Source: http://www.dvp-law.com/documents/nieuwsarchief/news-items-2007/20071210-registratierechten-bij-vestiging-overdracht-en-einde-van-onroerende-zakelijke-rechten.xml?lang=nl
Timestamp: 2017-10-18 07:38:47+00:00
Document Index: 47617563

Matched Legal Cases: ['in fine', 'in fine', 'in casu', 'in fine', 'in fine', 'in casu']

Registratierechten bij vestiging, overdracht en einde van onroerende zakelijke rechten
Artikel 543, dat tot inleiding dient van de daaropvolgende drie titels van het B.W., met name eigendom (art. 544 tot 577-14), vruchtgebruik, gebruik en bewoning (art. 578 tot 636) en erfdienstbaarheden (art. 637 tot 710bis) somt, kort samengevat, de zakelijke rechten op waarmee het B.W. zich in die titels zal bezighouden. Daaruit zal blijken dat men - zoals artikel 543 erkent - op de goederen slechts of een recht van eigendom, of enkel een recht van genot, of enkel een recht van erfdienstbaarheid kan hebben.
Zakelijke rechten die betrekking hebben op een onroerend goed uit zijn aard, worden als onroerend beschouwd. Bijgevolg zijn altijd onroerend: gebruik en bewoning, erfdienstbaarheden, opstal en erfpacht. Zijn onroerend indien het voorwerp onroerend is: eigendom, vruchtgebruik en hypotheek.
Uit de exhaustieve opsomming van zakelijke rechten komen in onderhavige bijdrage alleen ter sprake, de rechten van vruchtgebruik, van opstal en van erfpacht, alsook - zeer beknopt - het recht van eigendom, het recht van gebruik en van bewoning en de erfdienstbaarheid.
De registratierechten voor vestiging en overdracht van hypotheken op onroerende goederen uit hun aard zijn niet behandeld.
1.1. De begrippen overdracht en vestiging voor de toepassing van het W. Reg.
Registratierechten treffen niet de overdracht zelf van een zakelijk recht, maar de overeenkomst die de overdracht bewerkstelligt. De kwalificatie van de werkelijke aard van de overeenkomst dient te geschieden aan de hand van de inhoud ervan of volgens de gewone regels van de interpretatie.
Als overdragend wordt beschouwd een overeenkomst die, zowel juridisch als werkelijk, tot gevolg heeft uit eigen kracht een zakelijk recht van het hoofd van één persoon op het hoofd van een andere persoon te doen overgaan.
Het begrip overdragende overeenkomst moet evenwel extensief worden uitgelegd, daar het ook de overeenkomsten omvat waarbij het zakelijk recht niet zozeer wordt overgedragen maar veeleer wordt gevestigd. Dat is inzonderheid het geval voor de overeenkomsten van vestiging van vruchtgebruik, van het recht van gebruik of van bewoning of van een erfdienstbaarheid. In strikte zin zijn deze overeenkomsten niet overdragend aangezien ze betrekking hebben op een zakelijk recht dat als dusdanig niet bestond in het verleden. Maar inzake registratierechten gelden ze als overdragende overeenkomsten.
De uitdovende verzaking, waarmee die bedoeld is welke de afstand van een zakelijk recht vaststelt, wordt niet als overdragend aangemerkt daar ze het zakelijk recht waarvan de verzaker houder was, alleen maar uitdooft.
1.2. Overdracht van het zakelijk recht van eigendom
1.3. Het zakelijk recht van gebruik en van bewoning
Inzake registratierechten wordt het recht van gebruik en het recht van bewoning - dat een recht van gebruik is toegepast op een woonhuis - als een beperkt vruchtgebruik aangemerkt.
De rechten van gebruik en van bewoning komen overigens op dezelfde wijze als het vruchtgebruik tot stand. In de normale gang van zaken ontstaan zij door een rechtstreekse vestiging, gevolg van een overeenkomst. Maar zij kunnen ook ontstaan bij wijze van voorbehoud van het recht ten voordele van degene die vestigt. In beide gevallen is de overeenkomst van vestiging onderworpen aan het mutatierecht van 10 % of 12,5 %, naargelang van de ligging in het Vlaams Gewest of in de andere Gewesten, van het onroerend goed dat het voorwerp is van het recht.
Bij de toepassing van de fiscale regels voor overeenkomsten die op het vruchtgebruik slaan (art. 47 tot 50 W. Reg.), dient er wel rekening mee te worden gehouden dat het recht van gebruik en bewoning uitsluitend gebonden is aan de persoon van de gebruiker en bijgevolg in principe onvervreemdbaar en onoverdraagbaar is.
Evenwel, in de akte van vestiging van het recht kunnen de partijen overeenkomen dat de gebruiker of de bewoner tot de verkoop van hun recht gemachtigd zijn. Indien effectief tot verkoop zou worden overgaan is de overdracht aan het mutatierecht van 10 % of 12,5 % onderworpen.
Opmerkenswaardig is, dat met een beslissing van 13 december 2000 (nr. E.T. 99087, www.fisconet.fgov.be) de Administratie terugkwam op haar eerdere opvatting dat als gevolg van de onoverdraagbaarheid het recht van gebruik of van bewoning niet als een lichamelijk goed kon worden beschouwd voor de toepassing van de B.T.W., zodat de vestiging ervan niet aan B.T.W. kon onderworpen zijn. Er van uitgaand dat de bedoelde rechten ab initio gevestigd zijn tegen gunste van de gebruiker of de bewoner, werd beslist dat ze wel degelijk lichamelijke goederen zijn en dat de vestiging ervan het voorwerp kan zijn van een aan B.T.W. onderworpen levering wanneer ze betrekking hebben op een gebouw dat nog nieuw is voor de toepassing van de B.T.W.
Terloops wordt herhaald, dat een gebouw nieuw blijft tot 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar waarin het in gebruik of in bezit genomen werd.
1.4. Vestiging van het zakelijk recht van erfdienstbaarheid
Een erfdienstbaarheid wordt door artikel 637 B.W. omschreven als een last, op een erf gelegd (het dienstbaar of lijdend erf) tot het gebruik en het nut van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort (het heersend erf).
De erfdienstbaarheid is een bijkomend recht. Daar zo'n recht geen zelfstandig bestaan kan hebben, kan het niet worden overgedragen zonder het erf waaraan het gehecht is. Het kan dus niet afzonderlijk worden verkocht. De vervreemding van het lijdend of het heersend erf zal vanzelf de overgang van de erfdienstbaarheid met zich brengen.
De lasten, die voor de heffing van het registratierecht op verkopen van onroerende goederen (mutatierecht) bij de prijs moeten worden gevoegd, omvatten alle bijkomende verplichtingen die door de overeenkomst aan de koper, boven zijn prijs, worden opgelegd en waaruit de verkoper rechtstreeks of onrechtstreeks voordeel haalt.
In veel gevallen spruit de last voort uit een conventionele begrenzing van het eigendomsrecht van de koper. Maar alleen de aan de koper opgelegde verplichtingen die tot het persoonlijk verbintenissenrecht behoren en geen zakelijke verbrokkeling van het eigendomsrecht teweegbrengen of erkennen, kunnen een bij de prijs te voegen last uitmaken.
Bedingen die het voorwerp van de overdracht zakelijk begrenzen of die de erkenning bevatten van aan een derde behorende zakelijke rechten op het overgedragen onroerend goed, zijn geen lasten in de zin van artikel 45 W. Reg. Dat is onder meer het geval voor erfdienstbaarheden die bij titel onder de levenden worden bedongen ten bate van een erf van de verkoper of van erven van naburige eigenaars. Om te oordelen of deze lasten waarlijk kunnen worden beschouwd als erfdienstbaarheden in de zin van artikel 637 B.W., moet worden nagegaan of zij, in de bedoeling van de partijen, het overgedragen onroerend goed zelf bezwaren en worden opgelegd ten bate van een ander onroerend goed. Als dat inderdaad het geval is, begrenzen de bedoelde lasten het voorwerp van de overdracht en moet de waarde ervan niet bij de prijs worden gevoegd voor de heffing van het mutatierecht.
In feite ontsnapt dan de vestiging van een erfdienstbaarheid aan de heffing van het mutatierecht. Het behoeft echter geen betoog, dat dit recht wel moet worden geheven in alle gevallen waar een erfdienstbaarheid niet als fiscale last van een verkoop te voorschijn treedt, maar haar grondslag vindt in de rechtshandeling onder bezwarende titel waarbij ze in het leven wordt geroepen.
Wat in fine van het nummer 1.1. is aangegeven met betrekking tot de uitdovende verzaking, geldt onder meer ook voor de afstand door de eigenaar van het heersend erf van een ten bate van dit erf gevestigde erfdienstbaarheid.
2. VESTIGING, OVERDRACHT EN BEËINDIGING VAN HET RECHT VAN VRUCHTGEBRUIK
Vruchtgebruik is het essentieel tijdelijk recht om zaken van een ander te gebruiken en de vruchten ervan te trekken, zolang de zaken zelf in stand blijven.
De houder van het recht (de vruchtgebruiker) heeft het gebruiksrecht van de zaken, het genot van de vruchten, de beheersbevoegheid en het recht tot het instellen van rechtsvorderingen. Hij moet de zaken echter gebruiken zoals de eigenaar zelf. Wat in andere woorden betekent, dat hij de door de eigenaar aan de zaak verleende bestemming moet eerbiedigen en handhaven.
Naar luid van artikel 579 B.W. wordt vruchtgebruik gevestigd door de wet of door de wil van de mens. Het is enkel de laatstgenoemde wijze van vestiging die in onderhavige bijdrage ter sprake komt.
Door menselijke wil kan vruchtgebruik worden gevestigd bij testament en bij overeenkomst.
De testamentaire vestiging is verreweg de belangrijkste vestigingswijze, maar blijft hier uiteraard buiten beschouwing.
Bij overeenkomst kan de vestiging van vruchtgebruik op twee manieren plaatsvinden. Ofwel door vestiging ten voordele van een ander, ofwel door voorbehoud van het vruchtgebruik ten voordele van de vestiger zelf. In laatstbedoeld geval draagt de eigenaar zijn onroerend goed onder bezwarende titel over, uitgenomen het vruchtgebruik, wat neerkomt op een overdracht (vervreemding) van de blote eigendom.
Zowel bij vestiging als bij voorbehoud van vruchtgebruik, wordt de volle eigenaar blote eigenaar.
De blote eigenaar en de vruchtgebruiker zijn in principe derden ten opzichte van elkaar. Zij hebben volstrekt afzonderlijke hoedanigheden. Niettegenstaande zij beiden rechten hebben op hetzelfde onroerend goed, bestaat er tussen hen geen toestand van mede-eigendom of gezamenlijke eigendom.
Zolang een vruchtgebruik duurt, doen zich dus op één en dezelfde zaak twee verschillende, naast elkaar staande, maar complementaire rechten gelden. Het vruchtgebruik eindigt bij vereniging van beide hoedanigheden van vruchtgebruiker en blote eigenaar in één en dezelfde persoon (z. nr. 2.3., infra).
Het in deze bijdrage bedoelde vruchtgebruik wordt hoofdzakelijk gevestigd op een uit zijn aard onroerend goed, zoals een grond of een gebouw. Maar een vruchtgebruik kan ook worden gevestigd op een zakelijk recht van erfpacht of van opstal. Een vestiging op een erfdienstbaarheid is echter onmogelijk.
2.2. Vervreemding van vruchtgebruik en blote eigendom
Zoals reeds is aangegeven, kan de blote eigenaar door vervreemding zijn blote eigendom in andere handen doen overgaan. Conform artikel 621 B.W. loopt in dit geval het vruchtgebruik voort, voor zover de vruchtgebruiker er geen afstand van deed.
Ook vruchtgebruik kan worden vervreemd. In de eerste plaats gebeurt zulks door vestiging van het recht. Ten gevolge daarvan, wordt het eigendomsrecht verbrokkeld in blote eigendom en in vruchtgebruik.
In dit opzicht wordt in herinnering gebracht, dat voor de toepassing van de registratierechten de vestiging van een zakelijk recht als een overdracht van dat recht wordt behandeld (z. nr. 1.1.). Inzake vruchtgebruik betekent zulks dat de vestiging ervan, voortspruitend uit het eigendomsrecht van een onroerend goed uit zijn aard, onderworpen is aan het mutatierecht van 10 % of 12,5 % , naargelang van de ligging van het onroerend goed in het Vlaams Gewest of in de andere Gewesten. Er valt nochtans aan te stippen, dat de vestiging onder bezwarende titel van een vruchtgebruik op een nieuw gebouw (z. nr. 1.3., in fine), eveneens kan plaatsvinden met toepassing van de B.T.W. indien de bij artikel 8 § 2 W.B.T.W. gestelde voorwaarden vervuld zijn. Dergelijke vestiging is dan van het mutatierecht vrijgesteld.
In de tweede plaats kan, naast de vestiging, de vruchtgebruiker zijn recht ook vervreemden door het te verkopen. Uiteraard moet die overdracht evenzeer met toepassing van het mutatierecht gebeuren. Evenwel, op grond van artikel 8 § 3 W.B.T.W. kan de overdracht onder bezwarende titel van een op een nieuw gebouw gevestigd vruchtgebruik met toepassing van de B.T.W. en vrijstelling van het mutatierecht plaatsvinden.
Met betrekking tot het laatstgenoemde registratierecht wordt er insgelijks aan herinnerd, dat de grondslag voor de heffing ervan in geen geval lager mag zijn dan de verkoopwaarde van het overgedragen onroerend goed, in casu het overgedragen vruchtgebruik of blote eigendom.
Voor de vaststelling van die verkoopwaarde heeft de fiscale wetgever bijzondere forfaitaire waarderingsregels voorgeschreven. Hierbij zal echter niet uit het oog worden verloren, dat de forfaitaire raming van het vruchtgebruik van subsidiaire aard is. Deze raming zal dus slechts in aanmerking worden genomen voor de heffing van het mutatierecht wanneer ze de conventionele waarde van het overgedragen vruchtgebruik overtreft.
De forfaitaire waarderingsregels hebben achtereenvolgens betrekking op overeenkomsten betreffende de vervreemding van vruchtgebruik, levenslang dan wel voor beperkte tijd gevestigd (art. 47 W. Reg.), op overeenkomsten betreffende de vervreemding van blote eigendom met voorbehoud van vruchtgebruik door de vervreemder (art. 48 W. Reg) en op overeenkomsten betreffende de vervreemding van blote eigendom zonder voorbehoud van vruchtgebruik door de vervreemder (art. 49 W. Reg.).
2.3. Einde van het vruchtgebruik
Voor alle duidelijkheid wordt vooraf aangestipt, dat de verkoop van een aan vruchtgebruik onderworpen zaak geenszins het recht van de vruchtgebruiker wijzigt. Zoals reeds in de aanhef van het nummer 2.2 is gezegd, behoudt hij het genot van zijn vruchtgebruik indien hij daarvan niet uitdrukkelijk afstand heeft gedaan.
Krachtens artikel 617 B.W. eindigt het vruchtgebruik:
- door de dood van de vruchtgebruiker;
- door het verstrijken van de tijd waarvoor het is verleend;
- door het niet-uitoefenen van het recht gedurende dertig jaren;
- door het geheel tenietgaan van de zaak waarop het vruchtgebruik is gevestigd;
- door vermenging of vereniging van de beide hoedanigheden van vruchtgebuiker en van eigenaar in dezelfde persoon.
Artikel 618, eerste lid, B.W. bepaalt dat vruchtgebruik ook kan eindigen door het misbruik dat de vruchtgebruiker maakt van zijn genot, ofwel door het erf te beschadigen, ofwel door het bij gebrek aan onderhoud te laten vervallen.
Wat de verschuldigdheid van het mutatierecht betreft, is alleen de vermenging of vereniging van de hoedanigheden van vruchtgebruiker en blote eigenaar relevant.
Ingevolge artikel 159, 3° W. Reg. is slechts aan het algemeen vast recht onderworpen, de overeenkomst die strekt tot de overdracht van het vruchtgebruik op de blote eigenaar wanneer het evenredig registratierecht door de blote eigenaar of door een vorige blote eigenaar, zijn rechtsvoorganger, over de waarde van de volle eigendom werd voldaan.
Artikel 159, 3° verwijst met reden naar een overeenkomst. Het is immers zonder voorwerp voor de verkrijging van vruchtgebruik door de blote eigenaar bij eenzijdige uitdovende verzaking (z. nr. 1.1. in fine).
De door artikel 159, 3° gevestigde vrijstelling sluit naadloos aan bij artikel 48 W. Reg., dat de heffing van het mutatierecht voorschrijft op de verkoopwaarde van de volle eigendom bij vervreemding van blote eigendom met voorbehoud van vruchtgebruik. Immers, de blote eigenaar die bij een overdragende overeenkomst het vruchtgebruik verwerft, zou op grond van de gewone regels voor deze verkrijging het mutatierecht verschuldigd zijn. Voornoemd artikel 159, 3° stelt dergelijke overeenkomst daarvan echter vrij wanneer destijds, bij de verkrijging van de blote eigendom, het mutatierecht over de waarde van de volle eigendom werd voldaan.
Op te merken valt, dat artikel 159, 3° slechts toepasselijk is indien de verkrijger van het vruchtgebruik, op het tijdstip van de verkrijging, reeds de blote eigendom bezat.
Bovendien is vereist dat het mutatierecht door de verkrijgende blote eigenaar - of door zijn rechtsvoorganger - werd betaald over de waarde van de volle eigendom.
Rest tenslotte nog de vraag, of het vruchtgebruik ook kan worden beëindigd door eenzijdige uitdovende afstand van zijn recht door de vruchtgebruiker en, zo ja, wat er het gevolg van is inzake registratierecht ?
Omdat het bij zakelijke verbrokkeling van het eigendomsrecht, regel is dat volgens het gemeenrecht de titularis van het verbrokkelde gedeelte altijd op uitdovende wijze kan verzaken aan zijn recht en hierdoor de aansluiting met het eigendomsrecht opnieuw kan bewerkstelligen, dient de vraag over de beëindiging bevestigend te worden beantwoord. De uitdovende verzaking ontsnapt echter aan het mutatierecht daar ze als niet-overdragend wordt aangemerkt.
3. VESTIGING, OVERDRACHT EN EINDE VAN HET RECHT VAN OPSTAL
3. 1. Inleiding
Het recht van opstal is een zelfstandig onroerend zakelijk recht op reeds bestaande of nog op te richten gebouwen, werken of beplantingen op andermans grond.
Het is een tijdelijk recht, dat de totstandbrenging bewerkt van een horizontaal gesplitst eigendomsrecht tussen het eigendomsrecht op de grond en het eigendomsrecht op de opstallen. In ons recht is een opstalhouder dus wel degelijk als eigenaar te beschouwen van de gebouwen die hij opgericht heeft en van de werken en beplantingen die hij op het erf van de opstalgever tot stand heeft gebracht.
Bijgevolg is het recht van opstal, evenals de grond zelf, het voorwerp van een onroerend eigendomsrecht. Het is dus niet, zoals bij vruchtgebruik of erfdienstbaarheden, het eigendomsrecht dat wordt gesplitst en verbrokkeld, maar wel de zaak zelf.
Nochtans bestaat er een essentieel verschil tussen het gewone eigendomsrecht en het eigendomsrecht dat door het recht van opstal aan de opstalhouder is toegekend. Inderdaad, waar de gewone eigendom altijddurend is, kan het recht van opstal en het eigendomsrecht dat er uit voortvloeit slechts voor een maximale termijn van 50 jaar worden verleend, behoudens de bevoegdheid tot hernieuwing.
Daar de regel van die maximale duur, volgens de heersende rechtsleer de openbare orde raakt, wordt een recht van opstal dat voor een langere termijn dan 50 jaar zou zijn gevestigd, tot die maximumtermijn ingekort.
Het recht van opstal is een wettelijke afwijking van het in de artikelen 552, eerste lid, en 553 B.W. uitgedrukte principe van de natrekking. Immers, op grond van de genoemde bepalingen worden alle gebouwen, beplantingen en werken op of onder de grond, vermoed door de eigenaar op zijn kosten tot stand te zijn gekomen en hem toe te behoren.
Afstand doen van het recht van natrekking impliceert volgens het Hof van Cassatie noodzakelijkerwijs het verlenen van een opstalrecht (Cass. 19 mei 1988, Pas., 1988, I, 1142). In dit opzicht wordt er de aandacht op gevestigd, dat een toelating tot bouwen die gepaard gaat met de afstand van het recht van natrekking, in iedere hypothese en ondanks welk strijdig beding dan ook, een zelfstandig recht van opstal doet ontstaan dat bijgevolg onder de bepalingen van de Opstalwet valt.
Voor de fiscale implicaties van de natrekking wordt naar elders verwezen.
Wordt beschouwd als een onzelfstandig - of onrechtstreeks gevestigd - recht van opstal, het recht dat een bijhorigheid uitmaakt, of slechts een gevolg is, van een huurovereenkomst waardoor de huurder, op grond van een toelating tot bouwen, het eigendomsrecht verwerft van door hem opgerichte gebouwen tot op het tijdstip van de natrekking bepaald in de huurovereenkomst of tot op het tijdstip dat deze eindigt als geen tijdstip voor de natrekking is bepaald. De onzelfstandige rechten van een opstalrecht worden niet beheerst door de bepalingen van de Opstalwet, maar door artikel 555 B.W. waarbij de verhuurder de keuze heeft tussen wegruiming van de gebouwen en beplantingen, ofwel behoud ervan mits hij de waarde van de materialen en het arbeidsloon vergoedt.
Een onzelfstandig recht van opstal kan ook bestaan als onderdeel van de vestiging van een erfdienstbaarheid, een vruchtgebruik of een erfpacht.
3.2. Vestiging en overdracht van het recht van opstal
Het recht van opstal kan worden gevestigd en overgedragen op de wijzen waarin het gemeen recht voorziet, met name de wet, de verkrijgende verjaring en de wil van de mens. Alleen de laatstgenoemde vestigingswijze wordt in deze bijdrage belicht.
Hoewel de overeenkomst (titel) waarbij een recht van opstal gevestigd wordt een consensueel contract is, zal de akte van vestiging, om ze tegenstelbaar te maken aan derden door overschrijving op het hypotheekkantoor, in authentieke vorm moeten worden verleden.
Overeenkomstig artikel 83, tweede lid, W. Reg., worden contracten tot vestiging van een recht van opstal en de overdracht daarvan, voor de toepassing van de registratierechten met huurcontracten en huuroverdrachten gelijkgesteld.
Bijgevolg zijn de contracten waarbij een recht van opstal onder bezwarende titel wordt gevestigd of wordt overgedragen, in principe onderworpen aan het evenredig registratierecht van 0,20 %. en moeten zij verplicht ter registratie worden aangeboden, naargelang van de aard van de akte binnen vijftien dagen (art. 32, 2° W. Reg.) of binnen vier maanden (art. 19, 3° b en 32, 5° W. Reg.), behoudens vrijstelling.
Vrijstelling van het evenredig recht van 0,20 % wordt verleend door artikel 159, 8° W. Reg. in geval van toepassing van de B.T.W. op de vervreemding van een recht van opstal dat gevestigd is op een gebouw dat als nieuw wordt beschouwd door de B.T.W.-wetgeving (tot 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van ingebruik- of inbezitname).
Krachtens artikel 159, 10° W. Reg. geldt vrijstelling van het evenredig recht voor aan de B.T.W. onderworpen contracten van onroerende leasing. Omdat zulke contracten niet worden beschouwd als contracten van verhuur van onroerend goed, volgt uit de gelijkstelling hiervan met opstalcontracten, dat ook deze laatsten ontsnappen aan de heffing van het recht van 0,20 %.
Terloops wordt er op gewezen dat contracten tot vestiging of overdracht van een recht van opstal, onderworpen blijven aan het evenredig recht van 0,20 %, zelfs indien ze een bebouwd onroerend goed tot voorwerp hebben dat uitsluitend als gezinswoning wordt aangewend of bestemd is en daardoor is vrijgesteld van het registratierecht voor verhuur krachtens artikel 161, 12° W. Reg.
Overdracht van een recht van opstal, is een contract waarbij een opstalhouder aan een derde het recht overdraagt dat hij bezit op basis van een lopende overeenkomst waarbij hem het recht van opstal werd verleend.
De omstandigheid dat de vorenstaande toelichting alleen maar betrekking heeft op vestiging en overdracht onder bezwarende titel, sluit geenszins uit dat een recht van opstal ook kan worden gevestigd of overgedragen bij een contract onder kosteloze titel, met of zonder intentie tot begiftiging van de opstalhouder door de opstalgever (z. nr. 3.2.3.1, infra).
3.2.1. Gebouwen die zich op de in opstal gegeven grond bevinden
De vestiging of de overdracht van een recht van opstal verleent aan de opstalhouder geen rechten op de gebouwen die zich op het tijdstip van de vestiging of de overdracht op het in opstal gegeven onroerend goed bevinden. Mocht er in de akte van vestiging of overdracht bedongen zijn dat de bedoelde gebouwen eigendom worden van de opstalhouder, dan zal bij de registratie van die akte niet alleen het recht van 0,20 % worden geheven, maar eveneens het door artikel 44 W. Reg. ingestelde evenredig recht voor de verkopen van onroerende goederen, dat 10 % of 12,5 % bedraagt naargelang van de ligging van het onroerend goed in het Vlaams Gewest of in de andere Gewesten.
3.2.2. Verkoop van een gebouw met vestiging van een recht van opstal op de grond
Met een arrest van 3 december 1998 (Rep. RJ, nr. R44/40-01) besliste het Hof van Beroep te Luik het volgende.
Appellante voert aan, dat de verkoop van het gebouw zonder de grond in feite de rechtstreekse vestiging van een recht van opstal is en dat het bijgevolg ten onrechte is dat de Staat het door artikel 44 W. Reg. ingestelde recht van 12,5 % toegepast heeft.
De werkelijke wil van partijen was, dat de overdrager eigenaar zou blijven van de ondergrond terwijl de eigendom van het gebouw dat hij zelf had opgericht zou worden overgedragen tegen een som geld.
Het is inderdaad zo, dat bij de vestiging van een recht van opstal op reeds bestaande gebouwen waarbij de opstalhouder geen prijs betaalt aan de grondeigenaar, hij niettemin tijdelijk, met name voor de duur van zijn recht van opstal en onder zekere beperkingen, eigenaar wordt. Deze eigendomsoverdracht wordt gedekt door het registratierecht van 0,20 %.
In de voorliggende zaak is het echter anders gegaan. De betwiste overeenkomst dient immers ontleed te worden als de verkoop van het gebouw, zonder de grond waarop het is opgericht, gepaard aan de vestiging van een opstalrecht.
De artikelen 15, 44 en 83 W. Reg. dienen daarom gecombineerd te worden. Het gevolg hiervan is, dat het recht van 12,5 % in elk geval dient te worden geheven op de verkoop van de opslagplaats met uitsluiting van de grond waarop zij is opgericht.
3.2.3. Basisregels voor de heffing van de registratierechten op opstalovereenkomsten
In tegenstelling tot de huurovereenkomst waarmee ze is gelijkgesteld voor de toepassing van de registratierechten kan, zoals gezegd, een overeenkomst houdende vestiging van een zelfstandig recht van opstal niet alleen onder bezwarende titel maar ook kosteloos worden aangegaan.
Wanneer de vestiging onder bezwarende titel plaatsvindt wordt zij, door die gelijkstelling, onderworpen aan het evenredig recht van 0,20 % dat wordt geheven van het samengevoegd bedrag van de periodieke opstalvergoedingen en de aan de opstalhouder opgelegde lasten (z. nr. 3.2.4, infra).
Daarentegen moet, volgens de Administratie, de overeenkomst houdende vestiging van een zelfstandig recht van opstal onder kosteloze titel, worden gelijkgesteld met een schenking van dat recht zelf, wanneer ze plaatsvindt met intentie tot begiftiging vanwege de grondeigenaar-opstalgever. Het evenredig registratierecht van schenking is in dit geval verschuldigd en moet worden geheven over de te schatten waarde van het recht van opstal.
Nog volgens de Administratie, geeft evenwel een overeenkomst houdende vestiging van een zelfstandig recht van opstal, slechts aanleiding tot de heffing van het algemeen vast recht van 25 EUR, indien die vestiging weliswaar onder kosteloze titel plaatsvindt doch zonder intentie tot begiftiging vanwege de grondeigenaar-opstalgever. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn met het oog op de valorisatie van de grond bij een verkoop - wat in de praktijk veelvuldig voorkomt bij de oprichting van een appartementsgebouw - of wanneer de opstalovereenkomst als draagvlak dient voor een onroerende leasing.
Deze beknopte weergave van de algemene heffingsregels, roept twee vragen op, waarop de Administratie de hiernavolgende antwoorden verschaft in haar circulaire nr. 8/2004 (dossier E.E./97.387) van 13 mei 2004.
3.2.3.1. Eerste vraag
Welk registratierecht moet worden geheven op een overeenkomst houdende vestiging van een recht van opstal zonder een (jaarlijkse) opstalvergoeding of met een symbolische (jaarlijkse) opstalvergoeding en met beding dat de door de opstalhouder tot stand gebrachte opstallen op het einde van het recht van opstal tegen betaling van een normale vergoeding op de grondeigenaar zullen overgaan of zonder enig beding wat de latere vergoedingsregeling van de tot stand te brengen opstallen betreft (ingevolge artikel 6 van de Opstalwet is de grondeigenaar-opstalgever in dit geval gehouden om op het einde van het recht van opstal aan de opstalhouder een vergoeding te betalen voor de tot stand gebrachte opstallen) ?
Volgens de Administratie geeft een dergelijke overeenkomst in principe enkel aanleiding tot de heffing van het algemeen vast recht, of tot de heffing van het recht van 0,20 % op het samengevoegd bedrag van de overeengekomen symbolische (jaarlijkse) opstalvergoedingen en de aan de opstalhouder opgelegde lasten, tenzij volgens de omstandigheden, in de bedoeling van de grondeigenaar-opstalgever, er een intentie tot begiftiging bestaat. Het evenredig schenkingsrecht is in dat geval verschuldigd op de te schatten waarde van het recht van opstal.
In dit opzicht wordt aangestipt, dat de Administratie aanvaardt dat er bij de vestiging van het recht van opstal in het kader van een onroerende leasing, geen sprake is van een intentie tot begiftiging. De grondeigenaar die ten bate van de leasinggever een recht van opstal vestigt, doet dit immers niet om laatstgenoemde te bevoordelen, doch alleen maar om hem in staat te stellen op een grond waarvan hij geen eigenaar is een gebouw op te richten waarvan hij wel eigenaar is zolang het leasingcontract duurt. De verarming van de grondeigenaar-opstalgever doordat hij gedurende lange tijd verstoken blijft van het genot van zijn grond, wordt gecompenseerd door de financiering en de oprichting van een gebouw waarin hij zijn activiteit kan uitoefenen. Alzo verschaft een onder kosteloze titel gevestigd recht van opstal in werkelijkheid een voordeel aan de grondeigenaar en is er geen economische reden aanwezig om van de leasinggever een vergoeding te eisen. Deze vergoeding bestaat in de verwerving van het gebouw bij de beëindiging van het leasingcontract, zonder dat de grondeigenaar een prijs moet betalen.
In zoverre voldaan is aan alle voorwaarden om de onroerende leasing aan de B.T.W. te onderwerpen, moet de akte houdende vestiging van het recht van opstal, een schatting pro fisco van het recht van opstal bevatten, gelijk aan de waarde van het opgerichte gebouw op het einde van het leasingcontract. Van deze waarde wordt het evenredig recht van 0,20 % geheven.
3.2.3.2. Tweede vraag
Welk registratierecht moet worden geheven op een overeenkomst houdende vestiging van een recht van opstal met een normale (jaarlijkse) opstalvergoeding en met beding dat de door de opstalhouder tot stand te brengen opstallen op het einde van het recht van opstal zonder enige vergoeding, of tegen een verminderde prijs, op de grondeigenaar zullen overgaan ?
Hier stelt de Administratie als algemeen uitgangsprincipe, dat indien een normale opstalvergoeding is bedongen en overeengekomen wordt dat de door de opstalhouder tot stand te brengen opstallen zonder vergoeding of tegen een verminderde prijs zullen overgaan op de grondeigenaar, er niet kan worden van uitgegaan dat deze overdracht zonder vergoeding of tegen een verminderde prijs bijkomend deel uitmaakt van de te betalen opstalvergoeding (er is immers al een (jaarlijks) te betalen opstalvergoeding bedongen) of kan worden beschouwd als een bij de heffingsgrondslag te voegen fiscale last. Het evenredig recht van 0,20 % moet in principe worden geheven van de grondslag bepaald in het nummer 3.2.4, infra.
3.2.4. Heffingsgrondslag van het evenredig recht van 0,20 %
Doordat artikel 83 W. Reg. de contracten van vestiging of overdracht van het recht van opstal, gelijkstelt met contracten van verhuur van onroerend goed of van overdracht van dergelijke contracten, moet de heffingsgrondslag van het evenredig recht van 0,20 % mutatis mutandis worden vastgesteld zoals is aangegeven in artikel 84 W. Reg.
Krachtens artikel 84, eerste lid, moet een onderscheid worden gemaakt naargelang het recht van opstal een bepaalde duur heeft, dan wel van onbepaalde duur is.
Indien het recht van opstal voor een bepaalde duur is gevestigd, moet het recht van 0,20 % worden vereffend op het voor de gehele duur van het contract samengevoegd bedrag van de overeengekomen opstalvergoedingen en de aan de opstalhouder opgelegde lasten.
Indien het recht van opstal is verleend voor een onbepaalde duur; geldt als grondslag het tienvoudig bedrag van de jaarlijkse opstalvergoeding en de lasten, zonder dat die grondslag minder mag bedragen dan het samengevoegd bedrag van de opstalvergoedingen en de lasten voor de bij het opstalcontract bepaalde minimumduur.
Krachtens artikel 84, tweede lid, wordt bij overdracht van het recht van opstal, het bedrag of de waarde van de eventueel ten bate van de overdrager bedongen prestaties gevoegd bij de heffingsgrondslag zoals deze in artikel 84, eerste lid, is bepaald.
In geval van overdracht moet dus het eerste lid van artikel 84, ter zake van bepaalde duur, worden gecombineerd met het tweede lid van artikel 84, waardoor de heffingsgrondslag bestaat uit het voor de nog te lopen duur van het opstalcontract samengevoegd bedrag van de opstalvergoedingen en de aan de overnemer opgelegde lasten, vermeerderd met het bedrag of de waarde van de eventueel ten bate van de overdrager bedongen tegenprestaties.
Over de opstalvergoedingen en de daarbij te voegen fiscale lasten, staat meer te lezen in de nummers 3.2.4.4. en 3.2.4.5., infra.
Voor de goede orde wordt in herinnering gebracht, dat als de uitoefening van een recht van opstal aan een opschortende voorwaarde is onderworpen, bij de registratie van de vestigingsakte slechts het algemeen vast recht zal worden geheven. Het evenredig recht van 0,20 % zal pas verschuldigd worden op het tijdstip dat de voorwaarde wordt vervuld en worden geheven over een grondslag bepaald op hetzelfde tijdstip.
Mocht de uitoefening van het recht van opstal aan een ontbindende voorwaarde onderworpen zijn, dan wordt het recht van 0,20 % onmiddellijk verschuldigd. Doet de ontbindende voorwaarde zich voor en wordt de overeenkomst daardoor ontbonden, dan wordt het betaalde registratierecht niet teruggegeven, tenzij de ontbinding gerechtelijk is uitgesproken ingevolge een eis die uiterlijk één jaar na de overeenkomst werd ingesteld.
3.2.4.1. Recht van opstal gevestigd voor een bepaalde duur
Opstal van een bepaalde (zekere) duur, is die welke door de partijen werd bedongen voor een nauwkeurig vast te stellen aantal maanden of jaren, of die moet eindigen bij het voorvallen van een nauwkeurig omschreven gebeurtenis waarvan het tijdstip van plaatshebben met zekerheid kan worden vastgesteld.
In voormelde zin heeft een opstalcontract een bepaalde duur, wanneer het na het verstrijken van de aangeduide termijn van rechtswege een einde neemt zonder dat een opzegging is vereist.
3.2.4.2. Recht van opstal gevestigd voor een onbepaalde duur
Een opstalcontract van onbepaalde duur, is dit waarvan het tijdstip waarop het contract een einde moet nemen, niet met zekerheid is gekend.
De fiscale wet zelf stelt de duurtijd van een dergelijk contract op forfaitaire wijze vast. Is het contract van onzekere duur, dan geldt als belastbare grondslag het tienvoudig bedrag van de periodieke opstalvergoedingen en de lasten, zonder dat de belastbare som minder mag bedragen dan het samengevoegd bedrag van de opstalvergoedingen en aan de opstalhouder opgelegde lasten voor de bij het opstalcontract voorziene minimumduur.
Wettelijk heeft een opstalcontract geen minimumduur. Dat is anders bij een erfpachtcontract, waar de wettelijke minimumduur 27 jaar bedraagt. Conventioneel kan echter een minimumduur uit de contractbepalingen blijken.
Voor de heffing van het evenredig recht van 0,20 % heeft een opstalcontract - of een contract waaruit de vestiging van een onzelfstandig recht van opstal blijkt - in twee gevallen een onbepaalde duur, namelijk:
- wanneer de beëindiging ervan afhangt van een gebeurtenis die zich in de toekomst met zekerheid zal voordoen maar zonder dat hiervoor een datum kan worden vooropgesteld, bijvoorbeeld: verstrijken van de opstaltermijn vijftien jaar na het overlijden van de opstalgever; de heffingsgrondslag is de minimumduur van vijftien jaar;
- wanneer de in het contract opgenomen termijn, slechts een of meer tijdstippen aangeeft waarop dat contract kan worden opgezegd, zonder dat het tijdstip is aangegeven waarop het contract van rechtswege eindigt.
Volgens het eerste lid van artikel 84, toegepast op het recht van opstal, geldt het tienvoudig bedrag van de jaarlijkse opstalvergoedingen en lasten niet alleen voor een recht van opstal van onbepaalde duur, maar ook voor een levenslang recht van opstal.
Als levenslang wordt aangemerkt, een recht van opstal dat vervalt bij het overlijden van de opstalgever of van de opstalhouder, of van een derde persoon.
Wordt eveneens als levenslang beschouwd, een opstalovereenkomst die is aangegaan voor een bepaalde duur van meer dan tien jaar, maar waarin ook is bedongen dat het verleende recht in elk geval zal eindigen bij het overlijden van een van de contracterende partijen.
3.2.4.3. Overdracht van een recht van opstal
Zoals reeds eerder aangegeven is, moet in geval van overdracht van een recht van opstal, het evenredig recht van 0,20 % worden vereffend op het samengevoegd bedrag van de periodieke opstalvergoedingen en de fiscale lasten voor de bij de overdracht nog te lopen duur van het recht van opstal, eventueel verhoogd met de in het voordeel van de overdrager bedongen tegenprestaties.
In voorkomend geval moet de nog te lopen duur forfaitair worden berekend. Voor de overdracht van een recht van opstal van onbepaalde duur, of van een levenslang recht van opstal, bestaat dan de heffingsgrondslag in het tienvoudig bedrag van de periodieke opstalvergoedingen en fiscale lasten, verhoogd met de eventueel ten bate van de overdrager bedongen tegenprestaties.
Op te merken valt nog, dat indien de overdracht van het recht van opstal tevens betrekking heeft op gebouwen die werden opgericht door de opstalhouder-overdrager en die hem in eigendom toebehoorden door uitschakeling van het recht van natrekking, in principe ook het mutatierecht van 10 % of 12,5 % verschuldigd zal zijn. Evenwel, indien de gebouwen nog nieuw zouden zijn (z. nr. 1.3., in fine), kan de overdracht met toepassing van de B.T.W.-plaatvinden.
3.2.4.4. De opstalvergoeding
In de gewone gang van zaken blijkt de hoegrootheid van de opstalvergoeding uit de overeenkomst tot vestiging van het recht van opstal.
Ingeval die hoegrootheid niet in geld is weergegeven, moet de waarde ervan door de betrokken partijen in geld worden uitgedrukt in een aanvullende verklaring die bij de vestigingsovereenkomst wordt gevoegd (art. 168 W. Reg.).
Ingeval de vestigingsovereenkomst geen (periodieke) opstalvergoeding bepaalt, of alleen maar een symbolische (periodieke) opstalvergoeding, en bedingt dat de door de opstalhouder tot stand te brengen opstallen op het einde van het recht van opstal zonder enige vergoeding, of tegen een verminderde prijs, op de grondeigenaar zullen overgaan, rijst uiteraard de vraag waaruit dan wel de opstalvergoeding bestaat.
In de circulaire nr. 8 van 13 mei 2004, stelt de Administratie als algemeen uitgangsprincipe voorop, dat de opstalvergoeding in het voornoemd geval bestaat uit de kosteloze verwerving, of de verwerving tegen een verminderde prijs, door de grondeigenaar van de door de opstalhouder tot stand gebrachte opstallen op het einde van de overeenkomst, in voorkomend geval verhoogd met het samengevoegd bedrag van de symbolische opstalvergoedingen.
De toekenning van een gratis recht van opstal, of van een dergelijk recht tegen een symbolische prijs, wordt daarbij, in de regel, niet met een intentie tot begiftiging vanwege de grondeigenaar gedaan, omdat ze wordt gecompenseerd door het feit dat laatstgenoemde op termijn de door de opstalhouder tot stand gebrachte opstallen in eigendom verwerft zonder daarvoor de residuwaarde te moeten vergoeden. Indien het recht van opstal onder kosteloze titel of tegen een symbolische prijs wordt toegestaan, wordt de verkrijging van de opstallen bij het verstrijken van de overeenkomst beschouwd als zijnde het ware doel van de overeenkomst.
Het evenredig recht van 0,20 % moet in principe worden geheven over de waarde van de aldus overeengekomen opstalvergoeding.
In dergelijke gevallen raadt de Administratie haar ontvangers aan om bijkomend een (ernstige) schatting pro fisco te vragen van de waarde van de tot stand te brengen opstallen.
De schatting dient theoretisch gelijk te zijn aan de waarde van de tot stand gebrachte opstallen op het einde van de overeenkomst, verlaagd met de eventuele (verminderde) prijs die de grondeigenaar zal moeten betalen, en ook verlaagd met een zeker disconto, aangezien de tot stand gebrachte opstallen pas op het einde van het recht van opstal zonder enige vergoeding of tegen een verminderde prijs op de grondeigenaar zullen overgaan. Voorts kan er ook rekening worden gehouden met de ouderdom van de tot stand gebrachte opstallen op het einde van het opstalrecht, met de mogelijkheid dat er niet wordt gebouwd (enkel indien daarin uitdrukkelijk is voorzien in de overeenkomst), dat er met materialen van mindere kwaliteit is gebouwd, enz.
Ingeval, als derde hypothese, de opstalvergoeding variabel is, zoals wanneer bedongen wordt dat ze zal worden verhoogd indien een bepaalde toekomstige en/of onzekere gebeurtenis zich voordoet, moet het recht van 0,20 % onmiddellijk worden geheven aan de hand van een door de partijen te verschaffen raming van de (periodieke) opstalvergoeding.
3.2.4.5. De aan de opstalhouder opgelegde lasten
Zoals reeds is aangegeven, moeten de lasten die in de overeenkomst tot vestiging van het recht van opstal aan de opstalhouder worden opgelegd, mee worden opgenomen in de heffingsgrondslag van het evenredig recht van
Het fiscale begrip lasten omvat al de bijkomende verplichtingen die door de bedoelde overeenkomst aan de opstalhouder, boven de opstalvergoeding, worden opgedragen en die de opstalgever, rechtstreeks of onrechtstreeks, tot voordeel strekken. Die verplichtingen, waartoe de opstalhouder in de normale en gewone gang van zaken niet gehouden is, voegen iets toe aan zijn verbintenis of doen iets af aan zijn wettelijke rechten. Het typisch voorbeeld zijn de lasten die op de opstalgever rusten, maar door de overeenkomst aan de opstalhouder worden opgelegd.
Zoals dat ook voor de opstalvergoeding het geval is, moet de waarde van de niet in geld weergegeven lasten in geld worden uitgedrukt in een aanvullende verklaring.
Ook moet het evenredig recht van 0,20 % onmiddellijk worden geheven indien de opgelegde last variabel is.
De verplichting tot betaling van de onroerende voorheffing is in principe geen last, aangezien deze belasting wettelijk verschuldigd is door de opstalhouder. Indien de opstalhouder evenwel verplicht zou worden tot het dragen van de onroerende voorheffing die hij wettelijk niet verschuldigd is, bijvoorbeeld de voorheffing in verband met de grond voor het jaar van vestiging van het recht van opstal, dan maakt die verplichting een bij de opstalvergoedingen te voegen last uit.
Wordt in principe als een bij de opstalvergoedingen te voegen fiscale last beschouwd, het beding dat de opstalvergoeding moet worden verhoogd indien zich een bepaald feit zal voordoen. Dat geldt echter niet als wordt bedongen dat de opstalvergoeding zal veranderen volgens de schommelingen van de index der consumptieprijzen. Er bestaat niettemin een last wanneer is bepaald dat bij een stijging van de index de opstalvergoeding zal worden verhoogd zonder dat in een overeenstemmende verlaging is voorzien bij een daling van de index.
Is de verplichting tot bouwen al dan niet een fiscale last ? In de meervermelde circulaire nr. 8 van 13 mei 2004 beantwoordt de Administratie deze vraag als volgt.
De overdracht van de door de opstalhouder tot stand gebrachte opstallen zonder enige vergoeding of tegen een verminderde prijs, moet altijd als een fiscale last worden beschouwd indien er, expliciet of impliciet, een bouwverplichting in de vestigingsakte werd opgenomen. Dergelijke eigendomsoverdracht wordt dan aangemerkt als een bijkomende fiscale last die deel uitmaakt van de heffingsgrondslag en dit ongeacht de hoegrootheid van het bedrag van de (periodiek) te betalen opstalvergoeding. Het evenredig recht van 0,20 % is in dit geval verschuldigd op het samengevoegd bedrag van de door de partijen overeengekomen (periodieke) opstalvergoedingen, te vermeerderen met de fiscale last bestaande uit de overdracht van de door de opstalhouder tot stand te brengen opstallen zonder enige vergoeding of tegen een verminderde prijs.
De verplichting tot bouwen is daarentegen geen last indien geen, of slechts een symbolische, opstalvergoeding bedongen is en overeengekomen wordt dat de door de opstalhouder op te richten gebouwen tegen betaling van een normale schadeloosstelling zullen overgaan op de grondeigenaar (z. nr. 3.2.3.1.). Deze moet dan immers de waarde van de gebouwen vergoeden op het einde van het recht van opstal.
De Administratie vestigt er de aandacht op dat wel moet worden opgelet met het volgende. Indien de opstalhouder de verbintenis op zich heeft genomen om opstallen tot stand te brengen op de grond van de grondeigenaar-opstalgever volgens de plannen en het bestek goedgekeurd door laatstgenoemde, kan de overeenkomst in voorkomend geval, volgens de omstandigheden, in de bedoeling van de partijen worden ontleed als een verkoop van de tot stand te brengen opstallen met uitgestelde eigendomsoverdracht ten bate van de grondeigenaar. Dit zal onder meer het geval zijn wanneer de afstand van het recht van natrekking slechts voor een korte termijn werd verleend, terwijl de akte de uitdrukkelijke verbintenis bevat vanwege de opstalhouder om op bedoelde grond opstallen tot stand te brengen volgens de plannen en het bestek goedgekeurd door de grondeigenaar en voorts in dezelfde akte de vergoeding is bepaald die de eigenaar van de grond bij de verkrijging van het gebouw aan de opstalhouder verschuldigd is.
Zoals reeds is aangegeven, moeten de lasten die in de overeenkomst tot vestiging van het recht van opstal aan de opstalhouder worden opgelegd, mee worden opgenomen in de heffingsgrondslag van het evenredig recht van 0,20 %.
3.2.5. Verkrijging van opstallen door de grondeigenaar
Het is passend, de aandacht te vestigen op het onweerlegbaar vermoeden dat is ingesteld door artikel 75 W. Reg., waarbij als overdracht van een onroerend goed wordt aangemerkt, die welke voortvloeit uit een overeenkomst onder de levenden onder bezwarende titel, andere dan een inbreng in vennootschap vermeld in artikel 115bis W. Reg., en welke over de eigendom gaat, ofwel van hout op stam, ofwel van gebouwen, indien bedoelde overdracht ten bate van de grondeigenaar wordt toegestaan en plaatsvindt alvorens het hout is geveld of de gebouwen zijn gesloopt.
Het mutatierecht moet worden vereffend over de overeengekomen waarde van de opstallen, met minimum van de verkoopwaarde ervan.
Artikel 75 W. Reg. is niet van toepassing indien de B.T.W. verschuldigd is voor de levering van de opstallen.
3.3. Beëindiging van het recht van opstal
Een onderscheid moet worden gemaakt tussen de wijzen van beëindigen (tenietgaan) waarin de Opstalwet voorziet en die welke voortvloeien uit de gemeenrechtelijke beginselen.
3.3.1. Oorzaken van tenietgaan volgens de Opstalwet
Artikel 9 van de Opstalwet voorziet in de volgende wijzen van tenietgaan van het recht van opstal:
- de vermenging: het recht van opstal verdwijnt wanneer dat recht en het eigendomsrecht op de grond in dezelfde hand worden verenigd, ofwel doordat de opstalhouder eveneens eigenaar wordt van de grond, ofwel doordat de grondeigenaar het opstalrecht verkrijgt, bijvoorbeeld ingevolge erfopvolging;
- het tenietgaan van de grond, door bijvoorbeeld grondverzakking, aardverschuiving, instorting, enz.; het recht van opstal eindigt dan bij gebrek aan voorwerp, voor zover dit voorwerp verdwijnt buiten de wil van de grondeigenaar; het tenietgaan van de gebouwen, werken of beplantingen, doet daarentegen het recht van opstal niet ophouden te bestaan, tenzij dat recht beperkt is tot de reeds bestaande gebouwen, werken en beplantingen en het de opstalhouder werd ontzegd nieuwe gebouwen op te richten en nieuwe werken of beplantingen tot stand te brengen;
- de dertigjarige bevrijdende verjaring, als gevolg van langdurige onbruik of verwaarlozing van zijn recht door de opstalhouder.
3.3.2. Gemeenrechtelijke oorzaken van tenietgaan van het recht van opstal
Het gemeen recht voorziet in de volgende wijzen van tenietgaan van het recht van opstal:
- afstand door de opstalhouder van zijn recht; die afstand kan ofwel uitdovend, ofwel in favorem zijn wanneer de opstalhouder aan zijn recht verzaakt te voordele van de grondeigenaar;
- ontbinding van de overeenkomst van vestiging van het recht van opstal, omdat de opstalhouder de hem door die overeenkomst opgelegde verplichtingen niet is nagekomen;
- onteigening van de grond voor algemeen nut;
- vervallenverklaring van het recht van opstal wegens misbruik; deze wijze van tenietgaan wordt in de rechtsleer betwist, omdat er weliswaar in voorzien is bij vruchtgebruik en bij erfpacht, maar niet in de Opstalwet;
- vernietiging of ontbinding van het recht van de grondeigenaar; het recht van opstal houdt op te bestaan wanneer de herroeping, ontbinding of vernietiging plaatsgrijpt;
- verstrijken van de tijdsduur van het recht van opstal, tenzij het opstalrecht uitdrukkelijk en tijdig werd hernieuwd.
Aan te stippen valt, dat de contracterende partijen conventioneel ook andere beëindigingsgronden kunnen overeenkomen die rechtsgeldig zijn in zoverre ze niet indruisen tegen de openbare orde of tegen gebiedende bepalingen. De meeste van deze beëindigingsgronden zullen slechts een relatieve uitwerking hebben, daar zij de tegenstelbaar gevestigde rechten van derden niet mogen schaden.
3.3.3. Gevolgen van het tenietgaan van het recht van opstal
Bij het verstrijken van de tijdsduur van het recht van opstal, gaat het eigendomsrecht van de opstalhouder op de gebouwen, werken en beplantingen, in ieder geval over op de grondeigenaar. Niettemin moet, conform de artikelen 6 en 7 van de Opstalwet, bij die overgang een onderscheid worden gemaakt naargelang de opstalhouder de bedoelde gebouwen, werken en beplantingen al dan niet mocht vernielen.
Indien hij het recht tot vernieling van de opstallen bezat, wat het geval is wanneer hij de bij aanvang van het recht van opstal bestaande gebouwen, werken en beplantingen heeft betaald of wanneer hij in de loop van het recht van opstal de gebouwen heeft opgericht en de werken en beplantingen tot stand heeft gebracht, is hij gerechtigd zich bij het verstrijken van zijn recht te doen betalen door de grondeigenaar. Hij kan, wat dat betreft, aanspraak maken op de actuele waarde van de kwestieuze goederen op het tijdstip van het tenietgaan van zijn recht. De grondeigenaar is dan verplicht ze over te nemen en aangezien hij geen beroep kan doen op artikel 555 B.W., kan hij niet vorderen dat de opstalhouder de gebouwen of werken zou slopen en de beplantingen zou rooien.
Daar artikel 6 van de Opstalwet geen imperatief voorschrift is, kunnen de partijen er vanzelfsprekend van afwijken en anders overeenkomen.
Indien de opstalhouder niet het recht tot vernieling van de opstallen bezat, wat het geval is wanneer het recht van opstal werd gevestigd op bestaande gebouwen, werken en beplantingen waarvan de opstalhouder de waarde niet betaalde, is de grondeigenaar tot geen enkele vergoeding verplicht.
Het ligt voor de hand dat door het niet-gebiedend karakter van artikel 6, in de praktijk, op het vlak van de vergoeding, de meest uiteenlopende afwijkende clausules voorkomen.
3.4. Registratierechten bij het beëindigen (tenietgaan) van het recht van opstal
In de gewone gang van zaken eindigt het recht van opstal door het verstrijken van de overeengekomen tijdsduur. De opstallen die in de loop van deze tijdsduur door de opstalhouder tot stand zijn gebracht, gaan dan op de grondeigenaar over krachtens artikel 6 van de Opstalwet (z. nr. 3.3.3.). In dergelijk geval is bij de registratie van de akte die de overgang van de opstallen vaststelt, slechts het algemeen vast recht verschuldigd.
Daarentegen is - en blijft - omstreden, het antwoord op de vraag of een in onderling akkoord tussen opstalhouder en grondeigenaar overeengekomen beëindiging van het recht van opstal vóór het verstrijken van de contractueel bepaalde tijdsduur (vroegtijdige beëindiging), eveneens aan het algemeen vast recht is onderworpen, dan wel aan het mutatierecht van 10 % of 12,5 % op de waarde van de opstallen.
In de rechtsleer poneren bepaalde auteurs dat wanneer de betrokken partijen, vóór het verstrijken van de conventioneel bedongen tijdsduur, akkoord gaan om vroegtijdig het recht van opstal te beëindigen, er sprake is van een eigendomsoverdracht ingevolge een overeenkomst. In dit geval zou volgens hen het mutatierecht verschuldigd zijn indien naar aanleiding van de beëindiging een vergoeding wordt betaald door de grondeigenaar.
In het verleden besliste de Administratie dat het mutatierecht niet eisbaar is in het navolgend geval. X heeft gebouwen opgericht op de grond van Y, ingevolge een door Y verleende eenvoudige toelating tot bouwen, met verzaking door laatstgenoemde voor een beperkte termijn aan het recht van natrekking. Vóór het verstrijken van die termijn verzaakt X aan het voordeel van de toelating tot bouwen, behelzende de verzaking aan het recht van natrekking. Wanneer de door X opgerichte gebouwen aldus naar grondeigenaar Y overgaan, wordt het mutatierecht niet eisbaar uit dien hoofde.
Anders wordt het, wanneer naar aanleiding van de vroegtijdige beëindiging van de opstalovereenkomst, tussen opstalhouder en opstalgever een vergoedingsregeling wordt uitgewerkt. In dit geval valt het risico niet uit te sluiten dat de Administratie de overeenkomst als een vervreemding van de opstallen kwalificeert en dat zij het mutatierecht vordert.
Om bij vroegtijdige beëindiging moeilijkheden te vermijden, wordt daarom in de praktijk veelal geopteerd om alleen maar de akte van eenzijdige afstand door de opstalhouder van de rechten waarover hij beschikt ter registratie aan te bieden. Indien dan eventueel toch een vergoedingsregeling wordt uitgewerkt tussen de grondeigenaar en de eigenaar van de opstallen, zal deze regeling in een aparte overeenkomst worden vastgesteld. In de gegeven omstandigheden zou het mutatierecht niet verschuldigd zijn.
De hierna weergegeven rechtspraak bevestigt, dat het al dan niet onderwerpen aan het mutatierecht van een vroegtijdige beëindiging van een opstalovereenkomst, nog altijd een precaire kwestie blijft.
3.4.1. Rechtspraak die de toepasselijkheid van het mutatierecht erkent
In zijn arrest van 7 oktober 1999 (Rec. Gén. Enr. Not. nr. 24.993) stelt het Hof van Beroep te Luik vast, dat het recht van natrekking slechts van rechtswege uitwerking heeft indien de partijen hun overeenkomst niet uitdrukkelijk in de plaats van de wettelijke regeling hebben gesteld. De overeenkomst waarbij de partijen vervroegd een recht van opstal beëindigen, kan bijgevolg aanleiding geven tot het heffen van het mutatierecht.
In een vonnis van 8 januari 2003 (Rep. RJ, nr. R44/28-05) komt de Rechtbank van Eerste Aanleg te Hasselt tot het besluit dat een vervroegde beëindiging van het recht van opstal geenszins de heffing van het mutatierecht belemmert.
Beide uitspraken worden hierna bondig weergegeven.
3.4.1.1. Luik 7 oktober 1999
In het voorliggend geval voorzag de overeenkomst houdende vestiging van een recht van opstal, er uitdrukkelijk in dat bij de beëindiging van dat recht de opstalgever de eigendom van de constructies terugkreeg zonder hiervoor ook maar enige vergoeding verschuldigd te zijn. De partijen hebben nooit verduidelijkt, dat de verzaking aan de vergoeding uitsluitend was bedongen voor het geval dat het recht van opstal zou eindigen door het verstrijken van de termijn waarvoor het gevestigd was. Volgens het Hof te Luik dient bijgevolg de regeling van de vergoeding die later tot stand komt in het kader van een conventionele verzaking aan het recht van opstal, te worden beschouwd als een afstand onder bezwarende titel van de constructies opgericht door de opstalhouder.
Het Hof beklemtoont bovendien, dat het de betrokken partijen vrijstond te onderhandelen over de vervroegde - dit wil zeggen niet in de oorspronkelijke overeenkomst voorziene - ontbinding van het recht van opstal dat aan de opstalhouder verleend werd en, bij deze onderhandeling, te bepalen dat de ontbinding plaats zal hebben mits een vergoeding wordt betaald, terwijl de oorspronkelijke akte erin voorzag dat bij het verstrijken van het recht van opstal, in afwijking van artikel 6 van de Opstalwet, de opstalgever geen enkele teruggave of vergoeding verschuldigd zou zijn. Zij moeten in dat geval aan deze vergoeding de betekenis, de draagwijdte en de kwalificatie toekennen die zij noodzakelijk heeft, rekening houdend met de gegevens van de zaak, die duidelijk aantonen dat de bij die gelegenheid betaalde som in werkelijkheid bestemd is om de opstalhouder voor de gevolgen van het verlies van zijn tijdelijk eigendomsrecht op de gebouwen te vergoeden.
De overdracht van eigendom van de gebouwen opgericht door de opstalhouder is niet uitsluitend het gevolg van de door het opstal- en natrekkingsrecht ingestelde mechanismen, maar wel van een gemeenschappelijke beslissing om een nieuwe overeenkomst te sluiten waarvan de modaliteiten bestemd waren om de verbintenissen van de oorspronkelijke akte te niet te doen. Volgens het Hof moet dus op een dergelijke overeenkomst het recht van 12,5 % worden geheven.
3.4.1.2. Rechtbank Hasselt 8 januari 2003
In 1991 wordt door de NV Z een recht van opstal op drie stukken bouwgrond verleend aan de NV X voor een periode van 27 jaar, tegen betaling van een te indexeren jaarlijkse vergoeding. In de akte wordt bedongen, dat bij het verstrijken van het recht van opstal de grondeigenaar de eigendom zal verwerven van de opgerichte gebouwen. De passage partijen komen overeen geen vergoeding te eisen bij het einde van dit contract wordt doorgehaald. In 1997 wordt het faillissement van de NV X uitgesproken. Bij notariële akte van 24 maart 1999 verkopen de curatoren het recht van opstal aan de NV Z met toepassing van artikel 1193ter Ger. W., onder beschrijving handelshuis. Krachtens de artikelen 83 en 84 W. Reg. heft de Administratie het recht van 0,20 % op de overdracht onder bezwarende titel van het recht van opstal zelf, alsmede krachtens artikel 44 W. Reg. het evenredig recht van 12,5 % op de overdracht van het inmiddels op de grond opgerichte gebouw.
De NV Z betwist de gedane heffingen. Zij stelt dat de registratie had dienen te gebeuren tegen het algemeen vast recht en vordert teruggave van het verschil tussen de opgetelde heffingen en het algemeen vast recht. Beide partijen betwisten niet dat het voorwerp van de heffing de werkelijke rechtshandeling moet zijn.
Uit het verzoekschrift van de curatoren aan de Rechtbank van Koophandel, voor het verkrijgen van de machtiging tot verkoop uit de hand conform artikel 1193ter Ger. W., blijkt dat zij van de NV Z een bod op het recht van opstal hadden ontvangen. Aangezien het recht van opstal contractueel normaal door tijdsverloop zou zijn geëindigd in 2018, volgt uit de voormelde gegevens dat de NV Z aan de curatoren een som geld heeft geboden - en betaald - om het eigendomsrecht van het op de grond opgerichte gebouw te verkrijgen.
Nu het in de akte van 1991 overeengekomen contractsverloop in de akte van 1999 werd verbroken, kan de overeenkomst van 1999 slechts worden gelezen als een zelfstandige overdracht onder bezwarende voorwaarden van het gebouw, belastbaar bij toepassing van artikel 44 W. Reg. Het gegeven dat de aanvraag van de curatoren om machtiging tot verkoop uit de hand, kaderde in de betrachting artikel 1193ter Ger. W. te respecteren in afwijking op artikel 1190 Ger. W. inzake openbare verkoop, wijzigt niets aan het gegeven dat de contracterende partijen in de daardoor mogelijk gemaakte akte van 1999 vrij het sluiten van een koop-verkoop hebben beoogd en effectief hebben verricht. Het gegeven dat de NV Z de aankoop van het opstalrecht slechts zag als een wijze van vervroegde beëindiging, belet niet dat het voor beide contracterende partijen ging om een werkelijke overdracht onder bezwarende voorwaarden, zodat de Administratie deze rechtshandeling terecht als dusdanig heeft gelezen en belast.
De curatoren hebben als toenmalige gerechtelijke vertegenwoordigers van de NV X de vergoeding beoogd en verkregen van het verlies van de werkelijke waarde van het gebouw, dat toen krachtens een tijdelijk zakelijk recht bestond in hoofde van de gefailleerde en dat door de curatoren in het vermogen werd aangetroffen..
3.4.2. Rechtspraak die de toepasselijkheid van het mutatierecht ontkent
Een vonnis van 22 oktober 2003 van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen (Fiscoloog 914, p. 14) oordeelt, dat in geval van vervroegde beëindiging van een recht van opstal slechts het algemeen vast recht van toepassing is op de eigendomsverwerverving door de grondeigenaar, van gebouwen opgericht door de opstalhouder. Dit standpunt werd bijgetreden door het Hof van Beroep te Antwerpen, met een arrest van 29 september 2005 (Fiscoloog 1007, p. 16).
Met een arrest van 26 maart 2004 beslist het Hof van Beroep te Gent (T.F.R.. 2005, p. 240) in dezelfde zin.
Met een vonnis van 7 april 2005 sluit ook de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel (nr. 0551/1044 Fisco-Service) zich aan bij het standpunt van de Rechtbank te Antwerpen.
Met een arrest van 27 september 2006 oordeelt eveneens het Hof van Beroep te Brussel (T.F.R. 2007, nr. 317, p. 197).dat het mutatierecht niet verschuldigd is.
Een beknopte samenvatting van de genoemde vonnissen en arresten volgt hierna.
3.4.2.1. Rechtbank Antwerpen 22 oktober 2003 en Antwerpen 29 september 2005
Een natuurlijke persoon geeft voor 20 jaar een stuk grond in opstal aan zijn BVBA onder het beding dat hij bij het aflopen van het recht van opstal geen vergoeding verschuldigd is voor de gebouwen die de BVBA op de grond heeft opgericht. Na iets minder dan 10 jaar wordt echter het recht van opstal al beëindigd. De notariële akte die de vervroegde beëindiging vaststelt, bepaalt dat de opstalgever aan de BVBA een vergoeding verschuldigd is van 75.000 EUR voor de gebouwen die zij op de grond heeft opgericht. De Administratie heft het mutatierecht op dit bedrag.
Volgens de Rechtbank treedt de opstalgever, bij het aflopen van een recht van opstal, door natrekking in de eigendom van de gebouwen die de opstalhouder op de grond heeft opgericht (art. 6 Opstalwet). Aangezien deze eigendomsverkrijging uit kracht van de wet geschiedt, geeft zij geen aanleiding tot verschuldigdheid van het evenredig registratierecht. Hetzelfde geldt in principe eveneens bij een vervroegde beëindiging van het recht van opstal. Ook dan verkrijgt de opstalgever door natrekking de eigendom van de door de opstalhouder opgerichte gebouwen, zodat er in principe ook dan geen evenredig registratierecht verschuldigd is. Maar de vervroegde beëindiging mag dan niet in tegenspraak zijn met de vestigingstitel van het recht van opstal.
Het loutere feit dat volgens de vestigingstitel bij het normale verstrijken van het opstalrecht geen vergoeding verschuldigd is aan de opstalhouder, houdt volgens de Rechtbank geenszins een tegenspraak in met de notariële akte van vervroegde beëindiging die wel voorziet in de betaling van een vergoeding aan de opstalhouder. Door de vervroegde beëindiging verkrijgt de grondeigenaar immers eerder de eigendom van de gebouwen. En vanzelfsprekend hebben deze gebouwen op dat ogenblik een hogere waarde dan op het ogenblik van het normale verstrijken van het opstalrecht. Volgens de Rechtbank is het dan ook volstrekt normaal dat de grondeigenaar een vergoeding betaalde voor de vervroegde eigendomsverwerving van de gebouwen. En aangezien uit geen enkel objectief element blijkt dat deze vergoeding te hoog zou zijn, oordeelt de Rechtbank dat het mutatierecht niet verschuldigd is.
Het Hof van Beroep te Antwerpen treedt dit standpunt bij. Dat de vestigingstitel van het recht van opstal niet in een vergoeding voorzag bij het aflopen van het recht van opstal, terwijl de akte van vroegtijdige beëindiging wel in een vergoeding voorziet, wijst volgens het Hof niet op een tegenspraak die zou duiden op een verkoop. Het gebrek aan vergoeding in de vestigingstitel is gekoppeld aan het normaal verstrijken van de overeengekomen termijn van het recht van opstal, terwijl aan dit recht uiteindelijk elf jaar eerder een einde is gemaakt. De vergoeding dekt het vervroegd verkregen genot in hoofde van de betaler-opstalgever, of het vervroegd verlies van de gebruiksrechten in hoofde van de genieter-opstalhouder. Volgens het Hof kan in dergelijke omstandigheden de vergoeding niet worden gekwalificeerd als een prijs betaald voor het in eigendom verkrijgen van de gebouwen.
3.4.2.2. Gent 26 maart 2004
In 1987 verleent A, tot 2005, een recht van opstal aan B tegen betaling van een jaarlijkse vergoeding. In 1991 wordt voor een ander onroerend goed eveneens een recht van opstal verleend, ditmaal tot 2009. In de overeenkomsten is bepaald dat bij het einde ervan A geen vergoeding verschuldigd zal zijn voor de opstallen. In 1996 komen A en B overeen voortijdig de opstalovereenkomsten te beëindigen. Daarbij eist B de betaling van een vergoeding voor de opgerichte gebouwen. De Administratie is van oordeel dat het terzake om een verkoop gaat en heft het mutatierecht op de door A betaalde vergoeding.
Volgens het Hof te Gent belet de Opstalwet niet dat wordt afgeweken van de opstalovereenkomst en dat er vroegtijdig een einde aan de overeenkomst wordt gemaakt. Evenmin verbiedt deze Wet dat er op het einde van de overeenkomst wordt afgeweken van wat in het begin werd overeengekomen met betrekking tot de te betalen vergoeding. Deze betreft de investeringen die B deed in de periode dat hij beschikte over het recht van opstal en waaraan nu vroegtijdig een einde is gekomen. Door deze investeringen is een meerwaarde ontstaan die bij de normale duur van de opstalovereenkoimpst door de afschrijvingen tot nul zou zijn teruggebracht. De vergoeding voor de niet afgeschreven investering kan niet worden gelijkgesteld met een overeenkomst onder bezwarende titel waarbij de eigendom van onroerende goederen wordt overgedragen. De investeringen zouden overigens in ieder geval bij het einde van de opstalovereenkomst, door het recht van natrekking, eigendom worden van A. Derhalve beslist het Hof dat het mutatierecht niet verschuldigd is .
3.4.2.3. Rechtbank Brussel 7 april 2005
In 1989 verleent een grondeigenaar een recht van opstal aan een echtpaar, dat aldus het recht verkrijgt om op het onroerend goed (bijkomende) gebouwen op te richten. In het opstalcontract is een tijdsduur van 27 jaar overeengekomen, alsook dat de grondeigenaar op het einde van het opstalcontract aan de opstalhouder geen vergoeding verschuldigd zal zijn voor de door laatstgenoemde uitgevoerde werken. In 1990 sluit de grondeigenaar-opstalgever met het echtpaar een afzonderlijke huurovereenkomst voor een periode van 26 jaar voor het gebruik van de gebouwen die al bestonden en dus niet werden opgericht op basis van het opstalcontract. In 1993 wordt het onroerend goed aan een derde verkocht. In 1996 komen de nieuwe eigenaar en het echtpaar, dat het onroerend goed gebruikt ingevolge de eerder gesloten contracten van opstal en van verhuur, overeen om deze contracten vervroegd te beëindigen. De nieuwe eigenaar betaalt hiervoor aan het echtpaar een eenmalige forfaitaire definitieve uitwinningsvergoeding. De Administratie laat aan de nieuwe eigenaar weten dat op de uitwinningsvergoeding die hij in 1996 betaalde, het mutatierecht verschuldigd is.
Voor de Rechtbank voert de nieuwe eigenaar aan dat de vergoeding die naar aanleiding van de vervroegde beëindiging van de contracten werd betaald, alleen maar bedoeld was om de gebruikers van het onroerend goed te vergoeden voor het financieel verlies dat zij hebben geleden als gevolg van de vervroegde afstand van hun gebruiksrechten. De overdracht van het eigendomsrecht op de opstallen geschiedde uit kracht van de wet (tenietgaan van het recht van opstal en werking van het recht van natrekking). In dergelijk geval is slechts het algemeen vast recht verschuldigd.
Ter verdediging van haar standpunt verwijst de Administratie naar de rechtspraak van het Hof van Beroep te Luik (z. nr. 3.4.1.1.). De Rechtbank wijst dit standpunt van de hand. Volgens haar moet worden aangenomen dat de vergoeding die de nieuwe eigenaar aan de gebruikers van het onroerend goed heeft betaald, de tegenwaarde was voor de economische waarde van de gebruiksrechten (in principe nog bijna twintig jaar) waarover ze op het tijdstip van het sluiten van de overeenkomst beschikten. Een dergelijke vergoeding mag niet worden gelijkgesteld met een vergoeding voor de overdracht van de opgerichte gebouwen. Het feit dat er mogelijkerwijs een tegenstrijdigheid bestaat tussen de oorspronkelijke bepalingen van de opstalovereenkomst en de overeenkomst die naar aanleiding van de vervroegde beëindiging van de gebruiksrechten werd gesloten, is voor de Rechtbank geen argument om het mutatierecht verschuldigd te maken. Uit de regeling die tussen partijen werd overeengekomen, blijkt duidelijk dat het de bedoeling is geweest om de gebruikers te vergoeden voor het economisch verlies dat ze naar aanleiding van de vervroegde beëindiging van de opstal- en huurovereenkomst hebben geleden. De betaling van een dergelijke vergoeding mag niet worden gelijkgesteld met de betaling van een prijs voor de overdracht van de opstallen.
3.4.2.4. Brussel 27 september 2006
Een overeenkomst van opstal wordt gesloten voor een tijdsduur van 18 jaar. De overeenkomst bepaalt dat op het einde van het recht van opstal de opstalgever geen vergoeding verschuldigd is voor de door de opstalhouder opgerichte gebouwen. Na 6 jaar wordt het recht van opstal al beëindigd. Daar de overeenkomst niets bepaalt in verband met een vergoeding bij vervroegde beëindiging, grijpen de partijen terug naar artikel 6 van de Opstalwet. Op grond daarvan verbindt de opstalgever zich een vergoeding te betalen voor het door de opstalhouder opgerichte gebouw. De Administratie is van mening dat daarop het mutatierecht verschuldigd is.
Volgens het Hof is het mutatierecht alleen maar van toepassing op overeenkomsten die de overdracht van eigendom van onroerende goederen tot voorwerp hebben. Het is niet van toepassing op overeenkomsten die slechts een schadevergoeding vaststellen voor een overdracht die uit de wet zelf volgt (natrekking), in casu artikel 6 van de Opstalwet. Daarbij speelt het geen rol of deze overdracht plaatsvindt op de normale einddatum van de overeenkomst, dan wel vervroegd. De vergoeding is een schadeloosstelling voor het verlies van genot van de opstal.
4. VESTIGING, OVERDRACHT EN BEËINDIGING VAN EEN RECHT VAN ERFPACHT
Erfpacht is een zakelijk recht van essentieel tijdelijke aard, waarbij de houder van dat recht (de erfpachter) gedurende een periode van minimaal 27 jaar en maximaal 99 jaar, de volle genots- en gebruiksrechten verkrijgt over een onbebouwd of bebouwd onroerend goed dat aan een ander toebehoort (de grondeigenaar), onder de verplichting aan laatstgenoemde periodiek een vergoeding in geld of in natura (de canon of cijns) te betalen.
De minimum- en maximumduur van de erfpacht is bepaald door artikel 2 van de Erfpachtwet van 10 januari 1824. Deze bepaling is imperatief van aard en volgens de heersende opvatting zelfs van openbare orde. Zij verleent aan de erfpacht het tijdelijk karakter, in die zin dat het onroerend goed, voorwerp van het erfpachtrecht, op een bepaald tijdstip terugkeert naar de grondeigenaar. In zoverre de partijen een zogenaamde erfpacht zouden hebben gecontracteerd voor minder dan 27 jaar, valt hun overeenkomst slechts als een gewone huur te beschouwen.
4.2. Vestiging en overdracht van een recht van erfpacht
Overeenkomstig artikel 83, tweede lid, W. Reg., worden contracten tot vestiging of overdracht van een recht van erfpacht, voor de toepassing van de registratierechten met huurcontracten en huuroverdrachten gelijkgesteld. De eerstgenoemde contracten zijn derhalve onderworpen aan het evenredig registratierecht van 0,20 %, behoudens het geval van vrijstelling daarvan. Daar de vrijstellingen inzake erfpacht dezelfde zijn als die inzake opstal, wordt verwezen naar het nummer nr. 3.2.
Overdracht van het recht van erfpacht is de overeenkomst waarbij een erfpachter het recht dat hij bezit op grond van een lopende overeenkomst waarbij hem de erfpacht is verleend, volledig afstaat aan een derde (nieuwe erfpachter).
Het evenredig recht van 0,20 % wordt niet geheven indien de vestiging of de overdracht van een recht van erfpacht met toepassing van de B.T.W. gebeurt (art. 8 §§ 2 of 3 W.B.T.W.).
4.2.1 Gebouwen die zich op de in erfpacht gegeven grond bevinden
Het recht van erfpacht verleent aan de erfpachter geen rechten op de gebouwen die op het tijdstip van de vestiging of de overdracht van dat recht, reeds op het in erfpacht gegeven onroerend goed bestaan. Indien er in de akte van vestiging of overdracht wordt bedongen dat deze gebouwen eigendom zullen worden van de erfpachter dan zal, benevens het registratierecht van 0,20 %, ook het mutatierecht van 10 % (Vlaams Gewest) of 12,5 % (andere Gewesten) opeisbaar zijn.
4.2.2. Overdracht van de erfpacht en van de gebouwen opgericht door de erfpachter
Als de grondeigenaar afstand heeft gedaan van zijn recht van natrekking voor de gehele duur van de erfpacht, heeft de erfpachter de volle eigendom van de door hem opgerichte gebouwen tot het einde van het erfpachtcontract. Wanneer de erfpachter dan tegelijkertijd zijn erfpachtrecht en de eigendom van de gebouwen overdraagt aan een derde, is er naast het evenredig recht van 0,20 % op het bedrag van de nog te lopen vergoedingen, het mutatierecht verschuldigd op de prijs of de waarde van de gebouwen, tenzij ze worden overgedragen om te worden gesloopt.
4.2.3. Gelijktijdige vestiging van erfpacht en overdracht van de met de erfpacht bezwaarde grond
Zoals reeds is aangegeven, is behalve wegens toepassing van de B.T.W., de vestiging van een recht van erfpacht onderworpen aan het evenredig recht van 0,20 %. Maar wanneer de vestiging van een recht van erfpacht gepaard gaat met de gelijktijdige overdracht van het eigendomsrecht van het met de erfpacht bezwaarde erf, dan is het volgens de Rulingcommissie mogelijk dat beide handelingen, op basis van de antimisbruikbepaling (art. 18 § 2 W.Reg.), voor het geheel worden geherkwalificeerd in een verkoop van de volle eigendom van het betrokken erf.
Daarmee reageert de Rulingcommissie op een erfpachtconstructie die ten doel heeft bij overdracht van een onroerend goed het mutatierecht slechts te voldoen over een beperkt deel van de waarde van dat goed. Deze constructie werkt als volgt. Ten gunste van een partij A wordt een recht van erfpacht gevestigd, waarop het recht van 0,20 % verschuldigd is over de samengevoegde periodieke vergoedingen of over de eenmalige vergoeding, belangrijkste deel van de waarde van het onroerend goed. Gelijktijdig wordt het eigendomsrecht daarvan overgedragen aan een met A verbonden partij B. Op deze overdracht is weliswaar het mutatierecht verschuldigd, maar door de erfpacht die voor minimaal 27 jaar het onroerend goed bezwaart, wordt de waarde ervan uitermate klein geraamd.
Het resultaat van de constructie is duidelijk: slechts een zeer gering deel van de totale waarde van het onroerend goed wordt onderworpen aan het recht van 10 % of 12,5 %, terwijl op het overige slechts het recht van 0,2 % wordt betaald.
Daar zowel de erfpachter als de nieuwe eigenaar van het bezwaard onroerend goed met elkaar verbonden zijn, kunnen beide rechten naderhand probleemloos worden verenigd in één persoon, bijvoorbeeld door een vervroegde beëindiging van de erfpacht.
Tenzij de partijen erin slagen rechtmatige financiële en economische behoeften aan te tonen zal, zoals reeds is aangegeven, herkwalificatie in een verkoop van de volle eigendom mogelijk zijn indien twee voorwaarden zijn vervuld.
De eerste voorwaarde is, dat de erfpachter en de partij die het bezwaarde eigendomsrecht koopt, met elkaar verbonden zijn. Dat zal het geval zijn: bij de oprichting van twee nieuwe vennootschappen met dezelfde aandeelhouders en bij de oprichting van een nieuwe vennootschap in combinatie met een bestaande vennootschap van dezelfde groep of met een natuurlijk persoon die hoofdaandeelhouder is in de nieuwe vennootschap. Dat zal eveneens het geval zijn bij een bestaande vennootschap in combinatie met een natuurlijk persoon die hoofdaandeelhouder is in deze vennootschap en bij twee bestaande vennootschappen van eenzelfde groep.
De tweede voorwaarde, die samen met de eerste voorwaarde vervuld moet zijn om te kunnen herkwalificeren, bestaat uit twee alternatieve voorwaarden. De vervulling van één ervan, samen met de voormelde eerste voorwaarde, is voldoende om tot herkwalificatie aanleiding te kunnen geven. Deze twee alternatieve voorwaarden zijn de volgende:
- het erfpachtcontract voorziet in een eenmalige vergoeding (al of niet samen met louter symbolische periodieke vergoedingen) die 95 % van de marktwaarde van het onroerend goed in volle eigendom overtreft;
- de vestiging van het recht van erfpacht en de overdracht van het bezwaarde eigendomsrecht gebeuren gelijktijdig, wat het geval zal zijn indien tussen de data van het verlijden van de notariële akten van vestiging van de erfpacht en van verkoop van het bezwaarde eigendomsrecht, een verschil van minder dan vijftien dagen is.
- de marktwaarde van het onroerend goed wordt bepaald door een onafhankelijke deskundige en moet steeds minimaal gelijk zijn aan 5 % van de waarde van de volle eigendom;
- de erfpachter en de nieuwe eigenaar van het bezwaarde eigendomsrecht moeten zich er uitdrukkelijk toe verbinden de volle eigendom op geen enkele wijze opnieuw weder samen te stellen tijdens de loopduur van de erfpacht en deze verbintenis opnemen in de beide notariële akten;
- als de erfpachter en de nieuwe eigenaar van het bezwaarde eigendomsrecht vennootschappen zijn die alleen maar deze zakelijke rechten bezitten, moet zij zich er uitdrukkelijk toe verbinden dat zij gedurende een termijn van vijf jaar te rekenen van de registratiedatum van de akten, geen wijziging zullen ondergaan in hun controle (in de zin van art. 5 tot 9 W. Venn.).
Voor toepassingen in de praktijk wordt verwezen naar onder meer de Voorafgaande beslissingen nrs. 600.527 van 6 maart 2007, 600.205 van 24 mei 2006, 500.048 van 24 maart 2005, 400.331 van 20 december 2004, enz., te raadplegen op www.fisconet.fgov.be.
4.2.4. Heffingsgrondslag van het recht van 0,20 %
De heffingsgrondslag van het evenredig recht van 0,20 % voor vestiging en overdracht van erfpacht, wordt bepaald door artikel 84 W. Reg.
Er wordt dienaangaande verwezen naar het nummer 3.2.4. en onderverdelingen, inzake het recht van opstal. De aldaar uiteengezette regels zijn van overeenkomstige toepassing op de vestiging en de overdracht van een recht van erfpacht.
De aandacht wordt niettemin gevestigd op het antwoord van de Minister van Financiën op een schriftelijke vraag (Vr. en Antw., Kamer, 1997-1998, nr. 138, blz. 19091-190093, Vr. nr. 1378 Creyf dd. 12 mei 1998). in verband met de heffingsgrondslag bij verkoop van een onroerend goed bezwaard met een erfpacht.
De vraag luidde: Onderstaande vraag beoogt geen concreet geval doch een principiële kwestie. Nemen we het volgende als voorbeeld:
a) A, volle eigenaar van een in België gelegen onroerend goed, vestigt in voordeel van B een recht van erfpacht voor een zeer lange termijn;
b) vervolgens verkoopt A aan C hetzelfde onroerend goed bezwaard met het recht van erfpacht toegestaan aan B.
1. Kan bij de verkoop bedoeld onder b) toepassing worden gemaakt van artikel 49 W. Reg.? Met andere woorden, aanvaardt de Administratie dat een onroerend goed bezwaard met een recht van erfpacht als een blote eigendom kwalificeert, zoals blijkbaar een aantal vooraanstaande burgerrechtelijke auteurs schijnen te doen (o.a. H. De Page) ?
2. Zo ja, volgens welke berekeningen kan de waarde van het recht van erfpacht dan van de volle eigendom in aftrek worden gebracht ? Een berekening overeenkomstig artikel 47 W. Reg. lijkt niet mogelijk.
3. Indien de Administratie van oordeel is dat artikel 49 W. Reg. niet kan worden toegepast, op basis waarvan en hoe kan het bestaan van de erfpacht als een waardeverminderend element in rekening worden gebracht in het kader van de vaststelling van de verkoopwaarde van het verkochte onroerend goed ?
Bij de verkoop van een met erfpacht bezwaard onroerend goed, zal de Administratie als primaire grondslag voor de heffing van het evenredig verkooprecht, de bedongen prijs en de lasten in aanmerking nemen overeenkomstig artikel 45 W. Reg.. Vervolgens zal rekening worden gehouden met artikel 46 W. Reg. dat bepaalt dat de grondslag nooit lager mag zijn dan de verkoopwaarde van het overgedragen onroerend goed.
De door het geacht lid aangehaalde artikelen 47 en 49 W. Reg., worden terzake niet toegepast. Het zijn uitzonderingsbepalingen die strikt geïnterpreteerd dienen te worden en bijgevolg enkel toepasselijk zijn ingeval het op het onroerend goed toegestane zakelijk recht een recht van vruchtgebruik is. Het W. Reg. bevat geen bepalingen om de verkoopwaarde vast te stellen van onroerende goederen die met een recht van erfpacht zijn bezwaard. De schatting ervan dient bijgevolg volgens het gemeen recht te geschieden rekening houdend met de waardeverminderende last die erop rust.
Deze last mag echter enkel in mindering worden gebracht op voorwaarde dat zowel het bestaan van de erfpacht als de datum van vestiging tegenover de Administratie bewezen wordt. Er dient immers te worden aangetoond dat het recht van erfpacht vóór de verkoop werd gevestigd, zoniet is de Administratie gerechtigd deze last te negeren.
De Administratie aanvaardt dat het bewijs van de vaste dagtekening van onderhandse akten geleverd wordt door alle rechtsmiddelen, behalve de eed. Het gebrek aan overschrijving van de titel op het hypotheekkantoor (art. 1 Erfpachtwet) kan hierbij door de Administratie niet worden ingeroepen. In de praktijk kan worden gesteld, dat de verkoopwaarde van het met erfpacht bezwaarde onroerend goed gelijk is aan het verschil tussen de verkoopwaarde van het onroerend goed, bepaald met voorbijzien van het recht van erfpacht, en de verkoopwaarde van het recht van erfpacht (analoog met genoemd artikel 49 met weglating van de verwijzing naar artikel 47).
Bij de vaststelling van de verkoopwaarde zal rekening moeten worden gehouden met de nog lopende duur van de erfpacht en het bedrag van de periodieke vergoedingen vergeleken bij de normale huurwaarde.
4.3. Beëindiging van een erfpacht
Krachtens artikel 18 van de Erfpachtwet gaat het erfpachtrecht op dezelfde wijze verloren als het opstalrecht, meer bepaald:
- door vermenging, wanneer het eigendomsrecht en het recht van erfpacht in één hand worden verenigd, inzonderheid ten gevolge van de verkrijging door de erfpachter van de grond, of van de verkrijging door de erfverpachter van het recht van erfpacht;
- door geheel tenietgaan van het voorwerp van de erfpacht; bij gedeeltelijk tenietgaan blijft de erfpacht voortbestaan op het resterende gedeelte;
- door uitdovende verjaring wanneer de erfpachter zijn recht gedurende dertig jaar niet uitoefent.
Voorts bevat de Erfpachtwet een aantal specifieke bepalingen in verband met het einde van een erfpacht.
Zo eindigt krachtens artikel 15 van de Erfpachtwet, een erfpacht bij vervallenverklaring van het recht in geval van toebrenging van merkelijke schade aan het in erfpacht gegeven goed of in geval van grovelijk misbruik van dit goed of van het erfpachtrecht. Evenwel, overeenkomstig artikel 16 van de Erfpachtwet, kan de erfpachter de vervallenverklaring vermijden wanneer hij de zaken in hun vorige staat herstelt en voldoende zekerheid biedt voor de toekomst.
Erfpacht eindigt eveneens bij het verstrijken van de termijn waarvoor zij gevestigd is. Indien de erfpachter, na verloop van de bedongen termijn, in het bezit van het in erfpacht gegeven goed wordt gelaten, vindt er overeenkomstig artikel 14 van de Erfpachtwet geen stilzwijgende vernieuwing plaats, maar blijft de erfpacht niettemin voortbestaan tot de erfverpachter er door wederopzegging een einde aan maakt. Partijen kunnen evenwel van genoemd artikel 14 afwijken, op voorwaarde dat de wettelijke maximumduur van 99 jaar niet overschreden wordt.
De voormelde gevallen van beëindiging van een erfpacht moeten worden vervolledigd met de gemeenrechtelijke wijzen van tenietgaan van de voor een beperkte tijd gevestigde zakelijke rechten, inzonderheid de vernietiging of uitdoving van de titel van de erfverpachter en de verbreking, minnelijke vernietiging of ontbinding van de erfpacht zelf.
Als de titel waaruit de erfpachter zijn recht putte, wordt vernietigd of wordt uitgedoofd (bijvoorbeeld bij overlijden van de vruchtgebruiker-erfverpachter), dan betekent dit insgelijks het einde van de erfpacht en van alle zakelijke rechten die de erfpachter zou hebben toegestaan.
Door verbreking maken de erfverpachter en de erfpachter, conventioneel vervroegd een einde aan hun eerder gesloten erfpachtcontract. Deze vervroegde beëindiging maakt echter normaal geen einde, tijdens de oorspronkelijk overeengekomen duur van de erfpacht, aan de zakelijke rechten die de erfpachter aan derden zou hebben toegestaan, zoals bijvoorbeeld erfdienstbaarheden. Het zou inderdaad onlogisch zijn dat de erfpachter zelf - alleen of in overleg met de erfverpachter - een einde kan maken aan de rechten die hij ten bate van derden had gevestigd. De verbreking van het erfpachtcontract belet ook niet dat de grondeigenaar, ingevolge natrekking, de door de erfpachter opgerichte gebouwen verkrijgt (z. nr. 4.3.2., infra).
Ten aanzien van minnelijke vernietigingen van de erfpacht, zonder tussenkomst van de rechter, gelden in principe dezelfde regels als voor de verbreking. Immers, volgens de heersende rechtsleer kunnen de partijen niet door hun loutere wil, in hun relatie met derden, het rechtseffect van hun contracten met terugwerkende kracht tenietdoen.
De ontbinding van de erfpacht op basis van een gewone in het erfpachtcontract bedongen ontbindende voorwaarde, heeft een terugwerkend effect zowel in de relatie tussen partijen als tegenover derden.
Terloops wordt nog vermeld, dat volgens de heersende mening een eenzijdige uitdovende afstand door de erfpachter van zijn recht, juridisch de erfpacht niet kan beëindigen tenzij deze mogelijkheid als eenzijdige opzeg of ontbindende voorwaarde in het erfpachtcontract bedongen werd. Uiteraard kan de bedoelde opzeg of de ontbindende voorwaarde niet worden uitgeoefend alvorens de wettelijk vereiste minimumduur van 27 jaar verstreken is, omdat de overeenkomst dan van meet af aan niet als een erfpacht zou kunnen worden beschouwd.
4.3.1. Gelijktijdige afstand aan dezelfde persoon van erfpacht en grond
Bij gelijktijdige overdracht aan dezelfde persoon, door de erfpachter van zijn recht van erfpacht en van de door hem opgerichte gebouwen en door de erfverpachter van de grond waarop de erfpacht gevestigd is, neemt de Administratie aan dat er in hoofde van de koper vermenging is van het tijdelijk recht en van het hoofdrecht (beslissing van 17 juni 1992, nr. E.E./93.243, Rep. RJ, R44/32-01).
Volgens de aangehaalde beslissing dient de heffing van het registratierecht dan als volgt te gebeuren:
- 10 % of 12,5 % op de overeengekomen waarde van de grond en de gebouwen, met minimum van de verkoopwaarde ervan op het tijdstip van de overdracht;
- 0,20 % op het bedrag van de vergoedingen en de lasten voor de nog te lopen periode van de erfpacht.
4.3.2. Verkrijging door de grondeigenaar ingevolge natrekking
Tijdens de loop van een erfpacht is de erfpachter, behoudens het geval van andersluidende bepaling in het erfpachtcontract, eigenaar van de gebouwen die door hem op de in erfpacht gegeven grond zijn opgericht. Daartoe is niet vereist dat de grondeigenaar uitdrukkelijk afstand heeft gedaan van zijn recht van natrekking.
Bij het verstrijken van de contractueel bepaalde duur van de erfpacht, verkrijgt de grondeigenaar die gebouwen ingevolge natrekking. Dergelijke verkrijging van rechtswege, is als dusdanig niet getarifeerd in het W. Reg. De akte die de verkrijging ingevolge natrekking vaststelt, geeft slechts aanleiding tot de heffing van het algemeen vast recht van 25 EUR. Te dien aanzien is het van geen belang dat voor deze verkrijging contractueel een vergoeding zou zijn bedongen. Hierbij wordt echter aangestipt, dat inzake erfpacht - in tegenstelling met de wettelijke regeling bij beëindiging van het recht van opstal - de verwerving door natrekking de erfverpachter niet tot vergoeding verplicht. Het erfpachtcontract kan echter anders beschikken, wat overigens meestal het geval is.
Te noteren valt, dat het voormelde principe van de verkrijging ingevolge natrekking enkele belangrijke uitzonderingen kent.
De beëindiging van de erfpacht ingevolge de voorafgaande overdracht van het erfpachtrecht aan de erfverpachter (vermenging), houdt in de gewone gang van zaken eveneens de voorafgaande eigendomsoverdracht in van de door de erfpachter opgerichte gebouwen (z. nr. 4.3.3.). Uiteraard vindt die eigendomsoverdracht dan plaats vóór het einde van de erfpacht, zodat er van een verkrijging ingevolge natrekking geen sprake kan zijn.
Dezelfde gevolgtrekking kan worden afgeleid uit de onteigening van de door de erfpachter opgerichte gebouwen. Een onteigening gaat immers het einde van de erfpacht vooraf, zodat er in dergelijk geval eveneens geen verkrijging ingevolge natrekking kan plaatsvinden.
4.3.3. Verkrijging door de grondeigenaar ingevolge overdracht
Niet iedere verkrijging door de grondeigenaar, van gebouwen opgericht door de erfpachter, kan als een verkrijging ingevolge natrekking worden gekwalificeerd.
Zo zijn onder meer de volgende handelingen als een verkrijging ingevolge overdracht te beschouwen:
- de verkrijging bij door vermenging van de hoedanigheden van erfpachter en erfverpachter beëindigde erfpacht (z. 4.3.2.);
- de verkrijging bij verbreking van de erfpacht, overeengekomen vóór het verstrijken van de minimumduur van 27 jaar;
- de verkrijging bij vernietiging of ontbinding in der minne van de erfpacht, overeengekomen vóór het verstrijken van de voormelde minimumduur;
- de verkrijging bij toewijzing aan de grondeigenaar van de door de erfpachter opgerichte gebouwen, bijvoorbeeld bij een verkoping op beslag;
- de verkrijging die de partijen gecontracteerd hebben als een inbreng in vennootschap of als een verkoop, al dan niet vermomd als een verkrijging door natrekking;
- de verkrijging door de grondeigenaar van door de erfpachter opgerichte gebouwen zonder vergoeding of tegen een lage vergoeding, wanneer uit de omstandigheden of uit de akte blijkt dat de verkrijging in werkelijkheid, volgens de bedoeling van de partijen, een schenking van de gebouwen verbergt.
In al de voormelde gevallen zal de verkrijging het mutatierecht - of het schenkingsrecht - opvorderbaar maken.
Voor alle duidelijkheid wordt in herinnering gebracht, dat volgens de heersende mening een eenzijdige afstand door de erfpachter van zijn recht, de erfpacht niet beëindigt tenzij conventioneel beding dienaangaande. Maar zelfs in dat geval lijkt de verkrijging van de gebouwen niet gekwalificeerd te kunnen worden als een verkrijging ingevolge natrekking wanneer ze plaatsvindt binnen 27 jaar na het sluiten van het erfpachtcontract.
4.3.4. Valse of onjuiste voorstelling van verkrijging ingevolge natrekking
Het registratierecht treft de werkelijk gesloten rechtshandeling. Zich baserend op bepaalde verrichtingen en aangelegenheden, of op vaststaande gegevens, kan de Administratie mogelijkerwijs aantonen dat de voorstelling als verkrijging ingevolge natrekking geveinsd is, of onjuist, en in realiteit een verkoop of een schenking verbergt.
Het gaat hier meer bepaald om de zogeheten erfpachtconstructies waarbij een erfpacht, in samenhang met andere handelingen, overeenkomsten of afspraken, al van bij het begin als een verkoopovereenkomst, of eventueel als een schenking, kan worden aangemerkt. Het moet echter duidelijk zijn, dat aangezien een erfpacht voor minstens 27 jaar moet worden toegestaan, het recht van opstal een geschikter middel is - of was - tot het beramen van geveinsde verkrijgingen ingevolge natrekking.
Tot de bedoelde constructies behoren onder meer de verkoop van de opgerichte gebouwen in ondeelbaar verband door de eigenaar van de grond en door de erfpachter, voorgesteld als een verkoop van de grond gevolgd door de vervroegde minnelijke verbreking van de erfpacht ten bate van de nieuwe grondeigenaar, onmiddellijk of kort na de oprichting van de gebouwen.
Een tweede voorbeeld, is de verkoop door de erfpachter aan de grondeigenaar van de gebouwen opgericht op instructie van laatstgenoemde, voorgesteld als een minnelijke verbreking van de erfpacht tegen vergoeding ten bate van de grondeigenaar, onmiddellijk of kort na de oprichting van de gebouwen.
Het is eigen aan de voormelde constructies, dat de betrokken partijen van bij de aanvang de bedoeling hebben om de erfpacht zeer vroegtijdig te verbreken teneinde de grondeigenaar in het bezit te kunnen stellen van de pas opgerichte gebouwen. Bij dergelijke constructies zal de erfpachter doorgaans een bouwpromotor of bouwaannemer zijn.
4.3.5. Verkrijging van de grond door de erfpachter
In geval van verkrijging van de grond door de erfpachter bij het beëindïgen van de erfpacht - al dan niet ingevolge een optie verleend in het erfpachtcontract - houdt de Administratie rekening met artikel 14 van de Erfpachtwet. Zoals reeds in het nummer 4.3. is aangegeven, voorziet het genoemd artikel 14 in de voortzetting van de erfpacht tot herroeping. Hieruit volgt dat de verkrijging van de grond door de erfpachter, zelfs na het verstrijken van de contractuele duur van de erfpacht, slechts aanleiding geeft tot mutatierecht op de grond, met uitsluiting van de door de erfpachter opgerichte of afgekochte gebouwen, wanneer de erfpachter tot op de datum van de verkrijging in het bezit bleef van de in erfpacht gegeven goederen.
Bij verkrijging van de grond door de erfpachter, is het mutatierecht uiteraard verschuldigd op de door de grondeigenaar opgerichte gebouwen, waarop de erfpachter alleen maar een recht van erfpacht bezit en geen eigendomsrecht.
4.3.6. Valse of onjuiste voorstelling van verkrijging door de erfpachter
In voorkomend geval, kan een overeenkomst die een gebouwd onroerend goed tot voorwerp heeft en door de partijen als erfpacht werd verpakt, een dadelijke verkoop met uitgestelde eigendomsoverdracht verbergen. Tot dit besluit kwam de Administratie in verband met een zogenaamde erfpacht die was toegestaan tegen betaling van een kapitaalsom overeenstemmend met de werkelijke waarde van het onroerend goed, alsmede van een symbolische jaarlijkse vergoeding tevens gekoppeld aan een aankoopoptie tegen een prijs die ver beneden de residuwaarde van het onroerend goed lag (beslissing van 21 oktober 1974, Rec. Gén. Enr. Not., nr. 21.948).
Rechtsleer en rechtspraak ontleden ook vaak als een verkoop, de overeenkomsten die verhuur of erfpacht zijn genoemd, wanneer de bedongen huursommen of jaarlijkse vergoedingen de volledige waarde van het onroerend goed dekken en de als optieprijs bedongen som slechts een symbolische waarde heeft, zodanig dat de lichting van de optie haast vanzelfsprekend is (Gent, 27 juni 1966, Rec. Gén. Enr. Not., nr. 20.999).
Uiteraard kan sinds de invoering van de antirechtsmisbruikmaatregel van artikel 18 § 2 W. Reg., de juridische kwalificatie die de partijen aan hun akte geven, niet meer aan de Administratie worden tegengeworpen wanneer deze vaststelt dat de bedoeling van de kwalificatie erin bestaat de registratierechten te ontwijken.
4.3.7. Overlating van de gebouwen aan de erfpachter
In de rechtsleer wordt de mening verdedigd dat de grondeigenaar in de mogelijkheid verkeert om na de afloop van de erfpacht, de door de erfpachter opgerichte gebouwen in diens patrimonium te laten. Vaak bevatten erfpachtcontracten trouwens een optiebeding, dat de erfpachter in staat stelt bij het einde van de erfpacht de door hem opgerichte gebouwen te behouden tegen voorwaarden waarvan de criteria conventioneel zijn bepaald.
De overlating van de gebouwen, wanneer ze plaatsvindt op een tijdstip dat de erfpachter nog door de grondeigenaar in het bezit werd gelaten van de in erfpacht gegeven goederen, maakt op zich geen evenredig recht opeisbaar. In de regel zal ze echter gepaard moeten gaan met de vestiging van een nieuw recht van erfpacht of met de vestiging van een recht van opstal, beiden onderworpen aan het evenredig recht van 0,20 %.