Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F84-II-6%3Afr
Timestamp: 2016-10-27 20:46:58+00:00
Document Index: 285133505

Matched Legal Cases: ['art. 731', 'art. 119', 'art. 97', 'art. 119', 'art. 43', 'art. 8', 'art. 42', 'art. 42', 'art. 42', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 99', 'art. 44', 'art. 43']

84 II 62. Arr�t de la IIe Cour civile du 13 f�vrier 1958 dans la cause Stucker et consorts contre Profar SA
Art. 8, 730 ss. CC, 42, 44, 97 et 99 CO. Obligation de faire quelque chose sur un immeuble contract�e sans inscription correspondante au registre foncier. Validit�? Effets, notamment quand l'immeuble est vendu � un tiers? Obligation du propri�taire vendeur de transf�rer sa dette au nouvel acqu�reur? Cons�quencesde l'inobservation de cette obligation? Preuve du dommage. Faits � partir de page 7
BGE 84 II 6 S. 7
A.- Ernest-Pierre Stucker �tait propri�taire de diverses parcelles contigu�s, sises � Carouge pr�s de Gen�ve et portant au registre foncier les num�ros 17 A, 17 B, 17 C et 17 D. Ces parcelles provenaient de la division d'un fonds unique. Le plan de division pr�voyait la constitution de servitudes de passage, de jour et de non-b�tir grevant notamment les parcelles 17 A et 17 C en faveur de la parcelle 17 B.
Le 29 juillet 1946, sieur Stucker vendit la parcelle 17 B � la soci�t� anonyme Profar pour le prix de 72 000 fr. L'acte de vente contient en particulier la clause suivante:
"Les parties d�cident d'un commun accord de ne pas requ�rir l'inscription de la servitude de jour et de non-b�tir au profit de 17 B contre 17 A et 17 C ... et s'engagent � prendre toutes dispositions n�cessaires afin de cr�er un chemin indivis de 8 m�tres de large le long de la limite s�parant les parcelles 17 A et 17 B et de permettre le passage de la parcelle 23 � travers 17 C pour aboutir au dit chemin."
Aucune d�marche ne fut entreprise en vue de cr�er ce chemin.
Au mois de f�vrier 1954, sieur Stucker vendit � un tiers la parcelle 17 A. Il omit de l'informer de l'engagement qu'il avait pris � l'�gard de la soci�t� Profar au sujet de la cr�ation du chemin indivis et le contrat de vente qu'il passa avec lui ne contient rien � cet �gard. La soci�t� Profar, estimant que l'absence de chemin limitait ses droits BGE 84 II 6 S. 8d'utilisation du terrain et qu'elle subissait de ce fait un dommage, r�clama une indemnit� � sieur Stucker.
Aucune entente ne put intervenir au sujet du montant de cette indemnit�. C'est pourquoi, finalement, le 2 f�vrier 1956, la soci�t� Profar assigna devant le Tribunal de premi�re instance de Gen�ve les h�riti�res de sieur Stucker, d�c�d� entre temps, savoir dames Jeanne Stucker et Lucienne Baume, en paiement d'une somme de 5000 fr. � titre de dommages-int�r�ts. Les d�fenderesses conclurent � lib�ration des fins de la demande.
Le 22 novembre 1956, le Tribunal de premi�re instance rejeta l'action. Sur appel de la soci�t� Profar, la Cour de justice r�forma ce jugement et alloua 2000 fr. � la recourante.
B.- Dames Stucker et Baume recourent en r�forme contre l'arr�t de la Cour de justice. Elles reprennent leurs conclusions lib�ratoires.
1. En vertu de l'art. 731 CC, une servitude ne peut �tre institu�e que par une inscription au registre foncier. Aucune inscription de ce genre n'a �t� faite en l'esp�ce. Les engagements particuliers que sieur Stucker a assum�s dans l'acte de vente du 29 juillet 1946 au sujet notamment de la cr�ation d'un chemin et d'une autorisation de passage ne sauraient donc constituer une servitude grevant la parcelle 17 A au profit de la parcelle 17 B. Cela ne signifie pas cependant qu'ils soient d�pourvus de tout effet. Un propri�taire foncier peut valablement, sans inscription ou annotation correspondante au registre foncier, contracter une obligation de faire quelque chose sur son immeuble. Son engagement pr�sente cependant alors une particularit�, en ce sens qu'il n'a que des effets personnels et ne sortit aucune cons�quence sur le plan des droits r�els. Il s'ensuit que, lorsque l'immeuble est vendu � un tiers, celui-ci ne devient pas d�biteur de l'obligation assum�e BGE 84 II 6 S. 9par le vendeur du seul fait du transfert de propri�t� mais seulement s'il passe avec lui un contrat de reprise de dette. Et d'ailleurs, m�me dans cette seconde hypoth�se, l'obligation qu'il assume � son tour n'a que des effets purement personnels (cf. sur ces diverses r�gles LIVER, Commentaire, Introduction, note 129 ss.). Fond� sur ces principes, l'arr�t attaqu� est exact sur ce point. Ce n'est du reste pas � cet �gard que les recourantes le critiquent. Elles se placent sur un terrain diff�rent et discutent la port�e de l'engagement souscrit par feu Stucker.
De ce point de vue, on peut se demander en effet si le titulaire d'une obligation purement personnelle comme celle assum�e par sieur Stucker en l'esp�ce est tenu, lorsqu'il vend l'immeuble, de prendre toutes dispositions pour que l'acqu�reur reprenne cette obligation par contrat et si, � d�faut, il est tenu � des dommages-int�r�ts envers son cocontractant. Cette question doit �tre r�solue affirmativement. La nature de l'engagement souscrit par les parties et le but que ces derni�res poursuivaient impliquaient le devoir pour Stucker de transf�rer ses propres obligations au tiers acqu�reur de la parcelle 17 A. Sans doute l'acte de vente du 29 juillet 1946 ne le pr�voit-il pas express�ment. Les recourantes ne sauraient cependant en inf�rer que Stucker n'�tait li� que pour le temps o� il serait luim�me propri�taire du fonds. Ce serait m�conna�tre en effet que l'engagement �tait purement personnel et n'�tait donc pas li� � la propri�t� de l'immeuble. Il s'ensuit qu'� d�faut de r�siliation d'une part ou de l'autre, Stucker, qui n'a pas transf�r� ses obligations au tiers acqu�reur, a continu� d'�tre tenu personnellement m�me apr�s la vente du fonds. Pareille cons�quence d�coule d'ailleurs normalement des r�gles du droit des obligations applicables � cet engagement personnel et, contrairement � ce que les recourantes paraissent croire, n'avait nul besoin de faire l'objet d'une convention expresse. C'est seulement si les parties avaient entendu �chapper � cette cons�quence qu'elles eussent d� le dire.BGE 84 II 6 S. 10
Quoique personnellement tenu, sieur Stucker ne s'est cependant plus trouv� en mesure de s'ex�cuter, c'est-�-dire de "prendre toutes dispositions n�cessaires afin de cr�er un chemin indivis", puisqu'il n'�tait plus propri�taire du fonds et, partant, n'en pouvait plus disposer. Autrement dit, l'ex�cution est devenue impossible au sens de l'art. 119 al. 1 CO. Toutefois, cette impossibilit� n'aurait entra�n� l'extinction de l'obligation que si elle �tait provenue de circonstances non imputables au d�biteur. Or il est �vident que tel n'est pas le cas. Si, � un moment donn�, Stucker n'a plus pu ex�cuter son obligation, c'est uniquement parce qu'il avait vendu la parcelle sans transf�rer ses obligations � l'acqu�reur. Cette faute contractuelle oblige aujourd'hui ses h�riti�res � r�parer le dommage qui en est r�sult� pour la soci�t� Profar (art. 97 CO; OSER/SCH�NENBERGER, notes 2 et 9 ad art. 119 CO). Tel est du reste l'avis de la juridiction cantonale dont l'opinion sur ce point ne peut �tre que confirm�e.
2. Selon la Cour de justice, le dommage subi par la soci�t� Profar consiste en ce que celle-ci perd les avantages que la cr�ation du chemin lui aurait procur�s, c'est-�-dire essentiellement la possibilit� de construire, conform�ment � certaines r�gles du droit cantonal, plus pr�s de la limite du fonds. Les recourantes pensent que ces r�gles ne conf�rent pas aux propri�taires la facult� all�gu�e par la juridiction genevoise. Le Tribunal f�d�ral ne peut revoir cette question, qui ressortit au droit cantonal et ne saurait donc �tre soulev�e dans un recours en r�forme (art. 43 et 55 litt. c OJ). Il doit au contraire admettre comme exacte la mani�re de voir exprim�e � cet �gard par l'arr�t attaqu�.
Il en va autrement en ce qui concerne le montant m�me du dommage, � propos duquel les recourantes se plaignent d'une violation des art. 8 CC et 42 CO. Sur ce point, la Cour de justice se borne � affirmer que "compte tenu de toutes les circonstances, il convient d'estimer le montant du pr�judice caus� par Stucker � l'appelante (la soci�t� Profar) � la somme de 2000 fr.". Quoiqu'elle n'en dise BGE 84 II 6 S. 11rien, elle a �videmment consid�r� que le pr�judice ne pouvait pas �tre �tabli et qu'il fallait d�s lors le d�terminer ex aequo et bono, selon l'art. 42 al. 2 CO. Cependant, d'apr�s la jurisprudence du Tribunal f�d�ral, le juge ne peut recourir � l'art. 42 al. 2 CO que si le pr�judice est d'une nature telle qu'il est impossible de l'�tablir, ou si les preuves n�cessaires font d�faut, ou encore si l'administration des preuves ne peut pas �tre exig�e du demandeur (Trematic c. Buchser, 2 avril 1957, non publi�). On ne se trouve en l'esp�ce dans aucune de ces hypoth�ses. Ainsi qu'on l'a dit, le dommage consiste en ce que la surface utilisable pour les constructions est r�duite. Il peut d�s lors �tre �tabli � l'aide de donn�es relativement pr�cises (surface b�tissable et valeur de rendement avec et sans le chemin). L'art. 42 al. 2 CO n'�tait donc pas applicable. Conform�ment aux art. 8 CC et 42 al. 1 CO, il appartenait � la soci�t� demanderesse de prouver le dommage contest� par les d�fenderesses. La juridiction cantonale ne pouvait pas le fixer sans avoir fait administrer les preuves que la soci�t� Profar avait elle-m�me offertes. En le faisant n�anmoins, elle a viol� les art. 8 CC et 42 CO. La cause doit d�s lors lui �tre renvoy�e pour qu'elle fasse proc�der � une expertise (ou � toutes autres preuves qu'elle estimera utiles) au sujet du montant du dommage.
3. Les recourantes reprochent enfin � la Cour de justice de ne pas avoir tenu compte d'une faute concomitante que la soci�t� Profar aurait commise et d'avoir ainsi viol� les art. 99 et 44 CO. Cette faute aurait consist� tout d'abord � ne pas avoir pris toutes dispositions pour que les engagements de sieur Stucker soient pass�s en une forme qui prot�ge�t la soci�t� m�me en cas de vente du fonds. Suppos� cependant que ce comportement de la soci�t� constitue une faute, celle-ci ne se rapporterait qu'� la conclusion du contrat. Elle ne saurait donc �tre invoqu�e aujourd'hui puisque le dommage qu'il s'agit de r�parer a sa source dans la rupture de la convention. Selon les recourantes, la soci�t� Profar aurait commis �galement une BGE 84 II 6 S. 12faute concurrente en ne faisant aucune d�marche aupr�s du notaire qui a �tabli l'acte de vente du 29 juillet 1946 pour que les clauses du contrat soient opposables aux tiers acqu�reurs de la parcelle ayant appartenu � sieur Stucker. Dans la mesure o� ce grief se rapporte � la conclusion m�me de la convention, il n'est pas fond� pour les raisons qui viennent d'�tre expos�es. Il en va de m�me en tant qu'il vise la p�riode subs�quente, car il appartenait � sieur Stucker de se conformer de lui-m�me aux clauses du contrat. Enfin, les recourantes consid�rent que la soci�t� Profar a commis une faute en demeurant pendant huit ans sans prendre aucune mesure en vue de la cr�ation du chemin. Toutefois, ce reproche ne serait justifi� que si, de son c�t�, Stucker avait une fois ou l'autre demand� que le chemin soit cr��, ce qui n'est pas le cas. L'inactivit� de la soci�t� Profar ne peut donc pas jouer de r�le dans le cadre de l'art. 44 CO. La Cour de justice aurait pu en revanche en tenir compte dans les limites de l'art. 43 al. 1 CO qui permet au juge de d�terminer l'�tendue de la r�paration d'apr�s les circonstances. Il est possible d'ailleurs qu'elle ait pris cet �l�ment de fait en consid�ration pour r�duire l'indemnit� r�clam�e de 5000 fr. � 2000 fr. On ne saurait cependant l'affirmer de fa�on certaine car elle n'indique pas les motifs pour lesquels elle a fix� � 2000 fr. le montant des dommages-int�r�ts mais se borne � dire qu'elle a tenu compte "de toutes les circonstances". Pour cette raison �galement, il faut lui renvoyer la cause en lui laissant la libert� de retenir les circonstances qu'elle estimera de nature � jouer un r�le dans la fixation de l'�tendue de la r�paration, et en l'invitant simplement � indiquer dans ses motifs quelles sont ces circonstances.
Admet le recours, annule l'arr�t attaqu� et renvoie la cause � la juridiction cantonale pour qu'elle compl�te l'instruction et statue � nouveau dans le sens des consid�rants.