Source: http://gonzaleztorresabogados.blogspot.com.es/2017/04/
Timestamp: 2018-05-24 10:01:27
Document Index: 255918081

Matched Legal Cases: ['artículo 1156', 'artículo 1196', 'artículo 1202', 'artículo 36', 'artículo 1196', 'artículo 36', 'artículo 1100', 'artículo 143', 'artículo 2', 'artículo 9']

Gonzalez Torres Abogados SL: abril 2017
A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 516/2016, de 9 de noviembre de 2016, recurso 808/2015, resuelve que el arrendador no tiene que devolver la fianza si al tiempo de presentar la demanda de resolución del contrato no ha concluido la relación arrendaticia.
No habiéndose producido el cese de la arrendataria en la posesión de la vivienda al tiempo de la presentación de la demanda, subsiste la obligación de mantener la garantía del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, careciendo de acción o excepción la arrendataria para instar la restitución de la fianza hasta después de la terminación del arriendo.
B) NO CABE COMPENSACIÓN DE LA FIANZA POR RENTAS IMPAGADAS SI NO ESTA RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Opone la demandada la compensación de la cantidad adeudada en concepto de rentas, con la cantidad entregada en concepto de fianza, por importe de 550 €, siendo así que, es doctrina reiterada del Tribunal Supremo (Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983, 11 de junio de 1987, y 16 de noviembre de 1993), la que ha venido admitiendo que la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.
Entendiendo opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que ostenta contra la actora, por razón de la fianza de 550 €, hasta la cantidad concurrente con la que es objeto de la pretensión de la actora, por vía de excepción, al no contener el "petitum" de la contestación sino la petición de desestimación de la demanda a consecuencia del crédito oponible a la actora con finalidad liberatoria, prevista en el artículo 1156 del Código Civil , es lo cierto que para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil, y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar "ipso iure", con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .
No procede compensar el importe que se establece como adeudado con la cantidad entregada por la arrendataria en concepto de fianza al suscribir el contrato. Para que se estime la excepción de compensación opuesta es preciso que las deudas a compensar estén vencidas y sean exigibles, y líquidas, requisito que no concurre en este caso.
C) LA FIANZA SOLO SE PUEDE RECLAMAR AL EXTINGUIRSE EL ARRENDAMIENTO; Dado que la finalidad de la fianza es garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, el arrendador no está obligado a su devolución hasta que finalice el arriendo. Teniendo en cuenta que en el momento de la presentación de la demanda no se había terminado la relación arrendaticia, la fianza entregada en su día aún no era exigible. En ese momento subsiste la obligación de mantener la garantía del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias por cuanto la arrendataria continuaba en la posesión de la vivienda arrendada.
Por tanto, hasta que no termine el arrendamiento y se produzca la entrega de las llaves la arrendataria carece de acción o excepción para instar la restitución de la fianza. Una vez finalizada la relación locaticia, podrá reclamar la restitución del importe de la fianza en el proceso que corresponda.
En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con los previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la finalidad de la fianza, o de cualquier tipo de garantía que puedan pactar las partes, es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza, o las demás garantías pactadas, sino hasta el final del arriendo.
En este caso, resulta de lo actuado que la terminación de la relación arrendaticia no se había producido en el momento de la presentación de la demanda con fecha 20 de enero de 2015, que es el momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de modo que, al tiempo de la presentación de la demanda, por no haber concluido la relación arrendaticia, la fianza, o las demás garantías pactadas, no era exigible, no concurriendo los presupuestos objetivos del artículo 1196 del Código Civil , por no encontrase las dos deudas vencidas, exigibles, y líquidas, de modo que no pudiendo entenderse producido el cese de la arrendataria en la posesión de la vivienda al tiempo de la presentación de la demanda, subsiste según lo expuesto, la obligación de mantener la garantía del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, careciendo de acción o excepción la arrendataria para instar la restitución de la fianza hasta después de la terminación del arriendo y la devolución de las llaves, de acuerdo con la norma del artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y la norma general del artículo 1100.2 del Código Civil, según el cual, en las obligaciones recíprocas, ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe, dejando a salvo las acciones que, en su caso, puedan asistir a la demandada contra la actora para la restitución del importe de la fianza, producida que haya sido en este pleito la terminación de la relación arrendaticia, para su ejercicio en el proceso que corresponda, permitiendo, a su vez, a la parte arrendadora oponer a la arrendataria el crédito del que, en su caso, pueda disponer por razón del estado de la finca al término del arriendo, cuestiones que no han podido ser objeto de los presentes autos por no haberse producido la terminación del arriendo antes de la preclusión del trámite de alegaciones para la parte actora.
Publicado por Pedro Torres Romero en 11:45 Enlaces a esta entrada
Etiquetas: Abogados desahucios por falta de pago en Las Palmas de Gran Canaria. Reclamación de la fianza en arrendamientos.
El Tribunal Supremo dice por aplicación de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, que el acto administrativo de la jubilación es el determinante de la extinción de la relación arrendaticia en un local de negocio
A) La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2016, nº 401/2016, rec. 2068/2014, establece por aplicación de la normativa vigente, que el acto administrativo de la jubilación es el determinante de la extinción de la relación arrendaticia en un local de negocio. Con independencia de la continuación de la actividad o de la declaración de invalidez para otro trabajo. Los arrendamientos (de local de negocio anteriores a 1985) cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación.
B) ANTECEDENTES DE HECHO: Los hechos parten del contrato de arrendamiento urbano de local de negocio de fecha 1 de septiembre de 1967, entre el demandado y recurrente tasación, como arrendatario don Maximiliano y, como arrendadora la causante de la entidad Grupo Viarti, 4 S.L., demandante en la instancia. El arrendatario es calificado como afecto de invalidez permanente en fecha 16 marzo 1990, en su oficio de trabajador de la fábrica de artillería. Pero sigue trabajando en la actividad comercial del local de negocio, presentando al efecto sus declaraciones fiscales. El artículo 143. 4 de la Ley General de la Seguridad Social impone que cuando el beneficiario de la declaración de invalidez, cumple 65 años la pesión de invalidez pasa a ser pensión de jubilación, lo que se produjo en 2005.
Por ello, la sociedad arrendadora formuló demanda instando la declaración de extinción de la relación arrendaticia por razón de la jubilación del arrendatario, aplicando la Ley de Arrendamientos Urbanos del 29 noviembre 1994, Disposición Transitoria tercera, B.3 que dispone la extinción del contrato de local de negocio por la jubilación de la persona física arrendataria, salvo si se produce subrogación. La oposición del demandado arrendatario se funda en que la fecha de jubilación debe situarse en 1990 cuando se produjo la declaración de invalidez que luego pasó a denominarse pensión de jubilación y por razón del principio de irretroactividad no le es aplicable la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sino la de 1964 que no admitía la jubilación como causa de extinción de la relación arrendaticia.
C) El problema que se plantea es la irretroactividad de las leyes, reconocida en el artículo 2. 3 del Código civil y en el artículo 9. 3 de la Constitución Española, como principio. El demandado, arrendatario del local de negocio según contrato sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, es declarado afecto de invalidez absoluta en su trabajo por cuenta ajena en 1990 y sigue en el trabajo autónomo en el local. En 2005 se produce su declaración de jubilación y su pensión pasa a denominarse pensión de jubilación. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 no contemplaba la jubilación como causa de extinción de la relación arrendaticia. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (EDL 1994/18384) prevé en su Disposición Transitoria tercera B.3 que: «los arrendamientos (de local de negocio anteriores a 1985) cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación...»
La cuestión es qué legislación se aplica al caso presente:
1º) La primera postura es que se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 porque en 1990 se le declaró la invalidez y no tiene trascendencia jurídica que posteriormente, en 2005, su pensión deviniera pensión de jubilación; ésta es la posición del arrendatario demandado y que ha seguido la sentencia de primera instancia; es la que se mantiene en el recurso de casación;
2º) La segunda, la contraria, mantiene que la jubilación es distinto a la invalidez y en el presente caso la jubilación se produjo en 2005, no antes, por lo cual se aplica la mencionada Disposición Transitoria de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y la relación arrendaticia se extingue; es la que mantiene la sentencia de la Audiencia Provincial, que es objeto del recurso; posición que mantiene la sociedad demandante y parte recurrida en casación.
D) JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO: La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2016, manifiesta que la sentencia del Tribunal Supremo de 8 junio 2011 concreta que la extinción del contrato es por jubilación aunque continúe el negocio al frente de la actividad. Lo aclara con el siguiente texto: «Los términos jurídicos de jubilación y titularidad de actividad empresarial no son equiparables, pues jubilación es el nombre que recibe el acto administrativo por el que un trabajador en activo, ya sea por cuenta propia o ajena, pasa a una situación pasiva o de inactividad laboral, tras alcanzar una determinada edad máxima legal para trabajar, mientras que el empresario individual (autónomo) es una persona física que realiza en nombre propio y por medio de una empresa una actividad comercial, industrial o profesional, que generalmente se asocia con el autoempleo, dado que el propietario de la empresa es a su vez trabajador en la misma, independientemente de la actividad que desarrolle y del tipo de trabajo que realice. Es decir, es empresario y trabajador al mismo tiempo y por tanto como trabajador resulta afectado por la situación de jubilación, por más que se sitúe al frente de una actividad empresarial».
La Sentencia del Tribunal Supremo de 21 enero 2013 reitera la anterior y dice expresamente que la jubilación determina la extinción del contrato aunque siga al frente de la actividad empresarial; o, puede añadirse, siga en la situación de invalidez. Dice así:
«Esta Sala ha tenido ya ocasión de fijar como doctrina jurisprudencial que, en aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, la jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial. En este sentido la STS de 8 de junio de 2011 (RC n.º 1256/2007) establece que: "(..) como trabajador resulta afectado por la situación de jubilación, por más que se sitúe al frente de una actividad empresarial". Asimismo declara que: La regla general es que el disfrute de la pensión por jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta ajena/propia o con la realización de actividades para las Administraciones Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas».
Publicado por Pedro Torres Romero en 18:19 Enlaces a esta entrada
Etiquetas: Los arrendamientos (de local de negocio anteriores a 1985) cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación.
Publicado por Pedro Torres Romero en 17:32 Enlaces a esta entrada
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