Source: http://docplayer.fi/639501-Kiinteistojen-pakolliset-tarkastukset.html
Timestamp: 2017-09-21 07:11:18+00:00
Document Index: 25668205

Matched Legal Cases: ['kko ', 'kko ', 'kko ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'kko ']

Kiinteistöjen pakolliset tarkastukset - PDF
Kiinteistöjen pakolliset tarkastukset
Download "Kiinteistöjen pakolliset tarkastukset"
1 vuosikerta Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ry 100 vuotta sivut 4-6 Kiinteistöjen pakolliset tarkastukset sivut 10-11
3 PÄÄKIRJOITUS Yhdistys 100- vuotias 6. vuosikerta Numero 01/2006 mitä jatkossa? JULKAISIJA Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ry Kirkkokatu 19 A Oulu Puh: (08) Faksi: (08) Päätoimittaja Pekka Luoto Toimitusneuvosto Aaro Paakkola Timo Tahkola Mauri Niemelä Pekka Luoto KUSTANTAJA Upper Line Oy Aleksanterinkatu 32 B Tampere Puh: Toimitus Kirsi Kyllönen Puh: Taitto Puh: Faksi: Ilmoitusmyynti Marja-Liisa Lammela Puh: Painopaikka I-print, Seinäjoki Osoitelähde Kaupparekisteri / Patentti- ja rekisterihallitus, Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen osoitetiedostot Osoitteenmuutokset Upper Line Oy Puh: Kannen kuva: Merikosken kuntoutus- ja tutkimuskeskus/ Hotelli-ravintola Lasaretti Perjantaina vietettiin Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ry:n 100-vuotisjuhlia. Kiinteistöliiton toimitusjohtajan puhetta kuunnellessani ja hänen kertoessaan rakennuskannan ja asumisolojen muuttumisesta kuluneen vuosisadan aikana, havahduin itse miettimään, kuinka mullistavaa muutos on ollut. Vuosisadan alussa Suomessa oli 2,8 miljoonaa asukasta. Kaupungeissa asui vain 14 prosenttia väestöstä ja Helsingin asukaslukukin oli vain noin Asunnoissa ei ollut vesijohtoja eikä viemäröintiä, yleisin lämmitysmuoto oli uunilämmitys. Vielä 50 vuotta sitten taloissa oli yleisesti ulkokäymälä. Tänään Suomessa on 5,2 miljoonaa asukasta ja heistä asuu kaupungeissa yli 60 prosenttia. Helsingin väkiluku on yli puoli miljoonaa ja Oulussakin on asukasta. Käytännöllisesti katsoen kaikissa asunnoissa on sisä-wc, ja vedet tulevat ja menevät ilman lihasvoimia. Myös rakennusten lämmitys on muuttunut. Suurin osa taloista lämmitetään kauko- ja aluelämmöllä tai sähköllä. Vain maaseudulla ja pientaloissa on talokohtaista lämmitystä. Tätä taustaa vasten mietin, miten kehitys tästä jatkuu ja mitä on odotettavissa tulevina vuosikymmeninä, kun kiinteistöyhdistyksen toiminnassa siirrytään seuraavalle vuosisadalle. Pitäisi olla edessä kristallipallo, josta voisimme kurkistaa tulevaan. Varmaa kuitenkin on nopea muutosvauhti. Kaupunkeihin ja asutuskeskuksiin muutto jatkuu, ja syrjäkylät tyhjenevät. Suuret ikäluokat tulevat eläkeikään ja siirtyvät palveluiden ääreen. Uusia rakennuksia rakennetaan ja vanhoja korjataan. Niistä pyritään tekemään entistä energiatehokkaampia ja myös muunneltavampia vastaamaan asukkaiden muuttuvia tarpeita. Myös niin sanotut seniorasunnot ja -talot yleistyvät, jolloin ikääntyvät ihmiset voivat pidempään asua kotonaan, kun heillä on saatavillaan ruokaja hoivapalveluita. Kaikenlainen turvattomuus tulee lisääntymään, jolloin asuntoihin asennetaan erilaisia valvonta- ja hälytyslaitteita. Myös isännöinti muuttuu enemmän asiakaslähtöiseksi ja se perustuu palvelun laadun ja sisällön jatkuvaan kehittämiseen. Kiinteistöyhdistyskentässäkin tapahtuu muutoksia, kun palveluja ja toimintoja kehitetään, otetaan käyttöön uutta teknologiaa ja keskitetään toimintoja perustettaviin palvelukeskuksiin. Näistä keskuksista hoidetaan tulevaisuudessa yhä useamman pienemmän kiinteistöyhdistyksen jäsenpalvelut. Paikalliset kiinteistöyhdistykset jatkavat edelleen toimintaansa, jolloin varmistetaan kontaktipinnan säilyminen paikallisiin päättäjiin. Täällä Pohjois-Suomessa on kaavailtu palvelukeskuksen perustamista Ouluun. Se hoitaisi koko Pohjois-Suomen jäsenpalvelut, lukuun ottamatta paikallista edunvalvontaa. Tavoitteena on toiminnan käynnistäminen vuoden 2007 alusta. Myös liittotasolla on käynnissä neuvotteluja ASRAn ja RAKLIn kanssa tiiviimmästä yhteistyöstä alueellisella tasolla, mikä sopisi myös hyvin palvelukeskuskonseptiin. Kiinteistöyhdistysten ja Kiinteistöliiton neuvonta- ja muiden jäsenpalveluiden tarvetta lisää uudistuva lainsäädäntö, kiinteistöjen ikääntyminen sekä osakkeenomistajien kasvavat odotukset. Osakkeenomistajat tulevat oikeutetusti edellyttämään enenevässä määrin, että heidän omaisuuttaan hoidetaan ammattimaisin ottein niin, että tämän omaisuuden arvo tulee säilymään. Enää ei riitä, että yhtiöllä on osaava isännöitsijä - sillä täytyy olla lisäksi myös osaava hallitus. Yksi yhdistyksemme tärkeimmistä tehtävistä onkin kiinteistön johdon kouluttaminen, opastaminen ja ajan tasalla pitäminen tässä tärkeässä tehtävässä. Kutsun kaikki kiinteistöalalla työskentelevät mukaan toimintaamme ja kehittämään kiinteistöyhdistystämme siksi johtavaksi veturiksi ja suunnannäyttäjäksi, jota ala tarvitsee. Aaro Paakkola Puheenjohtaja Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ry 3
4 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys juhlii: 100 vuotta kiinteistönomistajien asialla Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen perustava kokous pidettiin 19. helmikuuta 1906, jolloin Työväentalolle kokoontui noin 200 talonomistajaa päättämään Oulun Talonomistajayhdistyksen toiminnan aloittamisesta. Nykyisen nimensä yhdistys sai vuonna Puheenjohtaja Aaro Paakkolan mukaan toiminta on ammattimaistunut, yhdistyksiin on tullut päätoimisia toiminnanjohtajia, yhteistoiminta-alueita perustettu ja järjestöasioiden hoitoon keskitytty. Perustoiminta-ajatus on kuitenkin edelleen sama jäsenistön etujen ajaminen. 4 Yhdistyksen alkuajan toiminnoista ei ole säilynyt dokumentteja, vaan ne ovat tuhoutuneet viime sodan aikana. Tapahtumia on kuitenkin voitu seurata senaikaisia sanomalehtiuutisia ja ilmoituksia seuraamalla. Oulussa ilmestyi tuolloin jo 4 sanomalehteä. Yhdistyksen toiminta oli vilkasta aina vuoteen 1909 asti ja herätettiin uudelleen eloon jälleen 1914 loppupuolella. Keskeisiä puheenaiheita ovat olleet muun muassa vuokralaiskysymykset, katurasitusasiat ja energia-asiat, jotka edelleenkin puhuttavat, kuvailee Paakkola alkuaikoja. Yhdistys toimi vapaaehtoisvoimin aina vuoteen 1976 asti, jolloin palkattiin sen ensimmäinen osapäiväinen toiminnanjohtaja Veikko Parantala ja jonka jälkeen jäsenmäärä alkoi kasvaa perustettu Oulun Talokeskus toimi yhdistyksen omistuksessa aina vuoteen 2004 asti, jolloin sen osakkeet myytiin ulkopuolisille. Paakkola valittiin Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen hallitukseen vuonna 1979 ja puheenjohtajaksi Hän on siitä lähtien ollut mukana myös erilaisissa Kiinteistöliiton tehtävissä, esimerkiksi liittovaltuuston varapuheenjohtajana, liittohallituksen jäsenenä 80- luvulta alkaen ja liiton varapuheenjohtajana peräti 12 vuotta. Pitkän kokemuksen ja sopimusasioiden tuntemuksen pohjalta Paakkola on myös vaalitoimikunnan puheenjohtaja. Tavoitteenamme on palveluidemme parantaminen ja tehostaminen maanlaajuisesti. Kehittämiskeskustelut toiminnan keskittämisestä ovat meneillään, mutta vielä alkutekijöissään, Paakkola kuvailee. Peruskorjausikä lähestyy oletko valmis Paakkola korostaa kurssituksen ja tiedon lisäämisen merkitystä. 70-luvun lähiöt tulevat peruskorjausikään ja vuosikymmenen isoin prosessi on edessä myös Oulussa. Yhdistyksen pitäisi opettaa taloyhtiöiden edustajat raken-
5 Kaiku-lehti 1915 Yhdistyksen sisäänpääsymaksua päätettiin periä 1 markka jäseneltä ja wuosimaksua 2 markkaa jokaiselta talolta, jonka omistaja liittyy yhdistykseen. Warsinaisen kokouksen jälkeen kokoontui johtokunta valitsemaan keskuudestaan wirkailijoita. Puheenjohtajaksi valittiin insinööri Hakasalo, warapuheenjohtajaksi asioitsija Hammar, rahastonhoitajaksi terweyspolliisi Bellberg ja sihteeriksi talonomistaja Lantto. Tavoitellaanko tähtiä? Suomen kansallisvarallisuudesta kaksi kolmasosaa on kiinni rakennetussa ympäristössä. Ei siis ole yhdentekevää, miten tätä valtaisaa omaisuutta hoidetaan. Liian vähäinen panostus kunnossapitoon ja korjauksiin kostautuu kasvavana korjausvelkana. Perjantaina vietetyissä juhlissa oli mukana Lintulan entisiä isännöitsijöitä: Timo Tahkola (vas.), Aaro Paakkola, Timo Sarkkinen, Pekka Luoto, Pentti Juutinen Oulun läänin Kiinteistöyhdistys tekee jatkuvasti töitä jäsentensä ja kiinteistöjen hyvinvoinnin eteen. Konkreettisia esimerkkejä ovat ideat korjausvelan laskemisesta sekä sumu-poistojen käyttöönotosta. nuttajiksi, mikä on iso haaste. Olemme pitäneet jo melko paljon asiaan liittyviä tilaisuuksia, mutta työtä on vielä edessä. Jotta suurremontin pystyy hoitamaan kunnolla, vaatii se runsaasti aikaa ja panostusta niin isännöitsijältä, hallituksen puheenjohtajalta ja hallitukselta kuin hankesuunnitteluvaiheessa myös tavalliselta osakkeenomistajaltakin. Asukkaiden ehdoillahan suunnitelmat tehdään, summaa Paakkola. Muutaman peruskorjauksen luotsattuaan saa isännöitsijä varmuutta. Prosessit opettavat kiinnittämään huomiota oikeisiin asioihin, kuten esimerkiksi mahdollisimman kattaviin tarjouspyyntöihin ja työselityksiin. Rakentamisen aikana on myöhäistä miettiä pesuhuoneen laajentamista. Yksityiskohtaisia suunnitelmia vaaditaan myös kustannusten kurissa pitämiseksi. Siltikin yllätyksiä tahtoo tulla eteen, mutta ne on pyrittävä minimoimaan. Urakoitsijaa valitessa tarjous kannattaa pyytää vain sellaiselta taholta, jolle myös uskaltaa Varmistetaan vertailukelpoisuus Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen työvaliokunnalle tekemän aloitteen mukaan pitäisi tutkia, miten kahta rinnakkaista taloyhtiötä voisi verrata oikeudenmukaisesti toisiinsa niin, että rakennusten todellinen kunto ja varsinkin tekemättömät korjaukset ja uudistukset saataisiin esille. Ajatusta viedään eteenpäin monella rintamalla, asiaa työstetään myös Kiinteistöliitossa ja ympäristöministeriössä. Pohdinnan taustalla on hirveä huoli suomalaisten kiinteistöihin sijoittamasta varallisuudesta ja sen kohtalosta. Tällä hetkellä ei välitetä tarpeeksi kiinteistöjen kunnossapidosta jaa niiden arvon säilyttämisestä, Aaro Paakkola murehtii.
6 Nykyisellään osakkeenomistaja sijoittaa mieluummin huoneistoonsa, koska se lisää välittömästi asunnon arvoa kauppatilanteessa. Kiinteistöön sijoittaminen ei taas tahdo näkyä myyjän kukkarossa. Vierekkäisten huoneistojen hinnat ovat jotakuinkin samat, vaikka toinen kiinteistöistä olisi hyvässä kunnossa omalla tontilla ja toisessa kaikki remontit tekemättä vuokratontilla sijainnin lisäksi. Korjausten pitäisi ehdottomasti vaikuttaa arvoon. Se olisi mahdollista saada esille laskemalla korjausvelka ja tekemättömän työn määrä pitkän tähtäimen suunnitelmaa hyväksi käyttäen. Kun huoneistokohtainen korjausvelka näkyisi isännöitsijätodistuksesta, voisi ostaja oitis huomioida sen kauppahinnassa. Samoin myyjän kiinteistöön sijoittama raha ei menisi hukkaan, vaan koituisi eduksi kaupanteossa. Tavoiteltava taso on tietoinen päätös Isännöitsijätodistuksesta tulisi lisäksi näkyä vuosien aikana kerääntyneet huoneistokohtaiset hoitoylijäämät tai alijäämät, mitkä vaikuttaisivat myös kauppahintaan. Ylijäämä helpottaisi luonnollisesti kiinteistöjen ylläpitoa, huoltoa ja korjauksia. Yksi mahdollisuus olisi, että isännöitsijätodistukseen kirjattaisiin sekä Kiinteistöliiton ehdottama tähtiluokitus että korjausvelka. Tähtien määrä kertoisi sen tason, jolle kiinteistö olisi tarkoitus korjata ja uudistaa, euromäärä taasen sen rahamäärän, joka neliötä tai huoneistoa kohden siihen tarvittaisiin. Esimerkiksi viiden tähden luokitukseen päästäkseen talon kunnon olisi oltava korkealle suunniteltu ja kolmen tähden luokitus edustaisi esimerkiksi nykyistä normaalia uudisrakennustasoa. Taloyhtiön eli omistajien tehtävä olisi valita taso, jolle tähdätään. Taloyhtiön strategiana voi olla esimerkiksi kiinteistönsä pitäminen alkuperäisellä tasolla tai se voi haluta uudistaa sitä määrätyn ajan kuluessa vastaamaan ajankohdan normaalia tasoa. Sumua ilmassa Yritystoimintaan kuuluvat luonnollisena osana poistot, jotka johtuvat kulumisesta. Suunnitelmanmukaiset eli sumu-poistot tarkoittavat, että yritys voi valita sopivan poistosuunnitelman, jota noudatetaan vuodesta toiseen. Poistot eivät ole pakollisia asunto-osakeyhtiöissä, joskin sitä pitäisi vähintään harkita. Nollatulokseen päästäkseen taloyhtiön tulisi kerätä poistojen verran enemmän vastikkeita, jolloin kertyvillä varoilla pystyttäisiin tulevaisuudessa tekemään korjauksia. Amerikassa sama asia on hoidettu niin, että heti talon valmistuttua aletaan kerätä vastikkeena korjausrahaa. Sumu-poistojen käyttöön ottaminen auttaisi kiinteistöjen pysymistä kunnossa ja on ajatuksena sama, kuin että osakas säästäisi tulevaa remonttia varten sukanvarteen. Kuukausittain vastikkeena perittävä summa kerryttäisi säästöjä pitkällä aikajänteellä, eikä itseään tarvitsisi jatkuvasti patistaa syöttämään säästöpossua, Paakkola havainnollistaa. Luonnollisesti myös tällä tavoin syntyneet ylijäämät näkyisivät isännöitsijätodistuksessa huoneistokohtaisina ylijäämänä ja vaikuttaisivat kauppahintaa korottavasti. Aaro Paakkola (toinen vas.) on syystäkin ylpeä yhdistyksen kehityksestä seurassaan toiminnanjohtajia kolmessa polvessa : Veikko Parantala, 1. toiminnanjohtaja (vas.), Jouni Koskela 3. toiminnanjohtaja ja Pekka Luoto, nykyinen toiminnanjohtaja (oik). antaa työn tehtäväksi. Riittävä ammattitaito ja resurssit ovat onnistumisen edellytys. Tutun tuttuihin ei kannata turvautua, urakoitsijan tehdessä konkurssin kesken työmaan, on edessä monta mutkaa. Halpaa ja hyvää ei ole, laadukas työ maksaa aina, mutta maksaa myös itsensä tulevaisuudessa takaisin. Taloyhtiö ei ole riskiyritys, vaan sen pitäisi aina toimia mahdollisimman varmalla pohjalla. Kannattaa muistaa, että kun peruskorjaus on kunnolla suoritettu, voidaan elellä tasaisesti monta vuotta. Yhdistyksen tehtävät Yhdistyksellä on tällä hetkellä noin 560 pääosin kerros- ja rivitaloyhtiöistä sekä erilaisista kiinteistöyhtiöistä koostuvaa jäsentä. Sen päivittäisiin tehtäviin kuuluu neuvonta erilaisissa asioissa laidasta laitaan sekä runsaasti päivittäiseen elämään vaikuttavia asioita. Tyypillisiä kysymyksiä ovat muun muassa kustannusten jako vahingon sattumisen jälkeen ja kokouskäytännöt. Lakiavun saaminen on eräs yhdistykseen liittymisen merkittävimmistä syistä. Liukastumiset puhuttavat varsinkin talviaikaan ja paljon kysymyksiä tulee remonteista, digitalisoinnista ja nettiyhteyksistä, listaa toiminnanjohtaja Pekka Luoto. Jäsenet saavat yhdistyksen kautta myös työnantajapalvelut. Liitto maksaa yhteisen jäsenmaksun ja palvelun kautta tehdään muun muassa talkkareiden, siivoojien ja kiinteistöalan toimihenkilöiden työsopimukset. Tuoreita Kiinteistöliiton toiminnan tuloksia on muun muassa kuvallisen henkilökortin vastuun siirtäminen enemmän urakoitsijan suuntaan. Muutoin vastuu olisi aina ollut rakennuttajalla ja käytännössä taloyhtiö olisi joutunut valvomaan, ketkä työmaalla kulkevat. Olemme liittotasolla olleet mukana vaikuttamassa esimerkiksi energiatodistuksen muotoon. Toivottavasti vaatimuksemme nykyisten kulutustietojen hyväksikäyttämisestä huomioidaan. Kiinteistöliiton edustaja kuuluu myös asunto-osakeyhtiölakityöryhmään ja annoimme lausunnon tilintarkastuslaista. Huomattava jäsenetu ovat erilaiset alennukset. Yhdistyksen jäsen saa sähkönsä 5 prosenttia edullisemmin ja Kiinteistöliiton julkaisuista 15 prosenttia alennusta sekä lämpökuvauksen jäsenhinnalla. Etuja ja yhteistyökumppaneita etsitään jatkuvasti lisää. Yhdistys uudistaa paraikaa nettisivujaan palvellakseen jäseniään entistä paremmin. Kerromme sivuista lisää seuraavassa numerossamme viikolla 19.
8 Hei, me isännöidään! - isännöinnin ammattitutkinto antaa toimivat perusteet Isännöitsijän tärkein tehtävä on kiinteistön kehittäminen ja sen arvon kasvattaminen oikeilla huolto- ja kunnostustoimenpiteillä, korostaa Oulun seudun ammattiopistossa isännöintikoulutusta vetävä Pekka Jäntti. Isännöinnin ammattitutkinto on maamme ensimmäinen opetushallituksen virallisesti hyväksymä alan ammattitutkinto. Sen suorittanut isännöitsijä omaa ammatilliset valmiudet isännöidä ja hoitaa tavanomaisen asunto-osakeyhtiön hallintoa. 8 Isännöinnin ammattitutkintoon tähtäävää koulutusta on järjestetty kaksi vuotta ja kolme kurssia on takana, neljäs pyörii paraikaa. Kurssille osallistuu keskimäärin parikymmentä oppilasta ja se on käynnistynyt puolen vuoden välein. Koulutusohjelma perustuu opetushallituksen tekemiin tutkintovaatimuksiin, joita tutkintotoimikunta noudattaa tarkoin. Siinä missä Kiinteistöalan koulutussäätiön koulutus pohjautuu pääosin etäopetukseen, on meillä puolestaan enemmän varsinaisia oppitunteja. Koulutuksen rakenne sinällään on samanlainen, mutta toteutus eri. Meillä tunneilla tarkoin seuraamalla oppii käytännössä katsoen kaiken, kertoo näyttötutkintoon valmistelevaa koulutusta antava ja yli 20 vuotta oman työn ohella alan luennoitsijana ja kouluttajana toiminut Pekka Jäntti. Hensut ja hopsut Kullekin opiskelijalle tehdään hensu eli henkilökohtainen näyttösuunnitelma, joka selventää mitä näyttötutkinnossa pitää kyetä näyttämään toteen. Näyttökokeessa täytetään valmis dokumentti eli lomakkeisto, joten kirjallista ulosantia ei tarvitse liikaa murehtia. Hopsu eli henkilökohtainen opetussuunnitelma puolestaan keskittyy kunkin kohdalla järkevimmän opintokokonaisuuden muodostamiseen. Jos joku on haka englannissa, mutta ei hallitse kirjanpitoa, on järkevämpää panostaa tuntimäärällisesti jälkimmäiseen ja ohjata oppilas hänelle soveltuvimpaan ryhmään, Jäntti selittää. Viime syksynä opetushallitus hyväksyi myös kiinteistönvälitysalan ammattitutkinnon ja kolme sitä järjestävää oppilaitosta, joista yksi on Oulun seudun ammattiopisto. Koulutukset aloitetaan tästä lähtien porrastetusti kerran vuodessa ja seuraavaksi starttaa kiinteistönvälityskoulutus maaliskuussa. Isännöinnin ja kiinteistönvälitysalan ammattitutkinnot ovat virallisia ammattitutkintoja ja uusien eu-standardien kriteerit täyttäviä. Tulevaisuudessa niiden yläpuolelle rakennetaan korkeakoulutasoinen koulutus, joka saa oman nimikkeensä.
9 Pekka Jäntti toteaa, että tilinpäätöksen lukutaito ei välttämättä tarkoita käytännön kirjanpidon, esimerkiksi poistojen tai meno- ja tulotilien sisällön, ymmärtämistä. Siksi koulutukseen otettiin erikseen mukaan kirjanpidon perusteet. Koulutus käynnistyy isännöintiajatteluun orientoitumalla. työelämään Koulutukseen osallistumisen kriteerit Pyrkimyksenä on, että koulutukseen tulevilla olisi kaupallinen tai tekninen peruskoulutus ja että kaikki kurssille osallistuvat olisivat alalla jo toimivia henkilöitä. Opiskelijan on oltava riittävän motivoitunut ja kyettävä käsittelemään asioita. On melkoinen takaisku, jos joku 30 oppitunnin kohdalla huomaa, ettei tämä sittenkään ole se oma ala. Yhtenäinen ja samaa kieltä puhuva ryhmä turvaa koulutuksen tason. Koulutus perustuu ja johtaa näyttötutkintoon, jota on vaikea toteuttaa, jollei ole isännöintitoimistossa töissä, perustelee Jäntti, mutta lisää, ettei ole tyystin mahdotonta ottaa kurssille niin sanottua ummikkoakaan. Ainoastaan yksi ryhmä on tullut työnvälitystoimiston kautta. Heistä kellään ei ollut minkäänlaista alan kokemusta, mutta vajaat kymmenen henkeä työllistyi välittömästi kurssin jälkeen ja ovat edelleen töissä. Koulutus antaa oivalliset työllistymismahdollisuudet kaikille sen käyneille. Neuvottelujen alla ovat myös yrityskohtaiset koulutuspaketit, joissa kurssit suunataan suoraan yrityksen henkilökunnalle. Vaativa näyttökoe Vaativaan tutkintotoimikuntaan kuuluu kolme jäsentä. Lisäksi kullekin työpaikalle valmennetaan työnantajan edustajista yksi näytön vastaanottaja, yleensä esimies. Näyttökokeessa täytetään suorittajakohtainen arviointilomake yhdessä oman arvioitsijan kanssa. Isännöintipuolella olennainen osa näyttöä ovat liitteet. Esimerkiksi kokouskäytännön ollessa näytön kohteena siihen liittyvät muun dokumentoinnin lisäksi kokouskutsut ja pöytäkirjat. Papereihin kirjataan kaikki toimenpiteet, joita opiskelija on tehnyt kokouksen valmistelemiseksi, sitä toteuttaessaan ja sen jälkihoitona. Toimikunta tarkistaa, onko kaikki kohdat suoritettu oikein ja kysyvät jotakin myös papereiden ulkopuolelta. Tiedon pitää olla korvien välissä, se ei saa olla ulkolukua isännöitsijän käsikirjasta, vaan palettia pitää oikeasti osata pyörittää, Jäntti painottaa. Isännöinti kunniaan Jäntti peräänkuuluttaa ammatin arvostamista ja sen puolesta positiivisen metelin pitämistä. Alan toimijoiden pitäisi uskaltaa markkinoida itseään, kertoa mitä tekevät. Työ on hinnoiteltava oikein, eikä kilpailutekijänä saa olla hinta vaan laatu. Isännöitsijä pystyy vaikuttamaan asunnon arvon kasvamiseen jopa parikymmentä prosenttia, vakuuttaa yksi Suomen 150 auktorisoidusta arviointimiehestä ja lähes 2000 asuntokauppaa tehnyt Jäntti. Kirjanpidon tekeminen on sekundaarinen tehtävä. Tärkeintä isännöitsijälle on huolehtia, että kiinteistön arvo kasvaa osakkeenomistajan näkökulmasta ja talo toimii. Asunnon arvo kasvaa, jos kiinteistö on hyvin hoidettu. Vaikuttaa selkeästi, ovatko leikkipaikat kunnossa, istutukset hoidettu, yleiset tilat siistit. Vessojen, kylppäreiden ja keittiöiden kunto painaa vaa assa todella paljon. Kuntotutkimukset ja säännöllinen raportointi kannattaa nostaa niille kuuluvaan kunniaan. Ostotilanteessa pöytään lyötävä paperi viimeisten viiden vuoden aikana tehdyistä toimenpiteistä helpottaa kaupantekoa huomattavasti. Huoneiston arvotus yksin ei riitä, vaan huomiota on kiinnitettävä myös itse kiinteistön kuntoon. Tosin huoltokirjaa voisi muodoltaan yksinkertaistaa. Nykyistä järjestelmää kannattaisi hioa hieman toimivammaksi ja vähemmän vaivalloiseksi, jolloin sitä hyödynnettäisiin enemmän, Jäntti pohtii. Maasta tuottavaksi toiminnaksi Jäntti on yksi Avanti Servicen kolmesta perustajasta. Yritys Koulutuksen koostumus tarjoaa kokonaisvaltaista palvelua maanhankinnasta valmiin kiinteistön kokonaishoitoon asti. Palvelemme sijoittajia, henkilöitä tai yrityksiä, joilla on maaomaisuutta jossakin ja jotka pohtivat sen tuloksekkainta käyttötapaa. Taisto Järvelä hallitsee kaikki kaavoitukseen liittyvät asiat ja pohtii miten sillä saralla edetään. Tämän jälkeen minä mietin, mitä alueelle rakennetaan ja mitä sillä saadaan aikaan. Kohoaako paikalle kenties asuin- tai kerrostalo vai liike- tai toimistotilaa. Sitten rakentamisesta kaiken tietävä Risto Niva astuu kuvioon toimien valvojana ja rakennuttajana. Kun kohde on valmis, ryhdyn minä huolehtimaan isännöinnistä ja kiinteistönhuollosta. Ketju lähtee siis raa asta maasta, joka kaavoitetaan ja jolle rakennutetaan ja päättyy kiinteistönhuollon ja isännöinnin toimenpiteisiin, kuvailee Jäntti yrityksen toimintaa. Koulutus kestää 220 oppituntia ja siihen kuuluvat seuraavat pakolliset osat: asunto-osakeyhtiön johtaminen ja hallinnointi 106 ot isännöinnin normaalit tehtävät - päätökset asunto-osakeyhtiössä - keskeinen työlainsäädäntö - työsuojelulainsäädäntö - kirjanpidon perusteet - asunto-osakeyhtiön tilinpäätös - kokouskäytäntö - kiinteistön elinkaaren hallinta - markkinoinnin perusteet asiakkuuksien hoitaminen 54 ot - asiakaspalvelu - tietotekniikan hyödyntäminen - sopimusoikeus - suullinen viestintä - kirjallinen viestintä - turvallisuus asiakaspalvelutyössä - ruotsin ja englannin kieli kiinteistön elinkaaren hallinta 54 ot - kiinteistön turvallisuus - rakennuksen teknisen arvon säilyttäminen - urakkasopimukset - kiinteistönhuoltosopimukset sekä vapaasti valittavat tutkinnon osat - asuinvuokratalokiinteistön - hallinnointi - yrittäjyys 9
10 Huolehdi kiinteistösi tarkastuksista Kiinteistöjä koskevat monet erilaiset muun muassa käyttöönottoon ja määräaikaistarkastuksiin liittyvät säädökset. Tiedätkö, milloin esimerkiksi sähkölaitteisto tai hissi pitää tarkastaa, ja mitkä tarkastuksista ovat kiinteistön haltijan vastuulla? 10 Asukkaiden ja kiinteistöissä työskentelevien turvallisuuteen liittyvät laitteistot ovat erityishuomion alaisia. Esimerkiksi hissejä, palonilmaisu- ja sammutuslaitteistoa eikä käytännössä siis koko kiinteistöä saa ottaa käyttöön ennen kuin näiden pakolliset tarkastukset on suoritettu. Käyttöönoton jälkeen astuu kuvioon tiettyjen laitteiden määräaikaistarkastusvelvoite. Onhan autokin katsastettava turvallisuuden vuoksi määrävälein, huomauttaa muun muassa tarkastuspalveluita tarjoavan Inspectakonsernin markkinointipäällikkö Veli-Matti Laakso. Lähtökohtana on, että laitteiston haltija vastaa omista laitteistoistaan. Jos haltija laiminlyö tarkastusvelvoitteensa ja kyseisillä laitteilla tapahtuu jokin onnettomuus, joutuu haltija edesvastuuseen. - Mikäli esimerkiksi kiinteistön sähkölaitteistossa, eli kiinteistöä palvelevissa pistorasioissa tai valaistuksessa on vikaa ja joku saa sähköiskun tai henkilö puristautuu kuoliaaksi hississä, on tiedossa rankkojakin seuraamuksia. Tarkastusten laiminlyönti käsitellään viime kädessä oikeudessa ja on aina vakava asia, eritoten silloin, jos vika on ollut tiedossa ja sitä ei ole korjattu, muistuttaa Laakso. Liikekiinteistön omat eli kiinteistöön kuulumattomat sähkölaitteet kuten esimerkiksi kiinteistössä olevan kaupan omat kylmälaitteet eivät kuulu kiinteistön haltijan vastuulle. Käyttöönottotarkastukset ennen asukkaita Ennen kiinteistön käyttöönottoa on tarkistettava sähkö-, palonilmaisu-, sammutus- ja hissijärjestelmät. Sähköt tekevä ja asentava urakointiliike suorittaa omalle työlleen oman työnsä tarkastuksen, josta kiinteistön haltijan on saatava todistus ja laitteiston mittauspöytäkirja. Jos kiinteistö käsittää yli kaksi huoneistoa, vaaditaan kolmannen osapuolen suorittama varmennustarkastus 3 kuukauden kuluessa käyttöönotosta. Käytännössä tämän voi toteuttaa TUKESin valtuuttama tarkastuslaitos tai henkilöluvalla varustettu ammatinharjoittaja. Kiinteistössä olevasta palonilmaisulaitteistosta on lähdettävä jatkohälytys jatkuvasti valvottuun paikkaan eli käytännössä aluehälytyskeskukseen. Kiinteistöä ei saa ottaa käyttöön, ennen kuin laitteisto on toiminnassa ja varmennustarkastus suoritettu. Sammutuslaitteistoa eli springlereitä koskee sama sääntö. Myös henkilökuljetukseen tarkoitetuilta hisseiltä vaaditaan lopputarkastus. Muut hissityypit on tarkastettava 3 kuukauden kuluessa ja nostoovet vuoden kuluessa käyttöönotosta, Laakso lisää ja muistuttaa, että määräykset koskevat niin asuin- kuin liikerakennuksiakin. Laakso korostaa puhuvansa ainoastaan tarkastuslaitoksen näkökulmasta, muitakaan kiinteistöön liittyviä lopputarkastuksia ei saa unohtaa. Älä unohda määräaikaistarkastuksia Hissitön asuinkiinteistö pääsee määräaikaistarkastuksista vähimmällä, mikä ei välttämättä aina ole turvallisuuden kannalta hyvä. Seka-, liike- tai teollisuuskiinteistön tarkastusmääräykset ovat paljon tiukemmat ja säädöksiä riittää. Asuinkiinteistöä palvelevaa sähkölaitteistoa ei tarvitse määräaikaistarkastaa. Jos taas kiinteistöä käytetään sekakiinteistönä, jossa on sekä asuin- että liiketiloja, on se tarkastettava määräajoin. Ilman omaa muuntamoa ja korkeajänniteliittymää olevissa kohteissa tarkastusväli on 15 vuotta. Sulakekoon pitää kuitenkin olla yli 36 ampeeria. Jos taas kiinteistö vaatii oman muuntamon, on sinne nimetty oma käytönjohtaja ja tarkastusväli on 10 vuotta. Springlerit on tarkastettava kahden vuoden välein, palonilmaisulaitteisto kolmen vuoden välein, täsmentää Laakso. Kun tarkastukset on suoritettu, kirjoitetaan niistä joka kerta erillinen tarkastustodistus, joka kuuluu kiinteistön tärkeimpiin asiakirjoihin. Se todistaa, että velvoitteet on suoritettu. Isännöitsijä on kiinteistön toimitusjohtaja ja vastuuhenkilö, joka pitää kiinteistöstä huolta sekä huolehtii ja hoitaa tarkastusten suorittamisesta. Vastuulliseen tehtävään on asennoiduttava sen mukaisesti, muistuttaa Laakso. Lisää hisseistä Sähkölainsäädäntömme uudistettiin 90-luvun puolessa välissä merkittävällä tavalla. Aikaisempi sähkölaki kumottiin ja sen korvasi kaksi uutta lakia, sähkömarkkinalaki ja sähköturvallisuuslaki. Samoihin aikoihin tehtiin toinenkin merkittävä muutos. Sähkötarkastuskeskuksen (SETIn) ja Teknisen Tarkastuskeskuksen (TTKn) hallinnolliset viranomaistoiminnot eriytettiin teknisistä tarkastustehtävistä, joita kyseiset organisaatiot olivat hoitaneet. Hallinnolliset viranomaistoiminnot yhdistettiin ja siirrettiin tätä tarkoitusta varten perustettuun uuteen keskusvirastoon, Turvatekniikan keskukseen (TUKES). Aiemmin Sähkötarkastuskeskus hoiti tarkastuksia ja uuden lainsäädännön yhtenä tarkoituksena oli kartoittaa viranomaistoimintoja uudelleen. Silloin todettiin, että tekninen tarkastustoiminta ei ole viranomaistoimintaa ja voidaan näin ollen avata kilpailulle. Valtuutus
11 Veli-Matti Laakso muistuttaa, että kaiken lähtökohtana on haltijan vastuu omista laitteistoistaan ja niiden tarkastusten hoitamisesta. toimia tarkastuslaitoksena piti hakea kauppa- ja teollisuusministeriöltä ja sen saadakseen piti olla riippumaton ja puolueeton organisaatio eli niin sanottu kolmas osapuoli. Luvan ehtona oli yritykselle luotu laatujärjestelmä, joka osaltaan varmistaa puolueettomuuden säilymisen. Meillekin luotiin standardiin EN perustuva laatujärjestelmä, joka koskee tarkastuslaitoksia, kertoo maamme ensimmäisen täysin yksityishenkilöiden omistaman hissi- ja sähköalalla valtuutettuna tarkastuslaitoksena toimivan Elspecta Oy Ab:n toimitusjohtaja Guy Norrgrann. Norrgrann painottaa erityisesti, että lakiuudistuksen jälkeen velvollisuus huolehtia hissin määräaikaistarkastuksesta on siirtynyt sen haltijalle, kun taas aiemmin viranomainen saapui automaattisesti kahden vuoden välein tekemään tarkastuksen pöytäkirjoineen. Hissit on tarkastettava käyttöönoton jälkeen seuraavan kerran neljän vuoden kuluttua. Tämän jälkeen määräaikaistarkastukset on toteutettava henkilökuljetukseen tarkoitetuissa hisseissä joka toinen vuosi ja muissa hisseissä kolmen vuoden välein. Tarkastus suoritetaan samalla tavoin niin asuinkuin liikekiinteistössäkin. Testaamme hissin turvalaitteiden toiminnan, varmistamme sen asianmukaisen toiminnan ja katsomme onko hissin huolto-ohjelmaa noudatettu. Noin kahden viikon kuluttua haltija saa tarkastuksesta pöytäkirjan, jonka kopion lähetämme yleensä myös hissin huoltajalle. Nykyään haltijan on helppo huolehtia oikeaoppisesta tarkastuksesta. Norrgrann suosittelee haltijan kanssa tehtävää suoraa yhteistyötä, jolloin solmitun sopimuksen mukaisesti tarkastuksista huolehditaan automaattisesti. Haltija voi toki myös antaa tarkastusten teettämisen hissin huoltajan toimeksi. Lähes 70 prosenttia toimeksiannoistamme perustuu suoraan haltijoiden kanssa tehtyihin sopimuksiin. Oulussa asuntopuolella suurin asiakkaamme taitaa olla Sivakka, jonka tarkastuksista huolehdimme automaattisesti. COMMUNICA 1/06 11
12 Jätehuollon ja kaukolämmön hinta noussut eniten Imatralaistaloyhtiö maksaa kolmanneksen oululaisyhtiötä enemmän kiinteistöveroja ja kunnallisia maksuja Asuinkerrostalojen hoitovastikkeista menee jo yli puolet kiinteistöveroon ja kunnallisiin kaukolämpö-, vesi- ja jätevesi- sekä sähkö- ja jätehuoltomaksuihin. Kuntien päättämät veroja maksuperusteet vaihtelevat kuitenkin varsin paljon. Niinpä asuminen on tänä vuonna 50 m 2 :n imatralaiskaksiossa 310 euroa kalliimpaa kuin vastaavassa kaksiossa Oulussa. Suomen Kiinteistöliiton ja - yhdistysten tekemässä selvityksessä verrattiin samanlaisen ns. indeksitalon kustannuksia 31 maamme kaupungissa käyttäen tammikuussa voimassa olleita maksuperusteita. Indeksitalo on normaali 30-vuotias kuutiometrin asuinkerrostalo, joka sijaitsee kaupunkikeskustan ruutukaava-alueella omalla tontilla ja jossa on 40 asuntoa, neliöitä yhteensä Talon energian ja veden kulutukset ovat keskimääräisiä, samoin jäteastioiden määrät ja tyhjennysvälit. Kaikkiaan kiinteistöverot ja kunnalliset maksut vievät vertailukaupungeissa keskimäärin 1,70 euroa neliöltä kuukaudessa eli 55 prosenttia hoitokuluista ja yli 60 prosenttia hoitovastikkeesta. Nousua edellisvuoteen on yli kuusi prosenttia, Imatralla jopa 19 ja Lappeenrannassa sekä Salossa 12 prosenttia. Oulussa edellisvuoteen verrattuina hintakehitys on ollut vain reilut 2 prosenttia. Eniten vertailukaupungeissa ovat nousseet jätehuolto- ja kaukolämpömaksut. Maakaasulla tuotettu kaukolämpö on lisännyt lämmityskustannuksia etenkin Imatralla ja Lappeenrannassa. Oulu suurista kaupungeista edullisin, Imatra vertailujoukon kallein Kalleinta asuminen on Imatralla, missä kiinteistöveroihin ja maksuihin menee indeksitalossa yli euroa vuodessa. 12 Seuraavina tulevat Lappeenranta, Vantaa, Turku, Hämeenlinna ja Jyväskylä (kaikki yli euroa). Tänä vuonna kymmenen ankarimman kaupungin joukkoon ovat nousseet Järvenpää, Salo ja Kerava. Vastaavasti kärkijoukosta ovat pudonneet Tornio ja Ylivieska, joissa veroja maksukehitys on ollut hyvin maltillista. Edullisinta keskusta-asuminen on Kouvolassa (42 200), Porvoossa ( ) ja Oulussa (43 300). Ero Imatran ja Oulun välillä on esimerkiksi 50 neliön kaksiossa 310 euroa vuodessa eli vajaat 2 euroa kuukaudessa. Imatralaiskaksiossa asuva maksaa vastikkeessaan kunnallisia veroja ja maksuja noin euroa vuodessa, kun Oulussa selviää 903 eurolla. Maamme suurissa kaupungeissa kiinteistöverot ja kunnalliset maksut ovat hieman alhaisemmat kuin koko maassa keskimäärin. Asumiskustannuseroja aiheutuu tietysti myös siitä, että samanlaisen asunnon ostohinta vaihtelee suuresti kunnittain, joskaan tähän ei voida välittömästi vaikuttaa kunnallisin päätöksin. Asumiskustannuksiin vaikuttavat myös muut kiinteistönhoitokustannukset kuten korjauskustannukset ja isännöinnin sekä kiinteistönhoidon työvoimakustannukset. Kiinteistöveroissa ja jätehuollossa suhteellisesti suurimmat erot Kunnallisista maksuista suhteellisesti suurimmat erot ovat jätehuollossa. Kun Tampereella jätehuoltoon menee alle 10 senttiä asuinneliöltä kuukaudessa, on jätehuoltokustannus Imatralla, Turussa, Hämeenlinnassa, Salossa, Ylivieskassa, Uudessakaupungissa ja Kokkolassa yli kaksi kertaa suurempi. Oulussa jätehuollon kustannukset ovat keskimääräistä edullisempia, noin 15 senttiä asuinneliötä kohden. Jätehuollossa suurimmat erot muodostuvat jätteenkäsittelymaksuista. Varsin suurta vaihtelua aiheuttaa myös tontista perittävä kiinteistövero. Kun Helsingin Kampin indeksitalossa menee vastikkeesta lähes 29 senttiä neliöltä kuukaudessa tontin kiinteistöveroon, on määrä monessa pikkukaupungissa alle kymmenes osa tästä. Erot johtuvat enemmän tontin verotusarvojen eroista kuin itse tontin veroprosenteista. Sen sijaan rakennuksen kiinteistövero vaihtelee vähemmän, sillä erot aiheutuvat vain asuinrakennuksen kiinteistöveroprosenteista. Ankaria asuinrakennusten verottajia ovat mm. Mikkeli, Vantaa, Joensuu ja Rovaniemi. Vantaalla ja Mikkelissä vastikevaikutus (16 senttiä neliöltä kuukaudessa) on lähes kaksinkertainen verrattuna niihin kaupunkeihin, jotka soveltavat asuinrakennuksiin minimiveroprosenttia. Imatralla lämpö ja Torniossa vesi kallista Kaukolämmön perus- ja energiamaksuihin menee indeksitalossa keskimäärin 71 senttiä neliöltä kuukaudessa. Kalleinta lämmittäminen on vertailukaupungeista Imatralla (98 senttiä/m 2 /kk), Lappeenrannassa, Salossa, Järvenpäässä, Jyväskylässä sekä Hämeenlinnassa ja edullisinta Oulussa (53snt/ m 2 /kk). Veteen ja jäteveteen käytetään nykyisin lähes yhtä paljon vastike-euroja kuin lämmitykseen. Tornio on kallein - vesija jätevesikustannus 65 senttiä/m 2 /kk. Seuraavina ovat Rovaniemi, Kotka, Kemi ja Vantaa. Edullisinta vesi ja jätevesi on Kouvolassa ja Porvoossa (40 snt/m 2 /kk). Oulussa vesi maksaa 45 senttiä/ m 2 /kk. Kunnallisista maksuista suhteellisesti pienimmät erot ovat kiinteistösähkössä. Uudessakaupungissa indeksitalon sähkölaskuun menee 14 senttiä neliöltä kuukaudessa, mutta Oulussa vain 10 senttiä. Asumiskustannukset paljolti päättäjien käsissä Edellä kuvattu vertailu on koskenut kiinteistöveroista ja kunnallisista maksuista aiheutuvia asumiskustannuseroja. Indeksitaloa on käytetty siksi, että saataisiin todellisuutta vastaava kuva kiinteistöverojen ja kunnallisten maksujen vaikutuksesta eri kaupungeissa. Pelkkien energia-, vesi- ja jätevesimaksujen yksikköhintojen vertailu johtaa harhaan, sillä kaukolämmön, sähkön ja vedenkin perusmaksut määräytyvät kuluttajakiinteistön koon mukaan ja vaihtelevat perusteiltaan kunnittain. Vertailussa mukana olleet ja asumiskustannuksiin vaikuttavat tekijät ovat kunnallisten päättäjien ja osin myös valtiovallan käsissä. Kiinteistöveroista ja kunnallisista maksuista käydään kuitenkin vähemmän keskustelua kuin kunnallisveroprosentista tai päivähoito- tai joukkoliikennemaksuista, vaikka ensin mainitut vaikuttavat kaikkien kuntalaisen asumiskustannuksiin. Kannetaanhan kiinteistöveroja ja kunnallisia maksuja kaikilta - omakotitalon omistajilta suoraan, osakkeenomistajilta vastikkeissa ja vuokralaisilta vuokrissa, oli tuloja tai ei. Kiinteistöverojen osalta kuntapäättäjien tulisi pohtia verotuksen kohtaantoa muun muassa sitä, millä perusteella asumisen lisäverottaminen olisi oikeudenmukaisempaa kuin kunnallisen tuloverotuksen kiristäminen. Kunnallisten maksujen suhteen olisi lisäksi kysyttävä, määräytyvätkö ne omakustannusperusteisesti vai käytetäänkö niitä piiloveroina. Lisätietoja: toiminnanjohtaja Pekka Luoto, Oulu, puh:
13 Kiinteistötekniikkaa ammattitaidolla LVISA-järjestelmien huollot, korjaukset ja asennukset Kylmäasennukset ja huollot Paloilmoitin- ja sammutusjärjestelmät ATK- ja antennijärjestelmien asennus ja ylläpito Energia- ja kuntokartoitukset Kiinteistöjohtaminen Asiantuntijapalvelut YIT Kiinteistötekniikka Oy Jussilankatu Lahti Puhelin (03) Tehdään se yhdessä. 13
14 Sukupolvenvaihdoksen läpikäyneen Isännöitsijätoimisto Timo Tahkolan mukaan Isännöinnissä on kiinnitettävä huomiota elinkaariajatteluun Nykyisen toimitusjohtajan Seppo Tahkolan mukaan onnistunut sukupolvenvaihdos edellyttää huolellista suunnittelua ja valmistelutyötä. Lisäksi toteutukselle on annettava riittävästi aikaa. Tahkola määrittelee isännöinnin painopisteeksi kokonaistaloudellisesti edullisen toiminnan pitkällä aikajänteellä. IsännöitsijätoimistoTimo Tahkola Oy valmisteli sukupolvenvaihdostaan yli 5 vuotta ennen kuin ensimmäistäkään asiakirjaa allekirjoitettiin. Isä Timo teki selvitystyötä siitä, miten vaihdos tapahtuu mahdollisimman vähällä vaivalla haastattelemalla muun muassa prosessin jo läpikäyneitä. Hän selvitti asiat, jotka saattavat mennä pieleen ja seikat, jotka helpottavat vaihdosta. Olemme myös osallistuneet erilaisiin sukupolvenvaihdosseminaareihin, joissa on ollut mukana sekä luopujia että jatkajia, kertoo Seppo Tahkola. Vuodesta 2001 asti yrityksessä on valmisteltu konkreettisesti, mitä kukin ryhtyy tekemään. Sitä ennen ja sen jälkeen keskusteltiin jatkuvasti niistä rooleista, joita jatkajilla tulee olemaan. Varsinaisen muutoksen ensimmäinen osa toteutettiin vuonna 2002 ja lopullinen vaihdos tapahtui vuoden 2005 alussa. Luopujalle muutos on suuri asia, on vaikeaa luopua omasta elämäntyöstään. Sitä helpottaa, jos jatkajina ovat omat lapset. Prosessissa luopujalle tekninen puoli on henkistä helpompaa, toteaa Seppo. Selkeä työnjako helpottaa toimintaa Vaihdoksesta johtuvat muutokset ovat tällä hetkellä Tahkolassa hyvin sisäänajetut. Kolmen veljeksen kesken jaettu kuvio 14 Isännöitsijä on taloyhtiön puheenjohtaja. on selkeä, vaikkakin hiomista ja parannettavaa löytyy arvonsa tuntevassa yrityksessä aina. Seppo on ollut yrityksessä kesätöissä 15-vuotiaasta asti ja hoitaa nyt luotsaamansa firman taloutta, Tero Tahkola pyörittää markkinointipuolta ja kiinteistönvälitystä ja Tuomo Tahkola toimii teknisen puolen vetäjänä. Käytännössä olen hoitanut välityspuolta jo 10 vuotta, toimintaa toteutetaan Toivekoti Tahkola LKV:n nimellä. Tuomo taas on toiminut tehtävässään noin 8 vuotta, mutta virallinen jako ja vaihdos toteutettiin viime vuonna. Olemme kaikki kasvaneet alalle pienestä pitäen ja nähneet yrittäjän elämää joka kantilta. Mika-veljellämme on oma asianajotoimisto Hyytinen & Tahkola Oy, joka hoitaa muun muassa yrityksemme sopimusjuridiikka-asioita miltei päivittäin. Hän on myös hallituksemme jäsen. Isännöimämme taloyhtiöt käyttävät oman päätöksensä perusteella jonkin verran kyseisen yrityksen palveluita, kertoo Tero Tahkola. Suomen toiseksi suurimmalla isännöitsijätoimistolla on noin 650 isännöintikohdetta, 42 työntekijää ja toimipaikkoja Oulussa, Rovanimellä, Kuusamossa ja tuoreimpana yksikkönä Helsingissä. Pitkään jatkunut prosessi saattoi lisätä epävarmuutta työntekijöiden keskuudessa. Heidän mielestään se oli varmaankin liian pitkä, mutta omasta mielestämme juuri riittävä vähintään tämän verran aikaa vaihdokselle oli suotava, jotta se varmasti toimii, sanovat Seppo ja Tero. Asiakaskunta koostuu pienestä kiinteistökirjanpidosta suuriin liikekeskuksiin. Pääasiassa asiakkaat ovat asunto-osakeyhtiöitä ja toimeksiannot perusisännöintipalvelua. Sukupolvenvaihdos ei juurikaan näy asiakkaiden suuntaan. Isännöitsijät tekevät itsenäistä työtä ja toimiala sinälläänkin on varsin stabiili, muutokset tapahtuvat hitaasti. Kiinteistönvälityspuolella taas vauhti on nopeampaa ja ryntäyksiä sekä suvantoja on paljon enemmän. Yrityksen tulevaisuudensuunnitelmissa on kasvaa ja kehittyä joka toimialueella rauhallisesti ja hallitusti. Pysymme maan rajojen sisäpuolella ja kehitämme olemassaolevia toimipaikkojamme. Rutiineissa kuljemme sähköisen las-
15 Tahkolat eivät ole huolissaan työvoiman riittävyydestä, vaan arvioivat ongelman olevan suurempi pääkaupunkiseudulla. Alalle halukkaiden määrä kasvaa, kunhan saamme lisättyä yleistä tietoisuutta alasta ja sen tehtävistä, toteavat Tero ja Seppo Tahkola. kutuksen eturintamassa, papereita ei juurikaan enää pyöritellä. On silti pitkä matka siihen, että kaikki välivaiheet saataisiin karsittua ja siirryttyä verkkolaskutukseen, Seppo huomauttaa. Mukana myös manageerausta Perusisännöinnin lisäksi Tahkola toteuttaa myös manageerausta eli laajennettua isännöintipalvelua. Esimerkiksi sijoittaja voi antaa kohteensa kokonaisuudessaa yrityksen hoidettavaksi. Tavoitteena on liiketoiminta, josta asiakas haluaa tuottoa, me jalostamme toimintaa. Ehkä vuokraamme kohteen, myymme siitä osia pois tai jopa rakennutamme lisää. Lisäksi hoidamme normaalirutiinit, eli isännöinnin, kirjanpidon, huollon ynnä muun vastaavan. Hyvä esimerkki on kauppakeskus, jota yleensä palvellaan manageeraussopimuksella. Toimeksianto on monipuolinen, ja jollemme itse omaa vaadittavaa ammattitaitoa jollakin osa-alueella, käytämme luotettavia yhteistyökumppaneita. Asiakas saa joka tapauksessa kauttamme kokonaispalvelun, Seppo korostaa. Tero lisää, että pieniäkin toimistoja tarvitaan, mutta tieto ei milloinkaan saa olla vain yhden henkilön takana. Valveutunut asiakas osaa tiedustella varajärjestelmää esimerkiksi sairastapauksissa. Minimivaatimus on, että isännöitsijä informoi hallitusta loma-ajoista ja lomittajista. Kiinteistöissä kiinni olevan varallisuuden määrä on valtava, se ylittää moninverroin kansallisomaisuudeksemme luonnehditun metsän arvon. Veljekset painottavat kaikessa isännöinnissä elinkaariajattelua. Se ei saa olla vain fraasi, vaan sen on toteuduttava käytännön toiminnassa - korjaukset tehdään oikeaan aikaan ja pohditaan tulevaa ennalta. Pitkän tähtäimen suunnitelmaa noudatetaan, vaikka hallitus vaihtuisikin. Isännöitsijän tehtävänä on viedä asiaa eteenpäin, ei orjallisesti mutta järkevästi. Haasteena on saada osakkaat ymmärtämään, että he omistavat kiinteistön eivätkä vain asuntoaan ja sisäpuolisia osia. Kiinteistössä on kyse sijotuksesta. Remonttivastikkeen korotus, jolla tähdätään neljän vuoden päästä tehtävään remontiin, on varautumista tulevaan. Liian usein tuijotetaan kuukausittain maksettavan vastikkeen määrää, mutta ei ymmärretä kuinka paljon 30 sentin korotus neliötä kohti kerää varoja yhtiön kassaan ja edesauttaa tulevan remontin toteuttamista. Alan tunnettuutta lisättävä Yritys itsessään ja moni sen asiakkaista ovat Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen jäseniä. Jäsenyys on oiva tapa saada lisätietoa ja lainopillisia neuvoja kiinteistö- ja taloyhtiöasioissa. Ei isännöitsijäkään voi kaikkea tietää, vaikka moniosaaja onkin. Jäsenyyden hyöty korostuu ongelmatilanteissa ja maksaa takuulla hintansa takaisin. Yhdistykseltä saa monenlaista apua. Yhdistyksen ehdottama isännöitsijätodistukseen merkittävä korjausvelka (lue lisää sivulta 5) saa Tahkoloilta kannatusta. Muutosvastarinnan kukistettuaan se olisi arvokas fakta ja toisi esimerkiksi välittäjälle lisää työkaluja, luotettavuutta ja ammattitaitoa. Veljekset painottavat myös kuntoarvion merkitystä. Se vähentää kaikkien työtä ja korreloisi oivallisesti korjausvelan kanssa. Tahkolan työntekijöiden keski-ikä on 37 vuotta - ikääntymisongelma ei juurikaan kosketa yritystä. Veljesten mukaan iltakokouksia ja joustovaatimuksia korostetaan nykyään liikaa. Toki keväisin yhtiökokousten aikaan iltatöitä on enemmän, mutta vastaavasti tilanne tasoittuu muina aikoina. Ala vaatii joustoa siinä, kuin mikä muukin ala tahansa nykyään. Tuntuu, että isännöintiä alana ei tunneta riittävästi, että siitä on väärä käsitys. Isännöitsijähän on taloyhtiön toimitusjohtaja, eikä talkkari. Työn arvostusta onkin lisättävä. Isännöinti on taloyhtiön suunnitelmallista johtamista ennen kaikkea niin, että toiminta on koordinoitua. Isännöitsijä on organisoija, joka tietää parhaiten mitä tehdään, mutta ei yksin päätä asioista. Moni meille kirjanpitäjäksi hakeutunut on kiinnostunut isännöitsijän tehtävästä oivallettuaan, mitä se itse asiassa tarkoittaa, Tero huomauttaa. 15
16 Lakipalsta Vastauksia lukijoiden kysymyksiin Lähetä kysymys lakipalstalle: Numerossamme 4/2005 ollut kysymys hissin uusimisesta herätti lukijoidemme mielenkiinnon. Aktiivisten jäsentemme pyynnöstä Mikko Pikkujämsä tarkentaa vastausta. Hissin rakentaminen Taloyhtiössämme on kaksi rakennusta; toinen on hissillinen 5-kerroksinen ja toinen hissitön 3-kerroksinen. Nyt korkeampaan rakennukseen suunnitellaan hissin uusimista, ja kustannuksiin osallistuisivat molempien talojen osakkeenomistajat. Meistä 3-kerroksisen talon osakkaista se ei voi olla mahdollista, sillä silloinhan loukattaisiin yhdenvertaisuusperiaatetta. Mitä mieltä on lakimies? Jos hissin uusiminen on tarpeellinen toimenpide, yhtiökokous voi sinänsä päättää siitä normaalilla enemmistöpäätöksellä. Toinen kysymys on, miten kustannukset jaetaan osakkeenomistajien kesken. Tapauksessa KKO 1966 II I todettiin nimenomaisesti, että hissin kustannuksia ei voitu kattaa muuta perustetta noudattaen, kuin minkä mukaan yhtiövastikkeet yhtiöjärjestyksen mukaan oli suoritettava. Sama sääntö on ehdottomana lähtökohtana voimassa nykyisenkin asunto-osakeyhtiölain aikana, mutta voidaan kyllä pohtia, voidaanko jonkin erityissäännöksen perusteella tulla toisenlaiseen lopputulokseen. Oikeuskäytännöstä ilmenee, että osakkaiden yhdenvertaisuuden takeena olevan niin kutsutun yleislausekkeen periaatteellinen soveltamisala yltää niin pitkälle, että se voi estää normaalien yhtiövastikeperusteiden mukaisen kustannusten jakamisen, jos hyöty jostakin hankkeesta jakautuu täysin vastikeperusteista poikkeavasti (ks. esim. KKO 2005:22). Tällöin edellytettäneen kuitenkin sitä, että kysymys olisi muuttuneesta tilanteesta, jota yhtiöjärjestystä laadittaessa ei ole osattu ottaa huomioon (KKO 1998:20). Hissin uusiminen ei kuitenkaan yleensä ole tällainen toimenpide. Kustannusten jakoperusteisiin voitaisiin periaatteessa pyrkiä puuttumaan myös lain tunteman yhtiöjärjestyksen kohtuullistamisen avulla, mutta tämänkin säännöksen soveltamisedellytykset ovat tiukat. Todennäköisesti 3-kerroksisen talon asukkaat joutuvat siis tyytymään siihen, että hekin osallistuvat hissin korjaamiskustannuksiin, mikäli asia tulee oikeudessa ratkaistavaksi. Tilanteesta on kuitenkin syytä käydä neuvotteluja, ja jos yksimielisyys kaikkien osakkaiden kesken saavutetaan, erillisen sopimuksen perusteella kustannukset voidaan jakaa yhtiöjärjestyksen vastikeperusteista poikkeavalla tavalla. Kokouspalkkiona vapautus vesi- ja autopaikkamaksuista Koska hallituksen jäsenten palkkioista huomattava osa mene veroihin, olemme ajatelleet esittää seuraavassa yhtiökokouksessa, että varsinaista palkkiota ei makseta mutta hallituksen jäsenille annetaan vapautus vesi- ja autopaikkamaksuista. Ennen esitystämme haluamme kuitenkin saada lakimiehen varmistuksen asian laillisuudesta. Tuloverolain mukaan veronalaista tuloa ovat verovelvollisen rahana tai rahanarvoisena etuutena saamat tulot. Vain hallituksen jäseniä koskeva maksuvapautus on selvästi rahanarvoinen etuus. Toisin sanoen kuvattu järjestely ei johda verolta välttymiseen, vaan sen seurauksena hallituksen jäseniä voidaan verottaa ikään kuin he olisivat saaneet vesi- ja autopaikkamaksuja vastaavan palkkion. Hallitus ei sisällytä asiaa kokouskutsuun Mikko Pikkujämsä asianajaja, oikeustieteen tohtori Asianajotoimisto PPV Lex Oy Edellisen yhtiökokouksen yhteydessä pyrin käyttämään osakkeenomistajan oikeutta saada asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi. Tein vaatimuksen niin ajoissa, että se olisi voitu sisällyttää kokouskutsuun. Asia olisi koskenut kattoremontin tekemistä, koska useana vuotena oli tapahtunut pienempiä vuotoja ja suurempi vahinko on nyt pelättävissä. Hallitus kieltäytyi sisällyttämästä asiaa kokouskutsuun. Kysyessäni syytä tähän puheenjohtaja ilmoitti, ettei katto tarvitse vielä mitään remonttia. Miten tässä tapauksessa tulisi menetellä, jotta saisin tärkeäksi katsomani asian yhtiökokouskäsittelyyn? Asia saattaa olla järjestettävissä ylimääräisen yhtiökokouksen avulla. Hallitukselle voi olla syytä huomauttaa, että sen kannattaisi kutsua sellainen nyt koolle, koska se on menetellyt lainvastaisesti, kun ei ole sisällyttänyt asiaa kokouskutsuun, ja se voi joutua tämän vuoksi vahingonkorvausvelvolliseksi. Vaikkei hallitus omasta aloitteestaan kutsuisi ylimääräistä yhtiökokousta koolle, sellainen on lain mukaan pidettävä, jos tilintarkastaja tai osakkeenomistajat, joilla on vähintään kymmenesosa tai yhtiöjärjestyksessä määrätty pienempi osa kaikista osakkeista, kirjallisesti sitä vaativat ja ilmoittavat asian, joka siellä halutaan käsiteltäväksi. Tällaisen vaatimuksen esittämisen jälkeen hallituksen tulee esittää kokouskutsu 14 päivän kuluessa. Mikäli hallitus ei tällöinkään kutsu yhtiökokousta koolle, yksittäisellä hallituksen jäsenellä, isännöitsijällä, tilintarkastajalla tai osakkeenomistajalla on mahdollisuus kääntyä lääninhallituksen puoleen kokouksen koolle kutsumiseksi. Toisin sanoen riittävän suuren osakkeenomistajajoukon kerääminen asian taakse tai tilintarkastajaan turvautuminen avaavat mahdollisuuden käynnistää sellainen menettely, joka johtaa ylimääräisen yhtiökokouksen järjestämiseen.
17 Sopimussiivoukset ja erikoispuhdistukset Toimimme kustannustehokkaasti ja laatutietoisesti. Työntekijämme seuraavat menetelmää, joka ylläpitää laatutasoa erilaisissa puhdistuksissa ja siivouksissa. Lopputuloksena on kestäviin ratkaisuihin perustuva puhtaus ja sopimusten mukaan siivottu tila. Asiakkaan tyytyväisyys on tärkein päämäärämme. Edistyksellisyytemme on noteerattu mm. Vuoden 1999 Suomalainen Puhtauspalveluyritys -palkinnolla. Haaransuonkuja 10, OULU, puh , fax (08) , sähköposti: internet: Ota oppia asiantuntijoilta P & R Rakentajamessut tulevat jälleen! Nyt, jos koskaan kannattaa hyödyntää asiantuntija-apu. Eri alojen ekspertit neuvovat rakentamisessa ja remontoinnissa, esittelevät uusia menetelmiä ja laitteita. Tarjolla on tietoa järkevästä ja taloudellisesta kodin rakentamisesta sekä käytännöllisistä ja toimivista ratkaisuista moniin ongelmiin. Tule Rakentajamessuille. Varsinaisille Hyötymessuille! OULUHALLI Pohjois-Suomen Messut I NFO (08)
18 TUOTEUUTISIA Elementtisaumaus vaatii tarkkaa suunnittelua Varsinkin vanhoissa rouhepintaisissa eli pesubetonielementeissä niiden reuna-alueet ovat valmistusvaiheessa usein jääneet varsin hauraaksi, eikä saumaustyötä tehtäessä ole välttämättä ajateltu itse tiivistämistä. Pesubetoniseinä kerää yllättävän suuren määrän sadevettä, joka vuosien mittaan valuessaan korkean talon seinämää alas kohtaa jossain vaiheessa irronneen tai revenneen sauman, tai hauraaksi jääneen elementin reunan. Lopputulos ilmenee yleensä kerrostalojen seinien ja parvekkeiden betonirapautumina, maalihilseilynä ynnä muina vaurioina. Saumat edellyttävät huoltoa ja korjausta Jos aikoinaan 60-, 70- ja osittain 80-luvulla betonielementtitaloja rakennettaessa olisi hallittu nykypäivän työtekniikka elementtien valmistuksessa ja saumaamisessa, kerrostalot olisivat säästyneet viime vuosikymmenen ajan monilta kosteusongelmilta. Merkittävin edistysaskel korjausmateriaalien ja työmenetelmien kehittelyssä tapahtui noin 15 vuotta sitten. Elementtisaumojen huoltoväli on nykyisillä saumausmassoilla ja työtekniikalla noin 20 vuotta. Auringon UV-säteilyn haurastuttava vaikutus ja ilman lämpötilan muutoksista aiheutuva loputon puristus ja venytysliike väsyttävät aikaa myöten saumausmassan kimmoisuutta. Saumauksia on huollettava varsinkin kaupunkialueilla myös visuaalisista syistä. Ne likaantuvat ja etenkin vaaleilla sävyillä tehdyissä taloissa erottuvat tummina raitoina. Hyvälaatuisilla saumausmassoilla on kuitenkin ominaispiirre nahoittua nopeasti saumauksen jälkeen, jolloin maantiepöly ei ehdi tarttua sen pintaan. Saumauksien korjaamisessa on otettava huomioon niin ympäristölliset vaikutukset kuin oikeat työtavatkin. Saumausmassan PCB ja lyijypitoisuus kannattaa selvittää kaikissa ennen vuotta -85 rakennetuissa taloissa ennen saumauksien korjaamista, jonka yhteydessä vanhat saumausmassat poistetaan huolellisesti ennen uutta saumaamista. Se onnistuu ainoastaan koneellisesti hiomalla, josta taas aiheutuu pölyä. Saumaustyöntekijän on aina suojauduttava asianmukaisesti. PCB-töissä myöskään ympäristöön ei saa päästää haitallista pölyä, vaan se on siepattava asbesti-imurilla talteen, huomauttaa yrittäjä Heikki Kivijärvi ja muistuttaa, että Suomessa PCB-pitoista ongelmajätettä käsittelee Oy Ekokem Ab. Myös työturvallisuus vaikuttaa työnlaatuun. Korkeiden talojen vanhat saumaukset voidaan korjata järkevällä kustannustasolla ainoastaan työhön hyväksytyillä riipputelineillä. Ennen korjaustöihin ryhtymistä tulee myös talon asukkaita informoida selkeästi siitä, mitä ja milloin talon ulkopuolella ja ikkunoiden takana tapahtuu. Korkealla seinällä roikkuvaa telinettä ei tietämätön asukas osaa varoa. Seinältä varisee koko työn ajan purkujätettä maahan. Valitettavan usein arkkitehtuurilliset näkökannat eivät juurikaan puolla elementtisaumojen huoltamista. Taloista suunnitellaan monimutkaisia ja saumoja yritetään monesti häivyttää, jolloin niiden huoltaminen on hallitsematonta. Saumathan päinvastoin pukevat isoa taloa, kun niiden väri valitaan oikein ja saumaustyö tehdään ammattimaisen siististi huippumateriaaleilla. Saumat ovat siis iso kokonaisuus, joka vaikuttaa asukkaiden viihtyvyyteen ja talon imagoon. Ilmiö tosin huomataan usein liian myöhään. Laatutauko Kuten lihasten, myös aivojen täytyy saada työskennellä pysyäkseen kunnossa. Aivot kestävät paineita ja työskentelevät parhaiten pienen paineen alaisena. Mutta samoin kuin lihakset, myös aivot tarvitsevat lepoa tasaisin väliajoin. Juuri siksi ryhdyimme yhteistyöhön erään johtavan pohjoismaisen rentoutusasiantuntijan kanssa. Yhteistyömme tuloksena syntyivät CD-levyiltä kuunneltavat rentoutusohjelmat. Henkinen valmennus ja fyysinen rentoutus sovitettuna tarkasti yhteen mahdollistavat nopean ja tehokkaan palautumisen, sanoo Vesa Parkkinen Artic Team oy:stä. Autogeeninen harjoittelu on tunnettu kauan Suomessakin. 18 menetelmä vähentää työuupumusta Autogeeniseen rentoutukseen perustuva Laatutauko-menetelmä vähentää työuupumusta ja parantaa työssäjaksamista. Bwell tuolin antaman fyysisen rentoutuksen lisäksi saat myös henkistä rentoutusta, jolloin sen rentouttava vaikutus moninkertaistuu. Nykyään sitä käytetään paljon muun muassa urheilussa, täydennyksenä lääketieteellisille hoidoille, sekä työkaluna stressinhallintaan. Työn vaatimukset ja tahti kiristyvät ja pakottavat työntekijät usein luopumaan luonnollisista tauoistaan. Ilman palautumismahdollisuutta stressin aiheuttamat oireet pahenevat. Bwell Laatutauko on sekä henkistä että fyysistä rentoutusta Helppojen harjoitusohjelmien avulla opit rentoutumaan henkisesti. Tämä saattaa toiminnan ja levon tasapainoon, jota tarvitset saavuttaaksesi henkisen terveyden. Bwell tuolin hieronta stimuloi lihaksia ja lisää verenkiertoa. Fyysinen rentoutuminen kasvattaa vastustuskykyä stressiä vastaan ja ennalta ehkäisee samalla rasitusvaivoja selässä, niskassa ja hartioissa. Hieronta luo perustan fyysiselle hyvinvoinnille. Henkinen rentoutuminen eli ohjatun rentoutuksen ja hieronnan tuottaman fyysisen rentoutuksen yhdistelmä antaa kehollesi mahdollisuuden kaikkien tarvitsemaan palautumiseen. Seurauksena keskittymis- ja toimintakyky paranevat, pulssi alenee ja nukut jopa yösi paremmin.
19 TUOTEUUTISIA Elektroninen uutuus siivousalalla Oululainen Meranti Siivouspalvelut on ottanut asiakaskohteissaan käyttöön uuden elektronisen työnhallintajärjestelmän ensimmäisenä puhtaanapitoalan yrityksenä Suomessa. Järjestelmän avulla saadaan reaaliaikaista tietoa asiakaskohteissa käytetystä siivoustyöajasta. Elektroninen tiedonsiirto syrjäyttää paperiset tunti- ja tilauslistat, jolloin tiedon tarkkuus ja nopeus kasvavat. Konkreettisesti uusi järjestelmä näkyy siivottaviin asiakaskohteisiin pysyvästi esimerkiksi tuulikaappiin tai siivouskomeroon asennettuina tunnisteina sekä siivoojilla mukana olevina lukulaitteina. Työn edetessä tunnisteet leimataan lukulaitteella, joka rekisteröi tilassa työskennellyn ajan ja lähettää välittömästi työaika- ja paikkatiedot työajan seurantaa, palkanlaskentaa ja laskutusta varten. Kiinteistöjen ja työntekijöiden turvallisuus paranee, kun henkilöiden liikkumista voidaan seurata. Järjestelmä raportoi haluttaessa työnjohdolle sähköpostina tai tekstiviestinä, jos tiettyyn kohteeseen ei ole saavuttu tai kohteesta poistuttu sovittuna aikana. Raportointi määritellään yksilöllisesti kohteittain ja työntekijöittäin. Uuden järjestelmän avulla voidaan suorittaa tarkoituksenmukaista ja asiakkaan tarpeista lähtevää siivousta. Muun muassa lomakaudet sekä vuodenajan ja käyttöasteen vaihtelut voidaan huomioida työajassa heti, jolloin turhaa siivousta ei suoriteta. Myös tilojen likaisuusaste vaikuttaa menetelmän valintaan ja siivousmenetelmä siivousnopeuteen. Järjestelmän avulla on mahdollisuus kehittää siivoustyötä työntekijän ammattitaitoa hyödyntämällä. Säästyneet työtunnit voidaan siirtää pankkiin ja käyttää esimerkiksi harvemmin tehtäviin suursiivouksiin. Siivouksen tilaaja eli asiakas maksaa vain oikeasti tehdystä palvelusta. Asiakkaalla on halutessaan mahdollisuus tarkastella oman kohteensa siivoojan taajuuksia ja työaikoja selainpohjaisella ohjelmalla. Järjestelmän antamien tietojen perusteella seurataan myös puhtaanapidon muita työaikaan vaikuttavia osa-alueita, kuten oikeita työtapa- ja välinevalintoja, henkilöstön tarkoituksenmukaista liikkumista ja siirtymäaikoja. Oikeat valinnat tekevät tehtävästä työstä miellyttävämpää ja kiireettömämpää vaikuttaen parantavasti myös siivoustyön lopputulokseen. Työnhallintajärjestelmän avulla Meranti pystyy kehittämään henkilöstönsä työtavan ja -ajan juuri kyseiseen työkohteeseen sopivaksi. 19
20 YHDISTYS TIEDOTTAA Mahdollisuuksien putkiremontti Aika: Ammattilaisiltapäivä alkaen klo Iltatilaisuus alkaen klo Seminaarialustusten lisäksi tilaisuudessa on tarjolla tietoa näyttelyosastoilla. Ohjelmassa on varattu osallistujille aikaa näyttelyosastoihin tutustumiseen ja keskusteluun putkiremonttiasioista asiantuntijoiden kanssa. Päivätilaisuus on suunnattu erityisesti isännöitsijöille, kiinteistöpäälliköille, rakennuttajille, urakoitsijoille sekä suunnittelijoille. Iltatilaisuus on suunnattu taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajille ja jäsenille sekä tavallisille kerros- ja rivitaloasukkaille. Paikka: Tietomaa, Nahkatehtaankatu 6, Oulu Ohjelmassa muun muassa: Hankesuunnittelu - tavoitteet, mahdollisuudet sekä korjaushankkeen valmistelu Korjausmenetelmät - eri menetelmät ja niiden soveltuvuus erilaisiin kohteisiin Tutustuminen näyttelyosastoihin - keskustelu asiantuntijoiden kanssa infopisteissä Tiedonkulku korjaushankkeessa - isännöitsijän ja urakoitsijan rooli tiedotuksessa Päätöksenteko korjaushankkeessa - menettelyt, vastuut, sopimusjuridiikka ja rahoitus Näyttelypisteet ovat avoinna tutustumista varten tilaisuuden loputtua! Ilmoittautuminen viimeistään maanantaina Kiinteistöyhdistyksen toimistoon, puh: tai sähköpostilla