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Timestamp: 2019-08-18 02:40:17
Document Index: 373158702

Matched Legal Cases: ['§ 548', '§ 535', '§ 538', '§ 28', '§ 538', 'BGH', 'BGH', '§ 307', '§ 536', '§ 536', '§ 536', 'BGH', '§ 28', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 280', '§ 286', '§ 485', '§ 548', '§ 548', '§ 203', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Schönheitsreparaturen - wohnungswirtschaft.online
Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter
Der Umfang der Schönheitsreparaturen
Der Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen
Der Anspruch auf Kostenersatz
Die kurze Verjährung des § 548 BGB
Der Anspruch des Mieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen
1. Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter
Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Da jede Nutzung einer Wohnung diese verändert und verschlechtert, bestimmt desweiteren § 538 BGB ausdrücklich, dass Veränderungen oder Verschlechterungen vom Mieter nicht zu vertreten sind, wenn sie durch vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden. Dies bedeutet, dass der Vermieter auch die Schäden in der Wohnung zu beseitigen hat, die durch normale Abnutzung entstehen. Dazu gehören auch all die Arbeiten, die unter den Begriff der Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Absatz 4 Satz 3 der II. BV fallen: Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Diese Arbeiten sind von Gesetzes wegen Sache des Vermieters.
Die Pflicht, die Schönheitsreparaturen auszuführen, kann jedoch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes im Mietvertrag, also durch Allgemeine Geschäftsbedingungen, auf den Mieter übertragen werden. Dazu bedarf es aber einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 538, Rn 135). Die allgemeine Übung, dass die Schönheitsreparaturen Sache der Mieter sind, reicht dafür nicht aus. In den meisten Mietverträgen gibt es daher Klauseln, mit denen die Schönheitsreparaturen auf die Mieter abgewälzt werden. Nach Auffassung des BGH ist dies mittlerweile sogar eine Verkehrssitte (BGH, Urteil vom 14. 7. 2004 – VIII ZR 339/03). Auch dabei sollte man sich jedoch kurz fassen, da der Bundesgerichtshof mittlerweile viele Vertragsbestimmungen, die diese Regelung modifiziert haben, für unwirksam erklärt hat (Näheres dazu in Ziffer 3. „Unwirksame Klauseln”). Dies hat in der Regel zur Folge, dass die Übertragung der Pflicht, die Schönheitsreparaturen auszuführen, insgesamt unwirksam ist.
In einer grundlegenden Entscheidung vom 18. März 2015 (VIII ZR 185/14) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 I 1, II Nr. 1 BGB nicht standhält und somit unwirksam ist. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nach dem Urteil nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist vielmehr, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Ob dies der Fall ist, unterliegt angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, in erster Linie einer dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalls maßgeblichen Umstände. Anders kann es nur aussehen, sofern der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich gewährt hat, also mietfreie Monate oder einen bestimmten Geldbetrag. Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter.
Mit Urteil vom 22. August 2018 (VIII ZR 277/16) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass dies auch dann gilt, wenn der Mieter sich durch eine zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen. Denn eine derartige Vereinbarung sei in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie hätte deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen. Insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben. Es sei allein Aufgabe des Vermieters, die Wirksamkeit der Verpflichtung seiner Mieter auf Übernahme der Schönheitsreparaturen zu überprüfen. Am Ende eines Mietverhältnisses müsse er daher entscheiden, ob er einen Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen habe oder nicht. Sei dies der Fall, könne er diesen Anspruch geltend machen und damit dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben. Bestehe kein Anspruch, sei es ohnehin Sache des Vermieters, die Wohnung zu renovieren oder einen angemessenen Ausgleich zu zahlen. Eine Übernahme der den Vormieter treffenden Renovierungspflicht sei nur im Wege einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen dem Mieter, dem Vormieter und dem Vermieter möglich. Dabei müsse der Vermieter sicherstellen, dass die Gegenleistung des Vormieters tatsächlich einen angemessenen Ausgleich für die Übernahme der Renovierungsverpflichtung darstelle.
Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin hat in einem (noch nicht rechtskräftigen) Urteil vom 9. März 2017 (67 S 7/17) darüber hinausgehend entschieden, dass eine vom Vermieter gestellte Formularklausel, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, gemäß den §§ 536 IV BGB, 307 I, II Nr. 1 BGB auch dann unwirksam ist, wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde. Denn solche Klauseln würden gegen § 536 Absatz 4 BGB verstoßen, wonach die Rechte des Mieters zur Minderung der Miete bei einem Mangel nicht eingeschränkt werden dürften. Die 64. Kammer des Landgerichts Berlin hat sich dem jedoch mit (rechtskräftigem) Urteil vom 02. Mai 2018 (64 S 120/17) nicht angeschlossen. Die AGB-Klausel in einem Wohnungsmietvertrag “Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen” könne eine Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht auf die Mieter bewirken, wenn ihnen die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben wurde. Das Verbot des § 536 Absatz 4 BGB, wonach die mietrechtlichen Gewährleistungsansprüche eines Mieters nicht abbedungen werden können, stehe der Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht auf die Mieter nicht grundsätzlich entgegen. Es bleibt abzuwarten, ob der Bundesgerichtshof hier nochmals angerufen wird. Nach derzeitigem Sachstand ist jedoch nicht zu erwarten, dass er sich der Auffassung der 67. Kammer anschließt und die Übermüdung von Schönheitsreparaturen grundsätzlich untersagt.
2. Der Umfang der Schönheitsreparaturen
Nicht alles, was der Vermieter vor allem bei Vertragsende gerne unter den Begriff der Schönheitsreparaturen subsumieren würde, gehört tatsächlich dazu. Da eine gesetzliche Legaldefinition im Mietrecht fehlt, verweist der BGH auf § 28 Absatz 4 der 2. BV, an dem sich die Rechtsprechung im Wohnraummietrecht (VIII. Zivilsenat) und überwiegend auch im Gewerbemietrecht (XII. Zivilsenat) orientieren. Die Vorschrift lautet folgendermaßen:
„(4) Die Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen sind in den Sätzen nach Absatz 2 nicht enthalten. Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.”
Zu den Schönheitsreparaturen gehören alle Arbeiten, die zur Beseitigung von normalen Abnutzungs- und Gebrauchsspuren, die der Mieter verursacht hat, erforderlich sind. Dazu gehört die Beseitigung solcher Mängel, die durch das normale Abwohnen hervorgerufen werden, nicht jedoch die Beseitigung darüber hinausgehender Mängel. Herkömmlicherweise werden dem Begriff der Schönheitsreparaturen alle Arbeiten zugeordnet, die einem Maler und Anstreicher obliegen (LG Köln, Urteil vom 16.03.1989 – 1 S 339/88). Dazu gehören
◦ Das Streichen von Decken, Wänden und ggfls. Fußböden;
◦ Das Reinigen von Teppichböden;
◦ Das Lackieren der Innentüren sowie der Innenseiten der Außentür sowie der Fenster;
◦ Das Lackieren der Heizkörper und Heizrohre;
◦ Die Beseitigung kleinerer Holz- und Putzschäden.
Dieser Katalog darf nicht erweitert werden, auch nicht durch entsprechende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien, soweit sie auf AGB des Vermieters beruhen. So hat z.B. das LG Köln durch Urteil vom 16.03.1989 – 1 S 339/88 – entschieden, dass das Abziehen von Parkettböden (so auch BGH, Urteil vom 13. 1. 2010 – VIII ZR 48/09) sowie die Ausbesserung von Schäden am Putz der Wände und Decken und am Bodenbelag nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören. Strittig war auch die Frage, ob eine Formularklausel wirksam ist, die den Mieter verpflichtet, auch die Außenseiten von Fenstern und Türen im Rahmen der Schönheitsreparaturen zu streichen. Das Landgericht Berlin (Urteil vom 09.06.2008, 67 S 7/08) und das Kammergericht Berlin (Urteil vom 17.09.2007, 8 U 77/07) lehnen dies ab. Zurecht wird darauf verwiesen, dass eine solche Klausel den Mieter gemäß § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteilige, da für die Abnutzung von außen nicht das Verhalten des Mieters, sondern die Witterung ursächlich sei. Der BGH hat diese Ansicht mittlerweile bestätigt (BGH, Urteil vom 13. 1. 2010 – VIII ZR 48/09). Auch die Erneuerung eines verschlissenen Teppichbodens gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 22.03.1991 – 30 REMiet 3/90). Auch die Beseitigung von Löchern für Dübel (auch in Fliesen) im üblichen Umfang kann vom Mieter im Rahmen der Ausführung der Schönheitsreparaturen nicht verlangt werden (BGH, Urteil vom 20.01.1993 – VIII ZR 10/92)
Grundsätzlich nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören die Beseitigung von Schäden, die der Mieter verursacht hat. Hier muss der Vermieter ggfls. Schadensersatzansprüche geltend machen. Auch der Rückbau von Einbauten und sonstigen baulichen Veränderungen fällt nicht unter die Schönheitsreparaturen.
Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine starre Fristenklausel, die dem Mieter Renovierungen in festgelegten Zeiträumen unabhängig von der konkreten Abnutzung der Wohnung auflastet, unwirksam (BGH, Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03). Dies führt nicht etwa dazu, dass die unwirksame Klausel durch eine wirksame ersetzt wird, sondern wegen des Verbotes der geltungserhaltenden Reduktion entfällt die Klausel schlicht mit der Folge, dass wieder der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist. Er kann sie also nicht nur nicht mehr vom Mieter verlangen, sondern dieser kann umgekehrt nun den Vermieter auf Schönheitsreparaturen in Anspruch nehmen.
Ebenso kann es dem Vermieter während des Mietverhältnisses eigentlich egal sein, in welchen Farben der Mieter seine Wohnung gestaltet. Erst nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter wegen der erforderlichen Neuvermietung ein Interesse an “gedeckten Farben”. Eine absolute Farbwahlklausel ist daher unwirksam.
Erweiterung des Umfangs der Schönheitsreparaturen
Wie bereits dargelegt darf der Katalog der Schönheitsreparaturen nicht erweitert werden. Solche Klauseln sind unwirksam.
Die Zahl der Entscheidungen, die der BGH mittlerweile zu den Schönheitsreparaturklauseln gefällt hat, läßt einen fast den Überblick verlieren. Es gibt allerdings zwei einfache Kontrollüberlegungen: Der BGH läßt nur solche Klauseln zu, die die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auf das Notwendigste und auf vom Mieter selbst verursachte Abnutzungen beschränken.
Ist eine Klausel unwirksam, so entfällt die gesamte Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen auszuführen. Der BGH schreibt dazu: „Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 I 1 BGB unwirksam.” (BGH, Urteil vom 13. 1. 2010 – VIII ZR 48/09).
Es gilt dann wieder die gesetzliche Regelung, nach der der Vermieter für die Erhaltung der Mietsache zuständig ist. Ein Problem entsteht für die Vermieter daraus vor allem dadurch, dass das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Allgemeinen Geschäftsbedingungen bei Dauerschuldverhältnissen wie Mietverträgen eigentlich eines Korrektivs bedürfte. Eine unwirksame Klausel im Bereich KFZ-Verkauf wird innerhalb eines überschaubaren Zeitraumes von 2 oder 3 Jahren (Der üblichen Garantiezeit) keine Rolle mehr spielen. Bei Mietverträgen sieht das anders aus. Hier können die Wirkungen einer geänderten Rechtsprechung noch Jahrzehnte anhalten. Das Problem ist aber keines des Mietrechts, sondern des AGB-Rechts.
4. Der Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen
Ist der Mieter wirksam zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, ist dies Teil seiner Hauptleistungspflicht. Dies ergibt sich daraus, dass sie nach der Rechtsprechung des BGH Bestandteil seines Entgeltes ist.
Sind die Schönheitsreparaturen fällig, so hat er die Arbeiten in mittlerer Art und Güte auf fachhandwerklichem Niveau auszuführen. Hinsichtlich der farblichen Gestaltung ist der Mieter grundsätzlich frei. Farbvorgaben darf es gar nicht während des laufenden Mietverhältnisses geben. Lediglich dann, wenn er die Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietverhältnisses ausführt, ist ein Interesse des Vermieters anerkannt, dass die Arbeiten in üblichen Farben ausgeführt werden, damit der Vermieter durch die lila Küche keine Probleme bei der Anschlussvermietung bekommt. Allerdings ist es auch in diesem Fall nicht zulässig, in der Vertragsklausel „weiß” vorzuschreiben (BGH, Urteil vom 18. Juni 2008, VIII ZR 224/07 und vom 14. Dezember 2010,VIII ZR 198/10).
Üblicherweise empfiehlt es sich, die Schönheitsreparaturen mit weißer Dispersionsfarbe und weißem Qualitätslack durchzuführen. Aus der Sicht der Mieter ist das jedenfalls kein lohnenswerter Punkt, um einen Streit mit dem Vermieter vom Zaun zu brechen.
Wichtig ist in diesem Zusammenhang noch zu wissen, dass sogenannte „Fachhandwerkerklauseln“, mit denen der Mieter verpflichtet werden soll, die Schönheitsreparaturen durch eben solche Fachhandwerker ausführen zu lassen, unwirksam sind. Der Mieter muss immer die Möglichkeit haben, die Arbeiten selbst durchzuführen. Dies hat der BGH zuletzt durch Urteil vom 09. Juni 2010 (VIII ZR 294/09) entschieden.
In den meisten Fällen führen die ausziehenden Mieter die Schönheitsreparaturen im wesentlichen ordnungsgemäß aus oder es kommt zwischen Mieter und Vermieter zu einer finanziellen Einigung. Im optimalen Fall ist schon der Nachmieter in diese Abstimmungen involviert, so dass am Ende ein Zustand erreicht wird, der von allen Parteien getragen wird.
Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen jedoch nicht nach, so muss der Vermieter seine Ansprüche auf anderem Wege durchsetzen. Zunächst bleibt ihm natürlich der Primäranspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen erhalten. Er kann den Mieter auch gerichtlich darauf in Anspruch nehmen. Wirklich sinnvoll ist das jedoch nicht, da die Wiederherstellung der Vermietbarkeit der Wohnung dadurch hinausgezögert wird. Das Interesse des Vermieters richtet sich also nicht nur auf darauf, dass die Schönheitsreparaturen durchgeführt werden, sondern auch darauf, dass dies schnell erfolgt.
5. Der Anspruch auf Kostenersatz
In aller Regel wird der Vermieter daher dazu übergehen, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und den dadurch verursachten finanziellen Aufwand beim Mieter geltend zu machen.
Führt der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht aus, obwohl er dazu verpflichtet ist, stellt das eine Vertragsverletzung dar, die ihn unter den Voraussetzungen der §§ 280 Absatz 2, 286 BGB zum Schadensersatz verpflichtet.
Ein besonderes Augenmerk muss in diesem Zusammenhang vor allem darauf gelegt werden, dass dem Mieter ordnungsgemäß eine angemessene Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bestimmt wird. Dies sollte schriftlich erfolgen. In dem Schreiben müssen die auszuführenden Arbeiten möglichst detailliert beschrieben werden. Es reicht nicht aus, wenn der Vermieter ohne Fristsetzung nicht näher bezeichnete Arbeiten verlangt. Auch das Einfordern eines Geldbetrages reicht nicht, da dieser nicht die Voraussetzung, sondern die Folge des Schadensersatzanspruches ist.
Als angemessen gilt in etwa eine Frist von 7 bis 14 Tagen, je nach Umfang der Arbeiten. Eine zu kurze Frist ist jedoch nicht wirkungslos, sondern es wird eine angemessene Nachfrist in Gang gesetzt. Ein Problem kann sich trotzdem daraus ergeben, wenn der Vermieter innerhalb der angemessenen Frist die Ersatzvornahme einleitet, der Mieter sich aber, etwa nach anwaltlicher Beratung, noch zur Durchführung der Arbeiten bereiterklärt.
Unterbleiben kann die Fristsetzung unter den Voraussetzungen des § 286 Absatz 2 BGB, die jedoch sehr restriktiv gehandhabt werden sollten und im Zweifel nicht vorliegen. Insbesondere reicht der Auszug ohne Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht aus. Nur wenn der Mieter die Erfüllung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig verweigert, ist die Nachfristsetzung entbehrlich. Die früher zusätzlich erforderliche Ablehnungsandrohung ist dagegen seit der Schuldrechtsreform entbehrlich.
Der Vermieter sollte mit dem Mieter beim Auszug eine Begehung durchführen und die noch auszuführenden Arbeiten protokollieren. Man kann dem Mieter auch anbieten, dies schon vorher zu machen, wenn Unsicherheit über den Umfang der durchzuführenden Schönheitsreparaturen besteht (Sogenannte ”Vorabnahme”). In jedem Fall muss der Mieter vor der selbständigen Durchführung der Schönheitsreparaturen und der folgenden Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen eine detaillierte Aufforderung zur Durchführung bestimmter benannter Arbeiten unter Setzung einer angemessenen Frist erhalten.
Passiert auch innerhalb der Frist nichts, können die Arbeiten im Wege der Ersatzvornahme durchgeführt und die entstehenden Kosten gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters verrechnet werden. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters umfasst dabei die objektiv erforderlichen Kosten der Schönheitsreparaturen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auch tatsächlich in Ersatzvornahme durchzuführen. Er kann die Kosten auch auf Gutachtenbasis abrechnen. Hier liegt ein besonderes Risiko für den Mieter, da dies deutlich teurer ist, als wenn der die Arbeiten selbst erledigt.
Weiterhin kann der Vermieter die ihm durch die Verspätung zusätzlich entstehenden Schäden wie Mietausfall geltend machen. Allerdings muss er dazu eine konkrete Vermietung bzw. Vermietungschance nachweisen können.
Läßt der Vermieter nach dem Auszug des Mieters den Zustand und den Aufwand für die Schönheitsreparaturen durch einen Sachverständigen feststellen, so gehören dessen Kosten ebenso wie die eines zu beauftragenden Rechtsanwaltes zu den Kosten, die der Mieter dem Vermieter zu erstatten hat.
Kommt der Mieter einer Aufforderung des Vermieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht nach und will der Vermieter die Ersatzvornahme durchführen, muss er zunächst die erforderlichen Beweise sichern. Im Prozess um den Aufwendungsersatz trifft ihn nämlich die volle Beweislast für die erforderlichen Schönheitsreparaturen und die Notwendigkeit und Angemessenheit seiner Aufwendungen. Da die Mängel zu diesem Zeitpunkt bereits beseitigt sind, wird es dem Vermieter nur schwer gelingen, diese Voraussetzungen zu beweisen. Ein von ihm vor Durchführung der Arbeiten eingeholtes Privatgutachten oder Auskünfte der Handwerker gelten nur als Parteivortrag, nicht als Beweismittel, und können daher durch den Mieter einfach bestritten werden. Zwar können die Handwerker als Zeugen vernommen werden, dies ist jedoch durchaus risikobehaftet, wie immer beim Zeugenbeweis. Will der Vermieter ohne die Gefahr eines Beweisverlustes die Schönheitsreparaturen möglichst schnell durchführen, kann er zuvor eine selbständiges Beweisverfahrens gemäß § 485 ZPO durchführen.
7. Die kurze Verjährung des § 548 BGB
Mit der Rückgabe der Wohnung beginnt gemäß § 548 Absatz 1 BGB die kurze Verjährungsfrist für Ersatzansprüche gegen den Mieter zu laufen, nicht erst mit dem Ende des Vertrages. Durch Verhandlungen zwischen den Mietparteien wird gemäß § 203 BGB die Verjährung gehemmt, bis die Verhandlungen beendet sind. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag „Die Verjährung mietrechtlicher Ansprüche”.
8. Der Anspruch des Mieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen
In den vergangenen Jahrzehnten war es üblich, dass die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vom Vermieter auf den Mieter abgewälzt worden ist. Mietverträge, in denen keine solche Klausel enthalten war, gab es so gut wie nicht. Durch die sich seit 2004 ständig verschärfende Rechtsprechung des BGH zu diesem Thema ist die Zahl der Mietverträge, bei denen die Überwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, beständig angestiegen. Durch die neue Rechtsprechung zur Unwirksamkeit bei umrenovierten Wohnungen dürfte diese Zahl dramatisch in die Höhe geschnellt sein. Wahrscheinlich wird auch die Zahl der Wohnungen, die nicht renoviert werden und bei denen daher erst gar keine Schönheitsreparaturklausel vorhanden ist, zunehmen.
Es wird daher immer mehr Fälle geben, in denen nicht der Mieter, sondern wie nach dem gesetzlichen Leitbild der Vermieter dazu verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen auszuführen (siehe oben Ziffer 1.). Es stellt sich dann immer die Frage, wann der Mieter vom Vermieter Schönheitsreparaturen verlangen kann. Dies kann immer nur im jeweiligen Einzelfall anhand der Umstände vor Ort entschieden werden und entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung. Mietet und übernimmt der Mieter allerdings eine Wohnung im unrenovierten Zustand und akzeptiert damit diesen Zustand als vertragsgemäß, hat er nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 02. Mai 2018 (18 S 392/16) gegen den Vermieter keinen Anspruch, dass dieser die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand zu versetzt. Auch wenn sich der Zustand der Wohnung im Laufe des Mietverhältnisses weiter verschlechtert, hat der Mieter keinen Anspruch auf Schönheitsreparaturen. Er hat sie schließlich so angemietet und auch die Miete bemisst sich in der Regel nach dem Zustand der Wohnung. Erst wenn die Wohnung einen “verkommenen” Zustand aufweist, Renovierungsarbeiten also erforderlich wären, um Substanzschäden vorzubeugen, kann der Mieter einen Anspruch auf Schönheitsreparaturen haben.
Wie Sie den vorstehenden Ausführungen entnehmen können sind Schönheitsreparaturklauseln vermientes Gelände. Die Möglichkeiten, gegen rechtliche Regelungen zu verstoßen, sind groß. Man kann als Vermieter im Vorhinein auch nicht immer wissen, was der BGH und die Instanzgerichte in dieser Frage in nächster Zeit entscheiden werden. Es ist daran nichts ehrenrühriges oder unprofessionelles. Es stellt sich allerdings die Frage, wie man ganz praktisch mit diesen Problemen umgeht.
Der Vermieter ist bei wirksamer Vereinbarung auch während des laufenden Mietverhältnisses berechtigt, auf der Durchführung von Schönheitsreparaturen zu bestehen. Führt der Mieter sie nicht durch, kann ihn der Vermieter insoweit auch gerichtlich in Anspruch nehmen. Im laufenden Mietverhältnis sollte man jedoch auf die Kontrolle der Ausführung von Schönheitsreparaturen verzichten. Insoweit ist dem BGH beizupflichten, dass es dem Vermieter eigentlich egal sein kann, wie der Mieter wohnt, solange er andere nicht stört und die Gebäudesubstanz nicht leidet.
Bei der Wohnungsabnahme sieht es schon anders aus. Hier muss man sich mit der Frage aktiv auseinandersetzen, wie man mit dem Mieter umgeht, bei dem die Klausel unwirksam ist oder sein könnte. Man sollte dabei nicht von vornherein die Flinte ins Korn werfen. Im Rahmen der Rückgabe der Wohnung gibt es noch vielfältige Möglichkeiten, mit dem Mieter Vereinbarungen zu treffen. Nicht immer ist eindeutig, dass die verwendete Klausel unwirksam ist. Oft wird es um die Frage gehen, ob es sich um eine Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch oder um eine zum Schadensersatz verpflichtende Beschädigung handelt. Auch wird es Mieter geben, die ihre Rechte nicht kennen oder einem Streit mit dem Vermieter einfach aus dem Weg gehen wollen. In allen diesen Fällen ist es legitim, im Rahmen der Wohnungsrückgabe im Vergleichswege festzuhalten, welche Arbeiten der Mieter noch erbringt oder welche Zahlungen er gegebenenfalls noch leistet.
Der Mieter kann im Falle einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen. Hierauf kann der Vermieter mit verschiedenen Maßnahmen reagieren.
Zunächst sollte man sich im Rahmen einer Wohnungsbesichtigung einen Eindruck von dem Zustand der Wohnung verschaffen. Auch hier gilt: Der Vermieter muss lediglich die vertragsgemäßen Abnutzungserscheinungen beseitigen, keine vom Mieter verursachten Schäden. Die Frage, wann Schönheitsreparaturen erforderlich sind, ist im Einzelfall in den meisten Fällen nur schwer zu beantworten. Hier kann man sich sicher in vielen Fällen auf den Standpunkt stellen, dass Arbeiten noch nicht erforderlich sind. Auch die Art der Ausführung kann ein Ansatzpunkt sein. Der Mieter kann nicht verlangen, dass ein ggfls von ihm hergestellter Zustand beibehalten wird. Entscheidend ist vielmehr die Frage, was vertraglich vereinbart ist. Gibt es dazu wie meistens keine näheren Angaben, ist der Zustand der Wohnung bei Übergabe entscheidend.
Wenn all dies offensichtlich nicht weiterhilft, sollte man sein Energien lieber darauf konzentrieren, eine kostengünstige Ausführung der Arbeiten zu organisieren.
Bei allen Vereinbarungen, die zum Thema der Schönheitsreparaturen getroffen werden, sollte man sich folgende Grundsätze vor Augen führen:
Von Gesetzes wegen sind die Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters.
Übernimmt der Mieter die Schönheitsreparaturen, so ist dies ein Teil seines Entgeltes für die Überlassung der Wohnung.
Der Mieter darf nur zu solchen Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, die er selbst verursacht hat.
Wie der Mieter seine Wohnung während der Mietzeit gestaltet, ist seine freie Entscheidung. Erst zum Ende des Mietverhältnisses hin gewinnt das Interesse des Vermieters Gewicht, die Wohnung in einer durchschnittlichen Gestaltung zurückzubekommen.
Fristen sind daher nicht mehr als Anhaltspunkte, rechtlich aber ohne Relevanz. Entscheidend ist vielmehr das Verhalten des Mieters und die konkrete Nutzung der Wohnung durch ihn. Er kann weder für Abnutzungen des Vormieters noch für pauschalierte Abnutzungen zur Verantwortung gezogen werden.
Man muss es zugeben: Die Rechtsprechung des BGH ist unpraktisch, verursacht bei der Abwicklung der Mietverhältnisse viel lästige Arbeit und dient der Einzelfallgerechtigkeit, nicht der Rechtssicherheit. Man muss sich als Vermieter aber dieser Mühe unterziehen, wirksame Vereinbarungen treffen und eine professionelle Abnahme organisieren. Dann kann man auch zukünftig die Schönheitsreparaturen zuverlässig zur Sache der Mieter machen.
Bild: Bokica / Fotolia
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