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Timestamp: 2020-07-13 00:57:54
Document Index: 361021940

Matched Legal Cases: ['artículo 53', 'artículo 51', 'ARTÍCULO 53', 'ARTÍCULO 51', 'artículo 55', 'Artículo 37', 'artículo 22', 'artículo 50']

El Consejo de Administración | Copropietarios
por Maria Cristina Molina Romero | May 29, 2017 | Artículos, Propiedad horizontal, Reglamentación | 24 Comentarios
Según el artículo 53 de la Ley 675 de 2001, el consejo de administración sólo es obligatorio en copropiedades comerciales o mixtas con apartamentos o casas que consten de 30 unidades privadas, sin incluir parqueaderos ni depósitos. Y , para el caso de la copropiedades residenciales, si superan más de 30 unidades privadas, sin contar parqueaderos y depósitos, este órgano se puede constituir siempre y cuando el reglamento de propiedad horizontal así lo establezca, previa aprobación por Asamblea de Propietarios.
Ahora bien, para ser consejero es necesario ser propietario o tener poder de delegación en el que se determine que está representando a la persona elegida como Consejero (en caso que éste no pueda asistir a la reunión).
La ley no obliga a que el consejero esté a paz y salvo por concepto de cuotas de administración; sinembargo, muchos reglamentos de propiedad horizontal, por autonomía, así lo señalan para que la morosidad se constituya en restricción para ser elegido como consejero.
Aspectos a tener en cuenta en el desarrollo de las funciones de un Consejero de Administración:
Aunque el presidente del Consejo pueda firmar el contrato con el administrador, por delegarse esta función por parte de la Asamblea de propietarios, esto no significa que el Presidente del Consejo se convierta en el jefe directo del administrador.2. El presidente del consejo preside sobre el consejo y no en lo relacionado con el administrador. De ahí que las decisiones tomadas por este órgano deben constar en actas, de lo cual tendrá un soporte el administrador para que realice la gestión encomendada, siempre y cuando se encuentren en concordancia con la ley y el reglamento.3. El consejo de administración toma las determinaciones “necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, tal como lo señala el Art. 55 de la ley 675 de 2001.
4. El administrador no hace parte del consejo, ya que sus reuniones, deliberaciones y votaciones no exigen la presencia, ni la participación del éste; aunque sí deben trabajar en equipo con el administrador, establecer las necesidades de la P.H., crear planes de trabajo, hacerles acompañamiento y seguimiento.
5. El consejo debe establecer ciertas políticas de contratación que no se presten para dudas en lo que se refiere a las contrataciones que se realicen.
6. El Consejo de Administración no debe, ni puede extralimitarse en sus funciones, no interferir con las decisiones que le corresponden a la Asamblea General, ni realizar las funciones que le corresponden al administrador, según el el artículo 51 de Ley 675 de 2001.
7. No puede exigirle al administrador para que actúe en contra del reglamento de propiedad horizontal.
8. Los miembros del Consejo deben ser imparciales en todos sus actos, tratando a todos los copropietarios y residentes equitativamente, sin otorgar beneficios a alguno en particular .
9. Los miembros del Consejo deben estar a paz y salvo por todo concepto con la P.H., por lo que no pueden estar en mora con sus cuotas de administración ordinarias, ni extraordinarias, o cualquier otra obligación tomada por la Asamblea o señalada en el Reglamento.
10. Su gestión la realizan de manera gratuita, aunque la ley no restringe la posibilidad de que los consejeros reciban remuneración ; sinembargo, en la mayoría de los reglamentos de propiedad horizontal se establece que su gestión sea voluntaria y sin recibir pago por ello.
A continuación, los artículos de la Ley de Régimen de P.H. que hacen referencia al Consejo de Administración:
«ARTÍCULO 53. OBLIGATORIEDAD. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
Helder cardenas	el 12 junio, 2017 a las 7:37 am
En mi conjunto el anterior consejo contrato a una empresa de administracion, la cual despues de un tiempo comenzo a mostrar debilidades por lo que el consejo se quejo y fue designado un nuevo administrador delegado, el cual tampoco dio resultados. Esto fue avisado al consejo entrante quienes de inmediato finalizaron el contrato. Ahora este nuevo consejo le exige al consejo saliente que entregue los libros de contabilidad, balances, etc que maneja la contadora actual y la administracion. Pero el anterior consejo nunca manejo esta informacion mas alla de mos balances que periodicamente le enviaba el administrador. Es responsabilidad del consejo o de la contadora entregar la informacion? Si la admon fue despedida quien le entrega a la nueva admon y nuevo consejo? Hasta que fecha responde por la gestion el consejo saliente? Cual es la obligacion del saliente en cuanto a realizar una entrega formal al entrante (consejo) si existe una adnimistracion y una contadora? Puede el consejo entrante demandar al saliente ppr actos cometidos por la administracion sin su co sentimiento?
Mil gracias de antemano por su atencion
Maria Cristina Molina Romero	el 16 julio, 2017 a las 5:43 pm
Dentro de las funciones del administrador se encuentra la de llevar la contabilidad y exigir del contador y del revisor fiscal las actividades que se les encargaron. Favor ver el siguiente artículo de la Ley 675 de 2001: «ARTÍCULO 51. Funciones del administrador. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:
13. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.< /o:p>
PARÁGRAFO. Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del edificio o conjunto».
Como podrá ver, el numeral 5 lo determina específicamente. Es él quién debió exigirle a la contadora la presentación de la contabilidad al Contador.
Mariluz Suarez	el 14 septiembre, 2017 a las 4:41 pm
Buenas tardes Dra. tengo 2 preguntas:
1. Puede un miembro del consejo renunciar ante el consejo, siendo que fue la asamblea quien lo nombró?
2. Está exento de responsabilidad aquel miembro del consejo que haya salvado su voto cuando fueron aprobados actos en el consejo o haya estado ausente? Sobre todo si esa decisión pudiera causar pérdidas a la copropiedad, por falta de información suficiente para decidir. Qué recomienda hacer, para salvar su responsabilidad?
Maria Cristina Molina Romero	el 27 septiembre, 2017 a las 8:39 pm
«El Consejo de Administracion es el representante de la Asamblea General y el «puente» entre esta y el Administrador, por lo que su principal funcion es vigilar que se cumplan los preceptos de la misma.
Los miembros del Consejo ejerceran su cargo «Ad Honorem» y cumpliendo una funcion social de servicio a la comunidad, por lo que actuaran siempre en funcion del bien comun.
Los representantes al Consejo de Administracion deben haber observado siempre una conducta impecable y deben caracterizarse por su puntual y estricto cumplimiento de todas las normas del Reglamento.
Los miembros del Consejo de Administracion no pueden ser parientes del Administrador ni del Revisor Fiscal, ni tener negocios con ninguno de ellos, para garantizar la independencia y autonomia de cada uno de los organos de direccion y control.
En consecuencia, tampoco podran desempeñar ningun cargo remunerado en la copropiedad, simultaneamente con el ejercicio como consejeros, ni mucho menos como empleados de la administracion
Los miembros del Consejo deben actuar siempre en beneficio de la Copropiedad y no pueden aprovecharse de su investidura para reclamar privilegios o para beneficiarse directa o indirectamente de ella.
Los miembros del Consejo deben mantener una absoluta imparcialidad en todos sus actos, dando a todos los copropietarios y residentes el mismo tratamiento, sin otorgar a nadie prebendas o privilegios y sin permitir que sus sentimientos, relaciones de amistad, simpatias o desafectos hacia otros miembros de la comunidad interfieran o influencien sus determinaciones.
Los miembros del Consejo deben estar a paz y salvo por todo concepto con la comunidad, entendiendose que no pueden estar en mora con sus cuotas de aporte a las expensas comunes, cuotas extras, o cualquier otra obligacion decretada por la Asamblea o contemplada en el Reglamento».
Claudia Isabel Triana	el 9 octubre, 2017 a las 11:09 pm
La felicito y le agradezco inmensamente este servicio que usted presta a toda la comunidad.
Somos un grupo de residentes de una urbanizacion en la ciudad de Medellín, este año para el mes de marzo nos informaron a los propietarios de la unidad abierta donde residimos que por potestad del consejo de administracion hubo cambio de la administradora, ya que segun ellos, la anterior administradora no entrego ningun tipo de informacion contable y que habia un desfalco. E l consejo que nombro a la nueva administradora le asigno un salario de 2.500.000 mensuales y el contrato lo firmaron como personas naturales la presidente del consejo y la sra. administradora (vale aclarar que en la firma del contrato de prestacion de servicios lo hacen como personas naturales fulano y perano, no se evidencia el cargo de ninguna de las dos, este contrato es por $30.000.000), subieron el valor de la administracion en $10.000 que a la fecha esta en $88.700 y la administradora solo viene a la urbanizacion los dias miercoles de 10 a 12 del medio dia, es decir que en el mes trabaja solo 8 horas y al año 96 horas aprox., es decir que la hora de trabajo saldria a $312.500 aproximadamente . La nueva administracion llego haciendo cobros juridicos a los propietarios que estamos en mora, pero nunca en 14 años de vivir aca lo habian hecho y en ese tiempo nunca han hecho nada por la urbanizacion, por esa razon no pagamos. Somos 262 casas y de estas aproximadamente 110 estamos en mora por estas razones y muchas mas. Han presionado tanto a la gente que muchos de ellos han hecho acuerdos de pago y a ellos les han rebajado los intereses. En el acta del 3 de marzo ellos mismos afirman que hay deudas que ya prescribieron. Como propietarios en mora que proceso debemos gestionar para llevar a cabo esta prescripcion de las deudas. Como podemos empezar a gestionar este tramite? Cuanto tiempo dura? Si la nueva administracion dice que no tiene informacion contable, son validos esos cobros? Ellos dicen que solo encontraron informacion de la cartera, nada mas. Estas son casas de interes social y muchos tenemos nuestras viviendas con afectacion familiar y estamos pagando los creditos al banco. Somos una unidad abierta ya que aca dentro hay vias publicas que comunican a otras urbanizaciones y otros barrios aledaños al sector. Ellos pueden proceder a embargar nuestros bienes?.
Doctora, muchos de los propietarios aca presentes nos encontramos muy angustiados, ya que es nuestro patrimonio y el de nuestros hijos. No sabemos a quien recurrir, nos sentimos desprotegidos. Nos gustaria poder contactarla directamente y mostrarle la documentacion que hemos recolectado.
Agradecemos infinitamente su amable colaboracion y como podemos proceder en nuestro caso.
Maria Cristina Molina Romero	el 17 diciembre, 2017 a las 2:34 pm
Las deudas de administración prescriben a los 5 años, en este caso la certificación de la deuda de administración que es un título ejecutivo. Se pide ante el Juez donde lo tengan demandado. Si no lo han demandado y el administrador le cobra y usted llega a acuerdos de pago…se interrumpe la prescripción. Para pedir que se declare la prescripción antes que lo demanden, por proceso declarativo, con abogado, solicita que se declare la prescripción de esa deuda.
Greyce vasquez	el 14 abril, 2018 a las 10:53 am
Que tipo de sanción tiene el consejo de administración al no tener actas de las reuniones y no rendir informe a la asamblea de copropietarios ?
Maria Cristina Molina Romero	el 15 diciembre, 2018 a las 9:43 pm
El artículo 55 de la ley 675 de 2001 indica que:»… el consejo de administración tiene como función la toma de decisiones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla con sus fines de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.»…
«Llevar propuestas a la asamblea acerca de reglamentos de usos de bienes comunes y de las modificaciones en la forma y goce de los mismos.
Proponer a la asamblea la realización de programas de mejoras de obras y reparaciones o la reconstrucción parcial o total del inmueble y la forma de distribución del costo entre propietarios.
Vigilar la administración el inmueble y dictar los reglamentos internos tendientes a que se mantenga el orden y el aseo en la copropiedad.
Autorizar al administrador para todos los actos de carácter extraordinario que se presenten.
Asesorar al administrador en todas las cuestiones relativas al mejor funcionamiento de la persona jurídica, ejercitar ampliamente el control de su gestión y cuando juzgue conveniente dar cuenta de ello a la asamblea general de propietarios.
Convocar a la asamblea a reunión ordinaria cuando el administrador no lo hubiere hecho oportunamente o cuando lo estime conveniente para las asambleas extraordinarias.
Presentar a la asamblea de propietarios informe de su gestión anual y el concepto acerca del proyecto de presupuesto anual de gastos que debe presentar el administrador a consideración de la asamblea.
Nombra y remover libremente al administrador cuando sea una persona natural y fijarle su remuneración y supervisar sus funciones.
Imponer a los propietarios y demás ocupantes de la copropiedad, las sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, en los casos en que la Asamblea le hubiere delegado tal responsabilidad y de conformidad con lo establecido en la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
Velar por la correcta inversión de los fondos de imprevistos conforme a la destinación dada por la asamblea general.»
nubia acevedo	el 9 mayo, 2018 a las 3:03 pm
Si una persona que la escogió la asamblea para ser parte del Consejo de Admon, esta renuncia para postularse como administradora, lo puede hacer? y en que parte de la Ley 675 lo dice?
Maria Cristina Molina Romero	el 15 diciembre, 2018 a las 9:50 pm
La renuncia de esta persona como miembro del Consejo de Administración para postularse como administrador lo faculta para optar al cargo. Diferente si siendo miembro de este Consejo se postula, al mismo tiempo, para aplicar a la administración.
Martha Moreno	el 4 octubre, 2018 a las 6:14 pm
Puede un miembro del consejo de administración dar poder de representación con voz y voto a otro miembro del consejo, en caso de no poder asistir a alguna sesión del mismo
Maria Cristina Molina Romero	el 28 diciembre, 2018 a las 11:48 pm
La ley 675 en su articulo 53° Establece que: «Las copropiedades de uso COMERCIAL O MIXTO integradas por mas de treinta (30) bienes privados, (Excluidos parqueaderos y depósitos) tendrán un «Consejo de Administración», integrado por un numero impar de tres o mas propietarios o sus delegados…».
Ese delegado debe tener específicamente determinadas las funciones para las cuales se le han dado poder.
LUZ	el 22 enero, 2019 a las 2:59 pm
Soy miembro de un Consejo de administración, mi gran preocupación es que una de las personas que participó en la primera reunión del consejo para establecer los cargos, no había actuado como delegado ante la asamblea de copropietarios, pero se presentó con un poder de una persona elegida y que participo en la asamblea para representarla y hacer parte del consejo, cuando reitero no actuó como delegada de ese tercero. Mi pregunta esto es viable?, porque la ley habla de los copropietarios y sus delegados, haciendo alusión a la asamblea. Gracias
Maria Cristina Molina Romero	el 19 abril, 2019 a las 6:27 pm
Usted nos hace referencia a lo dispuesto por el Artículo 37 de la Ley 675 de 2001: » Integración y alcance de sus decisiones…
La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.
Lo que la citada Ley, en su art. 37, expresa es que el propietario de unidad residencial de la P.H. puede delegar facultades a otra persona, capaz legalmente, para representarle en todos los actos y reuniones que fueron convocados debidamente, asambleas ordinarias y extraordinarias de propietarios. Propietario es el titular del derecho de dominio del apartamento o casa de la P.H., quien figura como tal en el certificado de tradición y libertad; el representante es la persona a quien el propietario le dio el encargo y actuará según lo estipulado en el poder que se le otorgó (Ej.: participar y votar en la reunión, pero sólo por una vez); mientras que el Delegado hace referencia a la persona que actuando como mandatario permanentemente puede participar, dar opiniones positivas o negativas y decidir con su voto en todos los actos y reuniones, incluso para ser integrante del Consejo de Administración.
Elíseo Cárdenas	el 21 marzo, 2019 a las 11:08 pm
Dra. buen día. Ante qué órgano renuncia un integrante del Consejo de Administración. ?Ante el mismo Consejo de Administración? O ante la Asamblea de Propietarios,órgano directivo que lo nombró?? Muchas gracias.
Maria Cristina Molina Romero	el 19 abril, 2019 a las 6:10 pm
No se debe esperar a la Asamblea donde el Administrador hará la rendición de cuentas anual y donde, a su vez, se elegirán a los miembros del Consejo de Admón, el integrante del Consejo que no desee seguir formando parte de éste presenta una carta de renuncia y la puede presentar en la oficina del representante legal de la P.H. (Administrador).
sonia diaz gonzalez	el 7 mayo, 2019 a las 8:38 pm
en vista de que los propietarios no se postulan voluntariamente para conformar el consejo de administración, de un conjunto, de que manera se puede modificar en reglamento para que sea nombramiento por rotacion obligatoria y asi todos participen.
Maria Cristina Molina Romero	el 8 mayo, 2019 a las 11:31 am
Señora Sonia, el reglamento sólo puede modificarse por decisión tomada en asamblea de propietarios.
Redactar la cláusula, someterlo a votación y si se reúne el quórum se plasmará en una escritura de reforma al reglamento de propiedad horizontal en notaría.
– En caso que se deseen modificar, cancelar o agregar una nueva cláusula: Es esencial realizar un analisis previo del Reglamento existente y conocer muy bien lo establecido por la norma que regula todo lo pertinente a propiedad horizontal ( ley 675 de agosto 3 de 2001). Lo ideal es asesorarse de un profesional en estos temas (abogado)
– Posteriormente, se le informa a todos los copropietarios el proyecto de reforma del reglamento de P.H. de la copropiedad, para que sepan exactamente de qué se trata , qué normas cambiaron, por qué se modifican, cancelan o agregan, usando para esto una comunicación directa con cada propietario, una circular, foros, reuniones, etc., sin tener que sacar copia a todo el reglamento, porque si son muchos inmuebles esto se hace muy extenso, sólo se hace rekación a las cláusulas o artículos que se desean modificar, cancelar, agregar.
-Como se dijo inicialmente, esta reforma se sujeta a la aprobación de la asamblea General de copropietarios, cumpliendo con todos los requisitos que exige la Ley: quórum y mayoría calificada, entre otros.
-Realizado este trámite, se continúa con el trámite en la notaría haciendo la solicitud ante el asesor jurídico, para lo cual se adjunta la minuta (que se puede enviar por el correo electrónico de la notaría o en USB para que la digitadora la copie tal cual como se aprobó) y los demás documentos exigidos para la expedición de la escritura pública (Certificación de la Personería Jurídica de la P.H., Acta donde se nombró al Administrador si es persona natural o Certificado de la Cámara de Comercio si se trata de una persona jurídica, Fotocopia al 150% de la C.C. del administrador, copia del Acta de la Asamblea de propietarios con la que se aprobó la cancelación, reforma, etc. de la reforma.
-Recomendamos revisar el borrador de la minuta elaborado por la notaría para corregir en caso de errores antes que la elaboren en papel notarial.
– Una vez que la notaría entregue la escritura pública, se debe acudir inmediatamente a la correspondiente oficina de instrumentos públicos para hacer la correspondiente inscripción que, luego de 15 días hábiles, se verá plasmado en el Certificado de Tradición y Libertad del inmueble; anotación que debe aparecer en los certificados de tradición y libertad de cada inmueble que conforma la P.H.
-Finalmente, se llevan ante la Alcaldía local, que corresponda, la copia de la escritura, los certificados de tradición y libertad expedidos por la Oficina de registro de instrumentos públicos, el Acta de Asamblea de Propietarios aprobando la reforma, el Acta con que se nombró al Administrador, siguiendo lo mencionado en caso de persona natural o jurídica, con comunicación escrita al Alcalde pidiendo que se realice la inscripción, y certificación de la existencia y representación legal de la persona jurídica que está constituida por la P.H.
Juan Carlos Rincón	el 29 julio, 2019 a las 11:36 pm
buen día, cuando uno o varios consejeros del consejo de administración están entorpeciendo con su inasistencia el funcionamiento del consejo, que acciones se pueden tomar.
Maria Cristina Molina Romero	el 25 junio, 2020 a las 6:40 pm
La Ley 675 de 2001 no tiene un artículo especial para la responsabilidad de los miembros del Consejo, por ello es necesario remitirse al artículo 22 de la Ley 222 de 1995, que señala que “son administradores, el representante legal, el liquidador, el factor, los miembros de juntas o consejos directivos y quienes de acuerdo con los estatutos ejerzan o detenten esas funciones”. Esto quiere decir que los miembros del Consejo de Administración responden lo mismo que el administrador de la copropiedad, artículo 50 de la Ley 675 de 2001, pues el concepto del consejero de administración se encuentra dentro del concepto de administradores.
Pertenecer a un Consejo de Administración es una función que debe cumplir con estricto apego a la ley y al reglamento de propiedad horizontal, porque, de lo contrario, se verá comprometido por responsabilidad civil.
Oscar Salazar Tamayo	el 1 septiembre, 2019 a las 8:17 pm
Que interesantes están todas esas apreciaciones, sobre PH
enriquecen mucho
Maria Cristina Molina Romero	el 3 mayo, 2020 a las 7:17 pm
Es el objetivo de esta página. Gracias.
Leonardo	el 19 octubre, 2019 a las 11:21 pm
Buenas tardes doctora mi pregunta es la siguiente segun en los estatutos hay unas normas y no son cumplidas ni por el aministrador y un grupo de personas del conjunto y siempre son las que hacen bulla y ponen musica hasta la madrugada y siendo que es el aministrador que se puede hacer a veses se llama a porteria pero el portero no abisa por q en el lafiesta esta el aministrador y siempre son los mismos vecinos. El aministrador tambien pone musica a todo volumen en al gunos dias que se puede hacer en esta situacion gracias, ( el cobra un sueldo) por desempeñar su funcion.
Maria Cristina Molina Romero	el 3 mayo, 2020 a las 7:16 pm
Lo ideal es seguir los conductos regulares acudiendo, inicialmente, al Comité de Convivencia que está compuesto por otros copropietarios y hacer un grupo con todas las personas que como usted están molestos con el tema y esperar que se apliquen las correcciones del caso. Si esto falla, la Ley 675 de 2001 cuenta con artículos que señalan las responsabilidades de los administradores, incluyendo a los miembros del Consejo y disponiendo las medidas sancionatorias. También puede llamar a la Policía para la aplicación del Código de Policía y, finalmente, cuenta con la opción de exponer el tema ante la Asamblea para elegir un nuevo administrador y cambiar los miembros del Consejo.