Source: https://blogavocat.fr/space/albert.caston/tag/-%20notaire%20-%20agent%20immobilier
Timestamp: 2020-01-20 17:12:10+00:00
Document Index: 172773124

Matched Legal Cases: ["l'article 14", "l'article 46", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 955", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 700", 'arrêt ', "l'article 4", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 565", 'arrêt ', "l'article 72", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 700", 'arrêt ', "l'article 1108", "l'article 1108", 'arrêt ', 'arrêt ', 'in fine', '§ 4', "l'article 16", "l'article 1134", "l'article 1583", 'arrêt ', "l'article 565", 'arrêt ', "l'article 1108", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1382", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 700", 'arrêt ', "l'article 1178", 'arrêt ', "l'article 1015", "l'article 6", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 700", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 455", "l'article 1134", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 700", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1382", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1382"]

Agents immobiliers et notaires : ATTENTION aux nouvelles obligations résultant de la loi "ALUR" !!
Par albert.caston le 14/03/14
Articles L. 721-2 et L. 721-3 nouveaux du CCH
« Art. L. 721-2. - En cas de vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou de cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l'article L. 271-4, les documents suivants :
Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14‑3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les documents mentionnés aux b et c du présent 2° n'ont pas à être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ;
4° Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot, prévues à l'article 46 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 précitée ;
À défaut d'annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, l'acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d'entretien et l'état descriptif de division.
En cas de vente publique, les documents mentionnés aux 1° à 6° sont annexés au cahier des charges. »
« Art. L. 721-3. - Lorsque les documents mentionnés aux 1°, 2° et 4° de l'article L. 721-2 ne sont pas annexés à l'acte notifié conformément à l'article L. 271-1, le délai de rétractation ou de réflexion, prévu à ce même article, ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents à l'acquéreur. Cette communication est réalisée selon les modalités de notification de l'acte prévues audit article L. 271-1. »
Violation du mandat exclusif de vendre un appartement
Par albert.caston le 28/01/14
N° de pourvoi: 12-22.343
Vu les articles 1134, 1147 et 1226 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt confirmatif attaqué, qu'ayant reçu de M. X... un mandat exclusif de vendre son appartement le 23 mai 2009, pour une durée de trois mois, la société Lieutaud, exerçant l'activité d'agent immobilier sous l'enseigne Connexion immobilier (l'agence), a assigné son mandant, auquel elle reprochait d'avoir consenti un mandat de vente sur le même bien à un autre intermédiaire dès le 29 mai suivant, en paiement de l'indemnité stipulée à titre de clause pénale, en se prévalant du non-respect de l'engagement pris par ce dernier de s'interdire de négocier directement ou indirectement la vente ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient, par motifs propres, exclusifs de la présomption édictée par l'article 955 du code de procédure civile, que la clause pénale ne peut trouver à s'appliquer dès lors que l'agence ne démontrant pas que son mandant ait manqué à ses obligations contractuelles, ne justifie pas avoir perdu son droit à rémunération en raison du comportement de ce dernier ;
Qu'en statuant ainsi, quand elle constatait que M. X... avait, pendant la période d'exclusivité consentie à la société Lieutaud, confié la vente de l'appartement objet du mandat à une autre agence, ce dont il résultait qu'il avait contrevenu à l'interdiction qui lui était faite de négocier indirectement la vente de son bien, partant, encouru la peine contractuellement prévue dont le prononcé n'était pas subordonnée à la perte du droit à rémunération de l'intermédiaire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 mars 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Lieutaud la somme de 2 500 euros ;
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Lieutaud
IL EST REPROCHE à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté l'agence LIEUTAUD CONNEXION IMMOBILIER de ses demandes, fins et prétentions ;
AUX MOTIFS QU « il résulte des pièces versées aux débats :- que le 23 mai 2009, Monsieur X... a régularisé avec la SARL LIEUTAUD CONNEXION IMMOBILIER un mandat de vente exclusif pour une période irrévocable de trois mois, portant sur un bien immobilier situé ... ; que cet acte stipule que ce bien doit être proposé, hors rémunération du mandataire, au prix de 230. 000 euros, et que cette rémunération sera de 9 % maximum, soit 20. 700 euros ;- que Monsieur X... a conclu le 29 mai 2009 un mandat sans exclusivité portant sur le même bien avec une autre agence ;- que le 5 juin 2009, il a écrit à la SARL CONNEXION IMMOBILIER qu'il n'avait jamais voulu conclure avec elle un mandat exclusif et qu'il considérait qu'il était nul ; Que la SARL LIEUTAUD CONNEXION IMMOBILIER, qui reproche à Monsieur X... de ne pas avoir respecté le caractère exclusif du mandat qu'il lui avait confié sollicite la condamnation à lui payer la somme de 20. 700 euros à titre de dommages-intérêts, invoquant la clause pénale insérée dans le contrat qui stipule : « Que de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant :- a/ S'engage à signer au prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier (loi n° 79-596 du 13 juillet 1979), avec tout acquéreur présenté par le mandataire.- b/ S'interdit, pendant la durée du mandat et dans les douze mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.- c/ Autorise le mandataire, pendant la durée du mandat, à poser en exclusivité un panneau sur les biens à vendre et s'interdit de négocier directement ou indirectement, s'engageant à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seront adressées personnellement. En cas de non-respect des obligations énoncées ci-avant aux paragraphes a, b ou c, il s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du Code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto » ; qu'en l'espèce l'appelante ne démontre pas que l'intimé n'ait pas respecté les obligations énoncées aux paragraphes a, b ou c précités et que cette clause ne peut en conséquence trouver à s'appliquer, dès lors notamment que les acquéreurs potentiels à qui elle a présenté le bien n'ont fait, selon les pièces produites, qu'une proposition d'achat à 246. 000 euros qui a d'ailleurs été retirée, et une autre à 250. 000 euros, ce qui est très légèrement inférieur aux prix, charges et conditions convenus et qu'elle n'établit pas non plus avoir communiqué ces offres à Monsieur X... et qu'il les ait refusées ; qu'elle ne justifie pas dans ces conditions avoir perdu en raison du comportement du mandant son droit à rémunération, et qu'elle ne peut dès lors qu'être déboutée de sa demande » ;
1) ALORS QUE la clause du mandat conclu avec exclusivité pour trois mois le 23 mai 2009 au profit de la SARL LIEUTAUD CONNEXION IMMOBILIER stipulait, ainsi que le relève l'arrêt, que le mandant s'interdisait, pendant la durée du mandat « de négocier directement ou indirectement », « s'engageant à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seront adressées personnellement » ; que constituait une violation directe de cette clause, la conclusion par M. X..., quelques jours après la conclusion du mandat exclusif, d'un autre mandat de recherche sans exclusivité au profit d'une autre agence dès lors que M. X..., en confiant la négociation du bien à une autre agence, s'estimant par là-même libéré de l'exclusivité qu'il avait consentie à l'exposante, méconnaissait ouvertement les obligations qu'il avait souscrites aux termes du point c/ de la clause précitée ; que la Cour d'appel qui reconnaît expressément que M. X... avait conclu dès le 29 mai 2009 avec une agence concurrente un mandat portant sur le même bien et qui estime dans le même temps que la SARL LIEUTAUD CONNEXION IMMOBILIER ne démontre pas que M. X... n'aurait pas respecté les obligations énoncées aux paragraphes a, b ou c de la clause pénale, n'a pas tiré de ses propres énonciations les conséquences légales qui en découlaient en violation des articles 1134, 1147 et 1226 du Code civil ;
ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE « le mandat, signé le 23 mai 2009 sur un formulaire, dispose qu'il est donné pour une durée de trois mois avec exclusivité à l'agence. Celle-ci a appris que le 29 mai, M. X... avait donné mandat à une autre agence immobilière, et a adressé un télégramme le 5 juin 2009 pour rappeler M. X... à ses obligations d'exclusivité. Le même jour, M. X... répond à l'agence par courrier qu'il ne souhaite plus être importuné, ayant reçu une visite à son domicile à six heures du matin, et des menaces, que le mandat qu'il a délivré à l'agence LIEUTAUD CONNEXION n'est pus exclusif et qu'en tout état de cause il veut exercer son droit à rétractation puisqu'il a été signé à son domicile, devant témoins. L'agence LIEUTAUD ne conteste pas la signature au domicile de M. X... mais argue qu'en fait elle ne l'a pas démarché, celuici étant venu en ses locaux et le mandat signé ensuite, ce qui fait échec à l'application de l'article L 121-26 du code de la consommation. Il ressort des éléments versés au soutien de sa demande par l'agence immobilière LIEUTAUD CONNEXION IMMOBILIER que le mandat délivré par M. X... comporte un volet par lequel le mandant est informé des dispositions du code de la consommation qui lui ouvrent la faculté de renonciation en cas de démarchage à domicile. Or ce volet a été paraphé par M. X... et le courtier ; c'est donc, à l'évidence, que la faculté de renonciation était ouverte à M. X... et que l'agence prenait le soin de lui en faire ratifier les mentions pour les lui rendre opposables. Par ailleurs, il serait bien incompréhensible, si M. X... était effectivement venu de luimême à l'agence pour la mandater, que le professionnel qu'est l'agence LIEUTAUD CONNEXION IMMOBILIER n'en ait pas saisi l'opportunité pour lui faire signer le formulaire en ses locaux, pour éviter la faculté de renonciation, d'autant que le bien de M. X... présentait des attraits commerciaux indéniables. C'est donc à tort que l'agence LIEUTAUD CONNEXION IMMOBILIER conteste à M. X... le droit qui lui est ouvert par le code de la consommation de se rétracter. M. X..., qui a écrit en termes non équivoques à l'agence qu'il souhaitait se rétracter, et celle-ci ne contestant pas qu'il ait été dans le délai pour le faire, a valablement exercé son droit » ;
2) ALORS QUE la Cour d'appel qui a confirmé le jugement qui avait dit que M. X... avait valablement exercé son droit de rétractation du mandat consenti à l'Agence immobilière LIEUTAUD CONNEXION IMMOBILIER en retenant que celle-ci ne contestait pas qu'il ait été dans le délai pour le faire lorsque, appelante du jugement, la société LIEUTAUD CONNEXION IMMOBILIER soutenait que M. X... qui avait signé le contrat de mandat le 23 mai 2009, avait revendiqué son droit de rétractation le 5 juin 2009, plus de treize jours après la conclusion du contrat lorsqu'il aurait dû le faire dans le délai de sept jours (conclusions déposées le 10 juin 2011, p. 3), a dénaturé les conclusions dont elle était saisie, violant ainsi l'article 4 du Code de procédure civile ;
3) ALORS QUE subsidiairement la faculté de rétractation prévue à l'article L. 121-25 du Code de la consommation en faveur de celui qui a souscrit à domicile un contrat de fourniture de service ne peut être exercée que dans les sept jours de l'engagement ; que la Cour d'appel qui n'a pas recherché malgré les conclusions qui l'y invitaient si M. X... n'avait pas prétendu exercer son droit de rétractation plus de treize jours après la conclusion du contrat de mandat, et donc à une date où il était forclos pour le faire, a privé de base légale sa décision au regard des articles L. 121-21 et L. 121-25 du Code de la consommation.
Nullité du mandat de vente immobilière pour défaut d'objet
N° de pourvoi: 12-26.459
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le 14 octobre 2009, M. et Mme X... ont confié à la société Z... M. immobilier, exerçant l'activité d'agent immobilier (l'agence), deux mandats de vente non exclusifs, d'une durée irrévocable de douze mois, enregistrés sous les n° 189 et 190, portant, le premier, sur une villa, avec jardin de 1 325 m ² et piscine, le second, sur un terrain constructible de 600 m ², le tout situé à la même adresse, aux prix respectifs de 349 000 et 129 000 euros, incluant la rémunération du mandataire, d'un montant déterminé, mise à la charge de l'acquéreur ; qu'ayant reçu de l'agence, par lettres recommandées avec demande d'avis de réception des 4 et 6 août 2010, une offre d'achat de la villa puis du terrain à construire aux prix demandés, M. et Mme X... ont refusé ces offres et révoqué les mandats, dans les mêmes formes, le 12 août ; qu'invoquant le caractère abusif de cette révocation, l'agence les a assignés en dommages-intérêts, sollicitant, en première instance, l'allocation d'une somme égale au montant des commissions dont elle s'estimait indûment privée ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal de la société Z... M. immobilier, pris en ses deux branches :
Attendu que l'agence fait grief à l'arrêt de prononcer, par voie de confirmation du jugement déféré, la nullité du contrat de mandat n° 190 du 14 octobre 2009 et de la débouter de sa demande de dommages-intérêts pour inexécution contractuelle fautive de M. et Mme X..., alors, selon le moyen :
1°/ qu'une obligation contractuelle doit avoir pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce ; qu'en l'espèce, où l'arrêt attaqué constate que l'objet du second mandat est un terrain entièrement constructible de 600 m ², à détacher de la parcelle A 1179 d'une contenance totale de 1 943 m ² appartenant aux époux X... et située... à Pignans, de sorte qu'il pouvait parfaitement être déterminé, la cour d'appel, qui a cependant retenu, pour le juger nul, que le mandat ne comporte aucun objet certain qui forme la matière de l'engagement, a violé les articles 1108, 1129 et 1984 du code civil ;
2°/ que le contrat est valable quand il a un objet certain qui forme la matière de l'engagement ; qu'il suffit que la chose, objet de l'engagement, soit déterminée ou déterminable, au moins quant à son espèce ; qu'en l'espèce, où l'objet du second mandat de vendre confié par les époux X... à l'agence pouvait parfaitement être déterminé, s'agissant d'un terrain à bâtir d'une superficie de 600 m ² à détacher de la parcelle A 1179 appartenant aux époux X... au... à Pignans, la cour d'appel, qui s'est fondée sur l'absence d'indication concernant l'accès à ce terrain pour déclarer le mandat nul, faute d'objet, a statué par un motif inopérant et a violé les articles 1108, 1129 et 1984 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le mandat de vente n° 190, portant sur un terrain constructible, ne contenait aucune référence cadastrale ni plan annexé, qu'il portait sur un terrain d'une certaine superficie à détacher d'une parcelle sans qu'on sache exactement où, ni sur quelle partie de la parcelle il devait être pris, et ne donnait aucune précision sur les conditions de desserte de ce terrain, quand M. et Mme X... étaient propriétaires indivis du chemin qui assurait l'unique accès à la parcelle, la cour d'appel a pu en déduire qu'un tel mandat devait être annulé, comme dépourvu d'objet certain au sens des articles 1108 et 1129 du code civil ; que le moyen n'est fondé en aucun de ses griefs ;
Attendu que l'agence fait encore grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande en dommages-intérêts pour rupture abusive des pourparlers présentée pour la première fois en cause d'appel, alors, selon le moyen, que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ; qu'en l'espèce, la demande fondée par l'agence sur la responsabilité délictuelle, en appel, tendait aux mêmes fins que celles fondée sur la responsabilité contractuelle en première instance, c'est-à-dire l'obtention de dommages-intérêts en réparation du préjudice qu'elle a subi du fait des démarches qu'elle a effectuées en pure perte pour trouver un acquéreur pour le bien immobilier des époux X... qui, de mauvaise foi, ont refusé de vendre aux conditions auxquelles ils avaient consenties sans aucune explication ; qu'en jugeant cependant cette demande irrecevable, la cour d'appel a violé l'article 565 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'une faute commise dans l'exercice du droit de rupture de pourparlers précontractuels n'est pas la cause de la perte des gains attendus de la conclusion du contrat ; que, dès lors que l'agence demandait, en première instance, une indemnité égale aux commissions dont la rupture abusive des mandats d'entremise l'avait indûment privée, la cour d'appel a exactement retenu que la demande indemnitaire formée à titre subsidiaire, en cause d'appel, pour rupture abusive des pourparlers engagés en vue de conclure l'opération pour laquelle elle avait été mandatée, ne tendait pas aux mêmes fins, et était, comme telle, irrecevable ;
Mais sur le deuxième moyen du même pourvoi, pris en sa première branche :
Attendu que jugeant que le mandat n° 189, relatif à la villa, avait un objet certain, l'arrêt déboute l'agence de sa demande indemnitaire en retenant que M. et Mme X... n'ont commis aucune faute en refusant de donner suite à une offre d'achat qui, inférieure au prix convenu dans le mandat, ne correspondait pas à leur demande, non plus qu'en révoquant ce mandat avant la transmission de toute nouvelle offre d'achat ;
Qu'en statuant ainsi alors que, dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme X... ne contestaient pas que l'offre d'achat de la villa était conforme au prix demandé dans le mandat, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige, et violé le texte susvisé ;
Et sur le moyen unique du pourvoi incident de M. et Mme X... :
Vu les articles 1108 et 1129 du code civil, ensemble l'article 72, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu que, pour juger que le mandat n° 189 était valable, l'arrêt retient qu'il porte sur une villa d'environ 200 m ² avec jardin de 1 325 m ² et piscine, située..., 83790 Pignans, et en déduit que, dès lors que l'emplacement de la maison et du bâti est clairement situé sur le terrain, son objet est déterminable ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que les immeubles objet de ce mandat y étaient désignés de manière imprécise, sans aucune référence cadastrale ni indication sur les conditions de leur desserte, tout en constatant que l'addition de leur surface avec celle du terrain à construire, objet d'un second mandat, était inférieure à celle de l'unique parcelle cadastrale dont ces deux " lots " étaient censés provenir après division et que les mandants étaient également propriétaires indivis de l'unique chemin par lequel ils accédaient à leur maison, de sorte que l'objet d'un tel mandat n'était ni déterminé, ni déterminable en considération de ses seules énonciations, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations, violant ainsi les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du deuxième moyen du pourvoi principal :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit valable le mandat n° 189 daté du 14 octobre 2009, et en ce qu'il déboute la société Z... M. immobilier de sa demande en dommages-intérêts pour révocation abusive de ce mandat, l'arrêt rendu le 14 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne la société Z... M. immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Z... M. immobilier et la condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Z... M immobilier
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement déféré, prononcé la nullité du contrat de mandat n° 190 du 14 octobre 2009 et d'avoir débouté la société Z... M Immobilier de sa demande de dommages-intérêts pour inexécution contractuelle fautive de M. et Mme X... ;
AUX MOTIFS QUE les époux X... sont propriétaires d'un bien immobilier à Pignans (Var) acquis le 7 juillet 2000 ; qu'il s'agit d'un bien sis lieudit... comprenant une parcelle cadastrée section A n° 1179 d'une contenance de 19a 43ca et un septième indivis de la parcelle cadastrée section A n° 1183 d'une contenance de 16a 30ca ; que la parcelle A 1179 a un accès à la voie publique par l'intermédiaire d'un chemin privé correspondant à la parcelle A 1183 ; que l'accès de la parcelle A 1179 au chemin cadastré A 1183 se fait par un seul côté ; que les époux X... ont fait construire une maison et une piscine ; qu'ils ont signé deux mandats sans exclusivité, datés du 14 octobre 2009 pour une durée de 12 mois donnant mandat de vente à la Sarl Z... M Immobilier ; que le premier mandat n° 189 a pour objet la vente de l'immeuble sis « idem » (référence à l'adresse) l'adresse indiquée est «... 83790 Pignans », il désigne le bien comme étant « belle villa de maçon d'environ 200 m2 sur un jardin de 1325 m2, 4 chambres, 2 sdb, 1 piscine en béton 9 x 4 m », le prix indiqué est de 349. 000 ¿ avec rémunération pour l'agence immobilière de 19. 000 ¿ à la charge de l'acquéreur ; que le deuxième mandat n° 190 a pour objet la vente du bien immobilier sis « idem » (référence à l'adresse) l'adresse indiquée est «... 83790 Pignans », il désigne le bien comme « terrain constructible de 600 m2, gros COS car pas de PLU et pas de pas ; plusieurs habilitations possibles », le prix indiqué est de 9. 000 ¿ (sic) avec rémunération du mandataire de 9. 000 ¿ à la charge de l'acquéreur ; qu'aucune référence cadastrale ne figure sur ces mandats, aucun plan n'y est annexé ; que l'opération consistait, explique la Sarl Z... M Immobilier à détacher une surface de 600 m2 du terrain pour en faire un terrain à bâtir ; que cependant le mandat ne précise pas dans quelle partie du terrain serait prise cette partie à détacher ; que par ailleurs l'ensemble de la parcelle A 1179 des époux X... représente 1943 m2 alors que l'addition des surfaces des deux lots 1325 m2 et 600 m2 aboutit à 1925 m2 au lieu de 1943 m2 ; que l'objet du deuxième mandat n° 190 est très imprécis, il n'est même pas déterminable au vu de la rédaction du mandat ; qu'il s'agit d'un terrain à détacher, sans qu'on sache exactement où et sans que les indications du mandat permettent de déterminer sur quelle partie de la parcelle il devrait se trouver ; qu'aucune indication n'est donnée concernant l'accès alors que les époux X... sont propriétaires de droits indivis sur la parcelle A 1183 à usage de chemin pour avoir un accès à leur maison ; qu'il en résulte qu'aucune transaction ne peut être passée sur la base d'un tel mandat ; que ce mandat ne comporte aucun objet certain qui forme la matière de l'engagement ; qu'il n'est pas valable, conformément aux dispositions de l'article 1108 du Code civil ; que le premier mandat, n° 189, concerne la maison elle-même, et le bâti en général, avec la piscine, sur un terrain de 1325 m ² : que si l'objet n'est pas désigné de manière très précise, sans référence cadastrale et sans précision sur l'accès, il est cependant déterminable ; que la maison est clairement située sur le terrain ; que malgré son manque de précisions, il ne peut être dit que ce premier mandat soit nul par manque d'objet certain, au sens de l'article 1108 du Code civil ;
ALORS D'UNE PART QU'une obligation contractuelle doit avoir pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce ; qu'en l'espèce, où l'arrêt attaqué constate que l'objet du second mandat est un terrain entièrement constructible de 600 m2, à détacher de la parcelle A 1179 d'une contenance totale de 1943 m2 appartenant aux époux X... et située... à Pignans, de sorte qu'il pouvait parfaitement être déterminé, la cour d'appel qui a cependant retenu, pour le juger nul, que le mandat ne comporte aucun objet certain qui forme la matière de l'engagement, a violé les articles 1108, 1129 et 1984 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE le contrat est valable quand il a un objet certain qui forme la matière de l'engagement ; qu'il suffit que la chose, objet de l'engagement, soit déterminée ou déterminable, au moins quant à son espèce ; qu'en l'espèce, où l'objet du second mandat de vendre confié par les époux X... à la Sarl Z... M Immobilier pouvait parfaitement être déterminé, s'agissant d'un terrain à bâtir d'une superficie de 600 m2 à détacher de la parcelle A 1179 appartenant aux époux X... au... à Pignans, la cour d'appel qui s'est fondée sur l'absence d'indication concernant l'accès à ce terrain pour déclarer le mandat nul, faute d'objet, a statué par un motif inopérant et a violé les articles 1108, 1129 et 1984 du Code civil.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Sarl Z... M Immobilier de sa demande de dommages-intérêts concernant le mandat numéro 189 daté du 14 octobre 2009 faute de preuve d'une violation de ses termes par les époux X... ;
AUX MOTIFS QUE le mandat a été signé le 14 octobre 2009 pour une durée de 12 mois ; qu'il s'agit d'un mandat simple... ; qu'il est stipulé qu'il peut être dénoncé à tout moment avec un préavis de 15 jours par lettre recommandée avec avis de réception ; qu'il a été dénoncé initialement par lettre recommandée datée du 4 août 2010 postée le 5 août 2010 mais sans avis de réception, donc sans effet ; qu'il a été effectivement dénoncé par une deuxième lettre recommandée, cette fois avec avis de réception reçu le 12 août 2010 ; qu'il a donc pris fin quinze jours après cette date, le 27 août 2010 ; que par lettre recommandée avec avis de réception datée du 2 août 2010, reçue le 4 août 2010, M. Z... a écrit la lettre suivante aux époux X... « suite à la visite effectuée à votre domicile... le vendredi 30 juillet 2010 avec mon client. Je vous informe que ce dernier nous a fait une offre d'achat au prix de vente initial du mandat... sans négociation de prix ainsi que sans clause suspensive d'obtention de prêt donc au prix de 349. 000 ¿... cette offre d'achat a été suivie ce même jour... 2 août 2010, par un compromis signé par les acquéreurs avec une remise de chèque en dépôt de garantie... » ; qu'il est produit un bon de visite par les époux B... du 30 juillet 2010 et un chèque de 10. 000 ¿ des époux B... du 2 août 2010 à l'ordre de la sep Figarol ; que les époux B... ont signé le 30 juillet 2010 un mandat de recherche pour ce bien immobilier ; que la mention sur le mandat de recherche d'un prix entre 300. 000 et 350. 000 ¿ ne veut pas dire accord pour n'importe quel prix entre 300. 000 et 350. 000 ¿ mais laisse entendre qu'une négociation était envisagée sur le prix ; qu'il est produit une attestation de M. Benoît C..., clerc de notaire, du 16 avril 2012, qui déclare « avoir reçu en l'office notarial de Sollies-Pont alors que j'étais employé en qualité de clerc de notaire dans ladite étude, M. et Mme Hervé B... lesquels avaient signé un avant contrat de vente sous seing privé par l'intermédiaire de l'agence Z... Immobilier située à Toulon en vue de l'acquisition d'un bien immobilier situé sur le territoire de la commune de Pignans,..., appartenant à M. et Mme X... » ; que cette attestation ne précise pas le prix qui aurait été écrit sur l'avant-contrat ; qu'elle ne précise pas ce qui est entendu comme étant cet avant contrat, sinon qu'il s'agissait d'un document signé par les seuls époux B... ; que le document signé par les époux B... et produit par la Sarl Z... M Immobilier est une offre d'achat des époux B... signée du 2 août 2010 ; que sur ce document, les époux B... offrent d'acquérir le bien immobilier des époux X... au prix de 349. 000 ¿, mais en précisant 330. 000 ¿ net vendeur plus 19. 000 ¿ pour l'agence, soit au total 349. 000 ¿ ; que le prix offert aux époux X... dans ce document est donc 330. 000 ¿ et non 349. 000 ¿ ; que la somme de 349. 000 ¿ correspond au total du prix et de la rémunération du mandataire ; que cette offre à un prix net vendeur inférieur à celui demandé par les époux X... n'est pas acceptée par ceux-ci ; que ces éléments établissent que la Sarl Z... M Immobilier avait trouvé des acquéreurs pour la maison, les époux B..., avant la fin du mandat ; mais qu'aucun de ces documents ne permet d'établir que les époux B... étaient d'accord de manière ferme pour payer le prix de 349. 000 ¿ net vendeurs ; que l'offre des époux B... est de 330. 000 ¿ net vendeur, soit 19. 000 ¿ en dessous du prix exigé des vendeurs ; que la Sarl Z... M Immobilier ne produit pas d'autre document pour justifier de ce qu'elle appelle un compromis de vente ; qu'il n'est en conséquence pas certain qu'il y ait eu un accord des époux B... pour acquérir, comme le prétend la Sarl Z... M Immobilier, le bien immobilier au prix exigé par les époux X... ; que les époux X... n'ont pas commis de faute en ne donnant pas suite à cette offre qui ne correspondait pas à leur demande ; qu'il n'est pas justifié d'une autre offre ; que l'allégation de la Sarl Z... M Immobilier selon laquelle les époux B... auraient offert aux époux X... la somme de 349. 000 ¿ net vendeurs pour leur maison n'est pas prouvée ; qu'aucune faute contractuelle des époux X... n'est établie ; que la Sarl Z... M Immobilier n'a perdu aucune chance d'obtenir le paiement de sa commission, avant que les époux X... ne mettent fin au mandat ; qu'en tout état de cause, aucun élément n'est donné sur la solvabilité des époux B... et sur la chance réelle d'aboutir avec eux à une vente ;
ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige, tels qu'ils résultent des conclusions respectives des parties ; qu'en l'espèce, les époux X..., qui indiquaient dans leurs conclusions d'appel (p. 2 in fine) que le mandat n° 189 portait sur la vente de leur maison pour un prix de 349. 000 ¿ rémunération du mandataire comprise, n'ont pas contesté que l'offre faite par les époux B... pour ce bien était conforme à l'objet du mandat, comme le soutenait la Sarl Z... M Immobilier (ses conclusions, p. 3, § 4 et s.) ; qu'en se fondant, pour juger non fautif le refus des époux X... de donner suite à l'offre d'achat des époux B..., sur une différence entre le prix offert par ces derniers et celui demandé par les premiers, inexistante et non invoquée par les parties, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens mélangés de fait ou de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui a relevé d'office le moyen tiré de l'absence de faute contractuelle des époux X... dans l'exécution du mandat pour n'avoir pas donné suite à une offre d'achat faite à un prix ne correspondant pas à leur demande, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations de ce chef, a violé le principe de la contradiction et l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS ENSUITE QUE le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des actes qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, le mandat de vente n° 189 confié par les époux X... à la Sarl Z... M Immobilier stipule, s'agissant du prix que « les biens et droits ci-avant désignés devront être présentés, sauf accord ultérieur au prix de 349. 000 ¿- trois cent quarante-neuf mille euros-rémunération du mandataire comprise, payable comptant le jour de la signature de J'acte authentique, tant à l'aide de prêts que de fonds propres de J'acquéreur », la rémunération du mandataire étant fixée dans cet acte à la somme de 19. 000 ¿ TTC ; qu'il s'évince des termes clairs et précis du mandat que les époux X... offraient de vendre leur bien pour le prix, rémunération du mandataire incluse, de 349. 000 ¿, soit un prix net vendeur de 349. 000-19. 000 = 330. 000 ¿ ; qu'en retenant, pour exclure toute faute des époux X... du fait de leur refus de donner suite à l'offre d'achat de ce bien faite par les époux B... pour le prix de 349. 000 ¿, dont 330. 000 ¿ net vendeur plus 19. 000 ¿ pour l'agence, que cette offre a un prix net vendeur inférieur à celui demandé par les époux X..., soit 19. 000 ¿ en dessous du prix exigé des vendeurs, et qu'il n'est en conséquence pas certain qu'il y ait eu accord des époux B... pour acquérir le bien immobilier au prix exigé par les époux X..., la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du mandat de vente n° 189 et violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS ENFIN QUE la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'en l'espèce, il résulte des éléments de la cause l'accord des époux B... et des époux X... sur la chose vendue et sur son prix, de sorte que la vente était parfaite, et de surcroît non soumise à la condition suspensive d'obtention d'un prêt ; que la cour d'appel qui a cependant retenu, pour écarter toute responsabilité des époux X... à l'égard de leur mandataire, qu'aucun élément n'est donné sur la solvabilité des acquéreurs et sur la chance réelle d'aboutir avec eux à une vente, a violé l'article 1583 du Code civil.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la Sarl Z... M Immobilier irrecevable en sa demande de dommages-intérêts pour rupture abusive de pourparlers présentée pour la première fois en cause d'appel ;
AUX MOTIFS QUE cette demande est une prétention nouvelle en cause d'appel, elle ne tend pas aux mêmes fins « de » la demande en dommages-intérêts pour violation du contrat de mandat ; que la société Z... M Immobilier était en mesure de la présenter en première instance ; qu'elle en l'a pas fait ; que cette demande est irrecevable pour la première fois en cause d'appel ;
ALORS QUE les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ; qu'en l'espèce, la demande fondée par la Sarl Z... M Immobilier sur la responsabilité délictuelle, en appel, tendait aux mêmes fins que celles fondée sur la responsabilité contractuelle en première instance, c'est-à-dire l'obtention de dommages-intérêts en réparation du préjudice qu'elle a subi du fait des démarches qu'elle a effectuées en pure perte pour trouver un acquéreur pour le bien immobilier des époux X... qui, de mauvaise foi, ont refusé de vendre aux conditions auxquelles ils avaient consenties sans aucune explication ; qu'en jugeant cependant cette demande irrecevable, la cour d'appel a violé l'article 565 du code de procédure civile.
Moyen produit par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X..., demandeurs au pourvoi incident
Le moyen reproche à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir déclaré valable le contrat intitulé " mandat de vente " n° 189 en date du 14 octobre 2009, conclu entre les propriétaires du bien immobilier visé (M. et Mme X..., les exposants) et l'agence immobilière ((la société Z...) ;
AUX MOTIFS QUE les époux X... étaient propriétaires d'un bien immobilier à PIGNANS (Var), acquis le 7 juillet 2000, sis lieudit..., comprenant une parcelle cadastrée section A n° 1179 d'une contenance de 19 a 43 ca et un septième indivis de la parcelle cadastrée section A n° 1183 d'une contenance de 16 a 30 ca ; que la parcelle A 1179 avait un accès à la voie publique par l'intermédiaire d'un chemin privé correspondant à la parcelle A 1183, cet accès se faisant par un seul côté ; que les époux X... avaient fait construire une maison et une piscine ; qu'ils avaient signé deux mandats sans exclusivité, datés du 14 octobre 2009, pour une durée de 12 mois donnant mandat de vente à la société Z... M. IMMOBILIER ; que le premier mandat (n° 189) avait pour objet la vente de l'immeuble sis « idem » (référence à l'adresse), que l'adresse indiquée était « ... 83790 PIGNANS », qu'il désignait le bien comme étant « belle villa de maçon d'environ 200 m ², sur un jardin de 1325 m ², 4 chambres, 2 SDB, 1 piscine en béton 9 x 4 m », que le prix indiqué était de 349, 000 ¿, avec rémunération pour l'agence immobilière de 19. 000 ¿ à la charge de l'acquéreur ; que le deuxième mandat (n° 190) avait pour objet la vente du bien immobilier sis « idem » (référence à l'adresse), que l'adresse indiquée était « ... 83790 PIGNANS », qu'il désignait le bien comme « terrain constructible de 600 m ², gros COS car pas de PLU et pas de POS, plusieurs habitations possibles », que le prix indiqué était de 9. 000 ¿ (129. 000 ¿), avec rémunération du mandataire de 9. 000 ¿ à la charge de l'acquéreur ; qu'aucune référence cadastrale ne figurait sur ces mandats, qu'aucun plan n'y était annexé ; que la société Z... expliquait que l'opération consistait à détacher une surface de 600 m ² du terrain pour en faire un terrain à bâtir ; que cependant le mandat ne précisait pas dans quelle partie du terrain serait prise cette partie à détacher ; que par ailleurs l'ensemble de la parcelle A 1179 des époux X... représentait 1. 943 m ², tandis que l'addition de la surface des deux lots, 1. 325 m ² et 600 m ², aboutissait à 1. 925 m ² au lieu de 1. 943 m ² ; que le mandat n° 189 concernait la maison elle-même et le bâti en général, avec la piscine, sur un terrain de 1. 325 m ² ; que si l'objet n'était pas désigné de manière très précise, sans référence cadastrale et sans précision sur l'accès, il était cependant déterminable, la maison étant clairement située sur le terrain ; que, malgré son manque de précision, il ne pouvait être déclaré que ce mandat était nul par manque d'objet certain, au sens de l'article 1108 du code civil (arrêt attaqué, p. 4 et p. 5, 2ème al.) ;
ALORS QUE, pour être valable, une obligation contractuelle doit avoir un objet déterminé ou au moins déterminable selon les seules énonciations de l'acte, ce qui n'est pas le cas d'une convention portant sur un bien immobilier dont la superficie mentionnée est imprécise et les références cadastrales ne sont pas indiquées ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a constaté que le mandat litigieux n° 189 ne comportait aucune référence cadastrale du bien immobilier visé, dont la superficie indiquée était en outre sans correspondance exacte avec celle de l'ensemble de la parcelle appartenant aux mandants, et l'accès audit bien pas davantage précisé ; qu'en déclarant cependant valable le mandat litigieux, omettant ainsi de tirer les conséquences légales de ses propres constatations dont il ressortait que la convention était imprécise sur la superficie du bien immobilier visé et n'en indiquait pas les références cadastrales ni le mode d'accès, la cour d'appel a violé les articles 1108 et 1129 du code civil.
L'agent immobilier est tenu de vérifier la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise
N° de pourvoi: 12-23.087
ALORS QUE l'agent immobilier qui ne vérifie pas que l'immeuble vendu par ses soins est conforme à la description qu'il en a faite engage sa responsabilité à l'égard des acquéreurs sans qu'il puisse leur reprocher de ne pas avoir vérifié l'exactitude des informations qu'il leur a données ; qu'en se fondant, pour écarter la responsabilité de l'agence immobilière après avoir pourtant constaté qu'elle n'avait pas attiré l'attention des acquéreurs sur le fait que la troisième cave qu'elle leur avait présentée comme faisant partie des lots cédés était exclue de la désignation des biens vendus, sur le fait que ce défaut de concordance aurait pu être décelé par les acquéreurs à la lecture attentive des actes, la cour d'appel, qui, sans avoir pour autant constaté la faute que ces derniers aurait commise en l'état d'une situation des lieux qualifiée par elle d'« assez complexe », a mis à leur charge le soin de vérifier l'exactitude des informations que l'agence leur avait données sans vérification préalable, a violé l'article 1382 du code civil.
Légèreté fautive du notaire
Par albert.caston le 30/12/13
Etude par Mme LE NESTOUR DRELON, Revue LAMY « DROIT CIVIL », décembre 2013, p. 24. A propos de Cass. civ. 1ère n° 12-24.754.
Voir également note JAOUEN, Gaz. Pal., 2014, n° 22, p. 20
Acquéreur sans dédit : l'agent immobilier est rémunéré.
Etude par Mme POULIQUEN, Revue LAMY « DROIT CIVIL », décembre 2013, p. 11. A propos de Cass. civ. 1ère n° 12-20.520.
N° de pourvoi: 12-29.231
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 14 septembre 2012), que par acte du 21 octobre 1995, rédigé par M. X..., notaire, Mme Y... a consenti à M. Z... une promesse de vente d'un bien immobilier, sous diverses conditions suspensives ; que M. Z... a remis au notaire un chèque d'un montant égal à la somme prévue par la clause pénale en cas de refus de régularisation de la vente ; qu'à défaut d'authentification, Mme Y..., qui n'a pu obtenir l'exécution du jugement irrévocable condamnant M. Z... au paiement du montant de la clause pénale, a assigné M. X... en indemnisation, lui reprochant d'avoir omis de procéder à l'encaissement du chèque et ainsi manqué à son obligation d'assurer la sécurité juridique de l'acte auquel il avait prêté son concours ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de retenir sa responsabilité et de le condamner au paiement d'une indemnité égale au montant de la clause pénale, alors, selon le moyen :
1°/ que le notaire ne peut être responsable, serait-ce en qualité de séquestre conventionnel, que du préjudice résultant directement du manquement qui lui est imputé ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que l'importance du prêt que M. Z... devait obtenir laissait « présumer que le chèque de 450 000 euros n'était pas provisionné », en sorte qu'il n'était pas établi que, dans l'hypothèse même où il l'aurait présenté à l'encaissement, le notaire aurait pu percevoir ce montant ; qu'en retenant néanmoins qu'en s'abstenant de présenter ce chèque à l'encaissement, le notaire avait privé Mme Y... de son montant, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1147, 1956 et 1958 du code civil ;
2°/ que le séquestre conventionnel ne doit conserver et administrer la chose confiée que dans la mesure que commandent la nature de celle-ci et l'étendue de sa mission, en sorte que, aurait-il manqué à son obligation de mettre un chèque à l'encaissement, le dépositaire chargé du séquestre ne peut être tenu de restituer une somme qu'il n'a jamais eue en sa détention, mais seulement de réparer le préjudice résultant, pour la partie bénéficiaire du séquestre, de la perte d'une chance d'obtenir le paiement de ce chèque ; qu'en retenant que le préjudice subi par Mme Y... ne consistait pas seulement dans la perte d'une chance d'obtenir le paiement du chèque et en condamnant le notaire, qui en aurait été institué séquestre conventionnel, à lui payer l'intégralité du montant de ce chèque, la cour d'appel a violé les articles 1147, 1956 et 1958 du code civil ;
Mais attendu, d'abord, qu'ayant relevé que si l'importance du montant du prêt pouvait faire douter de la solvabilité de l'acquéreur, la preuve du défaut de provision du chèque litigieux lors de son émission n'était pas rapportée, la cour d'appel a pu en déduire que le notaire, en s'abstenant de présenter ledit chèque à l'encaissement ou d'en vérifier la provision, avait privé la clause pénale de toute efficacité et ainsi commis une faute professionnelle en relation directe avec le dommage subi par Mme Y... ; qu'ensuite, l'arrêt, qui retient la responsabilité professionnelle du notaire, se borne à condamner celui-ci à réparer le préjudice qui en est résulté ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros :
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept novembre deux mille treize.
Il est fait qui fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X... de son appel, d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait dit que M. X... avait commis une faute professionnelle qui engageait sa responsabilité et qu'il devait réparer le préjudice causé à Mme Y... et d'AVOIR condamné M. X... à payer à Mme Y... la somme de 450 000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le chèque remis à M. X... est présumé garantir le montant de la « clause pénale », le compromis ne prévoyant aucun versement à un autre titre et M. X..., agissant dans l'intérêt commun des parties comme indiqué au compromis, doit être considéré comme un séquestre de ces fonds ; que M. Z... n'a entrepris aucune démarche pour obtenir le prêt bancaire prévu au compromis et que la condition suspensive était réputée accomplie par application de l'article 1178 du Code civil ; que l'importance de ce prêt, dépassant le prix de vente de 1 600 000 €, laisse présumer que le chèque de 450 000 € n'était pas provisionné ; qu'en gardant ce chèque par devers lui sans l'encaisser aux fins de consignation, ni même vérifier qu'il était provisionné, M. X... n'a pas assuré l'efficacité de la clause pénale stipulée dans l'acte ; que la créance de Mme Y... à l'encontre de M. Z... a été définitivement fixée à 450 000 € au titre de la clause de dédit ; que M. Z... est insolvable et n'est pas en mesure d'exécuter le jugement du 24 décembre 2007, sa société Z... Habitat ayant en outre été mise en liquidation judiciaire ; que le préjudice de la demanderesse est certain et ne résulte pas seulement d'une perte de chance d'appréhender les fonds que le notaire était censé détenir et qui devaient lui revenir ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la demanderesse est fondée à réclamer à M. X..., dont la faute est à l'origine de son préjudice, la réparation intégrale de celui-ci qui est constitué par la privation de la somme de 450 000 € portée sur le chèque ;
1°) ALORS QUE le notaire ne peut être responsable, serait-ce en qualité de séquestre conventionnel, que du préjudice résultant directement du manquement qui lui est imputé ; qu'il résulte des propres constatations que l'arrêt que l'importance du prêt que M. Z... devait obtenir laissait « présumer que le chèque de 450 000 € n'était pas provisionné », en sorte qu'il n'était pas établi que, dans l'hypothèse même où il l'aurait présenté à l'encaissement, le notaire aurait pu percevoir ce montant ; qu'en retenant néanmoins qu'en s'abstenant de présenter ce chèque à l'encaissement, le notaire avait privé Mme Y... de son montant, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1147, 1956 et 1958 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le séquestre conventionnel ne doit conserver et administrer la chose confiée que dans la mesure que commandent la nature de celle-ci et l'étendue de sa mission, en sorte que, aurait-il manqué à son obligation de mettre un chèque à l'encaissement, le dépositaire chargé du séquestre ne peut être tenu de restituer une somme qu'il n'a jamais eue en sa détention, mais seulement de réparer le préjudice résultant, pour la partie bénéficiaire du séquestre, de la perte d'une chance d'obtenir le paiement de ce chèque ; qu'en retenant que le préjudice subi par Mme Y... ne consistait pas seulement dans la perte d'une chance d'obtenir le paiement du chèque et en condamnant le notaire, qui en aurait été institué séquestre conventionnel, à lui payer l'intégralité du montant de ce chèque, la Cour d'appel a violé les articles 1147, 1956 et 1958 du Code civil.
Vente non réalisée à la suite d'un refus de prêt : rien n'est dû à l'agent immobilier
Par albert.caston le 09/12/13
N° de pourvoi: 12-13.897
Sur le moyen unique, relevé d'office, après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile :
Vu l'article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, modifiée ;
Attendu que selon ce texte, aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'agissant en vertu d'un mandat de recherche exclusif consenti par M. X... le 3 septembre 2008, en vue d'acquérir un bien déterminé, appartenant à Mme Y..., pour un coût maximum de 500 000 euros incluant une commission de négociation de 30 000 euros à la charge de l'acquéreur, et stipulant, en caractères gras, « si le bien à acquérir est parfaitement individualisé, le mandant s'oblige à ratifier l'acquisition présentée par le mandataire aux prix, charges et conditions du présent mandat à peine de devoir lui payer en cas de refus d'acquisition, une indemnité forfaitairement fixée au montant de la rémunération, TVA incluse, comme si la vente avait été conclue », la société Immobilière de gestion RD (l'agence) après avoir transmis à Mme Y... une offre d'achat de 470 000 euros que celle-ci a acceptée, a rédigé une promesse synallagmatique de vente à ce prix, outre la commission convenue à la charge de l'acquéreur, sous la condition suspensive de l'obtention par ce dernier d'un prêt immobilier, promesse que les parties ont signée le 20 octobre 2008 ; que cette vente n'ayant pas abouti à défaut d'obtention du prêt, l'agence a assigné son mandant en paiement de la somme prévue par la clause précitée ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que la promesse synallagmatique de vente négociée et conclue par l'entremise de l'agence le 20 octobre 2008 concrétisait la réalisation par celle-ci de ses engagements, sans que le refus d'une unique demande de prêt, dont il n'a pas été démontré qu'elle répondait aux caractéristiques convenues dans cette promesse, n'autorise le mandant à se considérer comme délié de ses engagements, pour en déduire que la défaillance de la condition suspensive ainsi provoquée équivalait, de la part du mandant, à un refus d'acquérir que la clause pénale avait pour objet de sanctionner ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la vente n'avait pas été effectivement réalisée, de sorte que l'agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause précitée, laquelle emportait obligation de conclure la vente sauf à payer la somme contractuellement prévue même en l'absence de faute imputable au mandant, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er décembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne la société Immobilière de gestion RD aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Immobilière de gestion RD et la condamne à payer à M. X... la somme de 2 000 euros ;
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement qui avait condamné M. X... à verser à la société Immobilière de gestion RD la somme de 30 000 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2009 ;
AUX MOTIFS QUE M X... fait valoir qu'il n'est pas redevable de la commission réclamée dès lors que le compromis de vente conclu le 20 octobre 2008 n'a pas été concrétisé par suite de la non-réalisation d'une condition suspensive prévoyant l'obtention par lui-même d'un prêt qui lui a été refusé en avril 2009 et qu'en tout état de cause aucun acte authentique n'est intervenu, ce qui prive l'agent immobilier de la possibilité de revendiquer le paiement d'une commission ; que les prétentions de la société Immobilière de gestion RD se fondent non pas sur les dispositions du compromis signé avec le vendeur mais sur le mandat de recherche donné le 3 septembre 2008 par M. X... et en vertu duquel ce dernier s'engageait à ratifier l'acquisition présentée par le mandataire d'un bien parfaitement individualisé à peine de devoir payer en cas de refus d'acquisition une indemnité forfaitairement fixée au montant de la rémunération comme si la vente avait été conclue ; qu'il s'agit donc uniquement d'apprécier si l'acquéreur potentiel était en droit de refuser de ratifier ; que l'exécution du mandat de recherche a abouti effectivement à la signature d'un compromis de vente le 20 octobre 2008 ; que ce compromis concrétise ainsi la réalisation de l'engagement souscrit dans le mandat de recherche ; qu'il peut être observé encore que, même si, en considérant que ce compromis était soumis à la réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêts, il reste que l'acquéreur ne peut se considérer comme délié au seul vu de la production d'un document du 17 avril 2009 en forme de télécopie émanant de BNP Paribas attestant « ne pas avoir convenance à donner suite à la demande de prêt » ; que si cette attestation a pu satisfaire le vendeur, il apparaît toutefois que sa rédaction ne permet pas de s'assurer que la demande de prêt ait correspondu aux stipulations du compromis, étant encore observé que la demande n'a été formulée qu'auprès d'un seul organisme bancaire ; qu'il doit dès lors être retenu que la condition suspensive ne s'est pas réalisée du fait de l'acquéreur qui n'est pas fondé dans son refus de ratifier l'acquisition et doit donc le montant de l'indemnité contractuellement prévue dans cette hypothèse ;
1°/ ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le mandat de recherche conclu entre M. X..., mandant et la société Immobilière de gestion RD, mandataire, prévoyait au chapitre « durée » le paiement d'une indemnité forfaitaire par l'acquéreur en cas de refus d'acquisition du bien proposé et au chapitre « rémunération » le versement d'une rémunération à la condition de la conclusion définitive de la vente ; qu'en affirmant tout à la fois qu'il convenait de rechercher si M. X... avait été en droit de refuser l'acquisition pour déterminer le droit de la société Immobilière de gestion RD à l'obtention de l'indemnité forfaitaire, d'une part, et qu'une promesse de vente avait été conclue matérialisant l'exécution par celle-ci de ses obligations nées du mandat, d'autre part, la cour d'appel a entaché son arrêt d'une contradiction de motifs, la signature de la promesse impliquant la ratification de l'acquisition et l'absence de tout de refus de ratification, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ ALORS QUE le mandat de recherche liant M. X... à l'agence immobilière, mandataire, subordonnait le droit pour celle-ci au versement d'une indemnité forfaitaire à un refus d'acquisition de l'acquéreur ; que tout en constatant que M. X... avait signé un compromis de vente, la cour d'appel, qui a cependant indiqué devoir rechercher s'il avait été en droit de refuser l'acquisition, ce qui était de nature à ouvrir droit au paiement de l'indemnité forfaitaire prévue en cas de refus d'acquisition, n'a pas tiré les conséquences de ses propres observations tirées de la réalité de la signature de la promesse de vente au regard de l'article 1134 du code civil qu'elle a ainsi violé ;
3°/ ALORS QUE la condition liée à l'obtention d'un prêt, stipulée dans un compromis de vente, est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que pour déclarer que la condition tirée de l'obtention d'un prêt stipulée dans le compromis de vente signé en exécution du mandat de recherche ne s'était pas réalisée du fait de M. X..., la cour d'appel a énoncé que la lecture de l'attestation de la BNP, produite aux débats, ne permettait pas de s'assurer que la demande de prêt présentée par M. X... auprès de ce seul organisme bancaire ait correspondu aux stipulations du compromis ; qu'en se fondant sur cette seule éventualité que M. X... n'ait peut-être pas présenté une demande de prêt conforme aux stipulations du compromis, la cour d'appel, qui s'est ainsi prononcée par un motif dubitatif, n'a pas caractérisé avec certitude la faute qu'aurait commise M. X... par le fruit d'une absence volontaire des diligences requises ayant empêché l'accomplissement de la condition, privant ainsi son arrêt de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du code civil.
Responsabilité du notaire et principe de la réparation intégrale du préjudice
Par albert.caston le 13/11/13
N° de pourvoi: 12-20.997
Donne acte à M. Jean-Christian X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Y..., M. Gilbert X..., M. Jean-Jacques X..., M. Serge X..., M. Gérard Z... et Mme Marie Josée Z... ;
Attendu que les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 25 mars 2009, pourvoi n° 07-20. 774), qu'après le décès de Célestin X..., le 9 juillet 1986, M. A..., notaire, a été chargé de régler sa succession et que l'actif successoral a été partagé entre divers collatéraux (les consorts X...) ; qu'au cours de l'année 2000, M. Jean-Christian X..., exposant être le petit-fils du défunt et venir à sa succession en qualité d'héritier réservataire par représentation de son père décédé, a assigné les consorts X... en restitution des sommes qu'ils avaient indûment perçues et M. A... en déclaration de responsabilité et réparation de son préjudice ;
Attendu que, pour limiter le préjudice réparable de M. Jean-Christian X..., consécutif à la faute du notaire, l'arrêt relève que ce dernier ne peut être condamné qu'à garantir les restitutions ordonnées et ce, dans la limite de l'insolvabilité des consorts X..., débiteurs des montants indûment perçus au titre du partage successoral ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la réparation intégrale du préjudice impliquait aussi celle, demandée, de l'absence de répétition d'une partie de l'actif successoral employée au règlement des droits de succession dus par les consorts X..., la cour d'appel, qui était saisie de l'entier litige sur la réparation du dommage, a violé le texte et le principe susvisés ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. A... et le condamne à payer à M. Jean-Christian X... la somme de 3 000 euros ;
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. Jean-Christian X...
M. Jean-Christian X... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir réformé le jugement du tribunal de grande instance de Nancy du 8 mars 2004 en ce qu'il avait condamné Me A... à lui payer la somme de 21. 671, 35 euros en réparation de son préjudice et, statuant à nouveau dans cette limite, d'avoir condamné Me A... à garantir les restitutions ordonnées à son profit, et ce dans la limite de l'insolvabilité des consorts X..., débiteurs des montants indument perçus par eux dans le cadre du partage successoral ;
AUX MOTIFS QU'après avoir condamné chacun des consorts X... à payer à Monsieur Jean-Christian X... les sommes qu'ils avaient indument perçues à l'issue du partage de la succession de Monsieur Célestin X..., le tribunal de grande instance de Nancy, dans son jugement du 8 mars 2004 a également condamné Maître A... à payer à Monsieur Jean-Christian X... la somme de 21. 671, 35 ¿ en réparation du préjudice subi par ce dernier ; que réformant le jugement du chef de la condamnation du notaire, la cour d'appel de Nancy, par arrêt du 25 septembre 2007, a condamné l'officier ministériel à payer à Monsieur Jean-Christian X... des dommages et intérêts d'un montant égal à l'actif successoral diminué des droits de succession, soit la somme de 48. 631, 24 ¿ outre intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 1988 ; que de ce chef, l'arrêt du 25 septembre 2007 a été censuré par la juridiction suprême ; que la Cour de cassation a décidé qu'en condamnant le notaire au paiement d'une somme comprenant une partie de l'actif successoral devant faire l'objet d'une restitution alors qu'une telle restitution ne constituant pas en elle-même un préjudice indemnisable, Maître A... pouvait seulement être condamné à la garantir à la mesure de l'insolvabilité des consorts X..., la juridiction d'appel avait violé l'article 1382 du code civil selon lequel les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'il en résulte que consécutivement à la faute qu'il a commise, Maître A... ne peut être condamné au profit de Monsieur Jean-Christian X... qu'à garantir les restitutions ordonnées en faveur de ce dernier et ce, dans la limite de l'insolvabilité des consorts X..., débiteurs des montants indûment perçus par eux dans le cadre du partage successoral ; que le jugement sera réformé en ce sens ; que dans son jugement du 8 mars 2004, le tribunal de grande instance de Nancy a débouté Monsieur Jean-Christian X... tant de sa demande tendant à la condamnation du notaire au paiement du montant des restitutions in solidum avec les consorts X... que de celle par laquelle il réclamait le paiement de dommages et intérêts au titre d'une prétendue perte de jouissance ; que de ces chefs, ce jugement a été confirmé par la cour d'appel de Nancy dans son arrêt du 25 septembre 2007 lequel, sur ce point, n'a pas été cassé par la juridiction suprême ; que de même dans son jugement du 8 mars 2004, confirmé sur ce point par l'arrêt d'appel, le tribunal de grande instance de Nancy a déterminé avec précision le montant des sommes que chacun des consorts X... devait rembourser à Monsieur Jean-Christian X... ; que de ce chef, l'arrêt de la cour d'appel de Nancy du 25 septembre 2007 n'a pas davantage été censuré par la Cour de cassation ; que l'arrêt d'appel étant définitif sur ces différentes questions, Monsieur Jean-Christian X... n'est pas recevable à solliciter la condamnation in solidum de Maître A... et des consorts X... au paiement de la somme principale de 48. 631, 24 ¿ et de celle de 7. 600 ¿ à titre de dommages et intérêts ni à demander à la Cour de déterminer la part et portion de responsabilité de chacun de ses débiteurs ;
1°) ALORS QUE par l'effet de l'annulation d'un chef de dispositif relatif à l'indemnisation d'un préjudice, la cour de renvoi est saisie de l'examen dudit chef tout entier, dans l'état où se trouvaient la cause et les parties avant l'arrêt cassé ; que la cour d'appel qui, après avoir exactement relevé que, dans son arrêt du 25 mars 2009, la Cour de cassation avait jugé qu'en condamnant le notaire au paiement d'une somme comprenant une partie de l'actif successoral devant faire l'objet d'une restitution alors qu'une telle restitution ne constituant pas en elle-même un préjudice indemnisable, ce dernier pouvait seulement être condamné à la garantir à la mesure de l'insolvabilité des consorts X..., ce dont il résultait que, saisie sur renvoi, elle devait se prononcer sur la réparation de l'entier préjudice causé à M. Jean-Christian X... par la faute commise par le notaire, a néanmoins jugé qu'il résultait de l'arrêt de la Cour de cassation que consécutivement à la faute qu'il a commise, le notaire ne pouvait être condamné au profit de M. Jean-Christian X... qu'à garantir les restitutions ordonnées en faveur de ce dernier et ce, dans la limite de l'insolvabilité des consorts X... et ainsi privé M. Jean-Christian X... de toute indemnisation, a violé les articles 624, 625 et 638 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE, en tout état de cause, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; que la cour d'appel qui, pour priver M. Jean-Christian X... de toute indemnisation de la part du notaire dont la faute avait été reconnue, a jugé qu'il ne pouvait être condamné au profit de ce dernier qu'à garantir les restitutions ordonnées en faveur de ce dernier et ce, dans la limite de l'insolvabilité des consorts X..., refusant ainsi d'indemniser le préjudice subi par l'héritier à raison de l'absence de répétition d'une partie de l'actif successoral employé au paiement de droits de succession par les consorts X..., a méconnu le principe de la réparation intégrale du préjudice et ainsi violé l'article 1382 du code civil.
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