Source: http://urbanlaw-avocats.fr/avocat-bordeaux-fr/blog/blog-juridique/2290-vente-d-immeuble-le-vendeur-qui-a-realise-des-travaux-ne-peut-invoquer-une-clause-de-non-garantie-des-vices-caches-cour-de-cassation-3e-civ-18-avril-2019-n-deg-1820180.html
Timestamp: 2019-10-19 16:00:33+00:00
Document Index: 25495004

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Le vendeur professionnel, présumé en tant que tel connaître les vices du bien vendu, ne peut pas se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés à l’égard de l’acquéreur (jurisprudence constante).
En matière de vente immobilière, sont qualifiés de vendeur professionnel :
- l’architecte qui a vendu un immeuble après l’avoir conçu ou construit (Cass. 3e civ. 26-2-1980 n° 7815556) ;
- l’artisan maçon qui a personnellement effectué des travaux de couverture qui étaient atteints de désordres (Cass. 3e civ. 27-9-2000 n° 99-10.297) ou qui a acheté l’immeuble pour le restructurer, le diviser et le vendre en appartements (Cass. 3e civ. 4-3-2014 n° 13-11.058) ;
- le particulier qui a acheté plusieurs lots d'un immeuble puis les a revendus après travaux d'aménagement, de réfection et d'embellissement effectués par un membre de sa famille (Cass. 3e civ. 11-5-2010 n° 09-14.095) ou qui a conçu et installé lui-même une cheminée dont le dysfonctionnement a causé un incendie (Cass. 3e civ. 9-2-2011 n° 09-71.498 ; Cass. 3e civ. 10-7-2013 n° 12-17.149 P-B).
N° de pourvoi: 18-12410
Me Balat, SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat(s)
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 21 décembre 2017), que M. et Mme Q..., qui ont entrepris la construction d'une maison d'habitation, ont confié à l'entreprise G..., plombier-chauffagiste, assuré en responsabilité décennale auprès de la société Thelem assurances, la fourniture et l'installation d'une pompe à chaleur air/eau haute température ; que le contrat d'assurance comportait un article intitulé « réception » selon lequel « si la réception n'est pas écrite, elle peut être tacite. Cet accord tacite se constate lorsque par l'absence de réclamation sur une période significative, le maître de l'ouvrage a clairement signifié qu'il considérait les travaux comme conformes au marché. En aucun cas, la simple prise de possession des lieux ne vaut réception en soi, même si ultérieurement la date de cette prise de possession est considérée comme le point de départ des divers délais » ; que, des dysfonctionnements de la pompe à chaleur étant apparus, M. et Mme Q... ont, après expertise, assigné la société Thelem assurances en indemnisation de leurs préjudices ;
Attendu que M. et Mme Q... font grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen :
1°/ que la réception sans réserves couvre les défauts apparents ; qu'en excluant la possibilité d'une réception tacite de l'ouvrage lors de la prise de possession des lieux de M. et Mme Q..., au motif que le constat des dysfonctionnements de la pompe à chaleur avait été « immédiat, dès l'entrée dans les lieux » et que, dans ces conditions, les conditions d'une réception tacite, au sens du contrat, « n'étaient pas remplies », la cour d'appel, qui a considéré à tort que, par principe, une réception tacite ne pouvait pas intervenir en l'état de désordres s'étant révélés dès l'entrée du maître de l'ouvrage dans les lieux, a violé les articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction applicable à la cause antérieure à celle issue de l'ordonnance du n° 2016-131 du 10 février 2016, ainsi que l'article 1792 du même code ;
2°/ que le paiement du prix constitue une présomption de la volonté du maître de l'ouvrage d'accepter l'ouvrage ; qu'en excluant l'existence d'une réception tacite de l'ouvrage par M. et Mme Q... motif pris des appels adressés par M. Q... à l'entreprise G... après l'entrée dans les lieux afin que celle-ci intervienne pour mettre fin aux désordres, tout en constatant que les maîtres de l'ouvrage avaient pris possession des lieux au mois de janvier 2008, qu'ils avaient « réglé l'intégralité du prix de la pompe à chaleur entre le 11 juin 2007 et le 4 mars 2008 » et qu'ils avaient formulé leur première réclamation écrite le 5 décembre 2008, ce dont il résultait nécessairement qu'une réception tacite était intervenue au plus tard au mois de mars 2008 et que la réclamation litigieuse était intervenue alors que le délai de la garantie décennale avait commencé à courir, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction applicable à la cause antérieure à celle issue de l'ordonnance du n° 2016-131 du 10 février 2016, ainsi que l'article 1792 du même code ;
Mais attendu, d'une part, que, l'arrêt n'ayant pas retenu que, par principe, une réception tacite ne pouvait pas intervenir en l'état de désordres s'étant révélés dès l'entrée du maître de l'ouvrage dans les lieux, le moyen manque en fait ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la clause contractuelle relative à la réception était valable et opposable à la victime, que M. et Mme Q... avaient pris possession des lieux en janvier 2008, qu'il résultait tant du rapport d'expertise que de l'assignation délivrée par M. et Mme Q... que les désordres étaient survenus dès l'installation dans les lieux, que M. Q... avait appelé à plusieurs reprises la société G... pour qu'elle intervienne, que le constat des dysfonctionnements avait donc été immédiat, dès l'entrée dans les lieux, ce qui ne permettait pas de retenir l'absence de réclamation sur une période significative, la cour d'appel en a exactement déduit que, les conditions d'une réception tacite, au sens de la clause du contrat, n'étant pas remplies, la société Thelem assurances n'était pas tenue de garantir les désordres ;
Condamne M. et Mme Q... aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre avril deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Q...
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme Q... de toutes leurs demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les appelants sollicitent exclusivement que soit constatée la réception tacite des travaux réalisés par M. G... ; que l'article intitulé « Réception » du contrat liant les parties dispose que « si la réception n'est pas écrite, elle peut être tacite. Cet accord tacite se constate lorsque par l'absence de réclamation sur une période significative, le maître de l'ouvrage a clairement signifié qu'il considérait les travaux comme conformes au marché. En aucun cas, la simple prise de possession des lieux ne vaut réception en soi, même si ultérieurement la date de cette prise de possession est considérée comme le point de départ des divers délais » ; que la cour fait sienne la motivation des premiers juges qui ont justement retenu que cette clause contractuelle était valable et opposable à la victime ; que les époux Q... ont produit en cause d'appel des justificatifs complémentaires permettant de retenir qu'ils ont pris possession des lieux en janvier 2008 ; qu'il n'est pas contesté que la première réclamation écrite est intervenue le 5 décembre 2008, date à laquelle Gematec a adressé un courrier recommandé à M. G... pour le compte du « client Q... » ; que ce courrier ne peut cependant être considéré comme la première réclamation puisqu'il ressort tant du rapport d'expertise que de l'assignation délivrée par M. et Mme Q..., que les désordres sont survenus dès l'installation dans les lieux, que M. Q... a appelé à plusieurs reprises la société G... pour qu'elle intervienne, et que, sans résultat, il s'est alors adressé à la société Gematec ; que les époux Q... soutiennent qu'il s'agit d'une erreur d'interprétation et de transcription de l'expert et d'une erreur de libellé de leur conseil mais qu'ils ne le démontrent pas ; que le constat des dysfonctionnements a donc été immédiat, dès l'entrée dans les lieux, ce qui ne permet pas de retenir l'absence de réclamation sur une période significative, et de Jean-Christophe BALAT Avocat au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation [...] constater que le maître de l'ouvrage aurait clairement signifié qu'il considérait les travaux conformes au marché ; que les conditions d'une réception tacite, au sens de la clause du contrat, ne sont pas remplies et que le jugement de débouté sera confirmé, la société Thelem Assurances n'étant pas tenue de garantir les désordres ; qu'en tout état de cause, et à supposer même qu'une réception tacite ou judiciaire ait été possible, elle n'aurait pu l'être qu'avec réserves, excluant la garantie de la société Thelem Assurances ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' aux termes de la clause contractuelle, la réception se constate « lorsque par l'absence de réclamation sur une période significative, le maître de l'ouvrage a clairement signifié qu'il considérait les travaux comme conformes au marché » ; que faute d'une quelconque pièce permettant de déterminer la date à laquelle est intervenue la prise de possession des lieux, le tribunal ne dispose pas d'éléments pour apprécier si une durée significative s'est écoulée entre l'entrée dans les lieux et la première réclamation résultant d'une LRAR du 5 décembre 2008 ; qu'au contraire, la lecture des conclusions des demandeurs qui mentionne « lorsque les époux Q... se sont installés avec leurs enfants dans la maison, ils ont eu le désagrément de constater que la pompe à chaleur ne fonctionnait pas correctement », laisse à penser que les désordres sont survenus dès l'installation dans les lieux ; qu'enfin, s'il est démontré que M. et Mme Q... ont réglé l'intégralité du prix de la pompe à chaleur entre le 11 juin 2007 et le 4 mars 2008, ce seul élément ne suffit pas, à lui seul, à caractériser une réception tacite ; que dès lors, l'insuffisance des éléments produits par les demandeurs ne permet pas au tribunal de considérer qu'est intervenue une réception tacite ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la réception sans réserves couvre les défauts apparents ; qu'en excluant la possibilité d'une réception tacite de l'ouvrage lors de la prise de possession des lieux de M. et Mme Q..., au motif que le constat des dysfonctionnements de la pompe à chaleur avait été « immédiat, dès l'entrée dans les lieux » et que, dans ces conditions, les conditions d'une réception tacite, au sens du contrat, « n'étaient pas remplies » (arrêt attaqué, p. 5, alinéas 7 et 8), la cour d'appel, qui a considéré à tort que, par principe, une réception tacite ne pouvait pas intervenir en l'état de désordres s'étant révélés dès l'entrée du maître de l'ouvrage dans les lieux, a violé les articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction applicable à la cause antérieure à celle issue de l'ordonnance du n° 2016-131 du 10 février 2016, ainsi que l'article 1792 du même code ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le paiement du prix constitue une présomption de la volonté du maître de l'ouvrage d'accepter l'ouvrage ; qu'en excluant l'existence d'une réception tacite de l'ouvrage par M. et Mme Q... motif pris des appels adressés par M. Q... à l'entreprise G... après l'entrée dans les lieux afin que celle-ci intervienne pour mettre fin aux désordres, tout en constatant que les maîtres de l'ouvrage avaient pris possession des lieux au mois de janvier 2008 (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 3), qu'ils avaient « réglé l'intégralité du prix de la pompe à chaleur entre le 11 juin 2007 et le 4 mars 2008 » (motifs adoptés du jugement entrepris, p. 4, alinéa 9) et qu'ils avaient formulé leur première réclamation écrite le 5 décembre 2008 (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 4), ce dont il résultait nécessairement qu'une réception tacite était intervenue au plus tard au mois de mars 2008 et que la réclamation litigieuse était intervenue alors que le délai de la garantie décennale avait commencé à courir, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction applicable à la cause antérieure à celle issue de l'ordonnance du n° 2016-131 du 10 février 2016, ainsi que l'article 1792 du même code.
ECLI:FR:CCASS:2019:C300291
Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes , du 21 décembre 2017
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