Source: https://www.amministrazionidicondominio.com/blog-del-condominio/usucapione-del-cortile-condominiale-il-no-della-cassazione
Timestamp: 2019-02-19 01:49:50+00:00
Document Index: 38909209

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'sentenza ', 'art. 345', 'art. 1117', 'art. 1117', 'art. 1117']

Usucapione del Cortile Condominiale: il NO della Cassazione
Usucapione del Cortile Condominiale
La Corte di Cassazione, con Sentenza Num. 14809/2017 del 14 giugno 2017, ha avuto modo di dibattere di un problema sempre attuale: l'usucapione da parte di un singolo condomino di parti comuni condominiali, per il protrarsi dell'uso nel tempo.
E' questo il caso di un condomino genovese il quale da tempo utilizza come proprio, una parte del cortile del condominio.
La vicenda prende le mosse nel 1992, quando un condomino chiese al Tribunale di Genova di accertare "che il cortile, antistante il proprio locale magazzino, era di sua esclusiva proprietà", volendo inoltre "sentir condannare i convenuti a cessare le turbative che gli stessi realizzavano utilizzando abitualmente tale cortile come posto auto". Il Tribunale di Genova rigettava la domanda principale ritenendo applicabile al cortile in esame la presunzione legale di condominialità di cui all'art. 1117 c.c.. Tale presunzione, indica il Tribunale, "che l'attore non era riuscito a vincere, non avendo prodotto in causa un titolo idoneo, quale l'atto costitutivo del condominio. Rigettava, altresì la domanda riconvenzionale, ritenendo che non fosse stata raggiunta la prova del possesso esclusivo ventennale del cortile.
Si ricorda infatti che l'usucapione è un modo di acquisto della proprietà stabilito dal Codice Civile all'articolo 1158, rubricato "usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari"; il quale indica che "La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni".
Corte d'Appello e decisione di Secondo Grado
La Corte Appello di Genova confermava la sentenza di primo grado, dichiarando inoltre inammissibili (ai sensi dell'art. 345 terzo comma c.p.c.), i nuovi documenti prodotti dall'appellante.
La Corte riteneva che il condomino-attore non avesse superato la presunzione di cui all'art. 1117 c.c. sulla comunione, in quanto "gli atti prodotti nel giudizio non contenevano alcun riferimento alla volontà del costruttore, originario proprietario, di escludere il cortile dalla comunione" e per giunta "non risultava provato il possesso esclusivo ventennale pur sommato a quello dei suoi danti causa (ossia i venditori).
L'Articolo 1117 del Codice Civile
L'articolo 1117 C.c., indica che le parti comuni dell'edificio sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo. Dopo questa indicazione il legislatore ne fa un elenco:
La Cassazione conferma: niente usucapione
La Suprema Corte premette "che, secondo il consolidato orientamento di questa Corte, la presunzione stabilita per i beni elencati nell'art. 1117 c.c., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune (Cass. Civ. seni del 23/08/2007 n.17928) e colui che rivendica la proprietà esclusiva deve superare tale presunzione fornendo la prova di tale diritto, producendo un titolo d'acquisto da cui risulta escluso il bene dalla comunione. A tal fine, titolo d'acquisto deve ritenersi. come già evidenziato, l'atto costitutivo del condominio, che si identifica col primo atto di trasferimento di una unità immobiliare del fabbricato dall'originario ad altro soggetto (Cass. Civ. Sez. Il sent del 27/05/2011 n. 11812). Giova precisare che quella prevista dall'art. 1117 c.c. non costituisce una presunzione in senso tecnico ma, piuttosto, l'attribuzione legale della natura comune ai beni elencati in tale norma. Attribuzione, questa, che può essere derogata solo con patto contrario, risultante dall'atto costitutivo del condominio o con usucapione. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni (nella specie, portico e cortile) risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni".