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Timestamp: 2019-08-24 22:21:15
Document Index: 183449494

Matched Legal Cases: ['§ 873', '§ 917', '§ 917', '§ 918', '§ 1021', '§ 1020', '§ 917']

Wegerecht: Bedeutung für Verkauf und Bewertung
Wegerecht – 10 Fragen und praxisrelevante Antworten
Was genau regelt ein Wegerecht? – Hier finden Sie die Antworten auf häufig gestellte Fragen zum Thema.
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1. Was ist ein Wegerecht?
2. Wie entsteht ein Wegerecht?
3. Was für einen Einfluss hat das Wegerecht auf den Wert eines Grundstückes?
4. Wann ist das Wegerecht zu beachten?
5. Gewohnheitsrecht und Duldung
6. Welche Pflichten kommen beim Wegerecht auf einen zu?
7. Eintragung ins Grundbuch
8. Weitere Grunddienstbarkeiten
9. Ermittlung der Kosten eines Wegerechts
10. Wann erlischt ein Wegerecht?
Ein Wegerecht berechtigt den Inhaber des Rechts dazu, das Nachbargrundstück zu überqueren, um zu seinem eigenen Grundstück zu gelangen. Das vordere, an den öffentlichen Weg angebundene Grundstück nennt man das dienende Grundstück. Das hintere Grundstück, das nur über die Zuwegung zu erreichen ist, wird als herrschendes Grundstück bezeichnet.
Wegerechte bestehen
privatrechtlich als schuldrechtliche Vereinbarung oder als Grunddienstbarkeit
öffentlich-rechtlich als Baulast im Baulastenverzeichnis
Das BGB ist für das Wegerecht rechtlich bindend, dazu sind die §§ 873 bis 902 BGB (Allgemeine Vorschriften über Rechte an Grundstücken) zu beachten.
Dingliches Wegerecht
Ein dingliches Wegerecht ist als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Es ist daher an das Grundstück selbst und nicht an den Eigentümer gebunden. Wenn der Eigentümer sein Grundstück verkauft, bleibt das Wegerecht weiterhin bestehen und gilt auch für den Käufer.
Wenn ein Grundstück nicht an den öffentlichen Weg angebunden ist und sich nur über ein anderes Grundstück erreichen lässt, kann der Grundstückseigentümer ein Notwegerecht geltend machen. Dies gilt gemäß § 917 BGB solange, bis der Mangel (in Form der fehlenden Zufahrt) behoben ist.
Unterschied zwischen Geh- und Fahrtrecht
Das einfache Wegerecht erlaubt dem Berechtigten, sein Grundstück über den Zufahrtsweg zu erreichen. Ein Gehrecht präzisiert wiederum, dass er den Weg zu seinem Grundstück zu Fuß begehen darf. Das Fahrtrecht räumt entsprechend das Recht ein, das dienende Grundstück mit motorisierten Fahrzeugen zu überqueren.
Ein Wegerecht kann entweder
durch eine schuldrechtliche Vereinbarung (auch mündlich möglich)
durch Eintragung im Grundbuch als Grunddienstbarkeit
in Form einer Baulast durch Eintragung im Baulastenverzeichnis
Die schuldrechtliche Vereinbarung zwischen dem Eigentümer des dienenden Grundstücks und dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks besteht nur zwischen diesen Personen. Wenn einer der Grundstückseigentümer aber sein Grundstück verkauft, kann sich der Käufer nicht auf die Vereinbarung verlassen. Das Wegerecht erlischt mit dem Verkauf und muss neu vereinbart werden. Einen Rechtsanspruch auf das Wegerecht hat der neue Eigentümer aber nicht.
Die Eintragung des Wegerechts im Grundbuch bleibt hingegen als Grunddienstbarkeit selbst beim Verkauf bestehen. Das Wegerecht steht als Belastung in Abteilung II des dienenden Grundstücks und im Bestandsverzeichnis als Herrschvermerk im Grundbuch des herrschenden Grundstücks.
Öffentlich-rechtliche Wegerechte werden als Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen. Der Grundstückseigentümer ist dadurch in seinen Bauplänen eingeschränkt oder er muss die festgelegten Änderungen durchführen.
Ein dinglich gesichertes Wegerecht bietet Ihnen mehr Rechtssicherheit und vereinfacht den Verkauf.
Einfluss auf den Wert des dienenden Grundstücks
Ist ein Grundstück mit einem Wegerecht belastet, sind die Nutzungsmöglichkeiten eingeschränkt. Damit reduziert sich auch der Wert der Immobilie. Die Zuwegung lässt sich durch den Eigentümer nicht bebauen, da er die Zufahrt für seinen Nachbarn frei halten muss. Wertmindernd wirkt sich außerdem aus, dass fremde Personen den Weg nutzen und dabei das eigene Grundstück betreten.
Vor allem für den Immobilienverkauf ist es wichtig, dass die Vereinbarungen zum Wegerecht eindeutig sind. Welcher Teil des Grundstücks ist genau betroffen? Wer trägt die Instandhaltungskosten? Wer kommt für die Schneeräumung auf? Solche Einzelheiten sind genau zu vereinbaren, damit es später nicht zu Streitigkeiten zwischen den Parteien kommt. Ist das Wegerecht klar definiert, können Kaufinteressenten besser abschätzen, in welchem Umfang die Zuwegung genutzt wird.
Einfluss auf den Wert des herrschenden Grundstücks
Ein dinglich gesichertes Wegerecht im Grundbuch wirkt sich auf den Wert des herrschenden Grundstücks wiederum wertsteigernd aus. Der Käufer kann sich als neuer Eigentümer darauf verlassen, dass ihm das Wegerecht sicher ist und er Zugang zu seinem Grundstück erhält. Bei der Immobilienbewertung sind aber die Kosten des Wegerechts zu berücksichtigen, falls die Parteien eine Geldrente vereinbart haben.
Rechenbeispiel: Wertermittlung von Grundstücken mit Wegerecht
Für unser Rechenbeispiel treffen wir folgende Annahmen:
Ein Grundstück von 900 m² wird in zwei Parzellen aufgeteilt. Das vordere Grundstück hat eine Größe von 500 m² und das hintere Grundstück ist 400 m² groß.
Der Verkehrswert der Grundstücke ohne Wegerecht liegt bei 350 Euro pro m². Damit hat das vordere Grundstück einen Wert von 175.000 Euro und das hintere Grundstück einen Wert von 140.000 Euro.
Um zum hinteren Grundstück zu gelangen, ist eine Zuwegung über das vordere Grundstück erforderlich. Das Teilstück des vorderen Grundstücks für die Zufahrt hat eine Fläche von 50 m².
Die Wertminderung für das vordere Grundstück wird mit 15 Prozent angesetzt.
Die jährliche Zahlung entspricht einem Liegenschaftszins von 3 Prozent.
Die jährliche Geldrente für das Wegerecht liegt bei 400 Euro.
Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks zahlt 200 Euro im Jahr als Instandhaltungskosten für die Nutzung des Wegerechts.
Der Rentenbarfaktor für die jährlichen Zahlungen wird mit 33,33 angesetzt. Damit lässt sich der abgezinste Wert der Rente ermitteln.
Wert des herrschenden, hinteren Grundstücks:
Bodenwert ohne Wegerecht
- Barwert der Geldrente für das Wegerecht
13.332 Euro
- Barwert der Instandhaltungskosten
Bodenwert mit Wegerecht
120.002 Euro
Wert des dienenden, vorderen Grundstücks:
- Wertminderung um 15 %
+ Barwerte der Geldrente für das Wegerecht
162.082 Euro
Die Rechenbeispiele stellen die Wertermittlung von Grundstücken mit einem Wegerecht nur vereinfacht dar. Um den Verkehrswert Ihrer Immobilie verlässlich zu ermitteln, empfiehlt sich eine professionelle Grundstücksbewertung.
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Auswirkung auf die Finanzierung eines Grundstückes
Ein Wegerecht wirkt sich nicht nur auf den Grundstückswert aus, sondern hat auch Auswirkungen auf die Baufinanzierung.
Dienendes Grundstück: Das dinglich gesicherte Wegerecht im Grundbuch stellt eine Belastung dar, die sich auf den Verkehrswert des Grundstücks auswirkt. Außerdem ist die Verkaufbarkeit des Grundstücks möglicherweise beeinträchtigt. Die Bank wird daher prüfen, ob ein Risikoaufschlag auf den Kreditzins zu zahlen ist.
Herrschendes Grundstück: Wenn ein Wegerecht nicht im Grundbuch eingetragen ist, stellt dies ein großes Risiko für den Käufer dar. Auch Banken verweigern in diesem Fall häufig die Finanzierung, oder es ist mit schlechteren Konditionen zu rechnen. Anders sieht es hingegen aus, wenn das Wegerecht dinglich gesichert ist.
In folgenden Situationen ist das Wegerecht zu berücksichtigen:
Ein Grundstück, das mit einem dinglich gesicherten Wegerecht verkauft wird, lässt sich nicht lastenfrei übergeben. Der Vermerk ist daher im Kaufvertrag entsprechend zu streichen und es sind die Einzelheiten zum Wegerecht aufzunehmen. Fehlt dieser Punkt im Kaufvertrag, besteht für den Käufer ein Rücktrittsrecht.
Auch bei der Grundstücksbewertung spielt das Wegerecht eine Rolle, da sich die Zufahrt wertmindernd auf den Wert des dienenden Grundstücks auswirkt.
Bei der Bauplanung muss der Eigentümer des dienenden Grundstücks berücksichtigen, dass er die Zufahrt nicht zubauen darf.
Wenn durch die Teilung eines Grundstücks ein hinteres Grundstück ohne Zugang zum öffentlichen Weg entsteht, sollte ein Wegerecht eingeräumt werden.
Wenn ein Grundstück nicht durch einen öffentlichen Weg angebunden ist, kann der Eigentümer von seinem Nachbarn gemäß § 917 BGB ein Notwegerecht einfordern. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks ist demnach zur Duldung des Notwegs verpflichtet. Die Pflicht zur Duldung ist nach § 918 BGB aber nicht gültig, wenn der Eigentümer des Grundstücks die bisherige Zufahrt zum öffentlichen Weg willkürlich aufgehoben hat. Bei einem normalen Wegerecht ist hingegen keine Duldungspflicht zu beachten. Den Parteien steht es frei, ein Wegerecht und die Konditionen dafür zu vereinbaren.
Hinweis: Wenn ein Eigentümer seiner Pflicht zur Duldung nicht nachkommt, dürfen Sie das Nachbargrundstück dennoch nicht eigenmächtig betreten. In diesem Fall haben Sie die Möglichkeit, das Notwegerecht bei Gericht einzuklagen.
Eine gesetzliche Duldungsverpflichtung ergibt sich also nur in bestimmten Fällen und nur bei einem Notwegerecht. Ein Gewohnheitsrecht allein reicht nicht aus, um vom Nachbar eine Duldung zu verlangen. Ein Gewohnheitsrecht liegt beispielsweise vor, wenn ein Grundstückseigentümer jahrzehntelang das Nachbargrundstück als Zufahrt nutzt. Der Eigentümer dieses Nachbargrundstücks kann die Nutzungsrechte jederzeit entziehen. Ein Gewohnheitsrecht ist vom Wegerecht daher entsprechend zu unterscheiden. Im Zusammenhang zwischen Wegerecht und Gewohnheitsrecht lässt sich außerdem anmerken, dass ein Gewohnheitsrecht und ein Notwegerecht sich ausschließen.
Um ein Wegerecht dauerhaft zu nutzen, sollten Sie das Recht mit Ihrem Nachbarn vereinbaren und dinglich sichern lassen. Dazu ist eine Eintragung in das Grundbuch erforderlich.
Kosten für Instandhaltung und Ausbau
Ein Wegerecht ist mit Pflichten verbunden, die beide Grundstückseigentümer betreffen. In diesem Zusammenhang stellt sich regelmäßig die Frage, wer die Kosten für die Instandhaltung und für den Ausbau des Weges zu tragen hat. Der Begünstigte des Wegerechts ist grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, die Kosten für den Ausbau zu tragen. Hinsichtlich der laufenden Unterhaltskosten besteht gemäß § 1021 BGB aber die Möglichkeit, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstücks sich daran beteiligt.
Die Pflicht zum Räumen von Schnee und zum Streuen bei Glätte gehören zu den sogenannten Verkehrssicherungspflichten. Die Parteien sollten ausdrücklich festlegen, wer diese Pflicht übernimmt. Auch hier sind die Regelungen der §§ 1020 und 1021 BGB anzuwenden, wenn dies so vereinbart wurde. Die Kostenübernahme sollte sich an der tatsächlichen Nutzung orientieren. Wenn der Weg nur von einem Eigentümer genutzt wird, trägt dieser die Kosten der Verkehrssicherung. Nutzen hingegen mehrere Eigentümer den Weg, lassen sich die Wegerecht-Kosten entsprechend aufteilen.
Bei einem Wegerecht handelt es sich um eine Grunddienstbarkeit. Grunddienstbarkeiten finden sich stets in Abteilung II, die alle Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks enthält. Die Eintragung ins Grundbuch geschieht folgendermaßen:
Der Eigentümer eines Grundstücks und die Person, die das Wegerecht erhalten soll, treffen eine schriftliche Vereinbarung. Die Zustimmung zum Wegerecht ist notariell zu beurkunden.
Der Notar reicht den Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt ein.
Der notariellen Urkunde ist die Bewilligungserklärung des Grundstückseigentümers und ein Lageplan beizufügen.
Die notariell beglaubigte Vereinbarung enthält Angaben dazu, wie die Art der Nutzung gestaltet ist und wer das Wegerecht ausüben darf.
Die Eintragung im Grundbuch des dienenden Grundstücks erfolgt in Abteilung II.
Die Eintragung im Grundbuch des herrschenden Grundstücks erfolgt als Herrschvermerk (auch bekannt als Aktivvermerk) im Bestandsverzeichnis.
Grunddienstbarkeiten dienen dazu, Nutzungsrechte auf Grundstücken zu regeln. Zu den wichtigsten Grunddienstbarkeiten gehören neben dem Wegerecht:
Leitungsrechte, die dazu berechtigen, z. B. Abwasserleitungen über das Nachbargrundstück zu verlegen
Bebauungsbeschränkungen, die z. B. die Anzahl an Geschossen auf dem dienenden Grundstück beschränken
Für die Einräumung eines Wegerechts hat der Eigentümer des dienenden Grundstücks die Möglichkeit, eine Nutzungsentschädigung zu berechnen. Der Eigentümer des berechtigten Grundstücks zahlt damit eine Gebühr, um das Wegerecht nutzen zu dürfen. Bei der Ermittlung der Kosten für ein Wegerecht ist zwischen den beiden Formen wie folgt zu unterscheiden:
Bei einem Notwegerecht hat der Berechtigte seinem Nachbarn gemäß § 917 BGB eine Entschädigung bzw. eine Notwegerente zu zahlen. Wie hoch diese ausfällt, richtet sich nach
der Lage, der Größe und dem Zuschnitt des Grundstücks und des betroffenen Teilstücks
der Beeinträchtigung des dienenden Grundstücks durch das Wegerecht
Bei einem gewöhnlichen Wegerecht sieht das Gesetz keinen Anspruch auf eine Entschädigung vor. Die Parteien haben aber durchaus die Möglichkeit, eine Entschädigung in Form einer regelmäßigen Geldrente oder einer Einmalzahlung zu vereinbaren. Für die Ermittlung der Kosten lässt sich der Grundstückswert heranziehen. Die Wertermittlung des Wegerechts legt die Annahme zugrunde, dass sich der Wert des dienenden Grundstücks durch das Wegerecht verringert. Der Wert des herrschenden Grundstücks erhöht sich wiederum durch das Wegerecht.
Für die Kostenermittlung sind demnach zwei Optionen denkbar:
Es erfolgt ein Vergleich des Verkehrswerts des herrschenden Grundstücks einmal mit und einmal ohne Wegerecht.
Man berechnet den Verkehrswert des dienenden Grundstücks mit und ohne Wegerecht.
Bei beiden Wertansätzen ist es aber erforderlich, den Wertabschlag durch das Wegerecht richtig einzuschätzen, was nicht ganz einfach ist. Für die Wertermittlung lässt sich heranziehen, wie stark ein Grundstück tatsächlich durch das Wegerecht beeinträchtigt ist, d. h. in welchem Umfang der Berechtigte das Wegerecht tatsächlich nutzt.
Aufgrund der Schwierigkeit, das Wegerecht korrekt zu bewerten, sollte die Verkehrswertermittlung durch einen Experten erfolgen. Dazu empfehlen wir Ihnen gerne einen Immobilienmakler vor Ort, der die Immobilienbewertung professionell vornimmt.
Ein Wegerecht können Sie aus dem Grundbuch löschen lassen, wenn es dort als Grunddienstbarkeit eingetragen ist. Dazu ist ein Löschungsantrag zu stellen. Voraussetzung dafür ist, dass beide Parteien (Berechtigte und Schuldner) der Löschung zustimmen.
Wenn das Wegerecht als Baulast vereinbart ist, kann die Löschung erst erfolgen, wenn das öffentliche Interesse an dem Wegerecht nicht mehr vorhanden ist.
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