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Timestamp: 2020-08-03 21:40:09+00:00
Document Index: 179078313

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Sentenza Cassazione Civile n. 1451 del 23/01/2014 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1451 del 23/01/2014
Civile Sent. Sez. 2 Num. 1451 Anno 2014
contribuzione nella spesa
per la riparazione del lastrico solare.
CONDOMINIO FABBRICATO VIA G. GIGANTE N. 3/B A NAPOLI, in persona dell’amministratore pro tempore,
rappresentato e difeso,
in forza di procura speciale in calce al ricorso, dall’Avv.
Corrado Lanzara, con domicilio eletto presso lo studio
dell’Avv. Lucio Nicolais in Roma, piazza Mazzini, n. 27;
FALCONE Marcello, quale procuratore generale di FALCONE AlfonSO,
rappresentato e difeso, in forza di procura speciale in
calce al controricorso, dall’Avv. Vincenzo Savarese, con domicilio eletto nello studio dell’Avv. Massimo Lauro in Roma, via
Ludovisi, n. 35;
per la cassazione della sentenza della Corte d’appello di Napoli in data 19 marzo 2008.
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. Alberto Celeste, che ha concluso per
l. – Alfonso Falcone, proprietario, nell’edificio condominiale di via Giacinto Gigante n. 3/B a Napoli, di un appartamento strutturato su due livelli, il quarto ed il quinto, e
fruente, al piano superiore, del calpestio sul terrazzolastrico di copertura del fabbricato, impugnò, in data 15 aprile 2002, la delibera dell’assemblea nella seduta del 7 marzo 2002 che, a suo dire, aveva illegittimamente ripartito la
spesa per il rifacimento del lastrico, accollando ad esso istante, oltre al terzo per calpestio, anche la quota di partecipazione sui restanti 2/3 a titolo di copertura del fabbrica-
Nella resistenza del Condominio, il Tribunale di Napoli,
con sentenza in data 7 febbraio 2005, rigettò, spese rifuse,
za del 10 gennaio 2014 dal Consigliere relatore Dott. Alberto
Nel pervenire a tale decisione il giudice stabilì: (a) che
il cespite dell’attore partecipa per millesimi 89,82 come unità immobiliare unica benché strutturata a livelli in sovrapposizione; (b) che, a norma dell’art. 1126 cod. civ., i 2/3 del-
pro quota fra tutti i
condomini che si giovano della relativa copertura; (c) che
conseguentemente sono esclusi dalla contribuzione soltanto i
condomini delle unità non coperte dal lastrico perché non ad
esso sottostanti.
2. – Con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 19 marzo 2008, la Corte d’appello di Napoli ha accolto il gravame del Falcone e, in riforma della impugnata
pronuncia, ha accolto per quanto di ragione la domanda e, per
l’effetto, ha annullato la delibera dell’assemblea del convenuto Condominio quanto al capo relativo al riparto della spesa
di rifacimento del lastrico, ponendo a carico del Condominio
le spese del doppio grado.
Secondo la Corte territoriale, il Tribunale “ha ritenuto
senza ragionevole e chiara motivazione . . . che ambo le parti
dell’appartamento unico millesimato con valore unitario seppur
strutturate in sovrapposizione con la parte superiore non coperta dal lastrico partecipino indistintamente”. Una conclusione siffatta “è evidentemente contraddittoria con la premessa del Tribunale che ha escluso in genere dalla partecipazione
alla spesa le unità non coperte dal lastrico”. E poiché la
la spesa del lastrico vanno ripartiti
parte sovrastante dell’unità immobiliare del Falcone gode del
calpestio ma non della copertura, il riparto “si sarebbe dovuto effettuare, per non violare altrimenti il diritto singolare
del Falcone, escludendo la parte superiore dell’appartamento
ragguagliato alla relativa superficie e decurtando una quota
rappresentativa dai millesimi di appartenenza e accollandola
agli altri condomini, oppure con altro equivalente criterio”.
d’appello, notificata il 7 aprile 2008, il Condominio ha proposto ricorso, con atto notificato il 28 maggio 2008, sulla
L’intimato, costituitosi per mezzo del procuratore generale ~ceno Falcone, ha resistito con controricorso.
La difesa del controricorrente ha eccepito
l’inammissibilità del ricorso, sul rilievo che
l’amministratore sarebbe privo di legittimazione ad impugnare
la sentenza senza la preventiva autorizzazione, nella specie
mancante, dell’assemblea condominiale.
In base al disposto degli artt. 1130 e 1131 cod. civ.,
l’amministratore del condominio è legittimato ad agire in giudizio per l’esecuzione di una deliberazione assembleare o per
resistere all’impugnazione della delibera stessa da parte del
dell’attore e all’uopo mediante un semplice calcolo matematico
condomino senza necessità di una specifica autorizzazione assembleare, trattandosi di una controversia che rientra nelle
sue normali attribuzioni, con la conseguenza che in tali casi
egli neppure deve premunirsi di alcuna autorizzazione
combenza del condominio (Sez. Il, 15 maggio 1998, n. 4900;
Sez. Il, 20 aprile 2005, n. 8286).
A questa conclusione non è di ostacolo il principio, enunciato dalle Sezioni Unite (sentenza 6 agosto 2010, n. 18331),
secondo cui l’amministratore del condominio, potendo essere
convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma essendo
tenuto a dare senza indugio notizia all’assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai
sensi dell’art. 1131, secondo e terzo comma cod. civ., può
bensì costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, ma deve, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo
operato da parte dell’assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione.
L’ambito applicativo del dictum delle Sezioni Unite – con
la regola, da esse esplicitata, della necessità
dell’autorizzazione assembleare, sia pure in sede di successiva ratifica – si riferisce, espressamente, a quei giudizi che
dell’assemblea per proporre le impugnazioni nel caso di soc-
esorbitano dai poteri dell’amministratore ai sensi del secondo
e del terzo comma dell’art. 1131 cod. civ.
Ma non è questo il caso di specie, posto che eseguire le
deliberazioni dell’assemblea e difendere le stesse dalle impu-
buzioni proprie dell’amministratore.
In siffatta direzione è indirizzata la giurisprudenza
(Sez. II, 25 ottobre 2010, n. 21841), quando riconosce che
l’amministratore di condominio, essendo tenuto a curare
l’osservanza del regolamento di condominio (art. 1130, primo
comma, n. l, cod. civ.), è legittimato ad agire e a resistere
in giudizio per ottenere che un condomino non adibisca la propria unità immobiliare ad attività vietata dal regolamento
condominiale contrattuale, senza la necessità di una specifica
deliberazione assembleare assunta con la maggioranza prevista
dall’art. 1136, secondo comma, cod. civ., la quale è richiesta
soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell’amministratore stesso.
Pervero, non è mancato un orientamento di segno diverso,
essendosi talora ritenuto, sulla scorta di una lettura ampia
della pronuncia delle Sezioni Unite, che, anche nell’ambito
della propria sfera di competenza, l’amministratore debba premunirsi di apposita autorizzazione dell’assemblea, avendo, in
mancanza, l’onere di far ratificare il proprio operato
dall’assemblea, pena la inammissibilità della costituzione da
gnative giudiziali del singolo condomino rientra nelle attri-
dell’impugnazione da lui proposta: e così – in controversia
riguardante l’impugnazione di delibera assembleare da parte
del condomino – si è assegnato (Sez. Il, 25 febbraio 2011, n.
dell’art. 182, secondo comma, cod. proc. civ., al fine di consentirgli la produzione dell’autorizzazione dell’assemblea,
considerata necessaria per la valida costituzione del condominio stesso.
Il Collegio è invece dell’avviso che, nella propria sfera
di competenze (ordinarie o incrementate dall’assemblea),
l’amministratore è munito di poteri di rappresentanza processuale ad agire e resistere senza necessità di alcuna autorizzazione. Come ha osservato il pubblico ministero in sede di
discussione del ricorso, sarebbe infatti veramente defatigatorio, nell’ottica di un assurdo “iperasseMblearismo”, che
l’amministratore fosse costretto a convocare ogni volta i condomini al fine di ottenere il nulla osta, ad esempio, per agire o resistere al monitorio sul pagamento degli oneri condominiali, o al giudizio per far osservare il regolamento, o
all’impugnativa di una statuizione assembleare, oppure al fine
di sperare nella ratifica riguardo ad un procedimento cautelare volto a conservare le parti comuni dello stabile.
2. – Passando all’esame del ricorso, è preliminare, in ordine logico,
sesto motivo,
4733) un termine al condominio controricorrente, ai sensi
l’interrogativo se la domanda proposta nella memoria ex art.
183 cod. proc. civ. di partecipazione parziale ai 2/3 della
spesa di rifacimento del terrazzo, sia nuova rispetto a quella, formulata in citazione, di esenzione integrale dalla par-
Risultano dagli atti – ai quali è possibile accedere, essendo denunciato un vizio
– le seguenti circo-
– con l’atto di citazione il Falcone – premesso di essere
condomino e proprietario di una unità immobiliare posta
al quarto e al quinto piano del fabbricato condominiale e
che la delibera relativa al riparto delle spese si riferiva ai lavori di rifacimento del lastrico solare, al
quinto livello, di copertura della palazzina – ha contestato la validità, in riferimento all’art. 1126 cod.
civ., del riparto delle spese allegato al verbale
dell’assemblea condominiale del 7 marzo 2002, essendo
stato addossato ad esso condomino, proprietario esclusivo
della terrazza a livello posta al quinto piano, oltre al
terzo della spesa, anche la quota millesimale generale
afferente il suo appartamento sui residui due terzi;
– con la comparsa di costituzione e risposta il Condominio
ha chiesto il rigetto della domanda rilevando che – poiché “fra gli appartamenti ubicati nella verticale
tecipazione ai 2/3.
dell’edificio coperta dal terrazzo a livello in questione
c’è anche l’appartamento di . . .proprietà [del Falcone]
che come precisato dallo stesso attore si sviluppa su due
livelli, al quarto ed al quinto piano” – “la partecipa-
la parte millesimale dei due terzi è consequenziale alla
deliberazione assembleare che, rifacendosi all’art. 1126
cod. civ., ha disposto il riparto, prendendo in considerazione l’unico criterio previsto dalle tabelle millesimali”;
– con la memoria ex art. 183 cod. proc. civ. l’attore – oltre a ribadire “che l’appartamento di proprietà Falcone
costituisce una unica unità anche se posta su due livelli”, con la conseguenza che “la detta unità deve contribuire solo per il terzo alla spesa occorsa per i lavori
di rifrazione ex art. 1126 cod. civ.” – ha altresì evidenziato che “ove dovesse ritenersi che essendo l’unità
posta su due livelli, la terrazza costituisca anche copertura dei piani sottostanti e quindi dell’appartamento
stesso, non vi è dubbio che il condominio è in errore
quando applica alla stessa unità immobiliare, oltre che
il terzo, anche l’intero valore millesimale attribuito
per gli altri due terzi” (con la conseguenza che nella
specie, dove il valore millesimale di 89,89 afferisce a
tutto l’appartamento di circa 200 mq., di cui mq. 120 per
zione del condomino . . Falcone alla spesa relativa al-
il quarto piano e mq. 80 per il quinto piano, il valore
millesimale andrebbe quanto meno ridotto del 40% pari al
valore del quinto piano).
Ora, mentre il Tribunale ha dichiarato “inammissibile in
ex art. 183, ultimo comma, cod. proc. civ.” (giacché in corso
di causa sarebbe stato richiesto “l’accertamento e la determinazione del valore millesimale dell’appartamento posto al
quarto piano, in relazione al quale il terrazzo assolve funzione di copertura, invocando in concreto una modificazione
delle tabelle millesimali”), la Corte d’appello ha, sul punto,
accolto il motivo di gravame del Falcone.
Con -la memoria
ex art. 183 cod. proc. civ. l’attore ha
proceduto ad una, consentita,
emendatio libelli:
to modificato la causa petendi,
non ha affat-
consistente nella contestazio-
ne del deliberato assembleare per la violazione dei criteri di
riparto di cui all’art. 1126 cod. civ., né ha introdotto un
quanto nuova la domanda proposta in via gradata con la memoria
nuovo tema d’indagine (posto che la deduzione che l’unico appartamento è strutturato su due livelli e ha l’uso esclusivo,
al livello superiore, il quinto, del calpestio sul terrazzolastrico di copertura del fabbricato, era già contenuta
nell’atto di citazione), ma si è limitato a invocare, in via
subordinata, un esonero parziale nella relativa contribuzione
anziché un esonero totale, precisando, in replica alle obiezioni formulate dal convenuto con la comparsa di risposta,
che, se compartecipazione per i due terzi della copertura doveva esserci, tale criterio era destinato a trovare applica-
re alla quale il lastrico serve da copertura.
3. – Con il primo motivo si deduce violazione dell’art.
112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, n. 4, cod.
proc. civ., perché la sentenza ha annullato la delibera assembleare che ha recepito il riparto in contestazione, laddove la
domanda proposta era di annullamento del riparto, dichiarato
ed effettivamente redatto dall’amministratore successivamente
Nessun vizio di ultrapetizione è configurabile, posto che
la sentenza della Corte d’appello ha “annulla[to] la delibera
dell’assemblea del . . .Condominio nella tornata del 7 marzo
2002 sul capo relativo al riparto della spesa di rifacimento
del lastrico”, mantenendosi in linea con la richiesta
dell’attore che, sin dall’atto introduttivo del giudizio di
primo grado, aveva domandato che venisse “dichiara[ta] la nullità del riparto delle spese allegato al verbale della assemblea condominiale del 7 marzo 2002, nella colonna denominata
‘Terrazzi a Livello SC. Al’, per essere in violazione al dettato del codice civile art. 1126”.
zione solo con riferimento alla porzione dell’unità immobilia-
4. – A questo punto occorre prendere in esame, sempre per
ragioni di ordine logico, il quarto ed il quinto motivo:
l’uno, nel denunciare violazione e falsa applicazione degli
artt. 68 e 69 disp. att. cod. civ., pone l’interrogativo se
mini la sentenza che, pronunciando sul riparto di una spesa
condominiale, imponga – anche se per il caso singolo – di derogare o modificare le tabelle vigenti, esonerandone anche
parzialmente un condomino; l’altro lamenta che la Corte
d’appello abbia imposto la modifica delle tabelle millesimali
al di fuori delle ipotesi di modifica di cui all’art. 69 disp.
att. cod. civ.
4.1. – L’uno e l’altro motivo sono infondati, perché ove
un condomino impugni una delibera assembleare con la quale gli
siano state addebitate spese asseritamente in violazione dei
criteri legali di riparto o in misura eccedente rispetto alla
propria quota millesimale, tale giudizio non esige la pregiudiziale revisione della relativa tabella – che deve avvenire
con deliberazione unanime dei condomini o con provvedimento
dell’autorità giudiziaria – né, di conseguenza, la necessaria
estensione del contraddittorio a tutti i condomini, essendo
legittimato passivo il solo amministratore (Sez. II, 5 giugno
2008, n. 14951).
5. – Con il secondo mezzo si deduce che la delibera impugnata sarebbe intrinsecamente legittima, facendo riferimento
debba essere pronunciata in contraddittorio di tutti i condo-
al criterio legale di ripartizione delle spese dettato
dall’art. 1126 cod. civ., in assenza di criteri convenzionali
di riparto della spesa. Con il terzo motivo si sostiene che
qualora, come nella specie, un appartamento in un fabbricato
riore munito di terrazzo che funga da copertura del livello
inferiore, ed abbia una millesimazione unitaria riferita
all’appartamento nel suo complesso, la partecipazione ai due
terzi residui della spesa, ai sensi dell’art. 1126 cod. civ.,
in aggiunta al terzo dello stesso articolo, deve avvenire con
l’intera quota millesimale e non con una porzione di essa,
rapportata al solo livello coperto dal terrazzo. Poiché il regolamento e le tabelle millesimali fanno dell’appartamento del
Falcone una considerazione unitaria, è con tale quota millesimale, rappresentativa del valore dell’appartamento rispetto
alle altre unità, che esso deve partecipare alla spesa del
terrazzo che anche solo parzialmente lo copra.
Come questa Corte ha ripetutamente affermato (Sez. II, 9
novembre 2001, n. 13858; Sez. Il, 15 luglio 2003, n. 11029;
Sez. Il, 28 settembre 2012, n. 16583), la spesa per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare va sopportata, ai
sensi dell’art. 1126 cod. civ., per un terzo da coloro che ne
hanno l’uso esclusivo e per due terzi da tutti i condomini
condominiale sia strutturato su due livelli, di cui il supe-
dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve
Pertanto, non solo bisogna separare i condomini che hanno
l’uso esclusivo del lastrico solare, per porre a loro carico
ma, nell’ambito dei rimanenti condomini, va fatta un’ulteriore
distinzione fra coloro che hanno e coloro che non hanno appartamenti nella zona dell’edificio coperta dal lastrico.
Risulta evidente dal principio sopra enunciato che nella
ripartizione dei restanti due terzi della spesa (una volta detratto il terzo dovuto da chi ha l’uso esclusivo del lastrico)
la qualità di partecipante al condominio genericamente intesa
non ha un rilievo di per sé determinante. Quello che importa,
ai fini dell’obbligo della contribuzione alla spesa effettuata
per la riparazione o la ricostruzione della terrazza, è che il
condomino sia proprietario di una unità immobiliare sita nella
zona dell’edificio coperta dal lastrico e, cioè, che tale unità sia compresa nella colonna sottostante al lastrico (Sez.
Il, 15 aprile 1994, n. 3542).
Solo nel caso che colui che abbia l’uso esclusivo del lastrico sia anche proprietario di una delle unità ad essi sottostante, si verifica l’obbligo della doppia contribuzione alla spesa: per un terzo, quale utente esclusivo del lastrico o
della terrazza, e per i rimanenti due terzi, in proporzione
del valore millesimale dell’unità compresa nella colonna sot-
un terzo dell’onere della riparazione o della ricostruzione,
tostante al lastrico (Sez. n, 29 gennaio 1974, n. 244; Sez.
Il, 16 luglio 1976, n. 2821; Sez. n, 19 ottobre 1992, n.
E poiché il criterio che appunto rileva, per il riparto
dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare
serve, è quello, dettato dall’art. 1126 cod. civ., della «proporzione del valore di piano o della porzione di piano di ciascuno», il concorso nella suddetta quota – là dove, come nella
specie, l’appartamento unitario sia strutturato su due livelli, fruente, al piano superiore, del calpestio sul lastrico
solare e, al piano inferiore, della copertura – si ha avendo
riguardo al valore dell’unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all’intero valore millesimale attribuito all’appartamento anche per la parte che
non trae utilità dalla copertura, fermo restando l’obbligo di
contribuire alla spesa per un terzo quale utente esclusivo del
lastrico al livello della parte superiore dell’appartamento.
A tale principio di diritto si è correttamente attenuta la
Corte territoriale, escludendo che, con riferimento al riparto
della spesa di rifacimento del lastrico, l’appartamento del
Falcone debba partecipare in relazione ai due terzi con una
quota millesimale rappresentativa dell’intera superficie
dell’appartamento, anche per la parte superiore non coperta
dal lastrico solare.
del carico dei restanti due terzi fra tutti i condomini
6. – Il settimo motivo è relativo al regolamento delle
spese. Secondo il ricorrente, poiché ci si troverebbe di fronte ad una soccombenza reciproca, il Condominio non poteva essere condannato al pagamento integrale delle spese.
le spese processuali, il sindacato della Corte di cassazione è
limitato ad accertare che non risulti violato il principio secondo il quale le spese non possono essere poste a carico della parte totalmente vittoriosa, sicché esula da tale sindacato
e rientra nel potere discrezionale del giudice del merito la
valutazione dell’opportunità di compensare in tutto o in parte
le spese di lite, e ciò sia nell’ipotesi di soccombenza reciproca, sia nell’ipotesi di concorso di altrui giusti motivi
(Sez. lav., 5 aprile 2003, n. 5386; Sez. V, 19 giugno 2013, n.
15317).
rimborso delle spese processuali sostenute dal controricorrente, che liquida in complessivi euro 1.400, di cui euro 1.200
per compensi, oltre ad accessori di legge.
6.1. – La censura è infondata. In tema di regolamento del-
Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 10 genna-
io 2014.