Source: https://www.joerss.com/aufkl%C3%A4rungspflichten-beim-grundst%C3%BCcksverkauf.html
Timestamp: 2020-02-24 20:23:29
Document Index: 111146800

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 444', '§ 123', 'BGH']

Aufklärungspflichten beim Grundstückskaufvertrag
Aufklärungspflichten beim Grundstücksverkauf
Aufklärungspflichten bei Grundstücksverkäufen
Der Verkäufer eines Grundstücks ist auch ohne Nachfrage verpflichtet, den Käufer auf wesentliche Eigenschaften des Grundstücks hinzuweisen. Dies betrifft solche Umstände, die geeignet sind, den vom Käufer beabsichtigten Vertragszweck zu vereiteln. Dies bedeutet, dass der Verkäufer aufklärungspflichtig ist für solche Umstände, a) die nach der allgemeinen Verkehrserwartung erheblich sind, beispielsweise Undichtigkeiten des Bauwerks. Sind dem Verkäufer b) spezielle Anforderungen des Käufers bekannt, betrifft die Aufklärungspflicht auch speziellere Umstände. Beides setzt allerdings auch voraus, dass der Verkäufer die entscheidenden Merkmale bzw. Mängel des Grundstücks c) selbst kennt oder für möglich hält. Sind ihm verborgene Mängel selbst nicht bekannt, besteht auch keine Aufklärungspflicht.
Die Aufklärungspflicht entfällt, wenn ein Mangel dem Käufer ohne weiteres erkennbar ist (OLG Koblenz Urteil 18.11.2009 – 1 U 159/09). Aufklärungspflichtig sind Grundstücksgrenzen, die vom äußeren Erscheinungsbild abweichen (LG Dortmund, Urteil 26.03.2010 – 6 O 614/07). Für baubedingte Feuchtigkeit, die dem Verkäufer als Mangel bekannt ist, besteht die Verpflichtung zur Aufklärung (BGH, Beschluss 12.03.2010 – V ZR 147/09). Die Aufklärungspflicht besteht bereits, wenn der Verkäufer den Verdacht eines Baumangels hat (OLG Koblenz, Beschluss 13.11.2008 – 2 U 443/09). Auf Bauteile aus Asbest, die üblicherweise bei Renovierungsarbeiten zu Gesundheitsgefahren führen können, muss der Verkäufer hinweisen (BGH, Urteil 27.03.2009 – V ZR 30/08). Ebenso muss der Verkäufer auf eine fehlende Baugenehmigung für die gegenwärtig bestehende Nutzung, z.B. zu Wohnzwecken hinweisen (BGH, Urteil 10.06.1983 – V ZR 292/81). Fluglärm hingegen ist vom Käufer selbst wahrnehmbar und bedarf regelmäßig keiner besonderen Aufklärung (OLG Köln, Urteil 14.11.1994 – 2 U 76/93).
Soll eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage gekauft werden, muss der Verkäufer auf ihm bekannten Leerstand hinweisen, selbst wenn vorübergehend eine Absicherung durch eine Mietgarantie besteht (BGH, Urteil 10.10.2008 – V ZR 175/07). Bei einer solchen Kapitalanlage ist auch auf eine dem Verkäufer bekannte Mietpreisbindung hinzuweisen. (BGH Urteil 19.12.1997 – V ZR 112/96). Die dem Verkäufer bekannte Hochwassergefahr ist ebenfalls zu offenbaren (BGH, Urteil 08.11.1991 – V ZR 193/90). Ebenso muss der Verkäufer auf einen schikanösen Nachbarn hinweisen der regelmäßig böswillig Lärm erzeugt (BGH, Urteil 22.02.1991 – V ZR 299/89). Verletzt der Verkäufer seine Aufklärungspflicht, ist ein Gewährleistungsausschluss unwirksam (§ 444 BGB). Er ist zum Schadenersatz verpflichtet, der sowohl in einer Verminderung des Kaufpreises bestehen, als auch zur Aufhebung des Vertrags führen kann. Der Verkäufer kann außerdem wegen arglistiger Täuschung den Vertrag rückwirkend anfechten (§ 123 BGB).
Verkäufer für Offenbarung von Asbestbelastung beweispflichtig
Mit Urteil vom 12.11.2010 – V ZR 181/09 - urteilt der BGH, dass der Verkäufer den räumlichen und zeitlichen Zusammenhang darlegen müsse, in welchem er auf den Mangel (hier: Asbestfassade) hingewiesen habe. Erst dann müsse der Käufer diese Behauptung wiederlegen. Es reicht nicht aus, Bauunterlagen zu übergeben, aus denen sich der Mangel ergibt. Man könne nämlich nicht damit rechnen, dass sich der Käufer sämtliche Unterlagen ohne Hinweis durchlese. Den Käufer trifft im Prozess die Beweislast für a) das Vorliegen des Mangels, b) Kenntnis des Verkäufer über den Mangel und c) das Bewusstsein des Verkäufers, dass dieser Mangel für die Kaufentscheidung erheblich ist. Im vorliegenden Fall war der vorangegangene Kaufinteressent abgesprungen, als er erfuhr, dass es sich um eine Asbestfassade handele. Darauf verschwieg der Verkäufer den Asbest weiteren Interessenten. Bei gravierenden Mängeln, wie einem undichten Keller geht die Rechtsprechung überwiegend davon aus, dass das Bewusstsein des Verkäufers über die Erheblichkeit des Mangels unterstellt werden kann.