Source: http://www.citymark.pl/akty-prawne/jakie-podatki-od-zbycia-nieruchomosci-mieszkalnych.aspx
Timestamp: 2020-07-11 04:29:57+00:00
Document Index: 39818797

Matched Legal Cases: ['art. 10', 'art. 21', 'art. 30', 'art. 22', 'art. 21', 'art. 30', 'art. 10', 'art. 8', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 21', 'art. 21']

Podatki od sprzedaży nieruchomości są zależne od daty ich nabycia
W niniejszym artykule omówiono zasady opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów (dochodów) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT). Chodzi tu więc o odpłatne zbycie:
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okres ten odnosi się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Zbycie nieruchomości mieszkalnych nabytych lub wybudowanych do 31.12.2006 r.
Od 1.01.2007 r. obowiązują zmienione zasady dotyczące opodatkowania zbycia nieruchomości mieszkalnych. Jednakże w razie nieruchomości nabytych lub wybudowanych do 31.12.2006 r. odpłatne zbycie dokonywane jest na zasadach obowiązujących w 2006 r.
W przypadku zbycia takich właśnie nieruchomości, przychody uzyskane z ich sprzedaży korzystają wówczas ze zwolnienia:
na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, - na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
Zwolnione od podatku „na starych zasadach” są również przychody uzyskane z zamiany:
- jeżeli przedmiotem zamiany są wyłącznie znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości i prawa wymienione w lit. a)-c),
Powyższe zwolnienie nie ma jednak zastosowania, jeżeli budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika albo jeżeli przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na: nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne. Nie korzysta również ze zwolnienia przychód, który stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej.
Podatnicy, którzy zbywają nieruchomości nabyte lub wybudowane przed 1.01.2007 r., muszą pamiętać o tym, że aby skorzystać ze zwolnienia, powinni w terminie 14 dni od zbycia złożyć oświadczenia o przeznaczeniu przychodu na cele budowlane, omówione powyżej. W przeciwnym razie powinni złożyć deklarację PIT-28 oraz zapłacić podatek, który ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.
Jeżeli podatnik złoży oświadczenie o przeznaczeniu przychodu na cele budowlane, a nie zostaną spełnione warunki ustawowe, podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie właściwych terminów wraz z odsetkami liczonymi:
od terminu płatności do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
R. Wolski nabył w drodze umowy kupna–sprzedaży 15 stycznia 2005 r. dom mieszkalny za kwotę 60.000 zł, który sprzedał 9 listopada 2008 r. (przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie) za 120.000 zł. Nowe przepisy dotyczące opodatkowania 19% podatkiem dochodu nie będą tu miały zastosowania, ponieważ dom został nabyty przed 1 stycznia 2007 r. R. Wolski zapłaci więc 10% podatku od przychodu, a więc podatek wyniesie 12.000 zł (termin płatności: 14 dni od dnia zbycia). Jeśli R. Wolski zamierza uzyskany przychód przeznaczyć w ciągu 2 lat na zakup innego domu (mieszania), winien w terminie 14 dni od dnia zbycia złożyć stosowne oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia określone w art. 21 ust.1 pkt 32 ustawy o PIT(w brzmieniu ustawy obowiązującym przed 1.01.2007 r.).
Zbycie nieruchomości nabytych lub wybudowanych w okresie 1.01.2007r.-31.12.2008 r.
Odpłatne zbycie nieruchomości jest samodzielnym źródłem przychodów, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Nie obowiązują już w tym przypadku omówione wyżej zwolnienia od podatku.
Przepisów określających przychód z odpłatnego zbycia nie stosuje się do odpłatnego zbycia:
przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu
- do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy,
składników majątku (m.in. środków trwałych) nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Przy tym przepisy o odpłatnym zbyciu mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej:
jego części lub udziału w takim budynku,
Do przychodów tych stosuje się odpowiednio nowe regulacje dotyczące opodatkowania zbycia nieruchomości (określone w art. 30e ustawy o PIT).
W 2006 r. opodatkowaniu podatkiem w wysokości 10 % podlegał przychód. Tymczasem od 1.01.2007 r. opodatkowaniu podlega dochód, ale według stawki 19 %. Stawka podatku uległa zatem zwiększeniu, ale za to podatnik ma prawo wziąć pod uwagę koszty poniesione na nabycie lub wytworzenie nieruchomości.
W niektórych przypadkach w razie zbycia nieruchomości mieszkalnych nabytych lub wybudowanych w latach 2007-2008, po spełnieniu określonych w ustawie warunków, można skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego nazywanego "ulgą meldunkową" - zob.:
Na czym polega "ulga meldunkowa"?
Opodatkowujemy dochód
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, określonym zgodnie z wartością rynkową, a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Jak ustalić przychód ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej?
Ponieważ do sprzedaży nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego, notariusz pouczy strony o skutkach zaniżenia wartości nieruchomości. Należy bowiem pamiętać, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie
, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Podatek ze zbycia nieruchomości płatny jest w terminie złożenia zeznania rocznego, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. A zatem według nowych zasad, podatek ze sprzedaży nieruchomości w 2008 r. jest płatny do końca kwietnia 2009 r. (oczywiście chodzi o zbycie nieruchomości nabytych lub wybudowanych od 01.01.2007 r.).
Zasady powyższe nie mają zastosowania, jeżeli:
Jak wykazać koszty odpłatnego zbycia nieruchomości?
Przepisy wyraźnie określają, co należy rozumieć przez koszty z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (kwestię tę regulują przepisy art. 22 ust. 6c-6f ustawy o PIT). Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. W tej sytuacji również koszty wszelkich remontów, które zostały poczynione w trakcie użytkowania nieruchomości i które zwiększyły jej wartość, będą mogły zostać zaliczone do kosztów z odpłatnego zbycia. W przypadku zaś zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, za koszty odpłatnego zbycia uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Należy jednak pamiętać, że wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się jedynie na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług
oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Nakładów nie można więc dokumentować np. rachunkami wystawionymi przez podatników, którzy nie są podatnikami VAT.
Aby urealnić wartość tych kosztów (które mogą być przecież poniesione na kilka lat przed zbyciem nieruchomości), koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa wyżej, będą corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.
B. Buczyński nabył w drodze umowy
kupna–sprzedaży 15 stycznia 2007 r. dom mieszkalny za kwotę 100.000 zł, który sprzedał 20 września 2008 r.
(przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie) za 120.000 zł. Będą tu miały zastosowanie przepisy dotyczące opodatkowania 19% podatkiem od dochodu, ponieważ dom został nabyty po 31 grudnia 2006 r. B. Buczyński zapłaci 19% podatku od dochodu (120.000 – 100.000 = 20.000) w wysokości 3.800 zł (termin płatności: 30 kwietnia 2009 r.).
Opodatkowanie zbycia nieruchomości mieszkalnych nabytych lub wybudowanych od początku 2009 r.
Ustawa z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw zniosła od początku 2009 roku tzw. ulgę meldunkową, na mocy której ze zwolnienia od podatku korzystały osoby zameldowane w mieszkaniu/domu przez co najmniej 12 miesięcy. Ma ona jednak zastosowanie nadal w stosunku do przychodów z odpłatnego zbycia mieszkań czy domów, które zostały nabyte lub wybudowane (oddane do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r.
W zamian wprowadzono zwolnienie od podatku dla osób, które w ciągu 2 lat od sprzedaży lokalu przeznaczą przychód z tej sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, np. zakup działki czy budowę domu (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Tak więc wolne są od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się przy tym:
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego; Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach;
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu
(pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej; W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ww. lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ww. lit a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ww. lit. a)-c). Zwolnienie od podatku nie ma zastosowania do tej części wydatków na spłatę ww. kredytu (pożyczki), które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatkówna spłatę ww. kredytu (pożyczki), którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ww. pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, omawiane zwolnienie stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy
o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji
podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.
Za wydatki na cele mieszkaniowe nie uważa się wydatków poniesionych na:
Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy nowelizującej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w tejże ustawie w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.
Nadal opodatkowaniu podlega dochód według stawki 19 % (zob. rozdział wyżej). Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany złożyć (w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego) urzędowi skarbowemu odrębne zeznanie podatkowe (nowy druk PIT-39) i wykazać w nim:
dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, lub
dochody objęte zwolnieniem z art. 21 ust. 1 pkt 131 ze względu na przeznaczenie na cele mieszkaniowe.
Również w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są obowiązani wpłacić należny podatek wynikający z powyższego zeznania.
W przypadku niewypełnienia warunków zwolnienia ze względu na przeznaczenie na cele mieszkaniowe podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności podatku do dnia zapłaty podatku włącznie.
Jeżeli podatnik objęty nieograniczonym obowiązkiem podatkowym w Polsce osiąga również dochody ze zbycia nieruchomości mieszkalnych (ww. praw) poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a dochody te nie są zwolnione od opodatkowania na podstawie umowy
o unikaniu podwójnego opodatkowania lub gdy z państwem, w którym dochody są osiągane, Polska nie zawarła umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, dochody te łączy się z dochodami osiągniętymi na terytorium Polski. W tym przypadku od podatku obliczonego od łącznej sumy dochodów odlicza się kwotę równą podatkowi dochodowemu zapłaconemu w obcym państwie. Odliczenie to nie może jednak przekroczyć tej części podatku obliczonego przed dokonaniem odliczenia, która proporcjonalnie przypada na dochód uzyskany w obcym państwie (do unikania podwójnego opodatkowania ma więc zastosowanie tzw. metoda proporcjonalnego odliczenia
). Zasadę tę stosuje się odpowiednio w przypadku takiego podatnika osiągającego dochody zbycia nieruchomości mieszkalnych (ww. praw) wyłącznie poza terytorium Polski, które nie są zwolnione od podatku dochodowego na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, lub gdy z państwem, w którym dochody są osiągane, Polska nie zawarła umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.
Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 14, poz. 176, ze zmianami);
Ustawa z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2008 r., Nr 209, poz. 1316)