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Timestamp: 2016-10-22 02:03:02
Document Index: 158672116

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 7', 'Art. 7', 'BGE', 'Art. 7', 'Art. 4', 'Art. 19', 'Art. 7', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 7', 'Art. 7', 'Art. 19', 'BGE', 'Art. 18', 'Art. 19', 'Art. 18', 'Art. 19', 'Art. 19', 'Art. 19', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 7', 'Art. 19', 'BGE', 'Art. 7', 'Art. 19', 'Art. 7', 'Art. 7', 'BGE', 'Art. 19', 'BGE', 'BGE', 'Art. 7', 'Art. 1', 'BGE', 'Art. 1', 'Art. 19', 'BGE', 'Art. 1', 'Art. 7', 'Art. 19', 'Art. 19', 'Art. 7', 'Art. 19', 'Art. 19', 'Art. 7', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 19', 'BGE', 'Art. 7', 'Art. 7', 'Art. 19', 'BGE', 'Art. 7', 'Art. 7', 'Art. 7']

87 I 32654. Urteil vom 15. September 1961 i.S. Landwirtschaftsdirektion des Kantons Glarus gegen Eichenberger, Hauser und Bodenrechtskommlssion des Kantons Glarus.
Opposition � des achats de biens-fonds. Les cantons peuvent introduire le droit d'opposition dans une mesure moindre que ne le permettent les art. 19 et 21 LPR (consid. 1 et 2). Dispositions cantonales qui n'admettent que partiellement les motifs d'opposition pris de la sp�culation et de l'accaparement (art. 19 al. 1 litt. a et b LPR) et excluent en particulier l'opposition lorsque l'acheteur du domaine ou du fonds agricole peut et veut l'exploiter lui-m�me. Application dans le cas o� un agriculteur est d�j� propri�taire d'un domaine et en ach�te un autre (consid. 2 � 4). Faits � partir de page 326
BGE 87 I 326 S. 326
A.- Hans Eichenberger ist Eigent�mer eines 9 ha 45,81 a umfassenden landwirtschaftlichen Heimwesens in Bilten. Er ist wegen Krankheit nicht mehr imstande, es selbst zu bewirtschaften. Mit Vertrag vom 14. April 1960 hat er es an Fritz Hauser verkauft. Dieser ist bereits BGE 87 I 326 S. 327Eigent�mer eines rund 14 ha messenden Bauerngutes im Riet in Mollis. Er betreibt dort selbst die Landwirtschaft. Weitere 4 ha hat er hinzugepachtet. Ausserdem hat er schon im Jahre 1960 das Heimwesen Eichenbergers zu bewirtschaften begonnen.
B.- Gegen den erw�hnten Kaufvertrag hat die Landwirtschaftsdirektion des Kantons Glarus gest�tzt auf Art. 19 des BG �ber die Erhaltung des b�uerlichen Grundbesitzes vom 12. Juni 1951 (EGG) und Art. 7 des kantonalen Einf�hrungsgesetzes (EG z. EGG) Einspruch erhoben mit der Begr�ndung, Hauser habe den Kauf offensichtlich zum Zwecke der Spekulation und des G�teraufkaufs abgeschlossen.
Mit Entscheid vom 17. November/12. Dezember 1960 hat die Bodenrechtskommission des Kantons Glarus den Einspruch abgewiesen. Sie f�hrt aus, eine den Einspruch rechtfertigende Spekulation w�re nach der abschliessenden und verbindlichen Begriffsbestimmung in Art. 7 Abs. 2 EG z. EGG, welche mit der im Urteil BGE 83 I 313 gegebenen Definition �bereinstimme, nur dann anzunehmen, wenn das Hauptmotiv des K�ufers Hauser offensichtlich in der Hoffnung l�ge, den gekauften Grundbesitz sp�ter mit Gewinn weiterverkaufen zu k�nnen. Indessen sei nicht bewiesen, dass diese Voraussetzung erf�llt sei. Es sei anzunehmen, dass Hauser das Heimwesen Eichenbergers zur Selbstbewirtschaftung erwerben wolle. Daher entfalle nach Art. 7 Abs. 4 EG z. EGG auch der Einspruchsgrund des G�teraufkaufs.
C.- Die kantonale Landwirtschaftsdirektion erhebt Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit dem Antrag, der Entscheid der Bodenrechtskommission sei wegen Verletzung von Art. 4 BV, Art. 19 EGG und Art. 7 EG z. EGG aufzuheben und die Kommission anzuweisen, "den gef�llten Entscheid zu �ndern"; "eventuell m�ge das Bundesgericht selbst einen Entscheid f�llen".
Es wird geltend gemacht, Hauser habe bereits im Jahre 1956 versucht, in Spekulationsabsicht Land hinzuzukaufen.
BGE 87 I 326 S. 328Das gleich Ziel habe er mit einem an der Landsgemeinde 1957 gestellten - von ihr verworfenen - Antrag auf �nderung des EG z. EGG verfolgt. Auch das Heimwesen Eichenbergers wolle er offensichtlich zum Zwecke der Spekulation erwerben. Er biete n�mlich dieses Objekt dem Kanton Glarus, welcher im Hinblick auf den Nationalstrassenbau den Biltner Bauern m�sse Realersatz leisten k�nnen, zum Umtausch gegen Boden im Riet in Mollis an. Auf diesem Wege wolle er seine Besitzung arrondieren, damit sie rationeller bewirtschaftet werden k�nne und infolgedessen an Wert gewinne. Der Einspruchsgrund der Spekulation sei daher gegeben.
Ausserdem liege ein unzul�ssiger G�teraufkauf im Sinne von Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG und Art. 7 EG z. EGG vor. Hauser sei bereits Eigent�mer eines landwirtschaftlichen Heimwesens, das seiner Familie eine ausk�mmliche Existenz biete. Mit dem Zukauf der Liegenschaften Eichenbergers erhalte sein Betrieb ein nach Glarner Verh�ltnissen weit �ber dem Durchschnitt liegendes Fl�chenmass. Man habe es nicht mit einem Kauf "zur Selbstbewirtschaftung" im Sinne von Art. 7 Abs. 4 EG z. EGG zu tun. Es gen�ge nicht, dass Hauser �ber einen Maschinenpark verf�ge, der ihm erlaube, ausser dem alten Grundbesitz auch den hinzugekauften zu bearbeiten. Zur Selbstbewirtschaftung einer Liegenschaft geh�re auch die Verwendung des s�mtlichen darauf produzierten Futters f�r das eigene Vieh ("Ausf�ttern"). Dazu sei aber Hauser nicht imstande; m�sse er doch schon heute Fremdvieh einstellen, um mit seinen Heuvorr�ten fertig zu werden.
Der Entscheid der Bodenrechtskommission verstosse auch gegen Art. 19 Abs. 1 lit. b EGG. Es fehlten gen�gende Anhaltspunkte f�r die Annahme, dass der Kauf dazu diene, Nachkommen des K�ufers die Gr�ndung eines selbst�ndigen landwirtschaftlichen Gewerbes zu erm�glichen. Wohl habe Hauser zwei T�chter im Alter von 7 und 9 Jahren, doch sei unsicher, ob sie dereinst in der Landwirtschaft t�tig sein werden.
BGE 87 I 326 S. 329
1. Art. 18 EGG erm�chtigt die Kantone, f�r ihr Gebiet ein Einspruchsverfahren nach Massgabe der folgenden Bestimmungen (Art. 19-21) einzuf�hren. Die Kantone sind dazu nicht verpflichtet. Es steht ihnen frei, von der Erm�chtigung des Art. 18 EGG �berhaupt nicht oder auch nur beschr�nkt Gebrauch zu machen. Wenn sie ein Einspruchsverfahren vorsehen, so k�nnen sie es im Rahmen der Art. 19-21 EGG nach ihrem Belieben ordnen. Sie k�nnen weniger weit gehen, das Einspracherecht in einem engeren Umfange einf�hren, als es nach Art. 19 und 21 EGG m�glich w�re. Anderseits d�rfen die kantonalen Vorschriften den vom Bundesgesetz gezogenen Rahmen nicht �berschreiten. Sie d�rfen nicht �ber das Mass der nach Art. 19 und 21 EGG zul�ssigen Beschr�nkung der Vertragsfreiheit hinausgehen (BGE 87 I 236 Erw. 1; nicht ver�ffentlichte Urteile vom 17. Februar 1956 i.S. Gasser und Mundwiler, Erw. 2, und vom 20. November 1959 i.S. Keller, Erw. 4).
2. Im vorliegenden Fall erhebt die Landwirtschaftsdirektion des Kantons Glarus unter Berufung auf Art. 19 Abs. 1 lit. a und b EGG und Art. 7 EG z. EGG Einspruch wegen Spekulation und G�teraufkaufs. Ein anderer Einspruchsgrund wird nicht geltend gemacht und kommt auch nicht in Frage.
Nach Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG kann gegen Kaufvertr�ge �ber landwirtschaftliche Heimwesen oder zu einem solchen geh�rende Liegenschaften Einspruch erhoben werden, wenn der K�ufer das Heimwesen oder die Liegenschaft offensichtlich zum Zwecke der Spekulation oder des G�teraufkaufs erwirbt. Gem�ss lit. b daselbst ist der Einspruch zul�ssig, wenn der K�ufer bereits Eigent�mer BGE 87 I 326 S. 330so vieler landwirtschaftlicher Liegenschaften ist, dass sie ihm und seiner Familie eine ausk�mmliche Existenz bieten, es sei denn, der Kauf diene dazu, Nachkommen die Gr�ndung eines selbst�ndigen landwirtschaftlichen Gewerbes zu erm�glichen, oder er lasse sich aus anderen wichtigen Gr�nden rechtfertigen.
Art. 7 Abs. 1 EG z. EGG l�sst den Einspruch zu "gegen Kaufvertr�ge �ber landwirtschaftliche Heimwesen oder zu einem solchen geh�rende Liegenschaften..., die offensichtlich zum Zwecke der Spekulation oder des G�teraufkaufes abgeschlossen werden". Dieser Text deckt sich im wesentlichen mit dem Wortlaut von Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG. Indessen wird seine Tragweite durch Abs. 2-4 des Art. 7 EG z. EGG n�her bestimmt.
"Ein Kauf wird zum Zwecke der Spekulation abgeschlossen, wenn sich aus den gesamten Umst�nden ergibt, dass das Hauptmotiv des K�ufers offensichtlich in der Hoffnung liegt, die Liegenschaft sp�ter mit Gewinn weiterverkaufen zu k�nnen."
Die Bodenrechtskommission betrachtet diese Begriffsbestimmung als abschliessend, mit der Begr�ndung: "Es handelt sich, wie dem Gesetzestext eindeutig zu entnehmen ist, nicht um eine beispielsweise Erw�hnung des wichtigsten Falles der Spekulation, die andere Auslegungen ebenfalls zulassen w�rde." Das Bundesgericht hat keinen Grund, von dieser Auffassung abzuweichen.
Art. 7 Abs. 2 EG z. EGG entspricht sinngem�ss der in BGE 83 I 313 Erw. 2 gegebenen Definition, wonach Spekulation gem�ss Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG anzunehmen ist, wenn der K�ufer das Heimwesen oder das Grundst�ck offensichtlich in der Absicht erwirbt, es bei sich bietender Gelegenheit, m�glichst bald, mit Gewinn weiterzuver�ussern. In BGE 87 I 239 Erw. 4 hat jedoch das Bundesgericht diese Umschreibung erweitert, indem es entschieden hat, dass Spekulation im Sinne des EGG auch unter anderen Umst�nden vorliegen kann.
Aus den vorstehenden Ausf�hrungen ergibt sich, dass BGE 87 I 326 S. 331der Kanton Glarus den Einspruchsgrund der Spekulation in einem engeren Umfange zul�sst, als es nach der heute massgebenden Auslegung des Bundesgesetzes m�glich w�re. Das Bundesrecht l�sst eine solche Beschr�nkung des Einspruchs zu. Der Beurteilung ist der engere Spekulationsbegriff des kantonalen Gesetzes zugrunde zu legen.
"Ein G�teraufkauf liegt vor, wenn der K�ufer, obwohl er bereits in der Schweiz ein landwirtschaftliches Heimwesen besitzt, das seiner Familie eine ausk�mmliche Existenz bietet, noch ein oder mehrere weitere landwirtschaftliche Heimwesen hinzukauft oder in k�rzerer Frist eine gr�ssere Anzahl von landwirtschaftlichen Liegenschaften zusammenkauft, ohne dass eine der nachgenannten Ausnahmen gilt.
Kein G�teraufkauf liegt vor, wenn der Kauf erfolgt:
b) um einem Nachkommen des K�ufers oder einem andern Familienangeh�rigen die Gr�ndung eines selbst�ndigen landwirtschaftlichen Gewerbes zu erm�glichen;
c) wenn andere wichtige Gr�nde auf seiten des K�ufers oder Verk�ufers den Kauf rechtfertigen."
Ob diese Ordnung sich in jeder Beziehung in dem vom Bundesgesetz gezogenen Rahmen h�lt, kann im vorliegenden Verfahren offen gelassen werden. Auf jeden Fall ist unter diesem Gesichtspunkte die Ausnahmebestimmung in Art. 7 Abs. 4 lit. a EG z. EGG nicht zu beanstanden. Sie wird von der Bodenrechtskommission, offenbar mit Recht, so verstanden, dass ein wegen G�teraufkaufs erhobener Einspruch dann von vornherein abzuweisen ist, wenn der K�ufer das erworbene Grundst�ck selbst landwirtschaftlich nutzen kann und will. Sie gestattet unter diesem Vorbehalt den Bauern, nach Belieben landwirtschaftlichen Grundbesitz zusammenzukaufen. Sie erlaubt, Landwirtschaftsbetriebe in einer Gr�sse zu schaffen, die eine rationelle Bewirtschaftung nach neuzeitlichen Methoden erm�glicht. In dieser Hinsicht entspricht sie dem in Art. 1 EGG in erster Linie erw�hnten Ziel dieses Gesetzes, den b�uerlichen Grundbesitz als Tr�ger eines gesunden und leistungsf�higen Bauernstandes zu sch�tzen und die Bodennutzung zu f�rdern. Anderseits l�sst sie BGE 87 I 326 S. 332allerdings auch zu, dass durch Zusammenlegung landwirtschaftlicher Betriebe die Zahl der selbst�ndigen Landwirte vermindert wird. Diese Auswirkung steht insofern in einem gewissen Widerspruch zum Bundesgesetz, als es nach seinem Art. 1 (am Ende) auch darauf abzielt, die Schaffung und Erhaltung landwirtschaftlicher Betriebe zu beg�nstigen, und dementsprechend in Art. 19 Abs. 1 lit. b vorsieht, dass der Landwirt sich in der Regel mit einem Grundbesitz, der ihm und seiner Familie eine ausk�mmliche Existenz bietet, begn�gen soll (vgl. BGE 83 I 230 Erw. 1). Aber das Bundesgesetz, das die Kantone nicht verpflichtet, ein Einspruchsverfahren einzuf�hren, verwehrt ihnen auch nicht, in Verfolgung eines Ziels, das es in seinem Art. 1 sich selbst in erster Linie setzt und das in der neuesten Landwirtschaftspolitik des Bundes mehr und mehr ber�cksichtigt wird, den Einspruch allgemein dann auszuschliessen, wenn das gekaufte Land vom K�ufer selber landwirtschaftlich genutzt werden soll.
Die Bestimmungen in Art. 7 Abs. 3 und 4 EG z. EGG �ber den G�teraufkauf st�tzen sich sowohl auf lit. a als auch auf lit. b des Art. 19 Abs. 1 EGG. Allerdings ist der Ausdruck "G�teraufkauf", der in ihnen - wie in dem ihnen vorausgehenden, durch sie pr�zisierten Abs. 1 - verwendet wird, aus Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG �bernommen. Art. 7 EG z. EGG f�hrt also, unter n�herer Umschreibung der Voraussetzungen, den in dieser bundesrechtlichen Bestimmung vorgesehenen Einspruchsgrund des G�teraufkaufs ein. Indessen lehnt er sich in Abs. 3 und 4 zum Teil auch eng an den Wortlaut von Art. 19 Abs. 1 lit. b EGG an. Er l�sst, wiederum unter bestimmten Voraussetzungen, zugleich den Einspruchsgrund zu, den diese Vorschrift vorsieht. Es ist verst�ndlich, dass er diese beiden Einspruchsgr�nde zusammenfasst: In der Tat sind sie miteinander verwandt, da der Tatbestand von Art. 19 Abs. 1 lit. b EGG als eine besondere Art des G�teraufkaufs charakterisiert werden kann. Insbesondere ist Art. 7 Abs. 4 lit. a EG z. EGG auf beide Gr�nde zu BGE 87 I 326 S. 333beziehen. Wenn im vorliegenden Fall anzunehmen ist, dass Hauser den Kauf "zur Selbstbewirtschaftung" im Sinne dieser Bestimmung abgeschlossen hat, so f�llt daher nicht nur der Einspruchsgrund des G�teraufkaufs gem�ss Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG ausser Betracht, sondern - entgegen der Meinung, welche die Beschwerdef�hrerin zu vertreten scheint - auch der in Art. 19 Abs. 1 lit. b EGG vorgesehene Einspruchsgrund.
3. Es ist, wie auch die Bodenrechtskommission annimmt, nicht ausgeschlossen, dass zum Entschluss Hausers, das Heimwesen Eichenbergers zu kaufen, die Hoffnung beigetragen hat, das Objekt sp�ter mit Gewinn wieder ver�ussern zu k�nnen. Es ist z.B. m�glich, dass der K�ufer an die Chancen gedacht hat, die sich f�r ihn in dieser Beziehung im Falle einer weiteren industriellen Entwicklung der Gemeinde Bilten oder auch daraus ergeben k�nnten, dass der Kanton dort Land zu erwerben sucht, um den Biltner Bauern, welche Boden f�r den Strassenbau hergeben m�ssen, Realersatz bieten zu k�nnen. Die Beschwerdef�hrerin macht geltend, Hauser habe das Heimwesen Eichenbergers offensichtlich haupts�chlich deshalb gekauft, weil er es im Hinblick auf diesen Bodenbedarf des Kantons gegen Land, das der Kanton im Riet (Mollis) besitzt, zur Arrondierung seines eigenen dortigen Bauerngutes abtauschen wolle in der Hoffnung, dass ihm der Tausch einen Gewinn einbringe.
Es ist unbestritten, dass Hauser bestrebt ist, seinen Grundbesitz zu mehren, und unbedenklich darf angenommen werden, dass er Land vorzieht, das sein bisheriges Besitztum arrondiert. Deshalb ist es nicht unwahrscheinlich, dass er beim Kauf des Heimwesens in Bilten auf einen f�r ihn vorteilhaften Abtausch gegen Land des Kantons in Mollis "spekuliert" hat. Immerhin konnte er kaum damit rechnen, dass es ihm gelingen werde, bei einem solchen Tausch mit dem Staate f�r den Hof in Bilten einen Preis einzuhandeln, der ihm einen Gewinn eintr�gt. Niemand behauptet, der Kaufpreis, den er mit BGE 87 I 326 S. 334Eichenberger vereinbart hat, sei zu niedrig. Es ist daher wenig wahrscheinlich, dass der Kanton sich mit einem h�heren Preise einverstanden erkl�ren wird. Auf jeden Fall bestehen keine schl�ssigen Anhaltspunkte daf�r, dass das Hauptmotiv Hausers f�r den Kauf offensichtlich die Hoffnung war, das gekaufte Heimwesen oder auch das allf�llig daf�r eingetauschte Land sp�ter mit Gewinn weiterver�ussern zu k�nnen (Art. 7 Abs. 2 EG z. EGG). N�her liegt nach den gesamten Verumst�ndungen, seinen haupts�chlichen Beweggrund darin zu sehen, dass er seinen landwirtschaftlichen Betrieb auf einer vergr�sserten Fl�che weiterf�hren will, um ihn rationeller als bisher bewirtschaften zu k�nnen. Er ist in der Lage, das gekaufte Objekt neben seinem bisherigen Heimwesen selber zu bewirtschaften (Erw. 4 hiernach). Wenn der Wert seines Besitzes infolge einer allf�lligen Arrondierung auf dem Wege des Abtausches zunimmt, so ist dies kein Grund zur Annahme, dass er sich zum Kauf vor allem deswegen entschlossen hat, weil er hofft, diesen Mehrwert sp�ter durch Ver�usserung realisieren zu k�nnen.
Daraus, dass Hauser schon fr�her versucht hat, Land hinzuzukaufen, und dass er an einer Landsgemeinde eine �nderung des EG z. EGG beantragt hat, kann f�r den vorliegenden Fall nichts hergeleitet werden.
Daher ist nicht zu beanstanden, dass die Bodenrechtskommission das Vorliegen einer Spekulation im Sinne von Art. 7 Abs. 2 EG z. EGG verneint hat. Ob eine Spekulation in dem weiteren Sinne, in dem Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG nun ausgelegt wird, angenommen werden k�nnte, ist nicht zu pr�fen.
4. Die Bodenrechtskommission stellt fest, dass Hauser ein t�chtiger, initiativer Landwirt und daher f�hig ist, das gekaufte Heimwesen neben dem bisherigen selbst landwirtschaftlich zu nutzen, dass er auch �ber den hief�r erforderlichen Maschinenpark verf�gt und dass er tats�chlich bereits im Jahre 1960 begonnen hat, das gekaufte Objekt zusammen mit dem bisherigen Besitz zu BGE 87 I 326 S. 335bewirtschaften, obwohl es von diesem ziemlich weit entfernt ist. Die Beschwerdef�hrerin bestreitet nicht, dass diese Feststellungen zutreffen, wendet aber ein, der daraus von der Bodenrechtskommission gezogene Schluss, dass Hauser das Heimwesen Eichenbergers "zur Selbstbewirtschaftung" im Sinne von Art. 7 Abs. 4 lit. a EG z. EGG gekauft hat, sei unrichtig, weil zur Selbstbewirtschaftung auch das "Ausf�ttern" geh�re und Hauser dazu nicht imstande sei. Dieser Einwand ist jedoch nicht stichhaltig. Massgebend ist, ob der K�ufer den erworbenen Grundbesitz selber landwirtschaftlich nutzen kann und will. Auf welche Weise er dies tut, ist unerheblich; insbesondere kann es nicht darauf ankommen, ob er die anfallende Heumenge samt und sonders an sein eigenes Vieh verf�ttern kann oder ob er, um mit ihr fertig zu werden, fremdes Vieh einstellen muss. Die Bodenrechtskommission durfte nach den gesamten von ihr festgehaltenen Umst�nden sehr wohl annehmen, dass Hauser das Heimwesen in Bilten zum Zwecke der Selbstbewirtschaftung gem�ss Art. 7 Abs. 4 lit. a EG z. EGG erwerben will.
Daraus folgt, dass die Beschwerdef�hrerin sich zu Unrecht auf den Einspruchsgrund des G�teraufkaufes beruft. Der Einspruch kann nicht auf diesen Grund gest�tzt werden, weil Art. 7 Abs. 4 lit. a EG z. EGG dies f�r den hier gegebenen Fall ausschliesst.
Die Beschwerde erweist sich somit im vollen Umfange als unbegr�ndet.
art. 19 et 21 LPR,