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Timestamp: 2019-06-17 06:37:18
Document Index: 158740309

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 548', 'BGH', '§ 548', 'BGH', 'BGH', '§ 548']

Keine Rückgabe der Wohnung an den Vermieter durch Einwohner der Wohnungsschlüssel in dessen Briefkasten | Rechtsanwaltskanzlei Skwar
← BGH zum Verbraucherbegriff bei natürlichen Personen, die auch selbständig freiberuflich tätig sind
Grundsätzlich kein Anspruch des Mieters auf Gestattung, bauliche Veränderungen an der Wohnung selbst vorzunehmen →
BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 8/11
Der Vermieter erhält die Wohnung nicht schon dadurch im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB zurück zurück, wenn der Mieter erfolglos versucht, dem Vermieter die Wohnungsschlüssel zu übergeben. Denn der Vermieter ist dann nicht in den Besitz der Wohnungsschlüssel gelangt und hat deshalb auch nicht die unmittelbare Sachherrschaft über die vermietete Wohnung zurückerlangt. Auch wenn der Mieter die Schlüssel für die bereits geräumte Wohnung nach der gescheiterten Übergabe in den Briefkasten seiner bisherigen Wohnung einwirft, erhält der Vermieter dadurch nicht die Sachherrschaft über die Wohnung (Rn. 16).
Im Übrigen wird das vorbezeichnete Berufungsurteil – auch im Kostenpunkt – aufgehoben.
Der Beklagte war 30 Jahre lang – bis zum 30. September 2007 – Mieter einer Wohnung der Klägerin in einem von ihr auch selbst bewohnten Zweifamilienhaus. Nachdem es im Jahr 2007 zwischen den Parteien zu Differenzen gekommen war, räumte der Beklagte die Wohnung Ende Juni 2007. Mit Anwaltsschreiben vom 2. Juli 2007 kündigte er das Mietverhältnis wegen „Vertrauensverlustes“ fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30. September 2007. Die „offizielle“ Abnahme der Wohnung erfolgte aufgrund einer Absprache der Parteien am 1. Oktober 2007.
Unabhängig von der Frage der Verjährung sei der Klägerin bezüglich einiger Positionen ohnehin kein Schadensersatzanspruch – jedenfalls nicht in der geltend gemachten Höhe – entstanden. Ein Anspruch auf Entfernung der im Garten lagernden Pflaster- und Kantensteine stehe der Klägerin schon deshalb nicht zu, weil sich die Steine schon bei Beginn des Mietverhältnisses dort befunden hätten. Die Erneuerung der WC-Sitze und die Neulackierung der Innentüren wären nach 30 Jahren Mietzeit auch bei pfleglicher Behandlung durch den Beklagten erforderlich gewesen. Die fachgerechte Erneuerung der vom Beklagten – nach der Behauptung der Klägerin unsachgemäß – installierten Elektroanlage könne die Klägerin nicht verlangen, weil vermieterseits eine Elektroinstallation in der Garage nicht vorhanden gewesen sei.
1. Die unbeschränkt eingelegte Revision ist allerdings bereits unzulässig, soweit sie sich dagegen richtet, dass das Berufungsgericht hinsichtlich der von der Klägerin erhobenen Ansprüche wegen der Entfernung von Steinen im Garten, wegen der Erneuerung von WC-Sitzen und wegen Neulackierung von Innentüren zum Nachteil der Klägerin entschieden hat. Insoweit hat das Berufungsgericht die Zurückweisung der Berufung der Klägerin (auch) damit begründet, dass der Klägerin mangels eines Schadens beziehungsweise mangels einer Pflichtverletzung des Beklagten ein Schadensersatzanspruch nicht zustehe. Es kann dahinstehen, ob die Revision insoweit bereits deshalb unzulässig ist, weil das Berufungsgericht die Revision nur beschränkt auf die Ansprüche zugelassen hat, für die es nach seiner Auffassung auf die Frage der Verjährung ankam. Denn die Revision hat gegen die von der Verjährungsfrage unabhängige, das Berufungsurteil insoweit selbständig tragende Begründung keine Rüge erhoben, so dass es insoweit an der erforderlichen Revisionsbegründung fehlt (vgl. BGH, Urteil vom 11. November 1999 – III ZR 98/99, NJW 2000, 947 unter A) und die Revision jedenfalls aus diesem Grund unzulässig ist.
Für den Schadensersatzanspruch wegen Erneuerung der Elektroinstallation in der Garage, die die Klägerin unter Hinweis auf die von ihr behauptete unsachgemäße und deshalb lebensgefährliche Verlegung durch den Beklagten begehrt hatte, gilt dies allerdings nicht, weil das Berufungsgericht insoweit lediglich darauf abstellt, dass dort eine Elektroinstallation vor der Verlegung durch den Beklagten nicht vorhanden war; diese Begründung trägt aber nur die Abweisung der Klage bezüglich etwaiger – vom Berufungsgericht nicht konkret festgestellter – Mehrkosten einer fachgerechten Neuverlegung, nicht aber die mit dem Begehren der Klägerin gleichfalls geltend gemachten Kosten der Beseitigung des nach ihrem Vorbringen gefährlichen Zustands.
a) Nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem er die Sache zurückerhält. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt die Rückgabe im Sinne dieser Vorschrift grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen (Senatsurteil vom 14. Mai 1986 – VIII ZR 99/85, BGHZ 98, 59, 62 ff.; BGH, Urteil vom 10. Juli 1991 – XII ZR 105/90, NJW 1991, 2416 unter II 5 b bb; st. Rspr.). Die Beendigung des Mietverhältnisses ist hingegen nicht Voraussetzung für den Beginn der kurzen Verjährung (Senatsurteile vom 14. Mai 1986 – VIII ZR 99/85, aaO; Senatsurteil vom 15. März 2006 – VIII ZR 123/05, NJW 2006, 1588 Rn. 9). Von diesen Grundsätzen geht auch das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend aus.
bb) Es bedarf keiner Entscheidung, ob – wie das Berufungsgericht meint – der Annahmeverzug des Vermieters mit der Rücknahme grundsätzlich den Beginn der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB auslöst. Denn ein solcher Annahmeverzug ist hier nicht eingetreten.
Der Senat hat die Frage, ob und gegebenenfalls welchen Umständen der Mieter zu einer Rückgabe der Mietsache vor Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, bisher offen gelassen (Senatsurteil vom 15. März 2006 – VIII ZR 123/05, aaO Rn. 14). Diese Frage bedarf auch hier keiner grundsätzlichen Entscheidung. Denn jedenfalls ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit – sozusagen „auf Zuruf“ – zurückzunehmen. Die Klägerin ist deshalb durch ihre Weigerung, die Schlüssel sofort „an der Haustür“ entgegenzunehmen, als sie ihr von dem offenbar kurzfristig ausgezogenen Beklagten angeboten wurden, nicht in Annahmeverzug geraten.
cc) Der Klägerin ist es auch nicht mit Rücksicht auf Treu und Glauben verwehrt, sich auf die am 1. Oktober 2007 erfolgte Rückgabe der Mietsache und deshalb noch nicht eingetretene Verjährung seiner Ersatzansprüche zu berufen. Denn die Parteien haben im Anschluss an die vom Beklagten kurz nach der gescheiterten Schlüsselübergabe ausgesprochene Kündigung einvernehmlich einen „offiziellen“ Übergabetermin vereinbart und in der Folgezeit auch eingehalten, so dass auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben kein Anlass besteht, die Klägerin hinsichtlich der Verjährung ihrer Ersatzansprüche so zu behandeln, als habe sie die für den Verjährungsbeginn grundsätzlich maßgebliche unmittelbare Sachherrschaft über die streitige Wohnung bereits drei Monate vor der am 1. Oktober 2007 erfolgten Übergabe erhalten.
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