Source: https://www.ra-kotz.de/betriebskostenvorauszahlungsvereinbarung_unwirksamkeit.htm/
Timestamp: 2019-10-20 12:46:23
Document Index: 251118893

Matched Legal Cases: ['§ 4', '§ 4', '§ 812', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 18', 'BGH', 'BGH']

Betriebskostenvorauszahlungsvereinbarung – Unzulässigkeit und Umdeutung
Az: VIII ZR 132/10
Urteil vom 09.03.2011
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. März 2011 für Recht erkannt:
Die Klägerin mietete mit Vertrag vom 1. Juli 1987 ab dem 1. August 1987 von der Rechtsvorgängerin der Beklagten eine Einzimmerwohnung in Berlin. Gemäß § 4 des Vertrags beliefen sich “Miete und Nebenkosten insgesamt zur Zeit” auf 286,75 DM monatlich. Darin enthalten waren die Nettomiete in Höhe von damals 108,47 DM und “Vorschüsse” für die vom Mieter anteilig zu entrichtenden Nebenkosten, und zwar für die Heizkosten 70 DM und für die übrigen Nebenkosten insgesamt 108,29 DM. Nach § 4 Nr. 3.b des Vertrags war der Vermieter berechtigt, “die Vorschüsse auf den voraussichtlichen Jahresbedarf zu erhöhen”, und verpflichtet, “jährlich bis zum September abzurechnen”.
Bei dem Betrag von 3.960,66 €, dessen Rückzahlung die Klägerin begehrt, handelt es sich nach der rechtsfehlerfreien Sachverhaltswürdigung des Berufungsgerichts nicht um Betriebskostenvorschüsse, deren Rückzahlung die Klägerin nach Beendigung des Mietverhältnisses wegen fehlender Abrechnung der Betriebskosten seitens der Beklagten gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen könnte (dazu Senatsurteil vom 9. März 2005 – VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499), sondern um den pauschalen Betriebskostenanteil der vereinbarten Bruttokaltmiete, den die Klägerin mit rechtlichem Grund geleistet hat und deshalb nicht von den Beklagten zurückverlangen kann. Das Vorbringen der Revision rechtfertigt keine andere Beurteilung.
Die Revision wendet sich nicht dagegen, dass die in § 4 Nr. 3.b des Mietvertrags vom 1. Juli 1987 getroffene Vereinbarung über die Zahlung von Vorschüssen für die sonstigen – über die Heizkosten hinausgehenden – Betriebskosten nicht wirksam war, weil die Wohnung dem damaligen Mietpreisbindungsrecht für Altbauten in Berlin unterfiel, das eine solche Vereinbarung nicht zuließ. Sie meint aber, das Berufungsgericht hätte die unwirksame Vereinbarung über abzurechnende Betriebskostenvorschüsse nicht in eine wirksame Vereinbarung über eine Betriebskostenpauschale (Bruttokaltmiete) umdeuten dürfen, sondern dahin auslegen müssen, dass die Parteien nur vorübergehend – für die Zeit der Geltung der Mietpreisbindung – eine Pauschale hätten vereinbaren wollen, während für die Zeit danach eine jährliche Abrechnung der Betriebskosten gewollt gewesen sei. Damit dringt die Revision nicht durch.
Die vom Berufungsgericht vorgenommene Umdeutung der in § 4 Nr. 3.b getroffenen Vereinbarung ist auf der Grundlage der rechtsfehlerfreien und von der Revision auch nicht angegriffenen Tatsachenfeststellungen des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden. Für die von der Revision geforderte zeitliche Differenzierung dahingehend, dass die Parteien nur vorübergehend – für die Dauer der Mietpreisbindung – eine Betriebskostenpauschale (Bruttokaltmiete) hätten vereinbaren wollen, für die Zeit danach dagegen eine jährliche Abrechnung (auch) über die sonstigen Betriebskosten, bietet der festgestellte Sachverhalt keine Anhaltspunkte. Übergangenen Sachvortrag der Klägerin zeigt die Revision nicht auf.
Unstreitig wurde das Mietverhältnis von Beginn an bis zu seinem Ende unbeanstandet im Sinne der vom Berufungsgericht – und auch bereits vom Amtsgericht – angenommenen Vereinbarung über eine Bruttokaltmiete praktiziert. Nach den mit der Berufung nicht angegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts hat die Klägerin in der 19-jährigen Laufzeit des Mietvertrags, auch nach der zum 1. Januar 1988 erfolgten Aufhebung der Mietpreisbindung für Altbauten im damaligen Westberlin, niemals eine Abrechnung der Betriebskosten verlangt. Sie hat sich auch nicht gegen die mehrmaligen, auf § 4 Abs. 2 MHG gestützten Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten gewandt, sondern hat die geforderten Erhöhungen anstandslos beglichen. Erst lange nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Klägerin im August 2008 erstmals eine Abrechnung der Betriebskosten für die Jahre 2004 bis 2006 verlangt und daran anschließend einen Rückforderungsanspruch wegen fehlender Abrechnung geltend gemacht.
Unter diesen Umständen hat das Berufungsgericht – ebenso wie bereits das Amtsgericht – den festgestellten Sachverhalt rechtsfehlerfrei dahin gewürdigt, dass sich die Parteien von Beginn des Mietverhältnisses an und während dessen gesamter Dauer darüber einig waren, dass für die sonstigen Betriebskosten – entgegen dem Wortlaut des Vertrages – kein abzurechnender Vorschuss, sondern eine Pauschale zu zahlen war. Die somit vereinbarte Bruttokaltmiete durfte deshalb von den Beklagten nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen (§ 4 Abs. 2 MHG) wegen gestiegener Betriebskosten erhöht werden. Die Revision macht nicht geltend, dass die von den Beklagten mitgeteilten und von der Klägerin hingenommenen Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten der Höhe nach nicht berechtigt gewesen wären.
Der Klägerin steht über den vom Berufungsgericht zugesprochenen Betrag von 124,36 € hinaus kein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe weiterer 489,45 € zu. Da der geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskosten in Höhe von 3.960,66 € nicht besteht, hat das Berufungsgericht diesen Betrag bei der Berechnung des Gegenstandswerts der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, auf deren Erstattung die Klägerin Anspruch hat, mit Recht nicht berücksichtigt. Denn dem Erstattungsanspruch hinsichtlich entstandener vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten ist grundsätzlich nur der Gegenstandswert zugrunde zu legen, der der berechtigten Forderung entspricht (st. Rspr.; Senatsurteil vom 7. November 2007 – VIII ZR 341/06, NJW 2008, 1888 Rn. 13 mwN). Dagegen bringt die Revision nichts vor.
Auch der im zweiten Rechtszug geltend gemachte Anspruch auf Freistellung von weiteren vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 446,13 € wegen Einholung einer Deckungszusage der Rechtsschutzversicherung der Klägerin besteht nicht. Es kann dahingestellt bleiben, ob es sich bei der Einholung der Deckungszusage einer Rechtsschutzversicherung um eine besondere Angelegenheit im Sinne des § 18 RVG handelt. Unabhängig davon ist ein Freistellungsanspruch im vorliegenden Fall nicht gegeben.
Soweit sich die eingeholte Deckungszusage auch auf die Kostenübernahme für die gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs auf Rückzahlung von Betriebskosten bezieht und dementsprechend der Betrag von 3.960,66 € in den Gegenstandswert der Gebührenrechnung des erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten der Klägerin einbezogen worden ist, besteht ein Freistellungsanspruch hinsichtlich der darauf entfallenden Rechtsanwaltsgebühren schon deshalb nicht, weil der Klägerin ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskosten, wie ausgeführt, nicht zusteht.
Aber auch hinsichtlich der vom Amtsgericht zuerkannten Ansprüche auf Rückzahlung der Kaution und gezahlter Heizkostenvorschüsse besteht kein Anspruch der Klägerin auf Freistellung von anteiligen – aus einem Gegenstandswert von 612,70 € zu berechnenden – Rechtsanwaltskosten für die Einholung einer Deckungszusage der Rechtsschutzversicherung der Klägerin. Denn unter dem Gesichtspunkt des Verzugsschadens sind Rechtsverfolgungskosten – dazu gehören auch etwa entstehende Kosten für die Einholung einer Deckungszusage der Rechtsschutzversicherung – nur dann zu erstatten, wenn die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe zur Wahrung und Durchsetzung der Rechte unter den Umständen des Falles erforderlich und zweckmäßig ist (vgl. Senatsurteil vom 6. Oktober 2010 – VIII ZR 271/09, WuM 2010, 740 Rn. 9 zur Erstattungsfähigkeit vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten für die Abfassung eines Kündigungsschreibens; BGH, Urteil vom 10. Januar 2006 – VI ZR 43/05, NJW 2006, 1065 Rn. 6 mwN zur Ersatzfähigkeit von Rechtsverfolgungskosten, die dem Geschädigten durch die anwaltliche Geltendmachung von Ansprüchen gegen seinen eigenen Unfallversicherer entstehen).
Diese Voraussetzung ist hier nicht gegeben. Die Revision macht geltend, die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe für die Einholung einer Deckungszusage der Rechtsschutzversicherung sei erforderlich gewesen, weil die Rechtsschutzversicherung die Deckungszusage gegenüber dem erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten der Klägerin zunächst verweigert habe; daher könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Klägerin die Deckungszusage ohne Weiteres selbst hätte einholen können. Das trifft nicht zu. Die gegenüber dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin zunächst ausgesprochene Verweigerung der Deckungszusage bezog sich, wie aus dem von der Revision angeführten Schreiben der Rechtsschutzversicherung vom 8. Januar 2009 ersichtlich ist, nur auf die klageweise Geltendmachung des nicht bestehenden Anspruchs auf Rückzahlung von Betriebskosten, nicht dagegen auf die rechtlich unproblematischen Ansprüche auf Rückzahlung der Mietkaution und der Heizkostenvorschüsse; insoweit gewährte die Rechtsschutzversicherung auf die bloße Anfrage des Prozessbevollmächtigten der Klägerin hin sofort “Teilkostenschutz”. Dass die Klägerin hinsichtlich der Ansprüche auf Rückzahlung der Mietkaution und der Heizkostenvorschüsse die von der Rechtsschutzversicherung umstandslos erteilte Deckungszusage nicht selbst hätte einholen können und insoweit die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe erforderlich gewesen wäre, ist nicht dargetan.
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