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Timestamp: 2017-10-20 12:14:02
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Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 1', '§ 9', 'BGH', 'BGH', '§ 312']

Dreiländerfonds „DLF 94/17“ - Urteile & Recht - Finanznachrichten
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05.05.2006, 09:59
Widerrufsrecht: „Schärfstes Schwert des Anlegers“
Das Landgericht Lübeck hat der Klage eines Anlegers am Dreiländerfonds „DLF 94/17“ stattgegeben. Die Sparkasse zu Lübeck wurde verurteilt (20.04.2006, AZ.: 17 O 189/02) an diesen 41.125,12 Euro zurückzuzahlen. Das Landgericht hat zudem festgestellt, dass der Anleger auf das Darlehen keine Zahlungen mehr schuldet. Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig, betont Rechtsanwalt Oliver Renner von der Stuttgarter Kanzlei Wüterich Breucker. Er rechnet zudem, dass sie Sparkasse zu Lübeck Berufung einlegt.
Der von Renner vertretene Anleger am „DLF 94/17“ hatte den Darlehensvertrag nach den Vorschriften des Haustürwiderrufsgesetzes (HWiG) widerrufen. Die Vermittlung der Beteiligung am „DLF 94/17“ sowie des Darlehensvertrages mit der Sparkasse zu Lübeck erfolgte über einen Mitarbeiter des Finanzdienstleisters AWD.
Nach Ansicht des Landgerichts Lübeck wäre es ohne die Ansprache des AWD Mitarbeiters am Arbeitsplatz des Klägers nicht zur Beteiligung am Dreiländerfonds und auch nicht zum Abschluss des Darlehens gekommen. Da die Sparkasse zu Lübeck den Kläger falsch über sein Widerrufsrecht nach dem HWiG belehrt hatte, war der von Rechtsanwalt Renner für den Anleger erklärte Widerruf wirksam.
„Nach der als bankenfreundlich bezeichneten Rechtsprechung des XI. Zivilsenats (Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 25.04.2006, FONDS professionell berichtete) scheint derzeit das Widerrufsrecht das schärfste Schwert zu sein, mit dem sich der Anleger zur Wehr setzen kann“, sagt Renner. In der Mitteilung des BGH heißt es: „Wird ein Darlehensvertrag nach § 1 Abs. 1 HWiG widerrufen und bildet er mit dem finanzierten Fondsbeitritt ein verbundenes Geschäft im Sinn von § 9 Abs. 1 VerbrKrG, erfordert der Zweck der gesetzlichen Widerrufsregelung, dass dem Darlehensgeber nach Widerruf kein Zahlungsanspruch gegen den Darlehensnehmer zusteht.“
Quelle und Link: FONDS professionell
Dreiländerfonds DLF 97/22 - Stuttgarter Volksbank verurteilt
Widerruf des Darlehensvertrages nach HWiG wirksam
Anleger haben gute Chancen, eine per Bankdarlehen finanzierte Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds ohne größeren Schaden zu beenden. Die finanzierende Bank muss die Fondsanteile zurücknehmen, wenn der Darlehensvertrag in einer Haustürsituation ohne ausreichende Widerrufsbelehrung abgeschlossen wurden. Das entschied jetzt das Landgericht Bremen in einem - noch nicht rechtskräftigen - Urteil vom 21.09.2006.
Die Richter haben einer von Hahn Rechtsanwälte Partnerschaft (HRP), einer auf Anlegerschutz spezialisierten Kanzlei, vertretenen Klägerin überwiegend Recht gegeben. Die Anlegerin hatte eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds, dem Dreiländerfonds DLF 97/22, abgeschlossen und den Kauf der Anteile über rund 75.000 Euro auf Empfehlung des Anlageberaters über die Stuttgarter Volksbank AG finanziert. Der Abschluss des Darlehensvertrages war in einer Haustürsituation erfolgt. Die Haustürsituation sei, so das Landgericht, auch der Bank zuzurechnen. Deren Widerrufsbelehrung habe jedoch nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprochen.
Da Fondsbeteiligung und Darlehen ein verbundenes Geschäft nach dem Verbraucherkreditgesetz darstellen, muss die Klägerin das Darlehen nicht zurückzahlen und nur den finanzierten Gesellschaftsanteil übertragen. Dabei muss sie sich nur die von der Fondsgesellschaft bereits gezahlten Ausschüttungen anrechnen lassen. Erzielte Steuervorteile müssten jedoch nicht erstattet werden.
Zuvor hatten die Parteien auf Widerruf einen gerichtlichen Vergleich geschlossen. Dieser war jedoch von der beklagten Bank widerrufen worden. Nun steht das Institut viel schlechter da.
"Der Ausgang des erstinstanzlichen Rechtsstreits zeigt, dass Gesellschafter von fremdfinanzierten Fondsbeteiligungen bei Vorlage einer Haustürsituation gute Chancen haben, ihre Beteiligung los zu werden und ihren Schaden ersetzt zu bekommen", erklärt Anlegeranwalt Peter Hahn von HRP. "Das Urteil lässt sich auf zahlreiche fremdfinanzierten Immobilienfonds-Beteiligungen anwenden, insbesondere auf die verschiedenen Dreiländerfonds und Falk-Fonds, bei denen zahlreiche Anleger viel Geld verloren haben."
Pressemitteilung von: Hahn Rechtsanwälte
BGH hebt Dreiländerfonds-Urteil auf
Urteil vom 12. Juli 2007 des Bundesgerichtshof (Az. III ZR 83/06 )
BGH, Urteil vom 12. Juli 2007 - III ZR 83/06 - OLG Köln
Anlageberater wegen Falschberatung über den Fonds DLF 94/17 verurteilt
Das Landgericht Nürnberg-Fürth hatte jüngst in einer Angelegenheit zu entscheiden, in welcher ein DLF 94/17-Anleger durch eine Anlageberater fehlerhaft informiert und falsch beraten worden ist. Bei Gelegenheit der Zeichnung der Beteiligung DLF 94/17 hatte der Anlageberater dem Kläger u.a. zugesagt, dass die streitgegenständliche Beteiligung DLF 94/17 als Altersvorsorge geeignet sei. Zudem hat der Anlageberater es unterlassen, den Anleger über Verlustrisiken aufzuklären.
Die erkennenden Richter der zuständigen Kammer des Landgerichts Nürnberg-Fürth haben den Anlageberater dazu verurteilt, dem geschädigten Anleger seinen tatsächlich entstandenen Schaden Zug um Zug gegen Übertragung der Beteiligung DLF 94/17 zu ersetzen.
Pressemitteilung von: Rechtsanwalt Ralf Renner
20.03.2011, 21:09
In vielen Fällen kommen für die Anleger Schadensersatzansprüche gegen den jeweiligen Berater in Betracht. Bei finanzierten Beteiligungen sind auch Ansprüche gegen die darlehensgebende Bank denkbar.
Die CLLB Rechtsanwälte, die mehrere hundert Verfahren in der Vergangenheit bezüglich Dreiländerfonds gegen Berater und Banken geführt haben, konnten in einer sehr großen Zahl für Anleger Verurteilungen der Berater und Banken sowie günstige Vergleiche erreichen.
Es geht um das Geld von 40.000 Anlegern, die in einem der siebzehn Fonds der Dreiländerfonds, emittiert von der Stuttgarter KapitalConsult und beherrscht von dem Gründer des Imperiums Walter Fink, investiert haben. Die Immobilien-Anlagen dieser Fonds sollen letztendlich in der Balandis AG zusammengefasst werden und diese soll als Immobilien-Aktiengesellschaft an die Börse gehen. Das sollen die Anleger, die dann Aktien der Balandis AG erwerben sollen, mittragen und das wird nicht leicht
In einem ersten Schritt fordert Fink als persönlich haftender Gesellschafter bis zum 19. Oktober die Zustimmung der Anleger zu einer "Beschlussvorlage", die eigentlich nur bei Zuhilfenahme der Dienste eines fach- und sachkundigen Juristen verständlich wird. Dennoch werden viele unterschreiben, denn Fink macht, wie er das in der Vergangenheit schon blendend verstanden hat, dort Druck, wo die Anleger der Schuh drückt. Von der Qualität von Immobilienvermögen in schwieriger Zeit (Stichworte: "Staatsverschuldung" und "Sachwerte") ist da ebenso die Rede, wie von der Beseitigung eines gravierenden Mangels sämtlicher Geschlossener Fonds: deren mangelnder Fungibilität.
Die DLF-Anleger sind nicht zu beneiden, die bis zum 19. Oktober eine Entscheidung treffen sollen, ob sie zu den fünf Punkten der Beschlussvorlage nun mit "Ja", "Nein" oder "Enthaltung" stimmen sollen.
Die erste Frage ist natürlich die nach dem Einfluss der Umwandlung auf die weitere Wertentwicklung des angelegten Geldes. Schließlich notieren die DLF - Fonds am Zweitmarkt aktuell zwischen 7,5 und 15 % des Nominalwerts (Deutsche Fondsbörse). Da wäre also einiges aufzuholen. Da die Immobilien durch den Umwandlungsprozess kaum wertvoller werden dürften, stellt sich da eigentlich nur die Frage nach den Kosten der Umwandlung. Schon die Entwicklung des nun vorliegenden Plans dürfte hohe Summen an Beratungskosten verschlungen haben, mit denen wahrscheinlich die bestehenden Fonds belastet wurden, sodass eventuell schon jetzt alle DLF-Anleger für diesen Plan bezahlen mussten, auch diejenigen, die dem Plan nicht zustimmen wollen.
Inwieweit aufgrund der Umwandlung zusätzliche steuerliche Belastungen zum Tragen kommen, ist den 45-seitigen Unterlagen, die die Anleger erhalten haben, nicht mit endgültiger Sicherheit zu entnehmen. Auszuschließen ist jedoch nicht, dass im Vergleich zur Zweitmarktnotiz durch die Marktbewertung am Aktienmarkt Reserven gehoben werden. Der umgekehrte Fall ist jedoch nicht weniger wahrscheinlich.
Eine andere Frage ist die, ob die Chancen von Anlegern, die gegen finanzierende Banken, gegen den Initiator, den Vertrieb oder den persönlich haftenden Gesellschafter Fink zu klagen beabsichtigen, durch diese Reorganisation beeinflusst würden.
Felix Fehrenbach, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht in Waldshut, verweist darauf, dass bei einer möglichen Klage gegen die Bank es nach seiner Meinung auch im Fall des Obsiegens des klagenden Anlegers und für den Fall, dass dieser mit "Ja" gestimmt hat und inzwischen seine Beteiligung in Aktien umgetauscht hat, Probleme bei der Rückabwicklung geben könnte. Denn der ursprünglich abgeschlossene Kommanditanteil wäre dann nicht mehr vorhanden und könnte somit auch nicht im Tausch gegen die Rückzahlung von Zins- und Tilgungsraten plus Verzinsung an die finanzierende Bank übertragen werden (Rückabwicklung des verbundenen Geschäfts aufgrund Widerruf auf Basis des HaustürWG/§ 312 BGB).
Bei möglichen Klagen gegen den persönlich haftenden Gesellschafter Fink sieht Fehrenbach kaum Einflüsse aufgrund der Reorganisation und das unabhängig vom Abstimmungsverhalten. Mögliche Klagen gegen den Vermittler bzw. die Vermittlungsgesellschaft wegen unterlassener Aufklärung z.B. über die mangelhafte Fungibilität der Anlage hingegen könnten nach Meinung des Fachanwalts durch die Umwandlung der jeweiligen Kommanditbeteiligung in Aktien erlöschen. Das könnte auch der Grund dafür sein, dass nach vorliegenden Informationen größere Vertriebsgesellschaften, die ursprünglich in den Vertrieb involviert waren, ihren Kunden zur Zustimmung raten.
Die meisten Zeichner der Dreiländerfonds dürften mit dieser Entscheidung weit überfordert sein. Wer mit Ja stimmt, muss deshalb viel Vertrauen in den/die DLF-Verantwortlichen setzen. Ob sich da angesichts der bisherigen Enttäuschungen viele Anleger finden werden, bleibt fraglich.
* Maklercockpit
Anleger der Dreiländerfonds sollten allerdings ihre Chance wahrnehmen, das bereits verloren geglaubte Kapital zurückzuerlangen und eine Schadensersatzklage gegen Berater und andere Anlagevermittler erwägen, wenn auch sie sich schlecht beraten fühlen. Vor allem mit Blick auf die absolute und endgültige Verjährung aller Ansprüche aus den Dreiländerfonds zum 31.12.2011 sollte schnell gehandelt werden. Aus diesem Grunde ist zu empfehlen, einen im Kapitalanlagerecht tätigen Rechtsanwalt mit der Überprüfung der Schadensersatzansprüche zu betrauen, welcher sodann auch die nötigen verjährungshemmenden Maßnahmen einleiten kann, sodass die Ansprüche nicht mit dem Schluss des Jahres ihre Durchsetzbarkeit verlieren
* Auszug Dr. Stoll & Kollegen Rechtsanwälte
Schon gehört? MeisterFink ist einfach immer für eine Überraschung gut. Alle 17 Fonds sollen unter dem Namen Balandis AG an die Börse gebracht werden
Ka­pi­tal-Con­sult-Grün­der Wal­ter Fink macht Ernst. Nach vie­len Jah­ren der Kri­sen­be­wäl­ti­gung bei zahl­rei­chen sei­ner 17 Drei­län­der­fonds will er einen Gro­ß­teil der Fonds­im­mo­bi­li­en bin­nen zwei, drei Jah­ren an die Börse brin­gen. Ve­hi­kel dafür soll die 2003 ge­grün­de­te Im­mo­bi­li­en-Port­fo­li­oadres­se DLF IP - KC Be­tei­li­gungs­ge­sell­schaft sein, die Finks Plä­nen zu­fol­ge in eine Ak­ti­en­ge­sell­schaft mit dem Kunst­na­men Ba­lan­dis um­ge­wan­delt wird. Für sei­nen Plan braucht er al­ler­dings noch die Zu­stim­mung der meis­ten sei­ner ver­blie­be­nen mehr als 40.000 An­le­ger. Denen schick­te KC Ende ver­gan­ge­ner Woche ent­spre­chen­de Be­schluss­vor­la­gen. Das Ab­stim­mungs­ver­fah­ren läuft bis Mitte Ok­to­ber.
"Wir wol­len uns als so­li­de deut­sche Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en-AG po­si­tio­nie­ren", sagt Wolf­gang Ess­ler, seit fast einem Jahr Ge­schäfts­füh­rer der KC Ver­wal­tungs GmbH. Das mag in den Ohren frus­trier­ter Drei­län­der­fonds-An­le­ger ver­mes­sen klin­gen, doch Ess­ler ist sich sei­ner Sache si­cher. "Wir müs­sen uns über­haupt nicht ver­ste­cken", be­tont er. Ess­ler ver­weist zum Bei­spiel dar­auf, dass KC die Fremd­ka­pi­tal­quo­te bei den Fonds in den ver­gan­ge­nen drei Jah­ren um jähr­lich etwa fünf Pro­zent­punk­te auf unter 50% ge­drückt habe. "Wir haben ge­tilgt, was geht."
Bör­sen­plan statt Steu­ern zah­len
Das ging al­ler­dings auch di­rec­te­ment zu­las­ten der Aus­schüt­tung. "Für die An­le­ger war das si­cher un­be­frie­di­gend, aber für die Sta­bi­li­tät der In­vest­ments war es gut", so Ess­ler. Die mehr als 40.000 Kom­man­di­tis­ten hät­ten jetzt die Chan­ce, zu Ak­tio­nä­ren zu wer­den und ihre Be­tei­li­gun­gen in ab­seh­ba­rer Zeit zu Geld zu ma­chen. Als Haupt­grund für die Bör­sen­plä­ne nennt er das Ver­mei­den von Ge­wer­be­steu­er­las­ten beim Ver­kauf von Im­mo­bi­li­en.
Zum Ge­samt­pa­ket ge­hört aber auch der Ver­kauf der von Wal­ter Fink ge­hal­te­nen KC Hol­ding mit ihren Ab­le­gern KC Ver­wal­tungs GmbH und KC Be­tei­li­gungs GmbH für 77,5 Mio. Euro. Die Be­zah­lung von 48 Mio. Euro der 77,5 Mio. Euro soll in Form von An­tei­len er­fol­gen, die die DLF IP mit di­ver­sen Drei­län­der­fonds ver­bin­den. 8 Mio. Euro würde Fink cash kas­sie­ren. Die ver­blei­ben­den 21,5 Mio. Euro kämen über Ak­ti­en an der Ba­lan­dis zu­sam­men. So weit der Plan.
Damit Finks Vor­ha­ben funk­tio­niert, müss­ten bei den 17 Drei­län­der­fonds je­weils min­des­tens 75% der Ab­stim­mungs­teil­neh­mer für die Be­schluss­vor­la­ge stim­men. "Wir sind der op­ti­mis­ti­schen Mei­nung, dass wir die Mehr­hei­ten be­kom­men", sagt Ess­ler. Das klingt an­ge­sichts ak­tu­el­ler Bör­sen­tur­bu­len­zen toll­kühn, hat aus Sicht Ess­lers aber etwas Ra­tio­na­les. "Wir haben über all die Jahre eine of­fe­ne Kom­mu­ni­ka­ti­ons­kul­tur mit un­se­ren An­le­gern ge­pflegt." Er setzt dem­nach dar­auf, dass die große Mehr­heit den Kurs der Ge­schäfts­füh­rung gut­hei­ßt - zumal Fink und Ess­ler, Letz­te­rer zu­nächst in sei­ner Funk­ti­on als KC-Be­ra­ter, schon seit Jah­ren den Gang an den Ka­pi­tal­markt als sinn­volls­ten Weg hin zu mehr Fun­gi­bi­li­tät der Be­tei­li­gun­gen pro­pa­gie­ren.
Was aber macht das Ma­nage­ment, wenn wo­mög­lich nur bei 13 der 17 Fonds die er­for­der­li­che Mehr­heit er­reicht wird? "Dann müs­sen wir noch mal in­ten­siv reden", so Ess­ler. Soll hei­ßen: Der Plan funk­tio­niert nur dann, wenn alle - oder zu­min­dest fast alle - Fonds dabei sind. Der Masse wegen. "Na­tür­lich hätte ich es lie­ber, wenn der Dax zur­zeit bei 7.500 Punk­ten stün­de", räumt der 38-Jäh­ri­ge ein. Die stim­mung­s­tö­ten­de Baisse komme un­ge­le­gen, än­de­re aber nichts an den Ar­gu­men­ten für den Plan
Fink soll 10% an Balandis halten
Wie ernst es KC ist, lässt sich nicht nur an dem Massen-Mailing von Ende vergangener Woche ablesen, sondern an zwei weiteren Aspekten. "Wir sind dabei, unsere Bilanzierung auf IFRS umzustellen", sagt Essler. Ein Muss für eine AG, die internationale Akzeptanz will. Zudem ist längst entschieden, dass die für Ende des Jahres turnusgemäß anstehende Bewertung der Immobilien ausschließlich von internationalen Adressen vorgenommen werden soll. "Wenn wir an die Börse wollen, können wir da nicht mit Sachverständigen kommen, die nur in Deutschland bekannt sind", sagt Essler.
Die Deutschland-Immobilien bewertet BNP Paribas Real Estate. Die Entscheidung darüber, wer die US-Objekte bewertet, ist noch nicht gefallen. Die Bewertungen dienen als Grundlage für das Umtauschverhältnis zwischen den Fondsanteilen und der Balandis-Aktie. Vor drei Jahren war das Portfolio auf rund 1,5 Mrd. Euro taxiert worden - deutlich mehr als die Hälfte davon im Bestand der DLF IP. Es gilt als unwahrscheinlich, dass nun ganz anderes herauskommt.
Essler geht davon aus, an der Börse punkten zu können. Im Unterschied zu anderen Initiatoren, die Probleme mit ihren Fonds gehabt hätten, sei KC noch da, kein Fonds sei pleite gegangen, Fink werde sich mit rund 10% an der Balandis beteiligen und damit demonstrieren, dass er an ihren Erfolg glaube, und seine KC Verwaltungs GmbH liefere sehr gute Qualität ab. "Die KC hat in den vergangenen zehn Jahren bewiesen, dass sie solide arbeiten kann", sagt der 38-Jährige. Die anhand der Zahlen nachzuvollziehende Solidität würden insbesondere internationale Aktionäre, auf die KC spekuliert, zu schätzen wissen.
An der Leerstandsquote von rund 10% beim 500.000 m2 großen Deutschland- Portfolio hat sich in den vergangenen Jahren allerdings nichts Grundlegendes geändert. 2009 lag die Quote bei 9%, 2010 bei 12%, und nun gibt KC sie mit 10% an. Für Essler aber sind vor allem prominente Objekte wie das Bosch-Areal und das SI-Centrum in Stuttgart relevant. Beim Bosch-Areal sank die Leerstandsquote seit 2007 von über 10% auf unter 5%. Er räumt aber auch ein: "Nicht zufrieden sind wir mit ein paar Objekten in Zwickau."
Um sich klar als Adresse für deutsche Gewerbeimmobilien aufzustellen, werde die Balandis nur die 75 deutschen Immobilien aus ihrer Vorgängergesellschaft DLF IP und den 17 Dreiländerfonds aufnehmen. Die 28 US-Immobilien, die überwiegend von der DLF IP gehalten werden, würden zunächst in eine Balandis-Tochter eingebracht. Ziel sei es, die US-Liegenschaften peu à peu zu verkaufen und mit dem Geld weitere Deutschlandobjekte für die AG zu erwerben. Das soll helfen, Gewicht anzusetzen, um für Börsianer interessant zu werden.
Partner für mehr Masse gesucht
In der Beschlussvorlage für die Anleger beziffert KC die Marktkapitalisierung resp. den Wert des Eigenkapitals für die AG in spe auf mehr als 500 Mio. Euro. Diese Zahl ist vermutlich tiefgestapelt. Lieber wäre es Essler und Fink, die Gesellschaft würde mindestens 1 Mrd. Euro schwer. Um das zu schaffen, wird erwogen, sich mit einer anderen Immobilien-AG zusammenzutun. Trotz der bewegten KC-Geschichte sei durchaus denkbar, einen Partner zu finden, meint Essler. "Professionelle Investoren sehen sich ein Unternehmen eher emotionslos an", sagt er. Die interessierten sich für Geschäftszahlen und nicht für Schlagzeilen aus längst vergangenen Tagen.
Zusätzlich zur schriftlichen Abstimmung sind laut KC keinerlei Gesellschafterversammlungen geplant. "Das hat ganz einfach mit der großen Zahl der Anleger zu tun", begründet Essler das Umlaufverfahren. Nur ein Mal hatte es, so erzählt man sich, einen Anlegeranwalt gegeben, der eine Gesellschafterversammlung haben wollte. Daraufhin kündigte KC an, mit Blick auf die große Zahl der Kommanditisten die Hanns-Martin-Schleyer-Halle in Stuttgart zu mieten und den Anlegern mitzuteilen, was das koste. Ergebnis: Die Versammlung fand nicht statt. Das dürfte in Zukunft nicht mehr so laufen. Geht der Börsenplan auf, wird es jährlich eine Hauptversammlung geben müssen - koste es, was es wolle
Balandis AG
Interview mit Wolfgang Essler
Wolfgang Essler ist Geschäftsführer der KC Verwaltungs GmbH und ist als Kapitalmarktspezialist mit der Aufgabe betraut, eine neue Struktur für rund 100 Gewerbeimmobilien der ca. 40.000 Dreiländerfonds-Anleger mit einem NAV von deutlich über 500 Mio. Euro zu schaffen, die sowohl marktgerechte Exits ermöglicht als auch die Gruppe in die Zukunft führt.
„Der Immobilienbrief“: Herr Essler, Ende vergangener Woche wurden die Anleger der Dreiländer Beteiligungen, besser bekannt als Dreiländerfonds, in einem rund 35-seitigen Anschreiben um eine Reihe von Entscheidungen gebeten. Warum haben Sie das nicht auf einer Gesellschafterversammlung durchgeführt?
Wolfgang Essler: Wir mussten formal korrekt und vollständig über 40.000 Anleger informieren und um ihre Abstimmung bitten. Das war nur auf dem schriftlichen Wege juristisch sauber zu managen, wobei sich auch das System der schriftlichen Abstimmung bei uns bewährt hat. Der Umfang und der Detaillierungsgrad der Sonderbeschlussfassung ermöglichen es dem Anleger, sich in Ruhe über die vorgeschlagene Reorganisation zu informieren. Das wäre auf einer Präsenzveranstaltung schwieriger gewesen. Auch haben bei uns natürlich alle Anleger stets die Möglichkeit mündlich oder schriftlich Rückfragen zu stellen, um mögliche Unklarheiten zu diskutieren und zu klären.
„Der Immobilienbrief“: 35 Seiten juristisch professionelle Ausarbeitung sind natürlich auch für einen engagierten Leser „harter Tobak“. Warum haben Sie nicht wenigstens ein Management Summary beigelegt.
Wolfgang Essler: Das hätten wir auch sehr gerne gemacht, aber es ist kaum möglich, für eine Vielzahl von Fonds eine gemeinsame Zusammenfassung zu formulieren, die alle relevanten Informationen enthält. Ein spezifisches Management Summary für jeden Einzelfonds hätte hohe juristische Relevanz, der eine Kurzfassung einfach nicht gerecht werden kann. Die daraus resultierenden Risiken können wir den Anlegern gegenüber nicht eingehen. Da es sich um eine umfassende Reorganisation der DLF-Gruppe handelt, müssen und wollen wir jeden Anleger bitten, sich die Zeit zu nehmen und sich einmal durch den Text zu arbeiten, um seine persönliche Entscheidung zu fällen.
„Der Immobilienbrief“: Das können wir allerdings unseren Lesern nicht zumuten. Können Sie uns in wenigen Sätzen prägnant die Grundsatzvorgehensweise, über die zu entscheiden ist, beschreiben?
Wolfgang Essler: Wir schlagen den Anlegern vor, das aktuell von allen Dreiländerfonds gemeinsam gehaltene Immobilienportfolio in einem ersten Schritt in eine Aktiengesellschaft, die Balandis AG heißen wird, umzuwandeln. In weiteren Schritten können dann die Anleger jeweils individuell überlegen, ob sie ihre anteiligen Aktien direkt übernehmen und darüber hinaus ihre Kommanditbeteiligung an einem Dreiländerfonds, der ja neben der indirekten Beteiligung an dem Immobilienportfolio jeweils noch direkt eine oder mehrere deutsche Immobilien hält, in weitere Aktien der Balandis AG tauschen – oder eben nicht. Gezwungen wird dazu natürlich niemand. Nochmals klarstellend: Der erste Schritt der Umwandlung ist notwendig, um zahlreiche Probleme der inzwischen sehr komplexen Struktur aufzulösen. Dafür brauchen wir die Zustimmung der Mehrheit der Anleger. Alle weiteren Schritte können dann zukünftig jeweils von jedem Anleger individuell entschieden werden.
Am Ende des geplanten Neuorganisationsprozesses soll die Balandis AG, dann operierend als voll integrierte und renditeorientierte Immobilien-Aktiengesellschaft, an die Börse gebracht werden. Wenn das gelingt, wird für die Anleger, die dies wollen, ein börsentäglicher Verkauf ihrer Aktien möglich sein.
„Der Immobilienbrief“: Dem kritischen Leser fallen natürlich einige generelle Knackpunkte auf. Aber vorab noch mal: Warum machen Sie das? Was hat der Anleger davon?
Wolfgang Essler: Ein so umfangreiches Immobilienportfolio, insgesamt immerhin rd. 100 Immobilien, kann in der Form einer Personengesellschaft nicht angemessen optimiert werden. Daneben besteht ab 2013 die Gefahr, dass, wenn kein Alternativkonzept realisiert wird, bei Auslaufen des befristeten Kündigungsmoratoriums eine hohe Anzahl von Treugebern die Beteiligungsverhältnisse kündigt. Dies wird voraussichtlich aus den laufenden Einnahmen der Dreiländerfonds nicht möglich sein, so dass diese sehr wahrscheinlich gezwungen sein werden, ihr Vermögen ganz oder teilweise zu verwerten. Dies könnte zu wirtschaftlich nachteiligen Konsequenzen für alle Treugeber und Gesellschafter führen. Ein ähnliches Problem konnte man ja in letzter Zeit bei den offenen Immobilienfonds beobachten.
Um diese Konsequenzen zu vermeiden, wurde ein Konzept erarbeitet, das in absehbarer Zeit ausscheidenswilligen Anlegern ermöglichen soll, ihre Anteile ohne Beschränkungen zum Verkehrswert zu veräußern. Gleichzeitig soll der Anleger, der aus steuerlichen oder anderen persönlichen Gründen seine Beteiligung als Treugeber behalten möchte, diese auch weiterhin grundsätzlich in der jetzigen Rechtsform halten können.
Nach vielen Jahren, in denen die ursprünglichen Prognosen sicherlich nicht eingetreten sind, wollen wir jetzt allen Anlegern die optimale Struktur ermöglichen, den Marktwert ihrer Beteiligungen zu realisieren. Die Preise an den illiquiden Zeitmarktbörsen für Fondsanteile entsprechen diesen sicherlich nicht. Wie von Ihnen, Herr Rohmert, und auch ein paar anderen Fachjournalisten analysiert, haben unsere Fonds, aufgelegt Ende der 80iger bis Ende der 90iger Jahre, sicherlich die ursprünglichen Prognosen nicht erfüllt. Die Entwicklung war teilweise leider gravierend enttäuschend. Aber auch Sie haben ja festgestellt, dass seitdem schlichtweg gewisse Marktentwicklungen zu beobachten waren, denen wir uns auch nicht entziehen konnten. Im Vergleich haben sich die Dreiländerfonds – sieht man von der Insolvenz eines sehr wichtigen Hauptmieters, der Stella-Gruppe, ab – möglicherweise sogar „normal“ entwickelt.
Wenn der Anleger unseren Vorschlag, für den es allerdings auch wenig Alternativen gibt, mit trägt, soll er zukünftig einen täglichen Exit haben können, kennt den realisierbaren Wert seiner Beteiligung und die zukünftig sicherlich angemessene Rendite und kann selber entscheiden, ob er unserem professionellen Asset Management weiter vertrauen will. Wir glauben, dass viele Anleger profitieren werden und uns verbunden bleiben werden.
„Der Immobilienbrief“: In einigen Fällen wird der Anleger vom Wert seiner Beteiligung enttäuscht sein. Wie haben Sie sichergestellt, dass die Beteiligungen korrekt bewertet wurden.
Wolfgang Essler: Im Rahmen der Reorganisation wird das gesamte Immobilienvermögen der DLF-Gruppe von einem sachverständigen und international renommierten Gutachter bewertet werden. Darauf basierend werden die einzelnen Fondsanteile bewertet und Umtauschverhältnisse festgelegt. Mit dieser Vorgehensweise soll sichergestellt werden, dass die jeweiligen Dreiländerfonds-Anteile mit ihrem jeweils aktuellen Wert getauscht werden können und alle Anleger in den Dreiländerfonds gleichberechtigt behandelt werden.
„Der Immobilienbrief“: Die Person des damaligen Initiators Walter Fink polarisiert natürlich. Jetzt fällt auf, dass er später an der börsengehandelten AG maßgeblich beteiligt sein wird. Wie erklärt sich das?
Wolfgang Essler: Herr Fink ist natürlich heute noch in alle wesentlichen Entscheidungen eingebunden. Um deutlich zu machen, dass er vollumfänglich hinter dem Konzept steht, wird er sich – über die KC Holding GmbH – mit dem ganzen Wert seiner Gesellschaften in der neuen Struktur beteiligen. Der weit überwiegende Teil, d.h. rund 90%, der Gegenleistung seiner Einbringung wird in Form von Anteilen an Dreiländerfonds und Aktien der Balandis AG erfolgen. Somit ist zum einen gewährleistet, dass die Balandis AG die vollständige Wertschöpfungskette einer renditeorientierten Immobilien-Aktiengesellschaft abdecken kann. Gleichzeitig wird das Interesse der KC Holding GmbH durch ihre signifikante Beteiligung an den Dreiländerfonds und letztendlich an der Balandis AG an einer erfolgreichen Umsetzung des Börsengangs nachhaltig gesichert. Und auf dem Weg zur Börse können wir hoffentlich auch strategische Investoren davon überzeugen, sich signifikant an der Balandis AG zu beteiligen.
„Der Immobilienbrief“: Aber warum sind Sie nicht einfach den Weg der Ausgliederung des Asset Managements gegangen, den andere auch gewählt haben?
Wolfgang Essler: Wir haben natürlich zahlreiche Strukturen, auch bereits börsennotierter Gesellschaften analysiert. Wir sind der festen Meinung, dass eine Immobilienaktiengesellschaft sämtliche wesentlichen Funktionen in Eigenregie erbringen können muss. Nur so kann der Wert von Immobilien nachhaltig gesichert und gesteigert werden. Wenn wesentliche Leistungen durch externe Dritte erbracht werden, sind möglicherweise die Interessen nicht 100% gleichgerichtet und dem Kapitalmarkt bzw. institutionellen Investoren gegenüber auch nicht transparent genug, um die Qualität des Asset und Property Managements beurteilen zu können.
„Der Immobilienbrief“: Lassen Sie uns doch einmal ganz defätistisch fragen, warum verkaufen Sie nicht einfach die Immobilien und wickeln die Fonds ab? Das erspart doch Diskussionen.
Wolfgang Essler: Wir haben Verantwortung für ein erhebliches Vermögen, für über 40.000 Anleger und für viele Mitarbeiter. Wir haben ein umfangreiches Portfolio mit einer vergleichsweise sehr niedrigen Verschuldungsquote und eine gesunde Unternehmensgruppe. Gerade vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Unsicherheiten, die sich mit den Staatsverschuldungen und den Währungskrisen ergeben, ist die Anlage in Immobilien sicherlich eine der besten Anlagen, die man tätigen kann. Ein Verkauf von großen Teilportfolien dürfte die gleichen Bewertungsfragen aufwerfen wie die vorgeschlagene Lösung und zudem nur mit deutlichen Abschlägen möglich sein. Ein verbleibendes Restportfolio geriete unter Verwertungszwang. Gleichzeitig müsste die Asset Management Gesellschaft kontinuierlich abbauen. Damit stünde dann irgendwann die Professionalität in Frage.
So dagegen bietet sich die Möglichkeit zur Aufnahme strategischer Investoren. Die Story der späteren börsennotierten AG ist renditeorientiert und expansiv. Wir haben die kritische Größe, die die Struktur einer erfolgreichen AG erfordert, schon heute hinter uns gelassen. Wenn wir auf den rechnerischen NAV schauen, liegen wir unter den deutschen Gewerbeimmobilien AG’s sicherlich schon auf den vorderen Rängen. Bis wir organisatorisch soweit sind, hat sich das Börsenumfeld voraussichtlich wieder geändert. Immobilienwirtschaftlich bietet unser Konzept die Möglichkeit einer Erfolgstory im zweiten Anlauf. Das müssen wir einfach angehen.
Das Interview führte Werner Rohmert
Eine aktuelle Userfrage zum obigen Sachverhalt
.. vermutlich bin ich ein bisschen spät dran ...
Ich bin 'zweifelhafter' Besitzer mehrerer DLF (Dreiländer Fond) Anteile, die gerade im schriftlichen Abstimmungsverfahren die Umwandlung in die Balandis AG anstreben. Leider kann ich als finanztechnischer Laie überhaupt nicht beurteilen, ob dies sinnvoll ist oder nicht, auch wenn es erst einmal plausibel erscheint.
Auf der anderen Seite wurde ich von der Kanzlei 'Müller Boon Dersch'angeschrieben, ob ich an einer Art 'feindlicher' Übernahme durch Einsetzung einer neuen Treuhänderin sowie neuer Beiräte interessiert sei. Außerdem strebe man Schadenersatzansprüche an. In einem Beitrag aus dem Jahre 2006 kommt die Kanzlei aber auch nicht gut weg.
Auf Ihrer Web-Seite findet man ältere Hinweise auf eine Pleite des DFL94/17. Trotzdem existiert er noch.
Welche Vorgehensweise könnte als die sinnvollste betrachtet werden?
Ist da überhaupt noch was zu retten?
Dreiländerfonds – Schadensersatzansprüche verjähren
Bei geschlossenen Immobilienfonds investieren Anleger in Immobilien im In- und/oder Ausland, wobei sich die Anleger als Gesellschafter beteiligen und somit eine Stellung als Mitunternehmer innehaben. Dies bedeutet, dass sie bei geschlossenen Immobilienfonds an den Gewinnen und aber auch den Verlusten der Gesellschaft beteiligt sind.
Viele geschlossene Immobilienfonds konnten allerdings nicht das halten, was den Anlegern bei dem Erwerb der Anteile versprochen wurde: bei vielen blieben die Renditen weit hinter den prospektieren Erwartungen zurück, Ausschüttungen blieben öfter auch gänzlich aus oder es mussten sogar Immobilien notverkauft werden, da die Kreditverbindlichkeiten getilgt werden mussten. Vielen Anlegern von geschlossenen Immobilienfonds droht nun also der Totalverlust ihrer damals investierten Einlage.
Diese Verluste aus den geschlossenen Immobilienfonds müssen allerdings nicht hingenommen werden. Anleger geschlossener Immobilienfonds sollten deshalb von einem im Kapitalanlagerecht tätigen Rechtsanwalt überprüfen lassen, ob ihnen Schadensersatzansprüche gegen die Anlageberater aus einer Falschberatung zustehen.
Rechtsanwalt Dr. Ralf Stoll von der Dr. Stoll & Kollegen Rechtsanwaltsgesellschaft mbH teilt mit: „Unserer Erfahrung nach wurden Anleger häufig nicht über die erheblichen Verlustrisiken von geschlossenen Immobilienfonds aufgeklärt, also vor allem darüber, dass ihre Einlage einem Totalverlustrisiko unterliegt. Eine solche Falschberatung führt zu einem Schadensersatzanspruch, sodass Anleger gute Chancen haben, die Rückabwicklung der Anlage zu erreichen und sich somit von ihren Verlusten aus dem geschlossenen Immobilienfonds loszusagen.“
Allerdings sollten Anleger nicht mehr allzu lange warten, da viele Ansprüche mit Ende des Jahres 2011 verjähren und verjährte Ansprüche nicht mehr durchgesetzt werden können. Vor allem Anleger geschlossener Immobilienfonds, die ihre Anlage vor dem Jahr 2002 erworben haben, dürfen keine Zeit mehr verlieren, da ihre Ansprüche zum 31.12.2011 endgültig und für immer verjähren
Massenhaft Anleger-Klagen beim LG Stuttgart erhoben
Das Landgericht Stuttgart sieht sich einer Flut von 1.751 Klagen gegenüber, die Anleger der sogenannten Dreiländerfonds gleichzeitig gegen deren Gründungsgesellschafter erhoben haben. Dies teilt das Gericht am 28.05.2013 mit. Dem Gründungsgesellschafter würden inhaltliche Unrichtigkeiten in den Prospekten vorgeworfen.
Kläger verlangen Schadensersatz wegen angeblich unrentabler Beteiligung an Dreiländerfonds
Wie das Gericht mitteilt, machen die Kläger Schäden geltend, die ihnen angeblich durch ihre unrentable Beteiligung an Dreiländerfonds entstanden sein sollen. Bei diesen Fonds handelt es sich um geschlossene Immobilienfonds mit Investitionen in Immobilien in Deutschland, den USA und in ein Wertpapierdepot in der Schweiz. Insgesamt sind in den Jahren 1987 bis 1999 17 dieser Fonds aufgelegt worden. Die Kläger haben sich als Kommanditisten mittelbar über eine Treuhänderin beteiligt. Zum Teil sind sechsstellige Summen investiert worden
Am 30. April schrieb die Stuttgarter Managementgesellschaft balandis real estate alle 40.000 Anlegerhaushalte der 17 geschlossenen Dreiländerfonds (DLF) an. Den Zeichnern, die in den 1990er Jahren dem Fonds-Mogul Walter Fink Milliarden anvertraut hatten, wird vorgeschlagen, für die Auflösung ihrer Fonds zu stimmen. Vermutlich werden sie das auch tun und damit 27 deutsche Immobilien, zum Teil große Komplexe wie das SI Centrum und Bosch-Areal in Stuttgart, zum Verkauf stellen.
In den DLF-Fonds stecken deutsche Immobilien mit einem Bruttowert von knapp 400 Mio. Euro.
Gleichzeitig soll auch die Portfoliogesellschaft balandis, die für die DLF-Anleger weitere 44 deutsche Immobilien verwaltet, veräußert werden, ebenso wie die Fonds-Immobilienbeteiligungen in den USA, in denen ein Eigenkapital von rund 100 Mio. Euro gebunden ist.
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