Source: https://www.haufe.de/immobilien/verwalterpraxis/wohnflaeche-miete_idesk_PI9865_HI639607.html
Timestamp: 2020-01-18 00:33:14
Document Index: 137356799

Matched Legal Cases: ['§ 42', '§ 42', '§ 42', '§ 42', 'BGH', '§ 4', '§ 44', '§ 2']

Wohnfläche (Miete) | VerwalterPraxis | Immobilien | Haufe
Wohnfläche (Miete)
Die Wohnfläche ist von Bedeutung für die Erstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung bei öffentlich geförderten Wohnungen, für die Umlage der Betriebskosten, für die Berechnung der Mieterhöhung bei der Vergleichsmiete, für die Ermittlung der höchstzulässigen Miete und für die Berechnung des Wohngelds.
Berechnungsgrundlagen finden sich in der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV), in den §§ 42 ff. II. BV, in der DIN 277 und der DIN 283.
Bei Maßnahmen der sozialen Wohnraumförderung ist die Wohnfläche zwingend nach den Vorschriften der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV) zu berechnen. Bei frei finanziertem Wohnraum können sich die Parteien auf eine bestimmte Berechnungsmethode einigen.
Ist in dem Mietvertrag geregelt, dass die §§ 42 ff. II. BV Berechnungsgrundlage sein sollen, sind die Regelungen der II. BV zu beachten.
Dies gilt auch für ältere Fachwerkhäuser. Daraus folgt, dass Raumteile mit einer Deckenhöhe unter 2 m nur zur Hälfte anzurechnen sind.
Bei der Vermietung einer Dachgeschosswohnung mit schrägen Wänden kann die Auslegung der Flächenvereinbarung beispielsweise ergeben, dass mit der Fläche die Grundfläche gemeint ist.
Keine konkrete Vereinbarung im Mietvertrag
Haben die Parteien keine konkrete Vereinbarung über die Methode der Flächenberechnung getroffen, so ist zu fragen, ob in dem Gebiet, in dem sich die Wohnung befindet, eine bestimmte Methode ortsüblich ist. Dies muss vom Gericht – u. U. durch Beiziehung eines Sachverständigen – ermittelt werden. Fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung und kann auch keine bestimmte Ortssitte festgestellt werden, ist davon auszugehen, dass sich die Parteien stillschweigend darauf geeinigt haben, dass die Wohnfläche nach den §§ 42 bis 44 II. BV bzw. nach der Wohnflächenverordnung berechnet werden soll.
Vertragsabschluss vor oder nach dem 1.1.2004
Für Mietverträge, die vor dem 1.1.2004 abgeschlossen wurden, sind die §§ 42 bis 44 II. BV maßgebend.
Danach können Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen unabhängig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur Hälfte angerechnet werden. Der Begriff "gedeckt" bedeutet aber nicht "überdacht" oder "überdeckt", sondern "vor fremden Blicken geschützt".
Der Vermieter muss den Mieter nicht darauf hinweisen, dass er die Außenflächen mit dem höchstzulässigen Wert berücksichtigt hat. Hiervon bestehen 2 Ausnahmen.
Ist vertraglich vereinbart, dass die Außenbereiche mit einem Viertel ihrer Grundfläche berücksichtigt worden sind, ist der Vermieter hieran gebunden.
Ebenso dürfen die Außenbereiche nur mit einem Viertel ihrer Grundfläche berücksichtigt werden, wenn diese Berechnungsweise in der Gemeinde ortsüblich ist.
Für Vertragsabschlüsse nach dem 31.12.2003 gilt die am 1.1.2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung. Danach sind die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen "in der Regel" zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen. Der BGH hat noch nicht entschieden, ob der Vermieter auch nach dieser Vorschrift die Außenbereiche mit der Hälfte ihrer Grundfläche bewerten darf. Nach dem Wortlaut des § 4 Nr. 2 WoFlV ist dies zu verneinen, weil dort – anders als nach § 44 Abs. 2 der II. BV – ein Regelwert bestimmt ist. Die Überschreitung des Regelwerts ist möglich; allerdings nur, wenn dies mit dem Mieter vereinbart wurde oder wenn diese Berechnungsweise ortsüblich ist. Die DIN 283 ist nicht anwendbar.
Im Folgenden werden die Einzelheiten der Wohnflächenberechnung nach den Vorschriften der WoFlV dargestellt.
1.2.1 Begriff der Wohnfläche
Hierzu zählen auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossenen Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.
Zubehörräume gehören nicht zur Wohnfläche.
Zubehörraum
Hierzu zählen insbesondere Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen.
Nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV werden auch solche Räumlichkeiten nicht berücksichtigt, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen. Jedoch können die Parteien etwas anderes vereinbaren. Hiervon ist auszugehen, wenn sich aus dem Mietvertrag ergibt, dass die fraglichen Räume zu Wohnzwecken bestimmt und bei der Flächenvereinbarung in vollem Umfang berücksichtigt worden sind. In diesem Fall gehen die vertraglichen Vereinbarungen den gesetzlichen Regeln vor.
Mangel hängt davon ab, ob Behörde tätig wird oder nicht
In Fällen dieser Art liegt zwar ein Mangel vor, wenn die Behörde die Nutzung untersagt oder eine solche Maßnahme androht. Bleibt die Behörde dagegen untätig und wird der Mietgebrauch durch den ordnungswidrigen Zustand nicht beeinträchtigt, ist die Mietsache mangelfrei mit der weitere...
Anwendung öffnen Kurzbeschreibung Mit diesem Berechnungsprogramm können Sie die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFLV) berechnen, die zum 1.1.2004 in Kraft getreten ist. Wichtige Hinweise Im öffentlich geförderten Wohnungsbau wurde die Wohnfläche ...