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Timestamp: 2020-02-26 15:16:09
Document Index: 278176879

Matched Legal Cases: ['§ 16', '§ 16', 'BGH', 'BGH', '§ 21', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 22', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 10', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 21', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 16', '§ 29', '§ 22', '§ 22', '§ 559', '§ 22', '§ 25', '§ 22', '§ 14', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 13', '§ 15', 'BGH', '§ 49']

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WEG-Recht in Kürze
Wir haben für Sie eine praxisbezogene Auswahl an interessanten gerichtlichen Entscheidungen aus dem Wohnungseigentumsrecht in aller Kürze dargestellt. Weiterhin finden Sie hier Hinweise zur Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes, Anforderungen an die Beschlussfassungen und die Auswirkungen fehlerhafter Beschlüsse etc.
Mehrhausanlagen / Beschluss zur Rücklagen- und Kostentrennung nichtig
Wenn Wohnungseigentümergemeinschaften aus mehreren separaten Gebäuden bestehen, finden es deren Mitglieder oft gerechter, wenn für die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nur die Wohnungseigentümer des betreffenden Gebäudes aufkommen. Nicht selten werden sogar gebäudebezogene Rücklagen gebildet und in unterschiedlicher Höhe angespart. Soweit eine solche Verfahrensweise in der Gemeinschaftsordnung bestimmt ist, wird es kein Problem geben. In dem vom LG Düsseldorf 2014 entschiedenen Fall war die Trennung der Rücklagen aber vor vielen Jahren nur beschlossen worden. Ein später neu in die Gemeinschaft eingetretener Eigentümer verlangte, eine nun anstehende große Instandsetzungsmaßnahme auf Kosten aller Wohnungseigentümer ausführen zu lassen. Die Gemeinschaft beschloss sodann, die getrennten Rücklagen zu einer gemeinsamen zusammenzuführen und die Maßnahme aus dieser zu begleichen. Gegen diesen Beschluss erhebt ein weiterer Eigentümer Klage, da er sich aufgrund der in unterschiedlicher Höhe gebildeten Rücklagen, benachteiligt fühlte. Die Eigentümer anderer Gebäude der Wohnanlage hatten einen geringeren Beitrag zur Rücklagenbildung aufgebracht.
Grundgedanke: Für die Änderung des Kostenverteilerschlüssels zur Instandhaltung und Instandsetzung, welche die Eigentümer mit der Beschlussfassung zu den getrennten Rücklagen und gebäudebezogenen Kostenverteilung vorgenommen hatten, bestand im konkreten Fall keine Beschlusskompetenz. Der § 16 Abs. 4 WEG gestattet eine Abweichung von der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG, ausschließlich im Einzelfall. Die Eigentümer bezweckten aber mit ihrer Beschlussfassung gerade eine dauerhafte und in die Zukunft gerichtete abweichende Kostenverteilung für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung. Wegen fehlender Beschlusskompetenz waren entsprechende Beschlüsse nichtig, also rechtsunwirksam von Beginn an.
Tenor des LG Düsseldorf: Die Zusammenlegung der einzelnen Rücklagen war nicht zu beanstanden, diese war zwingend vorzunehmen, da die Gemeinschaftsordnung nur eine Rücklage für die Wohnanlage vorsah. Hiervon abweichende Beschlüsse sind nichtig. Eine Benachteiligung des klagenden Eigentümers sieht das Gericht nicht, denn bei der Rücklage handelt es sich um Verbandsvermögen, ein Anteil des einzelnen Eigentümers, den dieser beanspruchen könnte, besteht nicht. Erschwerend kommt hinzu, dass die Beschlussfassungen zu den Wirtschaftsplänen der Vergangenheit, aus denen sich der Anspruch der Gemeinschaft und die Zahlungspflicht der Eigentümer zur Zuführung zur Instandhaltungsrücklage ergeben hatten, trotz deren Rechtswidrigkeit bestandskräftig wurden. (LG Düsseldorf, 16.4.2014 25 S 141/13)
Wohnungseigentümer haftet auch für Fehler „seiner“ Handwerker
Führt ein vom Sondereigentümer bestellter Handwerker seine Arbeiten mangelhaft aus und kommt es dabei zum Schaden in anderen Wohneinheiten, haftet der beauftragende Eigentümer und kann nicht auf den Handwerker verweisen. So entschied jedenfalls das AG Pinneberg (Urteil v.12.06.18, Az. 60 C 40/17).
Der Fall: Die Wohnungseigentümerin A ließ Ihr Badezimmer umfassend von einem Sanitärfachbetrieb sanieren. Im Anschluss kam es aufgrund mangelhafter Leistungen des Handwerkers zu mehreren Wasserschäden in der darunter liegenden Wohnung, deren Eigentümer verlangten u.a. Schadensersatz für Mietausfall, da die Wohnung schadensbedingt nicht vermietet werden konnte sowie Kostenerstattung der Stromkosten für die technische Trocknung. Eigentümerin A weigerte sich zu zahlen und wurde daraufhin von den geschädigten Eigentümern verklagt.
Nach Auffassung des Gerichts war die Erhebung der Schadensersatzansprüche korrekt. Die geschädigten Eigentümer durften aufgrund des unter den Wohnungseigentümern bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnisses von Ihren Miteigentümern verlangen, Sanierungsarbeiten in ihrem Sondereigentum vollständig und mangelfrei auszuführen. Der ausführende Handwerksbetrieb ist dabei als Erfüllungsgehilfe anzusehen, somit müsse sich die Eigentümerin A dessen Verschulden zurechnen lassen und Schadensersatz leisten.
Mehrheitlicher Beschluss über die Erhebung von Vertragsstrafen ist nichtig
Da die Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters vorsah, wenn eine Wohneinheit vermietet, verpachtet, überlassen oder gewerblich genutzt werden soll, drängten die Mitglieder der Gemeinschaft auf Einhaltung dieser Vereinbarung. Dennoch wurden Wohneinheiten immer wieder ohne Verwalterzustimmung kurzzeitig an sogenannte Medizintouristen vermietet. Die Eigentümer beschlossen dann per Mehrheitsbeschluss, vereinbarungswidrig handelnden Miteigentümern eine Vertragsstrafe von 2.000,00 € pro Fall einer unzulässigen Vermietung aufzuerlegen und forderten später für mehrfaches Vergehen, 12.000,00 € Vertragsstrafe.
Der BGH sieht den Beschluss zur Erhebung von Vertragsstrafen mangels Beschlusskompetenz als nichtig an. Somit entfaltet ein solcher Beschluss von Beginn an keine Rechtswirkung. Sachverhalte, die eine Wohnungseigentümergemeinschaft auf dem Beschlussweg regeln darf, ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsrecht oder Vereinbarungen sämtlicher Wohnungseigentümer. Fehlen entsprechende Regelungen besteht keine Beschlusskompetenz.
Mit dem gefassten Beschluss bezweckt die Gemeinschaft die Unterlassung von Verstößen gegen eine Beschränkung der Teilungserklärung zur Wohnraumüberlassung. Künftige Verstöße will die Gemeinschaft mit einer Geldstrafe ahnden. Der BGH führt aus, dass sich auch aus § 21 Abs. 7 WEG keine Beschlusskompetenz für eine solche Sanktionierung herleiten lässt. Diese Vorschrift gibt den Wohnungseigentümern lediglich die Möglichkeit Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit zu beschließen. (BGH, Urteil v. 22.03.19, Az. V ZR 105/18)
Eigentümerversammlung in Ferien oder am Wochenende
Nach Auffassung des Landgerichts Itzehoe ist es durchaus möglich eine Eigentümerversammlung auch an einem Samstag oder in der Ferienzeit durchzuführen. Die Ferienzeit kann insofern kein Ausschlusskriterium bieten, da oftmals Eigentümer als Kapitalanleger gar nicht in der Nähe der Wohnanlage leben, die Ferienregeln der einzelnen Bundesländer aber unterschiedlich sind. Außerdem könnte der Versammlungstermin am Wochenende oder in der Ferienzeit auch damit begründet werden, dass die Teilnahme einer größeren Anzahl von Wohnungseigentümern möglich ist (LG Itzehoe, Urteil vom 25.11.16, AZ 1 S 22/16).
Wohnungseigentümer kann Instandhaltung durchsetzen
Einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung gemeinschaftlichen Eigentums verlangen und durchsetzen, wenn die Sanierung zwingend erforderlich ist.
Durch einen Feuchtigkeitsschaden in einer Kellerwohnung war die Wohnung unbewohnbar geworden. Die Schadensursache lag im Gemeinschaftseigentum, dennoch wurde die Sanierung im Hinblick auf die enormen Kosten nicht beschlossen. Der BGH verurteilte in letzter Instanz die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zur Bereitstellung der Sanierungskosten und billigte eine entsprechende Sonderumlage.
Außerdem stellte der BGH fest, dass die übrigen Eigentümer zum Ersatz künftiger Schäden des betroffenen Wohnungseigentümers verpflichtet sind. Durch die Weigerung die Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum zu beseitigen, war die Wohnung des betroffenen Wohnungseigentümers unbewohnbar geworden. Eine Ersatzpflicht trifft auch dann zu, wenn eine gebotene Beschlussfassung über eine zwingend erforderliche Sanierung zu spät erfolgt.
Rückbaubegehren erfordert gerichtlichen Entscheid
Es kommt vor, dass Wohnungseigentümer Veränderungen am Sonder- oder Gemeinschaftseigentum vornehmen, die als bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG genehmigungspflichtig sind. Fühlt sich die Gemeinschaft oder auch nur einzelne Miteigentümer durch diese Veränderung beeinträchtigt, kann es zu Rückbaubegehren kommen, über die dann oftmals in einer Eigentümerversammlung beschlossen werden muß. Hierbei gilt es die Rechtsprechung des BGH zu beachten, die darauf verweist, dass die Wohnungseigentümer keine Beschlusskompetenz besitzen, einen Miteigentümer zum Rückbau zu verpflichten. Sie können daher lediglich beschließen, ob und in welchem Umfang, ein ihrer Meinung nach bestehender Anspruch gerichtlich geltend gemacht und ggf. durchgesetzt werden soll. Ein dennoch gefasster Beschluss mit dem Inhalt einer Rückbauverpflichtung ist nichtig und bleibt auch dann wirkungslos, wenn eine fristgerechte Anfechtung unterbleib. (BGH,VZR193/09).
Rechtsvertretung bei Beschlussanfechtung
Der BGH beseitigt mit seinem Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11 Unklarheiten zur Vertretungsbefugnis des Verwalters im Beschuss-Anfechtungsverfahren und bestätigt somit die ausgeübte langjährige Praxis.
Der BGH beschäftigte sich in seinem Urteil vom 8.2.2013, V ZR 238/11 u. a. mit der Beschlusskompetenz Rauchmelder im Auftrage der Wohnungseigentümergemeinschaft installieren zu lassen. Die Kernaussage des BGH wird in den Leitsäten zusammengefasst:
• Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.
• Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.
Ein Beschluss der Wohnungseigentümer Rauchmelder durch den Verband einbauen zu lassen ist entsprechend § 10 Nr. 6 WEG möglich. Bei der Betrachtung der Beschlusskompetenz kommt es im speziellen Fall nicht darauf an, wem letztlich die Rauchmelder sachenrechtlich zuzuordnen sind, vielmehr steht im Vordergrund, ob hier eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zum Handeln zu erfüllen ist. Entscheidet sich die WEG zu einer gemeinschaftlichen Anschaffung und Installation der Rauchmelder, wird sie auch die künftige Instandhaltung und Instandsetzung der Geräte vornehmen müssen.
Räum- und Streupflicht durch Beschluss?
In seinem Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 161/11 bestätigt der BGH erneut seine Auffassung zur tätigen Mithilfe innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften. Demnach ist eine Beschlussfassung die Wohnungseigentümer verpflichtet den Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, nicht möglich. In der Folge wäre ein solcher, auch in der Vergangenheit gefasster Beschluss, nichtig und die Erfüllung der Räum- und Streupflicht ungeregelt.
Eine Vereinbarung über die Regelungen zur Räum- und Streupflicht ist jedoch möglich. Hier ist zu beachten, dass einer solchen Vereinbarung alle Wohnungseigentümer zustimmen müssten. Vorsicht bei Eigentümerwechsel – Neueigentümer sind nicht an die Vereinbarung gebunden sofern diese nicht als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung eingetragen wurde.
Anspruch auf Zusendung von Kopien besteht nicht!
Der BGH stellt mit Urteil vom 11.02.2011 klar: Wohnungseigentümer haben das Recht Verwaltungsunterlagen einzusehen. Dies begründet jedoch keinen Anspruch auf Zusendung von Kopien durch den Verwalter. Es genügt die Möglichkeit die Unterlagen in den Geschäftsräumen der Verwaltung einsehen zu können, dort können auch auf eigene Kosten benötigte Kopien gefertigt werden oder gefertigt werden lassen. Der BGH bezieht sich im speziellen Fall allerdings auf einen Eigentümer der seinen Wohnsitz 20 km entfernt vom Verwaltungsbüro unterhält, eine solche Entfernung zur Einsichtnahme zurückzulegen wurde als zumutbar deklariert. Wie die Entscheidung bei einer exorbitant weiteren Entfernung ausfallen würde, bleibt leider offen. BGH, Urteil v. 11.02.11, Az. V ZR 66/10
Bereitstellung von Sanierungskosten: Darlehen nur als Ausnahme!
1. Eine Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist grundsätzlich keine ordnungsgemäße Verwaltung i.S.d. § 21 WEG.
2. Allenfalls in Ausnahmefällen kann die Pflicht zur gemeinsamen Kostentragung und die allgemeine Treuepflicht der Miteigentümer eine Darlehensaufnahme praktisch zwingend gebieten.
3. Dies ist etwa der Fall, wenn bereits entstandene (laufende) Kosten oder zwingend notwendige Ausgaben (z. B. Aufwendungen für Heizmaterial im Winter) kurzfristig nur durch ein Darlehen abgedeckt werden können und die Darlehenshöhe in einem angemessenen Verhältnis zur Wirtschaftskraft der Gemeinschaft steht.
4. Die Finanzierung einer längerfristig planbaren Sanierungs- oder Baumaßnahme durch ein Darlehen der Gemeinschaft entspricht in aller Regel aber nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. OLG Hamm, Beschluss vom 14.05.2012 – 15 Wx 251/11
Verjährung des Anspruchs auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen
Die Frist zur Verjährung von Ansprüchen auf Wohngeldvorschusszahlungen beträgt drei Jahre und beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem die Zahlungen fällig geworden sind. Ein späterer Beschluss über die Jahresabrechnung für den betreffenden Zeitraum begründet keinen Neubeginn der Verjährung. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11
Rückwirkende Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln?
Eine rückwirkende Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln ist nicht möglich. Nur in seltenen Ausnahmefällen kann bei Vorliegen besonderer Umstände, weil der bisherige Schlüssel z. B. unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt, in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen werden.
Bei Unbilligkeit des in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels durch Änderung der tatsächlichen Nutzungsverhältnisse kann lediglich bei Vorliegen der Voraussetzungen eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels beansprucht werden. LG Itzehoe, Beschluss vom 24.01.2012 – 11 S 16/11
Bauliche Veränderung: Beschlussanfechtung unbeteiligter Eigentümer
Wurde auf der Eigentümerversammlung einstimmig über die Errichtung eines Geräteschuppens abgestimmt und die Zustimmung erteilt, kann der nicht anwesende Gegner den Beschluss zwar anfechten, jedoch führt dies nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses. AG Ratingen, Urteil vom 29.07.2011 – 10 C 396/10
Umzugskosten-Pauschale zulässig
„Dreimal umgezogen ist so gut wie einmal abgebrannt“, auch in diesem Sprichwort steckt ein ganzes Stück Wahrheit und dies trifft nicht nur auf persönliche Gegenstände und Möbiliar zu. Auch an Gebäudebestandteilen wie Treppengeländer, Hausflurwänden, Treppenuntersichten, Aufzügen und Hauseingangstüren hinterlassen Umzüge oft erhebliche Spuren. Nahezu nach jedem Ein- oder Auszug findet man kleinere oder größere Schäden am Gemeinschaftseigentum vor. Regelmäßig fühlt sich für die Schäden niemand verantwortlich, auf wundersameweise sind diese auf einmal da. Aufgrund der Beweislast ist es oft schwierig einen Haftungsanspruch durchzusetzen. Hier kann eine Umzugskostenpauschale die Lösung sein. Die Eigentümergemeinschaft beschließt hierzu die Erhebung einer angemessenen und maßvoll festgelegten Pauschale, die der jeweilige Eigentümer bei Nutzerwechsel für seine Wohneinheit zu entrichten hat. Der BGH hat z. B. hierfür eine Pauschale i.H.v. 50,00 € für angemessen erachtet. (BGH, Urteil vom 1. Oktober 2010 – V ZR 220/09)
Zur Vermeidung von Streitigkeiten der Eigentümer untereinander und einer aufwendigen Beweisführung zu aufgetretenen Schäden, kann eine Umzugskostenpauschale durchaus empfohlen werden. Damit kann eine gesteigerte Inanspruchnahme von Treppenhäusern und Aufzügen, kleinere Beschädigungen, zusätzliche Reinigungsaufwendungen etc. pauschal und ohne kostenintensive Auseinandersetzungen ausgeglichen werden.
Keine Verpflichtung zur tätigen Mithilfe per Beschluss
Zur alltäglichen Bewirtschaftung von Objekten sind vielseitige, oftmals wiederkehrende Leistungen erforderlich, die sich nicht unerheblich auf die Bewirtschaftungskosten und somit auf die Höhe der Hausgelder auswirken. Die Idee, hier durch Eigenleistung Gelder einzusparen ist naheliegend. In vielen Eigentümergemeinschaften werden daher u. a. die Hausreinigung, Grundstückspflege, der Winterdienst etc. im Wechsel durch die Wohnungseigentümer selbst ausgeführt. Grundlegend erscheint eine solche Regelung vernünftig, sie funktioniert jedoch nur insoweit, wie sich alle Miteigentümer freiwillig daran gebunden fühlen. Erfüllt ein Eigentümer die „Leistungspflicht“ nicht oder nur unzureichend, hat die Eigentümergemeinschaft kaum Handlungsspielraum auf eine Erfüllung zu drängen. Auch ein mehrheitlich gefasster Beschluss kann hierbei keine Abhilfe schaffen. Der BGH hat diesbezüglich mit seinem Urteil vom 18.06.10 (Az. V ZR 193/09) die herrschende Meinung zur fehlenden Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer bekräftigt. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, welcher einem Miteigentümer persönliche Handlungspflichten auferlegt, wird als nichtig und damit von vornherein als unwirksam erklärt. Eigentümer sind gemäß § 16 Abs. 2 lediglich verpflichtet, Kosten entsprechend ihres Anteils zu tragen, eine Verpflichtung zur tätigen Mithilfe sieht das Gesetz nicht vor und kann daher auch nicht beschlossen werden. Dies gilt auch bei Beschlüssen zu Leistungen der Instandhaltung/Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Anstrich der Balkonbrüstungen die jeder Eigentümer selbst vornehmen soll).
Gemeinschaftlich durchzuführende Leistungen sollten daher in der Regel an Unternehmen vergeben werden. Besonders im Hinblick auf die Verkehrspflichten, wie u. a. Winterdienst, steht die WEG in Verantwortung für die ordnungsgemäße Ausführung. Bei Leistungsvergabe kann die Haftung weitestgehend an den Unternehmer übertragen werden, dies ist bei Eigenleistung nicht ohne Weiteres möglich.
Beiratsmitglied als Nichteigentümer?
§ 29 Abs. 1 WEG schreibt vor:
Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.Der Gesetzestext orientiert sich bei der Möglichkeit zur Bestellung von Beiratsmitgliedern ausschließlich auf Personen, die Mitglied der Wohnungs-eigentümergemeinschaft sind. Wird also ein Nichteigentümer zum Beirat bestellt, ist der entsprechende Beschluss anfechtbar, dürfte m. E. jedoch nicht nichtig sein. So jedoch ein Eigentümer fristgerecht anficht, hat seine Klage gute Erfolgsaussichten.
In der Praxis kann es unter Umständen sinnvoll sein einen Nichteigentümer zum Beiratsmitglied zu wählen. Dies z. B. dann, wenn sich kein weiterer Eigentümer für das Amt zur Verfügung stellt. Ist u. a. ein Familienmitglied eines Eigentümers, welches nicht Eigentümer ist, jedoch jahrelang im Hause wohnt und die Belange der WEGem. gut kennt, bereit das Ehrenamt zu begleiten, sollten die Eigentümer davon Gebrauch machen. Ein “hilfsweise” vollzählig bestellter Beirat ist besser als kein oder ein handlungsunfähiger Beirat.
Wo eine Anfechtungsklage zu befürchten steht, kann die Wahl von Nichteigentümern zum Beirat durch Vereinbarung legitimiert werden.
Versammlungsausschluss wegen säumiger Hausgeldzahlung
Der Ausschluss eines Eigentümers zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung wegen Rückständen zur Hausgeldzahlung ist unzulässig. So urteilten die Richter des Landgericht Nürnberg-Fürth (LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 17.03.10, Az. 14 S 5126/09).
Der ausgeschlossene Eigentümer verliert durch den Ausschluss seine Kontroll- und Mitwirkungsmöglichkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Das Gericht sah hier einen Verstoß gegen Artikel 14 Grundgesetz. Somit sei eine entsprechende Klausel in der Teilungserklärung, respektive eine diesbezügliche Beschlussfassung nichtig.
Instandsetzung - Modernisierung - Bauliche Veränderung
Hierzu zählen alle notwendigen Reparaturen, bei denen lediglich die vorher vorhandene Funktionalität des Bauteils wieder hergestellt wird. Dies kann auch durch eine Erneuerung in baugleicher Art sein.
Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit (§ 22 Abs. 3 WEG)
Diese geht über die einfache Instandsetzung in der Form hinaus, dass im Zuge einer notwendigen Instandsetzung gleichzeitig eine Modernisierung des Bauteils vorgenommen wird. (z. B. Austausch der einfach verglasten Holzfenster gegen mehrfach verglaste Schallschutzfenster aus Kunststoff).
Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit (§ 22 Abs. 3 / 21 Abs. 3 und 4 WEG)
Hier gilt die Baumaßnahme nicht einer notwendigen Instandsetzung, ein Defekt des Bauteils muss also nicht vorliegen. Viel mehr soll mit der Maßnahme eine Verbesserung der Wohnverhältnisse die Einsparung von Energie und/oder Wasser erzielt werden (vergl. § 559 BGB). Gleiches gilt ebenso, sofern eine Anpassung an den Stand der Technik erfolgen soll (z. B. Wärmedämmverbundsystem ohne Sanierungsbedarf der Fassade).
Beschlussfassung mit qualifizierter Mehrheit (§ 22 Abs. 2 WEG)
Drei Viertel aller Wohnungseigentümer nach Kopfprinzip gemäß § 25 Abs.2 WEG und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile.
Alle baulichen Maßnahmen die keine modernisierende Wirkung haben, welche u. a. die Ansicht des Gebäudes oder des gemeinschaftlichen Grundstücks verändern (z.B. Anbau von Balkonen oder Errichtung von Stellplätzen / Garagen) bedürfen zur Beschlussfassung weiterhin der Allstimmigkeit. (§ 22 Abs. 1) D. h. alle stimmberechtigten Eigentümer müssen zustimmen, wobei diejenigen Eigentümer, die von der baulichen Veränderung in ihren Rechten betroffen sind, als stimmberechtigt gelten.
Sprechanlagen - Kostentragung bei Reparatur?
Sprechstellen (Wandtelefone) einer gemeinschaftlichen Sprechanlage des Hauses, die sich innerhalb der Wohnung des Sondereigentümers befinden, sind dem Sondereigentum zuzurechnen. Ausgenommen die Teilungserklärung sieht hierzu eine andere Regelung vor. Kosten einer Reparatur solcher Sprechstellen sind vom jeweiligen Sondereigentümer zu tragen. (OLG Köln, 26.08.2002, AZ 16Wx 126/02)
Soll ein generelles Verbot der Hundehaltung für die WEG-Wohnanlage beschlossen werden, so müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen. Ein mehrheitlich gefasster Beschluss ist dennoch gültig, sofern dieser nicht fristgerecht angefochten wird. Eine Beschlussumsetzung kann unzulässig sein, sofern im Einzelfall eine unzumutbare Härte vorliegt (z. B. Blindenhund).
Bayrisches OLG, AZ.: 2 Z BR 58/00
Ausstrahlungsmängel - Gemeinschaft zahlt nur bei Verschulden
Schadensfolgen im Sondereigentum, die auf Mängel im Gemeinschaftseigentum beruhen sind nicht grundlegend auf Kosten der Gemeinschaft zu beseitigen. Trifft die Eigentümergemeinschaft kein Verschulden am Schadenseintritt, bleibt der jeweilige Sondereigentümer auf den Beseitigungskosten für das geschädigte Sondereigentum sitzen.
Kommt es z. B. zu einer Undichtigkeit des Dachs und wird hierbei auch ein Schaden im Sondereigentum verursacht (Durchfeuchtung Decken- und Wandputz) ist die WEGem. nicht zur Kostenerstattung der Schadensbeseitigung im Sondereigentum verpflichtet. (OLG Frankfurt 17.01.1985)
Auch das Landgericht Itzehoe bestätigte mit seinem Urteil vom 01.06.2010 die ständige Rechtssprechung zu § 14 Nr. 4 WEG. Die Klage eines Eigentümers, dessen Sondereigentum aufgrund einer schadhaften Außenmauer geschädigt worden war, hatte mangels Anspruchsgrundlage keinen Erfolg. Ein Anspruch auf Kostenerstattung ist dann gegeben, wenn eine Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum vorgenommen und hierbei das Sondereigentum beschädigt worden ist, oder ein Verschulden der Eigentümergemeinschaft vorliegt. (LG Itzehoe, Urteil v. 01.06.10, Az. 11 S 70/09)
Ein Verschulden der Eigentümergemeinschaft kann bereits vorliegen, wenn bekannte Mängel am Gemeinschaftseigentum nicht oder nur verspätet beseitigt werden.
Werden Schäden im Sondereigentum aufgrund einer Schlechtleistung eines Unternehmers, der zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beauftragt war, verursacht, haften ggf. die übrigen Wohnungseigentümer für das Verschulden des Unternehmers / Erfüllungsgehilfen. Schadens-ersatzansprüche der WEGem. gegen den Unternehmer bleiben hiervon unberührt.
Beschluss zur Rückbauverpflichtung
Der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlt die notwendige Beschlusskompetenz einen Wohnungseigentümer zum Rückbau nicht genehmigter baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum zu verpflichten. Der BGH befand einen mehrheitlichen Beschluss mit solchem Inhalt für rechtswidrig. Da der Sachverhalt noch nicht ausreichend geklärt war, um beurteilen zu können, ob ein gesetzlicher Anspruch besteht, hat der BGH die Sache an das Landgericht zurückverwiesen.
(BGH, Urteil v. 18.06.10, Az. V ZR 193/09)
Tipp: Da Eigentümer i.d.R. keine Richter sind, können sie daher lediglich beschließen, ob und in welchem Umfang, ein ihrer Meinung nach bestehender Anspruch gerichtlich geltend gemacht und ggf. durchgesetzt werden soll. Die Auferlegung einer Leistungspflicht per Beschluss ist u. U. nichtig.
Die WEG ist Verbraucher
Die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband ist i.S.d. § 13 BGB als Verbraucher einzustufen.
Als Verbraucher gelten lediglich natürliche Personen deren Rechtsgeschäfte nicht einer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit dienen. Bei dem rechtsfähigen Verband der Wohnungseigentümer handelt es sich um einen Zusammenschluss von natürlichen Personen (außer eine Vielzahl der WEG- Mitglieder sind Unternehmer).
Das Landgericht Nürnberg-Fürth sowie das OLG München haben die WEG einem Verbraucher gleichgestellt. Die besonderen Schutzvorschriften für Verbraucher gelten somit auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft.
(OLG München, Beschluss vom 25.09.2008 – 32 Bx 118/08)
Wichtiger allgemeiner Hinweis: Die aufgezeigten Rechtsfälle dienen lediglich einer allgemeinen Information. Die Anwendbarkeit auf spezielle Einzelfälle bedarf einer rechtlichen Prüfung durch einen zugelassenen Juristen. Angegebene Gerichtsentscheidungen und/oder Gesetzestexte wurden hier in Kurzform wiedergegeben, daher ist unter Umständen eine umfassende Information über die angegebenen Quellen erforderlich. Weiterhin ist zu beachten, dass die Rechtsprechung – gerade im WEG-Recht – einem ständigem Wandel unterzogen ist und gegensätzliche Urteile vorliegen können.
Hier finden Sie Informationen rund ums Wohnungseigentum. Wissenswertes über den Wohnungskauf, die Werterhaltung der Immobilie, dem Vorgehen bei Schäden, Tipps zur Schadensvermeidung und vieles mehr…
Abschließen der Hauseingangstür erlaubt?
Um das Sicherheitsgefühl in Wohnanlagen zu erhöhen, wird oftmals vorgeschlagen die Hauseingangstüren zur nächtlichen Zeit abzuschließen. In vielen Hausordnungen und sogar in Mietverträgen sind solche Regelungen enthalten, auch werden in Wohnungseigentümergemeinschaften (immer noch) Beschlüsse gefasst, die das Abschließen der Hauseingangstür zu vorgegebener Zeit regeln.
Die örtlichen Feuerwehren warnen hingegen, dass Hauseingangstüren, die in der Regel Teil des ersten Rettungswegs sind, nicht abgeschlossen werden dürfen. In 2015 hatte sich das LG Frankfurt a.M. (Urteil vom 12.05.2015 2-13 127/12) mit der Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses zu befassen, der die Hausordnung dahingehend ergänzen sollte, dass die Hauseingangstür in der Zeit von 22 Uhr bis 6 Uhr abzuschließen ist. Das Gericht sieht in einer solchen Regelung eine beträchtliche Gefährdung der Hausbewohner. In Gefahrensituationen, insbesondere im Brandfall, ist ein Verlassen des Gebäudes nur möglich, wenn ein Schlüssel mitgeführt wird, was in Paniksituationen nicht sichergestellt ist. Somit kann sich die abgeschlossene Haustür im Notfall als tödliches Hindernis erweisen. Mit Verweis auf die Literatur und vorwiegende Rechtsprechung merkt das Gericht an, dass Regelungen in Mietverträgen zum Verschließen der Hauseingangstür als unzulässig angesehen werden.
Quintessenz: In einem Brandfall ist eher nicht davon auszugehen, dass flüchtende Bewohner und Besucher eines Gebäudes einen Haustürschlüssel parat haben. Selbst wenn, wird man im verrauchten und völlig dunklen Treppenhaus kaum die Hauseingangstür, geschweige das Schlüsselloch finden. Die Technik bietet heute sogenannte Panikschlösser an, die auch eine abgeschlossene Tür durch betätigen des inneren Türdrückers öffnen. Sind solche Einrichtungen vorhanden, kann der Fluchtweg über die Haustür ohne Einschränkung genutzt werden, eine erhebliche Gefährdung der Bewohner ist nicht gegeben. Damit dürften auch keine Einwände gegen das Abschließen der Hauseingangstür gegeben sein.
GEMA-Gebühr - Übertragung im Kabelnetz der WEG
Muss die Wohnungseigentümergemeinschaft für Übertragungen im eigenen Kabelnetz GEMA-Gebühren (Gesellschaft für musikalische Aufführungs- und mechanische Vervielfältigungsrechte) zahlen?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat durch den Betrieb der Kabelanlage nicht das von der Klägerin wahrgenommene Recht von Urhebern, ausübenden Künstlern etc. zur Kabelweitersendung verletzt.
Eine Kabelweitersendung setze eine öffentliche Wiedergabe i.S.v. § 15 Abs. 3 UrhG voraus. Für die Öffentlichkeit einer Wiedergabe wird vorausgesetzt, dass einer “unbestimmten Zahl potentieller Adressaten” der Zugang zu denselben Werken und Leistungen eröffnet wird. Diese Voraussetzung sei nicht erfüllt, wenn die Wiedergabe auf “besondere Personen” beschränkt ist, die einer “privaten Gruppe” angehören.
BGH, Urteil vom 17.9.2015, I ZR 228/14, ZMR 2016, 469
Änderung der EnEV 2014
Durch die Änderungen an der Energieeinsparverordnung (EnEV), die bereits seit 1. Mai 2014 gültig ist, gewinnt der Energieausweis mehr an Bedeutung. Künftig muss dieser bei Wohnungsbesichtigungen vorgezeigt werden, es genügt nicht mehr nur, ihn für Mietinteressenten zugänglich zu machen.
Vorzeigen des Energieausweises wird Pflicht
Auch bis zum 30.04.14 galt die Pflicht, dass der Energieausweis einem potenziellen Mieter bei der Wohnungsbesichtigung vorgelegt werden muss, wenn er danach fragt. Diese Regelung wurde nun präzisiert: Künftig muss der Vermieter oder Makler den Energieausweis dem Interessenten der Wohnung zum Zeitpunkt der Besichtigung unaufgefordert zeigen. Wird im Anschluss ein Mietvertrag abgeschlossen, muss dem Mieter sogar eine Ausweiskopie ausgehändigt werden.
Besonders wichtig für Vermieter / Verkäufer ist darüber hinaus, dass einige zentrale Kennziffern aus dem Energieausweis bereits in den Immobilienanzeigen aufgeführt werden müssen. Folgende Fragen müssen in der Anzeige künftig beantwortet werden: Handelt es sich beim Energieausweis um einen Energiebedarfsausweis oder einen Energieverbrauchsausweis?Wie hoch ist der Energiebedarf oder Energieverbrauch?Mit welchen Energieträgern (Öl, Gas, Fernwärme, etc.) wird geheizt?
Wann wurde das Haus erbaut?Welche Energieeffizienzklasse hat das Haus? (Dieser Wert muss nur aufgeführt werden, falls der Energieausweis erst nach Inkrafttreten der EnEV-Novelle – also nach dem 01.05.14 – ausgestellt wurde. Wer als Vermieter einen älteren gültigen Energieausweis besitzt, kann darauf verzichten.)
Vermieter sollten die Novellierung der Energieeinsparverordnung nicht auf die leichte Schulter nehmen. Wer beispielsweise bei der Bewerbung einer Immobilie in einer Anzeige auf die Pflichtangaben zur Energieeffizienz verzichtet, begeht fortan eine Ordnungswidrigkeit. Das gleiche gilt, wenn der Energiesparausweis bei einer Besichtigung nicht vorgezeigt wird. In diesem Fall wird ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro fällig.
Kauf einer Eigentumswohnung – Wie komme ich an Informationen zum Objekt?
Die Teilungserklärung: Hier finden Sie Angaben über den Umfang und die Aufteilung des Wohneigentums, zugeteilte Sondernutzungsrechte und die Zuordnung des Gemeinschaftseigentums.
Die Gemeinschaftsordnung: Dort sind Regelungen getroffen, die das Zusammenleben bestimmen. Unter anderem der Gebrauch von gemeinschaftlichen Wasch- oder Abstellräumen, aber auch Verantwortlichkeiten und Kostentragungen zur Instandhaltung / Instandsetzung können dort abweichend vom Gesetz geregelt sein. Regelungen zur Tierhaltung, Abstimmungsverhältnissen bei Beschlüssen, Kostenübertragungen auf Sondereigentümer u.v.m.
Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen: Sie erkennen aus diesen Unterlagen z.B. die voraussichtlichen Gesamtkosten für die Eigentümergemeinschaft im Wirtschaftsjahr, die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage und deren Bestand. Mithin können Sie sich ein Bild über die tatsächlichen laufenden Kosten für das Objekt und die zu erwerbende Wohneinheit machen.
Beschlusssammlung: Meist bis in das Jahr 2007 zurück (Einführung der Bechlusssammungspflicht), können Sie hier alle gefassten und relevanten Beschlüsse nachlesen. Auch gerichtliche Urteile und Beschlussaufhebungen sind hier festgehalten. Sie erkennen, ohne seitenlange Protokolle zu lesen, ob größere Instandhaltungsmaßnahmen anstehen, Sonderumlagen geplant sind oder gegen bestimmte Eigentümer wegen Pflichtverletzungen vorgegangen werden muss.
Versammlungsprotokolle: Ergänzend zur Beschlusssammlung bieten diese Protokolle oft Aufschluss über das Zusammenleben der Gemeinschaft, über Streitpunkte zur Hausordnung, Störer, rückständige Hausgeldzahlungen oder Finanzprobleme. Sie erkennen in der Regel wie gut oder wie schlecht sich die Miteigentümer der Gemeinschaft, der Sie beitreten wollen, untereinander verstehen.
Mietvertrag: Ist die von Ihnen zu erwerbende Wohneinheit vermietet, prüfen Sie den Mietvertrag sorgfältig. Insbesondere ob die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, ob eine rechtliche korrekte Regelung zu Schönheitsreparaturen vorhanden ist und ob eine Kaution hinterlegt ist, für die Sie im Fall des Eigentumswechsel später haften. Fragen Sie zusätzlich den Veräußerer auch nach Mietrückständen, verspäteten Zahlungen oder sonstigem Ärger mit den Mietern. Mit dem Wohnungskauf kann der Ärger mit dem Mieter Ihr persönlicher Ärger werden.
Zum 01.04.2013 hat die Landesregierung Nordrhein-Westfalen die Landesbauordnung NRW geändert. Hierzu wurde u. a. der § 49 um Absatz 7 ergänzt und damit der Einsatz von Rauchmeldern in Wohnungen vorgeschrieben.
Zusammenfassend ergeben sich folgende Vorschriften:
Bestandswohnraum der bis zum 31.03.2013 errichtet oder genehmigt war, ist mit einer Frist bis zum 31.12.2016 mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Für alle nach dem 31.03.2013 errichteten oder genehmigten Wohnungen gilt die Einbauvorschrift bereits zum 01.04.2013.
Folgende Räume müssen mit Rauchmeldern ausgestattet werden:
Schlafräume, Kinderzimmer und Flure über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen.
Für den fristgerechten Einbau betriebsbereiter Rauchmelder ist der Eigentümerverantwortlich.
Für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft (Wartung, Prüfung) ist dann allerdings der jeweilige unmittelbare Besitzer, also bei vermieteten Wohnungen der Mieter, verantwortlich.
Für den bargeldlosen Zahlungsverkehr wurde durch eine EU-Verordnung bereits zum Jahr 2008 die SEPA (Single Euro Payments Area = Einheitlicher Euro-Zahlungsverkehrsraum) geschaffen, in dem alle Zahlungen wie inländische Zahlungen behandelt werden. Dieser Zahlungsverkehrsraum besteht zurzeit aus 32 Staaten. Im SEPA wird nicht mehr zwischen nationalen und grenzüberschreitenden Zahlungen unterschieden, allerdings wird anstatt der bisherigen inländischen Kontonummer eine IBAN (International Bank Account Number = internationale Kontonummer) und anstelle der bisherigen Bankleitzahl eine BIC (Business Identifier Code) verwendet. Der gemeinsame Termin für die nationalen Überweisungs- und Lastschriftverfahren gilt zum 1. Februar 2014. Die Nutzung von Kontonummer und Bankleitzahl für nationale Zahlungen von Verbrauchern ist jedoch bis zum 1. Februar 2016 möglich. Die IBAN und BIC werden i.d.R. bis dahin durch die ausführende Bank kostenlos konvertiert.
Was heißt das für Sie als Eigentümer und / oder Mieter?
Sollten Sie bereits eine Lastschrifteinzugsermächtigung erteilt haben oder noch bis Januar 2014 erteilen, ermöglicht dies eine gleichwertige Umstellung von bestehenden Einzugsermächtigungen auf das SEPA-Basis-Lastschriftmandat, sodass in diesem Fall nichts weiter durch Sie zu veranlassen ist.
Im Allgemeinen stellen die ausführenden Unternehmen, Behörden und Verwalter – so auch wir – bis spätestens Anfang 2014 auf das neue SEPA-Verfahren um, die Umwandlung der Kontodaten (Konto-Nr. -> IBAN, Bankleitzahl -> BIC) erfolgt automatisch. Der Einzug der monatlichen Hausgelder / Mieten erfolgt dann in bisheriger Höhe zu den Ihnen bekannten Fälligkeitsterminen.
Sollten Sie per Dauerauftrag oder Überweisung zahlen, beachten Sie bitte die künftige Verwendung (spätestens bis 01.02.16) der IBAN und BIC, anstelle der bisher bekannten Kontonummer und Bankleitzahl. Die entsprechenden Daten zu den Verwaltungskonten werden zeitnah durch den Verwalter übermittelt.
Für SEPA-Lastschriften benötigt der Gläubiger (vertreten durch den Verwalter) eine eindeutige Kennzeichnung, die sogenannte Gläubiger-Identifikationsnummer, diese beantragt der Verwalter bei der Deutschen Bundesbank für jedes Verwaltungskonto.
Bei der Erteilung eines SEPA-Lastschriftmandates durch den Kunden, ordnet der Verwalter jedem Teilnehmer am Lastschriftverfahren eine eindeutige Mandatsreferenznummer (vergleichbar mit einer Kundennummer) zu.
Die entsprechende Gläubiger-ID und Mandatsreferenz teilt der Verwalter dem Eigentümer / Mieter mit, sodass diese Merkmale mit den ausgeführten Lastschriften abgeglichen werden können, da diese auch Bestandteil des Buchungstextes auf dem Kontoauszug sind.
Ärger mit der Einhaltung von Ruhezeiten
Eine in Deutschland gesetzlich festgelegte Ruhezeit ist die Nachtruhe, diese gilt von 22:00 Uhr bis 6:00 Uhr und ist entsprechend einzuhalten. Verstöße können entsprechend geahndet werden. Entgegen weitverbreiteter Meinung ist jedoch eine sogenannte Mittagsruhe nicht gesetzlich verankert. Diese kann jedoch in der Hausordnung festgelegt werden und gilt dann entsprechend für die Bewohner des Hauses. Eine individuell für das Haus festgelegte Mittagsruhe gilt jedoch z. B. nicht für Handwerksfirmen. In der Regel müssen Baugeräusche oder der Lärm des Rasenmäher der Gartenbaufirma auch über die Mittagszeit hingenommen werden.
Zweite Verordnung zur Änderung zur Trinkwasserverordnung (2012)
Der Bundesrat hat eine zweite Änderung zu der bereits am 01.11.2011 in Kraft getretenen Änderung der Trinkwasserverordnung beschlossen.
Neu wurde geregelt:
1. Die Erstbeprobungsfrist wurde bis zum 31.12.2013 verlängert.
2. Die Überprüfung muss nun nicht mehr jährlich, sondern mindestens alle drei Jahre erfolgen.
3. Eine Meldepflicht über die Prüfergebnisse besteht nur dann, wenn eine Überschreitung der festgesetzten Grenzwerte festgestellt wird.
Die Änderungen treten mit Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt in Kraft.
Trinkwasser ist ein unverzichtbares Lebensmittel, welches mit der am 01.11.2011 in Kraft getretenen Novellierung der Trinkwasserverordnung (TrinkwV 2011) erneut unter besonderen Schutz gestellt wird. Wasserwerke betreiben einen hohen Aufwand um Trinkwasser in der gesetzlich vorgeschriebenen Güte zur Verfügung zu stellen, die Qualität unterliegt dort ständigen Kontrollen. Dennoch kann Trinkwasser mit Verunreinigungen und Belastungen beim Endverbraucher ankommen, da eine Kontaminierung des Wassers auf dem Weg vom Wasserwerk zum Endverbraucher, vor allem innerhalb des hausinternen Leitungssystems, in der Vergangenheit überwiegend keiner Kontrolle unterzogen wurde.
Seit 01.11.2011 sind nun Betreiber/Eigentümer von Großanlagen zur Warmwasserbereitung u.a. zur jährlichen Untersuchung auf Legionellenbefall verpflichtet. Dies betrifft zentrale Trinkwassererwärmer und -speicher mit einem Fassungsvermögen über 400 Liter Inhalt oder drei Liter Leitungsinhalt zwischen Warmwasserbereiter/Speicher und der letzten Entnahmestelle im Gebäude. Mithin sind nahezu alle Mehrfamilienhäuser von dieser Untersuchungspflicht betroffen. Die TrinkwV 2011 schreibt außerdem besondere Anzeige-, Dokumentations-, Information-, Untersuchungs-, und Handlungspflichten vor. Bei Verstößen drohen dem Inhaber der zentralen Wasserversorgungsanlagen (Hauseigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaft etc.) empfindliche Strafen aber auch zivilrechtliche Haftung kann entstehen, wenn Bewohner durch verunreinigtes Trinkwasser gesundheitlichen Schaden erleiden. Weitere Auskünfte erteilt das zuständige Gesundheitsamt. Zwischenzeitlich haben sich auch eine Vielzahl von zertifizierten Firmen auf dem Markt etabliert, die als Komplettpaket die Erfüllung der Pflichten zur TrinkwV 2011 anbieten.
Derzeit (Stand 07/2012) ist rechtlich noch nicht eindeutig geklärt, ob die nicht unerheblichen Kosten der notwendigen Untersuchung von Wasserversorgungsanlagen als Betriebskosten auf Mieter umlegbar sind.
Eigentümerwechsel – wer zahlt was?
Wechselt der Wohnungseigentümer so haftet der erwerbende Eigentümer ab dem Zeitpunkt der Grundbucheintragung für die, nach diesem Zeitpunkt entstehenden, Zahlungsverpflichtungen. Also auch für die meist in monatlichen Raten aufgeteilten Hausgeldforderungen gemäß Wirtschaftsplan.
Der Anspruch auf Abrechnung und Auszahlung von Guthaben, gehen gleichzeitig auf den neuen Eigentümer über. Regelmäßig wird also der neue Eigentümer die Gesamtjahresabrechnung erhalten, bekommt eventuelle Guthaben ausbezahlt, muss andererseits auch ggf. entstehende Nachzahlungen ausgleichen. Auch dann, wenn die Entstehung der Salden in den Zeitraum des veräußernden Eigentümers fällt.
Allerdings haftet der neue Eigentümer nicht für Hausgelder die vor dem Wohnungserwerb und der Eintragung im Grundbuch fällig geworden sind, sondern lediglich für die sogenannte Abrechnungsspitze (Differenzbetrag zwischen beschlossenem Wirtschaftsplan und tatsächlichem Abrechnungsbetrag).
Hat also der vorherige Eigentümer seine Hausgeldzahlungen bis zum Verkauf der Wohnung nicht regelmäßig ausgeglichen, haftet er auch nach seinem Ausscheiden für seine Rückstände.
Wohnungseigentümer werden – Traum oder Alptraum?
Die Gründe zum Erwerb einer Eigentumswohnung sind vielseitig, oftmals sind sie vom Traum der eigenen vier Wände, einer guten Altersvorsorge usw. geprägt.
Nicht selten kommt jedoch nach dem Kauf das böse Erwachen und der vermeidlich erfüllte Traum wird zum Alptraum. Der altbewährte Spruch: „Drum prüfe wer sich ewig bindet, ob sich nicht was bessres findet“, sollte daher auch beim Wohnungskauf Beachtung finden. Die Kaufentscheidung für eine bestimmte Eigentumswohnung ist häufig von alltäglichen und praktischen Gesichtspunkten bestimmt. Wichtig erscheint zunächst die Lage, Größe und der Schnitt der Wohnung. Passen meine Möbel, ist der Kaufpreis erschwinglich, sind die Nebenkosten tragbar. Viele Kaufinteressenten konzentrieren sich in ihrer Entscheidung hauptsächlich auf die Wohnung selbst, die Besonderheiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden oftmals nicht einbezogen. Auch wird meist vergessen das Gesamtgebäude zu betrachten, festzustellen welcher Reparaturstau, wie u. a. reparaturbedürftige Dächer, Wasser- und Abwasserleitungen, feuchte Keller, defekte Fenster, schlechte Wärmedämmung, etc. am Gebäude besteht. Die Instandsetzung von bestehenden Mängeln, die der einzelnen Wohnungseigentümer mittragen muss, kann eine erhebliche zusätzliche finanzielle Belastung bedeuten. Die Freude über einen erschwinglichen Kaufpreis ist dann schnell verflogen und der eigene Finanzplan, der sich nur auf die Wohnung bezogen hat, kommt in starke Bedrängnis. Mit dem Erwerb einer Wohnung wird man Teileigentümer an dem Gebäude, somit Miteigentümer und Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Gemeinschaft bestimmt durch Mehrheitsentscheidung darüber, wann und welche baulichen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden. An diese Entscheidungen sind dann alle Wohnungseigentümer gebunden und müssen auch die finanziellen Mittel zur Umsetzung aufbringen. Sofern die gemeinschaftlichen Reparaturrücklagen für notwendige Instandsetzungen nicht ausreichend sind, können unter Umständen sofortige Sonderzahlungen der Einzeleigentümer fällig werden. Den Gebäudezustand vor dem Wohnungserwerb mit einer fachkundigen Person festzustellen, kann daher bösen Überraschungen vorbeugen und macht sich in der Regel schnell bezahlt.
Empfehlenswert ist auch Einsicht in die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre zu verlangen. Dort finden sich oft nicht nur Hinweise über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen, sondern auch über das Miteinander der Wohnungseigentümer selbst. Gibt es im Haus z.B. ständige Ruhestörungen, oder den Quertreiber, der alle verklagt, wird dies ebenso in den Protokollen zu finden sein, wie säumige Hausgeldzahlungen von Miteigentümern, für die möglicherweise alle übrigen Eigentümer aufkommen müssen.
Damit der Traum von den eigenen vier Wänden nicht zum Alptraum wird, bedarf es im Vorfeld des Kaufs einer eingehenden Prüfung aller Umstände und Gegebenheiten des gesamten Objekts. Wer seine Kaufentscheidung nur von der zu erwerbenden Wohnung abhängig macht, läuft Gefahr, mit der Wohnung auch Ärger, Verdruss und Unmut zu erwerben. In den meisten Wohnungseigentümergemeinschaften herrscht ein gutes Miteinander, Investitionen zur Werterhaltung und Instandsetzung sowie die Beschaffung der erforderlichen finanziellen Mittel werden langfristig geplant. Um auszuschließen, dass erkennbare Umstände die Freude über das erworbene Eigentum trüben, lohnt es sich also etwas genauer hinzusehen. Dann wird der Traum von den eigenen vier Wänden kein Alptraum werden.
© J. Nagel, Iserlohn
Hinweise zum Vorgehen bei Versicherungsschäden
Vorgehen bei Versicherungsschäden:
am Beispiel eines Leitungswasserschadens (Frischwasser) in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
1. Einleitung von zwingenden Sofortmaßnahmen
Abstellung der Frischwasserzufuhr in der Wohnung ansonsten am Hauptabsperrventil des Hauses. Beseitigung von ausgetretenem Frischwasser im Rahmen der Möglichkeiten. Entfernung von Hausrat aus dem Schadensbereich um diesen zu schützen und den Schadensumfang zu begrenzen.
2. Meldung an die Verwaltung / Beauftragung von Handwerkern
Meldung des Schadens an die Verwaltung und in Rücksprache Handwerker zur Rohrbruchsuche / -reparatur beauftragen. Außerhalb der Geschäftszeiten den Handwerker direkt beauftragen und die Schadensursache beseitigen lassen. In diesem Fall, nach Möglichkeit den Schaden dokumentieren (z. B. durch Fotos), um später einen Nachweis gegenüber der Gebäudeversicherung vorlegen zu können.
3. Schadensmeldung an die Versicherung
Die Schadensmeldung an die gemeinschaftliche Gebäudeversicherung übernimmt die Hausverwaltung als WEG- Vertreter.
Für die Beseitigung von Folgeschäden (z. B. Fliesen-, Malerarbeiten etc.), die also keine zwingenden Sofortmaßnahmen darstellen, sollten vor einer Auftragsvergabe Angebote eingeholt und die Kostenübernahme mit der Versicherung abgesprochen werden. Die Versicherung erteilt eine Kostenübernahme und die Ausführungsfreigabe in der Regel zügig. Bei größeren Schäden erfolgt jedoch manchmal vorerst eine Besichtigung vor Ort.
5. Kostenrisiko bei Beauftragung ohne Freigabe
Es ist zu beachten, sofern eine Instandsetzung der Folgeschäden ohne Rücksprache mit der Versicherung vorgenommen wird, es im Nachhinein zu einer Ablehnung/Teilablehnung der Kostenübernahme kommen kann. Unter Umständen bleibt dann die Eigentümergemeinschaft oder einzelne Eigentümer auf einem Teil der Kosten sitzen. Maßnahmen, die der Schadensbegrenzung dienen (siehe Sofortmaßnahmen), können hingegen in aller Regel ohne Rücksprache mit der Versicherung beauftragt werden.
6. Trennung zwischen versichertem Gebäudezubehör und Hausrat
Sofern vom Schaden auch Möbel, Teppiche, Haushaltsgegenstände etc. beschädigt wurden, sollte der Schaden auch der Hausratversicherung gemeldet werden. In der Gebäudeversicherung sind i.d.R. nur Gebäudebestandteile versichert. Möbel und Hausrat sind über die Hausratversicherung versichert und auch von dieser zu erstatten.
Wir bieten einen festen Leistungskatalog von Grundleistungen der Verwaltung an. Diese Grundleistungen umfassen alle üblichen Aufwendungen im Rahmen der laufenden ordnungsgemäßen Verwaltung und sind mit dem vereinbarten Verwaltungsentgelt abgegolten.