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Timestamp: 2019-05-25 21:15:25
Document Index: 376004789

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 138', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 9', '§ 307', 'BGH', 'BGH', '§ 536', 'BGH']

Zur Miet- und Pachtwertermittlung im Gastgewerbe
Betriebspflicht des Gaststättenpächters
Staffelmietvereinbarungen bei Gewerberaummietverhältnissen
Formularmäßige Auferlegung von Instandhaltungspflichten
Endrenovierungsklausel bei Gewerbemietverträgen
Bemessungsgrundlage für Minderungen ist die Bruttomiete
Zugesagte Vollvermietung und bestimmte Mieterstruktur -
Ggf. Wegfall der Geschäftsgrundlage?
BGH, Urteil vom 28.04.1999 - XII ZR 150/97
Vollständiger Urteilstext: PDF
a) Im Rahmen der Prüfung, ob bei einem Gaststättenpachtvertrag ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt und der Vertrag deshalb als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, ist auch die von der EOP-Methode abgeleitete sogenannte „indirekte Vergleichswertmethode“ nicht geeignet, den zum Vergleich heranzuziehenden marktüblichen Pachtzins zu bestimmen (Fortführung von Senatsurteil BGHZ 141, 257 f.).
b) Besteht bei einem gewerblichen Miet- oder Pachtvertrag ein krasses Mißverhältnis zwischen dem vereinbarten Miet- und Pachtzins und dem marktüblichen Miet- oder Pachtzins, so rechtfertigt dies allein - wenn keine weiteren für ein sittenwidriges Verhalten sprechenden Umstände hinzukommen - den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung des objektiv Begünstigten regelmäßig nur dann, wenn für ihn ohne weiteres erkennbar, wie hoch der marktübliche Miet- oder Pachtzins in etwa sein dürfte.
Aus dem Inhalt des Urteils (kein amtlicher Leitsatz):
a) Marktwert ist der übliche Wert, der für eine vergleichbare Leistung auf dem Markt zu zahlen ist. Bei Miet- und Pachtverhältnissen ist demnach der Marktwert der Nutzungsüberlassung regelmäßig anhand der Miete oder Pacht zu ermitteln, die für vergleichbare Objekte erzielt wird.
b) Die sogenannte indirekte Vergleichswertmethode ist aus Rechtsgründen nicht geeignet, den zum Vergleich heranzuziehenden objektiven Mietwert zu ermitteln.
c) Wenn in einem konkreten Fall keine geeigneten Vergleichsobjekte gefunden werden können, ist es angebracht, einen mit der konkreten Marktsituation vertrauten Sachverständigen beurteilen zu lassen, welche Miete für dieses besondere Objekt erzielt werden kann.
BGH, Urteil vom 30.06.2004 - XII ZR 11/01
a) Zur Ermittlung der ortsüblichen Pacht anhand vergleichbarer Pachtobjekte (im Anschluß an Senatsurteile BGHZ 141, 257 ff.; vom 13. Juni 2001 - XII ZR 49/99 - NJW 2002, 55; und vom 10 Juli 2002 - XII ZR 314/00 - NZM 2002, 822).
OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.12.2003 - 10 U 69/03
Haben die Parteien vertraglich eine Betriebspflicht des Pächters vereinbart, muss der Pächter sich im Falle seiner Verhinderung eines Dritten bedienen, auch wenn der Gaststättenbetrieb aus gesundheitlichen Gründen nicht aufrecht erhalten werden kann.
Die Betriebspflicht entfällt auch dann nicht, wenn die Fortführung des Betriebes zur Folge hat, dass nur Verluste erwirtschaftet werden, so dass es vorteilhafter wäre, das Objekt zu schließen.
Urteilsbesprechung in Gewerbemiete und Teileigentum 2/04: PDF
Aus der Urteilsbegründung (kein Leitsatz):
aa) Bei Vereinbarung einer Staffelmiete besteht regelmäßig die nicht fernliegende Möglichkeit, daß der vereinbarte Mietzins im Laufe der Zeit erheblich von der Entwicklung des marktüblichen Mietzinses abweicht. Dieses typische Vertragsrisiko trägt grundsätzlich die jeweils benachteiligte Vertragspartei. …
cc) Soweit die Revision die Herabsetzung der Miete damit begründet, daß die Äquivalenzstörung durch einen Verfall der Mieten für Gewerbeimmobilien verursacht sei und deshalb nicht auf einer bewußten Risikoübernahme durch die Beklagte, sondern auf der politischen und wirtschaftlichen Entwicklung in den neuen Bundesländern beruhe, kann ihr nicht gefolgt werden. … Der Mieter trägt das Risiko, daß sich das Mietnievau nach Vertragsschluß nach unten entwickelt, der Vermieter das Risiko, daß die Mieten stärker steigen, als mit der Staffelmiete berücksichtigt. …
dd) Entgegen der Auffassung der Revision ist auch die „Opfergrenze“ nicht überschritten. Zwar gehört bei gegenseitigen Verträgen der Gedanke der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung zur objektiven Geschäftsgrundlage. Wird dieses Gleichgewicht nach Vertragsschluß durch unvorhergesehene Veränderungen so schwer gestört, daß damit das von einer Partei normalerweise zu tragende Risiko in unzumutbarer Weise überschritten wird, so ist der Vertrag anzupassen (Senatsurteil vom 8. Mai 2002 - XII ZR 8/00). Eine solch schwerwiegende, die Unzumutbarkeitsgrenze überschreitende Äquivalenzstörung liegt hier jedoch nicht vor.
BGH, Urteil vom 06. April 2005 - XII ZR 158/01
Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 9 AGBG / § 307 Abs. 1, 2 BGB.
BGH, Urteil vom 06. April 2005 - XII ZR 308/02
BGH, Urteil vom 06. April 2005 - XII ZR 225/03
Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist es unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.
BGH, Urteil vom 21. September 2005 - XII ZR 66/03
a) Zur Frage, ob eine Vollvermietung und eine bestimmte Mieterstruktur als zugesichert anzusehen ist, wenn die Parteien einen bestimmten Vermietungszustand in der Präambel des Mietvertrages aufgenommen haben (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. Mai 2004 - XII ZR 149/02 - NZM 2004, 618).