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Timestamp: 2016-10-24 18:27:00
Document Index: 136404743

Matched Legal Cases: ['BGE', 'Art. 270', 'Art. 1', 'Art. 2', 'Art. 2', 'BGE', 'BGE', 'Art. 23', 'Art. 7', 'Art. 2', 'Art. 2', 'BGE', 'Art. 270', 'BGE', 'BGE', 'Art. 2', 'Art. 270', 'Art. 23', 'Art. 7', 'Art. 2', 'Art. 2']

105 Ib 32150. Auszug aus dem Urteil der II. �ffentlichrechtlichen Abteilung vom 30. November 1979 i.S. Kosfeld gegen Regierungsrat des Kantons Bern (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Acquisition d'immeubles par des personnes domicili�es � l'�tranger; assujettissement au r�gime de l'autorit� (art. 2 lettre e AFAIE). La combinaison, � propos d'un m�me immeuble, d'un contrat de pr�t et d'un bail � loyer justifie en principe l'assujettissement d'une telle op�ration au r�gime de l'autorisation. Faits � partir de page 321
Am 21. November 1975 erwarb Andreas Ringgenberg eine un�berbaute Landparzelle in Grindelwald mit der Absicht, darauf ein Mehrfamilienhaus (im wesentlichen zwei Wohnungen und Studios) erstellen zu lassen. Am 12. M�rz 1976 erteilte die Schweiz. Nationalbank Andreas Ringgenberg die Bewilligung zu einer Kreditaufnahme im Ausland von Fr. 300'000.- (schliesslich erh�ht auf Fr. 450'000.-) bei Ferdinand Kosfeld, BRD. Mit Vertrag vom 15. September 1977 gew�hrten Ferdinand und Annelise Kosfeld Andreas Ringgenberg ein Darlehen von Fr. 450'000.- auf die Dauer von f�nf Jahren. Unterbleibt eine K�ndigung, bleibt der Vertrag jeweils fest f�r die Dauer von drei weiteren Jahren bestehen. Der Zinsfuss betr�gt 6,5%, was einen Darlehenszins von Fr. 29'250.- ausmacht. Zur Sicherstellung des Darlehens verpf�ndete Ringgenberg Eigent�merschuldriefe im Nachgang zu bereits verpf�ndeten Fr. 430'000.-. Unter dem n�mlichen Datum vom 15. September 1977 schlossen die gleichen Parteien einen Mietvertrag �ber eine der beiden gr�sseren Wohnungen des Hauses ab. Der Mietvertrag wurde fest auf 10 Jahre abgeschlossen. Wird er nicht gek�ndigt, so verl�ngert er sich jeweils um weitere 5 Jahre. Beim Tode des Vermieters gehen die Rechte und BGE 105 Ib 321 S. 322Pflichten ohne weiteres auf die Erben �ber; eine K�ndigung ist ausgeschlossen. Stirbt einer der Mieter, ist die K�ndigung ebenfalls ausgeschlossen; sind beide Mieter verstorben, dann bleibt die K�ndigung nach Art. 270 OR vorbehalten. Einrichtungsgegenst�nde im Betrage von Fr. 50'000.-, die mit der vermieteten Wohnung fest verbunden sind, fallen ins Eigentum des Vermieters. Der Mietzins wird auf einen Betrag von Fr. 30'450.- pro Jahr festgesetzt. Hinzu kommen abschliessend umschriebene Nebenkosten. Der Mietvertrag ist zudem im Grundbuch einzutragen.
Mit Verf�gung vom 27. Januar 1978 stellte der Regierungsstatthalter von Interlaken fest, dass der Mietvertrag und der Darlehensvertrag nicht der Bewilligungspflicht unterliegen. Gegen die Verf�gung des Regierungsstatthalters f�hrte die Eidg. Justizabteilung am 14. M�rz 1978 beim Regierungsrat des Kantons Bern Beschwerde, welche gutgeheissen wurde. Der Regierungsrat stellte fest, dass die beiden Vertr�ge der Bewilligungspflicht unterliegen. Gegen diesen Entscheid richtet sich die vorliegende Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Das Bundesgericht weist sie ab aus den folgenden
1. a) Der Bundesbeschluss �ber den Erwerb von Grundst�cken durch Personen im Ausland (BewB; SR 211.412.41) unterstellt den Erwerb von Grundst�cken in der Schweiz durch Personen mit Wohnsitz im Ausland der Bewilligung durch die zust�ndige kantonale Beh�rde (Art. 1). Gem�ss Art. 2 ist dem Erwerb von Grundst�cken gleichgestellt der Erwerb von:
"a) Baurechten, Nutzniessungsrechten an Grundst�cken oder Wohnrechten;
e) anderen Rechten, soweit sich damit nach Inhalt oder Umfang �hnliche wirtschaftlicher Zwecke wie mit einem Erwerb von Eigentum oder von Rechten an Grundst�cken im Sinne der Buchstaben a-d erreichen lassen, insbesondere aus Treuhandgesch�ften, Miet- oder Pachtvertr�gen, Kreditgesch�ften."
Art. 2 lit. e hat den Zweck, eine Umgehung der in den vorhergehenden Bestimmungen vorgesehenen Bewilligungspflicht zu verhindern (Botschaft des Bundesrates, BBl 1972 II 1254; Sten. Bull. SR 1973, S. 15). Dies bedingt eine wirtschaftliche Betrachtungsweise, BGE 105 Ib 321 S. 323mit der alle, auch bloss obligatorische, Gesch�fte erfasst werden sollen, die sich in ihrer Wirkung dem Erwerb von dinglichen Rechten n�hern. Solche Rechtsgesch�fte beurteilen sich demzufolge nicht allein unter dem Gesichtswinkel der �blichen juristischen, sondern auch unter einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise. Entsprechend ist auch eine Mehrzahl von Rechtsgesch�ften als Gesamtes zu betrachten und auf die wirtschaftliche Verkn�pfung zu �berpr�fen. Dabei kommt es nicht auf den subjektiven Willen der Parteien an, sondern auf den objektiven Sachverhalt, was bedeutet, dass zur Annahme der Bewilligungspflicht keine Absicht der Gesetzesumgehung nachgewiesen werden muss (Sten. Bull. NR 1972, S. 2218 ff.; BGE 104 Ib 144 E. 1a). Massgebend ist nur, was sich mit den von den Parteien eingegangenen Rechtsbeziehungen wirtschaftlich erreichen l�sst, unabh�ngig davon, ob ihnen dabei bewusst war, dass sie damit die Zielsetzung des BewB unterwanderten, oder dass man ihnen gar einen Vorwurf widerrechtlichen Handelns im Sinne von Art. 23 ff. BewB machen k�nnte.
b) Im vorliegenden Fall ist die Frage, ob eine Bewilligungspflicht besteht, nicht nur von formaler Bedeutung; denn eine Bewilligung k�nnte kaum erteilt werden, da die Gemeinde Grindelwald der Bewilligungssperre im Sinne von Art. 7 Abs. 2 BewB unterliegt (Art. 2 Abs. 5 sowie Anhang 2 der VO �ber den Erwerb von Grundst�cken in Fremdenverkehrsorten durch Personen im Ausland vom 10. November 1976, SR 211.412.413). Diese Frage hat das Bundesgericht indessen nicht zu entscheiden, sondern es hat ausschliesslich zu pr�fen, ob eine Bewilligungspflicht besteht.
2. a) Im vorliegenden Fall haben sich die Beschwerdef�hrer bei einer Bausumme von Fr. 900'000.- mit Fr. 450'000.- an der Finanzierung des Hauses beteiligt und in diesem Umfang Darlehen gew�hrt. Auf der andern Seite haben sie gest�tzt auf einen Mietvertrag das Recht erworben, eine der beiden gr�sseren Wohnungen des Hauses ausschliesslich zu bewohnen. Gem�ss Art. 2 lit. e BewB k�nnen sowohl der Abschluss eines Mietvertrages als auch der Abschluss eines Darlehensvertrages die Bewilligungspflicht begr�nden. Eine Umgehung des Bewilligungsbeschlusses liegt besonders nahe, wenn ein Darlehensgesch�ft mit einem Mietvertrag verbunden wird. Mietet eine Person mit Wohnsitz im Ausland ein Haus, dessen Erwerb BGE 105 Ib 321 S. 324oder Bau sie finanziert hat, so gibt sie - wirtschaftlich betrachtet - eine Geldsumme hin f�r den Erwerb oder Bau eines Hauses und erwirbt gleichzeitig das Recht, dieses Haus ausschliesslich zu bewohnen. Damit erreicht sie in der Regel einen �hnlichen wirtschaftlichen Zweck wie mit dem Erwerb des Hauses oder zumindest eines Wohnrechts, so dass bei der Verbindung eines Darlehensvertrages mit einem Mietvertrag stets ein Gesch�ft vermutet werden kann, welches der Bewilligungspflicht unterliegt. Diese Vermutung rechtfertigt sich nicht nur, wenn ein Ausl�nder ein ganzes Haus finanziert und mietet, sondern auch dann, wenn er sich lediglich an der Finanzierung beteiligt und daher bloss das Recht erwirbt, einen Teil des Hauses zu bewohnen.
b) Im zu beurteilenden Verfahren besteht kein Grund zur Annahme, dass sich mit der Verbindung des Darlehensvertrages mit dem Mietvertrag ausnahmsweise nicht �hnliche Zwecke erreichen lassen, wie mit einem Erwerb von Eigentum oder von andern dinglichen Rechten wie dem Wohnrecht oder der Nutzniessung. Gegenteils weisen zahlreiche besondere Umst�nde deutlich darauf hin, dass mit den beiden Vertr�gen solche Zwecke erreicht werden. Beim Mietvertrag fallen die ungew�hnlich lange feste Vertragsdauer von zehn Jahren auf, verbunden mit der K�ndigungsfrist von zw�lf Monaten sowie der automatischen Vertragsverl�ngerung um f�nf Jahre bei Ausbleiben der K�ndigung. Hinzu kommt die St�rkung der Stellung der Mieter im Falle des Verkaufs der Liegenschaft durch Vormerkung des Mietvertrags im Grundbuch und im Falle des Todes eines der Mieter durch Ausschluss des K�ndigungsrechts gem�ss Art. 270 OR. Schon in dieser ausserordentlichen Dauerhaftigkeit zeigt sich eine gewisse Verwandtschaft mit einem (dinglichen) Wohnrecht. Beim Kreditgesch�ft f�llt insbesondere auf, dass ein Bauherr kaum f�r eine Bausumme von Fr. 900'000.- (bei einem amtlichen Sch�tzungswert von Fr. 560'000.-) neben einer I. Hypothek von Fr. 430'000.- weitere Fr. 450'000.- zu g�ngstigen Bedingungen h�tte aufnehmen k�nnen, auch wenn damals der inl�ndische Kapitalmarkt schon fl�ssig war. Bei den geringen Eigenmitteln h�tte es nahegelegen, diese durch Zuzug von Miteigent�mern zu erweitern, indem ein Stockwerkeigentumsanteil verkauft worden w�re. Da eine derartige Finanzierung offenbar damals nur oder doch am interessantesten durch einen ausl�ndischen Geldgeber BGE 105 Ib 321 S. 325m�glich war, lag es nahe, ein Gesch�ft zu konstruieren, das den n�mlichen Zweck erf�llte, aber nicht unter die Bewilligungspflicht fallen sollte. Im weiteren ist ein Vergleich des Darlehenszinses mit dem Mietzins von Interesse. Zwar deckt sich der j�hrliche Darlehenszins (Fr. 29'500.-) nicht mehr genau mit dem j�hrlichen Mietzins (Fr. 30'450.-). Bei den ersten Vertragsentw�rfen war dies noch der Fall. Die beiden Zinse betrugen bei einer Darlehenssumme von Fr. 350'000.- je Fr. 22'750.-. Erstaunlich ist, dass im Zeitpunkt, als das Darlehen um Fr. 100'000.- auf Fr. 450'000.- erh�ht wurde, der Mietzins gemeinsam mit dem Darlehenszins angehoben wurde, obwohl das Mietobjekt im wesentlichen dasselbe blieb. Hier zeigt sich deutlich, dass der Mietzins eher der H�he des Darlehens als dem Mietwert entspricht. Somit wird den Beschwerdef�hrern praktisch als Entgelt f�r den Kredit ein dauerndes Nutzungsrecht an einem Teil der Liegenschaft einger�umt. Dabei spielt keine Rolle, dass die beiden Rechtsgesch�fte eine verschieden lange Vertragsdauer und eine unterschiedliche Dauer f�r ihre Verl�ngerung vorsehen, und dass sich das Kreditgesch�ft formal auf die Liegenschaft als Ganzes bezieht, die Miete aber bloss auf einen Teil derselben. Diese Regelung schliesst nicht aus, dass die Vertr�ge f�r sich allein nicht abgeschlossen worden w�ren. Unter Umst�nden kann die verschieden lange Vertragsdauer sogar eine Erschwerung der Aufl�sung bedeuten, da nach der Interessenlage am ehesten eine Aufl�sung des zusammenh�ngenden Ganzen in Frage kommt und nicht eine K�ndigung bloss des einen Vertragsverh�ltnisses. Erst die �berzeugung von der Dauerhaftigkeit ihres Rechtes konnte die Beschwerdef�hrer wohl veranlassen, f�r eingebautes Mobiliar, welches in das Eigentum des Vertragspartners �berging, zus�tzlich Fr. 50'000.- zu investieren. Das h�tten sie kaum getan, wenn sie nicht davon h�tten ausgehen k�nnen, dass ihnen das obligatorische Verh�ltnis in seiner Ausgestaltung eine aussergew�hnlich starke Stellung verschaffte, welche sich dem Eigentum oder dem dinglichen Wohnrecht ann�herte, und es ist anzunehmen, dass sie anstelle der komplizierten Kopplung von zwei obligatorischen Rechtsgesch�ften ein dingliches Recht erworben h�tten, wenn dies wegen der Lage von Grindelwald im Sperrgebiet nicht ausgeschlossen gewesen w�re. Aus diesen Gr�nden hat die Vorinstanz nicht Bundesrecht verletzt, wenn sie f�r den Darlehensvertrag und den Mietvertrag BGE 105 Ib 321 S. 326im vorliegenden Fall die Bewilligungspflicht bejahte.
Bei dieser Sachlage braucht nicht entschieden zu werden, ob die Vertr�ge je einzeln der Bewilligungspflicht unterst�nden, sondern es gen�gt die Feststellung, dass sich jedenfalls mit der Verbindung von Darlehensvertrag und Mietvertrag im vorliegenden Fall �hnliche Zwecke erreichen lassen wie mit dem Erwerb von Eigentum oder von Rechten an Grundst�cken im Sinne von Art. 2 lit. a BewB, sodass beide Vertr�ge der Bewilligung durch die zust�ndige kantonale Beh�rde unterstellt sind.
104 IB 144
Art. 270 OR,
Art. 23 ff. BewB,
Art. 7 Abs. 2 BewB,
Art. 2 lit. e BewB suite... ,
Art. 2 lit. a BewB