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Timestamp: 2017-06-24 03:27:05+00:00
Document Index: 17881506

Matched Legal Cases: ['art. 5', 'art. 199', 'art. 3', 'art. 197', 'art. 76', 'arrêt ', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 74', 'art. 48', 'art. 42', 'art. 119', 'art. 119', 'ATF ', 'arrêt ', 'art. 197', 'art. 199', 'art. 199', 'art. 9', 'art. 77', 'art. 19', 'arrêt ', 'art. 105', 'art. 199', 'art. 200']

Le 16 octobre 2008, les consorts Z.________ et F.X.________ ont signé devant le notaire C.________, choisi par cette dernière, une promesse de vente de la propriété pour un montant de 2'890'000 fr., prix de vente sur lequel les parties étaient préalablement tombées d'accord. Selon l'art. 5.5 de l'acte, "la vente est conclue sans garantie de la part des vendeurs quant aux défauts matériels de la chose vendue", l'art. 199 CO demeurant réservé. L'art. 3.1 contient une clause pénale permettant au promettant-vendeur de conserver l'acompte de 289'000 fr. versé par le promettant-acheteur si celui-ci venait à refuser de donner suite à son obligation d'acquérir le bien immobilier.
Par courrier du 16 avril 2009, le conseil de F.X.________ a avisé les consorts Z.________ que sa cliente se prévalait de la garantie des défauts des art. 197 ss CO et invalidait la promesse de vente du 16 octobre 2008, en raison de leur attitude dolosive.
1.1 Interjeté par la partie qui a notamment succombé dans ses conclusions en paiement (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse dépasse largement le seuil de 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.
Il n'est en l'occurrence pas douteux que le contrat litigieux, qui porte sur un immeuble au sens de l'art. 119 al. 1 LDIP, est soumis au droit du lieu de situation de l'immeuble, soit au droit suisse, à défaut d'une élection de droit par les parties (cf. art. 119 al. 1 et 2 LDIP); il n'importe à cet égard qu'il ne s'agisse pas formellement d'un contrat de vente, mais "seulement" d'une promesse de vente (ATF 82 II 550 consid. 4 p. 554; cf. récemment arrêt 4A_362/2012 du 28 septembre 2012 consid. 2).
3.1 En l'espèce, il n'est pas contesté que les promettants-vendeurs (ci-après, par souci de simplification : les vendeurs), en dérogation à l'art. 197 CO, ont exclu toute garantie des défauts.
La promettante-acheteuse (ci-après : l'acheteuse), qui soutient avoir reçu des assurances quant à la "surface habitable" de 200 m2 de l'objet immobilier en cause, est toutefois d'avis que la clause d'exclusion de garantie est nulle en vertu de l'art. 199 CO.
3.2 Selon l'art. 199 CO, toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose.
La recourante tente de démontrer que la cour cantonale a établi plusieurs points de fait de manière arbitraire (art. 9 Cst). Selon elle, une appréciation exempte d'arbitraire aurait dû conduire l'autorité précédente à retenir qu'en réalité les vendeurs lui ont intentionnellement caché que la "surface habitable" n'était que de 121 m2.
Fût-il recevable, le moyen serait de toute façon mal fondé. La recourante n'a jamais allégué que les vendeurs l'auraient trompée en lui affirmant que les 200 m2 visaient une surface calculée conformément à la législation genevoise précitée. Elle soutient simplement que l'usage de la notion de "surface habitable" par les vendeurs obligeait ceux-ci à se fonder sur la définition ancrée dans cette législation. D'emblée, on observe que le raisonnement adopté par la recourante tombe à faux. Il présuppose l'existence d'un objet immobilier en "zone villa" (art. 77 LCI/GE qui s'applique à la "cinquième zone", soit à la "zone villa" selon l'art. 19 al. 3 de la loi d'application genevoise de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire [L 1 30]), ce qu'indique d'ailleurs le rapport de l'architecte D.________ (arrêt entrepris p. 8); or, il est établi (art. 105 al. 1 LTF) que l'objet immobilier litigieux se situe en zone agricole. Il n'y a donc pas lieu d'examiner plus avant le champ d'application de la loi cantonale invoquée. Force est ici de constater que lorsque les vendeurs ont estimé la "surface habitable", ils l'ont fait, à bon droit, sans tenir compte des modalités de calcul strictes contenues dans la LCI/GE. L'architecte de l'acheteuse a d'ailleurs implicitement confirmé le bien-fondé du procédé employé par les vendeurs puisqu'il ne l'a pas remis en question ; au contraire, au terme de ses calculs, il a retenu une surface quasiment identique à celle estimée par les vendeurs.
3.8 La recourante n'ayant pas démontré que les vendeurs ont eu l'intention de dissimuler la "surface habitable" réelle de l'objet immobilier litigieux, toute discussion sur une éventuelle application de l'art. 199 CO est inutile.
Il résulte des considérations qui précèdent que l'existence même d'un défaut n'est pas acquise (cf. supra consid. 3.4). Le moyen tiré de la transgression de l'art. 200 al. 2 CO se révèle dès lors sans consistance.