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Timestamp: 2016-10-24 08:54:43
Document Index: 136480719

Matched Legal Cases: ['Art. 8', 'Art. 127', 'Art. 84', 'Art. 12', 'Art. 73', 'Art. 72', 'BGE', 'Art. 90', 'BGE', 'Art. 9', 'BGE', 'Art. 12', 'Art. 10', 'Art. 23', 'Art. 25', 'BGE', 'Art. 72', 'Art. 72', 'BGE', 'BGE', 'Art. 9', 'in fine', 'BGE', 'Art. 12', 'Art. 12', 'Art. 24', 'Art. 10', 'Art. 24', 'Art.24', 'Art. 27', 'Art. 12', 'Art.24', 'Art. 12', 'Art. 12', 'Art. 12', 'Art. 12', 'Art. 8', 'Art. 127', 'Art. 19', 'Art. 5', 'Art. 10', 'BGE', 'Art. 156', 'Art. 153', 'Art. 159']

Pius Huber, Weisses Schloss, General Guisan Quai 36, 8002 Z�rich,
Gemeinde A.________, vertreten durch die Kommission f�r Grundsteuern, A.________, und SwissInterTax AG, Postfach, 8044 Z�rich,
Art. 8 Abs. 1 BV und Art. 127 Abs. 2 BV (Grundst�ckgewinnsteuer),
Staatsrechtliche Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich, 2. Abteilung, vom 18. Dezember 2002.
Die X.________ AG ver�usserte am 16. Juli 1999 in der Gemeinde A.________, Kanton Z�rich, gelegene Grundst�cke zum Gesamtpreis von Fr. 13'750'000.--. Mit Einspracheentscheid vom 11. September 2001 setzte die Kommission f�r die Grundsteuern der Gemeinde A.________ die von der X.________ AG hierf�r zu zahlende Grundst�ckgewinnsteuer auf Fr. 2'138'680.-- fest. Dabei ging sie von einem steuerbaren Grundst�ckgewinn von Fr. 10'719'900.-- aus.
Die dagegen erhobenen Rechtsmittel wiesen die Steuerrekurskommission III des Kantons Z�rich mit Rekursentscheid vom 28. Mai 2002 und das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich (im Folgenden: Verwaltungsgericht) mit Beschwerdeentscheid vom 18. Dezember 2002 ab. Die Beschwerdef�hrerin hatte geltend gemacht, der Grundst�ckgewinn sei mit Gesch�ftsverlusten von �ber 16,8 Millionen Franken laut Bilanz- und Erfolgsrechnung per 31. Dezember 1998 zu verrechnen.
Die X.________ AG hat am 17. M�rz 2003 beim Bundesgericht staatsrechtliche Beschwerde eingereicht mit dem Antrag, den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 18. Dezember 2002 aufzuheben.
Dar�ber hinaus hat die Gemeinde A.________ in ihrer Vernehmlassung das Begehren um Sicherstellung einer allf�lligen Parteientsch�digung gestellt. Der Instruktionsrichter der II. �ffentlichrechtlichen Abteilung des Bundesgerichts hat dieses Gesuch mit Verf�gung vom 4. Juni 2003 abgewiesen.
1.1 Die staatsrechtliche Beschwerde ist gem�ss Art. 84, 86 Abs. 1 und 87 OG zul�ssig. Der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid, gegen den auch auf Bundesebene kein anderes Rechtsmittel zur Verf�gung steht. Zwar ist mit der Grundst�ckgewinnsteuer eine im zweiten Titel des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 �ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; SR 642.14) geregelte Materie betroffen (vgl. Art. 12 StHG), so dass an sich gem�ss Art. 73 StHG die Verwaltungsgerichtsbeschwerde offen st�nde. Doch auch wenn die am 1. Januar 1993 (vgl. AS 1991 1286) in Gang gesetzte achtj�hrige Anpassungsfrist des Art. 72 Abs. 1 StHG inzwischen abgelaufen und das Steuerharmonisierungsgesetz direkt anwendbar ist, gilt dies grunds�tzlich nur f�r Tatbest�nde, die in die Steuerperioden ab dem 1. Januar 2001 fallen; das gilt selbst dann, wenn der Kanton sein Steuergesetz bereits vor Ablauf der Anpassungsfrist harmonisiert hat (BGE 123 II 588 E. 2d/e S. 593 f.; 128 II 56 E. 1a/b S. 58 f.; Urteile 2A.349/2002 vom 6. M�rz 2003, StR 58/2003 S. 432, E. 1.1.1; 2P.303/2001 vom 6. September 2002, StR 57/2002 S. 801, E. 1). Besondere Umst�nde, die dazu Anlass geben k�nnten, den Weg der Verwaltungsgerichtsbeschwerde f�r den schon 1999 verwirklichten Steuertatbestand zu �ffnen, sind nicht gegeben (vgl. Urteil 2P.80/2002 vom 30. Oktober 2002, E. 1.1; Danielle Yersin, Harmonisation fiscale: proc�dure, interpr�tation et droit transitoire, RDAF 2003 2 S. 2 f.; Jean-Blaise Paschoud, Le passage de la taxation annuelle ou bisannuelle praenumerando � la taxation annuelle postnumerando selon la proc�dure pr�vue � l'article 69 LHID, ASA 68 S. 613).
1.2 Die staatsrechtliche Beschwerde muss die wesentlichen Tatsachen und eine kurz gefasste Darlegung dar�ber enthalten, welche verfassungsm�ssigen Rechte bzw. welche Rechtss�tze inwiefern durch den angefochtenen Entscheid verletzt worden sind (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG). Das Bundesgericht untersucht nicht von Amtes wegen, ob ein kantonaler Hoheitsakt verfassungsm�ssig ist, sondern pr�ft nur rechtsgen�gend vorgebrachte, klar erhobene und, soweit m�glich, belegte R�gen; auf nicht substantiierte Vorbringen und rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein (BGE 125 I 492 E. 1b S. 495, 71 E. 1c S. 76; 110 Ia 1 E. 2 S. 3 f.; 119 Ia 197 E. 1d S. 201, mit Hinweisen). Wird eine Verletzung des Willk�rverbots (Art. 9 BV) geltend gemacht, gen�gt es nicht, wenn der Beschwerdef�hrer bloss den angefochtenen Entscheid kritisiert oder als willk�rlich bezeichnet, wie er dies in einem appellatorischen Verfahren tun k�nnte, bei dem die Rechtsmittelinstanz die Rechtsanwendung frei �berpr�fen kann. Er muss deutlich dartun, inwiefern der angefochtene kantonale Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft (BGE 125 I 492 E. 1b S. 495; 124 I 247 E. 5 S. 250; 117 Ia 10 E. 4b S. 12).
Die Grundst�ckgewinnsteuer wird gem�ss � 216 Abs. 1 des am 1. Januar 1999 in Kraft getretenen Steuergesetzes des Kantons Z�rich vom 8. Juni 1997 (StG/ZH) von den Gewinnen erhoben, die sich bei Hand�nderungen an Grundst�cken und Anteilen von solchen ergeben. Steuerpflichtig ist der Ver�usserer (� 217 StG/ZH). Grundst�ckgewinn ist gem�ss � 219 Abs. 1 StG/ZH der Betrag, um welchen der Erl�s die Anlagekosten �bersteigt. Demnach werden alle Gewinne aus der Ver�usserung von Grundst�cken der als Objektsteuer ausgestalteten Grundst�ckgewinnsteuer unterworfen. Dabei trifft das Z�rcher Steuerrecht keine Unterscheidung, ob das ver�usserte Grundst�ck dem Privat- oder dem Gesch�ftsverm�gen des Ver�usserers zugeh�rt (sog. monistisches System; zur Unterscheidung vom dualistischen System vgl. Urteil 2P.439/1997 vom 27. Oktober 1999, Pra 2000 Nr. 25 S. 143 E. 3c). In � 221 Abs. 1 StG/ZH sind die anrechenbaren Aufwendungen aufgelistet; gem�ss � 221 Abs. 2 StG/ZH k�nnen nat�rliche und juristische Personen, welche mit Liegenschaften handeln, weitere in Abs. 1 nicht aufgez�hlte, aber "mit der Liegenschaft zusammenh�ngende Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren Ber�cksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdr�cklich verzichtet haben".
3.1 Die Beschwerdef�hrerin macht sinngem�ss geltend, die Auslegung bzw. Anwendung des kantonalen Rechts sei willk�rlich. Der Kanton Z�rich habe durch sein Steuergesetz vom 8. Juni 1997 (StG/ZH), das am 1. Januar 1999 in Kraft getreten ist, eine uneingeschr�nkte Anpassung an das Steuerharmonisierungsgesetz vorgenommen. Daher sei das kantonale Steuergesetz so zu interpretieren, wie wenn das Steuerharmonisierungsgesetz bereits 1999 ins kantonale Recht umgesetzt worden w�re. Art. 12 Abs. 4 lit. a StHG schreibe die Verlustverrechnung auch bei der Grundst�ckgewinnsteuer vor. Gem�ss Art. 10, Art. 23 Abs. 4 und Art. 25 Abs. 4 (recte: Abs. 2) StHG seien dabei die Verluste aus den sieben der Steuerperiode vorangegangenen Gesch�ftsjahren abziehbar. Im Zeitraum der letzten sieben Jahre seien Verluste von �ber 16,8 Millionen Franken aufgelaufen. Da die Beschwerdef�hrerin nicht mehr betrieblich aktiv sei, k�nnten die erw�hnten Verluste auf jeden Fall nicht mehr mit etwaigen anderen Gewinnen verrechnet werden. Die Verluste seien daher mit dem Grundst�ckgewinn zu verrechnen. Dies sei auch Sinn und Zweck von � 221 Abs. 2 StG/ZH. Demnach bleibe infolge Verrechnung kein steuerbarer Betrag mehr �brig, weshalb keine Grundst�ckgewinnsteuer geschuldet werde.
3.2 Dem Verwaltungsgericht zufolge sieht das Z�rcher Steuergesetz selber keine M�glichkeit vor, die streitigen Gesch�ftsverluste bei der Grundst�ckgewinnsteuer geltend zu machen. Unter Verweisung auf BGE 123 II 588 E. 2d S. 593 hat das Verwaltungsgericht alsdann festgehalten, dass den Bundesbeh�rden gest�tzt auf das Steuerharmonisierungsgesetz ein Eingriff in die kantonale Steuerhoheit verwehrt sei f�r Steuersachverhalte, die noch in die achtj�hrige Anpassungsfrist (bis zum 31. Dezember 2000) fallen. Daher k�nne sich die Beschwerdef�hrerin nicht auf die Rahmenbestimmungen des Steuerharmonisierungsgesetzes berufen.
3.3 Aus Art. 72 StHG ergibt sich, dass harmonisierungswidriges kantonales Recht bis zum 1. Januar 2001 in Kraft bleibt (Urteil 2P.216/1998 vom 25. Oktober 1999, Pra 2000 Nr. 26 S. 152, E. 2a). Ein Kanton kann seine bundesstaatliche Treuepflicht indes verletzen, wenn er w�hrend der Anpassungsfrist von Art. 72 Abs. 1 StHG seine Gesetzgebung gezielt in einer den Vorschriften des Steuerharmonisierungsgesetzes klar widersprechenden Weise �ndert (BGE 124 I 101 E. 4 S. 106; erw�hntes Urteil 2P.216/1998, Pra 2000 Nr. 26 S. 152 E. 2b/e; vgl. auch BGE 124 I 145 E. 2 S. 151 f.). Zudem - und dies r�gt die Beschwerdef�hrerin in erster Linie - k�nnte sich die Auslegung bzw. Anwendung des Z�rcher Steuerrechts als willk�rlich (Art. 9 BV) erweisen, wenn sie entgegen dem ausdr�cklichen, kundgegebenen Willen des kantonalen Gesetzgebers vorgenommen wird (zum Willk�rbegriff vgl. oben E. 1.2 in fine und BGE 127 I 54 E. 2b S. 56, 60 E. 5a S. 70; 125 I 166 E. 2a S. 168).
3.4 Die von der Beschwerdef�hrerin angerufenen Bestimmungen des Z�rcher Steuergesetzes enthalten keine explizite Verpflichtung, die geltend gemachten Verluste bei der Grundst�ckgewinnsteuer zu ber�cksichtigen: Zwar k�nnen gem�ss �� 29 und 70 StG/ZH die Verluste aus sieben der Steuerperiode vorangegangenen Gesch�ftsjahren bei der allgemeinen Einkommens- und Gewinnsteuer abgezogen werden. Diese Bestimmungen betreffen indes nicht die Grundst�ckgewinnsteuer, die in den �� 216 ff. StG/ZH geregelt ist und wo sich weder eine entsprechende Vorschrift noch ein Verweis auf die �� 29 und 70 StG/ZH findet. Sodann sieht � 224 Abs. 3 StG/ZH vor, dass Verluste aus Teilver�usserungen "nach vollst�ndiger Ver�usserung des Grundst�cks den Anlagekosten der mit Gewinn ver�usserten Parzellen anteilm�ssig zugerechnet werden" k�nnen. Dies bedeutet wohl eine Durchbrechung des in den �� 216, 219 und 221 StG/ZH statuierten Grundsatzes der gesonderten Gewinnermittlung. Doch - auch nach den Vorbringen der Beschwerdef�hrerin - ist aus dieser Sonderregelung nicht zwingend zu schliessen, dass der Steuerpflichtige die streitigen Betriebsverluste verrechnen darf. Dar�ber hinaus ist nicht zu beanstanden, wenn das Verwaltungsgericht in der Regelung des � 221 Abs. 2 StG/ZH keine Erm�chtigung zum begehrten Abzug erblickt. Nach dessen eindeutigem Wortlaut k�nnen n�mlich nur "die mit der Liegenschaft zusammenh�ngenden Aufwendungen" geltend gemacht werden.
3.5 Das Steuerharmonisierungsgesetz verweist in seinem Art. 12 Abs. 4 lit. a unter anderem auf "die in den Artikeln 8 Abs�tze 3 und 4 und 24 Absatz 4 genannten Tatbest�nde", welche "bei der Grundst�ckgewinnsteuer als steueraufschiebende Ver�usserung zu behandeln" sind. Ein Teil der Doktrin folgert daraus, das Steuerharmonisierungsgesetz verlange zwingend, dass Verluste aus dem Gesch�ftsverm�gen ebenfalls mit Gewinnen aus der Ver�usserung von Grundst�cken des Gesch�ftsverm�gens verrechnet werden k�nnen (so Bernhard Zwahlen, in Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, 2. Aufl. 2002, N. 13 f. zu Art. 12 StHG; ders., Privatverm�gen, Verm�gensertrag und Verm�gensgewinn, in Ernst H�hn/Peter Athanas [Hrsg.], Das neue Bundesrecht �ber die direkten Steuern, 1993, S. 102, insbes. Fn. 199; J�rg Steiner, "Harmonisierte" Grundst�ckgewinnsteuer im Kanton Z�rich ?, Der Schweizer Treuh�nder 1994 S. 88-90). Sie leitet dies aus der Verweisung auf Art. 24 Abs. 4 StHG ab, wo festgehalten werde, dass f�r die Gewinnsteuer der juristischen Person unter anderem auch die Bestimmungen "�ber den Verlustabzug (Art. 10 Abs. 1 Bst. c)" sinngem�ss gelten w�rden. Dieser Auffassung folgt ein anderer Teil der Lehre und Praxis nicht (so das Verwaltungsgericht des Kantons Basel-Stadt mit Urteil vom 10. Dezember 1999, StE 2000 B 44.13.7 Nr. 16; Steuerrekurskommission des Kantons Basel-Landschaft mit Entscheid vom 14. April 2000, Basellandschaftliche und Baselst�dtische Steuerpraxis, Bd. XVI, 2002, S. 57 ff.; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Z�rcher Steuergesetz, 1999, N.8-18 der Vorbem. zu �� 216-226 und N. 17-22 zu � 224; Madeleine Simonek, Ausgew�hlte Probleme der steuerlichen Behandlung von Verlusten, ASA 67 S. 517, insbes. Fn. 18; Bernhard Felix Sch�rer, Verlustverrechnung von Kapitalgesellschaften im interkantonalen Doppelbesteuerungsrecht, Diss. Z�rich 1997, S. 18 f., insbes. Fn. 88; im Ergebnis wohl auch Hans-Peter Derksen, F�r einen Systemwechsel bei der Grundst�ckgewinnsteuer auf Gesch�ftsliegenschaften im Kanton Z�rich, Der Treuhandexperte 9/2002 S. 150; Ernst H�hn/Robert Waldburger, Steuerrecht, Band I, 9.Aufl. 2001, S. 563 und 576 ff.; Expertenkommission zur Pr�fung des Einsatzes des Steuerrechts f�r wohnungs- und bodenpolitische Ziele, Bericht f�r das Eidgen�ssische Finanzdepartement, Bern 1994, S. 133 mit Fn. 20). Sie sieht die Verweisung auf Art. 24 Abs. 4 StHG - soweit sie darauf eingeht - als redaktionelles Versehen an; entsprechend den Erl�uterungen zum Gesetzentwurf in der Botschaft �ber die Steuerharmonisierung (BBl 1983 III 1, insbes. S.103) sei ein Verweis auf Art.24 Abs. 3 StHG (im Gesetzentwurf noch Art. 27 Abs. 3) beabsichtigt gewesen (so in anderem Zusammenhang im �brigen auch: Konferenz Staatlicher Steuerbeamter, Kommission Steuerharmonisierung, Harmonisierung des Unternehmenssteuerrechts, 1995, S. 84; Markus Reich, Unternehmensumstrukturierungen im internen Steuerrecht von Bund und Kantonen, in Markus Reich/Marco Duss [Hrsg.], Unternehmensumstrukturierung im Steuerrecht, 1996, S.117 f.; Ferdinand Zuppinger, Grundst�ckgewinn- und Verm�genssteuer, ASA 61 S. 309 und 320, insbes. Fn. 51; davon ausgehend wohl auch Erwin R. Grieshammer/Peter Hettich, Steuerharmonisierungsbedarf bei der �bertragung von Grundst�cken im Fusionsgesetz, StR 58/2003 S. 260). In der Botschaft zum Fusionsgesetz wird ebenfalls festgehalten, der geltende Art. 12 Abs. 4 StHG verweise versehentlich auf den Absatz 4 statt 3 des Art.24 StHG, weswegen eine entsprechende �nderung zwecks Berichtigung vorgeschlagen werde (BBl 2000 4337, insbes. S. 4510 Ziff. 2.2.8 und S. 4576; entsprechend bereits der im Schweizer Treuh�nder 1998 S. 55 f. abgedruckte Gesetzentwurf der vom Direktor der Eidgen�ssischen Steuerverwaltung eingesetzten Arbeitsgruppe Steuern bei Umstrukturierungen). Auch das Bundesgericht hat bereits in einem Urteil vom 27. Oktober 1999 festgehalten, dass Art. 12 StHG das monistische System zul�sst; soweit Kantone diesem System folgten und damit auch gesch�ftliche Gewinne der Grundst�ckgewinnsteuer unterstellten, sei eine Verlustverrechnung im Allgemeinen nicht vorgesehen (Urteil 2P.439/1997 in Pra 2000 Nr. 25 S. 143 E. 3c).
Angesichts der unterschiedlichen Interpretationen des Art. 12 Abs. 4 StHG kann demnach nicht gefolgert werden, es sei durch Anpassung des neuen Z�rcher Steuergesetzes an das Steuerharmonisierungsgesetz die M�glichkeit der Verlustverrechnung eindeutig beabsichtigt worden. Zudem hat die Beschwerdef�hrerin selber nicht behauptet, die an der Gesetzgebung im Kanton Z�rich beteiligten Organe h�tten Art. 12 Abs. 4 StHG so verstanden, dass die streitige Verlustverrechnung m�glich sein solle. Sie pocht lediglich auf das Argument, dass eine "uneingeschr�nkte" Anpassung an das Steuerharmonisierungsgesetz gewollt war. Damit st�sst aber ihr Vorwurf ins Leere, das kantonale Recht sei entgegen dem gesetzgeberischen Willen interpretiert worden. Im �brigen deutet schon der Wortlaut der �� 216 ff. StG/ZH, die sich weitgehend an die Bestimmungen des fr�heren Z�rcher Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 anlehnen, welche die begehrte Verlustverrechnung nicht vorsahen (vgl. Richner/Frei/ Kaufmann, a.a.O., N. 17 und 20 zu � 224; August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin Sch�rrer, Kommentar zum Z�rcher Steuergesetz. Bd. 4, 1966, N. 20-22 zu � 154, N. 7 zu � 161 und N. 70 zu � 164), darauf hin, dass die an der Gesetzgebung beteiligten Organe davon ausgingen, im Wesentlichen das bisherige Recht bei der Grundst�ckgewinnsteuer fortzuf�hren, wobei Art. 12 Abs. 4 StHG die Verlustverrechnung nicht vorschreibe.
Die Beschwerdef�hrerin macht im Weiteren geltend, die Grunds�tze der Rechtsgleichheit und der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsf�higkeit w�rden verletzt, wenn die kantonalen Instanzen die geforderte Verlustverrechnung nicht zuliessen. Sie beruft sich ausser auf Art. 8 Abs. 1 und Art. 127 Abs. 2 BV auch auf Art. 19 der Verfassung des eidgen�ssischen Standes Z�rich vom 18. April 1869 (SR 131.211).
Das Verwaltungsgericht hat f�r das Z�rcher System, das alle Gewinne aus der Ver�usserung von Grundst�cken einer als Objektsteuer ausgestalteten Grundst�ckgewinnsteuer unterwirft, beachtliche sachliche Gr�nde angef�hrt (E. 2b S. 7 des angefochtenen Entscheids). So soll unter anderem der "unverdiente" - insbesondere durch infrastrukturelle und planerische Massnahmen des Gemeinwesens bewirkte - Wertzuwachs f�r alle Steuersubjekte mit dem gleichen (progressiven) Steuergrundtarif erfasst werden. Dadurch soll ein Teil der Leistungen der �ffentlichen Hand wieder dem Gemeinwesen zugef�hrt werden, was auch dem Sinn der Bestimmung von Art. 5 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 �ber die Raumplanung (RPG; SR 700) entspreche. Die Beschwerdef�hrerin setzt sich mit den Argumenten des Verwaltungsgerichts nicht n�her auseinander, weshalb auf ihre diesbez�gliche R�ge nicht weiter einzutreten ist (vgl. oben E. 1.2). Insbesondere gen�gt ihr blosser Hinweis auf eine Fundstelle in der Doktrin (Markus Reich, in Zweifel/Athanas, a.a.O., N. 25a zu Art. 10 StHG) nicht. Im �brigen hat das Bundesgericht wiederholt als nicht willk�rlich erachtet, dass Grundst�ckgewinne objektiv bemessen werden, d.h. allein nach dem auf der Liegenschaft erzielten Mehrwert und ohne R�cksicht auf die gesamte wirtschaftliche Leistungsf�higkeit des Pflichtigen (vgl. Urteile 2P.138/1998 vom 18. Januar 2000, StE 2002 B 44.11 Nr. 11, E. 2a; 2P.439/1997 vom 27. Oktober 1999, Pra 2000 Nr. 25 S. 143 E. 3c; 2P.43/1996 vom 1. M�rz 1999, E. 2f; 2P.262/1995 vom 8. Oktober 1997, E. 2a). Dies geh�rt zum Wesen einer als Objektsteuer ausgestalteten Grundst�ckgewinnsteuer. Der Bundesgesetzgeber hat dem kantonalen Gesetzgeber gerade auch die M�glichkeit einger�umt, die Ver�usserungsgewinne bei Gesch�ftsgrundst�cken wie bei Privatgrundst�cken als Objektsteuer zu behandeln (sog. monistisches System). Weshalb dann gest�tzt auf allgemeine Grunds�tze - ohne besondere gesetzliche Regelung - eine Verpflichtung bestehen soll, bei Ver�usserung von Grundst�cken des Gesch�ftsverm�gens einen Verlustabzug zuzulassen, hingegen nicht bei solchen des Privatverm�gens, ist nicht ersichtlich.
Unbehelflich ist schliesslich der von der Beschwerdef�hrerin angestellte Vergleich mit der Situation eines Liegenschaftsh�ndlers im interkantonalen Verh�ltnis: Es trifft n�mlich nicht zu, dass jeder Kanton im Falle einer Liquidation oder Ver�usserung eine Verrechnung allgemeiner Betriebsverluste mit Grundst�ckgewinnen, die von einer als Objektsteuer ausgestalteten Grundst�ckgewinnsteuer erfasst werden, zulassen muss. Vielmehr hat ein Liegenschaftskanton nach den vom Bundesgericht entwickelten doppelbesteuerungsrechtlichen Regeln - abgesehen von speziellen Konstellationen, auf die hier nicht n�her einzugehen ist - grunds�tzlich nur die Aufwendungen zu �bernehmen, die mit der Ver�usserung zusammenh�ngen (vgl. BGE 111 Ia 318 E. 4a S. 319 f.).
6.1 Nach dem Gesagten kann dem Z�rcher Gesetzgeber jedenfalls nicht vorgeworfen werden, er habe mit seiner Regelung der Grundst�ckgewinnsteuer im neuen Steuergesetz vom 8. Juni 1997 Schritte unternommen, die die bundesrechtlichen Harmonisierungsbestrebungen unterlaufen. Auch geht die R�ge fehl, soweit darauf einzutreten ist, die kantonalen Instanzen h�tten das Z�rcher Steuergesetz, in welchem das Steuerharmonisierungsgesetz "umgesetzt" worden sei, willk�rlich ausgelegt bzw. angewendet und gegen die Rechtsgleichheit und den Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsf�higkeit verstossen. Mithin ist die staatsrechtliche Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
6.2 Dem Verfahrensausgang entsprechend hat die Beschwerdef�hrerin die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens zu tragen (Art. 156 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 153 und 153a OG). Nach Art. 159 Abs. 2 OG darf obsiegenden Beh�rden in der Regel keine Parteientsch�digung zugesprochen werden. Eine Ausnahme wird f�r kleinere Gemeinden gemacht, die �ber keinen eigenen Rechtsdienst verf�gen und sich in komplexeren Angelegenheiten durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen m�ssen. Die Gemeinde A.________ als Bezirkshauptort f�llt vorliegend nicht mehr unter diese Ausnahme, zumal es sich bei der Grundst�ckgewinnsteuer auch nicht um spezielle Rechtsprobleme handelt, die nicht zu den gel�ufigen Gesch�ften einer Gemeinde dieser Gr�ssenordnung geh�ren. Daher kann ihr keine Parteientsch�digung zugesprochen werden.
Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 30'000.-- wird der Beschwerdef�hrerin auferlegt.
Dieses Urteil wird der Beschwerdef�hrerin, der Gemeinde A.________ und dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, 2. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.