Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/rimozione-tettoia-condominiale-ex-locale-caldaia-centralizzata-che-agevola-introduzione-72598/
Timestamp: 2019-10-13 20:32:47+00:00
Document Index: 119255628

Matched Legal Cases: ['art. 10', 'art. 1123', 'art. 2051', 'art. 1123', 'art. 2051', 'art. 1936', 'art.1123']

Da Alessandra Barucca, 19 Febbraio, 2015
Abito in un condominio di 12 appartamenti.
Il mio appartamento si trova al primo piano, mentre al piano terra ci sono i garage ed un ex locale caldaia, in parte seminterrato, che ha una tettoia a copertura della porta d'accesso, per evitare che l'acqua piovana possa entrare.
Tale tettoia però rappresenta una scala naturale all'accesso ai terrazzi degli appartamenti del primo piano - tra i quali - il mio.
Domanda : è possibile smantellare tale tettoia condominiale che ha causato l'accesso all'appartamento di mia proprietà da parte di ladri ? Ovvero : per la messa in sicurezza della mia proprietà e della mia famiglia, posso richiedere la rimozione di tale accessorio obsoleto che agevola l'iniziativa di ladri , all'assemblea condominiale straordinaria che ho richiesto e non mi permette di vevere più in serenità?
Occorre la maggioranza dei partecipanti all'assemblea o una % in millesimi di proprietà per avere l'eventuale ok a procedere ( alla rimozione )?
Preciso che la tettoia "protegge" l'accesso all'ex locale caldaia del condominio che però da 20 anni non ha più ragione di esistere. Nessuno infatti utilizza più l'impianto di riscaldamento centralizzato, dato che tutti abbiamo messo il riscaldamento autonomo a metano nei nostri appartamenti. Tale locale ha quindi naturalmente perso la sua destinazione d'uso.
Infatti è solo un rifugio x ratti, animali randagi ( visto che è di qualche gradino al di sotto del livello stradale) o viene utilizzata da alcuni condomini che lo usano come pattumiera ( ci sono dentro damigiane vecchie ed impolverate; biciclette arrugginite).
Ho indetto una riunione condominiale straordinaria - come dicevo - per poter eliminare del tutto la tettoia condominiale o quantomeno ridurne l'ampiezza visto che - di fatto ,come confermato dai rilievi dei carabinieri - ha permesso ai ladri di arrampicarsi ed entrare nel mio terrazzo e da lì dentro il mio appartamento....
Il tutto succedeva 2 settimane fa.
Da notare che avevo informato con mail scritta l'amministratore di condominio del rischio che correvo a causa della presenza di quella tettoia nel lontano Novembre 2013 all'indomani di un caso di furto ad altro condomino , sempre al primo piano come me...
A fronte di tale richiesta ne è scaturita una riunione condominale ordinaria nel giugno 2014 - che non ha condotto a nulla. In primis l'amministratore si era dimenticato di chiedere il preventivo di spesa per l'intervento come richiesto in sede di riunione e come verbalizzato; ho dovuto sollecitarglielo con nuova mail del dic. 2014; finalmente a preventivo ricevuto ( 188 € in totale x lo smalrtimento della tettoia!) chiedo nuovamente che i lavori vengano fatti...ma la tettoia , ad oggi , è ancora lì perché un condomino si è opposto alla sua rimozione che apporterebbe secondo lui delle modifiche estetiche al condominio e la sua rimozione potrebbe causare possibili eventuali danni allo stabile - perché in caso di pioggia l'acqua potrebbe entrare nel ex locale caldaia.
Il condomino in questione dice che non posso togliere nulla in base alla legge 220/12 art. 10 p.4. perché la tettoia è un bene funzionale permanente o al massimo se la maggioranza dei condomini è d'accordo posso fare dei lavori di riduzione della tettoia, parziali , e a totale mio carico.
A prescindere che si parla di una spesa irrisoria.... ma visto che si tratta di interventi su una parte comune non vale l'art. 1123 c.c. ? E tra le altre cose : io non potrei forse citare per danni il condominio, ovvero perseguire legalmente lo stesso e l'amministratore in base all'art. 2051 c.c. ?
Grazie tante per Vs. opinione
Di nuovo io.. a cercare collaborazione da chi di competenza .
Scusate l'invadenza e la pressione, ma avrei bisogno di un Vs. parere sulla mia problematica. Ho letto molti post di questo forum e vedo che siete tutti degli specialisti afferratissimi e competenti.
Potrei avere risposta alle mie ultime domande , per favore cit. "A prescindere che si parla di una spesa irrisoria.... ma visto che si tratta di interventi su una parte comune non vale l'art. 1123 c.c. ? E tra le altre cose : io non potrei forse citare per danni il condominio, ovvero perseguire legalmente lo stesso e l'amministratore in base all'art. 2051 c.c. ?"
La riunione è fissata per il 25.02.2015.
Gradirei vs. parere in merito al problema.
Grazie anticipatamente e scusate per il disturbo.
Non pensavo il mio caso fosse così "difficile" ? 🙂
Secondo me, e lo sottolineo, hanno ragione i condomini: non puoi provare in alcun modo che la presenza della tettoia agevoli o meno l'ingresso dei ladri e per un motivo semplice: se tu dimentichi il portoncino di ingresso aperto e nella notte entrano i ladri che fai? Chiedi i danni al condomino che ha lasciato il portoncino aperto? Sei tu che, nella tua proprietà, devi attuare e utilizzare sistemi di sicurezza che impediscano l'ingresso dei ladri.
Se poi aggiungi che il togliere questa copertura potrebbe arrecare danni al condominio, va da se che la tua richiesta non possa essere accolta.
Grazie tante Wolverine75 per tua risposta. Molto gentile a darmi un tuo parere.
Non sono io che dico che i ladri sono entrati arrampicandosi sulla tettoia, ma lo dicono i Carabinieri nel loro "verbale" fatto la sera stessa dell'accaduto, in base ai rilievi fatti di impronte rinvenute sul terrazzo, alla rottura del vetro della finestra , alla rottura di oggetti (vasi di fiori e basamento porta ombrellone) che si trovavano giusto al di sotto della tettoia "agevola-salita" !
Per quanto mi riguarda ho già dei sistemi "dissuasori" nella mia proprietà e ho già provveduto ad implementare i sistemi d'allarme e difesa. Ma non le nascondo che mi sono sentita "piccola piccola" quando i Carabinieri mi hanno detto a mo' di rimprovero" :- "Signora, che vuole che le diciamo ? Qui i ladri hanno anche una scala naturale per entrarle in casa?"
Da quello che mi ha riferito l'Amministratore tutti i condomini sarebbero favorevoli a togliere la tettoia e addirittura a murare quella porta d'accesso alla vecchia caldaia in disuso, tutti tranne uno.
Che Lei sappia, per poterla eventualmente rimuovere ci vuole l'approvazione di tutti i 12 proprietari ?
O se non posso rimuoverla ma solo ridurla in qualche maniera per renderla meno "pericolosa", posso fare i lavori anche senza una maggioranza assoluta ?
E se sì sarebbero totalmente a mio carico o rientrerebbero nei lavori su "parte comune" quindi divisibili in base ai millesimi ?
Grazie tante per Tuo cenno di riscontro !
Mi pare di capire che la tettoia serva solo a riparare la porta da eventuali infiltrazioni di acqua dalla stessa in caso di pioggia.
Secondo me si può deliberare una miglioria sia estetica che pratica per il locale deliberando la rimozione della tettoia e l'installazione di una nuova porta a tenuta stagna o di un doppio infisso.
Dovrebbe essere sufficiente la maggioranza del 2° comma art. 1936 (500 millesimi) ma se il contrario è solo uno avreste addirittura le maggioranze necessarie per le innovazioni (666,67 millesimi) e perfino per il cambio d'uso del locale (4/5 di teste e millesimi).
Ovviamente se proporrai di accollarti le spese avrai più possibilità che si deliberi favorevolmente.
Il successo della delibera dipenderà da quanto l'assemblea sarà determinata e quanto si farà intimorire dalle minacce d'impugnazione dell'unico condòmino.
Opporsi in assemblea è un conto, ma poi avrà la forza di continuare in Tribunale?
Dal punto di vista dell'abbattimento della tettoia per ragioni di sicurezza concordo con volverine75.
La tettoia è li da 20 anni e se ti senti insicuro puoi difendere la tua proprietà privata installando sistemi antifurto e porte e finestre blindate nelle tue parti private senza intervenire sulla proprietà comune.
Senza delibera assembleare non puoi rimuovere niente che non sia di tua proprietà esclusiva.
Per quanto riguarda la tua citazione dell'art.1123, con la delibera assembleare il riparto è per millesimi di proprietà, ma tu riusciresti a convincere i condòmini a deliberare una spesa da ripartire tra tutti dalla quale nessuno trarrà benefici se non tu?
Se ci riesci meglio per te ma se non ci riesci devi convincerli assicurando che non sosterranno alcuna spesa.
Grazie tante per tuoi suggerimenti Leonardo53.
vedremo come ne esco dalla "battaglia " - tra due giorni... !
Così, d'acchito, capisco che la tettoia che è a protezione del serramento di accesso al locale comune, è assai robusta, tanto da resistere al peso di una persona. Una semplice soluzione sarebbe quella di alleggerirla in modo da non resistere oltre un certo peso, eventualmente riducendola al minimo sufficiente a coprire il serramento chi viene protetto. Trattandosi di una porta di ex c.termica presumo questa sia in ferro, quindi la funzione della tettoia sarebbe minima. Presumo anche che l'acqua che cade sulla stessa, poi ricada nel piano sottostante e quindi venga raccolta nella caditoia che veniva predisposta a suo tempo. Visto che il locale caldaia doveva avere almeno cm. 20 di tenuta, presumo anche che sulla porta ci sia il muretto alto cm 20 impedendo all'acqua eventuale di entrare.
Tutto ciò premesso, con un minimo di buon senso un compromesso è facile da raggiungere, specie se accetti il suggerimento di Leonardo, visto che si tratta di poca spesa.
D'altro canto, se la tettoia è stata il piano di lancio per i ladri, qualche responsabilità c'è anche per i condomini, se non altro per analogia ai casi di utilizzo delle impalcature fatte dai ladri.
Perchè non posti una foto della stessa, così capiamo bene la importanza, funzione e valenza estetica cui si appellano i contrari alla sua rimozione.
considerato che l'assemblea c'è stassera, chiedi comunque di approvare la rimozione, e secondo me, non c'è bisogno della unanimità, ma della stessa maggioranza che ha la possibilità di deliberare la sua installazione.
Grazie tante Camillo50
le vs risposte mi rincuorano. Se riesco domani in mattinata allegherò delle foto della tettoia e del locale caldaia per una migliore comprensione. L'assemblea è domani tardo pomeriggio , quindi magari riesco ad avere un vostro ulteriore parere.
Come scritto il vano caldaia condominiale è in parte "semintessato" (= sotto il livello stradale di qualche centimetro ; vi si accede scendendo 3 gradini) e per il resto si sviluppa in altezza così come i restanti garage.
Al di sopra dei garage e del locale caldaia, si sviluppano i primi piani del condominio.
Si, la tettoia è robusta e molto ampia: ci possono stare agevolmente 4 o 5 persone sopra !
Avrei dovuto pensare prima di agevolare delle foto per farvi capire meglio....
tenterò domani.