Source: https://steuerkanzlei-thalhofer.de/mietrecht-kuendigung-saeumiger-mieter-wegen-aelterer-mietrueckstaende-bgh/
Timestamp: 2019-08-25 05:46:45
Document Index: 6538931

Matched Legal Cases: ['§ 543', '§ 314', '§ 314', '§ 314', 'BGH', '§ 314', '§ 543', '§ 543', 'BGH']

Steuerberaterin Cordula Thalhofer | Mietrecht: Kündigung säumiger Mieter wegen älterer Mietrückstände
Mietrecht: Kündigung säumiger Mieter wegen älterer Mietrückstände
Ein Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB).
Nach § 314 Abs. 1 Satz 1 BGB können Dauerschuldverhältnisse von jedem Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden. Allerdings kann der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat (§ 314 Abs. 3 BGB).
Die Klägerin, eine katholische Kirchengemeinde, hatte der Beklagten seit dem Jahr 2006 eine Wohnung in Düsseldorf vermietet. Die Beklagte blieb die Mieten für die Monate Februar und April 2013 schuldig. Nach einer erfolglosen Mahnung vom 14.08.2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15.11.2013 wegen der weiterhin offenen Mietrückstände fristlos. Nach Auffassung des Landgerichts war die Kündigung der Klägerin gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam, weil sie erst mehr als sieben Monate nach Entstehen des Kündigungsgrundes und damit nicht mehr in angemessener Zeit erfolgt sei.
Die Richter des BGH folgten dem nicht:
§ 314 Abs. 3 BGB ist neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht (§§ 543, 569 BGB) nicht anwendbar.
Das entspricht auch der Zielsetzung des Gesetzgebers: Dieser hat ausweislich der Materialien zum Mietrechtsreformgesetz von 2001 bewusst davon abgesehen festzulegen, dass die außerordentliche Kündigung nach §§ 543, 569 BGB innerhalb einer „angemessenen Zeit“ ab Kenntnis vom Kündigungsgrund zu erfolgen hat.
Die vom Landgericht beanstandete „Verzögerung“ der Kündigung führte nicht zur Verwirkung des Kündigungsrechts, denn tragfähige Anhaltspunkte für ein berechtigtes Vertrauen der Beklagten, dass die Klägerin von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen werde, sind nicht festgestellt und auch nicht ersichtlich (sog. Umstandsmoment). Sie liegen insbesondere nicht schon darin, dass es sich bei der Klägerin um eine Kirchengemeinde handelt und die Beklagte früher bei ihr als Küsterin beschäftigt gewesen ist.
Quelle: BGH, Pressemitteilung v. 13.07.2016 (il)