Source: http://www.bdidu.fr/archive/2017/03/12/vices-caches-et-manquement-a-l-obligation-de-delivrance.html
Timestamp: 2018-01-17 12:45:22+00:00
Document Index: 82056617

Matched Legal Cases: ['arrêt ', "l'article 1604", "l'article 455", "l'article 1604", "l'article 1648", "l'article 1648", "l'article 1604"]

Il faut distinguer vices cachés et manquement à l'obligation de délivrance - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
00h09 14 mars 2017
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande en résolution de la vente sur le fondement du manquement à l'obligation de délivrance, alors, selon le moyen, que la conformité de la chose vendue par rapport à ce qui était convenu est inhérente à l'obligation de délivrance ; qu'à cet égard, n'est pas conforme la parcelle vendue comme comportant des pièces d'eau en réalité créées en méconnaissance de la réglementation en vigueur et devant, pour cette raison, être supprimées en tout ou partie ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté, d'une part, que les époux X... avaient vendu à M. Y... un bien immobilier comportant trois étangs qui en comptait en réalité cinq, d'autre part, que M. Y... avait « auparavant visité les lieux », et enfin, que les étangs présents sur la parcelle vendue « n'étaient pas conformes à la réglementation en vigueur au jour de la vente » ; que, comme le rappelait M. Y... sans être en cela contredit, l'administration en avait, pour cette raison, préconisé le comblement, sauf éventuellement pour deux d'entre eux, s'ils remplissaient certaines conditions ; que dès lors en déclarant, pour débouter M. Y... de sa demande fondée sur la méconnaissance de l'obligation de délivrance des vendeurs, que la non-conformité des étangs à la réglementation au jour de la vente était constitutive d'un vice caché et qu'à l'inverse, le bien immobilier délivré était conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a violé l'article 1604 du code civil ;
2°) ALORS QUE les seules autorisations municipales annexées à l'acte de vente étaient des autorisation des 17 juillet 1986, 3 février 2004 et 25 octobre 2005, respectivement relatives à une « demande de création d'un étang sur la parcelle suivante : N° 383 », à une demande de création « d'une pièce d'eau inférieure à 1 000 m ², sur la parcelle cadastrée section D N° 383 », et à un avis favorable à la création d'un « étang au lieudit les tailles, sur le terrain cadastré n° 383 section D » ; que les époux X... ont reconnu que telles étaient les seules autorisations qu'ils avaient « retrouvées » à la date de régularisation de l'acte de vente, raison pour laquelle ils n'avaient mentionné dans l'acte de vente que trois étangs sur les cinq présents sur la parcelle ; que pour écarter le dol des époux X..., la cour d'appel a déclaré, aux motifs adoptés des premiers juges, « qu'il résult [ait] des pièces produites aussi bien par Monsieur David Y... (lettre du notaire du 9 mars 2011 ayant vu deux autorisations délivrées par la mairie de Coullons les 3 février 2004 et 25 octobre 2005, ainsi qu'une autre du 17 juillet 1986) que par [les époux X...] que ces derniers [avaient] obtenu, ainsi qu'ils en justifi [ai] ent, les cinq autorisations délivrées par la mairie de Coulions les 17 juillet 1986, 23 février 1993, 3 février 2004, 28 décembre 2003, ainsi que les 16 et 23 septembre 2005, ce dont il résult [ait] que [les époux X... n'avaient] commis aucune résistance réticence dolosive, dès lors qu'ils pouvaient considérer, de bonne foi, qu'ils n'avaient commis aucune irrégularité » ; qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions d'appel dans lesquelles M. Y... soulignait que les époux X... opéraient une confusion entre l'autorisation administrative au titre de la loi sur l'eau, et les « autorisations » ou « attestations » de la mairie de Coullons, « attestations » dont on ne savait de plus pas même sur quels étangs elles portaient et qui étaient donc inopérantes au regard de la recherche de l'intention dolosive reprochée aux vendeurs, la cour d'appel a privé sa décision de motifs, et a violé l'article 455 du code de procédure civile.
AUX MOTIFS QUE sur l'obligation de délivrance, l'article 1604 du Code civil dispose : " la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur " ; que, en application de ce texte, les vendeurs étaient débiteurs d'une obligation de délivrer un terrain conforme aux stipulations contractuelles, David Y... ayant auparavant visité les lieux ; que l'appelant prétend aujourd'hui que les autorisations administratives sont en quelque sorte l'accessoire du bien vendu et que leur absence entraîne une non-conformité ; que les précédents jurisprudentiels qu'il invoque ont trait non pas à la non-conformité, mais à la garantie des vices cachés, ce qui achève de démontrer la pertinence de la solution adoptée par le premier juge ; que le bien immobilier délivré étant conforme aux stipulations contractuelles, la décision querellée sera confirmée sur ce point ; que sur la garantie des vices cachés, à titre subsidiaire, David Y... invoque la garantie des vices cachés, prétendant que la chose livrée n'était pas conforme à l'usage à laquelle elle était destinée ; que, selon les dispositions de l'article 1648 du Code civil, la mise en oeuvre d'une telle action ne peut avoir lieu que dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ; que, s'il n'est pas contesté que l'acquéreur n'a pas eu connaissance, au moment de la vente survenue en 2008, d'un vice de la chose consistant en sa non-conformité à la loi sur l'eau, c'est dès le 13 janvier 2011, à la réception d'un courrier électronique émanant de l'administration, portant en objet « régularisation et vente d'étangs à Coullons » qu'il a été averti de ce que trois des cinq étangs auraient dû faire l'objet d'une procédure au titre de la réglementation sur l'eau, et des moyens de régulariser la situation ; que ce n'est que par ses conclusions déposées devant cette cour en date du 11 septembre 2014 que David Y... a invoqué pour la première fois l'action en garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du Code civil ; que, même si devait être retenue la date de l'acte introductif d'instance, soit celle du 8 mars 2013, le délai de deux ans prévus par l'article 1648 du même code aurait tout de même été dépassé ; que l'appelant n'est donc plus recevable à agir en garantie des vices cachés ; qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions ;
ALORS QUE la conformité de la chose vendue par rapport à ce qui était convenu est inhérente à l'obligation de délivrance ; qu'à cet égard, n'est pas conforme la parcelle vendue comme comportant des pièces d'eau en réalité créées en méconnaissance de la réglementation en vigueur et devant, pour cette raison, être supprimées en tout ou partie ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté, d'une part, que les époux X... avaient vendu à M. Y... un bien immobilier comportant trois étangs qui en comptait en réalité cinq, d'autre part, que M. Y... avait « auparavant visité les lieux », et enfin, que les étangs présents sur la parcelle vendue « n'étaient pas conformes à la réglementation en vigueur au jour de la vente » ; que, comme le rappelait M. Y... sans être en cela contredit, l'administration en avait, pour cette raison, préconisé le comblement, sauf éventuellement pour deux d'entre eux, s'ils remplissaient certaines conditions ; que dès lors en déclarant, pour débouter M. Y... de sa demande fondée sur la méconnaissance de l'obligation de délivrance des vendeurs, que la non-conformité des étangs à la réglementation au jour de la vente était constitutive d'un vice caché et qu'à l'inverse, le bien immobilier délivré était conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a violé l'article 1604 du code civil."