Source: https://www.eigenbedarfskuendigung.com/mietrecht/
Timestamp: 2019-03-20 19:46:07
Document Index: 331877735

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 549', '§ 549', '§ 555', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 557', '§ 562', '§ 563', '§ 568', '§ 568', '§ 573', '§ 575', '§ 576', '§ 577', '§ 578', '§ 580', '§ 573', '§ 543', '§ 543', '§ 546', '§ 28', 'BGH', 'BGH', '§ 551', '§ 548', '§ 2', '§ 556', '§ 286']

Mietrecht - Informationen, Hinweise und Voraussetzungen
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Mietrecht – Eines der wichtigsten Rechtsgebiete
Fristen bei Verkauf
Das Mietrecht regelt alle Belange rund um den Mietvertrag und die Mietsache
Das Mietrecht regelt alle Belange rund um ein Mietverhältnis.
Mietrecht ist heute mehr denn je ein wichtiges Thema in Deutschland. Ein großer Teil der Bundesbürger wohnt zur Miete, sodass das Mietrecht mit all seinen Facetten oft großen Einfluss auf deren Leben nimmt.
Sei es eine Wohnung oder ein Haus – mieten ist, laut Deutschem Mieterbund, immer noch sehr beliebt. Der Grund: Eine Wohnung steht für Sicherheit und Kontinuität, da die Kosten überschaubar und Mieter nicht, wie bei einem Kredit für den Hausbau, auf Jahre hinweg finanziell gebunden sind.
Die meisten Menschen, die ihren Wohnraum anmieten, verbringen viel Zeit in diesem. Er ist nicht nur Rückzugsort, sondern auch oft Mittelpunkt des Lebens. Fragen bezüglich der rechtlichen Grundlagen eines Mietverhältnisses oder Unstimmigkeiten über den Umgang mit der Mietsache beziehungsweise über die Höhe der Miete sowie die Nebenkosten, sind daher nicht selten.
Vermieterrecht bei Auszug
Kündigungsschutz Wohnungsverkauf
Eigenbedarf ausschließen
Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung
Mietaufhebungsvertrag für Gewerbe
Eigenbedarf – Pachtvertrag
Aufhebungsvertrag Pachtvertrag
2 Das Mietrecht regelt alle Belange rund um den Mietvertrag und die Mietsache
3 Was bedeutet „Mietrecht“ eigentlich?
3.1 Weitere wichtige Ratgeber
3.2 Mietrecht im BGB und die Mietrechtsreform
3.2.1 Sonderfall gewerbliches Mietrecht
3.3 Mietvertrag – Das muss drin sein
3.4 Geltende Kündigungsfristen im Mietrecht
3.4.1 Das ist eine ordentliche Kündigung
3.4.2 Was ist eine außerordentliche Kündigung?
3.4.3 In welchen Situationen ist eine Abmahnung gerechtfertigt?
3.4.4 Mieter haben ein Sonderkündigungsrecht
3.4.5 Kündigungs- und Sperrfristen bei Eigenbedarf
4 Weitere Themen, die das Mietrecht behandelt
4.1 Mietrecht: Muss bei Auszug ein Renovierung erfolgen?
4.1.1 Sind Schönheitsreparaturen definiert?
4.1.2 Was gilt als Kleinreparaturen?
4.1.3 Renovierung der Mietsache im Allgemeinen
4.2 Tierhaltung – Immer wieder Streitthema
5 Kaution und weitere Kosten: Was sagt das Mietrecht?
5.1 Mietkaution – Wann diese gezahlt und einbehalten wird
5.2 Mietrecht: Wie sind Nebenkosten geregelt?
6 Was im Mietrecht noch wichtig ist
6.1 Lärmbelästigung
6.2 Dürfen Mieter einen Nachmieter suchen?
6.3 Welche Bestimmungen gibt es im Mietrecht zur Untermiete?
Rechtliche Streitigkeiten zu Mietverhältnissen oder Mietsachen schaffen es auch regelmäßig in die Medien und vor den Bundesgerichtshof (BGH). Urteile zum Mietrecht sind zahlreich und oft auch wegweisend für das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern.
Das Mietrecht in Deutschland befasst sich mit allen Problemen, Voraussetzungen und Regelungen in Bezug auf das Mietverhältnis, den Mietvertrag und die Mietsache an sich. In Zeiten des Mangels an bezahlbarem Wohnraum sind Themen wie „Miete“, „Mieterhöhungen“, „Nebenkostenabrechnungen“, „Sanierungen“ und „Mietpreisbremse“ immer wieder aktuell.
Was genau deutsches Mietrecht beinhaltet, was es mit der Mietrechtsreform auf sich hat, wie ein Mietvertrag aussehen sollte und welche Kündigungsfristen laut Mietrecht immer beachtet werden müssen und weitere wichtige Fragen betrachtet und erläutert der nachfolgende Ratgeber.
Was bedeutet „Mietrecht“ eigentlich?
Ist das Mietrecht nur für Mieter da? Eindeutig: Nein! Das Mietrecht beschreibt alle Rechte und Pflichten, die sowohl auf Mieter als auch auf Vermieter zutreffen. Im Allgemeinen ist das Mietrecht Teil des deutschen Rechtssystems und umfasst alle Gesetze, die sich mit diesen Rechten und Pflichten beschäftigen.
Hierzu zählt nicht nur der Bereich des Wohnmietrechts, sondern auch das Mietrecht für Gewerbe.
Nach der Mietrechtsreform gilt in Deutschland ein teilweise neues Mietrecht.
Dabei soll durch diese Gesetze eine gleichberechtigte Position zwischen Mietern und Vermietern entstehen. Die Interessen der Mieter und Vermieter sollen gleichermaßen berücksichtigt und vertreten sein.
In Deutschland gibt es ein einheitliches Mietrecht, welches im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgehalten ist. Die Paragraphen 535 bis 580a BGB bilden hier die rechtliche Grundlage, auf welcher sich das Mietrecht gründet.
Ein Fokus dieser Gesetze liegt auf dem Mieterschutz, obwohl auch die Belange der Vermieter berücksichtigt werden. Dennoch verstehen die meisten Menschen das Mietrecht in Deutschland auch als Mieterschutzrecht.
Es soll vor allem willkürliches Vorgehen der Vermieter unterbinden, da diese sich oftmals in einer machtvolleren Position als die Mieter befinden. Denn, trotz der bestehenden Gesetze im Mietrecht kommt es immer wieder zu Unstimmigkeiten die Miethöhe, die Nebenkostenabrechnung oder die Instandhaltung der Mietsache betreffend. Daher gibt es, wie zuvor bereits erwähnt, zahlreiche BGH-Urteile zum Mietrecht.
Bevor es zu einer Verhandlung kommt, gibt es jedoch viele Möglichkeiten, die Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern einvernehmlich aus dem Weg zu räumen. Kenntnis der verschiedenen Aspekte und Themengebiete im Mietrecht ist hier oft von Vorteil.
Auch eine Rechtsberatung zum Mietrecht kann durchaus dabei behilflich sein, Probleme zu klären oder einen Schlichter zu finden. Die Option, einen Rechtsanwalt für Mietrecht hinzuzuziehen, besteht sowohl für Mieter als auch für Vermieter jederzeit und dieser kann auch nur eine beratende Funktion übernehmen.
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Unwirksame Kündigung von einem Mietvertrag
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Mietrecht im BGB und die Mietrechtsreform
Das BGB teilt die jeweiligen Gesetze in verschiedene Bereiche auf. Jeder dieser Bereiche beschäftigt sich mit einem Aspekt aus dem Mietrecht..
Im Folgenden gibt die Auflistung der Paragraphen einen Überblick über diese verschiedenen Bereiche:
§§ 535 – 548: Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse
§§ 549 – 577: Mietverhältnisse über Wohnraum
§§ 549 – 555: Allgemeine Vorschriften
§§ 555a – 555f: Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
§§ 556 – 561: Die Miete
§§ 556 – 556c: Vereinbarungen über die Miete
§§ 556d – 556g: Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn mit angespannten Wohnungsmärkten
§§ 557 – 561: Regelungen über die Miethöhe
§§ 562 – 562d: Pfandrechte des Vermieters
§§ 563 – 567b: Wechsel der Vertragsparteien
§§ 568 – 576b: Beendigung des Mietverhältnisses
§§ 568 – 572: Allgemeine Vorschriften
§§ 573 – 574c: Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit
§§ 575 – 575a: Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit
§§ 576 – 576b: Werkwohnungen
§§ 577 – 577a: Besonderheiten bei der Bildung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen
§§ 578 – 580a: Mietverhältnisse über andere Sachen
Diese Regelungen gelten für Mieter und Vermieter gleichermaßen und bilden die Grundlage für die Rechtsprechung im Mietrecht.
Um die Gesetze der aktuellen Situation anzupassen, wurde eine Mietrechtsreform durchgeführt. Diese wird seit 2013 angewendet und betrifft größtenteils nur die Aspekte der Räumung und der Modernisierungsmaßnahmen in der Mietsache.
Durch die Mietrechtsreform sind energetische Sanierungen nun rechtlich geregelt.
Energetische Sanierungen sind nun leichter durchführbar. Mieterhöhungen in diesem Zusammenhang können einfacher begründet und angesetzt werden. Doch auch Mietminderungen während der Sanierungszeit sind durch die Änderungen geregelt und teilweise eingeschränkt.
Ein weiterer Punkt, der nun im Mietrecht Anwendung findet und gesetzlich verankert ist, betrifft die sogenannte Berliner Räumung. Hier vollzieht sich die Zwangsräumung allein durch den Tausch der Schließungeinrichtung der Wohnungstür. Der Hausrat muss weder abtransportiert noch verwahrt werden.
Ein wirklich neues Mietrecht wurde hier nicht geschaffen.
Sonderfall gewerbliches Mietrecht
Wenn Mieter oder Vermieter vom Mietrecht sprechen, meinen sie vornehmlich das Wohnraummietrecht. Doch wie zuvor erwähnt, gehört auch das gewerbliche Mietrecht zu diesem Rechtsgebiet.
Wie auch beim Wohnraummietrecht ist das Gewerbemietrecht in den bereits genannten Paragraphen im BGB festgehalten. Dennoch treffen viele Regelungen für den Wohnraum nicht auf Gewerberäume zu.
So ist für diese Räumlichkeiten nur der vertraglich vereinbarte Grund als Nutzungszweck zulässig. Eine andere Nutzung ist nicht möglich und kann zu Vertragsstrafen und zur Kündigung des Mietvertrags führen.
Bei Kautionszahlungen ist die Höhe nicht auf drei Monatsmieten beschränkt, jedoch ist es möglich, die Verzinsung für diese auszuschließen.
Eine Mieterhöhung für Gewerberäume kann auch nur dann efolgen, wenn dies im Mietvertrag festgelegt wurde. Mietminderungen oder Schadensersatzforderungen können eingeschränkt oder gar ausgeschlossen sein.
Darüber hinaus können die Kündigungsfristen zwischen den Vertragspartnern ausgehandelt werden. Nur wenn dies nicht im Mietvertrag geregelt ist, kommen die gesetzlichen Kündigungsfristen für eine ordentliche Kündigung nach § 580a BGB zur Anwendung.
Mietvertrag – Das muss drin sein
Sowohl bei Mietverhältnissen im Gewerbemietrecht als auch im Wohnraummietrecht stehen Mietvertrag und Kündigungsfristen bei den Vertragsparteien meist im Mittelpunkt. Was im Mietvertrag festgelegt ist, wirkt sich auf das gesamte Mietverhältnis aus und kann mitunter zu Streitigkeiten und in besonderen Fällen auch zur Unwirksamkeit des Vertrages oder von einer Kündigung führen.
Im Mietrecht wird das Gewerbe auch berücksichtigt.
Besonders bei einer ordentlichen Kündigung spielen Klauseln in Mietvertrag und die gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen eine große Rolle. Dabei kommt es immer wieder zu Unstimmigkeiten darüber, was in einem Mietvertrag stehen muss und welche Angaben rechtlich unzulässig sind.
Folgenden Angaben sind in einem Mietvertrag standardmäßig fast immer enthalten:
Welche Parteien den Mietvertrag abschließen – alle Mieter und Vermieter
Um welches Mietobjekt es sich handelt – Beschreibung, Lage innerhalb des Objektes, Anschrift, Anzahl der Zimmer, welche Zimmer, Angabe der Wohnfläche
Angaben, ob das Mietverhältnis unbefristet oder befristet ist – Dauer der Befristung, Angaben zum frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt
weitere Regelungen zur Kündigung – in welcher Form diese vorliegen muss, bis wann diese vorliegen muss
Regelungen bezüglich eines Nachmieters – Übernahme des Mietverhältnisses bei Auszug
Angaben zur Miete – die Höhe in Form von Grundmiete und Nebenkosten, wie Miete gezahlt werden muss und bis wann
Regelungen zu Schönheits- und Kleinreparaturen
Angaben zur Kaution – weiteren Sicherheitsleistungen und zum Haftungsausschluss
weitere Individuelle Vereinbarungen, z. B. zum Parkplatz
Ein Mietvertrag stellt immer die Pflichten und Rechte zwischen Mietern und Vermieter dar. Beide Seiten der Vertragspartner sind an die Vereinbarungen gebunden und müssen sich an diese halten. Vermieter überlassen ihre Mietsache den Mietern für einen zeitweisen Gebrauch und erhalten dafür ein vereinbartes Entgelt in Form der Miete. Die Vereinbarungen sollten dabei so detailliert wie möglich im Vertrag festgehalten sein, so sind Unstimmigkeiten bereits im Vorfeld vermeidbar.
Allerdings gibt es bezüglich der Form eines Mietvertrages keine gesetzlichen Vorschriften. Wird der Vertrag für länger als eine Jahr abgeschlossen, muss er jedoch in schriftlicher Form vorliegen. Die Vertragsunterlagen sind von beiden Vertragsparteien zu unterzeichnen und Änderungen dürfen nachträglich nur mit Zustimmung der jeweils anderen Partei stattfinden.
Die rechtliche Grundlage für die Pflichten der Vermieter und Mieter bildet der Paragraph 535 BGB.
So wird Folgendes festgelegt:
Im BGB regelt das Mietrecht die Grundlagen für einen Mietvertrag.
Für beide Parteien gelten diese Pflichten während der gesamten Mietzeit. Daher ist es wichtig, bereits im Mietvertrag darauf zu achten, dass die Dauer der Mietzeit und auch die Höhe der Mietzahlung festgehalten sind.
Sind hierzu keine Angaben enthalten, wird davon ausgegangen, dass das Mietverhältnis unbefristet ist und die Höhe der Miete sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richtet.
Auch wenn es sich um einen unbefristeten Mietvertrag handelt, müssen Regelungen zur Beendigung für diesen festgehalten werden.
Hierbei sollten beide Mietvertragsparteien darauf achten, dass die im Mietrecht festgeschriebenen Vorgaben bezüglich einer Kündigung berücksichtigt sind. Ist dies nicht der Fall, gelten immer die gesetzlichen Vorschriften.
Geltende Kündigungsfristen im Mietrecht
Nach dem Abschluss eines Mietvertrages denken eher wenige Mieter oder Vermieter an eine eventuelle Beendigung des gerade erst entstandenen Mietverhältnisses. Doch mit jedem Vertragsabschluss untrennbar verbunden sind auch immer die Kündigungsfristen.
Dabei ist die festgelegte Vertragslaufzeit erst einmal nebensächlich. So kann ein Mietverhältnis aus unterschiedlichen Gründen beendet werden. Um Nachteile für Mieter und Vermieter zu vermeiden, wurden im Mietrecht Kündigungsfristen festgelegt.
Beide Vertragsparteien haben verschiedene Möglichkeiten, ein Mietverhältnis zu beenden. Liegt eine Vertragsverletzung oder eine Unzumutbarkeit im Zusammenhang mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses vor, können die Mietparteien eine außerordentliche Kündigung aussprechen.
Wurden die vertraglichen Pflichten sowohl von Mietern als auch Vermietern jedoch immer erfüllt, kommt nur eine ordentliche Kündigung in Frage.
Das ist eine ordentliche Kündigung
Mieter können das Mietverhältnis ohne Angaben von Gründen ordentlich zur vorgegebenen Frist kündigen. Vermieter haben diese Möglichkeit nicht. Sie müssen ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben, um eine ordentliche Kündigung aussprechen zu können.
Was als berechtigtes Interesse gilt, ist jedoch gesetzlich stark eingeschränkt. Laut Mietrecht ist eine Mieterhöhung beispielsweise nicht zulässig. Daher steht Vermietern nur die Eigenbedarfskündigung als zugelassene Form der ordentlichen Kündigung zur Verfügung. Daher gehört im Mietrecht Eigenbedarf zu den häufigsten Kündigungsgründen Seitens des Vermieters.
Für die Anmeldung von Eigenbedarf müssen jedoch spezielle Gründe vorliegen. Vermieter sollten diese im Kündigungsschreiben bereits ausführlich darlegen und begründen. Tun sie dies nicht, liegt keine ordentliche Kündigung vor.
Laut Mietrecht muss eine Kündigungsfrist bei ordentlichen Kündigungen immer eingehalten werden.
Eine ordentliche Kündigung ist nach dem Mietrecht jedoch nur für unbefristete Mietverhältnisse zulässig. Befristete Mietverträge enden automatisch, hier bedarf es keiner ordentlichen Kündigung.
Die gesetzlich vorgegebene Kündigungsfrist von drei Monaten ist bei ordentlichen Kündigungen maßgebend. Diese Frist verlängert sich jeweils um drei Monate, wenn das Mietverhältnis länger als fünf oder länger als acht Jahre besteht.
Sind andere Regelungen im Mietvertrag festgehalten, gelten diese, sofern sie Mieter nicht benachteiligen.
Egal, ob Mieter oder Vermieter kündigen, die Kündigung muss schriftlich vorliegen und spätestens zum dritten Werktag eines Kalendermonats eingereicht sein. Wird die Kündigung beispielsweise zum 31.12. ausgesprochen, muss das Schreiben bis zum 03.10. beim Mieter oder Vermieter eingegangen sein.
Dies ist in § 573c BGB festgehalten:
Daher sollte ein Kündigungsschreiben per Nachweis, zum Beispiel via Einschreiben, versendet werden. Wichtig ist hier, dass das Schreiben auch an alle Mieter beziehungsweise Vermieter adressiert ist.
In besonderen Fällen können beide Seiten auch auf die außerordentliche Kündigung, entweder mit einer Frist oder fristlos, zurückgreifen. Wurden die vertraglichen Pflichten durch eine der Vertragsparteien verletzt, kann außerordentlich gekündigt werden.
Im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung können beide Seiten auch einen befristeten Mietvertrag durch eine außerordentliche Kündigung beenden. Um nach dem Mietrecht eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen zu können, muss ein wichtiger Grund bestehen.
Im § 543 BGB wird hierzu festgelegt, dass es sich um eine Unzumutbarkeit handeln muss. Dies gilt sowohl für Mieter, die in den Wohnräumen aufgrund von Mängeln oder Belästigungen nicht mehr leben können, als auch für Vermieter, die durch ausbleibende Mietzahlungen wirtschaftliche Nachteile oder gar Schäden erleiden.
Eine außerordentliche Kündigung kann fristlos oder mit einer gesetzlichen Frist erfolgen. Nicht immer muss für letztere eine Unzumutbarkeit vorliegen.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss laut Mietrecht beim Auszug die Mietsache zurückgegeben werden.
Vermieter müssen auch für diese Art der Kündigung immer ein berechtigtes Interesse zur Beendigung des Mietvertrages anführen. Eigenbedarf zählt hier nicht zu den zulässigen Gründen.
Bei den Fristen, die zu beachten sind, handelt es sich um die gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen. Eine außerordentliche Kündigung unter Einhaltung dieser gesetzlichen Fristen ist laut Mietrecht zum Beispiel beim Tod des Mieters möglich. Aber auch wenn Mietverhältnisse länger als 30 Jahre bestehen oder die Mietsache unerlaubt untervermietet wurde, wird diese Form der Kündigung gewählt.
In welchen Situationen ist eine Abmahnung gerechtfertigt?
Geht der außerordentlichen Kündigung eine Abmahnung voraus, in der die jeweilige Vertragspartei aufgefordert wird, das vertragswidrige Verhalten zu unterlassen, ist eine Fristsetzung meist üblich. Wird hier die Frist oder die Aufforderung ignoriert, kann eine fristlose Kündigung erfolgen.
Fristlose Kündigungen ohne vorherige Abmahnung sind eher selten, denn meist wird auf das vertragswidrige Verhalten hingewiesen und der jeweils anderen Seite die Möglichkeit eingeräumt, dieses zu unterlassen oder den Missstand zu beseitigen.
Laut Mietrecht ist die Form der Abmahnung nicht vorgeschrieben. So kann diese schriftlich oder mündlich erfolgen. Jedoch sollten beide Seiten darauf achten, dass ein Nachweis für die Abmahnung vorliegt. Zeugen oder ein Zustellungsnachweis können sich als wichtig erweisen.
Vermieter und Mieter gleichermaßen müssen immer sicherstellen, dass eine Abmahnung als solche erkennbar ist und von der anderen Seite auch wahrgenommen wird. Es sollte auch immer der Hinweis erfolgen, dass eine Nichtbefolgung oder das Versäumen der gestellten Frist, laut Mietrecht, Folgen haben wird – wie zum Beispiel eine Kündigung.
Um eine Abmahnung gemäß Mietrecht eindeutig zu formulieren, sollte immer eine detaillierte Beschreibung des bemängelten Fehlverhaltens und/oder der Missstände aufgeführt sein, sodass der Grund für die Abmahnung auch nachvollziehbar ist.
Laut Mietrecht ist nicht vorgeschrieben, nach wie vielen Abmahnungen eine außerordentliche Kündigung erfolgen kann. So reicht mitunter sogar eine Abmahnung aus.
Mieter können Vermieter abmahnen, wenn:
Vermieter baulich gravierende Mängel in der Mietsache nicht oder nicht sachgerecht beseitigen
Vermieter die Mietsache unerlaubt (wiederholt) betreten
Vermieter andere im Mietvertrag festgelegte Pflichten nicht erfüllen
Im Mietrecht kann eine Abmahnung sowohl schriftlich als auch mündlich erfolgen.
Nach dem Mietrecht kann bei Schimmel, wenn dieser nachweislich nicht durch den Mieter und dessen Verhalten entstanden ist, und wenn dieser durch den Vermieter nicht beseitigt wird, eine Abmahnung mit einer Handlungsaufforderung erfolgen.
Auch sieht bei Baumängeln, Schimmel oder anderen Mängeln in den Wohnräumen das Mietrecht die Mietminderung als weitere Sanktionsmöglichkeit vor.
Vermieter haben das Recht, Mieter unter folgenden Bedingungen abzumahnen:
Zahlungsverzug bei der vereinbarten Miete
Ruhestörung und/oder wiederholte Lärmbelästigung durch den Mieter
andere Störungen oder Belästigungen, wie z. B. Abstellen des Mülls im Hausflur
Gefährdung der Mietsache sowie anderer Mieter durch Verhaltensweisen, z. B. Beschädigung der Hausbeleuchtung, Veränderung der Versorgungsleitungen im Haus oder der Wohnung
Dem Mietrecht nach sind Mieter im Zahlungsverzug, wenn sie Monatsmieten nicht oder nur teilweise bezahlen und so ein Verzug von zwei kompletten Monatsmieten entsteht. Das bedeutet auch, dass ein einmaliger Zahlungsrückstand nicht zur fristlosen Kündigung berechtigt.
Eine außerordentliche Kündigung kann in einigen Ausnahmefällen auch ohne eine Abmahnung erfolgen.
Die Grundlagen hierfür sind in § 543 Abs. 3 BGB festgehalten.
Hat die Fristsetzung oder die Abmahnung an sich keine Aussicht auf Erfolg, muss diese nicht zwingend vor der Kündigung ausgesprochen werden. Auch wenn das Fehlverhalten ernstlich nicht abgestellt oder gar die Befolgung der Aufforderung endgültig verweigert wird, ist eine Abmahnung nicht sinnvoll.
Wenn abzusehen ist, dass die Beseitigung des Mangels oder des Fehlverhaltens in einer angemessenen Frist nicht stattfinden kann oder das Vertrauensverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien dauerhaft gestört ist, können Vertragspartner von einer Abmahnung absehen.
Mieter haben ein Sonderkündigungsrecht
In besonderen Situationen können Mieter gemäß Mietrecht von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.
Liegt beispielsweise die Mieterhöhung deutlich über den ortsüblichen Vergleichsmieten, können Mieter sich von der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten befreien und die Kündigung mit Ablauf des übernächsten Monats aussprechen. Die erhöhte Miete müssen Mieter in diesem Fall nicht zahlen.
Auch wenn eine Modernisierung der Mietsache angekündigt wird, können Mieter nach Eingang der Mitteilung darüber zum darauffolgenden Monat kündigen.
Kündigungs- und Sperrfristen bei Eigenbedarf
Kündigen Vermieter mit einer ordentlichen Kündigung einen unbefristeten Mietvertrag wegen Eigenbedarf, gelten grundsätzlich die zuvor genannten gesetzlichen Kündigungsfristen.
Eine Ausnahme stellt hier das Zweifamilienhaus dar, wenn der Vermieter auch im selbigen wohnt. Hier kann ohne die üblichen Gründe für den Bedarf gekündigt werden. Die Kündigungsfristen verlängern sich hier um jeweils drei Monate.
Einen weiteren Sonderfall atellen umgewandelte Eigentumswohnungen dar. Wurde ein Wohnung während der Mietzeit in Wohneigentum umgewandelt und dann an Dritte verkauft, kommen sogenannte Sperrfristen zur Anwendung. Während dieser ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgeschlossen.
Gesetzlich sind Sperrfristen von drei Jahren vorgeschrieben. Bundesländer, Kommunen und Städte dürfen jedoch längere Fristen erlassen, sodass diese teilweise bei bis zu zehn Jahren liegen.
Weitere Themen, die das Mietrecht behandelt
Neben den Grundlagen zu einem Mietvertrag, den Kündigungsfristen und den Formen einer Kündigung enthält das Mietrecht in Deutschland auch weitere Aspekte, die sich mit Situationen rund um ein Mietverhältnis befassen.
So werden beispielsweise Fragen zum Auszug, bezüglich des Nachmieters, zur Wohnungsübergabe, zu den allseits bekannten Schönheitsreparaturen, zur Renovierung im Allgemeinen sowie auch bezüglich der Tierhaltung angesprochen und erläutert.
Mietrecht: Bei Auszug muss nicht zwingend renoviert werden.
Darüber hinaus behandelt des Mietrecht auch wichtige Themen wie die Mietkaution, die Nebenkosten und die Möglichkeit der Untervermietung .
Mietrecht: Muss bei Auszug ein Renovierung erfolgen?
Wird ein Mietvertrag abgeschlossen, stehen Gedanken an einen Auszug eher selten im Vordergrund. Daher bietet dieses Thema oftmals viel Potential für Unstimmigkeiten und Konflikte, wenn es zu einer Beendigung des Mietverhältnisses gekommen ist.
Denn sind Punkte, die im Mietrecht wichtig sind, nicht detailliert genug dargelegt oder fehlen gar ganz im Vertrag, kann dies zu Nachteilen sowohl für Mieter als auch für Vermieter führen. Vorrangig geht es dabei um Fragen zu Schönheitsreparaturen und Renovierungen.
Müssen Mieter laut Mietrecht Schönheitsreparaturen immer durchführen? Was ist unter Kleinreparaturen zu verstehen und schreibt das Mietrecht eine Renovierung bei Auszug oder im Allgemeinen immer zwingend vor? Diese Fragen werden im folgenden Abschnitt näher betrachtet und erläutert.
Ist das Mietverhältnis beendet, muss gemäß Mietrecht eine Wohnungsübergabe stattfinden. Mieter haben nach § 546 BGB eine Rückgabepflicht. Sie müssen die Mietsache, sämtliche Schlüssel und alle mit vermietete Gegenstände an den Vermieter zurückgeben.
Findet die Übergabe nicht direkt zum Mietvertragsende, also nach der Kündigungsfrist, statt, müssen Mieter eventuell für Verzugsschäden aufkommen und sind weiterhin für die Mietsache verantwortlich.
Die Mietsache muss laut Mietrecht in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben werden. Das bedeutet in der Regel besenrein und ohne größere Verunreinigungen oder Schäden. Demnach muss also nicht immer zwingend eine Renovierung stattfinden. Ist die Wohnung in einem Zustand, dass sie ohne weiteres wieder vermietbar ist, schreibt das Mietrecht nicht vor, dass bei Auszug immer eine Renovierung erfolgen muss.
Auch kleine Abnutzungserscheinungen, die durch einen vertragsmäßigen Gebrauch entstanden sind, müssen nicht zwangsläufig repariert werden. Ist dies nicht detailliert im Mietvertrag festgehalten, müssen solche Ausbesserungen oder Renovierungen dem Mietrecht nach Mieter nicht ausführen.
Sind Schönheitsreparaturen definiert?
Im Mietrecht sind Schönheitsreparaturen also nicht eindeutig definiert, was oftmals zu Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien führt. Daher sollten alle Mietvertragsparteien darauf achten, dass dies im Mietvertrag eindeutig geregelt ist.
Laut Mietrecht sind Schönheitsreparaturen nicht eindeutig definiert.
Auch ist im Mietrecht oder im BGB nicht festgehalten, was unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist. Denn im Allgemeinen handelt es sich hier um keine Reparaturen, sondern um dekorative Maßnahmen oder um Ausbesserungen von oberflächlichen Schäden.
Meist sind diese Maßnahmen bei der Wohnungsübergabe ein Thema. Doch auch während der Mietzeit können diese wichtig sein, denn sie dienen in erster Linie der Instandhaltung der Mietsache. Dem Mietrecht nach ist vordergründig der Vermieter verpflichtet Instandhaltungen durchzuführen.
Allein in § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung wird beschrieben, was Schönheitsreparaturen beinhalten sollen:
[…] Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Wird die Verpflichtung zur Instandhaltung durch Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter übertragen, muss dies auch explizit im Mietvertrag festgehalten sein. Dies betrifft neben den Schönheitsreparaturen auch die sogenannten Kleinreparaturen.
Was gilt als Kleinreparaturen?
Im Mietrecht sind Kleinreparaturen Maßnahmen, die kleinere Schäden in der Mietsache und deren Vorrichtungen beheben. Eine Klausel diesbezüglich ist in vielen standardmäßigen Mietverträgen zu finden. In dieser wird meist festgelegt, welche Kosten für diese Reparaturen von welcher Mietvertragspartei getragen werden.
Meist betreffen diese kleinen Reparaturen Vorrichtungen und Einrichtungen, die eher dem Zugriff des Mieters unterliegen und relativ leicht zu reparieren sind. Lichtschalter, Türgriffe sowie Armaturen in Bädern oder Küchen zählen oft dazu.
Diese Klauseln sind innerhalb enger Grenzen zulässig, dürfen aber gewisse Höhen der Kosten nicht überschreiten. In der Regel liegt die Obergrenze zwischen 75 und 100 Euro. Auch die jährlich zu zahlende Summe darf nicht unbegrenzt hoch ausfallen. Hier liegen die Grenzen üblicherweise zwischen 200 und 300 Euro.
Renovierung der Mietsache im Allgemeinen
Renovierungsarbeiten fallen unter die bereits erwähnten Schönheitsreparaturen. In vielen Mietverträgen finden sich Klauseln, die diese Instandsetzungsarbeiten nicht nur für den Fall eines Auszugs, sondern auch während der Mietzeit auf den Mieter übertragen.
Nach dem Mietrecht darf eine Renovierung Teil des Mietvertrags sein, große Reparaturen jedoch nicht.
Hierbei sollten die Vertragsparteien jedoch immer darauf achten, dass die verwendeten Klauseln auch Gültigkeit besitzen. Denn sind die Verpflichtungen zu weitgehend formuliert, ist die gesamte Klausel ungültig. Hier müssen Mieter laut Mietrecht überhaupt keine Renovierungsarbeiten übernehmen – weder während der Mietzeit noch bei Auszug.
Gesetzlich ist der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet, was bei der Ungültigkeit der Klausel greift.
Klauseln, die Mieter zur Renovierung verpflichten, dürfen keine starren Fristen mehr enthalten und müssen die Abnutzung berücksichtigen. Auch darf nicht verlangt werden, dass ein Fachbetrieb die Arbeiten durchführt. Angaben für Intervalle zur Renovierung sind in den Klauseln jedoch zulässig.
Folgenden Richtlinien können hierbei berücksichtigt werden:
Bäder, Duschen und Küchen: alle fünf Jahre
Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen, Toiletten: alle acht Jahre
andere Nebenräume: alle zehn Jahre
Weisen die Räume jedoch keine oder nur sehr geringe Abnutzungen auf, muss eine Renovierung nicht zwingend erfolgen. Formulierungen der Klausel, wie „in der Regel alle drei Jahre“ oder „im Allgemeinen nach fünf Jahren“, sind gültig. Hier ist unter anderem auch wichtig, wie der Mieter die Wohnung übernommen hat. War diese bei der Übernahme nicht renoviert, kann der Vermieter keine Schönheitsreparaturen verlangen.
Sind darüber hinaus in der Klausel auch folgende Arbeiten aufgeführt, verliert sie in der Regel ihre Gültigkeit:
Reparaturen von Heizungen, Sanitäranlagen oder Elektroinstallationen
Streichen von Fenstern und Außentüren von außen
Auch wenn die Renovierung nicht von einem Fachbetrieb durchgeführt wird, so soll sie dennoch fachgerecht und ordentlich sein. Stimmen die Nähte der Tapeten nicht oder wurde deutlich überstrichen, müssen Vermieter dies nicht akzeptieren.
Eine Farbwahl während der Mietzeit vorzuschreiben, ist nicht möglich. Nur Klauseln, die bei Auszug neutrale und helle Farben verlangen, wären gültig.
Auch sind Klauseln, die eine Renovierung bei Tierhaltung zwingend vorschreiben, dem Mietrecht nach nicht zulässig.
Tierhaltung – Immer wieder Streitthema
Nur Kleintiere dürfen nach dem Mietrecht genehmigungsfrei als Haustiere gehalten werden.
Tierhaltung in der Mietwohnung wird oft dann zum Thema, wenn es um die Beseitigung von Schäden geht, die durch Haustiere verursacht wurden. Im Mietrecht sind Haustiere vornehmlich durch Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) thematisiert.
Im Mietrecht an sich gibt es bezüglich der Tierhaltung kein grundsätzliches Verbot dieser. Unabhängig von vertraglichen Vereinbarungen dürfen Kleintiere, wie Meerschweinchen, Hasen oder Hamster, immer gehalten werden.
Die Haltung von Hunden, Katzen und anderen, größeren Haustieren müssen Mieter und Vermieter vertraglich regeln. Das Mietrecht macht zur Hundehaltung oder generell zur Tierhaltung keine Angaben. Daher können sich Mieter und Vermieter hier meist nur auf verschiedene Urteile zum Thema berufen.
Im Idealfall sollten eine Interessenabwägung sowie eine Einzelfallentscheidung erfolgen, wenn die Haustierhaltung im Mietvertrag nicht eindeutig oder gar nicht geregelt ist.
Sowohl Mieter als auch Vermieter können das BGH-Urteil vom 14.11.2007 (VIII ZR 340/06, WuM 2008, 23) zur Lösung heranziehen. Demnach kann eine Einzelfallentscheidung auf folgenden Punkten aufgebaut sein:
Kaution und weitere Kosten: Was sagt das Mietrecht?
Neben der reinen Mietzahlung fallen nach Abschluss eines Mietvertrags auch noch weitere Kosten an. So sind die Mietkaution und die Nebenkostenabrechnung auch regelmäßig Mittelpunkt von Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern.
Das Mietrecht macht zur Hundehaltung keine Angaben.
Doch wie genau ist das im Mietrecht geregelt? Muss eine Mietkaution immer hinterlegt werden und welche Punkte gehören nicht in eine Nebenkostenabrechnung? Diese Fragen betrachtet der nachfolgende Abschnitt näher.
Mietkaution – Wann diese gezahlt und einbehalten wird
Nicht nur bei einem Auszug spielt das Thema “Kaution” eine Rolle. Auch schon beim Abschluss des Mietvertrags müssen Mieter diese Extrakosten mit einberechnen. Unstimmigkeiten entstehen meistens im Zusammenhang mit der Höhe der Kaution oder wenn es um den Einbehalt oder die Verrechnung eben jener geht.
Im Mietrecht wird die Kaution in § 551 BGB definiert.
So stellt eine Kaution eine Mietsicherheit dar, die Mieter Vermietern für die Erfüllung ihrer Pflichten leisten müssen.
Das bedeutet, die Kaution ist immer nur zur Absicherung eventueller Forderungen durch den Vermieter gedacht und darf nicht anderweitig verwendet werden. Die Mietkaution ist somit immer zweckgebunden.
Auch die Höhe sowie die Anlageform sind im Mietrecht festgelegt. So darf eine Kaution maximal das Dreifache einer Monatskaltmiete (Miete ohne die Nebenkosten) betragen und muss vom Vermieter zinsbringend mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist angelegt sein.
Laut Mietrecht kann eine Kaution zur Absicherung folgender Posten dienen:
Zahlungsnachforderungen durch den Vermieter, z. B. ausstehende Nebenkostennachzahlungen
falls im Mietvertrag vereinbart und die Klauseln gültig sind: Ersatz für ausbleibende Schönheitsreparaturen
durch Mieter verursachte Schäden in der Mietsache: Schadensersatz
Räumungskosten nach einer außerordentlichen Kündigung
Ist die Klausel zu Schönheitsreparaturen ungültig oder wurde dies im Mietvertrag nicht vereinbart, darf die Kaution für die Nichtausführung der Arbeiten auch nicht einbehalten werden. Liegen Schäden in der Mietsache vor, müssen diese über die üblichen Gebrauchsspuren durch eine ordentliche Nutzung hinausgehen.
Im Mietrecht festgelegt: Die Kaution muss zinsbringend angelegt sein.
Nach Beendigung eines Mietverhältnisses müssen Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist einräumen, in der dieser überprüfen kann, ob seinerseits offene Forderungen gegenüber den Mietern bestehen.
Ein genauer Zeitrahmen, wann eine Kaution ausgezahlt wird, ist gesetzlich nicht festgelegt. Hier bestimmt der Einzelfall, wann der Mieter sein Geld ausbezahlt bekommt. Sobald keine offenen Forderungen mehr bestehen, ist die Mietkaution an die Mieter zurückzuzahlen. Auch wenn die bestehenden Ansprüche bereits verjährt sind, müssen Vermieter die Kaution auszahlen.
Nach § 548 BGB gilt für die Ansprüche in Bezug auf eine Schadensbeseitigung in der Mietsache eine Frist von sechs Monaten. Forderungen aus Zahlungsrückständen verjähren hingegen nach drei Jahren.
Allerdings dürfen Vermieter Fristen für die Rückzahlung der Kaution nicht willkürlich festlegen. Dies gilt auch für etwaige Klauseln im Mietvertrag, wenn diese zum Nachteil des Mieters führen.
Wie hoch die einbehaltene Mietkaution ausfallend darf, wurde vom Bundesgerichtshof eindeutig festgelegt. Denn dieser bestimmte in einem Urteil, dass nur ein Teil der hinterlegten Kaution für Nachforderungen herangezogen werden kann.
Auch muss bei einer Rückzahlung der jeweiligen Teilkautionen eine Kautionsabrechnung erfolgen. In dieser müssen die Höhe der Kaution, die erwirtschafteten Zinsen, durch die Bank einbehaltene Kapitalertragsteuer, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sowie alle Forderungen des Vermieters aufgeführt sein.
Vermieter müssen bestehende Forderungen nachvollziehbar und eindeutig begründen können. Hierzu dienen zum Beispiel Rechnungen für die Beseitigung entstandener Schäden oder für die Räumung.
Entstehen Forderungen durch eine noch nicht abgerechnete Nebenkosten- bzw. Betriebskostenabrechnung, sind diese erst mit der vorliegenden Abrechnung einzufordern. Mieter und Vermieter müssen demnach auf diese Abrechnung warten, da keine genauen Fristen definiert sind.
Eine Frist ist laut Mietrecht für die Nebenkostenabrechnung nur insofern bestimmt, als dass hier die Abrechnung bis zur Beendigung des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen muss.
Bisher gibt es in der Rechtsprechung auch keine einheitliche Handhabung, sodass sowohl Vermieter als auch Mieter mitunter den gesamten Abrechnungszeitraum abwarten müssen.
Mietrecht: Wie sind Nebenkosten geregelt?
Über keinen anderen Punkt entbrennen so viele Streitigkeiten und Konflikte zwischen Mietern und Vermietern wie über die Nebenkostenabrechnung.
Ein Problem besteht auch darin, dass gesetzlich und rechtlich nicht genau definiert ist, was als Nebenkosten gelten kann und was nicht. Nebenkosten beinhalten jedoch sämtliche Kosten, die bei der Bewirtschaftung des Objektes entstehen.
Wichtig ist, hier zu erwähnen, dass die Betriebskosten nur einen Teil der Nebenkosten darstellen und Verwaltungs- sowie Instandhaltungskosten nicht zu diesen Betriebskosten zählen.
Im Mietrecht sind Nebenkosten unter anderem auch Kosten für Wasser und Heizung.
Im Mietrecht ist bezüglich der Nebenkosten festgehalten, dass diese bereits mit der Miete verrechnet sind. Mieter zahlen demnach eine Vorauszahlung auf alle Kosten, die bei der Bewirtschaftung anfallen. Liegt eine Abrechnung über die tatsächlichen Kosten vor, kommt es entweder zu einer Nachzahlung oder einer Rückzahlung für diese bereits vorausgezahlten Beträge.
Die Betriebskosten müssen eindeutig im Mietvertrag vereinbart sein, ansonsten müssen Mieter nur die vereinbarte Grundmiete zahlen. Bestehen hier Unsicherheiten, ist es empfehlenswert, einen Experten oder einen im Mietrecht versierten Anwalt zu kontaktieren. Diese können sowohl die Mietverträge als auch die Nebenkostenabrechnungen überprüfen.
Die Nebenkostenabrechnung beinhaltet neben den Betriebskosten auch alle Kosten der Versorgungsunternehmen, die durch die Nutzung der Mietsache entstehen. So gehören laut Mietrecht Kosten für Heizung, Wasser und Abwasser, die durch den Mieter entstehen, zu Nebenkostenabrechnung.
Die Kosten aus der Betriebskostenabrechnung dürfen auch nur anteilig auf den jeweiligen Mieter umgelegt werden.
Folgende Posten können in der Betriebskostenabrechnung gemäß § 2 Betriebskostenverordnung aufgeführt sein (aber es nicht immer in ihrer Gesamtheit und auch nur, wenn vorhanden):
alle öffentlichen Lasten für das Grundstück: wie z. B. die Grundsteuer
Wasserversorgung des Objektes sowie Entwässerung
Kosten für den Betrieb der zentralen Heizungs- sowie der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
Betrieb einer verbundenen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage
Müllentsorgung sowie Sperrmüllentsorgung
Ungezieferbekämpfung und Gebäudereinigung
Betrieb sowie Wartung einer Aufzugsanlage (Personen- oder Lastenaufzug) – hier müssen Mietparteien im EG ausgenommen werden
Hausbeleuchtung sowie Stromkosten für die allgemeine Bewirtschaftung des Objektes
Kosten für Wartung und Reinigung der Abgasanlage – Schornsteinfeger usw.
Sonstiges (alle Posten, die zuvor keine Erwähnung finden)
Mieter haben das Recht, gegen die Nebenkostenrechnung Widerspruch einzulegen und die jeweiligen Posten nachzuprüfen. Vermieter müssen Mietern auf Wunsche hierfür Einsicht in die Unterlagen und Rechnungen gewähren. Auch können Mieter Kopien der Belege für die Durchsicht beim Mieterbund oder bei einem Anwalt für Mietrecht verlangen.
Das Mietrecht beinhaltet die Nebenkostenabrechnung und bestimmt, was diese umfassen darf.
Nach Eingang der Abrechnung haben Mieter laut Mietrecht und gemäß § 556 Abs.3 BGB zwölf Monate Zeit, diese auf ihre Richtigkeit hin zu prüfen. Ein Widerspruch muss bis spätestens zum Ablauf des zwölften Monats schriftlich erfolgen.
Liegen offensichtliche Fehler vor, sollte der Widerspruch so schnell wie möglich erfolgen. Auch die Aufforderung zur Neuberechnung sollte nicht fehlen.
Hier ist zu beachten, dass diese Frist nicht auf die bestehenden Forderungen aus der Abrechnung – ob Nachzahlung oder Guthabenauszahlung – zutrifft. Die Forderungen müssen nach § 286 Abs. 3 BGB spätestens 30 Tage nach Zugang der Abrechnung beglichen sein.
Was im Mietrecht noch wichtig ist
Das Mietrecht beinhaltet eine Vielzahl an Themen, die rund um ein Mietverhältnis entstehen können. Meist stehen der Mietvertrag, die Kündigungsfristen oder alles zum Auszug im Mittelpunkt.
Doch wie sieht es mit alltäglichen Themen wie Lärm im Miethaus aus? Ist eine Untervermietung erlaubt und dürfen Mieter selbst einen Nachtmieter suchen? Diese Fragen sollen im nachfolgenden letzten Abschnitt des Ratgebers erläutert und beantwortet werden.
Nicht jedes Geräusch in einem Miethaus ist nach dem Mietrecht auch gleich eine Lärmbelästigung. Oft spielt hier die subjektive Wahrnehmung eine Rolle. Dennoch gibt es bestimmte Regelungen, die in Bezug auf Lautstärke und Lärm gelten.
Besonders die Ruhezeiten sind wichtig, um zu entscheiden, ob eine Lärmbelästigung vorliegt. Zwischen 22 Uhr am Abend und sieben Uhr am Morgen sowie zwischen 13 Uhr und 15 Uhr am Nachmittag sollte immer auf Zimmerlautstärke geachtet werden.
Vermieter müssen ihrerseits dafür sorgen, dass ein entsprechender Schallschutz in den Wohnräumen vorhanden ist. Hierzu zählen vor allem eine Trittschalldämmung sowie das Beheben von baulichen Mängeln, die Lärm begünstigen oder verursachen.
Dürfen Mieter einen Nachmieter suchen?
Laut Mietrecht muss ein Nachmieter durch den Mieter nicht gestellt werden. Mieter, die aus dringenden Gründen eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrags erreichen möchten, können selbst einen Nachmieter suchen und vorschlagen. Vermietern steht es hier jedoch frei, den vorgeschlagenen Kandidaten abzulehnen oder für diesen neue Vertragskonditionen anzusetzen.
Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse zur vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses haben. Hierzu zählen zum Beispiel eine berufliche Versetzung, eine Hochzeit oder Familienzuwachs. Auch eine unverschuldete Arbeitslosigkeit sowie ein Umzug in ein Alters- oder Pflegeheim sind hier zulässig.
Welche Bestimmungen gibt es im Mietrecht zur Untermiete?
In Zeiten von Wohnraummangel und steigenden Mieten ist die Untervermietung für viele eine Möglichkeit, bezahlbaren Wohnraum zu beziehen.
Überlässt ein Mieter seinen Wohnraum teilweise oder ganz an einen Dritten und erhält dafür ein Entgelt, handelt es sich laut Mietrecht um eine Untervermietung. Ein Untermieter erhält einen eigenen Mietvertrag und muss dem Mietrecht nach vom Besuch oder einer sogenannten Gebrauchsüberlassung abgegrenzt werden.
Im Mietrecht auch geregelt: Untervermietung und wann diese erlaubt ist.
Der Untermieter zahlt dem Mieter eine vereinbarte Miete und hat einen Teil des Wohnraums zur alleinigen Verfügung.
Wichtig ist hier, dass nach dem Mietrecht ein Untermieter immer vom eigentlichen Vermieter genehmigt sein muss. Ohne eine vorliegende Genehmigung kann eine unrechtmäßige Untervermietung zu einer außerordentlichen Kündigung führen.
Kündigen Vermieter wegen Eigenbedarf, ist hiervon auch der Untermieter betroffen. Der Mieterschutz bei Eigenbedarf, welcher für den Hauptmieter gilt, kann vom Untermieter nicht in Anspruch genommen werden. Denn zwischen Untermieter und Vermieter besteht kein Vertragsverhältnis. Der Hauptmieter muss unter Einhaltung der Kündigungsfristen dem Untermieter kündigen.
Liegen die Voraussetzungen für Eigenbedarf vor, verhindert eine Untervermietung nicht die Kündigung des Hauptmietvertrags.