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Timestamp: 2019-01-22 08:55:58+00:00
Document Index: 137027531

Matched Legal Cases: ['art. 270', 'ATF ', 'art. 269', 'in casu', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'arrêt ', 'ATF ', 'art. 18', 'art. 269', 'art. 269', 'ATF ', 'arrêt ', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 19', 'art. 19', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 3', 'art. 13', 'art. 269', 'art. 270', 'art. 269', 'art.\n269', 'art. 13', 'arrêt ', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 13']

4C.203/2006 - 2006-10-26 - Vertragsrecht - contrat de bail; protection contre les loyers abusifs; renonciation conventionnelle au taux hypothécaire comme facteur de fixation du loyer
Interprétant les deux clauses susmentionnées selon le principe de la confiance, faute d'avoir pu constater la volonté réelle des parties sur ce point, le Tribunal des baux est arrivé à la conclusion qu'il n'était pas possible d'admettre objectivement que, par ces clauses, les cocontractants entendaient exclure toute adaptation du loyer fondée sur les fluctuations du taux hypothécaire. A supposer qu'il faille néanmoins leur donner une telle signification, les clauses litigieuses étaient nulles. En effet, bien que le principe de la liberté contractuelle s'applique également en droit du bail, y compris pour la fixation du loyer, ces clauses remettaient en question tout le système élaboré par le législateur fédéral, à l'aide de normes généralement impératives, pour assurer la protection du locataire contre les loyers abusifs ou d'autres prétentions abusives du bailleur en matière de baux d'habitations et de locaux commerciaux. Aussi le Tribunal des baux en a-t-il fait abstraction pour fixer le loyer de chacune des deux défenderesses en pondérant les facteurs de hausse et de baisse invoqués par les parties. Il a considéré, enfin, que la bailleresse n'était pas fondée à s'opposer aux baisses de loyer requises, pour n'avoir pas réussi à
établir que les loyers payés par les défenderesses se situaient dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.
Les magistrats cantonaux ont tout d'abord admis, à l'instar des premiers juges, que la volonté réelle des parties, relativement aux clauses litigieuses, n'avait pas été établie. En revanche, contrairement à eux, ils ont estimé que ces clauses, interprétées selon le principe de la confiance, révélaient la volonté des parties d'exclure toute adaptation du loyer en cas de fluctuation du taux hypothécaire. La Chambre des recours a cependant rejoint le Tribunal des baux pour conclure, comme lui, à la nullité des clauses incriminées. Se fondant sur l'art. 270a CO et la jurisprudence y relative (ATF 125 III 358), elle a jugé que le système de contestation établi par cette disposition vise à empêcher les parties de déroger à la loi, étant donné que celle-ci présente une solution définitive qui tient compte des intérêts respectifs des parties au contrat de bail. A son avis, l'exclusion pour le locataire de la possibilité de se prévaloir de la baisse du taux hypothécaire de référence vide quasiment de toute sa substance le droit conféré par cette norme impérative; elle n'est pas non plus compatible avec les art. 269a , 269b et 269c CO, dispositions elles aussi impératives, car elle implique une modification des critères légaux utilisés pour
définir le loyer abusif sans que les conditions permettant de le faire, en particulier la condition de la durée minimale de cinq ans, ne soient réalisées in casu. Toujours selon les juges précédents, la bailleresse invoque en vain le principe de la liberté contractuelle, car cette liberté doit s'effacer devant une norme de droit civil qui revêt un caractère impératif. De même ne saurait-on admettre l'exception d'abus de droit du seul fait que les défenderesses ont signé les contrats contenant les clauses litigieuses, car cela reviendrait à priver les intéressées, par ce biais, de la protection conférée par des dispositions impératives de la loi. S'agissant enfin des calculs de loyers effectués par les premiers juges, l'autorité de recours les qualifie de complets et corrects, tout en observant que la demanderesse ne les conteste pas.
2.2.1 Pour interpréter une clause contractuelle selon la théorie de la confiance, le juge doit rechercher comment cette clause pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (interprétation dite objective; ATF 132 III 268 consid. 2.3.2; 131 III 606 consid. 4.1). Le principe de la confiance permet d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à la volonté intime de l'intéressée (ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 consid. 2.5; 128 III 419 consid. 2.2 et les références doctrinales). L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal fédéral, saisi d'un recours en réforme, peut examiner librement (ATF 132 III 268 consid. 2.3.2; 131 III 606 consid. 4.1; 130 III 417 consid. 3.2). Pour trancher cette question de droit, il faut cependant se fonder sur le contenu de la manifestation de volonté et sur les circonstances, lesquelles relèvent du fait (ATF 132 III 268 consid. 2.3.2; 131 III 586 consid. 4.2.3.1; 130 III 417 consid. 3.2). Les circonstances déterminantes sont celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté (ATF 131 III 377 consid. 4.2 p. 382 et l'arrêt cité), à l'exclusion
des événements postérieurs (ATF 118 II 365 consid. 1 p. 366; 112 II 337 consid. 4a).
Les premiers juges se sont demandé si cette mention ne pourrait pas être éventuellement comprise comme une réserve mal formulée. Laissant la question ouverte, ils ont estimé que ladite clause n'était de toute façon pas suffisamment claire pour que la locataire pût en déduire une renonciation définitive des deux parties à invoquer l'évolution du taux hypothécaire à l'appui d'une majoration ou d'une demande de diminution du loyer. Avec raison, la Chambre des recours a refusé de partager ce point de vue. Il faut admettre, comme elle, que le terme variation, utilisé dans la clause analysée, renvoie nécessairement à l'avenir. On ne voit pas qu'il soit possible d'inférer du texte de celle-ci une réserve, fût-elle mal formulée (cf. l'art. 18 OBLF), la bailleresse n'ayant pas du tout laissé entendre, à la conclusion du bail, même de manière implicite, qu'elle aurait pu fixer le loyer initial à un niveau plus élevé mais qu'elle s'abstenait provisoirement de le faire. De surcroît, il n'y aurait guère de sens à admettre que, par cette clause, la bailleresse a simplement voulu informer la locataire qu'elle fixait son loyer sans égard au taux hypothécaire en vigueur à l'époque, mais qu'elle ne manquerait pas de se servir plus tard de ce
facteur pour adapter le loyer. L'indication du niveau de l'IPC en regard de la clause considérée confirme d'ailleurs, de manière indirecte, la volonté, reconnaissable, de la bailleresse d'exclure l'autre facteur (i.e. le taux hypothécaire) comme motif d'adaptation du loyer.
2.2.2.2 "Le taux hypothécaire et ses variations n'entrent pas en considération pour la fixation et l'adaptation des loyers". Cette clause, qui figure dans le bail conclu par la demanderesse avec la défenderesse A.________, sous la rubrique "dispositions complémentaires", est encore plus claire que celle qui vient d'être examinée, puisqu'elle exclut expressément le recours au facteur en question pour l'adaptation du loyer. On ne saurait donc lui donner une autre signification qu'à celle-là. Semblable interprétation n'est pas démentie par le fait que, pour calculer la part de l'augmentation du loyer des défenderesses se rapportant aux améliorations entraînant des plus-values, la bailleresse a pris en considération le taux hypothécaire du marché augmenté d'½ %. De fait, ce calcul a été opéré dans le cadre d'une majoration de loyer fondée sur un autre motif (les prestations supplémentaires du bailleur, au sens de l'art. 269a let. b , seconde hypothèse, CO) que celui visé par la clause litigieuse (les hausses de coûts, au sens de l'art. 269a let. b , première hypothèse, CO). Il s'agit là, en tout état de cause, d'une circonstance postérieure à la conclusion du contrat de bail et, partant, non pertinente. En effet, pour l'application du
principe de la confiance, les circonstances déterminantes sont celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté (ATF 131 III 377 consid. 4.2 p. 382 et l'arrêt cité), à l'exclusion des événements postérieurs (ATF 118 II 365 consid. 1 p. 366; 112 II 337 consid. 4a).
3.1 A l'appui de son recours en réforme, la demanderesse soutient, à l'inverse des juridictions précédentes, que les clauses litigieuses ne sont pas nulles au regard des art. 269 , 269a et 270a CO.
3.2.1 En droit suisse des obligations prévaut le principe de l'autonomie de la volonté, d'après lequel l'objet d'un contrat peut être librement déterminé, dans les limites de la loi (art. 19 al. 1 CO). Celle-ci exclut les conventions des parties, entre autres hypothèses, lorsqu'elle édicte une règle de droit strict (art. 19 al. 2 , in initio, CO; ATF 132 III 226 consid. 3.3.1 p. 234). Dans ce cas, la loi - plus précisément, le droit impératif - l'emporte sur la volonté des parties. Il n'en va pas autrement en matière de bail. Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs n'empêchent pas les parties, en vertu de la liberté contractuelle, de fixer librement l'objet de leur contrat, voire d'en modifier le contenu en cours de bail. Cependant, les dispositions impératives de la loi ne doivent pas être éludées (ATF 128 III 419 consid. 2.4.2 p. 425).
Le caractère impératif de l'art. 270a CO est également reconnu, sous réserve de quelques nuances, par la quasi-totalité des auteurs qui se sont penchés sur la question (Giacomo Roncoroni, Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in mp 1990 p. 76 ss, 77; David Lachat, Le bail à loyer [ci-après abrégé: BL], p. 66, n. 2.2, et p. 258, n. 1.5; le même, in Commentaire romand [ci-après abrégé: CR], n. 1 ad art. 270a CO; David Lachat/Daniel Stoll/Andreas Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 6e éd., p. 251, n. 1.5; Schweizerisches Mietrecht: Kommentar [ci-après abrégé: SVIT-Kommentar], 2e éd., n. 2 ad art. 270a CO; Roger Weber, Commentaire bâlois, 3e éd., n. 1a ad art. 270a CO; Richard Permann/Marc Schaner, Kommentar zum Mietrecht, n. 1 ad art. 270a CO, p. 414; Anita Thanei, Die Rechtsprechung des Bundesgerichtes zur Mietzinsfestsetzung, p. 52, n. 5.3; Laura Jacquemoud-Rossari, L'évolution récente de la jurisprudence en matière de loyers, in 11e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2000, p. 26, n. 5.5; moins catégorique: Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 4 ad art. 270 CO). Il a encore été mis en évidence dans une récente étude portant sur la nature des dispositions du code des obligations relatives au
bail à loyer (Giacomo Roncoroni, Nochmals zur zwingenden oder dispositiven Natur der Mietrechtsbestimmungen des Obligationenrechts [ci-après abrégé: Nochmals ...], in mp 2006 p. 67 ss, 95 s., n. 18).
Les art. 269 et 269a CO sont de droit impératif (Roncoroni, Nochmals ..., p. 109 s., n. 10; Lachat, BL, p. 282, ch. 1.5 et p. 301, ch. 1.3; Lachat, CR, n. 6 ad Intro. art. 269 -270e CO; Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., p. 283, n. 1.3 et p. 312, n. 1.3; SVIT-Kommentar, n. 1 ad art. 269 CO et n. 3 ad art. 269a CO; Higi, op. cit., n. 9 ad art. 269 CO et n. 5 ad art. 269a CO; Permann/Schaner, op. cit., n. 5 ad art. 269 CO, p. 366 et n. 1 ad art. 269a CO, p. 380; moins catégorique: Weber, op. cit., n. 3 ad art. 269 CO). Il va sans dire qu'il n'y aurait guère de sens à édicter des règles visant à protéger les locataires contre les loyers abusifs, s'il suffisait d'un accord entre les cocontractants pour en écarter l'application (Permann/Schaner, op. cit., n. 5 ad art. 269 CO, p. 366). On ne voit pas non plus qu'il soit possible d'abandonner aux parties le soin de décider à quelles conditions un loyer peut être taxé d'abusif, sans égard aux présomptions établies par le législateur fédéral à l'art. 269a CO pour savoir quand il ne l'est généralement pas (cf. Higi, op. cit., n. 9 ad art. 269 CO). La nécessité de protéger le locataire, soit la partie faible au contrat de bail, contre les loyers abusifs exclut que l'on tolère la création d'un
droit conventionnel parallèle qui viendrait concurrencer la législation ad hoc, fruit d'un long processus d'élaboration ayant débouché sur un compromis entre les intérêts antagonistes des bailleurs et des locataires. La sécurité des relations juridiques dans un domaine éminemment sensible commande d'ailleurs de ne point laisser un droit conventionnel venir se greffer sur des dispositions légales déjà suffisamment complexes. Force est d'admettre, par conséquent, que les parties ne peuvent pas renoncer contractuellement à l'application de l'un ou l'autre des critères mentionnés à l'art. 269a CO, pas plus qu'elles ne peuvent en modifier la portée ou introduire d'autres critères de fixation du loyer (Roncoroni, op. cit., p. 109, n. 10; Lachat, BL, p. 301, n. 1.3; Lachat, CR, n. 6 ad Intro. art. 269 -270e CO). En revanche, les contrats-cadres peuvent déroger aux règles de l'art. 269a CO - mais pas à l'art. 269 CO (cf. art. 3 al. 3 let. b LCBD) - en supprimant certains de ces critères, en les modifiant ou en en créant d'autres. Les partenaires au contrat-cadre pourront ainsi convenir, par exemple, de règles particulières sur l'incidence du taux hypothécaire (Lachat, BL, p. 301, n. 1.3 et p. 328, n. 9.3), lesquelles seront seules
applicables lors d'une modification de ce taux (art. 13 al. 2 OBLF). La portée de cette exception demeure toutefois limitée dans la mesure où il ne semble pas, en l'état, qu'un contrat-cadre y ait déjà eu recours (Lachat, CR, n. 22 ad art. 269a CO).
3.2.3 Les clauses litigieuses excluent la prise en considération du taux hypothécaire pour la fixation et l'adaptation des loyers. Aussi, d'un point de vue strictement logique, la demanderesse a-t-elle raison de soutenir que l'une des conditions matérielles d'application de l'art. 270a al. 1 CO - à savoir, "une notable modification des bases de calcul" - fait défaut en l'espèce. On ne saurait, en effet, parler de modification, notable ou non, à propos d'un facteur dont les parties sont convenues d'emblée de ne pas tenir compte. Cette constatation n'épuise cependant pas le sujet. Pour accorder quelque crédit à l'objection de la demanderesse, encore faudrait-il que les bases de calcul aient été fixées valablement dans les contrats de bail en cause. Sinon, il suffirait de choisir, lors de la fixation du loyer initial, un facteur qui, selon toute vraisemblance, ne devrait évoluer que vers le haut ou, du moins, ne pas varier pour faire obstacle à toute demande de diminution du loyer en cours de bail. En l'occurrence, les parties ont méconnu le caractère impératif de l'art. 269a CO, relevé plus haut, puisqu'elles ont renoncé sans droit à l'application de l'un des critères prévus par cette disposition, c'est-à-dire celui des coûts (art.
269a let. b , première hypothèse, CO). Que le taux hypothécaire corresponde à ce critère, quand bien même l'expression ne figure pas dans le texte légal, n'est plus à démontrer (cf. l'art. 13 OBLF et, sur sa constitutionnalité, l'arrêt 4C.85/2002 du 10 juin 2002, consid. 2b) et ce n'est pas sans une certaine témérité que la demanderesse fait fond sur cette absence de mention expresse pour étayer son argumentation. D'autre part, il est sans doute exact, comme le souligne la demanderesse, que l'adverbe "notamment", utilisé à l'art. 269a CO, indique que la liste subséquente des cas dans lesquels les loyers ne sont, en règle générale, pas abusifs n'est pas exhaustive (cf., parmi d'autres: Higi, op. cit., n. 7 ad art. 269a CO). Toutefois, la possibilité de fixer le loyer et les conditions de sa variation selon d'autres critères - loyer dépendant du chiffre d'affaires d'un locataire commerçant (Lachat, CR, n. 23 ad art. 269a CO; Weber, op. cit., n. 10 ad art. 269b CO), loyer indexé (art. 269b CO), loyer échelonné (art. 269c CO), etc. - n'implique pas celle de renoncer au principal critère prévu par une disposition légale impérative. Quant au souci, allégué par la demanderesse, de trouver une solution qui respectât l'égalité de traitement
entre bailleurs et locataires, conformément à l'esprit de la réglementation régissant la question du taux hypothécaire (cf. art. 13 al. 4 OBLF), il ne pouvait justifier une dérogation à une disposition de cette nature.
Décision : 4C.203/2006
Date : 26. Oktober 2006
Publié : 19. Dezember 2006
Statut : Publiziert als BGE-133-III-61
Regeste : contrat de bail; protection contre les loyers abusifs; renonciation conventionnelle au taux hypothécaire comme facteur de fixation du loyer
tribunal des baux • tribunal fédéral • base de calcul • principe de la confiance • tennis • mois • mention • vue • abus de droit • contrat-cadre • droit impératif • examinateur • tribunal cantonal • loyer initial • clause contractuelle • liberté contractuelle • quant • bail à loyer • partie au contrat • calcul
103-II-41 • 112-II-337 • 114-II-165 • 118-II-365 • 118-II-45 • 120-II-240 • 120-II-302 • 121-III-163 • 122-III-118 • 123-III-261 • 124-III-155 • 124-III-67 • 125-III-358 • 126-III-124 • 127-III-248 • 128-III-22 • 128-III-265 • 128-III-419 • 129-III-118 • 129-III-493 • 129-III-618 • 130-III-102 • 130-III-136 • 130-III-417 • 131-III-377 • 131-III-586 • 131-III-606 • 132-III-226 • 132-III-268
4C.203/2006 • 4C.291/2001 • 4C.427/2005 • 4C.85/2002
CO: 19, 20, 269, 269a, 269b, 269c, 270, 270a, 270e
OBLF: 13, 18
OJ: 36, 43, 46, 47, 48, 54, 55, 63, 64, 156, 159
1990 S.76 • 2006 S.67