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Timestamp: 2016-10-22 08:50:01
Document Index: 234145088

Matched Legal Cases: ['Art. 292', 'Art. 75', 'Art. 86', 'Art. 75', 'BGE', 'Art. 274', 'Art. 238', 'Art. 42', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 42', 'BGE', 'Art. 105', 'Art. 95', 'Art. 97', 'BGE', 'Art. 95', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 87', 'Art. 257', 'Art. 8']

4A_123/2010 (30.04.2010)
4A_123/2010
vertreten durch Rechtsanwalt Othmar Somm.
Beschwerde gegen den Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen, Einzelrichter f�r Rekurse im Obligationenrecht, vom 25. Januar 2010.
Die Y.________ AG (Vermieterin, Beschwerdegegnerin) k�ndigte mit Schreiben vom 25. Juli 2008 das mit X.________ (Mieter, Beschwerdef�hrer) bestehende Mietverh�ltnis wegen Zahlungsverzugs auf den 31. August 2008, trieb aber die Ausweisung nicht voran, obwohl der Beschwerdef�hrer in den Mietr�umlichkeiten verblieb. Erst am 24. Dezember 2008 teilte sie ihm brieflich mit, sie habe festgestellt, dass er noch nicht ausgezogen sei und diverse nicht einzuordnende Zahlungen geleistet habe. Diese betrachte sie "als Schadenminderungszahlungen", da sein "Konto ... immer noch einen Schuldsaldo von Fr. 20'136.30" aufweise. Mit Schreiben vom 30. April 2009 drohte die Vermieterin dem Beschwerdef�hrer wegen Zahlungsr�ckstandes im Betrage von Fr. 24'548.85 die K�ndigung an, welche sie nach unben�tztem Ablauf der gleichzeitig angedrohten dreissigt�gigen Zahlungsfrist mit Einschreibebrief vom 8. Juni 2009 auf den 31. Juli 2009 aussprach. Der Beschwerdef�hrer focht die K�ndigung nicht an, verblieb aber dennoch im Mietobjekt.
Die Vermieterin klagte am 10. August 2009 beim Kreisgericht St. Gallen auf Ausweisung des Beschwerdef�hrers. Am 12. November 2009 gab die Einzelrichterin diesem Begehren statt unter Androhung von Busse nach Art. 292 StGB und Zwangsvollstreckung im S�umnisfall. Das Kantonsgericht St. Gallen, Einzelrichter f�r Rekurse im Obligationenrecht, wies sowohl das Sistierungsgesuch als auch den Rekurs des Beschwerdef�hrers am 25. Januar 2010 ab.
Der Beschwerdef�hrer beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen die Aufhebung des Entscheids des Kreisgerichts St. Gallen vom 12. November 2009 und des Entscheids des Kantonsgerichts vom 25. Januar 2010, und er verlangt die Sistierung des bundesgerichtlichen Verfahrens bis zum Ausgang eines beim Kreisgericht St. Gallen h�ngigen Verfahrens �ber die Streitfrage, ob die Beschwerdegegnerin den Mietzins per Oktober 2008 auf Fr. 3'000.-- herabgesetzt hat. Die Beschwerdegegnerin schliesst auf kostenf�llige Abweisung der Beschwerde, w�hrend das Kantonsgericht St. Gallen auf eine Vernehmlassung verzichtet hat.
Mit Verf�gung vom 23. M�rz 2010 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung gew�hrt.
Gem�ss Art. 75 Abs. 1 BGG ist die Beschwerde zul�ssig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen und des Bundesverwaltungsgerichts. Dabei kn�pft der Begriff der Letztinstanzlichkeit an jenen von Art. 86 Abs. 1 OG an. Letztinstanzlichkeit gem�ss Art. 75 Abs. 1 BGG bedeutet, dass der kantonale Instanzenzug f�r die R�gen, die dem Bundesgericht vorgetragen werden, ausgesch�pft sein muss (BGE 134 III 524 E. 1.3 S. 527 mit Hinweisen). Auf den Antrag um Aufhebung des erstinstanzlichen Entscheids ist daher von vornherein nicht einzutreten. Hingegen ist Letztinstanzlichkeit des angefochtenen Entscheids des Kantonsgerichts integral zu bejahen, da die kantonale Nichtigkeitsbeschwerde in der vorliegenden Mietsache, f�r die ein einfaches und rasches Verfahren vorgeschrieben ist (Art. 274d Abs. 1 OR), ausgeschlossen ist (Art. 238 Abs. 1 lit. c des Zivilprozessgesetzes vom 20. Dezember 1990, ZPO/SG, sGS 961.2).
Die Beschwerdeschrift enth�lt keinen materiellen Antrag, wie er nach Art. 42 Abs. 1 BGG erforderlich ist. Die Voraussetzungen, unter denen ein blosser R�ckweisungsantrag gen�gt (BGE 133 III 489 E. 3.1 mit Hinweisen), sind indessen erf�llt, da nach der in der Beschwerde vertretenen Auffassung die Streitsache erst spruchreif ist, wenn festgestellt ist, ob unter den Parteien eine Vereinbarung zustande kam, wonach der Beschwerdef�hrer ab Oktober 2008 einen auf Fr. 3'000.-- reduzierten Mietzins schuldet. Dar�ber hinaus gen�gt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes, wenn aus der Begr�ndung mindestens sinngem�ss ersichtlich ist, in welchem Sinn das angefochtene Urteil abge�ndert werden soll (BGE 125 III 412 E. 1b S. 414; Urteil des Bundesgerichts 4C.165/2003 vom 3. November 2003 E. 1.1, nicht publiziert in BGE 130 III 113; je mit Hinweisen). Der Beschwerde ist zu entnehmen, dass der Beschwerdef�hrer den Standpunkt vertritt, er sei seiner Zahlungspflicht im vereinbarungsgem�ss reduzierten Umfang l�ckenlos nachgekommen, weshalb kein K�ndigungsgrund im Sinne von Art. 257d OR, mithin auch kein Ausweisungsgrund gegeben und die Klage daher abzuweisen sei. Auch unter diesem Gesichtspunkt kann auf die Beschwerde eingetreten werden.
3.1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist folglich weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erw�gungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begr�ndung abweisen (vgl. BGE 134 II 235 E. 4.3.4 S. 241). Immerhin pr�ft das Bundesgericht, unter Ber�cksichtigung der allgemeinen Begr�ndungspflicht der Beschwerde (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grunds�tzlich nur die geltend gemachten R�gen, sofern die rechtlichen M�ngel nicht geradezu offensichtlich sind. Es ist nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Beh�rde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 133 III 545 E. 2.2 S. 550; 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254; je mit Hinweis).
3.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des Sachverhaltes kann nur ger�gt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 133 II 249 E. 1.2.2 S. 252). Der Beschwerdef�hrer, der die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, kann sich nicht damit begn�gen, den bestrittenen Feststellungen eigene tats�chliche Behauptungen gegen�berzustellen oder darzulegen, wie die Beweise seiner Ansicht nach zu w�rdigen gewesen w�ren. Vielmehr hat er klar und substanziiert aufzuzeigen, inwiefern die ger�gten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen. Auf eine Kritik an den tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht gen�gt, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.; 133 III 462 E. 2.4 S. 466 f.).
Der Beschwerdef�hrer behauptet, per 1. Oktober 2008 sei ein neuer Mietvertrag zustande gekommen mit einem auf Fr. 3'000.-- reduzierten Mietzins. Er macht geltend, der von der Vorinstanz auf der Basis eines Mietzinses von Fr. 3'000.-- errechnete Ausstand von Fr. 10'478.85 resultiere aus dem alten Mietverh�ltnis und k�nne nicht f�r eine K�ndigung nach Art. 257d OR herhalten.
4.1 Die Vorinstanz erwog, allein aus einer allf�lligen Vereinbarung einer Mietzinssenkung sei nicht auf das Zustandekommen eines neuen Mietvertrages zu schliessen. Hinweise, die f�r den Abschluss eines neuen Vertrages sprechen w�rden, seien weder behauptet noch ersichtlich. F�r den Fall, dass eine Mietzinssenkung per 1. Oktober 2008 vereinbart worden w�re, sei daher davon auszugehen, dass (bloss) das bisherige Mietverh�ltnis mit ver�ndertem Mietzins fortgesetzt worden sei.
4.2 Die Vorinstanz liess letztlich aber mangels Erheblichkeit offen, ob gem�ss der Behauptung des Beschwerdef�hrers per 1. Oktober 2008 ein neuer Mietvertrag zustande kam und ob tats�chlich ab 1. Oktober 2008 ein auf Fr. 3'000.-- reduzierter Mietzins geschuldet war. Sie stellte - insoweit unangefochten - fest, der Mietzins sei vertragsgem�ss monatlich im Voraus, sp�testens am Monatsersten, zu bezahlen gewesen. F�r die Zahlungen von je Fr. 3'000.-- vom 29. September 2008, 6. Oktober 2008, 3. November 2008, 9. Dezember 2008 und 26. Januar 2009 nahm die Vorinstanz an, diese seien nach dem konkludent ge�usserten Willen des Beschwerdef�hrers f�r den jeweils nachfolgenden Monat bestimmt gewesen. Mit Bezug auf die Zahlung des Beschwerdef�hrers vom 10. Februar 2009 �ber Fr. 12'000.-- kam die Vorinstanz dagegen zum Ergebnis, diese sei entgegen der Behauptung des Beschwerdef�hrers nicht als Vorauszahlung von drei (recte: vier) Monatsmieten anzusehen. Der Beschwerdef�hrer mache nicht geltend, er habe ausdr�cklich erkl�rt, dass es sich um eine Vorauszahlung handeln sollte. Dies ergebe sich auch nicht aus den Umst�nden. Es sei unwahrscheinlich, dass der Beschwerdef�hrer, der nach eigener Darstellung aus finanziellen Gr�nden auf eine Mietzinssenkung angewiesen war, freiwillig gleich mehrere Monatsmieten im Voraus habe begleichen wollen. Hingegen sei im Zeitpunkt der Zahlung der Fr. 12'000.-- noch eine Mietzinsforderung der Beschwerdegegnerin von Fr. 16'478.85 aus der Zeit vor Oktober 2008 offen gewesen, weshalb auf der Hand liege, dass die Zahlung vom 10. Februar 2009 �ber Fr. 12'000.-- als Akontozahlung an diese Schuld bestimmt gewesen sei. Die Beschwerdegegnerin habe in ihrer K�ndigungsandrohung denn auch implizit die Anrechnung dieser Zahlung an die offenen Anspr�che aus der Zeit vor Oktober 2008 erkl�rt, wogegen der Beschwerdef�hrer nicht remonstriert habe. Selbst ohne diese �usserung der Beschwerdegegnerin w�re die erw�hnte Zahlung nach Auffassung der Vorinstanz mangels ausdr�cklicher oder konkludenter Anrechnungserkl�rung des Beschwerdef�hrers nach Art. 87 Abs. 1 OR auf diese fr�heren Ausst�nde anzurechnen. Auch wenn man f�r die Zeit ab Oktober 2008 einen monatlichen Mietzins von bloss Fr. 3'000.-- ber�cksichtigen und von einem neuen Mietvertrag ab diesem Zeitpunkt ausginge, w�re der Beschwerdef�hrer am 30. April 2009 (Datum der K�ndigungsandrohung) mit Fr. 6'000.--, bei Annahme eines neuen Mietvertrages ab 1. September 2008 zus�tzlich um den Septembermietzins im Verzug gewesen. Da er innerhalb der 30-t�gigen Zahlungsfrist nur Fr. 3'000.-- bezahlt habe, sei die Beschwerdegegnerin am 8. Juni 2009 (Datum des K�ndigungsschreibens) berechtigt gewesen, auf den 31. Juli 2009 zu k�ndigen (Art. 257d Abs. 2 OR).
4.3 Der Beschwerdef�hrer bringt vor, er habe am 10. Februar 2009 den Betrag von Fr. 12'000.-- als Vorauszahlung f�r vier Monatsmieten bezahlt, um weiteren Problemen zu entgehen. Er sei daher am 30. April 2009 entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht mit Mietzinsen von Fr. 6'000.-- im R�ckstand gewesen. Die K�ndigung und die Ausweisung seien mithin zu Unrecht erfolgt. Weshalb die behauptete Abrede �ber eine Mietzinsreduktion das Zustandekommen eines neuen Mietvertrages bewirkt haben soll, legt er indes auch vor Bundesgericht nicht substanziiert dar und ist auch nicht ersichtlich. Er macht zwar geltend, wenn ein Vermieter kein Ausweisungsverfahren einleite, k�nne dies so verstanden werden, "dass stillschweigend ein neuer Mietvertrag geschlossen wurde bzw. dass das Mietverh�ltnis fortgesetzt wird." Es bleibt aber offen, was an einem derartigen Verhalten der Vermieterschaft auf den Abschluss eines neuen statt die Fortsetzung des alten Mietvertrages schliessen lassen sollte. Entgegen der Auffassung des Beschwerdef�hrers ist daher von ein und demselben Mietvertragsverh�ltnis auszugehen, selbst wenn der Mietzins tats�chlich reduziert worden sein sollte (vgl. E. 4.1 hiervor). Bei einer Fortsetzung des Mietverh�ltnisses mit tieferem Mietzins ist aber nicht relevant, welche Mietzinsbetreffnisse offen geblieben sind. Damit h�lt die Auffassung der Vorinstanz, es sei nicht rechtserheblich, ob der Beschwerdef�hrer ab 1. Oktober, allenfalls ab 1. September 2008 einen tieferen Mietzins schuldete als zuvor, vor Bundesrecht stand.
Aus den dargelegten Gr�nden konnten die vom Beschwerdef�hrer verlangten Abkl�rungen betreffend die behauptete Vereinbarung einer Mietzinsherabsetzung mangels Rechtserheblichkeit unterbleiben. Eine Verletzung von Art. 8 ZGB oder des rechtlichen Geh�rs scheidet daher aus. Damit erweist sich die Beschwerde insgesamt als unbegr�ndet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.