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Timestamp: 2016-10-25 01:27:58+00:00
Document Index: 237772023

Matched Legal Cases: ['art. 100', 'art. 46', 'art. 19', 'art. 90', 'ATF ', 'art. 72', 'art. 19', 'art. 75', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 261', 'art. 290', 'art. 135', 'art. 140', 'art. 140', 'art. 34', 'ATF ', 'art. 42', 'ATF ', 'art. 47', 'art. 60', 'art. 142', 'art. 42', 'ATF ', 'art. 66']

5A_971/2013 � � Arr�t du 27 f�vrier 2014
recours contre l'arr�t de la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal vaudois, en qualit� d'autorit� sup�rieure de surveillance,
du 5 d�cembre 2013.
D.________ �tait propri�taire des parcelles eee de la commune de F.________ et ggg de la commune de H.________, lesquelles sont grev�es collectivement de deux c�dules hypoth�caires au porteur (225'000 fr. et 100'000 fr.). Le pr�nomm� est d�c�d� le 13 mai 2002, laissant pour h�ritiers sa femme I.________ et son fils A.________; la premi�re �tant d�c�d�e le 9 janvier 2008, le second, unique h�ritier, a accept� la succession sous b�n�fice d'inventaire.
B.a.�C.________, cr�ancier hypoth�caire en premier et deuxi�me rangs, a requis la vente aux ench�res des immeubles pr�cit�s dans le cadre d'une poursuite en r�alisation de gage (�
poursuite n� jjj de l'OP Lavaux-Oron�).
L'office a dress� le 19 avril 2013 le proc�s-verbal de vente immobili�re contenant les conditions de vente; celles-ci mentionnent, notamment, un "�
bail � ferme oral�" dont le "�
locataire-fermier�" est K.________ (ch. 22), qui "�
a d'ores et d�j� demand� � ce que son droit de pr�emption soit pris en compte lors des ench�res�" (ch. 23).
B.b.�Le 8 mai 2013, le poursuivi a contest� l'�tat des charges annex� au proc�s-verbal de vente, en particulier les cr�ances produites par le cr�ancier hypoth�caire et l'existence du bail � ferme oral. Estimant que la contestation relative au bail � ferme constituait une plainte LP contre les conditions de vente, l'office a transmis cette �criture le 15 mai 2013 au Pr�sident du Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois (en qualit� d'autorit� inf�rieure de surveillance).
Apr�s avoir tenu une audience le 4 juillet 2013, l'autorit� inf�rieure de surveillance a, par prononc� du 5 ao�t 2013, rejet� la plainte et laiss� libre cours � la proc�dure de r�alisation des parcelles en cause. Cette d�cision a �t� confirm�e le 5 d�cembre 2013 par la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal vaudois (en qualit� d'autorit� sup�rieure de surveillance).
Par m�moire du 23 d�cembre 2013, le poursuivi exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral; � titre principal, il conclut � ce que le proc�s-verbal de vente immobili�re du 19 avril 2013 soit modifi� en ce sens ��
qu'aucun bail en vigueur et/ou droit de pr�emption l�gal n'existe sur�[les]�
parcelles�[eee de la commune de F.________ et ggg de la commune de H.________]"; � titre subsidiaire, il conclut � l'annulation de la d�cision de l'autorit� sup�rieure de surveillance et au renvoi de la cause � cette juridiction pour nouvelle instruction et nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants. Il demande le b�n�fice de l'assistance judiciaire totale.
Par ordonnance du 16 janvier 2014, le Pr�sident de la IIe Cour de droit civil a attribu� l'effet suspensif au recours.
Le recours a �t� d�pos� � temps (art. 100 al. 2 let. a LTF) - et m�me pr�matur�ment compte tenu de la suspension des d�lais pr�vue par l'art. 46 al. 1 let. c LTF (Marco Levante,�
in�: Basler Kommentar, SchKG I, 2e �d., 2010, n� 50 ad art. 19 LP, avec les r�f�rences) - � l'encontre d'une d�cision finale (art. 90 LTF; ATF 133 III 350 consid. 1.2) rendue en mati�re de poursuite pour dettes (art. 72 al. 2 let. a LTF, en relation avec l'art. 19 LP) par une autorit� de surveillance statuant en derni�re instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF); il est recevable sans �gard � la valeur litigieuse (art. 74 al. 2 let. c LTF); le plaignant, qui a �t� d�bout� par la cour cantonale, a qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF).
2.1.�L'autorit� cantonale a relev� que la loi sur le bail � ferme agricole (LBFA) ne contient aucune disposition quant � la forme du contrat, de sorte que celui-ci n'est soumis � aucune forme sp�ciale. En vertu des art. 261 CO (par renvoi de l'art. 290 let. a CO), 14 LBFA et 50 ORFI, si le bailleur ali�ne la chose lou�e ou si elle lui est enlev�e dans le cadre d'une poursuite, les baux � loyer et � ferme passent � l'acqu�reur avec la propri�t� de la chose. Les baux � loyer et � ferme ne constituant pas des charges r�elles, ils ne doivent pas �tre inscrits � l'�tat des charges, mais mentionn�s dans les conditions de vente, d�s lors qu'il s'agit d'un �l�ment souvent essentiel aux yeux des amateurs.
En l'esp�ce, l'autorit� pr�c�dente a retenu que l'existence d'un contrat de bail � ferme en faveur de K.________ avait �t� admise par les autorit�s de surveillance dans des d�cisions ant�rieures (prononc� du 25 juin 1999, confirm� sur recours le 19 octobre 1999). Depuis lors, le fermage a �t� vers� en main de l'office; ce fait a �t� confirm� par le t�moin entendu en cours d'instruction, lequel a de surcro�t produit des quittances qui confirment le paiement d'un fermage suppl�mentaire au plaignant lui-m�me en 1999 et 2000 notamment. Le plaignant, de son c�t�, n'a pas �tabli que le contrat aurait pris fin par suite de r�siliation ou pour une autre cause. C'est donc � juste titre que l'office a indiqu� le bail � ferme dans les conditions de vente. En outre, on peut relever que l'invariabilit� des montants acquitt�s par le fermier, tant � l'office qu'au plaignant lui-m�me pendant une certaine p�riode, et le fait qu'il a d�clar� exploiter les parcelles en question, non seulement dans deux lettres adress�es � l'office, mais encore lors de son audition en qualit� de t�moin devant le premier juge, permettent d'exclure la qualification du contrat litigieux de "�
contrat de vente d'herbage sur pied�".
2.2.�En l'esp�ce, l'autorit� cantonale s'est saisie de la question (de droit mat�riel) relative � l'existence d'un contrat de bail � ferme parce qu'elle est partie du postulat que ce contrat n'�tait pas une "�
charge r�elle�" qui devait �tre inscrite � l'�tat des charges (Gilli�ron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 5e �d., 2012, nos 1294, 1314 et 1328 ss; D. Piotet,�
in�: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n� 13 ad art. 135 et n� 7 ad art. 140 LP [du moins pour le contrat de bail�
non annot��au registre foncier]), en sorte qu'un litige � ce sujet devait �tre tranch� par la voie de la plainte, et non par celle de l'action en �puration de l'�tat des charges (�
cit., n� 27 ad art. 140 LP). La pr�misse de cette opinion est toutefois contest�e par la doctrine majoritaire, qui est de l'avis que le bail�
non annot��doit figurer dans l'�tat des charges, en tant qu'il peut justifier une double mise � prix (�
cf. parmi plusieurs: Ingrid Jent-S�rensen, Die Rechtsdurchsetzung bei der Grundst�ckverwertung in der Spezialexekution, 2003, n� 800 et les r�f�rences; Gerhard Kuhn,�
in�: Kurzkommentar VZG, 2011, n� 19 ad art. 34 ORFI).
Quoi qu'il en soit, cette question n'a pas besoin d'�tre r�solue ici, car le recours est irrecevable pour d'autres motifs.
2.3.�Contrairement � ce que pr�tend le recourant, la cour cantonale ne s'est pas�
uniquement�fond�e sur les d�cisions prises pr�c�demment par les autorit�s de surveillance quant � l'existence de la convention en question; elle a �galement examin� les autres �l�ments r�v�l�s par l'instruction conduite en premi�re instance (pi�ces produites par l'office, audition du fermier en qualit� de t�moin et quittances produites par ce dernier). Or, l'int�ress� n'�tablit nullement que cette appr�ciation des preuves serait manifestement inexacte, � savoir arbitraire (�
cf. sur cette forme d'arbitraire: ATF 136 III 552 consid. 4.2, avec les arr�ts cit�s), ou que les �l�ments retenus par la juridiction pr�c�dente seraient d�nu�s de pertinence (art. 42 al. 2 LTF; ATF 134 II 244 consid. 2.1), mais se borne � pr�senter sa propre argumentation. En outre, il n'explique pas en quoi il serait erron� de s'appuyer sur une d�cision ant�rieure - qui n'a d'ailleurs pas �t� d�f�r�e au Tribunal f�d�ral - ayant d�j� tranch� la question litigieuse, ni ne d�montre que les rapports contractuels se seraient modifi�s depuis lors (arr�t 5A_335/2013 du 26 septembre 2013 consid. 4.2). Le grief est, d�s lors, enti�rement irrecevable.
3.1.�L'autorit� pr�c�dente a rappel� que le fermier b�n�ficie d'un droit de pr�emption l�gal (art. 47 al. 2 LDFR), qu'il peut faire valoir lors des ench�res et aux conditions de l'adjudication (art. 60a al. 1 ORFI). Un �ventuel diff�rend sur l'existence m�me de ce droit n'est toutefois pas r�gl� par l'office des poursuites, mais, post�rieurement � la vente aux ench�res, par le juge civil. En l'esp�ce, l'office a uniquement mentionn� dans les conditions de vente que le fermier K.________ avait d'ores et d�j� demand� que son droit de pr�emption soit pris en compte lors des ench�res. Cependant, une telle indication ne signifie pas que ce droit sera effectivement exerc� � cette occasion, ni que l'immeuble sera attribu� au pr�nomm�, ni m�me que celui-ci remplit les conditions pos�es par la LDFR pour admettre l'existence d'un droit de pr�emption; en revanche, elle rel�ve des modalit�s de la vente aux ench�res et, � ce titre, devait figurer dans les conditions de vente.
3.2.�Le recourant conteste l'existence d'un droit de pr�emption l�gal par l'argument que K.________ ne serait pas fermier, mais acheteur d'un "�
herbage vendu � sur pied ��". Ce faisant, il s'en prend derechef � la qualification de la convention, dont il n'a pourtant pas d�montr� la fausset� (�
supra, consid. 2.3). Pour le surplus, il ne critique pas le motif de la juridiction pr�c�dente d'apr�s lequel la mention du droit de pr�emption dans les conditions de vente ne pr�juge en rien l'existence de ce droit, dont la connaissance rel�ve du juge civil (�
cit., n� 10 ad art. 142a LP). Faute de motivation, le grief s'av�re irrecevable (art. 42 al. 2 LTF; ATF 134 II 244 consid. 2.1).
Vu ce qui pr�c�de, le recours doit �tre d�clar� irrecevable, aux frais du recourant (art. 66 al. 1 LTF). Il n'y a pas lieu d'allouer des d�pens aux parties intim�es, qui n'ont pas �t� invit�es � r�pondre sur le fond et dont la premi�re s'en est remise � justice quant au sort de la requ�te d'effet suspensif.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux parties, � l'Office des poursuites et faillites du district de Lavaux - Oron et � la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal vaudois.