Source: https://www.wlub.de/aktuelles/
Timestamp: 2018-03-20 07:33:57
Document Index: 282471243

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 548', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Rechtsanwälte Wachter-Lehn und Buß - Aktuelles
Rechtsanwälte Wachter-Lehn & Buß
Der Bundesgerichtshof (Urteil v. 20.03.13, Az. VIII ZR 168/12) entschied im März 2013. Eine Klausel in einem Mietvertrag die eine Hunde- und Katzenhaltung verbietet ist wegen unzumutbarer Benachteiligung des Mieters unwirksam.
Die im Mietvertrag enthaltene Klausel war rechtswidrig und damit unwirksam. Hundehaltung kann in einem Mietverhältnis durchaus einen vertragsgemäßen Gebrauch darstellen. Deshalb muss im Einzelfall eine Abwägung der Interessen des Vermieters, des Mieters und der übrigen Hausbewohner möglich sein und vorgenommen werden.
Die streitgegenständliche Klausel sah eine Interessenabwägung nicht vor und versagte eine Hundehaltung grundsätzlich. Dies würde unzulässigerweise auch gelten, wenn ein Mieter eigentlich zur Hundehaltung berechtigt wäre, weil die Abwägung der Interessen von Vermieter, Mieter, Mitbewohner und Nachbarn zu seinen Gunsten ausfällt.
BGH-Urteil vom 04.05.2011: Erstattungsanspruch verjährt 6 Monate nach Auszug
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in dieser Woche über die Verjährung von Mieteransprüchen auf Erstattung von Renovierungskosten entschieden. Die Renovierung war auf Grundlage einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vom Mieter ausgeführt worden. Die Mieter hatten bis Ende 2006 eine Wohnung angemietet. Der Mietvertrag enthielt eine Klausel, wonach die Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan verpflichtet waren. Demgemäß ließen die Mieter die Mietwohnung vor Rückgabe der Mieträume für über 2.000, 00 EUR renovieren. Später stellte sich heraus, dass die Klausel unwirksam war. Im Dezember 2009 reichten die Mieter Klage gegen den Vermieter auf Rückzahlung der Kosten ein. Der Vermieter berief sich auf Verjährung. Dies war Richtig! Der für das Wohnraummietrecht zuständige Senat des BGH entschied zu Gunsten des Vermieters, dass der Erstattungsanspruch bereits bei Klageerhebung verjährt war. Die in § 548 Abs. 2 BGB vorgesehene Verjährungsfrist von sechs Monaten seit Ende eines Mietverhältnisses war überschritten. Diese für Schadensersatzansprüche geltende Verjährungsfrist erfasst auch Erstattungsansprüche von Mietern wegen Renovierungen, die auf Grundlage einer unwirksamen Vertragsklausel durchgeführt wurden (BGH, Urteil vom 04.05.11, Az. VIII ZR 195/10).
BGH-Urteil vom 12.01.2011: Vermieter darf die Betriebskostenabrechnung nach Erstattung von Guthaben korrigieren
Auch wenn ein Vermieter nach einer Betriebskostenabrechnung bereits ein Guthaben ausgezahlt hat, darf er die Abrechnung nachträglich innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist zu Lasten des Mieters korrigieren. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am 12.01.11.
Vermieter von Wohnraum können Betriebskostenabrechnungen auch noch nachträglich zu Lasten ihrer Mieter korrigieren. Das gilt auch dann, wenn bereits ohne Vorbehalt ein Guthaben an einen Mieter erstattet wurde. Die Korrektur muss jedoch innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB erfolgen. Erst nach Ablauf dieser Abrechnungsfrist kann ein Mieter davon ausgehen, dass eine Betriebskostenabrechnung verbindlich ist. Die Auszahlung eines sich aus einer Abrechnung ergebenden Guthabens rechtfertigt nicht die Annahme, dass die Abrechnung verbindlich ist (BGH, Urteil v. 12.01.11, Az. VIII ZR 296/09).
Aber erfolgt die Korrektur nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist, gilt dies freilich nicht: Zwar hat der Mieter auch hier Anspruch auf eine korrekte Abrechnung, doch darf er durch sie nicht schlechter gestellt werden. Folge: Eine Nachzahlung darf sich für den Mieter nicht erhöhen, sein Guthaben darf sich nicht verringern. Selbst wenn sich dies aus der Korrektur der Abrechnung so ergibt.
Hinweis: Erstellen Sie die Abrechnung möglichst frühzeitig! Nur so gewährleisten Sie, dass Sie die Abrechnung erforderlichenfalls noch zu Lasten des Mieters korrigieren können; dass Sie also nicht selbst auf den angefallenen Kosten sitzenbleiben.
neues Urteil: Mietkaution
In seinem Urteil vom 13. Oktober 2010 (Az. VIII ZR 98/10) hat der BGH entschieden, dass ein Mieter von Wohnraum die Zahlung der Mietkaution davon abhängig machen darf, dass ihm vom Vermieter ein insolvenzfestes Konto genannt wird.
Urteil: Grundsatzurteil bzgl. Betriebskostenabrechnung
Dass eine Betriebskostenabrechnung für eine Mietwohnung in einer gemischt genutzten Immobilie auch dann wirksam ist, wenn der Vermieter die Kosten für die gewerblich genutzten Räume nicht vorab von den Gesamtkosten abgezogen hat, entschied der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil des VIII. Zivilsenats vom 11.8.2010 - VIII ZR 45/10).
Ein Vorwegabzug bei gewerblich genutzten Räumen ist selbst dann nicht erforderlich, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird. Ein unterlassener Vorwegabzug hat nur Bedeutung für die materielle Richtigkeit einer Abrechnung. Erforderlich ist dann nur eine entsprechende Korrektur um den nicht erfolgten Vorwegabzug. Ein Vorwegabzug ist erforderlich, wenn eine gewerbliche Nutzung in der Abrechnung zu einer erheblichen Mehrbelastung der Mieter von Wohnräumen führt. Der Vorwegabzug darf jedoch nicht vorab vorgenommen werden. Denn dann ist die erforderliche Angabe der Gesamtkosten nicht erfolgt.
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