Source: https://www.iberley.es/resoluciones/resolucion-26-junio-2015-direccion-general-registros-notariado-recurso-interpuesto-contra-negativa-registrador-propiedad-albarracin-inscribir-escritura-compraventa-n22762651
Timestamp: 2019-12-16 08:44:36
Document Index: 335986047

Matched Legal Cases: ['artículo 160', 'artículo 1', 'artículo 160', 'artículo 209', 'artículo 160', 'artículo 160', 'artículo 161', 'artículo 234', 'artículo 4', 'in fine', 'artículo 234', 'artículo 161', 'artículo 234', 'artículo 10', 'artículo 9', 'artículo 234', 'artículo 160', 'artículo 17']

Resolución de 26 de junio de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Albarracín a inscribir una escritura de compraventa. | Iberley
Resolución de 26 de junio de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Albarracín a inscribir una escritura de compraventa., - Boletín Oficial del Estado, de 11 de Agosto de 2015
Solicitada calificación sustitutoria, la misma fue emitida por la registradora de la Propiedad de Alcañiz, doña Marina Zúñiga Serrano, el día 11 de marzo de 2015, quien confirmó la calificación del registrador sustituido con base en los siguientes motivos: «El artículo 160 de la LSC, letra f), tras la modificación operada por la Ley 31/2014, no distingue según sea o no sociedad mercantil la otra parte implicada en el negocio jurídico formalizado, por lo que debe seguirse la literalidad de la norma ('in claris non fit interpretatio'). Dicho precepto es aplicable, conforme al artículo 1 LSC, a todas las sociedades y respecto de los negocios jurídicos incluidos en el supuesto de hecho de la norma; siendo uno de éstos, el de adquisición de bienes inmuebles. El artículo 160.f) LSC impone la competencia exclusiva de la Junta General para autorizar la adquisición de 'activos esenciales', estableciendo una presunción de cuándo es un activo esencial: Si su importe supera el veinticinco por ciento del valor de los activos que figuran en el último balance aprobado. Ello implica que pueden existir activos esenciales que no cumplan dicho requisito cuantitativo. Dado que el administrador es quien representa legalmente a la sociedad frente a terceros (artículo 209 LSC), bastará su manifestación de que no es activo esencial para no exigirse dicho acuerdo».
El notario autorizante, don Enrique Vililla Graells, interpuso recurso contra la calificación del registrador sustituido mediante escrito que causó entrada en el Registro de la Propiedad de Albarracín el día 10 de abril de 2015. En dicho escrito, alega los siguientes fundamentos jurídicos: «(…) a efectos del recurso estima conveniente distinguir los siguientes extremos de las notas, contra los que aquél se dirige: 1. Tenor del artículo 160 de la LSC, letra F). 2. Aplicación del 209 de la citada Ley, sobre si bastaría la mera manifestación del administrador para no exigirse el acuerdo de la Junta General, manifestando el carácter o no de esencial del activo. B) Fundamentos de Derecho.-Apoyan éstos, en contra de la nota recurrida, las siguientes afirmaciones: 1. Se alega en cuanto al defecto encontrado que el artículo 160 de la LSC, la letra f) modificado por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, por la que se modifica la Ley de Sociedades de Capital (LSC) para la mejora del gobierno corporativo, con la siguiente redacción: 'Es competencia de la junta general deliberar y acordar sobre los siguientes asuntos: ….f) La adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales. Se presume el carácter esencial del activo cuando el importe de la operación supere el veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado.î En definitiva, la cuestión de fondo radica en la tipicidad de las facultades de la junta general y del órgano de administración, y el fin de la última reforma legislativa que no viene a ser más que la culminación de la reforma de nuestra legislación mercantil para su adaptación a las Directivas Comunitarias. A lo largo de las mismas, el órgano de administración de las sociedades mercantiles capitalistas ha experimentado profundas reformas. Lo primero a destacar en nuestro Derecho es la inexistencia de un Consejo de Vigilancia que, al estilo alemán, controle para la Junta la actuación de los administradores. En España, la vigilancia de los administradores la ejerce directamente la Junta, ya que en nuestro país, no se creyó oportuno incluir este tercer órgano social. Por tanto, esta última reforma, tiene como finalidad que dentro de esa función de vigilancia de la actuación de los administradores, queden incluidas por ley, aquellas operaciones que por su importancia podrían asimilarse a modificaciones estructurales. Por tanto, la interpretación de la norma debe ser estricta, con la finalidad de no conculcar los principios fijados por nuestro derecho en cuanto a las facultades de uno y de otro órgano social. La interpretación, que a mi parecer sería la correcta, es la siguiente: - Adquisición de activos esenciales, siempre que el transmitente sea una sociedad, - Enajenación de activos esenciales, siempre que el adquirente sea otra sociedad, y - Aportación de activos esenciales a otra sociedad. 1. Así resulta de la lectura literal de la norma, tal y como está redactada. La enumeración y separación por comas, no da lugar a que se entienda, como manifiestan los señores Registradores, que 'todasî las adquisiciones y enajenaciones, entren dentro de este nuevo control de la Junta. Primero, porque el legislador en tal caso, podría haber puesto un apartado concreto, ya que dicho artículo consta de muchos puntos, y no lo hizo. Segundo, porque en tal caso, supondría una modificación esencial de las facultades representativas del órgano de administración. Facultades de representación que hasta ésta última reforma podían considerarse como un amplio espectro de actos que abarcaba desde el más sencillo de administración hasta el más complejo de disposición. 2. De la finalidad de la reforma: La Exposición de motivos, apartado IV, de la Ley 31/2014 justifica la reforma diciendo: '..se amplían las competencias de la junta general en las sociedades para reservar a su aprobación aquellas operaciones societarias que por su relevancia tienen efectos similares a las modificaciones estructuralesî. Además, Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles, determina su ámbito objetivo y subjetivo (art. 1 y 2) considerando modificaciones estructurales a la transformación, fusión, escisión o cesión global de activo y pasivo, incluido el traslado internacional del domicilio social, realizado por sociedades que tengan la consideración de mercantiles, excepto las sociedades cooperativa, que se regirán por su específico régimen legal. Esto nos hace concluir, que el precepto se refiere sólo a operaciones realizadas entre sociedades mercantiles, que excedan del tráfico ordinario de la gestión social y que sean similares a una modificación estructural, bien sea porque implique una alteración del objeto social o una liquidación total o parcial de la sociedad. Esta es la solución adoptada en el derecho alemán (2.2 Hauptversammlung). Y si el supuesto de hecho se hubiera suscitado entre dos sociedades, ¿llegaríamos a la misma conclusión? Evidentemente no. Hay opiniones que sostienen que el art. 160.f) opera como límite interno en la relación del administrador para con la sociedad. El artículo 161 LSC cuida de dejar a salvo al tercero de buena fe de una extralimitación de los administradores por aplicación de lo dispuesto en el artículo 234 LSC. Y, en el caso de sociedades anónimas europeas con sistema dual (cfr. arts. 478 y ss. LSC) en que el consejo de control se reserva la autorización/ratificación de ciertas operaciones, la Ley cuida también, en reiteradas ocasiones, de dejar siempre a salvo la tutela de los terceros de buena fe por el mismo canon que el previsto en sede de representación y aunque ahora estemos ante un caso de infracción de las reglas legales de atribución competencial inter-orgánica. Parece claro que dado que la regla de tutela del tercero de buena fe no es excepcional (en el sentido del artículo 4.2 del Código Civil) la laguna puede cubrirse mediante la aplicación analógica de lo que se establecen en los artículos 161 in fine; 234; 479.2 y 479.3; 489 LSC e incluso el art. 1320 del Cc. La Ley se ha limitado a añadir una simple presunción a la normativa anterior que no cambia, y relativa a actos ajenos al objeto social, sin que pretenda el traslado de la carga de consulta o averiguación al tercero contratante. Configurar el art. 160 LSC como límite externo con trascendencia a terceros parece ganar terreno en la doctrina científica y en la jurisprudencia: En efecto, el precepto invocado no es el único acto 'no corporativoî sino puramente negocial de los atribuidos a la junta es precisamente el relativo a los activos esenciales, también el art. 72 y el art. 162 LSC son actos puramente negociales, cuya competencia es de la junta y que nadie duda de que tienen efectos externos, así como la renuncia al ejercicio de la acción social de responsabilidad. El art. 161 LSC, se cuida mucho de asegurar que la competencia en materia de gestión que la junta atrae para sí, sólo tiene efectos internos y opera sin perjuicio del art. 234 LSC. Pero este inciso es el que no se ha incluido en el art. 160.f LSC. Cuando en otros países el legislador se ocupa de ampliar la competencia de la junta, lo hace en relación con operaciones esenciales o estructurales, y el objetivo es evitar que, mediante actos de disposición sobre activos, se trastoquen las reglas sobre distribución de competencias. Pero el nuevo art. 160 LSC a diferencia del derecho comparado utiliza como criterio para señalar lo que son este tipo de operaciones, un criterio cuantitativo y con un umbral muy reducido para las sociedades no cotizadas 25%, en lugar del 75-80%, que se aplica en otras legislaciones. ¿Mero olvido legislativo? La atribución expresa de competencia a la junta general para la adquisición, enajenación o aportación a otra sociedad de activos esenciales afecta al ámbito del poder legal de representación de la sociedad, a diferencia de lo que ocurre con los acuerdos de instrucción o autorización ('sin perjuicio de lo establecido en el artículo 234 LSCî dice el último inciso del artículo 161 LSC). La infracción por los administradores del deber de someter a la junta general una determinada decisión en materia de gestión, bien porque afecta a los socios (competencias implícitas o no escritas) o porque así lo ha requerido u ordenado la junta (acuerdos de autorización o instrucción) legitima para activar remedios a favor de los socios (responsabilidad, impugnación), pero la posición de los terceros de buena fe resultará inatacable. A diferencia de lo anterior, la atribución de competencia expresa a la junta general sobre una materia afecta a la válida vinculación de la sociedad frente a terceros porque no quedará cubierta por el poder legal de representación de los administradores (artículo 234 LSC). La doctrina se divide sobre las consecuencias de la falta de acuerdo cuando: - este viene legalmente exigido entre los que se pronuncian a favor de la nulidad. - por infracción de norma imperativa (art. 6.3 Cc), los que afirman que se trata de un supuesto, de mera ineficacia (art. 1259 Cc) y los que defienden la mera anulabilidad. Nulidad.-El legislador no quiere expresamente atribuir competencia a los administradores para decidir los actos de gestión de activos esenciales, se les priva en favor de la JG, de modo que si no tienen competencia gestora tampoco la tendrán de representación, es decir, es un límite legal al poder de representación, no un límite estatutario. Esa es la principal y relevante novedad frente al status quo anterior. El art. 234 LSC sienta también, aún con carácter general, límites a ese poder de representación, al hilo de lo previsto en el art. 9.1 de la Primera directiva de 1968 actualmente, artículo 10 de la Directiva consolidada que sucede al viejo artículo 9 de la derogada I directiva del 68. No puede pretenderse que una limitación legal pueda ser desconocida de buena fe por los terceros, puesto que lo que la Directiva siempre se preocupa por dejar claro es que la buena fe no podrá ser desacreditada por el hecho de que las limitaciones al poder de representación consten en el Registro Mercantil, no cuando esas limitaciones resultan de la propia Ley, ya que en ese caso la sociedad no estará vinculada con los terceros Y, precisamente porque la Primera Directiva no lo hace, tampoco lo pude hacer el art. 160 f). Desde este planteamiento se ha defendido la nulidad radical del negocio, ex art. 6.3 Cc, (Boletín del Colegio Nacional de Registradores, marzo 1990, p. 456, 'la infracción del art. 41 LSA (72 LSC) supone un defecto insubsanable en relación a la inscripción registral de la adquisición...î) Ineficaz.-Si el legislador priva a los administradores de la competencia en materia de gestión en este preciso tema, ello significa que los administradores deberán acatar la voluntad social emanada del órgano social legalmente competente cuando pretendan llevar a cabo un acto de adquisición o cesión y el tercero no puede desconocer (de buena fe) ese límite legal tampoco. Pues es un límite legal, que no resulta del contraste con el Registro Mercantil. La ignorancia o sería excusable, por una pretendida buena fe. Así las cosas, es una actuación susceptible de anulación por cualquier interesado legítimo siempre que todo ello no sea ratificado de forma expresa (e, incluso, tácitamente) por parte de la Junta General, de suerte que la actuación de los administradores excedería netamente de su poder de representación, y, por ende, su actuación sería anulable como la actuación de un falsus procurador (Art. 1259 Cc). Y con independencia de lo anteriormente apuntado quedan por dilucidar múltiples cuestiones que el art. 160.f) deja en el aire: ¿Cómo proceder si las cuentas anuales no se han depositado? ¿Valdría la manifestación del representante de la sociedad en tal sentido? ¿Con advertencia del Notario es suficiente? Si las cuentas anuales dan a entender que estamos ante un activo esencial que supera el 25%, pero en realidad el representante de la sociedad afirma lo contrario, que el activo no es esencia, también bastaría la mera voluntad? ¿Qué es el 25% del valor de los activos?, pues el sistema de partida doble que hay en materia contable, hace que el activo sea siempre igual al pasivo. En cuanto al balance, ¿qué antigüedad debe tener, debe estar auditado?. La autorización de la junta general, debe ser específica para cada acto o bien o derecho afectado, o cabe una autorización omnicomprensiva para facilitar las transacciones ordinaria de la sociedad?. Solución.-Quizás la solución estaría en olvidar el debatido art. 160.f) y modificar el art 161 en los siguientes términos: 'Salvo disposición contraria de los estatutos, la junta general de las sociedades de capital podrá impartir instrucciones al órgano de administración o someter a su autorización la adopción por dicho órgano de decisiones o acuerdos sobre determinados asuntos de gestión, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 234. A los efectos del párrafo anterior, la disposición de activos esenciales de la sociedad requerirá en todo caso la autorización individual de la junta. Se presumirá el carácter esencial cuando el activo represente más del 75% del valor de loa activos en el último balance aprobado». No habría eficacia externa, ni la necesidad de autorización y sólo responsabilidad interna del administrador por el daño causado. El problema es que la LSC no dice eso. En definitiva, y retomando el supuesto de hecho del recurso una interpretación tan estricta, supondría la total paralización de la actividad mercantil. Ya que en caso de confirmarse dicha interpretación, entiendo que no bastaría la mera manifestación del administrador manifestando el carácter o no de esencial del activo, por aplicación del 209 de la citada Ley, para no exigirse el acuerdo de la Junta General. Ya que si se deja a una mera manifestación de la persona cuyas facultades se han querido limitar, entonces la finalidad de la reforma quedaría sin efecto. En nada cambiaría el sistema fijado actualmente, con el existente antes de la reforma. La mera declaración en el cuerpo de la escritura del administrado de no transgredir los límites de la artículo 160 f) no añade un 'plus' de seguridad jurídicaî al tráfico, pues va embebida dentro de las manifestaciones que en la intervención se recogen sobre sus facultades representativas. Así mismo, dentro de las advertencias legales las partes del negocio han sido debidamente informadas del alcance de la limitación legal por el notario autorizante, de lo que se puede dar fe de forma expresa o bien genérica, pues ningún precepto legal o reglamentario se pronuncian sobre el particular. Ya que en nuestro Derecho es claro, que en la regulación de la norma, se impuso la doctrina alemana de la tipicidad e ilimitabilidad del poder, así como la conciencia jurídica que anteponía los intereses de la seguridad del tráfico y los terceros de buena fe a la seguridad jurídica y a los intereses sociales, individuales y corporativos. Sin olvidar que la buena fe de tercero se presume siempre. Por tanto, en nuestro Derecho, a la sociedad sólo le quedará respecto a los actos realizados por los administradores fuera del objeto social, probar la mala fe del tercero. Entiendo por tanto que la finalidad en este caso, es intentar proteger a la sociedad evitando posibles excesos en sus facultades por los administradores, en casos relevantes asimilables a modificaciones estructurales. Por último, manifestar que en nuestro caso en concreto, se trata de una adquisición a un Ayuntamiento, no a una sociedad, y además de una finca rústica de escaso valor, que no puede entenderse nunca como una operación que exceda del tráfico ordinario asimilándola a una modificación estructural».
El hecho de que la norma se refiera a un concepto jurídico indeterminado -«activos esenciales»- comporta evidentes problemas de interpretación. Pero, sin duda, son las consecuencias que haya de tener la omisión de la aprobación de la junta general lo que debe tomarse en consideración para determinar, en el ámbito de la seguridad jurídica preventiva, la forma de actuar del notario y del registrador.
Aun cuando no se puede afirmar que constituyan actos de gestión propia de los administradores la adquisición, enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales, debe tenerse en cuenta que el carácter esencial de tales activos escapa de la apreciación del notario o del registrador, salvo casos notorios -y aparte el juego de la presunción legal si el importe de la operación supera el veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado-. Por ello, es muy difícil apreciar a priori si un determinado acto queda incluido o no en el ámbito de facultades conferidas a los representantes orgánicos de la sociedad o, por referirse a activos esenciales, compete a la junta general; y no puede hacerse recaer en el tercero la carga de investigar la conexión entre el acto que va a realizar y el carácter de los activos a los que se refiere.
No obstante, y aunque normalmente el notario carecerá de suficientes elementos de juicio de carácter objetivo para apreciar si se trata o no de activos esenciales, es necesario que en cumplimiento de su deber de velar por la adecuación a la legalidad de los actos y negocios que autoriza (cfr. artículo 17 bis de la Ley del Notariado), a la hora de redactar el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes -que deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico-, despliegue la mayor diligencia al informar a las partes sobre tales extremos y reflejar en el documento autorizado los elementos y circunstancias necesarios para apreciar la regularidad del negocio y fundar la buena fe del tercero que contrata con la sociedad. Así, cobra sentido, por ejemplo, la exigencia de una certificación del órgano social o manifestación del representante de la sociedad sobre el hecho de que el importe de la operación no haga entrar en juego la presunción legal establecida por la norma (por no superar el veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado) o, de superarlo, sobre el carácter no esencial de tales activos.
Madrid, 26 de junio de 2015.-El Director General de los Registros y del Notariado, Francisco Javier Gómez Gálligo.
Sentencia Civil Nº 96/2012, AP - Madrid, Sec. 28, Rec 336/2011, 20-03-2012
Orden: Civil Fecha: 20/03/2012 Tribunal: Ap - Madrid Ponente: Plaza Gonzalez, Gregorio Num. Sentencia: 96/2012 Num. Recurso: 336/2011
Sentencia Civil Nº 108/2012, AP - Malaga, Sec. 4, Rec 1081/2010, 01-03-2012
Orden: Civil Fecha: 01/03/2012 Tribunal: Ap - Malaga Ponente: Torres Cuellar, Maria Jose Num. Sentencia: 108/2012 Num. Recurso: 1081/2010
Sentencia CIVIL Nº 420/2018, AP - Tenerife, Sec. 3, Rec 56/2018, 23-11-2018
Orden: Civil Fecha: 23/11/2018 Tribunal: Ap - Tenerife Ponente: Padilla Marquez, Maria Del Carmen Num. Sentencia: 420/2018 Num. Recurso: 56/2018
Sentencia CIVIL Nº 302/2016, AP - Sevilla, Sec. 5, Rec 10644/2015, 13-09-2016
Orden: Civil Fecha: 13/09/2016 Tribunal: Ap - Sevilla Ponente: Gallardo Correa, Conrado Num. Sentencia: 302/2016 Num. Recurso: 10644/2015
Sentencia CIVIL Nº 46/2019, AP - Madrid, Sec. 28, Rec 646/2018, 01-02-2019
Orden: Civil Fecha: 01/02/2019 Tribunal: Ap - Madrid Ponente: Plaza Gonzalez, Gregorio Num. Sentencia: 46/2019 Num. Recurso: 646/2018
Resolución de 26 de junio de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de A Coruña n.º 5 a inscribir una escritura de compraventa.
Órgano: Direccion General De Los Registros Y Del Notariado Fecha: 10/08/2015
Resolución de 8 de julio de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa.
Órgano: Direccion General De Los Registros Y Del Notariado Fecha: 27/07/2015