Source: http://docplayer.fi/1428193-Isannoinnin-tulevaisuus.html
Timestamp: 2017-06-25 23:01:26+00:00
Document Index: 12855389

Matched Legal Cases: ['kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ']

1 Isännöinnin tulevaisuus Selvityshenkilöraportti KAJ HEDVALL MATIAS JOHANSSON TUULI KASKINEN Selvityshenkilötyö isännöinnin tulevaisuudesta - Kaj Hedvall, Matias Johansson ja Tuuli Kaskinen 12 Sisällysluettelo Johdanto 3 Taustaa 4 Selvityshenkilöiden yhdeksän väitettä 5 1. Isännöinnin on tehtävä asiakkaista kuninkaita 5 2. Markkinat toimivaksi - hinnat ja palvelut reilusti näkyviin ja neuvottelut säännöllisiksi 7 3. Yleismies-jantusesta isännöintijoukkueeksi - mutta yritysten kasvusta ollaan monta mieltä 9 4. Isännöintiala on palvelualoille tyypillisellä kehityspolulla Talon avoin tieto on isännöitsijälle resurssi, ei uhka Talo tarvitsee identiteetin - isännöitsijä kehittämään talon arvoa Isännöitsijästä asumisen energiankäytön tärkein portinvartija Koulutusta on, mutta parhaat on saatava alalle Toimialaa ei voida kehittää sääntelyllä 26 Tausta-aineisto ja lähteet 29 Haastattelut 29 Kirjalliset lähteet 29 Selvityshenkilötyö isännöinnin tulevaisuudesta - Kaj Hedvall, Matias Johansson ja Tuuli Kaskinen 23 Johdanto Tämä raportti on syntynyt Ympäristöministeriön selvitystoimeksiannon tuloksena. Toimeksiannon tehtävänä oli: - Selvittää ja arvioida erityisesti asuinkiinteistöjen isännöinnin ja isännöintipalvelujen nykytilanne sekä toimialan kehittymiseen liittyvät esteet - Tehdä selvitystyön perusteella ehdotukset isännöinnin kehittämiseksi vastaamaan tulevia tarpeita huomioiden erityisesti osaaminen - Tehdä ehdotuksia toimenpiteiksi isännöintipalveluiden kehittymiseksi Tekemämme havainnot ja niistä johdetut päätelmät edustavat alan ulkopuolista näkemystä ja ovat todennäköisesti varsinkin yksityiskohdiltaan epätarkkoja ja osittain puutteellisia. Toimialajärjestöjen ja muiden toimialan osapuolten ja sidosryhmien toimesta on tehty useampia kattavia selvityksiä, joissa kuvataan toimialarakennetta ja sen painotuksia ja haasteita. Tässä raportissa ei ole tehty yhteenvetoa näistä töistä, vaan ne on listattu raportin lopussa. Aiemmat selvitykset antavat hyvän tilannekatsauksen ja kuvaavat toimialan oman näkemyksen nykytilasta ja kehityskohdista oivasti. Raportin tekstissä ei kattavasti viitata lähdeteoksiin vaikka ne luonnollisesti muodostavat merkittävän osan siitä taustasta, johon tämän työn tuotokset ja useat johtopäätökset perustuvat. Raportissa esitetyt havainnot ja toimenpide-ehdotukset ovat syntyneet käytyjen keskustelujen sekä lähdeaineiston pohjalta ja innostamana. Siksi on selvää, että useimmat näkemykset pohjautuvat alalla jo tiedossa oleviin ajatuksiin ja toimepide-ehdotukset jo käynnissä oleviin aloitteisiin tai suunnitelmissa olevin aihioihin. Olemme kiitollisia kaikista niistä ideoista ja ehdotuksista, jotka ovat haastatteluissa ja muissa keskusteluissa nousseet esiin. Keskustelut ovat lähes poikkeuksetta osoittaneet, että alalla on avoin ja myönteinen asennoituminen toiminnan kehittämiseen ja nykykäytäntöjen pöyhimiseen. Ideoiden alkulähteille ja todellisille innovaattoreille olemme kiitollisuudenvelassa ja toivomme, että alan tekijät ja muut hyödyntäjät osaavat tunnistaa ne, joille kunnia kuuluu. Raportin kirjoittajat tunnistavat oman riittämättömyytensä tässä asiassa. ISÄNNÖINTI NUMEROINA 3 miljardia euroa vuodessa käytetään asunto-osakeyhtiöiden omistamien talojen korjaamiseen. 2 miljoonaa suomalaista asuu asunto-osakeyhtiön omistamassa talossa isännöitsijää ja 3000 muuta ammattilaista toimii isännöintialalla. 800 on isännöintiyritysten lukumäärä Suomessa. 600 on niiden vuosittain valmistuvien tradenomien ja insinöörien lukumäärä, jotka ovat voineet opiskella isännöintiä. 3 ihmistä on keskimäärin töissä isännöintiyrityksessä. Selvityshenkilötyö isännöinnin tulevaisuudesta - Kaj Hedvall, Matias Johansson ja Tuuli Kaskinen 34 Taustaa Isännöintitoimiala on juuri nyt valtavan kiinnostava. Asumiseen käytetyn rahan määrä kasvaa. Asumisen kulut kasvavat edelleen energian hinnan noustessa ja vanhojen talojen korjaustarpeen kasvaessa. Myös kuluttajien preferenssit muuttuvat. Sisustamiseen, pihan laittamiseen ja muihin asumismukavuutta parantaviin asioihin ollaan valmiita panostamaan. Kaksi miljoonaa suomalaista asuu taloyhtiöiden omistamissa asunnoissa. Heidän kaikkien asumisen laatuun isännöitsijä vaikuttaa keskeisenä vastuunkantajana ja palveluntarjoajana siinä missä keittiökalusteluliike tai tapettikauppakin. Enemmistö meistä on isännöinnin asiakkaita ja kiinnostuneita asumisesta ja sen laadusta. Siksi isännöinnistä myös puhutaan paljon. Lehdet kirjoittavat isännöitsijän roolista ja tehtävistä, koska ala vaikuttaa meidän kaikkien arkeen ja siksi kiinnostaa laajasti. Isännöinnin painoarvoa nyky-yhteiskunnassa lisää keskustelu ilmastonmuutoksesta ja luonnonvarakysymyksistä. Suomessa asumisen energiankulutusta on lähivuosikymmeninä kyettävä pienentämään merkittävästi, jotta ilmastonmuutoksen torjumiseen liittyvät tavoitteet saadaan täytettyä. Isännöitsijät ovat keskeisiä asumisen energiankäytön portinvartijoita. Nämä portinvartijat voivat omaa liiketoimintaansa kehittämällä tuottaa muutoksia, jotka vähentävät energiankäyttöä ja pienentävät asiakkaan energialaskua. Isännöinti vaikuttaa yhteiskuntaan myös epäsuorasti. Ilmastonmuutoksen seurauksena tiiviin kaupunkiasumisen tarve kasvaa. Valtion ja kuntien tasolla mietitään parhaillaan, miten joukkoliikennealueilla asumisesta saadaan houkuttelevaa ja kustannustehokasta. Tässä koko kerrostaloasumisen palveluketjulla on tärkeä rooli ja isännöinti on yksi ketjun osista. Jos tulevaisuuden isännöinti pystyy merkittävästi parantamaan taloyhtiöissä asumisen laatua, on ilmastonmuutoksen hillitseminen Suomessa askeleen verran helpompaa. Isännöinti siis kiinnostaa ja herättää keskustelua. Se herättää myös tunteita, eikä turhaan. Isännöitsijät voivat halutessaan olla ratkaisemassa tämän yhteiskunnan hankalimpia ongelmia. Samalla on mahdollista tehdä entistä kiinnostavampaa ja toimivampaa liiketoimintaa. Jotta tämä voi onnistua sekä alan että sen asiakkaiden on muutettava toimintaansa. Siitä kertovat seuraavat väitteet ja niihin liittyvät toimenpide-ehdotukset. Selvityshenkilötyö isännöinnin tulevaisuudesta - Kaj Hedvall, Matias Johansson ja Tuuli Kaskinen 45 Selvityshenkilöiden yhdeksän väitettä 1. Isännöinnin on tehtävä asiakkaista kuninkaita Kun isännöitsijän puhelin soi, on soittaja usein toinen ammattilainen kiinteistön arvoketjussa tai jonkun isännöitävän yhtiön hallituksen puheenjohtaja. Kaikkein useimmin puhelimessa on kuitenkin talon osakas eli isännöitsijän varsinainen asiakas. Osakkaiden kysymykset vaihtelevat korjausluvista vastikkeiden maksuun ja rikkoutuneen ovikellon korjaamiseen. Huonoimpia ovat ne puhelut, joissa kerrotaan isosta vahingosta yhtiössä. Hälytyssoitto tarkoittaa isännöitsijälle kiireisiä aikoja ja vähemmän aikaa muiden talojen hoitoon. Tähän rikkonaiseen ja pienten asiakkailta tulevien toiveiden virtaan tuntuu kiteytyvän suuri osa isännöintialan haasteesta. Uuden kehittäminen on vaikeaa, kun on koko ajan kiinni kiireisten pikkuasioiden hoidossa. Isännöinti on palveluliiketoimintaa, joka lähtökohtaisesti on kuluttajapalvelua. Palvelun maksavat osakkaat, jotka usemmiten itse asuvat omistamassaan osakkeessa. He siis ostavat itselleen asumispalvelua, jossa isännöitsijä on palveluntuottaja. Isännöitsijän toimenkuvassa korostuu kuitenkin tavanomaisesti asiakassuhteen sijaan isännöitsijän suhde taloyhtiön hallitukseen. Hallituksen kanssa istutaan kokoukset, se tekee suunnitelmat ja taloyhtiön hallitus myös yleensä solmii isännöintisopimuksen. Todelliset asiakkaat ja laskun maksajat eli osakkaat joutuvat tässä analyysissa monesti marginaaliin. Kuva 1. Isännöintiyrityksen suhde asiakkaaseen ja ammattilaisverkostoon. Selvityshenkilötyö isännöinnin tulevaisuudesta - Kaj Hedvall, Matias Johansson ja Tuuli Kaskinen 56 Kun isännöitsijät itse kuvaavat omaa ammattitaitoaan, he korostavat osaamista hallitustyöskentelyssä sekä toimittajaverkoston hallinnassa. Isännöintiä kuvataan lähes BtoB-yrityspalvelun argumentein. Asiakastyö tuodaan esiin lähinnä työnkuvan hankaloittajana ja resurssien syöjänä. Koska isännöinnin ansaintalogiikka perustuu pääosin kiinteähintaiseen kuukausiveloitukseen, joka monesti on melko alhainen, asiakkaat kannattaa pitää mahdollisimman kaukana ja heidän viestintäänsä vastata mahdollisimman niukasti. Vain siten isännöitsijä pystyy hallitsemaan omaa työtään ja pitämään työmäärän järkevänä. Isännöintitoimialalta näyttäisi kuitenkin puuttuvan erityisesti osaamista asiakastyöskentelystä. Palvelualttiuden puutteet näkyvät argumenteissa, joissa asiakkaiden amatöörius tuodaan esiin ongelmana. Suuri osa haastatelluista isännöitsijöistä toivoi, että taloyhtiöiden hallitukset koostuisivat ammattilaisista ja että halitusten kokoukset voitaisiin pitää työaikaan. Monet tuntuivat ajattelevan, että kunhan vähän vielä aikaa kuluu, niin asiakaskunta ammattimaistuu. Se, että jokaisen talon hallitukseen riittäisi kiinteistöalan ammattilaisia, on kuitenkin toiveajattelua. Puolet suomalaisista asuu taloyhtiöiden omistamissa taloissa. Siihen joukkoon mahtuu myös tulevaisuudessa sekä erittäin hyvin valveutuneita että asumistottumuksiltaan ja palveluvaateiltaan hankalia asiakkaita. Nämä hankalat asiakkaat ovat tuttu ilmiö kaikilla palvelualoilla. Kuluttajaa ei juuri koskaan voida pitää toiminnan asiantuntijana, ei myöskään isännöinnissä. Asiakkaan arvostuksen lisääminen ja asiakkaan nostaminen kuninkaaksi on se reitti, jonka kautta isännöitsijä voi nostaa omaa profiiliaan. Myös asiakkaiden eli asukkaiden ja osakkaiden on oivallettava, ettei isännöintiyritys ole virkamies, vaan palveluntarjoaja. Asiakkailla on vastuu ostamansa palvelun laadusta. Jos palvelu ei tyydytä, se täytyy kertoa isännöintiyritykselle. Asiakkaan on myös syytä esittää toiveita ja näkemyksiä omasta palvelutarpeestaan. Tällä hetkellä liian moni taloyhtiö pyytää tarjousta isännöinnistä erittäin puutteellisin tiedoin ja kilpailun jälkeen valitsee halvimman tarjouksen. Tällöin ainoa määrittävä tekijä on halpa hinta. Alalla, jossa asiakkaat eivät ole valmiita ottamaan selvää ja vaatimaan laatua, parempien palveluiden ilmestyminen olisi melkoinen ihme. Hyvän asiakassuhteen rakentaminen lähtee kuitenkin tarjonnan paranemisesta. Tarjoamalla laadukkaampia palveluita ja kuvaamalla ne asiakkaille huolella, isännöitsijä kouluttaa itselleen parempia asiakkaita. Myös taloyhtiöihin muuttavien uusien ihmisten nopea kontaktointi on tärkeää, jotta luottamus isännöitsijään kehittyy. Tätä kautta syntyy luonteva ja toimiva suhde, jossa osakkaat tietävät, keneen olla yhteydessä ja millaista palvelua näiltä henkilöiltä voi odottaa. Alalla puhutaan nytkin asiakkaiden kouluttamisesta ja osaamisen kasvattamisesta. Ne koetaan kuitenkin lähinnä toiminnoiksi, joilla haetaan asiakkaan ymmärryksen lisäämistä alan toimintoja ja logiikkaa kohtaan. Se, että asiakas voisi tuoda lisäarvoa ja muutosta, kannattaa kuitenkin ottaa myös huomioon. Kun esimerkiksi ympäristö- ja energia-asiat tulevat entistä keskeisimmiksi eikä niitä voida ratkaista ilman asukkaan oman toiminnan mukaan ottamista, on odotettavissa, että asiakkaan näkeminen toiminnan osana tulee olemaan edellytys sille, että jo todettuihin haasteisiin kuten energiansäästöön voidaan vastata ja todellista muutosta asumiseen ja siihen liittyviin palveluihin saadaan aikaan. Havainnot: - Isännöinti palveluliiketoimintaa, joka on kuluttajapalvelua. Osakas on isännöitsijän asiakas. - Osakkaat ja hallitusten jäsenet ovat amatöörejä kuten kuluttajat kaikilla palvelualoilla. Asukasdemokratian vahvistaminen ja ihmisten kanssa työskentely ovat keskeinen osa isännöitsijän toimenkuvaa. - Osakkailla vastuu hyvän palvelun ostamisesta ja palautteen antamisesta. Isännöitsijä ei ole virkamies. Selvityshenkilötyö isännöinnin tulevaisuudesta - Kaj Hedvall, Matias Johansson ja Tuuli Kaskinen 67 Tehtävät: Asiakaslähtöisyys isännöintialan ammattikuvan ytimeen: asiakas on subjekti ja kehityksen voimavara. Valveutuneet asiakkaat vaatimaan ja myös maksamaan hyvästä palvelusta. Laadukkaan palvelun arvostamisen kulttuuria on kasvatettava. Asukkaita ja osakkaita edustavat yhteisöt ovat tässä avainasemassa. 2. Markkinat toimivaksi - hinnat ja palvelut reilusti näkyviin ja neuvottelut säännöllisiksi Kymmenet lehtiartikkelit ovat viimeisen puolen vuoden aikana käsitelleet sitä, miten isännöitsijät ja isännöintiyritykset rahastavat uusilla palveluilla. Keskustelu on osoittanut, että väitteiden todenperäisyydestä riippumatta alan hinnoittelu antaa mahdollisuuden spekulointiin. Kun vertailutietoja on vähän, asiakas kokee helposti tulleensa väärin kohdelluksi, eikä palveluntarjoaja pysty perustelemaan omaa hinnoitteluaan asikkaan näkökulmasta uskottavasti. Isännöintiliiketoiminta on sikäli erikoinen liiketoiminnan alue, että se sitoo hyvin vähän pääomia. Kiinteät kustannukset ovat lähellä nollaa. Esimerkiksi huoltoyhtiön on omistettava koneita ja laitteita, jotta se voi toteuttaa tehtäväänsä. Se, että isännöitsijän ei tarvitse tehdä vastaavia investointeja, johtaa siihen, että alalle on helppo tulla ja uuden tulijan kannattaa tarjota palvelujaan hyvin edullisella hinnalla. Isännöintiyhtiöiden liikevaihdosta noin 80 prosenttia tulee sopimuksiin perustuvasta kiinteästä kuukausiveloituksesta. Isännöitsijän kannattaa siis maksimoida kuukausisopimusten määrä. Kun asiakkaita on paljon ja hintakilpailu on voimakasta, isännöitsijän aika ei tunnu aina riitävän korkean palvelutason ylläpitämiseen kaikissa kohteissa. Hinnoittelua pidetäänkin toimialan keskuudessa isännöintiyritystoiminnan keskeisenä haasteena. Asiakkaalta saatavat toimeksiannot ovat alan toimijoiden mukaan alimitoitettuja palvelun sisältöön nähden. Isännöitsijöiden mukaan kiinteä kuukausiveloitus johtaa siihen, että palvelun laatua on vaikea parantaa ja uusien palvelumuotojen myyminen asiakkaille on lähes mahdotonta. On totta, että kiinteä palkkiorakenne johtaa ristiinsubventioon asiakkaiden välillä. Vähätöisten yhtiöiden osakkaat maksavat palvelustaan huomattavasti enemmän kuin ne yhtiöt, joissa on käynnissä remontteja tai jotka muuten teettävät keskimääräistä enemmän työtä isännöitsijälle. Vakioitujen tehtäväkuvauksien käyttö puolestaan johtaa epäoptimaalisiin palvelukokonaisuuksiin kiinteistöjen elinkaaren eri vaiheissa. Kiinteistöliiton viimeisimmän tehtäväluettelon rakenteena on että perustehtävät, joihin lainsäädännössä viitataan, oletetaan kuuluvan perusveloitukseen kun taas muista tehtävistä kehotetaan neuvottelemaan sopimuskohtaisesti. Käytännössä tätä määrittelytyötä ja siihen liittyvää neuvottelua on kuitenkin pidetty haastavana taloyhtiöissä. Toisaalta muunlaisiin sopimusmalleihin pyrkineet taloyhtiöt kertovat, että tarjouksia on vaikea saada tavallisesta poikkeaviin isännöintitarjouspyyntöihin. Tällä hetkellä isännöinnin hinnoittelun muuttuva osa tulee suurelta osin kokouspalkkioista, monistuskuluista ja muista ikään kuin pakollisista kuluista. Toimialan eturivin yritykset ovat tuoneet markkinoille myös varsinaisia erikseen veloitettavia palveluita, joita hankkimalla taloyhtiö voi hankkia isännöintiyritykseltä esimerkiksi remonttien suunnittelupalveluita tavallisen isännöintipalvelun lisäksi. Näiden palveluiden osuus toimialan koko liikevaihdosta on kuitenkin edelleen pieni. Tulevaisuuden ratkaisuliiketoiminnassa yritys tarjoaa asiakkailleen erilaisia lisäarvoa tuovia ja kokonaan erikseen veloitettavia tuotepaketteja. Esimerkiksi erilaiset suunnitelmat, strategiat, Selvityshenkilötyö isännöinnin tulevaisuudesta - Kaj Hedvall, Matias Johansson ja Tuuli Kaskinen 78 energiatehokkuustoimenpiteet tai ison remontin aikaiset palvelut voisivat olla tällaisia tavanomaisesta isännöinnistä erotettuja osia. Isännöintiyrityksessä näitä hyvin suunnitletuja ja brändättyjä erillispalveluita tarjoavat ja projekteja johtavat projektipäälliköt. Tällöin myös asiakkaat ovat valmiit maksamaan palveluista. Tämä helpottaa ostopäätöksen tekemistä ja tuo näkyville lisäpalvelusta saatavat hyödyt. Lisäksi esimerkiksi remontin yhteydessä tarvittavat isännöinnin lisäpalvelut voidaan tällä menetelmällä laskea osaksi koko remonttibudjettia ja kulut jakaa rahoitusvastikkeen avulla pitemmälle aikavälille. Tällä hetkellä näitä erillisveloitettavia palveluita on vain vähän tarjolla, ne tehdään usein osana kiinteää veloitusta tai ne tilataan joltain kolmannelta osapuolelta kuten insinööritoimistolta. Näiden palveluiden liittäminen isännöitsijän palveluportfolioon voisi olla isännöintiliiketoiminnan kannalta edullista. Kun staattisiin sopimusmalleihin yhdistetään alan keskimäärin varsin vanha sopimuskanta, haasteena on palvelualoja yleisesti vaivaava hinnoitteluongelma. Laadukkaiden toimijoiden erottautuminen edukseen on vaikeaa, kun palvelukuvaukset ovat lähes identtisiä ja kun toiminnan todellista sisältöä ja laadukkuutta on arvioitava kokemusperäisesti. Näyttää siis todennäköiseltä, että isännöintialan on kehitettävä uusia sopimuskäytäntöjä uudistaminen ja avattava hinnoittelua. Tällä hetkellä sekä isännöitsijät että taloyhtiöt pelkäävät, että sopimuskäytäntöjen avaaminen johtaisi kustannusten kehittymiseen epätoivottavalla tavalla. Siksi sopimuksia ollaan haluttomia uudistamaan. Jotkut isännöintiyritykset kertovat perustiedot hinnoista avoimesti kotisivuilla ja ISA-auktorisoitujen yritysten noudattama Hyvä Isännöintitapa edellyttää että yritys kertoo palveluistaan ja hinnoitteluperusteistaan selkeästi. ISA-auktorisointia voisi edelleen kehittää niin, että avoin perushinnoittelu, joka sisältäisi sekä taloyhtiölle että osakkaille tarjottavat palvelut olisi osa ISA-auktorisoinnin vaatimuksia. Hinnoittelun ja sopimuskäytäntöjen läpinäkyvyys yleensä auttaa osapuolia tuomaan aidot palveluhyödyt paremmin näkyviin ja hinnoittelun vastaamaan palvelutasoa. Hinnoittelun kehittämisessä yksi mahdollinen reitti erillisveloitettavien palveluiden lisäksi olisi palkitsevien sopimusmallien käyttöönotto. Uudenlaisia sopimusmalleja on toimitilapuolella otettu menestyksekkäästi käyttöön sekä ammattimaisessa asuntovuokraustoiminnassa että kiinteistöjen ylläpitopalveluissa. Tulokset viittaavat siihen, että jo varsin vaatimaton kannustinosa parantaa toiminnan mittausta, kehittää sopimusmalleja ja yhtenäistää tavoitteita tilaajan ja tuottajan välillä. Isännöintialalla tulisi esimerkiksi toimialajärjestöjen toimesta jatkossakin kehittää yhteistä sopimuskulttuuria. Vaikka asiakkaat ja toimittajat eivät ehkä vielä ole valmiit omaksumaan tulokseen perustuvia sopimuksia, on selvää, että palkitsevia sopimusmalleja nähdään lähivuosina myös isännöintitoimialalla. Palkitsevien sopimusmallien kehittäminen edellyttää uudenlaisten tuloksellisuuden mittareiden kehittämistä. Yksi palvelualoillakin paljon käytetyt mittari on tuloskortti. Se selkeyttää toiminnan tavoitteita ja sen avulla arvioidaan työn tuloksellisuutta. Tuloskortti on tyypillisesti toimialan itsensä kehittämä väline, jonka avulla toimialan kehitystavoitteet selkiytyvät. Isännöintitoimialan on itsensä luotava tuloskortin kriteerit. Asiakastyytyväisyys, energiatavoitteet sekä palvelun suorituskyky ja laatu ovat kiinteistöliiketoimintaomistajasektorin tyypillisiä tuloskortin osioita. Jo näiden osatekijöiden läpinäkyvä seuranta toisi hyville isännöintiyrityksille mahdollisuuden erottautua edukseen. Käytännössä hallitus tekisi alan yleisten ohjeiden pohjalta isännöitsijälle tuloskortin, jossa määritellään, millä perusteella ohjaava palkkiomalli voidaan rakentaa. Isännöinnin laadukkuutta arvioidaan tuloskortin avulla isännöitsijän ja hallituksen välisessä keskustelussa vuosittan. Selvityshenkilötyö isännöinnin tulevaisuudesta - Kaj Hedvall, Matias Johansson ja Tuuli Kaskinen 89 Yhteinäisen tuloskortin käyttö edistää myös alan suoritustietojen vertailukelpoisuutta. Tuloskorttien avulla asiakkaiden on helpompi arvioida isännöintiyritysten palvelun laatua. Tämä on erityisen tärkeää, koska nyt isännöinnin asikkaan on vaikea tunnistaa laatua ja maksaa siitä. Tuotteen kuvaukset ovat identtisiä ja toiminnan todellista sisältöä ja laadukkuutta on arvioitava kokemusperäisesti. Arviointitiedon tason parantaminen on eräs keskeinen keino jolla mahdollistetaan sopimuskulttuurin parantaminen alalla. Havainnot: - Sopimuskanta on vanhaa ja molemmat osapuolet kaihtavat sopimusneuvotteluja. - Kiinteä kokonaispalkkiomalli on vallitseva käytäntö, vaikka sen haasteet tunnistetaan. - Uusia malleja on kehitetty mutta käyttöönotossa on kynnyksiä. Tehtävät: Sopimusneuvotteluissa kissa pöydälle ja sopimukset ajan tasalle. Hinnoittelu reilusti esiin. Toimiala kehittämään kannustavia sopimusmalleja. Esimerkiksi isännöitsijän palkkiojärjestelmään palkitsemisosa, jonka perusteina esim: asiakastyytyväisyys, vuosivakioitu energiankulutus ja hallituksen arvio yhdessä tehtyjen hommien hoitamisesta (työkaluksi isännöinnin tuloskortti) Toimiala jo nyt laatimaan tuloskorttia tulevaisuutta ennakoiden. 3. Yleismies-jantusesta isännöintijoukkueeksi - mutta yritysten kasvusta ollaan monta mieltä Isännöitsijän tyypillinen työpäivä sisältää loputtoman määrän erilaisia hommia. Kuuratie 4:n asukas soittaa ja kertoo, että keittiön katosta on yön aikana alkanut valua vettä. Sähköpostissa odottaa iso läjä muuttoilmoituksia. Parvekkeen korjaajat soittavat ja kertovat, että poraustöissä on vahingossa porattu asuntoon sisälle asti. Ja Päijänteentie 147:ssä on yhtiökokous illalla. Isännöitsijän puhelin soi ja sähköpostilaulaa taukoamatta. Voidaan puhua kanavakaaoksesta. Silti suuri osa isännöitsijöistä hoitaa tätä tehtäväkenttää mies ja puhelin -mallilla. Yksi ihminen vastaa kaikkiin asiakasrajapinnan tapahtumiin. Isännöitsijän tehtävänkuva on muodostunut aikojen kuluessa erittäin moninaiseksi. Alun perin isännöitsijä on ollut taloyhtiön osakkaiden keskuudesta valittu hallituksen jäsen, joka luottamuspohjalta tai pientä korvausta vastaan hoitaa talon asioita. Tällaisia sisäisiä isännöitsijöitä on edelleen jonkin verran. Vastuiden, toiveiden ja odotusten moninaistuminen on kuitenkin johtanut siihen, että suuri osa taloyhtiöistä ostaa nykyään isännöintipalvelut ulkoa. Myös osa ammatti-isännöitsijöistä mieltää itsensä ensisijassa hallituksen jäseneksi. Siis yhdeksi siitä joukosta, jonka tehtävänä on pitää hyvää huolta kiinteistöstä ja hallinnoida sitä hyvin. Nykyään isännöitsijä mielletään usein taloyhtiön toimitusjohtajaksi. Hän on vastuussa yhtiön päivittäisestä hallinnosta ja juoksevien asioiden hoidosta. Asunto-osakeyhtiölain perusteluissa isännöitsijä rinnastetaan toimitusjohtajaan. Samoin tekee patentti- ja rekisterihallitus rinnastaessaan isännöistijän ja toimitusjohtajan toisiinsa. PRH myös rekisteröi kaupparekisteriin taloyhtiöiden isännöitsijät. Käytännön hallinnon organisoimisen lisäksi toimistusjohtajan toimenkuvaan muissa yhtiöissä kuuluu myös vankka strateginen johtaminen ja strategisista valinnoista viestiminen. Tämä edellyttää laajaa tietämystä yhtiön asioista, tämän tiedon monipuolista käsittelyä ja edelleen välittämistä hallitukselle ja omistajille. Isännöitsijät tekevät kuitenkin tyypillisesti melko vähän talouden pitkän tähtäimen suunnittelua ja siihen on melko heikot välineet. Niinpä strateginen johtaminen on hankalaa. Isännöitsijällä ei myöskään yleensä ole kovin laajaa työntekijäjoukkoa, jota hän toimitusjohtajan tavoin voisi ohjastaa asioiden toimeenpanoon. Kun isännöitsijän siis yksin pitäisi pystyä toimimaan 10 yhtiön Selvityshenkilötyö isännöinnin tulevaisuudesta - Kaj Hedvall, Matias Johansson ja Tuuli Kaskinen 910 toimitusjohtajana, toimenkuva on ainakin aika erilainen kuin muunlaisten yhtiöiden toimitusjohtajille. Isännöitsijän toimenkuvaan on viime aikoina kohdistunut monia uusia paineita. Energia- ja ympäristöhaasteen ratkaiseminen edellyttää entistä laajempaa teknistä osaamista. Tätä osaamista on hankittu vuokrataloyhtiöihin ja isoihin isännöintiyrityksiin palkkaamalla teknisen koulutuksen saaneita teknisiä asiantuntijoita tai kiinteistöpäälliköitä. He keskittyvät taloteknisten säätöjen tekemiseen, laitehankintoihin ja korjausten suunnitteluun. Isännöitsijät ovat tyypillisimmin saaneet kaupallisen koulutuksen ja sen vuoksi nämä tekniset tehtävät istuvat huonosti perinteiseen isännöinnin toimenkuvaan. Kaupallisen alan ammattilaisten toimenkuvaan paremmin sopiva uusi haaste liittyy paremman laskentatiedon tarjoamiseen hallitukselle ja osakkaille. Heille tieto siitä, miten asunnon arvo kehittyy ja mikä on investoinnin takaisinmaksuaika, vaikuttaa korjaamispäätösten tekemiseen. Kun remontit ja korjaukset pitäisi saada etenemään, tarvittaisiin uutta helposti ymmärrettävää laskentatietoa korjauksen vaikutuksista kiinteistön arvoon ja asuntojen hintoihin. Myös uudessa asunto-osakeyhtiölaissa asuntojen hintakehitys ja osakkaiden tasa-arvo asunnon arvon suhteen ovat keskeisiä lähtökohtia. Tarvittaisiin siis eräänlainen taloyhtiön controller, jonka tehtävänä olisi tuottaa laskentatietoa ymmärrettävästi asukkaiden ja osakkaiden käyttöön. Isännöitsijän taukoamatta soiva puhelin ja täyttymisestä hälyyttävä sähköpostilaatikko asettavat isännöitsijän toimenkuvalle vielä yhden haasteen. Jotta jokapäiväinen työ olisi mielekästä ja palkitsevaa, isännöitsijän pitäisi olla taitava projektinjohtaja, joka saa koko prosessin erilaiset palaset toimimaan. Hän pystyy toimimaan laajan alihankkijaverkoston kanssa, on taitava johtamaan hallitusten työskentelyä ja osaa ratkaista myös yksittäisiltä osakkailta tulevien pyyntöjen tulvan. Kun kaikki nämä vaatimukset laittaa yhteen, yhden ihmisen on oltava melkoinen fakiiri selvitäkseen koko paketista. Haasteena, tämänkaltaisessa "mies ja puhelin" toiminnassa on, että palvelualalla tuotanto on lähes aina myös osa asiakasrajapintaa. Taloja ei viedä korjaamolle korjattavaksi vaan ne huolletaan ja korjataan niiden ollessa käytössä. Yhden hengen isännöintiyrityksellä pitäisi täten olla takanaan toimittajaverkosto, jonka osapuolten on myös osattava kohdata asukkaat ja pystyttävä hallitsemaan suora asiakasvuorovaikutus. Esimerkkinä on putkiremontit, joihin aina liittyy asukkaan omia lisätöitä. Tiedonkulku muodostaa tavanomaisesti kapeikon tämänkaltaisessa verkostoidussa toiminnassa, kun toimittajaketjun tekijäosapuolet (esim alaurakoitsijat) pitävät asiakkainaan toimitusketjun seuraavaa tekijää eikä lopullista maksajaa. Asiakasvuorovaikutus ei käytännössä toimi, mikäli tiedonkulun oletetaan ohjautuvan kokonaan isännöitsijän kautta. Tulevaisuudessakin isännöintimarkkinoilla toimii todennäköisesti monenkokoisia yrityksiä. Näyttäisi kuitenkin siltä, että isännöinnin tehtävien hoitaminen ei ehkä tulevaisuudessa onnistu parhaalla mahdollisella tavalla yhdeltä hengeltä. Tulevaisuudessa yhtä taloyhtiötä voi hoitaa useamman hengen monialainen tiimi. Tällöin isännöitsijä on yksi toimenkuva isännöinnin sisällä. Isännöintiin kuuluu eri alojen osaajia, joista jokaisella on tärkeä rooli kiinteistön hallinnassa ja kunnossapidossa. Kuinka tämä tulee vaikuttamaan toimalan yritysrakenteeseen, on useampia koulukuntia. Suuremmissa yrityksissä nähdään alan keskeisenä trendinä yrityskoon kasvu ja toimialarakenteen konsolidoituminen. Tämän koulukunnan edustaja esitti, että "isännöinti tullaan hoitamaan tulevaisuudessa 6-7 yrityksen toimesta". Perusteluna tälle näkemykselle on, että osaamisvaateet ovat kasvaneet liian monimuotoisiksi generalisti-isännöitsijälle. Ratkaisuna on, että tehtävät jaetaan yrityksen sisällä ja tuotetaan yrityksen sisäisten resurssien toimesta. Selvityshenkilötyö isännöinnin tulevaisuudesta - Kaj Hedvall, Matias Johansson ja Tuuli Kaskinen 1011 Toinen alan toimijoiden keskuudessa oleva koulukunta, pitää todennäköisenä, että alan yrityskoon jakauma tulee säilymään tai muuttumaan niin, että markkinat jakautuvat suurempiin organisaatioihin ja lähes mikroyrityksiin. Vastavoimiksi konsolidaatiokehitykselle esitetään taloyhtiöiden kokoeroja ja taloyhtiöiden elinkaarivaiheen eroja. Pieniä yhtiöitä hoidetaan jatkossakin vähemmän ammattimaisesti ja pienempien toimijoiden toimesta. Perusteluina on myös esitetty ansaintalogiikkaa. Pienet taloyhtiöt ovat kannattamattomia suurelle organisaatiolle. Pienissä taloyhtiöissä omistajat ovat myös lähempänä toimintaa ja joissain tapauksissa valikoituneempia. Esimerkiksi pienissä erillistalojen, paritalon tai rivitalon yhtiössä asukkaat voivat hoitaa suurta osaa yhtiön yhteisistä asioista omin voimin ja tarvita vain kevyttä isännöintiä. Myös taloyhtiö, jossa ei ole odotettavissa korjauksia tai muita vaativia muutoksia voidaan hoitaa hyvin kevyellä isännöinnillä, jolloin isännöintiyritykset erikoistuvat eri elinkaaren vaiheen isännöintiin. Suuremmat organisaatiot hoitavat elinkaaren vaativat vaiheet kuten peruskorjaukset ja pienemmät organisaatiot muut. Verkostoajattelu on kenties vielä eräs koulukunta alalla. Tämän ajatusmaailman mukaan, isännöinti on palveluiden paketoija, joka hankkii osaamista verkostoistaan. Tämän näkemyksen mukaan osaamista voidaan ostaa ja isännöintiorganisaation koko ei ole merkittävä tekijä. Nainen ja puhelin voi tämän ajatuksen mukaan toimia yhtä osaavasti kuin suurempi organisaatio. Tämä koulukunta hakee esikuviaan toimitilapuolen manageerauksesta, jossa lisäarvolupaus tulee toimittajien avoimen ja läpinäkyvän kilpailutuksen ja verkoston johtamisen kautta. Myös aluehuoltoyhtiömallit saattavat olla tämän toimintamallin ajatuksellisia edustajia. Aluehuoltoyhtiössä hoito ja isännöinti toimitetaan paketissa ilman avointa kilpailutusta. Ajatuksena on, että kustannussäästö syntyy onnistuneesta projektitoiminnasta. Varsinainen korjausosaaminen hankintaan ulkoa ja yhdistetään huoltotoiminnan kautta syntyvään paikallisten olosuhteiden ja talojen historian tuntemukseen. Tällöin voidaan ajatella, että verkostomallin edut toteutuvat. Yksiselitteistä arviota eri mallien kustannusvaikutuksista ei voida tässä esittää, mutta on todennäköistä, että kannattavaa liiketoimintaa ja hyvää palvelua voidaan jatkossakin tarjota yhdistämällä arvoketjun eri osia eri tavoin. Voidaan, jopa väittää, että esimerkiksi aluehuoltoyhtiömallin tulevaisuuden näkymät paranevat sitä mukaa kun läpinäkyvä vertailutieto lisääntyy alalla. Tällöin itse tuotetun huollon kustannustasoa ja laatua voidaan arvioida ilman kilpailutuksia. Alan toimijat ovat kuitenkin lähes yksimielisiä siitä, että isännöinnin yritysten keskikoon kasvu on lähtökohtaisesti myönteinen muutos. Toiminnan rajaaminen johonkin tiettyyn muotoon tai kokoon ei kuitenkaan ole ratkaisu alan kehittämiseen. Isännöinti vaatii aina jossain määrin paikallista läsnäoloa, joten kattavan maanlaajuisen organisaation rakentaminen isännöintiin tuntuu yhtä haasteelliselta kuin kiinteistöpalveluissa yleensä. Olettavaa on, että sellainen rakentuisi verkottumiseen paikallisien toimijoiden kanssa kuten esim. kiinteistönhoitopalveluissa on tapahtunut. Franchising-tyyppiset toimintamallit ovat yksi mahdollinen ratkaisu. Yhden hengen toiminimien rinnalle onkin syntynyt joukko eri kokoisia useampia henkilöitä työllistäviä isännöintiyrityksiä. Suomen suurin isännöintiyritys Realia työllistää noin 500 ammattilaista. Markkinoilla on myös paljon yrityksiä, joissa väkeä on muutamia kymmeniä. Selvityshenkilötyö isännöinnin tulevaisuudesta - Kaj Hedvall, Matias Johansson ja Tuuli Kaskinen 1112 Isännöintimarkkinat Suomessa ovat monella tapaa verrannolliset muihin Euroopan maihin. Esimerkiksi Isännöinitliiton teettämässä kansainvälisessä selvityksessä todettiin, ettei muista Euroopan maista ole suoraan löydettävissä sellaista isännöinnin mallia, joka ratkaisisi alan haasteet. Asunto-osakeyhtiö -malli, jota joskus ollaan esitetty ongelmien aiheuttajaksi, ei näytä olevan merkityksellinen tästä näkökulmasta. Asunto-osakeyhtiö -mallia on keskusteluissa jopa esitetty vientituotteeksi. Esimerkiksi Ruotsin markkinat vaikuttavat selvästi kehittymättömämmiltä. Ranskan esimerkki, jossa toiminnalle on asetettu rajoituksia, näyttää tekevän toiminnasta kankeampaa. Havainnot: - Isännöitsijän työnkuvassa keskeisenä on kanavakaaoksen hallinta. - Osaamistarpeet kasvavat räjähdysmäisesti: pitäisi olla insinööri, controlleri, toimitusjohtaja ja projektijohtaja. - Alalle syntynyt edelläkävijätoimintaa, jossa isännöintiä hoidetaan usean eri alan ammattilaisen tiimeissä. - Toimenkuvan muutoksen vaikutuksesta markkinoiden rakenteeseen ollaan monta mieltä - Yrityskoko tulee kasvamaan, mutta pienyritystoimintaakin tarvitaan. Tulevaisuudessakin monenkokoisia yrityksiä, mutta konsolidoitumista tapahtuu. - Suomalainen isännöinti kestää kansainvälisen vertailun ja ala on vähintään hyvää eurooppalaista keskitasoa. Tehtävät: Isännöintiin 4-5 hengen monialaisia tiimejä. Mies ja puhelin -isännöitsijät osaksi verkostoja, joiden kautta tietojärjestelmät ja osaaminen jaetaan. Isännöinti on palvelu, ei henkilö. Lainsäädäntöön isännöintiyhteisöille selkeä rooli koko isännöinnin toteuttajana. Myös taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksiä on muutettava niin, että isännöintiä voi hoitaa isännöintiyhteisö. 4. Isännöintiala on palvelualoille tyypillisellä kehityspolulla sännöinti on monen tahon mielestä työnkuvaltaan lähes umpikujassa. Jotkut sanovat roolin olevan epäselvä, toiset tulkitsevat, että yrityskoon on kasvettava, jotta nykyvaatimukset voidaan täyttää. Palvelukehityksen näkökulmasta esitetyt haasteet ja koetut ongelmat vaikuttavat kuitenkin varsin yleisesti kaikkia kiinteistö- ja rakennusalan palvelumuotoja koskevilta. Isännöinti on toimintana ammattimaistunut vasta aika hiljattain. Takavuosina isännöinti oli tehtävä, johon valittiin kollegiaalisesti joku omistajista. Aluerakentamisen seurauksena syntyi aluehuoltoyhtiömalli, jolla rakentajat organisoivat myynnin jälkeiset ylläpito- ja muut toiminnot uudella alueella. Nykyään isännöinti on yhä selkeämmin ammattimaista liiketoimintaa, jota hoitavat siihen erikoistuneet organisaatiot ja ihmiset. Kiinteistö- ja käyttäjäpalvelumarkkinoilla on jo pitkään metsästetty parasta mahdollista keinoa erinomaisten palveluiden ostamiseen. Tilaajat haluavat palvelutehtäviin hyviä ja osaavia ihmisiä eivätkä koe organisaation tuovan lisäarvoa palveluun. Palvelukonseptien ja niihin liittyvien brändien koetaan olevan varsin merkityksettömiä palvelua ja sen laatua arvioitaessa. Hyvien yksilöiden nähdään tuovan palvelulle sen todellisen arvon. Siivousfirman brändi ei paljon paina, jos meidän siivooja tekee huonoa jälkeä. Tämä on tieteenkin totta, mutta aiheuttaa skaalattavuusongelman palveluntuotannossa. Henkilöitynyt palvelu ei kasva tekijäänsä laajemmaksi. Kun palvelua toimittavan asiantuntijan käytössä olevat työtunnit ovat täynnä, tasalaatuinen palvelu loppuu. Selvityshenkilötyö isännöinnin tulevaisuudesta - Kaj Hedvall, Matias Johansson ja Tuuli Kaskinen 1213 Isännöinti on asiantuntijapalvelua kuten esimerkiksi suunnittelu ja rakennuttaminen. Kun näitä palveluita halutaan kasvattaa, puhtaasti henkilökeskeinen palveluprosessi ei skaalaudu tekijänsä resursseja pidemmälle. Toinen esimerkki tällaisesta puhtaasta palvelusta on hieronta. Prosessi on ihmis- ja asiakaskeskeinen ja se kulutetaan samanaikaisesti kun se tuotetaan. Palvelukokemus on usein hyvä mutta mittakaavaongelma rajoittaa palvelutuotantoa. Tämänkaltainen puhdas palvelu toimii ilman infrastruktuuria tai muita rakenteita kuten tiedonhallintaa ja järjestelmiä. Mikäli palvelua halutaan laajentaa, eikä asiantuntijaresursseja ole käytettävissä rajattomasti, on palveluja ryhdyttävä tuotteistamaan. Palvelu voidaan esimerkiksi jakaa osiin. Joku erikoistuu asiakkaiden vastaanottoon ja toinen varsinaisiin asiantuntijatyötä vaativiin osioihin. Tämä vaatii paitsi palveluelementtien tunnistamista ja niiden yhteensovittamisen prosessia, myös organisaatiota sekä järjestelmiä. Isännöinnissä useat suuremmat yritykset ovat tällä kehityspolulla. Palvelun sisältö on viipaloitu ja tavoitteena on kohdistaa asiantuntijaresurssit varsinaiseen ydintoimintaan. Mittakaavaa kasvatetaan konseptoiduilla toimintamalleilla ja niitä tukevilla tietojärjestelmillä. Palvelujen sähköistäminen johtaa poikkeuksetta monen rinnakkaisen asiakaskanavan käyttöön. Monikanavamalli on resursseja syövää, mikäli asiakasvirtoja ei onnistuta kanavoimaan niihin tehokkasti. Isännöinnissäkin on perinteisesti lähdetty siitä, että avainresurssit pitäisi aina olla saavutettavissa. Kun tiedetään, että isännöitsijä hoitaa tavallisesti lukuisia kohteita, ei ole yllättävää, että asiakkaat pitävät sekä isännöitsijän saavutettavuutta että toiminnan ripeyttä ongelmana. Kun isännöintipalvelujen kypsyysastetta arvioidaan voidaan sen sanoa olevan samassa kehitysvaiheessa kuin valmistavan teollisuuden palveluistuminen oli noin 8-10 vuotta sitten. Palveluja tuotteistetaan, mutta pääasiassa tuotannon järkeistämisen näkökulmasta. Alan kehitys ei vielä ole vaiheessa, jossa ajurina olisi asiakkaalle lisäarvoa tuottavien valmiiden ratkaisujen tarjoaminen. Kun palvelut on tuotteistettu ja niistä osataan koota ratkaisuja, joiden lisäarvon asiakas oikeasti tunnistaa, voidaan puhua ratkaisuliiketoiminnasta. Ratkaisuliiketoiminnan ansaintalogiikan löytäminen ei ole ollut yksinkertaista teollisuuden asiantuntijapalveluissa. Siellä se kuitenkin nyt erottaa rakennemuutoksesta hyvin selvinneitä yrityksiä ja niitä, joiden liiketoiminta on nyt vaikeuksissa. Palveluiden ansaintalogiikan löytäminen on ratkaisevaa mutta haastavaa myös isännöintitoimialan yrityksille. Ero valmistavaan teollisuuteen on se, että kiinteistöpalveluiden tuottamaan lisäarvoa pidetään yleisesti alhaisempana kuin valmistavan teollisuuden. Aihioita ratkaisuliiketoiminnan kehittymiseen on kuitenkin aistittavissa myös asumisen isännöinnissä. Valmiiden asiakasorientoituneiden ratkaisujen tuottaminen on tulevaisuuden trendi. Isännöinnin nykyparadigma on kuitenkin varsin kaukana siitä maailmasta, jossa asiakas muuttuu objektista subjektiksi. Subjektina palvelun maksava osakas osallistetaan aidosti palvelujen kehittämiseen ja toiminnan muutokseen. Nykykäsitteitä tämänkaltaiselle yhteisölliselle kehittämiselle ovat co-creation tai crowd-sourcing. Niiden avulla asiakkaat ja sidosryhmät valjastetaan kehityskumppaineiksi ja liiketoiminnan tekijöiksi toimimaan yhdessä palvelun ytimessä olevan yrityksen kanssa. Mikään ei kuitenkaan viittaa siihen, etteikö isännöillä olisi vähintään yhtä hyvät edellytykset onnistua asiantuntijapalvelujensa konseptoinnissa ja ajan mittaan ratkaisuliiketoimintaan siirtymisessä kuin muilla alan palveluilla. Voidaan jopa ajatella, että isännöitsijärooli arvoketjun palveluintegraattorina ja portinvartijana olisi helpompi tuotteistaa ja differoida tyypillisenä osaamisintensiivisenä asiantuntijapalveluna. Lisäksi korjausrakentamisen lisääntyessä Selvityshenkilötyö isännöinnin tulevaisuudesta - Kaj Hedvall, Matias Johansson ja Tuuli Kaskinen 1314 isännöinnin käsien kautta kulkevat rahavirrat kasvavat. Ratkaisuliiketoimintaa kehittämällä isännöintitoimialan on osana tätä mahdollista kasvattaa liiketoimintaansa ja katteitaan. Havainnot: - Asiakkaat määrittelevät osaamisvaatimuksensa henkilötasolla ja kauppaa käydään osaajista eikä yrityksen tai organisaation toimintamalleista tai tuotteistetuista konsepteista. Kiinteistöalaa vaivaa "ruumiskauppa", jossa ostajat metsästävät hyviä tyyppejä. - Konsepteilla ja brändeillä on vähän merkitystä. - Palvelukehitys on tuotantolähtöistä, ja asiakas ei ole vielä kehittämisen kumppani. - Sähköisissä toimintamalleissa ollaan nopeassa kehitysvaiheessa. Tehtävät: Isännöintiyritystenkin tulee pyrkiä asiakaslähtöisien ratkaisujen tuottamiseen ja palvelujen tuotteistamiseen. Toimialan kehitettävä omia välineitä laadun parantamiseen ja hyvien toimioiden erottautumiseksi. Esimerkiksi laatupalkintokilpailut ja sisäiset benchmarkkaukset. Isännöintiala aktiivisesti mukaan palvelualojen edelläkävijöiden joukkoon kehittämään laatuarviosystemaatiikkaa palveluliiketoiminalle sopivammaksi. 5. Talon avoin tieto on isännöitsijälle resurssi, ei uhka Taloyhtiöiden hallinnoimisessa ja johtamisessa vaatimus läpinäkyvyydestä ja vertailukelpoisuudesta on lisääntynyt merkittävästi. Haastatteluissa on käynyt selvästi ilmi, että taloyhtiöiden hallitusten, osakkaiden ja asukkaiden mielestä tiedon avoimuus, ja sen ymmärrettävyyden ja saatavuuden lisääminen ovat keskeisiä toimialan kehittämisalueita. Tiedon avoimuudesta kuluttajilla on jo kokemusta monilla muilla alueilla, siksi osakkaat ja asukkaat alkavat vaatia tätä myös taloyhtiöiltä. Kun korjaustarve kasvaa ja osakkaiden kiinnostus asumista ja sen kustannuksia kohtaan lisääntyy, taloyhtiöitä on pystyttävä johtamaan suunnitelmallisesti ja ennakoiden. Suunnittelu ja ennakointi edellyttävät hyviä lähtötietoja päätöksenteolle: esimerkiksi hyvää historiatietoa talossa tehdyistä toimenpiteistä sekä vertailutietoa muista vastaavista kohteista ja toimenpiteistä. Nykyinen tilanne, jossa merkittävä osa tiedosta on isännöitsijän hallussa ja tieto kootaan asukkaiden nähtäville ainoastaan kerran vuodessa, rajoittaa hallituksen ja osakkaiden mahdollisuuksia arvioida oman talonsa isännöinnin ja hallinnon laatua sekä heikentää korjauksiin ja ylläpitoon liittyvän päätöksenteon laatua. Huolimatta isännöintialalle syntyneistä sähköisistä tietojärjestelmistä taloyhtiöiden ja isännöitsijän välinen sähköinen asiointi on toistaiseksi melko kehittymätöntä. Isännöinti tulee lähivuosina kamppailemaan samankaltaisessa tilanteessa kuin pankkiala aikaisemmin, pankit joutuivat panostamaan uusien sähköisten asiakaskanavien rakentamiseen merkittävästi resursseja ja aikaa ennen kuin asiakkaat hyväksyivät ne käyttöönsä. Asunto-osakeyhtiöiden ja isännöitsijöiden suhdetta voidaan tässäkin yhteydessä verrata toimitilapuolen kehitykseen. Toimitilapuolella käytiin 2000-luvun alussa kiivasta keskustelua kiinteistöihin liittyvien tietojen omistusoikeuksista. Silloin havahduttiin siihen, että toimintojen ulkoistamiset sekä toimitusketjujen pitenemiset hajauttavat kiinteistöjen tiedot. Omistajalle tärkeitä tietoja kertyi palveluntuottajille sekä muille sidosryhmille. Kiinteistöjen omistajien vastuulle jäi varmistaa, että heillä on oikeus omiin tietoihinsa ja että tiedot ovat sellaisessa muodossa, että ne voidaan siirtää esimerkiksi palveluntuottajalta toiselle tai järjestelmästä toiseen ilman että tietoa menetetään tai sen käytettävyys kärsii. Selvityshenkilötyö isännöinnin tulevaisuudesta - Kaj Hedvall, Matias Johansson ja Tuuli Kaskinen 1415 Toimitilapuolella ymmärrettiin myös, että kyse ei ole pelkästään immateriaalioikeuksista vaan tietojen laadusta, vertailukelpoisuudesta ja läpinäkyvyydestä. Ammattimaiset omistajat ymmärsivät vertailutiedon arvon ja toimialan kiinnostus toimialakohtaisiin benchmarking-vertailuihin kasvoi ripeästi. Tätä nykyä kattavat kustannus-, vuokra-, tuotto-, asiakastyytyväisyys- ja erilaiset benchmarking-vertailut ovat olennainen osa toimitilakiinteistöjen johtamista. Asuntopuolella tilanne on ei ole yhtä selkeä. Asuntomarkkinoiden ja asuntojen arvojen kohdalla markkinat ovat melko läpinäkyvät ja hintojen vertailtavuutta parantavia sovelluksia on luotu myös valtion toimesta. Sen sijaan asumisen ylläpitoa ja kulutustietoja koskevien tietojen osalta ollaan vasta alkuvaiheessa läpinäkyvyyden ja vertailukelpoisuuden osalta. Tällä hetkellä tärkein näihin tietoihin liittyvä tietokanta ovat Tilastokeskuksen julkaisemat tiedot asunto-osakeyhtiöiden kustannuksista. Näistä puuttuu kuitenkin tärkeitä tietojen vertailtavuuteen liittyviä tietoja. Taloyhtiöissä on poikkeuksellista, että asukkailla on mahdollisuus avoimesti ja ymmärrettävästi vertailla esimerkiksi oman taloyhtiönsä kustannus- ja kulurakennetta muihin kiinteistöihin. Lainsäädännössä edellytetään, että isännöitsijän on oma-aloitteisesti annettava ne tiedot hallitukselle, jotka ovat tarpeen sen tehtävien suorittamiselle. Jotta päätöksenteko ja tehtyjen päätöksien arviointi olisi taloyhtiössä mahdollista, on käytettävissä oltava myös vertais- ja historiatietoa. Vertaistiedon puutteellisuus on tullut esiin kun taloyhtiöt suunnittelevat laajempia korjaus- ja parannushankkeita. Päätöksenteon pohjaksi teetetään teknisiä selvityksiä ja mahdollisesti kustannusarvioita, mutta hinta- ja toteutuskelpoisuusarvioita ei ole helposti saatavissa. Toimialan järjestöt kokoavat kiitettävästi tietoa esimerkiksi linjasaneerausten kustannuksista, mutta esimerkiksi energiatehokkuuden parannushankkeiden mahdollisia tuloksia on vaikea arvioida etukäteen vertailutiedon puuttuessa. Tämän voidaan nähdä myös hillitsevän näiden hankkeiden toteutusta. Suurempien isännöintiyritysten ja alueellisesti toimivien organisaatioiden etuna on talojen ylläpito-, korjaus- ja kulutustietojen kertyminen yritysten käyttöön. Asukkaiden ja yksittäisen taloyhtiön kannalta haitallista on kuitenkin se että vertailutieto kertyy nimenomaisesti palveluntuottajalle, jonka omaisuutena ja resurssina se on arvokasta. Vastaava tilanne on myös asuntomarkkinoilla, joilla paras tieto on vain ammattimaisten asuntovälittäjien käytettävissä. Yrityksillä on oikeus keräämänsä tiedon hyödyntämiseen ja yrityksillä on parhaat edellytykset kehittää myös tiedon jalostamista. Tämä voidaan nähdä yritysten toiminnan kehittämisenä ja sen pitäisi lopulta parantaa myös asiakkaiden vastaanottaman palvelun laatua. Energiatehokkuuden parantamiseen ja peruskorjauksien edistämiseen liittyy kuitenkin tärkeitä yleisiä etuja, jotka perustelevat näiden tietojen saattamista osittain julkisiksi esimerkiksi avoimeen tietokantaan. Tämä parantaisi näiden hankkeiden suunnittelun edellytyksiä myös niissä taloyhtiöissä, joissa ei ole isännöitsijää tai joiden isännöitsijän toiminta ei ole riittävän laajaa vertailutietojen keräämiseksi. Nykyisten tilinpäätöstietojen lisäksi avoimeen tietokantaan tulisi koota esimerkiksi kunnossapitotarveselvitys sekä kiinteistön kulutustiedot riittävien kiinteistön ikää, rakennetta ja kokoa koskevien tietojen kanssa. Tällaisen tietokannan ylläpito voisi kuulua esimerkiksi Ympäristöministeriölle, samaan tapaan kuin asuntojen hintatietoja koskeva tietokanta. On tärkeää huomata, että edellä mainittujen tietojen julkisuudesta huolimatta isännöintiyrityksillä on mahdollisuus kerätä tarkempia tietoja ja alueellista ja kohdekohtaista tietoa ja tuottaa niiden pohjalta nykyistä laadukkaampia palveluita. Laajemmat tiedot voisivat Selvityshenkilötyö isännöinnin tulevaisuudesta - Kaj Hedvall, Matias Johansson ja Tuuli Kaskinen 1516 lisätä myös taloyhtiöiden riippumatonta vertailua. Tulevaisuudessa voidaan kuvitella tilanne, jossa parhaat taloyhtiöt listattaisiin ja pisteytettäisiin Kauppalehdessä tai Talouselämässä. Omaa kiinteistöänsä koskeviin tietoihin liittyen asunto-osakeyhtiöiden on varmistettava omien tietojensa säilyvyys ja käytettävyys isännöintipalvelun jatkumisesta riippumatta. Nykyiset isännöintialan yleiset sopimusehdot toteavat että näistä tiedoista on sovittava erikseen ja ottaen huomioon se, että isännöintisopimuksen ovat pääasiallisesti melko vanhoja, asiasta on todennäköisesti harvoin sovittu. Tämä koskee sekä kiinteistön kirjanpitoa, kulutus- ja osakastietoja että itse rakennusta ja sen ylläpitoa, korjauksia ja rakennetta koskevia tietoja. Taloyhtiöiden ja isännöintiyritysten tiedon hallintaan ja käytettävyyteen liittyy ratkaisevalla tavalla tietojärjestelmien kehitys. Isännöintialalla on kehitettävä ratkaisuja sekä toiminnanohjaukseen, kiinteistöjen tietojen säilyttämiseen ja asiakastiedotukseen että eri järjestelmien keskinäiseen tiedonsiirtoon. Saksassa paikallinen isännöintialan kattojärjestö DDIV on tehnyt yhteistyötä toimialan ohjelmistojen tuottajien kanssa. Tällainen yhteistyö voi vaikuttaa laajasti toimialojen työkalujen ja yhteisten standardien luomiseen, joiden kehittäminen yrityskohtaisessa ohjelmistokehitystyössä jää tavallisesti toissijaiseksi. Yhteistyö työkalujen kehittämisessä vapauttaa yksittäisten isännöintiyritysten resursseja varsinaisten palvelutuotantoprosessien parantamiseen ja nopeuttaa toimialan kehitystä. Suomessa toimitilapuolelta esimerkkejä tällaisesta kehitystyöstä ovat RAKLI:n kiinteistöjen avaintietojen siirtämistä ja säilyttämistä edistäneet e-ehyt- ja e-kyy-hankkeet. Ohjelmistojen yhteistoiminnan kehittäminen kannattaa tehdä mahdollisimman aikaisessa vaiheessa, jotta niiden sulauttaminen eri järjestelmiin on yksinkertaisempaa. Isännöintialalla on noussut esiin monipuolisia ohjelmistoja, jotka tulevat todennäköisesti kasvattamaan markkinaosuuttaan tulevaisuudessa. Ohjelmistokehityksen painottuminen toimialan ulkopuolelle on tärkeä kehityssuunta, joka tulee varmasti nopeuttamaan ohjelmistojen kehitystä ja parantamaan isännöintialan ohjelmistojen toiminnallisuutta. On kuitenkin tärkeää, että ohjelmistoissa kiinnitetään huomiota tiedon säilyvyyteen ja siirrettävyyteen. Ohjelmistotuottajien tehtävä tuottaa mahdollisimman hyvät työkalut taloyhtiöiden tiedon käsittelyyn ja isännöintiyritysten tehtävä käyttää ohjelmistoissa olevaan tietoa mahdollisimman hyvin, mutta tiedon on säilyttävä taloyhtiön omaisuutena. Toinen tärkeä kehitysalue ovat isännöintiyritysten asiakkaiden tietojärjestelmät. Jatkossa nämä tulevat nousemaan taloyhtiön tietojen ja viestinnän pääasiallisiksi kanaviksi, mutta toistaiseksi niiden käyttö on melko vähäistä. Käytön yleistyminen riippuu ensisijaisesti tietojen saamisesta yritysten tietojärjestelmistä verkkoon ja asiakkaiden saamisesta palveluiden käyttäjiksi. Useimmat isännöintialan ohjelmistot yhdistävät jo nyt kiitettävästi toiminnanohjausjärjestelmän, kirjanpidon ja asiakasviestinnän toiminnot, mutta kaupallisten sovellusten yleistyminen on yhä melko alussa. Käyttäjämäärän kasvattamisessa auttaisivat etenkin syötepohjaiset järjestelmät kuten RSS-feedit, joissa käyttäjät voivat itse valita missä ja mitkä taloyhtiötään koskevat tiedot lukevat. Sähköisten toimintamallien osalta ala näyttää joka tapauksessa olevan menossa kohti nopeaa kehitysvaihetta, jossa järjestelmät paranevat, monipuolistuvat ja yleistyvät selvästi. Tämä tulee varmasti vaikuttamaan isännöintiin, taloyhtiöiden hallintoon ja taloyhtiöiden sisäiseen viestintään merkittävästi. Selvityshenkilötyö isännöinnin tulevaisuudesta - Kaj Hedvall, Matias Johansson ja Tuuli Kaskinen 1617 Havainnot: - Yleistyvät tietojärjestelmät, lisääntyvä kiinteistötekniikka sekä korjausten ja muutosten parempi suunnittelu ja dokumentointi lisäävät kiinteistöistä kerääntyvän tiedon määrää. - Asunto-osakeyhtiön omien tietojen omistusoikeus on usein vahvistamatta. - Tietojen heikko saatavuus vaikeuttaa muun muassa taloyhtiön toiminnan arviointia ja suunnitelmien vertailua. Tehtävät: Asunto-osakeyhtiöiden varmistettava omien tietojen säilyvyys ja käytettävyys isännöintipalvelun jatkumisesta riippumatta. Energiatehokkuuteen ja peruskorjauksiin liittyvät tiedot koottava avoimeen tietokantaan. Tilinpäätöstietojen lisäksi avoimeen tietokantaan tulisi koota esimerkiksi kunnossapitotarveselvitys sekä kiinteistön kulutustiedot riittävien kiinteistön ikää, rakennetta ja kokoa koskevien tiedot. Tietokannan ylläpito esimerkiksi Ympäristöministeriön tehtäväksi. Isännöintialan edistettävä taloyhtiöiden tietojen vertailtavuutta ja tietojen siirrettävyyttä. 6. Talo tarvitsee identiteetin - isännöitsijä kehittämään talon arvoa Taloyhtiön remonttipäätökseen johtaa kaksi mahdollista reittiä. Toinen - ja ikävä kyllä edelleen melko laajalle levinnyt - lähtee osakkaiden ja asukkaiden havaitsemista ongelmista. Ikkunoista vetää tai vesivahingot seuraavat toistaan. Vikoja korjaillaan silloin, kun huomataan, mutta lopulta todetaan, että tarvitaan iso remontti. Asia tuodaan yhtiökokoukseen ja korjausrumba pyörähtää käyntiin. Tässä tapauksessa isännöitsijän rooliksi jää tarjouspyyntöjen tekeminen ja remontin aikaisen viestinnän hoitaminen. Parempi ja uuden asunto-osakeyhtiölain myötä leviävä käytäntö on se, että korjauksia tehdään kuntoarvion ja siihen liitetyn pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelman (PTS) mukaisessa aikataulussa ja järjestyksessä. Osakkaat voivat hyvin ennakoida, millaisia remontteja on tulossa ja pahoilta yllätyksiltä vältytään. Hyvä kunnossapitosuunnitelma on hyvä väline teknisten korjausten suunnitteluun, mutta se ei kerro, millaiseen asumismukavuuden tasoon talossa pyritään tai millaista palvelulaatua halutaan. Tähän tarvitaan uusia välineitä. Taloyhtiöt ovat vain harvoin keskustelleet ja päättäneet, millaista tulevaisuutta ne itselleen toivovat eli millainen on talon identiteetti. Onko meidän talo korttelin kaunein, vai tarjoaako se läntisten kaupunginosien edullisinta asumista? Tämä siitä huolimatta, että asunto-osakeyhtiöissä suunnitelmallinen ja ennakoiva toiminta olisi ylivoimainen strategia. Mitä reaktiivisempaa talon johtaminen on, sitä huonompaan asumismukavuuteen ja korkeampiin kustannuksiin yleensä päädytään. Strategian laatimisen ei pitäisi olla edes erityisen hankalaa. Asuminen on muuta kiinteistöalaa ennakoitavampaa. Asukkaiden eli osakkaiden ja vuokralaisten preferenssit muuttuvat huomattavasti hitaammin kuin vaikkapa vaate- tai ruokakaupassa. Esimerkiksi asuinkerrostalon ydintoimintoa ei siis ole syytä kovin usein muuttaa. Silloin tällöin se kuitenkin kannattaisi keskustella läpi ja kirjata ylös, jotta vaihtuvat asukkaat ja kehittyvä toimintaympäristö näkyvät strategiassa. Haastatteluissa sekä isännöitsijät että alan muut toimijat kehuivat taloyhtiön strategiaa erinomaiseksi välineeksi taloyhtiön johtamisessa. Kun talon strategia tai toimintafilosofia on ensin kirkastettu, kaikki muut hankintoihin ja remontteihin liittyvät päätökset on sen jälkeen helpompi tehdä. Sekä lisäpalveluiden hankkiminen että korjausten tekeminen on taloyhtiölle helpompaa, kun talon väki on ensin yhdessä päättänyt, millaisessa talossa he haluavat asua. Selvityshenkilötyö isännöinnin tulevaisuudesta - Kaj Hedvall, Matias Johansson ja Tuuli Kaskinen 1718 Kun perusstrategia on kirkastettu muu suunnittelu voidaan ankkuroida ydintoiminnan eli asumisen ja asumisviihtyvyyden tavoitteisiin. Strategia helpottaa taloyhtiön päätöksentekoa erityisesti siksi, että strategian valmisteluprosessin aikana ihmiset joutuvat keskustelemaan isoista ja taloudellisesti vaikeista kysymyksistä jo ennen kuin ne ovat akuutteja. Kun isot kysymykset on selvitetty yhdessä, voidaan myöhempien ristiriitojen määrää vähentää. Tulevaisuudessakin taloyhtiöissä ihmisillä on erilaisia intressejä ja insentiivejä ryhtyä "vapaamatkustajaksi". Sijoitusasunto kannattaa aina ostaa talosta, jonka muut asukkaat hoitavat taloa aktiivisesti, omaehtoisesti ja itseään säästämättä. Näihin ja muihin asukkaiden välisiin ristiriitoihin on luotu mallit lainsäädännössä ja ne näyttävät toimivan kohtuullisesti. Hyvin tehty strategia auttaa kuitenkin myös näissä tilanteissa. Se myös parantaa myös asuntomarkkinoiden laatua. Kaupat on helpompi tehdä, kun tiedossa on minkäkaltaiseen asumiseen talossa pyritään ja millä periaatteilla taloa ylläpidetään. Kuva 2. Taloyhtiön hallintoa helpottavat strategiat ja suunnitelmat. Isännöitsijälle viisaasti tehty strategia voi olla kullanarvoinen. Kun talolle tehdään osakkaiden hyväksymä strategia, se yhtenäistää ja selkeyttää asukkaiden tavoitteita, edesauttaa päätöksentekoa sekä helpottaa toiminnan johtamista ja arviointia. Tämä auttaa isännöitsijän jokapäiväistä työtä, kun ylläpidon kustannuksia ja toivottavaa laatua on helpompi arvioida. Isännöitsijän perustyöstä tulee myös asiakkaiden silmissä laadukkaampaa, kun sen kautta konkretisoituu yhdessä määritelty strategia. Isännöinnillä on myös edellytykset kantaa vastuuta asukkaiden omaisuuden arvon pitkäjänteisestä kehittämisestä. Selvityshenkilötyö isännöinnin tulevaisuudesta - Kaj Hedvall, Matias Johansson ja Tuuli Kaskinen 1819 Isännöintiyritykselle strategia voi olla myös hyvä väylä lisäpalveluiden myyntiin. Jos isännöitsijän palvelutarjonta on kunnossa, hän pystyy tarjoamaan yhtiölle sellaisia lisäpalveluita, joita strategian mukaan tarvitaan. Ainakin suuremmissa isännöinti- ja muissa alaa konsultoivissa yrityksissä on nähty tämän ylätason ohjauksen tarpeellisuus. Tarjolla on selvästi kattavampi näkemys siitä mikä tulisi olla pitkän tähtäimen suunnittelun horisontti ja sisältö. Tarjolla on laissa edellytetyn kunnossapitotarveselvitys tason lisäksi esimerkiksi kiinteistöstrategian laatimispalveluja ja useimmat konseptit tarjoavat selvästi systemaattisempaa lähestymistapaa kunnossapitotarpeiden ennakointiin kuin mitä minimivaatimukset edellyttävät. Esimerkiksi insinööritoimistot aloittavat yhteistyön taloyhtiöiden kanssa tekemällä yhtiölle strategian. Sen jälkeen tehdään muita suunnitelmia ja lopulta itse korjauksen suunnitelma, kilpailutus ja monesti myös valvonta. Strategian kautta avautuu mahdollisuus pitkäaikaiseen yhteistyöhön taloyhtiön kanssa. Talon strategian määrittely ja siitä johdettavat tavoitteet ja vaatimukset talon ylläpidolle ja hallinnalle ei tietenkään edellytä konsulttipalvelujen käyttämistä. Tässä asukas on asiantuntija ja tavoitteiden muotoileminen voi olla vuorovaikutteinen yhteinen työ, joka edesauttaa asumisyhteisön yhtenäisyyttä ja parantaisi hallituksen ymmärrystä talon asukkaiden todellisesta tahtotilasta. Isännöitsijä asumisen ammattilaisena voi kuitenkin olla käynnistämässä prosesseja ja tekemässä niistä laadukkaampia. PTS:n ja talon strategian lisäksi korjausten määrän kasvattamisessa voisi auttaa uudenlaisten rahoitussuunnitelmien tekeminen. Haastattelujen perusteella näyttää siltä, että taloyhtiöissä kaivattaisiin ikään kuin controlleria, joka pystyisi tuottamaan helposti ymmärrettävää laskentatietoa remonttien ja laadukkaamman ylläpidon kustannuksista ja niiden vaikutuksista asumiskustannuksiin ja asunnon arvoon. Tällä hetkellä luultavasti vain pieni osa taloyhtiöiden osakkaista kykenee lukemaan tilinpäätöstä ja budjettia niin hyvin, että ne aidosti tukisivat päätöksentekoa. Hyvä isännöitsijä tai hallituksen puheenjohtaja avaavat toki kokouksessa tilinpäätöksen keskeiset kohdat, mutta monessa kokouksessa paperit nuijitaan hyväksytyiksi ilman huolellista käsittelyä. Tulevaisuudessa yksi hyvän suunnittelun tavoista voisi olla hyvä ja ymmärrettävä rahoitussuunnitelma, joka sisältää arviot energian hinnan vaihteluiden vaikutuksista asumiskustannuksiin, erilaisten remonttivaihtoehtojen takaisinmaksuajoista ja myös asrvion siitä, miten erilaiset investoinnit todennäköisesti vaikuttavat asuntojen arvoon. Havainnot: - Suunnitelmallisuus on asuintalossa keskeinen menestysstrategia. - Talon strategia on usein määrittelemättä, mikä haittaa ylläpidon ja korjaamisen suunnitelmallista tekemistä ja arviointia. - Toimialalla käynnissä kehityshankkeita, joissa kehitetään toimintamalleja taloyhtiöiden strategian laatimiseksi. - Palvelutarjontaa on olemassa talon toiminnan määrittelemiseen ja toimenpiteiden ennakointiin. Tehtävät: Talon strategia keskeiseksi työvälineeksi tulevaisuuden suunnittelussa. Kirjallinen talon strategia edellytykseksi Ympäristöministeriön korjausavustusten saamiselle. Kehitteillä olevat yleiset strategian kehittämisen mallit on ankkuroitava laajasti koko alalle. Strategian tekeminen on saatava osaksi normaalia toimintaa ja se on koko alan yhteinen tehtävä. Selvityshenkilötyö isännöinnin tulevaisuudesta - Kaj Hedvall, Matias Johansson ja Tuuli Kaskinen 1920 7. Isännöitsijästä asumisen energiankäytön tärkein portinvartija Suomalaisia rakennuksia on lähivuosikymmeninä korjattava ennen näkemättömän paljon. Ilmastonmuutoksen hillitseminen ja ja siihen liittyvien kansallisten kasvihuonekaasujen päästövähennystavoitteiden saavuttaminen edellyttävät, että rakennusten energiankulutuksen on laskettava merkittävästi. Energiaviisaan rakentamisen aika -ohjelman mukaan Suomen on jo vuoteen 2017 mennessä saavutettava rakennetun ympäristön tilan osalta ne tavoitteet, jotka EU:n paketissa asetetaan vuodelle Ohjelma sisältää korjausrakentamisen lisäämistä, energiantuotannon integrointia rakennuksiin ja ympäristöluokitusten käyttöönottoa. Ohjelma määrittelee isännöitsijät yhdeksi keskeiseksi portinvartijaryhmäksi ilmastotavoitteiden saavuttamisen kannalta. Myös isännöinnin asiakkaat muuttuvat. Ekologisten ostopäätösten tekeminen on tärkeää yhä suuremmalle joukolle kuluttajia. Kun tutkittiin kiinteistönvälityksen asiakkaita, yli 40 prosentille asunnon ostajista ekologiset kriteerit olivat vähintäänkin melko tärkeitä asunnon ostopäätöstä tehtäessä. Myös isännöitsijät sanovat haastatteluissa, että asukkaat ja osakkaat ovat kiinnostuneita talojen energiankulutuksesta. Kiinnostus energia-asioita kohtaan kasvaa energian hinnan noustessa. Kaikki merkit viittaavat siihen, että tämä kehitys on nopeutumassa. Energiateollisuuden arvion mukaan kaukolämmön hinta on vuodessa noussut keskimäärin 11 prosenttia. Kylmän talven seurauksena osakkaille koituva lasku on noussut tätä enemmän. Vuoden 2050 rakennuskannasta puolet on jo nyt rakennettu. Olemassa olevaan rakennuskantaan täytyy lähivuosikymmeninä tehdä mittavat uudistukset. Tässä urakassa isännöitsijät ovat joka tapauksessa keskeinen osa toteutusta. Nyt isännöitsijäkunnasta riippuu kuinka nopeasti, tehokkaasti ja asukasystävällisesti toimet saadaan vietyä läpi - ja minkälaista liiketoimintaa isännöitsijälle syntyy. Isännöinnin toimialan kehittäminen edellyttää uudenlaisten hinnoittelumekanismien lisäksi kokonaan uudenlaisten palvelutuotteiden kehittämistä. Palvelutoimialoilla menestyville yrityksille on tyypillistä, että ne osaavat kilpailijoitaan paremmin löytää yhteyksiä arvoketjun peräkkäisten osien välillä ja luoda näin lisäarvoa. Siinä missä tavallinen yritys keskittyy siihen, mitä ennenkin on tehty, menestyvä yritys etsii alihankkijoiltaan tai tilaajiltaan uusia palvelumahdollisuuksia. Yksi lähellä isännöintiä oleva kasvava sektori on korjausrakentaminen. Talonrakentamisen painopiste on siirtymässä uudisrakentamisesta rakennusten ylläpitoon ja korjausrakentamiseen, kun suuressa osassa talokantaa on energian hinnan noustessa tehtävä mittavia korjauksia. Tässä isännöintiyrityksillä on hyvä mahdollisuus uuden palveluliiketoiminnan kehittämiseen. Myös yhteiskunta hyötyy isännöitsijäyritysten aktiivisuudesta. Uudenlaisessa energiankäytön portinvartijaroolissa isännöitsijät tarjoavat taloyhtiöille strategioita ja korjaussuunnitelmia, joiden toimeenpano vähentää energiankulutusta. Näin rakennusten energiatehokkuudelle asetettujen yhteiskunnallisten tavoitteiden toteutuminenkin etenee. Tekemiemme haastattelujen valossa näyttää siltä, että nämä mahdollisuudet eivät kuitenkaan tällä hetkellä ropise isännöitsijöiden laariin. Meidän naama kuluu siellä jokapäiväisessä työssä ja sitten nämä isommat asiat tilataan insinööritoimistolta, tiivisti eräs haastatelluista isännöitsijöistä. Ongelmana on se, että isännöitsijät eivät pysty vakuuttamaan taloyhtiöitä osaamisestaan, vaan asiantuntijapalvelut halutaan ostaa muualta. Insinööritoimistot ja rakennusliikkeet tuntuvat luotettavammilta kumppaneilta. Isännöintiyritykset ovat tyypillisesti hyvin verkottuneita urakoitsijoiden ja insinööritoimistojen suuntaan, mutta isännöitsijälle jää vain kilpailutuksen tekijän rooli. Siitä tulovirtaa ei kovin paljon heru. Selvityshenkilötyö isännöinnin tulevaisuudesta - Kaj Hedvall, Matias Johansson ja Tuuli Kaskinen 20 Näytä lisää
Isännöinnin asiakastyytyväisyystutkimus 2012 Yhteenveto toimialan tuloksista Pekka Harjunkoski Promenade Research Oy Fakta Isännöinti vaikuttaa 2,7 miljoonan suomalaisen elämään (asunto-osakeyhtiöt ja Lisätiedot Miksi hallitustyöskentelyyn pitää ja kannattaa panostaa?
Miksi hallitustyöskentelyyn pitää ja kannattaa panostaa? - Hallitus on keskeisessä roolissa päätöksenteossa ja sen valmistelijana - Hallitukselta odotetaan hyviä ja oikeudenmukaisia ratkaisuja - Hallitukselta Lisätiedot Isännöinnin asiakastyytyväisyystutkimus 2012
Isännöinnin asiakastyytyväisyystutkimus 2012 Yhteenveto toimialan tuloksista Pekka Harjunkoski Promenade Research Oy Fakta Isännöinti vaikuttaa 2,7 miljoonan suomalaisen elämään (asunto-osakeyhtiöt ja Lisätiedot Asumisen tulevaisuus Tekesin näkökulma ja kehitysprojektien rahoitusperiaatteita
Asumisen tulevaisuus Tekesin näkökulma ja kehitysprojektien rahoitusperiaatteita 19.1.2010 Johanna Kosonen-Karvo Tekes Miltä näyttää asuminen tulevaisuudessa? Käyttäjälähtöisyys ohjaa kaikkea tekemistä Lisätiedot Hanskat tiskiin vai vasara käteen?
Hanskat tiskiin vai vasara käteen? Mitä suomalaiset ajattelevat kotiensa kunnossapidosta ja korjaamisesta Tiedotustilaisuus 12.4.2011 Tina Wessman, Qualitems Oy Tutkimuksen tarkoitus ja toteutus Tarkoitus: Lisätiedot Antti Myyryläinen Timbal Palvelut Oy
Strategia Energiatehokkuus Huoltokirja Seuranta Elinkaari Suunnitelmat Korjaushanke Antti Myyryläinen antti.myyrylainen@timbal.fi Timbal Palvelut Oy www.timbal.fi Timbal palveluita tuottaa Timbal Palvelut Lisätiedot MYY PALVELUA. Onnistunut myynti palveluliiketoiminnassa Työpajatyöskentelyn tuloksia
MYY PALVELUA Onnistunut myynti palveluliiketoiminnassa Työpajatyöskentelyn tuloksia Ryhmätyöskentely - tavoitteena ideoida, KUINKA MYYNNIN MUUTTUNEESEEN ROOLIIN VOIDAAN VASTATA? - tarkastellaan kysymystä Lisätiedot Taloyhtiöiden ennakointi ja varautuminen korjauksiin
Kiinteistöstrategia Suunnitelmallinen kiinteistönpito turvaa kiinteistön arvon säilymisen YLIVIESKA 19.3. 2013 Pekka Luoto Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys ry Neuvontapalvelut Lisätiedot Sähköiseen maailmaan siirtyminen; Yritys-Suomi -palvelukokonaisuus ml. Yritys-Suomi visio 2020 Yritys-Suomi Innosta menestykseen - seminaari 10.9.
Sähköiseen maailmaan siirtyminen; Yritys-Suomi -palvelukokonaisuus ml. Yritys-Suomi visio 2020 Yritys-Suomi Innosta menestykseen - seminaari 10.9.2014 Sirpa Alitalo & Jaana Lappi, TEM Yritys-Suomen visio Lisätiedot Sisältö. Energiaviisas taloyhtiö -koulutus Viisas energiankäyttö ja huolto Energiaviisas korjausrakentaminen
Taloyhtiöiden ennakointi ja varautuminen korjauksiin Hissi- ja esteettömyysseminaari Oulu 17.11.2016 Pekka Luoto toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Kiinteistöyhdistykset yhdessä Kiinteistöliiton Lisätiedot Kvalitatiivinen analyysi. Henri Huovinen, analyytikko Osakesäästäjien Keskusliitto ry
Henri Huovinen, analyytikko Osakesäästäjien Keskusliitto ry Laadullinen eli kvalitatiiivinen analyysi Yrityksen tutkimista ei-numeerisin perustein, esim. yrityksen johdon osaamisen, toimialan kilpailutilanteen Lisätiedot TALOYHTIÖN PERUSKORJAUKSET Mauri Niemelä
TALOYHTIÖN PERUSKORJAUKSET 7.11.2007 Mauri Niemelä www.oulunisannoitsijatoimisto.fi Oulun Isännöitsijätoimisto Oy perustettu 1982 Oulun Seudun Talokeskus Oy omistajiksi 7/2004 Niemelä Mauri ja Arja nimen Lisätiedot KUUSI POINTTIA BRÄNDIN ERILAISTAMISESTA
KUUSI POINTTIA BRÄNDIN ERILAISTAMISESTA Markkinan polarisoituminen on uhka yleisbrändeille + Markkinoilla on menossa kehitys, jossa pärjäävät sekä lisäarvolla erottuvat ykkösbrändit että edullisella hinnalla Lisätiedot Kysely taloyhtiöasumisesta ja taloyhtiön kehittämisestä
Kysely taloyhtiöasumisesta ja taloyhtiön kehittämisestä Kyselyn toteutus Vastaajamäärä: 500 Kohderyhmä: kerrostaloasukkaat Suomessa Tiedonkeruu: -9.1.017 Kyselyn teemat: Asukaskyselyjen hyödyntäminen taloyhtiön Lisätiedot Yritykset mukaan hyvinvointipalveluiden tuottamiseen Toimitusjohtaja Anssi Kujala
Yritykset mukaan hyvinvointipalveluiden tuottamiseen Toimitusjohtaja Anssi Kujala 19.5.2009 1 Julkisen palvelutuotannon tehostaminen Resurssit Tarpeet, Vaateet, Odotukset Julkista kehittämällä johtaminen, Lisätiedot Inkoo 2020 18.6.2015
Inkoo 2020 18.6.2015 Inkoon missio Inkoon kunta luo edellytyksiä inkoolaisten hyvälle elämälle sekä tarjoaa yritystoiminnalle kilpailukykyisen toimintaympäristön. Kunta järjestää inkoolaisten peruspalvelut Lisätiedot Taloyhtiöstrategia: mikä, miksi ja miten. Pekka Harjunkoski T&K asiantuntija Isännöintiliitto
Taloyhtiöstrategia: mikä, miksi ja miten Pekka Harjunkoski T&K asiantuntija Isännöintiliitto Kuinka hyvin hallituksissa tiedetään, mitä asukkaat odottavat ja tarvitsevat? Tehdäänkö päätöksiä tämän tiedon Lisätiedot JÄRJESTÄJÄN JA TUOTTAJAN EROTTAMINEN SOSIAALI- JA TERVEYSPALVELUISSA MITÄ, MIKSI, MITEN?
Palvelujen organisointi ja toiminnan ohjaus tuottavuuden näkökulmasta Kärkihankkeiden 6 ja 7 raportin kommentointia Varatoimitusjohtaja Tuottavuusnäkökulma palvelujen organisointiin ja toiminnan ohjaukseen Lisätiedot Liikeidea. Etunimi Sukunimi
Liikeidea Funidata Oy on perustettu maaliskuussa 2016 Tampereen yliopiston, Jyväskylän yliopiston, Aalto-yliopiston ja Helsingin yliopiston yhteisen Opintohallinnon tietojärjestelmän modernisointi OTM-hankkeen Lisätiedot ASUKKAAT - kehityksen jarru vai voimavara?
ASUKKAAT - kehityksen jarru vai voimavara? KIRA-foorumi 27.1.2010 Toimitusjohtaja Anja Mäkeläinen ASUNTOSÄÄTIÖ ASUKKAAT KESKIÖSSÄ ASUINALUEITA KEHITETTÄESSÄ Hyvä elinympäristö ei synny sattumalta eikä Lisätiedot Hyväksytty liittokokouksessa 17.10.2013. Vahva ja tehokas jäsenistön edunvalvoja
Hyväksytty liittokokouksessa 17.10.2013 Vahva ja tehokas jäsenistön edunvalvoja Suomen Poliisijärjestöjen Liitto ry:n toimintastrategia 2014 2017 Visio Vahva, itsenäinen ja osaava toimija Toiminta-ajatus Lisätiedot Protomo. Uusi suomalainen innovaatioapparaatti. Petri Räsänen Hermia Oy
Protomo Uusi suomalainen innovaatioapparaatti Petri Räsänen Hermia Oy Mielestäni Suomen innovaatiojärjestelmän suurin haaste on tämä: Meillä on valtavasti tietopotentiaalia. Kuitenkaan tämä potentiaali Lisätiedot Yhteisöllisyys, väistöasunnot ja palveluntarve korjausrakentamisessa
Yhteisöllisyys, väistöasunnot ja palveluntarve korjausrakentamisessa Asukaskyselyn vastausten analysointia NCC Rakennus Oy Yleistä Tehdyn asukaskyselyn tavoitteena oli löytää hyvä ja toimiva ratkaisu remontin Lisätiedot LUONNOS OPETUKSEN JÄRJESTÄJÄN PAIKALLINEN KEHITTÄMISSUUNNITELMA
OPETUKSEN JÄRJESTÄJÄN PAIKALLINEN KEHITTÄMISSUUNNITELMA 2013-2016 Koulutus ja tutkimus kehittämissuunnitelma 2012 2016 linjaa valtakunnalliset painopistealueet, jotka koulutuspoliittisesti on päätetty Lisätiedot Taloyhtiön strategia Katse pidemmälle tulevaisuuteen. Ilari Rautanen
Taloyhtiön strategia Katse pidemmälle tulevaisuuteen Ilari Rautanen 24.11.2016 Strategia = Pidemmän ajan tavoitteet ja niiden toteutussuunnitelma Taloyhtiöt suurten haasteiden edessä Rakennuskanta ikääntyy, Lisätiedot Yhteisöllinen tapa työskennellä
Yhteisöllinen tapa työskennellä Pilvipalvelu mahdollistaa uudenlaisten työtapojen täysipainoisen hyödyntämisen yrityksissä Digitalisoituminen ei ainoastaan muuta tapaamme työskennellä. Se muuttaa meitä Lisätiedot Kuntasektorin asianhallinnan viitearkkitehtuuri 1.0. Kuntamarkkinat Tuula Seppo, erityisasiantuntija
Kuluttajan aktivointiin tähtäävät toimenpiteet Euroopan sähkömarkkinoilla Antti Raininko 5.2.2016 Johdanto Euroopan komissio julkaisi kesällä 2015 kaksi sähkömarkkinoihin liittyvää tiedonantoa: Tiedonanto Lisätiedot Voiko energiatehokkuudella käydä kauppaa? Valkoisten sertifikaattien soveltuvuus Suomeen. Energiateollisuuden ympäristötutkimusseminaari 12.1.
Voiko energiatehokkuudella käydä kauppaa? Valkoisten sertifikaattien soveltuvuus Suomeen Energiateollisuuden ympäristötutkimusseminaari ET:n ympäristötutkimusseminaari 1 VALKOISILLA SERTIFIKAATEILLA TEHDÄÄN Lisätiedot CAF arvioinnin arviointi Vantaalla
CAF arvioinnin arviointi Vantaalla - Mitä hyötyä arvioinnista on ollut? Laatua yhteistyöllä aluekierros 24.10.2012 Eija Säilä Taloussuunnittelu/strategia Vastauksien koonti Kysely lähetettiin neljälle Lisätiedot Energiaeksperttikoulutus osa 1 -Ekspertin tehtävä talossa. Keski-Suomen Energiatoimisto www.kesto.fi/energianeuvonta energianeuvonta@kesto.
Energiaeksperttikoulutus osa 1 -Ekspertin tehtävä talossa Keski-Suomen Energiatoimisto www.kesto.fi/energianeuvonta energianeuvonta@kesto.fi 1 4.11.2015 Lauri Penttinen Hoitokuluista energiaan ja veteen Lisätiedot Parasta palvelua taloyhtiöllesi. Harri Järvinen. p
Parasta palvelua taloyhtiöllesi Harri Järvinen p. 045 213 8044 harri.jarvinen@taloasema.fi www.taloasema.fi/espookauniainen Taloasema isännöinnin tulevaisuus Taloasema on vuonna 2009 perustettu kiinteistöalan Lisätiedot OPETUKSEN JÄRJESTÄJÄN PAIKALLINEN KEHITTÄMISSUUNNITELMA
OPETUKSEN JÄRJESTÄJÄN PAIKALLINEN KEHITTÄMISSUUNNITELMA 2013-2016 Koulutus ja tutkimus kehittämissuunnitelma 2012 2016 linjaa valtakunnalliset painopistealueet, jotka koulutuspoliittisesti on päätetty Lisätiedot Kiinteistö- ja rakentamisfoorumi. Suunnittelu- ja konsulttitoimistojen liitto SKOL ry
Kiinteistö- ja rakentamisfoorumi Suunnittelu- ja konsulttitoimistojen liitto SKOL ry Hyvä suunnittelu kannattaa aina. Siitä syntyy rakennuksesi käytettävyys, turvallisuus ja arvo, olipa kohde minkä kokoinen Lisätiedot Koukkuniemi 2020- hanke. Palvelujärjestelmän uudistaminen osana Koukkuniemen vanhainkotialueen ja palveluiden kehittämistä
Koukkuniemi 2020- hanke Palvelujärjestelmän uudistaminen osana Koukkuniemen vanhainkotialueen ja palveluiden kehittämistä Hankkeen tavoitteet 1. Yhteiskunnallisen yrityksen perustaminen vanhustenhuollon Lisätiedot Teollisuuden digitalisaatio ja johdon ymmärrys kyvykkyyksistä
Teollisuuden digitalisaatio ja johdon ymmärrys kyvykkyyksistä Markus Kajanto Teollisuuden digitalisaation myötä johdon käsitykset organisaation resursseista, osaamisesta ja prosesseista ovat avainasemassa Lisätiedot Esityksen agenda. Antti Ylä-Jarkko. Listoille. Tavoitteen sparraus. 1. Ammattimaisen hankinnan knopit. Menetelmän valinta. Ekosysteemi.
Esityksen agenda Listoille 1. Ammattimaisen hankinnan knopit Tavoitteen sparraus Menetelmän valinta Ekosysteemi Sika säkissä Henkireiät 2. Kustannustenhallinnan knopit Toimittajaohjaus Sopimukset Osaamisen Lisätiedot Liiketoiminta, logistiikka ja tutkimustarpeet
VTT Älykkään liikenteen ja logistiikan seminaari Espoo 2.11.2010 Vuorineuvos, taloustiet. tri Kari Neilimo Liiketoiminta, logistiikka ja tutkimustarpeet Muuttuva elinkeinojen rakenne; kasvava ja monimuotoistuva Lisätiedot Viestintä vuokratalossa onnistuuko? Marjut Joensuu, Isännöintiliitto,
Viestintä vuokratalossa onnistuuko? 9.9.2016 Marjut Joensuu, Isännöintiliitto, twitter: @marjutjoensuu Mitä se viestintä oikein on? Vai helpotusta ja säästöjä? Ja parempaa asumista? Hyvä isännöinti kannattaa. Lisätiedot PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri
YHTIÖJÄRJESTYS: Asunto Oy Mäkikyläntornit, Kuusankoski 05.10.2015 09:39:26 1(5) PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri Yhtiöjärjestys päivältä 05.10.2015 Toiminimi: Asunto Oy Mäkikyläntornit, Kuusankoski Lisätiedot Nettimatkatoimistoista ei ole matkatoimiston kilpailijoiksi!
Nettimatkatoimistoista ei ole matkatoimiston kilpailijoiksi! 1 1 Online - matkatoimistot lentomyynnin voittajia 2 2 1 Nettimatkatoimiston myynnin jakauma 86 % Lennot 13 % Hotellit, autot ym. 1% Paketointi Lisätiedot Toimiva korjauskulttuuri lähiöihin. Remonttiryhmän raportin luovutus 18.3.2014 Puheenjohtaja Teija Ojankoski
Toimiva korjauskulttuuri lähiöihin Remonttiryhmän raportin luovutus 18.3.2014 Puheenjohtaja Teija Ojankoski Remonttiryhmä? Ympäristöministeriön 15.8.2013 asettama työryhmä. Tehtävänä selvittää lähiöiden Lisätiedot Testaus ja säästöt: Ajatuksia testauksen selviämisestä lama-aikana
Testaus ja säästöt: Ajatuksia testauksen selviämisestä lama-aikana Muutamia ajatuksia siitä, miten testaus pärjää lama-ajan säästötalkoissa. Laman patologioita ja mahdollisuuksia. Säästämisen strategioita. Lisätiedot Kaupallinen malli -ryhmä
Kaupallinen malli -ryhmä Kaupallisen mallin merkitys Kompensaatiomalli Tarjouksen hintakomponentti Kannustinjärjestelmä Tavoitekustannuksen ylitys/alitus Tavoitekustannuksen muuttaminen Avaintulosalueet Lisätiedot Hallituksen Kunnossapitotarveselvitys Pekka Luoto
OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS Hyvän asumisen puolesta Hallituksen Kunnossapitotarveselvitys 3.3. 2011 Pekka Luoto Uusi asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan 1.7 2010 Muun muassa: Kunnossapitotarveselvitys Lisätiedot AALTO PK-JOKO 79. Uuden sukupolven johtamisvalmennus
AALTO PK-JOKO 79 Uuden sukupolven johtamisvalmennus Kenelle PK-JOKO soveltuu? Pienten ja keskisuurten yritysten toimitusjohtajille nykyisille ja tuleville avainhenkilöille tulosyksiköiden johdolle Joilla Lisätiedot Pienten vesihuoltolaitosten ostopalveluiden tarve ja saatavuus
Pienten vesihuoltolaitosten ostopalveluiden tarve ja saatavuus Selvitys Keski-Suomen alueella Nina Pimiä Projektipäällikkö 21.5.2015 Mitä tutkittiin? Pienten vesihuoltolaitosten ostopalveluiden tarvetta Lisätiedot ForeMassi2025 Tiedotustilaisuus 3.5.2011. Teemu Santonen, KTT Laurea-ammattikorkeakoulu
ForeMassi2025 Tiedotustilaisuus 3.5.2011 Teemu Santonen, KTT Laurea-ammattikorkeakoulu Hankkeen tavoitteet Pitkän aikavälin laadullisen ennakoinnin verkostohanke Teemallisesti hanke kohdistuu hyvinvointi- Lisätiedot Rakennusten energiatehokkuuden pullonkaulat. Toimitusjohtaja Jyrki Laurikainen Rakennusten energiaseminaari 2015
Rakennusten energiatehokkuuden pullonkaulat Toimitusjohtaja Jyrki Laurikainen Rakennusten energiaseminaari 2015 RAKLI Tilaa elämälle RAKLI kokoaa yhteen kiinteistöalan ja rakennuttamisen vastuulliset ammattilaiset. Lisätiedot Tuotantotalouden analyysimallit. TU-A1100 Tuotantotalous 1
Tuotantotalouden analyysimallit TU-A1100 Tuotantotalous 1 Esimerkkejä viitekehyksistä S O W T Uudet tulokkaat Yritys A Yritys B Yritys E Yritys C Yritys F Yritys I Yritys H Yritys D Yritys G Yritys J Alhainen Lisätiedot LAPIN TIETOYHTEISKUNTAOHJELMA TAUSTA-AINEISTOA TYÖPAJAAN 2
LAPIN TIETOYHTEISKUNTAOHJELMA TAUSTA-AINEISTOA TYÖPAJAAN 2 TAUSTATIETOA OHJELMATYÖSTÄ Lapin liiton johdolla alueelle tuotetaan uusi tietoyhteiskuntaohjelma. Työ käynnistyi keväällä ja valmistuu vuoden Lisätiedot TALOYHTIÖLLE STRATEGIA. Tero Heikkilä 30.1.2014
TALOYHTIÖLLE STRATEGIA Tero Heikkilä 30.1.2014 Isännöintiliiton tavoitteena on isännöinnin tunnettuuden ja arvostuksen parantaminen. TALOYHTIÖLLE STRATEGIA MIKSI? FAKTA: ASUKKAILLA HUOMATTAVAN KRIITTINEN Lisätiedot Osaamisen ennakointi osana strategiatyötä. Päivi Mäkeläinen Helsingin kaupunki, henkilöstökeskus
ITÄ-SUOMEN LIIKETOIMINTAOSAAMISEN VERKOSTO 19.4.2006 PROF. MARKKU VIRTANEN HELSINGIN KAUPPAKORKEAKOULU PIENYRITYSKESKUS 5.10.2005 Markku Virtanen LT-OSAAMISEN VERKOSTON MAKROHANKKEEN KUVAUS Makrohankkeen Lisätiedot Pieksämäen kaupungin Strategia 2020
Liitenro1 Kh250 Kv79 Pieksämäen kaupungin Strategia 2020 2 Pieksämäen kaupungin strategia 2020 Johdanto Pieksämäen strategia vuoteen 2020 on kaupungin toiminnan punainen lanka. Strategia on työväline, Lisätiedot STRATEGIA Hallituksen vahvistama esitys syysliittokokoukselle
STRATEGIA 2016-2018 Hallituksen vahvistama esitys syysliittokokoukselle 19.11.2015 1 STRATEGISET TAVOITTEET 2016-2018 VISIO 2020 MISSIO ARVOT RIL on arvostetuin rakennetun ympäristön ammattilaisten verkosto. Lisätiedot KESTÄVÄ SEINÄJOEN SEUTU
KESTÄVÄ SEINÄJOEN SEUTU - SEINÄJOEN SEUDUN ILMASTOSTRATEGIA - hankkeen toimenpiteiden toteuttaminen (kunnat, yritykset, kuluttajat) Mika Yli-Petäys projektipäällikkö, Lapuan kaupunki Toimitusjohtaja, Thermopolis Lisätiedot SOSIAALITYÖN MAHDOLLISUUKSIA
SOSIAALITYÖN MAHDOLLISUUKSIA Päihdealan sosiaalityön päivä 22.11.2012 Aulikki Kananoja ESITYKSEN JÄSENNYS Kulttuurinen muutos ( William Ogburn) Globaali ympäristö Väestörakenteen muutos Suomalaisen hyvinvointipolitiikan Lisätiedot Yrityskohtaiset LEAN-valmennukset
Yrityskohtaiset LEAN-valmennukset Lean ajattelu: Kaikki valmennuksemme perustuvat ajatukseen: yhdessä tekeminen ja tekemällä oppiminen. Yhdessä tekeminen vahvistaa keskinäistä luottamusta luo positiivisen Lisätiedot Oulun läänin Kiinteistöyhdistys Yhtiön johto
Yhtiön johto Yhtiön johto käsittää hallituksen sekä isännöitsijän Johdon tehtävä Yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua (1 luku 1 ) Johdon toimittava: huolellisesti Lisätiedot Erilaisia Osaava verkostoja - Lapin hankkeiden Learning café
Erilaisia Osaava verkostoja - Lapin hankkeiden Learning café Aika 27.11.11.2013 klo 9.45 10.30 Kouluttaja: Koulutus- ja kehitysjohtaja Miten hankkeen toimintaa voidaan motivoida, keinoja viedä hanketta Lisätiedot Tekesin rooli teollisuuden palveluliiketoiminnan uudistamisessa
Tekesin rooli teollisuuden palveluliiketoiminnan uudistamisessa Lauri Ala-Opas Tekes 21.3.2013 Rahoituspäätökset teollisuuteen ja palveluihin Miljoonaa euroa 200 Palvelut 150 Teollisuus 100 Muut toimialat Lisätiedot Paikallisista ilmastoratkaisuista energiaa ja elinvoimaa kuntaan
Paikallisista ilmastoratkaisuista energiaa ja elinvoimaa kuntaan Lohja / 29.10.2013 Korjausrakentaminen + Energiatehokkuus Tarjoamme kokonaisvaltaisia ja asiakaslähtöisiä korjausrakentamisen suunnittelu- Lisätiedot Koulutus- ja osaamistarpeen ennakointi. Neuvotteleva virkamies Ville Heinonen
Koulutus- ja osaamistarpeen ennakointi Neuvotteleva virkamies Ville Heinonen 1 Ennakoinnin määritelmästä Ennakointi on käytettävissä olevalle nykytilaa ja menneisyyttä koskevalle tiedolle perustuvaa tulevan Lisätiedot Suunnitelma toiminnallisen tasa-arvon edistämisestä JNE
Suunnitelma toiminnallisen tasa-arvon edistämisestä JNE 19.3.2014 Tekesin tasa-arvoraportointi Tasa-arvon valtavirtaistamisesta Tekesin toiminnassa raportoitu TEM:ille vuosina 2008-2009 ( 431070, 605198) Lisätiedot Hyvinvointia työstä. Työterveyslaitos www.ttl.fi
Hyvinvointia työstä Työterveyslaitos www.ttl.fi Ihmisten innostava johtaminen Jalmari Heikkonen, johtava asiantuntija 3.6.2014 Jalmari Heikkonen Työterveyslaitos www.ttl.fi Oikeudenmukaisuus Jaon oikeudenmukaisuus Lisätiedot Energiakorjausinvestointien kannattavuus ja asumiskustannukset. Seinäjoki 26.11.2013 Jukka Penttilä
Energiakorjausinvestointien kannattavuus ja asumiskustannukset Seinäjoki 26.11.2013 Jukka Penttilä Kiinteistöliitto Etelä-Pohjanmaa ry - Suomen Kiinteistöliitto Paikallinen vaikuttaja - Vahva valtakunnallinen Lisätiedot Ohjelma, perjantai klo
Ohjelma, perjantai 9.12. klo 8.30-15.00 Valmentajat: Marikka Heikkilä ja Hilkka Halla, Turun kauppakorkeakoulu, Timo Makkonen, Koneyrittäjien liitto. 8.30 Mikä on tärkeää metsäalan liiketoiminnassa? Osallistujien Lisätiedot Talosaneeraus vuokranantajan näkökulmasta
Talosaneeraus vuokranantajan näkökulmasta Talosaneerauspäivä 8.11.2013, Oulu Pasi Orava Pohjois-Suomen paikallisasiamies Suomen Vuokranantajat ry Oulu, 52 v. Pasi Orava N. 15 v. vuokranantajakokemus Suomen Lisätiedot AVOIN DATA AVAIN UUTEEN Seminaarin avaus Kansleri Ilkka Niiniluoto Helsingin yliopisto
AVOIN DATA AVAIN UUTEEN Seminaarin avaus 1.11.11 Kansleri Ilkka Niiniluoto Helsingin yliopisto TIETEELLINEN TIETO tieteellinen tieto on julkista tieteen itseäänkorjaavuus ja edistyvyys tieto syntyy tutkimuksen Lisätiedot Hajautettu lämmöntuotanto liiketoimintana
Hajautettu lämmöntuotanto liiketoimintana - kokemuksia EU-hankkeista Forest Energy 2020 vuosiseminaari Joensuu, 9.10.2013 Jyrki Raitila, VTT Taustaa VTT (Jyväskylä) ollut mukana useissa EU- ja maakuntaprojekteissa, Lisätiedot Paikallinen Palveleva Vaikuttaja
Paikallinen Palveleva Vaikuttaja Akseli Kiinteistöpalvelut Oy Turun Isännöintikeskus Oy 23.11.2016 Toiminnanjohtaja Juuso Kallio Suomen Kiinteistöliitto Suomen Kiinteistöliitto on kiinteistönomistajien Lisätiedot JHS 179 ICT-palvelujen kehittäminen: Kokonaisarkkitehtuurin kehittäminen Liite 1 Strategian kuvaaminen strategiakartan avulla
JHS 179 ICT-palvelujen kehittäminen: Kokonaisarkkitehtuurin kehittäminen Liite 1 Strategian kuvaaminen strategiakartan avulla Versio: 0.2. 14.4.2015 keskustelutilaisuusversio Julkaistu: Voimassaoloaika: Lisätiedot Laajakaistayhteyden hankinta ja rahoittaminen asunto-osakeyhtiössä
Laajakaistayhteyden hankinta ja rahoittaminen asunto-osakeyhtiössä Oulu 22.9.2015 Historiaa Päätöksenteko Laajakaistalle asettavat rajoitukset Hankinnan ja käytön rahoitus Laajakaistavastike Kiinteistöliitto Lisätiedot Viisi vinkkiä tasokkaaseen tiedolla johtamiseen ja parempaan asiakasymmärrykseen
www.laurea.fi Ethical Leadership and Management symposium Hyvinvointipalvelut ekosysteemien tietojen mallintaminen 6.10.2016 Dos. Jorma Jokela 2 3 MORFEUS hanke WORKSHOP työskentelyn taustalla yliopettaja Lisätiedot Kokonaisarkkitehtuuri julkisessa hallinnossa. ICT muutostukiseminaari neuvotteleva virkamies Jari Kallela
Kokonaisarkkitehtuuri julkisessa hallinnossa ICT muutostukiseminaari 8.10.2014 neuvotteleva virkamies Jari Kallela Sisältö Miksi kokonaisarkkitehtuuria tarvitaan julkisessa hallinnossa? Mitä tuloksia kokonaisarkkitehtuurista Lisätiedot Rakennusteollisuuden työturvallisuuskannanotto. RATUKE-seminaari , Kansallismuseo Tarmo Pipatti
Rakennusteollisuuden työturvallisuuskannanotto RATUKE-seminaari 11.11.2010, Kansallismuseo Tarmo Pipatti Työturvallisuuskannanotto 2010-2015 :n hallitus asetti vuoden 2010 alussa tavoitteen, jonka mukaan Lisätiedot 1. Ohjausta koskeva julkinen päätöksenteko
Kysymykset 1. 1. Ohjausta koskeva julkinen päätöksenteko OHJAUKSEN TOIMINTAPOLITIIKKA ALUEELLISELLA TASOLLA Alueellisesti tulisi määritellä tahot, joita tarvitaan alueellisten ohjauksen palvelujärjestelyjen Lisätiedot Hankintojen erityispiirteet onko meillä työkaluja? Loviisan ja Porvoon Yrittäjät Jouni Malmivaara/ Pontus Palmqvist
Hankintojen erityispiirteet onko meillä työkaluja? Loviisan ja Porvoon Yrittäjät 11.1.2017 Jouni Malmivaara/ Pontus Palmqvist 1 Mottomme! Me yrittäjät elämme myymällä mutta me teemme voitot ja tulokset Lisätiedot Arjen elämyksistä globaalia bisnestä klo 12 alkaen
Arjen elämyksistä globaalia bisnestä 29.1.2015 klo 12 alkaen Oulun Kaupunginteatteri, Pikisali #northernserviceday Yhteinen ymmärrys asiakkaan kanssa ja oman organisaation sisällä Oulu 29.1.2015 Marja Lisätiedot Peter Ström Asiakkuusjohtaja
Peter Ström Asiakkuusjohtaja 0400 508 057 peter.strom@talokeskus.fi Hallitusti korjaushankkeeseen Asiakkuusjohtaja Peter Ström www.talokeskus.fi SUOMEN TALOKESKUS -KONSERNI Emoyhtiö Suomen Talokeskus Oy Lisätiedot Vihreämmän ajan kuntaseminaari. Päättäjien Aamu
Vihreämmän ajan kuntaseminaari Päättäjien Aamu Agenda - 9:00-11:00 Kuntakentän haasteet ja niihin vastaaminen tietotekniikan keinoin IT:n ekologinen jalanjälki Virran- ja kustannusten säästö nykyaikaisin Lisätiedot Tiedostosta ei löytynyt kuvaosaa, jonka suhdetunnus on rid3. KESKI-SUOMEN SOTE 2020 HANKE PÄÄTTYY - JATKUU
Tiedostosta ei löytynyt kuvaosaa, jonka suhdetunnus on rid3. KESKI-SUOMEN SOTE 2020 HANKE PÄÄTTYY - JATKUU KESKI-SUOMEN SOTE 2020-HANKKEEN TAVOITTEET Kokonaistavoite: Keski-Suomen SOTE 2020 -hankkeen tavoite Lisätiedot Pienten vesihuoltolaitosten ostopalveluiden tarve ja saatavuus
Pienten vesihuoltolaitosten ostopalveluiden tarve ja saatavuus Selvitys Keski Suomen alueella Nina Pimiä Projekti insinööri 29.1.2016 Mitä tutkittiin? Pienten vesihuoltolaitosten ostopalveluiden tarvetta Lisätiedot Esimerkki valmistuksesta Itä-Euroopassa: Konecranes Ukrainassa
Esimerkki valmistuksesta Itä-Euroopassa: Konecranes Ukrainassa Lähde: Antti Vanhatalo, Group Vice President, Business Development, Konecranes Kuvat: Konecranes www.konecranes.fi 9.9.2008 Taustaa Konecranes Lisätiedot 18 Mallisivut putkiremontti paketissa_2016_a5_48s.indd
18 100 ja 1 kysymystä putkiremontista 19 Putkiremontti voidaan nykyisin TOTEUTTAA useilla eri tavoilla. Yleisimmät näistä ovat perinteinen putkiremontti, sukitus ja pinnoitus tai edellisten yhdistelmä. Lisätiedot Suomen Kiinteistölehti Lukijatutkimus 10/2014
Suomen Kiinteistölehti Lukijatutkimus 0/204 TNS 204 Tämän tutkimuksen tulokset on tarkoitettu vain tilaajan omaan käyttöön. Niitä ei saa lainata, luovuttaa, jälleenmyydä tai julkaista ilman tutkimusyrityksen Lisätiedot Kansallinen selvitys ja suositukset: Lääkkeiden järkevän käytön edistäminen moniammatillisesti
Kansallinen selvitys ja suositukset: Lääkkeiden järkevän käytön edistäminen moniammatillisesti Timo Järvensivu Anne Kumpusalo-Vauhkonen Antti Mäntylä Keskeiset verkoston työtä ohjaavat kysymykset: Mitkä Lisätiedot Toimiva laadunhallintaa ja laadun jatkuvaa parantamista tukeva järjestelmä
Toimiva laadunhallintaa ja laadun jatkuvaa parantamista tukeva järjestelmä Pilotoinnin perehdyttämispäivä 17.12.2013 Opetusneuvos Tarja Riihimäki Ammatillisen koulutuksen vastuualue Koulutuspolitiikan Lisätiedot Hankintalainsäädännön uudistamista kartoittava kysely
Hankintalainsäädännön uudistamista kartoittava kysely Kyselyn tarkoitus Kyselyn tarkoituksena oli kartoittaa Terveyspalvelualan yritysten käsityksiä hankintalainsäädännön uudistamisesta Vastaajia 37 kpl Lisätiedot Ketterän. Hannu Salmela, Mikko Hallanoro, Seppo Sippa, Tommi Tapanainen, Jari Ylitalo organisaation IT
Ketterän Hannu Salmela, Mikko Hallanoro, Seppo Sippa, Tommi Tapanainen, Jari Ylitalo organisaation IT Talentum Helsinki 2010 Talentum Media Oy ja tekijät ISBN 978-952-14-1505-0 Kansi: Jarkko Nikkanen Taitto: Lisätiedot TalokeskusYhtiötOy. Korjausrakentamisen ulottaminen käyttöönottoon ja ylläpitoon. Rakennettu ympäristö ohjelman ja LCIFIN2-hankkeen työpaja 11.6.
TalokeskusYhtiötOy Korjausrakentamisen ulottaminen käyttöönottoon ja ylläpitoon Rakennettu ympäristö ohjelman ja LCIFIN2-hankkeen työpaja 11.6.2014 Stefan Fransman Kehityspäällikkö Suomen Talokeskus Oy Lisätiedot Valtuuston kokous Fullmäktiges sammanträde
Valtuuston kokous Fullmäktiges sammanträde 18.5.2015 Vuoden 2014 arviointikertomus Valtuusto 18.5.2015 Paula Viljakainen Tarkastuslautakunnan puheenjohtaja Tulostavoitteiden toteutumisen arviointi Tulostavoitteiden Lisätiedot PALVELUSOPIMUS. KOHA-kirjastotietojärjestelmä ylläpito- ja kehittämispalveluista Mikkelin kaupungin ja Koha Suomi Oy:n välillä
1 PALVELUSOPIMUS KOHA-kirjastotietojärjestelmä ylläpito- ja kehittämispalveluista Mikkelin kaupungin ja Koha Suomi Oy:n välillä 2 1. OSAPUOLET Tilaaja: Mikkelin kaupunki (jäljempänä Tilaaja ) Tilaajan Lisätiedot Asiakkaan menestystarina. Vendelbo Cykler. webcrm paransi vähittäiskauppiaan tehokkuutta ja asiakaskunnan pysyvyyttä
Asiakkaan menestystarina Vendelbo Cykler webcrm paransi vähittäiskauppiaan tehokkuutta ja asiakaskunnan pysyvyyttä CRM-JÄRJESTELMÄ PARANSI PYÖRÄLIIKKEEN TEHOKKUUT- TA JA ASIAKASKUNNAN PYSYVYYTTÄ Tanskalaisen Lisätiedot Tiedolla johtaminen vuoden 2017 laatupalkintokilpailun teemana Ammatillisen koulutuksen laatupalkintokilpailun informaatiotilaisuus 1.3.
Tiedolla johtaminen vuoden 2017 laatupalkintokilpailun teemana Ammatillisen koulutuksen laatupalkintokilpailun informaatiotilaisuus 1.3.2017 Riikka Vacker opetusneuvos Tietojohtaminen Tietojohtaminen tarkoittaa Lisätiedot 2017 © DocPlayer.fi Yksityisyyskäytäntö | Palveluehdot | Palaute