Source: https://immogutachter24.de/immobilienbewertung-lexikon_ertragswertverfahren_immobiliengutachter.html
Timestamp: 2019-01-21 10:04:58
Document Index: 261183109

Matched Legal Cases: ['§ 15', '§ 15', '§17', '§18', '§ 18', '§41', '§1', '§28', '§28', '§11', '§ 16', '§1']

Gebäudewertermittlung Mainz Frankfurt Wiesbaden - Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird vorzugsweise dann angewandt, wenn der Ertrag, der aus dem Objekt zu erzielen ist, im Vordergrund steht.
Das Ertragswertverfahren eignet sich für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken, die üblicherweise dem Eigentümer zur Ertragserzielung dienen (Renditeobjekte)
(vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken Seite 1030, 5. Auflage 2007)
Das Ertragswertverfahren ist darauf angelegt, den Verkehrswert aus den nachhaltig zu erzielenden Erträgen abzuleiten, in dem die zukünftigen Erträge auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst werden. Hierbei werden die Erträge angesetzt, wie sie ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse nach den rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung erzielbar sind.
Klassicher Anwendungsbereich des Ertragswertverfahren sind Mehrfamilienhäuser, Bürohäuser, Einzelhandelsimmobilien und gemischt genutzte Grundstücke. Auch bei Hotel, Klinik- und Altenheimen, Freizeit- und Sonderimmobilien führt das Ertragswertverfahren meist zu einem geeigneten Verkehrswert.
Auch Grundstücke, die ursprünglich zur Eigennutzung bebaut wurden (Fabrikationsgebäude, Verwaltungsgebäude, Lagerhallen etc.), die traditionell früher und auch heute teilweise noch mit dem Sachwert berechnet werden empfiehlt sich meist das Ertragswertverfahren. Käufer solcher Objekte interessiert vorrangig, welcher Ertrag nachhaltig erzielt werden kann.
Bei der Ermittlung des Ertragswertes ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag der Immobilie auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. (vgl. § 15 und 16 WertV)
Der Reinertrag wird um den Verzinsungsanteil, der auf den Bodenwert entfällt vermindert, d.h. der Bodenwertanteil wird zunächst separat ermittelt. Der Gebäudeertragswert wird errechnet durch Kapitalisierung der nachhaltig erzielbaren Erträge, die über die verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlage jährlich anfallen und auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst werden. Der Bodenwert wird nach Ermittlung des Gebäudeertragswertes wieder hinzu addiert.
Der Ertragswert ergibt sich somit aus Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen.
Nach den in den §§ 15-20 WertV geregelten Ertragswertverfahren setzt sich der Ertragswert aus folgenden Einflussgrößen zusammen:
▪ Rohertrag
▪ Bewirtschaftungskosten
▪ Restnutzungsdauer der baulichen Anlage
▪ Liegenschaftszinssatz
▪ sonstige wertbeeinflussende Umstände
▪ Bodenwert
Die Rechenformel, die unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren zum Ertragswert führt, sieht wie folgt aus:
 Bewirtschaftungskosten
 Bodenwertverzinsung
± Sonstige wertbeeinflussende Umstände
Der Gebäudeertragswert ist der Barwert aller aus dem Gebäude nachhaltig fließenden Erträge. Dieser Barwert ergibt sich durch Kapitalisierung des nachhaltig erzielbaren Jahresreinertrages der Immobilie mit Hilfe eines Vervielfältigers, der sich aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatzes errechnet. Finanzmathematisch bedeutet die Kapitalisierung die Ermittlung des Barwertes einer endlichen Rente, bestehend aus den über die Restnutzungsdauer der Immobilie fließenden Erträgen.
(vgl. Kleiber ,a.a.O. S. 1494)
Die Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre, die eine Immobilie bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und zweckentsprechender Nutzung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Aufgrund allgemeiner ständig wachsender Ansprüche an die Qualität und Nutzungsanforderungen ist die Restnutzungsdauer kürzer zu veranschlagen, als die technisch mögliche Gesamtnutzungsdauer. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Instandsetzungen und Modernisierungen zu einer Verlängerung der Nutzungsdauer führen können, unterlassene Instandsetzung die übliche Nutzungsdauer aber verkürzen.
Die Restnutzungsdauer ist daher anhand des Bau- und Unterhaltungszustandes zu schätzen.
Die zum Ertragswert führenden Komponenten sind im Folgenden kurz erläutert:
Rohertrag (§17 WertV)
Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten einschließlich Vergütungen (z.B. Garagen, Einstellplätze, Garten- oder Möblierungszuschläge). Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen.
Soweit keine oder vom Üblichen abweichende Entgelte für die Nutzung des Grundstückes erzielt werden, so sind die nachhaltig erzielbaren, ortsüblichen Mieten anzusetzen, allerdings sind die Abweichungen, soweit diese die Nachhaltigkeit der Erträge beeinflussen, durch entsprechende Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.
Bewirtschaftungskosten (§18 WertV)
Bewirtschaftungskosten sind neben der Abschreibung die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden folgenden Kosten:
▪ Verwaltungskosten
▪ Betriebskosten
▪ Instandhaltungskosten
▪ Mietausfallwagnis
Im Rahmen der Wertermittlung entfällt der Ansatz eines besonderen Betrags für die
Die Verwaltungskosten i. S. des § 18 WertV (vgl. Kleiber, a.a.O. Seite 1612) sind die Kosten der zur Verwaltung des Grundstückes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, Kosten der Aufsicht und Kosten des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung.
Instandhaltungskosten sind die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Immobilien aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungs- und Umwelteinflüsse entstehenden baulichen Schäden an der Immobilie zu beseitigen und die Qualität und damit die Ertragsfähigkeit der Immobilie zu erhalten. Unterlassene Instandhaltungen führen meist zu einer Verkürzung der üblichen Restnutzungsdauer.
Davon abzugrenzen sind Instandsetzungskosten, die zur Behebung von baulichen Mängeln dienen. Prinzipiell sind Instandsetzung und Instandhaltung wesensgleich, aber nicht identisch, wobei unter Instandhaltung die Beseitigung von Mängeln erfasst werden, die in zeitlich mehr oder weniger gleich bleibenden Abständen auftreten.)
Modernisierungskosten fallen z. B für Maßnahmen zur Verbesserung des Gebrauchswertes an und sind meist weitergehend und i. d. R. kostenintensiver als Instandhaltungskosten. Modernisierungen können, müssen aber nicht zwangsläufig zur Verlängerung der Restnutzungsdauer führen (so in Anlehnung an Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken).
Instandsetzungen sind Maßnahmen zur Wiederherstellung des zum bestimmungsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustandes einer Immobilie, sofern sie nicht unter den Wiederaufbau fallen oder durch Modernisierungen verursacht worden sind.
Mit dem Mietausfallwagnis wird das Risiko einer Ertragsminderung, die durch Mietminderung, uneinbringliche Zahlungsrückstände oder Leerstand verursacht ist, beschrieben. Zusätzlich sind dem Mietausfallwagnis auch die Kosten der Rechtsverfolgung, Räumung und Aufhebung eines Mietverhältnisses zuzurechnen. Die WertR gibt in Anlehnung an die II.BV für Wohnwirtschaftliche Grundstücke als Ansatz für das Mietausfallwagnis 2 % des Rohertrages an und für gewerbliche Flächen 4 %.
Im Einzelfall je nach Risiko können aber auch deutlich höhere Ansätze gewählt werden.
Da die Betriebskosten üblicherweise auf den Mieter umgelegt werden, sind lediglich die verbleibenden Kosten für: Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis anzusetzen.
In der Praxis ist es üblich und auch in der wissenschaftlichen Literatur anerkannt, auf die in der Zweite Berechnungsverordnung - Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen = II. BV genannten Geldbeträge in Bezug auf die Bewirtschaftungskosten als Orientierungshilfe zurück zu greifen, die ab 01.01.2004 als Betriebskostenverordnung ihre Anwendung findet.
Die Ansätze der II.BV wurden auch komplett in die Wertermittlungsrichtlinien WertR übernommen.
Es werden daher im Folgenden die Obergrenzen der jeweiligen nicht auf die Mieter umlagefähigen Kostenarten gemäß II.BV mit den ab 01.01.2008 gültigen Kosten angegeben:
bis 304,64 € jährlich je Eigentumswohnung, Kaufeigentumswohnung und Wohnung in der Rechtsform eines eigentumsähnlichen
Dauerwohnrechts nach §41 Abs. 2 II. BV
bis 9,97 €/m² Wohnfl. je Jahr für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre
bis 12,74 €/m² Wohnfl. je Jahr für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre
zzgl. 0,22 € jährlich je m² Wohnung, bei eigenständig gewerblicher Leistung von Wärme i.S.d. §1 Abs. 2 Nr. 2
der HeizkostenV
zzgl. 1,17 € jährlich je m² Wohnung, wenn der Mieter die Kosten der kleinen Instandhaltung i.S.d. §28 Abs. 3 Satz 2
zzgl. bis 9,41 € jährlich je m² Wohnung, wenn der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen i.S.d. §28 Abs. 4 Satz 2
Liegenschaftszinssatz (§11 WertV)
Der Liegenschaftszinssatz (LZ) ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Er ist ein Maß für die Rentierlichkeit des Objektes und gibt an, wie sich das im Objekt gebundene Kapital verzinst. Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes ist abhängig von der Art der Immobilie, der Lage und Beschaffenheit der Liegenschaft.
Liegenschafszinssätze werden i. d .R. vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelt. Liegen keine geeigneten Werte vor, können auf Empfehlungen der Literatur oder aus den Wert-Richtlinien (WertR) aus empirisch abgeleiteten Zinssätzen zurückgegriffen werden.
Die Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre, die eine Immobilie bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und zweckentsprechender Nutzung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Aufgrund allgemeiner ständig wachsender Ansprüche an die Qualität und Nutzungsanforderungen ist die Restnutzungsdauer kürzer zu veranschlagen, als die technisch mögliche Gesamtnutzungsdauer.[vgl. Gottschalk, a.a.O., S. 287]
Die übliche Restnutzungsdauer (RND) von Gebäuden wird i.d.R. so ermittelt, dass von einer für die Objektart üblichen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer (GND) das Alter in Abzug gebracht wird:
als Formel ausgedrückt: RND = GND  Alter
Aus der Sicht eines Investors folgt aus der Notwendigkeit, den Grund und Boden zur Erzielung von Einnahmen aus der Bebauung des Grundstücks vorzuhalten, dass er das im Boden investierte Kapital nicht anderweitig zu banküblichen Zinsen anlegen kann. Der Reinertrag wird daher nach den Regeln der WertV um den Verzinsungsbetrag des Grund und Bodens vermindert.
Bei langen Restnutzungszeiten von mehr als 40 Jahren kann aber auf den separaten Ausweis des Bodenwertanteils und den Abzug der Bodenwertverzinsung vom Reinertrag verzichtet werden da der abgezinste Bodenwert im Hinblick auf die Schätzgenauigkeit dann nur noch eine marginale Größe darstellt.
Maßgebliche Ausgangsgröße für die Ermittlung des Gebäudeertragswertes ist der Reinertrag eines Grundstücks, der mit § 16 Abs. 1 Satz 1 der WertV definiert wird als:
Reinertrag = Rohertrag - Bewirtschaftungskosten.
Der Ertragswert ist der Barwert aller aus dem Gebäude nachhaltig fließenden Erträge. Dieser Barwert ergibt sich durch Kapitalisierung des nachhaltig erzielbaren Jahresreinertrages der Immobilie mit Hilfe eines Vervielfältigers, der sich aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatzes errechnet. Finanzmathematisch bedeutet die Kapitalisierung die Ermittlung des Barwertes einer endlichen Rente, bestehend aus den über die Restnutzungsdauer der Immobilie fließenden Erträgen. [vgl. Kleiber ,a.a.O. S. 1494]
Dieser Betrag wird mit dem Kapitalisierungsfaktor= Vervielfältiger = Ertragsvervielfältiger einer jährlich nachschüssigen Rente kapitalisiert, womit sich der Barwert des jährlich anfallenden Betrags ergibt. Dieser Barwert wird als Ertragswert der baulichen Anlagen bezeichnet.
Andere Bezeichnungen für den Vervielfältiger sind zum Beispiel Kapitalisierungsfaktor, Ertragsvervielfältiger und Rentenbarwertfaktor.
V nachschüssig
Andere Bezeichnungen für den Kapitalisierungsfaktor, sind zum Beispiel Vervielfältiger Ertragsvervielfältiger und Rentenbarwertfaktor.
Der Vervielfältiger ist im Anhang zu der WertV abgedruckt. Er stellt mathematisch nichts anderes als den Barwert einer endlichen Rente dar, wobei als Rente die jährlich anfallenden nachhaltigen Erträge der Immobilien mithilfe des Vervielfältigers kapitalisiert werden.
Reinertrag der baulichen Anlagen handelt es sich um einen bis zum Ende der geschätzten Restnutzungsdauer jährlich anfallenden Betrag.
Andere Bezeichnungen für den Rentenbarwertfaktor , sind zum Beispiel Kapitalisierungsfaktor Vervielfältiger Ertragsvervielfältiger und.
Durch den Barwert ist es möglich, bei gleich bleibendem Zinssatz und jährlichen Zahlungen die Höhe der Investition zum heutigen Zeitpunkt zu bestimmen. Somit können verschiedene Investitionen mit unterschiedlichen Laufzeiten und Zinssätzen miteinander verglichen werden.
Im Rahmen der Immobilienbewertung sind dies die künftigen Erträge einer Immobilie. Der Ertragswert bildet dabei die Summe aller jährlichen Erträge. Den Barwert eines Ertrages, der nach Ablauf von mehreren Jahren erwartet wird, gewinnt man durch Kapitalisierung der Reinerträge mit Hilfe des Vervielfältigers des sich aus der Anlage zur WertV ergebenden Vervielfältigers über die Restnutzungsdauer der Immobilie.
Bei der Nettokaltmiete (englisch: net rent) einer Immobilie handelt es sich um die Miete, die keine umlagefähigen Betriebskosten  also auch keine Heiz- und Warmwasserkosten  enthält.
Die Ermittlung des Ertragswertes eines Grundstücks erfolgt auf der Basis von Nettokaltmieten. Allerdings ist dabei die Nachhaltigkeit dieser Mieten zu prüfen.
Zweite Berechnungsverordnung- Betriebskostenverordnung
Die Instandhaltungskosten, einschließlich Schönheitsreparaturen, für Garagen oder ähnliche Einstellpätzebetragen:
Den vollen Gesetzestext finden Sie hier
abzgl. 0,22 € jährlich je m² Wohnung, bei eigenständig gewerblicher Leistung von Wärme i.S.d. §1 Abs. 2 Nr. 2