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Timestamp: 2016-10-24 05:15:57+00:00
Document Index: 161570681

Matched Legal Cases: ['art. 9', 'art. 9', 'art. 9', 'art. 271', 'art. 105', 'art. 97', 'ATF ', 'art. 9', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 99', 'ATF ', 'art. 99', 'in fine', 'ATF ', 'art. 271', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 106', 'art. 9', 'art. 106', 'art. 271', 'art. 66', 'art. 68']

4A_484/2013 (26.02.2014)
4A_484/2013 � � Arr�t du 26 f�vrier 2014
H.X.________ et F.X.________, repr�sent�s par Me Christian Buonomo,
Z.________, repr�sent� par Me Christian Ferrazino,
bail � loyer; cong� abusif,
30 ao�t 2013 par la Chambre des baux et loyers
A.a.�Depuis le 15 mars 2008, Z.________ est locataire d'une arcade commerciale destin�e � l'exploitation d'un bar, au rez-de-chauss�e d'un immeuble situ� dans la vieille ville de Gen�ve.
Avec l'accord de la bailleresse, le locataire a sous-lou� les locaux � un g�rant. En juillet 2008, l'immeuble a �t� rachet� par H.X.________ et F.X.________, ainsi que par un tiers qui leur a ensuite revendu sa part de copropri�t�.
Le 18 mai 2009, les nouveaux bailleurs ont somm� le locataire de leur communiquer les conditions de la sous-location, dont ils relevaient qu'elle n'�tait pas autoris�e. Le locataire s'est r�f�r� � l'accord donn� par la pr�c�dente propri�taire.
Suite au d�part inopin� du g�rant au cours de l'�t� 2009, le bar est rest� ferm� plusieurs mois. Le 5 octobre 2009, les bailleurs ont enjoint le locataire de rouvrir le bar, faute de quoi son bail serait r�sili� � titre anticip�; par la m�me occasion, ils lui ont notifi� un avis officiel de r�siliation pour la premi�re �ch�ance contractuelle du 14 mars 2013, d�clarant qu'ils n'entendaient pas renouveler le bail.
A.b.�Le 5 novembre 2009, le locataire a contest� le cong� en saisissant la Commission genevoise de conciliation en mati�re de baux et loyers. A la demande du locataire, les bailleurs ont expliqu� par courrier du 23 d�cembre 2009 que le cong� �tait motiv� par la volont� de reprendre les locaux pour leur propre usage. Le 22 juin 2010, l'autorit� de conciliation a annul� le cong�.
A.c.�Le 16 juillet 2010, les bailleurs ont d�pos� une demande devant le Tribunal des baux et loyers en l'invitant � constater la validit� du cong�. Dans le cadre de la proc�dure, ils ont expliqu� qu'ils souhaitaient am�nager une agence immobili�re dans les locaux abritant le locataire, qui seraient utilis�s comme r�ception, tandis que des bureaux seraient install�s au 1er �tage de l'immeuble. Ils ont pr�cis� avoir r�sili� le bail de l'appartement concern� au 1er �tage et avoir trouv� un accord avec la personne concern�e, dont le d�part �tait pr�vu pour le 31 ao�t 2013. Le locataire a notamment object� qu'une modification de l'affectation des locaux ne paraissait pas envisageable, compte tenu du r�glement relatif au plan d'utilisation du sol de la Ville de Gen�ve (RPUS - LC 21 211, entr� en vigueur le 18 mars 2008).
L'art. 9 RPUS a la teneur suivante:
Les surfaces au rez-de-chauss�e, lorsqu'elles donnent sur des lieux de passage ouverts au public, doivent �tre affect�es ou rester affect�es, pour la nette majorit� de chaque surface, � des activit�s accessibles au public en mati�re de commerce, d'artisanat ou d'�quipements sociaux ou culturels � l'exclusion des locaux ferm�s au public."�(al. 1)
"Par locaux ferm�s au public, on entend des locaux inoccup�s par des personnes ou occup�s essentiellement par des travailleurs de l'entreprise ou accessibles � une client�le re�ue dans des conditions de confidentialit�, notamment cabinets m�dicaux, bureau d'avocats, notaires, fiduciaires, experts-comptables, agents immobiliers, etc. " (al. 3).
Par jugement du 14 d�cembre 2011, le Tribunal des baux a annul� le cong� notifi� le 5 octobre 2009 pour le 14 mars 2013. Il a constat� que la r�alit� du motif invoqu� pour justifier le cong� n'avait pas �t� �tablie � satisfaction de droit. Le projet d'installer une agence immobili�re ne pr�sentait aucune r�alit� tangible. Par ailleurs, il �tait possible que les bailleurs, par l'interm�diaire d'une de leurs soci�t�s, cherchent � reprendre l'exploitation de l'�tablissement et � profiter ainsi de la client�le fid�lis�e par le locataire; un tel motif n'�tait pas digne de protection.
A.d.�Les bailleurs ont form� appel aupr�s de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice genevoise. Celle-ci, par arr�t du 5 novembre 2012, a confirm� l'annulation du cong�. La Chambre a relev� qu'au regard de l'art. 9 RPUS, il existait une probabilit� non n�gligeable que l'autorisation de transformer les locaux en agence immobili�re soit refus�e. En notifiant le cong� en d�pit de cette incertitude, et en se dispensant d'entamer les d�marches administratives qui auraient cas �ch�ant permis de la lever, les bailleurs avaient agi de mani�re contraire � la bonne foi. De surcro�t, il planait un doute non n�gligeable quant � la r�alit� du motif all�gu�: outre qu'ils n'avaient effectu� aucune autre d�marche concr�te, telle la r�alisation de plans d'architecte portant sur la r�union des locaux lou�s par le locataire avec ceux du 1er �tage, les bailleurs �taient les associ�s g�rants d'une soci�t� active notamment dans la restauration.
A.e.�La cour de c�ans a �t� saisie d'un recours en mati�re civile interjet� par les bailleurs. Dans un arr�t du 30 avril 2013 (4A_726/2012), elle a fait les consid�rations suivantes: pour retenir un cong� abusif, il ne suffit pas de constater que le changement d'affectation des locaux risque selon une probabilit� non n�gligeable d'�tre refus� par les autorit�s administratives. En r�alit�, le probl�me se pose de la fa�on suivante:
- soit le motif de cong� invoqu� est bien r�el, auquel cas le locataire doit rapporter la preuve que le projet d'am�nager une agence immobili�re se heurtera de fa�on certaine au refus des autorit�s administratives. S'il �choue dans cette preuve, le cong� doit �tre consid�r� comme conforme � la bonne foi;
- soit le motif invoqu� n'est qu'un pr�texte, ce qui appelle en principe la conclusion que le cong� est abusif. Un pronostic d�favorable quant � la faisabilit� du projet peut �tre l'un des indices que le motif invoqu� n'est qu'un pr�texte.
En cons�quence, la cour de c�ans a annul� l'arr�t et renvoy� la cause � la Cour de justice genevoise.
A nouveau saisie du dossier, la cour cantonale a invit� les parties � se d�terminer, ce qu'elles ont fait en d�posant des �critures le 14 juin 2013. Statuant par arr�t du 30 ao�t 2013, la cour a derechef confirm� la d�cision du Tribunal des baux pronon�ant l'annulation du cong�.
La cour a fait les consid�rations suivantes: les bailleurs sont actifs dans le domaine immobilier, au travers de leurs trois entreprises qu'ils ont domicili�es � leur adresse priv�e. A une p�riode au moins, ils ont b�n�fici� de l'aide de deux employ�es exer�ant essentiellement sur le terrain, sans bureaux sp�cialement am�nag�s pour elles au domicile des bailleurs. Ceux-ci n'ont pas �tabli que le volume de leur activit� immobili�re n�cessitait d�sormais des locaux distincts de leur appartement et impliquait de cr�er une agence dans l'arcade du locataire et dans l'appartement de l'�tage sup�rieur. Ils n'ont pas all�gu� que l'absence de visibilit� et de locaux ouverts au public aurait nui � la bonne marche de leurs affaires. Ils n'ont entam� aucune d�marche en vue de la r�union future des locaux, respectivement en vue d'obtenir une autorisation de modifier l'affectation du bar en agence immobili�re. A cet �gard, un pronostic d�favorable doit �tre fait quant � l'obtention de cette autorisation, compte tenu de l'art. 9 RPUS. A cela s'ajoute une contradiction dans les explications fournies par les bailleurs d'une part, et leur ancien partenaire d'autre part: ce dernier, coacqu�reur de l'immeuble en juillet 2008, a expliqu� qu'il �tait question de cr�er ensemble une agence immobili�re en ces lieux, mais qu'il s'�tait retir� pour cr�er sa propre agence en constatant que le projet �tait plus compliqu� que pr�vu; le bailleur H.X.________ a pour sa part affirm� que l'id�e du projet n'�tait n�e qu'apr�s l'�t� 2009, alors qu'il �tait d�j� question de racheter la part de leur partenaire. Enfin, l'une des trois entreprises exploit�es par les bailleurs est active dans la restauration, de sorte que l'on ne saurait exclure que les bailleurs envisagent de r�cup�rer les locaux pour reprendre le fonds de commerce du locataire, sans bourse d�lier.
La cour a conclu que le locataire avait apport� suffisamment d'indices que le motif invoqu� � l'appui du cong� n'�tait qu'un pur pr�texte, indices que les bailleurs n'avaient nullement infirm�s. Elle a retenu en droit que le cong� contrevenait aux r�gles de la bonne foi (art. 271 CO) et devait �tre annul�.
Les bailleurs saisissent le Tribunal f�d�ral d'un recours en mati�re civile, dans lequel ils concluent � ce que soit d�clar�e valable la r�siliation signifi�e le 5 octobre 2009 pour le 14 mars 2013 et � ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accord�e. Le locataire conclut principalement au rejet du recours, subsidiairement � une prolongation de bail de six ans. A l'appui de sa r�ponse, il produit des pi�ces nouvelles. L'autorit� pr�c�dente se r�f�re � son arr�t.
Le Tribunal f�d�ral est li� par les faits retenus dans l'arr�t attaqu� (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que s'ils ont �t� �tablis en violation du droit ou de fa�on manifestement inexacte - c'est-�-dire arbitraire, ce qu'il incombe en principe au recourant de d�noncer (cf. art. 97 al. 1 LTF; ATF 133 IV 286 consid. 6.2). Dans la mesure o� il invoque l'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst., le recourant doit satisfaire aux exigences de motivation plus strictes d�coulant de l'art. 106 al. 2 LTF; il doit alors expliquer de mani�re claire et circonstanci�e, si possible document�e, en quoi consiste la violation du droit constitutionnel invoqu� (ATF 134 II 244 consid. 2.2; 133 II 249 consid. 1.4.2 et 1.4.3).
Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent�, � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF). Sont vis�s par cette exception les faits qui sont rendus pertinents pour la premi�re fois par la d�cision attaqu�e. Peuvent notamment �tre introduits des faits nouveaux concernant le d�roulement de la proc�dure devant l'instance pr�c�dente, afin d'en contester la r�gularit�, ou encore des faits post�rieurs � l'arr�t attaqu� permettant d'�tablir la recevabilit� du recours. En dehors de ces cas, les�
novas�ne sont pas admissibles, qu'il s'agisse de faits ou moyens de preuve survenus post�rieurement � la d�cision attaqu�e, ou d'�l�ments que les parties ont n�glig� de pr�senter aux autorit�s cantonales (ATF 139 III 120 consid. 3.1.2; 136 III 123 consid. 4.4.3).
Au vu de ce qui pr�c�de, il n'y a pas � tenir compte des versions divergentes pr�sent�es par l'une et l'autre partie; est toutefois r�serv� le grief d'arbitraire soulev� par les recourants. Quant aux pi�ces nouvelles produites par le locataire, elles ne sont pas recevables, l'int�ress� ne cherchant nullement � d�montrer en quoi l'exception r�serv�e � l'art. 99 al. 1
in fine�LTF serait r�alis�e (cf. ATF 133 III 393 consid. 3).
2.1.�Le cong� est annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Pour r�soudre cette question de droit, il faut conna�tre le motif r�el de la r�siliation, question qui rel�ve du fait (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192). Selon la jurisprudence, est contraire � la bonne foi le cong� qui ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection, qui est purement chicanier ou qui est fond� sur un motif ne constituant manifestement qu'un pr�texte (ATF 136 III 190
ibidem; 135 III 112 consid. 4.1. p. 119). Si le bailleur fournit un faux motif � l'appui de la r�siliation alors qu'il n'est pas possible d'�tablir le motif r�el, il faut en d�duire que le cong� ne repose sur aucun motif s�rieux, ou du moins aucun motif l�gitime et avouable, ce qui justifie son annulation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62; arr�t 4A_241/2010 du 10 ao�t 2010 consid. 2.3, in SJ 2011 I 69).
2.2.�En l'occurrence, les bailleurs ont justifi� le cong� par le souhait d'installer une agence immobili�re dans les locaux utilis�s par le locataire. Le volume de leur activit�, qu'ils exer�aient jusqu'alors dans leur propre logement, n�cessitait selon eux d'emm�nager dans les locaux litigieux et au 1er �tage de leur immeuble.
La cour cantonale a constat� que ce motif n'est qu'un pr�texte, en se fondant sur une s�rie d'arguments qui ont �t� expos�s ci-dessus (let. B). Il s'agit-l� d'une constatation de fait, que l'autorit� de c�ans revoit uniquement sous l'angle de l'arbitraire. Or, les recourants ne s'attachent pas � d�montrer en quoi l'appr�ciation des preuves serait arbitraire. Ils se contentent de pr�senter de fa�on appellatoire leur propre analyse et leur propre version des faits, en se r�f�rant � des proc�s-verbaux d'audition dont ils citent parfois des extraits. Un tel proc�d� ne satisfait pas aux exigences de motivation d�coulant de l'art. 106 al. 2 LTF. L'on rel�ve par exemple qu'ils se bornent � affirmer que leur activit� a pris de l'ampleur, sans chercher � d�montrer que la cour cantonale aurait arbitrairement constat� l'absence de preuve � ce sujet. Alors que la Cour de justice �met un pronostic d�favorable quant aux chances d'obtenir un changement d'affectation des locaux, les recourants ne d�noncent pas une interpr�tation arbitraire de l'art. 9 RPUS, et cherchent encore moins � la d�montrer. Concernant l'absence de d�marche pour les travaux qu'impliquerait leur pr�tendu projet, ils soulignent qu'� l'instar de l'arr�t 4A_126/2012, l'on ne saurait exiger d'un bailleur qu'il sollicite des devis pr�cis pour d'importantes r�novations alors qu'il ignore, en raison de la contestation du cong�, si et quand pourront �tre effectu�s les travaux. Les recourants m�connaissent toutefois le fait que dans l'affaire en question, d'autres indices permettaient de retenir sans arbitraire une intention r�elle d'effectuer des travaux importants.
2.3.�Faute de motivation conforme aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF, il faut s'en tenir � la constatation selon laquelle le motif du cong� invoqu� par les bailleurs n'est qu'un pr�texte. Le motif r�el de la r�siliation n'est pas �tabli. En cons�quence, il est conforme � l'art. 271 al. 1 CO de d�clarer le cong� annulable. Les recourants ne disent pas le contraire. Ils d�noncent une violation de cette disposition, mais le grief est exclusivement li� � leur critique irrecevable de l'�tat de fait.
Les recourants, qui succombent, supporteront solidairement les frais et d�pens de la pr�sente proc�dure (art. 66 al. 1 et 5, art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).
Les recourants sont condamn�s solidairement � verser � l'intim� une indemnit� de 5'000 fr. � titre de d�pens.