Source: https://www.federnotizie.it/lagibilita-dei-fabbricati-nella-pratica-notarile/
Timestamp: 2019-07-17 05:06:45+00:00
Document Index: 72441988

Matched Legal Cases: ['art. 5', 'art. 136', 'art. 5', 'art 2', 'art. 221', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 3', 'art. 24', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 5', 'art. 136']

L’evoluzione del certificato di agibilità dei fabbricati e la prassi notarile - Federnotizie L'agibilità dei fabbricati nella pratica notarile
Argomento: Approfondimento giuridico, Clausole in rete Pubblicato il 15 Maggio 2019 da Redazione Federnotizie Stampa
La norma è stata abrogata, limitatamente alla disciplina per il rilascio del certificato di abitabilità, dall’art. 5, d.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, a sua volta abrogato dall’art. 136, comma 2, lettera m), del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, a decorrere dall’1 gennaio 2002. Questo ultimo termine è stato prorogato al 30 giugno 2002, dall’art. 5-bis, comma 1, d.l. 23 novembre 2001, n. 411, convertito, con modificazioni, dalla legge 31 dicembre 2001, n. 463 e, successivamente, al 30 giugno 2003 dall’art 2, comma 1, d.l. 20 giugno 2002, n. 122, convertito con modificazioni, dalla legge 1 agosto 2002, n. 185.
Il 1 gennaio 1995 è entrato in vigore il d.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, che ha dettato una nuova regolamentazione per il rilascio del certificato di abitabilità, abrogando sia il primo comma dell’art. 221 del testo unico delle leggi sanitarie (limitatamente alla disciplina per il rilascio del certificato di abitabilità), sia il decimo comma dell’art. 4 del d.l. 5 ottobre 1993, n. 398, convertito con modificazioni nella legge 4 dicembre 1993, n. 493. Quest’ultima norma aveva previsto che in caso di mancato rilascio del certificato di abitabilità nei termini previsti dalla legge, esso potesse essere sostituito, in via provvisoria, da una dichiarazione redatta ai sensi della legge 4 gennaio 1968, n. 15, e successive modificazioni, sotto la propria responsabilità, da un professionista abilitato.
L’art. 4 del d.P.R. 22 aprile 1994, n. 425 aveva introdotto un nuovo procedimento per il rilascio del certificato di abitabilità. Alla domanda presentata al sindaco dovevano essere allegati il certificato di collaudo, la dichiarazione presentata per l’iscrizione al catasto dell’immobile, restituita dagli uffici catastali con l’attestazione dell’avvenuta presentazione, e una dichiarazione del direttore dei lavori che doveva certificare, sotto la propria responsabilità, la conformità rispetto al progetto approvato, l’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti. Il rilascio del certificato avrebbe dovuto avvenire entro trenta giorni, entro i quali il sindaco poteva disporre un’ispezione. Il termine poteva essere interrotto una sola volta dall’amministrazione per richiedere ulteriori documenti, e iniziava nuovamente a decorrere dalla presentazione degli stessi. In caso di silenzio, decorsi quarantacinque giorni dalla presentazione della domanda (o dalla produzione dei documenti integrativi richiesti) l’abitabilità si intendeva attestata (silenzio assenso). Il sindaco poteva comunque disporre l’ispezione nei successivi centottanta giorni, ed eventualmente dichiarare la non abitabilità. Solo dopo il decorso di questo termine, l’abitabilità si intendeva definitivamente attestata.
L’art. 24 del d.P.R. 06 giugno 2001, n. 380 ha disciplinato il certificato di agibilità, che attestava la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, ed era rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con riferimento agli interventi di nuova costruzione, ricostruzione o sopraelevazione, totale o parziale, e agli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.
Il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, erano tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, allegando copia della dichiarazione presentata per la iscrizione in catasto.
Entro trenta giorni dalla ricezione della domanda, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, previa eventuale ispezione dell’edificio, avrebbe dovuto rilasciare il certificato di agibilità previa verifica della relativa documentazione.
Trascorso inutilmente il suddetto termine, l’agibilità si intendeva attestata per silenzio assenso se era stato rilasciato il parere dell’A.S.L., mentre in caso di autodichiarazione il termine per la formazione del silenzio-assenso era di sessanta giorni.
La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità, sono oggi attestati da un professionista mediante la “segnalazione certificata di agibilità” (art. 24 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, come sostituito dall’art. 3, comma 1, lettera i, del d.lgs. 25 novembre 2016, n. 222).
L’agibilità dei fabbricati preesistenti
L’attuale formulazione del art. 24 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, come sostituito dall’art. 3, comma 1, lettera i, del d.lgs. 25 novembre 2016, n. 222 dispone che la segnalazione certificata di agibilità deve essere presentata:
per le ricostruzioni o sopraelevazioni (totali o parziali);
per gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.
Una disposizione simile era contenuta nella formulazione originaria del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), entrato in vigore definitivamente il 30 giugno 2003, con riferimento al certificato di agibilità.
A partire dall’entrata in vigore del testo unico sull’edilizia, pertanto, il certificato di agibilità doveva essere richiesto (e ora la segnalazione certificata di agibilità deve essere presentata) solo per le nuove costruzioni (o ricostruzioni e sopraelevazioni) e per gli edifici già esistenti nei quali siano eseguiti alcuni interventi edilizi indicati dalla legge.
L’agibilità negli atti di trasferimento della proprietà
Sicuramente l’atto con il quale viene alienato un fabbricato privo di agibilità non è nullo: manca una norma in tal senso, e la giurisprudenza non ha mai affermato la nullità dell’atto.
L’unica eccezione si può avere quando l’acquirente dichiara espressamente di essere consapevole della mancanza dei requisiti di agibilità, e di voler acquistare ugualmente il fabbricato.
Se è presente la certificazione di agibilità, il venditore che ne sia in possesso deve senz’altro consegnarla all’acquirente.
La giurisprudenza sulla mancanza dell’agibilità
La mancanza dell’agibilità non è considerata un semplice vizio dell’immobile (ancorché di tale gravità da rendere la cosa oggetto della vendita inidonea all’uso rispetto al quale era destinata); si tratta invece di aver consegnato una cosa al posto di un’altra, cioè di quella convenuta (la cosiddetta consegna di “aliud pro alio”), che comporta l’inadempimento del venditore, e di conseguenza la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
L’agibilità è infatti considerata come “un elemento che caratterizza l’immobile in relazione alla sua intrinseca capacità di assolvere una certa destinazione economico-sociale e quindi di soddisfare i concreti bisogni dell’acquirente” (Cass. civ., 20 dicembre 1985, n. 6542, poi ripresa da numerose altre sentenze successive).
La Corte di Cassazione ha infatti ribadito in diverse occasioni che il requisito dell’agibilità (abitabilità) deve ritenersi implicito, a meno che sia stato espressamente convenuto fra le parti che il fabbricato in oggetto possa esserne privo (così già Cass. 20 agosto 1990, n. 8450).
La Suprema Corte ha inoltre precisato che “la sola conoscenza da parte del compratore del mancato rilascio della licenza di abitabilità (…), non accompagnato da una rinuncia da parte dello stesso al requisito dell’abitabilità, (…), non vale ad escludere l’inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio” (Cass. civ., 10 giugno 1991, n. 6576).
La più recente pronuncia della Corte di Cassazione sull’argomento, riprendendo quanto già in precedenza sostenuto dalla Suprema Corte, afferma che “integra ipotesi di consegna di aliud pro alio il difetto assoluto della licenza di abitabilità ovvero l’insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerla in dipendenza della presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica”; e che “il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile” e “la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento” (Cassazione civile, 30 gennaio 2017, n. 2294).
Requisiti e certificazione
In questo caso, il problema non può essere risolto con la presentazione di una nuova richiesta della certificazione di agibilità, perché questa verrebbe trattata secondo la normativa vigente, e ciò, per gli edifici di vecchia costruzione, vorrebbe dire dover eseguire una serie di lavori per adeguarli alle nuove norme. In molti casi ciò risulterebbe impossibile.
In entrambe le ipotesi è opportuno che il problema sia affrontato dalle parti e regolamentato con una clausola inserita nell’atto di compravendita.
Il notaio e l’agibilità
Come abbiamo visto, l’assenza dei requisiti di agibilità (o della certificazione di agibilità) non comporta la nullità dell’atto di compravendita.
Alla luce della giurisprudenza più recente, però, è possibile che il notaio sia considerato responsabile della corretta informazione delle parti anche su questo argomento, pertanto è opportuno che nell’atto sia fatta risultare la situazione dell’edificio sotto il profilo dell’agibilità, e l’accordo delle parti circa le garanzie fornite dal venditore e la documentazione di cui l’immobile è dotato.
Naturalmente sarebbe preferibile che l’argomento venisse affrontato nell’ambito delle trattative, prima della stipula del contratto preliminare di compravendita, nel quale dovrebbe essere inserita una clausola in tal senso.
Se ciò non avviene, però, è opportuno che il problema sia segnalato dal notaio prima della stipula dell’atto di compravendita, informando le parti, sollecitando una verifica sulla situazione dell’edificio (anche con l’intervento di un tecnico) e formulando una clausola conforme alla volontà delle parti.
Le clausole sull’agibilità
Per evitare future controversie tra le parti, è opportuno che dall’atto di compravendita risulti espressamente la situazione dell’immobile in relazione all’agibilità.
Per gli edifici di nuova costruzione (o ristrutturazione), venduti direttamente dal costruttore, quest’ultimo deve naturalmente consegnare all’acquirente la certificazione di agibilità (o quantomeno obbligarsi a presentare la segnalazione certificata di agibilità entro un termine preciso, nel caso in cui essa non sia ancora stata presentata).
“La parte alienante garantisce che l’unità immobiliare in oggetto possiede tutti i requisiti richiesti dalla legislazione vigente sotto il profilo dell’agibilità, e si obbliga a presentare al Comune competente la segnalazione certificata di agibilità, corredata di tutti gli allegati previsti dalla legge, entro e non oltre ……. giorni da oggi.”
Per gli edifici di vecchia costruzione, quando essi sono dotati di una certificazione dell’agibilità, la sua menzione nell’atto potrebbe essere accompagnata dalla precisazione che essa è stata ottenuta in conformità alla normativa vigente all’epoca della fine dei lavori (di costruzione o di ristrutturazione), che non corrisponde necessariamente a quella attualmente in vigore.
“La parte alienante consegna alla parte acquirente la certificazione di agibilità dell’unità immobiliare in oggetto, rilasciata in conformità alla legislazione vigente al momento della fine lavori.”
In mancanza della certificazione, è opportuno precisare nell’atto se il venditore garantisce la presenza dei requisiti di agibilità, assumendosene la responsabilità nei confronti dell’acquirente. In ogni caso, dovrà risultare che l’acquirente è a conoscenza della mancanza della certificazione di agibilità (ed eventualmente anche della mancanza dei requisiti), e intende comunque acquistare l’immobile.
Possiamo ipotizzare una clausola con cui il venditore non si assume alcuna responsabilità circa la presenza dei requisiti di agibilità (non solo l’assenza del certificato, dunque, ma anche i requisiti che deve avere la costruzione per essere agibile), e l’acquirente accetta di acquistare l’abitazione anche se inagibile.
“La parte alienante dichiara di non essere in possesso della certificazione di agibilità dell’unità immobiliare e non fornisce alcuna garanzia circa la presenza dei requisiti richiesti dalla legge per il suo rilascio. La parte acquirente prende atto dell’assenza della certificazione di agibilità, e dichiara di non considerare qualità essenziale del fabbricato la presenza dei requisiti di agibilità, avendone tenuto conto nella determinazione del prezzo della compravendita.”
Questa clausola può essere utilizzata in alcuni casi particolari (per esempio edifici che l’acquirente intende completamente ristrutturare, per i quali sarà l’agibilità sarà richiesta soltanto a fine lavori).
Questa soluzione, però, non corrisponde di solito alla volontà dell’acquirente.
Per gli edifici di vecchia costruzione, l’acquirente è di solito disposto ad accettare l’assenza della certificazione (che può trovare diverse giustificazioni), ma vuole almeno una garanzia sulla sussistenza dei requisiti di agibilità, cioè non è disposto ad acquistare un fabbricato inagibile.
Occorre dunque contemperare le esigenze del venditore (che non è in possesso di una certificazione, né è in grado di ottenerla) e quelle dell’acquirente (che vuole almeno una garanzia del venditore sulla presenza dei requisiti di agibilità, dato che sta comprando un’abitazione, e non un qualsiasi manufatto privo di caratteristiche specifiche).
E’ però opportuno precisare che i requisiti di cui il venditore si fa garante sono quelli previsti dalla legge al momento della fine lavori (di costruzione o ristrutturazione), e non quelli vigenti al momento del rogito, perché in caso contrario egli sarebbe tenuto ad adeguare l’edificio alle normative vigenti (con particolare riferimento alla conformità degli impianti), cosa che ovviamente non corrisponde alla volontà delle parti.
“La parte alienante garantisce che l’unità immobiliare in oggetto possiede i requisiti di agibilità previsti dalla legge al momento della fine lavori, pur non essendo in possesso della relativa certificazione. La parte acquirente prende atto dell’assenza della certificazione di agibilità.”
Le clausole sull’agibilità nel contratto preliminare
Sarebbe opportuno evidenziare la situazione dell’immobile in relazione all’agibilità già nel contratto preliminare di compravendita, facendo risultare le garanzie e gli impegni assunti dalla parte promittente venditrice, oppure l’eventuale accordo tra le parti per la vendita di un fabbricato privo dei requisiti di agibilità.
Questi sono alcuni esempi di clausole che potrebbero essere inserite nel contratto preliminare di compravendita:
“Il promittente venditore garantisce la presenza dei requisiti di agibilità del fabbricato previsti dalla legge vigente al momento della fine lavori, e si obbliga a consegnare alla parte acquirente la certificazione di agibilità prima della stipula del contratto definitivo di compravendita; dichiara inoltre che dopo la certificazione dell’agibilità non sono stati eseguiti interventi per i quali la legge richiedesse il rilascio di una nuova certificazione.”
“Il promittente venditore garantisce la presenza dei requisiti di agibilità del fabbricato previsti dalla legge vigente al momento della fine lavori, e si obbliga a ottenere la certificazione di agibilità e a consegnarla alla parte acquirente prima della stipula del contratto definitivo di compravendita.”
“Il promittente venditore garantisce la presenza dei requisiti di agibilità del fabbricato previsti dalla legge vigente al momento della fine lavori, ma dichiara di non essere in possesso della certificazione di agibilità, e pertanto di non poterla consegnare alla parte acquirente; il promissario acquirente accetta di acquistare l’immobile anche in mancanza della certificazione di agibilità, prendendo atto della garanzia fornita dal promittente venditore circa la sussistenza dei requisiti di agibilità del fabbricato.”
“Il promittente venditore dichiara di non essere in possesso della certificazione di agibilità dell’unità immobiliare e non fornisce alcuna garanzia circa la presenza dei requisiti richiesti dalla legge per il suo rilascio; il promissario acquirente prende atto dell’assenza della certificazione di agibilità, e dichiara di non considerare qualità essenziale del fabbricato la presenza dei requisiti di agibilità, avendone tenuto conto nella determinazione del prezzo della compravendita.”
(modificato dal d.lgs. 25 novembre 2016, n. 222)
Art. 24 Agibilità
4.Ai fini dell’agibilità, la segnalazione certificata può riguardare anche:
5.La segnalazione certificata di cui ai commi da 1 a 4 è corredata dalla seguente documentazione:
6.L’utilizzo delle costruzioni di cui ai commi 2 e 4 può essere iniziato dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione corredata della documentazione di cui al comma 5. Si applica l’articolo 19, commi 3 e 6-bis, della legge 7 agosto 1990, n. 241.
7.Le Regioni, le Province autonome, i Comuni e le Città metropolitane, nell’ambito delle proprie competenze, disciplinano le modalità di effettuazione dei controlli, anche a campione e comprensivi dell’ispezione delle opere realizzate.
(articolo così sostituito dall’art. 3, comma 1, lettera i, del d.lgs. 25 novembre 2016, n. 222)
Art. 25 Procedimento di rilascio del certificato di agibilità
(articolo abrogato dall’art. 3, comma 1, lettera j, d.lgs. 25 novembre 2016, n. 222)
La presentazione della segnalazione certificata di agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell’articolo 222 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265.
(articolo così modificato dall’art. 3, comma 1, lettera k, del d.lgs. 25 novembre 2016, n. 222)
(norma abrogata “limitatamente alla disciplina per il rilascio del certificato di abitabilità” dall’art. 5 del d.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, a sua volta abrogato dall’art. 136, comma 2, lettera m, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)
Il podestà, sentito l’ufficiale sanitario o su richiesta del medico provinciale, può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero.
abitabilità, agibilità
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