Source: http://www.abmahnung-blog.de/thema/kuendigungsfrist-mietvertrag-durch-vermieter
Timestamp: 2020-01-19 14:07:00
Document Index: 248144391

Matched Legal Cases: ['§ 568', '§ 568', '§ 573', '§ 573', 'BGH', 'BGH', '§ 573', 'BGH', 'BGH']

Kündigungsfrist Mietvertrag durch Vermieter | Mietvertragskündigungsfrist durch den Vermieter
Kündigungsfrist Mietvertrag durch Vermieter
Die Kündigung muss immer in schriftlicher Form erfolgen. Es ist schwierig für Vermieter, aufzuhören. Weil Vermieter im Gegensatz zum Pächter einen Beendigungsgrund haben. Doch selbst wenn sie einen Anlass haben, ist ihr Rücktritt nicht gesichert. Es gibt zu viele Fallen - mit anderen Worten, die eine Entlassung wirkungslos machen können.
Bei Nichteinhaltung dieser "Formalitäten" muss der Bezirksrichter die Beendigung für illegal erklärt und eine darauf basierende Zwangsräumungsklage zurückweisen.
Hauswirte sollten die 5 gängigsten Irrtümer meiden, um beim Beenden alles richtig zu machen. Beispiel eines Fehlers: Der Vermieter - Hr. Müller - möchte aus persönlichen Gründen abbrechen, weil seine Tocher ein Arbeitszimmer anfängt und die 2-Zimmer-Wohnung am Ort des Studiums bräuchte. Weil dies bereits der dritte Arbeitstag des Mieters ist und der Vermieter die Kündigungserklärung an diesem Tag erhält, sendet der Vermieter seine Kündigungserklärung zügig per Telefax an den Mieters.
Immerhin hat er zuvor auch andere Korrespondenz mit diesem Pächter per Telefax geführt. Folge des Fehlers: Die Stornierung ist ungültig. Selbst wenn das Telefax bereits ankündigte, dass der Originalbrief noch folgen und den Pächter am Folgetag erreichen würde, würde die Kündigungsfrist nicht mehr eingehalten werden. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch muss die Beendigung eines Mietverhältnisses in Textform erklärt werden (§ 568 Abs. 1 BGB).
Dies bedeutet: Der Vermieter muss die Kündigung in schriftlicher Form verfassen und persönlich mit dem entsprechenden Vornamen unterzeichnen. Die Kündigung muss dem Vermieter dann mit der Originalsignatur zugestellt werden. Eine Kündigung per E-Mail oder Telefon wäre ebenso ineffizient. Hinweis: Storniert der Mieterverwalter im Kündigungsbrief "im Auftrag und im Auftrag des Vermieters", so wird der Zuschlag "i.
A. ", ist die Kündigungsfrist ungültig. Und so funktioniert es: Machen Sie in Ihrem Beendigungsschreiben deutlich, dass Sie "auf Proxy-Basis" ("i. V.") beenden. Nur so kann Ihre Unterzeichnung die für die Beendigung erforderliche Textform wahren (§ 568 Abs. 1 BGB). Der Gesetzgeber sieht keine Kündigungsfrist für Geschäftsräume vor.
In diesem Fall ist auch eine Kündigungserklärung oder eine solche per Telefax oder E-Mail gültig, sofern nicht im Mietvertrag eine solche schriftlich festgelegt wurde. Hinweis: Kündigt der Vermieter einen Vermieter ohne Einhaltung der erforderlichen schriftlichen Form, ist die Beendigung nicht nur ungültig, sondern der Vermieter haftet dem Vermieter auch für Schäden: Lässt er die Beendigung durch einen Anwalt überprüfen, müsste der Vermieter dem Vermieter die Kostenabrechnung zurückerstatten (LG Hamburg, Urteilsbegründung vom 28.10. 10, Az. 307 S 55/10).
Beispiel eines Fehlers: Ein verärgerter Vermieter schreibt: "Ich beende den Mietvertrag hierdurch, wenn Sie die notwendigen kosmetischen Reparaturen in Bad und Kueche nicht umgehend, spaetestens bis zum 30.06.2015 durchfuehren. "Fehlerresultat: Die Stornierung ist ineffizient. Ein Kündigungsschreiben darf nicht an eine Kondition geknüpft sein. Und so funktioniert es: Erläutern Sie deutlich, dass Sie den Mietvertrag auflösen.
Wollen Sie nur dann stornieren, wenn der/die MieterIn eine gewisse Vertragspflicht nicht einhält, müssen Sie ihn/sie vorher darum bitten. Beispiel: "Ich bitte Sie, die notwendigen kosmetischen Reparaturen in Bad und KÃ?che bis spÃ?testens 30. Juni 2015 durchzufÃ?hren: Falls Sie die Arbeit nicht rechtzeitig und ordnungsgemäß durchführen, bin ich verpflichtet, Sie zu benachrichtigen.
"Erst wenn die Zeit abgelaufen ist, ohne dass der Vermieter die erforderliche vertragliche Verpflichtung eingehalten hat, kann der Vermieter ihn kündigen. Beispiel eines Fehlers: Der Pächter - Hr. Schmitz - lebt seit sieben Jahren in der Mietwohnung. Der derzeitige Vermieter hat die Immobilie vor drei Jahren vom ehemaligen Vermieter erworben und mit Schmitz einen neuen Mietvertrag geschlossen.
Der Vermieter beendet nun den Mietvertrag zum 01.06.2015 aus persönlichen Gründen zum 31.08.2015. Fehlerfolge: Der Vermieter hat die Kündigungsfrist fehlerhaft errechnet. Der neue Besitzer hat zwar einen neuen Mietvertrag mit dem Altmieter geschlossen, muss aber die Jahre in Betracht ziehen, die der neue Besitzer bereits mit dem Altmieter in der Ferienwohnung gelebt hat.
Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von 7 Jahren, weshalb eine Kündigungsfrist von 6 Monaten nach § 573c Abs. 1 Anwendung findet. Die Kündigungsfrist ist jedoch trotz falscher Berechnung nicht ungültig. Dies ist richtig: Es gibt keine Verpflichtung, das Datum anzugeben, an dem das Mietobjekt zum Zeitpunkt der Beendigung gekündigt wird. Sie sollten jedoch immer das Endedatum im Kündigungsbrief eintragen.
Nur so kann der Bewohner wissen, wann er auszieht. Auch der Vermieter hat dafür Sorge zu tragen, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses der Vermieter den Vermieter ggf. auf Evakuierung der Immobilie verklagt, wenn er ungerechtfertigterweise weiter in den Mietbereichen aufwohnt. Hat der Vermieter fälschlicherweise eine zu geringe Kündigungsfrist angegeben, wird der Mietvertrag - wie bereits erwähnt - nach dem Ende der richtig kalkulierten Kündigungsfrist beendet.
Wenn der Vermieter jedoch einen zu langen Zeitraum in Rechnung gestellt hat, wird der Mietvertrag erst zum festgelegten Enddatum beendet. Im Falle der ordentliche Beendigung von Wohnraum gilt folgende Kündigungsfrist nach § 573c Abs. 1 BGB: Geht die fristlose Beendigung des Vertrages längstens am dritten Arbeitstag eines jeden Kalendermonats ein, wird sie am Ende des Folgemonats, d.h. nach fast dreimonatiger Laufzeit, in Kraft gesetzt.
Wenn der Mietvertrag bereits seit 5 oder 8 Jahren besteht, wird die Laufzeit auf 6 oder 9 Monaten verlänger. Für die Verlängerung der Kündigungsfrist (jeweils um 3 Monate) ist der Zeitpunkt zwischen Wohnungsübergabe und Erhalt des Rücktrittsschreibens maßgeben. Beispiel für einen Fehler: Ein Vermieter schreibt: "Ich habe wegen anhaltender Lärmbelastung gekündigt.
Ich habe Sie bereits in mehreren Diskussionen und im Warnschreiben vom 12. Juni 2015 detailliert über die Ursachen informiert. "Fehlerresultat: Die Stornierung ist ineffizient. Die bloße Angabe des Kündigungsgrundes, z.B. "anhaltende Lärmbelästigung" (z.B. LG Berlin, Urteile vom 17.10. 14, Ref. 63 S 166/14), ist nicht ausreichend.
Es reicht auch nicht aus, den Vermieter nur über frühere Besprechungen oder eine vorherige Abmahnung zu informieren. Die Kündigungserklärung selbst muss die erforderlichen Angaben beinhalten, auf die sich die Beendigung stützen soll. Und so funktioniert es: Erklären Sie Ihrem Vermieter im Detail im Kündigungsschreiben, warum Sie sich abmelden. Ihre Angaben müssen es dem Vermieter ermöglichen, selbst zu prüfen, ob der von Ihnen angegebene Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt.
Ein besonderes Merkmal ist auch bei einer Beendigung wegen Zahlungsverzuges zu beachten: Ist der Leasingnehmer mit 2 aufeinander folgenden Mietzahlungsterminen in Verzug, die mind. 1 Monats-Miete betragen, kann der Vermieter den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Frist auflösen. Das Besondere daran ist, dass die erforderlichen Rückstände bereits bei der Erstellung der Kündigungserklärung vorliegen müssen. Umgekehrt reicht es nicht aus, wenn die notwendigen Zahlungsrückstände erst mit Zugang der Kündigungserklärung beim Vermieter vorliegen (BGH, Entscheidung vom 04.02. 09, Az. VIII ZR 66/08).
Es ist nicht ausreichend, nur in der Hoffnung zu kündigen, dass der Pächter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Bei fristloser Beendigung wegen Zahlungsverzuges ist es in "einfachen und eindeutigen Fällen" ausreichend, wenn der Vermieter den Verzug als Grund für die Beendigung nennt und den gesamten Mietrückstand quantifiziert (BGH, Urteil vom 22.12.).
Außerdem hat er die Wirtin immer wieder schwer verletzt. Die Wirtin hat den Pächter vor beiden Vorfällen gewarnt. Sie rechtfertigt die unangekündigte Beendigung jedoch nur mit den Beschimpfungen, da diese letztendlich das Faß überwanden. Folge des Fehlers: Vorausgesetzt, dass es der Hausherrin nicht gelingen wird, die Beleidigung während des Räumungsverfahrens zu belegen, weil es z.B. keine Zeitzeugen gibt.
Sie hatte die Störung in ihrem Rücktrittsgesuch nicht erwähnt. Dabei ist es unerheblich, ob der Pächter den Frieden wirklich stört oder nicht, und ob ZeugInnen dies nachweisen. Nur weil die Hauswirtin selbst im Entlassungsschreiben das ungeordnete Verhalten nicht als Entlassungsgrund angeführt hatte, hat sie nun den Prozeß verloren. Die einzige Option, die ihr verbleibt, ist der Rücktritt, wenn es wegen der Störung des Friedens notwendig ist.
Und so funktioniert es: Nennen Sie immer alle Argumente, auf die Sie Ihre Beendigung gründen können. Das ist besonders bei der Beendigung eines Wohnungsmietvertrages von Bedeutung. Weil die von Ihnen im Schreiben nicht genannten Begründungen in einem möglichen Gerichtsverfahren nicht mehr "aufgeschoben" werden können, um Ihre Beendigung darauf zu gründen.
Gleiches trifft auf Ihre gewöhnliche Beendigung zu, z.B. durch persönlichen Gebrauch (§ 573 Abs. 3 BGB). Wenn die ursprünglichen Gründe für die Beendigung nicht nachgewiesen werden können oder letztendlich nicht ausreichend sind, ist die Beendigung gegenstandslos. Ausnahmen: Nur Ereignisse, die erst nach dem Absenden des Kündigungsschreibens aufgetreten sind, können in einem späteren Räumungsverfahren noch übertragen werden.
Die Vermieter hätten sie in ihren Beendigungsgründen nicht mitberücksichtigen können. Natürlich können sie aus diesen neuen Gründen auch eine neue Entlassung erteilen. Eine Ablehnung einer vorangegangenen Räumungsaktion aufgrund einer außerordentlichen Auflösung würde den Vermieter jedoch nicht daran hindern, einer erneuten Räumungsaktion die Tatsache zugrunde zu legen, dass der Pächter das angefochtene Verfahren nach dem Verfahren fortgeführt hat (BGH, Entscheidung vom 10.09.97, Az. XII ZR 222/95).
Ein erneuter Abbruch aufgrund von neuen Fakten ist jederzeit möglich. Eine erneute Beendigung für den persönlichen Gebrauch steht daher nicht im Wege, wenn eine vorzeitige Beendigung des persönlichen Gebrauchs bereits von einem Richter als ungerechtfertigt betrachtet wurde (BGH, Entscheidung vom 21.01.09, Az. 18 Abs. VIII Nr. 62/08).