Source: http://jpm-copro.com/Questionnaire%20notaire.htm
Timestamp: 2018-10-19 17:27:32+00:00
Document Index: 94926310

Matched Legal Cases: ['art. 5', 'art 5', 'art 5', 'art. 5', 'art. 35', 'art. 18', 'art. 35', 'art. 45', 'art. 66', 'art 5', 'art. 35', 'art. 45', 'art 5', 'art. 19', 'art 5', 'art. 35', 'art. 18', 'art. 35', 'art. 45', 'art. 5', 'art 5', 'art. 49', 'art 30', 'art. 29']

Questionnaire notaire
MUTATIONS DE LOTS DE COPROPRIÉTÉ
Formulaire d’information préalable
utilisé par les notaires
Nous présentons ci-dessous le modèle de « note de renseignements avant mutation de lot » généralement utilisé par les notaires à la suite des modifications apportées au régime des ventes de lots de copropriété par la loi SRU du 13 décembre 2000 et son décret d’application. Nous publierons, le cas échéant, une version plus récente de ce document.
On doit noter que les renseignements demandés excèdent largement les obligations imposées aux syndics par le régime légal traitant seulement de l’état daté. Les associations de défense des copropriétaires avancent que le syndic n’est pas tenu de fournir les indications étrangères à l’état daté. La jurisprudence s’est prononcée en ce sens. Elles indiquent que le notaire, rémunéré à cet effet, peut les obtenir par ailleurs. Pour la même raison, elles contestent l’importance, - souvent excessive, il est vrai -, des honoraires demandés par les syndics. Ceux-ci, de leur côté, font valoir le temps passé à l’établissement de ces notes.
Le syndic est seul à pouvoir fournir la plupart de ces indications. On constate donc une fois de plus qu’un problème pendant est laissé sans solution officielle.
Sur la controverse mesquine au sujet de la rémunération du syndic, voyez Contenu de l’état daté
Pour les opérations comptables générées par une mutation de lot voir 7-6-2.
Dans le corps du formulaire, nous avons porté en bleu quelques observations
IMMEUBLE SIS A :
NOM ADRESSE DU COPROPRIETAIRE CEDANT :
MUTATION A TITRE ONEREUX OU A TITRE GRATUIT (N)
N = Emplacements à remplir par le Notaire.
I - ÉTAT DATÉ (ARTICLE 5 DU DECRET DU 17 MARS 1967)
A/ AU SYNDICAT, AU TITRE:
1-des provisions exigibles
Dans le budget prévisionnel (D. art. 5. P a
Dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (D. art.. 5. 10b)
2 - des charges impayées sur les exercices antérieurs (D. art 5. 1° b)
3- des sommes devenues exigibles du fait de la vente mentionnées à l’article 33 de la loi (D.art 5.1°d)
4-des avances exigibles (D. art. 5. 10 e)
4.1. avance constituant la réserve (fonds de roulement) (D. art. 35. )
4.2. avances nommées provisions (provisions spéciales) (L. art. 18 alinéa 6 et D. art. 35. 40 et 50)
4.3. avances représentant un emprunt (D. art. 45-] alinéa 4)(emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux)
5 - des autres sommes devenues exigibles du fait de la vente
prêt (quote-part du vendeur devenue exigible)
B/ AU SYNDIC, AU TITRE DES HONORAIRES DE MUTATION (*)
TOTAL(A/+ B!)
(*) En vertu de l’art. 66 du décret Hoguet du 20/07/1972 le syndic ne peut percevoir directement d’un copropriétaire aucune rémunération. Il facture au syndicat la rémunération de sa prestation qui lui est payée par le syndicat.
En vertu de l’article 10-1 b) de la loi de 1965 (modifié par la loi du 13 juillet 2006) les honoraires de mutation constituent une charge individuelle imputée de plein droit au vendeur. On doit considérer que les honoraires de mutation payés par le vendeur couvrent l’intégralité des prestations minimales imposées par l’opération au syndic depuis l’établissement de l’état daté jusques et y compris l’apurement des comptes (clôture du compte du vendeur, ouverture du compte de l’acquéreur et virements s’il y a lieu des avances remboursées au vendeur).
Le syndic ne peut réclamer à ce titre aucune rémunération à l’acquéreur qui n’est pas assujetti aux énonciations du contrat de syndic (Cass. civ. 3e 30/01/2008 Administrer mai 2008 p. 60).
Compte tenu du fait que la note de renseignements incluant l’état daté comporte des informations importantes pour l’acquéreur, les parties peuvent convenir entre elles d’un partage des honoraires de mutation qui n’est pas opposable au syndicat.
SOMMES DONT LE SYNDICAT POURRAIT ÊTRE DEBITEUR A L’EGARD DU COPROPRIETAIRE CEDANT POUR LES LOTS OBJETS DE LA MUTATION AU TITRE:
A/ DES AVANCES PERCUES (D. art 5.2° a):
A 1 avances constituant la réserve
(fonds de roulement (D. art. 35.10)
A 2 -avances nommées provisions (provisions spéciales)
A 3 - avances (D. art. 45-1 alinéa 4) (emprunt du Syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux)
B/ DES PROVISIONS SUR BUDGET PREVISIONNEL (D. art 5.20 b):
Provisions encaissées sur budget prévisionnel pour les périodes postérieures à celle en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’art. 19-2 (loi du 10 / 07/ 1965), à l’égard du copropriétaire cédant
TOTAL(A/+ B/)
SOMMES INCOMBANT AU NOUVEAU COPROPRIETAIRE
1- de la reconstitution des avances (D. art 5. 30 a)
avances constituant la réserve (fonds de roulement)(D. art. 35.1°)
avances nommées provisions (provisions spéciales)(L art. 18 alinéa 6 et D. art. 35. 4° et 5°)
avances (D. art. 45-1 alinéa 4) (emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux
dans le budget prévisionnel (D. art. 5°. 3°b
Date d’exigibilité Montant
dans les dépenses hors budget prévisionnel (D. art 5. 3° c)
TOTAL(AI+B/)
L’acquéreur rembourse directement le vendeur des avances portées à la première partie (sous 4-1, 4-2 et4-3) et à la seconde partie (sous A-1, A-2,A-3) soit globalement la somme de
Solution 2 X
L’acquéreur verse entre les mains du syndic le montant desdites avances représentant globalement la somme de
(1) Voir la case cochée
Note JPM : Le choix de la solution appartient exclusivement au syndic en charge de la sauvegarde des intérêts du syndicat. Il doit être respecté. Tout paiement effectué entre les parties contrairement à ce choix doit être considéré comme inopposable au syndicat.
Dans la pratique, il est indispensable que le notaire apporte sa contribution à l’apurement immédiat des comptes entre le syndicat et chacune des parties et entre les parties elles-mêmes, lors de la signature de l’acte. Il doit en particulier veiller à ce que l’acquéreur procède dès ce moment au paiement des sommes nécessaires à la reconstitution des avances que le syndicat doit rembourser au vendeur. A défaut, le syndicat doit rembourser immédiatement au vendeur les avances puis ensuite appeler le montant correspondant auprès de l’acquéreur et attendre ensuite le paiement par le vendeur. Il en résulte un prélèvement temporaire sur la trésorerie syndicale qui n’est pas tolérable.
Juridiquement, les dispositions du décret n° 2004-479 vont dans le même sens. Elles condamnent la pratique ancienne du compte prorata temporis et imposent au syndic la clôture du compte du vendeur et l’ouverture du compte de l’acquéreur dès réception de l’avis de transfert de propriété par le syndic.
L’apurement immédiat des comptes est compatible avec les deux solutions exposées ci dessus. Si le vendeur apparaît débiteur envers le syndicat dans l’état daté, le syndic doit faire choix de la solution 2. Il serait anormal que le vendeur débiteur et interdisant au notaire de solder son compte, puisse percevoir directement des fonds du vendeur.
La pratique notariale de l’apurement définitif des comptes entre les parties au jour de la signature avec établissement d’un prorata temporis sur la provision trimestrielle pour charges courantes du trimestre en cours et remboursement partiel au vendeur par l’acquéreur est dangereuse pour ce dernier. Il peut se trouver dans l’obligation de supporter à la clôture de l’exercice une insuffisance des provisions versées.
Exemple : pour une vente signée le 2 novembre 2011, l’acquéreur est invité à rembourser au vendeur 400 € sur la provision de 600 € payée le 1er octobre au titre du dernier trimestre de l’exercice. En mars 2012, l’acquéreur peut devoir supporter une insuffisance de 225 € imputable au vendeur pour la plus grande part sinon la totalité.
Il est donc conseillé aux acquéreurs de ne pas accepter un tel remboursement. L’acte de vente peut prévoir l’apurement définitif du compte entre les parties après l’approbation des comptes par l’assemblée. Cet apurement n’entre ni dans la mission du notaire ni dans celle du syndic.
S’il apparaît au notaire que les comptes peuvent être soldés par compensation, il doit indiquer au syndic le détail de son décompte. Une concertation préalable entre le notaire et le syndic est souhaitable.
Enfin le notaire doit, si le vendeur lui interdit de prélever les sommes nécessaires au paiement des charges dues sur le prix de la vente, conserver ces sommes jusqu’à expiration du délai réservé au syndic pour faire opposition après réception de l’avis prévu par l’article 20 de la loi. Il les conserve après cette date si l’opposition lui est délivrée. A défaut, il peut les remettre au vendeur.
ANNEXE A LA 3ème PARTIE:
INFORMATION DU NOUVEAU COPROPRIÉTAIRE
A/ QUOTE PART POUR LES LOTS OBJETS DE LA MUTATION:
DEPENSES HORS BUDGET)
B/ PROCEDURES EN COURS:
Existe-t-il des procédures en cours ? oui non
-Objet des procédures:
- État des procédures:
Toutes indemnités à recevoir ou à payer demeureront acquises ou seront à la charge du syndicat.
Les parties devront prendre dans l’acte de vente, toute convention particulière à cet égard : cette convention n’ayant d’effet qu’entre les parties.
Les syndics doivent veiller à fournir des renseignements très précis au sujet des instances judiciaires en cours, en ce compris les procédures de recouvrement de provisions ou charges impayées. L’expérience montre que leur responsabilité peut être engagée soit en cas d’omission d’une instance judiciaire en cours, soit en cas d’insuffisance manifeste des informations fournies.
Les notaires doivent, de leur côté, veiller à faire éventuellement compléter les indications données par le syndic s’ils constatent l’existence d’une instance importante et l’insuffisance manifeste des informations fournies.
Les clauses insérées dans les actes de vente à ce sujet sont fréquemment des clauses passe-partout dont la mise en œuvre ultérieure réserve de mauvaises surprises aux acquéreurs. C’est alors la responsabilité du notaire qui peut être engagée pour manquement à son obligation de renseignement et de diligence.
C/ AUTRES RENSEIGNEMENTS COMPTABLES SUSCEPTIBLES D’INTÉRESSER LES PARTIES
État d’avancement de la situation technique et financière des travaux
(Renseignements facultatifs)
Etat d’avancement technique
Montant(s) déjà appelé (s)
Montant restant à appeler
: Terminé (T) en cours (EC) non commencé (NC)
Note JPM : Le caractère facultatif de ces renseignements est douteux.
On peut noter ici que les respect par le syndic de la procédure comptable d’engagement juridique permet au syndic de fournir les indications nécessaires en communiquant le tableau des engagements pour travaux de l’article 14-2.
2- SITUATION INDIVIDUELLE DU COPROPRIETAIRE CEDANT
SOMMES EXIGIBLES DONT LE REGLEMENT ENTRAINERA LA DELIVRANCE DU CERTIFICAT DE L’ARTICLE 20
1-Montant concernant les lots objets de la mutation (REPORT DU TOTAL AI + B/ DE LA PREMIERE PARTIE DE L’ETAT DATE)
2-Montant concernant les lots non concernés par la
mutation: lots n°
3-Certificat de l’article 20 daté et signé joint au présent état
Le certificat a une validité d’un mois et ne peut être délivré par le syndic qu’en connaissance de la date de la vente.
II-PARTIE ADMINISTRATIVE
A/ RENSEIGNEMENTS COMPLÉMENTAIRES
Nature et importance de la garantie:
• Multirisques : RC - Incendie - Dégât des eaux
• Garantie :Reconstruction Valeur à neuf Limitée à un capital de :
• autres risques garantis
Police N° Date :
Assurances Dommage ouvrages en cours :
Si OUI -
Y-a-t-il eu des désordres constatés susceptibles d’être couverts par l’assurance Dommage Ouvrage
-Le règlement de copropriété a-t-il été modifié?
-A quelle date?
-Nom et adresse du notaire dépositaire:
-Sur quels points?
- Existe t-il des modifications du règlement de copropriété non déposées chez un notaire et/ou non publiées?
- Le règlement de copropriété a-t-il été adapté pour
satisfaire à la loi SRU (L. art. 49) ?
- Date de la dernière assemblée générale :
…/.…/….
- Date ou période de la prochaine assemblée générale :
-Date de la dernière désignation
-Bénéficie t-il de la garantie financière prévue par l’art 30 D 20/07/72 ?
-Références du compte bancaire du syndicat (si compte séparé)
Banque ………………………
Guichet ………………………
N° de compte ………………
Clé R.I.B…………………
E / PATRIMOINE DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES
- Le syndicat a-t-il un patrimoine (mobilier, immobilier, autre)?
- Dans l’affirmative, en quoi consiste t-il ?
- Existe-t-il des éléments d’équipement en location ou crédit-bail
- Dans l’affirmative, lesquels ?
- Le syndicat a t-il un passif (emprunt)?
- La mutation entraîne t-elle l’exigibilité de cette somme?
- Objet de l’emprunt :
- Nom et siège de l’organisme de crédit
- Référence du dossier :
- Capital restant dû pour les lots objet des présentes :
-La mutation entraîne t-elle l’exigibilité de cette somme?
G/ MESURES ADMINISTRATIVES : L’immeuble ou les locaux font-ils l’objet :
-d’un arrêté de péril?
-d’une déclaration d’insalubrité?
-d’une injonction de travaux?
d’inscription à l’inventaire ou de classement comme monument historique ?
- L’immeuble en copropriété est-il compris dans le périmètre d’une Association Syndicale, d’une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) ou d’une Union des Syndicats? Si oui :
Préciser le nom, le siège et le représentant de cet organisme
- La copropriété comporte-t-elle un ou plusieurs syndicats secondaires?
- Existe-t-il une procédure en cours visant à placer le syndicat sous le régime de l’administration provisoire prévue par les articles 29-1 et suivants de la loi n0 65-557 du JO juillet 1965?
Il faut prévoir en outre mention du dispositif de prévention des insuffisances de trésorerie (art. 29-1-A et suivants de la loi.
J/ AUTRES RENSEIGNEMENTS
- DATE DE CONSTRUCTION DE L’IMMEUBLE : (Si connue)
../…./……
- Date de la dernière mise à jour :
- Un diagnostic technique a-t-il été établi lors de la mise en copropriété de l’immeuble (art. L 611-6-2 CCH)
- Un contrôle technique de l’ascenseur a-t-il été effectué
- L’ascenseur est-il en conformité avec la réglementation
- Dans la négative quels sont les travaux à prévoir
- Existe-t-il une piscine ?
- Dans l’affirmative, y a-t-il un dispositif de protection homologué ?
- DIUO
- Dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage (DIUO)
- Si l’ordre de service est postérieur au 31/12/1994, indiquer la date de dépôt du DUIO au rang des minutes d’un notaire, le nom et la résidence du notaire :
- Une garantie décennale ou assimilée est-elle en cours
- Y a-t-il une procédure au titre de la garantie décennale en cours
- Dans l’affirmative, indiquer la nature de cette procédure
I- AMIANTE
- L’immeuble est-il soumis à la réglementation sur l’amiante?
A - Parties communes
1- Des recherches ont-elles été effectuées en vue de déterminer la présence ou non d’amiante?
2 - Les recherches effectuées ont-elles conclu à l’absence d’amiante
3 - Un Diagnostic Technique Amiante (DTA) portant sur les points visés par les dispositions du décret n0 2002-839 du 3 mai 2002 et de l’arrêté du 22/08/2002 a-t-il été effectué?
Joindre les conclusions du DTA ; Les prescriptions du DTA ont-elle été ou non exécutées ?
Dans ce dernier cas, indiquer leur coût prévisionnel
B - Parties privatives
1 - Des recherches ont-elles, à la connaissance du syndic, été effectuées en vue de déterminer la présence ou non d’amiante?
2 - Les recherches effectuées ont-elles conclu à l’absence d’amiante?
3 – Un Diagnostic Technique a-t-il été effectué
4 - Conclusions du diagnostic ; Joindre les conclusions du DTA ;
II PLOMB (Etat des Risques d’accessibilité au Plomb)
- L’immeuble est-il soumis à la réglementation sur le plomb
-Si oui : une recherche a-elle été effectuée sur les parties communes
- Existe-t-il des mesures d’urgence (DDASS, Préfecture) ?
Joindre le rapport
III - TERMITES / ETAT PARASITAIRE DES PARTIES COMMUNES
- L’immeuble est-il soumis à un état parasitaire obligatoire ?
- Des recherches ont-elles été effectuées en vue de déterminer la présence ou non de termites ?
- Les recherches effectuées ont-elles conclu à l’absence de termites dans l’immeuble ?
IV –DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE
- Un diagnostic de performance énergétique a-t-il été établi ?
- Conclusions du diagnostic (joindre le diagnostic
A - Parties privatives
Conclusions du diagnostic (joindre le diagnostic
V – AUTRES RISQUES SANITAIRES EVENTUELLEMENT CONNUS DANS L’IMMEUBLE
- Légionnelles