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Timestamp: 2017-09-25 09:45:25
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Alquiler y subasta por impago de hipoteca
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Publicado el 25 enero, 2016 por Eduardo Fernández-Fígares Estévez
La relación entre alquiler y subasta por impago de hipoteca es muy frecuente en los años siguientes al estallido de la burbuja inmobiliaria. Como veremos, la solución a este problema será diferente dependiendo de si el contrato de arrendamiento se firmó antes o después del 6 de junio de 2013. Igualmente habrá de tenerse en cuenta si estamos hablando de vivienda, local, despacho, oficina, etc.
Durante el boom inmobiliario español fueron muchos propietarios que invirtieron en inmuebles (viviendas y locales) para revenderlos a mayor precio o para alquilarlos y así poder rentabilizar su inversión.
Fue muy frecuente, por otro lado, que el adquirente del inmueble pidiese un crédito para realizar la compra, poniendo como garantía de pago la propia vivienda adquirida.
Sin embargo, el estallido de la burbuja alrededor de 2008 supuso muchos problemas de liquidez para muchísimos ciudadanos, tanto inquilinos como arrendadores.
Así las cosas, ocurrió desde aquella época y sigue ocurriendo hoy día dada la larga sombra de la crisis inmobiliaria iniciada en 2008, que existen viviendas y locales alquilados cuyos propietarios están pasando verdaderos problemas para poder asumir el pago de las cuotas mensuales de los créditos que pidieron.
Cuando el propietario deja de pagar la hipoteca o crédito la entidad bancaria puede ejecutar la hipoteca o, lo que es lo mismo, iniciar un proceso que finalizará con la salida a subasta de la vivienda o local.
En estos casos, qué dice la ley respecto al contrato de arrendamiento???.
El Capítulo II del Título II de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) nos habla sobre la duración de los contratos de arrendamiento para uso de vivienda.
Es el artículo 13 LAU el que se encarga de resolver este problema, es decir, el que nos dice qué ocurre cuando el propietario de un inmueble alquilado pierde su disponibilidad sobre dicho inmueble en favor de una tercera persona que lo adquiere mediante un proceso de subasta.
Sin embargo, el artículo 13 tiene diferente redacción para los contratos de arrendamiento firmados antes del 6 de Junio de 2013 y para los firmados después, por lo que hay que hacer un estudio separado de ambas situaciones.
El artículo 13 para contratos posteriores al 6 de Junio de 2013
Sabemos que para los contratos de arrendamiento de vivienda firmados después del 6 de junio de 2013, la duración, como norma general, será de hasta tres años. Y si el inquilino y el arrendador quieren habrá posteriormente un año adicional (es decir, en total cuatro años).
Pasados esos cuatro años, el contrato podrá seguir prorrogándose año a año (tácita reconducción) o se puede firmar un nuevo contrato. O también, claro está, se puede dar por finalizado el contrato.
Bien, pues durante ese periodo de duración de tres o cuatro años (o más), puede suceder que el arrendador pierda (involuntariamente) su condición de arrendador/propietario y dicha posición sea adjudicada a una tercera persona que ha adquirido la vivienda en subasta.
Pues bien, lo que nos dice el artículo 13.1 LAU en estos casos es que el contrato de arrendamiento quedará automáticamente extinguido, es decir, finalizado.
Si bien a continuación el párrafo II de dicho artículo 13.1 LAU dice que no se extinguirá el contrato de arrendamiento si se encuentra registrado (el contrato de arrendamiento) en el Registro de la Propiedad y, además, dicho contrato se inscribió en el Registro antes de que se inscribiera el derecho del banco sobre dicho inmueble, es decir, antes de inscribirse la hipoteca sobre ese inmueble. En estos casos el contrato finaliza en la fecha prevista y teniendo presentes las normas relativas a la finalización de los contratos de arrendamiento de vivienda.
Si lo que no está inscrito en el Registro es, no ya el contrato de arrendamiento, sino la propia finca o vivienda, entonces el contrato va a durar lo que establece el artículo 9.4 LAU, es decir, tres años. Así lo establece el párrafo III del artículo 13.1 LAU.
LOCAL DE NEGOCIO (o contratos de alquiler de vivienda por temporada)
Un local de negocio o el arrendamiento de una vivienda de temporada no debe verse afectado por el artículo 13 LAU, pues dicho artículo se refiere únicamente a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Por lo tanto, la regulación en estos casos debe venir vía Código Civil.
Y el Código Civil lo que dice en esta materia es que si el contrato de arrendamiento se ha inscrito en el Registro de la Propiedad antes que el derecho de hipoteca, entonces sólo en ese caso el contrato de arrendamiento se mantendrá en vigor una vez que el inmueble sea adjudicado a una tercera persona mediante subasta. Así se regula mediante el artículo 1571 del Código Civil.
El artículo 13 LAU para contratos anteriores al 6 de Junio de 2013
Sabemos que para los contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del 6 de junio de 2013, la duración, como norma general, será de hasta cinco años. Y si el inquilino y el arrendador quieren habrá posteriormente tres años adicionales (es decir, en total ocho años).
Pasados esos ocho años, el contrato podrá seguir prorrogándose año a año (tácita reconducción) o se puede firmar un nuevo contrato. O también, claro está, se puede dar por finalizado el contrato.
Bien, pues durante ese periodo de duración de cinco u ocho años (o más) puede suceder que el arrendador pierda (involuntariamente) su condición de arrendador/propietario y dicha posición sea adjudicada a una tercera persona que ha adquirido la vivienda en subasta.
Las consecuencias que esta circunstancia van a tener sobre el contrato de arrendamiento van a depender de la duración del contrato y del momento de vida en que se encuentre el contrato. En atención a ello podemos distinguir dos situaciones:
1.- Durante los 5 primeros años de duración
Si el contrato de arrendamiento se encuentra dentro de los 5 primeros años de duración (sea cuál sea la duración) y el propietario pierde su condición de arrendador por adjudicarse en subasta el inmueble a otra persona, el nuevo propietario no podrá pretender que finalice el contrato de arrendamiento hasta que finalice el quinto año de contrato.
2.- Contratos de más de 5 años de duración pactada
En los casos en que el contrato de arrendamiento tenga una duración pactada superior a 5 años nos podemos encontrar en dos situaciones:
Dentro de los primeros 5 años: se aplica la norma vista anteriormente, es decir, no puede darse por finalizado el contrato de arrendamiento si el arrendador pierde su posición de arrendador.
Pasados los 5 primeros años: en estos casos, cuando se produzca la situación que vengo analizando, quedará extinguido automáticamente el contrato de arrendamiento al quinto año, pero sólo en los casos en que el contrato de arrendamiento no esté registrado en el Registro de la Propiedad o que se haya registrado pero con posterioridad a la inscripción del derecho que determinó la resolución del contrato. Sin embargo, si el contrato de arrendamiento se registró antes que el derecho que determinó la perdida de condición de arrendador, entonces el contrato de arrendamiento continúa tras el quinto año hasta, por lo menos, el octavo año.
La solución en los casos de alquiler de viviendas por temporada o de alquiler de locales, oficinas, despachos, etc., nos la trae, al igual que en el caso de alquileres posteriores al 6 de junio de 2013, el artículo 1571 del Código Civil, y no el artículo 13 LAU.
Así, la solución consiste en que si el contrato de arrendamiento se ha inscrito en el Registro de la Propiedad antes que el derecho de hipoteca, entonces solo en ese caso el contrato de arrendamiento se mantendrá en vigor una vez que el inmueble sea adjudicado a una tercera persona mediante subasta. Así se regula mediante el artículo 1571 del Código Civil.
Contratos de renta antigua anteriores al 9 de Mayo de 1985
En los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 9 de Mayo de 1985 esta cuestión carece de importancia, pues en los casos en que el arrendador perdiera su derecho el contrato de arrendamiento sigue vigente dado que son contratos sometidos a prórroga forzosa hasta, por lo menos, la fecha de fallecimiento del inquilino.
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