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Timestamp: 2020-04-05 08:01:56+00:00
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Sentenza Cassazione Civile n. 24919 del 09/10/2018 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 24919 del 09/10/2018
Cassazione civile sez. II, 09/10/2018, (ud. 10/04/2018, dep. 09/10/2018), n.24919
sul ricorso 28914-2014 proposto da:
B.G., R.S., R.P., elettivamente
domiciliati in ROMA, VIA POMPEO MAGNO, 23/A, presso lo studio
dell’avvocato GUIDO ROSSI, rappresentati difesi dall’avvocato
LEONELLO AZZARINI;
N.T., N.O., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA
UNIONE SOVIETICA 8, presso lo studio dell’avvocato MAURIZIO
CERCHIARA, rappresentati e difesi dall’avvocato GIOVANNI CAPPELLARI;
avverso la sentenza n. 2402/2013 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA,
depositata il 14/10/2013;
10/04/2018 dal Consigliere ANTONINO SCALISI;
N.A. e M.M., con atto di citazione del 14/04/1994, convenivano in giudizio il sig. R.A., esponendo di essere comproprietari dell’immobile costituito da un fabbricato, con annesso scoperto, sito in (OMISSIS), e, catastalmente allibrato al Foglio (OMISSIS), confinante con detto immobile era la proprietà del sig. R.A., pure costituita da un fabbricato, con annesso scoperto, situata in (OMISSIS) e, catastalmente allibrata al Foglio (OMISSIS).
Esponevano gli attori N.A. e M.M., che, in data 15/03/1984, essendo sorto contenzioso tra loro e l’allora proprietario, R.A., causa l’edificazione ad opera di questi di una porzione di fabbricato, in assenza delle condizioni di legge per poterlo erigere (di qui la condanna dello stesso in sede penale come da documentazione prodotta all’udienza di precisazione delle conclusioni), le parti, al fine di evitare il sorgere di una controversia, decisero di definire i loro rapporti come da scrittura privata allegata al fascicolo di parte. Ritenendo che la predetta scrittura privata, al punto n. 1, avesse costituito una servitù di non innalzamento del predetto manufatto oltre l’altezza di m. 2,5, a carico del fondo R. e a favore di quello N. – M., la decisione del sig. R.A. di sopraelevarlo nell’ottobre 1993, fu considerata dagli odierni attori una palese violazione degli accordi transattivi risalenti a nove anni prima e, quindi, illegittima, con conseguente ricorso, dapprima, al Pretore in via urgente e poi al Tribunale in forma ordinaria, al fine di ottenere l’accertamento dell’esistenza della servitù di cui sopra si è detto, con conseguente condanna del convenuto all’abbattimento di quanto realizzato e al ripristino dello stesso allo stato originario.
Si costituiva il sig. R.A. che contestò le argomentazioni degli attori, ritenne legittimo il proprio operato, negò che, con l’accordo 15/03/1984, fosse stata costituita una servitù di non innalzamento a danno della sua proprietà e in favore di quella degli attori, chiese il rigetto delle domande e, in via riconvenzionale, chiedeva la rimozione di una serie di interventi edificatori che, a suo dire, il solo sig. N.A. avrebbe eseguito sul proprio fabbricato in violazione del citato accordo e, più in generale, dalla normativa sulle distanze legali. La causa, a seguito della scomparsa del sig. N.A. e del sig. R.A. (del quale sono eredi i sigg. B.G., R.S. e P.) interrotta, veniva successivamente riassunta.
Istruita con deposito di documenti, espletamento di consulenza tecnica d’ufficio, assunzione di prova per interrogatorio formale dei convenuti, il Tribunale di Padova, con sentenza n. 1917 del 2006, provvisoriamente esecutiva ex lege, rigettava le domande proposte da N.A. (ora eredi N.) e M.M. e B.G. e altri- – N.T. ed altri la riconvenzionale svolta da R.A. (ora eredi R.), e compensava le spese di giudizio.
Avverso tale decisione hanno proposto appello i sigg. M.M., N.O. e N.M. per erronea interpretazione della natura della scrittura privata del 15/03/1984, dal giudice di prima cure, ritenuta di esclusivo carattere obbligatorio- e non idonea a costituire una servitù a carico del fondo di proprietà dei convenuti e a favore di quello degli attori; per omessa pronuncia da parte del Tribunale sulla domanda subordinata di arretramento di quanto eretto da controparte a distanza inferiore rispetto a quella di legge.
Si costituivano in giudizio i convenuti chiedendo il rigetto dell’appello principale e proponevano a loro volta appello incidentale chiedendo la “demolizione di quanto edificato dagli attori appellanti M.- N. in violazione dell’accordo intervenuto e delle altre violazioni denunciate”.
La Corte di Appello di Venezia, con sentenza n. 4202 del 2013, accoglieva l’appello e condannava gli appellati all’abbattimento delle opere costruite oltre l’altezza convenuta nella scrittura privata. Rigettava l’appello incidentale, condannava gli stessi alla refusione delle spese del giudizio comprensive della CTU. Secondo la Corte veneziana, la scrittura privata oggetto del presente giudizio aveva costituito una servitù a carico del fondo R. ed in favore del fondo N., sussistendone tutti i presupposti.
La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da B.G., R.S. e R.P. con ricorso affidato a due motivi. N.T. ed O. hanno resistito con controricorso, illustrato con memoria.
In data 6 marzo 2018 la Procura Generale della Corte di Cassazione ha depositato proprie deduzioni, concludendo per l’accoglimento del ricorso.
1.= B.G., R.S. e R.P., lamentano:
a) Con il primo motivo di ricorso, la violazione o falsa applicazione di norme di diritto, segnatamente per violazione delle regole ermeneutiche di cui agli artt. 1362 c.c. e ss. (art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3).
I ricorrenti si dolgono dell’inadeguatezza della motivazione, resa in relazione all’interpretazione del contratto, lamentando, in particolare, che la Corte d’Appello avrebbe omesso di esaminare la sussistenza del requisito della predialità, pure espressamente contestato, e trascurato il dato letterale del contratto, che evidenziava la costituzione di un vincolo obbligatorio e non di un diritto reale su cosa altrui;
b).= con il secondo motivo, la violazione o falsa applicazione di norme di diritto, segnatamente per violazione delle regole ermeneutiche di cui agli artt. 1362 e 1363 c.c. e ss. (art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3).
I ricorrenti assumono che la Corte avrebbe omesso di interpretare il contratto secondo il criterio cd. sistematico, il che avrebbe consentito di verificare che i limiti imposti concernevano unicamente le opere intraprese, senza nulla prevedere in relazione ai fondi di rispettiva proprietà;
2.= I motivi, che per la loro intima connessione possono essere esaminati congiuntamente, sono fondati nei termini che di seguito si indicano.
Occorre premettere che la giurisprudenza di questa Corte riconosce ammissibile, ai sensi del principio di autonomia contrattuale di cui all’art. 1322 c.c., che la volontà delle parti possa dar luogo a rapporti meramente obbligatori sottraendosi alla regola della tipicità dei diritti reali su cosa altrui (Cass. 11/3/1981 n. 1387), essendo quindi possibile, invece, che la previsione di un peso su di un fondo (servente) per l’utilità di un altro fondo (dominante) in una relazione di asservimento del primo al secondo che si configura come una “qualitas” inseparabile di entrambi, la pattuizione di un semplice obbligo personale quando il diritto attribuito sia stato previsto esclusivamente per un vantaggio di un determinato soggetto senza alcuna funzione di utilità fondiaria (Cass. 29/8/1991 n. 9232; Cass. 29/8/1998 n. 8611; Cass. 27/10/2006 n. 23145).
Sulla base di tali rilievi appare evidente che il nodo centrale della causa decisa dalla Corte di Venezia era proprio quello di verificare se il vincolo edificatorio concordato nella scrittura privata del 15 marzo 1984 (il cui testo è riportato dal ricorrente nel corpo del presente ricorso) avesse natura “obbligatoria” o “reale”, ovvero se sussistesse o meno il requisito della predialità, ossia utilità che trae un fondo a seguito del peso posto a carico di un altro fondo.
Ora, nel caso in esame, dalla scrittura privata di cui si è detto, emerge con chiarezza che le parti sono intervenute durante la realizzazione di una costruzione all’interno della proprietà R., avente ad oggetto opere in muratura esterna ed interna, rispetto alle quali si prevedeva il proseguo sino ad un punto massimo di altezza. Sicchè, a fronte di questa circostanza, la Corte distrettuale, non avrebbe dovuto limitarsi al solo tenore letterale della scrittura laddove si indica un vincolo edificatorio rispetto ad “(…) una costruzione e, quindi, ad un quid destinato a permanere nel tempo (…)”, ma avrebbe dovuto, e non sembra lo abbia fatto, verificare se potessero considerarsi o meno rivelatrici dell’intento di costituire una servitù i molteplici riferimenti alla controversia in essere tra le parti in relazione alle opere in via di realizzazione, esplicitando in ogni caso le ragioni, anche in presenza di valutazione contraria. Non vi è dubbio che una corretta indagine sulla volontà delle parti, pur nella priorità da attribuire all’elemento letterale; deve ricostruirla alla stregua del tenore complessivo del contratto; alla luce, infatti, del principio enunciato dall’art. 1363 c.c., nell’interpretazione dei contratti il giudice non può arrestarsi ad una considerazione “atomistica” delle singole clausole od espressioni, neppure quando la loro interpretazione possa essere compiuta senza incertezze sulla base del “senso letterale delle parole”, poichè, anche questo va, necessariamente, riferito all’intero testo della dichiarazione negoziale, sicchè le varie espressioni che in essa figurano vanno coordinate tra loro e ricondotte ad armonica unità e concordanza (v. Cass. 7.7.2004, n. 12477; Cass., 4.5.2011, n. 9755; Cass. 17.12.2012, n. 23208).
Non bastava, dunque, che i confinanti si fossero obbligati a non costruire oltre una certa altezza, ma occorreva accertare, alla luce dei criteri ermeneutici delineati dalle disposizioni codicistiche, l’inerenza di tale obbligo “a quel terreno”, in forza del quale, anche mutando la titolarità – come è avvenuto nel caso di specie – non venisse pregiudicato l’onere imposto sul bene stesso.
In definitiva, il ricorso va accolto e la sentenza impugnata va cassata e la causa rinviata ad altra sezione della Corte di Appello di Venezia la quale si atterrà ai principi di diritto enunciati in motivazione procedendo, dunque, alle valutazioni ivi indicate. Il giudice del rinvio provvederà, anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte di Appello di Venezia.