Source: https://www.epravo.cz/top/clanky/jistota-neboli-kauce-u-najmu-bytu-sporne-otazky-109494.html
Timestamp: 2020-07-03 19:38:53+00:00
Document Index: 28891902

Matched Legal Cases: ['§ 2288', '§ 2235', '§ 2235', 'soud ', '§ 2201', '§ 2055', '§ 2055']

V tomto článku se budu věnovat třem nejčastějším otázkám spojeným s jistotou, nebo-li kaucí, u nájmu bytu. Půjde o povinnost a následky nesplnění povinnosti uhradit či doplnit kauci. Dále o právo nájemce na úroky z poskytnuté jistoty při skončení nájmu. A v neposlední řadě o případ, kdy dojde k ukončení nájmu pouze jedním z více nájemců a povinnosti pronajímatele vypořádat či nevypořádat jistotu.
Jak již bylo výše uvedeno, jedná se o nástroj, kterým si může pronajímatel v případě dohody s nájemcem vytvořit určitou jistotu pro zajištění úhrady svých pohledávek vůči nájemci.[1] Zákon nám určuje maximální možnou výši sjednané jistoty, a to trojnásobek měsíčního nájemného. Ve vyšším rozsahu jde o zdánlivé ujednání, kdy nájemce má právo na vrácení takové částky z důvodu bezdůvodného obohacení.[2] Jistota může být složen jakýmkoli způsobem, a to i na soukromý bankovní účet pronajímatele.
Pokud tak nájemce neučiní a jistotu nezaplatí či ji nedoplní, dopouští se hrubého porušení svých povinností vyplývajících z nájmu dle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku. V takovém případě může pronajímatel dát nájemci výpověď s tříměsíční výpovědní dobou, a to i v případě, že nájemce běžné nájemné hradí řádně a včas. [3] Můžu však jen doporučit specifikovat v nájemní smlouvě, že nezaplacení či nedoplnění jistoty je považováno stranami za hrubé porušení povinností nájemce vyplývající z nájemní smlouvy.
Jelikož se výše úroků z jistoty má odvíjet od poskytovaných úvěrů je zastáván názor, že se i zde má posuzovat bonita pronajímatele a nájemce a analýza kreditního rizika spojeného s poskytnutím jistoty i s nájemním vztahem jako celkem. Z tohoto pohledu je v obecné rovině přiléhavý úrok z hypotečních úvěrů nebo ještě spíše ze státních dluhopisů (dluhopis je svého druhu úvěr), v obou případech krátkodobých. V závislosti na bonitě nájemce a pronajímatele pak lze dále konkretizovat úrok postavený na této obecné základně.[4] Půjde tedy o individuální posouzení každého případu zvlášť. Nicméně odpověď na otázku skutečně řádné výše úroku při vrácení jistoty nám může dát pouze judikatura, které je na toto téma velmi málo.
Z komentářové literatury dále vyplývá, že si lze výši úroků při kauci sjednat přímo v nájemní smlouvě. Tato výše by však neměla být jednostranně nevýhodná pro nájemce dle § 2235 odst. 1 občanského zákoníku. K takovému ujednání by se sice nepřihlíželo, nicméně nic nebrání stranám takové ujednání dobrovolně respektovat, a to i v případě, pokud by se úroky z kauce zcela vyloučily. Dále je obhajitelné, jestliže dojde k omezení možnosti dispozic s jistotou, například zmíněnou možnost uložení na zvláštním účtu, a ujednání mnohem nižších úroků. V takovém případě nepůjde o odchýlení v neprospěch nájemce (§ 2235), když v souladu se smyslem daného ustanovení získá jinou odpovídající výhodu.[5]
K této problematice se podrobně věnuje článek v Právních rozhledech na téma Některé otázky související s úmrtím společného nájemce bytu.[6] V tomto článku přistupuje autor ke vztahu mezi nájemci jako ke společnosti a k jistotě (pohledávce na zaplacení jistoty) jako k majetku společnosti. Přesto, že tento názor nesdílím ztotožňuji se se závěrem, že pronajímatel není povinen jistotu vyúčtovat. Nejvyšší soud k tomuto uvedl, že subjektivní povinnost k vrácení kauce (jistoty) vzniká až okamžikem zániku nájmu. V tomto okamžiku tudíž pronajímateli vzniká dluh a analogicky nájemci pohledávka.[7]
Důvodová zpráva nicméně k pohledávce nájemce přistupuje jinak, kdy lze dovodit, že pohledávka na vrácení jistoty vzniká nájemci již okamžikem, kdy nájemce pronajímateli jistotu dal. Tato pohledávka však dospěje až při skončení nájmu, a to skončením nájmu absolutním ne relativním vůči jednomu z nájemců.[8]
1] KABELKOVÁ, Eva a Hana DEJLOVÁ. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2201-2357]. V Praze: C.H. Beck, 2013, s. 235. ISBN 978-80-7400-524-4.
[2] HULMÁK, Milan. Občanský zákoník VI: závazkové právo : zvláštní část (§ 2055-3014) : komentář. Praha: C.H. Beck, 2014, s. 389. ISBN 978-80-7400-287-8.
[3] Tamtéž, s. 459.
[4] BUUS, Tomáš. Úrok z jistoty při nájmu. Bulletin advokacie, rok 2016, č. 5, s. 26.
[5] HULMÁK, Milan. Občanský zákoník VI: závazkové právo : zvláštní část (§ 2055-3014) : komentář. Praha: C.H. Beck, 2014, s. 390. ISBN 978-80-7400-287-8.
[6] HADAMČÍK, Lukáš. Některé otázky související s úmrtím společného nájemce bytu. Právní rozhledy, 2015, č. 22, s. 785.
[7] Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 29. 5. 2013, sp. zn. 26 Cdo 652/2013.
[8] Eliáš, K. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem: pohledem (nejen) tvůrců nového občanského zákoníku. 1. vyd. Praha: Sagit, 2012, s. 857.