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Timestamp: 2020-08-06 15:50:59
Document Index: 53159050

Matched Legal Cases: ['§ 536', '§ 543', '§ 721', '§ 104', '§ 51', '§ 721', '§ 543', '§ 721', '§ 556', '§ 286', '§ 193', '§ 573', 'BGH', '§ 195', '§ 199', '§ 256', '§ 690', 'BGH', '§ 366', '§ 366', '§ 366']

Amtsgericht Weimar: WEG - Kein direkter Ausgleichsanspruch gegen Miteigentümer
Das Amtsgericht Weimar hat in seinem rechtskräftigen Urteil vom 13. Februar 2019 (Az: 5 C 410/18) entschieden, dass einem WEG-Miteigentümer ohne Beschluss der WEG kein direkter Ausgleichsanspruch für verauslagte Kosten gegen seine Miteigentümer zusteht.
Dies gilt auch für eine zweier-WEG. Ausnahmen wären nur bei Stimmengleichheit denkbar, wenn von vornherein davon auszugehen ist, dass eine Eigentümerversammlung nicht zu einem Beschluss führen kann.
Hier hatte der Mehrheitseigentümer ohne vorherige Absprache oder Beschlussfassung das Dach eigenmächtig sanieren lassen und später dann von dem Miteigentümer die Zahlung seiner Kostenquote verlangt.
Veröffentlicht in: Grundeigentum 13/2019, S. 865 / 866 (kommentiert auf S. 837)
Landgericht bestätigt: Bei einem Altbau sind Erschütterungen & Trittschall üblich
Das Landgericht Berlin hat durch Beschluss vom 03. April 2018 (GZ: 63 S 44/18) das Urteil des Amtsgerichts Berlin-Spandau vom 16. Januar 2018 (GZ: 12 C 229/16) bestätigt.
Die Feststellungen des Amtsgerichts nach persönlichem Eindruck (Begehung vor Ort & Nutzungssimulation), dass die Lärmeinwirkungen üblich sind, waren nicht zu beanstanden.
Auch für die 63. Zivilkammer des Landgerichts war nachvollziehbar bewertet worden:
Gewisse Erschütterungen und Trittschall sind durch das Begehen von typischen Altbau-Holzbalkendecken üblich und typisch und stellen daher keinen Mangel dar.
Der Antrag des Mieters auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für eine Berufung wurde daher zurückgewiesen.
Bei einem Altbau sind Erschütterungen üblich
Das Amtsgericht Berlin-Spandau hat in seinem Urteil vom 16. Januar 2018 (GZ: 12 C 229/16) die Klage des Mieters abgewiesen, der eine erhebliche Lärmbelästigung allein durch das Begehen der darüber liegenden Wohnung nach der Verlegung eines Laminatbodens behauptet hatte. Das Gericht betonte nach eigenem Orttermin mit ausführlicher Nutzungssimulation und Darlegungen eines Akustiklabors, das (gewisse) Erschütterungen durch das Begehen von typischen Altbau-Holzbalkendecken üblich und typisch sind und daher der Beschaffenheit der Wohnung entsprechen.
Bei dem Ortstermin waren Laufgeräusche in den Zimmern und simulierte Fallgeräusche bemerkbar sowie partiell Vibrationsgeräusche wahrnehmbar. Ein Mangel der Wohnung des klagenden Mieters war jedoch zu verneinen, da die Altbau-Wohnung in diesem Zustand (völlig unzureichende Schallisolation, Hellhörigkeit und konstruktionsbedingte vibrierende Böden und Decken) angemietet wurde.
Weiterhin hatte der Mieter zudem die Miete wegen angeblicher Verschmutzungen des Treppenhauses gemindert.
Speichelflecken konnte das Gericht in dem unveränderten (allgemein sauberen) Treppenhaus bei dem Ortstermin nicht feststellen. Selbst wenn es sich bei den diversen kleineren vorhandenen Verunreinigungen um Speichelflecken gehandelt hätte, scheidet ein Minderungsanspruch gemäß § 536 BGB aus, da es sich selbst dann um einen unerheblichen, nicht wohnwertbeeinträchtigenden Mangel gehandelt hätte.
Landgericht bestätigt: Auch bei fehlender voller Zurechnungsfähigkeit kann stetig lärmender Mieterin gekündigt werden - nur Prozess- und Geschäftsunfähigkeit schließt Kündigung aus
Sofern die möglicherweise nicht voll verantwortliche Mieterin sich nicht in einem dauerhaften Zustand krankhafter Störung befunden hat, der ihre freie Willensbestimmung ausschließt, kann ihr aufgrund ihres Verhaltens (z.B. stetiger nächtlicher Lärm & Beschimpfungen der Vermieterin & der Nachbarn) rechtwirksam gekündigt werden.
Der Fall: Das Amtsgericht Spandau (Gz: 3 C 122/13, in: GE 2014, 525) hat mit Urteil vom 07. März 2014 die beklagte - möglicherweise nicht voll verantwortliche - Mieterin wegen regelmäßiger nächtlicher Feiern, lauter Musik und Beschimpfungen, belegt durch detaillierte Lärmprotokolle der Nachbarschaft zur Räumung der Wohnung verurteilt. Es betonte, dass die stetig lärmende Mieterin eine Pflichtverletzung beging, die das weitere Festhalten am Mietvertrag für die Vermieterin unzumutbar machte (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB). Das Gericht betonte, dass auch teilweise nur minutenlange nächtliche bzw. frühmorgendliche Störungen alle Mitmieter aufschrecken und eine weitere erholsame Nachtruhe verhindern. In dem erstinstanzlichen Verfahren war wegen der ungeeigneten und stets nur pauschalen Rechtsverteidigung eine Prozesskostenhilfe abgelehnt worden. Eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO wurde von dem Amtsgericht unter Hinweis auf die Unzumutbarkeit eines weiteres Zuwartens für die Vermieterin und die Nachbarschaft abgelehnt. Die Mieterin hätte durch das Prozesskostenhilfeverfahren und das Versäumnisverfahren genügend Zeit gehabt, sich nach einer anderweitigen Wohnung umzusehen. Der schlüssige und detaillierte Klageantrag reichte auf ein Jahr zuvor, den März 2013, zurück. Das Verfahren ist von der Mieterin durch Befangenheitsantrag, Beschwerde im Prozesskostenverfahren und Flucht in die Säumnis, erheblich in die Länge gezogen worden.
Das Urteil: Das Landgericht bestätigte im Berufungsverfahren schließlich mit Urteil vom 04. März 2015 (GZ: 67 S 152/14) das Räumungsurteil des Amtsgerichts Spandau. Jedoch hatte das Landgericht anfänglich Zweifel an der Prozessfähigkeit der Mieterin, bewilligte Prozesskostenhilfe und beschloss ihre psychiatrisch-forensische Begutachtung zu der Frage ob sie geschäftsfähig im Sinne des §§ 104 f. BGB bzw. prozessfähig im Sinne des §§ 51 f ZPO sei. In dem 42seitigen Gutachten wurde eindeutig festgestellt, dass sich die Mieterin trotz Erkrankungen nicht in einem dauerhaften Zustand krankhafter Störung befand, der ihre freie Willensbestimmung ausschloss. In dem Berufungsverfahren berief sich die Mieterin vergeblich auf ihre angebliche Ortsabwesenheit durch Klinikaufenthalte zum Zeitpunkt der Störungen und entsprechende Bestätigungen stationärer Behandlung. Tatsächlich konnte aber durch detaillierten Beweisantritt der Vermieterin zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen werden, dass die Mieterin ihre intendierte stationäre Behandlung stets abgebrochen hatte und massiv störend in die Wohnung zurückgekehrt war (vgl. zur Notwendigkeit detaillierter Angaben nach Art, Ort und Zeit verhaltensbedingter Störungen das Urteil des LG Berlin v. 17.10.2014, in: GE 2015, 323).
Das Landgericht gewährte jedoch gemäß § 721 ZPO eine fast zehnmonatige Räumungsfrist, da bei der Abwägung der Interessen berücksichtigt wurde, dass die gesundheitlich erheblich angeschlagene Mieterin zudem aufgrund ihrer wirtschaftlichen Situation größere Schwierigkeiten habe, Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden. Es wurde zudem begründet, dass vor allem, um die psychische Konstitution der beklagten Mieterin nicht übermäßig zu belasten, ihr für die Wohnungssuche mehr Zeit eingeräumt werden müsse, als sonst für alleinstehende Mieter. Dem Landgericht erschien entgegen dem Amtsgericht eine lange Räumungsfrist wie für Eltern mit Kindern angemessen.
Kündigung stetig lärmender Mieterin
Das Amtsgericht Spandau (Az: 3 C 122/13) hat kürzlich entschieden, dass einer stetig lärmenden, ggf. psychisch kranken Mieterin auf Grundlage detaillierter Lärmprotokolle der Nachbarschaft rechtswirksam gekündigt werden kann. Das Gericht betonte, dass eine wirksame Kündigung auch bei möglicherweise nicht voll verantwortlichen Personen möglich ist.
Der Fall: Bereits kurz nach Einzug in die Wohnung vor einigen Jahren begann die Mieterin, ihre Nachbarschaft durch regelmäßige nächtliche Feiern und laute Musik zu stören. Nach Abmahnungen der Vermieterin kehrte dann stets für einige Monate wieder relative Ruhe ein, bis die Störungen von neuem begannen. Als schließlich letzte Abmahnungen keinerlei Wirkungen mehr zeigten, erklärte die Vermieterin die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen massiver Störung des Hausfriedens. Die Kündigung wurde durch fortgesetzte massive Störungen und auch Beleidigungen der Nachbarn nach der Kündigungserklärung mit der Klageschrift erneut ausgesprochen, worauf sich das Räumungsurteil stützt.
Das Urteil: Mit – derzeit noch nicht rechtkräftigem - Urteil vom 07. März 2014 begründete das Amtsgericht Spandau unter Verweis auf die Hausordnung und die detaillierten Lärmprotokolle der Nachbarschaft, dass die stetig lärmende Mieterin eine Pflichtverletzung beging, die das weitere Festhalten am Mietvertrag für die Vermieterin unzumutbar machte (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB). Das Gericht betone, dass auch teilweise nur minutenlange nächtliche bzw. frühmorgendliche Störungen alle Mitmieter aufschrecken und eine weitere erholsame Nachtruhe verhindern. Die regelmäßigen, nahezu wöchentlichen lauten Feiern und das laute Abspielen von Musik wurden sowohl in ihrer Anzahl als auch in ihrer Intensität als sehr erheblich angesehen. Die beklagte Mieterin hatte sich bezüglich der detaillierten Lärmprotokolle erfolglos pauschal auf Erinnerungslücken berufen. Auch das vorgelegte ärztliche Attest half nicht, denn das Gericht betonte, dass eine wirksame Kündigung auch bei möglicherweise nicht voll verantwortlichen Personen möglich ist. Mit diesem Grundsatz wird an das Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 21. Juni 2013 (Az: 7 C 148/12), in GE 16/2013, S. 1070 – 1072) angeknüpft.
Weiterhin lehnte das Gericht eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO ab, denn der betroffenen Nachbarschaft sei durch die Lärmbelästigungen und Beleidigungen keinerlei Zuwarten mehr zuzumuten. Vielmehr hätte für die Mieterin nach den Hinweisen im (erfolglosen) Prozesskostenhilfeverfahren sowie durch das Versäumnisverfahren genügend Zeit bestanden, sich nach einer anderweitigen Wohnung umzusehen.
Veröffentlicht im Grundeigentum
Nr. 8/2014, Seite 501, Urteilsabdruck Seite 525
Richtig Mahnen mit Mietenkontenauszügen
Der Zeitpunkt für rechtzeitige Mietzahlungen ergibt sich regelmäßig aus dem Mietvertrag und ist seit dem Mietrechtsreformgesetz 2001 in § 556 b Abs. 1 BGB gesetzlich geregelt: Die Miete ist zu Beginn des Mietzeitraumes, bis spätestens zum 3. Werktag zu zahlen. Bei Nichtzahlung der Miete, befindet sich der Mieter damit grundsätzlich im Verzug, ohne dass es einer Zahlungsaufforderung / Mahnung bedarf (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Zu beachten ist, dass sich durch Wochenenden und Feiertage die Fälligkeit der Miete verschieben kann. Entsprechend § 193 BGB ist dabei auch ein „Sonnabend“ kein Werktag, so dass die Miete erst zum folgenden Montag fällig wird (z.B. Sonnabend der 03. November 2012, führte zur Fälligkeit am Montag, dem 05. November 2012).
Üblich und oft auch wirtschaftlich ratsam ist es dennoch, ausstehende Mietzahlungen zuvor anzumahnen. Mancher Mieter zahlt dann oder sucht den Kontakt mit seinem Vermieter, um etwa eine Ratenzahlung zu vereinbaren.
Übrigens: Ständige unpünktliche oder unvollständige Mietzahlungen werden von der aktuellen Rechtsprechung regelmäßig als nicht unerhebliche Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gewertet und berechtigen nach vorheriger qualifizierter Abmahnung zu einer Kündigung des Mietverhältnisses
(vgl. LG Berlin v. 06.12.2011, GE 5/2012, 343; BGH v. 14.09.2011, GE 1/2012, 57).
Wie bei einer Kündigung, so ist auch bei einer Abmahnung der Zugang an den Mieter erforderlichenfalls zu beweisen. Daher sollten geeignete Zeugen (z.B. Hauswart, Handwerker) das Schreiben ohne Umschlag (damit die Zeugen Kenntnis vom Inhalt nehmen können) in den Briefkasten einlegen und Datum und Uhrzeit auf einer Kopie des Schreibens samt Unterschrift vermerken. Vermieter selbst scheiden in einem möglichen Gerichtsverfahren regelmäßig als Zeugen der erfolgten Zustellung aus, da sie selbst Partei sind. Vermieter bedürfen daher stets einer geeigneten Begleitung für die „gerichtsfeste“ Zustellung.
Bei Mietzahlungsmahnungen werden von vielen Vermietern / Haus-verwaltungen gemeinsam mit dem standardisierten Anschreiben der Vermieter- bzw. Verwaltersoftware sog. Mietkontenauszüge (Übersichten über die Buchungen der Mietzahlungen und des Mietensolls) versandt.
Diese Übersichten stellen buchhalterische „chronologische Ereignistabellen“ dar. Für einige Mahnungen kann dies indes wegen einer möglichen Verjährung problematisch sein. Der Mietkontoauszug sollte daher bei großer Unübersichtlichkeit und länger zurückliegender Zahlungen allein informatorisch als Anlage zu einem im Einzelnen erläuternden Mahnschreiben beigefügt werden.
Insbesondere bei Mietern, die unregelmäßig Zahlen oder vor langer Zeit punktuell unberechtigt die Miete gemindert haben, sollten nicht unkommentiert Mietkontenauszüge als Mahnungen versandt werden. Denn dann wird mittels der Übersicht eine Forderung geltend gemacht, die schon einige Zeit zurückliegt und der Einrede der dreijährigen Verjährung gemäß § 195 BGB unterliegt.
Wird beispielsweise (wie kürzlich in der Praxis geschehen) ein Mietminderungsbetrag aus dem Jahr 2007 im Jahr 2012 standardisiert mittels Mietenkontoauszug geltend gemacht, dann ist diese Forderung nach dem 31. Dezember 2010 verjährt (vgl. § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB) und wird mit Erhebung der Einrede unberechtigt. Der Vermieter macht damit einen unberechtigten Anspruch geltend, der gemäß § 256 Abs. 1 ZPO grundsätzlich im Rahmen einer negativen Feststellungsklage (Klage auf Feststellung, dass ein Anspruch nicht besteht) erfolgreich gerichtlich vom Mieter zurückgewiesen werden kann.
Mietkontenauszüge unterstützen jedoch eine genaue Bezeichnung ausstehender Mietzahlungen und die Nachvollziehbarkeit von Forderungen. Gerade im gerichtlichen Mahn-verfahren besteht beispielsweise die Pflicht, gemäß § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO, den geltend gemachten Anspruch genau zu bezeichnen. Dabei sind grundsätzlich die einzelnen monatlichen Mietzahlungsansprüche im Einzelnen aufzuschlüsseln (vgl. BGH, Urteil vom 17.11.2010, Az.: VIII ZR 211/09). Es ist quasi von einem Mieter auszugehen, der den Überblick über seine Mietzahlungen verloren hat und dem allein mittels Mahnbescheid verständlich werden muss, wann welche Miete von ihm nicht gezahlt wurde. Auch dem Gericht müssen im streitigen Verfahren die genauen Mietrückstände und deren Zusammensetzung zweifelsfrei verständlich sein. Detaillierte Mietkontenauszüge sind auch hier bei der Vorbereitung der Klage grundsätzlich nützlich.
Um einer etwaigen drohenden Verjährung zu entgehen, sollten aktuelle Zahlungen nach Möglichkeit stets mit den ältesten Forderungen verrechnet werden. Nach § 366 Abs. 2 BGB wird bei mehreren Forderungen die älteste und unsicherste Schuld getilgt (vgl. z.B. OLG Düsseldorf v. 26.11.2009, Rdn. 8, Az.: I-10 U 42/09, 10 U 42/09). Dies setzt voraus, dass die Zahlungen ohne Bestimmung, d.h. beispielwiese ohne Angabe eines Zahlungszieles erfolgen, z.B. wenn nur allgemein „Miete“ als Zweck der Überweisung angegeben wird (nicht aber z.B. bei „Miete Januar“, denn damit ist dann eine Leistung i.S.d. § 366 Abs. 1 BGB bestimmt worden).
In dem obigen Beispiel der Mietminderung (100,00 €) aus dem Jahr 2007 würde bei der nächsten unbestimmten Mietzahlung eine Verrechnung mit dem Restbetrag der Mietminderung jeweils fortgesetzt erfolgen. Dies sollte im Mahnschreiben erläutert werden (z.B. „Ihre letzte unbestimmte Zahlung vom 15. Januar 2008 in Höhe von 600,00 € haben wir gemäß § 366 Abs. 2 BGB mit der nicht vollständig gezahlten Miete „Dezember 2007“ verrechnet, so dass sich für Januar 2008 eine Restforderung in Höhe von 100,00 € ergibt“ und entsprechend fortfahrend, wird die Restforderung stets in den letzten Monat einer Zahlung „verschoben“).
Der Mietkontoauszug kann allein informatorisch dem im Einzelnen erläuternden Mahnschreiben beigefügt werden. Der möglichen Einrede der Verjährung im eher standardisierten / automatisierten Mahnwesen sollte so wirksam begegnet werden können. Der höhere Aufwand lohnt sich, wie die Erfahrungen zeigen.
Es ist aber grundsätzlich anzuraten, selbst geringere Zahlungsrückstände nicht über längere Zeiträume „zu dulden“. Vielmehr sollten die Ansprüche frühzeitig geltend gemacht werden (ggf. gemeinsam mit einer Klage / Mahnverfahren auf etwaige Nachzahlungsbeträge aus der Betriebskostenabrechnung u.ä.). Sofern der Streitwert 600,00 € nicht überschreitet, können sog. „Bagatellverfahren“ von den Amtsgerichten bei Zustimmung der Parteien häufig zügig ohne mündliche Verhandlung abgeschlossen werden. Gelegentlich können aber auch rechtzeitige vorherige Absprachen mit säumigen Mietern (z.B. Ratenzahlungs-vereinbarungen etc.) zum Erfolg führen.
Nr. 24/2012, Seite 1676
(Kurzreferat der Juris GmbH erfolgt)
Auswahl nur Urteilsmitteilungen:
1. Landgericht Berlin, Beschlüsse vom 04. August und 29. September 2015 - 63 S 112/15: Bestätigt: Kein Mietmangel bei geringer Luftbelastung mit Asbestfasern. Veröffentlicht in: Grundeigentum 03/2016, S. 161, 197
2. Amtsgericht Schöneberg, Teil- und Schlussurteil vom 12. März 2015 – 2 C 86/14: Kein Mietmangel bei geringer Luftbelastung mit Asbestfasern. Veröffentlicht in: Grundeigentum 03/2016, S. 161, 197
3. OLG Naumburg, Beschluss vom 17.04.2013 - 12 W 36/13: Keine Termingebühr bei Klagerücknahme im schriftlichen Vorverfahren. Veröffentlicht in: NJW-RR 14/2013, Seite 896
4. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 06. September 2012 - 27 C 30/12: Mieter hat keinen Anspruch auf eine Sicherung vor Einbruch, die über das bei Vertragsabschluss vereinbarte Maß hinausgeht. Auch eine leicht verzogene doppelflügelige Wohnungseingangstür ist vertragsgemäß. Veröffentlicht in: Grundeigentum 19 /2012, Seite 1325 - 1326
Die beiden Enquete-Kommissionen des Deutschen Bundestages zur SED-Diktatur: ein kurzer Abriß, in: Recht und Politik, Nr. 36 (2000), S. 62 - 62