Source: https://judicialis.de/Oberlandesgericht-D%C3%BCsseldorf_10-U-115-98_Urteil_20.01.2000.html
Timestamp: 2018-09-21 13:54:19
Document Index: 275331773

Matched Legal Cases: ['§ 537', '§ 538', 'BGH', '§ 1', '§ 538', '§ 1', '§ 254', '§ 545', '§ 537', '§ 537', '§ 242', '§ 254']

Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 20.01.2000 mit dem Az.: 10 U 115/98	/* Banner Ads */
Aktenzeichen: 10 U 115/98
BGB § 537
Zur Frage des Konkurrenzschutzes im Falle der Überlassung gewerblicher Räume an einen Orthopäden, der über die Zusatzqualifikation eines Sportmediziners verfügt, wenn sich der Vermieter gegenüber seinem Erstmieter verpflichtet hatte, keine weiteren Räume "zum Betreiben einer Arztpraxis Fachrichtung Allgemein- und/oder Sportmedizin" zu vermieten.
vom 20.01.2000
In Rechtsprechung und Schrifttum ist allgemein anerkannt, daß sich der gewerbliche Vermieter im Falle des vertragswidrigen Herbeiführens einer Konkurrenzsituation gegenüber dem durch die Vereinbarung einer Konkurrenzschutzklausel begünstigten Mieter entweder auf der Grundlage des § 538 BGB oder unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung schadensersatzpflichtig machen kann (vgl. z.B. BGH ZMR 1985, 374 sowie Bub/Treffer/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III B Rdn. 1250 und Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rdn. 708). Eine derartige Schadensersatzverpflichtung der Beklagten gegenüber dem Kläger ist indes zu verneinen mit der Folge, daß das landgerichtliche Urteil insoweit keinen Bestand haben kann, als der Zahlungsanspruch des Klägers dem Grunde nach zu zwei Dritteln für gerechtfertigt erklärt worden ist, und daß dem vom Kläger im Wege der Anschlußberufung geltend gemachten Begehren auf volle Erstattung seines bereits entstandenen und in Zukunft noch entstehenden Schadens nicht entsprochen werden kann.
Allerdings hat das Landgericht zu Recht angenommen, daß die Beklagte gegen die Konkurrenzschutzklausel in § 1 Ziff. 1.1 Abs. 3 des mit dem Kläger geschlossenen Mietvertrages vom 25./26.10.1994 verstoßen hat.
Aufgrund der vorstehend gekennzeichneten mietvertraglich geregelten Klausel hat sich die Beklagte unter anderem ausdrücklich verpflichtet, keine weiteren Räume im streitgegenständlichen Objekt "zum Betreiben einer Arztpraxis Fachrichtung Allgemein- und/oder Sportmedizin" zu vermieten. Zwar macht die Beklagte zu Recht geltend, daß es entgegen dem vorstehend auszugsweise wiedergegebenen Vertragswortlaut keine Fachrichtung "Sportmedizin" gebe, sondern daß dieser Begriff lediglich eine Zusatzbezeichnung darstelle, der eine entsprechende Zusatzqualifikation des betreffenden Arztes zugrundeliege. Das ergibt sich eindeutig aus der vom zuständigen Landesminister genehmigten Weiterbildungsordnung der Ärztekammer Nordrhein, die zu den Akten gegeben worden ist. Dem Landgericht ist jedoch darin beizupflichten, daß der Kläger durch die Vereinbarung der Klausel erkennbar sicherstellen wollte, daß in dem Haus, in dem sich die von ihm angemieteten Räume befanden, kein anderer Arzt als Sportmediziner betätigte, da eine solche Tätigkeit - unabhängig davon, ob es sich dabei um eine eigene Fachrichtung handelte - grundsätzlich geeignet erschien, ein Abwandern von Patienten herbeizuführen und infolgedessen nicht nur unerhebliche Umsatzeinbußen zu bewirken. Ein anderer Sinn kann der in Rede stehenden vertraglichen Regelung bei der gebotenen und vor allem wirtschaftlich orientierten Betrachtungsweise schlechterdings nicht beigemessen werden. Die Richtigkeit dieser Annahme wird nicht zuletzt dadurch nachhaltig bestätigt, daß sie ausweislich ihrer Anwaltsschreiben an den Kläger und ihren Streithelfer vom 03.12.1996 ursprünglich auch dem Verständnis der Beklagten entsprach, wie der Umstand zeigt, daß in diesen Schreiben von einer dem Streithelfer der Beklagten nicht erlaubten Tätigkeit die Rede ist, die dieser umgehend einzustellen habe.
Durch die Vermietung an ihren Streithelfer, der nicht nur als Facharzt für Orthopädie in den Mieträumen tätig, sondern die Zusatzbezeichnung eines Sportmediziners zu führen berechtigt ist und die entsprechende Tätigkeit auch ausübt, hat die Beklagte die zugunsten des Klägers vereinbarte und in der vorstehend dargelegten Weise auszulegende Konkurrenzschutzklausel objektiv verletzt. Dadurch, daß sie nicht durch eine entsprechende Absprache mit ihrem Streithelfer verhindert hat, daß sich dieser nunmehr in den von ihm angemieteten Räumen in unmittelbarer Umgebung des Klägers sportmedizinisch betätigen kann, hat sie genau die Situation herbeigeführt, die der Kläger beim Abschluß des Vertrages vom 25./26.10.1994 gerade unbedingt verhindern wollte, um dadurch entstehende finanzielle Nachteile von sich abzuwenden.
Die Beklagte hat darüber hinaus bei der ihr anzulastenden Vertragsverletzung auch schuldhaft gehandelt, wie dies ein gegen sie gerichteter Schadensersatzanspruch unabhängig davon voraussetzt, ob er auf § 538 BGB gestützt oder aus den Grundsätzen der positiven Forderungsverletzung hergeleitet wird. Zum einen hätte sie durch Befragen ihres Streithelfers im Rahmen der mit diesem geführten Vertragsverhandlungen sich darüber Gewißheit verschaffen können, ob dieser beabsichtigte (auch) eine der in § 1 Ziff. 1.1 Abs. 3 des Vertrages vom 25./26.10.1994 aufgeführten ärztlichen Tätigkeiten unter Verwendung der entsprechenden Zusatzbezeichnung zu verrichten oder ob er sich auf sein Fachgebiet der Orthopädie zu beschränken gedachte. Hätte sie auf diese Weise erfahren, daß letzteres nicht der Fall war, hätte sie angesichts der mit dem Kläger getroffenen Konkurrenzschutzregelung von einer Vermietung an den Streithelfer Abstand nehmen können und müssen, wenn sie sich vertragstreu verhalten wollte. Andererseits hätte sie aber auch die Möglichkeit gehabt, den dem Kläger durch die vereinbarte Klausel zugedachten Konkurrenzschutz dadurch zu gewährleisten, daß sie den mit ihrem Streithelfer geschlossenen Mietvertrag, wie dies der Kläger anschaulich und zutreffend bezeichnet, "kompatibel" gestaltete, indem unmißverständlich klargestellt wurde, daß er in den Mieträumen nicht als Sportmediziner tätig werden durfte. Wenn sie sich stattdessen darauf beschränkte, ohne Einholung näherer Informationen ihrem. Streithelfer Räume "zum Betriebe einer Arztpraxis Fachrichtung Orthopädie" zu vermieten, und wenn sie es insbesondere auch unterließ zu klären, ob es ihm bei dieser Vertragsgestaltung unbenommen blieb, sich aufgrund einer entsprechenden Zusatzqualifikation auch als Sportmediziner zu bezeichnen und zu betätigen, wurde sie den mit dem Kläger getroffenen vertraglichen Abreden in vorwerfbarer Weise nicht gerecht.
Den Kläger trifft jedoch, wie bereits das Landgericht im Ansatz richtig erkannt hat, ein Mitverschulden im Sinne des § 254 Abs. l BGB am Zustandekommen des infolge der Vermietung an den Streithelfer der Beklagten entstandenen Konkurrenzsituation und an der Entstehung eines etwaigen daraus sich zu seinem Nachteil ergebenden Schadens.
Dieses Mitverschulden des Klägers ergibt sich zunächst daraus, daß er der Urheber der Konkurrenzschutzklausel war, aus der er den geltend gemachten Schadensersatzanspruch herleitet und die keineswegs eindeutig ist, sondern sich in ihrem Sinngehalt, wie ausgeführt, erst im Wege der Auslegung erschließt. In seiner Eigenschaft als Mediziner mußte ihm nämlich bekannt sein, daß es keine Fachrichtung "Sportmedizin" gibt, sondern daß es sich dabei lediglich um eine Zusatzbezeichnung handelt, so daß die von ihm in die Vertragsverhandlungen eingebrachte Formulierung, die schließlich im Vertragstext ihren Niederschlag gefunden hat, geeignet war, zu Irritationen Anlaß zu geben. Hätte er die Beklagte in der gebotenen Weise sachgerecht aufgeklärt, wäre dieser leichter die Möglichkeit eröffnet worden zu erkennen, daß die Vermietung an einen Arzt der Fachrichtung "Orthopädie" eine sportmedizinische Betätigung keineswegs ausschloß, wie sie der Kläger unbedingt verhindert wissen wollte. Dann aber hätte sie eher durch eine entsprechende Vertragsgestaltung sicherstellen können, daß dieses Ziel auch erreicht wurde und sie nicht in Gefahr geriet, gegen die mit dem Kläger vereinbarte Konkurrenzschutzklausel zu verstoßen.
Ferner hat der Kläger bereits im November 1995 und damit vor Abschluß des Mietvertrages vom 09.02.1996 zwischen der Beklagten und ihrem Streithelfer, als eine der zu seinen Gunsten bestehenden Konkurrenzschutzklausel Rechnung tragende Vertragsgestaltung noch möglich war oder jedenfalls von einer Vermietung abgesehen werden konnte und das Entstehen einer Konkurrenzsituation somit hätte verhindert werden können, erfahren, daß der Streithelfer der Beklagten über die Zusatzqualifikation eines Sportmediziners verfügte, ohne diesem gegenüber oder gegenüber der Beklagten geltend zu machen, daß er als solcher für die Anmietung von Praxisräumen innerhalb desselben Objekts ausschied. Dies hat der Streithelfer der Beklagten, der Zeuge Dr. F., bei seiner Vernehmung durch den Senat bestimmt und unmißverständlich bekundet. Nach dieser Aussage hat sich der Kläger in Kenntnis der Zusatzqualifikation des Zeugen im Hinblick auf eine eventuelle künftige Zusammenarbeit sogar positiv geäußert und damit zu erkennen gegeben, daß er der etwa entstehenden Konkurrenzsituation keine Bedeutung beimaß. Schließlich hat der Kläger nach Darstellung des Zeugen Dr. F. im Anschluß an das Aufstellen eines Praxisschildes, auf dem auf dessen Zusatzqualifikation unter anderem eines Sportmediziners hingewiesen wurde, zu verstehen gegeben, die von ihm dagegen erhobenen Einwendungen dienten lediglich dazu, sich die Option offenzuhalten, auch weiterhin diesbezügliche Beanstandungen gegenüber dem Vermieter, also der Beklagten, erheben zu können. Bei einem Telefongespräch im Sommer 1996 habe er dann dementsprechend zum Ausdruck gebracht, das Ganze sei nicht gegen ihn, den Zeugen Dr. F., gerichtet, vielmehr solle der Vermieter, wenn er so dumm sei, eine Regelung in den Vertrag aufzunehmen, nach der er sich dagegen wehren könne, daß ein weiterer Arzt mit der Zusatzbezeichnung "Sportmedizin", in demselben Objekt tätig werde, gegebenenfalls an ihn, den Kläger, eine Rente zahlen.
Der Senat hat keine Bedenken, den vorstehend sinngemäß in ihrem Kerngehalt wiedergegebenen Angaben des Zeugen Dr. F. zu folgen. (wird ausgeführt)
Die Abwägung der vorstehend dargelegten Verursachungs- und Verschuldensbeiträge des Klägers und der Beklagten führen dazu, daß der Kläger einen etwaigen ihm entstandenen Schaden infolge des Auftretens der Konkurrenzsituation selbst tragen muß und daß er auch nicht einen Teil dieses Schadens auf die Beklagte abwälzen kann. Dadurch, daß er diese, obwohl sie an dem entsprechenden Gespräch nicht beteiligt war, nicht davon unterrichtet hat, daß er erwiesenermaßen bereits im November 1995 erfahren hatte, daß der Streithelfer über die Zusatzqualifikation eines Sportmediziners verfügte, erschwerte er ihr die Möglichkeit, diesem Umstand beim Abschluß des Mietvertrages vom 09.02.1996 Rechnung zu tragen und entweder von einem Vertragsschluß abzusehen oder aber die Vereinbarungen so zu gestalten, daß eine Konkurrenzsituation nicht entstehen konnte. Statt dessen ließ er sie gewissermaßen "ins Messer laufen", um die seinerzeit von ihm letztlich nicht beanstandete Konkurrenzsituation eventuell in der Weise für sich nutzbar zu machen, daß er die Beklagte auf Schadensersatz in Anspruch nahm. Daß ein derartiges Verhalten nicht den Schutz der Rechtsordnung verdient, liegt auf der Hand und entspricht auch dem Rechtsgedanken des § 545 Abs. 2, 2. Halbsatz BGB, wonach der Mieter nicht berechtigt ist, die Rechte des § 537 BGB geltend zu machen, soweit der Vermieter infolge der Unterlassung einer Mängelanzeige außerstande war, in Bezug auf den vertragswidrigen Zustand der Mietsache Abhilfe zu schaffen. Verhält sich ein Mieter in einer Weise, wie dies hinsichtlich des Klägers nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Senats feststeht, macht er sich seinerseits gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig mit der Folge, daß er diesen von einer zu seinen Lasten grundsätzlich bestehenden Schadensersatzverpflichtung freizustellen hat, so daß er für seinen Schaden im Ergebnis in vollem Umfang selbst aufkommen muß.
Das Zahlungsbegehren des Klägers ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Minderung gerechtfertigt. Zwar steht der Senat auf dem Standpunkt, daß ein vertragswidriges Verhalten seitens des Vermieters im Sinne der Verletzung des zugunsten des Mieters vereinbarten Konkurrenzschutzes, wie es vorliegend zu Lasten der Beklagten feststeht, einen Mangel im Sinne des § 537 BGB darstellen kann, der zur Minderung des Mietzinses berechtigt, ohne daß es der Feststellung von Umsatzeinbußen beim Mieter bedürfte (Senat ZMR 1997, 583 = NZM 1998, 207 = NJW-RR 1998, 514 mit weiteren Nachweisen). Die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB), die in der gesetzlichen Regelung des § 254 BGB ihren Niederschlag gefunden haben, gebieten es indes, dem Kläger unter Berücksichtigung der nach der Überzeugung des Senats feststehenden Sachlage ein Minderungsrecht zu versagen. Es kann nicht rechtens sein, ihm im Wege der Zubilligung von Erstattungsansprüchen im Hinblick auf eine bestehende Minderungslage das zu gewähren, was ihm unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes nicht zugebilligt werden kann.