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Timestamp: 2018-03-21 13:00:47
Document Index: 8705043

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', '§ 560', '§ 560', '§ 543', '§ 366', '§ 366', '§ 366', '§ 366', '§ 366', '§ 366', '§ 366', '§ 366']

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Forderung aus BK-Vorauszlg. nach Abrechnungsreife/Fristablauf durchsetzbar?
Dieses Thema "ᐅ Forderung aus BK-Vorauszlg. nach Abrechnungsreife/Fristablauf durchsetzbar? - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von ufo.mendez, 31. Mai 2009.
ufo.mendez Boardneuling 31.05.2009, 21:51
Mal angenommen, Mieter M. hat für die Abrechnungszeiträume 2006 und 2007 die Erhöhung der BK-Vorauszahlung durch Vermieter V. ignoriert und
fröhlich seine Miete weiter in gleichbleibender Höhe überwiesen.
V. rechnet über die Zeiträume ab und reagiert nicht auf das Verhalten von M.
V. rechnet bei den Abrechnungen mit den Sollzahlungen.
2009 bemerkt V. für die genannten Zeiträume eine mtl. Unterzahlung in exakt der Höhe, um die er die BK-Vorauszahlung angehoben hatte.
V. fordert daraufhin in 2009 von M. die aufgelaufene Summe für genannte Zeiträume (2006 und 2007) und begründet diese Forderung mit Mietunterzahlungen.
M. erklärt (da er nachweislich die Miete nicht gekürzt, sondern in gleicher Höhe überwiesen habe und ein Mieterhöhungsbegehren für den fraglichen Zeitraum nicht vorliege), dass es sich um Forderungen aus BK-Vorauszahlungen handeln müsse, die mit Abrechnungsreife untergehen.
M. ist der Ansicht, V. hätte diese Forderungen bei den entsprechenden Abrechnungen berücksichtigen müssen. Jetzt in 2009 komme V. zu spät mit seiner Forderung. M. argumentiert mit § 556 Abs.3 BGB wonach eine Nachforderung nach Fristablauf ausgeschlossen ist und weigert sich die Forderung auszugleichen. siehe auch:
http://juris.bundesgerichtshof.de/c...03628a76fc54a7&client=12&nr=42736&pos=0&anz=1
V. will aber sein Geld. Welchen Weg könnte er beschreiten, um seine Forderungen durchzusetzen?
ufo.mendez
Ron-Wide V.I.P. 01.06.2009, 10:41
AW: Forderung aus BK-Vorauszlg. nach Abrechnungsreife/Fristablauf durchsetzbar?
Was ich erkenne ist, dass der Vermieter keine rechtmäßige Abrechnung für die genannten Jahre erstellt hat. Er war und ist gesetzlich verpflichtet eine verbrauchsabhängige BK-Abrechnung dem M vorzulegen.
Dabe hätte es auffallen müssen, dass der angenommene "Sollverbrauch" vom tatsächlichen Verbraucht abweicht. Also eine Nachzahlung fällig gewesen wäre.
Eine Mietunterzahlung kann man nicht annehmen, da es sich ja um variable Betriebskosten handelt und nicht um fehlende Wohnraummiete.
M argumentiert m.E. richtig und nach geltendem Recht.
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ufo.mendez Boardneuling 01.06.2009, 11:01
Danke für die Antwort. Ich bin mir nicht sicher, ob die Argumentation mit "Verbrauch" und "verbrauchsabhängiger Abrechnung" die Sache voll trifft. Aber das mag in dem Zusammenhang Kümmelspalterei sein.
Der Kern der Frage ist, ob V. Forderungen aus Betriebskostenvorauszahlungen aus Zeiräumen, über die bereits abgerechnet worden ist und für die auch die Abrechnungsfrist verstrichen ist, noch durchsetzen kann.
Ich sehe ja auch keinen Weg...
Ron-Wide V.I.P. 01.06.2009, 11:22
Auszug aus § 556 BGB
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
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Dr.Kamphausen V.I.P. 02.06.2009, 04:08
Es ist davon auszugehen, daß die Erhöhung des Betriebskostenvorauszahlung
Mieter M. hat für die Abrechnungszeiträume 2006 und 2007 die Erhöhung der BK-Vorauszahlung durch Vermieter V. ignoriert und
fröhlich seine Miete weiter in gleichbleibender Höhe überwiesen.....
....2009 bemerkt V. für die genannten Zeiträume eine mtl. Unterzahlung in exakt der Höhe, um die er die BK-Vorauszahlung angehoben hatte.
durch den Vermieter gem. § 560 BGB erfolgt ist.
Allerdings hat der Mieter weder die erthöhte Miete gezahlt noch der Vermieter die Nichtzahlung rechtzeitig bemerkt
...2009 bemerkt V. für die genannten Zeiträume
und in den Abrechnungen die Sollzahlungen als geleistete Zahlungen eingestellt.
Zutreffend wandeln sich Ansprüche aus Betriebskostenvorauszahlungen mit Eintritt der Abrechnungreife in einen Zahlungsanspruch aus dem Rechnungssaldo um.
Allerdings wurden die gewandelten Vorauszahlungen nicht als Belastungsposten in die Betriebsksotenabrechnung eingestellt.
Korrekturen zu Gunsten des Vermieters sind nach Ablauf der Ausschlußfrist des 3 556 III 3 BGB ausgeschlossen.
Die erhöhten und nicht gezahlten Betriebskostenanteile sind somit verwirkt .
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vico V.I.P. 02.06.2009, 10:08
Das war falsch erkannt, denn ufo.mendez schrieb:
" V rechnet über die Zeiträume ab und reagiert nicht auf das Verhalten von M. "
Ändert aber nichts an der Tatsache, dass für die Zeiträume 2006 und 2007 nichts mehr nachträglich gefordert werden kann, da zu spät. Lediglich für die Abrechnung 2008 wäre noch Zeit bis zum Jahresende 2009.
Frank Oseloff Star Mitglied 02.06.2009, 17:23
Mal langsam, Vico.
Der Vermieter hat abgerechnet und zwar mit den Betriebskostenvorauszahlungen, die er gemäß § 560 Abs. 4 BGB erklärt hat. Meiner Meinung nach befindet sich der Mieter daher mit Mietzahlungen in Verzug.
Der Mieter zahlt beispielsweise 300 Nettomiete + 100 Betriebskostenvorauszahlungen. Nunmehr erhöht der Vermieter die Vorauszahlungen auf 130 (hier: Soll-Vorauszahlungen). Wenn der Mieter nun stoisch weiterhin 400 (statt 430) zahlt und die Zahlung nicht explizid differenziert passiert folgendes: der Vermieter bestimmt 130 für Betriebskostenvorauszahlungen und mit den Soll-Vorauszahlungen rechnet er auch. Das hat nun zwangsläufig zur Folge, dass der Mieter 30 zuwenig Miete bezahlt.
Ich meine, dass der Vermieter hier keine Betriebskosten, sondern rückständige Miete fordert und hier greift dann, auch wenn Bezug auf Betriebskostenabrechnungen genommen wird, nicht die Ausschlussfrist sondern die regelmässige Verjährungsfrist.
Dr.Kamphausen V.I.P. 02.06.2009, 17:45
Der Mieter zahlt beispielsweise 300€ Nettomiete + 100€ Betriebskostenvorauszahlungen. Nunmehr erhöht der Vermieter die Vorauszahlungen auf 130€ (hier: Soll-Vorauszahlungen). Wenn der Mieter nun stoisch weiterhin 400€ (statt 430€) zahlt und die Zahlung nicht explizid differenziert passiert folgendes: der Vermieter bestimmt 130€ für Betriebskostenvorauszahlungen und mit den Soll-Vorauszahlungen rechnet er auch. Das hat nun zwangsläufig zur Folge, dass der Mieter 30€ zuwenig Miete bezahlt.
Diese Ansicht ist unzutreffend:
Zwar bilden die vereinbarten Vorauszahlungen einen Teil des Mietzines und ermöglichen unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB eine fristlose Kündigung.
Nicht zum Mietzins zählt der Anspruch aus einem Saldo der Betriebskostenabrechnung. Deshalb ermöglicht auch dessen Nichtzahlung keine fristlose Kündigung.
Eine Zahlungsklage wegen rückständigen Mietzinses (Nichtzahlung der Abschläge) ist nach Eintritt der Abrechnungsreife unbegründet und wäre abzuweisen, wenn der Kläger den Klagantrag nicht auf den Saldo umstellt.
Der somit in Frage kommende Anspruch ist jener aus dem Rechnungssaldo. Enthält dieser die Abschläge ohne dass sie gezahlt worden wären, kommt eine Korrektur nach Ablauf der Ausschlußfrist nicht in Betracht.
Ließe man die selbständige Forderung auf Zahlung der Abschläge zu, obwohl bereits hierüber eine Rechnung erteilt ist, wäre das System der Rechnungslegung beeinträchtigt.
Die Abrechnung könnte nur vorläufigen Charakter haben und mußte ggfls. noch JAhre nach ihrer Erstellung nachgebessert werden.
Es ist auch kein Grund ersichtlich, von den oben dargestellten Grundsätzen abzuweichen, weil das Gläubigerverhalten in diesem Thread eher ungewöhnlich sein dürfte.
vico V.I.P. 02.06.2009, 20:33
Das hat nun zwangsläufig zur Folge, dass der Mieter 30 zuwenig Miete bezahlt.
Nein. Er hat zu wenig Betriebskostenvorauszahlung gezahlt, die mit der Kaltmiete nichts zu tun hat.
ufo.mendez Boardneuling 02.06.2009, 21:03
Ich kann mir vorstellen, dass M. an dieser Stelle, wo über die Anrechenbarkeit von Teilzahlungen diskutiert wird, auch noch § 366 Abs. 2 BGB anführt:
Die Argumentation von Dr. Kamphausen scheint mir in dem Zusammenhang am weitesten durchdacht.
Dr.Kamphausen V.I.P. 03.06.2009, 03:20
§ 366 BGB dürfte unanwendbar sein, weil der Wohnungsmieter lediglich Verbindlichkeiten aus einem Rechtverhältnis hat, bzw. Grundmiete und Btriebskosten-Vorauszahlung demselbenRechtsverhältnis entstammen.
ufo.mendez Boardneuling 05.06.2009, 12:49
§ 366 BGB dürfte unanwendbar sein, weil der Wohnungsmieter lediglich Verbindlichkeiten aus einem Rechtverhältnis hat...
OK, in der hauptsache gibt es wahrscheinlich nichts weiter zu sagen. Die Anmerkung zu § 366 BGB finde ich jedoch interessant.
Im Urteil LG Münster, Urteil vom 22.10.2008 - 9 S 242/07
http://www.ibr-online.de/Suche/index.php?S_Volltext=9 S 242/07
hat das Gericht scheinbar keine Bedenken, § 366 eher als Regelung für die Tilgungsreihenfolgen zu sehen, als den Focus auf die Mehrzahl von Schuldverhälnissen zu richten.
Oder anders gesagt: Das LG Münster würden den Einwand, dass § 366 BGB im o.g. Fall nicht anwendbar ist, wohl nicht bringen.
Frank Oseloff Star Mitglied 06.06.2009, 08:41
Nicht zum Mietzins zählt der Anspruch aus einem Saldo der Betriebskostenabrechnung.
Werter Dottore, wir reden hier aber nicht über irgendwelche Salden, sondern über eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung, die der Vermieter dem Anschein nach korrekt bestimmt und mitgeteilt hat.
Dies ignoriert der Mieter und genau hier setzt § 366 Abs. 2 BGB an. Und gleich mit den ersten Worten wird klar, was ich weiter oben schrieb: "Trifft der Schuldner keine Bestimmung[...]"
I.d.F. wird bestimmt, wie der Gläubiger die Zahlungen des Schuldners verwenden darf, insbesondere im Hinblick auf die Schuld, die dem Gläubiger die geringere Sicherheit bietet. Und genau da setzt mein Beitrag weiter oben an.
Unstreitig dürfte sein, dass unter "Miete" alle, das Mietverhältnis betreffende, laufenden Zahlungen an den Vermieter zu verstehen ist. Doch während die Nettomiete ein Einkommen des Vermieters darstellt, so handelt es sich bei den Betriebskostenvorauszahlungen um Zahlungen, die der Vermieter für seine eigenen Verbindlichkeiten, die sich aus der Vermietung ergeben, benötigt. Ergo sieht er zu -und darf es im Sinne des § 366 Abs. 2 BGB auch-, dass er zuerst seinen Verbindlichkeiten nachkommen kann, indem er die Zahlungen des Mieters für vorschüssige (z. B Grundsteuer, Versicherungen) oder Rücklagen für nachschüssige Verbindlichkeiten verwendet bzw. bildet.
Daher bleibe ich bei meiner Meinung, dass der Vermieter keine Nachforderung wegen Betriebskosten erhoben, sondern sich wegen Mietrückständen an den Mieter gewand hat.
vico V.I.P. 06.06.2009, 10:44
Vollkommen richtig. Hier wieder einmal ist der Dr. off-topic!
Ron-Wide V.I.P. 06.06.2009, 15:13
Hey...vico, dann bist ja doch nicht so allein!
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