Source: http://legislazionetecnica.it/3579865/prd/approfondimento/determinazione-del-canone-locazione-immobiliare-e-aggiornamento-indici
Timestamp: 2019-08-25 02:15:59+00:00
Document Index: 139228449

Matched Legal Cases: ['art. 12', 'art. 13', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 16', 'art. 17', 'art. 18', 'art. 19', 'art. 20', 'art. 21', 'art. 14', 'art. 25', 'art. 24', 'art. 32']

Determinazione del canone di locazione immobiliare e aggiornamento con Indici ISTAT | Bollettino di Legislazione Tecnica
FAST FIND : AR1360
Indici ISTAT: aggiornamento prezzi al consumo e TFR febbraio 2018
ISTAT, prezzi al consumo settembre 2017 e rivalutazione TFR
Regime fiscale delle locazioni brevi: emanata la circolare esplicativa
Sent. C. Cass. civ. 22/01/2002, n. 699
Sent. C. Cass. civ. 11/11/1986, n. 6604
L. 25/07/1984, n. 377
3579865 5649873
La determinazione, l’entità e l’aggiornamento periodico del canone per i contratti di locazione immobiliare, nonché la durata dei contratti stessi ed altri aspetti di dettaglio sono disciplinati:
- per i contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo:
3579865 5649874
DETERMINAZIONE DEL CANONE PER LE LOCAZIONI
3579865 5649875
Locazioni abitative a equo canone
3579865 5649876
Che cosa è l’equo canone
Si definisce “equo canone” il canone di locazione di immobili ad uso abitativo quantificato secondo parametri stabiliti per legge. La determinazione dell’equo canone degli immobili è regolata dagli
3579865 5649877
Come si determina l’equo canone
Ai sensi dell’art. 12 della L. 392/1978, l’equo canone degli immobili non può essere superiore al 3,85% del valore locativo dell’immobile, a sua volta pari al costo base di produzione moltiplicato per la superficie convenzionale dell’immobile.
Le modalità per la determinazione della superficie convenzionale sono stabilite dall’art. 13 della L. 392/1978, mentre il costo base di produzione a metro quadrato è determinato:
- per gli immobili la cui costruzione sia stata ultimata entro il 1975, dall’art. 14 della L. 392/1978;
- per gli immobili la cui costruzione sia stata ultimata dopo tale data, sulla base di appositi decreti presidenziali (non più pubblicati dal 1998, in conseguenza dell’abrogazione della disciplina ad opera della L. 431/1998).
Nella Tabella 1 è riepilogato il costo base di produzione al metro quadrato per immobili ai fini della determinazione dell’equo canone ai sensi degli artt. 14 e 22 della L. 392/1978, in base all’art. 14 della L. 392/1978 ed ai decreti presidenziali emanati tra il 1975 ed il 1998.
Il costo base di produzione deve essere altresì corretto secondo i coefficienti previsti dagli artt. 16-21 della L. 392/1978, che si basano su:
- tipologia immobiliare, con riferimento alla categoria catastale (art. 16 della L. 392/1978);
- classe demografica (numero di abitanti) del comune (art. 17 della L. 392/1978);
- ubicazione dell’immobile (art. 18 della L. 392/1978);
- livello di piano (art. 19 della L. 392/1978);
- vetustà (art. 20 della L. 392/1978);
- stato di conservazione e manutenzione dell’immobile (art. 21 della L. 392/1978).
Inoltre, se l’immobile locato è completamente arredato con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualità, all’uso convenuto, il canone può essere maggiorato fino ad un massimo del 30%.
Costo base di produzione al metro quadrato per immobili ai fini della determinazione dell’equo canone, in base all’art. 14 della L. 392/1978, ed ai decreti presidenziali emanati tra il 1975 ed il 1997
EDIFICI ULTIMATI ENTRO IL
CENTRO-NORD (IN LIRE)
SUD-ISOLE (IN LIRE)
3579865 5649878
Esempio di determinazione dell’equo canone
Ad esempio, si ipotizzi un contratto relativo ad immobile:
- ultimato nel 1980 in Lombardia (costo base di produzione pari a 500.000 Lire, corrispondenti a 258,23 Euro);
- avente una superficie convenzionale di 100 m2.
L’equo canone di base sarà pari a:
258,23 x 100 x 3,85% = 994,19 Euro
Si ipotizzino inoltre i seguenti coefficienti correttivi.
3579865 5649879
Adeguamento dell’equo canone al mutare dei parametri
Secondo quanto stabilito dall’art. 25 della L. 392/1978, per i contratti stipulati con equo canone, ciascuna delle parti ha diritto in ogni momento all’adeguamento del canone
3579865 5649880
Locazioni abitative non a equo canone
La L. 431/1998 - che come visto ha soppiantato il regime dell’equo canone - prevede in estrema sintesi la possibilità di stipulare contratti rientranti in due tipologie:
- contratti in regime di libero mercato, che si basano sulla libera contrattazione tra il locatore e il conduttore e devono avere una durata minima di 4 + 4 anni
3579865 5649881
Locazioni commerciali (uso diverso da abitativo)
La locazione degli immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (ad esempio i negozi) è disciplinata dal Capo II del Titolo I (artt. 27-42 della L. 392/1978).
Quanto alla durata, l’
3579865 5649882
AGGIORNAMENTO DEL CANONE IN BASE AGLI INDICI ISTAT
3579865 5649883
Locazioni abitative con equo canone
L’art. 24 della L. 392/1978 (ora abrogato, ma ancora applicabile per i contratti che soggiacciono alla disciplina dell’equo canone) dispone che il canone - determinato come illustrato in precedenza - deve essere aggiornato applicando allo stesso il coefficiente pari al 75% della variazione assoluta dell’Indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (c.d. “Indice FOI”) intervenuta tra l’anno base e l’anno preso in considerazione, e non sommando i singoli aggiornamenti annuali al canone di base
3579865 5649884
Esempio di aggiornamento dell’equo canone (1)
Ad esempio, ipotizzando un contratto relativo ad immobile:
3579865 5649885
Esempio di aggiornamento dell’equo canone (2)
3579865 5649886
Locazioni commerciali e locazioni abitative non ad equo canone
Per locazione degli immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (ad esempio i negozi) - che come già detto è disciplinata dal Capo II del Titolo I (artt. 27-42 della L. 392/1978), vige ancora l’art. 32 della L. 392/1978 citata, in base al quale:
- le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore;
- per i contratti stipulati alla durata minima già indicata in precedenza, l’aggiornamento non pu
3579865 5649887
Esempio di aggiornamento del canone (1)
- stipulato ne
3579865 5649888
Esempio di aggiornamento del canone (2)
- stipulato nel mese di gennaio ed il cui canone è pari a 500 Euro;
- da aggiornarsi a partire da gennaio 2017 in misura pari al 75% della variazione biennale dell’Indice ISTAT;
Immobili in ripresa da Italia Oggi
Case, prezzi giù dal 2012. Compravendite in recupero da Italia Oggi