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Timestamp: 2020-05-29 22:43:46
Document Index: 389492847

Matched Legal Cases: ['Artículo 4', 'Artículo 5', 'Artículo 6', 'artículo 4', 'Artículo 9', 'Artículo 10', 'Artículo 16', 'artículo 3', 'artículo 13', 'artículo 4', 'artículo 6', 'in fine', 'Artículo 17', 'Artículo 18']

ADMINISTRAR CONSORCIOS de Propiedad Horizontal en la PROVINCIA DE BUENOS AIRES. Qué hay que saber? Liga del Consorcista
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La provincia dictó la ley 14701 (publicada en B.O.BS.AS el 22-3-2015) de 23 artículos. No fue reglamentada aún porque sobre este tema – resulta imperioso decirlo- se tejen muchos lobbies, que terminan siendo verdaderos lobos que acechan a muchos propietarios que, con sacrificio, han comprado una unidad funcional para vivir o para trabajar.
Sin perjuicio de ello, la provincia ha dictado normas que por las cuales designa al MINISTERIO DE JUSTICIA provincial como autoridad de aplicación de la ley 14701 a través de la DIRECCIÓN DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR.
Algunas municipalidades departamentales (ej Vicente López, Tigre, Bahía Blanca) han dictado ordenanzas creando Registros Públicos similares al creado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) por la precursora ley 941 en el año 2003. No obstante tienen diferencias con la ley 941, que fuera una verdadera pionera para regular la administración de consorcios de propiedad horizontal en la República Argentina, la cual se ha replicado en otros municipios o provincias del país. Eso es elogiable pues lleva a poner controles estatales mínimos a la gestión administrativa de quienes manejan patrimonio ajeno, sobre todo en cuanto a la vivienda de los argentinos y de los extranjeros que se han cobijado bajo el sol de nuestra bandera (art.14 bis de la Constitución Nacional y art.36 inciso 7 de la Constitución Provincial).
El tiempo ha pasado y desde la derogada ley nacional 13512, nos encontramos hoy con el Código Civil y Comercial de la Nación vigente desde el 1-8-2015, como marco regulatorio de este derecho real.
Mucho más cuando parte del mismo ha sido replicado en el nuevo Código Civil y Comercial.
Veamos a continuación el articulado de la ley que entendemos obligatorio en todo el territorio de la provincia. Para su mejor visualización lo hemos destacado a continuación:
Ley 14701
Artículo 4.- Requisitos para la inscripción: Para su inscripción, los administradores de consorcios deben presentar la siguiente documentación: a. Nombre y apellido o razón social y domicilio real. b. Para el caso de personas de existencia ideal, deberán presentar certificado de vigencia de inscripción en la Dirección Provincial de Personas Jurídicas .c. Constitución de domicilio especial. d. Número de CUIT. e. Certificado de aprobación de un curso de capacitación sobre administración de consorcios, cuyo contenido será determinado por la autoridad de aplicación. Quienes ejerzan las funciones de administrador/a ad honorem quedan eximidos de presentar lo indicado en los incisos c), d) y e).En cambio, deberán acompañar copia certificada del acta de asamblea en el que ha sido designado como administrador/a ad honorem y aceptación del cargo.Cuando una misma persona se desempeñe como administrador/a ad honorem y administrador/a a título oneroso, no le será aplicable lo previsto en el párrafo anterior.
Artículo 5.- Impedimentos: No pueden inscribirse en el Registro o mantener la condición de activo: a. Los inhabilitados para ejercer el comercio. b. Los fallidos y concursados hasta su rehabilitación definitiva. c. Los sancionados con pena de exclusión, antes de pasados cinco (5) años desde que la medida haya quedado firme. d.Los inhabilitados por condena penal por delitos dolosos relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos, mientras dure la inhabilitación.
Artículo 6.- Certificado de acreditación: El administrador solo puede acreditar ante los consorcios su condición de inscripto en el Registro, mediante un certificado emitido a su pedido, cuya validez es de treinta (30) días.En dicha certificación deben constar la totalidad de los datos requeridos al peticionante en el artículo 4 de la presente ley, así como las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos (2) últimos años. El administrador, salvo que se trate de una administración gratuita, debe presentar ante el consorcio el certificado de acreditación, en la asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice a fin de considerar su designación o continuidad.
OBLIGACIONES DE LOS ADMINISTRADORES DE PROPIEDAD HORIZONTAL
k. En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los cinco (5) días, los libros y documentación relativos a su administración, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos. Nota: El CCC, norma legal de jerarquía superior (art. 31 de la Constitución Nacional) establece 15 días hábiles (art.2067 inciso j) del Código Civil y Comercial) que resulta ser el plazo exigible bajo apercibimiento de considerar la actitud renuente a la entrega, como delito de retención indebida (art. 173 inciso 2) del Código Penal de la Nación).
Artículo 9.- Seguridad e higiene: Los administradores/as de consorcios deberán arbitrar los medios para asegurar que los trabajadores habituales del consorcio asistan a cursos de capacitación sobre seguridad e higiene, al menos una vez por año, cuyo dictado estará a cargo de instituciones especializadas conformadas por representantes de todos los sectores de la actividad oficialmente reconocidos por el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación.
El curso deberá involucrar, como mínimo, los siguientes tópicos: prevención de accidentes; orden y limpieza; medidas de prevención de accidentes e incendios; normas de evacuación de edificios y primeros auxilios.
Artículo 10.- Declaración jurada: Los/as administradores/as inscriptos/as en el Registro creado por esta ley, deben presentar anualmente ante la autoridad de aplicación, un informe que tendrá carácter de declaración jurada con el siguiente contenido: a. Listado actualizado de los consorcios que administra, consignando si lo hace a título gratuito u oneroso. b. Copia de las actas de asambleas relativas a rendiciones de cuentas. c. Detalle de los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, de seguridad social y cualquier otro aporte de carácter obligatorio; seguro de riesgo de trabajo; cuota sindical si correspondiere; capacitación sobre seguridad e higiene, relativos a los trabajadores dependientes de cada uno los consorcios que administra, indicando fecha y entidad bancaria en la que se efectuó el depósito. d. Nómina de juicios civiles y comerciales en los que haya sido demandado personalmente por daños y perjuicios o cualquier otra acción judicial, relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos.En el caso de personas jurídicas, la reglamentación deberá establecer qué otras autoridades deben cumplir con este requisito. e. Nómina de juicios civiles y comerciales en los que haya sido actor o demandado el consorcio que administra. f. En su caso, el detalle de los juicios por cobro de expensas, indicando carátula, capital reclamado y juzgado interviniente.
a.Datos actualizados del titular o herederos de cada unidad, porcentual correspondiente, total a pagar por cada unidad, saldo anterior y actual al mes liquidado, intereses punitorios.Si los hubiere, se detallarán los depósitos judiciales efectuados en el mes anterior y los convenios de pago efectuados con propietarios deudores de expensas y aprobados por la asamblea de copropietarios.
f. Seguros de riesgo del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil.Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio.
Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes y guardar en archivo copia de los mismos por el plazo mínimo de dos (2) años, salvo que la asamblea de copropietarios disponga uno mayor.
En aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños mayores, el/la administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en este artículo, limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto.
Artículo 16.- Infracciones: Son infracciones a la presente ley: a. El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el registro creado por la presente ley, con excepción de lo dispuesto en el artículo 3.b.La contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 13.c.El falseamiento de los datos a que se refiere el artículo 4.d.El incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 8, 9, 10, 11 y 12, cuando obedecieran a razones atribuibles al administrador. e. El incumplimiento de la obligación impuesto por el artículo 6 in fine.
Artículo 17.- Sanciones: Las infracciones a la presente ley se sancionan con: a. Multa, cuyo monto puede fijarse entre uno (1) y cien (100) salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda. b. Suspensión de hasta nueve (9) meses del Registro.c. Exclusión del Registro.Se puede acumular la sanción prevista en el inciso a) con las sanciones fijadas en los incisos b) y c).En la aplicación de las sanciones se debe tener en cuenta como agravantes, el perjuicio patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia. Se considera reincidente al sancionado que incurra en otra infracción de igual especie, dentro del período de dos (2) años subsiguientes a que la sanción quedara firme. Las multas son en beneficio del consorcio, debiendo ser depositadas en la cuenta bancaria de su titularidad. La falta de depósito dentro de los quince (15) días corridos de encontrarse firme, devengará un interés punitorio del 1,5% mensual.
Artículo 18.- Procedimiento: El procedimiento para la inspección, comprobación y juzgamiento de las infracciones previstas por esta ley, se ajustará a lo establecido en el Título VIII, Capítulo IV y en el Título IX de la Ley 13.133 y sus modificatorias.
CONCLUSIÓN: La administración de consorcios de propiedad horizontal en la provincia de Buenos Aires tiene normativas exigibles tanto por el Código Civil y Comercial de la Nación cuanto por la ley 14701. Si no las cumpliere quien administra un consorcio, los propietarios debieran cambiar de representante legal, sin perjuicio de las acciones administrativas, civiles o eventualmente penales que correspondieren.
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