Source: https://www.propit.it/threads/affittare-a-onlus-quali-svantaggi-ci-sono.36830/
Timestamp: 2017-07-25 16:31:24+00:00
Document Index: 10331669

Matched Legal Cases: ['art. 2498', 'art. 2500', 'art. 34', 'art. 36', 'art. 79', 'art. 80', 'art. 36', 'art. 79', 'art. 36']

Affittare a ONLUS, quali svantaggi ci sono? | propit.it - Forum per la Casa
Affittare a ONLUS, quali svantaggi ci sono?
Discussione in 'Locazione, Affitto e Sfratto' iniziata da JeanPaul, 31 Agosto 2016.
Ho un capannone affittato con regolare contratto 4+4; sono passati 2 anni e mezzo e il conduttore ha intenzione di variare ragione sociale e passare a ONLUS perché avrebbe parecchi vantaggi fiscali, quindi mi chiede una chiusura anticipata del contratto e la redazione di uno nuovo.
Vorrei andargli incontro, ma ho l'impressione che a fronte dei loro vantaggi i avrei solo svantaggi, in particolare in caso di insolvenza non posso eseguire lo sfratto e/o pretendere la procedura fallimentare per avere quanto mi spetta.
Già quanto sopra non mi va ha genio e magari ci sono altri svantaggi che non conosco, anche se ho di fronte persone che si sono sempre comportate bene, ma si sa che l'occasione.....
Mi spiacerebbe non accogliere la loro richiesta, ma vorrei essere tutelato il più possibile, quindi mi rivolgo agli amici del forum per avere qualche suggerimento.
Ciao, per il tuo quesito, penso sia giusto che un tale contratto sia visto congiuntamente con un tuo commercialista o meglio con un legale di fiducia, affinché possa inserire nello stesso contratto clausole che permettano di tutelarti così da evitare problemi che non sono chiari ai non addetti ai lavori o da inesperti.
puoi pretendere delle fideiussioni o polizze assicurative
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Interessante, puoi spiegare meglio!
Chiedo di fare un'assicurazione a garanzia dei canoni eventualmente non pagati?
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Scusa, ma provare ad affidarti ad un professionista, magari se un legale, non è meglio che il fai da te per poi rischiare di trovarti nelle difficoltà e dover correre ai ripari ... forse meglio un serio professionista che un fai da te arrangiato Anarchi60,
Chiedo di fare un'assicurazione a garanzia dei canoni eventualmente non pagati?Clicca per allargare...
esistono dell epolizze che tutelano il locatore nei confronti delle eventuali morosità del conduttore, esistono anche delel fideiussioni che il conduttore mette a garanzie dei propri adempimenti
Ho un capannone affittato con regolare contratto 4+4;Clicca per allargare...
Intanto comincerei con un contratto "regolare".....
Dubito che un capannone sia considerato locazione abitativa e che sia regolare un contratto 4+4. Per i contratti ad uso non abitativo o turistico, mi risulta ci sia solo il contratto 6+6 (usualmente usato per le locazioni commerciali, ma non solo) con tutte le implicazioni dettate dalla L 392/78.
Se poi accenni ad una ragione sociale del conduttore, devo presumere sia unasorta di azienda: come tale potrebbe rivendicare il diritto alla cessione del contratto a chi gli pare (alla nuova Onlus) dandone semplice comunicazione al locatore. Art. 36 della suddetta legge.
Credo che visti i punti di partenza, sia consigliabile suggerirti di appoggiarti ad un professionista (commercialista o legale)
Se poi accenni ad una ragione sociale del conduttore, devo presumere sia unasorta di azienda: come tale potrebbe rivendicare il diritto alla cessione del contratto a chi gli pare (alla nuova Onlus) dandone semplice comunicazione al locatore. Art. 36 della suddetta legge.Clicca per allargare...
Quella norma sarebbe applicabile ove intervenga una sublocazione o cessione del contratto di locazione.
Nella fattispecie in discussione, interviene invece la semplice trasformazione della forma giuridica del conduttore. L'art. 2498 c.c. prevede la continuità dei rapporti giuridici dell'ente trasformato, con la conseguenza che non è necessaria la sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione. Tale principio è applicabile anche alla trasformazione eterogenea (quella normata dall'art. 2500-septies c.c.).
Credo che visti i punti di partenza, sia consigliabile suggerirti di appoggiarti ad un professionista (commercialista o legale)Clicca per allargare...
Credo che tale consiglio vada rivolto in primis al conduttore.
@Nemesis: certamente è sufficiente il c.c. 2498 e seguenti: avevo citato anche la cessione , art. 34 della 392/78 che poteva apparire addirittura un atto estraneo al contratto. A maggior ragione quando è lo stesso conduttore a cambiare forma giuridica.
Quanto ai consigli successivi:
Credo che tale consiglio vada rivolto in primis al conduttore.Clicca per allargare...
francamente non saprei stabilire ... priorità.
Dubito che un capannone sia considerato locazione abitativa e che sia regolare un contratto 4+4....Clicca per allargare...
E' vero, mi sono sbagliato, il contratto è un 6+6 Per il resto mi avete dato un po' di cose su cui riflettere.
Chiarisco: il conduttore è ditta individuale (per intenderci 'Rag.Sociale di Cognome e Nome') e nel contratto è fatto esplicito riferimento a 'divieto di sublocazione e cessione anche parziale a terzi e divieto di mutamento di destinazione', quindi quanto dici non credo possa succedere.
fideiussioni o polizze assicurativeClicca per allargare...
Da quello che ho capito è molto difficile per una Onlus ottenerle.
...forse meglio un serio professionista che un fai da te arrangiato...Clicca per allargare...
Scusa se Ti ho dato l'impressione di non prendere in considerazione i Tuoi consigli, è che mi sembra ovvio che, qualsiasi cosa si decida, sarà poi un professionista ad assisterci.
Siamo propensi alla sottoscrizione di una scrittura privata 'autenticata' (ecco il famoso professionista invocato...) che, facendo riferimento all'attuale contratto, aggiunga qualche deroga e integrazione di garanzie a mio favore
Chiarisco: il conduttore è ditta individuale (per intenderci 'Rag.Sociale di Cognome e Nome') e nel contratto è fatto esplicito riferimento a 'divieto di sublocazione e cessione anche parziale a terzi e divieto di mutamento di destinazione', quindi quanto dici non credo possa succedere.Clicca per allargare...
Premesso che vale prioritariamente la risposta di Nemesis, su quanto qui affermi avrei dei dubbi.
In base alla L392 art. 36 (avevo prima erroneamente scritto 34) è prevista la sublocazione e cessione del contratto da parte del conduttore, cui il locatore non può opporsi.E per l'art. 79 sono nulli i patti contrari alla presente legge.
Temo quindi che tu possa eventualmente opporti solo al mutamento di destinazione, e solo entro un anno (art. 80)
In base alla L392 art. 36 (avevo prima erroneamente scritto 34) è prevista la sublocazione e cessione del contratto da parte del conduttore, cui il locatore non può opporsi.E per l'art. 79 sono nulli i patti contrari alla presente legge.Clicca per allargare...
Forse mi sono spiegato male, quindi riportando:
L'art. 36 della Legge 392/78 attribuisce al conduttore la facoltà di cedere o sublocare a terzi il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l'azienda.
Conseguentemente, se l'azienda non viene ceduta o locata, il conduttore deve avere il consenso del locatore, sia nel caso in cui voglia sublocare l'immobile, sia nel caso in cui voglia cedere il contratto (Cass. civ., sez. III, 21 marzo 1994, n. 2655).
L'azienda viene semplicemente chiusa, non viene ne ceduta ne locata, conseguentemente......
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