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Timestamp: 2016-09-25 20:50:49
Document Index: 227872818

Matched Legal Cases: ['Art. 90', 'Art. 75', 'Art. 74', 'Art. 95', 'Art. 105', 'BGE', 'Art. 6', 'Art. 243', 'Art. 243', 'BGE', 'Art. 243', 'Art. 272', 'Art. 243', 'BGE', 'Art. 243', 'Art. 210', 'Art. 210', 'Art. 273', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 273', 'Art. 243', 'Art. 243', 'Art. 272', 'Art. 273', 'Art. 272', 'Art. 255', 'BGE', 'Art. 273', 'Art. 255', 'Art. 243', 'Art. 107', 'BGE', 'Art. 66', 'Art. 68']

4A_270/2015 (14.04.2016)
4A_270/2015 � � Urteil vom 14. April 2016
vereinfachtes Verfahren, sachliche Zust�ndigkeit,
Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 21. April 2015.
Die B.________ AG (Vermieterin, Beschwerdegegnerin) vermietete mit Vertrag vom 16. Juni 2004 ein Lokal mit Lagerraum und Parkplatz an der Strasse U.________ in V.________ an zwei Privatpersonen. Mit Nachtr�gen zum Mietvertrag wurde das Mietverh�ltnis sodann auf eine neue Mieterin, die A.________ AG (Mieterin, Beschwerdef�hrerin), �bertragen sowie auf weitere R�umlichkeiten ausgedehnt und der Mietzins entsprechend angepasst. Gem�ss dem Mietvertrag ist das Mietverh�ltnis jeweils "sechsmonatlich zum voraus auf Ende M�rz/Ende September" k�ndbar, fr�hestens auf den 30. September 2014. Zudem wurde der Mieterin "eine Option zur Verl�ngerung des Mietverh�ltnisses um f�nf Jahre, das heisst vom 1. Oktober 2014 bis 30. September 2019", einger�umt.
Am 2. Juni 2014 gelangte die Mieterin an die Schlichtungsbeh�rde Z�rich und sodann am 25. September 2014 mit Klagebewilligung vom 22. August 2014 an das Mietgericht Z�rich. Sie macht in ihrer Klage geltend, sie habe am 3. Juli 2013 die Option zur Verl�ngerung des Mietverh�ltnisses ausge�bt und verlangt, es sei festzustellen, dass die Optionsaus�bung verbindlich und somit das Mietverh�ltnis fr�hestens auf 30. September 2019 k�ndbar sei. Eventuell sei das Mietverh�ltnis "ab 30. September 2014 l�ngstm�glich zu erstrecken".
Das Mietgericht trat mit Zirkulations-Beschl�ssen vom 2. und 4. Dezember 2014 auf die Klage nicht ein. In der Folge wies das Obergericht des Kantons Z�rich die von der Mieterin erhobene Berufung mit Urteil vom 21. April 2015 ab und best�tigte die angefochtenen Zirkulations-Beschl�sse.
Die Mieterin verlangt mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Obergerichts sei aufzuheben, und das Mietgericht sei anzuweisen, auf die Klage einzutreten. Die Sache sei zur Neubeurteilung in diesem Sinne an das Mietgericht sowie zur Neuregelung der Kosten- und Entsch�digungsfolgen des obergerichtlichen Verfahrens an das Obergericht zur�ckzuweisen.
Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung. Die Vermieterin schloss auf Abweisung der Beschwerde, worauf die Beschwerdef�hrerin ihrerseits auf Bemerkungen verzichtete.
Mit Pr�sidialverf�gung vom 28. Juli 2015 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung gew�hrt.
Das angefochtene Urteil des Obergerichts ist ein Endentscheid (Art. 90 BGG) einer Vorinstanz im Sinne von Art. 75 BGG. Ferner �bersteigt der Streitwert ohne Weiteres die nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen F�llen geltende Grenze.
Mit Beschwerde in Zivilsachen k�nnen Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG ger�gt werden.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu geh�ren sowohl die Feststellungen �ber den streitgegenst�ndlichen Lebenssachverhalt als auch jene �ber den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen �ber den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen).
Im kantonalen Verfahren stand ausser Frage, dass die vorliegende Streitigkeit als handelsrechtlich im Sinne von Art. 6 Abs. 2 ZPO gilt. Dagegen war umstritten, ob sie gem�ss Art. 243 Abs. 2 ZPO im vereinfachten Verfahren zu beurteilen ist, womit aufgrund von Art. 243 Abs. 3 ZPO die Zust�ndigkeit des Handelsgerichts entfiele (siehe BGE 139 III 457 E. 4).
Gem�ss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO gilt das vereinfachte Verfahren ohne R�cksicht auf den Streitwert f�r Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Gesch�ftsr�umen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbr�uchlichen Miet- und Pachtzinsen, der K�ndigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverh�ltnisses betroffen ist.
Das Obergericht verneinte die Anwendbarkeit des vereinfachten Verfahrens gest�tzt auf diese Bestimmung. Es erwog zusammengefasst, die Beschwerdef�hrerin verlange mit ihrem Hauptbegehren die Feststellung der g�ltigen Optionsaus�bung. Dabei handle es sich um einen selbst�ndigen Anspruch gest�tzt auf das ihr vertraglich einger�umte Optionsrecht, welcher "eine K�ndigung nicht zum Thema" habe und im ordentlichen Verfahren durchzusetzen sei. Ebenfalls selbst�ndig sei der im materiellen Recht (Art. 272 OR) begr�ndete Anspruch auf Erstreckung des Mietverh�ltnisses f�r den Fall, dass dieses entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrerin als beendet betrachtet werde. Lediglich dieses Eventualbegehren - so das Obergericht - verm�chte die Anwendung des vereinfachten Verfahrens zu begr�nden. Das Mietgericht sei auf die Klage zu Recht insgesamt nicht eingetreten, weil eine Klagetrennung "bzw. eine separate Beurteilung der bloss eventuell begehrten Erstreckung" nicht m�glich sei.
Die Beschwerdef�hrerin r�gt eine Verletzung von Art. 243 Abs. 2 lit. c und Abs. 3 ZPO. Sie h�lt daf�r, ihre Klage sei angesichts des Eventualbegehrens um Erstreckung des Mietverh�ltnisses gesamthaft im vereinfachten Verfahren durch das Mietgericht zu beurteilen.
4.1.�Sowohl die Vorinstanz als auch die Parteien setzen sich eingehend mit BGE 139 III 457 auseinander. In diesem Urteil hat sich das Bundesgericht mit dem Begriff des K�ndigungsschutzes im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO und Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO befasst. Im damals zu beurteilenden Fall hatte die Mieterin die K�ndigungen bei der Schlichtungsstelle angefochten und beantragt, es sei deren Unwirksamkeit, Ung�ltigkeit und Nichtigkeit festzustellen, eventuell seien sie wegen Missbr�uchlichkeit aufzuheben. Das Bundesgericht befand, die Schlichtungsstelle habe auf jeden Fall als Vorfrage der eventualiter geltend gemachten Anfechtung wegen Missbr�uchlichkeit die G�ltigkeit der K�ndigung zu pr�fen gehabt, und sei entsprechend auch befugt gewesen, dazu einen Urteilsvorschlag gem�ss Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO zu unterbreiten. Die Vermieterin ihrerseits sei in der Folge gezwungen gewesen, gegen den abgelehnten Urteilsvorschlag Klage einzureichen, ansonsten diesem die Wirkungen eines rechtskr�ftigen Entscheids zugekommen w�re. Es handle sich daher um einen Fall von "K�ndigungsschutz" (E. 5.3). Damit hielt das Bundesgericht ausdr�cklich an einer vor der Geltung der Schweizerischen Zivilprozessordnung zu aArt. 273 Abs. 4 OR entwickelten Praxis fest, wonach die Nichtigkeit bzw. Ung�ltigkeit der K�ndigung im Rahmen eines Anfechtungs- oder eines Erstreckungsbegehrens jedenfalls vorfrageweise zu pr�fen sei. Erkl�re die Schlichtungsbeh�rde im Rahmen eines solchen Verfahrens eine K�ndigung f�r ung�ltig, unwirksam oder nichtig, sei der Vermieter berechtigt, im K�ndigungsschutzverfahren auf Feststellung der G�ltigkeit der K�ndigung zu klagen (E. 5.2 mit Hinweisen). Offen liess das Bundesgericht demgegen�ber (weiter) die Frage, ob auch ein Fall von K�ndigungsschutz im Sinne der genannten Bestimmungen vorliegt, "wenn nur die Feststellung der Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit der K�ndigung verlangt wird" (E. 5.3; vgl. auch Urteil 4A_383/2015 vom 7. Januar 2016 E. 2).
Im folglich weiterhin massgeblichen BGE 132 III 65 hatte das Bundesgericht im Einzelnen festgehalten, der Gegenstand des konkreten K�ndigungsschutzverfahrens werde durch die Rechtsbegehren der klagenden Partei bestimmt. Im Vordergrund stehe die Anfechtbarkeit der K�ndigung nach Art. 271 Abs. 1 und 271a OR. In Frage k�men aber auch die von einer Partei zur Beurteilung aufgeworfenen zivilrechtlichen Vorfragen wie insbesondere die Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit der K�ndigung (E. 3.2). Die Schlichtungsbeh�rde und anschliessend das Gericht k�nne nicht nur �ber die Anfechtbarkeit der K�ndigung im Sinn von Art. 271 Abs. 1 und 271a OR befinden. Vielmehr k�nne auch �ber zivilrechtliche Vorfragen, die mit der K�ndigung im Zusammenhang st�nden, entschieden werden. In erster Linie bedeute dies, dass die Schlichtungsbeh�rde bzw. der Richter auch �ber die Unwirksamkeit bzw. Nichtigkeit der K�ndigung entscheiden k�nne. Dasselbe gelte f�r den Fall, dass umstritten sei, ob zwischen den Parteien �berhaupt ein Vertragsverh�ltnis bestehe. Auch dieser Prozessgegenstand sei - �hnlich wie die Frage der Unwirksamkeit und Nichtigkeit der K�ndigung - eine zivilrechtliche Vorfrage, die unter den Begriff der "Anspr�che der Parteien" im Sinn von aArt. 273 Abs. 4 OR falle. Es m�sse daher m�glich sein, den f�r das K�ndigungsschutzverfahren zust�ndigen Schlichtungsbeh�rden und Richtern die Frage zur Beurteilung zu unterbreiten, ob zwischen den Parteien �berhaupt ein Vertragsverh�ltnis bestehe, auf welches sich die K�ndigung beziehe (E. 3.4).
Diese Rechtsprechung bedeutet, dass die Anfechtung auch nur eventualiter erfolgen kann, w�hrend im Hauptantrag die Feststellung der Unwirksamkeit, Ung�ltigkeit bzw. Nichtigkeit der K�ndigung oder des (Nicht-) Bestehens eines Mietverh�ltnisses anbegehrt wird (Urteil 4A_383/2015 vom 7. Januar 2016 E. 2.1). F�r das nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO anwendbare Verfahren ist diesfalls nicht der Hauptantrag auf Feststellung massgeblich, sondern das eventualiter gestellte Begehren um K�ndigungsschutz (siehe HULLIGER/MAAG, Zur sachlichen Zust�ndigkeit der Handelsgerichte in mietrechtlichen Streitigkeiten - ein Zwischenbericht, MietRecht Aktuell 2014 S. 106; vgl. ferner KOLLER, Die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2006, ZBJV 2007 S. 854 f.).
4.2.�Entgegen der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin ist die referierte Rechtsprechung auch im vorliegenden Fall massgebend:
Wohl verlangt die Beschwerdef�hrerin nach der Feststellung der Vorinstanz weder im Haupt- noch im Eventualbegehren die Feststellung der Ung�ltigkeit einer K�ndigung. Die Frage der G�ltigkeit oder Nichtigkeit einer K�ndigung steht gem�ss dem angefochtenen Urteil nicht im Raum. Die Beschwerdef�hrerin h�lt dem ihrerseits entgegen, nachdem die Beschwerdegegnerin in der Schlichtungsverhandlung eine der Beschwerdef�hrerin "zuvor nicht zugegangene K�ndigung" vorgelegt habe, sei "die Optionsaus�bung auch dieser entgegengesetzt und somit die eventualiter beantragte Erstreckung auch f�r den Fall (bestrittener) G�ltigkeit der K�ndigung verlangt" worden. Wie es sich damit verh�lt, kann jedoch offenbleiben, zumal Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO die Erstreckung des Miet- oder Pachtverh�ltnisses�
unabh�ngig von der Anfechtung einer K�ndigung�dem vereinfachten Verfahren zuweist.
So wie aber die gerichtliche Anfechtung der K�ndigung bedingt, dass letztere �berhaupt wirksam ausgesprochen wurde, setzt der materiellrechtliche Erstreckungsanspruch nach Art. 272-272d OR die g�ltige Beendigung des Mietverh�ltnisses voraus. Diese kann mit Ablauf der Vertragsdauer oder zufolge K�ndigung eintreten (siehe etwa HIGI, Z�rcher Kommentar, 4. Aufl. 1996, N. 66 zu Art. 273 OR; LACHAT, Le bail � loyer, 2008, S. 765-767; WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N. 1 zu Art. 272 OR; vgl. aber auch GIGER, Berner Kommentar, 2013, N. 52 zu Art. 255 OR, der die Bestimmungen �ber die Erstreckung entgegen dem Gesetzeswortlaut nicht auf befristete Mietverh�ltnisse anwenden m�chte). Je nach Formulierung der relevanten Vertragsbestimmungen kann sogar streitig sein, ob das Mietverh�ltnis mit Ablauf der vereinbarten Dauer von selber endet oder ob eine K�ndigung erforderlich ist. Derartiges scheint denn auch vorliegend der Fall zu sein, f�hrt die Beschwerdef�hrerin doch aus, die Beschwerdegegnerin habe den Mietvertrag in ihrem Schreiben vom 20. November 2013 "als bis 30. September 2014 befristet" erachtet.
Bevor �ber die Beendigung des Mietverh�ltnisses Klarheit besteht, kann das Erstreckungsbegehren des Mieters nicht behandelt werden. In Anbetracht dessen gelangte das Bundesgericht in seiner in BGE 139 III 457 �bernommenen Rechtsprechung zum Schluss, wenn die Mieterin die G�ltigkeit der K�ndigung bestreite und eventualiter die Erstreckung des Mietverh�ltnisses beantrage, erstrecke sich der von der Schlichtungsbeh�rde gest�tzt auf aArt. 273 Abs. 4 OR gef�llte Entscheid auf alle aufgeworfenen Fragen (Urteil 4C.135/2001 vom 4. September 2001 E. 1b).
Wenn die Rechtsprechung damit aber grunds�tzlich davon ausgeht, dass im Rahmen der Erstreckungsklage dar�ber entschieden werden kann, ob das Mietverh�ltnis �berhaupt endet, muss dies auch in Konstellationen gelten, in denen die Beendigung aufgrund einer�
vertraglichen Befristung�umstritten ist. Ansonsten w�ren die Parteien bei befristeten (d.h. gem�ss Art. 255 Abs. 2 OR ohne K�ndigung endenden) Mietvertr�gen gezwungen, einen ordentlichen Prozess �ber die Frage der vereinbarten Dauer zu f�hren, bevor die Mieterin die Erstreckungsklage im vereinfachten Verfahren erheben k�nnte. Bloss im Fall, dass der Vermieter (zur Sicherheit) auch eine K�ndigung ausgesprochen hat, k�nnte im vereinfachten K�ndigungsschutzverfahren als Vorfrage deren Zul�ssigkeit beurteilt werden (vgl. hinsichtlich einer "die K�ndigung ausschliessenden Optionserkl�rung des Mieters" HULLIGER/MAAG, a.a.O.). Wie auch die Beschwerdegegnerin einr�umt, kann den Parteien nicht zugemutet werden, �ber die beiden Fragen (Beendigung des Mietverh�ltnisses und Erstreckung desselben) in separaten Verfahren zu prozessieren, namentlich dann nicht, wenn das (angebliche) Ende des Mietverh�ltnisses naht.
Daher ist jedenfalls in F�llen wie dem vorliegenden die einheitliche Beurteilung des Erstreckungsbegehrens mit den entsprechenden zivilrechtlichen Vorfragen nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO im vereinfachten Verfahren geboten. Dass das Erstreckungsbehren dabei bloss eventualiter erhoben wird, liegt in der Natur der Sache und ist entgegen der Beschwerdegegnerin hinsichtlich der Verfahrensart so wenig entscheidend wie bei der Anfechtung der K�ndigung (siehe Erw�gung 4.1).
4.3.�Die R�ge der Beschwerdef�hrerin erweist sich nach dem Gesagten als begr�ndet. Das Obergericht hat gegen Bundesrecht verstossen, wenn es den Nichteintretensentscheid des Mietgerichts sch�tzte.
Die Beschwerde ist gutzuheissen. Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben und die Sache in Anwendung von Art. 107 Abs. 2 Satz 2 BGG zur Beurteilung an das Mietgericht zur�ckzuweisen. Im Weiteren hat das Obergericht neu �ber die Kosten- und Entsch�digungsfolgen des zweitinstanzlichen Verfahrens zu entscheiden (siehe Urteil 4A_346/2013 vom 22. Oktober 2013 E. 6, nicht publ. in: BGE 139 III 457, mit Hinweisen).
Ausgangsgem�ss wird die Beschwerdegegnerin kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Das Urteil des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 21. April 2015 wird aufgehoben. Die Sache wird zur Beurteilung an das Mietgericht Z�rich und zur Neuregelung der Kosten- und En tsch�digungsfolgen des obergerichtlichen Verfahrens an das Obergericht des Kantons Z�rich zur�ckgewiesen.