Source: https://www.der-eigentuemerbrief.de/2018/05/19/indexmiete-vereinbarung-ueber-anpassung-der-miete-muss-schriftlich-erfolgen/
Timestamp: 2018-09-25 10:52:07
Document Index: 105326257

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 550', '§ 550', '§ 550', 'BGH']

von mhe · 19. Mai 2018
Wenn Sie als Vermieter mit Ihrem Mieter eine einverständliche Neufestsetzung der Miete bei einer Indexänderung vereinbart haben, muss diese Änderung der Miete schriftlich erfolgen. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im April 2018 klar. Soweit die Anpassung der Miete durch einseitige Erklärung erfolgen kann oder die Miete automatisch angepasst wird, bedarf die Änderung der Miete nicht der Schriftform.
Ein Vermieter von Gewerberäumen und sein Mieter stritten sich über die Wirksamkeit und Rechtmäßigkeit einer Mietanpassung. Der 2006 schriftlich geschlossene Mietvertrag war bis zum 31.12.2017 befristet. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass sowohl Mieter als auch der Vermieter eine Neufestsetzung der Miete verlangen können, wenn sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland, Basisjahr 2000 = 100, um mehr als vier Prozent erhöht oder erniedrigt. Außerdem sollte sich keine Partei unter Berufung auf einen eventuellen Mangel der Schriftform vorzeitig vom Vertrag lösen können, sondern es sollte dann alles Notwendige getan werden, um die formelle Richtigkeit herbeizuführen.
Im Dezember 2012 hatte sich der Verbraucherpreisindex seit der letzten Mieterhöhung um mehr als vier Prozent verändert. Deshalb wollte der Vermieter eine Anpassung der Grundmiete erreichen. Ab April 2013 zahlte der Mieter die höhere Miete, zog aber noch im gleichen Jahr aus. Nachdem das Mietverhältnis gekündigt war, forderte der Vermieter die restliche Miete auf der Grundlage der letzten Mieterhöhung ein.
Anpassung muss schriftlich erfolgen
Der BGH stellte zu Lasten des Vermieters klar, dass die Anpassung der Miete schriftlich erfolgen musste. Die Mieterhöhung war aber nicht ausdrücklich schriftlich vereinbart worden sondern durch Zahlung des Mieters angenommen worden. Die Schriftform ist aber nur eingehalten, wenn alle wesentlichen Vertragsbestandteile, also die Parteien, Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer des Mietverhältnisses schriftlich vereinbart wurden. Von der Schriftform ausgenommen sind nur nebensächliche Regelungen. Vertragsänderungen müssen ebenfalls der Schriftform des § 550 BGB genügen, es sei denn, es handelt sich um unwesentliche Änderungen. Die vertragliche Änderung der Miete stellt stets eine wesentliche dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar. § 550 BGB gilt nicht, wenn Mieter oder Vermieter im Mietvertrag die Möglichkeit eingeräumt wurde, durch einseitige Willenserklärung eine Vertragsänderung herbeizuführen. Nicht dem Schriftformerfordernis unterfällt zudem eine vertraglich vereinbarte automatische Mietanpassung. Ein solcher Fall lag im entschiedenen Rechtsstreit aber nicht vor. Es war keine automatische Mietanpassung vorgesehen und dem Mieter oder Vermieter war auch nicht das Recht eingeräumt worden, die Miethöhe durch einseitige Erklärung zu verändern. Eine Indexänderung sollte die Parteien lediglich dazu berechtigen, eine Anpassung der Miete zu verlangen (BGH, Urteil v. 11.04.18, Az. XII ZR 43/17).
Weitgehender Kündigungsausschluss im Mietrecht erlaubt
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