Source: https://www.marcociceri.it/vendita-con-patto-di-riscatto/esercizio-opzione-di-riscatto/modalita-esercizio-opzione-riscatto/
Timestamp: 2019-05-21 00:02:37+00:00
Document Index: 26452089

Matched Legal Cases: ['art. 1503', 'art. 1503', 'sentenza ', 'art. 1503', 'art. 1501', 'art. 1503', 'art. 1502', 'art. 1504', 'art. 1335', 'art. 1503', 'art. 1503', 'art. 1503', 'art. 1350', 'art. 1500', 'art. 1503', 'art. 1503', 'art. 1210', 'art. 1227']

La vendita con patto di riscatto: modalità esercizio riscatto
Il codice civile vigente all’art. 1503 regola puntualmente le modalità di esercizio del riscatto, richiedendo non soltanto un’apposita dichiarazione ( recettizia ) da comunicarsi dal venditore entro il termine prefissato, ma anche, a pena di decadenza, la corresponsione entro il medesimo termine delle somme dovute come prezzo del bene e delle spese fatte per la stipulazione della vendita o l’offerta reale di tali somme (1), entro otto giorni dalla scadenza del suddetto termine, se il compratore non accetti di ricevere il pagamento (2).
Abbiamo già avuto modo di osservare che l’esercizio del riscatto ha carattere negoziale in quanto è da considerarsi come un atto di autonomia privata volto alla disposizione di una situazione giuridica patrimoniale (3). Trova quindi integrale applicazione la disciplina dei negozi giuridici per quanto concerne i requisiti di capacità e legittimazione; nel caso in cui la legge richieda l’autorizzazione giudiziale o amministrativa per l’acquisto, tale autorizzazione è necessaria anche per l’esercizio del riscatto, poiché anche in tale momento si ripropone la necessità di valutare la convenienza e vantaggiosità dell’atto.
Sempre richiamando la natura negoziale del riscatto, non vi sono problemi ad ammettere la possibilità di effettuazione del riscatto mediante rappresentante.
In proposito si osserva peraltro che, nel caso in cui sia stata conferita al
l’esercizio del riscatto, a differenza di quanto previsto nel codice civile del 1865 (4), opera sul terreno del diritto sostanziale; gli effetti discendono direttamente a seguito dell’adempimento di quanto previsto dall’art. 1503 cod. civ., senza la necessità di intervento dell’autorità giudiziaria (5); tale intervento può ipotizzarsi solo al fine dell’emissione di una sentenza dichiarativa volta ad accertare che sia intervenuta una valida dichiarazione negoziale tra le parti.
Si ritiene che le parti , nel quadro dell’autonomia negoziale, possano convenire di inasprire gli oneri del riscattante e così subordinare l’esercizio del riscatto al rimborso di tutti i crediti del compratore (6), oppure prevedere adempimenti diversi ed ulteriori rispetto a quelli previsti dall’art. 1503 cod. civ. (7); si pongono in merito alla questione i problemi relativi alle clausole vessatorie.
Dal momento della conclusione della vendita sino al momento dell’esercizio del riscatto si ritiene inoltre che le parti possano convenire lo spostamento del termine originariamente fissato, sempre nel rispetto della previsione di cui all’art. 1501 cod.civ., che ha carattere imperativo (8).
Saranno esaminati di seguito i singoli oneri a cui è tenuto il venditore in
conformità alla disposizione dell’art. 1503 cod. civ.
A) La dichiarazione di riscatto.
La dichiarazione di riscatto configura un negozio unilaterale recettizio, stante la sua idoneità a determinare un’acquisizione di un bene patrimoniale, a titolo oneroso, in favore del riscattante e l’idoneità a produrre modificazioni nella sfera giuridica del compratore dal momento in cui tale dichiarazione giunge a sua conoscenza.
Come già osservato sopra, condizione di efficacia (9) della dichiarazione è che questa venga accompagnata dalla corresponsione, o offerta reale, delle somme corrispondenti al prezzo e alle spese per la vendita; l’adempimento di entrambi gli obblighi può avvenire separatamente e anche distintamente dal momento della dichiarazione, purchè venga rispettato il termine. Non è necessaria la corresponsione delle spese fatte per la cosa garantite, in forza dell’art. 1502 comma 2° cod. civ., dal diritto di ritenzione sulla cosa.
La dichiarazione deve essere indirizzata al compratore o, nel caso di subalienazione della cosa ad un terzo notificata al venditore, direttamente al nuovo proprietario , in forza della previsione di cui all’art. 1504 cpv. cod. civ. Sia nell’uno che nell’altro caso, la dichiarazione può essere fatta personalmente, indirizzata al domicilio generale (10), oppure al domicilio eletto per l’esercizio del riscatto (11) ; sul punto va segnalata anche l’opinione di coloro che ritengono possibile che la dichiarazione venga indirizzata al domicilio menzionato nell’atto di vendita non espressamente per il
riscatto (12).
Seguendo i principi generali in materia contrattuale, il riscattante ha esclusivamente l’onere di emettere la dichiarazione ed indirizzarla al domicilio del compratore; i fatti dipendenti da quest’ultimo , sia dolosi che colposi, diretti ad impedirne la ricezione non possono impedire il riscatto. Lo stesso dicasi anche per i fatti che impediscono la ricezione della dichiarazione non causati da comportamento colposo del compratore, in forza dell’art. 1335 cod. civ.
Occorre osservare che l’art. 1503 comma 1° cod. civ. prevede espressamente che la dichiarazione, oltre che emessa in tempo utile, deve anche pervenire entro il termine al destinatario (13).
Più articolato è il discorso relativo alla forma che deve ricoprire la dichiarazione.
Il terzo comma dell’art. 1503 cod. civ. richiede espressamente la forma scritta, a pena di nullità, nel caso di vendita di beni immobili ; il problema è quello di stabilire se la norma sia estensibile o meno agli altri casi in cui la legge prevede una determinata forma ad substantiam.
Le opinioni sul punto divergono. Vi è chi afferma (14), visto il carattere eccezionale delle previsioni in materia di forma per la validità, che la disposizione richiamata non sia suscettibile di alcuna estensione; altri invece
affermano l’estensione della forma scritta a tutti i casi in cui la legge richiede la forma scritta ad substantiam per la compravendita.
Una diversa costruzione (15), che prescinde dalla presunta esistenza di un principio di simmetria formale, afferma che l’art. 1503 comma 3° cod. civ. costituisce specificazione delle disposizione di cui all’art. 1350 comma 1° nn. 1-5 cod. civ., per cui bisogna verificare di volta in volta se la dichiarazione ( negoziale ) di riscatto incida o meno su un diritto per cui la legge prevede la forma scritta vincolata.
All’infuori di questi casi, la dichiarazione di riscatto non è soggetta ad alcun vincolo di forma , per cui può essere effettuata anche verbalmente; bisogna tuttavia tenere presente l’opportunità di formulare la dichiarazione di riscatto in modo che, in caso di contestazione, sia agilmente dimostrabile l’esecuzione dello stesso e la sua data.
L’esigenza di forma scritta si può presentare anche ai fini della eventuale trascrizione dell’atto.
B) Il rimborso del prezzo e delle spese per la
Il rimborso del prezzo e delle spese sostenute per la compravendita costituisce, come si è detto, un adempimento necessario per conferire validità ed efficacia alla dichiarazione di riscatto: la dottrina ha ricostruito lo schema legislativo ricorrendo alla figura dell’onere, escludendo così la disciplina codicistica in tema di adempimento delle obbligazioni (16).
Il prezzo da restituire può, per espressa pattuizione tra le parti, essere inferiore a quello convenuto per la vendita ; non può tuttavia essere superiore, per l’espressa previsione di cui all’art. 1500 comma 2° cod. civ.
La nullità comminata dalla suddetta norma colpisce il patto per l’eccedenza e tutte le altre possibili clausole dirette ad ottenere lo stesso risultato tra le quali le più ricorrenti nella casistica giurisprudenziale sono quelle relative al pagamento di interessi sul prezzo di vendita (17).
Il medesimo risultato può essere conseguito con la pattuizione di rimborso di spese superiore a quelle effettivamente sostenute, oppure mediante una clausola che imponga al venditore di pagare il riscatto secondo una perizia che accerti il valore reale. Anche in questi ultimi casi, la nullità colpisce l’eccedenza rispetto al prezzo effettivamente pagato.
Anche nel caso in cui vi sia stata simulazione tra le parti, come accade spesso per ragioni fiscali, deve essere restituito il prezzo effettivamente corrisposto e non quello risultante dall’atto.
Le somme da versare a pena di decadenza entro il termine, legale o convenzionale, fissato per il riscatto, sono solo quelle costituite dal prezzo e dalle spese per la vendita; l’art. 1503 comma 1° cod. civ. specifica che l’onere di tempestività deve riguardare solo le somme liquide, dimodochè la decadenza non si verifica per quelle illiquide; fanno parte di queste ultime, ad esempio, le somme che devono essere fissate in via equitativa dal giudice.
Non dovrebbe determinare decadenza la mancata corresponsione od offerta di piccole somme, la cui spettanza sia incolpevolmente ignorata dal venditore (18).
L’adempimento dell’onere di rimborso delle somme può essere assolto mediante il pagamento oppure mediante l’offerta, anche non formale, purchè idonea a porre il denaro nella piena disponibilità del riscattato.
Per quanto riguarda invece il pagamento diretto, la giurisprudenza (19) ritiene che, trattandosi di obbligazioni pecuniarie, non possa riconoscersi efficacia al pagamento effettuato, senza il consenso del creditore, mediante assegni circolari o bancari; qualche autore rileva l’eccessiva formalità della soluzione adottata dalla giurisprudenza, ammettendo almeno l’utilizzo di assegni circolari (20).
In ogni caso, per le ragioni più disparate il riscattato potrebbe rifiutare il pagamento offerto; in questa ipotesi il venditore, a pena di decadenza, a norma dell’art. 1503 comma 2° cod. civ. , ha l’onere di farne offerta reale entro otto giorni dal termine fissato per l’esercizio del riscatto (21).
L’offerta reale deve essere eseguita nelle forme prescritte dagli artt. 1209 cod. civ. e 73 ss. disp. att. cod. civ.; non sono da ritenersi ammissibili forme equipollenti quali offerte verbali o convocazioni davanti a notaio (22).
Non è necessario che all’offerta reale, ove venga anch’essa rifiutata, segua il deposito delle somme ai sensi dell’art. 1210 ss. cod. civ. né ai fini di impedire la decadenza (23) , né per il verificarsi degli effetti del riscatto (24).
Solo nel caso in cui il venditore abbia emesso dichiarazione di riscatto e non abbia effettuato il versamento (o l’offerta ) delle somme , i creditori possono a lui sostituirsi per l’effettuazione di tali versamenti.
Emessa la dichiarazione ed effettuato il pagamento (o l’offerta) delle somme (liquide) previste per il prezzo e per le spese di vendita il riscatto è senz’altro operante e la proprietà “ritorna” a tutti gli effetti in capo al riscattante (25).
(1) La norma costituisce una novità rispetto al codice civile del 1865, dove non era stabilita alcuna previsione in ordine all’onere di restituzione del prezzo e delle spese della vendita. Come evidenziato in sede di lavori preparatori ( si veda la Relazione del Guardasigilli al progetto ministeriale del libro delle obbligazioni n. 319 e Relazione al re al codice civile, n. 139), l’introduzione dei suddetti adempimenti specifici ad integrazione della dichiarazione di riscatto si è resa necessaria per rendere più seria ed attendibile la dichiarazione di riscatto del venditore. L’intento del legislatore è quello di eliminare le controversie nascenti in ordine alla concreta volontà di esercitare il riscatto ed impedire al venditore di emettere dichiarazioni di riscatto senza essere poi nelle condizioni di eseguire i rimborsi conseguenti.
(2) Così, per tutte, Cass., 3 novembre 1979, n. 5705, in Foro it., Rep. 1979, voce Vendita n., 72 e 73.
(3) Tra gli altri, v. A. LUMINOSO, op. cit., p. 173.
rappresentante procura speciale per la conclusione del contratto, questa non conferisce il potere di esercitare anche il riscatto.
(4) Nel codice civile del 1865 si parlava espressamente di “azione di riscatto”.
(5) V. Cass., 9 aprile 1958, n. 1158, in Giust. civ., 1958, I, p. 1055.
(6) Così Cass., 6 ottobre 1949, n. 2451, in Foroit., Rep. 1949, voce Vendita, 195.
(7) Cass., 1 febbraio 1961, n. 194, in Foroit., Rep. 1961, voce Vendita, n. 103.
(8) Per questa possibilità v. Cass., 16 ottobre 1957, in Foroit., Rep. 1957, voce Vendita, n. 190.
(9) Parla espressamente di condizione di validità, Cass., 9 aprile 1958, n. 1158, in Giust. civ., 1958, I, p. 1055.
(10) V. Cass., 21 giugno 1958, n. 2190, in Giust. civ., 1958, I, p. 165.
(11) Il domicilio eletto resta fermo sino ad eventuale comunicazione di intervenuta modifica da parte del compratore.
(12) D. RUBINO, op. cit., p. 1048; App. Perugia, 27 aprile 1955, in Rass. giur. umbra, 1955, p. 135.
(13) V. Cass., 5 luglio 1947, n. 1063, Foroit., 1947, I, p. 810; per quanto riguarda il mezzo di trasmissione della dichiarazione ( nel caso in cui sia fatta per iscritto ) non è necessario procedere alla notifica nelle forme previste dal c.p.c.; può essere effettuata mediante lettera, raccomandata o anche mediante atto di citazione. Per il telegramma, occorre la sottoscrizione dell’originale; v. massima del Trib. Taranto, 6 febbraio 1965, in CortiBariLecceePotenza, 1965, p. 586.
Trattandosi poi di negozio unilaterale, non occorre la risposta del destinatario.
(14) C. M. BIANCA, op. cit., p. 581.
(15) A. LUMINOSO, op. cit., p. 381-382.
(16) In senso conforme, tra gli altri, C.M. BIANCA, op. cit., p. 579.
(17) Cass., 11 aprile 1972, n. 1113, in Foroit., 1972, I, p. 3180. V. anche Cass., 19 settembre 1979, n. 4809, in Giust. civ., 1979, I, p. 1995, dove si afferma anche che la restituzione del prezzo soggiace al principio nominalistico ( art. 1227 cod. civ. ) previsto in genere per l’adempimento di una obbligazione o di un onere.
(18 ) Non può determinare decadenza dal riscatto, ad esempio , la mancata corresponsione di modeste somme sostenute per il trasporto del bene in esecuzione della vendita. Nello stesso senso v. Cass., 9 aprile 1958, n. 1158, in Giust. civ., 1958, I, p. 1055.
(19) Cass., 14 aprile 1975, n. 1412, in Giust. civ., 1976, I, p. 765, con nota di GIACOBBE.
(20) Così LUMINOSO, op. cit., p. 387.
(21) La ratio della rimessione in termini del venditore è quella di metterlo al riparo da eventuali maliziosi rifiuti da parte del compratore o da rifiuti che non lascino al venditore il tempo materiale di formulare una valida offerta.
(22) In questo senso Cass., 17 aprile 1968, n. 1133, in Foropad., 1969, I, p. 200.
(23) Così C.M. BIANCA, op. cit., p. 586.
(24) Così GRECO e COTTINO, op. cit., p. 346; Cass., 21 giugno 1958, n. 2190, in Giust. civ., 1958, I, p. 165.
(25) Cass., 22 agosto 1953, in Giur. it., Rep. 1953, voce Vendita, n. 150.