Source: http://docplayer.se/9636356-Funktionellt-samband-en-studie-av-fastigheters-lamplighet-i-flera-skiften-sofia-branhult-moa-giselsson.html
Timestamp: 2018-11-20 00:56:14+00:00
Document Index: 47764009

Matched Legal Cases: ['domstolen ', 'HD ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ']

Funktionellt samband. - En studie av fastigheters lämplighet i flera skiften. Sofia Brånhult Moa Giselsson - PDF
Download "Funktionellt samband. - En studie av fastigheters lämplighet i flera skiften. Sofia Brånhult Moa Giselsson"
1 - En studie av fastigheters lämplighet i flera skiften Sofia Brånhult Moa Giselsson
2 Copyright Sofia Brånhult och Moa Giselsson Båda författarna har gemensamt bidragit till hela examensarbetet. Fastighetsvetenskap Institutionen för Teknik och samhälle Lunds Tekniska Högskola Lunds Universitet Box Lund ISRN/LUTVDG/TVLM/15/5326 SE 2
3 Funktionellt samband Utilitarian connection Examensarbete utfört av: Sofia Brånhult, Civilingenjörsutbildning i Lantmäteri, LTH Moa Giselsson, Civilingenjörsutbildning i Lantmäteri, LTH Handledare: Svante Nilsson, universitetsadjunkt, Fastighetsvetenskap, LTH, Lunds Universitet Examinator: Malin Sjöstrand, lektor, Fastighetsvetenskap, LTH, Lunds Universitet Opponent: Johan Rex, Civilingenjörsutbildning i Lantmäteri, LTH, Lunds Universitet Nyckelord: Funktionellt samband, funktionsmässigt samband, skiften, fastighetsreglering, lämplig fastighet, stämpelskatt. Keywords: Utilitarian connection, functional connection, parcel, reallotment, suitable real estate, stamp duty. 3
5 Abstract A cadastral procedure with the intent to avoid paying stamp duty for particular real estate transactions is a well-known phenomenon in Sweden. By using the rules in the Property Formation Act stamp duty can be avoided. In order to comply with the rules in the Property Formation Act the buyer has to already own real estate, to which the recently acquired land parcel can be transferred. The Cadastral Authority decides whether newly formed real estate is suitable for its purpose according to the Property Formation Act or not. In the scenario in which a real estate unit consists of two separate parcels, the expression utilitarian connection between the parcels has been used. Utilitarian connection does not occur in The Property Formation Act nor in the preparatory work for the law. The aim of this essay is trying to find the meaning of this terminology, and the possible effect it may have had in trials to determine whether real estate is suitable or not. The results from this essay show that the term utilitarian connection describes a necessary dependence between parcels. In other words: a real estate unit is not suitable for its purpose without access to the parcel. It is however important to emphasise that this dependence can be described using terms other than utilitarian connection. The term utilitarian connection can be found in the cadastral handbook of Lantmäteriet (the Swedish mapping, cadastral and land registration authority), which indicates that it has an effect in the trial to determine whether real estate consisting of two or more parcels is suitable or not. Commentaries to the Property Formation Act also emphasize that intercommunication is of importance to determine if real estate is suitable. A utilitarian connection between two (or more) parcels is dependent on the intercommunication between them. 5
7 Sammanfattning En lantmäteriförrättning vars syfte till största del är att undvika stämpelskatt kallas skatteförrättning. Genom reglerna i FBL kan köpare av fast egendom i vissa situationer undkomma reglerna kring lagfart i JB och därmed undvika stämpelskatt för förvärvet. I aktuella situationer är köparen ägare av en fastighet till vilken det tänkta köpeobjektet regleras. Skattelättnaden är i sig inget hinder för att genomföra en förrättning där köpeobjektet regleras till den redan lagfarna fastigheten så länge lämplighetsvillkoren i FBL uppfylls. Fastighetens lämplighet har dock i vissa situationer, då slutresultatet blir en fastighet i flera skiften, uppfattats påverkas av om ett funktionellt samband föreligger mellan skiftena inom fastigheten. Sambandet tycks i flertalet fall pekas på som en anledning till att lämplighetsrekvisitet i FBL 3:1 är uppfyllt och att förrättningen därmed är genomförbar. Vad funktionellt samband innebär och vad som krävs för att ett sådant samband ska vara uppfyllt är däremot inte beskrivet i lagtext, förarbetena till lagen eller kommentarerna till denna. I den handbok som Lantmäterimyndigheten har som handläggningsstöd finns däremot termen med. Det är inte helt tydligt i vilka lägen som ett eventuellt krav på funktionellt samband faktiskt finns. Med detta som bakgrund utformades syftet till att försöka bringa klarhet i vad funktionellt samband betyder för lämplighetsprövningen i FBL 3:1 när det gäller fastighetsreglering av mark i flera skiften. Rapporten utredde hur funktionellt samband uppkom och hur det används. Arbetet avgränsades till att inte undersöka jord- och skogsbruksfastigheter, gatufastigheter, tredimensionella fastigheter eller ägarlägenhetsfastigheter. Med knapphändig information i lagtext och litteratur blev det nödvändigt att vända sig till yrkesverksamma för en djupare utredning i ämnet. De rättsfall som ansetts vara intressanta för ämnet fick utgöra en stor del av grunden till valet av ett antal intervjuobjekt vilka tillfört ett stort bidrag till författarnas uppfattning kring ämnet. Undersökningen breddades av ytterligare fler intervjuer med Lantmäteriets handläggare. Även en enkätundersökning med yrkesverksamma lantmätare har medfört ett stort bidrag till rapporten. Den restriktiva inställning till att bilda fastigheter i flera skiften, som författarna uppfattat från Lantmäterimyndighetens sida, blev en intressant debatt att utgå från vid arbetet. Fokus blev att få uppfattning om vilka krav som ställdes på skiftenas inbördes relation för att kunna påstå att ett funktionellt samband var uppfyllt. Frågor uppkom kring barriärer, avstånd, faciliteter och hur vanligt förekommande fastigheter i flera skiften är. Utöver rättsfallen rörande fastighetsreglering enligt FBL har också diskussioner kring funktionellt samband upptäckts förekomma vid bildande av servitut enligt JB. Med tanke på lagarnas till viss del nära anknytningar har det ansetts 7
8 intressant att studera om en eventuell koppling kan uppfattas vid användningen i de båda fallen. Av insamlat material har en uppfattning kring kravet på funktionellt samband för fastigheter i flera skiften skapats. Rättsfall samt övrig information målar upp bilden av ett nödvändigt beroende mellan skiftena, där det ena skiftet inte är en lämplig fastighet utan tillgång till det andra skiftet. Ett sådant beroende uppfattas kunna uttrycka sig i exempelvis en facilitet vilken nyttjas av båda skiftena tillsammans. Detta krav kan dock inte med säkerhet anses gälla för samtliga fastigheter i flera skiften, även om det är oklart för vilka fastighetsändamål som kravet gäller för. En uppfattning är att kravet gäller för bostadsfastigheter men kanske ej för andra ändamål. Någon direkt påverkan på lämplighetsprövningen av fastigheter i flera skiften är svår att peka på. Dock bör funktionellt samband ha viss betydelse för prövningen med tanke på ordens förekomst i rättsfall och i Lantmäteriets handbok. I lagkommentaren tas den inbördes kommunikationen upp som väsentlig för skiftenas samhörighet inom en fastighet. Kommunikationen har uppfattats vara en viktig del av det funktionella sambandet för fastigheter i flera skiften. Insamlat material stöder uppfattningen att en alltför stor barriär eller ett för långt avstånd mellan skiftena uppfattats negativt för att ett funktionellt samband ska kunna skapas i aktuellt fall. Hur hanteringen av funktionellt samband vuxit fram och varifrån uttrycket har sin grund är en fråga som ligger i framtiden att besvara. I denna studie har inte någon direkt koppling till de funktionella samband som tidigare använts vid bildande av servitut kunnat påvisas. I Sverige finns det fastigheter av utvalda ändamål (dvs. ej jord- och skogsbruk, gatufastigheter, tredimensionella fastigheter, eller ägarlägenhetsfastigheter) Flest till antalet är småhusfastigheter, vilka utgör 67 % av den totala mängden fastigheter i flera skiften. Med tanke på det stora antalet småhusfastigheter som totalt finns i Sverige är detta dock enbart en mycket liten andel av den totala mängden småhusfastigheter: 1,4 %. 8
10 Förord Detta examensarbete genomfördes vid avdelningen för Fastighetsvetenskap vid Lunds tekniska högskola under våren Arbetet har bestått av många intressanta och lärorika moment och vi har uppskattat att arbeta med ämnet. Fredrik Warnqvist, universitetsadjunkt vid avdelningen för Fastighetsvetenskap, var den som uppmärksammade frågeställningen och bidrog därmed till mycket inspiration vid uppstarten av arbetet vilket vi vill tacka för. Ett speciellt tack riktas till vår handledare Svante Nilsson som alltid tagit sig tid för att besvara våra frågor och kommit med värdefulla synpunkter. Vi vill även tacka vår kontaktperson Kristin Land från Lantmäteriet som tillfört nya synvinklar till ämnet. Vi vill också tacka de som ställt upp på intervju i ämnet eftersom de bidragit med en stor del av informationen i vårt arbete. Detsamma gäller de som svarade på enkätundersökningen. Slutligen vill vi tacka L10 för fem fina år tillsammans på Lantmäteriutbildningen. Lund den 29 maj 2015 Sofia Brånhult Moa Giselsson 10
11 Innehållsförteckning Ordlista och förkortningar Inledning Bakgrund Syfte Frågeställningar Avgränsningar Disposition Metod Val av metodologisk ansats Beskrivning av arbetets process Motivering av valt material Felkällor Ordet begrepp Funktionellt samband i andra rättsområden Funktionellt samband i inkomstskattelagen, inventarier Funktionellt samband i skadeståndslagen, principalansvar Funktionellt samband i anläggningslagen, servitut Teori Allmänt om fastighetsbildning Fastighetsbildningslag Allmänna lämplighetsvillkor enligt FBL 3: Fastigheter i flera skiften Lantmäteriets handbok FBL och annan litteratur Förarbeten och lagkommentarer Jämförelse av Lantmäteriets handböcker från 1996, 2013 och Rättsfall NJA 1978 s NJA 1991 s NJA 1997 s Ö Ö F F Analys och jämförelse av samtliga rättsfall Enkätundersökning Fråga 1 Flerbostadsfastigheter Fråga 2 Kontor- och handelsfastigheter Fråga 3 Handelsfastigheter Fråga 4 Småhusfastigheter Intervjuer Generella frågor Diskussion av rättsfall Diskussion Statistik från fastighetsregistret
12 6.1 Urval och gruppering Resultat och diskussion Diskussion Påverkan av lämplighetsprövningen i FBL 3: Funktionellt samband i praxis och i doktrin Funktionellt samband och olika ändamål Avstånd och rättsförhållande mellan skiftena Servitut och marköverföring Antal fastigheter i flera skiften Slutsatser Källförteckning Bilaga 1 Frågor till enkätundersökningen Bilaga 2 Typkoder för sökning i fastighetsregistret
13 Ordlista och förkortningar AL Anläggningslag (1973:1149) FIB Fastighetsindelningsbestämmelse FBL Fastighetsbildningslag (1970:988) FD Fastighetsdomstolen FTL Fastighetstaxeringslag (1979:1152) HD HovR Högsta domstolen Hovrätten IL Inkomstskattelag (1999:1229) JB Jordabalk (1970:994) Lantmäteriet Lantmäterimyndigheten MMD MÖD NJA Prop. I denna rapport avses den del av det statliga Lantmäteriet som har en rådgivande roll för all fastighetsbildning. Statlig eller kommunal myndighet som beslutar i fastighetsbildningsärenden, bestående av en förrättningslantmätare (samt eventuellt två gode män). Mark- och miljödomstolen Mark- och miljööverdomstolen Nytt juridiskt arkiv Proposition SkL Skadeståndslag (1972:207) TR Tingsrätten 13
15 1 Inledning 1.1 Bakgrund Fastighetsbildning som resulterar i att en fastighet består av två eller fler skiften är generellt något som Lantmäterimyndigheten är återhållsamma med. Anledningen till detta är bland annat att fastighetsbildningen inte ska försvåra omsättningen på fastighetsmarknaden, det ska vara förhållandevis enkelt för aktörer på marknaden att ta reda på vilka områden som hör till en fastighet och vilka rättigheter som är till förmån för eller belastar den (Lantmäteriet 2015, s ). Lantmäteriet skriver i sin handbok att en fastighet inom detaljplan inte bör bestå av flera områden om det inte finns ett funktionellt samband mellan skiftena (Lantmäteriet 2015, s. 92). Termen funktionellt samband har dykt upp i flertalet förrättningar och rättsfall de senaste åren. Funktionellt samband finns inte med i FBL men har använts i vissa rättsfall rörande servitut och fastighetsreglering av mark. Flera rättsfall hänvisar till NJA 1978 s 57 där en hissfastighet blev härskande fastighet för ett officalservitut för Stockholms tunnelbanenät. HovR och HD godkänner servitutet med motiveringen att fastigheterna är / /av varandra beroende delar i ett sammanhängande trafiksystem. (NJA 1978 s 57). Några år senare i fallet NJA 1997 s 307 prövar HD giltigheten i ett avtalsservitut till förmån för Kinda kommun med rätt att nyttja Pinnarp Fritidsby ABs badanläggning. HD anförde: Emellertid har det, som framgår av Lantmäteriverkets yttrande, skett en utveckling när det gäller behov som varit fastighetsanknutna på ett påtagligt sätt. Denna utveckling kan sägas innebära att kravet på nytta för den härskande fastigheten tunnats ut och ersatts av ett krav på funktionellt samband mellan nyttigheten på den tjänande fastigheten och utnyttjandet av den härskande fastigheten. I NJA 1978 s 57 godtogs ett tunnelbaneservitut med hänvisning till att tjänande och härskande fastigheter måste ses som av varandra beroende delar i ett sammanhängande trafiksystem. (NJA 1997 s 307). I nyss nämnda fall rörde det sig ej om en fastighetsreglering, utan bildande av avtalsservitut enligt JB. Senare har funktionellt samband även använts vid förrättningar gällande reglering av mark enligt 3 och 5 kap FBL. Ett exempel är fallet Ö 3698:98 som behandlar en förrättning där skolfastigheter utspridda i Avesta kommun önskades regleras samman. HovR instämmer med Lantmäterimyndighetens bedömning att fastigheterna bland annat saknar funktionsmässigt samband. I fallet F önskas en fastighet med ett köpcentra och en fastighet med en sekelskiftesvilla för restaurangverksamhet föras samman. MÖD konstaterar att bristen på funktionssamband och varaktighet gör att lämplighetsvillkoren i FBL 3:1 inte uppfylls. 15
16 På senare år har diskussion kring funktionellt samband uppstått i exempelvis Ängelholm, där två handelsfastigheter, på varsin sida om en lokalgata, önskades föras samman. MÖD konstaterar att det /.../inte är nödvändigt med ett funktionellt samband mellan fastigheterna utan det är tillräckligt att den tilltänkta fastigheten är rationell ur ett verksamhetsperspektiv. (F , s. 4). Det är oklart vad funktionellt samband betyder men en uppfattning är att orden använts vid tillfällen då en fastighetsägare önskat undvika att betala stämpelskatt i samband med utökande av sitt fastighetsinnehav. Genom reglerna i FBL kan en köpare till viss del komma runt lagfartskravet och därmed undvika stämpelskatt för förvärvet. En lantmäteriförrättning vars syfte till största del är att undvika stämpelskatt kallas skatteförrättning. Stämpelskattens storlek är en procentsats av köpeskillingen som för närvarande är 4,25 % för juridiska personer och 1,5 % för privatpersoner. Två exempel på situationer när en fastighetsägare kan gå runt stämpelskatten får illustrera de så kallade skatteförrättningarna. I det första exemplet styckas en mindre del av det tänkta köpeobjektet av, den så kallade målfastigheten, och köparen ansöker om lagfart för denna del. Sedan ansöker köparen om fastighetsreglering för den större delen av fastigheten och reglerar denna till den mindre målfastigheten. Observera att detta endast går att genomföra om åtgärderna görs i två separata förrättningar. I det andra exemplet äger fastighetsägaren en fastighet och vill utöka sitt fastighetsinnehav genom att fastighetsreglera mark till sin befintliga fastighet. I det första exemplet torde det inte bli fråga om en fastighet i flera skiften men i det andra är det möjligt beroende på var det nyinköpta området eller fastigheten är belägen. Utförandet är allmänt känt men har i fall där fastigheter kom att bildas i flera skiften blivit omdiskuterat. Som motivering för att föra samman de båda fastigheterna har ibland ett funktionellt samband diskuterats. 16
17 1.2 Syfte Syftet med examensarbetet är att bringa klarhet i vad funktionellt samband betyder för lämplighetsprövningen i FBL 3:1 när det gäller fastighetsreglering av mark i flera skiften. Rapporten ska utreda hur funktionellt samband uppkom och hur det kan användas. 1.3 Frågeställningar För att ta reda på vad funktionellt samband innebär ämnas följande frågor besvaras: Har funktionellt samband påverkat lämplighetsprövningen i FBL 3:1 för fastigheter i flera skiften? Hur hanteras funktionellt samband i praxis, vägledande avgöranden och i doktrin? Hur ändras kraven på funktionellt samband för fastigheter med olika ändamål? Hur påverkas skiftenas lokalisering och vad som finns mellan skiftena det funktionella sambandet? Exempelvis hur långa avstånd som godtas och hur ägar- och rättsförhållandet påverkar. Hur övergick uttrycket från att användas vid bildande av servitut enligt 14 kap JB till att också användas vid fastighetsregleringar av mark enligt FBL? Hur många fastigheter (ej jord- och skogsbruksfastigheter, gatufastigheter, tredimensionella fastigheter eller ägarlägenhetsfastigheter) i flera skiften finns det i Sverige? 1.4 Avgränsningar Undersökningen begränsas till att omfatta alla fastighetstyper förutom jord- och skogsbruksfastigheter, gatufastigheter, tredimensionella fastigheter, samt ägarlägenhetsfastigheter. Jord- och skogsbruksfastigheter anses relativt okontroversiella att bilda i flera skiften. För dessa ändamål förekommer inte funktionellt samband i någon större utsträckning utan lämplighetsprövningen utgår snarare från rationella verksamheter (FBL 3:5). Vad gäller gatufastigheter ligger det i deras natur att vara i flera skiften. Tredimensionella fastigheter och ägarlägenhetsfastigheter är en relativt ny fastighetsbildningsform från 2004 respektive Med tanke på att regelverket är mycket restriktivt till fastigheter i flera skiften antas det vara ovanligt med tredimensionella samt ägarlägenhetsfastigheter i flera skiften. Att lagen är ny bidrar också till att det anses mindre rimligt att någon praxis rörande funktionellt samband skulle ha utvecklats. Avgränsning har gjorts till att endast studera lämplighetsprövningen i FBL:s tredje kapitel varmed kapitel 5 helt bortses från. Anledningen till denna avgränsning är att 17
18 den dispositiva lagstiftningen i 5:e kapitlet blir irrelevant att se på när sakägarna är överens, vilket de varit i aktuella rättsfall kring markregleringar. Flertalet aktuella rättsfall behandlar fastigheter som legat inom detaljplaner, därför ska också anmärkas att det endast är lämplighetsprövningen i FBL 3:1 som berörs i rapporten trots att även FBL 3:2 är aktuell i dessa sammanhang. 1.5 Disposition Kapitel 1 Inledning Kapitlet innehåller en bakgrund till problemet samt syfte och frågeställningar. Här behandlas även metodiken i detalj samt vetenskaplig förankring. Kapitel 2 Teori Innehåller grundläggande bestämmelser i fastighetsbildningslagen samt litteratur och lagkommentarer som behandlar fastigheter i flera skiften. Kapitel 3 Rättsfall I kapitlet sammanfattas och analyseras sju rättsfall som på något vis berör funktionellt samband. Kapitel 4 Enkätundersökning Här presenteras resultatet från enkätundersökningen som hölls med 80 förrättningslantmätare. Även en kort analys ingår i kapitlet. Kapitel 5 Intervjuer Kapitlet innehåller sammanställningen av de åtta intervjuer som hölls med tekniska råd och lantmätare. Kapitel 6 Statistik från fastighetsregistret Innehåller statistik över hur många fastigheter i Sverige som består av flera skiften. Kapitel 7 Diskussion I detta kapitel förs en sammanfattande diskussion kring frågeställningarna. Kapitel 8 Slutsatser Här presenteras de slutsatser som har kunnat dras från undersökningen. 18
19 1.6 Metod Val av metodologisk ansats I syfte att undersöka funktionellt samband har deskription valts som metod. Deskription innebär en redogörelse av ämnet och metoden används ofta vid frågeställningar av allmän art (Ejvegård 2003, s. 32). Därmed undersöktes och analyserades de användningsområden som funktionellt samband finns inom för att nå fram till en generell beskrivning av sambandet inom fastighetsreglering. Deskription blev det mest lämpliga metodvalet eftersom varken en fallstudie eller en enskild undersökning ansågs som tillräckliga medel att utgå ifrån för att söka svar på frågeställningarna Beskrivning av arbetets process Eftersom målet med denna rapport är att utreda hanteringen och användningen av funktionellt samband eftersträvades tidigt att utföra en bred insamling av information bland verksamma lantmätare i branschen. En bidragande faktor till att enkätundersökningen genomfördes tidigt var att tillfälle gavs under en förrättningslantmätardag i Göteborg då uppsatsens handledare Svante Nilsson höll i en föreläsning om funktionellt samband och hade möjlighet att genomföra enkätundersökningen. Svaren från enkäten sammanställdes i Excel för att bilda ett statistiskt underlag. Djupare utredning av enkätundersökningen valdes däremot att vänta med för att först studera bl.a. rättsfall vilket gav författarna en personlig uppfattning kring funktionellt samband. Rättsfallen bidrog med information om lämpliga intervjuobjekt. Frågor till intervjuerna arbetades fram med hjälp av den kunskap som ditintills givits av rättsfall mm. Intervjufrågorna bestod av dels korta frågor som liknar frågeställningarna till rapporten och dels diskussionsfrågor kring rättsfallen rörande överföring av mark. Parallellt med inläsningen av rättsfallen och arbetet med intervjufrågorna skrevs kapitlet om rättsfallen och teorin. När rättsfallen och teorin studerats närmre påbörjades analysen av enkätundersökningen. Parallellt med att intervjuerna hölls gjordes sökningar i fastighetsregistret för att svara på frågeställningen om hur vanligt förekommande fastigheter i flera skiften är. När intervjuerna var genomförda påbörjades transkription av dessa och arbetet med att skicka ut sammanställningar av intervjun för godkännande från intervjuobjekten. Sökningarna i fastighetsregistret resulterade i två diagram. Både diagrammen och de sammanställda intervjuerna analyserades efterhand som de färdigställdes. Det sista som färdigställdes var diskussionen av frågeställningarna i kapitel 7 och slutsatsen i kapitel 8. Kontinuerligt under arbetets gång har utkast till kapitel samt enkätfrågor och intervjufrågor skickats till handledaren för återkoppling. 19
20 1.6.3 Motivering av valt material Teoristudie Funktionellt samband Funktionellt samband har använts i tolkningar av FBL och JB. För att undersöka bakgrunden till funktionellt samband har därför studier gjorts av aktuell lagtext, förarbeten, lagkommentarer, propositioner och rättsfall. Samtliga rättsfall innehåller diskussioner kring funktionellt samband eller omnämns i fall där funktionellt samband förekommer. Utöver dessa källor har också Lantmäteriets handböcker studerats eftersom de används som stöd vid handläggning av förrättningar. Funktionellt samband har även använts i lagstiftning kring principalansvar (SkL) och vid hantering av inventariers avskrivning (IL). Därmed har även denna lagstiftning blivit intressant att undersöka i syfte att jämföra med hanteringen vid lantmäteriförrättningar. En artikelsökning som ej gav resultat har gjorts. Detsamma gäller en sökning efter tidigare examensarbeten på Högskolan Väst, Högskolan i Gävle, Kungliga tekniska högskolan (KTH) och Lunds tekniska högskola (LTH). Enkätundersökning Funktionellt samband är minimalt diskuterat i artiklar, rapporter och tryckt litteratur. Detta har gjort att kontakter, undersökningar och intervjuer med personer vilka har någon koppling till ämnet varit en stor tillgång. Som uppstart på projektet gjordes en enkätundersökning med 80 förrättningslantmätare. Frågorna berörde huruvida förrättning var möjligt när fastigheter i flera skiften med ändamålen flerbostadshus, handels- och kontorsverksamhet, handelsverksamhet eller småhus önskades regleras samman. En PowerPoint-presentation förbereddes med frågor som handledaren för uppsatsen, gick igenom under en föreläsning om funktionellt samband på en förrättningslantmätardag den 24 september 2014 i Göteborg. Enkätundersökningen genomfördes innan föreläsningen kring ämnet påbörjades. De deltagande var lantmätare från statliga och kommunala Lantmäterimyndigheterna i Göteborg och statliga Lantmäterimyndigheten i Halmstad. Frågorna som ställdes tog upp situationer där berörda fastigheter fanns belägna på olika avstånd mellan sig och fall där nyttigheter förekom på en av fastigheterna samt där helt självständiga fastigheter önskades regleras samman. De exakta frågorna som ställdes finns att läsa i bilaga 1. För varje fråga presenterades en grundförutsättning som anses okontroversiell där det förväntande utfallet var att majoriteten svarar ja på frågan. Grundförutsättningen gavs sedan nya förutsättningar i påföljande delfrågor. Deltagarna fick svara ja / nej på om de hade genomfört en förrättning i de olika situationerna och de gavs möjlighet att lämna kommentarer. Enkäten genomfördes medvetet i relativt högt tempo för att få en uppfattning om handläggarnas första uppfattning. Enkätbortfall är en procentsats som anger hur många personer som fått enkäten men inte svarat på den. Av 87 deltagare svarade 80, enkätbortfallet blev alltså ca 8 %. Av de 80 som lämnade in sina enkäter var det en mycket hög andel som svarade på varje 20
21 fråga, det så kallade interna bortfallet var alltså överlag lågt (Ejvegård 2003, s. 54). Andelen som inte svarade på en individuell fråga varierade från 0-6 %, dvs. som bäst svarade alla på frågan (exempelvis fråga 4a, se avsnitt 4.4) och som sämst var det 6 % som inte svarade (exempelvis fråga 2d, se avsnitt 4.2). Resultatet av enkäten överfördes till Excel för att kunna bearbetas till diagram som visade hur respondenterna hade svarat. Trots att kanske inte var ett svarsalternativ hade vissa svarat detta. Svaret kanske fick således en egen kategori. Även de som svarat ja eller nej men med ett villkor som inte fanns med bland svarsalternativen tolkades detta som svaret kanske. Intervjuer För ytterligare information har också intervjuer genomförts där valet föll på att använda sig av en semi-strukturerad intervjumetod. Denna metod möjliggör diskussion kring frågor som uppkommer under samtalets gång, till skillnad från en strukturerad intervjumetod, där endast på förhand utvalda frågor diskuteras (Bryman 2008, s. 196). Metoden är därmed fördelaktig eftersom mer information än den på förhand efterfrågade kan inhämtas. Anledningen till valet av ostrukturerad intervjumetod var också att intervjufrågorna önskades användas som utgångspunkter för en diskussion kring ämnet mer än som ett statistiskt underlag. Personerna som intervjuades var till stor del de inblandade parterna i fyra av de aktuella rättsfallen för rapporten, se tabell 1 på nästa sida. De fyra rättsfallen berör fastighetsregleringar i flera skiften och tre av dem nämner funktionellt samband. Försök gjordes för att kontakta förrättningslantmätaren som tagit beslutet till respektive rättsfall och de tekniska råden/fastighetsråden som medverkat i domstolen/domstolarna. För att få uppfattningen från de som dagligen handlägger fastighetsbildningsärenden intervjuades även förrättningslantmätare från statliga Lantmäterimyndigheten i Malmö. Vissa av intervjufrågorna diskuterades även med Kristin Land, kontaktperson från Lantmäteriet. Frågor och svar till intervjuerna ses i kapitel 5. Vissa av intervjuobjekten intervjuades i person medan andra intervjuades via telefon, se tabell 1. 21
22 Tabell 1 Intervjuobjekt Namn Yrkestitel, arbetsplats Koppling till ämnet Intervjuform Per-Gunnar Andersson Före detta tekniskt råd, Hovrätten för västra Sverige Fastighetsråd, Hovrätten, i fallet Ö Möte Mats Blomqvist Förrättningslantmätare, Statliga Lantmäterimyndigheten i Malmö Handlägger ärenden i det dagliga arbetet Möte Jan Gustafsson Tekniskt råd, MÖD, Svea Hovrätt Tekniskt råd, MÖD, i fallet F Telefon Gudrun Jonsson-Glans Planprövare, Trafikverket Förrättningslantmätare i fallet Ö Telefon Åke Pettersson Tekniskt råd, MMD, Växjö tingsrätt Tekniskt råd, MMD, i fallet F Telefon och skriftligen Björn Rossipal Tekniskt råd, MMD, Nacka tingsrätt Tekniskt råd, MMD, i fallet F Telefon och skriftligen Peter Wiström Lantmätare, Statliga Lantmäterimyndigheten i Gävle Medskribent i yttrandet till MÖD i fallet F Telefon Linda Wijk Förrättningslantmätare, Statliga Lantmäterimyndigheten i Malmö Handlägger ärenden i det dagliga arbetet Möte Utöver intervjun har också sporadiska frågor ställts under arbetets gång till kontaktpersonen på Lantmäteriet och kontinuerliga diskussioner har förts med handledaren. Sökning i fastighetsregistret För att undersöka hur många fastigheter i flera skiften som finns i Sverige har sökningar gjorts i Lantmäteriets fastighetsregister. Det ansågs vara intressant för rapporten att veta hur vanligt förekommande fastigheter i flera skiften är och vilka ändamål de har. Två sökningar beställdes från Lantmäteriet. Den ena med målet att hitta alla fastigheter i flera skiften utefter Skatteverkets typkoder för taxering enligt bilaga 2. 22
23 Den andra med målet att hitta alla fastigheter med typkoder för taxering enligt bilaga 2. Skatteverket ger varje fastighet en tresiffrig typkod i fastighetstaxeringen som används för att underlätta administrativt arbete. Om en fastighet är bebyggd med flera byggnader eller innehåller mark som används på olika sätt kan fastigheten indelas i fler än en taxeringsenhet och därmed få mer än en typkod (Skatteverket genom Monell, 2015). De typkoder som valts att använda är typkoder för småhus, hyreshus, industri och specialändamål. Syftet med dessa sökkriterier var att få ett resultat som omfattade alla ändamål förutom jord- och skogsbruksfastigheter, exploaterings- och gatufastigheter samt ägarlägenhetsfastigheter och tredimensionella fastigheter. Sökningen gav träffar, dvs fastigheter i Sverige består av två eller fler skiften med de valda typkoderna. Av de fastigheterna hade mer än en typkod. För att inom en rimlig tid kunna få till stånd någon form av statistiskt underlag togs de fastigheter med mer än en typkod bort från mängden. Det hade varit för tidskrävande att undersöka varje individuell fastighets ändamål. Fastigheterna som valts ut grupperades efter deras taxeringskoder för att efterlikna de vanligaste fastighetsändamålen. Grupperingen efter taxeringskoderna kan ge en felaktig bild av verkligheten eftersom det är författarnas åsikt som ligger till grund för grupperingen. För att minska utrymmet för missuppfattning presenteras vilka taxeringskoder som ingår i grupperna i tabell 3, se avsnitt Felkällor Teori De rättsfall, propositioner och förarbeten som undersökts är material som kräver läsarens egen tolkning. Det är omöjligt att med säkerhet säga att läsarens uppfattning blir densamma som materialens författares mening. På detta vis kan tolkningsfel ha uppstått. För att minska på risken för misstolkning har diskussion hållits kring rättsfall med både Svante Nilsson och Kristin Land. Vissa av rättsfallen som ansetts intressanta att studera är inte avgjorda av HD, varmed de ej är att likställa med praxis. Författarna anser dock att rättsfallen ändå kan anses vara vägledande i hanteringen av likartade mål. Enkätundersökningen Enkätundersökningen genomfördes på 87 personer (varav 80 svarade) vilket är en ganska stor grupp. Brister i gruppens utformning kan vara att de svarande enbart kom från en region i landet (Göteborg och Halmstad). Personerna i gruppen var en blandning av lantmätare från statliga och kommunala lantmäterimyndigheter vilket skulle kunna bidra till att undersökningen speglar båda dessa verksamheters uppfattning. Den vanligast förekommande kommentaren från deltagarna var att undersökningen gick i hög takt och att det saknades tid att tänka igenom situationen. Vissa påstod att samma undersökning därför kunde fått ett annat resultat ifall det 23
24 funnits utrymme för mer tid. Ingen information om respondenternas bakgrund och antal år i branschen hämtades in. Svaren från enkäten fördes över till Excel för hand. Den mänskliga faktorn gör att misstag kan ha begåtts i överföringen av svaren. I de fall där något annat än ett tydligt ja eller nej skrivits som svar, exempelvis ja, om det är en gång- och cykelväg tolkades det som ett kanske. Denna strikta tolkning kan ha medfört att statistiken kan bli skev men minskade samtidigt författarnas inverkan som tolkar av svaren. Intervjuer Försök att kontakta samtliga inblandade lantmätare och tekniska råd i fyra av rättsfallen som är aktuella för rapporten gjordes. Vissa av dessa gick ej att nå eller ville ej medverka. Detta kan bidra till att samtliga synpunkter av de inblandade inte kan återges. Däremot intervjuades åtminstone en representant från varje rättsfall. Intervjun får en något annorlunda karaktär om den utförs via telefon eller i person. Ett möte i person kan ge upphov till att följdfrågor mm. enklare kan ställas. Samtliga intervjuade gavs möjlighet att svara på frågorna skriftligen om de inte hade tid eller möjlighet att ställa upp på en intervju. Vissa valde att svara delvis skriftligen på frågorna. Intervjuerna spelades in och transkriberades. I transkriptionen kan information försvinna och syftningsfel uppkomma. För att minska denna risk skickades en sammanfattning av transkriptionen till samtliga deltagare för godkännande. Den godkända transkriptionen användes sedan som underlag till en sammanfattning av samtliga svar i kapitel 6. Även sammanfattningen skickades till intervjuobjekten för möjlighet till godkännande. Sökning i fastighetsregistret Fastigheter med mer än en typkod togs bort ur urvalet. I och med detta kan statistiken bli något mindre pålitlig. För de övriga fastigheterna med endast en typkod antogs att de användes för det de var taxerade för, vilket det naturligtvis kan finnas undantag från Ordet begrepp Att kalla funktionellt samband för ett begrepp är problematiskt eftersom ordet begrepp kan föra med sig uppfattningen att funktionellt samband är något väl etablerat. Funktionellt samband kan troligtvis inte ses som ett begrepp eftersom det endast använts i ett fåtal rättsfall och inte nämns i doktrinen. Enligt Nationalencyklopedin kan ett begrepp delas in i ett begreppsomfång och ett begreppsinnehåll. Begreppsomfånget utgörs av de objekt som faller under begreppet. Begreppsinnehåll utgörs av de kännetecken som tillkommer ett objekt för att det ska falla under begreppet (Nationalencyklopedin, 2015). Det finns stora svårigheter med att placera funktionellt samband i de delar ett begrepp är uppbyggt av, detta kan tyda 24
25 på att funktionellt samband inte är ett begrepp. Ordet begrepp förekommer i rapporten i kapitel 5 i intervjufrågorna. Frågorna skrevs innan problematiken med ordet begrepp uppmärksammades och har alltså fått stå kvar. I övrigt har ordet inte använts i rapporten. 1.7 Funktionellt samband i andra rättsområden Funktionellt samband förekommer även inom skadeståndsrätten samt bland lagar om avskrivning och om gemensamma anläggningar. Nedan sammanfattas kort användningen av funktionellt samband i IL, SkL och AL Funktionellt samband i inkomstskattelagen, inventarier I IL återfinns bland annat regler om inventarier och dess avskrivning. IL 18:4 reglerar när det är tillåtet att göra omedelbara avdrag, dvs. när det är tillåtet att vid köpet skriva av inventariets hela värde. Detta är tillåtet på inventarier som har /.../mindre värde eller som kan antas ha en ekonomisk livslängd på högst tre år/.../ (IL 18:4). I kommentaren till IL 18:4 skriver Leif Eriksson Med naturligt samband mellan flera inventarier avses inventarier som har ett funktionellt samband och som förvärvats för att användas tillsammans som en enhet. (Eriksson 2014, stycke 2.1). Med mindre värde menas som högst ett halvt prisbasbelopp. Vid köp av flera inventarier som har ett naturligt samband beräknas värdet på alla inventariers sammanlagda anskaffningsvärde. För markinventarier gäller detsamma som för inventarier (IL 20:15) Funktionellt samband i skadeståndslagen, principalansvar Sådana skador som en arbetstagare orsakar i tjänst ansvarar arbetsgivaren för. Detta regleras i SkL 4:1 och kallas för arbetsgivarens principalansvar. Anledningen till denna regel är främst att arbetsgivaren oftast har bättre möjlighet att stå risken för en skada än vad arbetstagaren har. Arbetsgivaren kan också teckna en ansvarsförsäkring, vilket arbetstagaren inte har samma möjlighet att göra. Principalansvaret kan betraktas som ett sätt att allokera kostnaderna för en skada till ett lämpligt ansvarssubjekt. En arbetsgivare är ett mer lämpligt ansvarssubjekt än en arbetstagare ur en ekonomisk synvinkel. Systemet skyddar också den skadade då denne med större sannolikhet får ersättning för sin skada. (Schultz 2014, s ). Principalansvaret begränsas till att gälla enbart då arbetstagaren är i tjänst. Detta ska dock inte likställas med om skadan sker inom arbetstid eller ej, utan har att göra med om skadehandlandet går att koppla till dennes tjänst. Även vid brottsliga skador uppstår principalansvar om det finns ett funktionellt samband mellan personens brottsliga, eller på annat sätt skadliga, handling och dennes tjänst. Så länge handlingen inte markant skiljer sig från vad som normalt utförs i tjänsten så uppstår ett funktionellt samband (Schultz 2014, s. 645). 25
26 I fallet NJA 2000 s 380 hade en biträdande jurist på en advokatbyrå förskingrat pengar från en klients klientmedelskonto. För att försöka dölja förskingringen tog den biträdande juristen ett lån hos företaget Kungshallen i klienten namn utan dennes medgivande. Företaget Kungshallen stämde advokatbyrån med förhoppningen om att advokatbyrån skulle bli betalningsansvariga för lånet de givit den biträdande juristen. Frågan i målet var om den biträdande juristen handlat i tjänsten och om advokatbyrån på så vis hade principalansvar. HD menade att arbetsgivaren enligt principalansvaret ska stå skador som skapats av fel eller försummelse. Man påpekar också att i tjänsten syftar till att begränsa principalansvaret så att endast handlingar som har ett funktionellt samband med tjänsten ska medföra ansvar. När det kom till att bedöma om ett funktionellt samband förelåg beaktades om skadan var möjlig att beräkna i relation till verksamhetens uppgifter. Hänsyn togs även till om utförd handling var vanlig eller ej för verksamheten. Det funktionella sambandet är olika långtgående beroende på skadans art. När det endast rör sig om förmögenhetsskada hos tredje man så krävs ett starkare samband mellan tjänst och utförande för att ansvar ska föreligga. I nämnda rättsfall blev principalansvar ej aktuellt eftersom det saknades ett tillräckligt starkt funktionellt samband mellan den skadade (som drabbats av förmögenhetsskada) och verksamheten. HD anmärkte att den skadelidande inte var klient hos advokatbyrån och att avtal eller något liknande dem mellan saknades. Trots att ett visst samband fanns - en anställd hade tack vare sin tjänst haft möjlighet att ta ut det lån som ej återbetalats, rådde det inte ett tillräckligt starkt samband. I samma rättsfall framför HD att arbetsgivarens möjlighet att övervaka arbetstagarens uppgifter är något som kan minska kravet på det funktionella sambandet Funktionellt samband i anläggningslagen, servitut AL reglerar inrättandet av anläggningar som är gemensamma för flera fastigheter, gemensamhetsanläggningar. Exempel på vanliga gemensamhetsanläggningar är icke kommunala vägar, parkering och Va-anläggningar. Enligt AL 49 kan även servitut bildas för att tillgodose en fastighets behov av väg förutsatt att en gemensamhetsanläggning inte är lämpligare kom ett avgörande från HD (NJA 2014 s 228) som behandlade rätten för en kommunalägd fastighet att bli härskande fastighet i ett servitutsförhållande enligt AL 49. Servitutets ändamål var gång- och cykelväg inom ett detaljplanelagt område. HD framför i sina domskäl att den utveckling som skett för andra servitut (se avsnitt 3.1, 3.2, 3.3) dvs. att kravet på nytta har ersatts av ett krav på funktionellt samband inte kan anses gälla för servitut enligt AL 49. Funktionellt samband kan alltså enligt praxis inte användas för AL
27 2 Teori 2.1 Allmänt om fastighetsbildning Fastighetsbildningslag I FBL sammanställs utförandet av alla fastighetsbildningsåtgärder. Varje åtgärd: fastighetsreglering, avstyckning, klyvning och sammanläggning har tilldelats varsitt kapitel där regler för respektive åtgärd finns. I 3 kap FBL finns de allmänna bestämmelserna för jord- och planfrågor, vilka ska prövas vid förrättningar av alla varianter. I propositionen till kapitlet skrivs inledningsvis att lagstiftningen utformats med en viss elasticitet för att vara långsiktigt brukbar (prop 1969:128 s.b 13). Lagstiftningen måste stämma överens med tidens jord- och planpolitiska strävanden och samtidigt kunna beakta andra markintressen. Man påpekar också vikten av ett snabbt och enkelt förfarande samtidigt som rättssäkerheten inte får eftersättas. Kring detta skriver kommittén, angående 3 kap FBL, att reglerna ger /.../utrymme för avsevärd rörelsefrihet. Inom ramen för de tämligen elastiska bestämmelserna som föreslås måste i tillämpningen den allmänt godtagna jord- och planpolitiska målsättningen bli vägledande. (prop 1969:128 s. B 48-49). FBL 3 kap innehåller allmänna lämplighets- och planbestämmelser (1-4 ), särskilda bestämmelser för jordbruk, skogsbruk och fiske (5-8 ), undantagsbestämmelser (9-10 ) och fastighetsbildning över kommungräns (11 ). Bestämmelserna är tvingande och beskriver minimikraven för fastighetsbildning (prop 1969:128 s. B 101). Kapitlet är av ramlagskaraktär vilket innebär att tillämpningen förändras för att anpassas till de jord- och markpolitiska mål som för tillfället gäller. Därmed ges också mycket utrymme till egen tolkning för användaren av lagen (Ekbäck 2012, s. 23). Detta examensarbete fokuserar på lämplighetsprövningen som görs i FBL 3:1 varmed övriga bestämmelser till stor del bortses från. Fastighetsbildning innebär en av tre följande åtgärder: 1) fastighetsindelningen ändras, 2) servitut bildas, upphävs eller ändras, 3) en byggnad eller annan anläggning som hör till en fastighet förs över till en annan fastighet (FBL 1:1). Vid samtliga fastighetsbildningsåtgärder måste 3 kap FBL samt de kapitel som berör den aktuella åtgärden prövas för varje inblandad fastighet (FBL 3:1). Den först nämnda åtgärden, då fastighetsindelningen ändras, kan ske antingen genom att nya fastigheter bildas (nybildning) eller genom att redan befintliga fastigheter får ändrad utformning (ombildning). Nybildning av fastigheter sker genom avstyckning, klyvning eller sammanläggning och ombildning av fastigheter sker genom fastighetsreglering (FBL 2:1). Genom fastighetsreglering, som detta examensarbete behandlar, kan 1) mark överföras från en fastighet eller samfällighet till en annan sådan enhet, 2) andelar i samfälligheter överföras från en fastighet till en annan, 3) samfälligheter bildas 4) servitut bildas, ändras eller upphävas och 5) byggnader eller andra anläggningar som 27
28 hör till en fastighet föras över till en annan fastighet (FBL 5:1). Vid fastighetsreglering ska 3 och 5 kap FBL prövas. Till skillnad från kap 3 så är kap 5 till viss del dispositivt (FBL 5:18) Allmänna lämplighetsvillkor enligt FBL 3:1 För att ny- eller ombilda fastigheter ska de bland annat vara lämpliga för sina ändamål enligt FBL 3:1 stycke 1 och 2. Om fastigheterna ligger inom detaljplanelagt område med FIB (fastighetsindelningsbestämmelse) så är lämplighetsprövningen i stora delar redan gjord varmed lantmätaren inte behöver göra om samma prövning i det enskilda ärendet (FBL 4:18). Fastigheter som ligger inom detaljplanelagt område utan FIB måste dock lämplighetsprövas samt även vara i enighet med planen (FBL 3:2 st 1). Uppfylls inte FBL 3:1 så kan fastighetsregleringen ändå vara tillåten, om den uppfyller FBL 3:9. Nedan citeras FBL 3:1, stycke 1 och 2 som innehåller de tre lämplighetskraven: 1) fastighetstekniskt god kvalitet, 2) varaktighet och 3) aktualitet. 1 Fastighetsbildning ska ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. Härvid ska särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Om fastigheten ska användas för bebyggelse, ska den vidare kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp. Fastighetsbildning får inte äga rum, om den fastighet, som ska nybildas eller ombildas för nytt ändamål, inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. Fastighetsbildning får inte heller äga rum, om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastighetsbildning. (FBL 3:1) Fastighetsteknisk god kvalitet Vid lämplighetsprövningen beaktas särskilt fastighetens belägenhet, omfång, utformning och andra fastighetstekniska förutsättningar. Dessa prövas med hänsyn till fastighetens ändamål och kraven blir därmed olika beroende av vilken fastighetstyp som aktuell fastighet har (Ekbäck 2012, s. 26). Kring fastighetens belägenhet ska hänsyn tas till fastighetens geografiska och topografiska förhållanden samt om den är lämplig ur miljöaspekter som exempelvis buller eller andra risker. En befintlig fastighet i en miljö som redan från början är bullerdrabbad kan prövas annorlunda än en nybildad fastighet i ett sådant område (Lantmäteriet 2015, s. 80). För bostadsfastigheter skriver Lantmäteriet att det normalt krävs plats för lek, parkering, mm. samt att härledning ska göras utifrån PBL (Lantmäteriet 2015, s. 84). 28
29 I förarbetena har det kring fastighetens omfång framförts att bostadsfastigheter inte ska bildas till större areal än vad som är av bostadskaraktär (prop 1969:128 s B 109). Ekbäck skriver vidare att detta medförde en restriktiv inställning till att lägga jordoch skogsbruksmark till bostadsfastigheter. (Ekbäck 2012, s. 28). Vad gäller stora bostadsfastigheter på landsbygden poängterar Lantmäteriet att en bostadsfastighet med mark utöver vad som är av tomtmarkskaraktär ska ha storlek och utformning så att varje verksamhet kan bedrivas funktionellt inom avsett område. Vidare skriver de att omfång och utformning måste bedömas från fall till fall varmed önskemål från fastighetsägaren kan väga tungt (Lantmäteriet 2015, s. 85). Även en mindre del skogsmark kan i vissa fall bli varaktigt lämpat för en bostadsfastighet, om vedeldning kan anses ske på fastigheten. Att reglera samman ett fristående skifte med skog för vedeldning till en bostadsfastighet ses heller inte som en omöjlighet, om skiftet kan anses vara av mindre betydelse för det aktiva skogsbruket samt att dess storlek ej möjliggör skogsbruk utöver vedbehovet till bostaden. Samtidigt uppmärksammas att Lantmäterimyndigheten normalt bör vara restriktivt med att bilda bostadsfastigheter i flera skiften (Lantmäteriet 2015, s ). Att fastigheter inte ska vara för splittrade eller ha för stor area är även viktigt för att kunna skapa ett hanterligt fastighetssystem där fastighetsindelning samt rättigheter ska vara möjliga att geografiskt identifiera. Vidare anmärker man att prövningen ska ske med hänsyn till fastighetens lämplighet och ej till fastighetsägarens önskemål (Lantmäteriet 2015, 88-89). Även fastighetens arrondering ska vara lämplig utifrån dess ändamål. Lantmäteriet skriver att fastigheter ska utformas så att hänsyn tas till bebyggelse, befintlig såväl som planerad, samt till parkering, tillgång till behövlig väg, vatten och avlopp samt till miljöaspekter mm (Lantmäteriet 2015, s ). Kring parkering nämns att denna ska lösas inom fastigheten om så går, annars löses parkering mest lämpligast med servitut eller genom delaktighet i gemensamhetsanläggning (Lantmäteriet 2015, s. 99). Varaktighet (ej tillfälligt behov) Kravet på varaktighet innebär att fastigheter inte ska bildas för kortsiktiga eller tillfälliga ändamål, utan för en längre tid. I förarbetena framhöll kommittén att samhällets utveckling gjort att kravet på varaktighet ej bör ses lika strängt på. Samtidigt poängterades vikten av inte bilda fastigheter som ej avses bebyggas eller mera kontinuerligt utnyttjas (prop 1969:128 s B 103). Ekbäck nämner dock exempel från rättsfall där man tillåtit en begränsad varaktighet vid bildande av en exploateringsfastighet, vilken utnyttjas mycket intensivt under viss tid, samt för en täktverksamhet (Ekbäck 2012, s. 32). Lantmäteriet framför att varaktigheten i fastighetsbildning ska ses på ur ett sådant tidsperspektiv som med hänsyn till samhällets utveckling kan anses rimligt (Lantmäteriet 2015, s. 80). Aktualitet (inom överskådlig tid) Kravet innebär att nybildade och ombildade fastigheter inom överskådlig tid måste kunna användas för sitt ändamål. Kommittén skrev i förarbetena till lagen att kravet 29
30 ska hindra fastighetsbildning där fastigheter bildas för ändamål vilka ej är möjliga. I propositionen framfördes också att det är av mindre relevans hur lång tid det tar tills fastigheten används för avsett ändamål samt att även längre dröjsmål inte behöver medföra skada. För att avgöra huruvida en fastighets ändamål kommer till stånd skrev kommittén att en överlåtelse av mark kan anses vara tillräcklig som bevis på att avsedd användning kommer till stånd, såvida det inte framkommer uppgifter som talar däremot (prop 1968:128 s B ). Ekbäck skriver dock att om fastighetens ändamål förutsätter exempelvis lov eller annat tillstånd så måste även dessa förutsättningar utredas. Beviljande av dessa tillstånd/lov är dock inget krav för slutförande av fastighetsbildningsåtgärden. Om en fastighet är i överensstämmelse med exempelvis plan enligt PBL eller naturskyddsbestämmelse enligt MB anses aktualitetskravet uppfyllt (Ekbäck 2012, s. 33). Lantmäteriet framför att det inte finns någon bestämd tidsgräns samt att omständigheterna ska utredas i det enskilda fallet. De menar också att aktualitetskravet i allmänhet inte utgör ett problem och normalt sett ej behöver en djupare utredning (Lantmäteiret 2015, s. 101). Ändamålet tillgodoses på annat sätt än genom fastighetsbildning Lantmäteriet framför att förekomsten av alternativa lösningar inte nödvändigtvis behöver innebära att ändamålet ska tillgodoses på annat sätt än fastighetsbildning utan att det bör finnas ytterligare förhållanden som medför att alternativa metoder är att föredra (Lantmäteriet 2015, s. 102). 2.2 Fastigheter i flera skiften I nedanstående avsnitt presenteras den fakta som finns att hitta i förarbeten, lagkommentarer och litteratur gällande fastigheter i flera skiften Lantmäteriets handbok FBL och annan litteratur Det är fastighetens ändamål som avgör vad som är lämpligt gällande utformning och omfång. Lantmäteriet är i sin handbok tydliga med att det är opraktiskt med extremt stora och uppsplittrade fastigheter. De menar att det är rimligt att ställa krav på att fastigheterna ska vara hanterliga i vårt fastighetssystem. Anledningen till detta är att osäkerhet kring panträtter och lokalisering av nyttjanderätter uppstår samt att det kan bli mer komplicerat för fastighetsägaren att lokalisera sitt innehav utifrån kartor mm. Man skriver också att det blir svårare att genomföra de fastighetsrättsliga utredningarna för en fastighet som vid flertalet tillfällen genomgått fastighetsbildningsåtgärder och på så sätt blivit extremt stor. Ytterligare en nackdel med extremt stora och/eller splittrade fastigheter, exempelvis vissa jord- och skogsbruksfastigheter samt kommunala gatufastigheter, är att de blir svåra att hantera i fastighetsregistret. Lantmäteriet skriver att det saknas praxis i form av HDavgöranden men att rättsfall från lägre instanser finns att studera. Detta exemplifieras med målet Ö där ett kommunalt aktiebolag ville reglera samman ett antal fastigheter för skolverksamhet utspridda i kommunen (Lantmäteriet 2015, s ). Fallet Ö redovisas mer ingående i avsnitt 3.4. Lantmäteriet avslutar sin 30
Olämpliga servitut. Eric Norén. Fastighetsvetenskap, Institutionen för teknik och samhälle, Lunds Tekniska Högskola, Lunds Universitet
Eric Norén Fastighetsvetenskap, Institutionen för teknik och samhälle, Lunds Tekniska Högskola, Lunds Universitet Copyright Eric Norén Fastighetsvetenskap Lunds Tekniska Högskola Lunds Universitet Box