Source: https://ratgeber.immowelt.de/a/worauf-vermieter-bei-einer-modernisierungsmieterhoehung-achten-sollten.html
Timestamp: 2018-12-10 10:25:32
Document Index: 269268848

Matched Legal Cases: ['§ 555', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 558', '§ 555']

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Werden in der Mietwohnung neue Fenster eingebaut, kann der Vermieter die Kosten dafür zum Teil an den Mieter weitergeben. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist aber nur unter bestimmten Umständen zulässig. Foto: istock / BartCo
Eine höhere Miete bedeutet für den Vermieter auch mehr Rendite. Aber Mieten können nicht unbegrenzt und willkürlich erhöht werden – das Gesetz sieht klare Grenzen vor. Eine Möglichkeit für eine Mieterhöhung hat der Vermieter aber nach einer Modernisierung. Auch eine solche Modernisierungsmieterhöhung ist aber nur unter bestimmten Umständen möglich.
Wann eine Mieterhöhung nach Modernisierung zulässig ist
Maßnahmen, die die Wohnqualität oder den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen – beispielsweise der Anbau eines Balkons oder eine Renovierung, die für verbesserten Schallschutz sorgt.
Modernisierung und Mieterhöhung müssen vorher angekündigt werden
Egal um welche Modernisierungsmaßnahme es sich handelt: Vermieter sind verpflichtet, den Mieter spätestens drei Monate vor Beginn darüber schriftlich zu informieren. Ansonsten kann der Mieter der Modernisierungsmaßnahme erfolgreich widersprechen. Folgende Informationen müssen in der Ankündigung enthalten sein:
(Dieser Betrag kann sich später noch ändern, denn der Vermieter kann die genauen Kosten der Modernisierung vorab nicht kennen. Der tatsächliche Betrag, um den die Miete erhöht wird, muss sich an den späteren Modernisierungskosten orientieren.)
Zudem müssen Vermieter laut Bürgerlichem Gesetzbuch über die Möglichkeit eines Härteeinwands und die dazugehörige Frist informieren. Ein Mieter kann einer Modernisierungsmaßnahme dann widersprechen, wenn diese für ihn absolut unzumutbar wäre – beispielsweise aufgrund hohen Alters oder einer Krankheit. Den Härteeinwand muss der Mieter spätestens bis zum Ende des Monats einlegen, der auf die Modernisierungsankündigung folgt. Ein Beispiel: Informiert der Vermieter den Mieter am 25. April über die Modernisierung, muss der Mieter spätestens bis 31. Mai widersprechen.
Der Mieter hat im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Das bedeutet: Er kann das Mietverhältnis für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsmieterhöhung folgt. Erhält der Mieter die Mitteilung über die Modernisierung am 23. August, kann er noch bis Ende September die Kündigung aussprechen, die dann am 31. Oktober wirksam wird. Umgekehrt entsteht für den Vermieter bei einer Modernisierung kein automatisches Sonderkündigungsrecht.
Um diesen Betrag darf die Miete erhöht werden
Ist die Modernisierungsmaßnahme schließlich durchgeführt, kann der Vermieter elf Prozent der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Ein Beispiel: Betrugen die anteiligen Modernisierungskosten für eine Mietwohnung 10.000 Euro, so kann der Vermieter die Jahresmiete nach der Modernisierung um 1.100 Euro, die monatliche Miete also um rund 92 Euro erhöhen. Öffentliche Förderungen und Zuschüssen dürfen bei einer Modernisierungsmieterhöhung allerdings nicht angesetzt werden.
Anders als bei regulären Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete gibt es bei Modernisierungsmieterhöhung keine Kappungsgrenze. Diese besagt, dass die Miete innerhalb eines Drei-Jahres-Zeitraums um maximal 20 Prozent steigen darf. Bei einer Modernisierungsmieterhöhung kann die Miete unabhängig davon auch auf einmal um mehr als 20 Prozent erhöht werden. Demzufolge kann der Vermieter nach einer Modernisierung bisweilen ganz erhebliche Mieterhöhungen durchsetzen, sodass eine zuvor sehr preiswerte Wohnung teuer wird. Ob das allerdings immer sinnvoll ist, ist zweifelhaft: Denn unter Umständen können sich Mieter die dann sehr hohe Miete gar nicht mehr leisten. Auch sollten Vermieter bedenken, dass Mieter unter Umständen berechtigt sind, während der Modernisierung die Miete zu mindern – beispielsweise, wenn sie bestimmte Räume vorübergehend nicht mehr nutzen können.
Wann keine Mieterhöhung möglich ist
Ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung aber möglich, ist es hilfreich, dem Mieter die Vorzüge der Modernisierung vor Augen zu führen. Im Endeffekt profitiert schließlich auch er davon – sei es durch gesunkene Energiekosten nach einer energetischen Sanierung oder durch ein komfortableres Badezimmer.
Bia am 08.11.2018 21:56
im 2017 haben eine energetischen Sanierung bei meine Wohnung gemacht und haben auch alle Fenster getauscht. Allerdings genau nachdem die neuen Fenster gebaut waren im Februar 2017 fängt dann sehr stark Kondenswasser sich zu bilden.
Ich habe sofort die Verwaltung informiert, das Problem würde aber nicht , die Mieterhöhung war ab 01.04.2018 geplannt. Im Februar 2018 habe ich noch einmal die Verwaltung kontaktiert und informiert das Problem wieder aufgetreten war und die haben es trotzdem nichts unternommen. Es würde ein Schreiben von mir geschickt das ich die Mieterhöhung nicht bezahle solange das Problem behoben wird.
Ich hatte aber eine Zustimmungserklärung unterschrieben mit dem neuen Mietzins, dürfen die noch trotzdem mir die Mietrückstand im Rechnung stellen obwohl die energetischen Sanierung nicht 100% gemacht worden ist?
Immowelt-Redaktion am 09.11.2018 09:13
da die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen wurde, kann der Vermieter auch die erhöhte Miete verlangen. Dass es jetzt zur vermehrten Bildung von Kondenswasser kommt, ist unter Umständen aber ein Mangel, der spätestens dann, wenn sich Schimmel bildet, eine Mietminderung rechtfertigen kann. Ob das tatsächlich so ist und auch über den Umfang einer etwaigen Mietminderung lässt sich aus der Ferne aber keine abschließende Aussage treffen, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher empfehlen, sich rechtlich beraten zu lassen, beispielsweise von einem Mieterverein oder direkt von einem Fachanwalt.
Olli_Wer am 24.10.2018 18:15
unser Vermieter hat uns im Februar das Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden sollen. Das Dach wurde neu isoliert und gedeckt, neue Fenster, Hausrückseite isoliert, Balkon abgerissen und vergrößert, zudem wird das Haus neu gestrichen. Start der Maßnahmen war ab Mitte April geplant und sollte bis Mitte Ende Juli 2018 gehen. Die Mieterhöhung wurde zum 1.10.2018 gefordert. Start der Maßnahme war ca. ein Monat später, das Ende ist nicht in Sicht. Der Balkon ist noch nicht dran, die Innenverkleidung der Dachfenster noch nicht gestrichen, verputzt. Das eine Dachfenster ist soweit oben das ein Hebel o.ä. zum öffnen nötig ist, dieser ist nicht vorhanden. Zu dem kommt hinzu, dass es während der Bauarbeiten reingeregnet hat, seitdem ist die Tapete an der Decke in einem Zimmer teilweise ab(3 Monate her). Des weiteren wurde beim Austausch der Fenster die Telefonleitung beschädigt, die bis heute nur provisorisch gelegt ist. Eine neue Leitung liegt, seit knapp 2 Monaten, ist aber nicht angeschlossen und verlegt.
Ab wann ist die Mieterhöhung fällig? Kann der Vermieter die Erhöhung schon einfordern?
Immowelt-Redaktion am 25.10.2018 10:43
eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung ist grundsätzlich erst nach dem Ende der Modernisierungsarbeiten möglich, schon allein deshalb, weil der Vermieter erst dann den tatsächlichen Preis der Arbeiten kennt und auch erst dann weiß, welchen Betrag er auf die Miete umlegen kann. Der Vermieter muss diese Erhöhung nach der Modernisierung schriftlich geltend machen, unabhängig davon, dass er auch vorher verpflichtet ist, sie schriftlich anzukündigen. Die erhöhte Miete schuldet der Mieter dann mit Beginn des dritten Monats, der auf den Zugang der Erhöhungserklärung folgt.
Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollte es zum Konflikt mit dem Vermieter kommen, empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Olli_Wer am 25.10.2018 12:03
Vielen Dank für ausführliche und schnelle Rückmeldung. Das hat uns schon weitergedacht. Wir werden uns mit dem Mieterschutzbund in Verbindung setzen.
Andi am 22.10.2018 09:34
ich möchte eine Wohnung kaufen die aktuell vermietet ist.
Die aktuelle Miete ist allerdings weit unter dem Mietspiegel. (Freundschaftspreis)
Im vergangenen Jahr wurde die Wohnung renoviert (Fenster erneuert & neues Badezimmer), der Mietpreise wurde allerdings nicht erhöht.
Kann ich als Käufer der Wohnung nachträglich 11% der Modernisierungskosten auf die Miete draufschlagen? (natürlich mit Darlegung der entstandenen Kosten)
Senidor am 28.09.2018 15:20
Nachdem mir bereits vor meinem Einzug in meine Dachgeschosswohnung versprochen wurde, dass 2 zugige, undichte Dachfenster ausgetauscht werden würden und zwischenzeitlich der Vermieter gewechselt hat, werden mir nun nach ganzen 9 Jahren endlich neue Dachfenster eingebaut. Diese werden nicht nur die alten, undichten Fenster ersetzen, sondern sollen auch mit Sonnenschutz ausgestattet werden. Gehe ich richtig in der Annahme, dass es sich also dabei um eine Modernisierung handelt und die 40€ Mieterhöhung, ich gehe davon aus, dass die zulässigen 11% korrekt berechnet wurden, berechtigt sind.
Sie schreiben, dass die Kosten dauerhaft auf die Jahresmiete umgelegt werden dürfen. Das verstehe ich leider nicht. Ist die Erhöhung also dauerhaft oder werden die Kosten für ein Jahr auf die Miete umgelegt, sobald bis der Vermieter die Kosten wieder reingeholt hat? Vielen Dank für Ihre Hilfe
Immowelt-Redaktion am 28.09.2018 15:54
die Mieterhöhung ist dauerhaft. Der Vermieter nimmt elf Prozent der Modernisierungskosten und schlägt diese auf die Jahresmiete auf.
maya am 10.08.2018 20:56
aufgrund maroder sowie sehr alter Holzfenster, durften wir die Miete um 30% mindern. Nachdem wir einen neuen Vermieter bekamen, tauschte er die Fenster gegen neue aus, und forderte die alte Miete wieder, welche wir auch zahlten. Anschließend erhöhte er die Miete um 20% wegen dem Mietspiegel.
Nun möchte er aber wegen Modernisierung weitere 11% auf die Jahresmiete umlegen.
meine Frage: wir minderten die Miete wegen den maroden und sehr schlechten Holzfenstern, als er diese ersetzte bekam er wieder seine alte Miete überwiesen.
kann er nun weitere 11% verlangen, wenn er doch eigentlich nur etwas "schlechtes" austauschte?
Immowelt-Redaktion am 13.08.2018 09:02
Hallo Maya und vielen Dank für Ihren Kommentar,
wenn die kaputten Fenster lediglich gegen gleichwertige, aber intakte Fenster ausgetauscht wurden, rechtfertigt das keine Modernisierungsmieterhöhung, dann handelt es sich lediglich um eine Reparatur. Wenn die Fenster aber gegen höherwertige Fenster ausgetauscht werden, die den Wohnwert insgesamt erhöhen, kann das durchaus ein Grund für eine Modernisierungsmieterhöhung sein. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihren Fall aus der Ferne nicht abschließend beurteilen können. Im Streitfall empfehlen wir die Rechtsberatung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
Dome Ni am 18.07.2018 12:29
Wir haben dieses Jahr schon eine Mieterhöhung (9,30€/Monat) über die Nebenkostenabrechnung erhalten. Jetzt findet momentan eine Modernisierung statt.
- Hausflur wurde neu verputzt und gestrichen
- Neue Elektroleitungen wurden verlegt. Optisch eine Katastrophe da der neue Sicherungskasten nicht mehr in der Wand sonder jetzt über den alten gesetzt wurde.
- Umbau von NS auf Gas-Zentral-Heizung
- Es folgt noch eine neue Bedachung
Das Schreiben der Mieterhöhung erfolgte letzte Woche (05.07.) mit Ankündigung/Aufforderung zum 01.08. dann 98€ mehr Miete zu zahlen.
Meine Frage. Ist es rechtens durch die vorangegangene Nebenkostenerhöhung trotzdem die vollen 11% (ich gehe bei 98€ davon aus das es die vollen 11% sind) zu verlangen? Es wäre nicht mal ein Zeitraum von einem halben Jahr in dem die Miete 2x erhöht wird.
Immowelt-Redaktion am 18.07.2018 13:25
eine solche Mieterhöhung ist aus verschiedenen Gründen prinzipiell schon möglich: Einerseits weil es sich bei einer Erhöhung des Abschlags für die Nebenkosten nicht um eine Mieterhöhung im eigentlichen Sinne handelt, weil sich die Kaltmiete nicht verändert. Andererseits weil Modernisierungsmieterhöhungen auch unabhängig von den Anpassungen der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete möglich sind. Allerdings müssen Modernisierungsmieterhöhungen drei Monate vor Beginn der Arbeiten angekündigt werden (§ 555c BGB). War dies nicht der Fall, können Mieter einer Modernisierungsmieterhöhung erfolgreich widersprechen.
Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir Ihren Fall aus der Ferne nur schwer abschließend beurteilen können. Im Zweifelsfall raten wir daher zu einem Gespräch mit einem Mieterverein vor Ort oder einem Fachanwalt.
Nono Emmerich am 03.06.2018 00:43
Hallo, unser Vermieter besitzt eine Gruppe von 25 Mehrfamilienhäusern verschiedener Größe aus den 1930ern. In einem dieser Häuser bin ich Mieter.
Nach vorhergehender Kündigung hat unser Vermieter vor zwei Jahren die Kellerdecken isolieren und neue Kellerfenster einbauen lassen. Jetzt hat er die endgültige Mieterhöhung aufgrund dieser Maßnahme mitgeteilt und geht dabei wie folgt vor:
Jedem Mieter wird mitgeteilt, wie hoch die 11%-ige Kostenumlage wäre, die der Mieter gemäß Gesetz zu tragen hätte. Dann wird darauf hingewiesen, dass man nicht die maximal mögliche Umlage, sondern vielmehr ein einheitliches Mietniveau von jetzt 7 EUR/qm wünsche. Abschließend wird jedem Mieter wird die individuelle Ersparnis aufgrund dieser Regelung vorgerechnet.
Da langjährige Mieter in der Regel eine geringere Grundmiete zahlen als später eingezogene, ergibt sich, dass die Mieter bei der Kostenumlage nicht gleich behandelt werden. Langjährige Mieter werden bei der Kostenumlage stärker belastet als später eingezogene.
In unseren Haus sind vier gleichgroße Wohnungen. Ich und meine Nachbarn sollen nach der Mieterhöhung zwar die gleiche Grundmiete zahlen. Ausgehend von der jeweiligen Grundmiete hat aber jeder eine andere Mieterhöhung bekommen. In den anderen Häusern meines Vermieters läuft es ähnlich.
Mir kommt die Kopplung von Kostenumlage für Modernisierung und der gleichzeitige Wunsch nach einem einheitlichen Mietniveau seltsam vor.
Nebenbei: Die Maßnahme hat zu keiner Energieeinsparung geführt, aber zu noch mehr Feuchtigkeit und vermehrtem Schimmel im Keller geführt.
Nono Emmerich am 03.06.2018 09:59
Sorry, richtig heißt es: Der Vermieter hatte die Isolierungsmaßnahmen angekündigt.
Wübbel am 25.05.2018 12:07
Hallo. Bei uns wurde vor ca. 10 Jahren eine Solaranlage eingebaut. Die Kosten dafür wurden mit 11% jährlich auf und als Mieter umgelegt. Jetzt ist die Anlage nach meiner Rechnung aber vollständug bezahlt. Der Vermeiter kassiert aber weiterhin die 11%. Darf er das ?
Immowelt-Redaktion am 25.05.2018 13:24
ja, das darf er. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass durch die Modernisierung der Wohnwert einer Immobilie dauerhaft gesteigert wird.
shimi amel am 16.03.2018 08:39
Guten tag . Meine Miete wird erhöht wegen Modernisierung. Eine generalisierung.
Neuer Dachstuhl+Dach
Dämmung im Dachstuhl
Die Modernisierung hat er mir am 18.01.2017 mitgeteilt. Vor der Sanierung habe ich eine Kaltmiete von 250 Euro gezahlt. Nach der Modernisierung wird ab 1.04.2018 die Kaltmiete 550 Euro betragen. Darf er es machen der Vermieter
Immowelt-Redaktion am 16.03.2018 13:09
theoretisch ist eine solche Mieterhöhung möglich, wenn durch die genannten Maßnahmen der Wohnwert erhöht wird. Der Vermieter darf dann elf Prozent der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete aufschlagen. Ob dies in Ihrem Fall korrekt berechnet wurde, können wir jedoch aus der Ferne nicht beurteilen. Im Zweifelsfall empfehlen wir die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein.
Antonia am 14.03.2018 16:52
Wir haben eine Mietwohnung besichtigt, die uns im Grunde gefällt, deren Bad zwar nicht beschädigt, aber völlig veraltert ist. Auf unsere Anfrage hin, ob vor Einzug hier eine Sanierung möglich ist, wurde uns erklärt, dass wir dann entweder die Badsanierung komplett selbst zu tragen hätten oder aber sich der Kaltmietpreis (derzeit 600€) erhöhen würde. Vorher sei der Mietvertrag zu unterschreiben. Ist das grundsätzlich rechtens? Und wenn ja, um welchen Betrag darf der Vermieter dann die Kaltmiete erhöhen?
Immowelt-Redaktion am 15.03.2018 08:34
Hallo Antonia und vielen Dank für Ihren Kommentar,
eine Modernisierungsmieterhöhung ist grundsätzlich möglich, wenn dadurch der Wohnwert einer Wohnung beträchtlich erhöht wird. Der Vermieter kann dann elf Prozent der Renovierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Ob eine Mieterhöhung in Ihrem Fall möglich ist, lässt sich daher aus der Ferne nicht ohne Weiteres sagen. Das neue Bad müsste den Wohnwert deutlich erhöhen. Der Umfang der Mieterhöhung wäre wiederum abhängig von den Kosten des neuen Badezimmers.
Ulrike W. am 14.02.2018 18:57
Meine Vermieterin möchte die Hausfassade sanieren und sagt, sie könne unsere Miete bereits bei Beginn der Arbeiten erhöhen und nicht erst nach Beendigung der Sanierung. Darf sie das?
Immowelt-Redaktion am 15.02.2018 08:41
eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist erst nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen möglich. Zudem gilt die Mieterhöhung erst ab dem dritten Monat nach Zustellung und Ankündigung der Mieterhöhung (§ 559 b Abs. 2 Satz 1 BGB).
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollte es zum Konflikt mit Ihrer Vermieterin kommen, empfehlen wir die Beratung durch einen Fachanwalt oder Mieterverein.
JohnDoe3000 am 22.01.2018 18:47
mir wurde das Mietverhältnis über das EFH in dem ich mit meiner Familie wohne gekündigt. Die Tochter des Vermieters möchte in das Haus. Nachdem ich so schnell keinen Ersatz finde hat mir mein Vermieter aufgrund meines Widerspruchs eine verlängerte Räumungsfrist eingeräumt. Weiterhin hat mein Vermeiter im selben Zug jedoch angekündigt, dass eine Sanierung ansteht - und ggf noch während unseres Verbleibs im Haus durchgeführt wird (abhängig von unserer Einigung).
Die Ankündigung meines Vermieters hält sich soweit an sämtliche Vorschriften (3 Monatsfrist, Widerspruchsbelehrung, Ankündigung der Maßnahmen,...).
Kann ich dennoch Widerspruch gegen die Modernisierung einlegen obwohl ich eigentlich nur noch im Haus "geduldet" werde und obwohl ich nicht weiß ob ich zur Zeit der Sanierung überhaupt noch im Haus bin?
Immowelt-Redaktion am 23.01.2018 08:36
das können Sie sicherlich. Ob Sie damit allerdings erfolgreich sein würden, können wir aus der Ferne schwer beurteilen. Zu einem gewissen Teil sind Sie auch hier sicher auf die Kulanz des Vermieters angewiesen.
Zeydo am 19.01.2018 13:30
mein Wasserboiler war defekt, weshalb der Vermieter einen neuen hat einbauen lassen.
Nun soll ich monatlich 30€ mehr zahlen. Der Boiler hat keine 1000€ gekostet.
Immowelt-Redaktion am 19.01.2018 13:39
Hallo Zeydo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
grundsätzlich darf ein Vermieter nicht einfach die Miete erhöhen, weil er einen defekten Boiler ausgetauscht hat. Voraussetzung dafür wäre, dass der neue Boiler im Vergleich zum vorherigen sehr viel energiesparender ist. Der Vermieter darf dann elf Prozent der anfallenden Kosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen.
Bitte beachten Sie abschließend, dass wir Ihren Fall aus der Ferne nur schwer beurteilen können. Auch dürfen wir keine Rechtsberatung leisten. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
Eule am 29.12.2017 12:04
Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen der Aussenfassade
die Kaltmiete betrug bis jetzt 426,52€
nun soll ich pro Monat 96,86€ mehr Bezahlen
das ist dann zusammen 523,38€
Immowelt-Redaktion am 29.12.2017 16:16
vielen Dank für deinen Kommentar. Wenn du prüfen willst, ob eine Modernisierungsmieterhöhung berechtigt ist, hilft dir dieser Artikel weiter: ratgeber.immowelt.de/a/leitfaden-fuer-mieter-welche-mieterhoehung-zulaessig-ist.html
KSC Mieter am 14.12.2017 07:12
habe zur Zeit eine Kaltmiete von 384,05 €. Nach eine Moderniesierung ( Wärmedämmung usw) möchte der Vermieter die Miete um 164€/ Monat erhöhen. Geht das überhaupt, eine Erhöhung um 42% ?? Wie kann man sich dagegen wehren ??
Immowelt-Redaktion am 14.12.2017 08:58
eine solche Mieterhöhung kann prinzipiell möglich sein. Vermieter können im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung elf Prozent der anteiligen Kosten der jeweiligen Baumaßnahme auf die Jahresmiete aufschlagen. Etwaige Instandsetzungskosten und staatliche Fördergelder müssen Vermieter von der Modernisierungskosten aber bei der Berechnung abziehen. Sie können zunächst in den Austausch mit Ihrem Vermieter treten und prüfen, ob das geschehen ist.
Unabhängig davon regelt § 559 BGB, dass eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen immer dann ausgeschlossen ist, "soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde". Ob dies in Ihrem Fall so sein könnte, können wir aus der Ferne leider nicht beurteilen. Im Streitfall würde ein Gericht Ihre Miethöhe hier auch an Ihrem Einkommen messen.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten Sie selbst die Rechtmäßigkeit der Modernisierungsmieterhöhung nicht ausreichend prüfen können, empfehlen wir Ihnen daher die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein.
Trakehnerbiggi am 28.11.2017 21:51
Anfang des Jahres bekam ich eine Schriftliche Ankündigung, dass Miete ab Juli des gleichen Jahres durch Modernisierung ca 20,- erhöht wird. Die Modernisierung ist auch Anfang des Jahres erfolgt. Bis jetzt habe ich keine genaue Abrechnung, wieviel die Miete nun tatsächlich erhöht wurde. Ich kann ja nicht ca. 20,- überweisen. Kann der Vermieter den Betrag rückwirkend ab Juli verlangen, wenn er merkt, dass ich die Erhöhung bis jetzt nicht bezahlt hab?
Immowelt-Redaktion am 29.11.2017 09:18
nein, eine Erhöhung der Miete ist in der Regel erst möglich, wenn der Vermieter dem Mieter die konkreten Kosten der Modernisierungsmaßnahme mitteilt. Eine rückwirkende Mieterhöhung ist nicht möglich.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollte es zur Auseinandersetzung mit Ihrem Vermieter kommen, empfehlen wir daher die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein.
Nagelhalde am 04.10.2017 19:46
Hier nochmal meine Frage nachdem die erste so verunglückt ist
Zählt der Einbau des neuen Gasbrennwertkessels zur Modernisierung oder ist dies eine Instandsetzung ? Müssten dazu die alten Fenster ( 33 Jahre ) nicht auch
Immowelt-Redaktion am 05.10.2017 09:18
Hallo Nagelhalde und vielen Dank für Ihren Kommentar,
wenn der neue Gasbrennwertkessel eine deutliche Energieersparnis gegenüber dem Vorgängermodell einbringt, ist dies eine Modernisierung. Die Fenster muss ein Vermieter in der Regel nur dann erneuern, wenn ohnehin mehr als zehn Prozent der Fassade erneuert werden. Das regelt die Energieeinsparverordnung.
kalukos am 20.10.2017 05:50
Sehr geehrte Damen und Herren der Immo-Welt,
bezügliche Ihrer Beantwortung zu der gestellten Frage verstehe ich dann diesen Artikel (von einer anderen Info-Seite) nicht ganz:
Nicht zu berücksichtigen sind Kosten der Instandsetzung. Dies sind Kosten der Schönheitsreparaturen, des Neuanstrichs oder der Behebung anderer Mängel, die Infolge von Abnutzung oder Alterung eingetreten sind. Auch der pure Ersatz einer Gastherme, die den Abgasvorschriften nicht mehr entspricht, durch eine Neuanlage stellt keine Einsparung von Energie dar. ..."
Können Sie dazu bitte erläutern?
Immowelt-Redaktion am 20.10.2017 09:48
Hallo Nagelhalde,
grundsätzlich wird unterschieden zwischen Modernisierungsmaßnahmen und Instandsetzungsmaßnahmen. Erstere können dann eine Modernisierunsgmieterhöhung rechtfertigen, wenn sie den Wohn- und Gebrauchswert verbessern oder zu einer Einsparung von Energie und Wasser führen.
Bezogen auf den Austausch einer Heizung bedeutet das:
- Ersetzt der Vermieter einen defekten Kessel gegen einen Gleichwertigen, so ist das eine Instandsetzungsmaßnahme
- Tauscht ein Vermieter eine veraltete und ineffiziente Heizung gegen eine neue, energieeffiziente aus, so ist das eine Modernisierungsmaßnahme.
Tauscht ein Vermieter die Heizung aus, so kann es zwar sinnvoll sein, auch gleich die Fenster zu erneuern. Verpflichtet ist der Vermieter hierzu jedoch nicht.
Nagelhalde am 04.10.2017 16:30
Zählt ein Einbau eines neuen gasbrennwertkessels eine Modernisierung oder eine Instandsetzung? Und die Fenster 33 Jahre und älter sind .Sollte man darauf hinweisen?
Kerstin Litke am 04.10.2017 11:37
Heißt das, dass wenn die einmalig festgelegte Modernisierungs-ZULAGE zur Grundmiete zu gerechnet wird, mit der regulären jährlichen 2-igen Mieterhöhung mit erhöht wird?
Das bedeutet, diese Mod.zulage gar nicht sooo festgelegt ist, weil diese entsprechend stetig steigt, obwohl die Kosten einmalig waren und auch eine jährliche Abschreibung läuft??
Ist das an dieser Stelle Betrug ??
Immowelt-Redaktion am 04.10.2017 13:39
Sehr geehrte Frau Litke,
nach einer Modernisierungsmieterhöhung gibt es keine Trennung mehr zwischen Grundmiete und Zulage. Alle weiteren Mieterhöhungen basieren dann auf der neuen Miete. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass bei einer Modernisierungsmieterhöhung der Wohnwert der Immobilie steigt und es somit auch gerechtfertigt ist, langfristig eine höhere Miete zu verlangen.
Jurek am 08.09.2017 20:53
kann die Mieterhöhung schon eingefordert werden, während die Modernisierungsmaßnahmen noch im vollen Gange sind? Das Miethaus ist noch eingerüstet, an der Wärmedämmung wird noch gearbeitet, Balkone sind abgerissen und noch nicht erneuert, Elektroarbeiten laufen noch usw.
Laut Auskunft des Bauleiters sind die Arbeiten wahrscheinlich November oder Dezember beendet, trotzdem haben wir für Oktober schon die Mieterhöhung erhalten.
Immowelt-Redaktion am 11.09.2017 09:31
Hallo Jurek und vielen Dank für Ihren Kommentar,
die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ist in § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt. Im ersten Absatz heißt es, dass der Vermieter die Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erhöhen kann, wenn er diese Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, nicht, wenn er sie noch durchführt.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifels- oder Streitfall empfehlen wir Ihnen daher die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
Rein am 29.06.2017 14:37
kann man bei zu feuchter Wohnung den Einbau einer Entlüftungsanlage als Modernisierung anwenden?
Immowelt-Redaktion am 30.06.2017 09:34
Hallo Rein und vielen Dank für Ihren Kommentar,
generell ist es die Pflicht des Vermieters, die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten. Ist die Wohnung zu feucht und der Vermieter schafft Abhilfe, ist dies lediglich die Beseitigung eines Mangels. Eine Modernisierungsmieterhöhung kann dagegen nur erfolgen, wenn der Wohnwert einer Wohnung verbessert wird.
Frank am 21.06.2017 15:48
kann eine abgeschlossenen Baumaßnahme nachträglich als Modernisierung angekündigt werden. Bsp. Eine Baumaßnahme wird ohne Kosten und Hinweis auf eine Modernisierung angekündigt, z.B Anbringung eines WDVS-Systems. Die Baumaßnahme wird durchgeführt und abgeschlossen, Nach der Schlussrechnung wird die Maßnahme gegenüber den Mietern als Modernisierungsmaßnahme angekündigt und zu 11 % umgelegt?
Immowelt-Redaktion am 22.06.2017 09:50
vielen Dank für Ihren Kommentar. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (Paragraphen 559b und 555c) muss der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform ankündigen. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Kündigt der Vermieter die Modernisierung aber verspätet an, verlängert sich diese Frist um sechs Monate.
Bitte beachten Sie noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir empfehlen daher stets die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverein wie Haus & Grund.
Vorbecker am 07.06.2017 16:14
Bei meinen Eltern soll innerhalb von einen Jahr die Miete zum 2. mal um 11% zwecks Modernisierung erhöht werden. Es soll ein neuer Heizkessel eingebaut werden.
Ist das Modernisierung und ist es überhaupt zulässig, 2mal im Jahr erhöhen?
Immowelt-Redaktion am 08.06.2017 09:00
Hallo Vorbecker,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Eine solche Modernisierungsmieterhöhung ist prinzipiell dann möglich, wenn der neue Heizkessel gegenüber dem alten eine deutliche Verbesserung darstellt. Ob dies bei Ihnen der Fall ist, können wir leider aus der Ferne nicht beurteilen. Wenn Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung haben, empfehlen wir Ihnen daher die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein.
paragraphix am 31.12.2016 13:03
Der Beitrag enthält einen groben Fehler.
Laut § 558e Abs. 1, S. 1 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich "zum Ablauf des übernächsten Monats" kündigen. Dies bedeutet für eine Modernisierungsankündigung, die am 23.08. zugeht, dass die Kündigung erst zum 31.10. möglich ist (denn "nächster Monat" ist September und "übernächster Monat" ist Oktober).
Bis zum 30.09. muss allerdings die Kündigung beim Vermieter eingegangen sein (§ 555e Abs. 1 S. 2 BGB: "Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt").
Immowelt-Redaktion am 02.01.2017 09:41
Hallo paragraphix,
vielen Dank für Ihre Anmerkung. Tatsächlich war der Text an der fraglichen Stelle nicht ganz korrekt. Wir haben ihn berichtigt.