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Timestamp: 2016-10-24 22:00:09
Document Index: 328369468

Matched Legal Cases: ['Art. 18', 'BGE', 'Art. 63', 'Art. 21', 'Art. 270', 'BGE', 'Art. 156', 'Art. 159']

4C.156/2000 (21.08.2000)
4C.156/2000/rnd
Leonhard Senti, Gartenweg 12, 7203 Trimmis, Beklagter und Berufungskl�ger, vertreten durch Rechtsanwalt Christian Clopath, Bahnhofstrasse 6, 7250 Klosters,
Lidoc Immobilien AG, Kasernenstrasse 138, 7000 Chur, Kl�gerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Diener, B�renloch 1, Postfach 201, 7002 Chur,
Mietvertrag; Mietzinsanpassung, hat sich ergeben:
A.- Am 10. Januar 1995 schloss die Lidoc Immobilien AG (Kl�gerin) mit den damaligen Inhabern der Firma Tropical Gastro, Leonhard Senti (Beklagter) und Hugo Zbinden, einen erstmals auf den 31. Dezember 2004 k�ndbaren Mietvertrag f�r das Restaurant/Dancing/Discothek an der Kalchb�hlstrasse 12 in Chur. Der monatliche Mietzins inkl. Nebenkosten betrug gem�ss Mietvertrag Fr. 17'250.-- zuz�glich MWSt. Nach der Er�ffnung des Konkurses �ber Hugo Zbinden schied dieser aus der Tropical Gastro aus, und das Mietverh�ltnis wurde mit dem Beklagten allein weitergef�hrt.
Ab Beginn des Jahres 1996 geriet der Beklagte mit der Zahlung der Mietzinse in Verzug. Am 18. Juli 1996 schlossen die Parteien deshalb eine Vereinbarung �ber die ratenweise Tilgung des bis dahin aufgelaufenen Mietzinsausstandes von Fr. 91'856. 25 sowie �ber eine ab dem 1. August 1996 wirksame Anpassung des Mietzinses. Die im vorliegenden Verfahren interessierenden Ziffern 3 und 8 der besagten Vereinbarung lauten wie folgt:
"3. Ab 1. August 1996 betr�gt der Mietzins 20% des
im Vorvormonat erzielten Bruttoumsatzes,
mindestens Fr. 12'000.-- und maximal Fr.
17'250.--, exklusive Mehrwertsteuer. Zahlbar im
voraus jeden Monates.
8. Nach Ablauf einer Frist von 24 Monaten wird die
Situation der Tropical Gastro unter den Parteien
neu beurteilt.. "
Mit Nachtrag vom 15. Oktober 1996 wurde im gegenseitigen Einverst�ndnis Ziffer 3 der Vereinbarung wie folgt ge�ndert:
"Ab 1. Oktober 1996 betr�gt der Mietzins 20%
des im Vorvormonat erzielten Bruttoumsatzes,
mindestens Fr. 6'000.-- und maximal Fr.
17'250.-- exkl. Mehrwertsteuer. Zahlbar im
voraus jeden Monats. "In der Folge wurde strittig, wie die Vereinbarung vom 18. Juli/15. Oktober 1996 auszulegen sei.
B.- Nach erfolglos verlaufener Schlichtungsverhandlung vor der zust�ndigen Schlichtungsbeh�rde f�r Mietsachen reichte die Kl�gerin am 21. Januar 1999 Klage gegen den Beklagten ein. Sie verlangte dabei im Wesentlichen die Zahlung von Fr. 256'927. 80 nebst Zins sowie die gerichtliche Feststellung, dass der Mietzins ab dem 1. Juli 1998 monatlich Fr. 17'250.-- exkl. MWSt betrage.
Mit Urteil vom 29. Juni 1999 hiess das Bezirksgericht Plessur die Klage im Umfang von Fr. 10'154. 75 gut, wobei die weitergehenden Anspr�che nur zur Zeit abgewiesen wurden; zudem verpflichtete es den Beklagten, ab dem
1. August 1998 einen monatlichen Mietzins von Fr. 17'250.-- exkl. MWSt zu bezahlen. In teilweiser Gutheissung der vom Beklagten erhobenen kantonalen Berufung reduzierte das Kantonsgericht von Graub�nden mit Urteil vom 7. Februar 2000 den der Kl�gerin zugesprochenen Betrag geringf�gig auf Fr. 6'197. 05 nebst Zins, best�tigte jedoch im �brigen das erstinstanzliche Urteil.
C.- Der Beklagte hat gegen das Urteil des Kantonsgerichts von Graub�nden eidgen�ssische Berufung eingelegt. Darin beantragt er dem Bundesgericht die teilweise Aufhebung des vorinstanzlichen Urteils und Abweisung des kl�gerischen Begehrens, wonach der Beklagte ab dem 1. August 1998 einen monatlichen Mietzins von Fr. 17'250.-- exkl. MWSt zu bezahlen habe. Die Kl�gerin schliesst auf Abweisung der Berufung.
1.-a) Die Vereinbarung vom 18. Juli/15. Oktober 1996, in welcher eine Reduktion des urspr�nglich festgesetzten Mietzinses vereinbart wurde, sah vor, dass die Parteien nach Ablauf einer Frist von 24 Monaten eine Neubeurteilung der Situation der Tropical Gastro vornehmen w�rden. Obwohl dies nicht geschah, wird von keiner Partei die Weitergeltung des Mietvertrages f�r die urspr�nglich vereinbarte Dauer - 10 Jahre mit Option f�r weitere 10 Jahre - in Frage gestellt.
Hingegen ist strittig, ob nach Ablauf der in der Vereinbarung vom 18. Juli/15. Oktober 1996 statuierten Frist von 24 Monaten wiederum der urspr�ngliche Mietzins geschuldet wird, wie dies der Auffassung der Kl�gerin und der Vorinstanz entspricht, oder ob mangels einer anderslautenden Abrede weiterhin der reduzierte Mietzins zu bezahlen ist, wie dies der Beklagte vertritt.
b) Mit Bezug auf die Auslegung der strittigen Vereinbarung konnte die Vorinstanz keinen - f�r den Inhalt eines Vertrags in erster Linie massgebenden (Art. 18 Abs. 1 OR) - �bereinstimmenden wirklichen Parteiwillen ermitteln.
Mit dem Kantonsgericht ist der Vertrag deshalb aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie er nach seinem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umst�nden verstanden werden durfte und musste. Dabei hat das Gericht neben der Interessenlage der Parteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu ber�cksichtigen, was sachgerecht ist, weil nicht anzunehmen ist, dass die Parteien eine unangemessene L�sung gewollt haben. Diese objektivierte Vertragsauslegung �berpr�ft das Bundesgericht als Rechtsfrage frei (vgl. BGE 125 III 435 E. 2a/aa S. 436/7; 122 III 426 E. 5b S. 429; 122 III 420 E. 3a S. 424, je mit Hinweisen).
2.-Die Vorinstanz erwog, es lasse sich anhand des Wortlautes nicht klar beantworten, ob die Mietzinsanpassung nach Ablauf der Frist von 24 Monaten dahinfalle oder nicht.
Aus der Interessenlage der Parteien bei Abschluss der strittigen Vereinbarung sowie den weiteren Umst�nden ergebe sich jedoch, dass die Mietzinsreduktion nur w�hrend einer beschr�nkten Dauer gelten sollte. Daf�r spreche namentlich ein Schreiben der Kl�gerin an den Beklagten, welches vom 17. Juni 1996 datiert. Darin f�hrt die Kl�gerin w�rtlich aus, "dass wir auf Gespr�che f�r eine eventuelle zeitweilige Mietreduktion nur dann eingehen werden, wenn Sie die ausstehenden Mieten f�r die Monate M�rz bis Juni 96 umgehend �berweisen. ..".
Auch aus der Tatsache, dass der Beklagte keine Gegenleistung f�r die Mietzinsreduktion erbringen musste, sei auf eine zeitlich limitierte Erm�ssigung zu schliessen.
Es sei nicht anzunehmen, dass die Kl�gerin einer unbefristeten Mietzinsreduktion zugestimmt h�tte, zumal der Beklagte diesfalls die Weitergeltung des reduzierten Mietzinses allein durch die Weigerung, eine neue Vereinbarung abzuschliessen, h�tte durchsetzen k�nnen. Der Zweck der Vereinbarung vom 18. Juli/15. Oktober 1996 habe nicht in einem andauernden Verzicht auf 2/3 des urspr�nglichen Mietzinses, sondern offensichtlich darin gelegen, den Beklagten als Mieter zeitweilig wirtschaftlich zu entlasten. Nach Treu und Glauben sei die fragliche Vereinbarung deshalb dahingehend auszulegen, dass die Mietzinsanpassung auf 24 Monate befristet wurde und ab August 1998 somit wieder der urspr�nglich vereinbarte Mietzins zu entrichten sei.
3.-a) aa) Soweit der Beklagte gegen die vorinstanzliche Auslegung sinngem�ss einwendet, der Wortlaut der Vereinbarung vom 18. Juli/15. Oktober 1996 sei klar, ist seine R�ge offensichtlich unbegr�ndet. Namentlich nicht nachvollziehbar ist die Auffassung, dass aus der Klausel, welche nach Ablauf einer bestimmten Zeit eine Neubeurteilung der Situation vorsieht, auf eine Berechtigung des Beklagten geschlossen werden muss, bei Nichterreichen bestimmter Umsatzzahlen einseitig eine weitergehende Herabsetzung des Basismietzinses zu verlangen.
bb) Ebenso offensichtlich fehl geht die R�ge des Beklagten, er habe den ausstehenden Mietzins nur bezahlt, weil er davon ausgegangen sei, der reduzierte Mietzins gelte f�r die ganze Vertragsdauer. Zur Bezahlung bereits verfallener Mietzinse war er n�mlich unabh�ngig vom Abschluss der strittigen Vereinbarung bereits aufgrund des urspr�nglichen Mietvertrages verpflichtet.
cc) Der Beklagte macht geltend, auch die Vorverhandlungen sowie das Verhalten nach Vertragsschluss g�ben keinen Hinweis darauf, dass die Parteien die Umsatzmiete auf 2 Jahre beschr�nken wollten. Damit widerspricht er den Feststellungen der Vorinstanz, wonach die Kl�gerin ihre Haltung sowohl vor wie auch nach Abschluss der Vereinbarung vom 18. Juli/15. Oktober 1996 wiederholt zum Ausdruck gebracht und betont habe, dass nach Ablauf der Frist wieder der urspr�nglich verabredete Zins gelte. Der Beklagte setzt sich mit seiner R�ge somit in Widerspruch zu den tats�chlichen Feststellungen des Kantonsgerichts, weshalb insofern auf die Berufung nicht eingetreten werden kann (Art. 63 Abs. 2 OG).
b) Auch die �brigen vom Beklagten vorgebrachten Einw�nde lassen das vorinstanzliche Auslegungsresultat nicht als bundesrechtswidrig erscheinen.
aa) Aus der Tatsache, dass die zeitliche Befristung der Mietzinsreduktion nicht ausdr�cklich in die Vereinbarung aufgenommen wurde, ist entgegen der Auffassung des Beklagten nicht zu schliessen, dass der reduzierte Mietzins �ber die ganze Vertragsdauer gelten sollte. Wie die Vorinstanz zutreffend darlegte, h�tte die Kl�gerin damit w�hrend der restlichen Vertragsdauer von wenigstens 8 und - bei Aus�bung der Option - h�chstens 18 Jahren auf einen substanziellen Teil des ihr gem�ss Vertrag vom 10. Januar 1995 zustehenden Mietertrages verzichtet, ohne vom Beklagten eine Gegenleistung erhalten zu haben. Nach Treu und Glauben durfte der Beklagte der strittigen Vereinbarung ohne weitere f�r dieses Auslegungsergebnis sprechende Umst�nde - solche werden von der Vorinstanz nicht festgestellt - eine derartige Bedeutung nicht zumessen.
bb) Aus der Interessenlage der Parteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ergibt sich zwar, dass die Kl�gerin auf die wirtschaftlichen Verh�ltnisse des Beklagten R�cksicht nehmen wollte. Dabei ging es ihr aber nach den Feststellungen der Vorinstanz im Wesentlichen darum, die ratenweise Zahlung der ausstehenden Mietzinse nicht zu gef�hrden.
Daraus ergibt sich, dass die Mietzinsreduktion ihrem Zweck entsprechend vor�bergehend sein sollte. Deshalb war gem�ss Ziffer 8 der strittigen Vereinbarung nach 24 Monaten �ber eine allf�llige Weiterf�hrung der Reduktion zu befinden, welche ohne entsprechende Vereinbarung jedoch nicht weiterhin Geltung beanspruchen konnte.
cc) Nach Auffassung des Beklagten ist der urspr�ngliche Mietzins im Verh�ltnis zu den erzielten Umsatzzahlen unangemessen. Was er daraus zu seinen Gunsten ableiten will, bleibt allerdings unklar. In dieser Hinsicht ist jedenfalls daran zu erinnern, dass den Gerichten die �berpr�fung der Angemessenheit von vertraglichen Leistungen grunds�tzlich verwehrt ist, soweit nicht Sonderregelungen wie Art. 21 OR oder Art. 270 OR zum Tragen kommen. Dass die Vereinbarung der Parteien im Lichte solcher Bestimmungen zu �berpr�fen w�re, macht der Beklagte zu Recht nicht geltend. Schliesslich greift die vom Beklagten angerufene Unklarheitsregel nur, wenn die �brigen Auslegungsmittel versagen, was hier nicht der Fall ist (BGE 123 III 35 E. 2c/bb S. 44 mit Hinweisen).
4.- Damit erweisen sich die vom Beklagten vorgebrachten R�gen als unbegr�ndet. Die Berufung ist deshalb abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beklagte kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).
1.- Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist, und das Urteil des Kantonsgerichts (Zivilkammer) von Graub�nden vom 7. Februar 2000 wird best�tigt.
2.- Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 7'000-- wird dem Beklagten auferlegt.
3.- Der Beklagte hat die Kl�gerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 8'000.-- zu entsch�digen.