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Timestamp: 2020-04-05 23:59:50
Document Index: 158696949

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 535', '§ 573', '§ 602', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 2', '§ 309', '§ 556']

Unzulässige Klauseln im Mietvertrag müssen nicht eingehalten werden
Unzulässige Klauseln im Mietvertrag müssen vom Mieter nicht eingehalten werden Unzulässige Klauseln in Mietverträgen
Durch Klauseln im Mietvertrag versuchen Vermieter, ihren Mietern eigentliche Rechte zu entziehen oder zusätzliche Pflichten aufzulegen. Viele Klauseln sind jedoch unzulässig und müssen vom Mieter nicht eingehalten werden.
Nachfolgend haben wir einige unzulässige Klausel aufgeführt:
Bedeutung der Klausel: Mietern ist es verboten, die Wände der Mietwohnung nach eigenem Geschmack zu gestalten.
Der Vermieter darf jedoch vorschreiben, dass die Wohnung nach dem Auszug renoviert werden muss und hierbei lediglich neutrale Wandfarben verwendet werden dürfen (BGH, 06.11.13, ZR 416/12).
Tierhaltung grundsätzlich ausgeschlossen
Grund für Unzulässigkeit: Die jeweiligen Umstände und die persönliche Situation des Mieters werden nicht beachtet – dies führt zu einer unrechtmäßigen Benachteiligung des Mieters. Außerdem werden durch diese Klausel auch Kleintiere, wie Hamster, Kaninchen oder Zierfische ausgeschlossen. Kleintiere gehören jedoch zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung und dürfen daher unter keinen Umständen verboten werden.
Im Mietvertrag dürfte stehen, dass die Tierhaltung in der Mietwohnung eine Genehmigung des Vermieters voraussetzt. Auch das grundsätzliche Verbot von gefährlichen Tieren oder Hunden, die größer als 30cm Schulterhöhe werden, wäre zulässig.
„Kinder dürfen an Werktagen lediglich von 10.00 Uhr bis 12.00 Uhr sowie von 16.00 Uhr bis 18 Uhr spielen.“
Bedeutung der Klausel: Kinderlärm soll weitestgehend vermieden werden.
Grund für Unzulässigkeit: Es gehört zur vertragsgemäßen Nutzung einer Mietwohnung, dass Kinder dort auch spielen. Eine derartige Spiel-Zeitvorgabe ist unzulässig.
Es dürfen im Mietvertrag aber klare Ruhezeiten vorgegeben werden. An diese müssen sich alle Mieter – und auch Kinder – halten (Amtsgericht München, 04.05.2017, 281 C 17481/16).
Grund für Unzulässigkeit: Der Vermieter ist nach § 535 I 2 BGB verpflichtet, den Mietmangel zu beseitigen. Bis zur Beseitigung darf der Mieter die Miete mindern – und zwar unabhängig vom Verschulden des Vermieters oder einem Gerichtsurteil. Hat der Vermieter Zweifel an seiner Schuld, muss er mittels Gutachten die Schuld des Mieters beweisen.
„Der Mieter muss eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten.“
Bedeutung der Klausel: Der Vermieter verpflichtet seinen Mieter zu einer Kündigungsfrist von sechs Monaten.
Grund für Unzulässigkeit: Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt nach § 573c Abs. BGB grundsätzlich drei Monate. Eine andere Kündigungsfrist ist unzulässig.
Ausnahme: Bei einem Zeitmietvertrag ist die Mietdauer befristet. Innerhalb dieses Zeitraums ist eine Kündigung generell unzulässig.
Bedeutung der Klausel: Die Küche ist Eigentum des Vermieters, dennoch möchte er, dass der Mieter selbstständig für etwaige Reparatur- oder Austauschkosten der Küche aufkommt.
Grund für Unzulässigkeit: Gehört die Küche zur Mietsache und wird mit vermietet, haftet der Vermieter nach § 602 BGB für die Kosten bzw. den Austausch der Küche einschließlich dazugehöriger Geräte.
Grund für Unzulässigkeit: Der Vermieter hat kein Recht, die Wohnung ohne besonderen Grund zu betreten (BGH, 04.06.14, VIII ZR 289/13). Der Mieter bestimmt durch das Hausrecht, wer die Wohnung betreten darf.
Ausnahme: Liegen besondere Gründe vor, beispielsweise Neuvermietung oder Verkauf der Wohnung oder die Begutachtung einer Mängelanzeige, ist der Mieter verpflichtet, seinem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu gewähren.
Bedeutung der Klausel: Der Vermieter möchte seine Wohnung schützen und verbietet das Rauchen in der Wohnung.
Grund für Unzulässigkeit: Der Mieter kann seine Wohnung nicht wie gewünscht nutzen und wird dadurch eingeschränkt und benachteiligt.
Für die Folgen von extremen Rauchen können Mieter allerdings zur Haftung herangezogen werden – und zwar dann, wenn das Rauchverhalten einen erheblichen Renovierungsbedarf erfordert.
Das Rauchen darf auch in zur Mietsache gehörenden Gemeinschaftsräumen, wie beispielsweise im Treppenhaus oder Keller, grundsätzlich verboten werden. Unter bestimmten Voraussetzungen darf auch das Rauchen auf dem Balkon zu bestimmten Zeiten untersagt werden (BGH, 16.01.15, BGH V ZR 110/14).
Einzugsrenovierungsklausel
Bedeutung der Klausel: Der Vermieter übergibt die Wohnung unrenoviert und verpflichtet den Mieter, die Wohnung selbstständig vor dem Einzug zu renovieren.
Grund für Unzulässigkeit: Als Mieter hat man grundsätzlich keinen Anspruch auf eine frisch renovierte Wohnung. Auch unrenovierte Wohnungen dürfen vermietet werden.
Wird eine unrenovierte Wohnung vermietet, darf der Mieter nicht zur Anfangsrenovierung verpflichtet werden.
Ausnahme: Wird die Anfangsrenovierung angemessen vom Vermieter vergütet, ist die Anfangsrenovierung zulässig (Amtsgericht Berlin-Mitte, 29.03.2007, 18 C 113/06).
Führt der Vermieter entweder alle Nebenkosten im Detail auf oder beruft sich auf die Nebenkosten gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung, ist eine solche Klausel zulässig.
Grund für Unzulässigkeit: Das eigentliche Aufrechnungsrecht wird dem Mieter durch diese Klausel entzogen, sodass er keine Möglichkeit hat, eine rechtskräftig festgestellte Forderung mit der Miete aufzurechnen. Das Aufrechnungsverbot ist nach § 309 Abs. 3 unwirksam.
In der Regel kann die Miete nach § 556b Abs. 2 BGB aufgerechnet werden, wenn sich der Vermieter ungerechtfertigt bereichert und zu viel Miete erhalten hat oder ein Mietmangel besteht, für den der Vermieter verantwortlich ist. Der Mieter muss dem Vermieter die Aufrechnungsabsicht aber mindestens einen Monat vor Mietfälligkeit schriftlich mitteilen.
Generell gilt: Formularmietverträge unterliegen dem Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen. Daher sind Klauseln, die gegen deutsches Recht verstoßen und den Mieter unzulässig benachteiligen, nicht wirksam. Hat der Mieter durch die Klausel hingegen einen Vorteil, ist sie gültig und auch für beide Vertragsparteien bindend.
Auch, wenn der Mieter den Mietvertrag inklusive einer unzulässigen Klausel unterschrieben hat, ist er nicht verpflichtet, sie einzuhalten.
Im Falle einer unzulässigen Klausel gilt automatisch das deutsche Mietrecht. Ist im Mietvertrag beispielsweise eine Kündigungsfrist für den Mieter von sechs Monaten aufgeführt, bedeutet dies nicht, dass die Kündigungsfrist vollständig wegfällt. Der Mieter muss sich in diesem Fall an die richtige Kündigungsfrist von drei Monaten halten.
Eine Abmahnung oder gar Kündigung der Wohnung aufgrund Nichteinhaltung der unzulässigen Klausel ist in jedem Fall unwirksam.
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