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Timestamp: 2020-04-06 17:13:26
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Renovierungsvereinbarungen hinfällig? Das gilt nach dem Urteil des BGH | Rechtsfragen
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Veröffentlicht am 20. September 2018 21. Mai 2019 von Jana Ball
Renovierungsvereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter bleiben möglich.
Wenn es um Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern geht, ist die Diskussion um Renovierungsfragen ein Dauerthema, das die Gerichte immer wieder beschäftigt. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch ist zwar der Vermieter dazu verpflichtet, die Mietwohnung in vertragsgemäßem Zustand zu halten. Die Rechtsprechung erlaubt es dem Vermieter allerdings, Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen.
Mittlerweile enthalten die meisten Mietverträge besondere Vereinbarungen zu den Schönheitsreparaturen. Doch nicht alle Renovierungsklauseln stehen im Einklang mit der aktuellen Rechtsprechung. Im Laufe der Jahre haben sich die höchstrichterlichen Vorgaben zur Wirksamkeit der sogenannten Renovierungsklauseln stark gewandelt.
Strenge Anforderungen an Formularklauseln im Mietvertrag
Bisher drehten sich viele Rechtsstreitigkeiten, die der Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheiden hatte um den Wortlaut der Klauseln, mit denen dem Mieter die Schönheitsreparaturen pauschal übertragen werden. Teilweise sind darin bestimmte Fristen zur Vornahme der Arbeiten vorgegeben oder es wird eine quotenmäßige Abgeltung bei vorzeitigem Auszug vereinbart. Solche Formularklauseln halten einer Überprüfung häufig nicht stand, weil sie im Mietvertrag vorformuliert wurden und deswegen wie AGB zu prüfen sind. Hintergrund: In der Regel gibt der Vermieter den Mietvertrag vor, den der Mieter dann so unterschreibt. Eine echte Vertragsverhandlung gibt es beim Abschluss eines Mietvertrages nur in Ausnahmefällen. Das Gericht muss also entscheiden, ob der Mieter durch die Klausel unangemessen benachteiligt wird. In vielen Fällen ist eine Benachteiligung zu bejahen, etwa dann, wenn der Mieter laut Klausel renovieren muss, auch wenn sich die Wohnung in einem ordentlichen Zustand befindet. Auch wer eine unrenovierte Wohnung übernimmt, darf nicht per Mietvertrag zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wie der BGH bereits vor einiger Zeit klargestellt hat. Jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter für die Übernahme der Arbeiten keinen finanziellen Ausgleich erhalten hat.
Vermieter profitiert nicht von einer Renovierungsvereinbarung mit dem Vormieter
In der Praxis kam es bisher häufig vor, dass Vor- und Nachmieter sich über die Übernahme von Renovierungsarbeiten im Rahmen einer sogenannten Abstandsvereinbarung geeinigt haben. Der Mieter übernimmt Einrichtungsgegenstände vom Vormieter und stellt den Vormieter dafür von zu leistenden Malerarbeiten frei. Wer als Vermieter bei Auszug eines Mieters eine solche Vereinbarung duldet, sollte aufpassen, denn er könnte selbst auf den Renovierungskosten sitzen bleiben.
In einem kürzlich vom BGH entschiedenen Fall hatte ein Mieter sich gegenüber dem Vormieter schriftlich dazu verpflichtet, die Renovierungsarbeiten zu übernehmen, die eigentlich der Vormieter hätte leisten müssen. Jahre später kam es beim Auszug zum Streit. Der Vermieter hatte vom Mieter verlangt, bei den Malerarbeiten nachzubessern. Daraufhin lehnte der Mieter es ab, noch weitere Renovierungsarbeiten vorzunehmen. Er berief sich auf die Rechtsprechung des BGH, wonach ein Mieter keinerlei Malerarbeiten vornehmen muss, wenn er eine unrenovierte Wohnung ohne Ausgleich übernommen hat. Der Vermieter wandte ein, dass der Mieter ja mit dem Vormieter eine Individualvereinbarung getroffen habe, mit der er sich zur Übernahme der Arbeiten verpflichtet hatte. Zum Ausgleich habe er damals einige Einrichtungsgegenstände des Vormieters übernehmen dürfen. Unabhängig von der Wirksamkeit der Formularklausel müsse der Mieter daher ordentlich renovieren. Nachdem die Vorinstanzen sich auf die Seite des Vermieters gestellt hatten, landete die Sache schließlich beim BGH (Az. VIII ZR 277/16). Dieser betrachtete den Fall ganz nüchtern: Die Renovierungsklausel im Mietvertrag sei ungültig, da dem Mieter objektiv eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde, so die Richter. Auf die private Vereinbarung mit dem Vormieter dürfe sich der Vermieter nicht berufen, da er nicht Vertragspartei dieser Vereinbarung war. Der Vermieter musste die Renovierung somit selbst übernehmen.
Renovierungsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter bleiben möglich
Das oben zitierte Urteil betrifft letztlich nur Renovierungsvereinbarungen, bei denen der Vermieter nicht Vertragspartei war. Grundsätzlich kann der Vermieter aber bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung mit dem Mieter vereinbaren, dass dieser die Renovierung nach seinem Geschmack durchführt. Wichtig ist dabei, dass der Mieter einen angemessenen Ausgleich dafür erhält. Dieser kann beispielsweise in dem Erlass der Miete für einen bestimmten Zeitraum bestehen. Um später einen Nachweis darüber zu haben, dass der vereinbarte Ausgleich tatsächlich angemessen war, sollte eine Kostenaufstellung zur Renovierungsvereinbarung vorgenommen werden, beispielsweise in Form eines Kostenvoranschlages. Denn der Vermieter trägt im Streitfall die Beweislast.
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