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Timestamp: 2016-10-25 03:11:05
Document Index: 262680076

Matched Legal Cases: ['Art. 34', 'Art. 24', 'Art. 48', 'Art. 34', 'BGE', 'Art. 22', 'Art. 22', 'Art. 16', 'Art. 16', 'Art. 16', 'Art. 34', 'Art. 34', 'Art. 34', 'Art. 34', 'Art. 34', 'Art. 34', 'Art. 22', 'Art. 34', 'Art. 34', 'Art. 34', 'Art. 34', 'Art. 34', 'Art. 34', 'Art. 6', 'Art. 34', 'Art. 34', 'Art. 30', 'Art. 34', 'Art. 34', 'Art. 34', 'Art. 34', 'Art. 34', 'Art. 34', 'Art. 34', 'Art. 22', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 1', 'Art. 34', 'Art. 16', 'Art. 24', 'BGE', 'Art. 16', 'Art. 34', 'Art. 7', 'Art. 34', 'Art. 34', 'Art. 34', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 24', 'BGE', 'Art. 16', 'Art. 34', 'BGE', 'Art. 16', 'Art. 24', 'Art. 16', 'BGE', 'Art. 16', 'Art. 34', 'Art. 24', 'Art. 114', 'Art. 156', 'Art. 159']

1A.226/2003 (27.05.2004)
Verwaltungsgericht des Kantons Freiburg, II. Verwaltungsgerichtshof, Route Andr�-Piller 21, Case postale, 1762 Givisiez.
Bausache/Ausnahmebewilligung, Gesuch um Nutzungs-/ Zweck�nderung eines Geb�udes in der Landwirtschaftszone,
X.________ ist Eigent�mer eines landwirtschaftlichen Gewerbes in Murten. Seine Liegenschaft befindet sich in der Landwirtschaftszone und umfasst 19,33 ha Land. Im Jahre 1999 gab X.________ die milchwirtschaftliche Nutzung auf; seither betreibt er Ackerbau und h�lt Schweine. Den 275 m2 grossen ehemaligen Rindviehstall vermietet X.________ seit 1. Januar 2001 an die Firma "Y.________". Gem�ss Mietvertrag wird der Raum f�r die Lagerung, Aufbereitung und Verarbeitung von Naturprodukten (Hanf, Hanf- und anderen pflanzlichen Produkten) sowie f�r die Verwaltung genutzt. Zudem verpachtet X.________ der Firma seit 1. M�rz 2001 j�hrlich ein Grundst�ck im Halte von 60 bis 300 Aren.
Nach dem Mietantritt nahm der Gesch�ftsf�hrer und Inhaber der Firma "Y.________", Z.________, im ehemaligen Rindviehstall verschiedene �nderungen ohne Baubewilligung vor, indem er das Innere des Stallgeb�udes unterteilte, einen B�roraum erstellte, die Decke isolierte und Fenster, T�ren sowie eine Toilettenanlage ersetzte. W�hrend dieser Bauarbeiten reichte X.________ nachtr�glich am 2. November 2001 ein Baubewilligungsgesuch f�r die Nutzungs�nderung des bestehenden Stalles und Einbau von WC-Anlagen ein.
Mit Verf�gung vom 14. August 2002 lehnte die Baudirektion (seit 1. Januar 2003: Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion, RUBD) eine Ausnahmebewilligung ab. Gest�tzt darauf verweigerte der Vizeoberamtmann des Seebezirks am 6. September 2002 die baupolizeiliche Bewilligung und setzte X.________ Frist bis 30. November 2002 zur Wiederherstellung des urspr�nglichen Zustands.
Dagegen legte X.________ Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Freiburg ein und beantragte, es seien die erforderlichen Ausnahme- und Baubewilligungen zu erteilen. Mit Entscheid vom 11. September 2003 hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde teilweise gut, hob die angefochtenen Entscheide auf und wies die Angelegenheit im Sinne der Erw�gungen der Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion zur weiteren Beurteilung zur�ck. Im Gegensatz zu dieser war das Verwaltungsgericht zum Schluss gekommen, das Vorhaben des Beschwerdef�hrers sei landwirtschaftszonenkonform. Der Umstand, dass die Hanfproduktion nicht allein vom Betriebsinhaber selber stamme, sei unerheblich. Wesentlich sei, dass nicht nur mehr als die H�lfte, sondern offenbar die ganze Produktion aus dem Stammbetrieb stamme.
Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts f�hrt das Bundesamt f�r Raumentwicklung (ARE) Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht. Es beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und dem Baugesuch sei die Bewilligung in Best�tigung des Entscheids des Oberamts des Seebezirks vom 6. September 2002 zu verweigern. Zudem verlangt es die R�ckweisung der Sache an die Vorinstanz zur Weiterf�hrung des Verfahrens betreffend Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands (Ziff. 2 des Entscheiddispositivs des Oberamts). Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
X.________ und das Verwaltungsgericht schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Murten hat auf eine Vernehmlassung verzichtet. Die Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion unterst�tzt das Rechtsbegehren des Beschwerdef�hrers. Die Verfahrensbeteiligten erhielten Gelegenheit, sich in einem zweiten Schriftenwechsel zur Streitsache zu �ussern.
1.1 Nach Art. 34 Abs. 1 des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht unter anderem zul�ssig gegen letztinstanzliche kantonale Entscheide �ber die Zonenkonformit�t von Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen sowie �ber Bewilligungen im Sinne von Art. 24-24d RPG. Gegen das umstrittene Bauvorhaben und die damit verbundene Nutzungs�nderung des ehemaligen Rindviehstalles in der Landwirtschaftszone ist demnach das Rechtsmittel der Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegeben. Dieses kann nach der ausdr�cklichen Vorschrift von Art. 48 Abs. 4 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) auch das Bundesamt f�r Raumentwicklung erheben. Seine Beschwerdelegitimation ist somit gegeben.
1.2 Im Rahmen der Eintretensfrage ist des Weiteren zu pr�fen, ob es sich beim angefochtenen Entscheid um einen letztinstanzlichen im Sinne von Art. 34 Abs. 1 RPG handelt. Mit dem angefochtenen Entscheid des Verwaltungsgerichts wird das Baugesuchsverfahren nicht endg�ltig abgeschlossen. Vielmehr weist das Verwaltungsgericht die Sache im Sinne der Erw�gungen an die Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion zur weiteren Beurteilung zur�ck. Dennoch ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde schon gegen den angefochtenen Entscheid des Verwaltungsgerichts zul�ssig. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist eine Verf�gung, in der ein Grundsatzentscheid - hier ein solcher in Bezug auf die Frage der Zonenkonformit�t bzw. Standortgebundenheit - getroffen und die Sache im Sinne der Erw�gungen an die Vorinstanz zur�ckgewiesen wird, eine Endverf�gung (BGE 118 Ib 196 E. 1b S. 198 f., 335 E. 1c S. 338 f.). Es w�re auch nicht prozess�konomisch, die Vorinstanzen zu Arbeiten zu veranlassen, welche mit der Entscheidung in der Grundsatzfrage gegebenenfalls unn�tig w�rden. Sollte sich n�mlich herausstellen, dass das Vorhaben des Beschwerdef�hrers schon mangels Zonenkonformit�t nicht bewilligt werden kann, w�rden die vom Verwaltungsgericht verlangten weiteren Pr�fungen gegenstandslos.
1.3 Da auch die �brigen Prozessvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde einzutreten.
Vorliegend ist die Zonenkonformit�t des umgebauten Rindviehstalls umstritten, den der Beschwerdegegner der Firma "Y.________" vermietet hat. Gem�ss Mietvertrag vom 30. November 2000 dient ihr der ehemalige Rindviehstall f�r die Lagerung, Aufbereitung und Verarbeitung von Naturprodukten (Hanf, Hanf- und anderen pflanzlichen Produkten) sowie f�r die Verwaltung der Firma. Die Naturprodukte, bei denen es sich offenbar ausschliesslich um Hanfprodukte handelt, erzeugt die Mieterin auf vom Beschwerdegegner gepachtetem Land. Es ist zun�chst zu pr�fen, ob die umstrittene Baute der in der Landwirtschaftszone geltenden Nutzungsordnung entspricht und somit eine ordentliche Baubewilligung f�r zonenkonforme Bauten und Anlagen im Sinne von Art. 22 RPG in Frage kommt.
2.1 Welche Bauten in der Landwirtschaftszonen als zonenkonform im Sinne von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG gelten, beurteilt sich nach Art. 16a RPG und den ihn weiter konkretisierenden Normen. Gem�ss Art. 16a Abs. 1 RPG sind in der Landwirtschaftszone - unter Vorbehalt von Art. 16 Abs. 3 RPG - Bauten und Anlagen zonenkonform, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder f�r den produzierenden Gartenbau n�tig sind. Den erweiterten Gehalt der Zonenkonformit�t von Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone hat der Bundesrat in der Raumplanungsverordnung n�her umschrieben. Mit der Zonenkonformit�t im Allgemeinen befasst sich Art. 34 RPV, der sie an verschiedene Voraussetzungen kn�pft. Im Gegensatz zum Verwaltungsgericht und Beschwerdegegner ist der Beschwerdef�hrer der Auffassung, dass der umgebaute Rindviehstall die Bewilligungsvoraussetzungen von Art. 34 Abs. 2 RPV in mehrfacher Hinsicht nicht erf�llt.
2.1.1 Die Zonenkonformit�t nach Art. 34 Abs. 2 RPV setzt zun�chst voraus, dass die Baute der Aufbereitung, der Lagerung oder dem Verkauf landwirtschaftlicher oder gartenbaulicher Produkte dient. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist dies nur der Fall, wenn die Baute hinsichtlich Standort und Ausgestaltung in einer unmittelbaren funktionalen Beziehung zum betriebseigenen Unternehmen des Landwirts steht (vgl. dazu Urteil des Bundesgerichts 1A.110/2001 vom 4. Dezember 2001, E. 4.3 und 4.4, publ. in ZBl 103 (2002) S. 615 ff.). Art. 34 Abs. 2 RPV tr�gt damit dem revidierten Landwirtschaftsgesetz bzw. der Reform zur Agrarpolitik 2002 Rechnung, welche zeitlich mit der Revision des Raumplanungsrechts zusammenfiel. Die beiden Revisionen wurden denn auch aufeinander abgestimmt. In der Botschaft zur Reform der Agrarpolitik 2002 wird ausgef�hrt, der Verkauf betriebseigener Produkte geh�re grunds�tzlich zu den Freiheitsrechten des Landwirts, und die Verarbeitung auf dem Betrieb bilde einen Bestandteil der Landwirtschaft (vgl. BBI 1996 IV 85; zudem Bundesamt f�r Raumentwicklung, Erl�uterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen f�r den Vollzug, Bern 2000/01, Ziff. 2.3.1 S. 30). Dementsprechend wollte der Gesetzgeber mit den in Art. 34 Abs. 2 RPV genannten T�tigkeiten die �berlebensf�higkeit bestehender landwirtschaftlicher Betriebe f�rdern und nicht betriebsfremde Unternehmen unterst�tzen (vgl. BBI 1996 III 533). Die Firma "Y.________" kann sich somit als betriebsfremdes Unternehmen nicht auf diese Bestimmung berufen. Dass sie ihren Hanf auf dem vom Beschwerdegegner gepachteten Land selbst erzeugt und im gemieteten �konomiegeb�ude verarbeitet, ist entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts und des Beschwerdegegners nicht massgebend, auch wenn diesbez�glich eine unmittelbare funktionale Beziehung besteht. Wie dargelegt hat die von Art. 34 Abs. 2 RPV verlangte Beziehungsn�he vielmehr zwischen der landwirtschaftlichen Baute und dem eigenen Betrieb des Landwirts vorzuliegen. Dem Beschwerdef�hrer ist somit darin zuzustimmen, dass es der Firma "Y.________" nicht erlaubt ist, ihre Produkte im ehemaligen Rindviehstall des Beschwerdegegners zu lagern, aufzubereiten oder zu verkaufen. Eine ordentliche Bewilligung im Sinne von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG f�r den Umbau des ehemaligen Stallgeb�udes f�llt daher allein schon aus diesem Grund ausser Betracht.
2.1.2 Erf�llt die Firma "Y.________" bereits die Voraussetzungen im Sinne von Art. 34 Abs. 2 RPV nicht, ist dessen lit. a von vornherein auf sie nicht anwendbar. Nach dieser Bestimmung sind Bauten und Anlagen, in denen die Produkte aufbereitet, gelagert oder verkauft werden, zonenkonform, wenn sie ausser in der Region zu mehr als der H�lfte auf dem Standortbetrieb oder auf den in einer Produktionsgemeinschaft zusammengeschlossenen Betrieben erzeugt werden. Damit erm�glicht der Gesetzgeber bei Vorliegen einer dieser beiden Betriebsformen, nebst den eigenen Erzeugnissen auch zugekaufte Produkte aufzubereiten, zu lagern oder zu verkaufen. Voraussetzung hierf�r ist allerdings, dass die Fremdprodukte im Verh�ltnis zu den auf dem Hof selbst produzierten Erzeugnissen weniger als die H�lfte ausmachen (vgl. BBI 1996 III 533). Soweit sich das Verwaltungsgericht und der Beschwerdegegner auf den Standpunkt stellen, dem Betriebsinhaber sei es unter Vorbehalt von Art. 34 Abs. 2 lit. a RPV erlaubt, fremdproduzierte Erzeugnisse auf seinem Betrieb zu verarbeiten, ist ihnen demnach durchaus zuzustimmen. Hingegen verkennen sie, dass vorliegend gar nicht die Verarbeitung von Fremdprodukten durch den Beschwerdegegner als Inhaber des Standortbetriebs zur Diskussion steht, sondern von Produkten der Firma "Y.________", einem betriebsfremden Unternehmen. Es ist daher auch nicht entscheidend, dass diese ihren Hanf nicht nur zu mehr als der H�lfte, sondern offenbar sogar vollumf�nglich auf dem Standortbetrieb des Beschwerdegegners erzeugt. Die in Art. 34 Abs. 2 lit. a RPV vorausgesetzte mehrheitliche Produkteerzeugung betrifft betriebseigene und nicht betriebsfremde Erzeugnisse. Handelt es sich bei der Hanfproduktion der Firma "Y.________" um ein fremdproduziertes Erzeugnis, wovon auch das Verwaltungsgericht und der Beschwerdegegner zu Recht ausgehen, kann es entgegen ihrer Auffassung nicht dem Standortbetrieb zugerechnet werden. Soweit sie die Zonenkonformit�t des umgebauten Rindviehstalls im Zusammenhang mit der Produktion auf dem Standortbetrieb begr�nden, ist ihrer Argumentation nicht zu folgen. Was die Produktionsgemeinschaft als alternative Voraussetzung zum Standortbetrieb betrifft, liegt eine solche zwischen dem Landwirtschaftsbetrieb des Beschwerdegegners und der Firma "Y.________" offensichtlich nicht vor. Nach den unbestritten gebliebenen Vorbringen des Beschwerdef�hrers handelt es sich bei diesen um zwei rechtlich selbst�ndige Unternehmen. Bei mehreren Betrieben kann Art. 34 Abs. 2 lit. a RPV jedoch nur zur Anwendung gelangen, wenn sie sich zu einer �berbetrieblichen Zusammenarbeit zum Zweck der Aufbereitung, der Lagerung oder des Verkaufs der mehrheitlich auf ihren Betrieben selbst erzeugten Produkte zusammengeschlossen haben (BBI 1996 II 533; Bundesamt f�r Raumentwicklung, a.a.O., Ziff. 2.3.1 S. 30; Stephan H. Scheidegger, Neue Spielregeln f�r das Bauen ausserhalb der Bauzonen nach dem neuen Raumplanungsrecht in: Zeitschrift f�r Baurecht 3/2000, Ziff. 2.1 S. 83; derselbe in: Bl�tter f�r Agrarrecht 2000, Heft 2, Ziff. 2.2 S. 112 f.).
2.2 Auch die weiteren vom Beschwerdegegner vorgebrachten Argumente sind nicht geeignet, die Nutzung des umgebauten �konomiegeb�udes durch die Firma "Y.________" gest�tzt auf Art. 34 Abs. 2 lit. a RPV als zonenkonform zu qualifizieren.
2.2.1 Der Beschwerdegegner macht geltend, zwischen seinem Standortbetrieb und dem gepachteten Boden bestehe eine betriebliche Einheit. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Gem�ss den Angaben des Beschwerdegegners in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Freiburg weist sein landwirtschaftliches Gut eine Fl�che von insgesamt 19,33 ha Land und mehrere Wohn- und �konomiegeb�ude auf (vgl. Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 7. Oktober 2002, S. 4). Die Vermietung eines der �konomiegeb�ude (ehemaliger Rindviehstall) und die Verpachtung eines Grundst�cks im Halte von 60 bis 300 Aren (vgl. dazu E. 3.2.1 hiernach) an ein betriebsfremdes Unternehmen hat zur Folge, dass die bisherige betriebliche Einheit nicht mehr erhalten bleibt, sondern im Gegenteil durchbrochen wird. Sie f�hrt dazu, dass auf dem landwirtschaftlichen Gut des Beschwerdegegners nicht mehr nur ein landwirtschaftlicher Gewerbebetrieb besteht, sondern dass dort neu zwei rechtlich selbst�ndige Unternehmen t�tig sind. Eine derartige Betriebsaufteilung bzw. Betriebsform ist jedoch mit Art. 34 Abs. 2 lit. a RPV nicht vereinbar (vgl. E. 2.1.2 hiervor). Sie widerspricht zudem auch den gem�ss der Landwirtschaftsgesetzgebung zul�ssigen Betriebs- und Gemeinschaftsformen (vgl. dazu Art. 6-10 der Verordnung �ber landwirtschaftliche Begriffe und die Anerkennung von Betriebsformen, Landwirtschaftliche Betriebsverordnung vom 7. Dezember 1998, LBV; SR 910.91).
2.2.2 Der Beschwerdegegner stellt sich auf den Standpunkt, Art. 34 Abs. 2 lit. a RPV sei grunds�tzlich nicht nur auf den Eigent�mer, sondern auch auf den P�chter des Standortbetriebs anwendbar. Auch wenn ihm diesbez�glich zuzustimmen ist, kann er daraus nichts zu seinen Gunsten ableiten. �berl�sst der bisherige Betriebsinhaber seinen Landwirtschaftsbetrieb (Standortbetrieb) vollumf�nglich einem P�chter, tritt dieser als rechtlich selbst�ndiger Unternehmer mit eigenem Betriebsergebnis an dessen Stelle. Durch die pachtweise �bernahme des Standortbetriebs als einzelbetriebliches Unternehmen erf�llt der P�chter somit eine der beiden gem�ss Art. 34 Abs. 2 lit. a RPV zul�ssigen Betriebsformen. Im Unterschied dazu hat die Firma "Y.________" weder den Landwirtschaftsbetrieb des Betriebsinhabers (Standortbetrieb) pachtweise �bernommen, noch bildet sie mit diesem eine Produktionsgemeinschaft. Ihre Pacht beschr�nkt sich vielmehr auf eine - gesamthaft betrachtet - relativ kleine landwirtschaftliche Fl�che. Bei einer solchen parzellenweisen Pacht (zum Begriff vgl. Art. 30 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 �ber die landwirtschaftliche Pacht, LPG; SR 221.213.2) handelt es sich nun aber weder f�r sich allein betrachtet noch zusammen mit einem gemieteten �konomiegeb�ude um einen Standortbetrieb oder eine Produktionsgemeinschaft im Sinne von Art. 34 Abs. 2 lit. a RPV. Soweit sich der Beschwerdegegner auf den mit der Firma "Y.________" abgeschlossenen Miet- und Pachtvertrag beruft, ist sein Einwand demnach unbehelflich.
2.3 Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass gem�ss Art. 34 Abs. 2 RPV die Zonenkonformit�t grunds�tzlich zu bejahen ist, wenn es sich bei der Aufbereitung, der Lagerung oder dem Verkauf um betriebseigene Produkte des Landwirts handelt und diese T�tigkeiten in einer unmittelbaren funktionalen Beziehung zum nachgesuchten Bauvorhaben stehen. Pr�zisierend dazu bestimmt Art. 34 Abs. 2 lit. a RPV, dass die Produkte mehrheitlich entweder auf dem Standortbetrieb oder den zu einer Produktionsgemeinschaft zusammengeschlossenen Betrieben erzeugt werden m�ssen. Da die Firma "Y.________" keine dieser beiden Betriebsformen aufweist, handelt es sich bei ihrem Hanfprodukt um ein fremdproduziertes Erzeugnis. Dem Beschwerdef�hrer ist darin zuzustimmen, dass es der Firma "Y.________" verwehrt ist, den von ihr erzeugten Hanf selbst zu lagern, aufzubereiten oder zu verkaufen, so dass die ihr zuzurechnenden baulichen Massnahmen nicht zonenkonform sind. Unter diesen Umst�nden braucht nicht weiter gepr�ft zu werden, ob der Nutzung des ehemaligen Rindviehstalls durch die Firma "Y.________" die vom Beschwerdef�hrer zus�tzlich genannten Art. 34 Abs. 2 lit. b RPV (industriell-gewerbliche T�tigkeit), Art. 34 Abs. 2 lit. c RPV (Wahrung des landwirtschaftlichen Charakters des Standortbetriebs) und Art. 34 Abs. 4 lit. a RPV (Notwendigkeit der Bewirtschaftung) entgegenstehen. Soweit er dar�ber hinaus eine Verletzung von Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV (l�ngerfristige Existenzf�higkeit) geltend macht, ist darauf im Zusammenhang mit der Frage der Standortgebundenheit n�her einzugehen (E. 3 hiernach).
F�llt eine ordentliche Baubewilligung im Sinne von Art. 22 RPG aus den dargelegten Gr�nden ausser Betracht, ist zu pr�fen, ob f�r die umstrittenen Umbauten eine Ausnahmebewilligung im Sinne der Art. 24 ff. RPG erteilt werden kann.
3.1 Nach Art. 24 RPG k�nnen Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen errichtet oder ihr Zweck ge�ndert werden, wenn der Zweck der Baute oder Anlage einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert und keine �berwiegenden Interessen entgegenstehen. Standortgebunden ist eine Baute nur, wenn sie aus technischen oder betrieblichen Gr�nden oder wegen der Beschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzonen angewiesen ist. Davon kann grunds�tzlich nur die Rede sein, wenn der Neu- oder Umbau auch tats�chlich �ber einen gewissen Zeitraum ben�tigt wird und seine Nutzung dementsprechend ausgewiesen ist. Es widerspr�che einer haush�lterischen Nutzung des Bodens und geordneten Besiedelung des Landes (Art. 1 Abs. 1 RPG), wenn eine Baute schon kurze Zeit nach ihrer Bewilligung �berhaupt nicht mehr oder nicht mehr f�r einen standortgebundenen Zweck gebraucht w�rde. Um eine solche Gefahr in der Landwirtschaftszone m�glichst auszuschliessen, kn�pft Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV die Baubewilligung an die Bedingung, dass der Betrieb voraussichtlich l�ngerfristig bestehen kann. Bei Landwirtschaftsbetrieben hat das Bundesgericht schon mehrfach festgehalten, der Begriff der Zonenkonformit�t im Sinne von Art. 16 RPG stimme im Wesentlichen mit demjenigen der Standortgebundenheit gem�ss Art. 24 RPG �berein (Urteil des Bundesgerichts 1A.110/2001 vom 4. Dezember 2001, E. 5.1, publ. in ZBl 103 (2002) S. 615 ff., unter Hinweis auf BGE 123 II 499 E. 3b/cc S. 508).
3.2 Der Beschwerdegegner behauptet, der geerntete Hanf k�nne nicht �ber einen l�ngeren Zeitraum und �ber eine weite Strecke im Gr�nzustand transportiert werden. Die erste Behandlung m�sse mangels Transportf�higkeit der Hanfpflanze im Gr�nzustand vor Ort am Standortbetrieb erfolgen. Die Standortgebundenheit des ehemaligen Rindviehstalls sei daher zu bejahen. Die Parteien h�tten sodann auch den Tatbeweis erbracht, dass sie gewillt seien, ihr Pachtverh�ltnis weiter zu f�hren. Der Beschwerdegegner beruft sich hierbei auf den Umstand, dass die Pachtvertr�ge trotz der einj�hrigen Befristung (Pachtvertrag vom 1. M�rz 2001 und 15. Februar 2002) bzw. der j�hrlichen K�ndigungsm�glichkeit (Pachtvertrag vom 30. Januar 2003 und 28. Februar/20. April 2004) stets erneuert worden seien. Der Beschwerdef�hrer h�lt diesen Vorbringen entgegen, die Produktionsgrundlagen der Firma "Y.________" seien aufgrund der lediglich einj�hrigen Pachtvertr�ge in zeitlicher Hinsicht zu wenig gesichert, um gest�tzt darauf bauliche Massnahmen in der Landwirtschaftszone zuzulassen.
3.2.1 Gem�ss Botschaft zum revidierten Raumplanungsgesetz soll die Notwendigkeit einer neuen Baute und Anlage (Art. 16a RPG) nur bejaht werden d�rfen, wenn der fragliche Betrieb auf lange Sicht - sinnvollerweise �ber eine Zeitspanne von 15-25 Jahre hinweg - landwirtschaftlich oder gartenbaulich bewirtschaftet wird (BBI 1996 III 531). Ob auch nach Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV eine solche Zeitspanne erforderlich ist, kann hier offen bleiben (bejahend: Entscheid des Regierungsrats des Kantons Aargau vom 12. September 2001 und Arnold Marti in seinen Bemerkungen dazu, publ. in ZBI 104/2003 S. 157 ff.). Desgleichen braucht nicht gepr�ft zu werden, ob f�r eine hinreichende Betriebssicherung im Sinne dieser Bestimmung die gesetzliche Mindestpachtdauer von sechs Jahren gem�ss Art. 7 Abs. 1 LPG gen�gt. Jedenfalls l�sst weder ein jeweils auf ein Jahr befristeter noch ein von den Parteien j�hrlich k�ndbarer Pachtvertrag auf die gem�ss Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV geforderte Absicht eines voraussichtlich l�ngerfristigen Pachtverh�ltnisses schliessen. Daf�r spricht auch nicht der Umstand, dass bis anhin nach Ablauf eines Jahres jeweils ein neuer Pachtvertrag abgeschlossen wurde. Die in den beiden j�ngsten Pachtvertr�gen in Ziff. 2 einger�umte M�glichkeit, das Pachtverh�ltnis jeweils schon nach einem Jahr aufzul�sen, deutet - wie schon die beiden fr�heren Pachtvertr�ge - in die gegenteilige Richtung. Verst�rkt wird dieser Eindruck zus�tzlich dadurch, dass das Pachtverh�ltnis trotz einj�hriger K�ndigungsfrist erstmals schon ein Jahr nach Pachtbeginn aufgel�st werden kann. Schliesslich bleibt in diesem Zusammenhang festzustellen, dass die Vertragsparteien von der M�glichkeit, den Vertrag ohne K�ndigung jeweils um ein Jahr zu verl�ngern (Ziff. 3 des Pachtvertrags vom 30. Januar 2003), offensichtlich keinen Gebrauch gemacht haben, ansonsten der Abschluss eines neuen Pachtvertrags am 28. Februar/20. April 2004 nicht n�tig gewesen w�re. Durch den j�hrlichen Abschluss eines neuen Pachtvertrags bringen die Vertragsparteien selbst zum Ausdruck, dass sie nicht bereit sind, ein l�ngerfristiges Pachtverh�ltnis einzugehen. Soweit der Beschwerdegegner die jeweils auf ein Jahr befristete Pachtdauer mit Fruchtfolgeproblemen begr�ndet, ist nicht ersichtlich, inwiefern diese einem l�ngerfristigen Pachtvertrag entgegen stehen sollen, zumal wenn in der vertraglichen Abrede - wie in den vorliegenden Vertr�gen - die Parzelle nicht zum voraus bezeichnet wird.
3.2.2 Voraussetzung daf�r, dass ein Betrieb voraussichtlich l�ngerfristig bestehen kann, ist nebst einem mehrj�hrigen Pachtvertrag auch eine im Ausmasse hinreichend gesicherte Pachtfl�che. Die Vertragsparteien haben bis anhin die Pachtfl�che j�hrlich neu festlegt. W�hrend sie sich zun�chst auf 100 Aren und danach auf 300 Aren belief, betrug sie f�r die Pachtdauer vom 1. M�rz 2003 bis zum 28. Februar 2004 nur noch 60 Aren. Im j�ngsten Pachtvertrag wurde die Pachtfl�che alsdann wiederum auf 100 Aren erh�ht. Derart unterschiedliche und j�hrlich ab�nderbare Festlegungen der Pachtfl�che wecken erhebliche Zweifel an der l�ngerfristigen Verf�gbarkeit ausreichender Produktionsgrundlagen. Damit erf�llt die Firma "Y.________" auch unter diesem Aspekt die Bewilligungsvoraussetzung im Sinne von Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV nicht.
3.3 Sind die Bewilligungsvoraussetzungen gem�ss Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV nicht erf�llt, kann das f�r die Zwecke der Firma "Y.________" umgebaute �konomiegeb�ude auch nicht als standortgebunden im Sinne von Art. 24 lit. a RPG qualifiziert werden. Dass sich die umstrittene Baute allenfalls auf einen anderen Ausnahmetatbestand (Art. 24a-d RPG) abst�tzen liesse, wird zu Recht nicht behauptet. Somit f�llt auch eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG ausser Betracht.
Der Beschwerdegegner macht geltend, das umgebaute �konomiegeb�ude diene auch ihm f�r die Verarbeitung und Verpackung seiner Gem�seprodukte. Zudem ben�tige er den B�roraum ebenfalls f�r verschiedene Verwaltungst�tigkeiten. Seit der Vermietung des ehemaligen Rindviehstalls nutze er einen Teil des Mietobjekts mit Einwilligung der Firma "Y.________" als Mieterin. Er mache somit Eigenbedarf f�r die Mitbenutzung des ehemaligen Rindviehstalls geltend.
4.1 Ob auch der Beschwerdegegner den umgebauten Rindviehstall f�r die Verarbeitung seiner landwirtschaftlichen Produkte ben�tigt und insoweit eine zonenkonforme Nutzung vorliegt, kann nicht im vorliegenden Verfahren, dem ein Gesuch f�r den Umbau des ehemaligen Rindviehstalls zwecks Aufbereitung und Lagerung der Produkte der Firma "Y.________" zu Grunde liegt, beurteilt werden. Insoweit geht die Einrede des Beschwerdegegners bez�glich Eigengebrauch �ber den Streitgegenstand hinaus. Dieser wird zun�chst durch sein Baugesuch bestimmt. Einreden, die darauf hinauslaufen, dass dem �konomiegeb�ude zus�tzlich auch andere als im Baugesuch angestrebte Nutzungen zuerkannt werden, sind daher nicht zu h�ren. Hier�ber ist in einem separaten Bewilligungsverfahren zu entscheiden.
4.2 Der Beschwerdegegner wendet sich aus prozess�konomischen Gr�nden gegen ein separates Baubewilligungsverfahren. Seiner Meinung nach macht es wenig Sinn, die Frage des Eigenbedarfs an einzelnen R�umlichkeiten des ehemaligen Rindviehstalls im Rahmen eines neuen Baugesuchs abkl�ren zu lassen, zumal die Vorinstanz diese Frage in gen�gender Weise behandelt habe.
Dieser Auffassung kann nicht beigepflichtet werden. Den vom Beschwerdegegner geltend gemachten Eigenbedarf kann das Bundesgericht aufgrund der Aktenlage nicht beurteilen. Hierf�r reicht die vom Verwaltungsgericht ohne n�here Begr�ndung gemachte Aussage, dass der Beschwerdegegner den Stall auch f�r die Verarbeitung der eigenen Produkte nutze, nicht aus. Dies umso weniger, als gem�ss Feststellung der kantonalen Baudirektion anl�sslich der Ortsbesichtigung vom 11. Juli 2002 der Beschwerdegegner die vermieteten R�umlichkeiten offensichtlich nur sehr beschr�nkt f�r seine eigenen landwirtschaftlichen T�tigkeiten ben�tige. Hinzu kommt, dass im nachtr�glich eingereichten Baugesuch von einer Mitbenutzung des umgebauten �konomiegeb�udes durch den Beschwerdegegner keine Rede ist. So f�hrte sein Architekt im Schreiben vom 5. November 2001 an den Gemeinderat Murten aus, die Stallungen st�nden seit der Umstellung des Eigent�mers auf Ackerbau leer und das Erdgeschoss mit einer Fl�che von 275 m2 sei aufgrund seiner Installationen nicht nutzbar. Vor einiger Zeit habe der Eigent�mer die Firma "Y.________" als Mieterin des Erdgeschosses gefunden. Diese Firma produziere, lagere und verarbeite landwirtschaftliche Erzeugnisse. Gegenstand des Baugesuchs bildete demnach der Umbau des Erdgeschosses f�r die ausschliesslich von der Mieterin verfolgten Zwecke. Dass der Umbau einzig aus diesem Grund erfolgte, best�tigt auch der zwischen den Parteien am 30. November 2000 abgeschlossene Mietvertrag, welcher der Mieterin das (ausschliessliche) Nutzungsrecht am �konomiegeb�ude einr�umt (vgl. Ziff. 1 und 2 des Mietvertrages). Ziff. 19 des Mietvertrages ist sodann zu entnehmen, dass die Mieterin den gemieteten Geb�udeteil f�r ihre Zwecke und auf eigene Rechnung umbaue. Inwiefern sich seither in rechtlicher und/oder tats�chlicher Hinsicht Wesentliches ge�ndert haben soll, l�sst sich anhand der vorliegenden Akten nicht feststellen. Das Bundesgericht ist nicht gehalten, diese Abkl�rungen von Amtes wegen zu veranlassen (BGE 108 la 216 E. 4c S. 219), weil in Bezug auf die Bewilligungserteilung an den Beschwerdegegner Fragen beantwortet werden m�ssen, deren Grundlagen nur im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens beigebracht werden k�nnen. Zu pr�fen ist hierbei insbesondere, ob und bejahendenfalls in welchem Umfang die vorgenommenen Umbauten am ehemaligen Rindviehstall f�r die Verarbeitung seiner landwirtschaftlichen Produkte n�tig und damit zonenkonform sind (Art. 16a RPG in Verbindung mit Art. 34 Abs. 4 lit. a RPV). Hierf�r sind erg�nzende Sachverhaltsfeststellungen erforderlich. Da der f�r das vorliegende Baugesuch relevante Sachverhalt jedoch vollst�ndig und mit gen�gender Klarheit festgestellt worden ist, kommt insofern die vom Beschwerdef�hrer eventuell beantragte R�ckweisung der Sache an die Vorinstanz nicht in Frage. Es ist dem Beschwerdegegner jedoch unbenommen, ein neues, entsprechend ge�ndertes Baugesuch bei der Baubewilligungsbeh�rde einzureichen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A.110/2001 vom 4. Dezember 2001, E. 7.3, publ. in ZBl 103 (2002) S. 615 ff., unter Hinweis auf BGE 108 la 216 E. 4c S. 219).
4.3 Ist der vom Beschwerdegegner geltend gemachte Eigenbedarf an den umgebauten R�umlichkeiten des ehemaligen Rindviehstalls nicht im vorliegenden Verfahren zu pr�fen, er�brigt sich die Einvernahme der von ihm aufgerufenen Zeugen.
Der Beschwerdef�hrer beantragt, die Sache sei an die Vorinstanz zur Weiterf�hrung des Verfahrens betreffend Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands zur�ckzuweisen.
5.1 Mit der Ablehnung des Baugesuchs gem�ss Entscheid vom 6. September 2002 verpflichtete der Vizeoberamtmann des Seebezirks den Beschwerdegegner zugleich, die bereits ausgef�hrten Arbeiten r�ckg�ngig zu machen und das Geb�ude in den urspr�nglichen Zustand zu versetzen. Hier�ber hat das Verwaltungsgericht aufgrund seiner teilweisen Gutheissung der Beschwerde nicht entschieden. Steht jedoch fest, dass das Baugesuch bereits aufgrund der vorstehenden Erw�gungen nicht bewilligt werden kann, hat das Verwaltungsgericht nachtr�glich auch die verf�gte Wiederherstellung zu �berpr�fen. Dabei wird es unter dem Gesichtspunkt der Verh�ltnism�ssigkeit insbesondere zu beurteilen haben, ob anstelle des Wiederherstellungsbefehls ein Benutzungsverbot im Sinne von Art. 16b RPG in Frage kommt. Dieser Bestimmung zufolge d�rfen Bauten und Anlagen, die nicht mehr zonenkonform verwendet werden und f�r die eine Nutzung im Sinne von Art. 24-24d RPG nicht zul�ssig ist, nicht mehr benutzt werden. Das Verbot entf�llt, sobald eine Baute oder Anlage wieder zonenkonform genutzt werden kann. Art. 16b RPG erm�glicht somit, Bausubstanz zu erhalten, die zu einem sp�teren Zeitpunkt allenfalls wieder zonenkonform verwendet werden kann (BBI 1996 III S. 535 f.).
5.2 Sollte das Verwaltungsgericht die Wiederherstellungsverf�gung des Vizeoberamtmanns sch�tzen oder stattdessen ein Benutzungsverbot der umgebauten Geb�udeteile aussprechen, besteht allerdings die Gefahr eines Konflikts: Sofern sich der Beschwerdegegner bereits heute dar�ber ausweisen kann, dass er selbst zumindest einen Teil der umgebauten R�umlichkeiten und Einrichtungen zonenkonform nutzt und diese daher bewilligungsf�hig sind, liesse sich insoweit eine Wiederherstellung des urspr�nglichen Zustands oder ein Benutzungsverbot nicht rechtfertigen. Dieses Problem ist jedoch nicht im vorliegenden Verfahren zu l�sen. Da es Sache des Beschwerdegegners ist, durch Einreichung eines Baugesuchs ein neues Baubewilligungsverfahren auszul�sen, ist insofern ein Wiederherstellungsbefehl oder ein generelles Benutzungsverbot f�r die rechtswidrigen Geb�udeteile im vorliegenden Verfahren nicht unverh�ltnism�ssig. Gegebenenfalls ist jedoch bei der Vollstreckung der angeordneten Zwangsmassnahme ein neu eingereichtes Baugesuch mit Blick auf den Grundsatz der Verh�ltnism�ssigkeit in Betracht zu ziehen (vgl. BGE 108 la 216 E. 4d S. 220).
6.1 Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die Nutzung des umgebauten Rindviehstalls durch die Firma "Y.________" nicht landwirtschaftszonenkonform (Art. 16a RPG in Verbindung mit Art. 34 RPV) ist und auch nicht als standortgebunden (Art. 24 ff. RPG) qualifiziert werden kann. Die Streitsache ist daher in Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Verwaltungsgericht zum Entscheid �ber die vom Vizeoberamtmann des Seebezirks verf�gte Wiederherstellung des urspr�nglichen Zustands zur�ckzuweisen (Art. 114 Abs. 2 OG). Nicht zu pr�fen ist im vorliegenden Verfahren, ob allenfalls der Beschwerdegegner selbst den umgebauten Rindviehstall ganz oder teilweise f�r die Verarbeitung seiner landwirtschaftlichen Produkte ben�tigt. Soweit er sich darauf beruft, obliegt es ihm, hierf�r ein Baugesuch bei der Baubewilligungsbeh�rde einzureichen.
6.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Beschwerdegegner die Gerichtskosten zu tragen (Art. 156 Abs. 1 OG). Eine Parteientsch�digung an das Bundesamt f�r Raumentwicklung als im Verfahren obsiegende Beh�rde entf�llt (Art. 159 Abs. 2 OG).
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichtes des Kantons Freiburg vom 11. September 2003 aufgehoben und die Sache an das Verwaltungsgericht zum Entscheid �ber die vom Vizeoberamtmann des Seebezirks verf�gte Wiederherstellung des Rindviehstalls in den urspr�nglichen Zustand zur�ckgewiesen.