Source: https://brightadvokat.se/case/tre-nyheter-inom-fastighets-och-entreprenadratten/
Timestamp: 2020-08-08 12:32:59+00:00
Document Index: 13054587

Matched Legal Cases: ['domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', '§ 1', 'Domstolen ', 'Domstolen ', '§ 1']

Tre nyheter inom fastighets- och entreprenadrätten | Bright Advokat
Krav på att pris inte fick sättas högre för ett större mängdintervall än priset för ett lägre mängdintervall uppfyllde krav i LOU
2018 fann Högsta förvaltningsdomstolen att ett så kallat ”golvpris” i förfrågningsunderlaget inte är förenligt med LOU. Ett förfrågningsunderlag som tas fram enligt LOU får således inte innehålla en bestämmelse om att för det fall anbudet understiger visst belopp kommer det att förkastas. Det ansågs bland annat strida mot likabehandlingsprincipen eftersom anbudsgivarna då inte kan konkurrera med priset samt att det omöjliggör att inkomna anbud bedöms i verklig konkurrens.
I maj i år kom ett nytt avgörande från Högsta förvaltningsdomstolen som berörde möjligheterna att styra prissättningen i anbud. Målet rörde en upphandling där en kommun upphandlat ett ramavtal avseende bland annat asfaltering. Förfrågningsunderlaget var utformat genom att anbudsgivare skulle ge ett à-pris/enhetspris per kvadratmeter asfalterad yta upp till 1 000 kvadratmeter och ett à-pris på asfalterad yta över 1 000 kvadratmeter. Vidare framgick det av förfrågningsunderlaget att à-priset för den större mängden inte fick sättas högre än det för den mindre mängden. Om så skedde skulle anbudet förkastas. Bakgrunden till detta angavs vara att anbudsgivare inte skulle kunna spekulera i sin anbudsgivning om denne bedömde att ramavtalet troligen skulle medföra avrop på de större mängderna. Enligt kommunen skulle detta i sin tur kunna leda till att avtal tecknades med anbudsgivare som utifrån verkligt utfall inte erbjöd bästa pris.
Högsta förvaltningsdomstolen kom i domen fram till att kravet på att priset för en större mängd inte fick sättas högre än för en mindre mängd inte stred mot likabehandlingsprincipen. Att i förfrågningsunderlaget kräva att ett à-pris för en större mängd inte får sättas högre än à-priset för en mindre mängd av samma typ av arbete eller material är således förenligt med LOU.
Hävning enligt AB 04/ABT 06 kräver att avtalsbrottet varit väsentligt
Målet berör hävningsgrunden i ABT 06 kapitel 8 § 1 p. 5 om underlåtenhet att inom angiven tid ställa föreskriven säkerhet. Av nyssnämnda punkt framgår inget om avtalsbrottets väsentlighet. I målet skulle entreprenören ställa säkerhet i form av bankgaranti, vilket uteblev. Beställaren gjorde gällande bland annat att bolaget haft rätt att häva parternas avtal eftersom entreprenören inte ställt ut avtalad bankgaranti. Domstolen konstaterade att ABT 06 inte kan anses innefatta ett avtalat avsteg från kravet på väsentligt avtalsbrott för att rätt till hävning ska föreligga.
Enligt rätten behövs i regel inte göras någon djupgående prövning för att konstatera att det varit fråga om ett väsentligt avtalsbrott vid hävning i anslutning till fristens utgång, eftersom detta anses utgöra normalfallet som de som utformade AB-avtalen åsyftade att reglera och något som de som använder avtalen tar med i sina beräkningar. I målet väntade beställaren i mer än 2,5 månader från fristens utgång med att häva avtalet, vilket utgjorde mer än halva den avtalade kontraktstiden. Härutöver hade entreprenören hunnit utföra en betydlig del av arbetet. Omständigheterna ansågs utgöra ett avsteg från normalfallet, varför rätten gjorde en helhetsbedömning avseende om det är fråga om ett väsentligt avtalsbrott som berättigat till hävning. Domstolen kom i aktuellt mål fram till att den omständighet att entreprenören inte ställt säkerhet enligt avtalet inte utgjorde ett väsentligt avtalsbrott, varför beställarens hävning inte var befogad.
Samtliga hävningsgrunder i AB 04/ABT 06 kräver alltså i enlighet med allmänna avtalsrättsliga principer att avtalsbrottet varit väsentligt. Parterna kan dock avtala om att hävningsrätt ska föreligga även utan något väsentligt avtalsbrott, vilket tydligt bör framgå av avtalet. Vill man vara säker på att hävningsgrunderna i AB 04/ABT 06 kapitel 8 § 1 kommer att stå sig behöver man i avtalet tydliggöra att dessa ska utgöra väsentligt avtalsbrott, oaktat när dessa aktualiseras.
Beräknad tid för upplåtelse i förhandsavtal
Den 18 maj 2020 kom en ny dom från Stockholms tingsrätts som berör förhandsavtal för bostadsrätter och formkravet avseende tidpunkt för upplåtelse.
Enligt bostadsrättslagen ska ett förhandsavtal innehålla beräknad tidpunkt för upplåtelse. Ett förhandsavtal utan uppgift om beräknad tid för upplåtelse är enligt lagen ogiltigt. I det aktuella förhandsavtalet stod det att preliminär tidpunkt för upplåtelse var ”under 2017, dock senast tre (3) mån innan tillträdestidpunkten”. Preliminär tidpunkt för tillträde hade i samma avtal angivits till ”Q3 – Q4 2018” (d.v.s. tidigast sex månader efter årsskiftet 2017/2018).
Tingsrätten ansåg inte att formuleringen i förhandsavtalet innebar att tidpunkten för upplåtelsen var bestämd till ”under 2017”. Istället bedömde rätten att upplåtelse enligt förhandsavtalet kunde ske under 2017, eller när som helst efter 2017, så länge upplåtelse skedde tre månader innan tillträdestidpunkten, som var angiven som ”preliminär”. Eftersom ordalydelsen i förhandsavtalet fick till följd att föreningen aldrig kunde vara i dröjsmål med att upplåta lägenheten innan dess att föreningen meddelat dag för tillträde konstaterade tingsrätten att syftet med regeln om föreningens dröjsmål i bostadsrättslagen satts ur spel och förhandsavtalet bedömdes ogiltigt.
Sammanfattningsvis innebar det faktum att förhandsavtalet vid avtalets ingående saknade ett slutdatum för upplåtelse att förhandsavtalet inte uppfyllde formkraven i bostadsrättslagen. Det noteras att domen kan komma att överklagas.
brightadvokat-admin2020-06-05T07:34:13+00:002020/06/03|