Source: http://hausverwaltung-weiss.de/recht-information-2014-79
Timestamp: 2019-11-11 20:04:52
Document Index: 159076110

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 9', '§ 11', 'BGH', '§ 9', '§ 536', '§ 536', 'BGH', 'BGH', '§ 9', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Formularklausel in Mietverträgen zur Haftungsbeschränkung des Vermieters | Immobilien und Hausverwaltung Weiß e.K.
Formularklausel in Mietverträgen zur Haftungsbeschränkung des Vermieters
Mit Rechtsentscheid auf eine Vorlagefrage des OLG Hamburg zur Wirksamkeit einer Haftungsbeschränkung des Vermieters einer Wohnung hat der BGH befunden, dass der in einem Formularmietvertrag vereinbarte Ausschluss von Schadensersatzansprüchen des Mieters wegen Sachschäden, die durch Mängel der Mietsache verursacht wurden, für die der Vermieter infolge leichter Fahrlässigkeit verantwortlich ist, gegen § 9 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG) verstößt und somit unwirksam ist (Beschluss vom 24.10.2001, VIII ARZ 1/01). Strittig ist eine Formularklausel, wonach bei einem Mangel des Mietobjekts, der zu Sach- oder Vermögensschäden führt, der Vermieter gegenüber dem Mieter, auch aus unerlaubter Handlung, nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit haftet.
LG Hamburg (Vorlagebeschluss vom 26.01.2001, WM 2001, 233) und OLG Hamburg (Beschluss vom 06.06.2001, WM 2001, 435) haben die Auffassung vertreten, dass der Ausschluss der Haftung des Vermieters für leichte Fahrlässigkeit bei Mietmängeln den Mieter unangemessen benachteiligt und deshalb unwirksam sei. § 11 Nr. 7 AGBG erlaubt zwar den Haftungsausschluss für einfache Fahrlässigkeit, das OLG Hamburg bejaht jedoch in seiner Vorlage zum Rechtsentscheid des BGH einen Verstoß gegen § 9 AGBG. Begründet wird das damit, dass die Klausel die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht, eine grundsätzliche Pflicht des Vermieters nach § 536 BGB, aushöhlt. Das LG hat ausgeführt, dass der in Frage stehende Haftungsausschluss die Instandhaltungsverpflichtung des Vermieters gemäß § 536 BGB betrifft. Das ist eine Kardinalspflicht; sie steht im Gegenseitigkeitsverhältnis zur Pflicht auf Mietzinszahlung des Mieters. Und das angesprochene Risiko kann allein vom Vermieter beherrscht werden, da es sich in seiner Sphäre verwirklicht. Nach Rechtsprechung des BGH (NJW 1992, 1761 f.,) darf es auf den Mieter nur dann abgewälzt werden, wenn dieser das Risiko auf zumutbare Art und Weise versichern kann und eine derartige Versicherung praktisch lückenlos verbreitet ist, woran es nach Auffassung des LG fehlt. Dem hat sich der BGH angeschlossen. Demgegenüber hatte das OLG Stuttgart mit Rechtsentscheid vom 11.04.1984 (NJW 1984, 2226; WM 1984,187) befunden, dass eine Beschränkung der Haftung des Vermieters auf vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verhalten nicht gegen § 9 AGBG verstößt, wenn durch das Verhalten Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters durch Feuchtigkeitseinwirkungen herbeigeführt werden.
In dem der BGH-Entscheidung zu Grunde liegenden Rechtsstreit haben die Kläger Schadensersatz in Höhe von rd. 25.000 DM verlangt für Beschädigung von Einrichtungsgegenständen. Bei ihrer Abwesenheit in der Mietwohnung während des Urlaubs war infolge eines Defekts im Flachdach des Hauses Wasser in die Mietwohnung der Kläger eingedrungen und dadurch wurde ihr Mobiliar beschädigt. Das LG hatte festgestellt, dass die Dachhaut auf Grund ihres Alters einer laufenden Überwachung bedurft hätte. Diese hat nicht stattgefunden. Nach Auffassung des LG kann die Vermieterin wegen dieses Versäumnisses nur leichte Fahrlässigkeit vorgeworfen werden. Im Formularmietvertrag haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass die Vermieterin für Schäden, die durch Mängel des Mietobjekts verursacht werden, nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit haftet.
In seinem Rechtsentscheid vertritt der BGH übereinstimmend mit den vorinstanzlichen Gerichten den Standpunkt, dass ein solcher Haftungsausschluss die gesetzliche Hauptpflicht des Vermieters, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, einschränkt. Diese Einschränkung führt zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters. Sie birgt die Gefahr, dass der Vermieter die ihm obliegende Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache vernachlässigt. Abgewogen werden die Belange von Vermieter und Mieter. Und es fällt dabei nach Auffassung des BGH wesentlich ins Gewicht, dass sich die Mieterseite nicht vor den finanziellen Folgen der typischerweise von Mängeln der Wohnung verursachten Schäden durch Abschluss einer entsprechenden Versicherung schützen kann. Die für den Mieter übliche Hausratversicherung erfasst, abgesehen von Leitungswasserschäden, keine Schäden, die von Mängeln des Wohngebäudes ausgehen. Hingegen ist es dem Vermieter möglich für Schäden, die durch eine leicht fahrlässige Verletzung der ihm obliegenden Instandhaltungspflicht entstanden sind, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen. Und er kann die Kosten für diese Versicherung als Bestandteil der Betriebskosten auf den Mieter umlegen.