Source: https://www.cobocards.com/pool/en/cardset/5138231/online-karteikarten-wegrecht-urteile/
Timestamp: 2020-08-14 20:18:09
Document Index: 37265669

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 23', '§ 15', '§ 21', '§ 22', 'BGH', '§ 16', '§ 5', '§ 25', '§ 10', '§ 25', '§ 16', '§ 28', '§ 10', 'Art. 5', '§ 1004', '§ 14', 'Art. 5', 'BGH', '§ 25', 'BGH', '§ 45', '§ 27', 'BGH', '§ 43', '§ 43', '§ 25', '§ 1066', '§ 15', '§ 1066', '§ 1036', '§ 1037', 'BGH', '§ 1066', '§ 22', '§ 15', '§ 16', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 43', '§ 43', '§ 25', 'BGH', '§ 1068', 'BGH', '§ 1030', '§ 1066', '§ 6', '§ 1066', '§ 10', '§ 1066', '§ 1008', '§ 1066', '§ 741', '§ 11', '§ 1066', '§ 3', '§ 20', '§ 11', 'BGH', '§ 20', 'BGH', '§ 25', '§ 43', '§ 3', '§ 1066', 'BGH', '§ 1066', '§ 743', '§ 1066', '§ 1066', '§ 744', '§ 1030', '§ 6', 'BGH', '§ 13', '§ 745', 'BGH', 'BGH', '§ 15', '§ 28', '§ 1041', '§ 25', 'BGH', '§ 16', '§ 25', '§ 16', '§ 1041', '§ 25', '§ 1061', '§ 1066', '§ 748', '§ 1066', '§ 1066', '§ 1066', '§ 25', '§ 1066', '§ 16', '§ 15', '§ 16', '§ 16', '§ 1041', '§ 21', '§ 1041', '§ 1041', '§ 1041', '§ 21', '§ 28', '§ 874', '§ 25', '§ 25', 'BGH', '§ 1093', '§ 1093', '§ 20', 'BGH', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 23', '§ 23', '§ 24', '§ 47', '§ 48', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 43', 'BGH', '§ 10', '§ 23', '§ 49', '§ 22', '§ 1004', '§ 15', '§ 1004', '§ 15', '§ 5', '§ 22', '§ 21', '§ 904', '§ 14', '§ 14', 'BGH', '§ 27', '§ 27', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 50', 'BGH', '§ 27', 'BGH', '§ 15', '§ 14', '§ 5', '§ 15', '§ 49', '§ 14', '§ 16', '§13', '§14', '§ 15', '§ 29', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 10', 'BGH', '§ 10', 'BGH', '§ 16']

WEGrecht-Urteile | Learn flashcards online | CoboCards
All main topics / Jura / WEG-Recht
WEGrecht-Urteile (70 Cards)
Absendung einer Einladung zur Eigentümerversammlung ist ausreichend
Ein Verwalter genügt seiner Pflicht, wenn er zur Einberufung einer Eigentümerversammlung nachweislich Einladungen an alle Eigentümer absendet. Das bestätigte das Amtsgericht Aachen in einem Urteil. Im Oktober 2008 hatte ein Hausverwalter eine Eigentümerversammlung abgehalten. Gegenstand dieser Versammlung war u. a. die Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags. Zudem sollte über die Bestellung eines neuen Verwalters abgestimmt werden. Die anwesenden Eigentümer lehnten die genannten Anträge mehrheitlich ab. Einige nicht anwesende Eigentümer verklagten den Verwalter später auf Einberufung einer weiteren Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt ?Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags ? Sie begründeten ihre Klage damit, dass sie zu der durchgeführten Eigentümerversammlung nicht eingeladen worden seien. Der Verwalter wies aber vor Gericht mit Einlieferungsbelegen von Übergabeeinschreiben nach, dass er an alle Eigentümer Einladungen verschickt hatte.
Das Gericht in Aachen entschied, dass der Verwalter zur Einberufung der Eigentümerversammlung hinreichend tätig
geworden war. Die vorgelegten Einlieferungsbelege waren als Nachweis ausreichend. Durch den Nachweis der Aufgabe eines Einschreibens ist zwar noch nicht bewiesen, dass die Sendung dem Empfänger auch zugegangen ist. Mit der Versendung der Einladung hatte der Verwalter jedoch seine Pflicht bereits erfüllt. Auf den Zugang der Einladung bei den einzelnen Wohnungseigentümern kam es nicht an (AG Aachen, Urteil v. 25.02.2009, Az. 119 C 80/08).
Tags: absendung, bringpflicht, eigentümerversammlung, einberufung
Sondernutzungsrecht und Sondereigentum bzw. Gemeinschaftseigentum
a) Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestandskräftig
gewordenen Mehrheitsbeschluß begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung
fehlt hierzu die absolute Beschlußkompetenz (teilweise Aufgabe
von BGHZ 54, 65 sowie Abgrenzung zu BGHZ 127, 99 und 129, 329).
b) Durch Beschlußfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über
die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer
durch Beschluß entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer
c) § 23 Abs. 4 WEG, wonach ein Beschluß nur ungültig ist, wenn er für ungültig erklärt
wurde, setzt voraus, daß die Wohnungseigentümer überhaupt durch Beschluß entscheiden
e) Der Beschluß in einer Angelegenheit, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15
WEG), der Verwaltung (§ 21 WEG) und der Instandhaltung oder Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betrifft, aber nicht mehr eine "ordnungsmäßige"
Maßnahme zum Inhalt hat, ist nur anfechtbar.
BGH, Beschl. v. 20. September 2000 - V ZB 58/99
Tags: gemeinschaftseigentum, sondereigentum, sondernutzungsrecht
Garagendach als Gemeinschaftseigentum
1. Die tragenden Teile eines auf dem gemeinschaftlichen Grundstück errichteten Garagengebäudes - wie zum Beispiel das Dach - gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum, auch wenn die Garagen dem Sondereigentum nur eines Wohnungseigentümers zugeordnet sind und unabhängig davon, ob die Garagen freistehend oder im Anschluss an das Wohngebäude errichtet worden sind.
2. Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der tragenden Teile des Garagengebäudes sind insoweit – mangels anderweitiger Bestimmung in der Teilungserklärung oder späterer Vereinbarung – gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen, auch wenn in der Teilungserklärung bestimmt ist, für die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums müssten die jeweiligen Wohnungseigentümer aufkommen.
OLG Düsseldorf, I-3 WX 240/03; I-3 WX 235/03, Beschluss vom 05.11.2003
Häufig findet sich in Teilungserklärungen die Regelung, dass eine Garage dem Sondereigentum eines Eigentümers zugeordnet wird, während gleichzeitig geregelt ist, dass für die Instandhaltung und Instandsetzung die Sondereigentümer / Sondernutzungsberechtigten zuständig sind, auch soweit dies die Außenseiten von Balkonen oder Fenster betreffen würden.
Das OLG ging demgegenüber davon aus, dass die konstruktiven Teile eines Gebäudes, also die Fundamente, tragenden Mauern und das Dach nicht zum Sondereigentum gehören, auch wenn dies in einer Teilungserklärung anders geregelt wäre. Es spiele auch keine Rolle, ob die Garagen freistehend errichtet wurden oder ob diese an das Hauptgebäude angebaut sind. Sondereigentum könne sich nur auf "umschlossene Räume" und die Teile des Gebäudes beziehen, die nicht für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind.
Daher war die Sanierung der Garagendächer anteilig nach Miteigentumsanteilen von allen Wohnungseigentümern zu tragen.
An einer Garage zählen tragende Teile, wie z. B. Dach, zum Gemeinschaftseigentum. Wie in vielen anderen Teilungserklärungen wurden die Garagen dem Sondereigentum zugeordnet. Weiter war darin geregelt, dass die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums und des Sondernutzungsrechts dem jeweiligen Eigentümer bzw. Nutzungsberechtigten obliegt. Nach § 5, Abs. 2, WEG, können keine Gebäudeteile Sondereigentum sein, die zwingend für den Bestand oder die Sicherheit erforderlich sind. Sondereigentum können nur die Innenräume einer Garage sein, wie Wandputz, Estrich, Elektroanlagen, aber nicht die das Sondereigentum umschließenden tragenden Außenmauern (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 5.11.2003, Az.: I-3 Wx 235/03 und 240/03).
Tags: gemeinschaftseigentum, sondereigentum
Eigentümergemeinschaft kann Verfahren nicht immer an sich ziehen
Grundsätzlich kann eine Eigentümergemeinschaft einem Eigentümer die Befugnis für gemeinschaftsbezogene Ansprüche in einem Verfahren entziehen, aber nicht in jedem Fall. Dies beschloss das Oberlandesgericht (OLG) in Hamm.
Ein Wohnungseigentümer verklagte einen anderen Eigentümer der Wohneigentumsanlage, einen Zaun zu entfernen. Während des laufenden Gerichtsverfahrens fasste die Eigentümergemeinschaft den Beschluss, dass sie ebenfalls die Beseitigung des Zauns mithilfe eines Rechtsanwalts einklagen wollte. Problematisch war nun, ob der Eigentümer, der zuerst seine Klage eingereicht hatte, noch berechtigt war, sein Verfahren zu führen.
Das OLG in Hamm bejahte dies. Zwar kann im Allgemeinen eine Eigentümergemeinschaft mit einem entsprechenden Beschlusses einem einzelnen Eigentümer seine Verfahrensführungsbefugnis entziehen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der einzelne Wohnungseigentümer das Verfahren bereits anhängig gemacht hat. Denn sowohl der klagende Eigentümer als auch die Eigentümergemeinschaft haben ein Interesse daran, möglichst schnell die Beseitigungspflicht des verklagten Wohnungseigentümers klären zu lassen. Deshalb dürfen die Ergebnisse des bereits anhängigen Verfahrens nicht verloren gehen (OLG Hamm, Beschluss v. 05.11.09, Az. 15 Wx 15/09).
Tags: beschluss, eigentümer, einzelklage, klage
Das WEG hat in § 25 Abs. 3 die Beschlussfähigkeit bei mehr als 50 % der ME-Anteile angesetzt.
Nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG können "die Wohnungseigentümer von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist."
Eine entgegenstehende anderslautende Regelung ist in § 25 WEG nicht vorhanden.
Diese anderweitige Regelung kann in der Teilungserklärung vorgenommen worden.
Diese abweichende Regelung ist auch zulässig, vgl. BayObLG ZfIR 2005, 330.
Sofern sie also nachträglich durch einen anderweitigen Beschluss der MV nicht geändert worden ist, gilt sie weiter.
Tags: beschlussfähig, eigentümerversammlung, stimmrecht
Abweichung von der gesetzlichen Betriebskostenverteilung vor dem 01.07.2007 nur bei entsprechender Vereinbarung der WEG zulässig
LG Dessau, Urteil vom 29.10.2009, Az. 5 S 89/09
Die von der gesetzlichen Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen abweichende Verteilung von Betriebskosten in einer Eigentümergemeinschaft vor dem 01.07.2007 ist lediglich durch Vereinbarung möglich. Allein die schweigende Hinnahme von Abrechnungen, welche dem gesetzlichen Verteilungsmaßstab nicht entsprechen, ist hierfür nicht ausreichend. Vielmehr müssen sämtliche Wohnungseigentümer eine jahrelange Praxis in dem Bewusstsein ausüben, die bisherige Regelung zu ändern und durch eine neue ersetzen zu wollen. Kommt es zu einem Eigentümerwechsel, ist die Abweichung von der gesetzlichen Regelung jedenfalls dann hinfällig, wenn mit diesen über die Abweichung vom gesetzlichen Maßstab nicht gesprochen wird.
WEG § 16; WEG § 28 Abs. 3
Tags: mea, umlageschlüssel, verteilerschlüssel
Wohnungseigentümergemeinschaften können auch für Heizungskosten eines zahlungsunfähigen früheren Eigentümers haften
Betreibt eine Wohnungseigentümergemeinschaft zugleich die Heizungsanlage für eine benachbarte zweite Wohnungseigentümergemeinschaft (beide insoweit teilrechtsfähig), kann die "liefernde" Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der "empfangenden" Wohnungseigentümergemeinschaft die Zahlung der auf sie entfallenden Kosten verlangen. Sie muss sich nicht auf Abrechnung gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern verweisen lassen.
Die Parteien sind benachbarte Gemeinschaften von Wohnungseigentümern. Der ursprünglich einheitliche Gebäudekomplex, der nur über eine Heizungsanlage verfügte, wurde im Jahr 1964 in drei Grundstücke aufgeteilt. Da sich die Heizanlage im Haus der Klägerin befand, wurde für das Grundstück der Klägerin eine Reallast zugunsten der Eigentümer der beiden Nachbarhäuser eingetragen, um ihre Mitversorgung sicherzustellen. In der Folgezeit wurden die einzelnen Häuser in Wohnungseigentum aufgeteilt; die Reallasten wurden in die einzelnen Wohnungsgrundbücher übernommen. Seit 1995 ermittelte ein Abrechnungsdienst den Verbrauch an Heizung und Warmwasser in jeder Wohnung der drei Häuser. Die Verwalterin der Klägerin stellte die sich für das jeweilige Haus ergebende Abrechnungssumme den beiden Wohnungseigentümergemeinschaften der Nachbarhäuser über deren Verwaltung in Rechnung.
14 der 18 Wohnungen der beklagten Gemeinschaft gehörten einem Eigentümer, der in Insolvenz fiel. Da er keine Wohngeldzahlungen mehr an seine Eigentümergemeinschaft - die Beklagte - leistete, geriet diese in finanzielle Schwierigkeiten und leistete keine Vorauszahlungen mehr auf Heizungskosten. Die Abrechnungen der Klägerin für die Jahre 2002, 2003 und 2004 bezahlte die Beklagte nicht. Gleichwohl versorgte die Klägerin dieses Haus weiterhin mit Heizung und Warmwasser. Die Wohnungen des insolventen Eigentümers wurden versteigert. Die nun weitgehend aus neuen Eigentümern bestehende beklagte Gemeinschaft erklärte sich hinsichtlich der Altforderungen der Klägerin für nicht zuständig. Seit Anfang 2005 leistete sie jedoch wieder Abschlagszahlungen und akzeptierte auch für die Folgejahre die frühere Abrechnungspraxis.
Mit ihrer Klage hat die Klägerin die beklagte Eigentümergemeinschaft - d.h. nicht die einzelnen Eigentümer - auf Zahlung der Heizungs- und Warmwasserkosten für die Jahre 2002 bis 2004 in Anspruch genommen, insgesamt 13.763 € nebst Zinsen. Das LG gab der Klage im Wesentlichen statt. Die Berufung der Beklagten hatte vor dem OLG keinen Erfolg. Die Beklagte hat kein Rechtsmittel eingelegt; das Urteil ist damit rechtskräftig.
Die Klägerin kann von der beklagten Eigentümergemeinschaft die Bezahlung der geltend gemachten Heizkosten für die Jahre 2002 bis 2004 verlangen.
Nach § 10 Abs. 6 WEG sind die beiden Parteien teilweise rechtsfähig und jeweils als Gemeinschaft zur Lieferung von Wärme und Warmwasser bzw. deren Bezahlung gegenüber der anderen Gemeinschaft als solcher verpflichtet und berechtigt. Auch wenn ein Vertrag nicht ausdrücklich geschlossen wurde, ist von einer wirksamen stillschweigenden Vereinbarung über die Lieferung von Heizleistung zwischen den jeweiligen Gemeinschaften auszugehen. Die beiderseitigen Rechte und Pflichten der ursprünglichen Eigentümer der benachbarten Häuser in Bezug auf die Heizung sind auf die Mitglieder der Eigentümergemeinschaften übergegangen. Es handelt sich um Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, die gemeinschaftlich geltend gemacht werden können und gemeinschaftlich zu erfüllen sind. Dem hat die Übung zwischen den Parteien Rechnung getragen.
Die Lieferung der Wärme und des Warmwassers und deren Bezahlung ist im vorliegenden Fall nicht Sache eines jeden Eigentümers, auch wenn Wärme und Warmwasser jeweils im Sondereigentum der Mitglieder der Beklagten verbraucht werden. Bezüglich der Lieferung durch die Klägerin kann hieran kein Zweifel bestehen. Die Heizanlage steht im Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer dieser Wohnanlage und wird durch den Verwalter betrieben. Die einzelnen Mitglieder der Klägerin wären nicht in der Lage, einen gegen sie persönlich erhobenen Anspruch eines einzelnen Mitgliedes der Beklagten auf Lieferung von Wärme und Warmwasser zu erfüllen.
Ebensowenig ist jeder einzelne Eigentümer auf Seiten der Klägerin in der Lage, für die einzelnen Mitglieder der Beklagten die jährliche Heizkostenabrechnung zu erstellen. Auch kann es ihnen billigerweise nicht zugemutet werden, das Risiko der Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit eines einzelnen Mitglieds der Beklagten zu tragen. Es handelt sich um gegenseitige Rechte und Pflichten, die sinnvoller Weise nur durch die jeweiligen Gemeinschaften, nicht aber durch deren einzelne Mitglieder wahrgenommen werden können. Dies zeigt sich auch daran, dass seit 2005 wieder eine gemeinschaftliche Abrechnung stattfindet.
OLG Koblenz 9.10.2009, 10 U 1164/08
Tags: gesamtschuldnerisch, haftung
Aufstellen einer Parabolantenne: Annahme der deutschen Staatsangehörigkeit schränkt Schutz des Informationsinteresses (Art. 5 Abs. 1 GG) nicht ein
Die Verpflichtung der Wohnungseigentümer, die Anbringung einer Parabolantenne an dem gemeinschaftlichen Haus zu dulden, ist nicht von der Staatsbürgerschaft des Miteigentümers abhängig, der die Antenne angebracht hat. Voraussetzung, eine Antenne anbringen lassen zu dürfen, ist die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser steht das Recht zu, den Ort der Anbringung zu bestimmen.
Die Beklagte, eine deutsche Staatsangehörige polnischer Herkunft, ist Eigentümerin einer Wohnung, in der sie zusammen mit ihren Familienangehörigen wohnt. Das gemeinschaftliche Gebäude hat auf einer Seite in jedem Stockwerk jeweils ein bodentiefes Fenster. An dem Geländer vor diesem Fenster ihrer Wohnung brachte die Beklagte Anfang 2007 eine Parabolantenne an, die ihr den Empfang einer Vielzahl polnischsprachiger Fernsehprogramme ermöglicht.
Die klagende Eigentümergemeinschaft forderte die Beklagte in der Folgezeit vergeblich auf, die Antenne zu entfernen. Am 18.6.2007 beschlossen die Wohnungseigentümer daher: "Die Verwaltung wird ermächtigt, im Auftrag und zu Lasten der Eigentümer einen Anwalt ihrer Wahl hinzuziehen und ggf. auf Entfernung zu klagen, sofern die SAT-Antenne nicht bis 15.7.2007 entfernt ist."
Auch wenn der Bestand des Gebäudes durch die Anbringung der Antenne nicht berührt wird, bedeutet das Handeln der Beklagten einen Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum, den die Wohnungseigentümer ohne ihre Zustimmung nicht hinzunehmen brauchen. Nach § 1004 Abs. 1 BGB, §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG können die übrigen Miteigentümer die Beseitigung der Parabolantenne verlangen.
Entgegen der Meinung des LG braucht die Beklagte sich zwar nicht auf den Empfang der beiden in das Breitbandkabel eingespeisten Sender verweisen zu lassen. Dass sie und ihre Familienangehörigen ihre polnische Staatsangehörigkeit aufgegeben und die deutsche Staatsangehörigkeit angenommen haben, schränkt den Schutz des Informationsinteresses der Beklagten durch Art. 5 Abs. 1 GG nicht ein. Das gilt auch für die Wirkungen der Grundrechte im Privatrecht. Das Interesse der Beklagten, von polnischen Fernsehsendern über die Ereignisse aus dem näheren Bereich ihres früheren Heimatlands unterrichtet zu werden, ist offensichtlich. Dieses Interesse führt dazu, dass die übrigen Wohnungseigentümer der Beklagten den Empfang der per Satellit ausgestrahlten polnischen Programme ermöglichen müssen.
Dies führt jedoch nicht dazu, dass die Beklagte eine Antenne an das Geländer vor dem Fenster ihrer Wohnung anbringen kann. Das ästhetische Interesse der übrigen Miteigentümer und das Informationsinteresse der Beklagten sind vielmehr gegeneinander abzuwägen. Die Abwägung führt dazu, dass die Beklagte verlangen kann, dass die übrigen Wohnungseigentümer der Anbringung einer Parabolantenne auf dem Dach des Hauses oder in dessen Dachbereich zustimmen. Diese Feststellung kann der Senat treffen. Von den Parteien sind Fotografien des Gebäudes vorgelegt worden. Weiterer Vortrag hierzu kommt nicht in Betracht. Die ästhetische Beeinträchtigung des Gebäudes ist bei einer Anbringung der Antenne im Dachbereich nachhaltig geringer als durch die von der Beklagten vorgenommene Anbringung der Antenne vor einem Fenster ihrer Wohnung.
Die Duldungspflicht der Miteigentümer führt jedoch nicht dazu, dass die Beklagte ohne deren Zustimmung berechtigt wäre, die zur Anbringung der Antenne notwendigen Arbeiten am Dach des Hauses vornehmen zu lassen. Den Miteigentümern ist es vielmehr vorbehalten, den konkreten Ort im Dachbereich des Gebäudes zu bestimmen, an dem die Antenne angebracht werden darf.
BGH 13.11.2009, V ZR 10/09
Tags: parabolantenne, satellitenschüssel
Nießbraucher hat nicht immer ein Stimmrecht
a) Die Belastung des Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch läßt das Stimmrecht
des Wohnungseigentümers (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG) unberührt. Das Stimmrecht geht auch hinsichtlich einzelner Beschlußgegenstände nicht auf den Nießbraucher über. Ferner muß der Wohnungseigentümer sein Stimmrecht weder
allgemein noch in einzelnen Angelegenheiten gemeinsam mit dem Nießbraucher ausüben.
b) Aus dem zwischen ihnen bestehenden (Begleit-)Schuldverhältnis kann der Wohnungseigentümer
jedoch im Einzelfall gegenüber dem Nießbraucher verpflichtet
sein, bei der Stimmabgabe dessen Interessen zu berücksichtigen, nach dessen Weisung zu handeln oder ihm eine Stimmrechtsvollmacht zu erteilen. Fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung, so ist für das Entstehen und den Umfang einer solchen Verpflichtung insbesondere die Regelung zur Tragung der Kosten des nießbrauchsbelasteten Wohnungseigentums maßgeblich. Durch eine solche
Verpflichtung wird die Gültigkeit der Beschlußfassung jedoch nicht berührt.
BGH, Beschl. v. 7. März 2002 - V ZB 24/01 - OLG Hamm
LG Essen AG Essen
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 7. März 2002 durch den
Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger,
Die sofortige weitere Beschwerde gegen den Beschluß der 2. Zivilkammer
des Landgerichts Essen vom 9. November 2000 wird
auf Kosten des Antragstellers zurückgewiesen.
Der Geschäftswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde
wird auf 5.112,92  festgesetzt.
Die Beteiligten sind bzw. waren bei Einleitung des vorliegenden Verfahrens
Wohnungseigentümer einer aus sieben Wohnungen bestehenden Wohnanlage
in E., die von dem Beteiligten zu 6 verwaltet wird. Eine der Wohnungen
und drei Garagen stehen im Eigentum des Antragstellers, jeweils zwei weitere
im Eigentum der Beteiligten zu 2 und zu 3. Das Wohnungseigentum der Beteiligten
zu 2 und zu 3 ist mit einem Nießbrauch zugunsten des Antragstellers,
ihres Großvaters, belastet.
In Abwesenheit des Antragstellers fand am 13. März 2000 in E. eine Eigentümerversammlung
der Gemeinschaft statt, bei der 687/1000-Miteigentumsanteile
vertreten waren. Zu Tagesordnungspunkt 2 wurde der zuvor durch
gerichtlichen Beschluß zum Verwalter bestellte Beteiligte zu 6 "einstimmig" in
sein Amt gewählt, ferner zu Tagesordnungspunkt 3 ebenfalls "einstimmig" der
Wirtschaftsplan für das Jahr 2000 beschlossen.
Der Antragsteller hat beim Amtsgericht beantragt, die in der Eigentümerversammlung
gefaßten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Er habe die Einladung
zu der Eigentümerversammlung erst am 8. März 2000 und damit verspätet
erhalten. Auch sei der Versammlungsort nicht in der Nähe der Wohnungseigentumsanlage
gelegen. Bei den Abstimmungen seien überdies unzulässigerweise
die Stimmen der Beteiligten zu 2 und 3 mitgezählt worden; denn deren
Stimmrecht habe ihm allein als Nießbraucher zugestanden. Das Amtsgericht
hat den Antrag zurückgewiesen, die hiergegen gerichtete sofortige Be-
schwerde ist ohne Erfolg geblieben. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers
möchte das Oberlandesgericht Hamm zurückweisen. Es sieht sich
hieran jedoch durch die Entscheidungen des Kammergerichts in Berlin vom
1. April 1987 (OLGZ 1987, 417) und des Hanseatischen Oberlandesgerichts
Hamburg vom 10. September 1987 (NJW-RR 1988, 267) gehindert und hat
deshalb die Sache mit Beschluß vom 19. Juni 2001 (NZM 2001, 1086 = ZMR
2001, 1004 = ZWE 2001, 560 = RNotZ 2001, 450 = OLGR Hamm 2001, 375 =
DWE 2001, 154) dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.
Das vorlegende Gericht ist der Ansicht, bei einem Nießbrauch am Wohnungseigentum
sei in allen Angelegenheiten nur der Wohnungseigentümer,
nicht aber der Nießbraucher stimmberechtigt. Demgegenüber vertreten das
Kammergericht (OLGZ 1987, 417) und das Oberlandesgericht Hamburg (NJWRR
1988, 267) in auf weitere Beschwerden ergangenen Entscheidungen die
Auffassung, in Fällen der Verwaltung, des Gebrauchs sowie der Nutzung des
belasteten Wohnungseigentums - und damit auch bei der Aufstellung des Wirtschaftsplans
- stehe allein dem Nießbraucher am Wohnungseigentum das
Stimmrecht zu. Die Divergenz beider Auffassungen rechtfertigt die Vorlage.
Die sofortige weitere Beschwerde (Rechtsbeschwerde) ist zulässig
(§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, §§ 27, 29 FGG), jedoch nicht begründet.
1. Die Veräußerung des Wohnungseigentums der Beteiligten zu 5 nach
Einleitung des Anfechtungsverfahrens hat auf deren Stellung als Verfahrensbeteiligte
keinen Einfluß (Senat, Beschl. v. 23. August 2001, V ZB 10/01, NJW
2001, 3339, 3340 f, zur Veröffentlichung in BGHZ 148, 335 vorgesehen). Hiervon
sind die Vorinstanzen im Ergebnis zu Recht ausgegangen.
2. Das Beschwerdegericht hat allerdings, worauf das vorlegende Gericht
zutreffend hinweist, zu Unrecht die Antragsbefugnis des Antragstellers verneint.
Hierbei kommt es nicht auf die strittige Frage an, ob einem Nießbraucher
ein Recht zur Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung
zustehen kann (vgl. dazu Staudinger/Wenzel, BGB, 12. Aufl., § 43
WEG Rdn. 15; Suilmann, Das Beschlußmängelverfahren im Wohnungseigentumsrecht,
1998, S. 151 ff). Ungeachtet seiner Rechtsstellung als Nießbraucher
ist der Antragsteller nämlich bereits wegen seines eigenen Wohnungs- und
Teileigentums nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG antragsbefugt.
3. In der Sache selbst bleibt das Rechtsmittel jedoch ohne Erfolg. Die
angefochtenen Beschlüsse der Wohnungseigentümer leiden weder unter formellen
noch unter materiellen Mängeln. Insbesondere war die Eigentümerversammlung
vom 13. März 2000 gemäß § 25 Abs. 3 WEG beschlußfähig, weil
drei von fünf stimmberechtigten Wohnungseigentümern erschienen waren, die
zusammen 687/1000 Miteigentumsanteile vertraten. Entgegen der Ansicht des
Antragstellers scheitert die Beschlußfähigkeit nicht an einem fehlenden Stimmrecht
der Beteiligten zu 2 und 3, auf die zusammen 508/1000 Miteigentumsanteile
entfallen. Daß deren Wohnungseigentum jeweils mit einem Nießbrauch
zugunsten des Antragstellers belastet ist, ändert nichts daran, daß sie
und nicht der Nießbraucher in der Eigentümerversammlung stimmberechtigt
a) In Rechtsprechung und Literatur werden zu der Frage, ob und ggf. in
welchem Umfang bei Belastung von Wohnungseigentum mit einem Nießbrauch
das Stimmrecht von dem Wohnungseigentümer auf den Nießbraucher übergeht,
aa) Nach Ansicht des Kammergerichts und des Oberlandesgerichts
Hamburg steht dem Nießbraucher am Wohnungseigentum im Hinblick auf
§ 1066 BGB das alleinige Stimmrecht in den Angelegenheiten zu, die sich auf
den Gebrauch, die Nutzung und die Verwaltung des nießbrauchsbelasteten
Eigentums (§§ 15, 16, 21 WEG) beziehen (KG, OLGZ 1987, 417; OLG Hamburg,
NJW-RR 1988, 267), während es im übrigen beim Stimmrecht des Wohnungseigentümers
verbleibt. Ungeachtet der Besonderheiten des Wohnungseigentums
muß diese Auffassung konsequenterweise berücksichtigen, daß
bereits § 1066 BGB nicht zu einer Erweiterung der allgemeinen Befugnisse des
Nießbrauchers gemäß §§ 1036 ff BGB führt. So ist auch beim Nießbrauch an
einem Miteigentumsanteil die Bestimmung des § 1037 BGB zu beachten, weshalb
eine Umgestaltung der Sache weiterhin der Zustimmung des belasteten
Miteigentümers bedarf (BGH, Urt. v. 20. Dezember 1982, II ZR 13/82, NJW
1983, 932). Ein vollständiger Stimmrechtsübergang auf den Nießbraucher wird
daher lediglich vereinzelt vertreten (wohl nur Jansen, Der Nießbrauch in Zivil-
und Steuerrecht, 6. Aufl., Rdn. 52), während eine Aufspaltung des Stimmrechts
zwischen Wohnungseigentümer und Nießbraucher weitere Befürworter in Teilen
der Rechtsprechung (LG München II, NJW-RR 1994, 1497; LG Ingolstadt,
MittBayNot 1996, 440) und in Teilen der Literatur (Staudinger/Frank, BGB
[1994], § 1066 Rdn. 4; vgl. auch Deckert, Die Eigentumswohnung, Gruppe 5
Rdn. 139 ff) findet.
bb) Ein aufgespaltenes Stimmrecht wird ferner in modifizierter Form vertreten.
So soll in Angelegenheiten, die über die ordnungsgemäße Verwaltung
hinausgehen, etwa bei baulichen Veränderungen oder besonderen Aufwendungen
im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG, allein der Wohnungseigentümer
stimmberechtigt sein, während in Fragen des Gebrauchs des Sondereigentums
und des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 15 WEG sowie in Fragen der
Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 16 Abs. 1 WEG
allein dem Nießbraucher das Recht zur Stimmabgabe zustehen soll. Soweit
aber der Wohnungseigentümer bei Fragen der ordnungsgemäßen Verwaltung
des gemeinschaftlichen Eigentums den anderen Wohnungseigentümern zur
Tragung der Lasten und Kosten verpflichtet ist, sollen Wohnungseigentümer
und Nießbraucher das Stimmrecht analog § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur gemeinschaftlich
ausüben können (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 25
Rdn. 13; Becker, Die Teilnahme an der Versammlung der Wohnungseigentümer,
1996, S. 175 f; Bornheimer, Das Stimmrecht im Wohnungseigentumsrecht,
1993, S. 164 f).
cc) Nach anderer Auffassung sind Wohnungseigentümer und Nießbraucher
verpflichtet, entweder in sämtlichen Angelegenheiten (Weitnauer/Lüke,
WEG, 8. Aufl., § 25 Rdn. 11; Weitnauer, WE 1987, 131, 132; Schöner, DNotZ
1975, 78, 85 f) oder jedenfalls in allen Fragen des Gebrauchs und der Nutzung
(Lüke, PiG 56 [1999], 169, 178) ihr Stimmrecht entsprechend § 25 Abs. 2
Satz 2 WEG nur gemeinsam und einheitlich auszuüben.
dd) Die wohl überwiegende Ansicht hält dagegen - wie das vorlegende
Gericht - allein den nießbrauchsbelasteten Wohnungseigentümer für stimmberechtigt
(BayObLGZ 1998, 145; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 25 WEG
Rdn. 129 ff; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 25 WEG Rdn. 22; Soergel/
Stürner, BGB, 12. Aufl., § 25 WEG Rdn. 7; Palandt/Bassenge, BGB, 61. Aufl.,
§ 25 WEG Rdn. 4; Niedenführ/Schulze, WEG, 5. Aufl., § 25 Rdn. 6; Sauren,
WEG, 3. Aufl., § 25 Rdn. 9; Lotz-Störner, Stimmrechtsausübung und Stimmrechtsbeschränkung
im Wohnungseigentumsrecht, 1993, S. 61 ff; Belz, Handbuch
des Wohnungseigentums, 3. Aufl., 1996, Rdn. 210; Müller, Praktische
Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl., 1999, Rdn. 379; Langemann/
Drasdo, Die Eigentümerversammlung nach WEG, 2. Aufl., Rdn. 104; Bader,
PiG 25 [1987], 67, 72; Riecke, DWE 1991, 58, 59; ders., MDR 1999, 153;
F. Schmidt, Festschrift für Seuß, 1997, S. 265, 273 ff; Armbrüster, DNotZ 1999,
562, 576 ff; Röll, WE 1999, 75; ebenso für die Antragsbefugnis nach § 43 Abs.
4 Nr. 2 WEG: Staudinger/Wenzel, aaO, § 43 WEG Rdn. 15).
b) Der Senat tritt der letztgenannten Auffassung bei. Die Belastung des
Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch läßt das Stimmrecht des Wohnungseigentümers
(§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG) unberührt; er allein bleibt zur
Mitwirkung an der Selbstverwaltung, die insbesondere durch Beschlußfassung
in der Eigentümerversammlung geschieht, befugt.
aa) Die Belastung des Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch ist
zulässig. Dabei handelt es sich - im Unterschied zum Nießbrauch an einem
Gesellschaftsanteil (vgl. BGHZ 58, 316) - nicht um einem Nießbrauch an einem
Recht (§ 1068 Abs. 1 BGB). Da das Wohnungseigentum als besonders ausgestaltetes
Miteigentum nach Bruchteilen angelegt ist (Senat, BGHZ 108, 156,
160) und auch ein ideeller Bruchteil einer Sache Belastungsgegenstand im
Sinne des § 1030 BGB sein kann (vgl. § 1066 BGB), gelten die Vorschriften für
den Nießbrauch an Sachen (Schöner, DNotZ 1975, 78, 80; Lüke, aaO, 171;
Armbrüster, DNotZ 1999, 562, 563). Der auf Wohnungseigentum lastende
Nießbrauch umfaßt durch den Miteigentumsanteil nach § 6 Abs. 2 WEG auch
das mit ihm verbundene Sondereigentum (vgl. Lüke, aaO). Eine Anwendung
von § 1066 Abs. 1 BGB, der bei Belastung eines Miteigentumsanteils den
Nießbraucher zur Ausübung von Rechten befugt, die im Verhältnis zu den Miteigentümern
dem nießbrauchsbelasteten Eigentümer zustehen, liegt danach
zwar nahe, scheitert aber - ebenso wie die Heranziehung der Vorschrift über
die Verweisung auf das Recht der Bruchteilsgemeinschaft nach § 10 Abs. 1
Satz 1 WEG (a.A. Bornheimer, aaO, S. 152) - an den Besonderheiten des
bb) Eine unmittelbare Anwendung des § 1066 BGB ist ausgeschlossen,
weil diese Vorschrift eine Regelung nur für das "einfache" Miteigentum nach
§§ 1008 ff, 741 ff BGB enthält (vgl. F. Schmidt, aaO, S. 269; Lüke, aaO, 173).
Eine entsprechende Anwendung des § 1066 BGB scheidet wegen insoweit
fehlender Vergleichbarkeit mit dem Wohnungseigentum als besonders gestaltetem
Miteigentum aus. Die Bruchteilsgemeinschaft ist kein organisierter Verband
(vgl. MünchKomm-BGB/K. Schmidt, aaO, § 741 Rdn. 3). Sie entsteht zufällig
und ist nicht auf Fortbestand gerichtet. Die Befugnis, die Aufhebung der
Gemeinschaft jederzeit verlangen zu können, ist der wichtigste Inhalt des
Rechts des Miteigentümers (Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 11 Rdn. 2), an das
§ 1066 Abs. 2 BGB anknüpft und die Aufhebung lediglich von einem gemeinschaftlichen
Verlangen von Miteigentümer und Nießbraucher abhängig macht,
nicht aber ausschließt. Dagegen ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
planvoll geschaffen (§§ 3, 8 WEG), im Innenverhältnis unter Einschluß der
Wirtschaftsführung organisiert (§§ 20 ff, 28 WEG) und - um dem einzelnen
Wohnungseigentümer eine gesicherte Rechtsstellung zu vermitteln - gemäß
§ 11 Abs. 1 WEG unauflöslich (vgl. Armbrüster, DNotZ 1999, 562, 570). Insbesondere
aber betont das Wohnungseigentumsgesetz im Unterschied zu den
Regelungen für die schlichte, nicht auf Dauer angelegte Bruchteilsgemeinschaft
die Gemeinschaftsbezogenheit. Rechte und Pflichten der Teilhaber der
Wohnungseigentümergemeinschaft haben daher im Vergleich zu den Vorschriften
des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft eine viel stärker
detaillierte Regelung erfahren (Senat, BGHZ 106, 222, 226). Aus der damit
begründeten personenrechtlichen Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer
folgt deren Stimmrecht als Mitverwaltungsrecht im Sinne des § 20
Abs. 1 WEG. Dieses Stimmrecht kann weder allgemein ausgeschlossen (Senat,
BGHZ 99, 90, 94 f; 106, 113, 119) noch abgespalten werden. Dementsprechend
sehen § 25 Abs. 2 WEG ein Stimmrecht und § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG eine
Antragsbefugnis jeweils nur für den Wohnungseigentümer vor. Die durch
das Sachenrecht insbesondere mit dem Nießbrauch eröffnete Abspaltung von
Nutzungsrechten (vgl. Baur/Stürner, Sachenrecht, 17. Aufl., § 3 Rdn. 36) stößt
hier an eine Grenze.
cc) Da die dinglichen Rechte der Nießbraucher an Wohnungseigentum
hiermit nicht entscheidend geschwächt werden, kommt mangels Vergleichbar-
keit der Sachverhalte eine analoge Anwendung des § 1066 Abs. 1 BGB ebenfalls
nicht in Betracht (vgl. BGHZ 105, 140, 143).
(1) Im Fall des Bruchteilseigentums nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch
erhält der Nießbraucher durch § 1066 Abs. 1 BGB die Befugnis, anstelle des
belasteten Miteigentümers die Rechte auf Verwaltung und Benutzung der Sache
nach §§ 743 bis 745 BGB auszuüben (vgl. Staudinger/Frank, aaO, § 1066
Rdn. 3; MünchKomm-BGB/Petzold, aaO, § 1066 Rdn. 3). Da kollektive Verwaltungsentscheidungen
der Miteigentümer die Voraussetzungen der individuellen
Nutzung schaffen (vgl. MünchKomm-BGB/K. Schmidt, aaO, §§ 744, 745
Rdn. 4), stellt das Gesetz auf diese Weise sicher, daß das Nutzungsrecht des
Nießbrauchers (§ 1030 Abs. 1 BGB) auch innerhalb einer Bruchteilsgemeinschaft
Beachtung findet. Eines derart umfassenden Schutzes bedarf es im
Falle eines Nießbrauchs an Wohnungseigentum jedoch nicht. Hier lastet das
Recht des Nießbrauchers nämlich nicht nur auf einem Miteigentumsanteil, sondern
auch auf dem Sondereigentum des Wohnungseigentümers (§ 6 Abs. 2
WEG). Letzteres steht, ungeachtet der rechtlichen Konstruktion des Wohnungseigentums,
jedenfalls in wirtschaftlicher Hinsicht im Vordergrund (vgl.
Senat, BGHZ 49, 250, 251; 50, 56, 60). Die Nutzung des Sondereigentums ist
jedoch durch § 13 Abs. 1 WEG der Einwirkung durch die Miteigentümer weitgehend
entzogen, insbesondere kann jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum
bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen.
All diese Nutzungen und damit den wesentlichen wirtschaftlichen Gehalt
der Nutzung des Wohnungseigentums kann der Wohnungseigentümer dem
Nießbraucher praktisch ungeschmälert von den Verwaltungsrechten der anderen
Wohnungseigentümer zukommen lassen. Darin liegt der maßgebliche Unterschied
zum schlichten Bruchteilseigentum, bei dem jede Regelung der Nut-
zungsart der Disposition der Eigentümermehrheit nach § 745 Abs. 1 BGB unterliegt
(BGH, Urt. v. 14. November 1994, II ZR 209/93, NJW-RR 1995, 267),
mithin auch die Entscheidung über eine Vermietung und Verpachtung (vgl.
BGHZ 56, 47, 50).
(2) Der Senat verkennt nicht, daß - wenn auch erst in zweiter Linie - Beschlüsse
der Eigentümerversammlung das Nutzungsinteresse des Nießbrauchers
ebenfalls berühren können. Solches mag etwa bei den in §§ 15, 16, 21
WEG oder auch in § 28 WEG genannten Gegenständen der Beschlußfassung
in Betracht kommen, rechtfertigt aber kein Abweichen von dem geschilderten
Grundsatz, daß das Stimmrecht des Wohnungseigentümers nicht abgespalten
werden kann. Trotz des uneingeschränkten Verbleibs des Stimmrechts beim
Wohnungseigentümer bleiben nämlich die berechtigten Interessen des Nießbrauchers
durch die Pflichten aus dem zwischen beiden bestehenden (Begleit-)
Schuldverhältnis gewahrt. So kann der Wohnungseigentümer im Einzelfall gegenüber
dem Nießbraucher verpflichtet sein, bei der Stimmabgabe dessen Interessen
zu berücksichtigen, nach dessen Weisung zu handeln oder ihm sogar
eine Stimmrechtsvollmacht zu erteilen (vgl. Schöner, DNotZ 1975, 78, 84;
F. Schmidt, aaO, S. 280). Fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung, so ist
für das Entstehen und den Umfang einer solchen Verpflichtung insbesondere
die Regelung der Kosten des nießbrauchsbelasteten Wohnungseigentums
maßgeblich. So kommt etwa eine Verpflichtung des Wohnungseigentümers zur
Vollmachtserteilung in Betracht, wenn der Nießbraucher - wie beim "Bruttonießbrauch"
(vgl. F. Schmidt, aaO, S. 268) - sämtliche Lasten und Kosten des
Wohnungseigentums, namentlich in Abweichung von § 1041 Satz 2 BGB auch
alle Herstellungskosten zu tragen hat (vgl. Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG
Rdn. 132; F. Schmidt, aaO, S. 280). Diese Lösung ermöglicht es einerseits, die
Mitwirkung des Nießbrauchers bei der Beschlußfassung auf die seine Interessen
betreffenden Angelegenheiten zu beschränken, ohne andererseits den
Ablauf der Eigentümerversammlung und insbesondere die Gültigkeit der Beschlußfassung
mit Unsicherheiten aus dem Rechtsverhältnis zwischen Nießbraucher
und Wohnungseigentümer zu belasten. Eine etwaige Verpflichtung
des Wohnungseigentümers betrifft nur das Innenverhältnis zwischen ihm und
Nießbraucher, steht also der Wirksamkeit der Stimmabgabe durch den Wohnungseigentümer
nicht entgegen. Dem Anliegen, das Stimmrecht im Interesse
der Funktionsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft an formale Kriterien
zu binden (vgl. Senat, BGHZ 106, 113, 119 f), wird Rechnung getragen,
indem Zweifel über den Umfang der Beteiligung des Nießbrauchers in das
Rechtsverhältnis zwischen ihm und dem beschwerten Wohnungseigentümer
dd) Gegen ein Stimmrecht des Nießbrauchers spricht ferner, daß im
Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern die Lasten und Kosten des
gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 WEG nicht ihn, sondern allein
den beschwerten Wohnungseigentümer treffen (vgl. BayObLGZ aaO, 149;
Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG, Rdn. 129; F. Schmidt, aaO, S. 274; Röll, WE
1999, 75; auch Senat, Urt. v. 29. September 1978, V ZR 128/76, LM § 16 WEG
Nr. 2 für den Dauernutzungsberechtigten). Für den Nießbraucher kann sich
allenfalls aufgrund des gesetzlichen Schuldverhältnisses zwischen ihm und
dem Eigentümer eine Verpflichtung zur Kostentragung ergeben (§§ 1041,
1045, 1047 BGB). Würde dem Nießbraucher das Stimmrecht zustehen, so
müßte der Wohnungseigentümer - vergleichbar der Situation bei einem unzulässigen
Vertrag zu Lasten Dritter - auch für das haften, was der Nießbraucher
an seiner Stelle beschlossen hätte (Sauren, aaO, § 25 Rdn. 9; F. Schmidt,
aaO, S. 274). Abgesehen davon, daß den Wohnungseigentümer das Risiko
der Realisierbarkeit seiner etwaigen Ansprüche aus dem Schuldverhältnis mit
dem Nießbraucher trifft, blieben er und seine Rechtsnachfolger an die unter
Mitwirkung des Nießbrauchers zustande gekommenen Eigentümerbeschlüsse
auch nach Beendigung des Nießbrauchs gebunden (vgl. Becker, aaO., S. 175)
und könnten insbesondere wegen des Erlöschens des Rechts gemäß § 1061
BGB mit dem Tod des Nießbrauchers noch nicht einmal dessen Erben für
künftige Kosten in Anspruch nehmen. Dem kann nicht entgegengehalten werden,
auch in den von § 1066 Abs. 1 BGB geregelten Fällen sei allein der beschwerte
Miteigentümer gegenüber den anderen Miteigentümern mit den Kosten
der ohne ihn beschlossenen Verwaltung und Benutzung nach § 748 BGB
belastet. Zwar trifft dies zu (vgl. Staudinger/Frank, aaO, § 1066 Rdn. 6; Soergel/
Stürner, aaO, § 1066 Rdn. 2), ist aber als Konsequenz der durch § 1066
Abs. 1 BGB begründeten Ausübungsbefugnis nur dann hinnehmbar, wenn der
Nießbraucher der Rechte des beschwerten Miteigentümers zur Wahrung seiner
eigenen dinglichen Rechtsposition bedarf. Ein solch weitreichender Schutz
ist jedoch - wie ausgeführt - für den Nießbraucher am Wohnungseigentum nicht
ee) Hinzu kommt, daß ein nach Beschlußthemen zwischen Nießbra ucher
und Wohnungseigentümer aufgespaltenes Stimmrecht vom Wohnungseigentumsgesetz
nicht vorgesehen ist. Das Gesetz geht, wie insbesondere § 25
Abs. 2 Satz 1 WEG zeigt, davon aus, daß das Stimmrecht allein beim Wohnungseigentümer
liegt. Zudem könnte, weil eine entsprechende Anwendung
des § 1066 Abs. 1 BGB ausscheidet, eine Aufspaltung des Stimmrechts allenfalls
danach erfolgen, ob Beschlußgegenstand eine Angelegenheit ist, die den
Nießbraucher oder trotz des Nießbrauchs weiterhin den Wohnungseigentümer
betrifft. Die damit einhergehenden praktischen Schwierigkeiten lassen sich jedoch
nicht mit der - bereits erwähnten - Notwendigkeit vereinbaren, das Stimmrecht
von klaren Voraussetzungen abhängig zu machen (vgl. BayObLGZ aaO,
(1) Der Gegenstand der Beschlußfassung wird den Wohnungseigentümer
regelmäßig schon deshalb betreffen, weil er die hierdurch verursachten
Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG zu tragen hat. Diese Folge kann aber selbst für
den Fall einer Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG nicht schlechthin
ausgeschlossen werden. Insbesondere ist es üblich geworden, bestimmte Kosten
des gemeinschaftlichen Gebrauchs (etwa für die Reinigung des Treppenhauses
oder das Schneeräumen) im Rahmen einer Hausordnung zu regeln
(vgl. Weitnauer/Hauger, aaO, § 16 Rdn. 17). Die in § 16 Abs. 2 WEG angelegten
Abgrenzungsprobleme lassen sich nicht dadurch ausräumen, daß darauf
abgestellt wird, ob der Nießbraucher die jeweiligen Kosten im Innenverhältnis
zu tragen hat. Da die Verteilung der Lasten und Kosten mit völlig unterschiedlichem
Inhalt vereinbart sein kann, ergeben sich dann neue Probleme:
So dürfte ein Nießbraucher, wenn keine von § 1041 Satz 2 BGB abweichende
Regelung vereinbart ist, an der Beschlußfassung nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG
über eine modernisierende Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nicht
beteiligt werden, weil er nur die Kosten von Ausbesserungen und Wiederherstellungen
zu tragen hat, die in kurzen zeitlichen Abständen regelmäßig wiederkehren
(vgl. Staudinger/Frank, aaO, § 1041 Rdn. 5; Soergel/Stürner, aaO,
§ 1041 Rdn. 3). Ist dagegen - in zulässiger Weise (vgl. Staudinger/Frank, aaO,
§ 1041 Rdn. 8) - vereinbart worden, daß den Nießbraucher auch die Kosten
außergewöhnlicher Ausbesserungen und Erneuerungen treffen, so müßte sein
Stimmrecht das des Wohnungseigentümers verdrängen. Nach denselben Re-
geln wäre auch bei der Verteilung des Stimmrechts aus Anlaß der Beschlußfassung
über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (§ 21 Abs. 5 Nr. 4, § 28
Abs. 1 Nr. 3 WEG) zu differenzieren (BayObLGZ aaO, 149). Klarheit über das
Stimmrecht könnte in solchen Fällen regelmäßig erst durch Einsichtnahme in
die Grundakten erreicht werden. Wie die Verteilung der Lasten und Kosten
zwischen Nießbraucher und beschwertem Wohnungseigentümer geregelt ist,
ergibt sich nämlich im allgemeinen nicht aus der Grundbucheintragung selbst,
sondern erst über die dort nach § 874 BGB in Bezug genommene Eintragungsbewilligung
(vgl. BayObLGZ aaO, 149 f).
(2) Neben diesen inhaltlichen Abgrenzungsschwierigkeiten stehen einer
Aufspaltung des Stimmrechts weitere formale Probleme mit erheblichen praktischen
Konsequenzen entgegen. Ist der Nießbraucher - ggf. auch nur teilweise
oder gemeinsam mit dem Eigentümer - stimmberechtigt, müßte der Verwalter
stets sowohl ihn als auch den beschwerten Eigentümer zu den Wohnungseigentümerversammlungen
laden (vgl. KG, OLGZ 1987, 417, 423). Dies führt
zunächst zu einer Erhöhung der Zahl der Teilnehmer an der Wohnungseigentümerversammlung
und einer gesteigerten Gefahr von Ladungsfehlern (Armbrüster,
DNotZ 1999, 562, 575 f). Zudem sind Störungen beim Ablauf der Eigentümerversammlung
zu befürchten, wenn zwischen Nießbraucher und Eigentümer
Uneinigkeit über die jeweilige Befugnis zur Ausübung des Stimmrechts
herrscht. Vor allem aber ist dem Verwalter oft die Bestellung eines
Nießbrauchs nicht bekannt, so daß er vor jeder Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung
- vorsorglich - Einsicht in das Grundbuch nehmen
müßte, um Fehler bei der Ladung der Teilnahmeberechtigten zu vermeiden
(Röll, WE 1999, 75; F. Schmidt, aaO, S. 276). Wird der Verteilung der Kosten
und Lasten im Innenverhältnis Bedeutung für das Stimmrecht beigelegt, so
hätte der Verwalter überdies die Grundakten heranzuziehen, um sich Kenntnis
von einschlägigen Vereinbarungen zwischen Nießbraucher und Eigentümer zu
ff) Soweit zur Vermeidung der aufgezeigten Abgrenzungsprobleme eine
gemeinsame und einheitliche Ausübung des Stimmrechts durch Nießbraucher
und Eigentümer entweder in allen oder auch nur in Angelegenheiten des Gebrauchs
und der Nutzung analog § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG befürwortet wird, hält
der Senat das ebenfalls nicht für überzeugend. Soll verhindert werden, daß der
Nießbraucher durch ein gemeinsames Stimmrecht über Angelegenheiten mitbestimmt,
die ihn in keiner Weise betreffen (vgl. Röll, WE 1999, 75), stellen
sich die bereits dargelegten Abgrenzungsschwierigkeiten erneut ein. Überdies
scheitert eine entsprechende Anwendung des § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG an der
fehlenden Vergleichbarkeit des dort geregelten mit dem hier zu entscheidenden
Tatbestand. Der Vorschrift liegt nämlich der Gedanke zugrunde, daß bei
mitberechtigten Eigentümern an einem Wohnungseigentum eine übereinstimmende
Interessenlage besteht und deshalb eine einheitliche Stimmausübung
sachgerecht ist (vgl. Senat, BGHZ 106, 113, 120). Ein vergleichbares gemeinsames
Interesse haben Nießbraucher und Wohnungseigentümer jedoch regelmäßig
nicht (BayObLGZ aaO, 150 f; Lotz-Störmer, aaO, S. 65). In ihrem
Verhältnis ist vielmehr vor allem ausschlaggebend, daß aufgrund des Nießbrauchs
nur einer von ihnen die Nutzungen aus dem Wohnungseigentum ziehen
darf und die damit verbundenen Lasten und Kosten, die der Wohnungseigentümer
gegenüber der Gemeinschaft trägt, im Innenverhältnis nach den getroffenen
Vereinbarungen und den gesetzlichen Vorschriften unter ihnen aufzuteilen
sind. Diese gegenläufigen Belange stehen der Verfolgung eines ge-
meinschaftlichen Interesses gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft
c) Allerdings hat der Senat zum Wohnungsrecht, das gemäß § 1093
BGB an Wohnungseigentum bestellt worden ist, entschieden, daß die Ausübung
des Stimmrechts dem Wohnungsberechtigten - und nicht dem Wohnungseigentümer
- zustehe, soweit die Beschlußfassung der Eigentümergemeinschaft
die Benutzung der vom Wohnungsrecht erfaßten Räume und die
Mitbenutzung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten
Anlagen und Einrichtungen berühre (Senat, Urt. v. 26. November 1976,
V ZR 258/74, LM § 1093 BGB Nr. 8). Es kann offenbleiben, ob daran festzuhalten
ist. Jedenfalls sind die Grundsätze dieser Entscheidung nicht auf den
vorliegenden Fall übertragbar, weil das mitgliedschaftsrechtliche Element des
Wohnungseigentums einen allgemeinen Ausschluß des Wohnungseigentümers
vom Stimmrecht als einem Mitverwaltungsrecht im Sinne des § 20 Abs. 1
WEG verbietet (Senat, BGHZ 99, 90, 94; 106, 113, 119).
4. Das Verfahren der Beschlußfassung leidet auch im übrigen nicht an
a) Die erforderliche Stimmenmehrheit ist gegeben, nachdem alle erschienenen
Wohnungseigentümer für die der Beschlußfassung zugrundeliegenden
Anträge gestimmt haben.
b) Entgegen der Ansicht des Antragstellers stellt es keinen Mangel des
Beschlußverfahrens dar, daß der Versammlungsort nicht in dem Stadtteil von
E. gelegen ist, in dem sich die Wohnanlage befindet. Damit allen Wohnungseigentümern
die Teilnahme ermöglicht und nicht erschwert wird, muß der Ort der
Eigentümerversammlung, wie bereits das Amtsgericht und das vorlegende Gericht
zutreffend ausgeführt haben, verkehrsüblich zu erreichen und den Wohnungseigentümern
zumutbar sein (Staudinger/Bub, aaO, § 24 WEG Rdn. 45
m.w.N.). Anhaltspunkte dafür, daß im vorliegenden Fall die Auswahl des Versammlungsortes
diesen Grundsätzen nicht genügt, sind vom Antragsteller weder
dargelegt noch sonst ersichtlich.
c) Fehler bei der Einberufung der Versammlung sind ebenfalls nicht unterlaufen.
Ohne Erfolg macht der Antragsteller einen Verstoß gegen die Einberufungsfrist
aus § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG geltend. Da es sich hierbei nur um
eine Sollvorschrift handelt, kann die Mißachtung der einwöchigen Frist allein
noch nicht zur Ungültigkeit des Beschlusses führen (Staudinger/Bub, aaO, § 24
WEG Rdn. 160; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 23 Rdn. 149). Vielmehr haben
sowohl das Amtsgericht als auch das vorlegende Gericht zu Recht ausgeführt,
daß dieser formelle Mangel nur dann beachtlich ist, wenn die Beschlußfassung
auf ihm beruht. Damit scheidet eine Ungültigerklärung dann aus, wenn feststeht,
daß der angefochtene Beschluß auch bei ordnungsgemäßer Einberufung
ebenso gefaßt worden wäre (BayObLG, NZM 1999, 130; KG, NJWE-Mietrecht
1997, 134; ZMR 1999, 426, 428; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 23 Rdn. 150;
noch weitergehend Weitnauer/Lüke, aaO, § 24 Rdn. 7, die eine Ungültigerklärung
bei Verletzung der gesetzlichen Frist generell verneinen). So liegt der Fall
hier. Anhaltspunkte dafür, daß der Antragsteller aufgrund der verkürzten Einberufungsfrist
an der Teilnahme und Einflußnahme auf die Beschlußfassung gehindert
war, sind weder dargetan noch sonst ersichtlich. Im übrigen greift der
Antragsteller die auf der Versammlung gefaßten Beschlüsse sachlich nicht an.
Er wendet sich lediglich gegen die Stimmausübung durch die nießbrauchsbelasteten
Wohnungseigentümer. Mit dem vorlegenden Gericht ist deshalb davon
auszugehen, daß diese selbst bei Anwesenheit des Antragstellers das ihnen
ihrer Meinung nach zustehende Stimmrecht ausgeübt und mit gleicher Stimmenmehrheit
inhaltsgleiche Beschlüsse gefaßt hätten.
5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG, die Entscheidung über
den Geschäftswert auf § 48 Abs. 3 WEG.
Tags: niesbrauch, nießbrauch, stimmrecht
Durch Aufteilung von Wohnungseigentum werden Stimmen nicht vermehrt
Auch wenn in der Vergangenheit in einer Eigentümergemeinschaft nach Köpfen abgestimmt wurde, führt die Aufteilung einer Eigentumswohnung nicht zur Vermehrung der Stimmrechte. So entschied das Münchener Landgericht im Oktober 2009 einen Rechtsstreit. In diesem stritten Wohnungseigentümer eines aus drei Eigentumswohnungen bestehenden Wohnhauses über die Gültigkeit eines Beschlusses. Ursprünglich bestand die Eigentümergemeinschaft aus zwei Eigentumswohnungen. 1990 war jedoch eine der beiden Wohnungen geteilt worden, sodass sich fortan drei Eigentumswohnungen in dem Gebäude befanden. Eine der beiden Wohnungen wurde später von einem dritten Eigentümer gekauft. Im Dezember 2007 stimmten die zwei Eigentümer der durch die Teilung entstandenen Wohnungen für einen Beschlussantrag. Der dritte Eigentümer war mit dem Beschluss nicht einverstanden und focht diesen an.
Mit Erfolg! Das Münchener Landgericht entschied, dass der Beschluss nicht mehrheitlich gefasst worden war. In der Teilungserklärung der Gemeinschaft war geregelt, dass jeder der Eigentümer der anfänglich vorhandenen zwei Wohnungen bei einer Abstimmung nur eine Stimme hat. Die spätere Teilung der einen Eigentumswohnung hatte keine Vermehrung der Stimmen zur Folge. In der Teilungserklärung war eine Abstimmung nach dem Kopfprinzip vorgesehen, sodass jeder der ursprünglich vorhandenen zwei Wohnungseigentümer ein anteilsmäßig gleich großes Stimmrecht von 50% hatte. Dieses Gleichgewicht durfte durch die Teilung der einen Wohnung nicht verändert werden. Die beiden Eigentümer der geteilten Wohnung hatten nach der Teilung jeweils lediglich ein 25%iges Stimmrecht. Da die Nein-Stimme des anfechtenden Wohnungseigentümers 50% ausmachte, konnten die beiden anderen Eigentümer mit ihren Stimmanteilen keinen wirksamen Mehrheitsbeschluss fassen (LG München, Urteil v. 19.10.2009, Az. 1 S 21731/08).
Tags: kopfprinzip, stimmrecht, teilung
Streit über Lärmbelästigung durch Papagei ist WEG-Verfahren
Streiten sich Wohnungseigentümer über eine Vertragsstrafe, welche die Tierhaltung eines Miteigentümers betrifft, handelt es sich um eine Wohnungseigentumssache. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Dezember 2009. Wohnungseigentümer hatten in einem gerichtlichen Vergleich den Umfang der Tierhaltung eines Wohnungseigentümers geregelt. Anlass hierfür war die Lärmbelästigung durch einen Papagei gewesen. Der das Tier haltende Wohnungseigentümer hatte später Berufung eingelegt. Doch das Landgericht, dem die Berufung vorgelegt worden war, hielt sich für nicht zuständig. Daher musste der BGH nun entscheiden, ob das Verfahren als wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit gemäß den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) anzusehen ist.
Der BGH ordnete den Rechtsstreit als wohnungseigentumsrechtliche Angelegenheit ein. Bei dem Verfahren handelt es sich um eine Streitsache zwischen Wohnungseigentümern im Sinne von § 43 Nr. 1 WEG, für die eine besondere gerichtliche Zuständigkeit gilt. Die Vorschrift ist dabei weit auszulegen. Maßgeblich ist, ob der Anspruch, um dessen Durchsetzung es geht, in einem inneren Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer steht. Bei dem Streit anlässlich der Lärmbelästigung ging es um die Verpflichtung eines einzelnen Eigentümers, von seinem Sondereigentum nur in der Form Gebrauch zu machen, dass keinem anderen Wohnungseigentümer dadurch ein Nachteil entsteht (BGH, Beschluss v. 10.12.2009, Az. V ZB 67/09).
Tags: gebrauch, lärm, lärmbelästigung, sondereigentum, zuständigkeit
Wohnungseigentümer haften in voller Höhe für Kommunalabgaben
Jeder einzelne Eigentümer kann für die gesamten Kommunalabgaben einer Gemeinschaft in Haftung genommen werden. Das entschied das Verwaltungsgericht in Gelsenkirchen im Herbst des vergangenen Jahres. Im verhandelten Fall hatte eine Gemeinde gegen alle Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft Gebührenbescheide über Abwasser-, Straßenreinigungs- und Abfallbeseitigungsgebühren für das gemeinschaftliche Grundstück für das Jahr 2008 erlassen. Der Bescheid sah vor, dass alle Eigentümer für die Gebühren als Gesamtschuldner haften. Das bedeutet, dass jeder Eigentümer von der Gemeinde in Höhe der Gesamtkosten in Anspruch genommen werden könnte. Ein Eigentümer war der Ansicht, dass er lediglich anteilig in Höhe seines Miteigentumsanteils haftet und zog vor Gericht.
Das Gericht entschied zum Nachteil des klagenden Eigentümers. Es begründete seine Entscheidung damit, dass sich die Gebührenpflicht aus den Eigentumsverhältnissen an dem Grundstück ergibt. Eigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks einer Wohnanlage sind alle Wohnungseigentümer. Deshalb liegt es im Ermessen einer Gemeinde grundstücksbezogene Gebühren von allen oder von einzelnen Eigentümern der Gemeinschaft einzufordern. Eine Haftungsbeschränkung gemäß § 10 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zugunsten der Eigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile kommt nicht in Betracht. Die Gebühren sind keine Schulden der Eigentümergemeinschaft, sondern persönliche Schulden der einzelnen Wohnungseigentümer als Eigentümer des Grundstücks (VG Gelsenkirchen, Urteil v. 16.09.2009, Az. 13 K 710/08).
Ein Beschluss, durch den die Zustimmung zu einem Eigentümerwechsel versagt wird, ist (sofern Zustimmungspflicht besteht) wegen Verstoßes gegen das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nichtig. Bloße Antipathie reicht als wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung zu einem Wohnungsverkauf nicht aus, entschied das Oberlandesgericht in Köln im August 2009. Im verhandelten Fall enthielt die Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft die Bestimmung, dass eine Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf. Diese darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Ein Ehepaar übertrug das Eigentum an seinen beiden Eigentumswohnungen auf ihren Sohn und ihre Tochter. Die Hausverwaltung verweigerte die Zustimmung zu der Veräußerung. Sie befürchtete, dass die Erwerber zur Erfüllung ihrer finanziellen Verpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht in der Lage sein werden, da sie sich noch in der Ausbildung befanden. Außerdem behauptete die Verwaltung, die Erwerber hätten andere Wohnungseigentümer mehrfach bedroht, beleidigt und beschimpft. Zudem beschloss die Gemeinschaft in einer Versammlung, der Verwaltung zu untersagen, bis zur nächsten Eigentümerversammlung die Zustimmung zur Veräußerung der Wohnungen zu erteilen. Das Ehepaar erhob Anfechtungsklage und beantragte die Verwaltung zur Abgabe einer Zustimmungserklärung zu verpflichten.
Die Richter bestätigten diese Sicht. Der Beschluss, durch den die Zustimmung versagt wird, war nichtig. Die Hausverwaltung war zur Zustimmung verpflichtet, denn ein wichtiger Grund für eine Verweigerung lag nicht vor. Dieser liegt nur dann vor, wenn der Erwerber im Hinblick auf seine Person oder seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit für die Wohnungseigentümergemeinschaft unzumutbar ist. Es bestanden aber keine begründeten Zweifel, dass die Kinder des Ehepaars nicht in der Lage sind, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Der Sohn ist approbierter Zahnarzt, die Tochter steht kurz vor dem Abschluss ihrer Ausbildung. Allein der Umstand, dass die Kinder am Anfang bzw. kurz vor Beginn ihrer beruflichen Laufbahn stehen, rechtfertigte die Verweigerung der Zustimmung nicht. Eine bloße Antipathie reicht als wichtiger Grund nicht aus und auch ein konkretes Fehlverhalten in Form von Bedrohungen, Beleidigungen und sonstigen Übergriffen war nicht bewiesen. Dabei liegt die Beweislast für das Vorliegen eines wichtigen Grunds bei demjenigen, der die Zustimmung verweigern will, also bei der Hausverwaltung (OLG Köln, Beschluss vom 06.08.2009, Az. 16 Wx 134/08).
Tags: Beschluss, nichtig, Veräußerung, Verkauf, WEG, Zustimmung
Beschluss zur Entfernung eines lauten Klimageräts ist rechtmäßig
Der Eigentümerbeschluss, ein außen angebrachtes Klimagerät zu entfernen, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn durch den Betrieb des Geräts Geräuschimmissionen während der Nachtzeit entstehen. Dies entschied das Oberlandesgericht in Düsseldorf im November 2009. Im vorliegenden Fall sah die Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft vor, dass bauliche Veränderungen mit einer 3/4-Mehrheit beschlossen werden können. Im September 2006 brachte ein Wohnungseigentümer an der Außenfassade im Innenhof unmittelbar unter der Überdachung seiner Terrasse ein Klimagerät an. Daraufhin beschloss die Eigentümerversammlung im Dezember 2006, dass das Klimagerät rückstandsfrei und unverzüglich, jedoch spätestens bis zum 28.08.2007 entfernt werden muss. Für die Beseitigung des Klimageräts hatten sich 25% der Wohnungseigentumsanteile ausgesprochen. Gegen den Beschluss erhob der betroffene Wohnungseigentümer Anfechtungsklage. Er machte geltend, dass das von ihm angebrachte Klimagerät zwar eine bauliche Veränderung darstellt, aber das Erscheinungsbild der Wohnanlage nicht beeinträchtigt.
Ohne Erfolg! Ob der Beschluss der Eigentümerversammlung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, hing nach Meinung der Richter davon ab, ob ein Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer vorliegt. Dies ist der Fall. Es kam hierbei nicht darauf an, ob allein die optische Beeinträchtigung schon unzumutbar ist. Denn die installierte Klimaanlage entwickelte nachgewiesenermaßen eine unzumutbare Geräuschbelästigung. Ein Sachverständiger hatte überzeugend durch Messungen festgestellt, dass von der Klimaanlage nachts, also in der Zeit von 22.00 bis 6.00 Uhr, eine Geräuschbelästigung ausging, die das zumutbare Maß überschritt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.11.2009, Az. 3 Wx 179/09).
Tags: Klimagerät, Lärmbelästigung, laut
Keine gültige Stimmabgabe bei nur telefonischer Teilnahme an Eigentümerversammlung
Dass der Einsatz moderner Kommunikationsmittel bei der Stimmabgabe mit dem Wohnungseigentümergesetz nicht immer vereinbar ist, entschied das Amtsgericht Königstein in einem wichtigen Urteil. Obwohl eine Vielzahl an Kommunikationsformen wie Videokonferenzen und dergleichen heute im Geschäftsverkehr zum Alltag gehören, ist bei der Eigentumsverwaltung Vorsicht angebracht. Im entschiedenen Fall erlaubte eine Eigentümergemeinschaft einzelnen Mitgliedern eine Stimmabgabe per Telefon. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung wurden daraufhin angefochten.
Die Anfechtung vor dem Amtsgericht Königstein war erfolgreich. Bei Eigentümerversammlungen sind die Anforderungen des Wohnungseigentumsgesetzes zu beachten. Deshalb entschieden die zuständigen Richter in dieser wichtigen Entscheidung, dass per Telefonschaltung, Web-Kamera oder Videokonferenz einzelne Eigentümer nicht abstimmen dürfen. § 23 WEG sieht vor, dass Beschlüsse der Wohnungseigentümer in einer Versammlung gefasst werden, in der die abstimmenden Eigentümer anwesend sind oder durch andere vertreten werden. Eine Telefonkonferenz sieht das Gesetz nicht vor (Amtsgericht Königstein, Beschluss v. 16.11.2007, Az. 27 C 955/07).
Tags: Stimmabgabe, Telefon, Versammlung, Vertretungsvollmacht, Vollmacht
Zum Nachteil eines Verwalters entschied das Oberlandesgericht in Celle im Herbst dieses Jahres. Die Richter befanden, dass sein Anspruch gegen eine Eigentümergemeinschaft auf Rückerstattung von Sollzinsen nach drei Jahren verjährt war. Der Hausverwalter war seit 1999 für eine aus zwei Mehrfamilienhäusern bestehende Eigentümergemeinschaft tätig. Als der Verwaltervertrag von der Gemeinschaft der Eigentümer im Jahr 2006 gekündigt wurde, verlangte der Verwalter im Juli 2007 Ersatz für von ihm von 1999 bis 2003 verauslagte Sollzinsen in Höhe von 5.000 Euro. Diese Zinsen waren in den angebenen 4 Jahren für das Konto der Eigentümergemeinschaft angefallen. Die Eigentümergemeinschaft verweigerte die Zahlung mit dem Argument, dass die Eigentümer nach Ablauf von mehreren Jahren nicht mehr mit dieser Forderung rechnen mussten.
Die Richter in Celle bestätigten die Ansicht der Eigentümergemeinschaft. Der Rückzahlungsanspruch des Verwalters für Sollzinsen, die vor 2004 angefallen waren, war entsprechend der allgemeinen gesetzlichen Verjährungsfrist nach 3 Jahren verjährt. Da die Ansprüche spätestens am Ende des Jahres 2003 fällig geworden waren, begann am 31.12.2003 die Verjährung und endete am 31.12.2006. Der Rückzahlungsanspruch war zudem auch verwirkt, da ihn der Hausverwalter über Jahre hinweg nicht geltend gemacht hatte: Die Eigentümer konnten zu Recht davon ausgehen, dass keine Forderungen mehr bestehen. Seine Rückzahlungsansprüche hätte der Verwalter bei der Erstellung der Jahresabrechnungen berücksichtigen müssen (OLG Celle, Beschluss v. 19.09.2008, Az. 13 U 125/08).
Tags: Anspruch, Sollzinsen, Verjährung, Verwalter
Übersendung aller Einzelabrechnungen an alle Eigentümer ausgeschlossen
Bevor eine Eigentümergemeinschaft über eine Jahresabrechnung und einen Wirtschaftsplan abstimmt, muss der Verwalter den Eigentümern lediglich die Gesamtabrechnung und die jeweilige, einem Wohnungseigentümer zugeordnete Einzelabrechnung zur Verfügung stellen. Der Verwalter ist keineswegs verpflichtet, allen Eigentümern alle Einzelabrechnungen aller Eigentümer zugänglich zu machen. So urteilte das Landgericht Itzehoe abweichend von der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts in Köln.
Anlass für das Urteil war die Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers, mit der dieser den Beschluss über eine Jahresabrechnung anfocht. Der Eigentümer machte geltend, dass er vor der Eigentümerversammlung keine Gelegenheit hatte, die gesamten Einzelabrechnungen aller Eigentümer zu prüfen.
Das Landgericht in Itzehoe entschied, dass es einem Verwalter nicht zumutbar ist, einem einzelnen Eigentümer die Einzelabrechnungen von jedem Eigentümer der Gemeinschaft zuzusenden. Es würde auch den Rahmen jeder Eigentümerversammlung sprengen, wenn sämtliche Einzelabrechnungen vor der Versammlung zur Prüfung ausgelegt werden (LG Itzehoe, Urteil v. 09.09.2008, Az. 11 S 6/08).
Tags: alle Eigentümer, Einzelabrechnung, Jahresabrechnung
Unterschrift von Wohnungseigentümern unter Protokoll nicht immer notwendig
Dies entschied das Oberlandesgericht in Hamm, nachdem die Richter den Inhalt einer Teilungserklärung geprüft hatten. In dieser Teilungserklärung war geregelt, dass die Gültigkeit eines Beschlusses voraussetzt, dass dieser protokolliert wird. Außerdem muss das Protokoll vom Hausverwalter verfasst und von zwei Wohnungseigentümern oder Verwaltungsbeiräten unterschrieben werden. Im August 2000 nahmen an der Versammlung der kleinen Eigentümergemeinschaft nur ein Vertreter des Verwalters und ein Vertreter eines Wohnungseigentümers teil. Dennoch war die Versammlung beschlussfähig und die beiden Teilnehmer unterschrieben später auch das Versammlungsprotokoll mit den gefassten Beschlüssen. Ein Wohnungseigentümer, der an der Versammlung nicht teilgenommen hatte, reichte später bei Gericht eine Anfechtungsklage ein. Er war der Ansicht, dass die gefassten Beschlüsse rechtswidrig waren, weil die durch die Teilungserklärung vorgeschriebenen Formalien nicht eingehalten wurden.
Ohne Erfolg! Das Oberlandesgericht entschied, dass von den formellen Vorgaben der Teilungserklärung abgewichen werden kann. Beschlüsse können zwar rechtswidrig sein, wenn gegen eine Protokollierungspflicht verstoßen wird. Sind aber auf einer Eigentümerversammlung keine Wohnungseigentümer sondern nur ein oder mehrere Vertreter anwesend, kann die Teilungserklärung dahingehend ausgelegt werden, dass die Vertreter zur Unterschrift berechtigt sind. Da in der Versammlung Beschlussfähigkeit bestand, musste es ausreichen, wenn ein Vertreter eines Eigentümers und ein Vertreter des Verwalters das Protokoll unterzeichnen (OLG Hamm, Beschluss v. 03.06.2008, Az. 15 Wx 15/08).
Tags: Protokoll, Unterschrift
Einzelner Wohnungseigentümer kann Abberufung des Verwalters verlangen
Dies entschied das Oberlandesgericht in Rostock im Mai 2009. Ein Wohnungseigentümer hatte eine Klage mit dem Antrag eingerecht, den Verwalter abzubestellen. Als Grund gab das Mitglied der Eigentümergemeinschaft an, dass der Verwalter in 4 Jahren nur eine Eigentümerversammlung einberufen hatte. Zudem bemängelte der Eigentümer, dass für die Jahre 2002 bis 2006 keine nachvollziehbaren Abrechnungen vorlagen. Außerdem führte der Verwalter das Bankkonto der Eigentümergemeinschaft unter seinem Namen. Ein weiteres Ärgernis war für den Eigentümer, dass der Verwalter sich hauptsächlich im Ausland aufhielt und deshalb schlecht erreichbar war.
Die Klage war erfolgreich. Das Rostocker Gericht hielt eine Abberufung des Verwalters für gerechtfertigt, weil er gegen seine Pflicht verstoßen hatte, Gelder der Eigentümergemeinschaft getrennt von seinem Vermögen zu verwalten. Es war grob pflichtwidrig, dass der Verwalter Gelder der Eigentümergemeinschaft auf einem Bankkonto anlegte, an dem er selbst namentlich Berechtigter war. Da aus diesem Anlass eine Abwahl des Verwalters durch die Eigentümergemeinschaft dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, konnte auch ein einzelner Eigentümer dies beantragen (OLG Rostock, Beschluss vom 20.05.2009, Az. 3 W 181/08).
Tags: abberufung, verwalter
Zum Stimmrechtsausschluss des Verwalters
Das Oberlandesgericht Köln (OLG, Az.: 16 Wx 165/06) hat jetzt noch einmal darauf hingewiesen, dass der Verwalter als Vertreter der Wohnungseigentümer von der Abstimmung über seine Entlastung ausgeschlossen ist (entsprechend Paragraf 25 V Wohneigentumsgesetz).
Wird unter demselben Tagesordnungspunkt und in einem Verfahren über eine weitere Frage, wie zum Beispiel über die Jahresabrechnung abgestimmt, so erstreckt sich der Stimmrechtsausschluss des Verwalters auch auf die Abstimmung über diesen Punkt. Die Abstimmung über die Entlastung des Verwalters sollte also getrennt von anderen Tagesordnungspunkten erfolgen, so die Richter.
Gleichzeitig hat das OLG Köln entschieden, dass kein Stimmrechtsausschluss besteht, wenn über die Bestellung oder Abberufung des Verwalters abgestimmt wird, soweit er in Vertretung von Wohnungseigentümern handelt. Er darf also über seine Bestellung oder Abberufung sowohl in eigenem Recht als Miteigentümer als auch in Vertretung anderer Wohnungseigentümer mit abstimmen. Eine Ausnahme hiervon kann jedoch vorliegen, wenn es sich um eine Abstimmung über eine Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grunde handelt.
Tags: abstimmung, stimmrecht, stimmrechtausschluss, weg
Source: www.breiholdt.de
Welchen Streitwert hat eine Klage auf Erstellung einer Jahresabrechnung ?
Dieser Frage ging das Oberlandesgericht (OLG) in Frankfurt nach. Dabei war ein Hausverwalter verurteilt worden, nachträglich Jahresabrechnungen über einen Zeitraum von 4 Jahren zu erstellen. Gegen das Urteil legte er Berufung ein, die er aber später wieder zurücknahm. Das ursprünglich zuständige Landgericht setzte den Streitwert mit insgesamt 12.000 Euro an; die einzelnen Jahresabrechnungen dementsprechend mit jeweils 3.000 Euro. Gegen die Höhe des Streitwerts reichte der Hausverwalter Beschwerde ein, um die Höhe der Anwaltskosten zu reduzieren.
Die Richter des OLG Frankfurt, denen die Beschwerde vorlag, minderten den Streitwert jedoch nicht. Sie führten aus, dass das Interesse an der Erstellung einer Jahresabrechnung grundsätzlich mit 3.000 Euro anzusetzen ist. Dieser Regelsatz kann jedoch im Einzelfall variieren. Im hier entschiedenen Fall hatten die Wohnungseigentümer aufgrund der Wirtschaftspläne Hausgeldvorauszahlungen in Höhe von 4.000 Euro pro Jahr erbracht. Daraufhin wurde dieser höhere Beitrag anstelle des Regelsatzes von 3.000 Euro zugrunde gelegt. Der Gegenstandswert war also nicht nur mit 12.000 Euro, sondern sogar mit 16.000 Euro anzusetzen. Der festgesetzte Wert darf aber nicht verfünffacht werden, da das Gerichtskostengesetz (GKG) eine Höchstgrenze festlegt § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG). Das Fazit der Frankfurter Richter: Der Kostenstreitwert einer Klage auf Erstellung einer Wohngeldabrechnung in WEG-Angelegenheiten bestimmt sich nach dem Interesse der Beteiligten (OLG Frankfurt, Beschluss v. 02.06.2009, Az. 3 W 34/09).
Tags: Jahresabrechnung, Streitwert
Zahlung von Hausgeld: Hausverwalter ohne Prozessführungsbefugnis
Ein Hausverwalter hatte im eigenen Namen, aber mit Vollmacht der Eigentümergemeinschaft, gegen einen Wohnungseigentümer eine Klage auf Zahlung von rückständigem Hausgeld eingereicht. Das zuständige Gericht hatte die Klage als zulässig angesehen und den Wohnungseigentümer daher zur Zahlung verurteilt. Der verurteilte Wohnungseigentümer reichte Berufung ein.
Er bekam Recht. Das übergeordnete Landgericht entschied über die Berufung, dass die Klage des Verwalters mangels berechtigter Prozessführungsbefugnis unzulässig war. Denn der Verwalter konnte kein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Klage geltend machen. Der Versuch des Verwalters, den Prozess noch in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht zu retten, indem die Eigentümergemeinschaft nun durch Parteiwechsel als klagende Partei auftreten sollte, lehnte das Gericht ebenfalls als unzulässig ab. Nach der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und der WEG-Novelle von 2007 kann ein Verwalter nicht mehr als Prozessstandschafter der Eigentümergemeinschaft auftreten (LG Karlsruhe, Urteil v. 21.07.2009, Az. 11 S 86/09).
Tags: Hausgeld, Klage, Prozessführungsbefugnis
Die innerhalb der Sondereigentumseinheiten gelegenen Sprechstellen der gemeinschaftlichen Sprechanlage sind – vorbehaltlich einer anderen Regelung in der Gemeinschaftsordnung – Sondereigentum. Deswegen hat auch der einzelne Eigentümer für die Reparatur aufzukommen. Anderes gilt für die restliche Sprechanlage, da sie dem gemeinschaftlichen Gebrauch und der Sicherheit des Gebäudes dient, indem sie verhindern kann, daß unbefugte Personen das Gebäude betreten können.
Oberlandesgericht Köln Az. 16 WX 126/02 Beschluß vom 26.08.2002
Tags: gemeinschaftsordnung, sondereigentum
Bauliche Veränderungen im WEG
Das Oberlandesgericht München entschied in einem Beschluss vom 13.03.2006 (Aktenzeichen: 34 Wx 001/06), dass die seitliche Begrenzung eines offenen Garagenstellplatzes durch eine massive Holztrennwand eine bauliche Veränderung darstelle, die zu einer Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer führe.
Der zu entscheidende Fall verlief wie folgt: Die Beteiligten waren Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, zu welcher ein Garagengebäude gehörte. Laut Teilungserklärung gehörte dieses wiederum zum Sondereigentum der jeweiligen Wohnungen. Als Trennung des Garagenraums in Einzelgaragen diente ein Maschendrahtzaun.
Als einer der Wohnungseigentümer auf seiner Seite den Maschendrahtzaun mit rund zwei Meter hohen Sperrholzplatten, die vom Boden der Garage bis ca. 50 cm unter die Decke reichten, verkleidete und die Holztrennwände an der Garagenwand bzw. am Garagenpfeiler verschraube, beantragten die übrigen Wohnungseigentümer vor Gericht, dass die zwischen den Garagen angebrachte Holztrennwand beseitigt werde.
Das Gericht gab ihrem Antrag statt.
Die Errichtung der Holztrennwand stelle nämlich eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz dar, da sie vom früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweiche und über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehe.
Da eine bauliche Veränderung aber ohne die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer nur dann vorgenommen werden könne, wenn deren Rechte nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, hätten die anderen Eigentümer zustimmen müssen.
Eine Beeinträchtigung hatten die Richter nämlich darin gesehen, dass es im Hinblick auf die Breite der Stellplätze üblich sei, dass beim Öffnen der Fahrzeugtüren der Luftraum über dem benachbarten Stellplatz geringfügig und für eine nur sehr kurze Zeit in Anspruch genommen werde.
Die seitliche Begrenzung des Stellplatzes durch eine massive und im Gegensatz zum Maschendraht völlig unelastische Holztrennwand stelle daher regelmäßig eine über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehende Beeinträchtigung dar.
Hinzu komme, dass das Rangieren sowie das Ein- und Ausparken bzw. Ein- und Aussteigen durch die Holztrennwand erschwert werde und beim Öffnen der Fahrzeugtüren durch Berührungen mit der massiven Holztrennwand Beschädigungen verursacht werden könnten.
Der Antragsgegner sei daher gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB , § 15 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz dazu verpflichtet, die Holztrennwand zu entfernen.
Über folgenden Fall musste das Oberlandesgericht München (Beschluss vom 15.03.2006, Aktenzeichen: 34 Wx 160/05) entscheiden: Eine Wohnungseigentümerin hatte kurz nach ihrem Einzug im Treppenhaus vor ihrer Wohnung eine Garderobe an der Wand befestigt und einen Kleiderschrank, eine Kommode und zeitweise auch einen Schirmständer aufgestellt. Zudem stellte sie unter der Garderobe Schuhe ab.
Ihre Nachbarin, die knapp vier Jahre später einzog, rügte in einer Eigentümerversammlung, dass das Treppenhaus als Garderobe verwendet wird.
Ihr Antrag, die Räumung des Treppenhauses zu beschließen, erhielt in der Eigentümerversammlung jedoch keine Mehrheit.
Vielmehr wurde der Beschluss gefasst, dass der anderen Eigentümerin ein Sondernutzungsrecht am Treppenhaus eingeräumt wird.
Daraufhin beantragte die Eigentümerin vor Gericht, dass sowohl die Garderobe als auch die sonstigen Möbel entfernt werden.
Sie bekam Recht.
Die Antragstellerin habe, so die Richter, einen Anspruch gemäß § 1004 Absatz 1 Satz 1 BGB, § 15 Absatz 3 Wohnungseigentumsgesetz auf Beseitigung der Garderobenanlage und der abgestellten sonstigen Gegenstände.
Das Treppenhaus stehe nämlich zum einen gemäß § 5 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer, weil es dem Zugang zu den Wohnungen und damit dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer diene.
Zum anderen sei das Anbringen der Garderobenelemente an den Wänden des Treppenhauses eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz, weil es keine Maßnahme ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung darstelle.
Auch durch den Beschluss der Wohnungseigentümer vom 27.11.2004 könne ein solches Sondernutzungsrecht nicht begründet werden, da, so die Richter den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz für ein solches fehle.
Entfernung von Fassadengrün ist eine bauliche Veränderung
Das Entfernen von wildem Wein an der Fassade gilt als bauliche Veränderung und darf nur erfolgen, wenn alle Wohnungseigentümer im Haus damit einverstanden sind. Das hat das OLG Düsseldorf entschieden.
Die Fassade eines in Eigentumswohnungen aufgeteilten Hauses sollte saniert werden. Die Eigentümerversammlung beschloss in diesem Zusammenhang mit Stimmenmehrheit, dass an der Rückseite des Hauses, die mit wildem Wein bewachsen war, das Fassadengrün entfernt und die zukünftige Entstehung jeglichen Bewuchses unterbunden werden sollte.
Ein Wohnungseigentümer war damit nicht einverstanden. Ihm gefiel der am Haus empor rankende wilde Wein. Er zog deshalb vor Gericht und beantragte, den Beschluss für ungültig zu erklären.
Bei Ausbesserungsarbeiten an der Fassade, so das OLG, handle es sich zwar um bloße Instandsetzungsmaßnahmen, die mit Stimmenmehrheit beschlossen werden könnten. Die Entfernung des wilden Weins gehe aber – anders als bloße Pflegearbeiten, wie der Rückschnitt des Laubes – über eine ordnungsgemäße Instandhaltung des Hauses hinaus. Sie sei vielmehr als bauliche Veränderung einzustufen, die nur einstimmig hätte beschlossen werden können. Durch eine endgültige Entfernung des Bewuchses, so die Richter, würde schließlich die Ästhetik der Fassade nachhaltig verändert; es entstünde eine optische Beeinträchtigung. Der Mehrheitsbeschluss der Eigentümer sei unwirksam gewesen, und der Wein dürfe nicht entfernt werden, entschied das Oberlandesgericht.
Oberlandesgericht Düsseldorf Az. I-3 Wx 298/04 Beschluss v. 17.12.2004
Entfernung einer Teppichklopfstange: Bauliche Veränderung?
Welche Mehrheiten für die Entfernung einer Teppichklopfstange notwendig sind, hatte das Landgericht Karlsruhe in einem Urteil zu entscheiden. Wohnungseigentümer beschlossen in einer Eigentümerversammlung die Entfernung einer Teppichklopfstange, die im Boden des gemeinschaftlichen Grundstücks fest fundamentiert ist. In der Hausordnung war geregelt, dass hier beispielsweise verstaubte Teppiche werktags zu bestimmten Zeiten gereinigt werden dürfen. Der Beschluss wurde von einem nicht zustimmenden Eigentümer angefochten.
Mit Erfolg! Die Teppichklopfstange zählt zu den Gegenständen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Der klagende Eigentümer war somit zum Mitgebrauch berechtigt. Da die Entfernung der Stange keine Maßnahme der Instandhaltung, sondern eine bauliche Veränderung darstellt, war die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, deren Rechte beeinträchtigt werden, erforderlich. Eine derartige Beeinträchtigung ist in einer Beschränkung des Gebrauchsrechts zu sehen. Die Entfernung durfte somit nicht gegen die Stimme des klagenden Eigentümers beschlossen werden. Ebenso wenig stellte die ersatzlose Entfernung keinesfalls eine Modernisierungsmaßnahme dar, die lediglich durch die Mehrheit der Eigentümer hätte beschlossen werden können. Denn die bloße Entfernung hätte nämlich nicht zu einer Verbesserung der Wohnverhältnisse geführt. Die Eigentümergemeinschaft war zudem aufgrund der Hausordnung verpflichtet, eine Teppichklopfstange zu Verfügung zu stellen (LG Karlsruhe, Urteil v. 21.04.2009, Az. 11 S 85/08).
Fällen von Bäumen eine bauliche Veränderung ?
Von den Umständen des Einzelfalls hängt es ab, ob das Fällen von Bäumen eine bauliche Veränderung darstellt und insoweit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf oder als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung mit Mehrheit beschlosen werden kann
Eine bauliche Veränderung ist anzunehmen, wenn die Bäume, oder nur ein einzelner Baum die gärtnerische Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums so nachhaltig beeinflusst, dass sie den optischen Gesamteindruck der Wohnungseigentumsanlage maßgeblich prägen mit der Folge, dass ihre Beseitigung den Charakter der Außenanlage deutlich verändert.
Wird dagegen in einer größeren Anlage ein einzelner Baum (oder mehrere Bäume) aus einer größeren Baumgruppe entfernt, ohne dass diese spürbare Auswirkungen auf den optischen Gesamteindruck der gärtnerischen Anlage mit sich bringt, kann darin eher eine Maßnahme der gärtnerischen Pflege bzw. Gestaltung der Gartenanlage gesehen werden. Im Regelfall wird sich das Gericht vor Ort im Wege der Inaugenscheinnahme einen eigenen Eindruck verschaffen müssen, es sei denn, durch bei den Akten befindliche Fotos, Skizzen oder Ähnliches kann das Gesamterscheinungsbild der Wohnanlage hinreichend klar vermittelt werden.
Oberlandesgericht Düsseldorf Az. 3 Wx 97/03 Beschluss vom 30.04.2003
Terrassenumbau muss nach bestandskräftigem Eigentümerbeschluss beseitigt werden
Ob ein neuer Terrassenbelag eine bauliche Veränderung darstellt und nach Beschluss der Eigentümerversammlung entfernt werden muss, entschied das Hamburger Oberlandesgericht in einem Urteil. Einem Wohnungseigentümer war an der an seine Eigentumswohnung angrenzenden Terrasse ein Sondernutzungsrecht eingeräumt worden. Später nahm er einige Veränderungen vor, indem er den ursprünglichen Holzbodenbelag entfernte und durch ein Betonfundament mit Plattenbelag ersetzte. In einer nach Abschluss der Bauarbeiten durchgeführten Eigentümerversammlung fasste die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich den Beschluss, dass das Betonfundament und der Plattenbelag wieder entfernt werden müssen. Nachdem dieser Beschluss nicht angefochten wurde, verklagte die Eigentümergemeinschaft den Eigentümer auf Rückbau.
Mit Erfolg! Betonfundament und Plattenbelag stellen bauliche Veränderungen dar und müssen beseitigt werden, entschied das zuständige Gericht in Hamburg. Der Umbau hätte einer Zustimmung aller anderen durch die Maßnahme betroffenen Wohnungseigentümer bedurft und war damit schon rechtswidrig. Darauf kam es aber letztendlich nicht an. Schwerer wog der inzwischen gefasste, unanfechtbare Beschluss der Eigentümergemeinschaft, dass die baulichen Veränderungen beseitigt werden müssen (OLG Hamburg, Beschluss v. 24.10.2008, Az. 2 Wx 115/08).
Wohnungseigentümer dürfen Balkon nicht beliebig farblich gestalten
Über den Anstrich eines Balkons entschied das Landgericht Itzehoe im September. Dem Urteil lag ein Rechtsstreit zwischen Wohnungseigentümern zu Grunde. Ein Wohnungseigentümer hatte die Innenseite des an seine Eigentumswohnung angrenzenden Balkons schwarz gestrichen. Alle übrigen Balkone der Eigentümergemeinschaft waren auf der Innenseite mit weißer Farbe versehen. Aus diesem Grunde forderte die Eigentümergemeinschaft den einzelnen Eigentümer zur Beseitigung der schwarzen Farbe auf. Als der Eigentümer sich weigerte, fasste die Eigentümergemeinschaft auf der nächsten Versammlung den Beschluss, dass der schwarze Anstrich entfernt werden muss. Der uneinsichtige Eigentümer erhob gegen den Beschluss Anfechtungsklage.
Die Richter in Itzehoe bestätigten, dass der Beschluss der Eigentümergemeinschaft rechtmäßig ist. Wohnungseigentümer dürfen die Innenseite der an ihre Eigentumswohnung angrenzenden Balkone nicht nach eigenem Geschmack farblich gestalten. Grundsätzlich stellen nämlich nicht alle Bestandteile eines Balkons Sondereigentum dar. Das Mauerwerk des Balkons gilt als Gemeinschaftseigentum, da es ein notwendiger konstruktiver Bestandteil des Gebäudes ist. Aus diesem Grund muss eine abweichende farbliche Gestaltung von der Gemeinschaft der Eigentümer genehmigt werden
(Landgericht Itzehoe, Urteil v. 29.09.2009, Az. 11 S 11/09).
Tags: bau, bauliche veränderung, entscheide
Beschlussanfechtung muss sich gegen die übrigen Wohnungseigentümer richten
Gegen wen eine Beschlussanfechtungsklage zu richten ist, stellte das Landgericht in Darmstadt in einer Entscheidung klar. Ein Wohnungseigentümer hatte durch seinen Anwalt eine Anfechtungsklage bei dem Darmstädter Gericht einreichen lassen. Der Anwalt hatte jedoch die Anfechtungsklage gegen die Jahresabrechnung 2005 gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet.
Das Gericht wies die Klage schon aus dem Grund ab, weil sie entsprechend dem Wohungseigentumsgesetz (WEG) zwingend gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten war, und nicht gegen die Eigentümergemeinschaft als Ganzes. Eine Berichtigung des Antrags des klagenden Wohnungseigentümers durch Auslegung kam nicht in Betracht, da in der Klage die Eigentümergemeinschaft bereits ausdrücklich angegeben war (LG Darmstadt, Beschluss v. 02.04.2008, Az. 19 T 47/07).
Tags: beschluss, beschlussanfechtung
Falsche Bezeichnung der Eigentümergemeinschaft bei Zahlungsklage unschädlich
Die fehlerhafte Bezeichnung des Antragstellers ist bei einem Gerichtsverfahren wegen Hausgeldforderungen unerheblich, befanden Richter des Landgerichtes Saarbrücken. Gegen einen mit der Zahlung von Hausgeld in Rückstand geratenen Wohnungseigentümer hatte der Hausverwalter einen gerichtlichen Mahnbescheid beantragt. Als Antragsteller waren hier fehlerhaft die übrigen Wohnungseigentümer und nicht die Eigentümergemeinschaft bezeichnet. Während des späteren gerichtlichen Verfahrens vor dem Amtsgericht Saarbrücken bezahlte der verklagte Wohnungseigentümer die rückständigen Forderungen, so dass sich der Rechtsstreit erledigte. Das Gericht legte die Kosten des Rechtsstreits nun den Klägern auf. Als Begründung führten die Richter an, dass die Klage unzulässig war, weil sie von den übrigen Wohnungseigentümern geführt worden war. Die Klage war durch die Eigentümergemeinschaft zu führen. Der Hausverwalter erhob gegen diese Entscheidung sofortige Beschwerde.
Mit Erfolg! Der säumige Wohnungseigentümer hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, wie das Landgericht Saarbrücken entschied. Ihm war die sofortige Beschwerde zur Prüfung vorgelegt worden. Die eingeklagte Forderung stand zwar rechtlich nur der Eigentümergemeinschaft zu; die falsche Bezeichnung im Mahnantrag und im späteren Gerichtsverfahren war aber unschädlich, da das Gericht die Parteibezeichnung von Amts wegen berichtigen konnte (LG Saarbrücken, Beschluss v. 30.07.2009, Az. 5 T 349/09).
Tags: klage, mahnung, zahlung
Herausgabe von Gemeinschaftsunterlagen als Routinearbeit des Verwalters bewertet
Mit welchem Zeit- und Kostenaufwand die Herausgabe von Unterlagen bei Verwalterwechsel zu beurteilen ist, legte das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt im September 2009 fest. In diesem Fall war ein Verwalter durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft im Mai 2006 abberufen worden. Im Rahmen der durch den Verwalter bei Gericht eingereichten Anfechtungsklage hatten die Wohnungseigentümer die Herausgabe sämtlicher die Gemeinschaft betreffenden Unterlagen gefordert. Für das Gericht war es problematisch, den Streitwert des Verfahrens zu bestimmen. Nach Ansicht des Richters richtete sich die Beschwer des Verwalters nach dem Aufwand an Zeit und Kosten für die Herausgabe der Verwaltungsunterlagen. Die Kosten dafür wurden mit maximal 750 Euro bemessen. Hiergegen legte der Verwalter Beschwerde ein.
Das übergeordnete Oberlandesgericht in Frankfurt befand, dass für die Ermittlung des Streitwerts das individuelle vermögenswerte Interesse des Verwalters an der Gerichtsentscheidung erforderlich ist. Dieses ist zu unterscheiden vom Geschäftswert des Verfahrens. Das erstinstanzliche Gericht hatte zutreffend entschieden, dass bei einer verpflichtenden Herausgabe der Gemeinschaftsunterlagen allein der Aufwand an Zeit und Kosten zu berechnen ist. Der vom Verwalter vorgebrachte Aufwand von mehr als 20 Arbeitsstunden führte zu keiner anderen Beurteilung. Bei einer ordnungsgemäß geführten Verwaltung mit elektronischer Datenverarbeitung ist von einer zeitnahen Erledigung auszugehen. Dass eine solche Routinearbeit den Rahmen einer normalen Sachbearbeitung übersteigt und Kosten von mehr als 750 Euro verursacht, schloss das Gericht aus (OLG Frankfurt, Beschluss v. 24.09.2007, Az. 20 W 259/07).
Tags: abwahl, gemeinschaftsunterlagen, herausgabe
Trotz mündlicher Verhandlung keine Terminsgebühr für Anwalt
Ein Anwalt, der bei einer mündlichen Verhandlung nicht anwesend ist, darf keine Terminsgebühr beantragen, entschieden die Richter des OLG Frankfurt. Eine Eigentümergemeinschaft hatte gegen einen Wohnungseigentümer die Zahlung von Hausgeld eingeklagt. Obwohl der Rechtsanwalt der Hausverwaltung zur mündlichen Verhandlung nicht erschien, wurde dem Antrag durch Beschluss des Gerichts stattgegeben. Der abwesende Rechtsanwalt beantragte später die Festsetzung einer Terminsgebühr. Das entscheidende Amtsgericht gab dem Festsetzungsantrag in vollem Umfang statt, weil in Wohnungseigentumssachen die Terminsgebühr auch dann entsteht, wenn von der grundsätzlich vorgeschriebenen mündlichen Verhandlung abgesehen wird und eine abschließende Entscheidung ergeht. Dagegen legte der unterlegene Wohnungseigentümer sofortige Beschwerde ein.
Er hatte Erfolg. Der Rechtsanwalt hatte weder am Termin zur mündlichen Verhandlung teilgenommen, noch hatte er an Besprechungen zur Erledigung des Verfahrens mitgewirkt; erst recht nicht an einem Beweistermin teilgenommen. Auch eine Terminsgebühr ohne mündliche Verhandlung war nicht angefallen. Das Gericht hat aufgrund mündlicher Verhandlung entschieden.
Fazit: Urteilt ein Gericht in einem Wohnungseigentumsverfahren aufgrund mündlicher Verhandlung, an der ein Anwalt nicht teilgenommen hat, kann dieser keine Terminsgebühr berechnen (OLG Frankfurt, Beschluss v. 20.03.2008, Az. 20 W 98/08).
Tags: anwalt, keine gebühr
Über Tagesordnungspunkte darf man auch beschließen
Die Bezeichnung des Gegenstands eines Tagesordnungspunkts in der Einladung (z.B. über Vorgehen wegen der Feuchtigkeitsschäden im Haus) deckt in der Regel auch eine Beschlußfassung über diesen Punkt ( Beauftragung eines Sachverständigen zur Ermittlung der Ursachen der Schäden), auch wenn dies im Einladungsschreiben nicht ausdrücklich angekündigt wird. Dies gilt im Besonderen, wenn der Problemkreis, über den abgestimmt wird, bekannt ist. Eine zu detaillierte Information ist dann nicht erforderlich.
Oberlandesgericht Köln Az. 16 Wx 177/02 Beschluß v. 18.12.2002
Tags: beschluss, tagesordnungspunkt, top
Vereinbarungen die nicht in der Eigentümerversammlung getroffen werden sind nicht bindet für den Rechtsnachfolger
In der Praxis treffen sich Eigentümer einer Wohnungsanlage nicht nur im Rahmen einer formell anberaumten Eigentümerversammlung, sondern häufig auch ganz zwanglos. Beschließen die Eigentümer bei einem solchen lockeren Treffen, dass die Stellplätze der jeweiligen Eigentümer mit Carports bebaut werden dürfen, so handelt es sich nicht um einen Eigentümerbeschluss, sondern um eine Vereinbarung die nur die beteiligten Eigentümer, nicht aber ihre Rechtsnachfolger bindet, selbst wenn die Vereinbarung schriftlich festgehalten wurde. Dies hat zur Konsequenz, dass ein neuer Eigentümer mit Erfolg die Beseitigung der baulichen Anlage verlangen kann.
Bayerisches Oberlandesgericht Az. 2Z BR 107/02 Beschluss vom 14.11.2002
Tags: anspruch, vereinbarung
Mängelüberwachungspflicht durch Wohnungseigentumsverwalter
Der Verwalter ist verpflichtet, im Rahmen regelmäßiger Überwachung Mängel der Wohnanlage festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Dazu kann auch gehören, die Wohnungseigentümer auf die etwaige Notwendigkeit einer Begutachtung durch Sachverständige hinzuweisen. Die Wohnungseigentümer selbst trifft keine Überprüfungs- und Untersuchungspflicht.
Bayerisches Oberlandesgericht Az.2Z BR 038/04 Beschluss vom 22.4.2004
Tags: haftung, verwalterpflicht
Satellitenschüssel für digitalen Fernsehempfang nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft
Wohnungseigentümer dürfen nicht eigenmächtig eine Satellitenschüssel für digitalen Fernsehempfang auf dem Hausdach oder an der Fassade anbringen.
Solange das Informationsbedürfnis eines Wohnungsinhabers durch Kabelfernsehen oder terrestrische Netze gedeckt sei, müsse diese Beeinträchtigung von den übrigen Eigentümern nicht hingenommen werden.
Oberlandesgericht Köln Az. 16 Wx 166/04 Beschluss v. 31.8.2004
Tags: eigentümergemeinschaft, informationsfreiheit, satellitenschüssel, zustimmung
Beschluss über Gartenpflege muss genauen Umfang und Zeitbestimmung enthalten, § 21 WEG
Ein Beschluss der festlegt, dass einfache Pflegearbeiten wie Kehren, Unkrautjäten, Gießen der gemeinschaftlichen Gartenanlage nicht von einer Fachfirma vorgenommen werden, sondern von den Hausbewohnern in Eigenregie unentgeltlich getätigt werden sollen, entspricht unabhängig von der Frage, ob Eigentümern durch Mehrheitsbeschluss derartige Arbeiten überhaupt auferlegt werden können, schon deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er dadurch, dass er nicht festlegt, wer wann welche Arbeiten in welchem Umfange zu erledigen habe, inhaltlich zu unbestimmt ist.
Oberlandesgericht Köln Az. 16Wx151/04 Urteil vom 12.11.2004
Tags: beschluss, gartenpflege, inhaltlich zu unbestimmt, ungenau
Immobilienerwerb durch WEG
Der Erwerb von Immobilienerwerb durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung darstellen. Die hierzu maßgebliche Entscheidung des OLG Celle vom 26.02.2008, AZ 4 W 213/07, kann über Ihren Ansprechpartner am Standort München Herrn Rechtsanwalt Dr. Böh (Telefon 089/72308750, Telefax 089/597467) angefordert werden.
Tags: immobilienerwerb, weg
Schadensersatzansprüche des Wohnungseigentümers
Folgenden Fall hatte das Oberlandesgericht Düsseldorf mit Beschluss vom 22.11.2005 (Aktenzeichen: 3 Wx 140/05) zu entscheiden:
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss, Arbeiten zur Sanierung des Putzes an einem der Häuser durchführen zu lassen. Um diese Arbeiten ausführen zu können, wurde auf der Vorgartenfläche ein Gerüst aufgebaut. Nach Abschluss der Arbeiten und Abbau des Gerüsts machte einer der Wohnungseigentümer geltend, durch diese Arbeiten seien Pflanzen in seinem Vorgarten zerstört bzw. geschädigt worden.
Er verlangte von der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatz in Höhe von insgesamt 2.253,23 EUR.
Das Gericht entschied, dass ihm dieser Schadensersatz zustehe. Ein Sondereigentümer, dem an sich die ausschließliche Nutzung an diesem Eigentum zusteht, müsse, so das Gericht, zwar bestimmte Einwirkungen hinnehmen.
Im Gegenzug stehe ihm aber ein dem Aufopferungsanspruch des BGB - §§ 904, 906 Abs. 2 S 2 - ähnlicher Anspruch aus § 14 Nr. 4 HS 2 Wohnungseigentumsgesetz zu.
Da es also bei diesem Anspruch darum gehe, dass Ersatz für Schäden zu leisten sei, die durch eine hinzunehmende Einschränkung des Sondernutzungsrechts entstehen, sei es geboten, in entsprechender Anwendung dieser Vorschrift einen Anspruch aus § 14 Nr. 4 HS 2 Wohnungseigentumsgesetz auch dann zu bejahen, wenn allein eine vom Berechtigten zu duldende Einschränkung des Sondernutzungsrechts erfolge und hierdurch Schäden am Eigentum des Sondernutzungsberechtigten entstehe.
Der Wohnungseigentümer habe daher einen Anspruch auf Entschädigung für die Zerstörung der Pflanzen.
Tags: ansprüche, eigentümer, haftung, schadenersatz
Wohnungseigentümer können ihr Eigentum wegen notorischer Zahlungsrückstände verlieren. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat grundsätzlich die Möglichkeit, ihn aus der Immobilie zu klagen.
Der Bundesgerichtshof fasste hierzu Anfang 2007 folgende Entscheidung:
Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Wohnungseigentümer, welcher seine Wohnung weitervermietet hatte, seit 1997 sein Wohngeld jeweils erst dann beglichen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Ansprüche bereits gerichtlich eingeklagt hatte. Die Rückstände bewegten sich etwa in einer Größenordnung von 3.000,00 € bis € 4.000,00. Irgendwann im Sommer 2004 waren die übrigen Wohnungseigentümer derart verärgert, dass sie beschlossen, ihm schließlich das Eigentum auf Grundlage des Wohnungseigentümergesetzes zu entziehen.
Gegen Ihr Unterfangen diesen Beschluss nun gerichtlich durchzusetzen, verteidigte sich der ausgeschlossene Wohnungseigentümer.
Die Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft blieb sowohl in der ersten als auch in der zweiten Instanz erfolgreich.
Auch der Bundesgerichtshof bestätigte den Vorinstanzen schließlich, dass die fortlaufend unpünktliche Erfüllung von gemeinschaftlichen Wohngeld- und anderen Zahlungsansprüchen die Entziehung des Eigentums grundsätzlich rechtfertigte.
Trotzdem hob der Senat die getroffenen Vorentscheidungen auf. Warum? Der Bundesgerichtshof hielt eine Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem zahlungsträgen Wohnungseigentümer nur dann für die Gemeinschaft als unzumutbar, wenn die Gemeinschaft ihn vor der Beschlussfassung zur anstehenden Entziehung hinreichend abgemahnt habe. Dies hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft versäumt. Die Klagen auf Zahlung der einzelnen Rückstände reichten für eine Abmahnung nicht aus.
Das Wohnungseigentümergesetz setzt dem reinen Wortlaut der einschlägigen Vorschrift zum Entzug des Eigentums nach keine Abmahnung voraus. Die gefundene Entscheidung verdeutlicht daher nur allzu gut, dass der Laie allein bei Lektüre des Gesetzestextes überfordert ist, ohne die hinter der Regelung stehende Dogmatik oder die einschlägig hierzu erschienene Rechtssprechung zu kennen.
Bei derart komplexen Sach- und Rechtsfragen mit großer Tragweite sollte demnach zunächst immer der Rechtsrat eines fachkundigen Rechtsanwalts eingeholt werden.
BGH, Urteil vom 19.01.2007, Az.: V ZR 26/06
Tags: ansprüche, entziehung, verlust des eigentums
Wann die Teilnahme eines Rechtsanwalts in einer Eigentümerversammlung zulässig ist, entschied das Oberlandesgericht in Köln im Sommer 2009. Innerhalb einer Eigentümergemeinschaft waren wiederholt Beschlüsse zur Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen durch das Gericht für ungültig erklärt worden. Deshalb sollte ein Finanzierungsbeschluss für eine Sanierungsmaßnahme erneut gefasst werden. Da die Verteilung der Sanierungskosten sich äußerst komplex und schwierig darstellte, hatte der Versammlungsleiter einen Rechtsanwalt gebeten, an der Versammlung teilzunehmen. Dieser sollte die anwesenden Eigentümer rechtlich beraten und bei der Formulierung des Beschlussantrags behilflich sein. Der später gefasste Finanzierungsbeschluss wurde dann jedoch von einer Eigentümerin mit der Begründung angefochten, der Rechtsanwalt sei nicht berechtigt gewesen, an der Versammlung teilzunehmen.
Ohne Erfolg! Die Teilnahme des Rechtsanwalts an der Versammlung verstößt nicht gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung. Streitigkeiten sollen die Eigentümer zwar unter sich austragen. Im Einzelfall kann jedoch der Verwalter einen Rechtsanwalt als Berater heranziehen, sofern dies im Interesse der Gesamtheit der Eigentümer geschieht. Es darf kein konkreter Interessenkonflikt zwischen einem einzelnen Eigentümer und der Eigentümergemeinschaft vorhanden sein. Es ist lediglich notwendig, dass eine Beratung erforderlich ist und diese allen anwesenden Eigentümern dienlich ist (OLG Köln, Beschluss v. 22.06.2009, Az. 16 Wx 266/07).
Tags: eigentümerversammlung, nicht öffentlich, rechtsanwalt
Verwalter kann Adressat einer Ordnungsverfügung sein
Ob einem Hausverwalter anstelle der Eigentümergemeinschaft eine Ordnungsverfügung zugestellt werden kann, beschäftigte das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalens im April 2009. Wohnungseigentümer hatten im Treppenhaus der Wohnanlage Einrichtungsgegenstände wie mobile Heizkörper, Teppiche, Garderoben, Schirmständer und Kommoden abgestellt. Deren Beseitigung forderte die kommunale Ordnungsbehörde nun vom Hausverwalter. Dieser wehrte sich gegen seine Inanspruchnahme mit dem Argument, dass er die betreffenden Gegenstände nicht im Treppenhaus abgestellt habe.
Die Richter entschieden jedoch anders. Denn gemäß Wohnungseigentumsgesetz kann ein Verwalter von einer Ordnungsbehörde anstelle der Eigentümergemeinschaft in Anspruch genommen werden (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Darüber hinaus ist ein Verwalter auch im Namen der Gemeinschaft mit Wirkung für und gegen sie berechtigt, laufende Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung zu treffen (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr.3 WEG). Dies umfasst auch die Beseitigung einer Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung. Da die aufgestellten Gegenstände den Fluchtweg verstellten, ist unerheblich, ob sie brennbar sind oder nicht (OVG NRW, Beschluss v. 15.04.2009, Az. 10 B 304/09).
Tags: haftung, instandhaltung, öffentliche sicherheit, sicherheit, verwalterpflicht
Einbau eines Blockheizkraftwerks keine modernisierende Instandsetzung
Welche Mehrheiten für einen Beschluss über den Einbau eines Blockheizkraftwerks erforderlich sind, hatte das Landgericht Koblenz in einem aktuellen Urteil zu entscheiden. In einer Wohnanlage sollte eine 37 Jahre alte Ölzentralheizung ersetzt werden. Auf einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich eine Heizung mit Gas-Brennwertkessel und Blockheizkraftwerk zu installieren. Dieser Beschluss wurde von einem Eigentümer gerichtlich angefochten. Er war der Ansicht, dass der Beschluss einstimmig hätte gefasst werden müssen, weil es sich nicht nur lediglich um eine Modernisierung handelte.
Die Richter in Koblenz bestätigten die Auffassung des klagenden Wohnungseigentümers. Der Beschluss entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er nur einstimmig gefasst werden konnte. Die Ersetzung des veralteten Ölkessels durch einen modernen Gas-Brennwertkessel ist zwar als eine modernisierende Instandsetzung anzusehen, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden konnte. Der geplante Einbau des Blockheizkraftwerks stellt hingegen keine modernisierende Instandsetzung dar, sondern eine bauliche Erneuerung, die einstimmig hätte beschlossen werden müssen (LG Koblenz, Urteil v. 26.05.2009, Az. 2 S 52/09).
Tags: blockheizkraftwerk, einbau, heizung, modernisierende instandsetzung
Wohnungseigentümer kann alleine für gemeinschaftliche Abwassergebühren in Anspruch genommen werden
Ein Wohnungseigentümer war von der Gemeinde auf Zahlung der Abwassergebühren für das gemeinschaftliche Grundstück der Wohnanlage in Anspruch genommen worden. Er verweigerte jedoch die Zahlung und reichte Klage beim zuständigen Gericht ein.
Das Oberverwaltungsgericht Sachsen-Anhalt wies die Klage ab. Das Gericht entschied, dass alle Wohnungseigentümer für die vollen, auf das gemeinschaftliche Grundstück entfallenden Abwassergebühren alleine haften, wenn die kommunale Satzung hinsichtlich der Gebührenschuld nicht an die tatsächliche Nutzung des Grundstücks, sondern an das Eigentum anknüpft. In diesem Fall war die Gemeinde nach ihrer Gebührensatzung sogar berechtigt, irgendeinen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner für die grundstücksbezogenen Abwassergebühren heranzuziehen (OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss v. 05.03.2009, Az. 4 M 448/08).
Tags: abwassergebühren, anspruch, eigentümer, haftung
Verkäufer hat bei Asbest umfassende Aufklärungspflicht
Im Oktober 2006 schlossen die Parteien einen Kaufvertrag über ein Wohngebäude, in dem die Gewährleistung für Fehler und Mängel ausgeschlossen wurde. Das Gebäude war 1980 in Fertigbauweise errichtet worden und dem Verkäufer war bekannt, dass in der Fassade Asbestzement-Platten verwendet worden waren. Dies teilte er dem Käufer jedoch nicht mit. Nachdem der Käufer von der Verwendung von Asbest erfuhr, forderte er den Verkäufer auf die Fassade zu sanieren. Da der Verkäufer sich weigerte, verklagte ihn der Käufer auf Schadensersatz in Höhe von 38.455 EUR. Zudem sollte das Gericht feststellen, dass der Verkäufer zum Ersatz weiterer zukünftiger Sanierungskosten verpflichtet ist.
Die Klage dürfte Erfolg haben! Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass es bei der Frage, ob ein Mangel einer verkauften Immobilie vorliegt, auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags ankommt . Ein Mangel liegt vor, wenn die ernstzunehmende Gefahr besteht, dass Baustoffe mit einem erheblichen gesundheitsgefährdenden Potenzial im Rahmen der Nutzung austreten können. Bei einem Wohngebäude ist dies der Fall, wenn bei Renovierungs- oder Umbauarbeiten Gesundheitsschäden nicht ausgeschlossen werden können. Insoweit musste der Verkäufer den Käufer über das Vorhandensein von Asbest aufklären. Der BGH verwies den Rechtsstreit jedoch zunächst an das vorinstanzliche Gericht zurück, weil noch zu klären war, ob der Verkäufer den Käufer über die Verwendung des Asbests sogar arglistig getäuscht hatte (BGH, Urteil v. 27.03.2009, Az. V ZR 30/08).
Tags: asbest, aufklärungspflicht, fassade, haftung, verkäufer
Verwalter haftet nicht in jedem Fall bei unterlassener Sanierung
Ob ein Hausverwalter haftbar gemacht werden kann, wenn eine Sanierung nicht durchgeführt wird, hatte das Oberlandesgericht in Frankfurt im Mai 2009 zu entscheiden. Ein Wohnungseigentümer klagte vor Gericht gegen den Verwalter Schadensersatz ein, weil er seine früher vermietete Eigentumswohnung nach Kündigung des Mieters nicht mehr vermieten konnte. Insgesamt war die Wohnung wegen eines Nässeschadens in der Zeit von Juli 2002 bis Februar 2004 unbewohnt. Diese Nässeprobleme bestanden in der Wohnanlage bereits seit 1985. Beschlüsse zu Sanierungsvorschlägen wurden aber erst auf einer Eigentümerversammlung 2002 gefasst. Im Jahr 2003 wurde als Ursache der Nässeschäden ein innen liegendes Regenrohrwasser ermittelt und repariert.
Das Gericht lehnte einen Schadensersatzanspruch des Vermieters ab. Der Eigentümergemeinschaft waren die Nässeprobleme seit 1985 bekannt. Dennoch hatten die Wohnungseigentümer über Jahre keine Beschlüsse gefasst, um die Mängel zu beheben. Für die Haftung des Verwalters kommt es auf eine konkrete Pflichtverletzung an. Diese war nicht gegeben, denn der Verwalter konnte keine Aufträge für Reparaturmaßnahmen erteilen, da die Eigentümer keine geeigneten Beschlüsse zur Mängelbeseitigung fassten (OLG Frankfurt, Beschluss v. 28.05.2009, Az. 20 W 115/06).
Tags: haftung, sanierung, verwalter eigentumswohnung
Sanierungsbeschluss kann durch Zweitbeschluss eingeschränkt werden
Dass Wohnungseigentümer aus einem Sanierungsbeschluss keine Rechte herleiten können, wenn dieser durch einen abändernden Zweitbeschluss eingeschränkt wurde, entschied das Landgericht in Kiel Anfang 2009. 1996 fasste eine Eigentümergemeinschaft den Beschluss, dass Schäden am Mauerwerk der Wohnanlage durch Aufbringen eines Wärmedämmverbundsystems behoben werden sollten. In dem Beschluss wurden sämtliche Außenwände des sechsgeschossigen Wohnblocks mit 48 Eigentumswohnungen benannt. Bis zum Jahre 2003 erfolgte zwar eine Sanierung, jedoch wurden nicht alle Außenwände instand gesetzt. Dennoch beschlossen die Eigentümer nun, die Sanierung zu beenden. Diesen Zweitbeschluss fochten mehrere Eigentümer an.
Die Anfechtung hatte jedoch keinen Erfolg. Das Gericht führte in seiner Urteilsbegründung aus, dass der Erstbeschluss aus dem Jahr 2003 über die Sanierung sämtlicher Außenwände später durch den zulässigen Zweitbeschluss beschränkt worden war. Dieser Beschluss verstieß auch nicht gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, da nach Abschluss der teilweisen Sanierung keine technische Notwendigkeit für weitere Instandsetzungen vorlag (LG Kiel, Beschluss v. 22.01.2009, Az. 3 T 488/05).
Tags: beschluss, eingeschränkt, haftung, sanierung, zweitbeschluss
Anspruch auf Unterlassung bei Infraschall wegen Gesundheitsgefährdung ?
Ob Infraschall die Gesundheit beeinträchtigen und folglich eine Unterlassung der Aussendung dieser Schwingungen eingeklagt werden kann, hatte das Oberlandesgericht Rostock in einem Urteil zu entscheiden. Eigentümer eines Wohnhauses verlangten von ihrem Nachbarn, der ein Heizhaus betreibt, die Einstellung des Betriebs der Anlage. Hintergrund war, dass von dem Heizhaus niederfrequente Schwingungen, sogenannter Infraschall, ausging. Die Eigentümer des benachbarten Wohnhauses behaupteten nun, dass bei ihnen durch den Infraschall Gesundheitsbeeinträchtigungen wie Kopfschmerzen und Schlafstörungen verursacht würden.
Die Richter in Rostock sahen eine Betriebseinstellung als nicht gerechtfertigt an. Im Rahmen einer Ortsbesichtigung konnte keine wesentliche Belastung des nachbarlichen Wohnhauses ermittelt werden. Darüber hinaus ist es nicht erwiesen, dass Infraschall gesundheitsschädlich ist. Für Infraschall gibt es für die meisten Frequenzbereiche keine Richtwerte, bei deren Überschreitung eine Gesundheitsbeeinträchtigung zu unterstellen ist. Eine solche konnten die Eigentümer des Wohnhauses somit nicht nachweisen (OLG Rostock, Urteil v. 13.05.2009, Az. 3 U 3/08).
Tags: anspruch, gesundheitgefährdung, haftung, infraschall, unterlassung
Nur Kosten eines vom Verwalter beauftragten Anwalts erstattungsfähig
Welche Anwaltskosten zu erstatten sind, wenn sich Wohnungseigentümer durch mehrere Anwälte vertreten lassen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Juli 2009. Bei der Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen durch einen Wohnungseigentümer muss die Anfechtungsklage zwingend gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet werden. Diese lassen sich dann durch einen vom Verwalter beauftragten Anwalt vertreten. Jeder einzelne Eigentümer kann sich aber auch einen eigenen Anwalt nehmen. Da im entschiedenen Fall mehrere Anwälte für die Eigentümer tätig waren, stellte sich später die Frage, ob der im Gerichtsverfahren unterlegene Wohnungseigentümer auch diese Kosten ersetzen musste. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht vor, dass grundsätzlich nur die Kosten eines für alle Wohnungseigentümer tätigen Rechtsanwalts erstattungsfähig sind (§ 50 WEG).
Der BGH urteilte nun, dass nur die Kosten des vom Verwalter beauftragten Anwalts zu erstatten sind. Eine Ausnahme gilt nur, wenn eine Vertretung durch mehrere Anwälte geboten ist. Grund hierfür ist, dass der Verwalter gemäß WEG befugt ist, ein Anfechtungsverfahren im Namen aller Wohnungseigentümer zu führen (§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Wohnungseigentümer, die einen weiteren Anwalt beauftragen, können daher nicht mit einer Kostenerstattung rechnen (BGH, Beschluss v. 16.07.2009, Az. V ZB 11/09).
Tags: anwaltskosten, erstattungsfähig, haftung, kosten, verwalter
Sondernutzungsrecht kann für Notfälle eingeschränkt werden
Ein Gerichtsverfahren vor dem Oberlandesgericht Hamm beschäftigte sich mit der Frage, unter welchen Bedingungen ein Sondernutzungsrecht eingeschränkt werden kann. Im verhandelten Fall befand sich vor der Penthouse-Wohnung eines Wohnungseigentümers eine Brücke, die zwei Treppenhäuser verbindet. Der Eigentümer der Penthouse-Wohnung hatte an der Brücke ein Sondernutzungsrecht. Links und rechts von der Brücke befanden sich jeweils Türen zu den Treppenhäusern, zu denen nur der Eigentümer der Penthouse-Wohnung einen Schlüssel hatte. Im Januar 2007 wurde nun in einer Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen, dass jeder Wohnungseigentümer zukünftig einen passenden Schlüssel haben sollte, weil beide Türen auch als Fluchttüren in Notfällen dienten. Gegen diese Einschränkung seines Sondernutzungsrechts ging der Penthouse-Besitzer nun vor Gericht.
Die Richter in Hamm entschieden, dass Wohnungseigentümer grundsätzlich ein Sondernutzungsrecht nachträglich einschränken können, damit eine Sondernutzungsfläche als Fluchtweg genutzt werden kann. Gemäß einer gesetzlichen Gebrauchsregelung (§ 15 Abs. 2 WEG) können Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit über den Gebrauch sondergenutzter Gebäudeteile des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen. Ein Sondernutzungsrecht berechtigt den Rechtsinhaber nur, andere Wohnungseigentümer von dem Gebrauch auszuschließen. Der Eigentümergemeinschaft wird dadurch aber nicht das Recht genommen, den allgemeinen Gebrauch des Sondernutzungsrechts zu regeln. Mitbenutzungsrechte können sich entsprechend aufgrund des im WEG geregelten Gebots zur Rücksichtnahme ergeben (§ 14 Nr. 1 WEG). Zwar darf der Eigentümer der Penthouse-Wohnung die Brücke wegen seines Sondernutzungsrechts grundsätzlich allein nutzen. Da die Sondernutzungsfläche aber als Fluchtweg geeignet ist, war die Eigentümergemeinschaft berechtigt, das Sondernutzungsrecht für Notfälle einzuschränken (OLG Hamm, Beschluss v. 03.08.2009, Az. I-15 Wx 288/08).
Tags: eigentümer, notfall, sondernutzungsrecht
Aufhebung von Sondernutzungsrechten nur mit Zustimmung von Grundpfandgläubigern
Ob für die Aufhebung von Sondernutzungsrechten im Grundbuch eingetragene Grundpfandgläubiger ihre Zustimmung erteilen müssen, beschäftigte das Münchener Oberlandesgericht im Mai 2009. 26 Jahre nach der Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage vereinbarte die Eigentümergemeinschaft, die Teilungserklärung zu ändern und ursprünglich genehmigte Sondernutzungsrechte aufzuheben. Die Wohnungseigentumsanlage war mit Grundschulden und Hypotheken belastet. Das Grundbuchamt weigerte sich, die neue Vereinbarung ohne Genehmigung der Grundpfandgläubiger in das Grundbuch einzutragen. Die Eigentümergemeinschaft reichte hiergegen Beschwerde bei Gericht ein.
Ohne Erfolg! Denn die Zustimmungspflicht von im Grundbuch eingetragenen Grundpfandgläubigern ist im WEG eindeutig geregelt (§ 5 Abs. 4 WEG). Diese ist nämlich stets erforderlich, wenn Sondernutzungsrechte aufgehoben, geändert oder übertragen werden. Nur bei der Begründung von Sondernutzungsrechten ist ausnahmsweise eine Zustimmung der Grundpfandgläubiger nicht erforderlich (OLG München, Beschluss v. 19.05.2009, Az. 34 Wx 36/09).
Tags: aufhebung, eigentümer, grundpfandgläubiger, sondernutzungsrechte, zustimmung
Neuer Eigentümer muss rechtswidrige Einbauten seines Vorgängers beseitigen
Das Oberlandesgericht in Düsseldorf beschäftigte sich in einer Streitsache damit, ob eine Eigentümergemeinschaft auch vom Käufer einer Eigentumswohnung die Beseitigung von rechtswidrig errichteten Trennwänden und Decken verlangen kann. Ein Wohnungseigentümer hatte ein Sondernutzungsrecht am Dachboden über seiner Wohnung. Ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer baute er den Dachboden zu einer Wohnung aus. Daraufhin erreichte die Eigentümergemeinschaft per gerichtlichem Urteil, dass der Eigentümer zur Beseitigung der rechtswidrigen Umbauten verpflichtet wurde. Der verklagte Eigentümer kam der gerichtlichen Verfügung jedoch nur zum Teil nach und verkaufte zwischenzeitlich seine Wohnung. Nun verlangte die Eigentümergemeinschaft von dem Käufer, dass er die restlichen Trennwände und Decken entfernen solle, was dieser verweigerte.
Die Richter entschieden aber zugunsten der Eigentümergemeinschaft. Der neue Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die Beseitigung der rechtswidrig gezogenen Decken und Trennwände zumindest zu dulden. Der Käufer hatte den rechtswidrigen Zustand zwar nicht geschaffen, ihn aber aufrechterhalten. Diese Duldungspflicht ergibt sich aus § 15 Abs. 3 WEG und dem Grundsatz von Treu und Glauben (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 09.04.2008, Az. 3 Wx 3/08).
Tags: haftung, vorgänger
Benutzung eines nachbarlichen Regenablaufs nicht durchsetzbar
Wann einem Grundstückseigner zuzumuten ist, selbst für die Ableitung seines Abwassers zu sorgen, entschieden die Richter des Karlsruher Oberlandesgerichts in einem Urteil. Zwei benachbarte Grundstückseigentümer stritten über die Benutzung einer Regenwasserableitung. Die Grundstücksgrenze verlief in der Mitte einer Hofeinfahrt und durch einen gemeinsamen Hof. Quer über den Hof verlief eine Rinne, mit der das Regenwasser in den nahe gelegenen Bach abgeleitet wurde. Einer der beiden Nachbarn verschloss eines Tages die Rinne. Der andere Grundstückseigner verlangte, dass der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt wird. Da sein Nachbar sich weigerte, zog er vor Gericht.
Seine Klage hatte jedoch keinen Erfolg. Er hatte nach Ansicht des Oberlandesgerichts in Karlsruhe keinen Anspruch darauf, das auf seinem Grundstück abfließende Regenwasser teilweise über die Regenrinne auf dem Nachbargrundstück abzuleiten. Aus dem Nachbarrecht kann sich zwar ein Anschlussrecht ergeben. Dies greift jedoch nur, wenn ohne Benutzung eines fremden Grundstücks ein Abfluss von Abwasser nicht oder nur unter erheblichen Aufwendungen erfolgen kann. Dem Kläger war jedoch zuzumuten, eine eigene Ableitung zu schaffen (OLG Karlsruhe, Urteil v. 28.05.2008, Az. 6 U 149/06).
Tags: grundstückseigner, nachbarschaft, nachbarschaftsrecht, nutzung, regenlauf
Versicherung auch für Schäden während einer Renovierung ersatzpflichtig
Ob für einen Schadensfall, der während einer Renovierung eintritt, auch Versicherungsschutz besteht, entschied das Oberlandesgericht in Jena. In der Küche eines Wohnhauses entstand wegen eines Rohrbruchs ein erheblicher Feuchtigkeitsschaden. Der Hauseigentümer verlangte von seiner Versicherung die Erstattung der Sanierungskosten von insgesamt 23.957 Euro. Die Versicherung wandte ein, dass der Schaden nur deshalb ein erhebliches Ausmaß erreicht habe, weil die Hausbewohner zum Zeitpunkt des Rohrbruchs wegen einer Renovierung nicht anwesend waren und der Schaden deshalb zunächst unbemerkt blieb. Außerdem verweigerte die Versicherung die Zahlung, da der geschädigte Gebäudeteil wegen der Renovierung leer geräumt und ungenutzt war und entsprechend der versicherungsvertraglichen Bedingungen täglich hätte kontrolliert werden müssen.
Das Gericht entschied, dass die Versicherung zum Ausgleich des Schadens verpflichtet ist. Denn: Auch wenn der Gebäudeteil zum Zeitpunkt der Renovierung ausgeräumt und nicht zu Wohnzwecken benutzt wurde, verliert damit nicht das gesamte, weiterhin bewohnte Gebäude seinen Nutzungszweck (OLG Jena, Urteil v. 10.09.2008, Az. 4 U 637/07).
Tags: ersatzpflichtig, haftung, renovierung, schaden, versicherung
Wie hoch ist der Streitwert für einen Antrag auf Abberufung des Verwalters ?
Diese Frage beschäftigte das Landgericht München I im Juni 2009 anlässlich eines Rechtsstreits. Ein Wohnungseigentümer beantragte vor Gericht die Entlassung des Verwalters und die Aufhebung des Verwaltervertrags. Da die Eigentümergemeinschaft später in einer ihrer Versammlungen die Weiterbestellung des Verwalters beschloss, wurde der Rechtsstreit einvernehmlich für erledigt erklärt. Das Gericht hatte anschließend noch den Streitwert zu bestimmen.
Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass der Streitwert für einen Antrag auf Abberufung eines Verwalters nach § 49a Gerichtskostengesetz (GKG) im Regelfall 50% des Verwalterhonorars der Restlaufzeit des Verwaltervertrags beträgt (LG München I, Beschluss v. 03.06.2009, Az. 1 T 499/09).
Tags: abberufung, streitwert, verwaltergebühr
Bei grober Fahrlässigkeit muss unzulässige bauliche Veränderung beseitigt werden
Unter welchen Umständen ein Grundstücksnachbar eine auch ihn betreffende unzulässige bauliche Veränderung dulden muss oder nicht, entschied das Landgericht in Mainz im Mai diesen Jahres. Bei der Errichtung eines Einfamilienhauses wurde die zu zwei Grundstücken gehörende Hofeinfahrt zum Teil überbaut und dadurch verkleinert. Nach Vollendung des Bauwerks verlangte der Eigentümer des angrenzenden Grundstücks von seinem Nachbarn die Beseitigung des Überbaus. Der Bauherr wandte hiergegen ein, dass der Nachbar seine Einwendungen bis zur Fertigstellung nicht geltend gemacht habe.
Dennoch hatte die Beseitigungsklage Erfolg. Der Nachbar war nicht zur Duldung des Überbaus verpflichtet, weil der Bauherr nicht nur leicht fahrlässig gehandelt hatte. Da dem Bauherrn als Miteigentümer bekannt war, wo die Hofeinfahrt verlief, hatte er zumindest grob fahrlässig gehandelt und musste den widerrechtlichen Überbau beseitigen (LG Mainz, Urteil v. 26.05.2009, Az. 2 O 310/07).
Tags: bauliche veränderung, fahrlässigkeit, haftung
Mangelhafte Sanierung: Hausverwalter haftet bei vorzeitiger Zahlung
Das Oberlandesgericht in Frankfurt hatte Anfang des Jahres darüber zu entscheiden, ob ein Verwalter schadensersatzpflichtig ist, wenn er nach einer mangelhaften Sanierung die Forderung der Baufirma bezahlt. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss am 06.06.1995 die Sanierung eines Parkdecks. Die Baumaßnahme sollte in zwei Abschnitten durchgeführt werden und ungefähr 338.000 DM kosten. Bereits nach dem ersten Bauabschnitt wurden neue Rissbildungen festgestellt. Die Baufirma stellte der Eigentümergemeinschaft dennoch 152.099,99 DM in Rechnung, die vom Verwalter ohne Einwand bezahlt wurden. Die Eigentümergemeinschaft nahm später den Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch. Dieser rechtfertigte die übereilte Zahlung damit, dass der Bauleiter bereits den zweiten Bauabschnitt freigegeben hatte. Die Baufirma war inzwischen insolvent.
Das zuständige Gericht kam zu dem Ergebnis, dass der Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter gerechtfertigt war. Demzufolge darf der Verwalter grundsätzlich Zahlungen auf Gemeinschaftaufträge leisten. Zur Abwendung von Nachteilen für die Gemeinschaft muss er jedoch gegebenenfalls Mängelrügen erheben und Zurückbehaltungsrechte bei mangelbehafteten Leistungen geltend machen. Der Verwalter steht grundsätzlich an Stelle der Wohnungseigentümer und nimmt in deren Interesse Aufgaben gegenüber den ausführenden Firmen wahr. Nach Meinung des Gerichts macht sich der Verwalter haftbar, wenn er für erkennbar mangelhafte Werkleistungen Zahlungen erbringt und dadurch später Gewährleistungsansprüche gegen den Werkunternehmer nicht durchsetzbar sind (OLG Frankfurt, Beschluss v. 10.02.2009, Az. 20 W 356/07).
Tags: haftung, Sanierung
Sonderumlage: Zahlungspflicht auch für spätere Neueigentümer
Ob ein Wohnungseigentümer an einer Sonderumlage zu beteiligen ist, wenn diese vor seinem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft beschlossen wurde, beschäftigte die Richter des Landgerichts Saarbrücken im Mai 2009. Ein Wohnungseigentümer hatte im Mai 2004 in einer Zwangsversteigerung eine Eigentumswohnung erworben. Die Eigentümergemeinschaft hatte jedoch bereits im Dezember 2003 beschlossen, dass alle Eigentümer ab Januar 2004 Ratenzahlungen für eine Sonderumlage in Höhe von insgesamt 15.000 Euro leisten müssen, unter anderem für den Kauf von Heizöl. Der hinzugekommene Eigentümer verweigerte die Zahlung. Die Eigentümergemeinschaft verklagte ihn nun auf Zahlung des auf ihn für den Zeitraum von Juni 2004 bis Dezember 2007 entfallenden Anteils an dieser Sonderumlage in Höhe von 2.040,77 Euro. Der verklagte Eigentümer war der Auffassung, dass er durch den Beschluss zu Unrecht mit Schulden früherer Eigentümer belastet wird.
Das Gericht entschied zugunsten der Eigentümergemeinschaft. Ihr Beschluss ist für den neuen Eigentümer als Sondernachfolger des früheren Eigentümers verbindlich und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Er belastet ihn nicht ungerecht, da er vor der Ersteigerung der Eigentumswohnung die Möglichkeit hatte, sich beim Verwalter nach verbindlichen Beschlüssen zu erkundigen. Die Richter in Saarbrücken meinten außerdem, dass auch der Erwerber Nutzen aus den erbrachten Zahlungen zieht, insbesondere hinsichtlich des gekauften Heizöls (LG Saarbrücken, Urteil v. 27.05.2009, Az. 5 S 26/08).
Sonderumlage bei Eigentumswechsel trifft den neuen Wohnungseigentümer
Bei einer vor Eigentumswechsel beschlossenen, aber erst nach Eigentumswechsel fälligen Sonderumlage trifft den neuen Wohnungseigentümer eine Zahlungspflicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Dies entschied in Übereinstimmung mit der herrschenden Meinung das OLG Karlsruhe.
Im entschiedenen Fall hatte der Verkäufer den Käufer zwar nicht hierauf hingewiesen, dieser hätte sich jedoch über die Beschlusslage beim Verwalter informieren können.
Oberlandesgericht Karlsruhe Az. 14 Wx 82/03 Beschluss vom 17.11.2004
Tags: haftung, neueigentümer, sonderumlage, zahlungpflicht
Beschluss über bauliche Veränderungen ist nur anfechtbar
Das Bayerische Oberlandesgericht (BayObLG) hat in Übereinstimmung mit der herrschenden Meinung entschieden, dass ein Eigentümerbeschluss, der bauliche Veränderungen zum Gegenstand hat, nicht wegen absoluter Unzuständigkeit der Wohnungseigentümer zur Beschlussfassung nichtig ist.
Die Eigentümergemeinschaft hatte vorliegend auf einer Wohnungseigentümerversammlung eine Verglasung der in der Wohnanlage vorhandenen Aufzüge beschlossen. Ein Wohnungseigentümer ist der Auffassung, dass es sich bei dieser Verglasung um eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt. Da aber die Zustimmung eines jeden Wohnungseigentümers bei baulichen Veränderungen erforderlich sei, fehle der Eigentümergemeinschaft die erforderliche Beschlusskompetenz, der auf der Eigentümerversammlung gefasste Beschluss sei daher nichtig.
Dies sah das Bayerische Oberlandesgericht anders. Zwar kann eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die über eine ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgeht, grundsätzlich nicht mit Mehrheit der Stimmen von den Wohnungseigentümern beschlossen werden. Dies gilt für alle die Fälle, in denen die Wohnungseigentümer über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Bayerisches Oberlandesgericht Az. 2Z BR 227/03 Beschluss v. 15.1.2004
Tags: anfechtung, bauliche veränderung
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann mehrheitlich beschließen, dass Kaltwasserkosten künftig verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Das gilt jedenfalls immer dann, wenn in der Teilungserklärung Regelungen über die Anschaffung und Installation der Wohnungswasserzähler fehlen. Bei dem Einbau der Kaltwasserzähler handelt es sich auch nicht um eine bauliche Veränderung. Vielmehr entspricht der Beschluss über den Einbau der Wasserzähler und die verbrauchsabhängige Abrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung. Und dafür reicht stets ein Mehrheitsbeschluss.
Die Installation der Messvorrichtungen dient der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, weil verhindert wird, dass der Einzelne mit den Verbrauchskosten anderer Eigentümer belastet wird. Die Gemeinschaft wird durch die Installation der Wohnungswasserzähler erst in die Lage versetzt, die Kaltwasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen und dem jeweiligen Wohnungseigentum zuzuordnen. Die entsprechenden Aufwendungen dafür, die zur Abgrenzung von den Wasserverbrauchskosten des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums notwendig sind, dienen daher dem gemeinschaftlichen Interesse aller Eigentümer und unterfallen den Verwaltungskosten im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG, die nach dem Verhältnis der Wohnungseigentumsanteile von der Gesamtheit der Wohnungseigentümer aufgebracht werden müssen.
Oberlandesgericht Hamburg Az. 2 Wx 73/01 Beschluß v. 30.12.2003
Tags: bauliche veränderung, wasseruhr, wasserzähler
Kostenverteilung bei Gartensondernutzungsflächen, Baumbeseitigung kann zu Lasten aller Eigentümer gehen
Die Kosten der Beseitigung eines auf einer Sondernutzungsfläche stehenden Baumes, der ein angrenzendes Garagengebäude beeinträchtigt bzw. beschädigt, muss der Sondernutzungsberechtigte nicht allein tragen. Dies gilt unabhängig davon, dass er nach der Teilungserklärung die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der Sondernutzungsfläche tragen soll.
Einem Wohnungseigentümer war gemäß Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht an den gesamten hinter der Wohnung liegenden Gartenflächen gegen Übernahme der Instandhaltungskosten eingeräumt. Nachdem eine auf der Sondernutzungsfläche stehende Pappel zu Beeinträchtigungen der Nutzung einer einem anderen Wohnungseigentümer gehörenden Garage geführt hatte, hatte der Garageneigentümer nach Einholung einer städtischen Genehmigung zum Fällen die übrigen Wohnungseigentümer um deren Zustimmung zu dieser Maßnahme gebeten. Gleichzeitig hatte er die Miteigentümer um deren Kostenbeteiligung zum Fällen der Pappel und der Ersatzbepflanzung gebeten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft lehnte das Fällen der Pappel ab. Sie beschloss weiter, sich auch an den Kosten einer zwangsweisen Beseitigung nicht beteiligen zu wollen und lehnte auch eine Übernahme der Kosten für die Beseitigung der an der Garage entstanden Schäden ab. Die Kosten für die Beseitigung der Pappel habe gemäß Teilungserklärung allein der Sondernutzungsberechtigte zu tragen.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf sah dies anders. Sowohl die Garage als auch das Grundstück, auf dem die Pappel stehe, sei gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümer. Das in der Teilungserklärung eingeräumte Sondernutzungsrecht an dem Garten verleihe diesem Teil des Grundstücks nicht die Qualität von Sondereigentum, mit dem der Betreffende nach Belieben verfahren könne. Grundsätzlich sei die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Sache der Wohnungseigentümer. Das Einräumen einer Sondernutzung sei hiervon unabhängig. Auch wenn der Sondernutzungsberechtigte den Garten frei nutzen könne, schließe dies die Verwaltung durch die Gemeinschaft nicht aus. Das Fällen der Pappel sei eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung. Wegen ihrer Bedeutung für das gemeinschaftliche Eigentum könne eine Entscheidung darüber nur von den Wohnungseigentümern in Ausübung ihrer gemeinschaftlichen Verwaltung getroffen werden. Entsprechend seien die Kosten für das Fällen des Baumes und zur Beseitigung der durch die Baumwurzeln entstandenen Schäden von allen Eigentümern gemeinsam zu tragen.
Da zudem im vorliegenden Fall die Pappel bereits bei der Begründung des Wohnungseigentums vorhanden war, fallen die Kosten für die Beseitigung und die Ersatzbepflanzung nicht unter die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, die nach der vorliegenden Teilungserklärung allein von dem Sondernutzungsberechtigten zu tragen sind.
Oberlandesgericht Düsseldorf Az. I-3 Wx 227/03 Beschluss vom 17. Oktober 2003
Tags: baumbeseitigung, fällen eines baumes, sondernutzung
Wohnungseigentümer kann nicht durch Mehrheitsbeschluss zur tätigen Mithilfe herangezogen werden
Ein einzelner Wohnungseigentümer kann jedenfalls dann nicht durch Mehrheitsbeschluss zur tätigen Mithilfe herangezogen werden, wenn er die ihm aufgegebene Arbeit nicht sachgerecht oder nur mit nicht vertretbarem Aufwand ausführen kann. So das Oberlandesgericht Düsseldorf in seinem Beschluss vom 15.10.2003.
In der aus zwei Mitgliedern bestehenden Eigentümergemeinschaft wurde mit der Stimme des Mehrheitseigentümers beschlossen, dass die Reinigung der Dachrinnen, die Wartung der Rückstausicherung, der Wechsel defekter Glühbirnen und die Reinigung der Einfahrt jeweils im jährlichen Wechsel von einem der Wohnungseigentümer ausgeführt werden sollte. Auf entsprechende Anfechtung des anderen Wohnungseigentümers hin wurde dieser Beschluss für ungültig erklärt. Ob ein Wohnungseigentümer durch einen Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden kann, bestimmte Instandhaltungsmaßnahmen persönlich zu erbringen oder auf seine Kosten durch Dritte erbringen zu lassen, ist umstritten.
Überwiegend für zulässig wird es erachtet, Reinigungsarbeiten in beschränktem Umfang - wie zum Beispiel das Reinigen des Treppenhauses - die in vergleichbaren Miethäusern ebenfalls in der Regel von Mietern erledigt werden, den Wohnungseigentümern auch durch Mehrheitsbeschluss zu übertragen. Denn eine solche Regelung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Übertragung der Reinigung der Hofeinfahrt wie auch die Übertragung der übrigen in dem Beschluss aufgeführten Arbeiten verstößt jedoch gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung, da es sich um Tätigkeiten handelt, die in den Pflichtenkreis des Verwalters gehören.
Oberlandesgericht Düsseldorf AZ.: I-3 Wx 225/03 Beschluss v. 15.10.2003
Tags: anspruch, ansprüche, mithilfe
Keine rechtsverbindliche Auferlegung der Verantwortlichkeit aller Wohnungseigentümer für Winterdienst und Gartenarbeit durch Mehrheitsbeschluss, Hausordnung kann nicht alles verbieten
Unzulässige Regelungen in der Hausordnung der WEG1. Ein Wohnungseigentümer kann die Festschreibung einer bestimmten von ihm favorisierten Lärmschutzmaßnahme in der Hausordnung (Geschlossenhalten des Kellerfensters) von der Gemeinschaft nicht verlangen.
Eine Hausordnung, wonach das sichtbare Aufhängen und Auslegen von Wäsche, Betten usw. auf Balkonen, Terrasse, im Gartenbereich und in den Fenstern usw. für unzulässig erklärt wird, kann nicht als Regelung des ordnungsgemäßen Gebrauchs mit Stimmenmehrheit beschlossen werden.
Die Regelung in der mehrheitlich beschlossenen Hausordnung, wonach die Gestaltung (inklusive Aufstellen von Möbeln) des Treppenabsatzes eine Etage tiefer unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer den Bewohnern der jeweiligen Etage obliegt, unterfällt nicht der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft für Gebrauchsregelungen und ist daher unwirksam.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf geht davon aus, dass eine vollständige Durchnormierung des gesamten Gemeinschaftslebens" nicht erforderlich ist und dass dies auch nicht verlangt werden darf, nachdem beispielsweise Lüftungsmaßnahmen nach Bedarf einen ausreichenden Anhaltspunkt in einer Hausordnung bieten, um sachgerecht das Lüftungsverhalten ausüben zu können. Wenn einzelne Eigentümer die Hausordnung falsch verstehen und missbräuchlich lüften, wäre gegen die einzelnen Eigentümer vorzugehen; - es kann jedoch nicht eine detailliert ausgearbeitete Regelung des Lüftens verlangt werden.
Die unter Leitsatz Ziff. 2 aufgeführte Regelung zum Trocknen auf Balkonen und Terrassen würde gegen §13 Abs. 1 WEG verstoßen, weil der ordnungsgemäße Gebrauch von Balkonen und Terrassen nicht mehr gewährleistet wäre, wenn ein generelles Verbot ausgesprochen werden würde.
Im Übrigen sei es herrschende Rechtsprechung, dass eine Streupflicht nicht im Wege eines Mehrheitsbeschlusses auf die Eigentümer umgelegt werden könne. Dies entspräche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil diese Arbeiten zum Pflichtenkreis des Verwalters gehören, für welche dieser auch honoriert werde. Im übrigen sei die Delegierung auf eine Eigentümer kostenintensiver und ungleich schwieriger zu bewältigen.
Hinsichtlich der baulichen Veränderung beim Spitzboden stellte das OLG fest, dass eine Zustimmung aller Wohnungseigentümer nicht erforderlich sei, weil die Maßnahme die Rechte der Eigentümer nicht über das in §14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigen.
Den Eigentümern sei auch nicht gestattet, das Aufstellen von Möbeln im gemeinschaftlichen Treppenhaus zu regeln, weil dies über die Beschlusskompetenz für Gebrauchsregelungen gemäß § 15 WEG hinausgehe.
Oberlandesgericht Düsseldorf Az. I-3 WX 393/02, Beschluss vom 01.10.2003
Tags: anspruch, ansprüche, auferlegung, hausordnung
Prüfung der Abrechnung durch Beirat nicht zwingend erforderlich
Der Verwaltungsbeirat soll nach § 29 Absatz 3 Wohnungseigentumsgesetz die Abrechnung prüfen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt. Die Vorprüfung der Jahresabrechnung durch den Verwaltungsbeirat stellt als bloße Soll-Vorschrift jedoch keine Gültigkeitsvoraussetzung für den Abrechnungsbeschluß dar. Das Unterlassen der Vorprüfung des Beirats bildet auch keinen formalen Anfechtungsgrund. Wäre dies anders, müsste ein Gericht auf eine Beschlußanfechtung hin selbst eine vollkommen richtige Jahresabrechnung für ungültig erklären. Dies wäre allerdings nicht tragbar, da die Abrechnung und mit ihr die Festlegung von Guthaben und Nachzahlungen eine überragende Bedeutung z.B. für die Liquidität der Gemeinschaft hat. So entschied das Kammergericht Berlin
Kammergericht Berlin Az.: 24 W 110/02 Beschluß v. 25.08.2003
Tags: anfechtung, beirat, prüfung, verwaltungsbeirat
Entfernung einer Mülltonne: Eigentümer muss Verwaltungsgebühr zahlen
Wer die Kosten für Müllentsorgung und die damit verbundenen Verwaltungsgebühren tragen muss, stellte das Verwaltungsgericht in Saarlouis im Juni 2009 klar. In diesem Fall teilte ein Mieter seinem Vermieter und Grundstückseigentümer mit, dass er die bisherige 120-l-Restmülltonne nicht mehr benötigt. Der Vermieter stellte daraufhin einen Antrag beim Entsorgungsunternehmen, die Mülltonne zu entfernen. Das Unternehmen nahm die Mülltonne zwar zurück, erhob aber gegen den vermietenden Grundstückeigentümer eine Gebühr von 22 Euro. Dieser widersprach der Forderung mit dem Argument, dass der Mieter zur Zahlung verpflichtet sei. Verursacher der Kosten sei der Mieter, denn jeder der Müll erzeuge, sei für dessen Entsorgung verantwortlich und somit auch für die Kosten. Schließlich klagte der vermietende Grundstückseigentümer gegen den nicht aufgehobenen Gebührenbescheid.
Ohne Erfolg! Das zuständige Verwaltungsgericht wies die Klage ab. Aufgrund der geltenden Verwaltungsgebührensatzung werden für die Rücknahme einer Mülltonne von 120 l Kosten in Höhe von 22 Euro fällig. Zur Zahlung der Gebühr ist derjenige verpflichtet, der die Rücknahme veranlasst hat; hier der vermietende Grundstückseigentümer. Er hatte die Rücknahme der Mülltonne beantragt. Nach herrschender Rechtsansicht ist es zulässig, dass bei den sogenannten Hausgebühren, zu denen auch Abfallbeseitigungsgebühren gehören, die Grundstückeigentümer als Gebührenschuldner bestimmt werden können. Dies gilt uneingeschränkt auch dann, wenn ein Grundstückeigentümer das Grundstück vermietetet hat. Bei einer Heranziehung der Mieter wäre die Gebühreneinziehung erheblich erschwert, weil die gespeicherten Daten häufiger geändert werden müssten. Außerdem, so das Gericht, kann ein vermietender Grundstückseigentümer die Kosten auf seine Mieter abwälzen (VG Saarlouis, Urteil v. 03.06.2009, Az. 11 K 1397/08).
Tags: haftung, kosten, müllentsorgung, mülltonne, verwaltergebühr
Geringfügige Ungenauigkeit eines Wirtschaftsplans ist unbeachtlich
Wie genau ein Wirtschaftsplan Ein- und Ausgaben auflisten muss, um nicht anfechtbar zu sein, zeigt ein Urteil des Oberlandesgerichts München. Eine Eigentümergemeinschaft hatte den Einzel- und Gesamtwirtschaftsplan 2007 mit einem Gesamtvolumen von 200.000 Euro beschlossen. Nicht enthalten waren jedoch die Zinseinnahmen, welche die Gemeinschaft der Eigentümer im Wirtschaftsjahr 2007 voraussichtlich erzielen würde. Ein Eigentümer focht den Beschluss an, weil die Wohnungseigentümer aus diesem Grund monatlich höhere Vorauszahlungen leisten sollten.
Ohne Erfolg! Das Oberlandesgericht in München entschied, dass die Genehmigung des Einzel- und Gesamtwirtschaftsplans 2007 durch die Eigentümergemeinschaft ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Auch wenn die Zinseinnahmen nicht berücksichtigt wurden, war der Beschluss nicht rechtswidrig. Ein Wirtschaftsplan stellt nämlich immer nur eine Prognose für das bezogene Wirtschaftsjahr dar. Der Fehler führte nur zu einer geringfügigen Ungenauigkeit. Aufgrund eines Wirtschaftsplans werden zudem nur vorläufige Zahlungen geleistet (OLG München, Beschluss v. 17.02.2009, Az. 32 Wx 164/08).
Tags: geringfügig, ungenau, wirtschaftsplan
Schein-Verwalter kann wirksam für Eigentümergemeinschaft auftreten
Ob auch ein Verwalter, der nicht hätte bestellt werden dürfen, im Auftrag einer Eigentümergemeinschaft handeln kann, hatte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem neuen Urteil zu entscheiden. Eine Eigentümergemeinschaft hatte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Verwalter bestellt. In der ersten Eigentümerversammlung wurde der neue Verwalter per Beschluss ermächtigt, für die Gemeinschaft Gewährleistungsansprüche wegen Baumängeln der Anlage geltend zu machen. Die GbR reichte deshalb Klage gegen den Bauträger ein. Es war den Wohnungseigentümern nicht bekannt gewesen, dass nach ständiger Rechtsprechung eine Personengesellschaft kein Hausverwalter sein kann. Der BGH hatte nun zunächst darüber zu entscheiden, ob die GbR die Mängelansprüche vor Gericht durchsetzen konnte.
Die Karlsruher Richter kamen zu dem Ergebnis, dass die GbR sehr wohl Klage einreichen konnte. Der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft, mit dem ein vermeintlicher Verwalter ermächtigt wird Gewährleistungsansprüche geltend zu machen, ist wirksam. Die Eigentümer sind davon ausgegangen, dass die GbR Verwalter ist. Darüber hinaus entsprach die Ermächtigung der GbR den Interessen der Wohnungseigentümer und erfüllte den von diesen verfolgten Zweck, ihre Rechte wegen der Baumängel geltend zu machen. Stellt sich nachträglich heraus, dass eine Verwalterbestellung unwirksam ist, ist damit nicht jeder dem vermeintlichen Verwalter erteilte Auftrag unwirksam (BGH, Urteil v. 28.05.2009, Az. VII ZR 206/07).
Tags: eigentümergemeinschaft, eigentümerversammlung, etv, scheinverwalter, verwalter
Wohnungseigentümer haften für Kommunalabgaben
Dass ein einzelner Wohnungseigentümer unter Umständen alleine für die Kommunalabgaben der ganzen Gemeinschaft gerade stehen muss, belegt ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshof (BGH). Ein Abfallentsorgungs- und Straßenreinigungsbetrieb verlangte von einem Wohnungseigentümer die gesamten Gebühren für die Straßenreinigung und Abfallentsorgung . Der einzelne Eigentümer weigerte sich jedoch die für das Grundstück der Gemeinschaft angefallenen Gebühren allein zu bezahlen, obwohl alle Anlieger gesetzlich verpflichtet sind, ihre Abfälle von dem Unternehmen entsorgen zu lassen. Im Straßenreinigungsgesetz ist geregelt, dass die Anlieger als Gesamtschuldner für die Entsorgungskosten haften. Der Eigentümer meinte jedoch, entsprechend § 10 Abs. 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) könne er nur anteilsmäßig für die Kosten herangezogen werden.
Der BGH entschied zugunsten des Entsorgungsbetriebs. Der Eigentümer wurde zur Zahlung der gesamten Kosten verurteilt. Wenn Zahlungsverpflichtungen durch ein Spezialgesetz geregelt sind, findet die Regelung des § 10 Abs. 8 WEG keine Anwendung. Dieser Regelung knüpft an die Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft an. Das Straßenreinigungsgesetz ordnet aber eine gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer an (BGH, Urteil v. 18.6.2009, Az. VII ZR 196/08).
Tags: abgaben, haftung, kommunalabgaben, wohnungseigentümer
Änderung der Kostenverteilung darf nicht ungerecht sein
Dass eine Gemeinschaft nicht per Beschluss jeden denkbaren Kostenverteilungsschlüssel festlegen darf, zeigt ein Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth. Der Beschluss einer Eigentümerversammlung sah vor, dass die Aufzugskosten nach Gebäuden und Stockwerken differenziert umzulegen sind. Bei der Umsetzung dieses Beschlusses würden die Eigentümer, die am höchsten wohnen und vom Aufzug am meisten profitieren, die höchsten Kosten tragen. Zudem sollten sich nur diejenigen Eigentümer an den Kosten beteiligen, in deren Gebäude sich ein Aufzug befindet. Die Kosten für den Hausmeister und die Hausreinigung sollten zukünftig nicht mehr nach Miteigentumsanteilen, sondern gleichmäßig auf die Wohneinheiten aufgeteilt werden. Einer der Eigentümer, der dadurch mit erhöhten Kosten belastet würde, focht den Beschluss an.
Das Landgericht Nürnberg-Fürth erklärte den Beschluss für ungültig. Die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft können zwar mehrheitlich beschließen, dass bestimmte Betriebskosten nicht nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt werden, sondern nach einem anderen Schlüssel. Dies muss aber sachlich gerechtfertigt sein. Die Änderung des Umlageschlüssels war willkürlich, weil die Eigentümer der größeren Einheiten auf Kosten der kleineren Wohneinheiten begünstigt würden (LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 25.03.2009, Az. 14 S 7627/08).
Tags: kostenverteilung, ungerecht, verteilerschlüssel
Eigentümergemeinschaft kann Verteilungsschlüssel nicht beliebig ändern
Dass der Änderung des Verteilungsschlüssels durch Beschluss einer Eigentümergemeinschaft gewisse Grenzen gesetzt sind, zeigt ein Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth. In einer Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich folgende Kostenverteilung beschlossen: a) Breitbandkabel: gleichmäßig pro Einheit; b) Betriebskosten der Aufzüge: nach Aufzugspunkten; c) Hauswart/Hausreinigung: gleichmäßig pro Einheit. Hiergegen reichte ein Wohnungseigentümer Anfechtungsklage ein.
Die Klage hatte nur zum Teil Erfolg. Zwar können generell Wohnungseigentümer mehrheitlich über den Kostenverteilungsschlüssel der Betriebskosten des Gemeinschafts- und Sondereigentums neu beschließen (§ 16 Abs. 3 WEG). Der Beschluss muss dabei ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Das ist dann der Fall, wenn einzelne Eigentümer gegenüber der früheren Regelung nicht unbillig benachteiligt werden. Zwar ist zu berücksichtigen, dass eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels voraussichtlich immer bei einzelnen Eigentümern zu einer Mehrbelastung führt. Die Zumutbarkeit ist aber dann überschritten, wenn der neue Schlüssel zu einer erheblichen Mehrbelastung einzelner Eigentümer führt. Die Prüfung des zuständigen Gerichts beschränkt sich also auf eine Willkürkontrolle. Hausmeisterdienste und Reinigungskosten des Gemeinschaftseigentums sind grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen umzulegen. Hier kommt eine verbrauchs- bzw. nutzungsabhängige Verteilung nicht in Betracht. Bezüglich des Breitbandkabels entspricht
die Kostenverteilung pro Einheit ordnungsgemäßer Verwaltung. Auch ist es zulässig die Aufzugkosten nach Aufzugpunkten zu differenzieren, also danach, in welchem Stockwerk sich die Eigentumswohnungen befinden. Denn je höher das Stockwerk liegt, desto höher ist die Punktzahl und somit die Kostenbelastung (LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 25.03.2009, Az. 14 S 7627/08).
Tags: eigentümergemeinschaft, verteilerschlüssel
Verweis auf Bestände der Bankkonten reicht für Beschluss der Jahresabrechnung aus
Das Kammergericht in Berlin (KG) stellte klar, dass in der Jahresgesamtabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Anfangs- und Endbestände der Bankkonten angegeben werden müssen. Im vorliegenden Fall hatte ein Wohnungseigentümer den Genehmigungsbeschluss einer Jahresabrechnung angefochten. Der Beschluss enthielt die Formulierung, dass die Bankkontobestände per 01.01. und 31.12.2005 genehmigt werden. Der Eigentümer war der Ansicht, dass diese Formulierung zu ungenau ist.
Das KG stufte die Klage als erfolglos ein. Zwar müssen in einer Jahresgesamtabrechnung zwingend die Anfangs- und Endbestände der Bankkonten angegeben werden. Aber die Prüfung des Gerichts ergab, dass in der vorgelegten Jahresabrechnung der Anfangs- und der Endbestand des Kontos richtig aufgeführt waren. Die Berliner Richter waren der Meinung, dass der Verweis auf die Abrechnung ausreicht. Danach kann die strittige Formulierung so ausgelegt werden, dass die Eigentümergemeinschaft die in der Abrechnung genau benannten Anfangs- und Endbestände ihrer Konten genehmigen wollte (KG, Beschluss v. 29.10.2008, Az. 24 W 49/08).
Tags: bankkonto, bschlussanfechtung, jahresabrechnung
Hausmeister haftet nicht für Spinne
Ob ein Hausmeister für Körperschäden, die durch Insekten oder Spinnen verursacht wurden, haftbar gemacht werden kann, hatte das Karlsruher Oberlandesgericht im Juni 2009 zu entscheiden. Eine Wohnungseigentümerin war in der Tiefgarage der Wohnanlage gestürzt. Sie verlangte vom Hausmeister Schadensersatz wegen Verletzung der Reinigungspflicht. Insbesondere wollte die Eigentümerin ein Schmerzensgeld in Höhe von 6.000 Euro. Ursache des Sturzes soll eine große schwarze Spinne gewesen sein, die sich in Kopfhöhe der Geschädigten an einem Faden von der Decke herabließ. Als die Eigentümerin das Tier wahrnahm, sei sie in Panik ausgewichen und habe das Gleichgewicht verloren. Durch den Sturz erlitt sie einen Handgelenkbruch. Nach dem Hausmeistervertrag war der Hausmeister verpflichtet, die Tiefgarage einmal im Monat zu reinigen.
Das Oberlandesgericht wies die Klage ab. Die geschädigte Wohnungseigentümerin konnte nämlich nicht nachweisen, dass eine mangelhafte Reinigung der Garage durch den Hausmeister Grund für die Anwesenheit der Spinne war. Der Hausmeister war nicht verpflichtet, die Reinigung genau an dem Tag des Unfalls durchzuführen. Nur dann wäre wahrscheinlich gewesen, dass an diesem Tag keine Spinne vorhanden gewesen sein konnte. Der Hausmeister durfte die Reinigung aber an jedem beliebigen Tag des Monats durchführen. Auch durch eine regelmäßige Reinigung der Tiefgarage hätte nicht sichergestellt werden können, dass keine Spinne vorhanden ist. Es war nämlich nicht auszuschließen, dass neue Spinnen in die Garage eindringen. Die Geschädigte hatte dieses Lebensrisiko daher selbst zu tragen (OLG Karlsruhe, Urteil v. 24.6.2009, Az. 7 U 58/09).
Tags: haftung, hausmeister, hauswart, mietrecht, spinne
Beschluss über Vertretung durch Verwaltungsbeirat muss bestimmt sein
Unter welchen Voraussetzungen eine Eigentümergemeinschaft einen Verwaltungsbeirat zu ihrer Vertretung in Anfechtungsverfahren ermächtigen kann, hatte das Oberlandesgericht in Hamm im Oktober 2008 zu entscheiden. Eine Eigentümergemeinschaft ermächtigte per Beschluss den Verwaltungsbeirat zur generellen Vertretung in Anfechtungsverfahren. Das sollte für den Fall gelten, dass der Verwalter wegen eines Interessenkonflikts von der Vertretung ausgeschlossen ist. Der Beirat sollte dann auch ermächtigt sein, einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Dieser Beschluss wurde von einem Wohnungseigentümer mit der Begründung angefochten, dass der Beschluss unbestimmt sei.
Das entscheidende Oberlandesgericht hingegen befand den Ermächtigungsbeschluss als hinreichend bestimmt. Durch den Beschluss wollte die Mehrheit der Eigentümer ihre Rechte in einem Anfechtungsverfahren sichern, wenn der üblicherweise zur Vertretung ermächtigte Verwalter wegen eines Interessenskonflikts von der Vertretung ausgeschlossen ist. Der Grund eines Ausschlusses des Verwalters war damit hinreichend bestimmt. Auch die Abstellung auf den weiten Begriff eines Interessenkonflikts war nicht zu beanstanden, etwa weil im Einzelfall zweifelhaft sein könnte, ob der Verwalter von der Vertretung ausgeschlossen ist oder nicht. Denn wenn die Vertretungsmacht des Verwalters streitig ist, hat das zuständige Gericht im Anfechtungsverfahren zunächst zu prüfen, ob der Verwalter von der Vertretung der Wohnungseigentümer tatsächlich ausgeschlossen ist. Erst dann stellt sich die Frage, ob der Verwaltungsbeirat aufgrund des Ermächtigungsbeschlusses vertretungsberechtigt ist (OLG Hamm, Beschluss v. 23.10.2008, 15 W 335/07).
Tags: anfechtungsklage, beschluss, vertretung, verwaltungsbeirat
Erbe haftet für Verletzung von Gemeinschaftseigentum
Ob ein Erbe anders als ein Neuerwerber behandelt werden muss, wenn es um Veränderungen am Gemeinschaftseigentum geht, behandelte das Landgericht München im August diesen Jahres. Anlass war, dass ein Wohnungseigentümer von dem Eigentümer der Nachbarwohnung verlangte, Fliesen von den dauerhaft installierten Blumenkästen zu beseitigen. Die Kästen stellten Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer dar. Der verklagte Eigentümer verweigerte dies, weil die Fliesen von den Voreigentümern auf die Blumenkästen aufgebracht wurden. Die Voreigentümer waren seine Eltern gewesen.
Die Münchener Richter gaben dem Kläger recht: Der verklagte Eigentümer wurde zur Beseitigung der Fliesen verurteilt, weil diese ohne Erlaubnis der übrigen Eigentümer auf die Blumenkästen angebracht worden waren. Da dieser Eigentümer die Fliesen nicht selbst angebracht hatte, wäre er normalerweise nicht zum Rückbau verpflichtet gewesen. Als Sohn der früheren Eigentümer hatte er die Eigentumswohnung jedoch geerbt und war deshalb auch in deren Pflicht eingetreten, die Fliesen wieder zu entfernen (LG München I, Beschluss vom 03.08.2009, Az. 1 T 13291/05).
Tags: erbe, neuerwerber, rückbau, voreigentümer
Author: Zungenkoeder
Topic: WEG-Recht
absendung (1)
abwahl (1)
abwassergebühren (1)
alle Eigentümer (1)
auferlegung (1)
bauliche veränderung (4)
baumbeseitigung (1)
beschlussanfechtung (1)
beschlussfähig (1)
bringpflicht (1)
bschlussanfechtung (1)
eigentümergemeinschaft (3)
eigentümerversammlung (4)
Einzelabrechnung (1)
einzelklage (1)
entziehung (1)
ersatzpflichtig (1)
erstattungsfähig (1)
fällen eines baumes (1)
gemeinschaftsordnung (1)
gemeinschaftsunterlagen (1)
gesamtschuldnerisch (2)
gesundheitgefährdung (1)
grundpfandgläubiger (1)
grundstückseigner (1)
Hausgeld (1)
inhaltlich zu unbestimmt (1)
Jahresabrechnung (2)
jahresabrechnung (1)
keine gebühr (1)
kommunalabgaben (1)
kopfprinzip (1)
kostenverteilung (1)
modernisierende instandsetzung (1)
neueigentümer (1)
neuerwerber (1)
nicht öffentlich (1)
niesbrauch (1)
regenlauf (1)
scheinverwalter (1)
Sollzinsen (1)
sondereigentum (4)
sondernutzungsrecht (2)
sondernutzungsrechte (1)
sonderumlage (1)
stimmrechtausschluss (1)
tagesordnungspunkt (1)
umlageschlüssel (1)
ungenau (2)
verlust des eigentums (1)
verteilerschlüssel (3)
Vertretungsvollmacht (1)
verwalter (3)
verwalter eigentumswohnung (1)
verwaltergebühr (2)
verwalterpflicht (2)
verwaltungsbeirat (2)
voreigentümer (1)
zahlungpflicht (1)
zweitbeschluss (1)