Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Hinterliegergrundstueck-Wegerecht--f287589.html
Timestamp: 2019-11-15 13:33:17
Document Index: 66329135

Matched Legal Cases: ['§ 1018', '§ 1018', '§ 1020', '§ 917', '§ 918', '§ 917', '§ 10', '§ 916', '§ 916']

Hinterliegergrundstück Wegerecht - frag-einen-anwalt.de
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| 04.06.2016 17:11 |
ich möchte in einem Wohngebiet ein Hinterliegergrundstück (Baugrundstück, derzeit Brachland, Wiese) kaufen. Das Hinterliegergrundstück ist nur über das vordere Grundstück zu erreichen. Das Vorderliegergrundstück ist bebaut mit einem Einfamilienhaus.
Es besteht zwischen den bisherigen beiden Eigentümern ein notarieller Vertrag über das Wegerecht folgenden Inhalts:
"Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks ist berechtigt
- zur Mitbenutzung der Wegefläche durch Fußgänger und Fahrzeuge aller Art, durch Lastkraftwagen jedoch nur für Zwecke der Ver- und Entsorgung und für Bauzwecke
Die vorstehend eingeräumten Rechte dürfen nur ausgeübt werden im Rahmen der Nutzung des herrschenden Grundstücks als Wohnhausgrundstück mit Garten.
Die Kosten der Unterhaltung, Instandsetzung und Instandhaltung und die Verkehrssicherungspflicht für die Wegefläche und die Leitungen samt Kontrolleinrichtungen tragen der jeweilige Eigentümer des herrschenden und der jeweilige Eigentümer des dienenden Grundstücks je zur Hälfte, soweit diese jeweils gemeinsam genutzt werden."
Die vereinbarten Rechte wurden als Grundddienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen.
Ich habe nicht vor, das Grundstück zu bebauen, sondern möchte es zunächst als Brachland/Wiese liegen lassen und dann evtl. nach und nach in einen Garten mit Beeten, Obstbäumen, Sträuchern anlegen. Solange es Brachland/Wiese ist, muss wohl 2 bis 3 mal im Jahr gemäht werden.
1.) Gilt das obige Geh- und Fahrtrecht überhaupt, solange das Grundstück Brachland bzw. später dann ein reines Gartengrundstück ist?
2.) Falls das eingetragene Geh- und Fahrtrecht nicht greift, habe ich dennoch ein Recht, auf das Grundstück zu gelangen?
3.) Darf ich bei der jetzigen Regelung mit einem landwirtschaftlichen Fahrzeug zum Abmähen über das Vorderliegergrundstück fahren?
4.) Kann unter den jetzigen Voraussetzungen zu einem Kauf überhaupt geraten werden oder was müsste geändert werden, damit ich zum Abmähen auf das Grundstück gelangen kann?
5.) In der Praxis wird der Eigentümer des vorderen Einfamilienhauses den gemeinsamen Weg täglich mehrmals nutzen, weil er ja dort wohnt. Ich werde den gemeinsamen Weg wohl nur ca. 2 bis 3 mal pro Jahr nutzen, nämlich um Durchzufahren zum Abmähen. Bin ich trotz dieser seltenen Nutzung bei der jetzigen Regelung zur hälftigen Kostenübernahme für Unterhaltung, Instandsetzung und Instandhaltung und die Verkehrssicherungspflicht für die Wegefläche verpflichtet?
7.) Kann unter den jetzigen Voraussetzungen zu einem Kauf überhaupt geraten werden oder was müsste geändert werden, damit die hälftige Zahlungs- und v.a. Verkehrssicherungspflicht erst einsetzt, wenn das Hinterliegergrundstück bebaut ist und jemand tatsächlich dort wohnt (und damit sich die Nutzung ebenfalls gerecht verteilt)?
Grundstück Eigentümer Grundbuch Grundstück Nutzung
Die im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit gilt auch zu ihren Gunsten wenn sie Erwerber des Grundstücks sind. Sie gilt für jeden Eigentümer des herrschenden Grundstücks unabhängig von der Nutzungsart des Herrschenden Grundstücks, im übrigen auch unabhängig von der Nutzungsart des dienenden Grundstücks, wobei vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks eine schonende Ausübung des Rechts verlangt wird. Da von dem Grundstückseigentümer auch eine Nutzungsentschädigung für die Benutzung seines Grundstücks verlangt werden kann ( zusätzlich zu Instandhaltungsmaßnahmen) halte ich die Regelung zur hälftigen Beteiligung an der Instandhaltung nicht für unangemessen.
Die Grunddienstbarkeit ist in den §§ 1018 BGB geregelt.
1. Sie fragen ob die Grunddienstabrkeit auch für sie gilt, solange das Grundstück Brachland ist.
Ha die Grunddienstbarkeit gilt für sie. Sie haben ein Fahrt- und Wegerecht über das andere Grundstück (§ 1018 i.V.M. 1105 (2) BGB). Einzige Anorderung für das im Grundbuch eingetragene Recht ist ihre Eigentümereigenschaft am herrschenden Grundstück.Grenzen sind der Ausübung des ( offensichtlich bereits im Grundbuch eingetragenen) Wegerechts nur durch das Gebot der schonenden Ausübung auferlegt ( § 1020 BGB). Dieses besagt folgendes: "Bei der Ausübung einer Grunddienstbarkeit hat der Berechtigte das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen. Hält er zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück eine Anlage, so hat er sie in ordnungsmäßigem Zustand zu erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert."
Weitere Anforderungen gibt es nicht. Der Passus mit Haus und Garten steht wohl nur im Notarvertrag, dass heißt ist nicht Grundbuchrechtlich gesichert. Diese "Vertragsverletzung kann müsste gerichtlich geltend gemacht werden. Allerdings würde dies nicht zu einer Aufhebung des Wegerechts führen, denn für Fälle, in denen ein eigenes Grundstück nicht direkt von einer Straße erreichbar ist, schreibt der Gesetzgeber vor, dass den Eigentümern des hinteren Grundstücks der Zugang gestattet wird. Das geschieht über ein sogenanntes Notwegerecht.
2. Falls das eingetragene Geh- und Fahrtrecht nicht greift, habe ich dennoch ein Recht, auf das Grundstück zu gelangen?
Jeder der sein Grundstück nicht direkt von einer Straße erreichen kann, kann ein sogenanntes Notwegerecht für sich geltendmachen. Dies ist in § 917 BGB geregelt. Sie können von ihrem Nachbarn also verlangen, sie zum Rasenmähen auf ihr Grundtück zu lassen. Anforderungen an das abgeschiedenen Grundstück werden nicht gestellt. Einzige Bedingung für das Notwegerecht ist , dass keine Anbiundung an den Straßenverkehr vorliegt ( § 918 BGB)
Sie sind also für den Fall des Grundstückskauf in jedem Fall abgesichert.
Nach dem Inhalt des Notarvertrages dürfen sie mit Fahrzeugen aller Art außer mit Lastkraftwagen ( über 7,5 T- diese nur mit Einschränkungen) das Grundstück befahren. Also auch zum Rasenmähen. Landwirtschaftliche Maschinen gelten nicht als LKW. Dies ergibt sich u.A. aus dem Führerscheinklassen (Landwirtschaftliche Maschinen L und T, LKW C/C1, CE/C1E). Sie dürfen also auch mit einer landwirtschaftlichen Maschinen den Rasenmähen, zumal auch für schwere Fahrzeuge eine Zufahrt zur Ver- und Entsorgung sowie für Bauzwecke vereinbart wurde., Die Zufahrt mit schweren Fahrzeugen wurde also nicht per sè ausgeschlossen. Soweit das Rasenmähen der Pflege des Grundstücks dient ist dies auch notfalls vom Notwegrecht gedeckt.
Ich empfehle ihnen hier aber das kleinstmögliche Fahrzeug zu verwenden, um die schonende Ausübung des Wegerechts zu gewährleisten und auch das nachbarschaftliche Miteinander nicht überzustrapazieren.
Zudem müssen sie das Haus und den Garten des Nachbarn beachten und dürfen hier nichts zerstören, sonst sind sie gem. dem Notarvertrag zu Schadenersatz aus Pflichtverletzung verpflichtet.
Ich kann von einem Kauf aufgrund des Wegerechts nicht abraten. Es muss ( siehe oben Nr 1 und 2 ) nichts geändert werden. Sie sind auch zum Rasenmähen abgesichert. Natürlich können sie versuchen, mit ihrem Nachbarn einen (neuen) oder erweiternden Vertrag zu schließen, dass sie auf dem Brachland mit einer landwirtschaftlichen Maschine den Rasen mähen. Erforderlich ist dieses auch Sicherungsgründen jedoch nicht.
Es mag sich vielleicht etwas komisch anfühlen- aber ungerecht oder unangemessen ist die hälftige Beteiligung auch bei nur sehr seltenem Betreten nicht. Sie müssen sehen, dass ihr Nachbar (auf seinem! Grundstück) verpflichtet ist für sie einen (verkehrssicheren) Weg zu unterhalten. Er kann diesen Teil seines Grundstücks also nicht nach seinem freien belieben gestalten. Hierfür könnte er eine Entschädigung (§ 917 Abs. 2 BGB) verlangen, und zwar auch für die Grunddienstbarkeit und vor allem auch neben den Instandhaltungskosten. Hier nur die Hälfte der Instandhaltungskosten (vgl. auch § 10 21 BGB, der volle Kostentragung durch den Berechtigten vorsieht) zu veranschlagen, halte ich keineswegs für unangemessen, dafür das ein fremdes Grundstück mitbenutzt wird und der Eigentümer verpflichtet ist dies zu ermöglichen. Im Gegensatz dazu sind sie nicht verpflichtet, ein betreten ihres Grundstücks durch diesen Nachbarn zu nutzen. Diese Einschränkung der Freiheit zu ihren Gunsten und zu Lasten des Nachbarn rechtfertigt aus meiner Sicht auch eine nicht ganz ausgewogenen Kostentragung.
Wenn sie zwingend eine gleiche Nutzungslast für beide Grundstücke zur Voraussetzung einer hälftigen Entschädigung wollen, müssen sie dies mit dem Nachbarn vereinbaren. In der Vereinbarung sind die frei, es kommt auf ihre Verhandlungen an. Allerdings müssen sie die neue Vereinbarung ebenfalls ins Grundbuch eintragen, wenn die Alte Regelung dort drin steht, wird in der Grunddienstbarkeit hingegen nur Bezug auf die Notarielle Urkunde genommen, so reicht es den Notarvertrag zu ändern und dies zu aktualisieren.
Allerdings sehe ich nicht, dass das zwingend fairer wäre. Denn der Nachbar ist solange sie keine Zufahrt besitzen, verpflichtet einen Teil des von ihm gekauften Grundstücks hierfür vorzusehen, unabhängig davon, ob er dies vielleicht gern anders nutzen möchte. Es liegt also ein erheblicher Eingriff in sein Eigentum vor, solange keine Straße gebaut ist. Ich persönlich würde es nicht toll finden, wenn ich privat auf dem Grundstück bin, und plötzlich Leute an mir vorbeigehen.
Ich empfehle ihnen, dass Gespräch mit dem Nachbarn zu suchen. Von einem Kauf kann mangels Vorliegen einer Unsicherheit oder einer Benachteiligung nicht abgeraten werden, allerdings müssen sie sich vorher überlegen, ob sie bereit sind auch bei Brachland, die 50% der Instandhaltungskosten zu tragen. Denn diese Regelung ist so im Grundbuch eingetragen und kann nur im Gegenseitigen Einvernehmen dort geändert werden.
Wenn sie mit dieser Regelung nicht einverstanden sind und sich mit dem Nachbarn nicht einigen können, möchte ich von einem Kauf abraten. Denn es gibt keine günstigere Möglichkeit als nur die Hälfte der Instandhaltungskosten. Greift das Notwegerecht, oder entscheidet ein Richter über eine Nutzungsentschädigung wird diese höchstwahrscheinlich am Verkehrswert des dienenden Grundstücks gemessen. Das wird aus meiner Sicht nicht zwingend günstiger.
Ich hoffe ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben. Sollten Unklarheiten bestehen, können sie gern die kostenlose Nachfrageoption nutzen.
Nachfrage vom Fragesteller	05.06.2016 | 16:58
zunächst vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Meine Nachfrage bezieht sich auf die ursprünglichen Fragen Nr. 1 und 3:
„Die im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit gilt auch zu ihren Gunsten wenn sie Erwerber des Grundstücks sind. Sie gilt für jeden Eigentümer des herrschenden Grundstücks unabhängig von der Nutzungsart des Herrschenden Grundstücks …"
„Einzige Anforderung für das im Grundbuch eingetragene Recht ist ihre Eigentümereigenschaft am herrschenden Grundstück. Grenzen sind der Ausübung des (offensichtlich bereits im Grundbuch eingetragenen) Wegerechts nur durch das Gebot der schonenden Ausübung auferlegt."
„Weitere Anforderungen gibt es nicht. Der Passus mit Haus und Garten steht WOHL nur im Notarvertrag, dass heißt ist nicht Grundbuchrechtlich gesichert."
Wie kommen Sie darauf, dass der Passus mit Haus und Garten nicht im Grundbuch steht bzw. nicht grundbuchrechtlich gesichert ist? Wird in Grundbüchern nicht auf die entsprechenden notariellen Verträge Bezug genommen? Ich verstehe nicht, warum dieser Passus dann überhaupt im Notarvertrag steht, wenn er - Ihrer Aussage nach - keine Einschränkung mit sich bringt?
Ganz offen gesagt: Ein Notariatsverwalter hat mir zur gleichen Frage eine andere Antwort gegeben (leider nur mündlich). Er sagte mir, dass die Einschränkung „Nutzung als Wohnhausgrundstück mit Garten" dazu führt, dass mit dem Terminus „Fahrzeuge aller Art" im Absatz weiter oben „landwirtschaftliche Fahrzeuge" ausgeschlossen seien (weil man mit landwirtschaftlichen Fahrzeugen wohl kaum ein Wohnhausgrundstück mit Garten bearbeite).
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.06.2016 | 19:19
Ich kann ihre Verunsicherung verstehen, wenn sie bereits eine andere Antwort haben, vor allem da ich in meinen Formulierungen vielleicht etwas unklar blieb. Ich werde versuchen, nochmal etwas klarer zu begründen:
1. Ein Notarvertrag ist anders als eine Grundbuchsicherung "nur ein Vertrag". Dieser gilt zwischen den vertrasgsschließenden Parteien. Und zwar nur zwischen diesen. Auch bei notarieller Form, da diese nur zu Beweiszwecken und zum Schutz der Vertragsschließenden ( der Notar muss aufklären) erfolgt. So sollen Verträge nicht leichtfertig und ben auch hinterher beweisbar geschlossen werden. Ein Vertrag zu Lasten Dritter ( hier Einschränkung der Nutzung) ist im Deutschen Rechtssystem nicht vorgesehen. Alles was dagegen im Grundbuch steht, gilt hingegen für jeden der Grundstückseigentümer ist, sei es vom dienenden oder vom herrschenden Grundstück.
Allerdings muss sich aus dem Grundbuch auch die klare Grenze der Rechte und Pflichten ergeben. Eine nur in Bezug genommene Urkunde reicht daher nicht aus, da nicht jedermann in diese Éinsicht nehmen kann, und daher nicht bestimmen kann, inwieweit Rechte und Pflichte gelten.
Ich möchte also festhalten: Notarverträge gelten nur gegenüber den Vertragsparteien ( sprich : relativ) und Grundbucheintragen gegenüber jedermann ( absolut).
Somit wirkt der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag also nicht gegen sie.
2. Natürlich kann im Grundbuch Bezug auf eine Notarurkunde genommen werden, dies ist bei Grunderwerbenn regelmäßig ( aber auch nicht immer) der Fall. Aber diese Urkunden bedeuten nur, dass das Datum des Kaufvertrages bekannt gegeben wird. Rechte oder Pflichten, die jemand, der nicht Vertragspartei ist, daraus ableiten müssten, betrifft diese in Bezugnahme gerade nicht. Es wird vielmehr klar gemacht, wer ab wann Eigentümer des Grundstückes ist. ( Bei Hypotheheken aus dem Grundbuch ist die Rechtslage wieder aners, hier muss der erwerb von der bank genehmigt werden, da ihr Recht betroffen ist, dieses Beisiel würde den Rahmen hier sprengen. Ein Sicherungsvermerk dient also dazu den Eigentümer der Sicherheit nicht zu umgehen).
Anders ist es in ihrem Fall: Bei Grunddienstbarkeiten ist die Bezugnahme im Grundbuch eher die Ausnahme als die Regel, eben weil der Vertrag nicht öffentlich einsehbar ist. Dies ist auch nicht nötig, da er nur zwischen den Vertragsparteien gilt, uznd eshalb niemand Außenstehendes Rechte und Pflichten aus dem Vertrag kennen muss. Eine Vereinbarung zwischen den Parteien gilt eben nur relativ und widerspricht somit dem Öffentlichkeitsprinzip des Grundbuches.
Eine Wirkung gegen sie kann allenfalls durch Aufnahme des gesamten Vertragstextes in das Grundbuchg erzielt werden, eine bloße Bezugnahme reicht aufgrund der grundbuchrechtlichen Wirkung als öffentliches Register über Rechte und Pflichten von jedermann nicht aus.
3. Wenn man der Auffassung des Notars folgen würde, wäre ein Ausschluss Landwirtschaftlicher Maschinen hier widersprüchlich zum sonstigen Vertragstext ( also hoffe ich dass das nicht der verfassende Notarsverwalter war). Denn zum einen wurde bestimmt "Fahrzeuge aller Art" dürfen das Grundstück befahren, zum anderen soll dies nicht ausdrücklich sondern durch die Klausel "Grundstück mit Wohnhaus und Garten" eingeschränkt werden. Dies genügt den gesetzlichen Anforderungen an die Klarheit ( erst recht bei einem notariellen Vertrag) nicht, vor allem, wenn man beachtet das die Nutzung großer Grundstücke mittels Maschinen keineswegs eine unzulässige oder gar artfremde Nutzung darstellt. Daran kann auch ein Haus mit Garten nichts ändern, da wohl kaum jemand verlangen kann, die Gartengröße zu bestimmen. Demnach wäre der Vertrag auch aus Gründen der nicht gegeben Klarheitsfunktion nicht geeignet, die Durchquerung des Grundstückes mit landwirtschaftlichen Maschinen zu verhindern.
Zudem ist mir schleierhaft, warum man große Grundstücke nicht mit Maschinen pflegen sollte ( Na gut ich stamme aus einer eher ländlichen Region). Dies gehört mit zur üblichen Nutzung ( es sei denn sie haben vor 200 m² Rasen mit einem Mähwerk zu kürzen, was ich aber nicht annehme, da sie ja z.B. auch wenden müssten). Ich gehe also davon aus, dass ihr Grundstück auch eine entsprechende Größe für ein Mähwerk aufweist, bzw. dass sie die zum Mähen genutzte Maschine an die Größe des Grundstückes anpassen. Somit wäre die Rasenkürzung mittels landwirtschaftlicher Maschine oder auch die Bearbeitung eines "Gartens" mittels Technik eine eben doch - besonders in ländlichen Gegenden- anzutreffende und somit übliche Nutzung.
Eine Einschränkung über die übliche Nutzung hinaus (die eben auch das Pflegen von Grundstücken mittels angemessenen und damit eben auch nötigenfalls landwirtschaftlichen Maschinen umfasst) hätte daher ganz genau aufgenommen werden müssen, so wie bei den LKW geschehen.
Allerdings würde auch eine explizite Aufnahme hier nicht dafür sorgen, dass ihnen ein Befahren mit landwirtschaftlichen Maschinen komplett verboten werden könnnte, denn es muss gewährleistet sein, dass sie ihr Grundstück pflegen und nutzen können, wie sie es möchten.Allenfalls das Verweilen, sprich Parken oder übermäßige Überfahren, wenden, etc, kann durch den Nachbar versagt werden. es besteht eben nur ein Wegerecht und kein Parkrecht, welches schonen auszuüben ist. Wie bei den LKW hätte es also einer Klausel für dringende Anlässe bedürft, um überhaupt eine Wirksamkeit entfalten zu können.
Für landwirtschaftliche Maschinen scheint es aber nach der Frage nicht einmal einen Ausschluss zu geben, denn dieser hätte - nach Treu und Glauben- genauso explizit aufgenommen werden müssen wie der Rest.
4. Aber selbst wenn der Vertrag im Grundbuch eingetragen ist und -entgegen aller Grundsätze- gegen sie wirken sollte, ist ihre Lage nicht anders zu bewerten, denn dann haben sie immer noch das Notwegerecht. Der Gesetzgeber hat ausdrücklich bestimmt, dass sie sie IMMER ein Notwegerecht haben, um die Belange auf ihrem Grundstück zu klären. Dazu gehört eben auch das Rasenmähen, was in der Regel bei großen Flächen mit landwirtschaftlichen Maschinen geschieht.
Also : Selbst wenn es im Notarvertrag einen Ausschluss geben würde und dieser grundbuchrechtlich gesichert wäre und oben drein tatsächlich für sie wirksam gelten sollte, wäre dies wiederum völlig irrelevant, da sie ein Notwegerecht unabhängig von allem anderen haben. Einzige Anforderung des Notwegerechtes ( § 916 BGB ) ist die nicht gegebene Straßenanbindung. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des Gesetzes ( und den Kommentaren hierzu). Diese Voraussetzung scheint vorzuliegen. Das Notwegerecht können sie immer dann geltend machen, wenn dessen Voraussetzung vorliegt. Also neben einem Vertrag, ohne einen Vertrag, einfach immer...solange sie keine Zuwegung haben.
Gesetzgeberische Intention bei § 916 war es jedem eine Ausübung seines Eigentums an seinem Grundstück, unabhängig von dessen Verkehrsanlage und bedingungslos ( bis auf die Entschädigung) zu gewähren. Das Notwegerecht ist vertraglich nicht abdingbar.
Zudem ist es nicht möglich als dienendes Grundstück dem herrschenden Grundstück eine Funktion aufzuzwängen, vielmehr ist die Dienstbarkeit lediglich Ausfluß der nicht vorhandenen Zuwegung. Egal wie ihr Nachbar es findet, er muss sie auf ihr Grundstück lassen, und kann nicht versuchen das gesetzlich immer geltende Notwegerecht durch einen Vertrag zu umgehen, der dieses nur bei bestimmter Nutzung vorsieht.
Sollte so ein Ausschluss, der sich meines Erachtens nicht aus dem Notarvertrag ergibt und für mich auch sonst nicht erkennbar ist, aus irgend einem Grund dennoch geltend gemacht werden, bleibt ihnen also immer die Geltendmachung des Notwegerechts. Um ihr Grundstück zu pflegen, haben sie auch laut Notwegerecht das Recht, die hierfür notwendigen Maschinen einzusetzen. Sie kommen also unter allen Umständen an ihr Grundstück mit landwirtschaftlichen Maschinen ran.
Ich hoffe, diesmal ist es verständlicher. Gern können sie mich sonst nochmal unter meinen Profildaten befragen.
Bewertung des Fragestellers 05.06.2016 | 20:05
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