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Timestamp: 2017-10-16 22:19:14+00:00
Document Index: 160165812

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 1', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

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Commentaire d'arrêt de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 9 avril 2014 : le refus dimposer la division du bien objet de la vente
Le pacte de préférence confère à son bénéficiaire un droit de priorité puisqu'en cas de vente du bien faisant l'objet du pacte, le bénéficiaire pourra acquérir ce bien prioritairement à tout autre acquéreur potentiel. Cependant, la détermination de l'objet exact de ce droit de priorité est parfois source de difficultés, comme l'illustre cet arrêt rendu le 9 avril 2014, par la Troisième Chambre civile, de la Cour de cassation.
En l'espèce, une société prend à bail des locaux commerciaux situés dans un immeuble appartenant dans son intégralité au bailleur. Ce bail commercial comportait une clause dite de « droit de préemption » aux termes de laquelle « le bailleur accordera un droit de préemption au profit du preneur en cas de vente des locaux faisant l'objet de la présente promesse de bail et lui fournira à cette occasion une copie de l'offre d'achat qui lui sera faire pour les locaux ». Puis, le bailleur décida cependant de vendre la totalité de l'immeuble à une SCI sans appliquer la clause de préemption au profit du locataire. Par conséquent, le locataire assigna les vendeurs et le dirigeant de la SCI en annulation de la vente, car il estime qu'elle a été faite en fraude de ses droits.
I. Le refus d'imposer la division du bien objet de la vente : une limite a l'efficacité du pacte de préférence
A. Une solution justifiée par l'interprétation stricte de la clause de préemption
B. Une solution justifiée par le caractère d'unité du bien objet de la vente
II. L'obligation de notifier la vente de l'intégralité du bien au bénéficiaire d'une clause de préemption portant seulement sur une partie du bien
A. Une obligation qui permet de conserver l'efficacité de la clause de préemption
B. Vers un renforcement de cette obligation en matière de bail commercial
[...] Par conséquent, le locataire assigna les vendeurs et le dirigeant de la SCI en annulation de la vente, car il estime qu'elle a été faite en fraude de ses droits.[2] La Cour d'appel de Paris, dans un arrêt rendu le 6 février 2013 a débouter le preneur au motif que d'une part, une interprétation stricte de cette clause claire et précise, conduisait à conclure que l'objet de la vente qui portait sur l'immeuble dans son entier, différait de celui du droit de préemption qui portait seulement sur des locaux commerciaux. Et, d'autre part, elle reprochait au bénéficiaire de la clause de ne pas avoir démontrer qu'une fraude entre vendeur et acheteur, au préjudice ses droits. Cependant ce motif a été écarté par la Cour de cassation, en ce qu'il constituait un motif superflu pour la justification de sa décision. [...]
[...] Ainsi, on peut considérer que la véritable solution retenue par la Cour de cassation est que le bénéficiaire de la préemption ne peut, sauf clause contraire, remettre en cause l'unité du bien objet de la vente. En l'espèce on pouvait considérer que l'immeuble objet de la vente remplissait ce caractère d'unité à trois égard. Tout d'abord il s'agissait d'une unité matérielle puisque l'immeuble était vendu entièrement, en sa totalité. Puis il s'agissait aussi d'une unité juridique puisque le propriétaire souhaitait vendre la totalité de son immeuble à une seule personne. [...]
[...] Cette lecture de l'arrêt de 2014, obligeant le propriétaire a notifier au bénéficiaire, la vente inégrale de son bien semble donc cohérente avec les arrêts rendus précédemment. On peut donc considérer, qu'à la suite de cette notification de la vente globale, le bénéficiaire de la préférence partielle peut soit refuser d'acquérir la totalité du bien, soit accepté d'acquérir la totalité du bien. Mais il ne peut pas décider d'acquérir seulement la partie du bien sur laquelle portait ses droits de préemption. [...]
[...] En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Cet article semble donc consacré l'obligation du propriétaire d'informer le bénéficiaire de droits de préemption, de la vente de l'immeuble ; seulement le projet de loi, intègre également un cinquième alinéa a cet article qui dispose que Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. [...]
[...] 65- juil art. 1er, al. 1er Cass. 3e civ déc 70- 13.755 : Bull. civ. III, 635, p où l'on retrouve l'argument, jugé non pertinent, de la potestativité invoqué en cause d'appel dans l'espèce commentée CA Paris, 2e ch. [...]
[...] Par exemple, la Cour de cassation, a jugé dans un arrêt du 26 février 2013 que En présence d'une clause ne précisant pas ce qu'il faut entendre par vente des parts sociales, actions ou autre titre assurant le contrôle de la personne morale qui exploite le magasin concerné la cour d'appel n'a fait qu'user de son pouvoir souverain d'interprétation de la commune intention des parties en retenant qu'étaient soumises au droit de préférence et de préemption de la société M. Bricolage les seules cessions portant sur plus de des parts ou actions représentant le capital de la société Bricoried ; que le moyen n'est pas fondé. Cependant la seule référence à ce principe d'interprétation stricte semble insuffisante puisque même interprétée strictement, la clause de préemption aurait dû jouer, car la vente réalisée par le propriétaire entrainait automatiquement la cession du local objet du pacte. [...]
[...] Par exemple,[9] dans un arrêt du 15 décembre 1971, la Cour de cassation a refusé d'attribué un pré objet du pacte de préférence, à son bénéficiaire, car le propriétaire souhaitait vendre le pré et la maison y attenant en un bloc représentant à ces yeux une unité économique. En effet, APRES AVOIR PAR INTERPRETATION DE LA VOLONTE DES PARTIES A UN ACTE DE LOCATION PORTANT SUR UN PRE ET CONTENANT UNE CLAUSE DE PREFERENCE EN FAVEUR DU LOCATAIRE, EN CAS DE VENTE, la Cour a estimé QUE CETTE PRIORITE N'AVAIT ETE ACCORDEE QUE DANS L'EVENTUALITE DE LA VENTE DU PRE, SEUL, SANS COMPORTER RENONCIATION DE LA PART DU PROPRIETAIRE A LA VENTE EN BLOC DE SON DOMAINE, QUI FORMAIT UN ENSEMBLE ECONOMIQUE, LES JUGES DU FOND N'ONT FAIT QU'APPLIQUER LA CONVENTION LITIGIEUSE DONT ILS VENAIENT DE DEGAGER AINSI LE SENS ET LA PORTEE EN DECIDANT QUE LE PROPRIETAIRE, EN PROPOSANT A SON LOCATAIRE LA PREFERENCE POUR L'ACQUISITION DU TOUT AUX CONDITIONS QU 'IL CONSENTAIT A UN TIERS, AVAIT RESPECTE LE PACTE DE PREFERENCE QUILE LIAIT A CELUI-LA. [...]
[...] La Semaine Juridique Entreprise et Affaires Juin Technique contractuelle, Romain Loir Revue Lamy Droit Civil 2014 n 118 Chronique :Actes courants de la pratique notariale (janvier - juin 2014) : ACTUALITÉ JURISPRUDENTIELLE PACTE DE PRÉFÉRENCE : DOMAINE DE LA PRÉEMPTION ACCORDÉE Selon le pourvoi, il aurait suffi d'établir que le tiers acheteur avait eu connaissance, lorsqu'il avait contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de la préférence de s'en prévaloir. En traitant par prétérition cet argument, la troisième chambre civile semble suggérer qu'il y aurait équivalence entre la démonstration d'une collusion frauduleuse et la double exigence énoncée par la chambre mixte. Cass. com mars 1989, 87- 17.212 : Bull. civ IV 79, + Cass. 3e civ févr 95- 19.217 ; Bull. [...]
[...] Il est prévu à l'article L145-46-1 alinéa 1 Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. [...]
[...] B déc : JCP N 1986, II, p note M. Dagot. Cass. 3e civ févr 77- 13.166 Cass. 3e civ juin 1970, 69- 11.499 : Bull. civ III, 436, p - Rappr. [...]
Marine C.	ETUDIANT Droit civil	Commentaire d'arrêt de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 9 avril 2014 : le refus dimposer la division du bien objet de la vente