Source: http://kraken.slv.cz/26Cdo1097/2010
Timestamp: 2018-02-19 07:35:58+00:00
Document Index: 7937048

Matched Legal Cases: ['§ 676', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 686', 'zákona č. 40', '§ 126', 'soud ', '§ 237', 'zákona č. 99', '§ 41', '§ 241', '§ 39', '§ 686', 'soud ', 'zákona č. 7', 'soud ', 'soud ', 'zákona č. 99', '§ 237', 'soud ', '§ 237', '§ 241', '§ 241', 'soud ', '§ 237', '§ 35', 'soud ', '§ 39', '§ 676', '§ 37', 'soud ', 'soud ', '§ 41', '§ 37', '§ 39', '§ 676', '§ 686', 'soud ', '§ 243', '§ 243', '§ 243', '§ 224', '§ 151', '§ 142']

26 Cdo 1097/2010
Dotčené předpisy: § 676 odst. 2 obč. zák. ve znění do 30.03.2006
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., ve věci žalobkyně RPG Byty, s.r.o. , se sídlem v Ostravě Moravské Ostravě, Gregorova 2582/3, IČ: 27769127, zastoupené JUDr. Vladimírem Jirouskem, advokátem se sídlem v Ostravě Moravské Ostravě, Preslova 9, proti žalovanému Ing. R. H. , zastoupenému JUDr. Vladimírem Zonkem, advokátem se sídlem v Ostravě Moravské Ostravě, Sadová 553/8, o vyklizení bytu, vedené u Okresního soudu v Ostravě pod sp. zn. 85 C 293/2007, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 16. března 2009, č. j. 71 Co 20/2009-87, takto:
Okresní soud v Ostravě (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 26. června 2008, č. j. 85 C 293/2007-66, vyhověl žalobě a uložil žalovanému povinnost vyklidit do patnácti dnů od právní moci rozsudku byt č. 4, I. kategorie, o velikosti 1+1 s příslušenstvím, v domě č. p. na ulici Č. a. v O. M. (dále jen předmětný byt , resp. byt ); současně rozhodl o nákladech řízení účastníků.
K odvolání žalovaného Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací rozsudkem ze dne 16. března 2009, č. j. 71 Co 20/2009-87, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků.
Z provedených důkazů vzal odvolací soud shodně se soudem prvního stupně především za zjištěno, že ohledně předmětného bytu uzavřeli právní předchůdkyně žalobkyně jako pronajímatelka a žalovaný jako nájemce dne 25. srpna 1997 nájemní smlouvu (dále jen nájemní smlouva ) na dobu určitou od 1. srpna 1997 do 31. července 1998 (čl. II. bod 1. věta první nájemní smlouvy) a že v nájemní smlouvě se zároveň dohodli, že bude-li žalovaný řádně platit nájemné a úhrady za služby spojené s užíváním bytu (tj. nebude mít dluh na nájemném a úhradách za služby v jakékoli výši), prodlouží se nájemní smlouva automaticky vždy o dalších dvanáct měsíců, a to od 1. srpna následujícího roku čl. II. bod 1. věta druhá nájemní smlouvy (dále též jen prolongační doložka ). Dále zjistil, že žalovaný udělil souhlas s prováděním inkasa nájemného a úhrady za služby ze svého účtu ve prospěch žalobkyně od 13. května 1999, že inkaso nebylo provedeno v měsících červnu 2006, srpnu až listopadu 2006 a v lednu 2007 z důvodu nedostatku peněžních prostředků na účtu žalovaného, že z důvodu exekuce nebylo provedeno ani v měsících únoru a březnu 2007 a že od dubna 2007 pak žalobkyně inkaso neprováděla. Vzal rovněž za zjištěno, že dluh na nájemném za rok 2006 žalovaný vyrovnal jednorázově v prosinci 2006, že dluh za leden až březen 2007 vyrovnal jednorázově v březnu 2007 a že k 31. červenci 2007 dlužil na nájemném a úhradách za služby částku 5.100,- Kč.
Na tomto skutkovém základě odvolací soud shodně se soudem prvního stupně především dovodil, že prolongační doložka je platná a neodporuje ustanovení § 686a odst. 6 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění po novele provedené zákonem č. 107/2006 Sb. (dále jen obč. zák. ). Podle názoru odvolacího soudu je tomu tak proto, že citované ustanovení se vztahuje na nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou, které neobsahují prolongační doložku, o což v daném případě nejde. Shledal, že prolongační doložka není ani šikanózní (neboť vychází z obecných povinností nájemce řádně platit nájemné a úhradu za služby), doba prodloužení nájmu o jeden rok je přiměřená a nájemní smlouva v tomto znění je výhodnější i pro žalovaného, neboť vylučuje každoroční (pro žalovaného nejisté) uzavírání nájemní smlouvy. Poté uzavřel, že nájemní poměr k předmětnému bytu se podle prolongační doložky každoročně obnovoval, avšak skončil k 31. červenci 2007 z důvodu dluhu na nájemném (k 31. červenci 2007 žalovaný dlužil na nájemném a úhradách za služby částku 5.100,- Kč); po uvedeném datu užívá žalovaný předmětný byt bez právního důvodu, a proto je povinen ho vyklidit (§ 126 odst. 1 obč. zák.). S přihlédnutím k uvedenému odvolací soud vyhovující rozsudek soudu prvního stupně potvrdil.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení § 237 odst. 1 písm. c/ zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále jen o.s.ř. ). V dovolání s přihlédnutím k jeho obsahu (§ 41 odst. 2 o.s.ř.) uplatnil dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle § 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. Prostřednictvím uplatněného dovolacího důvodu především zpochybnil správnost právního závěru, že prolongační doložka je platná. V této souvislosti zejména uvedl, že zákon přesně stanoví způsoby, jakými lze nájemní vztah ukončit pro případ prodlení nájemce s placením nájemného je pronajímatel oprávněn ukončit nájem výpovědí. Poté namítl, že v uzavřené podobě vytváří prolongační doložka stav, kdy pronajímatel měl zjevně v úmyslu umožnit nájemci trvalé užívání bytu (za předpokladu, že řádně platí nájemné a úhradu za služby). Podle jeho názoru prolongační doložka za této situace obchází zákon (příslušná ustanovení občanského zákoníku o výpovědi z nájmu bytu), a proto je podle § 39 obč. zák. absolutně neplatná. Je přesvědčen, že z těchto důvodů byla nájemní smlouva sjednána na dobu neurčitou (§ 686 odst. 2 obč. zák.) a může být ukončena toliko písemnou výpovědí ze strany pronajímatele, k čemuž nedošlo. Jestliže mu svědčí nájemní poměr na dobu neurčitou, nemůže mu být uložena povinnost předmětný byt vyklidit. Navrhl, aby dovolací soud zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Podle čl. II bodu 12 věty první zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. červencem 2009) se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 16. března 2009, Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen o.s.ř. ).
Podle § 237 odst. 1 písm. c/ o.s.ř. je dovolání přípustné proti rozsudku odvolacího soudu a proti usnesení odvolacího soudu, jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže dovolání není přípustné podle písmena b/ a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam. Přitom podle § 237 odst. 3 o.s.ř. rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam (odstavec 1 písm. c/) zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je soudy rozhodována rozdílně, nebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak; k okolnostem uplatněným dovolacími důvody podle § 241a odst. 2 písm. a/ a § 241a odst. 3 se nepřihlíží.
Dovolací soud dospěl k závěru, že napadenému potvrzujícímu rozhodnutí lze přisoudit zásadní právní význam pro řešení právních otázek, zda dovolateli svědčil nájemní poměr, který se podle platné prolongační doložky každoročně obnovoval a skončil k 31. červenci 2007 z důvodu dluhu na nájemném, či zda mu dosud svědčí nájemní poměr na dobu neurčitou. Je-li podle závěru dovolacího soudu napadené rozhodnutí zásadně právně významné, stává se tím dovolání pro řešení uvedených otázek přípustným podle § 237 odst. 1 písm. c/ o.s.ř.
Rozhodovací praxe Nejvyššího soudu České republiky je ustálena v názoru, že při posuzování otázky, zda část právního úkonu postiženou důvodem neplatnosti lze oddělit od ostatního jeho obsahu, je zapotřebí respektovat vůli účastníků právního úkonu s přihlédnutím k účelu, jehož dosažení účastníci sledovali. Vztahuje-li se důvod neplatnosti smlouvy o nájmu bytu pouze na ujednání o podmínkách změny nájemního vztahu z doby určité na dobu neurčitou, je neplatná jen tato část, nikoli i ta, v níž účastníci (platně) vyjádřili vůli uzavřít nájemní vztah na dobu určitou (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. dubna 2002, sp. zn. 26 Cdo 379/2001, uveřejněný pod C 1132 ve svazku 16 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu /citované rozhodnutí bylo uveřejněno i v publikaci Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu, ASPI Publishing s.r.o, Praha 2003, str. 20/ - dále jen uveřejněné rozhodnutí , a dále např. rozhodnutí z 21. října 2004, sp. zn. 26 Cdo 2516/2003, z 25. července 2006, sp. zn. 33 Odo 1092/2004, a ze 16. listopadu 2006, sp. zn. 26 Cdo 2398/2006).
Ve světle uvedených právních závěrů jde v projednávané věci za pomoci výkladu podle § 35 odst. 2 obč. zák. před novelou především o (předběžné) posouzení, k čemu, jde-li o dobu trvání nájemního vztahu, ve skutečnosti směřovala vůle účastníků nájemní smlouvy, a to s přihlédnutím k účelu, který účastníci uzavřením nájemní smlouvy sledovali.
V čl. II. bodu 1. nájemní smlouvy se právní předchůdkyně žalobkyně a dovolatel dohodli, že nájemní smlouva se sjednává na dobu určitou od 1. srpna 1997 do 31. července 1998 (věta první) a že bude-li nájemce řádně platit nájemné a služby a nebude-li mít dluh na nájemném a na službách v jakékoliv výši, prodlouží se nájemní smlouva automaticky vždy o dalších dvanáct měsíců, počínaje 1. srpnem 1998 (věta druhá). Z uvedeného především vyplývá, že vůle účastníků směřovala k uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou (od 1. srpna 1997 do 31. července 1998); text nájemní smlouvy (konkrétně její čl. II. bod 1. věta první, podle níž se nájemní smlouva sjednává s účinnosti od 1.8.1997 na dobu určitou, a to do 31.7.1998 ) není s touto vůlí účastníků v rozporu a přitom jiný výklad ohledně sjednané doby nájmu ani nepřipouští.
Jde-li o ujednání obsažené v čl. II. bodu 1. větě druhé nájemní smlouvy, zastává dovolací soud názor, že toto ujednání je neplatné podle § 39 obč. zák. před novelou pro obcházení zákona; obcházení zákona spatřuje v tom, že vázali-li účastníci možnost obnovování (prodlužování) nájemní smlouvy na řádné placení nájemného a úhrad za služby, ve skutečnosti tím obešli ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák. před novelou, v němž jsou upraveny odlišně podmínky, za nichž v době uzavření nájemní smlouvy (a v době do 30. března 2006) docházelo k jejímu obnovování ze zákona. Navíc zastává názor, že uvedené ujednání je neplatné pro neurčitost podle § 37 odst. 1 obč. zák. před novelou, neboť vázalo možnost obnovování (prodlužování) nájemní smlouvy na řádné placení nájemného a úhrad za služby, tj. na okolnost, o níž není jasné, zda vůbec v budoucnu nastane. Dovolací soud zastává rovněž názor, že uvedené ujednání, které ostatně výslovně nějakou povinnost nestanoví, nezakládá automatické prodlužování (obnovování) nájemní smlouvy (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27. června 2002, sp. zn. 28 Cdo 1078/2002, uveřejněné pod C 1321 ve svazku 19 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, a ze dne 7. ledna 2008, sp. zn. 26 Cdo 3419/2006).
Z uvedeného vyplývá, že nelze pokládat za správný právní názor, že prolongační doložka je platná. V důsledku toho neobstojí ani právní názor, že nájemní poměr k předmětnému bytu obnovovaný podle platné prolongační doložky skončil ke dni 31. července 2007 (z důvodu dluhu na nájemném). Dovolací soud však zastává názor, že napadený rozsudek přes to v konečném důsledku obstojí, a to z následujících důvodů.
Část nájemní smlouvy, podle níž byla smlouva uzavřena na dobu od 1. srpna 1997 do 31. července 1998 (viz čl. II. bod 1. věta první nájemní smlouvy), může, jde-li o sjednanou dobu nájmu, obstát samostatně a je tudíž ve smyslu § 41 obč. zák. před novelou obsahově oddělitelná od další části (čl. II. bodu 1. věty druhé nájemní smlouvy) týkající se doby nájmu, resp. možnosti eventuálního jejího prodlužování (viz uveřejněné rozhodnutí). Okolnost, že současně byly mezi účastníky dohodnuty (neplatně ve smyslu § 37 odst. 1 a § 39 obč. zák. před novelou) podmínky, za nichž mohlo eventuálně docházet k prodlužování nájemní smlouvy, nemůže na uvedeném závěru nic změnit. Nájemní vztah tak byl platně (uvedením příslušného období) sjednán na dobu určitou od 1. srpna 1997 do 31. července 1998, jak je uvedeno výše. Protože dovolatel předmětný byt užíval i po uplynutí sjednané doby nájmu (po 31. červenci 1998) a žalobkyně nepodala proti němu do třiceti dnů žalobu o vyklizení u soudu, nájemní smlouva se obnovovala ze zákona (podle § 676 odst. 2 obč. zák. před novelou) za týchž podmínek, tj. vždy o jeden rok, naposledy od 1. srpna 2005, přičemž nájemní poměr skončil dne 31. července 2006. Poté se již nájemní smlouva obnovit nemohla, neboť tato možnost je od 31. března 2006 výslovně vyloučena ustanovením § 686a odst. 6 obč. zák. (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. dubna 2010, sp. zn. 26 Cdo 3929/2008); proto od 1. srpna 2006 užívá dovolatel předmětný byt bez právního důvodu.
Z vyložených důvodů vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu je v konečném důsledku správný. Nejvyšší soud aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o.s.ř.) proto dovolání jako nedůvodné zamítl (§ 243b odst. 2 věta před středníkem a odst. 6 o.s.ř.).
Výrok o nákladech dovolacího řízení se opírá o ustanovení § 243b odst. 5 věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o.s.ř. a o skutečnost, že žalobkyni nevznikly v dovolacím řízení žádné prokazatelné náklady, na jejichž náhradu by jinak měla proti dovolateli právo.