Source: https://www.immobilio.it/threads/12-mesi-di-preavviso-per-disdetta-contratto-di-locazione-commerciale-e-regolare.23471/
Timestamp: 2017-03-24 22:01:39+00:00
Document Index: 77297555

Matched Legal Cases: ['art. 28', 'art. 28', 'art. 27', 'art. 11', 'art. 27', 'art. 27', 'art. 28', 'art. 27', 'art. 27', 'art. 11', 'art. 79', 'art. 14', 'art. 79', 'art. 29']

12 mesi di preavviso per disdetta contratto di locazione commerciale è regolare ? | immobilio - Forum Immobiliare
Registrati in 30 Secondi	Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità	12 mesi di preavviso per disdetta contratto di locazione commerciale è regolare ?
Discussione in 'Esercitare la Professione di Agente Immobiliare' iniziata da real-casa, 7 Ottobre 2012.
Mi è stato posto il seguente quesito da un mio cliente che ha firmato un contratto di locazione commerciale dove per la disdetta si deve dare un preavviso di 12 mesi..:
solitamente è 6 mesi, ma è salvo diverse pattuizioni o è il limite max?
nei contratti 6+6 è normale
Art. 27 L. 392/78 comma 8
Sul contratto puoi scrivere che la disdetta sia di 12 mesi. Ma è illegale, e dunque si abbassa automaticamente a 6 mesi, come limite massimo di preavviso concordabile per qualunque contratto di locazione. Analogamente il deposito cauzionale, per legge, può essere concordato in una quota tra una e sei mensilità. Eventuali pattuizioni differenti saranno nulle e riportate a disciplina di legge.
L'art. 28 L392/78 prevede:
Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell' articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
Giustametne sempre aperta l'opzione dei sei mesi per gravi motivi.
Quindi il contratto di real-casa secondo me, come regola, è giusto.
Domanda importante, con ulteriori riflessioni: parli della disdetta da parte del conduttore o del locatore? Immobile residenziale o commerciale?
E' legittima la disdetta almeno 12 mesi prima del contratto infatti Locazione 27,7,1978 n. 392
art. 28 ......... tale rinnovo non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
art. 27 ....... E' facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone preavviso al locatore mediante lettera raccomandata, almento 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle prevvisioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrono gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
art. 11 Deposito cauzionale. Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
A SGTorino e Tommaso Badano piace questo messaggio.
L'art. 27 è per il commerciale. La disdetta vale a fine periodo, quindi per il non rinnovo dei primi sei anni. Se si vuole dare disdetta prima, allora cambia la situazione. Real-casa dovrebbe dirci se per "dare disdetta 12 mesi prima" intende a fine contratto o durante la validità del rapporto, altrimenti rischiamo di non capirci. Poi, se entrambe le parti concordano che con 12 mesi di preavviso il conduttore può andarsene anche prima della naturale scadenza (es. dopo due anni) e senza gravi motivi affari loro. Leggiamoci bene la legge e poi, con le precisazioni di real-casa, ne riparliamo.
Legge commerciale. 27.7.1978 legge 392
E' legale? SI
non è troppo? NO
La legge cosa dice,? vedi mia risposta precedente.
A me sembrava chiara la domanda.
Per me non è chiaro nella domanda di real-casa se intenda disdetta prima del rinnovo sessennale o nel corso del contratto (in qualsiasi momento). Comunque hai citato la norma al completo (artt. 27 e 28) con entrambe le risposte, quindi la precisazione non serve più.
I 12 mesi sono relativi al solo fine del rinnovo contrattuale (quindi, in pratica, riguardano solo il proprietario). Per l'inquilino i mesi sono sei (non è lecito pattuire un periodo più lungo) , e devono ricorrere i gravi motivi. Quest'ultima, però, è una clausola che generalmente si deroga a favore dell'inquilino.
Ricordiamoci che il conduttore è visto come la parte "debole" in un contratto di locazione, pertanto molti articoli di legge sono derogabili in suo favore.
quota tra una e sei mensilitàClicca per allargare...
No. Il massimo sono 3 mensilità. Per ottenerne di più devi ricorrere ad una fidejussione.
@ Tommaso Badano
Per favore, non scrivere in maiuscolo: nel forum equivale ad urlare...
Hai ragione. Però era un copia-incolla ... quindi ad urlare è stata una norma di legge che io, in archivio, ho tutta in stampatello ...
eccomi, allora si tratta di disdetta nel corso del contratto
tra i gravi motivi può andare che l'attività non funziona in quel locale (per posizione) e quindi ci si vuole trasferire?!
tra i gravi motivi può andare che l'attività non funziona in quel locale (per posizione) e quindi ci si vuole trasferire?!Clicca per allargare...
Guarda, non c'è una lista dei "gravi motivi", per cui la cosa è difficile da valutare. Secondo me è un valido motivo, che può diventare anche grave se il giro di affari dovesse calare tanto da creare difficoltà anche nel pagamento dell'affitto.
Ricordiamoci che il conduttore è visto come la parte "debole" in un contratto di locazione, pertanto molti articoli di legge sono derogabili in suo favore.Clicca per allargare...
NO, non facciamo confusione l'articolo 28 è chiaro, la disdetta alla regolare scadenza contrattuale è da ambo le parti di almeno 12 mesi prima..... che sia facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, viene disciplinato nel penultimo comma dell'art. 27 così come la disdetta per gravi motivi.
NO, non facciamo confusione l'articolo 28 è chiaro, la disdetta alla regolare scadenza contrattuale è da ambo le parti di almeno 12 mesi prima.....Clicca per allargare...
Nessuna confusione, Irene. E' logico che la cosa riguarda entrambe le parti, ma in pratica interessa principalmente il locatore, in quanto il conuttore può comunque recedere in qualsiasi momento (quanto meno per gravi motivi) con 6 mesi di preavviso; e questo anche se non espressamente citato nel contratto.
Quindi il contratto di real-casa secondo me, come regola, è giusto.Clicca per allargare...
L'art. 28 riguarda il solo Locatore ed infatti continua
Il legislatore ha disciplinato una duplice tipologia di recesso: convenzionale e legale. Il conduttore può far cessare anticipatamente il contratto se tale facoltà è stata prevista in contratto, oppure se ricorrono gravi motivi.
Il recesso convenzionale, disciplinato dall’art. 27, comma 7 della legge 392/1978, consente alle parti di prevedere contrattualmente un patto che attribuisce al solo conduttore la facoltà di recedere in qualsiasi momento, dando avviso al locatore con lettera raccomandata, che deve pervenire al locatore almeno sei mesi prima della data in cui il recesso avrà esecuzione.
Nulla vieta, però, alle parti di pattuire, al momento della stipula del contratto, un termine di preavviso maggiore o minore ai sei mesi, aumentando o riducendo in tal modo il periodo successivo alla comunicazione per il quale il conduttore è tenuto a corrispondere il corrispettivo della locazione. Qualora venga indicato un termine maggiore, il preavviso conserva validità ed efficacia, ma il termine di esecuzione viene ricondotto automaticamente a quella maggiore convenzionalmente pattuita tra le parti (Cass. 16 gennaio 2007, n°831).
Il recesso legale, previsto dall’ultimo comma dell’art. 27, consente, invece, al conduttore di sciogliere anticipatamente il contratto di locazione, anche in assenza di una espressa previsione contrattuale, qualora ricorrano gravi motivi che non gli consentono l’ulteriore prosecuzione della locazione. I gravi motivi devono essere compiutamente esplicitati nella comunicazione di recesso da inviare al locatore nello stesso termine di sei mesi – non essendo configurabile un recesso immediato – e con le medesime modalità sopra illustrate.
Riguardo al deposito cauzionale, per le locazioni di immobili ad uso diverso continuano ad applicarsi inderogabilmente, i precetti contenuti nell’art. 11 della legge 392/1978: “Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali […]”. Pattuizioni diverse cadrebbero facilmente sotto la scure dell’art. 79 della medesima legge, tuttora vigente nelle sole locazioni ad uso diverso (l’art. 14 della legge 431/1998 ha abrogato l’art. 79 legge 392/1978 limitatamente alle locazioni abitative). Di contro il locatore ha la possibilità di negare il rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza in presenza dei precisi motivi indicati dall’art. 29 della legge 392/1978, comunicando al conduttore il motivo tra quelli tassativamente indicati nella citata norma, a pena di nullità, inoltrando una comunicazione scritta almeno dodici mesi prima (ovvero diciotto mesi prima per le attività alberghiere). Le ipotesi di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza sono state rigorosamente limitate a precisi limiti soggettivi ed oggettivi proprio per evitare che il locatore possa avvalersi di detta facoltà e impedire la prosecuzione del rapporto.
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