Source: https://ra-stalling.de/die-rechtsgebiete/mietrecht/
Timestamp: 2020-04-06 12:20:28
Document Index: 237812272

Matched Legal Cases: ['§ 557', '§ 558', '§ 558', '§ 568', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 543', '§ 569', 'BGH', '§ 543', '§ 569', '§ 573', '§ 556', '§ 556', '§ 538', '§ 535']

Mietrecht | Stalling & Kollegen
Das Mietrecht behandelt das Recht der Überlassung einer Sache an einen anderen,
wobei die Überlassung der Mietsache von einer Gegenleistung, der Miete (früher Mietzins) abhängig ist.
Gegenstand eines Mietvertrags muss nicht unbedingt die Überlassung einer Wohnung sein.
Auch Geschäftsräume, PKW oder Wohnwagen sowie alle anderen Sachen können Gegenstand er Miete und damit Gegenstand des Mietrechts sein.
Mietende – Kündigung des Mieters
Mietende – Kündigung des Vermieters
Der Mietvertrag ist ein im BGB typisierter gegenseitiger schuldrechtlichen Vertrag. Mit diesem Vertrag verpflichtet sich der Vermieter, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (Gebrauchsüberlassung) und sie während der Mietzeit hierin zu erhalten (Instandhaltungspflicht). Ihr Eigentümer braucht er nicht zu sein (Beispiel: Untermiete).
Der Mieter verpflichtet sich, die vereinbarte Miete (vormals Mietzins) zu zahlen oder eine statt dessen vereinbarte Gegenleistung zu erbringen. Da er die Mietsache besitzt, treffen ihn Obhutspflichten. So muss der Mieter Mängel, welche an der Mietsache auftreten unverzüglich dem Vermieter anzeigen, damit dieser sie beseitigen kann. Tut er dies nicht, macht er sich unter Umständen seinem Vermieter gegenüber schadenersatzpflichtig, falls aus dem nicht angezeigten Mangel weitergehende Schäden erwachsen.
In einem Mietvertrag sollten alle wesentlichen Vertragsbestandteile enthalten sein. Es sollte daher insbesondere hinsichtlich folgender Punkte eine Regelung in den Mietvertrag aufgenommen werden:
1. Das Mietobjekt
es sollte also eine genaue Beschreibung der vermieteten Räume enthalten sein. Hier ist darauf zu achten anzugeben, um wie viele Räume es sich handelt, was dies für Räume sind und welche Räume oder Teile des Grundstücks noch mit vermietet wurden (z.B. Gartennutzung, Kellerräume oder eine Garage?).
2. Der Mietzins
Hier sollte ein klare Regelung getroffen werden, wie hoch der Mietzins, also die Miete ist und was in dieser Miete alles enthalten sein soll. Insbesondere die Frage, ob auch Nebenkosten mit enthalten sind und wenn ja welche und in welcher Höhe (siehe auch Punkt Nebenkosten/ Betriebskosten) Weiter sollte eine Regelung enthalten sein, wann die Miete zu zahlen ist.
4. Nebenkosten/ Betriebskosten
5. Instandhaltung/ Schönheitsreparaturen
6. Renovierungspflichten
Es gibt für den Vermieter zwei Varianten, die zu einer Mieterhöhung führen können. Zum Einen eine vertraglich vereinbarte automatische Anpassung der Miete durch Vereinbarung einer Staffelmiete (Staffelmietvereinbarung) zum Anderen ein Mieterhöhungsverlangen während laufender Vertragslaufzeit.
Die Staffelmietvereinbarung
Bei einem Staffelmietvertrag (§ 557a BGB „Staffelmiete”) können Vermieter und Mieter die Mieterhöhung bereits bei Vertragsschluss durch schriftliche Vereinbarung festlegen, so dass für beide Seiten die künftige Mietentwicklung bekannt und erkennbar wird. Die Mieterhöhungen erfolgen dann gestaffelt aufgrund der unterschriebenen vertraglichen Vereinbarung. Bei dieser Vereinbarung sind jedoch einige gesetzliche Vorschriften zu beachten.
Bei der Staffelmiete vereinbaren Mieter und Vermieter schriftlich, wann künftig die Miete um welchen Betrag steigt. Zu beachten ist:
1. Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens 1 Jahr liegen.
2.Die jeweilige neue Monatsmiete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag muss in der Vereinbarung betragsgemäß ausgewiesen werden. Prozentsätze genügen nicht. Auch die Kombination von absoluten Beträgen und prozentualen Mietsteigerungen ist unwirksam.
3. Während der Laufzeit sind zusätzliche Mieterhöhungen nicht zulässig – Ausnahme: Erhöhung der Betriebskosten, wenn es im Mietvertrag vereinbart wurde.
4. Mieterhöhungen wegen Modernisierung sind nicht möglich.
Das Mieterhöhungsverlangen:
Das Mieterhöhungsverlangen ist eine schriftliche Aufforderung des Vermieters während laufender Mietzeit, fortan eine höhere Miete zu zahlen. Eine solche Aufforderung kann begründet sein, wenn
Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder
Die Mieterhöhung wegen Modernisierung verlangt werden.
Eine Mieterhöhung mit Berufung auf die Vergleichsmiete liegt vor, wenn ein Vermieter sich bei der Mieterhöhung auf die Mieten vergleichbarer Wohnungen in der Stadt oder Gemeinde in der die Wohnung liegt, bezieht. Die gesetzlichen Regelungen finden sich in § 558 BGB “Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete”. Äußert sich der Mieter nicht zur vorgeschlagenen Mieterhöhung oder verweigert er die Zustimmung, kann der Vermieter den Mieter auf Zustimmung verklagen, wenn die Mieterhöhung nicht durch Vereinbarungen der Parteien ausgeschlossen wurde und die bisherige Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert war.
Hierbei ist die Kappungsgrenze zu beachten. Die sog. Kappungsgrenze soll den Mieter davor schützen, dass die Miete auch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete zu schnell erhöht wird. Innerhalb von 3 Jahren darf der Vermieter die Miete maximal um 20 % erhöhen. Mieterhöhungen infolge Modernisierung sowie gestiegener Betriebskosten bleiben bei der Kappungsgrenze jedoch unberücksichtigt (§ 558 Abs. 3 BGB). Sobald der Vermieter mit seinem Mieterhöhungsverlangen allerdings die niedrigere der beiden Grenzen, also entweder die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze erreicht hat, sind weitere Mieterhöhungen aus diesen Gründen ausgeschlossen
Unter Modernisierung im mietrechtlichen Sinne werden bauliche Veränderungen verstanden, „durch die
1. in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), oder
2. nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung vorliegt, oder
3. der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, oder
4. der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, oder
5. die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, oder
6. neuer Wohnraum geschaffen wird.“
Ebenso sind bauliche Veränderungen, die „auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat“ und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind als Modernisierung zu werten.
Grundsätzlich müssen Mieter geplante Modernisierungen dulden. Nur wenn der Mieter sich auf Härtegründe berufen kann, findet ausnahmsweise eine Interessenabwägung statt.
Der Vermieter muss spätestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten die Modernisierung ankündigen. Er muss über Art und Umfang in wesentlichen Zügen informieren. Ebenso über den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme. Er muss die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten angeben. Bei den erforderlichen Angaben zur Energieeinsparung kann er sich auf anerkannte Pauschalwerte berufen.
Für Bagatellmaßnahmen gilt die Ankündigungspflicht nicht. Dies sind solche Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen oder gar keiner Mieterhöhung führen.
Die Folge einer Modernisierungsmaßnahme ist das Recht zur Erhöhung der Miete. Die Mieterhöhung darf sich auf jährlich 11 Prozent der aufgewendeten Kosten belaufen, wobei der Betrag bei monatlicher Mietzahlung durch 12 Monate geteilt werden muss. Erhaltungsmaßnahmen, auch wenn sie im Zuge einer Modernisierungsmaßnahme erfolgen, berechtigen nicht zur Mieterhöhung.
Die Kündigung müssen grundsätzlich und immer schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss von allen Mietern unterschrieben sein. Sind an einem Mietverhältnis auf einer Vertragsseite mehrere Personen beteiligt, kann eine Kündigung nur von allen bzw. an alle ausgesprochen werden. Die Kündigung durch einen Bevollmächtigten ist grundsätzlich unwirksam, wenn der Bevollmächtigte keine Originalvollmacht vorlegt und der Mieter oder der Vermieter die Kündigung aus diesem Grund unverzüglich zurückweist.
Mieter müssen eine ordentliche Kündigung nicht begründen.
Die gesetzlichen Kündigungsfrist beträgt gem. § 573 c Abs. 1 BGB drei Monate. Mietvertraglich kann jedoch für den Mieter eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart sein. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist für den Vermieter ist unzulässig.
Schwerwiegende Wohnungsmängel oder schwerwiegende Vertragsverletzungen des Vermieters können unter Umständen eine fristlose Kündigung rechtfertigen des Mieters rechtfertigen. Hier ist grundsätzlich der Einzelfall zu prüfen. Ist die Wohnung aufgrund eines Mangels praktisch unbewohnbar, wird dies in der Regel zu einem Sonderkündigungsrecht führen.
Vermieter können grundsätzlich nur unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen. Eine vertragliche Regelung, die diese Fristen verkürzt, ist unwirksam. Die Fristen zur Kündigung sind nach dem Gesetz gestaffelt. Bis zu 5 Jahren Vertragsdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters 3 Monate, nach mehr als fünfjähriger Dauer verlängert sie sich auf 6 Monate und nach 8 Jahren Dauer auf 9 Monate.
Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung begründen, der Mieter nicht.
Der Vermieter kann einem vertragstreuen Mieter nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss die vom Vermieter geltend gemachten Gründe enthalten; die Gründe müssen also ausdrücklich benannt werden. Später noch nachgeschobene Gründe des Vermieters, die bereits bei Kündigung vorhanden waren, können weder ein berechtigtes Interesse an der Kündigung untermauern noch einen nach der Sozialklausel vorgebrachten Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung abwehren. Lediglich nach der Kündigung entstandene Gründe können später vorgebracht werden. Kündigungen ohne Begründung sind aufgrund eines formalen Mangels wirkungslos und können vom Mieter sofort zurückgewiesen werden.
§ 573 Abs. 2 BGB nennt 3 Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung, wobei die Aufzählung nicht abschließend ist.
1. Verletzung vertraglicher Pflichten, d.h. der Mieter hat seine Vertragspflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt. Dies sind z.B. wiederholte unpünktliche Mietzahlungen, Mietrückstände oder auch erhebliche Verstöße gegen die Hausordnung, wobei sich immer empfiehlt, zunächst ein vorliegendes Fehlverhalten der Mieter abzumahnen.
2. Eigenbedarf, der Vermieter benötigt die Wohnung für seinen eigenen Bedarf oder für Personen, die zu seinem Haushalt oder seiner Familie gehören. Voraussetzung ist, dass der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe anführen kann und diese in der Kündigung anführt.
3. Wirtschaftliche Verwertung, der Vermieter wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert, wodurch ihm erhebliche Nachteile drohen.
Diese Auflistung ist vom Gesetz nicht als abschließend gewertet. Es sind daher weitere Gründe denkbar. Aber auch sie müssen ähnlich schwerwiegend sein
Besonderheiten können sich für Einliegerwohnungen und Häuser ergeben, in denen der Vermieter ebenfalls wohnt.
Eine fristlose Kündigung kann nur bei Bestehen eines wichtigen Grundes ausgesprochen werden. wann dies der Fall ist, sagt § 543 BGB:
Unter Miete versteht der Gesetzgeber alle vertraglich vereinbarten wiederkehrenden Zahlungen. Hierunter fällt die Kaltmiete, die Betriebskosten-und auch die Heizkostenvorauszahlung. Sollte in Ihrem Wohnraummietvertrag auch eine Garage oder ein sonstiger Nebenraum (z.B. der mitvermietete Dachboden) aufgeführt sein, für den eine gesonderte Zahlung vereinbart ist, so fallen auch die Zahlungen für diese Räume unter die Miete. Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen für zurückliegende Jahre zählen nicht, da sie keine wiederkehrenden Zahlungen sind.
Ein Kündigungsrecht besteht nicht, wenn der Mieter berechtigterweise die Miete wegen bestehender Wohnungsmängel gekürzt hat.
Hat der Vermieter gekündigt und erfolgt vom Mieter direkt nach der Kündigung eineAufrechnung, wird die Kündigung unwirksam.
Die fristlose Kündigung wird ebenfalls unwirksam, wenn der Mieter oder eine öffentliche Stelle sämtliche rückständigen Mieten innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage zahlt. Aber, wurde eine Kündigung aus demselben Grund innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal ausgesprochen, so kommt diese Regelung nicht noch einmal zur Anwendung. Die außerordentliche fristlose Kündigung ist dann wirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Es ist sinnvoll, neben der fristlosen Kündigung hilfsweise die fristgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzuges auszusprechen, ,da die Zahlung der rückständigen Miete zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden lässt, die ordentliche Kündigung aus wichtigem Grund aber nicht ohne weiters berührt wird. hierzu hat der BGH entscheiden;
“Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 I, II 1 Nr. 3 a, 569 III Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 III Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 II Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen.”
Sie werden auch Betriebskosten genannt.
Grundsätzlich ist es hinsichtlich der Nebenkosten so, dass diese den Eigentümer, also den Vermieter, treffen und von diesem zu tragen sind. Er hat alle diejenigen Kosten zu tragen, die durch sein Eigentum verursacht werden. In einem Mietvertrag kann allerdings eine Vereinbarung getroffen werden, dass die Nebenkosten von dem Mieter übernommen werden. Diese Vereinbarung muss die Nebenkosten, die der Mieter übernimmt ausdrücklich nennen. Es muss auch angegeben werden, ob eine Betriebskostenpauschale oder eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart wurde. Geht aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervor, wie die Nebenkosten gezahlt werden, kann diese Ungenauigkeit zu Lasten des Vermieters dazu führen, dass der Mieter keine Nachzahlung zu leisten hat obwohl die Betriebskostenabrechnung eine solche ausgewiesen hat.
Die gesetzlichen Bestimmungen der §§ 556 BGB und 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung) legen die Fristen zur Nebenkostenabrechnung und die Nebenkostenarten fest, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen und dann abzurechnen sind.
Wahrscheinlich ist jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft. Und nicht selten bleibt der Fehler unerkannt. Eine sorgfältige Prüfung der Nebenkostenabrechnung kann sich daher lohnen.
§ 556 BGB legt unter anderem die Fristen fest, welche für die Vertragsparteien und damit sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter bindend sind. So muss die Nebenkostenabrechnung spätestens mit Ablauf des 12. Monats nach Ende der Abrechnungsperiode dem Mieter schriftlich vorliegen. Eine Abrechnungsperiode darf grundsätzlich nicht länger sein als 12 Monate. Versäumt der Vermieter die Frist von 12 Monaten, kann eine eventuelle Nachforderung nicht mehr wirksam erhoben werden. Ein bestehendes Guthaben des Mieters muss jedoch noch ausgekehrt werden.
Der Mieter hat das Recht, die Nebenkostenabrechnung zu Prüfen, wobei ihm hierfür eine Frist von 12 Monaten eingeräumt wird. Die Fälligkeit eventueller Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung liegt jedoch bei 30 Tagen nach Erhalt der Abrechnung.
Eine Nebenkostenabrechnung muss grundsätzlich in schriftlicher Form erfolgen und über festgelegte Mindestinhalte verfügen. Mit zu diesen vorgeschriebenen Mindestinhalten gehören neben der Nennung des Abrechnungszeitraums und des gültigen Verteilungsschlüssels auch die komplette Aufstellung der Gesamtkosten sowie die Verrechnung der geleisteten Vorauszahlungen. Zusätzlich muss die Nebenkostenabrechnung grundsätzlich so erstellt worden sein, dass sie für den Mieter übersichtlich und rechnerisch nachvollziehbar ist.
Belege zum Nachweis der einzelnen Abrechnungsposten müssen durch den Vermieter nicht mit der Nebenkostenabrechnung dem Mieter ausgehändigt werden. Dieser hat jedoch das Recht bei Bedarf Einsicht in die entsprechenden Belege und Rechnungen zu erhalten. Einen Anspruch aus Anlass der Einsicht Kopien anzufertigen besteht nicht. im Zweifel müssen die Daten abgeschrieben werden.
Die Frage, ob eine Wohnung bei Auszug zu renovieren ist, ist oft einer der großen Streitpunkte zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Oft hängt dieser Streit aber damit zusammen, dass der Vermieter eigentlich die Durchführung der Schönheitsreparaturen vom Mieter verlangt und dies nicht klar genug zum Ausdruck gebracht wird.
Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich um die rein dekorative Ausbesserung einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Geschäftsraumes, bei der lediglich das Aussehen des Raumes verbessert und oberflächliche Schäden behoben werden. Im Rechtsstreit ist häufig fraglich, ob diese „Renovierung“ erforderlich ist und, falls ja, wer sie durchführen muss: Der Mieter oder der Vermieter.
Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB).
Vielmehr ist es Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Abweichungen hiervon müssen vertraglich geregelt sein. an diese Regelungen stellt das Gesetz hohe Anforderungen, denn der Vermieter soll sich nicht entlasten und der Mieter soll nicht über Gebühr in die Verantwortung genommen werden können.
Von einem Mangel im mietrechtlichen Sinn spricht man, wenn die sogenannte Soll-Beschaffenheit der Mietsache, also die mietvertraglich vereinbarte Beschaffenheit, nicht dem tatsächlichen, also dem Ist-Zustand entspricht. und daher von dieser negativ abweicht. Entscheidend ist, dass auf den vertraglich vereinbarten Nutzungszweck abzustellen ist, welcher bei der Wohnraummiete das Wohnen ist und bei Gewerberaum abhängig von der von der Art der in den Räumen beabsichtigten Gewerbeausübung ist.
Darüber hinaus ist entscheidend, was beim Abschluss des Mietvertrages von den Parteien konkret vereinbart wurde, denn dies konkretisiert den Nutzungszweck zusätzlich.
Ob das Mietobjekt tatsächlich einen Mangel aufweist, wird dann anhand objektiver Kriterien zu beurteilen sein. Hierbei spielt es keine Rolle, was subjektiv empfunden wird. Darauf, ob das Vorhandensein des Mangels auf ein Verschulden des Vermieters zurückzuführen ist, kommt es in der Regel ebenfalls nicht an.
Weist die Mietsache einen Mangel auf oder sind Maßnahmen zum Schutz der Mietsache erforderlich, ist der Mieter verpflichtet, dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unverzüglich bedeutet: ohne schuldhaftes Zögern. Je ernster die Situation, desto dringender/schneller muss der Mieter den Vermieter von dem Sachverhalt in Kenntnis setzen. Unter Umständen ist der Vermieter sofort telefonisch zu kontaktieren. Eine Mängelanzeige kann mündlich (z. B. telefonisch), per Mail oder Fax erfolgen. Da Telefongespräche in der Regel im Nachhinein nicht beweisbar sind, empfiehlt sich eine Mail oder ein Fax.
Wenn das Mietobjekt einen Mangel aufweist, hat der Mieter nach erfolgter Mängelanzeige folgende Rechte:
– er kann Beseitigung/Instandhaltung verlangen
– er kann die Miete für die Zeit des Mangels verringern (Mietminderung)
– er kann die Miete zurückbehalten
– er kann ggf. den Mangel selbst beseitigen (Selbstvornahme) und dafür Aufwendungsersatz verlangen
– er kann Schadensersatz verlange
– er kann das Mietverhältnisses kündigen.
Welche Schritte im konkreten Fall die richtigen sind, ist immer vom Einzelfall abhängig und kann nicht pauschal gesagt werden. Hier ist eine eingehende Beratung unbedingt erforderlich, um nicht hinterher auf Kosten oder Schäden sitzen zu bleiben.