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Timestamp: 2016-10-26 04:11:16+00:00
Document Index: 120383977

Matched Legal Cases: ['art. 269', 'art. 99', 'art. 117', 'art. 76', 'ATF ', 'art. 115', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 66']

4A_735/2012 (21.05.2013)
4A_735/2012 � � Arr�t du 21 mai 2013
H.F.________ et�F.F.________,
bail � loyer; int�r�t � recourir,
H.F.________ et F.F.________ sont locataires d'un appartement de 3 pi�ces, cuisine et hall non compris, dans l'immeuble sis 35, rue .... Depuis le 1
er�octobre 1994, le loyer annuel s'�l�ve � 15'384 fr.; le taux hypoth�caire de r�f�rence �tait alors de 5,5% et l'indice suisse des prix � la consommation (ISPC) �tait fix� � 139.8 points.
Par avis officiel du 11 mai 2010 adress� aux �poux F.________, la SI A.________ SA a fix� le loyer annuel � 15'384 fr. d�s le 1
er�octobre 2010 et � 17'808 fr. d�s le 1er�mai 2012; il �tait mentionn� que le loyer �tait bloqu�, selon la LDTR, jusqu'au 30 avril 2012; l'augmentation de 202 fr. par mois �tait motiv�e par des prestations suppl�mentaires (travaux � plus-value) au sens des art. 269a let. b CO et 14 OBLF. Dans la lettre recommand�e accompagnant l'avis de majoration, il �tait pr�cis� que "le calcul de r�percussion sur [le] loyer des travaux � plus-value permet[tait] une augmentation de 537 fr.70 par pi�ce."
H.F.________ et F.F.________ ont contest� la hausse de loyer devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers. La tentative de conciliation a �chou�.
X.________ SA, devenue entre-temps la bailleresse, a port� l'affaire devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Elle concluait � ce que le loyer annuel soit fix� � 17'119 fr.80 depuis le 1
er�mai 2012, ce qui correspondait � une hausse mensuelle de 144 fr.65, obtenue selon le calcul suivant:
F.________ ([4,5 x 608 fr.30] : 12)���������������������228 fr.10
la hausse de l'ISPC�����������������������������������-�83 fr.45
Pr�tention en augmentation du loyer mensuel��������������144 fr.65
Par jugement du 20 juin 2011, le Tribunal des baux et loyers a d�bout� la bailleresse de ses conclusions. Il a fix� � 88'638 fr. le montant pouvant �tre r�percut� annuellement sur les loyers de tout l'immeuble. Il a ensuite rapport� ce montant � l'�tat locatif avant travaux, qui s'�levait � 592'246 fr., pour aboutir � une hausse de loyer de 14,99% en raison des travaux � plus-value. Par ailleurs, la diminution du taux hypoth�caire de r�f�rence depuis la derni�re fixation de loyer justifiait une r�duction du loyer de 22,48%, compens�e � raison de 6,4% par la hausse de l'ISPC. La baisse de loyer de 16,08% �tant sup�rieure � la hausse li�e aux travaux � plus-value, la pr�tention en augmentation de loyer de la bailleresse n'�tait pas fond�e.
La bailleresse a interjet� appel. Elle concluait d�sormais � la fixation du loyer annuel � 15'384 fr. depuis le 1er mai 2012, les nouveaux crit�res du loyer �tant un taux hypoth�caire de 3% et l'ISPC de 114.9 avec une r�serve de baisse de loyer de 220 fr.40. Elle critiquait uniquement la cl� adopt�e par les premiers juges pour r�partir le co�t des travaux � plus-value entre les locataires de l'immeuble. Elle admettait toutefois que la hausse de loyer due aux travaux � plus-value, m�me selon son calcul, �tait inf�rieure � la baisse de loyer li�e � la diminution du taux hypoth�caire. Statuant le 5 novembre 2012, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve a confirm� le jugement querell�. En substance, elle a jug� que le Tribunal des baux et loyers n'avait pas outrepass� son large pouvoir d'appr�ciation en choisissant de r�partir les co�ts entre locataires au prorata des loyers - syst�me usuel et admis � plusieurs reprises par le Tribunal f�d�ral -, plut�t que d'appliquer la cl� de r�partition en fonction du nombre de pi�ces, pr�conis�e par la bailleresse.
Devant le Tribunal des baux et loyers et la Chambre des baux et loyers, les �poux F.________ �taient repr�sent�s par l'ASLOCA qui, notamment en appel, agissait sous la signature de Fran�ois Zutter.
"�I. La hausse de loyer du 11 mai 2010 n'est pas abusive.
II. Le loyer annuel est fix� � 15'584�fr. (...) depuis le 1
III. Les nouveaux crit�res du loyer sont un taux hypoth�caire � 3% et un IPC � 115.4 (base mai 1993) avec une r�serve de baisse de loyer de 220 fr.40.�"
H.F.________ et F.F.________, assist�s par Fran�ois Zutter agissant dor�navant en qualit� d'avocat, proposent le rejet des deux recours.
1.1.�Aux termes de l'art. 99 al. 2 LTF, applicable �galement au recours constitutionnel (art. 117 LTF), toute conclusion nouvelle est irrecevable.
La recourante demande au Tribunal f�d�ral � la fois de d�clarer que la hausse du 11 mai 2010 - portant le loyer annuel � 15'384 fr., puis � 17'808 fr. - n'est pas abusive et de fixer le loyer annuel � 15'584 fr. Ind�pendamment du fait que ces deux chefs de conclusions ne sont gu�re compatibles, il convient de constater que la premi�re conclusion, qui n'a pas �t� formul�e en appel, est nouvelle et qu'elle est d�s lors irrecevable.
Tel est �galement le cas de la deuxi�me conclusion en tant qu'elle porte sur un montant sup�rieur � 15'384 fr. Si, dans son m�moire d'appel, elle concluait effectivement � la fixation d'un loyer annuel de 15'584 fr., la recourante a, dans un courrier ult�rieur adress� � la Cour de justice, pr�cis� que ce montant r�sultait d'une "erreur de plume" et que le loyer annuel restant � fixer s'�levait bien � 15'384 fr., montant qui correspondait au loyer en vigueur; en effet, dans son appel, elle admettait que la hausse de loyer due aux travaux � plus-value, m�me selon ses calculs, �tait inf�rieure � la baisse de loyer li�e � la diminution du taux hypoth�caire. Il s'ensuit qu'en r�clamant � nouveau, devant le Tribunal f�d�ral, la fixation d'un loyer annuel de 15'584 fr., la recourante formule une conclusion partiellement nouvelle.
1.2.�En tant qu'ils tendent � la fixation d'un loyer annuel de 15'384 fr., les recours se r�v�lent irrecevables pour le motif suivant.
Selon l'art. 76 al. 1 let. b LTF, l'auteur d'un recours en mati�re civile doit avoir un int�r�t digne de protection � l'annulation de la d�cision attaqu�e. L'int�r�t digne de protection consiste dans l'utilit� pratique que l'admission du recours apporterait � son auteur, en lui �vitant de subir un pr�judice de nature �conomique, id�ale, mat�rielle ou autre que la d�cision attaqu�e lui occasionnerait (ATF 137 II 40 consid. 2.3 p. 43). Aux termes de l'art. 115 let. b LTF, la qualit� pour former un recours constitutionnel subsidiaire suppose pour sa part un int�r�t juridique � l'annulation ou � la modification de la d�cision attaqu�e; il faut donc que le recourant soit atteint par l'acte attaqu� dans ses int�r�ts propres et juridiquement prot�g�s (ATF 133 I 185 consid. 3 p. 190 s.).
En l'esp�ce, le loyer annuel de 15'384 fr. correspond au loyer pay� par les locataires depuis le 1er octobre 1994. Comme la recourante admet elle-m�me qu'elle ne peut pr�tendre � une augmentation du loyer, on ne voit pas quel int�r�t digne de protection ou juridiquement prot�g� elle pourrait faire valoir pour obtenir la modification de l'arr�t cantonal confirmant le rejet de ses conclusions en "hausse" de loyer.
1.3.�Quant � la conclusion III des recours, elle est d�pourvue de toute motivation et, par cons�quent, irrecevable sur la base de l'art. 42 al. 1 et 2 LTF.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, les recours sont enti�rement irrecevables.
La recourante, qui succombe, prendra les frais judiciaires � sa charge (art. 66 al. 1 LTF).
En revanche, elle n'aura pas � verser de d�pens aux intim�s, qui ne sont pas valablement repr�sent�s. En effet, ces derniers �taient d�fendus devant les instances cantonales par l'ASLOCA, pour laquelle Fran�ois Zutter a agi en partie, et ils sont repr�sent�s devant le Tribunal f�d�ral par le m�me Fran�ois Zutter, en qualit� d'avocat. Or, la cour de c�ans a jug� r�cemment que, dans une telle constellation, l'avocat ne satisfaisait pas � l'exigence l�gale d'ind�pendance et que la partie n'�tait donc pas valablement repr�sent�e (arr�t 4A_38/2013 du 12 avril 2013 consid. 1 destin� � la publication).
Le pr�sent arr�t est communiqu� au mandataire de la recourante, aux intim�s et � la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve, ainsi que, pour information, � Me Fran�ois Zutter.