Source: https://www.haufe.de/immobilien/wohnungswirtschaft/mietrecht-juli-2015/formell-ordnungsgemaesse-betriebskostenabrechnung_260_309942.html
Timestamp: 2017-10-20 14:05:14
Document Index: 289257001

Matched Legal Cases: ['§ 259', '§ 2', '§ 20', '§ 2', '§ 12', '§ 9', '§ 9', 'BGH', 'BGH', '§ 12', '§ 9', '§ 535', '§ 20', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 6', 'BGH', '§ 2', '§ 2', '§ 27', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 556', '§ 12', '§ 556', '§ 12', '§ 2', '§ 25', '§ 16', '§ 9', 'BGH', '§ 9', '§ 9', 'BGH', '§ 20', 'BGH', 'BGH', '§ 4', '§ 307', 'BGH', '§ 280']

Formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung | Immobilien | Haufe
01.07.2015 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Juli 2015
BGB § 259; II. BV §§ 2, 27 Abs. 1 Satz 2; NMV 1970 §§ 20 Abs. 1, 25a, 29 Abs. 1; BetrKV § 2; SHWoFG §§ 12 Abs. 4, 16 Abs. 13; § 9 HeizkV § 9, formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, bereinigte Gesamtkosten, LG Itzehoe, Urteil vom 27.2.2015, 9 S 89/13 (Revision zugelassen)
Die Einstellung bereinigter und damit unvollständiger Gesamtkosten in die Betriebskos-tenabrechnung stellt keinen formellen Abrechnungsmangel dar (Abweichung von BGH, Urt. v. 14.2.2007, VIII ZR 1/06, WuM 2007, 196; Anlehnung an BGH, Urt. v. 2.4.2014, VIII ZR 201/13, WuM 2014, 420, Tz. 9).
Zur formellen Wirksamkeit der Abrechnung über die verbrauchsabhängigen "kalten" Betriebskostenarten, namentlich die Kosten des (Kalt-)Wassers, ist die Angabe der ermittelten Verbräuche nicht erforderlich.
Der Vermieter darf ein Umlageausfallwagnis als sonstige Nebenleistung (§ 12 Abs. 4 Nr. 2 SHWoFG) geltend machen, wenn im Zeitpunkt der Erteilung der Förderzusage noch die Neubaumietenverordnung (NMV 1970) gegolten hat.
Die Klägerin verlangt von der Beklagten Nachzahlung von Betriebskosten einschließlich Heizkosten.
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine Wohnung. Es handelt sich um preisgebundenen Wohnraum. Die Klägerin rechnete unter dem 27.10.2011 über die Betriebs-kosten ab. Danach ergab sich eine Nachforderung für Betriebskosten in Höhe von 233,93 €, die später auf 189,98 € reduziert wurde, und für Heizkosten in Höhe von 1.034,11 €. Grundlage für die Heizkostenabrechnung war die Energieabrechnung der Firma K. Messdienste vom 29.07.2011, die an einen "Günter H." gerichtet war. Die Beklagte überzahlte in dem Zeitraum von August 2011 bis Oktober 2012 die Miete mit einem Betrag in Höhe von 350,16 €.
Mit ihrer Klage hat die Klägerin ursprünglich einen Betrag in Höhe von 967,37 € geltend gemacht, der sich wie folgt zusammengesetzt hat: 233,92 € "kalte" Betriebskosten zuzüglich 1.034,11 € Heizkosten zuzüglich 4,50 € pauschalierte Mahngebühr zuzüglich 45,00 € Inkassokosten abzüglich gezahlter 350,16 €. Wegen der nachträglich korrigierten Grundsteuer und der sich dadurch auf 189,98 € reduzierenden Betriebskostennachforderung hat die Klägerin die Klage in Höhe von 43,94 € zurückgenommen.
Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, dass sie ein Umlageausfallwagnis in Höhe von 62,64 € nicht schulde. Die Gesamtkosten für die Betriebskostenarten Spielplatzwartung, Gartenpflege, Winterdienst, Aufzugwartung, Aufzug-TÜV, Wartung Löscheinrichtung und Rauchabzug, Haftpflichtversicherung, Gebäudeversicherung und Hauswart fielen aufgrund eines Rahmenvertrags für eine Vielzahl von Liegenschaften an und würden dann für die Betriebskostenabrechnung auf die hier betroffene Liegenschaft heruntergerechnet. Es gebe keine Einzelrechnungen der Dienstleistungsunternehmen. Demgemäß seien die tatsächlichen Gesamtkosten der vorgenannten Betriebskostenarten nicht in der Abrechnung ausgewiesen.
Der Erdgasverbrauch sowie die Heizkosten für ein erdgasbeheiztes Objekt überschritten die Durchschnittswerte nach dem Heizkostenspiegel für die Stadt Kiel. Es wird insoweit auf den Schriftsatz der Beklagten vom 13.06.2013 Bezug genommen. Die Kosten der Heizungswartung seien nicht um die nichtumlagefähigen Anteile für Instandhaltungs- und Instandsetzungstätigkeiten bereinigt.
In der Heizkostenabrechnung sei zudem nicht angegeben, welche Menge des eingesetzten Brennstoffs erforderlich sei, um 1 Kubikmeter Kaltwasser zu Warmwasser zu erwärmen. Zudem entsprächen die Angaben zur rechnerischen Ermittlung des Energieanteils von Warmwasser für Anlagen mit Heizkesseln nicht dem § 9 Abs. 2 und 3 HeizkV.
Das Amtsgericht hat erstmals im Urteil darauf hingewiesen, dass die Energieabrechnung der Firma K den falschen Adressaten, nämlich Günther H., aufweise. Hätte es der Klägerin diesen Umstand bereits früher mitgeteilt, so hätte sie hierzu Stellung nehmen und Missverständnisse beseitigen können, was sie im zweiten Rechtszug auch getan hat.
Die Klägerin kann von der Beklagten Zahlung von 864,86 € verlangen. Der Anspruch setzt sich zusammen aus dem Saldo der Abrechnung über die „kalten“ Betriebskosten für den Zeitraum vom 01.01. bis 31.12.2010 in Höhe von 131,41 € (189,98 € abzüglich 58,57 € nicht umlagefähige Hauswartkosten) sowie dem Saldo aus der Heizkostenabrechnung für den vorgenannten Zeitraum in Höhe von 1.034,11 €, insgesamt also 1.165,52 €, abzüglich gezahlter 350,16 €. Hinzu kommen pauschale Mahnkosten in Höhe von 4,50 € und Inkassokosten in Höhe von 45,00 €.
1. Der Anspruch ergibt sich hinsichtlich der Hauptforderung aus § 535 Abs. 2 BGB i. V. m. §§ 20 ff. NMV 1970 sowie den betriebskostenrechtlichen Bestimmungen aus dem Mietvertrag der Parteien.
Die Nachforderungen über die "kalten" Betriebskosten in Höhe von 131,41 € sowie über die Heizkosten in Höhe von 1.034,11 € sind fällig. Ihnen liegen formell ordnungsgemäße Abrechnungen zugrunde; im Übrigen hat die Beklagte keine durchgreifenden materiellen Einwendungen geltend machen können.
a) Die Abrechnung über die "kalten" Betriebskosten ist formell ordnungsgemäß (BGH, Urt. v. 12.11.2014, VIII ZR 112/14, WuM 2015, 32). Bei einer Abrechnung über Gebäude mit mehreren Wohneinheiten sind regelmäßig folgende Mindestangaben erforderlich: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilungsschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (grdl. BGH, Urt. v. 23.11.1981, VIII ZR 298/80, WuM 1982, 207; zuletzt BGH, Urt. v. 22.10.2014, VIII ZR 97/14, WuM 2014, 722, 723, Tz. 12).
aa) Gemessen an diesen Anforderungen ist die Abrechnung über die "kalten" Betriebskosten nicht zu beanstanden. Insbesondere weist sie die Gesamtkosten in hinlänglicher Weise aus. Dabei ist es nicht von Belang, dass die Gesamtkosten aufgrund von Rahmenverträgen der Klägerin mit den von ihr beauftragten Dienstleistungs- und Versorgungsunternehmen an einer Vielzahl von Liegenschaften angefallen sind und sodann von der Klägerin für die Erstellung der vorliegenden Abrechnung auf die betroffene Liegenschaft heruntergerechnet worden sind. Denn die Einstellung bereinigter und damit unvollständiger Gesamtkosten in die Abrechnung ist nicht als formeller Mangel anzusehen, der ihre Wirksamkeit im Hinblick auf die betreffende Kostenposition berühren könnte. Zwar hat der BGH dem Vermieter bislang in ständiger Rechtsprechung abverlangt, die Gesamtkosten vollständig anzugeben, und zwar auch dann, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig oder nicht an der zugrunde gelegten Abrechnungseinheit angefallen sind (grdl. BGH, Urt. v. 14.02.2007 – VIII ZR 1/06, WuM 2007, 196; Urt. v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06, WuM 2007, 700, Tz. 24; ferner Urt. v. 7.12.2011, VIII ZR 118/11, WuM 2012, 22). Allerdings hat der BGH in dem Urteil vom 9.10.2013 (VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734, Tz. 15 f) und insbesondere in dem Urteil vom 2.4.2014 (VIII ZR 201/13, WuM 2014, 420, Tz. 9) angedeutet, dass an dieser Rechtsprechung künftig möglicherweise nicht mehr festzuhalten sei. Auch die Kammer ist der Auffassung, dass die besseren Gründe dafür sprechen, für die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung auf das Erfordernis einer Mitteilung der unbereinigten Gesamtkosten zu verzichten. Die bislang vom BGH vertretene Auffassung führt – wie der VIII. Senat in dem Urteil vom 9.10.2013 (a.a.O.) selbst einräumt – dazu, dass eine für sich genommen nachvollziehbare und den Mindestangaben genügende Abrechnung später aus formellen Gründen als unwirksam erachtet wird, nämlich nachdem der Mieter Einsicht in die Belege genommen und entdeckt hat, dass bei den Gesamtkosten bereits Vorwegabzüge erfolgt sind. Schon das erscheint systemwidrig. Im übrigen hat der BGH in anderen Entscheidungen betont, dass eine Abrechnung bereits dann formell ordnungsgemäß ist, wenn sie prüffähig ist (s. nur BGH, Urt. v. 12.11.2014, a.a.O., m. w. Nachw.). Prüffähig sind die Gesamtkosten aber bereits dann, wenn sie in der Abrechnung aufgeführt sind. Denn dann kann der Mieter im Rahmen der ihm zustehenden – aber von ihm auch verlangten – Belegeinsicht kontrollieren, ob die in der Abrechnung dokumentierten Gesamtkosten mit denjenigen, die dem Vermieter für die betreffenden Kostenart tatsächlich angefallen sind, übereinstimmen. Hingegen muss die Abrechnung nicht bereits aus sich heraus eine vollständige Überprüfung auf ihre materielle Richtigkeit erlauben, sondern nur so detailliert sein, dass der Mieter ersehen kann, welche Gesamtbeträge dem Vermieter in Rechnung gestellt worden sind und mit welchen Rechenschritten er daraus den auf den einzelnen Mieter entfallenden Betrag errechnet hat (BGH, Urt. v. 12.11.2014, VIII ZR 112/14, ZMR 2015, 111, ; Urt. v. 25.11.2009, VIII ZR 322/08, WuM 2010, 156, 157 f.). Mehr ist für die formelle Wirksamkeit des Betriebskostenansatzes nicht zu verlangen.
bb) Die Abrechnung ist auch nicht deswegen formell ordnungswidrig, weil die verschiedenen Betriebskostenarten nach unterschiedlichen Gesamtflächen abgerechnet sind. Erforderlich ist lediglich die Mitteilung der zugrunde gelegten Gesamtfläche und der Fläche der betroffenen Wohnung. Ob die Flächenangaben zutreffen, kann der Mieter im Rahmen der Belegeinsicht oder – wenn diese nicht weiterführt – im Rahmen eines Auskunftsverlangens (vgl. dazu BGH, Urt. v. 11.8.2010, VIII ZR 45/10, WuM 2010, 627, 629, Tz. 22; AG Wiesbaden, Urt. v. 15.11.2013, 93 C 3906/12, ZMR 2014, 381) in Erfahrung bringen. Auch die hier erfolgte Bildung von Abrechnungseinheiten hat keinen Einfluss auf die formelle Wirksamkeit der Abrechnung (vgl. nur BGH, Urt. v. 20.10.2010, VIII ZR 73/10, WuM 2010, 742). Gleiches gilt für die nicht erfolgte Vorerfassung von nicht umlagefähigen Kostenanteilen (vgl. nur BGH, Urt. v. 11.8.2010, a.a.O., Tz. 11). Die Mitteilung des gesamten, zur Versorgung des Gebäudes benötigten Stromverbrauchs ist ebenfalls kein materielles Abrechnungserfordernis.
Neben den oben aufgeführten Mindestanforderungen bedarf es auch bei den verbrauchsab-hängigen Kostenarten, namentlich bei den Kosten des (Kalt-)Wassers, nicht der Angabe der ermittelten Verbräuche. Die bei der Heizkostenabrechnung geltenden Grundsätze (dazu BGH, Urt. v. 25.11.2009, a.a.O.) lassen sich schon deswegen nicht auf andere verbrauchsabhängige Kostenarten übertragen, weil bei diesen keine verbrauchsabhängige Abrechnung kraft Gesetzes gefordert wird, wie dies in den §§ 6 ff. HeizkV geschieht.
Auch die pauschale Bezeichnung "Stromversorgung" in der Abrechnung berührt die formelle Wirksamkeit dieses Kostenansatzes nicht. Denn aus der maßgeblichen Sicht eines verständigen, wenngleich juristisch und betriebswissenschaftlich nicht geschulten Durchschnittsmieters (vgl. BGH, Urt. v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42, 43, Tz. 21) ist diese Position als "Kosten der Beleuchtung" i. S. von § 2 Nr. 11 BetrKV auszulegen. Dass der Vermieter nicht über die Kosten des von der Beklagten bezogenen "Wohnungsstroms" abrechnet, erschließt sich von selbst. Ob der Vermieter in diese Kostenposition andere Betriebskostenarten, namentlich den Betriebsstrom der Heizungsanlage, mit einbezogen hat, kann die Beklagte im Wege der Belegeinsicht überprüfen.
b) In materieller Hinsicht ist die Abrechnung über die "kalten" Betriebskosten nur hinsichtlich der in Ansatz gebrachten Hauswartkosten zu korrigieren. Der der Beklagten zugewiesene Betrag in Höhe von 115,13 € ist um 50% zu kürzen und mithin auf 58,57 € herabzusetzen.
aa) Die Klägerin hat es versäumt, aus den auf die Mieterschaft umzulegenden Kosten die regelmäßig anfallenden Kostenanteile für die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung auszugrenzen, wie § 2 Nr. 14 BetrKV (i. V. mit
§ 27 Abs. 1 Satz 2 der II. BV) dies vorsieht. Die Beklagte ist auch berechtigt gewesen, die nicht umlagefähigen Kostenanteile der Hauswartkosten im Prozess mit Nichtwissen zu bestreiten (vgl. BGH, Urt. v. 20.2.2008, VIII ZR 27/07, WuM 2008, 285, Tz. 26 ff.). Die Kammer sieht sich deshalb veranlasst, die klägerseits angesetzten Kosten im Wege einer Mindestschätzung zu kürzen. Eine solche ist regelmäßig auch dann geboten, wenn es an einer hinreichenden Schätzungsgrundlage fehlt, ein vollständiger Wegfall der Kostenposition aber unter keinem denkbaren Gesichtspunkt in Betracht kommt (vgl. BGH, Urt. v. 14.6.2010, VIII ZR 45/09, WuM 2010, 578, 580, Tz. 18 f.). Nach einer im Schrifttum vertretenen Ansicht soll sich der Anteil der nicht umlagefähigen Kostenanteile in der Regel auf 30% belaufen (s. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 556 Rn. 186). Die Kammer bringt jedoch im Wege einer großzügigen Mindestschätzung zugunsten der Beklagten 50% in Abzug.
bb) Die weiteren materiell-rechtlichen Einwände der Beklagten gegen Abrechnung der "kalten" Betriebskosten erweisen sich indes nicht als durchgreifend.
Bei preisgebundenem Wohnraum ist die Bildung von Wirtschaftseinheiten im Hinblick auf die aufzustellende Wirtschaftseinheit gerade vorgesehen (vgl. § 2 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 der II. BV). Nach welchen Kriterien die Wirtschaftseinheit zu bilden ist, erschließt sich aus § 2 Abs. 2 Satz 2 ff., Abs. 3 ff. der II. BV. Der pauschale Hinweis der Beklagten auf die in den Kosten des Breitbandkabelanschlusses "typischerweise" enthaltenen Anteile für Installation und Reparatur ist unzulänglich. Nachdem die Klägerin den diesbezüglichen Vertrag vorgelegt hat, hätte die Beklagte konkret vortragen müssen, welche der darin aufgeführten Leistungen sie im Wege der Betriebskostenumlage nicht zu finanzieren hat.
Die Kosten der gebäudebezogenen Versicherungen gem. § 2 Nr. 13 BetrKV sind – anders als die Kosten des Hauswarts (dazu oben) – voll umlegungsfähig (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O., § 556 Rn 177).
Der pauschale Hinweis der Beklagten auf den Betriebskostenspiegel für Schleswig-Holstein genügt nicht, um die Unwirtschaftlichkeit des Kostenansatzes für Wasser und Abwasser geltend zu machen. Die Beklagte hätte sich mit dem der Abrechnung zugrunde liegenden Gebührenbescheid sowie der Abrechnung der Firma K auseinander setzen und vortragen müssen, warum die aktuellen Kosten etwa im Verhältnis zu denjenigen in anderen, namentlich den vorangegangenen Abrechnungsperioden oder auch denjenigen von anderen Bewohnern des Gebäudes überhöht erscheinen. Bei den beanstandeten Entwässerungskosten in Höhe von 1.358,01 € handelt es sich ausweislich des von der Klägerin vorgelegten Gebührenbescheides der Stadtwerke P vom 7.11.2011 um die Kosten des Niederschlagswassers. Diese sind in der Wasserkostenabrechnung des Firma K Messdienste vom 01.08.2011 nicht enthalten. Die Klägerin durfte im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auch den als Umlageausfallwagnis errechneten Betrag in Höhe von 62,64 € geltend machen. Daran ändert auch das am 1.7.2009 in Kraft getretene Gesetz über die Wohnraumförderung in Schleswig-Holstein (SHWoFG – GVOBl. 2009, 194) nichts. Nach § 12 Abs. 4 SHWoFG darf der Vermieter eine Leistung zur Abgeltung von Betriebskosten nur nach Maßgabe der §§ 556, 556a und 560 BGB und eine einmalige oder sonstige Nebenleistung nur insoweit, als sie nach den Bestimmungen der Förderzusage zugelassen ist, geltend machen. Das Umlageausfallwagnis stellt eine sonstige Nebenleistung i. S. von § 12 Abs. 4 Nr. 2 SHWoFG dar. Um eine Betriebskostenart handelt es sich schon deswegen nicht, weil es im Katalog des § 2 BetrKV nicht aufgeführt ist.
Die Geltendmachung einer solchen Nebenleistung ist nach den Bestimmungen der Förderzusage zulässig gewesen. Denn im Zeitpunkt der Erteilung der Förderzusage hat – was die Beklagte nicht in Frage gestellt hat – noch die Neubaumietenverordnung (NMV 1970) gegolten. Nach § 25a NMV 1970 darf das Umlageausfallwagnis, das Einnahmenminderungen durch uneinbringliche Betriebskostenrückstände oder nicht umlegbare Betriebskosten infolge Leerstands kompensieren soll, 2% der im Abrechnungszeitraum auf den Wohnraum entfallenden Betriebskosten nicht übersteigen. An diese Vorgaben hat sich die Klägerin gehalten. Eine Erhebung des Umlageausfallwagnisses steht auch die in § 16 SHWoFG statuierte Übergangsbestimmung nicht entgegen.
c) Auch die Abrechnung über die Heizkosten ist formell wirksam. Zunächst einmal liegt eine die Wohnung der Beklagten betreffende Heizkostenabrechnung vor. Zwar hat das Ableseunternehmen im Adressfeld der Energieabrechnung 2010 noch den Namen des Vormieters Günther H. aufgeführt. Jedoch hat die Beklagte direkt nach dessen Auszug die Wohnung Nr. 270 bezogen. Dass die Beklagte Inhaberin der Wohnung mit der Nr. 270 ist, ergibt sich aus der Ablesebestätigung der Firma K vom 31.12.2010.
Zu den formellen Voraussetzungen der Heizkostenabrechnung gehört es nicht, dass die darin verwendete Formel dem § 9 HeizkV entnommen ist. Erforderlich ist lediglich die summen-mäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten (BGH, Urt. v. 25.11.2009, a.a.O.). Dem wird die Abrechnung gerecht.
Die formelle Wirksamkeit der Heizkostenabrechnung gebietet auch nicht die Mitteilung, welche Menge des eingesetzten Brennstoffs erforderlich ist, um 1 m³ Kaltwasser zu erwärmen. Sofern den Mieter die zur Erwärmung von 1 m³ Kaltwasser nötige Brennstoffmenge interessiert, kann er diese anhand der Formel auf S.2 der Energieabrechnung mit Hilfe eines einfachen Dreisatzes selbst errechnen.
d) Die Heizkostenabrechnung ist aber auch in materiell-rechtlicher Hinsicht nicht zu bean-standen. Es entspricht die in der Energieabrechnung verwendete Formel derjenigen in § 9 Abs. 2 Satz 2, 3 und 6 Nr. 1 HeizkV. Die dortige Formel ist allerdings verwirrend formuliert; gemeint ist: 2,5 kWh/(= pro) m³ K x V x (tw – 10 °C), wobei 2,5 die pauschale Aufwandszahl für die Speicherung und Verteilung von Warmwasser, gemessen in kWh pro erwärmten Kubikmeter Wasser, darstellt (Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 11. Aufl., § 9 HeizkV Rn. 18). Dem wird die in der Abrechnung aufgeführte Formel gerecht. Der Hinweis der Beklagten auf den Heizkostenspiegel der Stadt Kiel hinsichtlich des Erdgasverbrauchs und der betreffenden Kosten vermag schon deshalb nicht verfangen, weil sich das Objekt nicht in Kiel, sondern in P und damit im Hamburger Großraum befindet. Es gibt keinerlei Erkenntnisse darüber, dass die Werte des Kieler Heizkostenspiegels hier repräsentativ wären.
Im Übrigen ist auch kein billigenswertes Interesse der Beklagten ersichtlich, das es rechtfertigen könnte, die Heizkostennachforderung der Klägerin mangels vollständiger Vorlage von Belegen als nicht durchsetzbar zu erachten. Ein Interesse, die in dem Vertrag befindlichen Preisanpassungsklauseln auf ihre Wirksamkeit hin zu überprüfen, hat die Beklagte noch nicht einmal geltend gemacht. Im Übrigen würde ein solches Interesse auch nicht bestehen. Zwar sind Preisanpassungsklauseln in Erdgasversorgungsverträgen vielfach unwirksam (vgl. etwa BGH, Urt. v. 24.3.2013,VIII ZR 178/08, NJW 2010, 2789; Urt. v. 31.7.2013, VIII ZR 162/09, ZMR 2013, 871 = NZM 2013, 865), so dass sich die Frage stellt, ob der Vermieter das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot (vgl. § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV 1970) eingehalten hat, wenn er gleichwohl die Erhöhungsbeträge in vollem Umfang entrichtet. Allerdings besteht die Unwirksamkeit solcher Klauseln regelmäßig nur bei Verbraucherverträgen, nicht hingegen bei Gaslieferverträgen mit Unternehmen (vgl. BGH, Urteile v. 14.5.2014, VIII ZR 114/13, NJW 2014, 2708 und VIII ZR 116/13, CuR 2014, 72). Insbesondere gilt auch die Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit von Formularklauseln in Erdgassonderverträgen, die ein dem § 4 AVBGasV gleichlautendes Änderungsrecht beinhalten, nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, nur bei Verbraucherverträgen (vgl. BGH, Urt. v. 31.7.2013, VIII ZR 162/09, NZM 2013, 865). Denkbar wäre zwar, dass der unternehmerische Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot dadurch verletzt, dass er einen Energieliefervertrag mit ungünstigen Konditionen unnötig lange fortsetzt. Allerdings hat die Beklagte keinerlei Anhaltspunkte dafür beigebracht, dass die von der Klägerin im Rahmen der Heizkostenabrechnung in Rechnung gestellten Brennstoffe überteuert sind. Der Hinweis auf die Werte des Betriebskostenspiegels für die Stadt Kiel reicht insoweit nicht aus; es kann auf die obigen Ausführungen Bezug genommen werden.
Denktheoretisch möglich wäre noch ein Interesse der Beklagten an der Einsichtnahme in den Gasliefervertrag, weil sie die Befürchtung hegt, die Klägerin könnte an das Versorgungsun-ternehmen aus irgendwelchen Gründen mehr gezahlt haben, als sie nach dem Vertrag tatsächlich schuldet. Allerdings hat die Beklagte diese Befürchtung zum einen nicht vorgetragen, zum anderen erscheint sie auch relativ fernliegend, so dass schon besondere Anhaltspunkte für ein derartiges Fehlverhalten des Vermieters bestehen müssten.
2. Die Entscheidung hinsichtlich der Mahnkosten und Inkassokosten beruht auf §§ 280 Abs. 2, 286 BGB. Inkassokosten als Verzugsschaden kann auch der kaufmännische Gläubiger geltend machen, solange diese nicht die Sätze des RVG überschreiten.
Umlage der Betriebskosten nach Abrechnungseinheiten
Bei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gebäude oder Gebäudeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer – je nach Betriebskostenart unterschiedlichen – Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde ...mehr