Source: https://svjt.se/svjt/1946/255
Timestamp: 2020-05-31 13:58:07+00:00
Document Index: 34367928

Matched Legal Cases: ['HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ']

SVENSK RÄTTSPRAXIS. OBLIGATIONSRÄTT 1941—1944. II. NYTTJANDERÄTT TILL FAST EGENDOM. | SvJT
Allmänna spörsmål. I fråga om fideikommiss märkes NJA 1942 s. 657, där tillträdande fideikommissaries yrkande om rätt att av föregående fideikommissaries universaltestamentstagare utbekomma inkomst av skogsprodukter, som avverkats före men sålts efter fardagsårets utgång, ogillats; den förre förbehölls dock i domen rätt att föra talan för vad den senare under fardagsåret tillgodogjort sig utöver normal avkastning. — I förhållandet mellan tillträdande och avträdande fideikommissarie torde alltså samma regel gälla som mellan nyttjanderättshavare i motsvarande situation. I målet hade påyrkats tillämpning av 27: 10 BB om förbud för bonde att bortföra ved, timmer etc., under åberopande av att 1810 års fideikommissförordning hänvisar till bestämmelser i de gamla balkarna; anledning att tillämpa detta stadgande ansågs dock icke föreligga. Jfr LEJMAN, Om begreppet nyttjanderätt till fast egendom, s. 8 och 126.
S. k. ständig besittningsrätt (stubbrättighet) till område, som av Gävle stad upplåtits å dess donationsjord, har i NJA 1942 s. 82 ansetts innefatta jämväl rätt att taga grus till avsalu. Det utsades i motiveringen, att sådan rätt »under utvecklingens gång kommit att i allmänhet för innehavaren medföra samma befogenheter med avseende å markens nyttjande, som skolat tillkomma honom, därest han varit ägare av marken». Jfr förf:s nämnda arbete s. 9.
Arrende. Beträffande gränsen mellan jordbruksarrende och lägenhetsarrende märkes SvJT 1941 rf s. 19. Arrende av en s. k. kolonilott i stad ansågs såsom lägenhetsarrende, varför bestämmelsen om tyst förlängning i 2: 2 andra stycket nyttjanderättslagen icke ansågs tillämplig.
Då i ett arrendekontrakt icke ifyllts därför avsedda rum beträffande de kvantiteter hö och halm, som skulle avlämnas vid arrendatorns av-
1 En första avdelning av obligationsrätten har publicerats i SvJT 1946 s. 26. Motsvarande rättsfallsöversikt för tidigare år, se SvJT 1942 s. 315.
256 FRITJOF LEJMAN.träde, förklarades jordägaren i SvJT 1942 rf s. 17 icke äga rätt utkräva samma kvantiteter hö och halm, som funnits vid tillträdet; han hade påstått, att dylik rätt varit avsedd mellan parterna och att ifyllandet av de nämnda rummen skolat ske vid den efter kontraktets upprättande förrättade tillträdessynen men då blivit förbisett.
Bestämmelsen i 2: 2 nyttjanderättslagen, att arrendeavtal på obestämd tid skall anses ingånget på 5 år, har i SvJT 1944 rf s. 76 icke ansetts tillämplig å s. k. hälftenbruk. Jfr förf:s nämnda arbete s. 53.
I NJA 1944 s. 28 hade ett arrendeavtal slutits d. 7 december 1892 på 50 år med rätt för arrendatorn att efter denna tids förlopp mot en summa av 500 kr. förvärva arrenderätt under ytterligare 50 år. D. 4 sept. 1941 delgav jordägaren arrendatorn skriftlig förklaring, att han ej medgåve besittningsrätt utöver den första 50-årsperioden. Arrendatorn ansågs skyldig avflytta d. 14 mars 1943, d. v. s. i enlighet med 2:4 och 2:39 nyttjanderättslagen å den fardag, som inträffade efter denna periods utgång och minst 6 månader efter uppsägningen.
I NJA 1942 s. 551 hade en arrendator utan jordägarens medgivande upplåtit betesrätt åt andra personer till två områden av den arrenderade fastigheten med areal, det ena omkr. 10 tnld och det andra 4 till 5 tnld. HD förklarade denna upplåtelse »innebära sådan upplåtelse till brukande av del av fastigheten, som avses i 2:8 nyttjanderättslagen» (i dess lydelse före 1943 års lagändringar). — Det egendomliga är här, att sublokationen ansetts innebära »en upplåtelse till brukande» varmed enligt arrendelagens terminologi avses jordbruksarrende. Jfr SKARSTEDT-EKBERG-ANDERBERG, Arrendelagstiftningen av år 1943 s. 15. Såsom där påpekas, torde anledningen ha varit, att ifrågavarande områden, som lämpligen ej kunnat utnyttjas för annat än bete, upplåtits med all den rätt, varmed de kunnat upplåtas, eller med s. k. total nyttjanderätt. Efter 1943 års lagändringar har emellertid skillnaden mellan total och partiell nyttjanderätt försvunnit, såvitt angår motsvarande stadgande.
Syneförrättning, till vilken av parterna utsetts tre personer, har i NJA 1944 s. 690 efter klander av arrendatorn förklarats ogiltig, då en av synemännen efter synens påbörjande lämnat förrättningen men denna trots arrendatorns bestridande fortsatts och avslutats av de båda övriga synemännen.
Arrendator, som enligt arrendekontrakt år 1939 mottagit fastighet i befintligt skick, har i NJA 1943 s. 392 icke ansetts berättigad till nedsättning i arrendet på den grund att byggnaderna å fastigheten befunnit sig i bristfälligt skick och vattnet i fastighetens brunn varit av underhaltig beskaffenhet. Anmärkas bör, att fastighetens byggnader enligt kontraktet skulle underhållas av jordägarna samt att bristerna varit så omfattande, att vederbörande hälsovårdsmyndigheter efter stämningens delgivning genom beslut — som fastställts av RegR före hovrättens dom — ålagt jordägarna att vidtaga åtgärder för avhjälpande av vattnets underhaltiga beskaffenhet ävensom förbjudit byggnadernas användning för bostadsändamål, innan bristerna å dem botats.
I NJA 1943 s. 127 hade en arrendators konkursbo till en person
SVENSK RÄTTSPRAXIS. OBLIGATIONSRÄTT 1941—1944. II. NYTTJANDERÄTT TILL FAST EGENDOM. 257
SVENSK RÄTTSPRAXIS. OBLIGATIONSRÄTT 1941—1944. 257överlåtit inventarier jämte ett parti kraftfoder och hela spannmålsskörden av fastigheten mot det att han åtagit sig att svara för konkursboets förpliktelser mot jordägaren enligt arrendekontraktet med undantag för det kontanta arrendet. Den nye arrendatorn godkändes av jordägaren. Bland de skyldigheter, den nye arrendatorn iklädde sig, ingick förpliktelser att hålla ett större antal kreatur och att vid arrendets avträdande, 41/2 månader senare, avlämna vissa myckenheter hö och halm. Tvist uppstod sedermera, huruvida konkursboets rätt till det å fastigheten befintliga stråfodret innefattats i överlåtelsen. Denna fråga besvarades av HD jakande.
Beträffande tolkning av arrendeavtal märkes vidare SvJT 1944 rfs. 41, där en arrendator av fastighets åkerjord och beteshagar, vilken dessutom fått rätt till husbehovsavverkning å fastighetens skogsmark, icke ansågs äga jakträtt å skogsmarken. Jfr förf:s nämnda arbete s. 81.
I NJA 1943 s. 370 hade en utarrenderad fastighet utmätts och sålts å exekutiv auktion, utan förbehåll om arrenderättens bestånd, varefter den nye ägaren uppsagt arrendeavtalet till upphörande nästa fardag. Gentemot nye ägarens krav å arrende, som förfallit till betalning 20 dagar efter auktionen, yrkade arrendatorn att få kvitta skadeståndsfordran å förre ägaren enligt 1: 4 nyttjanderättslagen med anledning av arrenderättens bortfallande. Det uppstod därvid fråga om denna fordran skulle anses ha uppkommit före eller efter den i 133 § andra stycket sista punkten utsökningslagen relevanta tidpunkten, då arrendatorn fick kunskap om utmätningen. Arrendatorn gjorde gällande, att fordringen uppkommit redan vid arrendeavtalets ingående. HD fann emellertid, att fordringen icke »i och för sig» vore av beskaffenhet att kvittningsvis kunna åberopas mot ifrågavarande arrendefordran. På grund av de speciella omständigheterna i målet, varav framgick att den exekutiva auktionen arrangerats i samförstånd mellan förre och nye ägaren samt en tredje person, å vilken den senare sedan transporterat köpet, i syfte att undanröja arrenderätten och sålunda kringgå stadgandet i 2: 28 nyttjanderättslagen, ansågs emellertid kvittningsrätt böra få åtnjutas.
Nyttjanderättshavare, som påkallat förrättning enligt ensittarlagen, har i SvJT 1943 rf s. 90 — sedan förrättningen vilandeförklarats i avbidan på allmän domstols utslag i nyttjanderättsfrågan — utan hinder av stadgandet i 5 § fjärde stycket denna lag i samband med detta utslag ålagts avflytta å fardag, som infölle näst efter det lösningsfrågan slutligen avgjorts.
Enligt NJA 1942 s. 704 ansågs jordägares uppsägning enligt 2:38 nyttjanderättslagen av ett arrendekontrakt — undertecknat jämväl av arrendatorns hustru — icke ha skett i behörig ordning genom att en fjärdingsman besökt arrendatorn och hans hustru samt därvid muntligen uppsagt avtalet, förevisat jordägarnas kontraktsexemplar, varå fanns tecknad påskrift om erkännande av uppsägning, avsedd att undertecknas av arrendatorn med hustru, ävensom på dessas begäran överlämnat en avskrift av denna påskrift, som de emellertid vägrat
17—467004. Svensk Juristtidning 1946.
258 FRITJOF LEJMAN.underteckna. Två ledamöter av HD ansågo uppsägning med hänsyn till ovannämnda förhållanden behörigen ha skett. I målet hade dessutom arrendatorns dotter vid ett senare tillfälle före uppsägningsfristens utgång bekommit avskrift av en av fjärdingsmannen undertecknad skriftlig uppsägning jämte avskrift av fullmakt för honom att uppsäga avtalet, men detta föranledde icke, att tillfyllestgörande åtgärder enligt 3 mom. nämnda stadgande ansågos företagna.
Hyra. I fråga om hyrestid märkes SvJT 1944 rf s. 67. Mellan en regementschef och tingshusbyggnadsskyldige i ett tingslag hade avtal träffats om upplåtande tillsvidare av tingslagets tingshus för militärt ändamål mot en hyra av 375 kr. i kvartalet. Sedan tre månader av hyrestiden gått till ända, rekvirerades tingshuset av regementschefen, och vederbörande försvarsområdes värderingsnämnd bestämde en lägre hyra — 75 kr. i månaden — från och med viss bestämd dag. Denna dag uppsades det ursprungliga hyresavtalet av regementschefen till upphörande omedelbart. Tingshusbyggnadsskyldige yrkade emellertid med stöd av 3: 5 nyttjanderättslagen utbekomma hyra enligt det ursprungliga avtalet till nästa fardag, och denna talan bifölls av hovrätten.
I fråga om överlåtelse av lägenhet — ett spörsmål, som med anledning av hyreskrisen blivit särskilt aktuellt — märkes NJA 1944 s. 249. En lägenhet om ett rum m. m. hade i två års tid — efter vad som synes med hyresvärdens tysta samtycke — bebotts av två systrar, ehuru lägenheten enligt hyreskontraktet uthyrts endast till den ena av dem. Denna hade härefter i samband med sin systers giftermål avflyttat från lägenheten, som därefter nyttjats av systern och hennes man. Underrätten förklarade hyresrätten härigenom förverkad, medan hovrätten och HD — den senare med 3 röster mot 2 — väl ansåg, att »överlåtelse» av lägenheten skett men att detta förhållande vore av »ringa betydenhet» för hyresvärden, varför dennes yrkande om hyresrättens förverkande i dessa instanser ogillades.
Den tvingande regeln i 3:8 nyttjanderättslagen om rätt för hyresgästs dödsbo att uppsäga hyresavtal till upphörande inom viss kortare tid har i NJA 1944 s. 322 ansetts tillämplig även då hyrestiden bestämts att utgå å fardag, som inträffade ett år efter hyresgästens död.
Den nuvarande kristiden har givit upphov till åtskilliga tvister angående uteblivet varmvatten och otillräcklig värmetillförsel. De första i HD avgjorda målen om nedsättning i hyra, då varmvatten uteblivit i följd av det statliga förbudet, refereras i NJA 1941 s. 385 och rörde hyresavtal, ingångna före 1939 års ändringar i hyreslagstiftningen (äldre hyresavtal). Hyresgästen tillerkändes i dem nedsättning med så stor del av hyran, som beräknades belöpa å förmånen av varmvatten, eventuellt också kostnaden därför, när denna inräknats i hyran. En från hyresvärdssidan åberopad force majeure-klausul gällde här enligt ordalagen blott skadestånd men icke nedsättning i hyra och ansågs följaktligen icke kunna lända hyresvärd till befrielse från nedsättningen. I ett något tidigare avdömt mål från Svea hovrätt, SvJT 1941 rf s. 52, omfattade force majeure-klausulen också nedsättning. Då hyresgästen
SVENSK RÄTTSPRAXIS. OBLIGATIONSRÄTT 1941—1944. II. NYTTJANDERÄTT TILL FAST EGENDOM. 259
SVENSK RÄTTSPRAXIS. OBLIGATIONSRÄTT 1941—1944. 259emellertid där gjorde gällande, att dess tillämpning i allt fall strede mot god sed i hyresförhållanden, invände hyresvärden häremot, att bränslekostnaderna i följd av krisen ökat med 50 % över det normala. Hovrätten ogillade också hyresgästens yrkande om nedsättning och ansåg force majeure-klausulens tillämpning i det speciella fallet icke otillbörligt. Nästa mål på ifrågavarande område finnes refererat i NJA 1942 s. 601. Det var här fråga om otillräcklig uppvärmning under vintern 1940 av en restaurantlokal; enligt utredning i målet ansågs den bristfälliga uppvärmningen ha berott på föreskrivna bränslerestriktioner. I kontraktet fanns force majeure-klausul, gällande såväl nedsättning som skadestånd. Bränslekostnaderna syntes ha ökat i så måtto, att de voro desamma detta år som under år 1939 oaktat den otillräckliga värmetillförseln. I detta mål ansågs tillämpning av force majeure-klausulen stridande mot god sed i hyresförhållande, och klausulen lämnades därför utan avseende. De nu nämnda rättsfallen gälla alla äldre hyresavtal.
Författaren av denna översikt har tidigare i uppsats och föredrag behandlat ovannämnda rättsfall (se Tidskrift för Sveriges Advokatsamfund 1943, särskilt s. 113—114, 119—121). Därvid hyste författaren farhågor för att ståndpunkten att betrakta en så relativt obetydlig och »hela folket omfattande» olägenhet som varmvattens uteblivande såsom ett verkligt »men i nyttjanderätten», skulle bliva svår att upprätthålla i sin renhet, särskilt beträffande avtal, som ingåtts efter nya hyreslagstiftningens ikraftträdande. Enligt denna kan ju nämligen hyresgäst jämlikt 3: 19 nyttjanderättslagen icke avsäga sig rätten till nedsättning i hyra för »men i nyttjanderätten» i allmänhet.
Senare avgjorda mål från HD synas ha bekräftat denna förf:s uppfattning. I NJA 1943 s. 166 rörde tvisten ännu ett äldre hyresavtal, ett 10-årskontrakt. Force majeure-klausul, omfattande även nedsättning, fanns. Bränslekostnaderna hade för hela fastigheten ökat med 150 % och för den förhyrda lägenheten från 13 % till 33 %, räknat i sistnämnda fall av hyresbeloppet. Stegringen ansågs ha varit »av så betydande storlek, att den till beloppet vida överstigit vad som kan anses utgöra skälig nedsättning i hyra för avsaknaden av varmvatten». På grund härav ansågs det icke uppenbarligen otillbörligt, att hyresvärden »enligt det i hyreskontraktet gjorda förbehållet» befriades från skyldigheten att vidkännas avdrag på hyran. Force majeure-klausulens laglighet synes alltså av HD bedömas efter bränslekostnadernas storlek i det speciella fallet enligt en ren skälighetsprövning. I målet jämkades dessutom hela hyresavtalet enligt 3: 43 nyttjanderättslagen till hyresvärdens favör på det sätt, att det försågs med bränsleklausul.
De därnäst i NJA refererade målen, NJA 1943 s. 248 I och II rörde däremot, målet under I nyare hyresavtal och målet under II dels äldre och dels nyare hyresavtal. I hyreskontraktet i målet under I stadgades, att hyresvärden skulle tillhandahålla varmvatten »i den mån offentliga restriktioner icke förekomme». Det äldre hyreskontraktet i målet under II var av samma slag som hyreskontrakten i de i NJA 1941 s. 385
260 FRITJOF LEJMAN.refererade målen; force majeure-klausul rörande allenast skadestånd fanns sålunda. Vad beträffar det nyare hyreskontraktet i detta mål, fanns bestämmelse om tillägg i hyra vid mera betydande stegring av bränslekostnaderna. Därest varmvatten ej kunde tillhandahållas, skulle detta tillägg utgå endast med hälften under 7 månader av den 1-åriga hyrestiden. Force majeure-klausul rörande även nedsättning fanns.
Beträffande det äldre hyresavtalet i målet under II måste givetvis hyresgästen tillerkännas nedsättning i enlighet med de tidigare prejudikaten. Beträffande de nya hyresavtalen gingo avgörandena emellertid i motsatt riktning och alltså till hyresgästernas nackdel. Det betonades därvid, att dessa hyresavtal slutits »vid en tid, då allmänna föreskrifter om förbud mot tillhandahållande av varmvatten voro utfärdade». Överenskommelse ansågs i målet under I träffad, att hyran skulle till fullo utgå, även om varmvatten blott tillhandahölles enligt offentliga föreskrifter och förklarades icke strida mot god sed i hyresförhållande med hänsyn till de belopp, vartill ersättningen för tillhandahållande av varmvatten kunde beräknas och omständigheterna i övrigt. Överenskommelsen i målet under II ansågs med hänsyn till tidigare utfärdade föreskrifter om förbud mot varmvatten, innehållet i force majeure-klausulen och omständigheterna i övrigt till fullo reglera verkan av utfärdade föreskrifter om tillhandahållandet av varmvatten. Det kanske mest intressanta är, att stadgandet i 3: 19 första punkten nyttjanderättslagen förklarades icke tillämpligt, eftersom hyresgästen »med hänsyn till det vid kontraktets tillkomst rådande varmvattenförbudet icke ägt påräkna att under hyrestiden erhålla varmvatten utan inskränkning». Avtalet om varmvattnet betraktades sålunda såsom en tillåten överenskommelse om lägenhetens skick. Enligt förf:s åsikt hade den klaraste linjen varit, att även beträffande avtal, ingångna före varmvattensförbudet, generellt anse den därigenom förorsakade allmänna minskningen av komforten icke medföra, att hyreslägenhet kommit i annat skick än hyresgäst ägt påfordra. Detta skick bör kunna växla med olika tider liksom å olika orter. Kontrakt med och utan force majeure-klausul hade då bedömts lika i detta hänseende, vilket emellertid icke inneburit någon orättvisa, eftersom de flesta hyresgäster väl knappast räknat med någon skillnad i sin rättsställning, då sådan klausul till äventyrs icke blivit instucken bland kontraktets bestämmelser. Jfr AF HÄLLSTRÖM i FJFT 1940 s. 159.
Beträffande faktiska brister i lägenhet och hyresvärds reparationsskyldighet föreligga några rättsfall. I NJA 1943 s. 453 hade en magasinsbyggnad, vari elektrisk hiss fanns inrättad, uthyrts 1938 på 5 år. Kontraktet innehöll dels bestämmelser, att lokalerna voro avsedda att användas till lagerlokaler och kontor »i enlighet med nuvarande» och »i den mån och omfattning vederbörande myndigheter medgåve» och dels force majeure-klausul av innebörd bl. a. att sådant, varöver hyresvärden ej rådde, fritoge honom från fullgörande av honom enligt kontraktet åliggande skyldigheter, i den mån de icke kunde fullgöras utan särskilda oberäknade kostnader. Underhållet av lokalerna skulle
SVENSK RÄTTSPRAXIS. OBLIGATIONSRÄTT 1941—1944. II. NYTTJANDERÄTT TILL FAST EGENDOM. 261
SVENSK RÄTTSPRAXIS. OBLIGATIONSRÄTT 1941—1944. 261bekostas av hyresgästen. Hissen befann sig vid hyresavtalet i av båda parterna godkänt skick. År 1940 förelade vederbörande yrkesinspektör i anledning av vissa av riksförsäkringsanstalten år 1939 utfärdade föreskrifter hyresgästen att föranstalta om ändringar och rättelser av hissen. Hyresgästen yrkade i målet, att hyresvärden skulle återgälda honom kostnaderna därför. Denna talan underkändes av underrätten och NRev, men bifölls i hovrätt och HD, under motivering, att kontraktsbestämmelserna icke kunde åberopas till hyresvärdens befrielse därifrån. — I domen har icke närmare utsagts anledningen härtill, men sannolikt ha bestämmelserna icke ansetts otillbörliga i och för sig enligt 3:43 nyttjanderättslagen, eftersom ett dylikt skäl plägat uttryckligen angivas i HD:s domar. Skälet torde ha varit, att parternas mening tolkats så, att hyresvärden skulle svara för dylika kostnader. Avgörandet synes strängt för hyresvärden. — Alldeles motsvarande kontraktsbestämmelser och hyrestid gällde i SvJT 1944 rf s. 91, som rörde ett garage; vederbörande yrkesinspektör hade här år 1942 enligt en året dessförinnan utfärdad kungörelse förbjudit garagets användning för gengasfordon. Hovrätten godkände här hyresvärdens krav på full hyra med stöd av force majeure-klausulen. För dess tillämplighet gavs i hovrätten den något egendomliga motiveringen, att hyresvärden icke undandragit sig att göra vad på honom ankomme för att inom rimlig tid avveckla hyresförhållandet med minsta möjliga förlust för hyresgästen. Jfr i detta sammanhang också NJA 1942 A 215 (intrång i hyresrätt och skadestånd till följd av skyddsrums inrättande).
Vid sidan av nu nämnda rättsfall må ock nämnas NJA 1944 s. 216. Här hade hyresgästen påkallat reparationer i lägenheten i anledning av vissa brister, som hyresvärden enligt 3: 16 nyttjanderättslagen varit skyldig avhjälpa. I anledning av hyresnämnds förlängning av hyresavtalet på oförändrade villkor, bortsett från ändrad bränsleklausul, hade sedermera upprättats nytt kontrakt mellan kontrahenterna i enlighet med hyresnämndens beslut. Det nya kontraktet innehöll liksom det äldre, att lägenheten uthyrdes i befintligt skick. Detta ansågs ej medföra ändring i hyresvärdens reparationsskyldighet.
Beträffande hyresvärds skyldigheter mot hyresgäst i övrigt märkes NJA 1941 s. 560. Hyresvärd hade här vid ohyresutrotning i en hyresgästs lägenhet anlitat självständig företagare. Denne hade genom försummelse vid utrotningen, varvid begagnades s. k. T-gas, vållat eldsvåda och explosion, med påföljd att hyresgästens möbler skadats. Hyreskontraktet var ingånget före 1940. Hyresvärden ansågs ansvarig för skadan, enär han varit pliktig gentemot hyresgästen vidtaga åtgärder för ohyresutrotningen. En i kontraktet införd force majeure-klausul befriade ej hyresvärden därifrån. — Det obligatoriska rättsförhållandet medförde alltså ansvar för hyresvärden i fråga om medhjälpares culpa. — Vidare må anmärkas SvJT 1942 rf s. 19. I en hyreslägenhet hade en takkrok lossnat, med påföljd att en däri upphängd ljuskrona fallit ned och skadats. Hyresvärden hade låtit återuppsätta takkroken genom en elektrisk montör, som anlitats för uppsättande av strömbrytare i fastig-
262 FRITJOF LEJMAN.heten. Denne hade emellertid använt felaktig metod, och ljuskronan hade återigen fallit ned och ytterligare skadats. Underrätten ville ogilla skadeståndstalan mot hyresvärden, medan hovrätten godkände denna åsikt beträffande ljuskronans nedfallande vid det första av de båda tillfällena, men utdömde skadestånd beträffande det andra tillfället, enär hyresvärden icke övervakat och kontrollerat arbetets utförande och därför finge anses ha visat försumlighet vid avhjälpande av bristen. Se vidare NJA 1943 s. 114 samt FFR 1941 s. 256 och SvJT 1942 rf s. 3.
Ett rättsfall av ganska säregen natur är NJA 1943 s. 232. Två lägenheter hade år 1939 uthyrts till en person på fem år från den 1 oktober 1940 mot en hyra av 218 kr. 34 öre i mån. samt på villkor att i hyran inginge fri uppvärmning, varjämte under sommaren 1940 skulle inläggas värmeledning och verkställas vissa andra renoveringsarbeten. Då värmeledning ej inlagts och större delen av arbetena ej utförts, betalade hyresgästen endast 100 kr. i mån. i hyra. Hyresvärden yrkade nu, att rätten måtte fastställa skälig hyra för lägenheterna. Hovrätten ansåg, att hyresvärden, som icke framställt anspråk på utbekommande av hyra, ej vore berättigad att få prövat vilken hyra, som vore skälig, medan HD hade motsatt åsikt och därför återförvisade målet till hovrätten.
Angående hyresgästs skyldigheter i övrigt märkas NJA 1943 s. 581, SvJT 1944 rf s. 51 och FFR 1943 s. 277.
Om upphörande av hyresrätt handlar SvJT 1943 rf s. 26. Hyresvärden ansågs där ha uppsagt hyreskontraktet endast för att bereda sig möjlighet att höja hyran enligt hyresregleringslagen, och då hyresgästen — som icke begärt förlängning av hyresavtalet — förklarat sig villig betala den hyra, hyresnämnden komme att bestämma, ogillades yrkande om hyresgästens vräkning. I detta sammanhang märkes vidare SvJT 1944 rf s. 18, där hyresgäst, som i strid med hyreskontrakts bestämmelse om kvartalsbetalning, erlagt hyran månadsvis, icke därigenom ansågs ha förverkat hyresrätten, enär han tidigare erlagt hyran på detta sätt och haft grundad anledning, att han skulle få fortsätta därmed.
Till slut må anmärkas de mål, som röra jämkning av hyresavtal enligt 3: 43 nyttjanderättslagen. Här observeras först ovannämnda NJA 1943 s. 166, där ett 10-årigt »äldre» hyresavtal försågs med bränsleklausul. I NJA 1943 s. 35 yrkade hyresvärden jämkning av ett 1939 före krigsutbrottet ingånget 5-årigt hyresavtal beträffande tryckeri-, kontors- och bostadslokaler, där hyran innefattade gottgörelse även för värme. Ökningen i bränslekostnaderna uppgick till c:a 75 %. Hyresvärdens talan blev emellertid här ogillad, emedan det icke blivit medelst räntabilitetskalkyler för fastigheten styrkt, att inkluderandet av värmekostnaderna i hyran vore uppenbarligen stridande mot god sed i hyresförhållanden eller eljest otillbörligt. I NJA 1943 s. 52 hade i hyreskontrakt rörande affärslokaler, vilket upprättats 1936 och 1939 samt gällde för tiden till den 1 okt. 1946, intagits villkor att, därest 1914 års levnadskostnadsindex överskrede talet 180, höjning av avtalad hyra
SVENSK RÄTTSPRAXIS. OBLIGATIONSRÄTT 1941—1944. II. NYTTJANDERÄTT TILL FAST EGENDOM. 263
SVENSK RÄTTSPRAXIS. OBLIGATIONSRÄTT 1941—1944. 263skulle automatiskt inträda med lika många procent, som det för sista månaden i föregående kvartal fastställda indextalet procentuellt överstege nämnda tal. Då index sedermera för andra kvartalet 1940 steg till 186 och för tredje kvartalet s. å. till 193, utkrävdes ökad hyra. Hyresgästen förde emellertid talan mot hyresvärden, med påstående att villkoret vore otillbörligt. HD fann, att vid mera betydande stegring av indextalet villkoret vore otillbörligt, men då någon sådan stegring ej inträtt under de perioder, varom i målet vore fråga, ogillades hyresgästens talan. I NJA 1944 s. 454 rörde tvisten ett 1936 upprättat 10-årskontrakt rörande en kafélokal, som uthyrts mot en årlig hyra av 7,300 kr. inkl. värme och varmvatten. Hyresvärden yrkade nu genom stämning, som delgivits i juni 1941, för tiden efter den 1 okt. samma år jämkning av avtalet, innebärande dels hyreshöjning till 10,000 kr., dels befrielse från skyldighet att bekosta reparationer och dels särskild ersättning för bränslekostnadsökning. Härjämte yrkades sistnämnda ersättning även för viss förfluten tid (från den 1 april 1940). Talan bifölls endast så till vida, att kontraktet försågs med hyresrådets bränsleklausul Inkl. II från den 1 okt. 1941; bränslekostnaderna för fastigheten förklarades under de ifrågavarande två åren ha undergått en betydande ökning. Jfr SvJT 1944 rf s. 36, där ett efter krigsutbrottet (i okt. 1939) ingånget 10-årsavtal rörande en bostadslägenhet på motsvarande sätt jämkades.