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Timestamp: 2018-02-22 18:23:50
Document Index: 288724664

Matched Legal Cases: ['artículo 141', 'artículo 7', 'artículo 31', 'artículo 29', 'artículo 45', 'artículo 141', 'artículo 45', 'artículo 7', 'artículo 31']

Cortés, Pérez y CIA Servicios Jurídicos: septiembre 2012
LA CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA INMOBILIARIA A FAVOR DE LA ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA
Para aplazar o fraccionar las deudas tributarias superiores a 18.000 € o para suspender la ejecución de una liquidación tributaria recurrida ante el Tribunal Económico-Administrativo, es necesario aportar garantía ante la Administración Tributaria (AEAT).
Con anterioridad a la crisis que padecemos, lo más común era presentar como garantía un aval bancario, pero en los últimos tiempos, dadas las exigencias de las entidades bancarias, el instrumento más utilizado ha pasado a ser la constitución de hipoteca inmobiliaria a favor de la AEAT.
Este instrumento, precisamente, no es el más económico, porque a parte de los gastos notariales y registrales que conlleva, hay que añadir su tributación, que analizaremos más adelante.
En la práctica, dicha garantía se está formalizando mediante la figura de la hipoteca unilateral del artículo 141 de la Ley Hipotecaria. De manera que la AEAT no concurre en el acto de constitución de la hipoteca, sino que, una vez inscrita en el Registro de la Propiedad, dispone de dos meses para aceptarla, aceptación que se hace constar en el Registro por nota marginal.
El problema de formalizar estas garantías de forma unilateral y no ordinaria, es decir, concurriendo la AEAT en la constitución de la hipoteca para su aceptación, repercute en cómo debe tributar la operación. .
La Dirección General de Tributos (DGT), en su consulta vinculante V1209/12, de fecha 1 de junio de 2012, ha establecido al respecto lo siguiente:
- La hipoteca constituida por un empresario a favor de la Administración Pública no está sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas conforme a lo dispuesto en el artículo 7.5 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentos, sino a IVA, debiendo tributar por la cuota variable del Documento Notarial de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados al concurrir los requisitos establecidos en el artículo 31.2 del citado cuerpo legal (tratarse de un documento notarial, contenido valuable e inscribible).
- Si se trata de una hipoteca ordinaria el sujeto pasivo del impuesto será la Administración Tributaria en aplicación del artículo 29, como adquirente del derecho de garantía constituido a su favor, quien sin embargo quedará exenta del pago del impuesto en virtud de la exención subjetiva establecida en el artículo 45.I.A) del Texto Refundido.
- Si se trata de una hipoteca unilateral del artículo 141 de la Ley Hipotecaria, pendiente de aceptación en el momento de su inscripción, no puede ser sujeto pasivo el adquirente del bien, todavía indeterminado, por lo que es necesario acudir, según la regala alternativa del art. 29, a la persona que haya instado la expedición de los documentos, que será el mismo que constituye la hipoteca.
- La posterior aceptación de la hipoteca unilateral no se considera que tenga por objeto cantidad o cosa valuable por lo que no reúne los requisitos exigidos para tributar por el art. 31.2. Lo valuable no es la aceptación de la garantía, sino la propia garantía, no siendo el acto de aceptación de la hipoteca unilateral un acto nuevo, independiente y autónomo de su constitución, sino accesorio o complementario de ésta. Entender lo contrarío supondría una doble imposición de un único objeto valuable, contrario a la finalidad de la Ley.
La Direcció General de Tributs de la Generalitat de Catalunya en su resolución 4/2010, de fecha 25 de mayo de 2010, ha resuelto en el mismo sentido apuntado por la la DGT. Ahora bien, en su contestación 122 E/11 ha indicado lo siguiente: “Si concurre en la constitución de la hipoteca la propia AEAT ya no estaremos ante una hipoteca unilateral y será sujeto pasivo por la modalidad de AJD la propia AEAT, gozando de la exención prevista en el artículo 45 de la misma norma”.
Este matiz nos advierte que de formalizar la hipoteca en unidad de acto con un funcionario competente de la Agencia Tributaria que la acepte, no habrá que tributar por la constitución del instrumento público. En caso contrario, habrá que pagar un 1,5% de impuestos de forma innecesaria.
De todos modos, la tributación de la constitución de hipoteca unilateral a favor del Estado está suscitando mucha polémica, dado que, a parte de que la propia DGT estableció en su consulta V0773-12, de fecha 12 de abril de 2012, –que ha sido retirada de la página web de la AEAT y sustituida por la consulta a la que antes hacíamos referencia- el criterio contrario, es decir, que el sujeto pasivo de la operación era la Administración Tributaria, que está exenta, existen varias sentencias de los Tribunales Superiores de Justicia, una de las más recientes de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias de fecha 29 de junio de 2012, que vienen defendiendo que el sujeto pasivo es la Administración.
Esta doctrina de los Tribunales, además, supone un importante argumento para aquellos contribuyentes que hayan pagado impuestos por el concepto del ITP y AJD, que no estén prescritos, para iniciar el procedimiento de devolución de ingresos indebidos.
Publicado por CORTÉS & PÉREZ Auditores y Asesores Asociados, S.L. en 11:59
Etiquetas: estat, hipoteca inmobiliaria
La hipoteca constituida por un empresario a favor de la Administración Pública no está sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas conforme a lo dispuesto en el artículo 7.5 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentos, sino a IVA, debiendo tributar por la cuota variable del Documento Notarial de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados al concurrir los requisitos establecidos en el artículo 31.2 del citado cuerpo legal (tratarse de un documento notarial, contenido valuable e inscribible).
Este matiz nos advierte que de formalizar la hipoteca en unidad de acto con un funcionario competente de la Agencia Tributaria que la acepte, no habrá que tributar por la constitución del instrumento público. En caso contrario, habrá que pagar un 1,2% de impuestos de forma innecesaria.
Publicado por CORTÉS & PÉREZ Auditores y Asesores Asociados, S.L. en 8:24
Etiquetas: Estado, Hipoteca, Inmobiliaria
Entre las obligaciones a que está sujeto el vendedor en el contrato de compraventa, está el saneamiento por evicción de la cosa objeto de la venta.
Ello consiste en que el vendedor deberá garantizar al comprador la posesión legal y pacífica de lo vendido.
El saneamiento por evicción tendrá lugar cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compraventa, de todo o parte de la cosa comprada. El obligado a la evicción es el vendedor respecto al comprador y para que pueda reclamarse por evicción es necesario que la pérdida o privación tenga carácter definitivo.
El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya estipulado en el contrato de compraventa y serán válidos los pactos que tengan por objeto el aumento, disminución o supresión de dicha responsabilidad por evicción. No obstante será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción, siempre que hubiera mala fe de su parte.
Para que el comprador pueda proceder por evicción contra el vendedor es necesario que a éste se le haya notificado la demanda, consecuencia lógica en tanto el vendedor está en mejores condiciones para rebatir las argumentaciones del tercero y ayudar así al comprador. Dicha notificación de la demanda al vendedor ha de ser pedida por el comprador demandado al órgano judicial dentro del período que señale para contestar la demanda, abriéndose la posibilidad de que el primero intervenga en el proceso. Si el vendedor citado por evicción no compareciere en tiempo y forma, continuará, respecto del comprador, el término para contestar la demanda.
Cuando el comprador hubiese renunciado el derecho de saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea éste, deberá el vendedor entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias.
Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado en el momento de otorgarse la compraventa, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor:
1. la restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menos que el de la venta.
2. los frutos o rendimientos si le hubieren condenado a entregarlos al que le haya vencido en en juicio.
3.las costas del pleito que haya motivado la evicción, y en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.
4. los gastos del contrato si los hubiere pagado el comprador.
Si el comprador perdiere por defecto de la evicción, una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiere comprado, podrá exigir la rescisión del contrato, pero con la obligación de entregar la cosa sin más gravámenes que los que tuviere al adquirirla. Y lo mismo se aplicará cuando se vendan dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas, si constase claramente que el comprador no habría comprado la una sin la otra.
La acción del comprador contra el vendedor por razón de evicción no tiene plazo específico de ejercicio, por lo que se aplicará el de quince años (art. 1964 CC).
En el caso de fincas, si esta estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura o el contrato, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal forma que deba presumirse que no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato a no ser que prefiera la indemnización correspondiente. La solicitud de cualquiera de estas acciones debe hacerse en el plazo de un año.
Transcurrido éste, sólo podrá solicitar la indemnización en el plazo de un periodo igual de un año, a contar desde que se descubriera la carga o servidumbre.
Publicado por CORTÉS & PÉREZ Auditores y Asesores Asociados, S.L. en 14:53
Etiquetas: compraventa, evicción, saneamiento
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