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Timestamp: 2018-03-17 04:11:00
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Matched Legal Cases: ['de lege ferenda', 'de lege ferenda', 'artículo 3', 'artículo 5', 'artículo 11', 'artículo 11', 'artículo 16', 'artículo 15', 'artículo 16', 'artículo 11', 'artículo 9', 'artículo 19', 'artículo 9', 'artículo 4', 'artículo 4']

Encinar Administradores de Fincas: El proceso monitorio especial de las comunidades de propietarios
I. REGULACIÓN E IMPORTANCIA
Art. 21 LPH de 21 de julio de 1960 (en la redacción dada por la Ley 8/99 de 6 de abril), el cual por su parquedad fue reformado a su vez por la LEC de 2000 (cabe reseñar que la LEC de 2000 fue a su vez modificada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre para su adaptación a la Nueva Oficina Judicial). La última modificación en esta materia se ha producido por virtud de la Ley de 27 de junio de 2013, como más adelante veremos.
Las comunidades de propietarios son verdaderas células de integración social, realidad social de nuestros días que forma parte a su vez de nuestra cotidianeidad. Las mismas deben sostenerse económicamente, financiarse en definitiva, y a tal fin cobran especial importancia las cuotas periódicas que se establezcan para hacer frente a los gastos comunes. La relevancia de todo ello estriba en que si los copropietarios impagarán sus cuotas, los Juzgados podrían llegar a la saturación. Precisamente por ello, es esencial que el cauce procesal para el cobro de dichas cuotas de los copropietarios sea expeditivo y eficaz.
Como consecuencia de la crisis económica actual, se está produciendo un fenómeno curioso, así los impagos por los propietarios cuyas viviendas estén hipotecadas por un valor superior al valor actualizado de dicho inmueble, y que hacen que la entidad hipotecante, que normalmente se adjudica en subasta el inmueble hipotecado, responde en última instancia con la afección real (art. 9 ) , que actualmente se extiende a la parte vencida de la anualidad corriente y las tres anualidades anteriores (a partir de la mencionada reforma de 27 de junio de 2013, pues antes de la misma sólo se retrotraía a la anualidad anterior además de a la parte vencida de la anualidad corriente).
La morosidad se ha convertido en un mal endémico de nuestro país. Según el Banco de Pagos Internacional (BIS), España, ya hace unos años, fue clasificada como la cuarta potencia más endeudada del mundo. Y las comunidades de propietarios son espejo de esta realidad socio-económica.
El proceso que estamos estudiando está pensado para disuadir a los propietarios morosos, amén de para obtener el más efectivo y expeditivo cobro de las cuotas impagadas. Tiene el mismo especialidades sobre todo en materia de presupuestos procesales (competencia y legitimación) y en distintos hitos de su iter procedimental: carácter privilegiado de la documentación a aportar con la petición inicial, posibilidad de citación edictal del deudor, la medida cautelar de embargo preventivo, las costas procesales, la utilización de los recursos, sean quizá las más relevantes.
También pueden exigirse estas cantidades adeudadas por el procedimiento ordinario que corresponda a la cuantía –si bien sin los privilegios inherentes al juicio monitorio especial, verbigracia en materia de costas procesales, como se examinará al término–.
Además de ser competente el Juzgado de 1ª Instancia del domicilio o residencia del deudor, lo es asimismo el Juzgado de 1ª Instancia en que radica la finca (= forum rei sitae), establecida dicha competencia de forma imperativa en el art. 813 LEC. No caben pues ni sumisión expresa ni tácita, y el juez controlará de oficio su propia competencia objetiva y territorial (art. 58 LEC).
Tiene su ratio esta norma en lograr la mayor rapidez posible en la obtención del título ejecutivo como en dar más facilidad al deudor para poder oponerse a la reclamación del actor. En cualquier caso, en la práctica, lo normal es presentar la petición inicial ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radica la finca, y si el moroso reside o puede ser hallado en otro lugar distinto de aquél, el requerimiento de pago se cursaría por exhorto.
Estudio de la legitimación activa del Presidente, Vicepresidente en su caso, Administrador y del Comunero.
La legitimación activa sería en realidad de la propia comunidad. Por ello se discute si el Presidente precisa o no autorización de la junta para accionar contra el moroso. Aunque se han sostenido a este respecto criterios discrepantes por parte de las distintas Audiencias Provinciales, lo cierto es que según el criterio mayoritario, el Presidente no necesitaría dicha previa autorización, pero sí la precisaría el Administrador. ¿Y si se encontraran vacantes los cargos representativos de la Comunidad? Pues en tal caso no habría legitimación activa a tenor del propio art. 21.1 LPH, salvo que tal supuesto no se dé a limine, sino de forma sobrevenida. En cuanto a si sería posible que ostentara la legitimación activa un copropietario sin más, hay que resolver la cuestión en sentido negativo dada la dicción del art. 21.1 LPH, que reserva la misma a estos efectos al Presidente o al Administrador de la Comunidad de vecinos. Y si nos encontramos en el caso de que el Presidente sea a la vez el deudor, lo lógico es que en tal hipótesis la legitimación activa la ostentara el Vicepresidente (por mor del art. 13 LPH).
El Presidente debe justificar la vigencia en su cargo en el momento del otorgamiento de los poderes para pleitos o cuando inicia el procedimiento directamente. Esta justificación se hará por certificado del acta de nombramiento, testimonio notarial de la misma o testimonio del libro de actas de la comunidad de propietarios efectuado por el Secretario del Juzgado que está conociendo del proceso.
La legitimación del administrador es restringida: primero porque se circunscribe a la petición inicial del proceso monitorio (siempre que la Junta lo autorice a su vez de forma expresa, si bien no es preciso que la misma sea casuística, basta una autorización genérica). Sin embargo, si el juicio monitorio se transforma vg en ordinario por la oposición del deudor, el legitimado activamente será el Presidente de la Comunidad, tanto para presentar la demanda como para comparecer a la vista (Sentencia AP Toledo, 7 de noviembre de 2002). Por el contrario, no tendrá el Administrador legitimación activa para ejercitar en nombre de la comunidad otro tipo de juicio diferente, como puede ser el ordinario o el verbal. Sin embargo, otras resoluciones, como el auto de la AP de Badajoz, sección 3ª, de 7 de octubre de 2004, reconocen legitimación al administrador durante todo el proceso, incluido el eventual juicio verbal ordinario.
En cuanto a la legitimación activa del comunero o copropietario, cabe alegar que si bien la misma es discutible, en cualquier caso quedaría sometida a los mismos requisitos expuestos ut supra. A mayor abundamiento, dados los requisitos exigidos por el art. 814.2 de la LEC en cuanto a las reclamaciones por impagos de cuotas de Comunidad de Propietarios, que requieren certificación expedida conforme a D. Final 1ª, excluyen la posibilidad del ejercicio de una acción de este tipo sin autorización de la Comunidad de Propietarios, pues se requiere certificación del acuerdo de la Junta aprobatorio de la liquidación y autorización del Presidente o administrador para interponer la demanda. A su vez, deben traerse al caso sentencias como la de AP Murcia, sec. 5ª, S 3-2-2005 que establece que "pese a la representación orgánica que ostenta el Presidente de la Comunidad de Propietarios, el comunero está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad” (v. STC 115/99, de 14 de junio). Por lo tanto, es necesario que la cuestión que se someta a la decisión judicial cuente con el conocimiento de la Junta de Propietarios, puesto que las normas que rigen la propiedad horizontal son normas de derecho público que no pueden dejarse al arbitrio de las partes, y, por ello, si la cuestión sometida al conocimiento de la Junta de Propietarios quiere ejercitarse ante los órganos judiciales o bien iniciar cualquier tipo de reclamación extrajudicial, el comunero estaría legitimado para interponer la demanda una vez que la Junta ha sido informada de la cuestión que trata de ejercitarse judicialmente y se constate que la Junta por desidia o por otras circunstancias no quiere plantear la cuestión en interés de toda la Comunidad[1].
Los distintos perfiles de deudor
–Deudor ordinario
–Nuevo propietario
–Deudor concursado
Deudor ordinario: Prima facie se presenta el juicio monitorio de la LPH como de gran utilidad, aunque a veces, por la lentitud judicial, algunas Comunidades acaban acudiendo preferentemente al juicio ordinario o verbal.
Nuevo propietario: Como asevera el Letrado Daniel Loscertales Fuertes, “cada vez es más frecuente el cambio de titular del piso o local, sobre todo por la adjudicación judicial consecuencia de ejecución hipotecaria, toda vez que los deudores recalcitrantes son en realidad unos morosos ante todos sus compromisos. Y es normal que una persona que no paga la hipoteca, no se va a preocupar de abonar los gastos de la Comunidad, en el fondo sabe que su situación le llevará, tarde o temprano a la pérdida de su propiedad (...)”[2].
Aquí es donde ha de destacarse la modificación que se ha producido en el art. 9 de la LPH, por cuanto anteriormente se tenía establecida una afección real del inmueble circunscrita al año en curso y al precedente, –aclarándose a su vez que la fecha a tener en cuenta era la de la propia escritura de compraventa y en casos de ejecución judicial, según unánime jurisprudencia, la del auto de adjudicación–. El propio Loscertarles Fuertes ya proponía de lege ferenda una ampliación del plazo de afección, pues como él mismo indicaba, es muy frecuente la existencia de deudas comunitarias más antiguas que las del período a que se refería la ley, y habida cuenta a fortiori que las comunidades sólo podían accionar contra el propietario original moroso, el cual, casi siempre , se hallaba en paradero ignoto y sobre todo, siendo la insolvencia su estado común, lo que acarreaba como consecuencia una notable pérdida económica para la Comunidad. Por eso, Loscertales proponía que la afección real comprendiera al menos los tres años anteriores, o incluso cuatro, “porque sería el mismo plazo que tiene la deuda fiscal y además el nuevo propietario sería muy consciente de esta obligación a la hora de comprar o adjudicarse un bien, lo que, por otra parte, haría coincidir las normas actuales de afección real, con lo que dispone el art. 670.5 de la LEC[3], por lo menos cuando se trata de ejecución hipotecaria” El Consejo de Administradores de Fincas pidió incluso un incremento de hasta 5 años del plazo de afección real que establece el art. 9 de la LPH[4]Alguna voz autorizada propuso incluso una afección real que se extendiera a toda la deuda anterior, sin límite temporal alguno a su vez.
Así pues, la Ley 49/60 de 21 de julio sobre propiedad horizontal ha sido muy recientemente modificada, con fecha 27-06-2013, y en su actual art. 9.1 e) se preceptúa que:
“El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación...”
Esta reforma operada en concreto por la modificación de la LPH introducida a través de la Ley 8/2013 de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, supone en definitiva que las cuotas del año en curso y las de los tres años anteriores serán preferentes, entre otros créditos, a las hipotecas y el comprador de un piso que opte por no exigir el certificado de deudas frente a la comunidad, terminará respondiendo de las cuotas adeudadas durante el año que compra y los tres años anteriores. En efecto, el mentado apartado e) del art. 9.1 agrega: “En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude (...)”.
Deudor en concurso de acreedores: Cada vez se da con más frecuencia la hipótesis de ser la Comunidad de Propietarios acreedora de la empresa promotora que ha entrado en concurso. No olvidemos que el procedimiento concursal consiste en definitiva en que los acreedores, de manera organizada, puedan ver satisfechas sus deudas, en este caso, las cuotas comunitarias devengadas antes y después de la declaración en concurso, total o parcialmente. Lo positivo de las declaraciones concursales de promotoras inmobiliarias es que se nombra un administrador concursal, el cual, tratará de satisfacer a los acreedores, incluso mediante acuerdos (vg, transmitir una plaza de garaje a la comunidad a cambio de una condonación de deuda), y lo negativo es que a tenor del art. 90 de la actual Ley Concursal, los créditos comunitarios de las Comunidades de propietarios no tienen privilegio especial, y por ende, se exponen a no ver satisfechas íntegramente sus reclamaciones. El tiempo es otro factor que corre en contra de las mismas, además, que se ven obligadas a hacer frente a las cuotas (normalmente mediante derramas) hasta que no se solventa la situación.
No obstante no todas los créditos representados por cuotas de comunidad tendrán la misma condición ni se pagarán del mismo modo. Veamos las diferentes tipos:
1º. Si se trata de cuotas de comunidad que se hubieren generado con anterioridad a que la empresa fuera declarada en concurso, es importante que comunique a la Administración concursal la existencia de la deuda y su importe. Para ello tendrá un plazo de un mes desde que se publicó en el BOE la declaración de concurso de la empresa. En el caso de que se disponga de una Sentencia condenatoria a favor de la Comunidad, el reconocimiento del crédito será automático. Estos créditos, al ser anteriores a que la empresa se declarara en concurso se cobrarán según lo que establezca el Convenio que se apruebe y según los criterios de cobro que se establezcan en el mismo.
2º. Si se trata de cuotas de comunidad que se han generado después de la declaración de concurso, se consideran “créditos contra la masa” y deben abonarse a sus respectivos vencimientos, sea cual sea la situación en la que se encuentra el concurso.
La Comunidad tendrá que ir comunicando a la Administración concursal las cuotas que vayan venciendo para se abonen de forma inmediata, salvo que estemos ante un caso en el que no haya “masa activa” o patrimonio suficiente para hacer dichos pagos. En el caso de que no se proceda a su pago, la Comunidad estará legitimada para presentar una demanda de “incidente concursal” mediante Abogado y Procurador a fin de pedir al Juez que califique dichas cuotas impagadas como créditos contra la masa y condene a la administración concursal a su pago.
La afección real a que venimos refiriéndonos no funciona en caso de concurso, ex Ley Concursal 22/2003. La Ley Concursal declara que no se admitirá en el concurso ningún privilegio o preferencia no reconocido expresamente en dicha ley.[5] Se proponía ya de lege ferenda por parte de la doctrina no sólo la ampliación del período de afección real, sino que se aplicara a todos los supuestos, incluidos los concursales, ya que hoy día es cada vez más habitual que las promotoras se declaren en concurso de acreedores, teniéndose en cuenta asimismo que al final del procedimiento concursal, pasados años incluso, el piso pasa a manos de un tercero, el cual sólo pagará la afección real del año actual y la de los tres anteriores. Por ello se proponía doctrinalmente que en la propia Ley Concursal se hiciera constar que la afección real de la propiedad horizontal es crédito preferente.
A su vez, el Consejo de Administradores de Fincas también solicitó expresamente del poder legislativo la modificación del art. 90 de la Ley Concursal para que las deudas con las comunidades de propietarios por impago de cuotas pasen a ser créditos con privilegio especial de cobro[6].
III. PROCEDIMIENTO: ESPECIALIDADES
Documentación privilegiada
El documento –que ha de acompañar a la petición inicial del proceso monitorio especial de la LPH– es privilegiado en el sentido de que no permite el análisis de la concurrencia del principio de prueba, bastando la mera presentación de la certificación del acuerdo de la Junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda, y la notificación en forma al propietario afectado en su domicilio, piso o local, o en su defecto, en el tablón de anuncios de la Comunidad. En efecto, de acuerdo con el art. 812.2.2º de la LEC, el documento es privilegiado, en el sentido de que no requiere examen ninguno en cuanto al cumplimiento del requisito del principio de prueba.
En efecto, las certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de comunidades de propietarios de inmuebles urbanos del art. 812.2.2º de la LEC, siempre que cumplan los requisitos del art. 21 LPH (certificación del acuerdo de la junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad, expedida por el secretario con el visto bueno del presidente; y la notificación del acuerdo de la junta en el domicilio designado por el propietario, en su defecto en el propio piso o local, o en última instancia, en el tablón de anuncios de la comunidad conforme al art. 9 LPH).
Cabe agregar que no cabe la ampliación de cuotas reclamadas una vez iniciado el monitorio. La SAP de Madrid, Sec. 25ª, 436/2006, 22-09-2006 así lo señala. La SAP de Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4ª, 77/2003, 17-2-2003, veda también la posibilidad de que en la demanda se reclamen cuotas posteriores a las incluidas en la liquidación aprobada en Junta. Entrando más en la cuestión de las cuotas comunitarias susceptibles de reclamación, añadir que el art. 21.1 de la LPH, que es el que se refiere a las cuotas reclamables, es interpretado en sentido lato, como referido no sólo a los gastos generales del art. 9.1 apartados e y f de la LPH (o sea, gastos generales de sostenimiento del inmueble y fondo de reserva), sino comprensivo a su vez de todas las deudas de la Comunidad (cuotas ordinarias o extraordinarias, etc.).
Era cuestión controvertida si el límite cuantitativo que se imponía al juicio monitorio general era aplicable o no al monitorio de la LPH, debate ya superado a la vista de que dicho límite cuantitativo ha sido suprimido por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal, para equipararlo así al Proceso Monitorio Europeo. Por ende, hay que concluir que podrá accionarse por esta vía especial con independencia del quantum que se reclame.
El requerimiento de pago se practica por edictos en caso de no haberse podido practicar personalmente en su domicilio o en su defecto en el propio piso o local.
Habitualmente, las comunidades de propietarios, sobre todo las que poseen Administrador de fincas, dialogan con el moroso, para solucionar amigablemente el problema, primero verbalmente, y ya en un segundo estadio procediendo a la reclamación por escrito. En muchos casos, no es que el propietario sea un moroso, sino que está atrasado en los pagos, debido en ocasiones a la propia crisis económica que soporta el país, en cuyo caso la reclamación extrajudicial sí que es efectiva, y el problema termina resolviéndose satisfactoriamente.
Pero en el caso de que aquélla no fructifique, no queda más remedio que impetrar la tutela de los tribunales reclamando la deuda, ya sea a través de este procedimiento, o bien a través del ordinario que corresponda.
Matizar que no existe unanimidad doctrinal sobre los distintos modos de notificación; así pues, para algunas Audiencias, basta con correo certificado, mientras que otras son más exigentes y requieren incluso que se haga por burofax o mediante Notario.
Para llevar a efecto la notificación edictal, una vez intentada la notificación conforme al art. 815 LEC (en domicilio designado o en piso o local del deudor), y habiendo resultado negativa, el Secretario Judicial, consignadas estas circunstancias, mandará que se haga la notificación fijando la copia de la resolución o la cédula en el tablón de anuncios de la oficina judicial, salvaguardando en todo caso los derechos e intereses de los menores, así como otros derechos y libertades que pudieran verse afectados por la publicidad de los mismos, siendo considerado el requerimiento de pago por la vía edictal como una ficción, un mero formalismo, una vez agotadas todas las posibilidades para localizar al moroso.
Sólo a instancia de parte, y a costa del demandante, se publicará en el Boletín Oficial de la Provincia, en el de la Comunidad Autónoma, en el BOE o en un diario de difusión nacional o provincial.
La posibilidad de requerir de pago al deudor por edictos es una notable excepción respecto del resto de juicios monitorios. Algún sector doctrinal ha entendido que de resultar negativa la diligencia de requerimiento de pago, no debe procederse a la averiguación de domicilio por parte del Tribunal y debe acudirse directamente al requerimiento por edictos previsto en el art. 815 de la LEC como modo subsidiario de comunicación. Sin embargo, con base en el art. 24 de la CE, que garantiza el derecho a un juicio contradictorio, no puede justificarse una resolución inaudita parte más que en el caso de incomparecencia por voluntad expresa o tácita o por negligencia imputable al deudor, por lo que cabe entender que la posibilidad de requerimiento edictal queda subordinada al agotamiento de las demás vías previstas en el art. 164 de la LEC, y que alude a la averiguación de domicilio por el Tribunal regulada en el mismo art. 156 del mismo texto. Por ende, deben agotarse primero las posibilidades de efectuar el requerimiento de pago en forma personal, inclusive la averiguación domiciliaria judicial[7]
Consecuencias del requerimiento judicial de pago
Si el deudor paga (art. 817 LEC, tan pronto como se acreditare el pago), el Secretario Judicial ordenará el archivo de las actuaciones (archivo que se entiende, por supuesto, sin perjuicio del pago de costas)
Pasividad del deudor
El art. 816.1 de la LEC establece que: “Si el deudor no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere, el Secretario judicial dictará decreto dando por terminado el proceso monitorio y dará traslado al acreedor para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud”. Por consiguiente, los dos trámites subsiguientes serán:
Decreto de conclusión del monitorio especial por parte del Secretario Judicial.
Y dos: Solicitud encaminada a la obtención de título de ejecución (art. 517.2.9ª LEC)
Despachada ejecución, se seguirá conforme a lo dispuesto para la ejecución de sentencias. Una vez abierta la ejecución, la oposición que podrá caberle al deudor se circunscribirá a los siguientes motivos:
Pago y motivos procesales (art. 559 LEC)
(No se incluye pluspetición: art. 556.1 LEC)
Finalmente, decir que se proyectan los efectos propios de la cosa juzgada o res iudicata de tal manera que el solicitante y el deudor ejecutado no podrán pretender ulteriormente en proceso ordinario la cantidad reclamada en el monitorio o la devolución de la que se obtuviere en la ejecución.
En cuanto a intereses, decir que desde que se dicte el auto despachando ejecución, la deuda devengará el interés a que se refiere el art. 576 de la LEC: legal más dos puntos o el pactado.
En síntesis, la posibilidad de oposición del requerido de pago se arbitra en el art. 818 de la LEC, que requiere escrito sucinto por parte del mismo en plazo de 20 días, con postulación dual si la cuantía reclamada lo hace necesario, matizándose que ex el mismo precepto, si la oposición del deudor se fundara en la existencia de pluspetición, se actuará respecto de la cantidad reconocida como debida conforme a lo que dispone el apartado segundo del art. 21 de la presente Ley, o sea, como allanamiento parcial. Ello dará lugar a la apertura a su vez de la vía contenciosa, abriéndose juicio verbal caso de quantum inferior a 6000 euros, o bien en caso de que se rebase dicha cuantía, dando al interesado el plazo de un mes para que presente la demanda propia del juicio ordinario (si no la presentare se expondrá al sobreseimiento y a la condena en costas).
Existen diversas posturas sobre las razones o causas que se deben de oponer al requerimiento de pago, desde una tendencia que exige que sucintamente se aleguen las causas por la que oponen, y si no se alegaren de esta forma no se tendrá por opuesto al requerimiento de pago, hasta otra tendencia que se muestra partidarios de la obligación de las alegaciones in extenso de la oposición.
Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del procedimiento monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado (art. 21.5 LPH).
El art. 818.1 LEC dispone que si se dan razones motivadas, es decir, el deudor se opone formalmente mediante su personación en el proceso monitorio, finaliza éste, y su discrepancia con el acreedor se sustancia por los cauces procesales del juicio declarativo que corresponda, según la cuantía de la deuda reclamada.
Los motivos de oposición que puede esgrimir el requerido no están tasados, aunque sí muy limitados por la naturaleza del título que da lugar a la reclamación. También puede ser cualquier otro motivo que afecte el carácter ejecutivo del acuerdo que permite el acceso a este tipo de proceso especial.
Evidentemente, tal y como ha puesto de manifiesto la Sentencia de la AP de Santa de Tenerife (Sección 4ª), de 12 de mayo de 2011 (AC 2011\1407), el deudor puede oponerse manifestando las razones por las que no debe en todo o en parte, la cantidad reclamada, o lo que es lo mismo, alegando hechos extintivos como el pago o la compensación, o excluyentes como la prescripción o la promesa de no pedir.
La oposición se debe de instar en el plazo improrrogable de veinte días hábiles, a contar desde la notificación del requerimiento de pago, teniendo como efecto la presentación fuera de plazo la declaración judicial de ser tenida por no formulada, lo que ineludiblemente conduce al despacho de ejecución.
El efecto de la oposición en forma al requerimiento monitorio, viene definido en el art. 818.2 de la LEC, y no es otro que el Secretario judicial dictará decreto dando por terminado el proceso monitorio y acordando seguir la tramitación conforme a lo previsto para este tipo de juicio, convocando a las partes a la vista ante el Tribunal, cuando la cuantía del proceso no excediera de la propia del juicio verbal. Cuando el importe de la reclamación exceda de dicha cantidad, si el peticionario no interpusiera la demanda de procedimiento ordinario correspondiente, dentro del plazo de un mes desde el traslado del escrito de oposición, el Secretario judicial dictará decreto sobreseyendo las actuaciones y condenando en costas al acreedor. Si presentare la demanda, en el decreto poniendo fin al proceso monitorio acordará dar traslado de ella al demandado conforme a lo previsto en los arts. 404 y siguientes de la presente ley, salvo que no proceda su admisión, en cuyo caso acordará dar cuenta al Juez para que resuelva lo que corresponda[8].
Postulación dual
Ex art. 814.2 LEC, no es preceptiva la intervención de Abogado y Procurador en la petición inicial del proceso monitorio; no obstante, si se opta por contar con ellos y la sentencia resulta a la postre íntegramente estimatoria, el deudor deberá pagar los gastos de su intervención, tanto si paga como si no comparece ante el Juzgado, con el límite, respecto de los honorarios del abogado, de la tercera parte de la cuantía de la reclamación, conforme determina el art. 394.3 de la LEC.
Por lo anterior, aunque la cuantía del proceso no exceda de los 2000 euros y no sea preceptiva la intervención de dichos profesionales, se incluirán en la condena en costas los honorarios de Abogado y los derechos del Procurador.
La presentación, tanto de la petición inicial del proceso monitorio como de una demanda declarativa que tenga por objeto cuotas comunitarias, ante el Juzgado de Primera Instancia, lleva aparejada la obligación legal de abonar la correspondiente tasa judicial por la prestación del servicio judicial al ciudadano, ex Ley 10/12 de 20 de noviembre, la cual tiene una parte fija y otra variable. En todo caso, los procesos monitorios de cuantía inferior a los 2000 euros están exentos de tasa.
El justificante de la tasa se deberá acompañar como un documento más junto con la petición inicial del proceso monitorio. El pago de la tasa se justifica por el mero hecho de que se trata del pago de una cantidad por la prestación de un servicio público; en este caso, la potestad jurisdiccional, según viene siendo declarado por diversas resoluciones judiciales.
En concreto, el art. 21 de la LPH, que en su apartado 5 señala: “Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado”.
En caso de oposición al pago, la Comunidad de Propietarios podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de la persona deudora, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas, acordándolo el Juzgado en todo caso sin necesidad de prestar caución, si bien el deudor podrá levantar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado. En efecto, para asegurar la eventual ejecución forzosa, el apdo. 5 del art. 21 LPH atribuye a las comunidades de propietarios la facultad de solicitar como medida cautelar el embargo preventivo de bienes que sean suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas, cuando el propietario moroso se opusiere a la petición inicial.
Tal parece que prima facie o a primera vista tal norma nos hace pensar que, en todo caso, la adopción del embargo preventivo estaría supeditada a la previa oposición del deudor.
Sin embargo, en contra de tal conclusión, pueden esgrimirse los siguientes argumentos en Derecho:
Primero porque el art. 21.5 LPH lo que contempla es un régimen privilegiado que no tiene a su vez porqué excluir el general, segundo , porque la posibilidad de adoptar medidas cautelares antes de la oposición del deudor deriva de que el requerimiento de pago puede devenir en un aviso al mismo (quien entonces contaría con que no se adoptaran medidas de esta índole sobre su patrimonio hasta tanto transcurra el plazo de oposición) y tercero porque no se entiende que se deje en manos del deudor el propio embargo preventivo en cuestión[9].
Prescripción para reclamar las cuotas comunitarias al moroso
Esta cuestión ha sido tratada extensamente por nuestros Tribunales, que han venido a asentar el criterio general de que los gastos comunes incluyendo los ordinarios y los extraordinarios, tienen un plazo de prescripción de 15 años, si bien existe una doctrina muy minoritaria de que la prescripción de los gastos comunes pudiera ser de cinco años. Hay que señalar no obstante, que la mayoría de los Tribunales optan por la primera posición.
La SAP Madrid, Sec. 14ª, 28-7-2004 (Ponente: Pablo Quecedo Aracil, Sentencia 606/2004, Rec. 306/2003) establece que el plazo de prescripción de deuda por cuotas comunitarias es de quince años, si bien reconoce que la jurisprudencia provincial no es pacifica, existiendo tres posturas. La primera, mayoritaria en nuestras Audiencias Provinciales, sostiene que el plazo de prescripción es el general de quince años del art.1964 CC. La segunda, sostiene que al ser una obligación de pago periódico, se debe aplicar el plazo de cinco años del art. 1966.3 CC La tercera intermedia, que aplica el plazo de quince años para las cuotas por gastos y derramas extraordinarias, y el de cinco años para las cuotas comunes.
El art. 816.1 de la LEC viene también a poner fin al debate sobre si en los casos de impago u oposición se inicia automáticamente la ejecución o se requiere demanda ejecutiva. Pues bien, a su tenor: “El Secretario Judicial dictará Decreto dando por terminado el proceso monitorio y dará traslado al acreedor para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud” Con lo que podrá completarse dicha solicitud por la manifestación por parte del acreedor ejecutante de los extremos a que alude el art. 549 LEC, como son designación de bienes embargables, solicitud de medidas de localización de los mismos o requerimiento de manifestación de bienes entre otros.
Régimen de las costas procesales
Se halla regulado en el art. 21.6 de la LPH: “Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaran los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado 3º del art. 394 de la LEC los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquel atendiere al requerimiento de pago como si no compareciere ante el Tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costa, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios de abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiere sido preceptiva”
A destacar que si se utilizan los servicios de Abogado y Procurador, en la tramitación de este proceso monitorio de la LPH, el propietario moroso deberá pagar los honorarios con la limitación del art. 394 LEC (un tercio del quantum del proceso), así como los derechos del Procurador, que vienen fijados por los aranceles oficiales. En el supuesto en que el deudor se oponga, se estará a la regla general en materia de costas, con la singularidad de que en el supuesto de obtener la comunidad de propietarios una sentencia estimatoria, en la tasación de costas habrán de incluirse los honorarios de abogado y los derechos de procurador derivados de su intervención aunque no fuere preceptiva.
La Jurisprudencia menor ha matizado que no cabe incardinar en las costas los honorarios del Administrador de la comunidad, pues ha considerado que este art. 21.6 de la LPH se refiere únicamente a Abogados y Procuradores[10].
Cuestión particular: ¿se admite el monitorio de la LPH en las reclamaciones derivadas del aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles?
Existen posiciones encontradas a este respecto entre las distintas audiencias. Por un lado, se estima que las comunidades de propietarios y el aprovechamiento por turnos no son jurídicamente equiparables, pero por otro lado se hace referencia a que según la legislación vigente, la normativa sobre propiedad horizontal es aplicable supletóriamente al aprovechamiento por turnos[11]
Debe tenerse en cuenta, a este respecto, que el Tribunal Supremo, en autos de 6 de octubre de 2003 y cinco de febrero de dos mil cuatro, al resolver una cuestión de competencia para conocer de un monitorio planteado en esta materia, admite implícitamente, aunque sin dejar mucho margen para la duda, la aplicación supletoria de la LPH y por tanto la viabilidad del monitorio.[12]
– Recurso de apelación ante la AP en plazo de 5 días.
– Consignación, ex art. 449.4 de la LEC, de la cantidad líquida objeto de la sentencia condenatoria. Efectivamente, en los procesos en que se pretenda la condena a pago de las cantidades debidas por un propietario a la comunidad de vecinos, no se admitirá al condenado el recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al prepararlos, no acredita tener satisfecha o consignada la cantidad líquida a que se contrae la sentencia condenatoria. La consignación de la cantidad no impedirá, en su caso, la ejecución provisional de la resolución dictada.
Primera. Se deja en todo caso a elección de las comunidades la opción entre el proceso monitorio y el declarativo que corresponda (es decir, juicio ordinario o juicio verbal)
Segunda. Estadísticamente, el proceso monitorio de la LPH es el más empleado en la práctica forense para el cobro de cuotas comunitarias impagadas.
Tercera. Falta una unificación de criterios en los tribunales inferiores.
Cuarta. No se ha solventado hasta la fecha la problemática derivada de la declaración en concurso del propietario del piso o local, lo que puede hacer ilusoria la reclamación de las cuotas comunitarias. La ampliación del plazo de afección real no solventa del todo los problemas que se suscitan, pues ha habido algunas voces que han abogado por la ampliación del mismo a toda la deuda anterior a la fecha de adquisición del piso o local sin límite de tiempo alguno.
Quinta. Si bien se agrava la situación del moroso al imponerle las costas, al mismo tiempo ello según algunos autores no deja de ser una discriminación respecto al proceso monitorio general.
Sexta. Desde el punto de vista práctico, el proceso monitorio ha perdido agilidad, siendo utilizado en ocasiones por el moroso para oponerse al mismo después de largo tiempo, obligando con ello a la comunidad a incoar el correspondiente proceso declarativo (pérdida de tiempo por la frustrada tramitación del proceso monitorio)
Séptima. En la práctica forense se ha extendido como plazo de prescripción de las cuotas comunitarias el general quincenal, como antes de reseñó.
Octava. Parece ser que hay base legal para entender comprendido en el ámbito de aplicación de este proceso las reclamaciones de cuotas debidas en el régimen de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, dado el tenor del aludido art. 15 de la ley reguladora del mismo.
ADENDA: LOS MOROSOS Y LA PROTECCIÓN DE DATOS
La Ley Orgánica de 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de datos de Carácter Personal, en relación con la convocatoria a la Junta de Propietarios en el tablón de anuncios no es contraria a la Ley siempre que cumpla los siguientes requisitos que a continuación se insertan con el informe jurídico de la AGPD Informe Jurídico 0444/2008
La consulta plantea si la comunicación de la identidad de los vecinos morosos al resto de los propietarios de la comunidad resulta conforme con las previsiones contenidas en la Ley Orgánica 11/1999, de 13 de diciembre de Protección de Datos de Carácter personal.
Con carácter previo, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 37 h) de la Ley Orgánica, de 13 de diciembre, de Protección de datos de Carácter Personal, y 5 b) del Estatuto Orgánico de la Agencia Española de Protección de Datos, aprobado por Real Decreto 428/1993, de 26 de marzo, el informe de esta Agencia en relación con la consulta planteada no poseerá carácter vinculante.
La cuestión planteada ha sido reiteradamente analizada por esta AGENCIA ESPAÑOLA DE PROTECCIÓN DE DATOS en diversos informes, entre los que cabe citar el de fecha de 26 de octubre de 2004.
"La publicación en el tablón de avisos de la Comunidad de una relación de propietarios que no se encuentran al corriente en pago de sus cuotas implicará una cesión de datos de carácter personal, definida por el artículo 3.i) de la Ley 15/1999, como "toda revelación de datos realizada a una persona distinta del interesado". Por otro lado, el artículo 5.1 f) del Real Decreto 1720/2007, considera datos de carácter personal a "Cualquier información numérica, alfabética, gráfica, fotográfica, acústica o de cualquier otro tipo concerniente a personas físicas identificadas o identificables."
En relación con la cesión, el artículo 11.1 de la Ley dispone que "los datos de carácter personal objeto del tratamiento sólo podrán ser comunicados a un tercero para el cumplimiento de fines directamente relacionados con las funciones legítimas del cedente y del cesionario con el previo consentimiento del interesado", si bien será posible la cesión inconsentida de los datos en caso de que la misma se encuentre fundamentada en lo establecido por una norma con rango de Ley (artículo 11.2.a). En este sentido entre las obligaciones impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal (en los términos previstos tras su reforma, operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril), en su objetivo de lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas, se encuentra la de dar publicidad a través de la convocatoria de la Junta de propietarios de aquellos que no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad. Así el artículo 16.2 de la citada Ley respecto a la convocatoria de la Junta establece, "La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2", lo que conlleva necesariamente el conocimiento de aquellos propietarios deudores, sin necesidad de recabar el consentimiento de los mismos.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales".
En consecuencia, siempre que la publicación obedezca al hecho de que la Convocatoria de la Junta, en la que deben figurar los datos a los que se refiere el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, no haya podido ser notificada a alguno de los propietarios por el procedimiento que acaba de describirse, la cesión que implica la publicación de la Convocatoria en el tablón de anuncios se encontrará amparada por el artículo 11.2.a) de la Ley Orgánica 15/1999".
Fuera del supuesto mencionado y que así prevé la Ley de Propiedad Horizontal, no se permite comunicar ni en los tablones de anuncios ni en otros lugares visibles, datos que permitan identificar a un propietario.
El hecho de que al tablón de anuncios de la comunidad puedan acceder terceras personas que puedan entrar en el edificio debe entenderse contemplado en la habilitación legal a la comunicación de datos en los términos señalados, que regula el artículo 9 1.h) citado cuando habla de lugar visible de uso general, siempre y cuando su colocación no comporte una comunicación desproporcionada, inadecuada e innecesaria a terceras personas no copropietarias, en relación con la finalidad para la que está prevista dicha comunicación.
A su vez, el artículo 19.3 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que "(….) El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9".
En todo caso, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 4.1 de la Ley Orgánica, "Los datos de carácter personal sólo se podrán recoger para su tratamiento, así como someterlos a dicho tratamiento, cuando sean adecuados, pertinentes y no excesivos en relación con el ámbito y las finalidades determinadas, explícitas y legítimas para las que se hayan obtenido", añadiendo el apartado 2 del mencionado artículo 4 que "Los datos de carácter personal objeto de tratamiento no podrán usarse para finalidades incompatibles con aquellas para las que los datos hubieran sido recogidos". Por ello, los datos sólo podrán utilizarse con la finalidad de conocer la documentación necesaria para la asistencia a la Junta, y no para ninguna otra. Todo ello en aplicación de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de datos de Carácter Personal.
Gestionamos Comunidades de Propietarios tanto en el municipio de Leioa, donde tenemos nuestra oficina, tanto en el centro de Leioa, como en los barrios de Artaza y Lamiako; así como en los municipios vecinos de Getxo (sobre todo en Algorta), Erandio (incluyendo Astrabudua), Berango, Sopelana, Sestao, Basauri, Deusto, San Ignacio, Bilbao, Portugalete, Santurtzi, Santurce, Barakaldo... etc.noticias.juridicas.com