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Timestamp: 2019-04-23 01:04:38
Document Index: 313563597

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 23', '§ 23', '§ 22', 'BGH', 'BGH', '§ 18', '§ 13', '§ 13', '§ 13', 'Art. 14', '§ 13', '§ 1']

BGH, Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 72/09 - openJur
Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 72/09
openJur 2011, 1351
"Zu Ziffer 4 der Tagesordnung Die Gemeinschaft beschließt, dem Eigentümer der Wohnung Nr. 38 (G. Straße 7a, 4. OG rechts) zu untersagen, die Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zu überlassen, und bevollmächtigt die Verwaltung, unter Einschaltung eines Rechtsanwalts bei Verstoß Unterlassungsansprüche gerichtlich geltend zu machen.
Zu Ziffer 10 der Tagesordnung Die Gemeinschaft beschließt, dem Eigentümer der Wohnung Nr. 61 (G. Straße 5b, EG links ([richtig: rechts]) zu untersagen, die Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zu überlassen, und bevollmächtigt die Verwaltung, unter Einschaltung eines Rechtsanwalts bei Verstoß Unterlassungsansprüche gerichtlich geltend zu machen."
1. Das Berufungsurteil kann schon deshalb keinen Bestand haben, weil das Berufungsgericht offen gelassen hat, ob die angefochtenen Beschlüsse als bloße Vorbereitungs- oder als Untersagungsbeschlüsse auszulegen sind. Denn danach bliebe nicht nur ungeklärt, welchen Inhalt die Beschlüsse haben. Offen bliebe vor allem auch, ob nur über die Wirksamkeit der Übertragung der Ausübung etwaiger Unterlassungsansprüche der anderen Wohnungseigentümer gegen den Kläger auf die Gemeinschaft als Verband entschieden worden ist oder auch schon über den Unterlassungsanspruch selbst. Würden die Beschlüsse durch Abweisung der Beschlussanfechtungsklage bestandskräftig und ergäbe ihre Auslegung, dass sie dem Kläger die Vermietung seiner Wohnungen an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste untersagen, stünde die Unterlassungspflicht im späteren Unterlassungsklageprozess fest (vgl. Bay-ObLG WE 1995, 187; OLG Bremen WuM 1995, 58, 59; OLG Karlsruhe NJW-RR 1996, 1103; wohl auch Merle in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 23 Rdn. 197).
b) Die angefochtenen Beschlüsse sind indessen keine bloßen Vorbereitungsbeschlüsse in diesem Sinne. Sie sind im Gegenteil Beschlüsse, die dem Kläger die Vermietung seiner Wohnungen an Ferien- und ähnliche Gäste untersagen und die Gemeinschaft nur als Annex zur Verfolgung von Verstößen ermächtigen. Das ist das Ergebnis einer Auslegung, die der Senat selbst vornehmen kann (vgl. Senat, Beschl. v. 10. September 1998, V ZB 11/98, NJW 1998, 3713, 3714).
aa) Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sind objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der beteiligten Wohnungseigentümer ankäme (Senat, Beschl. v. 10. September 1998, V ZB 11/98, aaO; Merle in Bärmann, aaO, § 23 Rdn. 53). Dabei ist von dem protokollierten Wortlaut der Beschlüsse auszugehen. Danach haben die Wohnungseigentümer beschlossen, dem Kläger die Vermietung seiner Wohnungen an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zu untersagen. Sie haben ihm mit dieser Formulierung die Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen auch nicht lediglich ankündigen wollen. Dies wird aus dem zweiten Tei dieser Beschlüsse deutlich. Darin wird die Gemeinschaft ermächtigt, "bei Verstoß" Unterlassungsansprüche gerichtlich geltend zu machen. Zu einem Verstoß kann es aber nur kommen, wenn die in der ersten Satzhälfte ausgesprochene Untersagung als Vermietungsverbot verstanden wird, das der Kläger sofort beachten soll. Nichts anderes ergibt der Zweck der Beschlüsse. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer wollte, wie sich auch aus den Beschlüssen zu den übrigen für die Vermietung an Feriengäste genutzten Wohnungen und dem allgemeinen Beschluss für künftige Fälle zu TOP 19 der Mitgliederversammlung vom 24. Januar 2008 ergibt, die Vermietung an Feriengäste ab sofort unterbinden.
bb) Allerdings werden Beschlüsse, die von dem einzelnen Wohnungseigentümer ein konkretes Tun oder Unterlassen verlangen, selbst bei insoweit eindeutigem Wortlaut teilweise nur als Androhung gerichtlicher Maßnahmen verstanden (KG NJW-RR 1996, 1102, 1103; 1997, 1033, 1034 f.; Merle in Bärmann aaO, § 22 Rdn. 308; a. M. BayObLG ZMR 1996, 623, 624; OLG Karlsruhe NJW-RR 1996, 1103). Begründet wird dieses Verständnis solcher Beschlüsse mit der auch von dem Berufungsgericht angestellten Überlegung, dass die Wohnungseigentümer keinen Beschluss fassen wollten, der außerhalb der Regelungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft liege und deshalb nichtig sei. Sie könnten dem einzelnen Wohnungseigentümer keine Leistungs- und damit auch keine Unterlassungspflichten auferlegen, die ihm nach dem Gesetz, nach der Teilungserklärung oder nach - hier nicht festgestellten - Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nicht obliegen oder auferlegt werden könnten (Senat, BGHZ 145, 158, 162; OLG Zweibrücken NJW 2007, 2417; Merle aaO). Sie wollten sich deshalb auf die ihnen zustehenden gesetzlichen Ansprüche beschränken. Diese Überlegung liegt nahe, zwingt aber nicht dazu, ein mit einem Beschluss der Wohnungseigentümer ausgesprochenes beschränktes Vermietungsverbot entgegen dem eindeutigen Wortlaut als bloße Androhung gerichtlicher Maßnahmen zu verstehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nämlich nicht gehindert, einen Anspruch außergerichtlich auch durch Beschluss geltend zu machen (Senat, BGHZ 170, 369, 378 für den Anspruch nach § 18 WEG). Bei dem hier beschlossenen eingeschränkten Vermietungsverbot ist die Mehrheit der Wohnungseigentümer erkennbar davon ausgegangen, dass den Wohnungseigentümern ein entsprechender Unterlassungsanspruch zusteht. Diesen sollte die Gemeinschaft an sich ziehen, mit dem Verbot unmittelbar außergerichtlich geltend machen und erforderlichenfalls auch gerichtlich durchsetzen.
b) Ob die Nutzung einer Wohnung zur Vermietung an Feriengäste und andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer in diesem Sinne eine Wohnnutzung ist, wird unterschiedlich beurteilt. Nach einer von dem Berufungsgericht geteilten Ansicht ist das nicht der Fall (KG ZMR 2007, 803, 804 f.; 2008, 406, 407; OLG Saarbrücken NZM 2006, 588, 589; AG Lübeck, Urt. v. 28. November 2008, 35 C 22/08, juris). Eine solche Form der Nutzung sei keine Wohn-, sondern eine gewerbliche Nutzung. Außerdem werde die Wohnnutzung durch das auf Dauer angelegte Bewohnen durch denselben Nutzer geprägt. Davon unterscheide sich diese Nutzung in wesentlichen Punkten. Das Gebäude werde für einen nicht überschaubaren Personenkreis geöffnet. Die Anonymität nehme zu; das Sicherheitsgefühl der anderen Wohnungseigentümer verringere sich. Außerdem nähmen Feriengäste typischerweise auf die Interessen der Hausgemeinschaft und das gemeinschaftliche Eigentum weniger Rücksicht. Das Gemeinschaftseigentum werde stärker abgenutzt. Nach anderer Auffassung umfasst die Wohnnutzung auch die Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste (BayObLG MDR 1979, 232; BayObLGZ 1978, 305, 308; 1982, 9, 14; OLG Frankfurt/Main OLGZ 1983, 61, 62; OLG Celle NZM 2005, 184; Jennißen/Löffler, WEG, § 13 Rdn. 32; Böhm, DWE 2008, 74, 76). Nach einer dritten Auffassung gilt das jedenfalls bei Wohnungseigentumsanlagen in Feriengebieten (LG Karlsruhe NZM 2009, 943, 944 f.; vgl. auch Wenzel in Bärmann aaO, § 13 Rdn. 34 f. und Staudinger/Kreuzer, BGB [2005], § 13 WEG Rdn. 73, 85).
bb) Der Wohnungseigentümer ist auch nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Aus Art. 14 GG i. V. m. § 13 Abs. 1 WEG folgt vielmehr das Recht, die Wohnung auch zu anderen Zwecken zu nutzen. Anerkannt worden ist das etwa für die Nutzung als Ingenieur-Planungsbüro ohne Publikumsverkehr (OLG Zweibrücken ZMR 1997, 482, 483) oder als Patentanwaltskanzlei (OLG Köln ZMR 2002, 380, 381). Entscheidend ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist (BayObLG NZM 2001, 137, 138; OLG Saarbrücken, NZM 2006, 588, 589; LG Karlsruhe ZMR 2009, 943, 944). An diesem Maßstab sind deshalb auch Wohnnutzungen zu messen, die von der Wohnnutzung abweichen, die in der jeweiligen Wohnungseigentumsanlage vorherrscht. Entschieden worden ist das für das Überlassen einer Eigentumswohnung zum Dauerbewohnen durch eine asylberechtigte Familie (BayObLG NJW 1992, 917 f.; KG NJW 1992, 3045) und für die Überlassung einer Eigentumswohnung als Unterkunft für einen laufend wechselnden Kreis von Aus- und Übersiedlern (OLG Stuttgart NJW 1992, 3046; BayObLG NJW 1994, 1662). Für die Vermietung einer Eigentumswohnung an laufend wechselnde Feriengäste und vergleichbare Personenkreise gilt nichts anderes.
cc) Eine solche Nutzung überschreitet das bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwartende Maß an Beeinträchtigungen nicht schon deshalb, weil sie als eine gewerbliche Nutzung anzusehen wäre. Eine solche Nutzung einer Ferienwohnung ist zwar steuerrechtlich als gewerbliche Tätigkeit anzusehen, wenn die Wohnung in einem Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen einer einheitlichen Wohnanlage liegt und die Werbung für kurzfristige Vermietung an laufend wechselnde Mieter (hotelmäßiges Angebot) sowie die Verwaltung einer Feriendienstorganisation übertragen sind (BFHE 159, 199, 201 f.; BFH/NV 2009, 1114, 1115). Für die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung einer solchen Nutzung kommt es aber weder darauf an, welcher steuerrechtlichen Einkommensart die Einkünfte aus der Vermietung einer Eigentumswohnung zuzuordnen sind, noch darauf, ob die Vermietung einer Eigentumswohnung, wie etwa bei gewerblichen Wohnungsunternehmen, Teil der unternehmerischen Tätigkeit des Eigentümers ist. Entscheidend ist nach §§ 1 Abs. 2 und 3, 13 Abs. 1 WEG allein, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Die Nutzung der Wohnung selbst ist bei der Vermietung einer Eigentumswohnung an laufend wechselnde Ferien- oder Gäste mit vergleichbaren Unterkunftsbedürfnissen nicht gewerblich. Auch in diesem Fall dient die Wohnung den Gästen als Unterkunft und damit Wohnzwecken.
(2) Die Vermietung an Feriengäste unterscheidet sich von einer Vermietung zum Dauerwohnen auch nicht dadurch, dass sie das Sicherheitsgefühl der übrigen Bewohner verringert. Jeder Wohnungseigentümer hat das verfassungsrechtlich geschützte Recht, in seinem Wohnungseigentum Gäste zu empfangen (BVerfG, Beschl. v. 6. Oktober 2009 aaO), und ein solches Recht steht auch einem Mieter zu. Deshalb können sich in jeder Wohnanlage Personen aufhalten, die nicht zu den Dauerbewohnern gehören, die diese nicht kennen und die diese deshalb verunsichern können.
(3) Nichts anderes gilt im Ergebnis für das Argument, durch die Vermietung an Feriengäste werde das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentumsanlage stärker beansprucht oder gar in Mitleidenschaft gezogen werden als bei einer Nutzung durch die Eigentümer selbst oder durch Dauermieter. Auch dieses Argument kann im Einzelfall zutreffen. Es gibt Mieter, die mit einer Ferienwohnung weniger sorgsam umgehen als mit ihrer Dauerwohnung. Es gibt aber auch Dauerbewohner, die es an dem gebotenen sorgsamen Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum oder auch mit dem Sondereigentum selbst fehlen lassen. Die entscheidende Frage ist deshalb, ob ein solches Fehlverhalten bei Feriengästen typischerweise eher erwartet werden kann, als bei Dauerbewohnern. Dafür fehlt jeder Anhaltspunkt.
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