser Kündigung mehrere Monate lägen, habe sie nicht mehr damit rechnen können, dass ihr deswegen noch gekündigt würde.
Das Urteil >>>hier lesen Sie mehr:
Der BGH ist dieser Argumentation nicht gefolgt:
sehen die Kündigungsvorschriften im Mietrecht keine zeitliche Beschränkung für eine fristlose Kündigung vor. Sie darf auf alle Mietrückstände gestützt werden, die nicht verjährt sind.
muss berücksichtigt werden, dass der Vermieter sogar auf die Belange seiner Mieterin Rücksicht genommen hat, indem er ihr vor der Kündigung mit einer Mahnung die Möglichkeit gab, die Rückstände auszugleichen.
sehen auch die spezialgesetzlichen Mietvorschriften im Hinblick auf die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung kein schutzwürdiges Vertrauen des Mieters. Denn eine fristlose Kündigung wird laut ihnen erst dann unwirksam, wenn der Mieter innerhalb eines bestimmten Zeitraumes nach Kündigung den gesamten Zahlungsrückstand ausgleicht.
Pia Turek, Rechtsanwältin für Bau- und Architektenrecht
„Schlüsselfertig“ - Was der Bauherr wissen muss!
Hausprospekte (zumeist Hochglanzprospekte) und Bauverträge werben oft mit der Errichtung eines „schlüsselfertigen“ Hauses. Bauherren verstehen darunter zumeist, dass dieses Angebot uneingeschränkt gilt und sie ein komplett fertiges Haus erhalten. Doch die Rechtsprechung legt den Begriff „schlüsselfertig“ in vielen Fällen anders aus.
Der Begriff „schlüsselfertig“ ist nicht klar definiert
Üblicherweise wird dem Angebot zur „schlüsselfertigen“ Errichtung eines Bauwerkes eine Bau- und Leistungsbeschreibung beigefügt und diese vertraglich vereinbart. Diese Vereinbarung und was in ihr konkret festgelegt ist, umreißt den Begriff „schlüsselfertig“. Mit der Einbeziehung der Bau- und Leistungsbeschreibung in den Bauvertrag gilt, was im Einzelnen vereinbart wurde, was vom Bauunternehmer zu dem vereinbarten Preis geschuldet ist. Bauherren sind dann regelmäßig frustriert, wenn sich aus einer ungenauen Bau- und Leistungsbeschreibung trotz versprochener „Schlüsselfertigkeit“ im Endeffekt unvorhergesehene Mehrkosten ergeben.
Es kommt auf die Auslegung des Begriffs „schlüsselfertig“ an. Gerichtsurteile meinen nahezu übereinstimmend, dass zur Definition jeweils der gesamte Vertragsinhalt heranzuziehen ist. Der BGH (Bundesgerichtshof) hat schon im Jahre 2008 klar zum Ausdruck gebracht, dass beim Angebot „schlüsselfertig“ nicht automatisch zu Lasten des Unternehmers von einer grundsätzlich pauschalierten Leistung ausgegangen werden kann. Keinesfalls, so der BGH, erschließt sich der Inhalt einer Leistungsverpflichtung aus einem phrasenhaften Begriff wie „schlüsselfertig“ oder „komplett“, sondern immer aus dem Vertragsinhalt – und damit aus der Bau- und Leistungsbeschreibung.
Bau- und Leistungsbeschreibungen gründlich prüfen Private Bauherren müssen die Bau- und Leistungsbeschreibung, das „Herzstück“ des Vertrages, gründlich prüfen. Wichtig ist, dass alle Leistungen, Baustoffe und Materialien sowie der Qualitätsstandard vollständig beschrieben sind. Alles, was zu allgemein formuliert ist (z.B. „Markenfabrikat“) , und alles, was in der Bau- und Leistungsbeschreibung fehlt, muss hinterfragt werden. Erst dann kann der Bauherr beurteilen, ob der zu zahlende Preis für die vereinbarte Leistung angemessen ist.
Der Bauunternehmer schuldet nur das, was in Bau- und Leistungsbeschreibungen enthalten ist. Deshalb sollte ggfls. vor Unterzeichnung des Bauvertrages ein unabhängiger Experte hinzugezogen werden, der die angebotene Baubeschreibung analysiert und für den Bauherrn verständlich erläutert. Bauherren sollten ihre Erwartungen an Vertragsgegenstand und Festpreis definieren. Danach sollte die Bau- und Leistungsbeschreibung gemeinsam mit Unternehmer und beauftragtem Experten verhandelt und konkretisiert werden.
Erst unterschreiben, wenn alles vollständig ist Bauherren sollten einen Vertrag erst unterschreiben, wenn das, was in der Baubeschreibung enthalten ist, verstanden wurde und aus ihrer Sicht vollständig ist. Denn: Der Unternehmer schuldet nur Leistungen, die in der Bau- und Leistungs-beschreibung konkret beschrieben wurden. Nicht darin enthaltene Leistungsbilder sind nicht geschuldet, auch wenn der Begriff „schlüsselfertig“ in den Angebotsunterlagen enthalten war.
Praxistipp: Die Konsequenz aus der Rechtsprechung ist, dass Unklarheiten und Unvollständigkeiten der Baubeschreibung Bauherren belasten und zu Mehrkosten führen, die in der Regel nicht kalkuliert sind. Deshalb muss die Bau- und Leistungsbeschreibung alle notwendigen und gewünschten Leistungen enthalten. Auf den Begriff „schlüsselfertig“ dürfen sich Bauherren nicht verlassen.
Tücken beim Wohnungskauf - Aufklärungspflichten des Verkäufers!
In einer neueren Entscheidung (Urteil vom 17.12.2015 – 22 U 272/13) hat sich das Kammergericht Berlin zum Umfang der Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Verkauf von Wohneigentum geäußert.
In dem aktuellen Fall hat der Verkäufer eine Wohnung (Sondereigentum) nebst dem über der Wohnung befindlichen Dachraum (Sondernutzungsrecht) veräußert. Insgesamt wurde die Wohnung in dem beigefügten Exposé mit 272 qm beworben.
Nach Erwerb der Immobilie stellte der Käufer fest, dass in der Wohnungseigentümergemeinschaft diskutiert wurde, den Rückbau des zur Wohnnutzung ausgebauten Dachraumes zu verlangen. Dies bedeutet, dass ca. die Hälfte des vorhandenen Raumes von dem Erwerber nicht mehr als Wohnraum genutzt werden kann.
Allerdings hatte der Verkäufer eine Baugenehmigung, die ihm gestattete, den Dachraum zu Wohnzwecken umzubauen. Diese Baugenehmigung ist dem Erwerber ebenfalls übergeben worden, so dass dieser davon ausgehen durfte, dass die Wohnnutzung gestattet ist.
Allerdings kann eine solche öffentlich- rechtliche Genehmigung die Vereinbarung der Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung nicht außer Kraft setzen. Die übrigen Wohnungseigentümer können demnach jederzeit verlangen, dass dieser Dachraum nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt wird.
Das Kammergericht sieht in dem Umstand, dass bereits Gespräche zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern geführt werden, ein Unterlassen der Wohnnutzung zu verlangen, eine aufklärungspflichtige Tatsache.
Klärt der Verkäufer nicht vollständig hierüber auf, macht er sich gegenüber dem Erwerber schadenersatzpflichtig.
Vorsicht bei der Bauabnahme Endlich!
Nach 15 Monaten Bauzeit stehen die eigenen vier Wände - sogar innerhalb der vertraglich vereinbarten Bauzeit. Vor dem Einzug (und gegebenenfalls Zahlung einer etwaigen Schlussrate) muss der Bauherrn (oder Erwerber einer Neubau - Eigentumswohnung vom Bauträger) eine wesentliche Pflicht gegenüber dem Bauunternehmer (oder dem Bauträger) erfüllen, die mit weitreichenden Rechtsfolgen verbunden ist: Die rechtsgeschäftliche Abnahme. Eine Verweigerung der Abnahme oder deren zu nachlässig Handhabung kann fatale Konsequenzen in rechtlicher und damit auch in finanzieller Hinsicht haben.
Das Problem Der Bauherr sollte der Abnahme der Werkleistung des Unternehmers größter Aufmerksamkeit schenken, da mit der Abnahme erhebliche Rechtsfolgen verbunden sind: Umkehr der Beweislast bezüglich Mängel, Beginn der Gewährleistungsfrist, Fälligkeit restlicher Werklohnansprüche (Kaufpreisrate beim Erwerb vom Bauträger).
Die rechtsgeschäftliche Abnahme der Werkleistung, d.h. deren Billigung als im Wesentlichen vertragsgerecht und mängelfrei ist eine vertragliche Hauptpflicht des Bauherrn (§ 640 Abs. 1 BGB). Verweigert der Bauherr die Abnahme gegenüber dem Unternehmer ohne Grund, kann dieser die Abnahme oder sogar restlichen Werklohn einklagt. Letztendlich entscheidend ist die Abnahmefähigkeit!
Da mit der Abnahmeerklärung das Anerkenntnis des Werkes als im Wesentlichen vertragsgerecht verbunden ist, sollte der Bauherr einem Abnahmeverlangen des Unternehmers nur dann nachkommen, wenn das Bauwerk auch tatsächlich im Wesentlichen mängelfrei erstellt ist.
Häufige Fehler Die Abnahme ohne Sachverständigen:
Eine derart wichtige Rechtshandlung wie die Abnahme sollte ein Bauherr/Erwerber nicht ohne einen Sachverständigen durchführen. Nur ein Bauersachverständiger (Ingenieur oder Architekt) verfügt über die fachliche Kompetenz zu entscheiden, ob das Bauwerk tatsächlich entsprechend der vertraglich geschuldeten Leistungsbeschreibung mangelfrei erstellt wurde.
Die stillschweigende Abnahme:
Die Abnahme kann ausdrücklich, insbesondere schriftlich aber auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen. Ein schlüssiges Verhalten des Bauherrn kann beispielsweise in dessen Einzug in das Haus zu sehen sein, sofern sich aus dem Gesamtverhalten des Bauherrn ergibt, dass er das Bauwerk als im Wesentlichen mangelfrei anerkennt. Erklärte der Bauherr bei Bezug des Bauwerks keine Vorbehalte oder rügt nicht von ihm festgestellte Mängel, gilt die Abnahme als konkludent erfolgt. Stellt der Bauherr also bei Bezug des Hauses Mängel fest, muss er diese dokumentieren, d.h. schriftlich gegenüber dem Unternehmer festhalten und dadurch zum Ausdruck bringen, dass er das Bauwerk nicht als mangelfrei anerkennt.
Die Zwischen- oder Teilabnahme:
Da mit der Abnahme die Gewährleistungsfrist zu laufen beginnt, kann vor Teilabnahmen nur gewarnt werden. Häufig versuchen Unternehmer, eine Teilabnahme zu bewirken, was im Ergebnis dazu führt, dass unterschiedliche Gewährleistungsfristen laufen, bzw. Gewährleistungsfristen unterschiedlich ablaufen. Es sollte nur eine Gesamtabnahme nach Fertigstellung erfolgen mit der Folge, dass eine einheitliche Gewährleistungsfrist zu laufern beginnt!
Die unvorbereitete Abnahme:
Angesichts der erheblichen Bedeutung der Abnahme und der mit dieser verbundenen rechtlichen Folgen ist jeder Bauherr gut beraten, wenn er sich auf die Abnahme sorgfältig vorbereitet. Vor dem eigentlichen Abnahmetermin mit dem Unternehmer sollte der Bauherr mit einem Sachverständigen eine Begehung des Bauwerkes durchführen, um bereits zu diesem Zeitpunkt vorhandene Mängel zu dokumentieren. Es empfiehlt sich ggf. auch eine baubegleitende Qualitätskontrolle durch einen unabhängigen Berater, was sogar teilweise von Bauunternehmen und Bauträgern im Vertrag ausdrücklich mit angeboten wird. Ziel der Vorbegehung und der Vorbesprechung mit einem Sachverständigen sollte ein detailliertes Mängelprotokoll sein, dass dann im Einzelnen bei der Abnahmeverhandlung mit dem Unternehmer „abgearbeitet“ wird, zudem dazu dient, dass bei der Abnahme nichts vergessen wird.
Die fehlenden Dokumentation:
Es versteht sich eigentlich von selbst, dass bei der Abnahme mit dem Unternehmer festgestellte Mängel und auch noch nicht erbrachte Werkleistungen schriftlich festgehalten werden. Hierzu dient das Abnahmeprotokoll, das meistens vom Bauunternehmer bereitgestellt und vorgelegt wird. Das Abnahmeprotokoll muss zwingend das Datum der Abnahme und die Teilnehmer enthalten; ferner müssen sämtliche festgestellten Mängel aufgelistet werden, ggf. unter Angabe eines Datums, bis wann die Mängel beseitigt werden. Aufzunehmen ist zudem, dass sämtliche Ansprüche bezogen auf Mängel vorbehalten bleiben, dass auch die Geltendmachung einer vertraglich vereinbarten Vertragsstrafe ebenfalls vorbehalten bleibt. Letztlich ist das Abnahmeprotokoll von allen Beteiligten zu unterschreiben.
Dem Abnahmeprotokoll kommt auch große Bedeutung für den Fall zu, dass es zwischen den Parteien eines Bauvertrages später etwa wegen Mängeln zu einem Streit kommt.
Praxistipp: Die Unterzeichnung eines Abnahmeprotokolls ist eine Rechtshandlung mit erheblichen Folgen. Aus diesem Grunde müssen Ansprüche (z.B. Mängelansprüche) grundsätzlich schriftlich erklärt/vorbehalten werden, da ansonsten mit der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls diese verwehrt sind, insbesondere wenn Abnahme trotz bekannter Mängel erfolgt. Dementsprechend sind Vorbehalte betreffend die Geltendmachung von Mängeln im Abnahmeprotokoll aufzunehmen. Wird in Kenntnis eines Mangels ohne Vorbehalt die Abnahme erklärt, verliert der Bauherr seine Gewährleistungsansprüche (§ 640 Abs. 2 BGB). Da die Abnahme der Werkleistung auch zur Umkehr der Beweislast führt, sollte bei der Abnahme erreicht werden, dass der Unternehmer die im Protokoll festgehaltenen Mängel anerkennt. Dies muss ausdrücklich schriftlich vermerkt werden.
Hinsichtlich der im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel stehen dem Bauherrn Ansprüche auf Beseitigung zu. Gerät der Unternehmer mit der Mangelbeseitigung in Verzug, können die Mängel im Wege der Ersatzvornahme beseitigt werden, sofern der Bauherr zuvor dem Bauunternehmer eine angemessene Frist für die Mangelbeseitigung gesetzt hat. Ersatzvornahme heißt, dass der Bauherr die erforderlichen Arbeiten zur Mangelbeseitigung durch ein anderes Unternehmen erledigen lassen kann, insoweit anfallenden Kosten dem Unternehmer in Rechnung stellen oder den für die Mangelbeseitigung anfallenden Betrag von einer etwaigen restlichen Werklohnforderung in Abzug zu bringen kann.
Verspätete Heizkostenabrechnung – Muss der Vermieter seine Forderung abschreiben?
Es liegt eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vor, nach der ein Mieter auch dann zur Zahlung einer Nachforderung aus einer Heizkostenabrechnung verpflichtet ist, wenn die Abrechnung verspätet erfolgt.
Allerdings lag dieser Entscheidung (BGH Urteil v. 20.01.2016 – VIII ZR 152/15) ein Sonderfall zugrunde.
Der Mietvertrag wurde bereits im Jahr 1980 geschlossen und enthielt die Klausel, dass der Vermieter
„spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres […] über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen (ist)“.
Da laut dem Mietvertrag die Heizperiode Ende April endete, hatte der Vermieter lediglich zwei Monate für die Erstellung der Heizkostenabrechnung Zeit.
Im vorliegenden Fall hat der Vermieter die Heizkostenabrechnung nicht rechtzeitig erstellt und der Mieter verweigerte die Nachzahlung.
In diesem Fall ging es also darum, ob die Regelung im Mietvertrag eine Ausschlussfrist für die Abrechnung bestimmt. Dies hat der BGH nun verneint. Eine Ausschlussfrist wie sie § 556 Abs. 3 BGB vorsieht, ist im Wortlaut der zwischen den Parteien vereinbarten Regelung nicht enthalten, so dass der Mieter lediglich das Recht hat, nach Ablauf der Abrechnungsfrist laufende Vorauszahlungen zurückzubehalten oder eine Erstattung der für den Abrechnungszeitraum bereits geleisteten Vorauszahlungen zu verlangen.
Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung. Bei Mietverträgen, die nach September 2001 geschlossen wurde, gilt § 556 BGB. Demnach hat der Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes abzurechnen. Bei Verspätung der Abrechnung sind Nachforderungen des Vermieters grundsätzlich ausgeschlossen. Die nunmehr geltenden Fristen sind also seitens des Vermieters unbedingt zu beachten.
Des einen Last, des andren Freud - das (dingliche) Wohnrecht.
Es waren einmal zwei Brüder - Kain und Abel -, denen zusammen eine Immobilie gehörte. Als Abel heiratete und mit seiner Frau zusammen in die großzügig bemessene Erdgeschosswohnung zog, übertrug ihm der im Obergeschoss wohnende Kain seinen Miteigentumsanteil - jedoch nicht, ohne sich ein lebenslanges Wohnungsrecht an „seiner“ Wohnung vorzubehalten. Bei der Eigentumsumschreibung wurde auch dieses Wohnrecht im Grundbuch als beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen.
Diese Konstellation ergibt sich oft auch dann, wenn Eltern die Familienimmobilie im Wege vorweggenommener Erbfolge auf eines Ihrer Kinder übertragen, sich jedoch - verständlicherweise - für Ihren Lebensabend das vertraute Dach über dem Kopf sichern möchten.
Die sich hieraus ergebende Situation ist jedoch für die Beteiligten nicht selten ein unvorhergesehener, erheblicher Konfliktherd. So trägt der Eigentümer in der Regel sämtliche Kosten und Lasten (jedenfalls soweit es sich um die nutzungsunabhängigen Grundstückslasten handelt), während er wegen des bestehenden Wohnrechts an einer sinnvollen Bewirtschaftung oder Verwertung gehindert ist, wohingegen der Wohnberechtigte solchen wirtschaftlichen Zwängen von vornherein nicht unterworfen ist.
Nicht von ungefähr kommt es da, dass die Frage, ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch des Immobilieneigentümers auf Aufgabe des Wohnungsrechts besteht, immer wieder auch die Gerichte beschäftigt.
Da das deutsche Recht etwa eine Kündigung des dinglichen Wohnungsrechts hingegen nur zulässt, wenn diese Möglichkeit als Inhalt des dinglichen Rechts ausdrücklich vereinbart wurde, bleibt für einen derartigen Anspruch argumentativ oftmals nur ein Rückgriff auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Der Bundesgerichtshof jedoch hat bislang - und selbst in dem zuletzt entschiedenen Fall der zwei Brüder - offen gelassen, ob und unter welchen Umständen ein Aufgabeanspruch überhaupt denkbar sei.
Allerdings sah der Bundesgerichtshof selbst in diesem drastischen Fall keine Grundlage dafür, Kain das Wohnungsrecht gänzlich zu entziehen. Vielmehr löste der BGH den Fall dahingehend, dass Kain als Folge des gesetzlich in § 1020 BGB normierten Rücksichtnahmegebots, die Wohnung dann eben nicht mehr selbst nutzen dürfe, sondern stattdessen ja Dritten überlassen könne.
Dieses Ergebnis erscheint zumindest für eine Vielzahl streitiger Auseinandersetzungen um ein Wohnungsrecht unbefriedigend - weil nicht übertragbar. Schließlich ist die Überlassung an Dritte zumeist nach dem Inhalt der Dienstbarkeit gerade nicht gestattet, um Fremdvermietung im eigenen Haus zu verhindern. Wie sähe die Abwägung dann aus, wenn ein Verbot der Eigennutzung einem Verlust des Wohnrechts gleichkäme. Dürfte dann der Wohnberechtigte von seinem Recht weiter Gebrauch machen - oder wäre der Eigentümer verpflichtet, einer Überlassung an Dritte zuzustimmen, wenn ihm das Leben unter einem Dach mit dem Inhaber des Wohnrechts unzumutbar ist?
Auch wenn es sich sicherlich bei dem vom 5. Zivilsenat des BGH am 11.03.2016 (Az: V ZR 208/15) entschiedenen Fall um einen sehr drastischen Einzelfall handelt, zeigt gerade dieser doch eindrücklich, dass eine befriedigende Konfliktlösung im Sinne der Beteiligten und insbesondere des Eigentümers - erst recht bei weniger krassen „Streitigkeiten“ - auf der Grundlage des gesetzlichen Regelwerks nicht zu erwarten ist.
Echte Handlungsfähigkeit vermag insoweit allein eine durchdachte inhaltliche Ausgestaltung des Wohnungsrechts zu schaffen, die Handlungsoptionen für etwaige Konfliktfälle bereithält.
So sinnvoll eine Eigentumsüberschreibung unter Wohnrechtsvorbehalt z.B. im Falle einer vorweggenommenen Erbfolge erscheinen mag, lohnt es daher allemal, der konkreten Ausgestaltung dieses Wohnungsrechtes besondere Aufmerksamkeit zukommen zu lassen - und anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen.
Stefanie Graf - Rechtsanwältin
Bauherrn und Architekten : Vorsicht bei insolvenzbedingter Kündigung
gemäß § 8 Abs. 2 VOB/B § 8 Abs. 2 VOB/B sieht vor, dass der Auftraggeber den Bauvertrag ohne Angabe weiterer Gründe kündigen kann, wenn der Auftragnehmer seine Zahlungen einstellt oder das Insolvenzverfahren bzw. ein vergleichbares gesetzliches Verfahren beantragt ist, ein solches Verfahren eröffnet wird oder dessen Eröffnung mangels Masse abgelehnt wird. Das OLG Frankfurt/Main hat in einem Urteil vom 16.03.2015 diese so genannte insolvenzbedingte Kündigung mit dem Argument gekippt, dass diese Regelung der VOB/B mit der Insolvenzordnung als vorrangigem Gesetzt, insbesondere mit dem Erfüllungswahlrecht des Insolvenzverwalters nicht vereinbar, von daher unwirksam sei (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.03.2015 - 1 U 38/14).
Diese Entscheidung des OLG Frankfurt/Main ist zwar noch nicht rechtskräftig, derzeit beim BGH (Bundesgerichtshof) anhängig; allerdings muss davon ausgegangen werden, dass der BGH sich der Meinung des OLG Frankfurt/Main anschließt, da insbesondere bereits ein anderer Senat des BGH im Zusammenhang mit Lieferungsklauseln für den Strombezug insolvenzbedinget Kündigungen für unwirksam erachtet hat.
Der BGH hat in dem Urteil betreffend Stromlieferung eine insolvenzabhängige Lösungsklausel/ Kündigungsmöglichkeit nur dann für rechtlich unbedenklich erachte, wenn diese einer gesetzlich vorgesehenen Lösungsmöglichkeit entspricht. Unwirksam sind daher solche Kündigungsklauseln, die dem Auftraggeber ein Kündigungsrecht einräumen, obwohl „nur“ Insolvenz angemeldet worden ist.
Die InsO schützt grundsätzlich das Wahlrecht des Insolvenzverwalters § 119 InsO, in dem dort bestimmt wird, dass diese Wahlrecht entgegenstehende Vereinbarungen oder Bestimmungen unwirksam sind.
Die Regelung in § 8 Abs. 2 VOB/B sieht aber gerade von Ihrer Ausgestaltung und dem Wortlaut her vor, dass sich der Auftraggeber ohne Rücksicht auf das gesetzlich vorgesehene Wahlrecht des Insolvenzverwalters von dem Bauvertrag lösen kann.
Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass der Bundesgerichtshof auch im Zusammenhang mit der Kündigung gemäß § 8 Abs. 2 VOB/B in der ausstehenden Entscheidung zu dem Ergebnis kommt, dass diese mit den Regelungen in der Insolvenzordnung (Wahlrecht des Insolvenzverwalters) nicht vereinbar und damit unwirksam sind.
Praxishinweis: Jeder Bauherr und Architekt sollte äußerste Vorsicht bei der Kündigung eines Bauvertrages aufgrund Insolvenz des Auftragnehmers walten lassen. Es ist zu empfehlen, dass der Architekt, der mit der Bauleitung beauftragt ist, seinen Auftraggeber darauf hinweisen, dass eine entsprechende Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofes zur Vereinbarkeit des § 8 Abs. 2 VOB/B mit der Insolvenzordnung und damit dessen Wirksamkeit aussteht.
Der bauleitende Architekt muss seinem Auftraggeber empfehlen, eine Kündigung des Bauvertrages gegenüber dem Auftragnehmer auf Leistungsverzug (§ 8 Abs. 3 I. V. M. § 5 Abs. 4 VOB/B) zu stützen. Von einer Kündigung, die sich ausschließlich auf die Einleitung oder die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Auftragnehmers stützt, muss dringend abgeraten werden.
Kappungsgrenze ist auch bei Wohnflächenabweichung zu beachten.
Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung (Urteil v. 18.11.2015 – VIII ZR 266/15) entschieden, dass auch bei tatsächlichen Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche bei Mieterhöhungsverlangen die Kappungsgrenze zu beachten ist.
Die Vermieterin vermietete eine Wohnung, im Mietvertrag war die Größe mit 156 qm angegeben. Tatsächlich ergab eine Wohnflächenberechnung eine Größe von 210 qm, mithin eine Abweichung von ca. 33 %.
Die Vermieterin war nunmehr der Auffassung, dass sie die Miete nicht nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben dürfte, sondern auch zu einer Anhebung aufgrund der tatsächlichen Wohnungsgröße befugt sei.
Dies hat der BGH verneint. Wenn in einem Mietvertrag eine geringere Wohnfläche vereinbart ist als tatsächlich vorliegt, dann ist bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB die Kappungsgrenze zu beachten. Der jeweilige Vermieter muss also die zur Ermittlung der Mieterhöhung die aktuell (nach Mietvertrag) geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberstellen. Die tatsächliche Wohnfläche darf nicht berücksichtigt werden.
Insofern liegt das Risiko auf Seiten der Vermieter, im Mietvertrag die korrekte Wohnungsgröße anzugeben.
Das Ende aller Nachbarschaftshilfe?
Wer kennt die Situation nicht? Der Nachbar fährt in den Urlaub und bittet Sie, währenddessen die Blumen zu gießen. Die Absprache besteht seit vielen Jahren und wurde in der Vergangenheit auch immer von beiden Seiten erfüllt. Doch was passiert, wenn der Nachbar bei Verrichtung dieser kleinen Gefälligkeit leicht fahrlässig einen Schaden verursacht? Wer haftet?
Nach einer aktuellen Entscheidung des OLG Hamm (Urteil v. 17.11.2015 - 9 U 26/15) der Nachbar.
Der mit dem Blumengießen beauftragte Nachbar bewässerte den Garten, nutzte hierfür das Wasser aus dem Gartenteich. Absprachegemäß sollte dieser Teich dann anschließend wieder mittels eines Gartenschlauches aufgefüllt werden. Hieran hat sich der Nachbar gehalten, allerdings vergessen, das Wasser nach dem Befüllen wieder abzustellen, so dass der Keller des verreisten Nachbarn volllief und einen hohen Sachschaden verursachte. Nunmehr wird der hilfsbereite Nachbar auf Ersatz des entstandenen Schadens in Anspruch genommen.
Nach der Auffassung des OLG Hamm zutreffender Weise. Diese Nachbarschaftshilfe stellt eine alltägliche, unentgeltlich erbrachte Gefälligkeit eines intakten nachbarschaftlichen Verhältnisses dar. Dies reicht allerdings nicht aus, um eine Haftungsbeschränkung auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz anzunehmen. Insofern haftet der hilfsbereite Nachbar bereits bei leichtester Fahrlässigkeit.
Gegen diese Haftung kann sich nur zur Wehr setzen, wer bei Übernahme der Gefälligkeit einen Haftungsverzicht mit dem Nachbarn vereinbart.
Die Verkehrssicherungspflichten des Grundstückseigentümers/Bauherr
Die Herbst- und erst recht die Winterzeit sind für Bauherrn und Haus- und Grundstückseigentümer mit erhöhten Risiken verbunden.
Wenn es schneit oder eisiger Regen auf dem Bürgersteig zu gefährlicher Nässe gefriert, sind Haus - Grundstückseigentümer in der Pflicht. Diese Verkehrssicherungspflicht betrifft alle - keine kann sich Ihr entziehen!
Zu den Pflichten der Grundstückseigentümer im Winter gehören das Räumen und Streuen aller begehbaren Wege und Flächen der Grundstücke, ferner der Hauseingänge, der Garagenhöfe und auch der Mülltonnenstandplätze sowie natürlich auf der Flächen vor dem Grundstück.
Die Verkehrssicherungspflicht umfasst auch die öffentlichen Bürgersteige von Stellplätzen, wenn diese etwas abseits des eigentlichen Grundstücks liegen, wie es oft bei Wohnungs- und Reihenhausanlagen der Fall ist.
Normalerweise überträgt die Kommune die Sicherungspflichten für Bürgersteig und öffentliche Wege auf die Hauseigentümer. Diese wiederum dürfen die Räum- und Streupflicht Ihrerseits delegieren, beispielsweise an einen professionellen Winterdienst vergeben oder den Mietern auferlegen. Letzteres muss vertraglich geregelt sein.
In diesem Fall müssen Grundstückseigentümer sich dann allerdings davon überzeugen, dass Mieter oder ein beauftragter Dienstleister die übertragenen Aufgaben auch ernst nimmt und ordnungsgemäß durchführt.
Auch Bauherrn sollten Ihre Verkehrssicherungspflichten im Blick behalten; denn auch wenn sich das Haus erst im Rohbau befindet und längst noch nicht bezogen ist, ist der Bauherr als Grundstückseigentümer für die Verkehrssicherheit zuständig.
Praxishinweis: Der Grundstückseigentümer sollte auf jeden Fall eine Gebäudehaftpflichtversicherung abschließen, unabhängig davon, ob er Verkehrssicherungspflichten auf den Mieter oder einen professionellen Dienstleister übertragen hat.
Im Falle der Beauftragung eines professionellen Dienstleisters stehen dem Grundstückseigentümer dann, wenn die Räum- und Streupflichten aus dem Vertrag nicht ordnungsgemäß erledigt sind, ggf. Schadenersatzansprüche gegenüber dem Dienstleister zu, und zwar unabhängig von einer bestehenden Gebäudehaftpflichtversicherung.
Achtung: Änderungen im Melderecht! – mehr Pflichten für den Vermieter/ Wohnungsgeber
Ab dem 01.11.2015 ändert sich das Meldegesetz. Bislang hat jedes Bundesland eigene Regelungen zur An- und Abmeldung bei einem Umzug innerhalb einer Stadt, in eine andere Stadt bzw. ins Ausland vorgesehen.
Ab November 2015 gibt es nunmehr eine bundeseinheitliche Regelung, die auch den Vermietern und Wohnungsgebern wieder mehr Pflichten auferlegt.
Bislang konnten sich Personen in NRW ohne einen Nachweis, z.B. eines Mietvertrages, beim Einwohnermeldeamt anmelden bzw. ummelden. Dies führte in den vergangenen Jahren zu einem starken Missbrauch, da sog. Scheinmeldungen vorgenommen wurden, die betreffende Person unter der angegebenen Anschrift überhaupt nicht wohnt oder das angegebene Hausgrundstück gar nicht existiert.
Um diesem Missbrauch vorzubeugen, sind Vermieter und Wohnungsgeber ab November 2015 in der Pflicht, ihren Mietern den Ein- oder Auszug zu bestätigen. Diese Bescheinigung muss innerhalb von zwei Wochen erstellt werden und die folgenden Angaben enthalten:
Dies führt auf Seiten der Vermieter und Wohnungsgeber - denn auch Verwandte, die Familienmitglieder unentgeltlich bei sich wohnen lassen, sind verpflichtet, diese Bescheinigung auszustellen - zu einem erhöhten Aufwand. Ob sich dadurch tatsächlich Scheinmeldungen in Zukunft wirksam verhindern lassen, bleibt abzuwarten.
Falsche Angaben des Maklers - wer haftet?
Ein altes Problem (BGH, Urteil v. 02.06.1995 – V ZR 52/94)
Der Verkäufer muss dem Käufer vor Beurkundung des notariellen Kaufvertrages über alle Umstände von Bedeutung informieren, die Ihm im Zusammenhang mit dem Kaufgrundstück und dessen Bebauung bekannt sind, wenn diese für den Käufer nicht ohne weiteres erkennbar sind. Der in notariellen Kaufverträgen übliche allgemeine Haftungsausschluss ändert an dieser grundsätzlichen Haftung des Verkäufers nichts.
Was ist aber, wenn sich der Verkäufer der Hilfe eines Maklers bedient?
Sehr häufig machen diese dann gegenüber Kaufinteressenten eigenständig verschiedenste Angaben betreffend das Kaufobjekt, beispielsweise bei den üblichen Besichtigungen. Hierbei können Kenntnisse des Maklers fachlich und inhaltlich weitreichender seien als diejenigen des Verkäufers; oftmals kommt es aber vor, dass Makler - gerade bei Besichtigungen – bewusst oder auch unbewusst falsche Aussagen über das Verkaufsobjekt treffen, um den Verkauf zu fördern und/oder zu beschleunigen. Dies dient nicht zuletzt auch eigenen Interessen des Maklers.
Nach durchgängiger Rechtsprechung muss ein Verkäufer grundsätzlich nicht für falsche Aussagen des Maklers haften, wenn dieser lediglich reine Maklerdienste erbringt, nämlich Kaufinteressenten beschafft und allenfalls Besichtigungen durchführt.
Anders sieht es aber dann aus, wenn der Makler für den Verkäufer wesentliche Aufgaben übernimmt, die ansonsten dem Verkäufer vorbehalten sind. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Makler als Verhandlungsführer des Veräußerers auftritt oder nach außen hin als Vertrauensperson des Grundstückseigentümers erscheint.
Anhaltspunkt für eine solche Eigenschaft des Maklers kann beispielsweise das Vorliegen einer umfassenden Vollmacht des Eigentümers sein.
Praxistipp für den Verkäufer:
Wenn Sie den Makler nicht umfassend mit dem Verkauf Ihres Objektes beauftragt und umfassend bevollmächtigt haben (ggfls. mit einer schriftlichen Vollmacht ausgestattet haben), sollten Sie vor dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages den Käufer unmissverständlich darauf hinweisen, dass Sie sich von jeglichen Erklärungen und Zusicherungen eines eingesetzten Maklers distanzieren. Bestenfalls sollten Sie dies im Grundstückskaufvertrag von dem beurkundenden Notar durch eine individuelle Zusatzregelung festhalten lassen. In diesem Fall ist es dann nämlich Sache des Käufers, ggf. Aufklärung über die Ihm wichtigen Fakten zu verlangen, diese etwaigen Angaben des Maklers abzugleichen.
Stundenlohnvergütung – ein ständiges Problem für den Unternehmer
Wenn der Arbeitsaufwand für den Werkunternehmer schwer kalkulierbar ist oder unvorhergesehene Zusatzarbeiten hinzukommen, wird gerne auf Stundenbasis abgerechnet. Das spart in der Regel Arbeit, insbesondere ist das allgemeine unbeliebte Aufmaß entbehrlich.
Zumeist scheitern Vergütungsforderungen auf Stundenlohnbasis im gerichtlichen Verfahren schon aus formalen Gründen. Die wesentlichsten Fehler passieren bei der Auftragserteilung und im Anschluss bei der Vorlage ordnungsgemäßer Abrechnungen.
Die Stundungsvereinbarung:
Eine Abrechnung nach Stundenlohn bedarf grundsätzlich der vorherigen Vereinbarung. Dies gilt insbesondere bei VOB - Verträgen. Nachträge jeder Art sind grundsätzlich unter Fortschreibung der Urkalkulation oder sonst nach Einheitspreisen abzurechnen, können nicht einfach unter Vorlage von Stundenzettel geltend gemacht werden. § 2 Abs. 10 VOB/B schließt es ausdrücklich aus, im Falle fehlender Vergütungsvereinbarung eine Abrechnung nach Stundenlohn vorzunehmen.
Auch bei dem BGB - Werkvertrag sieht es nicht anders aus. Vorrangig ist die getroffene Vereinbarung. Fehlt es für die betroffenen Leistungen an einer Vergütungsvereinbarung, kann sich der Unternehmer nur auf die so genannte „ortsübliche Vergütung“ berufen. Diese ist aber nur in absoluten Ausnahmefällen eine Vergütung, die sich am Stundenaufwand orientiert. Werkleistungen werden grundsätzlich nach dem Leistungserfolg und nicht nach dem vom Unternehmer hierzu getätigten Aufwand bewertet.
Es gilt der Grundsatz: Ortsüblicher Einheitspreis x Masse/Menge.
Auch beim BGB - Werkvertrag ist der Auftragnehmer darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass eine Stundenlohnabrede mit dem Auftraggeber getroffen wurde. Ausnahmen können insoweit allenfalls bei reinen Reparaturaufträgen bestehen. Es empfiehlt sich grundsätzlich, vor Beginn der Arbeiten mit dem Auftraggeber schriftlich eine Abrechnung im Stundenlohn zu vereinbaren.
Gemäß § 15 Abs. 1 Satz 3 VOB/B sind Stundenlohnarbeiten vor Beginn dem Auftraggeber gegenüber anzuzeigen. Die zur Bescheinigung bzw. zum Nachweis des Aufwandes erstellten Stundenlohnzettel müssen zwecks Prüfbarkeit die ausgeführten Arbeiten genau beschreiben, sodass ein Auftraggeber und ggf. ein Sachverständiger die Angemessenheit des Aufwandes prüfen kann. Ansonsten darf Sie der Auftraggeber zurückweisen. Dies gilt sowohl für den VOB - Werkvertrag als auch für den BGB - Werkvertrag gleichermaßen.
Stundenlohnzettel sind zu Beweiszwecken dem Auftraggeber vorzulegen und von diesem abzuzeichnen. Es steht dem Auftraggeber ein Prüfungsrecht zu, d.h. er muss die Stundenzettel nicht sofort abzeichnen, sodass der Auftragnehmer gut beraten ist, regelmäßig eine Kopie der Stundenzettel zurückzubehalten. Ist eine Stundenlohn Vereinbarung wirksam getroffen, ist der Auftraggeber zur Abzeichnung der Stundenzettel verpflichtet. Ist die Geltung der VOB/B vereinbart, gelten die Stundenzettel als anerkannt, wenn sie nicht innerhalb von sechs Werktagen mit der Angabe der Beanstandung zurückgegeben werden (§ 15 Abs. 3 Satz 5 VOB/B).
Die Stundenzettel sollten vom Auftraggeber selbst abgezeichnet werden, da nach einer älteren Entscheidung des BGH noch nicht einmal der Bauleiter oder der Architekt dazu ohne besondere Vollmacht berechtigt ist. Diese Auffassung wird aber heute überwiegend als überholt angesehen; weigert sich der Auftraggeber zur Abzeichnung der Stundenlohnzettel, sollte der Auftragnehmer prüfen, ob er die weitere Ausführung einstellt und in jedem Falle Maßnahmen zur Beweissicherung ergreifen, d.h. insbesondere die vorhandenen Aufzeichnungen auf Detailliertheit und unvollständige Benennung der Mitarbeiter und geleisteten Stunden prüfen.
Durchsetzung der Stundenlohnvergütung
Selbst wenn der Auftraggeber Stundenlohnzettel abgezeichnet hat, bedeutet dies nicht automatisch, dass der Auftragnehmer vor Gericht seinen Werklohn zuerkannt bekommt. Die Abzeichnung von Stundenlohnzetteln bedeutet nach der Rechtsprechung lediglich ein Anerkenntnis hinsichtlich des Umfanges der geleisteten Arbeitsstunden. Dem Auftraggeber bleibt es jedoch unbenommen, die Erforderlichkeit, d.h. die Notwendigkeit bzw. Angemessenheit der geleisteten Stunden für die zu erbringende Arbeiten zu bestreiten.
Stundenlohnvergütung sollte auf jeden Fall schriftlich zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer vereinbart werden. Die geleisteten Stunden und die erbrachten Arbeiten sind sorgfältig (und lesbar) auf dem Stundenlohnzettel zu vermerken, die dann vom Auftraggeber zu unterzeichnen sind.
Haltefristverletzung bei Verkauf unter aufschiebender Bedingung
In einem aktuell veröffentlichten Urteil des BFH vom 10.02.2015 - IX R 23/13 - hat es der BFH als steuerschädlich angesehen, wenn ein Grundstück vor Ablauf der 10-jährigen Frist gemäß § 23 EStG unter aufschiebender Bedingung verkauft wird, auch wenn die Bedingung erst nach Ablauf der Frist eintritt.
Im entschiedenen Fall war ein Grundstück unter der aufschiebenden Bedingung verkauft worden, dass die Entwidmung des Grundstückes seitens der zuständigen Behörde genehmigt wird. Der BFH stellt darauf ab, dass die Vertragsparteien bereits durch den aufschiebend bedingten Vertragsabschluss rechtlich gebunden waren.
Die Rechtsprechung zu Veräußerungsgeschäften, die bereits vor Ablauf der Bindungsfrist abgeschlossen werden und sich dann bis nach Ablauf der Frist in einem Schwebezustand befinden, ist uneinheitlich. In der Vorinstanz hatte das Finanzgericht Münster (FG Münster Urteil vom 22.05.2013 - 10 K 15 / 12 E) eine Verletzung der Haltefrist noch verneint und unter Hinweis auf die Rechtsprechung des BFH darauf abgestellt, dass es steuerrechtlich für den Zeitpunkt der Veräußerung eines Grundstücks auf den für beide Vertragsparteien bindenden Vertragsabschluss ankommt. In dem vom Finanzgericht in Bezug genommenen Urteil des BFH vom 02.10.2001 - IX R 45/99 - war mit dieser Begründung die Verletzung der Spekulationsfrist in einem Fall verneint worden, in dem ein Grundstück noch innerhalb der Spekulationsfrist durch notariellen Kaufvertrag verkauft worden war, der Vertragsabschluss jedoch auf Käuferseite durch einen Vertreter ohne Vertretungsmacht erfolgt war und demgemäß noch genehmigt werden musste.
Vor diesem Hintergrund steht zu befürchten, dass die Rechtsprechung Veräußerungsgeschäfte in Zukunft generell bereits ab ihrem Abschluss und noch vor Beendigung des Schwebezustandes als tatbestandsmäßigkeit behandeln wird. Es ist deshalb dringend zu empfehlen, Veräußerungsgeschäfte über Grundstücke unabhängig von den im Einzelfall gegebenen Besonderheiten generell erst nach Ablauf der 10 Jahresfrist abzuschließen.
Dr. Stefan Jansen Fachanwalt für Steuerrecht
Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verbraucher?!
Bislang herrschte in den Instanzenrechtsprechung Uneinigkeit darüber, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) als Verbraucher anzusehen sei oder nicht.
Die Beantwortung dieser Frage gewinnt dann Bedeutung, wenn es beispielsweise darum geht, ob bestimmte Klauseln allgemeiner Geschäftsbedingungen gelten oder die Mitglieder einer WEG umfassender informiert werden müssen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun in aktuellen Urteilen (Urteile v. 24.03.2015 – VIII ZR 243/13; VIII ZR 360/13; VIII ZR 109/14) entschieden, dass auch eine WEG als Verbraucher anzusehen ist.
Demnach ist eine WEG immer dann einem Verbraucher gleichgestellt, wenn ihr zumindest ein Verbraucher angehört und die WEG ein Rechtsgeschäft abschließt, welches weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit unterfällt.
Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass Personen, die Wohnungseigentum erwerben nicht dadurch automatisch ihre Schutzwürdigkeit als Verbraucher einbüßen.
Die Verbrauchereigenschaft liegt selbst dann vor, wenn die WEG durch eine gewerbliche Hausverwaltung vertreten wird, denn entscheidend ist, dass der Vertretene, also die WEG, Verbraucher ist und nicht der Vertreter.
Insofern ist bei Verträgen mit WEGen zu beachten, dass bestimmte Klauseln unwirksam sind ung ggf. besondere Belehrungen erforderlich sind.
Pia Turek Rechtsanwältin - Rchtsanwältin für Bau- und Architektenrecht
Nachfristsetzung bei Schadenersatzanspruch gegen Mieter erforderlich?
Welcher Vermieter kennt das Problem nicht?
Man vermietet eine Wohnung, der Mieter macht einen ordentlichen Eindruck, aber nach einigen Monaten kommt es zu Problemen.
Der Mieter zahlt nicht mehr (pünktlich), Sie erklären die fristlose Kündigung und der Mieter zieht aus. Aber bei der Besichtigung der Wohnung stellen Sie fest, dass zahlreiche Schäden vorhanden sind.
Muss der Mieter von Ihnen zunächst unter Fristsetzung zur Beseitigung der Schäden aufgefordert werden oder dürfen Sie direkt selbst einen Handwerker beauftragen und die hierfür anfallenden Kosten von Ihrem ehemaligen Mieter erstattet verlangen?
Grundsätzlich gilt, dass bei nicht Durchführung der mietvertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen, Sie dem ehemaligen Mieter eine Frist setzen müssen.
Etwas anderes gilt nach einer aktuellen Entscheidung des Landgerichts Saarbrücken (Urteil v. 21.11.2014 - 10 S 60/14) bei Schäden an der Mietsache.
Der Mieter schuldet die ordnungsgemäße, unbeschädigte Herausgabe der Mietsache bei Vertragsende und ist Teil des vertraglichen Rückgewähranspruches. Voraussetzung für einen Ersatzanspruch des Vermieters wäre dann auch die erfolglose Nachfristsetzung.
Allerdings führt das Landgericht Saarbrücken in diesem Zusammenhang aus, dass dem Vermieter bereits während der Mietzeit ein Schadenersatzanspruch wegen Beschädigungen an der Mietsache zusteht, also zu einem Zeitpunkt, zu dem der Mieter noch nicht zur Herausgabe des Mietobjektes verpflichtet ist. Insofern liege eine Verletzung des Integritätsinteresses vor, bei der eine erfolglose Nachfristsetzung gerade nicht erforderlich. Demnach kann eine Nachfristsetzung bei Schäden auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht verlangt werden.
Pia Turek Rechtansanwältin für Bau- und Architektenrecht
Schallschutz im Wohnungseigentum - was ist zu beachten?
Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gibt es einiges Regeln zu beachten, um ein gemeinschaftliches Wohnen zu ermöglichen. Doch was gilt, wenn einer der Eigentümer seine Wohnung renoviert, gar den Bodenbelag ändert? Haben die anderen Eigentümer dann einen Anspruch darauf, dass eine gesonderte Trittschalldämmung eingebaut oder gar ein vergleichbarer Bodenbelag wie zuvor aufgebracht wird?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einer aktuellen Entscheidung (Urteil v. 27.02.2015 - V ZR 73/14) mit diesen Fragen befasst.
Ein Wohnungseigentümer wechselte in seinem Sondereigentum den vorhandenen Bodenbelag, nämlich einen Teppichboden, gegen einen anderen, nämlich Parkettboden, aus. Hiergegen klagten die übrigen Eigentümer mit der Begründung, dass sich der Trittschall erhöht habe und der Beklagte insofern wieder Teppichboden bzw. einen in der Trittschalldämmung vergleichbaren Bodenbelag zu verlegen habe.
Der BGH hat die Klage abgewiesen. Grundsätzlich müssen die Schallschutzwerte eingehalten werden, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galten. Im vorliegenden Fall wurden diese eingehalten.
Ein höheres Schutzniveau könne von den übrigen Eigentümern nur dann verlangt werden, wenn die Gemeinschaftsordnung dies vorsieht oder aufgrund des besonderen Gepräges der Wohnanlage.
Als Begründung führt der BGH aus, dass der Bodenbelag allein die Gestaltung des Sondereigentums darstellt und insofern die Ausgestaltung alleine dem Sondereigentümer obliegt. Die Einhaltung der Schallschutzwerte muss demnach vordergründig durch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile sichergestellt werden.
Gewährleistungsansprüche bei einem Vollarchitekturvertrag
Diese Frage stellt sich immer wieder: Wie lange haftet ein Architekt für Planungs- und Überwachungsfehler, wenn er die Leistungsphasen 1- 9 übernommen hat und eine eindeutige Abnahme fehlt?
Grundsätzlich gilt, dass die Gewährleistungsfrist und damit auch die Verjährungsfrist erst dann zu laufen beginnt, wenn die Architektenleistung vollständig abgenommen wurde.
Hierzu hat das Oberlandesgericht Brandenburg (Urteil v. 03.12.2014 - 4 U 40/14) folgende Entscheidung getroffen:
Im vorliegenden Fall wurde der Architekt im März 1994 mit den Leistungsphasen 1-9 zur Errichtung eines Einfamilienhauses beauftragt. Im November 1995 bezogen die Bauherren das noch nicht fertiggestellte Haus und leisteten eine letzte Teilzahlung auf das Architektenhonorar. Zwischen 1997 bis 2011 trafen sich die Bauherren und der Architekt immer wieder, weil verschiedenste Mängel im Haus festgestellt wurden. Im Jahr 2011 verlangten die Bauherren dann Schadenersatz in Höhe der geschätzten Mangelbeseitigungskosten. Der Architekt erhob im Verfahren die Einrede der Verjährung, da seit Fertigstellung des Hauses mehr als 16 Jahre vergangen seien.
Das OLG führte aus, dass die Verjährungsfrist der Gewährleistungsansprüche der Bauherren erst dann zu laufen beginnt, wenn eine Abnahme der Architektenleistung erfolgt ist. Fehlt es an einer solchen ausdrücklichen Abnahme - wie im vorliegenden Fall - müssen besondere Umstände hinzutreten. Demnach kann die Verjährungsfrist dann zu laufen beginnen, wenn Umstände vorliegen, aufgrund derer eine Erfüllung des Vertrages nicht mehr in Betracht kommt. Dies könne sich daraus ergeben, dass die Gewährleistungsfrist gegenüber dem letzten Bauhandwerker, der mit der Bauausführung beauftragt war, abgelaufen ist.
Räumungstitel auch gegen unbekannte Dritte erforderlich?
Als Vermieter werden Sie diese Situation gewiss kennen:
Sie haben einen Mietvertrag mit einer Person X abgeschlossen. Nun zahlt diese nicht mehr die vereinbarte Miete und Sie erwirken aufgrund des Zahlungsrückstandes einen Räumungstitel gegen Ihren Mieter.
Was nun? Muss das gesamte gerichtliche Verfahren noch einmal - dieses Mal gegen den Dritten - durchlaufen werden?
Es ist streitig, ob diese Regelung auch auf gemischte oder Gewerbemietverhältnisse Anwendung findet. Jedenfalls besteht bei allen Mietverhältnissen, unabhängig ob Wohn- oder Geschäftsräume vermietet werden, eine gleichgelagerte Interessenlage der Vermieter, das Mietobjekt schnell räumen zu lassen. Bei Geschäftsräumen besteht sogar noch ein größeres finanzielles Interesse der Vermieter.
Doch das OLG Celle hat jetzt in einem aktuellen Urteil (v. 24.11.2014 - 2 W 237/14) entschieden, dass der eindeutige Wortlaut gegen eine Anwendung des § 940 a Abs. 2 ZPO auf andere Mietverhältnisse außer Wohnraummietverhältnisse spricht.
Insofern muss der Vermieter von Gewerberäumen sich zunächst Gewissheit über die Person verschaffen, die sich in den Mieträumlichkeiten aufhält und sodann gegen jede einzelne Person auch einen Räumungstitel erwirken.
Pia Turek Rechtsanwältin für Bau- und Architektenrecht
Das Risiko des Unternehmers bei Verweigerung der Mangelbeseitigung (Prognoserisiko)
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat schon in seiner Entscheidung vom 27.03.2003 (VII ZR 443/01) bestimmt, dass hinsichtlich der Erforderlichkeit von Mangelbeseitigungsmaßnahmen auf den Aufwand und die Kosten abzustellen ist, die der Auftraggeber bei einer verständigen Würdigung zum Zeitpunkt der Mangelbeseitigung als vernünftiger und wirtschaftlich denkender Bauherr aufgrund sachkundiger Beratung oder Feststellung für erforderlich halten durfte und konnte, wobei es sich insgesamt um vertretbare Maßnahmen der Schadensbeseitigung oder Mängelbeseitigung handeln muss.
Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung weiter ausführt, dass der Auftragnehmer in diesem Zusammenhang auch das so genannte Einschätzungs- und Prognoserisiko trägt. Dieses besteht darin, dass bei einer Ersatzvornahme, d.h. Mangelbeseitigung durch ein Drittunternehmen in dem Fall, dass der Auftragnehmer die Mangelbeseitigung ablehnt, Kosten entstehen, die auch für einen erfolglosen oder sich später als unverhältnismäßig teuer herausstellenden Versuch aufzuwenden waren.
In Anwendung dieser Rechtsprechung hatte das Oberlandesgericht Hamm in einer Entscheidung vom 25.11.2014 (24 U 64/13) darüber zu befinden, ob der Austausch einer kompletten Fensteranlage im Zuge des - durch einen Sachverständigen bestätigten - Eintritts von Feuchtigkeit für die Beseitigung des Mangels erforderlich und angemessen war oder ob auch weniger kostenaufwendige Maßnahmen zur Herbeiführung des Erfolges, d.h. zur Mangelbeseitigung ausgereicht hätten, wie es die Beklagte in dem Rechtsstreit ausführte.
Auf der Grundlage des vorstehend zitierten Urteils des Bundesgerichtshof hat das Oberlandesgericht Hamm entschieden, dass auch diese erhöhten Kosten vom Auftragnehmer zu tragen sind, da diesen grundsätzlich das Prognoserisiko treffe; der Auftraggeber habe sich auf die Feststellungen des von ihm beauftragten - und allgemein anerkannten - Sachverständigen verlassen dürfen, der als angemessene Mangelbeseitigungsmaßnahme den Austausch der Fensteranlage empfahl.
In gleicher Weise hatte auch das Oberlandesgericht Düsseldorf bereits in seinem Urteil vom 07.06.2011 (21 U 100/10) entschieden.
Gerade im Zusammenhang mit fehlerhaften Abdichtungsmaßnahmen kommen schnell Kosten für eine Ersatzvornahme im fünfstelligen Bereich zusammen. Es empfiehlt sich für den Auftragnehmer grundsätzlich, sich akribisch der Mängelrüge anzunehmen, eigene Untersuchungen ggfs. unter Hinzuziehung eines Sachverständigen anzustellen und die Mangelbeseitigung nicht von Vornherein zu verweigern, auch nicht die Art und Weise der von der Auftraggeberseite verlangten Mangelbeseitigung sofort als unverhältnismäßig zurückzuweisen.
Regelmäßig kann der Auftragnehmer eine Mangelbeseitigung selbst wesentlich günstiger bewirken, als dies ein Drittunternehmen im Falle der Ersatzvornahme erledigen würde.
Größte Vorsicht bei der Zurückweisung von Mängelrügen, insbesondere im Zusammenhang mit Undichtigkeiten.
Mietpreisbremse - Chance für den Wohnungsmarkt?
Wir hatten bereits am 05.06.2014 berichtet, dass die Novellierung des Mietrechts in Bearbeitung ist und bereits kurzfristig umgesetzt werden soll.
Inhalt dieser Novellierung ist nicht nur die Einführung einer Mietpreisbremse, um den Mangel an bezahlbarem Wohnraum gerade in Ballungsräumen auszugleichen. Die nun vorgestellte Regelung soll nach dem Willen des Gesetzgebers viel weiter gehen.
So sieht der Gesetzentwurf zudem die Einführung des Bestellerprinzips vor. Inhalt dessen soll sein, dass derjenige, der den Makler beauftragte, letztendlich auch die Maklercourtage zu zahlen hat. Dies ist zwar keine neue „Erfindung“, denn grundsätzlich zahlt immer derjenige, der auch die Leistung beauftragt hat.
Die Vermieter, die einen Makler beauftragten, haben diese Kosten allerdings häufig auf ihren Mieter abgewälzt. Dies ist nach dem derzeit geltenden WohnraumvermittlungsG zulässig. Durch die Novellierung des Mietrechts, soll diese Möglichkeit entfallen, demnach zahlt künftig nur derjenige den Wohnungsvermittler, der ihn auch tatsächlich beauftragt hat.
Doch die Regelung in dem aktuellen Gesetzentwurf geht über dieses sog. „Bestellerprinzip“ noch hinaus. Danach ist vorgesehen, dass das WohnraumvermittlungsG dergestalt geändert wird, dass Wohnungssuchende nur noch dann einen Maklervertrag abschließen können und der Wohnraumvermittler nur dann ein Entgelt für seine Tätigkeit verlangen kann, wenn er die Wohnung, über die der Mietvertrag abgeschlossen wurde, ausschließlich im Auftrag des Suchenden ermittelt hat. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass eine Vermittlung von Bestandswohnungen keine Entgeltpflicht des Maklers gegenüber dem Wohnungssuchenden auslöst.
Im Ergebnis bedeutet dies, dass ein Makler dem Wohnungssuchenden nur eine Wohnung letztendlich zeigen wird und dann auch nachdrücklich versuchen muss, diese Wohnung zu vermitteln, denn ansonsten erhält der Makler von Wohnungssuchenden kein Entgelt mehr.
Dies kann aber auch Nachteile für den zukünftigen Mieter bedeuten. Das ist immer dann der Fall, wenn ein Wohnungssuchender beispielsweise aufgrund eines Jobwechsels in eine andere Stadt ziehen muss und selbst keine Zeit zum Suchen hat. Dann ist er gerade darauf angewiesen, von einem Makler mehrere Objekte angeboten zu bekommen, um für sich das Richtige auszuwählen.
Diebstahl von Baumaterial - Risiko bem Auftragnehmer!
Das Oberlandesgericht Saarbrücken hatte sich mit der Frage zu befassen, wer das Risiko bei einem Diebstahl von Baumaterial aus einem errichteten und dem Bauherrn bereits übergebenen Haus trägt (OLG Saarbrücken, Urteil vom 03.12.2014 - 1 U 49/14).
Auftraggeber (AG) und Auftragnehmer (AN) haben einen Bauvertrag (BGB - Bauvertrag) betreffend die schlüsselfertige Errichtung eines Wohnhauses geschlossen. Das Haus war bis auf den Innenausbau fertig gestellt; AN übergab das Haus noch vor Durchführung des noch geschuldeten Innenausbaus an den AG. Kurz nach Übergabe wird in das - ordnungsgemäß verschlossene- Haus eingebrochen und Baumaterial entwendet, das der AN für den Innenausbau dort gelagert hatte. Der AG bestellt das Material daraufhin auf eigene Kosten bei dem Lieferanten des AN nach. Später verklagte der AN den AG auf Zahlung restlichen Werklohns; demgegenüber erklärt der AG die Aufrechnung mit seinem Anspruch auf Erstattung der Kosten, die er für die Nachlieferung des für den Innenausbau erforderlichen Materials aufwandte.
Das OLG Saarbrücken hat die Werklohnklage des AN mit der Begründung abgewiesen, der AG können vom AN aus Geschäftsführung ohne Auftrag die Erstattung der für die nach Bestellung von Baumaterial entstandenen Kosten verlangen, da es aufgrund der Gefahrtragungsregelung (Risikoverteilung) gemäß § 644 Abs. 1 BGB Sache des AN gewesen sei, das für den Innenausbau erforderliche Material erneut auf eigene Kosten zu beschaffen. Das OLG Saarbrücken führt hierzu aus, dass die vor dem Diebstahl des Baumaterials erfolgte Übergabe des Hauses an den AG lediglich eine Teilabnahme darstelle, diese Abnahme sich aber nicht auch auf die noch nicht durchgeführten Innenausbauarbeiten bezogen habe. Zum Zeitpunkt des Diebstahls lag die Gefahr einer Beschädigung oder des Untergangs noch beim AN. Dies gelte nicht nur für den Zustand des Gewerks selbst, sondern grundsätzlich auch hinsichtlich der Materialien, die zur Erstellung der Werkleistung erforderlich seien.
Nach Auffassung des OLG Saarbrücken wird diese Risikoverteilung den tatsächlichen Verhältnissen auf einer Baustelle gerecht, da es allein dem AN überlassen sei, ob und in welchem Umfang er zu verbauendes Material auf der Baustelle lagere und in welchem Umfang er Schutzmaßnahmen gegen Diebstahl ergreift. Grundsätzlich entscheidet allein der Auftragnehmer, ob er die erforderlichen Materialien am Tage der Leistungserbringung zur Baustelle mitbringt oder schon zuvor dort (aus Vereinfachungsgründen) lagert.
Da der AN mangels Abnahme weiterhin zum Innenausbau des Hauses auf eigene Kosten verpflichtet gewesen sei, habe der AG mit der Nachbestellung und Bezahlung des für den Innenausbau erforderlichen Materials ein objektiv fremdes Rechtsgeschäft geführt; die schnelle Nachbestellung durch den AG, die zudem auch zu den Preisen erfolgte, die der AN an seinen Lieferanten zahlte, habe zudem dem Interesse und dem mutmaßlichen Willen des AN entsprochen.
Es entspricht der gesetzlichen Regelung und auch ständiger Rechtsprechung der Obergerichte, dass der AN seine Gewerk bis zur Abnahme durch den AG schützen muss. Das OLG Saarbrücken stellt nunmehr klar, das sich diese Schutzpflicht auch auf noch nicht verbautes Material bezieht, dass der AN auf der Baustelle lagert und von Dritten entwendet wird. Vor der Abnahme entwendetes Material hat der AN zu ersetzen, d.h. neue zu beschaffen, ohne dass er hierfür eine zusätzliche Vergütung vom AG verlangen kann.
Dies gilt nicht nur für BGB - Bauverträge sondern auch für Bauverträge, in die die VOB/B einbezogen ist. Zwar spricht § 4 Abs. 5 VOB/ B nur von dem Schutz ausgeführte Leistungen, jedoch erstreckt sich diese Schutzpflicht nach der Rechtsprechung auch auf noch nicht verbautes, auf der Baustelle gelagertes Material.
Im Falle einer Teilabnahme indessen muss der AN nur die noch nicht abgenommenen Leistungsteile (und Materialien) schützen. Es besteht keine Pflicht des AN auch zum Schutz bereits abgenommener Leistungen, dies auch dann nicht, wenn noch zu erbringende Leistungen auf bereits abgenommenen Leistungen aufbauen (Kapellmann/ Messerschmidt, VOB, 4. Auflage, B § 4 RdNr. 125).
Der AN sollte sich gut überlegen, ob der Materialien auf einer Baustelle lagert, die später verbaut werden bzw. in welchem Umfang die Sicherung dieser Materialien auf der Baustelle möglich ist.
Schwarzgeld Abrede zwischen Bauherrn und Bauunternehmer - Risiko für den Architekten
Fortsetzung unserer News „Keine Gewährleistungsansprüche bei Werkverträgen ohne Rechnung“ (06.02.2014) und „Schwarzarbeit wird nicht bezahlt“ (10.04.2014).
Mit Urteil vom 01.08.2013 - VII ZR 6/13 13 - hat der BGH entschieden, dass im Falle einer Schwarzgeldabrede bei einem Bauvertrag dieser nichtig ist mit der Folge, dass der Auftraggeber keinerlei Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Auftragnehmer hat, sollte das Werk Mängel aufweisen.
Mit Urteil vom 10.04.2014 hat der BGH konsequenterweise weiter geurteilt, dass im Falle einer Schwarzgeldabrede bei einem Bauvertrag weder ein vertraglicher Werklohnanspruch des Auftragnehmers besteht, noch ein Anspruch des Werkunternehmers auf Wertausgleich für erbrachte Werkleistung.
Diese Rechtsprechung zur Schwarzgeldabrede zwischen Bauherren und Bauunternehmer kann erhebliche Konsequenzen für den bauleitenden Architekten haben, der in der Regel an der Schwarzgeld Abrede nicht beteiligt ist.
Haftung des Architekten ohne „Schwarzgeldabrede“ zwischen Bauherr und Bauunternehmer
Im Regelfall, d.h. bei einer Baumaßnahme ohne Schwarzgeldabrede zwischen Bauherrn und Bauunternehmer haftet ein bauleitender Architekt gegenüber dem Bauherrn gesamtschuldnerisch mit dem ausführenden Bauunternehmer. Weist das Bauwerk Mängel auf, die auch auf einen Bauüberwachungsfehler zurückzuführen sind, kann der Bauherr wählen, ob er den Architekten und/oder den Bauunternehmer in Anspruch nimmt. Nimmt der Bauherr nur den Architekten aus Verletzung der Bauüberwachungspflichten in Anspruch, was häufig allein deshalb der Fall ist, weil der Architekt haftpflichtversichert ist, kann der Architekt im Falle einer Verurteilung seinerseits den Bauunternehmer als Gesamtschuldner im Innenverhältnis in Anspruch nehmen (§ 426 BGB) - und zwar regelmäßig auf 100% des Schadens, da der Bauunternehmer keinen Anspruch auf Bauleitung/Bauüberwachung hat.
Haftung des Architekten mit „Schwarzgeldabrede“ zwischen Bauherrn und Bauunternehmer
Bei einer Schwarzgeldabrede zwischen Bauunternehmer und Bauherr ist der Bauvertrag wegen Verstoßes gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG i.V.m. § 134 BGB nach der Rechtsprechung des BGH nichtig (vgl. oben). Ist der Bauvertrag als solcher jedoch nichtig, kann der Bauherr den Bauunternehmer nicht im Rahmen von Gewährleistungsansprüchen wegen Mängeln in Anspruch nehmen. Gleichwohl hat er einen Anspruch gegenüber dem Architekten wegen etwaiger Verletzung von Bauaufsichtspflichten, wenn dieser den Bauunternehmer nicht hinreichend überwacht hat. Die Nichtigkeit des Bauvertrages hat jedoch zur Folge, dass es an der gesamtschuldnerischen (Mit-) Haftung des Bauunternehmers fehlt, die Grundlage für jeden Innenausgleich zwischen Architekt und Bauunternehmer ist. Wird der Architekt in einem solchen Falle zu einer Schadensersatzleistung an den Bauherrn verurteilt, kann er daher im Rahmen des Gesamtschuldnerausgleichs nach § 426 BGB keinen Regress beim Bauunternehmer nehmen.
Damit wäre der bauleitende Architekt letztendlich der Leittragende, obwohl er selbst an der Schwarzgeldabrede zwischen Bauherrn und Bauunternehmer gar nicht beteiligt ist. Der Bauherr würde nach der neuen Rechtsprechung des BGH im Ergebnis „ungeschoren“ davonkommen, wenn er nämlich den Architekten wegen eines Bauüberwachungsfehlers mit Erfolg in Anspruch nehmen könnte, obwohl er wegen der Nichtigkeit des Vertrages nicht nur keine Gewährleistungsansprüche gegen den Bauunternehmer hätte, sondern darüber hinaus an diesen auch keinen Werklohn zahlen muss - sofern er nicht bereits gezahlt hat. Auf der anderen Seite ist der Bauunternehmer nicht nur von seiner Haftung gegenüber dem Bauherrn befreit, sondern darf sogar den vom Bauherrn bereits gezahlten Werklohn behalten.
Dieses Folgeproblem aus den jüngsten Entscheidungen des BGH betreffend den Wegfall von Gewährleistungsansprüchen des Bauherrn und Vergütungsansprüchen des Bauunternehmers im Falle einer Schwarzgeldabrede ist in der Praxis weitgehend noch unbekannt und durch Gesetzgebung und Rechtsprechung bislang nicht geregelt.
Denkbar wäre ggf. eine analoge Anwendung der Vorschrift des § 426 Abs. 1 BGB, wobei jedoch die Anforderungen an eine solche „analoge Anwendung einer Rechtsnorm“ äußerst hoch sind.
Aktuell jedenfalls ist ein konkreter Lösungsansatz für diese Problematik nicht in Sicht, nach Kenntnis des Verfassers seitens des BGH auch (noch) nicht thematisiert. Es kann von daher nur abgewartet werden, bis ein Fall mit entsprechender Problematik dem BGH zur Entscheidung vorgelegt wird, was aber Jahre dauern kann.
Als Lösungsansatz sieht der Verfasser derzeit nur die Möglichkeit, im Architektenvertrag (etwa unter “Besondere Vereinbarungen“) einen Gewährleistungs-/Haftungsausschluss zu Gunsten des Architekten für den Fall einer Schwarzgeldabrede zwischen Bauherrn und ausführendem Unternehmer zu vereinbaren. Dies sollte mit der schriftlichen Bestätigung des Auftraggebers verbunden werden, dass er keine „Schwarzgeldabrede“ getroffen hat.
Im Rahmen der Grundlagenermittlung, spätestens aber bei der Vorplanung hat der beauftragte Architekt grundsätzlich eine sorgfältige Untersuchung der Boden - und Wasserverhältnisse anzustellen. Für den Straßenbau konkretisiert sich diese Pflicht unter anderem auch darauf, die ausreichende Wasserdurchlässigkeit des Unterbaus untersuchen zu lassen. Dies entsprich ständiger Rechtsprechung und wurde zuletzt nochmals vom OLG Celle mit Urteil vom 23.02.2012 – 16 O 4/10 bestätigt. Lediglich ein Mitverschulden des Bauherrn im konkreten Fall hielt es dem verklagten Architekten zugute. Der BGH hat dieses Urteil gehalten, indem er mit Beschluss vom 20.03.2014 – VII ZR 80/12 - die vom Architekten erhobene Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen hat.
Eine Kommune beauftragte den Architekten mit der Planung und Überwachung einer Straßensanierung. Ein Baugrundgutachten wurde nicht eingeholt. Nach Fertigstellung der Baumaßnahme kam es aufgrund unzureichender Wasserdurchlässigkeit der Tragschicht zu Schäden am Straßenbelag. Die Kommune verklagte den Architekten auf Zahlung eines Betrages von € 600.000,00, den ihr das Landgericht in voller Höhe zusprach. Hiergegen wendet sich der Architekt mit der Berufung.
Die Berufung hatte jedoch nur teilweise Erfolg; das Oberlandesgericht Celle verurteilte den Architekten zur Zahlung von Schadenersatz in Höhe von € 387.333,--. Zur Begründung führte das OLG aus, der Architekt habe seine Pflicht zur Untersuchung des Baugrunds verletzt. Bereits im Rahmen der Grundlagenermittlung, spätestens jedoch bei der Vorplanung habe der beauftragte Architekt grundsätzlich eine sorgfältige Untersuchung der Boden - und Wasserverhältnisse anzustellen. Für den Straßenbau konkretisiere sich diese Pflicht unter anderem auch darauf, die ausreichende Wasserdurchlässigkeit des Unterbaus untersuchen zu lassen, da die mangelnde Ableitung von Wasser eine sehr häufige Schadensursache bei Pflasterflächen sei.
Dies müsse dem Beklagten als Architekt bekannt gewesen sein.
Jedoch müsse sich die klagende Kommune ein Mitverschulden von einem Drittel anrechnen lassen, da Sie selbst über eine eigene Bauabteilung verfüge und ihr die Problematik der Wasserdurchlässigkeit bekannt gewesen sei.
Nach gefestigter Rechtsprechung gehört es inzwischen zum elementaren Wissen eines Architekten, dass bereits in der Frühphase seiner Planung die Baugrundverhältnisse untersucht werden müssen und bei etwaig fehlender eigener Fachkunde des Architekten dieser den Bauherrn auf die zwingende Notwendigkeit der Erstellung eines Baugrundgutachtens hinweisen muss. Es gilt der Grundsatz: Vor der Hacke ist es dunkel!
Unterlässt der Architekt dies, kann Ihm grundsätzlich auch der Verlust des Versicherungsschutzes nach Nr. 4.6 BBR Arch./Ing. (Besondere Bedingungen und Risikobeschreibung) drohen. Zwar besteht Leistungsfreiheit für den Versicherer wegen bewusst pflichtwidrigen Verhaltens des Versicherten nur dann, wenn der Versicherte die verletzte Pflicht gekannt und gewusst hat, wie er sich hätte verhalten müssen. Der insoweit dem Versicherer obliegenden Beweis hierfür kann aber erbracht sein, wenn ein Versicherter das elementare Wissen seines Berufes außer Acht gelassen hat (OLG Hamm, IBR 2007,400).
Fazit: Keine Baumaßnahme mit Erdarbeiten ohne Baugrundgutachten!
Rechtsanwalt Ralph Robert Dahlmanns - Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Mischmietverhältnisse – Wohnnutzung oder gewerbliche Nutzung?
Sie sind Vermieter und haben Ihrem Mieter gestattet, einige Räume in der Wohnung zu freiberuflichen Zwecken zu nutzen? Müssen Sie dann bei Ausspruch einer ordentlichen Kündigung einen Kündigungsgrund nachweisen wie es bei Wohnraummietverhältnissen erforderlich ist?
Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, zuletzt mit der Entscheidung vom 09.07.2012 – VIII ZR 376/13, kommt es auf eine Einzelfallbetrachtung an. Um insgesamt von einem Gewerberaummietverhältnis und damit einer vereinfachten Kündigung für den Vermieter ausgehen zu können, bedarf es einer überwiegenden gewerblichen Nutzung der Mieträume. Lässt sich eine überwiegende Nutzung nicht feststellen, kommt es auf die Regelungen im Mietvertrag an. Sprechen diese eher für einen Wohnraummietvertrag, dies insbesondere wenn eine unbestimmte Vertragslaufzeit sowie eine einheitliche Miete ohne Umsatzsteuerausweis vereinbart wurde, ist eher von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen
Die „Mietpreisbremse“ ist in Vorbereitung
Die amtierende Bundesregierung hat in ihrem Koalitionsvertrag aus Dezember 2013 als einen zentralen Punkt die Einführung einer sogenannten „Mietpreisbremse“ vorgesehen.
Hintergrund für den vorgesehenen - und in Bearbeitung befindlichen - „Entwurf eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung“ ist die Tatsache, dass gerade in Ballungsräumen akuter Mangel an bezahlbarem Wohnraum besteht. >>> hier lesen Sie mehr!
In dem Entwurf, der sich noch zur weiteren Stellungnahme und Abstimmung in diversen Regierungsressorts bzw. Ministerien befindet, ist eine Reform des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) mit folgenden zentralen Punkten vorgesehen:
Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10% steigen. Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung für höchstens jeweils 5 Jahre die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen diese Mietpreisbegrenzung gilt.
Neu errichtete und umfassend modernisierte Wohnungen sind bei der Erstvermietung von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen.
Eine zulässigerweise vereinbarte Miete darf auch bei der Wiedervermietung weiter verlangt werden. Der Vermieter ist also nicht gezwungen, eine freigewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten.
Modernisierungen vor der Wiedervermietung erlauben eine erhöhte Wiedervermietungsmiete nach den Regeln einer Modernisierung im bestehenden Mietverhältnis. Die Vertragsparteien werden also so gestellt, als wäre die Modernisierungsmaßnahme im bestehenden Mietverhältnis durchgeführt und die Miete auf dieser Grundlage erhöht worden.
Die abschließenden Abstimmungen zwischen den verschiedenen Interessengruppen sind noch nicht abgeschlossen; das Kabinett wird das Vorhaben voraussichtlich im Sommer dieses Jahres entscheiden. Das Gesetz - und damit die Änderungen im Bürgerlichen Gesetzbuch - sollen dann im Laufe des Jahres 2015 in Kraft treten.
Für Investoren und Projektentwickler ist von wesentlicher Bedeutung, dass von der derzeit formulierten Regelung die Erstvermietungen von Neubauten ausgenommen ist, so dass es sich auch weiterhin lohnt, neuen Wohnraum zu schaffen. Auch darf eine einmal in zulässiger Weise Vereinbarte Miete bei frei gewordenem Wohnraum erneut verlangt werden.
Die Energieeffizienz-Expertenliste - Hilfe für den Bauherrn und Chance für Sachverständige?
Mit der Einführung der EnEV 2014 zum 1. Mai 2014 und den dortigen Vorgaben für die energetische Sanierung bestehender Immobilien, insbesondere aber für Neubauten besteht für „Häusle-Bauer“ ein gesteigertes Bedürfnis nach spezieller fachlicher Sanierungsberatung und -begleitung durch ausgewiesene Experten.
Zugleich steht zu erwarten, dass sich Immobilienvorhaben in Deutschland aufgrund dieser verschärften Vorgaben weiter verteuern, so dass gerade die von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aufgelegten Förderprogramme interessant werden können.
Die KfW aber unterstützt Sie nicht nur beim Bauen, Kaufen, Modernisieren oder Sanieren Ihres Eigenheims, sondern fördert auch Beratungsleistungen bei der energetischen Sanierung.
In der Energieeffizienz-Expertenliste finden Sie als Hauseigentümer Experten, die besonders für energetische Fachplanung und Baubegleitung sowohl bei Neubau und Sanierung qualifiziert sind.
Um die Qualität bei derartigen Bau- und Sanierungsvorhaben im Bereich der Energieeffizienz zu verbessern, müssen sich ab dem 01. Juni 2014 alle Sachverständigen - sofern sie in eines der KfW Förderprogramme einbezogen werden wollen - in die Energieeffizienz-Expertenliste für die Förderprogramme des Bundes eintragen. Bislang reichte es hierzu, als Sachverständiger vom Bauvorhaben wirtschaftlich unabhängig zu sein. Nunmehr müssen gelistete Sachverständige regelmäßige Fortbildungsmaßnahmen nachweisen und Praxisberichte einreichen.
Stefanie Graf - Rechtsanwältin - Schwerpunkt Bank- und Kapitalmarktrecht
Pia Turek - Rechtsanwältin - Schwerpunkt Bau- und Architektenrecht
Eine Fortsetzung unserer News „Keine Gewährleistungsansprüche bei Werkverträgen ‚ohne Rechnung‘ “
Mit Urteil vom 10.04.2014 (VII ZR 241/13) hat der BGH - laut Pressemitteilung 062/2014 vom heutigen Tag - entschieden, dass ein Handwerker bei einer Schwarzgeld-Abrede keinerlei Anspruch auf Bezahlung hat.
Damit gibt der BGH seine bisherige Rechtsprechung auf, bei der er dem vorleistungspflichtigen Schwarzarbeiter im Rahmen einer Billigkeitsprüfung im Einzelfall einen - wenn auch mit z.T. erheblichen Abschlägen versehenen - Wertersatz für die bereits erbrachte Werkleistung zuerkannt hatte. Wegen Verstoßes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz kommt daher nicht nur ein vertraglicher Werklohnanspruch nicht in Betrag, sondern noch nicht einmal ein Anspruch auf Wertausgleich für die erhaltene Werkleistung. Nur so könne dem gesetzgeberischen Willen, die Bekämpfung von Schwarzarbeit zu intensivieren, Rechnung getragen werden.
Neue EnEV (Energieeinsparverordnung) tritt ab 01.05.2014 in Kraft
Die EnEV 2014 betrifft zwar vor allem Neubauobjekte (der Mehrenergiebedarf bei Neubauten soll ab dem 01.01.2016 um 25 % sinken!), zwingt aber auch den Eigentümer /die Eigentümerin vieler Bestandsimmobilien zum Handeln.
Ab dem 01.05.2014 gilt nämlich die novellierte EnEV 2014 (vierte Änderung) mit u.a. folgenden Neuerungen:
Energieausweise müssen um sogenannte Effizienzklassen erweitert werden. Das gilt aber nur für nach dem 01.05.2014 beantragte neue Ausweise. Hat der Eigentümer /die Eigentümerin bereits einen gültigen Energieausweis nach bisherigem Recht (bis 30.04.2014) ohne Energieeffizienzklasse, kann dieser weiter verwandt werden. Durch die Novellierung der EnEV verlieren die bisher ausgestellten Energieausweise also nicht ihre Gültigkeit.
Musste bisher der Energieausweis dem Mieter oder Käufer nur zugänglich gemacht werden, d.h. die Möglichkeit der Kenntnisnahme gegeben werden, legt die neue EnEV jetzt genau fest, dass der Energieausweis dem Mieter oder Käufer schon bei der Besichtigung vorgelegt und bei Vertragsabschluss eine Kopie (dem Mieter) oder das Original (dem Käufer) übergeben werden muss.
Wird die Vermietung oder der Verkauf eines Wohngebäudes in einer Immobilienanzeige (z.B. Zeitung, Aushang, Internet) angeboten, müssen ab dem 01.05.2014 die energetischen Kennwerte aus dem Energieausweis mit angegeben werden, sofern dieser ab dem 01.05.2014 ausgestellt wurde.
Der „Konstant-Temperatur-Heizkessel“ hat ausgedient.
Solch alte Heizkessel, die sich nicht wie heutige moderne Heizungsanlagen der jeweils abgefragten, d.h. erforderlichen Temperatur/Leistung anpassen und älter als 30 Jahre sind, müssen ab 2015 ersetzt werden. Eine Ausnahme gilt nur für Brennwertkessel oder sogenannte Niedertemperaturkessel mit besonders hohem Wirkungsgrad; diese dürfen weiter betrieben werden.
Ausgenommen von der Stilllegungspflicht nach der EnEV 2014 sind auch von Eigentümern/Eigentümerinnen selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, vorausgesetzt, die Eigennutzung begann vor dem 01.02.2002 (es galt die EnEV 2002). Aber: Bei einem Verkauf muss der neue Eigentümer den alten Kessel innerhalb einer Schonfrist von zwei Jahren austauschen. Weitere Informationen (auch zu Bußgeldvorschriften) finden Sie unter www.enev-online.com
Weitere Informationen (auch zu Bußgeldvorschriften) finden Sie unter http://www.enev-online.com
Keine Gewährleistungsansprüche bei Werkverträgen „ohne Rechnung“
Mit einem kürzlich veröffentlichten Urteil vom 01.08.2013 - VII ZR 6/13 - hat der Bundesgerichtshof eine Kehrtwendung zur Frage der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen im Falle von Werkverträgen „ohne Rechnung“ vollzogen.
Nach bisheriger Rechtsprechung konnte der Auftraggeber auch dann Gewährleistungsansprüche geltend machen, wenn er den Werkunternehmer - häufig gegen entsprechenden Preisnachlass – „schwarz“ bezahlt hatte und der Werkunternehmer deshalb auf den Werklohn keine Mehrwertsteuer abführte.
Nunmehr hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass derartige Verträge wegen eines Verstoßes gegen das seit dem 01.08.2004 geltende Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung (Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz) nichtig sind. Dies hat zur Folge, dass dem Auftraggeber, wenn die Werkleistung mangelbehaftet ist, keinerlei Gewährleistungsansprüche zustehen. Allenfalls kommen in derartigen Fällen Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung in Betracht.
Fachanwalt für Arbeitsrecht - Fachanwalt für Steuerrecht
Die Maklerprovision - ein Auslaufmodell?
Bereits in der letzten Legislaturperiode stand das Maklerrecht im Fokus des Gesetzgebers. Wie so häufig, war Ausgangspunkt der Überlegungen der Verbraucherschutz. Auf Antrag einiger Länder, u.a. NRW, brachte der Bundesrat eine Gesetzesinitiative zur Änderung des Wohnraumvermittlungsgesetzes (WoVermRG) ein. Durch Einführung eines restriktiven „Bestellerprinzips“ sollen Mieter entgegen der bisher üblichen Praxis nur dann die Maklerprovision zu tragen haben, wenn sie selbst bei der Wohnungssuche einen Makler beauftragt haben. Die letzte Bundesregierung lehnte diesen Vorschlag hingegen ab. Nach Ende der Legislaturperiode im September 2013 ist das Gesetzesvorhaben zunächst gescheitert. An der bisherigen Rechtslage hat sich daher bislang nichts geändert. Diese Pläne sind jedoch nicht vom Tisch. Der aktuelle Koalitionsvertrag sieht noch weiterreichende Reformen des Maklerrechts vor…
Der aktuell ausgehandelte Koalitionsvertrag greift den Ländervorschlag zur Einführung des „Bestellerprinzips“ auf. Im Allgemeinen geht es darum, eine Qualitätssicherung herbeizuführen, insbesondere bei der Wohnraumvermittlung. Dazu sollen Standards aus anderen Beratungsberufen - wie die Festlegung beruflicher Mindeststandards und ein Sachkundenachweis - auf Makler übertragen und eine Pflichtversicherung für Wohnungsverwalter und Immobilienmakler eingeführt werden. Darüber hinaus ist vorgesehen, Anreize für eine bessere Beratung des Verbrauchers zu schaffen, dies zum Beispiel durch eine erfolgsunabhängige Honorierung entsprechend dem Beratungsaufwand bei einem Immobilienerwerb. Doch was würde sich hierdurch ändern? Die von den Ländern aufgeworfene Idee der Einführung des „Bestellerprinzips“ bei der Wohnungsvermittlung ist so neu nicht. Sie entspricht der aktuellen Gesetzeslage. Danach (§§ 652 ff. BGB) kommt ein Maklervertrag ausschließlich mit demjenigen zustande, der die Maklerleistung beauftragt und nur der Auftraggeber hat dann auch die Maklerprovision zu bezahlen. Beauftragt also ein Vermieter auf der Suche nach einem neuen Mieter einen Makler, trifft die Vergütungspflicht zunächst allein den Vermieter und nicht den Mieter. Die vielfache Praxis, dass unabhängig von der Auftragserteilung letztlich der Mieter die Maklergebühren zahlt, ist damit nicht Ausfluss des Maklerrechts, sondern beruht vielmehr auf einer regelmäßig getroffenen Nebenabrede zum Mietvertrag. Dies wollen die Koalitionspartner durch eine Änderung des WoVermRG unterbinden. Im Rahmen eines restriktiven „Bestellerprinzips“ sollen nämlich gerade solche Vereinbarungen verboten werden. Bedenken gegen einen derart weitreichenden Eingriff in die Vertragsfreiheit hatte bereits die vorherige Bundesregierung in der letzten Legislaturperiode geäußert. Außerdem bleibt zweifelhaft, ob die Wohnungssuchenden durch diese Regelung tatsächlich entlastet würden, da Vermieter versucht sein könnten, die Zusatzkosten durch die Maklerprovision durch eine Erhöhung der Miete auszugleichen. Völlig neu im Maklerrecht wäre allerdings die Einführung einer erfolgsunabhängigen Honorierung entsprechend dem tatsächlichen Beratungsaufwand. Während dies allein dem Makler sicherlich entgegenkäme, bedeuten die im Gegenzug vom Makler zu erfüllenden Anforderungen weitreichende Einschränkungen. Insbesondere begründen die angedachten Beratungspflichten erhebliche Haftungsrisiken. Außerdem scheinen die Pläne noch nicht in all ihren Auswirkungen vollständig ausgereift, denn: Wenn bezahlt, wer bestellt, soll dann wirklich der Vermieter den Makler dafür bezahlen, dass dieser den künftigen Mieter sachkundig berät?
Ass. jur. Pia Turek
Abnahmeklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen von Bauträgerverträgen unwirksam
Der Bundesgerichtshof (BGH) entscheidet, dass eine Klausel in Bauträgerverträgen unwirksam ist, nach der die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Sachverständigen oder einen Verwalter erfolgen kann, den der Bauträger auswählt. Eine solche Klausel benachteiligt den Erwerber entgegen Treu und Glauben.
Bauträger errichten auf ihren Grundstücken schlüsselfertige Wohnhäuserund verkaufen diese. Bei Mehrfamilienhäusern teilt der Bauträger diese in Eigentumswohnungen auf und kann in der Teilungserklärung den ersten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestimmen. Bei dem entschiedenen Fall ging es darum, dass der Erwerber einen Sachverständigen, einen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) für das Kaufobjekt bestellten Verwalter sowie den Verwaltungsbeirat mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums bevollmächtigte. Dadurch, dass der Bauträger in der Teilungserklärung den ersten Verwalter selbst bestellt, besteht für die Erwerber die Gefahr, dass der Bauträger einen Verwalter bestellt, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich in einem Lager steht. Eine neutrale Prüfung der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums ist auf diese Weise nicht mehr gewährleistet, es besteht vielmehr die Möglichkeit, dass dieser Verwalter zugunsten des Bauträgers die Abnahme erklärt, obwohl noch Mängel in der Leistung des Bauträgers vorliegen. Das Risiko der Erwerber besteht dann darin, dass mögliche Gewährleistungsansprüche bei der Entdeckung der Mängel bereits verjährt sind.
Eine solche Klausel, nach der auch der erste, vom Bauträger bestimmte Verwalter mit der Abnahme bevollmächtigt wird, benachteiligt einen Käufer unangemessen und ist gemäß § 307 Abs. 1, Satz 1 BGB unwirksam (BGH, Beschluss vom 12.09.2013 – VII ZR 308/12).
Ralph R. Dahlmanns