Source: https://mmr.cz/cs/ministerstvo/bytova-politika/pravo-legislativa/stanoviska-odboru-bytove-politiky/najemne-za-vybaveni-bytu
Timestamp: 2020-02-25 13:25:43+00:00
Document Index: 49750970

Matched Legal Cases: ['§ 2246', '§ 3074', '§ 2251', '§ 2243', '§ 3', 'zákona č. 67', '§ 9', 'zákona č. 67']

Ministerstvo pro místní rozvoj ČR - Nájemné za vybavení bytu
Ministerstvo > Bytová politika > Právo a legislativa > Stanoviska odboru bytové politiky > Nájemné za vybavení bytu
Nájemní smlouva je smlouvou úplatnou. Občanský zákoník stanoví v ustanovení § 2246, že strany si ujednají nájemné pevnou částkou. V odstavci 2 připouští dokonce, že lze uzavřít nájemní smlouvu bez sjednané výše nájemného, které se v takovém případě hradí ve výši v místě a čase obvyklé. Podstatné je, že v zásadě jde o peněžité plnění, nebo plnění vyjádřitelné penězi.
To je podstatný rozdíl oproti dřívějším právním úpravám, kdy bylo stanovení výše nájemného obligatorní součástí nájemní smlouvy. A pokud jde o jeho výši, bylo dříve odkazováno na zvláštní právní předpis, kterým byla od 1. ledna 1994 až do jejího zrušení nálezem Ústavního soudu v roce 2000, s účinností od roku 2002, vyhláška č. 176/1993 Sb. o nájemném z bytů a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Tato vyhláška vycházela ze stanovení maximální ceny nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu. Na jejím základě bylo také rozlišováno tzv. základní nájemné a nájemné za vybavení bytu.
Vzhledem k dlouhodobému charakteru nájemního vztahu, se lze ještě dnes setkat s nájemními smlouvami z této doby, ve kterých jsou stanoveny platby nájemného za vybavení bytu.
Pokud se týká těchto nájemních smluv, tak i přesto, že dřívější předpisy Ministerstva financí a regulaci nájemného byly zrušeny, nebyl v právním předpise upraven zákaz výběru nájemného za vybavení bytu.
Nicméně podle přechodného ustanovení obsaženého v § 3074 o. z. se nájemní vztahy řídí novým občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb, který je účinný od 1. 1. 2014. Ten stanoví v § 2251., že pronajímatel nesmí požadovat po nájemci jiná plnění než nájemné a zálohy nebo náklady za služby, resp. plnění spojená s užíváním bytu. Z této dikce někteří mylně dovozují, že je nepřípustné nadále vybírat nájemné za vybavení bytu. Takový formalistický přístup však není na místě, to zejména vzhledem ke zrušení regulace nájemného, ale i příliš zužujícímu pohledu na tuto otázku.
Oproti původní úpravě, která nájemné regulovala, a určovala i výši nájemného za vybavení bytu, stávající úprava již regulaci neobsahuje. Výše nájemného vychází z dohody nájemce a pronajímatele a je dána především poměry na místním trhu, rovněž není upravena otázka zařizovacích předmětů a úhrady za ně.
Obyvatelnost bytu
Určujícím faktorem, kromě absence regulace nájemného, pro posouzení otázky výběru nájemného za vybavení bytu je úprava obyvatelnosti bytu. V § 2243 o. z., se stanoví, že byt je obyvatelný v případě že je způsobilý k nastěhování a obývání, což znamená, že musí být čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý a je zajišťováno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu. Z tohoto vyplývá, že zde musí být zajištěna dodávka pitné vody, odvod odpadních vod, musí být umožněno osvětlení, vytápění bytu, byt musí být vybaven WC a umyvadlem a zajištěny další služby ve společných prostorách, v rozsahu § 3 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. To vše s přihlédnutím k vybavení domu.
Není tedy výslovně právním předpisem stanoveno, jakými zařizovacími předměty má být byt vybaven. Stejně tak není, s výjimkou bytů družstevních, upravena konstrukce nájemného. Nájemné může být stanoveno ve vztahu k podlahové ploše, kterou je v takovém případě třeba definovat v nájemní smlouvě, nebo může být stanoveno paušálně za celý byt nebo může být dokonce stanoveno paušálně nájemné a platby za služby a to za podmínek uvedených v § 9 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.
Pokud mají někteří pronajímatelé a nájemci uzavřenou nájemní smlouvu z dřívějšího období, kdy bylo upraveno nájemné za vybavení bytu, tato smlouva platí i nadále, neboť nový občanský zákoník nevyžaduje ve smlouvě rozpis složek nájemného, a proto není třeba uzavírat nájemní smlouvu novou. Uvedení platby za vybavení bytu v nájemní smlouvě resp. evidenčním listu není v rozporu s platnou právní úpravou nájmu bytu, neboť se jedná o nájemné za zapůjčení předmětů, které nejsou povinným vybavením bytu.
V současnosti při uzavírání nových nájemních smluv je pouze na smluvních stranách, jakým způsobem dojdou k výši nájemného, popřípadě na pronajímateli, jakou výši nájemného při uzavírání nájemní smlouvy navrhne. Pro úhradu nájemného bude každopádně rozhodující konečná nebo souhrnná částka, která ovšem může být složena z dílčích částek či složek podle uvážení pronajímatele. Zda pronajímatel ve smlouvě jednotlivé složky rozepíše nebo uvede jen konečnou celkovou částku nájemného, je na jeho uvážení.
Je nepochybné, že skutečnost, zda je byt vybaven zařizovacími předměty nebo míra vybavení bytu se odrazí na celkové výši nájemného. Bezesporu bude nájemné požadované za vybavený byt vyšší, než za byt bez vybavení.
Nelze ani vyloučit, že mezi stranami bude uzavřeno více smluv - o nájmu bytu, o výpůjčce některých věcí, o nájmu parkovacího stání, o nájmu některých movitých věcí. To, zda se taková ujednání posoudí jako jedna částka "nájemné za byt", nebo půjde o více dílčích smluv (třeba i závislých), bude záležet na výkladu smlouvy.