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Timestamp: 2016-10-24 08:46:48+00:00
Document Index: 39607870

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 257', 'art. 74', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 46', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 95', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'in fine', 'art. 105', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 9', 'art. 112', 'ATF ', 'art. 112', 'art. 257', 'art. 66', 'art. 68']

4A_457/2013 (04.02.2014)
4A_457/2013 � � Arr�t du 4 f�vrier 2014
repr�sent�s par Me Jean-Marc Siegrist,
X.________ SA, repr�sent�e par Me Mauro Poggia,
bail; r�siliation anticip�e pour manque d'�gards envers les voisins,
recours contre l'arr�t de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve du 7 ao�t 2013.
Par contrat du 23 d�cembre 2002, B.________ a remis � bail � V.________ des locaux commerciaux situ�s au rez-de-chauss�e d'un immeuble � Gen�ve; l'objet lou� �tait destin� � l'exploitation d'un caf�-restaurant. Conclu pour une dur�e initiale de onze ans � partir du 1
er�janvier 2003, le contrat se renouvelait ensuite de cinq ans en cinq ans, sauf r�siliation signifi�e au moins six mois � l'avance. Le loyer annuel net a �t� fix� � 66'000 fr. D�s le 1
er�mars 2004, le bail a �t� transf�r� � X.________ SA, laquelle exploite depuis lors un bar � l'enseigne "L.________" dans les locaux du rez-de-chauss�e.
Une discoth�que est exploit�e dans le sous-sol de l'immeuble pr�cit�.
En 2006 et 2007, B.________ a obtenu les autorisations n�cessaires � la r�novation, la transformation et le changement d'affectation en logements de surfaces commerciales situ�es au premier �tage de l'immeuble pr�cit�. Par la suite, A.________, C.________ et D.________ sont devenus bailleurs aux c�t�s de B.________.
D�s l'automne 2007, les bailleurs ont �t� inform�s de l'existence de nuisances sonores provenant des �tablissements sis au rez-de-chauss�e et au sous-sol de l'immeuble. D�but 2008, des travaux d'isolation, portant en particulier sur l'isolation phonique des plafonds, ont �t� effectu�s aux frais des bailleurs dans les locaux lou�s � X.________ SA.
Par avenant du 23 janvier 2008, le bail a �t� reconduit d�s le 15 f�vrier 2008 pour une p�riode de dix ans �ch�ant le 29 f�vrier 2018; il se renouvelait ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans.
Active dans le domaine de la r�sidence h�teli�re pour �tudiants, W.________ SA est au b�n�fice d'un bail � ferme portant sur les �tages 1 � 8 de l'immeuble. En f�vrier 2008, elle a assign� les bailleurs en validation de la consignation du fermage, en r�duction de la redevance et en paiement de dommages-int�r�ts; elle exposait n'avoir pas �t� en mesure d'exploiter le premier �tage de l'immeuble en raison de nuisances sonores excessives provenant des �tablissements du rez-de-chauss�e et du sous-sol, lesquelles avaient fait l'objet de plaintes des locataires d�s l'automne 2007. Un accord amiable a �t� trouv� entre les bailleurs et W.________ SA; celle-ci obtenait une indemnit� et une r�duction de la redevance, alors que ceux-l� s'engageaient � faire valoir leurs droits aupr�s des exploitants des �tablissements du rez-de-chauss�e et du sous-sol afin que les normes en mati�re de niveau sonore maximum autoris� soient respect�es.
Par courrier du 4 juillet 2008, les bailleurs ont reproch� � X.________ SA d'exploiter les locaux en tant que dancing contrairement au bail et d'y diffuser de la musique � fort volume, ce qui avait oblig� les bailleurs � consentir des r�ductions de loyer � d'autres locataires de l'immeuble et leur avait caus� un dommage; ils mettaient la locataire en demeure de cesser imm�diatement toute activit� autre que celle pr�vue dans le contrat, faute de quoi le bail serait r�sili� de mani�re anticip�e. Une deuxi�me mise en demeure, avec la m�me teneur, a �t� adress�e � X.________ SA le 28 novembre 2008.
Par d�cision du 15 d�cembre 2008, le Service du commerce a octroy� � l'�tablissement L.________ l'autorisation de "laisser danser, DJ, musique latino et vari�t�, en tenant express�ment compte de la tranquillit� du voisinage", entre 21 h 00 et 1 h 40; cette autorisation a �t� r�guli�rement renouvel�e jusqu'� ce que toute animation musicale soit interdite en automne 2011.
Le 14 avril 2009, les bailleurs ont adress� une nouvelle mise en demeure � X.________ SA, en se r�f�rant � leurs courriers pr�c�dents et en r�it�rant leur menace de r�silier le bail de mani�re anticip�e si la locataire continuait � exploiter une piste de danse et � d�passer le volume de musique normalement admis dans un caf�-restaurant.
Par courrier du 24 avril 2009, X.________ SA a r�pondu qu'elle avait install� un limiteur de son en date du 15 janvier 2009 et que l'absence de cuisine emp�chait l'exploitation d'un restaurant.
Le 6 mai 2009, une r�union a eu lieu entre le Service du commerce et les exploitants de trois �tablissements, dont le L.________, en raison des nuisances sonores. Une accalmie s'en est suivie.
Par avis du 1
er�mars 2010, les bailleurs ont r�sili� le bail pour le 30 avril 2010 en invoquant l'art. 257f al. 3 CO. Dans la lettre d'accompagnement, ils pr�cisaient que le cong� faisait suite aux diff�rentes mises en demeure adress�es, dont la derni�re en date du 14 avril 2009, ainsi qu'aux plaintes �manant des occupants de l'immeuble et de certains voisins; sur ce dernier point, les bailleurs remettaient en copie une lettre du 17 f�vrier 2010 de l'avocat de W.________ SA et ses annexes.
er�avril 2010, X.________ SA a saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers d'une requ�te en constatation de la nullit� du cong� ou en annulation du cong� et, subsidiairement, d'une requ�te en prolongation de bail. Elle renoncera par la suite � sa conclusion subsidiaire.
Le 28 mai 2010, les bailleurs ont d�pos� une requ�te en �vacuation devant la Commission de conciliation.
Les deux causes, d�clar�es non concili�es, ont �t� port�es devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve le 15 d�cembre 2010, respectivement le 9 janvier 2011. Par jugement du 8 d�cembre 2011, le tribunal a joint les causes. Il a �galement ordonn� des enqu�tes. Il a notamment entendu une fonctionnaire du Service de protection contre le bruit, laquelle a confirm� un rapport de mesures de bruit �tabli le 30 mars 2011 qui constatait des d�passements tr�s importants des valeurs limites dans un studio du premier �tage de l'immeuble.
Par jugement du 31 janvier 2013, le Tribunal des baux et loyers a d�clar� inefficace le cong� notifi� le 1
er�mars 2010 pour le 30 avril 2010 et d�bout� les bailleurs de leur requ�te en �vacuation.
Statuant le 7 ao�t 2013 sur appel des bailleurs, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve a confirm� le jugement de premi�re instance. A l'instar de l'autorit� pr�c�dente, elle a jug� que le temps �coul� entre la derni�re mise en demeure et la r�siliation - pr�s de onze mois - d�montre que le maintien du bail n'est pas insupportable pour les bailleurs, de sorte que l'une des conditions pos�es par l'art. 257f al. 3 CO n'est pas r�alis�e. La cour cantonale a relev� au surplus que si l'existence de nuisances sonores nocturnes importantes �tait confirm�e, les t�moins entendus lors des enqu�tes n'avaient en revanche pas pu pr�ciser si le bruit excessif �manait des locaux exploit�s par X.________ SA ou de la discoth�que sise au sous-sol de l'immeuble.
A.________, B.________, C.________ et D.________ interjettent un recours en mati�re civile. A titre principal, ils demandent au Tribunal f�d�ral de constater la validit� de la r�siliation de bail notifi�e le 1
er�mars 2010 pour le 30 avril 2010 et de refuser toute prolongation de bail. Ils concluent subsidiairement au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants de l'arr�t que le Tribunal f�d�ral rendra.
X.________ SA propose le rejet du recours dans la mesure de sa recevabilit�.
1.1.�En mati�re de bail � loyer, le recours en mati�re civile est recevable si la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). Dans une contestation portant sur la validit� d'une r�siliation de bail, la valeur litigieuse �quivaut au loyer de la p�riode minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la r�siliation n'est pas valable, p�riode qui s'�tend jusqu'� la date pour laquelle un nouveau cong� peut �tre donn�; il faut alors prendre en consid�ration, s'il y a lieu, la p�riode de protection de trois ans d�s la fin de la proc�dure judiciaire, qui est pr�vue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 390; 136 III 196 consid. 1.1 p. 197). Compte tenu d'un loyer annuel d'au moins 66'000 fr., la pr�sente cause atteint manifestement le seuil exig� par l'art. 74 al. 1 let. a LTF.
Le recours est exerc� par les parties qui ont succomb� dans leurs conclusions tendant � faire constater la validit� du cong� anticip� et qui ont donc qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF). Au surplus, dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur statuant sur recours en derni�re instance cantonale (art. 75 LTF), le recours est recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 46 al. 1 let. b et art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi .
1.2.�Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 138 II 331 consid. 1.3 p. 336; 137 II 313 consid. 4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal f�d�ral ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
1.3.�Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
L'art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de r�silier le bail de locaux commerciaux, moyennant un d�lai de cong� de trente jours pour la fin d'un mois, lorsque le maintien du contrat est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation �crite du bailleur, a persist� � enfreindre son devoir de diligence ou � manquer d'�gards envers les voisins.
La r�siliation pr�vue � l'art. 257f al. 3 CO suppose ainsi la r�alisation des conditions cumulatives suivantes: une violation du devoir de diligence incombant au locataire, un avertissement �crit pr�alable du bailleur, la persistance du locataire � ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement �voqu� par le bailleur dans sa protestation, le caract�re insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un pr�avis de trente jours pour la fin d'un mois (arr�t 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1; arr�t 4C.306/2003 du 20 f�vrier 2004 consid. 3.1, in SJ 2004 I p. 439).
La violation du devoir de diligence prescrit par l'art. 257f al. 2 CO peut consister, notamment, dans le non-respect du repos nocturne, qui porte atteinte � la tranquillit� des autres locataires; les exc�s de bruit constituent d'ailleurs des motifs typiques du cong� extraordinaire pr�vu par l'art. 257f al. 3 CO (ATF 136 III 65 consid. 2.5 p. 72 et l'arr�t cit�). Cette violation n'est pas n�cessairement le fait du locataire, lequel r�pond des actes de ses auxiliaires (cf. arr�t pr�cit� du 10 avril 2012 consid. 4.1; arr�t 4A_296/2007 du 31 octobre 2007 consid. 2.2). Les manques d'�gards envers les voisins doivent rev�tir un certain degr� de gravit�. Comme la r�siliation doit respecter les principes de proportionnalit� et de subsidiarit�, il faut, en outre, que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison. Cette question doit �tre r�solue � la lumi�re de toutes les circonstances de l'esp�ce, ant�rieures � la r�siliation du bail. Elle rel�ve du pouvoir d'appr�ciation du juge, raison pour laquelle le Tribunal f�d�ral n'intervient que si l'autorit� cantonale a abus� de ce pouvoir (ATF 136 III 65 consid. 2.5 p. 72 et les r�f�rences).
Le cong� donn� pour une violation du devoir de diligence qui ne rend pas la poursuite du bail intol�rable est un cong� inefficace (arr�t pr�cit� du 10 avril 2012 consid. 4.1; arr�t 4C.273/2005 du 22 novembre 2005 consid. 2.1).
Invoquant une violation de l'art. 257f al. 3 CO, les recourants sont d'avis que la Chambre des baux et loyers n'a pas tenu compte de toutes les circonstances de l'esp�ce pour admettre le caract�re supportable du maintien du contrat pour les bailleurs. A leur sens, la cour cantonale a abus� de son pouvoir d'appr�ciation en se fondant uniquement sur la dur�e �coul�e entre le dernier avertissement et la r�siliation du bail.
3.1.�Pour que le caract�re insupportable des nuisances soit reconnu, il faut que le bailleur r�agisse avec une certaine c�l�rit� si celles-ci se poursuivent malgr� l'avertissement (arr�t 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.2). Une p�riode de dix-huit mois entre l'ultime protestation et le cong� a ainsi �t� consid�r�e comme un indice que la continuation du bail n'�tait pas insupportable pour le bailleur (arr�t 4C.118/2001 du 8 ao�t 2001 consid. 1b). En revanche, des d�lais de cinq mois (arr�t 4C.264/2002 du 25 ao�t 2003 consid. 4.3) et d'un peu plus de huit mois (arr�t pr�cit� du 10 avril 2012 consid. 5.3) n'ont pas �t� jug�s excessifs. Le Tribunal f�d�ral a m�me qualifi� de "court" un laps de temps de quatre mois et six jours (arr�t 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3b/dd). Il y a lieu de rappeler n�anmoins que tout est affaire de circonstances (arr�t pr�cit� du 10 avril 2012 consid. 5.3).
3.2.�En l'esp�ce, le troisi�me et dernier avertissement est intervenu le 14 avril 2009 et le bail a �t� r�sili� le 1er mars 2010, soit dix mois et demi plus tard. Parmi les autres circonstances � prendre en consid�ration, il faut retenir l'accalmie, d'une dur�e inconnue, qui a suivi la r�union des parties int�ress�es avec les services administratifs en mai 2009. Il convient surtout de relever que les nouvelles plaintes des �tudiants habitant l'immeuble - lesquelles datent d'octobre, novembre et d�cembre 2009 - n'ont �t� relay�es aux recourants par la titulaire du bail � ferme que dans son courrier du 17 f�vrier 2010. Or, apr�s avoir re�u la lettre en question, les recourants ont mis moins de deux semaines pour r�silier le bail. La cour cantonale n'a pas tenu compte de ces �l�ments, qui apparaissent pourtant importants pour appr�cier le cas. En effet, la chronologie de ces �v�nements ne d�montre pas que les bailleurs se sont accommod�s du maintien du bail malgr� les nuisances sonores, mais, au contraire, qu'ils ont agi rapidement d�s qu'ils ont su que la situation ne s'�tait pas am�lior�e durablement. En se focalisant sur la seule dur�e �coul�e entre la derni�re mise en demeure et le cong�, l�g�rement sup�rieure aux huit mois consid�r�s comme admissibles par la jurisprudence, la Chambre des baux et loyers a omis de prendre en compte toutes les circonstances pertinentes et ainsi abus� de son pouvoir d'appr�ciation. Le grief tir� d'une violation de l'art. 257f al. 3 CO est fond�.
Dans une motivation apparemment subsidiaire, la cour cantonale ajoute, de mani�re lapidaire, que les t�moins ne peuvent pas pr�ciser si les nuisances sonores nocturnes �manent des locaux lou�s par l'intim�e ou de la discoth�que sise au sous-sol de l'immeuble.
4.1.�Invoquant l'art. 9 Cst., les recourants reprochent � la Chambre des baux et loyers d'avoir �tabli les faits de mani�re arbitraire en consid�rant qu'il y a un doute quant � la provenance des nuisances sonores.
4.2.�Selon l'art. 112 al. 1 let. b LTF, les d�cisions qui peuvent faire l'objet d'un recours devant le Tribunal f�d�ral doivent contenir les motifs d�terminants de fait et de droit. Elles doivent ainsi indiquer clairement les faits qui sont �tablis et les d�ductions juridiques qui sont tir�es de l'�tat de fait d�terminant (ATF 135 II 145 consid. 8.2 p. 153 et les r�f�rences). Sur les points de fait d�cisifs et litigieux, le Tribunal f�d�ral doit savoir ce que l'autorit� pr�c�dente a en d�finitive retenu, �cart� ou consid�r� comme non prouv� (cf. arr�t 4A_231/2010 du 10 ao�t 2010 consid. 2.2, in SJ 2010 I p. 497).
4.3.�La cour cantonale se borne � relever que "les t�moins" ne peuvent pas pr�ciser si les nuisances sonores �manent du sous-sol ou du rez-de-chauss�e. Ce faisant, elle n'indique pas clairement si elle retient que des nuisances sonores provenant du bar ne sont pas �tablies et, a fortiori, ne se prononce pas sur les cons�quences juridiques d'une hypoth�tique absence de preuve, � savoir qu'une violation de l'obligation de diligence ne pourrait �tre imput�e � l'intim�e. Sur ce point pr�cis, les motifs de fait et de droit de l'arr�t attaqu� ne sont pas suffisants pour permettre au Tribunal f�d�ral de se prononcer sur la validit� du cong� anticip�.
En application de l'art. 112 al. 3 LTF, il convient d�s lors de renvoyer la cause � l'autorit� pr�c�dente afin qu'elle proc�de � une nouvelle appr�ciation des preuves sur la question de savoir si du bruit excessif provenait des locaux lou�s par l'intim�e � l'�poque litigieuse. L'appr�ciation des preuves devra �tre compl�te et ne pas se fonder uniquement sur les t�moins pr�tendant ne pas pouvoir d�terminer l'origine du bruit. Du reste, on observera � cet �gard que le fait de ne pas pouvoir indiquer si les nuisances sonores �manent du sous-sol ou du rez-de-chauss�e n'exclut pas qu'elles proviennent des deux endroits. Il est �galement � relever que l'�tablissement du rez-de-chauss�e comportait bien � l'�poque une piste de danse avec animation musicale, pour laquelle l'exploitant obtiendra m�me une autorisation du Service du commerce, et que l'existence de nuisances sonores �manant du bar n'a apparemment pas �t� contest�e par l'intim�e apr�s r�ception des mises en demeure des bailleurs, ni devant les deux instances judiciaires cantonales.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, le recours doit �tre admis. L'arr�t attaqu� sera annul� et la cause renvoy�e � la cour cantonale afin qu'elle examine � nouveau, en tenant compte des pr�sents consid�rants, si le cong� notifi� pour le 30 avril 2010 r�unit les conditions d'une r�siliation fond�e sur l'art. 257f al. 3 CO.
Les frais judiciaires seront mis � la charge de l'intim�e, qui succombe (art. 66 al. 1 LTF). Celle-ci versera en outre des d�pens aux recourants, cr�anciers solidaires (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
La cause est renvoy�e � la cour cantonale pour nouvelle d�cision.
L'intim�e versera aux recourants, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 6'000 fr. � titre de d�pens.