Source: http://jpm-copro.com/Cass%2028-01-2015-1.htm
Timestamp: 2018-11-18 16:41:34+00:00
Document Index: 1798019

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Cass. civ. 3e 28/01/2015-1
Ordonnance constatant la carence du syndicat
Tierce opposition de certains copropriétaires
Recevabilité (oui) ; procédure pouvant aboutir à l’expropriation
Représentation des copropriétaires par le syndicat (non)
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du 28 janvier 2015
Décision attaquée : Cour d’appel de Metz , du 22 janvier 2013
N° de pourvoi: 13-19080
Vu l’article 6-1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ensemble l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Metz, 22 janvier 2013), statuant en matière de référé, que par ordonnance du 24 novembre 2010, le président du tribunal de grande instance de Thionville, statuant en application de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation a, à la requête du président de la communauté d’agglomération du Val de Fensch, constaté la carence de la copropriété Les Tilleuls ; que les sociétés FSD, Erwanna et Thil 475 (les sociétés), copropriétaires, ont formé opposition à cette ordonnance ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable la tierce opposition des sociétés, l’arrêt retient que la procédure de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation est une procédure qui concerne le syndicat des copropriétaires en sa qualité de personne morale représentant la collectivité des copropriétaires, doté de la personnalité civile et ayant qualité pour agir ou défendre en justice et que l’ordonnance prononçant l’état de carence est opposable aux copropriétaires pris individuellement ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le syndicat ne représente pas les copropriétaires dans la procédure engagée sur le fondement de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation et qui pouvait aboutir à l’expropriation de l’immeuble en vue de sa réhabilitation ou de sa démolition, la cour d’appel, qui a privé les sociétés copropriétaires de leur droit d’accès au juge, a violé les textes susvisés ;
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 22 janvier 2013, entre les parties, par la cour d’appel de Metz ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Nancy ;
Condamne le syndicat des copropriétaires, la Communauté d’agglomération du Val de Fensch et Mme X... aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires, la Communauté d’agglomération du Val de Fensch et Mme X... à payer aux sociétés FSD, Erwanna et Til 475 la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Le présent arrêt conforte les tenants de la relative transparence juridique du syndicat des copropriétaires et, tout naturellement le courant prétorien admettant dans certains cas la recevabilité d’une tierce opposition d’un ou plusieurs copropriétaires contre une décision judiciaire leur faisant grief alors que le syndicat des copropriétaires avait seul été mis en cause.
Plus pratiquement elle devra être entendue par les spécialistes des copropriétés en difficulté. Nous profiterons d’ailleurs de ce commentaire pour évoquer la désastreuse histoire de cet immeuble du 17 Avenue des tilleuls à Uckange, construit en 1964 et 1967 afin de loger les cadres de la sidérurgie. Il est composé initialement de 192 logements, 2 commerces et un cabinet médical répartis sur 12 étages
Une copropriété dégradée : le syndicat 17 avenue des tilleuls au Val de Fensch
Le site de la Communauté du Val de Fensch nous relate la descente aux enfers de cette copropriété
En 1988, l’immeuble est mis en copropriété mais la situation sociale et financière de la copropriété se détériore rapidement en lien avec la crise sidérurgique. En effet, la fermeture de l’usine d’Uckange survenue en 1991 et le grave incendie de 1995 contribue à un déséquilibre social important au sein de l’immeuble et à une dégradation progressive du bâtiment.
En 2002, face à la dégradation urbaine et sociale du quartier Ouest, la commune d’Uckange engage un projet de rénovation urbaine, en partenariat avec l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine). L’intervention publique sur le logement privé étant très limitée, la CAVF lance en 2004 une OPAH copropriétés dégradées (Opération programmée d’Amélioration de l’Habitat) qui vise à encourager les copropriétaires à effectuer des travaux et à améliorer le fonctionnement de leur immeuble, à travers la mise en place d’actions d’accompagnement et de formation des résidents.
En 2007, face aux difficultés croissante de la copropriété, la CAVF décide d’engager un plan de sauvegarde afin d’accompagner le redressement du syndicat des copropriétaires. Dans cette logique, M. le Préfet de la Moselle instaure par arrêté du 20 mai 2008 une commission d’élaboration de plan de sauvegarde. Une période préparatoire et probatoire de 2 ans doit alors permettre de mesurer l’engagement des copropriétaires et de conduire les études nécessaires à la mise en œuvre d’un projet viable.
Ces études (techniques, financières, juridiques et sociales), menées par la CAVF pendant près de 3 ans, démontrent toutefois l’incapacité du syndicat des copropriétaires à redresser son extrême dégradation. Elles révèlent notamment une importante augmentation des impayés de charges qui exclut toute perspective de résorption de la dette, condition sine qua non à la réalisation de travaux d’urgence nécessaires à la sécurité des occupants.
La CAVF engage ainsi dès 2010 une procédure d’acquisition pour cause d’utilité publique.
Le tableau récapitulatif est saisissant :
Construction de l’immeuble
Mise en copropriété de l’immeuble
Elaboration d’un plan de sauvegarde
Revenons à l’arrêt.
Les textes invoqués dans l’arrêt accueillant la tierce opposition formée par des copropriétaires
En 2010, l’article L615-6 du CCH, Modifié par la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 23 était ainsi conçu :
« Lorsque, dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, le propriétaire, la société civile immobilière, le syndicat des copropriétaires, la société d'attribution ou la société coopérative de construction est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l'importance des travaux à mettre en œuvre, dans l'incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité des occupants, le maire de la commune ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, sur le territoire duquel est implanté l'immeuble, peut saisir le président du tribunal de grande instance, qui statue comme en matière de référé ou sur requête, aux fins de désignation d'un ou plusieurs experts chargés de constater l'importance du déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l'immeuble ainsi que la nature et l'importance des travaux à mettre en œuvre. La saisine peut être également effectuée, après accord du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, par le représentant de l'Etat dans le département, le syndic, l'administrateur provisoire défini à l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat.
« Les résultats de l'expertise sont notifiés au propriétaire, au syndicat des copropriétaires ou, s'il y a lieu, à l'administrateur provisoire ou au représentant légal de la société d'attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, au représentant de l'Etat dans le département, au maire de la commune ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat.
« Au vu des conclusions de l'expertise, le président du tribunal de grande instance, après avoir entendu les parties dûment convoquées, peut déclarer l'état de carence du propriétaire, de la société civile immobilière, du syndicat des copropriétaires, de la société d'attribution ou de la société coopérative de construction.
« L'ordonnance du président du tribunal de grande instance est notifiée au propriétaire, au syndicat des copropriétaires, à l'administrateur provisoire ou au représentant légal de la société d'attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, à l'auteur de la saisine et au maire de la commune ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat.
« A défaut de connaître l'adresse des personnes mentionnées à l'alinéa précédent ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble.
« L'ordonnance du président du tribunal de grande instance est transmise au représentant de l'Etat dans le département. »
L’article 6-1 de la Convention européenne des droits de l’Homme se présente comme suit :
Nous reproduisons enfin les articles 582 et 583 du Code de procédure civile relatifs à la tierce opposition :
Lorsque le syndicat des copropriétaires est assigné puis finalement condamné à payer une indemnité ou à l’exécution d’une certain obligation, les copropriétaires sont en principe tenus de contribuer au financement de l’indemnité ou au coût d’exécution de l’obligation. Dans ce dernier cas ils peuvent par ailleurs un préjudice si par exemple un droit de passage sur le terrain commun est accordé à un voisin.
Un copropriétaire n’ayant pas été à titre personnel partie à l’instance peut-il contester la décision judiciaire ayant condamné le syndicat des copropriétaires ?
On lit dans l’ouvrage de Mme Kishinewsky-Broquisse La copropriété Litec édition de 1989 n° 449
« Un copropriétaire ne peut former une tierce-opposition à un arrêt rendu entre la copropriété représentée par son syndic et un membre du syndicat. La tierce opposition n’est recevable que si le plaideur n’a été ni partie, ni représenté à la décision attaquée. Or le syndic représente en justice le syndicat formé par tous les copropriétaires. La tierce opposition est donc irrecevable à l’encontre d’un jugement où le syndic agissant ès qualités, était partie. »
Elle cite à l’appui l’arrêt de la Cour de Cassation du 17 juillet 1985 (Administrer décembre 1985 p. 40 avec la note de M. le Conseiller Guillot.
La Cour de cassation a ensuite admis la recevabilité de la tierce opposition formée par des copropriétaires dans le cas où leurs droits privatifs seraient susceptibles d’être affectés par la décision (Cass 28 juin 1989 Administrer mars 1990 p.41 note Dunes). Ainsi dans le cas d’un jugement de nature à remettre en cause les droits de jouissance d’un copropriétaire sur son lot (Cass. Civ. 3e 2 février 1994 RDI 1994 p.306 note Capoulade.)
M Capoulade note qu’en l’espèce il a été jugé que l’intérêt des opposants était distinct de celui du syndicat. Il estime qu’il vaudrait mieux parler d’un intérêt opposé. Nous optons néanmoins pour distinct car dans bien des espèces il n’y a pas d’opposition formelle entre les deux intérêts qui sont néanmoins distincts.
Le grand intérêt de l’arrêt du 28 janvier 2015 est qu’il statue dans le cas très particulier d’une décision de constatation de carence du syndicat fondée sur l’article L 615-6 du CCH.
La Cour d’appel avait opté pour l’irrecevabilité en retenant « que la procédure de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation est une procédure qui concerne le syndicat des copropriétaires en sa qualité de personne morale représentant la collectivité des copropriétaires, doté de la personnalité civile et ayant qualité pour agir ou défendre en justice et que l’ordonnance prononçant l’état de carence est opposable aux copropriétaires pris individuellement »
L’arrêt est sanctionné :
« Qu’en statuant ainsi, alors que le syndicat ne représente pas les copropriétaires dans la procédure engagée sur le fondement de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation et qui pouvait aboutir à l’expropriation de l’immeuble en vue de sa réhabilitation ou de sa démolition, la cour d’appel, qui a privé les sociétés copropriétaires de leur droit d’accès au juge, a violé les textes susvisés ; »
Cette décision justifie en outre la position des auteurs évoquant la transparence juridique relative du syndicat des copropriétaires.
Cette décision troublera sans doute les spécialistes du redressement des copropriétés dégradées car elle pourrait inspirer d’autres copropriétaires se trouvant dans une situation identique.
Il est fait grief à la Cour d’appel de Metz d’avoir déclaré irrecevable la tierce-opposition formée par les SCI ERWANNA, FSD et TIL 475, toutes trois copropriétaires, tendant à faire rétracter ou réformer une ordonnance déclarant l’état de carence d’un immeuble placé sous le statut de la copropriété ;
AUX MOTIFS QUE l’instance a été introduite en application de l’article L. 615-6 du Code de la construction et de l’habitation par Monsieur le Président de la Communauté d’Agglomération du Val de Fensch ;
que par ordonnance du 24/ 11/ 2010 qui a constaté l’état de carence de la copropriété les TILLEULS sise 17 avenue des Tilleuls 52270 UCKANGE ; que cette ordonnance a été contestée par les SCI FSD, SCI ERWANNA et TIL 475 par la voie de la tierce opposition au motif qu’elles n’ont pas été parties à la procédure et qu’en tout état de cause le Syndicat des copropriétaires n’avait pas vocation à administrer les parties privatives de l’immeuble ;
que la procédure de l’article L. 615-6 susvisé est une procédure concernant le syndicat des copropriétaires en qualité de personne morale représentant la collectivité des propriétaires, s’agissant d’une action visant à voir prononcer l’état de carence de la copropriété selon une procédure spécifique engagée par le représentant de l’Etat contre la personne morale représentant les copropriétaires et non les copropriétaires pris individuellement ;
qu’ainsi il y a lieu de constater que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence des Tilleuls étant partie au litige engagé par le représentant de l’Etat, elle est opposable aux copropriétaires pris individuellement qui constitués en un syndicat ayant la personnalité civile a qualité pour agir ou défendre en défendre en justice ;
ALORS QU’au regard du droit de propriété et du droit d’accès au juge, tout copropriétaire est en droit de former opposition à l’ordonnance du président du tribunal de grande instance déclarant l’état de carence d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation, en faisant valoir des moyens qui lui sont personnels, notamment quant à ses lots privatifs ;
qu’en déclarant irrecevable une telle tierce-opposition dès lors que l’ordonnance était opposable aux copropriétaires constitués en un syndicat ayant la personnalité morale et qualité pour défendre en justice, la cour d’appel a violé les articles 582 et s. du code de procédure civile, l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation, ensemble l’article 1er du Protocole n° 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et l’article 6-1 de ladite convention.