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Timestamp: 2018-07-19 02:21:24+00:00
Document Index: 3534799

Matched Legal Cases: ['art. 74', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 100', 'art. 46', 'art. 42', 'art. 105', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 97', 'art. 97', 'art. 261', 'art. 261', 'ATF ', 'art. 261', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 8', 'ATF ', 'art. 261', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 105', 'art. 66']

4A_23/2009 24.03.2009
1.1 Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire. Elles ne peuvent être soumises au Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière civile, que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). Tel est manifestement le cas en l'espèce, eu égard au loyer mensuel de 3'000 fr., s'agissant d'un différend relatif à l'extinction d'un bail pouvant être résilié au plus tôt pour le 1er juin 2010 selon la clause topique du contrat conclu par la recourante avec l'ancien propriétaire du bar-discothèque.
Exercé par la recourante, qui a succombé dans sa conclusion principale et n'a obtenu gain de cause que partiellement dans sa conclusion subsidiaire, le présent recours, qui vise une décision finale (art. 90 LTF) rendue en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 al. 1 LTF), est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF en liaison avec l'art. 46 al. 1 let. c LTF) et la forme (art. 42 al. 1 LTF) prévus par la loi.
1.2 Saisi d'un recours en matière civile, le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Le recourant ne peut critiquer ceux-ci que s'ils ont été établis de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 134 V 53 consid. 4.3) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 97 al. 1 LTF), ce qu'il lui appartient d'exposer et de démontrer de manière claire et circonstanciée. La correction du vice doit en outre être susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
En vertu de l'art. 261 al. 2 let. a CO, en cas de changement de propriétaire de la chose louée, le nouveau propriétaire peut résilier le bail d'habitations ou de locaux commerciaux en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés.
3.1 La notion du besoin urgent est la même aux art. 261 al. 2 let. a, 271a al. 3 let. a et 272 al. 2 let. d CO (ATF 118 II 50 consid. 3a).
Le besoin allégué par l'intimé était concret, l'intéressé ayant établi sa volonté d'exploiter personnellement les deux établissements sis sur le bien-fonds acquis par lui, à savoir le motel et le bar-discothèque. Ce besoin était en outre sérieux, car il ne s'agissait pas pour l'intimé de se débarrasser de la locataire en place. Le besoin était, par ailleurs, urgent: suspendu provisoirement depuis octobre 2007, l'intimé a cessé, à la fin 2007, d'exercer ses fonctions de juge de paix, l'exercice de telles fonctions n'étant pas compatible avec l'exploitation d'un motel et d'un bar-discothèque fréquentés par des prostituées. Ayant dû abandonner sa charge de magistrat, l'intimé ne perçoit plus le salaire mensuel de 10'000 fr. lié à cette activité. Les quelque 3'500 fr. par mois que lui rapporte l'exploitation du motel depuis le début de l'année 2007 sont insuffisants pour lui permettre de subvenir à ses besoins, à ceux de sa compagne et à ceux de ses cinq enfants, dont trois d'un premier lit, tous aux études ou en formation. Quant à sa fortune, elle est essentiellement immobilière et liée à la propriété du bien-fonds en cause, de sorte qu'elle n'est pas de nature à combler cette insuffisance de revenus. Les conditions de l'art. 261 al. 2 let. a CO sont donc réalisées.
La constatation de circonstances relevant du for intérieur, telle la volonté d'une partie, ressortit au domaine des faits (ATF 132 III 24 consid. 4 p. 28). Aussi ne peut-elle être revue par le Tribunal fédéral que dans les limites fixées à l'art. 97 al. 1 LTF, c'est-à-dire essentiellement sous l'angle de l'arbitraire (cf. consid. 1.2 ci-dessus). En l'espèce, les arguments, de nature appellatoire, avancés par la recourante ne font nullement apparaître comme insoutenable la constatation incriminée relative à la volonté interne de l'intimé.
Enfin, la recourante ne saurait rien tirer en faveur de sa thèse de ce que l'intimé n'a pas cessé, dès la notification de l'avis de résiliation, d'exercer sa charge de magistrat. Comme la cour cantonale le retient, l'intimé savait, à ce moment-là, qu'il devrait démissionner de ses fonctions dans un proche avenir. Qu'il ne l'ait pas fait lors de la notification de l'avis de résiliation est compréhensible d'un point de vue économique. En effet, dès lors que les revenus provenant de la seule exploitation du motel ne lui permettaient pas de subvenir à ses besoins et à ceux de ses proches, il n'eût guère été prudent de sa part de se priver de revenus fixes et réguliers avant de savoir quand il pourrait remplacer ceux-ci par le produit tiré de l'exploitation du bar-discothèque. Or, ce ne pouvait être avant l'expiration du délai de préavis, échéant le 30 juin 2007, de sorte qu'il disposait de tout le temps nécessaire à la présentation de sa démission pour cette date au plus tôt. Mais cela pouvait être bien plus tard, comme le démontre la présente procédure, suivant l'attitude qu'adopterait la recourante à réception de l'avis de résiliation du bail. Aussi n'y avait-il rien d'illogique, pour l'intimé, à différer le moment de sa démission. Que, par la suite, l'ouverture d'une procédure administrative ait accéléré celle-ci n'y change rien. Par conséquent, l'intimé n'a pas adopté un comportement tel que l'on puisse exclure à coup sûr sa volonté d'exploiter lui-même le bar-discothèque dès qu'il serait en mesure de le faire, à savoir une fois que la locataire en place aurait quitté les lieux.
3.3.2 Dans la mesure où les juges cantonaux ont constaté sans arbitraire la volonté de l'intimé d'exploiter personnellement, aussitôt qu'il le pourrait, les deux établissements sis sur le bien-fonds acquis par lui, c'est en vain que la recourante leur fait grief d'avoir méconnu l'art. 8 CC. Cette constatation, à laquelle ils ont abouti après avoir apprécié les éléments de preuve dont ils disposaient rend, en effet, sans objet le moyen pris de la violation du fardeau de la preuve (ATF 132 III 626 consid. 3.4 p. 634 et les arrêts cités).
3.4 Il n'apparaît pas, au terme de cet examen, que la cour cantonale ait abusé du large pouvoir d'appréciation que lui confère la jurisprudence en admettant que les conditions d'application de l'art. 261 al. 2 let. a CO étaient réalisées dans le cas présent.
La recourante se plaint, à titre subsidiaire, d'une violation des art. 272 et 272b CO. Elle estime avoir droit à une prolongation de bail de six ans, au lieu de celle de deux ans qui lui a été accordée par la cour cantonale.
4.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. En vertu du deuxième alinéa de la même disposition, dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (let. a), la durée du bail (let. b), la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin (let. d), et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. e). L'art. 272b al. 1 CO précise que le bail de locaux commerciaux peut être prolongé de six ans au maximum.
Lorsqu'elle soutient, en outre, que le bail litigieux porte, en plus des locaux du bar-discothèque, sur un appartement qui est occupé à titre privé par elle, la recourante allègue un fait qui n'a pas été constaté par la dernière autorité cantonale et qui ne peut donc pas être retenu à ce stade de la procédure (cf. art. 105 al. 1 LTF).
Les frais et dépens de la procédure fédérale seront supportés par la recourante, qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 2 LTF).