Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/zakonczenie-umowy-o-uzytkowanie-wieczyste,603,p.html
Timestamp: 2020-08-13 23:18:18+00:00
Document Index: 63885785

Matched Legal Cases: ['art. 27', 'art. 236', 'art. 33', 'art. 240', 'art. 32', 'art. 33', 'art. 353', 'art. 16', 'art. 179', 'art. 246', 'art. 902', 'art. 246', 'art. 902', 'art. 33', 'art. 239', 'Art. 33', 'Art. 239', 'art. 242', 'Art. 242', 'Art. 242', 'art. 33', 'art. 239', 'art. 239', 'art. 33', 'art. 33', 'art. 33', 'art. 242', 'art. 234', 'art. 33', 'art. 33', 'art. 242']

Zakończenie umowy o użytkowanie wieczyste
Michał Soćko • Opublikowane: 2020-04-06
W roku 1983 moi rodzice zawarli umowę z miastem (w Warszawie) na użytkowanie wieczyste na okres 40 lat. W umowie jest zapisane, że przy rozwiązaniu umowy w ramach rozliczenia zostanie zwrócona kwota równa 25% wartości budynków na działce. Mamy już odpowiedź, że nie dostaniemy przedłużenia użytkowania wieczystego. Chciałbym się dowiedzieć, czy aktualnie zmieniły się przepisy dotyczące zwrotu lub rozliczenia zakończenia użytkowania wieczystego? Czy i jaki mają one wpływ na umowę, którą obecnie posiadamy? Czy istnieją jakieś inne sposoby zakończenia umowy o użytkowanie wieczyste? Czy można wcześniej zakończyć umowę i jakie są wtedy tego konsekwencje?
Użytkowanie wieczyste a obowiązujące prawo
Przystępując do odpowiedzi na zadane przez Pana pytania, w pierwszej kolejności wskazać należy, że kwestię użytkowania wieczystego, zarówno w chwili zawarcia przedmiotowej umowy, jak i obecnie reguluje przede wszystkim ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2017 poz. 459), zwana dalej także „K.c.”.
Obok Kodeksu cywilnego obowiązywała wspomniana w umowie ustawa z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159, z 1972 r. Nr 27, poz. 193 i z 1974 r. Nr 14, poz. 84). Została ona uchylona przez ustawę z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r., poz. 127, z późn. zm.), która z kolei została uchylona przez ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. 2015, poz. 1774), zwaną dalej „u.g.n.”.
Zatem w chwili obecnej, kwestię gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami.
Istotne znaczenie w zakresie użytkowania wieczystego będą miały przede wszystkim przepisy art. 27 i nast. u.g.n.
Przyjmuje się, że relacja między Kodeksem cywilnym a ustawą o gospodarce nieruchomościami w zakresie użytkowania wieczystego jest zasadniczo taka, że przepisy K.c. są przepisami ogólnymi, a przepisy u.g.n. są przepisami szczególnymi, choć zdarzają się od tego odstępstwa. Innymi słowy, w zakresie uregulowanym w ustawie o gospodarce nieruchomościami te przepisy będą miały pierwszeństwo zastosowania.
Sposoby zakończenia użytkowania wieczystego
Dalej rozpocząć należy od wskazania na sposoby zakończenia użytkowania wieczystego.
I tak, podstawowym sposobem zakończenia użytkowania wieczystego jest jego wygaśniecie na skutek upływu czasu na jaki umowa została zawarta (art. art. 236 k.c. oraz art. 33 ust. 1 u.g.n.). Użytkowanie wieczyste zawierane jest zasadniczo na 99 lat, a w wyjątkowych przypadkach może być to okres krótszy, nie mniejszy jednak niż 40 lat. Jeżeli umowa nie zostanie przedłużona, to wygasa z upływem czasu na jaki została ona zawarta.
Natomiast przed upływem umówionego okresu trwania użytkowania wieczystego może być ono rozwiązane z inicjatywy właściciela gruntu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń (art. 240 k.c. oraz 33 ust. 1 u.g.n.).
Użytkowanie wieczyste wygasa również w razie nabycia przez użytkownika wieczystego własności nieruchomości, na której to prawo zostało ustanowione (art. 32 ust. 2 u.g.n.).
Użytkowanie wieczyste może również wygasnąć na podstawie umowy o rozwiązaniu umowy użytkowania wieczystego (art. 33 ust. 1 i 3 u.g.n.). Przyjmuje się, że skoro strony miały możliwość zawarcia takiej umowy, to na podstawie zgodnych oświadczeń woli mogą również taką umowę rozwiązać.
Tak też przyjął Sąd Apelacyjny w Katowicach wskazując, że „rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego przed upływem określonego w niej terminu, powodujące wygaśnięcie wieczystego użytkowania i stanowiące podstawę wpisu wykreślenia tego prawa w księdze wieczystej, może nastąpić albo na podstawie zgodnych oświadczeń stron w ramach swobody umów (art. 353[1] KC), albo na podstawie orzeczenia sądu” (postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach – I Wydział Cywilny z dnia 11 lipca 2017 r., sygn. akt I ACz 665/17).
Innym powodem wygaśnięcia użytkowania wieczystego może być zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego. Zgodnie bowiem z art. 16 ust. 1a u.g.n. państwowa lub samorządowa osoba prawna może zrzec się użytkowania wieczystego. W takim przypadku prawo użytkowania wieczystego wygasa. Niemniej jednak na podstawie tego przepisu uprawnienie do zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego przysługuje tylko państwowej lub samorządowej osobie prawnej, a nie użytkownikowi wieczystemu.
Mimo braku wyraźnej podstawy prawnej, w orzecznictwie przyjmuje się jednak, że użytkownik wieczysty również może zrzec się prawa użytkowania wieczystego. W zakresie podstawy prawnej zrzeczenia (wyzbycia) się tego prawa pojawiają się dwa stanowiska, zwłaszcza po tym, jak art. 179 K.c. – uznawany wcześniej w orzecznictwie za podstawę prawną zrzeczenia – został uznany za niezgodny z Konstytucją.
Zgodnie z pierwszym zapatrywaniem podstawę prawną dla zrzeczenia się użytkowania wieczystego i jego skutków może stanowić art. 246 K.c. Zgodnie z drugim stanowiskiem użytkownik wieczysty może wyzbyć się tego prawa na podstawie art. 902[1] k.c. stosowanym w drodze analogii.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 maja 2006 r. przyjął, że „zrzeczenie się przez osobę fizyczną prawa użytkowania wieczystego powoduje wygaśnięcie tego prawa” (uchwała Sądu Najwyższego — Izba Cywilna z dnia 19 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 26/06).
Podobnie wskazano w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 9 kwietnia 2015 r., w którym wskazano że „użytkownik wieczysty może zrzec się swego prawa na podstawie art. 246 KC stosowanego w drodze analogii” (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt V CSK 393/14).
Z kolei drugie stanowisko zostało wyrażone m.in. w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13 grudnia 2013 r., w której przyjęto że „użytkownik wieczysty, który nie może zrzec się przysługującego mu prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 1187 ze zm.), może wyzbyć się tego prawa zgodnie z art. 902[1] k.c. stosowanym w drodze analogii” (uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 13 grudnia 2013 r., sygn. akt III CZP 81/13).
W praktyce mogą być także inne przypadki wygaśnięcia użytkowania wieczystego przed upływem czasu, na jaki umowa została zawarta (np. wywłaszczenie czy przekształcenie z mocy prawa użytkowania wieczystego we własność).
Wcześniejsze zakończenie umowy o użytkowanie wieczyste
Natomiast jeżeli chcieliby Państwo wcześniej zakończyć umowę użytkowania wieczystego, tj. przed upływem okresu 40 lat, to w grę mogą wchodzić w zasadzie dwa rozwiązania. Mianowicie albo umowa w przedmiocie rozwiązania wieczystego użytkowania. W takim przypadku konieczna będzie zgoda drugiej strony. Ewentualnie w grę może wchodzić także zrzeczenie się tego prawa.
Z praktycznego punktu widzenia lepszym sposobem byłoby zawarcie umowy w przedmiocie rozwiązania użytkowania wieczystego, gdyż można byłoby w takiej umowie uregulować dokładnie termin wcześniejszego rozwiązania oraz wzajemne prawa i obowiązki z tym związane, jak również wzajemne rozliczenia, termin wypłaty wynagrodzenia etc.
Zmiana przepisów związanych z wieczystym użytkowaniem
Pytał Pan również ,czy aktualnie zmieniły się przepisy dotyczące zwrotu lub rozliczenia zakończenia użytkowania wieczystego, czy i jaki mają one wpływ na umowę, którą obecnie Państwo posiadacie.
W tym zakresie wskazać należy, co zaznaczyłem na wstępie, że ustawa z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach już nie obowiązuje, a w jej miejsce aktualnie stosowane są przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Aktualnie kwestię rozliczeń w przypadku wygaśnięcia czy rozwiązania umowy użytkowania wieczystego reguluje art. 33 u.g.n. oraz art. 239 § 2 pkt 4 K.c. Stanowią one jak niżej:
„Art. 33. 1. Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu.
Art. 239 § 1. Sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie.
4) wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego”.
Natomiast w dacie zawarcia umowy wieczystego użytkowania obowiązywał art. 242 K.c. stanowiący:
„Art. 242 W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego należy się użytkownikowi ustalone w umowie wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego terenu. W braku umownego ustalenia tego wynagrodzenia należy się wynagrodzenie w wysokości jednej czwartej części wartości budynków i innych urządzeń istniejących w dniu zwrotu użytkowanego terenu. Za budynki lub urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie się nie należy; wieczysty użytkownik obowiązany jest na żądanie odłączyć je od gruntu, przywracając teren do stanu poprzedniego”.
Art. 242 został skreślony ustawą z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741), która weszła w życie 1.01.1998 r.
Rozliczenie – wynagrodzenie na koniec umowy o użytkowanie wieczyste
Zatem, z momentem wygaśnięcia wieczystego użytkowania wygasa także związane z tym prawem prawo własności budynków i innych urządzeń wzniesionych na nieruchomości gruntowej. Tym samym właścicielem tych budynków i urządzeń staje się z mocy prawa właściciel nieruchomości gruntowej. W związku z powyższym użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego (względnie nabyte) budynki i urządzenia.
W świetle przepisów u.g.n. zasadą obecnie jest, że wynagrodzenie to powinno odpowiadać wartości budynków i urządzeń (art. 33 ust. 2 zd. 2 u.g.n.).
Niemniej jednak zarówno w dacie zawarcia umowy, jak i obecnie obowiązuje art. 239 § 2 pkt 4 K.c., który wskazuje, że umowa wieczystego użytkowania zawarta w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń powinna określać wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.
W umowie zaś wynagrodzenie takie zostało przewidziane na 1/4 wartości budynków (§ 7 umowy).
W literaturze w tym przypadku wskazuje się, że „art. 239 § 2 pkt 4 k.c. przewiduje, iż umowa o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste powinna określać wynagrodzenie należne użytkownikowi wieczystemu za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Zapis umowy nie ma przy tym jedynie charakteru informacyjnego o zasadach wynikających z art. 33 ust. 2 GospNierU. Strony w treści umowy o oddanie nieruchomości mogą ustanowić odmienne od zasad wynikających z art. 33 ust. 2 GospNierU zasady rozliczeń. Mogą także doprecyzować postanowienia ustawowe, ustalając przykładowo zasady, na jakich dokonana ma być wycena” (J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, wyd. 5, Warszawa 2017, komentarz do art. 33).
Podobne zapatrywanie można wysnuć z wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu, w którym wskazano, że „zdarzeniem, z punktu widzenia którego należy rozważać prawa i obowiązki stron powstałe w związku z rozwiązaniem umowy użytkowania wieczystego, jest bowiem nie jej rozwiązanie lecz zawarcie. Skoro zatem w dacie zawarcia umowy użytkowania wieczystego istniał, wynikający z ustawy, obowiązek zwrotu pierwszej opłaty, to nie ma znaczenia, że w dacie rozwiązania taki obowiązek nie był już przewidziany w przepisach prawa. Za trafny uznaje też Sąd Apelacyjny argument Sądu I instancji, że strony stosunków trwałych mają znać w chwili zawierania umowy wszystkie swoje prawa i obowiązki oraz skutki prawne wszystkich związanych z umową zdarzeń na przyszłość, bo jeśli tej wiedzy nie mają, to „godzi to w zasadę pewności obrotu prawnego” (wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu – I Wydział Cywilny z dnia 9 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 1318/11).
W związku z powyższym należałoby uznać, że wynagrodzenie należy się zgodnie z umową, tj. powinno wynosić 1/4 wartości budynków.
Pewne jednak wątpliwości może budzić wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2003 r., w którym stwierdzono:
„(…) W dacie wygaśnięcia użytkowania wieczystego powoda (6.5.1989 r.) obowiązywał art. 242 KC, który stanowił m.in., że w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego należy się użytkownikowi ustalone w umowie wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego gruntu. W braku umownego ustalenia tego wynagrodzenia należy się wynagrodzenie w wysokości jednej czwartej części wartości budynków i innych urządzeń istniejących w dniu zwrotu użytkowanego gruntu. Przepis ten uchylony został z dniem 1.1.1998 r. przez art. 234 pkt 2 GospNierU
Według art. 33 ust. 2 GospNierU w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje. Ustawa nie zawiera przepisów przejściowych. W związku z tym Sąd Apelacyjny (czego skarżący nie kwestionuje) uznał trafnie, jako korzystniejsze dla powoda, że wysokość wynagrodzenia dla niego powinna być ustalona na podstawie »nowego« przepisu, tj. art. 33 ust. 2 GospNierU, mimo iż z ogólnych przepisów prawa międzyczasowego wynika, że należałoby zastosować przepisy dotychczasowe” (zob. art. XXVI i XLIX PWKC) (wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 16 września 2003 r., sygn. akt IV CKN 421/01).
Przy czym na tle tego rozstrzygnięcia nie jest jasne, czy w umowie wieczystego użytkowania było wprost wskazane takie wynagrodzenie, czy nie było to przewidziane i znajdowały zastosowanie w tym zakresie tylko przepisy ogólne, tj. wówczas art. 242 K.c.
Natomiast u Państwa wprost jest takie wynagrodzenie w określonej wysokości przewidziane (§ 7 umowy).
Koszty utrzymania dróg na terenie osiedla
Partycypacja w kosztach wymiany dachu we wspólnocie mieszkaniowej