Source: https://regispro.es/joaquin-delgado-la-ley-132015-objetivos-que-proclama-y-reformas-que-introduce-estudio-especial-de-la-coordinacion-y-descoordinacion-entre-el-catastro-y-el-registro-de-la-propiedad/
Timestamp: 2019-11-15 00:06:54
Document Index: 360439528

Matched Legal Cases: ['artículo 53', 'artículo 203', 'artículo 9', 'artículo 38', 'artículo 9', 'artículo 14', 'artículo 203', 'artículo 108', 'artículo 16', 'artículo 9', 'artículo 205']

La Ley 13/2015: objetivos que proclama y reformas que introduce. Estudio especial de la coordinación y descoordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. – REGIS PRO. es
SEGUNDA PARTE: ANALISIS ESPECÍFICO DE LA COORDINACION/DESCOORDINACION ENTRE REGISTRO Y CATASTRO TRAS LA LEY 13/2015. El objeto y el sujeto del derecho de propiedad.
C.- Enfoque global de la cuestión: ¿En base a qué criterios jurídicos ha de decidir el Catastro si incorpora o no las alteraciones inscritas que le vienen comunicadas desde el Registro?
D.- Conclusión provisional:
E.- Excepciones que matizan o niegan la conclusión provisional.
* .- INDICE:
En la primera parte de este trabajo, al analizar cada uno de esos objetivos esenciales de la ley, comenzaremos reseñando los términos empleados en la exposición de motivos, para, seguidamente, examinar las modificaciones concretas que introduce en su articulado para tratar de alcanzar tales objetivos, haciendo una valoración sobre el juicio que nos merecen esas medidas.
* PRIMERA PARTE: OBJETIVOS GENERALES DE LA LEY Y MEDIDAS CONCRETAS
* I.- OBJETIVO: LA DELIMITACIÓN PRECISA DE LA FINCA REGISTRAL COMO MEDIO DE INCREMENTAR LA SEGURIDAD JURÍDICA Y REDUCIR LOS COSTES ECONÓMICOS.
* A.- Se aumentan los supuestos en los que la delimitación geográfica de las fincas es requisito para la inscripción registral:
* B.- Se exige el archivo registral del libro del edificio
* C.- Se regulan con claridad los requisitos legales y los efectos jurídicos de la inscripción registral de la delimitación geográfica de las fincas.
.- Y por otra parte, a tales efectos jurídicos “no se considerará suficiente la comprobación o validación que se hubiera realizado por los Registradores, conforme al segundo inciso de la regla 1.ª del apartado Cinco del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, a los solos efectos de hacer constar la referencia catastral al margen de la inscripción de la finca”. (Disposición final cuarta).
* 2.- OBJETIVO: LA DESJUDICIALIZACIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS DEL TITULO VI DE LA LEY HIPOTECARIA
“Las modificaciones que se introducen en los procedimientos regulados en los artículos 198 a 210 de la Ley Hipotecaria tienen como objeto, por una parte, la des judicialización de los mismos eliminando la intervención de los órganos judiciales sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, que siempre cabrá por la vía del recurso, (…)”
* A.- Se desplaza la competencia para su tramitación y resolución desde el juez al notario o al registrador, según los casos.
* 3.- OBJETIVO: INCREMENTAR LA PUBLICIDAD, Y LA PROTECCIÓN Y DEFENSA DE TODOS LOS POSIBLES AFECTADOS.
* A.- Se exige notificar siempre a los propietarios de fincas colindantes.
* B.- Se exige notificar también, en muchos casos, a los titulares de cargas sobre fincas colindantes.
* C.- Se exige proteger registralmente el dominio público, incluso no inmatriculado.
* D.- Se exige proteger la legalidad urbanística y medioambiental y para ello se dota al registrador de medios auxiliares en su calificación.
* E.- Se unifica y centraliza a nivel nacional el sistema de notificaciones a los posibles interesados.
* F.- Se implanta un novedoso y efectivo sistema de publicidad y alertas geográficas registrales.
El artículo 203 de la ley hipotecaria, en su regla séptima, dispone que, además de las notificaciones personales y publicaciones de edictos que sean preceptivas en cada uno de los procedimientos del titulo VI de la ley hipotecaria, “también se utilizará, a efectos meramente informativos, un servicio en línea, relacionado con la aplicación de representación gráfica a que se refiere el artículo 9, para crear alertas específicas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos.”
* 4.- OBJETIVO: LA COORDINACIÓN REGISTRO-CATASTRO, SIMPLIFICANDO LOS PROCEDIMIENTOS DE ACTUALIZACIÓN DE DATOS CATASTRALES Y ALIGERANDO CARGAS ADMINISTRATIVAS A LOS CONTRIBUYENTES.
* A.- En la inmatriculación de fincas, se mantiene la exigencia general, pero con excepciones, de que se aporte certificación catastral descriptiva y gráfica totalmente coincidente.
La ley 13/2015 deroga expresamente el articulo 53.siete de la ley 13/1996 que establecía que “En lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título.”
* B.- Respecto de fincas ya inmatriculadas sin delimitación geográfica inscrita, sí se admite la inscripción de representaciones gráficas alternativas a la catastral, pero cumpliendo determinados requisitos técnicos.
Y en todo caso, “la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral” (art 9.b párrafo cuarto) y tales requisitos “serán fijados mediante resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro” (art 10.6)
* C.- Cuando se inscriba la representación gráfica catastral y se haga constar registralmente su referencia catastral, la finca se entenderá coordinada con catastro y éste, tras la pertinente comunicación registral en tal sentido, deberá incorporar a la descripción catastral el código de finca registal.
Así lo ordena el articulo 10.2 de la ley hipotecaria, al disponer que “El Registrador incorporará al folio real la representación gráfica catastral aportada siempre que se corresponda con la descripción literaria de la finca en la forma establecida en la letra b) del artículo anterior, haciendo constar expresamente en el asiento que en la fecha correspondiente la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Asimismo, el Registrador trasladará al Catastro el código registral de las fincas que hayan sido coordinadas”.
Por su parte, el nuevo articulo 3.1 del Texto refundido de la ley del Catastro, al regular el contenido de la descripción catastral de los inmuebles, prevé que “Cuando los inmuebles estén coordinados con el Registro de la Propiedad se incorporará dicha circunstancia junto con su código registral.
* D.- Cuando se inscriba una representación gráfica no catastral, el registrador deberá remitirla al Catastro para ser incorporada por éste. Hasta que se alcance tal coordinación se prevén ciertas limitaciones y advertencias registrales. Y una vez alcanzada, el registro incorporará la base gráfica ya coordinada
.- Hasta que no transcurran seis meses sin que el Catastro manifieste su oposición por motivos estrictamente técnicos, no se aplica la presunción del artículo 38 sobre la ubicación y delimitación geográfica de la finca.
* E.- En toda publicidad registral o catastral se expresará si las fincas/parcelas están o no coordinadas a una fecha determinada.
Para la publicidad registral lo prevé expresamente el articulo 10.4 de la ley hipotecaria. Y para la publicidad catastral, el articulo 3.1, al incluir dentro de la descripción catastral, y por tanto, de su publicidad, el hecho de si el inmueble está coordinado con el registro, y en caso afirmativo, su código de finca registral.
* F.- Se aumentan los supuestos en los que, por ser materia de comunicación notarial o registral al catastro, los obligados quedan exonerados de su obligación de declaración.
El articulo 13 de la ley de Catastro ya decía y sigue diciendo que “los titulares de los derechos a que se refiere el artículo 9 están sujetos a la obligación de formalizar las declaraciones conducentes a la incorporación en el Catastro Inmobiliario de los inmuebles y de sus alteraciones, así como a facilitar los datos identificativos de quienes ostenten un derecho real de disfrute al que se refiere el apartado 4 del citado artículo, excepto en los supuestos de comunicación previstos en este capítulo”.
Pues bien, con la nueva redacción del articulo 14.a del texto refundido de la ley de Catastro, se suprime el requisito, para que la comunicación notarial o registral exonere de declaración al obligado, de que las transmisiones de dominio o la constituciones o transmisión de derechos de goce tenga que haber sido solicitada su inscripción en el Registro de la Propiedad “en el plazo de dos meses desde el hecho, acto o negocio de que se trate”
Por otra parte, en el nuevo articulo 18.3, relativo a las rectificaciones de oficio que podrá efectuar la Dirección general del Catastro cuando la rectificación proceda de uno de los procedimientos de coordinación con el registro de la propiedad en los que se haya utilizado medios distintos a la cartografía catastral, llama la atención que el párrafo final diga que “A través de este procedimiento no procederá incorporar al Catastro Inmobiliario ninguna alteración catastral que deba ser objeto de alguno de los procedimientos de comunicación regulados en el artículo 14.”, lo cual significa que no será aplicable a “segregación, división, agregación o agrupación de los bienes inmuebles” (art 14 a), ni a “concentración parcelaria, de deslinde administrativo, de expropiación forzosa y de los actos de planeamiento y de gestión urbanísticos ” (art 14 c).
* SEGUNDA PARTE: ANALISIS ESPECÍFICO DE LA COORDINACION/DESCOORDINACION ENTRE REGISTRO Y CATASTRO TRAS LA LEY 13/2015. El objeto y el sujeto del derecho de propiedad.
Parece perfectamente lógico pensar que si el legislador tiene tan claro que la coordinación entre el Registro y el Catastro es tan “deseable”, “indispensable” e “inaplazable” como proclama en la exposición de motivos, actuará en consecuencia y procederá a establecer normas concretas por las cuales alcanzar tal coordinación sea obligatorio (salvo excepciones justificadas), así como normas concretas por las cuales perder sobrevenidamente la coordinación alcanzada esté prohibido (salvo excepciones, también justificadas).
Es evidente que sería absolutamente caótico, impropio de un Estado de Derecho, que la ley presumiera que tanto una cosa, como su contraria, son simultáneamente ciertas.
* MEDIDAS IMPERATIVAS PARA LA COORDINACIÓN.
* A.- Casos en los que el pronunciamiento catastral vincula al registro:
.- Hacia de la coordinación del objeto del derecho de propiedad:
El principio general de la ley, y con buen criterio, es partir siempre de la representación catastral como prioritaria, pero admitir que cuando no sea correcta sea posible aportar otra representación alternativa que reúna los requisitos jurídicos para su inscripción registral y los requisitos técnicos para su posterior incorporación al Catastro. La razón de esta admisión está, por una parte, en no menoscabar, ni dilatar indebidamente, sin causa justificada, el derecho constitucional de los ciudadanos, entidades o administraciones públicas de acceso a la seguridad jurídica que proporciona la inscripción registral de la delimitación geográfica precisa de sus fincas. Y por otra, no menoscabar tampoco la deseable coordinación con el Catastro, pues la ley se asegura de que tras la preceptiva comunicación registral al Catastro éste pueda incorporar la representación alternativa que ya sido inscrita a su propia cartografía.
Y la verdad es que ni la ley explicita, ni el intérprete alcanza a imaginar una razón suficientemente justificada para excluir legalmente a las inmatriculaciones vía artículo 203 o 205 de la misma posibilidad de obtener la coordinación inmediatamente tras la inscripción, y no necesariamente antes de ella.
.- Hacia la coordinación del sujeto del derecho de propiedad.
La finalidad de esta norma reglamentaria, cuya pervivencia tras la entrada en vigor de la ley 13/2015 es más que dudosa, no era tanto conseguir la coordinación de titulares, (pues cabe que el titular catastral sea uno y el registral otro distinto que haya adquirido de aquél), sino que, dada la escasa entidad probatoria del procedimiento del articulo 205, se utilizara al menos el dato de la titularidad catastral como mero indicio probatorio que pudiera reforzar la supuesta fehacientica del dominio del transmitente o adquirente.
* B.- Casos en los que el pronunciamiento registral vincula al Catastro:
Pero la cuestión clave es: ¿Está el Catastro obligado legalmente y en todo caso a incorporar como propios, rectificando datos catastrales previos, tales pronunciamientos registrales?
O, formulando la pregunta de otra manera: ¿Qué deberá hacer el Catastro si el dato catastral previo a rectificar procediera de una previa declaración del obligado, o de una comunicación notarial, o de un procedimiento de subsanación de discrepancias, o de una actuación inspectora, que, en uno u otro caso, resulta ahora contradicho por la inscripción registral comunicada por el registrador?
Cabe plantearnos ahora: ¿Qué ocurrirá cuando el pronunciamiento registral que se comunica a Catastro no sea el de la inscripción de una representación geográfica –que sí ha de cumplir ciertos requisitos técnicos- sino el de la identidad del sujeto del derecho de propiedad? La respuesta a esta cuestión merece abordarse desde una perspectiva global.
* C.- Enfoque global de la cuestión: ¿En base a qué criterios jurídicos ha de decidir el Catastro si incorpora o no las alteraciones inscritas que le vienen comunicadas desde el Registro?
Para responder debidamente a todos los interrogantes planteados habremos de comenzar acudiendo a la legislación catastral, y dado que “la descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas” (art 3.1 TRLC) debemos distinguir según que el pronunciamiento y dato registral inscrito y objeto de comunicación al Catastro se refiera a la realidad física o a un dato puramente económico o a la realidad jurídica.
.- Respecto de los elementos físicamente existentes sobre el territorio, tales como edificaciones, instalaciones, plantaciones o cultivos, el Catastro ha de reflejarlos en todo caso y dando primacía absoluta a la realidad física constatable por los sentidos, con independencia de si tales elementos físicos han sido objeto o no de declaración formal en escritura pública o de inscripción registral; con independencia también de si resultan de una actuación humana conforme o disconforme con la legalidad vigente; y por último, con absoluta independencia e irrelevancia de quién sea su propietario conforme al derecho vigente.
Por tanto, si catastralmente constara la existencia, por ejemplo, de una edificación de tres plantas de altura porque así resultara de una inspección de oficio, y en el Registro sólo se inscribiera y comunicara al Catastro una edificación de una planta porque las otras dos fueran ilegales y no inscribibles, el Catastro, evidentemente, deberá seguir conservando la descripción del edificio de tres plantas, que es el existente en la realidad física, a la que debe dar primacía por razones de justicia tributaria (no eximir de tributación al que construye ilegalmente).
.- Respecto de los datos económicos, tales como el valor intrínseco de los bienes declarado por los contratantes o apreciado por valoradores profesionales y expertos, o el precio en que se venden, es evidente que los importes expresados en los documentos privados o públicos, o reseñados en las inscripciones registrales, pueden llegar a influir indirectamente, a través de las correspondientes ponencias de valores, en la fijación final del valor catastral, pero en ningún caso determinan que el Catastro haya de corregir el valor catastral para sustituirlo por el valor o el precio declarado en una determinado negocio inscrito en el registro.
.- ¿Y qué ocurre con los datos jurídicos, fundamentalmente la delimitación precisa de cada inmueble y la identificación del titular o titulares del mismo?
Hemos de comenzar constando que el concepto catastral de inmueble no es un concepto físico apreciable por los sentidos, sino un concepto jurídico determinado y delimitado por el derecho. En efecto, el art 6.1 TRLC establece que “A los exclusivos efectos catastrales, tiene la consideración de bien inmueble la parcela o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal y cerrada por una línea poligonal que delimita, a tales efectos, el ámbito espacial del derecho de propiedad de un propietario o de varios pro indiviso y, en su caso, las construcciones emplazadas en dicho ámbito, cualquiera que sea su dueño, y con independencia de otros derechos que recaigan sobre el inmueble.”
Por tanto, siendo la superficie terrestre una realidad física continua, es el Derecho, y no la geología ni la naturaleza ni la intervención material humana, quien lo fracciona y acota en delimitaciones jurídicas sucesivas: primero el Estado, dentro de él la Comunidad autónoma o provincia, dentro de ella el término municipal, dentro de él la clase de suelo, y dentro de cada clase, el constituir el objeto diferenciado del derecho de dominio de un propietario o varios proindiviso.
De ellas, las primeras delimitaciones jurídicas (Estado, municipio, clase de suelo) no las decide el Catastro, sino que le vienen ya definidas por las leyes (que son normas jurídicas) o en último término por los instrumentos de planeamiento urbanístico (que también lo son). Y la última y más concreta delimitación jurídica del territorio a efectos catastrales, la que consiste en ser una porción concreta que constituya el objeto diferenciado del derecho de propiedad de un sólo propietario o varios proindiviso, también viene determinada, aunque no siempre con la claridad deseable, por el ordenamiento jurídico cuando regula los requisitos para adquirir, transmitir, agrupar o fraccionar el derecho de propiedad, y la forma de acreditar que tales actos o modificaciones jurídicas reales se tendrán por válidos, acreditados, y oponibles a terceros.
Es cierto que un contrato de compraventa, tanto en forma verbal, como documentado privadamente, o documentado en forma pública, puede potencialmente llegar a transmitir la propiedad, incluso sin que tal derecho de propiedad se inscriba en el registro, pues la inscripción no es constitutiva. [5]
Pero también lo es que para que un acto o contrato, además de vincular a las partes que los otorgan y sus herederos (art 1257 CC), produzca efectos reales, ha de poder ser oponible, es decir, perjudicar a terceros.
Y en nuestro derecho, es un principio fundamental, proclamado y en vigor desde hace ya más de siglo y medio que “Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero”. (Articulo 32 de la ley hipotecaria y articulo 606 del Código Civil). Y en el caso particular de la doble venta, que si un mismo inmueble se hubiese vendido a diferentes compradores la propiedad pertenecerá al que (antes) la haya inscrito en el Registro. (Art 1473 CC).
Y que “a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo” (art 38 LH). Así como que “Los asientos del Registro (…) están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley” (art 1 LH), y que incluso si los Tribunales declararan su inexactitud, “en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto” (art 41 LH). Además, la declaración judicial de inexactitud de un asiento registral, si a su vez no se inscribe en el registro, no perjudica a terceros que no hayan sido parte en el procedimiento. (Art 32 LH)
* D.- Conclusión provisional:
Con tal batería normativa, perfectamente integrada y congruente, parece evidente que no tienen ni pueden tener el mismo valor jurídico general, ni tampoco el mismo valor a efectos catastrales, un simple documento privado o declaración del obligado tributario, una comunicación notarial de haber autorizado un contrato en forma pública, y una comunicación registral de haber inscrito una determinada modificación jurídica real.
* E.- Excepciones que matizan o niegan la conclusión provisional.
Ciertamente, el art 9.1 TRLC establece, con una redacción aséptica e intachable, que “1. Son titulares catastrales las personas naturales y jurídicas dadas de alta en el Catastro Inmobiliario por ostentar, sobre la totalidad o parte de un bien inmueble, la titularidad de alguno de los siguientes derechos:
d) Derecho real de usufructo.”
Con tal proclamación, absolutamente exquisita y aséptica, por sí sola, bastaría con remitirse a las normas y principios generales del derecho anteriormente expuestos sobre el modo de tener por acreditada en cada caso, a todos los efectos legales, y por tanto, también a efectos catastrales, la titularidad de los derechos reales sobre inmuebles y la delimitación jurídica de éstos.
Sin embargo, los criterios que utiliza la ley del Catastro para que las autoridades catastrales decidan acerca de las alteraciones catastrales relativas al sujeto y al objeto del derecho de propiedad, resultan, cuando menos, sorprendentes:
Frente al sistema jerarquizado general (un documento privado tiene y produce menos efectos jurídicos que un documento público, y éste menos que una inscripción registral), el Texto refundido de la Ley del Catastro comienza por hacer una especie de “tabla rasa” o equiparación “por abajo”, al señalar que tanto las declaraciones privadas, como las comunicaciones notariales o de otras autoridades públicas, como las comunicaciones registrales “tendrán la presunción de certeza establecida en el artículo 108.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria” (art 16.1)
Es cierto que el mismo artículo 16.1 añade que todo ello es “sin perjuicio de la facultad de la Dirección General del Catastro de requerir al interesado la documentación que en cada caso resulte pertinente.” Pero a la hora de fijar cuál sea la documentación pertinente y la forma de valorarla, el único criterio general que específicamente viene fijado por la normativa catastral es el de atender al documento de fecha más reciente. (artículo 9.4). Y este criterio de fechas, tan simplista como ciego, no sólo sirve al Catastro para fijar la prevalencia entre documentos (públicos o privados), sino también para determinar la prevalencia de un documento no inscrito pero de fecha reciente sobre una inscripción registral de fecha anterior.
Incluso, y en esto el grado de sorpresa es ya extremo pues se adentra en el mundo del surrealismo, si atendemos al Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, puede ocurrir, ex articulo 25.1, que la inscripción registral del dominio adquirido a titulo de compraventa, incluso siendo la inscripción de fecha posterior a la escritura de compra y al documento privado de compra, tenga peor consideración desde la perspectiva catastral. [6]
En definitiva, ante la pregunta antes formulada – ¿deberá el Catastro, tras la ley 13/2015, incorporar la nueva titularidad dominical o la nueva configuración perimetral de la finca cuya inscripción registral le sea comunicada por el registrador?- parecería que los principios inspiradores de la coordinación entre Registro y Catastro sobre la base de la prevalencia de los pronunciamientos registrales impondría una respuesta afirmativa, y en todo caso. Pero de la legislación catastral vigente, que en este punto no ha sido modificada por la ley 13/2015, resulta, paradójicamente, que puede no ser así. [7]
* MEDIDAS PROHIBITIVAS DE LA DESCOORDINACIÓN.
Decíamos más arriba que si queremos avanzar hacia la coordinación, la primera medida es fomentarla, e incluso imponerla en ciertos casos, y la segunda, lógicamente, debería ser que una vez alcanzada respecto de una finca/inmueble la tan aseada coordinación, prohibir la descoordinación sobrevenida, salvo que existan causas tasadas y justificadas para ello.
Hemos visto que al registro de la propiedad, en general, se le prohibe “echar a andar”, es decir, inmatricular fincas (por la vía del art 203 ó 205 LH) si no se aporta una certificación catastral descriptiva y gráfica de ese mismo inmueble.
Pero una vez inmatriculada la finca, resulta absolutamente justificado por razones de seguridad y celeridad del tráfico jurídico que las ulteriores inscripciones de modificaciones jurídico reales que afecten a la finca se practicarán cumpliendo los numerosísimos requisitos que exige nuestro ordenamiento, entre los que, evidente y acertadamente, no se encuentra el de la previa inscripción en el Catastro, sino el de la posterior comunicación del contenido esencial del asiento registral al Catastro para que éste incorpore también la alteración que proceda.
Y si en esta relación bilateral cambiamos el punto de vista, cabría plantearse si respecto de inmuebles catastrales que ya están coordinados geográficamente con fincas registrales, – ya sea porque el registro matriculó de modo coincidente con datos catastrales o porque el Catastro incorporó como propios pronunciamientos registrales previos- , el Catastro debería o no, y en qué casos, incorporar nuevas alteraciones que no hayan sido previamente inscritas en el Registro de la Propiedad y que por tanto, de admitirse, supondrían perder la coordinación alcanzada.
Como antes dijimos, resulta lógico y plenamente justificado que el Catastro incorpore cualquier dato de la realidad física, esté o no inscrito, sea o no legal, y sea quien sea el propietario del elemento físico en cuestión.
Pero ¿tiene algún sentido y utilidad que el catastro sustituya los datos jurídicos sobre el sujeto y el objeto del derecho de propiedad, que ya tiene incorporados y coordinados con la realidad jurídica registral, que es la única oficial, oponible y presuntamente exacta, por otros datos que los contradigan y que el Catastro habría de tomar, bajo su criterio, cuenta y riesgo, de la “realidad jurídica extrarregistral”?
¿Acaso las necesidades de recaudación tributaria justifican cambiar un titular catastral y sujeto pasivo, que es el propietario registral y oficial y cuya finca puede serle embargada y anotado el embargo en el Registro, por un supuesto propietario distinto, incierto, extrarregistral y extraoficial, contra quien no se podrá anotar ningún embargo porque no es titular registral y que incluso puede oponer ante una reclamación personal que en realidad no es el propietario?
¿Tiene alguna justificación o utilidad, incluso meramente tributaria, que el Catastro incorpore fraccionamientos de la propiedad no inscritos, cuando por un lado la razón de su no inscripción puede ser, y suele ser, su ilegalidad y hasta nulidad a veces, y por otro, la tributación de una finca de 10.000 metros cuadrados es la misma que la de diez fincas de 1.000 metros cuadrados?
En definitiva ¿Tiene algún sentido o justificación, aunque fuera de orden tributario, que el Catastro, respecto de una finca ya coordinada con el registro, contradiga posteriormente los pronunciamientos jurídicos registrales y, lo que es más llamativo, que nuestro ordenamiento jurídico presuma a la vez que son ciertas una cosa y su contraria?
A nuestro juicio, no es posible encontrar fundadamente una respuesta positiva general a las anteriores preguntas. [8]
Y, en cambio, no ha sido ese, en absoluto, el modo de proceder de la ley 13/2015. Al contrario, fiel al ya comentado principio catastral de dar prioridad a la fecha más reciente del documento, y no a la naturaleza y efectos jurídicos de éste, utiliza el mismo principio no ya sólo para practicar alteraciones catastrales anteriores a la coordinación con el registro, sino incluso posteriores a ella.
Y la ley 12/2015, en lugar de rectificar ese criterio, lo implanta y extiende también respecto del objeto del derecho real, al dar nueva redacción al articulo 11.3 TRLC en el sentido de que “En caso de fincas que hayan sido objeto de coordinación conforme a la legislación hipotecaria, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la descripción gráfica coordinada, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la de la coordinación”.[9]
Por tanto, la ley 13/2013 no ha incluido absolutamente ninguna medida para evitar (más bien la fomenta) la posibilidad de que tras alcanzarse la coordinación, ésta se pierda después por una descoordinación catastral sobrevenida.
* MEDIDAS QUE RESUELVEN LOS CONFLICTOS ENTRE PRONUNCIAMIENTOS CONTRADICTORIOS.
La nueva ley 13/2015, ya que, lamentablemente, no ha decidido restringir, (sino que incluso ha ampliado) las posibilidades de descoordinación sobrevenida catastral que dan lugar a pronunciamiento contradictorios con el Registro, al menos ha mantenidos intactos los preceptos legales sobre la prevalencia relativa entre tales pronunciamientos contradictorios.
Por una parte, se mantiene los preceptos de la ley hipotecaria, que desde siempre vienen formulando el principio de oponibilidad plena y presunción de exactitud e integridad de los pronunciamientos registrales “a todos los efectos legales” “y bajo la salvaguardia de los Tribunales”, y el principio correlativo sobre la inoponibilidad de lo no inscrito
Y la ley del Catastro, respetuosa con todo ello, sigue afirmando, sin ningún género de dudas, que todo lo dispuesto en la ley del Catastro “se entenderá sin perjuicio de las competencias y funciones del Registro de la Propiedad y de los efectos jurídicos sustantivos derivados de la inscripción de los inmuebles en dicho registro” (Art 2.2) y que, aunque los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos, salvo prueba en contrario, ello lo será “sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán” (art 3.3)
Pese a la contundente y acertada la proclamación solemne de la primacía de los pronunciamientos registrales, (y dado que siempre vale más prevenir que curar, y que no tiene sentido que un mismo sistema jurídico, respecto de una misma porción del territorio, presuma a la vez que es cierta una “realidad jurídica” y su contraria) , resulta inevitable sentir cierta decepción al comparar la exposición de motivos de la ley 13/2015 sobre la “deseable, imprescindible e inaplazable” coordinación entre el Registro y el Catastro, con algunas de las medidas normativas concretas que introduce, (como el ya citado articulo 11.3 del TRLC), o con otras que pudo y debió introducir y no lo hizo, (como por ejemplo, derogar el último del articulo 9.4 de la misma ley).
De todo lo expuesto, cabría extraer tres conclusiones esenciales, a nuestro juicio:
1.- La ley 13/2015 sí contribuye, y mucho, a dotar de mayor seguridad, precisión, garantías y efectos jurídicos y económicos a la delimitación geográfica registral del objeto del derecho de propiedad, así como a alcanzar la coordinación finca a finca, inmueble a inmueble, entre Registro y Catastro, aunque en algunos casos sacrifica sin justificación suficiente la independencia e inmediatez de los efectos jurídicos que debían ser inherentes a la inscripción registral de bases graficas alternativas a la catastral.
2.- La ley no contribuye, absolutamente en nada, a que una vez alcanzada la coordinación se evite o reduzca la posibilidad de descoordinación catastral sobrevenida.
3.- Aunque el principio de prevalencia de los pronunciamientos registrales sobre los catastrales permite gestionar y resolver jurídicamente con seguridad los casos de colisión entre ambos, es evidente que la verdadera y plena coordinación, asignatura todavía pendiente incluso tras la ley 13/2015, debería pasar por restringir la posibilidad de colisión por descoordinación catastral sobrevenida a supuestos estrictamente justificados.
[3] En todo caso, “la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral” (art 9.b párrafo cuarto) y tales requisitos “serán fijados mediante resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro” (art 10.6)
[5] Art 609 CC “La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por (…) por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.” y “los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento” (art 1258
[6] En efecto, puede darse la siguiente secuencia temporal:
.- Y que, finalmente, en un momento 3, si la finca se inmatricula registralmente y quien era simple comprador en un contrato, (privado o público, pero sin efectos legales frente a terceros), se convierte ahora oficialmente en titular registral del dominio a todos los efectos legales, el Catastro “degrada” su titularidad catastral al convertirla en “provisional”, conforme al articulo 25.1. que señala que “La inscripción catastral tendrá carácter provisional (…) cuando se realice en virtud de certificación de inscripción registral practicada con arreglo al procedimiento establecido en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria y hasta tanto haya desaparecido la limitación frente a terceros de los efectos de las inscripciones registrales así practicadas.”
[7] Por poner un ejemplo, ateniéndonos a la normativa catastral vigente, y en particular los artículos 9.4 y 11.3 del TRLC, el Catastro rechazará incorporar los pronunciamientos jurídicos registrales, por ejemplo, si en el año 2015, (tras comprobar la calificación registral que se cumple todos los requisitos legales exigibles) se inscribe una determinada segregación y venta formalizada en escritura del año 2010, y en cambio resultara que en Catastro constara ya previamente, por ejemplo, otra segregación distinta y otra venta a comprador distinto, no inscritas, e incluso otorgadas en contra la legalidad urbanística – y quizá hasta nulas de pleno derecho- , por quien nunca ha sido titular registral de nada, pero formalizadas en documento, privado o público, otorgado en el año 2012, es decir, posterior a la escritura inscrita.
[8] Un supuesto en el que sí podría tener algún sentido, aunque fuera exclusivamente tributario, que el Catastro incorporara alteraciones jurídicas no inscritas que afecten al sujeto y al objeto del derecho de propiedad sobre inmuebles coordinados, sería el de las expropiaciones por causa de utilidad pública, pues el bien o porción expropiado se integra en el dominio público, el cual prevalece sobre el dominio privado incluso si éste está inscrito, y normalmente, pierde interés recaudatorio por razón de la exención de que goza en determinados tributos.
[9] Con la implantación expansiva de este criterio, puramente temporal, tan simple desde el punto de vista operativo, como insostenible desde el punto de vista jurídico, no sólo se echan por tierra todos los propósitos que distintas y sucesivas leyes, y también la ley 13/2015 formulan solemnemente acerca de la “deseable, imprescindible e inaplazable” coordinación entre el Registro y el Catastro, sino que incluso se avanza en el sentido equivocado (es decir, se retrocede) ya que después de alcanzada trabajosamente la coordinación en cuanto al sujeto y/o al objeto del derecho de propiedad, no se pone ninguna restricción, sino al contrario para que tal coordinación se pierda por una alteración catastral basada en documentos no inscritos, – que, recordemos, no producen efectos frente a terceros (art 32 LH) ni pueden prevalecer frente a los pronunciamientos registrales (art 1, 38 y 41 de la LH)-, so pretexto de que son, simplemente, “de fecha posterior”.