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Timestamp: 2016-12-04 04:00:30+00:00
Document Index: 235897546

Matched Legal Cases: ['art. 269', 'art. 2', 'art. 94', 'art. 269', 'art. 270', 'art. 94', 'art. 94', 'art. 270', 'art. 4', 'ATF ', 'art. 94', 'art. 19', 'art. 13', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 13', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 17', 'art. 269', 'art. 270', 'art. 17', 'art. 19', 'art. 257', 'art. 266', 'art. 263', 'art. 94']

117 Ia 32853. Arrêt de la Ire Cour de droit public du 15 mai 1991 dans la cause N. contre Grand Conseil du canton de Genève (recours de droit public)
Extension de l'emploi de la formule officielle prévue par l'art. 269d CO à la conclusion de baux de locaux commerciaux. Force dérogatoire du droit fédéral (art. 2 Disp. trans. Cst.). Recevabilité du recours de droit public contre une loi cantonale; délai, qualité pour agir, exigences de motivation (consid. 1). L'art. 94B de la loi d'application du CC et du CO (LACCS gen.), dont l'alinéa 1er impose l'usage de la formule officielle prévue par l'art. 269d CO pour la conclusion de nouveaux baux d'habitations et de locaux commerciaux, tant que dure la pénurie, est une règle de droit privé cantonal (consid. 2). Il n'existe en l'espèce aucun motif impérieux - des points de vue historique, systématique et téléologique - commandant de s'écarter du texte clair de l'art. 270 al. 2 CO. En étendant l'emploi de la formule officielle à la conclusion des baux de locaux commerciaux, l'art. 94B al. 1 LACCS gen. viole donc le principe de la force dérogatoire du droit fédéral (consid. 3). La délégation contenue à l'alinéa 4 de la même disposition, qui confie au Conseil d'Etat le soin de préciser par règlement la notion de pénurie, ne viole pas le principe de légalité (consid. 4). Faits à partir de page 329
Par acte du 11 juin 1990, N. a formé un recours de droit public et demandé au Tribunal fédéral d'annuler la loi du 26 avril 1990 en tant qu'elle instituait une disposition, l'art. 94B LACCS, qui imposait l'emploi de la formule officielle prévue par l'art. 270 al. 2 CO au bailleur de locaux commerciaux lors de la conclusion BGE 117 Ia 328 S. 330de tout nouveau bail et qu'elle déléguait au Conseil d'Etat la compétence de préciser la notion de pénurie. Le recourant invoquait une violation des art. 4, 22ter, 31 Cst. et 2 Disp. trans. Cst.
2. a) Le problème de la force dérogatoire du droit fédéral se pose différemment selon qu'il s'agit de droit privé ou de droit public cantonal (voir par exemple ATF 113 Ia 311). En l'espèce, l'art. 94B LACCS prévoit une règle de droit privé, car cette norme de droit cantonal intervient directement dans les relations entre BGE 117 Ia 328 S. 331bailleur et locataire pour imposer l'utilisation d'une formule officielle à la conclusion du bail, laquelle doit comprendre, par analogie, les éléments prévus à l'art. 19 de l'ordonnance du Conseil fédéral du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.213.11), soit notamment l'ancien loyer et le nouveau loyer, les motifs précis de la hausse et les conditions légales auxquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention (cf. art. 13 OAFU du 10 juillet 1972; sur le critère d'intervention directe dans les relations entre bailleur et locataire, voir ATF 113 Ia 143 consid. d et les arrêts cités). Il est clair, par ailleurs, que la non-utilisation de la formule officielle entraîne des conséquences civiles, sans qu'il y ait lieu de préciser lesquelles lorsqu'il s'agit d'un bail initial (en matière d'augmentation du loyer en cours de bail, voir par exemple ATF 113 II 188).
3. a) La loi s'interprète en premier lieu d'après sa lettre et son texte clair (ATF 114 Ia 28 consid. c et 196 consid. aa, ATF 114 II 406 consid. 3, ATF 113 II 410 consid. a). Toutefois, si le texte n'est pas absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, il faut alors rechercher quelle est la véritable portée de la norme, en la dégageant de tous les éléments à considérer, soit notamment des travaux préparatoires, du but de la règle, de son esprit ainsi que des valeurs sur lesquelles elle repose, ou encore de sa relation avec d'autres dispositions légales (ATF 114 Ia 196 consid. bb, BGE 117 Ia 328 S. 332
Dans son message concernant l'initiative "Pour la protection des locataires", la révision du droit du bail à loyer et du bail à BGE 117 Ia 328 S. 333ferme dans le Code des obligations et la loi fédérale instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, du 27 mars 1985, le Conseil fédéral a proposé d'étendre la possibilité de contester le loyer initial abusif aux locaux commerciaux (FF 1985 I p. 1473 et 1512, ad art. 13 du projet de loi fédérale spéciale, abandonné pour intégrer dans le Code des obligations les mesures contre les abus). Devant les Chambres fédérales, la disposition sur la contestation du loyer initial a donné lieu à de vifs débats, qui ont abouti à l'adoption de l'art. 270 al. 1 CO, applicable aussi bien aux baux d'habitations qu'aux baux de locaux commerciaux. En ce qui concerne la formule officielle lors de la conclusion du bail, le Conseiller national Leuenberger avait, au nom de la minorité de la commission, proposé d'insérer dans la loi un texte imposant de manière générale l'usage de cette formule, donc également pour les locaux commerciaux, même si la discussion a ensuite porté essentiellement sur les logements (BO CN 1989 II p. 516 à 519). Après le rejet de cette proposition, la Conseillère nationale Déglise a suggéré l'introduction d'une disposition permettant aux cantons de rendre obligatoire la formule officielle lors de la conclusion d'un nouveau bail en matière de logements (BO CN 1989 II p. 520, 530-531). Mme Déglise se référait expressément aux propositions allant dans ce sens, adressées à l'Assemblée fédérale par les cantons de Fribourg et de Genève. Ces propositions, qui remontaient à 1988, ne préconisaient l'obligation d'utiliser la formule officielle lors de la conclusion d'un nouveau bail que pour les logements. Certes, à l'époque du dépôt de ces initiatives cantonales, l'art. 270 al. 1 CO (nouveau) n'était pas encore adopté et l'art. 17 AMSL ne prévoyait pas la contestation du loyer initial en matière de locaux commerciaux. Mais le message du Conseil fédéral relatif à la modification des dispositions légales en la matière, publié en 1985, proposait la possibilité de contester le montant initial pour les deux catégories d'objets, soit d'étendre la protection aux locaux commerciaux également. On ne saurait donc présumer que les initiatives en question aient entendu traiter de la contestation du loyer initial quel que fût le genre de chose louée. Quant à la suite des débats au Conseil national, elle n'apporte pas non plus d'élément décisif. On y a certes parlé de solution de remplacement à la proposition Leuenberger, mais en évoquant essentiellement le cas des logements. Le texte du Conseil national a ensuite été adopté sans discussion par le Conseil des Etats. Il n'apparaît donc pas que l'Assemblée fédérale, en adoptant un texte parlant de BGE 117 Ia 328 S. 334logements, ait en réalité voulu viser également les locaux commerciaux.
cc) L'interprétation téléologique ne va pas non plus dans un autre sens. Certes, les art. 269 ss CO prévoient une protection du locataire, et l'extension de l'application de l'art. 270 al. 2 CO aux locaux commerciaux protégerait encore davantage les locataires de ces objets. Cependant, toute la question est de savoir jusqu'où doit aller la protection légale, eu égard en particulier au principe "pacta sunt servanda". Ces problèmes ont fait l'objet d'intenses discussions aux Chambres fédérales et la loi est le résultat d'appréciations politiques qu'il n'appartient pas au Tribunal fédéral de modifier. Comme on l'a déjà relevé, le système de protection du locataire de locaux commerciaux à la conclusion du bail peut fonctionner même si l'usage de la formule officielle n'est pas obligatoire. Les cantons sont du reste libres d'introduire ou non l'emploi de cette formule en matière de logements. Sur d'autres points, le bail de locaux commerciaux est soumis à une réglementation différente de celle du bail de logements. On ne saurait donc dire que la loi comporte une lacune improprement dite que le juge devrait combler, tant la BGE 117 Ia 328 S. 335solution choisie par le législateur se révélerait inappropriée (DESCHENAUX, op.cit., p. 94).
109 IA 65 suite... ,
113 II 188,
108 IB 397,
99 IA 625,
114 II 354,
112 IA 254
art. 17 AMSL suite... ,
art. 19 de l'ordonnance du Conseil fédéral du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.213.11),
art. 257e al. 4 CO,
art. 266c, 274c CO,
art. 263, 266d et 268 CO,
art. 94B al. 1 CC