Source: https://www.najpravo.sk/dovodove-spravy/rok-2014/205-2014-z-z.html
Timestamp: 2019-09-21 21:16:48+00:00
Document Index: 6952066

Matched Legal Cases: ['§ 14', 'súd ', '§ 79', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 11', '§ 11', '§ 9', '§ 14', '§ 14', '§ 18', '§ 18', '§ 24', '§ 2', '§ 2', '§ 7', '§ 81', '§ 83', '§ 84', '§ 86']

205/2014 Z. z. | Rok 2014 | Najprávo.sk - najlepší právny poradca
27.1. 2015, 17:58 | najpravo.sk
Návrh zákona, ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov predkladajú poslanci Národnej rady Slovenskej republiky Otto Brixi a Anton Martvoň.
Obsahom navrhovanej novelizácie zákona NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov je nová úprava pravidiel tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv pre vlastníkov nebytových priestorov v bytovom dome, ktorí nevyužívajú všetky spoločné časti a spoločné zariadenia domu. Súčasná právna úprava znevýhodňuje vlastníkov nebytových priestorov v dome pri tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv domu, pretože vlastníci nebytových priestorov nemusia využívať všetky spoločné časti a spoločné zariadenia domu, pričom sa na ich opravách podieľajú v rovnakej výške ako vlastníci bytov, ktorí ich dennodenne užívajú. Navrhujú sa tiež nové pravidlá pre hlasovanie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktoré by mali obmedziť možnosti šikanovania niektorých vlastníkov z titulu určovania nadmerných preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv. Navrhuje sa taktiež obmedzenie udeliť splnomocnenie na zastupovanie na schôdzi osobám, ktoré sú kandidátmi na volené funkcie v spoločenstve alebo na funkciu zástupcu vlastníkov.
Platná právna úprava neumožňuje zverejňovať vlastníkov, ktorí majú veľké nedoplatky na príspevkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv. Vlastníci bytov oprávnene poukazujú na skutočnosť, že riešenie sporov len súdnou cestou je zdĺhavé. Ako nástroj na riešenie tohto dlhodobého problému sa navrhuje možnosť zverejňovania neplatičov spôsobom v dome obvyklým. Niektoré pojmy, ktoré zákon používa, nie sú v súčasnom znení zákona definované, čo v praxi vyvoláva nejasnosti. Preto návrh zákona tieto pojmy definuje. Zároveň sa navrhuje umožniť, aby správca a predseda spoločenstva aj bez súhlasu vlastníkov mohli odstrániť závažné chyby zistené revíziou technických zariadení domu. V súčasnosti sa často stáva, že vlastníci bytov nesúhlasia s odstránením zistených nedostatkov z finančných dôvodov, pričom si neuvedomujú, že svojim konaním môžu ohroziť životy a majetok ostatných užívateľov bytov.
Novo sa definujú pojmy, ktoré už platný zákon používa, a nie sú upravené. Pojmy prevádzka, údržba a opravy sa spájajú hlavne s výdavkami fondu prevádzky, údržby a opráv. Keďže v praxi vznikali pochybnosti o rozsahu financovaných činností a potrieb, definuje sa obsah týchto pojmov, a tým rozsah činností krytých z prostriedkov tohto fondu.
Prevádzkou sa rozumejú každodenné činnosti, ktorých cieľom je zabezpečiť prevádzkyschopnosť bytového domu v požadovanej kvalite. Súčasťou prevádzky sú aj servisné kontroly, ktoré zabezpečuje zmluvne dohodnutá odborne spôsobilá osoba, ak správca alebo spoločenstvo nemá na výkon takejto kontroly odbornú spôsobilosť.
Údržba znamená kontrolu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a pri zistení nedostatkov ich odstránenie (podľa pokynov výrobcu a v súlade so všeobecne záväznými predpismi). Ide o pravidelné a plánované činnosti, ktoré vykonávajú osoby s odbornou spôsobilosťou, napr. kontroly a revízie tepelných, plynových, elektrických, protipožiarnych zariadení, výťahov atď. Nedostatky zistené kontrolou musia byť spravidla odstránené do určeného termínu.
Pojem oprava bezprostredne súvisí s prevádzkou a údržbou spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva. Opravy predstavujú činnosti, ktoré vzniknú následkom uskutočnenej kontroly a revízie alebo v dôsledku havárie. Sú to všetky nepredvídané činnosti spojené s opravou a výmenou častí budovy a technických zariadení v dôsledku poškodenia alebo technických porúch.
Rekonštrukciou sa rozumie kvalitatívna zmena domu. Rekonštrukciou by sa spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu a príslušenstvo mali dostať do pôvodného stavu.
Za modernizáciou sa podľa návrhu zákona považujú všetky činnosti, ktoré súvisia so zlepšením štandardu domu a jeho spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva. Modernizácia predstavuje zlepšenia, ktoré sa nezahŕňajú do údržby. Z dlhodobého hľadiska ide o efektívnejšie ekonomické riešenie, než údržba a opravy. V závislosti od veku, technického stavu a finančnej situácie spravovaného domu môže modernizácia zahŕňať energetické, estetické a funkčné zvýšenie pôvodného štandardu nehnuteľnosti.
Ide o legislatívno-technickú úpravu, ktorá vyplýva z nového znenia § 14 zákona.
V súlade so zákonnou úpravou ochrany osobných údajov (zákon č. 122/2013 Z.z. o ochrane osobných údajov a o zmene a doplnení niektorých zákonov) by správcovia a spoločenstvá mali byť oprávnení na účely správy domu spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Návrh zákona obsahuje aj možnosť zverejniť neplatičov v dome, ktorí majú nedoplatok na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenia v súhrne vyšší ako 500 eur. Týmto opatrením by malo dôjsť k zníženiu počtu neplatičov, resp. súdnych sporov z tohto titulu. Zároveň sa upravuje spôsob zverejňovania neplatičov, obsah zoznamu neplatičov a miesto jeho zverejňovania.
Správca alebo spoločenstvo bude môcť aj bez súhlasu vlastníkov odstrániť závažné chyby, ktoré boli zistené odbornými kontrolami a revíziami, ak zistené nedostatky bezprostredne ohrozujú životy, zdravie a majetok. Vychádzajúc z poznatkov praxe môžu vlastníci bez odbornej spôsobilosti vyhodnotiť opravu ako nepotrebnú, teda neodsúhlasia odstránenie zistených nedostatkov. Tým ohrozujú nielen bezpečnosť života a zdravia, ako aj majetok ostatných vlastníkov, prípadne aj tretích osôb.
Niektorí vlastníci, ktorí v byte nebývajú alebo nebytový priestor nevyužívajú, nie sú ochotní platiť preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu, pričom argumentujú svojou neprítomnosťou v dome. Vzhľadom na skutočnosť, že náklady na správu domu vznikajú bez ohľadu na to, či sú byty, nebytové priestory, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok vlastníkmi využívané alebo nie, vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný uhrádzať ich po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Navrhuje sa upraviť niektoré ďalšie povinnosti pre vlastníkov tak, aby bolo zabezpečené nerušené a bezpečné bývanie. Predovšetkým sa navrhuje uložiť povinnosť vlastníkom, aby umožnili správcovi alebo spoločenstvu odstrániť poruchy zistené revíziami, pretože vlastníci často z rôznych dôvodov nedovolia realizovať potrebné opravy, ktoré vyplývajú z revíznych správ. V tomto prípade nejde o bezprostredné ohrozenie života, zdravia a majetku, ako v bode 3 tohto návrhu zákona. Vlastníci, ktorí znemožnia odstránenie porúch, preberajú zodpovednosť za škody, ktoré týmto vzniknú.
Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru robí stavebné úpravy, mal by umožniť vstup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi spoločenstva za účelom kontroly dodržiavania stavebného zákona. Navrhovaná právna úprava má vytvoriť legislatívne podmienky na odstránenie častých nejasností a sporov v týchto veciach. Správca alebo predseda spoločenstva budú oprávnení posúdiť stavebné úpravy v byte alebo nebytovom priestore a pri podozrení z neoprávnených zásahov budú povinní oznámiť takéto konanie stavebnému úradu. To isté platí aj vtedy, ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru nesprístupní byt alebo nebytový priestor.
Navrhuje sa, aby každý vlastník bytu, ktorý byt užíva alebo ho prenecháva na užívanie iným osobám, bol povinný nahlásiť správcovi alebo spoločenstvu počet osôb, ktoré sa zdržiavajú byte. Ak vlastník v byte nebýva, mal by ohlásiť aj svoju trvalú adresu, aby ho bolo možné v prípade potreby kontaktovať. Súčasná prax ukazuje, že vlastníci bytov často byty prenajímajú, počet osôb bývajúcich v byte je neznámy, v dôsledku čoho vznikajú pri rozúčtovaní nákladov spory. Mnohokrát je adresa vlastníka neznáma a nie je mu možné doručovať poštu, ktorá sa ho ako vlastníka týka.
Z návrhu zákona vyplýva, že písomná pozvánka na schôdzu spolu s programom schôdze vlastníkov môže byť v listinnej podobe, ako aj v elektronickej podobe. Konkrétna podoba pozvánky spolu s programom, ako aj spôsob ich doručenia, by mali byť upravené v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy. Návrh programu musí obsahovať témy, o ktorých chce zvolávateľ schôdze rokovať.
Navrhuje sa upraviť potrebné kvórum hlasov tak, aby bola schôdza vlastníkov uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci, ktorí majú dve tretiny všetkých hlasov v dome. Cieľom tohto opatrenia je dosiahnuť čo najlepšiu informovanosť o veciach týkajúcich sa domu. Zároveň je žiaduce, aby sa vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome v čo najväčšej miere podieľali na správe svojho majetku. Na prijatie rozhodnutia je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny prítomných vlastníkov. Ak schôdza vlastníkov ani hodinu po začatí nemá potrebné kvórum je možné prijať rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov prítomných vlastníkov.
h) odsúhlasuje prevod vlastníctva nebytového priestoru od pôvodného vlastníka domu inej osobe ako nájomcovi.
Upravuje sa hlasovanie v prípadoch, kedy vlastníci bytov rozhodujú dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov. Dôležitú zmenu znamená návrh, aby pri hlasovaní o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale bol na prijatie rozhodnutia v rámci dvojtretinovej väčšiny potrebný vždy aj súhlas všetkých vlastníkov na najvyššom poschodí, ktorých sa bude vstavba alebo nadstavba bezprostredne týkať, resp. ich bude najviac obmedzovať pri nerušenom užívaní bytu alebo nebytového priestoru. Bez súhlasu všetkých vlastníkov na najvyššom poschodí nebude možné prijať platné rozhodnutie, aj keď s nadstavbou alebo vstavbou budú súhlasiť viac ako dve tretiny ostatných vlastníkov.
Navrhuje sa tiež upraviť postup pri opätovnom hlasovaní, teda ak vlastníci o tej istej veci už hlasovali a prijali rozhodnutie. Ak vlastníci bytov do roka od pôvodného hlasovania menia svoje rozhodnutie, je na jeho zmenu potrebný súhlas nadpolovičnej väčšina hlasov všetkých vlastníkov; ak sa rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou hlasov je potrebný súhlas viac ako štyroch pätín hlasov. Cieľom tejto úpravy je zabrániť nežiaducej praxi, keď o tej istej veci viackrát hlasovali rôzne skupiny vlastníkov v dome s rozdielnymi rozhodnutiami, ktoré boli protichodné.
Pri zastupovaní vlastníkov na základe splnomocnení udelených na zastupovanie a hlasovanie bude súčasťou splnomocnenia aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, čo neplatí, ak ide o generálnu plnú moc. Ak ide o hlasovanie na volené funkcie, ako je predseda spoločenstva, člen rady spoločenstva, zástupca vlastníkov alebo iný volený orgán, ktorý je zakotvený v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve, nemôžu kandidáti na tieto volené funkcie byť splnomocnení na zastupovanie a hlasovanie inými vlastníkmi. Toto ustanovenie má zamedziť sústredeniu hlasov v rukách volených osôb, teda aby sa kandidáti na základe splnomocnení sami nevolili do funkcie. Aj podľa dnešného znenia zákona je splnomocnená osoba povinná preukázať sa splnomocnením rade a zástupcovi vlastníkov. Predložiť splnomocnenie na nahliadnutie je splnomocnená osoba povinná umožniť aj ktorémukoľvek vlastníkovi, ktorý o to požiada, čím sa zabezpečí potrebná verejná kontrola.
Písomné hlasovanie plne nahradzuje hlasovanie na schôdzi vlastníkov. Písomné hlasovanie musí byť vopred vyhlásené s oznámením termínu a miesta hlasovania. Otázky, o ktorých sa hlasuje, musia byť uvedené na každej hlasovacej listine. Aby bolo hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak zákon nevyžaduje iné potrebné kvórum na prijatie rozhodnutia. Výsledok písomného hlasovania zisťuje správca alebo predseda spoločenstva za účasti dvoch vlastníkov, ktorí boli zvolení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.
Návrh zákona má zabezpečiť každému prehlasovanému vlastníkovi právo obrátiť sa na súd, pričom lehota podania na súd sa predlžuje z 15 dní na 30 kalendárnych dní. Ak vlastníci rozhodujú o zmene výšky preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv domu, pričom prehlasovaný vlastník sa obráti na súd, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uhrádzajú preddavky do fondu v pôvodnej výške až do rozhodnutia súdu vo veci. Zmena výšky preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv domu je účinná až po právoplatnom rozhodnutí súdu.
Aby nedochádzalo v aplikačnej praxi k problémom, navrhuje sa, aby platné rozhodnutia vlastníkov boli záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Takisto zmluvy a ich zmeny schválené na schôdzi vlastníkov budú záväzné pre všetkých vlastníkov, aj keď ich všetci vlastníci nepodpísali. To znamená, že zmluva o vstavbe alebo nadstavbe schválená kvalifikovanou väčšinou vlastníkov, vrátane vlastníkov susediacich so vstavbou alebo nadstavbou, je platná a účinná, pričom nemusí byť podpísaná všetkými vlastníkmi. Vždy však platí, že prehlasovaní vlastníci majú právo obrátiť sa na súd, aby vo veci rozhodol.
V nadväznosti na zmenu cenových predpisov Ministerstvo financií SR už nemôže byť osobou oprávnenou na stanovenie obstarávacej ceny domu, ak vlastník domu nevie zistiť obstarávaciu cenu domu. Z uvedených dôvodov sa navrhuje, aby obstarávacia cena domu bola v tomto prípade zistená znalcom, ako výpočet východiskovej hodnoty podľa prílohy č. 3 bodu C.1 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov.
Z dôvodu ochrany bývania sa tento zákon bude vzťahovať aj na niektoré domy, ktoré nemajú znaky bytového domu podľa tohto zákona, pretože v nich neprevažuje funkcia bývania. Ich charakteristika korešponduje s definíciou polyfunkčného domu v zákone č. 607/2003 Z.z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení neskorších predpisov, podľa ktorého sú na výstavbu takýchto domov poskytované aj prostriedky zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Ďalšou zmenou sa umožní výkon správy podľa tohto zákona aj v prípade budov, ktoré nemajú charakter bytového domu a majú najmenej štyri byty, ako sú napr. garážové domy, administratívne budovy, ak sú ich nebytové priestory prevedené do vlastníctva jednotlivých vlastníkov. V takýchto nebytových budovách doteraz nie je možné založiť spoločenstvo a ak sú v nich situované byty, nie je povinnosť pôvodného vlastníka previesť tieto byty na nájomcu, ak o prevod bytu požiada.
V snahe eliminovať uplatňovanie práv v súdnych konaniach, navrhuje sa aplikačné pravidlo pre tie prípady, kedy je sporné, či ustanovenia zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve sú v súlade so zákonom.
Účinnosť predkladaného zákona sa navrhuje
výborov Národnej rady Slovenskej republiky o výsledku prerokovania návrhu poslancov Národnej rady Slovenskej republiky Otta Brixiho a Antona Martvoňa na vydanie zákona, ktorým sa mení zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (tlač 793a) v druhom čítaní
Výbor Národnej rady Slovenskej republiky pre hospodárske záležitosti ako gestorský výbor k návrhu poslancov Národnej rady Slovenskej republiky Otta Brixiho a Antona Martvoňa na vydanie zákona, ktorým sa mení zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (tlač 793) (ďalej len „gestorský výbor“) podáva Národnej rade Slovenskej republiky podľa § 79 ods. 1 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 350/1996 Z. z. o rokovacom poriadku Národnej rady Slovenskej republiky v znení neskorších predpisov (ďalej len „rokovací poriadok“) spoločnú správu výborov Národnej rady Slovenskej republiky.
Národná rada Slovenskej republiky uznesením č. 1169 z 5. júna 2014 pridelila predmetný návrh zákona na prerokovanie týmto výborom:
• Ústavnoprávny výbor Národnej rady Slovenskej republiky, uznesením č. 439 z 20. júna 2014.
• Výbor Národnej rady Slovenskej republiky pre hospodárske záležitosti uznesením č. 330 z 11. júna 2014.
1. K čl. I bod 1 § 2 ods. 8
V čl. I bod 1 § 2 ods. 8 sa slová „a pozemku v stave spôsobilom“ nahrádzajú slovami „a priľahlého pozemku v stave spôsobilom“.
Legislatívno-technická pripomienka, ktorou sa pojem „pozemok“ nahrádza príslušnou legislatívnou skratkou, zavedenou v § 2 ods. 6 zákona o vlastníctve bytov.
2. K čl. I bod 6 § 11 ods. 7
V čl. I bod 6 § 11 ods. 7 sa slová „zistených revíznymi kontrolami technických zariadení12g)“ nahrádzajú slovami „zistených kontrolou stavu bezpečnosti technických zariadení“.
Legislatívno-technická pripomienka, ktorou sa upresňujú pojmy v súvislosti so znením predpisov, na ktoré sa odkazuje v poznámke pod čiarou 12g) a zároveň sa zosúlaďuje so znením ustanovenia čl. I bodu 3 § 9 ods. 4 návrhu zákona.
3. K čl. I bod 7 § 14 ods. 4
V čl. I bod 7 § 14 ods. 4 v poslednej vete sa slová „môže overiť aj notár alebo obecný úrad“ nahrádzajú slovami „môže osvedčiť aj notár alebo obec“.
Legislatívno-technická pripomienka, ktorou sa upresňujú pojmy v súlade so znením Notárskeho poriadku a zákona č. 599/2001 Z. z. o osvedčovaní listín a podpisov na listinách obvodnými úradmi a obcami príslušných predpisov v znení neskorších predpisov.
4. K čl. I bod 8 § 18 ods. 1
V čl. I bod 8 § 18 ods. 1 sa slová „sa stanoví ako východisková hodnota stavby znaleckým posudkom“ nahrádzajú slovami „stanoví sa jeho východisková hodnota znaleckým posudkom“.
Gramatická a pojmová úprava navrhovaného textu v súlade so znením vyhlášky Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov.
5. K čl. I bod 9
V čl. I bod 9. znie:
„9. § 24 znie:
(1) Ustanovenia tohto zákona týkajúce sa domu sa vzťahujú aj na budovy, ktoré nie sú domom podľa § 2 ods. 2 tohto zákona, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty.
(2) Na budovy, ktoré nie sú domom podľa § 2 ods. 2 tohto zákona a majú najmenej štyri byty, sa primerane vzťahujú ustanovenia tohto zákona s výnimkou § 7, 7a, 7b, 7c , 7d, 29 a 29a ods. 1.
(3) Ustanovenie odseku 1 a 2 sa nevzťahuje na budovy a nebytové priestory v budovách, na ktorých prevod vlastníctva sa vzťahuje osobitný predpis.26a)“.
Ide o legislatívno-technickú pripomienku, ktorou sa zohľadňuje zavedená legislatívna skratka a súčasne sa navrhuje odsek 1 vnútorne rozčleniť na dva odseky, keďže druhá veta je de facto špecifická právna úprava vo vzťahu k prvej vete. V ustanovení odseku 3 (pôvodne odsek 2) sa len rozširuje pôvodný odkaz na odsek 1 aj na odsek 2 bez vecnej zmeny.
6. K čl. II
V čl. II sa slová „01. marca 2014“ nahrádzajú slovami „1. januára 2015“.
Legislatívno-technická pripomienka. Vzhľa- dom na priebeh legislatívneho procesu návrhu zákona je potrebné zabezpečiť aspoň dostatočnú legisvakančnú lehotu návrhu zákona, vrátane 15 dňovej lehoty na podpis zákona prezidentom Slovenskej republiky v súlade s Ústavou SR.
Gestorský výbor odporúča hlasovať spoločne o všetkých pozmeňujúcich a doplňujúcich návrhoch, s odporúčaním gestorského výboru s c h v á l i ť.
návrh poslancov Národnej rady Slovenskej republiky Otta Brixiho a Antona Martvoňa na vydanie zákona, ktorým sa mení zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (tlač 793)
s c h v á l i ť v znení pozmeňujúcich a doplňujúcich návrhov uvedených v tejto spoločnej správe, ktoré gestorský výbor odporúčal schváliť.
Spoločná správa výborov Národnej rady Slovenskej republiky o výsledku prerokovania návrhu zákona v druhom čítaní bola schválená uznesením Výboru Národnej rady Slovenskej republiky pre hospodárske záležitosti č. 330 z 24. júna 2014.
Týmto uznesením výbor zároveň poveril spoločného spravodajcu predložiť návrhy podľa § 81 ods. 2, § 83 ods. 4, § 84 ods. 2 a § 86 rokovacieho poriadku Národnej rady Slovenskej republiky.