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Timestamp: 2020-05-28 22:35:35
Document Index: 257447289

Matched Legal Cases: ['Art. 4', 'BGE', 'Art. 31', 'Art. 34', 'BGE', 'BGE', 'Art. 31', 'Art. 30', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 4', 'Art. 2']

B.- Mit der vorliegenden staatsrechtlichen Beschwerde wegen Verletzung des Art. 4 BV beantragen die Erben des Victor Garni, der Entscheid des Regierungsrats sei
BGE 87 I 441 S. 443
aufzuheben und die ausgesprochene Kündigung sei zu bestätigen.
1. Die Verordnung über die Mietzinskontrolle und die Beschränkung des Kündigungsrechts (VMK) vom 28. Dezember 1956, die hier anzuwenden ist, ermächtigt in Art. 31 Abs. 1 (gleich wie Art. 34 Abs. 1 der VMK vom 11. April 1961) die Mieterschutzbehörden, eine nach Obligationenrecht gültige Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter auf Begehren des Mieters unzulässig zu erklären, wenn sie nach den Umständen des Falles ungerechtfertigt erscheint. Um dies festzustellen, sind das Interesse des Vermieters an der Aufhebung des Mietverhältnisses und dasjenige des Mieters an dessen Fortdauer gegeneinander abzuwägen. Die Interessen Dritter fallen dabei ausser Betracht (MBVR 44 S. 479 Erw. 3; nicht veröffentlichte Urteile vom 22. Mai 1947 i.S. Hefti, vom 10. Juli 1947 i.S. Mecanis AG; BIRCHMEIER, Die Mietnotrechtserlasse des Bundes in der Rechtsprechung des Bundesgerichts, S. 16). Das Bundesgericht hat denn auch im Urteil vom 19. Februar 1948 i.S. Kessler erkannt, dass das Interesse des Untermieters in diesem Zusammenhang nicht berücksichtigt werden darf. Es hat an dieser Rechtsprechung festgehalten. Im Urteil Aulas (BGE 86 I 81 ff.) hat es entschieden, dass der Mieter, der die Mietsache nicht selbst bewohnt, keinen Anspruch auf Kündigungsschutz hat. Wenn in den Erwägungen dieses Urteils darauf hingewiesen wurde, dass die betreffende Mieterin gewerbsmässig möblierte Wohnungen untervermiete, so geschah das, um darzutun, dass es sich um eine dauernde und nicht bloss um eine vorübergehende Untervermietung handelte. Dass die Interessen der Untermieter keine Erwähnung fanden, erklärt sich entgegen der Annahme der Schlichtungsstelle nicht aus den Besonderheiten des gegebenen
BGE 87 I 441 S. 444
Sachverhalts oder aus dem Fehlen einer Einsprache der Untermieter gegen die Kündigung der Untermiete; massgebend war vielmehr, dass bei der Interessenabwägung im Sinne des Art. 31 Abs. 1 VMK allgemein nur die Belange der Vertragsparteien beachtet werden dürfen, die Untermieter aber zur Eigentümerin in keinen vertraglichen Beziehungen standen.
Die Einwendungen der kantonalen Instanzen geben keinen Anlass, auf diese Stellungnahme zurückzukommen. Nach Art. 30 VMK gelten die Bestimmungen über die Beschränkung des Kündigungsrechts zwar auch für Untermietverhältnisse; die Kündigung eines Untermietvertrags kann jedoch nicht als unzulässig erklärt werden, "wenn sie der Untervermieter auf den Zeitpunkt der Auflösung seines Mietverhältnisses vornimmt". Zu einer "Auflösung seines Mietverhältnisses" kommt es auch, wenn der Mieter selber kündigt oder er gegen die an ihn ergangene Kündigung keine Einsprache erhebt. Der Mieter hat es damit in der Hand, dem Untermieter jede Einsprachemöglichkeit zu entziehen, indem er selber auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses verzichtet. Hätte die VMK das Interesse des Untermieters nicht nur gegenüber dem Untervermieter (vgl.BGE 76 I 4), sondern auch gegenüber dem Eigentümer schützen wollen, so hätte sie die Gewährung dieses Schutzes nicht derart von den Entschlüssen des Mieters und Untervermieters abhängig gemacht. Ist das Interesse des Untermieters aber gegenüber dem Eigentümer nicht geschützt, dann kann es auch in der Auseinandersetzung zwischen diesem und dem Mieter nicht zugunsten des letztgenannten in die Waagschale geworfen werden. Richtig ist, dass diese Regelung den tatsächlichen Inhaber der Wohnung, der nicht zugleich Mieter ist, nur bedingt vor der Obdachlosigkeit bewahrt. Die Notrechtssetzung hat diesen Nachteil in Kauf genommen, um nicht zu tief in die zivilrechtlichen Verhältnisse eingreifen zu müssen, die durch das Fehlen vertraglicher Beziehungen zwischen dem Untermieter und dem Eigentümer der Mietsache gekennzeichnet sind. Über
BGE 87 I 441 S. 445
diese Stellungnahme zugunsten des Zivilrechts und der Parteiautonomie dürfen sich die Mieterschutzbehörden nicht hinwegsetzen.
BGE: 86 I 81, 83 I 118, 85 I 2
Artikel: Art. 4 BV, Art. 2 Abs. 2 ZGB