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Timestamp: 2019-12-09 22:36:01
Document Index: 152762382

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 1', '§ 6', '§ 34', '§ 6', '§ 1', '§ 17', '§ 17', '§ 17', '§ 1', '§ 17', '§ 1', '§ 17', '§ 17', '§ 47', 'Art. 10', 'Art. 11', '§ 47', '§ 158', '§ 925', 'Art. 14', 'Art. 14', '§ 1', '§ 8', '§ 8', '§ 214', '§ 6', '§ 1', '§ 6', '§ 1', '§ 2', '§ 6', '§ 6', '§ 1', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 17', '§ 17', '§ 17', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 9', '§ 34', '§ 10', '§ 1', '§ 1', '§ 1']

Urteil des VGH Mannheim, 07.12.1998, 3 S 3113/97 (Boden)
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VGH Mannheim, 07.12.1998, 3 S 3113/97
Titel VGH Mannheim, 07.12.1998, 3 S 3113/97
Orientierungssatz Normenkontrolle; Bauleitplanung; Überplanung bebauter Grundstücke; Private Grünfläche
Norm BauGB § 1 Abs. 3; BauGB § 1 Abs. 6
Leitsatz Die Ausweisung einer eintraten Grünflächeist nicht schon deshalb unwirksam, weil die Planung auf Grund des Bestandsschutzes einzelner baulicher Anlagen punktuell in absehbarer Zeit nicht vollständig realisierbar ist. Maßgeblich ist vielmehr, ob die tatsächlichen Verhältnisse derart massiv und offenkundig vom Planinhalt abweichen, daß die Festsetzung bei einer auf den Gesamtgeltungsbereich des Bebauungsplans bezogenen Betrachtung ungeeignet ist, die städtebauliche Entwicklung noch in eine bestimmte Richtung zu steuern.
Entscheidungsdatum 07.12.1998
Aktenzeichen 3 S 3113/97
Die Antragstellerin wendet sich gegen den Bebauungsplan ?Östlich der Grundelbachstraße? der Antragsgegnerin vom 1.12.1993.
Die Antragstellerin war Eigentümer des ca. 4.580 m² großen, im Plangebiet gelegenen Grundstücks Flst.-Nr. 163/1. Im Jahre 1990 errichtete sie dort die Wohnanlage ?Hexenturm I? und veräußerte die errichteten Eigentumswohnungen weiter. In den Kaufverträgen behielt sie sich jeweils einen Anspruch auf Abtrennung des noch unbebauten, ca. 1.500 m² großen nordwestlichen Grundstückteils vor und ließ entsprechende Auflassungsvormerkungen in den einzelnen Grundbuchblättern eintragen. Am 24.2.1992 reichte sie eine Bauvoranfrage für acht Maisonnettewohnungen auf dem noch unbebauten Teil des Grundstücks Flst.-Nr. 163/1 ein (sog. ?Hexenturm H?), die mittlerweile rechtskräftig abgelehnt ist (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 17.2.1994 - 8 S 2420/93 -).
Das ca. 3,8 ha große Plangebiet befindet sich am Ortsrand der Antragsgegnerin zwischen Altstadt und Schloßberg. Es wird im Westen von der Grundelbachstraße, im Norden von der Straße ?Am Schloßberg?, im Osten vom ?Neuen Burgweg? und den Ostgrenzen der Flurstücke Nrn. 2601, 2601 2601/11, vom Burgpfad sowie im Südosten von der Grenze des Flurstücks Nr. 163 begrenzt. Im Norden befindet sich der Komplex des ehemaligen Krankenhauses und der Feuerwehr auf einer weitgehend ebenen Fläche. Der angefochtene Plan setzt hier ein Mischgebiet mit Flächen für den Gemeinbedarf (Seniorenheim, Kindergarten, Feuerwehr) fest. Im Süden verengt sich das Tal des Grundelbachs; bis zum Grundstück Flst.-Nr. 2602 befinden sich östlich der Grundelbachstraße noch ebene Flächen, die mit einer Tankstelle, einem ehemaligen Sägewerk und vereinzelten Wohnhäusern bebaut sind (sog. Verengungsbereich). Der Bebauungsplan setzt auf den ebenen Flächen entlang der Grundelbachstraße ein Mischgebiet, eine Grundflächenzahl von 0,9 und eine Geschoßflächenzahl von 1,8 sowie offene Bauweise in Hausgruppen mit einer Firstrichtung von Ost nach West fest. Der Hangbereich wird als private Grünfläche sowie als Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft ausgewiesen. Im Süden des Plangebiets ungefähr ab dem Grundstück Flst.-Nr. 2601 reicht der Schloßberg mit einer Hangneigung zwischen 60 % und 70 % unmittelbar an die Grundelbachstraße heran (sog. Engtalstrecke); hier befinden sich einzelne Wohnhäuser. Der Bebauungsplan setzt hierfür eine private Grünfläche fest, u.a. für den noch unbebauten nordwestlichen Teil des Grundstücks Flst.-Nr. 163/1 wird eine Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft ausgewiesen. Südlich an die Engtalstrecke schließt sich am Hang des Schloßbergs der Bebauungskomplex ?Hexenturm I? an (beginnende Talweitung). Die Wohnanlage besteht aus einer zwei- bis dreigeschossigen Bebauung, die sich in mehreren Reihen den Schloßberghang hinaufzieht. Der Bebauungsplan setzt hier entlang der Grundelbachstraße im südwestlichen Bereich der Grundstücke Flst.-Nrn. 163/1 und 163 ein Mischgebiet fest. Für den höher gelegenen östlichen Teil dieser Grundstücke wird eine private Grünfläche ausgewiesen. Die im oberen Bereich liegenden Gebäude des Baukomplexes ?Hexenturm I? werden hierdurch mit einer privaten Grünfläche überplant.
Nach Nr. 1.1 der schriftlichen Festsetzungen sind im Mischgebiet Anlagen für soziale Zwecke, Geschäfts- und Bürogebäude, Tankstellen und Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, zulässig. Wohnungen sind ab dem ersten Obergeschoß zulässig. Die sonstigen in § 6 Abs. 2 BauNVO genannten Nutzungen sind nur ausnahmsweise zulässig.
Der Flächennutzungsplan weist das Gebiet entlang der Grundelbachstraße als Mischbaufläche und die Hanglage als landwirtschaftliche Fläche aus. Im Osten des Plangebiets ist das Landschaftsschutzgebiet ?Bergstraße-Nord? geplant.
Nach der Begründung des angefochtenen Bebauungsplans ist es Ziel der Planung, nach dem Umzug des Krankenhauses eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten. Die Bauleitplanung verfolgt im wesentlichen den Zweck, die Nutzungsstruktur der unbebauten Flächen östlich der Grundelbachstraße neu zu ordnen und dabei insbesondere klimatologische Belange zu berücksichtigen, um die Wohnqualität des benachbarten Sanierungsgebiets nicht zu verschlechtern, die Landschaft an den Hängen des Schloßberges zum Schutz des Ortsbilds zu erhalten, Wohnraum zu schaffen, die Lage und die historische Bausubstanz des alten Krankenhauses als Standort für ein Seniorenwohnheim sowie die Kaltluftschneisen zu sichern.
Dem angefochtenen Bebauungsplan liegt folgendes Verfahren zugrunde.
Am 18.1.1990 beschloß der Ausschuß für Technik und Umwelt des Gemeinderats der Antragsgegnerin die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 108 ?Östlich der Grundelbachstraße?. In seiner Sitzung vom 13.2.1992 stimmte der Ausschuß für Technik und Umwelt der Erweiterung des Plangebiets um den Bereich südlich des Burgpfades (Flst.-Nrn. 2590, 163/1 und 163) zu. Maßgeblich war hierbei die Erwägung, diesen Bereich aus landschaftlichen, ökologischen und klimatischen Gründen von einer Bebauung freizuhalten, insbesondere eine Bebauung auf der Grundlage des § 34 BauGB auszuschließen (vgl. Sitzungsprotokoll vom 13.2.1992). Der Aufstellungsbeschluß mit dem erweiterten Geltungsbereich wurde in den Weinheimer Nachrichten vom 11./12.4.1992 amtlich bekannt gemacht.
Nach Durchführung der vorgezogenen Bürgerbeteiligung und der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange billigte der Ausschuß für Technik und Umwelt in seiner Sitzung vom 9.9.1993 den Planentwurf und seine Begründung (Entwurf 8/93) und beschloß die öffentliche Auslegung. Der Beschluß wurde am 22.9.1993 in den Weinheimer Nachrichten bekannt gemacht. Von Mittwoch, den 29.9.1993, bis Freitag, den 29.10.1993, lag der Planentwurf öffentlich aus. Am 1.12.1993 behandelte der Gemeinderat der Antragsgegnerin die erhobenen Bedenken und Anregungen und beschloß den Bebauungsplan als Satzung. Der Bebauungsplan wurde am 25.4.1994 ausgefertigt. Die Durchführung des Anzeigeverfahrens wurde in den Weinheimer Nachrichten vom 25.4.1994 und erneut am 13.10.1994 ortsüblich bekannt gemacht.
Die Antragstellerin hat am 11.12.1997 ein Normenkontrollverfahren eingeleitet. Zur Begründung macht sie im wesentlichen geltend, sie werde durch den angefochtenen Bebauungsplan in ihrem Anwartschaftsrecht verletzt. Der Ausschluß aller nach § 6 Abs. 2 Nr. 5 BauNVO im Mischgebiet zulässigen Nutzungen mit Ausnahme der aufgeführten Anlagen für soziale Zwecke sei mit § 1 Abs. 5 BauNVO nicht vereinbar. Diese Ausschlüsse seien nicht aus städtebaulichen Gründen erforderlich. Die Festsetzung einer Geschoßflächenzahl von 1,8 und eine Grundflächenzahl von 0,9 überschreite die Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO. Die Voraussetzungen des § 17 Abs. 2 BauNVO lägen nicht vor und seien von der Antragsgegnerin auch nicht dargelegt worden. Sie halte die Überschreitung selbst lediglich für ?vertretbar?. Im übrigen sei es widersprüchlich, daß die Antragsgegnerin für den südlichen Teil des Bebauungsplans aus klimatologischen Gründen eine Bebaubarkeit ausschließe, auf den übrigen Flächen jedoch eine derart dichte und intensive Bebauung zulasse. Die Antragsgegnerin habe auch keine Ausgleichsmaßnahmen getroffen, die die Überschreitung der Obergrenze nach § 17 Abs. 2 BauNVO rechtfertigen könnten. Die Festsetzung der Grünflächen auf dem Flurstück Nr. 163/1 , insbesondere die Darstellung der bebauten Fläche als Grünfläche sei fehlerhaft, da die Gemeinde hier eine von ihr nicht realisierbare Planung festsetze. Insoweit fehle es auch an einer Erforderlichkeit der Planung. Aufgrund des Bestandsschutzes der bestehenden Bebauung könne die Gemeinde eine Realisierung ihres Planungsziels nicht durchsetzen. Die Abwägung sei auch deshalb fehlerhaft, weil das Abwägungsergebnis von vornherein festgestanden habe. So sei das Ziel des Bebauungsplans von Anfang an die Nichtbebaubarkeit des Grundstücks Flst.-Nr. 163/1 gewesen. Die Interessen der Wohnungseigentümer seien nicht ausreichend berücksichtigt worden, weil die bereits errichteten Gebäude nur noch Bestandsschutz genössen. Dies führe dazu, daß selbst kleinere bauliche Erweiterungen nicht mehr zulässig seien und sich der Marktwert der Wohnungen aufgrund des Verlustes der Baulandqualität des Grundstücks erheblich mindere. Es habe auch keine ernsthaft Auseinandersetzung mit dem klimatologischen Gutachten stattgefunden. Der Gutachter habe es nämlich für vertretbar gehalten, auf dem noch nicht bebauten Grundstücksteil eine begrenzte Bebauung bis 30 min nördlicher Richtung zuzulassen. Darüber hinaus habe er eine weitere Planungsvariante vorgeschlagen, die ebenfalls nicht erwogen worden sei. Die Abwägung erscheine auch deshalb fehlerhaft, weil auf den Grundstücken Flst.-Nrn. 2602 bis 2605 eine Bebauung zugelassen werde, obwohl das Klimagutachten dringend empfehle, diese Flächen von der Bebauung vollständig freizuhalten. Die genannten Abwägungsfehler seien offensichtlich und für das Abwägungsergebnis von Einfluß gewesen.
Die Antragstellerin beantragt, den Bebauungsplan Nr. 108 ?Östlich der Grundelbachstraße? vom 1.12.1993 für nichtig zu erklären.
Sie trägt vor, der Antrag sei zulässig, aber unbegründet. Der Bebauungsplan sei aus dem Flächennutzungsplan entwickelt worden. Die Festsetzung ?Mischgebiet? entspreche der im ursprünglichen Flächennutzungsplan vorgesehenen Nutzungsmöglichkeit. Die Ausweisung weiträumiger Grünflächen sei unschädlich, wenn - wie hier - die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende städtebauliche Entwicklung nicht beeinträchtigt werde. Die Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung stünden im Einklang mit § 1 Abs. 5 BauNVO, da die Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibe. Der Ausschluß bestimmter Nutzungen werde auch von städtebaulichen Gründen getragen. Dies ergebe sich aus der Gesamtheit der Begründung des angefochtenen Bebauungsplans. Auch die Überschreitung der Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung werde in der Begründung des Bebauungsplans hinreichend dargelegt. Insbesondere werde die Überschreitung der Grundflächenzahl und der Geschoßflächenzahl dadurch ausgeglichen, daß die dafür maßgebende Fläche auf das Baugebiet beschränkt werde, da sich die Grundstücke zum größten Teil über den Hangbereich erstreckten, der nicht bebaut werden dürfe. Um das Ziel der Schaffung einer homogenen Stadterweiterung unter weitgehender Berücksichtigung klimatologischer Belange und der Sicherung der Wohnqualität des benachbarten Sanierungsgebiets zu erreichen, erscheine eine Erhöhung der Grundflächenzahl und der Geschoßflächenzahl dort, wo landschaftsästhetische Gesichtspunkte nicht berührt würden, nicht nur vertretbar, sondern auch geboten. Die Festsetzung einer Grünfläche für die bereits bebauten Bereiche des Flurstücks Nr. 163/1 sei im Hinblick auf die Möglichkeit einer nachträglichen Änderung der Bebauung und zur Erreichung der städtebaulichen Planungsziele erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB. Bei der Ausweisung als Grünfläche sei der Bestandsschutz der errichteten Gebäude ausdrücklich betont worden. Abwägungsfehler lägen nicht vor. In der Sitzung des Gemeinderats vom 1.12.1993 sei ein Schreiben des Geschäftsführers der Antragstellerin verlesen und erörtert worden. Im übrigen sei auch der im Rahmen der Bauvoranfrage der Antragstellerin ergangene Widerspruchsbescheid Gegenstand der Beratungen des Ausschusses für Technik und Umwelt am 25.3.1993 gewesen. Es sei unschädlich, wenn aus Anlaß eines Bauantrags festgestellt werde, daß eine Bauleitplanung aus städtebaulichen Gründen erwünscht sei. Die Erörterung der vom Gutachter genannten Planungsalternativen für eine Bebauung des Flurstücks Nr. 163/1 wäre nur dann erforderlich gewesen, wenn der Grundstücksteil überhaupt bebaubar sei. Der Ausschuß für Technik und Umwelt und der Gemeinderat hätten sich mehrfach mit der grundsätzlichen Möglichkeit einer Neubebauung befaßt. Hierbei sei auch das Klimagutachten berücksichtigt worden. Es stehe der Gemeinde frei, sich in der Abwägung gegen die Empfehlungen des Sachverständigen zu entscheiden.
Dem Senat liegen der Bebauungsplan Nr. 108 ?Östlich der Grundelbachstraße? der Antragsgegnerin, die Verfahrensakten des angefochtenen Bebauungsplan sowie die Akten der Antragsgegnerin zu der Bauvoranfrage der Antragstellerin vom 21.2.1992 vor. Hierauf sowie auf die Akten des vorliegenden Verfahrens wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen.
Der in § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauNVO geforderte Ausgleich liegt zum einen darin, daß auf den Baugrundstücken, auf denen eine Überschreitung der Maßobergrenzen zugelassen wird, weiträumige Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft ausgewiesen sind und diese bei der Ermittlung der maßgeblichen Grundfläche nicht mitgerechnet werden (vgl. Nr. 3.2 der Planbegründung, Nr. 1.2.1 und 1.2.2 der schriftlichen Festsetzungen). Darüber hinaus ist durch die Festsetzung der Firstrichtung, der Trauf- und Firsthöhen sowie der offenen Bauweise der Kaltluftabfluß zur benachbarten Altstadt ermöglicht worden. Schließlich setzt der Bebauungsplan u.a. eine Pflicht zur Pflanzung von großkronigen Bäumen, zur Begrünung von Pult- und Flachdächern, zur Sammlung von Regenwasser sowie das Verbot einer Versiegelung von nicht überbaubaren Grundstücksflächen fest (vgl. Nr. 1.8 der textlichen Festsetzungen). Damit hat die Antragsgegnerin der Ausgleichspflicht nach § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauNVO auch im Rahmen der Abwägung ein ausreichendes Gewicht beigemessen. Die durch die bauliche Verdichtung entstehenden zusätzlichen Verkehrsbedürfnisse können auf den Baugrundstücken angemessen befriedigt werden. Beeinträchtigungen sonstiger öffentlicher Belange sind nicht ersichtlich.
Der Antrag ist zulässig. Die Zwei-Jahres-Frist des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO, die vorliegend am 1.1.1997 zu laufen begonnen hat (vgl. Art. 10 Abs. 4 und Art. 11 6. VwGO-ÄndG), ist gewahrt.
Die Antragstellerin ist antragsbefugt nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO, da sie geltend machen kann, durch die Festsetzungen des angegriffenen Bebauungsplans in ihren Rechten verletzt zu sein (vgl. zu den Darlegungsanforderungen: BVerwG, Urteil vom 24.9.1998 - 4 CN 2.98 -). Zwar ist sie nicht Eigentümerin eines im Plangebiet liegenden Grundstücks; sie hat jedoch ein durch Auflassungsvormerkung gesichertes (Rück-)Erwerbsrecht an einem im Plangebiet liegenden Grundstücksteil, dem durch die planerischen Festsetzungen eine nach Auffassung der Antragstellerin bestehende Bebaubarkeit genommen wird. Durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung entsteht ein dinglich gesichertes, eigentumsähnliches Anwartschaftsrecht (vgl. Palandt, BGB, 57. Aufl. 1998, Einführung vor § 158, RdNr. 9, § 925 RdNr. 25), das durch Art. 14 Abs. 1 GG verfassungsrechtlich geschützt ist (vgl. BVerfGE 83, 201, 208 ff.; Jarass/Pieroth, GG, 3. Aufl. 1995, Art. 14 RdNr. 7) und durch eine Bauleitplanung beeinträchtigt werden kann (vgl. BVerwG, Beschluß vom 7.4.1995, NVwZ-RR, 1996, 8; VGH Bad.-Württ., NKBeschluß vom 9.2.1998 - 8 S 2770/97 -, VBIBW 1998, 310).
Der Antrag ist aber nicht begründet. Verfahrens- und Formfehler sind nicht gerügt und auch sonst nicht ersichtlich.
Auch materiell-rechtlich ist der Bebauungsplan nicht zu beanstanden.
Der Bebauungsplan steht im Einklang mit § 1 Abs. 3 BauGB. Diese Vorschrift verhindert eine Planung lediglich dann, wenn sie erkennbar von keiner städtebaulichen Konzeption getragen ist und deshalb einen groben und einigermaßen offensichtlichen Mißgriff darstellt (BVerwG, Urteil vom 22.1.1993, BauR 1993, 585, 587). Daß im vorliegenden Fall zur Bewältigung der aufgeworfenen städtebaulichen Fragen eine Bauleitplanung erforderlich ist, kann nach den aus der Begründung des Bebauungsplans ersichtlichen Zielen nicht bezweifelt werden.
Der Bebauungsplan verstößt nicht gegen das Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB. ?Entwickeln? bedeutet nicht, daß der Bebauungsplan lediglich als Vollzug des Flächennutzungsplans zu werten wäre. Aus der Grobmaschigkeit der Flächennutzungsplanung folgt ihre geringere Schärfe, die im begrenzten Umfang eine Abweichung des Bebauungsplans erlaubt, sofern die Grundzüge des Flächennutzungsplans eingehalten werden. So liegt es hier. Die Festsetzung der Mischgebiete entspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplans als Mischbaufläche. Soweit abweichend vom Flächennutzungsplan auf den Mischbauflächen Grünflächen ausgewiesen werden, werden neuere Erkenntnisse im Hinblick auf den Schutz des Klimas und des Landschaftsbilds aufgegriffen. Die Abweichung ist deshalb aus dem Übergang in eine konkretere Planstufe gerechtfertigt und läßt die für den Ortsrand getroffene Grundkonzeption des Flächennutzungsplans unberührt (vgl. VGH Bad.-Württ., NK-Urteil vom 20.5.1998 - 3 S 2784/96 -; Fickert/Fieseler, BauNVO, B. Aufl. 1995, RdNr. 70.1 ff. m.w.N.). Entsprechendes gilt für die Ausweisung der (nicht mehr bewirtschafteten) landwirtschaftlichen Flächen als Grünfläche.
Im übrigen wäre ein Verstoß gegen § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB gemäß § 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB unbeachtlich, da die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung nicht beeinträchtigt worden ist. Hiervon ist auszugehen, wenn der über den Bereich des Bebauungsplans hinausgehende Raum und die übergeordneten Darstellungen des Flächennutzungsplans nicht tangiert werden (vgl. VGH Bad.-Württ., NK-Urteil vom 20.5.1998, a.a.O0. m.w.N.). Dies ist vorliegend zu bejahen.
Der angefochtene Bebauungsplan leidet nicht deshalb an einem materiellen Mangel, weil die nach § 6 Abs. 2 Nr. 5 BauNVO zulässigen Anlagen mit Ausnahme der Anlagen für soziale Zwecke nur ausnahmsweise zulässig sind. Nach § 1 Abs. 5 BauNVO kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, daß bestimmte Arten von Nutzungen, die u.a. nach § 6 BauNVO allgemein zulässig sind, nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. Nach dieser Regelung können auch einzelne unter einer Nummer einer Baugebietsvorschrift zusammengefaßter Nutzungen ausgeschlossen werden (BVerwG, Urteil vom 22.5.1987, BVerwGE 77, 317). Für den Umfang, in dem einzelne Nutzungen ausgeschlossen werden können, ist entgegen der Auffassung der Antragstellerin nicht maßgeblich, ob nur einzelne oder die Mehrzahl der in einer Nummer zusammengefaßten Anlagen oder Nutzungsarten ausgeschlossen sind, sondern ob die allgemeine Zweckbestimmung des Gebiets gewahrt bleibt (BVerwG, Urteil vom 22.5.1987, a.a.O.; VGH Bad.-Württ., Beschluß vom 9.10.1995 - 8 S 2326/95 -). Was als allgemeine Zweckbestimmung eines Baugebiets zu gelten hat, ergibt sich im Grundsatz aus der jeweiligen Beschreibung des Baugebiets im Sinne des § 1 Abs. 2 BauNVO in Verbindung mit §§ 2 ff. BauNVO. Nach § 6 Abs. 1 BauNVO dienen Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Die ausgeschlossenen Nutzungsarten (§ 6 Abs. 2 Nrn. 3, 6, 8 BauNVO sowie die in Nr. 5 genannten Anlagen für Verwaltungen, kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke) machen danach nicht das Wesen eines Mischgebiets aus, zumal sie nach den Festsetzungen des Bebauungsplans im Ausnahmefall zugelassen werden können.
Allerdings darf sich der Plangeber bei Festsetzungen nach § 1 Abs. 5 BauGB nur von städtebaulichen Erwägungen leiten lassen (vgl. BVerwG, Urteil vom 22.5.1987, a.a.O.; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 17.4.1996 - 3 S 972/95 -). Im Hinblick auf den Gebietscharakter wird in Nr. 3.1 der Planbegründung lediglich ausgeführt, daß die anderen der in § 6 BauNVO genannten Nutzungen (mit Ausnahme von Gewerbe und Wohnungen) hier städtebaulich nicht erwünscht seien. Die zugrundeliegenden städtebaulichen Erwägungen ergeben sich jedoch aus der Entstehungsgeschichte und der Begründung des Bebauungsplans in ihrer Gesamtheit. Die Anlagen für soziale Zwecke wurden zugelassen, weil Anlaß und Ziel der Bauleitplanung u.a. dieUmwandlung desehemaligen Krankenhauses im nördlichen Plangebiet in ein stadtnahes Seniorenwohnheim sowie die Schaffung einer Kindertagesstätte waren (vgl. Nr. 1.1 der Planbegründung; Verwaltungsvorlage zur Gemeinderatssitzung vom 25.3.1993). Da sich im Plangebiet eine bestandsgeschützte Tankstelle befindet, wurde diese Nutzungsart nach § 6 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO ebenfalls zugelassen (vgl. Verwaltungsvorlage zur Gemeinderatssitzung vom 25.3.1993). Im übrigen ging es der Antragsgegnerin in erster Linie um die Schaffung von Wohnraum, den Schutz des Orts- und Landschaftsbilds an den Hängen des Schloßbergs sowie um die Sicherung von Kaltluftschneisen (vgl. u.a. Nr. 1.4 der Begründung). Die Ermöglichung einer gewerblichen Nutzung war demgegenüber nachrangig. Diese wurde vor allem deshalb in begrenztem Umfang zugelassen, weil die hohe Verlärmung durch die Grundelbachstraße eine Wohnnutzung im Erdgeschoß ausschließt (vgl. Nr. 1.3.6 und Nr. 3.1 der Planbegründung). Aus dieser städtebaulichen Konzeption werden die Gründe für den regelmäßigen Ausschluß der sonstigen in § 6 Abs. 2 BauNVO genannten Nutzungsarten hinreichend deutlich.
Die Überschreitung der in § 17 Abs. 1 BauNVO festgelegten Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung ist gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO gerechtfertigt. Eine Überschreitung kommt danach in Betracht, wenn besondere städtebauliche Gründe dies erfordern, die Überschreitungen durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maßnahmen ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, daß die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden, und wenn sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt.
Besondere städtebauliche Gründe im Sinne von § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauNVO sind solche von besonderem Gewicht. Es muß eine außergewöhnliche städtebauliche Situation vorliegen und ein solches Maß an öffentlichem Interesse an der Verwirklichung des städtebaulichen Planungsziels bestehen, daß dafür die Abweichung von den Regelmaßen in Kauf genommen wird. Die ?Erforderlichkeit? der Überschreitung ist aber nicht im Sinne einer ?Unabweisbarkeit? gemeint. Es reicht vielmehr aus, daß die konkrete Planung vernünftigerweise geboten ist (BVerwG, Beschluß vom 23.1.1997, ZfBR 1997, 215; VGH Bad.-Württ., NK-Beschluß vom 10.12.1997 - 3 S 2023/97 -, VBIBW 1998, 221, und NK-Urteil vom 27.1 1.1998 - 8 S 1030/98 -). Die Frage, ob eine Maßüberschreitung aufgrund besonderer städtebaulicher Gründe vernünftigerweise geboten ist, kann nur nach den Umständen des Einzelfalls und aus dem darauf abgestellten Planungskonzept mit seinen Zwecken und Zielen beantwortet werden. Grundsätzlich können hierfür auch Gründe der Stadtund Ortsbildgestaltung maßgebend sein (vgl. VGH Bad.-Württ., NK-Beschluß vom 10.12.1997, a. a.O. ).
Vorliegend hat die Antragsgegnerin in Nr. 3.2 der Planbegründung als besonderen städtebaulichen Grund für die Überschreitung der Maßobergrenzen zutreffend den Belang der Stadtbildgestaltung genannt. Nach dem Planungskonzept soll durch die Erhöhung der Grundflächenzahl eine altstadtgerechte Bebauung entlang der ebenen Flächen an der Grundelbachstraße ermöglicht werden. Die Geschoßflächenzahl wurde entsprechend der Grundflächenzahl zur Ermöglichung einer zweigeschossigen Bebauung mit Wohnnutzung im Obergeschoß erhöht. Darüber hinaus sollte die weitgehende Unbebaubarkeit der Grundstücke im Hangbereich durch eine Erhöhung des Maßes der baulichen Nutzung auf den ebenen Flächen ausgeglichen werden. Dieses Bebauungskonzept ist von einem hinreichenden Gewicht, um die Überschreitung der Maßobergrenzen vernünftigerweise geboten erscheinen zu lassen.
Die gerichtliche Kontrolle der von der Gemeinde gemäß § 1 Abs. 6 BauGB vorzunehmenden Abwägung der öffentlichen und privaten Belange hat sich darauf zu beschränken, ob eine Abwägung überhaupt stattgefunden hat, ob in sie alle Belange eingestellt worden sind, die nach Lage des Falles zu berücksichtigen sind, und ob die Bedeutung der so maßgeblichen Belange nicht verkannt worden ist. Darüber hinaus muß das Abwägungsergebnis einen Ausgleich zwischen den öffentlichen und privaten Belangen bilden, der zu der objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange nicht außer Verhältnis steht. Hat die Gemeinde diese Anforderungen an ihre Planungstätigkeit beachtet, so wird das Abwägungsgebot nicht dadurch verletzt, daß die Gemeinde bei der Abwägung der verschiedenen Belange dem einen den Vorrang einräumt und sich damit notwendigerweise für die Rückstellung des anderen entscheidet (BVerwG, Urteil vom 12.12.1969, BVerwGE 34, 301, 309, Urteil vom 5.7.1974, BVerwGE 45, 309 ff.; ständige Rechtspr.).
Gemessen an diesen Grundsätzen verletzt die Ausweisung der privaten Grünflächen, insbesondere auf dem Grundstück Flst.-Nr. 163/1, nicht das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 6 BauGB.
Entgegen der Auffassung der Antragstellerin kann nicht davon ausgegangen werden, daß der Antragsgegnerin von vornherein die Abwägungsbereitschaft fehlte. Allerdings trifft es zu, daß es von Anfang an zur städtebaulichen Konzeption der Antragsgegnerin gehörte, den ortsbildprägenden und klimatisch bedeutsamen Hang des Schloßbergs von einer Bebauung möglichst freizuhalten. Hieraus kann aber nicht geschlossen werden, die Antragsgegnerin sei nicht bereit gewesen, die Belange der Antragstellerin zu berücksichtigen. Mit Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 1.2.1993 wurde der Widerspruch der Antragstellerin gegen die Ablehnung ihrer Bauvoranfrage für das Vorhaben ?Hexenturm II? auf dem unbebauten Teil des Grundstücks Flst.-Nr. 163/1 zurückgewiesen. Das Regierungspräsidium führte im wesentlichen aus, daß dieser Grundstücksteil zum Außenbereich gehöre und der öffentliche Belang der natürlichen Eigenart der Landschaft einer Bebauung entgegenstehe. Der Widerspruchsbescheid wurde in der Gemeinderatssitzung der Antragsgegnerin vom 25.3.1993 erörtert. In der Verwaltungsvorlage wird hierzu ausgeführt, daß die Rechtslage nach Erlaß des Widerspruchsbescheids ?nunmehr? geklärt sei. Die Antragsgegnerin hat sich mithin für die Unbebaubarkeit des betroffenen Grundstückteils endgültig erst entschlossen, nachdem dessen Zuordnung zum Außenbereich und dessen Bedeutung für das Landschaftsbild durch das Regierungspräsidium Karlsruhe bestätigt worden waren. Darüber hinaus wurde in der Gemeinderatssitzung vom 1.12.1993 anläßlich der Behandlung der Bedenken und Anregungen der Bürger ein Schreiben des Geschäftsführers der Antragstellerin verlesen und erörtert. Es kann davon ausgegangen werden, daß hierin auf die Belange der Antragstellerin nochmals hingewiesen wurde. Das Interesse der Antragstellerin an der weiteren Bebaubarkeit des Grundstücks Flst.-Nr. 163/1 war demnach Abwägungsgrundlage.
Entgegen der Auffassung der Antragstellerin handelt es sich im Hinblick auf die Grünflächenausweisung auch nicht um eine reine Abwehrplanung. In der vom Gemeinderat gebilligten Verwaltungsvorlage zur Sitzung vom 25.3.1993 wird ausgeführt, die Zone zwischen der Wohnanlage ?Hexenturm? und der ehemaligen Sägerei solle als landschafts- bzw. ortsbildprägendes Element und als Kaltluftschneise aus ökologischen und landschaftsästhetischen Gesichtspunkten freigehalten werden. Die vom Schloßberg strömende Kaltluft habe für die lokalklimatischen Verhältnisse im benachbarten Gerberbachviertel besondere Bedeutung. Das Viertel verfüge nur über sehr wenig Grün- und Freiflächen und weise in seiner Tallage durch die bestehenden Emissionen von Staub, Wärme und Abgasen schlechte Grundvoraussetzungen für ein gesundes Klima auf. Deshalb sei es bei Inversionswetterlagen zur Durchlüftung auf den Kaltluftzustrom vom gegenüberliegenden Schloßberghang angewiesen. Eine Verschlechterung solle nicht riskiert werden. Die Wohnqualität im Gerberbachviertel werde durch eine Bebauung der Grünzone zwischen dem ?Hexenturm? und der ehemaligen Sägerei erheblich beeinträchtigt, wenn der vorhandene Naturbezug sowie das ökologische Potential dieser Freifläche wegfielen. Die Hangzone des Schloßbergs mit ihrer Sichtbeziehung zur Ruine Windeck sei darüber hinaus für das Ortsbild dieses Bereichs von entscheidender Bedeutung und solle daher als Grünfläche erhalten bleiben.
Die Ausweisung der Grünflächen dient mithin den städtebaulichen Belangen der Sicherung und Erhaltung des Orts- und Landschaftsbilds (vgl. § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 4 BauGB) sowie der Sicherung von Kaltluftschneisen für die benachbarten Altstadtviertel (vgl. § 1 Abs. 5 Satz 2 Nrn. 1 und 7 BauGB) und hat damit eine positive städtebauliche Zielsetzung. Die Freihaltung der exponierten Hänge des Schloßbergs von weiterer Bebauung durch die Ausweisung von Grünflächen ist hierfür geeignet und erforderlich. Es gibt keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, daß die damit verbundenen negativen Nebenwirkungen für die Antragstellerin der eigentliche Zweck der Planung waren. Die Erforderlichkeit entfällt auch nicht deshalb, weil auch private Bauanfragen der Antragsgegnerin die Notwendigkeit einer Bauleitplanung für den maßgeblichen Bereich vor Augen geführt haben. Im übrigen war die Einbeziehung des Grundstücks Flst.-Nr. 16311 in den erweiterten Geltungsbereich des Bebauungsplans bereits vor Eingang der Bauvoranfrage der Antragstellerin beschlossen worden (vgl. Sitzungsprotokoll vom 13.2.1992).
Entgegen der Auffassung der Antragstellerin hat die Antragsgegnerin die Ergebnisse des Klimagutachtens nicht verkannt. Der Gemeinderat der Antragsgegnerin wurde mit Verwaltungsvorlage zur Sitzung vom 25.3.1993 darüber unterrichtet, daß das Gutachten eine geringfügige Erweiterung der Wohnanlage ?Hexenturm I? nach Norden aus klimaökologischer Sicht für vertretbar hält. Ob er auch von dem zweiten Bebauungsvorschlag des Gutachters unterrichtet war, ist unerheblich. Denn der Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom 25.3.1993 den Verwaltungsvorschlag gebilligt, den maßgeblichen Bereich gleichwohl aus ökologischen und landschaftsästhetischen Gesichtspunkten von jeglicher Bebauung freizuhalten. Es bestand daher kein Anlaß, die verschiedenen Planungsvarianten, zu denen der Gutachter Stellung genommen hat, im einzelnen zu erörtern.
Ein Abwägungsfehler liegt auch nicht darin, daß - wie die Antragstellerin geltend macht - ein nach dem Klimagutachten bebaubares Grundstück für unbebaubar erklärt wird, nach Auffassung des Gutachtens gänzlich unbebaubare Grundstücke aber als Mischgebiet mit einem hohen Maß an baulicher Nutzung ausgewiesen werden. Insoweit dürfte es sich um ein Mißverständnis handeln. Das Gutachten führt u.a. aus: ?Auf den Grundstücken südlich der Feuerwache bzw. der Tankstelle (Flurstück Nr. 2602-2604) sind keine baulichen Verdichtungen zu empfehlen.? Mit dieser Formulierung war erkennbar nicht gemeint, daß auf den Grundstücken Flst.-Nrn. 2602 bis 2604, auf denen ein Mischgebiet ausgewiesen wurde, keine Bebauung stattfinden solle; vielmehr beziehen sich die Flurstück-Nummern auf die Grundstücke, auf denen sich die Feuerwache und die Tankstelle befinden. Erst für die daran südlich anschließenden Grundstücke ab Flurstück-Nummer 2601 wird eine Bebauung aus klimaökologischer Sicht abgelehnt.
Auch im übrigen ist der Ausgleich zwischen den betroffenen Belangen nicht in einer Weise vorgenommen worden, die zu ihrer objektiven Gewichtigkeit außer Verhältnis steht. Die für die Festsetzung der Grünflächen maßgeblichen Gründe der Erhaltung des besonders prägenden Orts- und Landschaftsbilds am Hang des Schloßbergs sowie der Erhaltung der Wohnqualität in der benachbarten Altstadt durch Sicherung von Kaltluftschneisen und der räumlichen Nähe zur freien Natur (vgl. Planbegründung Nr. 3.7) sind Belange, dieschon kraft ausdrücklicher gesetzlicher Erwähnung (vgl. § 1 Abs. 5 Satz 2 Nrn. 1, 4 und 7 BauGB) bei der Aufstellung von Bauleitplänen besonders zu berücksichtigen sind. Zur Erreichung dieser Ziele ist die Festsetzung einer privaten Grünfläche nach § 9 Nr. 15 BauGB geeignet und erforderlich. Würde das Grundstück Flst.-Nr. 163/1 entsprechend der Bauvoranfrage weiter bebaut, würden ausweislich des Klimagutachtens und des Grünordnungsplans die noch erhaltene Vegetation am Schloßberghang weiter zurückgedrängt und der freie Blick auf den Schloßberg sowie der Kaltluftabfluß beeinträchtigt. Die klimaökologischen Belange müssen auch nicht deshalb zurücktreten, weil das Klimagutachten eine nördliche Erweiterung der Wohnanlage ?Hexenturm? für möglich hält. Denn dem Gutachten läßt sich nicht entnehmen, daß eine Bebauung aus klimatologischer Sicht schlechthin unbedenklich wäre oder keinerlei Einfluß auf die klimatischen Verhältnisse hätte. Vielmehr hatte der Gutachter auch insoweit Bedenken, die er jedoch unter der Bedingung einer klimaschonenden Bauausführung zurückstellte. So erfolgt nach dem klimaökologischen Gutachten auch im Bereich des noch unbebauten Grundstücksteils Flst.-Nr. 163/1 ein flächenhafter Kaltluftabfluß. Auch im Grünordnungsplan wird der betroffene Grundstücksbereich als ein Bereich ausgewiesen, der für die Kaltluftentstehung, die Lufterneuerung und den Kaltluftabfluß von hoher Bedeutung ist. Es steht im Planungsermessen der Antragsgegnerin, diesen Belangen ein größeres Gewicht als der Gutachter selbst einzuräumen, zumal noch weitere gewichtige Belange, wie etwa der der Erhaltung des Orts- und Landschaftsbilds, gegen eine Bebauung des Schlossberghangs sprechen. Darüber hinaus kommt der Grünordnungsplan abweichend vom Klimagutachten zu dem Ergebnis, daß in der Zone von Flurstück Nummer 2602 bis zur bestehenden Hexenturmbebauung aufgrund der extremen topographischen Situation, der klimatischen und ökologischen Bedeutung und der landschaftsästhetischen Gesichtspunkte keinerlei Bebauung stattfinden solle.
Demgegenüber hat die Antragsgegnerin die privaten Belange der Antragstellerin nicht unangemessen zurückgesetzt. Die Antragstellerin verkennt, daß der unbebaute Grundstücksteil Flst.-Nr. 163/1 dem Außenbereich zuzuordnen ist. Dies hat der B. Senat des erkennenden Verwaltungsgerichtshofs mit rechtskräftigem Urteil vom 17.2.1994 - 8 S 2420/93 - im Verfahren betreffend die Bauvoranfrage der Antragstellerin zum ?Hexenturm II? festgestellt. Auch nach den vorliegenden Plänen und Photographien ergeben sich an der Zugehörigkeit zum Außenbereich keine Zweifel. Die Ausweisung als Grünfläche entzieht dem Grundstücksteil mithin keine nach § 34 Abs. 1 BauGB gegebene Baulandqualität. Das Vertrauen der Antragstellerin darauf, den Baukomplex ?Hexenturm? im Hinblick darauf erweitern zu dürfen, daß sie - wie sie geltend macht - das bei der ersten Baugenehmigung für zulässig gehaltene Maß der baulichen Nutzung nicht vollständig ausgenutzt hat, ist demgegenüber nicht schutzwürdig, da das Maß der baulichen Nutzung auf einem Grundstücksteil nichts über die grundsätzliche Bebaubarkeit eines anderen Grundstücksteils aussagt.
Auch soweit bereits bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile mit einer Grünfläche überplant werden, ist das Abwägungsgebot gewahrt. Allerdings können Festsetzungen eines Bebauungsplans unwirksam sein, wenn von Anfang an feststeht, daß mit ihrer Verwirklichung nicht gerechnet werden kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 6.5.1993, NVwZ 1994, 274; Beschluß vom 17.2.1997, Buchholz 406.11, § 10 BauGB Nr. 34). So kann die Festsetzung einer von der tatsächlichen Lage abweichenden Nutzungsart ungeeignet sein, den städtebaulichen Erfolg zu erreichen, wenn keinerlei Anhaltspunkte für eine Realisierung der Planung gegeben sind (vgl. VGH Bad.-Württ., NK-Urteil vom 25.10.1996 - 5 S 1040/95 -). Die Rechtmäßigkeit eines Bebauungsplans läßt sich andererseits aber nicht allein mit dem Hinweis darauf in Frage stellen, daß der Planinhalt mit den tatsächlichen Verhältnissen im Plangebiet nicht (voll) übereinstimmt. Eine solche Planung kann gleichwohl im Einklang mit den Anforderungen des Abwägungsgebots stehen. Der Gemeinde ist es nicht verwehrt, auch Ortsteile zu überplanen, die bereits bebaut sind. Macht sie dort von den Möglichkeiten, die das Planungsrecht ihr bietet, Gebrauch, so ist sie nicht darauf beschränkt, den vorgefundenen Bestand festzuschreiben. Sie kann sich das planerische Ziel setzen, einen vorhandenen Ortsteil fortzuentwickeln (vgl. § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 4 BauGB). Dies ist aber nur dann möglich, wenn ihre Planungsbefugnis das Recht umfaßt, sich ggf. über die tatsächlichen Verhältnisse hinwegzusetzen. So kann etwa im Fall der städtebaulichen Sanierung das Ziel der Planung auf eine wesentliche Umgestaltung des Gebiets oder auf eine ?Ausdünnung? der vorhandenen Bebauung gerichtet sein (vgl. BVerwG, Urteil vom 6.5.1993, a.a.O., und Beschluß vom 17.2.1997, a.a.O.). Ob und in welchem Maße die Gemeinde ihre planerischen Vorstellungen an den baulichen Gegebenheiten auszurichten hat, bestimmt sich nach der städtebaulichen Erforderlichkeit (§ 1 Abs. 3 BauGB) und den zum Abwägungsgebot entwickelten Grundsätzen. Das Interesse an der Erhaltung vorhandener Verhältnisse hat zwar erhebliches Gewicht. Es kann jedoch überwunden werden, wenn die von der Gemeinde verfolgten Zwecke der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung sowie entsprechend gewichtige, gegen die Erhaltung der vorgefundenen Verhältnisse sprechende Belange dies rechtfertigen (vgl. BVerwG, Beschluß vom 17.2.1997, a.a.O.). Dabei kann es nicht auf die Verhältnisse auf den einzelnen Grundstücken ankommen. Entscheidend ist vielmehr, ob die jeweilige Festsetzung geeignet ist, zur städtebaulichen Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB im Geltungsbereich des Bebauungsplans insgesamt einen wirksamen Beitrag zu leisten. Die Planungskonzeption, die einer Festsetzung zugrunde liegt, wird nicht schon dann sinnlos, wenn sie nicht mehr überall im Plangebiet umgesetzt werden kann. Eine Festsetzung ist erst dann unwirksam, wenn sie unabhängig davon, ob sie punktuell durchsetzbar ist, bei einer auf den Gesamtgeltungsbereich des Bebauungsplans bezogenen Betrachtung die Fähigkeit verloren hat, die städtebauliche Entwicklung noch in eine bestimmte Richtung zu steuern (vgl. BVerwG, Beschluß vom 17.2.1997, a.a.O.).
Gemessen an diesen Grundsätzen hält sich die Überplanung einzelner bebauter Grundstücksbereiche mit einer privaten Grünfläche in den Grenzen des Planungsermessens der Antragsgegnerin. Wie ausgeführt, sprechen für die Freihaltung der Hänge des Schloßbergs gewichtige öffentliche Belange. Die städtebauliche Gesamtkonzeption, einen geschlossenen Grünzug an den Hanglagen entlang der Grundelbachstraße zu erhalten und fortzuentwickeln, wird nicht deshalb sinnlos, weil sie punktuell in absehbarer Zeit nicht realisierbar ist. Die Einbeziehung des oberen Bereichs der Wohnanlage ?Hexenturm I? steht zwar in deutlichem Widerspruch zu der erst in jüngerer Zeit hierzu erteilten Baugenehmigung. Sie ist jedoch vertretbar, weil sich die obere Bebauung ausweislich des Grünordnungsplans als eine Unterbrechung der nördlich und südlich gelegenen, landschaftlich und klimatologisch besonders schutzwürdigen Bereiche am Schloßberghang darstellt; durch die Einbeziehung dieses bebauten Grundstücksbereichs wird der geplante Grünzug in sinnvoller Weise abgerundet. Die Abweichung von den tatsächlichen Verhältnissen ist auch nicht derart massiv, daß der Bebauungsplan seine städtebauliche Gestaltungsfunktion nicht mehr erfüllen könnte. Im Verhältnis zum gesamten Grünflächenbereich ist der Anteil der bebauten Grundstücke von untergeordneter Bedeutung. Der obere Bereich der Hexenturmbebauung prägt seine Umgebung nicht in einer Weise, daß das Gebiet nicht mehr als Grünfläche angesehen werden könnte, sondern als Baugebiet betrachtet werden müßte. Dies folgt schon daraus, daß bereits der unbebaute Teil des Grundstücks Flst.-Nr. 163/1, auf dem sich die Wohnanlage befindet, dem Außenbereich zuzuordnen ist. Dem Bebauungsplan kommt auch im Hinblick auf die bebauten Grundstücksbereiche eine Steuerungsfunktion insoweit zu, als er - wenn auch zu einem nicht genau vorhersehbaren Zeitpunkt - eine erneute Bebauung des Schloßberghangs aus den genannten städtebaulichen Gründen ausschließt. Außerdem hat er eine aktuelle Gestaltungswirkung dahingehend, daß bauliche Änderungen und Erweiterungen, die nicht vom Bestandsschutz gedeckt sind, im überplanten Bereich unzulässig sind.
Die Ausweisung einer privaten Grünfläche auf den bebauten Grundstücksbereichen ist zur Erreichung der städtebaulichen Zielsetzung auch erforderlich, da Festsetzungen des Maßes der baulichen Nutzung bzw. der Baugrenzen zwar eine weitere Verdichtung der Bebauung verhindern, nicht aber die künftige Freihaltung der betroffenen Flächen gewährleisten können.
Das Interesse an der Erhaltung der vorhandenen Verhältnisse verliert demgegenüber an Gewicht, da es sich unter dem Gesichtspunkt des Schutzes des Orts- und Landschaftsbilds und der gesunden Wohnverhältnisse um städtebauliche Fehlentwicklungen handelt. Aufgrund des Bestandsschutzes stellt die Überplanung des bebauten Bereichs mit einer Grünfläche auch keine unangemessene Zurücksetzung der Eigentümerinteressen dar. Daß sich der Verlust der Baulandqualität - wie die Antragstellerin befürchtet - auf den Verkehrswert der Eigentumswohnungen auswirkt, erscheint demgegenüber eher unwahrscheinlich. Darüber hinaus stellt eine evtl. Verkehrswertminderung, die ohnehin nur die jeweiligen Wohnungseigentümer, nicht aber die Antragstellerin treffen würde, keinen eigenständigen Abwägungsposten dar (vgl. BVerwG, Beschluß vom 9.2.1995, NuR 1995, 352; VGH Bad.-Württ., NK-Beschluß vom 13.6.1991 , NuR 1993, 320).