Source: http://riscaffitto.it/riscaffitto/article/confusione/
Timestamp: 2018-05-25 13:04:07+00:00
Document Index: 80656094

Matched Legal Cases: ['art. 23', 'art. 23', 'art. 23', 'art.23', 'art. 23', 'art.15', 'art. 2932']

Confusioni sull'art. 23 per il Rent to Buy Riscaffitto
3 February 2015 13:20
Area Notarile-legale
Tag:affitto riscatto, contratto, Contratto trascritto, Rent to Buy, Sblocca Casa, trascrizione
Ancora confusioni !
Chiarimenti sull'art. 23 e sulle sue criticità
Ecco il testo dell’art. 23, che regola una nuova precisa fattispecie di contratto a godimento anticipato e pagamento differito, e non riguarda i contratti di Rent to Buy, affitto riscatto, acquisto programmato o vendita con riservato dominio, che continuano ad essere validi.
Ne consegue che in caso di contratti (affitto riscatto, Rent to Buy, acquisto programmato, che prevedano l'impegno del conduttore all'acquisto, la trascrizione non è obbligatoria (resta assolutamente consigliabile, a parere di Riscaffitto)
Commento: La norma impone di indicare quali somme devono essere restituite nel caso il compratore non eserciti il diritto di acquisto. Si recede infatti da un impegno e, con l'art.23, il conduttore non si impegna, ma viene penalizzato se non esercita il diritto.
Commento: Manca a parere di Riscaffitto la delega al compratore, in caso di mutuo frazionato, ad avere informazioni sulla regolarità dei pagamenti e ad effettuarli in danno in caso di more. Non si deve dimenticare che l’ipoteca della banca per il mutuo contratto dal proprietario viene prima della trascrizione del contratto e pertanto sia le quote di acconto versate mensilmente (art. 23) che l’eventuale corrispettivo per l’opzione versato al contratto, non sono protetti nel caso tutt’altro che raro in cui la vendita all’asta eventualmente promossa dalla Banca sortisca un ricavo inferiore o uguale a quello del mutuo.
Nota bene L’inadempienza del proprietario è punita con la semplice restituzione degli acconti ricevuti maggiorati degli interessi legali (oggi dello 0,5%) per cui se i prezzi aumentano il proprietario può trovare conveniente vendere ad altri. Curiosamente in caso di inadempienza del conduttore gli acconti versati vengono totalmente introitati come se fossero una caparra (e la circolare 4/E dell’Agenzia delle Entrate, in caso di immobili soggetti ad Iva, permette al venditore di modificare le fatture degli acconti in esente Iva ex art.15 Dpr 633/72 e quindi di introitarsi anche l’Iva pagata!) In buona sostanza pare venir meno l’applicabilità in caso di venditore inadempiente dell’art. 2932 CC (adempimento specifico) in favore di una risoluzione per un’inadempienza pianificabile e vantaggiosa. Per inadempimento del conduttore può intendersi anche il versamento del solo canone senza la parte destinata ad acconto prezzo.
Commento: di nuovo c’è che in caso di fallimento del proprietario il contratto non può essere sciolto dal Curatore.