Source: http://www.kgk-kanzlei.de/rechtsgebiete/mietrecht/vorkaufsrecht-mieter/
Timestamp: 2018-04-23 07:19:13
Document Index: 91720269

Matched Legal Cases: ['§ 3', '§ 8', '§ 577', '§ 577', '§ 469', '§ 467']

Vorkaufsrecht des Mieters - Wir informieren - Rechtsanwälte KGK
Das Vorkaufsrecht des Mieters bei Verkauf der Mietwohnung
Vermieter müssen zwingend das Vorkaufsrecht des Mieters berücksichtigen, sonst kann es teuer werden...
Unter bestimmten Voraussetzungen haben Mieter bei einem Verkauf der gemieteten Wohnung ein Vorkaufsrecht. Insbesondere bei den aktuellen Niedrigzinsen erhalten somit viele Mieter die Möglichkeit, zu eigenem Wohneigentum zu kommen.
Nachfolgend haben wir die wichtigsten zu beachtenden Punkte zusammengefasst:
Das Vorkaufrecht besteht daher nur für vermietete Wohnräume, die dem Mieter zuerst überlassen (in der Regel Mietbeginn) worden sind und erst danach in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden sind. Das Vorkaufsrecht besteht somit nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung. Der Mieter soll vor den Folgen einer spekulativen Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geschützt werden. Nach der Vorstellung des Gesetzgebers wird das Spekulationsinteresse nur durch den ersten Verkauf der Wohnung verwirklicht. Auf nachfolgende Verkäufe erstreckt sich das Vorkaufsrecht nicht.
Neues Eigentum kann entweder durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG oder durch die einseitige Teilung nach § 8 WEG begründet werden.
Zwingend ist daher die zeitliche Reihenfolge, erst Vermietung/Überlassung und danach Umwandlung. Entscheidend ist der Zeitpunkt der Umwandlung. Selbst wenn die gemietete Wohnung von Beginn an als Eigentumswohnung geplant war und dies dem Mieter bei Einzug bekannt war, besteht ein Vorkaufsrecht.
Das Vorkaufsrecht gilt gem. § 577 Abs. 1 S. 2 BGB nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Streitig ist oft, in welchem Verwandtschaftsgrad Käufer und Verkäufer stehen müssen. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung zählen zu den vorkaufsberechtigten Personen der Ehegatte, die Verwandten und Verschwägerten in gerader Linie (Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel, Urenkel etc.), die Verwandten in der Seitenlinie bis zum 3. Grad (Geschwister, Nichten und Neffen) und die Verschwägerten in der Seitenlinie bis zum 2. Grad (Schwiegereltern, Schwager).
Häufig wird ein Mehrfamilienhaus durch eine Gesellschaft erworben wird und anschließend Wohnungseigentum zu Gunsten der jeweiligen Gesellschafter begründet. In diesem Fall besteht kein Vorkaufsrecht, weil die Vorschrift nach dem Wortlaut des § 577 BGB eine Veränderung in der Person des Eigentümers Voraussetzung ist.
Ist das Vorkaufrecht übertragbar?
Vorkaufsberechtigt ist nur derjenige, der vor der Umwandlung Mieter war und zum Zeitpunkt des Verkaufs noch Mieter ist. Das Vorkaufsrecht ist demnach nicht übertragbar. Der Mieter kann das Vorkaufsrecht nur selbst ausüben und auch nur die Eigentumsübertrag auf sich selbst verlangen. Unabhängig davon ist eine weitere spätere Eigentumsübertragung natürlich möglich.
Gibt es eine Mitteilungspflicht des Vermieters vor Verkauf?
Gemäß § 469 Abs. 1 BGB ist der Verkäufer (in der Regel Vermieter) verpflichtet, dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des Kaufvertrages mitzuteilen. Die Mitteilung kann auch durch einen Dritten (beispielsweise der Käufer) erfolgen. Es genügt nicht, wenn dem Mieter lediglich die Tatsache des Verkaufs und der Kaufpreis mitgeteilt wird. Der Mieter muss über den gesamten Inhalt des Kaufvertrages in Kenntnis gesetzt werden. Daher ist in der Regel die Übersendung einer Abschrift des Kaufvertrages zwingend erforderlich. Werden mehrere Wohnungen zu einem Gesamtpreis verkauft, so ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet, den Mieter über den hypothetischen Einzelpreis zu informieren. Der Einzelpreis ist nach den Vorschriften des § 467 BGB vom Mieter zu ermitteln. Der Mieter ist zudem über sein Vorkaufsrecht zu unterrichten.
Das Vorkaufsrecht ist binnen einer Frist von zwei Monaten nach dem Empfang der Mitteilung über den Verkauf und das Vorkaufsrecht auszuüben. Die zweimonatige Frist beginnt bei einer Änderung des Kaufpreises erneut zu laufen. Der Mieter ist daher zu informieren, wenn die Parteien nachträglich den Kaufpreis reduzieren. Hierdurch soll vermieden werden, dass zunächst ein hoher Kaufpreis mitgeteilt wird um den Mieter von seinem Vorkaufsrecht abzuhalten und anschließend ein geringerer Kaufpreis vereinbart wird.
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