Source: https://www.haufe.de/immobilien/wohnungswirtschaft/gesetzentwurf-schutz-der-rechtsform-genossenschaft_260_493880.html
Timestamp: 2019-12-15 16:16:02
Document Index: 18940474

Matched Legal Cases: ['§\u200958', '§\u200962', '§\u20091', '§ 53', '§ 60', '§ 59', '§ 79']

Gesetzentwurf: Schutz der Rechtsform Genossenschaft | Immobilien | Haufe
News 16.07.2019 Kapitalanlage
Hauptgeschäftsführerin GdW
Bild: Haufe Online Redaktion Noch sind es wenige undurchsichtige Vehikel des grauen Kapitalmarkts, die auch als Wohnungsgenossenschaften auftreten, doch sie können großen Schaden anrichten
Bereits seit einigen Jahren gründen sich in Deutschland in der Rechtsform der Genossenschaften (noch wenige) Vehikel des grauen Kapitalmarkts, die auch als Wohnungs- oder Baugenossenschaften firmieren und auftreten.
Diese Wohnungsgenossenschaften werben Mitglieder in der Regel über einen strukturierten Direktvertrieb ein und versprechen – gemessen an der aktuellen Zinssituation – erstaunliche Renditen. Zum Teil bedienen sie sich dazu auch des durch die Genossenschaftsreform 2006 geschaffenen neuen Begriffs der "investierenden Mitglieder". Dabei handelt es sich um Mitglieder, die ausschließlich den Geschäftsbetrieb finanziell unterstützen und das eigentliche genossenschaftliche Förderangebot nicht wahrnehmen wollen oder können.
Häufig steht hinter diesen Genossenschaften ein Geflecht von verschiedenen Firmen, die mit der Genossenschaft entweder vertraglich oder über Personenidentität der Organe verbunden sind und die Leistungen für die Genossenschaft erbringen. Die Renditeversprechen resultieren auch aus staatlicher Förderung in Form von Wohnungsbauprämien und / oder vermögenswirksamen Leistungen. Da diese staatlichen Förderinstrumente grundsätzlich an relativ geringe Einkommensgrenzen gebunden sind, ist klar, dass die gewonnenen Mitglieder eher im unteren Einkommenssegment anzutreffen sind. Die Einzahlung der Geschäftsanteile erfolgt häufig über Ratenzahlungsvereinbarungen. Die Gefahr eines Verlustes der Geschäftsanteile für die Mitglieder ist sehr groß. Einzelne dieser Genossenschaften haben bereits Insolvenz angemeldet.
Mit dem nun vorgelegten Entwurf eines Gesetzes zum Schutz von Genossenschaften (Drucksache 19/11467) sollen dem Bundesrat zufolge zwei Ziele verfolgt werden:
Schutz der Rechtsform der Genossenschaft, die "Marke Genossenschaft", vor solchen Geschäftsmodellen, die dem "grauen Kapitalmarkt" zugeordnet werden können (siehe in jüngerer Zeit die Fälle Eventus, Grundwerte und GenoGen)
Beitrag zum Schutz kollektiver Verbraucherinteressen.
=> Ausführliche Stellungnahme des GdW zum Gesetzentwurf.
Woran sind Kapitalanlagegenossenschaften zu erkennen?
Merkmale der Kapitalanlagegenossenschaften sind:
aktive Bewerbung der Beteiligung an einer Wohnungsgenossenschaft, zum Teil durch Vermittler, mit dem Versprechen hoher Renditen und der Förderung in Form von vermögenswirksamen Leistungen und / oder Wohnungsbauprämien – die Nutzung einer Genossenschaftswohnung steht nicht im Vordergrund,
aktiver Vertrieb von Genossenschaftsanteilen per Telefon,
offene und verdeckte Provisionszahlungen an den/oder die Vertriebspartner,
Abschluss von Verträgen mit externen Dienstleistern (zum Beispiel Vermittlungsbüros zum Anwerben neuer Anleger), an denen auch Organmitglieder der Genossenschaft beteiligt sind,
Beschneidung der Mitgliederrechte, das heißt Aufnahme von investierenden Mitgliedern ohne Stimmrecht,
häufige Wechsel der Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder,
enge verwandtschaftliche Verknüpfungen zwischen Mitgliedern des Vorstands und des Aufsichtsrats, teilweise Personenidentität der Organmitglieder über verschiedene solcher Genossenschaften hinweg,
nicht satzungskonforme Besetzung des Aufsichtsrats (ständige Unterbesetzung),
Ausschluss der Haftungsbegrenzung auf eingezahlte Geschäftsguthaben in der Satzung (sogenannte Nachschusspflicht).
Im Gegensatz zu traditionellen Wohnungsgenossenschaften ergeben sich darüber hinaus weitere spezifische Merkmale:
Im Verhältnis zu den eingeworbenen Genossenschaftsanteilen (Eigenkapital der Genossenschaft) besteht nur ein geringfügiges Immobilienvermögen auf der Aktivseite der Bilanz.
Im Vergleich zur Mitgliederzahl gibt es nur eine geringfügige Wohnungsversorgung der Mitglieder der Genossenschaft, häufig ist das Nichtmitgliedergeschäft überwiegend.
Beim Immobilienvermögen handelt es sich nicht nur um Wohnungen, sondern auch um Gewerbeimmobilien, wie etwa Hotels; zum Teil handelt es sich aber auch nur um Anteile an Immobilienfonds.
Die Gefahr eines Verlustes der Geschäftsanteile für die Mitglieder von Kapitalanlagegenossenschaften ist sehr groß. Einzelne sind bereits insolvent.
Wie hat der Gesetzgeber bisher reagiert?
Ausgangspunkt für die Frage, ob es sich bei solchen Genossenschaften um Kapitalanlagegenossenschaften handelt, ist das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB).
Zur Auslegung KAGB gibt es ein Schreiben der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) vom 9.3.2015, wonach Genossenschaften grundsätzlich keine Investmentvermögen im Sinne des Kapitalanlagesetzbuchs sind. Dies wird damit begründet, dass die zwingend im Genossenschaftsgesetz (GenG) verankerte Ausrichtung einer Genossenschaft auf einen besonderen Förderzweck eine im Vordergrund stehende fondstypische reine Gewinnerzielungsabsicht grundsätzlich ausschließe. Das heißt, Genossenschaften agieren in der Regel nicht entlang einer festgelegten Anlagestrategie, womit sie keine Investmentvermögen sind.
Die genossenschaftlichen Prüfungsverbände wiederum sind im Rahmen ihrer gesetzlichen Pflichtprüfung damit beauftragt, unter anderem zu prüfen, ob die Genossenschaften den genossenschaftlichen Förderzweck einhalten. Um dies aufgrund der aktuellen Entwicklung noch zu klarer zu formulieren, hat der Gesetzgeber im Rahmen der im Juli 2017 in Kraft getretenen Genossenschaftsnovelle in § 58 Abs. 1 Satz 3 GenG eine Regelung aufgenommen, wonach im Prüfungsbericht nunmehr explizit dazu Stellung zu nehmen ist, ob und auf welche Weise die Genossenschaft im Prüfungszeitraum einen zulässigen Förderzweck verfolgt hat.
Sollte das nicht der Fall sein, wurde in § 62 Abs. 3 Satz 2 GenG geregelt, dass der Prüfungsverband berechtigt ist, der BaFin eine Abschrift des Prüfungsberichts ganz oder auszugsweise zur Verfügung zu stellen. Nach der Gesetzesbegründung wird dies dahingehend weiter konkretisiert, dass dieses Recht des Prüfungsverbandes aus Sicht des Gesetzgebers zu einer Pflicht wird, wenn Vermögensschäden für die Mitglieder zu befürchten sind.
Wenn also der Prüfungsverband der BaFin einen Auszug oder den gesamten Prüfungsbericht übersendet, weil er zu der Auffassung gekommen ist, dass die Genossenschaft keinen zulässigen Förderzweck verfolgt, prüft die BaFin ihrerseits, ob es sich bei der Genossenschaft um ein Investmentvermögen im Sinne des § 1 Abs. 1 KAGB handelt, das der Zulassung und Aufsicht der BaFin bedarf beziehungsweise unterliegt. Sie wird im Zweifel eine Abwicklungsanordnung erlassen. Insoweit erscheint das Instrumentarium ausreichend, allerdings spielt der Zeitfaktor hier eine maßgebliche Rolle.
Je nach Größe der Genossenschaft, und das ist insbesondere bei neu gegründeten Genossenschaften zu beachten, findet eine Prüfung nur alle zwei Jahre statt.
Zeitfaktor: Genossenschaftliche Prüfung
Die genossenschaftliche Pflichtprüfung findet jeweils erst nach Abschluss des Geschäftsjahres statt. Je nach Größe der Genossenschaft, und das ist insbesondere bei neu gegründeten Genossenschaften zu beachten, findet die Prüfung nur alle zwei Jahre und bei der neuen vereinfachten Prüfung nach § 53a GenG sogar nur alle vier Jahre als "Vor-Ort-Prüfung" statt.
Da heißt, der Prüfungsverband kann erst im Nachhinein beurteilen, ob die Gremien ihren Verpflichtungen im Sinne einer ordnungsmäßigen Geschäftsführung nachgekommen und die wirtschaftlichen Verhältnisse gesichert sind. Dazwischen sind die Gremien in der Genossenschaft selbst gefragt, also vor allem der Aufsichtsrat, der den Vorstand überwacht, und die Generalversammlung, die als oberstes internes Kontrollgremium die Tätigkeit beider Organe sanktioniert.
Bei den bisher auffällig gewordenen beziehungsweise in die Insolvenz gegangenen Genossenschaften hat sich herausgestellt, dass durch ein Zusammenspiel von Vorstand und Aufsichtsrat die internen Kontrollen nicht funktioniert haben. Darüber hinaus wurde deutlich, dass bei der Generalversammlung häufig eine ausgesprochen geringe Präsenz der Mitglieder vorhanden war. Am Ende des Tages waren die Mehrheit der Teilnehmer der Generalversammlung wiederum die Organmitglieder der Genossenschaft selbst. Das hängt natürlich auch damit zusammen, dass die Mitglieder dieser Genossenschaften zahlreich und häufig überregional über Gesamtdeutschland verstreut sind.
Allerdings wird daraus auch deutlich, dass das heutige Instrumentarium für die Prüfungsverbände eventuell nicht ausreichend ist. Die Prüfungsverbände sollen das voraussichtliche Ergebnis der Prüfung in einer gemeinsamen Sitzung von Vorstand und Aufsichtsrat darstellen. Arbeiten diese beiden Gremien aber Hand in Hand, hilft das wenig. Darüber hinaus hat der Prüfungsverband das Recht, an der Generalversammlung teilzunehmen oder kann eine außerordentliche Generalversammlung einberufen, wenn er der Auffassung ist,
dass die Beratung und Beschlussfassung über den Prüfungsbericht ungebührlich verzögert wird, oder
wenn die Generalversammlung unzulänglich über wesentliche Feststellungen und Beanstandungen des Prüfungsberichts unterrichtet wird.
Wird dagegen in der Generalversammlung über das Ergebnis der Prüfung sachgerecht und ausreichend informiert, werden aber keine Maßnahmen zur Beseitigung der Mängel eingeleitet, hat der Prüfungsverband keine weiteren Rechte. Er hat insbesondere kein allgemeines Informationsrecht der Mitglieder der Genossenschaft.
Forderungen des GdW an den Gesetzgeber (Stand Oktober 2018)
Der GdW und seine Regionalverbände diskutieren bereits seit Längerem, ob das bestehende Instrumentarium ausreicht, um unseriöse Anbieter zu stoppen. Dabei wurden folgende Bereiche wurden identifiziert:
1. Definition des Begriffs Bau- und Wohnungsgenossenschaft für die Zwecke des Wohnungsbau-Prämiengesetzes und des Vermögensbildungsgesetzes
Nachdem allen unseriösen Anbietern gemein ist, dass sie mit staatlichen Förderinstrumenten werben, und da auch im Koalitionsvertrag eine Anhebung der Einkommensgrenzen des Wohnungsbau-Prämiengesetzes (WoPG) vorgesehen ist, sollte der Begriff der Bau- und Wohnungsgenossenschaften näher definiert werden. Man könnte das "Missbrauchspotenzial" eindämmen, wenn als begünstigte Bau- oder Wohnungsgenossenschaften nur solche gelten, die die Geschäftsguthaben der Mitglieder zu mehr als zwei Dritteln wohnungswirtschaftlichen Zwecken, insbesondere dem Bau von Genossenschaftswohnungen, widmen.
2. Erweiterung des Einberufungsrechts des Prüfungsverbands für eine außerordentliche Generalversammlung
Weiterhin wird diskutiert, ob das bestehende Einberufungsrecht des Prüfungsverbands für eine außerordentliche Generalversammlung (§ 60 GenG) um zwei Sachverhalte ausgedehnt werden sollte:
Vorliegen wesentlicher Beanstandungen, die Grund zur Besorgnis der Gefährdung der Belange der Mitglieder oder der Gläubiger geben, und
Nichteinhaltung des Förderzwecks.
Darüber hinaus ist zu überlegen, ob dem Prüfungsverband das Recht eingeräumt werden sollte, die Mitglieder über "wesentliche Beanstandungen, die Grund zur Besorgnis der Gefährdung der Belange der Mitglieder oder der Gläubiger geben", schriftlich zu informieren. Hierfür wäre es erforderlich, dass der Prüfungsverband eine aktuelle Mitgliederliste erhält. Diese Aushändigungspflicht müsste mit einem Zwangsgeld bewehrt sein.
3. Ergänzung des Teilnahmerechts an der Generalversammlung um eine Mitteilungs- bzw. Ladungspflicht seitens der Genossenschaft
Es ist zu diskutieren, ob das Teilnahmerecht des Prüfungsverbandes nach § 59 Abs. 3 GenG an der Generalversammlung um eine Mitteilungs- und Ladungspflicht seitens der Genossenschaft zu ergänzen ist. Abschließend ist die Problematik der investierenden Mitglieder intensiv zu diskutieren. Hier bedarf es gegebenfalls auch präziserer Regelungen im Gesetz zum Umgang mit diesen investierenden Mitgliedern.
Noch ist die Problematik von Kapitalanlagegenossenschaften in Deutschland ein Nischenthema. Nicht alle firmieren als Wohnungs- oder Baugenossenschaften, aber relativ viele. Obwohl die absolute Anzahl der "unseriösen" Anbieter gering ist, ist die Anzahl ihrer Mitglieder groß.
Den Schaden, den sie der Genossenschaftsorganisation allgemein zufügen könnten, ist ebenfalls immens. Heute sind Genossenschaften Garanten der Stabilität mit einer geringen Insolvenzquote. Das kann durch unseriöse Anbieter in eine Schieflage gebracht werden. Umso wichtiger ist es, dass mit allen zur Verfügung stehenden Mitteln versucht wird, diese Vehikel zu stoppen.
Der Artikel erschien im Magazin "DW Die Wohnungswirtschaft", Ausgabe 10/2018.
Prozess um Millionenbetrug: Sieben Jahre Haft für Ex-Eventus-Chef
Schlagworte zum Thema: Wohnungsgenossenschaft, Genossenschaft, Gesetz, Gesetzgebung
Genossenschaftsgesetz / § 79a Fortsetzung der aufgelösten Genossenschaft
(1) 1Ist die Genossenschaft durch Beschluss der Generalversammlung oder durch Zeitablauf aufgelöst worden, kann die Generalversammlung, solange noch nicht mit der Verteilung des nach Berichtigung der Schulden verbleibenden Vermögens an die Mitglieder begonnen ...