Source: http://www.uaz.edu.mx/vinculo/webrvj/rev11-12-4.htm
Timestamp: 2016-12-07 08:37:25
Document Index: 237746568

Matched Legal Cases: ['artículo 144', 'artículo 149', 'artículo 262', 'artículo 157', 'artículo 2', 'artículo 157', 'artículo 216', 'artículo 157', 'artículo 97', 'artículo 216', 'artículo 231', 'artículo 35', 'artículo 489', 'artículo 31', 'artículo 489', 'artículo 2406', 'artículo 489', 'artículo 193', 'artículo 14', 'artículo 14', 'artículo 16', 'artículo 496', 'artículo 525', 'Artículo 491', 'artículo 494', 'artículo 498', 'Artículo 492', 'artículo 139', 'artículo 141', 'artículo 2606', 'artículo 2607', 'Artículo 493', 'Artículo 494', 'artículo 2455', 'artículo 494', 'Artículo 495', 'artículo 699', 'artículo 714', 'Artículo 496', 'Artículo 497', 'Artículo 498', 'artículo 534', 'Artículo 499', 'artículo 525']

Revista 11-12, Junio-Diciembre 1992
EL JUICIO ESPECIAL DE DESAHUCIO, ¿UN JUICIO SENCILLO?
Docente de la Universidad Autónoma
El juicio especial de desahucio tiene una tramitación especial en nuestro código procesal, por consiguiente, se pretende hacer del mismo un juicio ágil y sencillo, que por sus determinadas circunstancias requiere de brevedad y economía. Sin embargo, su articulado es impreciso y contradictorio, por lo que al pretender realizar una interpretación literal de sus preceptos, se cae en errores e incomprensiones respecto de un procedimiento aparentemente cómodo, como es el caso de afirmar que a través de éste se pueden reclamar tanto la desocupación de la localidad arrendada como el pago de las pensiones rentísticas adeudadas por el arrendatario, lo que es incorrecto. Otros, al haber sido concebidos y redactados denotan negligencia legislativa.
Semejantes contradicciones quedarán plasmadas a lo largo del presente trabajo, no sin antes indicar que las opiniones y criterios que se esgrimen son a mero título personal, por lo que cualquier crítica al respecto será muy respetable, a pesar de que se tuvo especial cuidado en fundamentar las aquí vertidas.
Así mismo, el trabajo elaborado no sólo se basa en estudiar los artículos del juicio especial de desahucio, sino en el de dar contestación a diversos cuestionamientos que surgieron en su realización; así como los que se encuentran en su tramitación, además de complementarlo con una breve explicación de lo que se conoce como un juicio sumario y el de tratar un tema de importancia relativa en su sustanciación como es de la competencia.
En su parte final se hace una relación de los escritos que se presentan ante el juez del conocimiento, así como de los proveídos que este último tiene a bien dictar hasta el momento de decidir la controversia por medio de sentencia definitiva.
También se citan una serie de jurisprudencias y tesis relacionadas sobre los puntos tratados y se describe la bibliografía utilizada por si se desea profundizar en su estudio.
Antes de entrar al estudio del juicio de desahucio, es conveniente indicar que nuestro código procesal le señala una tramitación especial en el título séptimo, capítulo cuarto; dándole el carácter de un juicio sumario, que por la naturaleza de la cuestión en debate, pretende dilucidar la contienda suscitada entre arrendador y arrendatario en un mínimo de tiempo a efecto de evitar se originen gastos y dilaciones inecesarias.
En consecuencia, y contrariamente al juicio ordinario, que es dedicado a resolver litigios trascendentes, ya por su cuantía o complejidad, pero que adolece de trámites más solemnes, lentitud y abundancia de recursos que lo tornan más tardío, complicado y oneroso, es que surge el juicio sumario, que resulta ser ágil y sencillo al suprimir formulismos exagerados y señalar plazos judiciales más breves para que el juzgador proceda a dictar su sentencia. Aunque en el caso de nuestro objeto de estudio, que es el juicio especial de desahucio, a nuestro parecer varios de sus artículos son oscuros y contradictorios, según se demostrará, por lo que el referido juicio no resulta tan expedito como se pretende.
Aun así, es útil establecer algunas distinciones del juicio sumario en relación con el ordinario, las cuales se hacen consistir en:
1. En el juicio ordinario existe un término delimitado para ofrecer pruebas (art. 290), en el sumario se tienen que ofrecer en el escrito inicial de demanda y en el de contestación, respectivamente.
2. En el ordinario, la ley prevé un término extraordinario de prueba (art. 300), en el sumario no existe este término extraordinario.
3. En los ordinarios los incidentes se resuelven a través de una sentencia interlocutoria, en los sumarios son resueltos en la audiencia de pruebas, alegatos y sentencia.
4. En los ordinarios, las apelaciones en contra de sentencia definitiva son admitidas en ambos efectos (art. 694), en los sumarios se admiten sólo en el efecto devolutivo.
La competencia en el juicio de desahucio
Sabemos que la competencia es la facultad otorgada al órgano jurisdiccional para atender y resolver un litigio determinado, y que en consecuencia, la ley le reserva su conocimiento con preferencia a los demás jueces y tribunales de su mismo rango. En nuestro Código procesal Civil para el Distrito Federal, artículo 144, se establece la competencia, además, atendiendo a la materia, cuantía, grado y territorio. De todas éstas, sólo la competencia por territorio es prorrogable, atento a lo estipulado por el artículo 149 del ordenamiento en cita, es decir, que mediante una manifestación de voluntad de los contratantes, que por cierto describen textualmente en el contrato de arrendamiento renunciar clara y terminantemente al fuero que la ley les concede y se sujetan a la competencia del juez en turno del ramo correspondiente. Sólo de esta manera, un juez diferente al que legalmente les concierne podrá conocer del conflicto.
Sin embargo, existe la posibilidad de que el actor arrendador, aún y cuando el contrato no determine literalmente la prórroga de la competencia por razón de territorio, pretenda demandar al arrendatario ante un tribunal que se encuentre fuera de la ubicación del inmueble arrendado y así establecer la presunción de que se prorrogó la competencia. Si este fuera el caso, bastaría con que el arrendatario opusiera la excepción de incompetencia por declinatoria ante el juez que lo emplazó para el efecto de destruir tal presunción. La forma de sustanciar la referida excepción la detallan los artículos 163, 164, 165, 167, 168, 169 y 262 del Código de Procedimientos Civiles y no tiene mayor dificultad.
Lo que sí es criticable es que la excepción de referencia, al no estar catalogada ya dentro de las denominadas de previo y especial pronunciamiento, es decir, de aquellas que interrumpían la continuación del procedimiento hasta su resolución, una vez interpuesta con fundamento en los diversos 169 y 262 del CPCA es que se deberá continuar con el juicio. Por consiguiente, es debido a la consecución del procedimiento que el inquilino, por seguridad jurídica, no sólo debe oponer esta excepción de incompetencia al contestar la demanda, sino otras, que cualquiera que sean su naturaleza, tengan por finalidad destruir las pretensiones exigidas por el arrendador, acompañadas, claro está, con sus respectivas pruebas por no existir otro momento procesal para poderlas ofrecer por tratarse de un juicio especial.
Al respecto, puede suceder que el juez del conocimiento deseche la excepción de incompetencia fundamentando su resolución en los artículos 153 fracción II o 164, ambos del Código adjetivo Civil, ya sea porque el inquilino sustenta un sometimiento tácito a su competencia por haber contestado la demanda; o por acompañar documentos probatorios respecto al fondo del asunto que demuestren que el litigante se ha sometido a la jurisdicción del tribunal que ya sabe del asunto. También puede suceder que el juez haga caso omiso al contenido de los artículos anteriormente invocados y le dé mayor importancia al criterio sustentado por nuestra jurisprudencia, que estipula que las normas que regulan la competencia por materia rigen inmediatamente por ser de orden público, y de esta manera dé entrada a la excepción interpuesta por el demandado ordenando su tramitación, pero si en la resolución fuese declarado incompetente deberá remitir los autos al señalado como competente, quien tendrá únicamente por presentada la demanda del actor y la contestación del demandado, debiendo declarar nulo lo posteriormente actuado ante el juez incompetente por así señalarlo los artículos 168, en relación con el 154 del Código procesal Civil.
La determinación de que el juez competente sólo tendrá por presentada la demanda y contestación está contenida en el artículo 262 del código adjetivo, por lo que es de resaltarse esta situación y de reafirmar la recomendación al inquilino de contestar la instaurada en su contra con todas sus excepciones, defensas y ofrecimiento de pruebas, para no quedar indefenso y obtener el máximo de garantías en la sustanciación del juicio.
Es importante señalar que si es declarada infundada o improcedente la excepción de incompetencia, se aplicará al arrendatario una multa equivalente a sesenta días de salario mínimo general vigente en el Distrito Federal en favor de su colitigante, por así indicarlo el diverso 167 del Código de Procedimientos Civiles.
Otro aspecto de relevante importancia en el juicio de desahucio, en tratándose de la competencia, es el relativo a la cuantía, y por ende, una vez determinada ésta, al grado que destaca al juez que debe conocer del procedimiento, y que por lo oscuro e impreciso de nuestra legislación vale la pena comentar.
Efectivamente, el artículo 157 del CPC, en su segundo párrafo, ordena que la competencia por razón de la cuantía del negocio, cuando se trate de arrendamiento o se demande el incumplimiento de una obligación consistente en prestaciones periódicas, se computará por el importe de las pensiones en un año. No deja lugar a dudas que el cómputo de las doce mensualidades contempladas por este precepto, equivale, si es menor a 182 veces del salario mínimo general vigente, para que conozca un juez mixto de paz, y si excede de estas 182 veces, uno de primera instancia, pero en la práctica no resulta así, por lo que consideramos que el artículo debe de ser adaptado a lo que disponen otros que sí son explícitos sobre el particular. Por ejemplo, el artículo 2 del título especial de la Justicia de Paz, que indica tajantemente su conocimiento en juicios que no excedan de 182 veces el salario mínimo general, a excepción, dice: "De todo lo relativo a la materia de arrendamiento inmobiliario que será competencia de los juzgados de primera instancia".
Otros preceptos que se suman a la disposición anterior de hacer competentes a los juzgados de primera instancia para que entiendan de todo lo suscitado en materia de arrendamiento inmobiliario, y en detrimento del mencionado artículo 157 del CPC, son el 60 inciso d) y el 97 fracción I, ambos de la Ley Orgánica de los Tribunales de Justicia del Fuero Común, incluso este último artículo contiene dos excepciones más que los jueces de Paz se tienen que evadir de entender y que al diverso 2 del título especial de la Justicia de Paz, se le "pasó" describir. Las dos excepciones de referencia son las correspondientes a los interdictos y a los asuntos que competen su discernimiento a los tribunales familiares; lo que viene a demostrar que lo que no está prescrito aquí, está allá o por acá, que por ende, nuestro código contiene un remiendo en un capítulo, un parche en otro, o contempla una nueva disposición en la Ley Orgánica que repercute directamente a lo ordenado en el propio código procesal.
Otro ejemplo más de oscuridad en nuestra legislación, sin ánimo de criticar o denostar la labor de quienes la expiden, que por el contrario resulta una faena encomiable, pero que es importante entrar a su estudio por estar íntimamente relacionada con el presente trabajo, es la de saber qué autoridad sería competente, para saber de las diligencias preliminares de consignación en pago de rentas, y aquí es donde encontramos otro problema, pues el artículo 216 de la Ley Orgánica de los Tribunales de Justicia del Fuero Común indica que la oficina central de consignaciones será competente para recibirlas, pero cuando el valor de la cosa o la cantidad que se ofrezca exceda de 182 veces el salario mínimo general; y abunda: "debiéndose estar a lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo 157 del Código de Procedimientos Civiles, en los casos de prestaciones periódicas".
El artículo así descrito trae enorme confusión, primero por remitirnos al diverso 157 del código procesal de cuyo estudio hemos llegado a la conclusión de que no ha sido adaptado a nuestra realidad jurídica. En segundo lugar, porque de acuerdo a su contenido parece ser que la oficina central al no aceptar consignaciones cuyo valor anual sea menor a 182 veces el salario mínimo, implícitamente encamina a concebir erróneamente al litigante que el competente para saber de las diligencias sería un juez mixto de Paz, lo que sabemos no es posible.
La solución la encontramos en el artículo 97 fracción II de la propia Ley Orgánica, que por cierto se encuentra fuera del articulado que engloban las funciones de la oficina central (?), que prohíbe a los jueces de Paz recibir consignaciones en tratándose de asuntos reservados a jueces del arrendamiento inmobiliario. Por consiguiente, esta disposición hace competente a la oficina central para entender de las consignaciones de referencia, aun en contra de lo preceptuado por el invocado artículo 216 de la Ley Orgánica de los Tribunales del Fuero Común. En consecuencia, recibirá consignaciones de pensiones rentísticas, cualquiera que sea su monto.
Obviamente que ya será del conocimiento del lector que las consignaciones en pago de rentas ante la oficina central se promueven por tratarse de un acto perjudicial a favor del arrendatario, es decir, que las deposita como una forma meramente previsora a efecto de cumplir con su obligación de pagar las mensualidades; y lo más importante, porque aún no existe controversia judicial qué dirimir con su arrendadora.
Por otra parte, existe una forma más simple de inferir quién es competente para entender de las consignaciones, y la proporciona el artículo 231 del ordenamiento adjetivo que faculta al notario público, para que por su conducto las pueda recibir, pero también esta disposición es obsoleta y caduca, resultando letra muerta en nuestro código, ya que la Ley de Notariado, conforme a su artículo 35 fracción VII impide su aceptación.
El juicio especial de desahucio, su tramitación
El artículo 489 del CPC determina que la demanda de desocupación debe fundirse en la falta de pago de dos o más mensualidades y que el ocurso inicial de demanda se acompañará con el contrato escrito del arrendamiento, cuando ello fuere necesario para la validez del acto conforme al Código Civil. En caso de no ser necesario el contrato escrito o de haberse cumplido voluntariamente por ambos contratantes sin otorgamiento de documento, se justificará por medio de información testimonial, prueba documental o cualquier otra bastante por medio preparatorio del juicio.
Desglosando este precepto, en un primer aspecto, podemos delimitar el objetivo que persigue este juicio y que es el de requerir la desocupación del inmueble en renta por falta de pago de dos o más mensualidades, y no como demasiados profesionistas lo han interpretado en el sentido de adquirir el cobro de las pensiones rentísticas adeudadas. Si fuere así, la prestación correspondiente a exigirlas daría por resultado la condenación por parte del juez a la remuneración de las mismas y no a la desocupación como lo establece el artículo en comento.
Sin embargo, cabe señalar que en la práctica es frecuente encontrarse con demandas en donde el arrendador solicita el cumplimiento de ambas prestaciones al arrendatario, es decir, por una parte, y como prestación principal reclama la desocupación por falta de pago de las mensualidades, y por otra, la retribución de estas rentas que ha dejado de percibir. Por supuesto que las prestaciones así redactadas son contradictorias y violan lo indicado por el artículo 31 del Código procesal Civil, en cuyo segundo y tercer párrafo ordena que no pueden acumularse en la misma demanda las acciones contrarias o contradictorias, por lo que quedó abolida la práctica de deducir subsidiariamente acciones de este tipo.
El error en el pedimento de ambas prestaciones no trae consecuencias funestas para el arrendador, pero sí denota una falta de noción por parte de sus representantes legales, debido a que la jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha determinado que el ejercicio simultáneo de dichas acciones no produce su anulación procesal, sino que el estudio de cuál de ellas es la que en realidad se va a sostener, debe de hacerse por el juzgador, interpretando la conducta procesal de las partes, que en el juicio de desahucio será lo estipulado en su ordenamiento legal: la desocupación por falta de pago de las mensualidades.
Aunque la interposición de las acciones contradictorias no traen desventaja procesal para el litigante redactor de la demanda, por las razones anteriormente apuntadas, es evidente que sí las pueda tener de otro tipo, a saber, en la pérdida de su prestigio ante sus patrocinados por no haber satisfecho lo reclamado, lo que redunda en su desconfianza y posterior pérdida. De cualquier forma, resulta válido, y para el efecto de no ejercitarlas, limitar el entendimiento de estas acciones como dos o más proposiciones que no pueden ser verdad a un tiempo, y de tal índole que la afirmación de una entraña la negación de la otra.
Comprendidas así, es sencillo resolver que son contradictorias, por ejemplo, la de nulidad de un contrato y la de su rescisión, en atención a que la segunda supone la validez del contrato, y la primera lo niega. Que el exigir la desocupación de un inmueble en renta por la falta de pago de dos o más mensualidades; lo que prácticamente da la oportunidad al arrendador de promover esta acción, con el reclamo de las mismas, también resultan contradictorias.
En conclusión, dos proposiciones serán contradictorias cuando violen el principio de la no contradicción, que es fácil de percibir.
Un segundo aspecto a glosar respecto al artículo 489 en estudio, es el relativo a la obligación del arrendador de acompañar al escrito inicial de su demanda el contrato de arrendamiento, sin cuyo requisito difícilmente el juez acordará de conformidad su admisión, aunque el artículo en comento erróneamente cuestione la presentación del contrato escrito; para darle validez al acto jurídico realizado, por estimar que probablemente no sea indispensable. Lo aducido no se deriva sólo de una simple opinión, sino que tiene su fundamento en las disposiciones generales sobre arrendamiento del Código Civil vigente para el Distrito Federal, en su artículo 2406; y en tratándose de fincas urbanas destinadas a la habitación por el diverso 2448-F, los cuales disponen que el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. En tal virtud, se infiere que la acción del juicio de desocupación estará supeditada a la existencia del referido contrato, y cuando no se compruebe su celebración, los procedimientos respectivos importarán una violación de garantías, por decretarlo así nuestra jurisprudencia.
Un aspecto más a estudio sobre el artículo 489, estriba en la certeza con que describe, en su parte final, el procedimiento a seguir cuando entre arrendador y arrendatario celebraron verbalmente un contrato de arrendamiento, y que por lo previsto en los preceptos y jurisprudencia anteriormente invocados, solamente se podrá justificar a través de los denominados medios preparatorios del juicio en general, procedimiento ubicado en el título quinto, capítulo I, del Código de Procedimientos Civiles (arts. 193 a 200). Frecuentemente, y con la finalidad de comprobar la relación contractual, el arrendador pide al juez conocedor de estos medios preparatorios, con fundamento en el artículo 193 fracción I, la declaración bajo protesta de decir verdad del arrendatario para que indique en qué calidad de posesión se ostenta en el inmueble que habita, la cual se recogerá en un acta que se presentará como documento base ante el juez en turno del arrendamiento inmobiliario, ahora sí, en procedimiento contencioso.
Con la probanza de los medios preparatorios el juez tendrá ninguna objeción para darle a la demanda del juicio especial de desahucio, pues es indudable que la persona contra quien se dirige la acción tiene el carácter de arrendatario del inmueble respectivo. A propósito, se recordará que los medios preparatorios del juicio, en general son diligencias de prueba que se verifican "fuera" de juicio, debido a que el actor de éstas carece de algún antecedente imprescindible y sin su obtención, de promoverse el asunto, podría ser mal planteado.
Se trata, pues, de preconstituir una prueba para que posteriormente el juzgador, ya al dirimir una contienda, la pueda valorar, y resuelva si son los elementos constitutivos del actor, o en su caso, las excepciones y defensas del demandado, los que han quedado debidamente comprobados.
Artículos 490 y 496. Por estar íntimamente relacionados se estudiarán los referidos artículos del ordenamiento procesal, los cuales, en una forma general, disponen que una vez admitida la demanda por el juez, mandará requerir de pago al arrendatario para que en el acto de la diligencia justifique encontrarse al corriente en el pago de las rentas, y no haciéndolo, se le prevenga para que en el término de treinta días si la finca sirve para habitación, cuarenta si es para giro mercantil o industrial y noventa si es rústica, proceda a desocuparla, apercibido de lanzamiento a su costa si no lo efectúa. En el mismo acto y después de ser requerido se le emplazará para que conteste en un plazo de nueve días y ponga las excepciones que tuviere; si resultan procedentes, se dará por concluida la providencia de lanzamiento. En caso contrario, en la sentencia se destacará el término para la desocupación, que será el que falte al señalado.
El precepto descrito, en cuanto a la prevención de desocupación y el apercibimiento de lanzamiento a costa del arrendatario, contienen a nuestro parecer varias imprecisiones, e incluso, nos lleva a cuestionar si tales disposiciones son violatorias de la consabida garantía de audiencia que preconiza nuestra Constitución en su artículo 14, pues es de explorado derecho que conforme a la expresada garantía, para que la privación de cualquier bien tutelado por el invocado artículo 14 constitucional sea jurídicamente válida, es menester que dicho acto esté precedido de la función jurisdiccional, ejercida a través de un procedimiento, en el que el afectado tenga plena injerencia para el efecto de producir su defensa. Por consiguiente, cualquier ordenamiento adjetivo que regule la función jurisdiccional, debe por modo necesario y en aras de la índole misma de esa función, estatuir la mencionada oportunidad defensiva, probatoria u opositora, lo que evidentemente no se da a través de un simple requerimiento. De igual manera es válido preguntarnos si los anteriores conceptos violan los principios consagrados en la garantía del artículo 16 constitucional, en el sentido de que nadie puede ser molestado en su persona, familia, domicilio, papeles o posesiones, sino en virtud de mandamiento escrito de la autoridad competente, que funde y motive la causa legal del procedimiento, y máxime cuando se ha interpretado que este artículo, dice el maestro Eduardo Pallares, se refiere únicamente a la competencia llamada constitucional, no a la competencia de origen ni a la que reglamenta el Código de Procedimientos Civiles.
En relación a las imprecisiones que se encuentran en ambos artículos, son de señalarse:
1. Que no basta sólo un apercibimiento para que trascurrido el término concedido al arrendatario para desocupar la localidad arrendada, esté obligado a entregarla, pues conforme a derecho, es bien sabido que exclusivamente puede preverse un desalojo si existe una sentencia que así lo disponga.
2. Que el juzgador frecuentemente está imposibilitado, en tratándose de locales destinados a la habitación, como los destinados a usos mercantiles o industriales, a prevenir en la sentencia, con fundamento en el artículo 496 del código procesal, el plazo faltante al concedido para desocupar, porque el juicio, debido al cúmulo de trabajo que tienen los juzgados, tanto por las defensas y excepciones que se hicieren valer, tardan en resolverlo en un término mayor a los respectivos treinta y cuarenta días otorgados para el desahucio.
3. Exclusivamente por lo que respecta a los inmuebles destinados para casa habitación que puedan resolverse en un mínimo de tiempo, es decir, antes de los treinta días asignados para la desocupación (por ejemplo, cuando el demandado se abstiene de contestar la instaurada en su contra y el juicio se tramita en su rebeldía), y se pueda prever el tiempo faltante para el desalojo, éste no será definitivo por impedirlo el último párrafo del artículo 525 del ordenamiento procesal en relación con el 114 fracción VI del mismo código, los cuales establecen que la sentencia que condene al inquilino de casa habitación a entregarla, solamente procederá el lanzamiento treinta días después de haberse notificado personalmente el auto de ejecución.
4. Que el incumplimiento del plazo para desahucio sólo da lugar a condenar al arrendatario al pago de los gastos y costas causados en la tramitación del juicio, si no acredita la retribución de las pensiones rentísticas tanto reclamadas como debidas dentro del término conferido para la desocupación, según se desprende del segundo párrafo del diverso 492 del CPC.
Artículo 491. Este precepto señala tres supuestos en que el juez puede dar por terminado el procedimiento especial de desahucio, siempre y cuando el inquilino demuestre haber realizado el pago de las pensiones rentísticas que se le reclaman (?), ya sea exhibiendo, en el acto de la diligencia de requerimiento, el importe de las cantidades adeudadas; ya sea mostrando copias selladas de escritos de ofrecimiento de pago interpuestos ante la oficina central de consignaciones, oficialía de partes común del Tribunal Superior de Justicia o por un juzgado; o en el último de los casos presentando los recibos de pago de rentas suscritos por el arrendador.
1. En el primer supuesto, es decir, cuando el inquilino exhibe el importe de las rentas adeudadas (no reclamadas como equivocadamente lo contempla este artículo), establece el precepto en comento que se mandará entregar al actor sin más trámite y se dará por terminado el procedimiento. Sin embargo y en contra de lo prescrito por esta disposición, no es recomendable que se exhiban las cantidades adeudadas ya que por razones obvias se pudieran "extraviar" y junto con éstas la razón actuarial donde el funcionario del tribunal dio fe del pago, máxime cuando al arrendatario no se le entrega copia del acta referida. Siendo aconsejable que sólo en casos extremos se remuneren, por ejemplo, cuando el fedatario haga el requerimiento al arrendatario y al no obtener el pago intente secuestrarle bienes bastantes, pero en todo caso exigir se dé fe que el dinero debido se entrega al arrendador, que tiene forzosamente que acompañar al actuario para manifestar a quien nombra como depositario de lo embargado, y expida los recibos correspondientes, o en su defecto, un documento que indique que lo acepta a su entera satisfacción. En consecuencia, si no existe riesgo del secuestro, lo idóneo es ser emplazado y contestar la demanda en el término concedido por el juez, elaborando las gratificaciones debidas y oponiendo, incluso, la excepción de pago para concluir el juicio instaurado en su contra.
2. En el supuesto de que se muestren copias selladas de los escritos de ofrecimiento de pago promovidos, ya sea ante la oficina central de consignaciones, oficialía de partes común, ante un juzgado; es conveniente apersonarse en el juicio, pues a pesar de que el artículo en estudio ordena que se pedirán los certificados de depósito, recibidos los cuales se dará por terminado el procedimiento, si no se deriva de autos que el demandado haya contestado la demanda no podrá recoger los recibos que el arrendador está obligado a expedirle al momento de que el juzgador le endose los certificados de depósito. Así mismo, y otra de las razones por las que es conveniente que el inquilino se apersone en el juicio, se desprende del hecho de que una vez acordada la razón actuarial su requerimiento y emplazamiento por parte del juez, la tenga "para todos los efectos legales conducentes", de ahí que sea al inquilino a quien deba interesarle se envíe el correspondiente oficio a la autoridad que posee los certificados de depósito para que los haga llegar al juzgado conocedor del juicio, y dicha solicitud provendrá necesariamente en la contestación de la demanda. De esta manera se cerciorará, una vez que se pongan a disposición del actor arrendador, que el juez declare en dar por finalizado el procedimiento. Por consiguiente, no bastará en el requerimiento hacer entrega de las copias selladas de consignaciones y olvidarse del juicio, pues si es bien cierto que el arrendatario justificaría de esta manera haber cubierto las pensiones rentísticas, y que incluso no esté obligado a promover el juicio de liberación, es recomendable que se asegure que el arrendador las reciba, toda vez que si llegara a existir algún altercado con la remisión de los billetes de depósito, hay que tener presente que es al inquilino a quien corresponde la carga de la prueba para acreditar el pago de rentas, y no que el incumplimiento lo tenga que demostrar el actor, pues reclamar tal prueba al arrendador equivale a obligarlo a probar una negación.
En tratándose del ofrecimiento del pago y de la consignación, cabe señalar que el código sustantivo lo contempla en sus artículos del 2097 al 2103, y que el código adjetivo bajo el capítulo "De los preliminares de la consignación", también lo estatuye en sus artículos del 224 al 234, dándole la característica de actos prejudiciales, en atención a que las diligencias de ofrecimiento de pago y depósito son propiamente preliminares del juicio de liberación y tiene por objeto preparar el derecho liberatorio del deudor para que sea hecho valer en juicio. De tal manera que si el ofrecimiento y la consignación se interponen con las formalidades y requisitos que la ley exige, tiene como consecuencia la extinción de la obligación y por consiguiente la liberación del deudor, decisión que no puede obtenerse por la simple consignación, sino a través de un juicio contradictorio y de una determinación judicial. Por tanto, si en el juicio se plantea la cuestión, relativa al pago, por medio de la excepción opuesta, es incuestionable que es precisamente en este procedimiento en donde debe resolverse si el ofrecimiento de consignación que hizo el demandado, surtió efectos de pago o no, puesto que al oponer la excepción, el deudor en realidad ejercita la acción de liberación. Así lo han determinado varias tesis jurisprudenciales de la Suprema Corte de Justicia.
Es conveniente destacar que el precepto en examen no contempla la circunstancia de que también en la Procuraduría de Protección al Consumidor, que es una autoridad administrativa, es dable consignar el producto de rentas insolutas, debido a que conforme a los artículos 2º, 3º bis, 57 bis, 59 bis y demás relativos de su Ley Federal, le hace competente para dirimir, por medio de la concertación, los conflictos suscitados entre arrendadores y arrendatarios de bienes destinados para habitación en el Distrito Federal, o a través de una resolución, multando al proveedor arrendador.
3. En el último de los supuestos, cuando se presentan recibos de pago de rentas, el artículo analizado es explícito al indicar que se mandará dar vista al actor por el término de tres días y si no los objeta, el arrendatario habrá demostrado su excepción, y por ende, se dará por concluido el juicio, pero si los objeta, con fundamento en lo prescrito por el artículo 494 del código procesal, el juez deberá citar a las partes para la audiencia de pruebas y alegatos, por lo que es importante que en la contestación de la demanda, el inquilino no se restrinja a oponer la excepción de pago, sino a ofrecer en el mismo ocurso las pruebas idóneas para acreditar los extremos de su contestación, por ser el único momento procesal que tiene a su disposición para interponerlas. En el caso a estudio, entre otras pruebas, deberá ofrecer la pericial (caligráfica, grafoscópica, etc.) para que estos profesionistas dictaminen si los recibos de pago fueron expedidos o no, por el arrendador. Obviamente que estas probanzas tendrán que ir acompañadas con todos sus requisitos legales para que sean admitidas.
En base a lo destacado anteriormente, si el arrendatario dejare de justificar, si así lo determinó el juez en términos del artículo 498 del ordenamiento procesal, a embargar y depositar en el momento del requerimiento, bienes bastantes para cubrir las pensiones adeudadas. (Lo que se podría observar, incluso, al ejecutarse el lanzamiento).
Si este fuere el caso, el arrendatario tendrá que ser precavido para percatarse que en el acta levantada por el actuario se haga constar pormenorizadamente los bienes motivo del embargo, los cuales se tienen que detallar en cuanto a sus principales características como son: número de serie, marca, color, número de pulgadas, etc., así como el estado en que se encuentren. Debe tener presente el inquilino que únicamente lo que esté descrito en el acta le será devuelto, en consecuencia la concientización sobre este aspecto es muy importante para él, siendo al ejecutor al que correspondería, en primer término, "incitarlo" a que demuestre haber pagado, o pague sus pensiones rentísticas, y en hacerle sabedor del amago funesto de que será objeto para el caso de no justificarlas. Sin embargo, el actuario, salvo honrosas excepciones, por un interés particular y con la finalidad de recibir una dádiva ($) se solidariza con su acompañante el arrendador y los abogados de éste, cometiendo en nombre de la ley semejantes atrocidades, pues en lugar de requerir cortésmente al inquilino le amedrenta, y al permanecer éste impávido, ordena se proceda a sustraer los bienes que va a embargar. Para tal efecto, es obvio que ya se encuentre acompañado de los macheteros que realizarán el trabajo, los que son proporcionados por el actor del juicio.
En resumen, es de señalarse que la redacción de este artículo contiene una grave confusión por parte del legislador, al establecer que el arrendatario en el acto de la diligencia puede justificar haber cubierto las pensiones "reclamadas" (?), lo que resulta indebido, pues según lo indicamos al estudiar el diverso 489 del Código adjetivo, el propósito que persigue este juicio es el de obtener la desocupación de la localidad arrendada y no la de adquirir la retribución de las pensiones rentísticas. De tal suerte que la descripción de este precepto conlleva, en muchos de los casos, a una deficiente interpretación por parte del litigante, lo que se refleja en su escrito inicial de demanda cuando solicita la satisfacción de ambas prestaciones, que como tales, sea dicho, son contradictorias, y que por lo tanto, el juez sólo aceptará la primera de las descritas.
Diferente situación estriba en el hecho de que el inquilino demuestre la realización del pago de las rentas que dieron nacimiento a tramitar el juicio por el arrendador, y que equivocadamente éste afirma no le fueron remuneradas, de tal manera que esta comprobación deja sin sustento jurídico a la demanda del actor, por faltarle los requisitos previamente establecidos en la ley, para que opere su acción intentada. Por consiguiente la consecuencia directa será acabar con el juicio, más no como erróneamente lo prevé, el artículo en comento, por el hecho haber pagado rentas reclamadas (?).
Artículo 492. Este dispositivo, otorga la oportunidad al arrendatario de exhibir, ya sea durante el plazo fijado para el desahucio, o fuera de este término, el recibo de las pensiones debidas o el importe de ellas, para que el juez dé por concluida la providencia de lanzamiento decretada en su contra. Con la salvedad de que si se demuestra haber cumplido con el pago de sus rentas durante el recurso fijado para el desahucio, no se le condenará en costas, pero si justifica su cumplimiento fuera de esa ocasión sí será compelido al pago de las costas causadas en juicio.
Como se ve, es en este artículo que se infiere el privilegio que concede nuestro ordenamiento al arrendatario, para que a través de la realización en el pago de sus pensiones rentísticas se pueda finalizar con la providencia de lanzamiento, posibilidad que extingue el proceso en una forma anormal pero efectiva, ya que el juzgador no asignará mayor tiempo al caso concreto que le ocupa, y por ende, a su función jurisdiccional, que forzosamente tendría que reflejarse hasta el instante en que pronunciara su sentencia. La única condición es que el arrendatario cubra las pensiones debidas, esto es, todas, no solamente las que dieron lugar al juicio.
Efectivamente, el nuevo concepto que introduce este artículo y el cual denomina como pensiones debidas, diverso al que erradamente maneja el anterior artículo de pensiones reclamadas, equivale, como ya se dijo, a pagar todas las rentas vencidas hasta el momento en que se solicita la terminación del juicio, precepto al que nos adherimos, a pesar de que nos hemos encontrado en la práctica con opiniones en contrario, las cuales se hacen valer en el sentido de que al cubrirse éstas el juzgador estaría concediendo más de lo pedido en la demanda; sin embargo, los que piensan así son los que tienen la inexacta idea de que en un juicio especial de desahucio se pueden reclamar tanto el desalojo de la finca, como la gratificación de pensiones.
Apoyamos este dispositivo, porque si el inquilino no comprueba, al instante de ser requerido, el pago de sus rentas, se habrá legitimado la acción del arrendador y como tal desde ese momento se puede prever que será satisfecho el único objetivo de este juicio, que es la desocupación del inmueble en renta; sin embargo, la prerrogativa que otorga la disposición en estudio no se deriva de conceder más, sino de remunerar estrictamente lo debido hasta el instante en que se requiera de este beneficio.
Cabe señalar que este precepto es aplicable, incluso, para el supuesto caso de que ya se hubiera dictado sentencia, con la diferencia de que una vez elaboradas las pensiones rentísticas debidas por el arrendatario, no se dará por agotada la providencia de lanzamiento, pues en los puntos resolutivos, el juez ya lo habría condenado a desalojar la localidad motivo de controversia. Lo que procede, entonces, es la suspensión de la ejecución del desahucio, que afortunadamente el propio juez provee en su resolución, evitando con esto posibles arbitrariedades, sobre todo si pretendiera ejecutar la sentencia sin hacer del conocimiento del arrendatario el beneficio estatuido por este artículo.
En conclusión, una vez producido el pago de las rentas debidas "antes" de que concluya el plazo fijado para el desahucio, dará por resultado que el juez ordene dispensar la providencia de lanzamiento sin condenación en costas para el inquilino, previa petición que por escrito promueva, en la cual aprovechará para solicitar el levantamiento del embargo, si es que se realizó, previa petición que por escrito promueva para el efecto de que le devuelvan sus bienes. Pero si el inquilino paga las rentas debidas "fuera" del plazo conferido, independientemente de que el juez también dé por concluida la diligencia de lanzamiento si no ha dictado sentencia, o en su caso, si ya la dictó, suspenda la ejecución del desalojo, sí será condenado al pago de los gastos y costas.
Sobre el particular, es el artículo 139 del propio ordenamiento procesal el que establece que cada parte será responsable de las costas que originen las diligencias que promueva, para que una vez condenada una de ellas proceda a indemnizar a la otra de todas las que hubiere anticipado, como la remuneración del abogado, si es que demuestra estar recibido.
En el caso a estudio nos debemos remitir a las reglas generales para determinar cuál sería la forma de cuantificar las cantidades que por concepto de costas tendría que retribuir el arrendatario al arrendador, y es precisamente el artículo 141 del código procesal que prescribe la obligación del actor para que las regule en ejecución de sentencia a través de la respectiva planilla, sustanciando el incidente con un escrito para que el arrendatario lo conteste y pueda objetar cada una de las partidas que figuran en esa planilla.
Es importante indicar que la cuantificación no debe dejarse al arbitrio de la parte actora, sino que estará regulada conforme a lo dispuesto por el artículo 2606 del Código Civil, en relación con el 222 de la Ley Orgánica de los Tribunales de Justicia del Fuero Común del Distrito Federal; es decir, se basarán en el convenio que para tal efecto celebraron, en su oportunidad, el que prestó y el que recibió los servicios profesionales, y a falta de este convenio se sujetarán a las disposiciones que para el caso determina el propio ordenamiento sustantivo en su artículo 2607 y la Ley Orgánica en su diverso 223, al indicar que el pago de los gastos y costas estará sujeto al Arancel de los abogados, lo que en la mayoría de los casos procede, pero que en la parte a cuyo favor se conceden ni se toma la molestia de valorar por lo irrisorio de su cobro, en virtud de que el arancel desde hace ya varios años no se ha reformado y contempla, por ejemplo, la cotización de $50 por el estudio del negocio para plantear la demanda; $10 por cada escrito en el que se inicie un trámite; $10 por el escrito de pruebas; $20 por asistir a las audiencias, etc.
No obstante lo anterior, se da el caso de que los abogados voraces, al tener la posibilidad de que su cliente cobre los gastos y costas derivados del juicio, se apresuran a preconstituir convenios y recibos en pago de honorarios que pretenden hacer valer, pero que obviamente son objetados por el arrendatario ofreciendo las pruebas pertinentes para demostrar que dichos documentos son falsos y que sólo persiguen hacerse de un lucro ilícito.
Cabe señalar que una vez que el juez resuelva a través de una sentencia interlocutoria, sobre la planilla de los gastos y costas que el arrendador reguló, independientemente de cuál sea la cantidad que pretenda cobrar, la misma no podrá hacerse efectiva en el procedimiento del juicio especial de desahucio, por lo que su cobro se tendrá que realizar por medio de la vía del juicio ejecutivo civil, que es un procedimiento sumario por el que se trata de obtener el cobro de un crédito cierto, líquido y exigible que consta en algún título, que en este caso es la sentencia interlocutoria, por tener fuerza suficiente para constituir pleno valor probatorio y ser atendida.
Artículo 493: El presente artículo no tiene mayor comentario, prescribe que el beneficio de los plazos que el capítulo correspondiente al juicio especial de desahucio concede a los inquilinos, no son renunciables. Entendiéndose como tales los términos fijados para el desalojo que preconizan los preceptos 490 y 492 ya examinados.
Artículo 494: Establece que el juez debe desechar de plano, es decir, sin sustanciación alguna, las excepciones diferentes a las que el Código Civil, en sus artículos 2431, 2434 y 2445, confiere al inquilino para no pagar la renta, siendo éstas inadmisibles si no se ofrecen con sus pruebas; y añade que una vez admitidas las que hace valer el arrendatario, se mandará dar vista con ellas al actor por el término de tres días para que ofrezca las pruebas que estime oportunas y le sean admitidas las pertinentes, convocando a las partes a una audiencia de pruebas, alegatos y sentencia. Si no se ofrecen pruebas, se citará para resolución. Además, abunda, son improcedentes la reconvención y la compensación.
Las únicas excepciones a que se refiere el Código Civil, en sus artículos anteriormente señalados, para que el inquilino no pague sus rentas, son las relativas al impedimento total del uso de la cosa arrendada por caso fortuito, fuerza mayor o por motivo de reparaciones; y cuando la privación del uso provenga de la evicción del predio. Sin embargo, es importante indicar que el artículo citado es oscuro, lo que vuelve a demostrar distracción legislativa, toda vez que dentro de las excepciones destacadas se encuentran dos que no dan lugar a que el inquilino sea eximido de pagar rentas, sino de pedir solamente la reducción parcial de éstas. Dichas excepciones son las referentes al impedimento de usar una parte de lo arrendado, y la otra, cuando se pierda el uso parcial de la cosa por causa de reparaciones. Así mismo, el precepto que nos ocupa es omiso en estatuir como una excepción más, lo que dispone el artículo 2455 del Código sustantivo, que da derecho al arrendatario de fincas rústicas a la rebaja de la renta en caso de pérdida de más de la mitad de los frutos por casos fortuitos extraordinarios, tales como incendio, peste, langosta, inundación insólita, terremoto u otro acontecimiento que los contratantes no hayan podido prever razonablemente.
Aun así, las excepciones que se derivan de los artículos invocados, según nuestra jurisprudencia, son de las llamadas excepciones perentorias, es decir, son aquellas que tratan de extinguir o excluir el derecho del actor y acabar con el juicio, pero opuestamente a lo que destaca el diverso estudiado no son las únicas, pues añade la propia jurisprudencia que también pueden oponerse otra clase de excepciones, que la doctrina denomina como dilatorias, que no niegan el derecho que hace valer el actor, sólo dilatan el ejercicio de su acción intentada y ponen trabas al procedimiento, tal es el caso de "incompetencia", falta de "personalidad", "litispendencia", "conexidad", etc., que sí pueden y deben ser admitidas por el juez del conocimiento.
Es preciso indicar que el Código de Procedimientos Civiles vigente ya no hace una distinción de las excepciones perentorias y dilatorias, por lo que, al glosarlas en el presente trabajo es con la intención de restringir sus conceptos técnicos procesales para una mejor comprensión de lo aducido, y de esta manera remarcar que las excepciones sustanciales que contempla el artículo 494 no limitan el derecho de la parte demandada para interponer las excepciones procesales que estime pertinentes, las que en su caso, el juez deberá resolver previo estudio de las probanzas aportadas, admitidas y desahogadas. Como ejemplos de las excepciones procesales que se pueden hacer valer en este juicio, podemos templar las mismas que se describieron al comentar el contenido de las dilatorias.
Contrariamente a lo que hemos afirmado, debemos decir que existen otras tesis jurisprudenciales que también interpretaron el dispositivo en análisis y decretaron que las únicas excepciones oponibles en el especial de desahucio no son las de pago y las que se deriven del impedimento total o parcial del uso de la cosa arrendada, pues según éstas autorizan la oposición de otras excepciones, entre las cuales debe comprenderse la de nulidad del contrato de arrendamiento fundatorio del juicio, que como presupuesto indispensable, dicen, debe basarse en la existencia de un contrato valido. Sólo que estas tesis se explican exclusivamente a los contratos celebrados con antelación al Decreto de Prórroga de fecha 24 de diciembre de 1948 que derogó los artículos del Código Civil para el Distrito Federal, y los del Código de Procedimientos Civiles que se opusieran a las disposiciones del mismo. De esta manera, se salva la contradicción de tesis como la equivocada interpretación que pudiera obtenerse del artículo en examen.
En cuanto a la determinación de que son improcedentes la reconvención y la compensación, es comprensible por ser este juicio de una comisión limitada.
Artículo 495: Ordena que la sentencia que decreta el desahucio será apelable en el efecto devolutivo y la que lo niegue, en ambos efectos.
En el primer supuesto, cuando la sentencia definitiva condena el desahucio para el inquilino, si éste la apela será admitida por el juez en el efecto devolutivo, lo que quiere decir que no se suspenderá su ejecución, y aun cuando sean enviados los autores originales a la sala correspondiente del Tribunal Superior de Justicia para su debida resolución, deberá quedar en el juzgado testimonio de lo necesario para ejecutarla. Sin embargo, en términos de lo que dispone el artículo 699 y 501 del código procesal, dicha consumación no podrá realizarse si no otorga previamente por el arrendador una fianza, cuyo monto, claro es, sería insuficiente para garantizar los perjuicios de índole moral que pudiera sufrir el agraviado con la ejecución. De estricto derecho, la otorgada por el arrendatario comprendería el monto de doce mensualidades, más un interés de aproximadamente el nueve por ciento, para respaldar los posibles daños que pudiera sufrir el arrendador si es que la sala confirma la sentencia de primera instancia, aunque en muchos de los casos los arrendatarios prefieren pagar todas las rentas adeudadas con el propósito de terminar con el juicio a tener que pagar una fianza y estar supeditados a perderla, además de estar obligados a desocupar la localidad arrendada, ya que el objetivo de la fianza no es el de cubrir rentas, sino daños y perjuicios.
En caso de ser negado el desahucio, será el arrendador quien apele la sentencia definitiva, que tal y como lo establece el presente artículo, el juez procederá a admitirla en ambos efectos y ordenar se remitan los autores originales al superior jerárquico que deba entender del asunto. Cabe señalar que la apelación admitida en ambos efectos suspende la ejecución de la sentencia, hasta que le recaiga el fallo de la sala, por lo que queda en suspenso la jurisdicción del juez de primera instancia para seguir conociendo de los autos principales.
Por lo que se refiere al tribunal de alzada, una vez que reciba los autos dictará un proveído en el que decide sobre la admisión del recurso y la calificación del grado realzado por el inferior, que de estimarla apegada a derecho concederá un término de seis días al apelante para que exprese los agravios que considere le proporciona la resolución definitiva, los cuales deberán ser contestados en un término igual por parte del apelado. Posteriormente la sala del conocimiento, al acordar la contestación de agravios, citará a las partes para oír sentencia, que con fundamento en el artículo 714 del Código adjetivo en relación con el 87 del mismo ordenamiento, tiene que producir en el término de quince días, lo que prácticamente resulta imposible por el cúmulo de juicios que detenta para su discernimiento.
Artículo 496: Fue analizado en conexión con el diverso 490.
Artículo 497: Estatuye que la diligencia de lanzamiento se entenderá con el ejecutado o, en su defecto, con cualquier persona de la familia, doméstico, portera o portero, agente de la policía o vecinos, pudiéndose romper las cerraduras de la puerta si fuere necesario; además, prescribe que los muebles u objetos que en la casa se encuentren, si no hubiere persona de la familia del inquilino que los recoja u otra autorizada para ello, se remitirán por inventario a la demarcación de policía correspondiente o al local que designe la autoridad administrativa, dejándose constancia de esta diligencia en autos.
En tratándose de las personas con quienes se puede entender la diligencia de lanzamiento, vale decir que también cualquiera de ellas, excepto el agente de la policía que funje como un auxiliar público, tienen capacidad para suspender la diligencia pagando las pensiones rentísticas debidas al arrendador, por establecerlo así los artículos 2062, 2065, 2079, 2082 y demás relativos del Código Civil, que facultan para elaborar el pago de lo debido a los representantes del deudor o cualquier otra persona que tenga interés jurídico en el cumplimiento de la obligación.
En cuanto a la necesidad de que los muebles y objetos no recogidos puedan remitirse por inventario a la demarcación de policía o al local designado por la autoridad administrativa, es preciso indicar que por una falta de participación y correlación entre la autoridad judicial y esta última, no existen demarcaciones o locales para esta finalidad, pese a lo manifestado por este artículo.
Ahora bien, para el supuesto caso de que pudiese existir algún lugar, señalado por la autoridad administrativa como bodega, difícilmente creemos que sea función de cualquiera de las partes involucradas; llámese arrendador, actuario ejecutor o delegación política, a remitir inventariados los bienes muebles del arrendatario, pues entre los inconvenientes que se suscitarán encontramos el de saber quién de ellos costearía el pago de cargadores, flete o mudanza y retribución del alquiler de la bodega, máxime si los objetos del inquilino resultan ser de poco o ningún valor, y que por lo tanto jamás se presente a rescatarlos o le sea incosteable su recuperación al hacerle efectivos todos los gastos realizados, por lo que, creemos, resultaría onerosa la prestación del servicio por la autoridad de referencia.
Artículo 498: El primer párrafo de este artículo habilita al actuario dependiente del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal, para que en el momento de hacer el requerimiento en términos de lo dispuesto por el precepto 490 del código procesal, proceda a embargar y depositar bienes bastantes, propiedad del arrendatario, para cubrir las pensiones reclamadas (?), si así lo hubiere decretado el juez del conocimiento. Lo que se podrá observar, incluso, al ejecutarse el lanzamiento.
El mismo artículo, pero en su segundo párrafo, establece que el inquilino podrá, antes del remate que se celebre en el desahucio, librarse de su obligación cubriendo las pensiones que adeude. Al respecto, y a pesar de lo que determina el precepto en comento, en la práctica ha prevalecido el criterio de que en el juicio especial de desahucio no se rematan los bienes embargados, ya que al rematarlos, el juzgador estaría contradiciendo el verdadero sentido de este juicio que es única y exclusivamente, según lo dispone el diverso 489 del código adjetivo, el de obtener la desocupación del inmueble arrendado, por la falta de pago de dos o más mensualidades.
En consecuencia de lo anterior es que nuestra jurisprudencia, en varias de sus tesis, ha señalado que el embargo trabado en bienes del inquilino tiene el propósito sólo de un aseguramiento para garantizar las pensiones adeudadas. Por lo que es inexacto, abundan, que el artículo 534 del enjuiciamiento Civil, haga nacer el derecho del embargante para pedir la venta de los bienes secuestrados, de manera que por su producto se le pague, ya que este derecho no proviene del embargo, cuya finalidad se ha dicho es simplemente de aseguramiento, sino del título esgrimido por el acreedor. Por consiguiente, será en diferente juicio, en acción denominada pago de pesos, que el arrendador podrá reclamar la retribución de todas las rentas adeudadas, y en donde antes de aprobarse el remate el inquilino tendrá que liberar sus bienes, haciendo pago a su acreedor, si no entonces sí se procederá en su detrimento.
Por último, diremos que el artículo en análisis adolece de una técnica legislativa depurada, pues al hacer una interpretación literal de su contenido, conlleva a adherirse un criterio abismal, cuyos perjuicios se verán reflejados en las resoluciones que emite el juzgador a peticiones escritas del litigante, en virtud de que en su primer párrafo reiteradamente confunde la intención que persigue el juicio de desahucio al disponer que los bienes embargados son para cubrir las pensiones reclamadas, perdiendo de vista que lo exigible es la desocupación del inmueble arrendado; y en su segundo párrafo, consecuencia de la primera confusión, equivocadamente hace suponer que el remate de los bienes del inquilino se puede ejercitar en este juicio especial.
Artículo 499: Señala que para la ejecución del desahucio, se tiene como domicilio legal del ejecutado la finca o departamento de cuya desocupación se trate. Lo que resulta comprensible por ser éstos el objeto y resolución de la litis planteada.
Sin embargo, es indispensable advertir que respecto de fincas destinadas para habitación, la sentencia que condene al lanzamiento, como la resolución que ordene su ejecución, deben de ser notificados personalmente, por ordenarlo el artículo 525 del código procesal, en relación con el 114 fracción sexta del mismo ordenamiento.
Por lo que se refiere a las fincas para giro mercantil, industrial o rústica, basta que la notificación surta sus efectos conducentes a través del Boletín Judicial, para solicitar su ejecución.
1. Carlos Arellano García, «Teoría general del proceso». México: Porrúa, 1989, 3ª ed., 472 p.
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11. Raúl Ortiz-Urquidi, «Derecho civil». México: Porrúa, 1986, 3ª ed., 610 p.
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