Source: http://www.mietrb.de/59149.htm
Timestamp: 2019-07-18 17:50:11
Document Index: 39403944

Matched Legal Cases: ['§ 12', '§ 535', '§ 12', 'Art. 2', 'Art. 1', 'Art. 13', '§ 543']

AG MÃ¼nchen v. 28.5.2019, 432 C 2881/19
Fristlose KÃ¼ndigung bei permanenter KameraÃ¼berwachung im Flur einer Wohngemeinschaft rechtens
Die permanente Ãœberwachung durch eine Kamera im Hausflur des gemeinschaftlichen Bereichs einer Wohngemeinschaft berechtigt einen Untermieter zur fristlosen KÃ¼ndigung. Soweit durch die Kamera etwaige mietrechtliche PflichtverstÃ¶ÃŸe wie das unterlassene SchlieÃŸen der HaustÃ¼r und/oder die OrdnungsmÃ¤ÃŸigkeit der MÃ¼lltrennung aufgeklÃ¤rt bzw. Ã¼berprÃ¼ft werden sollen, stellt dies keinerlei Rechtfertigungsgrund fÃ¼r die permanente Ãœberwachung dar.
Die Parteien hatten einen Untermietvertrag fÃ¼r ein ca. 20 qm groÃŸes Zimmer in einer Wohngemeinschaft abgeschlossen. Der Beklagte war u.a. zur Mitnutzung von Bad/Dusche/WC und KÃ¼che berechtigt. Als Mietzins wurden 810 â‚¬ zzgl. einer Betriebskostenvorauszahlung i.H.v. 40 â‚¬ pro Monat vereinbart. Mit undatiertem Schreiben kÃ¼ndigte der Beklagte das UntermietverhÃ¤ltnis fristlos, wobei er diverse Pflichtverletzungen des KlÃ¤gers behauptete, so etwa eine permanente VideoÃ¼berwachung des Flures, der das Zimmer des Beklagten u.a. mit der KÃ¼che und dem Badezimmer verbindet. Die Aufnahmen wurden durch den KlÃ¤ger (unstreitig) regelmÃ¤ÃŸig ausgewertet.
Ab August 2018 erbrachte der Beklagte keine laufenden Zahlungen mehr. Am 31.8.2018 wurde dem Beklagten durch den anwaltlichen Vertreter des KlÃ¤gers mitgeteilt, dass die vorgenannte KÃ¼ndigung als fristgemÃ¤ÃŸe, nicht jedoch als fristlose akzeptiert und die Mietzahlung bis Ende Oktober 2018 gefordert werde. Der Anwalt verwies dabei auf Â§ 12 einer "ZusÃ¤tzlichen Vereinbarungâ€œ des Untermietvertrages. Darin hieÃŸ es:
"Vor der HaustÃ¼r ist zum Schutz der Gemeinschaft eine Kamera angebracht, mit der sich der Untermieter ausdrÃ¼cklich einverstanden erklÃ¤rt, ebenso wie mit der Aufbewahrung und Aufzeichnung fÃ¼r einen Zeitraum von max. 90 Tagen."
Der KlÃ¤ger hielt die KÃ¼ndigung fÃ¼r unwirksam und war der Ansicht, noch die Mieten (nettokalt) fÃ¼r die Monate August, September und Oktober 2018 i.H.v. insgesamt 2.430 â‚¬ geltend machen zu kÃ¶nnen. Das AG wies die Klage weitestgehend ab.
Der KlÃ¤ger hat gegen den Beklagten Anspruch auf Zahlung von Miete fÃ¼r den Zeitraum von 1.8.2018 bis einschlieÃŸlich 3.8.2018 aus Â§ 535 Abs. 2 BGB i.V.m. dem verfahrensgegenstÃ¤ndlichen Untermietvertrag. Ein hierÃ¼ber hinausgehender Anspruch besteht nicht, denn die fristlose KÃ¼ndigung des Beklagten, von deren Zugang am 3.8.2018 vorliegend auszugehen ist, hat das MietverhÃ¤ltnis beendet.
Die fristlose KÃ¼ndigung kann auf den unstreitigen Vorwurf der Anbringung, des Betriebs und der unterlassenen Entfernung einer Ãœberwachungskamera im Flur der Wohngemeinschaft gestÃ¼tzt werden. Der Verweis des KlÃ¤gers auf Â§ 12 "ZusÃ¤tzlichen Vereinbarungâ€œ des Mietvertrages und der darin enthaltenen Klausel zur Anbringung einer Kamera ging schon deshalb ins Leere, weil die Klausel lediglich eine Regelung zur Anbringung einer Kamera "vor der HaustÃ¼r" (also im Freien) enthielt. Eine Kamera im Hausflur - mithin vor der/den ZimmertÃ¼r(en) der WG - ist von dieser Regelung schon nach dem klaren und unmissverstÃ¤ndlichen Wortlaut nicht erfasst. Ein diesbezÃ¼gliches EinverstÃ¤ndnis des Beklagten konnte daher per se nicht angenommen werden.
Dem Beklagten ist jedenfalls zuzustimmen, soweit er auf die massive Verletzung des grundrechtlich geschÃ¼tzten Allgemeinen PersÃ¶nlichkeitsrechts nach Art. 2 Abs. 1 i.V.m. Art. 1 Abs. 1 GG und letztlich auch auf den durch Art. 13 GG geschÃ¼tzten Mietbesitz Bezug nimmt und eine diesbezÃ¼gliche gravierende Rechtsverletzung durch den KlÃ¤ger rÃ¼gt. Dabei war zu berÃ¼cksichtigen, dass - bei realitÃ¤tsnaher Betrachtung - das Badezimmer von den Bewohnern nicht immer vollumfÃ¤nglich bekleidet aufgesucht wird. Soweit durch die Kamera etwaige mietrechtliche PflichtverstÃ¶ÃŸe wie das unterlassene SchlieÃŸen der HaustÃ¼r und/oder die OrdnungsmÃ¤ÃŸigkeit der MÃ¼lltrennung aufgeklÃ¤rt bzw. Ã¼berprÃ¼ft werden sollten, stellte dies keinerlei Rechtfertigungsgrund fÃ¼r die permanente Ãœberwachung dar.
Gerade auch vor dem Hintergrund einer gesteigerten datenschutzrechtlichen SensibilitÃ¤t der Gesellschaft befremdet die Vorgehensweise der Klagepartei in erheblichem MaÃŸe. Ob der KlÃ¤ger (auch) hierdurch einen Straftatbestand verwirklicht hatte, konnte indes dahinstehen, zumal die HÃ¼rde des Â§ 543 Abs. 1 BGB nicht erst im Bereich strafbaren Verhaltens liegt. Dem Beklagten war es hier jedenfalls keine weiteren drei Monate bis zum Ablauf der ordentlichen KÃ¼ndigungsfrist zuzumuten, sich den rechtswidrigen ÃœberwachungsmaÃŸnahmen des KlÃ¤gers auszusetzen.
Der Volltext ist auf der Homepage Bayern.Recht verÃ¶ffentlicht.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 02.07.2019 11:11