Source: https://www.lp-rechtsanwaelte.de/rechtsnews/mietrecht/umlage-neu-eingef%C3%BChrter-fernw%C3%A4rme-und-wasserkosten/
Timestamp: 2017-08-20 05:56:26
Document Index: 49116136

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 27', 'BGH', 'BGH', '§ 27', '§ 27', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556']

Umlage neu eingeführter Fernwärme- und Wasserkosten - Leist & Piwarz Rechtsanwälte
Umlage neu eingeführter Fernwärme- und Wasserkosten (§ 556 a Abs. 2 BGB)
Mieter und Vermieter vereinbarten im Hinblick auf die Nebenkosten die Umlage der Kosten gemäß der seinerzeit gültigen Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II BV.
Der Umlagemaßstab war die Wohnfläche.
Das Objekt selbst wurde zunächst über eine zentrale Heizungsanlage beheizt. Neben der Hauptwasseruhr im Keller gab es Unterzähler in den jeweiligen Wohnungen. Im Jahre 2003 ließ nunmehr der Vermieter im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen eine Umstellung auf Fernwärme vornehmen und im weiteren in alle Wohnungen Einzelwasseruhren einbauen. Mit Blick auf den Einbau der Wasseruhren forderte er die Mieter auf in Bezug auf die Wasserversorgung einen direkten Vertrag mit den Stadtwerken abzuschließen. Der später verklagte Mieter schloss allerdings einen solchen Vertrag nicht. Bezüglich des Wasserverbrauches des Mieters erhielt der Vermieter eine Direktabrechnung von den Stadtwerken.
Nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung verwahrte sich der Mieter gegen die Übernahme der Kosten der Fernwärme. Im Bereich der Wasserkosten verweigerte er ebenfalls die Übernahme der Zahlungen. Nachdem die Klage des Vermieters auf Nachzahlung von Betriebskosten in den ersten beiden Instanzen scheiterte, gab der BGH der Forderung des Vermieters mit Urteil vom 16.04.2008, Az: VIII ZR 75/07, statt.
Als vertragliche Regelung (so der BGH), die dem Vermieter die Umlage von Betriebskosten gestattete, genügte nach ständiger Rechtsprechung der Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV. Da im Bereich dieser Verordnung die Tragung der Kosten der Lieferung von Fernwärme ebenfalls vorgesehen war, war folglich eine vertragliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter vorhanden, die den Mieter zur Tragung der Fernwärmekosten verpflichten würde.
In der Umstellung der Wärmeversorgung sei auch keine Änderung des Mietvertrages zu sehen, wenn sich der Vertrag - durch die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV - von vornherein auf mehrere Arten der Wärmeversorgung bezieht und damit die jeweilig entstehende Kosten als umlagefähig vereinbart werden.
Zu den Aspekten der Wasserkosten wäre eine Verteilung auf die übrigen Mieter in der Liegenschaft nicht notwendig. Denn vorliegend hätte der Vermieter allein für die Liegenschaft des Mieters angefallenen Kosten schlicht weitergeleitet. Eine besondere Kenntlichmachung von Verteilerschlüsseln wäre in dieser Situation eine leere Förmelei, da eine Abrechnung von Wasserkosten - im üblichen Sinne der Verteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter nach einem bestimmten Umlageschlüssel - ohnehin nicht vorzunehmen war. Eine Änderung des Verteilerschlüssels i.S.d. § 556 a Abs. 2 BGB wäre dahingehend zu sehen, als dass der Vermieter den Mieter aufgefordert hatte, direkt einen Vertrag mit den Stadtwerken für die Versorgung von Wasser zu schließen. Damit wäre, selbst wenn vor dem Einbau der Wasseruhren ein anderer Abrechnungsmaßstab vereinbart gewesen wäre, eine Änderung des bisherigen Abrechnungsschlüssels eingetreten und der Vermieter hätte insoweit § 556 a Abs. 2 BGB genüge getan.
Blickt man auf andere Entscheidung des Bundesgerichtshofes im Bereich der Betriebskostenabrechnungen so überrascht, für die Vermieterseite, diese Entscheidung doch positiv. Gerade im Hinblick auf die Wasserkosten, die im vorliegenden Fall streitig waren, hat der Bundesgerichtshof der Vorschrift des § 556 a Abs. 2 BGB ein wenig mehr Leben eingehaucht und hat sich zumindest in diesem Bereich ein wenig von der sonst sehr von Formalismen geprägte Auslegung des Gesetzes gelöst. Die reine Aufforderung des Vermieters mit einem Dritten Verträge abzuschliessen, reichte hier dem erkennenden Senat aus, um einen Änderungswillen i.S.d. § 556 a Abs. 2 BGB anzunehmen.