Source: http://dedocz.com/doc/119668/der-verwalter-brief---lexware-hausverwalter
Timestamp: 2016-10-28 02:28:48
Document Index: 97187310

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

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„Wenn die Aufsichtsbeh&ouml;rde
zweimal klingelt“. Unter diesem Titel berichten wir &uuml;ber
eine weitere Facette des Datenschutzes. Gerade
Immobilienverwaltungen mit ihren personenbezogenen Daten stehen naturgem&auml;&szlig; weit oben
auf der Liste der Datensch&uuml;tzer. Dabei macht die
Aufsichtsbeh&ouml;rde auch vor Einzelunternehmen
keinen Halt. Wenn der Datenschutzbeauftragte
unverhofft vor der T&uuml;re steht – eine vorige Ank&uuml;ndigung ist nicht notwendig - ist er mit recht
weit reichenden Kompetenzen ausgestattet.
Verweigern Sie die Einsicht in Unterlagen oder
kommen Sie einer Aufforderung zur Auskunftserteilung nicht nach, droht ein Bu&szlig;geld.
Dr. Deckert setzt sich dieses Mal mit einem
„Fensterthema“ auseinander. H&auml;uﬁg ein leidiges Thema, wie die umfangreiche Rechtsprechung hierzu zeigt. In einer Gemeinschaftsordnung wurde die Pﬂicht zur Instandsetzung der
Fenster auf die einzelnen Sondereigent&uuml;mer
&uuml;bertragen. Mit weitreichenderen Konsequenzen, als es der Gemeinschaft bewusst war.
Angebot f&uuml;r eine WEG-&Uuml;bernahme
Datenschutz: Wenn die Aufsichtsbeh&ouml;rde zweimal klingelt
&Uuml;bertragung der Instandsetzungspﬂicht
Deckert erkl&auml;rt: Hausordnung – Tierhaltung
 Seite 10
Verwalterwissen wird Eigent&uuml;mern
nicht r&uuml;ckwirkend zugerechnet
F&uuml;r die Verj&auml;hrung von Anspr&uuml;chen, kommt es h&auml;uﬁg darauf an, wann
der Gl&auml;ubiger von den Umst&auml;nden, die den Anspruch begr&uuml;nden, gewusst hat. Bei Anspr&uuml;chen von Wohnungseigent&uuml;mergemeinschaften
stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, ob und inwieweit sich
die Eigent&uuml;mer Kenntnisse des Verwalters zurechnen lassen m&uuml;ssen.
In diesem Kontext bewegt sich eine aktuelle Entscheidung des BGH. Ein
Wohnungseigent&uuml;mer hatte auf einer gemeinschaftlichen Freiﬂ&auml;che eine
Betonﬂ&auml;che angelegt. Im Juli 2005 erfuhr der Verwalter davon. Im Mai
2009 beschlossen die Eigent&uuml;mer, den R&uuml;ckbau zu verlangen, und im
Dezember 2009 reichte die Gemeinschaft schlie&szlig;lich Klage ein. Der bauw&uuml;tige Eigent&uuml;mer berief sich auf Verj&auml;hrung. Mit diesem Einwand h&auml;tte
er Erfolg, wenn sich die Eigent&uuml;mer die seit 2005 vorhandene Kenntnis
des Verwalters zurechnen lassen m&uuml;ssten. Dann w&auml;ren die Beseitigungsanspr&uuml;che der WEG mit Ablauf des Jahres 2008 verj&auml;hrt gewesen.
Es ist keine Verj&auml;hrung eingetreten, so der BGH. Das Wissen des Verwalters kann den einzelnen Wohnungseigent&uuml;mern bei der Durchsetzung
ihrer Anspr&uuml;che nur zugerechnet werden, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene Anspr&uuml;che im Sinne von &sect; 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG
handelt oder wenn die Gemeinschaft Anspr&uuml;che der Wohnungseigent&uuml;mer nach &sect; 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG an sich gezogen hat.
Zwar ist hier der letztere Fall gegeben. Allerdings ist das Wissen des
Verwalters den Eigent&uuml;mern nicht r&uuml;ckwirkend zuzurechnen, sondern
erst mit der Beschlussfassung, mit der die Gemeinschaft die Durchsetzung der Individualanspr&uuml;che der Eigent&uuml;mer an sich zieht. Bei Kenntniserlangung durch den Verwalter war die Durchsetzung der Beseitigungsanspr&uuml;che n&auml;mlich noch keine Gemeinschaftsaufgabe.
Hier haben die Eigent&uuml;mer ihre Beseitigungsanspr&uuml;che erst durch die
Beschlussfassung im Mai 2009 zur Gemeinschaftsaufgabe gemacht. Erst
ab dann war ihnen das Wissen des Verwalters zuzurechnen, sodass die
Verj&auml;hrungsfrist erst ab dann zu laufen begann. (BGH, Urteil v. 4.7.2014,
V ZR 183/13)
Anspr&uuml;che auf die Beseitigung von St&ouml;rungen des Gemeinschaftseigentums verj&auml;hren innerhalb von drei Jahren. Die Verj&auml;hrung beginnt
am Ende des Jahres, in dem die st&ouml;rende Ma&szlig;nahme durchgef&uuml;hrt
wurde und alle Wohnungseigent&uuml;mer von den anspruchsbegr&uuml;ndenden Tatsachen und der Person des Schuldners wussten oder
ohne grobe Fahrl&auml;ssigkeit h&auml;tten wissen m&uuml;ssen. L&auml;sst sich diese
Kenntnis oder grob fahrl&auml;ssige Unkenntnis nicht nachweisen und
ﬁndet auch keine Zurechnung des Verwalterwissens statt, verj&auml;hrt
der Beseitigungsanspruch nach 10 Jahren.
Verj&auml;hrung  637335
Hessen senkt Kappungsgrenze in 30
Mieterh&ouml;hungen in Hessen sind k&uuml;nftig in 30 St&auml;dten und Gemeinden
auf 15 Prozent in 3 Jahren begrenzt. Mit der Kappungsgrenzenverordnung macht die Landesregierung von der M&ouml;glichkeit Gebrauch, die
Kappungsgrenze f&uuml;r Mieterh&ouml;hungen in Gebieten mit angespannter
Wohnraumversorgung von 20 auf 15 Prozent in 3 Jahren zu reduzieren.
Die Verordnung tritt voraussichtlich im Oktober in Kraft und erfasst die
nachfolgend aufgef&uuml;hrten Kommunen:
Bad Homburg vor der H&ouml;he, Bad Soden am Taunus, Bad Vilbel, Bensheim, Bischofsheim, Darmstadt, Dietzenbach, Dreieich, Eltville am
Rhein, Eschborn, Fl&ouml;rsheim am Main, Frankfurt am Main, Friedberg,
Friedrichsdorf, Gernsheim, Gie&szlig;en, Griesheim, Hanau, Hattersheim am
Main, Hochheim am Main, Hofheim am Taunus, Kassel, Kronberg im
Taunus, Marburg, M&ouml;rfelden-Walldorf, Offenbach am Main, R&uuml;sselsheim, Schwalbach am Taunus, Weiterstadt und Wiesbaden.
Egal, ob die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent oder die
regul&auml;re von 20 Prozent gilt: Obergrenze f&uuml;r eine Mieterh&ouml;hung ist
stets die orts&uuml;bliche Vergleichsmiete. Diese kann durch einen Mietspiegel, Vergleichswohnungen, ein Sachverst&auml;ndigengutachten oder
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank nachgewiesen werden.
Mieterh&ouml;hung/Vergleichsmiete (Checkliste)  1949144
Mieterh&ouml;hung nach Mietspiegel (Muster)  584790
Mietpreisbremse soll nicht f&uuml;r
Neubauten gelten
Im M&auml;rz 2014 hat Bundesjustizminister Heiko Maas einen Gesetzentwurf vorgelegt, nach dem in Gebieten mit Wohnraumknappheit die
Mieth&ouml;he bei neu abgeschlossenen Mietvertr&auml;gen maximal zehn Prozent &uuml;ber der orts&uuml;blichen Vergleichsmiete liegen darf (s. hierzu Der
Verwalter-Brief, Ausgabe April 2014, Seite 2). Der Entwurf sah lediglich
f&uuml;r die erstmalige Vermietung von Neubauten und Anschlussvermietungen nach umfassenden Modernisierungen Ausnahmen vor.
Nun haben sich die Fraktionsspitzen von Union und SPD mit Justizminister Maas darauf verst&auml;ndigt, Neubauten komplett von der Mietpreisbremse auszunehmen. Von der Nachbesserung des Entwurfs verspricht
sich die Koalition Anreize f&uuml;r Investitionen in den Neubau. Zuvor war
aus der Immobilienwirtschaft Kritik laut geworden, eine Mietpreisbremse w&uuml;rge den Neubau von Wohnungen ab.
Der Gesetzentwurf muss noch das parlamentarische Verfahren durchlaufen. Mit einem Inkrafttreten des Gesetzes ist im Lauf des Jahres 2015
zu rechnen. Dann obliegt es den Bundesl&auml;ndern, per Rechtsverordnung
die Gebiete zu bestimmen, in denen die Mietpreisbremse greifen soll.
Orts&uuml;bliche Vergleichsmiete  625801
Kunden k&ouml;nnen freundliche
E-Mail-Antworten verlangen
Viel Kommunikation mit Eigent&uuml;mern, Mietern, Dienstleistern usw. l&auml;uft
inzwischen per E-Mail. Der Vorteil: Die Kommunikation ist schnell und
der Inhalt der Konversation wird protokolliert. Der Nachteil: Auch ein
schlechter Umgangston ist dokumentiert.
Das Landesarbeitsgericht Schleswig-Holstein hat zu den Pﬂichten von
Arbeitnehmern im E-Mail-Verkehr mit Kunden geurteilt. Demnach
k&ouml;nnen Arbeitgeber einen Arbeitnehmer abmahnen, wenn er sich unfreundlich gegen&uuml;ber Kunden verh&auml;lt. Damit k&ouml;nnen Arbeitgeber nun
schneller reagieren, wenn der Mitarbeiter nicht den richtigen Ton ﬁndet.
Anders ist die Lage bei Ausk&uuml;nften am Telefon. Hier kann es schon
einmal vorkommen, dass ein Mitarbeiter spontan reagiert und nicht
den richtigen Ton trifft. Hier sollten Sie bei Beschwerden also mit
Nachsicht reagieren. Bei E-Mails hat der Mitarbeiter in der Regel Zeit
zu antworten und sich zu &uuml;berlegen, wie er antwortet. Hier sollten
Sie einen strengeren Ma&szlig;stab anlegen und bei Beschwerden nicht
davor zur&uuml;ckschrecken, auch einmal eine Abmahnung anzudrohen
oder auszusprechen.
Durch Verschmelzung erlischt
Verwaltervertrag nicht
Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische
Person gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der
Gesamtrechtsnachfolge auf den &uuml;bernehmenden Rechtstr&auml;ger &uuml;ber. Der
Verwaltervertrag erlischt nicht in entsprechender Anwendung von &sect; 673
BGB, weil diese Norm durch die im Umwandlungsgesetz enthaltenen
Spezialvorschriften verdr&auml;ngt wird. Die Verschmelzung der Verwalterin
einer Wohnungseigentumsanlage stellt zwar als solche keinen wichtigen Grund dar, der eine vorzeitige K&uuml;ndigung eines Verwaltervertrags
rechtfertigt; an die erforderlichen besonderen Umst&auml;nde, die die Fortf&uuml;hrung der Verwaltung durch den &uuml;bernehmenden Rechtstr&auml;ger f&uuml;r
die Wohnungseigent&uuml;mer unzumutbar machen, sind aber keine hohen
Anforderungen zu stellen. (BGH, Urteil v. 21.2.2014, V ZR 164/13)
Verwaltervertrag  637468
&Uuml;bertragung von Verwalteraufgaben  637280
Aktuelle Rechtsprechung zum WEG
Di., 21.10.2014, 14:00 Uhr, Teilnahmebeitrag 116,62 Euro
Dieses Online-Seminar gibt eine &Uuml;bersicht &uuml;ber die aktuelle Rechtsprechung des BGH und der Instanzgerichte zum Wohnungseigentumsrecht.
Referent: Dr. Dr. Andrik Abramenko
Verkehrssicherungspﬂichten in der Wohnungswirtschaft
Mi., 22.10.2014, 10:00 Uhr, Teilnahmebeitrag 82,11 Euro
Unternehmen der Wohnungswirtschaft m&uuml;ssen als Vermieter und Eigent&uuml;mer bzw. als Verwalter Gefahrenquellen, die von der Immobilie
ausgehen, regelm&auml;&szlig;ig &uuml;berpr&uuml;fen und Ma&szlig;nahmen zur Gefahrenabwehr ergreifen. Dieses Seminar befasst sich mit den rechtlichen Grundlagen und Folgen der Verletzung der Verkehrssicherungspﬂicht, mit
den relevanten technischen Normen und den anerkannten Regeln der
Technik und gibt Empfehlungen zur Dokumentation von durchgef&uuml;hrten
Kontrollma&szlig;nahmen.
Referent: RA Thomas Schl&uuml;ter
Mi., 29.10.2014, 10:00 Uhr, Teilnahmebeitrag 82,11 Euro
Im Rahmen der Energieversorgung m&uuml;ssen Verwalter sowohl die gesetzlichen Anforderungen als auch die Erwartungen der Vermieter hinsichtlich Werterhaltung und -steigerung sowie notwendiger Sanierungsma&szlig;nahmen im Bestand ber&uuml;cksichtigen. Schwerpunkte des Seminars
sind Mietrechts&auml;nderung (&sect; 556c BGB), Kostenneutrale Umstellung auf
gewerbliche W&auml;rmelieferung, Rechtssicherheit bei der Umstellung,
Blockheizkraftwerke, Mieterstrom, Finanzierung und Betrieb neuer W&auml;rmeerzeugungsanlagen sowie Dezentrale Energieversorgung.
Referent: Dipl.-Kfm. Christoph Schaal
„Wir verwalten seit 150 Jahren mit unserem erfahrenen und leistungsstarken Team einen Bestand von 120 Wohnungen. Denn
Immobilienverwaltung ist Vertrauenssache …“ Eine nicht ernstgemeinte Aussage, die keinen unmittelbaren Bezug zu einem
real existierenden Verwaltungsunternehmen hat. Wenn Sie sich
im Kreise Ihrer Mitbewerber umsehen, werden vielleicht dennoch Assoziationen geweckt.
Im Rahmen dieses Beitrags soll deshalb nicht nur die Aufmerksamkeit auf M&ouml;glichkeiten zur Vergr&ouml;&szlig;erung oder Restrukturierung Ihres Verwaltungsbestands gelegt werden, sondern es sollen
auch Hilfen und Anregungen gegeben werden, wie dies m&ouml;glichst
efﬁzient und risikobewusst erfolgen kann. Die Erzeugung von Anfragen kann aus Platzgr&uuml;nden nicht behandelt werden.
Wenn im Folgenden der Begriff Kunden verwendet wird, so steht
dieser f&uuml;r Verwaltungsbeir&auml;te, Eigent&uuml;mergemeinschaften, Eigent&uuml;mer oder Eigent&uuml;mervertreter. Egal in welcher Phase des
Prozesses Sie sich beﬁnden sollten Sie immer die Perspektive
Ihrer (potenziellen) Kunden im Auge behalten.
1. Schritt: Anfragen erfassen
Eine wesentliche Phase ist der erste Kontakt. Vermutlich werden Sie diesen ersten Kontakt gar nicht registrieren, weil immer mehr Interessenten
zun&auml;chst Ihre Internetseite besuchen, um sich einen ersten Eindruck zu
verschaffen. Bereits hier sollten Sie Ihren Internetauftritt aus Kundenund nicht aus Verwaltersicht betrachten. Gibt es hier den Button „Rufen
Sie mich bitte zur&uuml;ck“? oder wie kann ein Interessent mit Ihnen unkompliziert in Verbindung treten? M&ouml;glicherweise haben Sie ja bereits dar&uuml;ber
nachgedacht, ein Formular in Ihren Internetauftritt zu integrieren, in das
die wesentlichen Daten f&uuml;r eine Anfrage eingetragen werden k&ouml;nnen.
Das Thema Internetauftritt sollten Sie in jedem Fall nicht untersch&auml;tzen,
auch wenn es hier nicht ersch&ouml;pfend behandelt werden kann.
Ein erster pers&ouml;nlicher Kontakt wird regelm&auml;&szlig;ig telefonisch entstehen.
Sp&auml;testens jetzt sollten die relevanten Informationen systematisch ab-
Prozessablauf Anfrage bearbeiten
gefragt werden. Auch wenn Sie selbst nicht erreichbar sind, hilft ein
entsprechendes Formular auch einem weniger erfahrenen Mitarbeiter,
diese abzufragen.
Sobald diese wesentlichen Informationen vorliegen ist zu pr&uuml;fen, ob
■ das betroffene Objekt zu Ihnen und Ihrer Verwaltung passt (Gr&ouml;&szlig;e,
Lage, Art etc.)
■ die Anfrage ernstgemeint ist oder nur dazu dienen soll, einen Vergleichspreis einzuholen, um den aktuellen Verwalter unter (Preis-)
Die erste Frage k&ouml;nnen Sie selbst am besten beantworten. Wobei nicht
unbedingt die Gr&ouml;&szlig;e eines Objekts ausschlaggebend sein muss. Letztere Frage kann oft schnell beantwortet werden, wenn nachfolgender
Hinweis beachtet wird:
PRAXISTIPP: OBJEKT BESICHTIGEN
Grunds&auml;tzlich empfehlen wir, ein Angebot erst dann abzugeben,
wenn ein Besuch des fraglichen Objekts und ein Gespr&auml;ch mit dem
Beirat oder Eigent&uuml;mer (-vertretern) stattgefunden haben. Anfragen, die lediglich dem Preiskampf dienen sollen, haben sich in solchen F&auml;llen meist erledigt. Ein Termin vor Ort kommt hier regelm&auml;&szlig;ig nicht zustande.
2. Schritt: Der 1. Termin im Objekt
Die Objektbesichtigung - m&ouml;glichst kombiniert mit dem ersten pers&ouml;nlichen Treffen mit Ihren Kunden - erf&uuml;llt jedoch noch weitere nicht zu
untersch&auml;tzende Funktionen. Der angetroffene Zustand des Objekts und
die Lage werden Ihnen als professionellem Verwalter schon die ersten
wichtigen Informationen dar&uuml;ber geben, wie hoch der zu erwartende
Aufwand einzusch&auml;tzen ist. Erg&auml;nzende Informationen zu diesem Thema werden Sie aus dem Gespr&auml;ch mit Ihren potenziellen Kunden in
Erfahrung bringen k&ouml;nnen. Unabh&auml;ngig von den noch zu erfragenden
harten Faktoren, erlangen hier aber erstmals die „Softfacts“ wesentliche
Bedeutung. Stimmt die „ber&uuml;hmte Chemie“ zwischen den beteiligte
Parteien? Wenn hier Ihrerseits Bedenken bestehen, dann sollten Sie
sich genau &uuml;berlegen, ob Sie auf diesen Umsatz nicht lieber verzichten. Im Gespr&auml;ch sollten in jedem Fall folgende Themen angesprochen
■ Warum der Verwalterwechsel?
■ Wie h&auml;uﬁg wurde in den letzten Jahren der Verwalter gewechselt?
■ Wie viel Beschlussanfechtungen gab es?
■ Gibt es laufende/anh&auml;ngige Gerichtsverfahren?
■ Gibt es Streit/Klagen zwischen den Bewohnern/Besitzern?
■ Bestehen noch Gew&auml;hrleistungsanspr&uuml;che?
Bestehen Beweissicherungsverfahren zu Gew&auml;hrleistungsm&auml;ngeln?
Existiert ein Instandsetzungsstau?
Wurde alle gesetzlichen Forderungen bereits umgesetzt (Energiepass, Trinkwasseruntersuchung, Brandmeldeanlagen,…)?
Wie hoch ist die Selbstnutzungsquote?
Wie h&auml;uﬁg kam es zu Mahnverfahren/Zwangsr&auml;umungen in Folge
von Mietausf&auml;llen
Wie hoch sind die R&uuml;cklagen?
Gab es (wie viele) Mahnverfahren wegen ausstehender Wohngelder?
Wie h&auml;uﬁg mussten au&szlig;erordentliche Eigent&uuml;merversammlungen
Wie h&auml;uﬁg waren Umlaufbeschl&uuml;sse erforderlich?
Spielt Vandalismus / Grafﬁti eine Rolle?
Diese Auﬂistung erhebt keinen Anspruch auf Vollst&auml;ndigkeit und bedarf
im Einzelfall der Erweiterung. Der Themenkatalog sollte „leben“ um Erfahrungen oder andere sich &auml;ndernde Rahmenbedingungen aufnehmen
Zudem wird es mehr als n&uuml;tzlich sein, zumindest die letzte/aktuelle
Jahresabrechnungen bzw. Wirtschaftsplan einzusehen. Einerseits wird
dies dazu beitragen, die oben gestellten Fragen zu beantworten, andererseits kann so die aktuelle Verwalterverg&uuml;tung ermittelt werden.
Auch wenn es sicherlich hilfreich w&auml;re, das Beschlussbuch auszuwerten, so wird der oben genannte Personenkreis hier regelm&auml;&szlig;ig nicht
helfen k&ouml;nnen und der aktuelle Verwalter aus verst&auml;ndlichen Gr&uuml;nden
nicht tun. Aber m&ouml;glicherweise k&ouml;nnen ja die Protokolle der zur&uuml;ckliegenden Jahre eingesehen werden.
Der Umfang der bislang aufgef&uuml;hrten Themen legt den Einsatz einer
Checkliste oder eines entsprechenden Gespr&auml;chsleitfadens nahe. Es
geht dabei jedoch nicht nur darum, keinen wichtigen Punkt zu &uuml;bersehen, sondern die Verwendung solcher Listen unterstreicht Ihre Professionalit&auml;t als Verwalter und hilft dabei, Probleme zu erkennen, die sich
sp&auml;ter als wahre Efﬁzienzkiller oder Zeitfresser entpuppen k&ouml;nnen.
PRAXIS-TIPP: VERSUCHEN SIE DIE ANSPR&Uuml;CHE UND ERWARTUNGEN
IHRER KUNDEN ZU ERMITTELN
Wird hier nur der „Billigverwalter“ gesucht, bei dem ausschlie&szlig;lich
der Preis z&auml;hlt?
■ Wird ein echter Proﬁ gesucht, der den Wert der Immobilie erh&auml;lt,
der sich k&uuml;mmert und ist man bereit, eine angemessene Verg&uuml;tung zu akzeptieren?
■ Handelt es sich um Kunden, die Sie als Verwalter „auffressen“ und
Sie &uuml;ber die Geb&uuml;hr in Anspruch nehmen werden?
■ Verwaltet sich dieses Objekt von allein, d. h. ist bereits mit einer
kurzen Versammlung sowie einer korrekten Abrechnung das Wesentliche erledigt?
Musterobjekt oder Efﬁzienzkiller, um dies vorab bewerten zu k&ouml;nnen, ist ein solcher Termin kaum verzichtbar.
3. Schritt: Angebote erstellen
Auch wenn die Preisﬁndung f&uuml;r das zu erstellende Angebot h&auml;uﬁg aus
dem „Bauchgef&uuml;hl“ und der subjektiven Einsch&auml;tzung der Marktlage
erfolgt, empfehlen wir die Nutzung oder die Erstellung eines Kalkulationsprogramms. Hier k&ouml;nnen aufwandsbeeinﬂussende Faktoren mit entsprechenden Zu- oder Abschl&auml;gen systematisch ber&uuml;cksichtigt werden.
Dies macht nat&uuml;rlich nur dann Sinn, wenn die Ergebnisse einer sp&auml;teren
&Uuml;berpr&uuml;fung unterzogen werden.
Regelm&auml;&szlig;ig werden Sie im n&auml;chsten Schritt ein Angebot erstellen m&uuml;ssen. Hier stellt sich die Frage wie und in welchem Umfang Sie diese
erstellen und welche zus&auml;tzlichen Unterlagen Sie bereitstellen. In der
Praxis treffen wir hier eine breite Palette an L&ouml;sungen an. Diese reichen
von der reinen Preisauskunft bis zu umfangreichen Paketen, die unter
anderem folgenden Unterlagen umfassen k&ouml;nnen:
■ Vertragsentwurf
■ Musterabrechnung
■ Unternehmenspr&auml;sentation
■ Liste mit Referenzobjekten
In einigen F&auml;llen werden die Angebote abh&auml;ngig von der Objektgr&ouml;&szlig;e
unterschiedlich umfangreich zusammengestellt. Ein aus unserer Sicht
fragw&uuml;rdiges Verfahren. Besonders dann, wenn der Empf&auml;nger, weil er
Mehrfachbesitzer ist, gleichzeitig unterschiedliche Angebote erh&auml;lt.
Wenn Sie Mitglied eines Berufsverbands sind, dann sollte nicht nur dessen Logo Ihr Briefpapier schm&uuml;cken, sondern Sie sollten auch darstellen, welche Vorteile sich daraus f&uuml;r Ihre Kunden ergeben.
&Auml;hnliches gilt f&uuml;r Verwalter mit zertiﬁziertem Qualit&auml;tsmanagementsystem. Legen Sie nicht nur die Kopie des aktuellen Zertiﬁkats bei, sondern
neben Hinweisen zur Zertiﬁzierung auch einen Auszug aus dem zur&uuml;ckliegenden Auditbericht. Dort werden viele positive Dinge zu Ihrem Unternehmen von neutraler Stelle genannt, die auch f&uuml;r Ihre potenziellen
Kunden von Bedeutung sind.
In jedem Fall ist es empfehlenswert, entsprechende Muster zu erstellen, die schnell angepasst und m&ouml;glichst immer gleich zusammengestellt werden k&ouml;nnen. Die anzupassenden Passagen sollten dabei so
gekennzeichnet sein, dass sie eindeutig erkennbar und sicher bearbeitet werden k&ouml;nnen. Die dadurch gewonnene Zeit sollte in eine 4-Augenkontrolle investiert werden.
4. Schritt: Angebote verfolgen
Die Pr&auml;sentation beim Kunden wird regelm&auml;&szlig;ig der n&auml;chste Schritt auf
dem Weg zum neuen Verwaltervertrag sein. Eine intensive Vorbereitung ist hier absolute Voraussetzung. Mithilfe einer kleinen Checkliste sicherzustellen, dass die ben&ouml;tigte Ausr&uuml;stung und alle Unterlagen
verf&uuml;gbar sind, ist Grundvoraussetzung. Genauso wichtig ist es jedoch,
sich nochmals intensiv mit den aus vorausgegangenen Gespr&auml;chen
bekannten sowie mit den vermuteten W&uuml;nschen und Anforderungen
auseinanderzusetzen. Die Pr&auml;sentation muss eindeutig herausarbeiten,
welches Alleinstellungsmerkmal gerade Ihre Verwaltung am besten bef&auml;higt, das Mandat auszuf&uuml;hren. Damit tritt auch die Preisdiskussion am
ehesten in den Hintergrund.
Auch bei bester Vorbereitung und Eignung werden Sie nicht auf jede
Bewerbung eine Zusage erhalten. Wenngleich &auml;rgerlich, sollten Sie die
sich daraus ergebenden Chancen nutzen. Deshalb macht es Sinn, zu
erfragen, was die ausschlaggebenden Argumente gegen Ihre Bestellung waren und f&uuml;r welchen Zeitraum die neue Verwaltung beauftragt
wurde. Die Einrichtung eiDER AUTOR
ner Wiedervorlage zum Ende
der Bestellzeit sollte deshalb
zum Standard geh&ouml;ren. Zuder InRaCon
dem sollten Sie versuchen,
weiter im Kontakt zu bleiben.
Die Einladung zu BeiratstaImmobilienvergen, Vortrags- und Informatiwaltungen bei
onsveranstaltungen oder die
der Optimieregelm&auml;&szlig;ige Zusendung von
rung ihrer Prozesse und bei der
Informationsschriften k&ouml;nnen
geeignete Ma&szlig;nahmen sein,
ISO 9001, GEFMA 700ff., T&Uuml;V-geum die sp&auml;tere Beauftragung
pr&uuml;fte Immobilienverwaltung).
zu begr&uuml;nden.
Wenn die Aufsichtsbeh&ouml;rde zweimal
Reinhold Okon, M&uuml;nchen
Datenschutz ist schon seit langem ein fester Bestandteil in Unternehmen, nur wurde der Datenschutz fr&uuml;her anders deﬁniert.
Verschwiegenheitsverpﬂichtung, Vertraulichkeitsvereinbarung,
Schweigepﬂicht usw. waren die Grundpfeiler f&uuml;r angewandten
Datenschutz. Viele Unternehmen hatten solche Vereinbarungen
mit Mitarbeitern, externen Unternehmen usw. geschlossen, um
sicherzustellen, dass ihr geistiges Gut, ihre Erﬁndungen, ihre Kundenst&auml;mme u.a. nicht in falsche H&auml;nde ger&auml;t. Mit Einzug der Computer vereinfachten sich die Wege der Informations&uuml;bermittlung
derart, dass ein eigenes Gesetz her musste, um die Flut von Informationen und deren Erlangung, Speicherung, Verarbeitung und
Weitergabe zu regeln, das Bundesdatenschutzgesetz (BGSG). Doch
genau dieses Gesetz sorgt f&uuml;r Verwirrung. Oft h&ouml;rt man die Frage:
„Ja was darf ich denn jetzt und was nicht?“ Genau diese Unkenntnis und Hilﬂosigkeit ist gef&auml;hrlich. Wenn keiner da ist, der den
Weg durch den Paragraphendschungel zeigt, wie etwa ein Datenschutzbeauftragter (DSB), l&auml;sst man eben mal gerne das Gesetz
au&szlig;er Acht und geht den vermeintlich einfacheren Weg. Dies birgt
gro&szlig;e Risiken. Die meisten Unternehmen haben die Konsequenzen aus der Nichtbeachtung der Bestimmungen des BDSG noch
nie zu sp&uuml;ren bekommen. Auch scheinen viele Unternehmen das
BDSG und dessen ausf&uuml;hrende Organe (Aufsichtsbeh&ouml;rden, Landesdatenschutzbeauftragte) nicht einmal zu kennen oder es besteht eine ablehnende Haltung gegen&uuml;ber diesem Gesetz.
Es klingelt an der T&uuml;r
Dass diese Haltung gef&auml;hrlich sein kann, zeigt folgender Fall, der sich
im August 2014 irgendwo in Deutschland ereignet hat. Dort hatte ein
Hausverwalter pl&ouml;tzlich vom Landesdatenschutzbeauftragten Besuch
bekommen. Quasi an der Haust&uuml;re wurde der Hausverwalter dar&uuml;ber
belehrt, dass nach &sect; 38 Abs. 4 BDSG die von der Aufsichtsbeh&ouml;rde mit
der Kontrolle beauftragten Personen befugt sind, soweit es zur Erf&uuml;llung von der Aufsichtsbeh&ouml;rde &uuml;bertragenen Aufgaben erforderlich ist,
w&auml;hrend der Betriebs- und Gesch&auml;ftszeiten Grundst&uuml;cke und Gesch&auml;ftsr&auml;ume der Stelle (also das B&uuml;ro des Hausverwalters) zu betreten und
dort Pr&uuml;fungen und Besichtigungen vorzunehmen. Au&szlig;erdem k&ouml;nnen
gesch&auml;ftliche Unterlagen, insbesondere die &Uuml;bersicht nach &sect; 4 Abs. 2
Satz 1 sowie die gespeicherten personenbezogenen Daten und die Datenverarbeitungsprogramme eingesehen werden. Der Auskunftspﬂichtige (Hausverwalter) hat diese Ma&szlig;nahmen zu dulden. Verweigert der
Hausverwalter die Einsichtnahme in Unterlagen und kommt er der Aufforderung zur Erteilung von Ausk&uuml;nften nicht nach, liegt eine Ordnungswidrigkeit vor, die mit Bu&szlig;geld belegt werden kann.
Darf die Beh&ouml;rde ohne Ank&uuml;ndigung kommen?
Die erste typische &Uuml;berlegung, die der Hausverwalter hatte war, ob die
Beh&ouml;rde ohne Ank&uuml;ndigung eine Kontrolle des Unternehmens durchwww.haufe.de/immobilien
f&uuml;hren d&uuml;rfe. Diese Frage l&auml;sst sich ganz klar bejahen. Aufgrund mangelnden Personals k&ouml;nnen die Beh&ouml;rden allerdings nicht in der H&auml;uﬁgkeit kontrollieren, wie sie es wohl selber gerne m&ouml;chten. Bei dem oben
genannten Hausverwalter standen gleich 3 Mitarbeiter der Aufsichtsbeh&ouml;rde in der T&uuml;re: der Landesdatenschutzbeauftragte selbst, gefolgt
von zwei weiteren Mitarbeitern. Von diesen begleitenden Mitarbeitern
ist mindestens eine Person fachkundig in der IT. In den meisten F&auml;llen
erwartet die Beh&ouml;rde, dass nicht nur die Unternehmensleitung (zumindest eine Stellvertretung) anwesend ist, sondern auch die f&uuml;r die EDV
verantwortliche Person. Dass dann die Frage nach dem Datenschutzbeauftragen (DSB) kommt (sofern der Hausverwalter zur Bestellung eines
DSB verpﬂichtet ist), ist selbstverst&auml;ndlich. Ist der DSB n&auml;mlich vor Ort,
geht der Besuch wesentlich schneller von statten, da er alle entsprechenden Fragen pr&auml;ziser beantworten und verfasste Berichte und Dokumentationen vorlegen kann.
Warum kommt die Beh&ouml;rde?
Im oben genannten Fall war es ein ver&auml;rgerter Eigent&uuml;mer. Im Vorfeld
hatte der Hausverwalter versehentlich die R&uuml;ckseite einer alten Kopie
von Abrechnungsunterlagen als Schmierpapier benutzt. Er hatte darauf
lediglich Notizen verfasst und diese zu den Akten gelegt. Ein Eigent&uuml;mer verlangte Akteneinsicht und entdeckte dabei die Notizen. Da das
Verh&auml;ltnis zwischen den Parteien ohnehin schon etwas gespannt war,
war dies f&uuml;r den Eigent&uuml;mer ein gefundenes Fressen. Er witterte einen
klassischen Versto&szlig; gegen Datenschutzbestimmungen und informierte
die Aufsichtsbeh&ouml;rde. Beim ersten Gespr&auml;ch zwischen der Aufsichtsbeh&ouml;rde und dem Eigent&uuml;mer wurde jedoch festgestellt, dass vorerst
kein Versto&szlig; gegen Datenschutzbestimmungen vorlag. Jedoch nahm
die Beh&ouml;rde diese Beschwerde als Anlass, um das Unternehmen zu
Selektiert die Beh&ouml;rde?
Ganz klar hat die Beh&ouml;rde Unternehmen im Visier, die vornehmlich mit
personenbezogenen Daten arbeiten. Eine Haus-und Immobilienverwaltung ist nahezu pr&auml;destiniert daf&uuml;r, von der Beh&ouml;rde kontrolliert zu werden. Sicherlich gibt es Wirtschaftszweige, die nicht so sehr Ziel einer
Kontrolle durch die Beh&ouml;rde sind. Trotzdem kann sich kein Unternehmen
sicher sein, dass es nicht seitens der Aufsichtsbeh&ouml;rde kontrolliert wird.
So hat z. B. das Bayerische Landesamt f&uuml;r Datenschutzaufsicht (BayLDA)
im Fr&uuml;hjahr dieses Jahres 110 Autoh&auml;user in Bayern angeschrieben und
um die Ausf&uuml;llung eines beigelegten Fragebogens zur Datenschutzorganisation gebeten. Der dreiseitige Fragebogen musste durch die Unternehmensleitung und den Datenschutzbeauftragten ausgef&uuml;llt und unterschrieben werden. Die Autoh&auml;user unterhalten gerne einen gro&szlig;en
Pool sehr vieler pers&ouml;nlicher Daten ihrer Kunden. Zum Beispiel ist es f&uuml;r
Autoverk&auml;ufer wichtig zu wissen, welches Hobby z. B. ein m&ouml;glicher
Kunde hat. Naiv gesagt, je mehr Daten ein Verk&auml;ufer des Autohauses
&uuml;ber seine Kunden hat, desto gezielter kann er Verkaufsstrategien zum
Angebot f&uuml;r ein entsprechendes Fahrzeug entwickeln und dieses gezielt
Was m&ouml;chte die Beh&ouml;rde alles wissen?
■ Informationen und Vorlage &uuml;ber den Nachweis zur Bestellung eines
DSB und die Nachweisf&uuml;hrung der ihm &uuml;bertragenen Aufgaben. Die
Bestellungsurkunde ist meistens schon ausreichend. Oft wird der DSB
nach der Kontrolle aufgefordert, seine Fachkunde in Form von Zertiﬁkaten und Urkunden zu beweisen. Dies ist deshalb wichtig, weil
es sehr viele Scheinbestellungen gibt. Diese Scheinbestellungen sind
nur auf den ersten Blick f&uuml;r den Unternehmer eine kosteng&uuml;nstige
M&ouml;glichkeit, der Verpﬂichtung zur Bestellung eines Datenschutzbeauftragten nachzukommen. Dies ist allerdings – abgesehen von der
eventuellen Strafbarkeit – sehr kurzfristig gedacht, denn der Einsatz
einer Person, die nicht die erforderlichen Kenntnisse eines DSB oder
die erforderlichen datenschutzrechtlichen Verpﬂichtungen kennt,
kann sich im Nachhinein als teurer Fehler erweisen.
Informationen und Vorlage &uuml;ber den Nachweis, dass alle Mitarbeiter
zur Einhaltung des Datenschutzes verpﬂichtet worden sind. Gemeint
ist, alle Mitarbeiter m&uuml;ssen nach &sect; 5 BDSG auf das Datengeheimnis
verpﬂichtet werden und an einer entsprechenden j&auml;hrlichen Schulung, die der DSB h&auml;lt, teilnehmen.
Informationen &uuml;ber die derzeitige Datenschutzorganisation, Organisation der Verarbeitung, Speicherung, Archivierung, Vernichtung von Daten. Insbesondere ist damit zu rechnen, dass die Beh&ouml;rde einen Blick
in Abrechnungsunterlagen von WEG werfen m&ouml;chte. Damit m&ouml;chte sie
u. a. in Erfahrung bringen, ob unzul&auml;ssige Kopien von Personalausweisen angefertigt und in den Akten hinterlegt worden sind.
Pr&uuml;fung, ob ein &ouml;ffentliches Verfahrensverzeichnis &uuml;ber die eingesetzten Verfahren der automatisierten Verarbeitung personenbezogener Daten vorliegt.
Informationen &uuml;ber die herrschende IT-Sicherheit (Virenschutz, Firewall, Patch-Management).
Informationen &uuml;ber derzeit eingesetzte Betriebssysteme auf den
Computern und Servern .
Informationen zur Benutzerberechtigung (Berechtigungskonzept).
Informationen zum Einsatz von Verschl&uuml;sselung (ganz besonders im
Bereich E-Mail).
allgemeine r&auml;umliche Ausstattung der Gesch&auml;ftsr&auml;ume (wer kann,
wenn er die Gesch&auml;ftsr&auml;ume des Hausverwalters betritt, was sehen,
h&ouml;ren oder lesen?).
Dies sind nur ein paar Ausz&uuml;ge aus dem Fragebogen der Aufsichtsbeh&ouml;rde.
Was pr&uuml;ft die Beh&ouml;rde sonst noch?
Dass die Aufsichtsbeh&ouml;rde alles andere als ein grauer Amtsschimmel
ist, beweist die in diesem Jahr durchgef&uuml;hrte Vor-Ort-&Uuml;berpr&uuml;fung bei
etlichen bayerischen Unternehmen. Hierbei wurde festgestellt, dass
„gerade die sichere Konﬁguration von Mail-Servern und der damit eingehende Schutz personenbezogener Daten h&auml;uﬁg vernachl&auml;ssigt wurde
und deshalb Verbesserungsbedarf besteht“. Dies f&uuml;hrte dazu, dass Anfang September 2014 eine automatisierte Online-Pr&uuml;fung bei Mailservern bayerischer Firmen seitens der Beh&ouml;rde durchgef&uuml;hrt wurde. Die
online gepr&uuml;ften Betriebe wurden rein zuf&auml;llig und branchen&uuml;bergreifend stichprobenartig ausgew&auml;hlt. Die Unternehmen erhielten einen
Antwortbogen, der ausgef&uuml;llt an das BayLDA zur&uuml;ckgesandt werden
musste. Ziel dieser &Uuml;berpr&uuml;fung war es u. a. zu erfahren, ob spezielle Verschl&uuml;sselungsmechanismen (z. B. SSL/TLS oder PFS) eingesetzt
werden oder ob die Sicherheitsl&uuml;cke Heartbleed (ein schwerwiegender
Programmfehler in der alten Version von OpenSSL) geschlossen wurde.
Wurde dieser Antwortbogen nicht zur&uuml;ckgesendet, f&uuml;hrte dies zu einem
Versto&szlig; gegen &sect; 38 Abs. 3 Satz 1 BDSG. Ein solcher Versto&szlig; kann als
Ordnungswidrigkeit nach &sect; 43 Abs. 1 Nr. 10 BDSG mit einem Bu&szlig;geld
geahndet werden. Die Aufsichtsbeh&ouml;rden sind daf&uuml;r bekannt, dass sie
Verst&ouml;&szlig;e ziemlich konsequent ahnden, andererseits aber auch sehr
hilfsbereit sind, wenn es um die Beseitigung von datenschutzrelevanten L&uuml;cken oder die Umsetzung angeordneter Verfahren geht.
Jedes Unternehmen muss pr&uuml;fen, ob es zur Bestellung eines DSB verpﬂichtet ist (&sect; 4f BDSG). Ein DSB ist mit dem Umgang mit der Aufsichtsbeh&ouml;rde vertraut und in der Lage, gezielt und efﬁzient Fragen zu
beantworten und Ausk&uuml;nfte zu erteilen. Sein Berichtswesen ist genau
darauf abgestimmt, in strukturierter Form alle relevanten Informationen
bez&uuml;glich der Datenschutzorganisation darzustellen. Unternehmen, die
nicht verpﬂichtet sind, einen DSB zu bestellen, sollten ihr Unternehmen mal mit den Augen eines Betroffenen sehen. Jeder sollte sich die
Frage stellen: Was passiert mit meinen Daten, die ein anderer &uuml;ber
mich gespeichert hat? Versuchen Sie doch einmal „undercover“, in Ihrem Unternehmen an gespeicherte Daten zu kommen. Ist es das Post-it
am Monitor mit dem Passwort f&uuml;r den PC? Sind es Kontoausz&uuml;ge von
Eigent&uuml;mern, die auf dem Schreibtisch neben dem Besucherstuhl liegen? Oder sind es Telefonate mit vertraulichen Inhalten, die jeder bei
ge&ouml;ffneter B&uuml;rot&uuml;r h&ouml;ren kann?
Die Aufsichtsbeh&ouml;rde macht keinen Halt vor einem Einzelunternehmen.
Auch wenn dieses keinen DSB stellen muss, so ist es zu 100 % verpﬂichtet, den Datenschutz anzuwenden und einzuhalten. Gerade kleinere Hausverwaltungen neigen dazu, sich mit dem Thema Datenschutz
gar nicht erst auseinanderzusetzen, weil sie dies f&uuml;r „Ihr kleines Unternehmen“ gar nicht f&uuml;r erforderlich halten.
Die Beh&ouml;rde ist nicht auf Bu&szlig;gelder aus
Unser oben genannter Hausverwalter hatte erst zwei Tage vor dem
Besuch der Aufsichtsbeh&ouml;rde einen DSB bestellt. Dass der DSB nat&uuml;rlich nicht innerhalb von zwei Tagen das Unternehmen durchleuchtet,
analysiert und dementsprechend umgestellt hat, war der Beh&ouml;rde bewusst. Allein der innerbetrieblichen Organisation des Hausverwalters
(er hatte selbst ein datenschutzorganisatorisches Konzept erstellt und
umgesetzt), der ordentlichen F&uuml;hrung seines Unternehmens und der
Kooperation gegen&uuml;ber der Aufsichtsbeh&ouml;rde war es zu verdanken,
dass kein Bu&szlig;geld verh&auml;ngt wurde. Der Hausverwalter wurde verpﬂichtet, noch einige Unterlagen nachzureichen. Als diese durch die Beh&ouml;rde
gesichtet wurden, konnte der Fall abgeschlossen werden. Auch wenn
kein Bu&szlig;geld verh&auml;ngt wird, kann die Beh&ouml;rde f&uuml;r ihre Aufw&auml;nde eine
Entsch&auml;digung in Rechnung stellen. Die Aufsichtsbeh&ouml;rde rechnet Telefonate, Schriftverkehr (E-Mail, Brief) und vor-Ort-Besuche genauso ab
wie ein Handwerker. Ein Stundensatz von ca. 50,00 - 70,00 Euro netto
sind &uuml;blich.
Aufsichtsbeh&ouml;rden werden in Zukunft ihr Personal verst&auml;rken und unangek&uuml;ndigte Vor-Ort-Besuche bei Unternehmen durchf&uuml;hren. Hierbei
werden auch Hausverwaltungen verst&auml;rkt in das Visier der Beh&ouml;rde
geraten. Gerade kleinere Betriebe tun sich mit dem Datenschutz immer noch schwer. Es ist aber wirklich jedem anzuraten, sich mit den
gesetzlichen Grundlagen des Datenschutzes und den sich hieraus ergebenden Basisanforderungen zu befassen. Die Aufsichtsbeh&ouml;rden werden ohne R&uuml;cksicht auf die Gr&ouml;&szlig;e des Betriebes Bu&szlig;gelder verh&auml;ngen,
wenn das Unternehmen gegen Datenschutzrecht verst&ouml;&szlig;t. Der Beh&ouml;rde
geht es jedoch um die Umsetzung der Sicherheit und nicht um die
Verh&auml;ngung von Bu&szlig;geldern. Alle mir bekannten F&auml;lle von Anzeigen
bei Aufsichtsbeh&ouml;rden wurden meist durch Eigent&uuml;mer gemeldet, die
mit ihrer Hausverwaltung nicht zufrieden waren. Klingt zwar komisch,
ist Datenschutzbeauftragter
Bundesfachverbandes
der Immobilienverwalter e.V. (BVI).
Ein Mietshaus wird Mitte des Jahres ver&auml;u&szlig;ert. Ist das Verlangen
eines Mieters, bei Eigent&uuml;merwechsel (z. B. Eigent&uuml;merwechsel
zum Halbjahr) des Miethauses eine geschlossene Jahres-Betriebskostenabrechnung zu fordern mietrechtlich in Ordnung oder ist
der Eigent&uuml;merwechsel eine sachlich hinreichende Begr&uuml;ndung,
die den Vor-Eigent&uuml;mer zur Erstellung einer Halbjahres-Betriebskostenabrechnung berechtigt?
Findet ein Eigent&uuml;merwechsel w&auml;hrend des laufenden Abrechnungszeitraumes statt, hat dies keinen Einﬂuss auf den mietvertraglich vereinbarten Abrechnungszeitraum. Weder ist der Voreigent&uuml;mer zur Erstellung einer Halbjahres-Betriebskostenabrechnung berechtigt noch
kann der Mieter eine solche verlangen.
Beim Neubau einer Wohnanlage sind zwischen der ersten und
letzten Wohnungs&uuml;bergabe hohe Kosten f&uuml;r zus&auml;tzliche M&uuml;llentsorgung durch den Hausmeister (u. a. Umzugsm&uuml;ll) angefallen.
Wie sind diese auf die Wohnungseigent&uuml;mer zu verteilen? Viele
Wohnungseigent&uuml;mer m&ouml;chten nicht zahlen, da die Kosten vor
&Uuml;bergabe ihrer eigenen Wohnung angefallen sind und nicht von
ihnen verursacht wurden.
Die zus&auml;tzlichen Kosten der M&uuml;llentsorgung sind grunds&auml;tzlich nach
dem allgemeinen Kostenverteilungsschl&uuml;ssel gem&auml;&szlig; &sect; 16 Abs. 2 WEG
auf s&auml;mtliche Eigent&uuml;mer nach ihren jeweiligen Miteigentumsanteilen
zu verteilen, wobei auf den jeweiligen in der notariellen Kaufvertragsurkunde vereinbarten Besitz&uuml;bergang abzustellen ist.
Darf der Verwaltungsbeirat seinen Schriftverkehr mit der Hausverwaltung gegen&uuml;ber allen Eigent&uuml;mern offen legen, auch
wenn die Verwaltung dem nicht zugestimmt hat? Gibt es einen Unterscheid zwischen vom Beirat aufgesetzten/initiierten
Schreiben und von der Verwaltung aufgesetzten Schreiben?
Soweit es sich bei dem Schriftverkehr mit der Hausverwaltung ausschlie&szlig;lich um Themen handelt, welche die WEG betreffen, ist kein
Grund ersichtlich, weshalb diese Schreiben, deren Inhalt letztendlich
alle Eigent&uuml;mer betrifft, diesen nicht offen gelegt werden d&uuml;rfte. Dabei
ist es unerheblich, von welcher Seite ein Schreiben initiiert wurde.
In einer Wohnungseigentumsanlage sind mehrere Isolierglasscheiben undicht. In der Teilungserkl&auml;rung sind die Fenster dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Au&szlig;erdem ist
dort u. a. geregelt, dass die Wohnungseigent&uuml;mer im r&auml;umlichen Bereich ihres Sondereigentums zur Beseitigung von
Glassch&auml;den und zur Instandhaltung und Instandsetzung
auf der Innenseite der Wohnungsabschlusst&uuml;ren und der T&uuml;ren zu Loggien und Balkonen einschlie&szlig;lich der T&uuml;rrahmen
nebst Verkleidung sowie etwaigen Au&szlig;enfenstern verpﬂichtet sind. Ist mit Glassch&auml;den nur Bruch gemeint oder fallen hier auch die undichten Isolierglasscheiben darunter?
Das Bayerische Oberste Landesgericht (Beschluss v. 3.8.2000, 2Z
BR 184/99) hat entschieden, dass auch das Blindwerden einer
zuvor durchsichtigen Glasscheibe als Glasschaden zu verstehen
ist, denn auch bei der Eintr&uuml;bung durch Feuchtigkeit verliert das
Glas eine wesentliche Eigenschaft und ist zu erneuern.
Nimmt man, wie das Bayerische Oberste Landesgericht, einen Glasschaden bereits dann an, wenn das Glas oder die Fenster eine wesentliche Eigenschaft verlieren, liegt auch bei undichten Isolierglasscheiben
ein Glasschaden im Sinne der Teilungserkl&auml;rung vor.
Andererseits sind die Wohnungseigent&uuml;mer im r&auml;umlichen Bereich ihres Sondereigentums aufgrund der zugrundeliegenden Teilungserkl&auml;rung auch zur Instandhaltung ihrer Au&szlig;enfenster verpﬂichtet, sodass
auch unter diese Variante die undichten Isolierglasscheiben subsumiert
In einer Wohnungseigentumsanlage mit 85 Wohnungen m&ouml;chte
ein einzelner Wohnungseigent&uuml;mer nur f&uuml;r seine Wohnung im
Klingeltableau ein Videoauge installieren. Bevor der Eigent&uuml;mer
die Hauseingangst&uuml;r per T&uuml;r&ouml;ffner &ouml;ffnet, kann er so mittels
Bildschirmkontrolle aus seiner Wohnung kontrollieren, um wen
es sich bei dem Besucher handelt. Eine Aufzeichnung der Bilddaten ﬁndet nicht statt. Wer tr&auml;gt die Kosten f&uuml;r den Einbau?
Der Wohnungseigent&uuml;mer w&uuml;nscht den Einbau zu Lasten der Instandhaltungsr&uuml;cklage. Welche M&ouml;glichkeiten der Kostenverteilung bestehen?
Da das Klingeltableau im gemeinschaftlichen Eigentum steht, handelt
es sich bei den Kosten f&uuml;r den Einbau eines Videoauges – einer baulichen Ver&auml;nderung im Sinne des &sect; 22 Abs. 1 WEG - um Kosten, welche
grunds&auml;tzlich gem. &sect; 16 Abs. 2 WEG anteilig von allen Eigent&uuml;mern der
WEG zu tragen sind. Soweit das Videoauge jedoch nur von einem einzelnen Eigent&uuml;mer genutzt werden kann, sollte ein Beschluss mit einer
doppelt qualiﬁzierten Mehrheit gem&auml;&szlig; &sect; 16 Abs. 4 WEG gefasst werden,
wonach der Eigent&uuml;mer, der den Einbau eines Videoauges w&uuml;nscht,
allein mit den Kosten des Einbaus belastet wird.
Die Frage nach den M&ouml;glichkeiten der Kostenverteilung stellt sich daher
nicht. Auch kann dem Wunsch des Eigent&uuml;mers, den Einbau zu Lasten
der Instandhaltungsr&uuml;cklage zu ﬁnanzieren, nicht entsprochen werden.
&Uuml;bertragung der
Instandsetzungspﬂicht
das Thema „Fenstersanierungen“ in einer
WEG hat uns in der Vergangenheit schon sehr
stark besch&auml;ftigt und wird es mit ziemlicher
Sicherheit auch in Zukunft tun. Auch f&uuml;r die
Gerichte kein leichtes Unterfangen, hier zu
Entscheidungen zu kommen, die als „gerecht“
empfunden werden. Ein sehr interessanter Fall
wurde j&uuml;ngst vom LG Hamburg entschieden.
In einer Gemeinschaftsordnung war nicht nur
– wie h&auml;uﬁg vereinbart – allein die Kostentragung f&uuml;r Instandhaltungs- und/oder Instandsetzungsma&szlig;nahmen auf die betreffenden
Eigent&uuml;mer verlagert. Es war dar&uuml;ber hinaus
sogar die Sanierungsentscheidung selbst,
also das Ob, Wie und Wann, der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft entzogen. Die
Sanierungsentscheidung sollte also alleine der
einzelne Sondereigent&uuml;mer treffen d&uuml;rfen. Zul&auml;ssig? Das LG Hamburg sagt Ja. Trotzdem sollten Sie in einem solchen Falle aber den Status
quo nicht unber&uuml;cksichtigt lassen. Bei optisch
nachteiligen baulichen Ver&auml;nderungen k&ouml;nnen
trotzdem Abwehranspr&uuml;che der Gemeinschaft
oder anderer Eigent&uuml;mer drohen.
&Uuml;bertragung der Instandsetzungspflicht
Ist die Pﬂicht zur Instandsetzung der
Fenster in der Gemeinschaftsordnung
auf die einzelnen Sondereigent&uuml;mer
&uuml;bertragen, hat die Gemeinschaft insoweit keine Verwaltungsbefugnis mehr.
LG Hamburg, Urteil v. 9.4.2014, 318 S 133/13
Die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigent&uuml;mergemeinschaft sieht vor,
dass die im gemeinschaftlichen Eigentum
stehenden Teile, Anlagen und Einrichtungen
auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem
Zustand zu erhalten, Sch&auml;den an den nach
au&szlig;en weisenden Fenstern jedoch vom jeweiligen Wohnungseigent&uuml;mer auf seine
Kosten zu beseitigen sind.
In einer Eigent&uuml;merversammlung beschlossen die Wohnungseigent&uuml;mer mehrheitlich,
dass anstelle der vorhandenen Schwingﬂ&uuml;gelfenster k&uuml;nftig nur noch Dreh-/Kippfenster eingebaut werden d&uuml;rfen. Ein Eigent&uuml;mer
hat diesen Beschluss angefochten. Er meint,
wegen der Regelung in der Gemeinschaftsordnung habe die Gemeinschaft kein Mitspracherecht bei einem Austausch von Fenstern.
Das LG Hamburg hatte dar&uuml;ber zu entscheiden, wie die &Uuml;bertragung der Instandset-
zungspﬂicht auf die Eigent&uuml;mer die diesbez&uuml;glichen Befugnisse der Gemeinschaft
beeinﬂusst.
So hat das LG Hamburg entschieden:
Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Der Beschluss greift in die Zust&auml;ndigkeit der einzelnen Eigent&uuml;mer f&uuml;r die im Bereich ihres
jeweiligen Sondereigentums beﬁndlichen
Fenster ein, ohne dass die Gemeinschaftsordnung die Eigent&uuml;mer zu einer entsprechenden Regelung durch Mehrheitsbeschluss erm&auml;chtigt.
Durch die Regelung in der Gemeinschaftsordnung ist die Pﬂicht zur Instandsetzung
der Fenster, nicht aber auch die Pﬂicht zur
laufenden Instandhaltung wirksam auf den
jeweiligen Wohnungseigent&uuml;mer &uuml;bertragen worden. Die Differenzierung zwischen
Instandhaltung (Gemeinschaft) und Instandsetzung (einzelner Eigent&uuml;mer) ist wirksam.
Unter den Begriff Instandsetzung f&auml;llt auch
die Ersatzbeschaffung schadhafter Teile,
nicht nur deren Reparatur.
Der angefochtene Beschluss macht den einzelnen Eigent&uuml;mern eine verbindliche Vorgabe, wie sie die ihnen obliegende Instandsetzung der Fenster zu erf&uuml;llen haben. F&uuml;r
diese Vorgabe durch einfachen Mehrheitsbeschluss bedarf die Gemeinschaft einer
Erm&auml;chtigung in der Gemeinschaftsordnung.
Eine solche fehlt.
Aufgrund der &Uuml;bertragung der Zust&auml;ndigkeit
f&uuml;r die Instandsetzung der Fenster auf die
einzelnen Eigent&uuml;mer hat die Gemeinschaft
ihre Verwaltungszust&auml;ndigkeit f&uuml;r diesen
Bereich des Gemeinschaftseigentums (nur
f&uuml;r die Instandsetzung) verloren. Insbesonwww.haufe.de/immobilien
dere hat die Gemeinschaft auch die Befugnis
&uuml;bertragen zu entscheiden, was wann zu tun
ist. Die &uuml;brigen Eigent&uuml;mer haben damit bez&uuml;glich der Instandsetzung der Fenster keine
Befugnisse mehr. Allein ein sachlicher Grund
(z. B. Einheitlichkeit der Fassade) reicht nicht
aus, um eine verbleibende Verwaltungszust&auml;ndigkeit der Gemeinschaft anzunehmen.
Da die Gemeinschaftsordnung keine Erm&auml;chtigung der Gemeinschaft enthielt, &uuml;ber Fragen
der Instandsetzung der Fenster durch einfachen Mehrheitsbeschluss zu entscheiden, war
der Beschluss f&uuml;r ung&uuml;ltig zu erkl&auml;ren.
Offen lie&szlig; das Gericht, ob die einzelnen Eigent&uuml;mer bei einem Austausch statt Schwingﬂ&uuml;gelfenstern Dreh-/Kippfenster einbauen
d&uuml;rften und hierf&uuml;r ein einfacher Mehrheitsbeschluss ausreichen w&uuml;rde. Jedenfalls konnte
die Gemeinschaft den Eigent&uuml;mern nicht durch
einfachen Mehrheitsbeschluss verbieten, die
Instandsetzung der Schwingﬂ&uuml;gelfenster durch
den Einbau neuer Schwingﬂ&uuml;gelfenster zu bewerkstelligen.
1. Fensterelemente geh&ouml;ren zum
Gemeinschaftseigentum, aber…
St&auml;ndig von neuem muss sich die Rechtsprechung zum Thema „Fenster“ &auml;u&szlig;ern. Dabei
geht es insbesondere um umstrittene Fragen
der Auftragsverantwortlichkeiten und der Kostentragung f&uuml;r Pﬂegema&szlig;nahmen, Reparaturen, Ersatzbeschaffungen sowie totale Erneuerung.
Das liegt sicher zum einen daran, dass moderne Verbundfenster als Gesamtelemente
seit einigen Jahrzehnten und heute unstreitig
als Bestandteil der Au&szlig;enfassade gesetzlich
zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden und zum anderen an oft leider
&auml;u&szlig;erst auslegungsbed&uuml;rftigen Klauseln in
Teilungserkl&auml;rungen bzw. Gemeinschaftsordnungen.
Fenster geh&ouml;ren also nicht zum Sondereigentum eines Wohnungs- bzw. Teileigent&uuml;mers,
k&ouml;nnen deshalb wohl auch nicht rechtswirksam durch Vereinbarung dem „r&auml;umlichen
Bereich von Sondereigentum“ zugeordnet
werden. Anderslautende Vereinbarungen d&uuml;rften damit im Regelfall zun&auml;chst einmal nichtig sein. Nur im Ausnahmefall kann eine solche sachenrechtlich-nichtige Passage in eine
rechtsg&uuml;ltige Kostenverteilungsregelung dann
zulasten der jeweiligen Sondereigent&uuml;mer
umgedeutet werden. Ausgehend von grunds&auml;tzlich gebotener objektiv-normativer Auslegungsmethode d&uuml;rfte sich allerdings eine
mehr subjektive Auslegung (etwa nach seinerzeit mutma&szlig;licher Willensrichtung des Begr&uuml;nders von Wohnungseigentum) im Sinne
einer „unterstellenden“ Umdeutung nur selten
rechtfertigen lassen.
2. Entscheidungskompetenz und
Kostenverteilung mangels
gesonderter Vereinbarungen
Gibt es keinerlei spezielle Vereinbarungen,
hat die Gesamtgemeinschaft mit „geborener“ Beschlusskompetenz (Verwaltungs- bzw.
Auftragsverantwortlichkeit) &uuml;ber Instandhaltungen (insbesondere Au&szlig;enanstriche von
Holzfenstern), Reparaturen bis hin zu totalen
Erneuerungen im Rahmen ordnungsgem&auml;&szlig;er
technischer Verwaltung (Werterhaltung) je
nach fachhandwerklichen bzw. sachverst&auml;ndlichen Vorgaben mehrheitlich zu entscheiden.
Der Kostenaufwand hierf&uuml;r ist von der Gesamtgemeinschaft zu tragen und nach allgemeinen
Verteilungsgrunds&auml;tzen auf alle Eigent&uuml;mer
Ungeachtet dessen sind allerdings auch die jeweiligen Sondereigent&uuml;mer stets verpﬂichtet,
„ihre“ Fenster – wie jegliches Gemeinschaftseigentum um ihre Wohnung herum – pﬂeglich
zu behandeln, um die Funktionsf&auml;higkeit dieser
Bestandteile solange wie m&ouml;glich zu erhalten.
Dies bedeutet u. a. auch, etwa Holzfenster-Innenseiten kontinuierlich zu streichen. Schuldhaftes „Vergammelnlassen“ zu sp&auml;teren Lasten
der Gesamtgemeinschaft kann wie aktives Besch&auml;digen im Einzelfall durchaus zu einer Regresshaftung (Mitverschuldenshaftung) f&uuml;hren.
3. Sondervereinbarungen in der
Ist – wie h&auml;uﬁg speziell vereinbart – allein die
Kostentragung f&uuml;r Instandhaltungs- und/oder
Instandsetzungsma&szlig;nahmen (unter Umst&auml;nden auch Totalerneuerungen, strittig) den betreffenden Sondereigent&uuml;mern &uuml;berantwortet, verbleibt die Auftragsverantwortlichkeit
(Verwaltungskompetenz) mit entsprechender
Beschlusskompetenz bei der Gemeinschaft. Beschl&uuml;sse f&uuml;hren auch zu Handlungspﬂichten des
Verwalters (M&auml;ngel&uuml;berpr&uuml;fungen, Angebotseinholung, Beschlussdurchf&uuml;hrung, Arbeitskontrollen usw.). Manchmal ist auch einschr&auml;nkend
nur vereinbart, dass die Sondereigent&uuml;mer
allein f&uuml;r Glasbruch oder auch – weitergehend
– f&uuml;r jeglichen Glasschaden auftrags- und kostenverantwortlich sind. Zul&auml;ssigerweise abbedungen ist also meist nur die gesetzliche Verteilungsregelung des &sect; 16 Abs. 2 WEG.
Im vorliegenden Fall des LG Hamburg war
demgegen&uuml;ber sogar kraft ausdr&uuml;cklicher
Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung
die Sanierungsentscheidung selbst (ob, wie
und wann) den einzelnen Sondereigent&uuml;mern
&uuml;bertragen, was das Gericht unter Hinweis auf
bisherige BGH-Rechtsprechung als zul&auml;ssig erachtete. Eine Beschlussfassung konnte damit
aufgrund entzogener Beschlusskompetenz der
Gemeinschaft nicht erfolgen, mit entsprechender Rechtsfolge einer Beschlussnichtigkeit.
Will, kann oder muss also jeder Eigent&uuml;mer
seine Fenster in Eigenverantwortung selbst
sanieren (oder gar erneuern), sollte er allerdings bei allen Arbeiten den bisherigen Status
quo im Auge behalten und etwaige nachteilige bauliche Ver&auml;nderungen (insbesondere
au&szlig;enseitig) vermeiden. Bei optisch nachteiligen, die Harmonie der Fassade st&ouml;renden
Einbauten neuer Fensterelemente drohen
Abwehranspr&uuml;che der Gemeinschaft oder
anderer Eigent&uuml;mer. Ver&auml;nderungen in Material, Farbe, Gestalt, Gr&ouml;&szlig;e oder bisheriger
Symmetrie sollten deshalb unterbleiben. Die
Auswechslung von Holzfenstern in solche mit
geringerer Pﬂegebed&uuml;rftigkeit aus Kunststoff
bzw. alu-ummanteltem Kunststoff kann eine
solche Material&auml;nderung in einem solchen
Vereinbarungsfall aber durchaus vertretbar
und von den anderen Eigent&uuml;mern duldungspﬂichtig sein (im Sinne des &sect; 14 Nr. 1 WEG),
wenn dies keine nachteilige optische Ver&auml;nderung der Fassade zur Folge hat.
4. Abweichende Sanierungs- und
Kostenverteilungspraxis vor der „Jahrhundertentscheidung“ des
BGH v. 20.9.2000
In vielen Gemeinschaften gab es vor dem
Jahr 2000 sog. Zitterbeschl&uuml;sse des Inhalts,
jegliche Fenstersanierungskosten ausschlie&szlig;lich den jeweiligen Sondereigent&uuml;mer mit
eigenen Auftragsrechten anzulasten. Hier bestand der gute Glaube an die G&uuml;ltigkeit und
Bestandskraft solcher Altbeschl&uuml;sse. Jahrelang
entsprechende Praxis erfuhr dann ab 2000 die
bekannte Z&auml;sur unter Hinweis des BGH auf die
anf&auml;ngliche Nichtigkeit solcher Beschl&uuml;sse und
grunds&auml;tzlich auch zu verneinenden anderslautenden „Gewohnheitsrechts“.
In den Folgejahren kam es zu vereinzelter
obergerichtlicher Rechtsprechung, aus Gr&uuml;nden der Gleichbehandlung und Gerechtigkeit
den Eigent&uuml;mern, die fr&uuml;her selbst Sanierungskosten an Fenstern ihrer Wohnung verauslagt hatten, nunmehr Erstattungsanspr&uuml;che in meist pauschalierter H&ouml;he gegen die
Gemeinschaft zuzubilligen, zumal auch diese
Alteigent&uuml;mer neuerlich anteilig bei Sanierungsma&szlig;nahmen nach 2000 in die Zahlungsverantwortung genommen wurden und auch
genommen werden mussten. Fragen der Verj&auml;hrung und Verwirkung wurden weitgehend
unter Hinweis auf gesteigerte Treuepﬂichten
unter Eigent&uuml;mern in den Hintergrund gedr&auml;ngt (vgl. zu dieser Problematik j&uuml;ngst auch
nochmals unter Hinweis auf Gleichbehandlungsgrunds&auml;tze Urteil des LG M&uuml;nchen I vom
6.2.2014, 36 S 9481/13). In Kenntnis/Erkennbarkeit der aktuellen Rechtslage d&uuml;rften sich
allerdings m. E. solche Erstattungsanspr&uuml;che
heute kaum noch erfolgreich realisieren lassen, zumal ausreichende Beweisf&uuml;hrung zu
Grund und H&ouml;he solcher Anspr&uuml;che aus ver-
gangenen Eigent&uuml;meraktivit&auml;ten nicht mehr
m&ouml;glich sein d&uuml;rfte.
Sicher wird uns alle das Thema „Fenstersanierungen“ auch noch in Zukunft besch&auml;ftigen,
mit erw&uuml;nschter Rechtsprechung, die nicht
nur als „rechtens“, sondern auch als „gerecht“
Fenster  636512
Instandhaltung und Instandsetzung  636749
ge getragen werden, dass ein Gemeinschaftsgarten nicht durch Hundekot verschmutzt
wird (OLG K&ouml;ln, Beschluss v. 28.7.2008, 16 Wx
116/08). Das Freilaufenlassen von einem Hund
im Geb&auml;ude und auf dem Freigel&auml;nde einer
Wohnungseigentumsanlage stellt grunds&auml;tzlich
eine Beeintr&auml;chtigung der &uuml;brigen Wohnungseigent&uuml;mer dar, die &uuml;ber das in &sect; 14 Nr. 1 WEG
bestimmte Ma&szlig; hinausgeht (AG M&uuml;nchen, Urteil v. 21.3.2013, 484 C 18498/12 WEG).
Beschlussfassung &uuml;ber Anzahl der Tiere
&Uuml;ber die Anzahl und die Art der Tiere k&ouml;nnen
die Eigent&uuml;mer durchaus im Einzelfall gesondert mehrheitlich beschlie&szlig;en.
Hausordnung - Tierhaltung
Grunds&auml;tzliche Untersagung
Die grunds&auml;tzliche Untersagung jeglicher Tierhaltung stellt einen nicht vertretbaren Eingriff
in Sondereigentumsrechte dar und kann somit
auch nicht Gegenstand eines Mehrheitsbeschlusses sein. Ein generelles Verbot der Tierhaltung ist f&uuml;r einen Wohnungseigent&uuml;mer nur
dann verbindlich, wenn er sich dem vertraglich
unterworfen (etwa nach einer Hausordnung
als Bestandteil der Teilungserkl&auml;rung/Gemeinschaftsordnung). Eine Ausnahme k&ouml;nnte dann
nur noch allstimmig beschlossen werden.
Regelungen zur Tierhaltung
Da ein allgemeines Verbot der Haustierhaltung
nicht durch Stimmenmehrheit beschlossen
werden kann, andererseits eine unbeschr&auml;nkte
Haustierhaltung in einer Wohnungseigentumsanlage eine unzumutbare Bel&auml;stigung anderer
Wohnungseigent&uuml;mer darstellen und damit
unbillig sein kann, bleibt es den Wohnungseigent&uuml;mern innerhalb dieses Rahmens unter
Beachtung des in &sect; 15 Abs. 3 WEG gesetzten
Ma&szlig;stabs unbenommen, durch Beschluss Regeln zu setzen, die geeignet sind, die bei der
Tierhaltung &uuml;blicherweise zu erwartenden
Bel&auml;stigungen und Beeintr&auml;chtigungen auszuschlie&szlig;en oder zu mindern und die Einhaltung
dieser Regeln sicherzustellen (OLG Hamburg,
Beschluss v. 20.8.2007, 2 Wx 72/07). Es existiert allerdings kein sachlicher Grund, z. B. generell den Transport s&auml;mtlicher Tiere in einem
Aufzug zu verbieten (AG Freiburg i. Br., Urteil v.
18.4.2013, 56 C 2496/12 WEG).
Beschlussfassung zur Hundehaltung
Eine Beschlussfassung zur Hundehaltung, wonach eine St&ouml;rung anderer Eigent&uuml;mer durch
die Tierhaltung ausgeschlossen sein muss, ist
nach Auffassung des OLG K&ouml;ln nur ordnungsgem&auml;&szlig; und in Einklang mit der Hausordnung bei
Vorliegen folgender Voraussetzungen: Neben
dem Leinenzwang z. B. muss auch daf&uuml;r Sor-
Schlangen, Ratten
Ob eine Tierart zur allgemeinen Lebensf&uuml;hrung geh&ouml;rt bzw. unter den Begriff „Haustier“
f&auml;llt, kann als Entscheidungskriterium herangezogen werden. Abzulehnen w&auml;ren demnach
Schlangen, Ratten, Pfeilgiftfr&ouml;sche usw.
Auch kann die Anschaffung von Tieren vereinbarungsgem&auml;&szlig; an die stets widerruﬂiche Zustimmung des Verwalters gekoppelt werden. Diese
darf dann vom Verwalter nur aus wichtigem
Grund versagt oder widerrufen werden. Gr&uuml;nde
f&uuml;r das Ablehnen einer Tierhaltung in der Wohnung sind z. B. das Missverh&auml;ltnis von Wohnungsgr&ouml;&szlig;e zur Anzahl von Tieren (vgl. z. B. KG
Berlin, ZMR 1992 S. 201 mehr als 4 Katzen in
42 qm) oder das Halten sog. Kampfhunde (OLG
Frankfurt, NJW-RR 1993 S. 981).
Duplex-Garagen: Nutzungsregelungen
k&ouml;nnen auch durch Vereinbarung s&auml;mtlicher Wohnungseigent&uuml;mer getroffen
BGH, Urteil v. 20.2.2014, V ZB 116/13
Steht eine Doppelstockgarage in einer Wohnungseigentumsanlage im Bruchteilsondereigentum mehrerer Personen, k&ouml;nnen die
Bruchteileigent&uuml;mer die Nutzung der einzelnen Stellpl&auml;tze gem&auml;&szlig; &sect; 745 Abs. 1, &sect; 1010
BGB regeln. Zul&auml;ssig ist aber auch eine Zuweisung der Stellpl&auml;tze mittels Gebrauchsregelung durch Vereinbarung aller Wohnungs- und
Teileigent&uuml;mer gem&auml;&szlig; &sect; 15 Abs. 1 WEG. Strei-
tigkeiten zwischen Bruchteilsondereigent&uuml;mern &uuml;ber die Benutzung der Stellpl&auml;tze sind
unabh&auml;ngig von der Rechtsgrundlage der Benutzungsregelung stets Wohnungseigentumssachen im Sinne von &sect; 43 Nr. 1 WEG.
Stellplatz  1485827
Verfahren in Wohnungseigentumssachen
 648709
Keine baulichen Ver&auml;nderungen auf
Sondernutzungsﬂ&auml;che
LG Frankfurt/Main, Urteil v. 4.12.2013,
2-13 S 82/12
Ist einem Wohnungseigent&uuml;mer im Bereich
der gemeinschaftlichen Gartenﬂ&auml;che ein Sondernutzungsrecht einger&auml;umt, so berechtigt
dies den Wohnungseigent&uuml;mer nicht, im Bereich seines Sondernutzungsrechts eine Steinmauer zu errichten. Hierbei handelt es sich um
eine allzustimmungspﬂichtige bauliche Ver&auml;nderung nach der Bestimmung des &sect; 22 Abs. 1
WEG. So es an der erforderlichen Zustimmung
der &uuml;brigen Wohnungseigent&uuml;mer fehlt, ist
die dann rechtswidrig errichtete Mauer vom
Wohnungseigent&uuml;mer zu entfernen.
Sondernutzungsrecht: Rechte und Pﬂichten
 2698715
Jahresabrechnung: Fehlende Kontost&auml;nde
f&uuml;hren zur Unwirksamkeit
(LG Frankfurt/Main, Urteil v. 9.1.2014,
2-13 S 27/13)
Fehlen in der Abrechnung neben dem Anfangs- und Endkontostand auch die Gesamteinnahmen der Wohnungseigent&uuml;mergemeinschaft im Abrechnungsjahr, so hat dies die
Ung&uuml;ltigkeit der Abrechnung und nicht nur
einen Erg&auml;nzungsanspruch zur Folge.
Jahresabrechnung  636759
Kein Rauchen w&auml;hrend der Eigent&uuml;merversammlung
(LG Dortmund, Urteil v. 19.11.2013, 1 S 296/12)
Die Ablehnung eines Beschlussantrags, auf
Wohnungseigent&uuml;merversammlungen auf das
Rauchen zu verzichten, widerspricht den
Grunds&auml;tzen ordnungsm&auml;&szlig;iger Verwaltung.
Theodor Fontane (1819-1898), dt. Schriftsteller
Teures Gras
In einer seit Juli 2007 gemieteten Wohnung hob die Polizei im August
2009 eine Cannabisplantage aus. Der Stromz&auml;hler war so manipuliert,
dass dieser den Strom f&uuml;r Lampe, Ventilatoren usw., die die Pﬂanzen
zum Wachstum anregten, nicht erfasste. Der Stromversorger sch&auml;tzte
den Verbrauch der vorgefundenen Ger&auml;tschaften und verlangt f&uuml;r 2007
bis 2009 &uuml;ber 50.000 Euro Stromkosten. Der Mieter behauptet, er habe
erst 2009 mit dem Anbau begonnen und die Ger&auml;te keineswegs im
Dauerbetrieb gehabt.
„Der Mieter muss zahlen“, sagte das OLG Hamm (Urteil v. 7.12.2012,
I-19 U 69/11). Bei einem manipulierten Z&auml;hler darf der Versorger den
Verbrauch sch&auml;tzen. Ist der Verbraucher mit der Sch&auml;tzung nicht einverstanden, liegt es an ihm nachzuweisen, dass er weniger verbraucht hat.
Pech f&uuml;r den Mieter: Da er weder beweisen konnte, dass er die Wohnung nicht von Anfang an zum Cannabisanbau verwendet hat noch die
Ger&auml;tschaften nicht ununterbrochen in Betrieb hatte, geht die Stromrechnung gr&ouml;&szlig;tenteils mit ihm nach Hause.
Das Ende der Mietvorauszahlungen in
Zwangsversteigerungsverfahren?
Dass Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung durch oftmals
get&uuml;rkte Anmeldungen von Mietvorauszahlungen und Baukostenzusch&uuml;ssen behindert wurden, hat auch der Gesetzgeber
2006 erkannt und mit der Aufhebung der &sect;&sect; 57c, d ZVG reagiert.
Die Wirksamkeit dieser Gesetzes&auml;nderung blieb aber beschr&auml;nkt,
da der BGH Einmalzahlungen weiterhin als Ausnahme von &sect; 57b
ZVG i.V.m. &sect; 566c BGB ansah, die der Ersteher gegen sich gelten
lassen musste. In der Konsequenz musste der Ersteher auf Mieteink&uuml;nfte aus dem zugeschlagenen Objekt verzichten, aber weiterhin seinen Vermieterpﬂichten - etwa zur Instandhaltung und
Instandsetzung - nachkommen. Diese Rechtsprechung des BGH
wurde nun wohl doch zu dreist ausgenutzt. Oftmals gerierten
sich die Schuldner selbst als Vermieter zumeist wohlbekannter
„Zwangsversteigerungsverhinderer“, von denen sie die Immobilie im Wege der Untermiete zur&uuml;ckmieteten. Zum Nachweis
legten sie (r&uuml;ckdatierte) Vertr&auml;ge und Quittungen &uuml;ber Mietvorauszahlungen f&uuml;r Jahre oder Jahrzehnte vor. Dies schreckte Bietinteressenten von der Abgabe von Geboten auf eine dauerhaft
ertragslose Immobile ab bzw. erhielt den Schuldnern nach einem
Zuschlag den Besitz ihrer Wohnung.
Im Laufe eines Jahres hat der BGH nun darauf reagiert, zun&auml;chst
auf dem Boden seiner Rechtsprechung nur mit versch&auml;rften
Anforderungen an die Beweisf&uuml;hrung. Nunmehr hat er eine
grundlegende Korrektur vollzogen: Auch Einmalzahlungen bei
Mietvertr&auml;gen mit fester Laufzeit sind auf periodische Zeitr&auml;ume
umzurechnen. Demnach wirken sie gem&auml;&szlig; &sect; 1124 Abs. 2 BGB
(und &sect; 57a ZVG i.V.m. &sect; 566c BGB) nur noch maximal bis zum
Monat nach der Beschlagnahme. Dar&uuml;ber hinaus deutet der BGH
sogar an, dass selbst die bisher zugelassene Ausnahme bei einer
Einmalzahlung der Miete f&uuml;r die Lebenszeit des Mieters entfallen
k&ouml;nnte. Man k&ouml;nnte fast hoffen, die leidigen Vorauszahlungen
seien nun endg&uuml;ltig &uuml;berwunden…
Der n&auml;chste Verwalter-Brief erscheint am 4.11.2014.
Mat.-Nr. N6436-5045