Source: https://www.sluzebnosc.info/czynsz-od-meza-matki-posiadajacej-sluzebnosc-material-659.html
Timestamp: 2019-10-23 08:30:33+00:00
Document Index: 45472078

Matched Legal Cases: ['art. 908', 'art. 913', 'art. 61', 'art. 898', 'art. 405', 'art. 408']

Wioletta Dyl • Opublikowane: 15-07-2019
Od 2015 jestem właścicielem mieszkania. Nabyłem je na drodze darowizny od matki. Matka ma dożywotnie prawo korzystania z mieszkania. Mieszkanie jest czteropokojowe, dwa pokoje wynajmuję innym osobom. W dwóch pozostałych mieszka moja matka i jej mąż. Mąż matki (osoba niespokrewniona) został zameldowany przez poprzednią właścicielkę (matkę). Jako właściciel płacę czynsz, matka nie ponosi kosztów za mieszkanie. Czy mam prawo żądać płacenia czynszu, zawarcia umowy najmu od męża matki? Obecnie nie przekazuje mi żadnych środków z tytułu zamieszkiwania w moim mieszkaniu. Odmawia zawarcia umowy. Jak mogę wyegzekwować zawarcie umowy, zaległe opłaty od daty nabycia nieruchomości? Czy matka może na doradzę sądowej domagać się zwrotu darowizny? Jeśli tak, to z jakiego powodu i w jakich okolicznościach?
Istotę umowy o dożywocie zawarto w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 908 „w umowie o dożywocie, nabywca nieruchomości w zamian za przeniesienie na niego jej własności zobowiązuje się zapewnić zbywcy (dożywotnikowi) dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie)”.
Dożywocie można zastrzec na rzecz jednej osoby albo na rzecz kilku osób (właścicielki mieszkania oraz osób jej bliskich). Innymi słowy postanowienia umowy o dożywocie mogą być wiążące nie tylko dla stron umowy, czyli zbywcy i nabywcy nieruchomości, ale także dla osoby bliskiej zbywcy, jeżeli dożywocie dla takiej osoby zostało zastrzeżone w umowie.
W orzecznictwie panuje zgodny pogląd, że utrzymania zbywcy i ewentualnie jego bliskich powinno sięgać tak daleko, by nie musiały one poszukiwać środków utrzymania dodatkowo gdzie indziej. Umowa powinna dokładnie określać rodzaj i wielkość świadczeń, a w miarę możliwości także regulować zakres zmian – w razie wygaśnięcia prawa dożywocia w stosunku do jednego z dożywotników. Warto również dodać, że za osobę bliską uważa się nie tylko krewnego czy też powinowatego w rozumieniu przepisów kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ale również osobę, z którą zbywca pozostaje w ścisłych stosunkach osobistych mających trwały charakter (np. konkubinat).
W opisanej sytuacji, rozumiem, że umowa dożywocia została sporządzona jedynie pomiędzy Panem a Pana mamą, a mieszkanie było jej odrębnym majątkiem. Zatem jeżeli nie obejmuje ona męża Pana mamy, to winien on uiszczać czynsz w wysokości 1/2 części przypadającej na Pana mamę i jej męża powierzchni lokalu. Panująca bowiem miedzy nimi ewentualna wspólność majątkowa nie rozciąga się na prawo dożywocia jednego z nich.
Umowa o dożywocie to umowa zawarta na okres nieokreślony. Jednakże praktyka dostarcza jednak przykładów, że wzajemne stosunki mogą ulec zmianie. W takim przypadku istnieje możliwość zamiany dożywocia na rentę, czyli świadczenie określonej kwoty pieniężnej w regularnych odstępach czasu. Jednak o takiej zamianie świadczenia decyduje wyłącznie sąd. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Ustawodawca przewidując taką sytuację, zawarł w ustawie stosowny zapis, którego treść brzmi: „W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie” (art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego).
A zatem rozwiązanie umowy może nastąpić tylko w wypadkach wyjątkowych, przy czym nie zawiera zamkniętego katalogu takich sytuacji. Ocena, czy zachodzi wyjątkowość, należeć będzie zawsze do sądu rozpoznającego sprawę o rozwiązanie dożywocia, który każdorazowo bierze pod uwagę interesy obu stron. Po rozwiązaniu umowy dożywocia zobowiązany może dochodzić od dożywotnika zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość w czasie, gdy był jej właścicielem. Natomiast dożywotnikowi nie przysługuje ani roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie przez nabywcę z nieruchomości w tym czasie, ani też roszczenie o zwrot pożytków.
Natomiast co do samej darowizny. Skoro mieszkanie zostało Panu przekazane aktem darowizny, to zmiana dyspozycji dotyczącej mieszkania wymagałby od Pana Mamy odwołania darowizny. Oczywiście Pana Mama ma prawo do odwołania darowizny, ale może to uczynić w określonych przypadkach.
Pierwszym takim uzasadnionym przypadkiem jest nagłe pogorszenie sytuacji majątkowej darczyńcy (o ile sam celowo do takiego pogorszenia majątku nie doprowadził). Mogą to być np. nietrafione inwestycje, ciężka choroba wymagająca znacznych kosztów leczenia itp.
Drugim szczególnym przypadkiem jest odwołanie darowizny w sytuacji rażącej niewdzięczności obdarowanego, czyli skierowania przeciwko darczyńcy działania z nieprzyjaznym zamiarem. Odwołanie darowizny z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego odnosi się zarówno do darowizny wykonanej jak i nie wykonanej, ale „rażąca niewdzięczność” musi wystąpić po zawarciu już umowy darowizny.
Czym jest „rażąca niewdzięczność”? Jest to pojęcie niezdefiniowane w przepisach Kodeksu cywilnego, wobec tego o wystąpieniu „rażącej niewdzięczności” decydują okoliczności faktyczne, podlegające ocenie sądu. Z dotychczasowego orzecznictwa sądowego wynika, iż niewdzięczność obdarowanego to każde jego zachowanie krzywdzące darczyńcę, nacechowane świadomą i złą wolą obdarowanego skierowane bezpośrednio przeciwko darczyńcy. Ponadto zachowanie to musi być ocenione jako niewłaściwe z punktu widzenia panujących w danym społeczeństwie norm moralnych, obyczajowych czy etycznych. Mogą to więc być zachowania skierowane przeciwko życiu i zdrowiu darczyńcy, jego czci czy godności osobistej, przeciwko jego mieniu czy też wreszcie polegające na zaniedbywaniu obowiązków wynikających z osobistych więzi łączących darczyńcę z obdarowanym. Do rażącej niewdzięczności zalicza się również obmawianie darczyńcy przez obdarowanego wobec osób trzecich, ośmieszanie go czy poniżanie w obecności tych osób. Jak wskazał wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2009 r. (sygn. akt III CSK 307/08), rażąca niewdzięczność może polegać na zaniechaniu działań obdarowanego wobec darczyńcy, jeżeli bliska więź pokrewieństwa wymagałaby jednak podjęcia działań aktywnych polegających na zapewnieniu darczyńcy jako osobie bliskiej, stosownej pomocy w jej sprawach osobistych np. w chorobie. W orzecznictwie przyjmuje się, że „rażąca niewdzięczność” obejmuje także niewłaściwe i krzywdzące zachowanie obdarowanego wobec osoby bliskiej darczyńcy, tak iż w sposób niewątpliwy rani uczucia tegoż darczyńcy, np. poprzez znęcanie się nad małżonkiem darczyńcy czy dzieckiem itp.
Czym „rażąca niewdzięczność” nie jest? Z orzeczeń Sądu Najwyższego wynika, że powodem odwołania darowizny, nie może być nagły napad złego humoru czy nagła niechęć do obdarowanego spowodowana nieprzyjazną postawą innych bliskich darczyńcy. Nie można też mówić o rażącej niewdzięczności w przypadku konfliktów niewykraczających poza zwykłe konflikty rodzinne, sprzeczki czy nieporozumienia. Także takie działania jak niezajmowanie się – w odczuciu darczyńcy – w sposób odpowiedni przedmiotem darowizny, też nie stanowi „rażącej niewdzięczności”.
Jeżeli już jednak dojdzie do niegodnego zachowania obdarowanego, to darowizny nie można odwołać, jeśli darczyńca przebaczył obdarowanemu, przy czym motywy tego przebaczenia nie mają znaczenia. Przebaczenie to może mieć dowolną formę, zarówno ustną, jak i pisemną. Możliwość odwołania wygasa również wtedy, gdy upłynął rok od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego i nie odwołał jej. Tak długi upływ czasu oznacza bowiem, iż darczyńca pogodził się z zachowaniem obdarowanego i w ten sposób również mu przebaczył.
Odwołanie darowizny może nastąpić wyłącznie w drodze pisemnej. Aby odwołać darowiznę, darczyńca musi wręczyć obdarowanemu pismo, które będzie zawierać:
imię i nazwisko darczyńcy i obdarowanego wraz z numerami PESEL i adresami zamieszkania,
wskazanie, iż jest to odwołanie darowizny polegającej na przekazaniu mieszkania, uczynionej w określonym dniu, na rzecz obdarowanego,
określenie powodu odwołania darowizny (np. brak opieki nad darczyńcą w chorobie, poniżanie osoby bliskiej darczyńcy),
brak wskazania uzasadnienia odwołania darowizny czyni to pisemne odwołanie nieważnym,
wskazanie, w jakim terminie (do jakiego dnia) obdarowany ma zwrócić przedmiot darowizny,
czytelny podpis darczyńcy.
Oświadczenie takie powinno się wysłać listem poleconym, za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Oświadczenie to ma charakter prawnokształtujący i zostaje złożone z chwilą gdy doszło do obdarowanego, w taki sposób, aby mógł się zapoznać z jego treścią (art. 61).
Skuteczne odwołanie darowizny z powodu rażącej niewdzięczności uchyla dotychczasowy stosunek prawny, w związku z czym obdarowany obowiązany jest do zwrotu otrzymanej darowizny na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 898 § 2 w zw. z art. 405). W przypadku odmowy wydania darowizny już wydanej, albo odmowy skuteczności odwołania darowizny jeszcze nie wykonanej, darczyńca może wystąpić do sądu z powództwem o stwierdzenie obowiązku złożenia przez obdarowanego stosownego oświadczenia woli co do zwrotnego przeniesienia własności, jak i z roszczeniem o wydanie przedmiotu darowizny.
Jak jednak z powyższego wywodu wynika, odwołanie darowizny nie jest rzeczą prostą bez wystąpienia i udowodnienia którejkolwiek ze wskazanych dwóch przesłanek. Z opisu przedstawionej przez Pana sytuacji nie wynika, aby wystąpiło gwałtowne zubożenie Pana mamy czy też wystąpiły Pana zachowania dające się zakwalifikować jako rażącą niewdzięczność. Pana mama oczywiście może próbować mimo tego odwołać darowiznę (np. powołując się na błędy w oświadczeniu woli), ale rzadko kiedy sądy przychylają się do odwołania darowizny w takim przypadku, przyjmując, że skoro przed notariuszem zostało złożone oświadczenie o świadomym podjęciu woli, to takie ono było w momencie czynienia darowizny tymże aktem.
Gdyby natomiast przyjąć najczarniejszy ze scenariuszy, czyli skuteczne odwołanie darowizny, to ma Pan roszczenie wobec mamy o zwrot nakładów poczynionych na mieszkanie, które zostało odebrane, w szczególności w sytuacji, w której nie korzystał Pan z tego mieszkania.
Obowiązuje w tym zakresie art. 408 § 1, w myśl którego bezpodstawnie wzbogaconemu, a więc i obdarowanemu, zwrot nakładów koniecznych należy się tylko o tyle, o ile nie znalazły pokrycia w pożytku, który z nich osiągnął. W świetle § 2 tego przepisu zwrot nakładów należy się obdarowanemu tylko o tyle, o ile zwiększają wartość darowizny w chwili jej wydania.