Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippb4-4511-1111-15-6-ms1
Timestamp: 2018-03-23 22:43:01+00:00
Document Index: 14345540

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 14', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 30', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 30', 'art. 14']

IPPB4/4511-1111/15-6/MS1 | Interpretacja indywidualna
Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości – w części po upływie pięciu lat a w części przed upływem pięciu lat od nabycia.
IPPB4/4511-1111/15-6/MS1interpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 22 września 2015 r. (data wpływu 28 września 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 października 2015 r. (data nadania 30 października 2015 r., data wpływu 2 listopada 2015 r.) na wezwanie z dnia 21 października 2015 r. Nr IPPB4/4511-1111/15-2/MS1 (data nadania 21 października 2015 r., data doręczenia 26 października 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży udziałów w niezabudowanej nieruchomości (pyt. Nr 3) – jest prawidłowe.
W dniu 28 września 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w niezabudowanej nieruchomości.
Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/4511-1111/15-2/MS1 z dnia 21 października 2015 r. (data nadania 21 października 2015 r., data doręczenia 26 października 2015 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.
Pismem z dnia 27 października 2015 r. (data nadania 30 października 2015 r., data wpływu 2 listopada 2015 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.
We wniosku oraz uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.
W dniu 5 kwietnia 2008 r. na podstawie „Umowy przeniesienia prawa” sporządzonej w formie aktu notarialnego osoba fizyczna z prowadzonego przez nią gospodarstwa rolnego przeniosła na rzecz Wnioskodawcy udział wynoszący 1/4 (jedną czwartą) część niezabudowanej działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 833 o powierzchni 41.700,00 m2. Na podstawie tej samej umowy przeniesiony został także na drugiego współwłaściciela (ojca Wnioskodawcy) udział wynoszący 1/4 (jedną czwartą) część niezabudowanej działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 833 o powierzchni 41 700,00 m2. Na podstawie zawartej umowy nieruchomość została zakupiona przez współwłaścicieli - dwie osoby fizyczne do majątku prywatnego.
Następnie w dniu 28 stycznia 2013 r. na podstawie „umowy sprzedaży” w formie aktu notarialnego Wnioskodawca kupił udział wynoszący 1/2 (jedną drugą) część w niezabudowanej działce gruntu nr 833 o powierzchni 41.700,00 m2. Z tytułu zakupu dotychczasowi współwłaściciele z tytułu posiadania przedmiotowej nieruchomości uiszczają od dnia jej nabycia podatek rolny, nieruchomość nie jest wykorzystywana na działalność inną niż rolnicza.
Obecnie Wnioskodawca rozważa sprzedaż udziału w odpowiadającej wysokości przysługującego mu udziału nabytego 5 kwietnia 2008 r. i udziału zakupionego 28 stycznia 2013 r. Wnioskodawca informuje, że drugi współwłaściciel (ojciec) także rozważa sprzedaż swojego udziału, który wynosi 1/4 (jedną czwartą) część niezabudowanej działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 833 o powierzchni 41.700,00 m2.
Współwłaściciele podejmą decyzję o jednej transakcji sprzedaży całej nieruchomości.
Nabywca, który kupi nieruchomość przeznaczy ją na kontynuowanie działalności rolniczej.
Wnioskodawca informuje jednocześnie, że sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej w rozumieniu art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa.
Pismem z dnia 27 października 2015 r. Wnioskodawca uzupełnił zdarzenie przyszłe o następujące informacje.
Grunty, które Wnioskodawca zamierza sprzedać stanowią gospodarstwo rolne o powierzchni 4,1700 ha i wykorzystywane są na cele rolnicze. Z tytułu posiadania gruntu Wnioskodawca płaci podatek rolny na podstawie decyzji ustalającej wymiar podatku rolnego wydanej przez Wójta Gminy na każdy rok podatkowy. Wnioskodawca dodał, że planowana transakcja sprzedaży dotyczy całego gospodarstwa rolnego, w którym jego udział w prawie własności stanowi 3/4 części gruntu rolnego, a udział wynoszący 1/4 w prawie własności gruntu rolnego należy do ojca Wnioskodawcy. Nieruchomość jest niezabudowana i zostanie sprzedana przez Wnioskodawcę i ojca Wnioskodawcy w całości jako gospodarstwo rolne.
Grunty, które Wnioskodawca zamierza sprzedać na podstawie wypisu z rejestru gruntów wydany z upoważnienia starosty w dniu 31 marca 2008 r. wynika, że grunty zostały sklasyfikowane następująco:
grunty orne klasa R IV b powierzchnia użytkowa 3,9300 ha;
grunty zadrzewione i zakrzewione klasa Lz V powierzchnia użytkowa 0,2400 ha.
Działka gruntu rolnego jest niezabudowana.
Z rozmowy z potencjalnym klientem zainteresowanym zakupem gruntu rolnego wynika, że celem zakupu nieruchomości jest prowadzenie przez nabywcę działalności rolniczej.
Na potwierdzenie tego klient poinformował Wnioskodawcę, że przystępując do aktu notarialnego złoży oświadczenie, które zostanie zapisane w treści aktu notarialnego, że zakupiony grunt przeznaczy na cel rolniczy.
Wnioskodawca poinformował, że planowana transakcja sprzedaży nieruchomości rolnej obejmie jego udział i udział ojca w prawie własności w nieruchomości, która stanowi jedno gospodarstwo rolne. W dniu sprzedaży grunt będzie miał charakter rolny. Po sprzedaży Wnioskodawca nie wie i nie ma wpływu i podstawy prawnej do tego żeby ingerować na to jak nowy właściciel będzie wykorzystywał zakupiony grunt. Ponadto na podstawie późniejszych działań nabywcy podejmowanych po zakupie gruntu rolnego Wnioskodawca nie może ponosić konsekwencji.
Czy sprzedaż całej nieruchomości przez dwóch Współwłaścicieli tj. Wnioskodawcę, sprzedającego swój udział zakupiony 5 kwietnia 2008 r. wynoszący 1/4 (jedną czwartą) i udział zakupiony w dniu 28 stycznia 2013 r. wynoszący 1/2 (jedną drugą) część w niezabudowanej działce gruntu nr 833 o powierzchni 41.700,00 m2, oraz sprzedaż przez drugiego Współwłaściciela udziału zakupionego w dniu 28 stycznia 2013 r., który wynosi 1/4 (jedną czwartą) w niezabudowanej działce gruntu nr 833 o powierzchni 41.700,00 m2 jest zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...
Czy po sprzedaży całej nieruchomości w przypadku zmiany przeznaczenia gruntu dokonanej przez nabywcę Wnioskodawca traci prawo do zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...
Czy w przypadku, jeżeli sprzedaż nieruchomości nie będzie dokonana przez dwóch Współwłaścicieli tylko przez samego Wnioskodawcę i sprzedaż obejmie udział zakupiony dnia 5 kwietnia 2008 r. wynoszący 1/4 (jedną czwartą) oraz udział zakupiony w dniu 28 stycznia 2013 r. wynoszący 1/2 (jedną drugą) część w niezabudowanej działce gruntu nr 833 o powierzchni 41.700,00 m2 to opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega dochód z tytułu zbycia udziału zakupionego w dniu 28 stycznia 2013 r....
Czy kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, udziału w niezabudowanej działce gruntu rolnego wydatkowana w okresie 2 lat od sprzedaży korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...
Przedmiot niniejszej interpretacji stanowi odpowiedź na pytanie Nr 3. W zakresie pytań Nr 1, 2 i 4 zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.
Opodatkowaniu podlega sprzedaż ww. nieruchomość odpowiadająca udziałowi nabytemu w dniu 28 stycznia 2013 r. z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia udziału do momentu sprzedaży (planowany 2015 r.) nie upłynęło 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału, sprzedaż stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stanowisko powyższe Wnioskodawca opiera na następującym uzasadnieniu:
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie i nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Uwzględniając powyższą regulację ustawy w przypadku sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) oraz podstawa jej nabycia. A zatem w przypadku nabycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości na podstawie umowy zakupu należy uznać datę zakupu wynikającą z aktu notarialnego.
Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że udział w nieruchomości wynoszący 1/4 Wnioskodawca zakupił w dniu 5 kwietnia 2008 r. Do nabycia kolejnego udziału 1/2 w nieruchomości doszło w dniu 28 stycznia 2013 r.
Odnosząc się zatem do skutków podatkowych sprzedaży przez Wnioskodawcę nieruchomości należy stwierdzić, że planowana sprzedaż nieruchomości odpowiadająca udziałowi nabytemu w dniu 5 kwietnia 2008 r. nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.
Natomiast opodatkowaniu podlega sprzedaż ww. nieruchomości odpowiadająca udziałowi nabytemu w dniu 28 stycznia 2013 r. Z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia udziału do momentu sprzedaży (planowany 2015 r.) nie upłynęło 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału, a zatem stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie natomiast do art. 30e ust. 1 ww. ustawy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowne, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.
Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. W myśl art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Reasumując, jeżeli Współwłaściciele nie sprzedadzą wspólnie całej nieruchomości, a transakcja sprzedaży dotyczyć będzie Wnioskodawcy, to powstanie obowiązek podatkowy u Wnioskodawcy z tytułu osiągniętego dochodu ze zbycia udziału zakupionego w dniu 28 stycznia 2013 r.
W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.
Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że udziały w przedmiotowej niezabudowanej nieruchomości Wnioskodawca nabył w drodze kupna w różnym czasie tj. w 2008 r. oraz w 2013 r.
Biorąc pod uwagę powyższe ustalenia należy stwierdzić, że planowane dokonanie odpłatnego zbycia niezabudowanej nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu przez Wnioskodawcę w 2008 r. nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w przywołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, upłynął z dniem 31 grudnia 2013 r.
Natomiast dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2013 r., należy wskazać, że sprzedaż dokonana do 31 grudnia 2018 r., będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wówczas należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
Z wniosku wynika, że Wnioskodawca nabył udziały w przedmiotowej nieruchomości w drodze kupna, zatem przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodu zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ww. ustawy.
W myśl tego przepisu – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania.
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).
Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi 1/4 nabytemu w 2008 r., nie stanowi dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie powoduje powstania obowiązku zapłaty podatku od tej sprzedaży. Natomiast w związku ze sprzedażą w 2015 r. udziału 1/2 nabytego przez Wnioskodawcę w 2013 r. powstanie obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży w 2015 roku udziału 1/2 w nieruchomości nabytego w 2013 roku, będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
Należy także dodać, że jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różnić się będzie od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy, w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.
Dodatkowo należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), a zatem wywiera skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego jest skierowana. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy, jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie chroni drugiego współwłaściciela przedmiotowej nieruchomości.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IPPB4/4511-1111/15-6/MS1