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Timestamp: 2018-04-24 21:14:35
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Matched Legal Cases: ['§ 23', '§ 138', '§ 138', '§ 148', '§ 148', '§ 196', '§ 145', '§ 139', '§ 9', '§ 138', '§ 138', '§ 149', '§ 27', '§ 146', '§ 146', '§ 9', '§ 138', '§ 147', '§ 148', '§ 149', '§ 148', '§ 146', '§ 145', '§ 149']

> Bewertung des Grundvermögens
Zum Grundvermögen gehört der Grundbesitz , der keinem land- und forstwirtschaftlichem Vermögen bzw. einem Betriebsvermögen zuzurechnen ist.
Aufgrund des Urteils des Bundesverfassungsgerichts vom 22.06.1995 (BVerfG, 22.06.1995 - 2 BvL 37/91, BStBl II 1995, 655) wurde im Jahressteuergesetz 1997 eine gesetzliche Regelung geschaffen, die einen Ansatz des Grundbesitzes mit realistischeren Werten für die Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ( Überblick Erbschaftsteuer - Schenkungsteuer ) sicherstellt. Es wurde eine Bewertung mit 50 % der tatsächlichen Verkehrswerte angestrebt. Für die Grundsteuer bleibt es wie bisher beim Ansatz der Einheitswerte nach den Wertverhältnissen 01.01.1964 (in den neuen Bundesländern 01.01.1935). In den Fällen, in denen eine wirtschaftliche Einheit neu entsteht (z.B. Teilung eines Grundstücks in mehrere Grundstücke), ist eine Nachfeststellung nach § 23 BewG mit den Werten 01.01.1964 vorzunehmen.
Die Neubewertung nach den wesentlich höheren Werten erfolgt von daher nur in den Fällen, in denen eine Schenkung bzw. Erbschaft vorliegt (Bedarfsbewertung). Maßgebend für Feststellungen, die bis zum 31.12.2006 erfolgen, sind die Wertverhältnisse zum 01.01.1996 ( § 138 Abs. 4 BewG ).
In diesem Fall ist dann der tatsächliche Grundstückswert als steuerlicher Grundstückswert anzusetzen. Nach dem neuen § 138 Abs. 4 BewG ist jedoch der Nachweis des tatsächlichen Grundstückswertes künftig, unabhängig vom anzuwendenden Bewertungsverfahren, einheitlich nur für die gesamte zu bewertende wirtschaftliche Einheit möglich. Dies gilt auch in Erbbaurechtsfällen nach § 148 BewG sowie in Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden nach § 148a BewG .
Grundstücke gelten als unbebaut, wenn sich auf ihnen keine benutzbaren Gebäude befinden. Der Wert eines unbebauten Grundstücks bestimmt sich nach seiner Fläche und dem um 20 Prozent ermäßigten Bodenrichtwert ( § 196 BauGB ). Unbebaute Grundstücke werden auf der Grundlage der aktuellen Bodenrichtwerte bewertet ( § 145 BewG ), die von den örtlichen Gutachterausschüssen festgelegt werden. Diese Werte werden aus tatsächlichen Verkäufen der jeweiligen Region abgeleitet und stellen daher den aktuellen Verkehrswert dar. Die Werte werden den Finanzämtern mitgeteilt und können bei Bedarf dort abgefragt werden. Von dem Bodenrichtwert ist ein Abschlag von 20 % vorzunehmen.
= Wert des Grundstücks (abgerundet § 139 BewG): 266.500 EUR
833 qm x Preis = 333.200 EUR
abzüglich 20 % 66.640 EUR
Wird nachgewiesen, dass der gemeine Wert ( § 9 BewG ) niedriger als der oben ausgerechnete Wert des Grundstücks ist, ist der gemeine Wert zugrunde zu legen (vgl. § 138 Abs. 4 BewG ). Nach dem neuen § 138 Abs. 4 BewG ist der Nachweis des tatsächlichen Grundstückswertes künftig, unabhängig vom anzuwendenden Bewertungsverfahren, einheitlich nur für die gesamte zu bewertende wirtschaftliche Einheit möglich. Der Nachweis wird regelmäßig durch ein Gutachten eines Grundstückssachverständigen oder eines Gutachterausschusses erbracht. Auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr kurz vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis kann unter Berücksichtigung der Wertverhältnisse vom Besteuerungszeitpunkt als Nachweis dienen. Eine Glaubhaftmachung reicht nach der Begründung zum JStG 2007 nicht aus.
Zu weiteren von der Verwaltung vorgesehenen "Anpassungen" siehe R 160 Abs. 2 , R 161 ErbStR .
Zur Wertermittlung bei Grundstücken im Zustand der Bebauung siehe im Einzelnen § 149 Abs. 2 BewG .
Die Jahresmiete ist der Betrag, den der/die Mieter aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für einen Zeitraum von 12 Monaten zu zahlen hat/haben. Nicht zur Jahresmiete zählen die Zahlungen für Betriebskosten im Sinne des § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. 10. 1990 (BGBl I 1990, 2178, BStBl I 1990, 735), zuletzt geändert durch die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche , über die Aufstellung von Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen vom 25. 11. 2003 (BGBl I 2003, 2346), z.B.
X 12 = Jahresmiete 26.880 EUR
Erdgeschoss 80 qm 620 EUR
1. OG 80 qm 570 EUR
2. OG 80 qm 550 EUR
Dachgeschoss 60 qm 500 EUR
Monatsmiete gesamt 2.240 EUR
Jahresmiete 26.880 EUR
x Faktor 12,5 = 336.000 EUR
./ Wertminderung wegen Alters
10 x 0,5 % =5 % 16.800 EUR
= 319.200 EUR
Abrundung auf volle500 EUR:
= maßgebender Grundstückswert 319.000 EUR
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist der sich nach Abzug der Wertminderung wegen Alters ergebende Wert um 20 % zu erhöhen ( § 146 Abs. 5 BewG ). Diese Erhöhung wird mit dem höheren Grundstücksanteil begründet, der insoweit nur einen geringen Einfluss auf die zu erzielende Miete hat.
Jahresmiete 9.600 EUR
x Faktor 12,5 = 120.000 EUR
maximal 25 % 30.000 EUR
Zwischenwert 90.000 EUR
+ Zuschlag 20 % 18.000 EUR
= 108.000 EUR
= maßgebender Grundstückswert 108.000 EUR
Als Mindestwert ist der Wert anzusetzen, der sich bei einer Berechnung als unbebautes Grundstück ergeben würde ( § 146 Abs. 6 BewG ).
820 qm x 250 EUR= 205.000 EUR
- abzüglich 20 % 41.000 EUR
= Wert des Grundstücks 164.000 EUR
Wird nachgewiesen, dass der gemeine Wert ( § 9 BewG ) niedriger ist als der oben ausgerechnete Wert des bebauten Grundstücks, ist der gemeine Wert zugrunde zu legen (vgl. § 138 Abs. 4 BewG ).
zutreffen. Für eine Aufzählung der weiteren Sonderfälle bebauter Grundstücke siehe auch R 178 Abs. 1 S. 3 und S. 4 ErbStR .
Nach R 179 Abs. 3 S. 2 ErbStR ist für die bilanzierenden Steuerpflichtigen der Steuerbilanzwert hinzuzurechnen. Nach dem Gesetzeswortlaut bestimmt sich der Wert der Gebäude gemäß § 147 Abs. 2 S. 2 BewG jedoch nach den ertragsteuerlichen Bewertungsvorschriften; maßgebend ist der Wert im Besteuerungszeitpunkt .
10.000 qm x100 EUR 1.000.000 EUR
- abzüglich 30 % 300.000 EUR
Bodenwert 700.000 EUR
+ zzgl. Steuerbilanzwert 600.000 EUR
= Grundstückswert 1.600.000 EUR
Dabei entfällt der Wert des Grund und Bodens auf die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks, § 148 Abs. 2 BewG .
Zur Bedarfsbewertung des Grundbesitzes und zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts bei Grundstücken im Zustand der Bebauung ( § 149 BewG ) siehe den Erlass des Finanzministeriums von Baden-Württemberg vom 19.04.2007 - 3 - S 3014/33.
In Abstimmung mit den obersten Finanzbehörden des Bundes und der anderen Länder sind die Grundsätze des gleichlautenden Erlasses der Obersten Finanzbehörden der Länder vom 01.12.2004, wonach in Erbbaurechtsfällen und in Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden ( § 148 BewG ) bei Verletzung des Übermaßverbots geregelt ist, dass ein Nachweis und Ansatz des niedrigeren gemeinen Werts entsprechend § 146 Abs. 7 , § 145 Abs. 3 Satz 3 BewG (i.d.F. bis zur Änderung durch das JStG 2007 ) möglich ist, entsprechend auf Gebäude im Zustand der Bebauung ( § 149 BewG ) in allen noch offenen Fällen anzuwenden.