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Timestamp: 2019-11-22 00:56:15
Document Index: 298937722

Matched Legal Cases: ['§ 280', '§ 389', '§ 307', '§ 281', '§ 307', '§ 281', '§ 535', 'BGH', 'BGH', '§ 281', '§ 280', '§ 281', '§ 281', '§ 288', '§ 291', '§ 389', '§ 307', '§ 307', '§ 307']

25.01.2007 · IWW-Abrufnummer 070246
Kammergericht Berlin: Urteil vom 30.10.2006 – 8 U 38/06
1. Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, kann in diesem Verhalten eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegen. Voraussetzung dafür ist aber grundsätzlich, dass der Vermieter dem Mieter zuvor konkret mitgeteilt hat, welche Schönheitsreparaturen durchzuführen sind.
2. Stehen zwischen dem Zeitpunkt, wo der Vermieter die Mietsache zurückerhält und dem mit dem Nachmieter vereinbarten Einzugstermin drei Wochen Zeit zur Verfügung, kann allein wegen der Kürze der zur Verfügung stehenden Zeit nicht davon ausgegangen werden, dass Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruches wegen Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen rechtfertigen. Der Vermieter ist vielmehr verpflichtet, dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der geforderten Schönheitsreparaturen zu setzen. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass eine 14-Tages-Frist zur Vornahme der Renovierung einer kompletten Wohnung ausreichend ist.
hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts auf die mündliche Verhandlung vom 30. Oktober 2006 durch die Richterin am Kammergericht Spiegel als Einzelrichterin für Recht erkannt:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 6.135,50 ¤ nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozent über dem Basiszinssatz seit dem 29. September 2005 zu zahlen.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihr geleisteten Kaution in Höhe von 6.135,50 ¤.
Über die Rückzahlung von geleisteten Sicherheiten gibt es keine gesetzliche Regelung im BGB. Mit der Hingabe der Sicherheit entsteht für den Mieter ein aufschiebend bedingter Anspruch auf Rückzahlung der Sicherheit nach dem Ende des Mietverhältnisses, sofern er seine Verpflichtungen ordnungsgemäß erfüllt hat (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, V.B., Rdnr. 288). Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist beendet. Die Beklagten sind nach ihrem eigenen Vortrag jedenfalls am 11. April 2005 in den Besitz der Schlüssel und damit auch der streitgegenständlichen Räume gelangt. Die Klägerin ist entgegen den Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung nicht gemäß §§ 280, Abs. 1, 281 Abs. 1, Abs. 2 BGB verpflichtet, an die Beklagten Schadensersatz in Höhe von 5.368,48 ¤ wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen zu zahlen. Das heißt, der Rückzahlungsanspruch der Klägerin ist nicht in dieser Höhe durch Aufrechnung der Beklagten erloschen, § 389 BGB.
Die in dem Mietvertrag enthaltene Regelung, wonach der Vermieter berechtigt sein soll, die Räume zu öffnen, zu reinigen und in einen bezugsfertigen Zustand zu bringen, ohne dass es insoweit einer Nachfristsetzung zur Beseitigung der Mängel bedarf, ist gemäß § 307 BGB Abs. 1, Abs. 2 Ziffer 1 n.F. unwirksam, da sie mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, nämlich § 281 Abs. 1 BGB, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist und den Vertragspartner des Verwenders - hier die Klägerin - daher entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (Palandt, BGB, 65. Auflage, § 307 Rdnr. 30).
Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Klägerin die Leistung der Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig verweigert hat und die Fristsetzung deshalb gemäß § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich wäre. Eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung kann grundsätzlich erst dann in Erwägung gezogen werden, wenn dem Mieter klargemacht worden ist, was man von ihm im Einzelnen erwartet, der Vermieter ihm also konkret mitgeteilt hat, welche genauen Arbeiten er durchführen muss (Kinne/Schach/Bieber, a.a.O., § 535, Rdnr. 145). Eine derartige konkrete Mitteilung hat die Klägerin im vorliegenden Fall nicht erhalten. Zwar kann in Fällen, wo der Mieter - wie hier - ausgezogen ist, ohne Schönheitsreparaturen durchzuführen, eine endgültige Erfüllungsverweigerung vorliegen (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, V.A., Rdnr. 172). Abzustellen ist dabei aber auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalles (Saarländisches OLG Saarbrücken, Urteil vom 29. Januar 2004 - 8 U 290/03). Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, NJW 1991, 2416) kann eine endgültige Erfüllungsverweigerung etwa dann angenommen werden, wenn der Mieter durch sein Verhalten vor Vertragsbeendigung eindeutig zum Ausdruck bringt, dass er seinen vertraglich übernommenen Verpflichtungen nicht nachkommen wird und demgemäß das Mietobjekt bei Vertragsende räumt, ohne Anstalten für die Vorbereitung oder Ausführung der Schönheitsreparaturen getroffen zu haben (vgl. hierzu auch LG Berlin, Grundeigentum 2002, 1199). In dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall war der Mieter bereits vor Auszug in zwei Schreiben ausführlich auf die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen und zur Wiederherstellung des Sollzustandes der Mieträume hingewiesen worden. Vorliegend behaupten die Beklagten lediglich, die Klägerin sei bei Ankündigung der Beendigung des Mietvertrages darauf hingewiesen worden, dass die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen vollständig zu unternehmen seien. Die Beklagten haben der Klägerin mit einer derartig pauschalen Äußerung nicht klargemacht, was tatsächlich von ihr im Einzelnen erwartet wird. Eine endgültige Erfüllungsverweigerung kann auch nicht etwa deshalb angenommen werden, weil die Klägerin, wie von den Beklagten behauptet, ausgezogen sei, ohne ihre neue Adresse zu hinterlassen. Spätestens mit Erhalt des Schreibens des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 4. April 2005 war die Klägerin für die Beklagten erreichbar.
Eine Fristsetzung war aber auch nicht etwa gemäß § 281 Abs. 2 BGB deshalb entbehrlich, weil - wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung meint - besondere Umstände vorgelegen hätten, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruches rechtfertigten.
RechtsgebietBGB	VorschriftenBGB § 280 Abs. 1 BGB § 281 Abs. 1 BGB § 281 Abs. 2 BGB § 288 Abs. 1 BGB § 291 BGB § 389 BGB § 307 BGB § 307 Abs. 1 n.F. BGB § 307 Abs. 2 Ziffer 1 n.F.