Source: http://www.jpm-copro.com/Cass%2013-09-2006-1.htm
Timestamp: 2020-02-24 01:14:39+00:00
Document Index: 216175918

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 555', "l'article 544", 'arrêt ', 'arrêt ']

Cass 13/10/2006-1
Construction d’une piscine sans autorisation préalable
Incorporation de la piscine par accession
Action en suppression de la piscine
Action personnelle (oui) Prescription décennale (oui)
Cassation civile 3e 13 septembre 2006 Cassation partielle
Cour d’appel de Montpellier (1re chambre civile, section D) 12-01-2005
N° de pourvoi : 05-13073
Dit n’y avoir lieu de mettre hors de cause la SCI DLB ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué, que les époux Y..., propriétaires d’un lot comprenant un pavillon et un droit de jouissance exclusive d’un jardin dans la copropriété horizontale résidence Beauséjour, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires en revendication d’une certaine superficie de terrain et divers copropriétaires pour qu’ils mettent en conformité leurs biens immobiliers avec le règlement de copropriété ;
Attendu que les époux Y... font grief à l’arrêt de déclarer prescrite leur action à l’encontre du syndicat des copropriétaires résidence Beauséjour, de la SCI DLB, des époux Z..., de Mme A... et des époux B... relative à leur piscine alors, selon le moyen :
1 / qu’en se bornant, pour déclarer prescrite l’action des époux Y..., à relever que la seule lecture du libellé de la demande, telle qu’elle résultait de l’assignation initiale, signait son caractère personnel et non réel sans rechercher, comme elle y était invitée, si l’action des époux Y..., copropriétaires, n’avait pas pour objet de restituer aux parties communes ce que les autres copropriétaires s’étaient indûment approprié de sorte qu’il s’agissait d’une action réelle, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 2262 du code civil, ensemble l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;
2 / que la demande en restitution de parties communes qu’un copropriétaire aurait illégalement annexées constitue une action réelle ; que l’édification d’une construction sur une partie commune à jouissance exclusive constitue une appropriation de cette partie commune et l’action qui tend à obtenir la démolition est bien une action réelle soumise à la prescription de trente ans ; qu’en constatant, pour déclarer prescrite l’action des époux Y..., que personne ne contestait que certaines constructions avaient eu lieu sur des parties communes constituées par les jardins et en déduisant néanmoins que les bénéficiaires de ces constructions n’ayant jamais revendiqué leur caractère privatif, l’action réelle serait à tout le moins sans objet ou irrecevable, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations, a violé l’article 2262 du Code civil, ensemble l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;
3 / que dans l’hypothèse d’atteinte aux parties communes, le copropriétaire peut agir individuellement sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ; que la demande en restitution des parties communes qu’un copropriétaire aurait illégalement annexées constitue une action réelle ; qu’en énonçant qu’à considérer qu’il s’agissait d’un droit réel transgressé, l’action n’appartenait qu’au syndicat et non aux époux Y... qui ne justifiaient d’aucun préjudice personnel résultant des constructions litigieuses chez le voisin, la cour d’appel a violé l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu’ayant relevé que le syndicat et les copropriétaires mis en cause n’avaient jamais soutenu que les constructions et aménagements édifiés sur les jardins, parties communes à jouissance exclusive, dépendaient des lots privatifs et avaient vocation à s’agréger à ces lots et qu’il n’était pas contesté que les constructions et aménagements édifiés sur les jardins avaient un caractère commun mais que la jouissance exclusive prévue par le règlement de copropriété pour le sol avait vocation à s’étendre à ces constructions et aménagements, la cour d’appel, abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant relatif au titulaire de l’action, a pu en déduire, à défaut d’appropriation de parties communes, que cette action était personnelle et soumise à prescription décennale ;
Attendu que les époux Y... font grief à l’arrêt de les débouter de leur demande à l’encontre des époux B... relative à leur véranda alors, selon le moyen :
1 / que les époux Y... avaient produit le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 novembre 1995 qui mentionnait, à propos des constructions édifiées par les époux B..., que ces extensions correspondaient à des abris de jardins légers ; qu’en négligeant purement et simplement d’avoir égard aux éléments de preuve qui lui étaient soumis par les époux Y... dont il résultait qu’il y avait bien eu des constructions édifiées par les époux B... à l’intérieur des jardins, parties communes à jouissance privative, la cour d’appel a violé l’article 455 du nouveau code de procédure civile ;
2 / que dans l’hypothèse d’atteinte aux parties communes ou au règlement de copropriété, le copropriétaire peut agir individuellement sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ; que la cour d’appel a considéré qu’à supposer que les époux B... aient effectué des travaux modifiant l’aspect extérieur de leur immeuble ou des parties communes et qu’ils n’aient pas obtenu pour ce faire la majorité des voix de tous les copropriétaires, les époux Y... ne justifiaient d’aucune atteinte aux conditions de jouissance de leur lot privatif, ou des parties communes dont ils avaient l’usage exclusif, ou même des parties communes ouvertes à tous les copropriétaires ; qu’en exigeant que les époux Y... rapportent la preuve d’un préjudice personnel, la cour d’appel a violé l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3 / que la cour d’appel s’est bornée à énoncer que la lecture du règlement de copropriété ne faisait que confirmer l’analyse selon laquelle, à supposer que les époux B... aient effectué des travaux modifiant l’aspect extérieur de leur immeuble ou des parties communes et qu’ils n’aient pas obtenu pour ce faire la majorité des voix de tous les copropriétaires, les époux Y... ne justifiaient d’aucune atteinte aux conditions de jouissance de leur lot privatif, ou des parties communes dont ils avaient l’usage exclusif, ou même des parties communes ouvertes à tous les copropriétaires ; qu’en se déterminant par voie de simple affirmation sans indiquer les éléments d’où résultait cette constatation, la cour d’appel a privé sa décision de motifs en violation de l’article 455 du nouveau code de procédure civile ;
Mais attendu qu’abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant relatif au titulaire de l’action, la cour d’appel a souverainement retenu que les époux Y... à qui incombait la charge de la preuve, n’établissaient pas que les époux B... avaient procédé à une surélévation ou à une construction contrevenant au règlement de copropriété ;
Attendu que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; qu’il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ; que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic ;
Attendu que pour déclarer “irrecevable” la demande des époux Y... en suppression des canalisations réalisées par la SCI DLB, l’arrêt retient que pour pouvoir agir à l’encontre des autres copropriétaires en démolition de constructions édifiées sans autorisation des assemblées générales et sans que soient respectées les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, les requérants doivent justifier que les agissements leur ont causé un préjudice personnel éprouvé dans la jouissance ou la propriété soit de leurs parties privatives soit des parties communes, et que les époux Y... ne démontrent pas en quoi la réalisation par la SCI DLB de travaux de raccordements leur a causé un préjudice ;
Qu’en statuant ainsi, alors que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande des époux Y... en démolition des canalisations réalisées par la SCI DLB, l’arrêt rendu le 12 janvier 2005, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne la SCI DLB aux dépens ;
Vu l’article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande des époux Y..., de la SCI DLB, de M. Z..., de Mme C..., des époux X..., des époux B... et du syndicat des copropriétaires de la résidence Beauséjour ;
L’arrêt relaté statue sur des problèmes récurrents du droit de la copropriété : l’action individuelle d’un copropriétaire tendant à faire sanctionner des aménagements effectués irrégulièrement sur des parties communes est-elle une action réelle ou personnelle ? Sa recevabilité est-elle ou non soumise à l’existence d’un « préjudice personnel » ?
La question est ici traitée sous trois aspects distincts, tenant à la nature des aménagements effectués. Notons qu’en l’espèce le syndicat, défendeur au pourvoi, n’est pas associé aux époux Y.
Rappels nécessaires : une action réelle est fondée sur un droit de propriété ; une action personnelle est fondée sur un contrat (ici le règlement de copropriété). La prescription est trentenaire pour l’action réelle, décennale pour l’action personnelle.
Lorsqu’un copropriétaire a implanté un ouvrage sur les parties communes, il est courant de distinguer
· L’action en démolition de l’ouvrage, de nature personnelle, prescrite par dix ans.
· L’action en restitution de partie commune, de nature réelle, prescrite par trente ans.
Il a été ainsi jugé que la construction par un copropriétaire d’ouvrages sur une terrasse, partie commune dont il avait la jouissance exclusive, constituait une appropriation et que la demande en démolition de ces ouvrages, tendant à faire cesser cette appropriation irrégulière, était soumise à la prescription trentenaire [1].
Au contraire, la pose de gaines de ventilation dans un couloir commun n’est pas considérée comme une appropriation. L’action en suppression se prescrit par dix ans [2]
Venons en aux prétentions des époux Y.
En premier lieu, les époux Y reprochent à d’autres copropriétaires d’avoir implanté des piscines dans les jardins, dont ils avaient seulement la jouissance exclusive (dite aussi privative), sans autorisation de l’assemblée. Leur action est postérieure de plus de dix ans à l’infraction. La Cour d’appel a jugé que l’action était personnelle, parce qu’elle tendait seulement à la démolition de la piscine, sans prétendre qu’il y avait eu appropriation d’une partie commune par les fautifs.
La Cour de cassation l’approuve d’avoir relevé « que le syndicat et les copropriétaires mis en cause n’avaient jamais soutenu que les constructions et aménagements édifiés sur les jardins, parties communes à jouissance exclusive, dépendaient des lots privatifs et avaient vocation à s’agréger à ces lots et qu’il n’était pas contesté que les constructions et aménagements édifiés sur les jardins avaient un caractère commun mais que la jouissance exclusive prévue par le règlement de copropriété pour le sol avait vocation à s’étendre à ces constructions et aménagements »
On voit réapparaître le recours artificieux au mécanisme de l’accession institué par l’article 551 du Code civil, ainsi conçu « Tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies ».
L’incorporation peut être naturelle (alluvions d’une rivière pour un terrain) ou « industrielle », quand il s’agit d’une construction sur le terrain d’autrui.
Lorsque la construction a été faite par un tiers, le propriétaire peut exiger la suppression de la construction au frais du tiers ou la conserver en lui versant une indemnité (art. 555).
La solution est différente lorsque le constructeur n’est pas un tiers. On connaît à ce sujet le droit d’accession du bailleur à la propriété des installations effectuées par le locataire. En fin de bail le bailleur peut demander la suppression des installations par le locataire ou les conserver sans avoir à payer d’indemnité.
Les constructions élevées sur un immeuble indivis par l’un des indivisaires deviennent propriété commune à tous si leur démolition n’est pas demandée [3] Dans ce cas, il n’y a pas lieu d’appliquer le régime général prévu par l’article 555. Donc : pas d’indemnité.
La solution est identique lorsque le constructeur est un usufruitier ou le preneur d’un bail à construction.
En l’espèce, en vertu du régime de l’accession, la propriété des piscines construites reviendrait à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. En vertu de la règle « l’accessoire suit le principal », elles seraient dotées du même régime juridique que la parcelle du terrain d’assiette : parties communes affectées d’une droit de jouissance exclusif. La Cour de cassation en déduit qu’on ne peut reprocher aux copropriétaires constructeurs une appropriation quelconque puisqu’ils ne sont pas plus propriétaires des piscines que du sol des jardins. Elles « ne dépendent pas des lots privatifs et n’ont pas vocation à s’agréger à ces lots », pour reprendre la motivation de la Cour.
L’absence de toute appropriation écarte l’existence d’une action réelle et l’on doit admettre l’application de la prescription décennale.
Cette construction juridique nous semble incompatible avec le statut institutionnel de la copropriété et les nécessaires sanctions disciplinaires qu’il impose.
Dans le cas particulier d’une construction édifiée sans autorisation par l’auteur d’un copropriétaire sur une terrasse dont il avait la jouissance privative, le copropriétaire se prévalait d’une autorisation donnée a posteriori par l’assemblée générale pour faire juger que la construction édifiée était devenue partie privative. Devant la Cour de cassation [4] il avait plaidé :
« que constitutif d'un droit réel et perpétuel sui generis proche du droit de superficie, le droit de jouissance exclusive d'une terrasse doit être dissocié du droit de propriété portant sur la construction édifiée sur celle-ci, avec ou sans autorisation ; que, de surcroît, obtenant autorisation de construire, le bénéficiaire devient propriétaire à titre privatif de la construction ainsi édifiée ; que la construction du 7ème étage -matériaux et main-d’œuvre a été financée par la société La Flèche savoyarde, propriété de M. Georges X... ; qu'il en résulte qu'elle appartenait, dès sa construction, à ce dernier puis à ses ayants-cause et constituait une partie privative par dérogation aux règles de l'accession ;
« qu'en tout état de cause, l'autorisation a posteriori par régularisation a fait naître rétroactivement cette propriété privative ; qu'au total, les consorts X... sont propriétaires à titre privatif d'une construction édifiée sur une terrasse commune dont ils ont la jouissance exclusive ; qu'en ignorant cette titularité du droit de propriété, pour raisonner en termes d'appropriation de partie commune, le juge d'appel a violé l'article 544 du Code civil et les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965. »
On remarque en particulier qu’à l’encontre de la solution tirée de l’accession, notre plaideur prétendait à la pleine propriété de la construction réalisée, sur le fondement du droit de superficie qui permet de dissocier la propriété du bâtiment construit de la propriété du terrain ou de tout autre support de la construction.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi contre l’arrêt de la Cour d’appel qui avait satisfait à la demande d’une autre copropriétaire tendant à la remise en l’état antérieur de la terrasse, en énonçant la motivation suivante :
Mais attendu qu'ayant retenu que l'action d'un copropriétaire en vue du respect du règlement de copropriété est recevable sans qu'il soit astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et que l'action tendant à faire cesser une appropriation de la terrasse par un copropriétaire bénéficiant d'un simple droit de jouissance est une action réelle soumise à la prescription trentenaire, la cour d'appel, abstraction faite de motifs erronés mais surabondants, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a souverainement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que la délibération de l'assemblée ne constituait pas pour M. X..., copropriétaire, un titre susceptible de lui conférer la propriété de la construction ;
On constate que l’appropriation à prendre considération n’est pas tant celle de la construction litigieuse, - ici écartée - , mais celle de son support commun : la terrasse dans ce cas, le jardin dans l’autre affaire.
Cette appropriation confère à l’action un caractère réel, assorti de la prescription trentenaire.
A ce point, on ne peut plus que se borner à constater le caractère incertain de la jurisprudence en cette matière et celui elliptique des motivations de la Cour de cassation.
En second lieu, les époux Y reprochaient aux époux B d’avoir construit, sans autorisation, une véranda dans le jardin dont ils avaient pareillement la jouissance exclusive. La Cour d’appel relève sur ce point que les époux Y « ne justifiaient d’aucune atteinte aux conditions de jouissance de leur lot privatif, ou des parties communes dont ils avaient l’usage exclusif, ou même des parties communes ouvertes à tous les copropriétaires. » Sur ce point, la Cour de cassation répond que « la cour d’appel a souverainement retenu que les époux Y... à qui incombait la charge de la preuve, n’établissaient pas que les époux B... avaient procédé à une surélévation ou à une construction contrevenant au règlement de copropriété. » On sait que, sur des points relevant du pouvoir souverain des juges du fond, la Cour de cassation ne peut se prononcer. Ici, le juriste reste sur sa faim.
Enfin les époux Y reprochaient à la SCI DLB des travaux de raccordement aux canalisations communes réalisés sans autorisation de l’assemblée. Sur ce point la Cour de cassation admet que « chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ». L’arrêt d’appel est donc cassé de ce seul chef.
Le profane fait valoir que des canalisations communes sont faites pour que l’on s’en serve et se demande pourquoi il y a dans ce cas une atteinte aux parties communes suffisamment grave pour dispenser le demandeur de prouver l’existence d’un préjudice personnel.
[1] Cass civ 3e 21/03/2000 Loyers et copropriété juin 2000 n° 151
[2] Cass civ 3e 15/06/1988 Bull civ III n°111
[3] Cass civ 30/04/1975 Bull civ III n° 147 et Cass civ 3e 09/03/1994 D 1994 somm. 162 note Robert
[4] Cass civ 16/03/2005 n° 03-14771