Source: http://eladministrador.blogspot.com/2005/02/
Timestamp: 2019-05-23 19:09:34
Document Index: 296034997

Matched Legal Cases: ['artículo 26', 'e contrario', 'artículo 36', 'artículo 32', 'artículo 36', 'artículo 69', 'artículo 179', 'artículo 160', 'artículo 5', 'artículo 3', 'artículo 184']

EL ADMINISTRADOR: febrero 2005
En los últimos días han ocurrido en Viña del Mar dos accidentes en Edificos, el primero un joven estudiante se suicidó lanzandose desde uno de los últimos pisos de un Edificio y el segundo, a un joven trabajador que se encontraba limpiando vidrios -sin medidas de protección además-, se le cayo un madero y golpeó a una mujer provocandole un TEC. El segundo caso es más o menos fácil de analizar pués existen responsabilidades más o menos definidas, sea del edificio o de la empresa donde trabajaba el joven que hacia la limpieza. El asunto se centraria en definir si la comunidad de copropietarios tienen o no algun tipo de responsabilidad en esos hechos. En el primer caso -el suicidio- generalmente he tenido dudas si el edificio utilizado por una persona en un acto drámatico, asume o no algún tipo de responsabilidad en los hechos, pués ¿de qué manera podría haber intervenido la administración a objeto de evitar el hecho? En mi concepto, lo trata de hacer de alguna forma, restringiendo el ingreso de terceras personas, pero no puede hacer nada más, salvo que conozca de antemano la intención del suicida. En esa situación el Edificio quedaría exento de responsabilidades, pero si no tienen medidas para restringir el acceso podría en cierta medida generar un grado de duda. En el segundo caso, la implementación del Reglamento Interno e Higiene y Seguridad del Edificio si bien es cierto no impediría el hecho, al menos resguardaría la responsabilidad civil y penal de la comunidad ¿cómo? obigando a las empresas que ocupan unidades al interior a mantener su propio Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, con esa herramienta la propia empresa no podría realizar esas labores sin incurrir en una negligencia, circunstancia que la obligaria a responder por todos los gastos originados por el accidente. Vale decir, el reglamento se convierte en una eficaz herramienta de prevención. y esa es la idea de su implementación. Ahora se debe analizar si el la Administación del Edificio o Condominio tiene la fuerza legal para obligar a una empresa que ocupa una de sus unidades a implementar un Reglamento Interno de Higiene y Seguridad. En mi concepto la tiene, y ella emana del artículo 26 de la ley 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, en donde señala entre otras funciones del Administrador, la de "cuidar los bienes de dominio común..." y con ello me estoy refiriendo a la responsabilidad legal de la comunidad, y ella ciertamenete es un bien de dominio comun, intangible pero un bien, y que por cierto debe resguardarse. También la Administración y la empresa actuarón mal -en sentido totalmente contrario a lo que debiera hacerse hecho- en primer lugar se acercaron a la persona afectada y le ofrecieron la ayuda. Bien, eso es lo que se debe hacer. Desgraciadamento luego la persona afectada fue abandonada a su suerte y al decir de ella, le ofrecieron $ 30.000= los los daños ocasionados. Fea la actuación. Con toda seguridad lo único que ganaran será una demanda millonaria. Una recomendación primera y que se debe tener en cuenta siempre en caso de accidente, que la comunidad o el responsable se acerque a la familia del accidentado y brinde la ayuda necesaria. Tal vez no evite la demanda pero si puede ayudar a disminuír en muchos millones el monto de ella.
Publicadas por Santiago Escarez S. M. el lunes, febrero 28, 2005 No hay comentarios.: Vínculos a esta publicación
¿Qué es saber negociar? Uno puede pensar que es obtener los precios más bajos, o la mejor calidad, el trabajo mejor hecho aunque más caro, en fin pueden existir múltiples respuestas para la interrogante. Generalmente en las comunidades y en razón a sus dificultades de financiamiento, la idea es obtener derechamente el precio más bajo y por ello se efectúan licitaciones o se piden al menos tres propuestas o cotizaciones, y en base a ellas, adjudicar los trabajos. ¿Por que se piden al menos tres cotizaciones? 1. porque se quiere obtener el mejor precio ó 2. porque se desea demostrar transparencia en las adquisiciones. El problema radica en que ello, al parecer no es una buena negociación, pués el Condominio trata que el trabajo cueste la menor cantidad de dinero y por supuesto que el contratista que va a efectuar el trabajo, obtenga la menor utilidad posible. ¿Será ese el fin de la buena negociación?. ¿Será una buena negociación aquella que no vaya definiendo con el tiempo una relación duradera y cordial entre los proveedores y el condominio? Por supuesto que no, el condominio debe procurar mantener en el tiempo los mismos prestadores de servicios, aquellos en que encuentre confianza en los trabajos ejecutados, seriedad en el plazo de entrega y en la calidad de los materiales utilizados. Con seguridad, algun integrante del Comité de Administración o un Admimnistador, recuerda algún trabajo en que por obtener un precio más barato, se utilizaron materiales de mala calidad o defectuosos, y debió rehacerse nuevamente el trabajo, o se utilizaron materiales usados, seguramente con ese contratista se ejecutó ese trabajo y nunca más hizo otro trabajo en el condominio. Una buena practica es entonces negociar considerando el trabajo que se ejecuta en el largo plazo, mantener a proveedores de confianza. No se puede lograr que se realice un trabajo para la comunidad y el costo deba asumirlo el contratista. El debe obtener su justa utlidad. Una buena negociación debe dejar satisfecha a la comunidad de copropietarios respecto al trabajo que adquirió, y también al contratista respecto a su legitima utilidad. Ahora para el proveedor la utilidad no debe ser su único norte. El ejecutar un trabajo sin observaciones, de acuerdo a lo solicitado y en el plazo definido, tambien debe ser su finalidad, como debe serlo, mantener la fidelidad del condominio -su cliente- aún a costa de sacrificar parte de sus ingresos, otorgar una cierta garantía por sus trabajos. El proveedor debe saber adaptarse a su cliente. En la negociación interactuan dos partes y la idea es que cada una logre sus objetivos sin desmerecer los de su contraparte. Debe existir respeto entre ambos. Descartar el abuso sobre la otra. Efectuando una adecuada negociación el condominio puede obtener muchos beneficios que finalmente pueden traducirse en mejores trabajos, mejor relación con proveedores, menores precios, más confianza, mas seriedad, y finalmente también más transparencia.
Publicadas por Santiago Escarez S. M. el miércoles, febrero 23, 2005 No hay comentarios.: Vínculos a esta publicación
Ponerse en el lugar de la otra persona. ¿Qué es lo realmente necesita esta persona? Tal vez no necesita reclamar todos los días, necesita conversar con alguna persona, saber reconocer las verdaderas necesidades de las personas que viven en los condominios, nos ayudara en gran forma a mantener una buena comunicación con ellas. Ellas no quieren que usted como Administrador, les diga lo que tienen que hacer, en muchos casos ellas ya lo saben, ellas necesitan que usted les escuche, necesitan satisfacer esa necesidad de comunicarse con otra persona, con otro ser humano.
Para nosotros, la empatía nos permite conocer y comprender mejor a las personas, a través del trato cotidiano, obteniendo una mayor colaboración y entendimiento entre todos. El valor de la empatía desarrolla en nosotros la capacidad de motivar y encauzar positivamente a las personas; enseñar a tener ese interés por los demás y vivirlo habitualmente, es la mejor forma de transmitir empatía e identificarnos plenamente con los demás, cambiando radicalmente el entorno social en el que vivimos. Vivir el valor de la empatía es algo sencillo si nos detenemos a pensar un poco en los demás y en consecuencia, aprenderemos a actuar favorablemente en todas las circunstancias. Por eso, debemos estar pendientes y cuidar los pequeños detalles que reafirmarán este valor en nuestra persona: - Procura sonreír siempre, esto genera un ambiente de confianza y cordialidad. La serenidad que se manifiesta desarma hasta el más exaltado. - Primeramente considera como importantes los asuntos de los demás y después los propios. Después de haber escuchado, la persona que se ha acercado a ti seguramente tendrá la capacidad de entender tu situación y estado de ánimo, por lo cual estará dispuesta ayudarte. - No hagas un juicio prematuro de las personas porque te hace cambiar tu disposición interior (no pienses: "ya llego este molesto", "otra vez con lo mismo", "no me deja en paz", "otra interrupción") Si alguien se acerca a ti, es porque necesita con quien hablar... No los defraudes. - Si no tienes tiempo o es un mal momento, exprésalo con cortesía y delicadeza -que también es empatía- y las personas se sentirán igualmente atendidas. Importante: no dejes pasar mucho tiempo para charlar con la persona. - Evita demostrar prisa, aburrimiento, cansancio, dar respuestas tajantes u distraerte en otras cosas; además de ser una falta de respeto, logras autodominio y demuestras interés por las personas. Aprende a escuchar. - No olvides infundir ánimo con palabras, una palmada en el hombro o un gesto amable, sobre todo si la persona tiene problemas. Podemos concluir que la empatía es un valor indispensable en todos los aspectos de nuestra vida, sin él, sería muy difícil enriquecer las relaciones interpersonales; quien se preocupa por vivir este valor, cultiva simultáneamente entre otros: confianza, amistad, comprensión, generosidad, respeto y comunicación. El ritmo de vida actual nos brinda pocas oportunidades de servir a los demás, de conocerlos y de tratarlos como es debido, la empatía se convierte en esa pieza fundamental que nos enriquece y nos identifica mejor como seres humanos.
El Haragei. El Haragei es el arte de imaginar lo que la otra persona espera de nosotros. En la cultura japonesa es una habilidad congénita para ponerse en el lugar del otro, tanto en la vida como en los negocios. Con esto conseguimos un entendimiento rápido, evitanfo las confusiones y los malos entendidos. Los japoneses ancianos llaman "haragei" a un estado especial de la conciencia que permite conocer la intenciones de nuestro interlocutor Practiquemos el arte de imaginar lo que las otras personas esperan del Administrador. Entenderemos mejor sus necesidades y nos será mas fácil la relación con ellas. Recuerde que los Administradores de Edificios y Condominios, estan al servicio de la comunidad de copropietarios y no esa comunidad al servicio de los Administradores.
Señores Administradores, cuando ustedes requieren un servicio, ¿cómo les gusta que lo atiendan? Una persona correcta, bien presentada, educada, amable, que lo atienda pronto, que le resuelva su necesidad o al menos lo oriente lo mejor posible. Lo mismo necesita su público, sea interno -comuneros- o externo, personas ajenas a la comunidad. A nadie le agrada que lo traten mal, más bien que perciba que lo tratan mal. La atención del publico se encuentra inmersa en el tema de las relaciones humanas. En la comunicación entre las personas, existe un emisor, un mensaje y un receptor. Cada persona reacciona de diferente forma a la entrega de un mensaje, debe tratar de conocer a cada comunero, su forma de actuar, como recibe de mejor manera la información que usted entrega. Recuerde que al igual que todos quienes prestan servicios, los Administradores estamos para servir a la comunidad y no para "servirnos" a la comunidad. De otra forma el Administrador se encuentra al servicio de la comunidad, y no la comunidad al servicio del Administrador. El Administrador, profesionalmente, tiene que entender a su público cliente, éste no tiene la obligación de entenderlo a usted. Las personas tienen múltiples necesidades, y para ello en ocasiones recurren al Administrador, aún cuando ello no se encuentre en el ámbito de sus obligaciones, atienda bien a su público, si sabe que se desea expliquelo bien, si no lo sabe, digalo también. Lo importante que deseo transmitir en este post, es la necesidad de entender bien todo aquello que dice relación con la comunicación entre las personas, la importancia del mensaje, de la forma de entregarlo. Es valedero recordar aqui aquello que: es tan importante lo que se dice, como la forma en que se dice. Recuerde que toda persona es importante y debe ser atendida con cordialidad y eficiencia.
Publicadas por Santiago Escarez S. M. el martes, febrero 22, 2005 No hay comentarios.: Vínculos a esta publicación
Funciones del Administrador del Condominio
Las siguientes son las funciones del Administrador de un condominio:
1. Cuidar los bienes de dominio común;
2. Mantener en el condominio una nómina actualizada de los copropietarios, con sus respectivos domicilios registrados;
3. Mantener actualizado el archivo de documentos del condominio y a disposición de los copropietarios;
4. En el caso a que se refiere el inciso primero del artículo 36 de la ley, contratar por cuenta y cargo del propietario el seguro de incendio de la respectiva unidad en el caso que aquel no lo hiciere y velar por el cumplimiento de las medidas de seguridad a que se refiere el artículo 32 de éste reglamento;
5. Ejecutar los actos de administración y conservación; como asimismo ejecutar los de carácter urgente sin recabar previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación;
6. Cobrar y recaudar los gastos comunes y sus incrementos por concepto de fondo común de reserva y primas de seguros de incendio, previstos en la ley y en este reglamento;
7. Velar por la observancia de las disposiciones del reglamento de copropiedad del condominio, de la ley y del presente reglamento y, en general, de las normas legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y poner en conocimiento del Comité de Administración las transgresiones que detecte;
8. Representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios con las facultades del inciso primero del Articulo 7° del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros.
9. Citar a reuniones de la asamblea;
10. Pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le imponen el reglamento de copropiedad y las normas legales y reglamentarias vigentes sobre copropiedad inmobiliaria;
11. Adoptar o proponer al Comité de Administración, medidas tendientes a precaver la ocurrencia de accidentes y a resguardar la integridad personal de los copropietarios y sus familias, así como sus bienes, dentro del condominio, denunciando la ocurrencia de todo hecho ilícito a Carabineros, Investigaciones o al juez competente;
12. Mantener una lista actualizada de teléfonos y direcciones de servicios de urgencia, hospitales, clínicas y médicos, para casos de traslado o atención de enfermos o accidentados, así como del Cuerpo de Bomberos, que correspondan a la localidad donde está ubicado el condominio;
13. Velar por la debida iluminación de espacios de circulación interiores y perimetrales del condominio;
14. Fiscalizar que se respeten las horas de descanso nocturno establecidas en el reglamento de copropiedad;
15. Poner en conocimiento del Comité de Administración cualquier acto de ocupación ilícito o de daño a los bienes comunes o a las unidades, sea, por copropietarios o por terceros;
16. Si se viere comprometida la seguridad o conservación de los bienes comunes o de las unidades, por efecto de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfectos, no encontrándose el propietario, arrendatario u ocupante que facilite o permita el acceso, el administrador, conforme a la facultad que le confiere el inciso quinto del artículo 36 de la ley, podrá ingresar forzadamente a una unidad, debiendo hacerlo acompañado de un miembro del Comité de Administración, quien levantará acta detallada de la diligencia, incorporando la misma al libro de actas del Comité de Administración, dejando copia de ella en el interior de la unidad. Los gastos que se originen serán de cargo del o los responsables del desperfecto ocurrido.
17. Proponer al Comité de Administración la adopción de medidas para resguardar el ingreso al condominio de personas ajenas a éste; sea en calidad de visitante o de prestadores de servicios;
18. En general, todas aquellas otras funciones que específicamente le encomiende la ley, el presente reglamento, el reglamento de copropiedad, o le asigne el Comité de Administración.
Publicadas por Santiago Escarez S. M. el domingo, febrero 20, 2005 13 comentarios: Vínculos a esta publicación
Bueno comencemos haciendo cosas básicas:
Mantener un computador en lo posible conectado a internet
Un informe mensual bien presentado
Recepción solamente de boletas de honorarios electronicas
Pago de cotizaciones previsionales por Internet
Publicar Actas de Asambleas, Plan de Emergencia en línea
Programa de contablidad
Programa de mantención de nómina de propietarios
Luego de ello se podrán ir incorporando otras actividades o informes que se entreguen a través de Internet. La idea es utilizar lo máximo que se pueda sin obligar a los comuneros a tener que comprarse un computador para saber lo que ocurre en su comunidad. Toda la implementación debe ser mesurada y además continuar con la obligación de entregar la información en forma manual a quien lo solicite. La utilización de la tecnologia puede atraer muchos beneficios a la comunidad, y no solamente la tecnologia asociada a la computación, bueno, ya existen los edificios inteligentes. La idea es actualizar los edificios antiguos o que no tengan incorporado tanta tecnología y hacerlos lo más útil, accesible y amigable posible. Mejorar la tecnología de los ascensores e instalaciones antiguas, la seguridad de la comunidad, la prevención de riesgos, la iluminación, energía solar, las comunicaciones, en fin, analizar las actividades que pudieran ser modificadas, por cierto no todas al mismo tiempo, pero desarrollar un plan con ese objetivo. Fácil decirlo, pero otra es ejecutarlo. Desarrollar un plan de financiamiento a mediano y largo plazo, desarrollar actividades en forma anual, bianual, trianual, o cada cinco años. Finalmente, solo los copropietarios serán favorecidos con ello, su patrimonio de verá realzado.
Lo principal es tener la desición de ejecutar las actividades y que los copropietarios entiendan su finalidad.
Publicadas por Santiago Escarez S. M. el sábado, febrero 19, 2005 No hay comentarios.: Vínculos a esta publicación
En la oportunidad que debí rendir la prueba para obtener el nombramiento de Corredor de Seguros por la Superintendencia de Valores y Seguros, nos encontrábamos en la sala mas de cuarenta personas, si mal no recuerdo había que contestar en forma correcta unas 25 de las 32 ó 34 preguntas que completaban el exámen. Casí todas eran de alternativas. Solamente aprobamos como cuatro personas, y el exámen no era dificil, pues se referia a materia que cada uno debió haber leído. ¿Cúal era la diferencia entre una y otra respuesta alternativa? En muchos casos solamente la puntuación, la redacción o el cambio de una palabra, imagine la misma respuesta con distinta puntuación. Lo que quiero expresar dice relación con la atención que debe prestarse al leer. Nuestra mente al pensar, no lo hacer con los signos de puntuación, y sin embargo, existen algunos estilos de literatura que escriben de esa forma. Pero desgraciadamente la mayor cantidad o todo derechamente, del material que un administrador debe utilizar o debe leer, se encuentra estructurado con normas gramaticales, de ortografía y de puntuación que hay que saber leer. Un punto aparte es un punto aparte, es distinto de un punto seguido o dos puntos o una coma. Y los acentos, los signos de interrogación o exclamación. Todos ellos hay que leerlos. Un buen ejercicio -y hermoso además- es leer poesia, a Neruda por ejemplo, lean la Oda al Pan, hermosa y profunda. Espero algún día referirme a ella. También a Gabriela. Gabriela Mistral. Hermosa poesía. Me recuerdo cuando leí La Ciudad y los Perros ó Los Jefes, de Mario Vargas Llosa, un cuento muy bueno, de un gran escritor. Una cosa es leerlo y otra entender cuál es el problema de fondo que se presenta. En mi época estudiantil estuve un año, en Pedagogía en Castellano. Me leí casí toda la literatura latinoamericana. Me leí también a varios autores mexicanos excelentes. Recuerdo además, cuando para una prueba debí leer la Iliada y la Odisea, sabiendo que de cada libro iban a hacer solamente una pregunta. Volvamos a nuestro tema. Sin embargo, es relativamente fácil leer poesía, para la persona que le gusta. Pero leer libros técnicos o códigos, la cosa cambia. Es literatura pesada, cansadora. Los Administradores deben leer las leyes y otras normas legales que regulan la actividad, y que son muchas, no solamente le ley de Copropiedad, su Decreto Supremo Reglamentario, el Reglamento del Condominio, sino todas las normas legales, laborales, tributarias, previsionales y jurisprudencia atingente, que en alguna medidad afectan la marcha de la comunidad. Además por cierto, todo tipo de literatura que pueda proporcinarles mas y mejores conocimientos sobre su actividad. En definitiva, hay que saber leer, y no solamente para entender correctamente lo que se lee, sino que -más importante aún- para comunicar bien las ideas que se quieran transmitir.
Publicadas por Santiago Escarez S. M. el viernes, febrero 18, 2005 No hay comentarios.: Vínculos a esta publicación
No sobrevive el más fuerte, ni el más inteligente, sino el que se adapta mejor a los cambios. Las personas temen los cambios, cambios de trabajo, de jefe, etc. se deben adaptar a los cambios y en algunas situaciones provoca tensión. En nuestra sociedad, como señalé un en post anterior, el cambio es lo más frecuente. Las empresas cambian, los servicios cambian, las técnicas cambian, el ejemplo mas esclarecedor dice relación con los avances tecnologicos, cada dia aparecen más y nuevos artículos que reemplazan a los anteriores. También en las diferentes ramas de la ciencia, los avances han sido espectaculares y tendremos más en los próximos años, lo que significa cambios en nuestros conocimientos y en la forma de apreciar nuestra existencia. Hace algunos años, con una profesión una persona podía enfrentar de buena manera su vida, hoy no. Hoy son dos o más carreras o actividades. Antes en una empresa, un trabajador ingresaba de joven y esperaba terminar su vida laboral allí mismo, hoy dia eso es muy dificil. Una persona debe saber que durante su vida enfrentará muchos cambios de trabajo o de actividad, y se deberá adaptar a esos cambios. Y en nuestras comunidades de copropietarios, lo que era útil hace veinte o diez años, ¿será útil hoy día?. También las comunidades deben enfrentar esos cambios, cambios tecnologicos, avances técnicos, cambios en la mentalidad de los Comités de Administración en la forma de llevar adelante su gestión. Qué es más importante en una comunidad hoy día, ¿el manejo de personal o la seguridad de las personas?; ¿un buen informe acerca de los gastos comunes o la seguridad juridica del condominio?; ¿un buen control de los ingresos y gastos o el respeto a la normativa legal vigente? Ciertamente existen numerosos aspectos importantes dentro de una comunidad, y los éxitos del pasado no quieren decir que ellos puedan ser útiles en el futuro. Ahora, lo de éxito es relativo pues ¿cuántos edificios mantiene lo reglamentos internos que corresponden? ¿cuántos cumplen en forma completa la ley de accidentes del trabajo? sabiendo que eventualmente su incumplimiento les podría acarrear demandas millonarias; y ¿las inspecciones de gas? que no ocurran más accidentes o que los que ocurran siendo graves no sean más numerosos, no quiere decir que se haya tenido éxito. ¿Cuantás demandas existen en los tribunales de justicia a causa de problemas en las comunidades? El cambio debe llegar sinó de los Comités de Administración, de los Administradores, de los responsables del manejo de la comunidad, son ellos quienes deben aplicar sus conocimientos en pos de mejorar y cambiar en lo que deba ser cambiado, la forma de enfrentar el trabajo en su comunidad.
Publicadas por Santiago Escarez S. M. el miércoles, febrero 16, 2005 No hay comentarios.: Vínculos a esta publicación
El trabajo de Administración de Edificios no es muy sencillo. Se deben tener respuestas a múltiples requerimientos. De acuerdo al desarrollo de las comunidades, tal vez como en pocos casos se traduce tan claramente el problema económico en que la necesidades son muchas y jerarquizables y los recursos escasos. Por ello el Administrador debe ser un generador de ideas, no solamente para solucionar problemas cotidianos, sino que para precaverlos, para generar tal vez mayores ingresos -existen formas- o menores gastos -no solo a la Comunidad, sino que también a cada comunero-, para efectuar una convivencia en forma armonica, para desarrollar las Asambleas en buena forma, para entregar informes de gastos comunes entendibles, para utilizar la tecnología, para negociar, para prevenir accidentes, para la protección de los habitantes del condominio, para en definitiva mejorar la calidad de vida de los copropietarios. Se pueden realizar sesiones que generen ideas -Tormenta de Ideas-, solicitarlas por escrito, pero debe ser conciente que hay que realizar este trabajo. No puede Administrarse un Edificio al compás del corazón. No se llegará a ninguna parte de esa forma, se debe influenciar en la marcha de las actividades, se debe introducir un sello propio. Insistire con Alicia:
- ¡Oh, siempre llegarás a alguna parte -aseguró al Gato-, si caminas lu suficiente." (Alicia en el País de las Maravillas) La generación de ideas no solamente dice relación con el señalar las actividades que se pueden realizar, sino también con su financiamiento y oportunidad de ejecución. Es sumamente facil decir se debe hacer esto lo otro o aquello, pero el financiamiento lo deben poner los copropietarios. Hay que saber también generar ingresos o reducir gastos. En este sentido, mantener una permanente actitud de mejorar el servicio que puede entregar un Administrador a la comunidad de copropietarios le proporcionará también al propio Administrador una fuente de retroalimentación de su trabajo. Debe recordar que en estos momentos, el cambio es lo más permanente.
Publicadas por Santiago Escarez S. M. el viernes, febrero 11, 2005 No hay comentarios.: Vínculos a esta publicación
Conocimientos Ley de Accidentes del Trabajo
Quise escribir sobre este tema y el de legislación laboral, en una forma mas o menos cercana, en atención a que se encuentran intimamente ligadas. De acuerdo a nuestra legislación el empleador es el responsable -entre otros deberes- de la vida y salud de los trabajadores, como también el de procurar la atención médica oportuna en caso de accidente. Todo ello lo he repetido varias veces, sin embargo, siempre es oportuno recordarlo. La legislación de accidentes del trabajo impone al empleador muchas y variadas obligaciones, e importantes responsabilidades,algunas de ella señaladas en forma expresa como lo expuesto en el artículo 69 de la ley sobre accidentes del trabajo. Esta materia no es menor. Desgraciadamente muchos empleadores se dan cuenta cuando la situación no es posible remediarla. Art. 69 letra b) "La victima y las demás personas a quienes el accidente o enfermedad cause daño podrán reclamar al empleador o terceros responsables del accidente, también las otras indemnizaciones a que tenga derecho, con arreglo a las prescripciones del derecho común, incluso el daño moral." Con todo no voy a profundizar mucho en este tema. Creo que he escrito como el 50% de mis post referido al tema de los accidentes del trabajo. Sin embargo, nunca esta demás, insistir sobre ello. La prevención es vital en todo aspecto. En nuestro país, Chile, la legislación sobre los accidentes del trabajo y la prevención no es poca, y se encuentra en una variada legislación que se debe conocer. Personalmente encuentro que la gran mayoría de los accidentes ocurridos en los recintos de una empresa corresponden o pueden catalogarse como accidentes del trabajo ó con ocasión del trabajo, incluyendo en estos últimos los ocurridos fuera de los recintos de la empresa. Por otro lado, me admiro de como las mutuales o los empleadores impugnan muchos accidentes del trabajo, y como la Superintendencia debe confirmarlos. Para que decir de los accidentes de trayecto. Un caso que leí hace algunos años fué el ocurrido cuando trabajadores se pusieron a "jugar" a la ruleta rusa, y a uno le salió un disparo y falleció. En definitiva, el hecho fue resuelto como accidente con ocasión del trabajo. En el tema de los accidentes, la prevención es oro. Resulta muy oneroso cuando a una empresa se la sube la tasa adicional de cotización por dos años, y para bajarla deben cumplir varios requisitos, que muchas veces es imposible. Y se continua con la tasa o una nueva elevada, por dos años más. Entonces toda inversión en prevención, no sólo en la entrega de elementos de protección personal es importante, sino también en el cumplimiento de todas las obligaciones legales. ¿Y la responsabilidad civil y penal de los empleadores? Hace un tiempo incluí una condena a un empleador respecto a un accidente en que un trabajador quedó con graves secuelas y se le condenó en $ 60= millones de pesos. Existen condenas hasta donde recuerdo, por más de $ 200= millones. Entonces, la prevención siempre será importante. Y ¿cómo está su comunidad en el tema de la prevención? Tiene por lo menos la ley 16.744, sobre accidentes del trabajo y enfermedades profesionales a mano para leerla de vez en cuando. Si no es así, mantenga un ejemplar.
Conocimientos del Código del Trabajo.
Nunca debe faltar en la oficina del Administrador de Condominios un código del trabajo, si tiene la oportunidad y la posibilidad, también debiera mantener un buen libro de toda la materia laboral, en nuestro país existen algunos como el Manual de Derecho del Trabajo de Dn. William Thayer A. y Patricio Novoa F. cuatro tomos muy buenos; el otro es Derecho de las Relaciones Laborales, de Dn. Francisco Walker Errazuriz, actualizado hasta el 2.003, y también muy bueno. Estos textos incluyen detallados y completos análisis acerca de todas las normas que se encuentran incorporadas en el código del trabajo, incluso uno puede encontrar análisis de otras materias complementarias. También el Administrador, debe tener alguna literatura de previsión, salud y otras materias relacionadas. Respecto al código del trabajo, en general para los Administradores de Edificios existen capitulos más y menos importantes, los menos importantes son los referidos a la legislación sindical, en atención a que en cada edificio son pocos los trabajadores y no lograrian formar un sindicato. El resto es importante, algunos capitulos importantes son el que incluye las causales de despido y siguientes, la forma de solicitar condonación de sanciones, la seguridad y prevención de riesgos, los primeros capitulos referidos a la forma de contratación, etc. En definitiva, el Administrador debe entender, en forma eficaz toda la información referida a la legislación laboral. En algunas oportunidades por ejemplo, se cree en forma equivocada, que un empleador puede invocar cualquier causal o no invocarla derechamente y despedir a una persona por necesidades de la empresa, (art. 161, del código), ello no es posible. Se debe acreditar en forma justificada esa necesidad. He conocido de casos en que condominios mantienen un Reglamento de Orden Interno, un esfuerzo por cierto con miras a mantener cierto orden en el trabajo. Aún cuando se pretenda creer y hacer creer, que ese reglamento se encuentra adecuado a las normas legales vigentes -lo que por cierto no puede ocurrir de acuerdo a nuestra normativa legal- y el trabajador las infringiere, si esa infracción no se encuentra dentro del código laboral, no es suficiente para despedir al trabajador. Incluso si un trabajador vulnera una norma que se encuentre en el Reglamento de Higiene y Seguridad, o en el Reglamento Interno de Orden Higiene y Seguridad, tampoco tienen la fuerza legal para ser invocada como causal de despido. En definitiva, sólo las causales contempladas en el código laboral pueden ser invocadas para despedir a un trabajador, por cierto, invocadas con base a la ocurrencia de hechos ciertos que ameriten su invocación. El tema de la capacitación tambien es otro ejemplo. Es un deber de los empleadores el capacitar a sus trabajadores según la norma laboral del artículo 179. Pregunta ¿los condominios capacitan a su personal? Impuestos Internos no considera a las comunidades regidas por la ley 19.537 como contribuyentes que puedan utilizar la franquicia tributaria para capacitación, pero ello no obstaculiza que se capacite al personal. Los empleadores son los responsables de proteger en forma eficaz la vida y la salud de sus trabajadores, pero también de que reciban la asistencia médica oportuna en caso de accidente. En fin, existen muchos aspectos que deben ser conocidos por los empleadores, y las comunidades de copropietarios lo son, con todas las obligaciones que ello implica. Entonces, es obligatorio conocer estas normas laborales, y no muy someramente. Como en materia tributaria, en lo laboral también el responsable final es el contribuyente, no es el Contador ni otro Asesor, es el contribuyente, vale decir, la comunidad. Es ella, quien debe responder de todas sus obligaciones laborales, y de las infracciones que cometiere. Por cierto este espacio, no es para detallar cada una de las materias importantes sobre la legislación laboral, sino mas bien, para indicar la importancia que tiene el buen manejo de esa legislación, en consecuencia los señores Administradores no se deben descuidar en esta materia.
Conductor de tren ebrio
Hace algunos días ocurrió en esta Quinta Región que un conductor de un tren se encontraba trabajando en estado de ebriedad. Al parecer cuando los pasajeros lograron entrar a la cabina del conductor estaba practicamente inconsciente debido a su estado etílico. Llamaron a Carabineros y el trabajador fue detenido, se le efectuó el examen de alcohol respectivo y luego que se le pasó el efecto, fue dejado en libertad. Al dia siguiente fue despedido luego de trece años de trabajo en la empresa. Me llamó la atención el despido, en atención a que trataba de conocer la causal invocada para ese despido. En fin, a mi entender creo que debió invocarse la causal señalada en el artículo 160 N° 5, de nuestro código del trabajo, que dispone que "El Contrato de trabajo termina sin derecho a indemnización alguna cuando el empleador le ponga termino invocando una o más de las siguientes causales: "N° 5. Actos, omisiones o imprudencias temerarias que afecten a la seguridad o al funcionamiento del establecimiento, a la seguridad o a la actividad de los trabajadores, o a la salud de éstos." También uno como Contador podría tratar de invocar la causal del N° 6, del mismo artículo: "El perjuicio material causado intencionalmente en las instalaciones, maquinarias, herramientas, útiles de trabajo, productos o mercaderias" La causal del N° 4, referida a la salida imtempestiva del lugar de trabajo -cuando fue detenido- no podría invocarse habida consideración a que se debió a fuerza mayor -la fuerza de una autoridad competente en el desempeño del cargo, es fuerza mayor-. Me quedo entonces con la causal del N° 5. Sin embargo, en este caso toda la responsabilidad la está asumiendo el trabajador. Es grave su acción, no se justifica a la distancia, pero encuentro que debe existir también una responsabilidad de la empresa, que no la ha asumido. La acción del trabajador la estoy tratando de asimilar a una negligencia inexcusable de un accidente de trabajo. En este caso existió un acto o acción temeraria -conducir un tren de pasajeros en estado de ebriedad- del trabajador, pero ¿qué hizo la empresa para prevenir o impedir esa acción?, ¿qué ocurrió con sus controles, con los supervisores?. El tren salió de la principal estación de la región ¿cómo pudo comenzar a trabajar el conductor en el estado que se encontraba y sin ningún control?. Pienso que se le cargó toda la responsabilidad al trabajador, porque sencillamente es la parte más débil y practicamente su acción no tiene defensa. ¿Pero si el hombre es enfermo? Cómo la empresa no pudo detectar en los controles médicos, que me imagino efectúa a los conductores, si este trabajador era o no un alcohólico. Si lo fuera. Creo que el trabajador debiera defender su posición. En este punto quiero comentar que no es llegar y despedir a un trabajador. Si se invocan hechos y causales que no fueren verídicos, puede llegar a constituír un despido injustificado, resultando con ello una demanda en contra y eventualmente el pago de una indemnización. ¿Y los pasajeros qué? Bueno, ellos pueden demandar a la empresa por el daño moral que les fué provocado en el viaje en cuestión. Afortunadamente no resultó ninguna persona herida, pero existió un daño moral. ¿Y la empresa? En un comienzo a mi entender actúo bien al afrontar de inmediato lo ocurrido, despidió al trabajador -bien o mal- pero ejecutó una acción para mejorar su imagen. Lo que encuentro debil es su postura al dia siguiente en donde el Generente señala que está investigando en donde fallaron los controles. En una situación grave como la ocurrida, durante la noche debió quedar aclarado esa situación. A la fecha, unos cuatro días despues de ocurrido los hechos no se sabe nada de la investigación. Cada empresa debe luchar por su buena imagen. Por tanto si bien al comienzo pareció adecuado lo señalado por el Gerente, ahora debe señalar los resultados de esa investigación.
Con todo, uno puede esperar que estos hechos no se vuelvan a repetir.
Mi Blog. Compañía indispensable.
Hace un poco más de tres meses comencé a escribir este blog, destinado casí exclusivamente a temas técnicos referidos a la Administración de Edificos y Condominios. Con el tiempo se ha convertido en mi valiosa e indispensable compañía. Esos temas son variados, administración, contabilidad, juridicos, técnicos, laborales, tributarios, previsionales y otros más que se me escapan. Todo esos temas son conocidos en una Administración de Condominios., y ciertamente todos ellos referidos a la realidad nacional. Por ello me llama la atención, y por cierto me reconforta, que si se pudieran contabilizar como visitas todo el conteo de mi blog, solamente, menos del 20% son nacionales, suponiendo entonces que el material que escribo -y del cual me preocupo especialmente del contenido, redacción y ortografía- pueda resultar de interés a personas mas allá de nuestras fronteras físicas.. Como me sucedido en otras situaciones, y en atención a que el número de visitas que ha superado con creces mis expectativas, puedo decir que más allá de ser una satisfacción, es una gran responsabilidad que espero seguir cumpliendo a pesar que cada día se vuelve más exigente. Como señalé, me preocupo especialmente de la redacción y ortografía, de los errores que he cometido y cometeré, pido las excusas del caso, pero ellos son, por cierto, involuntarios. La idea es redactar contenidos cortos pero importantes, que entreguen información precisa. Cada persona tiene poco tiempo para leer algo extenso, solamente se desea transmitir la idea principal. De muchos temas se puede escribir en forma extensa pero sería cansador y esa no es la idea. La idea es hacer un aporte, pero un aporte, además atractivo. Deseo sin embargo, señalar que en este Blog, no se han incluído como no se incluirán otros temas, que pueden ser importantes en la actualidad, pero relacionados con situaciones contingentes que no tengan una relación directa con nuestra materia. Con todo, espero sus comentarios sobre la materia.
Publicadas por Santiago Escarez S. M. el miércoles, febrero 09, 2005 No hay comentarios.: Vínculos a esta publicación
Un segundo aspecto que señalé acerca de los conocimientos que debe poseer un Administrador, dice relación con la contabilidad. La Contabilidad es una herramienta de gestión que bien utilizada puede ser de una vital importancia en la entrega de información a la comunidad, una información bien presentada y sobre todo completa. Los registros contables van a constituír la documentación que será revisada, de acuerdo a las circunstancias, por la Comisión Revisora de Cuentas, por un eventual auditor externo, por un perito judicial o por cualquier copropietario, razones por las cuales debe encontrarse ordenada, completa, y con sus documentos legales de respaldo que correspondan. De todo ello pueden resultar responsabilidades civiles y penales. El Administrador, por cierto, necesariamente no debe ser un Contador, ni un Abogado para ver los asuntos legales, ni un Ingeniero para ver los asuntos técncos, pero sí debe tener conocimientos de contablidad, de los principios contables, de la forma de presentar un Balance y Estado de Resultados, o por lo menos de entenderlo, si lo confecciona un contador externo. A traves de una información contable bien presentada, incluso se puede influir en las personas a objeto de disminuir la morosidad de los gastos comunes, de proporcionar una imagen de transparencia y de ir señalando los logros de la Administración, en fin, puede convertirse en una herramienta muy útil. Por lo demas, la contabilidad de un Condominio, es una contabilidad relativamente sencilla, pués la comunidad no es contribuyente que deba presentar una declaración e impuestos anuales a la renta, basado en su Balance, no tiene todas las obligaciones de un contribuyente de primera categoría, tiene algunas pero son las menos. Sin embargo, si debe demostrar en forma clara la situación patrimonial de la comunidad, con todos sus activos, pasivos y cuentas de resultados.
Publicadas por Santiago Escarez S. M. el miércoles, febrero 09, 2005 8 comentarios: Vínculos a esta publicación
En muchos condominios en estas fechas se realizan las Asambleas Ordinarias anuales, en donde se rinde cuenta del período anterior y en muchos casos se elije un nuevo Comité de Administración, lo que naturalmente significa un cambio de directivos. En estos casos es recomendable la confección de un Acta de Entrega en la cual se detallen in extenso la situación en que se encuentra la Comunidad. Esta acta es realizada en todas las instituciones en las cuales una persona reemplaza a otra en un cargo de cierta importancia. Algunas de las situaciones que puede contener esa acta de entrega son:
Fondo de reserva de la comunidad
Seguros contratados por la comunidad
Ultimo cheque girado
Otras deudas de la Comunidad
Estado de maquinarias e instalaciones
Estado del Plan de Emergencia
Juicios pendientes a terceros y a la comunidad
Nómina de deudores morosos
Libro de Actas del Comité de Administración
Nómina de trabajadores y su situación personal
Estado de Libro de Remuneraciones
Esas y otras situaciones deben quedar indicadas en el Acta de Entrega de una directiva a otra con la finalidad de 1) determinar en forma exacta la situacion de la Comunidad y 2) determinar responsabilidades ante situaciones controvertidas. La directiva que asume, debe tener una visión clara y completa sobre el condominio, de otra manera puede ver retrasada su gestión e incurrir en errores u omisiones que pueden generar situaciones dañinas. Todas las personas que intervienen en esta Acta son copropietarios, tienen los mismos intereses, razón suficiente para entregar y recibir la Administración con una buena acta de entrega en la que todos queden conformes respecto a su contenido. Finalmente el Acta deberá ser firmada tanto por las personas que entregan como por las personas que recepcionan la Administración.
Publicadas por Santiago Escarez S. M. el sábado, febrero 05, 2005 1 comentario: Vínculos a esta publicación
Conocimientos sobre Administración
Hace un tiempo, -en el mes de Diciembre del 2.004 para ser exacto- escribi una lista sobre los conocimientos técnicos -que en mi opinión- debian tener los Administradores de Condominios. Comencé señalando conocimientos sobre administración de empresas. Resulta obvio que un Administador debe tener conocimientos acerca de administración de empresas, conocer mas o menos bien el proceso administrativo saber que es la planificación, la dirección, la ejecución y el control. Saber por ejemplo que esas fases no actúan en forma separada sinó que interactuan entre si. Debe saber planificar su trabajo tal vez a corto, mediano o largo plazo. Fijar objetivos que si bien pueden resultar difíciles de lograr deben ser alcanzables y no meras utopias. Saber confeccionar y utilizar por ejemplo una carta Gantt, o realizar un presupuesto, saber realizar una tormenta de ideas, ser él mismo un generador de ideas. Debe saber llevar adelante el trabajo, sobre todo respetando las normas legales vigentes para las comunidades en general contenidas en leyes y reglamentos, como sobre la comunidad en particular entregadas a través de su Reglamento de Copropiedad. Tambien debe conocer que existen diversos tipos de controles: previo, durante y posterior al trabajo; control sorpresivo y control planificado, entre otras materias.Por ejemplo la Rendición de Cuentas que efectúa el mismo Administrador en forma anual, es un tipo de control posterior, pero el control que pueda realizar una Comisión revisora de cuentas puede ser un control durante el desarrollo del trabajo, y sorpresivo si realiza un Arqueo de Fondos sin aviso previo. Todo ello referido a la Administración tradicional de empresas. Debe tambien conocer sobre Teoria de Sistemas, administrar su edificio o condominio separando las actividades en sistemas y subsistemas, el sistema de personal, el contable, el de seguridad, el técnico y el jurídico por ejemplo, saber que el sistema condominio es más que la suma de todos los sub sistemas. La administración no se debe reducir al simple trabajo de mantener las instalaciones, recaudar los gastos comunes, pagar a proveedores y manejar personal, hay mas que hacer. En esta parte quiero transcribir el siguiente dialogo: "Bueno, lo que es en mi país- aclaró Alicia jadeando (después de una larga y rápida carrera)- cuando se corre tan rápido como lo hemos estado haciendo durante algun tiempo se suele llegar a alguna parte... ¡Un país bastante lento!. - replicó la Reina - Lo que es aquí, como vez, hace falta correr todo cuanto una pueda para permanecer en el mismo sitio. Si se quiere llegar a otra parte hay que correr por lo menos dos veces más rápido." (Lewis Carroel. Alicia a través del espejo) Eso es lo que deseo transmitir, el administrador debe influír positivamente en el desenvolvimiento del condominio a largo plazo, debe tratar de hacerlo correr por lo menos dos veces más rápido, con la finalidad que al pasar el tiempo, el condominio no se vuelva viejo y anticuado sino que permanezca como un lugar agradable para vivir, que mantenga y preserve el patrimonio de sus propietarios. Entonces es indispensable que la persona encargada un de condominio tenga -y no pocos- conocimientos de administración de empresas.
Publicadas por Santiago Escarez S. M. el sábado, febrero 05, 2005 No hay comentarios.: Vínculos a esta publicación
CS 6 de Septiembre de 1990, considerando “10: Que esta Corte no puede menos que entender que en ocasiones los niños pueden perturbar la tranquilidad a que aspiran los mayores. Siempre ha sido así y la naturaleza, inescrutable pero sabia al fin, continuará el ciclo sucesivo de inquietudes y de paz que acompaña a los seres humanos en su desarrollo. Oscar Wilde, en una bella narración, dio un sentido profundo y hermoso al contraste entre la traviesa alegría de los niños y el derecho de un mayor a disfrutar exclusivamente de su parque y de su huerto. La termina señalando que allí donde estén los pequeños, con sus juegos, su risa y su algarabía, florece como siempre la primavera, para solaz de los espíritus.”
Tránscibo esta parte de una Resolución de la Corte Suprema denegando un recurso en contra de la bulla que generaban los juegos y bullas de niños pequeños de un edificio, para que los señores Administradores puedan tenerlo presente si se les presenta una situación similar.
Publicadas por Santiago Escarez S. M. el viernes, febrero 04, 2005 No hay comentarios.: Vínculos a esta publicación
Con esta fecha, he tomado conocimiento acerca de mi nombramiento por la I. Corte de Apelaciones de Valparaíso, como Perito Judicial, para intervenir en causas preferentemente relacionadas con materias Contables y de Administración de Edifcios y Condominios.
Publicadas por Santiago Escarez S. M. el jueves, febrero 03, 2005 No hay comentarios.: Vínculos a esta publicación
Cada dia nos enteramos de diversos accidentes de locomoción colectiva en los cuales érsonas pierden la vida o resultan heridas de distinta consideración. La ley 16.744 en su artículo 5 señala que son accidentes de trayecto los ocurridos entre la habitación y el lugar de trabajo, en consecuencia para muchas personas resulta un accidente de trayecto. Por oto lado tenemos la ley 18.290 sobre seguros obligatoria de accidentes personales, que es el seguro que cubre a los accidentados que se ven involucrados en accidentes de tránsito. Antes de continuar, es muy importante que la identificación de los accidentados queden consignados en el respectivo parte policial, pues ello, constituirá el medio de prueba suficiente para recibir los beneficios que correspondan. Entonces tenemos dos leyes que de inmediato amparan a las personas accidentadas, 1) la ley de accidentes del trabajo y 2) la ley de seguros obligatorios, es problema es cuál de las dos leyes se debe aplicar. De conformidad a lo señalado por la SVS primero deben hacerse efectivos los beneficios que otorga la ley sobre seguros obligatiorios de accidentes personales y pon posterioridad los otros seguros o beneficios que favorezcan a las personas. En caso de resultar un caso con cosecuencias fatales, debiera primero pagarse la indemnización de la ley de seguros obligatorios y luego también los beneficios de la ley de accidentes del trabajo, si correspondiere. En este punto debe tenerse claro que las indemnizaciones de la ley 18.290, sobre seguros obligatorios, pueden solicitarse hasta dentro de un año desde que se produjo el accidente. Las indemnizaciones y gastos cubiertos por el SOAP se pagaran preferentemente con cargo a este seguro y luego en la parte no cubierta y hasta el monto efectivo de dichos gastos, por otros sistemas de seguridad social, de salud, de accidentes del trabajo, etc. que favorezcan a la victima al asegurado o a sus beneficiarios.
La Comunidad de Copropietarios como Empleador
El primer inciso, letra a) del artículo 3° del Código del Trabajo, definió al acreedor de trabajo en lo siguientes términos:
“Para todos los efectos legales se entiende por:
a) Empleador: la persona natural o jurídica que utiliza lo servicios intelectuales o materiales de una o más personas en virtud de un contrato de trabajo.” Fluyen del texto legislativo citado, tres requisitos o elementos configurados:
Que utiliza (actual o potencialmente) los servicios intelectuales o materiales de una o más personas.
Que se encuentre ligada con estas últimas en virtud de un contrato de trabajo.
Esta es la definición legal con sus elementos tipifícantes, muy escuetos pero suficientes para señalar las condiciones configurantes del acreedor de trabajo.
Este empleador a menudo es llamado empresario, vocablo que es una personalización del vocablo empresa. Pero cuando el acreedor del trabajo es una simple persona natural, un jefe de hogar que contrata los servicios de una trabajadora de casa particular, un contador que contrata una secretaria, un maestro que contrata los servicios de un ayudante para realizar una obra que le fue encomendada, etc., en todos esos casos habrá empleador y acreedor de trabajo, pero no existirá una empresa, cuya noción es esencialmente económica, pues ni el hogar, ni el ejercicio individual aislado de la contaduría, ni el maestro que contrató a un ayudante, constituyen una empresa.
Debemos retener, en todo caso, el concepto jurídico-positivo de empresa a que se refiere el mismo código: “Para los efectos de la legislación laboral y de la seguridad social, se entiende por empresa toda organización de medios personales, materiales e inmateriales, ordenados bajo una dirección, para el logro de fines económicos, sociales, culturales o benéficos, dotada de una individualidad legal determinada.”
De la definición fluyen los siguientes elementos:
Una organización de medios.
Los medios pueden ser personales, materiales e inmateriales.
De lo analizado anteriormente es posible entonces concluir que la comunidad de copropietarios es un empleador que no tiene ninguna diferencia jurídica para efectos laborales con una empresa, habida cuenta a que cumple con los elementos que señala el código laboral chileno..
Esta situación tiene una importancia vital para comprender en su real dimensión la responsabilidad que le entrega el artículo 184 del Código del Trabajo a los empleadores, que como ya he señalado anteriormente, son los responsables de "proteger eficazmente la vida y la salud de sus trabajadores", implementando todas las medidas necesarias en ese sentido.
Tambien debe destacarse que además de esa primera obligación, "Deberá asimismo prestar o garantizar los elementos necesarios para que los trabajadores en caso de accidente o emergencia puedan acceder a una oportuna y adecuada atención médica, hopitalaria y farmacéutica."
Normas laborales aplicables
¿Existe alguna diferencia entre un Condominio y una empresa en materia laboral? La Dirección del Trabajo ha estimado que no existe ninguna diferencia entre una empresa que persigue fines de lucro, con una Comunidad de Copropietarios regidos por la ley N° 19.537 En razón de lo anterior, las comunidades deben cumplir Todas las exigencias laborales y complementarias, como por ejemplo las que dicen relación con el seguro social de accidentes del trabajo y enfermedades profesionales, contenidas en la Ley 16.744 y su legislación complementaria. Por dicha razón las Comunidaddes deben tener sumo cuidado con esta situación, muchas solamente mantienen el contrato de trabajo, las liquidaciones de sueldos, registro de asistencia, cotizaciones previsionales. Algunas -no todas- se han adherido a alguna mutual de seguridad, otras siguen en el INP -que ha mejorado muchisimo la atención (sobre todo con la inclusión de convenios con clinicas particulares)-. Muchas a pesar de tener la obligación, no mantienen Libro de Remuneraciones. Estas son las obligaciones mínimas de la legislación laboral. Sin embargo existen muchas otras (Capacitación, Derecho a Saber, Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, Protección eficaz de la vida y salud de los trabajadores), que deben cumplirse y, las Comunidades tienen la obligación y en forma más especifica los Comités de Administración, de velar y hacer cumplir toda la legislación que les atañe. Este sitio, pretende ayudar a los integrantes de los Comités de Administración a cumplir en forma eficaz con las obligaciones a que se encuentran sometidas las Comunidades. En mi concepto, lo primero es prevenir que ocurran situaciones que pudieran a llegar a comprometer el patrimonio de la Comunidad, y por ende de los copropietarios. Entonces la primera tarea es internalizar el conceptos de prevencion. Una vez que nos encontremos seguros de lo anterior, lo que debe ser un paso muy rápido, iremos a solucionar otras situaciones igualmente urgentes.
Publicadas por Santiago Escarez S. M. el miércoles, febrero 02, 2005 No hay comentarios.: Vínculos a esta publicación
La Propuesta en Auditoria
¿Y COMO ESTAN NUESTRAS CUENTAS?
También la Ley 19.537, en su art. 23 inciso 3°, entrega al Comité de Administración la responsabilidad de solicitar al administrador rendiciones de cuentas con la periodicidad que el comité determine. Esta atribución, más que un mero trámite, en la realidad, es una responsabilidad de gran importancia, dado que, de la revisión de esa rendición de cuentas, resultará una certificación tácita del estado de las finanzas de la comunidad y de la calidad de su manejo.
Realizar una auditoria a una comunidad de edificios, es sin duda una tarea única e irrepetible. Allí es donde reside la necesidad de un manejo especializado de este tipo de trabajo. Es irrepetible por cuanto, cada comunidad, tiene una fórmula diferente para tratar el manejo de sus finanzas.
En efecto, la ley le brinda a estas organizaciones un alto grado de independencia y autonomía para determinar la forma de generar y gastar sus ingresos.
Las diferencias más importantes entre las auditorias tradicionales y las específicas, residen en que las primeras operan bajo esquemas predefinidos, muchas veces reglamentados por las reparticiones públicas como por ejemplo el SII, basando toda su estructura, en la confección de un informe que se acompaña de un balance final a varias columnas, que resume el tratamiento de las diversas cuentas y con muchas definiciones que no son compatibles con las comunidades de edificios.
En tanto, la comprensión de este tipo de estados financieros por parte de los integrantes de la comunidad, es, en la mayoría de las veces escasa, por no decir nula, provocando severas controversias en las asambleas por disímiles interpretaciones
Por otra parte, el manejo de los respaldos en las comunidades de edificios, es menos rígido que el de cualquier contabilidad tradicional, esto por cuanto, el criterio para aceptar determinados documentos no habituales como respaldo, es sólo una determinación del comité de administración y será diferente dependiendo del edificio de que se trate y de los criterios que cada comité haya determinado.
Ahora bien, una auditoria específica, es decir aquella realizada con personas con experiencia en comunidades y en el manejo de los gastos comunes, tendrá la ventaja de que el auditor, examinará con mayor cuidado aquellos elementos que son punto frecuente de errores o problemas. Este tipo de auditores, logra entregar un informe más acotado, resumido y, por sobretodo, más comprensible para los comuneros. Algunas materias a definir son:
· Estén contabilizados todos los ingresos · Se hayan depositados todos los ingresos, y confección de Conciliación Bancaria · Se encuentren acreditados todos los egresos con documentación legal · La distribución de gastos comunes se encuentre correctamente efectuada · ¿Existen deudores morosos? · Se hayan pagado correctamente los sueldos e imposiciones previsionales · ¿Cómo se encuentran los contratos de trabajo? · ¿Es posible mejorar la gestión? · Existencia de seguros de incendio
¿EXISTEN ESTOS PROFESIONALES?
La vertiginosidad con que ha transcurrido la evolución del desarrollo de la actividad del administrador de edificios en los últimos años, ha ido dejando vacíos tras de si, uno de ellos y de importancia no menor, es que no hay antecedentes que permitan saber de la existencia organizada o, por lo menos conocida, de profesionales dedicados a ofrecer el servicio especializado de auditorias a comunidades.
Es allí donde quien suscribe puede efectuar un trabajo acorde a las exigencias de la normativa legal vigente, pues a mi experiencia en el ámbito de la contabilidad, legislación tributaria y previsional, auditoria interna, puedo agregar estudios sobre Administración de Edificios, Condominios y Villas efectuados en la U. De Chile, además de otros estudios sobre la materia.
También los conocimientos acerca de seguros generales otorgados por mi nombramiento como Corredor de Seguros Generales y de Vida, por la Superintendencia de Valores y Seguros.
A modo de conclusión. Muchas Comunidades son manejadas en forma correcta por los Administradores y de ello se percibe esa sensación, pero aún así, es preferible que ello sea manifestado por una opinión independiente y que de ello quede una constancia documentada como lo es, el informe de auditoria.
Piense entonces en la necesidad de realizar una Auditoria a la labor efectuada por su Administrador. La Auditoria no pretende la detección de hechos incorrectos sino mas bien que el trabajo se desarrolle de acuerdo a las normas que se han impartido, pretende la adhesión del trabajo del Administrador a esa normas.
Recuerde, se encuentran trabajando con dinero de toda la Comunidad. Por ello no solamente deben manejarse en forma correcta, sino también debe poder demostrarse esa circunstancia.
Publicadas por Santiago Escarez S. M. el martes, febrero 01, 2005 1 comentario: Vínculos a esta publicación