Source: http://www.loisuisse.ch/fra/sr/220/220_021.htm
Timestamp: 2019-03-24 22:02:50+00:00
Document Index: 129610216

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 259', 'art. 258', 'art. 259', 'art. 261', 'art. 263', 'art. 265', 'art. 268', 'art. 271', 'art. 273', 'art. 5']

Titre huitièmebis
1 Du bail à ferme
Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l’usage d’un bien ou d’un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits.
2. Bail agricole
1 Les baux à ferme portant sur des exploitations agricoles ou sur des immeubles affectés à l’agriculture sont régis par la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole2, en tant qu’elle contient des dispositions spéciales.
2 Au surplus, le code des obligations est applicable, à l’exception des dispositions relatives aux baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux.3
II. Grosses réparations
Le bailleur est tenu d’exécuter à ses frais les grosses réparations qui s’imposent pendant la durée du bail, dès que le fermier lui en a communiqué la nécessité.
Le bailleur supporte les contributions publiques et les charges qui grèvent la chose affermée.
D. Obligations du fermier
I. Paiement du fermage et des frais accessoires
1 Le fermier doit payer le fermage et, le cas échéant, les frais accessoires à la fin de chaque année de bail, mais au plus tard à l’expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires.
2 En ce qui concerne les frais accessoires, l’art. 257a est applicable.
2. Demeure du fermier
1 Lorsque, après la réception de la chose, le fermier a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de 60 jours au moins et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.
2 Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.
II. Diligence, égards envers les voisins et entretien de la chose
1. Diligence et égards envers les voisins
1 Le fermier est tenu d’exploiter la chose affermée avec le soin nécessaire, conformément à l’usage auquel elle est destinée; il doit notamment en maintenir la productivité à long terme.
2. Entretien de la chose
1 Le fermier doit pourvoir au bon entretien de la chose.
2 Il doit, conformément à l’usage local, effectuer les petites réparations et remplacer les ustensiles et outils de peu de valeur qui ont péri de vétusté ou par l’usage.
3. Violation de ses devoirs par le fermier
1 Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le fermier, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence, à manquer d’égards envers les voisins ou à négliger son devoir d’entretien, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.
2 Les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.
III. Obligation d’aviser le bailleur
1 Si de grosses réparations deviennent nécessaires, ou si un tiers élève des prétentions sur la chose affermée, le fermier est tenu d’en aviser immédiatement le bailleur.
2 Le fermier répond du dommage résultant de l’omission d’aviser le bailleur.
IV. Obligation de tolérer les réparations et inspections de la chose
1 Le fermier doit tolérer les grosses réparations destinées à remédier aux défauts de la chose ainsi qu’à réparer ou à prévenir des dommages.
2 Le fermier doit autoriser le bailleur à inspecter la chose dans la mesure où cet examen est nécessaire à l’entretien, à la vente ou à un affermage ultérieur.
3 Le bailleur doit annoncer à temps au fermier les travaux et les inspections et tenir compte, lors de leur accomplissement, des intérêts de celui-ci; les dispositions sur le bail à loyer (art. 259d et 259e) sont applicables par analogie en ce qui concerne les prétentions éventuelles du fermier en réduction du fermage et en dommages-intérêts.
E. Droits du fermier en cas d’inexécution ou de défauts
1 Les dispositions sur le bail à loyer (art. 258 et 259a à 259i) sont applicables par analogie:
a. lorsque le bailleur ne délivre pas la chose à la date convenue ou qu’il la délivre avec des défauts;
b. lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au fermier et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais ou que le fermier est empêché d’user de la chose conformément au contrat.
2 Les dérogations au détriment du fermier sont nulles si elles sont prévues:
b. dans les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux.
F. Rénovation et modification
I. Par le bailleur
1 Le bailleur n’a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au fermier et que le bail n’a pas été résilié.
2 Lors de l’exécution de tels travaux, le bailleur doit tenir compte des intérêts du fermier; les dispositions sur le bail à loyer (art. 259d et 259e) sont applicables par analogie en ce qui concerne les prétentions éventuelles du fermier en réduction du fermage et en dommages-intérêts.
Art. 289a
II. Par le fermier
1 Sans le consentement écrit du bailleur, le fermier ne peut:
a. apporter au mode d’exploitation de la chose un changement essentiel dont les effets s’étendraient au-delà de la durée du bail;
b. entreprendre des travaux de rénovation ou de modification de la chose qui dépassent le bon entretien de celle-ci.
3 Si le bailleur n’a pas donné son consentement écrit à un changement, au sens de l’al. 1, let. a, et que le fermier n’a pas remis la chose en état dans un délai convenable, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.
Les dispositions sur le bail à loyer (art. 261 à 261b) sont applicables par analogie:
a. en cas d’aliénation de la chose;
b. en cas d’octroi d’un droit réel limité;
c. en cas d’annotation du bail au registre foncier.
J. Transfert du bail à un tiers
L’art. 263 est applicable par analogie au transfert à un tiers du bail à ferme de locaux commerciaux.
K. Restitution anticipée de la chose
1 Lorsque le fermier restitue la chose sans observer le délai ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau fermier qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau fermier doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.
2 A défaut, le fermier doit s’acquitter du fermage jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal.
3 Le bailleur doit admettre l’imputation sur le fermage:
L’art. 265 est applicable par analogie à la compensation de créances découlant du bail à ferme.
Art. 297b
3. Décès du fermier
En cas de décès du fermier, ses héritiers, de même que le bailleur, peuvent résilier le contrat en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal.
1 Le congé des baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux doit être donné par écrit.
2 Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au fermier la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail.
3 A défaut, le congé est nul.
N. Restitution de la chose
1 A la fin du bail, le fermier doit restituer la chose, avec tous les objets portés à l’inventaire, dans l’état où ils se trouvent.
2 Il a droit à une indemnité pour les améliorations qui résultent:
a. de soins dépassant une administration diligente de la chose;
b. de rénovations ou de modifications auxquelles le bailleur a donné son consentement écrit.
3 Il doit indemniser le bailleur des dégradations qu’il aurait pu prévenir par une administration diligente de la chose.
4 Est nulle toute convention conclue avant la fin du bail et prévoyant que le locataire devra verser une indemnité destinée à couvrir autre chose qu’un dommage éventuel.
Art. 299a
II. Vérification de l’état de la chose et avis au fermier
1 Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le fermier des défauts dont celui-ci répond.
2 Si le bailleur néglige de le faire, le fermier est déchargé de toute responsabilité, à moins qu’il ne s’agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l’aide des vérifications usuelles.
3 Si le bailleur découvre plus tard des défauts de ce genre, il doit les signaler immédiatement au fermier.
Art. 299c
O. Droit de rétention
Le bailleur a, pour la garantie du fermage de l’année écoulée et de l’année courante, le même droit de rétention qu’en matière de bail à loyer (art. 268 et s.).
P. Protection contre les congés concernant les baux d’habitations ou de locaux commerciaux
1 Les dispositions sur le bail à loyer (art. 271 à 273c) sont applicables par analogie pour ce qui est de la protection contre les congés concernant les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux.
2 Les dispositions relatives au logement de la famille (art. 273a) ne sont pas applicables.
Q. Procédure
La procédure est régie par le CPC5.
R. Bail à cheptel
I. Droits et obligations du fermier
1 Dans le bail à cheptel qui ne se rattache pas à un bail agricole, tous les profits tirés du bétail loué appartiennent au fermier, sauf convention ou usage local contraires.
2 Le fermier nourrit et soigne le bétail; il paie au bailleur un fermage consistant soit en espèces soit en une part des profits.
1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier pour n’importe quel terme, sauf convention ou usage local contraires.
2 La résiliation doit être faite de bonne foi et ne doit pas avoir lieu en temps inopportun.
1 Introduit par le ch. I de la LF du 15 déc. 1989, en vigueur depuis le 1er juil. 1990 (RO 1990 802; FF 1985 I 1369). Voir aussi les disp. fin. des tit. VIII et VIIIbis art. 5, à la fin du texte.