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Timestamp: 2019-10-17 12:31:25
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Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 8', '§ 8', '§ 10', '§ 8', 'BGH', '§ 10', 'BGH']

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Mietrecht : Mieterhöhungen Kapitel 2 Sozialwohnungen
1 Mieterhöhungen (Mietrecht) – Kostenmiete
2 Anforderungen an die Erhöhungserklärung
3 Erhöhung der „Sozialmiete“ bei Modernisierung
3.1 Ein Auszug im Original der äußerst wichtigen Entscheidung des BGH
Mieterhöhungen (Mietrecht) – Kostenmiete
Preisgebundener Wohnraum “ Sozialwohnungen“
Für preisgebundenen Wohnraum darf nur eine Miete vereinbart werden, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen für die Immobilie erforderlich ist (Kostenmiete) . Dies ist im Wohnungsbindungsgesetz ( § 8 WonBindG) festgelegt. Der Vermieter von Sozialwohnungen (= Wohnungen, die mit staatlichen Geldern oder zinsgünstigen Darlehen gefördert wurden) darf nur die Kostenmiete vom Mieter verlangen. Die Kostenmiete ist in der Regel wesentlich niedriger als die auf dem freien Mietmarkt erzielbaren Mieten.
Vereinbart der Vermieter eine höhere Miete als die Kostenmiete, so ist diese Vereinbarung unwirksam. Zuviel bezahlte Miete muss der Vermieter zurückerstatten. Vereinfacht dargestellt muss der Vermieter von Sozialwohnungen eine Wirtschaftlich-keitsberechnung für die Immobilie aufstellen. Das Verfahren zur Ermittlung der Kostenmiete bzw. Aufstellung des Wirtschaftsplanes ist im WoBindG ( §§ 8 ff WohnBinG) detailiert festgelegt und sehr kompliziert. Das Gesetz enthält darüber hinaus auch genaue Regelungen für eine Mieterhöhung solcher Kostenmieten. Die Erhöhung einer „Sozialmiete“ (Kostenmiete) ist nur bei entsprechender Erhöhung der angefallenen Kosten oder dann möglich, wenn der Mieter eine geringere als die aktuelles Kostenmiete bezahlt (§ 10 WohnbindG) möglich.
Durch die Koppelung der Miete an die tatsächlichen Kosten der Immobilie tritt eine Mietpreisbindung ein.
Vereinfacht dargestellt legt der Vermieter auf der Grundlage der Durchschnittsmiete, die nach dem Wirtschaftlichkeitsplan ermittelt wurde, die Miete für die einzelnen Wohnungen unter angemessener Berücksichtigung ihres unterschiedlichen Wohnwertes, insbesonderevon Lage, Ausstattung und Zuschnitt fest. (Einzelmiete). Tritt insgesamt eine Kostensteigerung für die Immobilie ein, so muss diese Steigerung vom Vermieter entsprechend der festgelegten Einzelmieten auf die Mieter als Mieterhöhung umgelegt werden. Der Durchschnitt der Einzelmieten muß dabei immer der Durchschnittsmiete entsprechen. (§ 8 a Abs 5 WohnBindG).
Erst nachdem der Eigentümer alle Darlehen und sonstigen Zuschüsse zurückbezahlt hat, erlischt die Anwendbarkeit des Wohnungsbindungsgesetzes und damit auch die Mietpreisbindung. Eine Mieterhöhung ist erst danach im Rahmen der allgemeinen Mietgesetze möglich. Das Wohnungsbindungsgesetz ist im Anhang 1 abgedruckt.
„(1) Der Vermieter ist berechtigt, die Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften – auch rückwirkend – zu erhöhen. Dies gilt insbesondere bei gestiegenen Kapital- und Bewirtschaftungskosten sowie bei Durchführung von Modernisierungs-maßnahmen.
Der Bundesgerichtshof hat diese Klausel für zulässig erklärt: BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 5. November 2003, Az: VIII ZR 10/03. Die rückwirkende Erhöhung findet jedoch ihre Grenze im § 10 Abs 2 Satz 3 WoBindG: Die Erhöhungserklärung höchstens auf den Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahrs zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
Anforderungen an die Erhöhungserklärung
Erhöhung der „Sozialmiete“ bei Modernisierung
Ein Auszug im Original der äußerst wichtigen Entscheidung des BGH
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