Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/0112-kdil1-2-4012-93-2018-2-nf
Timestamp: 2019-02-23 09:42:45+00:00
Document Index: 119048188

Matched Legal Cases: ['art. 104', 'art. 136', 'art. 137', 'art. 139', 'art. 140', 'art. 141', 'art. 142', 'art. 216', 'art. 217', 'art. 227', 'art. 136', 'art. 136', 'art. 137', 'art. 777', 'art. 777', 'art. 15', 'art. 136', 'art. 136', 'art. 137', 'art. 15', 'art. 5', 'FSK ']

♦ › Sprzedaż › 0112-KDIL1-2.4012.93.2018.2.NF
A, B, C, która działała w imieniu własnym i na własną rzecz oraz jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz D jako zbywający (dalej łącznie jako: Zbywający) zawarli dnia 8 marca 2017 r. ze Spółką w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej (dalej: Nieruchomość), objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy składającej się z:
A. w udziale wynoszącym 22/48 części, C. w udziale wynoszącym 11/48 części, B. w udziale wynoszącym 11/48 części i D. w udziale wynoszącym 4/48 części są współwłaścicielami Nieruchomości. Zbywający to osoby fizyczne, które nie prowadziły działalności gospodarczej i nie wykorzystywały Nieruchomości do działalności gospodarczej. Zbywający nie są czynnymi (ani zwolnionymi) zarejestrowanymi podatnikami VAT. Zbywający nie zamierzają wykorzystywać Nieruchomości do działalności gospodarczej.
Zbywający nabyli do swoich majątków osobistych (prywatnych) udziały we współwłasności Nieruchomości w 2012 r. na podstawie decyzji o zwrocie Nieruchomości oraz decyzji utrzymującej w mocy zaskarżoną decyzję z 2013 r. Decyzja o zwrocie nieruchomości została podjęta na wniosek współwłaścicieli na podstawie art. 104 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071, z późn. zm.), art. 136 ust. 3, art. 137 ust. 1, art. 139, art. 140 ust. 1-3, art. 141 ust. 2 i 4, art. 142 w zw. z art. 216 ust. 1, art. 217 ust. 2 art. 227 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.; dalej: ustawa o gospodarce nieruchomościami), w zw. z § 2 ust. 1, § 5-7, § 9, § 10 oraz § 14 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U., Nr 268, poz. 2663).
Wystąpienie przez Zbywających o zwrot Nieruchomości nastąpiło na podstawie art. 136 i 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyłącznie z inicjatywy Zbywających po analizie posiadanych dokumentów, zapoznaniu się z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, zapoznaniu się z treścią wyroków sądów administracyjnych. Wnioskodawca mógł wystąpić o zwrot Nieruchomości w związku z tym, że był spadkobiercą po zmarłej w 1977 r., która była współwłaścicielem Nieruchomości przed jej wywłaszczeniem. Zgodnie z art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, spadkobierca może żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części jeżeli, stosownie do przepisu art. 137, stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o tym właściwy organ.
Dla działki nr 17/9 o warunki zabudowy występowali: E nosząc się z zamiarem budowy pawilonu handlowo-usługowego oraz inna spółka będące osobami trzecimi. Zarówno E, ani spółka nie posiadały oraz nie posiadają żadnego tytułu prawnego do Nieruchomości. Wystąpienie o warunki zabudowy dla konkretnej nieruchomości nie wymaga posiadania żadnego tytułu prawnego do nieruchomości, nawet nie wymaga zgody właściciela nieruchomości. Prezydent wydał decyzje o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla działki nr 17/9. Prezydent Miasta w stosunku do działki nr 17/9 stwierdził, że „nie istnieje możliwość ustalenia warunków zabudowy” oraz „parametry objętej wnioskiem działki, w szczególności jej kształt, uniemożliwiają jednak realizację planowanej inwestycji przy jednoczesnym zachowaniu ww. warunków dotyczących odległości od granicy z działką sąsiednią oraz przebiegu linii zabudowy”.
Działka nr 17/9 (0,0732 ha) była wydzierżawiona w okresie od dnia 1 listopada 2013 r. do dnia 30 października 2014 r. na wniosek i rzecz F. Przedmiot dzierżawy przeznaczony był na cele wykorzystania go na parking i możliwości przejazdu. Dzierżawa nie była objęta podatkiem VAT. Wnioskodawca oraz pozostali Zbywający również w tym przypadku nie działali jako czynni (albo zwolnieni) zarejestrowani podatnicy VAT.
Spółka oraz Zbywający zawarli w marcu 2017 r. umowę dzierżawy Nieruchomości. Umowa dzierżawy zawarta jest tylko niejako incydentalnie [wcześniej Zbywający dzierżawili tylko działkę nr 17/9 (0,0732 ha) F w okresie od dnia 1 listopada 2013 r. do dnia 30 października 2014 r.] na stosunkowo krótki okres czasu i jest tylko etapem poprzedzającym sprzedaż Nieruchomości. Zbywający wydzierżawili Nieruchomość Spółce z przeznaczeniem jej na parking samochodowy dla pojazdów będących w posiadaniu Spółki w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.
Pani D ze względu na swój wiek i stan zdrowia oraz oddalone miejsce zamieszkania udzieliła w formie aktu notarialnego pełnomocnictwo Pani C do zbycia w imieniu D, w drodze umowy sprzedaży, całego przysługującego Jej udziału w wyżej opisanej nieruchomości, na rzecz dowolnych osób, za cenę i na warunkach według uznania ustanowionego pełnomocnika.
W związku z powyższym pełnomocnictwem z dnia 23 listopada 2015 r. ustanowiony pełnomocnik został upoważniony do:
zawierania, rozwiązywania, zmieniania umów przedwstępnych oraz umowy, o której mowa wyżej wraz z prawem odstąpienia od takich umów;
wydania wyżej wymienionej nieruchomości w posiadanie nabywcy;
odbioru i pokwitowania ceny, w tym zaliczki lub zadatku;
składania oświadczeń o poddaniu się egzekucji oraz w trybie art. 777 § 1 pkt 4 i 5 Kodeksu postępowania cywilnego;
występowania w Jej imieniu wobec osób fizycznych, prawnych, jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej oraz wszelkimi organami administracji publicznej i samorządowej, organami podatkowymi, sądami, w tym w postępowaniu wieczystoksięgowym, innymi instytucjami, urzędami, bankami, dostawcami wszelkich mediów, w sprawach związanych z zawarciem wyżej wymienionych umów;
składania i podpisywania w Jej imieniu wszelkich pism, oświadczeń, podań, wniosków, w tym wniosków wieczystoksięgowych, umów, formularzy, deklaracji, w tym deklaracji podatkowych i innych dokumentów, jakie w zakresie niniejszego pełnomocnictwa okażą się niezbędne;
składania i odbierania wszelkiego rodzaju oświadczeń i zapewnień istotnych dla umów, o których mowa wyżej;
odbioru korespondencji oraz udzielania na nią odpowiedzi w zakresie spraw objętych niniejszym pełnomocnictwem;
składania w Jej imieniu wszelkich oświadczeń woli i wiedzy, jakie okażą się konieczne do dokonania czynności objętych treścią niniejszego pełnomocnictwa;
dokonywania wszelkich działań oraz składania wszelkich oświadczeń oraz zapewnień, jakie w związku z wykonaniem niniejszego pełnomocnictwa mogą okazać się niezbędne i konieczne.
Po podziale działek nr 17/9 oraz nr 17/10 ww. pełnomocnictwo zostało zastąpione nowym pełnomocnictwem w formie aktu notarialnego umocowującym Panią C do zbycia w imieniu D, w drodze umowy sprzedaży, całego przysługującego D udziału w Nieruchomości, na rzecz dowolnych osób, za cenę i na warunkach według uznania ustanowionego pełnomocnika.
W związku z powyższym ustanowiony pełnomocnik został upoważniony do:
zawierania, rozwiązywania, zmieniania umów przedwstępnych oraz umowy, o której mowa wyżej wraz z prawem odstąpienia od takich aktów;
składania oświadczeń o poddaniu się egzekucji oraz w trybie art. 777 § 1 pkt 4 i 5 Kodeksu postępowania cywilnego,
występowania w Jej imieniu wobec osób fizycznych, prawnych, jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej oraz przed wszelkimi organami administracji publicznej i samorządowej, organami podatkowymi, sądami, w tym w postępowaniu wieczystoksięgowym, innymi instytucjami, urzędami, bankami, dostawcami wszelkich mediów, w sprawach związanych z zawarciem wyżej wymienionych umów;
dokonywania wszelkich działań oraz składania wszelkich oświadczeń oraz zapewnień, jakie w związku z wykonaniem niniejszego pełnomocnictwa mogą okazać się niezbędne i konieczne;
W odpowiedzi na pytanie tut. Organu: „Czy Spółka (oprócz poniesionych nakładów wskazanych w opisie sprawy) będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z przedmiotowymi udziałami w Nieruchomości od momentu zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży?” Wnioskodawca wskazał, że Spółka (oprócz poniesionych nakładów wskazanych w opisie sprawy tzn. wyrównania i utwardzenia za pomocą grysu Nieruchomości, opłotowania Nieruchomości, umieszczenia na Nieruchomości kamer monitoringu i oświetlenia) nie będzie ponosić nakładów finansowych związanych z przedmiotowymi udziałami w Nieruchomości od momentu zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.
W odpowiedzi na pytanie tut. Organu: „Jakie czynności podjęła Pani C działająca jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy?” Wnioskodawca wskazał, że: Pani C działająca jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy podpisała umowę przedwstępną umowę sprzedaży udziału Wnioskodawcy w Nieruchomości.
W odpowiedzi na pytanie tut. Organu o treści: „Czy dzierżawa działki nr 17/9 w okresie od dnia 1 listopada 2013 r. do dnia 30 października 2014 r., jak i dzierżawa Nieruchomości od marca 2017 r. miała charakter odpłatny? Jeżeli tak, to należy wskazać czy kwota czynszu dzierżawnego została ustalona z uwzględnieniem realiów rynkowych?” Wnioskodawca wskazał, że dzierżawa działki nr 17/9 (od dnia 1 listopada 2013 r. do dnia 30 października 2014 r.) nastąpiła z inicjatywy F posiada sąsiednią nieruchomość i wystąpiła do Wnioskodawcy z propozycją wydzierżawienia działki nr 17/9. Ustalona z dzierżawcą cena była oparta na informacji o cenie dzierżawy 1 m2 stosowanej przez Urząd Miejski dla podobnych nieruchomości, a więc była ustalona z uwzględnieniem realiów rynkowych.
W odpowiedzi na zadanie przez tut. Organ pytanie: „W jaki sposób – poza okresem jej dzierżawy – Wnioskodawca wykorzystywał udział w przedmiotowej Nieruchomości w okresie od dnia jej nabycia do dnia sprzedaży? W jaki sposób przejawiał się zamiar wykorzystania przez Wnioskodawcę udziału w przedmiotowej Nieruchomości do celów osobistych?” Wnioskodawca wskazał, że poza wskazanym we wniosku okresem dzierżawy działki nr 17/9 na rzecz F i dzierżawy od marca 2017 r. Wnioskodawca w okresie od daty zwrotu nieruchomości nie czerpał innych korzyści z przedmiotowej działki. Zamiarem współwłaścicieli była sprzedaż odzyskanej Nieruchomości, ponieważ jako (w większości) emeryci nie posiadają środków umożliwiających zainwestowanie w przedmiotową Nieruchomość i jej późniejsze komercyjne wykorzystanie. Zamiar wykorzystania przez Wnioskodawcę udziału w przedmiotowej Nieruchomości do celów osobistych przejawiał się w posiadaniu (współwłaścicielstwie) udziału w Nieruchomości, nie dokonywaniu z własnej inicjatywy podziału Nieruchomości, braku ogłaszania o chęci sprzedaży/dzierżawienia/najmu Nieruchomości, nie ogradzaniu Nieruchomości, nie uzbrajaniu (w media) Nieruchomości, jednym słowem nie działaniu jako handlowiec (usługodawca) odnośnie Nieruchomości. Dodatkowo, jak już zostało to wspomniane we wniosku:
Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne. jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Wystąpienie przez Zbywających o zwrot Nieruchomości nastąpiło na podstawie art. 136 i 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyłącznie z inicjatywy Zbywających po analizie posiadanych dokumentów, zapoznaniu się z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, zapoznaniu się z treścią wyroków sądów administracyjnych. Wnioskodawca mógł wystąpić o zwrot Nieruchomości w związku z tym, że był spadkobiercą po Czesławie Piechowiak zmarłej w 1977 r., która była współwłaścicielem Nieruchomości przed jej wywłaszczeniem. Zgodnie z art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, spadkobierca może żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli, stosownie do przepisu art. 137, stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o tym właściwy organ.
A w udziale wynoszącym 22/48 części, C w udziale wynoszącym 11/48 części, B w udziale wynoszącym 1l/48 części i D w udziale wynoszącym 4/48 części są współwłaścicielami Nieruchomości. Zbywający to osoby fizyczne, które nie prowadziły działalności gospodarczej i nie wykorzystywały Nieruchomości do działalności gospodarczej. Zbywający nie zamierzają wykorzystywać Nieruchomości do działalności gospodarczej. Na gruncie ustawy o VAT brak rejestracji nie przesądza o nieprowadzeniu działalności gospodarczej. Należy więc ocenić, czy przedstawione w zdarzeniu przyszłym zbycie przez Wnioskodawcę udziału w współwłasności Nieruchomości nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Wnioskodawca ani pozostali Zbywający w celu sprzedaży swoich udziałów w Nieruchomości nie ponosili ani nie będą ponosić żadnych nakładów związanych z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży. Wnioskodawca w przeszłości nie dokonywał sprzedaży działek ani nie zamierza dokonywać sprzedaży kolejnych nieruchomości. Działki o nr: 17/16, 17/17 i 17/18, 17/19 powstały na skutek podziału działek o nr: l7/9 i 17/10, decyzją Prezydenta Miasta o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i są częścią drogi (ulica Świerzawska). Tym samym działki o nr: 17/17 i 17/19 nie są w żadnej części własnością Wnioskodawcy i nie mogą być przedmiotem zbycia. Działki nr 17/17 i 17/19 stanowią własność Skarbu Państwa.
Cena Nieruchomości, zakres transakcje i liczba transakcji nie są przesłankami, które mogą samodzielnie przesądzić o tym, czy sprzedaż Nieruchomości należy uznać za czynność wykonywaną w ramach działalności gospodarczej. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako: „TSUE”) w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 orzekł, że „Należ dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonanymi prywatnie które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych”.
Ponadto, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 27 kwietnia 2016 r., sygn. akt IPPP2/4512-152/16-4/DG stwierdził, że „Na taką ocenę skutków podatkowych planowanej transakcji nie mają także wpływu dokonane podziały geodezyjne, gdyż ich przeprowadzenie leży także w sferze prywatnego władztwa majątkiem. A zatem, Sprzedający dokonując sprzedaży gruntu – tj. nieruchomości nieprzeznaczonej do działalności gospodarczej, nie będą działać w charakterze podatnika, a czynność tę należy potraktować jako korzystanie z przysługującego im prawa do rozporządzaniu własnym majątkiem. W konsekwencji dokonanie przez Sprzedających na rzecz Wnioskodawcy sprzedaży gruntu nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT”.
Powyższe konkluzje znajdują potwierdzenie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. Przykładowo, NSA w wyroku z dnia 4 kwietnia 2017 r., sygn. akt I FSK 1854/1 5 zważył, co następuje: „To, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec”.
Dla działki nr 17/9 o warunki zabudowy występowali E nosząc się z zamiarem budowy pawilonu handlowo-usługowego oraz inna spółka będące osobami trzecimi. Zarówno E, ani spółka nie posiadały oraz nie posiadają żadnego tytułu prawnego do Nieruchomości. Wystąpienie o warunki zabudowy dla konkretnej nieruchomości nie wymaga posiadania żadnego tytułu prawnego do nieruchomości, nawet nie wymaga zgody właściciela nieruchomości. Prezydent Miasta wydał decyzje o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla działki nr 17/9. Prezydent Miasta w stosunku do działki nr 17/9 stwierdził, że „nie istnieje możliwość ustalenia warunków zabudowy” oraz „parametry objętej wnioskiem działki w szczególności jej kształt, uniemożliwiają jednak realizację planowanej inwestycji, przy jednoczesnym zachowaniu ww. warunków dotyczących odległości od granicy z działką sąsiednią oraz przebiegu linii zabudowy”.
Ponadto, Zbywający nie podejmowali i nie zamierzają podejmować działań marketingowych w związku zamiarem sprzedaży Nieruchomości. W ramach zawartej urnowy dzierżawy postanowiono, że Spółka może wykonać prace na Nieruchomości polegające na:
Jak wskazał Wnioskodawca, zamiarem współwłaścicieli była sprzedaż odzyskanej Nieruchomości. Ponadto, Wnioskodawca wraz z współwłaścicielami Nieruchomości zawierając przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości zobowiązali się do zawarcia umowy jej dzierżawy. W konsekwencji powyższego, Zbywający zawarli w marcu 2017 r. umowę dzierżawy Nieruchomości. Dzierżawa ta miała charakter odpłatny, a kwota czynszu dzierżawnego była ustalona z uwzględnieniem realiów rynkowych. Charakter odpłatny, miała również wcześniejsza dzierżawa działki nr 17/9. Tym samym należy stwierdzić, że wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy, dzierżawa Nieruchomości nie miała charakteru incydentalnego. Jak wynika z okoliczności sprawy, działka nr 17/9 była dzierżawiona przez okres 12 miesięcy na rzecz F. Natomiast, z informacji wskazanych przez Wnioskodawcę wynika, że od momentu rozpoczęcia dzierżawy Nieruchomości na rzecz Spółki do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (29 czerwca 2018 r.) minie okres 16 miesięcy.
0112-KDIL1-2.4012.93.2018.2.NF