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Timestamp: 2016-10-21 18:40:17+00:00
Document Index: 81395044

Matched Legal Cases: ['art. 55', 'art. 1', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 156']

4C.162/2001 (11.12.2001)
4C.162/2001
S�ance du 11 d�cembre 2001
Pr�sents: M. Leu, M. Corboz, Mme Klett et Mme Rottenberg Liatowitsch, juges.
A.________ et B.________, demandeurs et recourants principaux, tous deux repr�sent�s par Me Mike Hornung, avocat � Gen�ve,
X.________ & Cie SNC, d�fenderesse et recourante par voie de jonction, repr�sent�e par Me Nicolas Peyrot, avocat � Gen�ve;
(contrat de bail � loyer; d�termination du loyer)
A.- Au printemps 1997, les parties - soit les avocats A.________ et B.________ (demandeurs), d'une part, et X.________ & Cie SNC (d�fenderesse), d'autre part - sont entr�es en pourparlers en vue de l'achat ou de la location par les demandeurs d'une surface de 390 m2 bruts d'un immeuble, � Gen�ve.
Par courrier du 21 avril 1997, C.________, au nom de la d�fenderesse, a indiqu� � A.________ les conditions d'une location de la partie gauche du 1er �tage de l'immeuble.
Il s'agissait de "390 m2 PPE environ" pour un loyer de 380 fr. le m2 par ann�e. La d�livrance de la chose lou�e pourrait avoir lieu quatre mois apr�s l'ach�vement du plan d�finitif des locaux. La location de d�p�ts et de parkings ainsi que la dur�e du bail restaient � convenir. Par un courrier ult�rieur, C.________ a pr�cis� notamment que le loyer des d�p�ts �tait de 170 fr. le m2 par an et que la fin des travaux �tait pr�vue pour la mi-d�cembre 1997 au plus tard.
En r�ponse � ce courrier, les demandeurs ont confirm� � C.________, par lettre du 7 juillet 1997, leur accord de conclure un bail commercial "pour une surface de 390 m2 bruts, au prix de 380 fr. le m2, rendus pos�s". Ils indiquaient encore souhaiter un bail de dix ans ainsi qu'un loyer bloqu� durant cinq ans et se voir r�server la possibilit� de sous-louer une partie des locaux. Ils s'engageaient � fournir une garantie bancaire pour couvrir trois mois de loyer et d�siraient entrer dans les locaux au plus tard le 15 d�cembre.
Ils pr�cisaient en outre, s'agissant "du calcul d�finitif du loyer en fonction des m2 utiles", que celui-ci se ferait apr�s avoir rencontr� l'architecte pour "am�nager et structurer, en fonction de [leurs] besoins, la surface mise � [leur] disposition".
Les parties ont encore �chang� des lettres et se sont rencontr�es pour discuter des travaux d'am�nagement souhait�s.
Puis, par fax du 5 novembre 1997, les demandeurs ont fait parvenir � C.________ les propositions de bail relatives � la surface commerciale � destination de bureaux, qui mentionnaient un loyer de 134 900 fr.; une note manuscrite faisait �tat, � ce sujet, d'une "surface balay�e" de 355 m2 x 380 fr. = 134 900 fr. Par courrier du 23 novembre 1997, B.________ a indiqu� � C.________ la date de livraison de leurs bureaux, celle de leur d�m�nagement, qui aurait lieu le 19 d�cembre, ainsi que les locaux en sous-sol qu'ils d�siraient garder.
Comme annonc� par fax du 27 novembre 1997, la d�fenderesse a transmis aux demandeurs, le 10 d�cembre 1997, un contrat de bail. Le loyer �tait fix� � 158 230 fr. l'an, ou 13 185 fr. par mois, et portait sur des locaux de 390 m2 environ au 1er �tage et des locaux de 59 m2 au 2�me sous-sol.
La dur�e du contrat �tait de dix ans, soit du 1er janvier 1998 au 31 d�cembre 2007.
Le 12 d�cembre 1997, les demandeurs ont retourn� le bail � C.________, en le priant de le corriger. Se r�f�rant � leur courrier du 7 juillet, ils ont indiqu� que, en tant que locataires, ils louaient une surface utile, laquelle correspondait � 354, 83 m2. Au sujet des d�p�ts, ils rappelaient qu'ils ne prenaient que le plus grand des deux locaux propos�s, soit environ 35 m2, dont la surface utile n'�tait toujours pas connue.
La d�fenderesse a r�pondu, par courrier du 16 d�cembre 1997, qu'elle ne pouvait prendre en compte ces remarques:
les surfaces n'�taient mentionn�es qu'� titre indicatif et, "dans le bail, c'�tait le montant du loyer qui �tait d�terminant".
Fin d�cembre, les demandeurs sont entr�s dans les locaux. La d�fenderesse contestant l'existence d'un bail avec les demandeurs et refusant le paiement du loyer, ceux-ci ont consign� le montant aff�rent aux bureaux aupr�s de la caisse de consignation de l'Etat de Gen�ve, soit 11 242 fr. par mois.
B.- Le 6 f�vrier 1998, les demandeurs ont d�pos� une requ�te en constatation de l'existence d'un bail � loyer, concluant � ce qu'il soit constat� que le loyer annuel d� en vertu du contrat de bail s'�levait � 134 900 fr. Apr�s �chec de la conciliation et introduction de l'affaire devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, la d�fenderesse a invit� le Tribunal, par une demande reconventionnelle, � constater notamment que le contrat de bail avait �t� valablement conclu pour une dur�e de dix ans et que le loyer d� en vertu de ce contrat �tait de 153 640 fr. l'an. En r�ponse � la demande reconventionnelle, les demandeurs ont conclu � ce que le Tribunal dise que le loyer annuel �tait fix� selon le prix au m2 utile, soit 380 fr. pour les bureaux et 170 fr. pour le d�p�t.
Par jugement du 18 mai 1999, le Tribunal des baux et loyers a estim� qu'un contrat de bail avait �t� conclu d�s lors que les parties �taient tomb�es d'accord sur le montant du loyer, soit 380 fr. le m2. S'agissant du nombre de m2 formant l'objet de la convention, le Tribunal a consid�r� que, en mati�re de location, il �tait habituel, en l'absence d'accord expr�s contraire, de retenir la surface effective affect�e � l'exploitation, soit la surface nette, et il a dit notamment que le loyer annuel convenu entre les parties pour les bureaux avait �t� fix� � 380 fr. le m2 pour une surface utile de 355 m2, soit 134 900 fr.
Saisie d'un appel principal de la d�fenderesse et d'un appel incident des demandeurs, �critures dans lesquelles les parties ont maintenu leurs points de vue respectifs, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve, par arr�t du 12 mars 2001, a annul� le jugement de premi�re instance. Statuant � nouveau, elle a, notamment, constat� que les parties sont li�es par un contrat de bail d'une dur�e de dix ans portant sur les locaux � usage de bureaux situ�s au 1er �tage de l'immeuble et sur un local � usage de d�p�t situ� au 2�me sous-sol, puis a fix� le montant du loyer annuel � 139 352 fr. pour les bureaux et � 5263 fr.20 pour le local � usage de d�p�t.
C.- Les demandeurs interjettent un recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre d'appel. Ils concluent, en substance et pour l'essentiel, � ce que le Tribunal f�d�ral dise que le loyer annuel des bureaux est fix� � 380 fr. le m2 pour une surface utile de 355 m2, soit 134 900 fr., et que le loyer annuel du d�p�t est fix� � 170 fr. le m2 pour une surface utile de 30 m2, soit 5100 fr.
La d�fenderesse propose le rejet des conclusions du recours. Agissant par la voie du recours joint, elle conclut, en substance et pour l'essentiel, � ce que le loyer d� pour les bureaux soit fix� � 148 200 fr. par an et le loyer pour le local � usage de d�p�t � 5440 fr. par an. Elle r�clame aussi le paiement du solde des loyers dus depuis le 1er janvier 1998. Subsidiairement, la d�fenderesse conclut en bref � ce qu'il soit constat� que les parties ne sont pas li�es par un contrat de bail et � ce que les demandeurs soient condamn�s � lui verser une indemnit� �quivalente au loyer jusqu'� �vacuation.
Les demandeurs proposent de rejeter les conclusions principales du recours joint et de d�clarer irrecevables ses conclusions subsidiaires.
1.- Dans la proc�dure cantonale, les deux parties ont conclu � ce que soit constat�e l'existence d'un contrat de bail les liant. D�s lors, les conclusions subsidiaires prises par la d�fenderesse dans son recours joint sont irrecevables, en vertu de l'art. 55 al. 1 let. b OJ, puisqu'elles visent � faire constater que les parties ne sont pas li�es par un contrat de bail et � tirer les cons�quences p�cuniaires de la pr�tendue absence de relation contractuelle.
2.- a) Selon l'art. 1er al. 1 CO, le contrat est parfait lorsque les parties ont, r�ciproquement et d'une mani�re concordante, manifest� leur volont�. Si les parties ne se sont pas mises d'accord sur tous les �l�ments essentiels du contrat, celui-ci n'est pas venu � chef. Savoir ce qui constitue un �l�ment essentiel est une question de qualification juridique que le Tribunal f�d�ral, saisi d'un recours en r�forme, peut revoir librement (ATF 127 III 248 consid. 3d p. 254).
Dans un contrat de bail, le montant du loyer est un �l�ment essentiel. Ce montant doit �tre d�termin� ou � tout le moins d�terminable sur la base de l'accord des parties (ATF 119 II 347 consid. 5a et les auteurs cit�s).
Il ressort de l'arr�t attaqu� que, si les parties sont bien convenues d'un prix au m2, elles ne se sont, en revanche, pas mises d'accord sur la mani�re de calculer le nombre de m2 faisant l'objet de leur convention. Cela signifie que la Chambre d'appel n'a pas constat� une commune et r�elle intention des parties sur ce dernier point. D�s lors, en l'absence d'une telle constatation, il faut interpr�ter les manifestations de volont� conform�ment au principe de la confiance (ATF 127 III 248 consid. 3f p. 255).
Si la volont� r�elle ne peut pas �tre �tablie, c'est une question de droit - que le Tribunal f�d�ral peut revoir librement dans un recours en r�forme - de dire comment une d�claration devait �tre comprise par son destinataire selon le principe de la confiance. Pour trancher cette question de droit, il faut cependant se fonder sur le contenu de la d�claration et les circonstances, lesquelles rel�vent du fait. Selon le principe de la confiance, celui qui fait une d�claration de volont� adress�e � autrui est li� par sa d�claration selon le sens que le destinataire peut et doit lui attribuer de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances.
Il importe peu que l'auteur de la d�claration n'ait pas saisi la port�e de ce qu'il disait, d�s lors que le destinataire ne pouvait pas s'en apercevoir (ATF 126 III 375 consid. 2e/aa p. 379 et les arr�ts cit�s). L'interpr�tation objectiv�e selon le principe de la confiance sera celle d'un homme loyal et raisonnable (ATF 116 II 431 consid. 3a).
b) En l'esp�ce, il y a eu d�claration concordante des parties sur le montant du loyer annuel, arr�t� � 380 fr.
le m2 pour une surface de 390 m2 au 1er �tage de l'immeuble.
Cet accord ressort, d'une part, des pourparlers engag�s en vue de l'achat ou de la vente d'une surface de 390 m2 bruts, puis de l'indication, par courrier du 21 avril 1997, des conditions de location par la d�fenderesse, s'agissant de 390 m2 PPE environ pour un loyer de 380 fr. le m2, et, d'autre part, de l'accord des demandeurs, du 7 juillet 1997, de conclure un bail commercial "pour une surface de 390 m2 bruts, au prix de 380 fr. le m2, rendus pos�s". En particulier, la d�claration des demandeurs ne pouvait �tre comprise par sa destinataire que comme l'acceptation des conditions de location formul�es par cette derni�re.
S'ils ne voulaient pas conclure au prix de location propos� par la d�fenderesse, les demandeurs devaient le dire express�ment ou formuler une contre-offre. Or, ne saurait constituer la manifestation d'un d�saccord, et encore moins la pr�sentation d'une contre-offre, l'indication figurant � la fin de la lettre du 7 juillet 1997, selon laquelle le calcul d�finitif en fonction des m2 utiles se ferait apr�s rencontre avec l'architecte pour "am�nager et structurer, en fonction de nos besoins, la surface mise � notre disposition".
Cette pr�cision, peu claire, apport�e en fin de lettre, bien apr�s l'acceptation du loyer, pouvait parfaitement signifier tout autre chose que la contre-offre d'un loyer � un montant diff�rent des 380 fr. le m2 pour 390 m2 bruts. Cela pouvait notamment signifier que la surface brute devait encore �tre d�termin�e exactement et aussi, pour la d�fenderesse, destinataire de la d�claration, que les m2 utiles, soit la surface mise � disposition, �taient les m2 bruts dont le prix de 380 fr. avait �t� accept�. Quant aux mots "rendus pos�s", ils n'ont pas de signification particuli�re pour la fixation du montant du loyer, de m�me que l'am�nagement des surfaces en fonction des besoins des demandeurs, dans le cadre d'un accord o� l'am�nagement des locaux devait se faire en fonction des desiderata des demandeurs.
Les propositions de bail formul�es dans le fax du 5 novembre 1997 o�, pour la premi�re fois, les demandeurs manifestaient leur d�saccord sur la fa�on de calculer le loyer, sont d�nu�es de toute port�e, d�s lors que le contrat avait �t� valablement conclu pour le prix de 380 fr. le m2 brut.
Elles faisaient tout au plus ressortir qu'il pouvait y avoir d�saccord sur la volont� r�elle des parties, mais elles �taient impropres � infirmer la concordance des d�clarations de volont� �mises ant�rieurement.
S'agissant de la constatation de l'existence d'un usage consistant � retenir, en mati�re de location, la surface effective affect�e � l'exploitation, soit la surface nette, elle n'a pas la port�e que lui pr�tent les demandeurs et la cour cantonale, d�s lors que cet usage ne vaut qu'en l'absence d'un accord expr�s contraire. L'accord des parties sur le montant du loyer pr�vu pour "390 m2 bruts" est un accord expr�s contraire.
c) Il n'y a pas place, en l'esp�ce, pour un compl�tement du contrat sur la base de la volont� hypoth�tique des parties. Un tel compl�tement n'est en effet possible qu'en cas de lacune du contrat (cf. ATF 115 II 484 consid. 4a; 111 II 260 consid. 2). Or, le contrat litigieux n'est pas lacunaire, si l'on interpr�te les d�clarations de volont� concordantes des parties. Le d�saccord des volont�s r�elles n'a rien � voir avec une lacune du contrat.
d) Le nombre de m2 bruts, soit 390 pour les bureaux du 1er �tage et 32 pour le local � usage de d�p�t du 2�me sous-sol, n'est pas litigieux. Il servira donc de base � la fixation du montant des loyers. Le loyer sera ainsi arr�t� � 148 200 fr. par an, soit 390 x 380 fr. pour les bureaux, et � 5440 fr. par an, soit 32 x 170 fr. pour le local � usage de d�p�t.
Le montant du solde des loyers dus par les demandeurs depuis le 1er janvier 1998 sera modifi� en fonction de ces chiffres. Il repr�sente le montant des loyers dus apr�s d�duction de la somme consign�e par les demandeurs � raison de 11 242 fr. par mois.
Le montant de la garantie de loyer, correspondant � trois mois de loyers, sera aussi modifi�.
3.- Il suit de l� que le recours des demandeurs doit �tre rejet� et le recours joint de la d�fenderesse enti�rement admis. Par cons�quent les frais et d�pens de la proc�dure f�d�rale seront mis solidairement � la charge des demandeurs, qui succombent (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
La proc�dure �tant gratuite � Gen�ve, il n'y a pas lieu de renvoyer la cause � la Chambre d'appel pour fixer les frais et d�pens de la proc�dure cantonale.
1. Rejette le recours des demandeurs et admet le recours joint de la d�fenderesse;
2. R�forme l'arr�t attaqu� dans les termes suivants de son dispositif:
a) Fixe le montant du loyer d� pour les bureaux du 1er �tage � 148 200 fr. par an, charges non comprises.
b) Fixe le montant d� pour le local � usage de d�p�t du 2�me sous-sol � 5440 fr. par an.
c) Condamne A.________ et B.________ � verser � X.________ & Cie SNC le solde des loyers dus depuis le 1er janvier 1998 pour les bureaux du 1er �tage, soit 1108 fr. par mois, plus int�r�ts � 6% l'an � compter du 1er de chaque mois de loyer exigible.
d) Condamne A.________ et B.________ � verser � X.________ & Cie SNC, d�s le 1er janvier 1998, la somme de 453 fr.30 par mois, � titre de loyer relatif au local � usage de d�p�t situ� au 2�me sous-sol, plus int�r�ts � 6% l'an � compter de chaque mois de loyer exigible.
e) Condamne A.________ et B.________ � la constitution d'une garantie de loyer en faveur de X.________ & Cie SNC de 38 410 fr.
Maintient le dispositif de l'arr�t attaqu� pour le surplus;
3. Met un �molument judiciaire de 6000 fr. � la charge des demandeurs, solidairement entre eux;
4. Condamne solidairement les demandeurs � verser � la d�fenderesse une indemnit� de 8000 fr. � titre de d�pens;
5. Communique le pr�sent arr�t en copie aux mandataires des parties et � la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.
Lausanne, le 11 d�cembre 2001 ECH