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Timestamp: 2016-10-20 19:46:38
Document Index: 200145339

Matched Legal Cases: ['Art. 266', 'Art. 266', 'Art. 253', 'Art. 779', 'Art. 253', 'Art. 260', 'Art. 642', 'Art. 260', 'Art. 667', 'Art. 260', 'BGE', 'Art. 253', 'Art. 677', 'Art. 677', 'Art. 253', 'Art. 266', 'Art. 266', 'BGE', 'Art. 4', 'Art. 266', 'Art. 266', 'BGE', 'Art. 156', 'Art. 159']

Die A.________ AG, W.________ (Kl�gerin), ist Eigent�merin des Grundst�cks Nr. 000, GB W.________ (SO). Die B.________ SA, Lausanne (Beklagte), hat die Erbringung von Dienstleistungen im Bereich der Telekommunikation zum Zweck. Am 8./25. Juni 2001 schloss die Kl�gerin mit der Beklagten eine als Mietvertrag bezeichnete Vereinbarung, nach der sie der Beklagten gegen Bezahlung von Fr. 4'000.-- j�hrlich (Ziff. 4.2 des Vertrages) einen Teil ihres Grundst�cks f�r die Installation, den Betrieb und den Unterhalt von Telekommunikationsausr�stungen ("Funkanlage") �berliess (Ziff. 3.1). Die Beklagte erhielt das Recht, insbesondere einen Antennentr�ger in der erforderlichen H�he sowie weitere Installationen zu errichten, deren Eigent�merin sie bleiben sollte (Ziff. 3.2), wobei sie sich zu deren Entfernung auf den Zeitpunkt des Vertragsablaufs verpflichtete (Ziff. 5.6). Der Vertrag sollte mit Unterzeichnung in Kraft treten und wurde f�r eine feste Dauer bis 31. Dezember 2011 abgeschlossen, unter Vorbehalt der Bestimmungen in Ziffern 5.3 bis 5.5 des Vertrages (Ziff. 5.1). Ziffer 5.5 bestimmt Folgendes:
"Der Vermieter hat das Recht, den Vertrag aus wichtigen Gr�nden, welche die Vertragserf�llung unzumutbar machen, unter Einhaltung einer 6-monatigen Frist jederzeit zu k�ndigen [...]."
Mit Schreiben vom 28. Januar 2002 k�ndigte die Kl�gerin den Mietvertrag gest�tzt auf Ziffer 5.5 des Vertrags per 31. Juli 2002. Zur Begr�ndung f�hrte sie an, sie werde seit der Unterzeichnung dieses Vertrages bzw. seit der Bauausschreibung in W.________ "durch die Medien geschleift"; die Einwohner von W.________ wehrten sich mit allen Mitteln gegen die geplante Funkanlage, was sich auch auf ihren Umsatz auswirke (durch R�ckgang von Treibstoffverkauf und Meidung der Garage durch fr�here Kunden). Da sie als Unternehmung in einem Dorf auf jeden Kunden angewiesen sei, k�nne sie sich einen solchen "Boykott" nicht leisten.
Am 21. M�rz 2003 teilte die Beklagte der Kl�gerin mit, sie werde am kommenden Montag mit den Bauarbeiten beginnen. Auf Gesuch der Kl�gerin verf�gte der Amtsgerichtspr�sident von Dorneck-Thierstein am 25. M�rz 2003 superprovisorisch, die Beklagte habe die auf dem Grundst�ck der Kl�gerin aufgenommenen Bauarbeiten unverz�glich einzustellen und das Grundst�ck zu r�umen; am 8. April 2003 best�tigte er die Verf�gung und setzte der Kl�gerin Klagefrist.
Am 16. Mai 2003 stellte die Kl�gerin fristgerecht das Begehren, es sei festzustellen, dass das Vertragsverh�ltnis zwischen den Parteien des Mietvertrags vom 8./25. Juni 2001 durch die K�ndigung vom 28. Januar 2002 rechtsg�ltig aufgel�st worden sei und demnach nicht mehr bestehe. Die Beklagte beantragte ihrerseits, die Klage abzuweisen und festzustellen, dass der Mietvertrag g�ltig sei; eventualiter stellte sie den Antrag, die Kl�gerin sei zu Schadenersatz im Sinne von Art. 266g Abs. 2 OR zu verurteilen. Widerklageweise verlangte sie, die Kl�gerin sei zum Ersatz des Verz�gerungsschadens zu verurteilen.
Das Amtsgericht Dorneck-Thierstein hiess die Klage mit Urteil vom 26. Oktober 2004 gut und wies die Widerklage ab. Das Gericht kam im Wesentlichen zum Schluss, die Kl�gerin habe den Vertrag - unbesehen darum, ob dieser als Mietvertrag oder Baurechtsvertrag zu qualifizieren sei - aus wichtigen Gr�nden im Sinne von Ziffer 5.5 des Vertrages g�ltig gek�ndigt.
Mit Urteil vom 5. September 2005 stellte das Obergericht des Kantons Solothurn fest, dass Ziffer 2 des Urteils des Amtsgerichts von Dorneck-Thierstein vom 26. Oktober 2004 (Abweisung der Widerklage) in Rechtskraft erwachsen sei. Die Klage wies das Obergericht ab. Das Gericht qualifizierte den Vertrag der Parteien als Mietvertrag und kam zum Schluss, dass wichtige Gr�nde im Sinne von Ziffer 5.5 des Vertrages bzw. von Art. 266g Abs. 1 OR nicht vorhanden seien.
Mit Berufung vom 17. Oktober 2005 stellt die Kl�gerin das Rechtsbegehren, das Urteil des Obergerichts des Kantons Solothurn vom 5. September 2005 sei aufzuheben und in Gutheissung der Klage vom 16. Mai 2003 sei festzustellen, dass zwischen den Parteien kein Vertragsverh�ltnis mehr bestehe. Sie r�gt, die Vorinstanz habe den Vertrag zu Unrecht als Mietvertrag statt als Baurechtsvertrag qualifiziert; der Baurechtsvertrag sei mangels Eintrag im Grundbuch ung�ltig. Eventuell r�gt sie, der Vertrag sei ungeachtet der Vertragsqualifikation aus wichtigen Gr�nden gek�ndigt worden. Subeventualiter bringt sie vor, die Anfechtung der K�ndigung sei zu sp�t erfolgt, weshalb die K�ndigung g�ltig geworden bzw. konkludent akzeptiert worden sei.
Die Kl�gerin r�gt zun�chst, die Vorinstanz habe den Vertrag vom 8./25. Juni 2001 bundesrechtswidrig als Mietvertrag qualifiziert. Sie h�lt daf�r, dass wegen der festen Verbindung der Mobilfunkantenne mit dem Boden nur die Bestellung eines Baurechts in Frage komme, nachdem die Beklagte Eigent�merin bleiben wolle und sich nach Vertragsablauf zur Entfernung der Anlagen verpflichtet habe (Ziff. 5.6 des Vertrages). Den als Baurecht zu qualifizierenden Vertrag h�lt sie f�r formung�ltig.
1.1 Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu �berlassen, und der Mieter, dem Vermieter daf�r einen Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). W�hrend der Mietvertrag obligatorische Rechte begr�ndet, ist das Baurecht ein dingliches Recht im Sinne von Art. 779 ZGB (Higi, Z�rcher Kommentar, Vorbemerkungen zu Art. 253-274g OR, N 164). Das Mietrecht bestimmt in Art. 260a OR, dass der Mieter Erneuerungen und �nderungen an der Sache vornehmen kann, wobei daf�r die schriftliche Zustimmung des Vermieters erforderlich ist (Abs. 1); der Vermieter kann die Wiederherstellung des fr�heren Zustandes nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist (Abs. 2); er hat andernfalls, sofern die Sache bei Mietende einen erheblichen Mehrwert aufweist, eine entsprechende Entsch�digung zu leisten (Abs. 3). Ein entsprechendes - sachenrechtliches - Wegnahmerecht des Mieters nach Vertragsbeendigung wurde von der Lehre auch ohne positive Gesetzesnorm als Aneignungsrecht f�r den Fall bef�rwortet, dass der (sachenrechtlich berechtigte) Vermieter keinen Verwendungsersatz leistete (vgl. Meier-Hayoz, Berner Kommentar, N 59 f. zu Art. 642 ZGB; von Tuhr/Peter, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, Bd. I, 1979, S. 134). Die schuldrechtliche Regelung �ber Einbauten des Mieters in Art. 260a OR beruht auf der Voraussetzung, dass diese Mieterbauten sachenrechtlich zu Bestandteilen des Mietobjektes werden. Dass Bauten nach dem Akzessionsprinzip im Sinne von Art. 667 Abs. 2 ZGB grunds�tzlich zu Bestandteilen des Grundst�cks werden, schliesst daher entgegen der Ansicht der Kl�gerin nicht aus, dass der Mieter mit Zustimmung des Vermieters auf dem Mietgrundst�ck Bauten errichtet. Die Parteien des Mietvertrages k�nnen insbesondere gem�ss Art. 260a OR vorsehen, dass diese Bauten nach Beendigung des Vertrages von der Mieterin zu entfernen sind, ohne dass deswegen der Vertrag als Baurechtsvertrag zu qualifizieren w�re.
1.2 Die Kl�gerin beruft sich auf die in Ziffer 3.2 des Vertrages getroffene Vereinbarung, wonach die Beklagte Eigent�merin der Antenne und der zugeh�rigen Anlagen bleiben solle. Die Beklagte w�rde in jedem Fall Eigent�merin der von ihr errichteten Bauten bleiben, wenn diese als Fahrnisbauten zu qualifizieren w�ren. Eine Fahrnisbaute liegt nach der Rechtsprechung vor, wenn sie - subjektiv - ohne Absicht einer dauernden Verbindung errichtet wird und zudem - objektiv - nach der Art der Konstruktion keine dauerhaft feste Verbindung mit dem Boden aufweist (vgl. BGE 92 II 227 E. 2; 98 II 199 E. 2; vgl. auch Higi, a.a.O., Vorbem. zu Art. 253-274g OR, N 59 ff.; Meier-Hayoz, a.a.O., N 7 zu Art. 677 ZGB; Rey, Basler Kommentar N 4 ff. zu Art. 677 ZGB). Wie es sich mit den vorliegend in Frage stehenden Anlagen und Bauten verh�lt, braucht nicht gepr�ft zu werden. Denn der Vertrag vom 8. / 25. Juni 2001 w�re auch dann als Mietvertrag zu qualifizieren, wenn die Antennenanlage eine Dauerbaute w�re. Dass die Vertragsklausel �ber das vorbehaltene Eigentum der Beklagten diesfalls Dritten nicht entgegengehalten werden k�nnte, vermag die G�ltigkeit der obligatorischen Abrede unter den Parteien nicht in Frage zu stellen. Die Ung�ltigkeit der Klausel im Verh�ltnis zu Dritten kann jedenfalls nicht dazu f�hren, dass die Kl�gerin - welche durch die allf�llige Teilung�ltigkeit in keiner Weise beschwert w�re - daraus die vollst�ndige (Form-)Ung�ltigkeit des Vertrages mit der Begr�ndung ableiten k�nnte, gerade diese Vertragsklausel sei f�r die Beklagte essentiell gewesen. Die Beklagte - die den Vertrag vorformuliert hatte - h�lt im Gegenteil auch in der Antwort an ihrem Verst�ndnis ausdr�cklich fest. Die mietvertraglichen Abreden der Parteien sind als solche unbesehen um die G�ltigkeit des Eigentumsvorbehalts gem�ss Ziffer 3.2 im Verh�ltnis zu Dritten g�ltig zustandegekommen.
1.3 Die Vorinstanz hat den - ausdr�cklich als Mietvertrag bezeichneten - Vertrag der Parteien vom 8./25. Juni 2001 zutreffend als Mietvertrag im Sinne der Art. 253 ff. OR qualifiziert. Die Kl�gerin hat der Beklagten ein unbebautes Grundst�ck zum Gebrauch �berlassen und gleichzeitig ihre Zustimmung erteilt, dass diese das Mietobjekt mit einem Antennentr�ger in der erforderlichen H�he sowie weiteren Installationen zum Betrieb einer Telekommunikationsanlage �berbauen k�nne. Da das f�r die Antennenanlage benutzte Mietobjekt - wie die Vorinstanz unbestritten feststellte - nicht aus einem Raum, sondern einer Grundst�cksfl�che besteht, finden die mietrechtlichen Sonderschutzbestimmungen f�r Wohn- oder Gesch�ftsr�ume vorliegend keine Anwendung.
Die Kl�gerin h�lt daran fest, dass sie den Mietvertrag aus wichtigen Gr�nden im Sinne von Art. 266g OR und Ziffer 5.5 des Vertrages gek�ndigt habe.
2.1 Das ausserordentliche K�ndigungsrecht gem�ss Art. 266g Abs. 1 OR entspricht dem allgemeinen Grundsatz, dass Dauerschuldverh�ltnisse aus wichtigen Gr�nden vorzeitig beendet werden d�rfen (BGE 122 III 262 E. 2a/aa S. 265 mit Hinweisen). Die Gr�nde m�ssen inhaltlich so beschaffen sein, dass der k�ndigenden Partei nach objektiver Beurteilung die Fortsetzung des Mietverh�ltnisses bis zur n�chsten vertraglich vorgesehenen Aufl�sungsm�glichkeit nicht mehr zugemutet werden kann, was gem�ss Art. 4 ZGB aufgrund der W�rdigung der Umst�nde im Einzelfall zu entscheiden ist (vgl. Higi, a.a.O., N 11 f., 30 ff. zu Art. 266g OR). Dabei k�nnen nicht nur objektive Gr�nde, sondern auch pers�nliche Gr�nde insbesondere der k�ndigenden Partei die Unzumutbarkeit begr�nden (Higi, a.a.O., N 45 ff. zu Art. 266g mit weiteren Hinweisen). Es erscheint in dieser Hinsicht entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht ausgeschlossen, einen wichtigen Grund f�r eine ausserordentliche K�ndigung im Umstand zu erkennen, dass ein Vermieter, wie hier, wegen der Art der Nutzung des vermieteten Objektes durch den Mieter von seiner eigenen Gesch�ftskundschaft mit der Verweigerung von Gesch�ftsbeziehungen bzw. mit einem Boykott konfrontiert wird - vor allem wenn das Interesse der Parteien des Mietvertrags in keinem Verh�ltnis zur entsprechenden Umsatzeinbusse des Vermieters steht. Wie es sich damit verh�lt, kann jedoch vorliegend offen bleiben.
2.2 Die Unzumutbarkeit der Erf�llung eines Mietvertrags kann nur bejaht werden, wenn die angerufenen Umst�nde bei Vertragsschluss weder bekannt noch voraussehbar waren und nicht auf ein Verschulden der k�ndigenden Partei zur�ckzuf�hren sind (BGE 122 III 262 E. 2a/aa S. 266 mit Hinweisen). In dieser Hinsicht hat die Vorinstanz festgestellt, dass zur Zeit des Vertragsschlusses Bestrebungen zur Errichtung von Mobilfunkantennen in den betroffenen Gemeinden regelm�ssig heftige Opposition ausl�sten und die Medien den entsprechenden Reaktionen der Bev�lkerung breiten Raum einr�umten. Nach den verbindlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil berichtete die Basler Zeitung von 1999 bis Mitte 2001 �ber Einsprachen gegen entsprechende Baugesuche f�r Funkantennen aus neun Gemeinden im Raume Basel. Der Schluss der Vorinstanz ist bei dieser Sachlage nicht zu beanstanden, dass der Widerstand der Dorfbev�lkerung von W.________ im Zeitpunkt des Vertragsschlusses Mitte 2001 voraussehbar war. Dass die Reaktion m�glicherweise noch etwas heftiger oder deutlicher ausfiel, als an anderen geplanten Antennen-Standorten, �ndert entgegen der Auffassung der Kl�gerin nichts an der objektiven Voraussehbarkeit einer Beeintr�chtigung ihrer Gesch�ftsbeziehungen zur Dorfkundschaft. Sie konnte nicht damit rechnen, dass ihre Kunden - die in vorhersehbarer Weise mit einer Mobilfunkantenne mitten im Dorf nicht einverstanden waren - ihre Gesch�ftsbeziehungen zur Dorfgarage weiterhin unver�ndert aufrechterhalten w�rden.
2.3 Da die Reaktion der Dorfkundschaft der Kl�gerin auf den Abschluss des umstrittenen Mietvertrags vorhersehbar war, hat die Vorinstanz darin zu Recht keinen wichtigen Grund f�r die ausserordentliche K�ndigung des Vertrages gesehen. Da die angerufenen Umst�nde objektiv f�r die Kl�gerin vorhersehbar waren, ist ohne Bedeutung, ob die Kl�gerin bzw. deren Organe die Reaktion der Kundschaft subjektiv richtig eingesch�tzt haben, wie die Vorinstanz ebenfalls zutreffend bemerkte.
Die Vorinstanz hat die ausserordentliche K�ndigung der Kl�gerin vom
28. Januar 2002 zu Recht als ung�ltig erachtet. Der Kl�gerin kann nicht gefolgt werden, wenn sie subeventuell daf�r h�lt, die fehlende Reaktion der Beklagten auf die K�ndigung habe ungeachtet der G�ltigkeit der K�ndigung zur Aufl�sung des Vertrages gef�hrt. Im angefochtenen Entscheid finden sich zun�chst keine tats�chlichen Feststellungen �ber die - angeblich fehlende - Reaktion der Beklagten; diese bestreitet in der Antwort, dass sie sich nicht umgehend der K�ndigung widersetzt habe. Im �brigen hat die Vorinstanz festgestellt, dass die geplanten Anlagen keine R�ume umfassen, was von der Kl�gerin nicht bestritten wird. Da die besonderen Schutzbestimmungen f�r die Miete von Wohn- und Gesch�ftsr�umen keine Anwendung finden, fehlt - wie die Vorinstanz zutreffend ausf�hrte - entgegen der Auffassung der Kl�gerin jede Grundlage f�r eine Verpflichtung der Beklagten, innert bestimmter Frist auf die einseitige Gestaltungserkl�rung der K�ndigung zu reagieren und sich dieser in bestimmter Weise zu widersetzen. Dass die Beklagte im �brigen ein Verhalten gezeigt h�tte, aus dem die Kl�gerin nach Treu und Glauben auf eine einvernehmliche Vertragsaufl�sung h�tte schliessen d�rfen, behauptet die Kl�gerin nicht und ist auch den Feststellungen im angefochtenen Entscheid nicht zu entnehmen.
Die Berufung ist als unbegr�ndet abzuweisen. Die Kl�gerin hat bei diesem Verfahrensausgang die Gerichtsgeb�hr zu bezahlen (Art. 156 Abs. 1 OG) und der anwaltlich vertretenen Beklagten deren Parteikosten zu ersetzen (Art. 159 Abs. 2 OG).