Source: https://www.haufe.de/recht/weitere-rechtsgebiete/wirtschaftsrecht/aufklaerungspflicht-ueber-innenprovisionen-in-immobilienprospekten_210_120186.html
Timestamp: 2019-12-11 07:54:20
Document Index: 122790689

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Aufklärungspflicht über Innenprovisionen in Immobilienprospekten | Recht | Haufe
News 11.06.2012 Aufklärungspflichten der Bank
Vertriebsprovisionen müssen in einem Immobilien-Verkaufsprospekt nicht konkret beziffert werden. Der Anbieter darf sie in geschickten Formulierungen verstecken, wie der BGH jetzt in einem großen Immobilien-Prozess feststellte.
Mehr als 18% Provision?
Im Raum Oldenburg war in den 1990er Jahren ein großes Immobilienprojekt als Steuersparmodell aufgelegt worden. Nach dem Verkaufsprospekt, in dem die Objekte den Anlegern schmackhaft gemacht werden sollten, bestanden mehr als 76 Prozent des Kaufpreises aus den Kosten für Grundstück, Gebäude "inklusive Vertrieb und Marketing".
Nicht im Prospekt erwähnt wurde die Tatsache, dass dabei mehr als 18 Prozent des Kaufpreises als versteckte Innenprovisionen ans Marketing und den Vertrieb gingen. Ausdrücklich erwähnt wurden dagegen nur noch kleinere Posten, wie z. B. 3,42% Provision für den Vermittler der Immobilien.
Die Deutsche Bank, als finanzierendes Institut, betrieb später die Zwangsvollstreckung gegen mehrere Käufer dieser Immobilien, die sich weigerten zu zahlen. Die Bank unterlag mit ihrem Vorhaben jeweils vor dem OLG Oldenburg. Dieses erklärte die Zwangsvollstreckungen für unzulässig, weil über die Innenprovisionen arglistig getäuscht worden sei, was der Bank als Kredit gebendem Institut auch zugerechnet werden könnte.
BGH kippte OLG-Urteil
Diese Entscheidungen kippte der BGH jetzt. Er führte aus: Eine Kredit gebende Bank, mit der kein Anlageberatungsvertrag geschlossen wurde, ist bei solchen Erwerbsmodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Anlagegeschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. So z.B. wenn sie positive Kenntnis davon hat, dass der Anleger von seinem Geschäftspartner oder durch den Verkaufsprospekt über die von ihm zu zahlenden Vertriebsprovisionen arglistig getäuscht wurde.
Keine arglistige Täuschung bei geschickter Formulierung
Genau diese arglistige Täuschung verneinten jedoch die BGH-Richter. Zwar habe im Prospekt nichts auf die stattlichen 18%-Provision für den Vertrieb hingewiesen. Allerdings reicht es aus, dass diese Innenprovisionen dem Grunde nach in der Formulierung „Grundstück, Gebäude inkl. Vertrieb und Marketing“ offengelegt wurden. Auch aus den geringen sonstigen Kosten, z. B. den 3,42% Bearbeitungsgebühr, konnten die Anleger nicht schließen, dass auch etwaige andere Provisionen gleichermaßen gering sind oder dass daneben keine wesentlichen Provisionen mehr anfallen.
Ohne arglistige Täuschung des Vertriebs auch keine Verletzung der Aufklärungspflicht durch die Bank: Die Anleger konnten der Zwangsvollstreckung der Deutschen Bank daher keine Schadensersatzansprüche wegen Verletzung der Aufklärungspflicht entgegenhalten.
Das Verfahren ist jedoch noch nicht zu Ende: Die Sache wurde zur Klärung weiterer Fragen an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
(BGH, Urteile v. 05.06.2012, XI ZR 149/11; XI ZR 173/11; XI ZR 174/11).
Schlagworte zum Thema: Schrottimmobilie, Prospekthaftung, Provision, Aufklärungspflicht
Verluste mit Steuersparmodellen: Immobilienfinanzierung selbst nachrechnen – Darlehensbank haftet nicht für windige Anlagevermittler
Wer sich komplett auf die Kompetenz eines Anlageberaters verlässt und mit einem Steuersparmodell hereinfällt, kann im Nachhinein nicht die Bank in Anspruch nehmen, die den Kredit zu dem waghalsigen Geschäft zur Verfügung gestellt hat.
Diese vom BGH begründete Rechtsprechung hat sich inzwischen auf breiter Front durchgesetzt. Dennoch versuchen Banken und Sparkassen immer wieder, sich aus dieser Verpflichtung heraus zu stehlen. Offenbar sind die gewährten Provisionen und Rückvergütungen häufig so hoch, dass diese schamhaft vor dem Kunden versteckt werden sollen.
ZAP 21/2016, Kapitalanlage: Pflicht des Anlagevermittlers zur Aufklärung über erhebliche Innenprovision
(BGH, Urt. v. 23.6.2015 – III ZR 308/15) • Grundsätzlich hat ein Anlagevermittler oder ein -berater den Erwerber einer von ihm vermittelten Kapitalanlage unaufgefordert dann über Vertriebsprovisionen aufzuklären, wenn diese 15 % des von den Anlegern ...