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Timestamp: 2018-05-22 13:30:15
Document Index: 269223454

Matched Legal Cases: ['§ 925', 'BGH', 'BGH', '§ 925', '§ 925', '§ 20', 'BGH', '§ 29', '§ 29', '§ 925', '§ 29', '§ 925', '§ 873', '§ 873', '§ 11', '§ 14', '§ 873', '§ 873', '§ 873', '§ 20', '§ 20', '§ 29', 'BGH', '§ 20', '§ 925', 'BGH']

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OLG Köln, Beschl. v. 13.12.2010 - 2 Wx 137/10 -
Kurzbeschreibung: Unter welchen Voraussetzungen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Berechtigte eines Erbbaurechts eingetragen werden kann, ist Gegenstand der Entscheidung des OLG Köln.
Die Beschwerde der Beteiligten zu 2) vom 30. August 2010 gegen den Beschluß des Rechtspflegers des Amtsgerichts (Grundbuch¬amts) Bergisch Gladbach vom 14. Juli 2010 - HR-XXXX-5 - wird als unzulässig verworfen.
Zum anderen verkennt der Hinweis auf die vermeintlich bloß dienende Funktion des Grundbuchrechts in dem hier in Rede stehenden Kontext der Eintragungsvoraussetzungen das Verhältnis des materiellen Rechts zum (Grundbuch-) Verfahrensrecht. Er trifft vielmehr schon im Grundfall der Auflassung zwischen natürlichen Personen nicht zu. Nach materiellem Recht bedarf die Auflassung keiner über die Regelung des § 925 Abs. 1 BGB hinausgehenden Form; sie muß mithin nur bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zu ihrer Entgegennahme zuständigen Stelle erklärt werden, bedarf also nach materiellem Recht einhelliger Auffassung zufolge nicht der notariellen Beurkundung (vgl. nur BGH NJW 1992, 1101 [1102]; BGH NJW 1994, 2768; Senat, FGPrax 2007, 102 [104]; OLG München, NJW-RR 2009, 738 [739]; OLG Rostock, NJW-RR 2006, 1162; Palandt/Bassenge, BGB, 70. Aufl. 2011, § 925, Rdn. 3; Staudinger/Pfeifer, BGB, Neubearbeitung 2004, § 925, Rdn. 76). Daraus, daß eine vor einem Notar mündlich erklärte Auflassung wirksam ist, wenn sie nicht oder nicht wirksam beurkundet wurde, folgert indes niemand, daß sie deshalb auch durch Umschreibung im Grundbuch vollzogen werden müßte. Die Wirksamkeit des materiellen Geschäfts rechtfertigt nämlich nicht den Schluß, daß das formelle Recht keine anderen und strengeren Voraussetzungen der Rechtsverwirklichung aufstellen dürfte (vgl. Senat, FGPrax 2007, 102 [104]; Böttcher in Meikel, Grundbuchrecht, 9.Aufl. 2004, § 20, Rdn. 130; vgl. auch BGHZ 29, 366 [369]). Vielmehr entspricht es bislang völlig einhelliger Auffassung, daß das materiell-rechtlich wirksame Rechtsgeschäft nur vollzogen werden kann, wenn es dem Grundbuchamt in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen werden kann, und daß deshalb die Auflassung im Ergebnis - aus Gründen des Verfahrensrechts - der Beurkundung, und zwar nach ganz herrschender Auffassung der Beurkundung in einer öffentlichen Urkunde nach § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO bedarf (vgl. BayObLG FGPrax 2001, 57; Senat, FGPrax 2007, 102 [104]; Böttcher, a.a.O.), um vollzogen werden zu können. Entsprechend bedarf nach materiellem Recht die Auflassungsvollmacht zwar grundsätzlich keiner Form (vgl. nur Staudinger/Pfeifer, a.a.O., § 925, Rdn. 71), so daß auch eine von einem bloß mündlich Bevollmächtigten erklärte Auflassung wirksam ist. Zur Umschreibung im Grundbuch und damit zum Eigentumsübergang führt sie indes nicht, wenn dem Grundbuchamt nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen wird, daß die Vertretungsmacht für die Abgabe der Grundbucherklärungen in dem nach dem Verfahrensrecht maßgeblichen Zeitpunkt ihres Wirksamwerdens noch bestanden hat (vgl. Staudinger/Pfeifer, a.a.O., § 925, Rdn. 73 mit weit. Nachw.), ohne daß vertreten würde, das materiell-rechtlich wirksame Geschäft müsse wegen des dienenden Charakters des Grundbuchrechts dann auch im Grundbuch vollzogen werden können.
Tragender Grund hierfür ist, daß nach deutschen Recht (zu anderen möglichen Gestaltungen vgl. Kohler in Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. 2009, vor § 873, Rdn. 12) die Eintragung im Grundbuch nicht nur als deklaratorische Buchung der Verlautbarung eines bereits außerhalb des Grundbuchs vollzogenen Rechtsübergangs "dient". Vielmehr sind durch die - materiell-rechtliche - Bestimmung des § 873 Abs. 1 BGB, die nicht nur beim Erwerb von Grundeigentum, sondern kraft der Verweisung in § 11 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG auch im Fall der Übertragung eines Erbbaurechts anzuwenden ist, die materielle Einigung und deren Eintragung im Grundbuch in der Weise miteinander verwoben, daß der materielle Rechtserwerb von der Eintragung und damit von deren in der Grundbuchordnung bestimmten Voraussetzungen abhängt. Durch diesen - genialen - "Trick" (vgl. Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Aufl. 2009, § 14 I, Rdn. 8 [S. 169]; vgl. auch Kohler, a.a.O., vor § 873, Rdn. 13: "unübertroffen"), die Eintragung nicht zum bloß deklaratorischen Folgetatbestand des dinglichen Geschäfts zu machen, sondern in dieses selbst einzubeziehen, erreicht der Gesetzgeber gleichsam von selbst, daß das Grundbuch mit hoher Wahrscheinlichkeit die wirkliche Rechtslage an einem Grundstück vollständig wiedergibt. Diesen Regelungszusammenhang verkennt, wer bei der Frage des Erwerbs des Eigentums oder sonstiger dinglicher Rechte an einem Grundstück mit Krüger (AcP 208 [2008], 699 [711]), Leipold (in Festschrift für Canaris, Band II, 2007, S. 221 [230]) und den genannten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 25. Januar und 4. Dezember 2008 dem Grundbuch(recht) lediglich eine "dienende Funktion" gegenüber dem materiellen Recht zuweist. An die wesentlichen Grundstrukturen der gesetzlichen Regelung ist die Rechtsprechung auch dann gebunden, wenn sie Rechtsfortbildung betreibt (vgl. Krüger, NZG 2010, 801 [807]). Dies gilt auch für das Konzept, das der Gesetzgeber mit den Regelungen der §§ 873, 925 BGB, 19, 20, 29 GBO verwirklicht hat.
genommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung und / oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Zu den sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen im Sinne dieser Bestimmung gehört im Falle der Übertragung eines Erbbaurechts die materiell-rechtliche Einigung nach den §§ 873 Abs. 1 BGB, 11 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG. Nach der ausdrücklichen Regelung des § 20 GBO darf - nicht anders als im Falle der Auflassung - auch bei der Übertragung eines Erbbaurechts die Eintragung des Rechtsübergangs nur erfolgen, wenn die dingliche Einigung erklärt ist. Deshalb hat das Grundbuchamt auch bei der Eintragung einer solchen Übertragung die Wirksamkeit der dinglichen Einigung zu prüfen (vgl. Hügel, a.a.O., § 20, Rdn. 24. Läßt sich ein Beteiligter bei der Erklärung der Auflassung oder bei der dinglichen Einigung zur Übertragung eines Erbbaurechts vertreten, so erstreckt sich die Prüfungspflicht des Grundbuchamts - wie dargestellt - auch auf den in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO zu führenden Nachweis der Bevollmächtigung des Vertreters (vgl. BGHZ 29, 366 [368]; BayObLGZ 1954, 225 [231]; BayObLG MittRhNotK 1988, 96; Senat, DNotZ 1984, 569 [571]; Senat, FGPrax 2007, 102 [103]; OLG Hamm, Beschluß vom 2. November 2010 - 15 W 440/10 -, Rdn. 14, juris; Demharter, GBO, 27. Aufl. 2010, § 20, Rdn. 24; Staudinger/Pfeifer, a.a.O., § 925, Rdn. 73).
Bild: F. F., Oberlandesgericht Köln, 2012
BGH, Beschl. v. 14.10.2010 - V ZR 42/10 - OLG Köln, Beschl. v. 13.12.2010 - 2 Wx 137/10 -