Source: http://casabookimmobiliare.blogspot.com/2016/03/
Timestamp: 2019-12-06 14:04:55+00:00
Document Index: 168220617

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'art. 2', 'art. 2744', 'art. 40', 'art. 120']

Casabook Immobiliare: marzo 2016
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Va demolita la tettoia se non è pertinenza urbanistica
Va abbattuta la tettoia realizzata dal proprietario di casa senza permesso di costruire benché i pannelli laterali siano comunque amovibili. E ciò perché è l'incremento dei volumi che risulta in ogni caso realizzato a imporre di dotarsi del titolo edilizio. L'opera, poi, non può essere riconosciuta come pertinenza in senso urbanistico in modo da evitare la demolizione: si tratta infatti di una nozione più restrittiva di quella applicabile in campo civilistico laddove esclude i manufatti che sono sì posti a servizio di un immobile ma risultano utilizzabili in modo autonomo rispetto a quest'ultimo.
Così si è pronunciato il TAR CAMPANIA - Napoli nella sentenza n. 1051 del 27 gennaio 2016, ove è stato precisato che è soggetta a demolizione l'opera senza permesso benché i pannelli laterali siano amovibili: in questo caso, pesano l'incremento dei volumi e la non rispondenza a un'esigenza effettiva dell'immobile principale.
Questi i fatti di causa. Il proprietario di una unità immobiliare, con ricorso chiedeva al giudice adito, l'annullamento della disposizione dirigenziale del Comune di Napoli, con cui si ordinava il ripristino dello stato dei luoghi con demolizione delle opere consistenti in un piccolo manufatto in muratura ed una tettoia di 40 mq sorretta da pali in legno e pareti laterali in muratura.
Il ricorrente, per le ragioni esposte, contestava il detto provvedimento deducendo la violazione della normativa urbanistica ed edilizia e la violazione delle norme sul giusto procedimento; nonché, in ogni caso, l'erroneità dei presupposti, essendo la struttura preesistente da tempo.
Si è difesa l'amministrazione comunale che ha insistito per la reiezione dell'impugnazione.
Premesso quanto innanzi esposto, il giudice amministrativo, nella sentenza in oggetto, preliminarmente ha evidenziato che nel caso in esame, come già osservato in sede cautelare, l'intervento non è qualificabile come tettoia, la quale, ai sensi dell'art. 2 comma 1 del regolamento edilizio comunale vigente, è definita come "strutture orizzontali rispettivamente su strutture autonome o a sbalzo costituenti copertura pertinenziale di spazi scoperti di una costruzione".
Quindi, nel caso di specie, quanto realizzato non poteva essere considerata una "struttura orizzontale su struttura autonoma" in quanto non presentava i caratteri della copertura pertinenziale di spazio scoperto, essendo chiusa da pareti laterali ed accompagnata da un piccolo manufatto in muratura. In disparte questa considerazione preliminare, vale in proposito osservare che l'astratta amovibilità delle strutture laterali, essendo ben diversa dal concetto di temporaneità, non muta la qualificazione dell'intervento in senso edilizio, trattandosi in ogni caso della creazione di un nuovo volume.
Sul punto, il giudice amministrativo, richiamando un orientamento consolidato in giurisprudenza, evidenzia che la realizzazione di interventi edilizi che determinano una variazione planovolumetrica ed architettonica dell'immobile nel quale vengono realizzati, non rientrano tra le opere minori soggette a d.i.a., ma sono soggetti al preventivo rilascio di apposito permesso di costruire. (In tal senso TAR Campania Sez. VI, 3 agosto 2007, n. 7258 e Sez. IV, 6 luglio 2007, n. 6551).
Il vincolo pertinenziale è, infatti, caratterizzato oltre che dal nesso funzionale, anche dalle dimensioni ridotte e modeste del manufatto rispetto alla cosa cui esso inerisce, per cui soggiace a permesso di costruire la realizzazione di un'opera di rilevanti dimensioni, che modifica l'assetto del territorio e che occupa aree e volumi diversi rispetto alla res principalis, indipendentemente dal vincolo di servizio o d'ornamento nei riguardi di essa (Cons. Stato Sez. IV, 20-02-2013, n. 1059).
Fonte http://www.condominioweb.com/va-abbattuta-la-tettoia-realizzata-senza-permesso-di-costruire-bench%E9.12529#ixzz442BpRr3d
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portabilità o surroga del mutuo: come cambiare banca a costo zero
Lo strumento, previsto dalla legge Bersani-bis, per trasferire il proprio mutuo a costo zero da una banca ad un'altra
di Valeria Zeppilli – A seguito della legge Bersani-bis numero 40 del 2007, nel nostro ordinamento è stata introdotta la cd. portabilità del mutuo con l'obiettivo di rendere meno oneroso il trasferimento del contratto da una banca all'altra e stimolare la concorrenza tra gli istituti di credito.
Il meccanismo utilizzato a tal fine è quello di cui all'articolo 1202 del codice civile, che disciplina la surrogazione per volontà del debitore e che, fino a quel momento, era rimasto pressoché inutilizzato. Proprio per tale motivo si è soliti parlare spesso in maniera indifferente di portabilità e di surroga.
L'articolo 1202 c.c.
Nel dettaglio, l'articolo 1202 c.c. prevede che il debitore che abbia preso a mutuo una somma di danaro o un'altra cosa fungibile al fine di pagare un debito, può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza aver acquisito il consenso di quest'ultimo.
Le condizioni affinché la surrogazione possa produrre effetti sono che il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa, che nell'atto di mutuo sia indicata in maniera espressa la specifica destinazione della somma mutuata e che nella quietanza sia menzionata la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento.
Lo scopo perseguito è quello di far utilizzare a vantaggio di un nuovo mutuo le garanzie che assistevano il vecchio mutuo.
Con la surroga del mutuo, in sostanza, si dà la possibilità di trasferire il proprio mutuo a costo zero da una banca ad un'altra dove, magari, si spera di trovare condizioni migliori.
Facendo riferimento all'articolo 1202 c.c., infatti, la sostituzione dei parametri del mutuo avviene senza che venga variato il debito residuo e senza costi aggiuntivi.
La manovra finanziaria 2008, poi, è intervenuta a sancire che al cliente che intenda ricorrere alla surroga del mutuo deve essere garantito che non sarà sottoposto a penali o oneri di qualsiasi altra natura.
Di conseguenza le spese e le commissioni per gli accertamenti, l'istruttoria e la concessione del nuovo mutuo devono rientrare nelle procedure di collaborazione interbancaria con massima riduzione di tempi e costi per il cittadino.
La procedura di surroga
Non appena il mutuatario abbia trovato una banca che sia disponibile ad accettare la surroga, deve richiederle per iscritto di rivolgersi al vecchio istituto mutuante per scoprire l'esatto importo del debito residuo.
Da questo momento parte la procedura di surroga: entro dieci giorni dalla richiesta, infatti, la vecchia banca deve comunicare alla nuova l'ammontare del debito residuo del mutuatario.
L'istituto di credito al quale il mutuatario si è rivolto per la surroga, quindi, deve saldare tale debito e, così, si sostituisce al vecchio mutuante.
Le condizioni per la portabilità sono quelle previste dall'articolo 1202 del codice civile.
Una volta che questa abbia avuto luogo, il cliente avrà come riferimento per il rimborso delle somme mutuate la nuova banca.
Si precisa che mentre la banca originaria è tenuta a ottemperare alla richiesta di surroga fatta da un nuovo istituto per conto dei clienti, le banche alle quali questi ultimi si rivolgano per "portare" presso di esse il loro mutuo non hanno nessun obbligo di accettare tali richieste.
Caratteristiche del nuovo mutuo
Il nuovo mutuo, al di là del fatto che il suo importo è lo stesso del vecchio, può essere negoziato in piena libertà dalle parti.
Queste possono, ad esempio, modificare il tasso o la durata residua. Anche le diverse spese accessorie possono incidere complessivamente sul contratto, essendo variabili da banca a banca.
Va, inoltre, tenuto presente che, mentre la vecchia banca è obbligata ad accogliere la richiesta di surrogazione, le banche non sono obbligate ad offrire il mutuo di surroga o, quando lo offrono, a concederlo a tutti i clienti che lo richiedono.
Costi fiscali e commissioni bancarie
In realtà, nel tentare di dare reviviscenza all'articolo 1202 del codice civile, la legge Bersani-bis (come intuibile da quanto detto) non ha apportato grandi novità rispetto a quanto già previsto dal testo del 1942, fatte salve quelle inerenti gli aspetti dei costi fiscali e delle commissioni.
È infatti in forza della legge 40/2007 che la portabilità del mutuo non fa perdere i vecchi benefici fiscali in presenza dei requisiti che permettono la detraibilità degli interessi passivi e degli altri oneri accessori e che non si paga l'imposta sostitutiva sul nuovo mutuo né altre imposte per l'operazione di surrogazione.
Sempre in forza della legge Bersani, poi alle banche è vietato impedire la procedura di surroga, imporre costi per la relativa procedura o renderla altrimenti onerosa.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 05:03 Link a questo post
Efficienza energetica: come risparmiare con i lavori di ristrutturazione
In Italia si cerca di incentivare sempre di più l’efficienza energetica, al fine di favorire un importante risparmio per le famiglie italiane. Così fino a fine 2016 sarà possibile ottenere degli sgravi fiscali per l’acquisto di caldaie, sistemi solari termici e ristrutturazioni.
Detrazioni Irpef del 65% per aumentare l’efficienza energetica
Coloro che decideranno fino a dicembre di effettuare dei lavori, che serviranno ad aumentare l’efficienza energetica della propria abitazione, potranno usufruire di un Ecobonus, che consiste nella detrazione Irpef del 65% delle spese sostenute. Queste poi verranno ripartire in quote uguali e restituite nell’arco di dieci anni.
Rientrano tra questi lavori:
riqualificazione su edifici esistenti, con un tetto massimo di 100.000 euro;
interventi che permettono di migliorare l’isolamento termico, con un tetto massimo di 60.000 euro;
sostituzione parziale o totale di impianti termici, con un tetto massimo detraibile di 30.000 euro;
acquisto e posa di schermature solari, con un tetto massimo di 60.000 euro;
acquisto, installazione e posa di sistemi domotici (dispositivi multimediali che controllano da remoto gli impianti di riscaldamento e climatizzazione di un’abitazione);
i costi dei lavori relativi alla progettazione, certificazione energetica e per la realizzazione degli interventi.
Detrazione Irpef 50% ristrutturazione edilizia
Un’altra agevolazione riguarda gli interventi di ristrutturazione edilizia, che si estende anche a quei lavori che non rientrano nell’efficientamento energetico. La detrazione è del 50% per un tetto massimo di 96.000 euro, suddivisa in dieci quote annuali.
Rientrano tra i lavori:
interventi finalizzati al risparmio energetico convenzionale, come l’acquisto di impianti fotovoltaici o la sostituzione di una vecchia caldaia;
interventi di manutenzione ordinari a e straordinaria, comprese le spese per la progettazione degli interventi, per le perizie tecniche, per il rilascio delle autorizzazioni ecc.
Conto termico: 700 milioni destinati ai privati
Per chi invece vuole sostituire impianti di climatizzazione o scaldabagni può usufruire del Conto Termico, che prevede 700 milioni destinati alle famiglie italiane.
Gli interventi per cui si può richiedere la detrazione sono:
la sostituzione di impianti di climatizzazione e di scaldaacqua;
la sostituzione di impianti di climatizzazione invernali con impianti dotati di generatore di calore a biomassa;
l’installazione di impianti termici per la produzione di acqua calda, anche abbinati ai sistemi di solar cooling (abbinamento tra pannelli solari termici ed una macchina frigorifera che permette di produrre freddo sotto forma di acqua refrigerata o aria condizionata, partendo da una sorgente di calore).
Infine vediamo che si può conseguire una detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe A (per i forni) e A+. Per l’esattezza, i contribuenti ammessi a beneficiare del bonus arredi sono gli stessi che fruiscono della detrazione con la maggiore aliquota e con il maggior limite di 96.000 euro di spese ammissibili. Inoltre è bene dire, che è possibile che le spese per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici siano sostenute prima di quelle per la ristrutturazione dell’immobile, a condizione che siano stati già avviati i lavori di ristrutturazione dell’immobile cui questi sono destinati.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 04:59 Link a questo post
Se si ha intenzione di affittare il proprio immobile, la prima cosa da fare è valorizzarlo con alcuni cambiamenti in modo da renderlo interessante per il mercato. Quanto più importanti saranno le migliorie, tanto più facilmente si riuscirà ad affittarlo a un buon prezzo.
Secondo gli esperti di Houzz, è importante innanzitutto fare un progetto di lavoro elencando tutto ciò che può e deve essere cambiato. Ed è necessario prendere in considerazione ogni cosa, dall’arredamento agli impianti.
Nella messa a punto della cucina è opportuno investire più in creatività che in materiali costosi. Ed è bene iniziare valutando ciò che già si possiede, ad esempio le piastrelle che possono essere valorizzate con qualche bella decorazione o il pavimento che può essere lucidato. E’ poi importante razionalizzare gli spazi, renderli accoglienti e funzionali.
Bisogna inoltre ricordare che a volte gli appartamenti in affitto sono arredati con mobili che il potenziale affittuario non vuole e che possono influenzare la sua decisione. Meglio optare per pochi e funzionali pezzi di arredo.
In un salone l’elemento più importante è il divano, il cui valore aggiunto è quello di poter essere utilizzato anche come letto. Il tavolo da pranzo può essere accompagnato da sedie moderne e l’illuminazione può essere impreziosita con dei faretti. Il bagno poi deve essere opportunatamente attrezzato: deve essere comodo, funzionale e dotato di tutte le apparecchiature necessarie.
E’ importante inoltre rinfrescare le pareti e per farlo si può decidere di utilizzare un colore per i muri e un altro per i battiscopa, oppure si può scegliere una parete da dipingere con un colore diverso rispetto al resto.
Per gli attici e le mansarde è opportuno rendere utilizzabili al massimo tutti gli spazi. Le eventuali terrazze e gli eventuali giardini rappresentano un valore aggiunto e per tale ragione devono essere curati al meglio, magari con qualche bella pianta. Se c’è poi l’opportunità di creare una veranda, quest’ultima può essere sfruttata come luogo di lavoro.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 04:57 Link a questo post
Per chi vuol accendere un finanziamento, e dispone di un capitale iniziale, è un momento quanto mai vantaggioso. I dati della Bussola Crif-MutuiSupermarket mostrano infatti che nel corso dello scorso anno la riduzione dei migliori spread è stata pari al 15% per i mutui a tasso variabile e del 47% per quelli a tasso fisso. Complici gli effetti del Quantitative easing della Bce - che ha fornito liquidità a basso costo alle banche - e i ridotti rendimenti di impieghi alternativi ai finanziamenti per l'acquisto di una casa.
Le medie dei migliori spread per un mutuo a tasso variabile e fisso passano rispettivamente da un 1,8% e 1,9% del
primo trimestre 2015 a un 1,6% e un 1,0% del quarto trimestre 2015.
Questa dinamica, unitamente al continuo miglioramento degli indicatori reali e di sentiment, ha contribuito in modo decisivo a sostenere larinnovata attenzione di privati e famiglie sul progetto acquisto casa.
Diminuisce l'impatto delle surroge sui finanziamenti globali: dopo 6 trimestri di crescita ininterrotta, l’incidenza di questa finalità sul totale delle erogazioni sul canale online passa dal 65% del totale delle pratiche erogate nel terzo trimestre 2015 al 60% del quarto trimestre 2015.
Importi più contenuti
Guardando l’importo medio delle nuove domande di mutuo, permane la propensione dei nuovi mutuatari a orientarsi verso importi più
contenuti rispetto al passato: se a inizio 2014 l’importo medio richiesto era pari ai 124.800 euro, nel quarto trimestre 2015 ‐ nonostante i tassi di
offerta ridotti e la nuova apertura al credito casa da parte del sistema bancario ‐ l’importo si attesta attorno al minimo dei 119.600 euro.
L’andamento è riconducibile sia a valori degli immobili più ridotti
rispetto al passato, sia alla tendenza di contenere quanto più possibile il peso delle rate sul reddito disponibile, senza dimenticare l’incidenza dei mutui rinegoziati, il cui valore è per natura inferiore. Contribuisce alla ripresa della domanda di mutui di acquisto casa anche l’andamento dei prezzi degli immobili residenziali, che nel quarto trimestre 2015
segna di nuovo una consistente ulteriore riduzione, pari a ‐3,2% dopo aver registrato un ‐1,9% nel terzo trimestre 2015.
Sull’intero 2015 il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario diminuisce dunque del ‐2,4% rispetto al 2014. Analizzando il prezzo/mq degli immobili sull’arco temporale 2010/2015 emerge una contrazione media dei prezzi degli immobili pari al ‐16,0%.
Acquisto casa 2016 da costruire da Impresa di costruzione: sconti, novità e come tutelarsi
Comprare casa da impresa di costruzione edile: vediamo quali sono le novità, i vantaggi e anche come tutelarsi e cosa bisogna fare per darvi, in poche righe, risposte e chiarimenti a chi si trova a dover acquistare casa direttamente dall’impresa edile che ha costruito la casa nuova per valutare la convenieinza economica ed i vantaggi fiscali.
L’acquirente di immobili spesso si trova davanti direttamente l’impresa che ha costruito o sta per costruire l’immobile. L’acquirente è la parte debole nella compravendita della casa e come tale ha diritto ad una serie di tutele che molti non conoscono.
Come tutelarsi nel caso di acquisto di immobile da costruire direttamente da impresa di costruzioni edili
La fidejussione a garanzia di tutte le somme, o comunque dei corrispettivi incassati sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento deve essere consegnata all’acquirente dell’immobile già al momento del compromesso o di eventuali versamenti.
La fidejussione dell’acquirente è un obbligo a carico del costruttore
Ulteriore obbligo riguarda il contenuto minimo che deve avere un contratto preliminare di cessione di un immobile. Vi segnalo intanto il decalogo per l’acquisto di casa senza errori.
Ulteriore disposizione a garanzia dell’acquirente per l’acquisto di un immobile in costruzione direttamente dall’impresa di costruzione edile, anche se speriamo di non doverci arrivare è il diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile, pur se l’acquirente abbia già escusso la fidejussione.
Doveri del Notaio
Anche il Notaio avrà il dovere di non procedere alla stipula di atti di compravendita, se prima o dell’atto di stipula non ha proceduto al frazionamento del mutuo e al perfezionamento di un atto idoneo alla cancellazione dell’ipoteca per i lotti senza accollo di mutuo o al frazionamento della stessa per i lotti con accollo mutuo.
Il cedente deve essere un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa o anche una cooperativa edilizia;
L’acquirente sia una persona fisica;
L’immobile oggetto della cessione deve essere “da costruire” ossia per cui sia già stato richiesto il permesso di costruire.
Vi ricordo inoltre che per la costruzione il legislatore ha eliminato le detrazioni ai fini Irpef sui costi di costruzione restando invece quelli di manutenzione ordinaria (solo se effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale), di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, e di ristrutturazione edilizia e per il bonus arredi che può essere goduto anche nel caso delle ricostruzione e non costruzione a seguito di eventi calamitosi e stao di emergenza dichiarato anche in relazione a interventi di restauro e di risanamento conservativo, e di ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che entro sei mesi dal termine dei lavori vendono o assegnano l’immobile. Non si può fruire della detrazione, invece, in relazione a immobili di nuova costruzione.
Fondo di solidarietà per l’acquisto della prima casa per disoccupati, portatori di handicap e cassaintegrati; il Fondo di garanzia prima casa per le giovani coppie under 35.
Si parla sempre più spesso di mutui ipotecari, espropriazioni della banca senza passare dal giudice e pignoramenti immobiliari: il tema è d’attualità per via dell’imminente attuazione della direttiva europea sul credito ipotecario [1] che dovrebbe consentire alla banca di mettere in vendita la casa del debitore dopo il mancato pagamento di 18 rate, e sempre che il contratto di finanziamento sottoscritto dal cliente preveda detta possibilità. A ciò si aggiunge anche l’imminente riforma del processo civile che vuol ridurre, in tutto, a quattro gli esperimenti d’asta, l’ultimo dei quali “a prezzo libero”, oltre i quali il procedimento si chiude per sempre.
In un precedente articolo abbiamo parlato dell’attuale normativa, riportando tutte le conseguenze del mancato pagamento delle rate del mutuo: in buona sostanza, la banca può sempre agire con atto di precetto e pignoramento, anche in caso di minima morosità; ma solo dopo sette rate non versate o 180 giorni di ritardo può andare davanti al giudice e chiedere la risoluzione del contratto, con conseguente obbligo del mutuatario a restituire l’intero importo in un’unica soluzione.
Al di là di queste regole – che stabiliranno una sorta di spartiacque tra vecchi e nuovi mutui – a tutti i contratti, al di là della data di sottoscrizione, si applicano le agevolazioni sociali attualmente previste per i pagamenti in difficoltà. Il ministero delle Finanze e l’Associazione bancaria italiana negli ultimi anni hanno approvato, negli ultimi anni, una serie di misure per venire incontro a chi è in difficoltà con il pagamento delle rate del mutuo prevedendo agevolazioni su tre livelli. Vediamoli qui di seguito.
[1] Dir. UE n. 2014/17.
Giovani, carini e... senza mutuo. Ecco perché a volte non basta un lavoro per comprare casa
Il paradosso del giovane disoccupato è che fa fatica a trovare lavoro perché nel curriculum non ha ancora esperienze professionali da esibire. Allo stesso modo, nella categoria degli aspiranti mutuatari (quelli che vogliono avviare un progetto casa attraverso il mutuo) c’è lo stesso paradosso: c’è chi, pur avendo tutte le carte in regola per pagare la rata, oggi risulta tecnicamente estromesso dal mercato. Perché non ha un patrimonio adeguato da esibire a garanzia.
Questo perché oggi la gran parte delle banche offre mutui fino all’80% del valore dell’immobile. E offre gli sconti maggiori sui mutui (diminuendo lo spread) a chi chiede un mutuo tra il 50 e il 60% del valore dell’immobile. Quindi per accendere un mutuo oggi più che mai - con gli istituti di credito che sono diventati giustamente più guardinghi e selettivi per via della crisi e dei crediti deteriorati che si trovano a dover smaltire - serve una liquidità iniziale. Chi non ce l’ha è praticamente tagliato fuori, salvo pochi casi.
Liquidità che difatti esclude in partenza sia chi non ha risparmi perché appartiene a una fascia di reddito medio bassa e quindi per le banche ha un basso rating (come i precari che non hanno la forza per garantire nel lungo termine il pagamento delle rate). Il paradosso è però che questo meccanismo esclude anche chi ha un elevato rating (cioè ha un reddito tale da garantire il pagamento della rata), pur non avendo contanti iniziali (patrimonio).
La distanza tra reddito e patrimonio penalizza in particolare il segmento dei giovani e giovani coppie che hanno un contratto a tempo indeterminato ma non possono fare affidamento su ingenti risparmi messi da parte - o aiuti dei propri genitori o parenti - per coprire quel minimo del 20% del valore di acquisto dell'immobile per avere accesso alle principali offerte di mutuo di mercato. Questi richiedenti, dal punto di vista del merito creditizio, non presentano particolari rischi di potenziale mancato rimborso del finanziamento, in quanto sono giovani con un contratto stabile e a tempo indeterminato e con redditi capienti che probabilmente sono destinati a crescere nel corso della loro carriera professionale.
«Dato che il valore medio dell'immobile fornito a garanzia dell'operazione di mutuo ipotecario è di circa 210mila euro, è necessario che almeno un 20% di questo valore, pari a 42mila euro, sia investito dai richiedenti per l'acquisto dell'immobile per avere accesso al mutuo. Ma un trentenne o anche una coppia di trentenni con una storia lavorativa di qualche anno alle spalle, molto spesso non può contare su questo tipo di risparmi in banca - spiega Stefano Rossini, ad di MutuiSupermarket.it -. Se non intervengono i genitori fornendo la liquidità necessaria, purtroppo i giovani si vedono preclusa l'opportunità del mutuo e sono costretti a rinviare il progetto casa negli anni, sino a quando almeno non ci saranno risparmi sufficienti per procedere. E questo è un peccato, perché spesso i redditi risulterebbero capienti e la rata mensile sostenibile senza particolari difficoltà».
L'offerta di mutui che vanno a finanziare oltre l'80% del valore dell'immobile, i cosiddetti mutui ad alto Loan to value (Ltv), è molto ridotta oggi sul mercato, e si limita a due banche, che arrivano a finanziare sino al 95% del valore dell'immobile. Per la principale banca questo 95% diventa il 100% se il giovane ha meno di 34 anni e se il mutuo non supera il valore massimo di 300mila euro.
In giro qualcosa c’è anche se va precisato che le poche banche che si spingono oltre l’80% chiedono spread molti più cari rispetto ai mutui che non fuoriescono da questa orbita.
Siamo molto lontani rispetto a qualche anno fa quando le banche erano di manica più larga e concedevano mutui anche superiori al 100% del valore dell’immobile (finanziando quindi anche eventuali spese di ristrutturazione). Come mai questa stretta?
1)La legge obbliga le banche che concedono mutui oltre l’80% a stipulare un’assicurazione sulla somma ulteriore prestata (quella che va dall’81% al 100%). Un costo in più che può essere disincentivante e che in ogni caso viene scaricato sul cliente con un aumento dello spread;
2) molto spesso chi non ha liquidità iniziale potrebbe risultare un cattivo cliente. Per questa ragione molte banche per politica aziendale scartano a priori questa categoria, per evitare di incappare in mutui rischiosi. Decidono quindi di stare fuori da questo tipo di mercato (scartando però in partenza i giovani sopraccitati, che hanno un buon rating ma non la liquidità iniziale).
3) le banche possono temere che un successivo calo del mercato immobiliare faccia decollare i loan to value, facendo aumentare notevolmente i rischi del prestito. L'esempio tipico è il seguente: valore iniziale immobile 100mila euro, mutuo all'80% per 80mila euro; nel caso di discesa prezzi del 15%, l'immobile vale 85mila euro e quindi un finanziamento di 80mila euro passa dall’80% al 94% del valore dell'immobile.
Quanto al terzo punto va detto che «la discesa dei prezzi dell'immobiliare sembra essere prossima al fine corsa, e durante il 2016 sono in molti ad attendersi una ripresa progressiva delle quotazioni - conclude Rossini -. In questo contesto il rischio del sistema bancario di avere una garanzia “non capiente” o un collaterale di adeguato valore, si riduce e quindi si creano di nuovo le premesse per poter estendere la propria offerta di mutui oltre il limite dell'80% di percentuale di intervento. A parità di rischio di portafoglio, i volumi di erogato potrebbero sensibilmente aumentare, fornendo altresì nuovo stimolo a una ripresa di un comparto profondamento legato all'andamento complessivo dell'economia del Paese».
”La Bce taglia i tassi d'interesse: cosa cambia per i mutui?
La decisione della Bce di tagliare i tassi di interesse riducendoli al minimo storico potrebbe avere effetti non solo sui mutui ancorati a questo parametro di riferimento, ma anche su quelli legati all'Euribor. Ma vediamo cosa cambia per chi ha già acceso un finanziamento e per chi invece vuole chiederne uno.
Che Mario Draghi stesse preparando l'artiglieria pesante era già chiaro a tutti sin da gennaio, ma il numero uno della Banca centrale europea è riuscito ancora una volta a sorprendere per l'entità delle misure messe in campo. Prima fra tutte quel taglio a zero assoluto del tasso di riferimento, vale a dire permettere al sistema bancario di finanziarsi presso l'istituto centrale senza spendere un centesimo.
Situazione che, combinata con lo 0,40% (prima era lo 0,30%) che le banche dovranno, invece, pagare per tenere fondi presso l'Eurotower è un messaggio chiaro e preciso: per fare utili, i soldi dovete investirli altrove. Il board della Bce vuole che finiscano il più possibile a far girare l'economia reale, finanziando imprese e famiglie.
Effetti taglio tassi bce sui nuovi mutui
Che, a loro volta, avranno più convenienza a spendere i propri soldi e a chiedere finanziamenti che non a investire i propri soldi in titoli di Stato o depositi destinati a non rendere nulla. Il momento ideale, insomma, per chiedere un mutuo. Quelli di nuova accensione sono destinati a essere maggiormente influenzati da quest'ulteriore abbassamento dei tassi di interesse, che si accompagna anche al rinnovato e ampliato quantitative easing da 80 miliardi al mese (a partire da aprile) e che potrà riguardare, per la prima volta, anche titoli del comparto non finanziario, purché abbiano un rating “investment grade”.
Non che possano esserci grandi balzi all'indietro, rispetto ai tassi già piuttosto striminziti che vengono proposti oggi (la media si aggira sul 2,8%), ma qualcosa si finirà per limare ancora. Lo stimolo all'acquisto di case innanzitutto e di altri beni durevoli in seconda battuta è tra gli obiettivi di rilancio dell'economia che la Bce si è posta rendendo ulteriormente accomodante la sua politica.
D'altra parte le analogie della curva del tasso di riferimento con quella dell'Euribor a tre mesi, benchmark di una larghissima fetta dei mutui a tasso variabile erogati in Italia, sono una concreta misurazione di come l'ulteriore calo della prima, fino ad appiattirsi del tutto dovrebbe riverberarsi anche sulla seconda. In misura, però, comunque limitata, dato che codesto saggio è già da tempo in territorio negativo di quasi un quarto di punto ed è impensabile che arrivi a calare di un altro mezzo punto percentuale. Insomma, il costo delle rate dei mutui calerà ancora, ma certamente non il cento per cento del ritocco praticato dalla Bce si trasferirà su questa voce.
Effetti taglio tassi bce sui mutui già accesi
Stesso discorso anche per chi le rate già le paga, per un mutuo a tasso variabile in corso. In questo caso, però, bisognerà avere anche un po' di pazienza, senza attendersi che già la prossima scadenza riporti una cifra inferiore, dato che il calcolo avviene rispetto a una media dell'euribor che di norma non viene rinnovata ogni mese, ma si basa su un arco temporale più lungo. È bene che ognuno, con la dovuta calma, si riguardi bene le condizioni del proprio finanziamento, per valutare se vale la pena cercare un altro prodotto con il quale effettuare una surroga.
Naturalmente si ripropone anche l'annosa alternativa tra fisso e variabile. Il secondo viene offerto anche all'1%, per il primo difficilmente il tasso è inferiore al doppio. Ma, per un orizzonte temporale lungo, può essere un'occasione irripetibile. Bisogna dare la propria personale risposta alla scommessa che riguarda tutti: quanto a lungo potranno durare tassi così? Negli Stati Uniti sono andati avanti per sette anni.
novità per i mutui che cambieranno il mondo di chi compra casa
Mutui: addio casa dopo 18 rate non pagate ma solo se c'è il consulente
Ecco le novità del decreto che recepisce la direttiva europea sui mutui, la cui approvazione è ormai al rush finale
Mancano ormai solo i dettagli. L'introduzione della "direttiva mutui" da parte dell'Italia che, come anticipato dal nostro giornale darà il diritto alle banche di riprendersi la casa di chi non paga le rate del mutuo senza passare dal tribunale (leggi: "Mutui: se non paghi la banca si prende la casa senza passare dal tribunale") è ormai al rush finale.
Oggi, infatti, le commissioni parlamentari voteranno i pareri sul decreto di recepimento della direttiva Ue 2014/17, in un testo però che, dopo le infinite polemiche suscitate e le richieste delle opposizioni (in particolare il M5S) che continuano a sollecitare il Governo per il ritiro del provvedimento, è stato notevolmente ridimensionato rispetto all'impianto iniziale.
Molte le "condizioni" inserite nello schema di parere che oggi dovrebbe avere il via libera togliendo ogni ostacolo al recepimento della direttiva europea nel nostro ordinamento, tra cui, la più rilevante, è senz'altro la proroga dei tempi dell'inadempimento (dopo 18 rate non pagate e non 7 come previsto originariamente) che fa scattare la vendita diretta dell'immobile del debitore da parte della banca.
Morosità solo dopo 18 rate non pagate
Tra i paletti del Parlamento per limitare i casi di vendita diretta della casa da parte della banca se il contraente non paga il mutuo, il più importante è il vincolo di disciplinare l'inadempimento del consumatore solo per i "mancati" e non per i ritardati versamenti.
Se scompare quindi il filtro giudiziale, con la possibilità della banca di agire direttamente senza passare dal giudice, la morosità per inadempimento tuttavia scatterà solo dopo 18 rate non pagate e non dopo le 7 originariamente previste.
Il compromesso, tra l'interesse del creditore (la banca) che vuole accorciare i tempi delle procedure per recuperare il proprio credito e la tutela del debitore (il cittadino) che vuole evitare il pericolo di perdere la propria abitazione, prevede altresì che venga esplicitato che le 18 rate riguardino esclusivamente la cadenza mensile, escludendo così ogni dubbio su una possibile applicazione ai mutui con cadenza trimestrali, semestrali o annuali, oltre ad un rafforzamento della vigilanza della banca d'Italia per i "casi di particolare debolezza dei soggetti contraenti", come ad esempio, i coniugi assegnatari di immobili dopo la separazione.
D'obbligo l'assistenza del consulente per il cittadino
L'inserimento della c.d. "clausola di inadempimento" deve essere oggetto di un accordo esplicito tra le parti, e al momento della sottoscrizione il cittadino deve essere assistito da un consulente che dovrà fornire un'informazione chiara e semplificata per permettere al cittadino di valutare la convenienza (o meno) della clausola.
Al fine di rafforzare la tutela del consumatore, il parere messo a punto dal relatore della Camera (Giovanni Sanga del Pd), prevede altresì che nell'ipotesi di inadempimento, il trasferimento dell'immobile oggetto della garanzia debba avvenire "mediante separato atto di disposizione del bene stesso da parte del debitore". Praticamente, se il governo recepirà anche questo limite, l'ultima parola sulla vendita dell'immobile senza passare dal giudice spetterà comunque e sempre al cliente.
Inoltre, laddove si arrivi all'accordo, dovrà essere assicurata la piena indipendenza del perito nominato per stimare il valore dell'immobile, la cui nomina quindi è attribuita al presidente del tribunale.
Nessuna retroattività né applicazione alle surroghe
Secondo lo schema di parere, inoltre, non ci sarà nessuna possibilità di estendere i nuovi vincoli ai contratti di mutuo già in essere. Il Governo, infatti, dovrà cancellare dal testo le parole "o successivamente" prevedendo espressamente che la clausola si applicherà soltanto ai negozi sottoscritti dalla data di entrata in vigore del decreto. Ad essere richiesto altresì al governo è la previsione espressa dell'inapplicabilità della clausola di inadempimento anche alle surroghe. Esclusa altresì ogni velleità di reintroduzione delle penali sull'estinzione anticipata dei mutui, cancellate anni fa dalla legge Bersani.
Resta il divieto di patto commissorio e sì al patto marciano
Non ci sarà nessuna deroga al divieto di patto commissorio di cui all'art. 2744 c.c. Quindi, sarà nullo ogni patto col quale le parti converranno che in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore. Verrà invece codificato il c.d. "patto marciano", elaborato dalla giurisprudenza (cfr. Cass. n. 10986/2013), ossia la previsione secondo la quale nel caso di vendita diretta dell'immobile da parte della banca, non vi sia alcuna sproporzione tra l'entità del debito e il valore del bene dato in garanzia; inoltre, il creditore dovrà restituire al debitore l'importo eccedente.
Infine, l'ennesima condizione prevista dallo schema di parere riguarda l'estinzione del debito in caso di vendita diretta da parte della banca dell'immobile anche laddove il valore del bene sia inferiore all'ammontare del debito stesso. Fermo restando il diritto del consumatore all'eccedenza, quando il prezzo ricavato dalla vendita è più alto.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 23:17 Link a questo post
Conto termico 2016, i soggetti interessati e gli interventi agevolabili
Il decreto interministeriale 16 febbraio 2016, che predispone l’aggiornamento della disciplina per l’incentivazione di interventi di piccole dimensioni per l’incremento dell’efficienza energetica e per la produzione di energia termica da fonti rinnovabili, è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 51 del 2 marzo 2016. Il nuovo conto termico entrerà così in vigore tra 90 giorni.
Un provvedimento atteso, con il quale ci si auspica un aumento della produzione di energia termica da fonti rinnovabili e degli interventi di efficienza energetica di piccole dimensioni.
Gli ammessi ai benefici previsti dal provvedimento sono le amministrazioni pubbliche e i soggetti privati, questi ultimi relativamente alla realizzazione di uno o più degli interventi di piccole dimensioni di produzione di energia termica da fonti rinnovabili e di sistemi ad alta efficienza in edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, dotati di impianto di climatizzazione.
Per poter accedere agli incentivi, oltre che direttamente, le amministrazioni pubbliche possono avvalersi dell’intervento di una “Esco” mediante la stipula di un contratto di prestazione energetica che rispetti i requisiti minimi previsti dall’Allegato 8 al decreto legislativo 102/2014. Anche i soggetti privati possono avvalersi dell’intervento di una “Esco”, mediante la stipula di un contratto di servizio energia di cui all’allegato II del decreto legislativo 115/2008 e s.m.i. o di un contratto di prestazione energetica di cui al decreto legislativo 102/2014, fermo restando le specifiche deroghe al rispetto di tutti i requisiti del contratto di servizio energia indicate dal Gse nelle regole applicative di cui all’articolo 8, comma 2.
Decorsi 24 mesi dall’entrata in vigore del decreto legislativo 102/2014, potranno presentare al Gse richiesta di concessione dell’incentivo, in qualità di soggetto responsabile, solo le “Esco” in possesso della certificazione, in corso di validità, secondo la norma Uni Cei 11352, per interventi realizzati in virtù di contratti con i soggetti ammessi ai benefici.
Con il provvedimento sono stati introdotti nuovi interventi agevolabili. Sono incentivabili, alle condizioni e secondo le modalità di cui agli Allegati I e II, ivi comprese le spese ammissibili, i seguenti interventi di incremento dell’efficienza energetica in edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, dotati di impianto di climatizzazione:
Sono inoltre incentivabili, sempre alle condizioni e secondo le modalità di cui agli Allegati I e II, ivi comprese le spese ammissibili, i seguenti interventi di piccole dimensioni di produzione di energia termica da fonti rinnovabili e di sistemi ad alta efficienza in edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, dotati di impianto di climatizzazione:
Prestito vitalizio ipotecario, tutte le tappe
Entra ufficialmente in vigore il regolamento sul prestito vitalizio ipotecario. Ecco tutto quello che serve sapere – dai requisiti al piano di ammortamento, fino al rimborso del debito – sullo strumento che consente al proprietario di un’abitazione con più di 60 anni di chiedere un finanziamento a una banca, garantito dall’iscrizione di un’ipoteca di primo grado sull’immobile.
Requisiti minimi per chiedere il finanziamento
- Il prestito vitalizio ipotecario può essere richiesto dai proprietari di immobili con più di 60 anni di età.
- Sono esclusi gli immobili, anche se residenziali, posseduti da società commerciali e da altre persone giuridiche. Sono esclusi anche gli immobili a destinazione diversa dal residenziale.
- L’iscrizione di ipoteca di primo grado è condizione necessaria per il prestito.
Verifiche preliminari a costo zero
- Prima di sottoscrivere il contratto del prestito vitalizio ipotecario, il proprietario dell’abitazione può sempre rinunciare senza conseguenze.
- La banca non può esigere il pagamento delle spese sostenute per le attività preliminari come le spese per la perizia tecnica di valutazione dell’immobile.
- La banca non può imporre al richiedente la società con cui sottoscrivere la polizza obbligatoria a copertura dei rischi incendio o esplosione.
Piano di ammortamento e oneri trasparenti
- La banca deve allegare al contratto un prospetto con la simulazione del piano di ammortamento del finanziamento, al momento del prestito e al terzo anno: il prospetto deve illustrare il possibile andamento del debito nel tempo, indicando anno per anno il capitale e gli interessi.
- L’istituto deve consegnare anche un prospetto informativo dal quale risulti la percentuale finanziata del valore dell’immobile e la somma erogata al netto delle imposte e delle altre spese di istruttoria.
Interessi variabili, ma il rimborso può essere anticipato
- Ogni banca stabilisce le proprie condizioni del prestito, compreso il tasso di interesse.
- Gli interessi che maturano sono capitalizzati. Per evitare che il debito cresca troppo, chi riceve il finanziamento può scegliere di pagare gli interessi, e le altre spese, man mano che maturano, mantenendo fermo il debito nel tempo.
- Il contratto può essere stipulato sia a tasso fisso sia a tasso variabile.
Restituzione affidata agli eredi e alla messa in vendita
- Il credito (capitale più interessi se non rimborsati) viene recuperato in un’unica soluzione alla morte del proprietario dell’abitazione.
- Il debito può essere rimborsato dagli eredi entro 12 mesi dal decesso. Altrimenti la casa viene posta all’asta e l’eventuale eccedenza va agli eredi.
- La banca può chiedere il rimborso integrale del prestito se vengono trasferiti la proprietà, altri diritti reali di godimento sull’immobile, se è dato in garanzia o per altre cause che ne riducono il valore.
Prestito vitalizio, seconda chance (il sole 24 ore)
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 11:27 Link a questo post
Mutui non pagati e pignoramento immediato
Sarà più facile per le banche vendere un immobile oggetto di un contratto di mutuo se il mutuatario non paga diciotto rate del finanziamento e non si passerà più dinanzi al giudice, accelerando così tutta la procedura!
Non è ancora chiaro se le diciotto rate devono essere consecutive o frammentate.
Questo in sostanza quanto prevede lo schema di un decreto legislativo, l’atto di Governo n. 256, che recependo una direttiva comunitaria del 2014, modifica alcune norme del testo Unico della finanza.
Mutui non pagati: il decreto attuativo della Direttiva 2014/17/UE
Il decreto legislativo attualemente al vaglio del Governo reca attuazione della direttiva 2014/17/UE in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali nonché modifiche e integrazioni del titolo VI-bis del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, sulla disciplina degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi e del decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141.
La Direttiva comunitaria all'articolo 28 disciplina anche le ipotesi di morosità del consumatore, stabilendo che gli Stati membri non impediscono alle parti di un contratto di credito di convenire espressamente che la restituzione o il trasferimento della garanzia reale o dei proventi della vendita della garanzia reale è sufficiente a rimborsare il credito.
Una novità che viene recepita nel decreto legislativo al vaglio del Governo che modifica l’articolo 120-quinquesdecies del Testo Unico Bancario, che disciplina i casi di inadempimento del consumatore evitando le procedure di esecuzione.
Al comma 3 l’articolo prevede infatti che le parti del contratto di mutuo per l’acquisto di un immobile a uso abitativo possano convenire espressamente, al momento della conclusione del contratto di credito o successivamente, che in caso di inadempimento del consumatore – ossia in caso di ritardo nel pagamento di diciotto rate anche non consecutive, così come definito dall’art. 40 del Testo unico della finanza - la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l’estinzione del debito, fermo restando il diritto del consumatore all’eccedenza.
Nei fatti la legge ora prevede che se il debitore salta il pagamento di diciotto rate del mutuo, la banca e il sottoscrittore del mutuo medesimo possono inserire nel contratto di finanziamento la previsione che l’immobile ipotecato venga restituito alla banca che lo mette in vendita rientrando così dal finanziamento.
L’eventuale eccedenza che deriva dalla vendita verrà erogata al debitore moroso.
Se passa il decreto cosa cambia in sostanza?
Si salta il passaggio in tribunale e quindi viene sacrificato l’articolo 2744 del codice civile, che vieta il cosiddetto patto commissorio, ossia il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore.
Le banche possono così entrare direttamente in possesso dell’immobile, senza dover passare dal giudice e in tutta fretta metterlo in vendita e soddisfarsi sul ricavato.
L’articolo 120-quinquesdecies del Testo Unico Bancario, così come novellato dalla direttiva Ue, prevede inoltre che il valore del bene immobile oggetto della garanzia sia stimato da un perito scelto dalle parti di comune accordo con una perizia successiva all’inadempimento.
La Banca d’Italia dovrà poi emanare le linee guida per la valutazione immobiliare, tenendo conto delle valutazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare del Mef.
Se poi dalla vendita non viene ricavato una somma sufficiente il debitore restituirà il residuo dopo sei mesi dalla conclusione della vendita.
Mutui non pagati: la reintroduzione delle penali
Tra le altre novità previste dal decreto legislativo attutivo della direttiva comunitaria del 2014 si prevede anche il ritorno delle penali, abolite dal decreto Bersani.
In particolare è l’art. 120-quinquies comma 2 che prevede che dal costo totale del credito, Taeg, sono esclusi i costi connessi con la trascrizione dell’atto di compravendita del bene immobile e le eventuali penali pagabili dal consumatore per l’inadempimento degli obblighi stabiliti nel contratto di credito.
Immediata la protesta delle associazioni dei consumatori come Confedercontribuenti che ha lanciato una raccolta firme in tutta Italia, anche online che verrà consegnata ai presidenti di Camera e Senato prima che il decreto legislativo venga discusso in Parlamento. Ma la protesta è anche all’interno dell’Aula della Camera.
Al grido di La casa non si tocca, il Movimento 5 Stelle ha protestato alla Camera davanti alla commissione Finanze e diversi deputati sono stati sospesi.
Intervenuto nella discussione anche il presidente dell’Abi, l’Associazione bancaria italiana, Antonio Patuelli secondo cui non esiste alcun rischio che gli immobili vengano pignorati immediatamente. Per placare gli animi e sedare la protesta è recentemente intervenuto anche il viceministro dell'Economia, Enrico Zanetti il quale ha dichiarato che il governo guidato dal premier Matteo Renzi è disponibilissimo ad apportare correzioni al decreto legislativo attuativo della direttiva europea sui mutui.
Il decreto – secondo quanto afferma Zanetti - potrebbe essere corretto cambiando il riferimento alle diciotto rate con un riferimento ad archi temporali. Il viceministro inoltre precisa che le nuove norme non sono retroattive e intervenire sui criteri di nomina del perito che dovrà essere super partes.
Considerazioni sul decreto
A parere di chi scrive, se dovesse passare, questo decreto andrebbe a tutto sfavore di chi ha stipulato il mutuo. Questo perché il passaggio dal tribunale conferiva al giudice la facoltà di stabilire il prezzo di partenza della casa messa all'asta, dalla cui vendita, una volta pagata la quota capitale, gli interessi alla banca e tutti gli oneri di spesa, qualora vi fosse stata una differenza economica, questa sarebbe andata nelle tasche di chi in passato aveva acceso il mutuo.
Se dovesse passare il decreto, la banca diventerebbe diretta proprietaria dell'immobile; si può facilmente comprendere come il suo interesse sarebbe quello di recuperare al più presto possibile quota capitale, interessi e oneri di spesa, anche a costo di svendere la casa rispetto al suo valore effettivo. Questo è quanto dovrebbe avvenire salvo accordi tra le parti.
Tuttavia, si può ben comprendere chi tra banche e cittadini sarebbe l'anello debole!
Prestito vitalizio ipotecario agli over 60: come fare per richiederlo
Il prestito vitalizio ipotecario, che è entrato in vigore il 2 marzo permette al proprietario di un’abitazione, che abbia superato i 60 anni di chiedere un finanziamento ad una banca, garantito grazie ad un’ ipoteca di primo grado sul proprio immobile.
Come già abbiamo accennato questa tipologia di finanziamento si rivolge agli over 60, ma esclude tutti gli immobili posseduti da società commerciali e da altre persone giuridiche. In quanto appunto è obbligatoria l’iscrizione di ipoteca di primo grado.
Così facendo si parla quindi di un patrimonio immobiliare italiano che si aggira intorno ai 3 miliardi di euro, e comprende tutti i 13 milioni di proprietari che hanno superato i 60 anni. Il vantaggio per coloro che vorranno accedere al prestito è la possibilità di non dare molte garanzie agli istituti finanziari, se non quello della propria abitazione.
La somma che è possibile ottenere dipende dal tasso di interesse applicato. Più è alto e meno il proprietario può incassare. Chi ha appena superato i 60 anni può riscuotere tra il 15-20%, mentre un novantenne può arrivare fino al 50-60%. Inoltre si può decidere, insieme all’istituto bancario se pagare una o più rate all’anno, per permettere poi agli eredi di dover versare solamente il valore del capitale prestato.
Coloro invece che vogliono accedere al prestito ipotecario senza pagare rate si vedranno sottrarre la propria abitazione, da parte della banca, una volta morto. In quanto il peso degli interessi cresce comunque in maniera esponenziale.
In caso di mancato pagamento?
Nel momento in cui il mutuo non viene versato, la banca avvia il pignoramento dell’immobile, che a differenza del solito iter non dura anni, ma si risolve nel giro di dodici mesi, che vengono concessi per far decidere agli eredi se saldare o meno il conto. Altrimenti è lo stesso finanziatore che può gestire la vendita della casa e restituire agli eredi solamente il guadagno eventualmente dovuto.
Alla morte del proprietario di casa cosa succede?
Una volta che il proprietario dell’immobile, che ha deciso di ipotecare la casa muore, la casa resterà nelle mani degli eredi solamente se salderanno il conto da pagare. Altrimenti la banca recupererà quello che gli spetta attraverso la vendita dell’abitazione.
Chi invece non ha eredi, molto probabilmente ha più convenienza nella vendita della nuda proprietà, che comunque permette di ottenere somme più elevate e l’età non influenza ciò che si riesce ad ottenere. Inoltre nella nuda proprietà non c’è una parta del valore dell’immobile che viene assorbita dagli interessi, che devono essere versati alla banca.
Quando si perde il vitalizio ipotecario
Ricapitolando si può ottenere con facilità il vitalizio ipotecario, ma si può anche perderlo:
in caso di decesso del soggetto finanziato o del soggetto finanziato più longevo;
in caso di trasferimento, in tutto o in parte, di diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia;
compimento da parte del soggetto finanziato con dolo o colpa grave di atti che riducano significativamente il valore dell’immobile;
costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi;
modifiche strutturali all’immobile rispetto al suo stato originale, apportate senza previo accordo con il finanziatore;
revoca dell’abitabilità dell’immobile dovuta a incuria del finanziato;
ingresso nell’immobile, quali residenti, di soggetti diversi dai familiari del finanziato;
procedimenti conservativi o esecutivi o ipoteche giudiziali sull’immobile dato in garanzia.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 05:04 Link a questo post
In base a quanto stabilito dalla legge è possibile chiedere in anticipo il Tfr per acquistare la prima casa, per sé, per i propri figli o per il coniuge. E’ concedibile a coloro che hanno operato per la stessa azienda, per una durata di minimo otto anni e l’importo richiesto non supera il 70%, sul trattamento a cui avrebbero diritto nel caso decidessero di cessare il rapporto.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 05:02 Link a questo post
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