Source: https://www.asuntokaupanvirheet.fi/vaaho-2.3.2016-nro-118-s-15571-asunto-osakekauppa-tiedonantovelvollisuus-taloudellinen-virhe-kattoremontti
Timestamp: 2018-07-18 05:07:06+00:00
Document Index: 18693362

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 1', 'kko ', 'kko ', '§ 1', '§ 1']

VaaHO 2.3.2016 nro 118 S 15/571 asunto-osakekauppa, tiedonantovelvollisuus, taloudellinen virhe, kattoremontti | asuntokaupanvirheet.fi
Miten tarkasti myyjän on ilmoitettava tiedossaan oleva kaupan kannalta olennainen seikka ostajalle?
Liian usein kauppa tehdään huolimattomasti kun ei osata kiinnittää oikeisiin asioihin huomiota. Myyjän on ilmoitettava kaikki tiedossaan olevat kaupan tekemiseen vaikuttavat seikat. Tämä koskee itse kaupan kohdetta ja muita kauppaan vaikuttavia seikkoja. Tällaisia ovat kaavasuunnitelmat, ympäristössä olevat maankäyttö ym. hankkeet ym. ja kuten tässä asunto-osakeyhtiössä suunnitteilla olevat korjaushankkeet jotka voivat vaikuttaa ostajan päätöksentekoon. Olennaista on tällöin se, että myyjä ilmoittaa kaikki asiat, vähäisemmätkin, ostajalle, ja antaa tähän liittyvät asiakirjat ja tekee riittävät selvitykset ennen kaupan tekemistä ja luovuttaa ne ostajalle. Yhtä tärkeää on lisäksi se, että nämä kirjataan kauppakirjaan tarkasti ja merkitään kauppakirjan liitteisiin. Muuten asia jää epämääräiseksi ja mahdollistaa riidan myöhemmin kuten tässä tapauksessa.
Kysymys oli tässä asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukaisesta taloudellisesta virheestä siitä oliko myyjä ilmoittanut kattoremontista ja jos oli niin oliko täyttänyt tiedonantovelvoitteensa kertoessaan tulevasta kattoremontista vain yleisellä tasolla. Asiasta ei oltu kirjattu kauppakirjaan mitään. Käräjäoikeus katsoi että kyseessä oli myyjän virhe mutta että myös ostaja oli laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa. Käräjäoikeus tuomitsi hinnanalennusta mutta hovioikeus kumosi sen koska ostaja oli kuitenkin saanut puhelimessa riittävät tiedot kattoremontista isännöitsijältä ja välittäjältä.
Lain esitöissä (HE 14/1994 vp s. 137 - 138) todetaan myyjän tiedonantovelvoitteesta, että arvioitaessa sitä, mitä tietoja ostaja perustellusti saattoi odottaa saavansa myyjältä, on otettava huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut olosuhteet. Kun asunnon myynnistä huolehtii asunnon omistava yksityishenkilö itse ja ostaja tietää, että vastapuolena ei ole asunto- kauppaan ammattimaisesti perehtynyt henkilö vaan maallikko, voidaan ostajalta vaatia laajempaa omaa selonottoa myös asuntoyhteisön talouteen liittyvistä seikoista, joita koskevia tietoja on saatavissa kääntymällä isännöitsijän tai muun yhteisön edustajan puoleen. Myyjän tiedonantovelvollisuuden sisältöä arvioitaessa on siten otettava huomioon muun muassa se, kuka on ostajan vastapuolena.
Käräjäoikeus katsoi, että myyjän Nmmmen tiedossa on täytynyt olla todisteen K5 tiedote 12.6.2012, jossa on kerrottu katon rakennemuutoksen käynnistämisestä. "Käräjäoikeus katsoo, että tästä sanamuodosta on pääteltävissä kyseessä olevan laajemman remontin kuin pelkän kattopinnoitteen uusimisen. Nmmmi ei ollut esittänyt tätä asiakirjaa (ostajat) Joooooille eikä kertonut sen sisällöstä. Kattohankkeen konkreettisista kustannuksista Nmmmella ei kaupanteko­ hetkellä ole sinällään voinut olla tietoa eikä asiassa ole näytetty, että hän olisi tullut tietämään 2.10.2012 pidetyn hallituksen kokouksen katto­ rakennetta koskeneesta päätöksestä (todiste K8) ennen kaupantekoa. Tuossakaan kokouksessa ei pöytäkirjan mukaan ollut esitetty hankkeen kustannuksia." Hovioikeus pidettyään suullisen käsittelyn arvioi tarkasti esitettyä näyttöä (katso HO perustelut) ja päätyi siihen, että ostaja oli saanut riittävät tiedot remontista ja ollessaan yhteydessä isännöitsijään sillä oli ollut mahdollisuus esittää tarkennettuja kysymyksiä remontista. Perusteluissa arvioitiin myös ostajien iän merkitystä kaupan kannalta mutta päädyttiin molemmissa oikeusasteissa siihen, ettei sillä ole merkitystä.
Asuntokauppalain 6 luvun 19§ ja sitä koskevassa lainkohdan esitöissä esitöissä (HE 14/1994) on erityissäännös sellaisia tilanteita varten, joissa kaupan molempien osapuolten voidaan katsoa syyllistyneen laiminlyöntiin - myyjän tiedonantovelvollisuutensa suhteen ja ostajan selonottovelvollisuutensa suhteen. Myyjän tiedon­ antovelvollisuuden ja ostajan selonottovelvollisuuden rajoja ja keskinäistä suhdetta ei ole yleisillä lain säännöksillä mahdollista määritellä yksiselitteisesti, ja myös yksittäistapauksissa saattaa toisinaan tulla esiin tilanteita, joissa ei ole luontevaa päätyä joko-tai -ratkaisuun arvioitaessa, onko kysymyksessä virhe, johon ostajalla on oikeus vedota. Tämän vuoksi pykälä antaa mahdollisuuden siihen, että jos molempien osapuolten voidaan katsoa syyllistyneen laiminlyöntiin, ostajalle voitaisiin 12 §:n säännösten estämättä myöntää hinnanalennusta siinä määrin kuin se olosuhteisiin nähden on kohtuullista ottaen huomioon muun muassa se, miten vakavasta laiminlyönnistä puolin ja toisin on kysymys. Myöskään täysimääräinen hinnanalennus lai näissä tapauksissa tule kysymykseen, koska kysymyksessä on seikka, joka ostajan olisi pitänyt havaita asunnon tarkastuksessa. Jos ostaja on ollut selvästi huolimaton asunnon tarkastuksessa, kun taas myyjän laiminlyöntiä on pidettävä vähäisenä, on yleensä perusteltua evätä hinnanalennus kokonaan ainakin, jos myyjänä on yksityishenkilö. Tässä tapauksessa käräjäoikeus katsoi molempien menetelleen huolimattomasti mutta hovioikeus päätyi siihen ettei myyjä ollut menetellyt huolimattomasti.
- myyjän tiedonantovelvollisuus
- molempien laiminlyönti, huolimattomuus, asuntokauppalaki 6 luku 19§
- ostajan ikä
- katon korjaaminen
- taloudellinen virhe, asuntokauppalaki 6 luku 20§
- lainkohdat asuntokauppalaki 6 luku 14 § 1, 19 §, 20 § 1 momentti, 2 ja 3 momentti, oikeudenkäymiskaari 21 luku 3 §
Tuomio nro 118
S 15/571
Keski-Suomen käräjäoikeuden tuomio 14.4.2015 nro 5591 (liitteenä)
Maisa Marja-Liisa Nmmmmi
Heikki Mikael Jooooa
Anelma Kyllikki Jooooa
Hovioikeus on 14.1.2016 toimittanut asiassa pääkäsittelyn, josta on laadittu erillinen pöytäkirja.
Maisa Marja-Liisa Nmmmi (jäljempänä Nmmmi tai myyjä) on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja Heikki Mikael ja Anelma Kyllikki Jooooan (jäljempänä Jooooat tai ostajat) kanne hylätään ja että hänet vapautetaan velvollisuudesta korvata Joooooiden oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudesta. Vielä Nmmmi on vaatinut, että Jooooat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäynti- ja asianosaiskulunsa käräjäoikeudesta yhteensä 7.909 eurolla ja oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 7.060,50 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen. Lisäksi Nmmmi on vaatinut, että Jooooat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen asianosaiskulunsa hovioikeudesta 403 eurolla.
Nmmmi on uudistanut käräjäoikeuden tuomion sivuilla 4-6 selostetut kanteen kiistämisen perusteet lukuun ottamatta tuomion sivulla 5 kolmannessa kappaleessa olevaa Nmmmen aiempaa väärää käsitystä siitä, että ostajat eivät olisi osallistuneet 22.3.2013 pidettyyn yhtiökokoukseen, jossa oli tehty katon uusimista koskevia päätöksiä. Heikki Jooooa on osallistunut kyseiseen yhtiökokoukseen ja siten ollut itse osakkeenomistajan ominaisuudessa päättämässä Asunto Oy Palomäenkulman (jäljempänä myös As Oy tai asunto-osakeyhtiö) kattoremontin suorittamistavasta. Lisäksi Nmmmi on valituksensa tueksi lausunut seuraavaa.
Käräjäoikeus on virheellisesti katsonut, että ostajien 22.1.2013 päivätty reklamaatio (kirjallinen todiste V4) on koskenut kanteessa tarkoitettua taloudellista virhettä, vaikka kyseinen reklamaatio on koskenut asunnon laatuvirhettä. Ostajat ovat ensimmäisen kerran esittäneet vaatimuksia asunto-osakeyhtiön kattoremontin ja sitä koskevan rahoitusvastikkeen perusteella vasta ostajien asiamiehen, asianajaja Mikko kirjeessä 14.3.2014 (kirjallinen todiste V5). Asuntokauppalain vakiintuneen tulkinnan mukaan reklamaatio väitetystä taloudellisesta virheestä on myöhästynyt.
Myyjän tiedonantovelvollisuus asunto-osakeyhtiön tulevasta kattorakennus hankkeesta
As Oy:n isännöitsijä Päivi Kaarina Httttnen on todistajana kertonut terävöittäneensä Heikki Jooooalle ennen kaupan tekemistä tapahtuneessa puhelinkeskustelussa, että kattoremontissa ei ole kysymys vain asunto-osakeyhtiön katon korjaamisesta vaan sen uusimisesta kokonaan. Myös todistaja Anita Kyllikki Sttttan kertomuksesta on ilmennyt, että kattoremontista oli Joooooiden kanssa puhuttu käytäessä läpi isännöitsijätodistusta ja myyntiesitettä. Tästä huolimatta käräjäoikeus ei ole ottanut huomioon sitä, että asuntokauppalain 6 luvun 27
§:ssä on kiinteistönvälittäjän ja asunto-osakeyhtiön isännöitsijän antamat tiedot säännelty saman arvoisiksi kuin myyjän itsensä ostajalle antamat tiedot. Httttsen ja Sttttan todistajankertomukset osoittavat, että ostajille on ennen kauppaa nimenomaisesti selvitetty tulossa oleva taloyhtiön katon uusiminen. Myös Nmmmi on siitä ostajille kertonut esitellessään heille asuntoa. Näin ollen Nmmmi ei ole menetellyt huolimattomasti ja ostajat ovat ennen kaupan tekemistä saaneet tietoonsa kaiken sen, mitä tulevasta kattoremontista oli kenelläkään tiedossaan.
Heikki Jooooan terveydentilasta esitetyt tiedot
Käräjäoikeus on virheellisesti katsonut, ettei Heikki Jooooa mahdollisesti ollut edellä mainitussa tilanteessa kyennyt ymmärtämään todistaja Httttsen ilmoituksen merkitystä laajemmin kuin asunnon tarkastuksessa esille tulleen vesi- vuotojäljen korjaamisen suhteen. Heikki Jooooan terveydentilasta ei ole esitetty mitään näyttöä, johon käräjäoikeuden johtopäätös olisi tältä osin voinut perustua. Todistaja Httttnen on edeltä ilmenevästi selkeästi kertonut Heikki Joooolle kattoremontin laajuudesta.
Heikki Jooooan kuulemisesta on ilmennyt, että hinnanalennuskanteen vaikuttimena ovat olleet Joooooiden puolisoiden väliset asuntoa koskevat erimielisyydet ja muut seikat kuin nyt väitetty asunnon taloudellinen virhe.
Jooooat ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että Nmmmi velvoitetaan korvaamaan heidän yhteiset oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 4.882,05 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Siltä varalta, ettei kaupan kohteessa katsota olleen taloudellista virhettä, Joooot ovat toistaneet käräjäoikeudessa esittämänsä osakkeiden kaupan kohtuullistamista koskevan varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (jäljempänä oikeustoimilaki) 36 §:ään perustuvan vaatimuksensa kauppasopimuksen kohtuullistamisesta kuitenkin siten muutettuna, että kauppahintaa alennetaan 2.500 eurolla.
Siltä varalta, että Nmmmen valitus hyväksytään, Jooooat ovat vielä vaatineet, ettei heitä velvoiteta osaksikaan korvaamaan Nmmmen oikeudenkäyntikuluja, vaan osapuolet määrätään oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8a §:n tai 4 §:n 2 momentin nojalla pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.
Käräjäoikeus on arvioinut näytön oikein ja tehnyt siitä oikeat johtopäätökset lukuun ottamatta käräjäoikeuden todistelusta tekemää johtopäätöstä, jonka mukaan Nmmmi olisi laskenut osakkeiden hintapyyntöä myyntiesitteen mukaisesta 62.000 eurosta 58.000 euroon tulevan kattoremontin vuoksi. Nmmmi on ostajille jo heti alkuun ilmoittanut myyntihinnan olevan 58.000 euroa eli mitään hintapyynnön alentamista ei huoneiston esittelytilaisuudessa ole tapahtunut.
Ostajien reklamaatiokirjeen 22.1.2013 (kirjallinen todiste V4) selkeinä pääasioina ovat As Oy:n rakennuksen katon muutostyö ja sitä koskevan tiedon merkitys ostajien ostopäätöksen kannalta. Myyjän vastaus reklamaatiokirjeeseen (kirjallinen todiste V3) osoittaa tämän ymmärtäneen, että reklamaation keskeisenä perusteena on ollut tuleva kattorakennushanke ja että juuri se on ollut hinnanalennusvaatimuksen perusteena. Samaa osoittaa myös myyjän asiamiehen, asianajaja Esa Paaaaasen 26.3.2014 päivätty kirje (kirjallinen todiste K10), jossa hinnanalennuksen vaatimista kattorakennushankkeesta ostajille johtuvien kustannusten perusteella ei pidetä uutena asiana, eikä siinä ole myöskään väitetty reklamaation taloudellisesta virheestä viivästyneen.
Myyjän tiedonantovelvollisuus asunto-osakeyhtiön tulevasta kattorakennushankkeesta
Käräjäoikeus on oikein katsonut, ettei myyjä ole asianmukaisesti täyttänyt tiedonantovelvollisuuttaan kattorakennushankkeen osalta. Myyjä on tullut tietoiseksi kattorakennushankkeen laajuudesta isännöitsijän tiedotteesta 12.6.2012 (kirjallinen todiste K5). Asunto-osakeyhtiön hallitus on 2.10.2012 tehnyt päätöksen katon rakenneratkaisusta (kirjallinen todiste K8) ja myyjällä on osakkeenomistajana ollut mahdollisuus saada tietoonsa hallituksen päätöksessä mainitut rakennushanketta koskevat seikat. Myyjä ei ole kuitenkaan mitenkään pyrkinyt selvittämään tätä ostajien kannalta erittäin merkityksellistä asiaa. Ostajat eivät myöskään ole ennen kauppakirjan allekirjoitustilaisuutta saaneet haltuunsa mitään asuntoa koskevaa asiakirjaselvitystä, kuten normaalissa asuntokaupassa on tapana. Isännöitsijäntodistuksen ja myyntiesitteen he ovat saaneet haltuunsa vasta kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen. Kattoremonttia koskevaa kirjettä 12.6.2012 he eivät ole saaneet haltuunsa edes tuolloin. Jooooon mukaan Heikki Jooooan ja Httttsen välillä ei ole asunnon esittelytilaisuuden aikana käyty Nmmmen väittämää puhelinkeskustelua, jossa Httttnen olisi Heikki Jooooalle selvittänyt tulevaa kattoremonttia. Myyjän väite oman tiedonantovelvollisuutensa asianmukaisesta täyttämisestä on kuitenkin väärä riippumatta siitä, onko väitettyä puhelinkeskustelua Heikki Jooooan ja Htttt-en välillä käyty vai ei. Syynä tähän on se, että ostajat eivät ole saamiensa tietojen perusteella kyenneet ymmärtämään asunto-osakeyhtiön rakennuksen katon korjaustoimien laatua ja laajuutta, eivätkä ainakaan korjaustoimien realisoitumista ostajille myöhemmin vastattavaksi tulevina, määriltään merkittävinä rahoitusvastikkeina tai muulla tavalla.
Vasta käräjäoikeudessa esitetystä henkilötodistelusta on tullut esiin, että kaupan kohteena olleita osakkeita koskeva myyjän välitystoimeksianto kiinteistönvälitysliikkeessä on ollut voimassa vielä kanteessa tarkoitetun osakekaupan tekohetkellä. Näissä olosuhteissa myyjää ei voida varauksettomasti pitää hallituksen esityksessä HE 14/1994 vp tarkoitettuna sellaisena yksityishenkilönä, jonka tiedonantovelvollisuus olisi jollakin tavoin kevennetty tavanomaiseen tilanteeseen nähden. Tekemänsä toimeksiantosopimuksen perusteella myyjä on milloin vain voinut hyödyntää välitysliikkeen asiantuntemusta tiedonantovelvollisuutensa täyttämiseksi.
Ostajilla on sinänsä ollut mahdollisuus itsekin pyrkiä ottamaan selvää asunto- osakeyhtiön taloudelliseen asemaan vaikuttavista seikoista ainakin ottamalla yhteyttä yhtiön hallintoon. Tämän vuoksi ostajat hyväksyvät käräjäoikeuden ratkaisun määrätä hinnanalennus asuntokauppalain 6 luvun 19 §:ssä säädettynä soviteltuna hinnanalennuksena. Tämä ei kuitenkaan poista myyjän vastuuta oman tiedonantovelvollisuutensa laiminlyömisestä.
Oikeustoimilakiin perustuva vaatimus sopimuksen kohtuullistamisesta
Ostajat ovat toistaneet käräjäoikeuden tuomion sivuilta 3-4 ilmenevät kohtuullistamisvaatimuksen tueksi esitetyt perusteet. Ostajien tehdessä myyjän kanssa kaupan 29.11.2012 he ovat tulleet tehneeksi sellaisen sitoumuksen, johon he eivät ole tarkoittaneet sitoutua. Sopimuksentekotilanne on ollut useista syistä epätasapainoinen eivätkä sopijapuolten sopimussuoritukset ole kattorakennus- hankkeesta ostajille aiheutuneet merkittävät kustannukset huomioon ottaen olleet tasapainossa.
Ostajilla on joka tapauksessa ollut perusteltu aihe oikeudenkäyntiin. Näin ollen siinäkin tapauksessa, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, tulee osapuolet oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:n perusteella määrätä pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.
Siinä tapauksessa, että kanne hylätään reklamoinnin viivästymisen perusteella, kysymyksessä on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 §:n 2 momentissa tarkoitettu tilanne, jossa oikeudenkäynnin lopputulos aiheutuu osapuolelle ennen oikeudenkäyntiä tuntemattomasta seikasta. Myyjän puolelta vetoaminen reklamoinnin viivästymiseen on tapahtunut vasta oikeudenkäynnin suullisessa valmistelussa, eivätkä ostajat ole tällaisesta seikasta ennen oikeudenkäyntiä tienneet eikä heidän ole sellaisesta pitänyt tietääkään ottaen huomioon, että asiasta ei ole asiamiesten kirjeenvaihdossa lausuttu mitään.
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut ja lopputuloksen reklamaation osalta. Hovioikeus katsoo siten samoin kuin käräjäoikeus, että Jmmmat ovat ilmoittaneet kattoremontin kustannuksiin perustuvasta väitetystä taloudellisesta virheestä ja siihen perustuvasta hinnanalennusvaatimuksestaan Nooooolle asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 1 momentin mukaisessa kohtuullisessa ajassa.
Onko kaupan kohteessa ollut asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukainen taloudellinen virhe?
Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos:
2) myyjä ennen kaupantekoa on jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selon- otossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; taikka
Viimeksi mainitun pykälän säätämiseen johtaneissa lain esitöissä (HE 14/1994 vp s. 137 - 138) todetaan, että arvioitaessa sitä, mitä tietoja ostaja perustellusti saattoi odottaa saavansa myyjältä, on otettava huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut olosuhteet. Kun asunnon myynnistä huolehtii asunnon omistava yksityishenkilö itse ja ostaja tietää, että vastapuolena ei ole asunto- kauppaan ammattimaisesti perehtynyt henkilö vaan maallikko, voidaan ostajalta vaatia laajempaa omaa selonottoa myös asuntoyhteisön talouteen liittyvistä seikoista, joita koskevia tietoja on saatavissa kääntymällä isännöitsijän tai muun yhteisön edustajan puoleen. Myyjän tiedonantovelvollisuuden sisältöä arvioitaessa on siten otettava huomioon muun muassa se, kuka on ostajan vastapuolena.
Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa, jos hän on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen. Pykälän 4 momentin mukaan, mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, ei sovelleta muun muassa silloin, jos ostajan ei kaupan- tekoajankohtana voida edellyttää käsittäneen kyseisen seikan merkitystä.
Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n säännös koskee sekä asuntoon että sen ympäristöön liittyviä seikkoja. Lain esitöissä (HE 14/1994 vp s. 133) todetaan, että se, miten perusteellista tarkastusta ostajalta voidaan edellyttää, riippuu muun muassa myyjän menettelystä. Ostajalta vaadittavaan perusteellisuuteen vaikuttaa myös asunnon ikä ja yleiskunto. Mitä vanhemmasta asunnosta on kysymys, sitä enemmän aihetta ostajalla on odottaa asunnossa olevan vikoja ja puutteita, ja tämän vuoksi häneltä voidaan yleensä edellyttää huolellisempaa ja perusteellisempaa tarkastusta kuin jos kysymyksessä on uudehko tai hiljattain peruskorjattu asunto. Säännöksen 4 momentin osalta lain esitöissä (s. 134) todetaan edelleen, että ostajalla on oikeus virheenä vedota seikkaan, vaikka hän olisi sinänsä tiennyt kyseisestä seikasta tai havainnut sen tarkastuksessa, jos hänen ei kohtuudella voida edellyttää kauppaa tehtäessä käsittäneen kyseisen seikan merkitystä. Tällainen tilanne saattaa tulla esille silloin, kun ostaja asuntoa tarkastaessaan kiinnittää huomiota johonkin asunnon ominaisuuteen, mutta hänellä ei ole riittävästi asiantuntemusta havaitakseen kyseisen ominaisuuden johtuvan esimerkiksi virheellisestä rakentamisesta tai, jos kysymys on uudesta tai peruskorjatusta asunnosta, keskeneräisestä viimeistelystä. Arvioitaessa ostajan edellytyksiä jonkin seikan todellisen merkityksen ymmärtämiseen lähtökohta on objektiivinen. Ostajalta voidaan edellyttää yleisen elämänkokemuksen piiriin kuuluvien asioiden tuntemusta ja tavanomaista yleistietämystä. Sen sijaan ostajalla ei yleensä voida edellyttää olevan rakennusalan erityisasiantuntemusta.
Ostajan selonottovelvollisuuden osalta oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että ostajan voidaan olettaa tutustuvan asunnon myynnin kannalta keskeisiin esillä oleviin asiakirjoihin, kuten isännöitsijäntodistukseen. Oikeuskirjallisuudessa on korostettu ostajan normaalin huolellisuuden vaatimusta ja on suhtauduttu torjuvasti ajatukseen, että ostajan puutteelliset kyvyt lieventäisivät tarkastus- velvollisuutta. Ostajan kyvyissä olevien puutteiden ei tulisi lisätä myyjän riskiä silloin, kun myyjä ei havaitse ostajan erehdystä (Mia Hoffrén: Virhevastuu
asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, Helsinki 2013, s. 172 - 173 ja Oikeustieto 4/2007 Mia Hoffrén, kommentti Kouvolan HO:n ratkaisusta 31.10.2006, S06/513, s. 19 - 20).
Kirjallisena todisteena K 5 esitetystä, 12.6.2012 päivätystä Asunto Oy Palomäenkulman osakkaille lähetetystä tiedotteesta ilmenee, että 11.6.2012 pidetyssä yhtiökokouksessa on päätetty käynnistää katon rakennemuutoksen teettäminen. Tässä yhtiökokouksessa on annettu hallitukselle valtuudet päättää rakennesuunnittelija ja suunnittelijan kanssa yhdessä päättää kattorakenne. Suunnitelma on päätetty rahoittaa yhdellä ylimääräisellä loppuvuonna 2012 laskutettavalla hoitovastikkeella. Kattosaneerauksen ajankohdaksi on päätetty kevät/kesä 2013.
Kirjallisena todisteena K 8 esitetystä Asunto Oy Palomäenkulman hallituksen pöytäkirjasta 2.10.2012 ilmenee, että Suunnittelutoimisto Plaanari Oy:n edustaja oli tuolloin kertonut ja näyttänyt hallitukselle kuvia kolmesta eri kattorakenteesta ja että hallitus on tuolloin päättänyt tilata rakennesuunnitelman harjakattomallista ja katemateriaaliksi on valittu konesaumapelti. Suunnitelman tuli olla valmis helmikuussa 2013. Nmmmi ei ole ollut yhtiön hallituksessa ja Nmmmi on kertonut, ettei hänellä ole ollut tietoa tästä hallituksen kokouksesta eikä hän ollut myöskään ennen oikeudenkäyntiä nähnyt hallituksen pöytäkirjaa. Todistajana kuulusteltu Asunto Oy Palomäenkulman isännöitsijä Päivi Httttnen, joka oli ollut läsnä mainitussa hallituksen kokouksessa, on kertonut, ettei tätä hallituksen kokouksen pöytäkirjaa ollut lähetetty yhtiön osakkaille eikä heille ollut tässä vaiheessa tiedotettu asiasta.
Kirjallisena todisteena K 3 ja V 6 esitetystä Asunto Oy Palomäenkulman varsinaisen yhtiökokouksen 22.3.2013 pöytäkirjasta ilmenee, että hallituksen puheenjohtaja on yhtiökokouksessa esitellyt kattosaneeraussuunnitelmaa ja yhtiökokouksessa on keskustelun jälkeen päätetty yksimielisesti teettää kattosaneeraus hallituksen esityksen mukaisesti harjakattomallisena peltikatteella. Yhtiökokouspöytäkirjan liitteestä on ilmennyt kunkin asunnon osalle kattosaneerauksesta aiheutuva kokonaiskustannusosuus, joka on Jooooiden ostaman asunnon osalta ollut 12.000 euroa. Viimeksi mainittu seikka oli Heikki Jooooan mukaan ilmennyt jo yhtiökokouskutsusta. Heikki Jooooa oli ollut läsnä yhtiökokouksessa päättämässä kattosaneerauksesta.
Kirjallisena todisteena K 2 esitettyyn 4.9.2012 päivättyyn isännöitsijäntodistukseen on kirjattu yhtiössä suoritetuiksi perusparannuksiksi ja huomattaviksi korjauksiksi "huopakate 1998, ulkomaalaus 1990, kaukolämpö 2001, patteri- termostaatit 2002, ikkunapokien huoltomaalaus 2007, ikkunanpielikorjaus, salaojat ja hissikonehuoneen katto 2008, julkisivu- ja parvekekunnostus 2009, sokkeliosat 2010". Lähivuosien aikana tiedossa oleviin korjaus- ja perusparannustöihin on kirjattu "Suunnitteilla vesikaton uusiminen keväällä 2013". Samat tiedot tehdyistä korjauksista ovat ilmenneet myös kirjallisena todisteena K 6 ja V 1 esitetystä Kiinteistömaailman huoneistoesitteestä. Siihen on kirjattu lisäksi seuraavaa: "Tiedossa olevat korjaukset tämän jälkeen: Vesikaton uusiminen suunnitteilla" ja "Ostajalle aiheutuvat kustannukset: Kustannuksista ei ole vielä tietoa".
Nmmmi on hovioikeudessa kuultaessa kertonut, että kysymyksessä oleva asunto oli ensin keväästä 2012 alkaen ollut kiinteistönvälitysliikkeessä vuokrattavana ja toimeksianto oli syksymmällä vaihtunut myyntitoimeksiannoksi, koska sopivaa vuokralaista ei ollut löytynyt. Nmmmi oli kuitenkin syksyllä 2012 Joooooiden tyttäreltä kuullut, että Jooooat etsivät asuntoa. Kun Jooooat sitten olivat ottaneet yhteyttä suoraan Nmmmeen, tämä oli sopinut kiinteistönvälittäjän kanssa, että Nmmmi myy asunnon itse yksityishenkilönä, koska oli itse löytänyt ostajat. Jooooat olivat jo seuraavana päivänä marraskuun puolivälissä tapahtuneesta yhteydenotostaan tulleet katsomaan asuntoa. Nmmmella oli ollut asunnossa esillä Kiinteistömaailman huoneistoesite (kirjallinen todiste K 6 ja V 1), jonka hän oli myös tuolloin antanut Joooooille. Muita asiakirjoja Nmmmi ei ollut tuohon esittelytilaisuuteen ehtinyt hankkia. Nmmmi oli kertonut Joooooille, että asunto on myynnissä Kiinteistömaailmassa. Nmmmi oli esitellyt asuntoa Joooooille noin tunnin ajan. He olivat kiertäneet ja katsoneet koko asunnon ja sen jälkeen myös taloyhtiön yhteiset tilat. Asunnon makuuhuoneessa Nmmmi oli näyttänyt Joooooille katonrajassa olleen vesivuodosta aiheutuneen valumajäljen ja samalla hän oli heille ilmoittanut, ettei sitä kannata korjata itse, koska taloyhtiössä oli tulossa kattoremontti ja yhtiö oli luvannut siinä yhteydessä korjata myös makuuhuoneen vesivaurion sekä tapetoida huoneen. Jooooat olivat sitten keskustelleet tästä asiasta puhelimitse isännöitsijän kanssa. Nmmmi ei ollut kuullut puhelun sisältöä. Nmmmi oli tässä yhteydessä näyttänyt Joooooille myyntiesitettä ja pudottanut hintaa 4.000 eurolla, koska tulevan kattoremontin kustannuksista ei ollut tietoa. Jooooat olivat kahden päivän kuluttua esittelystä ilmoittaneet Nmmmelle haluavansa ostaa asunnon. Nmmmi oli tämän jälkeen kysynyt Kiinteistömaailman kiinteistönvälittäjä Sttttalta, voiko tämä laatia kauppakirjan ja voidaanko kauppa tehdä Kiinteistömaailman tiloissa. Stttta oli kaupan- tekotilaisuudessa lukenut kauppakirjan rivi riviltä ja välillä kysynyt Joooooilta, ovatko he ymmärtäneet asian. Myös muut asiakirjat eli ainakin isännöitsijäntodistus ja myyntiesite oli käyty läpi. Jooooat olivat aina Sttttan kysymykseen ilmoittaneet ymmärtävänsä asian ja ettei heillä ollut kysyttävää. Kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen Nmmmi ja Jooooat olivat menneet pankkiin.
Nmmmi on edelleen kertonut tienneensä kaupantekohetkellä, että kattoremontti oli tulossa seuraavana kesänä, mutta hänellä ei ollut ollut sen tarkempaa tietoa asiasta. Nmmmelle ei ollut missään vaiheessa tullut sellaista käsitystä, etteivätkö Jooooat ymmärtäisi sitä, mitä heille kattoremontista kerrottiin. Nmmmi ei ollut itse tuossa vaiheessa selvittänyt yhtiöltä, missä vaiheessa kattoremonttisuunnitelma oli. Hän oli kuitenkin antanut Joooooille asiasta kaiken sen tiedon, mitä hänellä itsellään oli tuossa vaiheessa ollut. Kaupantekotilaisuus oli ollut noin 1-2 viikon sisällä siitä, kun Jooooat olivat ottaneet Nmmmeen yhteyttä.
Kyllikki Jooooa on kertonut samoin kuin Nmmmi siitä, kuinka he olivat saaneet tietää asunnosta tyttärensä kautta ja menneet sitten 25.11.2012 katsomaan asuntoa. Asuntoesittely oli ollut "äkäinen katselu", jossa Nmmmi oli makuuhuoneen vesivaurion osalta sanonut, ettei huonetta kannata tapetoida, koska taloyhtiö uusii seinän. Kyllikki Jooooa oli tällöin ajatellut, että ammattimiehet korjaavat vaurion eikä siitä aiheudu kustannuksia heille. Nmmmi ei ollut kertonut mitään kattoremontista eivätkä he olleet saaneet esittelyssä mitään huoneistoa koskevia asiakirjoja. Mitään muita taloyhtiön tiloja ei esittelyn aikana ollut tarkastettu. Kyllikki Jooooa ei ollut muistaakseen puhunut tuolloin puhelimessa isännöitsijän kanssa eikä Heikki Jooooa puhu lainkaan puhelimessa, koska tällä on "pää leikattu" eikä tämä kuule eikä muista mitä on sanottu. Jooooat eivät olleet kysyneet Nmmmelta mitään taloyhtiöstä tai sen taloudellisesta tilasta, koska kysymyksessä oli ollut heidän ensimmäinen asunnon ostonsa eivätkä he olleet tienneet mitään asioista. Nmmmi oli heille kertonut, että asunto on välitettävänä Kiinteistömaailmassa, mutta he eivät olleet ottaneet sinne yhteyttä. He eivät myöskään olleet ottaneet mitään yhteyttä taloyhtiön edustajiin ennen kauppaa eivätkä selvitelleet mitään taloyhtiön asioita.
Kyllikki Jooooa on edelleen kertonut, että he olivat seuraavana päivänä päättäneet ostaa asunnon. Kaupantekotilaisuus oli ollut 3-4 päivää tämän jälkeen kiinteistönvälittäjän luona. Tilaisuus oli kestänyt noin puoli tuntia eikä siellä ollut luettu kauppakirjaa sana sanalta. Kauppakirjan tekijä oli lukenut jotain ja käskenyt Joooooiden sitten itse lukea sanoen "lue tuosta". Oli ollut sateinen pimeä päivä eikä Kyllikki Jooooa ollut saanut selvää tekstistä. Hän ei ollut tilaisuudessa nähnyt isännöitsijäntodistusta eikä siellä ollut puhuttu mitään kattoremontista. Kauppakirja oli allekirjoitettu vasta pankissa eikä kiinteistönvälittäjän luona. Jooooat olivat vasta pankissa saaneet kauppakirjat ja isännöitsijäntodistuksen mukaansa ja he olivat lukeneet ne vasta kotonaan. Tämän jälkeen Kyllikki Jooooa oli soittanut Nmmmelle ja ilmoittanut, etteivät he olisi tehneet kauppaa, jos olisivat tienneet kattoremontista ja siitä, kuinka paljon se tulee maksamaan. Kaupantekotilaisuutta seuraavana päivänä Jooooat olivat saaneet tietää, että toisessakin asunnossa oli ollut kattovuoto ja silloin heille oli valjennut, että tulossa oli merkittävä kattoremontti. Kyllikki Jooooan mukaan huoneiston esittelytilaisuudessa ei ollut myöskään ollut puhetta kauppahinnan alentamisesta kattoremontin vuoksi. Jooooat olivat olleet tyytymättömiä asuntoon, koska siellä oli ollut paljon korjattavaa, muun muassa keittiössä, jossa hella ja pakastin eivät olleet toimineet, keittiön kaappien ovien vetimet olivat olleet rikki ja parvekkeen oven lukitus oli myös ollut viallinen.
Heikki Jooooa on kertonut yhteydenotostaan Nmmmeen samalla tavalla kuin Nmmmi ja Kyllikki Jooooa. Nmmmi oli esitellyt heille asuntoa ja näyttänyt myös vaaksanmittaisen valuman makuuhuoneen katonrajassa. Nmmmi oli tällöin kertonut heille, ettei sitä kannata korjata, koska taloyhtiö korjaa sen samalla, kun katto korjataan. Nmmmella ei ollut tuolloin ollut tietoa siitä, miten katto korjataan. Asunto oli ollut päällisin puolin siisti, mutta pölyinen. Parvekkeen oven lukitus oli ollut erikoinen ja osa keittiön kaapistojen ovien vetimistä oli ollut viallisia. Myöhemmin oli myös selvinnyt, ettei osa sähkölaitteista toiminut. Heikki Jooooa on kertonut tehneensä aikoinaan kolme vuotta huoneistoremontteja, joten hän oli makuuhuoneen valumajäljestä arvellut, ettei se ole suuri korjaus. Esittelyn aikana Jooooat eivät olleet soittaneet puhelua isännöitsijälle. Heikki Jooooa ei ylipäätään voi puhua puhelimessa, koska hänen korvansa alkavat särkeä puhelimessa. Hän ei varmuudella ollut esittelyn aikana puhunut puhelimessa. Kyllikki Jooooa ainoastaan hoitaa puhelut heidän perheessä. Esittely oli kestänyt 15 minuutista puoleen tuntiin. Tässä ajassa he olivat tarkastaneet huoneiston lisäksi talon alakerran ulkotilat ja häkkivaraston. Kyllikki Jokela ei ollut käynyt muissa tiloissa kuin huoneistossa. Jooooat eivät olleet saaneet ennen kaupantekotilaisuutta mitään asiakirjoja huoneistosta. Heikki Jooooa ei ollut ennen kaupantekoa ottanut yhteyttä kiinteistönvälittäjään tai isännöitsijään. Heikki Jooooan mukaan Kyllikki Jooooa oli soitellut puhelimella ja kysellyt ennen kaupantekoa kuka oli talon isännöitsijä, mutta he eivät kuitenkaan olleet ottaneet yhteyttä kehenkään ennen kaupantekoa.
Kaupantekotilaisuus oli Heikki Jooooan mukaan ollut noin kolmen päivän päästä kiinteistönvälitystoimistolla. Paikalla olivat olleet Jooooat, Nmmmi ja liikkeen "toimihenkilö". Siellä oli pyydetty Heikki Jooooaa lukemaan itse asiakirjoja, mutta Heikki Jooooa ei ollut voinut lukea ilman suurennuslasia ja päivä oli ollut muutenkin pimeä ja sateinen. Heikki Jooooa oli sanonut, ettei pysty lukemaan, jolloin "välittäjä" oli lukenut ääneen "enimmän paperista". Heikki Jooooa oli kuullut mitä luettiin, koska hänellä oli ollut kuulolaite. Hän oli myös ymmärtänyt kuulemansa. Tilaisuus oli kestänyt noin 15 minuuttia. He olivat lähteneet sieltä pankkeihin ja kauppakirja oli allekirjoitettu vasta Nordeassa, jossa he vasta olivat saaneet kaikki asiakirjat mukaansa. Kotona Heikki Jooooa oli selvitellyt papereita ja tällöin hänellä oli "palanut päreet", kun hän oli tajunnut asiat. Kaupan jälkeen joulukuussa Jooooat olivat käyneet ostamansa asunnon naapurihuoneistossa erään tutun luona, jonka asunnon vaatehuoneessa oli myös ollut iso vesivuoto. Tältä naapurilta he olivat saaneet ensimmäisen kerran selville, että taloon on tulossa iso kattoremontti. Jooooat olivat käyneet kaupan jälkeen myös isännöitsijän toimistossa puhumassa vuotavasta viemäristä. Kattoremontista Heikki Jooooa ei ollut isännöitsijän kanssa puhunut kuin vasta yhtiökokouksessa maaliskuussa 2013.
Heikki Jooooan mukaan asunto oli ollut kaikkein miellyttävin niistä, mitä he olivat katselleet. Hän oli ihastunut erityisesti olohuoneesta olevaan metsänäkymään. Heikki Jooooa olisi kertomansa mukaan ollut valmis ostamaan asunnon, vaikka hän olisi tiennyt, että kattoremontista aiheutuu heille 12.000 euron kustannukset, mutta koska Kyllikki Jooooa ei halua muuttaa asuntoon, niin Heikki Jooooakaan ei asuntoon muuta.
Taloyhtiössä isännöitsijänä toukokuusta 2012 alkaen toiminut Httttnen on hovioikeudessa todistajana kertonut, että Kyllikki Jooooa oli pari viikkoa ennen sitä, kun hän oli saanut kauppakirjat Joooooiden ostamasta asunnosta, soittanut hänelle. Httttnen oli ensin keskustellut Kyllikki Jooooan kanssa ja Heikki Jokela oli sitten tullut puhelimeen ja kysellyt Httttselta sitä, osallistuuko taloyhtiö kysymyksessä olevan asunnon makuuhuoneen tapetin korjaamiseen. Httttnen oli Heikki Jooooalle ilmoittanut, että kyllä osallistuu, mutta sitä ei kannata korjata ennen katon korjausta. Heikki Jooooa oli puhelussa itse ensin puhunut katon korjaamisesta. Httttnen oli puhelussa painottanut Heikki Jooooalle, että kysymyksessä ei ole pelkkä katon korjaaminen, vaan täydellinen saneeraus ja kattorakenteen muuttaminen. Httttsen käsityksen mukaan puhelu oli tapahtunut ennen kaupantekoa, koska kysymykset olivat olleet juuri sellaisia, joita esitetään ennen kaupantekoa.
Kauppakirjan laatija ja kaupantekotilaisuudessa ollut Stttta on todistajana hovioikeudessa kertonut, että asunto oli ollut välitystoimistolla ensin vuokravälityksessä ja kun vuokralaista ei ollut löytynyt, toimeksianto oli 24.8.2012 muutettu myyntitoimeksiannoksi. Asunto oli ollut hyväkuntoinen tavallinen asunto ja hintapyyntö oli ollut 62.000 euroa. Kun Nmmmi oli sitten itse löytänyt ostajat, Stttta oli sopinut Nmmmen kanssa siitä, että Stttta kirjoittaa vain kauppakirjan ja järjestää kaupantekotilaisuuden toimistolla. Kaupantekotilaisuus oli ollut aivan samanlainen kuin jos se olisi ollut Sttttan oma kauppa. Sttttalla oli ollut tilaisuudessa mukana normaali "paketti" eli kauppakirja liitteineen. Mukana oli ollut muun muassa huoneistoesite, isännöitsijäntodistus ja sen liitteenä olevat PTS-suunnitelma yhtiön tulevista korjauksista, yhtiöjärjestys, tilinpäätösasia kirjat edelliseltä vuodelta, järjestyssäännöt sekä varainsiirtoverolaskelmat. Paikalla olivat olleet kaupan osapuolet eli Nmmmi ja Jooooat. He olivat juoneet kahvit ja tunnelma oli ollut rento. Hän oli käynyt läpi "paketin" ja ääneen lukenut kauppakirjan sekä myös muista asiakirjoista ainakin olennaiset asiat kysyen aina osapuolilta, onko heillä kysyttävää. Koska Stttta ei ollut aikaisemmin tavannut ostajia ja koska he olivat iäkkäitä, Stttta oli käynyt asiat läpi hyvin rauhallisesti. Tilaisuus oli ollut suhteellisen pitkä ja kestänyt noin 1,5 tuntia. Asiakirjoja läpikäytäessä Stttta oli vielä erikseen halunnut muistuttaa Joooooita, että yhtiössä oli tulossa asiakirjoista ilmenevä kattoremontti ja tämä oli varmuudella tullut siellä Joooooiden tietoon. He eivät olleet reagoineet asiaan mitenkään eikä Sttttalle ollut tullut sellaista käsitystä, etteivätkö Jooooat olisi ymmärtäneet asioita. Samalla myös makuuhuoneen näkyvät viat oli käyty läpi. Stttta oli antanut Nmmmelle oman asiakirjapaketin ja Joooooille oman paketin. Kauppakirjat oli allekirjoitettu Sttttan läsnäollessa toimistolla.
Asiassa on riidatonta, että Nmmmi on osakkeenomistajana saanut 12.6.2012 päivätyn tiedotteen ja siten ollut tietoinen asunto-osakeyhtiössä keväällä / kesällä 2013 tulevasta kattosaneerauksesta. Kysymyksessä on ollut asunto-osakeyhtiössä tehtävä iso korjaushanke ja Nmmmi on myös kertonut ymmärtäneensä tämän. Hovioikeus katsoo, että asunto-osakeyhtiössä päätetty katon saneeraushanke on ollut sellainen tuleva, suuria kustannuksia asunto-osakeyhtiön osakkaille aiheuttava peruskorjaus, josta myyjän on asuntoa myydessään tullut ostajia informoida. Nmmmella ei ole asuntoa Joooooille myydessään kuitenkaan ollut tarkempaa tietoa siitä, minkälainen kattorakenne yhtiöön oli ollut tarkoitus teettää eikä hänellä ole myöskään ollut tietoa siitä, kuinka suuri kustannus katon saneerauksesta aiheutuu kysymyksessä olevan asunnon osalle. Yhtiön hallitus oli edeltä ilmenevin tavoin tehnyt lokakuussa 2012 päätöksen harjakattomallisen katon rakennesuunnitelman tilaamisesta ja lopullisen päätöksen kattorakenteesta on tehnyt yhtiökokous maaliskuussa 2013 sen jälkeen, kun rakennesuunnitelma oli valmistunut ja saneerauksen asuntokohtaiset kustannukset olivat selvinneet. Osakkeenomistajat olivat saaneet asuntokohtaiset kustannukset tietoonsa 22.3.2013 pidetyn yhtiökokouksen kokouskutsun liitteestä.
Nmmmi on edeltä ilmenevästi kertonut informoineensa Joooooita asunnon esittelytilaisuudessa taloyhtiössä tulevasta kattoremontista. Nmmmen mukaan asiasta oli keskusteltu siinä yhteydessä, kun he olivat tarkastelleet asunnon makuuhuoneen vesivauriota. Myös Heikki Jooooa on kertonut tässä yhteydessä puhutun jotain kattoremontista. Hovioikeus pitääkin luonnollisena sitä, että juuri makuuhuoneen vesivuotojälkiä tarkasteltaessa on tullut puhe kattoremontista. Myös todistaja Httttsen uskottavana pidettävä kertomus Joooooiden soitosta tukee Nmmmen kertomusta siitä, että Nmmmi oli kertonut tulevasta kattoremontista Joooooille. Heikki Jooooa oli puhelussa itsekin puhunut Httttsen kanssa katon korjaamisesta. Jooooat ovat väittäneet, etteivät he olleet lainkaan puhuneet Httttsen kanssa puhelimessa kattoremontista. Joooooiden kertomusta ei voida pitää uskottavana tältä osin. Asiassa ei ole esitetty mitään syytä, miksi Httttnen isännöitsijänä ja ulkopuolisena todistajana valehtelisi Joooooiden soitosta. Kyllikki Jooooa on lisäksi väittänyt, ettei heille ollut ennen kauppaa kerrottu mitään kattoremontista. Kyllikki Jooooan kertomus on tältä ja monelta muultakin osin ollut ristiriitainen kaikkien muiden asiassa kuultujen henkilöiden kertomusten kanssa. Hän on kertonut muun muassa asunnon esittelytilaisuudesta ristiriitaisesti jopa Heikki Jooooan kanssa. Nmmmen kertomus tapahtumista on yhdenmukainen todistajina kuultujen Httttsen ja Sttttan kertomusten kanssa. Hovioikeus pitää Nmmmen kertomusta uskottavana eikä sitä ole aihetta epäillä myöskään siltä osin, että Nmmmi oli pudottanut asunnon hintaa 4.000 eurolla juuri tulossa olevan kattoremontin vuoksi. Tätä tukee sekin, että asunto oli vielä Joooooille tapahtuneen esittelyn aikaan ollut myynnissä Kiinteistömaailmassa, jonka huoneistoesitteessä (kirjallinen todiste K 6 ja V 1) velaton myyntihinta oli vielä tuolloinkin ollut 62.000 euroa. Nmmmen kertomusta siitä, että kyseinen esite oli ollut hänellä mukana esittelyssä, ei ole myöskään aihetta epäillä.
Jooooat ovat kertoneet myös kaupantekotilaisuudesta eri tavoin kuin Nmmmi ja ulkopuolinen todistaja Stttta. Asiassa ei ole ilmennyt aihetta epäillä Sttttan kertomuksen uskottavuutta. Stttta on uskottavasti kertonut siitä, että hän oli lukenut asiakirjat rauhallisesti läpi nimenomaan Joooiden korkean iän vuoksi ja siksi, ettei ollut aiemmin tavannut heitä ja koska kauppa oli tästä syystä poikennut normaalista välittäjän tekemästä kaupasta. Sttttan kertomuksesta ilmenee, että vielä tässäkin tilaisuudessa hän oli ennen kauppakirjojen allekirjoittamista nimenomaisesti ottanut esille taloyhtiössä tulevan kattoremontin. Stttta oli kaupantekotilaisuudessa kysymällä tarkastanut sen, että Jooooat olivat aina ymmärtäneet asiakirjoista luetun. Sttttalle, kuten ei Nmmmellekaan, ollut misään vaiheessa tullut sellaista käsitystä, etteivät Jooooat olisi ymmärtäneet muun muassa tulevaa kattosaneerausasiaa. Hovioikeudessa ei ole myöskään tullut Heikki Jooooan terveydentilasta esitetyn tai Joooooiden korkean iän vuok- si esiin mitään sellaista, joka antaisi aiheen olettaa, etteivät he olisi voineet ymmärtää Nmmmen, Httttsen ja Sttttan heille kertomia asioita. Heikki Jooooa on lisäksi itsekin hovioikeudessa todennut kuulleensa ja ymmärtäneensä kaiken Sttttan heille kaupantekotilaisuudessa lukeman merkityksen. Hovioikeus kiinnittää myös huomiota siihen, että vaikka Jooooat olivat saaneet tietää Nurmen myynnissä olleesta asunnosta tyttärensä kautta, tämä ei kuitenkaan ole ollut Joooiden mukana missään vaiheessa kaupanteossa. Tämä viittaa siihen, että myös Joooiden tytär on katsonut vanhempansa täysin kykeneviksi tekemään yksinään asuntokauppaa.
Yhteenvetona hovioikeus toteaa, että Nmmmi on asuntoa esitellessään antanut Joooooille kaiken sen tiedon tulevasta kattosaneerauksesta, joka hänellä itsellään on tuossa vaiheessa ollut. Jooooat ovat tuolloin saaneet Nmmmelta myös huoneistoesitteen, josta tuleva vesikaton uusiminen on ilmennyt, samoin kuin se, että ostajille siitä aiheutuvat kustannukset eivät vielä olleet tiedossa. Jooooat ovat myös jo ennen asuntokaupan tekemistä saaneet taloyhtiön isännöitsijältä tietoonsa sen, että kysymyksessä on koko katon uusiminen eikä pelkkä katon korjaaminen. Isännöitsijällä on tuossa vaiheessa ollut parhaat tiedot vasta suunnitelmavaiheessa olleesta katon uusimisesta eikä sen kustannuksista ole tuossa vaiheessa ollut vielä kenelläkään tietoa. Joooooilla on ollut mahdollisuus puhelussa ja muutoinkin vielä ennen kauppaa kysellä isännöitsijältä tarkemmin tulossa olevasta kattosaneerauksesta ja sen kustannustasosta. Jooooat ovat myös olleet tietoisia siitä, että asunto on tuolloin ollut myynnissä kiinteistön- välittäjällä Kiinteistömaailmassa ja he olisivat voineet kysellä asiasta sieltäkin. Kattosaneerauksen tulosta on Joooooille kerrottu vielä kaupantekotilaisuudessakin. Asiassa ei ole tullut esiin mitään sellaista, etteivätkö Jooooat olisi voineet ymmärtää heille kerrotun kattosaneerauksen laajuutta ja sen aiheuttamien kustannusten merkitystä asunto-osakeyhtiön osakkaalle. Ottaen huomioon Jooooille kattosaneerauksesta ennen kauppaa kerrotun, heillä on normaalin huolellisen ostajan mittapuun mukaan tarkastellen ollut myös itsellään velvollisuus ottaa tarkemmin selvää kattosaneerauksesta ja sen kustannuksista, mikäli he ovat olleet epätietoisia asiasta. Joooooiden olisi tullut tutustua heille annettuun huoneistoesitteeseen ja esimerkiksi pyytää isännöitsijältä lisätietoja siinä mainitusta vesikaton uusimisesta. Joooooiden on heille tiedotetun perusteella katsottava kauppakirjan allekirjoittaessaan olleen tietoisia tai heidän olisi ainakin pitänyt olla tietoisia tulevasta kattosaneerauksesta ja siitä, että se tulee aiheuttamaan osakkeenomistajalle kustannuksia eikä heillä jo pelkästään tämän vuoksi ole asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n 1 momentin säännös huomioon ottaen oikeutta vedota tähän kiinteistökaupan taloudellisena virheenä. Nmmmi ei ole jättänyt antamatta Joooooille tietoa tulevasta kattosaneerauksesta eikä kaupan kohteessa siten ole ollut asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettua taloudellista virhettä eikä kysymys myöskään ole ollut asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaisesta salaisesta taloudellisesta virheestä. Joooooilla ei näin ollen ole oikeutta saada Nmmmelta hinnanalennusta.
Oikeustoimilain 36 §:ään perustuva kauppahintaehdon sovitteluvaatimus
Jooooat ovat toissijaisesti katsoneet, että asunnon kauppahinta on joka tapauksessa ollut kohtuuttoman korkea ottaen huomioon paikkakunnan olosuhteet ja hintataso ja se, että sopimuksentekotilanne on ollut osapuolten asema huomioon ottaen epätasapainoinen ottaen huomioon Joooooille hankkeesta aiheutuneet merkittävät kustannukset. Jooooat ovat tämän vuoksi hovioikeudessa vaatineet, että kauppahintaehtoa sovitellaan oikeustoimilain 36 §:n nojalla siten, että kauppahintaa alennetaan 2.500 eurolla.
Kuten hovioikeus on edellä katsonut, Jooooat ovat ennen kauppaa saaneet Nurmelta, Httttselta ja Sttttalta tiedot asunto-osakeyhtiössä tulevasta kattosaneerauksesta ja heillä on myös itsellään ollut hyvät mahdollisuudet selvittää asiaa ennen kaupantekoa. Joooooiden terveydentilassa tai ymmärryksessä ei ole osoitettu olleen mitään sellaista, että kaupan osapuolten asema olisi ollut siten epätasapainossa, että se antaisi aiheen sovitella kauppahintaa. Pelkästään Joooooiden korkean iän vuoksi ei voida katsoa, etteivät he olisi voineet ymmärtää tulevan asunto-osakeyhtiön kattoremontin aiheuttavan heille kustannuksia.
Todistajana kuulusteltu Jämsän OP-Kiinteistökeskus Oy:n LKV:n toimitusjohtaja Hellevi Helena ttttnen on arvioinut kysymyksessä olevan asunnon markkina-arvon olleen marraskuussa 2012 eli kaupantekoaikana 52.000 euroa + - 5 prosentin tarkkuudella. Lttttsen mukaan tässä arviossa on otettu huomioon asunnon kunto ja myös marraskuussa 2012 tiedossa ollut tuleva mittava kattosaneeraus. Arvio on perustunut paikkakuntakohtaisiin kauppahintatietoihin sekä paikan päällä suoritettuun katselmukseen ottaen lisäksi huomioon Lttttsen tietämys paikkakunnan hintatasosta ja markkinatilanteesta. Lttttsen jättämän arviolausunnon (kirjallinen todiste K 7) mukaan arviossa on otettu huomioon myös taloyhtiön rakennuksen ikä ja sijainti sekä taloyhtiön hallituksen vuoden 2013 yhtiökokoukselle tehtyyn kunnossapitoselvitykseen merkityt saunaremontti vuodelle 2017 ja käyttövesiputkistoremontti vuodelle 2017. Lttttnen on arviossaan viitannut Etuoven tilastoihin ja niistä näkyviin kahteen samasta taloyhtiöstä tehtyyn samankokoisen 58 m2:n kaksion kauppaan. Kirjallisena todisteena V2 esitetystä Etuovesta saaduista hakutuloksista ilmenee, että samasta Kumpulantie 1 osoitteesta on myyty joulukuussa 2010 hyväkuntoinen kolmannen kerroksen 58 m2:n asunto (2h+k) 58.000 eurolla sekä huhtikuussa 2011 tyydyttäväkuntoinen viidennen kerroksen 58 m2:n asunto (2h+k) 49.500 eurolla. Lttttsen mukaan Jämsässä on vain kahdeksan taloyhtiötä, joissa on taloyhtiön sauna, kuten nyt kysymyksessä olevassa talossa. Kysymyksessä olevassa talossa on myös hissi, joka sekin nostaa asunnon markkina-arvoa.
Kysymyksessä olevaa asuntoa Kiinteistömaailmassa välittänyt todistaja Stttta on kertonut asunnon olleen normaali hyväkuntoinen asunto. Kiinteistömaailma on syksyllä 2012 myynyt asuntoa kirjallisena todisteena esitetyn huoneistoesitteen mukaan 62.000 euron velattomalla kauppahinnalla. Nmmmen mukaan asunnon seinät oli maalattu kolme vuotta ennen kauppaa ja kylpyhuoneesta poistettu amme ja seinät kaakeloitu. Kylpyhuoneessa ja keittiössä oli myös vaihdettu putket ja maalattu katot. Kesällä 2012 asuntoon oli laitettu laminaattilattiat ja olohuoneeseen uudet tapetit. Nmmmen mukaan asunto oli hyväkuntoinen. Ainoana vikana oli makuuhuoneen katonrajan vesivaurio. Myös Heikki Jooooa on pitänyt asuntoa sinänsä siistinä, vaikka pölyisenä. Joooooiden kertomat asunnon parvekkeen ovessa, keittiön kaappien vetimissä sekä pistorasioissa olleet viat ovat olleet suhteellisen pieniä, eikä niillä voida katsoa olleen vaikutusta asunnon arvoon. Osa vioista on myös kuulunut taloyhtiön korjausvastuuseen.
Hovioikeus katsoo esitetyn todistelun perusteella, että Nmmmen asunnon kunto on ollut suhteellisen hyvä ja ainoastaan keittiön kaapistot, hella sekä pakastin ovat olleet vanhempia tai jopa alkuperäisiä. Verrattaessa nyt kysymyksessä olevaa viidennen kerroksen 58 m2:n hyväkuntoisen asunnon kauppaa edellä mainittuihin Etuoven hakutuloksista ilmeneviin samasta taloyhtiöstä tehtyihin asuntokauppoihin on otettava huomioon myös se, että vuosina 2010 ja 2011 myydyissä asunnoissa ei ole ollut parveketta ja Nmmmen asunnossa on lasitettu parveke, josta on hyvät näkymät. Lisäksi vuonna 2011 myydyn asunnon kunto on ollut tyydyttävä ja vuonna 2010 myyty asunto on sijainnut alempana kolmannessa kerroksessa. Nmmmen asunto on esitettyjen tietojen valossa ollut hovioikeuden arvion mukaan lähtökohtaisesti markkina-arvoltaan arvokkaampi kuin vuosina 2010 ja 2011 myydyt samankokoiset asunnot.
Edellä esitettyyn nähden hovioikeus katsoo, että asunnosta toteutunut kauppahinta 58.000 euroa ei ole ollut kohtuuttoman korkea siten, että kauppahintaehtoa olisi oikeustoimilain 36 §:n nojalla soviteltava.
Toissijainen vaatimus kauppahintaehdon sovittelusta on siten hylättävä.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n pääsäännön mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Jooooat ovat hävinneet asian kokonaan hovioikeudessa ja he ovat siten velvollisia korvaamaan Nmmmen oikeudenkäyntikulut asiassa. Asia ei ole ollut oikeudellisesti siten epäselvä, että siinä olisi perusteita oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:n nojalla määrätä asianosaiset vastaamaan itse oikeudenkäyntikuluistaan. Jooooat ovat määriltään myöntäneet Nmmmen yhteensä 7.909 euron oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut käräjäoikeudesta sekä Nmmmen 7.060,50 euron oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta. Hovioikeus hyväksyy myös Nmmmen hovioikeudesta vaatimat 403 euron asianosaiskulut kohtuullisina. Nmmmi ei ole vaatinut viivästyskorkoa hovioikeudessa vaatimilleen asianosaiskuluille.
Käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja Heikki Mikael Jooooan ja Anelma Kyllik ki Jooooan kanne hylätään kokonaisuudessaan. Maisa Marja-Liisa Nmmmi vapautetaan velvollisuudesta suorittaa käräjäoikeuden tuomitsemia hinnanalennusta ja oikeudenkäyntikulujen korvausta Joooooille.
Heikki Mikael Jooooa ja Anelma Kyllikki Jooooa velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Maisa Marja-Liisa Nmmmen oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut käräjäoikeudesta 7.909 eurolla ja oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 7.060,50 eurolla, molemmat määrät korkolain 4 luvun 1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä sekä Nmmmen asianosaiskulut hovioikeudesta 403 eurolla.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 2.5.2016.
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenlaamanni Raija Ltttttttdt, hovioikeudenneuvos Mikko Ptttti, hovioikeudenneuvos Annette Ltttttnen
TUOMIO 15/5591
Vapaudenkatu 54/ PL 534
L 14/9523
1. Heikki Jooooa, Jämsä
2. Kyllikki Jooooa, Jämsä
Maisa Nmmmi, Jämsä
Kantajat ovat 29.11.2012 tehdyllä kaupalla ostaneet vastaajalta Asunto Oy Palomäenkulman osakkeet nrot 99401-103760. Osakkeet oikeuttavat hallitsemaan 58 neliömetrin suuruista, kaksi huonetta, keittiön ja parvekkeen käsittävää huoneistoa osoitteessa Kumpulantie 1 as 24, Jämsä.
Osakkeiden kauppahinta on ollut 58.000 euroa. Kaupantekohetkellä huoneistoon ei ole kohdistunut osuutta asunto-osakeyhtiön veloista.
Asunto Oy Palomäenkulman (jäljempänä As Oy) yhtiökokous on 22.3.2013 päättänyt toteuttaa yhtiön rakennuksen vesikaton saneerauksen, joka on käsittänyt tasakaton muuttamisen harjarakenteiseksi peltikatteella.
Hanketta varten on päätetty ottaa 300.000 euron suuruinen taloyhtiölaina. Kantajien omistamien osakkeiden osalle tullut osuus yhtiön lainasta on ollut 12.000 euroa.
Kantajat Heikki ja Kyllikki Jooooa ovat ensisijaisesti vaatineet, että käräjäoikeus
1. vahvistaa, että asianosaisten välillä 29.11.2012 tehtyä asunto­ osakkeiden kauppaa rasittaa asuntokauppalain 6 luvun 20 §:ssä säädetty taloudellinen virhe; ja
2. velvoittaa vastaajan suorittamaan taloudellisen virheen perusteella kantajille kauppahinnan alennusta 10.000,00 euroa korkolain 3 §:n 2 momentissa säädettyine korkoineen 29.11.2012 lukien haasteen tiedoksiantamiseen 30.6.2014 saakka, ja korkolain 4 §:n 1 momentissa säädettyine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 30.6.2014 lukien.
Toissijaisesti Heikki ja Kyllikki Jooooa ovat vaatineet, että käräjäoikeus
3. sovittelee asianosaisten välillä 29.11.2012 tehtyä asunto-osakkeiden kauppaa oikeustoimena ja sovittelun perusteella vahvistaa osakkeiden kohtuulliseksi kauppahinnaksi 48.000,00 euroa,
4. velvoittaa vastaajan suorittamaan kantajille 10.000,00 euroa toteutuneen kauppahinnan ja kohtuullisen kauppahinnan välisenä erotuksena korkolain 4 §:n 1 momentissa säädettyine viivästys­ korkoineen haasteen tiedoksiannosta 30.6.2014 lukien.
Lisäksi Heikki ja Kyllikki Jokinen ovat vaatineet, että käräjäoikeus
5. velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajille oikeudenkäyntikulut
8.737,32 euroa korkolain 4 §:n 1 momentissa säädettyine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden ratkaisun antamisesta lukien.
1. Ensisijaiset vaatimukset - taloudellinen virhe ja hinnanalennus
As Oy:n päättämän vesikattotyön laajuus ja sen aiheuttamien kustannusten suuruus on tullut kantajille yllätyksenä. Heidän osakkeisiinsa kohdistuva osuus korjauskustannuksista on ollut yli 20 prosenttia osakkeiden kauppahinnasta.
Vastaaja on kaupantekohetkellä tiennyt korjaustyön laadun ja laajuuden ainakin pääpiirteissään ja samalla sen, että siitä todennäköisesti aiheutuu yhtiölle ja sitä kautta osakkaille merkittäviä kustannuksia.
Ennen kauppaa kantajat olivat saaneet vastaajalta tiedon, että As Oy:n rakennuksen kattoa tultaisiin joskus tulevaisuudessa korjaamaan. Asiasta oli keskusteltu huoneistoa esiteltäessä tilanteessa, jossa oli kiinnitetty huomiota makuuhuoneen seinän ja katon liitossaumassa olevaan halkeamaan. Vastaaja ei ollut tarkemmin kertonut tulevasta korjaustyöstä ja kantajat olivat yhdistäneet korjaustarpeen huoneiston katonrajan ilma- ja vesivuotoon, jonka korjaustarve olisi laajuudeltaan lähinnä paikallinen.
Kauppakirjassa on viittaus isännöitsijäntodistukseen, jossa on mainittu, että yhtiössä on suunnitteilla vesikaton uusiminen keväällä 2013. Uusimistyön laadusta tai laajuudesta todistuksessa ei ole mainintaa. Kantajat olivat saaneet isännöitsijäntodistuksen vasta kaupantekotilaisuudessa kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen, jolloin sitä ei ollut käyty yksityiskohtaisesti läpi, eikä myöskään keskusteltu mitään katon uusimisen yksityiskohdista tai kustannusvaikutuksista.
Mikäli kantajat olisivat tienneet näistä seikoista ennen kauppaa, se olisi vaikuttanut kauppaan joko niin, että kantajat olisivat jättäneet osakkeet ostamatta tai ainakin niin, että kauppahinta olisi muodostunut olennaisesti toteutunutta alhaisemmaksi. Kun vastaaja on jättänyt tiedot kattotyön laadusta ja laajuudesta ilmoittamatta, kaupan kohteessa on ollut asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe. Yhtiön rakennukseen kohdistunut rakennushanke on käytännössä merkinnyt asunnon hallinnasta ja käytöstä aiheutuvien kustannusten merkittävää lisäystä siihen nähden, mitä kantajilla on ollut aihetta olettaa kauppaa tehtäessä. Esim. ratkaisussa KKO:2008:1 on käsitelty tämän seikan merkitystä taloudellisena virheenä.
Siinäkin tapauksessa, että vastaajalta katsottaisiin ennen kaupantekoa puuttuneen tieto rakennushankkeen laadusta ja siitä aiheutuvien kustannusten suuruusluokasta, kaupan kohteessa on ollut taloudellinen virhe edellä mainitun lainkohdan 3 kohdan perusteella. Vastaajallakaan on tuskin voinut olla tietoa kaupan kohteena olleille osakkeille tulevan kustannusosuuden tarkasta määrästä, koska hankelaskelma on laadittu vasta kaupanteon jälkeen.
Virheen johdosta kantajille on asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentin nojalla oikeus saada vastaajalta virhettä vastaava hinnanalennus. Kantajat olivat varautuneet jonkinlaiseen korjaustyöhön huoneistonsa seinän ja katon liitossauman halkeaman ja kenties jonkun ylimmän kerroksen huoneiston vesi- ja ilmavuodon johdosta, kuitenkin määrältään huomattavan paljon pienemmän kustannusosuuden maksamiseen. Sen vuoksi ja ottaen huomioon myös se, että osakkeiden arvo saattaa korjaustyön johdosta vähäisessä määrin nousta, virhettä vastaavan hinnanalennuksen kohtuullinen määrä on 10.000 euroa.
2. Toissijaiset vaatimukset - sovittelun perusteet ja määrä
Jos katsotaan, ettei kaupan kohteessa olisi ollut taloudellista virhettä, kauppahinta on kuitenkin ollut kohtuuttoman korkea ottaen huomioon paikkakunnan olosuhteet ja hintataso.
Kun maksettuun kauppahintaan lisätään kantajien vastattavaksi tullut osuus kattotyön kustannuksista, kauppahintaa vastaaviksi kustannuksiksi on muodostunut 70.000 euroa eli 1.206,90 euroa neliömetriltä.
Kyseinen rakennus on rakennettu vuonna 1972 ja kantajien hallinnassa oleva huoneisto on ollut kunnoltaan enintään tyydyttävä. Huoneiston kuntoa ja muita ominaisuuksia koskevilla seikoilla on merkitystä osakkeiden käyvän arvon kannalta verrattuna sekä kantajan että vastaajan asiassa esittämiin kauppahintatietoihin. Huoneistoa voidaan pitää enintään tavanomaisen tasoisena Jämsän keskustan tuntumassa sijaitsevana kerrostalohuoneistona. Tällaisen huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden velaton käypä arvo kaupantekohetkellä on ollut alle 1.000 euroa neliömetriltä.
Kantajat ovat iäkkäitä eikä heillä ole aikaisempaa kokemusta asunto-osakekaupan tekemisestä, toisin kuin vastaajalla. Vastaajalla on ollut parempi tieto tulevien kattotöiden laadusta samoin kuin asunto-osakeyhtiön taloudellisen tilanteen merkityksestä osakkeiden arvolle. Osapuolten asema on näiden seikkojen vuoksi ollut kaupantekotilanteessa epätasapainoinen kantajien vahingoksi.
Kun osakkeiden kauppahinta on kattotyön kustannusten johdosta muodostunut kohtuuttomaksi ja kun kantajat eivät ole kyenneet kauppaa tehdessään havaitsemaan heille todennäköisesti aiheutuvien kustannusten oikeaa suuruusluokkaa, käsillä on peruste sovitella kauppahintaehtoa oikeustoimilain 36 §:n nojalla.
Sovittelussa kauppahinta tulee määrittää tasolle, joka on kohtuullinen ottaen huomioon asuinhuoneiston ikä, laatutaso, sijainti sekä katon uusimistyöstä osakkeenomistajille aiheutuneet kustannukset. Nämä seikat kokonaisuutena huomioiden kohtuullisena kauppahintana voidaan pitää 48.000 euroa. Tällöin ns. velattomaksi kauppahinnaksi muodostuu 1.034,48 euroa neliömetriltä.
Vastaaja Maisa Nmmmi on vastustanut kannetta sekä perusteiltaan että määrältään. Jos kanteelle katsottaisiin olevan perusteita, määrä jätetään oikeuden harkintaan.
Lisäksi Nmmmi on vaatinut kantajien velvoittamista korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa oikeudelle esitetyn laskun mukaisesti 6.944,00 euroa lisättynä todistajanpalkkioilla 465 euroa sekä asianosaiskuluja 500 euroa, kaikki laillisine korkoineen.
Nmmmi on myöntänyt kantajien oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrän oikeaksi.
1. Taloudellinen virhe ja hinnanalennusvaatimus
1.1. Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 2 kohta
Kaupan kohteessa ei ole asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaista taloudellista virhettä. Vastaaja eI ole jättänyt ostajille
kertomatta mitään tiedossaan ollutta asiaa. Hänen antamansa ja asia­ kirjoissa ilmoitetut tiedot ovat sisältäneet kaiken sen, mitä siihen mennessä oli ollut tiedossa.
Asuinhuoneiston näytön yhteydessä vastaaja oli kertonut, että taloyhtiössä tullaan toteuttamaan kattoremontti lähitulevaisuudessa. Samassa yhteydessä vastaaja oli ilmoittanut, ettei makuuhuoneen seinän vuotokohdasta kannata huolehtia tai alkaa sitä Itse korjaamaan, sillä taloyhtiö on sitoutunut korjaamaan vaurion ja maksamaan uuden tapetoinnin. Nämä asiat oli ilmoitettu myös huoneiston esitteessä.
On epäuskottavaa, että kantajat olisivat mieltäneet korjaustarpeen vain huoneiston sisäkattca koskevaksi, eikä sellainen epätavallinen luulo kuuluisi yksityishenkilön asemassa olevan myyjän vastuun piiriin.
Ostajat eivät voi virheenä vedota seikkaan, joka heidän täytyy olettaa tienneen. Kantajat ovat saaneet kauppakirjan mukana asiakirjoja, jotka he ovat kuitanneet vastaanotetuiksi ja joiden perusteella heidän täytyy olettaa tienneen suunnitteilla olevasta vesikaton uusimisesta.
Asiassa on riidatonta, ettei vastaaja ole kaupantekohetkellä tiennyt osakkeille tulevan rakennuskustannusosuuden tarkkaa määrää. Kustannusten määrästä ei kenelläkään ole ollut tietoa vielä tuolloin. Ostajien ilmaistua niistä huolensa vastaaja oli kustannuksia koskevan epätietoisuuden vuoksi ja siitä aiheutuvan riskin jakamiseksi pudottanut kauppahintaa 4.000 eurolla 62.000 eurosta 58.000 euroon.
Siitä oli sovittu täysin riippumatta siitä, kuinka paljon katon uusiminen lopulta tulee maksamaan. Kantajat ovat ottaneet tietoisen asunnon­ ostajan riskin, joka toteutuessaan ei kuulu myyjän kannettavaksi. Kantajat eivät myöskään olleet osallistuneet keväällä 2013 pidettyyn yhtiökokoukseen, jossa oli tehty katon uusimista koskevia päätöksiä. He ovat siten jättäneet käyttämättä vaikutusmahdollisuutensa, jollaista vastaajalla puolestaan ei ole lainkaan ollut.
1.2. Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohta
Kaupan kohteessa ei ole ollut myöskään edellä mainitun lain kohdan
3 kohdan mukaista taloudellista virhettä. Kattoremontti ei ole ollut lainkohdassa tarkoitetulla tavalla odottamaton eivätkä siitä aiheutuneet kustannukset ole olleet merkittävästi suurempia, kuin mitä ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.
Kyseistä lainkohtaa koskevan hallituksen esityksen 14/1994 mukaan silloin, kun asunnon myynnistä huolehtii asunnon omistava yksityis­ henkilö ja ostaja tietää, että vastapuolena ei ole asuntokauppaan ammattimaisesti perehtynyt henkilö, voidaan ostajalta vaatia laajempaa selonottoa myös asuntoyhteisön talouteen liittyvistä asioista. Tässä tapauksessa kaikki siihen liittyneet tiedot oli erikseen annettukin, mutta taloutta koskevien tietojen hankkiminen ei ylipäätään ole yksin myyjän vastuulla.
1.3. Reklamaation myöhästyminen
Virheeseen vetoaminen ei ole tapahtunut lain edellyttämässä kohtuullisessa ajassa ja kantajat ovat menettäneet oikeuden vedota taloudelliseen virheeseen.
Kantajien itsensä allekirjoittama reklamaatio tammikuussa 2013 ei ollut koskenut taloudellista virhettä, vaan huoneiston laatuvirhettä. Se ei siten käy kanteen perusteena olevan taloudellisen virheen reklamaatiota. AA Kaaaon maaliskuussa 2014 lähettämä ensimmäinen reklarnaatio taloudellisesta virheestä on myöhästynyt.
Jos kantajien hinnanalennusvaatimus kuitenkin hyväksytään, sen määrästä tulee vähentää vähintään asuntokauppaa edeltäneiden neuvottelujen yhteydessä ostajien hyväksi annettu 4.000 euron alennus.
2. Sovitteluvaatimus
Vastaaja on todennut, että asunnon kunto on ollut näytön yhteydessä ostajien havaittavissa ennen kaupantekoa, joten kantajat ovat asunto­kauppalain 6 luvun 12 §:n nojalla menettäneet oikeutensa vedota sitä koskeviin seikkoihin.
Saman kerrostalon kolmannen kerroksen huoneistosta oli joulukuussa 2010 maksettu samat 58.000 euroa, jonka kantajat ovat nyt kyseessä olevasta samanlaisesta asunnosta maksaneet. Kummankin asunnon kunto on ollut hyvä. Huhtikuussa 2011 oli myyty samankokoinen, kunnoltaan tyydyttävä huoneisto 49.500 euron hinnalla. Kantajien maksama kauppahinta on vastannut alueella vallitsevaa hintatasoa, eivätkä kantajien esittämät asunnon kuntoa koskevat väitteet anna aihetta hinnanalennukselle tai oikeustoimen kohtuullistamiselle.
Ostajia ei ole mitenkään painostettu tai johdettu harhaan kauppaa edeltäneissä neuvotteluissa tai kaupantekotilaisuudessa. Myyjä on toiminut yksityishenkilönä eikä hänen vastuullaan ole ollut hankkia ostajille avustajaa, jonka tarpeesta he eivät olleet maininneetkaan. Päinvastoin kantajat olivat kertoneet ymmärtävänsä kaupan ehdot ja sisällön. Vastaaja ei ole kuulunut yhtiön hallitukseen, joten hänellä ei ole voinut olla tietoa siitä, mitä hallituksessa oli käsitelty. Vastaajalla ei myöskään ole ammatillista tai juridista osaamista asuntokaupoista. Ostajien korkea ikä ei yksin ole peruste kohtuullistamiselle. Vastaaja on viitannut perustuslain 6 ja 106 §:iin ihmisten yhdenvertaisuudesta lain edessä ja katsonut vaaditun sovittelun olevan ristiriidassa sen kanssa.
Vastaaja on pyrkinyt neuvottelemaan kantajien kanssa erimielisyyksistä, mutta kantajat eivät ole olleet siihen halukkaita. Tämä seikka tulee joka tapauksessa ottaa huomioon osapuolten oikeudenkäyntikuluvastuista päätettäessä.
KANTAJIEN LAUSUMA VASTAUKSESTA
1. Hinnanalennusvaatimuksesta
Siltä varalta, että kantajilla katsottaisiin olleen selonottovelvollisuus katon korjaushankkeesta ja asia olisi ollut jotenkin selvltettävlssä, kantajat ovat vedonneet myös asuntokauppalain 6 luvun 19 §:n säännökseen. Sen mukaan jos myyjä on laiminlyönyt tietojenantovelvollisuuttaan ja ostaja selonottovelvollisuuttaan, ostaja voi 12 §:n säännösten estämättä vaatia olosuhteisiin nähden kohtuullista hinnanalennusta.
Todellisuudessa kantajat eivät olleet kaupantekohetkellä tienneet vesikaton ja sen rakenteiden uusimissuunnitelman laajuudesta. Kauppakirjassa mainitut asiakirjat oli luovutettu heille yhtenä kokonaisuutena kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen, jolloin he olivat päässeet tutustumaan niihin vasta kaupanteon jälkeen.
Kantajien käsitys on, että heidän tullessaan ostajaehdokkaiksi, osakkeiden hintapyyntö oli jo ollut 58.000 euroa. Vasta kaupanteon jälkeen saaduista asiakirjoista oli ilmennyt, että alkuperäinen pyyntihinta aiemmin välittäjän kautta myytäessä oli ollut 62.000 euroa.
Kantajien poissaoloIla yhtiökokouksesta 22.3.2013 ei ole ollut merkitystä. Heillä ei käytännössä olisi ollut vaikutusmahdollisuutta, kun
kattoremonttia ja sen kustannuksia koskeva päätös oli ollut yksimielinen. Päätös hankesuunnittelusta oli tehty jo edellisenä vuonna, jolloin kantajat eivät ole olleet osakkeenomistajia.
Kun hinnanalennus on määrättävä suhteessa esineen käypään hintaan, vastaajan esittämän 4.000 euron alennuksen huomioimiseen hinnanalennuksen määrässä ei ole oikeudellista perustetta.
2. Sovitteluvaatimuksesta
Kantajien puolella on muitakin sovitteluperusteita kuin ikä. Heikki Jooooalla on aivoleikkauksen jälkitila, joka vaikuttaa hänen havainto­ kykyynsä ja muistiinsa. Osapuolet ovat olleet epätasapainoisessa asemassa ja vastaaja on sen kautta päässyt erityisen hyvään kauppaan.
3. Reklamaatiosta
Kantajien reklamaatiokirjeen 22.1.2013 oli laatinut joku muu kuin kantajat itse. Kirjeessä viitataan selkeästi kattorakennushankkeeseen. Kantajat ovat kirjeellään tarkoittaneet ilmoittaa katsovansa yhtiön rakennuksen kattoon kohdistuvan rakennushankkeen aiheuttamat kustannukset kaupan kohdetta rasittavaksi virheeksi. Reklamaation kohteena on jo tässä vaiheessa ollut kattorakennushankkeesta osakkeenomistajien maksettavaksi tulevat kustannukset asuntokaupan virheenä muiden kirjeessä mainittujen virheiden lisäksi. Vastaaja on sen ymmärtänytkin eikä hänen asiamiehensä ole vedonnut virheilmoituksen myöhästymiseen 26.3.2014 päivätyssä kirjeessään kantajien asiamiehelle. Kirjeenvaihdossa on puolin ja toisin puhuttiin taloudellisesta virheestä nimenomaan materiaalisessa suhteessa.
Osapuolten välillä oli lisäksi jo kauppaa seuranneina päivinä käyty suullisia keskusteluja kattohankkeen ja siitä aiheutuvien kustannusten johdosta. Kantajat olivat silloin ilmoittaneet, että asia on heiltä salattu ja kauppahintaa tulisi alentaa. Reklamaatio asiasta on siten tehty oikeassa ajassa.
Kantajat ovat myöntäneet vastaajan oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrän oikeaksi.
K1. Kauppakirja 29.11.2012,
K2. Isännöitsijäntodistus 4.9.2012,
K3. Yhtiökokouksen 22.3.2013 pöytäkirja,
K4. Hankelaskelma (4a)
ja selvitys hankekustannusten jakautumisesta osakkaille (4b),
K5. Yhtiön isännöitsijän laatima, 12.6.2012 päivätty tiedote
osakkeenomistajille,
K6. Huoneistoesite,
K7. Jämsän OP-Kiinteistökeskus Oy Lkv:n arviolausunto 20.11.2014,
K8. Asunto Oy Palomäenkulman hallituksen kokouksen pöytäkirja 2.10.2012,
K9. As Oy:n lasku kantajille 8.1.2013,
K10. Vastaajan asiamiehen kirje 26.3.2014 kantajien asiamiehelle,
V1. Huoneistoesite (K6),
V2. Kiinteistömaailman hakutulokset Kumpulantiellä olevien kerrostalojen asuntokaupoista,
V3. Vastaajan päiväämätön vastine ostajien reklamaatioon,
V4. Kantajien reklamaatiokirje 22.1.2013,
V5. AA Kaaaon kirje 14.3.2014,
V6. Yhtiökokouksen 22.3.2013 pöytäkirja (K3).
1. Kantaja Kyllikki Jooooa todistelutarkoituksessa,
2. Kantaja Heikki Jooooa todistelutarkoituksessa,
3. Vastaaja Maisa Nmmmi todistelutarkoituksessa,
4. Todistaja Hellevi Lttttnen,
5. Todistaja Niko Jooooa,
6. Todistaja Päivi Httttnen
7. Todistaja Anita Stttta.
1. Riitaiset kysymykset ja sovellettavat säännökset
Pääkysymyksinä asiassa ovat, onko kaupan kohteessa ollut asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 2 tai 3 kohdan mukainen taloudellinen virhe ja ovatko kantajat reklamoineet mahdollisesta taloudellisesta virheestä kohtuullisessa ajassa.
Jos taloudellisen virheen katsotaan olevan olemassa ja reklamaatio on ollut oikea-aikainen, tulee ratkaistavaksi kantajien oikeus edellä mainitun luvun 16 §:n 1 momentin mukaiseen hinnanalennukseen ja mahdollisen hinnanalennuksen kohtuullinen määrä.
Jos hinnanalennukselle ei katsota olevan perusteita, on vielä ratkaistava, onko kauppahintaa koskeva ehto ollut kohtuuton niin, että sitä tulisi sovitella oikeustoimilain 36 §:n nojalla.
2. Onko kaupan kohteessa ollut taloudellinen virhe?
2.1. Taloudellisen virheen määritelmät
Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
1 kohdassa tarkoitettuja seikkoja ovat tiedot kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta.
Saman momentin 3 kohdan mukaisesta taloudellisesta virheestä on kysymys, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.
Tämän kysymyksen osalta tulee arvioitavaksi, oliko Maisa Nmmmi myyjänä jättänyt antamatta Joooooille sellaista tietoa tulevasta taloyhtiön kattoremontista, jota hänellä olisi täytynyt olettaa olleen. Kun laissa on tarkoitettu tällaisilla seikoilla tietoja kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, tässä tapauksessa sen kaltaisia tietoja olisivat voineet olla tiedot tulevan kattoremontin laadusta ja laajuudesta sekä remontin kustannuksista, jotka välillisesti tulisivat yhtiövastikkeiden muodossa rasittamaan osakkeenom istajia.
Mikäli tietojen antamatta jättämisestä ei ole ollut kysymys, on arvioitava salaisen taloudellisen virheen olemassaoloa. Siinä keskeisiä seikkoja ovat kattoremontin kustannusten odottamattomuus ja suuruus suhteessa siihen, mitä ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.
2.2. Näyttö ja näytön arviointi
Kantajien ja vastaajan kertomusten mukaan näyttötilaisuudessa kantaja oli maininnut tulossa olevasta kattoremontista, mutta tarkempaa puhetta sen laadusta tai laajuudesta ei ollut käyty. Keskustelu oli käyty samassa yhteydessä, jossa oli selvitelty asunnon katon ja seinän rajan vesivuoto­ jälkeä ja sen korjaamista tulevan kattoremontin yhteydessä.
Kantajien ja vastaajan yhtenevien kertomusten mukaan asunnon näyttö­ tilaisuudessa ei ollut ollut esillä mitään asuntoa tai taloyhtiötä koskevia asiakirjoja. Näiden ja myös kaupantekotilaisuuden järjestäneen todistaja Anita Sttttan kertomuksen perusteella on selvitetty, että kantajat olivat saaneet asuntoa koskevia asiakirjoja haltuunsa vasta kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen.
Heikki Jooooan, Maisa Nmmmen ja todistaja Sttttan kertomusten perusteella on selvitetty, että Stttta oli ennen kauppakirjan allekirjoitta­ mista lukenut kauppakirjan kokonaan läpi ja ainakin pääpiirteittäin myös muut kaupanteon yhteydessä kantajille luovutetut asiakirjat eli asunnon myyntiesitleen, isännöitsijäntodistuksen sekä taloyhtiön yhtiöjärjestyksen ja tilinpäätöstiedot. Kyllikki Jooooan muista poikkeava kertomus kauppa oli tehty pikaisesti ja asiakirjoja lainkaan lukematta, ei muihin kertomuksiin verrattuna ole ollut uskottava. Sttttan kertoman mukaan kattoremontista oli puhuttu isännöitsijäntodistuksen ja esitteen yhteydessä vain, että sellainen oli tulossa ja kustannuksista ei ole tietoa. Mitään seikkaperäistä mainintaa siitä ei asiakirjoissa ollut. Sttttan ja Nmmmen kertomusten perusteella kaupantekotilaisuus oli kestänyt noin 1 tuntia.
Kirjallisena todisteena K2 esitetyssä isännöitsijäntodistuksessa on remontista todettu, että "Suunnitteilla vesikaton uusiminen keväällä
2013." Todisteen K6 esitteessä siitä on mainittu kahdessa kohdassa. Kohdassa Vahingot on todettu, että "Taloyhtiössä on päätetty tehdä kattoremontti, jonka jälkeen vaurio korjataan ja taloyhtiö maksaa tapetoinnin. Kohdassa Tiedossa olevat korjaukset on todettu, että "Vesikaton uusiminen suunnitteilla. Kustannuksista ei vielä tietoa."
Todistajana kuultu isännöitsijä Päivi Httttnen on kertonut Kyllikki Jooooan soittaneen hänelle marraskuussa 2012 ja kysyneen kyseisestä asunnosta jotain, mitä Httttnen ei enää ole muistanut. Puhelun aikana Kyllikki Jooooa oli antanut puhelimen Heikki Jooooalle, joka oli kysynyt taloyhtiön suhtautumisesta tapetin korjaukseen. Httttnen oli todennut, ettei sitä kannata korjata ennen kattoremonttia ja sanonut Heikki Jooooalle kyseessä olevan mittava kattosaneeraus, jossa katon rakenne muuttuu. Heikki Jooooa ei ollut reagoinut Httttsen kertomaan.
Httttnen on päätellyt Joooooiden olleen puhelun aikana kyseisessä asunnossa heidän puheidensa perusteella, joista oli välittynyt kuva, että he olivat parhaillaan olleet tutustumassa asuntoon ja katsoneet juuri niitä paikkoja, joista puhelussa oli ollut kysymys. Nmmmen kanssa Httttnen ei ollut tuossa tilanteessa puhunut.
Jooooat eivät ole kertoneet Httttsen kertomasta puhelusta mitään. Heidän kertomansa mukaan Heikki Jooooa ei asioi puhelimessa, koska hänen on vaikea saada puheluista selvää.
Käräjäoikeus toteaa, ettei valan nojalla kuullun todistaja Httttsen kertomusta puhelustaan Heikki Jooooan kanssa ja sen sisällöstä ole aihetta epäillä, vaikka Jooooat eivät ole siitä kertoneetkaan. On ilmeistä, että puhelu oli ajoittunut asunnon näyttöaikaan ja joka tapauksessa aikaan ennen kaupantekohetkeä. Ottaen kuitenkin huomioon Httttsen kertomuksen siitä, ettei Heikki Jooooa ollut mitenkään reagoinut hänen ilmoitukseensa kattoremontin laadusta sekä Heikki Jooooan terveyden­ tilasta esitetyt tiedot, käräjäoikeus pitää hyvin mahdollisena, ettei Jooooa ollut tuossa tilanteessa pystynyt ymmärtämään Httttsen ilmoituksen merkitystä laajemmin kuin esillä olleen asunnon vesivuotojäljen korjaamisen suhteen. Httttsen kertoman perusteella Nmmmi ei ollut tullut tietämään Httttsen ilmoituksesta Jooooalle eikä sen ilmoituksen tulemisesta Nmmmen tietoon ole esitetty muutakaan selvitystä.
Todistaja Httttsen mukaan 11.6.2012 pidetystä yhtiökokouksesta oli toimitettu 12.6.2012 asukkaille tiedote (todiste K5) ylimääräisestä vastikkeesta. Tulevan katon rakenne oli tuolloin vielä ollut epäselvä. Tiedotteessa on muun muassa todettu, että yhtiökokous päätti käynnistää katon rakennemuutoksen teettämisen ja antoi hallitukselle valtuudet päättää rakennesuunnittelija ja suunnittelijan kanssa yhdessä päättää kattorakenne.
Asianosaisten kertomusten perusteella käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että kantajien ja vastaajan välillä ei ole ollut tarkempaa keskustelua tulevan kattoremontin laadusta ja merkityksestä. Asunnon näytössä ja kaupantekotilaisuudessa siitä oli puHtttt lähinnä kaupan kohteena olleen asunnon vesivuotojälkien korjaamiseen liittyen.
Isännöitsijäntodistuksen ja myyntiesitteen maininnat kattoremontista ovat olleet varsin suppeat. Niissä on puhuttu vesikaton uusimisesta, ei katto­ rakenteen muuttamisesta tai sellaisen suunnittelusta. Käräjäoikeus toteaa, että vesikaton uusimisella on käsitteellisesti hyvin mahdollista ymmärtää tarkoitettavan vain kattopinnoitteen uusimista, ei välttämättä laajempaa rakenteisiin liittyvää saneerausta.
Käräjäoikeus pitää selvänä, että näiden keskustelujen ja kaupanteko­ tilaisuudessa läpi käytyjen asiakirjojen perusteella Joooooille ei ole voinut tulla selvää kuvaa kattoremontin laadusta ja laajuudesta eikä sen merkityksestä asunnon omistamiseen liittyville taloudellisille velvoitteille eli käytännössä tulevien yhtiövastikkeiden tai osakkeisiin kohdistuvan rahoitusosuuden määrälle.
Nmmmen tiedossa on täytynyt olla todisteen K5 tiedote 12.6.2012, jossa on kerrottu katon rakennemuutoksen käynnistämisestä. Käräjäoikeus katsoo, että tästä sanamuodosta on pääteltävissä kyseessä olevan laajemman remontin kuin pelkän kattopinnoitteen uusimisen. Nmmmi ei ollut esittänyt tätä asiakirjaa Joooooille eikä kertonut sen sisällöstä. Kattohankkeen konkreettisista kustannuksista Nmmmella ei kaupanteko­ hetkellä ole sinällään voinut olla tietoa eikä asiassa ole näytetty, että hän olisi tullut tietämään 2.10.2012 pidetyn hallituksen kokouksen katto­ rakennetta koskeneesta päätöksestä (todiste K8) ennen kaupantekoa. Tuossakaan kokouksessa ei pöytäkirjan mukaan ollut esitetty hankkeen kustannuksia.
Asuntokauppalain esitöissä (HE 14/1994) on todettu, että 6 luvun 20 §:n 1 momentin 2 kohta koskee myyjän tiedonantovelvollisuutta. Siinä maini­taan erityisesti, että arvioitaessa, mitä tietoja ostaja perustellusti saattoi odottaa saavansa myyjältä, on otettava huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltä­vässä selonotossa sekä muut olosuhteet. Kun asunnon myynnistä huolehtii asunnon omistava yksityishenkilö itse ja ostaja tietää, että vastapuolena ei ole asuntokauppaan ammattimaisesti perehtynyt henkilö vaan maallikko, voidaan ostajalta vaatia laajempaa omaa selonottoa myös asuntoyhteisöön talouteen liittyvistä seikoista, joita koskevia tietoja on saatavissa kääntymällä isännöitsijän tai muun yhteisön edustajan puoleen. Myyjän tiedonantovelvollisuuden sisältöä arvioitaessa on siten otettava huomioon muun muassa se, kuka on ostajan vastapuolena.
Teoksessa Marianne Palo - Leena Linnainmaa - Kirsi Alppi-Takkinen: Asuntokauppalain kommentaari ja ratkaisukäytäntö, Jyväskylä 2006 s. 565-567 on mainitun lainkohdan 2 kohdan osalta todettu, että tyypillinen taloudellinen virhe on kyseessä silloin, kun myyjä jättää kertomatta tiedossaan olevista tulevista, suuria kustannuksia aiheuttavista peruskorjauksista, jotka aiheuttavat vastikkeen nousua.
Myyjän on kerrottava yhtiökokouksessa käsitellyistä asioista siitä riippumatta, ilmenevätkö tiedot isännöitsijätodistuksesta. Lähtökohtaisesti myyjä ei voi välttää vastuutaan antamalla epätäsmällisiä tietoja. Eräissä tapauksissa ostajalta voidaan edellyttää myös omatoimista taloudellisten seikkojen selvittämistä tiedustelemalla niistä isännöitsijäitä, Jos ostaja laiminlyö tämän, myyjä voi tapaus­
kohtaisesti välttyä virhevastuulta kokonaisuudessaan tai tilanteeseen voi tulla sovellettavaksi 6 luvun 19 §, jonka mukaan myyjän vastuuta ostajaa kohtaan voidaan kohtuullistaa kummankin osapuolen oltua huolimaton.
Teoksessa Mia Hoffren: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, Helsinki 2013 s. 163 on todettu, että asuntokauppalaissa ei ole edes yritetty tyhjentävästi säädellä, mitkä seikat kuuluvat myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin ja mistä ostajan on otettava itse selvää, vaan säännös edellyttää tapauskohtaista arviointia tiedon merkityksestä ja kummankin osapuolen mahdollisuuksista selvittää asiaa. Esimerkiksi asunto-osakeyhtiön tavanomaisista korjaustarpeista kertomatta jättäminen ei aiheuta virhevastuuta. Sivulla 171-175 on ostajan ennakko­ tarkastusvelvollisuuden osalta viitattu lain esitöihin ja todettu muun muassa, että sille on annettava keskeinen merkitys erityisesti myyjän ollessa yksityishenkilö. Oikeuskirjallisuudessa korostetaan yleensä normaalin huolellisuuden vaatimusta ja suhtaudutaan torjuvasti
ajatukseen, että ostajan puutteelliset kyvyt lieventäisivät tarkastus­ velvollisuutta. Olisikin vaikea löytää perusteluja sille, että ostajan
kyvyissä olevien puutteiden tulisi lisätä myyjän riskiä silloin, kun myyjä ei havaitse ostajan erehdystä. Edelleen tarkastusvelvollisuuden laajuuteen on todettu vaikuttavan asuntokauppalain esitöiden mukaan ostettavan kohteen ikä. Mitä vanhempi rakennus on, sitä enemmän ostaja voi odottaa siinä olevan puutteita ja sitä perusteellisempaa tarkastusta häneltä voidaan edellyttää.
Tässä tapauksessa edellä selostetut seikat huomioiden käräjäoikeus katsoo, että vastaaja Nmmmen olisi myyjänä tullut tiedonantovelvollisuutensa riittävästi täyttääkseen kertoa yhtiökokouksen 11.6.2012 tekemästä päätöksestä katon rakennemuutoksen teettämisestä.
Siitä on ollut pääteltävissä, että kysymyksessä on kattopinnoitteen uusimista laajempi korjaustyö, joka ilmeisesti voi aiheuttaa tavanomaista suurempia kustannuksia. Kun kattoremontista oli puhuttu vain asunnon sisäkaton ja tapetin vaurion korjaamiseen liittyen, remontin ilmeinen taloudellinen kokonaismerkitys tai ainakin arvio sellaisesta vaikutuksesta on jäänyt kertomatta. Nmmmen ei ole väitettykään tulleen tietämään . todistaja Httttsen kertoman, Heikki Jooooan kanssa käymänsä puhelinkeskustelun sisällöistä, joten sillä ei ole katsottava olevan merkitystä Nmmmen tiedonantovelvollisuuden laajuutta arvioitaessa. Edellä selostetun perusteella käräjäoikeus katsoo kaupan kohteessa olleen asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 2 kohdan mukainen taloudellinen virhe.
3. Hinnanalennus ja sen määrä
Vaikka Nmmmen on katsottu laiminlyöneen tiedonantovelvollisuuttaan, Jooooat ovat toisaalta tulleet näyttötilaisuudessa tietämään jonkinlaisen kattoremontin tulosta lähitulevaisuudessa, vaikka eivät vielä siinä vaiheessa olleet saaneet asuntoa tai yhtiötä koskevia asiakirjoja. Rakennuksen iän ja ylimalkaisenkin remonttitiedon perusteella sekä edellä selostetut lain esitöissä ja oikeuskirjallisuudessa esitetyt näkökohdat huomioiden heillä voidaan katsoa olleen jonkinasteinen tarkastusvelvollisuus remontin laadusta ja mahdollisesta kustannus­ vaikutuksesta. Käräjäoikeus katsoo, ettei vastuuta asiasta voida kyseisissä olosuhteissa - remontin todellisten kustannusten ollessa vielä täysin selvittämättä - asettaa yksin myyjälle, varsinkin tämän ollessa omaa asuntoaan myyvä yksityishenkilö. Tässä suhteessa osapuolten on katsottava olleen kaupan osapuolina samanveroisessa asemassa.
Käräjäoikeus katsoo, että asiassa päädytään asuntokauppa lain 6 luvun 19 §:ssä tarkoitettuun tilanteeseen, jossa huolimattomuutta on ollut kummankin osapuolen menettelyssä.
Lainkohdan esitöiden (HE 14/1994) mukaan pykälässä on erityissäännös sellaisia tilanteita varten, joissa kaupan molempien osapuolten voidaan katsoa syyllistyneen laiminlyöntiin - myyjän tiedonantovelvollisuutensa suhteen ja ostajan selonottovelvollisuutensa suhteen. Myyjän tiedon­ antovelvollisuuden ja ostajan selonottovelvollisuuden rajoja ja keskinäistä suhdetta ei ole yleisillä lain säännöksillä mahdollista määritellä yksiselitteisesti, ja myös yksittäistapauksissa saattaa toisinaan tulla esiin tilanteita, joissa ei ole luontevaa päätyä joko-tai -ratkaisuun arvioitaessa, onko kysymyksessä virhe, johon ostajalla on oikeus vedota. Tämän vuoksi pykälä antaa mahdollisuuden siihen, että jos molempien osapuolten voidaan katsoa syyllistyneen laiminlyöntiin, ostajalle voitaisiin 12 §:n säännösten estämättä myöntää hinnanalennusta siinä määrin kuin se olosuhteisiin nähden on kohtuullista ottaen huomioon muun muassa se, miten vakavasta laiminlyönnistä puolin ja toisin on kysymys. Myöskään täysimääräinen hinnanalennus lai näissä tapauksissa tule kysymykseen, koska kysymyksessä on seikka, joka ostajan olisi pitänyt havaita asunnon tarkastuksessa. Jos ostaja on ollut selvästi huolimaton asunnon tarkastuksessa, kun taas myyjän laiminlyöntiä on pidettävä vähäisenä, on yleensä perusteltua evätä hinnanalennus kokonaan ainakin, jos myyjänä on yksityishenkilö.
Arvioitaessa sitä lain esitöissä esitettyä kriteeriä, miten vakavasta laiminlyönnistä puolin ja toisin on kysymys käräläoikeus katsoo, että myyjänä toimineen Nmmmen menettelyä remontin laadun kertomisen suhteen voitaisiin pitää suhteellisen vähäisenä ottaen huomioon, ettei hän ole tiennyt kattoremontin todellisia kustannuksia. Toisaalta hän on kuitenkin tiennyt, etteivät Jooooot olleet saaneet mitään asuntoa ja taloyhtiötä koskevia asiakirjoja ennen kauppakirjan allekirjoitustilaisuutta ja hänen on täytynyt havaita sekin, ettei asiaa ollut silloin käyty läpi sen perusteellisemmin kuin mitä isännöitsijän todistuksesta ja myyntiesitteestä oli ilmennyt. Näin ollen hänen ollsi ainakin tullut ymmartää, etteivät Jooooat olleet pystyneet päättelemään tulevan kattoremontln kustannusvaikutuksia ostopäätöstä harkitessaan. Sen vuoksi käräjäoikeus katsoo, ettei Nmmmen laiminlyöntiä ole pidettävä niin vähäisenä, että hinnanalennus olisi sen perusteella kokonaan evattava.
Jooooat eivät kuitenkaan olleet ennen kaupantekoa millään tavalla pyrkineet selvittämään asunto-osakeyhtiön taloudellista tilannetta ja
tietoonsa saatetun kattoremontin luonnetta. Rakennuksen iänkin perusteella jonkinlaiseen selonottoon mahdollisista tulevista korjaus­ tarpeista olisi katsottava olleen aihetta. Nmmmen uskottavana pidettävän kertomuksen perusteella asunnon näytön ja kaupantekotilaisuuden
välillä oli ollut aikaa ainakin viikko, joten asunto-osakeyhtiön edustajien kautta asiaa olisi ollut mahdollista selvittää. Ottaen huomioon edellä mainitut oikeuskirjallisuudessa ostajan selonottovelvollisuudesta esitetyt näkökohdat erityisesti myyjän ollessa yksityishenkilö, käräjäoikeus
katsoo, että tämä laiminlyönti on ollut sellaista asuntokauppalain 6 luvun 19 §:ssä tarkoitettua huolimattomuutta, joka selkeästi vaikuttaa hinnanalennuksen kohtuullisena pidettävään määrään.
Hinnanalennuksen määrää arvioitaessa käräjäoikeus toteaa ensiksi, että arvioinnissa ei ole otettava huomioon asiassa asunnon kunnosta esitettyjä seikkoja, koska ne ovat olleet pääosin havaittavissa asunnon tarkastuksessa ja koska niiden osalta ei ole kyse kanteessa tarkoitetusta taloudellisesta virheestä. Hinnanalennuksen olosuhteisiin nähden kohtuullinen määrä on arvioitava Joooooiden ostamille osakkeille tulleen kattoremontin kustannusosuuden ja osapuolten huolimattomuuden laadun perusteella asuntokauppalain 6 luvun 19 §:n tarkoittamalla tavalla. Määrän on sen nojalla oltava pienempi kuin hinnanalennus olisi arvioitaessa sitä pelkästään saman luvun 16 §:n mukaisesti.
Joooooiden osakkeille tullut osuus kattoremontin kustannuksista on ollut 12.000 euroa. Käräjäoikeus pitää sitä sinänsä merkittävänä kustannus­
määränä osakkeiden kauppahinta huomioiden. Jooooat ovat vaatineet 10.000 euron suuruista hinnanalennusta.
Käräjäoikeus pitää uskottavana Nmmmen kertomusta siitä, että hän oli laskenut osakkeiden hintapyyntöä myyntiesitteen mukaisesta 62.000 eurosta 58.000 euroon tulevan kattoremontin takia. Kyllikki Jooooan käsitys, että hintapyyntö olisi heti alussa ollut 58.000 euroa ei ole ollut yhtä uskottava ottaen huomioon, että Jooooan kertomuksessa on ollut muitakin seikkoja, jotka ovat poikenneet muiden samoista seikoista kuuitujen henkilöiden kertomuksista. Toisaalta asiassa esitettyjen vertailukauppojen (todiste V2) perusteella 58.000 euron kauppahintaa ei ole pidettävä tavanomaista alhaisempana.
Nämä seikat huomioiden sekä edellä osapuolten huolimattomaksi katsottuja menettelyjä punnittuaan käräjäoikeus on päätynyt pitämään
2.500 euron suuruista hinnanalennusta olosuhteisiin nähden kohtuullisena.
Kantajille on kuitenkin oikeus hinnanalennukseen vain siinä tapauksessa, että reklamaatio on tehty kohtuulhsessa ajassa. Tätä kysymystä käsitellään seuraavassa jaksossa.
4. Reklamaation oikea-aikaisuus
Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja Siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.
Edellä mainitun teoksen Asuntokauppalain kommentaari ja ratkaisukäytäntö s. 496-498 on todettu, että ostajan on ilmoitettava reklamaatiossa sekä havaitsemansa virhe että siihen perustuvat vaatimuksensa. Vaatimusten ei kuitenkaan tarvitse vielä tässä vaiheessa olla määrältään yksilöityjä. Koska hinnanalennus- ja vahingonkorvaus­ vaatimusten suuruus usein selviää vasta tehtävien korjausten tultua valmiiksi, on ymmärrettävää, että laki mahdollistaa reklamaation täydentämisen määrän osalta vielä itse reklamaation tekemisen
jälkeenkin. Ostajan on kuitenkin reklamaatiossa ilmoitettava, mitä seuraamusta hän vaatii. Jos ostaja on ilmoittanut vaativansa hinnanalennusta, hän ei voi myöhemmin, kohtuullisen reklamaatioajan kuluttua umpeen, vaatia kaupan purkua, ellei uusia reklamaatio­ perusteita ilmene. Asuntokauppalain virheilmoitusta koskevissa säännöksissä tai niiden perusteluissa ei tarkemmin määritellä myöhemmin tehtävää vaatimusten täydentämistä.
Vastaaja Nmmmi on katsonut, että kantajien itsensä allekirjoittama reklamaatio tammikuussa 2013 ei ole koskenut taloudellista virhettä, vaan huoneiston laatuvirhettä ja että kantajien asiamiehen maaliskuussa 2014 lähettämä ensimmäinen reklamaatio taloudellisesta virheestä on myöhästynyt.
Todisteena V4 esitetyssä kantajien 22.1.2013 allekirjoittamassa reklamaatiossa on muun muassa esitetty, että " ...kauppakirjan allekirjoitustilanne, ei ole ollut hyvän välitystavan mukainen, vaan kauppakirja sekä taloyhtiön paperit olisi pitänyt toimittaa ainakin 2 päivää aikaisemmin ostajille, että he olisivat voineet tutustua asiakirjoihin rauhassa, Näin ei kuitenkaan toimittu ja kauppakirjaa ei käyty edes lukien lävitse, jotta asiat jotka olisivat vaikuttaneet ostopäätökseen jäivät huomioimatta, kuten tuleva kattoremontti. Asuntokatselmuksessa oli ollut puhetta kattoremontista ja että se tulee "joskus", samoin siinä tilanteessa oli painotettu vain asiaa, että taloyhtiö korvaa osakkeen makuuhuoneen tapetoinnin, jossa oli ollut valumajälkiä vuotaneesta katosta."
Tämän jälkeen reklamaatiossa on mainittu ylimääräisestä yhtiövastikkeesta ja vuotaneesta viemäristä sekä vedottu ostajien korkeaan ikään ja asiantuntemattomuuteen asuntokaupoista. Lopuksi on esitetty toivomus, " ...että lähtisimme neuvottelemaan hinnan
alennuksesta. Osakken ostohinta on selkeästi korkeampi mitä osakkeen kunto edellyttää."
Vastaaja Nmmmi oli reklamaatioon antamassaan vastineessa (todiste V3) muiden asioiden ohella selvittänyt suhteellisen laajasti kattoremontti- kysymystä.
Kantajien asiamies oli 14.3.2014 lähettänyt Nmmmelle vaatimus kirjeen taloudellisesta virheestä kattoremontin kustannusten vuoksi (todiste VS). Kirjeessä on katsottu hinnanalennuksen määräksi 10.000 euroa, mutta esitetty sovinnolliseksi ratkaisuksi oikeudenkäynnin välttämiseksi 6.600 euroon tyytymistä. Todisteena K10 esitetyssä Nmmmmn asiamiehn toimittamassa vastauksessa hinnanalennusvaatimus on kiistetty vetoamatta mihinkään puutteisiin reklamaatiossa.
Käräjäoikeus toteaa, että kantajien allekirjoittamassa reklamaatiossa on asunnon kuntoon liittyvien seikkojen lisäksi - itse asiassa jo niitä ennen - vedottu kattoremontista annetun informaation puutteellisuuteen ja todettu sen olevan seikka, joka olisi vaikuttanut ostopäätökseen. Kirjeen lopussa on esitetty neuvottelutoivomus hinnanalennuksesta.
Nmmmen vastauksesta on pääteltävissä hänenkin ymmärtäneen reklamaation koskevan myös kattoremonttia eikä vain asunnon kuntoa. Taloudellista virhettä koskevan reklamaation myöhästymiseen on vedottu vasta oikeudenkäynnissä. Se on sinänsä täysin mahdollista vasta siinä vaiheessa, mutta arvioitaessa sitä, miten kantajien itse tekemä reklamaatio on ollut ymmärrettävä, silläkin seikalla on katsottava olevan merkitystä.
Reklamaation sisältövaatimuksista edellä esitetyt seikat huomioiden käräjäoikeus katsoo, että kantajien 22.1.2013 tekemässä reklamaatiossa on riittävällä tavalla ilmoitettu virhe, johon kattoremontista annettuja tietoja koskevalta osalta on tarkoitus vedota sekä hinnanalennusta
koskeva vaatimus. Vastaajan puolesta annettujen vastausten perusteella vastaajankin on katsottava ymmärtäneen reklamaation koskeneen
tätäkin seikkaa. Sillä, että reklamaatiossa ei nimenomaisesti mainita termiä "taloudellinen virhe" tai edes "virhe", ei ole merkitystä. Maallikoilta ei voida edellyttää täsmällisten oikeudellisten käsitteiden käyttämistä, vaan riittää, että asia, johon halutaan vedota, on käynyt kirjeestä selville.
Näillä perusteilla kantajien on katsottava ilmoittaneen kattoremontin kustannuksiin liittyvästä taloudellisesta virheestä ja siihen perustuvasta vaatimuksestaan kohtuullisessa ajassa. Kantajat eivät ole menettäneet oikeuttaan vaatia kanteessa tarkoitettua hinnanalennusta. Sen vuoksi vastaaja velvoitetaan maksamaan kantajille edellisessä jaksossa selostetuin tavoin kohtuulliseksi katsottuna hinnanalennuksena 2.500 euroa.
5. Sovitteluvaatimus
Koska kantajien ensisijainen vaatimus on tullut osittain hyväksytyksi, toissijaisesti esitettyyn sovitteluvaatimukseen ei ole tarpeen ottaa kantaa.
Kantajien vaatimus on hyväksytty ainoastaan osaksi. Kyseessä on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 2 momentissa tarkoitettu osavoittotilanne, jossa on sovellettava 1 momentin säännöstä tai tuomittava asianosaiselle täysi korvaus kuluistaan, mikäli hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.
1 momentin mukaisessa osavoittotilanteessa asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, mitä asian­ osainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.
Kantajien vaatimuksesta on määrällisesti hyväksytty vain neljäsosa. Vaatimuksen osittainen hyväksymättä jääminen on osaksi johtunut kantajien vastuulla olleesta seikasta, jolloin kantajien vaatimuksen on katsottava perusteiltaankin menestyneen vain osittain. Näin ollen
käräjäoikeus katsoo, ettei kantajilla ole oikeutta saada täyttä korvausta kuluistaan.
Asian laadun sekä kanteen vaatimusten ratkaisuun puolin ja toisin vaikuttaneet seikat huomioiden käräjäoikeus harkitsee tässä tapauksessa kohtuulliseksi velvoittaa vastaaja korvaamaan puolet kantajien oikeudenkäyntikuluista, joiden vaaditun määrän vastaaja on sinällään myöntänyt oikeaksi.
Asuntokauppalaki 6 luku 14 § 1, 19 §, 20 § 1 mom 2 ja 3 mom, oikeudenkäymiskaari 21 luku 3 §.
1. Käräjäoikeus vahvistaa, että asianosaisten välillä 29.11.2012 tehtyä asunto-osakkeiden kauppaa rasittaa asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n
1 momentin 2 kohdassa säädetty taloudellinen virhe, kuitenkin niin, että kummatkin osapuolet ovat olleet huolimattomia saman luvun 19 §:ssä tarkoitetulla tavalla.
2. Maisa Nmmmi velvoitetaan suorittamaan Heikki ja Kyllikki Jooooalle taloudellisen virheen perusteella hinnanalennusta 2.500 euroa korkolain
3 §:n 2 momentissa säädettyine korkoineen 29.11.2012 lukien haasteen tiedoksiantamiseen 30.6.2014 saakka, ja korkolain 4 §:n 1 momentissa säädettyine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 30.6.2014 lukien.
3. Maisa Nmmmi velvoitetaan suorittamaan Heikki ja Kyllikki Jooooalle oikeudenkäyntikulujen korvauksena 4.368,66 euroa korkolain 4 §:n 1 momentissa säädettyine viivästyskorkoineen 14.5.2015 lukien.
4. Vaatimukset on enemmälti hylätty.
Tyytymättömyyden ilmoittamiselle: 21.4.2015
Valitukselle: 15.5.2015
Vastavalitukselle: 29.5.2015
Maisa Nmmmi on hyväksytysti ilmoittanut tyytymättömyytensä koko tuomioon.
Jyväskylä 23.4.2015
Käräjätuomari Harri Htttttlä