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Timestamp: 2020-08-08 01:05:06
Document Index: 66571594

Matched Legal Cases: ['artículo 10', 'Artículo 17', 'Artículo\n25', 'Artículo 18', 'Artículo\n18', 'Artículo 25', 'Artículo 23', 'Artículo 99', 'Artículo 16', 'artículo 59', 'Artículo 142', 'Artículo 97', 'artículo 55', 'Artículo 65', 'Artículo 75', 'Artículo 58', 'Artículo 127', 'Artículo 76', 'Artículo 68', 'Artículo 95']

ley-5-1999-de-8-abril-de-urbanismo-de-castilla-y-leon[1] | Planificación urbana | Urbanismo
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Formato ficha de lectura CASH 2020-I
Ministerio de Vivienda- Libro Blanco de La Sostenibilidad en El Planeamiento Urbanístico Español
Cuestiones de Derecho Urbanístico
BOE 5 junio 1999, núm. 134/1999 [pág. 21628]
BO. Castilla y León 15 abril 1999, núm. 70/1999 [pág. 4071]
CASTILLA Y LEON- Normas reguladoras.
Esta asunción estatutaria no supuso una ruptura del marco jurídico urbanístico, ya que se mantuvo la vigencia del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Decreto 1346/1976, de 9 de abril; norma heredera de la Ley de 1956, que fue la que, ya entonces, definió los dos principios que aún rigen el urbanismo español:
respeto de la propiedad privada del suelo, y decisión pública sobre su destino, a fin de que éste sea conforme con el interés general. Hoy en día, la validez de tales principios ha quedado firmemente asentada tanto por su reconocimiento en la Constitución, como por su aceptación unánime en los países con sistemas económicos y políticos similares a los nuestros.
Ahora bien, son indisponibles para el legislador autonómico las materias de competencia exclusiva del Estado, algunas tan relevantes para el urbanismo como el procedimiento expropiatorio, las valoraciones del suelo y la normativa sobre Registros de la Propiedad,
transmisión y reparcelación de fincas (en relación con los deberes urbanísticos, extinción o
derecho de superficie, declaración de
obra nueva, nulidad de licencias en zonas verdes o espacios libres, y en general el régimen jurídico de las Administraciones públicas. Ello sin perjuicio de que la citada relación con el urbanismo justifique el esfuerzo realizado para engarzar con precisión los instrumentos correspondientes, e imponga la necesidad de numerosas referencias.
transformación de derechos y cargas, régimen fiscal
Todo ello impone la necesidad de adaptar los instrumentos legales a nuestras peculiaridades, entre las que destaca el protagonismo de la Administración local, que se reconoce mediante la atribución general de la competencia urbanística a los Municipios. Tal decisión es hoy posible, una vez deslindados el urbanismo y la ordenación del territorio, siendo esta última el campo de actuación propio de la Administración de la Comunidad Autónoma.
Como novedad singular se definen criterios a observar por todos los instrumentos de planeamiento urbanístico, sobre orientación del crecimiento urbano, delimitación de sectores,
sostenibilidad, protección del medio ambiente y del patrimonio cultural, calidad urbana, cohesión social y equidistribución.
En cuanto al sistema en sí, debe tenerse presente que los instrumentos de ámbito
que sólo se esbozaban en las anteriores leyes
del suelo, han sido recogidos, fortalecidos y estructurados de forma coherente en la legislación de ordenación del territorio. Esta Ley se ciñe por tanto al ámbito propiamente urbanístico, el municipal, donde la fragmentación administrativa de la Comunidad desaconseja la unificación del planeamiento general planteada en otras regiones. Se ha preferido por ello conservar para los Municipios de cierta complejidad la aquilatada figura del Plan General de Ordenación Urbana, y regular para los demás las Normas Urbanísticas Municipales, refundición de las normas subsidiarias (demasiado próximas a los planes generales) y las delimitaciones de suelo urbano (cuyas limitaciones legales, incluso para la más elemental protección del suelo rústico, hacían cuestionable su utilidad práctica). En cuanto a los Municipios sin iniciativa, la Comunidad asumirá la responsabilidad de sustituirla con los instrumentos de la legislación de ordenación del territorio, sucesores de las vigentes Normas Provinciales.
supramunicipal (regional, provincial, comarcal
Otras novedades están en el desdoblamiento de los usos disconformes con el planeamiento (se reserva el régimen más estricto para los declarados expresamente fuera de ordenación), en la coordinación con la normativa de patrimonio, y en el nuevo tratamiento de la programación:
mientras con la legislación anterior las actuaciones se programaban al clasificar el suelo, generando inmediatas rentas de monopolio y obstrucciones en caso de incumplimiento, ahora no habrá programación vinculante en tanto no se concreten compromisos efectivos en la fase de gestión. Ahora bien, se mantiene la capacidad pública para dirigir el crecimiento urbano, señalando plazos para cumplir los deberes urbanísticos.
En el planeamiento de desarrollo se refuerzan como figuras ordinarias las bien conocidas del Plan Parcial, en suelo urbanizable, y el Estudio de Detalle, en suelo urbano; esta última se constituye de hecho en la figura típica de esta clase de suelo, útil tanto para su tradicional misión de ajustar las determinaciones del planeamiento en el suelo consolidado, como para la más novedosa, aunque ya habitual en la práctica, de establecer la ordenación detallada en los ámbitos no consolidados. Y en cuanto a los Planes Especiales, sin perjuicio de mantener abiertos sus posibles objetivos, se resaltan por su importancia en nuestras ciudades los de reforma interior y los de protección de conjuntos históricos. Ya fuera del sistema de
planeamiento, se prevé que algunas materias se regulen a nivel regional, mediante reglamentos vinculantes o instrucciones orientativas, a los cuales podrá remitirse el planeamiento, aligerando así su contenido.
En materia de procedimiento los objetivos son agilización y protagonismo municipal. Así se acotan las competencias autonómicas, recogiendo el asentado criterio jurisprudencial según el cual el urbanismo tiene una dimensión supralocal cuyo control ha de ejercerse por la Comunidad, pero es por lo demás de competencia municipal: por tanto sólo serán de aprobación autonómica el planeamiento general y el planeamiento de desarrollo no previsto por
aquél, a fin de asegurar la integración de las actuaciones en su entorno y su coordinación con
la política sectorial. También se resuelven otros viejos problemas prácticos: se identifican las
«normas urbanísticas» que han de publicarse, con los documentos normativos escritos; se acota la exigencia de repetir la información pública; y se simplifican las modificaciones reduciendo plazos y atribuyendo su aprobación al Municipio cuando no afecten a la ordenación general.
Título Tercero aborda la gestión urbanística, es decir, el conjunto de procedimientos para la
ejecución del planeamiento. Intenta aquí la Ley, reconociendo la gran variedad de las formas del desarrollo urbanístico, eludir un diseño que las predetermine, como ha sido habitual en la legislación anterior. Por ello se despliega a disposición de las Administraciones una pluralidad de
sistemas, a fin de que no sea la rigidez procedimental un obstáculo a la ejecución del planeamiento, objetivo éste preferible a la simetría de los mecanismos administrativos.
El objeto de las actuaciones aisladas es completar la urbanización de las parcelas de suelo
consolidado para que alcancen la condición de solar. Es decir, corresponden a las actuaciones asistemáticas de la Ley de 1992, pero a diferencia de aquéllas no se conciben como instrumento de uso excepcional y dificultoso, sino al contrario general y simplificado, reconociendo así la realidad de los pequeños Municipios, y aun dentro de los grandes, de la ciudad construida. Y aunque lo habitual será sin duda la materialización del aprovechamiento sobre la propia parcela, sin más requisito que la obtención de licencia, es posible también la normalización de fincas, para ajustar linderos sin recurrir al más complejo régimen de las actuaciones integradas. Asimismo se habilita la ejecución de dotaciones urbanísticas mediante actuaciones aisladas, con los conocidos sistemas de expropiación y contribuciones especiales, regulados en la legislación específica.
A tal efecto los sectores, que son los ámbitos de planeamiento, se dividirán en ámbitos de
gestión denominados unidades de actuación (aunque lógicamente sector y unidad de actuación pueden ser coincidentes). La gestión de las actuaciones integradas podrá ser pública o privada, pero en tanto la Administración no adopte iniciativas, estará abierta la posibilidad de proponer su desarrollo mediante alguno de los sistemas regulados en la Ley. Es decir, valorando la importancia de adecuar la gestión a las circunstancias de cada caso, se ha querido que sólo la delimitación de la unidad venga prevista en el planeamiento (por lo demás su modificación es sencilla), mientras que el sistema de actuación no quedará fijado hasta la aprobación del
denominado Proyecto de Actuación, figura que refunde la antes dispersa nomenclatura de los instrumentos de gestión.
En cuanto a los sistemas, se introducen ajustes en los tradicionales de compensación (se rebaja
al 50 por 100 la superficie habilitante y se simplifica su normativa), cooperación (se admite la
iniciativa tanto municipal, como de los propietarios que reúnan el 25 por 100 de la superficie, y
se otorgan nuevas facultades al Ayuntamiento, en su condición de urbanizador), y expropiación,
en el que, a fin de flexibilizar en lo posible sus de por sí rígidos mecanismos, se habilita como
urbanizador-expropiante a cualquier entidad de Derecho público a la que se le encomiende la actuación, o bien a un concesionario.
Como nuevos sistemas se regulan dos: el concierto, disponible cuando se garantice la actuación solidaria de la propiedad (por ejemplo cuando haya un único propietario), y la concurrencia, en
el que la empresa privada puede sustituir a una eventualmente renuente propiedad, a iniciativa
del Ayuntamiento o de cualquier particular, pero en todo caso a través de un procedimiento selectivo, a cuyo término se adjudicará la ejecución de la actuación. El adjudicatario, que obtiene la condición de urbanizador, no está obligado a ser ni a convertirse en propietario; se prefiere así fomentar la inversión en infraestructuras que forzar a la empresa privada a consumir sus recursos adquiriendo suelo. La propiedad, con la ejecución de la actuación,
obtendrá solares urbanizados en función no sólo de su aportación original, sino también de que haya contribuido a financiar la actuación; de forma simétrica, podrá retribuirse al urbanizador con solares urbanizados o en metálico.
Como formas complementarias de gestión, se regulan el sistema de ocupación directa para la obtención de dotaciones urbanísticas públicas, los Proyectos de Urbanización para la ejecución material del planeamiento urbanístico, y la celebración de convenios, figura cuya
reglamentación incorpora elementos de seguridad jurídica como la definición de sus limitaciones
o la publicidad, pero sobre la que no se ha querido normar en exceso para conservar su
principal virtud, que es la flexibilidad. Por fin, son figuras de nueva presencia el canon y la
garantía de urbanización, que amplían las opciones municipales para la ejecución del planeamiento.
Los cuatro últimos Títulos se refieren a las diferentes formas de intervención administrativa en
la actividad urbanística, materias en las que no han sido necesarias profundas reformas, sino
tan sólo ajustes e innovaciones para facilitar la aplicación de preceptos bien conocidos.
Así el Título Cuarto se ocupa de la intervención administrativa en el uso del suelo, cuyo principal instrumento, la licencia urbanística, incorpora entre otras novedades: su carácter preceptivo para todo acto de uso del suelo que exceda de la normal utilización de los recursos naturales; la coordinación con las licencias de actividad y con las autorizaciones en suelo rústico; su
exigibilidad para la celebración de contratos de servicios; la publicidad en el lugar de ejecución;
la competencia municipal para someter a venta forzosa los bienes afectados por una licencia
caducada y no renovada; un procedimiento especial en supuestos de interés general; y las especiales cautelas para las parcelaciones, dado que su trascendencia como inicio del proceso urbanístico suele quedar enmascarada por su poco aparente materialización en obras concretas. En cuanto a conservación y rehabilitación, se regulan nuevos mecanismos como la inspección técnica de construcciones, pero sobre todo se desarrollan los ya existentes: las órdenes de ejecución, el régimen de venta forzosa (el antiguo registro municipal de solares) o la declaración de ruina, en la que, para fomentar la rehabilitación frente al derribo, se unifican los conceptos de ruina física y económica y se propone como parámetro el límite del deber legal de conservación, entendido como la mitad del coste de reposición. Se aborda también la protección de la legalidad urbanística, aclarando las competencias, regulando la inspección urbanística y unificando en lo posible el procedimiento sancionador y el de restauración de la legalidad, al objeto de facilitar la actuación administrativa en tan delicada materia. Aunque se trata de una competencia básicamente municipal, se reclama la colaboración de la Diputación y se habilita la actuación de la Comunidad Autónoma frente a actos no autorizados en suelo
rústico. El Título se completa con la adaptación del régimen sancionador a la nueva legislación sobre procedimiento administrativo.
En el Sexto Título se atribuyen a los Municipios todas las competencias no reservadas de forma
expresa a otras Administraciones, reconociendo así su protagonismo en la actividad urbanística,
y se regulan los instrumentos para la coordinación administrativa, como el Consejo de
Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León, las Comisiones Territoriales de Urbanismo y las Comisiones Territoriales de Valoración, así como normas sobre información recíproca.
En consecuencia, de acuerdo con la atribución competencial efectuada en la Constitución y en
el Estatuto de Autonomía de Castilla y León, se dicta esta Ley.
1. La dirección y el control de la actividad urbanística corresponden a la Comunidad Autónoma y
a los Municipios de Castilla y León, dentro de sus respectivas competencias, sin perjuicio de la participación de las restantes Administraciones públicas y de la iniciativa privada, en las formas previstas en esta Ley.
2. La actividad urbanística podrá gestionarse directamente por la Administración competente o
bien de forma indirecta, a excepción de la aprobación de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística y, en general, de las actividades que impliquen el ejercicio de autoridad, que
sólo podrán desarrollarse mediante gestión directa.
a) Asegurar que el uso del suelo se realice conforme al interés general, en las condiciones
establecidas en las Leyes y en el planeamiento urbanístico.
b) Establecer una ordenación urbanística para los Municipios de Castilla y León que favorezca
su desarrollo equilibrado y sostenible, la calidad de vida y la cohesión social de la población, la protección del medio ambiente y del patrimonio natural y cultural, y especialmente la consecución del derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna.
c) Garantizar la participación de la comunidad en las plusvalías que genere la propia actividad
urbanística pública, así como el reparto equitativo de los beneficios y las cargas derivados de
cualquier forma de actividad urbanística.
d) Promover la ejecución coordinada de las competencias administrativas legalmente atribuidas
para la gestión de los intereses públicos, tanto de ámbito sectorial como local, que requieran la ordenación, la transformación, la conservación o el uso del suelo.
1. La iniciativa privada para el ejercicio de la actividad urbanística no tendrá más limitaciones
que las establecidas en las Leyes y en el planeamiento urbanístico.
1. Las facultades urbanísticas del derecho de propiedad, entendidas como las relativas al uso
del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, y en especial su urbanización y edificación, se ejercerán dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en las Leyes y en el planeamiento urbanístico. En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio
administrativo facultades urbanísticas en contra de lo dispuesto en las Leyes o en el planeamiento urbanístico.
2. Las condiciones de uso del suelo establecidas en el planeamiento urbanístico no conferirán
derecho a los propietarios a exigir indemnización, salvo en los siguientes supuestos:
a) La aprobación de revisiones o modificaciones del planeamiento urbanístico antes de
transcurridos los plazos establecidos en el mismo para cumplir los deberes urbanísticos exigibles, o bien si transcurridos tales plazos el incumplimiento fuese imputable a la Administración, cuando produzcan una reducción del aprovechamiento que corresponda a los propietarios o hagan inservibles gastos efectuados en cumplimiento de los citados deberes.
b) La aprobación de limitaciones o vinculaciones singulares en orden a la conservación de
bienes inmuebles, cuando excedan de los deberes urbanísticos exigibles o produzcan una
reducción del aprovechamiento que no pueda ser objeto de equidistribución.
1. Sin perjuicio de los deberes urbanísticos establecidos para cada clase de suelo, los
propietarios de terrenos y demás bienes inmuebles deberán:
b) Mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad según su
destino, realizando los trabajos precisos para conservar o reponer dichas condiciones.
c) Resolver la dotación de los servicios que resulten necesarios o exigibles conforme al uso y
demás características del bien y a las determinaciones del planeamiento urbanístico y sectorial.
El coste de las obras que se deriven de las obligaciones establecidas en este Artículo
corresponderá a los propietarios, salvo cuando la normativa sectorial aplicable disponga que sea sufragado por la Administración pública o por las empresas concesionarias de servicios públicos;
y en el supuesto del apartado 1 b), corresponderá a los propietarios sólo hasta el límite del
deber legal de conservación, entendido como la mitad del coste de reposición del bien, excluido
a) Las construcciones e instalaciones de nueva planta, así como la reforma, rehabilitación o
ampliación de las existentes, y asimismo los elementos de cualquier tipo destinados a la seguridad, la publicidad y la decoración, deberán ser coherentes con las características naturales y culturales de su entorno inmediato y del paisaje circundante.
b) En áreas de manifiesto valor natural o cultural, en especial en el interior o en el entorno de
los Espacios Naturales Protegidos y de los inmuebles declarados como Bien de Interés Cultural, no se permitirá que las construcciones e instalaciones de nueva planta, o la reforma, rehabilitación o ampliación de las existentes, o las instalaciones de suministro de servicios, degraden la armonía del paisaje o impidan la contemplación del mismo. A tal efecto se exigirá
que todas ellas armonicen con su entorno inmediato y con el paisaje circundante en cuanto a situación, uso, altura, volumen, color, composición, materiales y demás características, tanto propias como de sus elementos complementarios.
c) En áreas amenazadas por riesgos naturales o tecnológicos, tales como inundación, erosión,
hundimiento, incendio, contaminación u otros análogos, no se permitirá ninguna construcción, instalación ni cualquier otro uso del suelo que resulte incompatible con tales riesgos.
1. El territorio de Castilla y León se clasificará en las siguientes clases de suelo: suelo urbano,
suelo urbanizable y suelo rústico.
2. La clasificación del suelo se realizará, para todo el término municipal, por el instrumento de
planeamiento general de cada Municipio o por los instrumentos de ordenación del territorio
habilitados para ello en su legislación específica.
a) Los terrenos que cuenten con acceso rodado integrado en la malla urbana, abastecimiento
de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica, en condiciones suficientes y adecuadas para servir a las construcciones e instalaciones que sobre ellos permita el planeamiento urbanístico.
b) Los terrenos que estén ocupados por la edificación en al menos la mitad de los espacios
aptos para la misma, conforme a la ordenación que establezca el planeamiento urbanístico.
a) Suelo urbano consolidado, constituido por los solares y demás terrenos aptos para su uso
inmediato conforme a las determinaciones del planeamiento urbanístico, así como por los terrenos que puedan alcanzar dicha aptitud mediante actuaciones aisladas.
b) Suelo urbano no consolidado, constituido por los demás terrenos que se puedan clasificar
como suelo urbano, y que a efectos de su consolidación se agruparán en ámbitos denominados sectores. En particular, se incluirán en esta categoría los terrenos urbanos en los que sean precisas actuaciones de urbanización, reforma interior u obtención de dotaciones urbanísticas, que deban ser objeto de equidistribución entre los afectados, así como aquellos sobre los que el planeamiento urbanístico prevea una ordenación sustancialmente diferente de la existente.
a) Suelo urbanizable delimitado, constituido por los terrenos cuya transformación en suelo
urbano se considere adecuada a las previsiones de la normativa urbanística, y que a tal efecto se agruparán en ámbitos denominados sectores, donde la ordenación detallada puede ser establecida directamente por los instrumentos citados en el artículo 10.2 o remitirse a un Plan Parcial. En el segundo caso se señalará un plazo para su aprobación, con un máximo de ocho años, transcurrido el cual los terrenos se considerarán como suelo urbanizable no delimitado, a todos los efectos. En defecto de indicación expresa, el plazo para la aprobación del Plan Parcial será de ocho años.
b) Suelo urbanizable no delimitado, constituido por los demás terrenos que se clasifiquen como
a) Los terrenos sometidos a algún régimen especial de protección incompatible con su
urbanización, conforme a la legislación de ordenación del territorio o a la normativa sectorial.
b) Los terrenos que presenten manifiestos valores naturales, culturales o productivos,
entendiendo incluidos los ecológicos, ambientales, paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, educativos, recreativos u otros que justifiquen la necesidad de protección o de limitaciones de aprovechamiento, así como los terrenos que, habiendo presentado dichos valores en el pasado, deban protegerse para facilitar su recuperación.
c) Los terrenos amenazados por riesgos naturales o tecnológicos incompatibles con su
urbanización, tales como inundación, erosión, hundimiento, incendio, contaminación o cualquier
otro tipo de perturbación del medio ambiente o de la seguridad y salud públicas.
d) Los terrenos inadecuados para su urbanización, conforme a los criterios señalados en esta
Ley y los que se determinen reglamentariamente.
a) Suelo rústico común, constituido por los terrenos que no se incluyan en ninguna de las otras
categorías, conforme a los criterios señalados en los siguientes apartados.
b) Suelo rústico de entorno urbano, constituido por los terrenos contiguos a los núcleos de
población que el planeamiento estime necesario proteger para no comprometer su desarrollo futuro, o para preservar el paisaje y las perspectivas tradicionales.
c) Suelo rústico con asentamiento tradicional, constituido por los terrenos que el planeamiento
estime necesario proteger para preservar formas tradicionales de ocupación humana del territorio.
d) Suelo rústico con protección agropecuaria, constituido por los terrenos que el planeamiento
estime necesario proteger por su interés, calidad u otras características agrícolas o ganaderas.
e) Suelo rústico con protección de infraestructuras, constituido por los terrenos ocupados o a
ocupar por infraestructuras y sus zonas de defensa no susceptibles de urbanización, conforme a
las previsiones del planeamiento sectorial y urbanístico.
f) Suelo rústico con protección cultural, constituido por los terrenos ocupados por inmuebles
declarados como Bien de Interés Cultural o catalogados por el planeamiento, o próximos a los
mismos, así como por los terrenos que el planeamiento estime necesario proteger por sus valores culturales.
g) Suelo rústico con protección natural, constituido por los terrenos calificados como zonas de
reserva o de uso limitado de los Espacios Naturales Protegidos, así como por los terrenos definidos en la normativa de aguas como cauces naturales, riberas y márgenes, lecho o fondo
de las lagunas y embalses, zonas húmedas y sus zonas de protección, e igualmente por los terrenos que el planeamiento estime necesario proteger por sus valores naturales presentes o pasados, o bien a fin de proteger el suelo, las aguas subterráneas, la fauna o la flora.
h) Suelo rústico con protección especial, constituido por los terrenos amenazados por riesgos
naturales o tecnológicos incompatibles con su urbanización, así como por los terrenos que el planeamiento estime necesario proteger por cualesquiera otras razones justificadas.
2. Cuando un terreno, por sus características presentes o pasadas, o por las previsiones del
planeamiento urbanístico o sectorial, pueda corresponder a varias categorías de suelo rústico, se optará entre incluirlo en la categoría que otorgue mayor protección, o bien incluirlo en varias categorías, cuyos regímenes se aplicarán de forma complementaria; en este caso, si se produce
contradicción entre dichos regímenes, se aplicará el que otorgue mayor protección.
1. Los propietarios de terrenos clasificados como suelo urbano tendrán el derecho a completar
su urbanización para que alcancen la condición de solares y a edificar éstos en las condiciones
que en cada caso establezca esta Ley y el planeamiento urbanístico.
2. A tal efecto los propietarios podrán materializar el aprovechamiento que les corresponda
respecto del permitido por el planeamiento urbanístico, y que será:
a) En suelo urbano consolidado, el aprovechamiento real, resultante de aplicar directamente a
la parcela las determinaciones del planeamiento urbanístico.
b) En el suelo urbano no consolidado de los Municipios con población igual o superior a 20.000
habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana:
1º En sectores incluidos en conjuntos históricos declarados como Bien de Interés Cultural, el que resulte de aplicar a los terrenos el aprovechamiento medio del sector.
2º En los demás sectores, el que resulte de aplicar a los terrenos el 90 por 100 del aprovechamiento medio del sector.
c) En el suelo urbano no consolidado de los demás Municipios, el que resulte de aplicar a los
terrenos el aprovechamiento medio del sector.
4. El ejercicio de los derechos definidos en este Artículo requiere la previa aprobación del
instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de los terrenos
y, en su caso, del instrumento de gestión urbanística exigible, así como la obtención de la licencia urbanística correspondiente.
1. Los propietarios de terrenos clasificados como suelo urbano tendrán la obligación de cumplir
los deberes definidos en este Artículo.
2. En suelo urbano consolidado, los propietarios deberán completar a su costa la urbanización
necesaria para que los terrenos alcancen la condición de solar. A tal efecto deberán costear los
gastos de urbanización precisos para completar los servicios urbanos y regularizar las vías públicas, ejecutar en su caso las obras correspondientes, y ceder gratuitamente al Ayuntamiento los terrenos exteriores a las alineaciones señaladas en el planeamiento. Asimismo deberán edificar los solares en las condiciones que señalen el planeamiento y la licencia urbanísticos.
a) Costear la totalidad de los gastos de urbanización necesarios para que las parcelas
resultantes de la nueva ordenación alcancen la condición de solar, a excepción de los correspondientes a sistemas generales, y en su caso, ejecutar las obras correspondientes.
b) Ceder gratuitamente al Ayuntamiento los terrenos reservados en el planeamiento para
dotaciones urbanísticas públicas, incluidos los destinados a sistemas generales, en su caso, así como los terrenos aptos para materializar el aprovechamiento que exceda del correspondiente a los propietarios, ya urbanizados.
c) Proceder a la equidistribución o reparto equitativo de los beneficios y cargas derivados del
planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.
Los terrenos clasificados como suelo urbano no podrán ser destinados a los usos permitidos
por el planeamiento hasta haber alcanzado la condición de solar, salvo que se autorice la ejecución simultánea de la urbanización, con las correspondientes garantías. En los mismos
términos podrá autorizarse la ejecución de la urbanización por fases.
2. En suelo urbanizable delimitado, con ordenación detallada establecida directamente por el
planeamiento general, los propietarios tendrán los derechos definidos en el Artículo 17 para el
suelo urbano no consolidado, si bien el aprovechamiento que les corresponda será en todo caso el que resulte de aplicar a los terrenos el 90 por 100 del aprovechamiento medio del sector.
3. En suelo urbanizable delimitado, sin ordenación detallada establecida directamente por el
planeamiento general, los propietarios tendrán derecho:
a) A promover la urbanización de sus terrenos, presentando al Ayuntamiento un Plan Parcial
que establezca la ordenación detallada del sector, cuya aprobación les otorgará los derechos
señalados en el número anterior, en las mismas condiciones.
b) En tanto no se apruebe el citado Plan Parcial, a usar, disfrutar y disponer de sus terrenos
conforme a su naturaleza rústica. Excepcionalmente podrán autorizarse usos provisionales que no estén prohibidos en el planeamiento urbanístico y sectorial, que habrán de cesar, con demolición de las obras vinculadas a los mismos y sin indemnización alguna, cuando lo acuerde
el Ayuntamiento. La autorización se tramitará según el procedimiento regulado en el Artículo
25 y, bajo las indicadas condiciones aceptadas por el propietario, se hará constar en el Registro
a) A usar, disfrutar y disponer de sus terrenos conforme a la naturaleza rústica de los mismos,
en las condiciones establecidas en los Artículos 23 a 26 para el suelo rústico común.
b) A promover la urbanización de sus terrenos, presentando al Ayuntamiento un Plan Parcial
que establezca su ordenación detallada, cuya aprobación les otorgará los derechos señalados en el número dos, en las mismas condiciones.
1. Los propietarios de terrenos clasificados como suelo urbanizable tendrán la obligación de
cumplir los deberes definidos en este Artículo.
2. En suelo urbanizable delimitado, los propietarios tendrán la obligación de cumplir los deberes
definidos en el Artículo 18 para el suelo urbano no consolidado, en las mismas condiciones, pero los deberes de urbanización y cesión se extenderán también a los gastos y terrenos necesarios para la conexión del sector con los sistemas generales existentes, así como para su
ampliación o refuerzo, de forma que se asegure su correcto funcionamiento, en función de las características del sector y de las condiciones establecidas en el planeamiento urbanístico.
3. En suelo urbanizable no delimitado, los propietarios tendrán la obligación de cumplir los deberes y respetar las limitaciones establecidas en los Artículos 24 y siguientes para el suelo rústico, en sus mismas condiciones. La aprobación del instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada del sector implicará la caducidad de dichos deberes y
determinará para los propietarios la obligación de cumplir los deberes definidos en el Artículo
18 para el suelo urbano no consolidado, con las salvedades señaladas en el número anterior.
1. El instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de los
terrenos podrá señalar plazos para el cumplimiento de los deberes definidos en los Artículos 18 y 20; en su defecto, el plazo será de ocho años desde la aprobación definitiva del
2. En caso de incumplimiento de los plazos, si concurren causas justificadas no imputables al
propietario, el Ayuntamiento concederá una prórroga de duración no superior al plazo incumplido. Si la prórroga no se concede, o si transcurrida se mantiene el incumplimiento, el Ayuntamiento podrá acordar la venta forzosa de los terrenos o su expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad. En tanto no se notifique la incoación del correspondiente procedimiento, los propietarios podrán iniciar o proseguir el ejercicio de sus derechos.
3. Cuando el incumplimiento de deberes urbanísticos lesione o amenace intereses de carácter
supramunicipal, si el Ayuntamiento no ejercitara las potestades previstas en el número anterior en el plazo de un año desde la fecha de incumplimiento, la Administración de la Comunidad Autónoma podrá subrogarse en el ejercicio de dichas potestades durante el año siguiente a la citada fecha, previo apercibimiento al Ayuntamiento.
1. Tendrán la condición de solar las superficies de suelo urbano legalmente divididas, aptas
para su uso inmediato conforme a las determinaciones del planeamiento urbanístico, urbanizadas con arreglo a las alineaciones, rasantes y normas técnicas establecidas en aquél, y
que cuenten con acceso por vía pavimentada abierta al uso público y servicios urbanos de abastecimiento de agua potable, evacuación de aguas residuales a red de saneamiento, suministro de energía eléctrica, alumbrado público, así como con aquellos otros que exija el planeamiento urbanístico, en condiciones de caudal y potencia adecuadas a los usos permitidos.
2. Los terrenos incluidos en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable sólo podrán
alcanzar la condición de solar una vez se hayan ejecutado, conforme al planeamiento urbanístico, las obras de urbanización exigibles para la conexión de su sector con los sistemas generales existentes, y para la ampliación o el refuerzo de éstos, en su caso.
Los propietarios de terrenos clasificados como suelo rústico tendrán derecho a usar, disfrutar
disponer de ellos conforme a su naturaleza rústica, pudiendo destinarlos a usos agrícolas,
ganaderos, forestales, cinegéticos u otros análogos vinculados a la utilización racional de los
2. Asimismo, en suelo rústico podrán autorizarse los siguientes usos excepcionales, a través del
procedimiento regulado en el Artículo 25 y con las condiciones establecidas en los Artículos 26 a 29 para cada categoría de suelo, atendiendo a su interés público y a su conformidad con la naturaleza rústica de los terrenos:
a) Construcciones e instalaciones vinculadas a explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales,
cinegéticas y otras análogas vinculadas a la utilización racional de los recursos naturales.
Actividades extractivas, incluida la explotación minera, las canteras y la extracción de áridos
tierras, así como las construcciones e instalaciones vinculadas a las mismas.
Obras públicas e infraestructuras en general, así como las construcciones e instalaciones
vinculadas a su ejecución, conservación y servicio.
g) Otros usos que puedan considerarse de interés público, por estar vinculados a cualquier
forma del servicio público, o porque se aprecie la necesidad de su ubicación en suelo rústico, a causa de sus específicos requerimientos o de su incompatibilidad con los usos urbanos.
1. Los propietarios de terrenos clasificados como suelo rústico, además de respetar lo dispuesto
en los Artículos 8 y 9, tendrán la obligación de cumplir los siguientes deberes:
Realizar o permitir realizar a la Administración competente los trabajos de defensa del suelo
la vegetación necesarios para su conservación y para evitar riesgos de inundación, erosión,
incendio o cualquier otro tipo de perturbación del medio ambiente o de la seguridad y salud públicas.
b) Respetar el régimen mínimo de protección establecido en los Artículos 26 a 29 para cada
categoría de suelo, así como las demás condiciones que imponga la normativa sectorial o el planeamiento urbanístico, según las características específicas de cada uso o cada terreno.
2. En suelo rústico quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, entendidas como división
simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes, o cuotas indivisas de los mismos, con el fin manifiesto o implícito de urbanizarlos o edificarlos total o parcialmente, salvo que se deriven de la aplicación de la normativa sectorial o del planeamiento urbanístico. A tal efecto, en los supuestos en los que la legislación agraria permite divisiones o segregaciones sin respetar la unidad mínima de cultivo, con finalidad constructiva, ésta quedará subordinada al régimen establecido en esta Ley para mantener la naturaleza rústica de los terrenos, y no podrá dar lugar a la implantación de servicios urbanos o a la formación de nuevos núcleos de población.
3. En suelo rústico no se permitirá que las construcciones e instalaciones de nueva planta, o la
ampliación de las existentes, o los cierres de parcela con materiales opacos, de altura superior a un metro y medio, se sitúen a menos de tres metros del límite exterior de los caminos, cañadas
y demás vías públicas, o si dicho límite no estuviera definido, a menos de cuatro metros del eje
de las citadas vías, sin perjuicio de las superiores limitaciones que establezca la legislación
1. Los usos excepcionales en suelo rústico relacionados en el Artículo 23.2 se definen en los
Artículos siguientes, para cada categoría de suelo rústico, como:
a) Usos permitidos: los compatibles con la protección de cada categoría de suelo rústico; estos
usos no precisan una autorización expresa, sin perjuicio de la exigibilidad de licencia urbanística
de las demás autorizaciones administrativas sectoriales que procedan.
Usos sujetos a autorización de la Administración de la Comunidad Autónoma, previa a la
licencia urbanística: aquellos para los que deban valorarse en cada caso las circunstancias de interés público que justifiquen su autorización, con las cautelas que procedan.
c) Usos prohibidos: los incompatibles con la protección de cada categoría de suelo rústico, y en
todo caso los que impliquen un riesgo relevante de erosión o deterioro ambiental.
2. El procedimiento para la autorización de los usos excepcionales en suelo rústico se integrará
en el regulado en el Artículo 99 para la obtención de las licencias urbanísticas, con las
a) La documentación exigible, que se detallará reglamentariamente, será la suficiente para
conocer las características esenciales del emplazamiento y del uso propuestos y de las obras necesarias para su ejecución, conservación y servicio, así como sus repercusiones ambientales.
b) Será preceptivo un período de información pública de quince días, que deberá anunciarse en
el «Boletín Oficial de la Provincia» y en un diario de los de mayor difusión en la Provincia. Si transcurrido un mes desde la solicitud el Ayuntamiento no hubiera publicado dichos anuncios,
podrá promoverse la información pública por iniciativa privada.
c) Concluida la información pública, el Ayuntamiento, en los Municipios con población igual o
superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana, o la Comisión Territorial de Urbanismo, en los demás Municipios, examinará la adecuación de la solicitud a esta Ley, al planeamiento, a la legislación sectorial y a los instrumentos de ordenación territorial, y resolverá concediendo la autorización simplemente o con condiciones, o bien denegándola motivadamente.
a) Respetar la superficie mínima de parcela, la ocupación máxima de parcela, y las distancias
mínimas al dominio público, a las parcelas colindantes y a otros hitos geográficos.
b) Resolver la dotación de los servicios que precise, así como las repercusiones que produzca
en la capacidad y funcionalidad de las redes de servicios e infraestructuras existentes.
c) Vincular el terreno al uso autorizado, haciendo constar en el Registro de la Propiedad su
condición de indivisible y las limitaciones impuestas por la autorización.
1º Las construcciones e instalaciones vinculadas a explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales, cinegéticas y otras análogas.
2º Las obras públicas e infraestructuras en general, así como las construcciones e instalaciones vinculadas a su ejecución, conservación y servicio, cuando estén previstas en el planeamiento urbanístico o sectorial o en un instrumento de ordenación del territorio.
a) Estarán permitidas las obras públicas e infraestructuras en general, y las construcciones e
instalaciones vinculadas a su ejecución, conservación y servicio, cuando estén previstas en el planeamiento urbanístico o sectorial o en un instrumento de ordenación del territorio.
1º Las actividades extractivas, incluida la explotación minera, las canteras y la extracción de áridos o tierras, así como las construcciones e instalaciones vinculadas a las mismas.
2º Los usos industriales, comerciales y de almacenamiento, así como las construcciones e instalaciones vinculados a los mismos.
3º Las construcciones destinadas a vivienda unifamiliar aislada.
2º Los usos industriales, comerciales y de almacenamiento, así como las construcciones e instalaciones vinculadas a los mismos.
a) Tendrán la condición de suelo urbano los terrenos que formen parte de un núcleo de
población y cuenten con acceso rodado, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica, así como los terrenos consolidados por la edificación en al menos la mitad de los espacios no ocupados por vías públicas o espacios libres existentes.
1. En los Municipios sin planeamiento urbanístico, los terrenos que tengan la condición de suelo
urbano se considerarán suelo urbano consolidado, y sus propietarios tendrán derecho a edificarlos previa obtención de licencia urbanística, cumpliendo las siguientes condiciones:
a) Completar la urbanización de los terrenos para que alcancen la condición de solar, incluida la
conexión con los servicios urbanos y la regularización de las vías públicas existentes.
b) Ceder gratuitamente al Ayuntamiento los terrenos necesarios para regularizar las vías
2. En estos Municipios, tendrán la condición de solar las parcelas legalmente divididas,
adecuadas para su uso conforme a las normas establecidas en el número siguiente, y que cuenten con acceso por vía pública, abastecimiento de agua potable, evacuación de aguas residuales a red de saneamiento y suministro de energía eléctrica.
3. En estos Municipios, las construcciones e instalaciones de nueva planta, así como la reforma,
rehabilitación o ampliación de las existentes, deberán respetar las siguientes normas, además de las dispuestas en los Artículos 8 y 9:
a) La altura máxima será la media de las ya existentes en el Municipio que se hayan edificado
conforme a la normativa vigente en su momento, sin superar nunca tres plantas.
b) Las alineaciones existentes en el núcleo de población se mantendrán sin más retranqueos
que los que sean necesarios en calles y plazas porticadas para mantener su continuidad.
c) No se permitirá ninguna construcción de uso residencial cuyas características no sean afines
a las tradicionales en el Municipio, a causa de su altura, volumen, color, composición o materiales exteriores. En particular, se prohíben los edificios de vivienda colectiva, entendidos como aquellos que dispongan de acceso y servicios comunes para más de dos viviendas.
rústico se considerarán suelo rústico común, salvo que estén sometidos a algún régimen de protección, en cuyo caso se considerarán adscritos a la categoría de suelo rústico más adecuada al mismo, conforme al Artículo 16. En particular, los terrenos situados en el entorno de protección de inmuebles declarados como Bien de Interés Cultural, o en su defecto dentro de una banda de 50 metros desde su límite exterior, se considerarán suelo rústico con protección del patrimonio cultural.
2. Los propietarios tendrán los derechos, deberes y limitaciones previstos en el capítulo
anterior, y deberán respetar además las siguientes normas:
a) La altura máxima será de dos plantas, salvo para las construcciones e instalaciones que
justifiquen la necesidad técnica de superarla.
b) Se exigirá la adaptación a las características del entorno inmediato y del paisaje circundante,
en cuanto situación, uso, altura, volumen, color, composición, materiales y demás características, así como el respeto de la vegetación y de los perfiles naturales del terreno.
1. El planeamiento urbanístico es el conjunto de instrumentos establecidos en esta Ley para la
ordenación del uso del suelo y el establecimiento de las condiciones para su transformación o conservación. Según su objeto y su ámbito de aplicación, se distinguen el planeamiento general y el planeamiento de desarrollo.
a) Planes Generales de Ordenación Urbana, cuya elaboración es obligatoria en los Municipios
con población igual o superior a 20.000 habitantes y en los que se determine reglamentariamente por su función de centro comarcal, su situación en entornos urbanos u otras circunstancias de especial complejidad urbanística, y potestativa en los demás Municipios.
b) Normas Urbanísticas Municipales, cuya elaboración es obligatoria en los Municipios que no
cuenten con Plan General de Ordenación Urbana.
3. Los instrumentos de planeamiento de desarrollo tienen como principal objeto la ordenación
detallada de los sectores u otros ámbitos a los que se apliquen:
4. En tanto los Municipios no cumplan lo dispuesto en el número dos, la ordenación general
será establecida por el procedimiento de subrogación regulado en el artículo 59 o bien mediante los instrumentos de ordenación del territorio. De igual forma se podrá establecer la ordenación detallada en ausencia de planeamiento municipal o cuando concurran circunstancias
de interés supralocal, y en particular en caso de urgente necesidad de viviendas con protección pública.
1. El planeamiento urbanístico tendrá como objetivo resolver las necesidades de suelo
residencial, dotacional, industrial; y de servicios que se deriven de las características específicas
del propio Municipio. No obstante, podrá preverse un crecimiento superior al necesario para la demanda propia del Municipio, de conformidad con las previsiones de los instrumentos de ordenación del territorio y con la situación del Municipio en:
a) Areas de influencia de centros comarcales que precisen la previsión ordenada en su entorno
de suelo residencial, dotacional, industrial o de servicios.
b) Areas susceptibles de desarrollo económico que precisen la previsión ordenada de suelo
c) Areas de atracción turística que precisen la previsión ordenada de suelo para segunda
residencia y usos vinculados al ocio.
2. El planeamiento orientará el crecimiento de los núcleos de población a completar las tramas
urbanas existentes y a solucionar los problemas urbanísticos de las áreas degradadas favoreciendo la reconversión y reutilización de los inmuebles abandonados, con preferencia a los procesos de extensión discontinua o exterior a los núcleos.
1. Los sectores son los ámbitos delimitados para la ordenación detallada del suelo urbano no
consolidado y del suelo urbanizable.
2. En suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado, los sectores se definirán en
el instrumento de planeamiento general. En suelo urbanizable no delimitado, los sectores se definirán por los propios Planes Parciales que los desarrollen, conforme a los criterios señalados al efecto en el planeamiento general.
3. La delimitación de sectores se efectuará atendiendo a la racionalidad y calidad de la
ordenación urbanística, utilizando preferentemente como límites sistemas generales, terrenos de dominio público u otros elementos geográficos determinantes. En suelo urbano no consolidado los sectores podrán ser discontinuos. En suelo urbanizable los sectores también podrán ser discontinuos, si bien a los solos efectos de incluir terrenos destinados a sistemas generales.
1. El planeamiento urbanístico tendrá como objetivo la mejora de la calidad de vida de la
población mediante el control de la densidad humana y edificatoria, y a tal efecto se atendrá a
los siguientes criterios y normas:
a) En suelo urbano consolidado, el aprovechamiento de las parcelas y sus parámetros, tales
como la altura, el volumen o el fondo edificable, no superarán los niveles que sean característicos de la edificación y construida legalmente en su entorno.
b) En suelo urbano consolidado, cuando ya existan más de 100 viviendas o 15.000 metros
cuadrados construidos por hectárea, el planeamiento no podrá contener determinaciones de las que resulte un aumento del aprovechamiento o de la densidad de población totales.
c) En los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable, el planeamiento no
podrá contener determinaciones de las que resulte una densidad superior a:
1º 70 viviendas o 10.000 metros cuadrados por hectárea, en los Municipios con población igual
o superior a 20.000 habitantes.
2º 50 viviendas o 7.500 metros cuadrados por hectárea, en los Municipios con población inferior
a 20.000 habitantes que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana.
3º 30 viviendas o 5.000 metros cuadrados por hectárea, en los demás Municipios con población inferior a 20.000 habitantes.
d) En sectores con uso predominante industrial o de servicios, no se permitirá una ocupación
del terreno por las construcciones superior a dos tercios de la superficie del sector.
e) Para la aplicación de las normas anteriores se excluirán de las superficies de referencia los
terrenos reservados para sistemas generales, y se expresará la superficie construible en metros cuadrados en el uso predominante, previa ponderación al mismo de los demás usos.
a) En suelo urbano y urbanizable la red de vías públicas se diseñará de acuerdo con las
necesidades del transporte público y los recorridos peatonales, procurando reducir el impacto contaminante del tráfico motorizado. Igualmente se establecerán las medidas precisas para la depuración de aguas residuales y el tratamiento de los residuos sólidos.
En suelo urbanizable se integrarán en la nueva ordenación los elementos valiosos del paisaje
En suelo rústico se establecerán las medidas necesarias para la conservación, y en su caso
recuperación, de los espacios naturales y de la fauna y la flora silvestres.
a) Se favorezca la conservación y recuperación del patrimonio arqueológico, los espacios
urbanos relevantes, los elementos y tipos arquitectónicos singulares y las formas tradicionales
de ocupación humana del territorio, conforme a las peculiaridades locales.
b) En suelo urbano, se mantenga la trama urbana, las alineaciones y las rasantes existentes,
salvo en los ámbitos que se delimiten para realizar actuaciones de reforma interior orientadas a
su descongestión, a la mejora de las condiciones de habitabilidad, a la rehabilitación de las construcciones, o a la obtención de suelo para dotaciones urbanísticas.
c) En las áreas de manifiesto valor cultural, y en especial en los conjuntos históricos declarados como Bien de Interés Cultural, se asegure que las construcciones de nueva planta y la reforma, rehabilitación y ampliación de las existentes sean coherentes con las constantes y tipos
arquitectónicos, en particular en cuanto a altura, volumen, color, composición y materiales exteriores.
a) Vías públicas: sistema de espacios destinados a la estancia y desplazamiento de la población,
definidos por sus alineaciones y rasantes.
b) Servicios urbanos: sistema de instalaciones y espacios asociados, destinados a la prestación
de los servicios de abastecimiento de agua, saneamiento y depuración, suministro de energía eléctrica, recogida y tratamiento de residuos y otros que sean necesarios.
c) Espacios libres públicos: sistema de espacios destinados a parques, jardines, áreas de ocio,
expansión y recreo de la población e incluso zonas deportivas de uso no privativo: en sectores con uso predominante residencial, se distribuirán en áreas adecuadas para su uso, evitando las zonas residuales; en sectores con uso predominante industrial, se destinarán preferentemente a arbolado perimetral; en todo caso el índice de permeabilidad, o porcentaje de superficie que haya de destinarse a la plantación de especies vegetales, no será inferior al 50 por 100.
d) Equipamientos: sistema de construcciones, instalaciones y espacios asociados, destinados a
la prestación de servicios sanitarios, asistenciales, educativos, culturales, deportivos,
comerciales y otros que sean necesarios.
a) El planeamiento fijará un índice de variedad urbana en los sectores de suelo urbano no
consolidado y urbanizable, consistente en una reserva para usos no predominantes cuyos mínimos se determinarán reglamentariamente según el tipo de municipio y de sector; entre dichos usos se incluirán las viviendas con protección pública. Reglamentariamente se establecerán los mecanismos que regulen su construcción acompasada con las demás viviendas del mismo sector.
b) El planeamiento deberá reservar para viviendas con protección pública, al menos los
siguientes porcentajes de la edificabilidad residencial de cada sector:
1.- En Municipios con Plan General de Ordenación Urbana: en suelo urbano no consolidado, 10 %; en suelo urbanizable delimitado; 20 %; y en suelo urbanizable no delimitado, 30 %.
2.- En los demás Municipios con población igual o superior a 1.000 habitantes: en suelo urbanizable delimitado, 10 %; y en suelo urbanizable no delimitado, 30 %.
a) Se prohíbe el uso residencial en sótanos y semisótanos.
b) En suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable, el aprovechamiento del subsuelo no
superará un 20 por 100 del permitido sobre rasante, salvo para aparcamiento o instalaciones.
c) En suelo urbanizable, la altura máxima de cada fachada de un nuevo edificio no podrá ser
superior a tres medios de la distancia a la fachada más próxima.
1. El planeamiento urbanístico tendrá como objetivo el reparto equitativo de los beneficios y
cargas de la actividad urbanística, utilizando para ello el aprovechamiento medio, coeficiente
que se establecerá en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable.
2. El aprovechamiento medio de cada sector de suelo urbano no consolidado y suelo
urbanizable delimitado se obtendrá dividiendo el aprovechamiento lucrativo total del sector por su superficie total, conforme a las siguientes reglas:
b) Los aprovechamientos se expresarán siempre en metros cuadrados construibles en el uso
predominante, y para ello el planeamiento fijará los coeficientes de ponderación entre dicho uso
los demás que se permitan, en función de las circunstancias del Municipio y del sector.
De la superficie total del sector se deducirá la superficie ocupada por dotaciones urbanísticas
públicas ya existentes, tanto de carácter general como local, salvo las que hayan sido adquiridas por las Administraciones públicas por expropiación u otras formas onerosas.
4. En suelo urbanizable no delimitado, el aprovechamiento medio no podrá exceder del
promedio de los que se hubieran fijado para los sectores de suelo urbanizable delimitado.
5. En suelo urbanizable no delimitado en tanto no se apruebe el correspondiente Plan Parcial,
así como en suelo rústico, no será aplicable la técnica del aprovechamiento medio ni siquiera
cuando se trate de sistemas generales, salvo que el planeamiento general adscriba los terrenos
a algún sector de suelo urbanizable delimitado.
a) Formulación, a partir del análisis y diagnóstico de las circunstancias urbanísticas del
Municipio, de sus propios objetivos y propuestas generales, que habrán de ser compatibles con la normativa sectorial, los instrumentos de ordenación del territorio y el planeamiento de los Municipios limítrofes.
b) Clasificación de todo el término municipal en todas o algunas de las clases y categorías de
suelo definidas en los Artículos 11 a 16, según las características del territorio.
c) Previsión de los siguientes sistemas generales, o conjunto de dotaciones urbanísticas
públicas al servicio de toda la población, indicando al menos para cada uno de sus elementos no existentes sus criterios de diseño y ejecución y el sistema de obtención de los terrenos:
1º Sistema general de vías públicas.
2º Sistema general de servicios urbanos.
3º Sistema general de espacios libres públicos, con superficie no inferior a 5 metros cuadrados por habitante, sin incluir en el cómputo sistemas locales ni espacios naturales.
4º Sistema general de equipamientos, con superficie no inferior a 5 metros cuadrados por habitante.
d) Catálogo de los elementos que por sus valores naturales o culturales, o por su relación con el
dominio público, deban ser conservados o recuperados, con las medidas de protección que procedan.
e) En suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado, delimitación de sectores,
indicando su densidad máxima, los usos predominantes, compatibles y prohibidos, y en su caso
los sistemas generales y otras dotaciones urbanísticas incluidos, así como el plazo para la aprobación del Plan Parcial que establezca su ordenación detallada, salvo cuando la misma venga establecida directamente en el Plan General.
f) En suelo urbanizable no delimitado, establecimiento cuando proceda de reservas para su
incorporación a los patrimonios públicos de suelo, y definición de condiciones para la aprobación de Planes Parciales, indicando los criterios para delimitar los sectores, regular sus parámetros y determinar los sistemas generales y otras dotaciones urbanísticas necesarias, incluida la conexión con los sistemas generales existentes, y la ampliación o el refuerzo de éstos, en su caso.
g) En suelo rústico, las normas de protección que procedan en cada categoría para mantener la
naturaleza rústica del suelo, proteger el medio natural y asegurar el carácter aislado de las
a) Calificación, entendida como la asignación pormenorizada de uso, intensidad de uso y
tipología edificatoria, para cada parcela, o bien por manzanas u otras áreas homogéneas.
b) Regulación detallada del uso, la intensidad de uso y la tipología edificatoria asignados, así
como de las demás condiciones, características y parámetros de la urbanización y la edificación.
c) Previsión de los sistemas locales, o conjunto de dotaciones urbanísticas al servicio de los
ámbitos objeto de ordenación detallada, indicando al menos para cada uno de sus elementos no existentes su carácter público o privado, sus criterios de diseño y ejecución y el sistema de obtención de los terrenos para los de carácter público.
d) Relación de los usos del suelo y en especial las construcciones e instalaciones que se
declaren fuera de ordenación por su disconformidad con las determinaciones del Plan General.
a) En el sistema local de espacios libres públicos se preverán al menos 15 metros cuadrados por
cada 100 metros cuadrados construibles en suelo urbano no consolidado, y 20 metros cuadrados por cada 100 metros cuadrados construibles en suelo urbanizable delimitado. En el
sistema local de equipamientos se preverán al menos 15 metros cuadrados por cada 100 metros cuadrados construibles en suelo urbano no consolidado, y 20 metros cuadrados por cada 100 metros cuadrados construibles en suelo urbanizable delimitado. Al menos un 50 por ciento de la reserva para el sistema local de equipamientos tendrá carácter público.
b) Se preverán dos plazas de aparcamiento, al menos una de ellas de uso público, por cada 100
metros cuadrados construibles en el uso predominante.
c) Se delimitarán las unidades de actuación para la gestión urbanística en el ámbito de cada
sector, señalando de forma indicativa el sistema de actuación más adecuado.
a) Clasificación de todo el término municipal en todas o algunas de las clases y categorías de
b) Previsión de las dotaciones urbanísticas públicas al servicio de toda la población: vías
públicas, servicios urbanos, espacios libres públicos y equipamientos.
c) Catálogo de los elementos que deban ser conservados o recuperados, con las medidas de
protección que procedan en cada caso.
d) En suelo urbano consolidado, calificación de las parcelas, entendida como la asignación de
uso, intensidad de uso, tipología edificatoria y condiciones de urbanización y edificación.
c) En los conjuntos históricos y otros ámbitos declarados como Bien de Interés Cultural, el
régimen de protección exigible según la legislación sobre patrimonio histórico.
d) En suelo rústico, las normas de protección que procedan en cada categoría para mantener la
naturaleza rústica del suelo y asegurar el carácter aislado de las construcciones.
e) Cuando las Normas incluyan las categorías de suelo urbano no consolidado y suelo
urbanizable delimitado, delimitación de sectores, indicando su densidad máxima y demás parámetros, así como las dotaciones urbanísticas incluidas.
f) Cuando las Normas incluyan la categoría de suelo urbanizable no delimitado, condiciones
para la aprobación de Planes Parciales, indicando los criterios para delimitar los sectores, regular sus parámetros y determinar las dotaciones urbanísticas necesarias, incluida la conexión con las ya existentes y la ampliación o el refuerzo de éstas, en su caso.
3. Asimismo, las Normas podrán establecer determinaciones de ordenación detallada en los
sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado: calificación de las parcelas, condiciones de urbanización y edificación, delimitación de unidades de actuación y previsión de las vías públicas, servicios urbanos, espacios libres públicos y equipamientos al servicio del sector, con las siguientes particularidades:
a) Con destino tanto a espacios libres públicos como a equipamientos, se preverán al menos 10
y 20 metros cuadrados por cada 100 metros cuadrados construibles en el uso predominante, en suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado, respectivamente.
b) Se preverá al menos una plaza de aparcamiento de uso público por cada 100 metros
cuadrados construibles en el uso predominante.
Los Estudios de Detalle pueden tener por objeto:
a) En suelo urbano consolidado, modificar la ordenación detallada ya establecida por el
planeamiento general, o bien simplemente completarla ordenando los volúmenes edificables.
b) En los sectores de suelo urbano no consolidado, establecer la ordenación detallada, o bien
modificar o completar la que hubiera ya establecido el planeamiento general, en su caso.
2. Los Estudios de Detalle no pueden aprobarse en ausencia de planeamiento general, ni
modificar la ordenación general establecida por éste. Las modificaciones que introduzcan
respecto de la ordenación detallada ya establecida se justificarán adecuadamente.
3. Los Estudios de Detalle establecerán las determinaciones de ordenación detallada conforme a
lo dispuesto en los Artículos 42 ó 44, según el instrumento de planeamiento general del Municipio. Sin embargo, cuando ya estuviera establecida la ordenación detallada, podrán limitar
su contenido a las determinaciones estrictamente necesarias para modificarla o completarla.
a) En los sectores de suelo urbanizable delimitado, establecer la ordenación detallada, o bien
b) En suelo urbanizable no delimitado, establecer la ordenación detallada de sectores que
delimiten los propios Planes Parciales, según los criterios señalados en el planeamiento general.
2. Los Planes Parciales no pueden aprobarse en ausencia de planeamiento general, ni modificar
la ordenación general establecida por éste. Las modificaciones que introduzcan respecto de la ordenación detallada ya establecida se justificarán adecuadamente.
3. Los Planes Parciales establecerán las determinaciones de ordenación detallada conforme a lo
dispuesto en los Artículos 42 ó 44, según el instrumento de planeamiento general del
4. Además de las anteriores, los Planes Parciales en suelo urbanizable no delimitado deberán
justificar expresamente la conveniencia de desarrollar el sector y definir con precisión los sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas necesarias para su desarrollo, incluidas las
obras de conexión con las ya existentes, y las de ampliación o refuerzo de éstas que sean precisas para asegurar su correcto funcionamiento. Asimismo incluirán las medidas necesarias para la integración del sector en su entorno, de forma compatible con la protección del medio ambiente.
1. Los Planes Especiales pueden tener por objeto desarrollar, completar e incluso de forma
excepcional sustituir las determinaciones del planeamiento general, a fin de proteger ámbitos singulares, llevar a cabo operaciones de reforma interior, coordinar la ejecución de dotaciones urbanísticas, u otras finalidades que se determinen reglamentariamente.
2. Los Planes Especiales pueden aprobarse incluso en ausencia de planeamiento general, pero
no pueden sustituirlo en su función de establecer la ordenación general; tampoco pueden modificar la ordenación general que estuviera vigente. Las modificaciones que introduzcan respecto de la ordenación detallada ya establecida por el planeamiento general o por otros instrumentos de planeamiento de desarrollo se justificarán adecuadamente.
3. Los Planes Especiales contendrán las determinaciones adecuadas a su finalidad específica,
incluyendo al menos la justificación de su propia conveniencia y de su conformidad con los instrumentos de ordenación del territorio y con la ordenación general del Municipio.
1. Los Planes Especiales de Protección tienen por objeto preservar el medio ambiente, el
patrimonio cultural, el paisaje u otros valores socialmente reconocidos. Con tal fin pueden
aplicarse sobre cualquier clase de suelo, e incluso extenderse sobre varios términos municipales, a fin de abarcar ámbitos de protección completos.
2. Los Planes Especiales de Protección contendrán las determinaciones adecuadas a su finalidad
protectora y además, cuando no estuviera establecida la ordenación detallada o fuera necesario
modificar la ya establecida, las determinaciones señaladas para los Estudios de Detalle.
3. En particular, los Planes Especiales de Conjuntos Históricos, Sitios Históricos o Zonas
Arqueológicas tienen por objeto preservar los ámbitos del territorio declarados como Bien de Interés Cultural, y contendrán las determinaciones exigidas por la legislación sobre patrimonio
histórico, y entre ellas un catálogo de los elementos que deban ser conservados, mejorados o recuperados, así como las medidas de protección de los mismos.
1. Los Planes Especiales de Reforma Interior tienen por objeto la ejecución de operaciones de
reforma interior para la descongestión del suelo urbano, la mejora de las condiciones de habitabilidad, la rehabilitación, la obtención de dotaciones urbanísticas u otros fines análogos. Con tal fin pueden aplicarse tanto en suelo urbano consolidado como no consolidado.
2. Los Planes Especiales de Reforma Interior contendrán las determinaciones adecuadas a su
finalidad y además, cuando no estuviera establecida la ordenación detallada o fuera necesario modificar la ya establecida, las determinaciones señaladas para los Estudios de Detalle.
1. El planeamiento urbanístico podrá ser elaborado por las Administraciones públicas y por los
particulares, pero la competencia para su aprobación corresponderá exclusivamente a las
2. Las entidades de Derecho público y los concesionarios de servicios públicos colaborarán en la
elaboración del planeamiento facilitando la información necesaria.
3. Para la elaboración del planeamiento podrán efectuarse ocupaciones temporales de fincas
conforme a la legislación sobre expropiación forzosa.
4. Durante la elaboración del planeamiento el Ayuntamiento podrá disponer la exposición al
público de Avances expresivos de sus objetivos y propuestas generales.
1. Corresponde al Ayuntamiento acordar la aprobación inicial de los instrumentos de
planeamiento urbanístico, debiendo abrir inmediatamente un período de información pública, que se desarrollará conforme a lo dispuesto en el Artículo 142.
A tal efecto el Ayuntamiento publicará anuncios en los «Boletines Oficiales de Castilla y León
de la Provincia» y en al menos uno de los diarios de mayor difusión en la provincia. La
duración mínima del período será de un mes, y la máxima de tres meses.
3. Cuando se trate de instrumentos elaborados por particulares o por otras Administraciones
públicas, el Ayuntamiento deberá resolver sobre la aprobación inicial antes de tres meses desde
la presentación del instrumento con su documentación completa, transcurridos los cuales podrá
promoverse la información pública por iniciativa privada.
4. Respecto del documento dispuesto para su aprobación inicial, previamente al acuerdo el
Ayuntamiento deberá recabar los informes exigidos por la legislación sectorial del Estado y de la Comunidad Autónoma, informe de la Diputación Provincial e informe de la Consejería competente en materia de ordenación del territorio, éste último vinculante en lo relativo al modelo territorial definido por los instrumentos de ordenación del territorio vigentes. En defecto de regulación sectorial, los informes se entenderán favorables si no se comunican al
Ayuntamiento antes de la finalización del período de información pública. Asimismo, una vez aprobados inicialmente los instrumentos de planeamiento urbanístico, el Ayuntamiento deberá remitir un ejemplar de los mismos al Registro de la Propiedad para su publicidad.
5. Concluida la información pública, cuando los cambios que procedan signifiquen una
alteración sustancial de la ordenación general, sin que pueda entenderse como tal la simple alteración de una o varias determinaciones de la misma, se abrirá un nuevo período de información pública de un mes de duración, en el que no se aplicará lo dispuesto en el número anterior. En otro caso, bastará la simple notificación a los afectados por los cambios.
1. El acuerdo de aprobación inicial de los instrumentos de planeamiento determinará la
suspensión del otorgamiento de las licencias urbanísticas señaladas en los apartados a), b), c) y
j) del Artículo 97.1, y de las demás que se estime procedente, en las áreas donde se proponga
la modificación del régimen urbanístico vigente, y que deberán indicarse expresamente. Dicho
acuerdo se notificará a quienes hubieran solicitado licencias con anterioridad al mismo, indicando su derecho a indemnización por los gastos realizados en concepto de proyectos y tasas.
2. La suspensión de licencias se mantendrá hasta la aprobación definitiva del instrumento, o
como máximo durante uno o dos años, según se trate de planeamiento de desarrollo o general,
y una vez finalizada no se repetirá por el mismo motivo hasta pasados cuatro años.
1. A la vista del resultado de la información pública, y antes de doce meses desde la publicación
del acuerdo de aprobación inicial del Plan General de Ordenación Urbana o las Normas
Urbanísticas Municipales, el Ayuntamiento acordará su aprobación provisional, señalando los cambios que procedan respecto de lo aprobado inicialmente.
2. El Ayuntamiento elevará el Plan General o las Normas a la Administración de la Comunidad
Autónoma, la cual examinará tanto su legalidad como los aspectos relacionados con su ámbito competencial, y resolverá sobre su aprobación definitiva antes de tres meses desde la recepción del instrumento, transcurridos los cuales podrá entenderse aprobado conforme a la legislación sobre procedimiento administrativo. Cuando se observen deficiencias, según su naturaleza y gravedad se optará entre:
a) Su directa subsanación, mediante la introducción de las correcciones, modificaciones o
innovaciones necesarias, que se señalarán en el acuerdo de aprobación.
b) La suspensión de la aprobación, para que el Ayuntamiento subsane las deficiencias y eleve
de nuevo el expediente, antes de tres meses desde la recepción del acuerdo.
c) La suspensión parcial de la aprobación, cuando las deficiencias sólo afecten a una parte del
Plan General o de las Normas, pudiendo aprobarse definitivamente el resto; en tal caso se fijará
un plazo para la nueva presentación de la parte no aprobada.
1. La aprobación definitiva de los Estudios de Detalle corresponde al Ayuntamiento, que deberá
resolver sobre la misma antes de doce meses desde la publicación del acuerdo de aprobación inicial, señalando los cambios que procedan respecto de lo aprobado inicialmente.
2. La aprobación definitiva de los Planes Parciales que desarrollen sectores de suelo urbanizable
delimitado y de los Planes Especiales previstos en el planeamiento general corresponde:
a) En los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan
General de Ordenación Urbana, al Ayuntamiento, que deberá resolver sobre la misma antes de doce meses desde la publicación del acuerdo de aprobación inicial, señalando los cambios que
procedan respecto de lo aprobado inicialmente.
b) En los demás Municipios, a la Administración de la Comunidad Autónoma, conforme al
procedimiento regulado en el Artículo anterior.
3. La aprobación definitiva de los Planes Parciales en suelo urbanizable no delimitado y de los
Planes Especiales no previstos en el planeamiento general corresponde a la Administración de la Comunidad Autónoma, conforme al procedimiento regulado en el Artículo anterior, si bien:
a) Los Planes Parciales en suelo urbanizable no delimitado deberán someterse, previamente a
su aprobación definitiva, al procedimiento de evaluación de impacto ambiental.
b) Los Planes Especiales que afecten a varios términos municipales, seguirán el procedimiento
previsto en la legislación de ordenación del territorio para la aprobación de los Planes Regionales.
4. Los instrumentos de planeamiento de desarrollo elaborados por particulares o por otras
Administraciones públicas podrán entenderse aprobados definitivamente conforme a la legislación sobre procedimiento administrativo, una vez transcurridos doce meses desde la publicación del acuerdo de aprobación inicial, siempre que se haya realizado la información pública.
5. Atendiendo a circunstancias objetivas de carácter general, tales como situación o población,
la Junta de Castilla y León podrá delegar en los Ayuntamientos cuyo planeamiento general haya sido adaptado a esta Ley, la competencia para aprobar definitivamente los instrumentos de planeamiento de desarrollo. En tal caso, una vez transcurridos ocho meses desde la publicación
del acuerdo de aprobación inicial, y siempre que se haya realizado la información pública, dichos instrumentos podrán entenderse aprobados definitivamente conforme a la legislación sobre procedimiento administrativo.
1. El planeamiento urbanístico tendrá vigencia indefinida. No obstante, la Administración pública
competente podrá proceder en cualquier momento a alterar sus determinaciones mediante los
procedimientos de revisión o modificación regulados en los Artículos siguientes.
2. En casos excepcionales, la Consejería competente en materia de urbanismo, previo informe
del Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León, podrá suspender total o parcialmente la vigencia de los instrumentos de planeamiento, previa audiencia a los municipios afectados, para su revisión o modificación en los plazos que se señalen al efecto,
indicando la normativa que haya de aplicarse transitoriamente.
1. Los cambios en los instrumentos de planeamiento general, si no implican su revisión, se
considerarán como modificación de los mismos. Los cambios en los instrumentos de planeamiento de desarrollo se considerarán siempre como modificación de los mismos.
2. Las modificaciones del planeamiento contendrán las determinaciones y documentación
necesarias para su finalidad específica, que se especificarán reglamentariamente, incluyendo al menos su propia justificación y el análisis de su influencia sobre la ordenación general del
3. Las modificaciones del planeamiento se ajustarán al procedimiento establecido para su
primera aprobación, con las siguientes excepciones:
a) En los Municipios con Plan General de Ordenación Urbana adaptado a esta Ley, corresponde al Ayuntamiento la aprobación definitiva de las modificaciones de los instrumentos de planeamiento que no afecten a la ordenación general definida en el Plan General vigente, conforme al procedimiento regulado en el artículo 55.2.a). En los Municipios con Normas Urbanísticas Municipales adaptadas a esta Ley, la Junta de Castilla y León podrá delegar en los Ayuntamientos la competencia para aprobar definitivamente las modificaciones de los instrumentos de planeamiento que no afecten a la ordenación general definida en las Normas vigentes.
c) Las modificaciones de planeamiento de cualquier tipo que tengan por objeto una diferente
zonificación o uso urbanístico de las zonas verdes o espacios libres existentes o previstos en el planeamiento, deberán ser aprobadas por Decreto de la Junta de Castilla y León, previo informe
favorable del Consejero competente por razón de la materia y del Consejo Consultivo de la Comunidad Autónoma.
d) Para la aprobación de las modificaciones de planeamiento de cualquier tipo que produzcan
un aumento del volumen edificable o de la densidad de población, se requerirá un incremento proporcional de los espacios libres públicos y dotaciones situados en el entorno próximo.
Los instrumentos de planeamiento urbanístico serán ejecutivos y entrarán plenamente en vigor
día siguiente de la publicación de su acuerdo de aprobación definitiva en el «Boletín Oficial de
Provincia», con los requisitos establecidos en el Artículo siguiente.
1. El acuerdo de aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento urbanístico se
notificará a la Administración del Estado, a la Diputación Provincial, al Registro de la Propiedad
y a quienes se personaran durante el período de información pública. Cuando la aprobación
definitiva corresponda al Ayuntamiento, éste notificará el acuerdo a la Administración de la Comunidad Autónoma, adjuntando un ejemplar del instrumento aprobado.
2. El acuerdo de aprobación definitiva deberá publicarse en los «Boletines Oficiales de Castilla y León y de la Provincia», correspondiendo esta obligación a la Administración competente para dicha aprobación. Como anexo al acuerdo, en el «Boletín Oficial de la Provincia» se publicarán la memoria vinculante y las normas urbanísticas del instrumento aprobado, entendiendo como tales exclusivamente los documentos escritos de carácter normativo; asimismo se publicará una relación de todos los demás documentos, tanto escritos como gráficos, que integren el instrumento aprobado.
1. El planeamiento urbanístico será vinculante para las Administraciones públicas y para los
particulares, todos los cuales estarán obligados a su cumplimiento, sin perjuicio de la prevalencia, en su caso, de los instrumentos de ordenación del territorio y de la planificación sectorial.
2. Las determinaciones del planeamiento urbanístico servirán de base para los trabajos
catastrales, para la planificación sectorial y, en general, para la programación de los recursos económicos de las Administraciones públicas.
3. Serán nulas de pleno derecho las reservas de dispensación que se contuvieran en el
planeamiento urbanístico, así como las que se concedieran con independencia del mismo, en lo relativo a las materias reguladas en esta Ley.
1. Los usos del suelo, incluidas las construcciones e instalaciones, que siendo anteriores a la
aprobación definitiva del planeamiento urbanístico, resultaran disconformes con las determinaciones del mismo, podrán ser expresamente declarados fuera de ordenación. En particular, se declararán siempre fuera de ordenación aquellos usos emplazados en terrenos que en virtud del nuevo planeamiento urbanístico deban ser objeto de cesión o expropiación, o en construcciones o instalaciones para las que se haya dispuesto expresamente su demolición.
2. En los terrenos que sustenten usos declarados fuera de ordenación, no podrá autorizarse
ninguna obra, salvo las necesarias para la ejecución del planeamiento urbanístico, y en tanto éstas no se acometan, las reparaciones estrictamente exigibles para la seguridad y la salubridad de los inmuebles. No obstante, podrán autorizarse excepcionalmente obras parciales de consolidación, cuando falten más de ocho años para que expire el plazo fijado para la expropiación o demolición del inmueble, o cuando no se hubiera fijado dicho plazo. Cualesquiera otras obras serán ilegales, y ni ellas ni las autorizables podrán producir incremento del valor de la expropiación.
3. Los usos del suelo citados en el número uno y que no se declaren expresamente fuera de
ordenación, se considerarán usos disconformes con el planeamiento urbanístico. En los terrenos
que sustenten estos usos, podrán autorizarse obras de consolidación, así como los aumentos de volumen y cambios de uso que permitan las determinaciones del nuevo planeamiento.
Artículo 65. Concepto y modalidad de gestión urbanística.
1. La gestión urbanística es el conjunto de procedimientos establecidos en esta Ley para la
transformación del uso del suelo, y en especial para su urbanización y edificación, en ejecución del planeamiento urbanístico.
2. En suelo urbano consolidado la gestión urbanística podrá efectuarse mediante actuaciones
aisladas sobre las parcelas existentes o previa normalización de sus linderos.
3. En suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable la gestión urbanística se efectuará
mediante actuaciones integradas, sobre ámbitos denominados unidades de actuación, a desarrollar mediante alguno de los sistemas regulados en esta Ley.
4. No obstante lo dispuesto en los números anteriores, la iniciativa pública podrá efectuar
actuaciones aisladas en cualquier clase de suelo, para la ejecución de los sistemas generales y
demás dotaciones urbanísticas públicas, así como para ampliar los patrimonios públicos de suelo.
1. Las Administraciones públicas y las entidades de Derecho público dependientes de ellas
podrán constituir mancomunidades, gerencias, consorcios y sociedades mercantiles para la gestión urbanística, conforme a lo dispuesto en su legislación reguladora. A los consorcios y sociedades mercantiles podrán incorporarse los particulares y las entidades de Derecho privado.
2. Los propietarios afectados por actuaciones urbanísticas podrán participar en su gestión
mediante entidades urbanísticas colaboradoras, como las juntas de compensación, las asociaciones de propietarios en los sistemas de cooperación, concurrencia y expropiación y las destinadas a la conservación y mantenimiento de la urbanización, las cuales:
a) Tendrán carácter administrativo y dependerán en este orden del Ayuntamiento; asimismo se
regirán por el Derecho público en lo relativo a organización, formación de voluntad de sus órganos y relaciones con el Ayuntamiento.
c) Deberán reconocer el derecho de los propietarios afectados por la actuación urbanística a la
que estén vinculadas, a incorporarse en las mismas condiciones y con análogos derechos que
los miembros fundadores.
d) La afección de una finca a los fines y obligaciones de una entidad urbanística colaboradora
tendrá carácter real, y a tal efecto su constitución y estatutos se harán constar en el Registro de la Propiedad.
1. A los efectos de esta Ley, se entienden como gastos de urbanización todos aquellos gastos
que precise la gestión urbanística, y al menos los siguientes:
a) La ejecución o regularización de las vías públicas, incluidas la pavimentación de calzadas y
aceras y la plantación de arbolado y demás especies vegetales.
b) La ejecución o compleción de los servicios urbanos exigibles conforme al planeamiento
urbanístico, y al menos los siguientes:
1º Abastecimiento de agua potable, incluidos su captación, depósito, tratamiento y distribución, así como las instalaciones de riego y los hidrantes contra incendios.
2º Saneamiento, incluidas las conducciones y colectores de evacuación, los sumideros para la recogida de aguas pluviales y las instalaciones de depuración.
3º Suministro de energía eléctrica, incluidas las instalaciones de conducción, distribución y alumbrado público.
4º Canalización e instalación de los demás servicios exigidos por el planeamiento.
c) La ejecución de los espacios libres públicos, incluidos el mobiliario urbano, la jardinería y la
plantación de arbolado y demás especies vegetales.
e) Las indemnizaciones a propietarios y arrendatarios y demás gastos que procedan para la
extinción de servidumbres y derechos de arrendamiento, la destrucción de construcciones, instalaciones y plantaciones y el cese de actividades, incluso gastos de traslado, cuando cualquiera de ellos sea incompatible con el planeamiento urbanístico o su ejecución, así como para satisfacer los derechos de realojo y retorno, conforme a la disposición adicional primera.
2. Los gastos de urbanización corresponden a los propietarios, conforme a lo dispuesto en los
Artículos 18 y 20, a excepción de los gastos de instalación de servicios públicos que no sean exigibles a los usuarios, y que corresponderán a sus entidades titulares o concesionarias.
3. Los gastos de urbanización podrán satisfacerse total o parcialmente mediante la cesión de
terrenos edificables de valor urbanístico equivalente.
a) Completar la urbanización de las parcelas de suelo urbano consolidado, a fin de que alcancen
la condición de solar, si aún no la tuvieran.
b) Ejecutar los sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas públicas, así como ampliar
los patrimonios públicos de suelo, en cualquier clase de suelo.
a) Pública, con cualquiera de las finalidades previstas en el número anterior, mediante los
sistemas de expropiación o de contribuciones especiales previstos en su legislación específica.
b) Privada, con la finalidad prevista en el apartado a) del número anterior, directamente sobre
las parcelas de suelo urbano consolidado o previa normalización de fincas.
a) Costear los gastos de urbanización y, en su caso, ejecutar las obras necesarias para
completar los servicios urbanos y para regularizar las vías públicas existentes.
b) Ceder gratuitamente al Ayuntamiento los terrenos exteriores a las alineaciones señaladas en
c) Asumir el compromiso de no utilizar las construcciones o instalaciones hasta la conclusión de
1. La normalización de fincas tiene por objeto la adaptación de la configuración física de las
parcelas de suelo urbano consolidado a las determinaciones del planeamiento urbanístico.
2. La normalización se limitará a definir los nuevos linderos de las fincas afectadas, y no podrá
afectar a las construcciones existentes no declaradas fuera de ordenación. Las variaciones en el
valor de las fincas, en su caso, se compensarán en metálico. De forma complementaria se aplicarán las normas sobre reparcelación establecidas en el Artículo 75.
3. La normalización se aprobará por el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de alguno de los
afectados, previa notificación a todos los afectados otorgándoles un plazo de audiencia de
quince días, y se hará constar en el Registro de la Propiedad.
1. Las actuaciones integradas tienen por objeto la urbanización de los terrenos clasificados
como suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable, a fin de que alcancen la condición de solar, cumpliendo los deberes urbanísticos establecidos en el Título Primero.
2. La gestión de las actuaciones integradas podrá ser pública o privada. La aprobación del
instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada del sector, habilita la presentación de iniciativas para desarrollar la actuación mediante alguno de los sistemas regulados en este Capítulo.
3. La gestión de las actuaciones integradas se desarrollará sobre áreas interiores al sector o
coincidentes con el mismo, denominadas unidades de actuación, utilizándose como instrumento
el Proyecto de Actuación.
4. Con las especialidades señaladas para cada sistema de actuación, el urbanizador será el
responsable de ejecutar la actuación, asumiendo las obligaciones establecidas en el Proyecto de Actuación, elaborando los Proyectos de Reparcelación y de Urbanización cuando no estén
contenidos en aquél, y financiando los gastos de urbanización que procedan, sin perjuicio de la obligación de los propietarios de costearlos.
1. Las unidades de actuación son superficies acotadas de terrenos, interiores a los sectores de
suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable, o coincidentes con ellos, que delimitan el ámbito completo de una actuación integrada.
2. La delimitación de las unidades se realizará en el instrumento de planeamiento urbanístico
que establezca la ordenación detallada del sector, y podrá modificarse según lo previsto en el Artículo 58.3 b). Las unidades se delimitarán de forma que permitan la ejecución de las determinaciones del planeamiento urbanístico y el cumplimiento conjunto de los deberes de urbanización, cesión y equidistribución, respetando además las siguientes reglas:
a) Se incluirán en la unidad todos los terrenos reservados en el planeamiento urbanístico para
dotaciones urbanísticas públicas que resulten necesarios para desarrollar la actuación, así como las parcelas edificables que como consecuencia de ella se transformen en solares.
b) En suelo urbano no consolidado las unidades podrán ser discontinuas. En suelo urbanizable
también, si bien a los solos efectos de incluir terrenos destinados a sistemas generales.
c) En los Municipios con población superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan
General, el aprovechamiento lucrativo total de una unidad no podrá ser superior ni inferior en más de un 25 por 100, al que resulte de aplicar a su superficie el aprovechamiento medio del sector.
4. Cuando el aprovechamiento lucrativo total permitido por el planeamiento en una unidad
exceda del aprovechamiento que corresponda a sus propietarios, los excesos corresponderán al Ayuntamiento y se incorporarán al Patrimonio Municipal de Suelo.
5. Cuando el aprovechamiento lucrativo total permitido por el planeamiento en una unidad sea
inferior al aprovechamiento que corresponda a sus propietarios, el Ayuntamiento compensará la diferencia en metálico, o bien en unidades de actuación que se encuentren en situación inversa, conforme al Artículo 127, o bien asumiendo gastos de urbanización por valor equivalente, o mediante cualquier combinación de dichas posibilidades.
Aprobado definitivamente el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la
ordenación detallada del sector en el que se delimita la unidad de actuación, podrán presentarse Proyectos de Actuación en el Ayuntamiento, conforme a lo establecido en los Artículos 75 y siguientes, por quienes estén habilitados para optar a la condición de urbanizador según el sistema de actuación que se proponga. Una vez presentado en el Ayuntamiento un Proyecto de Actuación, no podrá aprobarse definitivamente ningún otro que afecte a la misma unidad, hasta que el Ayuntamiento no resuelva, en su caso, denegar la aprobación del primero.
3. Aprobado un Proyecto de actuación conforme al procedimiento regulado en el Artículo 76,
se entenderá elegido el sistema de actuación que proponga.
4. El Ayuntamiento acordará el cambio de sistema en caso de incumplimiento de los plazos
señalados en el Proyecto de Actuación, o bien si el urbanizador perdiera las condiciones que le habilitaban para serlo, previa tramitación de procedimiento conforme a las siguientes reglas:
a) Si previamente al acuerdo de cambio de sistema, los afectados ofrecen garantizar los gastos
de urbanización pendientes, y formalizan dichas garantías en la cuantía y plazo, no inferior a tres meses, que el Ayuntamiento acuerde, conservarán sus derechos para iniciar o proseguir la
actuación durante el nuevo plazo que se señale, de duración no superior al plazo incumplido.
c) El acuerdo de cambio de sistema especificará si se mantiene la vigencia del Proyecto de
Actuación, siquiera parcial, o si el mismo queda derogado, debiendo aprobarse otro nuevo.
1. Los Proyectos de Actuación son instrumentos de gestión urbanística que tienen por objeto
establecer las bases técnicas y económicas de las actuaciones integradas, y cuyo ámbito abarcará una o varias unidades de actuación completas del mismo sector.
2. No podrán aprobarse Proyectos de Actuación en ausencia de planeamiento urbanístico, ni
tampoco podrán modificar las determinaciones del mismo que estuvieran vigentes, sin perjuicio de las adaptaciones materiales exigidas por la realidad física de los terrenos.
3. Sin perjuicio de las especialidades que se determinen para cada sistema de actuación, los
Proyectos de Actuación contendrán:
a) Identificación del urbanizador propuesto, y relación de los propietarios que consten en el
Registro de la Propiedad y de los titulares que consten en el Catastro.
b) Reparcelación de las fincas, con determinación de las cesiones al Ayuntamiento y, en su
caso, adjudicación de las parcelas resultantes a los propietarios, conforme a las siguientes reglas:
1ª Los propietarios recibirán parcelas aptas para materializar el aprovechamiento que les corresponda, en proporción a sus derechos, y en lo posible sobre sus fincas originales.
2ª Cuando el aprovechamiento que corresponda a los propietarios no alcance o exceda de lo necesario para la adjudicación de parcelas completas, los restos se satisfarán en metálico o bien mediante la adjudicación de parcelas en proindiviso.
3ª No serán objeto de nueva adjudicación, sin perjuicio de la normalización de linderos y las compensaciones en metálico que procedan, los terrenos con construcciones o instalaciones conformes con el planeamiento, ni tampoco aquellos con construcciones o instalaciones disconformes, cuando su uso sí sea conforme, y el aprovechamiento permitido no sea superior ni inferior en más de un 15 por 100 al que corresponda a su propietario.
4ª No podrán adjudicarse como parcelas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que no sean adecuadas para su uso conforme al planeamiento.
c) Definición técnica y económica de las obras necesarias para la ejecución material de las
determinaciones del planeamiento urbanístico, incluyendo el detalle de los gastos de urbanización a realizar de entre los citados en el Artículo 68, de forma que pueda estimarse su
coste, y distribución del mismo en proporción al aprovechamiento correspondiente.
d) Plazos para la ejecución de la actuación, que no podrán exceder de los señalados en el
planeamiento urbanístico para el cumplimiento de los deberes urbanísticos exigibles.
e) Garantías que aseguren la ejecución de la actuación, mediante crédito comprometido con
cargo a fondos públicos, o mediante prestación de aval o fianza por el urbanizador, en la forma que se determine reglamentariamente.
4. Las determinaciones sobre reparcelación y urbanización citadas en los apartados b) y c) del
número anterior podrán limitarse a sus bases, lo que implicará la necesidad de aprobar más adelante los correspondientes Proyectos de Reparcelación y Urbanización, en ambos casos conforme al procedimiento señalado en el Artículo 95.
1. Los Proyectos de Actuación podrán ser elaborados por el Ayuntamiento, por cualquier otra
Administración pública o por los particulares. El Ayuntamiento podrá autorizar la ocupación temporal de terrenos para obtener información, conforme a la legislación expropiatoria.
2. Los Proyectos de Actuación podrán aprobarse y modificarse conjuntamente con el
instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de los terrenos; en tal caso durante la tramitación procederá la notificación a los propietarios que consten en el Registro de la Propiedad y a los titulares que consten en el Catastro.
3. Asimismo los Proyectos de Actuación podrán aprobarse y modificarse por separado,
siguiendo las siguientes reglas, con las especialidades señaladas para cada sistema de actuación:
a) Corresponde al Ayuntamiento la aprobación inicial y la apertura de un período de información
pública de un mes como mínimo, que se notificará a los propietarios que consten en el Registro de la Propiedad y a los titulares que consten en el Catastro, y se anunciará en el «Boletín Oficial de la Provincia». Asimismo el Ayuntamiento solicitará del Registro de la Propiedad certificación de dominio y cargas de las fincas, la práctica de los asientos que correspondan y el depósito de los estatutos de las entidades urbanísticas colaboradoras constituidas, en su caso.
b) Concluida la información pública, corresponderá al Ayuntamiento acordar la aprobación definitiva, señalando los cambios respecto de lo aprobado inicialmente, lo que se notificará a los propietarios que consten en el Registro de la Propiedad, a los titulares que consten en el Catastro y a quienes hubieran presentado alegaciones, y se publicará en el «Boletín Oficial de la Provincia».
c) Cuando se trate de Proyectos elaborados por particulares u otras Administraciones públicas,
el Ayuntamiento deberá resolver sobre su aprobación inicial antes de tres meses desde su presentación, transcurridos los cuales podrá promoverse la información pública y notificación a
propietarios por iniciativa privada. Asimismo, siempre que se hubiera realizado la información pública, el Ayuntamiento deberá resolver sobre la aprobación definitiva antes de seis meses desde la aprobación inicial, transcurridos los cuales podrá entenderse aprobado el Proyecto, conforme a la legislación sobre procedimiento administrativo.
d) Una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación, en un plazo de tres meses el
urbanizador depositará el Proyecto en el Registro de la Propiedad, para su publicidad y la práctica de los asientos que correspondan. No obstante, cuando el Proyecto no contenga la reparcelación, este trámite se realizará tras la aprobación del correspondiente Proyecto de Reparcelación.
1. La aprobación del Proyecto de Actuación otorga la condición de urbanizador a su promotor,
quedando éste obligado a ejecutar la actuación en las condiciones establecidas en dicho Proyecto de Actuación, así como en los Proyectos de Reparcelación y Urbanización, cuando éstos no se contuvieran en el primero.
2. Además de lo establecido en la legislación del Estado en cuanto a extinción de derechos
reales y cargas constituidos sobré las fincas originales y exenciones fiscales para la adjudicación de nuevas fincas, la aprobación del Proyecto de Actuación, cuando contenga la reparcelación, producirá los siguientes efectos inmediatos, que en caso contrario se derivarán de la ulterior aprobación del Proyecto de Reparcelación correspondiente:
a) Transmisión al Ayuntamiento, en pleno dominio y libres de cargas, gravámenes y ocupantes,
de los terrenos que deban ser objeto de cesión, para su afectación a los usos previstos en el planeamiento y su incorporación al Patrimonio Municipal de Suelo, en su caso.
b) Subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas fincas por las nuevas, siempre que
quede establecida su correspondencia.
c) Afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y al pago de los
gastos inherentes al sistema de actuación correspondiente.
SECCION 2ª SISTEMA DE CONCIERTO
1. El sistema de concierto podrá utilizarse cuando todos los terrenos de la unidad de actuación,
excepto los de uso y dominio