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Timestamp: 2019-01-20 21:34:55+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 2', 'sentenza ', 'art. 2', 'art. 1102', 'art. 1136', 'sentenza ', 'art. 1102', 'art. 113', 'art. 1102', 'art. 113', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 2051']

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Ascensore in condominio: sì alle esigenze di alcuni condomini di abbattimento delle barriere
L’installazione in un condominio di un ascensore, allo scopo dell’eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata su parte esterna di aree comuni deve considerarsi indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento
E’ quanto ha stabilito la Corte di Cassazione, Sezione VI Civile, con ordinanza del 9 marzo 2017, n. 6129, mediante la quale ha accolto il ricorso e cassato quanto già deciso dalla Corte d’appello di Trieste.
La pronuncia traeva origine dal fatto che il Tribunale di Trieste, in accoglimento della domanda degli attuali ricorrenti, aveva accertato il diritto degli stessi, ai sensi dell’art. 2 delle legge 9 gennaio 1989, n. 13, ad installare un ascensore occupando una parte del sedime del giardino comune, a ridosso della facciata, ove è ubicato il portone d’ingresso del Condominio in Trieste.
La domanda degli attori conseguiva al rigetto espresso due volte dall’assemblea condominiale alla proposta di installazione dell’ascensore e deduceva la difficoltà di deambulazione di due condomini.
La Corte d’Appello di Trieste, riformando la sentenza impugnata e rigettando le domande degli appellati, osservava che “l’ascensore è manufatto diverso dal concetto di servoscala o altre strutture mobili e facilmente amovibili”, di cui all’art. 2, comma 2, legge n. 13/1989, e che l’ascensore per cui è causa comunque non avrebbe consentito ai condomini interessati di raggiungere senza problemi i rispettivi appartamenti, dovendo fermarsi sul pianerottolo dell’interpiano con dieci gradini da percorrere a piedi.
La Corte di Trieste ha perciò ritenuto l’installazione dell’ascensore lesiva dell’art. 1102 c.c., ed in particolare della destinazione a giardino dell’area comune, e quindi illegittima in difetto di deliberazione assembleare approvata con il quorum di cui all’art. 1136 cod. civile.
I condomini interessati alla vicenda hanno proposto ricorso articolato in tre motivi avverso la citata sentenza 4 agosto 2015, n. 483/2015, resa dalla Corte d’Appello di Trieste.
Con il primo motivo di ricorso la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c. e dell’art. 113 c.p.c.
Con il secondo motivo di ricorso deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c. in relazione agli artt. 1 e 2, legge n. 13/1989, degli artt. 1120, 1121 e 1136, c.c., degli artt. 2, 32 e 42 Cost., dell’art. 113 c.p.c.
Con il terzo motivo di ricorso lamenta il mancato accoglimento dell’istanza di correzione dell’errore materiale contenuto nella sentenza del Tribunale, ove si affermava in alcune parti che l’ascensore era da installare “all’interno del Condominio in Trieste”, e non, come nei fatti, “all’esterno” di esso.
La Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi, mediante la citata sentenza n. 6129/2017 ha ritenuto fondato il secondo motivo ed ha accolto il ricorso.
Il condomino dell’ultimo piano ben può aprire un passaggio al solaio anche se taglia le travi portanti
Non si può impedire al condomino dell’ultimo piano che ha l’uso esclusivo del lastrico solare di praticare un’apertura per collegare l’appartamento e il solaio, anche se l’intervento comporta il taglio di travi portanti del tetto. A meno che, beninteso, i lavori non creino problemi di statica all’edificio. L’articolo 1102 Cc non può infatti essere interpretato in senso tanto restrittivo da impedire ogni intervento sulla cosa comune: il giudice del merito deve invece verificare se dopo i lavori è garantita la funzione di copertura e protezione delle strutture sottostanti. È quanto emerge dalla sentenza 6253/17, pubblicata il 10 marzo dalla seconda sezione civile della Cassazione.
Altro che la «manifesta infondatezza con condanna aggravata alle spese» chiesta dal sostituto procuratore generale. Il ricorso del proprietario dell’ultimo piano è accolto eccome. E ciò perché sbaglia la Corte d’appello a ritenere che basti il taglio delle travi del tetto per integrare la violazione della norma ex articolo 1102 Cc sull’uso della cosa comune. Al centro del mirino del vicino che adisce per primo il giudice finisce la bussola in vetro posta a copertura del collegamento fra l’appartamento e il solaio. Ma un’analoga struttura sul tetto già c’è: quella che garantisce l’accesso condominiale. E in ogni caso il proprietario dell’ultimo piano può trasformare il tetto comune dell’edificio in terrazza di proprio uso esclusivo a patto che sia mantenuta la destinazione principale del bene, laddove la modifica non risulta di portata significativa. Il solo taglio delle travi non può dunque determinare l’alterazione della cosa comune che ne impedisce l’uso ex articolo 1102 Cc. Parola al giudice del rinvio, che dovrà verificare se la bussola in vetro realizzata sul lastrico solare non priva gli altri condomini della reale possibilità di utilizzare il solaio
Nullo il divieto da regolamento ma chi si stacca dall’impianto paga pro quota la dispersione al 25% (sentenza 18748/16 – Tribunale Civile di Roma)
È la riforma che consente di lasciare il sistema centralizzato senza autorizzazione dell’assemblea. In base alla norma Uni 10200 consumi involontari anche a carico del condomino termoautonomo
Grazie alla riforma il regolamento non può vietare al singolo condomino di staccarsi dal riscaldamento centralizzato senza autorizzazione dell’assemblea, se non crea squilibri al sistema. Ma il singolo proprietario esclusivo che diventa termoautonomo deve continuare pagare pro quota non soltanto le spese di conservazione dell’impianto ma anche i relativi consumi involontari rilevati lungo la rete di distribuzione, in applicazione della norma Uni 10200/2013 sulla ripartizione degli esborsi: la quota è il 25 per cento stimato dal consulente tecnico d’ufficio da suddividere fra tutti i condomini sulla base delle tabelle millesimali. È quanto emerge dalla sentenza 18748/16, pubblicata dalla quinta sezione civile del tribunale di Roma (giudice Claudia Pedrelli).
Menomazione esclusa
Accolto il ricorso di due proprietari esclusivi: sono annullati il bilancio preventivo e i relativi piani di riparto a suo tempo approvati dall’assemblea perché imputano spese non dovute dai condomini che hanno lasciato l’impianto comune. È nullo il regolamento nella parte in cui prevede l’unanimità dei condomini per l’autorizzazione al distacco dal riscaldamento centralizzato: l’articolo 1118, comma 4, Cc impedisce infatti di menomare i diritti di ciascun proprietario esclusivo, entro i quali va ricompresa la facoltà di conquistare l’indipendenza termica per il proprio appartamento. La norma è stata introdotta dalla legge 220/12 e risulta successiva all’instaurazione del giudizio ma viene applicata ugualmente perché, spiega il giudice, la riforma del condominio si limita recepire la giurisprudenza di legittimità sul punto.
Quoziente e tabelle
Decisiva la ctu che conferma come il distacco non determini inconvenienti agli altri condomini: riduce solo pro quota le spese sostenute per l’energia termica. Ma bisogna tenere conto anche della dispersione stimata nella distribuzione del calore che va messa a carico anche del proprietario esclusivo che si è affrancato dall’impianto comune: paga un contributo calcolato sul 25 per cento delle spese per l’acquisto del gas metano che fa funzionare la caldaia, quoziente che poi è ripartito sulla base delle tabelle millesimali fra tutti i condomini, compresi coloro che non utilizzano più l’impianto centralizzato. Intanto i due proprietari esclusivi ottengono dall’ente di gestione il rimborso delle somme versate in eccesso. Scatta la rifusione delle spese di lite in favore del loro procuratore dichiaratosi antistatario.
Cadono pezzi dalla facciata condominiale, chi paga se qualcuno si fa male?
La responsabilità per i danni a cose e persone è del condominio, salvo eventi di forza maggiore
Se l’amministratore, nonostante la grave situazione di rischio, non provvede ad avviare i lavori, dovrà risarcire in prima persona i danni procurati ai terzi e di cui abbia dovuto rispondere il condominio a causa della sua inerzia. Insomma, qualora la persona danneggiata domandi il risarcimento al condominio, l’assemblea potrà decidere di rifarsi sull’amministratore. Ma non solo. L’assemblea, a causa dello scarso impegno mostrato nello svolgimento dei propri doveri, può revocargli il mandato.
Comunicazione alle Entrate, dagli amministratori i dati dei soli condòmini
Rimedio in arrivo per gli amministratori, alle prese con la comunicazione all’Agenzia delle entrate dei dati dei condòmini cui spetta la detrazione per i lavori di recupero o risparmio energetico sulle parti comuni. L’Agenzia potrebbe snellire le «specifiche tecniche» eliminando le richieste più assurde. Sarebbe opportuna una revisione ed una proroga. Gli amministratori, quindi, anche se mancano pochi giorni, potrebbero sospendere momentaneamente gli invii con dati di cui non siano sicuri sino all’annunciata revisione (sempre che arrivi entro il 28 febbraio).
Lo stesso articolo 1 del provvedimento dell’Agenzia del 27 gennaio 2017 dispone: «(…) gli amministratori comunicano la tipologia e l’importo complessivo di ogni intervento, le quote di spesa attribuite ai singoli condòmini nell’ambito di ciascuna unità immobiliare».
I problemi, nascono dal modo in sono state predisposte le specifiche tecniche allegate al provvedimento dell’Agenzia. Nella sezione («Dati del soggetto al quale è stata attribuita la spesa»), infatti, non si è rispettata l’indicazione del decreto e, invece di farsi riferimento ai soli condòmini e alle quote di spesa agli stessi attribuite, si è introdotto – attraverso il campo «Tipologia del soggetto al quale è stata attribuita la spesa» – il riferimento ad altri soggetti (quali i locatari, i comodatari, i familiari conviventi ,eccetera), chiedendo di indicare il relativo codice fiscale.
È chiaro, quindi, che le nuove regole delle Entrate hanno reso la comunicazione corretta impossibile, al di fuori dei casi più semplici, con il rischio della sanzione di 100 euro. Gli amministratori potrebbero quindi indicare solo i dati di chi risulta effettivamente «condòmino», eliminando così una buona parte dei possibili errori nella comunicazione. Anche se poi moltissimi «aventi diritto» dovranno controllare la loro precompilata e correggerla in base alle spese da loro effettivamente sostenute.
Considerando che mancano però solo 9 giorni alla scadenza, siamo tutti contrari ad un’operazione che non si attaglia alla realtà dei condomìni italiani e che una cosa opportuna da fare sarebbe rinviarne di un anno l’operatività o, almeno, sospendere l’applicazione delle sanzioni.
Mini proroga per la precompilata
Le correzioni alle «specifiche tecniche» della comunicazione da inviare entro il 28 febbraio (con i dati dei condòmini che beneficiano della detrazione Irpef per lavori sulle parti comuni) si faranno. Parola del vice ministro dell’Economia Luigi Casero, interpellato ieri a Milano dal Sole 24 Ore, che ha confermato quanto scritto il 19 febbraio sul giornale: «L’input per correggere le specifiche tecniche è stato dato, e non è esclusa neppure una piccola proroga».
Quindi la semplificazione chiesta da Confedilizia per l’adempimento a carico degli amministratori condominiali sta per essere recepita dall’Agenzia delle Entrate ma i giorni che mancano alla scadenza sono davvero pochi: in questo contesto, quindi, una breve proroga che non impedisca all’Agenzia di recepire i dati provenienti dagli amministratori (valutabili in parecchie decine se non alcune centinaia di migliaia) in modo da poterli inserire nella dichiarazione dei redditi «precompilata» (modello 730 o Redditi) che i contribuenti dovrebbero avere a disposizione tra un paio di mesi, il 15 aprile 2017, per poi procedere alla consegna entro il 24 luglio 2017.
È quindi ragionevole pensare che la proroga non possa essere decisa per un a data lontana, come il 30 giugno (questo il nuovo termine chiesto da Anaci in una lettera al ministro dell’Economia Carlo Padoan), ma un differimento si renderebbe davvero indispensabile per permettere agli amministratori condominiali di rivedere le comunicazioni in giacenza e quelle ancora da fare alla luce della promessa semplificazione.
Il vero problema, infatti è il modo in sono state predisposte le specifiche tecniche allegate al provvedimento dell’Agenzia, dove sono indicati i dati da inserire nella comunicazione . Confedilizia ha fatto presente che invece di fare riferimento ai soli condòmini e alle quote di spesa agli stessi attribuite, vengono nominati altri soggetti(inquilini, comodatari, familiari conviventi, eccetera). In sostanza, chi ha predisposto le «specifiche tecniche» è andato oltre quanto indicato nel Dm del 1° dicembre 2017 ma anche oltre a quanto indicato nel provvedimento del 27 gennaio della stessa Agenzia, dove si parla dei soli «condòmini», quindi dei soli titolari di diritti reali. Dl resto, sinora, l’amministratore si limitava a fornire ai singoli condòmini la quota spettante e pagata, dopo di che questa poteva essere suddivisa tra i vari aventi diritto (inquilini, conviventi, comodatari) a loro stessa cura nelle loro dichiarazioni dei redditi. E il sistema ha sempre funzionato.
Spese su balconi. Rifiuto di un condomino a far effettuare i lavori dall’impresa del Condominio,sostenendo che i farà fare i lavori a ditta di propria fiducia.
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Per quanto concerne la sistemazione dei balconi a spese dei condomini, vi è una Sentenza di Cassazione n. 21343/14 del 9.10.2014 per la quale l’Assemblea, anche all’unanimità, non può imporre ad un condomino di eseguire dei lavori nella proprietà privata, il balcone in questo caso.
Ma attenzione. Qualora il condominio non possa provvedere all’esecuzione dei lavori relativi ai balconi, sostituendosi al loro proprietario esclusivo (es. pavimento del balcone) e qualora l’omessa manutenzione da parte del proprietario dovesse determinare un pregiudizio all’altrui proprietà esclusiva (ovvero anche alla proprietà comune, vedasi frontalino) non resterà che agire in giudizio facendo valere la responsabilità per danni cagionati da cose in custodia (ex art. 2051 c.c.) onde ottenere il risarcimento degli stessi da parte dei proprietari che abbiano rifiutato di eseguire, o far eseguire, la manutenzione.
Saluti, dr. Giuseppe Cinà