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Timestamp: 2018-11-18 16:44:26+00:00
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CA Aix 08/07/2008-1
Cour d’appel d’Aix-en-Provence chambre civile 1 8 juillet 2008
N° de RG: 07/10809
ARRET SUR RENVOI DE CASSATION
ARRÊT AU FOND No2008 / 358
Arrêt en date du 08 Juillet 2008 prononcé sur saisine de la Cour suite à l’arrêt rendu par la Cour de Cassation le 6 juin 2007, qui a cassé et annulé l’arrêt no 2005 / 580 rendu le 2 Décembre 2005 par la Cour d’Appel de Aix en Provence
Monsieur Yves-René X...
Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LES ROTONDES sis 1 avenue du Ray à Nice
S. A. R. L. CABINET DRAGO, syndic
Attendu que par décision en date du 20 décembre 2001 le tribunal de grande instance de NICE a :
- débouté M. X... de toutes ses demandes
-débouté le syndicat des copropriétaires et la SARL DRAGO de leurs demandes de dommages-intérêts
-condamné M. X... à payer à chacun des défendeurs la somme de 4000 F en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens
Attendu que par acte d’appel enregistré au greffe de la cour le 15 janvier 2002 M. X... (l’appelant) a interjeté appel à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence Les ROTONDES, intimé ci-après désigné comme le syndicat des copropriétaires, et la SARL cabinet DRAGO, syndic de la copropriété également intimé.
Attendu que par arrêt contradictoire du 2 décembre 2005, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :
- reçu l’appel
-confirmé en toutes ses dispositions le jugement entrepris et y ajoutant
-dit n’y avoir pas lieu à dommages-intérêts
-condamné M. X... à payer à chacun des intimés la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la société civile professionnelle Sider, avoué à la cour.
Attendu que par arrêt du 6 juin 2007 la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a :
- cassé et annulé dans toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 2 décembre 2005 entre les parties par la cour d’appel d’Aix-en-Provence.
- remis en conséquence la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée
-condamné le syndicat des copropriétaires et la SARL cabinet DRAGO aux dépens ainsi qu’à payer à M. X... la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile mais rejeté la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre
Attendu que par déclaration enregistrée au greffe le 26 juin 2007, M. X... a saisi la cour d’appel d’Aix-en-Provence après cassation.
Attendu que par déclaration enregistrée au greffe le 23 juillet 2007 le syndicat des copropriétaires et la SARL cabinet DRAGO ont constitué avoué.
Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 21 janvier 2008 M. X... demande de :
- réformer le jugement entrepris et débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes
-annuler la résolution numéro 2 votée lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires tenue le 4 juin 1998
- condamner la SARL DRAGO, syndic, à lui payer la somme de 1524, 49 € à titre de dommages-intérêts
-condamner in solidum la SARL DRAGO et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3049 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la société civile professionnelle Ermeneux Levaique, avoué à la cour.
Attendu que par conclusions déposées au greffe de la cour le 3 décembre 2007 le syndicat des copropriétaires et la SARL cabinet DRAGO demandent de :
- débouter M. X... de toutes ses demandes
- constater que le droit de jouissance exclusive sur les emplacements de parking a disparu
- rejeter toutes conclusions autres plus amples ou contraires
- condamner M. X... à leur payer à chacun la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, ainsi qu’à ceux de l’arrêt cassé, distraits au profit de la société civile professionnelle Sider, avoué à la cour.
Attendu que l’affaire a été fixée en application de l’article 910 du code de procédure civile selon ordonnance en date du 24 avril 2008.
Attendu que l’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2008.
Attendu qu’il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs faits, moyens et prétentions.
Attendu que dans l’ensemble immobilier en copropriété Les ROTONDES situé à Nice, 1, avenue du Ray, M. X... bénéficie, après transmission par voie successorale, de la jouissance exclusive et particulière des lots numéro 130 à 141, 144 et 146 à usage de stationnement lui conférant pour chaque lot 15 / 5450 tantièmes de co-propriété du terrain mais aucun tantièmes de co-propriété de l’immeuble.
Attendu que le règlement de copropriété dispose que la répartition des charges est faite différemment suivant qu’elles sont communes à tous les copropriétaires ou à certains d’entre eux seulement en considération de l’usage qu’ils ont des choses ou parties communes ; que les charges communes à tous les copropriétaires seront réparties entre les copropriétaires de l’immeuble au prorata des “ cinq millièmes généraux “ avec exemption de participation aux frais de ravalement des lots correspondant aux caves ; qu’en ce qui concerne les charges communes aux bénéficiaires du droit de jouissance des emplacements de stationnement, il est prévu que tous les frais d’entretien et de réparation des emplacements de parking seront à la charge des bénéficiaires du droit de jouissance desdits parkings et seront partagés entre eux au prorata de leurs tantièmes (article 6- 2o).
Attendu que M. X... avait demandé au tribunal de grande instance d’appliquer une délibération de l’assemblée générale du 11 mars 1977 limitant la participation des copropriétaires de parking aux charges de conciergerie, d’assurance, d’administration et de syndic mais que cette délibération n’a jamais donné lieu à la ratification du règlement de copropriété et n’a pas été publiée ; que le tribunal avait fait donc application du règlement de propriété et constaté que les comptes approuvés lors de l’assemblée générale du 4 juin 1998 en étaient l’exacte application.
Attendu que le règlement de copropriété de la résidence Les ROTONDES (cahier des charges), tel qu’il résulte de l’acte reçu en 1962 par Me Y..., notaire à Nice, dispose que l’entier immeuble comprend deux blocs désignés par les lettres A & B comprenant des caves et des appartements ainsi que trente emplacements de stationnement numéroté 130 à 159 donnant chacun droit à la jouissance exclusive et particulière pour chaque bénéficiaire ; que les parties privées sont divisées en cent treize lots portant les numéros 1 à 82 et 90 à 120 ; que l’article 6 dudit règlement de copropriété opère une différence entre les charges communes à tous les copropriétaires et les charges communes aux bénéficiaires de droit de jouissance des emplacements de parking (lot 121 à 159) en précisant que tous les frais d’entretien et de réparations des emplacements de parking seront à la charge des bénéficiaires du droit de jouissances desdits parkings et qu’ils seront partagés entre eux au prorata de leurs tantièmes tandis que les charges communes seront réparties entre les copropriétaires de l’immeuble au prorata des “ cinq millièmes “ généraux mais que les lots correspondant aux caves ne participeront pas aux frais de ravalement ; que les emplacements de stationnement sont exclus de la répartition en “ cinq millièmes. “
Attendu qu’il résulte des dispositions du règlement de copropriété que les bénéficiaires de droit de jouissance exclusive et particulière sur les emplacements de stationnement ne sont redevables que des frais d’entretien et de réparation de ces lieux de parcage.
Attendu que les articles 19 et 20 du règlement de copropriété prévoient la tenue des assemblées générales de copropriétaires au cours desquelles chacun “ dispose d’autant de voix qu’il possède de cinq millièmes de copropriété “ et que dans la mesure où les bénéficiaires de simples droits de jouissance exclusive sur les places de stationnement ne bénéficient pas de “ cinq millièmes “, ils n’ont pas qualité pour participer aux assemblées générales réservées aux seuls copropriétaires.
Attendu que le syndicat des copropriétaires, se fondant sur un commentaire de l’arrêt de la Cour de Cassation publié au recueil Dalloz (année 2007 numéro 33) soutient qu’en l’absence de propriété privative, il ne peut pas y avoir de lot de copropriété et que dans la mesure où M. X... ne détient que des droits de jouissance exclusive sur des parties communes sans être propriétaire de parties privatives, les lots dont il revendique la jouissance sont inexistants faute d’être rattachables à un lot de copropriété et qu’en conséquence il perd ses droits en même temps qu’il est libéré de son obligation de contribuer aux charges.
Attendu que si le seul droit de jouissance exclusive sur un ou plusieurs emplacements de stationnement ne confère pas la qualité de copropriétaire, le ou les titulaires bénéficient néanmoins d’un droit réel et perpétuel et qu’il n’y a pas lieu de constater que le droit de jouissance exclusive de M. X... sur les emplacements de parking a disparu.
Attendu que le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires réunis le 4 juin 1998 contient une délibération numéro 2 ainsi libellée :
L’assemblée générale adopte les comptes et solde bancaire clos au 31 / 10 / 1997 et donne quitus plein, entier et définitif au syndic. Cette résolution est adoptée à la majorité requise (art. 24)
A VOTÉ CONTRE LES COMPTES ET LE QUITUS AU SYNDIC : M. X... représentant 210 / 5. 450 èmes qui demande à ce que les tantièmes parkings ne participent pas aux quorum comme cela est prévu au cahier des charges.
ABSTENTION : NÉANT »
Attendu qu’en mettant à la charge des bénéficiaires de droit de jouissance exclusive sur les emplacements de stationnement une quote-part de charges communes alors qu’ils n’ont pas la qualité de copropriétaires et ne sont tenus aux termes du règlement de copropriété que de participer aux “ frais d’entretien et de réparation des emplacements de parkings “, la délibération précitée est contraire au règlement de copropriété et doit être annulée.
Attendu que M. X... reproche au syndic de la copropriété d’avoir manqué de façon flagrante et réitérée aux obligations de sa mission et qu’il a commis une faute dans l’accomplissement de sa mission puisqu’il aurait persisté dans la violation tant du règlement de copropriété que des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et ce malgré les nombreuses lettres adressées par l’appelant.
Attendu cependant que l’analyse erronée du règlement de copropriété par le syndic ne caractérise pas une faute engageant sa responsabilité personnelle dans la mesure où cette question a fait l’objet de controverses tant doctrinale que jurisprudentielle ayant nécessité l’intervention de la plus haute juridiction ; qu’au surplus la SARL cabinet DRAGO a toujours reçu quitus pour sa gestion de la part du syndicat des copropriétaires et que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
Attendu que le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera les entiers dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la société civile professionnelle Ermeneux et Levaique, avoué à la cour.
Statuant publiquement, en matière civile, en dernier ressort et contradictoirement
Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. X... de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre de la SARL cabinet DRAGO mais l’infirme en ses autres dispositions et statuant de nouveau.
Annule la résolution numéro 2 votée le 4 juin 1998 par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les ROTONDES, 1 avenue du Ray à Nice.
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les ROTONDES à payer à M. X... la somme de 3000 € (trois mille euros) il y en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les ROTONDES aux entiers dépens de première instance et d’appel et pour ces derniers autorise la société civile professionnelle Ermeneux et Levaique, avoué à la cour, à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision préalable et suffisante.
Le règlement de copropriété (ici dénommé cahier des charges) a été établi en 1962, antérieurement à la loi du 10 juillet 1962.
Il comporte, comme cela était fréquent à l’époque, deux répartitions distinctes de la propriété de l’ensemble immobilier :
L’une porte sur le terrain, sur la base de 5450 tantièmes
L’autre porte sur les bâtiments construits, sur la base de 5000 tantièmes
M. X... avait demandé au tribunal de grande instance d’appliquer une délibération de l’assemblée générale du 11 mars 1977 limitant la participation des copropriétaires de parking aux charges de conciergerie, d’assurance, d’administration et de syndic mais que cette délibération n’a jamais donné lieu à la ratification du règlement de copropriété et n’a pas été publiée ; que le tribunal avait fait donc application du règlement de propriété et constaté que les comptes approuvés lors de l’assemblée générale du 4 juin 1998 en étaient l’exacte application. On peut penser qu’aux lieu et place de « ratification », il faut lire « rectification » du règlement de copropriété.
- que le règlement de copropriété précise clairement que les propriétaires d’emplacements de stationnement n’ont la qualité de copropriétaires
- et que, dans ses écritures, M. X… revendique au contraire la qualité de copropriétaire »
M. X... demandait notamment l’annulation de cette décision d’approbation des comptes.
Sur son pourvoi, la Cour de cassation, par arrêt du 6 juin 2007 (voir l’arrêt et notre commentaire) a cassé l’arrêt d’appel en ces termes :
Dans notre commentaire de cet arrêt, nous avons indiqué que la « propriété » d’un emplacement de stationnement extérieur doit s’entendre de la propriété superficiaire d’une portion défini du terrain commun. Il n’en reste pas moins que certains règlements de copropriété la définissent comme un droit de jouissance exclusif dans le cas classique d’une division unique de la propriété du bien (terrain et bâtiment).
En l’espèce, l’existence de deux divisions (terrain d’une part, bâtiment de l’autre) ne modifie pas la solution incontestable d’une propriété superficiaire. Le volume d’espace constituant la superficie est alors la partie privative nécessaire à l’existence d’un lot.
Par contre, la clause du règlement de copropriété réservant aux propriétaires « en cinq millièmes » la participation aux assemblées est étonnante, et de plus annulable, dès lors que les charges des parkings sont contrôlées et approuvées par une assemblée générale inaccessible aux redevables.
Statuant comme Cour de renvoi autrement composée, la Cour d’appel d’Aix en Provence relève en premier lieu « que si le seul droit de jouissance exclusive sur un ou plusieurs emplacements de stationnement ne confère pas la qualité de copropriétaire, le ou les titulaires bénéficient néanmoins d’un droit réel et perpétuel et qu’il n’y a pas lieu de constater que le droit de jouissance exclusive de M. X... sur les emplacements de parking a disparu. »
Elle juge par ailleurs « qu’en mettant à la charge des bénéficiaires de droit de jouissance exclusive sur les emplacements de stationnement une quote-part de charges communes alors qu’ils n’ont pas la qualité de copropriétaires et ne sont tenus aux termes du règlement de copropriété que de participer aux “ frais d’entretien et de réparation des emplacements de parkings “, la délibération précitée est contraire au règlement de copropriété et doit être annulée. »
Il est vrai que l’arrêt du 6 juin 2007 se borne, - si l’on peut dire -, à proclamer « qu’un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot ».
L’arrêt a eu un retentissement notable. On retrouve en effet une situation identique dans un assez grand nombre de syndicats dont les règlements de copropriété ont été établis avant la réforme de 1965.
On retrouve ainsi deux problèmes posés clairement mais non résolus :
- La nécessité, à l’occasion de certaines réformes, d’insérer dans la réforme des dispositions permettant l’adaptation des conventions institutionnelles antérieures.
M. X... reprochait au syndic de la copropriété « d’avoir manqué de façon flagrante et réitérée aux obligations de sa mission et qu’il a commis une faute dans l’accomplissement de sa mission puisqu’il aurait persisté dans la violation tant du règlement de copropriété que des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et ce malgré les nombreuses lettres adressées par l’appelant. »
Sur ce point, la Cour d’appel reconnaît « que l’analyse erronée du règlement de copropriété par le syndic ne caractérise pas une faute engageant sa responsabilité personnelle dans la mesure où cette question a fait l’objet de controverses tant doctrinales que jurisprudentielles ayant nécessité l’intervention de la plus haute juridiction ». Elle ajoute de manière surabondante « qu’au surplus la SARL cabinet DRAGO a toujours reçu quitus pour sa gestion de la part du syndicat des copropriétaires ». Quitus peu éclairé ! On se demande comment les copropriétaires auraient pu apprécier la régularité des actes du syndic dans un tel fatras !
Elle confirme le jugement entrepris qui a rejeté la demande d’allocation de dommages et intérêts présentée par M. X...
Un nouveau pourvoi a été régularisé contre cet arrêt.