Source: http://docplayer.fi/1150171-Mettalanmaen-kauppakeskuksen-asemakaavan-muutos-kaupallisten-vaikutusten-arviointi.html
Timestamp: 2018-02-18 02:09:11+00:00
Document Index: 18222380

Matched Legal Cases: ['KKO ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ']

METTALANMÄEN KAUPPAKESKUKSEN ASEMAKAAVAN MUUTOS. Kaupallisten vaikutusten arviointi - PDF
Download "METTALANMÄEN KAUPPAKESKUKSEN ASEMAKAAVAN MUUTOS. Kaupallisten vaikutusten arviointi"
1 FCG Planeko Oy RAAHEN KAUPUNKI METTALANMÄEN KAUPPAKESKUKSEN ASEMAKAAVAN MUUTOS Kaupallisten vaikutusten arviointi 147-D2758
2 FCG Planeko Oy 2 (17) RAAHEN KAUPUNKI METTALANMÄEN KAUPPAKESKUKSEN ASEMAKAAVAN MUUTOS Kaupallisten vaikutusten arviointi SISÄLTÖ 1 SELVITYKSEN TAUSTA JA TARKOITUS VÄESTÖ JA OSTOVOIMA VÄESTÖMÄÄRÄ JA VÄESTÖENNUSTE ARVIO OSTOVOIMASTA JA SEN KEHITYKSESTÄ KAUPAN NYKYTILANNE JA KEHITYSNÄKYMÄT MYYMÄLÄVERKKO MYYNTI JA OSTOVOIMAN SIIRTYMÄT LASKENNALLINEN LIIKETILANTARVE MUUT KAUPAN HANKKEET KAUPALLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI HANKKEEN KUVAUS UUSI LIIKERAKENTAMINEN SUHTEESSA MARKKINOIDEN KASVUUN KAUPAN TOIMINTA- JA KEHITYSEDELLYTYKSET PALVELUTARJONNAN KEHITYS JA OSTOVOIMAN SIIRTYMÄT KAUPAN PALVELUVERKON KEHITYS PALVELUJEN SAAVUTETTAVUUS YHTEENVETO...17
3 FCG Planeko Oy 3 (17) 1 SELVITYKSEN TAUSTA JA TARKOITUS Raahen kaupunginhallitus on päättänyt aloittaa Mettalanmäen kauppakeskusalueen asemakaavan muutoksen laatimisen. Asemakaavamuutoksen tarkoituksena on mahdollistaa yhtenäisen kauppakeskusrakennuksen rakentaminen Raahen keskusta-alueen eteläpuolelle sijaitsevalle Mettalanmäen alueelle. Asemakaavamuutoksessa esitetty alueen rakennusoikeus on noin k-m2. Rakennusoikeus käsittää kauppakeskuksen lisäksi hotellin ja huoltoaseman. Tämän työn tarkoituksena on ollut arvioida asemakaavan muutoksen kaupalliset vaikutukset. Työ on tehty asiantuntija-arviona olemassa oleviin selvityksiin sekä uusimpiin tilastotietoihin perustuen. Työssä on arvioitu Raahen ostovoima ja sen kehitys, kaupan nykytilanne ja tuleva liiketilatarve sekä Mettalanmäen kauppakeskuksen kaupalliset vaikutukset. Muilta osin asemakaavan muutoksen vaikutukset on esitetty kaavaselostuksessa. Vaikutusten arvioinnissa on tarkasteltu Mettalanmäen kauppakeskuksen vaikutuksia nykytilanteeseen verrattuna. Tarkastelualueena on ollut ensisijaisesti Raahen kaupunki ja Raahen seutu, mutta vaikutusten kohdentumisen mukaan arviointia on tarkennettu tarpeen mukaan Raahen keskustaan. Vaikutusten arvioinnissa on sovellettu ympäristöministeriön Kauppa kaavoituksessa ja Kaupan suuryksiköiden vaikutusten selvittäminen ja arviointi -oppaiden kaupallisten vaikutusten tarkastelukokonaisuuksia. Kaupallisten vaikutusten arvioinnin ovat FCG Planeko Oy:ssä laatineet FM Taina Ollikainen ja FM Mikko Keskinen.
4 FCG Planeko Oy 4 (17) 2 VÄESTÖ JA OSTOVOIMA 2.1 Väestömäärä ja väestöennuste Raahe on seutukuntansa toiminnallinen ja kaupallinen keskus, jossa käy merkittävä määrä työssäkävijöitä muilta paikkakunnilta. Vuoden 2008 lopussa Raahessa asui noin asukasta. Alle 15-vuotiaiden osuus on Raahessa suurempi ja yli 65-vuotiaiden osuus pienempi kuin koko maassa keskimäärin. Ikärakenne Raahessa on hyvin samankaltainen kuin Pohjois- Pohjanmaalla keskimäärin. Raahen seudun (Raahe, Pyhäjoki, Siikajoki ja Vihanti) väestömäärä oli vuoden 2008 lopussa yhteensä noin asukasta. Taulukko 1. Raahen ikärakenne 2008 (Tilastokeskus). Ikärakenne 2008, % 0-6 v 7-14 v v 65- v Yhteensä Raahe 9,0 % 10,2 % 66,9 % 13,9 % Pohjois-Pohjanmaa 9,9 % 10,6 % 65,3 % 14,1 % Koko maa 7,7 % 9,1 % 66,5 % 16,7 % Raahen väestökehitys on ollut hitaasti laskeva. Vuosien välisenä aikana Raahen väestömäärä on vähentynyt yhteensä 811 asukkaalla. Tilastokeskuksen väestöennusteen (2007) mukaan Raahen ja Raahen seudun väestömäärä vähenee edelleen tulevina vuosikymmeninä. Raahen väestömäärä on vuonna 2020 ennusteen mukaan noin asukasta ja Raahen seudun noin asukasta. Taulukko 2. Raahen ja Raahen seudun väestömäärä ja väestöennuste (Tilastokeskus) Muutos Raahe ,7 % Raahen seutu ,8 % Raahen väestökehitys ja väestöennuste Kuva 1. Raahen väestökehitys ja väestöennuste (Tilastokeskus).
5 FCG Planeko Oy 5 (17) Raahen kaupungin oman väestösuunnitteen mukaan (2004) Raahen väestömäärä on asukasta vuonna 2010 ja asukasta vuonna Vuosina väestömäärä lisääntyy runsaalla tuhannella asukkaalla. 2.2 Arvio ostovoimasta ja sen kehityksestä Ostovoima on arvioitu väestömäärän ja asukaskohtaisten kulutuslukujen perusteella. Kulutuslukuina on käytetty Vähittäiskauppa Suomessa tutkimuksessa (Santasalo 2008) esitettyjä Pohjois-Pohjanmaan keskimääräisiä lukuja. Ostovoiman kehitys on arvioitu väestöennusteen ja yksityisen kulutuksen kasvuarvioiden mukaan. Väestöennusteena on käytetty Raahen osalta kaupungin omaa väestösuunnitetta (2004) ja muiden seudun kuntien osalta Tilastokeskuksen trendiennustetta (2007). Yksityisen kulutuksen kasvuarviona on käytetty päivittäistavarakaupassa 1,8 % / vuosi ja erikoiskaupassa 3 % / vuosi. Tässä selvityksessä käytetyt kulutusluvut ja kasvuarviot on esitetty seuraavassa taulukossa. Taulukko 3. Vähittäiskaupan kulutusluvut ja arvio kehityksestä /asukas (vuoden 2007 rahassa). Kulutusluvut, /asukas Kasvuarvio %/vuosi Päivittäistavarakauppa ,80 % Tilaa vaativa kauppa ,00 % Muu erikoiskauppa ,00 % Raahen ja Raahen seudun ostovoima Päivittäistavarakauppaan kohdistuva ostovoima oli Raahessa noin 51 milj. ja erikoiskauppaan kohdistuva ostovoima noin 63 milj. vuonna Ostovoiman kasvu vuosina on edellä esitetyillä oletuksilla arvioituna yhteensä noin 51 milj.. Taulukko 4. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima Raahessa (vuoden 2007 rahassa). Raahe Ostovoima, milj. Muutos Päivittäistavarakauppa 50,7 53,4 67,3 16,6 Tilaa vaativa kauppa 22,9 25,0 35,4 12,5 Muu erikoiskauppa 40,5 44,2 62,5 22,1 Raahen seudulla päivittäistavarakauppaan kohdistuva ostovoima oli vuonna 2007 yhteensä noin 79 milj. ja erikoiskaupan ostovoima noin 99 milj.. Ostovoiman kasvu vuosina on arvion mukaan yhteensä noin 72 milj..
6 FCG Planeko Oy 6 (17) Taulukko 5. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima Raahen seudulla (vuoden 2007 rahassa). Raahen seutu Ostovoima, milj. Muutos Päivittäistavarakauppa 78,9 82,7 101,7 22,8 Tilaa vaativa kauppa 35,7 38,7 53,6 17,9 Muu erikoiskauppa 63,0 68,4 94,6 31,6 Ostovoimatarkasteluissa on pidettävä mielessä, että ostovoima kuvaa kuluttajien ostovoimapotentiaalia tietyllä alueella. Se ei kerro suoraan, missä tämä potentiaali toteutuu. On myös syytä pitää mielessä se, että ostovoimalaskelmat kuvaavat ainoastaan suuruusluokkaa. Koska Raahessa käy työssä merkittävä määrä muilla paikkakunnalla asuvia, on Raahen kaupallisten yritysten mahdollista saada ostovoimaa myös pendelöijiltä, mikäli palvelut ovat kilpailukykyisiä ja helposti saavutettavissa työmatkan varrelta. 1 Raaheen tuovat ostovoimaa myös vilkas ohikulkuliikenne ja matkailijat / loma-asukkaat. Ohikulkuliikenteen, matkailijoiden ja Raahessa työssäkäyvien ostovoimaa ei ole arvioitu tässä selvityksessä. 1 Raahen kaupallisten palveluiden kehittämissuunnitelma. Juvitrade 2008.
7 FCG Planeko Oy 7 (17) 3 KAUPAN NYKYTILANNE JA KEHITYSNÄKYMÄT 3.1 Myymäläverkko Raahessa on toteutettu viime vuosien aikana merkittäviä päivittäistavarakauppahankkeita; Lidl (2002), K-supermarketin laajennus K-citymarketiksi (2005), S-marketin laajennus Prismaksi (2007), Tokmanni (2007) ja Halpa-Halli (2007). Valtatien 8 varteen Pattijoen kohdalle on rakentunut lisäksi kodin sisustamisen ja rakentamisen kauppakeskus, joka sijaitsee noin 4,5 kilometrin päässä Raahen keskustasta. 2 Vuoden 2007 lopussa Raahessa toimi 12 päivittäistavaramyymälää ja 7 päivittäistavarakaupan erikoismyymälää. Raahen seudulla päivittäistavaramyymälöitä oli yhteensä 26 ja päivittäistavarakaupan erikoismyymälöitä 8. Päivittäistavaramyymälöiden lisäksi päivittäistavaroita myydään kioskeissa ja tavarataloissa. Vuonna 2007 Raahessa toimi 9 kioskia ja 5 pienois- tai itsepalvelutavarataloa. 3 Päivittäistavaramyymälöistä kymmenkunta toimi Raahen keskustan alueella. 2 Taulukko 5. Päivittäistavaroita myyvien toimipaikkojen määrä Raahessa ja Raahen seudulla vuonna 2007 (Tilastokeskuksen toimipaikkarekisteri). Myymälöiden määrä 2007 Raahe Raahen seutu Päivittäistavarakauppa Kioskit 9 13 Tavaratalot 5 5 PT-erikoismyymälät 7 8 YHTEENSÄ Raahessa toimi 89 ja Raahen seudulla 115 erikoiskaupan yksikköä vuonna Toimialoilla, jotka sisältävät pääosin tilaa vaativan erikoiskaupan myymälöitä (huonekalu-, kodintekniikka- ja rautakauppa) toimi Raahessa 27 myymälää ja Raahen seudulla 35. Muun erikoiskaupan alalla toimi Raahessa 62 myymälää ja Raahen seudulla 80 myymälää. 3 Muuhun erikoiskauppaan kuuluvat Alkot, apteekit, kosmetiikkamyymälät ym., muotikaupat sekä ns. pienet erikoiskaupat kuten optikot, kelloliikkeet ja kukkakaupat. Taulukko 6. Erikoiskauppojen määrä Raahessa ja Raahen seudulla vuonna 2007 (Tilastokeskuksen toimipaikkarekisteri). Myymälöiden määrä 2007 Raahe Raahen seutu Alko, apteekit ym. 6 9 Muotikauppa Muu erikoiskauppa Huonekalukauppa 4 4 Kodintekniikkakauppa 9 11 Rautakauppa Muu tilaa vaativa erikoisk. 4 4 YHTEENSÄ Raahen kaupallisten palveluiden kehittämissuunnitelma. Juvitrade Toimipaikkarekisteri Tilastokeskus 2009.
8 FCG Planeko Oy 8 (17) Erikoiskauppa on päivittäistavarakaupan tapaan keskittynyt Raahen ydinkeskustaan. Tilaa vaativan erikoiskaupan myymälät sijaitsevat pääasiassa Ratakadun ympäristössä sekä pieninä keskittyminä Lappasen kaupunginosassa ja Pattijoella. 3.2 Myynti ja ostovoiman siirtymät Tilastokeskuksen toimipaikkarekisterin pohjalta arvioitu vähittäiskaupan (pl. autokauppa ja huoltamot) myynti oli vuonna 2007 Raahessa noin 141 milj. ja Raahen seudulla 170 milj.. Ostovoiman siirtymä on kunkin alueen vähittäiskaupan myynnin ja ostovoiman erotus. Kuluttajat eivät tee kaikkia ostoksia omalta paikkakunnalta, vaan osa ostoksista hankitaan oman asuinalueen ja oman kunnan ulkopuolelta. Vastaavasti muualla asuvat tuovat asianomaiselle paikkakunnalle ulkopuolista ostovoimaa. Kun ostovoiman siirtymä on positiivinen eli myynti on suurempi kuin ostovoima, kaupan palvelut ovat vetovoimaisia ja saavat ostovoimaa muualta. Kun ostovoiman siirtymä on negatiivinen eli myynti on pienempi kuin ostovoima, ostovoimaa siirtyy muualle. Vuonna 2007 päivittäistavarakaupan (sis. päivittäistavaramyymälät, kioskit ja tavaratalot) ostovoiman nettosiirtymä oli Raahessa positiivinen (+24 %). Käytännössä tämä kertoo sen, että Raahen asukkaat käyttivät oman alueensa päivittäistavaramyymälöitä, minkä lisäksi myös Raahen naapurikunnissa asuvat, työmatkalaiset, matkailijat ja vapaa-ajan asukkaat toivat Raahen päivittäistavaramyymälöihin ostoseuroja. Myös Raahen seudulla päivittäistavarakaupan nettosiirtymä oli vuonna 2007 lievästi positiivinen (+5 %). Erikoiskaupan ostovoiman nettosiirtymä oli vuonna 2007 Raahessa positiivinen (+23 %). Sen sijaan Raahen seudulla erikoiskaupan ostovoiman siirtymä oli negatiivinen (-12 %). Ostovoiman siirtymä, %:a ostovoimasta % -40 % -30 % -20 % -10 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % Päivittäistavarakauppa 5 % 24 % Erikoiskauppa -12 % 23 % Raahe Raahen seutu Kuva 2. Kaupan ostovoiman nettosiirtymä Raahessa ja Raahen seudulla vuonna 2007.
9 FCG Planeko Oy 9 (17) 3.3 Laskennallinen liiketilantarve Ostovoiman kasvu mahdollistaa kaupan paremmat toimintamahdollisuudet. Nykyiset yritykset voivat kasvattaa myyntiään ja uusille yrityksille voi syntyä riittävät toimintaedellytykset. Kaupan liiketilan lisätarve on arvioitu ostovoiman kasvun perusteella. Tilantarve kuvaa liiketilan lisätarpeen suuruusluokkaa tilanteessa, jossa kaikki ostovoiman kasvu kohdistuu uusperustantaan. Käytännössä osa ostovoiman kasvusta kohdistuu nykyisten yritysten myynnin kasvuun ja vain osa vaatii uutta liiketilaa. Toisaalta esim. ostovoiman vuodon vähentäminen, myymäläkannan poistuma ja alueen ulkopuolelta tuleva ostovoima lisäävät liiketilan tarvetta. Keskeinen tilatarpeeseen vaikuttava tekijä on myös myyntitehokkuus. Myyntitehokkuus vaihtelee myymälätyypeittäin ja on korkein suurissa yksiköissä. Näin ollen myös uusperustannan rakenne vaikuttaa lopulliseen tilantarpeeseen. Raahen liiketilan laskennallinen lisätarve perustuu seuraaviin tunnuslukuihin: - myyntialan muunto kerrosalaksi kertoimella 1,25 - myyntitehokkuus päivittäistavarakaupassa /my-m 2 - myyntitehokkuus erikoiskaupassa /my-m 2 - liiketilan poistuma 0 k-m 2 - kokonaan uusperustantaa - kaavallinen ylimitoitus kertoimella 1,3 Vähittäiskaupan laskennallinen liiketilan lisätarve vuosina on ostovoiman kasvun ja edellä esitettyjen tunnuslukujen mukaan arvioituna Raahessa suuruusluokaltaan k-m 2. Päivittäistavarakaupassa liiketilan lisätarpeen suuruusluokka on k-m 2 ja erikoiskaupassa k- m 2. Raahen seudulla liiketilan lisätarpeen suuruusluokka on yhteensä k-m 2. Koko seudun liiketilan lisätarpeesta päivittäistavarakaupan osuus on noin k-m 2 ja erikoiskaupan osuus noin k-m 2. Taulukko 7. Liiketilan laskennallinen lisätarve Raahessa ja Raahen seudulla vuosina Liiketilan lisätarve, k-m 2 Raahe Raahen seutu Päivittäistavarakauppa Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa On syytä muistaa, että edellä esitetty liiketilatarve on laskennallinen ja perustuu Raahen kaupungin ja Raahen seudun oman väestön ostovoiman kasvuun. Siinä ei ole otettu huomioon kaupungin tai seudun ulkopuolelta tulevia ostovoiman siirtymiä eikä alueelle muualta töihin tulevien, matkailijoiden, vapaa-ajan asukkaiden tai ohikulkuliikenteen ostovoimaa, joiden vaikutus tilantarpeeseen voi olla merkittävä.
10 FCG Planeko Oy 10 (17) Alueen ulkopuolelta tulevan ostovoiman lisäksi liiketilatarvetta lisää liiketilan poistuma. Raahen kaupallisten palvelujen kehittämissuunnitelmassa 4 on arvioitu, että Raahessa on uusittavia tai laajennusta kaipaavia liiketiloja arviolta noin k-m 2. Uusittavat liiketilat huomioon ottaen liiketilan lisätarve olisi Raahessa yhteensä noin k-m Muut kaupan hankkeet Raahen liikekeskustaan kortteliin 20 on tekeillä asemakaava, joka mahdollistaa noin k-m 2 liiketilan rakentamisen sekä toimistoja ja keskustaasuntoja. Kaava vahvistunee vuoden 2009 aikana. Kokkolantien läheisyyteen Citymarketia vastapäätä on alkamassa rakennusliikkeen vetämänä kaupan hanke ja asemakaavan muutos, joka sallisi noin k-m 2 :n suuruisen erikoiskaupan liiketilan rakentamisen alueelle. 4 Raahen kaupallisten palveluiden kehittämissuunnitelma. Juvitrade 2008.
11 FCG Planeko Oy 11 (17) 4 KAUPALLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI 4.1 Hankkeen kuvaus Asemakaavamuutoksen tarkoituksena on mahdollistaa kauppakeskusrakennuksen rakentaminen Raahen keskusta-alueen eteläpuolella sijaitsevalle Mettalanmäen alueelle. Kauppakeskukseen sijoittuisi tilaa vaativaa erikoiskauppaa ja päivittäistavarakauppaa. Hanke ei sisällä vähittäiskaupan suuryksikköä. Kaava-alue sijaitsee noin 1,5 kilometrin päässä Raahen keskustasta valtatie 8:n eteläpuolella. Alue on nykytilassaan rakentamatonta viljelylaaksoa. Voimassa olevassa asemakaavassa Mettalanmäen alue on osoitettu tilaa vaativan kaupan keskukseksi. Voimassa olevan asemakaavan kokonaisrakennusoikeus on noin k-m 2 ja alueelle sijoittuisi kaavan mukaan useita erillisiä liikerakennuksia. Vireillä olevassa asemakaavamuutoksessa esitetty alueen kokonaisrakennusoikeus on k-m 2. Rakennusoikeus käsittää yhtenäisen kauppakeskusrakennuksen lisäksi kauppakeskuksen luoteispuolella sijaitsevan hotellin ja kaakkoispuolella sijaitsevan liikenneaseman. Kaupan rakennusoikeuden osuus on k-m 2, hotellin k-m 2 ja liikenneaseman k-m 2. Kaupalle varatusta rakennusoikeudesta saa käyttää k- m 2 päivittäistavarakauppaa varten. Kuva 3. Ote asemakaavaluonnoksesta.
12 FCG Planeko Oy 12 (17) Kuva 4. Arkkitehtitoimisto Pekka Lukkaroinen Oy:n laatima suunnitelma tontin käytöstä. Kaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset on arvioitu asemakaavamuutoksen mahdollistaman kaupan maksimimitoituksen ( k-m 2 ) mukaan. 4.2 Uusi liikerakentaminen suhteessa markkinoiden kasvuun Ostovoiman kasvua ja sen pohjalta arvioitua liiketilan lisätarvetta tarkastelemalla voidaan hahmottaa, kuinka suuri on se markkinoiden kasvu, jonka jakajaksi Mettalanmäen kauppakeskus tulee. Vähittäiskaupan liiketilan lisätarve vuosina on Raahen seudulla suuruusluokaltaan k- m 2, josta erikoiskaupan liiketilatarve on noin k-m 2 ja päivittäistavarakaupan liiketilatarve noin k-m 2. Raahen vähittäiskaupan liiketilan laskennallinen lisätarve vuosina on suuruusluokaltaan k-m 2, josta erikoiskaupan osuus on noin k-m 2 ja päivittäistavarakaupan osuus noin k-m 2. Tämän lisäksi on arvioitu, että Raahessa on uusittavia tai laajennusta kaipaavia erikoiskaupan liiketiloja noin m 2. Uusittavat liiketilat huomioon ottaen erikoiskaupan liiketilan lisätarve on Raahessa noin k-m 2 ja Raahen seudulla k-m 2.
13 FCG Planeko Oy 13 (17) Mettalanmäen kauppakeskuksen asemakaavamuutoksen mukainen rakennusoikeus on yhteensä k-m 2, josta tämänhetkisten suunnitelmien mukaan erikoiskaupan osuus on noin k-m 2 ja päivittäistavarakaupan osuus noin k-m 2. Päivittäistavarakaupassa Raahen kaupungin oman väestön ostovoiman kasvu riittää hyvin kattamaan suunnitellun päivittäistavarakaupan liiketilan lisäyksen. Sen sijaan erikoiskaupassa suunniteltu liiketilan lisäys ylittää Raahen oman väestön ostovoiman kasvun mukaisen laskennallisen liiketilan lisätarpeen. Koko seudun erikoiskaupan ostovoiman kasvu riittää hyvin kattamaan Mettalanmäen alueen erikoiskaupan liiketilan lisäyksen. 4.3 Kaupan toiminta- ja kehitysedellytykset Mettalanmäen alueelle, Raahen porttiin syntyy vahva erikoiskaupan keskittymä, joka tarjoaa kilpailukykyisen ja vetovoimaisen sijaintipaikan sinne sijoittuville yrityksille. Koska Mettalanmäen alueen hankkeet ovat seudullisia hankkeita, on tarkoituksenmukaista verrata alueen kaupan pintaalalisäystä Raahen seudun liiketilatarpeeseen. Tätä tukee osaltaan myös se, että kauppa on keskittynyt jo tälläkin hetkellä Raaheen ja Raahessa asioidaan koko seudulta, jolloin myös osa Raahen seudun muiden kuntien liiketilatarpeesta kohdistuu Raaheen. Raahen seudun ostovoiman kasvu ja liiketilan lisätarve riittävät kattamaan Mettalanmäen kauppakeskuksen rakentamisen, joten hankkeen toteuttamisella ei ole odotettavissa merkittäviä haitallisia vaikutuksia seudun muiden myymälöiden toimintaedellytyksiin: Kauppakeskuksen tuleva myynti ei ole suoraan pois muilta myymälöiltä. Uuden kauppakeskuksen perustaminen muuttaa kuitenkin aina kilpailuasetelmaa ja kilpailutilannetta, etenkin lyhyellä tähtäimellä. Kilpailuasetelman muutoksen mahdolliset kielteiset vaikutukset kohdistuvat pieniin erikoiskaupan myymälöihin sekä kannattavuusrajalla toimiviin yrityksiin. Vaikutukset ulottuvat jossain määrin myös Pohjois-Pohjanmaan suurempiin kaupunkeihin ja kuntiin, koska Raahen seudun asukkaiden erikoiskauppaan kohdistuva asiointi oman alueen ulkopuolelle vähenee. Kaupan kilpailutilanteen muuttuminen ei aina ja automaattisesti tarkoita kielteisiä vaikutuksia olemassa olevien myymälöiden toimintaedellytyksiin. Raahen vähittäiskaupan palveluverkko uudistuu joka tapauksessa. Päivittäistavarakaupassa etsitään uusia ja nykyistä tehokkaampia toimintakonsepteja ja erikoiskaupassa tarvitaan uusia toimivampia liiketiloja. Mettalanmäen kauppakeskuksen rakentaminen nopeuttaa uudistumiskehitystä ja tarjoaa uusia toimitiloja ja korvaavia sijaintipaikkoja yrityksille. Kaupan toimintaedellytysten kannalta onkin tärkeää, että kaavoituksella mahdollistetaan riittävä ja joustava liikerakentaminen ja laajennusmahdollisuudet myös pitkällä tähtäimellä. Koska Mettalanmäen alue on vielä rakentamaton, voidaan se suunnitella alusta asti liike-elämän tarpeita vastaavaksi. Uuden kauppakeskuksen rakentaminen mahdollistaa nykyisin pienissä tai muuten epätarkoituksenmukaisissa tiloissa toimivien erikoiskaupan myymälöiden siirtymisen Mettalanmäen alueelle. Jos tilaa vievän erikoistavarakaupan liikkeitä siirtyy uusiin tilavimpiin toimitiloihin, Raahen keskustan sekä Ratakadun varren mahdollisesti vapautuvia liiketiloja on mahdollista
14 FCG Planeko Oy 14 (17) hyödyntää pienempien keskustahakuisten erikoisliikkeiden toimitiloina tai esimerkiksi julkisen sektorin palvelupaikkoina. Nykyisen erikoiskaupan alueilla keskustassa tai Ratakadun alueella ei ole mahdollisuutta rakentaa uutta liiketilaa tilaa vievälle kaupalle. 4.4 Palvelutarjonnan kehitys ja ostovoiman siirtymät Raahen päivittäistavarakauppa ja erikoiskauppa saavat ostovoimaa kaupungin ulkopuolelta. Kun tarkastellaan Raahen seutua kokonaisuutena päivittäistavarakauppa saa ostovoimaa seudun ulkopuolelta, mutta erikoiskauppa menettää ostovoimaa, muun muassa Ouluun ja Kempeleeseen. Vuonna 2007 noin 12 % Raahen seudun asukkaiden erikoiskaupan ostovoimasta siirtyi seudun ulkopuolelle. Rahamääräisesti siirtymä oli noin 12 milj.. Uusi Raahen portin kauppakeskus tuo Raaheen tarjonnaltaan ja tuotevalikoimaltaan monipuolisen kaupan keskittymän, joka tulee houkuttelemaan erikoiskaupan ostovoimaa Raahen kaupungin lisäksi myös muista lähialueen kunnista. Keskeinen vaikutus on kuitenkin se, että erikoiskaupan ostovoiman ulosvirtaus Raahen seudulta vähenee. Raahessa on viime vuosien aikana toteutettu useita uusia kaupallisia hankkeita painottuen päivittäistavarakaupan hankkeisiin. Erikoiskaupassa uutta rakentamista ei ole tapahtunut yhtä paljon. Merkittävin erikoiskaupan hanke on Pattijoen kohdalle valtatien 8 varteen rakennettu kodin sisustamisen ja rakentamisen kauppakeskus. Mettalanmäen kauppakeskuksen myötä Raahen erikoiskaupan palvelutarjonta täydentyy ja monipuolistuu. Tämä merkitsee kilpailuasetelman muuttumista. Yritysten kannalta katsottuna kilpailu kiristyy, mutta seudun asukkaiden kannalta katsottuna palvelutarjonnan paraneminen ja aiempaa lyhyemmät erikoiskaupan asiointimatkat ovat positiivinen asia. Ostovoiman kasvuun vastaamisen ohella uuden liiketilan rakentamisella vastataan myös kuluttajien muuttuvaan kysyntään. Tulevaisuudessa kuluttajien tarpeet eriytyvät ja he vaativat ostospaikoiltaan entistä enemmän. Hintatason ja monipuolisten valikoimien merkitys on kasvanut ja kasvaa edelleen koko ajan. Asiointi suuntautuu sinne, missä nämä edellytykset täyttyvät parhaiten. Erikoiskaupan ostovoiman siirtymien valossa Raahen seudun kuluttajat eivät ole kaikilta osin tyytyväisiä erityisesti erikoiskaupan palvelujen nykytilanteeseen. 4.5 Kaupan palveluverkon kehitys Mettalanmäen uuden kauppakeskuksen rakentaminen vahvistaa Raahen asemaa seudun kaupallisena keskuksena ja lisää erikoiskaupan tarjontaa alueella. Koska Raahen seudun markkinoiden kasvu riittää kattamaan laajennuksen, ei ole odotettavissa merkittäviä haitallisia vaikutuksia kaupan toimintaedellytyksiin eikä muutoksia palveluverkkoon ja myymälöiden määrään.
15 FCG Planeko Oy 15 (17) Mettalanmäen kauppakeskus tarjoaa kilpailukykyisen sijaintipaikan erikoiskaupalle. Kauppakeskus mahdollistaa tällä hetkellä hajallaan sijaitsevan erikoiskaupan keskittymisen, mikä on kaupan toimintaedellytysten ja palvelujen saavutettavuuden kannalta myönteinen asia. Kuva 5. Arkkitehtitoimisto Pekka Lukkaroinen Oy:n laatima havainnekuva. 4.6 Palvelujen saavutettavuus Asukkaisiin kohdistuvia vaikutuksia arvioitaessa etsitään vastausta erityisesti siihen, miten uuden kauppakeskuksen rakentaminen vaikuttaa vähittäiskaupan palvelujen saavutettavuuteen. Saavutettavuuden käsite voidaan ymmärtää ja sitä voidaan mitata monin eri tavoin. Saavutettavuuden tarkastelu painottuu yleensä päivittäistavarakauppaan ja fyysisen saavutettavuuden tarkasteluun. Erikoiskaupassa palvelujen fyysinen saavutettavuus ei ole samalla tavalla keskeinen kuin päivittäistavarakaupassa, koska erikoiskaupan myymälöissä asioidaan harvemmin. Erikoiskaupassa fyysistä saavutettavuutta tärkeämpää on tarjonnan monipuolisuus ja valintamahdollisuudet. Fyysisen saavutettavuuden (etäisyys myymälään) lisäksi kaupan palvelujen saavutettavuutta voidaan siis tarkastella myös koettuna saavutettavuutena, joka kuvaa asiaa pelkkää etäisyyttä moniulotteisemmin. Koettu saavutettavuus voidaan määritellä vaivaksi, jonka kotitalous kokee tavaroita hankkiessaan. Jos tavaroiden hankkiminen aiheuttaa paljon vaivaa, on saavutettavuus huono, mikäli se aiheuttaa vähän vaivaa, on saavutettavuus hyvä. Kauppakeskushankkeen toteutuessa Raahen kaupungin ja koko seudun kaupan palvelutarjonta lisääntyy ja monipuolistuu. Tämä merkitsee kaupan ja erityisesti erikoiskaupan koetun saavutettavuuden parantumista sekä lähiympäristössä asuvien että kauempaa asioivien näkökulmasta. Myös fyysinen saavutettavuus paranee niille Raahen asukkaille, jotka hakevat erikoiskaupan palveluita tällä hetkellä esimerkiksi Oulusta tai Kempeleestä.
16 FCG Planeko Oy 16 (17) Mettalanmäen alue sijaitsee noin 1,5 kilometrin päässä Raahen keskustasta heti valtatie 8 eteläpuolella (kuva 6). Alue muodostaa Raahen eteläisen kaupan keskittymän ja on jatkoa kaupungin keskustaan ja Kokkolantien varteen sijoittuville kaupallisille palveluille. Mettalanmäki kuuluu Palonkylän osa-alueeseen, jossa asui noin asukasta vuonna Kaava-alueen ja valtatie 8:n pohjoispuolella sijaitsevan Kummatin osa-alueen asukasmäärä oli samoin noin asukasta. 5 Sijainnin ja liikenneyhteyksien puolesta Mettalanmäki on hyvä vaihtoehto uudelle kaupalliselle rakentamiselle Raahessa. Alue on hyvin saavutettavissa niin pyöräillen, kävellen kuin autollakin. Kuva 6. Asemakaavan muutosalueen sijainti. Henkilöautolla tehtävien asiointimatkojen kannalta koettuun saavutettavuuteen (ja liikenneturvallisuuteen) tulee vaikuttamaan myös kauppakeskuksen lähialueen liikenne- ja pysäköintijärjestelyjen toimivuus. Keskeisiä liikenteellisiä tekijöitä ovat kantatie 88:n ja valtatie 8:n uudet linjaukset ja liittymisjärjestelyt Mettalanmäen alueella. 5 Tilastokeskus 2009.
17 FCG Planeko Oy 17 (17) Sekä fyysiseen että koettuun saavutettavuuteen vaikuttaa osaltaan se, mitä tapahtuu Raahen nykyisessä päivittäistavara- ja erikoiskaupan myymäläverkossa. Kauppakeskushankkeella ei todennäköisesti tule olemaan vaikutusta nykyisten päivittäistavaramyymälöiden toimintaedellytyksiin, mutta nykyisin keskustan ja Ratakadun alueella sijaitsevia erikoiskaupan myymälöitä saattaa siirtyä Mettalanmäen uusiin tiloihin. 4.7 Yhteenveto Seuraavassa on esitetty vaikutusten arvioinnin keskeiset tulokset: - Raahen palvelutarjonta paranee erityisesti erikoiskaupassa. - Raahen kaupallinen vetovoima vahvistuu. - Raahe houkuttelee ostovoimaa nykyistä laajemmalta alueelta. - Asiointi esim. Ouluun ja Kempeleelle vähenee. - Raahen seudun markkinoiden kasvu riittää kattamaan Mettalanmäen kauppakeskuksen myynnin ja pinta-alan lisäyksen, joten hankkeella ei ole odotettavissa merkittäviä haitallisia vaikutuksia kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin. - Mettalanmäki tarjoaa vetovoimaisen ja kilpailukykyisen sijaintipaikan sinne sijoittuville yrityksille. Tilaa vaativan erikoiskaupan tarjonta keskittyy pääosin Mettalanmäen alueelle. - Uhkana on, että kaupan painopiste siirtyy liikaa Mettalanmäen alueelle. Raahen liikekeskustan kaupallinen vetovoima sekä kaupan toiminta- ja kehitysedellytykset tulee turvata. - Mettalanmäen kauppakeskus on liikenteelliseltä sijainniltaan hyvä ja hyvin saavutettavissa kaikilla kulkumuodoilla. - Kaupan koettu saavutettavuus paranee tarjonnan parantuessa. - Myös fyysinen saavutettavuus paranee niille asiakkaille, jotka asioivat tällä hetkellä Oulussa tai Kempeleessä. - Kaupallisten palveluiden kehittyminen vaikuttaa positiivisesti asumisviihtyisyyteen ja kaupungin vetovoimaisuuteen. Asemakaavan muutos mahdollistaa joustavan liikerakentamisen ja laajennusmahdollisuudet myös pitkällä tähtäimellä, mikä on kaupan toimintaedellytysten kannalta erityisen tärkeää.