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Timestamp: 2016-10-21 20:08:41
Document Index: 114267966

Matched Legal Cases: ['Art. 5', 'BGE', 'Art. 22', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 4', 'Art. 7', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 44', 'Art. 7']

109 Ib 11618. Auszug aus dem Urteil der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung vom 27. April 1983 i.S. Ruth Guler gegen Gemeinde Klosters-Serneus und Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Art. 5 al. 2 LAT. Expropriation mat�rielle. Plan d'alignement. Les alignements de constructions ne constituent pas, en g�n�ral, une atteinte grave � la propri�t� (consid. 3, 4). Cas d'un alignement qui coupe par moiti� une parcelle sur laquelle est �difi� un h�tel ayant besoin d'�tre r�nov�. Il n'y a pas expropriation mat�rielle dans le fait de subordonner la d�livrance de l'autorisation de construire � la condition que la requ�rante renonce par �crit, en cas d'expropriation, � �tre indemnis�e pour la plus-value r�sultant de la construction de salles de bains (consid. 5). Faits � partir de page 116
Ruth Guler ist Eigent�merin der an die Kantonsstrasse in Klosters angrenzenden Parzellen Nrn. 432 und 433. Das Grundst�ck Nr. 432 dient vorwiegend als Parkplatz. Die anschliessende Liegenschaft Nr. 433 st�sst als Eckparzelle auch an die Doggilochstrasse an und ist mit dem Hotel Wynegg �berbaut. Sie ist gem�ss einem von der Gemeinde am 14. April 1981 erlassenen Baulinienplan f�r die Korrektion der Doggilochstrasse mit einer Baulinie belastet, welche von der heutigen Strassengrenze einen Abstand von 7 m einh�lt und das Hotelgeb�ude fast in der Mitte durchschneidet. Bereits eine fr�here Baulinie, die gegen�ber der Strasse BGE 109 Ib 116 S. 117einen Abstand von 4 m festsetzte, belastete das Hotelgeb�ude gem�ss einem Strassen- und Baulinienplan aus dem Jahre 1932.
Am 5. Mai 1981 reichte die Beschwerdef�hrerin ein Baugesuch Nr. 41/81 f�r den Umbau einiger Hotel-Zimmer (Balkonausbau) und den Einbau von Badezimmern und Duschen ein. Die approximativen Baukosten wurden im Baugesuch mit Fr. 200'000.-- angegeben. Die Gemeinde erteilte die Baubewilligung am 23. Juni 1981, unter der Bedingung, dass die Beschwerdef�hrerin einen im Grundbuch anzumerkenden Revers unterzeichne, wonach sie f�r den Fall der Strassenverbreiterung auf die Entsch�digung des mit dem Umbau geschaffenen Mehrwertes verzichte. Die Beschwerdef�hrerin weigerte sich, diesen Revers zu unterzeichnen. Die Gemeinde verf�gte daher am 27. Oktober 1981 folgende Anmerkung im Grundbuch: "Strassenbaulinie; Mehrwert gem�ss Baugesuch Nr. 41/1981 innerhalb der Baulinie ohne Verg�tung im Enteignungsfall."
Ruth Guler forderte hierauf bei der zust�ndigen Enteignungskommission V eine Entsch�digung aus materieller Enteignung. Da die Gemeinde einen enteignungsgleichen Eingriff verneinte, �berwies die Enteignungskommission V die Sache gem�ss Art. 22 Abs. 3 des kantonalen Enteignungsgesetzes an das Verwaltungsgericht, welches die Klage abwies. Die dagegen von Ruth Guler erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde weist das Bundesgericht ab.
3. a) Strassen- und Baulinien, welche das Strassenareal begrenzen und die f�r die Erstellung von Geb�uden massgebenden Linien festlegen, z�hlen zu dem im kantonalen Recht seit jeher bekannten unentbehrlichen Instrumentarium zur Sicherstellung der geordneten baulichen Entwicklung. Bereits in seiner fr�hesten Rechtsprechung hatte sich das Bundesgericht wiederholt mit den Eigentumsbeschr�nkungen zu befassen, die sich aus der Festlegung derartiger Linien ergeben. Es anerkannte das Eigentum als verfassungsm�ssig garantiertes Recht, hielt jedoch fest, dass die Gesetzgebung dessen Umfang und Inhalt bestimme und dass es daher "den vom objektiven Rechte aufgestellten mitunter sehr intensiven Beschr�nkungen" unterliege (BGE V (1879) S. 396 E. 4; II (1876) S. 97 E. 8).
Hievon ausgehend anerkannte das Bundesgericht die Verfassungsm�ssigkeit einer gesetzlichen Regelung, die der im vorliegenden BGE 109 Ib 116 S. 118Fall zu beurteilenden Rechtslage nahekommt. Das damals zu beurteilende Luzerner Gesetz sah einerseits vor, dass der Eigent�mer eines Bauwerks, welches �ber eine Baulinie hinausreicht, das Recht verliert, Bauarbeiten auszuf�hren, welche nicht zum blossen Unterhalt notwendig sind; anderseits ordnete es an, dass die Entsch�digung f�r das abzutretende Land erst bei der Expropriation zu leisten ist (BGE V (1879) S. 538).
In weiteren F�llen best�tigte das Gericht wiederholt, dass die Belastung eines Grundst�ckes mit Baulinien grunds�tzlich auch dann entsch�digungslos zu dulden ist, wenn sie auf unbestimmte Zeit gilt (BGE II (1876) S. 97; XVII (1891) S. 59 f., E. 3). Es anerkannte, dass ein Gesetz, das die mit der Festsetzung von Baulinien verbundenen Eigentumsbeschr�nkungen zeitlich nicht beschr�nkt und das die Beh�rden auch nicht verpflichtet, eine Strasse, f�r welche die Baulinien festgelegt sind, innert bestimmter Frist auszuf�hren oder die Linien aufzuheben, nicht gegen die Eigentumsgarantie verst�sst (BGE XXXI/II (1905) S. 546 oben, S. 553 E. 2).
b) Die neuere Praxis best�tigt, dass Baulinien im allgemeinen nicht zu einem besonders schweren Eingriff in das Eigentum f�hren. Baulinien beschr�nken das Grundeigentum in �hnlicher Weise wie dies der Grenz- oder Geb�udeabstand tut, wof�r auch keine Entsch�digung beansprucht werden kann (BGE 95 I 461, BGE 93 I 343 mit Hinweisen). Soweit die Bau- und Strassenlinien die Grob- und Feinerschliessung des Baugebiets und die Korrektion solcher bestehender Strassen festsetzen (vgl. Art. 4 des Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetzes, WEG, vom 4. Oktober 1974), z�hlen sie zu den �blichen Eigentumsbeschr�nkungen (ARTHUR MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar zum Sachenrecht, Band IV, 1. Abteilung, 1. Teilband, N. 669, S. 253). Die Eigent�mer sind in der Regel an der Festsetzung dieser Linien ebensosehr interessiert wie die Allgemeinheit. Diese Feststellung trifft grunds�tzlich auch f�r die Korrektion zu schmaler Strassen zu, verbessert diese doch die Erschliessungsverh�ltnisse und erlaubt sie wegen des gr�sseren Baulinienabstandes eine g�nstigere, m�glicherweise h�here �berbauung. Schliesslich k�nnen die Nachteile, die aus der Durchschneidung von Parzellen mit Bau- und Strassenlinien entstehen, vielfach mit den hief�r vorgesehenen Parzellordnungsmassnahmen, welche auch auf �berbaute Grundst�cke anwendbar sind, behoben werden (vgl. Art. 7-11 WEG). Dennoch ist im Einzelfall zu pr�fen, ob nicht ausnahmsweise die sich aus einem Baulinienplan BGE 109 Ib 116 S. 119ergebenden Beschr�nkungen den Eigent�mer enteignungs�hnlich treffen (BGE 95 I 461 mit Hinweisen).
4. a) Die Korrektionslinie untersagt die bisherige Nutzung der H�user nicht. Auch ist ihr Unterhalt m�glich, d.h. das Geb�ude darf in seiner derzeitigen inneren und �usseren Gestaltung, Form und Zweckbestimmung bestehen bleiben. Dabei rechnet die kantonale Praxis zum Teil auch bauliche Vorkehren, die nicht allein der Erhaltung, sondern auch der Modernisierung dienen, zum Unterhalt, vorausgesetzt, dass sie nicht bauliche Umgestaltungen zur Folge haben (ERICH ZIMMERLIN, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, N. 2b zu � 150, S. 416). Der einwandfreie Unterhalt der von Baulinien angeschnittenen H�user zieht im Enteignungsfall keine Nachteile nach sich. Die Entsch�digung bemisst sich nach dem Verkehrswert des entsprechend gut unterhaltenen Geb�udes.
b) Umgestaltungen oder Umbauten, mit denen die Substanz eines Geb�udes ver�ndert wird, sind hingegen gem�ss der im kantonalen Recht allgemein �blichen Regelung (vgl. ERICH ZIMMERLIN, a.a.O., N. 12 zu �� 137-40, S. 377) nur zul�ssig, wenn der Eigent�mer einen Beseitigungs- oder Mehrwertrevers unterzeichnet, in welchem er f�r den Enteignungsfall von vornherein auf eine Entsch�digung f�r die wertvermehrenden Investitionen verzichtet. Die k�nftig m�gliche Nutzung der mit Baulinien belasteten Liegenschaft ist somit beschr�nkt, jedoch - entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrerin - nicht besonders schwerwiegend im Sinne des Begriffs der materiellen Enteignung.
Es ist zu beachten, dass die blosse Zul�ssigkeit von Unterhaltsarbeiten f�r alle bestehenden Bauten gilt, welche neuem Recht widersprechen. Die mit Baulinien belasteten Liegenschaften befinden sich in dieser Hinsicht in keiner andern Lage als die zahlreichen �berbauten Grundst�cke, deren Bauten einer neuen Bau- oder Zonenordnung oder einer sonstigen seit ihrer Erstellung eingetretenen Rechts�nderung widersprechen. Diese Bauten k�nnen dank der Besitzstandsgarantie bestehen bleiben, doch darf in sie nicht mehr investiert werden, als der Unterhalt erfordert. Die mit Baulinien belasteten Geb�ude befinden sich sogar in einer g�nstigeren Lage, da deren Eigent�mer gegen Revers auch wertvermehrende Investitionen t�tigen d�rfen, wenn das kantonale Recht dies vorsieht.
5. Es ist daher im vorliegenden Falle einzig fraglich, ob besondere Umst�nde vorliegen, die zur Folge haben, dass die BGE 109 Ib 116 S. 120Beschwerdef�hrerin durch die Baulinie der Doggilochstrasse so betroffen wird, dass ihr Opfer gegen�ber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar w�re, wenn hief�r keine Entsch�digung geleistet w�rde.
a) Die Beschwerdef�hrerin macht in diesem Sinne geltend, der von ihr verlangte Revers habe zur Folge, dass sie von den dringend n�tigen Investitionen absehen m�sse, was zwangsl�ufig dazu f�hre, dass auf l�ngere Sicht die Bewirtschaftung des Hotelbetriebes nicht mehr m�glich sei.
Ihre Bef�rchtung, dass das Hotel ohne den Einbau von Badezimmern und Duschen nicht mehr zeitgem�ss und deshalb auch nicht mehr voll konkurrenzf�hig sei, ist verst�ndlich. Doch �bersieht sie, dass die geplante Verbreiterung der Doggilochstrasse sie nicht anders trifft als alle Eigent�mer bebauter Liegenschaften, deren H�user von Korrektionslinien angeschnitten sind und die daher im Zeitpunkt der Ausf�hrung der Korrektion abgebrochen werden m�ssen. Die betroffenen Betriebsinhaber haben in einem solchen Falle entweder einen Revers zu unterzeichnen oder weitergehende L�sungen wie etwa die Errichtung eines Neubaues auf der Baulinie oder eine Betriebsverlegung in Erw�gung zu ziehen.
b) Es ist davon auszugehen, dass die Beschwerdef�hrerin bereits im Jahre 1981 Duschen und Badezimmer f�r rund Fr. 200'000.-- eingerichtet hat. Die Gemeinde wiederholt auch im bundesgerichtlichen Verfahren ihre Zusicherung, sie werde in den n�chsten zehn Jahren keine Enteignung f�r die Verbreiterung der Doggilochstrasse durchf�hren. Sie best�tigt ausdr�cklich, sie sei selbstverst�ndlich entgegen der Meinung der Beschwerdef�hrerin an diese Zusicherung gebunden. Die Beschwerdef�hrerin legt nicht dar, warum diese Bindung nicht bestehen soll. Wohl sieht Art. 44 des Gemeindebaugesetzes nicht vor, dass der Gemeinderat eine Terminierung des Reverses, wie sie in andern kantonalen Rechten bekannt ist (vgl. etwa Basel-Stadt, Strassengesetz vom 14. Januar 1937, � 22), zubilligen kann. Doch w�re die vorbehaltlose im gerichtlichen Verfahren gegebene Zusicherung in einem Enteignungsverfahren nicht unbeachtlich, falls etwa die Gemeindeversammlung entgegen der Auffassung des Gemeinderates in einem fr�heren Zeitpunkt die Verbreiterung der Doggilochstrasse beschliessen sollte. Kann somit die Beschwerdef�hrerin damit rechnen, dass ihr jedenfalls zehn Jahre f�r die Amortisation ihrer Investition zur Verf�gung stehen, so wird ihr mit der Forderung eines Mehrwertreverses kein Sonderopfer zugemutet.
c) Das Verwaltungsgericht weist sodann zutreffend darauf hin, dass die angrenzende Parzelle Nr. 432 mit dem Hotelgrundst�ck Nr. 433 wirtschaftlich eine Einheit bildet. Die Beschwerdef�hrerin bestreitet dies nicht, meint jedoch, ein Ausweichen auf die benachbarte Parzelle Nr. 432 f�hre lediglich dazu, die Rechtsnachteile der materiellen Enteignung auf ein anderes Grundst�ck zu �bertragen. Dieser Einwand ist nicht stichhaltig. Da sie die M�glichkeit hat, ihre Parzelle zu vereinigen und alsdann in Beachtung der Baulinie einen Neubau zu errichten, kann von vornherein nicht gesagt werden, die Baulinie treffe die Beschwerdef�hrerin gegen�ber den �brigen betroffenen Eigent�mer in besonders stossender ungleicher Weise. Diese M�glichkeit hat vielmehr zur Folge, dass die Beschwerdef�hrerin weniger schwer betroffen ist als der Eigent�mer einer Liegenschaft, auf welcher ohne Durchf�hrung einer Umlegung oder Grenzbereinigung mit andern Eigent�mern auf der Baulinie nicht neu gebaut werden k�nnte. Im �brigen entspricht die von der Beschwerdef�hrerin beanstandete Folge - der Verlust wertvermehrender Investitionen - dem Zweck der Baulinie; diese will im Interesse der geplanten Strassenkorrektion die Erstellung von Neubauten auf der Baulinie f�rdern. Das Grundst�ck der Beschwerdef�hrerin wird somit durch den Baulinienplan vom 14. April 1981 nicht enteignungs�hnlich getroffen.
d) Im �brigen scheint es angebracht zu sein, im Hinblick auf die besonders starke Abn�tzung und Besch�digung von Hoteleinrichtungen bei der Festsetzung des Mehrwertes aufgrund der Bauabrechnung den Anteil am "normalen Unterhalt" grossz�gig zu bemessen. Damit ist einem allf�llig k�nftigen Entscheid �ber die Enteignungsentsch�digung wegen formeller Enteignung nicht vorgegriffen.
95 I 461,
Art. 7-11 WEG