Source: http://www.jurisprudentes.net/Assemblee-generale-des.html
Timestamp: 2018-09-18 17:49:07+00:00
Document Index: 284740204

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

Assemblée générale des copropriétaires, règles de majorité et respect de l'ordre du jour - Copropriété
Accueil > Actualités > Copropriété > Assemblée générale des copropriétaires, règles de majorité et respect de l’ordre du jour
Assemblée générale des copropriétaires, règles de majorité et respect de l’ordre du jour
20/11/14 - 09h00 - par Juris Prudentes
Par un arrêt du 5 novembre 2014, la Cour de cassation précise...
Par un arrêt du 5 novembre 2014, la Cour de cassation précise :
•	D’une part que les contrats de syndic mis en concurrence entrent dans le champ d’application de l’article 19 du décret du 23 mars 1967 qui impose un vote sur chacune des candidatures avant de pouvoir soumettre de nouveau l’une d’elles au vote des copropriétaires à une majorité simplifiée ;
•	D’autre part que l’assemblée générale des copropriétaires ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour comme devant faire l’objet d’un vote.
En l’espèce, un copropriétaire avait assigné le syndicat secondaire des copropriétaires en annulation de l’assemblée générale du 3 avril 2009 et subsidiairement en annulation de certaines décisions adoptées à cette occasion.
Les demandes du copropriétaire furent accueillies par les juges du fond et le pourvoi d’un syndicat des copropriétaires rejeté par la Cour de cassation.
Le syndicat reprochait, dans un premier temps, l’annulation de deux délibérations ayant procédé à la désignation d’une société aux fonctions de syndic, cette annulation étant justifiée par l’application de règles de majorité. En effet, l’une des résolutions portant sur la désignation du syndic n’avait pas été approuvée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Néanmoins, le projet avait recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. Par conséquent, il avait été procédé immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24 qui avait conduit à la désignation du syndic, renouvelé dans ses fonctions.
Or, une mise en concurrence de deux contrats de syndic avait été organisée pour cette assemblée. En conséquence, les juges du fond avaient estimé que l’assemblée générale ne pouvait valablement procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 sur la candidature du syndic en place qu’après avoir soumis au vote à la majorité de l’article 25 la candidature de la seconde société.
La Cour de cassation confirme ce raisonnement et précise que l’article 19 du décret du 17 mars 1967, pris pour l’application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, s’applique lorsque plusieurs contrats de syndic sont proposés à l’approbation de l’assemblée générale.
Rappelons qu’en vertu de cet article 19, "lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25 de la même loi".
Cette disposition s’applique donc à la mise en concurrence des contrats de syndic.
Ensuite, le syndicat des copropriétaires reprochait aux premiers juges d’avoir annulé une autre résolution de cette même assemblée générale aux motifs que celle-ci n’aurait pas dû faire l’objet d’un vote des copropriétaires.
Cette résolution était ainsi libellée : « A la demande de Mme Liliane X...par pli recommandé avec accusé de réception en date du 18 janvier 2009 selon copie jointe à la convocation, l’assemblée générale réunie le 3 avril 2009 désire la copie des contrats des gardiens M. et Mme Y...- Pas de vote ». L’ordre du jour de l’assemblée générale mentionnait que cette demande ne ferait pas l’objet d’un vote. Or, cette décision avait finalement été rejetée après avoir fait l’objet d’un vote des copropriétaires.
La cour d’appel, dont le raisonnement est confirmé par la Cour de cassation, en a exactement déduit que l’assemblée générale n’avait pu prendre de décision valide sur ce point de l’ordre du jour prévu pour un échange de vues sans vote.
Le syndicat des copropriétaires estimait pour sa part qu’en considérant que l’assemblée générale ne pouvait prendre de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour comme devant faire l’objet d’un vote, la cour d’appel avait ajouté une condition à la loi et violé les articles 24 de la loi du 10 juillet 1965 et 10 du décret du 17 mars 1967.
La Cour de cassation confirme, dans l’arrêt du 5 novembre 2014, que l’assemblée générale des copropriétaires ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour comme devant faire l’objet d’un vote.
Cass. 3e civ., 5 novembre 2014, n° 13-26-768, FS-P+B
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000029741284&fastReqId=1459642161&fastPos=1
21/09/15 - à 22h17 - par Jean-Pierre (64)
J’aurai une lecture « légèrement » différente de l’arrêt de la Cour de cassation cité dans l’actualité sur l’application de l’article 25-1.
Comme me l’a conseillé PHR, je ne penserai pas, je dirai la règle de droit, je dirai ce qu’il faut faire pour l’appliquer ou je constaterai qu’elle n’est pas appliquée… du moins je vais essayer.
La retranscription du premier moyen de l’arrêt est ainsi libellé : « Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt d’annuler les résolutions 18-1 et 18-2 de l’assemblée générale du 3 avril 2009, alors, selon le moyen, que lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé de l’adoption d’une résolution à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de leurs voix, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24, en procédant immédiatement à un second vote… »
Alors que le premier alinéa de l’article 25-1 est ainsi libellé : « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. »
Il existe une différence fondamentale entre : « Lorsque l’assemblé générale n’a pas décidé de l’adoption » et : « Lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé » !
Il faut donc lire le début du premier moyen comme suit : « Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt d’annuler les résolutions 18-1 et 18-2 de l’assemblée générale du 3 avril 2009, alors, selon le moyen, que lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de leurs voix, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24, en procédant immédiatement à un second vote… »
Si je me fie à la lecture faite dans l’actualité, la Cour de cassation rendrait obligatoire la désignation d’un syndic même si une majorité absolue de voix non favorables s’est dégagée : Elle prônerait donc le passage en force !
Alors que la loi prévoie le cas où une assemblée générale ne désigne pas de syndic : « À défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble. » (troisième alinéa de l’article 17 de la loi au 6 août 2015) et : « À défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble. » (troisième alinéa de l’article 17 de la loi au 20 novembre 2014).
Exemple : 1000 voix total du syndicat, présents et représentés 700/1000, 334 pour, 32 contre et 334 abstentions ; avec 700 présents et représentés une majorité absolue de voix favorables pouvait se dégager (501), le syndicat en a voulu autrement par 666 voix défavorables contre 334 voix favorables (au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires)… pourquoi s’embarrasser alors de voter à la majorité absolu ! Il serait alors plus simple de voter directement à la majorité simple !
Le premier alinéa de l’article 25-1 signifie que si le syndicat ne peut pas adopter une résolution faute de présents et représentés, si il se dégage une majorité de voix favorables l’on peut procéder à un second vote à la majorité simple.
Exemple n° 1 : 1000 voix total du syndicat, présents et représentés 500/1000 (impossibilité de dégager une majorité de voix favorables), 334 pour, 32 contre et 164 abstention ; si l’on ne retient que les voix des présents et représentés, il se dégage une majorité de voix favorables ; comme les voix favorables représentent au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires il peut être immédiatement procédé à un second vote à la majorité simple.
Exemple n° 2 : 1000 voix total du syndicat, présents et représentés 500/1000 (impossibilité de dégager une majorité de voix favorables), 300 pour, 66 contre et 164 abstention ; si l’on ne retient que les voix des présents et représentés, il se dégage une majorité de voix favorables ; comme les voix favorables ne représentent pas au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires il peut être procédé à un second vote à la majorité simple lors d’une prochaine assemblée générale convoquée dans les trois mois.
L’actualité rappelle en vertu de l’article 19 du décret : « lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25 de la même loi. »… mais elle oublie le premier alinéa : « Pour l’application du premier alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l’article 24 de la même loi, à moins que l’assemblée ne décide que la question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure. »
Avant de passer au deuxième alinéa (« lorsque l’assemblée est appelée… »)il faut que les conditions du premier alinéa de l’article 25-1 de la loi soient réunies (exemples n° 1 et 2).
Donc l’arrêt cité dans l’actualité rappelle que dans le cas où il existe plusieurs contrats de syndic et si, après avoir voté tous les contrats, aucune majorité absolue de voix favorables ne s’est pas dégagées pour l’un de ces derniers, et s’il ressort une majorité de voix favorables parmi les présents et représentés il peut être décidé, lors d’un second vote à la majorité simple, de décider de l’un de ces contrats.
En revanche si les voix favorables des présents et représenté ne sont pas majoritaires (inférieures ou égales aux voix contre et aux abstentions) une majorité de rejet s’est alors dégagée par manque de voix favorable comme le rappelle cet arrêt de la Cour de cassation :
Arrêt de la Cour de cassation du 17 décembre 1997 (pourvoi n° 96-13177) http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007039210&fastReqId=909726995&fastPos=1 :
Vu l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que n’est adoptée qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires l’autorisation donnée à certains d’entre eux d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 décembre 1995, n° 583), que les époux X..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d’une décision de l’assemblée générale du 24 avril 1990 qui n’a pas accordé l’autorisation d’édifier des vérandas sur les balcons de certains lots ;
Attendu que pour annuler la décision de l’assemblée générale, l’arrêt retient que la demande d’autorisation n’ayant recueilli que 977 voix favorables, alors qu’elle requérait 5 001 voix pour être adoptée par une assemblée réunissant 7 017 voix sur 10 000, il n’avait pu y avoir ni décision d’approbation, ni décision de rejet prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires et que l’assemblée générale aurait donc dû décider de la convocation d’une deuxième assemblée ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le refus d’autorisation des travaux résultait de l’insuffisance du nombre de voix favorables pour obtenir la majorité requise, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt n° 583 rendu le 14 décembre 1995, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes. »
25/09/15 - à 09h58 - par Jean-Pierre (64)
Je complète mon précédent commentaire, concernant la lecture qui devrait être faite du premier moyen, pour « expliquer » ce qui aurait pu être un oubli lors de sa retranscription.
« Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt d’annuler les résolutions 18-1 et 18-2 de l’assemblée générale du 3 avril 2009, alors, selon le moyen, que lorsque l’assemblée générale n’a pas pu décider de l’adoption d’une résolution à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de leurs voix, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24, en procédant immédiatement à un second vote… »
Si l’assemblée générale n’a pas pu décider d’adopter une résolution ce ne peut être que dû au nombre des voix des présents et représentés inférieur à la majorité absolue.
26/09/15 - à 12h14 - par Jean-Pierre (64)
À la réflexion ma « démonstration » concernant l’application de l’article 25 pècherait dans la forme, et, il en serait de même pour l’application du conseil que m’a prodigué PHR.
La règle de droit (article 25) : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : »
Pour qu’elle puisse s’appliquer il faut au minimum que le total des voix des présents et représentés représentent au moins la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires.
Dans le cas contraire l’on constate qu’elle ne peut pas s’appliquer.
Lorsqu’elle peut s’appliquer : la décision légalement prise peut être favorable ou défavorable.
Lorsqu’elle ne peut pas s’appliquer : c’est parce qu’il il est impossible de faire un choix : de décider favorablement !
Cette situation empêche de prendre des décisions importantes pour la copropriété ou de nuire à un ou plusieurs copropriétaires. C’est pour cela que l’article 25-1 (passerelle de majorité) permet de sortir de ce blocage.
Donc si la règle de droit ne peut pas s’appliquer (nombre de voix des présents et représentés inférieur à la majorité absolue du total des voix des copropriétaires) l’assemblée générale peut procéder à un vote « sans décision » pour constater que si un tiers des voix des présents et représentés est favorable, l’assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Dans le cas où le nombre de voix favorables des présents et représenté n’atteint pas le tiers du total des voix des copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24.
Dans le cas où ce tiers n’est pas atteint, il se présente deux cas : Les voix favorables des présents et représentés sont majoritaires ou ne le sont pas !
Si elles sont majoritaires aucun problème ne se pose : l’on applique l’article 25-1, dans le cas contraire il y aurait débat :
Quel que soit le nombre de voix favorables des présents et représentés et même s’il n’y en a aucune, il faut appliquer l’article 25-1 ?
Si les voix favorables des présents et représentés ne sont pas majoritaires, la décision est définitivement défavorable ?
Si l’on s’en tient au fond le raisonnement du rejet définitif se défend, en revanche dans la forme le recours systématique à un second vote pour statuer à la majorité de l’article 24 s’impose… c’est à la Cour de cassation de décider !
Arrêt de la Cour de cassation du 23 janvier 2013 (pourvoi n° 11-26800) http://legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000026984424&fastReqId=1485064765&fastPos=1 :
« Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 14 septembre 2011), que M. et Mme X..., copropriétaires, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Mas de la Garrigue (le syndicat) en annulation de la décision 12 a de l’assemblée générale du 5 août 2008 ayant, dans les conditions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, autorisé les copropriétaires qui le souhaitent à installer des fenêtres de toit ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l’arrêt de les débouter de leur demande alors, selon le moyen : que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ; que l’exercice de cette faculté nécessite une décision préalable en ce sens émanant de l’assemblée des copropriétaires ; qu’en décidant le contraire la cour d’appel a violé l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 19 du décret n° 67-223 du 17 Mars 1967 ;
Mais attendu que la cour d’appel a retenu, à bon droit, que l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne requiert pas une décision intermédiaire avant de procéder au nouveau vote aux conditions de majorité de l’article 24 de la même loi ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé de ce chef ; »
L’arrêt est clair concis et précis : « l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965… » : La règle de droit ne peut pas s’appliquer !
La Cour de cassation confirme qu’il n’a pas besoin d’une décision intermédiaire pour procéder à un second vote.
Certains avancent une lecture différente qui impliquerait un retournement de la jurisprudence qu’ils ne relèvent pas ce qui prouve qu’ils n’ont pas connaissance de l’arrêt du 17 décembre 1997 (pourvoi n° 96-13177) http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007039210&fastReqId=909726995&fastPos=1 !
Voilà ce qu’ils en déduisent : « En première lecture, la décision avait été rejetée, mais le projet ayant recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, le syndicat a adopté la décision à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés sans qu’il soit nécessaire d’adopter une décision préalable autorisant à procéder à un second vote. »
Où l’arrêt évoque-t-il qu’il y a eu rejet en première lecture ? Cela s’appelle des contorsions de juristes ou de soi-disant juristes qui prônent le passage en force !
Arrêt de la Cour de cassation du 5 novembre 2014 (pourvoi n° 13-26768) http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000029741284&fastReqId=1147538406&fastPos=1 :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 25 septembre 2013), que Mme X..., propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat secondaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier de Grigny II Las Cases tranche 18 (le syndicat des copropriétaires) en annulation de l’assemblée générale du 3 avril 2009 et subsidiairement en annulation de certaines décisions adoptées à cette occasion ;
Sur le premier moyen la Cour de cassation rappelle l’arrêt d’appel, mais dans son « attendu » la Cour de cassation rappelle que l’article 19 du décret du 17 mars 1967 s’applique lorsque les conditions permettant d’appliquer l’article 25-1 sont réunies, à savoir que la règle de droit ne peut pas s’appliquer !
« … que lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé de l’adoption d’une résolution à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 »… sont des termes utilisés par l’arrêt d’appel et non par la Cour de cassation !
Les attribuer à la Cour de cassation serait une nouvelle contorsion de juristes ou de soi-disant juristes ce qui impliquerait un retournement de la jurisprudence qu’ils ne relèvent pas ce qui prouve qu’ils n’ont pas connaissance de l’arrêt du 17 décembre 1997 (pourvoi n° 96-13177) http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007039210&fastReqId=909726995&fastPos=1 ainsi que celui du 23 janvier 2013 (pourvoi n° 11-26800) http://legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000026984424&fastReqId=1485064765&fastPos=1 !
Donc l’arrêt du 5 novembre 2014 (pourvoi n° 13-26768) http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000029741284&fastReqId=1147538406&fastPos=1 rappelle que dans le cas où il existe plusieurs contrats de syndics et que si la règle de droit ne peut pas s’appliquer (les voix des présents et représentés ne représentent pas la majorité absolue du total des voix des copropriétaires) il faut procéder à un vote « sans décision » de tous les contrats, et, s’il ressort une majorité de voix favorables des présents et représentés, parmi les contrats, il peut être décidé, lors d’un second vote à la majorité simple, d’adopter l’un de ces derniers (celui qui aura le plus de voix favorables).