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Timestamp: 2018-04-26 05:22:31
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Matched Legal Cases: ['Art. 21', 'Art. 2', 'Art. 21', 'Art. 2', 'Art. 1', 'Art. 3', 'Art. 1', 'Art. 21', 'Art. 28', 'Art. 21', 'Art. 2', 'Art. 216', 'Art. 2', 'Art. 1045', 'Art. 1051', 'Art. 42', '§ 883', 'Art. 1266', 'Art. 1274']

Kurzüberblick zum Kauf und Erwerb einer Immobilie in Griechenland durch EU Bürger oder juristische Personen mit Sitz in der EU
Bitte beachten Sie, dass für Richtigkeit und Aktualität der hier veröffentlichten Informationen keinerlei Haftung übernommen werden kann und dass die hiesigen Informationen keinesfalls eine Beratung im Einzelfall ersetzen können. Bearbeitungsstand: Oktober 2008.
Das Interesse aus dem deutschsprachigen Raum an Immobilien in Griechenland ist seit jeher groß. Aus dem privaten Bereich richtet es sich überwiegend auf Ferienimmobilien. Beliebte Regionen sind Kreta, Pilion, Chalkidiki, die Region um Egio u.a.; in den letzten Jahren auch immer häufiger zum Zweck der ganzjährigen Nutzung als Alterssitz.
Daneben hat sich in jüngster Zeit auch ein erhebliches gewerbliches Interesse an Immobilien entwickelt. Beispielhaft sind hier die Unternehmen Aldi, Lidl, IKEA und die Metro AG (Media-Saturn-Holding GmbH, Media Markt und Saturn) zu nennen, die allesamt in Griechenland expandieren und hierbei überwiegend den Immobilienkauf gegenüber der Anmietung vorziehen.
Anläßlich der grundlegenden rechtlichen und steuerlichen Änderungen betreffend den Immobilienerwerb und das Immobilieneigentum in Griechenland (Stichworte: Mehrwertsteuer, Grundsteuer, Katasteramt und zukünftige Möglichkeit gutgläubigen Erwerbs), sollen folgend die Voraussetzungen und Besonderheiten des Eigentumserwerbs in Griechenland unter Berücksichtigung der Neuerungen und der steuerrechtlichen Aspekte dargestellt werden.
Besteuerung von Immobilien in Griechenland
Bei Erwerb anfallende Steuern und Gebühren
Φ.Μ.Α. = Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (Grunderwerbssteuer)
Das System der objektiven Wertermittlung
Befreiungen von der Grunderwerbssteuer
Τέλος Συναλλαγής Ακινήτων (Übertragungsgebühr)
Befreiungen von der Übertragungsgebühr
Φ.Α.Υ. = Φόρος Αυτόματου Υπερτιμήματος (Steuer wegen automatischer Wertsteigerung)
Befreiungen von der Steuer wegen automatischer Wertsteigerung
Φ.Π.Α. = Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (Mehrwertsteuer)
Während des Eigentums anfallende Steuern
Ε.Τ.ΑΚ. = Ενιαίο Τέλος Ακινήτων (Grundsteuer)
Τ.Α.Π = Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (Kommunale Immobiliengebühr)
Τέλη καθαριότητας και φωτισμού, ΤΚΦ (Straßenreinigungs- und Beleuchtungsgebühr)
Einkommenssteuer (φόρος εισοδήματος) auf Mieteinnahmen
Steuern bei weiterer Übertragung der Immobilie
Beschränkungen des Immobilienerwerbs
Prüfung des Eigentumstitels, Recherche im Hypothekenamt
Kaufvertrag und weitere Voraussetzungen des Eigentumserwerbs
Verfügungsberechtigter Veräußerer
Wirksame schuldrechtliche Einigung
Weitere Urkunden und Bescheinigungen, die vorliegen müssen
Eintragung in das Transkriptionsbuch (Hypothekenamt)
Anwesenheitsrecht eines Maklers bei der Beurkundung
Vorvertrag und Sicherungshypothek zu Gunsten des Käufers
Auflösend bedingte Übereignung und Kaufpreishypothek
Kaufpreishypothek
Kosten für Notar, Anwalt, Hypothekenamt und ggf. Makler
Kosten der Eintragung im Hypothekenamt
Kosten im europäischen Vergleich
Gewerbeimmobilie, Investitionsobjekt, Ferienhaus, Etagenwohnung, Bauland... so unterschiedlich die Immobilienobjekte sein können, so unterschiedlich sind auch die für Immobiliensuche und Kaufentscheidung im Einzelfall relevanten Kriterien. Neben den offensichtlichen Kriterien wie Lage, Größe, Bausubstanz und Preis, sind für eine erste Orientierung stichpunktartig - abhängig von Zweck und Art des Immobilienerwerbs - folgende Umstände und Eigenschaften zu nennen, die für die Suche und Kaufentscheidung maßgeblich sein könnten:
- Gewerbeimmobilie: Zulässigkeit bzw. Erlaubnispflichtigkeit der im Einzelfall beabsichtigten gewerblichen Nutzung, Besonderheiten hinsichtlich einer Baugenehmigung, Besteuerung des Grundeigentums bei gewerblicher Nutzung, Konkurrenzunternehmen.
- Investitionsobjekt: Erwerbs-, Erhaltungs- und Veräußerungskosten, insbesondere auch Erwerbsnebenkosten und zu erwartende Steuerlast für institutionelle Anleger bzw. Privatpersonen.
- Ferienhaus: Klare Eigentumsverhältnisse (in kleinen Gemeinden oder auch auf Inseln ist es nicht selten so, dass Immobilien über Generationen weitervererbt wurden, ohne dass eine Eintragung im Hypothekenamt erfolgte, die Dorfgemeinde wusste ja, wem es gehört), Verkehrsanbindung (Erreichbarkeit auf dem Luft- und Wasserweg, im Winter werden beispielsweise viele Flug- und Schiffsverbindungen zu Inseln eingestellt oder eingeschränkt), Wasserversorgung (die ausreichende Wasserversorgung ist nicht immer sicher), eventuell zu erzielende Mieteinnahmen, zu erwartende Steuerlast.
- Etagenwohnung oder Stadtwohnung: Bauvorhaben in der Nachbarschaft, Verhältnisse in der Eigentümergemeinschaft, öffentlich-rechtliche Nutzungsmöglichkeiten, in der Nachbarschaft eventuell noch nicht ausgenutzte Änderung (Erhöhung) der zulässigen Geschosszahl.
In bereits seit Jahrzenten gewachsenen Stadtvierteln, in welchen lange Zeit die zulässige Geschosszahl auf beispielsweise vier begrenzt war, kann eine Eigentumswohnung im sechsten Stock eines nach Änderung der zulässigen Geschosszahl neu und höher errichteten Wohnhauses attraktiv und preiserhöhend sein. Hier ist aber nicht auszuschließen, dass ein Nachbarhaus abgerissen und ebenfalls sechsstöckig - oder gar höher - neu errichtet wird.
- Bauland: Erschließungskosten (Straßenanbindung, Elektrifizierung, Wasserversorgung), Voraussetzungen für eine Baugenehmigung, Umfang einer Baugenehmigung.
In die engere Auswahl fallende Immobilien sollten frühzeitig im Hinblick auf die jeweils in Betracht kommenden Kriterien überprüft werden. Sofern die Dienste eines Maklers in Anspruch genommen werden, sollten diesem diesbezüglich bereits klare Vorgaben gemacht werden.
Sowohl auf Seiten des Verkäufers, wie auch auf Seiten des Käufers werden in Griechenland meist die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch genommen. Die üblichen Maklergebühren liegen bei 2% des Werts der Immobilie, die Maklercourtage ist Verhandlungssache. Meist lassen sich Immobilienmakler einen schriftlichen Auftrag erteilen (regelmäßig ein vorgedrucktes Formular). Die schriftliche Auftragserteilung dient vor allem Beweiszwecken. Auch ein mündlich erteilter Auftrag ist wirksam.
Die Immobilienübertragung war in Griechenland bislang mit erheblichen Steuern und Abgaben belastet, von der Grunderwerbssteuer bis zur Abwasserkanalanschluss- und Nutzungsgebühr sind - derzeit noch - mehr als 40 Steuern und Gebühren denkbar, die bei Erwerb, Besitz und Verkauf einer Immobilie anfallen können.
"Derzeit noch", weil mit dem Gesetz 3427/2005 und anderen Regelungen die Besteuerung von Immobilien in Griechenland kürzlich grundlegend reformiert wurde. Ziel ist eine Entlastung und Vereinfachung der Besteuerung, weg von pauschaler prozentualer Besteuerung des Verkaufswerts, hin zu einer Besteuerung der Wertentwicklung des Eigentums. Insgesamt wird die Steuerlast für Immobilienübertragungen dadurch sinken, die Besteuerung wird sachgerechter. Im Einzelnen sind die Neuerungen in der Folge bei den jeweiligen Steuerarten dargelegt. Nachteil der Reform ist, dass noch über Jahre ein duales System herrschen wird, Besteuerung entweder nach altem oder nach neuem Recht, abhängig davon, wann die zu übertragende Immobilie in das Eigentum des Veräußerers gelangt ist, also einzelfallabhängig. Auch hierzu in der Folge mehr.
Die geläufigsten Steuern und Gebühren lassen sich aus Sicht des Eigentümers chronologisch in drei Kategorien einteilen: Anfall bei Erwerb der Immobilie, Anfall während des Eigentums, Anfall bei Verkauf der Immobilie oder sonstiger Übertragung des Eigentums.
Als bei Erwerb einer Immobilie in Griechenland im Wesentlichen in Frage kommende Gebühren und Steuern sind die Grunderwerbssteuer (Φ.Μ.Α.), die Steuer wegen automatischer Wertsteigerung (Φ.Α.Υ.), die Übertragungsgebühr (Τέλος Συναλλαγής Ακινήτων) und die Mehrwertsteuer (Φ.Π.Α.) zu nennen.
Als Ergebnis der Reform der Immobilienbesteuerung wurde die Grunderwerbssteuer durch den griechischen Gesetzgeber abgeschafft, allerdings nur in Raten:
Sie fällt nicht mehr an, wenn eine Immobilie übertragen wird, die durch den Veräußerer nach dem 01.01.2006 erworben wurde. In diesem Fall unterliegt die Übertragung nicht der Grunderwerbssteuer, sondern der "Steuer wegen automatischer Wertsteigerung" und der "Übertragungsgebühr". Dies ergibt sich aus Art. 21 Nr. 6 und aus Art. 2 Nr. 1 des Gesetzes 3427/2005 (Gesetzestext in griechischer Sprache), in welchen es heißt:
Art. 21 Nr. 6: "Μεταβιβάσεις υποκείμενες σε φόρο αυτομάτου υπερτιμήματος δεν υπόκεινται σε φόρο μεταβίβασης ακινήτων (Φ.Μ.Α.)."
"Übertragungen, die der Besteuerung wegen automatischer Wertsteigerung unterliegen, unterliegen nicht der Grunderwerbssteuer".
Art. 2 Nr. 1: "Επί ακινήτου ή ιδανικού μεριδίου αυτού ή εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου ή ιδανικού μεριδίου αυτού που αποκτάται με οποιαδήποτε αιτία μετά την 1.1.2006 και μετά την κτήση αυτή μεταβιβάζεται περαιτέρω με επαχθή αιτία, επιβάλλεται φόρος αυτομάτου υπερτιμήματος (Φ.Α.Υ.) στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης αυτού και της τιμής πώλησής του. Ως κτήση του ακινήτου νοείται η αγορά ή η με άλλη αιτία κτήση του, ανεξάρτητα από τη μεταγραφή της."
"Im Fall des Erwerbs einer Immobilie oder eines ideellen Teils hieran oder eines dinglichen Rechts an einer Immobilie oder an einem ideellen Teil einer Immobilie, der aus jedwedem Rechtsgrund nach dem 01.01.2006 erfolgte und in der Folge entgeltlich weiterveräußert wird, wird Steuer wegen automatischer Wertsteigerung auf die Differenz zwischen Erwerbspreis und Weiterveräußerungspreis erhoben. Als Erwerb einer Immobilie in diesem Sinne ist der Kauf oder anderweitige Erwerb gemeint, unabhängig von der Art der Überschreibung."
Es werden also noch viele Jahre vergehen, in denen entweder die Grunderwerbssteuer oder die Steuer wegen automatischer Wertsteigerung erhoben werden, abhängig davon, wann der Veräußerer einer Immobilie diese seinerseits erworben hat (vor oder nach dem 01.01.2006).
Wurde eine Immobilie oder ein dingliches Recht durch den Veräußerer also vor dem 01.01.2006 erworben, ist bei der Weiterveräußerung Grunderwerbssteuer zu zahlen:
Steuerschuldner ist der Erwerber der Immobilie.
Grunderwerbssteuer fällt bei Kauf einer Immobilie in Höhe von 7%, 9% oder 11% an.
Wenn die Immobilie außerhalb eines Bebauungsplanes liegt und keine zuständige Feuerwehr existiert, werden 15.000,- EUR ihres objektiven Werts mit 7% besteuert, der darüber hinausgehende Wert mit 9%.
Liegt die Immobilie innerhalb eines Bebauungsplans oder wird eine für ihren Standort zuständige Feuerwehr betrieben, erhöht sich der Steuersatz von 7% auf 9%.
Der über 15.000,- Euro hinausgehende objektive Wert einer Immobilie wird entsprechend mit 9% oder mit 11% besteuert.
Der für die Steuer und Gebühren maßgebliche objektive Wert einer Immobilie
Früher war für die bei dem Erwerb einer Immobilie anfallenden Steuern und Gebühren alleine der im notariell beurkundeten Kaufvertrag genannte Preis, also der von den Parteien bestimmte Preis, maßgeblich. Je niedriger dieser Preis war, desto weniger Steuern und Gebühren waren zu zahlen. Dementsprechend war es fast schon selbstverständlich, dass die in den Verträgen bezifferten Preise wesentlich niedriger waren, als die tatsächlich gezahlten. Für die Vertragsparteien hatte dieses rechtswidrige Vorgehen neben der Steuer- und Gebührenersparnis auch Nachteile: Über den entsprechend abgeschlossenen und (falsch) beurkundeten Verträgen hing das Damoklesschwert der Nichtigkeit. Auch wurden häufig Scheingeschäfte abgeschlossen, die der Sicherung des Kaufpreisanspruchs für den Verkäufer dienen sollten. Beispielsweise wurde neben dem beurkundeten (sehr geringen) Kaufpreis noch ein Darlehensvertrag abgeschlossen, nach welchem der Verkäufer dem Käufer ein Darlehen gewährt und auch ausgezahlt hatte. Tatsächlich gab es diese Auszahlung nie, auf diese Weise sollte lediglich der Rückzahlungsanspruch begründet werden und so der nicht beurkundete Kaufpreisanspruch abgesichert werden.
Weil dieses Vorgehen eher die Regel als die Ausnahme war, führte der griechische Gesetzgeber bereits vor Jahren das heute geltende System der obkektiven Wertermittlung ein, um der erheblichen Steuerhinterziehung entgegenzuwirken.
Danach ist für die Steuern und Gebühren grundsätzlich der vom Finanzamt festgesetzte Wert einer Immobilie maßgeblich. Der von den Parteien beurkundete und tatsächlich bezahlte Wert ist nur dann maßgeblich, wenn er höher ist, als der vom Finanzamt festgesetzte.
Der Wert wird nach sogenannten objektiven Kriterien wie Ort, Art, Größe, Baujahr, Stockwerk, individueller Lage, wirtschaftlicher Nutzbarkeit und anderen Kriterien ermittelt. In Gebieten, für die ein Stadtplan existiert, bestehen den Stadtteilen entsprechende Preiszonen, die für den objektiven Wert maßgeblich sind. Sofern das System der objektiven Wertermittlung in einzelnen Regionen noch nicht angewendet wird, erfolgt die Wertermittlung durch Schätzung seitens der Finanzbehörden anhand von Vergleichsfällen.
Der Nachteil des Systems ist, dass die sogenannten objektiven Werte den tatsächlichen Marktwerten meistens hinterherhinken. Das ist nicht weiter schmerzhaft, wenn der Marktwert über dem "objektiven Wert" liegt. Die letzte Erhöhung der "objektiven Werte" hat in Verbindung mit sinkenden tatsächlichen Marktpreisen dazu geführt, dass die "objektiven Werte" in vielen Fällen weit über dem tatsächlichen Marktwert liegen.
Nach Art. 1 des Gesetzes 1078/1980 ("Περί απαλλαγής εκ του φόρου μεταβιβάσεως ακινήτων της αγοράς πρώτης κατοικίας...", zuletzt geändert durch Art. 3 Satz 4 des Gesetzes 3634/2008) ist der Kauf einer Immobilie bis zu einer Größe von 200 m2 unabhängig vom Wert der Immobilie von der Grunderwerbssteuer befreit, wenn es sich bei der Immobilie um die erste Wohnimmobilie des Erwerbers handelt und dieser entweder verheiratet ist oder wenigstens ein Kind hat, für das er das Sorgerecht hat.
Weitere Voraussetzungen sind, dass keine für die Wohnbedürfnisse der Familie ausreichende Immobilie im Eigentum eines Familienangehörigen vorhanden ist und dass die von der Grunderwerbssteuer befreite Immobilie wenigstens 5 Jahre nicht weiterveräußert wird.
Die grunderwerbssteuerfreie Größe erhöht sich jeweils um 25 m2 für das dritte und jedes weitere minderjährige Kind, sofern der Immobilienerwerber das Sorgerecht innehat.
Wenn die Größe der Immobilie die Freigrenze überschreitet, unterfällt nur die über die Freigrenze hinausgehende Größe der Grunderwerbssteuer.
Diese Befreiung wird nach der gesetzlichen Regelung nur griechischen Staatsbürgern gewährt, die in Griechenland leben, unter bestimmten Voraussetzungen auch griechischen Staatsbürgern, die im Ausland leben. Es sind aber zum einen schon Fälle bekannt, in welchen die Befreiung von den zuständigen Finanzämtern auch Ausländern gewährt wurde, zum anderen hat die Europäische Kommission den griechischen Gesetzgeber aufgefordert, die entsprechende Regelung wegen Verstoßes gegen das Diskriminierungsverbot und wegen rechtswidriger Einschränkung der europäischen Niederlassungsfreiheit zu ändern. Hier bleibt abzuwarten, was geschieht.
Die sogenannte "Übertragungsgebühr" wurde im Zuge der Reformierung der Immobilienbesteuerung durch das Gesetz 3427/2005 eingeführt.
Sie fällt an, wenn Eigentum (oder ein vergleichbares Recht) an einer Immobilie nach dem 1.1.2006 erworben wurde (gleich, auf welche Art) und dieses Eigentum dann entgeltlich weiterveräußert wird.
Besteuert wird der objektive Wert der Immobilie oder des dinglichen Rechts. Steuerschuldner ist der Erwerber der Immobilie. Die Übertragungsgebühr fällt in Höhe von 1% des über einen eventuellen Freibetrag hinausgehenden Werts einer Immobilie an.
Von der Übertragungsgebühr befreit sind unter anderem:
der Immobilienerwerb, für den nach Art. 1 des Gesetzes 1078/1980 eine Befreiung von der Grunderwerbssteuer wegen Erwerbs der ersten Immobilie besteht (s.o.),
die Einbringung und Übertragung von Immobilien im Rahmen von Umwandlungen oder Fusionen von Unternehmen gem. Gesetz 1297/1972,
die Einbringung und Übertragung von Immobilien im Rahmen von Umwandlungen und Fusionen gem. Gesetz 2166/1993,
der Widerruf von Zwangsenteignungen,
die Übertragung von Immobilien an eine Α.Ε.Ε.Α.Π. gem. Art. 21 des Gesetzes 2778/1999.
Die Steuer wegen automatischer Wertsteigerung fällt in Griechenland ausschließlich dann an, wenn das Eigentum (oder ein vergleichbares Recht) an einer Immobilie nach dem 1.1.2006 erworben wurde (gleich, auf welche Art) und danach entgeltlich weiter veräußert wird. Sie ersetzt insofern die Grunderwerbssteuer. Besteuert wird - wie der Name schon sagt - die Wertsteigerung, also die Wertdifferenz zwischen Erwerb und Weiterveräußerung. Steuerschuldner ist der Verkäufer der Immobilie.
Die Steuer wegen automatischer Wertsteigerung beträgt
20% der vorgenannten Wertdifferenz, wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als 5 Jahre liegen,
10%, wenn die Immobilie vor mehr als 5 Jahren erworben wurde,
5%, wenn die Immobilie vor mehr als 15 Jahren erworben wurde und
sie entfällt, wenn die Immobilie vor mehr als 25 Jahren erworben wurde.
Befreiungen von der "Steuer wegen automatischer Wertsteigerung"
Von der Besteuerung wegen automatischer Wertsteigerung befreit sind unter anderem:
Die nach Begründung eines Titels über die Übertragung einer Geschossflächenzahl (ein dinglicher Titel sui generis nach griechischem Recht) darauf folgende erste Übertragung dieses Titels.
Der Verkauf eines Bauwerks, das durch eine natürliche oder juristische Person errichtet wurde, die ein Unternehmen betreibt, welches Bauwerke errichtet und verkauft und deren Gewinn aus dieser Tätigkeit der Einkommenssteuer unterliegt.
Die Übertragung einer Immobilie von jedweder Art eines Unternehmens, wenn die Übertragung der Einkommenssteuer gemäß den Regelungen des Art. 28 Nr.3 lit. ζ des Einkommenssteuergesetzes unterliegt.
Die Übertragung einer Immobilie von einer Α.Ε.Ε.Α.Π. (Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία, vergleichbar den Real Estate Investment Trusts (REIT) aus dem amerikanischen Rechtsraum bzw. der in Deutschland seit 2007 eingeführten Immobilien-Aktiengesellschaft mit börsennotierten Anteilen) gem. Art. 21 des Gesetzes 2778/1999 oder von einer 100 prozentigen Tochtergesellschaft einer Α.Ε.Ε.Α.Π.
Im Fall der entgeltlichen und gewerbsmäßigen Veräußerung einer neu errichteten Immobilie, für welche die Baugenehmigung ab dem 01.01.2006 erteilt wurde, ist durch das Bauunternehmen Mehrwertsteuer in Höhe von derzeit 19% zu zahlen.
Der Eigentümer einer Immobilie oder eines dinglichen Rechts wird in Griechenland im Wesentlichen mit der neu eingeführten jährlichen Grundsteuer (Ε.Τ.ΑΚ.) - im Fall der Vermietung auch mit Einkommenssteuer (φόρος εισοδήματος) - belastet. Hier ist unter Umständen das Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zu beachten. Schließlich fällt auch jährlich eine Kommunalgebühr auf Immobilien an (Τ.Α.Π., Τέλος Ακίνητης Περιουσίας), welche im Regelfall über die Stromrechnung eingezogen wird.
Auch in Griechenland gibt es seit neuestem eine Grundsteuer (Substanzsteuer), die jährlich auf das Immobilieneigentum erhoben wird. Für natürliche Personen beläuft sie sich auf 0,1 % des objektiven Werts der Immobilie, mindestens aber 1 Euro pro Quadratmeter. Diese Mindesthöhe ergibt sich aus dem Umstand, dass der griechische Gesetzgeber kurzerhand festgelegt hat, dass in ganz Griechenland keine (steuerlichen) Mindestwerte pro Quadratmeter akzeptiert werden, die unter 1000,- EUR liegen. Sachlich ist das Unsinn, es gibt unzählige Landstriche, in denen 1000,- EUR/m2 weit über dem Marktwert liegen.
Im Jahr 2008 gilt wegen der Neueinführung der Grundsteuer noch folgende Besonderheit: Es wird grundsätzlich die Immobilie mit dem höchsten objektiven Wert bis zum Wert von 300.000,- Euro von der Grundsteuer befreit, unabhängig davon, wie groß die Immobilie ist und unabhängig davon, ob diese Immobilie neben anderen die Hauptwohnung ist.
Ab 2009 wird der Freibetrag dann ausschließlich für die Immobilie gewährt, welche der Steuerpflichtige gegenüber dem Finanzamt als "Hauptwohnung" erklärt.
Juristische Personen zahlen 0,6 % des Werts der Immobilie jährliche Grundsteuer, mindestens aber 1 Euro pro Quadratmeter. Sofern die Immobilie von der juristischen Person selbst genutzt wird (Firmensitz, Lager), beträgt die Grundsteuer nur 0,1 % des objektiven Werts der Immobilie.
Von der Grundsteuer befreit ist eine Immobilie bis zum objektiven Wert von 300.000,- Euro, wenn es sich hierbei um die Hauptwohnung des Steuerpflichtigen handelt und diese Hauptwohnung nicht größer als 200 m2 ist. Für den über 300.000,- Euro hinaus gehenden Wert oder für die über 200 m2 hinaus gehende Größe ist Grundsteuer zu zahlen.
Mit der kommunalen Immobiliengebühr wird derjenige belastet, der am 1. Januar eines Jahres Eigentümer einer Immobilie ist. Die Höhe der Gebühr wird nach der Formel
Fläche x Gebührenhöhe der Zone x Altersschlüssel x Schlüssel der kommunalen Immobiliengebühr
berechnet. Im Regelfall wird die Gebühr über die Stromrechnung geltend gemacht. Bei nicht an das Stromnetz angeschlossenen Immobilien ist eine Anmeldung bei der Gemeinde erforderlich, Eigentumstitel und Plan sind der Anmeldung beizufügen. Die kommunale Immobiliengebühr ist bei unterlassener Anmeldung für den Zeitraum von bis zu fünf Jahren rückwirkend zu zahlen, zuzüglich einer Erhöhung von 200% wegen Nichtmeldung.
Τέλη καθαριότητας και φωτισμού, ΤΚΦ (Strassenreinigungs- und Beleuchtungsgebühr)
Bei der Straßenreinigungs- und Beleuchtungsgebühr handelt es sich um eine weitere kommunale Gebühr, die in den Gemeinden unterschiedlich festgesetzt wird.
Im Jahr 2009 sind beispielsweise in Athen 1,65 EUR pro Quadratmeter für Wohnimmobilien und 6,50 EUR pro Quadratmeter für gewerblich genutzte Immobilien festgesetzt worden, in Thessaloniki entsprechend zwischen 1,55 EUR und 3,40 EUR. Hier sind in der jeweiligen Gemeinde im Einzelfall eine Vielzahl von Sonderregelungen, beispielsweise für Bankgebäude oder nicht bebaute Flächen oder auch Befreiungen für kinderreiche Familien zu beachten.
Auf Mieteinnahmen ist in Griechenland Einkommenssteuer zu zahlen. Mietverträge müssen innerhalb von 30 Tagen ab Abschluss dem zuständigen Finanzamt zur Beglaubigung (Θεώρηση) vorgelegt werden. Mietverträge mit einer Vertragsdauer von über 9 Jahren müssen im Hypothekenamt eingetragen werden.
Das am 18.04.1966 zwischen dem Königreich Griechenland und der Bundesrepublik Deutschland geschlossene Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung sieht in Art. XIII Abs. 1 vor, dass Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dort versteuert werden können, wo das Vermögen liegt. Sollte also die Vermietung einer zu erwerbenden Immobilie geplant sein, ist zu berücksichtigen, dass die Einkommenssteuer wegen dieser Mieteinnahmen in Griechenland zu zahlen ist und wegen des vorgenannten Abkommens Mieteinnahmen in Deutschland nicht erneut als Einkommen versteuert werden müssen. Dennoch können Mieteinnahmen aus Griechenland trotz dortiger Versteuerung dazu führen, dass sich der Einkommenssteuertarif in Deutschland ändert (Art. XVII Abs. 2 Nr. 1 des Abkommens zur Vermeidung der Doppelbesteuerung).
Je nach Art der weiteren Übertragung des Eigentums oder dinglichen Rechts (Vererbung, Schenkung, entgeltliche Veräußerung) können die vorgenannten Steuern und Gebühren bzw. Erbschaftssteuer anfallen.
Im Einzelfall sollte der Immobilienerwerb abhängig vom Investitionsvorhaben, der geplanten Nutzung und der Finanzierung auf die steuerlichen Regelungen abgestimmt werden.
Größe: Ist das fragliche Grundstück größer als 250.000 m2, so ist jeder Verkauf und auch jede andere Begründung eines dinglichen Rechts hieran betreffend die 250.000 m2 übersteigende Größe unwirksam, unter bestimmten Voraussetzungen auch hinsichtlich des gesamten Grundstücks. Art. 2 Abs. 1 des Gesetzes 3250/1924, Gesetz 2148/1952, AP 33/1992, AP 86/1993.
Grenzgebiet: In Grenzgebieten ist der Erwerb einer Immobilie durch die zuständige Präfektur zu genehmigen. Der Erwerbszweck muss erklärt werden (Ferienimmobilie, Kapitalanlage), einem entsprechenden Antrag wird regelmäßig stattgegeben.
Waldgebiet: Die Teilung eines Waldgrundstücks im Wege der Auseinandersetzung zwischen Miteigentümern, durch teilweisen Verkauf oder durch jedwedes andere Rechtsgeschäft ist nur mit entsprechender Erlaubnis des Agrarministeriums zulässig.
Der Kauf eines ohne Erlaubnis geteilten Waldgrundstücks ist unwirksam (Art. 216 Abs. 1 a des Forstgesetzes). Die Ersitzung eines im Eigentum des Staats stehenden Waldgrundstücks ist nicht möglich. Der Kauf eines vermeintlich durch Ersitzung in das Eigentum eines Privatverkäufers gelangten Grundstücks ist unwirksam.
Ausnahme: Die Ersitzung von staatlichen Waldgrundstücken ist wirksam, wenn ein dreißigjähriger Besitz des Grundstücks bereits am 11.09.1915 vollendet war.
Leuchttürme: Gem. Art. 2 Abs. 5 des Gesetzes 1629/1951 ist der Erwerb von Privateigentum im Umkreis von 200 Metern Entfernung von einem Leuchtturm verboten. Bestehendes Privateigentum kann enteignet werden.
Militärgebiete: Der Eigentumserwerb in Militärgebieten ist ausgeschlossen, Auskunft erteilt die zuständige Präfektur.
Ist eine Immobilie gefunden, muss vor dem Abschluß des Kaufvertrags überprüft werden, ob vom fraglichen Verkäufer überhaupt wirksam lastenfreies Eigentum erworben werden kann. Dieser Schritt wird "Prüfung des Eigentumstitels", "Recherche im Hypothekenamt " oder in der griechischen Sprache die "Έρευνα τίτλων στο Υποθηκοφυλάκειο" genannt. Diese Prüfung ist dem deutschen Rechtssystem fremd. Mandanten, die mit dem deutschen Verfahren der Eigentumsübertragung vertraut sind, verwechseln diese Prüfung gerne mit der Einsichtnahme im deutschen Grundbuch. Damit bestehen aber rechtlich und praktisch kaum Gemeinsamkeiten.
Warum ist die "Prüfung des Eigentumstitels" in Griechenland vor dem Kauf erforderlich?
Kurz und knapp: Weil es in Griechenland (noch) kein mit der Wirkung des öffentlichen Glaubens versehenes Grundbuch gibt und weil das griechische Recht derzeit keinen gutgläubigen Erwerb von Immobilieneigentum zulässt.
Wer eine Immobilie kauft, will sicher sein, dass er nach Kauf auch tatsächlich lastenfreies Eigentum erworben hat. Das setzt unter anderem voraus, dass der Verkäufer Eigentümer der Immobilie ist, die er verkauft und überträgt und hierzu auch berechtigt ist.
Die meist ausreichende Klärung dieser Voraussetzung leistet in Deutschland ein Auszug aus dem Grundbuch. Der im Grundbuchauszug eingetragene Eigentümer kann über die Immobilie verfügen. Sollte der eingetragene Eigentümer aus unbekannten Gründen nicht über die Immobilie verfügen können, ist das für eine wirksame Verfügung unschädlich. Der Käufer darf auf den Inhalt des Grundbuchs vertrauen und erwirbt trotzdem - gutgläubig - Eigentum vom Nichtberechtigten, wenn alle weiteren Erwerbsvoraussetzungen erfüllt sind.
Anders in Griechenland. Vom Transskriptionsbuch im Hypothekenamt geht kein öffentlicher Glaube aus, gutgläubiger Erwerb einer Immobilie ist nicht möglich. Zwingende Voraussetzung für den wirksamen Erwerb von Eigentum an einer Immobilie in Griechenland ist unter anderem, dass der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer der zu übertragenden Immobilie ist.
Der Verkäufer einer Immobilie ist grundsätzlich nur dann rechtmäßiger Eigentümer einer Immobilie, wenn er selbst das Eigentum von einem rechtmäßigen Eigentümer (durch Kauf, Schenkung, Tausch oder Erbfolge) erworben hat und dieser wiederum ebenfalls von einem rechtmäßigen Eigentümer erworben hat.. und so fort. Jeder einzelne vergangene Vorgang der Übertragung des Eigentums muss grundsätzlich auf seine Wirksamkeit überprüft werden, um die Berechtigung des aktuell in Rede stehenden Verkäufers zur Übertragung des Eigentums sicherzustellen.
Weil eine in die Vergangenheit gerichtete "unendliche" Überprüfung praktisch unmöglich ist und als Ausgleich für die fehlende Möglichkeit gutgläubigen Erwerbs, greift an dieser Stelle der in Griechenland rechtlich und praktisch stark ausgebildete Erwerbstatbestand der Ersitzung: Nach Art. 1045 des griechischen BGB (Έκτακτη χρησικτησία) wird derjenige Eigentümer, der eine bewegliche oder unbewegliche Sache (Immbobilie) 20 Jahre in seinem Besitz hat, auch wenn er sie von jemandem erworben hat, der nicht Eigentümer war. In Verbindung mit Art. 1051 gr. BGB (Προσαύξηση χρόνου), der regelt, dass für die erforderliche Zeit des Besitzes (20 Jahre) auch die Besitzzeit des Vorbesitzers hinzuzurechnen ist, ergibt sich damit, dass ein Zeitraum von 20 Jahren zu überprüfen ist.
Es muss daher über 20 Jahre jeder vergangene Erwerbstatbestand (Kauf, Schenkung, Tausch, Erbfolge) hinsichtlich aller Wirksamkeitsvoraussetzungen - abgesehen von der Berechtigung - überprüft werden.
Ebenso ist zu prüfen, ob Klagen, Pfändungen, sonstige Belastungen oder Hypotheken an der fraglichen Immobilie bestehen.
Die zu prüfenden Verträge oder sonstigen Eigentumstitel und Belastungen sind im Hypothekenamt nicht katastermäßig nach der Lage der Immobilie (alle Eintragungen sind bei der Immobilie zu finden), sondern alphabetisch nach dem Familiennamen des Berechtigten im Transskriptionsbuch archiviert. Eine katastermäßige Erfassung nach Flurstücken wird derzeit eingeführt, ist aber noch nicht flächendeckend abgeschlossen. Selbst in den Bezirken, in welchen die katastermäßige Erfassung abgeschlossen ist und Katasterämter bestehen, ist für die Frage der vergangenen Erwerbstatbestände auf die Archive der parallel weiterbetriebenen Hypothekenämter zurückzugreifen (Stand: Januar 2009). Bis zur völligen Lösung vom System der Hypothekenämter dürfte noch einige Zeit vergehen. Ziel der derzeit in Griechenland betriebenen katastermäßigen Erfassung ist jedenfalls die Einführung eines rechtlich und tatsächlich mit dem deutschen Grundbuchsystem gleichwertigen Rechtsinstituts.
Bei der Überprüfung des rechtlichen Schicksals einer Immobilie, die in den vergangenen 20 Jahren etliche Male verkauft oder übertragen wurde, ist also nach wie vor zwingend der alphabetische Pfad in den Archiven des Hypothekenamtes abzugehen: Jeder einzelne Übertragungsvorgang wird auf seine Wirksamkeit geprüft und liefert mit dem Namen des Veräußerers zugleich die Information über den Namen des vorangegangenen Eigentümers oder Besitzers, unter dem als nächstes gesucht werden muss. Dies setzt sich fort, bis der Zeitraum von 20 Jahren abgedeckt und überprüft wurde. In komplizierten Fällen kann dieses Vorgehen mehrere Tage in Anspruch nehmen.
Es besteht die Möglichkeit, eine entsprechende Prüfung und Bescheinigung bei dem örtlich zuständigen Hypothekenamt zu beantragen. Dieses Vorgehen birgt allerdings Nachteile. Zum einen ist die Bearbeitungszeit erfahrungsgemäß sehr lang. Zum anderen ist das Hypothekenamt nur schwer haftbar zu machen, wenn die Prüfung fehlerhaft sein sollte. Es ist üblich und zu empfehlen, mit der Prüfung einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Die Bearbeitung erfolgt regelmäßig zügiger und der Rechtsanwalt kann für die Richtigkeit des Ergebnisses seiner Prüfung leichter haftbar gemacht werden.
Im Fall der Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der Prüfung, ist die Vereinbarung eines gesonderten Honorars für diese Tätigkeit zu empfehlen. Abzuraten ist von einer Honorarvereinbarung, welche die Tätigkeit für einen Immobilienerwerb insgesamt "im Paket" vergütet. Denn sollte die Prüfung der Rechtsverhältnisse an der Immobilie ein negatives Ergebnis haben, besteht an einer weiteren Tätigkeit des Rechtsanwalts in dieser Sache kein Interesse mehr. Um hier eine klare Trennung zu fördern und die Risiken der Rückforderung eines etwa schon gezahlten Vorschusses gering zu halten, bietet sich die Vereinbarung eines gesonderten Honorars für die Prüfung an.
Da die in Rede stehende Prüfung in Einzelfällen sehr zeitintensiv und fachlich anspruchsvoll sein kann, ist eine pauschale Bezifferung der zu erwartenden Kosten kaum möglich. Zu rechnen ist mit Kosten von 100,- bis 1000,- Euro, abhängig von eventueller Fahrt- und Arbeitszeit.
Bei positivem Ergebnis der vorgenannten Prüfung ist im nächsten Schritt eine Steuernummer in Griechenland zu beantragen, sofern eine solche noch nicht besteht. Hierbei ist zu beachten, dass bei schon bestehender Steuernummer der Erwerb einer weiteren Steuernummer strafbar ist. Der Antrag ist bei dem für den Wohnsitz des Antragstellers zuständigen Finanzamt zu stellen. Sollte kein Wohnsitz in Griechenland bestehen, ist der Antrag bei dem in diesem Fall zuständigen Finanzamt für Personen mit Wohnsitz im Ausland zu stellen (in Thessaloniki ist dies das 9. Finanzamt, Θ΄Δ.Ο.Υ., weitere gerne auf Anfrage). Die Beantragung der Steuernummer kann durch einen bevollmächtigten Vertreter erledigt werden, entsprechende Vollmachts- und Antragsformulare sind im Servicebereich dieser Seite in deutscher und griechischer Sprache abrufbar.
Der Kaufvertrag und weitere Voraussetzungen des Eigentumserwerbs
Der wirksame Eigentumserwerb setzt nach griechischem Recht zunächst voraus, dass zwischen Erwerber und verfügungsberechtigtem Veräußerer eine wirksame schuldrechtliche Einigung (Kauf, Schenkung, Tausch) und eine dingliche Einigung über den Übergang des Eigentums getroffen werden. Beide Rechtsgeschäfte müssen notariell beurkundet werden.
verfügungsberechtigter Veräußerer: Der Veräußerer muss verfügungsberechtigt sein. Dies ist im Regelfall der Eigentümer. Gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten ist (noch) nicht möglich. Ob der Veräußerer verfügungsberechtigt ist, ergibt sich aus der zuvor beschriebenen Recherche im Hypothekenamt.
wirksame schuldrechtliche Einigung: Das griechische Recht trennt nicht scharf zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Geschäft, das nach deutschem Recht bekannte Abstraktionsprinzip gilt nicht. Wenn das Verpflichtungsgeschäft nicht wirksam zustande gekommen ist, kommt auch die dingliche Einigung nicht wirksam zustande. Fällt die Wirksamkeit des Verpflichtungsgeschäfts allerdings erst nach der dinglichen Einigung weg (beispielsweise wegen Anfechtung des Kaufvertrags nach Einigung und Eintragung), führt dies nicht automatisch auch zur Unwirksamkeit der dinglichen Einigung.
Notarielle Beurkundung: Das Verpflichtungsgeschäft (beispielsweise der Kaufvertrag) und die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang müssen notariell beurkundet werden. Üblicherweise werden beide Rechtsgeschäfte in eine Urkunde aufgenommen.
Nach Art. 42 des griechischen Rechtsanwaltsgesetzes (Κώδικας περί δικηγόρων) müssen bei der notariellen Beurkundung einer Vielzahl von gegenseitigen Verträgen (beispielsweise bei einem Vergleich, einem Unternehmensverkauf oder bei Begründung, Übertragung, Veränderung oder Löschung eines Rechts an einer Immobilie oder an einem Schiff und in anderen Fällen)
beide Parteien anwaltlich vertreten sein, wenn der Gegenstandswert
29.347,0286 EUR
(im Zuständigkeitsbereich der Rechtsanwaltskammer Athen)
11.738,8114 EUR
(in den Zuständigkeitsbereichen der übrigen Rechtsanwaltskammern)
Im einzelnen gibt es Ausnahmetatbestände für elterliche Schenkungen, für Übertragungen von Agrargrundstücken, für Vereinigungen von Grundstücken, für verschiedene Träger der kommunalen Selbstverwaltung, für Mitgiftverträge, für Schenkungen zwischen Blutsverwandten ersten Grades u.a.
Eine anwaltliche Vertretung bei der notariellen Beurkundung ist ohne weiteres möglich. Die hierfür erforderliche Vollmacht kann auch im Ausland errichtet werden, entweder vor dem für den Wohnort des Vertretenen zuständigen griechischen Konsul oder vor einem deutschen Notar. Entsprechende Vollmachten sind im Downloadbereich zu finden.
Weitere Urkunden und Bescheinigungen, die vorliegen müssen, damit der Notar die Beurkundung durchführen darf:
Bescheinigungen des griechischen Finanzamts
Bescheinigung über die Entrichtung der anfallenden Steuer;
Bescheinigung über die Besteuerung des aus der Immobilie erwirtschafteten Einkommens des Veräußerers oder EV darüber, dass kein Einkommen erwirtschaftet wurde;
Steuererklärung des Verkäufers über sein Grundvermögen in Griechenland;
Bescheinigung über die steuerliche Zuverlässigkeit des Erwerbers, wenn dieser einen Wohnsitz in Griechenland hat;
Bescheinigung über die Anmeldung bei dem Katasteramt, wenn ein für das Grundstück zuständiges Katasteramt existiert, Katasterauszug;
Bescheinigung der Kommunalbehörde darüber, dass alle kommunalen Abgaben/Steuern entrichtet sind;
Die Baugenehmigung, wenn das Grundstück bebaut ist und der Bau nicht vor 1983 erfolgte; ggf. eine eidesstattliche Versicherung darüber, dass der Bau vor 1983 errichtet wurde;
Der Bauplan oder die topographische Zeichnung;
Bescheinigung über die Zahlung der Gebühren an die Anwaltskammer.
Anwesenheitsrecht des Maklers bei Beurkundung: Wenn der Kaufvertrag aufgrund einer Maklertätigkeit zustande gekommen ist, dann hat der Makler Anspruch auf Teilnahme am Beurkundungstermin und auf Erhalt einer Ausfertigung des notariellen Kaufvertrages.
Eintragung in das Transkriptionsbuch: Die Eigentumsübertragung ist erst mit Eintragung der schuldrechtlichen und der dinglichen Einigung im Transkriptionsbuch wirksam.
Die im deutschen Recht übliche Vormerkung nach §§ 883 f. BGB zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung eines dinglichen Rechts gibt es im griechischen Recht nicht. Stattdessen wird der Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung entweder durch eine Sicherungshypothek oder durch einen Vorvertrag gesichert.
Der Vorvertrag: In einem notariell beurkundeten Vorvertrag verpflichtet sich der Verkäufer zu einer Vertragsstrafe für den Fall, dass der Hauptvertrag der Übertragung des Grundeigentums nicht zustandekommt. Weiter kann hier geregelt werden, dass die Mitwirkung des Verkäufers bei der Durchführung des Hauptvertrags nicht mehr erforderlich ist, indem dem Käufer Vollmacht zur Vertretung des Verkäufers hierbei erteilt wird.
Der Vorvertrag bietet keinerlei dingliche Sicherheit, er wirkt lediglich schuldrechtlich: Der Verkäufer schuldet die vereinbarte Vertragsstrafe, wenn es nicht zum Hauptvertrag kommt. Auch die Möglichkeit, den Hauptvertrag ohne Beteiligung des Verkäufers im Wege des Selbstkontrahierens zu schließen bietet keine Gewähr dafür, dass der Verkäufer die Immobilie nicht an einen anderen Käufer verkauft, denn der Verkäufer kann trotz des Vorvertrags noch wirksam über sein Eigentum verfügen.
Die Sicherungshypothek: Die Eintragung einer Sicherungshypothek ist im Vergleich zum Vorvertrag ein stärkeres Sicherungsmittel, sie wirkt dinglich. Aus ihr kann in der jeweiligen Höhe die Zwangsvollstreckung in die Immobilie betrieben werden, auch wenn die Immobilie vom Verkäufer an einen Dritten verkauft wird, was hierdurch erschwert wird. Die Bestellung einer Sicherungshypothek ist aber mit erheblichen Kosten verbunden und deshalb beim Immobilienkauf unüblich. Sie bietet sich aber dann an, wenn vor Vertragsabschluss eine Anzahlung geleistet werden soll. Im übrigen selbstverständlich in Finanzierungsfällen.
Möglich sind auch Kombinationen aus Vorvertrag mit Vollmacht zum Selbstkontrahieren und Sicherungshypothek.
Die aus dem deutschen Recht bekannte Grundschuld gibt es im griechischen Recht nicht.
Auflösend bedingte Übereignung und Kaufpreishypothek zu Gunsten des Verkäufers
Auflösend bedingte Übereignung: Der Anspruch auf Kaufpreiszahlung wird üblicherweise dadurch gesichert, dass die Einigung über den Eigentumsübergang im notariell beurkundeten Kaufvertrag unter die auflösende Bedingung der Kaufpreiszahlung gestellt wird. Nach griechischem Recht ist dies - anders als nach deutschem Recht - zulässig. Die Auflassung wird im Hypothekenamt allerdings nicht als auflösend bedingt, sondern als unbedingt eingetragen. Tritt die Bedingung ein (wird der Kaufpreis nicht fristgemäß gezahlt), kann der mit entsprechender Vollmacht ausgestattete Verkäufer die Auflösung des Vertrags vor dem Notar für sich und den Käufer erklären, es kann eine entsprechende Neueintragung bei dem Hypothekenamt erfolgen. Nachteil dieses Systems ist, dass die auflösende Bedingung unter Umständen keine Wirkung gegenüber Dritten entfaltet und einen - vertragswidrigen - Weiterverkauf der Immobilie durch den Käufer nicht zwingend ausschließen kann.
Kaufpreishypothek: Größtmögliche Sicherheit erhält der Verkäufer, wenn er sich nach Art. 1266 des griechischen BGB eine Kaufpreishypothek eintragen läßt, die entsprechende Bewilligungserklärung des Käufers ist notariell zu beurkunden und wird praktischerweise bereits in den ebenfalls notariell zu beurkundenden Kaufvertrag mit aufgenommen. Kostengünstiger ist die Vormerkung einer Kaufpreishypothek nach Art. 1274 des griechischen BGB durch gerichtliche Verfügung, welche auf Antrag von Käufer und Verkäufer sofort (binnen Tagesfrist) ergeht.
Oft besteht gar kein Bedürfnis zur Sicherung des Kaufpreisanspruches, weil der Kaufpreis direkt bei Beurkundung des Kaufvertrags im Notariat bezahlt wird. In diesem Fall ist ein Quittungsvermerk in den Vertrag aufzunehmen.
Kosten für Notar, Anwalt, Makler und Hypothekenamt
Die Erwerbskosten für Immobilien in Griechenland bestehen im Wesentlichen aus Notar-, Anwalts-, Eintragungs- und ggf. Maklerkosten.
Notarkosten: Maßgeblich für die Notarkosten ist der im Kaufvertrag genannte oder der vom Finanzamt bestimmte Wert der Immobilie. Hier besteht leider keine Wahlfreiheit, einzig der höhere der beiden Werte ist maßgeblich. Bis zu einem Wert von 11.738,67 EUR erhält der Notar hieraus 3%. Aus dem darüber hinausgehenden Wert erhält der Notar 0,5 %.
Am Beispiel eines Wertes von insgesamt 300.000,- EUR ergibt danach, dass die Notarkosten hier mit
3% aus 11.738,67 EUR = 352,16 EUR
0,5% aus 288.261,33 EUR = 1.441,31 EUR,
insgesamt also mit 1.793,47 EUR zu beziffern wären.
Hinzu kommen Kosten für Abschriften und ähnliches. Für die Notarkosten haften Käufer und Verkäufer gegenüber dem Notar gemeinsam, zwischen den Parteien kann abweichendes vereinbart werden.
Anwaltskosten: Bei den meisten Immobilienkaufverträgen besteht auf beiden Seiten Anwaltszwang (siehe oben). Die Anwaltsgebühren errechnen sich ebenfalls prozentual aus dem Wert. Bis zu einem Wert von 44.021,- EUR errechnen sich die Anwaltsgebühren hieraus mit 1%, aus dem darüber hinausgehenden Wert errechnen sie sich mit 0.5%. Am Beispiel eines Wertes von 300.000,- EUR ergibt sich danach, dass die Anwaltsgebühren hier mit
1% aus 44.021,- EUR = 440,21 EUR
0,5% aus 255.979,- EUR = 1.279,90 EUR,
insgesamt also mit 1.720,11 EUR zu beziffern wären.
Unter Berücksichtigung des Umstands, dass meist zwingend zwei Anwälte beteiligt sind, ist der Betrag auf 3.440,22 EUR zu verdoppeln.
Die vorgenannten prozentual zu errechnenden Anwaltskosten stellen das in Griechenland zu zahlende Mindesthonorar dar. Daneben wird üblicherweise für die sonstige Vertragsabwicklung, insbesondere für die Prüfung der Eigentumsverhältnisse im Hypothekenamt, ein gesondertes Honorar zwischen Anwalt und Mandant vereinbart.
Jede der Parteien trägt ihre Anwaltskosten üblicherweise selbst.
Grundbuchkosten: Die Kosten für die Eintragung im Hypothekenamt betragen 0,45% des Werts.
Am vorgenannten Wertbeispiel von 300.000,- EUR wären dies 1.350,- EUR.
Die Umschreibungskosten trägt der Käufer.
Maklerkosten: Sollte ein Makler am Zustandekommen des Vertrags beteiligt gewesen sein, so errechnet sich dessen Provision mit bis zu 2% aus dem Kaufpreis, bis zu dieser Höhe ist eine Maklerprovision üblich, wenn keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde.
Hier wären bei einem Kaufpreis von 300.000,- also zusätzlich bis zu 6.000,- EUR zu veranschlagen.
Am Beispiel eines maßgeblichen Immobilienwerts von 300.000,- EUR ist also für Notar-, Anwalts- und Grundbuchkosten mit einer Gesamtbelastung von wenigstens 6.583,69 EUR zu rechnen (wobei hierin die Anwaltskosten beider Parteien enthalten sind). Hinzu kommen gegebenenfalls nach den vorausgegangenen Ausführungen anfallende Steuern und eventuell ein gesondert vereinbartes Anwaltshonorar und Maklerkosten.
Unter Berücksichtigung des Umstands, dass der Notar in Griechenland anders als in Deutschland keine umfassende Prüfungs- und Hinweispflicht hat und angesichts des Umstands, dass Rechtsanwälte in Griechenland nur sehr eingeschränkt gegenüber ihren Mandanten haften, sind die anfallenden Gebühren unverhältnismäßig hoch.
Offensichtlich wird die sachlich kaum zu rechtfertigende Höhe der Notar- und Anwaltskosten auch in einer von der Europäischen Kommission (Generaldirektion Wettbewerb) in Auftrag gegebenen Studie des Zentrums für Europäische Rechtspolitik an der Universität Bremen, aus welcher hervorgeht, dass die entsprechenden Kosten in Griechenland mit Abstand die höchsten in allen EU Ländern sind, wobei etwa anfallende Steuern in den folgenden Beträgen nicht berücksichtigt sind:
Die einzigen Mitgliedsländer der EU, in welchen für den Kauf einer Immobilie zwingend zwei Anwälte und ein Notar kostenproduzierend beteiligt sein müssen, sind Griechenland und Ungarn. In allen anderen Ländern bestehen weniger aufwändige und kostengünstigere Verfahren.