Source: http://pravo4u.cz/judikatura/nejvyssi-soud-cr/30-cdo-85-2008/
Timestamp: 2017-12-17 19:38:47+00:00
Document Index: 45943718

Matched Legal Cases: ['soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 663', 'soud ', 'soud ', 'Soud ', 'čl. 48', 'čl. 49', 'čl. 50', '§ 80', 'soud ', '§ 663', '§ 584', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 584', 'soud ', '§ 237', '§ 241', 'soud ', 'soud ', '§ 10', '§ 237', 'soud ', '§ 237', '§ 237', '§ 237', '§ 241', '§ 80', '§ 1', 'zákona č. 265', 'soud ', '§ 237', '§ 237', 'soud ', '§ 243', '§ 218', 'soud ', 'soud ', '§ 237', '§ 242', 'soud ', '§ 663', '§ 680', '§ 680', '§ 680', '§ 663', 'soud ', 'soud ', '§ 664', '§ 680', '§ 676', '§ 676', '§ 18', '§ 680', '§ 38', 'soud ', 'soud ', '§ 663', '§ 676', '§ 676', 'soud ', '§ 676', '§ 241', 'soud ', '§ 241', '§ 241', 'soud ', '§ 243', '§ 243', '§ 243', '§ 243', '§ 224', '§ 151']

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 30 Cdo 85/2008 | Judikatura | Pravo4u.cz - služby pro právníky
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 30 Cdo 85/2008
JUDr. Olgy Puškinové a soudců JUDr. Karla Podolky a JUDr. Pavla Pavlíka v právní věci žalobce V. D., zastoupeného advokátkou, proti žalovaným 1) B. Č., 2) Z. Č., zastoupeným advokátem, a 3) E. D.,o určení neplatnosti kupní smlouvy a o určení nájemce nemovitosti, vedené u Okresního soudu v Klatovech pod sp. zn. 4 C 143/2006, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 11. července 2007, č. j. 12 Co 275/2007-175, takto:
I. Rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 11. července 2007, č. j.
12 Co 275/2007-175, ve výroku, jímž byl potvrzen rozsudek Okresního soudu v Klatovech ze dne 18. 9. 2006, č. j. 4 C 143/2006-75, o zamítnutí žaloby na určení, že žalobce je nájemce nemovitostí - domu čp. 207/IV na stavební parcele č. 1343, stavební parcely č. 1343 a zahrady parc. č. 3209/31 v K., a ve výroku o nákladech odvolacího řízení ve vztahu mezi žalobcem a žalovanými 1) a 2) se zrušuje a věc se vrací v tomto rozsahu tomuto soudu k dalšímu řízení.
II. Dovolání proti výroku rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 11. července 2007, č. j. 12 Co 275/2007-175, jímž byl potvrzen rozsudek Okresního soudu v Klatovech ze dne 18. 9. 2006, č. j. 4 C 143/2006-75, ve výroku o zamítnutí žaloby
na určení neplatnosti kupní smlouvy uzavřené mezi prodávající E. D. a kupujícími B. Č. a Z. Č. o prodeji domu čp. 207/IV na stavební parcele č. 1343, stavební parcely č. 1343 a zahrady parc. č. 3209/31, vše v K., obec a katastrální území K., ze které byl vklad práva povolen Katastrálním úřadem pro P. k., Katastrální pracoviště K., pod č. V-507/2006, se odmítá.
III. Ve vztahu mezi žalobcem a žalovanou 3) nemá žádný z účastníků právo
Žalobce se žalobou ze dne 20. 3. 2006, vedenou u Okresního soudu v Klatovech pod sp. zn. 9 C 39/2006, doplněnou podáním, doručeným soudu prvního stupně dne
21. 4. 2006, domáhal proti žalované 3), aby soud určil, že „smlouva o prodeji nemovitosti čp. 207/IV uzavřená mezi panem B. Č. a paní E. D., je neplatná“. V průběhu řízení před soudem prvního stupně žalobce navrhl, aby soud připustil vstup dalších účastníků do řízení na straně žalovaných, a to žalovaných 1) a 2); tomuto návrhu Okresní soud v Klatovech vyhověl usnesením ze dne 4. 7. 2006, č. j. 9 C 39/2006-33. Při jednání u soudu prvního stupně dne 11. 9. 2006 pak upřesnil petit žaloby tak, že se domáhal, aby soud určil, že „kupní smlouva uzavřená dne 28. 2. 2006 mezi prodávající E. D. a kupujícími B. Č. a Z. Č. o prodeji domu čp. 207/IV na st. p. č. 1343, stavební parcely č. 1343 a zahrady parc. č. 3209/31, vše v K., obec a katastrální území K., ze které byl vklad práva povolen Katastrálním úřadem pro P. k., Katastrální pracoviště K., pod č. V-507/2006, je neplatná“. Žalobu odůvodnil zejména tím, že dne 12. 12. 2002 uzavřel s tehdejším vlastníkem označených nemovitostí K. M. nájemní smlouvu o nájmu označených nemovitostí na dobu určitou 30 let a současně též dohodu o předkupním právu, že nemovitosti užíval na základě nájemní smlouvy se žalovanou 3) jako družkou, která pak kupní smlouvou ze dne 19. 1. 2004 nemovitosti od K. M. koupila, přičemž na kupní cenu jí žalobce poskytl půjčku ve výši 500.000,-Kč (dosud nevrácenou), a že žalovaná dne 15. 3. 2004 přistoupila k dohodě o předkupním právu. Po uzavření manželství dne 13. 1. 2004 žalobce se žalovanou 3) nadále v domě bydlel a nemovitosti užíval, kupní smlouvou ze dne 28. 2. 2006 je však žalovaná 3) prodala žalovaným 1) a 2); poté bylo manželství žalobce a žalované 3) pravomocně rozvedeno. Protože došlo k porušení předkupního práva žalobce, považuje tuto smlouvu za neplatnou. Dále uvedl, že o žalovanou 3) pečuje již 4 roky a že její psychický stav je natolik vážný, že jí byl přiznán plný invalidní důchod. Z těchto skutečností též dovozuje naléhavý právní zájem na požadovaném určení.
Další žalobou ze dne 5. 6. 2006 podanou proti žalovaným 1) a 2), vedenou
u Okresního soudu v Klatovech pod sp. zn. 4 C 143/2006, se žalobce domáhal určení, že „právo pana V. D. nájmu nemovitosti na č.p. 207/IV vzniklé uzavřením smlouvy o nájmu nemovitosti mezi panem B. (správně B.) Č. a panem V. D. trvá“, že „majitel nemovitosti je povinen nájemci umožnit užívání této nemovitosti v souladu s uzavřenou smlouvou o pronájmu a subsidiárně s ustanovením § 663 a násl. občanského zákoníku“ a že „majitel je povinen uvést nemovitost do původního stavu, tedy do stavu před porušením práva k nájmu nemovitosti a nahradit škodu vzniklou porušením tohoto práva“. Tuto žalobu odůvodnil téměř stejnými skutkovými tvrzeními jako žalobu předchozí.
Při jednání u soudu prvního stupně dne 11. 9. 2006 žalobce upravil petit žaloby tak, že se domáhá určení, že „je nájemcem nemovitosti - domu čp. 207/IV. na stavební parcele č. 1343, stavební parcely č. 1343 a zahrady parc. č. 3209/31 v K.“, a v dalším vzal žalobu zpět.
Okresní soud v Klatovech usnesením ze dne 4. 7. 2006, č. j. 4 C 143/2006-40, které nabylo právní moci dne 19. 7. 2006, věci vedené u tohoto soudu pod sp. zn.
9 C 39/2006 a sp. zn. 4 C 143/2006 spojil ke společnému projednání a rozhodnutí.
Rozsudkem ze dne 18. 9. 2006, č. j. 4 C 143/2006-75, Okresní soud v Klatovech žalobu o určení neplatnosti kupní smlouvy ze dne 28. 2. 2006 a žalobu o určení nájemce nemovitostí zamítl, v dalším řízení pro částečné zpětvzetí žaloby zastavil a rozhodl
o náhradě nákladů řízení. Vyšel ze zjištění, že žalovaní 1) a 2) jsou na základě kupní smlouvy ze dne 28. 2. 2006 uzavřené s žalovanou 3) s právními účinky vkladu práva do katastru nemovitostí ke dni 1. 3. 2006 zapsáni jako vlastníci předmětných nemovitostí ve společném jmění manželů, že žalovaná 3) nabyla vlastnické právo k nemovitostem kupní smlouvou ze dne 19. 1. 2004 uzavřenou s K. M.
s právními účinky vkladu do katastru nemovitostí ke dni 26. 1. 2004 a že žalobce jí
na kupní cenu nemovitostí půjčil částku 500.000,- Kč, kterou mu dosud nevrátila. Dále bylo zjištěno, že žalobce užíval nemovitosti od ledna 2002 na základě písemné nájemní smlouvy o nájmu předmětných nemovitostí bez data (na níž byly dne 28. 1. 2002 a 30. 1. 2002 ověřeny podpisy) uzavřené s K. M. jako jejich vlastníkem a pronajímatelem na dobu určitou 30 let, jemuž předal předem nájemné za užívání ve výši 650.000,- Kč, a současně se zavázal v písemné smlouvě platit nájem formou údržby domu a zahrady. Dne 12. 11. 2004 uzavřel žalobce manželství s žalovanou 3), která byla jeho družkou a spolu s ním nemovitosti užívala. Tvrzené předkupní právo dokládal žalobce prohlášením K. M. ze dne 12. 12. 2002, jenž se v něm zavázal, že předmětné nemovitosti neprodá bez vědomí a písemného souhlasu žalobce; k tomuto prohlášení se dne 15. 3. 2004 připojila žalovaná 3) s dovětkem „souhlasím“, aniž by její podpis byl úředně ověřen. Dále bylo prokázáno, že dne 17. 2. 2006 byl žalobce zatčen a umístěn do Zařízení pro zajištění cizinců B.-P., posléze byl z České republiky vyhoštěn na U. a jeho manželství s žalovanou 3) bylo pravomocně rozvedeno. Soud prvního stupně s odkazem na čl. 48 odst. 3, čl. 49 odst. 1 a čl. 50 odst. 1 Smlouvy uzavřené mezi Českou republikou a U., o právní pomoci v občanských věcech, vyhlášené pod č. 123/2002 Sb., dovodil, že k rozhodování v této věci je dána pravomoc českých soudů a že uplatněné nároky se řídí českým právním řádem. Dospěl k závěru, že na určení neplatnosti kupní smlouvy ze dne 28. 2. 2006 žalobce nemá naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 písm. c) o. s. ř., neboť ani v případě, že by žalobě bylo vyhověno, by se na jeho právních poměrech nic nezměnilo; pouze dodal, že předkupní právo žalobce k nemovitostem nebylo platně sjednáno, protože na prohlášení ze dne 12. 12. 2002 absentuje jeho podpis, a jde tak jen o jednostranný právní úkon. Dále dovodil, že na určení nájemce nemovitostí sice žalobce má naléhavý právní zájem, žaloba však v není důvodná. Uzavřením manželství s žalovanou 3) dne 12. 11. 2004, která již v té době byla vlastnicí nemovitostí, totiž žalobce přestal být - na základě smlouvy o nájmu nemovitostí z ledna 2002, kterou okresní soud posoudil jako platný právní úkon podle § 663 obč. zák., jejich nájemcem, neboť došlo k zániku závazku vyplývajícího z této nájemní smlouvy splynutím ve smyslu § 584 obč. zák., a žalobce nemovitosti užíval z odvozeného vlastnického práva své manželky jako osoba blízká.
K odvolání všech účastníků Krajský soud v Plzni rozsudkem ze dne 11. 7. 2007, č. j. 12 Co 275/2007-175, rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích o věci samé a
ve výroku o nákladech řízení potvrdil a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení;
ve výroku o zastavení řízení zůstal rozsudek soudu prvního stupně nedotčen. Odvolací soud vycházel ze skutkového stavu zjištěného okresním soudem a ztotožnil se s jeho závěrem o nedostatku naléhavého právního zájmu žalobce na určení neplatnosti kupní smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitostem ze dne 28. 2. 2006 uzavřené mezi žalovanou 3) jako prodávající a žalovanými 1) a 2) jako kupujícími, neboť ani
na základě vyhovujícího rozsudku soudu nemůže žalobce dosáhnout změny zápisu
v katastru nemovitostí. Dále krajský soud shodně se soudem prvního stupně dovodil, že na určení nájemce nemovitostí má žalobce naléhavý právní zájem a že uzavřená nájemní smlouva je platná, nepřisvědčil však jeho názoru, že právo nájmu žalobce k nemovitostem zaniklo splynutím podle § 584 obč. zák.; jestliže se totiž nabyvatelem nemovitostí stala žalovaná 3), právo a povinnost nesplynuly v jedné osobě a následky předpokládané v tomto ustanovení tak nemohly nastat. Zaujal názor, že uzavřela-li žalovaná 3) manželství se žalobcem v době, kdy již byla vlastnicí nemovitostí, „trvalo právo nájmu sjednané mezi žalobcem a K. M. do okamžiku, kdy žalobce uzavřel manželství s žalovanou 3) a kdy v důsledku toho došlo ke změně na právo bydlení z titulu manželství s vlastníkem nemovitosti“. I kdyby však nájemní právo žalobce zůstalo zachováno i po uzavření manželství s žalovanou 3), zaniklo výpovědí z nájmu dané žalobci žalovanými 1) a 2) „a v době rozhodnutí soudu uplynula i výpovědní lhůta“. K odvolací námitce žalobce, že žalovaná 3) se dlouhodobě léčí
pro závažné psychické onemocnění, což doložil lékařskou zprávou MUDr. Š.
bez data, odvolací soud uvedl, že i pokud by tento důkaz byl v důsledku koncentrace řízení přípustný, „žalobce by jím neprokázal, že žalovaná 3) byla v okamžiku uzavření kupní smlouvy se žalovanými 1) a 2) ze zdravotních důvodů neschopná tento právní úkon učinit.“
Proti všem výrokům rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost dovozuje z § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., a podává je z důvodu podle
§ 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. Především namítá, že dokazování nebylo provedeno „v rozsahu navrženém účastníky“, neboť soudu prvního stupně nemohl předkládat důkazy „v celém rozsahu“, když nejprve byl bezdůvodně eskortován do Z. P. a posléze vyhoštěn do svého domovského státu; jednalo se zejména o důkazy týkající se zdravotního a duševního stavu žalované 3), z nichž vyplývá, že žalovaná 3) nebyla schopna kupní smlouvu se žalovanými 1) a 2) platně uzavřít, dále o důkazy svědčící o tom, že žalovaná 3) se s ním nechtěla rozvést, a pokud tak učinila, bylo to jen proto, že jí zaměstnancem C. p. v K., jakož i zástupcem žalovaných, bylo tvrzeno, že „již nikdy svého manžela neuvidí“, dále o důkazy prokazující jeho tvrzení, že K. M. zaplatil předem nájemné na dobu 30 let ve výši 650.000,-Kč, a o vyklizení jeho věcí z nemovitostí. Poukazuje na to, že nájemní vztah na základě nájemní smlouvy, kterou uzavřel s K. M., vznikl ještě v době, kdy nežil se žalovanou 3) v manželství, což znamená, že byla obeznámena s tím, že nájem bude trvat i po uzavření tohoto manželství; na tuto skutečnost upozornila žalovaná 3) též zástupce žalovaných 1) a 2), což je patrno i z policejního spisu. Dovolatel odvolacímu soudu vytýká, že neprovedl důkaz předloženou lékařskou zprávou o zdravotním stavu žalované 3), ačkoliv již v žalobě na str. 3 odst. 2 uvedl, že je vážně psychicky nemocná, dlouhodobě léčená pro psychické onemocnění, že jí byl přiznán plný invalidní důchod a že tedy nebyla schopna jednat o prodeji nemovitostí a kupní smlouvu platně uzavřít, neboť si ani neuvědomovala následky svého jednání. Nesouhlasí se závěrem krajského soudu, že na určení neplatnosti kupní smlouvy ze dne 28. 2. 2006 nemá naléhavý právní zájem, který tvrdil již v žalobě právě z důvodu neschopnosti žalované 3) kupní smlouvu uzavřít, a dále tím, že se musela z nemovitosti vystěhovat ještě před tím, než byl proveden vklad vlastnického práva žalovaných 1) a 2) do katastru nemovitostí, poté bydlela v provizoriu a v současné době vlastně nemá kde bydlet. Celá situace tak dospěla k tomu, že přišel o všechny své věci i o možnost bydlení v předmětných nemovitostech, nemá se kam vrátit, stejně jako žalovaná 3), která se s ním nechtěla rozvést. Za nesprávný dále dovolatel považuje závěr odvolacího soudu, že právo nájmu sjednané mezi ním a K. M. trvalo jen do okamžiku, kdy uzavřel manželství s žalovanou 3), a poté se změnilo na právo bydlení „z titulu manželství“ s vlastnicí nemovitostí, a že i kdyby toto právo zůstalo zachováno i po uzavření manželství, zaniklo výpovědí danou mu žalovanými 1) a 2), přičemž v době rozhodnutí soudu měla uplynout i výpovědní lhůta. V této souvislosti poukazuje na „Smlouvu o nájmu nemovitosti“ ze dne 12. 12. 2002, kterou uzavřel s K. M., v jejímž čl. IV. je uvedeno, že nájem se uzavírá na dobu třiceti let, a dále na čl. IX kupní smlouvy uzavřené mezi jmenovaným a žalovanou 3), který obsahuje výslovné ujednání o tom, že smlouva o pronájmu mezi prodávajícím a žalobcem zůstává v platnosti za stejných podmínek. Z toho je podle dovolatele evidentní, že jeho právo nájmu předmětných nemovitostí na dobu třiceti let trvá, a na skutečnosti, že žalovaná 3) uzavřela smlouvu o prodeji nemovitostí, to nic nemění, neboť nájemní smlouva, jakož i smlouva, kterou žalovaná 3) nemovitosti koupila, jsou platnými právními úkony. I kdyby tento názor dovolatele nebyl správný, nelze pominout skutečnost, že i v případě dání výpovědi z nájmu k ní bylo zapotřebí přivolení soudu, k čemuž však nedošlo; i konečný závěr odvolacího soudu, že nájem byl platně žalovanými 1) a 2) vypovězen, je tak nesprávný. Navrhl, aby rozsudek odvolacího soudu byl zrušen a aby mu věc byla vrácena k dalšímu řízení.
Žalovaní 1) a 2) se v písemném vyjádření k dovolání ztotožnili s rozsudkem odvolacího soudu a navrhli, aby dovolání bylo odmítnuto, resp. zamítnuto.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou, účastníkem řízení, řádně zastoupeným advokátem, se nejprve zabýval přípustností dovolání.
Podmínky přípustnosti dovolání proti rozsudku odvolacího soudu upravuje
Přípustnost dovolání podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. není založena již tím, že dovolatel tvrdí, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu má ve věci samé
po právní stránce zásadní význam. Přípustnost dovolání nastává tehdy, jestliže dovolací soud za použití hledisek, příkladmo uvedených v § 237 odst. 3 o. s. ř., dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu ve věci samé po právní stránce zásadní význam skutečně má.
V posuzované věci žalobce dovoláním napadá rozsudek odvolacího soudu, kterým byl rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích o věci samé potvrzen, a nejedná se o případ přípustnosti dovolání podle § 237 odst. 1 písm. b) o. s. ř. Zbývá proto posoudit přípustnost dovolání podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. Dovolání je podle tohoto ustanovení přípustné jen tehdy, jde-li o řešení právních otázek (jiné otázky, zejména posouzení správnosti nebo úplnosti skutkových zjištění přípustnost dovolání nezakládají) a současně se musí jednat o právní otázku zásadního významu; způsobilým dovolacím důvodem je tedy důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř., jehož prostřednictvím lze namítat, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
Lze-li (tedy) žalovat o určení práva nebo právního vztahu, není dán naléhavý právní zájem na určení neplatnosti smlouvy, jež se tohoto práva nebo právního vztahu týká [§ 80 písm. c) o. s. ř. - srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. 4. 2001, sp. zn. 22 Cdo 2147/99, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek
pod R 68/2001].
V projednávané věci bylo zjištěno, že podle předmětné kupní smlouvy ze dne
28. 2. 2006 bylo vloženo do Katastru nemovitostí ČR vlastnické právo žalovaných 1)
a 2) k předmětným nemovitostem.
Právní otázka, zda kupní smlouva ze dne 28. 2. 2006 je či není platným právním úkonem, za této situace představuje vyřešení toliko předběžné otázky ve vztahu k posouzení vlastnického práva k předmětným nemovitostem. Vyhovění žalobě
na určení neplatnosti této kupní smlouvy by v daném případě nemohlo mít příznivý dopad na právní postavení žalobce, neboť v katastru nemovitostí by jako vlastníci předmětných nemovitostí zůstali nadále zapsáni žalovaní 1) a 2). Do Katastru nemovitostí ČR se zapisuje - jak vyplývá z ustanovení § 1 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů - vlastnické právo (jeho vznik, změna nebo zánik) a nikoliv kupní smlouva o převodu vlastnictví k nemovitosti (její platnost či neplatnost). Má-li být zápis vlastnického práva proveden záznamem, může se tak stát jen na základě pravomocného rozhodnutí soudu, z něhož vyplývá vlastnické právo subjektu, jež má být zapsáno.
O tom, který subjekt je vlastníkem nemovitosti, nic nevypovídá pravomocné rozhodnutí soudu, kterým by bylo určeno, že je neplatná kupní smlouva, ale jen takové pravomocné soudní rozhodnutí, jež určuje, kdo je vlastníkem předmětných nemovitostí. Odvolací soud tedy správně dovodil, že záměr žalobce sledovaný podáním žaloby nemůže být dosažen určením, že uvedená kupní smlouva je neplatná.
Z uvedeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu ve výroku, jímž byl potvrzen výrok rozsudku soudu prvního stupně o zamítnutí žaloby na určení neplatnosti kupní smlouvy ze dne 28. 2. 2006, nemá po právní stránce zásadní význam ve smyslu
§ 237 odst. 3 o. s. ř., a dovolání proti tomuto výroku podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. není tudíž přípustné. Nejvyšší soud proto dovolání žalobce v tomto rozsahu podle § 243b odst. 5 věty první a § 218 písm. c) o. s. ř. odmítl.
Dále žalobce napadá dovoláním výrok rozsudku odvolacího soudu, jímž byl potvrzen výrok rozsudku soudu prvního stupně o zamítnutí žaloby na určení, že žalobce je nájemcem předmětných nemovitostí. V tomto výroku je rozhodnutí odvolacího soudu založeno na závěru, že „uzavřela-li žalovaná 3) manželství se žalobcem v době, kdy již byla vlastnicí nemovitostí, trvalo právo nájmu sjednané mezi žalobcem a K. M. do okamžiku, kdy žalobce uzavřel manželství s žalovanou 3) a kdy v důsledku toho došlo ke změně na právo bydlení z titulu manželství s vlastníkem nemovitosti“, a že i kdyby nájemní právo žalobce zůstalo zachováno i po uzavření manželství s žalovanou 3), zaniklo výpovědí z nájmu dané žalobci žalovanými 1) a 2), neboť v době rozhodnutí soudu již uplynula výpovědní lhůta.
Vzhledem k tomu, že odvolací soud otázku (ne)existence nájemního práva žalobce k předmětným nemovitostem vyřešil v rozporu s hmotným právem a protože řešení této otázky bylo pro rozhodnutí v projednávané věci významné (určující), představuje napadený výrok rozsudku odvolacího soudu z tohoto hlediska rozhodnutí, které má po právní stránce zásadní význam. Dovolací soud proto dospěl k závěru, že dovolání proti uvedenému výroku rozsudku odvolacího soudu je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. Po přezkoumání rozsudku odvolacího soudu v tomto výroku ve smyslu § 242 o. s. ř. dospěl Nejvyšší soud k závěru, že dovolání je opodstatněné.
Podle § 663 obč. zák. nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.
Podle § 680 odst. 2 obč. zák. dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána. Podle odstavce 3 tohoto ustanovení dojde-li ke změně vlastnictví k nemovité věci, může z tohoto důvodu vypovědět nájemní smlouvu pouze nájemce, a to i tehdy, byla-li smlouva uzavřena na dobu určitou; výpověď však musí podat v nejbližším výpovědním období, pokud je zákonem nebo dohodou stanoveno.
Smyslem ustanovení § 680 odst. 2 obč. zák. je zajistit kontinuitu nájemního vztahu na straně pronajímatele pro případ, nastane-li zde uvedená právní skutečnost - změna vlastnictví k pronajaté věci. Poskytuje tak nájemci právní ochranu v situaci, kterou nemohl (svým projevem vůle) ovlivnit, jak tomu nasvědčuje i úprava možnosti výpovědi z nájemního vztahu při změně vlastnictví k pronajaté věci (srov. § 680 odst. 2, 3 obč. zák.). Toto právní nástupnictví se týká práv a povinností typických pro nájemní vztah, tedy těch, jež tvoří jeho pojmové znaky (srov. § 663 obč. zák.).
Nejvyšší soud již ve svém rozhodnutí ze dne 31. 10. 1997, sp. zn. 2 Cdon 863/97, uveřejněném pod č. 84 v sešitě č. 11 z roku 1997 časopisu Soudní judikatura, zaujal mimo jiné právní názor, že citované ustanovení upravuje zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona (ex lege), nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje - tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci. Nabyvatel vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy, s výjimkou těch práv a povinností, která mají samostatný právní režim daný právním důvodem jejich vzniku (např. peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu).
V rozsudku ze dne 30. 10. 2002, sp. zn. 25 Cdo 136/2001, pak Nejvyšší soud vyslovil názor, že se změnou vlastníka domu se nic nemění na právu nájemce užívat předmět nájmu za podmínek sjednaných v nájemní smlouvě ani na jeho povinnostech plnit nájemné sjednané v nájemní smlouvě. Závazek zaplatit nájemné za určitou dobu předem, který zanikl splněním původnímu pronajímateli, nemůže být dodatečně změněn smlouvou s novým pronajímatelem.
Pronajímatel je povinen přenechat pronajatou věc nájemci ve stavu způsobilém smluvenému užívání, nebo nebyl-li způsob užívání smluven, užívání obvyklému, a v tomto stavu ji svým nákladem udržovat (§ 664 obč. zák.); přitom je zjevné, že pronajímatel rodinného domu se zahradou nemá právo tyto nemovitosti užívat současně s nájemcem.
V posuzovaném případě bylo zjištěno, že žalobce uzavřel dne 12. 12. 2002 s tehdejším vlastníkem označených nemovitostí K. M. nájemní smlouvu o nájmu předmětných nemovitostí na dobu určitou 30 let, že nemovitosti užíval na základě této smlouvy s žalovanou 3), která byla jeho družkou, že kupní smlouvou ze dne 19. 1. 2004 žalovaná 3) nemovitosti od K. M. koupila, že dne 12. 11. 2004 žalobce uzavřel manželství s žalovanou 3), která pak kupní smlouvou ze dne 28. 2. 2006 nemovitosti prodala žalovaným 1) a 2), a že poté bylo manželství žalobce a žalované 3) pravomocně rozvedeno.
Vzhledem k citovaným ustanovením i ustálené judikatuře Nejvyššího soudu lze dovodit, že nabytím vlastnického práva k předmětným nemovitostem dne 19. 1. 2004 žalovaná 3) vstoupila podle § 680 odst. 2 obč. zák. do právního postavení pronajímatele předmětných nemovitostí, jinak řečeno vstoupila do původního nájemního vztahu založeného nájemní smlouvou, kterou žalobce uzavřel s K. M., a to se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy.
Na uvedeném nemohla nic změnit ani okolnost, že žalovaná 3) uzavřela dne
12. 11. 2004 se žalobcem manželství; z ustanovení občanského zákoníku o zániku nájemního práva na dobu určitou (§ 676 odst. 1 obč.) ani z žádného jiného ustanovení občanského zákoníku nelze totiž dovodit, že by v případě, že nájemce uzavře manželství s pronajímatelkou rodinného domu se zahradou před uplynutím doby, na níž byl nájem sjednán, zaniklo jeho existující nájemní právo, ani že by v důsledku uzavření manželství se toto právo „změnilo na právo bydlení z titulu manželství s vlastnicí nemovitostí“, jak ve svém rozhodnutí uvedl odvolací soud. Jestliže v řízení bylo zjištěno, že žalobce v nemovitosti bydlel a užíval ji do uzavření manželství spolu se žalovanou 3), která byla jeho družkou, a tedy v nemovitosti s ním bydlela a užívala ji s jeho souhlasem, a nedošlo-li mezi nimi po uzavření manželství k dohodě o ukončení nájemního vztahu ve smyslu § 676 odst. 1 obč. zák. (srov. slova „nedohodnou-li pronajímatel s nájemcem jinak“), bydlela žalovaná 3) po uzavření manželství v nemovitosti jako vlastnice se souhlasem žalobce jako nájemce a žalobce na základě nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou 30 let. Protože tedy žalobce bydlel v nemovitosti na základě uzavřené nájemní smlouvy dřív než žalovaná 3), která se vlastnicí nemovitosti stala až v průběhu jejich družeckého vztahu, neodvozoval žalobce právo v nemovitosti bydlet od vlastnického práva žalované 3), a nelze tedy mít za to, že jeho bydlení v nemovitosti bylo odvozeno od rodinněprávního vztahu s vlastnicí nemovitosti. V dané věci tak ani podpůrně není možno vycházet z § 18 zákona o rodině, neboť v době, kdy žalobce a žalovaná 3) uzavřeli manželství, již oba v nemovitosti bydleli - žalobce na základě uzavřené nájemní smlouvy, která mu zakládala (a to i po uzavření manželství) jediný právní titul k užívání nemovitostí, a žalovaná 3) od počátku na základě souhlasu žalobce. Nešlo tedy o situaci, kdy po uzavření manželství s vlastníkem rodinného domu se do něj přistěhuje druhý manžel (nevlastník), který pak právo bydlení v domě za trvání manželství odvozuje od rodinněprávního vztahu s vlastníkem nemovitosti.
Není tudíž správný závěr odvolacího soudu, že právo nájmu žalobce k předmětným nemovitostem založené původně nájemní smlouvou uzavřenou s K. M. v roce 2002 na dobu určitou 30 let, zaniklo dne 12. 11. 2004 okamžikem uzavření manželství se žalovanou 3), která v té době byla vlastnicí nemovitostí na základě kupní smlouvy ze dne 19. 1. 2004, a že se poté „toto právo změnilo na právo bydlení z titulu manželství s vlastnicí nemovitostí“.
Jestliže právo nájmu žalobce k předmětným nemovitostem uzavřením manželství se žalovanou 3) dne 12. 11. 2004 nezaniklo, pak v případě platnosti kupní smlouvy ze dne 28. 2. 2006 uzavřené mezi žalovanou 3) jako prodávající a žalovanými 1) a 2) jako kupujícími by žalovaní 1) a 2) nabytím vlastnického práva k předmětným nemovitostem na základě této kupní smlouvy vstoupili podle § 680 odst. 2 obč. zák.
do právního postavení pronajímatelů předmětných nemovitostí, a žalobce by tedy i poté byl jejich nájemcem na dohodnutou dobu.
Vzhledem k tomu, že žalobce již v žalobě tvrdil, že „o žalovanou 3) pečuje již
4 roky a že její psychický stav je natolik vážný, že jí byl přiznán plný invalidní důchod“, bylo třeba jako předběžnou řešit otázku platnosti této smlouvy, a to i z hlediska § 38 odst. 2 obč. zák., a v kladném případě pak posoudit, zda nájem předmětných nemovitostí skončil žalobcem v dovolání zpochybněnou výpovědí, kterou mu měli dát žalovaní 1) a 2).
V této souvislosti považuje dovolací soud za nutné uvést, že není správná námitka žalobce v dovolání, že nájem předmětných nemovitostí nemohl skončit z důvodu, že k výpovědi žalovaných 1) a 2) nepřivolil soud, neboť již v rozsudku ze dne 30. 11. 1999, sp. zn. 20 Cdo 255/99, Nejvyšší soud vyslovil právní závěr, že je-li nemovitost pronajata jako celek, je režim nájemního vztahu podřízen § 663 a násl. obč. zák. Z toho vyplývá, že i na skončení nájmu předmětných nemovitostí pronajatých žalobcem na dobu určitou je třeba aplikovat § 676 a násl. obč. zák., nikoliv ustanovení o skončení nájmu bytu výpovědí.
I nájem na dobu určitou může skončit výpovědí, je-li podle § 676 odst. 1 obč. zák. dohodnuta (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 9. 2001, sp. zn. 20 Cdo 2685/99, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 26, ročník 2002). Stejný názor zaujal Nejvyšší soud i v rozsudku ze dne 21. 8. 2002, sp. zn.
26 Cdo 2876/2000, v němž dále uvedl, že současně si pronajímatel a nájemce mohou sjednat výpovědní důvody, např. formou odkazu na určité ustanovení právního předpisu.
Závěr odvolacího soudu, že nájemní právo žalobce - pokud nezaniklo uzavřením manželství se žalovanou 3) - „zaniklo výpovědí z nájmu dané žalobci žalovanými 1) a 2) a že v době rozhodnutí soudu uplynula i výpovědní lhůta,“ je předčasný a nepřezkoumatelný, neboť byl učiněn, aniž byl v tomto ohledu náležitě zjištěn skutkový stav věci, tedy najisto postaveno, zda vůbec a kdy žalovaní 1) a 2) dali žalobci výpověď z nájmu nemovitostí, zda ve smlouvě o nájmu nemovitostí z 12. 12. 2002 (případně i následně) byla mezi původním pronajímatelem K. M. a žalobcem jako nájemcem výpověď z nájmu ze strany pronajímatele ve smyslu § 676 odst. 1 obč. zák. dohodnuta a z jakého důvodu. Řízení o žalobě na určení nájemce předmětných nemovitostí je tak postiženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci [§ 241a odst. 2 písm. a) o. s. ř.], k nímž dovolací soud částečně přihlédl, i když nebyla v dovolání uplatněna.
Z uvedeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu ve výroku, jímž byl potvrzen výrok rozsudku soudu prvního stupně o zamítnutí žaloby na určení nájemce předmětných nemovitostí, spočívá na nesprávném právním posouzení věci [§ 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.] a že řízení je v tomto výroku zatíženo vadou, která měla za následek nesprávné rozhodnutí ve věci [§ 241a odst. 2 písm. a) o. s. ř.]. Nejvyšší soud jej proto v tomto výroku a v závislém výroku o nákladech řízení ve vztahu mezi žalobcem a žalovanými 1) a 2) zrušil (§ 243b odst. 2 věta za středníkem o. s. ř.) a věc v tomto rozsahu vrátil Krajskému soudu v Plzni k dalšímu řízení (§ 243b odst. 3 věta před středníkem o. s. ř.).
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný; v novém rozhodnutí
o věci bude znovu rozhodnuto o nákladech řízení ve vztahu mezi žalobcem a žalovanými 1) a 2), včetně nákladů řízení dovolacího (§ 243d odst. 1 o. s. ř.).
O náhradě nákladů dovolacího řízení ve vztahu mezi žalobcem a žalovanou 3) bylo rozhodnuto podle § 243b odst. 5 věty první, § 224 odst. 1a § 151 odst. 1 o. s. ř., neboť žalobce s ohledem na výsledek dovolacího řízení (o dovolání proti výroku rozsudku odvolacího soudu, jímž byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně
ve výroku o zamítnutí žaloby na určení neplatnosti kupní smlouvy ze dne 28. 2. 2006), nemá na náhradu nákladů tohoto řízení právo a žalované 3) v tomto řízení žádné náklady nevznikly.