Source: https://www.schneideranwaelte.de/fachbereich/weg-recht/instandhaltung/
Timestamp: 2020-07-13 18:14:54
Document Index: 65587314

Matched Legal Cases: ['§ 21', '§ 27', '§ 21', '§ 16', '§ 14', '§ 16']

Instandhaltung - Schneideranwaelte
Nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehören zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung insbesondere die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.
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Zwar wird sich eine Abgrenzung der beiden Begriffe in der Regel erübrigen, weil sowohl die Instandhaltung, als auch die Instandsetzung zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören. Eine Abgrenzung kann aber dann erforderlich werden, wenn z. B. durch die Teilungserklärung die Instandhaltung der Fenster einer Wohnung dem jeweiligen Wohnungseigentümer zugewiesen ist, die Instandsetzung hingegen nicht.
Unter Instandhaltung sind alle Maßnahmen zu verstehen, die pflegenden und erhaltenden Charakter haben und der Erhaltung, Verbesserung oder Zweckbestimmung des ursprünglichen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums dienen. Auch vorbeugende Maßnahmen fallen hierunter, z. B. die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Zustandsfeststellung oder die vorsorgliche Erneuerung von Gebäudeteilen. Außerdem die Einhaltung von Verkehrssicherungspflichten.
In Zusammenhang mit der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kommt dem Verwalter im Wohnungseigentumsrecht erhebliche Bedeutung zu. Er hat gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Zwar hat er insoweit grundsätzlich keinerlei autonome Entscheidungskompetenz. Er hat aber den Zustand des Gemeinschaftseigentums regelmäßig zu überprüfen, die Wohnungseigentümer auf einen Instandhaltungsbedarf hinzuweisen, eine entsprechende Beschlussfassung vorzubereiten und die beschlossene Instandhaltung oder Instandsetzung durchzuführen. Lediglich dringende oder laufende Maßnahmen der Instandhaltung darf der Verwalter ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft veranlassen, was die Ausnahme ist.
Die Entscheidung über eine Maßnahme der Instandhaltung erfolgt bestenfalls in zwei Schritten: Zunächst wird über das „Ob“ entschieden, also darüber, ob eine Instandhaltung überhaupt notwendig ist. Ist dem so, wird dem Verwalter aufgegeben, mehrere Vergleichsangebote einzuholen und diese den Wohnungseigentümern vorzulegen, damit dann über das „Wie“ der Instandhaltung entschieden werden kann.
Die Kosten der Instandhaltung sind in der Regel der nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG gebildeten Instandhaltungsrücklage zu entnehmen. Es kann aber auch eine Sonderumlage beschlossen werden, sofern dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies kann der Fall sein, wenn eine Instandhaltungsrücklage nicht gebildet worden oder diese unzureichend ist. Die Sonderumlage wird in der Regel nach § 16 Abs. 2 WEG auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt.
Unter Instandsetzung ist die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums zu verstehen. Die Instandsetzung umfasst z.B. die Reparatur beschädigter, den Ersatz zerstörter oder irreparabler Teile des Gemeinschaftseigentums. Auch die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums ist eine Maßnahme der Instandsetzung. Ebenso stellt die Anpassung des Gemeinschaftseigentums an geänderte gesetzliche Vorschriften zur Instandsetzung.
Im Übrigen gilt das zu Instandhaltungsmaßnahmen Gesagte entsprechend.
Sowohl die Instandhaltung, als auch die Instandsetzung des Sondereigentums sind ausschließlich Sache des jeweiligen Wohnungseigentümers. Dies ergibt sich aus § 14 Nr. 1 WEG. Danach hat jeder Wohnungseigentümer – auf seine Kosten – die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten, dass durch deren Zustand keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst. Der Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum kommt bei der Beantwortung der Frage, wer für die Instandhaltung oder Instandsetzung eines Gebäudeteils zuständig ist, entscheidende Bedeutung zu.
Darüber hinaus besteht grundsätzlich die Möglichkeit, die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums einzelnen Wohnungseigentümern durch Vereinbarung, insbesondere durch entsprechende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, zuzuweisen oder ihnen die Kosten hierfür aufzuerlegen.
Im Einzelfall kann dies auch nach § 16 Abs. 4 WEG auch beschlossen werden.
Ihr Ansprechpartner im gesamten Wohnungseigentumsrecht ist Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.