Source: http://gurs.regione.sicilia.it/Pareri/P000242.HTM
Timestamp: 2018-11-20 17:58:59+00:00
Document Index: 13856279

Matched Legal Cases: ['art. 31', 'art. 11', 'art. 12', 'art. 31', 'art. 4', 'art. 11', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 11', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 4', 'art. 6', 'art. 9', 'art. 1', 'art. 11', 'art. 4', 'art. 11', 'art. 1', 'art. 1339', 'art. 12', 'art. 31', 'art. 1', 'art. 11']

Ufficio legislativo e legale della Regione siciliana - Parere 242 del 2000
Gruppo IV /242.00.11
OGGETTO: Gestione degli impianti termici in uso presso immobili adibiti ad uffici regionali - Quesiti.
1. Con la nota cui si risponde codesta Direzione pone alcuni quesiti concernenti la gestione degli impianti termici in uso presso immobili destinati ad Uffici regionali.
Al riguardo viene in primo luogo richiamata la normativa di riferimento e, in particolare, l'art. 31 della legge n. 10 del 1991, "che individua un solo soggetto (il proprietario...) tenuto a condurre gli impianti termici e a disporre tutte le operazioni di manutenzione ordinaria e straordinaria nel rispetto delle norme UNI e EEI"; e l'art. 11 del D.P.R. 412/93, secondo cui l'esercizio e la manutenzione degli impianti termici sono affidati al proprietario ovvero, nel caso di unità immobiliari dotate di impianti termici individuali, all'occupante.
Viene quindi chiarito che gli immobili adibiti ad Uffici regionali possono essere distinti in:
a) immobili appartenenti al patrimonio della Regione;
b) unità immobiliari condotte in locazione e dotate di impianti termini individuali;
c) complessi immobiliari condotti in locazione e dotati di impianti centralizzati.
In relazione agli immobili sub a) e b) la Regione - in quanto proprietaria nel primo caso e in quanto occupante nel secondo - va ritenuta responsabile della gestione degli impianti termici.
In relazione agli immobili sub c) la gestione degli stessi impianti dovrebbe incombere, invece, sul proprietario.
Osserva tuttavia codesta Direzione che se per "unità immobiliari dotate di impianti termici individuali" volesse intendersi non solo il singolo appartamento dotato di cd. impianto autonomo, ma anche l'edificio interamente occupato da un unico conduttore e dotato di un solo impianto termico, allora la responsabilità della Regione nella gestione degli impianti potrebbe configurarsi anche per gli immobili sub c).
Osserva ancora codesta Direzione che i contratti di locazione in essere prevedono soltanto la ripartizione delle spese fra proprietario e conduttore ai sensi degli artt. 1576 e ss. del Cod. civ.; pertanto "ai fini della concreta osservanza delle norme di settore sopra richiamate" dovrebbe operarsi una modifica di tali contratti ovvero una diversa pattuizione con i proprietari, cosa che risulterebbe praticabile solo "per i contratti ancora da perfezionare".
Osserva infine codesta Direzione che la normativa richiamata, laddove prevede che il proprietario possa affidare la gestione dell'impianto a "un terzo che se ne assume la responsabilità", appare incompatibile con quanto disposto dall'art. 12 della L.r. 4/96 in materia di affidamento di lavori a trattativa privata.
Anche su tali questioni vien chiesto l'avviso dello Scrivente.
2. Conviene in primo luogo richiamare la normativa vigente in materia di impianti termici.
La legge 9 gennaio 1991 n. 10 al Titolo II (artt. 25-37) reca "Norme per il contenimento del consumo di energia negli edifici".
In particolare l'art. 31 così dispone: "Esercizio e manutenzione degli impianti.
1. Durante l'esercizio degli impianti il proprietario, o per esso un terzo, che se ne assume la responsabilità, deve adottare misure necessarie per contenere i consumi di energia entro i limiti di rendimento previsti dalla normativa vigente in materia.
4. ...".
Il D. P. R. 26 agosto 1993 n. 412 contiene poi il Regolamento recante norme per la progettazione, l'installazione, l'esercizio e la manutenzione degli impianti termici degli edifici ai fini del contenimento dei consumi di energia, in attuazione dell'art. 4, comma 4, della citata Legge n. 10 del 1991.
L'art. 11 del citato Regolamento, che disciplina l'esercizio e la manutenzione degli impianti termici e i controlli relativi, al comma 1 prevede che: "L'esercizio e la manutenzione degli impianti termici sono affidati al proprietario, definito come alla lettera j) dell'art. 1, comma 1, o per esso ad un terzo, avente i requisiti definiti alla lett. o) dell'art. 1, comma 1, che se ne assume la responsabilità...".
Lo stesso art. 11 al comma 2 precisa che: "Nel caso di unità immobiliari dotate di impianti termici individuali la figura dell'occupante, a qualsiasi titolo, dell'unità immobiliare stessa subentra, per la durata dell'occupazione, alla figura del proprietario nell'onere di adempiere agli obblighi previsti dal presente regolamento e nelle connesse responsabilità limitatamente all'esercizio, alla manutenzione dell'impianto termico ed alle verifiche periodiche...".
Giova ricordare che ai sensi del citato art. 1, comma 1, del Regolamento, ai fini dell'applicazione di questo, si intende: "j) per "proprietario dell'impianto termico" chi è proprietario, in tutto o in parte, dell'impianto termico; nel caso di edifici dotati di impianti termici centralizzati amministrati in condominio e nel caso di soggetti diversi dalle persone fisiche gli obblighi e le responsabilità posti a carico del proprietario... sono da intendersi riferite agli Amministratori;
o) per "terzo responsabile dell'esercizio e della manutenzione dell'impianto termico", la persona fisica o giuridica che, essendo in possesso dei requisiti previsti dalle normative vigenti e comunque di idonea capacità tecnica, economica, organizzativa, è delegata dal proprietario ad assumere la responsabilità dell'esercizio, della manutenzione e dell'adozione di misure necessarie al contenimento dei consumi energetici".
Giova altresì ricordare che il Regolamento in esame provvede fra l'altro: alla suddivisione del territorio nazionale in sei zone climatiche (art. 2); alla classificazione degli edifici per categorie secondo la rispettiva destinazione d'uso (art. 3); alla fissazione dei valori massimi di temperatura consentiti negli ambienti durante il funzionamento degli impianti termici (art. 4); alla previsione di un rendimento minimo dei generatori di calore (art. 6) e infine alla fissazione di limiti di esercizio per ogni singola zona climatica (art. 9).
Giova infine ricordare che ai sensi del citato art. 1, comma 1, lett. n) del Regolamento in esame per "esercizio e manutenzione di un impianto termico" si intende "il complesso di operazioni ... includente: conduzione, manutenzione ordinaria e straordinario e controllo ... di contenimento dei consumi energetici e di salvaguardia ambientale"; e che ai sensi del citato art. 11, comma 7, dello stesso Regolamento: "Il responsabile dell'esercizio e della manutenzione degli impianti è tra l'altro tenuto:
- al mantenimento della temperatura ambiente entro i limiti consentiti dalle disposizioni di cui all'art. 4".
3. Codesta Direzione chiede allo Scrivente di esprimere il proprio avviso in ordine alla nozione di "unità immobiliari dotate di impianti termici individuali" al fine di individuare il soggetto responsabile dell'esercizio e della manutenzione degli impianti nel caso di complesso immobiliare occupato da un unico conduttore - nella fattispecie la Regione Siciliana - e dotato di impianto centralizzato.
Ora, sembra allo Scrivente che per "unità immobiliare dotata di impianto termico individuale" debba intendersi, in generale, l'appartamento dotato di cd. impianto autonomo.
Tuttavia, ai fini dell'attribuzione degli obblighi e delle responsabilità connessi alla gestione dell'impianto termico, sembra allo Scrivente che la posizione del conduttore di un intero edificio dotato di impianto centralizzato sia assimilabile a quella del conduttore di un singolo appartamento dotato di impianto autonomo, in quanto sia in un caso che nell'altro solo al conduttore può richiedersi di garantire l'osservanza delle norme finalizzate al contenimento dei consumi di energia, quali quelle, sopra richiamate, che impongono il rispetto del periodo annuale di esercizio, l' osservanza dell' orario prescelto, nei limiti della durata giornaliera di attivazione, il mantenimento della temperatura entro i limiti consentiti (cfr. art. 11, comma 7, cit.).
Giova infine richiamare il disposto dell'art. 1, comma 1, lett. j) del Regolamento, sopra citato, laddove, nel chiarire la nozione di proprietario dell'impianto termico, afferma che "nel caso di edifici dotati di impianti termici centralizzati amministrati in condominio ... gli obblighi e le responsabilità posti a carico del proprietario ... sono da intendersi riferiti agli Amministratori".
Alla luce delle considerazioni superiori e di tale ultima norma sembra allo Scrivente che la Regione possa ritenersi responsabile della gestione dell'impianto termico con riferimento sia agli immobili di sua proprietà, sia alle unità immobiliari condotte in locazione e dotate di impianto cd. autonomo, sia ai complessi immobiliari da essa interamente locati, dotati di impianto centralizzato. Nel caso invece di complessi immobiliari dotati di impianto centralizzato, solo in parte locati dalla Regione, responsabile della gestione dell'impianto sarà l'Amministratore del condominio.
4. In ordine al secondo quesito, concernente le modifiche da apportare ai contratti di locazione già stipulati dalla Regione quale locataria "ai fini della concreta osservanza delle norme di settore sopra richiamate", va osservato quanto segue.
La responsabilità della Regione nella gestione degli impianti termici - in relazione sia delle unità immobiliari condotte in locazione e dotate di impianto termico individuale sia, se si accede alla tesi sopra esposta, ai complessi immobiliari da essa interamente locati e dotati di impianto centralizzato - discende dalla normativa sopra richiamata, anche in assenza di una modifica dei contratti già in essere, e ciò per il noto principio della eterointegrazione del contratto, sancito dall'art. 1339 Cod. civ., in forza del quale: "Le clausole ... imposte dalla Legge sono di diritto inserite nel contratto anche in sostituzione delle clausole difformi apposte dalle parti".
Quanto poi ad eventuali modifiche che, tenendo conto dei maggiori oneri incombenti sulla Regione per effetto della normativa in esame, possano prevedere, ad esempio, una rideterminazione del canone ovvero una diversa ripartizione di altre spese, queste dovranno essere necessariamente concordate dalle parti, nell'esercizio della loro autonomia negoziale, o durante il corso del rapporto o alla scadenza di questo.
Il terzo quesito - alquanto oscuro nella sua formulazione e sul quale lo Scrivente potrà tornare ad esprimersi in futuro se codesta Direzione vorrà precisarne meglio il contenuto - concerne la normativa relativa al "terzo responsabile", definita da codesta Direzione "inconciliabile ... con quanto disposto dall'art. 12 della Legge regionale 4/96 in materia di affidamento dei lavori a trattativa privata".
Al riguardo giova ricordare che l'art. 31 della L. 10/91 offre la possibilità di affidare l'esercizio e la manutenzione degli impianti tecnici ad un "terzo responsabile".
Questo, ai sensi dell'art. 1, comma 1, lett. o) del D. P. R. 412/93 sopracitato, è la persona fisica o giuridica che, essendo in possesso di idonea capacità tecnica, economica e organizzativa, è delegata dal proprietario ad assumere la responsabilità dell'esercizio e della manutenzione dell'impianto e dell'adozione delle misure di contenumento dei consumi energetici.
Lo stesso D.P.R., all'art. 11, comma 1, precisa che "l'eventuale atto di assunzione di responsabilità da parte del terzo ... deve essere redatto in forma scritta e consegnato al proprietario"; che "il terzo eventualmente incaricato non può delegare ad altri le responsabilità assunte" e che "il ruolo di terzo responsabile di un impianto è incompatibile con il ruolo di fornitore di energia per il medesimo impianto, a meno che la fornitura sia effettuata nell'ambito di un contratto di servizio energia".
La normativa richiamata, pur senza individuare un nuovo modello negoziale, indica nella figura del terzo responsabile uno strumento operativo utile per l'adempimento degli obblighi riconnessi alla gestione dell'impianto termico.
Tuttavia, come è stato rilevato anche in dottrina (cfr. E. Caforio, nota di commento a un articolo di P. Carnevale su "Il contratto di fornitura di combustibili e di manutenzione ordinaria e straordinaria", in Nuova Rassegna, n. 22/95, pag. 2350), non appare dimostrata la convenienza di ricorrere ad un terzo responsabile, anzichè disporre gli interventi richiesti dalla Legge direttamente a mezzo di imprese, concludendo con le stesse regolari contratti di appalto di lavori, di servizi, di forniture.
Sembra pertanto allo Scrivente che codesta Direzione, in relazione a quegli Uffici in cui la Regione - in quanto proprietaria o in quanto occupante - sia responsabile della gestione dell'impianto termico, dovrebbe incoraggiare, più che il ricorso alla figura del terzo responsabile, il ricorso alla gestione diretta a mezzo dei propri consegnatari quanto alla conduzione e all'esercizio dell'impianto ed eventualmente a mezzo di imprese specializzate quanto alla manutenzione ordinaria e/o straordinaria.
Va da sè che in tale seconda ipotesi l'affidamento dell'appalto - sia esso di lavori, di servizi, di fornitura o misto - sarà disciplinato dalle norme vigenti, secondo il valore della prestazione richiesta.