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Timestamp: 2020-07-15 04:12:35
Document Index: 112783770

Matched Legal Cases: ['§94', '§ 1', '§ 3', '§1', '§1', '§ 2', '§1', 'Art. 31']

Das Erbbaurecht und seine Auswirkung auf die Wertermittlung im ...
von Friedrich Meyer (Autor)
3. Inhalte von Erbbaurechten
3.1 Gesetzliche Inhalte
3.2 Vertragliche Inhalte
4. Wertermittlung bei Erbbaurechten
4.1 Wertbeeinflussende Faktoren
4.1.1 Erbbauzins
4.1.2 Wertsicherungsklausel
5. Methoden der Erbbaurechtsbewertung
5.2 Finanzmathematische Methode
ErbbauRG Erbbaurechtsgesetz
WertR Wertermittlungsrichtlinien
p.a. per anno
Ziel dieser Arbeit ist es, Methoden der Verkehrswertermittlung von Erbbaurechten im Sachwertverfahren aufzuzeigen. Besonderer Wert wird hier auf die häufig verwendete Finanzmathematische Methode nach den Richtlinien der Wertermittlung 2006 gelegt.
Was ist eigentlich Erbbaurecht? Warum steigt der Erbbauzins? Wie kann man das Erbbaurecht bei der Wertermittlung berücksichtigen? Auf diese und weitere Fragen wird in den nächsten Seiten Schritt für Schritt eingegangen.
„Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben.“[1]
Ein Gebäude das fest mit einem Grundstück, bzw. dem Erdboden verbunden ist, gilt als wesentlicher Bestandteil des Grundstückes. So ist es im §94 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt.[2]
Um diese Regelung zu umgehen wurde das Erbbaurecht (Erbpacht), dessen Herkunft bis auf das römische Recht zurückweist, entwickelt.[3]
Dieses durchbricht die vorstehend genannten Grundsätze des BGB und gibt die Möglichkeit der rechtlichen Trennung von Bauwerk und Grundstück auf Zeit.
Es handelt sich also um das veräußerliche und vererbliche Recht des Erbbauberechtigten, auf oder unter der Oberfläche eines im Eigentum eines anderen - des Erbbaurechtgebers- stehenden Grundstücks ein Bauwerk zu errichten oder zu haben.[4]
Der gesetzliche Mindestinhalt des Erbbaurechts ergibt sich aus den §§ 1, 3 und 12 ErbbauRG. Die hier genannten Voraussetzungen müssen mindestens erfüllt sein, damit ein Erbbaurecht entstehen kann.
- das Erbbaurecht kann nur die bauliche Nutzung eines fremden Grundstücks zum Inhalt haben
- es kann nur für bestimmte natürliche oder juristische Personen bestellt werden (also nicht für den Eigentümer eines anderen Grundstücks) § 3 ErbbauRG
- die Art des Bauwerks ist zu konkretisieren, die Beschränkung des Erbbaurechts ist auf einen Teil des Gebäudes (Stockwerks)
unzulässig §1(3) ErbbauRG
- es ist veräußerlich und vererblich (Ausschluss führt zum Unwirksam werden des Erbbaurechtsvertrags) §1(1) ErbbauRG
- die Laufzeit des Rechts wird angegeben [5]
Das Erbbaurecht kann ausschließlich nur an der ersten Rangstelle (der 2. Abteilung des Grundbuches) eingetragen werden. Eine andere Regelung bedarf der einzelnen Genehmigung durch eine landesrechtliche Verordnung und ist nur zulässig wenn keine Partei geschädigt wird. Der Erbbauzins kann demnach nicht hinter den übrigen Belastungen (z.B. Grundschuld) eingetragen werden.
Grundsätzlich stehen beiden Vertragsparteien eine Vielzahl von möglichen Vertragsbedingungen zur Verfügung. Diese möglichen vertraglichen Inhalte des Erbbaurechts sind in §§ 2 – 8 ErbbauRG geregelt.
[1] ErbbauRG 1,§1, zuletzt geändert durch Art. 31 G v. 8.12.2010 I 1864
[2] Karl Flach, Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, S.1021
[3] Oefele/Winkler Handbuch des Erbbaurechtes 3. Auflage, Kap.1, 1.1
[4] Bönker/Leilach, C.H.Beck Verlag, Praxisleitfaden Immobilienrecht, S.54
[5] Simon/Kleiber/Weyers S.2223 Rn 63
9783656531210
v263811
Hochschule für Technik, Wirtschaft und Kultur Leipzig – Fakultät Bauwesen
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Friedrich Meyer (Autor)