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Timestamp: 2016-10-22 13:33:14+00:00
Document Index: 160161062

Matched Legal Cases: ['ATF ', 'art. 48', 'ATF ', 'art. 46', 'art. 55', 'art. 55', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 43', 'ATF ', 'art. 63', 'art. 64', 'ATF ', 'art. 55', 'ATF ', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 256', 'art. 256', 'art. 258', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 679', 'art. 255', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 256', 'art. 63', 'art. 8', 'art. 8', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 259', 'art. 259', 'ATF ', 'art. 4', 'ATF ', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 8', 'art. 29', 'art. 43', 'art. 156']

4C.377/2004 (02.12.2004)
4C.377/2004 /ech
demanderesse et recourante, repr�sent�e
par Me Nicolas Stucki,
d�fendeur et intim�, repr�sent� par Me Yves Grandjean.
contrat de bail; r�duction de loyer; d�faut
(recours en r�forme contre l'arr�t de la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal neuch�telois du 13 septembre 2004).
Le 8 janvier 1990, X.________ SA et A.________ ont conclu un contrat de bail portant sur un appartement de quatre pi�ces sis � Neuch�tel. Le loyer mensuel initial �tait de 1'800 fr. plus 150 fr. de charges; il a �t� augment� de 70 fr. d�s le 1er f�vrier 1991. A.________ d�sirant utiliser l'appartement en tant que cabinet d'ophtalmologie, la bailleresse a accept� divers travaux d'am�nagement, les frais de transformation �tant � la charge du locataire, qui s'est engag� � remettre les locaux en �tat � la fin du bail.
Par lettre du 7 septembre 2000, A.________ s'est plaint aupr�s de la g�rance de nuisances qu'il subissait. Il �voquait notamment le bruit caus� depuis deux ans par deux chantiers proches de son appartement, l'un concernant la d�molition et la reconstruction de l'immeuble voisin et l'autre la construction de Y.________. Il a sollicit� une r�duction de son loyer de l'ordre de 40% depuis le d�but des chantiers. Par courrier du 11 septembre 2000, la g�rance a r�pondu qu'elle ne disposait pas encore de tous les �l�ments lui permettant de statuer sur sa requ�te. Par lettre du 27 septembre 2000, A.________ a r�sili� le contrat de bail pour le 31 mars 2001. Il a offert de quitter les locaux � la fin de l'ann�e 2000, all�guant ne plus pouvoir travailler dans ces conditions et avoir trouv� de nouveaux locaux; il a propos� d'�tre lib�r� du paiement du loyer d�s le 1er octobre 2000 en compensation partielle de la r�duction de loyer sollicit�e. X.________ SA n'a pas accept� cette proposition.
Par requ�te du 20 octobre 2000, A.________ a saisi l'Autorit� r�gionale de conciliation de Neuch�tel, sollicitant qu'il lui soit accord� une r�duction de loyer de 40% depuis le d�but des chantiers, soit d�s l'automne 1998 pour le chantier de l'immeuble voisin et d�s le 15 mars 1999 pour celui de Y.________. Par r�ponse du 13 novembre 2000, X.________ SA a conclu au rejet de cette requ�te. Dans le m�me temps, elle a d�nonc� le litige � la ville de Neuch�tel et � la soci�t� propri�taire de l'immeuble voisin en cause, qui s'y sont toutes deux oppos�es.
A.________ a quitt� les locaux � la fin du mois de d�cembre 2000, sans proposer de locataire de remplacement.
A.________ ne s'�tant plus acquitt� du loyer depuis le mois d'octobre 2000, X.________ SA lui a adress� trois commandements de payer pour des montants de 2'020 fr. (loyer d'octobre 2000), 4'040 fr. (loyers de novembre et d�cembre 2000) et 6'060 fr. (loyers de janvier, f�vrier et mars 2001).
Le 17 juillet 2001, X.________ SA a d�pos� devant l'Autorit� r�gionale de conciliation de Neuch�tel une requ�te reconventionnelle en paiement dans le cadre de la proc�dure d�j� en cours. Elle y revendiquait un montant de 12'120 fr. pour les loyers impay�s d'octobre 2000 � mars 2001, plus int�r�t � 5% et 210 fr. de frais de poursuite, ainsi qu'un montant de 11'992 fr. 55 � titre d'indemnit� pour les frais de remise en �tat de l'appartement, dans la mesure o� A.________ avait quitt� les locaux sans proc�der � leur r�tablissement dans leur �tat d'origine, tel que pr�vu dans le contrat de bail.
La proc�dure de conciliation devant l'Autorit� r�gionale de conciliation de Neuch�tel n'a pas abouti.
X.________ SA a saisi le Tribunal civil du district de Neuch�tel d'une demande en paiement portant sur la somme de 12'120 fr. (loyers d'octobre 2000 � mars 2001), plus int�r�t et frais de poursuite, tels que requis ant�rieurement. Elle a au surplus demand� la mainlev�e d�finitive des oppositions form�es aux commandements de payer susmentionn�s. Elle a �galement r�clam� le remboursement de 4'463 fr. 10 � titre de frais de remise en �tat de l'appartement. Au total, sa demande se montait � 16'793 fr. 10, plus int�r�t.
A.________ a reconnu ne pas s'�tre acquitt� des loyers revendiqu�s par X.________ SA, ni des frais de remise en �tat des locaux, admettant quant � ces derniers devoirs une participation � concurrence de 460 fr. Il a toutefois conclu au rejet de la demande en invoquant la compensation, dans la mesure o� il consid�re avoir droit � une r�duction de loyer dans une proportion de 40% pour toute la dur�e des travaux (vingt-sept mois), soit une somme totale sup�rieure � 20'000 fr.
Par jugement du 29 d�cembre 2003, le Tribunal civil du district de Neuch�tel a rejet� la demande. En substance, le premier juge a retenu qu'au vu des t�moignages recueillis et de l'ensemble du dossier, les chantiers de Y.________ et du b�timent contigu, qui se sont d�roul�s en parall�le, ont suscit� des nuisances d'une ampleur importante, justifiant une r�duction de loyer. Il a estim� que A.________ avait droit � une r�duction de loyer de 80% pour la p�riode de mi-avril 1999 � mi-juin 1999 et de quinze jours durant le mois de septembre 1999, de 45% durant treize mois au total, de 30% de janvier � mi-mars 1999 et de 15% de juillet 2000 � mars 2001, ce qui correspondait � une r�duction de loyer de 37% calcul�e sur une p�riode de vingt-sept mois. Il a ainsi calcul� que la r�duction de loyer globale se montait � 18'606 fr. 50 et que A.________ �tait en droit de compenser ce montant avec la somme en capital requise par X.________ SA.
Par arr�t du 13 septembre 2004, la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal neuch�telois a rejet� le recours d�pos� par X.________ SA � l'encontre du jugement du 29 d�cembre 2003.
X.________ SA (la demanderesse) interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle conclut � l'annulation de l'arr�t du 13 septembre 2004, principalement � la r�forme de celui-ci en ce sens que son recours du 28 janvier 2004 et sa demande du 6 septembre 2001 sont admis, que la r�duction de loyer compensable sollicit�e par A.________ est admise � concurrence de 30% pendant deux mois et demi et donc arr�t�e � 1'515 fr., toutes autres conclusions de celui-ci �tant rejet�es, subsidiairement au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants, sous suite de frais et d�pens des trois instances.
A.________ (le d�fendeur) conclut au rejet du recours, sous suite de frais et d�pens.
Le Tribunal f�d�ral examine d'office et librement la recevabilit� des recours qui lui sont soumis (ATF 130 II 65 consid. 1, 321 consid. 1).
1.1 Interjet� par la demanderesse qui a succomb� dans ses conclusions condamnatoires et dirig� contre un jugement final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile (cf. ATF 130 III 102 consid. 1.1; 129 III 415 consid. 2.1) dont la valeur litigieuse d�passe le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ), le pr�sent recours en r�forme est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
1.2 L'acte de recours doit contenir l'indication exacte des points attaqu�s de la d�cision et des modifications demand�es (art. 55 al. 1 let. b OJ). Selon la jurisprudence, les conclusions qui portent sur une somme d'argent doivent �tre chiffr�es (ATF 125 III 412 consid. 1b p. 414). En l'esp�ce, la demanderesse se limite � conclure � l'admission de sa demande du 6 septembre 2001. Le d�fendeur soutient que le recours devrait d�j� �tre d�clar� irrecevable pour ce motif, avis qui ne saurait �tre suivi. Le recours qui ne contient pas de conclusions chiffr�es est en effet recevable si sa motivation, en relation avec l'arr�t attaqu�, permet de discerner de mani�re certaine quels sont les montants r�clam�s par le recourant (ATF 128 IV 53 consid. 6a p. 70; 127 IV 141 consid. 1c p. 143; 125 III 412 consid. 1b p. 414). Tel est en particulier le cas lorsque le recours tend � l'admission de la demande, dont le contenu exact ressort de l'arr�t entrepris (Messmer/Imboden, Die eidgen�ssischen Rechtsmittel in Zivilsachen, Zurich 1992, p. 152). Il en va ainsi dans la pr�sente affaire, puisque l'arr�t querell� reproduit les conclusions de la demande. La formulation des conclusions du recours ne s'oppose d�s lors pas � ce qu'il soit entr� en mati�re sur celui-ci.
1.3 Le recours en r�forme est ouvert pour violation du droit f�d�ral, mais non pour violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1 OJ) ou pour violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c p. 252 et les arr�ts cit�s). Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et r�guli�rement all�gu�s (art. 64 OJ). Dans la mesure o� une partie recourante pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 130 III 102 consid. 2.2 p. 106, 136 consid. 1.4). Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en r�forme n'est pas ouvert pour remettre en cause l'appr�ciation des preuves et les constatations de fait qui en d�coulent (ATF 130 III 136 consid. 1.4; 129 III 618 consid. 3).
La demanderesse se plaint d'une violation de l'art. 259d CO. En premier lieu, elle conteste l'existence d'un d�faut susceptible de justifier une r�duction de loyer.
2.1 Selon l'art. 259d CO, si la chose lou�e est affect�e d'un d�faut qui entrave ou restreint l'usage pour lequel elle a �t� lou�e, le locataire peut exiger du bailleur une r�duction proportionnelle du loyer � partir du moment o� le bailleur a eu connaissance du d�faut jusqu'� l'�limination de ce dernier. La pr�tention en r�duction de loyer peut �tre invoqu�e par le biais de la compensation, ainsi que le d�fendeur l'a fait en l'esp�ce (Lachat, Commentaire romand, n. 4 ad art. 259d CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2�me �d., Zurich 1998, n. 32 ad art. 259d CO).
Faute de d�finition l�gale, la notion de d�faut doit �tre rapproch�e de l'�tat appropri� � l'usage pour lequel la chose a �t� lou�e, au sens de l'art. 256 al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l'�tat r�el de la chose et l'�tat convenu. L'objet de r�f�rence est celui sur lequel le locataire peut sinc�rement compter d'apr�s le contenu du contrat, car le d�faut se d�finit comme l'absence d'une qualit� dont l'existence avait �t� promise ou � laquelle la partie contractante pouvait s'attendre selon les r�gles de la bonne foi (arr�t 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publi� in SJ 1997 p. 661, consid. 3a p. 664 et les r�f�rences cit�es; plus r�cemment Tercier, Les contrats sp�ciaux, 3�me �d., Zurich 2003, n. 1868 ss p. 271 ss; cf. �galement Higi, Commentaire zurichois, n. 17 ad art. 256 CO et n. 27 ss ad art. 258 CO). Le d�faut peut avoir sa source non seulement dans la chose elle-m�me, mais aussi dans le voisinage ou l'attitude de tiers (arr�t 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publi� in SJ 1997 p. 661, consid. 3a p. 664; C.144/1985 du 24 septembre 1985, publi� in SJ 1986 p. 195, consid. 1b p. 197).
En particulier, les immissions provenant d'un chantier voisin (bruit, poussi�re, secousses) peuvent constituer un d�faut justifiant une r�duction de loyer. Peu importe qu'elles �chappent ou non � la sph�re d'influence du bailleur (arr�t 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publi� in SJ 1997 p. 661, consid. 3a p. 664 s.; C.144/1985 du 24 septembre 1985, publi� in SJ 1986 p. 195, consid. 1b p. 197; plus r�cemment Weber, Commentaire b�lois, n. 1 ad art. 259d CO). La demanderesse admet ce principe, mais fait valoir que le chantier de Y.________ �tait d'int�r�t public et exigeait des voisins directs un seuil de tol�rance particulier. Seules devraient donc �tre prises en consid�ration les nuisances exc�dant celles inh�rentes au fait de vivre dans une cit�.
2.2 Le fait que le chantier de Y.________ ait �t� d'int�r�t public signifie seulement que les nuisances qui y sont li�es doivent �tre tol�r�es et qu'il s'agit de perturbations in�vitables, qui excluent toute action en cessation de trouble. Il ne veut toutefois pas dire qu'une r�duction de loyer fond�e sur l'art. 259d CO soit �galement exclue. Cela ne d�coule ni de la loi, ni de la jurisprudence cit�e par la demanderesse. L'arr�t C.228/1996 du 14 novembre 1986, publi� in SJ 1987 p. 145, n'est en effet pas pertinent, dans la mesure o� il y est question d'une pr�tention en dommages-int�r�ts et non en r�duction de loyer, comme c'est le cas dans la pr�sente affaire. Par ailleurs, dans l'arr�t C.144/1985 du 24 septembre 1985, publi� in SJ 1986 p. 195, le Tribunal f�d�ral a appliqu� par analogie les principes qu'il avait pos�s dans le cadre des art. 679 et 684 CC pour concr�tiser la notion d'amoindrissement notable de l'usage de la chose lou�e, telle qu'elle �tait pr�vue dans l'ancien droit (art. 255 aCO). Depuis la r�vision du droit du bail entr�e en vigueur en 1990, l'ouverture du droit � une r�duction de loyer ne suppose toutefois plus un "usage notablement amoindri" (cf. arr�t 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3; cf. �galement Weber, op. cit., n. 2 ad art. 259d CO; Lachat, Le bail � loyer, Lausanne 1997, n. 3.2 p. 168; Zihlmann, Das Mietrecht, 2�me. �d., Zurich 1995, p. 76; Higi, op. cit., n. 8 ad art. 259d CO). La demanderesse ne peut ainsi pas asseoir sa position sur ce dernier arr�t.
Pour le surplus, la doctrine rel�ve � juste titre la diff�rence entre la protection contre les immissions dans le domaine du droit du voisinage et la pr�tention en r�duction de loyer du locataire selon l'art. 259d CO. Les voisins au sens des droits r�els ne sont unis par aucun lien contractuel, alors que, dans le cas de la pr�tention en r�duction de loyer, il s'agit de compenser le d�s�quilibre entre les prestations contractuelles r�sultant du d�faut (cf. Weber, op. cit., n. 1b ad art. 259d CO; plus d�taill� Brunner, St�rungen der Mieterinnen und Mieter durch Immissionen, insbesondere Bau- und Verkehrsl�rm - zivil- und �ffentlichrechtliche Rechtbehelfe und deren Durchsetzung, Mietrechtpraxis [mp] 2000, pp. 97 ss et 153 ss).
2.3 L'argument de la demanderesse, selon lequel seules les nuisances exc�dant celles inh�rentes au fait de vivre dans une cit� devraient �tre prises en consid�ration, ne pourrait �tre suivi qu'en tant que l'art. 259d CO concerne l'usage convenu. S'agissant de locaux sis en ville, savoir en quoi consiste l'usage convenu se d�termine en fonction des conditions de la vie citadine, qui peuvent varier. Ce qui importe est de savoir ce que le locataire pouvait raisonnablement attendre d'apr�s les circonstances de l'esp�ce (Weber, op. cit., n. 4 ad art. 256 CO). En l'occurrence, il n'est toutefois nullement �tabli qu'il ne s'agissait que de nuisances in�vitablement li�es � la vie en ville. Sur la base des constatations contenues dans l'arr�t entrepris, qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 63 al. 2 OJ), l'on ne peut pas dire que les immissions provenant des deux chantiers �taient inh�rentes � la vie urbaine. Dans son recours, la demanderesse critique en r�alit� les constatations de fait et l'appr�ciation des preuves � laquelle l'autorit� cantonale s'est livr�e. Un tel proc�d� est toutefois inadmissible dans le cadre d'un recours en r�forme, de sorte qu'il ne sera tenu aucun compte de ces �l�ments (cf. consid. 1.3).
2.4 Il en va de m�me s'agissant de la critique de la demanderesse relative � une pr�tendue violation de l'art. 8 CC, au motif que la cour cantonale aurait d� individualiser les perturbations suppos�es et, partant, diff�rencier les deux chantiers en cause.
Pour toutes les pr�tentions relevant du droit priv� f�d�ral, l'art. 8 CC, en l'absence d'une disposition sp�ciale contraire, r�partit le fardeau de la preuve et d�termine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les cons�quences de l'�chec de la preuve (ATF 130 III 321 consid. 3.1 p. 323; 129 III 18 consid. 2.6 p. 24; 127 III 519 consid. 2a p. 522). Il conf�re � la partie charg�e du fardeau de la preuve la facult� de prouver ses all�gations, pour autant qu'elle ait formul� un all�gu� r�gulier selon le droit de proc�dure, que les faits invoqu�s soient juridiquement pertinents au regard du droit mat�riel et que l'offre de preuve correspondante satisfasse, quant � sa forme et � son contenu, aux exigences du droit cantonal (ATF 126 III 315 consid. 4a; 122 III 219 consid. 3c p. 223 et les arr�ts cit�s).
L'argumentation que la demanderesse pr�sente � l'appui de son grief de violation de l'art. 8 CC consiste en une vaine critique de l'appr�ciation des preuves � laquelle s'est livr�e l'autorit� cantonale, qui n'a pas sa place dans un recours en r�forme (cf. consid. 1.3). Pour le surplus et contrairement � l'opinion de la demanderesse, il est possible de consid�rer plusieurs d�fauts dans leur ensemble (cf. arr�t 4C.306/1998 du 28 mai 1999 consid. 4). Par ailleurs, la pr�tention en r�duction de loyer d�coulant du droit du bail existe et doit �tre calcul�e ind�pendamment de toute pr�tention du bailleur � �tre indemnis� par des tiers (voisins, commune) (Brunner, op. cit., p. 167 s.). Pour r�soudre la question qui se posait dans la pr�sente affaire, il n'�tait d�s lors pas d�cisif de d�finir en d�tail de quel chantier �manaient les diff�rentes nuisances. En cons�quence, il n'appara�t pas que l'art. 8 CC ait �t� viol�.
2.5 Il s'ensuit que la cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral en consid�rant que l'objet lou� �tait entach� d'un d�faut au sens de l'art. 259d CO, justifiant l'octroi d'une r�duction de loyer.
La demanderesse critique �galement le pourcentage de la r�duction de loyer accord�e au d�fendeur. Elle soutient que la r�duction de loyer compensable peut �tre admise � concurrence de 30% pendant deux mois.
3.1 La r�duction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit �tre proportionnelle au d�faut et se d�termine par rapport � la valeur de l'objet sans d�faut. Elle vise � r�tablir l'�quilibre des prestations entre les parties (cf. ATF 126 III 388 consid. 11c p. 394). En principe, il convient de proc�der selon la m�thode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiqu�e dans le contrat de vente: la valeur objective de la chose avec d�faut est compar�e � sa valeur objective sans d�faut, le loyer �tant ensuite r�duit dans la m�me proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours ais�, notamment lorsque le d�faut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appr�ciation en �quit�, par r�f�rence � l'exp�rience g�n�rale de la vie, au bon sens et � la casuistique, n'est pas contraire au droit f�d�ral (arr�t 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publi� in SJ 1997 p. 661, consid. 4a p. 665 s. et les r�f�rences cit�es; plus r�cemment arr�t 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.5). Chaque fois qu'une autorit� cantonale proc�de en �quit� (art. 4 CC), le Tribunal f�d�ral ne substitue pas sa propre appr�ciation � celle de l'instance inf�rieure; il n'intervient que si celle-ci a abus� de son pouvoir d'appr�ciation, c'est-�-dire si elle a retenu des crit�res inappropri�s, si la d�cision rendue aboutit � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (ATF 130 III 504 consid. 4.1 p. 508; 129 III 380 consid. 2 p. 382, 715 consid. 4.4 p. 725; 128 III 428 consid. 4 p. 432).
3.2 En l'occurrence, la cour cantonale a approuv� la m�thode de calcul appliqu�e par le premier juge, qui avait distingu� chronologiquement quatre phases, indiquant pour chacune d'elles la source des nuisances endur�es par le locataire (chantier immeuble contigu et/ou Y.________) et le pourcentage de r�duction de loyer auquel il avait droit, avant d'indiquer que la diminution de loyer global correspondait � environ 37% du montant du loyer qui aurait d� �tre pay� pendant la p�riode de vingt-sept mois.
3.3 La fixation du montant de la r�duction de loyer selon les r�gles de l'�quit� est correcte, dans la mesure o� un calcul concret de la diminution de valeur de l'objet entach� du d�faut n'�tait pas possible. Il s'ensuit que le proc�d� choisi, consistant � distinguer chronologiquement quatre phases selon l'intensit� des immissions, n'est pas critiquable, puisque l'�tat d�fectueux s'est prolong� sur une longue p�riode, soit vingt-sept mois, au cours desquels l'intensit� des nuisances a vari�. C'est pr�cis�ment dans ce genre de cas qu'il sied d'�valuer en �quit� la diminution de jouissance de la chose lou�e, car les preuves de l'intensit� des nuisances et de l'entrave � l'usage ne peuvent pas �tre fournies au jour le jour (cf. Lachat, op. cit., Lausanne 1997, n. 3.4 p. 169).
Comme pr�c�demment relev� (cf. consid. 2.4), il est possible de consid�rer plusieurs d�fauts dans leur ensemble (cf. arr�t 4C.306/1998 du 28 mai 1999 consid. 4), ainsi que le Tribunal f�d�ral l'a par exemple fait dans un cas o� plusieurs parties d'un b�timent �taient excessivement sales (arr�t 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publi� in SJ 1997 p. 661, consid. 4b p. 666), de m�me que dans un autre o� les travaux effectu�s dans le cadre d'un chantier avaient engendr� diff�rents d�sagr�ments (arr�t 4C.81/1997 du 26 janvier 1998 consid. 3b/aa).
Le juge doit appr�cier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve diminu� (Corboz, Les d�fauts de la chose lou�e, SJ 1979 p. 129 ss, sp�c. p. 140). Cette appr�ciation doit tenir compte des particularit�s de chaque cas d'esp�ce (cf. Higi, op. cit., n. 14 ad art. 259d CO). En l'occurrence, les locaux litigieux ont �t� lou�s � l'usage d'un cabinet d'ophtalmologie. A cet �gard, la cour cantonale a � juste titre relev� que les immissions provenant des deux chantiers avaient pr�cis�ment eu des effets sur cette activit� convenue. Ce faisant, elle n'a nullement pris en consid�ration des circonstances subjectives propres � un locataire, ce qui n'aurait pas �t� correct (cf. Higi, op. cit., n. 14 ad art. 259d CO), mais bien plut�t l'usage convenu. Dans le cadre de son activit� professionnelle, l'ophtalmologue doit faire montre de concentration ainsi que de pr�cision, et emploie des instruments pr�cis, raisons pour lesquelles des immissions de bruit et des secousses massives, telles qu'elles ont �t� constat�es en l'esp�ce, engendrent une forte diminution de l'usage. A cet �gard, l'on ne saurait reprocher � l'autorit� cantonale d'avoir m�sus� de son pouvoir d'appr�ciation. La d�cision rendue par celle-ci, qui accorde une r�duction de loyer globale de 37%, n'aboutit en outre pas � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante. Le Tribunal f�d�ral n'a ainsi aucune raison d'intervenir (cf. consid. 3.1).
La demanderesse se plaint enfin d'une violation indirecte de droits constitutionnels, plus particuli�rement d'arbitraire dans la constatation des faits et de la preuve ainsi que d'une motivation insuffisante.
Il n'y a pas lieu d'entrer en mati�re sur ces critiques. Certes, la voie du recours en r�forme est celle par laquelle il faut agir lorsqu'un droit constitutionnel est viol� de mani�re indirecte, mais que le probl�me soulev� touche en r�alit� la bonne application du droit f�d�ral (cf. Corboz, Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, SJ 2000 p. 1 ss, sp�c. 35). Cela ne signifie � l'inverse pas que le grief selon lequel une violation du droit f�d�ral constituerait �galement une violation indirecte d'un droit constitutionnel, notamment de l'interdiction de l'arbitraire, ait une port�e propre.
Dans la pr�sente affaire, dans laquelle la voie du recours en r�forme est ouverte, le Tribunal f�d�ral pouvait examiner librement le reproche de violation des art. 8 CC et 259d CO. Le grief tenant � l'application arbitraire de ces dispositions n'a toutefois pas de port�e propre. Lorsque l'application du droit f�d�ral, revue librement, appara�t correcte, il est superflu de proc�der � un examen sous l'angle de l'arbitraire. Les critiques de la demanderesse relatives � l'appr�ciation des preuves � laquelle l'autorit� cantonale s'est livr�e n'ont pas leur place dans un recours en r�forme (cf. consid. 1.3). Pour ce qui est enfin du grief de motivation insuffisante, la demanderesse semble se fonder sur l'art. 29 al. 2 Cst., dont la violation ne peut pas �tre invoqu�e dans le cadre d'un recours en r�forme (art. 43 al. 1 OJ; cf. consid. 1.3).
Au vu de l'ensemble des consid�rations qui pr�c�dent, le recours est mal fond� et doit �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable.
Compte tenu de l'issue du litige, la demanderesse supportera l'�molument de justice et versera au d�fendeur une indemnit� � titre de d�pens (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie aux mandataires des par-ties et � la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal neuch�telois.