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Timestamp: 2016-10-21 11:35:31+00:00
Document Index: 140495

Matched Legal Cases: ['art. 273', 'art. 273', 'art. 90', 'art. 75', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 75', 'ATF ', 'art. 76', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 113', 'art. 95', 'art. 106', 'art. 42', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 2', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 260', 'art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 272', 'ATF ']

4A_442/2011 (25.11.2011)
4A_442/2011
repr�sent�e par Me Albert Graf, avocat,
repr�sent�e par Me Ir�ne Schmidlin,
recours contre l'arr�t rendu le 30 mars 2011 par la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
D�s le 1er f�vrier 2004, Z.________ a pris � bail un appartement de deux pi�ces avec terrasse au premier �tage d'un b�timent de Nyon, proche de la gare. Le loyer mensuel s'�levait � 1'150 fr., frais accessoires en sus. La dur�e initiale du contrat �tait fix�e � une ann�e; sauf r�siliation communiqu�e avec un d�lai de pr�avis de quatre mois, elle se prolongerait tacitement d'ann�e en ann�e.
Au d�but de 2009, la bailleresse X.________ SA a propos� une r�fection de la cuisine et l'installation d'une armoire dans la salle de bains, moyennant une hausse de loyer qui restait � n�gocier. La locataire a refus� au motif qu'il s'agissait de travaux voluptuaires dont elle n'avait pas besoin et dont elle ne voulait pas assumer le co�t, m�me partiellement.
Le 3 juin 2009, usant d'une formule officielle, la bailleresse a r�sili� le bail avec effet au 31 janvier 2010. Par la suite, elle a communiqu� la motivation du cong� : � L'actionnaire de la soci�t� propri�taire destine l'appartement � sa m�re retrait�e, laquelle se trouve malheureusement sans logement. �
Z.________ a saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du district de Nyon. Par d�cision du 14 juillet 2009, cette autorit� a prononc� que le cong� est � nul et de nul effet � parce que contraire aux r�gles de la bonne foi.
Le 13 ao�t 2009, X.________ SA a ouvert action contre Z.________ devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. Le tribunal �tait requis d'annuler la d�cision de la Commission et de prononcer que le bail �tait valablement r�sili� avec effet au 31 janvier 2010, � sans prolongation aucune �.
A l'audience du 8 avril 2010, la locataire a conclu principalement � l'annulation du cong� et subsidiairement � la prolongation du bail pour une dur�e de quatre ans.
Le tribunal a alors interrog� les parties ou leurs repr�sentants, et, en qualit� de t�moin, le locataire d'un autre appartement existant dans le m�me b�timent, juste au-dessus de celui de Z.________. Pour des motifs de convenance personnelle, ce locataire quitterait son logement � fin avril 2010. Ledit logement est semblable � celui de Z.________, � ceci pr�s qu'il comprend un simple balcon au lieu d'une terrasse de 55 m�. A l'audience, la bailleresse proposa � cette derni�re de lui louer l'appartement qui devenait ainsi disponible.
Le tribunal entendit aussi, notamment, A.________, actionnaire unique de X.________ SA, sa m�re M.________ et son fr�re F.________.
Le tribunal s'est prononc� le 8 avril 2010. Accueillant partiellement l'action, il a prononc� que le bail a �t� valablement r�sili� pour le 31 janvier 2010; Z.________ obtenait toutefois une prolongation unique de dix-sept mois, �ch�ant le 30 juin 2011.
Z.________ s'est pourvue devant la Chambre des recours du Tribunal cantonal. Statuant le 30 mars 2011, cette autorit� lui a donn� enti�rement gain de cause: elle a r�form� le jugement en ce sens que la r�siliation du bail est annul�e.
Agissant principalement par la voie du recours en mati�re civile, subsidiairement par celle du recours constitutionnel, X.________ SA requiert le Tribunal f�d�ral de r�former l'arr�t de la Chambre des recours en ce sens que la validit� de la r�siliation soit constat�e et que l'adverse partie n'obtienne aucune prolongation. Des conclusions subsidiaires tendent � l'annulation de l'arr�t et au renvoi de la cause � la Chambre des recours pour nouvelle d�cision.
Z.________ conclut au rejet du recours en mati�re civile et � l'irrecevabilit� du recours constitutionnel.
L'art. 273 al. 1 et 2 CO conf�re un droit d'action ayant pour objet de faire annuler une r�siliation de bail (Peter Higi, in Commentaire zurichois, 1996, n� 11 ad art. 273 CO) ou de faire prolonger le bail par le juge. L'arr�t de la Chambre des recours est un jugement final concernant cette action (art. 90 LTF), rendu en derni�re instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF).
Dans une contestation portant sur la validit� d'une r�siliation de bail, la valeur litigieuse est �gale au loyer de la p�riode minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la r�siliation n'est pas valable, p�riode qui s'�tend jusqu'� la date pour laquelle un nouveau cong� peut �tre donn�; il faut prendre ici en consid�ration, s'il y a lieu, la p�riode de protection de trois ans d�s la fin de la proc�dure judiciaire qui est pr�vue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (arr�t 4A_189/2011 du 4 juillet 2011, consid. 1.1, destin� � la publication; voir aussi ATF 111 II 384 consid. 1 p. 386; 119 II 147 consid. 1 p. 149). En l'esp�ce, le minimum de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF) est donc atteint.
Seule Z.________ a attaqu� le jugement du Tribunal des baux; devant la Chambre des recours, cette partie a r�clam� principalement l'annulation du cong� et subsidiairement une prolongation de quatre ans. La bailleresse s'est born�e � proposer le rejet du recours et la confirmation du jugement. Cette partie-ci n'a donc pas contest� la prolongation de dix-sept mois accord�e par les premiers juges. Elle n'est pas admise � contester cette m�me prolongation devant le Tribunal f�d�ral car le recours ne peut porter que sur les questions de fait ou droit pr�alablement et r�guli�rement soumises � l'autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 al. 1 LTF; ATF 134 III 524 consid. 1.3 p. 527). Les conclusions pr�sent�es semblent donc irrecevables dans la mesure o� elles tendent � r�duire une �ventuelle prolongation en de�� de dix-sept mois. Quoi qu'il en soit, ce laps est de toute mani�re �chu, et de plus, comme on le verra, le bail n'a pas �t� valablement r�sili�.
Le recours est form� par une partie qui a pris part � l'instance pr�c�dente et succomb� dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF). Introduit en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et dans les formes requises (art. 42 al. 1 � 3 LTF), le recours en mati�re civile est en principe recevable, de sorte que le recours constitutionnel, subsidiaire (art. 113 LTF), est exclu.
Le recours peut �tre exerc� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal f�d�ral applique ce droit d'office, hormis les droits fondamentaux (art. 106 LTF). Il n'est pas li� par l'argumentation des parties et il appr�cie librement la port�e juridique des faits; il s'en tient cependant, d'ordinaire, aux questions juridiques que la partie recourante soul�ve conform�ment aux exigences l�gales relatives � la motivation du recours (art. 42 al. 2 LTF; ATF 133 II 249 consid. 1.4.1 p. 254).
Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, la r�siliation d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux r�gles de la bonne foi. Cette disposition prot�ge le locataire, notamment, contre le cong� purement chicanier qui ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un pr�texte. Le locataire est aussi prot�g� en cas de disproportion grossi�re des int�r�ts en pr�sence; il l'est �galement lorsque le bailleur use de son droit de mani�re inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. La protection ainsi conf�r�e proc�de � la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacr�s par les al. 1 et 2 de l'art. 2 CC; il n'est toutefois pas n�cessaire que l'attitude de la partie donnant cong� � l'autre constitue un abus de droit � manifeste � aux termes de cette derni�re disposition (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; 31 consid. 4a p. 32; voir aussi ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 136 III 190 consid. 2 p. 192).
Selon l'art. 271a al. 1 let. a CO, parmi d'autres cas sp�cialement �num�r�s par cette disposition, le cong� est annulable lorsqu'il est donn� par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des pr�tentions fond�es sur le bail. Cette disposition vise � permettre au locataire d'exercer librement ses droits - par exemple, refuser des travaux qui ne peuvent pas raisonnablement lui �tre impos�s conform�ment � l'art. 260 al. 1 CO (Peter Burkhalter et al., Le droit suisse du bail � loyer, 2011, n� 11 ad art. 271a CO; David Lachat, Le bail � loyer, 2008, n� 5.2.3 p. 740) - sans avoir � craindre un cong� en repr�sailles. Il incombe au locataire de prouver qu'il existe un rapport de cause � effet entre la pr�tention qu'il a �lev�e et la r�siliation. Le bailleur a le droit d'apporter la contre-preuve en d�montrant que le cong� r�pond � un autre motif. Le juge constate alors le v�ritable motif du cong� selon l'impression objective qui r�sulte de toutes les circonstances; le cong�-repr�sailles est d'autant plus vraisemblable qu'il survient plus rapidement apr�s que le locataire a �lev� une pr�tention (Burkhalter et al., op. cit., n� 13 ad art. 271a CO; Lachat, op. cit., n� 5.2.4 p. 740/741, avec r�f�rences � d'autres auteurs).
Elucider le motif d'un cong� rel�ve de la constatation des faits (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192; 115 II 484 consid. 2b p. 486), de sorte que, sous r�serve du contr�le restreint pr�vu par les art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF, ce point �chappe au contr�le du Tribunal f�d�ral.
Selon les constatations d�terminantes, A.________ est l'actionnaire unique de la bailleresse X.________ SA. Sa m�re M.________ ne per�oit pas de revenu autre qu'une rente de vieillesse AVS et les prestations compl�mentaires � cette assurance. Elle souffre d'hernies discales qui, semble-t-il, l'entravent dans ses d�placements. Elle poss�de un gros chien. Apr�s avoir v�cu en Italie puis au Tessin, elle est venue en mai 2008 habiter � Gland, chez son fils F.________, son �pouse et leurs deux enfants. Avec l'a�eule, leur logement de quatre pi�ces abrite d�sormais cinq personnes. L'installation � Gland se pr�sentait d'embl�e comme une solution provisoire; toutefois, notamment en raison de ses ressources modestes, M.________ ne parvient pas � trouver un logement adapt� � ses besoins dans la r�gion o� se trouvent ses fils et ses petits-enfants. A.________ lui a donc propos� l'appartement actuellement occup� par Z.________, qui serait particuli�rement appropri� parce qu'accessible de plain-pied, dot� d'une grande terrasse � l'usage du chien, et proche des transports publics. M.________ y habiterait moyennant un loyer de faveur, compatible avec son faible revenu.
Il est par ailleurs constant qu'au d�but de 2009, soit moins de cinq mois avant la r�siliation du bail signifi�e le 3 juin 2009, Z.________ a refus� des travaux auxquels la bailleresse voulait proc�der dans l'appartement lou� et qui auraient entra�n� une hausse du loyer.
La Chambre des recours juge qu'en raison de cette proximit� dans le temps, la r�siliation est un cong�-repr�sailles et elle l'annule donc en application de l'art. 271a al. 1 let. a CO.
La Chambre juge de plus que la bailleresse ne peut pas se pr�valoir de bonne foi, pour motiver le cong�, du besoin de trouver un logement � M.________. L'int�r�t d'une soci�t� anonyme, telle X.________ SA, se distingue de celui de son actionnaire, et c'est son int�r�t propre qui est seul d�terminant dans l'appr�ciation � effectuer au regard de l'art. 271 al. 1 CO. Remplacer la locataire Z.________ par une personne au revenu nettement moins �lev�, qui ne pourra pas acquitter le m�me loyer, contredit le but lucratif de la soci�t� anonyme. Il est donc contraire � la bonne foi d'invoquer le besoin de cette personne moins ais�e, alors m�me qu'il s'agit d'une proche parente de l'actionnaire unique.
L'autorit� pr�c�dente retient que la r�siliation du 3 juin 2009 a son origine dans le refus de la locataire d'accepter un projet de travaux conduisant � une hausse du loyer. Constater le motif du cong� ressortit au juge du fait et le Tribunal f�d�ral n'est pas autoris� � substituer sa propre appr�ciation des preuves et des circonstances. Le jugement de la Chambre des recours peut pr�ter � discussion; il demeure pourtant d�fendable et il �chappe donc au grief d'arbitraire (cf. ATF 137 I 1 consid. 2.4 p. 5; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560). En consid�ration du fait ainsi constat� par la juridiction cantonale, l'annulation du cong� est conforme � l'art. 271a al. 1 let. a CO et elle r�siste donc � la critique de la recourante.
Il n'est pas n�cessaire d'examiner les moyens que celle-ci d�veloppe contre le deuxi�me motif d'annulation du cong�.
X.________ SA fait valoir qu'� l'audience du Tribunal des baux, elle a propos� un logement de remplacement � sa cocontractante, dans le m�me b�timent. D'apr�s l'art. 272a al. 2 CO, cette offre pouvait �ventuellement entra�ner un refus de la prolongation du bail, si le cong� n'�tait pas jug� annulable. Pour le surplus, le bailleur n'est pas autoris� � se pr�valoir de faits post�rieurs au cong� (ATF 109 II 153 consid. 3b p. 156); ainsi, pr�sent�e le 8 avril 2010 seulement, l'offre de poursuivre une relation contractuelle n'exclut pas que la r�siliation communiqu�e au d�but de juin 2009 p�t contrevenir aux r�gles de la bonne foi.
Le recours se r�v�le priv� de fondement, dans la mesure o� les conclusions pr�sent�es sont recevables. A titre de partie qui succombe, son auteur doit acquitter l'�molument � percevoir par le Tribunal f�d�ral et les d�pens auxquels l'autre partie peut pr�tendre.
La recourante versera une indemnit� de 2'500 fr. � l'intim�e, � titre de d�pens.