Source: http://www.gevestor.de/details/umlagefaehige-betriebskosten-diese-gehoeren-dazu-714229.html
Timestamp: 2017-06-23 17:14:24
Document Index: 48931693

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 27', '§ 2', '§ 27', '§ 2', '§ 1', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 27', '§ 2']

Umlagefähige Betriebskosten: Diese gehören dazuGratis NewsletterShopLoginMenü Startseite Investieren Private Finanzen Trading Märkte Immobilien Rechner Videos E-Books Karriere Experten Über Gevestor Gratis NewsletterShopLoginMenüStartseite Immobilien Abrechnen Umlagefähige Betriebskosten: Diese gehören dazu Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Umlagefähige Betriebskosten: Diese gehören dazuThemen:
BetriebskostenEs ist ganz klar festgelegt, welche Betriebskosten umlagefähig sind und welche nicht. In diesem Artikel werden die entsprechenden Paragraphen der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und die aktuelle Rechtsprechung erklärt.Umlagefähige Betriebskosten finden Sie in dieser Liste§ 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt positiv fest, welche Betriebskosten umlagefähig sind:die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücksdie Kostender Wasserversorgungder Entwässerungder Heizungder Warmwasserversorgungverbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagendes Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugsder Straßenreinigung und Müllbeseitigungder Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfungder Gartenpflegeder Beleuchtungder Schornsteinreinigungder Sach- und Haftpflichtversicherungfür den Hauswartdes Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlagedes Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflegesonstige BetriebskostenAnmerkung: Bis 31.12.2003 waren die umlagefähigen Betriebskosten in der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung (II. BV) geregelt, seither stehen sie in § 2 BetrKV.Die alte Rechtslage gilt für die älteren Mietverträge aber fort. Die Nummerierung der Betriebskosten in dieser Aufstellung entspricht sowohl der Nummerierung in der Anlage 3 zu § 27 der II. BV als auch in § 2 BetrKV.
Diese Betriebskosten sind nicht umlagefähig§ 1 BetrKV stellt demgegenüber negativ klar, welche Kosten keine Betriebskosten sind:VerwaltungskostenDies sind die Kosten, die für die Verwaltung des Gebäudes entstehen. Sie dürfen also weder Ihre eigenen Kosten, die für die Verwaltung entstanden sind, noch die Kosten für eine Fremdverwaltung umlegen.Dazu gehören auch Kosten für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung.Instandhaltungs- und InstandsetzungskostenDas sind Kosten für Maßnahmen zur Erhaltung oder Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustands, zum Beispiel das Erneuern alter, aber noch funktionsfähiger Wasserleitungen oder Heizungsanlagen.Weitere Kosten im Gewerbemietvertrag möglichSowohl die II. BV als auch die BetrKV legen die Betriebskosten für die Wohnraummiete fest. Vermieten Sie Gewerberäume, können Sie mit Ihrem Mieter auch weitere Betriebskosten vereinbaren, zum Beispiel die Kosten für einen Wachdienst.Kosten der Verwaltung trägt MieterIhr Vorteil: Nach zwei jüngeren Urteilen des BGH ist es in einem (Formular-) Gewerbemietvertrag sogar möglich zu vereinbaren, dass der Mieter „die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ zu tragen hat (BGH, Urteil v. 09.12.09, Az. XII ZR 109/08).Auch hat der Mieter auch die Kosten einer Versicherung gegen „Terrorschäden“ zu tragen (BGH, Urteil v. 13.10.10, Az. VII ZR 129/09).Diese Betriebskosten ergeben sich aus der aktuellen RechtsprechungWie Sie sehen, gibt das Gesetz mit seiner positiven und negativen Abgrenzung nur den Rahmen vor, welche Betriebskosten grundsätzlich (nicht) umlagefähig sind. Die konkrete Zuordnung erfolgt dann im Laufe der Zeit durch die Rechtsprechung.Für die folgende Tabelle sind alle relevanten Entscheidungen ausgewertet, damit Sie sicher beurteilen können, welche Kosten grundsätzlich umlagefähig sind – und welche nicht.Die Nummerierung der Betriebskosten in dieser Aufstellung entspricht wiederum der Nummerierung in der Anlage 3 zu § 27 der II. BV und der in § 2 BetrKV.1. Laufende öffentliche LastenDiese Kosten sind umlagefähig: Grundsteuer; Grundsteuernachforderungen; Realkirchensteuer; Zweitwohnungssteuer; Deichgebühren; HauszinssteuerDiese Kosten sind nicht umlagefähig: Kosten der Hausverwaltung; Erschließungs-, Anschluss- und Straßenausbaukosten; Einkommen-, Erbschaft-, Schenkung- und Gewerbesteuer des Vermieters2. Kosten der WasserversorgungDiese Kosten sind umlagefähig: Kosten des Wasserverbrauchs; Grundgebühren; Leasing- bzw. Mietkosten für die Verbrauchserfassungsgeräte (auch von Zwischenzählern); Kosten für behördlich vorgeschriebene Wasseruntersuchungen; Kosten einer hauseigenen Wasseraufbereitungsanlage sowie der Eichkosten; Kosten für Betriebsstrom und KorrosionsschutzDiese Kosten sind nicht umlagefähig: Kosten, soweit Wasser verbraucht wurde, für die Dachbegrünung, wegen Wasserrohrbruchs oder wegen Baumaßnahmen des Vermieters; Reparaturkosten einschließlich eines Austauschs zur Vermeidung einer Reparatur; Kosten für den Erwerb von Wasserzählern3. Kosten der EntwässerungDiese Kosten sind umlagefähig: Kanalgebühren; Sielgebühren; Kosten für die Entsorgung des Oberflächenwassers; Kosten für den Betrieb der hauseigenen Abwasseranlage; Kosten für den Betrieb einer Entwässerungspumpe, insbesondere für Strom, Reinigung, Prüfung und Abschmieren; bei vorhandener Klär- und Sickergrube die Kosten für Reinigung und AbfuhrDiese Kosten sind nicht umlagefähig: Kosten der Beseitigung einer Rohrverstopfung; Kosten der Dachrinnenreinigung (aber als „sonstige Betriebskosten“ möglich); Kanalanschlussgebühren; Kosten für verbrauchsabhängige Abrechnung; Mehrkosten zur Abrechnung des Frischwassers4. Kosten der HeizungDiese Kosten sind umlagefähig: Laufende Betriebskosten der Heizungsanlage einschließlich Abgasanlage; Kosten der Fernheizung; Kosten der Brennstoffe und ihrer Lieferung; Kosten des Betriebsstroms; Kosten für die Reinigung von Kessel, Tank und Betriebsraum; Wartungskosten; Kosten für den Bezug von Fernwärme; Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen; Kosten für die Verbrauchserfassung; Kosten für Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz; Kosten der Berechnung und Aufteilung der KostenDiese Kosten sind nicht umlagefähig: Reparaturkosten; Kosten für das Abdichten des Öltanks oder für seinen Anstrich mit Rostschutzfarbe; Kosten einer Maschinenversicherung für den Heizkessel; Kosten für die Überwachung der Öllieferung5. Kosten der zentralen WarmwasserversorgungDiese Kosten sind umlagefähig: Kosten der Lieferung von Warmwasser und des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage; Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten und WärmemengenzählernDiese Kosten sind nicht umlagefähig: Kosten der Instandsetzung von Warmwassergeräten und Wärmemengenzählern6. Kosten verbundener Heizungs- und WarmwasserversorgungsanlagenDiese Kosten sind umlagefähig: Kosten für „Heizung“ und „Warmwasserversorgung“ wie in den beiden zuvor angegebenen Kostenpositionen aufgeführtDiese Kosten sind nicht umlagefähig: Kosten für „Heizung“ und „zentrale Warmwasserversorgung“ wie in den beiden zuvor angegebenen Kostenpositionen aufgeführt7. Personen- oder LastenaufzugDiese Kosten sind umlagefähig: Kosten der Pflege und regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit; Kosten des Betriebsstroms und der Prüfung des Notrufsystems; Kosten für AufzugswärterDiese Kosten sind nicht umlagefähig: Anschaffungskosten; Reparaturkosten; Kosten für die Beseitigung einer Betriebsstörung, sofern dies nicht durch die übliche Wartung ohne Mehraufwand geschieht8. Straßenreinigung und MüllbeseitigungDiese Kosten sind umlagefähig: Müllgebühren; Kosten der Müllmengenerfassung; Kosten der Bürgersteigreinigung; Kosten für den Winterdienst inkl. Streugut; Kosten wiederkehrender Sperrmüllentsorgungen; Kosten für maschinelle Müllbeseitigungsanlagen; Kosten der Berechnung und Aufteilung der Kosten; Kosten für „Müllmanagement“Diese Kosten sind nicht umlagefähig: Kosten einmaliger Sperrmüllabfuhren und Entsorgung von Bauschutt; Kosten für die Miete von Abfallbehältnissen; Kosten für das Nachsortieren nicht ordnungsgemäß getrennten Mülls (Gewerbemüll nur auf Gewerbemieter umlegbar)9. Gebäudereinigung und UngezieferbekämpfungDiese Kosten sind umlagefähig: Personalkosten; Kosten für Reinigungsmittel und Wartung der Reinigungsgeräte; Kosten der Fahrstuhlreinigung; Kosten für die regelmäßige Vorbeugung von UngezieferbefallDiese Kosten sind nicht umlagefähig: Kosten für die Fassadenreinigung; Kosten für die nicht regelmäßige Beseitigung von Ungeziefer („Rattenbefall“, „Mottenplage“) und Bienen- und Wespennestern; Kosten für Ameisenbekämpfung außerhalb des Gebäudes10. GartenpflegeDiese Kosten sind umlagefähig: Gärtnerkosten; Kosten für Erneuerung von Pflanzen, Saatgut, Dünger sowie für die Beseitigung von Gartenabfällen; Kosten für die Stabilisierung eines windbruchgefährdeten Baums; Kosten für Schnee- und Eisbeseitigung auf Zugängen und Zufahrten; Kosten für Betrieb, Wartung und Reparatur von Gartenpflegegeräten; Kosten der Bewässerung; Kosten der Beseitigung von Sturmschäden; Kosten für die regelmäßige Pflege von SpielplätzenDiese Kosten sind nicht umlagefähig: Kosten für die erstmalige Errichtung einer Gartenanlage; Kosten für das Fällen erkrankter oder wegen Alters umsturzgefährdeter Bäume; Kosten der Dachbegrünung; Kosten der Gullyreinigung; Kosten für Erstausstattung eines Spielplatzes; Anschaffungskosten eines Rasenmähers und sonstiger vergleichbarer Gerätschaften11. BeleuchtungDiese Kosten sind umlagefähig: Kosten der Außenbeleuchtung; Kosten der Beleuchtung von Gebäudeeingang, Treppen, Kellern, Bodenräumen, Fluren und Waschküchen, soweit sie allgemein zugänglich sind; Kosten für Beleuchtung von Klingeln und HausnummernDiese Kosten sind nicht umlagefähig: Kosten für die Erneuerung defekter Leuchtkörper; Kosten für die Reparatur defekter Beleuchtungsanlagen sowie Anschaffungskosten; Kosten der Beleuchtung an Flächen, die bestimmten Mietern vermietet sind, z. B. Keller, Stellplätze12. SchornsteinreinigungDiese Kosten sind umlagefähig: Kehrgebühren für Einzelöfen, Kamine und Etagenheizungen (auch wenn sie nicht mehr genutzt werden, die Anlagen aber noch nicht stillgelegt sind)Diese Kosten sind nicht umlagefähig: Eine Umlage der vorgenannten Kosten scheidet aus, wenn diese bereits in den Heizkosten enthalten sind.13. Sach- und HaftpflichtversicherungDiese Kosten sind umlagefähig: Prämien für die Gebäudeversicherung; Beiträge zur Versicherung gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden; Glas-, Vandalismus-, Aufzugs-, Terror- und Öltankversicherung (auch dann, wenn die Versicherung erst nach Mietbeginn abgeschlossen wurde); Beiträge für eine ElementarschadenversicherungDiese Kosten sind nicht umlagefähig: Kosten einer Rechtsschutzversicherung, Reparaturversicherung; Mietausfallversicherung, privaten Haftpflichtversicherung des Vermieters sowie einer Kfz-Haftpflichtversicherung von Dienstfahrzeugen einer Hausverwaltung14. HauswartDiese Kosten sind umlagefähig: Vergütung des Hauswarts (einschließlich der Sozialabgaben) für Arbeiten der Verkehrssicherung, Wartung von Anlagen, Wach- und Schließdienst, Reinigung und Veranlassung von Reparaturen; Mietwert einer dem Hausmeister als Vergütung unentgeltlich überlassenen Wohnung; GratifikationenDiese Kosten sind nicht umlagefähig: Kosten der Hausverwaltung; Kosten für kaufmännisch-organisatorische Aufgaben des Hauswarts sowie für Aufgaben der Instandhaltung und -setzung und der Schönheitsreparaturen und im Zusammenhang von Mieterwechseln15. Gemeinschafts-Antennenanlage oder BreitbandkabelnetzDiese Kosten sind umlagefähig: Kosten für Betriebsstrom, Wartungsarbeiten; Urheberrechtsgebühren, Leasinggebühren; regelmäßig anfallende NutzungsentgelteDiese Kosten sind nicht umlagefähig: Anschaffungskosten; Kosten für die Reparatur unabhängig von deren Ursache (Verschleiß, Sturmschäden etc.)16. Einrichtungen für die WäschepflegeDiese Kosten sind umlagefähig: Kosten für den Mietern zur Verfügung stehende Wascheinrichtungen, wobei zumindest eine Waschmaschine zur Verfügung stehen muss; Kosten für WäschetrocknerDiese Kosten sind nicht umlagefähig: Anschaffungs- und Reparaturkosten einschließlich solcher für Münzautomaten17. Sonstige BetriebskostenAls sonstige Betriebskosten können Sie solche Kosten umlegen, die wiederkehrend anfallen und die Sie als sonstige Betriebskosten mit Ihrem Mieter ausdrücklich vereinbart haben. Hierzu zählen neben Reinigungskosten für Dachrinnen und Lichtschächte insbesondere Wartungskosten, etwa für: Alarmanlagen, Elektroanlagen, Rolltore, Blitzschutzanlagen, Feuerschutzeinrichtungen, Rauchabzugsanlagen, Schneeräumgeräte und Abwasserreinigungsanlagen.27. Dezember 2011© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehaltenArtikel weiterempfehlenVon: David Gerginov.