Source: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/mietvertrag-nach-todesfall-die-22-haeufigsten-fragen-zum-mietverhaeltnis/
Timestamp: 2019-07-18 23:40:23
Document Index: 111415142

Matched Legal Cases: ['§ 563', '§ 563', '§ 563', '§ 564', '§ 563', '§ 563', '§ 563', '§ 573', '§ 573', '§ 563', '§ 573', '§ 564', '§ 564', '§ 573', '§ 1953', '§ 563', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 543', '§ 564', '§ 1959', '§ 857', '§ 858', '§ 123', '§ 2259', '§ 13', '§ 62', '§ 60', '§ 132', '§185', '§ 1961', '§ 1960', '§ 1961', '§ 1922', '§ 563', '§ 421', '§ 563', '§ 556', '§ 563', '§563', '§ 563', '§ 432', '§ 564', '§563', '§563', '§563']

Mietvertrag nach Todesfall - Die 22 häufigsten Fragen zum Mietverhältnis
Nach einem Todesfall gibt es viel zu regeln. War der Verstorbene Mieter, stellt sich insbesondere die Frage, wie es mit dem von ihm eingegangenen Mietverhältnis weitergeht. Lebte der Verstorbene allein, wird in der Regel seine Wohnung aufgelöst. Hiermit ist aber das rechtliche Schicksal des Mietvertrages nicht geklärt. Auch wenn Familien- oder sonstige Haushaltsangehörige oder bisherige Mitmieter in der Wohnung wohnen bleiben, stellt sich gleichermaßen die Frage, ob und mit wem das Mietverhältnis fortgesetzt werden kann.
Oft sind Familienangehörige, Erben und auch Vermieter der Meinung, dass das Mietverhältnis mit dem Tod des verstorbenen Mieters endet. Deshalb gibt es immer wieder unangenehme Überraschungen, wenn sich herausstellt, dass dies nicht so ist und insbesondere solche Personen, die bisher nicht Mieter waren, feststellen müssen, dass das Mietverhältnis mit ihnen fortgesetzt wird. Viele Vermieter wissen im Falle des Todes ihres Mieters oft nicht, wer nun ihr Vertragspartner ist.
Dieser Beitrag beantwortet die wichtigsten Fragen, die sich im Falle des Todes eines Mieters stellen, und gibt einen Überblick über die Rechte und Pflichten, die Familienangehörige, Mitmieter, Erben und auch Vermieter in diesem Fall haben.
Die 22 Fragen im Überblick (Inhalt des Artikels)
Endet das Mietverhältnis mit dem Tod eines Mieters?
Mit wem wird das Mietverhältnis nach dem Tod eines Mieters fortgesetzt?
Können Familien- und Haushaltsangehörige ihren Eintritt in das Mietverhältnis verhindern?
Müssen im Falle eines Eintritts mehrerer Familien- oder Haushaltsangehöriger alle ihr Recht einheitlich ausüben?
Was geschieht, wenn ein zunächst eingetretener Familien- oder Haushaltsangehöriger seinen Eintritt rückwirkend verhindert?
Können Mitmieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ebenfalls rückwirkend verhindern?
Kann das Mietverhältnis von eingetretenen Mitmietern unter erleichterten Bedingungen gekündigt werden?
Wie können Erben ihre Mieterstellung verhindern bzw. beenden?
Kann einer von mehreren eingetretenen Mitmietern oder Erben das Mietverhältnis alleine kündigen?
Welche Rechte stehen dem Vermieter zu, wenn Familien- oder Haushaltsangehörige in den Mietvertrag eintreten?
Steht dem Vermieter auch im Falle der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit Mitmietern ein Sonderkündigungsrecht zu?
Was kann der Vermieter tun, wenn er das Mietverhältnis nicht mit den Erben fortsetzen möchte?
Was geschieht, wenn der Vermieter die Kündigung gegenüber einem Erben ausgesprochen hat, der die Erbschaft später ausgeschlagen hat?
Kann der Vermieter die leere Wohnung des verstorbenen Mieters betreten und ggf. weitervermieten, wenn er die Erben nicht ausfindig machen kann?
Wie kann der Vermieter herausfinden, mit wem das Mietverhältnis fortgesetzt worden ist?
Was kann ein Vermieter tun, wenn er die Erben nicht ermitteln kann, das Mietverhältnis aber kündigen oder seine Miete einfordern möchte?
Wer haftet für Forderungen des Vermieters, die bereits zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters entstanden sind?
Kann ein vom Vermieter in Anspruch genommener Familien- oder Haushaltsangehöriger oder ein Mitmieter den gezahlten Betrag von den Erben ersetzt verlangen?
Wer haftet für Verbindlichkeiten, die nach dem Tod des Mieters entstanden sind, insbesondere für Betriebskostennachzahlungen für die zum Zeitpunkt des Todes laufende Abrechnungsperiode?
Wem steht eine Rückzahlung aus der Betriebskostenabrechnung zu?
Kann der Vermieter von Familien- und Hauhaltsangehörigen, Mitmietern oder Erben die Zahlung einer Kaution verlangen, obwohl der verstorbene Mieter nicht verpflichtet war, eine Kaution zu leisten?
Wem steht der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nach der Beendigung des Mietverhältnisses zu?
1. Endet das Mietverhältnis mit dem Tod eines Mieters?
Grundsätzlich Nein! Das Gesetz stellt durch differenzierte Regelungen sicher, dass das Mietverhältnis nach dem Tod eines Mieters immer mit mindestens einer Person fortgesetzt wird. Ebenso wie es keinen erbenlosen Nachlass gibt, gibt es grds. auch kein Mietverhältnis, das automatisch mit dem Tod eines Mieters endet.
Eine seltene Ausnahme besteht allerdings in den Fällen, in denen der Vermieter alleiniger Erbe des verstorbenen Mieters ist. In diesem Fall vereinigen sich beide Parteien in einer Person mit der Folge, dass das Mietverhältnis erlischt (Konfusion).
2. Mit wem wird das Mietverhältnis nach dem Tod eines Mieters fortgesetzt?
Zu der Frage, mit wem das Mietverhältnis nach dem Tod eines Mieters fortgesetzt wird, enthält das Gesetz in den §§ 563, 563a, 564 BGB Regelungen, die genau festlegen, welche Personen in welcher Rangfolge an die Stelle des verstorbenen Mieters treten.
Zur Klärung der Frage, mit wem das Mietverhältnis fortgesetzt wird, sollten sich Mitmieter, Familien- und Haushaltsangehörige, Erben und Vermieter zunächst Klarheit über folgende Punkte verschaffen:
War der Verstorbene alleiniger Mieter? Wenn nein: Lesen Sie zur Fortsetzung des Mietverhältnisses direkt unter 2a) weiter. Wenn ja, fahren Sie mit der nächsten Frage fort.
Gehörten zum Haushalt des Verstorbenen weitere Personen, die nicht Mitmieter sind? Wenn nein, klären Sie, wer die Erben sind und lesen zur Fortsetzung des Mietverhältnisses weiter unter 2c). Wenn ja, fahren Sie mit der nächsten Frage fort.
In welchem verwandtschaftlichen oder familiären Verhältnis standen diese Personen zu dem Verstorbenen bzw. waren es Haushaltsangehörige ohne verwandtschaftliche oder familiäre Beziehung zum Verstorbenen? Die Antwort auf die Frage, mit wem das Mietverhältnis in diesem Fall fortgesetzt wird, finden Sie unter 2b).
a) Für den Fall, dass der Verstorbene einer von mindestens zwei Mitmietern war, sieht das Gesetz in § 563a Abs.1 BGB vor, dass das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters ausschließlich mit dem bzw. den überlebenden Mitmieter(n) fortgesetzt wird. Alle anderen Personen, wie etwa Familien- oder sonstige Haushaltsangehörige bleiben ebenso wie die Erben außen vor. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem bzw. den Mitmieter(n) erfolgt automatisch kraft Gesetzes mit dem Tod des Mitmieters unabhängig davon, ob die überlebenden Mitmieter hiervon Kenntnis haben und die Fortsetzung ihrem Willen entspricht.
b) Erst wenn feststeht, dass es keine Mitmieter gibt, mit denen das Mietverhältnis vorrangig fortgesetzt wird, wird die Frage relevant, ob und wenn ja welche Familien- oder Haushaltsangehörigen, die nicht zugleich Mitmieter sind, in das Mietverhältnis eintreten. Das Gesetz enthält hierzu in § 563 Abs.1 und 2 BGB eine Auflistung des eintrittberechtigten Personenkreises und eine Rangfolge, die bestimmt, wer vorrangig in den Mietvertrag eintritt und wer nur berücksichtigt wird, wenn kein Eintritt eines vorrangig zu Berücksichtigenden erfolgt.
Unabhängig von der Art der familiären bzw. verwandtschaftlichen Beziehung zu dem Verstorbenen kommt ein Eintritt in das Mietverhältnis nur in Betracht, wenn die betreffende Person im Zeitpunkt des Todes des Mieters mit diesem einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt hat.
Für die Personen, auf die dies zutrifft, gilt Folgendes:
Ein vorrangiges und alleiniges Eintrittsrecht hat der Ehegatte, der mit dem Verstorbenen im Zeitpunkt seines Todes einen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Neben diesem kann keine weitere Person in den Mietvertrag eintreten.
War der verstorbene Mieter nicht verheiratet, lebte aber in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft i.S.d. Lebenspartnerschaftsgesetzes, tritt der Lebenspartner mit dem Tod des Mieters in den Mietvertrag ein, wenn dieser mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt hat..
Auch Kindern des verstorbenen Mieters, die mit diesem in einem gemeinsamen Haushalt lebten, können in den Mietvertrag eintreten. Die Minderjährigkeit der Kinder steht dem Eintritt nicht entgegen. Der Eintritt erfolgt jedoch nur, wenn nicht ein Ehegatte des Verstorbenen eintritt. Der Eintritt eines Lebenspartners verhindert den Eintritt der Kinder hingegen nicht. Sind sowohl Kinder als auch ein Lebenspartner vorhanden, die im gemeinsamen Haushalt mit dem Verstorbenen lebten, werden diese durch den Eintritt gemeinsam Mitmieter.
Ein Eintritt sonstiger Familienangehöriger d.h. entfernterer Verwandter oder verschwägerter Personen, die nicht Kinder, Ehegatten oder Lebenspartner des Verstorbenen sind, ist nur unter der Voraussetzung möglich, dass weder ein Ehegatte noch ein eingetragener Lebenspartner in den Mietvertrag eintritt. Der Eintritt von Kindern des verstorbenen Mieters steht dem Eintritt sonstiger Familienangehöriger allerdings nicht entgegen. Treten auch Kinder in den Mietvertrag ein, werden sie zusammen mit den sonstigen Familienangehörigen Mitmieter.
Genauso wie die sonstigen Familienangehörigen werden sonstige Haushaltsangehörige des verstorbenen Mieters behandelt. Hierbei handelt es sich um solche Personen, die mit dem Verstorbenen bis zu seinem Tod einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben, ohne Familienagehörige zu sein. Zu diesem Personenkreis zählen insbesondere Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft.
c) Nur wenn keine Mitmieter vorhanden sind und auch keine Familien- oder sonstigen Haushaltsangehörigen in den Mietvertrag eintreten, wird das Mietverhältnis gem. § 564 S.1 BGB mit den Erben des Verstorbenen fortgesetzt.
3. Können Familien- und Haushaltsangehörige ihren Eintritt in das Mietverhältnis verhindern?
Der Eintritt erfolgt zwar zunächst Kraft Gesetzes mit dem Tod des bisherigen Mieters. Das Gesetz hat den Eintritt jedoch als Recht ausgestaltet und zwingt ihn den Familien- und Haushaltsangehörigen nicht auf. Die Familien- und Haushaltsangehörigen sollen die Möglichkeit haben, den Eintritt rückwirkend zu verhindern. Daher bestimmt § 563 Abs.3 S.1 BGB, dass der Eintritt als nicht erfolgt gilt, wenn die eingetretenen Familien- und Haushaltsangehörigen innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen.
4. Müssen im Falle eines Eintritts mehrerer Familien- oder Haushaltsangehöriger alle ihr Recht einheitlich ausüben?
Nein! Gem. § 563 Abs.3 S.3 BGB kann jeder für sich entscheiden, ob er den Eintritt verhindern möchte oder nicht.
5. Was geschieht, wenn ein zunächst eingetretener Familien- oder Haushaltsangehöriger seinen Eintritt rückwirkend verhindert?
Fällt einer von mehreren eingetretenen Familien- oder Haushaltsangehörigen weg, rücken der bzw. die anderen in der unter 2b) dargestellten Rangfolge nach. Sind andere Familien- oder Haushaltsangehörige nicht vorhanden oder erklären ebenfalls, nicht eintreten zu wollen, wird das Mietverhältnis mit dem bzw. den Erben fortgesetzt.
6. Können Mitmieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ebenfalls rückwirkend verhindern?
Nein! Im Gegensatz zu Familien- und Haushaltsangehörigen, haben die Mitmieter nicht das Recht, die Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Erklärung gegenüber dem Vermieter rückwirkend zu verhindern.
7. Kann das Mietverhältnis von eingetretenen Mitmietern unter erleichterten Bedingungen gekündigt werden?
Ja! Das Gesetz enthält in § 563a Abs.2 BGB ein Sonderkündigungsrecht für Mitmieter, mit denen das Mietverhältnis nach dem Tod eines Mieters fortgesetzt wird. Danach können die Mitmieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Ein Kündigungsgrund muss für die Kündigung nicht vorliegen.
Bei dieser Kündigung handelt es sich zwar um eine außerordentliche Kündigung. Da jedoch die Kündigungsfrist für das Sonderkündigungsrecht gem. § 573d Abs.2 BGB drei Monate beträgt und damit mit der für eine ordentliche Kündigung geltenden Dreimonatsfrist des § 573c Abs.1 BGB identisch ist, erlangt dieses Sonderkündigungsrecht nur Bedeutung, wenn eine ordentliche Kündigung wegen eines Kündigungsverzichts oder im Falle eines befristeten Mietverhältnisses nicht möglich ist.
Zu beachten ist, dass von dem in § 563a Abs.2 BGB verankerten Sonderkündigungsrecht nur innerhalb der Ausschlussfrist von einem Monat seit der Erlangung der Kenntnis vom Tod des Mitmieters Gebrauch gemacht werden kann. Geschieht dies nicht, verfällt es.
Auch nach Ablauf der Ausschlussfrist ist allerdings eine gewöhnliche ordentliche Kündigung mit der Frist des § 573c Abs.1 BGB möglich, wenn es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis ohne wirksamen Kündigungsverzicht handelt.
8. Wie können Erben ihre Mieterstellung verhindern bzw. beenden?
Erben werden mietrechtlich insoweit den Mitmietern gleichgestellt, als sie ebenfalls nicht- wie Familien und Haushaltsangehörige –das Recht haben, durch eine Erklärung gegenüber dem Vermieter ihre Mieterstellung rückwirkend zu beseitigen. Wie den Mitmietern steht aber auch den Erben ein Sonderkündigungsrecht zu. Gem. § 564 S.2 BGB können Erben das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen innerhalb einer Ausschlussfrist von einem Monat außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis durch Angehörige oder dessen Fortsetzung mit Mitmietern nicht erfolgt sind. Auch bei diesem Kündigungsrecht sind die einmonatige Ausschlussfrist des § 564 S.2 BGB und die dreimonatige Kündigungsfrist des § 573d Abs.2 BGB zu beachten. Eine ordentliche Kündigung ist bei einem unbefristeten Mietverhältnis ohne Kündigungsverzicht auch nach Verstreichen der Ausschlussfrist möglich.
Eine andere Möglichkeit, die Fortsetzung des Mietverhältnisses rückwirkend zu verhindern, besteht für (vorläufige) Erben darin, die Erbschaft auszuschlagen. Geschieht dies, wird die Erbenstellung gem. § 1953 Abs.1 BGB rückwirkend beseitigt mit der Folge, dass auch die Fortsetzung des Mietverhältnisses als nicht erfolgt anzusehen ist.
9. Kann einer von mehreren eingetretenen Mitmietern oder Erben das Mietverhältnis alleine kündigen?
Nein! Wie immer im Falle einer Mietermehrheit gilt auch hier, dass das Mietverhältnis nur gemeinsam von allen Mitmietern gekündigt werden kann. Anders als die Familien- und Haushaltsangehörigen, die ihre Erklärung, nicht in das Mietverhältnis eintreten zu wollen, unabhängig von anderen ebenfalls eingetretenen abgeben können, sind Mitmieter und Erben auf die Mitwirkung aller übrigen Mitmieter angewiesen. Grds. besteht allerdings ein Anspruch gegen die Mitmieter auf Mitwirkung an der Kündigung.
10. Welche Rechte stehen dem Vermieter zu, wenn Familien- oder Haushaltsangehörige in den Mietvertrag eintreten?
Dem Vermieter steht im Falle des Eintritts von Familien- und Haushaltsangehörigen neben dem an ein berechtigtes Interesse gebundenen Recht zur ordentlichen Kündigung ein Sonderkündigungsrecht zu. Gem. § 563 Abs.4 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, und zwar innerhalb einer Ausschlussfrist von einem Monat, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat. Dieses Sonderkündigungsrecht ist allerdings – anders als dasjenige von Mitmietern und Erben- an die Voraussetzung gebunden, dass in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt, der das Bedürfnis des Vermieters, die Fortsetzung des Vertrages zu beenden, berechtigt erscheinen lässt. Wichtige Gründe können z.B. die Zahlungsunfähigkeit des Eingetretenen oder auch eine persönliche Feindschaft mit dem Vermieter oder anderen Mietern sein. Im Falle einer Mietermehrheit ist es ausreichend, wenn der wichtige Grund in der Person nur eines Mieters vorliegt. Erklärt werden muss die Kündigung allerdings allen Mietern gegenüber.
Für das Sonderkündigungsrecht des Vermieters gilt gem. § 573d Abs.2 BGB eine dreimonatige Kündigungsfrist, die sich allerdings- anders als es im Falle einer ordentlichen Kündigung gem. § 573c Abs.1 S.2 BGB der Fall ist- nicht mit zunehmender Dauer des Mietverhältnisses verlängert.
11. Steht dem Vermieter auch im Falle der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit Mitmietern ein Sonderkündigungsrecht zu?
Nein! In diesem Fall stehen dem Vermieter keine zusätzlichen Rechte zu. Er kann das Mietverhältnis nur unter den allgemeinen Voraussetzungen ordentlich gem. § 573 BGB mit der Frist des § 573c BGB oder außerordentlich gem. §§ 543, 569 BGB kündigen.
12. Was kann der Vermieter tun, wenn er das Mietverhältnis nicht mit den Erben fortsetzen möchte?
Wird das Mietverhältnis mit Erben fortgesetzt, steht dem Vermieter das gleiche Sonderkündigungsrecht zu wie auch den Erben selbst. Die Kündigung ist gem. § 564 S.2 BGB ohne Angabe von Gründen möglich, wenn sie den Erben innerhalb einer Ausschlussfrist von einem Monat, nachdem der Vermieter vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt hat, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis durch Angehörige oder dessen Fortsetzung mit Mitmietern nicht erfolgt sind, zugeht. Die Kündigung ist, sofern sie den Erben innerhalb der Ausschlussfrist und spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugeht, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Sind mehrere Erben vorhanden, muss die Kündigung allen Erben gegenüber ausgesprochen werden.
13. Was geschieht, wenn der Vermieter die Kündigung gegenüber einem Erben ausgesprochen hat, der die Erbschaft später ausgeschlagen hat?
Die Ausschlagung bewirkt zwar, dass der Erbe sowohl seine Erben- als auch seine Mieterstellung rückwirkend verliert. Gem. § 1959 Abs.3 BGB bleibt die Kündigung jedoch dem endgültigen Erben, der an die Stelle des Ausschlagenden tritt, gegenüber wirksam. Die Kündigung muss nicht erneut erklärt werden.
14. Kann der Vermieter die leere Wohnung des verstorbenen Mieters betreten und ggf. weitervermieten, wenn er die Erben nicht ausfindig machen kann?
Nein! Dies darf auf keinen Fall geschehen. Auch wenn die Wohnung nach dem Tod des Mieters unbewohnt ist, haben die Erben gem. § 857 BGB Besitz an der Wohnung. Der Vermieter begeht verbotene Eigenmacht gem. § 858 BGB, wenn er die Wohnung betritt und weitervermietet. Außerdem kann er sich wegen Hausfriedensbruchs gem. § 123 StGB strafbar machen.
15. Wie kann der Vermieter herausfinden, mit wem das Mietverhältnis fortgesetzt worden ist?
War der verstorbene Mieter einer von mehreren Mietern und wird das Mietverhältnis mit den übrigen Mitmietern fortgesetzt, sind diese dem Vermieter bekannt, da er mit ihnen den Mietvertrag abgeschlossen hat.
Lebten im Haushalt des Verstorbenen Mieters Familien- oder Haushaltsangehörige dauerhaft mit diesem zusammen, hat der Vermieter in der Regel auch Kenntnis von der Existenz und Identität dieser Personen. Ein Mieter ist nämlich verpflichtet, seinem Vermieter anzuzeigen, dass er diese Personen in seinen Haushalt aufgenommen hat. Sind Familien- oder Haushaltsangehörige bereits bei Beginn des Mietverhältnisses mit eingezogen, wird eine entsprechende Mitteilung in der Regel auch in der Mieterselbstauskunft gemacht.
Schwieriger wird es, wenn weder Mitmieter noch Familien- oder Haushaltsangehörige in den Vertrag eintreten, sondern das Mietverhältnis mit Erben fortgesetzt wird. Diese zu ermitteln, ist nicht immer leicht. Dem Vermieter stehen folgende Möglichkeiten zur Verfügung:
Zunächst bietet es sich an, bei Nachbarn oder –falls bekannt- Freunden des Mieters nachzufragen, ob diese Informationen darüber haben, wer als Erbe in Betracht kommt.
Führt die Nachfrage bei Nachbarn oder Freunden zu keinem Ergebnis, kann der Vermieter beim zuständigen Nachlassgericht Akteneinsicht beantragen. Diese wird allerdings nur dann zum Erfolg führen, wenn der verstorbene Mieter ein Testament gemacht und in amtliche Verwahrung gegeben hat oder das nicht in Verwahrung gegebene Testament pflichtgemäß nach § 2259 BGB nach dem Tod des Mieters beim Nachlassgericht abgeliefert und zu den Akten genommen worden ist. Um die Auskunft vom Nachlassgericht zu erhalten, muss der Vermieter gem. § 13 Abs.2 FamFG ein berechtigtes Interesse glaubhaft machen. Hierfür genügt in der Regel der Mietvertrag. Zuständiges Nachlassgericht ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk der Mieter im Zeitpunkt seines Todes seinen Wohnsitz hatte (343 Abs.1 FamFG).
Kann der Erbe auch durch eine Anfrage beim Nachlassgericht nicht ermittelt werden, kann der Vermieter beim zuständigen Standesamt die Einsicht in die Sterbeurkunde erbeten. Das gem. § 62 Abs.1 PStG erforderliche rechtliche Interesse kann der Vermieter durch Vorlage des Mietvertrages glaubhaft machen. Die Einsicht in die Sterbeurkunde ermöglicht es Vermietern jedoch häufig nicht, die Erben zu ermitteln, da deren Inhalt (vgl. § 60 PStG) nicht zwingend auf die Erben schließen lässt.
16. Was kann ein Vermieter tun, wenn er die Erben nicht ermitteln kann, das Mietverhältnis aber kündigen oder seine Miete einfordern möchte?
Eine öffentliche Zustellung der Kündigungserklärung gegenüber dem unbekannten Erben gem. § 132 Abs.2 BGB i.V.m. §185 ZPO wird überwiegend für unzulässig gehalten. Sicherer ist es daher, gem. § 1961 BGB i.V.m. § 1960 Abs.1 S.2 BGB eine sog. Nachlasspflegschaft zu beantragen. Bestellt das zuständige Nachlassgericht einen Nachlasspfleger, können die Kündigung diesem gegenüber erklärt und andere Forderungen diesem gegenüber geltend gemacht werden. Die Voraussetzungen für die Bestellung eines Nachlasspflegers gem. § 1961 BGB sind regelmäßig gegeben, wenn der Erbe unbekannt ist und der Vermieter des Verstorbenen einen Ansprechpartner benötigt, um die Kündigung des Mietvertrags auszusprechen und die Räumung der Mietwohnung erreichen zu können (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 10. 12. 2010 – 2 Wx 198/10). Aber auch wenn der Vermieter nur die Miete einfordern oder sonstige Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machen möchte, kann eine Nachlasspflegschaft beantragt werden.
Den Antrag hat der Vermieter bei dem Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen zu stellen. Aus Kostengründen empfiehlt es sich außerdem, in dem Antrag den gewünschten Aufgabenkreis des Nachlasspflegers auf die Entgegennahme oder Vornahme derjenigen Erklärung oder Handlung zu beschränken, die erforderlich ist, um die Kündigung aussprechen oder die offenen Forderungen geltend machen zu können.
17. Wer haftet für Forderungen des Vermieters, die bereits zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters entstanden sind?
Der bzw. die Erben haften unabhängig davon, wer in das Mietverhältnis eintritt oder mit wem es fortgesetzt wird, stets nach den erbrechtlichen Vorschriften gem. §§ 1922,1967 BGB für die Verbindlichkeiten des Erblassers, die bereits zu dessen Lebzeiten bestanden, wie z.B. rückständige Mietzinsforderungen. Wenn das Mietverhältnis nicht mit den Erben, sondern mit Mitmietern fortgesetzt wird oder Familien- oder Haushaltsangehörige in das Mietverhältnis eintreten, haften die Erben zwar ebenfalls für die bis zum Tod des verstorbenen Mieters entstandenen Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis. In diesem Fall erhält der Vermieter jedoch zusätzliche Schuldner. Gem.§ 563b Abs.1 S.1 BGB haften nämlich in das Mietverhältnis eingetretene Familien- oder Haushaltsangehörige oder Mitmieter, mit denen das Mietverhältnis fortgesetzt wird, neben dem Erben für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner. Gesamtschuldnerische Haftung bedeutet, dass der Gläubiger- also der Vermieter- von jedem seiner Schuldner die gesamte Leistung verlangen kann, diese aber nur einmal bewirkt werden muss (§ 421 BGB).
18. Kann ein vom Vermieter in Anspruch genommener Familien- oder Haushaltsangehöriger oder ein Mitmieter den gezahlten Betrag von den Erben ersetzt verlangen?
Ja! Zumindest teilweise.
Der Umfang des Erstattungsanspruchs hängt allerdings davon ab, ob Familien- oder Haushaltsangehörige in das Mietverhältnis eingetreten sind, oder ob es mit Mitmietern fortgesetzt wird.
Familien- oder Haushaltsangehörige, die in das Mietverhältnis eingetreten sind, haben gegen den Erben einen Erstattungsanspruch in voller Höhe, wenn und soweit sie vom Vermieter für Altverbindlichkeiten des verstorbenen Mieters in Anspruch genommen worden sind. § 563b Ab.1 S.2 BGB bestimmt nämlich, dass der Erbe im Innenverhältnis allein haftet, soweit nichts anderes bestimmt ist.
Für Mitmieter besteht der Erstattungsanspruch jedoch nur eingeschränkt. Der Grund hierfür liegt darin, dass mehrere Mieter stets gesamtschuldnerisch für Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis haften. Bereits zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters wären die Mitmieter im Außenverhältnis zum Vermieter verpflichtet gewesen, die gesamte Forderung zu begleichen. Da mehrere Mieter als Gesamtschuldner im Verhältnis zueinander in der Regel zu gleichen Anteilen verpflichtet sind, hätten die Mitmieter, auch wenn der verstorbene Mieter noch leben würde, von diesem nur die Erstattung des auf diesen entfallenen Anteils verlangen können. Nichts anderes kann gelten, wenn nur noch Erben vorhanden sind. Waren ursprünglich beispielsweise drei Mitmieter am Mietverhältnis beteiligt, und verstirbt einer von ihnen, kann ein in vollem Umfang für Altverbindlichkeiten in Anspruch genommener Mitmieter von dem Erben nur 1/3 des gezahlten Betrages erstattet verlangen.
19. Wer haftet für Verbindlichkeiten, die nach dem Tod des Mieters entstanden sind, insbesondere für Betriebskostennachzahlungen für die zum Zeitpunkt des Todes laufende Abrechnungsperiode?
Die in Frage 17 beschriebene gesamtschuldnerische Haftung im Außenverhältnis zum Vermieter und die alleinige Haftung der Erben im Innenverhältnis gegenüber Mitmietern und Familien- bzw. Haushaltsangehörigen gilt nur für Altverbindlichkeiten, die bereits zu Lebzeiten des Verstorbenen bestanden. Für nach seinem Tod entstandene bzw. fällig werdende Verbindlichkeiten gilt grundsätzlich, dass sowohl im Außenverhältnis als auch im Innenverhältnis allein derjenige haftet, der in das Mietverhältnis eingetreten bzw. mit dem es fortgesetzt worden ist. Erben haften daher für nach dem Tod entstandene Verbindlichkeiten nur, wenn das Mietverhältnis mit ihnen fortgesetzt wird. Ist dies nicht der Fall, haften die eingetretenen Familien- und Haushaltsangehörigen bzw. die Mitmieter, mit denen das Mietverhältnis fortgesetzt worden ist, allein, mehrere jedoch als Gesamtschuldner. Ein Ausgleich zwischen Erben auf der einen und Familien- und Haushaltsangehörigen auf der anderen Seite findet grds. nicht statt.
Auch für Ansprüche des Vermieters auf Betriebskostennachzahlungen für die zum Zeitpunkt des Todes des verstorbenen Mieters laufende Abrechnungsperiode, die erst nach dessen Tod fällig werden, gilt, dass die Erben für diese sowohl im Außen- als auch im Innenverhältnis alleine haften, wenn das Mietverhältnis mit ihnen fortgesetzt worden ist. Treten jedoch Familien- oder Haushaltsangehörige in das Mietverhältnis ein, oder wird es mit Mitmietern fortgesetzt, gelten allerdings folgende Besonderheiten:
Der Grundsatz der alleinigen Haftung der eingetretenen Familien- und Haushaltsangehörigen bzw. der Mitmieter im Außenverhältnis zum Vermieter gilt auch für dessen Ansprüche auf Betriebskostennachzahlungen aus dem Abrechnungszeitraum, in den der Tod des Mieters fällt. Da die Abrechnung jedoch einen Zeitraum von zwölf Monaten umfasst, und daher sowohl den Zeitraum vor dem Tod als auch denjenigen nach dem Tod des Mieters betrifft, muss im Innenverhältnis zwischen den Erben auf der einen Seite und den Mitmietern bzw. Familien- und Haushaltsangehörigen auf der andern Seite eine andere Verteilung vorgenommen werden, so dass Erstattungsansprüche gegen die Erben entstehen können. Soweit sich die Nachzahlungsansprüche des Vermieters auf die Zeit vor dem Tod des Mieters beziehen, haben im Innenverhältnis die Erben hierfür einzustehen. Umgekehrt müssen die Mitmieter bzw. Familien- und Haushaltsangehörigen auch im Innenverhältnis für diejenigen Nachzahlungen aufkommen, die auf die Zeit nach dem Tod des Mieters entfallen. Zum umkehrten Fall, in dem sich aus der Abrechnung über die Nebenkosten keine Nachforderung, sondern ein auszuzahlendes Guthaben ergibt, vgl. Frage 20.
20. Wem steht eine Rückzahlung aus der Betriebskostenabrechnung zu?
Über die Betriebskosten ist gem. § 556 Abs.3 BGB jährlich abzurechnen. Dies gilt auch dann, wenn ein Mieter während der laufenden Abrechnungsperiode stirbt und das Mietverhältnis mit Mitmietern, Familien- und Haushaltsangehörigen oder Erben fortgesetzt wird. Hat der verstorbene Mieter Betriebskostenvorauszahlungen geleistet, kann es sein, dass sich bei der Abrechnung ein positiver Saldo ergibt und der Vermieter ein Guthaben auszuzahlen hat. Wird das Mietverhältnis mit Erben fortgesetzt, ergeben sich keine Probleme. In diesem Fall steht ihnen der Rückzahlungsanspruch gegenüber dem Vermieter zu. Ein etwaiges Guthaben muss der Vermieter diesen auszahlen. Wird das Mietverhältnis allerdings mit Mitmietern fortgesetzt oder treten Familien- und Haushaltsangehörige in das Mietverhältnis ein, wird über die Nebenkosten mit diesen abgerechnet. Im Verhältnis zum Vermieter steht auch ihnen der Anspruch auf eine Rückzahlung zu. Zahlt der Vermieter nun an Mitmieter, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige ein Guthaben aus, haben die Erben jedoch gegen diese im Innenverhältnis unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erstattung dieses erlangten Vorteils. § 563b Abs.2 BGB bestimmt nämlich, dass für den Fall, dass der Mieter die Miete für einen nach seinem Tod liegenden Zeitraum im Voraus entrichtet hat, Familien- und Haushaltsangehörige, die in das Mietverhältnis eingetreten sind, und Mitmieter, mit denen es nach §563a BGB fortgesetzt wird, verpflichtet sind, dem Erben dasjenige herauszugeben, was sie infolge der Vorausentrichtung der Miete ersparen oder erlangen. Dies bedeutet für die Abrechnungsperiode, in die der Tod des Mieters fällt, dass den Erben diejenigen Vorauszahlungen zustehen, die der verstorbene Mieter für die Zeit nach seinem Tod geleistet hat. Im Innenverhältnis zwischen Erben auf der eine Seite und den Mitmietern bzw. Familien- und Haushaltsangehörigen auf der anderen Seite muss daher die Abrechnungsperiode in eine Zeit vor dem Tod und eine nach dem Tod aufgeteilt werden. Zahlungen des Verstorbenen, die dieser für die Zeit nach seinem Tod geleistet hat, sind den Erben gutzuschreiben bzw. als Negativposten bei den Mitmietern bzw. Familien- und Haushaltsangehörigen zu verbuchen. Andersherum verhält es sich mit den Zahlungen für die Zeit vor dem Tod des Mieters.
Wird den Mitmietern bzw. Familien- und Haushaltsangehörigen nun vom Vermieter mehr ausgezahlt, als ihnen im Innenverhältnis zu den Erben zusteht, muss dieses „Erlangte“ an die Erben herausgegeben werden.
21. Kann der Vermieter von Familien- und Hauhaltsangehörigen, Mitmietern oder Erben die Zahlung einer Kaution verlangen, obwohl der verstorbene Mieter nicht verpflichtet war, eine Kaution zu leisten?
Ob dieser Anspruch besteht oder nicht, hängt davon ab, wer in das Mietverhältnis eingetreten bzw. mit wem es fortgesetzt worden ist. § 563b Abs.3 BGB bestimmt, dass der Vermieter für den Fall, dass der verstorbene Mieter keine Sicherheit geleistet hat, von den in das Mietverhältnis eingetreten Familien- und Haushaltsangehörigen und von Mitmietern, mit denen das Mietverhältnis fortgesetzt wird, eine Sicherheitsleistung verlangen kann. Hieraus ergibt sich im Umkehrschluss, dass Erben nicht verpflichtet sind, eine Kaution zu zahlen. Diese sind nur dann verpflichtet, wenn der verstorbene Mieter ebenfalls verpflichtet war, dieser Verpflichtung aber bisher nicht nachgekommen war.
22. Wem steht der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nach der Beendigung des Mietverhältnisses zu?
Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses und dem Ablauf einer dem Vermieter zustehenden angemessenen Prüf- und Überlegungsfrist fällig. Die ist entscheidend für die Beantwortung der Frage, wem der Rückzahlungsanspruch zusteht.
Wurde das Mietverhältnis zunächst mit den Erben fortgesetzt und anschließend beendet, steht diesen auch der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zu.
Sind hingegen Mitmieter vorhanden, mit denen das Mietverhältnis fortgesetzt worden ist, oder sind Familien- oder Haushaltsangehörige in das Mietverhältnis eingetreten, richtet sich die Frage, wem die Forderungen aus dem Mietverhältnis und damit auch Kautionsrückzahlungsansprüche zustehen, nach dem sog. Fälligkeitsprinzip. Dieses besagt, dass Ansprüche, die bereits zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters fällig waren, in den Nachlass fallen und den Erben zustehen und dass Ansprüche, die erst nach dem Tod des Mieters fällig werden, den eingetretenen Familien- und Haushaltsangehörigen bzw. den Mitmietern zustehen. Da der Eintritt bzw. die Fortsetzung nur im Falle eines bestehenden Mietverhältnisses möglich ist, wird die mit der Beendigung des Mietverhältnisses fällig werdende Kaution stets nach dem Tod des Verstorbenen fällig. Dies hat zur Folge, dass im Falle eines Eintritts durch Familien- und Haushaltsangehörige und auch im Falle einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit Mitmietern nur diesen der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zusteht. Sind mehrere Mieter vorhanden, steht der Anspruch ihnen gemeinschaftlich zu (vgl. § 432 BGB). Erben bleiben außen vor (vgl. AG Düsseldorf, Urteil vom 18.8. 2011 Az. 50 C 3305/11).
44 Antworten auf "Mietvertrag nach Todesfall – Die 22 häufigsten Fragen zum Mietverhältnis"
15.09.2016 - 11:41 Antworten
Ich habe mal eine Frage, mein Mann ist letztes Jahr am 19.5. verstorben. Wir haben zusammen mit unseren Kind hier gewohnt. Nun wohnen wir ohne ihn weiter hier.
Bekam heute die Betriebskostenabrechnung ,muss 500€ nachzahlen. Erbe wurde von allen ausgeschlagen.
Muss ich wirklich jetzt alles alleine zahlen?
15.09.2016 - 16:52 Antworten
in einem gesamteinsamen Mietvertrag haften alle Mieter gesamtschuldnerisch.
20.09.2016 - 00:11 Antworten
Mein Vater, als letzter Mieter/Bewohner unserer ehemaligen Familienwohnung, ist vor ca. 2 Wochen verstorben.
Im Mietvertrag von ca. 1965 sind mein Vater und zusätzlich meine Mutter (seine seit ca.1993 geschiedene Frau, die einen anderern Wohnsitz hat) noch als Mieter eingetragen.
Meine Mutter /geschiedene Frau meines Vaters hat ihn zuletzt trotzdem versorgt und möchte die Wohnung auch wegen der besseren barrierefreien Ausstattung „übernehmen“.
Kann das von Vermieterseite verhindert werden, wenn sie explizit im Mietvertrag von damals als Mieterin mit unterzeichnet hat.?
20.09.2016 - 13:07 Antworten
Ihr Mutter ist ganz offensichtlich Mieterin der Wohnung. Ihr Vater scheidet aus dem Vertag aus – der Vertrag an sich bleibt m.E unberührt. Bitte lassen Sie Ihren individuellen Fall ggf. von einen Anwalt überprüfen.
06.10.2016 - 17:20 Antworten
mein Vater ist gestorben, im August. Wir, die Erben, haben die Whg. fristgerecht gekündigt zu Ende November.
Ende September haben wir die Whg ordentlich dem Vermieter übergeben. Er hatte nichts zu beanstanden. Das haben wir auch schriftlich.
Für September wurde die Miete noch gezahlt.
Müssen wir noch Miete zahlen für Oktober und November?
Oder können wir den Vermieter bitten, es mit der Mietkaution zu verrechnen?
07.10.2016 - 15:19 Antworten
26.10.2016 - 20:32 Antworten
meine Mutter ist im Juli 2015 verstorben. Sie hat mit ihrem Partner (nicht verheiratet!) in einer Wohnung gelebt, beide stehen im Mietvertrag. Kurz um, Partner alkoholsüchtig etc, will immernoch überall Geld rausholen. Kaution ist nachweislich allein durch meine Mutter gezahlt, Kautionssparbuch auf ihren Namen und ich habe Vollmacht, der Partner nicht.
Nun wurde die Kaution ausgezahlt, an mich als Erbin und Bevollmächtigte, Partner der Mutter kommt nun mit Anwalt und will die halbe Kaution. Wer bekommt recht? Steht Mietrecht über Erbrecht? Laut Mietrecht hätte er Anspruch auf Auszahlung, kommt aber zu recht gar nicht an das alleinige Konto meiner Mutter ran. Muss ich ihn auszahlen?
Ich bin sehr ratlos, er lässt uns einfach nicht in Ruhe :-(
27.10.2016 - 14:56 Antworten
ich kann Ihnen leider nur raten, dass Sie sich rechtlich beraten lassen und alle Gegebenheiten Ihres Einzelfalls zu beachten.
arnold wörner
28.10.2016 - 09:40 Antworten
ein Mieter ist verstorben. Das erwachsene Kind hat als Erbe den Mietvertrag aufgrund des Todes gekündigt und die Wohnung innerhalb des gesetzlichen Kündigungszeitraumes übergeben. Die Miete und Nebenkosten wurden in dem Zeitraum ordentlich bezahlt. Es steht noch die Nebenkostenabrechnung aus daher wurde die Mietkaution zunächst einbehalten. Das Kind hat in der Zwischenzeit die Erbschaft ausgeschlagen, da die Todesfallkosten die finanziellen Möglichkeiten überstiegen. Wem steht nach der Endabrechnung die Mietkaution zu? Dem Kind oder dem Nachlassgericht?
31.10.2016 - 22:13 Antworten
mein Lebensgefährte ist im April d. J. verstorben. Seit dem Folgemonat bekam ich Unterstützung vom Amt, da ich die Miete nicht alleine aufbringen konnte und vom Amt aufgefordert wurde mir innerhalb eines halben Jahres eine angemessene Wohnung zu suchen. Gesagt – getan.
Nun ziehe ich zum 30.11. aus. Die mir bekannten möglichen Erben meines Lebensgefährten haben alle das Erbe ausgeschlagen und bei einigen Verwandten laufen die Ermittlungen/Nachforschungen scheinbar immer noch.
Lt. Auskunft der Mitarbeiterin des örtlichen Gerichtes soll ich die Sachen meines Verstorbenen Lebensgefährten einfach in der Wohnung belassen. Der Vermieter muss zum Gericht gehen und die weiteren Schritte dann veranlassen.
Schritlich wollte man mir diese Handhabung nicht bestätigen. Ich wäre ja nirgendwo notiert und bewahre die Sachen nur für die Erben auf.
Bekomme ich nicht Ärger und Forderungen von meinen jetzigen Vermietern, wenn ich die Wohnung nicht leer übergebe? Muss ich mit Mietnachforderungen rechnen?
Was, wenn ich so handele, passiert mit eventueller weitere Miete? Kann ich das einfach so machen?
01.11.2016 - 08:53 Antworten
wurde der Vertrag denn überhaupt gekündigt? Ich würde mich an Ihrer Stelle bei Bedarf rechtlich beraten lassen.
06.12.2016 - 15:19 Antworten
ich habe mich nach dem Tod meiner Mutter unter Anderem auf Ihrer Seite etwas informiert und vermutlich habe ich es falsch interpretiert. Meine Mutter war alleine lebend und ich möchte die Wohnung so übernehmen. Ich ging davon aus, dass ich gegenüber dem Vermieter keine Anzeigepflicht habe. Er hat es dann über einen dummen Zufall herausgefunden, woraus sich natürlich jetzt auch die Kündigung ergibt. Kann ich irgendwas gegen die Kündigung machen? Zum einen ist die Miete natürlich für hiesige Verhältnisse sehr günstig. Ich habe bis dato bei einer Freundin gewohnt, da man in München nur schwer eine bezahlbare Wohnung findet. Außerdem hat meine Mutter erst eine neue Küche einbauen lassen und die Böden renoviert. Es besteht als nicht nur ein emotionales, sondern auch ein wirtschaftliches Interesse dahinter. Ich habe derzeit auch keine andere Möglichkeit, an Wohnraum zu kommen.
06.12.2016 - 16:14 Antworten
Wenn der Vermieter gekündigt hat, könnten Sie die Kündigung hier prüfen lassen. Ich kann Sie hier leider nicht zu Ihrem Einzelfall beraten. Sie können aber sicher sehr viele Informationen aus dem Artikel oben gewinnen.
24.12.2016 - 19:27 Antworten
Der Vater meines Partners ist im März diesen Jahres gestorben. Er lebte allein in einer vom Amt finanzierten Wohnung. Wir haben uns um die schnelle Abwicklung der Kündigung und neuvermietung mit den Vermietern/der Gemeinde gekündigt. Das Kautionskonto haben wir für eventuelle Nebenkostenabrechnungen dem Vermieter überlassen. Nun haben wir die Betriebskostenabrechnung mit einer Nachzahlung bekommen. Das Erbe wurde von allen ausgeschlagen. Da die Kaution überlassen wurde und niemand das Erbe angetreten hat,ist hier überhaupt jemand verpflichtet die Nebenkosten Abrechnung zu begleichen?
06.01.2017 - 08:49 Antworten
mein Bruder ist am 31.12.2016 verstorben. Er hatte 2 Kinder, die aber wohl das Erbe ausschlagen werden.
Da diese Prozedur aber ja noch dauert ist meine Frage, frage ich jetzt, was mit seiner Wohnung geschieht.
Er war alleiniger Mieter und jetzt muss doch irgendwie die Wohnung gekündigt werden, ansonsten laufen ja die Kosten weiter. Ich als ältester Bruder habe mich des „Papierkrieges“ angenommen, habe aber ja eigentlich keine rechtliche Erlaubnis zur Kündigung der Wohnung.
Was kann ich oder meine Familie unternehmen um die Wohnung zu kündigen, wie schon geschrieben, zu den kindern hatte mein Bruder selbst so gut wie keinen Kontakt, auch wir nicht.
06.01.2017 - 15:13 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Lesen Sie sich am besten nochmals in den Artikel oben ein. Ansonsten würde ich die rechtlichen Beratung durch einen Anwalt nahelegen.
01.03.2017 - 13:21 Antworten
Unser Bruder ist verstorben und war alleiniger Mieter einer Wohnung. Meine Geschwister und ich sind die Erben. Nun verweigert der Vermieter uns den Zutritt zu der Wohnung (wir haben keinen Schlüssel).
Da wir keine Unterlagen wie auch den Mietvertrag einsehen können, besteht für uns keine Möglichkeit, irgendetwas zu kündigen.
Hat der Vermieter das Recht, uns den Zutritt zu verweigern?
20.09.2017 - 23:05 Antworten
unsere Mutter starb am 31.03. und unser Vater am 14.05. dieses Jahres.
Sie mieteten gemeinsam 1972 Ihre Wohnung (heute Genossenschaftswohnung) an und bewohnten diese bis zu ihrem Tode. Der Mietvertrag von 1972 sieht eine Kündigungsfrist von vier Wochen jeweils zum 15ten oder zum Ende eines Monats vor.
Einer meiner Brüder würde die Wohnung gern weitermieten.
Leider versäumten wir dem Vermieter den Tod unserer Eltern mitzuteilen, dies geschah erst am 20.09. Daraufhin wurde uns mitgeteilt, dass das Mietverhältnis nicht auf die Erben überginge. Darüber und über die Kündigungsfristen seitens des Vermieters habe ich mich bereits auf Ihrer Seite einlesen können.
Nun meine Frage. In wieweit kann uns der Vermieter dieses Mitteilungsversäumnis zu Lasten legen? Und an welchen Kündigungszeitrahmen ist er (Vermieter) gebunden, gilt hier der 14.05. oder der 20.09.?
Mit herzlichem Dank für das von Ihnen bereitgestellte Wissen verbleibe ich mit den besten Grüßen
21.09.2017 - 07:00 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Ich kann hier Direkt auf das BGB verweisen, lesen Sie am besten hier nach: „§ 564 Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung“.
22.09.2017 - 08:21 Antworten
ich habe eine Frage mein Mann ist durch Krankheit nicht in der Lage in 4 ten Stock zu gehen deshalb habe ich eine Parterre Wohnung angemietet. Mein Mann soll nun in ein Pflegeheim, kann ich den Mietvertrag (14.9.2017)widerrufen , aber es stand im ersten Jahr kann man nicht kündigen .Ich würde gerne in der Wohnung bleiben .
Mit frl Grüßen
22.09.2017 - 11:41 Antworten
hier eine Hilfe für Sie: Pflegefall: Kündigungsfrist eines Mietvertrages bei Umzug ins Pflegeheim
03.12.2017 - 16:26 Antworten
Ich habe eine Wohnung einem Pärchen vermietet. Die Frau ist verstorben. Der Partner blieb vorerst in der Wohnung. Anfang Oktober habe ich von den Erben der Frau die Kündigung erhalten. Ende Oktober hat der Partner die Wohnung auch gekündigt, weil er sie sich nicht mehr leisten kann. Die Erben verlangen jetzt die hälftige Rückzahlung der Kaution.
Bin ich dazu verpflichtet die Abrechnung auch an die Erben zu schicken und eine hälftige Auszahlung vorzunehmen? Oder reicht es wenn ich eine Abrechnung und Auszahlung an den verbleibenden Mieter vornehme. Können die Erben am Ende mich in Anspruch nehmen?
Waas, Eva
07.12.2017 - 01:23 Antworten
Meine Frage: Es geht um die Kaution meines verstorbenen Onkels, der mich im Mietvertrag nach seinem Tode als begünstigter der Kaution eingetragen hat. Ist dies Rechtens, also steht mir die Kaution zu, oder ist die Kaution Teil des Gesamterbes.
07.12.2017 - 07:56 Antworten
wenden Sie sich am besten an einen Anwalt (Erbrecht). Grundsätzlich wäre für mich eine Sonderrolle einer Mietkaution nicht nachvollziehbar.
07.12.2017 - 20:39 Antworten
ritajackisch
31.01.2018 - 17:57 Antworten
Sollte mein Ehemann versterben ,kann der Vermieter verlangen einen neuen Mietvetrag mit einer Mieterhöhung zu machen?
12.02.2018 - 22:34 Antworten
Guten Abend, wäre super wenn Sie mir im folgenden Sachverhalt helfen können.
Mein Vater ist kürzlich verstorben. Er wohnte in einer Wohnung, die er nach dem Tod seiner Mutter vor fast 20 Jahren bezog. Ein neuer Mietvertrag wurde nicht abgeschlossen. Im Vertrag meiner Oma ist belegt, dass sie eine Mietkaution in bar entrichtete. Diese wurde nicht an die Erben ausgezahlt und Komplikationen gab es keine.
Der ehem. Verwalter, welcher das Geld entgegen nahm und allein verwaltete, behauptet heute, dass mein Vater damals Mietschulden machte, welche Stück für Stück mit der Kaution von Oma gedeckt wurden. Erst vier Jahre nach Einzug wurde mit meinem Vater ein neuer Vertrag geschlossen, in dem keine Kaution mehr erwähnt wurde. Dies ist für uns nicht nachvollziehbar, da es keine Kontoauszüge mehr aus der Zeit gibt.
Ist dies rechtens oder muss die Kaution an mich und meine Schwester ausgezahlt werden? Ansprüche seitens des Vermieters gegen Papa gibt es keine.
13.02.2018 - 08:58 Antworten
lassen Sie sich schriftlich nachweisen, wie die Kaution angeblich mit Mietschulden verrechnet worden ist. Es wird dazu ja Schriftverkehr beim Vermieter oder bei Ihnen geben.
Das Punkt, dass es einen neuen Mietvertrag gab, spielt Ihnen sicher nicht in die Karten. Da dieser aktuelle Vertag für das Mietverhältnis maßgebend ist.
22.02.2018 - 16:01 Antworten
Übernehmen die Erber die Wohnung zu gleichen Bedienungen konkret zur gleichen Miethöhe?
Oder wird Miete angepast zu Ort und Zeit ? In Moment handelt es sich um einen Mietvertrag von 1965, also sehr niedrige Miete.
22.02.2018 - 18:52 Antworten
Hallo L. Duda,
die Erben übernehmen den Mietvertrag genau so wie er ist.
24.02.2018 - 12:03 Antworten
meine Mutter ist vor 4 Wochen verstorben. Es war einer ihrer letzten Wünsche, dass mein Bruder in ihre Wohnung einzieht. Meine Mutter war alleinige Mieterin der Wohnung. Sollte die Vermieterin nicht von ihrem Sonderkündigungsrecht gebrauch machen, kann die Vermieterin nun einen neuen Mietvertrag aufsetzen mit einer höheren Miete oder bleibt der alte Mietvertrag aufgrund des Erbes bestehen?
26.02.2018 - 17:05 Antworten
dieser Artikel hier hilft Ihnen: https://www.mietrecht.org/kuendigung/kuendigung-oder-fortsetzung-eines-mietvertrages-beim-tod-des-mieters/
02.03.2018 - 13:09 Antworten
meine Mutter (alleinige Mieterin) ist kürzlich verstorben; sie wohnte schon längere Zeit in einem Seniorenheim in der Nähe und ich in ihrer Wohnung (das war dem Vermieter bekannt). Ich möchte bis auf Weiteres in der Wohnung verbleiben u. ihren Mietvertrag übernehmen (bin auch Erbin), allerdings möchte der Vermieter einen ganz neuen Mietvertrag mit mir aufsetzen, evtl. auch die Miete erhöhen, sowie einen Passus über eine längere Mietvertragsbindung hinzufügen (im ursprünglichen Mietvertrag war eine unkündbare Mindestlaufzeit von 5 Jahren festgelegt, die meine Mutter selber noch hier gewohnt hat).
Habe ich argumentativ Rechtsmittel, v.a. gegen die längere Mietdauer, in der Hand?
02.03.2018 - 16:04 Antworten
der Eintritt in den Mietvertrag wird oben in mehreren Fragen behandelt. Sie Sie am besten nochmals konkret nach. Wichtig ist, wir sprechen über den Eintritt in den bestehenden Mietvertrag, nicht über einen Neuvertrag.
28.03.2018 - 19:48 Antworten
Erstmal: Toll, das es diese Seite gibt!
Mein Problem: Meine Oma ist verstorbern (24.01.2018)
Nach Klärung der Erbschaft habe ich am 26.02.2018 schriftlich per Einschreiben mit Rückschein die Wohnung fristgemäß (3 Monate Kündigungsfrist) gekündigt. Der Vermieter schrieb mir eine SMS, dass er keine Zeit hätte das Einschreiben abzuholen. Ist das mein Problem? Seit dem erreiche ich den Vermieter auch nicht mehr. Es gibt keine zuständige Hausverwaltung. Auf meine E-Mails und Anrufe reagiert er nicht. Die Wohnung wurde heute (28.03.2018) beräumt. Wie verfahre ich jetzt weiter? Übergabe der Wohnung und Schlüssel. Zu dem kommt, das ich nicht weiß, was ich in der Wohnung noch tun muss. Es gibt Risse in den Wänden, der Teppich muss nach 18 Jahren sicher auch mal getauscht werden (ist in der Wohnung gewesen bei Einzug) und es gibt Schimmel in den Rollädenkästen. Es macht ja kein Sinn, dort zu malern, wenn die Wohnung sanierungsbedürftig ist oder?
29.03.2018 - 06:20 Antworten
zur Info für Sie dieser Artikel: https://www.mietrecht.org/kuendigung/kuendigung-eines-mietvertrag-einschreiben-normaler-brief-oder-gerichtsvollzieher/
Ich würde mich an Ihre Stelle mit dem Thema Schönheitsreparaturen befassen und den Vertrag daraufhin z.B. hier prüfen lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/schoenheitsreparaturklausel-pruefen/
10.04.2018 - 09:53 Antworten
ich hoffe Sie können mir weiterhelfen. Mein Schwiegervater ist 2016 verstorben, war verheiratet und hatte mit seiner Frau in einer Wohnung gelebt. Nun haben wir erfahren, dass mein Schwiegervater noch eine zweite Wohnung gemietet hatte und seine „Freundin“ bis vor kurzem noch darin gewohnt hat. Die Wohnung ist wohl sehr verdreckt, die Wohnungstüre muss vermutlich erneuert werden usw.; Meine Frage ist nun, wer für diese Schäden heran gezogen werden kann? Geht nach dem Tod meines Schwiegervaters der Mietvertrag automatisch auf seine „Freundin“ über? oder müssen jetzt mein Mann und seine Brüder die Wohnung herrichten?
10.04.2018 - 18:23 Antworten
war die Freundin denn als Mieterin im Vertrag vermerkt?
13.06.2018 - 11:28 Antworten
meine Mutter ist verstorben und wir hatten drei folgende Monatsmieten von ihrem Konto weiter überwiesen. Der Vermieter hat allerdings nach 1 1/2 Monaten das Zimmer neu vermietet. Jetzt wollen wir die Überzahlung zurück. Wie lange kann sich der Vermieter hierfür Zeit lassen?
13.11.2018 - 22:56 Antworten
Mutter und ihre erwachsene Tochter lebten seit über 10 Jahren zusammen in einer Wohnung. Die Mutter verstarb vor einerm Monat. Der Mietvertrag lief nur über die Mutter.
Die Tochter darf laut Gesetz die Wohnung der Mutter übernehmen und in das Mietverhältnis eintreten.
Muss Sie den Mietvertrag nun ändern z.B. durch eine Ändeurngsmittelung wo sie in den Mietvertrag aufgenommen wird oder kann sie einfach so weiter wohnen indem sie den MIetvertrag der Mutter aufbewahrt und einfach die Miete weiter bezahlt.
25.11.2018 - 13:55 Antworten
eine Frage zu Punkt 2a): Dieser Fall tritt nur ein, wenn alle Mitmieter auch Personen aus der Gruppe der schützenswerten Personen laut §563 Abs1 u. 2 sind, also wenn z.B. die beiden Eltern gemeinsam einen Mietvertrag abgeschlossen haben und ein Elternteil stirbt, dann treten die Kinder nicht in den Mietvertrag ein.
In diesem Fall ignoriert die Frage völlig die Konstellation, das ein Paar in einer Wohnung lebt, wo der Mietvertrag noch aus der früheren Ehe eines Mieters stammt und evtl. noch die geschiedene Person Mitmieter ist.
Bitte prüfen Sie hier doch bitte diesen Beitrag: In vielen Artikeln wird explizit zwischen dem Szenario „Mitmieter gemäß §563 Abs. 1 und 2“ und „Mitmieter nicht aus §563 Abs. 1 und 2“ unterschieden, das wäre hier ggf. auch angebracht.
30.01.2019 - 09:09 Antworten
der Lebensgefährte meiner Mutter ist vor einigen Monaten verstorben. Die beiden haben gemeinsam gelebt. Das wusste der Vermieter. Der Mietvertrag lief auf den Lebensgefährten. Meine Mutter hat nach seinem Tod direkt veranlasst, dass die Miete von ihrem Konto eingezogen wurde. Das hat der Vermieter auch akzeptiert. Nun möchte der Vermieter einen neuen Mietvertrag abschließen und die Miete erhöhen. Zusätzlich wollen sie von meiner Mutter, dass sie Genossenschaftsanteile erwirbt, da sie nicht Erbin ist und somit kein Anspruch auf seine Genossenschaftsanteile hat. Was muss sie bei einer Mieterhöhung beachten? Muss sie Genossenschaftsanteile erwerben, obwohl sie einen bestehenden Mietvertrag weiterführt?
19.03.2019 - 16:36 Antworten
Was kann ich als Vermieter machen, wenn der Mieter im Oktober gestorben ist, die Wohnung bis heute nicht gekündigt (März), Mietzahlungen keine mehr eingehen und keinerlei Ansprechpartner bekannt sind bzw. diese blocken. Auch beim Amtsgericht bittet man immer wieder nur um Geduld.
02.04.2019 - 19:40 Antworten
mein Vater ist im Januar 2019 verstorben. Er war aber schon seid 1.12.18 im Pflegeheim und ich habe mit einer Vorsorgevollmacht die Wohnung gekündigt. Die Miete wurde vom Konto noch bis Ende Februar 2019 bezahlt. Die Wohnungsabnahme verlief reibungslos ohne Mängel.
Bis dahin konnte ich alles ohne Probleme mit der Vollmacht erledigen, bis es zum Problem mit der Auszahlung der Kaution kam.
Da ich das Konto von meinem Vater aufgelöst habe, habe ich dem Vermieter meine Kontonummer zur Überweisung der Kaution mitgeteilt.
Nun verlangt dieser einen Erbschein von mir, da die Vollmacht angeblich nicht über den Tod hinaus gilt. Ist es nun rechtens, das ich wegen 700 Euro jetzt zum Nachlassgericht gehen muss? Was passiert, wenn ich das nicht mache? Bleibt die Kaution dann beim Vermieter?
⇐ Mietvertrag kündigen trotz Kündigungsverzicht – Ist das möglich?
Der Streitwert im Gewerbemietrecht (Gegenstandswert) ⇒