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Timestamp: 2018-11-16 04:26:41+00:00
Document Index: 245088793

Matched Legal Cases: ['art. 39', 'art. 641', 'art. 39', 'ATF ', 'arrêt ', 'ATF ', 'arrêt ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 39']

1C_125/2017 23.11.2017
1C_125/2017
11. K.________et L.________,
12. M.________ Sàrl,
Chambre administrative, du 17 janvier 2017 (ATA/39/2017 - A/3314/2015-LDTR).
Le 31 octobre 2000, W.________ et X.________ ont acquis l'immeuble d'habitation sis... à Genève, comportant 29 appartements destinés à la location. L'immeuble a été soumis au régime de la propriété par étages (PPE) au mois d'août 2003. Le 15 mai 2013, le département compétent a autorisé la vente en bloc de 21 appartements à la société A.________ SA (ci-après : la société), étant précisé qu'une revente individualisée n'était pas possible. Au mois d'août 2013, 21 certificats d'actions ont été vendues à des personnes physiques et morales. Le 2 septembre 2013, les statuts de la société ont été modifiés : la propriété d'un certificat d'actions conférait le droit de louer une partie correspondante de l'immeuble, la SI devenant ainsi une société d'actionnaires-locataires (SIAL). Entre les mois de février et mars 2014, la SIAL a transféré à ses actionnaires-locataires la propriété des lots correspondant aux certificats.
Par 20 arrêtés du 22 juillet 2015, le Département genevois de l'aménagement, du logement et de l'énergie (DALE) a refusé les autorisations d'aliéner. Les cessions d'actions opérées en 2013 auraient déjà dû faire l'objet d'une autorisation. Les appartements avaient été loués et il était indispensable de conserver cette affectation locative. La SI pouvait revendre les appartements en bloc et la situation des actionnaires-locataires n'était pas péjorée.
Afin qu'une telle réglementation soit réellement efficace, elle doit s'appliquer à tous types d'aliénation, comme le prévoit expressément le texte de l'art. 39 al. 1 LDTR. Entendue comme l'un des aspects du droit de disposition attachés à la propriété (art. 641 al. 1 CC), l'aliénation constitue le transfert de propriété d'une personne à une autre. En l'occurrence, l'immeuble était soumis au régime de PPE lors de son acquisition en bloc par la recourante en mai 2013. Les actions ont été vendues au mois d'août 2013 et la société s'est constituée sous forme de SIAL en septembre suivant. Les lots de PPE ont été transférés aux actionnaires-locataires entre février et mars 2014, soit moins d'un an plus tard. Point n'est besoin de rechercher si, comme l'affirme le département, la première opération (création de la SIAL) était déjà soumise à autorisation. En effet, il apparaît clairement que lorsque l'immeuble a été soumis au régime de la propriété par étages, le but était déjà de transférer aux (futurs) actionnaires-locataires la propriété des lots correspondant aux certificats. Cela impliquait un changement dans le régime de propriété; l'opération dans son ensemble avait pour but une individualisation des appartements, préalable à la sortie du marché locatif (GAIDE/DEFAGO, La LDTR, 2014, p. 414 ch. 3.2), ce qui pouvait sans aucun arbitraire justifier l'application de l'art. 39 LDTR, quand bien même la pratique antérieure selon laquelle il n'y avait pas d'aliénation, puisque les détenteurs économiques étaient les mêmes, pouvait également apparaître défendable.
Il y a fraude à la loi - forme particulière d'abus de droit - lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant un certain résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce résultat de manière apparemment conforme au droit (ATF 132 III 212 consid. 4.1). La norme éludée doit alors être appliquée nonobstant la construction juridique destinée à la contourner (arrêt 1C_874/2013 du 4 avril 2014 consid. 4.2; ATF 134 I 65 consid. 5.1 p. 72; 131 I 166 consid. 6.1 p. 177 et les arrêts cités; arrêt 1C_158/2015 du 3 mai 2016). La doctrine confirme elle aussi l'application de ces principes dans le domaine du droit administratif (cf. MOOR/FLÜCKIGER/MARTENET, Droit administratif, vol. 1, 3 ème édition, Berne 2012, par. 6.4.4 p. 932; HÄFELIN/ MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7 ème édition, Zurich 2015, p. 163 s.; TSCHANNEN/ZIMMERLI/MÜLLER, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4 ème édition, Berne 2014, p. 182).
4.4. En l'occurrence, l'immeuble était déjà soumis au régime de PPE lors de son acquisition en bloc par la recourante en mai 2013. Les actions ont été vendues au mois d'août 2013 et la société s'est constituée sous forme de SIAL en septembre suivant. Les lots de PPE ont été transférés aux actionnaires-locataires entre février et mars 2014, soit moins d'un an plus tard. Cette succession rapide fait apparaître qu'il s'agit d'un montage mis sur pied dès l'origine; les recourants ne tentent pas d'expliquer (alors que cette démonstration leur incombait en vertu de l'art. 106 al. 2 LTF) pour quelle raison la forme de la SIAL a été adoptée alors que l'immeuble était déjà soumis au régime de la PPE et que les parts de copropriété ont été transférées quelques mois plus tard. Dans ces circonstances c'est à juste titre que les autorités cantonales ont vu une fraude à la loi.
Dans la mesure où une fraude à la loi pouvait être retenue dans le cas particulier, il n'y a évidemment pas lieu de s'interroger sur les arguments que les recourants entendent tirer du principe de la bonne foi, en particulier à propos de l'admissibilité du changement de pratique opéré par le département. En effet, une telle fraude pouvait aussi bien être sanctionnée sous le régime précédent, sans que l'autorité n'ait à mettre en place un régime transitoire. En outre, la décision attaquée ne porte manifestement pas atteinte au principe de non-rétroactivité proprement dite, puisque ce principe fait obstacle à l'application d'une norme à des faits entièrement révolus avant son entrée en vigueur (ATF 138 I 189 consid. 3.4 p. 193; 119 Ia 254 consid. 3b p. 258 et la jurisprudence citée). En l'occurrence, le département est intervenu avant que les transferts n'aient été inscrits au Registre foncier, de sorte que l'opération n'était pas entièrement achevée à ce moment. Enfin, l'admission d'une fraude à la loi a comme conséquence l'application de la norme éludée, ce qui empêche également les recourants de se prévaloir du principe de proportionnalité, en relation avec le dommage qu'ils allèguent subir en raison du refus d'autorisation. Ce dommage fait partie des risques encourus par celui qui tente d'éviter l'application d'une norme, et il lui appartient d'en subir les conséquences. Pour le surplus, les conditions du refus de l'autorisation d'aliéner sont conformes à l'art. 39 al. 2 LDTR, et d'ailleurs non contestées par les recourants. L'autorisation de vente en bloc accordée à la Société recourante précisait d'ailleurs déjà qu'une revente individualisée n'était pas possible.