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RJOI Numéro 7 - Année 2007, Page : 171
Notion de propriété - exclusivité
Acquisition de la propriété - article 2279 du Code civil (règle de fond)
Prescription acquisitive de droit commun
Accession par incorporation
4.2 Propriété collective : Indivision
Attribution éliminatoire
4.3 Droits Réels
Usufruit - Grosses réparations
1La propriété se définit par l’exclusivité qu’elle confère au propriétaire. Ce dernier est titulaire d’un monopole juridiquement protégé sur les utilités de sa chose. L’exercice des prérogatives que lui confère sa qualité, exige alors une détermination précise de l’objet telle une délimitation de sa compétence territoriale.
2L’arrêt n°04/00359 du 1er décembre 2006 fait référence à l’article 646 du Code civil qui dispose que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ». En outre, la Cour d’appel ajoute que « ce droit est subordonné à l’absence de délimitation antérieure ». Il s’agit effectivement d’un droit du propriétaire relevant de son pouvoir d’exclure les tiers puisqu’il lui permet d’établir l’exclusivité de sa relation juridique avec le bien. « Le propriétaire est une personne qui a le droit de soustraire une chose à la communauté (F. Zénati et Th. Revet, Les biens, Droit civil, Collection Droit fondamental, 2ème édition, 1997, PUF, n°91, p. 118) ». Comme la faculté de demander le partage de la masse indivise, celle d’obtenir le bornage des fonds contigus s’analyse en un droit essentiel du propriétaire qui lui assure une délimitation exacte de chaque objet, préalable indispensable à l’exercice des deux attributs de la propriété, la disposition et la jouissance (article 544 du Code civil).
3Les décisions qui mettent en œuvre l’article 2279 du Code civil sont rares, aussi, l’arrêt 04/02077 du 14 avril 2006 mérite toute notre attention. Il se fonde sur la règle de fond présente dans ce texte qui permet à l’acquéreur a non domino de bonne foi d’obtenir la qualité de propriétaire et ainsi de repousser une action en revendication exercée par le verus dominus de la chose. L’article 2279 fait partie des stars du Code civil, célèbre pour sa formule qui reste dans les mémoires de tout étudiant en Droit, « En fait de meubles, la possession vaut titre », il nous apprend que la possession peut constituer un mode d’acquisition originaire de la propriété. La décision analysée met en œuvre cette technique juridique dans le contexte particulier du nantissement de l’outillage et du matériel d’équipement. En l’espèce, une personne avait acquis un tractopelle équipé d’un marteau avec kit d’attaches rapide qui avait été précédemment nanti par le vendeur au profit d’un de ses créanciers. Toutefois, ce créancier avait omis de poser sur ce matériel la plaque prévue à l’article L. 525-4 du Code de commerce. Quand il a voulu réaliser sa sûreté, il s’est heurté à la résistance du tiers acquéreur. Afin de contourner les effets du nantissement, ce dernier a invoqué le bénéfice de l’article 2279 du Code civil afin d’obtenir l’inopposabilité de la sûreté réelle grevant le bien. La Cour d’appel confirme le jugement qui avait déclaré nulle et de nul effet la sommation de remettre délivrée au tiers acquéreur car comme l’avaient relevé les premiers juges du fond, elle considère que « la mauvaise foi (…) n’était pas démontrée ». L’acquéreur est donc un acquéreur de bonne foi qui est protégé par la règle de fond posée à l’article 2279 du Code civil. Cette position est classique et reprend la Jurisprudence de la Cour de cassation. Ainsi, dans un arrêt de la Chambre commerciale du 9 mai 1990, il est précisé que « si à défaut d’apposition sur le matériel nanti de la plaque indiquant le lieu, la date et le numéro d’inscription du privilège dont il est grevé (…) le créance nanti ne dispose pas (…) pour l’exercice du privilège résultant du nantissement, du droit de suite (…), le créancier et le possesseur du bien peuvent invoquer les droits qu’ils tiennent des dispositions de l’article 2279 du Code civil ». Comme le possesseur dans cette espèce « ne pouvait se prévaloir de la qualité de possesseur de bonne foi, et en l’état de ce seul motif, la Cour d’appel a décidé à bon droit que cette société devait restituer le matériel au créancier nanti » (Cass. com., 9 mai 1990 : Bull. civ. IV, n°141).
4Comment concevoir l’application de la règle de fond de l’article 2279 du Code civil dans ce contexte qui ne correspond pas à son domaine classique : l’acquisition a non domino. En effet, l’acquéreur semble bien avoir acquis le bien du verus dominus, le débiteur. Ce dernier en accordant un nantissement sur cet objet, sûreté réelle dont la validité n’est pas contestée devait en être le propriétaire puisque toute constitution de droits réels principaux ou accessoires est un acte de propriété. Mais l’existence d’un nantissement sur le matériel régi par les articles L. 525-1 et suivant du Code de commerce a des implications sur l’exercice par le propriétaire des prérogatives liées à sa qualité. L’alinéa 1er de l’article L. 525-7 précise que « Sous peine des sanctions prévues à l’article L. 525-19 [ce texte fait référence aux peines prévues pour l’abus de confiance par les articles 314-1 et 314-10 du code pénal], le débiteur qui, avant paiement ou remboursement des sommes garanties conformément au présent chapitre, veut vendre à l’amiable tout ou partie des biens grevés, doit solliciter le consentement préalable du créancier nanti, et à défaut, l’autorisation du juge des référés du tribunal de commerce statuant en dernier ressort ». Le débiteur n’est plus le propriétaire de l’article 544 du Code civil dont l’exercice des prérogatives se veut libre. Désormais, son pouvoir de disposer et plus précisément, sa faculté d’aliéner la chose est strictement encadrée puisqu’il ne saurait valablement en transmettre seul la propriété à un tiers acquéreur. Cela s’explique par le fait que le créancier nanti n’a pas de droit de rétention puisqu’il n’est pas en possession du bien qui demeure entre les mains du débiteur. Aussi pour lui assurer l’effectivité de sa garantie, la loi modifie le régime de l’aliénation de la chose, exigeant pour tout acte de vente le consentement du créancier nanti voire une autorisation judiciaire afin de contrôler le débiteur.
5Par conséquent, la convention conclue en violation des dispositions de l’article L. 525-7 ne peut produire les effets translatifs attendus. Le recours à la règle de fond de l’article 2279 du Code civil se justifie alors parfaitement puisqu’elle a été conçue pour remédier à l’inefficacité de l’opération conventionnelle projetée entre les parties. L’originalité en l’occurrence réside dans le fait que le demandeur ne soit pas le verus dominus mais le créancier nanti, mais l’objectif demeure le même pour le système juridique : il s’agit de protéger l’acquéreur de bonne foi en lui attribuant par un pur effet de la loi, la qualité de propriétaire de la chose qu’il possède. Comme le rappelle l’arrêt, « la bonne foi est (…) toujours présumée et il incombe à celui qui allègue la mauvaise de la prouver ». Aussi, dès lors que le créancier nanti n’a pas réussi à démontrer la mauvaise foi de l’acquéreur, ce dernier peut bénéficier de l’article 2279. L’apposition de la plaque prévue à l’article L. 525-4 du Code de commerce a pour effet de caractériser la mauvaise foi et de contrer une éventuelle application de la règle « En fait de meubles, la possession vaut titre ». En l’espèce, il n’y avait pas de plaque, donc les conditions d’opposabilité du droit de suite du créancier nanti n’étaient pas remplies. Par conséquent, le tiers acquéreur, auréolé de sa bonne foi est l’heureux propriétaire d’un tractopelle, objet d’une « propriété vierge » : l’acquisition réalisée étant une acquisition originaire, les droits réels précédemment concédés lui sont inopposables.
6Si l’application de l’article 2279 du Code civil est conditionnée par la bonne foi de l’acquéreur a non domino, ce n’est pas le cas de la prescription acquisitive de droit commun.
7L’arrêt 04/02049 du 28 avril 2006 rappelle que « d’une part l’animusdomini est en droit indépendant de la notion de bonne foi pour se caractériser seulement par la volonté de se comporter comme le ferait le titulaire légitime du droit réel que l’on entend posséder et d’autre part la bonne foi, dont le défaut ne constitue pas un vice de la possession, n’est pas une condition de la prescription trentenaire, le possesseur de mauvaise foi bénéficiant de cette prescription ». En l’espèce, la Cour d’appel a retenu une jonction de possession afin de constater que les appelants « avaient acquis par prescription la propriété de la portion litigieuse » puisque la décision précise que «[ils] ont occupé eux-même et par leur père (…) avant eux, les parcelles au-delà du titre de propriété et ce de façon continue, paisible, publique et non équivoque et à titre de propriétaire à compter de 1969 et jusqu’à la présente instance ».
8Il est également question de bonne foi dans le cadre de l’accession par incorporation mais son rôle est limité puisqu’elle n’est pas déterminante du transfert de propriété.
9L’arrêt 05/01014 du 6 octobre 2006 s’intéresse à la notion de constructeur de bonne foi de l’article 555 du Code civil qui régit le sort des constructions édifiées sur le terrain d’autrui. Le propriétaire du fonds par l’effet de l’incorporation des matériaux devient par le mécanisme de l’accession propriétaire de l’ensemble, profitant ainsi de l’accroissement de sa chose. Mais cet accroissement rime avec expropriation du constructeur qui a utilisé ses propres matériaux dans l’opération d’édification. Aussi, l’article 555 prévoit de le dédommager et son éventuelle bonne foi lui confèrera un statut particulier.
10La décision relève que « il est incontestable que pour n’être pas titrée en l’absence d’un bail, l’occupation [du constructeur] n’en est pas pour autant illégale ni sans droit puisqu’elle résulte d’un accord donné par les propriétaires relevant d’un prêt à usage ». Ayant obtenu l’accord des prêteurs pour cette réalisation, le constructeur doit être considéré comme de bonne foi. Il savait que le terrain n’était pas à lui, cette donnée suffirait à caractériser sa mauvaise foi (Cass. 1ère civ., 15 janvier 1971 : Bull. civ.III, n°40) mais l’autorisation donnée par les propriétaires le maintient dans la situation d’un constructeur de bonne foi. Il bénéfice alors d’un régime de faveur qui implique que les propriétaires « ne sont pas fondés à solliciter la suppression [de ces constructions] et sont tenus de verser au constructeur de bonne foi, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur soit le coût des matériaux et le prix de la main d’œuvre estimés à la date du remboursement compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions ». L’arrêt rappelle donc les règles d’évaluation de l’indemnité due au constructeur évincé présentes à l’alinéa 4 de l’article 555 du Code civil.
11L’indivision successorale a été, est et sera une source inépuisable de contentieux entre co-indivisaires qui se déchirent ; de nombreuses décisions de la Cour d’Appel de Saint-Denis illustrent cette réalité.
12Il convient de noter que le régime de l’indivision a été modifié par la loi n°2006-728 du 23 juin 2006 de réforme des successions et des libéralités, les décisions de la Cour d’Appel de Saint-Denis de l’année 2006 qui sont analysées dans cette chronique, ont été rendues sous l’empire de la loi ancienne.
13L’arrêt n°04/01721 du 7 avril 2006 concerne en partie l’attribution éliminatoire. En l’espèce, un indivisaire qui souhaitait sortir de l’indivision, avait obtenu du juge le lot qu’il convoitait alors que ses coindivisaires n’y avaient pas consenti et pensaient uniquement à lui donner en numéraire l’équivalent de sa part. La Cour d’appel n’a pas eu à trancher sur ce point puisque les autres indivisaires en cause d’appel ont précisé qu’ils renonçaient à demeurer dans l’indivision et qu’ils souhaitaient provoquer le partage par voie de tirage au sort des biens immobiliers compris dans l’indivision.
14Toutefois, il est intéressant de rappeler le mécanisme de l’attribution éliminatoire et de cerner le rôle conféré au magistrat. Cette attribution prévue à l’alinéa 3 de l’ancien article 815 du Code civil, « permet », nous précise l’arrêt, « le maintien de l’indivision entre certains indivisaires [et] aboutit à un allotissement de celui ou ceux qui en sortent et donc à un partage partiel, lorsque celui qui a demandé le partage se voit attribuer sa part en nature, il en résulte que conformément aux règles régissant le partage, le juge ne peut, excepté si les conditions de l’attribution préférentielle prévue par les articles 832 à 832-3 du Code civil sont réunies, décider lui-même du choix du lot ou des biens immobiliers destinés à remplir l’indivisaire de ses droits, et qu’à défaut d’accord entre les cohéritiers, cette attribution doit conformément aux prescriptions de l’article 834, intervenir par tirage au sort ». Désormais, c’est l’article 824 du Code civil qui régit l’attribution éliminatoire, éliminatoire car elle élimine de l’indivision le demandeur. Comme certains le relèvent, « il vaudrait sans doute mieux [la] dénommer (…) allotissement anticipé » (Ph. Malaurie, Les Successions, Les Libéralités, Droit civil, 2ème édition, 2006, Defrénois, n°935, p. 443) puisque l’indivision est censée continuer. Le juge n’est pas tenu de prononcer une tel partage partiel, les textes (l’ancien alinéa 3 de l’article 815 comme l’article 824 du Code civil) emploient la même formule : « le tribunal peut (…) en fonction des intérêts en présence (…) attribuer sa part à celui qui a demandé le partage ». Le magistrat dispose donc de cette faculté mais s’il l’accorde, il ne saurait déterminer la composition du lot de l’attributaire qui est réalisée par tirage au sort ou par décision unanime des coindivisaires restants. L’originalité de ce système réside dans le fait qu’un partage (partiel) intervienne sans rimer avec anéantissement rétroactif de l’indivision.
15L’arrêt n°05/00755 du 13 octobre 2006 rappelle que « l’attribution préférentielle ne constitue qu’une modalité du partage et la décision qui l’accorde ne confère à son bénéficiaire aucun droit de propriété exclusif sur le bien qui en est l’objet dont l’attribution privative ne se produit qu’au terme du partage effectif de sorte que jusqu’à cet évènement l’indivisaire occupant est tenu au paiement de l’indemnité envers l’indivision ». Cette solution reprend différentes constructions jurisprudentielles relatives à l’interprétation de l’ancien article 832 du Code civil. Un arrêt de la Première chambre civile du 23 novembre 1982 précisait déjà que « jusqu’au partage, l’indivisaire qui use privativement des biens faisant l’objet de l’attribution préférentielle doit, sauf convention contraire, une indemnité à ses co-indivisaires ».
16Il est vrai que seul le partage permet d’obtenir la qualité de propriétaire. Mais le partage a un effet déclaratif, l’alinéa 1er de l’article 883 du Code civil dont la rédaction n’a pas été modifiée par la réforme des successions et des libéralités continue de proclamer que « Chaque héritier est censé avoir succédé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot, ou à lui échus sur licitation, et n’avoir jamais eu la propriété des autres effets de la succession ».
17La situation apparaît des plus complexes. D’une part, l’occupant, bénéficiaire de l’attribution préférentielle est le futur propriétaire de la chose, laquelle deviendra à lui non au jour du partage mais au jour du décès puisque le partage est déclaratif et non constitutif. D’autre part, l’attribution préférentielle, technique parmi d’autre permettant la constitution des lots, désigne un bénéficiaire qui reste au jour de sa détermination un indivisaire comme les autres. C’est cette seconde réalité qui permet de comprendre la position de la Jurisprudence. La rétroactivité de l’effet déclaratif du partage est en réalité relative. La période indivisaire ne peut être niée totalement, le démontre la condamnation du bénéficiaire de l’attribution préférentielle à l’indemnité de jouissance privative prévue à l’article 815-9 du Code civil. La rétroactivité inhérente au partage permet d’instituer un continuum parfait entre le défunt et l’héritier qui a vocation à obtenir une propriété exclusive sur certains des biens du de cujus. Le temps de l’indivision, d’un point de vue patrimonial, sert à réaliser le partage de l’actif net. En cela, le système juridique a du mal à lui trouver une place entre le décès et le partage. Toutefois, le coup de balai que réalise le partage ne saurait tout emporter avec lui ; cette période même vouée à disparaître, a compté. Par conséquent, l’indivisaire bénéficiaire de l’attribution préférentielle n’étant pas encore le propriétaire de la chose, devra payer l’indemnité de jouissance privative. Les sommes réglées au titre de l’article 815-9 sont des dettes qui restent définitivement à sa charge, la rétroactivité du partage n’y changeant rien. La réciproque se constate pour les frais de gestion et de conservation du bien qui constituent une dette de tous les coindivisaires relevant du passif définitif de l’indivision : ils n’ont pas à être assumés uniquement par le bénéficiaire de l’attribution préférentielle (Cass. 1ère civ ., 23 juin 1964 : JCP 1964. II 13819 note Patarin).
18Si la Jurisprudence contient la rétroactivité attachée à l’effet déclaratif du partage, certaines de ces limites sont expressément prévues par le Code civil lui-même. Ainsi, l’alinéa 3 de l’article 883 dispose que « Toutefois, les actes valablement accomplis soit en vertu d’un mandat des coindivisaires, soit en vertu d’une autorisation judiciaire, conservent leurs effets quelle que soit, lors du partage, l’attribution des biens qui en ont fait l’objet ». Cette dérogation légale à la rétroactivité est généralement expliquée en Doctrine par le fait que ne serait être anéanti l’effort d’organisation dont procèdent ces actes d’administration voire de disposition. Le recours au juge voire à un mandataire témoignent d’une volonté d’organiser ce qui par définition ne l’est pas. L’indivision se caractérise par son inorganisation naturellepuisqu’elle ne saurait établir de hiérarchie entre les coindivisaires.
19L’arrêt n°04/00943 du 31 mars 2006 illustre parfaitement cette absence de classement, de hiérarchie : « l’[ancien] article 815-3 du Code civil dispose que les actes d’administration relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires ; que ceux-ci peuvent donner à l’un ou à plusieurs d’entre eux un mandat général d’administration ; qu’un mandat spécial est nécessaire pour tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis, ainsi que la conclusion et le renouvellement des baux ». Par conséquent, un indivisaire qui « n’a reçu de mandat spécial ni même général de l’ensemble des indivisaires (…) est dès lors dépourvu de qualité pour agir » en justice pour le compte de l’indivision et doit donc être condamné à des dommages et intérêts pour avoir abusé du droit d’appel.
20L’ancien régime juridique de l’indivision était marqué par la règle de l’unanimité, règle inhérente à la propriété collective comme tous les indivisaires sont propriétaires de la même chose, il est logique que les décisions relatives à la gestion de l’indivision soient adoptées par tous. L’ancien alinéa 1er de l’article 815-3 était clair : « Les actes d’administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires ». L’exception résidait dans le régime des actes conservatoires, « tout indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaire à la conservation de la chose (ancien article 815-2 du Code civil).
21La loi n°2006-728 du 23 juin 2006 de réforme des successions et des libéralités revient sur l’unanimité qui constitue pourtant une donnée naturelle de l’indivision. Afin de lutter contre la paralysie de l’exploitation des biens indivis qu’elle pouvait entraîner, le législateur a pris le parti d’adapter cette règle de gestion. La nouvelle rédaction de l’article 815-3 du Code civil nous apprend que certains actes même de disposition sont valablement conclus dès lors qu’ils ont été consentis par des indivisaires, titulaires d’au moins des deux tiers des droits indivis. La gestion courante s’organise désormais en fonction des quotes-parts des coindivisaires. Raisonner à partir des quotes-parts ne correspond pas véritablement aux droits actuels des indivisaires sur les biens indivis puisqu’ils sont pendant la durée de l’indivision tous propriétaires sans aucune distinction. Ce n’est qu’au moment du partage que la quote-part intervient afin de déterminer la portion privative de chacun : elle est le symptôme de la propriété privative. Cependant la loi de 2006 en y faisant référence en matière de gestion, semble anticiper le partage et adopter une logique sociétaire. En effet, la société n’est pas loin, avec des règles de majorité distinctes en fonction du type d’actes à prendre … Plusieurs questions se posent : Les biens indivis doivent-ils alors être considérés comme les apports des coindivisaires ? Où est l’affectio societatis ? Serait-il présumé par le fait que le partage n’ait pas encore eu lieu ? Il est vrai que l’article 815 du Code civil continue d’affirmer que « Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».
22Cette approche sociétaire avait déjà été retenue par la Cour de cassation, notamment dans un arrêt de sa Première chambre du 5 avril 2005 lequel estime que la cession d’un bien indivis consentie par un seul indivisaire est opposable aux autres à concurrence de sa quote-part sur l’indivision (Cass. 1ère civ., 5 avril 2005 : RTDCiv. 2005. 801, obs. Revet). L’utilisation des quotes-parts pour résoudre un problème de gestion est la marque d’une logique ayant pour modèle la société. Certes, l’exploitation des biens de l’indivision est rendue plus dynamique mais l’institution n’est-elle pas dénaturée ? A quand la reconnaissance de la personnalité morale de l’indivision, c’est sans doute la prochaine étape du processus…
23Par acte notarié, une donation de la nue-propriété d’une parcelle d’un terrain bâti est conclue. Le donateur qui s’est réservé l’usufruit, reprochant au donataire de ne pas respecter son obligation d’entretien de l’immeuble, l’a assigné afin d’obtenir la révocation de la libéralité. L’arrêt 05/00823 du 6 octobre 2006 relève très justement qu’« au terme de l’article 953 du Code civil, une donation peut être révoquée en cas d’inexécution des conditions sous lesquelles elle a été faite ». Or en l’espèce, il ne s’agissait pas d’une donation avec charge, en outre « aucune condition particulière » n’était attendue du donataire. Par conséquent, c’est en fonction du droit commun que doivent être caractérisées les obligations du nu-propriétaire. Les magistrats considèrent que les stipulations contractuelles « ne constituent qu’un rappel des principes applicables en la matière prévues par les articles 600 à 606 du Code civil régissant l’usufruit ». Aussi, le nu-propriétaire en application de l’article 605 du Code civil n’est tenu de réaliser que les grosses réparations, les réparations d’entretien étant à la charge de l’usufruitier. Pour débouter le donateur de sa demande, l’arrêt fait référence à l’article 606 qui établit une liste limitative des grosses réparations : ce sont « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ». Les réparations envisagées concernant les ouvertures et des fuites ponctuelles en toiture, elles n’entrent pas dans la catégorie des « grosses réparations telles que définies par le texte précité » mais dans celle des réparations d’entretien incombant à l’usufruitier. Cette solution est directement inspirée de la Jurisprudence de la Cour de cassation qui considère que l’énumération de l’article 606 du Code civil a un caractère limitatif (Cass. 3ème civ., 27 novembre 2002 : Bull. civ. III, n°235).
24Ainsi, seules les réparations présentées à l’article 606 du Code civil pourront être qualifiées de grosses réparations et être à la charge du nu-propriétaire. Pourquoi une telle restriction ? La réponse se trouve sans doute dans les réticences du Code civil à admettre qu’un propriétaire soit obligé ès qualités d’avoir un comportement actif.
25En effet, l’obligation principale du propriétaire d’un bien grevé d’un droit réel s’analyse classiquement en une obligation de ne pas faire, il en subit l’exercice par son titulaire. Ainsi, l’alinéa 1er de l’article 599 du Code civil dispose que « Le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier ». Dans le cas des grosses réparations, la donne est différente puisqu’il est attendu de lui qu’il sorte de la passivité voire de la neutralité que sa qualité de nu-propriétaire implique : il doit régler les grosses réparations. Mais cette obligation connaît un régime des plus étonnants puisque la Jurisprudence de la Cour de cassation ne permet pas à l’usufruitier d’en obtenir l’exécution forcée en cas de refus du nu-propriétaire. Un arrêt récent de la Première chambre civile du 23 janvier 2007 vient de nous le rappeler : « l’acte de donation précisait que le donataire serait tenu de « faire aux biens donnés toutes les réparations grosses ou menues qui deviendront nécessaires pendant la durée de l’usufruit » relevant ainsi l’existence d’une clause dérogatoire à l’article 605 du Code civil lequel n’autorise pas l’usufruitier à agir contre le nu-propriétaire, pour le contraindre à exécuter les grosses réparations nécessaires à la conservation de l’immeuble »(Cass. 1ère civ., 23 janvier 2007 : pourvoi n°06-16062).