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Timestamp: 2016-10-25 03:11:37+00:00
Document Index: 158082829

Matched Legal Cases: ['ATF ', 'art. 36', 'ATF ', 'art. 46', 'art. 55', 'in fine', 'art. 63', 'art. 63', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 270', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'ATF ', 'art. 17', 'art. 270', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 63', 'art. 272', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 156']

4C.169/2002 (16.10.2002)
Arr�t du 16 octobre 2002
Corboz, Klett, Favre et Chaix, juge suppl�ant,
demanderesse et recourante, repr�sent�e par Me Guillaume Perrot, avocat, rue Centrale 5, case postale 3149, 1002 Lausanne,
d�fenderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Philippe Richard, avocat, Petit-Ch�ne 18, case postale 2593, 1002 Lausanne.
(recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 10 avril 2002)
A.a Depuis 1994, dame A.________ occupait avec son �poux et leurs deux enfants un appartement de quatre pi�ces avec balcon d'une superficie de 100 m2 situ� � Lausanne, dans le quartier d�nomm� "sous- gare". Le loyer net s'�levait � 1'705 fr. plus 200 fr. � titre d'acompte de charges. Le d�lai de r�siliation de ce contrat �tait de six mois pour le 1er octobre de chaque ann�e.
A une date ind�termin�e, les �poux A.________ se sont s�par�s. Le mari de dame A.________ a quitt� le domicile conjugal pour prendre � bail un appartement dans le quartier "sous-gare", o� se trouvait �galement l'�cole fr�quent�e par les enfants du couple.
A.b Le 18 janvier 1999, le propri�taire de l'appartement en cause, qui souhaitait d�sormais occuper les lieux, a r�sili� le bail pour le 1er octobre suivant. Dame A.________ a contest� ce cong� devant la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du district de Lausanne. Lors de l'audience de conciliation du 11 mai 1999, les parties sont convenues de prolonger le bail "de fa�on ultime et d�finitive" jusqu'au 1er d�cembre 1999.
Apr�s la tenue de cette audience, dame A.________ a commenc� � rechercher un nouvel appartement. Le 11 juin 1999, elle a ainsi rempli une formule de pr�inscription aupr�s de la r�gie immobili�re Y.________ SA (ci-apr�s: la r�gie) concernant un appartement de cinq pi�ces, d'une surface de 115 m2, sis au premier �tage d'un immeuble du quartier "sous- gare" b�ti au boulevard de Grancy; elle a pr�cis� dans cette formule que son activit� d'acupunctrice ind�pendante lui assurait un revenu mensuel de 7'000 fr. Il n'a pas �t� retenu que dame A.________ se soit inscrite aupr�s d'autres r�gies ou ait r�pondu � des annonces parues dans la presse.
Le 17 juin 1999, la r�gie a pris acte de la candidature de dame A.________ et lui a pr�cis� que l'appartement allait �tre r�nov�, de sorte que le montant du loyer ainsi que la date de location ne pourraient �tre communiqu�s qu'ult�rieurement.
Dans l'intervalle, dame A.________ a sollicit� de son bailleur qu'il accepte une prolongation du bail. Celui-ci a refus� et saisi la commission de conciliation d'une demande tendant � faire constater la validit� de la r�siliation pour le 1er d�cembre 1999, avec ordre de lib�rer les lieux pour cette date. Le 29 octobre 1999, dame A.________ a elle-m�me saisi la commission de conciliation dans le but d'obtenir une prolongation de son bail au 1er avril 2000. Devant ladite commission, un accord a �t� trouv� entre dame A.________ et le bailleur, lequel a accept� de reporter le d�part de la locataire au 15 d�cembre 1999, moyennant paiement du loyer du mois entier.
Le 19 novembre 1999, dame A.________ a conclu avec X.________, repr�sent�e par la r�gie, un contrat de bail � loyer portant sur l'appartement pour lequel elle s'�tait inscrite. Le loyer mensuel net a �t� fix� � 2'200 fr. plus 145 fr. � titre d'acompte de charges et une garantie bancaire d'un montant de 6'600 fr. a �t� pr�vue. L'entr�e en possession a �t� fix�e au 15 d�cembre 1999. Les travaux effectu�s par la r�gie dans cet appartement ont essentiellement consist� � cr�er une cuisine � la place de l'ancienne chambre de bonne, l'ancienne cuisine devenant la salle � manger, � installer une seconde salle d'eau avec douche et WC et � modifier les mat�riaux du sol de certaines pi�ces. Ces travaux ont entra�n� un co�t total de 177'129 fr. 90.
Ayant appris par la r�gie que le loyer acquitt� par le pr�c�dent locataire s'�levait � 1'160 fr. plus 145 fr. d'acompte de charges, dame A.________ a saisi, le 7 janvier 2000, la commission de conciliation d'une contestation de loyer initial. La conciliation ayant �chou�, elle a port� le litige devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, concluant � une r�duction de son loyer au montant mensuel de 1'500 fr., � une diminution de sa garantie locative au montant de 4'500 fr. et au remboursement des fractions de loyers vers�es en trop et exc�dant la limite admissible.
Par jugement dit pr�judiciel du 3 mai 2001, le Tribunal des baux a d�clar� irrecevable la requ�te en contestation du loyer initial pr�sent�e par dame A.________ � l'encontre de X.________.
Statuant sur le recours de la demanderesse par arr�t du 10 avril 2002, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois l'a rejet� et confirm� le jugement entrepris. En substance, les juges cantonaux ont consid�r� que dame A.________ ne pouvait se pr�valoir d'une situation de contrainte qu'elle avait elle-m�me provoqu�e en se contentant d'une tr�s br�ve prolongation de bail, "incompatible avec l'utilisation normale des possibilit�s de prolongation". Par ailleurs, vu l'ampleur des transformations effectu�es dans l'appartement, il n'�tait pas possible d'admettre que la chose lou�e f�t rest�e identique.
Dame A.________ exerce un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle conclut � ce que l'arr�t cantonal soit r�form� en ce sens que sa requ�te en contestation du loyer initial est d�clar�e recevable.
1.1 S'agissant d'un bail reconductible tacitement, c'est-�-dire d'un bail de dur�e ind�termin�e (ATF 114 Il 165 consid. 2b), la valeur litigieuse d�terminante doit �tre �tablie en fonction de la baisse requise, fix�e annuellement et multipli�e par vingt (art. 36 al. 5 OJ; ATF 118 II 422 consid. 1). La r�duction demand�e �tant de 700 fr. par mois, on obtient un total de 168'000 fr. Le recours est donc recevable au regard de l'art. 46 OJ.
Si le Tribunal f�d�ral ne saurait aller au-del� des conclusions des parties, lesquelles ne peuvent en prendre de nouvelles (art. 55 al. 1 let. b in fine OJ), il n'est li� ni par les motifs qu'elles invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par ceux de la d�cision cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a). Le Tribunal f�d�ral peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux invoqu�s par le recourant; il peut aussi rejeter un recours en op�rant une substitution de motifs, c'est-�-dire en adoptant une autre argumentation juridique que celle retenue par la cour cantonale (ATF 127 III 248 consid. 2c).
La recourante reproche � l'autorit� cantonale d'avoir viol� le droit f�d�ral en consid�rant qu'elle ne remplissait pas les conditions de l'art. 270 al. 1 CO permettant de contester le loyer initial.
2.1 Hormis des exigences dont la r�alisation n'est en l'esp�ce pas remise en cause, l'art. 270 al. 1 CO soumet la contestation du loyer initial aux conditions suivantes: soit le locataire a �t� contraint de conclure le bail par n�cessit� personnelle ou familiale (let. a, premi�re hypoth�se); soit il a �t� contraint de le conclure en raison de la situation du march� local (let. a, seconde hypoth�se); soit le loyer a �t� sensiblement augment� par rapport au loyer pay� par le pr�c�dent locataire "pour la m�me chose" (let. b) (ATF 120 II 341 consid. 5a, p. 347). Ces conditions sont alternatives; autrement dit, il suffit que l'une d'entre elles soit remplie pour qu'il faille entrer en mati�re sur la demande de contestation du loyer initial (arr�t 4C.367/2001 du 12 mars 2002, consid. 3a). C'est au locataire de prouver la r�alisation de ces conditions (Higi, Commentaire zurichois, n. 79 ad art. 270 CO; Lachat, Le bail � loyer, p. 261).
Lors de la r�vision du droit du bail, l'art. 270 CO est apparu comme �tant l'une des dispositions les plus controvers�es du nouveau droit (Lachat, op. cit., p. 259; Weber/Zihlmann, Commentaire b�lois, n. 1 ad art. 270 CO). Le r�sultat l�gislatif final constitue un compromis entre la solution du Conseil f�d�ral, qui ne soumettait � aucune condition la contestation du loyer initial, et celle qui pr�conisait l'abandon pur et simple de la disposition (Higi, op. cit., n. 10 ad art. 270 CO; SVIT-Kommentar Mietrecht II, n. 1-4 ad art. 270 CO). La doctrine est encore aujourd'hui partag�e sur la question de savoir si cette norme consacre v�ritablement une exception au principe de la fid�lit� contractuelle - "pacta sunt servanda" - ce qui tendrait � justifier une interpr�tation restrictive de la disposition (Honsell, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, 6e �d., p. 235; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 6 ad art. 270 CO; Weber/Zihlmann, op. cit., n. 1 ad art. 270 CO) ou si, au contraire, la notion de contrainte doit �tre interpr�t�e plut�t largement (Lachat, op. cit., p. 260; Tercier, Les contrats sp�ciaux, 2e �d., n. 2035a, p. 250; Higi, op. cit., n. 7 � 9 ad art. 270 CO). Contrairement � ce que soutiennent certains auteurs, la question n'a pas �t� tranch�e par le Tribunal f�d�ral dans l'ATF 114 II 74 consid. 3a, rendu � propos de l'art. 17 AMSL.
La notion de contrainte figurant � l'art. 270 al. 1 let. a CO suppose que le locataire ait de bonnes raisons de changer de logement et que l'on ne puisse attendre de lui qu'il renonce � une occasion qui se pr�sente, et ceci parce que les motifs de n�cessit� personnelle ou familiale ou la situation sur le march� local du logement sont tels qu'une renonciation serait d�raisonnable (ATF 114 II 74 consid. 3c; Habermacher-Droz, Pratique r�cente en mati�re de loyers, S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 1992, p. 20).
2.2 Lorsque le bail ant�rieur est r�sili� par le bailleur, il est �vident que le locataire a des motifs personnels, voire familiaux, de changer de logement. Reste encore � d�terminer si cette r�siliation engendre une contrainte au sens qui vient d'�tre d�fini, de nature � faire appara�tre une renonciation � conclure le nouveau bail comme d�raisonnable.
Ce sera assur�ment le cas lorsque le contrat est r�sili� avec effet imm�diat en application des art. 257d et 257f CO (Higi, op. cit., n. 44 ad art. 270 CO).
Lorsque le bail du locataire a �t� r�sili� pour l'�ch�ance du contrat, la r�ponse va d�pendre des circonstances. Il convient notamment d'examiner si le locataire a �puis� les possibilit�s de prolongation de bail qui lui �taient ouvertes; on ne saurait toutefois lui reprocher d'avoir accept� par transaction une prolongation plus courte que le maximum l�gal (SVIT-Kommentar, op. cit., n. 9 ad art. 270 CO).
Entrent �galement en ligne de compte le nombre des d�marches entreprises par le locataire pour se loger ailleurs, ainsi que la capacit� financi�re de l'int�ress� (arr�t 4C.367/1990 du 9 juillet 1991, consid. 2b, in: Cahiers du bail (CdB) 1/1992 p. 12; Habermacher-Droz, op. cit., p. 21). S'agissant des recherches de logement, la jurisprudence zurichoise pr�cise qu'elles doivent avoir une certaine intensit�, sans toutefois atteindre celle qu'on exige du locataire qui arrive au terme d'une seconde prolongation de bail (arr�t du 4 septembre 1992 de l'Obergericht de Zurich, in: Bl�tter f�r Z�rcherische Rechtsprechung, vol. 91/92, 1992/1993, no 73 p. 263).
Le temps � disposition du locataire pour trouver un nouveau logement est un crit�re � prendre en compte, mais seule doit importer la p�riode qui lui restait pour se reloger au moment o� il a sign� le nouveau bail; la dur�e totale s�parant le moment � partir duquel le locataire a su qu'il devait quitter les lieux et l'�ch�ance du bail n'est d�terminante que dans la mesure o� le locataire est rest� inactif, attendant le dernier moment pour agir (cf. arr�t 4C.121/1999 du 28 juillet 1999, consid. 2d). Cette derni�re jurisprudence s'accorde parfaitement avec la protection contre les loyers abusifs instaur�e par l'art. 270 CO, laquelle suppose cependant que le locataire agisse de mani�re raisonnable et responsable, comme cela ressort d'autres dispositions du droit du bail (cf. art. 257f al. 1, 257g al. 1, 257h CO).
2.3 En l'esp�ce, la cour cantonale a admis � juste titre que, lors de la signature du bail litigieux le 19 novembre 1999, la recourante se trouvait dans une situation de contrainte. Ayant accept� une prolongation "ultime et d�finitive" de son pr�c�dent bail jusqu'au 1er d�cembre suivant, elle avait moins d'un mois � disposition pour trouver un logement adapt� � sa condition familiale; � consid�rer la conjoncture notoirement difficile qui r�gne sur le march� des appartements locatifs en ville de Lausanne, il aurait �t� manifestement d�raisonnable de renoncer � conclure le bail litigieux. Toutefois, pour juger de l'existence d'une situation contraignant le locataire � conclure le bail, comme l'entend le droit f�d�ral, il convient de tenir compte de l'ensemble des circonstances du cas particulier (ATF 114 II 74 consid. 3c).
Or il ressort des constatations cantonales, qui lient le Tribunal f�d�ral en instance de r�forme (art. 63 al. 2 OJ), que la recourante ne s'est souci�e de trouver un nouveau logement que quatre mois apr�s avoir pris connaissance de la r�siliation de son bail. Cette inaction est d'autant plus surprenante que, d'une part, elle souhaitait limiter ses recherches � un quartier tr�s pr�cis de Lausanne et que, d'autre part, elle a accept� - au regard de ce que la loi autorise (art. 272 CO) - une prolongation excessivement br�ve de son bail. A cela s'ajoute le fait que la recourante n'a rempli qu'une seule formule de pr�inscription pour un unique appartement, dont elle ignorait la date de mise � disposition sur le march�, l'ampleur des r�novations pr�vues et le montant du loyer. Ces informations avaient pourtant une importance d�terminante sur les recherches de logement et les d�marches en vue de prolonger son ancien bail qu'aurait d� entreprendre la recourante.
Dans ces conditions, la recourante appara�t �tre la principale responsable de la situation de contrainte dont elle se plaint. Une utilisation normale des possibilit�s l�gales de prolongation de bail, une information compl�te sur son nouveau logement ainsi que quelques efforts de recherches d'autres appartements lui auraient tr�s vraisemblablement �vit� d'avoir � signer le bail litigieux une dizaine de jours avant la date pr�vue pour quitter son ancien logement. Par cons�quent, la demanderesse ne peut se pr�valoir d'une situation de contrainte au sens de l'art. 270 al. 1 let. a CO, ainsi que l'a bien vu la cour cantonale.
3.1 Ind�pendamment de toute contrainte, la loi admet la recevabilit� de la contestation du locataire si le bailleur a sensiblement augment� le loyer initial pour la m�me chose par rapport au pr�c�dent loyer (art. 270 al. 1 let. b CO). Une augmentation de 89.65% du pr�c�dent loyer net, telle qu'elle a �t� constat�e en l'esp�ce, constitue indiscutablement une augmentation sensible, d�s lors qu'elle d�passe le taux limite de 10 % mentionn� en doctrine (Higi, op. cit., n. 50 ad art. 270 CO; Lachat, op. cit., p. 260; Weber/Zihlmann, op. cit., n. 5 ad art. 270 CO; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 20 ad art. 270 CO). Se pose cependant la question de savoir si, en raison des travaux entrepris par l'intim�e dans l'appartement litigieux, le nouveau loyer concerne toujours la "m�me chose".
3.2 L'art. 270 al. 1 let. b CO part de la pr�somption que toute augmentation sensible de loyer peut �tre source d'un abus, qui justifie, � la demande du locataire, un contr�le de l'autorit� judiciaire. En effet, le simple changement de locataire ne saurait � lui seul expliquer une hausse de loyer (Higi, op. cit., n. 48 ad art. 270 CO).
Lorsque le changement de locataire s'accompagne de modifications de la chose lou�e, on pourrait se demander si la pr�somption rappel�e ci-dessus conserve toute sa force. II faut partir du but de la loi qui, � l'instar de l'ancienne r�glementation, tend � limiter les pratiques rencontr�es chez de nombreux bailleurs de profiter d'un changement de preneur pour proc�der � une augmentation massive du loyer (Barbey, L'arr�t� f�d�ral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, p. 24 s. et les r�f�rences). Or il est notoire que les bailleurs sont g�n�ralement amen�s, ce qui va dans l'int�r�t d'une meilleure qualit� du parc locatif suisse, � effectuer des travaux d'entretien ou de r�novation (plus ou moins lourde) lors de chaque changement de locataire. D�s lors, d�nier la recevabilit� d'une contestation de loyer au seul motif que le bailleur a entrepris des travaux dans l'objet propos� en location, reviendrait � rendre la loi lettre morte.
Au surplus, le texte de l'art. 270 al. 1 let. b CO, qui mentionne uniquement le crit�re de l'augmentation sensible du loyer, ind�pendamment de toute autre circonstance, ne se pr�te pas � l'interpr�tation propos�e par la cour cantonale, qui veut exclure toute contestation du loyer initial si le logement a subi des transformations d'une certaine ampleur (cf., � ce propos, l'opinion convaincante de Higi, op. cit., n. 49 ad. art. 270 CO).
Quant � l'emploi dans le texte l�gal des mots "la m�me chose" ("dieselbe Sache", "la stessa cosa"), il confirme simplement que l'objet lou�, pour permettre une v�ritable comparaison, doit conserver les m�mes caract�ristiques que par le pass�, notamment la m�me surface et le m�me nombre de pi�ces.
3.3 En l'occurrence, les travaux effectu�s par la d�fenderesse dans l'appartement litigieux n'ont modifi� ni sa surface, ni son nombre de pi�ces. La cuisine a �t� d�plac�e dans une pi�ces autrefois affect�e au logement d'une bonne; une nouvelle salle d'eau a �t� cr��e - � c�t� de l'ancienne salle de bains dont la surface s'est trouv�e r�duite d'autant - de mani�re � recevoir une douche et des WC. Enfin, le rev�tement du sol a �t� modifi� dans certaines pi�ces et des travaux d'entretien usuel ont �t� ex�cut�s. Le co�t de ces interventions, soit 177'129 fr. 90, d�montre leur ampleur, mais n'est pas d�terminant en tant que tel.
II est certain que les travaux effectu�s dans l'appartement de la recourante lui procurent un confort accru et une utilisation meilleure de l'espace. Le volume total de l'appartement n'a cependant pas �t� modifi�, de sorte que la chose lou�e, certes am�lior�e, est fondamentalement rest�e la m�me. Il serait contraire au but poursuivi par la loi de priver la locataire, au stade de la recevabilit� de son action, de son droit de faire contr�ler le caract�re �ventuellement abusif du nouveau loyer. Comme la requ�te de la recourante en contestation du loyer initial est ainsi recevable, la Chambre des recours a enfreint le droit f�d�ral pour ne pas l'avoir reconnu. Il incombera � celle-ci de statuer sur le fond du litige et d'appr�cier notamment si les r�novations et transformations effectu�es par la d�fenderesse sont de nature � justifier le loyer contest�.
En d�finitive, le recours doit �tre admis et l'arr�t attaqu� annul�, la cause �tant renvoy�e � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants. Vu l'issue de la proc�dure, les frais seront mis � la charge de l'intim�e qui succombe, laquelle devra aussi payer une indemnit� � titre de d�pens � son adverse partie (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).