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Timestamp: 2017-05-28 18:29:55+00:00
Document Index: 119573203

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art. 964', 'art. 666', 'ATF ', 'art. 658', 'art. 646', 'art. 666', 'art. 646', 'art. 646', 'art. 658', 'art. 646', 'art. 666', 'art. 655', 'art. 646', 'art. 646', 'art. 646', 'art. 666', 'art. 658', 'arrêt ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 712', 'art. 61', 'art. 11', 'art. 20', 'art. 12', 'art. 11', 'art. 965', 'art. 965', 'art. 20', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ']

129 III 21636. Extrait de l'arrêt de la IIe Cour civile dans la cause UBS SA, à Zurich et Bâle, contre Tribunal cantonal du canton du Valais (recours de droit administratif)
Art. 666 al. 1, art. 964 et 965 CC; déréliction d'une part de copropriété par étages. Mode d'extinction absolue de la propriété foncière découlant de l'art. 666 al. 1 CC, la déréliction peut porter sur une part de copropriété par étages (consid. 3.2.1). Sort de la part de copropriété par étages abandonnée (consid. 3.2.3). Conditions auxquelles est soumise la radiation du droit de propriété au registre foncier (consid. 3.3.1) et justificatifs à produire (consid. 3.3.2). Faits à partir de page 216
L'immeuble no 2118 du cadastre de la Commune de Vionnaz, sis dans la station touristique de Torgon, est constitué en une copropriété par étages (PPE) de 103 quotes-parts. L'Union de Banques Suisses SA (ci-après: l'UBS) est propriétaire de la part d'étage BGE 129 III 216 S. 217no 4103, qui correspond à un garage en sous-sol divisé en 72 places de parc, rattachées par l'intermédiaire de servitudes foncières d'utilisation à certaines unités d'étages.
3. La recourante a adressé au Registre foncier une "déclaration de déréliction", aux termes de laquelle elle renonce à sa propriété sur la part d'étage no 4103 de la PPE no 2118 et en requiert le transfert - en copropriété - aux propriétaires d'étages restants. Le Conservateur du Registre foncier a rejeté cette réquisition, motif pris qu'"il n'est pas possible de se défaire par voie de déréliction d'une parcelle PPE soumise elle-même au régime de la copropriété et d'inscrire les propriétaires desdites parcelles PPE en qualité de copropriétaires de la quote-part PPE abandonnée, proportionnellement à leurs parts d'étages". En dernière instance, le Tribunal cantonal valaisan a confirmé ce rejet. Après avoir relevé que la déréliction - au sens strict - d'une part de propriété par étages est impossible, dès lors que celle-ci n'est pas susceptible d'occupation, il a jugé qu'une renonciation pure et simple au droit immatriculé, avec suppression corrélative du feuillet y relatif, n'entre pas en considération faute de consentement à la radiation des titulaires de servitude. Examinant néanmoins la construction juridique, selon laquelle, en cas de renonciation à une part d'étage, celle-ci passe de plein droit en copropriété à l'ensemble des propriétaires d'étages restants, à raison de leurs quotes-parts respectives, il l'a écartée. Il a en bref considéré que ce procédé est contraire à une ancienne jurisprudence du Tribunal fédéral (ATF 69 II 223) et qu'il se heurte - en tout cas en BGE 129 III 216 S. 218l'espèce - aux prescriptions de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41). La solution préconisée supposerait en effet l'inscription d'office, comme copropriétaires ordinaires de la PPE no 4103, notamment de plusieurs personnes pour lesquelles une acquisition complémentaire selon cette loi est sujette à autorisation, ce qui serait illégal. La cour cantonale a enfin jugé que la solution voulue par la recourante est peu pratique, voire franchement inéquitable, dans la mesure où elle force à entrer dans la communauté des copropriétaires ordinaires de la PPE no 4103 tous les propriétaires par étages et non seulement ceux d'entre eux qui bénéficient de servitudes d'utilisation, lesquelles enlèvent toute valeur économique à la seule nue-copropriété de cette unité.
3.2 Dans la présente cause, il convient d'examiner en premier la notion de déréliction (infra 3.2.1) et ses effets lorsque l'immeuble abandonné est une part de copropriété (par étages)(infra 3.2.2 et 3.2.3).BGE 129 III 216 S. 219
La position de la doctrine a quant à elle évolué au fil des années. Ainsi, pour les auteurs du début du siècle passé, la renonciation à une part de copropriété ordinaire constitue une déréliction qui ouvre le droit à l'occupation de la part (art. 658 CC; HANS LEEMANN, Berner Kommentar, t. IV/1, 1920, n. 27 ad art. 646 CC et n. 15 ad art. 666 CC, ainsi que les commentateurs cités par MEIER-HAYOZ ad art. 646 CC, n. 71). Pour l'opinion aujourd'hui dominante, elle doit, en revanche, être comprise comme un abandon du droit en faveur des autres BGE 129 III 216 S. 220personnes qui détenaient, avec le renonçant, la copropriété (LIVER, Eigentum, p. 63 et 160, et Verzicht, p. 359 ss, qui préfère, au vu de cette conséquence particulière, parler de renonciation [Verzicht] plutôt que de déréliction; HAAB, op. cit., n. 14 ad art. 646 CC et n. 3 ad art. 658 CC; MEIER-HAYOZ, op. cit., t. IV/1,1, n. 71 ad art. 646 CC, pour lequel la controverse n'est toutefois que théorique, et t. IV/1,2, n. 17 ad art. 666 CC; DESCHENAUX, op. cit., p. 247, dans le même sens que LIVER; STEINAUER, Les pluralités de copropriétés sur un même immeuble, RNRF 79/1998 p. 226; SCHNEIDER, op. cit., p. 251; PAUL PIOTET, Nature et mutations des propriétés collectives [cité Nature et mutations], Berne 1991, p. 67 s.). Ces auteurs - à l'exception de PIOTET qui motive sa position par l'"élasticité" de la copropriété (Nature et mutations, p. 68) - fondent leur argumentation sur le fait qu'une occupation par prise de possession ne peut, par définition, porter que sur un bien-fonds au sens de l'art. 655 al. 2 ch. 1 CC, et non sur une quote-part idéale, telle la part de copropriété (cf. aussi RNRF 60/1979 p. 178 consid. 2 p. 181). Ils proposent ainsi la construction juridique selon laquelle la renonciation entraîne un accroissement (Akkreszenz, Anwachsung) de la part des autres copropriétaires, sous réserve du cas où la part abandonnée est objet de droits personnels ou grevée de droits réels limités. Dans cette dernière hypothèse, ils sont d'avis que celle-là est acquise en copropriété par ceux qui étaient copropriétaires avec le renonçant, proportionnellement à leur part (LIVER, Eigentum, p. 63 et 160 et Verzicht, p. 370 ss; HAAB, op. cit., n. 14 ad art. 646 CC; MEIER-HAYOZ, op. cit., t. IV/1,1, n. 71 ad art. 646 CC; SCHNEIDER, op. cit., p. 252, pour lequel cette copropriété n'apparaît toutefois que dans les rapports externes; STEINAUER, op. cit., t. I, n. 1231 ainsi que RNRF 79/1998 p. 226/227 et les notes 19 et 20; CHRISTOPH BRUNNER/JÜRG WICHTERMANN, Basler Kommentar, n. 26 s. ad art. 646 CC; REY, Kommentar, n. 9 ad art. 666 CC et Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum [cité Grundlagen], Berne 2000, n. 661, 1557, 1557a, 1680; HERMANN LAIM, Basler Kommentar, n. 4 ad art. 658 CC). PIOTET se distingue de ce courant doctrinal en ce sens qu'il admet un accroissement de la part des autres copropriétaires quelle que soit l'hypothèse envisagée (Nature et mutations, p. 73 et 75; Copropriété et sous-communauté, RNRF 80/1999 p. 137 ss, spéc. p. 140/141).
Il y a lieu de suivre l'opinion majoritaire qui repose sur des motifs tout à fait convaincants (cf. notamment LIVER, Verzicht, p. 370 ss), et ce en dépit du scepticisme exprimé par le Tribunal fédéral quant BGE 129 III 216 S. 221à une telle solution dans l'arrêt publié aux ATF 69 II 223. Celui-là résulte du fait que les juges fédéraux distinguaient, dans leur nature, la copropriété et la propriété commune, conception aujourd'hui dépassée (cf. notamment: PIOTET, Nature et mutations, p. 12 s. et les références; STEINAUER, op. cit., t. I, n. 1111 ss et 1371 et les références mentionnées; pour une critique de la jurisprudence précitée: LIVER, Verzicht, p. 366 ss).
Cette construction juridique découle de la nature même de la propriété par étages. Les propriétaires d'étages sont en effet copropriétaires de l'ensemble de l'immeuble (y compris des parties du bâtiment sur lesquelles d'autres propriétaires d'étages ont un droit exclusif d'utilisation et d'aménagement; cf. ATF 94 II 231). Dès lors, si l'un des copropriétaires renonce à sa part d'étage, celle des autres se consolide, en ce sens qu'elle n'est plus limitée par les droits (celui de copropriété comme celui d'utilisation et d'aménagement exclusif d'une partie du bâtiment) du renonçant. Dans la propriété par étages, la part du renonçant ne peut toutefois elle-même disparaître et être rattachée physiquement aux autres unités d'étages. Contrairement aux considérations de l'autorité cantonale, la renonciation à la part n'entraîne pas la suppression du feuillet y relatif. Il BGE 129 III 216 S. 222s'impose donc d'inscrire sur le feuillet qui demeure la copropriété des autres propriétaires d'étages - qui existe déjà sur tout l'immeuble - à la place de celle du renonçant (cf. notamment LIVER, Verzicht, p. 370 ss; MEIER-HAYOZ, op. cit., t. IV/1,5, n. 121 ad art. 712a CC, qui renvoie à l'auteur précité; STEINAUER, op. cit., t. I, n. 1231). Certes, une telle solution force tous les propriétaires d'étages, même ceux qui ne sont pas titulaires d'une servitude de parc, à devenir copropriétaires de la part d'étage litigieuse. Toutefois, ceux qui n'y trouveront aucun intérêt pourront à leur tour renoncer à leur part de copropriété ordinaire en demandant leur radiation au registre foncier (cf. supra, consid. 3.2.2). Contrairement aux considérations de l'autorité cantonale, ils ne sont donc pas traités de manière "franchement inéquitable".
3.3.1 Les règles régissant l'inscription constitutive sont applicables par analogie aux conditions de la radiation (art. 61 al. 1 de l'ordonnance du 22 février 1910 sur le registre foncier [ORF; RS 211.432.1] qui renvoie aux art. 11 ss ORF). Celle-ci suppose ainsi un titre extinctif, qui, lorsqu'il résulte de la seule volonté du propriétaire, se concrétise dans la réquisition elle-même. En matière de BGE 129 III 216 S. 223déréliction, cette dernière consiste en une déclaration écrite du propriétaire (art. 20 ORF) par laquelle celui-ci déclare renoncer, sans réserve ni condition (art. 12 al. 1 ORF), à la propriété de son immeuble et demande la radiation de l'inscription y relative (pour les autres conditions de forme de la réquisition et les possibilités de représentation, cf. les art. 11 ss ORF).
3.3.2 Aux termes de l'art. 965 al. 1 CC, la radiation ne peut par ailleurs avoir lieu "sans légitimation préalable du requérant quant à son droit de disposition et au titre sur lequel se fonde l'opération". Conformément à l'art. 965 al. 3 CC, le requérant justifie de son titre en prouvant que les formes auxquelles la validité de celui-ci est subordonnée ont été observées. Quand le titre extinctif résulte de la seule décision du propriétaire, celle-ci se vérifie dans la réquisition elle-même. Il n'y a pas d'autre légitimation quant au titre: la pièce justificative se confond avec la réquisition (cf. art. 20 al. 1 ORF; ATF 69 II 223 consid. 2 p. 229; DESCHENAUX, op. cit., p. 387; STEINAUER, op. cit., t. I, n. 741). Dans un tel contexte, il appartient BGE 129 III 216 S. 224au conservateur du registre foncier - dont le contrôle porte avant tout sur le respect des formes dont le titre doit être revêtu, et non sur la validité matérielle de l'acte (ATF 124 III 341 consid. 2b p. 343; ATF 107 II 211 consid. 1 p. 213 et les arrêts cités) - de s'assurer de la validité de la réquisition.