Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ilpb2-4511-1-57-15-2-tr
Timestamp: 2018-03-24 19:56:45+00:00
Document Index: 117841250

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 453', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 453', 'art. 453', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 19', 'art. 30', 'art. 19', 'art. 22', 'art. 14']

ILPB2/4511-1-57/15-2/TR | Interpretacja indywidualna
Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresach: skutków podatkowych zbycia nieruchomości.
ILPB2/4511-1-57/15-2/TRinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 stycznia 2015 r. (data wpływu 21 stycznia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 21 stycznia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.
W dniu 29 kwietnia 2011 r. na podstawie aktu notarialnego podpisano umowę kupna-sprzedaży nieruchomości. Nieruchomość (lokal mieszkalny) została zakupiona przez Wnioskodawcę i „A” za kwotę 163 000 zł, w pełni uzyskaną z kredytu hipotecznego udzielonego przez Bank S.A.
W dniu 25 marca 2014 r. Bank S.A. wypowiedział ww. umowę kredytu hipotecznego Zainteresowanemu i „A”.
Na mocy ugody zawartej pomiędzy Wnioskodawcą i „A” a Bank S.A. w dniu 29 grudnia 2014 r. podpisano akt notarialny – umowę o świadczenie w miejsce wykonania.
Na podstawie powyższej umowy Zainteresowany i „A” w celu zwolnienia siebie z obowiązku zwrotu kredytu hipotecznego przenieśli na rzecz spółki pod firmą Bank S.A. w trybie art. 453 Kodeksu cywilnego prawo własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi z jego własnością. Wartość nieruchomości została określona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 14 maja 2014 r. w kwocie 163 000 zł.
Czy zdarzenie opisane w stanie faktycznym podlega opodatkowaniu na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...
Czy za koszt uzyskania przychodu należy uznać wysokość kredytu hipotecznego otrzymanego na zakup nieruchomości, a za przychód należy uznać wartość nieruchomości określaną przez rzeczoznawcę...
Zdaniem Wnioskodawcy, powyższe zdarzenie zgłosił do właściwego urzędu skarbowego na podstawie zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym 2014 – PIT-39.
Jako przychód Zainteresowany podał wartość nieruchomości określoną przez rzeczoznawcę – 163 000 zł.
Jako koszt uzyskania przychodu Wnioskodawca podał wysokość kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup powyższej nieruchomości – 163 000 zł.
Dochód (strata) wyniósł 0 zł – podatek należny 0 zł.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w tymże przepisie. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu, ma więc moment i sposób ich nabycia.
Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 29 kwietnia 2011 r. nieruchomość została zakupiona przez Wnioskodawcę i „A” za kwotę 163 000 zł, w pełni uzyskaną z kredytu hipotecznego udzielonego przez bank. W dniu 25 marca 2014 r. bank wypowiedział ww. umowę kredytu hipotecznego Zainteresowanemu i „A”. Na podstawie ugody zawartej pomiędzy Wnioskodawcą i „A” a bankiem w dniu 29 grudnia 2014 r. (umowy o świadczenie w miejsce wykonania), Zainteresowany i „A” w celu zwolnienia siebie z obowiązku zwrotu kredytu hipotecznego przenieśli na rzecz banku w trybie art. 453 Kodeksu cywilnego prawo własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi z jego własnością. Wartość nieruchomości została określona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 14 maja 2014 r. w kwocie 163 000 zł.
Zgodnie z art. 453 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.), jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa. Jednakże gdy przedmiot świadczenia ma wady, dłużnik obowiązany jest do rękojmi według przepisów o rękojmi przy sprzedaży.
Skoro zatem przedmiotowe zbycie przez Wnioskodawcę na rzecz banku nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu nastąpiło przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, rzeczone zbycie stanowi dla Zainteresowanego źródło przychodu w rozumieniu tejże ustawy. Ten przychód podlega opodatkowaniu według nw. zasad.
W rozpatrywanym przypadku zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ww. ustawy, ponieważ przedmiotowy lokal mieszkalny został nabyty odpłatnie (zakupiony). W myśl tegoż uregulowania, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Koszt nabycia, co do zasady określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości (prawa). Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena (w niniejszej sprawie kosztem nabycia jest połowa ceny zapłaconej w roku 2011, gdyż taki udział przypadał na Wnioskodawcę) jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość (lokal mieszkalny), którą sprzedał, niezależnie od tego czy zakup lokalu mieszkalnego był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jego zakup pochodziły z oszczędności nabywcy.
Jednakże kosztem uzyskania przychodu nie mogą być ani kwoty kredytów zaciągniętych na nabycie nieruchomości, ani kwoty wydatkowane na spłatę takich kredytów. Skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to ani kwota takiego kredytu, ani wydatki na jego spłatę nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu.
Reasumując: na gruncie opisanego we wniosku stanu faktycznego zbycie przez Wnioskodawcę na rzecz banku nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu spowodowało po stronie Zainteresowanego powstanie przychodu w wysokości określonej zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w części przypadającej na Wnioskodawcę – z którego dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, na zasadach wynikających z art. 30e cyt. ustawy podatkowej.
Rzeczone zbycie nieruchomości w swej istocie służyło zwolnieniu Wnioskodawcy z długu, co – jak wskazano we wniosku – wynikało z umowy przeniesienia własności. Dzięki temu, że Wnioskodawca zbył nieruchomość na rzecz banku, wygasł dług Zainteresowanego wobec banku. Celem tegoż zbycia było więc zwolnienie Zainteresowanego z długu.
Bez znaczenia na gruncie przedmiotowej sprawy pozostaje okoliczność, że kwota za zbycie nieruchomości – w części przypadającej na Wnioskodawcę, tj. w połowie – nie została wypłacona, lecz zaliczona na poczet zwolnienia długu. Jak już wyjaśniono powyżej, zbycie na podstawie umowy datio in solutum ma charakter odpłatny, a Wnioskodawca zbywając na jej podstawie nieruchomość uzyskał korzyść w postaci zwolnienia siebie z długu jaki posiadał wobec banku (kredytodawcy).
Jednocześnie należy stwierdzić, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości – w myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy – jest wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie – w części przypadającej na Wnioskodawcę, tj. w połowie – pomniejszona o przypadające na Wnioskodawcę ewentualne koszty odpłatnego zbycia, o ile odpowiada ona wartości rynkowej.
Kwota kredytu zaciągniętego na zakup tejże nieruchomości nie stanowi natomiast kosztu jej nabycia, będącego kosztem uzyskania przychodu z analizowanego zbycia, ponieważ nie spełnia przesłanek uznania za taki koszt, wynikających z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jak już wskazano wyżej, rzeczonym kosztem nabycia dla Zainteresowanego bez wątpienia jest natomiast połowa – gdyż taki udział przypadał na Wnioskodawcę – ceny zapłaconej w roku 2011 zbywcy za ww. nieruchomość (ale nie kwoty kredytu zaciągniętego na sfinansowanie tej ceny), niezależnie od tego, czy zakup nieruchomości był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jego zakup pochodziły z oszczędności nabywcy.
Opisana transakcja zbycia nieruchomości winna zostać rozliczona przez Wnioskodawcę na składanym do właściwego urzędu skarbowego formularzu PIT-39 za rok 2014.
Jednocześnie, informuje się, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
Z uwagi na to, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela nieruchomości.
Drugi współwłaściciel nieruchomości, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie.
IPPP1/4512-488/15-2/RK | Interpretacja indywidualna
ILPB2/4511-1-60/15-2/WS | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > ILPB2/4511-1-57/15-2/TR