Source: http://www.acquisizioneimmobiliare.it/home/spunti-sulla-professione/l%E2%80%99acquirente-puo-rifiutarsi-di-pagare-le-provvigioni-allagente-immobiliare-se-ha-omesso-di-verificare-se-il-cespite-e-privo-o-meno-del-certificato-di-abitabilitaagibilita/
Timestamp: 2018-02-19 11:56:48+00:00
Document Index: 55023423

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1759', 'art. 1759', 'art. 1175', 'art. 1176', 'art. 1757', 'art. 1176', 'art. 1218', 'art. 1460']

Cari colleghi, senza girarci intorno la risposta è SI!
E’ del 2009 una sentenza di cassazione che ha chiarito tale quesito, dopo la vedremo nel dettaglio, questa sottolinea come il mediatore che non ha avuto l’accortenza di rilevare questa mancanza all’acquirente,
necessaria a fini della trattativa per la determinazione del prezzo dell’immobilile, debba considerarsi tanto responsabile quanto da non dover percepire alcuna mediazione.
Se è vero come è vero che la mancanza…del certificato di abitabilità è dipeso da diverse circostanze: esclusiva negligenza da parte della società costruttrice nel richiederlo al comune, situazione facilmente risolvibile,
mancato ottenimento per oneri ancora da pagare al comune dalla società costruttrice, o per eventuali varianti in corso d’opera che hanno generato abusi edilizi più o meno sanabili, situazione decisamente più complicata,
E’ altrettanto vero che un’immobile se pur privo della certificazione resta comunque commerciabile, in merito a questa affermazione tempo addietro ho scritto un’articolo; leggi per approfondire.
Detto ciò, mi sembra corretto quindi asserire che: se un immobile è manchevole del certificato di agibità/abitabilità, l’acquirente deve necessariamente essere messo al corrente in quanto a seconda del motivo per cui ne è privo possa comprendere quanto questa limitazione possa influire sul prezzo da proporre per l’acquisto del bene.
Ecco perchè se l’agente immobiliare non rende edotto l’acquirente in sede di proposta d’acquisito si macchia di una incorretta rappresentazione della realtà, perdendo il diritto alla mediazione!
Ecco un’estrattato della sentenza che riguarda un caso specifico:
ESTRATTO DELLA SENTENZA: “il mediatore deve comportarsi in modo da non ingenerare equivoci sulla veridicità delle notizie rilevanti per la conclusione dell’affare non potendosi limitare a riferirle senza averne controllato la rispondenza a realtà e senza neppure effettuare tale precisazione […]
– atteso che la professionalità della sua attività, prescritta dalla L. n. 39 del 1989, ha ampliato l’ambito dell’affidamento di colui che si rivolge al mediatore per concludere l’affare, e che il suo dovere di imparzialità, sussistente ogni qualvolta egli non è un agente immobiliare della sola parte venditrice, deve indurlo a riequilibrare l’asimmetria informativa dell’una parte rispetto all’altra sulla sicurezza e convenienza dell’affare (art. 1759 cod. civ., comma 1)
[…] Soltanto dopo tale imprescindibile accertamento di fatto sarà possibile da parte dei giudici di merito esaminare se il rifiuto del B. di corrispondere la provvigione alla Beninvest era legittimo, avuto anche riguardo all’ottenuta abitabilità in corso di causa”
“[…] è obbligo del mediatore, (art. 1759 cod. civ.) informare le parti di tutte le circostanze che influiscono sulla conclusione dell’affare e di tacere quelle che non conosce per non averle preventivamente controllate, secondo la diligenza professionale media, rapportata al suo livello di organizzazione (Cass. 4126/2001),
avendo la parte diritto, per effetto dell’art. 1175 c.c., art. 1176 c.c., comma 2, e L. n. 39 del 1989, artt. 2 e 3 (da coordinare sistematicamente alla ratio sottesa all’art. 1757 c.c., u.c.) ad una corretta rappresentazione della realtà,
l’inadempimento a detti obblighi (art. 1176 cod. civ., comma 2, e art. 1218 cod. civ.) può configurare il legittimo rifiuto (art. 1460 cod. civ.) dell’intermediato di pagargli la provvigione (Cass. 16009/2003, 19951/2008)
se a causa di tale inadempimento, e secondo il principio di buona fede, è giustificato il rifiuto a stipulare il contratto a quelle condizioni (Cass. 5107/1999, 6389/2001, 5777, 19006/2006).”
A fronte di tutto questo e dato che negli ultimi anni è divenuta sempre più ricorrente, da parte degli acquirenti, la richiesta delle corrette certificazioni è bene accertarsi sempre se i cespiti immobiliari sono forniti o meno del certificato in questione e se non dovesse essere presente bisognerà comprendere il motivo, dare spiegazioni all’acquirente e segnalarlo per iscritto nella proposta d’acquisito!
Mi farebbe piacere ricevere un vostro feedback in merito alla circostanza, consigli o situazioni in cui vi siete trovati e come ne siete venuti fuori…
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