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Timestamp: 2020-06-05 13:38:52
Document Index: 30428350

Matched Legal Cases: ['§ 164', '§ 573', '§ 574', '§ 573', '§ 573', '§ 535', '§ 573', '§ 573', '§ 164', '§ 167', '§ 133', '§ 167', '§ 164', '§ 91', '§ 709']

AG Kiel, Urteil vom 07.10.2010 - 119 C 264/09 - openJur
Urteil vom 07.10.2010 - 119 C 264/09
AG Kiel, Urteil vom 07.10.2010 - 119 C 264/09
openJur 2011, 13494
Zivilrecht Miet- und Wohnungsrecht
§§ 164, 535, 573a BGB
II. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtstreits.
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer durch den Kläger ausgesprochenen Kündigung des zwischen ihnen bestehenden Mietverhältnisses.
Der zwischen ihnen mit Datum vom 25.5.2006 unterschriebene Mietvertrag betrifft eine im Haus des Klägers gelegene Wohnung, die die Beklagten mit Wirkung ab dem 1.8.2010 anmieteten. Im Rubrum des Mietvertrages (Anlage K1, BI. 4 ff. d.A.) sind als Vermieter "Dr. R. u. H. S..." genannt, mithin der Kläger und seine Ehefra, Frau H... S..., aufgeführt. Unterschrieben ist der Mietvertrag jedoch auf Vermieterseite nur vom Kläger. Seine Ehefrau war während der Verhandlungen über den Mietvertrag und der Unterzeichnung nicht anwesend, kam jedoch später dazu.
Mit Schreiben vom 23.4.2009 kündigten die Bevollmächtigten des Klägers unter Vorlage einer entsprechenden Vollmacht den Mietvertrag gemäß § 573a BGB zum 31.10.2009. Dieser Kündigung widersprachen die Beklagten mit Schreiben vom 27.8.2009 unter Angabe von Härtegründen im Sinne des § 574 BGB: Im Übrigen führten sie in diesem Schreiben an, die Kündigung sei bereits aus formellen und materiellen Gründen unwirksam. Ein Auszug der Beklagten aus der streitgegenständlichen Wohnung ist bislang nicht erfolgt.
Der Kläger ist der Ansicht, die Kündigung sei wirksam, da sich die vermietete Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen im Sinne des § 573a BGB befände. Einer Angabe von Kündigungsgründen bedürfe es daher nicht.
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Wohnung im 1. OG im Hause ..., bestehend aus 4 Zimmern, nebst Küche, Diele, Bad und einem Kellerraum zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.
Sie sind der Ansicht, die Kündigung sei bereits aus formellen Gründen unwirksam, da sie nicht mit Vollmacht und im Namen der Ehefrau des Klägers erklärt worden sei, sondern lediglich vom Kläger selbst. Die Ehefrau H... S... sei jedoch Partei des Mietvertrages, weshalb eine Kündigung auch durch sie hätte erfolgen müssen. Im Übrigen handle es sich bei dem Haus, in dem sich ihre Wohnung befinde, um ein Haus mit drei separaten Wohnungen, weshalb die erleichterte Kündigungsvorschrift des § 573a BGB keine Anwendung fände.
Gericht hat Beweis erhoben durch Augenscheinsnahme des streitgegenständlichen Dachgeschosses des klägerischen Hauses. Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 26.1.2010, 2.8.2010 und vom 18.8.2010 Bezug genommen.
Die Kündigung des Mietvertrages durch den Kläger ist bereits deshalb unwirksam, weil sie lediglich in seinem Namen, nicht aber zusätzlich im Namen seiner Ehefrau erfolgte. Diese ist gem. §§ 535, 164 BGB Vertragspartei des Mietvertrages geworden, weshalb die Kündigung gem. § 573a BGB auch von ihr bzw. in ihrem Name hätte erklärt werden müssen (einhellige Meinung, vgl. dazu Sternei, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, S. 1276 m.w.N. aus der Rechtsprechung; Flatow NZM 2004,281,282 m.w.N.). Daher kann und muss hier dahinstehen, ob die Kündigung im Übrigen gem. § 573a BGB wirksam gewesen wäre.
Dass die Ehefrau des Klägers, H... S..., Partei des Mietvertrages geworden ist, ergibt sich aus der Erwähnung ihres Namens - wenn auch abgekürzt als "H." - im Rubrum des Vertrages in Verbindung mit den Umständen des Vertragsschlusses. Zwar ist es in der Rechtsprechung und Literatur umstritten, ob in einem Fall wie dem vorliegenden automatisch von einer Vollmacht des unterschreibenden Ehegatten für den nicht unterschreibenden Gatten auszugehen ist (vgl. hierzu Börstinghaus, MDR 2002, S. 929, 933; Sternel, aaO., S. 25, jeweils m.w.N.). Von einer konkludenten Vollmachtserteilung des nicht unterschreibenden Ehegatten im Sinne des § 164 Abs. 1 S. 2 BGB ist aber jedenfalls dann auszugehen, wenn die Vertragsverhandlungen nur von letzterem geführt wurden, der andere aber bei den Verhandlungen dabei ist (in diesem Sinne OLG Schleswig NJW-RR 1993, 274). Das gleiche muss gelten, wenn der vertretene Ehegatte später dazu kommt und somit offenkundig Kenntnis vom Vertragsschluss und dessen Umständen hat, dem anderen aber bewusst die Verhandlungen überlässt, etwa weil dieser sachkundiger ist oder größeres Verhandlungsgeschick besitzt (so ausdrücklich als Beispiel für eine Bejahung der Vertretungsmacht im ansonsten die Gegenmeinung vertretenden Urteil des LG Mannheim, NJW-RR 1994, 274). Es handelt sich dabei um einen Fall der stillschweigenden Vollmachtserteilung gemäß § 167 BGB, die durch schlüssiges Verhalten der Ehefrau des Klägers erfolgte.
Der Wille des Klägers, bei Abschluss des Vertrages nicht nur in seinem eigenen, sondern auch im Namen seiner Ehefrau handeln zu wollen, ergibt sich hier bereits aus der Tatsache, dass er beide Eheleute in das Rubrum des Vertrages aufnahm und den Vertrag sodann unterschrieb. Indem die Ehefrau dazukam und diesen Vertragsschluss stillschweigend billigte, mussten die Beklagten als Erklärungsempfänger die Unterschrift des Klägers gemäß §§ 133, 157 BGB so verstehen, dass sie für beide Ehegatten erfolgte (vgl. dazu Palandt-Ellenberger, § 167 Rn. 5, § 164 Rn. 5). Damit spricht vorliegend alles für eine Vermietereigenschaft auch der Ehefrau des Klägers. Für die andere Ansicht, eine tatsächliche Vermutung oder einen ersten Anschein für das Vorliegen einer Vertretungsmacht der Ehegatten füreinander ablehnt, bleibt unter Würdigung der Umstände dieses Falles kein Raum. Dies wäre nur denkbar, wenn die Ehefrau offensichtlich keine Kenntnis vom Vertragsschluss gehabt hätte oder, wie im Fall des LG Mannheim (NJW-RR 1994, 274), wenn ein Angebot auf Abschluss des Vertrages mit beiden Ehegatten von der einen Seite abgegeben worden wäre und dieses Angebot von der anderen Seite mit der Unterschrift nur eines der Ehegatten zurückgesandt worden wäre.
Da beide Eheleute Partei des streitgegenständlichen Mietvertrags geworden sind, konnte eine Kündigung des Vertrages auch nur von beiden erklärt werden. Dies ist aber offensichtlich nicht geschehen, wie die eindeutige alleinige Vollmachtserteilung des Klägers an seine die Kündigung erklärenden Prozessbevollmächtigten zeigt. Hier ist entsprechend auch kein Raum für die Annahme einer konkludenten Mitbevollmächtigung der Anwälte durch die Ehefrau des Klägers.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
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