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Timestamp: 2017-05-26 13:13:58+00:00
Document Index: 70320283

Matched Legal Cases: ['art. 70', 'arrêt ', 'art. 70', 'arrêt ', 'art. 70', 'art. 70', 'art. 70', 'art. 70', 'art. 70', 'art. 26', 'art. 36', 'art. 66', 'art. 68', 'arrêt ']

1C_601/2014 Arrêt du 24 juin 2015
A. Par permis de construire du 19 août 2009, A.________ a été autorisé à construire un immeuble comportant neuf logements sur la parcelle n° 80 du registre foncier de la commune de Rossens, sise en "zone village à prescriptions spéciales" selon le plan d'affectation des zones. L'indice d'utilisation du sol (remplacé par l'indice brut d'utilisation du sol [IBUS]), qui était limité à 0,5, a été totalement utilisé par cette construction. L'immeuble a été divisé en 11 unités de propriété par étages (PPE). Le prénommé est propriétaire des articles 80-01 et 80-02, lui donnant un droit exclusif sur ces deux unités consistant en deux disponibles au sous-sol, non destinés à l'habitation.
Comme une révision du plan d'aménagement local de la commune de Rossens - prévoyant l'augmentation du taux d'utilisation de la zone où est sise la parcelle n° 80 à 1,10 - était en cours, A.________ a formé, le 12 juillet 2011, une demande de modification du permis de construire, dans le sens d'un changement d'affectation des locaux du sous-sol pour l'aménagement de deux studios. Par décision du 23 avril 2012, le Préfet de la Sarine a rejeté cette demande, notamment aux motifs que le projet n'était pas conforme aux art. 70 et 71 du règlement d'exécution de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions du 1
er décembre 2009 du canton de Fribourg (ReLATeC; RSF 710.11). Cette décision est définitive et exécutoire.
Le 28 mars 2013, A.________ a déposé une nouvelle demande de modification du permis de construire tendant à la transformation partielle d'affectation des locaux du sous-sol. Mis à l'enquête publique en avril 2013, ce projet a suscité l'opposition des neuf copropriétaires de l'immeuble concerné. La Commune et le Service des constructions et de l'aménagement du canton de Fribourg ont préavisé défavorablement le projet. Par décision du 22 mai 2014, le Préfet de la Sarine a refusé le permis. A.________ a interjeté recours contre cette décision auprès de la II
e Cour administrative du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg (ci-après: le Tribunal cantonal), qui l'a rejeté par arrêt du 6 novembre 2014. Le Tribunal cantonal a considéré en substance que le projet n'était pas conforme à l'art. 70 al. 1 ReLATeC.
B. Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.________ demande principalement au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt attaqué et de délivrer la demande de permis de construire déposée le 28 mars 2013. Il conclut subsidiairement au renvoi de la cause à la Préfecture de la Sarine pour qu'elle délivre l'autorisation de construire sollicitée.
2. Il n'est pas contesté que la hauteur minimale des pièces, atteignant 2,30 m sur toute la surface des studios, n'est pas conforme à l'art. 70 al. 1 ReLATeC. Le recourant soutient en revanche que c'est de manière arbitraire qu'il n'a pas été mis au bénéfice de la dérogation prévue à l'art. 70 al. 3 2
ème phrase ReLATC.
2.3. La cour cantonale s'est fondée sur le rapport explicatif précité qui précise que l'exception prévue à l'art. 70 al. 3 2
ème phrase ReLATeC est notamment prévue pour des bâtiments protégés. Elle en a déduit que le législateur avait principalement voulu trouver des solutions pour les cas où un bâtiment ne pouvait être modifié pour des raisons de conservation de la structure. Elle a exposé que cela n'était pas le cas en l'espèce, dans la mesure où ce sont les coûts que nécessiterait la réalisation d'un projet respectant la hauteur minimale qui probablement empêchent le changement d'affectation; une dérogation ne saurait être admise pour une construction récente mise à l'enquête à une époque où les dispositions sur le vide d'étage étaient identiques. L'instance précédente a encore ajouté que l'on ne se trouvait pas non plus dans une situation où une partie d'une pièce habitable n'atteint pas la hauteur requise ou encore lorsque seule une pièce d'un logement comportant plusieurs pièces n'atteint pas la hauteur exigée: dès lors, aucune circonstance n'atténuait l'effet de la violation de cette règle de salubrité que représente le vide d'étage minimal. La cour cantonale a enfin estimé que le vide d'étage insuffisant n'était compensé au regard de la salubrité ni par un ensoleillement avantageux ni par une surface importante (de plus de 22 m
Le recourant tente de remettre en cause cette interprétation, en soutenant que "l'état existant" au sens de l'art. 70 al. 3 2
ème phrase ReLATeC consisterait dans le fait que l'immeuble concerné est déjà construit. Il affirme que ce ne sont pas les coûts qu'engendrerait la réalisation du projet qui empêchent le changement d'affectation, mais le fait que les dalles ne peuvent pas être déplacées. Il insiste sur l'adverbe "notamment" accompagnant le cas de bâtiments protégés, dans le rapport explicatif précité, ce qui implique qu'il peut exister d'autres exceptions. Il fait valoir encore que les règles applicables en matière de sécurité et de protection de la santé du droit fribourgeois des constructions se sont assouplies, en ce sens qu'une demande de dérogation n'est plus nécessaire.
2.4. Cette argumentation ne suffit cependant pas à démontrer le caractère manifestement insoutenable de celle du Tribunal cantonal, ce d'autant moins que le Tribunal de céans s'impose une retenue dans l'appréciation de l'octroi d'une dérogation en matière de construction. Il en va de même de la critique du recourant, selon laquelle la cour cantonale a retenu de manière arbitraire qu'une surface de 26 m
2 devait être respectée pour être en conformité avec le ReLATeC. Le recourant perd de vue en effet que la cour cantonale a elle-même précisé que le législateur n'avait pas transposé dans le ReLATeC l'obligation d'une surface minimale de 26 m
2 pour un studio. L'instance précédente a seulement pris en compte la surface du local pour examiner si elle pouvait éventuellement compenser le manque de salubrité dû à la hauteur insuffisante des pièces. Enfin, la simple affirmation (non démontrée) du recourant selon laquelle il est notoire que la plupart des studios du canton de Fribourg ont une surface de moins de 22 m
2 n'est pas susceptible de rendre l'analyse de la cour cantonale déraisonnable.
Par conséquent, le Tribunal cantonal pouvait considérer sans arbitraire que la Préfecture de la Sarine n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en refusant de mettre le projet litigieux au bénéfice de la dérogation à la hauteur minimale des pièces prévue à l'art. 70 al. 3 2
ème phrase ReLATeC.
3. Le recourant fait aussi valoir une violation de la garantie de la propriété (art. 26 Cst.). Comme tout droit fondamental, la propriété ne peut être restreinte qu'aux conditions de l'art. 36 Cst. La restriction doit donc reposer sur une base légale (al. 1), être justifiée par un intérêt public (al. 2) et respecter le principe de la proportionnalité (al. 3). De plus, l'essence des droits fondamentaux est inviolable (al. 4).
4. Il s'ensuit que le recours est rejeté, dans la mesure de sa recevabilité. Le recourant, qui succombe, supportera les frais judiciaires (art. 66 al.1 LTF). C'est à bon droit que l'intimée, qui a agi sans l'aide d'un avocat, ne demande pas de dépens (art. 68 al. 2 LTF).
3. Le présent arrêt est communiqué aux parties, à la Commune de Rossens, à la Préfecture du district de la Sarine et au Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg, II