Source: https://blog.casa.it/2019/12/10/proposta-acquisto-immobiliare-quanto-dura/
Timestamp: 2020-04-09 14:53:40+00:00
Document Index: 10204948

Matched Legal Cases: ['art. 1329', 'sentenza ', 'art. 1329', 'art. 1226', 'art. 1328', 'art. 1326', 'art 1326', 'art. 1326']

Proposta di acquisto immobiliare: quanto dura - Casa.it
La proposta di acquisto immobiliare è fondamentale per dare tempo al proprietario dell’immobile di valutare se l’offerta avanzata dal proponente è interessante e conveniente per lui. La proposta con un termine di durata è detta irrevocabile, quella senza termine invece semplice. La proposta con un termine di durata in sostanza impone un termine al venditore per decidere se accettare o meno.
Cosa accade però se il venditore fa scadere il termine di durata della proposta? Ci sono ancora delle possibilità per la proposta di acquisto? Vediamolo insieme.
La durata della proposta di acquisto immobiliare
La proposta di acquisto immobiliare è una dichiarazione con cui un soggetto, che vuole comprare casa manifesta tale volontà al venditore, che quindi può decidere di accettarla o rifiutarla.
Per comprendere meglio l’importanza della durata della proposta di acquisto occorre fare riferimento a quanto previsto dall’art. 1329 c.c.
La norma, che disciplina la proposta irrevocabile infatti prevede infatti che: “1. Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto. 2. Nell’ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell’affare o altre circostanze escludano tale efficacia.”
Dalla lettera della norma emerge che:
– la durata della proposta è fondamentale, perché chi intende acquistare un immobile non può restare vincolato per sempre all’impegno in essa contenuto;
– se il proponente non indica alcuna data, per parte della dottrina, essa deve considerarsi proposta semplice e quindi sempre revocabile;
– persino la morte o l’incapacità sopravvenuta del proponente non fa venire meno l’efficacia della proposta a meno che la natura dell’affare o altre circostanze escludano tale efficacia.
Come precisato anche dalla Cassazione, nella sentenza n. 18001/2010: “L’irrevocabilità della proposta contrattuale (cd. “a fermo” o “ferma”), disciplinata dall’art. 1329, c.c., consiste nella temporanea privazione degli effetti di una eventuale revoca voluta dal proponente ed ha lo scopo di accordare al destinatario per l’accettazione della proposta uno spatium deliberandi maggiore di quello ordinariamente necessario secondo la natura dell’affare o secondo gli usi (cfr.: art. 1226, 2° co., c.c.). Elemento normativamente richiesto per l’irrevocabilità è la determinazione del tempo per il quale il proponente è obbligato a mantenere ferma la proposta e l’essenzialità e la funzione del termine escludono che la limitazione della facoltà di revoca della proposta, riconosciuta in via generale al proponente sino alla sua accettazione dall’art. 1328, c.c., possa risolversi nella negazione di tale facoltà e nella subordinazione dell’efficacia della proposta esclusivamente alla volontà del suo destinatario.”
Chiarito quindi che la durata della proposta di acquisto immobiliare è necessaria per dare anche modo al venditore di valutare e ponderare con tutta calma se accettarla o meno, la legge nulla dispone di preciso in merito.
È bene sapere però che, per prassi, in genere la durata della proposta di acquisto immobiliare varia da un minimo di 15 giorni fino a 1 mese. Il venditore che decide di accettare deve comunicarlo al proponente entro il termine indicato nella proposta se vuole concludere il contratto. L’art. 1326 c.c stabilisce infatti che: “1. Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte. 2. L’accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell’affare o secondo gli usi.”
Scadenza della proposta d’acquisto
Concesso il suddetto termine di durata al venditore per decidere, una volta giunto a scadenza si possono verificare due ipotesi diverse e contrapposte:
– Il venditore accetta la proposta di acquisto dopo il termine indicato nella proposta di acquisto.
In questo caso, la legge chiarisce che non sempre tutto è perduto, il comma 3 dell’art 1326 c.c. sancisce infatti che: “Il proponente può ritenere efficace l’accettazione tardiva, purché ne dia immediatamente avviso all’altra parte.”
– Il venditore fa scadere il termine, non accetta la prima proposta e ne fa lui una nuova all’acquirente, chiedendo il più delle volte un prezzo più alto per l’immobile. Il comma 4 dell’art. 1326 c.c. stabilisce infatti che: “Un’accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta.”.
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