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Timestamp: 2019-03-23 16:55:57+00:00
Document Index: 68553179

Matched Legal Cases: ['art 15', '§2', "l'article 15", "l'article 15", 'art. 12', "l'article 13"]

Bail d'habitation et delai-conge | Article Juridique de Me HADDAD Sabine
Bail d'habitation et delai-conge
Publié par Sabine HADDAD le 21/09/2012 - Dans le thème :
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I- Le préavis locatif et les délais légaux
A) Le préavis du locataire peut intervenir à tout moment par lettre RAR ou par signification faite par voie d'huissier
3ème Civ, 13 juillet 2011, N° de pourvoi: 10-20478 a jugé que le congé délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ne produira ses effets que pour autant qu'il aura été remis à son destinataire.La remise effective à la personne du congé restera donc un point déterminant.
1°- Les délais à respecter
-- 1 mois , pour une location en meublée, ou lorsque le locataire a plus de 60 ans et que son état de santé nécessite un déménagement rapide
-- pour un logement d'habitation vide: 3 mois, sauf exceptions.
L’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 envisage
"le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment", sous réserve de respecter certaines conditions de forme et de délai.
2°- l'absence de motivation nécessaire, sauf pour demander un congé écourté de un mois autorisé dans des situations exceptionnelles: art 15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 NOR: EQUX8910174L
L'article 15§2 de la loi vise les situations exceptionnelles:. l'obtention d'un premier emploi ( il faut entendre une première affiliation à la sécurité sociale ). la mutation volontaire ou non ( aucune distance n'est imposée pour le nouveau poste). la perte d'emploi ( perte d'un CDI, d'un CDD, d'une mission d'intérim, mais en aucun cas; une démission, de même que la cessation d'une activité libérale, la cession d'un fonds de commerce, ou la mise en disponibilité pour convenances personnelles...). le nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi. locataires âgés de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile. bénéficiaires du revenu minimum d'insertion ou du Revenu de solidarité active (RSA)-- dans les termes du contrat pour les locations en Résidence hotelière ou étudiante.
B) Le préavis du bailleur ne peut intervenir qu'à la fin du bail par lettre RAR ou par signification faite par voie d'huissier
-- 3 mois , pour une location en meublée-- 6 mois, pour un logement d'habitation vide, (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986)
Donc au moins six mois au moins avant l'expiration du délai de 3 ans.
2°- Les motifs envisageables
- une reprise du logement pour y habiter soi-même (bailleur), ou pour y faire habiter un ascendant, un descendant, son partenaire PACSE, ou son concubin notoire depuis au moins 1 an
3e Civ, 9 juin 1991, 3 ème Civ, 31 janvier 2001 n'ont pas hésité à condamner à des dommages et intérêts, pour le préjudice causé, le bailleur, lorsque postérieurement à la résiliation du bail, il n'y n'a pas eu d'occupation des locaux par le bénéficiaire de la reprise ( premier arrêt) ou que l' occupation ne s’est pas faite à titre de résidence principale (second arrêt).
- arguer d'un motif légitime et sérieux, notamment l'inéxécution par le locataire de l'une de ces obligations, non paiement des loyers...
- pour vendre,
Le préavis devra alors respecter de strictes conditions de forme sous peine de congé NUL en droit, puisque le locataire a un droit de préemption.Il conviendra de reproduire les 5 alinéas de l'article 15, chapitre II, de la loi du 6/7/89 lors de la notification dudit préavis.Les dispositions de l'article 15 à cet effet, sont rappelées en annexe dans leur intégralité.
Une protection spécifique existe pour le locataire, âgé de plus de 70 ans, qui bénéficierait de ressources annuelles inférieures à une fois et demie le montant annuel du Smic.
Le bailleur devra alors lui proposer un autre logement à proximité, correspondant à ses besoins et à ses possibilités, sauf s'il est lui-même âgé de plus de 60 ans ou si ses ressources sont inférieures à une fois et demie le Smic annuel.
II- Le point de départ du délai de préavis
A) Le délai de préavis court à partir de la date de réception réelle de la lettre RAR ou de la signification par huissier.
L'article 15 précité dispose que ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Cela signifie, principalement lorsqu'il est envoyé par lettre recommandée avec accusé de récéption que tant que la lettre RAR n'est pas retirée à la poste, le délai légal ne court pas, et ne produit aucun effet.
En aucun, cas la date de première présentation ne sera considérée, comme il l'est pensé à tort.
3ème Civ, 13 juillet 2011, N° de pourvoi: 10-20478 a cependant jugé que le congé délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ne produira ses effets que pour autant qu'il aura été remis à son destinataire."..la date de réception de la notification d'un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par le service de La Poste lors de la remise de la lettre à son destinataire »
Ce délai court en outre de date à date ( ou jour par jour.)Pour une lettre RAR retirée par le propriétaire le 25 août, le préavis classique de 3 mois se terminera le 25 novembre minuit.A défaut de quantième identique, il faudra considérer le dernier jour de ce mois exemple pour un un délai d’un mois partant du 31 janvier, celui-ci expirera le 28 février ou le 29 février (années bissextiles).
Bien que la loi soit muette sur ce point, on admet que le propriétaire puisse demander des justificatifs en cas de réduction du préavis.Cela signifie aussi que le locataire devra payer son loyer et ses charges, même s'il décide de quitter le logement avant la date d'expiration du préavis (sauf à prendre accord avec son bailleur ).
B) A contrario, en cas de lettre RAR non retirée, le préavis ne court pas.
Il sera alors important de le délivrer par exploit d'huissier.Seul l'huissier permettra d'être certain de la date de départ du préavis.Demeurant à votre disposition pour toutes précisions.
Article 15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 Modifié par LOI n°2011-525 du 17 mai 2011 - art. 12
III.-Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
verochrislo a écrit le 05/10/2013 à 13:15:04
Habitant avec mes enfants 25 et 10 ans depuis plusieurs années chez ma mère
ayant un bail sous la loi de 1948 , celle ci, vient de DCD.
Pourrais je garder le logement sous les mêmes conditions ou vais je être obligée de déménager avec mes enfants ?