Source: https://www.jusmeum.de/urteil/olg_celle/71a2e98a8088cb775ab0e087a0ff92246264d23413c1a638c58e9aff764cf6aa
Timestamp: 2020-08-04 22:13:57
Document Index: 218395941

Matched Legal Cases: ['§ 280', '§ 1', '§ 361', '§ 346', '§ 1', '§ 1', 'BGH', '§ 1', '§ 361', '§ 7', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

OLG Celle, 3 U 232/07: OLG Celle: darlehensvertrag, unterbrechung des kausalzusammenhangs, anleger, immobilienfonds, vermittler, defizit, grobe fahrlässigkeit, verfügung, aufklärungspflicht, verzinsung
Urteil des OLG Celle vom 14.05.2008, 3 U 232/07
Aktenzeichen: 3 U 232/07
OLG Celle: darlehensvertrag, unterbrechung des kausalzusammenhangs, anleger, immobilienfonds, vermittler, defizit, grobe fahrlässigkeit, verfügung, aufklärungspflicht, verzinsung
Typ, AZ: Urteil, 3 U 232/07
Normen: BGB § 280 Abs. I n. F., c.i.c.
Leitsatz: Zu den Voraussetzungen, unter denen im Einzelfall ein positiver Wissensvorsprung einer eine Kapitalanlage finanzierenden Bank bejaht werden kann.
1. A. J., ...,
2. J. J., ...,
Prozessbevollmächtigte zu 1, 2: Anwaltsbüro ...,
XBank AG, ...,
Prozessbevollmächtigte: Anwaltsbüro ...,
Y KG... GmbH & Co.KG, ...,
Streithelferin der Beklagten,
hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle auf die mündliche Verhandlung vom 9. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht ..., den Richter am Oberlandesgericht ... und die Richterin am Oberlandesgericht ... für Recht erkannt:
Auf die Berufung der Kläger wird das am 14. September 2007 verkündete Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Hannover wie folgt geändert:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 9.132,70 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 %Punkten über dem Basiszinssatz p. a. seit 30. März 2007 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung aller Rechte der Kläger an dem Anteil an der „Y KG ... GmbH & Co.“ mit einem Nominalbetrag von 50.000 DM (25.564,79 EUR).
2. Es wird festgestellt, dass keine Darlehensrückzahlungsansprüche der Beklagten gegen die Kläger aus dem Darlehensvertrag vom 13. November 2000/7. Dezember 2000 (Darlehensnummer: A) bestehen.
3. Die Beklagte wird verurteilt, die gemäß den Abtretungsverträgen vom 13. November 2000/7. Dezember 2000 abgetretenen Ansprüche auf Arbeitseinkommen und Sozialleistungen und die abgetretene Lebensversicherung bei der D... Lebensversicherung AG, LVNr.: B, freizugeben.
4. Es wird festgestellt, dass die Beklagte auch zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens verpflichtet ist, der sich aus dem Darlehen und der Beteiligung über den 31. Dezember 2006 hinaus ergibt.
5. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte in Annahmeverzug befindet.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Die Streithelferin hat ihre Kosten selbst zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird gestattet, die Vollstreckung der Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe eines die vollstreckbare Forderung um 20 % übersteigenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Kläger nehmen die Beklagte auf Rückabwicklung einer von ihr kreditfinanzierten Fondsbeteiligung an der „Y KG ... GmbH & Co.“ (nachfolgend Y... KG oder Fonds/Fondsgesellschaft) in Anspruch.
Gegenstand des seit Herbst 1998 beworbenen geschlossenen Immobilienfonds sind verschiedene Wohn und Gewerbeimmobilien im Wesentlichen in und um B. Ob die zum selben Konzern wie die Beklagte gehörige XImmobilien GmbH ein eigenes Interesse an der Aufnahme verschiedener Objekte in den Fonds hatte, weil sie zuvor deren Vertrieb garantiert hatte, ist zwischen den Parteien streitig.
Für den Vertrieb des Fonds wurden mehrere Prospekte aufgelegt. Darunter der von den Klägern zur Akte gereichte Prospekt mit dem Herausgabedatum April 1999 (Anlage A 4, im Anlagenband). Hiernach bestand der Fonds ursprünglich aus nachfolgend aufgezählten Objekten:
1. A (Prospekt, S. 8 ff.), bestehend aus insgesamt 72 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 4.922,43 m², 50 Tiefgaragenplätzen, 22 Stellplätzen, wobei für die Wohnungen ausweislich des Prospektes 14 DM/m² erzielt werden sollten, insgesamt 826.968 DM, und für die Stellplätze insgesamt 58.920 DM.
2. B (Prospekt, S. 12 ff.), bestehend aus 31 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten mit einer Fläche von 1.808,58 m² und 234,13 m², wobei je 12,50 DM /m² erzielt werden sollten, insgesamt 306.407 DM. das Objekt wurde gemäß Beiratsbeschluss vom 16. Dezember 1999 jedoch später wieder veräußert.
3. C (Prospekt, S. 15 ff.), bestehend aus „zwei zu modernisierenden Wohngebäuden mit 42 Wohnungen“ mit einer Fläche von 2.421 m² und 30 Stellplätzen, wobei für die Wohnungen 9,50 DM/m² erzielt werden sollten, insgesamt 275.994 DM, und für die Stellplätze 12.600 DM.
4. D (Prospekt, S. 18 f.), bestehend aus „sieben zu modernisierenden Gewerbeeinheiten“, insgesamt 1.493,87 m², für die 18 DM/m² erzielt werden sollten, insgesamt 322.676 DM.
5. E (Prospekt, S. 20 f.), bestehend aus sieben Wohnungen mit einer Fläche von 547,56 m², für die 14 DM/m² erzielt werden sollten, insgesamt 91.983 DM. auch dieses Objekt wurde gemäß Beiratsbeschluss vom 16. Dezember 1999 später wieder veräußert.
6. F (Prospekt, S. 22 f.), bestehend aus einer vermieten Gewerbeimmobilie mit einer Fläche von 1.753,56 m², für die 14,83 DM/m² erzielt werden sollten, insgesamt 312.064 DM. die Fondsgesellschaft erklärte insoweit jedoch im April 2000 den Rücktritt
Im Jahr 2000 wurden statt der Objekte B, E und F zwei Objekte neu in den Fonds aufgenommen:
1. G, bestehend aus 40 Wohnungen mit einer Fläche von 2.187 m², für die 9,50 DM/m² erzielt werden sollten, insgesamt 249.318 DM.
2. H, bestehend aus 13 Wohnungen mit einer Fläche von 926,34 m², für die 11,75 DM/m² erzielt werden sollten, insgesamt 130.614 DM.
Bei beiden Objekten handelt es sich um Altbauten, die saniert wurden. Ausweislich des Treuhandberichts der C... GmbH vom 3. September 2001 (Bl. 398 GA II) wurden sie zum 31. Dezember 2000 fertig gestellt.
Die mit 3,5 % auf die Beteiligung vorgesehenen Ausschüttungen sollten sich laut Prospekt neben den Mieteinkünften aus Einnahmen aus dem nicht benötigten Teil der Liquiditätsreserve finanzieren (S. 28 des Prospekts, A 4), wobei der Prospekt durchschnittliche Zinseinnahmen in Höhe von 6 % pro Jahr vorsah (S. 31 des Prospekts, A 4). Bis zum Jahr 2019 sollten die Ausschüttungen laut Prospekt sukzessive bis auf 6 % steigen. Zwischen der Beklagten und der Y Beteiligungs GmbH bestand bereits seit dem Jahr 1998 eine sogenannte Kooperationsvereinbarung, wonach sich die Beklagte bereit erklärt hatte, zu bestimmten Konditionen „Investitionskredite zur freien Verfügung“ im Zusammenhang mit der Finanzierung von Anteilen an den aufgelegten Immobilienfonds auszureichen (Anlagen A 5, Bl. 62 GA I, A 12, Bl. 69 GA I, A 11, Bl. 86 GA I). Im Frühjahr 2000 verständigten sich die Beklagte und die Y Management GmbH auf eine weitere Zusammenarbeit bei der „FondsAnteilfinanzierung für Endkunden“ und auf eine Fortführung des bisherigen Finanzierungsmodells auf der Basis von Investitionskrediten zur freien Verfügung (Anlage A 7, Bl. 64 GA I).
Gegenstand eines im Frühjahr 2000 zwischen der Beklagten bzw. ihrem Konzernunternehmen, der XImmobilien GmbH, auf der einen und der Y Management GmbH bzw. der Y Fondsverwaltung GmbH auf der anderen Seite geführten Schriftwechsels war die Vermietungssituation der Fondsobjekte. Mit Schreiben vom 14. April 2000 (Anlage A 9, Bl. 66 GA I) übersandte die Y Fondsverwaltung GmbH der Beklagten eine Übersicht über die aktuellen Vermietungsstände sowie einen Soll/Ist Vergleich für die Y KG ... GmbH & Co. KG für das Jahr 1999, das Protokoll der Gesellschafterversammlung und den Geschäftsführungsbericht. In einem Schreiben der XImmobilien GmbH an die Fondsgesellschaft vom 23. Mai 2000 (Anlage A 7, Bl. 64 GA I) heißt es u.a.: „ (...) Grund meines heutigen Schreibens sind die im Gespräch mit der XBank anscheinend zu Tage getretenen Fragen hinsichtlich der Entwicklung der Mieterträge und des Vermietungsstandes im ...fonds. Wie Sie wissen, stehen wir als Partner, der Ihren Fonds sowohl vertreibt als auch die KGAnteile finanziert, aufgrund jüngster Urteile in der vollen Prospekt, Berater und Produkthaftung, und zwar so, als wenn der ....Immobilienfonds unser eigener Fonds wäre. Wir sind daher verpflichtet, uns über die Validität der Prospektaussagen ein realistisches Bild zu machen. Nach den mir vorliegenden Informationen liegt der Vermietungsstand und die realisierten Mieterträge rund 850 TDM unter dem im Prospekt angegebenen Prognosewert für die Mieterträge. (...)“ Die Y Management GmbH teilte der XImmobilien GmbH daraufhin mit Schreiben vom 29. Mai 2000 mit, für die Mindererträge sei im Wesentlichen das Objekt D verantwortlich (A 16, Bl. 131 GA I).
Zu der Vermietungssituation verhielten sich auch verschiedene Geschäftsführungsberichte (Anlagen B 1, Bl. 81 ff. GA I, B 5, Bl. 100 ff. GA I, B 6, Bl 104 ff. GA I), wobei sich aus dem Geschäftsführungsbericht des Fonds für 1999 vom 31. Oktober 2000 eine Verbesserung der Vermietungssituation ergab (B 1). Hierin heißt es:
Von den 72 Wohnungen in A seien 67 vermietet, von den insgesamt 72 Stellplätzen 38. die Einstiegsmieten lägen bei 12 bis 12,50 DM/m² (statt prospektierter 14 DM/m²).
Die Wohnungen in der C seien sämtlich vermietet, mit Ausnahme von vier Wohnungen, bezüglich derer ein Rechtsstreit geführt werde, lägen die Mieten auf Prospekthöhe. Von den 30 Stellplätzen seien 29 vermietet.
Von den sieben Gewerbeeinheiten in F, seien sechs vermietet. die Einstiegsmieten lägen bei 12 bis 17,50 DM/m² (statt prospektierter 18 DM/m²).
Die 40 Wohnungen in der G seien sämtlich vermietet. Die Mieterhöhungen auf den vom Prospekt ausgewiesenen Betrag von 9,50 DM würden zum 1. Januar 2001 rechtskräftig. Tatsächlich gezahlt wurden diese Beträge offenbar nicht, denn ausweislich des Geschäftsführungsberichts für das Jahr 2001 hat ca. die Hälfte der Mietparteien der Erhöhung widersprochen. Soweit es zu einer Einigung gekommen sei, zahlten diese Mieter jetzt 4,32 EUR/m² (8,45 DM).
Von den insgesamt 13 Wohnungen in der H seien fünf vermietet. Die Neuvermietung erfolge „auf Basis von“ 14 DM, die beiden Wohnungen im Dachgeschoss würden zum 31. Dezember 2000 bezugsfertig und ab 1. Dezember 2000 für 16 DM/m² angeboten.
Über die Höhe der Mieteinnahmen der dem Fonds entnommenen Objekte verhält sich der o.g. Geschäftsführungsbericht nicht.
In dem Geschäftsführungsbericht für das Jahr 2000 (B 5) heißt es hinsichtlich der beiden größten Fondsobjekte, dass im Objekt D weiterhin sechs von sieben Gewerbeeinheiten zu „Einstiegsmieten“ zwischen 12 und 17,50 DM vermietet und in A 68 von 72 Wohnungen zu „Einstiegsmieten“ zwischen 12 und 12,50 DM vermietet seien. Die Wohnungen in dem Objekt H waren hiernach alle vermietet, und zwar zu Mieten über der Prospektangabe. In Bezug auf das Objekt A, dem größten Fondsobjekt mit einer prospektierten Gesamtmieteinnahme von 885.888 DM pro Jahr, weist der Geschäftsführungsbericht für das Jahr 2001 (B 6) wiederum „Einstiegsmieten“ von 5,62 EUR (11 DM) bis 6,52 EUR (12,75 DM) aus.
Im Verlaufe des Jahres 2000 erstellte die Fondsinitiatorin eine Prospektergänzung, die sie an ihre Vertriebspartner mit Informationsschreiben vom 3. November 2000 mit dem Hinweis, diese Ergänzung fortan an die Kunden weiterzugeben und sie entsprechend aufzuklären, übersandte (Anlage B 2, Bl. 88 ff. GA I). Die Ergänzung beinhaltete Informationen darüber, dass die Objekte E und B veräußert worden waren, die Gesellschaft vom Kaufvertrag des Objekts F zurückgetreten war und stattdessen die Objekte G und H erworben hatte. Des Weiteren enthielt sie eine neue Prognoseberechnung, wonach anstelle der in den bis dahin aufgelegten Prospekten avisierten Nettomieteinnahmen von 2.207.550 DM in den Jahren 2001 bis 2004 nur noch Nettokaltmieten von jährlich 1.876.578 DM vorgesehen waren (Bl. 91 GA I). Für die Zeit ab 2005 sollten die Mieteinnahmen statt 2.617.854 DM nur noch 2.175.914 DM betragen, was einer Erhöhung von etwa 16 % entspricht. Die Angaben zu den Mieten für die einzelnen Objekte blieben gegenüber dem Prospekt von 1999 unverändert. Auch die prognostizierte Ausschüttung sollte weiterhin anfangs 3,5 % der Beteiligungssumme betragen. Ob den Klägern diese Ergänzung bekannt gemacht worden ist, ist zwischen den Parteien streitig.
Nach dem ursprünglichen Verkaufsprospekt (A 4, Prospekt S. 41) bestand für die Gesamtmietzinsen aus sämtlichen Fondsobjekten eine fünfjährige Mietgarantie der Y Bauprojektierungs GmbH & Co. KG, frühestens jedoch ab Beginn der Vermietungsphase (Prospekt, S. 4). Gemäß Geschäftsführungsberichts der Fondsverwaltung vom 31. Oktober 2000 wurde der Mietgarantiebeginn auf den 1. Januar 2001 festgelegt (B 1 a.E., Bl. 84 GA I).
Ausweislich einer Aufstellung der Fondsgesellschaft (A 15, Bl. 129 f. GA I) erzielte der Fonds folgende Mieteinnahmen:
1999: 263.783,27 DM zzgl. 11.305 DM für Stellplätze und Tiefgaragenplätze
2000: 864.492,58 DM zzgl. 29.070 DM (Stellplätze/Tiefgaragenplätze)
2001: 1.371.167,11 DM zzgl. 38.707,50 DM (Stellplätze/Tiefgaragenplätze)
2002: 711.253,86 EUR (= 1.391.091,64 DM).
Aus einem Schreiben der Y KG ... GmbH & Co. vom 1. August 2007 (Bl. 386 GA II) an die Beklagte ergeben sich für die Folgejahre weiter rückläufige Mieteinnahmen, nämlich 702.184,21 EUR im Jahr 2003, 698.277,79 EUR im Jahr 2004 und 659.677,44 EUR im Jahr 2005. Hiernach zahlte ferner die Mietgarantin in den Jahren 2001 bis 2005 79.684,13 EUR, 288.722,68 EUR, 144.000 EUR, 188.457,96 EUR und 136.728,10 EUR.
Die Kläger zeichneten am 30. Oktober 2000, vermittelt durch den für die Firma B... & Partner tätigen A. O., eine über eine Treuhandkommanditistin (die C... GmbH Steuerberatungsgesellschaft) gehaltene Beteiligung an der „Y KG ... GmbH & Co.“ (nachfolgend Y... KG) in Höhe einer Beteiligungssumme von 50.000 DM zuzüglich 2.500 DM Agio (Anlage A 1), wobei Ort und Inhalt der einzelnen Anbahnungsgespräche zwischen den Parteien streitig sind.
Unter dem 13. November 2000 unterzeichneten die Kläger einen ihnen von dem Vermittler O., der zuvor eine entsprechende Selbstauskunft der Kläger eingeholt hatte, vorgelegten als „Investitionskredit zur freien Verfügung“ bezeichneten Darlehensvertrag der Beklagten über einen Nettokreditbetrag von 59.659,09 DM, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob die jeweiligen Vertriebsbeauftragten eine Anweisung der Beklagten erhalten hatten, sich von den Anlegern einen ausgefüllten Überweisungsträger über die Darlehenssumme unterzeichnen zu lassen und auch bei den Klägern entsprechend verfahren worden ist. Die Vertragserklärung der Beklagten datiert vom 7. Dezember 2000 (Anlage A 3).
Die Kläger leisteten auf den Darlehensvertrag in den Jahren 2000 - 2006 Zahlungen in Höhe von insgesamt
12.170,40 EUR. Nach Auskunft der Y Fondsverwaltung GMbH & Co. vom 25. März 2008 erhielten die Kläger für die Jahre 2000 bis 2007 Ausschüttungen in Höhe von insgesamt 3.037,70 EUR.
Die Kläger haben ihre auf Abschluss des Darlehensvertrages gerichtete Willenserklärung mit der Klagschrift widerrufen.
Sie haben behauptet, die Fondsinitiatorin und die Beklagte seien ständig verbundene Geschäftspartner gewesen, wobei die Vorgehensweise bei der Finanzierung der Fondsbeteiligungen mit dem Vertrieb bzw. der Fondsinitiatorin bereits vorab im Einzelnen geklärt worden sei. Insbesondere seien Vereinbarungen darüber getroffen worden, bei welchen Einkommensverhältnissen welche Beteiligungshöhe finanziert werden könne und welche Formulare hierbei vor Ort durch den Vermittler auszufüllen gewesen seien. Aufgrund der von der Beklagten zuvor erteilten Globalzusage der Anlegerfinanzierung und der Vorgabe entsprechender Bonitätsraster sei der Vertrieb neben der Beratung über die Fondsbeteiligung auch zur eigenständigen Darlehensbearbeitung in der Lage gewesen. Demzufolge handele es sich auch bei den von ihnen abgeschlossenen Verträgen um ein verbundenes Geschäft.
Die Kläger haben weiter behauptet, sowohl Anlage als auch Kreditvertrag in einer Haustürsituation unterzeichnet haben. Sie seien im Oktober 2000 durch den Vermittler O. im Wege eines sogenannten „Cold Call“ telefonisch auf die Möglichkeit einer Steuerersparnis hingewiesen worden. Die sich daran anschließenden Vermittlungsgespräche über die fremdfinanzierte Beteiligung seien seit Mitte Oktober 2000 in der Privatwohnung der Kläger erfolgt, wobei lediglich die Unterzeichnung der treuhänderischen Beteiligung - insoweit unstreitig - im Büro der Vertriebsgesellschaft B. in W... erfolgt sei, weil der Vermittler O. nicht abkömmlich gewesen sei. Dieser habe im Rahmen des ersten bei den Klägern zu Hause geführten Gesprächs die Fondsbeteiligung als besonders geförderte Form der Altersvorsorge vorgestellt, bei der es möglich sei, mit Hilfe von Steuern und den zu erwartenden Mietausschüttungen aus der Beteiligung ein Vermögen für die Altersvorsorge aufzubauen. Er habe die Anlage als absolut sicher und risikolos bezeichnet, denn die Fondsgesellschaft habe nur in sehr gute Immobilien investiert. Den Prospekt, auf den sich der Vermittler O. während des Termins bezogen habe, habe er wieder mitgenommen. Die Prospektergänzung hätten sie ebenfalls nicht erhalten. Der Vermittler habe ihnen die prospektierten jährlichen Ausschüttungen von anfänglich 3,5 % zugesagt, was sich als falsch herausgestellt habe genauso wie die laut Prospekt erzielbaren Nettomieteinnahmen, was die Beklagte gewusst habe. Die Objekte A und D seien von der Fondsinitiatorin ursprünglich als Bauträger geplant worden, wobei die Beklagte den Initiatoren gegenüber die Erwerberfinanzierung und den Vertrieb über die XImmobilien GmbH garantiert habe. Aufgrund der übernommenen Garantie hätte die XImmobilien GmbH die unverkauften Einheiten erwerben müssen. Nachdem der Abverkauf stagniert habe, habe die Beklagte sich als Gegenleistung für den Verzicht auf die Vertriebsgarantie gegenüber der Fondsinitiatorin verpflichtet, nach Einbringung der noch nicht verkauften Wohnungen in den geschlossenen Immobilienfonds die einzelnen Fondsbeteiligungen der Erwerber zu finanzieren. Aus diesem Grund habe die Beklagte darauf hingewirkt, das Objekt A und das Objekt D, bei dem es sich von vornherein um ein notleidendes Objekt gehandelt habe, in dem Fonds zu platzieren. An der Aufnahme des Objekts D habe die Beklagte auch deswegen ein Interesse gehabt, weil sie es unstreitig - finanziert habe, wobei zu ihren Gunsten eine Grundschuld in Höhe von 11.236.000 DM bestellt worden ist. Die Endfinanzierung der Anleger der Y... KG habe unter der Bedingung der Aufnahme dieser Objekte in den Fonds gestanden. Die Beklagte habe mithin aktiven Einfluss auf den Bestand der Fondsimmobilien genommen und habe hierbei nach Meinung der Kläger ihre Kreditgeberrolle überschritten.
Die Beklagte habe die Diskrepanz zwischen den prospektierten und den erzielbaren Mieteinnahmen, die nicht annähernd das zu diesem Zeitpunkt bereits bestehende Defizit von 850.000 DM hätten ausgleichen können, sowie die unrealistische Verzinsung der Liquiditätsreserve gekannt. Die Kläger haben bestritten, dass dieses Defizit mit Problemen der Objekte B und E zusammengehangen habe. Die Verluste habe vielmehr vor allem das Objekt D erwirtschaftet. Sie haben behauptet, die Diskrepanz der tatsächlichen zu den prospektierten Mieteinnahmen habe im Jahr 2000 ca. 60 % und im April 2000 schon 40 % betragen und sei damit evident gewesen. Sie selbst hätten von der schlechten Situation des Fonds aber erst im Jahr 2004 Kenntnis erlangt, weshalb ihre Ansprüche ihrer Auffassung nach nicht verjährt seien.
Die Beklagte ist dem entgegengetreten und hat sowohl das Vorliegen eines Haustürgeschäftes als auch einen Verbund zwischen Anlage und Kreditvertrag oder einen bei ihr bestehenden Wissensvorsprung bestritten. Vertriebsanweisungen habe es genauso wenig wie eine Globalzusage der Anlegerfinanzierung gegeben. Sie habe weder die angebliche Diskrepanz zwischen den prospektierten und den erzielten Mieteinnahmen noch eine unrealistische Verzinsung der Liquiditätsreserve gekannt. Was die Differenz zur Jahressollmiete betreffe, komme es wie sie gemeint hat - ohnehin nicht auf die Kenntnis der stichtagsbezogenen Differenz im Frühjahr 2000, sondern allein auf ihre Kenntnis im Dezember 2000 an. Sie hat behauptet, auf ihre Nachfrage hin hätten die Fondsinitiatoren ihr plausibel erklärt, dass die Unterdeckung im Frühjahr 2000 nur vorübergehend gewesen sei, sie sich in erster Linie aus Vermittlungsschwierigkeiten zu Beginn der Fondsaktivität ergeben habe und ihr durch die Veränderungen des Fondsvermögens entgegengewirkt worden sei. Später hätten sich die Fondsimmobilien dann aber positiv entwickelt. Sie habe überdies annehmen dürfen, dass die Kläger aufgrund der Prospektergänzung über die genannten
Informationen verfügt hätten, was tatsächlich auch der Fall gewesen sei. Zudem hat sie die Einrede der Verjährung erhoben.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, den Klägern stehe ein Widerrufsrecht nach § 1 Abs. 1 HWiG a. F. nicht zu, da sie nicht durch mündliche Verhandlungen im Bereich einer Privatwohnung zum Abschluss des Vertrages bestimmt worden seien. Den Klägern stehe auch kein Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss zu - weder deswegen, weil die Beklagte ihre Rolle als Kreditgeberin überschritten oder sie sich in einem schwerwiegenden Interessenkonflikt befunden habe noch wegen des Schaffens eines besonderen Gefährdungstatbestandes oder eines Wissensvorsprunges, der die Beklagte zur Aufklärung verpflichtet hätte. Ein solcher ergebe sich weder aufgrund positiver Kenntnis der Beklagten noch unter dem Gesichtspunkt des institutionalisierten Zusammenwirkens.
Gegen das Urteil wenden sich die Kläger mit der Berufung, mit der sie ihre erstinstanzlichen Anträge in vollem Umfang weiterverfolgen. Sie wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen und behaupten erneut, die Beklagte habe die Zusage der Anteilsfinanzierung der Anlage von der Aufnahme der Objekte A und D abhängig gemacht, wobei die Beklagte im Interesse des Konzerns tätig geworden sei. Diese Objekte seien mit besonderen Risiken behaftet gewesen, denn - wie schon erstinstanzlich unbestritten vorgetragen - seien das Objekt A zunächst nur zu 70 % und das Objekt D sogar nur zu 12 % vermietet gewesen. Ferner habe ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung der Beklagten bestanden, wobei diese positive Kenntnis über die defizitären Mieteinnahmen gehabt habe. Das Landgericht habe - wie sie meinen - in diesem Zusammenhang verkannt, dass das Objekt A für die Entwicklung des Fonds von besonderer Bedeutung gewesen sei, denn dessen Mieteinnahmen, die unstreitig unter den prospektierten gelegen hätten, hätten - ebenfalls unstreitig - 40 % bzw. ca. 47 % der Gesamtmieteinnahmen bedeutet. Sie behaupten, die Mieten für das Objekt A seien von Anfang an zu hoch angesetzt worden, wobei der Beklagten klar gewesen sei, dass für dieses Objekt ein Defizit erwirtschaftet werden würde. Auch die Initiatoren hätten im Zeitpunkt der Prospektherausgabe gewusst, dass die tatsächliche Mietenentwicklung nicht besser, sondern schlechter ausfallen würde. Bereits im Beitrittsjahr habe eine Unterdeckung von ca. 60 % und eine Mietdifferenz in Höhe von 1.314.000 bestanden, was das Landgericht unbeachtet gelassen habe. Über das im Jahr 2000 bestehende Defizit von 850.000 DM seien sie unstreitig nicht informiert worden.
Sie behaupten, sie seien von dem Vermittler O. über die viel zu hoch prospektierten Mieteinnahmen bzw. Ausschüttungen und damit über die Werthaltigkeit der Fondsbeteiligung arglistig getäuscht worden. Ein weiterer Beratungsfehler liege ihrer Meinung nach darin, dass sie nicht darüber aufgeklärt worden seien, dass die Einnahmen zu 1/5 nicht aus Immobilien, sondern aus der Verzinsung der Liquiditätsreserve hätten erwirtschaftet werden sollen und die Anlage damit nicht ausschließlich in inflationssichere Immobilien erfolgt sei.
Die Kläger beantragen, unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Hannover vom 14. September 2007, Az. 13 O 69/07,
1. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 9.146,76 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 %Punkten über dem Basiszinssatz p. a. seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung aller Rechte der Berufungskläger aus dem Anteil an der „Y KG ... GmbH & Co.“ mit einem Nominalbetrag von 50.000 DM (25.564,59 EUR),
2. festzustellen, dass keine Darlehensrückzahlungsansprüche der Berufungsbeklagten gegen die Berufungskläger aus dem Darlehensvertrag vom 13. November 2000/7. Dezember 2000 (Darlehenskonto Nr. A) bestehen,
3. die Beklagte zu verurteilen, die gemäß den Abtretungsverträgen vom 13. November 2000/7. Dezember 2000 abgetretenen Ansprüche auf Arbeitseinkommen und Sozialleistungen und die abgetretene Lebensversicherung bei der D... Lebensversicherung AG, LVNr. B, freizugeben,
4. festzustellen, dass die Beklagte zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens verpflichtet ist, der sich aus dem Darlehen und der Beteiligung über den 31. Dezember 2006 hinaus ergibt,
5. festzustellen, dass sich die Beklagte in Annahmeverzug befindet.
Die Streithelferin hat sich dem Antrag der Beklagten angeschlossen.
Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und wiederholt und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie nimmt in Abrede, dass die Anleger des Fonds mit einem Risiko belastet worden seien, das über die mit dem zu finanzierenden Vorhaben normalerweise verbundenen Gefahren hinausgehe. Besondere Risiken seien ihr auch nicht bekannt gewesen. Insbesondere habe der Fondsgeschäftsführungsbericht vom 31. Oktober 2000 für das Objekt D
eine 80 %ige Mietauslastung für einen durchschnittlichen Mietzins von 14,75 DM und für das Objekt A eine Vermietung von 91,42 % bei durchschnittlichen Einstiegsmieten von 12 - 12,50 DM ausgewiesen, weshalb eine Vollvermietung nicht gänzlich ferngelegen habe. Die tatsächliche im Verhältnis zur prospektierten Miete habe die Ausschüttungsquote nur geringfügig um 0,21 % vermindert. Das Defizit in Höhe von 850.000 DM aus dem Frühjahr 2000 habe - wie sie meint - im Herbst 2000 keinerlei Bedeutung mehr gehabt. Die Objekte, die das Fondsergebnis belastet hätten, nämlich B und E seien im Verlaufe des Jahres 2000 verändert worden, sodass die Mieteinnahmen aus dem Frühjahr 2000 nicht mehr maßgeblich gewesen seien. Eventuelle Differenzen bezüglich der Mieteinnahmen in der Anfangsphase des Immobilienfonds seien durch die Liquidität des Mietgaranten hinreichend abgesichert gewesen.
Nach dem in der Parallelsache - 3 U 249/07 , erteilten Hinweis des Senats, auf den auch vorliegend Bezug genommen worden ist, hat die Beklagte ergänzend vorgetragen, Mietmindereinnahmen in Höhe von 850.000 DM habe es nicht gegeben. Die Prognosedifferenz von 850.000 DM beruhe auf einer falschen Hochrechnung. Der tatsächlichen, geringeren Abweichung seien überdies die mit der Fondsverkleinerung einhergehenden Minderausgaben entgegenzusetzen.
In dem weiteren, nicht nachgelassenen Schriftsatz der Beklagten vom 23. April 2008 heißt es, dass sich auf der Grundlage der Mieten für April 2000 in Höhe von 1.354.792 DM zwar eine Abweichung von der in der Anlageplanung im Prospekt 1999 enthaltenen Gesamtmiete in Höhe von rund 850.000 DM ergebe. Bei dieser Hochrechnung bleibe aber unberücksichtigt, dass in den Monaten Mai bis Dezember 2000 Neuvermietungen erfolgen oder Mieten z. B. wegen Staffelmietvereinbarungen oder Mieterhöhungen steigen würden. Aus dem Geschäftsführungsbericht für 1999 vom 31. Oktober 2000 ergebe sich bereits eine Mieteinnahme von 1.460.728,80 DM. Zu der Gesamtmiete nach der Prospektergänzung habe eine Abweichung in Höhe von nur 415.849,20 DM bestanden, was eine Reduzierung des Defizits um die Hälfte binnen eines halben Jahres bedeute. Da Leerstände unberücksichtigt zu bleiben hätten, weil sie dem wirtschaftlichen Risiko des Erwerbers unterfielen, ergebe sich eine Differenz von nur noch 195.774,70 DM oder ca. 10 %. An der Kausalität fehle es.
Wegen der weiteren Einzelheiten und der erstinstanzlichen Anträge wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien samt Anlagen, das angefochtene Urteil sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.
Die Berufung der Kläger hat ganz überwiegend Erfolg.
1. Ein Anspruch der Kläger aus § 361a i. V. m. § 346 BGB i. V. m. § 1 Abs. 1 HWiG in der Fassung vom 20. Juni 2000 besteht mangels Haustürsituation allerdings nicht, denn sie sind nicht durch mündliche Verhandlung im Bereich ihrer Privatwohnung zur Abgabe ihrer auf den Abschluss des Darlehensvertrages mit der Beklagten gerichteten Willenserklärung bestimmt worden. Mit Schriftsatz vom 14. August 2007 (Bl. 132 f. GA I) hat die Beklagte vorgetragen, am 4. Oktober 2000 sei es zu einem ersten Treffen in der Wohnung der Kläger gekommen, bei dem die persönlichen Daten aufgenommen worden seien, aber eine Beratung nicht erfolgt sei. am 17. Oktober 2000 sei in den Geschäftsräumen der Firma B. der später gezeichnete Fonds vorgestellt worden. die Beitrittserklärung sei erst beim dritten Termin, am 30. Oktober 2000, unterschrieben worden. Dem steht das Vorbringen der Kläger, wonach es vor der Unterzeichnung der Beitrittserklärung jedenfalls einen weiteren Termin Mitte Oktober 2000 gegeben haben soll, bei dem das Anlagemodell im Einzelnen erläutert worden ist, nicht grundsätzlich entgegen. Insbesondere kommt es darauf, ob dieses Gespräch bei den Klägern zu Hause oder im Büro des Vermittlers stattgefunden hat, nicht maßgeblich an. Entscheidend ist, dass auch nach dem Klägervortrag zwischen der erstmaligen Vorstellung des - in vollem Umfang durch einen Kredit zu finanzierenden - Beteiligungsmodells und der Anlageentscheidung ein Zeitraum von ca. zwei Wochen gelegen hat, während dessen sie ggf. auch externen fachkundigen Rat hätten einholen können. Weitere zwei Wochen vergingen, bis die Kläger den in Rede stehenden Darlehensvertrag unterschrieben. Die Kläger hatten daher ausreichend Zeit, nicht nur das Anlagemodell als solches zu überdenken, sondern auch dessen Finanzierung. Im Übrigen konnte es sie nach Unterzeichnung der Beitrittserklärung nicht mehr überraschen, im Folgenden mit dem Darlehensvertrag konfrontiert zu werden. Auch insoweit hätte die Möglichkeit bestanden, sich alternativ um eine Finanzierung zu kümmern.
Zwar ist ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der mündlichen Verhandlung i. S. v. § 1 Abs. 1 Nr. 1 HWiG und der Vertragserklärung nicht erforderlich. Die hiervon ausgehende Indizwirkung nimmt aber mit zunehmendem zeitlichem Abstand ab und kann nach gewisser Zeit ganz entfallen. Welcher Zeitraum hierfür erforderlich ist und welche Bedeutung anderen Umständen bei der Kausalitätsprüfung zukommt, ist eine Frage der Würdigung des Einzelfalls. Vorliegend ist schon der zwischen der erstmaligen Ansprache der Kläger und der Unterzeichnung des Darlehensvertrages liegende Zeitraum als lang genug anzusehen, um die Kausalität einer früheren Haustürsituation entfallen zu lassen. Hinzu kommt, dass ein weiteres Indiz für die Unterbrechung des Kausalzusammenhangs regelmäßig - wie auch hier - darin liegt, dass der Darlehensnehmer trotz ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrung das Anlagegeschäft nicht innerhalb der gesetzlichen Widerrufsfrist widerrufen hat (BGH, Urteil vom 9. Mai 2006 - XI ZR
119/05, Umdruck Seite 7 Rn. 14, WM 2006, 1243 ff.). Der Widerruf des Darlehensvertrages erfolgt jedoch in der Regel nicht aus darlehensbedingten Gründen, sondern weil der Darlehensnehmer an der Kapitalanlage nicht mehr länger festhalten will. Da sich die Kläger im Hinblick auf das Anlagegeschäft schon gebunden hatten, gibt es keinen Anhalt dafür, dass die Kläger den Darlehensvertrag vorliegend nicht geschlossen hätten. Es kommt daher auch nicht darauf an, dass der Vermittler O. den Klägern den Darlehensvertrag der Beklagten bei ihnen zu Hause zur Unterschrift vorgelegt hat.
Mangels feststellbarer Haustürsituation bleibt es ebenfalls ohne Auswirkung, dass der Darlehensvertrag seinerseits keine ordnungsgemäße Belehrung über die Widerrufsfrist i. S. d. § 1 Abs. 1 HWiG i. V. m. § 361a BGB a. F. enthielt, sondern nur eine solche nach § 7 Abs. 3 VerbrKrG, weshalb die damals zweiwöchige Widerrufsfrist nicht zu laufen begonnen hatte und die Kläger daher den Widerruf im Grundsatz - wie geschehen - noch mit der Klagschrift hätten erklären können, wenn eine Haustürsituation zu bejahen gewesen wäre.
2. Den Klägern steht gegen die Beklagte aber ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen Verletzung einer eigenen Aufklärungspflicht zu mit der Folge, dass sie die Rückabwicklung des Darlehensvertrages unter Einbeziehung des damit finanzierten Fondsanteils verlangen können.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren, Bauträger und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit der Kreditgewährung sowohl einen Bauträger als auch ein einzelner Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und auch erkennen kann (vgl. BGH, Urteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, NJW 2006, 2099, 2103 f. = BGZ 168 ff. und ständig).
a) Eine Aufklärungspflicht der Beklagten wegen Überschreitens der Kreditgeberrolle kommt vorliegend indessen entgegen der Ansicht der Kläger nicht in Betracht. Eine solche Aufklärungspflichtverletzung setzt voraus, dass die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Objekts wie eine Partei des zu finanzierenden Geschäfts in nach außen erkennbarer Weise Funktionen oder Aufgaben des Veräußerers oder Vertreibers übernommen hat und damit einen zusätzlichen auf die übernommene Funktion bezogenen Vertrauenstatbestand geschaffen hat (vgl. BGH, Urteil vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 174 m. w. N.). Die Zusammenarbeit der Beklagten und der zum Konzern gehörigen XImmobilien GmbH mit der Fondsinitiatorin auf der einen bzw. zwischen der Beklagten und der XImmobilien GmbH auf der anderen Seite reicht für sich genommen nicht aus, auch wenn man davon ausgeht, jedenfalls die XImmobilien GmbH habe den Verkauf der Immobilien A und D der Fondsinitiatorin gegenüber zu garantieren gehabt, was die Beklagte letzten Endes nicht in Abrede nimmt (Bl. 73 GA I, vgl. auch Anlage A 10, Bl. 67 GA I). Zwar ergibt sich ferner aus den von den Klägern vorgelegten Unterlagen, dass jedenfalls die XImmobilien GmbH mit der Fondsinitiatorin über die Aufnahme der restlichen Wohneinheiten des ersten Bauabschnitts in A und die Gewerbeeinheiten des Objekts D verhandelte und dies wiederum mit dem Engagement der Beklagten bei der Fondsanteilsfinanzierung in Verbindung gebracht wurde (Anlage A 10, Bl. 67 GA I). Es ist aber nichts dafür ersichtlich, dass die Anteilserwerber etwas davon gewusst haben könnten, dass die Beklagte, wie die Kläger behaupten, Einfluss auf die Zusammensetzung der Fondsimmobilie genommen hat und sie deshalb besonderes Vertrauen in diese gesetzt haben. Allein eine enge Zusammenarbeit, mag sie auch auf Dauer angelegt gewesen sein, reicht für sich genommen aber nicht aus (BGH, a. a. O.). Es kommt deshalb auch nicht darauf an, wie das Handeln und Interesse des Konzernunternehmens XImmobilien GmbH, die nach Vortrag der Beklagten keine Tochtergesellschaft ist, im Verhältnis zur Beklagten zu bewerten ist.
b) Die Beklagte hat auch keinen besonderen Gefährdungstatbestand geschaffen oder einen solchen begünstigt, indem sie darauf hingewirkt hat, dass bestimmte Immobilien in den geschlossenen Immobilienfonds aufgenommen worden sind, oder jedenfalls an einer solchen Absprache beteiligt war.
Ein zur Aufklärung verpflichtender besonderer Gefährdungstatbestand ist dann anzunehmen, wenn das Kreditinstitut das eigentliche wirtschaftliche Wagnis auf den Kunden verlagert und diesen bewusst mit einem Risiko belastet, das über die mit dem zu finanzierenden Vorhaben normalerweise verbundenen Gefahren hinausgeht (BGH, Urteil vom 18. November 2003, a. a. O. Urteil vom 20. März 2007 XI ZR 414/07, WM 2007, 876, 878). Zwar weisen sowohl der Umstand, dass - wie sich aus dem vorgelegten Schriftwechsel sehr wohl ergibt (vgl. Anlage A 10, Bl. 67 GA I) – die von der Beklagten abgegebene Finanzierungszusage durchaus mit der Aufnahme der Objekte A und D verknüpft war, und die von dem
Konzernunternehmen XImmobilien GmbH abgegebene Vertriebsgarantie/Erwerbszusage darauf hin, dass die Beklagte bzw. ihr Konzernunternehmen in einer Weise von dem wirtschaftlichen Erfolg des Fonds abhängig waren, der über das übliche Maß hinaus geht. In dieser Verbindung liegt aber schon deswegen keine Verlagerung des wirtschaftlichen Wagnisses, weil nicht ersichtlich ist, weshalb die Beklagte allein durch eine etwaige Einflussnahme auf die konkrete Zusammensetzung der Fondsimmobilie die Anleger bewusst mit einem Risiko belastet haben soll, das über die üblichen Gefahren beim Erwerb eines Immobilienfonds hinausgegangen ist. Auch wenn die zum Konzern gehörige XImmobilien GmbH den Abverkauf der Objekte A und D garantieren sollte und dieser stagniert hat, spricht dies für sich gesehen aber noch nicht für die Verlagerung eines üblicherweise von der Beklagten - einer von der XImmobilien GmbH unterschiedlichen Rechtspersönlichkeit - üblicherweise zu tragenden Risikos auf die Anleger. Die von einem geschlossenen Immobilienfonds zu erwirtschaftenden Ausschüttungen stehen und fallen regelmäßig mit den Erträgen, die aus den Fondsimmobilien erwirtschaftet werden können. Dies hängt zum einen mit der von den einzelnen Immobilien erzielbaren Miete, zum anderen aber auch mit deren Mietauslastung als solcher zusammen. Zwar ergibt sich aus dem Schreiben vom 25. Mai 1998 (Anlage A 10, Bl. 67 GA I), dass die XImmobilien GmbH durchaus daran interessiert war, die restlichen elf Wohneinheiten des ersten Bauabschnitts A sowie die Gewerbeeinheiten des Immobilienprojekts D in einen neuen Fonds der Y... aufnehmen zu lassen, dass die Objekte aber bereits damals absehbar notleidend waren, ist nicht ersichtlich.
c) Zu Recht hat das Landgericht auch eine Aufklärungspflicht wegen eines schwerwiegenden Interessenkonflikts verneint. Insoweit ist es nicht ausreichend, dass die Beklagte unstreitig den Erwerb des Objekts D finanziert hat. Die bloße Doppelfinanzierung des Bauträgers oder Verkäufers auf der einen und des Erwerbers auf der anderen Seite ist für sich gesehen nicht ausreichend (BGH, Urteil vom 27. Januar 2004 – XI ZR 37/03, WM 2004, 620 ff. hier zitiert nach Juris Rn. 32). Erforderlich ist vielmehr, dass zusätzlich besondere Umstände hinzutreten. Wie bereits ausgeführt, ist aber insbesondere nichts dafür ersichtlich, dass das Objekt als solches von Beginn an notleidend war oder abzusehen war, dass der dafür ausgereichte Kredit nicht würde bedient werden können. Dabei darf auch nicht außer Betracht gelassen werden, dass – worauf auch schon das Landgericht hingewiesen hat – der Kredit der Beklagten grundbuchlich abgesichert war. In Bezug auf das Objekt A ist eine Doppelfinanzierung durch die Beklagte nicht dargetan.
d) Eine Haftung der Beklagten aus Verschulden bei Vertragsschluss ergibt sich aber aus einem konkreten eigenen Wissensvorsprung der Beklagten über einen für das Anlagegeschäft bedeutsamen Aspekt. Der Gesichtspunkt des Wissensvorsprungs verpflichtet eine Bank dazu, vorhandenes, von ihr als wesentlich erkanntes Wissen zu offenbaren (BGH, Urteil vom 18. November 2003, a. a. O., Juris Rn 18). Einen konkreten Wissensvorsprung in Bezug auf ein spezielles Risiko des zu finanzierenden Vorhabens besitzt das Kreditinstitut z.B. dann, wenn es weiß oder damit rechnet, dass das Vorhaben scheitern wird oder dass wesentliche dafür bedeutsame Umstände, insbesondere wertbildende Faktoren, durch Manipulation verschleiert wurden oder dass der Kreditnehmer von den Geschäftspartnern arglistig getäuscht wurde (BGH, Urteil vom 11. Februar 1999, IX ZR 352/97, NJW 1999, 2032 = WM 1999, 678 ff. m.w.N.).
aa) Nach den Feststellungen des Landgerichts hat die Beklagte im Frühjahr 2000 erfahren, dass zwischen der prospektierten Jahressollmiete und der tatsächlich vereinbarten Miete eine Differenz von 850.000 DM bestanden hat. Hiernach hatte die Beklagte eine eigene konkrete Tatsachenkenntnis und damit einen Wissensvorsprung im obigen Sinne.
(1) Die Beklagte nimmt nunmehr in Abrede, dass im April 2000 tatsächlich ein Defizit in dieser Höhe bestanden hat, und behauptet mit Schriftsatz vom 31. März 2008, es habe sich lediglich um eine sog. „Prognosedifferenz“ gehandelt, die auf einer falschen Hochrechnung eines nicht näher bezeichneten Mitarbeiters der Beklagten beruht habe. Dies ist allerdings bereits nicht mit dem Wortlaut des Schreibens der XImmobilien GmbH an die Y Management GmbH vom 23. Mai 2000 (Anlage A 7, Bl. 64 GA I) in Einklang zu bringen, in dem es unter Hinweis auf ein Gespräch mit der Beklagten heißt: „(…) Nach den mir vorliegenden Informationen liegt der Vermietungsstand und die realisierten [Hervorhebung durch den Senat] Mieterträge rd. 850 TDM unter dem im Prospekt angegebenen Prognosewert für die Mietverträge. (…)“ Hiernach ist gerade nicht von einer Hochrechnung, sondern von einer realen Differenz die Rede. Aus diesem Grund wurden von Seiten der XImmobilien GmbH sowohl die Abweichung der Soll/Istwerte für Ende April 2000 als auch die erwartete Mietertragsprognose abgefragt. Dem Schreiben ist weiter zu entnehmen, dass der Kenntnisstand der XImmobilien GmbH auf Informationen der Beklagten beruhte („…von Seiten der XBank wurde ich informiert…“), weshalb diese nicht damit gehört werden kann, das als Anlage A 7 vorgelegte Schreiben könne ihre Kenntnis nicht belegen, da die XImmobilien GmbH mit ihr nicht identisch sei. Zudem hat die Beklagte selbst eingeräumt, im Frühjahr 2000 nach den Vermietungsständen gefragt zu haben (vgl. Seite 4 des Schriftsatzes vom 24. Juli 2007, Bl. 74 GA I), was durch das Schreiben vom 14. April 2000 (Anlage A 9, Bl 66 GA I) belegt wird. Soweit sie daher bestritten hat, im Zeitpunkt der Kreditvergabe eine Diskrepanz zwischen den prospektierten und den nachhaltig erzielbaren Mieten nicht gekannt zu haben (Bl. 74 GA I), ist dies vor diesem Hintergrund nicht glaubhaft und deshalb unbeachtlich. Mit Schriftsatz vom 23. April 2008 hat sie ferner eingeräumt, in ihren Archiven Informationen über die damals konkret erzielten Mieteinnahmen verwahrt zu haben. Die Frage, ob sich die Beklagte das Wissen der XImmobilien GmbH als eigenes
zurechnen lassen muss, stellt sich daher nicht.
Dass es sich bei dem Betrag von rund 850.000 DM um reale Mindereinnahmen gehandelt haben muss, zeigt auch der Bericht der Y Fondsverwaltung GmbH (A 15), wonach im Jahr 2000 nur Mieteinnahmen von 864.492,58 DM zuzüglich Garagenmiete über 29.070 DM (zusammen 893.562,58 DM) erzielt worden sind, was 1.313.993,42 DM unter den Angaben im Prospekt von April 1999 liegt. Selbst wenn man daher mit der Beklagten annimmt, durch die von der Fondsgesellschaft ergriffenen Maßnahmen (Austausch der Immobilien) und eine im Übrigen günstigere Vermietungssituation hätten sich die Gesamtaussichten verbessert, zeigt doch das am Jahresende tatsächlich erwirtschaftete Defizit, das deutlich über 850.000 DM liegt, dass diese Zahl im April des Jahres durchaus realistisch war. Das im Frühjahr 2000 bestehende Defizit von 850.000 DM bedeutete eine Abweichung von 38,5 % zu der im April 1999 prospektierten Jahresgesamtmiete von 2.207.556 DM und bezogen auf die zu Anfang November 2000 bekannt gemachte Prospektergänzung, die - allerdings erst für das Jahr 2001 - mit Mieteinnahmen in Höhe von nur noch 1.876.578 DM (ab 2001) kalkulierte (Anlage B 2, Bl. 88, 91 GA I) eine Abweichung von nahezu der Hälfte der für das Jahr 2001 prospektierten Gesamtmieteinnahmen (45,2 %).
Dass um mehr als Hälfte unter den Prospektangaben liegende Einnahmen für den Anleger von Bedeutung waren, lag auch für die Beklagte auf der Hand. Denn der Ertrag der Kapitalanlage hing davon ab, welche Einnahmen mit den Fondsimmobilien nachhaltig erzielt werden konnten. Zwar darf nicht übersehen werden, dass es sich bei den Erträgen des Jahres 2000 um solche aus der Anfangsphase des Fonds handelte, die Einnahmedifferenz belastete das Fondsergebnis aber von Anfang an, zumal sich - wie sich nachfolgend ergibt - auch keine Anzeichen für eine dauerhafte bedeutende Verbesserung ergaben. Insoweit handelte es sich unzweifelhaft um einen wertbildenden Faktor. Es war auch nicht ersichtlich, dass die Mindereinnahmen zeitnah hätten ausgeglichen oder auch nur beträchtlich reduziert werden können, denn der Fonds ist im Verlaufe des Jahres 2000 nicht vergrößert, sondern verkleinert worden, was bedeutet, dass auch weniger Mieteinnahmen zur Verfügung standen. Dies war auch der Beklagten, die nach eigenem Vortrag über die Entwicklung des Fonds und seiner Immobilien informiert war, erkennbar.
(2) Selbst wenn man mit der Beklagten von einer bloßen Prognoserechnung ausgeht, entsprach diese den tatsächlichen Gegebenheiten. Dies zeigen nachfolgende Erwägungen:
Wie die Beklagte selbst vorträgt, waren gemäß Prospekt (1999) für die Objekte E, B und F Einnahmen in Höhe von insgesamt 710.454 DM vorgesehen. Die erstgenannten Objekte wurden gemäß Beiratsbeschluss vom 16. Dezember 1999 aus dem Fonds genommen, sodass wegen der nachfolgenden Umsetzung dieses Beschlusses - was gemäß Schriftsatz der Beklagten vom 24. Juli 2007 im Laufe des Jahres 2000 geschah - jedenfalls die vollen Einkünfte für das Jahr 2000 nicht mehr anzusetzen waren. Dies gilt im Ergebnis genauso für das Objekt F. von dem entsprechenden Kaufvertrag ist die Y... KG im April 2000 zurückgetreten.
Ferner wies das Objekt A - wie aus dem Geschäftsführungsbericht 1999 ersichtlich - Mindermieteinnahmen auf, die sich auch im Jahr 2000 (s. Geschäftsführungsbericht 2000, B 5) nicht entscheidend verbesserten. Zwar wies das Objekt eine Vermietungsquote zwischen 91 und 94 % auf, die Mieteinnahmen betrugen aber statt 14 DM/m² nur zwischen 12 und 12,50 DM/m², was bezogen auf die Größe des Objekts von 4.922,43 m² bei Ansatz des Mittelwerts von 12,25 DM/m² verglichen mit den laut Prospekt vorgesehenen Einnahmen von 826.968 DM ohne Berücksichtigung der auch nur teilweise vermieteten Garagen und Stellplätze Mindereinnahmen von 103.371,03 DM ausmachte, wobei das Objekt einen Anteil von 37,17 % an den ursprünglich vorgesehenen Fondsimmobilien (mit einer Gesamtfläche von 13.208,13 m²) und 41,19 % des im Jahr 2000 neu zusammengesetzten Fonds ausmachte, der eine Gesamtfläche von 11.950,64 m² aufwies. Bezogen auf die Mieteinnahmen sollte das Objekt A im Jahr 2000 40,13 % der gesamten Mieteinnahmen erwirtschaften, ab dem Jahr 2001 sogar 47,21 %. Die von der Beklagten mit Schriftsatz vom 3. März 2008 vorgenommene isolierte Betrachtung der geringeren Mieteinnahmen aus dem Objekt A und deren Auswirkung auf die Ausschüttungen der Anleger, die sich nach der Rechnung der Beklagten um nur 0,21 % reduziert, ist aber schon deswegen nicht sachgerecht, weil sie sich nur auf einen Ausschnitt der für die wirtschaftliche Rentabilität der Anlage bedeutsamen Aspekte bezieht.
Aus dem Schreiben der Y Management GmbH vom 9. Mai 2000 an die XImmobilien GmbH geht weiterhin hervor, dass für die Mindererträge im Wesentlichen das Objekt D verantwortlich war (Anlage A 16, Bl. 131 GA I) und entgegen der Behauptung der Beklagten nicht die dem Fonds entnommenen Objekte. In Bezug auf das aus Gewerbeimmobilien bestehende Objekt, das Einnahmen von 322.676 DM pro Jahr erzielen sollte, war im Prospekt eine Miete von 18 DM/m² kalkuliert. Nach dem Geschäftsführungsbericht 1999 waren - bezogen auf die Fläche in Quadratmetern - 79,75 % der Immobilien vermietet, und zwar zu Preisen zwischen 12 DM und 17,50 DM/m², was bei Ansatz eines Mittelwerts von 14,75 DM/m² einen Minderertrag von etwa 58.261 DM im Jahr bedeutete.
Soweit im Juni 2000 (Bl. 366 GA II) die Objekte H und G neu in den Fonds aufgenommen worden sind, übersieht die
Beklagte, dass sie daher allenfalls für die zweite Jahreshälfte 2000 Einnahmen erzielen konnten. Hinzu kommt, dass zwar nach dem Geschäftsführungsbericht 1999 das Objekt G (das 18 % der neuen Gesamtfläche des Fonds ausmachte) zu 100 % vermietet war. Dass die Mieten aber tatsächlich nicht bei 9,50/9,75 DM/m² - mithin in oder sogar über prospektierter Höhe - lagen, damit also nicht kalkuliert werden konnte, ergibt sich schon daraus, dass es im Geschäftsführungsbericht 1999 weiter heißt, die Mieterhöhungen auf 9,50 DM/m² würden zum 1. Januar 2001 rechtkräftig, wohingegen aus dem Geschäftsführungsbericht vom 19. Juli 2002 (B 6, Bl. 106 GA I) hervor geht, dass etwa die Hälfte aller Mieter dem Mieterhöhungsverlangen widersprochen und man sich auf Mieten von 4,32 EUR (8,45 DM)/m² verglichen hat. Im Objekt H waren laut Geschäftsführungsbericht 1999 nur 40 % der noch zu sanierenden Wohnungen vermietet, nach dem Geschäftsführungsbericht 2000 war die Quote zwar auf 100 % gestiegen, wobei die Mieten mit knapp 14 bzw. 16 DM/m² (bei Neuvermietungen) in prospektierter Höhe oder sogar darüber lagen. Allerdings machte das Objekt nur 6 % der Gesamtfläche der Fondsimmobilien aus, weshalb seine Einnahmen schon deswegen nicht geeignet waren, das Defizit auszugleichen.
Die Beklagte geht daher im Schriftsatz vom 31. März 2008 von falschen Voraussetzungen aus, wenn sie für die Prognose für das Jahr die Objekte G und H mit Mieteinnahmen von 249.318 DM bzw. 130.614 DM in Anschlag bringt (Bl. 366 GA II). Im Übrigen legt sie mit Schriftsatz vom 23. April 2008 für das Objekt H nur noch Einnahmen von 25.760,70 DM zugrunde. Selbst wenn man aber die von ihr insoweit errechnete Abweichung von <