Source: https://asesoriasjuridicasgcc.blogspot.com/2018/04/leasing-habitacional-obligaciones.html
Timestamp: 2019-06-16 12:40:04
Document Index: 161007401

Matched Legal Cases: ['artículo 1', 'artículo 22', 'Artículo 22', 'Artículo 23', 'artículo 2', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 7']

Asesorías Jurídicas GCC (Colombia): LEASING HABITACIONAL, OBLIGACIONES TRIBUTARIAS Y/O NOTARIALES A CARGO DEL LOCATARIO
«(…) comunicación mediante la cual consulta sobre la razón por la cual al celebrar un contrato de leasing para vivienda, el banco no paga los gastos de notaría, avalúos, gastos de beneficencia ni los impuestos.
En primer orden, resulta ilustrativo mencionar que una operación de leasing habitacional conlleva la celebración de dos actos jurídicos distintos. Por una parte, la transferencia del bien inmueble a favor del establecimiento de crédito respectivo a través de una escritura pública que debe ser objeto de inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y por la otra, la suscripción de un contrato de arrendamiento con el potencial locatario. Es característico que en virtud de ello, se incurra en una serie de gastos que deben ser considerados, tales como: avalúo del inmueble, estudio de títulos y/o elaboración de la minuta correspondiente, gastos notariales, derechos de beneficencia y registro, entre otros.
Si bien es cierto, los establecimientos de crédito son los propietarios[1] de los inmuebles objeto de contrato de leasing habitacional[2], condición que per se significaría que en ellos recaería la asunción de algunas de las obligaciones tributarias y/o notariales, ya sea que provengan en virtud de tal calidad o con ocasión de actos dispositivos, también lo es que bajo el principio de la autonomía de la voluntad contractual es legalmente viable un acuerdo entre las partes intervinientes en la operación para que ciertos o todos los gastos que emanen con ocasión de su celebración, ejecución y/o terminación sean cubiertos por el locatario, incluso en el evento en que el establecimiento de crédito haya incurrido en ellos y se los traslade[3]; atendido el hecho que la institución financiera participa en ella a solicitud del interesado, quien en definitiva tiene la vocación de disfrutar el uso y goce del inmueble y eventualmente, adquirir la propiedad del mismo.
Lo anterior se explica aún más, en el hecho de que en el contrato de leasing habitacional existen unos sujetos activos calificados denominados establecimientos bancarios y compañías de financiamiento[4], los cuales de conformidad con el artículo 1° del Decreto 1787 de 2004, se encuentran debidamente autorizados por el Gobierno para realizar dicha actividad, quienes a su turno, ordenan a un tercero denominado proveedor, la entrega del bien inmueble, previamente seleccionado por el locatario.
Entendiendo que la entrega que se hace, genera una relación de tenencia entre el propietario, esto es, el establecimiento de crédito y el tenedor que es el locatario, es clara la existencia de un negocio tenencial que justifica algunas de las obligaciones asignadas a éste último por acuerdo negocial, sin perjuicio de advertir que la imposición de ciertas cláusulas que resulten ajenas a esta condición de tenedor puedan ser ventiladas bajo la óptica de protección al consumidor financiero, ante una posible abusividad, según los términos de la Ley 1328 de 2009.
Es así, como en el Capítulo I, Título III de la Parte I de la Circular Básica Jurídica expedida por esta Superintendencia – Circular Externa 029 de 2014 -, se han previsto en el subnumeral 3.4.5.1. unas exigencias de información previa a la formalización del contrato de leasing habitacional, en el sentido que las entidades autorizadas deben ser claras en informar a los consumidores financieros interesados el alcance de dicho contrato, la cual debe contener como mínimo, entre otros datos:
“ 3.4.5.1.3.5. Ilustración detallada de los costos para el locatario distintos de los financieros (por ejemplo seguros, impuestos).
3.4.5.1.3.6. Indicación de la forma de liquidación del canon y los valores incluidos en éste, efectos de la mora, de los pagos parciales y de los pagos extraordinarios. (…)
3.4.5.1.4. Proyección: Para ilustrar en mejor forma a los interesados, las entidades autorizadas deben entregar una proyección del contrato, en la cual se indique el valor estimado de los cánones, discriminando en éstos las amortizaciones, el costo financiero y los montos a pagar por seguros, impuestos u otros conceptos. (Subrayados fuera de texto.)
En segundo lugar y a título meramente informativo, es oportuno mencionar en relación con los derechos notariales y de registro causados en virtud del contrato de leasing, que la Resolución 0451 del 20 de enero de 2017 expedida por la Superintendencia de Notariado y Registro, a través de la cual se reajustaron las tarifas de los derechos por concepto del ejercicio de la función notarial y, en particular, sobre el contrato de leasing se estableció en el artículo 22 lo siguiente:
“Artículo 22. Leasing. Los derechos notariales en el contrato de leasing se liquidarán así: cuando las obligaciones emanadas de lo declarado consistan en prestaciones periódicas de plazo determinable con base en los datos consignados en el instrumento, los derechos notariales se liquidarán teniendo en cuenta la cuantía total de tales prestaciones. Si el plazo fuere indeterminado la base de la liquidación será el monto de (SIC) misma en cinco (5) años.
Cuando el beneficiario, usuario o tomador ejerza la opción de compra, se tomará como para la liquidación de los derechos notariales el saldo que le reste por pagar, el cual deberá estipularse en el contrato de leasing constituido.”
“Artículo 23. Contrato de leasing sin escritura pública. En aquellos eventos en que el contrato de leasing no se hubiere celebrado por escritura pública, si posteriormente, por la opción de compra, hubiere transferencia de bienes, el acto jurídico contenido en la escritura pública respectiva causará derechos notariales que se liquidarán teniendo en cuenta el valor del acto o, tratándose de inmuebles, así: cuando la cuantía del acto o contrato convenida por las partes sea inferior a la del avalúo catastral, al autoavalúo o el valor del remate, los derechos se liquidarán con base en el concepto de los mencionados que presente el mayor valor.”
[1] Concepto 2003054641-1 de Marzo 3 de 2004.
[2] Toda vez que lo adquiere para ser entregado al tercero arrendatario para su uso y goce, a cambio de un canon periódico durante un plazo determinado y a cuyo vencimiento éste se restituye al propietario o se transfiere al locatario, en el evento en que se decida ejercer la opción de compra pactada.
[3] Al momento de la celebración del contrato con un mayor valor de los cánones o de la opción de adquisición del bien.
[4] En el artículo 2.28.1.1.1. del Decreto 2555 de 2010, que incorporó el artículo 1° del Decreto 1787 de 2004, se dispone lo siguiente. “Autorización. De acuerdo con el artículo 1° de la Ley 795 de 2003, por el cual se adiciona el literal n) al numeral 1 del artículo 7° del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, los establecimientos bancarios se encuentran facultados para realizar operaciones de leasing habitacional destinadas a la adquisición de vivienda, en la modalidad de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar y en la modalidad de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda no familiar. De igual forma, de conformidad con el régimen general, estas operaciones de leasing también podrán ser realizadas por las compañías de financiamiento comercial.
Parágrafo. Cada vez que en el presente decreto se haga referencia a "entidades autorizadas" se entenderá que se refiere a los establecimientos bancarios y a las compañías de financiamiento comercial, entidades autorizadas para la realización de operaciones de leasing habitacional en los términos del presente decreto.”
Publicado por Asesorias y Consultorias GCC en 10:35 p. m.