Source: https://www.ra-kotz.de/feuchtigkeitsschaden_mietwohnung_beweislast.htm
Timestamp: 2020-07-07 12:16:57
Document Index: 87436443

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 538', 'BGH', '§ 256', 'BGH', '§ 42', 'BGH']

Az.: 7 C 326/10
Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten in der A Straße, Parterre, B. Unter der Wohnung befindet sich ein ungeheizter Keller. Im Balkonzimmer trat im Winter 2007/2008 Schimmel auf. Dieser wurde auf Veranlassung der Beklagten dergestalt behandelt, dass Putzarbeiten vorgenommen wurden, eine Folie von innen auf die Wand aufgebracht und mit Tapete überdeckt wurde. Nach erneutem Auftreten des Schimmels an der linken Außenwand in einer Höhe von 5 cm über der Scheuerleiste, forderte die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 17.08.2010 zur Mängelbeseitigung bis zum 31.08.2010 auf. An 02.09.2010 besichtigte der von der Beklagten beauftragte Sachverständige Dipl.-Ing. Joachim Schulz die Wohnung. Mit anwaltlichem Schreiben vom 18.11.2010 wurde die Beklagte erneut unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung aufgefordert. Mit Schreiben vom 07.12.2010 bot die Beklagte an eine Wohnungsbesichtigung durchzuführen. Am 06.09.2009 wurde ein Thermostatventil im Balkonzimmer ausgewechselt.
Sie habe im Jahr 2010 im Wohnzimmer 2378 Einheiten verbraucht. Den Wert von 507 Einheiten aus dem Jahr 2009 könne sie sich auch nicht erklären. Eventuell hänge er mit dem Austausch des Thermostatventils zusammen
1. die Beklagte zu verurteilen, die Mietsache im Hause A Straße, B., Parterre, vom Garten aus auf das Haus gesehen linken Außenwand, dergestalt in einen vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu versetzen, dass sie die Ursachen des Schimmelpilzbefalls, der über die gesamte linke Außenwand bis in die hintere Ecke des Zimmers in einer Höhe von fünf Zentimetern über der Scheuerleiste durchgehend verläuft, auffindet und beseitigt, sowie weiter, inzwischen ebenfalls derzeit noch nicht erkennbar Gefahr- und Befallstellen, die hinter einer Möblierung verborgen sind, auffindet und beseitigt,
Sie trägt vor, Ursache des Schimmels sei nicht ein baulicher Mangel, sondern das Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten. Der Schimmel sei nur in dem Bereich von der Ecke bis zur Balkontür vorhanden. Die Schimmelbeseitigung im Jahr 2008 habe sie kulanzweise vorgenommen. Die an der Wand stehenden Möbel der Klägerin begünstigten die Schimmelbildung ebenso wie die zahlreichen Zimmerpflanzen. Aus den Heizkostenabrechnungen ergebe sich, dass die Klägerin die Wohnung nur unzureichend heize. Der durchschnittliche Verbrauch des Hauses habe in den Jahren 2008 und 2009 bei 92,60 VW/m² bzw. 96,26 VW/m² (Verbrauchseinheiten je Quadratmeter beheizbarer Fläche) gelegen. Dagegen habe der Verbrauch in der Wohnung der Klägerin nur 36 VM/m² in 2008 und 22,87 VW/m ² in 2009 betragen. In Bad und Küche heize die Klägerin ausweislich der Abrechungen gar nicht. Die Klägerin habe im Wohnzimmer im Jahr 2010 nicht 2.378 Einheiten, sondern 504 Einheiten verbraucht. Die Klägerin habe ihr Heizverhalten in den vergangenen Jahren drastisch reduziert. Im Jahr 2009 sei eine Langzeitluftmessung in der Wohnung der Klägerin vorgenommen worden, die aufgrund eines Gerätedefekts oder einer Manipulation ergebnislos geblieben sei.
Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einen zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Liegt ein Feuchtigkeitsschaden vor, so obliegt grundsätzlich dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Schadensursache nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt und kein Baumangel vorliegt (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete 3. Aufl. 2008, § 538 Rn. 32). Liegt zwar kein Baumangel vor, aber ist der Gebäudeteil schadensanfällig, zum Beispiel aufgrund einer Wärmebrücke, so ist der Mieter zu einem Wohnverhalten verpflichtet, das dem konkret gegebenen Gebäudezustand Rechnung trägt (Blank/Börstinghaus, a. a. O. Rn. 30). Tut er dies nicht, kann eine Vertragsverletzung vorliegen. Die Annahme eines Verschuldens ist allerdings nur gerechtfertigt, wenn der Mieter erkennen konnte, dass die Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache in einem nicht behebbaren Gebäudemangel oder in einem besonders schadensempfindlichen Gebäudezustand haben und dass zur Vermeidung der Schäden bestimmte Änderungen der Wohngewohnheiten erforderlich sind. Die Rechtsprechung fordert in diesem Zusammenhang, dass der Vermieter einer schadensanfälligen Wohnung verpflichtet ist, dem Mieter genaue Hinweise über die Art des Heizens und Lüftens zu geben (vgl. Blank/Börstinghaus a. a. O.).
Der Sachverständige Wunsch hat im Schadensbereich aufgrund des Wandaufbaus eine Oberflächentemperatur von 12,34°C berechnet und festgestellt, dass bei einer solchen Oberflächentemperatur auch bei gebrauchsüblicher Nutzung (20°C und 50% relativer Luftfeuchtigkeit) unabhängig vom Mieterverhalten Schimmelpilz auftreten kann (Seite 15 des Gutachtens, Bl. 152 der Akte). Dies hat der Sachverständige in seiner Anhörung dahin erläutert, dass Schimmel bei normgerechten Verhalten entstehen kann, aber nicht muss und falsches Mieterverhalten nur dazu führt, dass mehr Schimmel entsteht. Primäre Ursache für den vorgefundenen Schimmel ist nach seiner Auffassung der bauliche Zustand.
Als weitere Mitursachen für die Schimmelbildung kommen die sehr breite Fensterbank und die aufgestellten Möbel (frühere Eckmöblierung) in Betracht. Beide behindern die Luftzirkulation (so der Sachverständige Schulz auf Seite 20 seines Gutachtens, Bl. 34 der Akte und der Sachverständige Wunsch auf Seite 7 seines Gutachtens, Bl. 144). Beide Feststellungen stehen dem Instandsetzungsanspruch nicht entgegen, denn die Fensterbank ist vermieterseits gestellt und die Möblierung ist nicht vertragswidrig, da die Klägerin bei Mietvertragsabschluss nicht darauf hingewiesen, wurde, dass diese Ecke nicht möbliert werden darf.
Der Antrag ist dahingehend auszulegen, dass die Feststellung ab Eingang des Prozesskostenhilfeantrags gewollt ist. Nach den für die Antragsauslegung maßgeblichen Grundsätzen gilt im Zweifel als gewollt, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der recht verstandenen Interessenlage entspricht (vgl. BGH, Urteil vom 06.06.2000, VI ZR 172/99, NJW 2000, 3287 – zitiert nach juris). Grundsätzlich beginnt der begehrte Zeitraum ab Klageeinreichung (vgl. Zöller-Greger, ZPO, 29. Aufl., 2012, § 256, Rn. 15; BGH a. a. O.). Da die Klägerin aber zuvor in ihrem Prozesskostenhilfeantrag verdeutlicht hat, dass sie bereits zu diesem Zeitpunkt die Feststellung begehrt, ist auf den Eingang des Prozesskostenhilfeantrags abzustellen, mithin auf den 23.12.2010.
Steht wie vorliegend fest, dass der Schimmel Ursachen hat, die von Vermieter und vom Mieter gesetzt wurden, so ist dies bei der Minderungsquote zu berücksichtigen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15.06.2009, 67 S 279/08; GE 2009, 1125ff. – zitiert nach juris). Ferner war zu berücksichtigen, dass die Klägerin eine Gesundheitsgefährdung und körperliche Beeinträchtigungen lediglich pauschal behauptet, jedoch weder konkret dargelegt, noch Beweis dafür angeboten hat. Ein gerichtlicher Hinweis war nicht geboten, weil die Beklagte auf den insoweit ungenügenden Vortrag hingewiesen hat (vgl. Seite 6 des Schriftsatzes vom 15.04.2011, Bl. 75 der Akte). Es ist daher davon auszugehen, dass der Schimmel lediglich eine optische Beeinträchtigung an einer relativ kleinen Fläche in der ca. 75 m² großen Wohnung darstellt. Wegen der Lage im Wohnzimmer hält das Gericht und der Mitverursachung erachtet das Gericht eine Minderungsquote von auf 2% für angemessen.
Bei der Wohnflächenberechnung einer Mietwohnung sind vorhandene Außenflächen (z.B. Balkone, Loggien und Dachterrassen) nach der Wohnflächenverordnung (bei Verträgen ab dem 01.01.2004; bei Mietverträgen die bis zum 31.12.2003 geschlossen gelten die §§ 42 bis 44 der zweiten Berechnungsverordnung) mit bis zu 50 % anzurechnen (vgl. BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08). Hinsichtlich der prozentualen […]
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