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Timestamp: 2017-11-22 02:20:32+00:00
Document Index: 95229320

Matched Legal Cases: ['arts 6', 'in fine', 'art 12', 'art 174', 'art 182', 'art 216', 'art 177', 'art 185', 'art 219']

Société Civile de Placements Immobiliers à capital variable - PDF
1 RAPPORT ANNUEL Exercice 2013 Guyancourt, siège Malakoff Médéric Lyon, Campus Verrazzano Société Civile de Placements Immobiliers à capital variable SCPI investie en locaux de services publics, privés et commerciaux SOCIÉTÉ DE GESTION DE FONDS IMMOBILIERS DEPUIS 1987
2 SOMMAIRE Profil et organes de direction et de contrôle 2 Chiffres clés Rapport de la Société de Gestion sur l'exercice Evolution du marché immobilier et de son environnement 4 Evolution du capital et marché des parts 6 Investissements, arbitrages et composition du patrimoine 8 Gestion locative 12 Gestion immobilière 13 Résultats Expertises et valeur de la société 19 Fiscalité Organisation des travaux du Conseil de Surveillance et dispositif de contrôle interne 22 Perspectives 23 Rapport financier sur l'exercice Etat du patrimoine 24 Tableau d'analyse de la variation des capitaux propres 25 Compte de résultat de l'exercice 26 Annexe 28 Tableau de composition du patrimoine 34 Rapport du Conseil de Surveillance 51 Rapports du Commissaire aux Comptes 53 Projets de résolutions 57
3 PROFIL ET ORGANES DE DIRECTION ET DE CONTROLE Profil EFIMMO est une SCPI à capital variable diversifiée (bureaux, services, commerces). Sa gestion est assurée par SOFIDY depuis fin Visa AMF sur la note d information : SCPI n du 2 août Date de création : 1987 Siège Social 303 square des Champs Elysées Evry Cedex Conseil de Surveillance au 31 décembre 2013 Monsieur Michel MALARTRE, Président Monsieur Olivier BLICQ Monsieur Régis GALPIN Monsieur Paul MARTEL Monsieur Hubert MARTINIER La SCI LUPA représentée par Monsieur Paul HAGER La compagnie d assurance ORADEA VIE représentée par Madame Delphine PROAL La compagnie d assurance SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE représentée par Monsieur Vincent FRIGUET Madame Sylvie TARDIEU Société de Gestion SOFIDY S.A. Société de Gestion de Portefeuille Agrément AMF GP n du 10 juillet 2007 Société Anonyme au capital de square des Champs Elysées Evry Cedex R.C.S. Evry B Commissaires aux Comptes Titulaire : DELOITTE et Associés M. Jean-Pierre VERCAMER 185 avenue Charles de Gaulle Neuilly sur Seine cedex Suppléant : Société BEAS 7/9 villa Houssay Neuilly sur Seine cedex Dépositaire BNP Paribas Securities Services - 9 rue du Débarcadère Pantin Informations Monsieur Jean-Marc PETER 303 square des Champs Elysées Evry Cedex Directeur Général de SOFIDY S.A. Tél. : Contact : - 2 -
4 Compte de résultat CHIFFRES CLES En euros Par part (2) En euros Par part (2) Produits dont loyers Charges Résultat , ,74 Bénéfice distribuable Dividende ordinaire , ,88 dont prélèvement sur le report à nouveau ,14 Dividende exceptionnel (1) , ,52 Capital et autres éléments du bilan Capital social Total des capitaux propres Immobilisations locatives Dettes bancaires Nombre de parts Nombre d'associés Capitalisation Prix de souscription 225,00 225,00 Valeur de retrait 202,50 202,50 Prix de part acquéreur moyen pondéré (tous frais inclus) 225,00 225,00 Patrimoine Valeur vénale / expertise HD Valeur comptable , ,82 Valeur de réalisation , ,32 Valeur de reconstitution , ,97 Surface du patrimoine (m²) m² m² Taux d'occupation financier (%) (3) 91,78 % 92,14 % (1) un dividende exceptionnel prélevé sur les plus-values sur cessions d'immeubles a été mis en paiement le 13 décembre 2013 (2) par part ayant 12 mois de jouissance sur l'exercice pour les éléments du compte de résultat / par part au 31 décembre pour les autres données. (3) déterminé par le rapport entre le montant des loyers facturés et le montant qui serait facturé si tout le patrimoine était loué ; à compter de 2012, cet indicateur est conforme à la note méthodologique de l'aspim agréée par l'amf portant sur les indicateurs de performance ; l'impact des ajustements par rapport à la méthode précédente est non significatif. Performance Taux de distribution sur la valeur de marché (4) (5) 5,37% 5,51% Variation du prix moyen de la part sur l'exercice (5) - - Taux de distribution sur le prix de souscription au 1 er janvier (6) 5,37% 5,51% Revalorisation du prix de souscription sur l'exercice - - (4) déterminé par le rapport entre : (i) le dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) (ii) et le prix de part acquéreur moyen de l année N (5) nouveaux indicateurs conformes à la note méthodologique de l'aspim agréée par l'amf portant sur les indicateurs de performance (6) déterminé par le rapport entre : (i) le dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) (ii) et le prix de souscription au 1 er janvier de l année N (7) (8) Taux de rendement interne TRI sur 10 ans 8,37% 9,72% TRI sur 15 ans 7,18% 7,04% TRI sur 20 ans 5,44% 5,58% TRI depuis l'origine 8,93% 8,99% (7) l acquisition de parts de SCPI doit nécessairement se concevoir sur le long terme ; aussi, la Société de Gestion communique désormais non seulement sur le taux de distribution mais également sur le taux de rendement interne (TRI) sur de longues périodes ; le TRI exprime la performance annuelle moyenne pour un épargnant, en prenant en compte le prix de revient de son placement, l ensemble des dividendes perçus au cours de la période de placement et le prix de retrait en vigueur au moment de sa sortie (mais en excluant sa fiscalité propre) (8) La gestion a été reprise par SOFIDY en 2000 et les souscriptions ont repris en juillet
5 Chers Associé(e)s, RAPPORT DE LA SOCIETE DE GESTION SUR L EXERCICE 2013 EVOLUTION DU MARCHE IMMOBILIER ET DE SON ENVIRONNEMENT Contexte économique Après un début de récession fin 2012 / début 2013, la croissance française s établit à + 0,3 % en moyenne annuelle sur 2013 contre zéro en L environnement économique européen présente certes des contrastes importants mais l activité des principaux voisins de la France affiche des résultats et des perspectives plus dynamiques. A l international les contrastes sont également de mise avec une bonne reprise aux Etats-Unis et des émergents en proie à des sorties de capitaux notamment au bénéfice de l Europe. Si la conjoncture semble globalement meilleure qu il y a un an, ce n est pas le cas en France où le manque de visibilité domine. L inversion de la courbe du chômage n a pas eu lieu (source Pôle Emploi) et le taux s installe au-delà des 10%. Le moteur habituel que constitue la consommation des ménages est certes repassé dans le vert (+ 0,4 % en 2013) mais trop timidement. La faiblesse des exportations caractérise toujours le manque de compétitivité de notre économie, et l absence de confiance des décideurs économiques se traduit par une nouvelle baisse d investissement des entreprises. L année 2014 devrait connaitre une timide reprise en France. Le marché immobilier en 2013 Dans cet environnement économique difficile, l immobilier d entreprise français affiche une bonne résistance. Son attractivité reste forte aux yeux des investisseurs (notamment la profondeur et la diversité du marché de bureaux franciliens) avec environ 15,5 milliards d euros échangés soit un niveau comparable à 2012 (source : CB Richard Ellis). L année 2013 a été marquée par des transactions plus équilibrées que celles de 2012 en tailles des opérations, finalement assez nombreuses (près de 50 opérations entre 50 et 100 millions d euros par exemple), et des taux de rendements stables voire à nouveau en baisse pour les meilleurs actifs. Bureaux Avec 10,4 milliards d euros échangés en 2013, le marché des bureaux a été caractérisé par un recul des transactions dans Paris intramuros et un essor des transactions en 1ère couronne et à La Défense. Les investisseurs restent globalement attachés au segment des meilleurs actifs mais le retour d investisseurs étrangers plus opportunistes et adeptes d une stratégie plus diversifiée s est fait sentir en fin d exercice. Le taux de vacance francilien, stable depuis plusieurs années, a progressé en 2013 pour atteindre désormais 7%. Les taux de rendement descendent à 4,25% pour les meilleurs actifs de la capitale et s établissent entre 5,0 % et 6,5 % en 1ère couronne et dans les principales agglomérations régionales. En raison d un marché de l emploi toujours très affecté, les valeurs locatives restent fortement sous pression sur tous les marchés et les mesures d accompagnement (franchises longues, participations travaux ) plus d actualité que jamais. Immeuble Altaïr Clichy (92) - 4 -
6 Commerces Le marché des commerces totalise 3,6 milliards d euros engagés en 2013, renouant avec le niveau record de Les boutiques de pied d immeuble en centre-ville affichent des volumes en baisse faute d une offre suffisante. Les meilleurs emplacements très prisés des investisseurs voient leurs valeurs locatives se maintenir voire continuer de progresser et leur rendement diminuer pour atteindre parfois moins de 4 % à Paris. D une manière générale, les bons emplacements de centre-ville font ressortir des rendements entre 4,75 % et 6,0 %. Le segment des centres commerciaux et des galeries de centre-ville a progressé en volume, de même que celui des commerces de périphérie qui affiche des taux de rendement sensiblement plus élevés. Dans ce contexte, votre Société de Gestion a poursuivi les objectifs suivants : elle a conduit une politique d investissements orientée vers les bureaux avec des loyers sécurisés, elle a accompagné cette politique d investissement d un recours modéré à l effet de levier du crédit dans un contexte de taux d intérêt favorable, à titre accessoire, elle a saisi quelques opportunités permettant d arbitrer des actifs vacants dans les meilleures conditions possibles, elle a multiplié les actions en matière de gestion locative avec comme objectif premier le maintien du taux d occupation. Immeuble Le Futura Montigny-le-Bretonneux (78) - 5 -
7 EVOLUTION DU CAPITAL ET MARCHE DES PARTS EVOLUTION DU CAPITAL La collecte brute de l exercice s élève à 82,7 M et 70,6 M nette des retraits parts nouvelles nettes des retraits ont ainsi été créées sur l exercice. Sur les cinq derniers exercices, les collectes brutes et nettes ont évolué de la manière suivante en valeur : Dans le même temps, le nombre d'associés est passé de à Parmi ceux-ci, un ensemble mutualisé de onze institutionnels détenaient au 31 décembre 2013, 34,92 % du capital de la SCPI (34,31 % au 31 décembre 2012) : - la compagnie d assurance-vie ORADEA (13,52 %) au titre du contrat UNEP LIBERTE PLUS, - la compagnie d assurance-vie AVIP (5,32 %) au titre des contrats AVIP LIBERTE et AVIP MULTILIB, - la compagnie d assurance-vie ANTIN EPARGNE PENSION (5,77 %) au titre des contrats NORTIA PANTHEA et APREP MULTI ACTIFS, - la compagnie d assurance SWISS LIFE ADG (5,73 %) au titre du contrat SELECTION R OXYGENE, - la compagnie d assurance-vie PREDICA-UAF (1,60 %) au titre des contrats OCTAVIE 1 et 2, - la compagnie d assurance-vie APICIL (1,13 %) au titre des contrats FRONTIERE EFFICIENTE, PERFORMANCE ABSOLUE VIE, LIBERALYS VIE et FIDELIS VIE, - la compagnie d assurance-vie SKANDIA (0,72 %) au titre des contrats ARCHIPEL et ARCHIPEL CAPI, - la compagnie d assurance-vie ARCALIS (0,37 %) au titre des contrats SELECTION R ALLIANCE VIE et SELECTION R ALLIANCE CAPI, - la compagnie d assurance-vie LA MONDIALE (0,37 %) au titre des contrats APREP MULTI GESTION et APREP MULTI GESTION CAPI, - la compagnie d assurance GENERALI (0,28 %) au titre du contrat UNEP ACTIF PATRIMOINE CAPI, - et la compagnie d assurance SPIRICA (0,11 %) au titre du contrat PRIVATE VIE et PRIVATE CAPI. Année Montant du capital nominal au 31 décembre Montant brut des capitaux apportés à la SCPI par les associés lors des souscriptions au cours de l'année Montant net des capitaux apportés à la SCPI par les associés lors des souscriptions au cours de l'année Nombre de parts au 31 décembre Nombre d'associés au 31 décembre Rémunération HT de la Gérance à l'occasion des augmentations de capital Prix d'entrée au 31 décembre , , , ,50 225, , , , ,50 225, , , , ,00 225, , , , ,00 225, , , , ,50 225,00 En 2013, 15,0 % de la collecte brute correspondent à des souscriptions réalisées à crédit, chiffre stable par rapport à
8 Depuis la réouverture du capital en juillet 2002 après la reprise de gestion de la SCPI par SOFIDY, le prix de souscription de la part a évolué comme suit : FLUIDITE DU MARCHE SECONDAIRE DES PARTS Dans le cadre du régime de variabilité du capital, parts ont fait l'objet de retraits pendant l'année Ces parts retirées ont été largement compensées par les parts nouvelles souscrites. Le délai moyen de remboursement est d'une quinzaine de jours, les associés souhaitant retirer leurs parts ayant toujours été remboursés dans le mois de leurs demandes. Aucune demande de retrait n'a jamais été en suspens. Par ailleurs, parts ont été cédées entre associés au cours de l exercice (hors décès et succession). Année Nombre de parts cédées * Nombre de parts retirées Nombre de parts retirées et cédées (en % par rapport au nombre de parts total en circulation au 31 décembre) Délai moyen d'exécution d'une cession ou d'un retrait Demandes de cessions ou de retraits en suspens Rémunération de la gérance sur les cessions (en HT) ,55 % 15 jours ,50 % 15 jours ,32 % 15 jours ,65 % 15 jours ,01 % 15 jours * Hors décès et succession. Rue Anatole France Levallois Perret (92) - 7 -
9 INVESTISSEMENTS, ARBITRAGES ET COMPOSITION DU PATRIMOINE INVESTISSEMENTS 2013 La SCPI a réalisé en 2013 un important programme d investissement pour un montant total de 93,0 M, frais inclus. Ces acquisitions ont porté principalement sur 5 actifs représentant 18 nouveaux baux pour m². Elles ont permis d accroitre le patrimoine d EFIMMO de 16 % en valeur par rapport à la fin de l exercice précédent et donc de le mutualiser davantage. Les faits marquants et les opérations de l exercice 2013 Le programme d investissement 2013 a été pour l essentiel orienté vers le cœur de cible de la SCPI : les bureaux. EFIMMO a investi 91,3 M, soit 98,1 % des investissements de l année, dans 4 opérations de bureaux de taille significative (prix de revient unitaires compris entre 6,2 M et 37,0 M d euros) en privilégiant des actifs qualitatifs, situés pour l essentiel en couronne ouest parisienne, avec des flux de loyers sécurisés : - Immeuble Altaïr, rue Mozart à Clichy (92) : acquisition d un ensemble immobilier haut de gamme de m², construit en 2005, pour un prix de revient de 24,5 M. Au sein d une zone de bureaux dense accueillant les sièges sociaux de nombreuses entreprises nationales et internationales, l emplacement bénéficie de la proximité des transports en commun (métro ligne 13 et RER ligne C) et du périphérique parisien. Cet ensemble est loué à la Société allemande Symrise, l un des leaders mondiaux du secteur des arômes et parfums, selon un bail de 9 ans fermes à échoir au 31 décembre 2021; - Immeuble Le Ravel, rue de la redoute à Guyancourt (78) : acquisition d un immeuble de bureaux de m², au cœur de l un des principaux bassins d emplois d Ile de France, pour un prix de revient de 37,0 M. Cet ensemble immobilier, livré en 2009 et labélisé THPE (Très Haute Performance Energétique) est loué au groupe de prévoyance Malakoff Médéric selon un bail de 9 ans fermes dont 8 restent à courir ; - Immeuble Le Futura, place Wicklow à Montigny-le-Bretonneux (78) : acquisition d un immeuble de bureaux multi-locataire de m², pour un prix de revient de 23,5 M. Au sein d une des principales zones de bureaux d île de France, l emplacement bénéficie de la proximité du centre commercial Espace Saint- Quentin et d un accès immédiat aux transports en commun (RER ligne C à 50 mètres). La Société Informatique Banques Populaires (I-BP, filiale du Groupe BPCE) est le principal locataire selon un bail ferme dont 5 ans restent à courir ; - avenue Belle Fontaine à Cesson-Sévigné (35) : acquisition au nord de l agglomération Rennaise d une surface de m² au sein d un immeuble de bureaux neuf et BBC (Bâtiment Basse Consommation), pour un prix de revient de 6,2 M. Les surfaces sont louées à EDF selon un bail d une durée ferme de 9 ans jusqu en 2022 ; A titre de diversification, la SCPI a investi 1,7 M en actifs commerciaux (soit 1,9 % des investissements de l année) à Mechelen (Belgique flamande). Ces surfaces commerciales représentent m² loués à Deutsche Bank et à Belgacom. La liste exhaustive des acquisitions de l année figure dans le tableau du patrimoine pages 34 et suivantes. Le respect des critères fondamentaux d investissement La politique d investissement menée par la Société de Gestion vise la performance à long terme, la sécurité des flux locatifs et la mutualisation des risques. Elle privilégie l investissement dans des locaux déjà loués à des loyers égaux ou de préférence inférieurs aux valeurs locatives du marché. La rentabilité moyenne immédiate des investissements 2013 ressort à 6,6 % (contre 6,0 % en 2012), ce qui constitue une bonne performance au regard des standards actuels du marché et de la qualité des biens acquis. En matière de bureaux, la région Parisienne est privilégiée, en première comme en seconde couronne, dans des zones de bureaux particulièrement denses situées à l ouest de Paris. Ces zones réputées pour leur dynamisme tertiaire, la fluidité de leur marché de bureaux et la qualité de leur desserte en transport assurent la sécurité des flux locatifs recherchée. Des locataires de qualité et des durées fermes des baux sont également privilégiés comme l indique le descriptif des opérations ci-dessus
10 FINANCEMENTS BANCAIRES DES INVESTISSEMENTS Dans le cadre de la 10 ème résolution de l Assemblée Générale du 6 juin 2013 et dans la continuité des premiers emprunts bancaires mis place à compter de 2010, EFIMMO a poursuivi sa politique d utilisation modérée de l effet de levier du crédit. Deux nouvelles lignes de crédit long terme ont ainsi été mises en place en 2013 : - l acquisition de Clichy (92) a été partiellement financée par un emprunt amortissable de 14,5 M sur 15 ans avec une tranche de 10 M à taux fixe de 3,15 % et une tranche de 4,5 M à taux variable Euribor 3 mois + 1,24 % ; - l acquisition de Guyancourt (78) a été également partiellement financée par un emprunt à hauteur de 22,0 M sur 10 ans avec une tranche amortissable de 16 M à taux fixe de 2,78 % et une tranche in fine de 6 M à taux fixe de 3,30 %. Les garanties mises en place au bénéfice des banques sont de simples privilèges de prêteur de deniers. Au 31 décembre 2013, la dette bancaire s élève à 87,7 M et présente les principales caractéristiques suivantes : - un ratio dette bancaire rapportée à la valeur des actifs (hors droits) de 13,4 % au 31 décembre 2013 contre 9,8 % au 31 décembre 2012 ; - un coût moyen de la dette de 3,25 % sur l exercice 2013 et un coût instantané de 3,15 % au 31 décembre 2013 ; - la part des emprunts à taux fixe (ou variable swapé) s élève à 80,2 %, le solde (19,8 %) représentant la part à taux variable ; - un durée de vie résiduelle moyenne est d environ 12 ans ; - les emprunts ont été contractés auprès de sept banques distinctes. ARBITRAGES 2013 Parmi les opérations d arbitrage réalisées au cours de l exercice, votre Société de Gestion a procédé à la vente de : - une surface de bureaux de m² située avenue du Maréchal de Saxe à Lyon (69) pour un prix net vendeur de 2,95 M dégageant une plus-value nette de fiscalité de 1,10 M ; - une surface d activité de m² partiellement vacante, située ZAC du marché Rollay à Champigny-sur- Marne (94), pour un prix net vendeur de 1,65 M, dégageant une plus-value nette de fiscalité de 0,55 M ; - une surface d activité vacante de m², située rue Gustave Madiot à Bondoufle (91), pour un prix net vendeur de 0,90 M, dégageant une plus-value nette de fiscalité de 0,13 M - une surface de bureaux vacante de 238 m², située place du village à Gennevilliers (92), pour un prix net vendeur de 0,49 M, dégageant une plus-value nette de fiscalité de 0,11 M ; - cinq surfaces de bureaux, dont quatre vacantes et difficilement relouables, représentant une surface globale de 865 m² et situées à Lisses (91) pour un prix net vendeur global de 0,77 M dégageant une plus-value de 0,08 M. Ces opérations d arbitrages permettent d afficher les performances suivantes : Total des Prix de Vente Total des plus-values (nettes de fiscalité) Total des valeurs d expertise (au 31 décembre 2012) Total des Prix de vente vs Total des valeurs d expertise ,58% Immeuble Le Ravel - Guyancourt (78) - 9 -
11 NOUVELLE COMPOSITION DU PATRIMOINE A FIN 2013 Entre fin 2012 et fin 2013, le patrimoine a évolué vers une pondération accrue des immeubles de bureaux et de la région parisienne. Evolution du patrimoine de fin 2012 à fin 2013 [en % des valeurs vénales Hors Droits] Au 31/12/13 Au 31/12/12 Bureaux (1) 81,49 % 79,00 % Commerces de centre-ville 6,32 % 6,82 % Moyennes surfaces de périphérie 8,07 % 9,05 % Commerces de vente aux professionnels 0,97 % 1,07 % Galeries de centre commercial 1,55 % 1,76 % Locaux d activité / entrepôt 1,61 % 2,30 % (1) comprend les immeubles de bureaux et les concessions de parkings Composition du patrimoine à fin 2013 [en % des valeurs vénales Hors Droits] Bureaux et parkings Commerces de centre-ville Locaux Commerciaux et Services privés Moyennes surfaces de périphérie Commerces de vente aux professionnels Galeries de centrecommercial Activité TOTAL 2013 TOTAL 2012 Paris 6,79% 0,82% 7,61% 8,67% Région Parisienne 44,22% 2,79% 0,74% 0,71% 48,46% 41,88% Province 30,48% 2,32% 7,33% 0,97% 0,58% 0,90% 42,59% 48,19% Etranger 0,38% 0,96% 1,35% 1,26% TOTAL 81,49% 6,32% 8,07% 0,97% 1,55% 1,61% 100,00% Composition du patrimoine à fin 2013 [en surfaces (m²)] Bureaux et parkings Commerces de centre-ville Locaux Commerciaux et Services privés Moyennes surfaces de périphérie Commerces de vente aux professionnels Galeries de centrecommercial Activité TOTAL 2013 Paris m² 939 m² m² 2,57% Région Parisienne m² m² m² m² m² 33,75% Province m² m² m² m² m² m² m² 61,99% Etranger m² m² m² 1,69% TOTAL m² m² m² m² m² m² m² 100,00% TOTAL en % 71,20% 6,93% 13,73% 2,69% 2,10% 3,35% Le prix d achat moyen hors frais du patrimoine s établit à /m² au 31 décembre 2013 contre /m² à fin Les valeurs d expertises moyennes hors droits s établissent à /m² à la fin de l exercice 2013 contre /m² à la fin de l exercice
12 PRINCIPAUX LOCATAIRES Au 31 décembre 2013, le patrimoine fortement mutualisé était constitué de 773 unités locatives. Les principaux locataires (loyer supérieur à 1,50 % du total des loyers de la SCPI) sont présentés ci-après : Nombre d'unités locatives % dans le total des loyers Groupe CASINO / RALLYE 23 5,87% Groupe Malakoff Médéric 1 5,08% Groupe RTL 1 3,37% Etat / Direction des enquêtes fiscales 1 2,94% Groupe SYMRISE 1 2,78% Groupe BPCE 4 2,58% Groupe Air Liquide 2 2,41% Groupe Carrefour 5 2,01% Adecco Groupe France 2 1,83% Etat / C.E.T.E de l'est 1 1,54% Etat / Préfecture de Police 1 1,53% TOTAL 42 31,94% Boulevard Capucines Paris (2 ème )
13 GESTION LOCATIVE TAUX D OCCUPATION FINANCIER Le taux d occupation financier moyen des biens détenus par EFIMMO s établit à 91,78 % au titre de l exercice 2013 contre 92,14 % l année précédente. Ce taux est déterminé par le rapport entre le montant des loyers facturés et le montant théorique qui serait facturé si la totalité du patrimoine était louée. LOCATIONS, RELOCATIONS, RENOUVELLEMENTS ET CESSIONS DE BAUX En 2013, la Société de Gestion a été particulièrement active en louant ou relouant 59 locaux portant sur m² ainsi que 215 parkings. Par ailleurs, 19 renouvellements de baux ont été conclus de façon satisfaisante dans une conjoncture très dégradée. Enfin, 2 cessions de fonds de commerce entre locataires ont permis à EFIMMO de déspécialiser les baux correspondant et d encaisser des indemnités de Du 1er janvier au 31 décembre 2013 Nombre Surface en m² Loyers annuels précédents Loyers annuels obtenus Renouvellements baux m² Relocations m² Déspécialisations m² TOTAL m² Locations m² Indemnités de déspécialisation ou droit d'entrée Les actions menées par la gestion locative au cours de l exercice 2013 ont parfois conduit à consentir des révisions de loyer dans un environnement difficile. Ces baisses doivent être appréciées au regard des révisions indicielles successives qui ont parfois fait évoluer les loyers à des niveaux supérieurs au marché. Au global, en considérant la variation entre loyers précédents et loyers obtenus, et en étalant sur 9 ans les indemnités de déspécialisation et droits d entrée obtenus, ces actions, rapportées aux loyers annuels en année pleine, se sont traduites par une baisse des revenus locatifs limitée à 0,3 % au cours de l exercice et permettent souvent de réengager les locataires sur des durées fermes. HONORAIRES DE RELOCATION Afin d assurer une commercialisation efficace de son patrimoine, la SCPI EFIMMO peut être amenée à signer avec des sociétés liées (GSA IMMOBILIER, ESPACE IMMOBILIER LYONNAIS, A2I) filiales de SOFIDY des mandats de mise en location. Ces mandats sont conclus à des conditions de marché. Les honoraires facturés à ce titre par les sociétés GSA IMMOBILIER et A2I à EFIMMO se sont respectivement élevés à et en LITIGES Au 31 décembre 2013, en dehors des procédures de recouvrement engagées à l encontre des locataires en retard dans le paiement de leur loyer, un seul risque pour litige est à signaler. Il porte sur des dommages et intérêts réclamés par une copropriété de bureaux à Montpellier (34) au motif de troubles subis et pour lequel une provision de , déjà constituée depuis 2011, a été maintenue au 31 décembre La procédure est toujours en cours. La procédure dans laquelle le locataire d une copropriété de bureaux de Melun (77) réclamait à votre SCPI des dommages et intérêts liés à des travaux de désamiantage et pour laquelle une provision de avait été constatée au 31 décembre 2012, est close. Au 31 décembre 2013, la provision a donc été intégralement reprise suite au jugement qui a débouté ce locataire de toutes ses demandes
14 GESTION IMMOBILIERE GROSSES REPARATIONS TRAVAUX D AMELIORATION DU PATRIMOINE L objectif d optimisation du taux d occupation du patrimoine passe par un entretien constant des actifs et l amélioration des prestations offertes aux locataires notamment de bureaux. La Société de Gestion s est ainsi fixé un programme de travaux ambitieux pour les années à venir. Le taux de provision pour grosses réparations a été porté depuis le 1 er juillet 2009 de 5 % à 6 % des loyers hors taxes facturés et des loyers hors taxes théoriques sur les locaux vacants afin d accompagner ce programme. Au 31 décembre 2013, la situation comptable de cette provision s'établissait ainsi : Solde des provisions pour grosses réparations au 31 décembre Dotations aux provisions pour grosses réparations effectuées en Reprises sur provisions pour grosses réparations effectuées en = Solde des provisions pour grosses réparations au 31 décembre 2013 = Les principaux travaux effectués ou engagés en 2013 au titre des grosses réparations ont principalement concerné : - le désamiantage de l immeuble de la rue Thomas Edison à Pessac (33) pour 353 K, - le réaménagement et le cloisonnement des plateaux de l immeuble situé rue Gabriel Crié à Malakoff (92) pour 293 K, - la rénovation du 4 ème étage de l immeuble de la rue Childebert à Lyon (69) pour 214 K, - la remise en conformité du contrôle d accès et la remise en état d un plateau de l immeuble situé rue de Houdan à Sceaux (92) pour 160 K, - le ravalement et l étanchéité de la toiture de l immeuble situé quai Joffre à Courbevoie (92) pour 153 K, - la division de lots et divers travaux d aménagement de l immeuble Campus Verrazzano à Lyon (69) pour 138 K. Pour anticiper et répartir les travaux de grosses réparations des exercices à venir, la Société de Gestion établit chaque année un plan à 5 ans. Le plan pluriannuel a été établi selon la méthode suivante : - pour les exercices 2014 et 2015, les travaux d ores et déjà identifiés sont recensés, intégrés dans le plan d entretien et complétés par une approche statistique ; - pour les exercices 2016, 2017 et 2018, l approche statistique par type d actifs et nature de travaux sert de base aux montants figurant dans le plan d entretien. Les travaux immobilisés au cours de l exercice se sont élevés à et correspondent principalement à : - au curage et désamiantage de l immeuble de la rue Barbusse à Clichy (92) pour 587 K dans le cadre d une restructuration complète du bâtiment, - la transformation et la restructuration d une surface commerciale située Lotissement La Tour au Vigen (87) pour 400 K, - la rénovation du système de sécurité incendie et le remplacement de la climatisation de l immeuble situé rue Anatole France à Levallois-Perret (92) pour 385 K, - au ravalement de l immeuble situé rue d Alsace Lorraine à Toulouse (31) qui avait été identifié et pris en compte dans le prix au moment de l acquisition, pour 313 K, - à la deuxième phase d amélioration du système de gestion technique du bâtiment (GTB) pour l immeuble Campus Verrazzano à Lyon (69) pour 163 K. SYNDICATS DE COPROPRIETE ET SUIVI TECHNIQUE DES IMMEUBLES Les missions de syndic, de directeur d AFUL, de gestionnaire ou de veille technique peuvent être confiées à des sociétés liées (GSA Immobilier, ESPACE IMMOBILIER LYONNAIS, A2I) filiales de SOFIDY, aux conditions de marché. GSA Immobilier assure ce type de mission, aux conditions du marché au sein d immeubles ou ensembles immobiliers situés principalement dans le sud parisien, lieu d implantation de GSA. La charge engagée pour votre SCPI à ce titre, et dont l essentiel est remboursé par les locataires, s est établie à ,48 H.T. en
15 ESPACE IMMOBILIER LYONNAIS assure principalement, aux conditions du marché, la veille technique de certains actifs implantés dans le sud-est de la France et plus particulièrement aux environs de Lyon. Les honoraires facturés à EFIMMO en 2013 se sont élevés à 135,50 HT. A2I assure principalement, aux conditions du marché, la veille technique de certains actifs implantés dans l Est de la France. Les honoraires facturés à EFIMMO se sont élevés à 5 682,65 HT en ENVIRONNEMENT ET DEVELOPPEMENT DURABLE Les enjeux croissants des politiques environnementales touchent plus particulièrement le bâtiment. En France, l immobilier est responsable de 43 % de la consommation d énergie et du quart des émissions de gaz à effet de serre. Il est également impliqué dans la consommation d eau, le traitement des eaux usées et des déchets, les déplacements domicile-travail et la mobilité urbaine. Consciente de l importance de ces enjeux EFIMMO s attache à mettre le développement durable et la gestion des risques environnementaux au centre de son organisation. En matière environnementale EFIMMO s attache au strict respect des normes en vigueur et notamment aux dispositions relatives à l amiante, la légionellose, la pollution des sols et d une manière générale à l ensemble des préoccupations sanitaires faisant l objet d un cadre réglementaire. Les analyses et expertises sont diligentées au cas par cas selon les risques identifiés. Les contrôles de surveillance obligatoires sont régulièrement mis en œuvre et les travaux de conformité sont engagés si nécessaire tout en alliant cohérence environnementale et rentabilité financière. Le Grenelle de l environnement (loi n du 3 août 2009 dite Grenelle I, Loi du 13 juillet 2010 dite Grenelle II) fait figurer l amélioration énergétique des bâtiments parmi les objectifs prioritaires. La loi impose une réduction des consommations d énergie de 38% d ici 2020 pour l ensemble du parc tertiaire existant. Dans l attente des décrets d application qui devraient paraître en 2014 et bien que le mouvement d obsolescence des actifs se fera en plusieurs étapes, EFIMMO anticipe ces obligations et travaille à l analyse technique des actifs accompagnée de diagnostics de performance énergétique. Ces analyses ont pour conséquences la mise en place de démarches de rénovation programmées et la mise à niveau progressive du patrimoine tournée vers la réduction des consommations d énergie. Dans le cadre de cette politique de rénovation EFIMMO travaille à l obtention de certification environnementale (HQE, BREEAM ) et/ou de labellisation énergétique (BBC, HPE ) valorisant durablement les actifs concernés. A titre d exemple, l immeuble Schneider de Nantes rue Gachet dans la Z.A.C de la Chantrerie a fait l objet en 2011 d une importante rénovation visant notamment à réduire considérablement les consommations en énergies et fluides ainsi qu à l amélioration du confort d utilisation. L opération a reçu le 20 décembre 2012 le label «HPE niveau BBC EFFINERGIE Rénovation». En 2013, EFIMMO 1 a également déposé et obtenu un permis de construire en vue d obtenir une certification BREEAM dans le cadre d importants travaux de réhabilitation de l immeuble situé allée Gambetta à Clichy (92). Les travaux visent notamment à réduire les consommations en énergies et fluides, ainsi qu à l amélioration du confort. Depuis 2010, EFIMMO a par ailleurs conduit 318 diagnostics de performance énergétique. En 2014 la politique menée en matière de développement durable s appuiera sur une nouvelle série de diagnostics et de travaux ciblés visant la réduction des consommations d énergie. Conformément au Décret n du 30 décembre 2011 et à l article L du code de l environnement, une Annexe Environnementale est désormais signée pour tous les baux portant sur des surfaces locatives supérieures à m². Cette annexe retranscrit les informations que se doivent mutuellement bailleur et preneur sur les caractéristiques des équipements et systèmes du bâtiment et des locaux loués, leur consommation réelle d eau et d énergie et la quantité de déchets générée. Elle traduit également l obligation faite à chaque partie de s engager sur un programme d actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. L ensemble des diagnostics et plans d actions a été piloté de juin 2011 à fin 2012 par un consultant dédié à ces aspects, dont la mission a consisté à mettre en place des outils de pilotage et de reporting, ainsi qu à sensibiliser les équipes et les prestataires aux meilleures pratiques. Ces outils et bonnes pratiques sont désormais intégrés dans les processus de gestion immobilière. La gestion de la «performance durable» des actifs immobiliers participe fortement à leur valorisation financière dans le temps
16 RESULTATS 2013 Les comptes et annexes 2013 sont présentés de manière détaillée dans le Rapport Financier. EVOLUTION DU RESULTAT PAR PART AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES Dans un contexte économique 2013 toujours dégradé, les investissements réalisés et les efforts menés pour maintenir le taux d occupation permettent de contenir en bonne partie les quelques baisses de loyers consenties à l occasion des relocations. En conséquence les revenus par part de votre SCPI diminuent de 1,1 % par rapport à ceux de l exercice précédent. En parallèle, les charges augmentent de 1,2 %, principalement sous l effet d une hausse des charges financières. Le résultat courant par part s inscrit ainsi en léger recul de 2,1 % à 11,49. En euros par part ayant jouissance sur les 12 mois de l'exercice EXERCICE 2009 En EXERCICE 2010 EXERCICE 2011 EXERCICE 2012 EXERCICE 2013 En % du En % du En % du En % du En % du total En total En total En total En total des revenus des revenus des revenus des revenus des revenus REVENUS Recettes locatives brutes et produits divers 17,27 99,2% 16,84 99,7% 16,86 99,7% 17,00 99,8% 16,82 99,9% Produits financiers avant prélèvement libératoire 0,13 0,8% 0,06 0,3% 0,05 0,3% 0,03 0,2% 0,02 0,1% CHARGES TOTAL DES REVENUS 17,41 100,0% 16,90 100,0% 16,90 100,0% 17,03 100,0% 16,84 100,0% Commission de gestion 1,71 9,8% 1,66 9,8% 1,62 9,6% 1,68 9,9% 1,66 9,9% Autres frais de gestion 0,37 2,1% 0,35 2,6% 0,59 3,5% 0,41 2,4% 0,42 2,5% Charges locatives non récupérées 0,97 5,6% 1,11 6,3% 1,09 6,4% 1,20 7,0% 1,17 7,0% Sous-total CHARGES EXTERNES 3,05 17,5% 3,13 18,5% 3,30 19,6% 3,29 19,3% 3,26 19,4% Charges financières 0,00 0,0% 0,08 0,5% 0,37 2,2% 0,66 3,9% 0,82 4,9% Amortissements nets * patrimoine 0,00 0,0% 0,00 0,0% 0,00 0,0% 0,00 0,0% 0,00 0,0% * autres Provisions 1,28 7,3% 1,27 7,5% 1,22 7,2% 1,34 7,8% 1,26 7,5% Sous-total CHARGES INTERNES 1,28 7,4% 1,35 8,0% 1,59 9,4% 2,00 11,7% 2,09 12,4% TOTAL DES CHARGES 4,33 24,9% 4,48 26,5% 4,89 29,0% 5,28 31,0% 5,35 31,8% RESULTAT COURANT 13,08 75,1% 12,42 73,5% 12,01 71,0% 11,74 69,0% 11,49 68,2% dont : - Revenus distribués avant prélèvements 12,72 73,1% 12,36 73,1% 11,88 70,3% 11,88 69,8% 11,28 67,0% libératoires et prélèvement sociaux (1) - Revenus distribués après prélèvements 12,67 72,8% 12,34 73,0% 11,88 70,3% 11,87 69,7% 11,27 66,9% libératoires et prélèvement sociaux (1) VARIATION REPORT A NOUVEAU 0,36 0,06 0,13-0,14 0,21 REPORT A NOUVEAU CUMULE (2) 2,32 2,04 1,81 1,43 1,49 (1) hors distribution exceptionnelle (2) calculé sur le total des parts en circulation à la fin de chaque exercice POURCENTAGE DES CHARGES PAR RAPPORT AUX RECETTES LOCATIVES ANNEE RECETTES LOCATIVES BRUTES CHARGES (1) [dont commissions de la Société de Gestion] POURCENTAGE CHARGES / RECETTES LOCATIVES BRUTES [ ] 25,64% [ ] 26,86% [ ] 28,19% [ ] 31,33% [ ] 31,90% (1) Total des charges - charges récupérables - reprise des provisions de l'exercice A compter de 2010, le pourcentage des charges rapportées aux recettes locatives brutes est notamment impacté à la hausse par les intérêts d emprunts dus au recours au crédit, lequel génère par ailleurs des revenus locatifs supplémentaires
17 EVOLUTION DE LA RENTABILITE PAR PART (1) ANNEE PRIX D'ENTREE (2) PRIX MOYEN ACQUEREUR (3) (4) RENTABILITE BRUTE Prix d'entrée Prix moyen acquéreur RENTABILITE NETTE (5) Prix d'entrée Prix moyen acquéreur ,00 225,00 7,74 % 7,74 % 6,01 % 6,01 % ,00 225,00 7,51 % 7,51 % 5,84 % 5,84 % ,00 225,00 7,51 % 7,51 % 5,67 % 5,67 % ,00 225,00 7,57 % 7,57 % 5,51 % 5,51 % ,00 225,00 7,48 % 7,48 % 5,37 % 5,37 % (1) Par part de pleine jouissance. (2) Prix payé par le souscripteur au 1 er Janvier. (3) Prix de part moyen acquéreur pondéré de l exercice. (4) Total des revenus bruts par part rapporté au prix de la part (en %). (5) Dividende ordinaire et exceptionnel versé au titre de l exercice par rapport au prix de la part (en %). Le dividende distribué au titre de l exercice 2013 s est élevé à 12,08 par part ayant pleine jouissance et procure une rentabilité nette sur le prix moyen acquéreur de 2013 de 5,37 %. Le dividende annuel a été versé sous forme de quatre acomptes ordinaires et un acompte exceptionnel détaillés ci-dessous : Date paiement Acompte 1 er trimestre 2,88 2,88 Fin avril Acompte 2 ème trimestre 2,94 2,88 Fin juillet Acompte 3 ème trimestre 2,97 2,76 Fin octobre Acompte 4 ème trimestre 3,09 2,76 Fin janvier Acompte exceptionnel (1) 0,52 0,80 13-déc Dividende annuel par part 12,40 12,08 Taux de distribution (2) 5,51% 5,37% (1) prélevé sur les plus-values réalisées sur cessions d immeubles ; (2) dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l année N (y compris acompte exceptionnel) rapporté au prix de part acquéreur moyen de l année N. DIVERSES MENTIONS OBLIGATOIRES Délais de règlement fournisseurs Conformément à la loi LME d août 2008, la Société de Gestion précise que le délai de règlement des factures fournisseurs non réglées à la date du 31 décembre 2013, soit la somme de 4,9 M contre 4,1 M au 31 décembre 2012, est de 30 jours à date de facture. Rue Albert Schweizer Saint Contest (14)
18 Tableau d emploi des fonds Total au 31/12/2012 Durant l'année N Total au 31/12/2013 Fonds collectés (1) + Cessions d'immeubles (2) + Plus / moins-values sur cession d'immeuble + Emprunts - Prélèvements sur primes d'émission (3) - Achat d'immeubles - divers (4) = Sommes restant à investir (*) Depuis l'origine de la société (1) Le flux de l'exercice correspond aux capitaux bruts collectés diminués du montant nominal des parts retirées. (2) Le flux de l'exercice correspond à la valeur nette comptable des immobilisations cédées. (3) Le flux de l'exercice intègre tous les prélèvements sur la prime d'émission (frais d'acquisition, commission de souscription, retrait de parts, ) (4) Le flux de l'exercice intègre les distributions prélevées sur la réserve des plus ou moins-values sur cession d'immeubles. Le tableau ci-dessus est établi conformément à l instruction AMF du 4 mai 2002 prise en application du règlement N La ligne «Sommes restant à investir» ne reflète cependant pas le niveau de trésorerie disponible de la SCPI au 31 décembre dans la mesure où les flux de trésorerie liés à son activité courante (produits encaissés, charges décaissées, dividendes versés, mouvements sur les dépôts de garantie ) ne sont pas pris en compte. Rue Vivienne Paris (2 ème )
19 TABLEAU DE FLUX DE TRESORERIE En complément du tableau réglementaire d emploi des fonds ci-dessus, la Société de Gestion vous communique un tableau de flux de trésorerie permettant de comprendre la variation de la trésorerie disponible d un exercice à l autre. En Euros Résultat de l'exercice Dotations nettes aux provisions Capacité d'autofinancement Variation du besoin en fond de roulement Flux net de trésorerie généré par l'activité Achats d'immeubles Cessions d'immeubles nettes de fiscalité Autres variations d'immobilisations Flux net de trésorerie lié aux investissements Collecte nette Commissions de souscription prélevées sur la prime d'émission Dividendes versés au cours de l'exercice Nouveaux emprunts contractés Remboursements d'emprunts Variations des dépôts de garantie Autres variations financières Flux net de trésorerie lié aux financements Variation de trésorerie Trésorerie d'ouverture Trésorerie disponible en fin de période Variation de trésorerie Campus Verrazzano Lyon (69)
20 EXPERTISES ET VALEUR DE LA SOCIETE ETAT ANNEXE RETRACANT LA VALEUR DE LA SOCIETE Les différentes valeurs de la SCPI retracées dans cet état annexe ont été déterminées selon la même méthode que les années précédentes : - la valeur comptable reflète la valeur des actifs nets de la SCPI tels qu'ils figurent à l état du patrimoine arrêté au 31 décembre 2013 ; - la valeur de réalisation exprime, sur la base des évaluations d un expert immobilier indépendant, FONCIER EXPERTISE (Groupe CREDIT FONCIER), la valeur vénale théorique de la SCPI si tous les immeubles étaient cédés en l'état. Au 31 décembre 2013, seules les deux dernières acquisitions de l exercice réalisées au-delà du 30 novembre 2013 n ont pas fait l objet d une évaluation par FONCIER EXPERTISE et sont retenues pour leur valeur d acquisition hors droits et hors frais (soit 4,3 % de la valeur totale du patrimoine) ; - la valeur de reconstitution exprime, sur la base de la valeur de réalisation, le prix qu'il faudrait payer pour reconstituer la SCPI, c'est-à-dire en ajoutant à la valeur de réalisation le montant des droits d'enregistrement ainsi que la commission de souscription et de recherche d'immeubles de la Société de Gestion. en Euros Valeur Comptable Valeur de réalisation sur la base des expertises de FONCIER EXPERTISE Valeur de reconstitution sur la base des expertises de FONCIER EXPERTISE Valeur des immeubles Montant des droits et frais d'acquisitions Amortissements Provision pour grosses réparations SOUS TOTAL Agencements Amortissements SOUS TOTAL Immob. en cours sur promesses de vente Immobilisations financieres Liquidités nettes à investir SOUS TOTAL Commission de souscription Amortissements SOUS TOTAL VALEUR ESTIMEE DE LA SOCIETE Nombre de parts sociales au 31/12/ Valeur estimée de la Société ramenée à une part sociale après distribution en 2014 du solde 176,07 181,46 216,58 du dividende Valeur estimée de la Société ramenée à une part sociale avant distribution en 2014 du solde du dividende ,72 184,10 219,23 en Euros 31/12/ /12/2013 Δ 2013/2012 Valeurs après distribution en 2014 du solde du dividende 2013 Valeur comptable / part 174,82 176,07 0,72% Valeur de réalisation / part 182,32 181,46-0,47% Valeur de reconstitution / part 216,97 216,58-0,18% Valeurs avant distribution en 2014 du solde du dividende 2013 Valeur comptable / part 177,76 178,72 0,54% Valeur de réalisation / part 185,26 184,10-0,63% Valeur de reconstitution / part 219,90 219,23-0,31%
RAPPORT ANNUEL Exercice 2014 Paris, boulevard des Capucines Montigny le Bretonneux, avenue de Westphalie Société Civile de Placements Immobiliers à capital variable 00-00-0000 SCPI investie en locaux de
CIFOCOMA RAPPORT ANNUEL
CIFOCOMA RAPPORT ANNUEL EXERCICE 2014 1 SOMMAIRE Profil et organes de direction et de contrôle 3 Chiffres clés 2014 4 Rapport de la Société de Gestion sur l'exercice 2014 5 Evolution du marché immobilier