Source: https://www.elnotario.es/index.php/dgrn-resoluciones/9987-resoluciones-de-la-dgrn-numero-90
Timestamp: 2020-07-04 12:18:07
Document Index: 327566119

Matched Legal Cases: ['ARTÍCULO 139', 'artículo 139', 'artículo 1504', 'artículo 11', 'artículo 1218', 'artículo 319', 'artículo 317', 'artículo 17', 'artículo 80', 'artículo 17', 'artículo 831', 'artículo 48', 'artículo 831', 'artículo 831', 'artículo 1006', 'artículo 1006', 'artículo 163', 'artículo 58', 'artículo 343', 'artículo 98', 'artículo 98', 'artículo 1721', 'ARTÍCULO 199', 'artículo 200', 'artículo 28', 'artículo 524', 'artículo 521', 'artículo 201', 'artículo 8', 'artículo 199', 'artículo 201', 'artículo 1911', 'artículo 176', 'artículo 11', 'artículo 24', 'artículo 2', 'artículo 15', 'artículo 14', 'artículo 100', 'artículo 90', 'artículo 15', 'artículo 2']

Resoluciones de la DGRN. Número 90
INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 139 DEL REGLAMENTO NOTARIAL: NO CABE SUSTITUIR UN PODER CON LA FÓRMULA POR MÍ Y ANTE MÍ
Resolución de 20 de diciembre de 2019 (BOE 14 de marzo de 2020). Descargar
Se suspende la inscripción de una escritura de compraventa en la que los vendedores, un notario y su esposa, actuaban por medio de representante en virtud de un poder otorgado por el propio notario vendedor en su propio nombre y derecho y en nombre y representación de su esposa, en virtud de un poder general anterior otorgado a su favor.
La Dirección General confirma la nota de calificación del registrador y rechaza la actuación notarial, ya que una interpretación finalista del artículo 139 del Reglamento Notarial debiera haber generado una abstención por parte del notario autorizante, considerándose incompatible para autorizar la sustitución del poder actuando él mismo como sustituyente, recordando que la Resolución del Sistema Notarial de 19 de diciembre de 2018, exige a todo notario una determinada conducta, “(…) prestando especial atención a los supuestos que, sin estar formalmente incluidos en el ámbito de la norma, estén materialmente comprendidos en su espíritu, así como a la potencial percepción social de una falta de imparcialidad o neutralidad en su actuación notarial (…)”.
ES NECESARIA LA DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO ENTRE LOS DIVERSOS INMUEBLES VENDIDOS EN CASO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA
Resolución de 19 de diciembre de 2019 (BOE 12 de marzo de 2020). Descargar
Se formaliza la compraventa de siete fincas registrales que integran la totalidad de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Además del precio, se expresa en dicha escritura que corresponde a cada finca el valor que se ha hecho constar tras su descripción, que este valor se ha expresado para cada una de las fincas a los efectos oportunos, si bien el precio total es por la totalidad de las fincas y en contemplación a que se venden todas, pues “no se hubiese hecho la operación de venta de las fincas separadamente”; y se añade que “el objeto del presente negocio jurídico es la venta de la totalidad de las fincas que integran el edificio descrito en el Expositivo I de la presente escritura (en adelante el Inmueble) como una unidad, de modo que no se transmitirá́ ninguna finca si no se transmite la totalidad de las mismas”. Por otra parte, se aplaza el pago de parte del precio total y se pacta, entre otras cláusulas, que la falta de pago del importe aplazado a su vencimiento tendrá́ el carácter de condición resolutoria explicita a que se refiere el artículo 1504 CC.
El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, al pactarse condición resolutoria, a los efectos de garantizar el cumplimiento de los pagos establecidos, y teniendo en cuenta que el precio aplazado se refiere a la transmisión de varias fincas, falta distribuir el precio entre las varias fincas vendidas, conforme a los artículos 9 y 11 LH y 51 RH, y el principio de especialidad.
La Dirección general confirma la nota, señalando que es doctrina del Centro Directivo (cfr., por todas, la Resolución de 28 febrero 1994) que cuando al impago del precio aplazado de varias fincas vendidas se liga la facultad resolutoria del contrato por la parte vendedora, tal pacto no es inscribible sin distribuir o determinar cuál es parte del precio pendiente del que ha de responder cada una de las fincas vendidas, pues la exigencia del artículo 11 LH, como una manifestación del conocido como principio de determinación, consecuencia a su vez del de especialidad que la llevanza del Registro por fincas impone, no deja lugar a dudas sobre su necesidad. Lo que ocurre es que en el presente caso de los términos de la escritura calificada resulta una voluntad contraria a que el valor atribuido a cada finca equivalga a distribución del precio a los efectos indicados. Y para eludir la obligación de distribución del precio entre las diversas fincas, a los efectos de la inscripción de la garantía, carece de toda base la afirmación de que las fincas vendidas integran el edificio como una unidad, pues únicamente sería innecesaria dicha distribución del precio si se hubieran agrupado previamente todas ellas de suerte que fuera la total y única finca transmitida la que, sin perjuicio de las eventuales secuelas de la existencia de cargas preferentes sobre alguna de las agrupadas, garantizase a través del pacto resolutorio el pago del precio aplazado.
NO BASTA CON DECLARAR EL PAGO DE UN IMPUESTO SINO QUE SE PRECISA CONCRETAR QUÉ IMPUESTO ES EL LIQUIDADO
En una compraventa se incorpora diligencia de pago del impuesto, pero de los documentos presentados no resulta claro cuál es el impuesto pagado, ya que se trata de un documento con actos y contratos sometidos a AJD y Sucesiones. La Dirección General exige concretar cuál es el impuesto liquidado, no bastando con decir que se ha pagado.
RATIFICACIÓN RECOGIDA EN COPIA ELECTRÓNICA TRASLADADA A PAPEL
Resolución de 4 de diciembre de 2019 (BOE 21 de enero de 2020). Descargar
En concordancia con el principio de “neutralidad tecnológica” que esgrime el Centro Directivo: “lo esencial es que el traslado de la copia electrónica a papel sea utilizado de manera congruente con la finalidad para la que se ha expedido aquélla. Y, por lo que se refiere al caso del presente recurso, en el documento de traslado a papel de la copia resultan claramente el notario remitente y la notaria destinataria, así como la finalidad (‘acompañar la primera copia ratificada’), a los efectos acreditar la ratificación también en orden a su presentación en el Registro para la inscripción”.
En definitiva, el traslado a papel que hace el notario de destino no agota su valor y efectos en el expediente para el que ha sido remitido; por lo tanto, el valor del traslado a papel no depende del expediente notarial de que se trata, sino que su valor se mantiene con independencia y más allá del mismo, y de ahí la diferencia con el traslado a papel que hacen otros funcionarios.
OPCIÓN PARCIAL: PACTA SUNT SERVANDA
Resolución de 10 de diciembre de 2019 (BOE 10 de marzo de 2020). Descargar
Se pactó expresamente en la escritura de constitución del derecho de opción que el derecho de opción podría ejercitarse en una o varias ocasiones, respecto del total o parte del precio; en su caso el ejercicio de la opción implicaría la adquisición de la participación indivisa proporcional a la parte del precio satisfecho. Además, se expresa en la escritura que el pago se realiza por imputaciones al pago de las rentas arrendaticias, de la cantidad inicialmente entregada, y por la compensación de pagos de gastos de comunidad, impuesto de bienes inmuebles y otros realizados por los optantes en sustitución de los concedentes, tal como se había estipulado en la concesión de la opción, estando además acreditadas las cantidades deducidas, por lo que no procede la consignación de cantidad alguna para la cancelación parcial de las anotaciones de embargo posteriores, sin perjuicio de la comunicación al órgano judicial que proceda (cfr. art. 143 RH).
LA FALTA DE FEHACIENCIA DE LA FECHA DE LOS DOCUMENTOS PRIVADOS IMPIDE LA ELEVACIÓN A PÚBLICO DE LOS MISMOS CUANDO EXISTEN TERCEROS PERJUDICADOS
Se elevan a público unas compraventas privadas por las que se vendían fincas de los causantes que, en sus respectivos testamentos, habían establecido una sustitución fideicomisaria a favor de la Compañía de Jesús.
El registrador, confirmado por la Dirección General, niega fehaciencia a la fecha de los documentos privados, y señala que es necesario, o bien, consentimiento del beneficiario de la sustitución fideicomisaria, o bien, se inste el correspondiente proceso judicial con demanda al interesado, como posible perjudicado, en el que quede indubitadamente reconocida la autoría, capacidad y validez del contrato privadamente documentado. Todo ello en virtud de la diferencia esencial de los documentos privados respecto de las escrituras públicas, por cuanto éstas, conforme al artículo 1218 CC hacen prueba “(…) del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de éste (…)”; conforme al artículo 319 LEC “(…) los documentos públicos comprendidos en los números 1.º a 6.º del artículo 317 harán prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que documenten, de la fecha en que se produce esa documentación y de la identidad de los fedatarios y demás personas que, en su caso, intervengan en ella”; y conforme al artículo 17 bis LN “(…) b) Los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes”.
DIVISIÓN DE FINCA RESULTANDO CABIDA INFERIOR A LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO: REQUIERE INFORME FAVORABLE DE LA AUTORIDAD AUTONÓMICA COMPETENTE EN MATERIA AGRARIA
Resolución de 12 de diciembre de 2019 (BOE 10 de marzo de 2020). Descargar
Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura otorgada con la finalidad de hacer concordar la división existente de una finca, consecuencia de una carretera, con la inscripción registral. Dado que la superficie de una de las fincas resultantes es inferior a la unidad mínima de cultivo, el Registrador suspende la calificación y en aplicación del artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, procede a notificar a la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, recibiendo informe de la misma en el que no constaba que los interesados hubieran tramitado ante el Ayuntamiento competente licencia de parcelación de fincas rústicas y añadiendo que no sería posible segregarla como finca registral independiente, ya que no alcanzaría las superficies mínimas establecidas en la legislación autonómica aplicable. Con estos antecedentes el Registrador deniega la inscripción y la Dirección General confirma la nota de calificación si bien advirtiendo que la nulidad inicialmente declarada por la Administración competente no impide una nueva resolución favorable al concurrir uno de los supuestos de excepción a la prohibición legal de segregaciones por debajo de la unidad mínima de cultivo al proceder la misma de un procedimiento expropiatorio.
SE PUEDE HACER CONSTAR EL INICIO DE UN PROCEDIMIENTO DE RECTIFICACIÓN DE UNA REPARCELACIÓN SIN EL CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES
La registradora deniega a un Ayuntamiento la expedición de las certificaciones registrales y la práctica de la nota marginal de inicio de un procedimiento de rectificación de errores de una reparcelación ya inscrita, por considerar que no cabe tal rectificación sin el consentimiento de todos los titulares afectados o la oportuna resolución judicial, y de que no cabe un mero procedimiento de rectificación de errores sino iniciar un nuevo expediente de reparcelación con idénticos requisitos que el expediente de reparcelación original.
La Dirección General entiende que tal argumentación no es procedente, porque lo único que se pide es hacer constar el inicio del procedimiento pero no se decreta la rectificación automática. Además solicita de la registradora que colabore con la administración pública interesada, aportando un informe que le permita completar el procedimiento de la mejor manera posible.
La autorización para destinar una vivienda en régimen de propiedad horizontal a uso turístico exige unanimidad de la comunidad de propietarios
La reducción de la mayoría (3/5 partes) respecto de la unanimidad que prevé la Ley, es para adoptar un acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico, no uno que permita de manera expresa esta actividad
EL PERMISO PARA DESTINAR LAS VIVIENDAS A USO TURÍSTICO EXIGE UNANIMIDAD DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Se modifican los estatutos de una comunidad de propietarios para permitir expresamente el alquiler vacacional adoptando este acuerdo con el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representan tres quintas partes de las cuotas de participación.
La Dirección General exige la unanimidad al interpretar el apartado 12 del artículo 17 LPH, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria a esa mayoría citada para el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas. Y considera, de acuerdo con la Exposición de Motivos del Real Decreto, que esa reducción de mayoría respecto de la unanimidad es para el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico, no para el acuerdo adoptado con una finalidad contraria, como es permitir de manera expresa esa actividad.
ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA FAMILIAR ADQUIRIDA PRO INDIVISO POR LOS CÓNYUGES ANTES DE LA CELEBRACIÓN DEL MATRIMONIO EN EL CONVENIO REGULADOR
Resolución de 11 de diciembre de 2019 (BOE 10 de marzo de 2020). Descargar
La registradora suspende la inscripción solicitada porque, dado que la finca aparece inscrita con carácter privativo en favor de los cónyuges, pro indiviso, por haberla comprado en estado de solteros, y el convenio regulador parte del carácter ganancial de la finca, no consta título material en cuya virtud la finca privativa ha ingresado en el patrimonio ganancial. Es un negocio ajeno al contenido típico del convenio regulador por lo que para su inscripción en el Registro de la Propiedad es necesaria la oportuna escritura pública o, en su defecto, la sentencia firme dictada por juez competente en el procedimiento que corresponda.
Se trata de una adjudicación de un bien adquirido pro indiviso y por partes iguales por dos personas solteras, que después contraen matrimonio y quedan sujetos en su régimen económico matrimonial a la sociedad de gananciales regulada en el Código Civil, y sin que en dicha liquidación se exprese causa hábil alguna en los términos expuestos. Por ello, si hubiera nacido esa comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y los cónyuges titulares, en proporción al valor de las aportaciones respectivas, lo cierto es que falta en el convenio el debido consentimiento de las partes sobre la existencia de dicha comunidad con determinación de esas cuotas y sobre la extinción de la misma.
LA ENTREGA DEL LEGADO REQUIERE CONSENTIMIENTO DE LOS HEREDEROS SIN QUE SEA ADMISIBLE ACTA DE NOTORIEDAD QUE ACREDITE QUE LOS BIENES LEGADOS ESTABAN EN POSESIÓN DE LOS MISMOS DESDE EL FALLECIMIENTO DEL CAUSANTE NI OBJETAR LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA DE LAS ACCIONES DE LOS LEGITIMARIOS
Resolución de 18 de diciembre de 2019 (BOE 12 de marzo de 2020). Descargar
Son hechos relevantes en el presente caso los siguientes: el causante fallece en el año 1945 bajo testamento abierto en el que instituye herederos por partes iguales a cinco hijos y dos nietos y mejora con un legado de once fincas a uno de sus nietos. El nieto mejorado fallece en el año 2017 en estado de viudo y dejando seis hijos que, fueron declarados herederos y aceptaron la herencia de su padre. Posteriormente, otorgan escritura de adjudicación de legado de las citadas fincas en la que hacen constar que, siendo conocedores de la necesidad de intervención de herederos y legitimarios, han transcurrido más de 75 años desde la apertura de la sucesión y desconocen su paradero; que ha prescrito el derecho de los legitimarios para exigir el pago de su legítima; y que la posibilidad de prescindir de los herederos está reconocida por la doctrina de la Dirección General que permite acreditar mediante acta notarial de notoriedad que el legatario se encontraba ya en posesión del bien legado al fallecimiento del causante, debiendo extenderse tal posibilidad al supuesto en que ha tomado posesión por sí solo del bien legado después del fallecimiento del testador y la ha mantenido de forma pacífica e ininterrumpida durante más de un año, tal y como sucede en el presente caso. La registradora suspende la inscripción de la escritura de adjudicación de legado al no concurrir en dicho otorgamiento el consentimiento de los herederos legitimarios sin admitir las alegaciones efectuadas por los adjudicatarios en la misma.
La Dirección General confirma la nota de calificación señalando que la Resolución de 28 de febrero de 2019, determinó que el acta de notoriedad debería declarar el requisito de que “el legatario esté en posesión de la cosa legada al tiempo de la apertura de la sucesión”, es decir, que estaba ya en posesión de la cosa legada en ese momento por haberle sido entregada por el causante en vida, circunstancia que no concurre en el presente expediente ya que el acta de notoriedad determinó que los bienes legados se encontraban en posesión de los legatarios desde el fallecimiento del testador, es decir, después de su fallecimiento; por tanto, más allá de los casos en que el legatario fuera ya poseedor, tan solo sería admisible la toma de posesión por el mismo si, no existiendo legitimarios, el testador le hubiera facultado expresamente para ello, lo que tampoco ocurre en el presente caso. Respecto de la prescripción de las acciones de los legitimarios por el transcurso del tiempo, recuerda el Centro Directivo que es doctrina reiterada el hecho de que la prescripción no es una cuestión que pueda ser apreciada directamente por el registrador, de tal forma que, aunque dicho plazo fuese aplicable, el registrador no puede calificar la prescripción, siendo competencia exclusiva de los jueces y tribunales.
DELEGACIÓN DE LA FACULTAD DE MEJORAR Y LEGÍTIMA COLECTIVA VASCA
Se plantea en el presente caso si es inscribible una escritura de aceptación y adjudicación de herencia donde la viuda, haciendo uso de las facultades concedidas por el causante en su testamento y en virtud de los dispuesto en el artículo 831 CC y en el artículo 48.2 de la Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco, adjudica a uno de sus dos hijos, que tienen la condición de legitimarios, una tercera parte de la herencia en pago de la legítima, sin que concurra al otorgamiento la otra hija legitimaria. La registradora suspende la inscripción exigiendo la concurrencia de la legitimaria ya que la fiduciaria del artículo 831 CC no está facultada para apartarla.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora al entender que, si bien es cierto que entre las facultades concedidas por la delegación de la facultad de mejorar del artículo 831 CC no se encuentra la de apartar a los legitimarios, es necesario analizar su situación respecto a la legítima colectiva regulada en la Ley de Derecho Civil Vasco. Así pues, el cumplimiento de la delegación, exige a la fiduciaria satisfacer al menos a uno de los legitimarios, una legítima colectiva de una tercera parte de la herencia, tal y como ocurre en este supuesto, de tal forma que la adjudicación así efectuada surtirá todos sus efectos, y ello sin perjuicio de que la otra legitimaria pueda, en defensa de su derecho, ejercitar las acciones de rescisión que correspondan en el caso de perjuicio del tercio de legítima colectiva.
DERECHO BALEAR. APRECIACIÓN JUDICIAL DE LA PRETERICIÓN
En un testamento el testador instituye heredero a su hijo sin que se mencione en el mismo la existencia de ningún otro. Se pretende por otra persona que alega ser también hija del testador que se practique la afección propia del derecho balear por derechos legitimarios, pero el Centro Directivo lo rechaza sobre la base de que la preterición es una cuestión que solo puede ser declarada por los tribunales de justicia sin que pueda ser objeto de la competencia de notarios, registradores o la propia Dirección General.
Se plantea una sucesión en la que, en primer lugar, fallece la esposa, en cuyo testamento se instituye heredero fiduciario a su esposo con facultad de disposición con absoluta libertad de los bienes de la herencia por actos inter vivos -onerosos o gratuitos- sin limitación alguna y por actos mortis causa posteriores al fallecimiento de la testadora. El citado esposo heredero fiduciario no ha otorgado testamento posterior a la apertura de la sucesión de su esposa, por lo que no ha dispuesto mortis causa de los bienes de la herencia de ella, por tanto, quedando bienes de esa herencia -los derechos resultantes de la liquidación de la sociedad de gananciales-, entra en juego el llamamiento de los sustitutos fideicomisarios de residuo designados por la testadora, que son sus hermanos y sobrinos en la proporción establecida o sus sustitutos vulgares en su caso. Posteriormente fallece el esposo, y en este punto, respecto de sus bienes privativos, habiendo premuerto la instituida heredera fiduciaria, suceden los sustitutos vulgares de ella, que son los hermanos y sobrinos del esposo que habían sido designados como sustitutos fideicomisarios de residuo; pero no suceden en los derechos de la herencia de la esposa, que ya tienen titulares designados por ella -sus hermanos y sobrinos-.
La registradora sostiene, en los llamamientos de sustitución fideicomisaria el fideicomitente dispone una doble o múltiple institución de herederos con carácter sucesivo, por el orden que él señala y todos los herederos, y en concreto los fideicomisarios, lo son del fideicomitente, no del fiduciario. Así́, el heredero fideicomisario trae causa directamente del causante originario, que es con respecto al cual se aprecian todas las cuestiones relativas a su capacidad para suceder y desde cuya muerte adquiere el derecho a la sucesión, aunque muera antes que el fiduciario, transmitiendo su derecho a sus herederos. Alega el recurrente que el instituido heredero fiduciario con facultades de disposición inter vivos y mortis causa, falleció́ sin que los intervinientes en su testamentaría tengan noticia de que hubiese aceptado, expresa o tácitamente, o repudiado la herencia de su esposa, por lo que la adquisición no se ha producido, es decir que, nunca adquirió́ la condición jurídica de heredero y en consecuencia se aplicará lo dispuesto en el artículo 1006 CC. Señala la registradora que la aceptación o no de la herencia de la fideicomitente, alegada en el documento para prescindir de los herederos fideicomisarios de la misma, es irrelevante a dichos efectos.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que en la sustitución fideicomisaria el fideicomitente dispone una doble o múltiple institución de herederos con carácter sucesivo, por el orden que él señala. Por tanto, siempre todos los herederos, y en concreto los fideicomisarios, lo son del fideicomitente no del fiduciario. Por lo tanto, el heredero fideicomisario trae causa directamente del causante originario –fideicomitente-, y es con respecto al cual y no con respecto al fiduciario, que se aprecian todas las cuestiones relativas a capacidad, incapacidad, indignidad o prohibiciones. Así́ pues, el derecho de los fideicomisarios se produce y adquiere desde la muerte del causante fideicomitente y se transmite a sus herederos (art. 784 CC), adquiriendo el fideicomisario el derecho desde el momento de la muerte del fideicomitente causante, aunque fallezca antes que el fiduciario. Por ello, existiendo una sustitución fideicomisaria no estamos en presencia de un caso de heredero único, lo que así́ puso de relieve este Centro Directivo, que determinó que no puede el fiduciario inscribir su derecho mediante instancia (Resolución 27 de marzo de 1981, reiterada por muchas otras). En consecuencia, en el supuesto concreto, no habiendo dispuesto de algunos de los bienes el heredero fiduciario y no habiendo otorgado testamento tras la muerte de la testadora, hay que tener en cuenta los llamamientos de los sustitutos fideicomisarios de residuo hechos por ella, y siendo los fideicomisarios directamente herederos suyos, es necesario contar con los mismos para la partición, sin que quepa en modo alguno lo que determina la aplicación del artículo 1006 CC. Y es que, aunque falte la actuación del fiduciario -aceptando o repudiando- entra en juego la previsión y disposiciones de la testadora fideicomitente.
RENUNCIA A DERECHOS HEREDITARIOS DE MENORES
Se debate si es o no inscribible una escritura de partición de herencia en la que son relevantes las circunstancias siguientes: la causante, de vecindad civil vasca, falleció́ el 16 de enero de 2017, en estado de divorciada y dejó un solo hijo y dos nietos menores de edad, hijos de este; en su testamento, de fecha 22 de octubre de 2010, interesan las siguientes disposiciones: “Lega a su hijo J. R. A. L. G., lo que por legítima estricta le corresponda. Esta disposición no la ordena por desmerecimiento alguno que la testadora tenga en cuanto a su citado hijo, sino que la única causa de la misma es la situación económica del hijo de la testadora en base a la cual esta considera innecesario que reciba, sin perjuicio del heredero que luego se nombra, bienes relictos que no precisará, y al propio tiempo también estimar la testadora que ello es lo más adecuado al conjunto del interés familiar. Por todo ello, la testadora ruega a su hijo legatario que no reclame estos derechos que le corresponden y renuncie a los mismos (...) Instituye heredero a su nieto E., y a los demás que pudiera tener a su fallecimiento por partes iguales. Para los casos de premoriencia (...)”; en la escritura comparecen el hijo y su esposa, en ejercicio de la patria potestad como madre de los nietos menores que son herederos; se realizan adjudicaciones a los tres por valor de una tercera parte de la herencia a cada uno de ellos, al hijo por el tercio de legítima y a los nietos como herederos en el resto.
La registradora señala como defecto que, suponiendo la adjudicación en favor del padre, una renuncia a los derechos hereditarios de los menores de edad, es preciso la autorización judicial. El notario recurrente alega lo siguiente: la inseguridad jurídica que produce el hecho de que se haya inscrito la escritura en otros Registros, lo que es difícil de explicar al que acude a la seguridad jurídica preventiva; que se trata de un supuesto de fallecimiento bajo la legislación actual vasca, pero con testamento otorgado en tiempo de la legislación anterior del Código Civil y de acuerdo con sus legítimas comunes, pero que, debido a la nueva normativa, en el marco del testamento anterior se aplica ahora la legítima de la nueva regulación vasca; que la Dirección General ha resuelto en otras ocasiones con criterios que se han adaptado a las circunstancias de cada supuesto en particular, pero en todas, se cuestionaba la falta de uno de los legitimarios en el otorgamiento de la escritura, siendo que ahora, intervienen todos; que la voluntad de la causante, de acuerdo con el factor extrínseco de la situación económica del hijo, determina la interpretación del testamento hecha por los herederos, de la que resulta que se entregue al legitimario la legítima estricta, que coincide con el tercio que con la actual ley vasca.
La Dirección General estima el recurso. Sentado que la interpretación de la disposición testamentario es pieza clave para determinar si hubo o no apartamiento, que esa interpretación puede ser hecha por los herederos, y que, los herederos lo han hecho en el sentido de considerar que no hubo tal apartamiento, la registradora señala como defecto que, “suponiendo la adjudicación en favor del padre, una renuncia a los derechos hereditarios de los menores de edad, es preciso la autorización judicial”. Pues bien, para la interpretación por los herederos de las disposiciones testamentarias, y para las adjudicaciones que se realizan, los herederos menores están representados por la persona legalmente adecuada, habida cuenta lo dispuesto en el artículo 163.2 CC: “Si el conflicto de intereses existiera solo con uno de los progenitores, corresponde al otro por Ley y sin necesidad de especial nombramiento representar al menor o completar su capacidad”. Así́ pues, están debidamente representados todos los intereses en conflicto, y se interpretan las palabras y la voluntad de la testadora en el sentido de dejar a su hijo la legítima estricta, esto es, coincidiendo con el tercio que en la Ley Vasca corresponde al legitimario; y que, en el resto del caudal, dos tercios, quiso que heredaran sus nietos. Hecha esa interpretación, llevada a cabo por las personas facultadas para hacerla, se realizan la partición y adjudicaciones.
APORTACIÓN A SOCIEDAD MERCANTIL DEL KNOW HOW: POSIBILIDAD ADMITIDA POR TENER CARÁCTER PATRIMONIAL
Según el artículo 58.1 LSC, “en las sociedades de capital solo podrán ser objeto de aportación los bienes o derechos patrimoniales susceptibles de valoración económica”. Y el objeto de aportación cuestionado en la calificación registral, aun cuando sea un bien inmaterial, tiene carácter patrimonial, es susceptible de valoración económica y de apropiación por lo que puede aportarse a la sociedad y es apto para producir una ganancia. Además, es diferente de la mera obligación de hacer, por lo que no se infringe la norma que impide que sean objeto de aportación el trabajo o los servicios (art. 58.2 LSC).
REGISTRO MERCANTIL CENTRAL: IDENTIDAD SUSTANCIAL O CUASI IDENTIDAD DE LAS DENOMINACIONES SOCIALES
Dada la personalidad jurídica diferenciada que se reconoce a las personas jurídicas y que estás funcionan en el tráfico a través de una denominación social es esencial que tales denominaciones no se confundan entre sí. Sin embargo la identidad de las denominaciones no se constriñe al supuesto de coincidencia total y absoluta sino que se admite la denominada como cuasi identidad o identidad sustancial: aquella que supone un nivel de aproximación objetiva, semántica y conceptual o fonética. No obstante, esta identidad sustancial no ha de llevarse al extremo de prohibir la simple semejanza. Eso es lo que ocurre en el caso de la presente resolución, la denominación solicitada tiene semejanza con otras ya utilizadas por otras entidades pero no impide su clara diferenciación.
DISOLUCIÓN DE PLENO DERECHO DE SOCIEDAD PROFESIONAL (DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA DE LA LEY 2/2007, DE 15 DE MARZO, DE SOCIEDADES PROFESIONALES)
Disuelta de pleno derecho la sociedad y cerrada su hoja como consecuencia de la aplicación directa de la previsión legal de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, no procede la inscripción de los acuerdos de cese y nombramiento de administradores, previo cambio de estructura del órgano de administración, prescindiendo de dicha situación. Es necesario proceder con carácter previo a la reactivación de la sociedad en los términos que resultan de las consideraciones anteriores y su adecuación al ordenamiento jurídico. De este modo, una vez abierta la hoja social y adecuado el contenido del Registro a las exigencias legales, la sociedad podrá llevar a cabo los cambios en el órgano de administración que estime oportunos y obtener la inscripción de los mismos.
El 31 de octubre de 2016 se declara por el Juzgado de primera instancia de Oviedo la nulidad de determinados acuerdos de las juntas generales de la sociedad “Laminados de Aller, S.A.” de 15 de septiembre de 2014 y 1 de diciembre de 2014, acuerdos entre los que se encontraba determinada operación de reducción del capital por compensación de pérdidas y simultáneo aumento de capital. La citada sentencia fue confirmada por la Audiencia Provincial de Asturias, Sección Primera, en sentencia de 20 de marzo de 2018, si bien se fundamenta, en lo que interesa en este expediente, en que el acuerdo de reducción del capital social a cero por compensación de pérdidas y simultáneo aumento de dicho capital infringe, respecto del socio titular de acciones preferentes, “Sadim Inversiones, S.A.”, unipersonal, los artículos 293.1 y artículo 343 LSC. En sustitución de dichos acuerdos declarados nulos se lleva a cabo otra operación acordeón con el voto en contra de Sadim Inversiones, S.A
Determina la Dirección General que aun cuando existe la posibilidad de sustituir válidamente un acuerdo por otro de idéntico contenido, este mecanismo sanatorio encuentra su ámbito de aplicación en los supuestos en que la ineficacia de la decisión social sustituida lo sea por motivos formales, mientras que cuando los defectos son de orden material o sustantivo, como ocurre en este caso, lo que debe producirse es una alteración de la voluntad social, materializada en una nueva decisión asamblearia; y ese nuevo acuerdo social debe ajustarse a los requisitos que la ley establece para adoptarlo (entre ellos el relativo al balance que sirva de base a la reducción del capital) atendiendo a la situación del momento en que se apruebe en este momento la reducción de capital.
CONDICIÓN DE SOCIO Y GANANCIALIDAD
Los dos únicos socios de una sociedad de responsabilidad limitada, casados entre sí, acuerdan que, respecto de las participaciones asumidas con carácter ganancial por la esposa en el momento de la constitución de la sociedad, “el ejercicio de los derechos y obligaciones inherentes a la condición de socio sea ostentada desde este momento por el otro miembro de la sociedad de gananciales” -el marido-, lo que se hace constar en el libro registro de socios; y añaden que “como consecuencia de la atribución de la condición de socio anteriormente reseñada”, el citado esposo ha quedado a todos los efectos como único socio de la sociedad, la cual ha adquirido carácter unipersonal y solicitan del registrador mercantil que haga constar en el Registro esa unipersonalidad sobrevenida. El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, “la designación del ejercicio de los derechos de socio no implica la unipersonalidad (art. 126 LSC)”.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que para que se produzca un desplazamiento patrimonial de las participaciones sociales de un cónyuge a otro, aun cuando esta circunstancia no afecte al carácter ganancial de aquellas, será́ preciso que, de acuerdo a la doctrina expresada, se apliquen las reglas generales o las especiales de los negocios de comunicación entre cónyuges, circunstancia que no se produce en el supuesto de hecho en el que los cónyuges se limitan a afirmar que el “ejercicio de los derechos y obligaciones inherentes a la condición de socio sea ostentada desde este momento por el otro miembro de la sociedad de gananciales”, declaración de voluntad que por sí sola no revela la existencia de un desplazamiento patrimonial de un cónyuge a otro y que por sí misma no permite entender que la condición de socio ha sido objeto de transmisión.
Es posible el nombramiento de persona física representante de persona jurídica administradora por medio de un apoderado
En todo caso, será necesaria la aceptación de la persona física designada, si no fuera el propio apoderado
ADMINISTRADOR PERSONA JURÍDICA: CESE Y NOMBRAMIENTO DE LA PERSONA FÍSICA PARA EJERCER LAS FUNCIONES PROPIAS DEL CARGO. PUEDE SER NOMBRADO POR UN APODERADO Y ES NECESARIA LA ACEPTACIÓN DE LA PERSONA FÍSICA DESIGNADA
La sociedad designada administradora puede determinar la persona física que ejerza las funciones propias del cargo de administrador a través de sus representantes legales o voluntarios, y en caso de representación voluntaria la determinación puede hacerla cualquier apoderado con facultades suficientes, de modo que para acreditar la suficiencia bastará la reseña del documento auténtico de representación y la expresión de suficiencia de facultades por parte del notario autorizante conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001. Además, la Dirección General establece la necesidad de aceptación por la persona natural designada para ejercer las funciones propias del cargo de administrador para el que ha sido nombrada la sociedad.
ADMINISTRADORES NOMBRADOS CON CARGOS NO INSCRITOS: RESEÑA NOTARIAL
Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se formaliza la compraventa de determinada finca otorgada, como vendedora, por una sociedad de responsabilidad limitada representada por sus administradoras mancomunadas. El notario autorizante reseña el acta notarial de la junta general en que fueron nombradas y la escritura pública de elevación a público de los acuerdos de nombramiento de tales administradoras de la sociedad vendedora (con especificación de los notarios autorizantes, fechas de dichas acta y escritura y de los acuerdos de junta general elevados a público y números de protocolo; además testimonia sendas copias autorizadas de tales títulos). Asimismo, advierte sobre la falta de inscripción de tal nombramiento en el Registro Mercantil y añade que considera suficientes las facultades de dichas administradoras mancomunadas para el otorgamiento de la escritura dado el carácter orgánico de su representación. Frente a la calificación registral que opone la falta de inscripción del cargo en el registro mercantil y que la reseña identificativa notarial debe contener todos los datos que determinen la validez del nombramiento y su consiguiente inscripción en el registro mercantil, caso de haber sido presentada la escritura de elevación a público de acuerdos sociales.
La Dirección rechaza la calificación y manifiesta que en el presente caso el notario, con arreglo al artículo 98 de la Ley 24/2001, emite el juicio que le compete sobre la suficiencia de las facultades representativas acreditadas por la sociedad vendedora para otorgar la escritura de compraventa y que dicho juicio incluye el examen de validez y vigencia de tal nombramiento.
DIFERENCIA ENTRE SUSTITUCIÓN DE PODER Y SUBAPODERAMIENTO
Se otorga una escritura que se denomina “escritura de sustitución de facultades”, por la que un apoderado de una sociedad al que se le atribuyeron una serie de facultades que se enumeran y, entre ellas, la facultad de “z) Sustituir estas facultades, total o parcialmente, en la persona o personas que designe y revocar las sustituciones realizadas”, sustituyó esas facultades enumeradas, indicándose literalmente: “Que en virtud de la representación que ostenta sustituye las facultades anteriormente descritas, a favor de don (...)”.
El registrador suspende la inscripción solicitada porque considera ambiguo el término “sustituir” en el ámbito del apoderamiento, refiriéndose unas veces a la colocación de un nuevo apoderado en el lugar del inicial, que queda así́ fuera de la relación de apoderamiento, y otras al supuesto en que el apoderado inicial no pretende quedar fuera del apoderamiento sino únicamente autorizar a otra persona para que pueda ejercitar las facultades que a aquel le fueron concedidas y que podrá́ seguir ejerciendo (supuesto estricto de subapoderamiento), procede diferir la inscripción del presente documento en tanto se aclare a cuál de las hipótesis señaladas se refiere la sustitución formalizada.
La Dirección General estima el recurso, señalando que en principio, autorizada la sustitución del poder ex artículo 1721.2 CC y salvo que otra cosa resulte con claridad del examen conjunto del título habilitante de la sustitución (el poder) y del título sucesivo de “sustitución” de dicho poder, hay que presumir que quien puede sustituir en sentido propio también puede subapoderar y que, a menos que expresamente resulte o que claramente se infiera que es voluntad de las partes que el primer poder conferido quede revocado, el primer apoderado no queda excluido en la relación jurídica con el poderdante. En el presente caso, no hay base alguna para entender que lo que se ha operado y documentado en la escritura es una transferencia de la relación de apoderamiento con la consiguiente extinción del poder del sustituyente, por lo que han de admitirse las alegaciones de la recurrente en el recurso; alegaciones que ciertamente ayudan a despejar cualquier duda interpretativa (sobre la voluntad del sustituyente) en orden a que, al otorgar la sustitución, su intención fuera la de transmitir el mandato y desligarse del mismo. Y es que, haber sido esta su intención, habría solicitado la autorrevocación de su poder y la correspondiente constancia registral o, por lo menos, la notificación al mandante de la renuncia de su poder, algo que tiene su lógica aplicando las reglas hermenéuticas que se contienen en los artículos 1283, 1285 y 1286 CC relativos a la interpretación de los contratos. En suma, que para que se hubiera entendido producida, en este caso, una sustitución en sentido propio, con completa trasferencia, sería ineludible que ello se dedujera claramente de los términos en que se sustituyeron al subapoderado las facultades conferidas, lo que no cabe inferir en modo alguno en este caso.
EN CASO DE ENAJENACIÓN DIRECTA POR LIQUIDACIÓN DEBE PRESENTARSE RESOLUCIÓN JUDICIAL QUE LO AUTORICE
Resolución de 5 de diciembre de 2019 (BOE 26 de febrero de 2020). Descargar
Se presenta una venta de una terraza previa segregación por parte de una sociedad en situación de concurso y en fase de liquidación.
La Dirección General concluye, reiterando su doctrina y de acuerdo con la Sala Primera del Tribunal Supremo, en una reciente Sentencia (Sentencia 315/2019, de 4 de junio), que se ha de exigir necesariamente que se aporte una resolución judicial que autorice la venta directa durante la fase de liquidación. Esa resolución puede ser específica para ese acto concreto, o la general que apruebe el plan de liquidación. Y ello después de exigir titulación pública (se presentaron fotocopias del plan de liquidación) y firmeza en la resolución judicial. Pero no se puede entender que se incumple el plan de liquidación porque haya un retraso en el otorgamiento de la escritura, aún más en el supuesto de necesitar una licencia de segregación.
PROCEDIMIENTO ARTÍCULO 199 LEY HIPOTECARIA: NEGATIVA A INSCRIBIR UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA
En el presente caso resultan claramente identificadas y fundamentadas las dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes y posible invasión de otra finca inmatriculada. Resulta destacable que la oposición del colindante se fundamenta con informe técnico y abundante documentación que se aporta al expediente y que pone de manifiesto tal conflicto. Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 LH (tal y como prevé para estos casos el propio art. 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. art. 198 LH).
RECTIFICACIÓN DESCRIPCIÓN DEL REGISTRO: POSIBILIDAD MEDIANTE CERTIFICACIÓN CATASTRAL
En el caso de este recurso el título reúne todos los requisitos para la inscripción de la rectificación de la descripción de la edificación que se pretende, quedando acreditada la antigüedad suficiente de la edificación en los términos previstos en el apartado 4 del artículo 28 de la Ley de Suelo.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DECLARADA EN SENTENCIA DICTADA EN PROCEDIMIENTO ORDINARIO
Se suspende la inscripción de un mandamiento librado en ejecución de sentencia dictada en un procedimiento ordinario al apreciar el registrador los siguientes defectos:
1º) La sentencia se ha dictado en rebeldía de los demandados, sin que se haya acreditado por el Juzgado el transcurso de los plazos legalmente previstos para el ejercicio de la acción de rescisión por parte del rebelde. La Dirección General desestima el recurso dado que según el artículo 524 LEC, en tanto sea posible ejercitar la acción de rescisión, la sentencia dictada no es inscribible sino solamente susceptible de anotación preventiva.
2º) Tratándose de una sentencia que declara que el actor ha adquirido la propiedad por usucapión no se ordena la cancelación de la inscripción contradictoria. La Dirección General desestima el recurso ya que, tratándose de una adquisición originaria, al no existir una relación de causalidad entre el anterior titular registral y el nuevo, es necesario cancelar la inscripción anterior contradictoria mediante el oportuno mandamiento, como resulta del artículo 521.2 LEC.
3º) No cabe atribuir el dominio por prescripción en favor de la madre del actor, porque ella ya era titular registral por título de compra con carácter ganancial, y, en cualquier caso, ese dominio, a su muerte, se integraría en su masa hereditaria. En este punto la Dirección General estima el recurso ya que, a pesar de ser confusa la explicación desarrollada en la sentencia sobre el proceso de adquisición por usucapión de la finca, el registrador no tiene competencia para revisar el fondo de la resolución.
4º) No se ha dirigido la demanda contra los herederos de los titulares registrales, ni se han adoptado las precauciones que la doctrina de la Dirección General establece para demandar a la herencia yacente. La Dirección General desestima el recurso ya que los titulares registrales son dos cónyuges y si bien la sentencia deja constancia de que el actor es el único heredero de la titular registral, no consta tal afirmación respecto del marido de la misma, lo que provoca que la herencia yacente de los titulares registrales no haya estado adecuadamente representada en el procedimiento, y sin perjuicio de que dicho defecto pueda subsanarse mediante la presentación de la documentación sucesoria pertinente.
EXPEDIENTE DE RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE: DUDAS EVIDENCIADAS EN LA CERTIFICACIÓN Y NO DESVIRTUADAS EN LAS ACTUACIONES
Se suspende la inscripción de un expediente de dominio para rectificación de superficie regulado en el artículo 201 LH al existir dudas fundadas por parte del registrador de la existencia de negocios jurídicos encubiertos y que se advirtieron en la certificación expedida tras el acta inicial. El Centro Directivo confirma la nota de calificación recordando que la constancia registral de un exceso de cabida únicamente puede configurarse como la rectificación de un dato registral erróneo al tiempo de inmatricular la finca sin que pueda encubrir otros negocios jurídicos como inmatriculaciones de fincas colindantes u operaciones de agrupación o agregación, de tal forma que la existencia de dudas al respecto por parte del registrador puede y debe generar una calificación negativa a la inscripción pretendida.
Respecto al momento en el que deben ponerse de manifiesto tales dudas, recuerda la Dirección General que procede al tiempo de expedir la certificación registral tras el acta inicial, sin que la existencia de las mismas impida, por un lado, la continuación del procedimiento, ya que el notario, durante la tramitación del acta, puede llevar a cabo las actuaciones pertinentes para disipar las dudas de identidad expuestas por el registrador, lo que no sucede en el presente caso; y por otro, la práctica de la anotación preventiva, que únicamente procederá cuando el registrador deniegue la expedición de la certificación por entender que no cabe la continuación del procedimiento.
TRACTO SUCESIVO EN HABITACIONES O PARTES DE HECHO EN PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO
En el contexto de una propiedad horizontal de hecho, estando inmatriculada la totalidad de la finca a la que se refiere el expediente de dominio, y habiéndose declarado en el título judicial, que está justificado el dominio de una parte del mismo, no puede apreciarse falta de tracto, puesto que la misma queda suplida por el mismo expediente judicial tramitado con la indicada finalidad.
ES POSIBLE INMATRICULAR UNA FINCA CUANDO SOLO SE INSCRIBE UNA CUOTA DE TITULARIDAD SOBRE LA MISMA, INCLUSO CUANDO SE TRATA DE ELEMENTOS INTEGRANTES DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 19 de diciembre de 2019 (BOE 10 de marzo de 2020). Descargar
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador por la que suspende la inmatriculación de dos elementos integrados en una propiedad horizontal, admitiendo dicha posibilidad cuando se describen todas las circunstancias, elementos y cláusulas determinantes y descriptivos de la misma, tal y como se desprende del artículo 8 LH.
ES POSIBLE RECTIFICAR UNA FINCA PROCEDENTE DE REPARCELACIÓN SIEMPRE QUE NO HAYA DUDA DE LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL
Se resuelve si es posible aplicar el procedimiento del artículo 199 LH cuando se trata de una finca inscrita en virtud de un procedimiento administrativo de reordenación de terrenos, en este caso un proyecto de equidistribución o reparcelación.
La Dirección General deja claro que el artículo 201.1, letra e), LH no lo permite exigiendo en tal caso la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente, pero la propia Dirección General, para un supuesto de fincas inscritas procedentes de concentración parcelaria, admitió igualmente que en una inscripción posterior se rectifique la descripción cuando no existe duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación (letra b del art. 9 LH). Recuerda, además, que en un supuesto de una segregación conforme a una licencia o autorización administrativa concedida, es posible rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o autorización, siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria para la que se concedió la licencia.
CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA EN FASE DE LIQUIDACIÓN CONCURSAL
Resolución de 2 de diciembre de 2019 (BOE 21 de enero de 2020). Descargar
Es cierto que la constitución hipotecaria no es una operación liquidatoria por hipótesis y que dicha operación pudiera alterar la pars conditium creditorum, si bien, primordial a todo ello es la satisfacción de los intereses del acreedor, la moderación para el deudor (sobre todo persona física) del rigor del artículo 1911 CC y el respeto a la libertad contractual. La hipoteca se constituyó por acuerdo de las partes, en este caso, acreedor concursal como del administrador concursal en su condición de sustituto del deudor en el ejercicio de las facultades de disposición sobre sus bienes. Es admisible sobre todo por razones pragmáticas acordes con el espíritu de la Ley el acreedor obtiene la satisfacción del crédito concursal, y, por otro, al deudor la refinanciación obtenida le posibilita concluir el concurso en la forma prevista por el artículo 176.1.4.º LC, que, al contrario de lo que ocurre en los casos de conclusión del concurso por liquidación o insuficiencia de masa activa, no conlleva ulteriores efectos sobre el deudor (cfr. arts. 176 bis, 178, 178 bis y 179 LC). Tampoco se perjudica a otros eventuales acreedores concursales, pues no se habría dictado la conclusión del concurso por el pago o la consignación de la totalidad de los créditos reconocidos o la íntegra satisfacción de los acreedores por cualquier otro medio.
Por último, no debe olvidarse tampoco que si bien la escritura de constitución de hipoteca se otorga durante la fase de liquidación del concurso, no es hasta después de la conclusión del mismo cuando se presenta a inscripción en el Registro, momento en el que el deudor ha recuperado íntegras sus facultades de administración y disposición sobre sus bienes y en el que la hipoteca habrá quedado plena y perfectamente constituida.
El interés de demora en los préstamos hipotecarios sujetos a la Ley de Crédito Inmobiliario no puede ser inferior al legal
Frente al régimen general de autonomía de la voluntad, el legislador español ha optado por un régimen de exclusión de la misma en materia de intereses de demora. Se trata de una decisión de política legislativa que excluye por completo la negociación, y por consiguiente la fijación de un tipo de demora inferior al legal, aunque pudiera resultar beneficioso o más ventajoso para el deudor
CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN E INTERESES DE DEMORA EN PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS SOBRE BIENES INMUEBLES PARA USO RESIDENCIAL: NO ES POSIBLE FIJAR INTERESES DE DEMORA INFERIORES AL LÍMITE LEGAL
Dos Resoluciones de 5 de diciembre de 2019 (BOE 26 de febrero de 2020). Descargar. Descargar. Otra Resolución de 19 de diciembre de 2019 (BOE 12 de marzo de 2020). Descargar
En una escritura de préstamo hipotecario se establece un interés de demora dos puntos por encima del vigente en el momento del impago de la cuota. El notario lo admite entendiendo que dentro del límite legal de tres puntos establecido por la reforma de la Ley de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, es un pacto que beneficia al deudor, pero el registrador lo deniega.
La Dirección General confirma la calificación, entendiendo que se trata de un norma imperativa y a la luz de la propia Ley citada, la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores; el art 28 de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de Febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010, y la Sentencia del Tribunal Europeo de Justicia (Gran Sala) de 26 de Marzo de 2019, frente al régimen general de autonomía de la voluntad dentro de los límites legales en la contratación, el legislador español ha optado por un régimen de exclusión de la misma en materia de intereses de demora, con el fin de evitar cualquier discusión sobre la transparencia o abusividad de la cláusula reguladora de dichos intereses. Se trata, pues, de una decisión de política legislativa que excluye por completo la negociación, y por consiguiente la fijación de un tipo de demora inferior al legal.
NO ES NECESARIA LA EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR EN LA ESCRITURA DE HIPOTECA
Seis Resoluciones de 5 de diciembre de 2019 (BOE 26 de febrero de 2020). Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Otra Resolución de 12 de diciembre de 2019 (BOE 10 de marzo de 2020). Descargar
Se formaliza un préstamo para financiar la adquisición de una vivienda habitual de los prestatarios; y en garantía del mismo se constituye hipoteca sobre dicha finca.
El registrador suspende la inscripción solicitada porque no se incorpora en la escritura adjunta el Código Identificador del modelo de contrato de préstamo o crédito que se ha utilizado, acreditativo de su depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, ni otros datos que permitan comprobar la efectividad de su depósito con anterioridad a la comercialización del préstamo. El notario recurrente alega que ni en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, ni en los preceptos legales que cita el registrador como fundamento de su calificación negativa exigen que en la escritura de préstamo hipotecario se exprese ese código identificador del modelo del contrato de préstamo que se ha utilizado, acreditativo del depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación; y añade que, según la Instrucción de esta Dirección General de 13 de junio de 2019, la falta del depósito de las condiciones generales de la contratación en el referido Registro no constituye un defecto que impida la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de préstamo hipotecario.
La Dirección General estima el recurso, señalando que la citada Instrucción estableció con toda claridad que, al imponerse en el artículo 11 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, a todas las entidades la obligación concreta y terminante de depositar los formularios de los préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la propia Ley antes de empezar su comercialización, es indudable que el notario deberá controlar al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, y el registrador de la propiedad al inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido previamente a practicar dicho depósito. Añade que se trata de un control de cumplimiento de la legalidad que el notario y el registrador de la propiedad están obligados a realizar, como ocurre con otros supuestos de obligaciones legales cuyo cumplimiento debe resultar de la escritura y en su caso hacerse constar al practicar su inscripción. Además, las entidades financieras con frecuencia suelen indicar en sus modelos o minutas los números de identificación de las cláusulas depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. En tales supuestos, parece claro que, en la facultad de configuración del contrato que tienen las partes, siempre dentro de los límites legales, se debe entender incluida la de la reseña de ese número identificador. En consecuencia, en los supuestos en que ese número sea indicado por la entidad financiera, el notario respetando su voluntad negocial, deberá consignarlos en la escritura. No obstante, la carencia de ese reflejo por la entidad financiera no impide la autorización de la escritura ni su inscripción registral. Es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario que el notario haya comprobado que se ha producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación empleadas en la misma, de modo que, como establece la mencionada Instrucción, en el supuesto de que se compruebe, por el notario o por el registrador, que una condición general no ha sido depositada, deberán notificárselo al Ministerio de Justicia, en cumplimiento de su deber general de colaboración con la Administración, para que éste proceda en la forma establecida en el artículo 24 de la Ley 7/1998, de Condiciones Generales de la Contratación.
LEY CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO: PERSONA JURÍDICA PRESTATARIA Y ADMINISTRADOR PERSONA FÍSICA AVALISTA
Resolución de 5 de diciembre de 2019 (BOE 26 de febrero de 2020). Descargar. Otra Resolución de 20 de diciembre de 2019 (BOE 14 de marzo de 2020). Descargar
Es objeto de la presente la suspensión de la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria en la que concurren las siguientes circunstancias: se trata de un préstamo concedido a una sociedad para la adquisición de una vivienda que se hipoteca en garantía del mismo y en la que interviene como avalista el administrador de dicha sociedad. La registradora suspende la inscripción al considerar aplicable la 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario a todo el préstamo, en tanto que el notario recurrente considera que no entra dentro del ámbito de la misma al no tener el prestatario la condición de consumidor y tener el administrador una vinculación funcional con la sociedad prestataria.
La Dirección General desestima el recurso en cuanto a la exclusión de aplicabilidad de la Ley y revoca la calificación en cuanto a la pretensión de aplicar dicha Ley al contrato principal de préstamo.
La primera cuestión que resuelve la Dirección General es la aplicabilidad de la Ley 5/2019 a los préstamos concedidos a personas jurídicas en lo relativo al fiador persona física aun cuando éste no tenga la condición de consumidor, dado el tenor literal del artículo 2, apartado 1, letra a). Admitida dicha aplicación, procede esgrimir si la misma alcanza íntegramente al contrato, esto es, al prestatario y al avalista, o se limita a este último.
Por lo que se refiere al régimen de gastos, el Centro Directivo considera evidente que al fiador o garante personal o real que tiene la condición de persona física no se le puede imponer el coste del arancel notarial o registral si bien advierte que dado que la persona jurídica no está incluida en el ámbito subjetivo de la Ley 5/2019 es perfectamente viable un pacto en relación a los gastos entre el prestatario persona jurídica y la entidad financiera, siendo habitual que dichos costes sean asumidos por la parte prestataria.
Respecto al otorgamiento del acta previa prevenida en el artículo 15 de la citada Ley, queda limitada a las personas físicas tal y como se desprende del artículo 14.1; no obstante, el hecho de no resultar aplicables las obligaciones formales de la Ley 5/2019 a las personas jurídicas, no excluye que, si estas reúnen la condición de consumidoras, la entidad financiera tenga la obligación de cumplir respecto de ellas todas las obligaciones de información previstas para los consumidores.
Y en cuanto a la aplicabilidad de las limitaciones materiales que impone la Ley con carácter imperativo, nos encontramos a una operación en la que la entidad acreedora establece una doble relación jurídica: la principal, con la sociedad prestataria, y la accesoria, con la persona física garante; y si bien la accesoriedad de la garantía respecto de la obligación principal determina que su extensión y contenido sean, en principio, iguales a las establecidas en la relación obligatoria principal, nada impide que se pacten limitaciones cuantitativas o cualitativas a la garantía, de tal forma que la obligación principal asumida por la sociedad prestataria podrá sobrepasar dichos límites en tanto en cuanto se pacte de forma expresa que la garantía prestada por la persona física quede reducida a los mismos.
CANCELACIÓN HIPOTECARIA POR EL JUEZ CONCURSAL
Satisfecha ya la obligación garantizada con hipoteca con anterioridad a la declaración de concurso del titular de la finca hipotecada, sí es posible cancelar la inscripción de hipoteca, en virtud de un mandamiento de cancelación de cargas expedido por el Juzgado encargado de resolver el concurso, tras haber autorizado la venta de la finca hipotecada en sede de fase de liquidación, sin subsistencia de la garantía hipotecaria, si en el procedimiento judicial se ha considerado que se habían cumplido los requisitos que la Ley Concursal prevé para que se pueda llevar a cabo la cancelación de las hipotecas existentes sobre la finca, y entendiendo que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal, excede de las facultades de calificación que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario otorga a los registradores, el discrepar de esta valoración y entender incumplidos dichos requisitos.
BENEFICIO DE EXONERACIÓN CONCURSAL E HIPOTECANTE NO DEUDOR
No cabe la cancelación de hipoteca a instancia del hipotecante no deudor acreditando que en el procedimiento concursal seguido frente al deudor garantizado, de acordó la exoneración definitiva del pasivo insatisfecho incluyéndose el préstamo objeto de la garantía inmobiliaria.
El juez del concurso (salvo casos excepcionales como el que resulta, a sensu contrario, de lo dispuesto en el art. 135.1 LC) carece de competencia, ya que el bien hipotecado, al no ser del concursado, no puede formar parte de la masa activa, por lo que estaría excluido de su competencia exclusiva y excluyente (art. 8 LC).
Aun estando el crédito hipotecario en la masa pasiva, esta garantía recae sobre bienes de tercero por lo que en el concurso carece del carácter de privilegiado, pues el artículo 90.1.1.º LC presupone la identidad entre el deudor concursado y el titular del bien sobre el que recae la garantía, para reconocer el privilegio.
El pago del crédito solo extingue la obligación garantizada, pero no la hipoteca, cuya completa extinción -frente a terceros- requerirá de un acto especial de consentimiento del acreedor hipotecario a la cancelación.
CONSTANCIA DEL CORREO ELECTRÓNICO DE TODOS LOS PRESTATARIOS. CÓDIGO IDENTIFICADOR
Resolución de 12 de diciembre de 2019 (BOE de 10 de marzo de 2020). Descargar
En la escritura no se contiene la dirección de correo electrónico de uno de los prestatarios para la práctica de las comunicaciones a que se refiere la disposición adicional octava de la Ley 5/2019. La Dirección General afirma que en este caso debe entenderse que este consentimiento respecto de la consignación de una sola dirección de correo electrónico para ambos prestatarios ha quedado suficientemente expresado al indicar que se señala la “del prestatario” (en la forma que se ha transcrito en los antecedentes de hechos), sin especificar que se refiera únicamente a uno de ellos, si se tiene en cuenta el sentido que resulta de otras muchas cláusulas de la escritura en las que se emplea el término “prestatario”, en singular, para referirse a ambos prestatarios, incluso para prestar determinados consentimientos o autorizaciones que se explicitan (cfr. arts. 1284 y 1285 CC).
HIPOTECA MOBILIARIA SOBRE MARCAS
Se trata de decidir si procede o no la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca mobiliaria, otorgada por una sociedad mercantil hipotecante de deuda ajena, como propietaria en pleno dominio de la propiedad industrial (marcas), en garantía del cumplimiento de las obligaciones contraídas por cuatro sociedades mercantiles prestatarias, en virtud de un contrato de financiación suscrito entre las citadas sociedades, como acreditadas, y seis entidades bancarias acreedoras nacionales, entre ellas la recurrente, como acreditante.
Las conclusiones del centro directivo son las siguientes: 1) tratándose de propiedad industrial, dada su especial naturaleza, será válida y admisible a efectos de ejecución hipotecaria (arts. 682 LEC y 129 LH) la tasación de los bienes o derechos hipotecados ajustada a los métodos de valoración habituales en la práctica mercantil, y realizada por compañías especializadas aunque formalmente no se encuentren inscritas en el Registro del Banco de España; 2) la inscripción parcial de la hipoteca sin los referidos pactos de ejecución hipotecaria especiales (judicial directo y/o venta extrajudicial) se precisa solicitud expresa del prestamista que se va a convertir en titular registral de la hipoteca (arts. 19 bis y 322 LH).
HIPOTECA PARA EMPLEADO BANCARIO: INNECESARIA ACTA PREVIA
No resulta aplicable la Ley de Crédito Inmobiliario y, por ende, la obligación de extender acta de comprobación prevista en su artículo 15. En su artículo 2.4, letra a), se establece que la misma no será de aplicación a los contratos de préstamo “concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al público en general”.