Source: http://www.mircominardi.it/161/acquistare-una-casa-seconda-parte
Timestamp: 2018-03-22 12:09:48+00:00
Document Index: 97313700

Matched Legal Cases: ['art. 2932', 'art. 2932', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 348', 'sentenza ', 'art. 360', 'sentenza ', 'art. 22']

Acquistare una casa (seconda parte) | Studio Legale Avvocato Mirco Minardi
Domiciliazioni su Ancona e Senigallia
Consulenza on line anche per avvocati
Acquistare una casa (seconda parte)
Acquistare la casa senza sorprese (seconda parte) Il secondo passo: la stipula del compromesso
Continua il nostro viaggio nel mondo degli acquisti immobiliari. Dopo aver affrontato il rapporto con le agenzie di mediazione, prendiamo in esame il contratto preliminare, nella pratica indicato più spesso come “compromesso”.
IL COMPROMESSO. Il compromesso altro non è che un contratto con il quale il compratore ed il venditore si obbligano a stipulare entro una certa data un contratto definitivo di compravendita. Con il compromesso, pertanto, il trasferimento viene rimandato ad una epoca successiva. Tuttavia, esso è già vincolante per le parti, le quali, una volta sottoscritto, non possono sottrarsi all’obbligo di stipulare il successivo atto, a pena di pesanti conseguenze. Vediamole insieme.
Il rimedio previsto dall’art. 2932 del codice civile. Il rimedio più importante e tipico è senz’altro quello stabilito dall’art. 2932 del codice civile in base al quale se una parte si rifiuta di stipulare il definitivo, l’altra può ottenere una sentenza che, in pratica, funge da contratto. In altre parole, il Giudice, se accoglie la domanda, emette una sentenza che trasferisce l’immobile proprio come un atto notarile, sentenza che dovrà poi essere trascritta presso la conservatoria dei registri immobiliari.
La risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. Di fronte all’inadempimento dell’altra parte, quella adempiente può decidere di chiedere lo scioglimento del contratto e di domandare il risarcimento dei danni. Si pensi, ad esempio, alle spese inutilmente affrontate per reperire la documentazione tecnica, ovvero al compenso vanamente elargito al mediatore.
LA FORMA DEL COMPROMESSO. Il compromesso non solo deve essere inderogabilmente fatto in forma scritta, a pena di nullità, ma deve anche contenere una serie di dati, la mancanza dei quali (per lo meno alcuni) potrebbe determinarne la nullità.
Vediamo dunque gli elmenti del compromesso. Esso deve contenere:
e generalità delle parti, con indicazione del codice fiscale;
la descrizione dell’immobile con riferimento all’ubicazione, ai dati catastali, alle pertinenze, ai confini, alla provenienza;
l’indicazione dell’esistenza di eventuali vincoli (sequestri, ipoteche, pignoramenti);
lo stato dell’immobile in relazione alle normative edilizie ed urbanistiche;
l’ammontare del prezzo;
l’eventuale ammontare della caparra;
le modalità e i termini di pagamento;
la data di stipulazione del contratto definitivo.
IL TERMINE PER LA DATA DI STIPULAZIONE DEL CONTRATTO DEFINITIVO. Un quesito solitamente posto è quello del valore della data fissata per la stipulazione dell’atto di trasferimento. In altre parole, laddove nel contratto preliminare sia scritto che la stipulazione del definitivo debba avvenire entro e non oltre una certa data, cosa accade se nessuna delle parti si attiva in tal senso?
Va anzitutto detto che la data, in genere, non ha carattere essenziale, nemmeno quando è accompagnata dalla clausola “entro e non oltre”, ciò perché l’essenzialità del termine dipende dalle ragioni sottese alla fissazione di quella data.
Facciamo un esempio. Se la stipula deve avvenire entro il 31 marzo, per la ragione che il venditore deve effettuare, a sua volta, il pagamento per l’acquisto di un altro immobile entro il successivo 1 aprile e dunque ha bisogno del denaro ricavato dalla vendita, il termine può ritenersi essenziale, purché, tuttavia, nel contratto siano resi espliciti i motivi dell’essenzialità.
Negli altri casi, invece, quando cioè il termine non ha una vera e propria ragione, esso può essere pacificamente superato, senza conseguenze sulla validità del contratto. Tuttavia la parte adempiente può inviare una lettera di mora, contenente una diffida ad adempiere con termine non inferiore a giorni 15, decorsi i quali il contratto dovrà intendersi sciolto.
LA TRASCRIZIONE DEL COMPROMESSO. La legge n. 30/97 ha previsto la possibilità di trascrivere il contratto preliminare nei registri della conservatoria immobiliare. Si tratta di una forma di garanzia per i compratori verso i venditori più scaltri. Difatti, non sono mancati casi in cui un venditore abbia stipulato più contratti preliminari sempre per lo stesso immobile. In questi casi, tra più compratori prevale colui che per primo ha trascritto il proprio atto di vendita nei registri della conservatoria immobiliare, anche se, in ipotesi, è stato l’ultimo a stipulare il compromesso. Con la trascrizione del preliminare si mira ad evitare proprio questa eventualità, tutelando il promittente acquirente, con un effetto “prenotativo” sull’immobile.
Tuttavia, la trascrizione del preliminare può essere effettuata solo se l’atto è stato redatto in forma pubblica o con scrittura privata autenticata.
Sino ad ora, però, l’istituto non ha goduto di molta fortuna per diversi motivi. Il primo, è che l’atto in forma pubblica o in scrittura privata autenticata ha un costo maggiore rispetto alla scrittura semplice. Ma il motivo principale è un altro. Trascrivendo il preliminare, il venditore, se vuole essere realmente tutelato, deve indicare l’intero prezzo e non quello – solitamente più basso – derivante dall’applicazione degli indici catastali, con conseguenti maggiori oneri fiscali.
Tuttavia, a seguito degli ultimi interventi legislativi (legge finanziaria per il 2006, legge n. 248 del 2006, legge finanziaria per il 2007), per le compravendite di immobili ad uso abitativo in cui l’acquirente è un privato (vale a dire una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, anziché dal corrispettivo pagato. Pertanto, in questi casi, non c’è più convenienza nel dichiarare un importo inferiore a quello reale, anzi l’agevolazione viene revocata se nell’atto è stato indicato un importo inferiore.
LA CAPARRA. La caparra si distingue in “confirmatoria” e “penitenziale”. Troppo spesso esse vengono confuse, oppure utilizzate senza una reale conoscenza degli effetti giuridici che le caratterizzano.
La caparra confirmatoria è una somma di denaro che una parte dà all’altra al momento della conclusione del contratto per rafforzare il vincolo concluso, mentre la caparra penitenziale è un corrispettivo per il recesso. Con una importante conseguenza. Mentre in caso di caparra confirmatoria, la parte adempiente, di fronte all’inadempimento dell’altra parte, potrebbe decidere di agire per ottenere l’adempimento, nella caparra penitenziale la parte inadempiente può scegliere di recedere dal contratto, perdendo la somma indicata a titolo di caparra penitenziale; in tal caso, cioè, l’altra parte potrà solo trattenere la caparra ricevuta o ottenere il doppio di quella versata a seconda dei casi.
Ne deriva che se si è veramente interessati all’acquisto dell’immobile è meglio evitare la caparra penitenziale e prevedere nel contratto una caparra confirmatoria.
This entry was posted in Cosa fare in caso di ... on 22 febbraio 2007 by Mirco Minardi.
← Praticanti Avvocati Mantenimento figli maggiorenni. →
Cass. 6857/2018 (estensore Frasca) ci insegna come non scrivere un ricorso per Cassazione che, infatti, è stato dichiarato inammissibile. Spesso ci si dimentica quanto sia importante l’esposizione del fatto e quanto sia fondamentale articolare bene i motivi. Il ricorso per cassazione non è una passeggiata di salute. In Corte non si scherza. La Corte... Con […]
Di regola il termine breve per la proposizione del ricorso per cassazione è di 60 giorni dalla notificazione del provvedimento impugnato. Tuttavia, in alcuni casi il termine decorre dalla comunicazione del provvedimento da parte della cancelleria. Uno di questi casi è contemplato dall’art. 348bis c.p.c. Quando si impugna l’ordinanza de qua il ricorrente deve […]
Di Gianluca Monterisi Sulla non necessità della dimostrazione di un danno per negare il diritto al compenso L’inadempimento di un contratto relativo a prestazioni professionali di un avvocato è costituito, ovviamente, non dal mancato raggiungimento del risultato auspicato dal committente-creditore, bensì da una condotta del professionista-debitore inferiore […]
Riporto la motivazione di Cass. 6730/2018 che ha dichiarato l’inammissibilità di un ricorso per cassazione. Bisogna sempre ricordarsi che quando si contesta la ricostruzione del fatto, siamo al di fuori del vizio e della falsa applicazione di legge. Difatti, la falsa applicazione ricorre quando fermo il fatto storico come ricostruito dal giudice, si contesta […]
Nel caso deciso da Cass. 6119/2018 i ricorrenti si lamentavano del ragionamento presuntivo del giudice d’appello, il quale aveva escluso un rapporto di debito tra due società, in un giudizio di accertamento dell’obbligo del terzo. In pratica, il creditore, al momento del pignoramento, aveva trovato nei locali della debitrice un’altra azienda (di proprietà de […]
Finalmente la S.C. afferma a chiare lettere come va censurata la sentenza manifestamente illogica, irriducibilmente contraddittoria. Nel caso deciso da Cass. 6119/2018 i ricorrenti avevano invocato il n. 5 cioè l’omessa valutazione di un fatto decisivo. L’illogicità della motivazione, afferma la Corte, dopo la modifica dell’art. 360, n. 5, c.p.c. (ai sensi d […]
Il Tribunale di Salerno accolse la domanda proposta da Tizio nei confronti dell’INPS, diretta alla reiscrizione nell’elenco dei braccianti agricoli del Comune di residenza. La Corte di Appello di Salerno, a seguito di appello dell’Istituto, in parziale riforma della sentenza di primo grado, dichiarò la decadenza ex art. 22 c. 1 D.Igs. 7/1970, convertito in I […]
Studio Legale Minardi - Via Marchetti n.32 - Senigallia (An) - 60019 - Tel 071 64190 Fax 071 7912550 - P.I.01527480428