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Timestamp: 2019-10-22 21:42:54
Document Index: 96624634

Matched Legal Cases: ['§ 165', '§ 164', '§ 100', '§ 9', '§ 9', '§ 21', '§ 21', '§ 135', '§ 115', '§ 52']

02.09.2016 · IWW-Abrufnummer 188434
Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern: Urteil vom 06.04.2016 – 3 K 44/14
3 K 44/14
zu 1. - 2.: ...
wegen Einkommensteuer 2006 bis 2010
hat der 3. Senat des Finanzgerichts Mecklenburg-Vorpommern aufgrund der mündlichen Verhandlung vom
Der Streitwert wird auf 15.090,00 Euro festgesetzt.
Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob der Kläger Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich einer seit 1999 leerstehende Eigentumswohnung in A hat.
Der Kläger hat am 24. Juni 1993 (Urkundenrolle für 1993 Nummer 1277 des Notars ...) eine Eigentumswohnung in der Wohnungsanlage "..." erworben. Der gesamte Kaufpreis in Höhe von 184.668,00 DM war an die Commerzbank Aktiengesellschaft als Treuhänder zu zahlen. Die Übergabe erfolgte am 01. August 1993. Der Veräußerer garantierte drei Jahre lang eine monatliche Kaltmiete von 8,50 DM/qm.
Die Wohnung hat eine Größe von ca. 84 qm und besteht aus zwei Schlafzimmern, einem Wohnzimmer, Küche, Bad, Flur und Balkon.
Die Wohnung befindet sich innerhalb einer Wohnungsanlage in der Straße ... in A. Die Wohnungsanlage besteht aus zwei Blöcken mit jeweils drei versetzt zueinanderstehenden Mehrfamilienhäusern, in denen sich jeweils sechs Wohnungen befinden. Die Blöcke stehen sich durch die Straße getrennt gegenüber. Die Wohnanlage wurde 1976 erbaut. Die Eigentümer der südöstlich gelegenen Wohnungsanlage "..." und die Eigentümer der nordwestlich gelegenen Wohnungsanlage bilden jeweils eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger ist Mitglied der Wohnungseigentumsgemeinschaft "...".
Die Wohnung des Klägers befindet sich im mittleren Bauteil dieses Blockes und steht seit Juli 1999 leer.
Aufgrund eines Amtshilfeersuchens des Beklagten an die Finanzverwaltung des Landes ... hatten Mitarbeiter des Finanzamtes A die Wohnanlage am 05. Juli 2011 besichtigt. Dabei stellten sie fest, dass sich das Gebäude "... in einem völlig desolaten Zustand befindet. Von den insgesamt sechs Wohnungen ist nur noch eine bewohnt..., und zwar die Wohnung im Erdgeschoss links." Die anderen unbewohnten Wohnungen seien Baustellen bzw. Bauruinen, die weder bewohnt, noch in nächster Zeit vermietet werden können.
In dem Ermittlungsbericht vom 07. Juli 2011 wurde zudem mitgeteilt, dass alle baugleichen Wohnobjekte "..." leer stehen und unbewohnt sind.
Aus einer dem Bericht beigefügten "Hausauskunft der VG. A" ergibt sich, dass zum Zeitpunkt des Auszuges der letzten Mieterin des Klägers bereits drei andere Wohnungen unbewohnt waren. Eine weitere Wohnung wird seit dem 01. Mai 2002 nicht mehr bewohnt. Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung war in der gesamten Anlage nur noch eine Wohnung bewohnt (vgl. Aufstellung der Finanzverwaltung ... vom 07. Juli 2011).
Aus den dem Ermittlungsbericht beigefügten Fotos sind Räume zu sehen mit freihängenden Leitungen, Wänden ohne Putz und abgeschlagenem Putz auf dem Fußboden.
Bereits 1994 hatte sich abgezeichnet, dass in der Wohnungsanlage ein Sanierungsstau aufgelaufen war. Mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 08. Mai 1999 war beschlossen worden, dass für die Durchsetzung der Instandsetzungsarbeiten eine Sonderumlage bis zum 30. Juni 1999 zu bilden ist. Da teilweise Miteigentümer die beschlossene Sonderumlage nicht gezahlt hatten, wurde im Rahmen einer Eigentümerversammlung am 24. Juli 1999 auch beschlossen, dem Hausverwalter Vollmacht zu erteilen, die beschlossenen Sonderumlagen beizutreiben. (vgl. Urteil des Amtsgerichts A).
Auf der Eigentümerversammlung am 01. Juli 2000, die zusammen mit der Wohnungseigentümergemeinschaft "..." durchgeführt wurde, berichtete der Verwalter zum Zustand der Anlage wie folgt:
"Die Anlage ... wurde im letzten Jahr weitgehend von problematischen Mietverhältnissen befreit. Die Verwaltung macht nochmals darauf aufmerksam, dass diese Problemfälle bei der zukünftigen Vermietung große Schwierigkeiten bereiten werden. Sogenannte "Anständige Mieter" werden in die Wohnanlagen nicht einziehen, bevor nicht die Renovierungsarbeiten stattgefunden haben." Zum Stand der Sanierungs- bzw. Renovierungsarbeiten arbeiten heißt es in dem Protokoll unter anderem:
"... Durch Unzulänglichkeiten bei der Erstellung von Kostenschätzungen und Leistungsverzeichnissen durch Herrn ... ergaben sich große Unsicherheiten bezüglich der Kostensicherheit. Es liegen bis heute keine Leistungsverzeichnisse für die Vergabe der Fliesenarbeiten und der Dach-/Dachgaubendämmung vor. Eine Besprechung mit einem Dachdecker in A hat ergeben, dass die von Herrn ... vorgeschlagenen Arbeiten (Ausflocken) mit der vorhandenen Dachqualität nicht Sinn macht. ... Durch direkte Verhandlungen mit Fensterbauern, Fliesenlegern, Dachdecker und Dämmbetrieben versucht die Hausverwaltung eine Kostensicherheit zu bekommen... Ein weitaus größeres Problem stellt die finanzielle Lage von derzeit 17 Eigentümern dar, die die Sanierungsumlage nicht bezahlt haben oder nicht bezahlen können. Ohne diese Wohnungen ist eine Sanierung nicht möglich." Eine zuvor für den 09. Juni 2000 einberufene Eigentümerversammlung war nicht beschlussfähig.
Auf der Eigentümerversammlung vom 17. November 2001, die zusammen mit der Wohnungseigentümergemeinschaft "..." durchgeführt wurde, berichtet der Verwalter über den Stand der Sanierung und über das "sich nunmehr abzeichnende Zeitfenster". Für die Arbeiten an den einzelnen Wohnungen sollten Einzelprotokolle mit Bildaufnahmen erstellt und dem jeweiligen Eigentümer zugeschickt werden. Weitere Angaben können dem Protokoll nicht entnommen werden. Eine zuvor für den 24. Oktober 2001 einberufene Eigentümerversammlung war nicht beschlussfähig.
Die Wohnungsanlage wurde seinerzeit von einer Firma A GmbH in B verwaltet.
Mit Schreiben vom 09. Mai 2001 und 19. August 2002 bestätigte die Hausverwaltung A GmbH, dass der Kläger sie mit der Vermietung der Wohnung "..." in A im Juli 1999 beauftragt habe. Der Allgemeinzustand des Objektes habe eine Vermietung unmöglich gemacht. Die Bemühungen würden ständig fortgesetzt. Das Angebot von Mietwohnungen in A sei wie in vielen anderen Standorten durch den Wegzug der Bundeswehreinheiten sehr groß und würde sich erst in den letzten Monaten entspannen. Sie seien sich sicher, dass eine Vermietung nach Abschluss der Sanierungsarbeiten wieder möglich sei.
Mit Schreiben vom 07. Juni 2005 teilte die Hausverwaltung A GmbH dem Kläger mit, dass eine Vermietung seiner Wohnung zurzeit nicht möglich sei. Die im Block ... begonnenen Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen seien nur zu 50 % abgeschlossen und könnten derzeit durch ungeklärte Eigentümerverhältnisse in zwei von drei Blocks nicht fertig gestellt werden. Eine Vermietung sei durch die Umbaumaßnahmen nur bei insgesamt zwei Wohnungen möglich. Sobald der Vermietungszustand der Wohnung wieder hergestellt sei, würden sie eine Vermietung in Auftrag geben.
Unter dem 01. Dezember 2008 schloss der Kläger einen Vermietungsauftrag mit der Firma B GmbH & Co. KG in C (als Koordinator) ab, wonach die Wohnung auch unter Einschaltung eines Maklerkollegen z. B. in D beworben werden sollte.
Am 23. Dezember 2009 wurde das Objekt im Internet eingestellt. Das hinzugefügte Foto zeigt eine Ansicht offensichtlich aus den 70-iger oder 80-iger Jahren. Die Wohnung wurde in renovierungsbedürftigem Zustand, aber sofort verfügbar angeboten. Die Kaltmiete sollte 387,00 Euro betragen. Es wurde darauf hingewiesen, dass der Vermieter die malermäßige Herstellung mit einer Mietfreiheit von drei Monaten honoriert.
Mit Schreiben vom 11. April 2012 teilte die B GmbH & Co. KG mit, dass jegliche Bemühungen der letzten drei Jahre, die Wohnung zu vermieten, gescheitert seien. Die Gründe würden im Wesentlichen im Gesamtzustand der Anlage (aller 6 Aufgänge) und der fehlenden Bereitschaft liegen, sowohl der Eigentümer als auch der hauptfinanzierenden ...bank, die angefangene und durch Betrug unterbrochene Sanierung fortzuführen bzw. zum Abschluss zu bringen. Aus den beigefügten Bildern werde deutlich, dass der Auftrag nur umzusetzen sei, wenn alle Beteiligten bereit seien, mit frischem Kapital die Anlage wieder herzurichten. Selbst ausbauwillige Mietinteressenten würden die Herstellung notwendiger gemeinschaftlicher Medienanschlüsse und eine Heizungsanlage erwarten.
Unter dem 14. April 2009 schloss der Kläger unter Vermittlung der B GmbH & Co. KG mit der E und/oder F einen Beratungs- und Honorarvertrag, dessen Inhalt sich aus dem Vertragstext nicht entnehmen lässt.
Mit Schreiben vom 04. Mai 2012 nahm die G zu einem Sanierungskonzept Stellung. Danach erscheint ein Engagement des Klägers und damit grundsätzlich das Sanierungsvorhaben nicht möglich zu sein, weil die nachhaltige Erreichbarkeit der weiteren Eigentümer nicht gegeben sei. Der Kläger habe ihnen die weiteren Eigentümer anhand einer Liste zukommen lassen. Man hätte versucht, diese zu erreichen, was nicht möglich gewesen sei, weil die Eigentümer überwiegend unbekannt verzogen bzw. nicht mehr auffindbar gewesen seien. Aus diesem Grunde sei es nicht möglich, die Realisierung des Gesamtvorhabens weiter voran zu treiben.
Mit Schreiben vom 02. Juni 2014 teilte die H GmbH dem Kläger mit, dass sie die Hausverwaltung für das Objekt "..." übernommen haben und dort die erste Eigentümerversammlung abgehalten worden sei. Sie seien gern bereit, auch die WEG ... zu verwalten und würden ihm ein entsprechendes Angebot unterbreiten.
Daraufhin lud der Kläger zu einer Eigentümerversammlung der WEG "..." am 18. Juli 2014 in A ein, bei der unter anderem eine Hausverwaltung gewählt, verschiedene Versicherungen abgeschlossen, über sofortige Sanierungsmaßnahmen gesprochen, eine Sonderumlage von 1.000,00 Euro je Wohneinheit und das Einstellen eines monatlichen Hausgeldes von 50,00 Euro je Wohneinheit beschlossen werden sollte. Diese Eigentümerversammlung war nicht beschlussfähig.
In der am 22. August 2014 nachfolgenden Eigentümerversammlung waren sechs Eigentümer vertreten. Es wurde festgestellt, dass zurzeit eine Vermietung nicht möglich ist. Der Kläger wurde autorisiert, im Namen der Eigentümer einen Vertrag mit der Hausverwaltung H GmbH abzuschließen. Zudem beschlossen die Eigentümer die Erhebung eines Hausgeldes von 50,00 Euro/Monat sowie einer Sonderumlage in Höhe von 500,00 Euro je Eigentümer und Wohnung.
Eine weitere, von der neuen Hausverwaltung H GmbH für die WEG "..." organisierte Eigentümerversammlung fand am 14. November 2014 statt. Zu diesem Zeitpunkt waren vier Wohnungen verkauft worden. Für 12 Wohneinheiten standen die Hausgelder aus. Zu den bisherigen Aktivitäten berichtete die Hausverwaltung, dass Haus 1 wieder mit Wasser versorgt werden soll, wenn Haus 2 zugänglich ist. Beim Haus 1 sei das Dach notdürftig abgedichtet worden. Die Häuser 3 und 2 müssten noch begangen werden. Es sollten alle Fallrohre in allen drei Häusern geprüft werden.
Dafür erhielt die beauftrage Baufirma die Freigabe für fünf Manntage.
Außerdem beschloss die Eigentümerversammlung, für das Haus 1 Steigleitungen vom Keller in alle Wohnungen einzubauen, um später eine Gaszentralheizung einbauen zu können. An den Arbeiten sollten sich die Eigentümer selbst beteiligen. Daneben sollten Leerrohre für Strom, TV und Telefon verlegt werden. Die Kosten der gesamten Maßnahmen sollten maximal 1.000,00 Euro betrage dürfen, die mittels einer Sonderzuführung zur Rücklage in Höhe von 500,00 Euro je Wohneinheit bis zum 30. November 2014 zu leisten seien. Des Weiteren sollten Angebote für das Aufbaggern um das Haus sowie die Entfernung der Wurzeln sowie Angebote für den Tausch der Fenster, die Dämmung des Hauses sowie den Verputz eingeholt werden.
Ausweislich einer dem Gericht in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Einladung für eine am 09. Mai 2016 abzuhaltende Eigentümerversammlung sollen Sanierungsarbeiten (Versorgung des Objektes mit Heizenergie, Austausch von Fenstern, Ausbau von Dachbalkonen/Dachgauben im Dachgeschoss, Ausstattung des Objektes mit einem Wärmedämmverbundsystem, Dämmung der Kellerdecke und der Dachdecke von innen) beschlossen werden.
Im Jahre 2012 hat die Verbandsgemeinde A im Internet ein "Strategiepapier" veröffentlicht.
In einem Fakten- und Standortcheck für die Stadt A (Seite 16 des Strategiepapiers) wird der Leerstand im März 2012 mit 3 % angegeben. Als besonderer Problem- und Konzentrationsbereich ist die "leerstehende und marode Mehrfamilienhausreihe "..." aufgeführt (Seite 16 des Strategiepapiers). Zusammenfassend wird in dem Strategiepapier (Seite 24) festgestellt, dass die Leerstandsentwicklung in der Stadt A zum Stichtag April 2012 gemessen an der Zahl aller Wohngebäude als niedrig zu bewerten sei.
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Inhalt des Strategiepapiers verwiesen.
Der Kläger hat in den Streitjahren insgesamt 36.737,00 Euro Verluste aus Vermietung und Verpachtung der Wohnung in A erklärt, die sich wie folgt zusammensetzen:
AfA 1.695,00 1.695,00 1.695,00 1.695,00 1.695,00
Schuldzinsen 5.356,00 5.050,00 4.774,00 4.405,00 4.261,00
Sonstiges 117,00 245,00 117,00 3.937,00
Summe 7.168,00 6.990,00 6.586,00 10.037,00 5.956,00
* Beratungshonorar
Der Beklagte hatte diese Verluste für die Jahre 2006 und 2007 zunächst anerkannt. Die Anerkennung erfolgte jeweils vorläufig gemäß § 165 Absatz 1 Abgabenordnung -AO-. Die jeweiligen Bescheide standen zudem unter dem Vorbehalt der Nachprüfung gemäß § 164 AO.
Mit seinem Bescheid für 2008 über Einkommensteuer vom 27. November 2009 versagte der Beklagte erstmalig die Anerkennung dieser Verluste, weil aus einem Schreiben vom 16. Mai 2008 hervorgehe, dass der Kläger die Wohnung verkaufen wolle. Hiergegen wendeten die Kläger im Einspruchsverfahren ein, dass der Verlust aus der Vermietung in A sei tatsächlich entstanden sei und Vermietungsabsicht bestehe. Es sei ein Maklerbüro beauftragt worden, die Vermietung zu übernehmen, und es seien diverse Anzeigen geschaltet worden. Zum Nachweis legten die Kläger den oben bereits benannten Vermietungsauftrag mit der Firma E sowie das Angebot aus dem Internet vor.
Daraufhin erkannte der Beklagte mit seinem geänderten Bescheid vom 28. Januar 2010 die geltend gemachten Verluste aus der Vermietung der Wohnung in A an. Der Vorbehalt der Nachprüfung blieb bestehen. Ein entsprechender Bescheid erging für das Jahr 2009.
Am 13. April 2012 und am 16. April 2012 erließ der Beklagte jeweils geänderte Bescheide über Einkommensteuer für 2006 bis 2009 sowie einen erstmaligen Bescheid für 2010, mit denen er die Einkommensteuer ohne Berücksichtigung der Verluste aus Vermietung und Verpachtung der Wohnung in A festsetzte. Die Bescheide über Einkommensteuer für 2009 und 2010 wurden aus hier nicht streitigen Gründen am 22. November 2013 erneut geändert.
Gegen die Bescheide vom 13. und 16. April 2012 haben die Kläger fristgemäß Einspruch eingelegt, den sie im Wesentlichen wie folgt begründeten:
Der Kläger habe die Wohnung zur Altersversorgung und zur Erzielung von Einnahmen erworben. Die Wohnung und das Gesamtobjekt habe er damals nicht besichtigt, sondern er habe sich auf die Angaben des damaligen Vermittlers und die den Kaufpreis finanzierende ...bank verlassen. Im Nachhinein habe er erfahren, dass der frühere Eigentümer der gesamten Wohnungsanlage Insolvenz angemeldet habe und die ...bank die Wohnungsanlage zur Tilgung bei ihr bestehender Verbindlichkeiten dadurch verwertet habe, dass die Wohnungsanlage in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt an Kapitalanleger veräußert wurde. Der Kaufpreis sei als Tilgungsaussetzungsmodell mit einer von der ...bank vermittelten Lebensversicherung zur späteren Ablösung des Gesamtkreditbetrages finanziert worden.
Die gesamte Wohnanlage sei bereits 1993, jedenfalls aber im Jahr 1994 dringend sanierungsbedürftig gewesen. Der Kläger habe von dem Sanierungsstau keine Kenntnis gehabt. Durch die Eigentümerversammlung der Gesamtwohnungsanlage sei am 08. Mai 1999 beschlossen worden, dass Instandhaltungsarbeiten durchgeführt werden sollen. Es sei beschlossen worden, eine Sanierungsumlage zu erheben, von der auf den Kläger 50.000,00 DM entfielen. Dieser habe das Geld auf ein Konto der Eigentümergemeinschaft eingezahlt. Dieses Konto sei von der damaligen Hausverwaltungsgesellschaft, die A GmbH, vertreten durch die Geschäftsführerin Frau ..., verwaltet worden. Die Hausverwaltung sei von den Eigentümern bevollmächtigt worden, die Sanierungsumlage bei den Eigentümern beizutreiben.
Die Wohnung sei seit 1999 nicht mehr vermietet worden, weil mit den beschlossenen Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten begonnen worden sei. Aus der Wohnung des Klägers seien - wie aus allen anderen Wohnungen auch - der Elektrozähler und die Elektrospeicheröfen ausgebaut worden, weil eine Zentralheizung eingebaut werden sollte. In den anderen Blöcken seien auch Fenster herausgerissen und Wände eingerissen worden.
Die Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten hätten nicht zu Ende geführt werden können, weil die Geschäftsführerin der Hausverwaltungsgesellschaft, Frau ..., wohl Ende 2002 das gesamte Kapital der Eigentümergemeinschaft veruntreut habe. Frau ... sei deswegen vom Landgericht A wegen Untreue zu einer Freiheitsstrafe von drei Jahren verurteilt worden. Das veruntreute Geld habe nicht wiederbeschafft werden können.
Der Kläger habe auch keinen Kontakt zu den anderen Eigentümern aufnehmen können, weil die Hausverwaltungen ständig gewechselt hätten. Die Hausverwaltung A GmbH sei erst im Frühjahr 1999 mit der Verwaltung beauftragt worden. Diese Verwaltung sei später ebenfalls weggefallen.
Mit dem Auftrag, die weiteren Eigentümer ausfindig machen zu können, habe der Kläger später das Beratungsunternehmen G betraut. Deren Bemühungen seien aber erfolglos gewesen. Der Kläger habe nur eine veraltete Liste der Eigentümer gehabt. Aus dem Grundbuch seien die aktuellen Anschriften der anderen Eigentümer nicht zu ermitteln gewesen. Der Kläger habe zudem die Firma B GmbH & Co. KG mit der Lösung des Problems beauftragt. Hierzu habe eine Vermietung oder auch ein Verkauf der Wohnung gehört.
Insgesamt sei festzustellen, dass der Kläger vor dem unlösbaren Problem gestanden habe, dass nicht nur seine Wohnung, sondern die gesamte Wohnungsanlage sich in einem nicht vermietbaren Zustand befinde und es unmöglich gewesen sei, die Eigentümer zusammenzubringen. Diese Situation habe der Kläger weder herbeigeführt noch verschuldet.
Aufgrund dieser Umstände könne dem Kläger eine Einkünfteerzielungsabsicht nicht abgesprochen werden. Das folge auch aus der eindeutigen Rechtsprechung. Danach bestehe für Objekte, die nach vorangegangener Vermietung leer stehen würden, eine Indizwirkung für die Einkünfteerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen. Entscheidend sei allein, dass diese Absicht später nicht weggefallen sei, weil der Steuerpflichtige sich nicht mehr ernsthaft und nachhaltig um die Vermietung bemühe, wobei auch eine neben der Vermietungsabsicht bestehende Veräußerungsabsicht dem Werbungskostenabzug nicht entgegenstehe.
Die vorangegangene Vermietung der Wohnung indiziere die Vermietungsabsicht des Klägers. Dass er seinen Anteil an der Sanierungsumlage gezahlt habe, spreche ebenfalls dafür, dass er das Objekt weiterhin in einem vermietbaren Zustand habe halten wollen. Auch der lange Zeitablauf nach Beendigung der Vermietung spreche nicht gegen die Einkünfteerzielungsabsicht, weil der Kläger in der gesamten Zeit nicht untätig geblieben sei.
Der Kläger sei bei dem seinerzeitigen Erwerb der Wohnung "übers Ohr gehauen" worden und habe sich für eine ungünstige Kapitalanlage entschieden. Durch die Veruntreuung der Gelder durch die Geschäftsführerin der Hausverwaltung sei er zusätzlich bestraft worden. Er habe sich danach erfolglos um Kontakt zu den anderen Eigentümern bemüht, ohne deren Zustimmung die notwendigen umfassenden Sanierungsarbeiten nicht hätten vorgenommen werden können. Ohne die Sanierung aller anderen Wohnungen der Wohnanlage könne die Vermietbarkeit einer einzelnen sanierten Wohnung nicht gewährleistet werden.
Der Beklagte hat den Einspruch mit seiner Einspruchsentscheidung vom 17. Dezember 2013 als unbegründet zurückgewiesen.
Der Kläger habe mit dem Kauf der Wohnung einen bestehenden Mietvertrag übernommen und hieraus bis 1999 Mieteinnahmen erzielt. Für diese Jahre habe eine Einkünfteerzielungsabsicht bestanden. Zwar sei bei einer auf Dauer angelegten Vermietung grundsätzlich von einer Einkünfteerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen. Die Indizwirkung der früheren Vermietung könne aber widerlegt werden.
Insbesondere führe ein lang andauernder Leerstand nach vorheriger auf Dauer angelegten Vermietung dazu, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht ohne Zutun oder Verschulden des Steuerpflichtigen wegfalle. Im Streitfall stehe die Wohnung seit 14 Jahren leer. Es sei auch nicht absehbar, ob und ggf. wann die Wohnung überhaupt wieder vermietet werden könne. Die Einkünfteerzielungsabsicht des Klägers sei daher ohne sein Zutun weggefallen. Die heutigen Verhältnisse hätten bereits vor den Streitjahren vorgelegen. Dies sei unter anderem den Schreiben aus 2001 und 2005 der mit der weiteren Vermietung im Juli 1999 beauftragten A GmbH zu entnehmen. Die Beauftragung weiterer Firmen in den nachfolgenden Jahren könne zu keiner anderen Beurteilung führen. Sie sei bereits im Jahre der Vertragsunterzeichnung ins Leere gegangen, weil zu diesem Zeitpunkt keine vermietbare Wohnung mehr vorhanden gewesen sei. Auch der Hinweis des Klägers, nicht allein ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer Arbeiten durchführen zu dürfen, reiche nicht aus, um von einem Fortbestand der Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen. Dass der Kläger die Situation nicht zu vertreten habe, sei für den Wegfall der Vermietungsabsicht unerheblich. Ein Steuerpflichtiger könne nicht davon ausgehen, dass die zu negativen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führenden laufenden Aufwendungen von der Allgemeinheit der Steuerzahler mitgetragen werde. Wer trotz erheblicher Verluste das Objekt weiter halte, bei dem könne angenommen werden, dass ihn nicht auf Einkünfteerzielung gerichtete Motive hierzu veranlassen würden.
Die Kläger haben am 20. Januar 2014 Klage erhoben, die sie ergänzend zu ihrem Vorbringen aus dem Einspruchsverfahren wie folgt begründen:
Es sei rechtlich nicht möglich gewesen, die Wohnung des Klägers mit den erforderlichen Medienanschlüssen zu versehen, da hierzu auch die Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums Dritter erforderlich gewesen wäre. Aufgrund der Belegenheit der Wohnung im ersten Obergeschoss wäre eine Leitungszuführung erforderlich, die auch durch die darunterliegende Wohnung zu führen sei. Auch die letzte noch vermietete Wohnung hätte in Anspruch genommen werden müssen.
Allein der Umstand, dass dem Kläger eine Vermietung der Wohnung aufgrund der tatsächlichen Gegebenheiten in den vergangenen Jahren nicht möglich gewesen sei, bedeute nicht, dass der Kläger seine Vermietungsabsicht und damit seine Einkünfteerzielungsabsicht aufgegeben hätte. Aus dem Umstand, dass die Eigentümerversammlung am 14. November 2014 Maßnahmen beschlossen habe, um die Wohnanlage wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen, ergebe sich vielmehr, dass der Kläger seine Vermietungsabsicht zu keiner Zeit aufgegeben habe.
Mittlerweile würden die Sanierungen der Wohnungen voranschreiten. In der Gesamtanlage seien 2015 zwei Wohnungen vermietet worden. In dem Gebäudeteil, in dem sich die Wohnung des Klägers befinde, seien Sanierungsmaßnahmen bisher nicht durchgeführt worden. Weitere Sanierungsmaßnahmen sollen auf der anstehenden Eigentümerversammlung beschlossen werden. Zwar hätten nicht alle Eigentümer ermittelt werden können. Es stehe aber fest, dass die Mehrheit der Eigentümer eingeladen worden sei, so dass der geplante Beschluss wohl gefasst werden könne.
Im Streitfall handele es sich nicht um einen strukturellen Leerstand, denn es gebe genügend Mietinteressenten. So sei die direkt unter der Wohnung des Klägers belegene Wohnung - als einzige der gesamten Anlage - vermietet.
Es sei hier auch nicht so, dass die Wohnungen nicht saniert worden seien, weil es ein Überangebot an Wohnungen gebe, so dass sich eine Sanierung nicht lohnen würde. Die Sanierung scheitere allein an rechtlichen Hindernissen. Die Unterbrechung der Sanierung hätte er nicht zu vertreten.
Aufgrund der geänderten Rechtsprechung des BFH zum Abzug nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (vgl. BFH-Urteil vom 20. Juni 2012 IX R 67/10) wären aber zumindest diese als Verlust anzuerkennen. Zwar sei Gegenstand des Urteils ein Veräußerungsfall gewesen, bei dem der Veräußerungserlös nicht ausgereicht habe, um die Darlehensverbindlichkeiten zu tilgen.
Entsprechendes müsse aber in einem Fall wie dem vorliegenden gelten, in dem die Vermietung der Wohnung objektiv nicht möglich sei.
abweichend von den geänderten Bescheiden über Einkommensteuer für 2006 vom 13. April 2012, für 2007 und 2008 jeweils vom 16. April 2012, für 2009 und 2010 jeweils vom 22. November 2013 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 17. Dezember 2013 die Einkommensteuer unter Berücksichtigung weiterer Einkünfte des Klägers aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von ./. 7.168,00 Euro für 2006, ./. 6.990,00 Euro für 2007, ./. 6.586,00 Euro für 2008, ./. 10.037,00 Euro für 2009 und ./. 5.956,00 Euro für 2010 festzusetzen.
Er ist der Auffassung, dass die Wohnung des Klägers vermietbar sei. Das ergebe sich aus dem Umstand, dass die darunterliegende Wohnung über den gesamten Zeitraum vermietet gewesen sei. Das Gebäude, in dem sich die Wohnung des Klägers befinde, sei mit allen notwendigen Versorgungseinrichtungen ausgestattet. Dem Kläger wäre es auch ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer möglich gewesen, seine Wohnung zu sanieren.
Die Ausführungen des Klägers, dass es in der Stadt A keinen strukturellen Leerstand gebe, würden durch das Strategiepapier der Verbandsgemeinde A widerlegt. Darin werde die leerstehende und marode Mehrfamilienhausreihe "..." als besonderer Problem- und Konzentrationsbereich dargestellt. Um von nachhaltigen Vermietungsbemühungen ausgehen zu können, hätte es intensiverer und weiter gehenderer Maßnahmen des Klägers als der Beauftragung eines Maklers bedurft. Beispielsweise hätte der Kläger die Wohnung zwischenzeitlich malermäßig und technisch in einen vermietbaren Zustand bringen müssen. Soweit das Sondereigentum des Klägers betroffen gewesen sei, sei der Kläger an einer Instandsetzung der Wohnung nicht gehindert gewesen. Dringend erforderliche Arbeiten am Gemeinschaftseigentum hätte der Kläger notfalls im Klagewege auch gegen den Willen der anderen Eigentümer durchführen können. Der Kläger habe sich vielmehr über viele Jahre um sein Eigentum nicht gekümmert. Es sei nicht nachvollziehbar, dass die Eigentümergemeinschaft sich nach der Veruntreuung der Gelder 2002 nicht um einen neuen Verwalter bemüht habe. Erst 12 Jahre später, wahrscheinlich unter dem Druck des Klageverfahrens, hätte der Kläger begonnen, sich intensiver um sein Eigentum zu bemühen. Warum Eigentümerversammlungen vorher nicht möglich gewesen seien, könne er nicht nachvollziehen, denn das Grundbuchamt in A hätte dem Kläger auf Nachfrage problemlos die Anschriften der weiteren Wohnungseigentümer mitgeteilt. Ein hinreichendes Auskunftsinteresse hätte sich bereits aus der Verbundenheit nach dem Wohnungseigentumsgesetz ergeben. Offensichtlich habe der Kläger bei dem zuständigen Grundbuchamt nicht einmal nachgefragt. Im Übrigen würden die aktuellen Bemühungen keinen Einfluss auf die Streitjahre haben. In den Streitjahren habe sich der Kläger weder um die Immobilie gekümmert noch habe er eine ernsthafte Einkünfteerzielungsabsicht gehabt.
Das vom Kläger angeführte BFH-Urteil zur Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen sei auf diesen Fall nicht anwendbar, denn es betreffe nur Fälle von Grundstücksveräußerungen innerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist.
Dem Gericht lagen zwei Bände Einkommensteuerakten und je ein Band Dauerbeleg- und Rechtsbehelfsakten des Beklagten vor.
Die Bescheide des Beklagten sind rechtmäßig und verletzen die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 100 Absatz 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung -FGO-).
Der Kläger konnte die mit dem Besitz der Wohnung in A im Zusammenhang stehenden Kosten nicht als Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abziehen, weil dem Kläger insoweit die Absicht fehlt, Einkünfte zu erzielen.
Werbungskosten sind nach § 9 Abs. 1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes -EStG- Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie durch diese Einkunftsart veranlasst sind. Fallen Aufwendungen mit der beabsichtigten Vermietung eines (leerstehenden) Gebäudes an, bevor Einnahmen aus der Vermietung erzielt werden, können die Aufwendungen als (vorab entstandene) Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichender wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird (vgl. nur BFH-Urteil vom 11. Dezember 2012 IX R 14/12, BFHE 239, 453, BStBl II 2013, 279 [BFH 11.12.2012 - IX R 14/12] m. w. N.). Voraussetzung hierfür ist, dass sich der Steuerpflichtige endgültig entschlossen hat, aus dem jeweiligen Objekt Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht aufgegeben wurde (vgl. BFH-Urteile vom 11. Dezember 2012, a. a. O. und IX R 41/11, BFH/NV 2013, 543 [BFH 11.12.2012 - IX R 41/11]).
Bei leerstehenden und nicht betriebsbereiten Objekten kann die Indizwirkung der früheren Vermietung widerlegt werden, wenn aufgrund eines langen Leerstandes und zögerlicher Bemühung um Renovierung und Neuvermietung zu erkennen ist, dass der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht aufgegeben hat. Dabei können rückblickend der zeitliche Zusammenhang zwischen Beginn des Leerstands und späterer tatsächlicher Vermietung, die unter Umständen fehlende Absehbarkeit ob und ggf. wann die Räume im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung genutzt werden sollen, als Indizien herangezogen werden (vgl. BFH-Urteile vom 13. Januar 2015 IX R 46/13, BFH/NV 2015, 668; vom 11. Dezember 2012 IX R 14/12, a. a. O., vom 13. November 1990 IX R 63/86, BFH/NV 1991, 303). Lässt sich nach einem längeren Zeitraum - beispielsweise fünf Jahre nach Ablauf der streitigen Veranlagungszeiträume und mehr als zehn Jahre nach Renovierungsbeginn - auch in der mündliche Verhandlung vor dem Finanzgericht nicht absehen, ob und ggf. wann das Objekt im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung genutzt werden wird, ist es nicht zu beanstanden, wenn sich das Gericht vom Vorliegen einer entsprechenden Absicht in den Streitjahren nicht überzeugen kann (vgl. BFH-Urteil vom 11. August 2010 IX R 3/10, BFHE 230, 557, BStBl II 2011, 166 [BFH 11.08.2010 - IX R 3/10]).
Für die Feststellung des Bestehens oder der Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht als innerer Tatsache können äußere Umstände als Indizien herangezogen werden; im Rahmen der Gesamtbeurteilung sind darüber hinaus spätere Tatsachen und Ereignisse zu berücksichtigen. Der Steuerpflichtige trägt die Feststellungslast für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht (vgl. BFH-Urteil vom 09. Juli 2013 IX R 48/12, BFHE 241, 572, BStBl II 2013, 693 [BFH 09.07.2013 - IX R 48/12]).
Ausgehend von diesen Grundsätzen ist eine Einkünfteerzielungsabsicht des Klägers nicht bereits deshalb zu verneinen, weil der Kläger sich möglicherweise nicht hinreichend um eine Vermietung der Wohnung bemüht hat, denn es hat sich bei der Wohnung in den Streitjahren nicht mehr um ein "betriebsbereites" Objekt gehandelt (vgl. hierzu BFH-Urteile vom 11. Dezember 2012 IX R 14/12, a. a. O.; vom 09. Juli 2013 IX R 48/12, a. a. O.).
Eine Vermietung der seit 1999 leerstehenden Wohnung war spätestens seit 2005 nicht mehr möglich. Dies ergibt sich aus dem Schreiben der ehemaligen Hausverwaltung A GmbH vom 07. Juni 2005, wonach die in Block ... begonnenen Sanierungs- und Renovierungsarbeiten lediglich zu 50 % abgeschlossen worden und eine Vermietung durch die Umbaumaßnahmen nur bei insgesamt zwei Wohnungen möglich sei, wozu die Wohnung des Klägers nicht gehört habe. Auch aus den Feststellungen des Finanzamtes A lässt sich dies herleiten. Zwar fand die Ortsbesichtigung am 05. Juli 2011 und damit außerhalb der Streitjahre statt. Der Gesamteindruck der gesamten Anlage wird aber als derart desolat geschildert, dass hieraus auch auf eine Unbewohnbarkeit zumindest in den Streitjahren geschlossen werden kann. Aus welchen Gründen eine Wohnung in der gesamten Anlage noch bewohnt werden konnte, erschließt sich dem Gericht dabei nicht. Soweit dem Kläger vor diesem Hintergrund Vermietungsbemühungen durch die Hausverwaltung bestätigt worden sind, konnten diese aber aufgrund des schlechten Allgemeinzustandes der gesamten Wohnungsanlage von Anfang an nur ins Leere laufen. Soweit der Kläger sich zum Beweis seiner Vermietungsbemühungen auf den der Fa. B GmbH & Co. KG erteilten Vermietungsauftrag beruft, konnte es sich in Anbetracht der Gesamtsituation nicht um einen ernsthaften Auftrag gehandelt haben. Dies wird indirekt auch durch das Schreiben der Fa. B GmbH & Co. KG vom 11. April 2012 bestätigt, in dem diese dem Kläger mitteilt, dass eine Vermietung in den letzten drei Jahren nicht möglich gewesen sei, weil selbst ausbauwillige Mietinteressenten die Herstellung notwendiger gemeinschaftlicher Medienanschlüsse und eine Heizungsanlage erwarten würden. Vor diesem Hintergrund dürfte auch die im Internet am 23. Dezember 2009 eingestellte Vermietungsanzeige, wonach die Wohnung als "renovierungsbedürftig", aber ansonsten als sofort bezugsfertig angeboten wurde, ausschließlich dem kurzfristigen Nachweis der von dem Beklagten in den Veranlagungsarbeiten 2008 angefragten Vermietungsbemühungen geschuldet gewesen sein.
Entgegen der Auffassung des Beklagten hat der Kläger seine Einkünfteerzielungsabsicht nicht durch strukturelle Vermietungshindernisse verloren.
Voraussetzung hierfür ist, dass eine Marktgängigkeit der dem Grunde nach betriebsbereiten Wohnung unter wirtschaftlich zumutbaren Bedingungen nicht herbeizuführen ist und ihre Vermietung aufgrund vorhandener struktureller Vermietungshindernisse in absehbarer Zeit objektiv nicht möglich sein wird (vgl. BFH-Urteil vom 09. Juli 2013 a. a. O.). Eine direkte Anwendung dieser Grundsätze auf den Streitfall scheitert bereits daran, dass die Wohnung des Klägers nicht in einem "betriebsbereiten" Zustand war. Zum anderen lässt sich auch aus dem Strategiepapier der Verbandsgemeinde A vom 21. August 2012 ein solches strukturelles Problem für die Stadt A nicht herleiten. Zwar wird die leerstehende und marode Mehrfamilienhausreihe "..." als besonderer Problem- und Konzentrationsbereich genannt. Zusammenfassend wird in dem Strategiepapier aber festgestellt, dass die Leerstandsentwicklung in der Stadt A zum Stichtag April 2012 gemessen an der Zahl aller Wohngebäude als niedrig zu bewerten sei. Es erscheint daher nicht ausgeschlossen, dass die Wohnung des Klägers nach einer Generalinstandsetzung der gesamten Wohnanlage vermietbar sein wird.
Die Einkünfteerzielungsabsicht des Klägers ist aber aufgrund des langen Leerstandes und der zeitlich unüberschaubar gewordenen Sanierungsplanungen der Wohnungseigentumsgemeinschaft spätestens in den Streitjahren entfallen.
Aus dem Vorbringen der Kläger ergibt sich, dass bereits im Jahr 1999 die Sanierung der Wohnungsanlage beschlossen wurde, diese aber aufgrund der Veruntreuung der Sonderumlage nicht fortgeführt werden konnte. Ausweislich des Schreibens der Hausverwaltung A GmbH vom 07. Juni 2005 waren die Sanierungs- und Renovierungsarbeiten bis dahin nur zu 50 % abgeschlossen und eine Vermietung nicht möglich. Danach wurden die Arbeiten offensichtlich vollständig eingestellt. Eine handlungsfähige Hausverwaltung hat es seitdem offensichtlich auch nicht mehr gegeben. Eigentümerversammlungen wurden bis zum Jahr 2014 nicht mehr abgehalten.
Bis heute ist nicht ersichtlich, wann die Wohnung des Klägers wieder in einen vermietbaren (dem Grunde nach betriebsbereiten) Zustand versetzt werden wird. Ausweislich des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 14. November 2014 sollten die Sanierungs- und Renovierungsarbeiten, allerdings zunächst für das Haus ..., erneut in Angriff genommen werden. Der in dieser Eigentümerversammlung beschlossene enge Kostenrahmen (Beschluss von Maßnahmen, die nicht mehr als 5.000,00 Euro kosten dürfen) und die geringe Sonderzuführung zur Rücklage (18 Wohnungen * 500,00 Euro) bieten einen für weitere Arbeiten nur geringen finanziellen Spielraum und dürften die für die Wiederherstellung der Vermietbarkeit notwendigen umfassenden Sanierungsarbeiten in absehbarer Zeit unmöglich machen.
Keine andere Bewertung folgt aus der Beschlussvorlage zur anstehenden Eigentümerversammlung im Mai 2016. Diese betrifft zwar auch weitere Sanierungsmaßnahmen. Hierbei handelt es sich aber zunächst nur um einen Tagesordnungspunkt, wobei ein entsprechender Beschluss aufgrund der immer noch bestehenden Unsicherheiten hinsichtlich der Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung nicht als garantiert angesehen werden kann. Selbst wenn weitere Sanierungsmaßnahmen beschlossen werden sollten, betreffen diese die gesamte Wohnanlage. In welchem Zeitraum mit einem Abschluss dieser Arbeiten, insbesondere aber mit einer erneuten Vermietbarkeit der klägerischen Wohnung gerechnet werden kann, ist nach wie vor ungewiss.
Der genaue Zeitpunkt, zu dem die Einkünfteerzielungsabsicht des Klägers als innere Tatsache entfallen ist, kann naturgemäß schwer festgestellt werden. Letztlich obliegt es dem Kläger die Einkünfteerzielungsabsicht nachzuweisen. Die Einkünfteerzielungsabsicht muss aber spätestens nach der Veruntreuung der Gelder Ende 2002 aufgeben worden sein, denn von diesem Zeitpunkt an sind keine Anhaltspunkte mehr dafür vorhanden, dass sich irgendjemand aus der Eigentümergemeinschaft - auch nicht der Kläger - um eine Verbesserung der Gesamtsituation gekümmert hat. Die gesamte Wohnungsanlage ist seitdem verwahrlost. Eine Hausverwaltung hat es offensichtlich nicht mehr gegeben. Zwar hat der Kläger im April 2009 die Fa. G mit der Erstellung eines Sanierungskonzeptes beauftragt. Diese Bemühungen waren jedoch bereits im Ansatz gescheitert ist, weil nach Angaben der G die anderen Eigentümer nicht hätten ermittelt werden können. Der Senat verkennt nicht, dass der Kläger sich als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft in einer außerordentlich schwierigen Situation insoweit befindet als er nicht allein über die Durchführung der aus seiner Sicht gebotenen Maßnahmen entscheiden kann. Hierbei handelt es sich aber um ein mit dem Wohnungseigentum untrennbar verbundenes Risiko mit der Folge, dass dem einzelnen Wohnungseigentümer das Fehlverhalten oder das Nichtverhalten der Miteigentümer zuzurechnen ist.
Im Ergebnis kommt es auf eine unverschuldete oder verschuldete Untätigkeit des Klägers auch nicht an, denn vor dem Hintergrund des mehr als fünfjährigen Leerstandes der Wohnung bis zum ersten hier streitigen Veranlagungszeitraum und in Anbetracht des Umstandes, dass bis heute nicht absehbar ist, ob und wann die Wohnung wieder vermietet werden kann, konnte sich der Senat von einer Einkünfteerzielungsabsicht in den Streitjahren nicht überzeugen.
Der Kläger ist nicht berechtigt, weiterhin die Schuldzinsen als (nachträgliche) Werbungskosten geltend zu machen.
Soweit der BFH zuletzt mit Urteil vom 16. September 2015 BFH (IX R 40/14, BFHE 251, 220, BStBl II 2016, 78 [BFH 16.09.2015 - IX R 40/14]) entschieden hat, dass Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche der Finanzierung Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohngrundstückes dienen und mithin durch diese Einkunftsart veranlasst sind, auch nach einer nicht steuerbaren Veräußerung der Immobilie grundsätzlich weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden können, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können, ist dieser Grundsatz auf den hier zu entscheidenden Fall nicht zu übertragen. Denn der BFH hat hierzu in ständiger Rechtsprechung (vgl. Urteile vom 20. Juni 2012 IX R 67/10, BFHE 237, 368, BStBl II 2013, 275 [BFH 20.06.2012 - IX R 67/10]; vom 21. Januar 2014 IX R 37/12, BFHE 244, 550, BStBl II 2015, 631 [BFH 21.01.2014 - IX R 37/12]) entschieden, dass ein fortdauernder Veranlassungszusammenhang von (nachträgliche) Schuldzinsen mit früheren Einkünften i. S. d. § 21 EStG nicht anzunehmen ist, wenn der Steuerpflichtige zwar ursprünglich mit Einünfteerzielungsabsicht gehandelt hat, seine Absicht zu einer (weiteren) Einkünfteerzielung jedoch bereits vor der Veräußerung des Immobilienobjekts aus anderen Gründen weggefallen ist.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Absatz 1 FGO. Der Senat hat die Revision gemäß § 115 Absatz 2 Nummer 1 FGO zugelassen. Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 52, 63 des Gerichtskostengesetzes.
Verkündet am: 06. April 2016