Source: http://www.breiholdt.de/main_maklerrecht.html
Timestamp: 2013-05-22 12:49:29
Document Index: 295585346

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Breiholdt Rechtsanwälte, Hamburg - Maklerrecht
Breitholdt Rechtsanwälte, Hamburg - Maklerrecht
Gliederung: I. Gesetzliche Regelungen zum Maklerrecht
VII. Provisionsh�he VIII. Schadensersatz
XIII. Gemeinschaftsgesch�fte
1.)���� �� 652, 653, 654 BGB
Die gesetzlichen Regelungen zum Maklerrecht im B�rgerlichen Gesetz�buch (BGB) sind �bersichtlich. Die gesetzlichen Vorschriften beschr�nken sich auf die Regelung des Provisionsanspruchs. Das Maklerrecht ist wegen der nur wenigen gesetzlichen Regelungen weitestgehend Richter�recht. Dieser Umstand macht die Beratung auf dem Gebiet des Maklerrechts schwierig. Die Instanzgerichte entscheiden regional unterschiedlich , Courtagerechtstreite werden zumeist nicht vom Bundesgerichtshof entschieden, eine klare gesetzliche Regelung fehlt.
2.)���� Wohnungsvermittlungsgesetz
Das Gesetz regelt die Wohnungsvermittlung: Wohnungsvermittler ist der�jenige, der den Abschluss von Mietvertr�gen �ber Wohnr�ume nachweist oder Mietvertr�ge vermittelt. Das Wohnungsvermittlungsgesetz enth�lt sowohl zivilrechtliche� wie auch �ffentlich-rechtliche Regelungen. Die zivilrechtlichen Rege�lungen befassen sich mit der Frage, ob und inwieweit der Wohnungsver�mittler einen Anspruch auf Entgelt hat und ob eine R�ckzahlung von Entgelten beansprucht werden kann, wenn gegen die gesetzlichen Regelungen versto�en wird. Die �ffentlich-rechtlichen Regelungen im Wohnungsvermittlungsgesetz befasst sich mit der Frage, inwieweit bei Versto� gegen Regelungen des Wohnungsver�mittlungsgesetz (�� 3, 6) eine Ordnungswidrigkeit vorliegt, die mit einem Bu�geld bestraft werden kann.
Die Frage der Anwendbarkeit des Wohnungsvermittlungsgesetzes stellt sich� dann, wenn ein� Mischmietverh�ltnis vorliegt, also R�ume sowohl zum Wohnen wie auch zur Nutzung als Ge�werberaum vermietet werden. F�r den Bereich des Mietrechtes wendet der Bundesgerichtshof die so genannte �bergewichtstheorie. Liegt der Schwerpunkt des Vertrages im gewerbemietrechtlichen Bereich, handelt es sich um ein Gewerbemietverh�ltnis, im umgekehrten Fall um ein Wohnraummietverh�ltnis. Es gilt der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietver�h�ltnisses, es liegt entweder ein Wohn- oder Gewerbemietverh�ltnis vor. Diese Rechtsprechung wird z.B. vom Landgericht Hamburg auf das Wohnungsvermittlungsge�setz �bertragen. Handelt es sich um ein Gewerbemietverh�ltnis, findet das Wohnungsvermittlungsgesetz keine Anwendung ( Landgericht Hamburg, Beschluss vom 10.4.2007, Aktenzeichen 309 S 181/06).
3.)���� �� 93 ff., 354 HGB
Der Grundst�cksmakler ist Zivilmakler, nicht Handelsmakler. Der Handelsmakler (�� 93 ff. HGB) vermittelt Vertr�ge �ber die Anschaffung oder Ver�u�erung von Waren etc., Grundst�cke sind keine Objekte des Handelsverkehrs. Die handelsrechtlichen Vorschriften k�nnen dann anzu�wenden sein, wenn der Makler als Kaufmann im Gesch�ftsverkehr mit anderen Kaufleuten in Ber�hrung kommt.
4.)���� �� 655 a ff. BGB
Die Darlehensvermittlung zwischen einem Unternehmer und einem Ver�braucher war fr�her geregelt im Verbraucherkreditgesetz. Die Vor�schriften sind nunmehr in das BGB integriert. Erfasst sind allerdings nur Vertr�ge zwischen Unternehmern und Verbrauchern. Eine Besonderheit ist das gesetzliche Schriftformerfordernis f�r den Darlehensvermittlungs�vertrag.
5.)���� �� 305 ff. BGB
Das Gesetz zur Regelung der allgemeinen Gesch�ftsbedingungen ist zwischenzeitlich� in das BGB integriert ( �� 305 ff. BGB ).
Allgemeine Gesch�ftsbedingungen sind� f�r eine Vielzahl von Ver�tr�gen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen bei Abschluss eines Vertrages stellt. Das Gesetz enth�lt Rege�lungen zur Inhaltskontrolle solcher Bestimmungen, mit Einschr�nkungen bei Kaufleuten. In der Praxis ist zumeist � 307 Abs. 2 BGB von Bedeutung, also die Frage, ob in vertraglichen Vereinbarungen von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abgewichen wird und dieses zur Unwirksamkeit der Bestimmung f�hrt. Die Gerichte haben sich zumeist mit der Frage zu befassen, ob Klauseln in schriftlichen Makler�vertr�gen wirksam sind. Au�en vor bleiben Individualvereinbarungen.
a)����� Vereinbarung eines qualifizierten Makleralleinauftrags
b)����� beim Erwerb des Objektes in der Zwangsversteigerung
c)����� bei den so genannten Verflechtungstatbest�nden
d)����� bei erfolgsunabh�ngigen Provisionsversprechen.
6.)���� �� 14, 15 a und 15 b Gewerbeordnung
Immobilienmakler treffen gewerberechtlich Anzeigepflichten, so �ber den Betriebsbeginn, aber auch eine Betriebsverlegung. �� 15 a und 15 b Ge�werbeordnung regeln, wie der Gewerbetreibende seine Betriebsst�tte nach au�en zu kennzeichnen hat und wie er im Schriftverkehr auftritt.
7.)���� � 34 c Gewerbeordnung
Gem�� � 34 c Gewerbeordnung bed�rfen Grundst�cks-, Wohn- und Ge�werberaummakler aber auch Baubetreuer und Bautr�ger eine Erlaubnis, wenn sie ihrer T�tigkeit gewerbsm��ig nachgehen. Diese Voraussetzung ist gegeben, wenn einer erlaubten, selbst�ndigen, auf Erzielung von Ge�winn gerichteten und nicht nur gelegentlich ausge�bten T�tigkeit nachge�gangen wird und nicht blo� das eigene Verm�gen ver�waltet wird.
Der Antrag ist zu stellen bei der zust�ndigen unteren Verwaltungsbe�h�rde, sie wird nur erteilt, wenn der Antragsteller zuverl�ssig ist, d.h. in geordneten Verm�gensverh�ltnissen lebt.
8.)���� Makler- und Bautr�gerverordnung
Die Makler- und Bautr�gerverordnung findet grunds�tzlich auf alle Ge�werbetreibende Anwendung, die eine Erlaubnis nach � 34 c Gewerbe�ordnung ben�tigen. Ausgenommen sind lediglich Hausverwalter, die Objekte aus ihrem eigenen Verwaltungsbestand nachweisen oder ver�mitteln, sowie Versicherungs- und Sparkassenvertreter. Die Makler- und Bautr�gerverordnung dient dem Verbraucherschutz. 9.)���� Standesrechtliche Vorschriften
Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hat f�r seine Mitglieder standesrechtliche Regelungen geschaffen. Ziel ist es, das Ansehen des Berufsstandes zu f�rdern, wobei Verst��e gegen Standesregelungen unter Umst�nden nach der Satzung des Mitgliedsverbandes geahndet werden k�nnen.
10.)�� Gesch�ftsgebr�uche f�r Gemeinschaftsgesch�fte unter Maklern
Die vom Immobilienverband Deutschland (IVD) entwickelten Gesch�fts�gebr�uche f�r Gemeinschaftsgesch�fte sind weder Rechtsnormen noch sind sie als Standesregeln allgemein verbindlich, auch sind sie nicht Gegenstand eines Handelsbrauchs. Entscheidend sind daher die Verein�barungen, die die Makler im Einzelfall getroffen haben. Die Gesch�ftsge�br�uche f�r Gemeinschaftsgesch�fte m�ssten daher ausdr�cklich oder aber zumindest stillschweigend Bestandteil des jeweiligen Vertrages werden.
11.)�� Wettbewerbsregeln
Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hat Wettbewerbsregeln er�lassen, um einen den Grund�s�tzen des lauteren Wettbewerbs zuwider�laufendes Verhalten im Wett�bewerb entgegenzuwirken. Verst��e gegen die Wettbewerbsregeln kann der Verband sanktionieren, soweit es die Satzung hergibt.
1.)���� Gegenstand
Gegenstand eines Maklervertrages k�nnen� Grundst�cke, Wohnungen, Gewerbefl�chen etc. sein. Vorbehaltlich �spezieller gesetzlicher Regelun�gen und vertraglicher Vereinbarungen sind die �� 652 ff. BGB ma�geblich.
2.)���� Pflichten aus dem Maklervertrag
� 652 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet zun�chst nur den Kunden, n�mlich zur Zahlung der Provision f�r den Fall, dass der Vertrag urs�chlich durch den Nachweis bzw. die Vermittlung des Maklers zustande kommt. Eine T�tigkeitsverpflichtung des Maklers besteht grunds�tzlich nicht, es sei denn, es sind anderweitige Vereinbarungen getroffen, zum Beispiel durch Abschluss eines Alleinauftrages. Auch bei Nachweis/Vermittlung eines Interessenten bleibt der Vermieter/Eigent�mer in der Entscheidung frei, ob er vermietet/verkauft.
3.)���� Form des Maklervertrages
a)����� Formfreiheit
Maklervertr�ge �k�nnen grunds�tzlich formfrei abgeschlossen werden, insbesondere gilt kein Schriftformformerfordernis.
Anders ist dieses bei Kreditvermittlungsvertr�gen : hier fordert � 655 b BGB die Einhaltung der Schriftform.
Schriftformerfordernisse ergeben sich auch aus � 11 Makler- und Bau�tr�gerverordnung. Ein Versto� gegen diese Vorschrift soll allerdings f�r die Wirksamkeit des zivilrechtlichen Maklervertrages ohne Auswirkung sein (OLG M�nchen, RDM-Rechtsprechung A 103 Blatt 6).
Bei Vertr�gen mit Gemeinden m�ssen die Bestimmungen der jeweils ein�schl�gigen Gemeindeordnung, die Schriftform vorsehen k�nnen, beachtet werden.
b)����� Notarielle Beurkundung
Ausnahmsweise kann der Maklervertrag der notariellen Beurkundung bed�rfen. Enthalten Maklervertr�ge eine Verpflichtung zur Ver�u�erung oder zum Erwerb eines Grundst�cks, so ergibt sich die Beurkundungspflicht aus � 311 b BGB. Verpflichtet sich zum Beispiel der Interessent, von einer vom Makler nachgewiesenen M�glichkeit zum Ankauf oder Verkauf einer Immobilie Gebrauch zu machen, so bedarf diese der notariellen Be�urkundung (BGH, NJW 71, 557; BGH, NJW-RR 90, 57).
Die Rechtsprechung verlangt eine notarielle Beurkundung aber auch dann, wenn ein Maklervertrag Bestimmungen enth�lt, durch die ein in�direkter Druck zum Erwerb oder zum Verkauf eines Grundst�cks auf den Maklerkunden ausge�bt wird (BGH, NJW 1971, 557; 1971, 93; BGH, NJW-RR 92, 817).
Verpflichtet sich ein Maklerkunde bei Nichtabschluss des Vertrages mit dem nachgewiesenen Interessenten zur Zahlung eines� Betrages, der �ber 15 % des �blichen Provisionssatzes liegt, so kann hierdurch ein Zwang zum Abschluss des Gesch�fts auf den Kunden des Maklers aus�ge�bt werden, der zur Beurkundungspflichtigkeit des Maklervertrages gem�� 311 b BGB f�hrt. (BGH, NJW-RR 1992, 817). Ob der vom Kunden zu zahlende Betrag als Provision, Vertragsstrafe, Schadenser�satz, Reuegeld etc. bezeichnet wird, ist unerheblich. Die Recht�sprechung erkennt hier eine Drucksituation: es wird lieber der Vertrag� geschlossen, als das Entgelt ohne Gegenleistung zu zahlen. Es besteht in diesem Fall ein Verkaufs- bzw. Kaufzwang, der die Einhaltung der notariellen Form erfordert. Im Einzelfall kann auch 10 % der im Erfolgsfall zu zahlenden Provision einen unangemessenen Druck ausge�bten (BGH, NJW 1980, 1622; 1987, 54).
Hat sich ein Makler in einem nicht notariell beurkundeten Maklervertrag eine Vertragsstrafe f�r den Fall ausbedungen, dass der Kunde den Hauptvertrag nicht abschlie�t, so kann die gegebenenfalls sich daraus ergebende Nichtigkeit durch die formgerechte Beurkundung des Grund�st�ckskaufvertrages geheilt werden (BGH, NJW 1987, 1628).
Die unabh�ngig von einer echten Maklerleistung (Nachweis oder Vermitt�lung) gegebene Provisionszusage ist nur dann ein notariell zu beur�kundendes Schenkungsversprechen, "wenn es an jeder Gegenleistung fehlt". Insbesondere liegt keine Schenkung vor, wenn der Verkaufswillige den Makler f�r bereits get�tigte Verkaufsbem�hungen entsch�digen will (BGH, Urteil vom 12.10.2006, Aktenzeichen III ZR 331/04).
Unter Umst�nden kann der Makler seinen Provisionsanspruch verwirken: Die Rechtsprechung zieht eine Verwirkung des Courtageanspruches gem�� � 654 BGB in Betracht, wenn der Makler seinen Kunden veranlasst, formunwirk�same Vertr�ge zu unterzeichnen (BGH, NJW-RR 1990, 57). Selbst wenn damit aufgrund der formgerechten Beurkundung des Grundst�ckskaufver�trages bzw. der Umschreibung im Grundbuch die Formunwirksam�keit ge�heilt wird, so steht dem Makler, der treuwidrig die Interessen seines Auf�traggebers verletzt, der Provisionsanspruch in diesen F�llen dann unter Umst�nden nicht zu.
1.)���� Ausdr�ckliche Vereinbarung
Der Maklervertrag kommt zustande wie jeder andere Vertrag, d.h. durch Angebot und Annahme (�� 145 ff. BGB). Die Feststellung, ob und mit wem ein Makler�vertrag zustande gekommen ist, bereitet im Einzelfall Schwierigkeiten, weil die Nachweis- oder Vermittlungst�tigkeit beiden Vertragsparteien (Mieter/ Vermieter bzw. K�ufer/Verk�ufer) zugute kommt. Besondere Schwierig�keiten bereitet die Feststellung des Zustandekommens des Maklerver�trages auch deshalb, weil die Vereinbarung nicht nur ausdr�ck�lich erfolgen , sondern der Vertrag auch still�schweigend geschlossen werden kann.
Ma�geblich ist die Parteivereinbarung im Einzelfall. Allein aus der Marktsituation ( Angebots- bzw. Nachfragemarkt ) kann nicht der Schluss gezogen werden, wer die Provision zahlt. Im Streitfall muss der Makler beweisen, dass eine Provi�sionsvereinbarung getroffen worden ist. Dieser Beweis gelingt leicht, wenn eine schriftliche Vereinbarung vorliegt, sie wird schwierig, wenn die Vereinbarungen m�ndlich oder konkludent getroffen worden sind.
zustande. Das Angebot kann vom Kunden ausgehen, wenn er den Makler von sich aus beauftragen will, wie auch vom Makler, der ein Expos� �bersendet.
Tritt ein Kunde von sich aus mit einem gewerbsm��igen Immobilien�makler in Verbindung mit der Anfrage, ein bestimmtes Objekt f�r ihn zu suchen (Suchauftrag) oder ein Objekt aus dem Bestand nachzuweisen oder zu vermitteln, so stellt sich die Frage, ob ein Provisionshinweis durch den Makler erforderlich ist oder aber der Kunde ein provisionspflichtiges Angebot dem Makler unterbreitet.
Der Bundesgerichtshof hat diese Frage mit Urteil vom 22.9.2005 (NJW 2005, 3779) entschieden. Der Bundesgerichtshof differenziert danach, ob sich ein Interessent - ohne Initiative des Maklers, zum Beispiel Inserat - nach Objekten erkundigt, die der Makler im Bestand hat, oder aber ein eigener Suchauftrag erteilt wird. Ein Suchauftrag liegt vor, wenn der Interessent den Makler auffordert, f�r ihn nach au�en f�r ein bestimmtes Objekt suchend t�tig zu werden. In diesem Fall liegt in der an den Makler gerichteten Nachfrage ein Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages, ohne dass es eines ausdr�cklichen Provisionshinweises durch den Makler bedarf. Ein Suchauftrag liegt aber nicht vor, wenn der Makler Objekte aus seinem Bestand vermitteln oder nachweisen soll.
Eine Zeitungsanzeige, in der der Makler Objekte anbietet, stellt grunds�tzlich noch kein Angebot auf Abschluss des Maklervertrages dar. Der Makler muss vielmehr deutlich machen, dass er Provision er�wartet. Eine Provisionsforderung kann� in der Zeitungsanzeige gestellt werden oder durch in einem �bersandten �Expos�s, aber auch in anderer Weise schriftlich oder m�ndlich. Stellt der Makler eine solche Forderung nicht, �kann der Interessent davon ausgehen, dass der Makler bereits von der Gegenseite beauftragt wurde und entlohnt wird. Der Makler musst damit ein ausdr�ckliches Provisionsverlangen gegen�ber dem Kunden stellen , da Unklarheiten in diesem Bereich zu seinen Lasten gehen und den Provisionsanspruch gef�hrden. Auch muss er deutlich machen, wer die Provision zahlen soll.
Eine Provisionsforderung kann auch �in allgemeinen Gesch�ftsbedingungen ��( AGB ) des Maklers gestellt werden. �Erforderlich ist aber, dass der Kunde hierauf deutlich hingewiesen wird, die ABG sich nicht an versteckter Stelle finden, vom Kunden also zur Kenntnis genommen werden k�nnen.
Umstritten ist die Frage, ob auch die Internetanzeige des Maklers � mit Provisionshinweis - �als Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages angesehen werden kann. Das Oberlandesgericht Hamburg hat� in zwei Entscheidungen gegens�tzlich entschieden. Es wurde die Auffassung vertreten, dass die Internetanzeige noch kein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages darstellt, also einer���� Zeitungsanzeige vergleichbar ist. Die Anzeige sei kein Angebot, sie �solle vielmehr den Kunden animieren, seinerseits dem Makler �ein Angebot zu unterbreiten.
Anders hat �ein anderer Senat des Oberlandesgerichts Hamburg entschieden: im Internetexpos� wird ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages gesehen. Diese Entscheidung �berzeugt,� wenn� auf der Homepage ein komplettes Expos� eingestellt ist, das demjenigen entspricht, welches per Post versandt wird. Es macht keinen Unterschied, ob das Expose� per Post zugeht oder der Kunde es sich downloaded.
2.)���� Konkludente Annahme des Vertragsangebotes
Ein Angebot des Maklers auf Abschluss des Maklervertrages kann ausdr�cklich angenommen werden, aber auch stillschweigend, was in der Praxis �blich ist. Stellt der Makler ein deutliches Provisionsverlangen gegen�ber dem Kunden, so kann dieses Angebot dadurch still�schweigend angenommen werden, dass der Kunde weitere Dienste des Maklers �in Anspruch nimmt.
Der Bundesgerichtshof hat zum konkludenten Abschluss des Maklervertrages ausgef�hrt: Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grunds�tzlich in schl�ssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will (BGH, Urteil vom 16.11.2006, Akten�zeichen III ZR 57/06). Zugleich betont der Bundesgerichtshof , dass es Aufgabe des Maklers ist, deutlich zu machen, dass und von wem er Provision erwartet.
Eine stillschweigende Annahme scheidet dann aus, wenn der Maklerkunde in Kenntnis eines eindeutigen Provisionsversprechens des Maklers weitere Maklerdienste in Anspruch nimmt und zugleich ablehnt, eine Provision zu entrichten. Ein Maklervertrag kommt dann nicht zustande, weil der Kunde eine Provisionszahlung ablehnt und damit auch den Abschluss des Maklervertrages. Der Makler sollte seine T�tigkeit dann einstellen.
Streicht der Interessent die in einem Expos� enthaltene Provisionsverein�barung von 5,75 % durch und f�gt handschriftlich nach Vereinbarung hinzu, so kommt ein Maklervertrag zustande (BGH, WM 2002, 243). Die Provi�sion ist im Streitfall durch das Gericht festzustellen gem�� � 653 Abs. 2 BGB unter Ber�cksichtigung der �blichkeit und regionaler Usancen, ggf. durch erg�nzende Vertragsauslegung. Die Obergrenze ist die vom Makler urspr�nglich begehrte Provision.
Nimmt der Maklerkunde nach Zugang des Expos�s keine Dienste in An�spruch, so kommt ein Maklervertrag nicht zustande.
Der Makler ist gut beraten, seine Maklerdienste (Nachweis/Vermittlung) erst dann zu erbringen, wenn ein Maklervertrag zustande gekommen ist, der Kunde also das Provisionsverlangen stillschweigend oder ausdr�ck�lich angenommen hat. Benennt er das Objekt bereits im Expos� und nimmt der Kunde weitere Dienste nicht in Anspruch, so l�uft er Gefahr, keine Provision zu verdienen mangels Zustandekommen eines Makler�vertrages. Das gleiche gilt, wenn ein Objekt vor Versendung eines Expos�s� bereits am Telefon konkret vorgestellt wird, der Kunde sich mit dem Eigent�mer direkt in Verbindung setzt und weitere Dienste des Maklers nicht in Anspruch nimmt, ohne dass der Makler ein Provisionsverlangen gestellt hat.
Problematisch ist weiter, wenn das Expos� mit dem Provisionsverlangen erst anl�sslich der ersten Besichtigung ausgeh�ndigt wird, der Kunde es inhaltlich nicht zur Kenntnis nimmt. Ein Maklervertrag kommt dann nicht zustande. Der Kunde hat keine Gelegenheit, das Expos� durchzulesen. Verabredet sich der Makler mit dem Kunden vor Ort und will er ihm das Expos� �bergeben, so muss der Makler daf�r Sorge tragen, dass der Kunde die Provisionspflichtigkeit zur Kenntnis nimmt, gegebenenfalls muss der Kunde� auf die Provisionspflichtigkeit hingewiesen werden, bevor eine Besichtigung erfolgt.
Stillschweigend kommt der Maklervertrag in der Regel dann zustande,� wenn durch den Kunden Dienste in Anspruch genommen werden, zum Bei�spiel ein Besichtigungstermin vereinbart wird oder aber Pl�ne etc. ange�fordert werden.
3.)���� Nachtr�gliche Provisionsvereinbarung
M�glich ist auch, dass die Provision nachtr�glich vereinbart wird, also zu einem Zeitpunkt, wo das Objekt bereits nachgewiesen bzw. vermittelt ist. Grunds�tzlich gilt: Ist der Nachweis durch den Makler erbracht, so kann der Kunde� davon ausgehen, keine Provision mehr zu schulden. M�chte der Makler dennoch Provision liquidieren, obwohl er seine T�tigkeit bereits erbracht hat, so sind die Anforderungen an einen Anspruch streng. F�r die Annahme einer solchen nach�tr�glichen Provisionsvereinbarung reicht es� nicht aus, dass sich der Makler den Empfang des Expos�s best�tigen l�sst und der Kunde einige Tage sp�ter um die Vereinbarung eines weiteren Besichti�gungstermins bittet. Eine generalisierende Betrachtungsweise verbietet sich in jedem Fall.
Andererseits hat der Bundesgerichtshof eine nachtr�gliche Provisionsver�einbarung mit folgender Klausel f�r wirksam erachtet:
"Das nachstehend aufgef�hrte Objekt wurde mir/uns durch den Makler nachgewiesen. Das Objekt war mir bisher nicht bekannt. Beim Zu�standekommen eines notariellen Kaufvertrages wird eine Maklerge�b�hr von 3 % plus Mehrwertsteuer zur Zahlung an den Makler f�llig. Sollte das vom Makler nachgewiesene Objekt innerhalb eines Jahres durch einen anderen Makler oder privat erworben werden, so ist die Maklergeb�hr in voller H�he an den Makler zu zahlen."
4.)���� Selbst�ndiges Provisionsversprechen
Denkbar ist weiter, dass der Interessent dem Makler - unabh�ngig von einer Gegenleistung - die Zahlung einer Provision verspricht, wovon nur ausgegangen werden kann, wenn der Kunde das Versprechen in Kenntnis des Umstandes abgibt, dass er nicht aufgrund einer Leistung des Maklers zur Zahlung verpflichtet ist. Ein selbst�ndiges Provisionsversprechen wird daher ein Ausnahmefall bleiben, wie das nachtr�gliche Provisionsversprechen.
Das selbst�ndige Provisionsversprechen spielt ist der Praxis von Bedeutung, wenn� der Makler zum Beispiel wegen� seiner Verwalterstellung daran gehindert ist, Maklerleistungen zu erbringen. Teilweise wird verlangt, dass den Makler eine Aufkl�rungspflicht insoweit nicht nur �ber die zugrunde liegenden Tatsachen trifft, sondern auch �ber die Rechtslage, der Maklerkunde also wissen muss, dass er zum Beispiel aufgrund der bestehenden Verflechtung zwischen Makler und Verk�ufer nach Maklerrecht keine Provision schuldet und dennoch eine solche ver�sprechen soll. Andere lassen die Aufkl�rung �ber die zugrundeliegenden Tatsachen ausreichen.
Soweit die Provision unabh�ngig von einer Maklerleistung versprochen wird, bleibt zu pr�fen, ob eine Schenkung und damit Beurkundungsbed�rftigkeit vorliegt. Auf obige Ausf�hrungen zur Form des Maklervertrages �wird verwiesen.
Wird vom Kunden eine erfolgsunabh�ngige Provision versprochen, kann die Annahme einer Schenkung entfallen, wenn hierdurch Beratungsleistungen des Maklers verg�tet werden sollen.
5.)���� Provisionsvereinbarung im notariellen Kaufvertrag
H�ufig befinden sich Provisionsvereinbarungen auch in notariellen Kauf�vertr�gen sowie Mietvertr�gen. Die Provision wird dem Makler� in der Weise versprochen werden, dass die Parteien des Kaufver�trages oder des Mietvertrages durch einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter nach � 328 BGB einen unmittelbaren Anspruch des Maklers auf Provision gegen einen oder beide Vertragspartner des Hauptvertrages vereinbaren.
Voraussetzung hierf�r ist nicht, dass der Makler Vertrags�partner des Kauf- oder Mietvertrages wird, auch nicht, dass er am Beur�kundungsvorgang teilnimmt.
Soweit ein echter Vertrag zu Gunsten Dritter vorliegt, kann es sich entweder um eine selbst�ndige Anspruchsgrundlage handeln ( konstitutiv ) oder um die Best�tigung eines bereits entstandenen Provisionsanspruch im Vertrag� (deklaratorisch ). Im ersten Fall begr�ndet die Klausel den Anspruch und die Zahlungspflicht, ist also konstitutiv, im zweiten Fall wird zur Beweiserleichterung ein bereits entstandener Anspruch deklaratorisch bekr�ftigt.
�bliche Klauseln f�r einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter k�nnen wie folgt lauten:
"Dieser Vertrag wurde geschlossen durch Vermittlung der Firma .... Die Courtage in H�he von ... ist mit Abschluss des Vertrages verdient und f�llig und vom K�ufer/Mieter allein zu zahlen. Der vermittelnden Firma steht insoweit ein unmittelbarer Zahlungsanspruch gegen den K�ufer/� Mieter zu. (� 328 BGB, echter Vertrag zu Gunsten Dritter)."
Wird der Makler vom Eigent�mer mit dem Verkauf beauftragt und sodann im Kaufvertrag vereinbart, dass der K�ufer den Verk�ufer von dessen Provisionspflicht freistellt, so entsteht durch die Maklerklausel in Form eines Vertrages zu Gunsten Dritter zwischen Makler und K�ufer kein Vertragsverh�ltnis. Der K�ufer �bernimmt f�r den Verk�ufer die Provision. Dennoch kann eine �Haftung des Maklers �gegen�ber dem K�ufer in Betracht kommen, wenn der Makler von einem Mangel wei� (zum Beispiel starker Hausbockbefall) und dieses gegen�ber dem K�ufer verschweigt. Der Makler kann in diesem Fall zur R�ckzahlung der Provision verpflichtet sein, unter Umst�nden auch zum Schadensersatz� (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.9.2005, Aktenzeichen III ZR 295/05).
Ein� solche Vertragsklausel im notariellen Kauf�vertrag hat dann besondere Bedeutung haben, wenn ein Vorkaufsrecht vereinbart ist, d.h. durch den Verk�ufer einem Dritten das Eintrittsrecht in den Kaufvertrag zugestanden worden ist. Wird vom Vorkaufsrecht Ge�brauch gemacht, so fallen der Auftraggeber des Maklers (der Erst�k�ufer, der nicht erwerben kann) und der Nutznie�er der Makler�bem�hungen (der Vorkaufsberechtigte) auseinander. Vom ersten K�ufer kann der Makler keine Provision verlangen, weil Dieser nicht erwerben konnte. Mit dem Vorkaufsberechtigten hat der Makler keinen Maklervertrag geschlossen, so dass er von ihm grunds�tzlich keine Provision verlangen kann.
Um seine Provision f�r den Vorkaufsfall zu sichern, kann sich der Makler dadurch absichern, dass die Ver�pflichtung der Vertragschlie�enden (namentlich des K�ufers) gegen�ber dem Makler zum Bestandteil der kaufvertraglichen Vereinbarungen gemacht wird: Verpflichtet sich der K�ufer im Rahmen des Kaufvertrages, also auch im Verh�ltnis zum Verk�ufer, zur Zahlung der Provision, so handelt es sich um einen Teil derjenigen Vereinbarungen, die mit der Aus�bung des Vorkaufsrechts auf den Vorkaufsberechtigten �bergehen. Wenn die Beteiligten in dieser Weise vorgesorgt haben, geht die Provisionsverpflichtung aufgrund dieser Vereinbarung im Kaufvertrag �auf den Vorkaufsberechtigten �ber.
"Der Verk�ufer verpflichtet sich, dem Vermittler die mit dem Abschluss dieses Vertrages vereinbarte Verk�uferprovision in H�he von 1,5 % aus dem Kaufpreis zu zahlen.
Der K�ufer verpflichtet sich, auch dem Verk�ufer gegen�ber, an den Vermittler die vereinbarte K�uferprovision in H�he von 3,45 % aus dem Kaufpreis zu zahlen.
Die Firma B. erh�lt mit dieser Vereinbarung einen selbst�ndig be�gr�ndeten Anspruch."
Eine Besonderheit ist zu beachten: Heben die Kauf- oder Mietvertrags�parteien, die einen Hauptvertrag mit einer Provisionsvereinbarung zu Gunsten des Maklers geschlossen haben, den Vertrag einvernehmlich wieder auf, dann entf�llt mit dem Vertrag auch der Provisionsanspruch, der aus dem echten Vertrag zu Gunsten Dritter hergeleitet wird, wenn die Klausel nur deklaratorisch ist. Derjenige Makler, der seinen Anspruch nur auf die Klausel im Vertrag st�tzen kann und nicht seinen Provisionsanspruch unabh�ngig von der Klausel verdient hat und nachweisen kann, wird zumeist leer ausgehen.
Reicht der Meistbietende eines �ffentlichen Ausschreibungsverfahrens zum Kauf eines Grundst�ckes � der den Zuschlag erh�lt - seine Position gegen ein Provisionsver�sprechen an einen anderen Kaufinteressenten weiter, so bindet eine daran ankn�pfende so genannte Maklerklausel im Kaufvertrag nicht den Vorkaufsberechtigten.
Der Bundesgerichtshof erkennt �hier eine atypische Konstellation , d.h. der Vorkaufsberechtigte ist nicht in einen typischen Kauf eingetreten und muss deshalb auch nicht mit der Auf�b�rdung �blicher Maklerkosten rechnen� (BGH, Urteil vom 11.1.2007, Aktenzeichen III ZR 7/06).
6.)���� Provisionsvereinbarung im Mietvertrag
F�r Mietvertr�ge gelten vorstehende Ausf�hrungen entsprechend. Auch hier ist es weitestgehend �blich, dass der Makler seinen Provisionsan�spruch im Wege des echten Vertrages zu Gunsten Dritter sichert. 7.)���� Auslegung einer Provisionsvereinbarung
Eine Verg�tungsvereinbarung in einem Maklervertrag muss im �brigen klar und f�r den Vertragspartner transparent sein. Dies ist nicht der Fall, wenn die Parteien vereinbaren, dass der Verk�ufer keine Maklerpro�vision bezahlt, andererseits der Makler jedoch berechtigt sein soll, an�stelle der vom Verk�ufer geforderten Anzahlung auf den Kaufpreis in H�he von � 50.000,00 auch � 80.000,00 vom K�ufer fordern zu d�rfen und der �bersteigende Betrag ihm sodann als Maklercourtage zusteht. Eine klare Provisionsvereinbarung sah das entscheidende Gericht hierin nicht, da die Verg�tungsabrede mehrere Auslegungen zul�sst, was einer Verg�tungsvereinbarung entgegensteht (OLG Frankfurt, Urteil vom 29.11.2006, Aktenzeichen 19 U 120/06).
8.)���� Nichtigkeitsgr�nde f�r den Maklervertrag
Auch wenn der Maklervertrag zustande gekommen ist,� k�nnen Nichtigkeitsgr�nde zu Unwirksamkeit f�hren. a)����� �� 125, 134 BGB
Die Nichtigkeit des Vertrages kann sich zun�chst aus � 125 BGB er�geben, weil die durch Gesetz vorgeschriebene Form nicht eingehalten ist. Der Vertrag kann nichtig sein wegen einer Beurkundungsbed�rftigkeit. Die nicht ein�gehaltene Form kann� gem�� � 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt werden, wobei der Bundesgerichtshof nicht erst Auflassung und Ein�tragung im Grundbuch den Formmangel heilen l�sst, sondern bereits durch den formgerechten Abschluss des Grundst�ckskaufvertrages eine Heilung eintreten soll.
Der Vertrag kann weiter nichtig sein gem�� � 134 BGB, weil gegen ein gesetzliches Verbot versto�en wird.
Nicht hierunter fallen die Vermittlung von Immobilien ohne Gewerbeer�laubnis nach � 34 c Gewerbeordnung, Gleiches soll gelten bei einem Ver�sto� gegen � 6 Abs. 1 Wohnungsvermittlungsgesetz.
b)����� � 138 BGB
�Nichtigkeit gem�� � 138 BGB kommt in Betracht bei �bererl�sprovisionsvereinbarungen. Diese liegen vor, wenn der Makler mit dem Verk�ufer vereinbart, dass er denjenigen Betrag als Provision erh�lt, der einen vorher vereinbarten Mindestkauf�preis �ber�steigt. Die Provision kann schnell erhebliche Prozents�tze erreichten, h�ufig 25 bis 30 %.
Eine solche Vereinbarung ist f�r den marktunerfahrenen Ver�k�ufer gef�hrlich, weil er den Marktpreis seiner Immobilie und den zu� erzielenden Kaufpreis nicht beurteilen kann . �bersehen sowohl Makler als auch Kunde bei Abschluss des Vertrages nicht, welcher Preis letztendlich zu erzielen ist,
bestehen unter dem Gesichtspunkt des Wuchers grunds�tzlich keine Bedenken gegen eine �bererl�sklausel. Beim Maklervertrag sind nicht der Umfang der T�tigkeit des Maklers und die H�he des Maklerlohns zu bewerten, sondern das Verh�ltnis des Provisionsanspruchs zum Wert des Objektes. Auch arbeitet der Makler beim Nichtzustandekommen des Vertrages ohne Entgelt.
�bererl�sprovisionen von 25 bis 30 % sind daher bereits f�r wirksam er�achtet worden, andererseits wurde ein Provisionssatz von 27,7 % f�r Maklert�tigkeit einfachster Art wegen Missverh�ltnisses von Leistung und Gegenleistung f�r unwirksam erachtet.
Entscheidend sind aber die Umst�nde des Einzelfalls. Wird nach kurzer Zeit bereits ein deutlich h�herer Preis erzielt, so dr�ngt sich der Verdacht auf, dass der Kunde nicht ausreichend aufgekl�rt wurde. Denkbar w�re auch, �ber die Grunds�tze des Wegfalls der Gesch�ftsgrundlage die Provision sodann nach unten anzupassen.
Sittenwidrigkeit kann auch dann vorliegen, wenn ein Makler als Berater von einem Dritten zu Vertragsverhandlungen hinzugezogen wird und sich heimlich von der anderen Person eine Provision f�r den erfolgreichen Vertragsschluss versprechen l�sst. In diesem Fall ist der Maklervertrag zwischen dem Berater des Verk�ufers und dem Kaufinteressenten nichtig, weil der Berater das Vertrauen des Verk�ufers missbraucht hat.
Ein Maklervertrag kann auch gem�� � 138 Abs. 2 BGB nichtig sein bei Versto� gegen das Wuchergebot, �wenn Provisionen verlangt werden, die deutlich �berh�ht sind. Die Rechtsprechung ist insoweit aber zur�ckhaltend.
c)����� Freiberufler als Makler
aa)��� Steuerberater
Wird ein Steuerberater als gewerbsm��iger Makler t�tig, so sollen die geschlossenen Maklervertr�ge wirksam sein, obwohl sich der Steuerberater nach seinen berufsrechtlichen Vorschriften jeglicher gewerblicher T�tigkeit zu enthalten hat.
bb)��� Rechtsanwalt
Die st�ndige Aus�bung der T�tigkeit eines Maklers durch einen Rechtsanwalt ist gem�� � 14 Abs. 2 Nr. 8 BRAO unzul�ssig. Der Maklervertrag ist allerdings nicht nichtig. Im Einzelfall ist� abzugrenzen, ob ein Maklervertrag vorliegt oder� ein Anwaltsdienstvertrag.
cc)��� Notar
In � 14 Abs. 4 Satz 1 BNotO ist festgelegt, dass es dem Notar untersagt ist, Darlehens- und Grundst�cksgesch�fte zu vermitteln. Dieses Verbot erstreckt sich auf Rechtsanw�lte, die mit einem (Anwalts-) Notar in einer Soziet�t verbunden sind. Maklervertr�ge, bei denen ein Notar als Makler t�tig wird, sind nach Auffassung des BGH unwirksam.
1.)���� Befristete/unbefristete Vertr�ge
Maklervertr�ge k�nnen auf unbestimmte Zeit geschlossen werden, sie enthalten sodann keine bestimmte Laufzeit bzw. Befristung. Ein solcher Vertrag� kann� von den Vertragsparteien jederzeit be�endet werden. Dem Kunden bleibt es im �brigen auch unbenommen, parallel und gleichzeitig mehrere Makler zu beauftragen, er l�uft aller�dings Gefahr, mehrfach Provision zu schulden, da f�r einen Courtagean�spruch Miturs�chlichkeit � der T�tigkeit verschiedener Makler -ausreicht. Bei fehlender Befristung ist der der Maklervertrag jederzeit beendbar, in allgemeinen Gesch�ftsbedingungen k�nnen aber auch K�ndigungsfristen vereinbart werden.
Maklervertr�ge k�nnen auch auf bestimmte Zeit geschlossen werden. Enth�lt der Vertrag eine Befristung, so kann er entweder schlicht nach� Fristablauf enden, vereinbart werden kann auch, dass der Vertrag der K�ndigung bedarf, �der Vertrag sich anderenfalls auf unbestimmte Zeit fortsetzt oder f�r einen bestimmten Zeitraum verl�ngert. Der befristete Vertrag kann im �brigen einvernehmlich aufgehoben werden, auch kann er au�erordentlich aus wichtigem Grund gek�ndigt werden.
Alleinauftr�ge, die eine T�tigkeitspflicht des Maklers enthalten, sind erst nach einer Mindestlaufzeit widerrufbar. Der Kunde darf durch ungemessen lange Laufzeiten nicht geknebelt werden. �Angemessen sind im Regelfall bei normalen Vermittlungen Bindun�gen von 6 bis 8 Monaten, bei komplexeren Auftr�gen kann die Laufzeit auch l�ngere Zeitr�ume in Anspruch nehmen.
Der Kunde ist in seiner Entscheidung frei, ob er ein Objekt erwirbt oder verkauft. Gibt er seine Absicht auf, so sollte er den Makler hier�ber aller�dings informieren, auch wenn der Vertrag noch l�ngere Zeit l�uft, weil er sich anderenfalls schadensersatzpflichtig machen kann. Schaden sind zum Beispiel unn�tz aufgewandte Inseratskosten infolge unterbliebener Be�nachrichtigung.
2.)���� Anfechtung wegen T�uschung/Drohung
Wie jedes Rechtsgesch�ft kann auch ein Maklervertrag vom Kunden angefochten werden, entweder wegen Irrtums (� 119 BGB korrespondie�rend mit einer Schadensersatzverpflichtung gem�� � 122 BGB), aber auch wegen arglistiger T�uschung oder Drohung gem�� � 123 BGB.
3.)���� Tod/Insolvenz einer Vertragspartei
Der Tod des Maklers beendet den Maklervertrag. Soweit jedoch zu Leb�zeiten bereits die Grundlagen f�r einen Provisionsanspruch gebildet worden sind, steht ein Provisionsanspruch den Erben zu. Besch�ftigt die Maklerfirma hingegen Mitarbeiter, endet der Maklervertrag nicht mit dem Tod des Inhabers der Firma.
Der Tod oder die Gesch�ftsunf�higkeit des Auftraggebers beendet den Maklervertrag nicht, es sei denn, Inhalt des Maklervertrages war, dass der Makler die M�glichkeit eines Vertragsschlusses nachweisen oder ver�mitteln sollte, der den pers�nlichen Bed�rfnissen des Auftraggebers diente.
Wird der Makler insolvent, gehen die zu den bestehenden Maklerver�tr�gen geh�renden Rechte und Pflichten in die Insolvenzmasse.
Wird der Kunde insolvent, endet der Maklervertrag, wenn der Insolvenz�verwalter nicht in den Vertrag eintritt (analog �� 103, 115, 116 InsO).
Allererste Voraussetzung f�r einen Provisionsanspruch ist der Abschluss des Maklervertrages, erst im Anschluss hieran ist zu pr�fen, ob der Makler eine T�tigkeit erbracht hat (Nachweis/Vermittlung), seine T�tigkeit urs�chlich war, der Hauptvertrag geschlossen wurde und im �brigen auch Identit�t vorliegt.
1.)���� Nachweist�tigkeit
Eine Nachweist�tigkeit beinhaltet, dem Auftraggeber die not�wendigen Kenntnisse f�r den Eintritt in Verhandlungen �ber den ge�w�nschten Kauf-, Miet- oder anderweitigen Vertrag zu verschaffen. Der Nachweis bezieht sich hierbei auf eine konkrete Vertragsangelegenheit.
Der Makler hat keinen provisionspflichtigen Nachweis erbracht, wenn zwar ein bestimmtes Objekt dem Kunden benannt wird, der Verf�gungs�berechtigte aber �berhaupt nicht verkaufen oder vermieten will. Dieses gilt auch dann, wenn sich die Meinung des Eigent�mers sp�ter �ndert. Ein Provisionsanspruch entsteht auch dann nicht, wenn eine Zwischen�vermietung erfolgt. Der Makler weist seinem Kunden die Vertragsge�legenheit nach, der Eigent�mer vermietet aber an einen anderen Kunden, sp�ter dann an den Erstkunden. Nach der Zwischenvermietung ist eine neue Gelegenheit entstanden, die mit der vom Makler nachge�wiesenen Gelegenheit nicht identisch ist.
Ein Nachweis kann� auch nicht fortwirken, wenn der Eigen�t�mer die Verkaufsabsicht aufgegeben hat und sie sp�ter unter ver�nder�ten Umst�nden neu fasst und der Kunde ohne Hinweis des Maklers diese neu entstandene Gelegenheit nutzt.
Die Bekanntgabe des Objektes ohne Benennung des Eigent�mers/Verf�gungsberechtigten kann �gen�gen, wenn der Interessent vorerst nicht an der Person des zuk�nftigen Vertragspartners interessiert ist und sich mit der Bekannt�gabe des Objektes zufrieden gibt. Die Bekanntgabe des Objektes kann auch dann ausreichend sein, wenn es dem Interessenten keine M�he bereitet, den Eigent�mer selbst ausfindig zu machen , zum Bei�spiel wenn die Anschrift des Verk�ufers mit der �rtlichen Bezeichnung des Grund�st�cks �bereinstimmt.
Der benannte Vertragspartner braucht nicht Eigent�mer zu sein. Der Bundesgerichtshof l�sst es f�r den Nachweis ausreichen, dass der Makler dem Kaufinteressenten einen Verk�ufer benennt, der zwar das Objekt noch erwerben muss, er aber hierzu und zur Weiterver�u�erung an den Kunden schon zu diesem Zeitpunkt in der Lage und fest ent�schlossen ist.
Ein Nachweis wird auch dann erbracht, wenn statt des Eigent�mers oder eines anderen Verf�gungsberechtigten ein Verk�ufer benannt wird, der bereits durch eine Auflassungsvormerkung ein Anwartschaftsrecht auf den Eigentumserwerb hat. Dem angestrebten Eigentumserwerb steht in einem solchen Fall bei �blichem Verlauf der Dinge kein Hindernis ent�gegen. Weist der Makler diesen Kunden nach, wird der Vertrag zwischen Anwartschaftsberechtigtem und Eigent�mer aufgehoben und erwirbt der Kunde dann sp�ter vom fr�heren Eigent�mer, so ist dieser nicht nachge�wiesen worden, ein Provisionsanspruch scheidet aus.
Wie oben ausgef�hrt, muss der Nachweismakler dem Kunden Wissens�grundlagen verschaffen, damit dieser in der Lage ist, in Vertragsverhand�lungen f�r den angestrebten Hauptvertrag mit dem Eigent�mer/ Verf�gungsberechtigten einzutreten. Im Regelfall reicht es daher nicht aus, dass der Makler das Objekt nur benennt, er muss grunds�tzlich auch den Eigent�mer/Verf�gungsberechtigten benennen, und zwar so konkret, dass der Kunde ohne eigene Ermittlungen mit dem Eigent�mer/ Verf�gungsberechtigten in Verbindung treten kann.
Einen Nachweis hat der Makler nicht erbracht, wenn ein Kunde ein anderes als das angebotene Objekt des nachgewiesenen Eigent�mers erwirbt. Ein Provisionsanspruch lie�e sich allenfalls dann begr�nden, wenn eine wirtschaft�liche Gleichwertigkeit der Objekte vorliegt, was man im Regelfall aber nicht bejahen wird.
Unerheblich f�r eine Nachweist�tigkeit des Maklers ist es, woher er seine Kenntnis vom Objekt erlangt hat. So kann sich der Makler das Wissen �ber das Objekt aus einer Zeitungsanzeige verschafft haben, er kann Kenntnis vom Objekt rein zuf�llig erlangt und er kann das Objekt ohne Zustimmung eines Dritten weitergegeben haben. All dieses steht der Entstehung eines Provisionsanspruches nicht entgegen, unerheblich ist auch, ob er vom Eigent�mer beauftragt wurde oder nicht, wenn er die Provision von seinem Kunden erhalten will.
Auch wenn Berufsverb�nde dieses Verhalten missbilligen, f�hrt dieses nicht zur Nichtigkeit des Maklervertrages. Auch ein Versto� gegen � 6 Abs. 1 des Wohnungsvermittlungsgesetzes f�hrt nicht zum Fortfall des Provisionsanspruches, gegebenenfalls kann der Makler aber mit einem Bu�geld belegt werden.
Eine Nachweisleistung des Maklers mit Provisionsverpflichtung kann auch dann vorliegen, wenn der zwischen dem Auftraggeber und dem vom Makler nachgewiesenen Kaufinteressenten geschlossene Vertrag erst zustande gekommen ist, nachdem ein zuvor mit einem anderen Interessenten geschlossener Kaufvertrag durch Aus�bung eines vertraglich vereinbarten R�cktrittsrechts gescheitert ist (BGH, Urteil vom 23.11.2006, Aktenzeichen III ZR 52/06). Im zugrunde liegenden Fall hatte der Verf�gungsberechtigte das Grundst�ck bereits verkauft, parallel hierzu schl�gt der Makler seinen Kunden als Kaufinteressenten vor. Nachdem der zun�chst geschlossene Vertrag nicht zur Durchf�hrung gelangte, wurde mit dem Kunden des Maklers der Vertrag geschlossen.
2.)���� Vermittlungst�tigkeit
Eine Vermittlungst�tigkeit ist gegeben, wenn der Makler im Interesse seines Auftraggebers auf den (k�nftigen) Vertragspartner im Interesse des Vertragsschlusses einwirkt. Der Begriff des "Vermittelns" setzt voraus, dass der Makler mit beiden Hauptvertragsparteien verhandelt. Das Verhandeln mit den vorgesehenen Vertragspartnern muss aber nicht notwendigerweise ein gleichzeitiges sein. Auf jeden Fall muss der Makler bei der Verhandlung mit der Gegenseite auf deren Willensentscheidung einwirken.
Vermittlungst�tigkeit setzt nach einer aktuellen Entscheidung des OLG Schleswig (Urteil vom 21.7.2006, Aktenzeichen 14 U 55/06) das be�wusste, finale Herbeif�hren der Abschlussbereitschaft des Vertrags�partners voraus. Der Makler muss auf den Vertragspartner einwirken, um den Vertragsschluss mit der anderen Seite herbeizuf�hren.
Es kommt nicht auf die H�ufigkeit des Verhandelns an, so kann auch ein einmaliges Verhandeln mit jeder Seite ausreichend sein f�r eine Vermittlungst�tigkeit.
Eine Vermittlung durch den Makler soll nicht schon darin zu sehen sein, dass er dem Kaufinteressenten eine Besichtigung des Grundst�cks er�m�glicht und einen Notar f�r die Beurkundung des Kaufvertrages ein�schaltet. Eine blo�e Unterst�tzung mit Rat und Tat ist weder ausreichend noch erforderlich, auch nicht eine blo�e Weitergabe von Informationen.
Wenn der Makler sich auf Wunsch seines Kunden, des Kauf�interessenten, mit dem Ver�u�erer in Verbindung setzt und ihm mitteilt, dass er demn�chst einen Anruf seines Kunden erhalten werde, kann das allein nicht als vermittelnde T�tigkeit im Sinne von � 652 BGB angesehen werden.
Es wird allerdings auch die umstrittene Auffassung vertreten, dass schon in der Zusammenf�hrung der Parteien eine Vermittlung liegen soll, wenn der Dritte von vornherein bereit ist, mit dem Auftraggeber zu dessen Bedingungen abzuschlie�en.
Die Vermittlung und der Nachweis stehen als Maklert�tigkeiten gleich�wertig nebeneinander. Die Vermittlung ist nicht als eine umfangreichere und umfassendere Nachweist�tigkeit zu sehen, die Vermittlung ist viel�mehr qualitativ etwas anderes als der Nachweis.
Bietet der Makler im Expos� eine Vermittlungst�tigkeit an und verlangt er Vermittlungsprovision, so kommt ein Vermittlungsmaklervertrag zustande, der dann, wenn der Makler eine vermittelnde Leistung nicht erbringen kann, sondern eine nachweisende T�tigkeit erbringt, einen Provisionsan�spruch nicht entstehen l�sst. Es ist daher ratsam, beide T�tigkeiten anzu�bieten.
3.)���� Zustandekommen des Hauptvertrages
Der Provisionsanspruch des Maklers setzt nach � 652 BGB das rechts�wirksame Zustandekommen des Hauptvertrages voraus, nicht aber dessen Durchf�hrung. Der angestrebte Vertrag muss rechtswirksam und endg�ltig zustande gekommen sein, erst dann entsteht der Provisionsan�spruch.
Das sp�tere Schicksal des Hauptvertrages ber�hrt den Provisionsanspruch grunds�tzlich nicht.� Der Makler hat seine Leistung erbracht. Wenn die Vertragsparteien den Vertrag nicht durchf�hren, diesen aufheben oder von ihm zur�cktreten, so ist dieses, wenn es sich bei dem R�cktritt um die Aus�bung des gesetzlichen R�cktrittsrecht handelt, ohne Einfluss auf den entstandenen Provisionsanspruch.
Bei einer aufschiebenden Bedingung kann die Provision erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt. So k�nnen die Parteien die Durchf�hrung des Vertrages zum Beispiel davon abh�ngig machen, dass eine Baugenehmigung erteilt wird. Tritt die Bedingung ein, wird die Provision f�llig, es sei denn, es ist im Einzelfall anderes vereinbart.
Wird der Vertrag hingegen unter einer aufl�senden Bedingung geschlossen, so kommt der Vertrag voll wirksam zustande, der Provisionsanspruch entsteht, ohne dass dieser den Eintritt der Bedingung wieder in Fortfall bringen kann.
� 652 BGB setzt f�r den Provisionsanspruch den Abschluss des Hauptvertrages voraus. Eine Provision kann daher nicht geltend gemacht werden, wenn das Objekt im Rahmen der Zwangsversteigerung erworben wird. Etwas anderes kann auch nicht in allgemeinen Gesch�ftsbedingungen des Maklers vereinbart werden (so genannte Gleichstellungsabrede). Anders ist dieses, wenn im Rahmen der Vertragsfreiheit durch Individualvereinbarung eine� Provisionsvereinbarung getroffen wird. Dieses kommt dann in Betracht, wenn der Kunde trotz Erwerbs in der Zwangsversteigerung auf die Beratung des Maklers Wert legt und deshalb eine Provision akzeptiert.
Soweit nichts anderes vereinbart wird, entsteht der Provisionsanspruch im Zeitpunkt des Abschlusses des Hauptvertrages, bei Grundst�ckskaufvertr�gen also mit der Beurkundung. Den Parteien steht es aber frei, die F�lligkeit anders zu vereinbaren.
Die Provision kann durch eine entsprechende Individualvereinbarung im notariellen Vertrag unabh�ngig vom Bedingungseintritt, be�reits mit Abschluss des Vertrages verdient und f�llig sein. So hat das Landgericht Hamburg mit Urteil vom 4.1.2007 (Aktenzeichen 309 O 83/06) entschieden: Die Courtage ist entsprechend der vertrag�lichen Regelung im Kaufvertrag mit Abschluss des Vertrags "verdient und f�llig". Das bedeutet, dass abweichend vom Grundsatz, wonach der Courtageanspruch bei genehmigungsbed�rftigen Hauptvertr�gen erst bei Erteilung der Genehmigung entsteht, der Courtageanspruch bereits bei Vertragsschluss verdient und f�llig ist.
Das gesetz�liche R�cktrittsrecht wie auch der Aufhebungsvertrag ber�hren den Provisionsanspruch nicht. Ist ein vertragliches R�cktrittsrecht vereinbart, so l�sst auch dieses den Provisionsanspruch unber�hrt, wenn es dem gesetz�lichen R�cktritt nachgebildet ist. Nach neuester Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schlie�en nur Umst�nde, die das wirksame Zu�standekommen des Hauptvertrages ver�hindern oder ihn als von Anfang an unwirksam erscheinen lassen, die Entstehung eines Provisionsan�spruchs aus. Umst�nde dagegen, die lediglich die Leistungspflicht aus dem wirksam zustande gekommenen Vertrag beseitigen - wie einver�st�ndliche Aufhebung des Vertrages, nachtr�gliche Unm�glichkeit, K�ndi�gung und insbesondere R�cktritt - lassen die Provisionspflicht unber�hrt. Von dieser Regel soll unter anderem dann eine Ausnahme gemacht werden, wenn sich eine Partei im Vertrag ein zeitlich befristetes, aber sonst an keine Voraussetzung gebundenes R�cktrittsrecht ausbedungen hat. Eine weitere Ausnahme wird dann gemacht, wenn ein R�cktrittsrecht im notariellen Kaufvertrag von der Bebauungsf�higkeit des nachgewiese�nen Grundst�cks abh�ngig gemacht wird. Ein solcher Vorbehalt kann einer aufschiebenden Bedingung gleichkommen.
Wandlung und Minderung lassen den Provisionsanspruch unber�hrt, es sei denn, die Wandlung werde statt einer Anfechtung wegen arglistiger T�uschung ausgesprochen.
Bei wirksamer Anfechtung des Hauptvertrages wegen Irrtums oder T�uschung entf�llt der Provisionsanspruch, und zwar unabh�ngig davon, welche Partei des Hauptvertrages sich geirrt hat oder get�uscht worden ist. Der Vertrag gilt als von Beginn an nicht geschlossen, wobei strittig die Frage ist, ob allein das Bestehen des Anfechtungsrechtes den Anspruch auf Provision entfallen l�sst oder die tats�chliche Aus�bung des An�fechtungsrechts.
f)������ Kongruenz
Der zu vermakelnde und der abgeschlossene Hauptvertrag m�ssen im Wesentlichen iden�tisch/kongruent sein, dieses betrifft die inhaltliche Gleichwertigkeit, die pers�nliche und die wirtschaftliche Gleichwertigkeit.
Von erheblicher Bedeutung ist die wirtschaftliche Identit�t/ Gleichwertigkeit. Bei der Vermittlung ist Iden�tit�t zwischen gew�nschtem und tats�chlich zustande gekommenen Ver�trag erforderlich, bei der Nachweist�tigkeit muss der gef�hrte Nach�weis dem Auftrag entsprechen aber auch die nachgewiesene Gelegenheit mit der tats�chlich wahrgenommenen identisch sein. F�r die wirtschaft�liche Identit�t ist entscheidend der vom Maklerkunden erstrebte wirt�schaftliche Erfolg. Abweichungen bei der Identit�t kann es sowohl in sachlicher aber auch in personeller Hinsicht geben.
- In sachlicher Hinsicht fehlt es an der Identit�t, wenn beabsichtigter und abgeschlossener Vertrag in ihrem Gesch�ftsinhalt nicht �bereinstimmen. So ist Miete nicht Kauf, der Erwerb eines Erbbaurechts nicht vergleichbar dem Erwerb von Eigentum. Die Grenzziehung ist im Einzelfall schwierig.
- �Der Bundesgerichtshof hat einen Provisionsanspruch zu Lasten eines Kunden bejaht, der ein Wohnhaus kaufen wollte, den wesentlichen Teil auch in Form von Wohnungseigentum erwarb, zwei Wohnungen aber bei dem Verk�ufer verblieben. Der Bundesgerichtshof w�rtlich:
"Es kommt bei Grundst�cksgesch�ften h�ufig vor, dass Vertrag�schlie�ende die Vorstellungen nicht voll verwirklichen k�nnen, die sie bei Beginn der Vertragsverhandlungen und bei der Beauftragung des Maklers gehabt haben; die Aufgabe eines Vermittlungsmaklers besteht ja h�ufig darin, beide Parteien zum gegenseitigen Nachgeben zu ver�anlassen und damit den Vertragsschluss herbeizuf�hren. Das Nach�geben kann sich nicht nur auf die H�he des Kaufpreises und die Nebenbedingungen, sondern auch auf den Umfang der Sachleistun�gen beziehen. Soweit sich die Abweichungen im Rahmen dessen halten, womit der Maklerkunde bei der Beauftragung des Maklers ge�rechnet hat, k�nnen sie den Provisionsanspruch nicht aus�schlie�en." (BGH, WM 1987, 510).
- Preisabweichungen m�ssen den Provisionsanspruch nicht aus�schlie�en, da der Kaufpreis zumeist Verhandlungssache ist. Etwas anderes kann gelten, wenn im Maklervertrag ein bestimmter Preis ge�nannt wird. Starre Grenzen lassen sich hier nicht ziehen, insbesondere wenn �ber einen l�ngeren Zeitraum verhandelt wird. F�r einen Makler�lohnanspruch ist zwar nicht eine vollst�ndige Identit�t des zustande ge�kommenen mit dem beabsichtigten Hauptvertrag erforderlich. Das Ober�landesgericht Hamburg (Urteil vom 30.4.2003, Aktenzeichen 13 U 10/02) weist allerdings darauf hin, dass es an der Kongruenz fehlt, wenn der Mietvertrag zu einem anderen als mit dem Maklervertrag beabsichtigten Mietpreis abgeschlossen wird und die Abweichung mit 32 % erheblich ist. Zur Problematik der Kaufpreisabweichungen gibt es verschiedene ge�richtliche Entscheidungen. Eine Abweichung von mehr als 20 % d�rfte er�heblich sein, wobei es auf die Umst�nde des Einzelfalls ankommt.
Die Frage der pers�nlichen Identit�t ist dann unproblematisch, wenn der Hauptvertrag zwischen dem Auftraggeber und dem nachgewiesenen Ver�tragspartner zustande kommt. Die Identit�t kann aber auch dann bejaht werden, wenn der Hauptvertrag nicht wie beabsichtigt mit dem Auftrag�geber des Maklers geschlossen wird, sondern mit einem Dritten, zu dem der Auftraggeber in einer festen, auf Dauer angelegten, in der Regel familien- oder gesellschaftsrechtlichen Beziehung steht (zum Beispiel Ehegatten, Vater und Sohn, Mutter/Tochter-Gesellschaft ...). Die Provi�sionspflicht kann auch ausgel�st werden, wenn der Maklerkunde Ge�sch�ftsf�hrer und Hauptgesellschafter einer GmbH ist, die dann den Kaufvertrag abschlie�t.
Der Bundesgerichtshof hat die pers�nliche Kongruenz auch dann bejaht, wenn der Makler einer GmbH eine Eigentumswohnanlage nachweist, K�ufer der Anlage dann aber eine zweite GmbH wird, die erst nach Ab�schluss des Maklervertrages gegr�ndet worden ist. Die zweite kaufende GmbH verfolgte denselben Gesellschaftszweck wie der Makler�kunde, die Gesellschafter und Gesch�ftsf�hrer waren in beiden Gesell�schaften iden�tisch.
Der Bundesgerichtshof hat weiter darauf hingewiesen, dass im Falle des Erwerbs durch einen Dritten ein Provisionsanspruch nur gegen den Maklerkunden und nicht gegen den Dritterwerber begr�ndet sein kann und dass zur Begr�ndung eines derartigen Anspruches besonders enge pers�nliche oder wirtschaftliche Beziehungen zwischen dem Makler�kunden und Dritten ausreichen (BGH, NJW-RR 1998, 1276).
4.)���� Kausalit�t
Von der Urs�chlichkeit bzw. Kausalit�t der Maklert�tigkeit wird dann ge�sprochen, wenn der Hauptvertrag infolge eines Nachweises oder einer Vermittlungst�tigkeit des Maklers zustande gekommen ist.
Miturs�chlichkeit der Maklert�tigkeit reicht aus, die T�tigkeit muss nicht die alleinige oder haupts�chliche, wohl aber eine wesentliche Ursache des Hauptvertrages sein. Der Makler muss die Abschlussbereitschaft seines Auftraggebers in irgendeiner Weise gef�rdert haben. Bei einem Vermittlungsmakler kann Miturs�chlichkeit zu bejahen sein, wenn dieser zun�chst verhandelt, die Verhandlungen scheitern, sp�ter aber ohne seine Hinzuziehung erfolgreich fortgesetzt werden. Der Makler muss so�dann aber bei seinem Auftraggeber ein nicht v�llig unbedeutendes Motiv f�r den sp�teren Abschluss gesetzt haben.
Allein der Zeitablauf muss nicht zur Unterbrechung des Ursachenzu�sammenhangs f�hren. So kann ein Nachweis auch noch 3 Jahre nach Abschluss des Hauptvertrages urs�chlich sein. Ein langer Zeitabstand zwischen Nachweist�tigkeit und Zustandekommen des Hauptvertrages ver�ndert allerdings die Beweislast. Besteht ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Nachweis des Maklers und Vertragsschluss des Hauptvertrages, so wird die Urs�chlichkeit zu Gunsten des Maklers vermutet. Bei einem l�ngeren Zeitablauf zwischen Nachweis und Ab�schluss des Hauptvertrages ist die Beweislast f�r die Urs�chlichkeit beim Makler.
Der Bundesgerichtshof grenzt wie folgt ab: sind zwischen dem Nachweis und dem Abschluss des Hauptvertrages ein Jahr (oder mehr) vergangen, streitet nicht mehr ein sich von selbst ergebender Schluss auf den Ursachenzusammenhang f�r den Makler. Im zugrunde liegenden Fall wurde die Urs�chlichkeit bei einem Abstand von 19 Monaten und dem Fehlen von Besonderheiten zu Gunsten des Maklers nicht mehr vermutet. Ein l�ngerer Zeitraum l�sst die Urs�chlichkeit zu Gunsten des Maklers nur dann vermuten, wenn be�sondere Umst�nde festgestellt werden k�nnen (BGH, Urteil vom 6.7.2006, Aktenzeichen III ZR 379/04).
Eine Unterbrechung des Ursachenzusammenhangs ist in jedem Fall ge�geben, wenn der Vertrag nicht mit dem vom Makler benannten Verk�ufer zustande kommt, sondern mit einem Zwischenerwerber
Ein Provisionsanspruch ist ebenfalls dann nicht gegeben, wenn der Eigent�mer seine Verkaufsabsicht nachhaltig aufgibt, sie sp�ter unter ver�nderten Umst�nden neu fasst und nun der Maklerkunde ohne Hin�weis des Maklers die neue Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptver�trages nutzt.
Die Feststellung der Urs�chlichkeit bereitet gr��ere Probleme bei der Nachweist�tigkeit als bei der Vermittlungst�tigkeit. Verhandelt der Makler mit, so wird in der Regel zumindest eine Miturs�chlichkeit feststellen zu sein, es sei denn, die Vertragsverhandlungen werden endg�ltig abge�brochen, sp�ter wieder neu aufgenommen mit einem sodann abgeschlos�senen Hauptvertrag.
Bei der Nachweist�tigkeit kann insbesondere Vorkenntnis den Provi�sionsanspruch ausschlie�en. Von einer provisionssch�dlichen Vorkennt�nis ist dann auszugehen, wenn der Kunde die Vertragsgelegenheit und die Vertragsbereitschaft des nachgewiesenen Vertragspartners bereits kennt. Die Beweislast obliegt im Streitfall dem Kunden. Die Anforderun�gen an eine Vorkenntnis sind auch dann streng, wenn der Kunde vor Jahren das Objekt einmal gesehen hat, nunmehr aber der Makler ihm auf seine Bitte hin die genauen Einzelheiten mitteilt. Erst recht gilt dieses, wenn er seine Kenntnis zu einem Zeitpunkt erhalten hat, als er noch gar nicht daran interessiert war, das Grundst�ck zu erwerben. Vorkenntnis schlie�t einen kausalen Objektnachweis eines Maklers grunds�tzlich aus, es sei denn, dass der Makler dem Kaufinteressenten weitere Informationen gibt, die �ber die reine Vorkenntnis hinausgehen und ihm in der Regel n�tzlich und erforderlich sind, um seinen Kaufent�schluss nachhaltig zu f�rdern. Dies kann der Fall sein, wenn der Kaufinteressent den Eigent�mer der Immobilie zwar bereits kennt, vom Makler aber weitere Informationen erh�lt, die f�r den Kauf des Objektes notwendig sind und den Kaufentschluss f�rdern. Mit einer solchen Konstellation befasste sich das Amtsgericht Altenkirchen (Urteil vom 10.2.2005, Aktenzeichen 71 C 258/04). Erforder�lich ist aber, dass der Makler mit seiner T�tigkeit einen ent�scheidenden Ansto� zum Vertragsschluss gegeben hat, indem er� wesentliche Zusatzinformationen liefert, die den Kunden erst veran�lassen, sich um das Objekt zu bem�hen.
Der Kunde ist nicht verpflichtet, auf seine Vorkenntnis sofort nach Er�bringung des Nachweises hinzuweisen, er sollte es aber ohne Verzug tun, auch aus Gr�nden der Beweiserleichterung und Glaubw�rdigkeit. Verneint er auf Nachfrage des Maklers Vorkenntnis und nimmt Dienste in Anspruch, so kann das Berufen auf Vorkenntnis zu einem sp�teren Zeitpunkt gegen Treu und Glauben versto�en.
Ein Hauptvertrag kann, wenn der Maklerkunde mehrere Makler nach�einander in Anspruch nimmt, auch aufgrund der urs�chlichen T�tigkeit von mehreren nacheinander gegebenenfalls auch gleichzeitig t�tig werdenden Maklern zustande kommen.
Wird der erste Makler nachweisend f�r den Kunden t�tig, nimmt der Kunde im Nachhinein aber noch die vermittelnde T�tigkeit eines zweiten Maklers in Anspruch, so kann f�r beide Makler der volle Provisionsan�spruch gegeben sein. Dem Provisionsanspruch des Nachweismaklers steht nicht entgegen, dass auch noch die vermittelnde T�tigkeit des zweiten Maklers miturs�chlich f�r den Hauptvertragsabschluss geworden ist, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat.
Auch zwei nacheinander beauftragte Vermittlungsmakler k�nnen provi�sionspflichtige T�tigkeiten entfalten. F�r den Kunden kann sich die Situa�tion ergeben, dass er mehrere Makler verg�ten muss. L�sst sich der Kunde ein Objekt vom Makler nachweisen und scheitert der Kaufvertragsabschluss daran , dass der Kaufpreis dem Maklerkunden zu hoch ist, kann ein Provisionsanspruch entstehen, wenn ein weiterer Makler den Vertrag zustande bringt. Gelingt es dem zweiten Makler, der zwischenzeitlich vom Verk�ufer den Allein�auftrag erhalten hat, in vermittelnder Weise f�r den Kaufinteressenten t�tig zu werden, auch den Kaufpreis herunterzuhandeln, so kann auch dem zweiten Makler der Provisionsanspruch zustehen.
Im Regelfall wird der erfahrene Maklerkunde mit dem zweiten Makler dann eine Freihaltungsvereinbarung treffen, nach der sich der zweite Makler� verpflichtet, den Maklerkunden von Provisionsan�spr�chen des ersten Maklers freizuhalten. Die Freihaltungserkl�rung des zweiten Maklers ist nicht ohne Risiko. Unter Umst�nden verliert er so seine verdiente Provision, indem er den Kunden freihalten muss. F�r den zweiten Makler ist es schwierig zu beurteilen, ob ein Provisionsanspruch des ersten Maklers gegen�ber dem Kunden besteht, weil er an den Ge�spr�chen nicht beteiligt war.
Bereits dem Gesetz ist zu entnehmen, dass der Makler als Dritter zwi�schen den Parteien steht, der entweder den Nachweis erbringt oder zwi�schen den Vertragsparteien vermittelt. Ist der Makler mit einer Partei des Vertrages wirtschaftlich identisch, kann er weder nachweisen noch ver�mitteln, weil er dann nicht zu einer selbst�ndigen unabh�ngigen Willens�bildung in der Lage ist. Er ist nicht Dritter, sondern mit einer Partei verbunden. �Die Verflechtung kann entstehen durch famili�re, gesellschaftsrechtliche oder anderweitige Verbindung. Es gilt schlicht, �Interessenkollisionen zu vermeiden. Als Beispiel kann genannt werden, dass der Makler zugleich Mitgesellschafter einer BGB-Gesell�schaft und damit Miteigent�mer des damit zu ver�u�ernden Grundst�cks ist, er kann dann nicht gleichzeitig Makler sein. Gleiches gilt, wenn die Verk�ufer und die Maklerfirma von einer dritten Firma beherrscht werden.
1.)���� Echte Verflechtung
Sie ist gegeben, wenn zwischen Makler und dem vorgesehe�nen Vertragspartner eine so enge Verbindung besteht, dass ent�weder der Wille des einen von dem eines anderen oder der Wille beider von einem Dritten bestimmt wird. Hiervon ist auszugehen, wenn der Makler an einer juristischen Person oder Personenvereinigung, die als Verk�ufe�rin oder K�uferin auftritt, in einem wirtschaftlich nicht uner�heblichen Ma� beteiligt ist. Ma�geblich ist hierbei nicht die formelle gesellschaftsrecht�liche Gestaltung, sondern es ist vielmehr auf die zugrunde liegenden wirt�schaftlichen Verh�ltnisse abzustellen.
2.)���� Unechte Verflechtung
Die unechte Verflechtung oder der institutionalisierte Interessenkonflikt ist� gegeben, wenn die Verbindung des Maklers mit der Gegenseite, ohne dass ein Beherrschungsverh�ltnis vorliegt, derart ist, dass sich der Makler in einem Interessenkonflikt befindet, der ihn zur sachgem��en Wahrnehmung der Interessen seines Auftraggebers ungeeignet er�scheinen l�sst. Mit aller Deutlichkeit: Die Gefahr der Interessenkollision ist dann gegeben, wenn der Makler im Streitfall sich auf die Seite des Vertragsgegners stellen w�rde. Hierbei reicht allein ein Interessenkonflikt f�r den Ausschluss des Provisionsanspruchs nicht aus, die Interessen�bindung muss vielmehr institutionalisiert sein, der Makler unabh�ngig von seinem Verhalten im Einzelfall als ungeeignet f�r das gesetzliche Leitbild des Maklers sein.
- wenn der Makler und der Verk�ufer Ehegatten sind;
- der Makler zugleich als Handelsvertreter t�tig ist;
- der Makler zugleich Verwalter der Wohnungs�eigentumsanlage ist und dem Verkauf der im Sondereigentum stehenden Wohnung zustimmen muss;
Blo�e Freundschaft des Maklers mit dem Vertragsgegner des Kunden schlie�t den Provisionsanspruch allerdings nicht aus, hier m�ssen engere Verbindungen wie oben aufgef�hrt gegeben sein.
Tritt der Makler gleichzeitig als Stellvertreter der Gegenseite bei Ab�schluss des von ihm vermittelten Hauptvertrages auf, so entf�llt ein Provi�sionsanspruch. Dieses gilt f�r den Gesch�ftsf�hrer einer GmbH ebenso wie f�r einen Bevollm�chtigten, der entscheiden darf, ob der Hauptvertrag abgeschlossen wird.
Die Verflechtung ist im �brigen gesetzlich geregelt in � 2 Abs. 2 Nr. 3 Satz 1, 2 Wohnungsvermittlungsgesetz. Ein Provisionsanspruch entf�llt, wenn ein Mietvertrag �ber Wohnr�ume abgeschlossen wird, deren Eigen�t�mer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist.
3.)���� Selbst�ndiges Provisionsversprechen bei Verflechtung
Bei Verflechtungstatbest�nden kann ein Provisionsanspruch dadurch be�gr�ndet werden, dass sich der Kunde zur Zahlung einer Provision trotz Verflechtung ver�pflichtet. Unzul�ssig sind solche Vereinbarungen bei der Wohnungsvermittlung (� 2 Abs. 5 Wohnungsvermittlungsgesetz).
Es steht �den Parteien grunds�tzlich frei, auch nachtr�glich eine Provision zu vereinbaren, in Kenntnis der die Verflechtung begr�ndenden Umst�nde. Es handelt sich dann um ein von den Voraussetzungen des � 652 BGB unabh�ngiges Provisionsversprechen.
Voraussetzung daf�r ist, dass der Makler seinen Auftraggeber �ber die tats�chlichen Umst�nde der Verflechtung vollst�ndig unterrichtet und der Maklerkunde in Kenntnis dieser tats�chlichen Umst�nde ein unabh�ngi�ges Provisionsversprechen abgibt. F�r die rechtliche Einordnung dieses selbst�ndigen Provisionsversprechens kommt es entscheidend darauf an, welche Leistung durch die Provisionszahlung abgegolten werden soll. Ob ein Vertrag als Maklervertrag oder als ein von � 652 BGB unabh�ngiges Provisionsversprechen einzuordnen ist, richtet sich� nach dem rechtsgesch�ftlichen Willen der Parteien. Soweit sie eindeutige ver�tragliche Bestimmungen �ber die Rechtsnatur dieses Ver�trages getroffen haben, sind diese ma�gebend.
Verf�gt der Maklerkunde �ber die tats�chliche Kenntnis der die Verflech�tung begr�ndenden Umst�nde, so ist das Wissen des Provisionsschuld�ners, welche rechtlichen Konsequenzen sich aus den ihm bekannten Tat�sachen ergeben, �nach �berwiegender Auffassung nicht erforderlich.
4.)���� Provision f�r Hausverwalter
Der Verwalter von Wohnraum darf gem�� � 2 Abs. 2 Ziffer 2 Wohnungs�vermittlungsgesetz keine Provision vereinnahmen.
Der Verwalter des Gemeinschaftseigentums kann bei der Vermietung einer im Sondereigentum stehenden Wohnung Provision verlangen, was� der Bundesgerichtshof best�tigt hat (Urteil vom 13.3.2003, Aktenzeichen III ZR 299/02). Ausgeschlossen kann ein Anspruch sein, wenn der Verwalter des Gemeinschaftseigentums f�r die im Sondereigentum stehende Wohnung Verwaltungsleistungen erbringt, die �ber gelegentliche Serviceleistungen hinausgehen.
Der Verwalter von Gemeinschaftseigentum vermittelt einen Kaufvertrag �ber eine im Sondereigentum stehende Wohnung:
Muss der Verwalter nach der Teilungserkl�rung dem Verkauf als Ver�walter zustimmen, ist ein Provisionsanspruch ausgeschlossen, es sei denn, er kl�rt den Kunden hier�ber - und zwar im Expos� - auf.
Der Verwalter von Gewerberaum beim Verkauf des Objekts: Eine Provi�sion kann verlangt werden, es sei denn, es liegt eine ganz �berwiegende T�tigkeit f�r nur diesen Eigent�mer vor, was eine Abh�ngigkeit be�gr�ndet.
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Die Rechtslage ist nicht eindeutig. Hat der Verwalter umfassende Voll�macht und kann ohne R�cksprache mit dem Eigent�mer das Objekt an einen von ihm gefundenen Interessenten vermieten, so ist eine Makler�t�tigkeit ausgeschlossen. Allerdings kann auch hier der Verwalter den Mieter �ber die die Verflechtung begr�ndenden Umst�nde aufkl�ren und ein Entgelt in Kenntnis dieser Umst�nde vereinbaren.
VII. Provisionsh�he 1.)���� Grunds�tzlich
Ma�geblich ist zun�chst, was die Parteien vereinbart haben. Es gilt� regionale �blichkeiten zu beachten: �so kann bei Verkauf eines Grundst�ckes 6 % Provision zuz�glich Umsatzsteuer zu zahlen durch den K�ufer �blich sein, aber auch eine Teilung zwischen den Kaufvertragsparteien.
Die Umsatzsteuer muss ausdr�cklich vereinbart sein, bei der Berechnung der Provision ist sie, soweit sie den Kaufpreis erh�ht, ebenfalls zu be�r�cksichtigen.
Soweit es um die Vermittlung von Wohnraum geht, ist eine Beschr�nkung in � 3 Abs. 3 Wohnungsvermittlungsgesetz enthalten, die Provision darf zwei Monatsmieten zuz�glich Mehrwertsteuer nicht �bersteigen.
Bei Grundst�ckskaufvertr�gen wird unter "Kaufpreis" nicht nur der in bar zu zahlende Kaufpreis verstanden, sondern auch die Verpflichtung des K�ufers, gegebenenfalls Grundst�cksbelastungen zu �bernehmen.
Gem�� � 652 Abs. 2 BGB gilt die �bliche Provision� als geschuldet , wenn die Parteien keine Provisionsh�he vereinbart haben. Die �bliche Provisionsh�he kann durch Ausk�nfte der �rtlichen Maklerverb�nde und der Industrie- und Handels�kammer ermittelt werden.
Fordert der Makler die �bliche Provision, behauptet der Kunde hingegen, es sei eine niedrigere vereinbart worden, so muss der Makler den Negativbeweis f�hren. Behauptet der Kunde hingegen, die T�tigkeit sei unentgeltlich erfolgt, so muss er dieses beweisen.
2.)���� Provision f�r Folgevertr�ge
Mangels abweichender Vereinbarung erh�lt der Makler f�r Folgevertr�ge keine weitere Provision. Dieses folgt schlicht aus dem Umstand, dass nur die im Maklervertrag genannte T�tigkeit eine Provisionspflicht entstehen l�sst, es ist weniger eine Frage der Kausalit�t.
Soweit der Makler f�r den Nachweis/Vermittlung eines Mietvertrages zum Beispiel eine Provision erh�lt, die sich nach der Monatsmiete bemisst, bei der die L�nge der Mietzeit aber keine Bedeutung hat, so entspricht es in der Regel nicht dem Parteiwillen, dass eine Provision auch f�r Ver�l�ngerungsvertr�ge entrichtet wird.
Hiervon zu trennen ist die Frage, ob ein Provisionsanspruch begr�ndet werden kann, wenn zun�chst nur Teilfl�chen angemietet werden und sp�ter eine Erweiterung erfolgt. Es ist hier zu pr�fen, ob die Fl�chen mit angeboten wurden und die T�tigkeit des Maklers urs�chlich war.
Anspruchsgrundlage kann insbesondere c.i.c. (Verschulden bei Vertrags�anbahnung) wie auch pVV (positive Vertragsverletzung, gleich Schlecht�erf�llung) sein. Die Haftung aus c.i.c. ist nunmehr ausdr�cklich auch in � 311 Abs. 2 BGB gesetzlich geregelt, wenn die Haftung auch auf den Zeitpunkt der Aufnahme der Vertragsverhandlungen erweitert wird. Der bisherigen Rechtsprechung folgend bezieht � 311 Abs. 3 BGB auch Dritte ins vorver�tragliche Schuldverh�ltnis mit ein, wenn diese im besonderen Ma�e Ver�trauen f�r sich in Anspruch nehmen und dadurch die Vertragsverhandlun�gen und den Vertragsschluss erheblich beeinflussen.
Die Haftung wegen Verletzung von Aufkl�rungs-, Beratungs- und allge�meinen Obhutspflichten findet ihre gesetzliche Grundlage in �� 280 Abs. 1, 240 Abs. 2 BGB.
1.)���� Pflichtverletzung des Maklers
Der Makler hat die vertragliche Nebenpflicht, den Kunden �ber alle ihm bekannten Umst�nde aufzukl�ren, die f�r seine Kauf- oder Verkaufsent�schlie�ung von Bedeutung sind. Der Kunde darf eine umfassende Wahr�nehmung seiner Interessen erwarten, resultierend aus einer entsprechen�den Treuepflicht des Maklers. Wie weit die Aufkl�rungs- bzw. Unter�richtungspflicht des Maklers geht, h�ngt vom Einzelfall ab, in jedem Fall muss der Makler seine Erkl�rungen so abgeben, dass keine Fehlvorstellun�gen bei dem Kunden hervorgerufen werden. Nimmt er an Verhand�lungen teil, muss er gegebenenfalls auch fehlerhafte Angaben richtig stellen.
F�r falsche Angaben im Expos� haftet der Makler nur, wenn ihm die Un�richtigkeit bekannt war. Auch der Kunde kann davon ausgehen, dass die Angaben im Expos� nicht auf Ermittlungen des Maklers beruhen, dieser insbesondere nicht f�r die Richtigkeit einstehen will. H�ufig be�finden sich auch entsprechende Hinweise im Expos�. Es empfiehlt sich in jedem Fall, im Expos� den Hinweis aufzunehmen, dass die Aussagen auf Angaben Dritter (zum Beispiel des Eigent�mers) beruhen und keine Haftung hierf�r �bernommen wird.
Dar�ber hinaus ist der Makler auch nur Wissensvermittler, er schuldet grunds�tzlich keine eigenen Erkundigungen bzw. Ermittlungen. Macht er Angaben, die er nicht selbst �berpr�ft hat, so muss er hierauf hinweisen. Der Makler schuldet seinem Auftraggeber grunds�tzlich keine Ermittlun�gen, insbesondere darf er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der An�gaben des Verk�ufers vertrauen. Informationen des Ver�u�erers darf er daher grunds�tzlich ungepr�ft weitergeben, wie j�ngst der Bundesge�richtshof
entschieden hat (Urteil vom 18.1.2007, Aktenzeichen III ZR 146/06). Es gelten folgende Grunds�tze:
- Zu eigenen Nachforschungen ist der Makler nur verpflichtet, wenn dieses vereinbart ist, insbesondere muss er nicht die von seinem Vertrags�partner gemachten Angaben auf Richtigkeit �berpr�fen.
- Nimmt der Makler Verkaufsprognosen bzw. Sch�tzungen vor, die erkenn�bar unverbindlich sind, so haftet er hierf�r ebenfalls nicht. Etwas anderes kann dann gelten, wenn ihm bewusst war, dass zum Beispiel eine Ver��u�erung innerhalb einer genannten Frist nicht m�glich war.
- Holt der Makler Ausk�nfte von Dritten ein, so haftet er nicht f�r die Richtigkeit derselben, wohl aber f�r die richtige Weitergabe der Informa�tionen. Der Makler ist im �brigen gut beraten, den Eindruck zu ver�meiden, dass Angaben im Expos� das Ergebnis eigener Ermittlungen sind. Es gebietet sich hier der Hinweis, dass es sich um Angaben Dritter handelt.
- Auch ist es nicht Aufgabe des Maklers, den Kunden �ber Rechtsfragen zu belehren, erkennt der Makler allerdings irrige Rechtsvorstellungen des Kunden, ist er gut beraten, diesem die Einholung juristischen Rats zu empfehlen.
- Auch ist der Makler grunds�tzlich nicht gehalten, den Kunden �ber die wirtschaftliche Zweckm��igkeit des Gesch�fts zu beraten. Er kann sich allerdings schadensersatzpflichtig machen, wenn er den Auftraggeber nicht �ber schwerwiegende Bedenken �ber die Finanzierbarkeit des Kaufpreises durch den nachgewiesenen Interessenten hinweist. Insoweit kann auch der Maklerlohn entfallen.
- Auf die Frage, ob der Makler verpflichtet ist, die Zahlungsf�higkeit des Kaufinteressenten zu pr�fen, kommt es jedenfalls dann nicht an, wenn der beauftragende Verk�ufer selbst dieses Risiko erkennt und im Kaufvertrag Klauseln vorsehen l�sst, die das Risiko einer Zahlungsunf�higkeit vertraglich absichern sollen (Landgericht Bremen, Urteil vom 20.6.2007, Aktenzeichen 7 O 23/07).
- Der Verk�ufermakler muss allerdings seinen Auftraggeber �ber ihm bekannte gravierende finanzielle Schwierigkeiten des nachgewiesenen Grundst�cksk�ufers vor Vertragsschluss ungefragt aufkl�ren (OLG Dresden, Beschluss vom 14.2.2007, Aktenzeichen 8 U 1994/06).
Hat der Makler Aufkl�rungspflichten verletzt oder unrichtige Angaben ge�macht, so ist im Wege des Schadensersatzes der Auftraggeber so zu stellen, wie er st�nde, wenn er nicht auf die Richtigkeit der Angaben ver�traut h�tte. Grunds�tzlich kann er nicht verlangen, so gestellt zu werden, als wenn die fehlerhaften Angaben richtig gewesen w�ren.
Die bereits geleistete Provision ist zu erstatten, dar�ber hinaus kann der Kunde auch den Ersatz des sonstigen Schadens verlangen.
Der f�r den Verk�ufer t�tige, bei der Beurkundung des Kaufvertrages an�wesende Makler, f�r den ein eigener Provisionsanspruch gegen den K�ufer begr�ndet wird, ist dem K�ufer zur Aufkl�rung verpflichtet, wenn er Kenntnis davon hat, dass der Verk�ufer bei einem vereinbarten Ge�w�hrleistungsausschluss unrichtige Angaben �ber den Zustand des Ver�tragsgegenstands macht. Vertragspartner des Maklers war hier der Ver�k�ufer, ein Provisionsanspruch wurde im Wege des echten Vertrages zu Gunsten Dritter vereinbart, bei dieser Konstellation nahm der Bundesge�richtshof eine Aufkl�rungspflicht an (BGH, Urteil vom 22.9.2005, Akten�zeichen III ZR 295/04).
2.)���� Pflichtverletzung des Kunden
Der Maklerkunde ist in der Entscheidung frei, ob er den nachgewiesenen Vertrag abschlie�t. Er hat auch nicht die Pflicht, den Vertragsschluss zu beschleunigen. Er hat allerdings die vertragliche Nebenpflicht, die ihm vom Makler zugeleiteten Informationen vertraulich zu behandeln. Er ver�letzt diese Pflicht und macht sich grunds�tzlich schadensersatzpflichtig, wenn er die Maklerinformationen an einen Dritten weitergibt, der eben�falls das Objekt erwerben will. Schwierig ist im Einzelfall, einen Schaden des Maklers festzustellen. Da der Dritte den Hauptvertrag nicht h�tte ab�schlie�en k�nnen, wenn der Auftraggeber die Informationen nicht weiter�gegeben h�tte, wird der Makler regelm��ig nicht darlegen k�nnen, dass ihm ein Schaden in H�he der Provision entstanden ist. Der Bundesge�richtshof hat daher eine Klausel zugelassen, nach der der Auftrag�geber zur Zahlung der vollen Provision verpflichtet ist, wenn er den erhaltenen Nachweis an einen Dritten weitergibt und dieser den Vertrag abschlie�t.
Der Kunde hat den Makler im �brigen aufgrund seiner vertraglichen Nebenpflicht dar�ber zu informieren, dass er von dem zun�chst beab�sichtigten Verkauf oder Ankauf absieht, damit der Makler nicht nutzlose Aufwendungen t�tigt, die der Kunde im Wege des Schadensersatzes dann zu ersetzen hat. Gleiches kann gelten, wenn der Kunde den Makler nicht alsbald auf bestehende Vorkenntnis hinweist.
Nach � 654 BGB ist der Anspruch auf den Maklerlohn und den Ersatz von Aufwendungen ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Ver�trages zuwider f�r den anderen Teil t�tig gewesen ist. Hieraus hat bereits das Reichsgericht eine allgemeine Treue- und Sorgfaltspflicht des Maklers hergeleitet mit der Folge, dass auch au�erhalb der Doppelt�tig�keit eine Verwirkung eintreten kann, wenn der Makler unter vors�tzlicher oder fahrl�ssiger Verletzung wesentlicher Vertragspflichten die Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise verletzt. Voraus�setzung ist in�soweit eine schwerwiegende Vertragsverletzung des Maklers.
Der von beiden Seiten beauftragte Makler ist zur strengen Unparteilich�keit verpflichtet. Ihn treffen umfassende Aufkl�rungs- und Informations�pflichten seinen beiden Auftraggebern gegen�ber.
Die Doppelt�tigkeit wird von der Rechtsprechung grunds�tzlich als zu�l�ssig angesehen. Der Bundesgerichtshof hat deutlich gemacht, dass die Doppelt�tigkeit im Sinne einer Vermittlungst�tigkeit f�r beide Auftrag�geber beim Immobilienkauf grunds�tzlich nicht vertragswidrig ist, wenn sie dem Makler von beiden Vertragsparteien gestattet wird und der Doppelauftrag f�r die jeweils andere Auftraggeberseite eindeutig erkenn�bar oder absehbar ist. Das gilt allerdings nicht f�r den Vertrauensmakler. Die Stellung eines Vertrauensmaklers hat der Bundesgerichtshof dann bejaht, wenn dem Makler ein Alleinauftrag f�r 15 Monate erteilt worden war.
Auch die Doppelt�tigkeit des f�r beide Seiten t�tigen Nachweismaklers ist in der Regel zul�ssig, weil hier die gegenseitigen Interessen nicht ohne weiteres ber�hrt werden.
F�r zul�ssig hat der Bundesgerichtshof auch die Vermittlungst�tigkeit f�r den Verk�ufer und eine Nachweist�tigkeit f�r den K�ufer gehalten. Eine Interessenkollision kann hier deshalb entfallen, weil der Nachweisauftrag von Seiten des K�ufers den Makler nicht dazu verpflichtet, den K�ufer �ber alle Umst�nde aufzukl�ren, die ihn veranlassen k�nnten, einen m�g�lichst niedrigen Kaufpreis zu verlangen. Der K�ufer muss hier nach Auf�fassung des Bundesgerichtshofs damit rechnen, dass der Makler, der als Vermittlungs�makler des Verk�ufers auftritt, bestrebt sein wird, im Rahmen der Markt�lage einen m�glichst hohen Kaufpreis zu erzielen.
Wird der Makler im Rahmen eines Doppelauftrags t�tig, so gilt der Grund�satz, dass bei einer Kollision der Aufkl�rungspflicht gegen�ber der einen Seite mit der Pflicht zur Verschwiegenheit gegen�ber der anderen Seite die Aufkl�rungspflicht grunds�tzlich vorgeht.
Bei unzul�ssiger Doppelt�tigkeit verliert der Makler im Wege der Ver�wirkung seinen Provisionsanspruch.
Dem Makler ist zu empfehlen, eine Doppelt�tigkeit zu offenbaren, um hier jegliche Grundlage f�r eine Verwirkung des Provisionsanspruchs zu ent�ziehen.
Problematisch ist es, wenn der Makler f�r beide Seiten vermittelnd t�tig wird, was ohne Gestattung der Parteien nicht m�glich ist, weil das Ein�wirken auf die Abschlussfreiheit der Gegenpartei auch immer mit bein�haltet, diese durch Argumente von der Verhandlungsposition der anderen Partei zu �berzeugen. Der Makler ist schlicht �berfordert, wenn er in dieser Situation v�llig neutral nur die Argumente der Partei jeweils der Gegenseite zu Geh�r bringen soll. Der Bundesgerichtshof hingegen h�lt eine Vermittlungst�tigkeit auf beiden Seiten nicht automatisch f�r provi�sionssch�dlich. Entscheidend sei vielmehr, dass der Makler mit seiner T�tigkeit das Vertrauen und die Interessen seiner Auftraggeber verletzt. Dieses wird dann verneint, wenn die T�tigkeit f�r die jeweils andere Seite offen gelegt wird und sich der Makler darauf beschr�nkt, als ehrlicher Makler zwischen den Interessen zu vermitteln.
Die Rechtsprechung hat Verwirkung in verschiedenen F�llen ange�nommen:
- Der Makler erkl�rt dem K�ufer ohne Erlaubnis des Verk�ufers, der Preis sei zu hoch;
- der Makler treibt den Kaufpreis zu Gunsten der Verk�uferseite durch Ein�schaltung weiterer Interessenten in die H�he;
- auf Nachfrage des Kunden gibt der Makler bewusst wahrheitswidrig eine falsche Quadratmeteran�gabe zum Objekt an;
- erstmaliges Provisionsverlangen an den K�ufer im Notartermin mit der Drohung, anderenfalls den Notartermin platzen zu lassen und Forderung eines unterzeichneten schriftlichen Provisions�versprechens.
Das OLG Hamm (Urteil vom 6.12.2004, Aktenzeichen 18 U 55/04) hat darauf hingewiesen, dass ein Provisionsanspruch des Maklers verwirken kann, wenn es zu beleidigenden �u�erungen des Maklers gegen�ber seinem Vertragspartner kommt. Der Makler hatte den K�ufer namentlich als "zu d�mlich" beschimpft und die Beschaffung von Unterlagen abge�lehnt.
Gem�� � 652 Abs. 2 BGB sind Aufwendungen sowohl im Erfolgsfall als auch bei Nichtzustandekommen des Hauptvertrages nur dann zu er�setzen, wenn dieses vereinbart worden ist. Dieses setzt eine individuelle Vereinbarung voraus, zul�ssigerweise k�nnen erfolgsun�abh�ngige Aufwendungsersatzanspr�che auch in allgemeinen Gesch�fts�bedingungen vereinbart werden, wenn sie sich auf den Ersatz des kon�kreten Aufwands beschr�nken. Pauschale Aufwendungsersatz�anspr�che l�sst der Bundesgerichtshof auch zu, wobei die Pauschale am wirklichen Aufwand ausgerichtet werden muss, nicht am vorgesehenen Kaufpreis. Aufwendungen k�nnen insbesondere Inseratskosten sein.
Im Einzelfall ist stets zu pr�fen, ob der Makler in allgemeinen Gesch�fts�bedingungen nicht eine erfolgsunabh�ngige Provision vom Kunden ver�langt, was nicht f�r� zul�ssig gehalten wird. 3.)
Besondere Regelungen bei der Wohnraumvermittlung enth�lt � 3 Abs. 2 Satz 1 Wohnungsvermittlungsgesetz.
Durch den einfachen Alleinauftrag ist der Makler beauftragt, f�r den Kunden allein t�tig zu werden. Der Kunde darf w�hrend dieser Zeit keinen weiteren Makler einschalten.
Weiter geht der qualifizierte Alleinauftrag. Ein solcher liegt vor, wenn der Makler mit dem Kunden individuell vereinbart hat, dass Letzterer jeden Interessenten, der unmittelbar an ihn herantritt, an den Makler verweisen muss. Der Kunde verzichtet dar�ber hinaus w�hrend der Laufzeit des Alleinauftrages auf die Einschaltung weiterer Makler wie auch ein Eigengesch�ft.
Beiden Vertragstypen wohnt eine T�tigkeitspflicht des Maklers inne als Ausgleich f�r die alleinige Beauftragung dieses Maklers.
F�r den Auftraggeber verbleibt die volle Abschluss- und� Entscheidungs�freiheit, ob er ver�u�ern will. Es besteht keine Abschlussverpflichtung bei dem Alleinauftrag.
Der alleinbeauftragte Makler muss sich rege und intensiv um die Belange des Auftraggebers k�mmern, um einen erfolgreichen Abschluss zu er�reichen. Das Ma� der Anstrengungen h�ngt vom Vertragsobjekt und Einzelabsprachen ab. Seiner T�tigkeitspflicht kann sich der Makler nicht dadurch entledigen, dass er es dem Kunden freistellt, sich selbst um den Verkauf des Objektes zu bem�hen oder einen anderen Vermittler einzu�schalten. Ob der Makler einen Mindestkatalog erf�llen muss, wie Pr�fung der Unterlagen f�r den Gesch�ftsabschluss den er hat, Werbung durch Inserate, Verhandeln mit dem Interessenten, Beratung des Auftraggebers etc., erscheint zweifelhaft. Da der Maklervertrag seinem Wesen nach er�folgsbedingt ist, wird man vom Makler nur eine T�tigkeit nach seinem eigenen pflichtgem��en Ermessen verlangen k�nnen. Andererseits treffen den Makler beim Alleinauftrag gesteigerte Aufkl�rungs-, oder Er�kundigungs- und Nachpr�fungspflichten.
Im Rahmen des qualifizierten oder erweiterten Alleinauftrags kann sich der Auftraggeber verpflichten, Direktinteressenten an den Makler zu ver�weisen bzw. den Makler zu Vertragsverhandlungen mit Direktinteressen�ten hinzuzuziehen. Eine solche Vereinbarung kann nur indivi�duell zwischen Makler und Auftraggeber ausgehandelt werden, der quali�fizierte Alleinauftrag kann nicht in Formularvertr�gen oder allge�meinen Gesch�ftsbedingungen vereinbart werden. An eine Individualverein�barung stellt der Bundesgerichtshof hohe Anforderungen. Aktuell hat das Landgericht Flensburg (Urteil vom 18.6.2006, Aktenzeichen 8 O 11/06) entschieden, dass die Bedingungen des qualifizierten Alleinauftrags (ins�besondere Verweisungspflicht) individuell ausgehandelt sein m�ssen. Ausgehandelt werden muss insbesondere die Eigenverkaufsklausel,�� der Verk�ufer muss zu Ab�nderungen oder sogar auch einem Verzicht bereit sein.
Im Regelfall wird der Alleinauftrag befristet geschlossen. Fehlt eine Frist�vereinbarung, so gilt er als f�r eine angemessene Zeit abgeschlossen. Unangemessen lange Bindungsfristen k�nnen in allgemeinen Gesch�fts�bedingungen nicht vereinbart werden.
Die K�ndigung des Alleinauftrags aus wichtigem Grund ist m�glich, wenn der Makler unt�tig ist oder seine Verkaufsbem�hungen vernachl�ssigt und damit die Interessen des Auftraggebers erheblich beeintr�chtigt.
Der Auftraggeber kann sich schadensersatzpflichtig machen, insbeson�dere dann, wenn er einen weiteren Makler beauftragt.
Als Schadensersatz k�nnen geltend gemacht werden der Ersatz f�r Aus�lagen und eine angemessene Entsch�digung f�r den nutzlosen Zeitauf�wand.
Gleiches gilt, wenn der Auftraggeber gegen eine wirksam vereinbarte Hinzuziehungs- und Verweisungsregelung verst��t, dem Makler die Auf�gabe der Gesch�ftsabsicht nicht anzeigt oder sonst Obliegenheiten aus dem Alleinauftrag verletzt.
Ebenso wie es f�r den Provisionsanspruch des Maklers gen�gt, dass er w�hrend der Laufzeit des Maklervertrages eine Ursache f�r das Zu�standekommen des Hauptvertrages gesetzt hat, so reicht es auch f�r den Schadensersatzanspruch aus, dass der andere Makler w�hrend der Lauf�zeit des Alleinauftrags eine Mitursache f�r das Zustandekommen des Hauptvertrages gesetzt hat.
Schadensersatzpflichtig machen kann sich der Kunde im �brigen, wenn er das vereinbarte Eigengesch�ftsverbot missachtet. Der Makler muss beweisen, dass auch ihm der Nachweis oder die Vermittlung gelungen w�re. Der alleinbeauftragte Makler kann damit bei Verletzung des Alleinauftrags auch Anspruch auf entgangenen Gewinn geltend machen. Dieses setzt allerdings voraus, dass der Makler dar�legen und beweisen kann, dass er w�hrend der Laufzeit des Alleinauf�trags einen Interessenten hatte, der bereit und willens war, zu den Be�dingungen des abgeschlossenen Hauptvertrages den Vertrag� abzuschlie�en und er auch bereit war, Provision zu zahlen. Anderen�falls fehlt es am Schaden.
Die Rechtsprechung verlangt insoweit nicht den Nachweis der konkreten Abschlussbereitschaft des Auftraggebers, sondern erleichtert dem Makler die Darlegungs- und Beweislast f�r den Schadensersatzanspruch, indem sie sich mit dem Nachweis der Vertragsverletzung des Auftraggebers und dem Beweis, dass ein abschlussf�higer und bereiter Interessent zu den Bedingungen des Eigengesch�fts vom Makler gefunden war, begn�gt.
In einer Reservierungsvereinbarung verpflichtet sich der Makler gegen��ber dem Kunden, das Grundst�ck w�hrend einer bestimmten Zeit keinem Dritten anzubieten. In der Regel verlangt der Makler hierf�r ein Entgelt, welches im Regelfall geringer ist als die �bliche Maklerprovision und beim Zustandekommen des Vertrages auf die Nachweis- oder Ver�mittlungsprovision angerechnet wird.
Der Schutz einer solchen Vereinbarung ist begrenzt. Selbst bei einem er�weiterten Alleinauftrag kann der Makler nicht garantieren, dass der Eigen�t�mer nicht doch an einen Dritten ver�u�ert, es sei denn, dieser hat der Reservierung zugestimmt. Ist Letzteres nicht der Fall, so handelt der Makler sogar pflichtwidrig, weil er sich nicht um eine breit gef�cherte Ver�marktung, also Verhandlungen mit vielen Interessenten, k�mmern kann. Unter Umst�nden kann eine solche Vereinbarung sogar sittenwidrig und damit nichtig sein.
Rechtlich bedenklich ist eine solche Vereinbarung auch dann, wenn die Provision erheblich ist, weil sie dann den Erwerber in seiner Entschluss�freiheit beeintr�chtigt. Sie bed�rfte dann auch der notariellen Beur�kundung. Ist sie zeitlich unbegrenzt, kann sie dar�ber hinaus auch sitten�widrig sein.
In allgemeinen Gesch�ftsbedingungen werden Reservierungsverein�barungen �berwiegend f�r unwirksam gehalten.
Ein Gemeinschaftsgesch�ft liegt vor, wenn Makler zusammenarbeiten. Entscheidend sind die im Einzelfall von den beteiligten Maklern getroffe�nen Parteivereinbarungen. Die Art der Zusammenarbeit kann unter�schiedlich sein, sie kann in der Form von Gemeinschaftsgesch�ften ge�schehen aber auch Zubringergesch�ft oder Untermaklervertrag sein.
Ein Gemeinschaftsgesch�ft im engeren Sinn liegt vor, wenn zwei oder mehrere Makler auf entgegengesetzten Vertragsseiten t�tig werden und eine Provisionsteilungsabsprache miteinander treffen.
Der Maklerverband IVD hat Gesch�fts�gebr�uche f�r Gemeinschaftsge�sch�fte unter Maklern entwickelt. Hierbei handelt es sich weder um Rechtsnormen noch sind sie als Standesregeln allgemein verbindlich.
Die Rechten und Pflichten der beteiligten Makler eines Gemeinschaftsge�sch�ftes bestimmen sich daher ausschlie�lich aus den zwischen ihnen getroffenen Vereinbarungen. Die Gesch�ftsgebr�uche f�r Gemein�schaftsgesch�fte gewinnen allerdings dann Bedeutung, wenn sie von den beteiligten Maklern ausdr�cklich oder stillschweigend zum Bestandteil der Vertr�ge gemacht werden.
Vereinbaren die Makler bei einem Gemeinschaftsgesch�ft zum Beispiel, dass der Makler des Verk�ufers von seinem Kunden 1 % Provision und der Makler des K�ufers von seinem Kunden 3 % Provision verlangen soll, bei anschlie�ender Teilung der Gesamtprovision, so macht sich der Makler des K�ufers schadensersatzpflichtig, wenn er seinem Kunden nur 1 % Provision in Rechnung stellt. Den entgangenen Anteil der K�ufer�provision kann der Makler des Verk�ufers vom anderen Makler allerdings nur dann erstattet verlangen, wenn fest steht, dass ein anderer Interes�sent die vertraglich vereinbarten 3 % gezahlt h�tte oder aber der K�ufer 3 % Provision gezahlt h�tte, wenn sein Makler darauf bestanden h�tte.
Die Gesch�ftsgebr�uche definieren zun�chst, was unter einem Gemein�schaftsgesch�ft zu verstehen ist. Ein solches kommt zustande, wenn ein Makler einem oder mehreren anderen Maklern ein Angebot auf Grund�lage der Gesch�ftsgebr�uche zur gemeinsamen Bearbeitung macht und der zweite Makler dieses Angebot annimmt oder verwertet. Die Ge�sch�ftsgebr�uche enthalten sodann Regelungen zur Bearbeitung des Ge�meinschaftsgesch�fts, zur Unterrichtungspflicht, zur Provisions�aufteilung wie auch Geltendmachung der Provision aber auch zum Kunden- und Objektschutz.
Vom Zubringergesch�ft ist dann die Rede, wenn es an einer Zusammen�arbeitsvereinbarung wie beim Gemeinschaftsgesch�ft fehlt. In der Regel wird der nicht gewerbsm��ig t�tige Zubringermakler einzelne Vertrags�m�glichkeiten mitteilen, er hat nur einen Anspruch auf einen geringen Teil der Provision. (Im Regelfall 10 %).
Der Untermaklervertrag verbindet einen Hauptmakler mit einem Unter�makler zur gemeinschaftlichen Durchf�hrung einzelner Maklergesch�fte. Der Untermakler soll an der Provision beteiligt werden, ohne dass er in vertraglicher Beziehung zum Auftraggeber steht. Die T�tigkeit des Unter�maklers beschr�nkt sich auf das zu vermittelnde Gesch�ft, der Unter�makler muss im Allgemeinen nicht t�tig werden und schuldet dem Haupt�makler auch nicht, sich st�ndig um dessen Gesch�ft zu bem�hen. Er ist insoweit lediglich Erf�llungsgehilfe des Hauptmaklers.
Die Werbung des Maklers ist an den Vorschriften des Gesetzes gegen unlauteren Wettbewerb zu messen. Konkurrenten, Wirtschafts- und Ver�braucherverb�nde k�nnen daher gegen jeden Makler vorgehen, un�lautere und irref�hrende Werbung zu unterlassen (�� 8, 9 UWG).
Auch wenn wettbewerbswidriges Verhalten vorliegt, so ber�hrt dieses nicht die Wirksamkeit des abgeschlossenen Maklervertrages (zum Bei�spiel Insertion eines Objektes, ohne deutlich zu machen, dass man als Makler t�tig wird).
Ma�gebliche Bedeutung hat nach wie vor das Verbot irref�hrender Werbung (� 5 UWG).
Entscheidend ist nicht, was der Werbende sagen will, sondern wie der Verkehr die Werbung versteht. So kann eine Aussage durchaus richtig sein, dennoch unzul�ssig, weil sie von den angesprochenen Verkehrs�kreisen in einem Sinne verstanden wird, der den tats�chlichen Verh�ltnis�sen nicht entspricht.
Wesentliche Bedeutung f�r die Immobilienwerbung hat auch die Preisan�gabenverordnung. Verst��e gegen die Preisangabenverordnung sind zu�gleich auch Verst��e gegen �� 3, 5 UWG).
� 1 Preisangabenverordnung verpflichtet denjenigen, der Letztver�brauchern gewerbs- oder gesch�ftsm��ig oder regelm��ig in sonstiger Weise Waren oder Leistungen anbietet oder als Anbieter von Waren oder Leistungen gegen�ber Letztverbrauchern unter Angaben von Preisen wirbt, die Preise anzugeben, die einschlie�lich der Umsatzsteuer und sonstiger Preisbestandteile unabh�ngig von einer Rabattgew�hrung zu zahlen sind (Endpreise).
Die Beispiele f�r irref�hrende Werbung k�nnen vielf�ltig sein, insbe�sondere zu nennen ist das Verschweigen der Maklereigenschaft. Allein der Zusatz IVD ohne weitere Hinweise reicht nicht aus, um die Makler�eigenschaft deutlich zu machen, auch nicht Abk�rzungen wie "Immo", "Mkl" etc..
Unzul�ssig ist auch die Werbung mit dem Begriff "Steuervorteil", denn insoweit entsteht der falsche Eindruck, ein Vorteil ergebe sich unab�h�ngig von den jeweiligen pers�nlichen steuerrechtlichen Verh�ltnissen des Interessenten.
Unzul�ssig sind Werbeaussagen wie �u�erst g�nstige Finanzierung m�glich (statt richtig: Finanzierungs-/Kreditvermittlung); Zusammenarbeit mit allen Banken; Werbung mit "proj." zur Kenntlichmachung einer noch nicht fertig gestellten Immobilie; Werbung mit Wohn-/Nutzfl�che in einer Quadratmeterzahl, wenn nicht die Wohnfl�che die Nutzfl�che um mindestens das 2 1/2 - bis 3-fache �bersteigt; Werbung mit Neubau, ob�wohl die Immobilie bereits seit Jahren erbaut ist.
Wettbewerbsverst��e werden in der Regel zun�chst mit der Aufforderung zur Unterlassung des tats�chlichen oder angeblichen Wettbewerbsver�sto�es verfolgt. Diesen Vorgang nennt man abmahnen. Reagiert der Ab�gemahnte trotz wettbewerbswidriger Werbung nicht, besteht die M�glich�keit, den Wettbewerbsversto� bei Gericht anh�ngig zu machen ent�weder im Wege der einstweiligen Verf�gung oder durch Unterlassungs�klage. Mit einer Abmahnung geht eine strafbewehrte Unterlassungs�erkl�rung ein�her, die dazu dienen soll, dass der Verletzte k�nftig Wettbewerbsver�st��e unterl�sst. Dazu kann er nur angehalten werden, wenn er eine an�gemessene Vertragsstrafe �bernimmt bzw. ein angemessenes Vertrags�strafeversprechen abgibt. Wenn gegen die Unterlassungs�erkl�rung ver�sto�en wird, so kann auf Antrag des Verletzten vom Gericht ein Ordnungsgeld festgesetzt werden, ersatzweise Ordnungshaft.
Autor:� Rechtsanwalt Babo von Rohr
Dozent an der Westf�lischen Wilhelms-Universit�t M�nster (Studiengang Real Estate Law) und Lehrbeauftragter der ADI (Akademie der Immobilienwirtschaft)