Source: https://www.mietrechtsiegen.de/weg-23-mehrheit-fuer-entziehungsbeschluss/
Timestamp: 2019-07-17 02:47:18
Document Index: 66428825

Matched Legal Cases: ['§ 11', '§ 18', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 18', '§ 18', '§ 18', '§ 11', '§ 18', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 18', '§ 3', '§ 10', '§ 11', '§ 18', '§ 15', '§ 4', '§ 4', '§ 5', '§ 13', '§ 13', '§ 4', '§ 4', '§ 11', '§ 5', '§ 5', '§ 11', '§ 18', '§ 11', '§ 11', '§ 18', '§ 18', '§ 18', '§ 18', '§ 11', '§ 18', '§ 18', '§ 11', '§ 11', '§ 18', '§ 11', '§ 18', '§ 11', '§ 18', '§ 11', '§ 25', '§ 15', '§ 23', '§ 11', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 11', '§ 18', '§ 4', '§ 5', '§ 4', '§ 4', '§ 5', '§ 11', '§ 11', '§ 13', '§ 13', '§ 18', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 18', '§ 14', '§ 15', '§ 15', '§ 62', '§ 543']

WEG – 2/3- Mehrheit für Entziehungsbeschluss
LG Hamburg, Az.: 318 S 42/11, Urteil vom 14.12.2011
1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtgerichts Hamburg-Blankenese v. 12.01.2011 – 539 C 23/10 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beschluss der Eigentümerversammlung v. 26.04.2010 zu TOP 7 wird für ungültig erklärt.
Die Parteien streiten um die Gültigkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung, welcher den Kläger zur Veräußerung seines Wohnungseigentums auffordert.
§ 11 der Teilungserklärung der Parteien lautet:
Abweichend von und ergänzend zu der gesetzlichen Regelung des § 18 Abs. 2 WEG wird bestimmt:
(1) Die Voraussetzungen zur Entziehung des Wohnungseigentums liegen auch vor, wenn
a) ein Wohnungseigentümer mit der Erfüllung seiner Verpflichtung zur Lasten- und Kostentragung länger als 3 Monate und mit mindestens DM 1.000,– in Verzug ist,
b) ein Wohnungseigentümer eine strafbare Handlung gegen einen anderen Wohnungseigentümer und/oder dessen Familienangehörige oder den Verwalter begangen hat und deshalb rechtskräftig verurteilt worden ist, so dass den übrigen Wohnungseigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht zugemutet werden kann.
(2) Steht das Wohnungseigentum mehreren Personen gemeinschaftlich zu, so kann die Entziehung des Eigentums zu Ungunsten der sämtlichen Mitberechtigten verlangt werden, sofern auch nur in der Person eines Mitberechtigten die Voraussetzungen für das Entziehungsverfahren begründet sind.
(3) Der Beschluss bedarf einer 2/3 Mehrheit.”
Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil v. 12.01.2011 abgewiesen. In den Entscheidungsgründen hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der Beschluss die nach § 11 Abs. 3 der Teilungserklärung erforderliche Mehrheit erreicht habe. Die Regelung der Teilungserklärung stelle nicht auf die stimmberechtigten Wohnungseigentümer ab. Die naheliegendste Bedeutung sei, dass in einer beschlussfähigen Versammlung 2/3 der Abstimmenden für das Veräußerungsverlangen gestimmt haben müssten. Dieses Erfordernis sei erfüllt, weil 15 der 17 anwesenden Eigentümer für den Antrag gestimmt hätten. Selbst wenn die 2/3-Mehrheit nach § 11 Abs. 3 der Teilungserklärung auf die Zahl der stimmberechtigten Eigentümer zu beziehen sei, ergebe sich kein anderes Ergebnis. Durch das Wort “auch” in § 11 Abs. 1 der Teilungserklärung sei verdeutlicht, dass zumindest das Einhalten der Voraussetzungen des § 18 WEG genüge. Nach § 18 Abs. 3 WEG genüge eine Stimmenmehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Auch diese einfache Mehrheit sei mit 15 Ja-Stimmen bei insgesamt 23 stimmberechtigten Eigentümern erreicht.
Gegen das seinem Prozessbevollmächtigten am 21.01.2011 zugestellte Urteil hat der Kläger am 21.02.2011 Berufung eingelegt und sein Rechtsmittel am 20.04.2011 begründet, nachdem die Berufungsbegründungsfrist aufgrund seines Antrages v. 16.03.2011 bis zum 21.04.2011 verlängert worden ist.
Der Kläger wendet gegen das angefochtene Urteil ein, die – dispositiven – Voraussetzungen des § 18 WEG seien in § 11 der Teilungserklärung geändert worden: Die gegenüber § 18 Abs. 2 Ziff. 2 WEG in § 11 Abs. 1 a der Teilungserklärung erleichterten Voraussetzungen für den Entzug des Wohnungseigentums seien durch die in § 11 Abs. 3 der Teilungserklärung vereinbarte 2/3-Mehrheit ausgeglichen. Bezugsgröße dieser 2/3-Mehrheit seien nicht die in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer, sondern die Zahl aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Unzulässig habe das Amtsgericht aus dem Wort “auch” in § 11 Abs. 1 a der Teilungserklärung geschlossen, die Mehrheit nach § 18 Abs. 3 WEG reiche für die Annahme des Anspruchs aus. § 3 der Teilungserklärung verweise auf die §§ 10 bis 29 WEG, soweit in ihr nichts Anderes geregelt sei. Eine solche abweichende Regelung sei in § 11 Abs. 3 mit der Bestimmung einer 2/3-Mehrheit gegenüber § 18 Abs. 3 WEG geschehen. Da § 15 Abs. 6 der Teilungserklärung bezüglich des Stimmrechts an die Miteigentumsanteile anknüpfe, könne es nur um die Stimmberechtigten und nicht lediglich um die in der Eigentümerversammlung anwesenden Eigentümer gehen.
Für die weiteren Einwendungen des Klägers wird auf seine Berufungsbegründung v. 20.04.2011 (Bl. 135 ff. d. A.) und den Inhalt seines Schriftsatzes v. 28.10.2011 (Bl. 153 ff. d. A.) Bezug genommen.
Die Beklagten halten die Auslegung der Teilungserklärung durch das Amtsgericht für zutreffend und verweisen ergänzend auf die Regelungen der Teilungserklärung in § 4 Abs. 5, § 4 Abs. 6, § 5 Abs. 3, § 13 Abs. 2 und § 13 Abs. 3. Sie tragen vor, aus den Regelungen zu §§ 4 und 5 der Teilungserklärung sei die Bezugsgröße der Eigentümerversammlung zu ersehen. Die Regelungen in den §§ 4 und 5 beträfen die innerorganisatorische Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies gelte auch für die in § 11 der Teilungserklärung geregelte Entziehung des Wohnungseigentums. Deshalb komme es auch dort auf die 2/3-Mehrheit lediglich der anwesenden Wohnungseigentümer an. § 5 Abs. 3 der Teilungserklärung, welcher die Ersetzung einer verweigerten Verwalterzustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums regele, sei “Spiegelbild” eines Entziehungsbeschlusses auch § 5 Abs. 3 erfordere lediglich eine 2/3-Mehrheit der Eigentümerversammlung. Wie das Amtsgericht sind die Beklagten schließlich der Ansicht, dass aus § 11 Abs. 1 a der Teilungserklärung (“auch”) folge, dass nach § 18 Abs. 3 die einfache Mehrheit der stimmberechtigten Wohnungseigentümer für die Gültigkeit eines Beschlusses über die Entziehung des Wohnungseigentums ausreiche. Zum weiteren Vorbringen der Beklagten im Berufungsrechtszug wird auf den Inhalt ihrer Berufungserwiderung v. 20.05.2011 (Bl. 140 ff. d. A.) Bezug genommen.
Ergänzend wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat auch in der Sache Erfolg.
Auf die Anfechtung des Klägers ist der Beschluss der Eigentümerversammlung v. 26.04.2010 zu TOP 7 über die Entziehung seines Wohnungseigentums für ungültig zu erklären, weil dieser Beschluss nicht mit der erforderlichen Mehrheit zustande gekommen ist.
In § 11 der hier maßgeblichen Teilungserklärung haben die Parteien vereinbart, dass ein auf Entziehung des Wohnungseigentums gerichteter Beschluss einer 2/3-Mehrheit bedarf (§ 11 Abs. 3 Teilungserklärung).
Die gesetzlichen Regelungen der Entziehung des Wohnungseigentums in § 18 WEG sind in den Grenzen des § 18 Abs. 4 WEG abdingbar. Das bedeutet, dass der Anspruch auf Entziehung des Wohnungseigentums aus § 18 Abs. 1 WEG nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden darf. Der Abdingbarkeit unterliegt auch die Regelung in § 18 Abs. 3 Satz 2 WEG, nach welcher der Beschluss einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer bedarf (OLG Hamm, NJW-RR 2004,1380). Zulässig ist danach die in § 11 Abs. 3 der Teilungserklärung getroffene Vereinbarung, nach welcher die Entziehung des Wohnungseigentums betreffende Beschluss einer 2/3-Mehrheit bedarf. Denn es handelt sich nicht um eine Einschränkung des Anspruchs aus § 18 Abs. 1 WEG auf Entziehung des Wohnungseigentums, sondern lediglich um eine Erhöhung der Anforderungen an einen entsprechenden Beschluss (Bärmann-Klein, 11. Aufl., § 18 WEG, Rz. 55/56).
Das in § 11 Abs. 3 der Teilungserklärung vereinbarte Quorum einer 2/3-Mehrheit betrifft nicht nur die übrigen Vereinbarungen in § 11 der Teilungserklärung, sondern alle gesetzlichen Tatbestände des § 18 WEG. Zwar wird in der Einleitung von § 11 Teilungserklärung formuliert “abweichend von und ergänzend zu den gesetzlichen Regelungen des § 18 Abs. 2 WEG wird bestimmt…”. Da indes auch § 11 Abs. 2 Teilungserklärung Ergänzungen und Abweichungen von § 18 Abs. 2 WEG aufgeführt worden sind, ist § 11 Abs. 3 Teilungserklärung ein Quorum mit umfassender Geltung zu entnehmen.
Bei der Abstimmung über einen Antrag auf Entziehung des Wohnungseigentums sind die Stimmen gem. § 25 Abs. 2 WEG nach Köpfen zu zählen. Die abweichende Vereinbarung in § 15 Abs. 6 der Teilungserklärung, wonach das Stimmrecht der Wohnungseigentümer dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile entspricht, greift für den hier angefochtenen Beschluss nicht. Denn wegen der besonderen Bedeutung, die einer Beschlussfassung über die Entziehung des Wohnungseigentums für die Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer zukommt, hätte die Abbedingung der gesetzlichen Stimmrechtsregelung einer auf diesem Beschlussgegenstand bezogenen ausdrücklichen Vereinbarung bedurft (BayObLG, NZM 1999, 868). Entsprechend hat die Versammlungsleiterin ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 26.04.2010 insoweit zutreffend festgestellt, dass der Beschluss einer Mehrheit der “stimmberechtigten Wohnungseigentümer bedarf”.
Ob die erforderliche Mehrheit für den Beschluss erreicht worden ist, hängt davon ab, welche Stimmen zu zählen sind. Geht man, wie das Amtsgericht, davon aus, dass von den (17) anwesenden Wohnungseigentümern auszugehen ist, wäre die erforderliche 2/3-Mehrheit mit 15 “Ja-Stimmen” erreicht. Wäre hingegen auf die Zahl aller (24) stimmberechtigten Wohnungseigentümer – mit Ausnahme des insoweit nicht abstimmungsberechtigten Klägers – abzustellen, wären zu einer 2/3-Mehrheit 16 Stimmen erforderlich, so dass die abgegebenen 15 “Ja-Stimmen” das Quorum verfehlt hätten. Die Beschlussfeststellung als angenommen wäre fehlerhaft und die Beschlussanfechtungsklage begründet (Bärmann-Merle, a.a.O., § 23 WEG, Rz. 46).
Ob die in § 11 Abs. 3 der Teilungserklärung vereinbarte 2/3-Mehrheit diejenige der anwesenden Wohnungseigentümer oder die der insgesamt stimmberechtigten Wohnungseigentümer zu sein hat, ist durch Auslegung der Teilungserklärung zu ermitteln. Dabei ist auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (BGHZ 160, 354; BGHZ 113, 374; BGHZ 121, 236).
Als nächstliegende Bedeutung im vorstehenden Sinne ist nach Auffassung der Kammer das in § 11 Abs. 3 der Teilungserklärung vereinbarte Quorum auf die Zahl der stimmberechtigten Eigentümer zu beziehen. Denn die Vereinbarung ändert das Gesetz nur bezüglich des Quorums ab (“2/3-Mehrheit” statt “mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer”, § 18 Abs. 3 Satz 2 WEG). Dass es sich dabei um eine Mehrheit “der stimmberechtigten Wohnungseigentümer” handeln muss, ist danach nicht abbedungen. Diesem Verständnis entsprechen die weiteren Vereinbarungen der Teilungserklärung zu Abstimmungen:
In § 4 Abs. 5 der Teilungserklärung ist über das Quorum für einen Beschluss über Änderungen des Gebäudes vereinbart, dass eine Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümerversammlung erreicht sein muss. Eine gleiche Regelung findet sich in § 5 Abs. 3 der Teilungserklärung, wonach für die Ersetzung einer verweigerten Verwalterzustimmung zur Übertragung des Wohnungseigentums ebenfalls eine Mehrheit von 2/3 der Eigentümerversammlung erreicht werden muss. Schließlich kann die Hausordnung nach § 4 Abs. 6 der Teilungserklärung nur durch die Eigentümerversammlung mit 2/3-Mehrheit wirksam geändert werden. Die Kammer teilt die Ansicht der Beklagten nicht, dass der Beschluss über die Entziehung des Wohnungseigentums ebenso wie die vorgenannte Beschlüssen um eine “innerorganisatorische” Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffe. Der angefochtene Beschluss ist eine Aufforderung an den Kläger zur Veräußerung seines Wohnungseigentums und damit kein Organisationsbeschluss, sondern ein Beschluss über das Verhältnis zu einem einzelnen Eigentümer. Gegenüber den vorgenannten Vereinbarungen in § 4 und § 5 der Teilungserklärung fehlt in § 11 Abs. 3 Teilungserklärung die Bezugnahme auf die Eigentümerversammlung. Im Umkehrschluss ergibt sich hieraus, dass es sich bei § 11 Abs. 3 Teilungserklärung um die – gesetzlich vorgesehene – Mehrheit der stimmberechtigten Wohnungseigentümer handeln muss. Auch in § 13 Abs. 2 Teilungserklärung der Regelung über die Bestellung der Verwaltung, ist ohne Nennung einer Bezugsgröße das Quorum einer 2/3-Mehrheit genannt und in § 13 Abs. 3 Teilungserklärung, der Regelung der vorzeitigen Abberufung der Verwaltung, dasjenige der Hälfte der Miteigentumsanteile. Hieraus wird eine differenzierende Systematik der Teilungserklärung deutlich, nach welcher sich die Mehrheit teils auf die in der Versammlung anwesenden Eigentümer beziehen muss und bei anderen Beschlüssen, wie dem hier angefochtenen Beschluss über die Entziehung des Wohnungseigentums, die jeweils vereinbarte Mehrheit aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer erforderlich ist. Damit hat die Teilungserklärung, der besonderen Bedeutung, die einer Beschlussfassung über die Entziehung des Wohnungseigentums zukommt (BayObLG, a.a.O.) Rechnung getragen und, worauf der Kläger hinweist, mit der Erhöhung des Quorums einen Ausgleich für die Festlegung des für eine Entziehung des Wohnungseigentums ausreichenden Verzuges mit Beiträgen des Wohnungseigentümers auf nur 1.000,– DM geschaffen.
Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts folgt nach Ansicht der Kammer nicht aus der gesetzlichen Regelung des § 18 Abs. 3 WEG, dass die Hälfte der stimmberechtigten Eigentümer für die Annahme des Beschlusses über die Entziehung des Wohnungseigentums ausreicht. Denn das im Gesetz vorgesehene Quorum ist in § 11 Abs. 3 Teilungserklärung gerade abgeändert worden. Diese Abänderung wird nicht durch das Wort “auch” im einleitenden Satz von § 11 Abs. 1 der Teilungserklärung wieder rückgängig gemacht. Im Zusammenhang mit der Regelung des § 11 Abs. 1 Teilungserklärung werden die Voraussetzungen des § 18 Abs. 2 WEG erläutert, wann ein gröblicher Verstoß gegen Pflichten des Wohnungseigentümers nach § 14 WEG vorliegt und ein Verzug mit Beiträgen für die Entziehung des Wohnungseigentums ausreichen soll.
Für die Richtigkeit der vorstehenden Auslegung der Teilungserklärung spricht schließlich die folgende Kontrollüberlegung: Die Eigentümerversammlung ist nach § 15 Abs. 4 Teilungserklärung beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist. Änderungen der Teilungserklärung sind – ebenso wie Entziehungsbeschlüsse – mit 2/3-Mehrheit möglich (§ 15 Abs. 6 Satz 2 Teilungserklärung). Wäre dieses 2/3-Quorum nur auf die in der Versammlung anwesenden Eigentümer zu beziehen, könnte dies zur Folge haben, dass eine mit 12 anwesenden Wohnungseigentümern beschlussfähige Versammlung mit einer 2/3-Mehrheit, d. h. mit 8 Wohnungseigentümern die Teilungserklärung ändern könnte. Bezogen auf die Gesamtheit der Wohnungseigentümer wäre dies ein Stimmanteil von nur einem Drittel. Dass mit einer solchen Mehrheit die Teilungserklärung geändert werden könnte, entspräche nicht nächstliegender Bedeutung i. S. des Wohnungseigentumsrechts.
Da es auf eine Prüfung der materiellen Rechtfertigung des Veräußerungsverlangens im Rahmen der Anfechtung des hier streitigen Beschlusses nicht ankommt (OLG Rostock, ZMR 2009, 470), genügt der formelle Mangel einer fehlerhaften Feststellung des Beschlussergebnisses zur Ungültigkeit des angefochtenen Beschlusses. Auf die weiter erörterten Fragen kommt es für die Entscheidung des Rechtsstreits deshalb nicht mehr an.
Einer Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit bedarf es nicht, weil die Kammer die Revision gegen das Urteil nicht zulässt und die Erhebung der Nichtzulassungsbeschwerde gesetzlich ausgeschlossen ist (§ 62 Abs. 2 WEG).
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 WEG nicht vorliegen.
Abgeltungsklausel zu Schönheitsreparaturen – Wirksamkeit Eigenbedarfskündigung – Begründungspflichten