Source: http://www.diapashome.it/trade-journal/trade-journal-dicembre-2016-2/
Timestamp: 2019-05-22 14:56:15+00:00
Document Index: 154998916

Matched Legal Cases: ['art. 501', 'art. 555', 'art. 557', 'art. 559', 'art. 564', 'art. 501', 'art. 567', 'sentenza ', 'art. 579', 'art. 580', 'art. 581', 'art. 584', 'art. 585', 'art. 508', 'art. 586', 'art. 587']

Trade Journal dicembre 2016 - Diapashome
Il Compromesso nello stato della Florida
Quando si intende procedere ad un investimento immobiliare nello Stato della Florida come nel resto degli Stati Uniti, è consigliabile rivolgersi ad un avvocato competente in materia e ad un agente immobiliare. Questi si occuperà della redazione di un’offerta scritta, chiamata anche proposta d’acquisto, seguendo gli appositi modelli in uso tra i professionisti del settore, al fine di presentarla al venditore. In tale atto prenegoziale si fissano sin da subito i termini dell’affare e le specifiche condizioni che reggeranno il futuro accordo tra le parti, nonché oneri, diritti ed obbligazioni di ciascuna parte. Non appena l’offerta avrà ottenuto l’approvazione da parte del venditore essa perderà la valenza di mero atto preparatorio o prenegoziale, per assumere tra le parti gli effetti di un compromesso o contratto preliminare di compravendita (il “Compromesso”). Qualora necessario, esso verrà integrato con la specificazione delle generalità delle parti, le caratteristiche e i dati catastali dell’immobile, il costo e le modalità di pagamento, nonché la data di stipula del rogito notarile.
Il Compromesso costituisce l’elemento di maggior rilievo nell’ambito della compravendita di beni immobili in quanto anticipa la volontà del venditore di trasferire la proprietà in cambio del prezzo pattuito e, d’altro canto, garantisce l’acquisizione da parte del compratore della proprietà e della titolarità in cambio della corresponsione del prezzo. Prima di prestare la propria adesione ad esso è importante rivolgersi ad un avvocato competente in materia e ad un agente immobiliare autorizzato al fine di revisionare meticolosamente il contratto preliminare di compravendita.
Prima di aderire al Compromesso, è altresì possibile negoziare l’onerosità del costo del rogito notarile, ossia stabilire se esso graverà sull’acquirente o sul venditore. Alcuni venditori sono disposti a pagare alcune o tutte le spese per riuscire a vendere l’immobile dal quale stanno percependo una rendita. Queste spese possono essere meno gravose per il venditore che per il compratore, a seconda delle condizioni di vendita. È possibile che il venditore non possa richiedere un importo superiore a quanto praticato abitualmente nella sua area e può accadere altresì che le parti incontrino limiti su quanto poter corrispondere a norma di legge. Un avvocato di fiducia potrà essere d’aiuto nella determinazione degli importi di riferimento.
Generalmente, i costi di un’acquisizione immobiliare in Florida includono sia i compensi destinati al finanziatore, qualora sussista un finanziamento, all’avvocato o all’agente delle operazioni di rogito (cioè un esperto di beni immobili o un professionista di una Title Company che corrisponde, grossolanamente, ad un notaio e garantisce che il trasferimento della proprietà sia registrato legalmente e che non sorgano problemi durante il processo stesso di registrazione), nonché compensi destinati a terzi che seguono aspetti correlati alla vendita quali la tassazione del trasferimento e della proprietà, la valutazione dell’immobile, la visura della proprietà e la copertura assicurativa di essa, nonché i costi necessari per la registrazione dei documenti.
Oltre a ciò, nel Compromesso deve essere determinato l’importo del “deposito di buona fede”, conosciuto anche come “deposito di garanzia”. Si ricorre ad esso per provare la propria intenzione ad acquistare l’immobile e per evitare che un acquirente faccia offerte per molteplici proprietà seppur con l’intenzione di acquistarne solo una. L’ammontare del deposito di buona fede solitamente consiste in una percentuale del prezzo di acquisto. Dal momento che non vi sono norme regolatrici del deposito di buona fede, il suo ammontare si basa in gran parte sugli usi e costumi del suo mercato locale. Un agente immobiliare di fiducia potrà aiutare nella determinazione dell’importo di deposito secondo quanto si pratica abitualmente nell’area di riferimento.
Qualora, successivamente, non si pervenga alla stipula del contratto definitivo, il deposito è restituito al promissario acquirente a meno che egli non risulti inadempiente al Compromesso per sua colpa; pertanto, se questi decide di non procedere all’acquisto dell’immobile dopo che sono state soddisfatte tutte le condizioni contrattuali, potrebbe incorrere nella perdita della somma depositata. Al contrario, se il Compromesso si evolve nel contratto definitivo, il deposito viene computato quale pagamento iniziale ed, in parte, quale copertura dei costi di trasferimento.
Questo deposito di buona fede deve essere depositato in un conto fiduciario (generalmente intestato all’avvocato di fiducia), che agisce in qualità di custode del denaro e che procederà in ossequio a quanto stabilito nel Compromesso.
Il Compromesso deve altresì specificare tutte le condizioni di vendita e la sua stessa validità è legata al rispetto di ciascuna di esse. Ad esempio, in esso può essere inserita la condizione per la quale qualora il promissario acquirente non riesca a conseguire il finanziamento necessario per sostenere i costi per l’acquisto dell’immobile, egli non sarà obbligato a portare a termine l’acquisto. Altre condizioni possono poi riguardare una preventiva ispezione dell’immobile, incluso il controllo di termiti e dell’impiantistica pre-esistente nell’immobile, nonché una visura sulla proprietà ed altri molteplici adempimenti che, qualora non onorati, potrebbero provocare l’annullamento del Compromesso.
L’ispezione della proprietà è uno degli aspetti più rilevanti della fase preliminare della compravendita immobiliare. In un immobile vi possono essere ingenti problemi non ravvisabili a prima vista: pertanto, un ispettore autorizzato sottoporrà ad uno scrupoloso controllo tutto l’immobile per garantire che non sussistano problemi che possano influire sul valore di esso o causare gravi disagi al nuovo proprietario. Ne consegue che se il promissario acquirente, attraverso l’operato dell’ispettore ed ancor prima di prestare la propria adesione, riscontra gravi anomalie non menzionate nel Compromesso, può invocare la condizione di ispezione per cancellare gli effetti del Compromesso o rinegoziare il prezzo.
L’avvocato di fiducia effettuerà altresì una visura sulla proprietà al fine di assicurarsi che il venditore sia realmente il proprietario dell’immobile e che non gravino su di esso reclami da parte di terzi o debiti da estinguere. Qualsiasi pendenza dovrà essere estinta prima del rogito.
Come detto poc’anzi, la redazione del Compromesso, o contratto preliminare di compravendita, è di vitale importanza nel processo d’acquisto di beni immobili dal momento che da esso sorgono le obbligazioni e i diritti di ciascuna delle parti, con la conseguenza che eventuali equivoci da esso scaturiti possono ostacolare tutto il processo di compravendita. Pertanto, é opportuno ricordare di collaborare con un professionista competente in materia immobiliare che possa guidare l’acquirente sin dal principio nell’ambito di tutto il processo di acquisto dell’immobile.
La disciplina delle c.d. aste giudiziarie parte II: la vendita forzata nel caso di espropriazione immobiliare
Il presente contributo torna ad occuparsi del tema delle cosiddette “aste giudiziarie”, ossia di quei procedimenti di vendita forzata dei beni (mobili o immobili) di debitori inadempienti (persone fisiche o giuridiche) che si dispongono all’esito di un processo di esecuzione al fine di soddisfare, almeno parzialmente, i creditori, tramite quanto viene ricavato dalla vendita stessa.
Al riguardo, dopo aver illustrato, nel precedente numero del Trade Journal, alcune nozioni generali in tema di esecuzione e vendita forzata, ci si concentrerà qui sulla disciplina recata dal codice di procedura civile in tema di vendita forzata nel caso di espropriazione immobiliare (artt. 555 e ss.), per giungere in numeri successivi a trattare, nel dettaglio, delle aste immobiliari fallimentari. Come ricordato nel precedente contributo, a norma dell’art. 501 c.p.c., l’istanza di assegnazione o di vendita dei beni pignorati non può essere proposta se non decorsi dieci giorni dal pignoramento, il quale, nel caso di espropriazione immobiliare, si esegue mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione di un atto in cui gli si indicano esattamente, con gli estremi richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato, i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione. Immediatamente dopo la notificazione, l’ufficiale giudiziario o il creditore pignorante consegnano copia autentica dell’atto con le note di trascrizione al competente conservatore dei registri immobiliari, che trascrive l’atto e restituisce una delle note (art. 555 c.p.c.). Il creditore deve quindi depositare nella cancelleria del tribunale competente per l’esecuzione la nota di iscrizione a ruolo, con copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, dell’atto di pignoramento e della nota di trascrizione entro quindici giorni dalla consegna dell’atto di pignoramento (art. 557).
Col pignoramento, il debitore è costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze, e i frutti senza diritto a compenso, anche se, su istanza del creditore pignorante o di un creditore intervenuto, il giudice dell’esecuzione, sentito il debitore, può nominare custode una persona diversa. A ciò il giudice provvede senz’altro laddove l’immobile non sia occupato dal debitore; il custode, inoltre, viene sostituito in caso di inosservanza degli obblighi su di lui incombenti (art. 559).
I creditori intervenuti non oltre la prima udienza fissata per l’autorizzazione della vendita partecipano all’espropriazione dell’immobile pignorato e, se muniti di titolo esecutivo, possono provocarne i singoli atti (art. 564). Si prevedono anche disposizioni particolari in tema di intervento tardivo (artt. 565-566).
Ai temi specifici della vendita e dell’assegnazione sono dedicati gli artt. 567 e seguenti.
È in particolare previsto che, decorso il termine di cui all’art. 501, il creditore pignorante e ognuno dei creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo possano presentare istanza di vendita dell’immobile pignorato.
Il creditore che richiede la vendita deve provvedere, entro sessanta giorni dal deposito del ricorso, ad allegare allo stesso l’estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.
Il citato termine di sessanta giorni può essere prorogato una sola volta su istanza dei creditori o dell’esecutato, per giusti motivi e per una durata non superiore ad ulteriori sessanta giorni. Un termine di sessanta giorni è inoltre assegnato al creditore dal giudice, quando lo stesso ritiene che la documentazione da questi depositata debba essere completata. Se la proroga non è richiesta o non è concessa, oppure se la documentazione non è integrata nel termine assegnato, il giudice dell’esecuzione, anche d’ufficio, dichiara l’inefficacia del pignoramento relativamente all’immobile per il quale non è stata depositata la documentazione prescritta. Il giudice dichiara altresì l’estinzione del processo esecutivo se non vi sono altri beni pignorati (art. 567).
Agli effetti dell’espropriazione, il valore dell’immobile è determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto nominato a seguito dell’istanza di vendita ed entro quindici giorni dal deposito della documentazione relativa (artt. 568-569).
Nello stesso termine, il giudice fissa l’udienza, in occasione della quale le parti possono fare osservazioni circa il tempo e le modalità della vendita, e debbono proporre, a pena di decadenza, le opposizioni agli atti esecutivi, se non sono già decadute dal diritto di proporle.
Nel caso in cui il giudice disponga con ordinanza la vendita forzata, fissa un termine non inferiore a novanta giorni, e non superiore a centoventi, entro il quale possono essere proposte offerte d’acquisto. Con la medesima ordinanza vengono stabilite le modalità con cui deve essere prestata la cauzione, se la vendita è fatta in uno o più lotti, il prezzo base, l’offerta minima, il termine, non superiore a centoventi giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo dev’essere depositato e fissa, al giorno successivo alla scadenza del termine, l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti. Quando ricorrono giustificati motivi, il giudice dell’esecuzione può disporre che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente ed entro un termine non superiore a dodici mesi.
Con la stessa ordinanza, il giudice stabilisce, salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura, che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti e, se del caso, l’incanto, nonché il pagamento del prezzo, siano effettuati con modalità telematiche, nel rispetto della relativa normativa regolamentare.
Se vi sono opposizioni il tribunale decide sulle stesse con sentenza e quindi il giudice dell’esecuzione dispone la vendita con ordinanza.
Con la medesima ordinanza il giudice fissa il termine entro il quale essa deve essere notificata, a cura del creditore che ha chiesto la vendita o di un altro autorizzato, ai creditori iscritti che non sono comparsi.
Come indicato nel contributo precedente, la vendita forzata può avvenire con o senza incanto. Le procedure relative al secondo caso sono previste agli artt. 570 e ss. c.p.c., mentre quelle relative alla prima ipotesi sono disciplinate dagli artt. 576 e ss.
Nel seguito ci si soffermerà, in particolare, sulla vendita con incanto.
Al riguardo, è in particolar modo previsto che il giudice dell’esecuzione, quando ordina l’incanto, stabilisce, sentito quando occorre un esperto, se la vendita si deve fare in uno o più lotti, il prezzo base, il giorno e l’ora dell’incanto, il termine che deve decorrere tra il compimento delle forme di pubblicità e l’incanto stesso, nonché le eventuali forme di pubblicità straordinaria; stabilisce inoltre l’ammontare della cauzione in misura non superiore al decimo del prezzo base d’asta e il termine entro il quale tale ammontare deve essere prestato dagli offerenti, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte e, infine, il termine, non superiore a sessanta giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo deve essere depositato e le modalità del deposito.
A norma dell’art. 579, ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto. Tali offerte debbono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale. I procuratori legali, inoltre, possono fare offerte per persone da nominare.
Per offrire all’incanto è necessario avere prestato la cauzione, la quale, se l’offerente non diviene aggiudicatario, viene immediatamente restituita dopo la chiusura dell’incanto, salvo il caso di omessa partecipazione dell’offerente stesso senza documentato e giustificato motivo. In tale caso la cauzione è restituita solo nella misura dei nove decimi dell’intero e la restante parte è trattenuta come somma rinveniente a tutti gli effetti dall’esecuzione (art. 580).
Quanto alle modalità dell’incanto, questo ha luogo davanti al giudice dell’esecuzione, nella sala delle udienze pubbliche. Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base o l’offerta precedente nella misura indicata nelle condizioni di vendita. Allorché siano trascorsi tre minuti dall’ultima offerta senza che ne segua un’altra maggiore, l’immobile è aggiudicato all’ultimo offerente. Ogni offerente cessa di essere tenuto per la sua offerta quando essa è superata da un’altra, anche se poi questa è dichiarata nulla (art. 581).
Avvenuto l’incanto, possono ancora essere fatte offerte di acquisto entro il termine perentorio di dieci giorni, ma esse non sono efficaci se il prezzo offerto non supera di un quinto quello raggiunto nell’incanto. Alla nuova gara possono partecipare, oltre agli offerenti in aumento e all’aggiudicatario, anche gli offerenti al precedente incanto che, entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione nella misura di cui al secondo comma. Se nessuno degli offerenti in aumento partecipa alla gara indetta a norma del terzo comma, l’aggiudicazione diventa definitiva, ed il giudice pronuncia a carico degli offerenti di cui al primo comma, salvo che ricorra un documentato e giustificato motivo, la perdita della cauzione, il cui importo è trattenuto come rinveniente a tutti gli effetti dall’esecuzione (art. 584).
L’aggiudicatario deve versare il prezzo nel termine e nel modo fissati dall’ordinanza che dispone la vendita e consegnare al cancelliere il documento comprovante l’avvenuto versamento. Se l’immobile è stato aggiudicato a un creditore ipotecario o l’aggiudicatario è stato autorizzato ad assumersi un debito garantito da ipoteca, il giudice dell’esecuzione può limitare, con suo decreto, il versamento alla parte del prezzo occorrente per le spese e per la soddisfazione degli altri creditori che potranno risultare capienti. Se il versamento del prezzo avviene con l’erogazione a seguito di contratto di finanziamento che preveda il versamento diretto delle somme erogate in favore della procedura e la garanzia ipotecaria di primo grado sul medesimo immobile oggetto di vendita, nel decreto di trasferimento deve essere indicato tale atto ed il conservatore dei registri immobiliari non può eseguire la trascrizione del decreto se non unitamente all’iscrizione dell’ipoteca concessa dalla parte finanziata (art. 585).
Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero pronunciare decreto col quale trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita, e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall’aggiudicatario a norma dell’art. 508. Il giudice, con il decreto, ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento. l decreto contiene altresì l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto e costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio (art. 586).
Se invece il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il giudice dell’esecuzione dichiara con decreto la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto e per il nuovo incanto si procede daccapo a norma degli artt. 576 e ss. Se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza (art. 587).
Malta, uno scoglio nel Mediterraneo ma una tigre nell’Eurozona.
Uno scoglio nel Mediterraneo trasformato nell’hub tecnologico dell’innovazione del gioco digitale e della moneta elettronica. Malta, in silenzio e senza i clamori dei media, è diventata una tigre dell’Eurozona sfruttando al meglio i fondi europei e la sua posizione geografica. Se ci vai scopri che le più importanti società europee del gioco, come il gruppo svedese “Betsson”, oggi impiegano nell’isola migliaia di dipendenti e da lì svolgono gran parte delle loro attività tecniche e di “back end”.
Oppure scopri che, nella stagione dei tassi di interesse negativi, le banche maltesi fanno resistenza ad aprire un nuovo conto bancario, anche a una primaria società europea, perché sono piene zeppe di liquidità e non vogliono essere costrette a parcheggiarla alla Bce con connesso pagamento di un costo. Altro che Atlante2, Mps e Banca Popolare di Vicenza, le aziende di credito maltesi scoppiano di salute e con loro l’economia dell’isola. Ecco perché analizzare Malta oggi serve soprattutto a chi vuole davvero capire perché, se fai le riforme giuste ed hai una burocrazia degna della modernità, puoi fare Pil con la stessa velocità dell’Asia anche nel pieno del Mediterraneo e senza avere nessuna risorsa naturale.
Malta è classificato come un Paese dal reddito elevato dalla Banca mondiale, avendo un’economia basata sull’innovazione, secondo il Forum economico mondiale. In effetti, Malta ha continuato a mostrare una robusta performance economica nel corso del 2015, con il tasso di crescita economica e del mercato del lavoro classificati tra i migliori nella zona euro e nell’Unione Europea.
Aprire un’attività a Maiorca
Sapete quanti italiani risiedono a Maiorca? Più o meno 20.000.
L’isola di Maiorca, “Perla delle Baleari”, è una meta ambita per chi decide di cambiare vita ma soprattutto per chi vuole investire e aprire un’attività commerciale. A differenza di Formentera, Ibiza e Minorca, a Maiorca la stagionalità non è un problema. Solo Palma di Maiorca – capoluogo delle Isole Baleari – conta tutto l’anno circa 400.000 abitanti. Sull’intera isola invece risiedono circa 870.000 abitanti. Nonostante la crisi economico-finanziaria che ha colpito l’Europa e il resto del mondo, Maiorca rimane uno dei posti in Europa dove si vive bene e con un risparmio di circa il 20-30% rispetto alle principali città italiane (ad esempio Roma o Milano).
“Il turismo qui non si ferma ed è diversificato” ci racconta Javier Crespo Oliver, CEO & direttore di Tu Asesor Experto, impresa specializzata in consulenza integrale di impresa (del lavoro, fiscale, giuridica e assicurativa) e direttore della rivista cartacea 3Q Magazine, e della carta sconti Club Experto. “Ovviamente la costa e il mare sono la fetta importante del mercato, però anche trekking, cicloturismo e turismo enogastronomico guadagnano sempre più spazio.”
La maggior parte dei clienti italiani di Crespo sono proprietari di attività di ristorazione anche se si sta aprendo uno spazio anche nel settore nautico.
Molte persone confondono Maiorca e le isole Baleari con le Canarie. E spesso si pensa erroneamente che sia un paradiso fiscale. Niente affatto. “Il sistema tributario è lo stesso che nel resto della Spagna” continua Crespo. Chi decide di investire a Maiorca non lo fa certo per motivi fiscali. I motivi per cui molti italiani scelgono Maiorca come nuova residenza sono mossi da altre esigenze. Per esempio sono desiderosi di migliorare la propria qualità di vita. Maiorca è conosciuta per il suo stile di vita rilassato, efficienti strutture mediche, sicurezza, trasporti e soprattutto si trova a un’ora di volo dalle principali città italiane. Senza contare che l’aeroporto di Palma di Maiorca è il terzo più grande di Spagna.
Ma quali sono i passi da compiere per aprire un’attività a Maiorca? L’abbiamo chiesto a Crespo.
“Prima di tutto, chi decide di aprire un’attività a Maiorca ha bisogno del N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero) e il numero di previdenza sociale (Número de Seguridad Social). Il primo può essere paragonato al vostro codice fiscale e può essere richiesto presso la più vicina Comisaría de Policia. Occorre recarsi a“Hacienda” per aprire l“autónomo” (che corrisponde alla nostra partita iva ndr)”.
Se decidete di aprire una S.L. (società limitata e anche quella più utilizzata in Spagna), i primi passi da compiere, in questo caso sono:
Recarsi all’ Administración de Hacienda. Dichiarazione previa all’inizio delle operazioni, iscrizione a “Impuesto de Actividades Económicas(IAE)” e IVA, dichiarazione al registro di inizio di attività e ottenimento del CIF (codice di identificazione fiscale)
Recarsi al Registro Mercantil: iscrizione della società
Recarsi alla Tesorería General de la Seguridad Social (SS). Iscrizione dell’impresa alla SS e iscrizione dei dipendenti.
A seconda del tipo di attività che si intende intraprendere occorre stipulare delle assicurazioni. Come avrete notato da queste poche righe anche alle Baleari la burocrazia non è snella e il processo di costituzione di una società prevede diversi passaggi.
Per aprire un’attività a Maiorca è importante prima di tutto svolgere un’analisi e uno studio di mercato, per capire se il tipo di attività potrebbe funzionare o meno. È sempre bene rivolgersi a studi professionali che abbiano una grande esperienza in loco.
“Normalmente il tempo richiesto per il processo di apertura di una società è di circa un paio di settimane. Noi per esempio ci occupiamo di tutto. Accompagnamo il cliente dall’inizio alla fine” conclude Javier Crespo.
You just never know what to expect. In the wake of last month’s election, after a few days of shock, both the stock and real estate markets here in New York came vividly back to life. The promise of tax cuts, reduced regulation, and infrastructure spending seem likely to stimulate the economy, even if they add whopping numbers to the Federal deficit. While it remains very hard to judge what the intermediate or longer term implications of a Trump Presidency may be, the mere fact of putting the election behind us and putting reduced tax and regulation policies in front of us has brought both stocks and New York real estate back to life. After several slow months we now see steady absorption in the middle and upper markets; even some of those $5,000-per-foot condominiums on 57th Street are seeing contracts signed. A convergence of factors around purchase-ready buyers meeting price-reduced properties has generated serious deal volume across the price spectrum during the past two and a half weeks.
It started slowly. The day after the election, two of our agents called me to say their buyers were now backing out of deals, too uncertain about the U.S. future to invest here; two or three days after that both were back in the market and preparing to sign contracts. Over the subsequent weeks buyers began making offers again: not high offers but reasonable offers. And reasonable sellers at every level of the marketplace, including developers at the top end, are accepting those offers. As of this past week-end, a number of Warburg exclusives which had remained on the market for several months with little activity appear to be going into contract. The logjam has clearly eased.
While the condo market revives, especially with negotiable prices, the largest sales challenge remains co-operative apartments in need of renovation. As the owners of these properties look to make their next purchase, they increasingly favor the ease and amenities of the new condominiums; in addition, those condominiums are primarily located in the revitalized neighborhoods in the southern half of Manhattan, which appeal to many of those who raised their families on the more sedate Upper East and Upper West Sides. With so many of the features which drew buyers to pre-wars in the past (ceiling height, room size, gracious spatial arrangement) now being duplicated in new construction, the constituency for the older co-op apartments, with their often invasive Board requirements and construction rules, diminishes from year to year. Today, co-ops hold their value not so much because of their pre-war charm (substantial though that may be) as because of their situation, dominating many of the city’s most beautiful and sought-after locations. Still, these properties must be priced to factor in the cost, time, and effort of renovation if they are to be sold successfully in the current re-energized environment.
For now, economic optimism is in the ascendancy. New Yorkers and out-of-towners alike have moved past the uncertainty of recent months and become ready to lay their money down, providing it is reasonable money. Few surprises now, few outliers or impulse purchases – we seem to be moving into a market in which demand will once again balance the supply.
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Written by Marketing dicembre 2, 2016