Source: http://dedocz.com/doc/129516/der-verwalter-brief---lexware-hausverwalter
Timestamp: 2017-01-24 23:35:27
Document Index: 180012279

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Der Verwalter-Brief - Lexware hausverwalter
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mit Deckert kompakt
Ihr Beratungsdienst rund um WEG- und Mietverwaltung
w&uuml;rden Sie auch gerne
mehr verdienen, ohne Ihren
Aufwand hierf&uuml;r zu erh&ouml;hen? Ich bin &uuml;berzeugt, dass in vielen Verwaltungsunternehmen noch gen&uuml;gend Potential
f&uuml;r eine Gewinnoptimierung schlummert. Der
einfache Weg w&auml;re nat&uuml;rlich, die Verwaltergeb&uuml;hren zu erh&ouml;hen. Fragt sich, ob und wie lange
das gut geht. Gibt es einen anderen Weg, das
Ergebnis nachhaltig zu verbessern? Ich meine
ja. Das Zauberwort ist „Qualit&auml;tsmanagement“.
Wenn Sie dadurch Ihre Efﬁzienz steigern k&ouml;nnen, sind Sie mit denselben Mitarbeitern in der
Lage, mehr Objekte zu verwalten. Das bedeutet
nicht nur ein Umsatzplus, sondern direkt ein
Gewinnplus. Interessiert? In dem Beitrag „Efﬁzienzsteigerung durch Einf&uuml;hrung eines Qualit&auml;tsmanagement-Systems“ erfahren Sie mehr dazu.
Au&szlig;erdem lege ich Ihnen auch das Thema
„10 Organisationsfehler im Verwalterb&uuml;ro“
ans Herz. Hier ﬁnden Sie schon einige Punkte
angesprochen, die der oben genannten Efﬁzienzsteigerung dienen k&ouml;nnen.
Ihre Verwalter-Themen
 Seite 2
 Seite 3
10 Organisationsfehler im Verwalterb&uuml;ro
 Seite 4
Efﬁzienzsteigerung durch Einf&uuml;hrung eines Qualit&auml;tsmanagement-Systems
 Seite 6
Sie fragen – unsere Experten antworten
 Seite 8
Weiterhin ein erfolgreiches Verwalten w&uuml;nscht
Entscheidung des Monats:
Reichweite einer Zweckbestimmung
Deckert erkl&auml;rt: Hausordnung – T&auml;tige Mithilfe der Eigent&uuml;mer
 Seite 11
WEG-Rechtsprechung kompakt
 Seite 12
 Seite 9
Sie m&ouml;chten sich t&auml;glich &uuml;ber die aktuellen Entwicklungen in den Bereichen Vermieten, Verwalten, Immobilien informieren, dann besuchen Sie
unser Internetportal: www.haufe.de/immobilien
Hessen b&uuml;rgt f&uuml;r WEG-Darlehen
Wohnungseigent&uuml;mergemeinschaften in Hessen gelangen k&uuml;nftig einfacher an Darlehen f&uuml;r Ma&szlig;nahmen der energetischen Sanierung und
altersgerechter Umbauten. Sie k&ouml;nnen bei der Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen (WIBank) Darlehen aus den KfW-Kreditprogrammen
„Energieefﬁziert Sanieren“ und „Altersgerecht Umbauen“ beantragen.
Das Land Hessen &uuml;bernimmt f&uuml;r solche Darlehen die B&uuml;rgschaft. Eine
Voraussetzung daf&uuml;r ist, dass der Verwalter eine Vertrauensschadenund eine Verm&ouml;gensschadenhaftpﬂichtversicherung abgeschlossen hat.
Die Darlehensantr&auml;ge k&ouml;nnen Verwalter direkt bei der WIBank stellen.
Weitere Informationen und Vordrucke stellt die WIBank auf ihrer Homepage unter www.wibank.de/de/Foerderprogramme zur Verf&uuml;gung, dort unter dem Punkt „Modernisierungsf&ouml;rderung von Wohnungseigent&uuml;mergemeinschaften“.
Weiterf&uuml;hrende Informationen:
Darlehen im Wohnungseigentum  636376
Rauchwarnmelder: Zum Jahresende
l&auml;uft in Baden-W&uuml;rttemberg die
Nachr&uuml;stungsfrist ab
Der VDIV Baden-W&uuml;rttemberg fordert eine Verl&auml;ngerung der Frist bis
Ende 2015. Er hat die Landesregierung aufgefordert, den Wohnungseigent&uuml;mergemeinschaften und Immobilienverwaltern mehr Zeit f&uuml;r
die Umsetzung der Brandschutzma&szlig;nahme einzur&auml;umen. Die Frist zum
Einbau von Rauchmeldern in allen Wohngeb&auml;uden bis zum 31. Dezember 2014 kann nach seiner Einsch&auml;tzung von vielen Wohnungseigent&uuml;mergemeinschaften und Hausverwaltern nicht eingehalten werden.
Dabei wird weniger die Umsetzung als der Fristablauf zum Jahresende
als problematisch angesehen. In vielen Gemeinschaftsordnungen und
Teilungserkl&auml;rungen gelte ein abweichendes Wirtschaftsjahr mit der
Konsequenz, dass Eigent&uuml;merversammlungen erst im Herbst 2014
abgehalten werden k&ouml;nnten. In der Praxis reicht dann die vorgegebene Zeit f&uuml;r die gesamte Prozesskette einfach nicht aus. Der VDIV
fordert deshalb die Landesregierung auf, angemessen und schnell auf
diese Situation zu reagieren und einen Gesetzes&auml;nderungsvorschlag f&uuml;r
eine Verl&auml;ngerung der Frist zum 31.12.2015 einzubringen. Er verweist
dabei auf weit gro&szlig;z&uuml;gigere Fristenregelungen in anderen Bundesl&auml;ndern, wie z. B. der Freistaat Bayern, der einen Umsetzungsspielraum
von 5 Jahren einger&auml;umt hat, das Land Niedersachsen immerhin gut
3,5 Jahre. In Baden-W&uuml;rttemberg dagegen wurde mit der &Auml;nderung
der Landesbauordnung im Juli 2013 ein Fristablauf zur Installation von
Rauchmeldern nur anderthalb Jahre sp&auml;ter beschlossen.
Rauchmeldereinbau (Beschluss)  5100386
Anspruch eines einzelnen Wohnungseigent&uuml;mers auf Sanierung des
Wohnungseigent&uuml;mer m&uuml;ssen die Kosten dringend erforderlicher Sanierungen gemeinsam bezahlen. Das gilt selbst dann, wenn sie sich die
Renovierung nicht leisten k&ouml;nnen. Stimmen sie einem entsprechenden
Beschluss nicht zu, k&ouml;nnen sie sich schadensersatzpﬂichtig machen.
Im zugrunde liegenden Fall bestand eine Wohnungseigent&uuml;mergemeinschaft zun&auml;chst aus zwei Einheiten. Durch den Ausbau von Kellerr&auml;umen und einer entsprechenden Teilungserkl&auml;rung entstand eine dritte Sondereigentumseinheit. Die Kellerwohnung wies seit 2008 einen
Feuchtigkeitsschaden auf und ist inzwischen unbewohnbar. Ursache
hierf&uuml;r sind Baum&auml;ngel, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.
Das Berufungsgericht hielt eine Kostenbelastung der Eigent&uuml;mer der
zwei anderen Wohnungen f&uuml;r nicht gerechtfertigt. Seine Begr&uuml;ndung:
die Kostenbelastung &uuml;berschreitet die „Opfergrenze“ der betagten und
ﬁnanzschwachen Eigent&uuml;mer, deren Wohnungen auch ohne die Sanierung nutzbar seien.
Der BGH sieht das anders. Nach seinem Urteil kann die Kl&auml;gerin sowohl
die Zustimmung zu der anteiligen Kostentragung als auch zur Bildung
einer Sonderumlage verlangen. Im Grundsatz kann jeder Wohnungseigent&uuml;mer die ordnungsm&auml;&szlig;ige Instandhaltung und Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums beanspruchen. Dem steht vorliegend
auch das Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht entgegen, denn zwingend
erforderliche Ma&szlig;nahmen d&uuml;rfen nicht aus Kostenerw&auml;gungen zur&uuml;ckgestellt werden. Dies war vorliegend der Fall, denn durch die sanierungsbed&uuml;rftigen M&auml;ngel am gemeinschaftlichen Eigentum war die
Wohnung der Kl&auml;gerin inzwischen unbewohnbar. Da es hier um den
notwendigen Erhalt der Wohnungseigentumsanlage ging, spiele es
auch keine Rolle, ob die Eigent&uuml;mer betagt oder ﬁnanzschwach sind.
Im Ergebnis m&uuml;ssen deshalb alle Wohnungseigent&uuml;mer anteilig f&uuml;r die
Sanierungskosten aufkommen.
Und noch eine weitere wichtige Feststellung hat der BGH getroffen.
Er zieht auch eine Ersatzpﬂicht der Wohnungseigent&uuml;mer f&uuml;r solche
Sondereigentumssch&auml;den in Betracht, die dadurch entstehen, dass die
gebotene Beschlussfassung &uuml;ber die Vornahme zwingend erforderlicher
Ma&szlig;nahmen unterbleibt. Eine Haftung kann dann diejenigen Wohnungseigent&uuml;mer treffen, die schuldhaft entweder unt&auml;tig geblieben
sind oder gegen die erforderliche Ma&szlig;nahme gestimmt bzw. sich enthalten haben. (BGH, Urteil v. 17.10.2014, V ZR 9/14)
Gemeinschaftseigentum  636555
Schadensersatz bei Schl&uuml;sselverlust
Gibt der Mieter einer Eigentumswohnung bei seinem Auszug einen von
2 &uuml;berlassenen Wohnungsschl&uuml;sseln nicht zur&uuml;ck, steht dem Vermieter
ein Anspruch auf Schadensersatz zu. Der Mieter hat dadurch seine mietvertragliche Nebenpﬂicht zur Obhut &uuml;ber den nicht mehr aufﬁndbaren
Schl&uuml;ssel verletzt. Ist der Wohnungseigent&uuml;mer deshalb Schadensersatzanspr&uuml;chen der Wohnungseigent&uuml;mergemeinschaft ausgesetzt,
kann er vom Mieter als Schadensersatz die Freistellung, also Zahlung
an die Wohnungseigent&uuml;mergemeinschaft verlangen. Ausgeschlossen
ist ein derartiger Schadensersatzanspruch aber dann, wenn die Schlie&szlig;anlage der Wohnungseigentumsanlage tats&auml;chlich gar nicht (insgesamt)
ausgetauscht worden ist. Ein erstattungsf&auml;higer Verm&ouml;gensschaden ist
dann nicht entstanden. Deshalb scheidet auch eine ﬁktive Berechnung
des Schadens aus. (BGH, Urteil v. 5.3.2014, VIII ZR 205/13)
PRAXIS-TIPP: SCHL&Uuml;SSEL&Uuml;BERGABE PROTOKOLLIEREN
Als Vermieter ist es empfehlenswert, die Zahl der &uuml;bergebenen
Schl&uuml;ssel in einem gesonderten &Uuml;bergabeprotokoll (Empfangsquittung) zu vermerken. Hat der Mieter auf seine Kosten zus&auml;tzliche
Schl&uuml;ssel anfertigen lassen, sind auch diese gegen Kostenerstattung
dem Vermieter auszuh&auml;ndigen. Will der Vermieter hierf&uuml;r nicht zahlen, muss der Mieter die Zusatzschl&uuml;ssel unbrauchbar machen oder
Schl&uuml;ssel/Schlie&szlig;anlage  637079
Grundbucheinsicht muss seit
1. Oktober protokolliert werden
Seit 1. Oktober diesen Jahres kann jeder Eigent&uuml;mer pr&uuml;fen, wer in
das Grundbuch seines Grundst&uuml;cks Einsicht genommen hat. Damit k&ouml;nnen jetzt Personen entlarvt werden, die sich durch Vorspiegelung eines
angeblich berechtigten Interesses die Grundbucheinsicht erschlichen
M&ouml;glich macht das &sect; 12 Abs. 4 Grundbuchordnung (GBO). Dieser verpﬂichtet seit 1. Oktober 2014 die Grundbuch&auml;mter, &uuml;ber Einsichten in
Grundb&uuml;cher und Grundakten sowie &uuml;ber die Erteilung entsprechender Abschriften Protokoll zu f&uuml;hren. Als Eigent&uuml;mer des betroffenen
Grundst&uuml;cks muss Ihnen auf Verlangen Auskunft aus diesem Protokoll
gegeben werden. Damit kann k&uuml;nftig leicht festgestellt werden, wer in
das Grundbuch des Grundst&uuml;cks Einsicht genommen hat.
Gem&auml;&szlig; &sect; 12 Abs. 1 GBO hat jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt, ein Einsichtsrecht. Das kann z. B. der Versuch der Ermittlung des
Eigent&uuml;mers sein, um gegen diesen Schadensersatzanspr&uuml;che geltend
machen zu k&ouml;nnen. Auch dem Kauf- oder Mietinteressent wird ein berechtigtes Interesse zugesprochen, wenn er z. B. pr&uuml;fen m&ouml;chte, ob
eine Wohnung noch mit &ouml;ffentlichen Mitteln gef&ouml;rdert wird, ob die
Zwangsversteigerung angeordnet ist oder die Wohnung in einem Sanierungsgebiet liegt. Oder bei einer Eigenbedarfsk&uuml;ndigung wird z. B.
ein berechtigtes Interesse des gek&uuml;ndigten Wohnungsmieters bejaht,
wenn er pr&uuml;fen will, ob der Vermieter noch anderen Grundbesitz hat, in
dem sich m&ouml;glicherweise frei stehende oder frei werdende Wohnungen
beﬁnden.
Kein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht ist aber gegeben,
wenn der Antragsteller lediglich Informationen &uuml;ber die Verm&ouml;gensverh&auml;ltnisse eines Schuldners erlangen will. Oder wenn der Antragsteller mit der Einsichtnahme nur seine Neugierde befriedigen, z. B. wissen
will, ob sein Nachbar das Grundst&uuml;ck bereits an den Sohn oder die
Tochter &uuml;bertragen hat.
Das unberechtigte Erlangen einer Grundbucheinsicht durch falsche Behauptungen &uuml;ber ein angebliches berechtigtes Interesse wird dadurch
nicht vermieden werden k&ouml;nnen. Durch das Auskunftsrecht des Eigent&uuml;mers wird aber zumindest das Risiko einer Entlarvung deutlich erh&ouml;ht.
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Der WEG-Kredit (KfW-Darlehen) und dessen wirtschaftliche Auswirkungen
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Verwalterthema
10 Organisationsfehler im
Verwalterb&uuml;ro
Steffen Haase, Augsburg
Die Organisation im Verwalterb&uuml;ro ist von zentraler Bedeutung.
Je besser das B&uuml;ro organisiert ist, desto effektiver ist die Arbeitszeit eingesetzt. Die Personalkosten stellen mit rund 65 % den
mit Abstand gr&ouml;&szlig;ten Ausgabenblock in der Immobilienverwaltung dar. Von daher ist die eigene Organisation regelm&auml;&szlig;ig zu
hinterfragen. So kann man sich zum Beispiel sehr gut mit Suchzeiten in der Immobilienverwaltung besch&auml;ftigen. Wo haben wir
was abgelegt? Ich hatte das Dokument schon einmal in H&auml;nden,
doch wo ist es nun? Alle beginnen hektisch zu suchen. Und die
Uhr tickt. Und wenn sie immer l&auml;nger tickt, kann es richtig teuer
Unter Ber&uuml;cksichtigung aller Nebenkosten kostet die Mitarbeiterstunde
eines Sachbearbeiters das Verwaltungsunternehmen zwischen 50 und
60 Euro. Sie verwalten auch kleine Einheiten? Dann fangen wir mal an
zu rechnen. 20 WE mal 22 Euro netto = 220 Euro im Monat. Geteilt durch
den Stundenlohn von 55 Euro ergibt das 4 Stunden. Ziehen wir hiervon
noch die j&auml;hrlich stattﬁndenden T&auml;tigkeiten ab, wie Objektbegehung,
Beiratstreffen, Belegpr&uuml;fung, Abrechnungserstellung und Eigent&uuml;merversammlung etc. – bleiben uns nicht mehr viele Stunden &uuml;brig pro
Monat. Und in diesen verbleibenden Stunden sollten wir uns mit dem
Kunden besch&auml;ftigen und m&ouml;glichst wenig mit uns selbst.
Ein zentraler Bereich ist das Dokumentenmanagement (Ablagesystem)
in der Immobilienverwaltung. Sie kennen sicher den Ruf durch das B&uuml;ro:
„Wei&szlig; jemand, wo die Pl&auml;ne der WEG sind? Ich hatte sie schon einmal
in der Hand, aber nun …?“ Geben Sie allen Ihren Wohnanlagen eine
einheitliche Ordnerstruktur, basierend auf einem numerischen System.
Alphabetische Systeme sind Fehlerquellen. Wo wurde der Kaminkehrer
abgelegt? Unter „K“ wie Kaminkehrer, „Sch“„ wie Schornsteinfeger oder
unter „M“, weil er M&uuml;ller hei&szlig;t?
Eine m&ouml;gliche Nummerierung k&ouml;nnte wie folgt aussehen:
1. Stammdaten / EDV-Listen
2. Objektbegehungen / Aufgaben
3. Hausmeister / Liste Handwerker
4. Heizung Wartungsvertrag / Kaminkehrer / Heizkostenabrechner /
Heiz&ouml;ltankanlage
5. Verwaltung / Vertr&auml;ge
6. Rundschreiben / Aush&auml;nge / Hausordnung
8. M&uuml;ll / Stra&szlig;enreinigung
9. Strom / Wasser und Abwasser
10. Bank allgemein / Sparbuch
11. Teilungserkl&auml;rung
12. Kabel
13. Schlie&szlig;anlage
Schriftverkehr allgemein / Beirat
Pl&auml;ne
Hierbei ist es egal, ob Sie mit dem klassischen Ordner oder einer elektronischen Ablage arbeiten. Und stellen Sie sich die Frage: Sollen die
Dokumente gleich im internen Bereich der Homepage f&uuml;r die Kunden
bereit gestellt werden ( z. B. Versicherungspolicen, notarielle Urkunden,
Protokolle etc.)? Hier l&auml;sst sich einiges vereinfachen und viele Telefonate k&ouml;nnen eingespart werden.
2. Rechnungs- und Belegmanagement
Ist die Rechnung schon bezahlt? Wie ist der Weg vom Posteingang &uuml;ber
die sachliche Freigabe, rechnerische Rechnungskontrolle bis hin zur Bezahlung? Hier ist eine klare Ablaufdokumentation nicht nur notwendig,
sondern einfach auch sehr hilfreich. Unn&ouml;tige Fehler wie Doppelzahlung von Rechnungen, Skontoverlust etc. k&ouml;nnen dadurch wirksam vermieden werden. Und haben die Eigent&uuml;mer nach &sect; 27 Abs. 5 WEG die
Verf&uuml;gung von der Unterschrift eines Eigent&uuml;mers abh&auml;ngig gemacht,
dann ist eine solche genaue Ablaufdokumentation doppelt gefragt.
PRAXIS-TIPP: DEFINIEREN SIE FOLGENDE WICHTIGE ARBEITSSCHRITTE
Posteingang und Zuordnung zu den Sachbearbeitern
Sachliche und rechnerische Pr&uuml;fung durch den Sachbearbeiter
Zahlungserfassung und Kontierung durch den Buchhalter
Bereitstellung der Gelder, ggf. R&uuml;cklagenentnahme
Freigabe/Zahlungsausl&ouml;sung durch einen Zeichnungsberechtigten
Komfortabel ist es nat&uuml;rlich, wenn diese Arbeitsschritte auf elektronischem Weg stattﬁnden. Der Weg l&auml;sst sich aber genauso mit einem
Belegheft darstellen.
3. Vorgangsmanagement
„Hat heute schon jemand wegen der Rohrverstopfung in der WEG XY
angerufen?“ K&ouml;nnen Sie die Frage mit JA beantworten? Dann kann dem
dritten anrufenden Wohnungseigent&uuml;mer dieser WEG mitgeteilt werden, was schon unternommen worden ist. Und der Kunde f&uuml;hlt sich gut
und professionell verwaltet. Wenn Sie es nicht wissen, dann haben Sie
kein Vorgangsmanagement und im schlimmsten Fall fahren heute in
der Wohnanlage drei Rohrreinigungsﬁrmen vor, um die Verstopfung zu
beseitigen. Tragen Sie dann die unn&ouml;tig entstandenen Kosten oder wie
erkl&auml;ren Sie das Ihren Wohnungseigent&uuml;mern?
PRAXIS-TIPP: TRANSPARENZ SCHAFFEN
Einzelne Beauftragungen und Vorg&auml;nge m&uuml;ssen f&uuml;r alle Mitarbeiter
zug&auml;nglich sein und das nicht nur bei Urlaubs- oder Krankheitsvertretung.
4. Zust&auml;ndigkeiten
Wer ist der zust&auml;ndige Mitarbeiter f&uuml;r die Wohnanlage? Sehr vorteilhaft ist, wenn die Eigent&uuml;mer einen festen und m&ouml;glichst langj&auml;hrigen
Ansprechpartner haben. Dies k&ouml;nnen auch mehrere Mitarbeiter sein
(Buchhalter, Sachbearbeiter,…). Wichtig dabei ist vor allem, dass diese
Mitarbeiter in der WEG namentlich sowie mail- und durchwahltechnisch
Dabei gibt es zwei klassische Organisationsformen in der Immobilienverwaltung. Die „Eierlegendewollmilchsau“, d. h. der Mitarbeiter, der
eine Immobilie von A-Z betreut. Auf der anderen Seite ist eine Aufteilung auf einzelne Fachbereiche wie Buchhaltung, Sachbearbeitung,
Technik und Recht m&ouml;glich.
5. Telefonische Erreichbarkeit
24 Stunden oder nur vormittags? Wichtig ist, dass Sie feste Telefonzeiten
deﬁnieren und zu den Zeiten dann aber auch erreichbar sind und Ausk&uuml;nfte erteilen k&ouml;nnen. Wie Sie die festen Zeiten deﬁnieren, ist Ihnen
&uuml;berlassen. Und au&szlig;erhalb dieser Zeiten ist eine Notrufnummer sicher
sinnvoll und auf jeden Fall kundenorientiert. Diese Notrufnummer sollte
aber wirklich nur f&uuml;r Notf&auml;lle gelten. &Uuml;blicherweise ist das dann eine Handy-Nummer. Es gibt aber auch Dienstleister, die diesen Service f&uuml;r Verwalter &uuml;bernehmen. Auch wenn Sie gegen externe Dienstleister Vorbehalte
haben, aber den klassischen Notruf: Welches Objekt, welcher Schaden,
welches Gewerk muss benachrichtigt werden - das funktioniert.
HINWEIS: DRITTE NUR SPARSAM EINSETZEN
Mehr Call-Center sollte aber nicht sein. Denn: Immobilienverwaltung
ist ein personenbezogenes Gesch&auml;ft und Ihr Kunde m&ouml;chte seinen
bekannten Ansprechpartner erreichen.
6. Kundenkommunikation
Wann h&ouml;rt der Kunde vom Verwalter? Im Fr&uuml;hjahr mit der Abrechnung,
der Einladung und dem Protokoll. Und dann? Wenn er gemahnt wird,
die Hausordnung nicht einh&auml;lt etc. Lauter unerfreuliche Briefe. Schreiben Sie Ihre Kunden doch ein 2. Mal an und berichten Sie &uuml;ber die
Fortschritte in der WEG und die Beschlussumsetzung. Was ist bei den
Objektbegehungen aufgefallen? Und dann k&ouml;nnen Sie als Kundenbindungsma&szlig;nahme die eigene Kundenzeitung gleich noch mit versenden. Dies k&ouml;nnten Sie z. B. ganz unkompliziert im Fr&uuml;hjahr mit der
Zusendung der Abrechnung oder des Protokolls bewerkstelligen. Oder
versenden Sie sie im November, zusammen mit einem Begleitbrief. In
diesem Brief k&ouml;nnten Sie z. B. auf die Beschlussumsetzungen eingehen,
schon jetzt bekannte Themen f&uuml;r die n&auml;chste Eigent&uuml;merversammlung
ansprechen und nat&uuml;rlich, wann diese stattﬁnden soll. Wie Sie sehen, es
gibt viele Themen, &uuml;ber die wir berichten und unserem Kunden einen
Mehrwert bieten k&ouml;nnen. Wir m&uuml;ssen es nur tun.
7. Beschlussumsetzung
Neben der Schnelligkeit des Protokollversands ist es vor allem die Umsetzung der Beschl&uuml;sse, an denen die WEG die Kompetenz des Verwalters festmacht. Aus meiner Erfahrung kann ich berichten, dass vor
allem der letzte Tagesordnungspunkt (Sonstiges) der Eigent&uuml;merversammlung bei den Eigent&uuml;mern h&auml;uﬁg auf besonderes Interesse st&ouml;&szlig;t.
Diese Punkte sind auch zumeist schnell umsetzbar, dabei sollten Sie
aber nicht aus den Augen verlieren, auch die anderen Punkte m&ouml;glichst
zeitnah anzugehen. Damit k&ouml;nnen Sie die Eigent&uuml;mer eine schnell arbeitende Verwaltung sp&uuml;ren lassen.
ACHTUNG: ANGEFOCHTENE BESCHL&Uuml;SSE
Vergessen Sie nicht die angefochtenen Beschl&uuml;sse. Auch darum will
sich gek&uuml;mmert sein. Dies wird h&auml;uﬁg &uuml;bersehen.
„Der Verwalter wird beauftragt in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat …..“. Kennen Sie diesen Satz? Was hei&szlig;t „in Abstimmung mit“?
Reicht das Hinterlassen einer Nachricht auf dem Anrufbeantworter:
„Wenn Sie sich nicht melden, werde ich so verfahren“? M&uuml;ssen alle 3
Beir&auml;te zustimmen, reicht eine Mehrheit? Es ist zu unklar deﬁniert. Verwenden Sie daher immer klare Formulierungen wie z. B.: „Nach Zustimmung von 2 Beir&auml;ten“. Damit ist klar, welche Erfordernisse notwendig
sind. Generell halte ich die Einbeziehung Dritter f&uuml;r kritisch.
9. Setzen Sie sich Ziele und kommunizieren Sie diese auch nach
Was hebt Sie von anderen Immobilienverwaltungen ab? Welche Ziele haben Sie? Ziele gibt es viele – aber achten Sie darauf, dass diese leicht verst&auml;ndlich und ohne gro&szlig;en Aufwand messbar sind. Machen Sie es nicht
zu kompliziert. Gut geeignet w&auml;ren z. B. folgende Ziele: Fertigstellung
der Abrechnung, Eigent&uuml;merversammlung bis sp&auml;testens ….., Protokoll
innerhalb von … Tagen nach der Versammlung. Ihre „Erfolgsstatistik“
k&ouml;nnen Sie dann auch im Rahmen von Bewerbungen kommunizieren.
Es gibt viele einfach messbare Ziele in der Immobilienverwaltung.
PRAXIS-TIPP: FRAGEN AUF DER BESTELLUNGSVERSAMMLUNG
Denken Sie bei den Zielen auch immer an die Fragen, die Ihnen
die Eigent&uuml;mer auf jeder Bestellungsversammlung stellen. Auf diese Fragen m&uuml;ssen Sie die passenden Antworten haben. Das wirkt
10. Wer ist Ihr bester Unternehmensberater?
Der Kunde, und ganz besonders der Verwaltungsbeirat, sind nah an Ihrem Unternehmen dran. Wie sieht Sie der Kunde? Was kann verbessert
werden? Antworten auf diese Fragen kann eine Kundenzufriedenheitsumfrage bringen. Wenige Fragen zum Ankreuzen und Schreibfelder. Ob
in Papierform oder online, beides ist m&ouml;glich und liefert Ihnen wertvolle
Informationen. In einem 1. Schritt ist eine Umfrage unter Verwaltungsbeir&auml;ten vielleicht einfacher zu organisieren. Diese Befragung sollte alle
2 Jahre durchgef&uuml;hrt werden und kann sp&auml;ter auch auf weitere Kundenkreise ausgedehnt werden.
PRAXIS-TIPP: VERWALTUNGSBEIR&Auml;TE BEFRAGEN
Bei einer Befragung aller Kunden k&ouml;nnen Sie mit einer R&uuml;cklaufquote im einstelligen Prozentbereich rechnen. Viel ergiebiger sind
Befragungen der Verwaltungsbeir&auml;te, z. B. im Rahmen der Rechnungspr&uuml;fungen. Hier werden Sie eine deutlich h&ouml;here R&uuml;cklaufquote erreichen.
ist gesch&auml;ftsf&uuml;hrender Gesellschafter der
Immobilienverwaltung Haase
GmbH mit B&uuml;ros in Augsburg und
N&uuml;rnberg und verwaltet 4.900
Einheiten. Im Verband der Immobilienverwalter ist er Vorsitzender
in Bayern und Vizepr&auml;sident des
Dachverbandes.
Efﬁzienzsteigerung durch Einf&uuml;hrung
eines Qualit&auml;tsmanagement-Systems
J&ouml;rg Wirtz, InRaCon GmbH, Eschenlohe
„Immobilienverwaltung lohnt sich nicht! Wir sind umgeben von
12-Euro- und anderen K&uuml;chentischverwaltungen, die uns die Auftr&auml;ge wegschnappen. Dabei stellen wir die h&ouml;chsten Anspr&uuml;che
an die Qualit&auml;t unserer eigenen Verwaltungsarbeit und ertrinken
f&ouml;rmlich in Arbeit. Am Ende des Monats bleibt nichts &uuml;brig, im
Gegenteil, eigentlich m&uuml;ssten wir ja noch Personal einstellen,
…..“. Ein Klagelied, das vielstimmig gesungen wird.
Sicher ist es so, dass es in nahezu jedem Bereich immer irgendjemanden gibt, der es ein wenig billiger macht. Dies ist kein Alleinstellungsmerkmal der Verwaltungsbranche. Auch die zu Recht angemahnten
fehlenden Zulassungsvoraussetzungen f&uuml;r den Beruf des Immobilienverwalters w&uuml;rden nach unserer Meinung zu keiner grundlegenden &Auml;nderung im Wettbewerb f&uuml;hren. Vielmehr sind wir der Auffassung, dass
durch efﬁziente Organisation der Arbeitsprozesse einerseits die Verwaltungsqualit&auml;t und gleichzeitig die Wirtschaftlichkeit deutlich gesteigert
werden k&ouml;nnen. Selbstverst&auml;ndlich kann damit nicht jeder Dumpingpreis aufgefangen oder unterboten werden. Aber irgendwann wird die
Realit&auml;t auch die Spezies der Billiganbieter einholen, die dann nicht
mehr in der Lage sein werden, die zunehmenden gesetzlichen, rechtlichen, technischen und auch sozialen Anforderungen zu erf&uuml;llen.
Messbarkeit der Efﬁzienzsteigerung
In den zur&uuml;ckliegenden Artikeln haben wir bereits f&uuml;r einige Verwaltungsprozesse M&ouml;glichkeiten und Methoden dargestellt, wie die Efﬁzienz in
Ihrem Unternehmen gesteigert werden kann. Es stellt sich jedoch berechtigterweise die Frage, inwieweit die Methoden auch wirksam und ihre
Wirtschaftlichkeit nachweisbar ist. Im Einzelfall kann jede angewendete
Methode mit einer „Vorher – Nachher- Messung“ &uuml;berpr&uuml;ft und bewertet
werden. Der wirtschaftliche Nutzen ist dann leicht auszurechnen.
Welche Methode ist aber wie erfolgreich? Kann man einzelne Methoden
auch auf beliebige andere Verwaltungen &uuml;bertragen? Gibt es Erfolgsgarantien oder K&ouml;nigswege auf dem Weg zum optimalen Erfolg? Ist
Qualit&auml;tsmanagement oder gar eine Zertiﬁzierung nach ISO 9001 ein
erfolgsversprechender Weg oder sollte man besser in eine leistungsstarke Software investieren?
Ermittlung von Wechselbeziehungen verschiedener Faktoren
Wir haben uns vor einigen Monaten auf den Weg gemacht, Antworten
auf diese Fragen zu ﬁnden. Dazu haben wir Efﬁzienzwerte f&uuml;r Verwaltungen ermittelt, um Wechselbeziehungen unter anderem zu folgenden Faktoren zu ermitteln:
■ Verwaltungsgr&ouml;&szlig;e (Summe der Verwaltungseinheiten/Anzahl der
anrechenbaren Vollzeitmitarbeiter)
■ Durchschnittliche Objektgr&ouml;&szlig;e
■ Eingesetzte Verwaltungssoftware
■ Realisierte Zusatzverg&uuml;tung
■ Nachweisbares/zertiﬁziertes Qualit&auml;tsmanagementsystem
Wenngleich die Datenbasis noch verbreitert werden muss, um f&uuml;r alle
Faktoren gesicherte Aussagen treffen zu k&ouml;nnen, lassen sich erste
Trends bereits in einer Signiﬁkanz erkennen, die auch uns mehr als
&uuml;berrascht hat.
Herstellung einer Vergleichbarkeit
Die erste Herausforderung bestand jedoch darin, Efﬁzienzwerte vergleichbar zu machen. Jeder von uns wei&szlig;, dass ein Stellplatz und eine
Wohnung in einer 6-Parteien-WEG unterschiedliche Aufw&auml;nde erzeugen.
Gleiches gilt f&uuml;r den durchschnittlichen Aufwand, der f&uuml;r eine Wohnung
in einem 8-Parteien-Miethaus oder eine Wohnung in einer Wohnungseigent&uuml;mergemeinschaft mit 85 weiteren Eigent&uuml;mern entsteht.
Um diese Vergleichbarkeit herzustellen, sind wir von folgender Grund&uuml;berlegung ausgegangen. Der Aufwand f&uuml;r eine Verwaltungseinheit
muss sich im Preis manifestieren. Je h&ouml;her also der Verwaltungsaufwand ist, desto h&ouml;her muss folglich der Preis sein. Wir sind uns sehr
wohl bewusst, dass nicht allein der Aufwand der alleinbestimmende Faktor zur Preisﬁndung ist. Es ist jedoch neben dem „Marktpreis“
der wesentlichste Faktor. Nachdem wir keine Marktpreisstudie ﬁnden
konnten, haben wir die bekannte Studie zur Verwalterverg&uuml;tung des bsi
(„Verwalter-Verg&uuml;tungen 2010“, Hrsg.: Bundesvereinigung Spitzenverb&auml;nde der Immobilienwirtschaft) zurate gezogen und auf dieser Basis
Faktoren zur Umrechnung ermittelt.
Mit dieser Methode k&ouml;nnen wir nun jede Verwaltungseinheit in Beziehung zu einer Referenzverwaltungseinheit (RVE) setzen. Auch wenn
jetzt aus der Summe der verwalteten Einheiten eine vergleichbare
„gewichtete Summe der Verwaltungseinheiten“ gebildet werden kann,
ist die vorliegende Information noch nicht ausreichend. Als Gegenwert
muss die Summe der verf&uuml;gbaren Verwaltungsstunden ermittelt und
auf den „idealtypischen“ Vollzeitmitarbeiter verteilt werden. Dabei ist
zu beachten, ob verwaltungstypische Arbeiten extern vergeben oder
zus&auml;tzliche, verwaltungsuntypischen Arbeiten durchgef&uuml;hrt werden.
Wenn auch dies erledigt ist, erh&auml;lt man einen Efﬁzienzfaktor, der sich
aus der Summe der gewichteten Einheiten und der anrechenbaren Vollzeitmitarbeiter ergibt.
Datenermittlung und Auswertung
Wir haben einen Datenerfassungsbogen erarbeitet und in den zur&uuml;ckliegenden Monaten Daten erhoben. Soweit m&ouml;glich haben wir die Daten
pers&ouml;nlich vor Ort &uuml;berpr&uuml;ft, um eine m&ouml;glichst belastbare Datenqualit&auml;t sicherzustellen.
Nach Auswertung der bislang verf&uuml;gbaren Datens&auml;tze von fast 50 Verwaltungsunternehmen unterschiedlicher Gr&ouml;&szlig;e und aus unterschiedlichen
Regionen zeigte sich der oben bereits angedeutete deutliche Trend. Auch
wenn wir die Datenbasis noch weiter ausbauen werden und damit noch
belastbarer, repr&auml;sentativer und aussagekr&auml;ftiger machen werden, sollen
die erkennbaren Trends ver&ouml;ffentlicht werden, um Sie zu best&auml;rken, entweder den Weg einzuschlagen oder ihn konsequent weiterzugehen.
Die wesentlichen Erkenntnisse lauten bislang:
■ Qualit&auml;t schl&auml;gt sich in Efﬁzienz und damit im Ertrag nieder.
■ Zertiﬁzierte Unternehmen arbeiten deutlich efﬁzienter als nicht zertiﬁzierte Unternehmen.
Verwaltungsgr&ouml;&szlig;e und Efﬁzienz
Es konnten bislang keine signiﬁkanten Wechselbeziehungen zwischen
Verwaltungsgr&ouml;&szlig;e und Efﬁzienz festgestellt werden. Auch die allgemein vertretene Meinung, dass gro&szlig;e Objekte wirtschaftlicher sind als
kleine und kleinste Objekte, konnte bislang nicht untermauert werden.
Die Zahlen lassen sogar eher das Gegenteil vermuten. Demnach gibt
es Verwaltungen, die bei einer durchschnittlichen Objektgr&ouml;&szlig;e von 14
RVE/Objekt einen Efﬁzienzwert deutlich &gt; 500 RVE/Mitarbeiter erzielen, w&auml;hrend Verwaltungen mit einer deutliche h&ouml;heren durchschnittlichen Objektgr&ouml;&szlig;e (&gt; 100 RVE/Objekt) den Efﬁzienzwert von 400 RVE
Zertiﬁzierte und nicht zertiﬁzierte Unternehmen
Wie sieht der Vergleich zwischen zertiﬁzierten und nicht zertiﬁzierten
Unternehmen aus? Zun&auml;chst m&uuml;ssen wir darauf hinweisen, dass es
auch im Bereich zertiﬁzierter Unternehmen deutliche Unterschiede in
der Efﬁzienz gibt. Urs&auml;chlich k&ouml;nnte das Alter des QM-Systems sein. Die
Efﬁzienzsteigerung scheint mit der Zertiﬁzierung nicht abgeschlossen zu
sein, sondern setzt sich anschlie&szlig;end fort. Interessant wird es sein, die
Ursachen zu ermitteln und erforschen, warum es Unternehmen gibt,
die diese Chance nicht nutzen konnten und deren Zertiﬁzierung nicht
verl&auml;ngert oder gar aberkannt wurde.
Auch die Ursachen f&uuml;r die Efﬁzienzunterschiede zwischen nicht zertiﬁzierten Unternehmen werden Gegenstand der Betrachtung sein. Letztlich werden auch hier Best–Practice-Modelle angewendet, die zur Nutzung und Weiterentwicklung Anlass geben k&ouml;nnen.
Nachdem wir zertiﬁzierte Unternehmen unabh&auml;ngig vom Alter des QMSystems praktisch in einen Topf geworfen und mit nicht zertiﬁzierten
verglichen haben, ergab sich folgendes Bild: Unabh&auml;ngig davon, ob wir
die Besten, den Durchschnitt oder die mit den meisten Potenzialen verglichen haben, haben wir ein eindeutiges Ergebnis erhalten.
WICHTIG: ZERTIFIZIERUNG SCHEINT SICH ZU LOHNEN
Zertiﬁzierte Verwaltungen erzielen einen um mindestens 100 RVE
h&ouml;heren Efﬁzienzwert als nicht zertiﬁzierte Verwalter. So erreicht die
letztgenannte Gruppe einen durchschnittlichen Efﬁzienzwert von
etwa 300 RVE/Mitarbeiter. Die erstgenannte Gruppe erreicht dagegen einen Wert von etwas mehr als 450 RVE.
mag, eines ist sicher. In diesen Unternehmen werden Methoden angewendet, die offenbar sinnvoll und wirtschaftlich erfolgreich sind. Ein
wesentlicher Vorteil ist, dass nicht nur ein paar n&uuml;tzliche Tipps mehr
oder weniger nachhaltig umgesetzt werden. Tempor&auml;re Verbesserungen nur in einzelnen Segmenten sind manchmal sogar kontraproduktiv. &Auml;nderungen an einzelnen Prozessschritten ohne Betrachtung des
Gesamtsystems f&uuml;hren nicht selten zur Suboptimierung. Ein QM-System
sollte deshalb immer das gesamte Unternehmen betrachten und vor
allem Methoden zur dauerhaften Sicherstellung von Verbesserung und
Nachhaltigkeit beinhalten. Was dann noch fehlt, ist die treibende Kraft
und das Vorleben durch die F&uuml;hrungsebene. Qualit&auml;tsmanagement ist
eben auch und vor allem die Qualit&auml;t des Managements.
Die Einf&uuml;hrung eines solchen Systems, die Ma&szlig;nahmen zur Efﬁzienzsteigerung und eine eventuelle Zertiﬁzierung bekommt man nat&uuml;rlich
nicht zum Nulltarif. Deshalb muss neben den wirtschaftlichen Vorteilen
auch die Kostenseite betrachtet werden.
Kosten der Einf&uuml;hrung eines QM-Systems
Zun&auml;chst m&uuml;ssen hier die internen kalkulatorischen Kosten f&uuml;r die Erarbeitung und Einf&uuml;hrung des Systems ber&uuml;cksichtigt werden. Diese
f&uuml;r den Einzelfall genau zu quantiﬁzieren ist nur schwer m&ouml;glich. Je
nach Gr&ouml;&szlig;e des Unternehmens, dem aktuellen Organisationsgrad und
verschiedenen anderer Einﬂussfaktoren k&ouml;nnen diese Kosten stark variieren. Je geringer der Organisationsgrad, desto mehr Aufwand muss
eingeplant werden. Auf der anderen Seite wird es sich dann aber auch
umso mehr bezahlt machen. Als Anhalt sollten Sie etwa 3 - 5 Arbeitstage/Mitarbeiter f&uuml;r die Arbeiten einplanen.
Es ist regelm&auml;&szlig;ig empfehlenswert einen Berater einzuschalten, der
&uuml;ber m&ouml;glichst gute Branchenkenntnisse verf&uuml;gt. Auch hier k&ouml;nnen die
Kosten variieren. Dabei spielen die bereits angesprochenen Faktoren
erneut eine wesentliche Rolle. Je intensiver Sie den Berater einbinden,
desto geringer werden die internen Aufw&auml;nde sein.
PRAXIS-TIPP: ZUSCH&Uuml;SSE BEANTRAGEN
Deutliche Gewinnsteigerung m&ouml;glich
Die Quantiﬁzierung dieses Unterschieds zeigt deutlich, welche M&ouml;glichkeiten in der Methodik stecken. Wenn es Ihnen gelingt, auch nur 1/3
der oben genannten Steigerung zu erreichen, bedeutet das, dass Sie bei
einer angenommen Verwalterverg&uuml;tung von 18 Euro (50 RVE x 18 Euro
x 12 Monate) eine Steigerung um 10.800 Euro/Jahr und Mitarbeiter
erzielen k&ouml;nnen. Dabei handelt es sich nicht um Umsatz-, sondern um
Gewinnsteigerung. Die Multiplikation mit der Anzahl Ihrer Mitarbeiter
und die Konkretisierung anhand der von Ihnen realisierten Verwaltergeb&uuml;hren k&ouml;nnen Sie leicht selbst vornehmen.
Verwaltergeb&uuml;hr erh&ouml;hen oder Efﬁzienz steigern?
Statt in die Efﬁzienzsteigerung zu investieren, k&ouml;nnen Sie nat&uuml;rlich auch
die Erh&ouml;hung Ihrer Verwaltergeb&uuml;hren anstreben. Um das gleiche Ergebnis zu erzielen, m&uuml;ssten Sie in der Vergleichsverwaltung mit 300 RVE die
Geb&uuml;hren um durchschnittlich 3 Euro/Monat und RVE anheben. Um die
volle Differenz aufzufangen (+ 150 RVE), m&uuml;ssten es 9 Euro sein.
PRAXIS-TIPP: EFFIZIENZSTEIGERUNG IST NACHHALTIGER
Aus unserer Sicht scheint deshalb die Steigerung der Verwaltungsefﬁzienz der bessere und vor allem nachhaltigere Weg zu sein. Dies
bedeutet nicht, dass Sie darauf verzichten sollten, Ihre Verwaltergeb&uuml;hren entsprechend der Marktlage und den sich entwickelnden
Es ist auch noch auf die Frage einzugehen, ob die Verwaltungsunternehmen besser sind, weil sie zertiﬁziert sind, oder sind sie zertiﬁziert,
weil sie besser sind? Wie man diese Frage auch immer beantworten
Die Beratungskosten k&ouml;nnen durch Zusch&uuml;sse regelm&auml;&szlig;ig stark reduziert werden.
Abschlie&szlig;end m&uuml;ssen die Kosten f&uuml;r die Zertiﬁzierung selbst einkalkuliert werden. Diese k&ouml;nnen am einfachsten berechnet werden. Sie
m&uuml;ssen etwa 1.200 - 1.400 Euro/Jahr f&uuml;r ein Unternehmen mit bis zu
10 Mitarbeitern einkalkulieren.
F&uuml;r ein Unternehmen der o. a. Gr&ouml;&szlig;e m&uuml;ssen in Summe etwa 6.000
- 10.000 Euro an externen Kosten einkalkuliert werden. Wenn im 1. Jahr
nach Einf&uuml;hrung nur 10 % der dargestellten Efﬁzienzsteigerung erreicht
werden, haben sich damit also bereits im 1. Jahr die externen Kosten
Anhand der uns vorliegenden
Zahlen ist damit der wirtschaftliche Nutzen von QM-Systemen
auch f&uuml;r kleine und kleinste
Unternehmen nachgewiesen.
Wenn Sie wissen m&ouml;chten,
wie hoch die Potenziale in Ihrem Unternehmen sind, dann
nehmen Sie an unserem Efﬁzienzcheck teil. Einen Datenerfassungsbogen senden wir
Ihnen gerne zu.
J&ouml;rg Wirtz ist
der InRaCon
ber&auml;t speziell
Immobilienverwaltungen bei
der Optimierung ihrer Prozesse und bei der
Zertiﬁzierungsvorbereitung (u. a.
ISO 9001, GEFMA 700ff., T&Uuml;V-gepr&uuml;fte Immobilienverwaltung).
www.inracon.de
Sie fragen – unsere
RA Dr. Dirk S&uuml;tterlin, M&uuml;nchen, beantwortet
In Eigent&uuml;merversammlungen kann die Situation entstehen,
dass nur eine geringe Anzahl Teilnehmer vertreten ist und au&szlig;erdem Teilnehmer bei einzelnen TOPs von der Stimmabgabe ausgeschlossen sind, so dass f&uuml;r einzelne TOPs die Beschlussf&auml;higkeit fehlt. Wie kann der Versammlungsleiter feststellen, ob die
Versammlung zu einzelnen TOPs beschlussf&auml;hig ist, insbesondere
unter Ber&uuml;cksichtigung von Beschl&uuml;ssen unter &sect; 16 Abs. 4 bzw.
&sect; 22 Abs. 2 WEG, die gewisse Mehrheitsquoten fordern?
Der Versammlungsleiter muss unter Ber&uuml;cksichtigung des zugrunde
liegenden Sachverhalts nicht nur zu Beginn der Wohnungseigent&uuml;merversammlung die Beschlussf&auml;higkeit feststellen, sondern auch zu
jedem einzelnen Tagesordnungspunkt vor der Beschlussfassung, sofern f&uuml;r ihn aufgrund der Anzahl der anwesenden bzw. vertretenen
Wohnungseigent&uuml;mer feststeht, dass die zu Beginn der Versammlung
beschlussf&auml;hige Wohnungseigent&uuml;merversammlung unter Umst&auml;nden
nicht mehr beschlussf&auml;hig ist.
Dies gilt unabh&auml;ngig von den nach &sect; 16 Abs. 4 und/oder &sect; 22 Abs. 2 WEG
zu fassenden Beschl&uuml;ssen, f&uuml;r die qualiﬁzierte Mehrheitserfordernisse
erf&uuml;llt sein m&uuml;ssen, die jedoch immer die Beschlussf&auml;higkeit der Versammlung voraussetzen.
Muss der Verwalter, der nur noch bis zum 31.12.2014 bestellt ist
und dann durch einen neuen Verwalter abgel&ouml;st wird, noch die
Jahresabrechnung f&uuml;r das Jahr 2014 erstellen?
Nein. Grunds&auml;tzlich ist derjenige Verwalter zur Abrechnungserstellung
verpﬂichtet, der bei F&auml;lligkeit der Abrechnung der Amtsinhaber ist (herrschende Meinung). Etwas anderes kann gelten, wenn die Teilungserkl&auml;rung oder der Verwaltervertrag dies ausdr&uuml;cklich regeln bzw. der ausgeschiedene Verwalter die Aufstellung der Jahresabrechnung gegen&uuml;ber
den Wohnungseigent&uuml;mern nachtr&auml;glich &uuml;bernommen hat.
Eine gesetzlich formulierte genaue Frist, bis wann die Abrechnung zu
erfolgen hat, gibt es nicht. Deshalb ist die Abrechnung in den ersten
Monaten des neuen Wirtschaftsjahrs (3 bis h&ouml;chstens 6 Monate) zu
erstellen. Ausnahme: die Teilungserkl&auml;rung oder der Verwaltervertrag
regeln eine bestimmte Frist.
In der Eigent&uuml;merversammlung 2014 wird der Verwalter f&uuml;r die
Jahresabrechnung 2013 von den Eigent&uuml;mern einstimmig entlastet. Zuvor hatte eine Kassenpr&uuml;fung durch den Beirat stattgefunden, ohne Beanstandung. Eine in der Versammlung neu
gew&auml;hlte Beir&auml;tin m&ouml;chte, da sie nun Beir&auml;tin ist, die Jahresabrechnung f&uuml;r 2013 nochmals pr&uuml;fen. Hat sie ein Recht darauf?
Die neugew&auml;hlte Verwaltungsbeir&auml;tin hat kein Recht, die in der Eigent&uuml;merversammlung 2014 beschlossene Jahresabrechnung 2013 nochmals
zu pr&uuml;fen, weil bereits eine beanstandungslose Pr&uuml;fung durch den zuvor
gew&auml;hlten Beirat stattgefunden hat. Allerdings steht der neugew&auml;hlten
Verwaltungsbeir&auml;tin das gesetzlich normierte Einsichtsrecht, unter anderem auch in die Abrechnungsunterlagen f&uuml;r das Kalenderjahr 2013, zu.
In einer Wohnungseigentumsanlage mit 12 WE wurden bei 6
Wohnungen (OG und DG) die Balkone mit Glasd&auml;chern &uuml;berdacht. Diese Glasd&auml;cher waren Sonderw&uuml;nsche der K&auml;ufer (nicht
in der Baubeschreibung enthalten). Sind diese Glasd&auml;cher dem
Sonder- oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen? Die Teilungserkl&auml;rung/Gemeinschaftsordnung hat dazu nichts geregelt, sie enth&auml;lt auch keine Kostentragungsregelung.
Die &uuml;ber den jeweiligen Balkonen montierten Glasd&auml;cher, die nicht
Gegenstand der Baubeschreibung, sondern Sonderw&uuml;nsche der K&auml;ufer
sind, sind bauliche Ver&auml;nderungen im Sinne des &sect; 22 Abs. 1 WEG, die
der Zustimmung der beeintr&auml;chtigten Wohnungseigent&uuml;mer bed&uuml;rfen,
weil sich das &auml;u&szlig;ere Erscheinungsbild der Eigentumswohnanlage ver&auml;ndert hat.
Diese Glasd&auml;cher sind meines Erachtens nicht dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, da sie gemeinschaftliche Fl&auml;chen, wie zum Beispiel einen Innenhof, nicht &uuml;berdecken.
Sie k&ouml;nnten dem Sondereigentum zuzuordnen sein, wenn sie wesentliche Bestandteile des Geb&auml;udes im Sinne der &sect;&sect; 93, 94 BGB geworden
sind. Diese Auffassung l&auml;sst sich vertreten. Andernfalls stellen die Glasd&auml;cher Zubeh&ouml;r im Sinne des &sect; 97 Abs. 1 BGB dar.
Den jeweiligen Sondereigent&uuml;mer trifft sowohl die Instandsetzungs- als
auch die Kostentragungspﬂicht.
Kann ein Eigent&uuml;mer nach Ablauf der Anfechtungsfrist die Abrechnung wegen eines Formmangels noch anfechten?
Eine Anfechtung ist nicht mehr m&ouml;glich. Der Abrechnungsgenehmigungsbeschluss ist bestandskr&auml;ftig. Die einmonatige Anfechtungsfrist
ist eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist.
Ausnahmsweise kann bei unverschuldeter Fristvers&auml;umnis nach &sect; 46
Abs. 1 Satz 3 WEG Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gew&auml;hrt werden. Zu beachten ist allerdings, dass nach Ablauf eines Jahres von dem
Ende der vers&auml;umten Frist an gerechnet die Wiedereinsetzung nicht
mehr beantragt werden kann.
Ist der Verwaltungsbeirat verpﬂichtet, die Jahresabrechnung zu
pr&uuml;fen? Und wenn ja, In welchem Umfang?
Der Beirat muss die Abrechnung pr&uuml;fen. Dies ergibt sich aus &sect; 29 Abs.
3 WEG. Der Pr&uuml;fungsumfang beinhaltet sowohl die rechnerische Schl&uuml;ssigkeit als auch die sachliche Richtigkeit. Dar&uuml;ber hinaus wird auch die
Auffassung vertreten, dass der Pr&uuml;fungsumfang des Verwaltungsbeirats
sogar die Kontrolle der Kostenzuordnung und Kostenverteilung umfasst.
Haben Sie Fragen f&uuml;r diese Rubrik? – Schreiben Sie uns:
immobilien@haufe.de
Deckert erkl&auml;rt: Hausordnung – T&auml;tige Mithilfe
einen interessanten Fall hatte das AG N&uuml;rnberg
zu entscheiden. Der Eigent&uuml;mer eines „Caf&eacute; mit
Schnellimbiss“, das als Teileigentumseinheit
auch so in der Teilungserkl&auml;rung eingetragen
war, begehrte in der Eigent&uuml;merversammlung
die Zustimmung zu erweiterten &Ouml;ffnungszeiten. Nachdem sein Antrag einstimmig abgelehnt worden war, trat er den Gang vor das
Gericht an. Was er dabei verkannte, ist, dass
die Eigent&uuml;mergemeinschaft gar keinen vereinbarungs&auml;ndernden Beschluss fassen konnte.
Daf&uuml;r fehlte ihr die Beschlusskompetenz. Und
einen Anspruch auf &Auml;nderung der anf&auml;nglichen
Vereinbarung in der Teilungserkl&auml;rung gibt es
nur im Ausnahmefall. Und dieser Ausnahmefall
wurde hier – wohl zu Recht – abgelehnt.
Mit solchen Fragen der Auslegung und Interessenabw&auml;gung werden sich die Gerichte wohl
auch in Zukunft immer wieder besch&auml;ftigen
m&uuml;ssen. Wichtig dabei ist, dass dies dann stets
einzelfallbezogen erfolgen muss. Dies macht es
auch f&uuml;r den Verwalter nicht gerade einfacher.
Hier ist auch er gefordert, diese Einzelfallrechtsprechung im Auge zu behalten.
Reichweite einer
Ist eine Teileigentumseinheit in der Teilungserkl&auml;rung als „Caf&eacute; mit Schnellimbiss“ bezeichnet, bildet dies eine
Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. F&uuml;r eine Erweiterung der
zul&auml;ssigen Nutzung fehlt es den Eigent&uuml;mern an der Beschlusskompetenz.
AG N&uuml;rnberg, Urteil v. 14.2.2014,
16 C 4425/13
Ein Teileigent&uuml;mer verlangt von den &uuml;brigen
Wohnungseigent&uuml;mern die Zustimmung, die
zul&auml;ssigen &Ouml;ffnungszeiten seiner Gewerbeeinheit zu erweitern.
In der Teilungserkl&auml;rung von 1993 ist die
Teileigentumseinheit als „Caf&eacute; mit Schnellimbiss“ bezeichnet. In den Jahren 2002/2003
wurde der vorige Eigent&uuml;mer der Einheit gerichtlich verpﬂichtet, die Nutzung der R&auml;ume
durch den damaligen Mieter &uuml;ber 21 Uhr hinaus zu unterbinden. Die seinerzeit mit dem
Fall befassten Gerichte waren der Auffassung,
bei der Bezeichnung „Caf&eacute; mit Schnellimbiss“
handle es sich um eine Zweckbestimmung.
Die zul&auml;ssigen &Ouml;ffnungszeiten orientierten
sich an den Laden&ouml;ffnungszeiten und dauerten maximal bis 21 Uhr.
In einer Eigent&uuml;merversammlung im Mai
2013 beantragte der nunmehrige Eigent&uuml;mer unter Hinweis auf die zwischenzeitlich
liberalisierten Laden&ouml;ffnungszeiten, die zul&auml;ssige Nutzungszeit f&uuml;r die Gewerbeeinheit
von 21 auf 23 Uhr zu verl&auml;ngern. Dieser Antrag wurde einstimmig abgelehnt.
Das AG N&uuml;rnberg hatte zu entscheiden, ob
und inwieweit die Wohnungseigent&uuml;mer an
die Festlegung einer bestimmten Nutzungsart f&uuml;r eine Einheit in der Teilungserkl&auml;rung
So hat das AG N&uuml;rnberg entschieden:
Die Ablehnung des Antrags, die &Ouml;ffnungszeiten zu erweitern, widersprach nicht dem
Grundsatz ordnungsgem&auml;&szlig;er Verwaltung.
Der Teileigent&uuml;mer hat keinen Anspruch,
dass die anderen Eigent&uuml;mer einer Erweiterung der &Ouml;ffnungszeiten zustimmen.
Es fehlt bereits an einer Beschlusskompetenz der Eigent&uuml;mer, den beantragten Beschluss zu fassen. Die Bezeichnung „Caf&eacute;
mit Schnellimbiss“ bildet eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Aus
der pr&auml;genden Bezeichnung als „Caf&eacute;“ folgt
eine Einschr&auml;nkung der &Ouml;ffnungszeiten, da
sich das Angebot eines Caf&eacute;s regelm&auml;&szlig;ig an
den Laden&ouml;ffnungszeiten orientiert.
Darauf, ob sich an den Laden&ouml;ffnungszeiten
seit Abfassung der Teilungserkl&auml;rung etwas
ge&auml;ndert hat, kommt es nicht an. F&uuml;r die
Auslegung der Teilungserkl&auml;rung ist allein
der Zeitpunkt der Grundbucheintragung
&Ouml;ffnungszeiten &uuml;ber 21 Uhr hinaus entspr&auml;chen nicht mehr der zweckbestimwww.haufe.de/immobilien
mungsm&auml;&szlig;igen Nutzung und damit nicht der
Gebrauchsregelung als „Caf&eacute;“. Die verlangte
Ausdehnung der &Ouml;ffnungszeiten w&auml;re eine
vereinbarungswidrige Erweiterung. Dies w&uuml;rde zu einer &Auml;nderung der Teilungserkl&auml;rung
f&uuml;hren. F&uuml;r einen solchen vereinbarungs&auml;ndernden Mehrheitsbeschluss fehlt den Eigent&uuml;mern jedoch die Beschlusskompetenz.
Der Teileigent&uuml;mer hat auch keinen Anspruch
auf &Auml;nderung der bestehenden Regelung der
Teilungserkl&auml;rung. Ein solcher Anspruch besteht allenfalls, wenn ein Festhalten an der
bestehenden Regelung aus schwerwiegenden
Gr&uuml;nden unbillig erscheint. Dies ist hier nicht
Das bedeutet f&uuml;r Sie:
1. Zweckbestimmungsbeschrieb zun&auml;chst
In solchen Nutzungsfragen ist zun&auml;chst der
Wortlaut und Beschrieb eines Teileigentums
im formellen Teil der Teilungserkl&auml;rung zu pr&uuml;fen. Daneben muss auch im materiell-rechtlichen Vereinbarungsteil (der Gemeinschaftsordnung) nachgelesen werden, ob hier ggf.
weitergehende, spezielle Nutzungsvereinbarungen als anf&auml;nglich grunds&auml;tzlich f&uuml;r alle Eigent&uuml;mer verbindlich gesondert geregelt wurden. Hingegen haben Raumbezeichnungen im
Aufteilungsplan im Regelfall als Vorschl&auml;ge
eines Architekten keine entscheidungserhebliche Bedeutung in diesen Fragen.
Die streitgegenst&auml;ndliche Teileigentumseinheit war nicht weitgehend als „Gesch&auml;ftsr&auml;ume“ oder „gewerblich nutzbare Raumeinheit“
im Sinne der gesetzlichen Deﬁnition von Teileigentum eines allein „nicht zu Wohnzwecken
dienenden Sondereigentums“ bezeichnet,
vielmehr von Anfang an zweckbestimmend
mit Vereinbarungscharakter als „Caf&eacute; mit
Schnellimbiss“ beschrieben. Seinerzeit gab es
bereits fortlaufend strenge Rechtsprechung
insbesondere des damaligen Bayerischen
Obersten Landesgerichts in Auslegungsfragen
&uuml;ber Nutzungsberechtigungen insbesondere
von als „Laden“ zweckbeschriebenem Sondereigentum. H&auml;uﬁg ging es z. B. darum, ob
ein solches Laden-Teileigentum auch als Restaurant/Gastst&auml;tte mit &Ouml;ffnungszeiten bis in
die Nacht hinein genutzt werden k&ouml;nne. Dies
wurde schon damals &uuml;berwiegend verneint
unter Hinweis darauf, dass sich der Eigent&uuml;mer eines Ladens an die damals &uuml;blichen &Ouml;ffnungszeiten halten m&uuml;sse, da solche „L&auml;den“
im Sinne eines Einzelhandelsgesch&auml;fts inhaltlich einschr&auml;nkend zu deﬁnieren seien. Jede
weitergehende Nutzung f&uuml;hre zu erh&ouml;hten
Beeintr&auml;chtigungen der restlichen Eigent&uuml;mer,
die diese bei Kauf nicht erwarten mussten und
damit auch nicht nachtr&auml;glich ohne Weiteres
zu dulden h&auml;tten.
2. H&auml;uﬁg umstrittene Auslegungsfragen
Viele spezielle anf&auml;ngliche Nutzungszweckvereinbarungen gerade von Teileigentum sind
nach wie vor in Nutzungsberechtigungs- bzw.
Duldungsfragen &auml;u&szlig;erst umstritten und prozessurs&auml;chlich. Gerichte m&uuml;ssen im jeweiligen
Einzelfall nach bekannter Auslegungsmethode
von Vereinbarungen im Sinne der grundbuchrechtlichen Erfordernisse entscheiden, d. h.
nach Wortlaut und Sinn einer Vereinbarungsregelung, wie sich diese f&uuml;r einen unbefangenen Betrachter als n&auml;chstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. So existiert z.
B. bereits einschl&auml;gige Rechtsprechung, dass
in einem zweckbestimmten Caf&eacute; grunds&auml;tzlich nur nichtalkoholische Getr&auml;nke, Kuchen,
Torten und kleinere Warmgerichte ausgegeben werden k&ouml;nnen und auch nur bis zu einem &uuml;blichen Gesch&auml;ftsschluss in den fr&uuml;hen
Abendstunden. Wenn im vorliegenden Fall die
vereinbarte Bezeichnung „Caf&eacute; mit Schnellimbiss“ lautete, hat das Gericht sicher in rechtlich
vertretbarer Weise den Caf&eacute;-Begriff pr&auml;gend
in den Vordergrund gestellt, zumal in solchen
Caf&eacute;s/Konditoreien durchaus auch seit langem
„Imbiss“-Bewirtungsm&ouml;glichkeiten &uuml;ber Sitzgelegenheiten oder Stehtische zul&auml;ssig sind.
Unter Ber&uuml;cksichtigung &uuml;blicher &Ouml;ffnungszeiten solcher Caf&eacute;s bis etwa maximal 21 Uhr
rechtfertigt sich dort allerdings kein Betrieb im
Sinne einer Gastst&auml;tte/eines Restaurants mit
&Ouml;ffnungszeiten bis sp&auml;t in die Nacht hinein.
Unvermeidbare St&ouml;rungen nehmen hier sicher
nicht unerheblich zu und m&uuml;ssen deshalb auch
von anderen Eigent&uuml;mern grunds&auml;tzlich nicht
respektiert werden. Bedeutsam ist insoweit
der Hinweis des Gerichts, dass selbst bei heutiger Liberalisierung der &Ouml;ffnungszeiten auch
bei einem Caf&eacute; keine Beschlusskompetenz
der Gemeinschaft f&uuml;r entsprechende zeitliche
Nutzungserweiterungen besteht, also allein
eine neue allstimmige Vereinbarung hierf&uuml;r
erforderlich w&auml;re. Bei solchen streitigen Interessens-Abw&auml;gungsfragen m&uuml;ssen sicher auch
die &ouml;rtliche Lage und die Bewohnerstruktur im
Hause mitber&uuml;cksichtigt werden.
3. Ver&auml;nderte &Ouml;ffnungszeiten als Entscheidungskriterium?
In diesem Zusammenhang entschied das
Amtsgericht in der Auslegungsfrage berechtigter zeitlicher Nutzung eines solchen Gewerbebetriebs, dass hinsichtlich &uuml;blicher Ladenbzw. Caf&eacute;-&Ouml;ffnungszeiten auf die Rechtslage
zum Zeitpunkt der Grundbucheintragung der
beschriebenen Teileigentumseinheit abzustellen ist. Dies sieht z. B. Klein im B&auml;rmann-Kommentar (12. Auﬂ. zu &sect; 13 Rz. 25) unter Hinweis
auf bisher widerspr&uuml;chliche OLG-Entscheidungen anders, betont allerdings auch R&uuml;cksichtnahmegebote gem&auml;&szlig; &sect; 14 Nr. 1 WEG. Den
Bedeutungswandel bez&uuml;glich der &Ouml;ffnungs-
zeiten hat j&uuml;ngst auch das AG Bremen (Urteil
v. 29.4.2013, 29 C 87/10) herausgestellt und
Nutzung eines Weinlokals mit Bar in einem
„Laden“-Teileigentum bis in den Sp&auml;tabend hinein gestattet. Diese umstrittene Frage sollte
deshalb der BGH m&ouml;glichst bald einmal &uuml;ber
eine Revision kl&auml;ren.
4. Anspruch auf &Auml;nderung anf&auml;nglicher
Vereinbarungen nur im Ausnahmefall
Was einen ebenfalls im Urteil angesprochenen
m&ouml;glichen Anspruch eines Teileigent&uuml;mers
auf Gestattung weitergehender Nutzung eines
Teileigentums in zeitlicher und betriebsinhaltlicher Sicht f&uuml;r den Fall l&auml;ngerer (?) Unvermietbarkeit betrifft, habe ich Zweifel, ob sich
tats&auml;chlich ein solcher Anspruch aus &sect; 10 Abs.
2 Satz 3 WEG rechtfertigen l&auml;sst.
Die Tatbestandsvoraussetzungen eines solchen Anspruchs sind auch nach der Gesetzesreform 2007 weiterhin recht streng reglementiert. Der Begriff der „Unbilligkeit“ bisheriger
Vereinbarungsregelung/Zweckbestimmung
ist sicher auch im Hinblick auf unstreitig im
Einzelfall anzuerkennende R&uuml;cksichtnahmepﬂichten unter Eigent&uuml;mern sehr unbestimmt
und h&ouml;chst auslegungsbed&uuml;rftig. In den Vordergrund zu stellen sind m. E. gerade hier die
Rechte und Interessen der restlichen Eigent&uuml;mer, die bei Kauf ihrer Wohnung nicht mit solchen st&ouml;rintensiveren Nutzungserweiterungen
rechnen mussten und in deren Vertrauen in
Anfangsvereinbarungen nicht ohne Weiteres
nachtr&auml;glich eingegriffen werden sollte. Der
Bestand einer Vereinbarung sollte deshalb in
Abw&auml;gung tats&auml;chlich h&ouml;hergewichtiger eingestuft werden als vielleicht wirtschaftliche
Interessen eines einzelnen Eigent&uuml;mers, der
auch sein Risiko einer etwa augenblicklich erschwerten Unvermietbarkeit erkennen musste.
Wenn das Gericht in diesem Zusammenhang
auch von „Wertewandel“ spricht, sollte – wenn
&uuml;berhaupt – eher auf die m&ouml;gliche Ver&auml;nderung der urspr&uuml;nglichen Gesch&auml;ftsgrundlage
und Vereinbarungslage abgestellt werden.
Mit Fragen der Auslegung und Interessenabw&auml;gung werden sich die Gerichte sicher auch
in Zukunft in &auml;hnlichen Nutzungsberechtigungsfragen – stets einzelfallbezogen – weiter
besch&auml;ftigen m&uuml;ssen. Das abstrakt normierte
WEG hat sich insbesondere in den &sect;&sect; 10, 15
und auch 22 WEG in ein dem anglo-amerikanisches „Case-Law“ &auml;hnlichen Rechtssystem
fortentwickelt. Die einzelfallbezogene Rechtsprechung muss gerade der Proﬁverwalter
stets sorgsam im Auge behalten, d. h. zumindest Problemhinweise geben, wenn auch nicht
selbstst&auml;ndig und eigenm&auml;chtig entscheiden.
Aber Achtung: Nicht alle Sachverhalte bereits
entschiedener F&auml;lle m&uuml;ssen in einem konkret
anstehenden Problemfall auch zu gleichen
rechtlichen Schlussfolgerungen f&uuml;hren!
Deckert erkl&auml;rt
Hausordnung - T&auml;tige Mithilfe
der Eigent&uuml;mer
Die Verpﬂichtung der Wohnungseigent&uuml;mer,
aktive Mithilfe bei Arbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum zu leisten, ist nur f&uuml;r den Fall
unumstritten, dass die Hausordnung Vereinbarungscharakter besitzt. Denkbar w&auml;ren demzufolge Schneer&auml;umdienst, Anstrich der Fenster, Balkone und Loggien sowie Reinigung des
Treppenhauses oder anderer gemeinschaftlicher R&auml;ume.
Mehrheitsbeschluss ist umstritten
Zun&auml;chst hat der BGH f&uuml;r den Bereich der
R&auml;um- und Streupﬂichten klargestellt, dass
derartige Pﬂichten den Wohnungseigent&uuml;mern nicht durch Beschluss auferlegt werden
k&ouml;nnen. Hierf&uuml;r fehlt die Beschlusskompetenz.
Ob dies auch f&uuml;r die turnusm&auml;&szlig;igen Gehwegoder Hausreinigung sowie die Gartenpﬂege
gilt, kann zwar nicht mit Sicherheit prognostiziert werden, ist jedoch naheliegend. Denn
auch bei entsprechenden Verpﬂichtungen handelt es sich jedenfalls um keine gemeinschaftliche Kosten und Lasten, sondern sonstige
Leistungspﬂichten. Grunds&auml;tzlich ist der BGH
der Auffassung, dass aus der Kompetenz der
Wohnungseigent&uuml;mer, den Gebrauch, die Verwaltung und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, nicht die
Befugnis folgt, den Wohnungseigent&uuml;mern
au&szlig;erhalb der gemeinschaftlichen Kosten
und Lasten Leistungspﬂichten aufzuerlegen.
Umstritten bleibt jedenfalls noch, ob die t&auml;tige Mithilfe, die nicht die R&auml;um- und Streupﬂichten betrifft, einem Mehrheitsbeschluss
Laubfegen nicht per Mehrheitsbeschluss
Das OLG D&uuml;sseldorf ist jedenfalls der Auffassung, dass eine Regelung, wonach die Wohnungseigent&uuml;mer f&uuml;r die Herbstzeit nach einem festgelegten Plan zum Fegen von Laub
und zur allgemeinen Reinigung der Au&szlig;enanlagen der Eigent&uuml;mergemeinschaft herangezogen werden, nicht mit Mehrheit wirksam
Typische Hausordnungsregelungen
Nach Auffassung des LG M&uuml;nchen I ist die
Verpﬂichtung einzelner Miteigent&uuml;mer zur t&auml;tigen Mithilfe durch einen Mehrheitsbeschluss
grunds&auml;tzlich unzul&auml;ssig. Ausnahmsweise ergibt sich aus &sect; 21 Abs. 3 i. V. m. Abs. 5 Nr. 1
WEG eine Beschlusskompetenz f&uuml;r eine t&auml;tige
Mithilfe, wenn typischerweise in Hausord-
nungen derartige Pﬂichten geregelt sind. Ob
eine solche Regelung ordnungsgem&auml;&szlig;er Verwaltung entspricht, ist im Einzelfall durch Abw&auml;gung aller Umst&auml;nde zu bestimmen. Dabei
sind insbesondere die Gr&ouml;&szlig;e der WEG, die Verteilungsgerechtigkeit, der Umfang der von den
einzelnen Eigent&uuml;mern zu leistenden Arbeiten
sowie etwaige in der Person eines einzelnen
Miteigent&uuml;mers liegenden Gr&uuml;nde, die f&uuml;r ihn
eine Unzumutbarkeit begr&uuml;nden k&ouml;nnen, zu
Soweit also &uuml;berhaupt eine Beschlusskompetenz angenommen werden kann, kann &uuml;ber
die Rechtm&auml;&szlig;igkeit eines entsprechenden Beschlusses grunds&auml;tzlich nur anhand des jeweiligen Einzelfalls entschieden werden. Folgende Kriterien d&uuml;rften nach den vorliegenden
Entscheidungen vor allem ausschlaggebend
■ Alle m&uuml;ssen ann&auml;hernd gleichm&auml;&szlig;ig an den
Arbeiten beteiligt werden k&ouml;nnen.
■ Es muss eine echte Kostenersparnis gegen&uuml;ber der Inanspruchnahme Dritter vorliegen.
■ Die T&auml;tigkeit muss zumutbar sein (Zeit, Gesundheitszustand, Preis f&uuml;r eingekaufte Leistung eines Dritten im Verhinderungsfall).
■ Kein Missverh&auml;ltnis zwischen den einzelnen
zur T&auml;tigkeit herangezogenen Parteien.
R&auml;um- und Streupﬂichten sind Verkehrssicherungspﬂichten. Deshalb k&ouml;nnen sie den Wohnungseigent&uuml;mern nicht durch Mehrheitsbeschluss auferlegt werden, erforderlich ist
vielmehr eine entsprechende Vereinbarung.
Denn nicht der einzelne Wohnungseigent&uuml;mer
ist verkehrssicherungspﬂichtig, sondern die
teilrechtsf&auml;hige Gemeinschaft.
! Weiterf&uuml;hrende Informationen:
Hausordnung: Problematische Regelungsf&auml;lle
 2812472
WEG-Rechtsprechung
„Rezeptionsverglasung“ stellt keine
Modernisierung dar, sondern ist bauliche
(AG N&uuml;rnberg, Urteil v. 16.8.2013,
30 C 6675/12 WEG)
&uuml;berwiegende Anzahl der Wohnungseigent&uuml;mer hiervon keinerlei Vorteile hat.
Bauliche Ver&auml;nderung: Grunds&auml;tze  636256
Modernisierung (WEG)  1717904
Kein Anspruch auf Zweckbestimmungs&auml;nderung der Teilungserkl&auml;rung
(AG Elmshorn, Urteil v. 3.12.2013, 48 C 8/13)
Es besteht kein Anspruch auf Anpassung einer
Teilungserkl&auml;rung, die die Nutzung des Sondereigentums als Arztpraxis vorschreibt, weil
die bei Gr&uuml;ndung der Eigent&uuml;mergemeinschaft
noch bestehende Niederlassungsfreiheit der
Kassen&auml;rzte jetzt stark eingeschr&auml;nkt ist.
Gemeinschaftsordnung: Ab&auml;nderung
 2812157
Unterlassene Pr&uuml;fung der Jahresabrechnung steht Beiratsentlastung nicht
(AG Schwerin, Urteil v. 13.12.2013,
14 C 20/11 WEG)
Die unterlassene Pr&uuml;fung der Jahresabrechnung ist f&uuml;r sich noch kein Grund, den Beschluss &uuml;ber die Entlastung des Verwaltungsbeirats f&uuml;r ung&uuml;ltig zu erkl&auml;ren.
Entlastung von Verwalter und Beirat
 636464
Kein Zur&uuml;ckbehaltungsrecht an Beitr&auml;gen
zu einer Sonderumlage
(AG Wetzlar, Urteil v. 30.8.2012, 38 C 1132/12)
Einem Wohnungseigent&uuml;mer steht hinsichtlich
seiner Beitragspﬂicht zu einer beschlossenen
Sonderumlage auch dann kein Zur&uuml;ckbehaltungsrecht zu, wenn er einen Anspruch auf
Instandsetzung gegen die Gemeinschaft hat.
Sonderumlage  637168
Die Beschlussfassung &uuml;ber eine Glaseinhausung der Rezeption im Eingangsbereich der
Wohnanlage stellt keine Modernisierung des
gemeinschaftlichen Eigentums dar, wenn die
Die wahren Lebensk&uuml;nstler sind bereits gl&uuml;cklich, wenn sie
nicht ungl&uuml;cklich sind.
Jean Anouilh (1910-1987), franz&ouml;sischer Dramatiker
Ganz gewaltig stank es einer Mieterin in Berlin. Immer wenn sie das
Haus betrat, musste sie eine Wolke mit Uringestank durchqueren, weil
der Hauseingang regelm&auml;&szlig;ig als Toilette missbraucht wurde. Sie minderte die Miete deshalb um 7 Prozent. Die Vermieterin sah das nicht
ein. Die Mieterin habe bei der Anmietung gewusst, wie die Gegebenheiten am Eingang seien. Zum anderen k&ouml;nne es in Berlin schon mal
passieren, das sich jemand im Hauseingang Erleichterung verschaffe.
„Ein Einbehalt ist gerechtfertigt, aber keine Minderung“, sagte das AG
Berlin-Mitte (Urteil v. 24.10.2012, 7 C 90/12). Die Verunreinigungen
stellten einen Mangel dar. Auch im Berliner Stadtzentrum geh&ouml;re das
Urinieren im Hauseingang nicht zum normalen Erscheinungsbild und ein
Mieter k&ouml;nne erwarten, nicht erst Urinpf&uuml;tzen durchqueren zu m&uuml;ssen,
um ins Haus zu kommen. So erheblich, dass eine Minderung drin sei,
sei der Mangel aber auch wieder nicht. Allerdings k&ouml;nne die Mieterin
einen Teil der Miete zur&uuml;ckbehalten, um die Vermieterin zur Erf&uuml;llung
ihrer Pﬂichten aus dem Mietvertrag, anzuhalten.
Dipl.-Kfm. Peter W. Patt, Fachverwalter,
RHENUS Verwaltung GmbH, Chemnitz
„Nachhaltigkeit“ - ob Umwelt, Geburten, Verkehr, der Begriff
wird inﬂation&auml;r genutzt. Woher kommt er? Von Carlowitz, vor
300 Jahren in Rabenstein/Chemnitz geboren, sinnierte &uuml;ber eine
nachhaltige Holzwirtschaft. Als s&auml;chsischer Oberberghauptmann
war seine Aufgabe, ausreichend Holz f&uuml;r den Bergbau und die
wachsende Bev&ouml;lkerung zu beschaffen. Die W&auml;lder waren weitgehend abgeholzt, als er den Plan entwickelte, „nur so viel aus
dem Wald zu nehmen, wie nachw&auml;chst“. Nachhaltigkeit ist kein
Zieldreieck, sondern hat 3 Faktoren: &Ouml;kologie, &Ouml;konomie, soziale
Gerechtigkeit. Diese wirken multiplikativ: Wenn ein Faktor Null
ist, ist der Gesamtwert Null.
Nachhaltigkeit ist auch Auftrag an unsere Branche. Die h&ouml;chste Miete oder das niedrigste Angebot wirken sich auch Dauer
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nicht positiv auf die Liegenschaft aus, wenn nicht auch auf eine
ausgewogene Mieterstruktur geachtet wird und die aus Bauk&ouml;rper und Nutzung resultierenden Energiekosten eingegrenzt werden. Niedrige D&auml;mmkosten durch Styroporplatten und luftdichte
Kunststofffenster n&uuml;tzen nicht, wenn es zu K&auml;ltebr&uuml;cken und
Schimmelbildung kommt, Zwangsl&uuml;ftungen n&ouml;tig werden und
bei Umbauten Sonderm&uuml;ll anf&auml;llt.
Grunds&auml;tzlich gelten die alten Regeln: 1. Extreme Angebote unber&uuml;cksichtigt lassen, sie sind selten nachhaltig. 2. Bis zum Ende der
Nutzung denken und Ver&auml;nderungen absch&auml;tzen. 3. Nicht Einzelnes, sondern alle Faktoren im Blick halten. Daran m&uuml;ssen wir uns
halten, also an den Abgleich von Wirtschaftlichkeit (Verstetigung
niedriger Betriebskosten durch bauliche Investitionen, hohe Nettomieten durch Reduzierung der Mieterﬂuktuation durch funktionale Bauten usw.), Umweltvertr&auml;glichkeit (gesundheitliches Wohlbeﬁnden durch Verwendung &ouml;kologischer Produkte und Schaffung
gr&uuml;ner Umgebungen usw.) und sozialen Ausgleich (Generationenwohnen, famili&auml;re Strukturen in der Mieterschaft usw.). Wenn es
gelingt, alle Faktoren der Nachhaltigkeit zu beachten, winkt als
Ertrag eine wiederkehrende Verwalterbestellung.
Gesch&auml;ftsf&uuml;hrung: Isabel Blank,
Markus Dr&auml;nert, J&ouml;rg Frey, Birte Hackenjos,
Randolf Jessl, Markus Reithwiesner,
Joachim Rotzinger, Dr. Carsten Thies
Tel.: 0761 898-0, Fax: 0761 898-3434
E-Mail: immobilien@haufe.de
Internet: www.haufe.de/immobilien
USt-IdNr. DE812398835
Cartoon: G&uuml;nter Bender, Aarbergen
Satz: Schimmel Satz &amp; Graphik GmbH &amp; Co. KG,
Im Kreuz 9, 97076 W&uuml;rzburg
Druck: Druckerei Kesselring GmbH,
Postfach 1664, 79306 Emmendingen
HERAUSGEBER: Dipl.-Kfm. Richard Kunze
Gerald Amann (v.i.S.d.P.),
Antje Kromer (Assistenz)
Der n&auml;chste Verwalter-Brief erscheint am 3.12.2014.
Mat.-Nr. N6436-5046