Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/iptpp2-4512-96-15-4-jsz
Timestamp: 2017-09-22 18:59:53+00:00
Document Index: 113151420

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 37', 'art. 37', 'art. 37', 'art. 46', 'art. 350', 'art. 8', 'art. 43', 'art. 5', 'art. 2', 'art. 5', 'art. 7', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 2', 'art. 86', 'art. 43', 'art. 48', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 86', 'art. 86', 'art. 86', 'art. 86', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 29', 'art. 37', 'art. 37', 'art. 46', 'art. 8', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 694', 'art. 8', 'art. 5', 'art. 41', 'art. 146', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 41', 'art. 146', 'art. 29', 'art. 43']

IPTPP2/4512-96/15-4/JSz | Interpretacja indywidualna
Zwolnienie od podatku VAT sprzedaży nieruchomości na rzecz dzierżawcy oraz prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury dokumentującej poniesione przez dzierżawcę nakłady na nieruchomość.
IPTPP2/4512-96/15-4/JSzinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 11 lutego 2015 r. (data wpływu 13 lutego 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 27 marca 2015 r. (data wpływu 30 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości na rzecz dzierżawcy oraz prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury dokumentującej poniesione przez dzierżawcę nakłady na nieruchomość – jest nieprawidłowe.
W dniu 13 lutego 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości na rzecz dzierżawcy oraz prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury dokumentującej poniesione przez dzierżawcę nakłady na nieruchomość.
Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 27 marca 2015 r. o kwestie związane z reprezentacją.
Miasto planuje sprzedać niżej wymienione nieruchomości w drodze bezprzetargowej na rzecz ich dotychczasowych długoletnich dzierżawców w oparciu o art. 37 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (zwaną dalej „UGN”):
położone przy ul. ... (działki nr 1/63 i 228 o łącznej powierzchni 9338 m2, w obrębie B-47, dla których prowadzone są księgi wieczyste, które zostały wydzierżawione Stowarzyszeniu na podstawie umów z dnia 4 kwietnia 2005 r. i z dnia 1 lipca 2008 r. zawartych na okres 15 lat - przedłużony do 30 lat aneksami do tych umów; przedmiotem umów dzierżawy są jedynie grunty; dzierżawca zabudował nieruchomości budynkiem hali targowej na podstawie pozwolenia na budowę, w związku z czym istnieje możliwość sprzedaży tych nieruchomości na jego rzecz na podstawie art. 37 ust. 3 UGN. Gmina została właścicielem przedmiotowych nieruchomości na mocy decyzji Wojewody z dnia 28 lipca 2004 r. oraz z dnia 3 stycznia 1997 r., stwierdzających nieodpłatne nabycie nieruchomości przez Gminę;
położona przy ul. ... (działki nr 4/5 i 5/4 o powierzchni 2256 m2, w obrębie W-30, dla której prowadzona jest księga wieczysta), która została wydzierżawiona Pani ... oraz Panu ... na podstawie umowy dzierżawy z dnia 28 lipca 2004 r. zawartej na okres 15 lat - przedłużony do 30 lat aneksem do umowy dzierżawy; dzierżawcy zabudowali nieruchomość budynkami – pawilonami handlowymi na podstawie pozwolenia na budowę, w związku z czym istnieje możliwość sprzedaży tej nieruchomości na ich rzecz na podstawie art. 37 ust. 3 UGN. Gmina została właścicielem przedmiotowej nieruchomości na mocy decyzji Wojewody z dnia 12 maja 1995 r., stwierdzającej nieodpłatne nabycie nieruchomości przez Gminę.
Budynki wybudowane przez dzierżawców na ww. nieruchomościach stanowią budynki w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156 poz. 1118 ze zm.) i Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, ze zm.). Według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynki te zaliczają się do budynków niemieszkalnych sklasyfikowanych w Sekcji 1 Dział 12 Grupa 123, Klasa 1230 - jako budynki handlowo-usługowe.
Budynki wymienione w pkt 1 i 2 są trwale związane z gruntem. Przedmiotem sprzedaży będą grunty wraz z ww. budynkami (zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego). Przedmiotowe nieruchomości były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w ten sposób, że grunty zostały oddane w długoletnią dzierżawę - czynności opodatkowane VAT. Natomiast wzniesione przez dzierżawców budynki nie były nigdy wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanej. Do dnia zawarcia umów sprzedaży Wnioskodawca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie ww. budynków. Wnioskodawca nie ponosił także wydatków na ulepszenie tych budynków w przeszłości. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych czynności prawnych dotyczących wybudowanych przez dzierżawcę budynków, w wyniku których nastąpiło oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy budynków lub ich części, po ich:
Poniższa treść wystąpienia, pomimo zastosowania liczby pojedynczej w opisie zdarzeń, odnosi się do obydwu ww. opisanych transakcji sprzedaży dwóch targowisk na rzecz ich dzierżawców.
Umowa dzierżawy nie zostanie rozwiązana przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości - będzie ona obowiązywać do dnia zawarcia aktu notarialnego - umowy zbycia nieruchomości. Z momentem zawarcia tej umowy, w wyniku konfuzji praw wygaśnie umowa dzierżawy zawarta z nabywcą nieruchomości. Zgodnie z umową dzierżawy, po jej zakończeniu:
dzierżawca ma obowiązek zwrócić przedmiot dzierżawy w stanie niepogorszonym, a na żądanie wydzierżawiającego - usunąć naniesienia budowlane i inne urządzenia dokonane przez dzierżawcę na przedmiocie dzierżawy;
wydzierżawiający ma możliwość wyboru, tj. zdecydowania, że zatrzyma naniesienia trwale związane z gruntem i ulepszające przedmiot dzierżawy za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, lub też zdecydować, że zażąda od dzierżawcy usunięcia naniesień.
Umowa sprzedaży będzie poprzedzona rokowaniami, w ramach których strony zobowiążą się do rozliczenia wzajemnych roszczeń z tytułu zapłaty ceny nieruchomości oraz zwrotu wartości nakładów w drodze potrącenia.
A zatem, w tym samym momencie tj. chwili zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości powstaną następujące skutki prawne:
wygaśnięcie umowy dzierżawy - konfuzja praw;
obowiązek dzierżawcy do wydania nieruchomości w stanie niepogorszonym, co wynika z umowy dzierżawy;
obowiązek wydania przez sprzedającego nieruchomości na rzecz nabywcy;
nastąpi wydanie nieruchomości wraz z ulepszeniami zarówno przez dzierżawcę na rzecz wydzierżawiającego jak i przez sprzedawcę na rzecz kupującego (art. 350 kc);
powstanie obowiązek podatkowy w zakresie podatku należnego VAT od usługi - ulepszenia nieruchomości, gdyż wraz z wydaniem gruntu wraz z naniesieniami, zostanie wykonana usługa polegająca na dokonaniu przez dzierżawcę ulepszeń na dzierżawionej nieruchomości;
powstanie obowiązek podatkowy w zakresie podatku należnego VAT od dostawy nieruchomości, gdyż cena nieruchomości zgodnie z UGN zostanie zapłacona przed umową sprzedaży, a wydanie nieruchomości nastąpi z chwilą zawarcia umowy sprzedaży;
powstanie obowiązek zapłaty przez kupującego (byłego dzierżawcę) ceny nieruchomości;
powstanie obowiązek zwrotu przez Miasto wartości poniesionych przez dzierżawcę nakładów na nieruchomości.
Odnośnie wzajemnych obowiązków zapłaty (tj. zapłaty ceny nieruchomości przez dzierżawcę, oraz zapłaty wartości nakładów przez wydzierżawiającego) rozliczenie finansowe nastąpi wg poniższego schematu:
w budżecie Wnioskodawcy, na koncie wydatków będą zarezerwowane środki przeznaczone na zwrot wartości poniesionych nakładów na rzecz dzierżawcy;
dzierżawca wpłaci na konto bankowe Wnioskodawcy kwotę równą różnicy ceny nieruchomości (gruntu oraz budynków) i wartości tych budynków, odpowiadającej kwocie znajdującej się na koncie wydatków w budżecie Wnioskodawcy;
zapłacona cena zostanie zaksięgowana na koncie dochodów w budżecie Wnioskodawcy;
kwota znajdująca się na koncie wydatków w budżecie Wnioskodawcy zostanie przeksięgowana na konto dochodów Wnioskodawcy po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości.
Zwrot wartości poniesionych przez dzierżawcę nakładów ulepszających nieruchomość będzie opodatkowany podatkiem VAT, z uwagi na to, iż zwrot nakładów może nastąpić jedynie w formie ich restytucji w naturze albo w formie wydania ich wartości; obie te formy stanowią świadczenie, co oznacza, iż należy je traktować jako usługę zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
Miasto jest miastem na prawach powiatu. Gmina jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem interpretacji są zadania własne gminy oraz powiatu określone w ustawach: z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2013, poz. 594 z późn. zm.) i ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz. U. z 2013, poz. 595 z późn. zm.).
Czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej na rzecz dzierżawcy będzie korzystała ze zwolnienia podatkowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a...
Czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego z tytułu dostawy nieruchomości o podatek naliczony, wynikający z faktury VAT wystawionej przez dotychczasowego dzierżawcę, dokumentującej poniesione przez niego nakłady na nieruchomości podlegającej sprzedaży...
Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy). Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy).
Ponadto stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy;
Natomiast w świetle art. 43 ust. 1 pkt 10a zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
Przez pierwsze zasiedlenie - w myśl art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy budynków lub ich części, po ich:
W świetle zaś art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Wnioskodawca - Gmina Miasto stoi na stanowisku, że:
sprzedaż nieruchomości zabudowanej przez dzierżawcę na jego rzecz będzie korzystała ze zwolnienia podatkowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a;
Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego z tytułu dostawy nieruchomości o podatek naliczony wynikający z faktury VAT wystawionej przez dotychczasowego dzierżawcę, dokumentującej poniesione przez niego nakłady na nieruchomości podlegającej sprzedaży.
Za stanowiskiem tym przemawiają następujące argumenty:
dostawa towaru tj. budynków wraz z gruntem następuje w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż po ich wybudowaniu przez dzierżawcę, właściciel budynków tj. Wnioskodawca (zgodnie z art. 48 i 191 Kodeksu cywilnego) nie oddał ich do użytkowania na podstawie czynności opodatkowanej podatkiem VAT; umowa dzierżawy zawarta została przez Wnioskodawcę z dzierżawcą przed wybudowaniem budynków i obejmowała oraz w dalszym ciągu obejmuje jedynie grunt; nie znajdzie więc zastosowania zwolnienie podatkowe określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy;
dostawa towaru tj. budynków wraz z gruntem, na którym są posadowione korzysta ze zwolnienia podatkowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż:
Wnioskodawca nabył nieruchomość nieodpłatnie w trybie tzw. komunalizacji z mocy prawa, czynność ta nie wchodzi w zakres ustawy o podatku VAT, zatem Wnioskodawcy nie przysługiwało także prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatek naliczonego, co oznacza, iż przesłanka określona w art. 43 ust. 1 pkt 10a ppkt a ustawy została spełniona. W tym miejscu należy zwrócić uwagę na brak możliwości powiązania zwrotu wartości nakładów na nieruchomości z dostawą tej nieruchomości. Z art. 86 ustawy wynika, że dla uzyskania prawa do odliczenia podatku naliczonego od podatku należnego konieczne jest, aby czynność generująca podatek należny była następstwem czynności generującej podatek naliczony. Zatem pomiędzy obiema czynnościami musi zachodzić związek, polegający na tym, że czynność, w wyniku której powstaje podatek naliczony wykonywana jest w celu doprowadzenia do czynności generującej podatek należny. Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż w opisanym zdarzeniu przyszłym jedynie nabycie przez Gminę nieruchomości w trybie komunalizacji może być brane pod uwagę jako czynność ewentualnie pozostająca w związku z dostawą nieruchomości - zgodnie z art. 86 ustawy. Świadczenie przez dzierżawcę usługi na rzecz Gminy w postaci poniesienia nakładów na wzniesienie bądź ulepszenie budynków na dzierżawionej nieruchomości nie pozostaje w określonym w art. 86 ustawy związku z dostawą nieruchomości, gdyż:
to wykonanie usług jest następstwem dostawy nieruchomości;
nie nastąpiło ono w celu dokonania dostawy nieruchomości.Za stanowiskiem tym przemawiają następujące argumenty.
W opisanym stanie faktycznym, rozstrzygnięcie, czy nabycie usługi w postaci dokonania nakładów na nieruchomości pozostaje w związku ze sprzedażą tej nieruchomości, jest szczególnie utrudnione, z uwagi na fakt, iż nie mamy tutaj do czynienia z kolejnością czynności typową dla opodatkowanego obrotu tj. nabyciem usługi a następnie wykorzystaniem jej do czynności opodatkowanej. W przypadku ww. stanu faktycznego jedna czynność - zawarcie umowy sprzedaży - wywołuje szereg skutków prawnych, w tym powstanie u Wnioskodawcy obowiązku podatkowego, jak i ewentualne prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Dlatego też analizując istnienie związku, o którym mowa w art. 86 ustawy, należy zwrócić szczególną uwagę na okoliczności tej czynności, właściwość stosunku dzierżawy, a także intencje podatnika.
W związku z powyższym w analizie nie można pominąć faktu, iż podatnikiem jest podmiot publiczny - Gmina, zobowiązana ustawowo do zaspokajania zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej w zakresie targowisk i hal targowych (art. 7 ust. 1 pkt 11 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym). W ramach realizacji tego zadania podjęte zostały przez Gminę działania zmierzające do modernizacji wszystkich targowisk miejskich, w szczególności podjęta została uchwała Rady Miejskiej z dnia 28 marca 2007 r. w sprawie przyjęcia „Programu pomocy de minimis udzielanej podmiotom dzierżawiącym targowiska miejskie”. Na mocy tej uchwały została ww. podmiotom udzielona pomoc publiczna polegająca na obniżeniu czynszu dzierżawnego lub jego umorzeniu, o ile podmioty te dokonywały modernizacji targowisk na dzierżawionych terenach. W ramach ich modernizacji, zostały przez dzierżawców wybudowane budynki będące przedmiotem dostawy w opisanym zdarzeniu przyszłym. Z okoliczności tej wynika, iż celem realizacji usługi polegającej na wzniesieniu budynków na nieruchomości podlegającej dostawie była konieczność poprawy warunków korzystania z targowiska miejskiego, zarówno przez dzierżawcę (Stowarzyszenie zrzeszające kupców), jak i klientów (mieszkańców).
Realizacja usługi - dokonania ulepszeń nieruchomości - nie następuje w oparciu o typową umowę o świadczenie usług, lecz w oparciu o umowę o korzystanie z cudzej rzeczy wraz z możliwością pobierania pożytków z tej rzeczy (umowa dzierżawy). Z istoty tej umowy wynika, że dzierżawca może tak zagospodarować przedmiot dzierżawy, aby optymalnie go wykorzystać do uzyskania zysku. A zatem ulepszenie nieruchomości przez dzierżawcę nie następuje w celu dokonania przez Miasto dalszego obrotu tym ulepszeniem, lecz następuje w celu optymalnego wykorzystania nieruchomości do działalności prowadzonej przez dzierżawcę, w istocie więc, ulepszenie służy obrotowi dokonywanemu przez dzierżawcę. Potwierdza to fakt, że umowa dzierżawy zakłada możliwość żądania przez Wydzierżawiającego, po ustaniu stosunku dzierżawy, usunięcia naniesień. Jednakże w przypadku sprzedaży nieruchomości w 2015 r. lub w 2016 r., skorzystanie z tej możliwości przez Miasto stałoby w sprzeczności z obowiązkiem o którym mowa w art. 7 ust. 1 pkt 11 ustawy o samorządzie terytorialnym. Możliwe jednak, że żądanie usunięcia naniesień byłoby dopuszczalne, gdyby stosunek dzierżawy ustał w sytuacji, gdy ich stan techniczny oraz wartość byłyby niższe np. po upływie czasu obowiązywania umowy dzierżawy.
Podstawową czynnością w opisanym zdarzeniu przyszłym będzie sprzedaż nieruchomości. Poza przeniesieniem własności nieruchomości, wszelkie inne skutki prawne, w tym wygaśnięcie umowy dzierżawy i wykonanie usługi (powstanie podatku naliczonego) nastąpią w wyniku tej czynności.
Wnioskodawca nie ponosił ani nie będzie ponosić żadnych wydatków na ulepszenie budynków wybudowanych przez dzierżawcę, co oznacza, iż przesłanka zwolnienia podatkowego określona w art. 43 ust. 1 pkt 10a ppkt b została spełniona.
dostawa nieruchomości na rzecz ich dzierżawcy korzysta ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 43 ust. 10a, zgodnie z argumentacją opisaną w pkt 2, co oznacza, iż w transakcji sprzedaży nie wystąpi podatek należny, a zatem nie będzie możliwe jego obniżenie o podatek naliczony. Ponadto podatek naliczony nie pozostaje w związku z podatkiem należnym - zgodne z argumentacją przedstawioną w pkt 2 ppkt a.
Jednocześnie zauważyć należy, iż kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy - obowiązujący od dnia 1 stycznia 2014 r. – w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Z opisu sprawy wynika, że Gmina jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Miasto planuje sprzedać niżej wymienione nieruchomości w drodze bezprzetargowej na rzecz ich dotychczasowych długoletnich dzierżawców w oparciu o art. 37 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (zwaną dalej „UGN”):
położone przy ul. ... (działki nr 1/63 i 228 o łącznej powierzchni 9338 m2, w obrębie B-47, dla których prowadzone są księgi wieczyste), które zostały wydzierżawione Stowarzyszeniu na podstawie umów z dnia 4 kwietnia 2005 r. i z dnia 1 lipca 2008 r. zawartych na okres 15 lat - przedłużony do 30 lat aneksami do tych umów; przedmiotem umów dzierżawy są jedynie grunty; dzierżawca zabudował nieruchomości budynkiem hali targowej na podstawie pozwolenia na budowę, w związku z czym istnieje możliwość sprzedaży tych nieruchomości na jego rzecz na podstawie art. 37 ust. 3 UGN. Gmina została właścicielem przedmiotowych nieruchomości na mocy decyzji Wojewody z dnia 28 lipca 2004 r. oraz z dnia 3 stycznia 1997 r., stwierdzających nieodpłatne nabycie nieruchomości przez Gminę;
Budynki wybudowane przez dzierżawców na ww. nieruchomościach stanowią budynki w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. Według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynki te zaliczają się do budynków niemieszkalnych sklasyfikowanych w Sekcji 1 Dział 12 Grupa 123, Klasa 1230 - jako budynki handlowo-usługowe.
Budynki wymienione w pkt 1 i 2 są trwale związane z gruntem. Przedmiotem sprzedaży będą grunty wraz z ww. budynkami (zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego). Przedmiotowe nieruchomości były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w ten sposób, że grunty zostały oddane w długoletnią dzierżawę - czynności opodatkowane VAT. Natomiast wzniesione przez dzierżawców budynki nie były nigdy wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanej. Do dnia zawarcia umów sprzedaży Wnioskodawca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie ww. budynków. Wnioskodawca nie ponosił także wydatków na ulepszenie tych budynków w przeszłości. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych czynności prawnych dotyczących wybudowanych przez dzierżawcę budynków, w wyniku których nastąpiło oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy budynków lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Umowa sprzedaży będzie poprzedzona rokowaniami, w ramach których strony zobowiążą się do rozliczenia wzajemnych roszczeń z tytułu zapłaty ceny nieruchomości oraz zwrotu wartości nakładów w drodze potrącenia. Zwrot wartości poniesionych przez dzierżawcę nakładów ulepszających nieruchomość będzie opodatkowany podatkiem VAT, z uwagi na to, iż zwrot nakładów może nastąpić jedynie w formie ich restytucji w naturze albo w formie wydania ich wartości; obie te formy stanowią świadczenie, co oznacza, iż należy je traktować jako usługę zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
Odnosząc się do kwestii zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości na rzecz dzierżawcy należy wskazać, że analizując powołaną wcześniej definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy, pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Jak wynika z okoliczności sprawy – nieruchomości, o których mowa we wniosku, zostały zabudowane budynkami przez dzierżawców. Wzniesione przez dzierżawców budynki nie były nigdy wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanej. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych czynności prawnych dotyczących wybudowanych przez dzierżawcę budynków, na przedmiotowych nieruchomościach, w wyniku których nastąpiło oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.
Wobec powyższego, planowana dostawa przedmiotowych nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Należy zatem przeanalizować przesłanki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. W analizowanej sprawie Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do budowy przedmiotowych budynków, bowiem to dzierżawcy ponosili nakłady na budowę budynków, jednakże strony uzgodniły rozliczenie nakładów, zatem należy określić, czy przeniesienie nakładów za wynagrodzeniem będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.
Do dzierżawy – zgodnie z art. 694 Kodeksu cywilnego – stosuje się odpowiednio przepisy o najmie (...).
Uwzględniając powyższe w powiązaniu z przedstawionym we wniosku opisem sprawy wskazać należy, że w sytuacji przeniesienia za wynagrodzeniem nakładów poniesionych przez dzierżawców w związku budową przedmiotowych budynków na dzierżawionych gruntach, mamy do czynienia ze świadczeniem, polegającym na zbyciu nakładów dokonanych na rzecz Wnioskodawcy. Nakłady są bowiem prawem majątkowym, które mogą być przedmiotem obrotu gospodarczego. Odpłatność za ww. świadczenie będzie stanowić kwota, którą Wnioskodawca zobowiąże się zapłacić dzierżawcy za poniesione nakłady.
Zatem stwierdzić należy, że przekazanie za wynagrodzeniem nakładów poniesionych na budowę opisanych budynków na dzierżawionym gruncie, stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podlegające opodatkowaniu na mocy art. 5 ust. 1 cyt. ustawy. Zatem czynność tę należy udokumentować fakturą. Czynność ta podlega opodatkowaniu według 23% stawki podatku (obowiązującej w oparciu o art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy) do dnia 31 grudnia 2016 r., gdyż ustawodawca – zarówno w ustawie, jak i przepisach wykonawczych do tej ustawy nie przewidział dla takiej czynności preferencyjnej stawki ani zwolnienia od podatku.
Wątpliwości Wnioskodawcy odnoszą się również do kwestii prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury dokumentującej poniesione przez dzierżawcę nakłady na nieruchomość.
W niniejszej interpretacji wskazano, iż przekazanie za wynagrodzeniem nakładów poniesionych na budowę przedmiotowych budynków na dzierżawionych gruntach, stanowi odpłatne świadczenie usług, jako świadczenie usług winna być udokumentowana fakturą z podatkiem należnym w wysokości 23%. Rozliczenie nakładów nastąpi w celu sprzedaży nieruchomości, a więc czynności – co do zasady – opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.
W związku z powyższym Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących poniesione przez dzierżawców nakłady na nieruchomościach, o których mowa we wniosku.
W konsekwencji, z uwagi na fakt, iż Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących poniesione przez dzierżawców nakłady na przedmiotowe nieruchomości, nie zostanie spełniony warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy. Bez znaczenia jest już w tym momencie, czy Wnioskodawca spełni przesłankę określoną lit. b ww. przepisu, bowiem aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, obie przesłanki ustanowione w lit. a i lit. b art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy muszą być spełnione łącznie.
Wnioskodawca w opisie sprawy wskazał, iż przedmiotowe nieruchomości były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w ten sposób, że grunty zostały oddane w długoletnią dzierżawę - czynności opodatkowane VAT. Natomiast wzniesione przez dzierżawców budynki nie były nigdy wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanej. Zatem nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych. Zatem dostawa tych nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nieruchomości te nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej.
Stąd też dostawa przedmiotowych budynków wraz z gruntem, z uwagi na niespełnienie warunków określających możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na mocy art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 oraz art. 29a ust. 8, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku, tj. 23%.
Reasumując, sprzedaż przedmiotowych nieruchomości zabudowanych na rzecz dzierżawców nie będzie korzystała ze zwolnienia podatkowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podatku w wysokości 23%. Z kolei Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących poniesione przez dzierżawców nakłady na nieruchomościach, o których mowa we wniosku.
IPTPP2/4512-119/15-2/DS | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IPTPP2/4512-96/15-4/JSz