Source: https://leidoinquilinatonapratica.com.br/tag/garantia-do-aluguel/
Timestamp: 2020-02-29 02:49:07+00:00
Document Index: 32027710

Matched Legal Cases: ['Artigo 37', 'Artigo 422', 'Artigo 42', 'Artigo 43', 'Artigo 9', 'Artigo 59', 'Artigo 64', 'Artigo 37', 'Artigo 818', 'Artigo 37', 'Artigo 825', 'Artigo 1', 'Artigo 114', 'Artigo 40', 'Artigo 2', 'Artigo 40', 'Artigo 826', 'Artigo 825']

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[COMPROVADO] Contrato de locação sem garantia é a melhor opção!
Chegou a hora de falarmos sobre o contrato de locação desprovido de garantia.
Após ter descrito, aqui no Blog em postagens anteriores, todas as garantias locatícias elencadas no Artigo 37, da Lei do Inquilinato.
Entenda o porquê eu considero esta modalidade de contratação como sendo:
“O Melhor Contrato de Locação com base na Probidade e Boa-fé.”
O nosso Código Civil, no seu Artigo 422, profere que:
“Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-­fé.”
No entendimento de Arnaldo Rizzardo, em seu notável livro sobre Contratos, pode-se afirmar que:
“A segurança das Relações Jurídicas depende, em grande parte, da probidade e boa fé,
isto é, da lealdade, da confiança recíproca, da Justiça,
da equivalência das prestações e contraprestações, da coerência e da clarividência dos direitos e deveres.
Impende que haja entre os contratantes um mínimo necessário de credibilidade,
sem o qual os negócios não encontrariam ambiente propício para se efetivarem.”
Contrato de locação sem garantia, quais as vantagens?
Utilizo por base o brilhante texto do Arnaldo Rizzardo para começar a enumerar as vantagens de celebrar um contrato de locação de imóvel urbano desprovido de garantia:
Os deveres do LOCADOR e LOCATÁRIO, são descritos na Seção IV da Lei do Inquilinato, com clareza solar.
Não deixando assim margens para questionamentos após celebração de um contrato que em tal Lei se fundamente.
O Artigo 42 da Lei do Inquilinato, possibilita ao LOCADOR que opte por contrato de locação sem garantia, a cobrança do pagamento de aluguel e encargos até ao sexto dia do mês vincendo.
Ou seja, isso permite que, como dizemos no mercado imobiliário:
O LOCATÁRIO “Pague para usar”.
Lembrando que em todas as outras modalidades contratuais essa prática (cobrança de aluguel antecipado) constitui contravenção penal.
Punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado.
Logicamente, revertida em favor do locatário (Artigo 43, Inciso III, Lei 8.245/91);
Outro ponto, é a análise profissional de antecedentes do cliente.
Principalmente quanto ao crédito, já essa análise pode reduzir em até 90% a possibilidade de mora, por parte do LOCATÁRIO;
Em caso de quebra ou infração contratual (Artigo 9, Inciso II, Lei 8.245/91) a locação poderá ser desfeita sem prejuízo de ação proposta em meio próprio.
Contrato de locação sem garantia, a ação de despejo:
Ressaltando que para o caso de ação de despejo contará o LOCADOR com a possibilidade real de contar de forma mais célere com a Liminar Judicial.
Que é prevista no Artigo 59, §1°, Inciso IX, acrescida à Lei do Inquilinato quando de sua reforma em 2009.
Bastando para isso prestar caução judicial de três vezes o valor da locação.
Que poderá ser real ou fidejussória (Artigo 64, §1º, Lei 8.245/91).
Há quem acuse os altos índices de inadimplência “dos brasileiros”..
Ou mesmo a já sabida e mesmo esperada “morosidade da justiça” como desvantagens ao pactuar um contrato de locação sem garantia.
Nossa opinião sobre o Contrato de locação sem garantia:
Como profissionais do mercado, refutamos tais argumentos.
Já que cabe ao LOCADOR, e aconselho fortemente que esse venha designar um profissional ou empresa experiente para realizar uma rigorosa análise do candidato à locação antes de lhe entregar seu imóvel.
A custo de ter sérias complicações futuras, inclusive judiciais, e independente de qualquer garantia escolhida.
Para Ações na Justiça, desde que bem instruídas, a Liminar Judicial para desocupação do imóvel pós quebra contratual ou infração legal é a mais eficiente do ponto de vista do nosso ordenamento jurídico.
Já vi alguns clientes e mesmo profissionais “reclamarem” do valor da caução judicial.
Que é estipulada em três vezes o valor do aluguel para que o Juiz venha a conceder a Liminar.
Porém, em raríssimas exceções percebi conhecimento por parte desses profissionais de que tal caução pode ser real ou fidejussória.
Ou seja, o próprio imóvel pode ser ofertado em garantia ou o seu proprietário figurar na ação como garantidor dos seus efeitos.
Contrato de locação sem garantia, a melhor opção:
Em suma, para as partes comprovarem que se baseiem no princípio da probidade e boa fé, como disse no inicio dessa postagem, consideramos a melhor modalidade contratual.
Então, para concluir, a locação sem garantia:
É a melhor e mais eficiente forma de contratação de um aluguel de imóvel residencial.
Aqui discorremos tudo sobre a Lei do Inquilinato e como realizar uma locação segura!
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A garantia da sua locação com fiador de aluguel.
O Fiador de aluguel é a garantia mais utilizada nos contratos de locação de imóveis.
A Lei do Inquilinato ao discorrer “Das Garantias Locatícias” na Seção VII, Artigo 37, da Lei 8.245/91, elenca dentre os modalidades possíveis a “Fiança”.
Garantia locatícia mais usual dos contratos de locação, sobretudo para imóveis destinados ao uso residencial, a fiança é muito bem conceituada no Artigo 818 do nosso Código Civil que diz:
Aqui a pessoa que garante é o FIADOR, o credor é o LOCADOR e o devedor originário é o LOCATÁRIO.
Vejamos quais as peculiaridades dessa tão importante modalidade de garantia locatícia.
Característica do fiador de aluguel
Não à toa a FIANÇA se tornou a mais utilizada das garantias locatícias, afinal:
Ela é prática desde que o candidato à locação possua quem o garanta;
Ela não é onerosa pois só será acionada em caso de eventual inadimplemento ou danos ao imóvel;
Não são necessários registros e averbações, aliás cabe ressaltar aqui que por se tratar de uma garantia fidejussória, averbações efetuadas junto à matrícula do imóvel de um FIADOR que apresentou propriedades suficientes para honrar as obrigações contratuais, configura dupla garantia
Pois, na fiança quem garante o contrato é o FIADOR e não os seus bens, como na caução de bens, tal contrato devido ao Artigo 37, Parágrafo único, da Lei do Inquilinato estaria sob pena de nulidade.
O Artigo 825 do Código Civil diz:
Quando alguém houver de oferecer FIADOR, o credor não pode ser obrigado a aceitá-­lo se não for pessoa idônea, domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para cumprir a obrigação.
Assim são descritas pelo diploma civil as características necessárias a um FIADOR legítimo:
Idôneo;
Domiciliado no município do imóvel a ser locado;
Solvente com bens suficientes para honrar com as obrigações contratuais;
E se casado, só será validada a fiança se acompanhada da legítima outorga marital ou uxória, como exigida no Código Civil no Artigo 1.647, III.
Por isso inclusive recomenda-se por medida cautelar que caso o FIADOR de aluguel se declare solteiro seja pedido uma certidão de nascimento atualizada que assim o comprove.
O Fiador de Aluguel pode se exonerar-se da Fiança?
A reforma da Lei do Inquilinato que passou a vigorar com a Lei 12.112/2009 pôs fim a um dos principais empecilhos a abrangência dessa garantia, pois entendia-se que as obrigações do FIADOR estariam extintas até a efetiva entrega das chaves.
Sendo assim sempre que o contrato passasse a vigorar por prazo indeterminado facultava ao FIADOR de aluguel o exonerar-­se da fiança (Artigo 114 ­ Código Civil).
A Lei do inquilinato reformada em 2009 no Artigo 40, X, deixa claro que para o FIADOR exonerar-se da fiança é necessário, findo o prazo contratado, notificar o LOCADOR quanto à intenção de exonerar-se da fiança ficando ainda como garantidor do contrato pelo prazo de 120 dias.
Prazo pelo qual o LOCATÁRIO precisará oferecer novo FIADOR de aluguel que lhe cubra as obrigações da fiança.
Tal escrita pacificou o entendimento de ponto antes amplamente discutido inclusive sob ampla judicialização não mais existente já que o Artigo 2.036 do Código Civil põe fim a discussão com esse entendimento:
O LOCADOR pode solicitar um novo Fiador de Aluguel?
Vale ressaltar que o Artigo 40 da Lei do Inquilinato ainda elenca motivos pelos quais poderá exigir novo fiador a saber:
Morte do FIADOR (Artigo 826 Código Civil);
Alienação ou gravação dos bens do FIADOR;
Sua mudança de domicílio;
Estado de insolvência, em pleno desacordo com o já descrito no Artigo 825 do Código Civil.
Muito importante salientar que a não apresentação de novo FIADOR de aluguel por parte do LOCATÁRIO, desde que devidamente notificado em tempo e com prazo devido, resguardará ao LOCADOR propositura de ação de despejo com possibilidade de concessão de liminar judicial (Art. 59, §1°, VII ­ Lei 12.112/09).
Recomendo a utilização da fiança como garantia suficiente para cobrir todas as obrigações contratuais assumidas num contrato de locação.
Mas, é importante ressaltar que de nada vale ter um FIADOR de aluguel instituído contratualmente se esse não possui bens ou mesmo idoneidade para garantir o adimplemento do LOCATÁRIO.
Essa garantia impõe muitos cuidados e evidencia a necessidade de amparo profissional na hora de contratar a locação e fazer a análise quanto à sua validação.
Se precisa de uma análise profissional do seu fiador, conte com nosso serviço de consultoria locatícia:
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