Source: http://www.hausblick.de/abrechnen-haus-wohnung/12-leitfaden-verwalten/63-miete-erhoehen?start=3
Timestamp: 2017-02-25 23:10:30
Document Index: 232019971

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 560', 'BGH']

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11. November 2015	Wenn Sie von Ihrem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, müssen Sie belegen, dass die Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Eines der Beweismittel ist hier der Mietspiegel, der immer noch von den Gerichten bevorzugt anerkannt wird. Dies gilt zumindest für den qualifizierten Mietspiegel (darauf gehen wir noch genauer ein).
Für einige Aufregung hat ein Urteil des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg gesorgt, in dem das Gericht den für Berlin gültigen Mietspiegel nicht akzeptierte (siehe auch https://www.hausblick.de/community/blog/item/2003-amtsgericht-kippt-qualifizierten-mietspiegel). Hier muss man aber beachten, dass es sich um eine Entscheidung handelt, die zunächst nur für den verhandelten Fall beziehungsweise das damit zusammenhängende Urteil von Bedeutung ist. Es ändert sich deshalb derzeit nichts an der Bedeutung des Mietspiegels.
Nach § 558c BGB ist der Mietspiegel „eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist“. Der Mietspiegel kann sowohl für eine Gemeinde, Teile einer Gemeinde oder mehrere Gemeinden gelten.
Der Mietspiegel soll nach dem Gesetz alle zwei Jahre angepasst werden. Eine Ver­pflichtung für die Gemeinden ergibt sich aber hieraus nicht. Auch über die Art und Weise wie ein Mietspiegel erstellt wird, sagt der Gesetzgeber nichts aus. Der Miet­spiegel ist in den meisten größeren Städten mittlerweile eine ständige Einrichtung, allerdings gibt es nach wie vor keine Verpflichtung, ihn zu erstellen, um damit ein Mittel zur Begründung der Mieterhöhung zu schaffen.
Neben dem Mietspiegel nach § 558c BGB gibt es auch den sogenannten qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB. Danach ist ein qualifizierter Mietspiegel nach anerkannten wissen­schaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertre­tern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden. Gegenüber dem "normalen" Mietspiegel sind die Bestimmungen für den qualifizierten Mietspie­gel sehr viel konkreter. Entsprechend verbindlicher sind die Angaben in einem sol­chen qualifizierten Mietspiegel. Die Kommunen sind allerdings nicht verpflichtet, einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen.
Liegt jedoch ein solcher Mietspiegel vor, hat dieser als Begründung für eine Miete Vorrang vor anderen Methoden (Vergleichsmieten von anderen Wohnungen, Sach­verständigengutachten oder dem einfachen Mietspiegel).
Im Mietspiegel werden die möglichen Mieten in Spannen (von – bis) angegeben. Diese Spannen werden regelmäßig durch die so genannte Hilfe zur Spannenein­ordnung ergänzt. Bei diesen Hilfen handelt es sich um Aufstellungen von Kriterien, nach denen eine Wohnung als besser oder schlechter gegenüber dem Mittelwert des Spiegels eingestuft werden. Der höchste Spannenwert gilt für eine Wohnung auf die alle positiven Eigenschaften zutreffen, der niedrigste Wert für Wohnungen die alle negativen Kriterien erfüllen. Zusätzlich können auch Ausnahmen festgelegt werden, bei denen eine Abweichung von der ausgewiesenen Spanne zugelassen werden.
Hierbei muss berücksichtigt werden, dass diese Hilfen zur Spanneneinordnung nicht zum amtlichen Teil eines qualifizierten Mietspiegels gehören. Das hier häufig verwendete Punkteschema ist auch bei Gerichten nicht unumstritten. Die Gerichte behalten sich deshalb vor, darüber zu entscheiden ob zur Prüfung der Spannenein­ordnung ein Gutachten erforderlich ist.
Die „ortsübliche Vergleichsmiete“ ist ein Begriff des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Im § 558 Abs. 2 heißt es: „Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.“
Wie ist ein Mietspiegel aufgebaut?
Es gibt keine genaue Vorschrift, wie der Mietspiegel gestaltet werden muss. Bestimmte Eckpunkte lassen sich jedoch in jedem Mietspiegel finden. Hierzu gehören:
Gebäudebeschaffenheit
Qualitative Wohnungsausstattung
Energetischer Stand der Wohnung
In dieser Spanne kann die Mieterhöhung liegen
Wenn die anderen Kriterien bezüglich einer Mieterhöhung eingehalten werden (z. B. Kappungsgrenze und Zeitraum zur letzten Mieterhöhung) gibt Ihnen der Mietspiegel verschiedene Preisspannen vor, an denen Sie sich orientieren können. Je nachdem wie viele der vorgegebenen Kriterien (siehe oben) positiv oder negativ erfüllt werden, wird meist eine untere, mittlere und obere Preisspanne vorgegeben. Die niedrigste Spanne kommt beispielsweise zum Zuge, wenn lediglich negative Kriterien für die Wohnung gelten.
Wo kann ich den Mietspiegel bekommen?
Viele Kommunen haben den Mietspiegel in die Homepage im Internet eingebaut. Dort muss meist nur die Adresse und das Baujahr des Gebäudes eingegeben werden, um an die entsprechenden Daten zu gelangen. Andere Kommunen bieten den kompletten Mietspiegel zum Download (Herunterladen) an.
Nutzen Sie den Mietspiegel der Nachbargemeinde!
Wenn Ihre Gemeinde über keinen Mietspiegel verfügt heißt das nicht, dass Sie diese preiswerte Möglichkeit zur Begründung Ihres Mieterhöhungsverlangens nicht doch einsetzen können. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil festgestellt, dass auch der Mietspiegel einer Nachbargemeinde genutzt werden darf, um das berechtigte Interesse an einer Mieterhöhung zu begründen. Allerdings ist das nur möglich, wenn die beiden Gemeinden vergleichbar sind. Dies muss in jedem Fall für das Mietniveau der Kommunen zutreffen (BGH-Urteil vom 16.06.2010, Aktenzeichen VIII ZR 99/09). In diesem Urteil wird übrigens auch die Beweiskraft des einfachen Mietspiegels noch einmal unterstrichen. Man könne, so die Richter, auch bei einem einfachen Mietspiegel davon ausgehen, dass dieser zutreffende Indizien liefere, nach denen die Miete angepasst werden kann. Ist der Mieter hier anderer Meinung, muss er die Indizien entkräften.
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