Source: https://www.laleggepertutti.it/149315_spese-di-condominio-quale-maggioranza
Timestamp: 2018-12-15 10:37:05+00:00
Document Index: 167432579

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1137', 'art. 1136', 'art. 378', 'art. 360', 'art. 360', 'art. 1136', 'art. 360', 'art. 360', 'art. 360', 'art. 360', 'art. 1136', 'sentenza ', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1136']

Spese di condominio, quale maggioranza?
Le spese straordinarie di notevole entità vanno approvate con la maggioranza dei millesimi di proprietà.
Se l’assemblea di condomino deve approvare spese straordinarie di entità eccezionale la delibera di approvazione è valida solo se presa con un numero di voti pari alla maggioranza degli intervenuti e ad almeno la metà dei millesimi dell’edificio. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1].
Le spese straordinarie di entità eccezionale sono quelle che esorbitano dalla normale gestione del condominio e il cui importo sia particolarmente elevato. Potrebbe essere il caso della sostituzione di una caldaia di produzione del calore, del consolidamento dell’edificio o la ristrutturazione. Insomma si deve trattare di diverse decine di migliaia di euro.
Il codice civile [2] a riguardo usa l’espressione «riparazioni straordinarie di notevole entità». L’individuazione della «notevole entità» delle riparazioni straordinarie, non essendo determinata dalla legge, spetta al giudice; quest’ultimo può tenere conto, oltre che dell’ammontare complessivo dell’esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini [3].
A riguardo la Suprema Corte ha chiarito che «In tema di riparazioni di edificio condominiale, l’individuazione della «notevole entità» delle riparazioni straordinarie – la cui approvazione esige, a norma della predetta disposizione, la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio – è rimessa alla valutazione discrezionale del giudice. Il magistrato può tenere conto del criterio della proporzionalità tra la spesa ed il valore dell’edificio e la ripartizione di tale costo tra i condomini configurano; ma questo criterio non è vincolante, bensì un ulteriore ed eventuale elemento di giudizio. Nei casi dubbi, il giudice può tenere conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè dell’ammontare complessivo della spesa occorrente per la realizzazione delle opere, anche del rapporto tra tale costo, valore dell’edificio ed entità della spesa ricadente sui singoli condomini.
In assenza di tali maggioranze, pertanto, la delibera dovrà considerarsi invalida e quindi annullata.
Anche la sostituzione dell’impresa appaltatrice – già designata dall’assemblea dei condomini per le spese straordinarie di notevole entità (con la predetta maggioranza) deve essere anch’essa adottata con la stessa speciale maggioranza stabilita per l’approvazione dei lavori stessi.
[1] Cass. sent. n. n. 1653/2017.
[3] Cass. sent. n. 27540/13.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 6 ottobre 2016 – 23 gennaio 2017, n. 1653
Presidente Manna – Relatore Oricchio
B.A. e Z.E. , quali condomini del Condominio (omissis) , convenivano in giudizio, con un primo atto di citazione ex art. 1137 c.c., notificato il 12 aprile 2000, il suddetto Condominio. Parti attrici chiedevano l’annullamento delle delibere assembleari del detto condominio adottate il giorno 9 marzo 2000 e, per quanto occorrente, 28 gennaio 2000.
Tanto per una prospettata invalidità ex art. 1136, 2 e 4 co. c.c., nonché – in subordine – perché le delibere autorizzavano lavori per opere non necessarie e finalizzate all’utilità di solo alcuni condomini.
Avverso la predetta decisione del Tribunale lagunare il B. e la Z. interponevano appello resistito dal Condominio (…) e dal L.M. , i quali instavano per la conferma della gravata decisione.
Nell’approssimarsi dell’udienza hanno depositato memoria, ai sensi dell’art. 378 c.p.c., i ricorrenti B. -Z. .
2.- Con il primo motivo del ricorso si censura il vizio di violazione di legge o erronea applicazione degli artt. 1130, 1131, 1136 2 e 4 co. c.c., nonché degli artt. 1112 (rectius 112), 359, – e 92 c.p.c., nonché l’ulteriore vizio di omessa motivazione in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c. quanto ad un punto decisivo della controversia.
3.- Con il secondo motivo del ricorso si deduce il vizio di. violazione degli artt. 112 e 359 ss. c.p.c. in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c..
4.- Con il terzo motivo del ricorso si deduce la violazione ed erronea applicazione dell’art. 1136 2 e 4 co. c.c., nonché l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, prospettato dalla parte, ai sensi dell’art. 360, n. 5 c.p.c..
Con la stessa indicazione numerica di terzo motivo (in quella che costituisce una vera e propria seconda parte del motivo come ripetutamente indicato) viene anche denunciata la “violazione e falsa applicazione di norme di legge e l’erronea applicazione degli artt. 1136, 2931 cod. civ. in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c.”.
5.- Con il quarto motivo del ricorso si prospetta il vizio di omessa o quantomeno insufficiente motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia ai sensi dell’art. 360, n. 5 c.p.c..
6.- Con il quinto ed ultimo motivo si propongono promiscuamente svariate ed eterogenee censure per violazione di legge (artt. 1366 c.c., 345 c.p.c, 152 c.p.c., 112 e 359 c.p.c), nonché carenze motivazionali ai sensi dell’art. 360, n. 5 c.p.c..
7.- La Corte ritiene di dover porre immediatamente la propria attenzione sull’esposto e complesso terzo motivo del ricorso ed, in particolare, su quella che costituisce la prima doglianza del medesimo ovvero la violazione dell’art. 1136, II e IV co. c.c.. Detta doglianza ha carattere del tutto dirimente della controversia.
Al riguardo va evidenziato che l’impugnata sentenza (a f 16), nel rigettare in quella sede il relativo motivo di appello, afferma erratamente di ritenere “che le delibere in esame, avendo carattere di mera attuazione ed esecuzione rispetto a quelle, mai impugnate, previamente adottate dall’assemblea, non richiedevano di certo la maggioranza di cui all’art. 1136, 2 e 4 co. c.c., necessaria solo per l’approvazione delle opere straordinarie di rilevante entità”.
Senonché nella assemblea del 9 marzo 2000 si deliberava, in sostanza, “la spesa per finire le opere” ed il “piano di pagamento dei costi complessivi” per il rifacimento del tetto dell’edificio condominiale.
Le relative delibere inerenti i lavori dovevano, senza dubbio, essere approvate – per il contenuto e la natura delle stesse – dalla maggioranza di tanti condomini da rappresentare i 500/1000 della proprietà ex art. 1136, II e IV co.c.c..
Né dubbio poteva esserci in ordine alla necessità della maggioranza ex art. 1136 c.c. attesa la tipologia e la straordinarietà dei lavori, peraltro non risultanti in precedenza già come tali approvati (il che fa venire meno il carattere di “mera attuazione ed esecuzione” di non risultanti precedenti delibere). Il motivo, in punto, è – quindi – fondato e comporta l’accoglimento del ricorso e la cassazione dell’impugnata sentenza.