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Timestamp: 2016-10-27 03:08:33
Document Index: 199905493

Matched Legal Cases: ['Art. 404', 'Art. 207', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 2', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 63', 'Art. 257', 'Art. 156', 'Art. 159']

4C.94/2004 (18.05.2004)
4C.94/2004 /bmt
Beklagter und Berufungskl�ger, vertreten durch F�rsprecher Andr� Vogelsang,
Kl�ger und Berufungsbeklagten, vertreten durch F�rsprecherin Dr. Regina Natsch,
Berufung gegen das Urteil des Appellationshofs des Kantons Bern, 1. Zivilkammer, vom 2. Februar 2004.
Mit Vertrag vom 5. Februar 2002 vermietete A.________ (Kl�ger) B.________ (Beklagter) das an der X.________-Strasse in Bern gelegene Restaurant Y.________ mit Kellerlokal und Nebenr�umen ab 1. April 2002 bis zum 31. M�rz 2007 zu einem monatlich im Voraus zahlbaren Mietzins einschliesslich Nebenkosten von Fr. 10'500.--.
Mit Schreiben vom 9. Juli 2003 setzte der Kl�ger dem Beklagten eine Frist von dreissig Tagen zur Zahlung des ausstehenden Mietzinses f�r den Monat Juli 2003 und drohte ihm die vorzeitige K�ndigung bei S�umnis an. Der Beklagte seinerseits forderte mit Schreiben vom 16. Juli 2003 die Er�ffnung eines Kontos f�r die von ihm anl�sslich der �bernahme des Restaurants geleistete Mietzinskaution von Fr. 30'000.-- auf seinen Namen. Daf�r gew�hrte er dem Kl�ger eine letzte Frist bis zum 22. Juli 2003, verbunden mit der Androhung, bei fruchtlosem Ablauf zur Sicherung seines Anspruchs den monatlichen Mietzins ab August 2003 auf ein Sperrkonto zu �berweisen und erst nach Errichtung des Mietzinskautionskontos freizugeben.
Am 22. August 2003 setzte der Kl�ger dem Beklagten schriftlich eine dreissigt�gige Zahlungsfrist f�r den August-Mietzins und drohte f�r den S�umnisfall erneut die vorzeitige K�ndigung an. Am 15. Oktober 2003 setzte er dem Beklagten eine Nachfrist von sieben Tagen zur Bezahlung der ausstehenden Mietzinse f�r die Monate August, September und Oktober 2003 ein. Der Kl�ger wies darauf hin, dass er im Hinblick darauf, dass der Androhung gem�ss Schreiben vom 22. August 2003 keine Folge geleistet worden sei, von Gesetzes wegen berechtigt sei, die K�ndigung sogleich auszusprechen.
Anl�sslich eines Treffens vom 22. Oktober 2003 �berreichte der Beklagte dem Kl�ger einen auf seinen Namen lautenden Auszug aus einem Privatkontokorrentkonto bei der Bank Z.________ mit einem Saldo von Fr. 35'250.--. Unter der Kontonummer war die Bezeichnung "Miete" angebracht. Der vom Kl�ger geforderte Betrag von Fr. 35'250.-- war bis zu diesem Tage nicht �berwiesen. Mit Schreiben vom 23. Oktober 2003 k�ndigte der Kl�ger das Mietverh�ltnis auf den 30. November 2003 formgerecht.
Mit Entscheid vom 18. Dezember 2003 wies der Gerichtspr�sident 1 des Gerichtskreises VIII Bern-Laupen die Rechtsbegehren des Beklagten auf Feststellung der Nichtigkeit und auf Aufhebung der K�ndigung vom 23. Oktober 2003 ab. Er verpflichtete den Beklagten kostenf�llig, das Restaurant Y.________ mit Kellerlokal und s�mtlichen Nebenr�umen an der X.________-Strasse in Bern innert zwanzig Tagen ab Erhalt des Entscheides zu r�umen und zu verlassen, unter Androhung der Folgen von Art. 404 ZPO/BE bei Widerhandlung. Auf Appellation des Beklagten wies der Appellationshof des Kantons Bern, I. Zivilkammer, am 2. Februar 2004 die Rechtsbegehren des Beklagten auf Feststellung der Nichtigkeit der K�ndigung vom 23. Oktober 2003 und auf deren Aufhebung ebenfalls ab. Der Beklagte wurde verurteilt, die gemieteten Lokalit�ten innert zwanzig Tagen ab Erhalt des Appellations-Entscheides zu r�umen und zu verlassen, wiederum unter Androhung der erstinstanzlich ausgesprochenen S�umnisfolgen.
Der Appellationshof wies zun�chst die Antr�ge des Beklagten auf weitere Beweisabnahmen und Durchf�hrung einer m�ndlichen Parteiverhandlung ab. Der Appellationshof hielt sodann daf�r, die mit amtlichem Formular ausgesprochene K�ndigung sei g�ltig. Weder sei erwiesen, dass der Beklagte vor dem 3. November 2003 eine Verrechnungserkl�rung abgegeben habe, noch sei davon auszugehen, dass er konkludent die Verrechnung erkl�rt habe. In einer weiteren Begr�ndung f�hrte der Appellationshof aus, selbst bei erfolgter Verrechnung w�re im Zeitpunkt der K�ndigung am 23. Oktober 2003 ein Betrag von Fr. 5'250.-- noch w�hrend einer Woche unbezahlt geblieben. Schliesslich verwarf der Appellationshof auch den Standpunkt des Beklagten, die K�ndigung sei missbr�uchlich, sei sie doch einzig auf die schleppende Zahlungsweise des Beklagten zur�ckzuf�hren.
Der Beklagte beantragt dem Bundesgericht mit Berufung die Aufhebung des Entscheids der 1. Zivilkammer des Appellationshofs des Kantons Bern vom 2. Februar 2004 und der K�ndigung des Mietvertrages vom 5. Februar 2002 betreffend die Liegenschaft an der X.________-Strasse in Bern (Restaurant mit Kellerlokal), datierend vom 23. Oktober 2003. Ferner sei das Exmissionsgesuch des Kl�gers vom 26. November 2003 abzuweisen.
Der Kl�ger schliesst auf Abweisung der Berufung und auf Best�tigung des angefochtenen Entscheids.
Auf die gleichzeitig mit der Berufung eingereichte staatsrechtlichen Beschwerde ist das Bundesgericht mit Urteil vom heutigen Tage nicht eingetreten.
Das Konkursamt des Kantons Freiburg beantragte mit Schreiben vom 17. Mai 2004 gest�tzt auf Art. 207 SchKG die Sistierung des bundesgerichtlichen Verfahrens. Das Sistierungsgesuch ging nach F�llung des Urteils vom 18. Mai 2004 bei der Kanzlei der I. Zivilabteilung ein und wurde mit F�llung des Urteils gegenstandslos.
Mit der Berufung r�gt der Beklagte einzig eine Verletzung von Art. 271 Abs. 1 OR. Er r�umt zwar ein, dass er durch ordnungsgem�sse Begleichung des Mietzinses eine K�ndigung h�tte abwenden k�nnen, hebt jedoch hervor, dass es zuerst der Vermieter gewesen sei, der durch seine Weigerung, die Mietzinskaution gesetzeskonform zu hinterlegen, seine vertraglichen Pflichten verletzt habe. Auf diesem Verhalten des Kl�gers basiere letztlich die Nichtbegleichung der Mietzinse f�r August, September und Oktober 2003. Zu ber�cksichtigen sei, dass er sich noch am 22. Oktober 2003 darum bem�ht habe, die Voraussetzungen daf�r zu schaffen, dass beide Parteien ihren vertraglichen Pflichten nachkommen k�nnen. Als damals nicht anwaltlich vertretene Partei habe er sich lediglich des falschen Mittels hiezu bedient. Ferner falle ins Gewicht, dass der Beklagte durch die K�ndigung hart getroffen werde, weil er seine Existenz verliere.
2.1 Nach Art. 271 Abs. 1 OR ist die K�ndigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verst�sst. Ein solcher Verstoss liegt typischerweise vor bei Fehlen eines Interesses an der Rechtsaus�bung, bei zweckwidriger Verwendung eines Rechtsinstituts, bei extremem Ungleichgewicht der im Spiel stehenden Interessen, mangels schonender Rechtsaus�bung oder bei widerspr�chlichem Verhalten, das gegen Art. 2 ZGB verst�sst. Missbr�uchlich ist etwa eine rein schikan�se K�ndigung, bei der die Gr�nde offensichtlich bloss vorgeschoben sind (BGE 120 II 31 E. 4a S. 32; Urteil des Bundesgerichts 4C.267/2002 vom 18. November 2002, E. 2.2, mit Hinweisen). Art. 271a OR bezeichnet beispielhaft einzelne Fallgruppen missbr�uchlicher K�ndigung und konkretisiert die Grundnorm von Art. 271 Abs. 1 OR f�r die Vermieterk�ndigung (Weber, Basler Kommentar, 3. Aufl., N 8 zu Art. 271/271a OR).
2.2 Nach dem angefochtenen Urteil hat der Beklagte die Missbr�uchlichkeit der K�ndigung im kantonalen Verfahren damit begr�ndet, dass der Kl�ger den Beklagten so rasch als m�glich aus dem Mietobjekt habe entfernen wollen, weil er Verkaufsabsichten gehegt und daher versucht habe, den Beklagten zu einem Formfehler zu verleiten. Eine derartige Absicht hielt der Appellationshof nicht f�r erwiesen, da der Beklagte bereits im Schreiben vom 28. Juli 2003 darauf aufmerksam gemacht worden sei, dass der Mieter nur bei M�ngeln der Mietsache zu einer Hinterlegung des Mietzinses berechtigt ist. Gegen eine derartige Absicht spreche auch, dass der Kl�ger dem Beklagten eine zus�tzliche Frist zur Bezahlung der Ausst�nde gew�hrt habe. Indes habe der Beklagte den Mietzins - wenn �berhaupt - selten p�nktlich entrichtet, so dass die Verkaufsabsichten des Kl�gers verst�ndlich seien.
Aufgrund dieser f�r das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil (Art. 63 Abs. 2 OG) ist nicht ersichtlich, welchen der Missbrauchstatbest�nde der Kl�ger mit seiner K�ndigung verwirklicht haben k�nnte. Insbesondere die S�umnis mit der Mietzinszahlung stellte entgegen der Darstellung des Beklagten in der Berufung nicht einzig die Reaktion auf die unterlassene Deponierung der Kaution dar, sondern entsprach seinem schon vorher an den Tag gelegten Verhalten. Dem Beklagten hilft in diesem Zusammenhang auch nicht, dass er am 22. Oktober 2003 nicht anwaltlich vertreten war, wie er in der Berufung geltend macht. Immerhin wusste er �ber die Pflicht des Vermieters zur Hinterlegung der Sicherheit im Sinne von Art. 257e Abs. 1 OR sehr wohl Bescheid. Es w�re daher seine Sache gewesen, sich dar�ber zu erkundigen, wie er sich in dieser Situation zu verhalten hatte, wenn er die ordnungsgem�sse Deponierung der Kaution erwirken und gleichzeitig der bereits angedrohten K�ndigung entgehen wollte. Dem Kl�ger jedenfalls bleibt der Vorwurf des Rechtsmissbrauchs erspart, wenn er bei den erheblichen Zahlungsr�ckst�nden trotz zus�tzlicher Frist von seinem K�ndigungsrecht Gebrauch macht.
Aus diesen Gr�nden erweist sich die Berufung als unbegr�ndet und ist abzuweisen. Dem Verfahrensausgang entsprechend ist die Gerichtsgeb�hr dem Beklagten aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 OG), der zudem den Kl�ger f�r das bundesgerichtliche Verfahren zu entsch�digen hat (Art. 159 Abs. 1 und 2 OG).
Der Beklagte hat den Kl�ger f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 7'000.-- zu entsch�digen.