Source: https://www.finlex.fi/sv/laki/alkup/1987/19870653
Timestamp: 2019-12-09 21:17:26+00:00
Document Index: 4451291

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 3', '§ 1', '§ 1', 'domstolen ', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 2', 'domstolen ', '§ 1', 'Domstolen ', 'domstolen ', '§ 1', 'domstolen ', 'domstolen ', '§ 3', '§ 1', '§ 2', '§ 1', '§ 2', '§ 3', 'domstolen ', '§ 2', 'domstolen ', '§ 1', '§ 4', '§ 3', 'domstolen ', 'domstolen ', '§ 2', 'domstolen ', 'domstolen ', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', '§ 1', 'Domstolen ', '§ 1', 'domstolen ', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 2', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', 'domstolen ', '§ 2', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', '§ 1', 'domstolen ', '§ 3', '§ 1', '§ 3']

Hyreslag 653/1987 - Ursprungliga författningar - FINLEX ®
Du är här: Finlex › Lagstiftning › Ursprungliga författningar › 1987 › 653/1987
653/1987
Hyreslag
Lagens tillämpningsområde och stadgandenas tvingande natur
Denna lag tillämpas på avtal genom vilket en byggnad eller en del av en byggnad (lägenhet) hyrs ut (hyresavtal). Genom hyresavtal kan också ett jordområde upplåtas för att användas i samband med lägenheten.
Vad som stadgas om lägenhet i 15 § samt i 61 § 1 mom. 2-6 punkten och 2 mom. gäller i tillämpliga delar också sådana gemensamma utrymmen och anordningar i en fastighet eller byggnad som hyresgästen använder på grundvalen av hyresförhållandet.
Om hyresavtalet avser annan lägenhet än bostadslägenhet, tillämpas denna lag på hyresförhållandet på det sätt som stadgas i 19 kap. Sådan lägenhet kallas i denna lag affärslokal.
Denna lag tillämpas inte på härbärgeringsrörelse.
På hyresförhållande som avser bostadslägenhet, vilken är avsedd till fritidsbostad, tillämpas inte 4, 6 och 28-30 §§, 52 § 3 och 4 mom., 53 §, 12 kap. och 67 §.
På hyresförhållande som avser bostadslägenhet i hyreshus med statligt bostadslån tillämpas denna lag med de i 23, 36, 43 och 54 §§ stadgade begränsningarna.
Stadgandena i 7 kap. tillämpas inte på hyresförhållanden som avser sådana bostadslägenheter som tillhör staten, en kommun eller annat offentligt samfund och som har hyrts ut på grundvalen av ett statligt eller kommunalt tjänste- eller arbetsförhållande, om på hyresförhållandena skall tillämpas förfarandet vid fastställande av hyror för statens personalbostäder eller ett motsvarande system. Angående statens, en kommuns eller annat offentligt samfunds tjänstebostäder gäller vad som är särskilt stadgat eller bestämt om dem.
Från stadgandena i denna lag kan avvikelse göras i hyresavtal, om inte annat stadgas i denna lag eller avvikelse annars skall anses vara förbjuden.
Allmänna stadganden om hyresavtal
Ett hyresavtal skall ingås och ändras skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen fordrar det.
Ett hyresavtal på viss tid som avser en bostadslägenhet skall dock alltid ingås och ändras skriftligen. Har avtalet inte ingåtts skriftligen, anses det vara i kraft tills vidare.
Jämkning av oskäligt avtalsvillkor
Skulle tillämpningen av ett villkor i ett hyresavtal strida mot god sed i hyresförhållanden eller annars vara oskäligt, kan villkoret jämkas eller lämnas utan beaktande.
Om ett villkor som avses i 1 mom. är sådant att avtalet efter jämkning av villkoret inte skäligen kan förbli i kraft till övriga delar i oförändrad form, kan avtalet jämkas även till andra delar eller också kan det bestämmas att avtalet förfaller.
Giltighetstiden för hyresavtal som avser bostadslägenhet
Ett hyresförhållande som avser en bostadslägenhet gäller tills vidare och upphör till följd av uppsägning, om ej annat följer av 2 eller 3 mom.
När ett hyresavtal som avser en bostadslägenhet ingås, får det skriftligen överenskommas att hyresförhållandet skall upphöra vid en viss tidpunkt utan uppsägning, om en grund som avses i 53 § och som berättigar till uppsägning föreligger för hyresförhållandets upphörande. Härvid skall grunden för upphörandet nämnas i avtalet. Hyresgästen har rätt att få grunden prövad av domstol på det sätt som stadgas i 59 §.
Föreligger det en sådan grund för hyresförhållandets upphörande som utvisar att hyresförhållandet är avsett att vara tillfälligt, får det, när hyresavtalet ingås, skriftligen överenskommas att hyresförhållandet skall upphöra utan uppsägning högst sex månader efter det hyresförhållandet började.
Konkurrerande avtal
Har hyresgästen med stöd av hyresavtalet i god tro tagit lägenheten i besittning, är annat avtal, genom vilket samma lägenhet hyrs ut eller nyttjanderätt till den annars upplåts, utan verkan gentemot hyresgästen. I annat fall har ett tidigare ingånget avtal företräde.
Vad som stadgas i 1 mom. skall dock inte tillämpas, om en inteckning är i kraft till säkerhet för beståndet av hyresrätt eller annan nyttjanderätt. Härvid har inteckningshavaren företräde.
Den som enligt 1 eller 2 mom. måste vika har rätt att få ersättning för sin skada, om han var i god tro när avtalet ingicks.
Hyresvärdens skyldighet att sörja för lägenhetens skick
Hyresvärden skall tillhandahålla hyresgästen lägenheten den dag då han har rätt att ta den i sin besittning. Lägenheten skall då vara i ett sådant skick som hyresgästen med hänsyn till lägenhetens ålder, lägenhetsbeståndet på orten samt andra lokala förhållanden skäligen kan fordra.
Det åligger hyresvärden att även medan hyresförhållandet består hålla lägenheten i sådant skick som avses i 1 mom.
Dröjsmål med tillträdet till lägenheten
Om lägenheten inte är färdig eller ledig då hyresgästen har rätt att ta den i sin besittning, och dröjsmålet medför väsentligt men för hyresgästen, har han rätt att häva hyresavtalet. Hyresgästen är berättigad att häva hyresavtalet redan innan han skall ta lägenheten i sin besittning, om det är uppenbart att tillträdet till lägenheten kommer att fördröjas.
Brister i lägenhetens skick
Är lägenheten inte då hyresförhållandet börjar i sådant skick som avses i 8 § 1 mom., har hyresgästen rätt att häva avtalet, om bristen är av väsentlig betydelse för honom och hyresvärden inte efter uppmaning utan dröjsmål ser till att den avhjälps, eller om bristen inte kan avhjälpas. Underlåter hyresvärden att utföra en på honom ankommande reparation, får hyresgästen i stället för att häva hyresavtalet avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad. Hyresgästen får dock ej inleda reparationsarbete, om bristen beror på att byggnaden är halvfärdig eller en myndighet har förbjudit att lägenheten används. Hyresgästen skall se till att de kostnader som avhjälpandet av bristen orsakar hyresvärden förblir skäliga.
Har lägenhetens skick under hyresförhållandets bestånd av annan orsak än hyresgästens försummelse eller annan vårdslöshet från hans sida blivit bristfälligt, skall vad som stadgas i 1 mom. tillämpas på motsvarande sätt.
Om en lägenhet, i vilken hyresgästen, den som hör till hans hushåll eller någon hos honom anställd bor eller arbetar är sådan att dess användning medför uppenbar fara för hälsan, har hyresgästen rätt att omedelbart häva hyresavtalet.
Befrielse från hyresbetalning samt skadestånd
Hyresgästen är berättigad till befrielse från hyran eller till skälig nedsättning av hyran för den tid under vilken lägenheten inte varit i det skick som avses i 8 §, eller under vilken lägenheten av skäl som nämns i 9 eller 10 § inte kunnat användas. Hyresgästen har dock inte nämnda rätt, om lägenhetens bristfälliga skick beror på försummelse eller annan vårdslöshet från hans sida. Han har inte heller den rätt som här avses från en tidigare tidpunkt än den då hyresvärden fick vetskap om den brist i lägenhetens skick som uppkommit under hyresförhållandets bestånd.
Hyresgästen har också rätt att få ersättning för skada som åsamkats honom av en omständighet som nämns i 1 mom., utom då hyresvärden visar att lägenhetens bristfälliga skick eller dröjsmålet med tillträdet till den inte beror på försummelse eller annan vårdslöshet från hans sida.
Dold brist i lägenhetens skick
Har lägenheten i enlighet med ett villkor i avtalet hyrts ut i det skick i vilket den befann sig då avtalet ingicks, kan hyresgästen dock utnyttja sin i 10 § angivna rätt eller åberopa den i 11 § nämnda rätten, om han när avtalet ingicks inte kände till bristen i lägenheten eller inte med vanlig uppmärksamhet hade kunnat upptäcka den.
Förstörelse av lägenheten eller förbud att använda den samt skadestånd
Blir lägenheten förstörd eller förbjuder en myndighet att den används för det ändamål som förutsätts i hyresavtalet, förfaller detta.
Beror förstörelsen av lägenheten eller användningsförbudet på försummelse eller annan vårdslöshet från hyresvärdens sida, har hyresgästen rätt till ersättning för skada.
Förfaller hyresavtalet med stöd av 1 mom. innan hyresgästen är berättigad att ta lägenheten i sin besittning, och meddelar inte hyresvärden sedan han fått vetskap om förstörelsen eller förbudet utan dröjsmål hyresgästen detta, har denne rätt till ersättning för skada som beror på hyresvärden.
Förbjudna förbehåll om bostadslägenhets skick
Den rätt som en hyresgäst i bostadslägenhet har enligt stadgandena i detta kapitel får inte begränsas genom avtal. Hyresvärden och hyresgästen får dock överenskomma om den tid inom vilken brist som avses i 10 § 1 eller 2 mom. skall avhjälpas samt om nedsättning av hyran eller befrielse från hyran under den tid som hyresvärden behöver för att försätta lägenheten i avtalsenligt skick.
Hyresgästens skyldigheter i fråga om lägenheten
Hyresgästen skall vårda lägenheten omsorgsfullt. Hyresgästen är dock inte ansvarig för sedvanligt slitage som orsakas av att lägenheten används för det ändamål som avses i hyresavtalet.
Hyresgästen är skyldig att ersätta hyresvärden för sådan skada på lägenheten som han åstadkommit uppsåtligen eller genom försummelse eller annan vårdslöshet.
Hyresgästen är även skyldig att ersätta hyresvärden för skada som en person som med hans tillstånd vistas i lägenheten uppsåtligen eller genom försummelse eller annan vårdslöshet åsamkat lägenheten. Hyresgästen svarar dock inte för skada som orsakats av den som utför arbete på uppdrag av hyresvärden eller för dens räkning som äger byggnaden, lägenheten eller de aktier som berättigar till dess besittning.
Vad som stadgas i 1-3 mom. gäller i tillämpliga delar också samfällda utrymmen och anordningar i en fastighet eller byggnad, om de på grund av hyresförhållandet används av hyresgästen.
Skadestånd som skall betalas av hyresgästen kan jämkas, om jämkning prövas vara skälig med beaktande av orsakerna till skadan, hyresgästens möjligheter att förutse och förhindra skadan, gällande försäkringar och försäkringsmöjligheter samt andra omständigheter.
Ett förbehåll genom vilket hyresgästens ansvar för skada på en lägenhet som hyrts ut såsom bostadslägenhet avtalas att vara strängare än vad som stadgas i denna paragraf är ogiltigt.
Hyresgästen skall utan dröjsmål till hyresvärden anmäla skada eller brist i lägenheten. Anmälan skall göras omedelbart om reparation måste utföras utan dröjsmål för att skadan inte skall bli större.
Om lägenheten under en längre tid inte används, skall hyresgästen anmäla detta till hyresvärden och bereda denne tillträde till lägenheten.
Försummar hyresgästen att göra i 1 eller 2 mom. nämnd anmälan eller att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten, svarar han för den skada som hans försummelse lett till.
Ett förbehåll, genom vilket hyresgästens anmälningsskyldighet i fråga om en bostadslägenhet avtalas att vara mera omfattande än vad som stadgas i denna paragraf, är ogiltigt.
Övervakning av lägenhetens skick och vård samt reparations- och ändringsarbeten
Hyresvärdens rätt att få tillträde till lägenheten
För att lägenhetens skick eller vård skall kunna övervakas skall hyresgästen utan dröjsmål vid lämplig tid bereda hyresvärden tillträde till lägenheten.
Är lägenheten ledig till uthyrning eller avsedd att säljas, har hyresvärden rätt att visa lägenheten vid en för honom och hyresgästen lämplig tid.
Reparations- eller ändringsarbeten som utförs av hyresvärden
Vill hyresvärden utföra reparations- eller ändringsarbeten i lägenheten, skall han meddela hyresgästen detta. Arbetet får inledas tidigast vid ingången av den kalendermånad som närmast följer sedan sex månader förflutit från det meddelandet gjordes. Har ombyte av hyresgäst skett efter meddelandet, skall också den nya hyresgästen underrättas om arbetet, men för honom beräknas inte någon ny frist.
Hyresgästen har rätt att inom 14 dagar efter det han fick meddelandet häva hyresavtalet så att det upphör att gälla då reparations- eller ändringsarbetena tidigast får inledas.
Reparations- eller ändringsarbete som inte medför väsentliga men eller störningar för utövningen av hyresrätten får dock utföras, om hyresvärden underrättar hyresgästen om arbetet senast 14 dagar innan det inleds. Härvid har hyresgästen inte den rätt att häva avtalet som avses i 2 mom.
Efter uppsägning får i 1 eller 3 mom. nämnt arbete inte utföras utan hyresgästens samtycke.
Ett förbehåll i hyresavtalet, som begränsar den rätt som hyresgästen i en bostadslägenhet har enligt denna paragraf, är ogiltigt.
Nödvändiga eller av hyresgästen begärda
Utan hinder av de frister som nämns i 18 § får hyresvärden omedelbart utföra reparationsarbete som inte kan skjutas upp utan att skada uppstår.
Vad som stadgas i 18 § gäller inte reparations- eller ändringsarbeten som hyresvärden och hyresgästen särskilt har kommit överens om.
Skadestånd samt nedsättning av hyran
Om övervakningen av lägenhetens skick eller vård, visning av lägenheten eller i detta kapitel nämnda reparations- eller ändringsarbeten åsamkar hyresgästen skada, har denne rätt till nedsättning av hyran eller befrielse från hyra samt till skadestånd. Hyresgästen har dock inte denna rätt, om reparations- eller ändringsarbetet skall utföras i lägenheten på grund av skada som hyresgästen svarar för.
Hyresvärden skall se till att en i 1 mom. nämnd åtgärd inte åsamkar hyresgästen större men än vad som är nödvändigt.
Ett förbehåll, genom vilket den rätt som enligt denna paragraf tillkommer hyresgästen begränsas innan någon grund för nedsättning av hyran, befrielse från hyra eller skadestånd yppat sig, är ogiltigt.
Överlåtelse av besittningen av en lägenhet
Överlåtelse av besittningen av en bostadslägenhet
Hyresgästen får inte utan samtycke i hyresavtalet eller särskilt tillstånd av hyresvärden upplåta hyreslägenheten att användas av en annan, om inte i detta kapitel stadgas annat.
Hyresgästen får utan hyresvärdens samtycke upplåta högst hälften av en bostadslägenhet till en annan, om detta inte åsamkar hyresvärden avsevärt men. Under samma förutsättningar får hyresgästen utan hyresvärdens samtycke använda bostadslägenheten som gemensam bostad för sig och sin make eller nära släkting till sig eller maken.
Ett förbehåll i hyresavtalet som begränsar hyresgästens rätt enligt 2 mom. är ogiltigt.
Tillfällig överlåtelse av besittningen
av en bostadslägenhet
Hyresgästen får överlåta bostadslägenheten att användas av en annan under högst två år, då hyresgästen på grund av anställning, arbete eller studier eller av annan sådan orsak vistas på annan ort, om hyresvärden inte har grundat skäl att motsätta sig upplåtelsen.
Hyresgästen skall senast en månad före den i 1 mom. nämnda upplåtelsen underrätta hyresvärden därom. Om hyresvärden inte godkänner upplåtelsen, skall han inom 14 dagar från det han fick meddelandet låta frågan om grunden för sin vägran prövas av domstol. Godkänner domstolen det skäl som hyresvärden uppgivit, skall den förbjuda upplåtelsen. Om underrätten förkastar hyresvärdens talan, hindrar inte hyresvärdens ändringsansökan att besittningen av lägenheten överlåts.
Ett förbehåll i hyresavtalet genom vilket hyresgästen frånkänns sin rätt enligt 1 mom., är ogiltigt.
Upplåtelse av besittningen av en hyresbostad
med bostadslån
Är användning och överlåtelse av en lägenhet enligt 15 f § lagen om bostadsproduktion eller 22 § lagen om grundförbättring av bostäder eller 20 § lagen om inlösen av hyresbostäder (82/82) underkastad begränsningar, skall på överlåtelse av besittningen av lägenheten eller en del därav enligt 21 eller 22 § även tillämpas vad som stadgas i 15 e § 1 eller 2 mom. lagen om bostadsproduktion eller i 20 § 1 eller 2 mom. lagen om grundförbättring av bostäder eller i 18 eller 19 § lagen om inlösen av hyresbostäder.
Upplåtarens och mottagarens ansvar
Den till vilken hyresgästen har överlåtit besittningen av lägenheten eller en del därav ansvarar för sådan skada som han vore skyldig att ersätta, om hyresvärden hade hyrt ut lägenheten till honom. Har ej annat överenskommits med hyresvärden, ansvarar hyresgästen fortfarande för de skyldigheter som han har enligt hyresavtalet och för skada som mottagaren är skyldig att ersätta hyresvärden för.
Ett förbehåll, genom vilket hyresgästens ansvar för skada som drabbat lägenheten avtalas att vara mera omfattande än vad som stadgas i denna paragraf, är ogiltigt.
Grundregel om hyran för en bostads-
Hyran för en bostadslägenhet skall vara skälig. Vid prövning av om hyran är skälig skall beaktas de hyror som i allmänhet betalas för lägenheter med motsvarande hyresvärde på orten samt de omständigheter som inverkar höjande eller sänkande på lägenhetens hyresvärde.
På en lägenhet, som enligt 15 e § 1 mom. lagen om bostadsproduktion eller 20 § 2 mom. lagen om grundförbättring av bostäder skall användas som hyresbostad, skall dessutom tillämpas vad som stadgas särskilt.
Angående höjning eller sänkning av överenskommen hyra stadgas nedan.
Allmänna anvisningar om hyresnivån och
Statsrådet kan efter att ha hört hyressektionen vid bostadsrådet meddela allmänna anvisningar om de hyror för bostadslägenheter på olika orter som bör anses vara skäliga samt om de grunder som inverkar höjande eller sänkande på lägenhetens hyresvärde när överenskommelse träffas eller beslut fattas om hyran (allmänna anvisningar om hyresnivån).
Statsrådet skall, efter att ha hört hyressektionen vid bostadsrådet, åtminstone en gång varje kalenderår konstatera om det med beaktande av förändringarna i fastighetskostnaderna finns grundad anledning att höja hyrorna för bostadslägenheter, samt meddela allmänna anvisningar om maximibeloppen och tidpunkten för höjningarna (allmänna anvisningar om hyreshöjningar).
Då beslut fattas om allmänna anvisningar om hyreshöjningar, beaktas såsom fastighetskostnader
de egentliga underhållskostnaderna samt kapital-
kostnaderna vari också inräknas i hyran ingående
skälig genomsnittlig avkastning.
Statsrådets rätt att sänka hyror
Då fastighetskostnaderna genom åtgärder av staten sänkts eller annars varaktigt nedgått så att grundad anledning föreligger att sänka hyrorna, kan statsrådet efter att ha hört hyressektionen vid bostadsrådet besluta att hyrorna skall sänkas från en tidpunkt och med ett belopp som anges i statsrådets beslut.
De hyresbelopp som nämns i de allmänna anvisningarna om hyresnivån nedgår i motsvarighet därtill med det belopp och från den tidpunkt som anges i det i 1 mom. nämnda beslutet.
Statsrådet skall utan dröjsmål underrätta riksdagens talman om att ett beslut som avses i 1 mom. har utfärdats. Talmannen skall bringa beslutet till riksdagens kännedom omedelbart eller, om riksdagen ej är samlad, så snart den sammanträtt. Beslutet skall upphävas, om riksdagen så beslutar.
Överenskommelse om hyran för en
Uthyrs en bostadslägenhet första gången eller har minst två år förflutit sedan lägenheten senast var uthyrd eller har i lägenheten utförts en genomgripande reparation eller annat därmed jämförbart reparationsarbete, får överenskommelse om hyran träffas med beaktande av de i 25 § angivna grunderna.
Då kortare tid än två år förflutit från det bostadslägenheten senast var uthyrd och lägenheten hyrs ut på nytt, får avtal inte träffas om uppbärande av en högre hyra för den nya hyresgästen än vad som enligt överenskommelse skulle ha fått uppbäras hos den föregående hyresgästen, om hyresförhållandet hade fortgått.
Önskar hyresvärden höja hyra som bestämts enligt den i 2 mom. stadgade grunden, skall han när hyresavtalet ingås meddela hyresgästen höjningsyrkandet och grunden för detta samt inom en månad efter det hyresförhållandet börjat låta domstol pröva yrkandet. Godkänner domstolen höjningen, träder den i kraft vid hyresförhållandets början.
Hyreshöjning som grundar sig på allmänna
anvisningar om hyreshöjningar
Önskar hyresvärden under den tid hyresförhållandet varar höja hyran för en bostadslägenhet på grundvalen av allmänna anvisningar om hyreshöjningar, skall han skriftligen meddela hyresgästen grunden för höjningen och den nya hyran. Höjningen träder i kraft tidigast vid början av den hyresbetalningsperiod som följer två månader efter det meddelandet gjordes.
Större höjning av hyran än vad som anges i allmänna anvisningar om hyreshöjningar
Önskar hyresvärden under den tid hyresförhållandet varar höja hyran för en bostadslägenhet mera än vad som anges i de allmänna anvisningarna om hyreshöjningar, skall han skriftligen meddela hyresgästen grunden för höjningen och den nya hyran. Har hyresvärden inte inom en månad från det meddelandet om höjningen gjordes låtit domstol pröva höjningsyrkandet, är yrkandet utan verkan. Höjningen träder i kraft tidigast vid början av den hyresbetalningsperiod som följer två månader efter det meddelandet gjordes.
Domstolens fastställelse av hyreshöjning behövs dock inte, om överenskommelse om höjningen har träffats med anledning av ett reparationsarbete som avses i 28 § 1 mom.
Vad som stadgas i 1 mom. gäller inte sådan höjning av ersättning för värme, vatten eller annan till användningen av lägenheten hörande förmån, som grundar sig på ökad förbrukning eller på att antalet personer som bor i lägenheten ökat, om det i hyresavtalet har överenskommits att särskild ersättning för förmån skall utges på grundval av förbrukning eller det antal personer som bor i lägenheten. Hyresgästen skall underrättas om förbrukningen under varje betalningsperiod.
Hyresgästens rätt att säga upp hyresavtalet
på grund av hyreshöjningsyrkande
Har hyresvärden för en bostadslägenhet under den tid hyresförhållandet varar yrkat hyreshöjning, har hyresgästen rätt att inom en månad efter det han fick del av yrkandet säga upp hyresavtalet. Då yrkandet förts till domstol, får hyresgästen säga upp hyresavtalet inom en månad efter det ett verkställbart yrkande på höjd hyra har framförts till honom.
Hyresgästen har rätt att betala hyran till tidigare belopp ända till dess hyresförhållandet upphör.
Utredning om att hyran för en
bostadslägenhet är skälig
Hyresgästen kan låta frågan om hyran för en bostadslägenhet är skälig prövas av domstol. Hyresvärden får inte säga upp hyresavtalet under den tid ärendet prövas av underrätten.
Yrkande som gäller prövning av om hyran är skälig kan inte framställas efter det hyresförhållandet upphört.
Domstols avgörande som gäller
hyran för en bostadslägenhet
Ett ärende som gäller beloppet av hyran för en bostadslägenhet skall avgöras med iakttagande av de i 25 § stadgade grunderna samt med beaktande av de allmänna anvisningarna om hyresnivån och om hyreshöjningar. Hyrans belopp får inte ändras, om det endast i ringa mån avviker från den hyra som skall anses som skälig.
Domstolen skall i sitt beslut bestämma från vilken tidpunkt den ändrade hyran skall gälla. Söks ändring i underrättens beslut som gäller hyrans belopp, skall hyran dock betalas till tidigare belopp till dess hovrätten avgjort frågan, om inte annat avtalas.
Återbäring av överbetald hyra
Beslutar domstolen sänka hyran, skall den med beaktande av sänkningens belopp, grunderna för sänkningen och andra i ärendet framkomna omständigheter samtidigt på tjänstens vägnar bestämma om hyresvärden helt eller delvis skall återbära överbetald hyra. Återbäring får dock inte bestämmas från en tidigare tidpunkt än två år närmast före delgivningen av sänkningsyrkandet.
Har hyran för en bostadslägenhet höjts utan fastställelse trots att sådan hade krävts enligt denna lag, skall den del av hyran återbäras som överstiger den hyra som skall bestämmas med stöd av 33 § 1 mom. Återbäring får dock inte bestämmas från en tidigare tidpunkt än tre år närmast före delgivningen av yrkandet på sänkning eller återbäring. Skulle återbäring vara oskälig, kan domstolen bestämma att endast en del av den överbetalda hyran skall återbäras eller att återbäring inte skall ske. Beslutar domstolen sänka en hyra som höjts utan domstols fastställelse, skall den samtidigt bestämma om återbäring av hyran. Återbäring av hyra som höjts utan domstols fastställelse kan även yrkas genom särskild talan. Härvid skall talan väckas inom ett år från det hyresförhållandet upphörde.
Förbjudna förbehåll om hyran för
en bostadslägenhet
Ett förbehåll som begränsar de rättigheter som hyresgästen i en bostadslägenhet har enligt detta kapitel är ogiltigt.
Särskilda stadganden om hyreshus med statligt bostadslån
Vad som stadgas i 28 § 3 mom. samt i 29 och 30 §§ tillämpas inte på hyra som uppbärs hos hyresgästen i en bostadslägenhet, vilken med stöd av 15 e § 1 mom. lagen om bostadsproduktion eller 20 § 2 mom. lagen om grundförbättring av bostäder skall användas som hyresbostad, under den tid för vilken lånet har beviljats, om inte annat följer av 15 j § lagen om bostadsproduktion, lagen om temporära begränsningar rörande hyreshus med bostadslån (1082/75) eller lagen om grundförbättring av bostäder (34/79) eller med stöd av dem utfärdade stadganden eller bestämmelser.
Önskar hyresvärden höja hyran för en i 1 mom. angiven bostadslägenhet, skall han skriftligen meddela hyresgästen detta. Samtidigt skall meddelas grunden för höjningen och den nya hyran. Hyreshöjningen träder i kraft tidigast vid början av den hyresbetalningsperiod som följer sedan två månader förflutit från det meddelandet gavs.
Hyresvärden behöver dock inte särskilt meddela höjning av ersättning, om höjningen grundar sig på ökad förbrukning av värme, vatten eller annan till användningen av lägenheten hörande förmån eller på att antalet personer som bor i lägenheten ökat, om i hyresavtalet har överenskommits att särskild ersättning skall utges för förmån på grundvalen av förbrukning eller det antal personer som bor i lägenheten. Hyresgästen skall underrättas om förbrukningens storlek under varje betalningsperiod.
Tidpunkten för hyresbetalningen
Hyra i pengar skall betalas senast den andra dagen efter hyresbetalningsperiodens början, om inte annat har överenskommits om betalningstidpunkten. Såsom betalningsperiod anses månad eller annan tid för vilken hyran enligt avtalet skall betalas.
Om betalning av hyra i annat än pengar skall överenskommas särskilt.
Sättet för betalningen av hyran
Hyra i pengar får alltid betalas genom post- eller bankgiro eller som postanvisning. Betalningen anses ha skett den dag som posten eller banken antecknat såsom betalningsdag på betalarens kvitto eller den dag då en postanvisning under hyresvärdens adress enligt betalarens kvitto lämnats till posten.
Om hyran betalas på annat än i 1 mom. nämnt sätt, skall hyresvärden ge hyresgästen kvitto på betalningen.
På den ort där lägenheten finns får hyran betalas i hyresvärdens bostad, i hans affärslokal eller på annan av honom bestämd plats.
Ett förbehåll, som förbjuder hyresgästen att använda något i 1 mom. nämnt sätt för betalning av hyran, är ogiltigt.
Betalning av hyra i förskott
Då ett hyresavtal ingås, får hyresvärden av särskilda skäl kräva att hyran skall betalas i förskott. Ett förbehåll enligt vilket hyresgästen skall betala förskott på hyran under hyresförhållandets bestånd är ogiltigt.
Ett förbehåll enligt vilket hyresgästen i en bostadslägenhet skall betala hyra i förskott för längre tid än en hyresbetalningsperiod är ogiltigt.
Om krav på säkerhet för uppfyllande av villkoren i hyresavtalet stadgas i 101 §.
Ombyte av hyresvärd
Överlåtelse av en lägenhet
Då en byggnad med en uthyrd lägenhet eller aktier som medför rätt att besitta en uthyrd lägenhet frivilligt överlåts till en annan, är hyresavtalet bindande för mottagaren, om en bestämmelse om hyresavtalets bestånd har intagits i överlåtelseavtalet eller hyresgästen före överlåtelsen tillträtt lägenheten eller inteckning till säkerhet för hyresrättens bestånd är i kraft. Hyresavtalet är likaså bindande för en ny ägare, om äganderätten övergår på grund av giftorätt, testamente eller arvsrätt eller med anledning av att ett samäganderättsförhållande upplöses.
Vad som i 1 mom. stadgas om överlåtelse eller övergång av äganderätt gäller på motsvarande sätt överlåtelse eller övergång av annan rätt med stöd av vilken hyresvärden varit berättigad att hyra ut lägenheten.
Ett hyresavtal, som enligt 1 eller 2 mom. inte binder en ny ägare eller förvärvaren av en rätt som avses i 2 mom., förblir dock i kraft om han inte häver avtalet inom en månad från förvärvet eller från den senare tidpunkt då han fick vetskap om hyresavtalet.
Ett förbehåll som begränsar hyresgästens rätt enligt denna paragraf är ogiltigt.
Har en fastighet sålts på exekutiv auktion är köparen, om vid auktionen ej gjorts förbehåll om att ett hyresavtal för en lägenhet som hör till fastigheten skall bestå, berättigad att häva hyresavtalet inom en månad efter det han övertog fastigheten och fick vetskap om hyresavtalet. Vad som ovan stadgas om fastighet gäller på motsvarande sätt tomtlegorätt samt legorätt jämte byggnader som utmäts såsom fast egendom.
Samma rätt att häva hyresavtal har köparen av en byggnad som omfattar en uthyrd lägenhet eller av aktier som medför rätt att besitta en lägenhet, om byggnaden eller aktierna utmäts och säljs på det sätt som stadgas om utmätning och försäljning av lös egendom.
Ägarväxling till följd av klandertalan eller inlösen
Har en byggnad med en uthyrd lägenhet eller aktier som medför rätt att besitta en uthyrd lägenhet på grund av klandertalan frångått den som hyrt ut lägenheten eller den till vilken byggnaden eller aktierna övergått, får den rätta ägaren häva hyresavtalet inom en månad efter det domen med anledning av klandertalan vunnit laga kraft eller inom samma tid efter det han fick vetskap om avtalet sedan domen vunnit laga kraft.
Rätt att häva ett hyresavtal har också den som enligt en bestämmelse i bolagsordningen har löst in aktier som medför rätt att besitta lägenheten, om hyresavtalet har ingåtts under den tid lösningsrätten var i kraft. Hyresavtalet skall hävas inom en månad efter det aktierna blivit inlösta eller sedan den som inlöst dem fått vetskap om avtalet efter inlösningen.
Särskilt stadgande med anledning av begränsningarna enligt lagen om bostadsproduktion
Vad som stadgas i 41 eller 42 § tillämpas inte på en lägenhet som enligt 15 e § 1 mom. lagen om bostadsproduktion eller 20 § 2 mom. lagen om grundförbättring av bostäder skall användas som hyresbostad, under den tid lägenheten enligt 15 f § lagen om bostadsproduktion eller 22 § lagen om grundförbättring av bostäder är underkastad begränsningar som gäller användning och överlåtelse.
Bindande verkan av förbehåll gentemot
en ny ägare
Ett förbehåll i ett skriftligt hyresavtal eller ändring i avtalet gäller inte gentemot en ny ägare, om inte anteckning om förbehållet eller ändringen har gjorts i hyresvärdens exemplar av hyresavtalet och om den nya ägaren inte kände till förbehållet eller ändringen då överlåtelsen skedde. Förbehållet eller ändringen blir dock bindande för den nya ägaren, om han inte inom en månad efter det han av hyresgästen fick vetskap om förbehållet eller ändringen meddelar denne att han inte godkänner förbehållet eller ändringen.
Gör hyresvärden ett meddelande enligt denna paragraf, har hyresgästen rätt att inom en månad häva avtalet.
Ersättande av skada till följd av att hyresrätten upphör
Då ett hyresavtal upphör av en orsak som avses i 40-42 eller 44 §, har hyresgästen rätt till ersättning för skada av den hyresvärd vars försummelse har lett till att hyresförhållandet upphör eller som då grunden för upphörandet uppstod annars var ansvarig gentemot hyresgästen för hyresförhållandets bestånd. Hyresgästen har dock inte rätt till skadestånd om han själv, då hyresavtalet ingicks, kände till eller borde ha känt till grunden för upphörandet.
Har endast en del av lägenheten gått ur hyresgästens besittning, har han under de i 1 mom. stadgade förutsättningarna rätt till skadestånd samt dessutom till skälig nedsättning av hyran. Hyresgästen är dock även berättigad att häva avtalet inom en månad efter det en del av lägenheten gick ur hans besittning, om detta är av väsentlig betydelse för honom.
Hyresgästen får inte utan att detta medges i hyresavtalet eller att hyresvärden särskilt ger sitt tillstånd därtill överlåta sin hyresrätt, om inte annat stadgas i detta kapitel.
Vägrar hyresvärden tillstånd utan anledning som bör anses vara tillräcklig eller ger han inte svar inom sju dagar efter det tillstånd begärts, har hyresgästen rätt att häva avtalet inom en månad från det tillstånd förvägrades eller tiden för avgivande av svar löpte ut.
Då hyresgästen överlåter sin hyresrätt, skall han omedelbart meddela hyresvärden detta skriftligen. Är hyresgästen berättigad att överlåta sin hyresrätt, befrias han från sina skyldigheter såsom hyresgäst räknat från det skriftliga meddelandet till hyresvärden.
Ett förbehåll genom vilket hyresgästen förvägras den rätt som han har enligt denna paragraf är ogiltigt.
Överlåtelse till en familjemedlem av hyresrätten
till en bostadslägenhet
Hyresgästen får utan hyresvärdens tillstånd överlåta hyresrätten till en bostadslägenhet till sin make, sitt barn eller sin förälder, om mottagaren bor i lägenheten och hyresvärden inte har grundad anledning att motsätta sig överlåtelsen.
Om meddelande om överlåtelse och hyresgästens befrielse från sina skyldigheter stadgas i 46 § 3 mom.
Önskar hyresvärden motsätta sig överlåtelsen av hyresrätten, skall han inom en månad efter det han fick vetskap om den låta frågan om grunden för sin vägran prövas av domstol. Då rätten att överlåta hyresrätten har gjorts till föremål för domstolens prövning, fortsätter hyresförhållandet på tidigare villkor under tiden för rättegången. Om domstolen godkänner det skäl som hyresvärden uppgivit, skall den förbjuda överlåtelsen av hyresrätten.
Fortsättande av hyresförhållandet för
en bostadslägenhet efter hyresgästens död
Avlider den som hyrt en bostadslägenhet, förblir hyresförhållandet gällande på tidigare villkor, om inte nedan stadgas annorlunda, och dödsboet svarar för fullgörandet av hyresvillkoren. Dödsboet kan dock alltid säga upp avtalet på det sätt som stadgas om hyresavtal som gäller tills vidare. Om hyresgästen hyrt lägenheten tillsammans med någon annan, har dödsboet och den efterlevande hyresgästen uppsägningsrätten gemensamt.
Har hyresgästen efterlämnat en i 47 § nämnd familjemedlem som bor i lägenheten, har denne rätt att i dödsboets ställe fortsätta hyresförhållandet, om hyresvärden inte har grundat skäl att motsätta sig detta. Samma rätt att fortsätta hyresförhållandet har en i lägenheten bosatt person som hyrt lägenheten tillsammans med den avlidne hyresgästen.
Ett förbehåll som begränsar dödsboets, en familjemedlems eller en hyresgästs rätt enligt denna paragraf är ogiltigt.
Utredning av grunden för fortsättande av
hyresförhållandet för en bostadslägenhet
En familjemedlem eller hyresgäst som önskar fortsätta hyresförhållandet med stöd av 48 § 2 mom. skall inom tre månader från dödsfallet skriftligen meddela hyresvärden att han önskar göra detta. Då meddelandet har gjorts, upphör hyresförhållandet med avseende på dödsboet efter den avlidne hyresgästen. Om hyresvärden önskar motsätta sig att hyresförhållandet fortsätts, skall han inom en månad efter det han fick meddelandet låta frågan om grunden för sin vägran prövas av domstol.
Då rätten att fortsätta hyresförhållandet skall prövas av domstolen, fortsätter hyresförhållandet på tidigare villkor under tiden för rättegången. Om hyresvärdens talan bifalls, skall domstolen i sitt beslut nämna när hyresförhållandet upphör och ålägga svaranden att flytta efter det hyresförhållandet upphört.
Ett förbehåll som begränsar en familjemedlems eller hyresgästs rätt enligt denna paragraf är ogiltigt.
Inverkan på hyresförhållande för bostadslägenhet av hemskillnad eller äktenskapsskillnad eller av att samlevnad upphör
Då mellan makar, som hyrt en lägenhet för att användas som gemensam bostad, döms till hemskillnad eller äktenskapsskillnad eller förordnande om att makarnas samlevnad skall upphöra har givits av domstolen, skall den samtidigt förordna att den av makarna som med beaktande av omständigheterna skall anses vara i större behov av lägenheten får fortsätta hyresförhållandet samt befria den andra maken från skyldigheterna på grund av hyresförhållandet. Vad som stadgas ovan gäller på motsvarande sätt då den ena av makarna har hyrt den lägenhet som används som makarnas gemensamma bostad.
Innan ett i 1 mom. nämnt förordnande meddelas, skall hyresvärden beredas tillfälle att bli hörd. Förordnande får inte meddelas, om hyresvärden gör troligt att det skulle åsamka honom skada eller avsevärt men.
Har hyresgästens egendom avträtts till konkurs och har konkursboet inte inom en av hyresvärden utsatt tid av minst 14 dagar meddelat att konkursboet åtar sig ansvaret för skyldigheterna på grund av hyresavtalet, eller har hyresgästen inte inom samma tid ställt säkerhet för fullgörandet av sina skyldigheter, är hyresvärden berättigad att häva hyresavtalet.
Ställer hyresgästen säkerhet senare än vad som stadgas i 1 mom., föreligger inte rätt att häva hyresavtalet, om säkerheten har ställts innan han fick del av meddelandet om hävning.
Då avtalet hävs av en i 1 mom. nämnd anledning, har hyresvärden rätt till skadestånd.
Ett hyresavtal som gäller tills vidare upphör på grund av uppsägning när uppsägningstiden gått ut. Uppsägningstiden räknas från sista dagen i den kalendermånad under vilken uppsägningen skett, om inte annat överenskommits eller stadgas nedan.
Då hyresvärden säger upp hyresavtalet, är uppsägningstiden tre månader (uppsägningstid för hyresvärden), och då hyresgästen säger upp avtalet en månad (uppsägningstid för hyresgästen).
Har ett hyresförhållande som avser en bostadslägenhet omedelbart före uppsägningen fortgått utan avbrott minst ett år, är dock uppsägningstiden för hyresvärden sex månader.
Ett förbehåll, genom vilket uppsägningstiden för hyresvärden för en bostadslägenhet förkortas eller uppsägningstiden för hyresgästen förlängs, är ogiltigt.
Uppsägningsskyddet för hyresgästen
i en bostadslägenhet
Ett hyresförhållande som avser en bostadslägenhet upphör ej med anledning av uppsägning från hyresvärdens sida, om hyresgästen fortfarande önskar hyra lägenheten, utom
1) då hyresvärden behöver lägenheten till bostad för sig själv, en medlem av sin familj, annan nära anhörig eller en anställd eller för näring som han själv eller en medlem av hans familj idkar,
2) då hyresvärden måste sälja lägenheten för att skaffa sig en lägenhet som motsvarar hans familjs skäliga behov av bostad, och då hans och hans familjs ekonomiska ställning är sådan att hyresförhållandet måste sägas upp för försäljning av lägenheten, eller
3) då någon orsak som är jämförbar med de orsaker som nämns i denna paragraf eller någon annan synnerligen vägande orsak föreligger för uppsägningen.
Uppsägningsskyddet för en hyresgäst i
hyresbostad med bostadslån
Under den tid en lägenhet enligt 15 f § lagen om bostadsproduktion eller 22 § 1 mom. lagen om grundförbättring av bostäder är underkastad begränsningar i fråga om användning eller överlåtelse, skall med avseende på rätten att säga upp hyresgästen tillämpas vad som stadgas i 15 e § 4 mom. lagen om bostadsproduktion eller i 20 § 3 mom. lagen om grundförbättring av bostäder.
Makes samtycke till uppsägning av
Då makar bor tillsammans i en bostadslägenhet som de eller den ena av dem hyrt, får den ena maken inte säga upp hyresavtalet utan den andras samtycke. Kan makens samtycke inte fås utan olägenhet, krävs samtycke inte.
Vägrar maken utan godtagbar orsak att ge sitt samtycke till uppsägningen, kan domstol tillåta denna.
Meddelande om uppsägning av hyresavtal
för en bostadslägenhet
Meddelande om uppsägning skall tillställas hyresgästen skriftligen. Såsom meddelande om uppsägning anses även stämning eller ansökan hos överexekutor om vräkning av hyresgästen.
I meddelandet om uppsägning skall anges grunden för denna och den tidpunkt då hyresförhållandet upphör samt lämnas upplysning om hyresgästens uppsägningsskydd enligt 53 §. I meddelandet skall ytterligare nämnas att hyresgästen, om han bestrider i 53 § angiven grund för uppsägningen, skriftligen skall meddela hyresvärden detta inom 14 dagar från den dag då uppsägningstiden börjar.
Förfar hyresvärden inte på det sätt som stadgas i denna paragraf, är uppsägningen utan verkan.
Uppsägning skall delges på det sätt som stadgas om delgivning av stämning eller annars bevisligen.
Uppsägning som görs av hyresgästen får ske också hos den som av hyresvärden fått i uppdrag att uppbära hyran, dock inte hos en penninginrättning.
Utredning av grunden för uppsägning av en bostadslägenhet och av grunden för upphörande av hyresförhållande på viss tid
Utredning av grunden för uppsägning av en bostadslägenhet
Då hyresavtalet för en bostadslägenhet sägs upp på en i 53 § nämnd grund och hyresgästen bestrider grunden, skall han skriftligen meddela hyresvärden detta inom 14 dagar från den enligt 52 § beräknade dagen då uppsägningstiden börjar. Önskar hyresvärden vidhålla uppsägningen, skall han inom tre månader från dagen för uppsägningstidens början låta frågan om hyresförhållandets upphörande och åläggande av hyresgästen att flytta från lägenheten avgöras av domstol. Hyresvärden skall styrka att i uppsägningen nämnd grund föreligger.
Har ett ärende som avses i 1 mom. inte anhängiggjorts inom den tid som stadgas i 1 mom. eller förkastar domstolen hyresvärdens yrkande, är uppsägningen utan verkan. Godkänns den i uppsägningen nämnda grunden, skall domstolen i sitt beslut nämna när hyresförhållandet med anledning av uppsägningen upphör och ålägga hyresgästen att flytta då hyresförhållandet har upphört.
Ett förbehåll som begränsar hyresgästens rätt att hänvisa till att grund för uppsägningen saknas är ogiltigt.
Under tiden för en rättegång som avses i 1 mom. fortgår hyresförhållandet på tidigare villkor.
Utredning av grunden för att ett hyresförhållande på viss tid för en bostadslägenhet skall upphöra
Har avtal om att hyresförhållandet för en bostadslägenhet skall upphöra ingåtts på ett i 6 § 2 mom. stadgat sätt, har hyresgästen rätt att senast en månad före den överenskomna tidpunkten för upphörandet låta frågan om grunden för avtalets upphörande prövas av domstol.
Under tiden för rättegången fortsätter hyresförhållandet på tidigare villkor, med undantag av vad som är överenskommet om hyresförhållandets upphörande. Om talan förkastas, skall domstolen ålägga hyresgästen att flytta vid den överenskomna tidpunkten för avtalets upphörande eller omedelbart såvida den överenskomna tidpunkten redan är förbi.
Om domstolen finner att det inte föreligger en sådan grund för hyresförhållandets upphörande som berättigar till uppsägning, fortgår hyresförhållandet såsom ett hyresförhållande som förutsätter uppsägning.
Utredning av grunden för uppsägning eller för upphörande då vräkning yrkas
Styrker hyresgästen i rättegång som gäller vräkning av honom, att för uppsägningen eller för hyresavtalets upphörande utan uppsägning inte föreligger någon i 53 § angiven grund som meddelats hyresgästen eller nämnts i hyresavtalet, skall domstolen, även om hyresgästen inte i enlighet med 58 § 1 mom. skulle ha bestritt att grund för uppsägning föreligger, förklara att uppsägningen eller förbehållet om avtalets upphörande är utan verkan.
Hävning av hyresavtal
Hyresvärden har rätt att häva hyresavtalet,
1) om hyresgästen underlåter att betala hyran inom stadgad eller överenskommen tid,
2) om hyresrätten överförs eller besittningen av lägenheten eller en del därav eljest överlåts till en annan i strid med stadgandena i denna lag,
3) om lägenheten används för annat ändamål än det som förutsattes då hyresavtalet ingicks,
4) om hyresgästen för eller tillåter ett störande liv i lägenheten,
5) om hyresgästen vanvårdar lägenheten, eller
6) om hyresgästen i lägenheten bryter mot vad som är stadgat eller bestämt för bevarande av hälsa och ordning.
Är i 1 mom. nämnd omständighet av ringa betydelse, föreligger dock inte rätt att häva hyresavtalet.
Vad som stadgas i 1 mom. 2-6 punkten och i 2 mom. gäller i tillämpliga delar också gemensamma rum och anordningar i fastigheten eller byggnaden, vilka hyresgästen använder på grund av hyresförhållandet.
Hyresvärden skall åberopa hävningsgrunden inom en skälig tid efter det att den kommit till hans kännedom. Hyresvärden förlorar likväl inte sin hävningsrätt så länge det som avses i 1 mom. 1 eller 4-6 punkten fortgår.
Angående hyresvärdens rätt att häva hyresavtalet stadgas dessutom i 40-42, 51 och 101 §§. Om hyresgästens rätt att häva hyresavtalet stadgas i 9, 10, 12, 18 och 44-46 §§.
Hyresvärden får inte häva hyresavtalet på någon i 61 § 1 mom. 3-6 punkten nämnd grund, om han inte meddelat hyresgästen skriftlig varning. Varningen skall delges på det sätt som i 57 § stadgas om delgivning av uppsägning.
Fullgör hyresgästen efter varningen utan dröjsmål sina skyldigheter eller sker annars rättelse, har hyresvärden dock inte rätt att häva hyresavtalet.
Varning krävs dock inte, om hyresgästens i 61 § 1 mom. nämnda förfarande har upprepats och hyresgästen redan tidigare har meddelats varning med anledning därav eller om hyresgästen i de fall som avses i 61 § 1 mom. 4 eller 6 punkten har förfarit synnerligen klandervärt.
Skadestånd till följd av hävning
Hyresvärden har rätt till ersättning av hyresgästen för den skada som åsamkas honom genom att hyresavtalet hävs med stöd av 61 § 1 mom.
Förbjudna förbehåll om hävning
Ett förbehåll, enligt vilket hyresvärden kan häva hyresavtalet på annan än i denna lag stadgad grund, är ogiltigt.
Ett förbehåll, enligt vilket hyresgästen är skyldig att efter det hyresavtalet hävts betala hyra för tiden efter hyresförhållandets upphörande, är ogiltigt.
Meddelande om hävning
Om hyresvärden eller hyresgästen önskar utnyttja sin i denna lag stadgade rätt att häva hyresavtalet, skall han göra ett skriftligt meddelande om hävningen. I meddelandet skall anges grunden för hävningen, och den tidpunkt när hyresförhållandet skall upphöra om avsikten är att detta skall ske senare och inte omedelbart då meddelandet om hävning delges.
Meddelande om hävning skall delges i den ordning som stadgas för delgivning av stämning eller annars bevisligen.
Såsom meddelande om hävning anses även stämning eller ansökan hos överexekutor om vräkning av hyresgästen med anledning av att hyresavtalet har hävts.
Dag för hyresavtals upphörande är den dag när hyresförhållandet upphör på grund av uppsägning eller hävning av avtalet eller efter utgången av överenskommen hyrestid.
Flyttningsdag är den vardag som följer närmast efter dagen för hyresavtalets upphörande. Hyresgästen skall på flyttningsdagen ställa hälften av lägenheten till hyresvärdens förfogande samt före utgången av den tredje dagen närmast efter flyttningsdagen överlåta hela lägenheten i hans besittning.
Framskjutande av flyttningsdagen för
hyresgäst i en bostadslägenhet
Har hyresgästen avsevärda svårigheter att få en annan bostad före flyttningsdagen, kan domstol på hyresgästens yrkande framskjuta flyttningsdagen med högst ett år. Framskjutande av flyttningsdagen kan begränsas att gälla endast en del av lägenheten.
Flyttningsdagen får inte framskjutas, om detta åsamkar hyresvärden eller någon annan betydande men eller skada. Flyttningsdagen får inte heller framskjutas, om hyresvärden med beaktande av 61 § 1 och 2 mom. har rätt att häva hyresavtalet eller om hyresgästen själv har sagt upp eller hävt hyresavtalet eller om hyresavtalet i enlighet med 6 § upphör utan uppsägning.
Hyresgästens rätt att yrka framskjutande av flyttningsdagen kan inte begränsas genom avtal.
Yrkande på framskjutande av flyttningsdagen för hyresgästen i en bostadslägenhet
Talan som gäller framskjutande av flyttningsdagen skall väckas vid domstol senast en månad före flyttningsdagen. Under tiden för rättegången fortsätter hyresförhållandet på tidigare villkor. Förkastas hyresgästens yrkande på framskjutande av flyttningsdagen och har den i 66 § nämnda flyttningsdagen gått förbi, skall domstolen ålägga hyresgästen att omedelbart flytta från lägenheten.
Då hyresvärden väckt talan som nämns i 58 § eller då hyresgästen i en rättegång som avses i 60 § yrkat utredning av uppsägningsgrunden, kan hyresgästen samtidigt yrka framskjutande av flyttningsdagen.
Inverkan av att flyttningsdagen framskjutits
Då flyttningsdagen framskjutits, fortsätter hyresförhållandet på tidigare villkor högst fram till den av domstolen bestämda flyttningsdagen och upphör utan uppsägning. Då domstolen framskjuter flyttningsdagen, skall den ålägga hyresgästen att flytta när hyresförhållandet upphör.
Uthyrning i andra hand av en bostadslägenhet
Hyresförhållande i andra hand och primärt
Med hyresförhållande i andra hand avses ett hyresförhållande som uppkommer då hyresgästen enligt hyresavtalet eller ett av hyresvärden särskilt givet samtycke hyr ut hela bostadslägenheten vidare. En hyresgäst som hyr ut lägenheten vidare är hyresvärd i hyresförhållandet i andra hand, och den som hyrt lägenheten av honom är hyresgäst i hyresförhållandet i andra hand. Mellan hyresvärden i hyresförhållandet i andra hand och hans hyresvärd råder ett primärt hyresförhållande.
På hyresförhållande i andra hand och på primärt hyresförhållande tillämpas vad som i övrigt i denna lag stadgas om hyresförhållande, såvida inte annat följer av stadgandena i detta kapitel.
Ett sådant förbehåll i ett hyresavtal som begränsar den rätt som hyresgästen i ett hyresförhållande i andra hand har enligt detta kapitel är ogiltigt.
Hyresvärden i ett hyresförhållande i andra hand skall underrätta hyresgästen om sin egen hyresvärd, samt hyresvärden om hyresförhållandet i andra hand och om hyresgästen i detta. Hyresvärden i hyresförhållandet i andra hand skall vidare meddela sin egen hyresgäst villkoren i det primära hyresavtalet.
Om meddelande om hävning eller uppsägning av ett hyresavtal eller om annat meddelande som gäller hyresförhållandet skall hyresvärden omedelbart underrätta den part i hyresförhållandet i andra hand eller i det primära hyresförhållandet som uppsägningen, hävningen eller meddelandet inte gäller.
Rätt att häva ett hyresavtal som avser
hyresförhållande i andra hand
Har hyresvärden i ett hyresförhållande i andra hand rätt att häva hyresavtalet i andra hand, får hyresvärden i det primära hyresförhållandet utöva samma hävningsrätt, utom när hävningen grundar sig på 61 § 1 mom. 1 punkten.
Utredning av grunden för uppsägning
Önskar hyresvärden i ett primärt hyresförhållande säga upp det primära hyresavtalet, skall han göra i 56 § nämnt meddelande om uppsägningen såväl till sin egen hyresgäst som till hyresgästen i hyresförhållandet i andra hand. Dessa båda har, oberoende av varandra, rätt att i enlighet med 58 § bestrida grunden för uppsägningen. Då grunden för uppsägningen bestritts, skall hyresvärden i det primära hyresförhållandet förfara på det sätt som stadgas i 58 §, om han önskar vidhålla uppsägningen. Domstolen skall också bereda hyresgästen i det primära hyresförhållandet eller i hyresförhållandet i andra hand tillfälle att bli hörd i saken, även om han inte har bestritt uppsägningsgrunden.
Rätt att fortsätta hyresförhållandet
Om inte annat följer av 72 §, har hyresgästen i ett hyresförhållande i andra hand rätt att fortsätta det hyresförhållande som avser den bostadslägenhet som han besitter, om det primära hyresförhållandet skulle upphöra under den tid då lägenheten används av honom på grund av att
1) parterna i det primära hyresförhållandet har kommit överens om att detta skall upphöra,
2) hyresvärden i hyresförhållandet i andra hand har hävt eller sagt upp det primära hyresavtalet,
3) hyresvärden i det primära hyresförhållandet har hävt det primära hyresavtalet på grund av försummad hyresbetalning eller med anledning av att överenskommen säkerhet inte har ställts eller yrkad säkerhet inte har ställts efter det hyresvärden i hyresförhållandet i andra hand har gått i konkurs, eller
4) ett förfarande för upplösning eller upphörande i fråga om en juridisk person som är hyresvärd i hyresförhållandet i andra hand har gjorts anhängigt.
Önskar hyresgästen i ett hyresförhållande i andra hand utnyttja sin rätt enligt 1 mom., skall han skriftligen meddela hyresvärden i det primära hyresförhållandet detta senast en månad efter det han fick vetskap om den i 1 mom. nämnda grunden för hyresförhållandets upphörande och om villkoren i det primära hyresavtalet. Meddelandet skall delges hyresvärden på det sätt som stadgas i 57 §. Hyresförhållandena upphör inte förrän ovan nämnda frist har löpt ut.
Om hyresvärden i det primära hyresförhållandet önskar motsätta sig att detta fortsätts skall han, inom en månad efter det hyresgästen i hyresförhållandet i andra hand i enlighet med 2 mom. har meddelat att han önskar fortsätta hyresförhållandet, låta frågan om grunden för sin vägran avgöras av domstol.
Rättegång om fortsättande av hyresförhållande samt villkoren då hyresförhållandet fortgår
Har frågan om rätt för hyresgästen i ett hyresförhållande i andra hand att i enlighet med 74 § 1 mom. få fortsätta hyresförhållandet förts till domstol, fortgår hyresförhållandet under tiden för rättegången på de i det primära hyresavtalet angivna villkoren. Ett sådant förbehåll i det primära hyresavtalet, enligt vilket lägenheten skall hyras ut vidare eller användas som löneförmånsbostad för arbetstagare, tillämpas dock inte. Bifalls hyresvärdens talan, skall domstolen i sitt beslut nämna när rätten för hyresgästen i hyresförhållandet i andra hand att bo i lägenheten upphör, och ålägga honom att då flytta från lägenheten.
Får hyresgästen i ett hyresförhållande i andra hand i enlighet med 74 § 1 mom. fortsätta ett hyresförhållande som avser en bostadslägenhet som han besitter, tillämpas på detta förhållande stadgandena om bostadslägenheter i denna lag, och därvid gäller i övrigt samma villkor som i det primära hyresförhållandet. Ett förbehåll i det primära hyresavtalet om att lägenheten skall hyras ut vidare eller användas som löneförmånsbostad tillämpas dock inte. Om hyresavtalet i andra hand var tidsbestämt, består hyresgästens rätt att fortsätta hyresförhållandet för lägenheten dock högst till utgången av den bestämda tiden.
Upphörande av hyresförhållandet i andra hand på grund av att det primära hyresförhållandet
I andra fall än de som avses i 74 och 75 §§ upphör hyresförhållandet för hyresgästen i andra hand utan uppsägning vid samma tidpunkt som det primära hyresförhållandet.
Löneförmånsbostad som arbetsgivaren hyr ut
Vad som stadgas i 71-76 §§ skall tillämpas också då till arbetstagarens förfogande såsom löneförmån har ställts en bostadslägenhet som, enligt vad hyresvärden skriftligen eller muntligen antingen i hyresavtalet eller särskilt har medgivit, får användas som löneförmånsbostad.
Stadganden om arbetsbostäder
Arbetsbostäder och de stadganden som skall tillämpas på dem
Med arbetsbostad avses en på grundval av arbets- eller tjänsteförhållande på hyra upplåten lägenhet, över vilken arbetsgivaren har bestämmanderätt i egenskap av hyresvärd eller på grund av medlemskap eller andel i ett samfund eller genom förmedling av en stiftelse som han grundat.
På ett hyresförhållande som avser arbetsbostad skall tillämpas vad som på andra ställen i denna lag stadgas om hyresförhållande, om inte annat följer av stadgandena i detta kapitel.
Om ett förbehåll i ett hyresavtal som avser arbetsbostad begränsar den rätt som enligt detta kapitel tillkommer hyresgästen eller en medlem av hans familj, är förbehållet ogiltigt.
Överlåtelse av besittningen av arbetsbostad
Hyresgästen i en arbetsbostad får inte utan hyresvärdens tillstånd överföra sin hyresrätt eller på annat sätt överlåta besittningen av lägenheten till en annan. Han får dock utan hyresvärdens samtycke använda lägenheten som gemensam bostad för sig och sin make, nära släkting och makes nära släkting, om detta inte åsamkar hyresvärden avsevärt men.
Rätt att fortsätta hyresförhållande som avser
arbetsbostad
Vad som i 48 och 49 §§ stadgas om rätt för hyresgästs make eller annan familjemedlem att få fortsätta hyresförhållandet efter hyresgästens död och vad som i 50 § stadgas om rätt för make till hyresgäst att fortsätta hyresförhållandet efter hemskillnad eller äktenskapsskillnad, skall tillämpas på ett hyresförhållande som avser arbetsbostad endast om även den som önskar fortsätta hyresförhållandet står i arbets- eller tjänsteförhållande till hyresgästens arbetsgivare.
Hyra enligt beskattningsvärdet
Har överenskommelse träffats om att hyra för arbetsbostad skall uppbäras enligt det penningvärde som skattestyrelsen har bestämt för förskottsinnehållning för bostadsförmån som skall inräknas i lönen, får hyresvärden utan domstols fastställelse höja hyran så att den motsvarar det av skattestyrelsen bestämda nya penningvärdet.
Då hyresvärden önskar höja hyran i enlighet med 1 mom., skall han skriftligen meddela hyresgästen höjningen, den nya hyran och tidpunkten för höjningen. Höjningen träder i kraft tidigast vid början av den hyresbetalningsperiod som följer efter det meddelandet gjordes.
Hyran för tiden efter det anställningsförhållandet upphört
Då en arbetstagare bor i lägenheten efter det arbets- eller tjänsteförhållandet har upphört, får hyran per kvadratmeter utan fastställelse av domstol enligt denna lag höjas så att den blir högst lika stor som de med stöd av lagen om bostadsbidrag (408/75) fastställda skäliga maximala boendeutgifterna per kvadratmeter på orten. I fråga om meddelande om höjning av hyran och när höjningen skall träda i kraft gäller vad som stadgas i 81 § 2 mom. På höjning eller sänkning av en på detta sätt bestämd hyra tillämpas stadgandena i 7 kap.
Med stöd av 1 mom. höjd hyra får inte utan domstols fastställelse uppbäras hos en ny hyresgäst.
Uppsägningsrätten för hyresgästen i arbetsbostad
Hyresgästen är oberoende av vad som överenskommits om tiden för hyresförhållandets bestånd berättigad att säga upp hyresavtalet för arbetsbostad att upphöra 14 dagar från uppsägningen eller att utan iakttagande av uppsägningstid säga upp hyresavtalet så att det upphör att gälla samtidigt som arbets- eller tjänsteförhållandet.
Uppsägningsrätten för hyresvärden
för arbetsbostad
Hyresvärden är oberoende av vad som överenskommits om tiden för hyresförhållandets bestånd berättigad att säga upp ett hyresavtal för arbetsbostad också på den grund att arbets- eller tjänsteförhållandet upphör. Uppsägning får dock inte ske förrän arbetsavtalet eller tjänsteförhållandet har sagts upp eller hävts eller beslut eljest fattats om dess upphörande. Hyresavtalet får inte med stöd av detta moment sägas upp så att det upphör att gälla tidigare än arbets- eller tjänsteförhållandet.
Sedan ett år förflutit från det arbets- eller tjänsteförhållandet upphörde, kan hyresavtalet inte längre sägas upp på den grund som nämns i 1 mom.
Uppsägningstiden för hyresvärden
Då hyresvärden säger upp ett hyresavtal för arbetsbostad är uppsägningstiden oberoende av tiden för hyresavtalets bestånd sex månader, om det arbets- eller tjänsteförhållande, på grundval av vilket lägenheten har hyrts ut, har varat minst ett år samt i annat fall tre månader, om inte annat stadgas i denna paragraf.
Har arbetsgivaren hävt arbetsavtalet på annan grund än arbetstagarens sjukdom eller har arbetstagaren sagt upp arbetsavtalet eller hävt detta utan att iaktta uppsägningstid och utan skäl som nämns i 43 § lagen om arbetsavtal (320/70), är uppsägningstiden för hyresvärden tre månader, om han säger upp hyresavtalet med anledning av att arbetsförhållandet upphört och det har varat minst ett år. Har arbetsförhållandet varat kortare tid än ett år, är uppsägningstiden i fall som avses i detta moment en månad.
Förutsätter överenskommet arbete att arbetstagaren bor i en viss fastighet eller lägenhet och har detta konstaterats skriftligen i arbets- eller hyresavtalet, är uppsägningstiden för hyresvärden, oberoende av tiden för arbets- eller tjänsteförhållandets längd, en månad då han säger upp hyresavtalet på grund av att arbets- eller tjänsteförhållandet upphört.
Uppsägningstidens början. Förbjudna förbehåll om uppsägningstiden
Då hyresvärden för arbetsbostad under anställningsförhållandets bestånd säger upp hyresavtalet på grund av att arbets- eller tjänsteförhållandet upphör, börjar uppsägningstiden den sista dagen i den kalendermånad då uppsägningstiden för arbetsavtalet eller tjänsteförhållandet börjar löpa eller arbetsavtalet eller tjänsteförhållandet upphör att gälla utan uppsägning. Uppsägningstiden är dock alltid minst en månad räknat från uppsägningen av hyresavtalet.
Ett förbehåll som förkortar den uppsägningstid som avses i 85 § eller i denna paragraf är ogiltigt.
Anvisande av alternativ bostad
För den tid ett hyresförhållande sedan hyresvärden sagt upp hyresavtalet fortgår längre tid än arbets- eller tjänsteförhållandet får hyresvärden, när en viktig orsak påkallar det, ställa annan lämplig bostad till hyresgästens förfogande. Flyttningskostnaderna skall därvid betalas av hyresvärden.
Framskjutande av flyttningsdagen för hyresgäst i arbetsbostad
Då hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av att arbets- eller tjänsteförhållandet upphör, får flyttningsdagen framskjutas under de i 67 och 68 §§ stadgade förutsättningarna endast om orsaken till att arbets- eller tjänsteförhållandet upphör har varit hyresgästens sjukdom, arbetsoförmåga eller ålderspensionering. Talan om framskjutande av flyttningsdagen skall dock härvid väckas vid domstol senast 14 dagar före flyttningsdagen. Denna får likväl inte framskjutas när det är fråga om en bostad som avses i 85 § 3 mom.
Underhyresförhållanden
Stadganden som skall tillämpas på underhyresförhållande
Upplåter hyresgästen en del av lägenheten att användas av en annan mot vederlag, tillämpas på sådant underhyresförhållande vad som på andra ställen i denna lag stadgas om hyresförhållande, om inte annat följer av stadgandena i detta kapitel.
På ett underhyresförhållande tillämpas inte 21, 22, 53, 58 och 60 §§.
Särskilt stadgande om egnahemshus
Vad som gäller underhyresförhållande tillämpas också på hyresavtal som avser bostadslägenhet i ett egnahemshus med två lägenheter, om byggnadens ägare eller den som hyrt hela byggnaden eller annan innehavare själv bor i den ena lägenheten.
Utan hinder av vad som stadgas i 89 § 2 mom. får hyresgästen utan hyresvärdens samtycke använda i 1 mom. nämnd bostadslägenhet som gemensam bostad för sig och sin make, nära släkting och makes nära släkting.
Om en hyresgäst får hyra ut hela lägenheten vidare i det fall som avses i denna paragraf, skall dock inte tillämpas vad som stadgas i 15 kap.
Annan än hyresgästen som hyresvärd
i underhyresförhållande
Vad som gäller underhyresförhållande tillämpas likaså då någon annan än hyresgäst hyrt ut en del av en lägenhet som han besitter och som han använder som bostad eller i vilken han bedriver affärs- eller förvärvsverksamhet.
Uppsägningstiden för underhyresavtal
och flyttningsdagen
Uppsägningstiden för ett underhyresavtal är, när hyresvärden säger upp avtalet, en månad och, om underhyresförhållandet har varat minst ett år, tre månader. Då hyresgästen säger upp underhyresavtalet är uppsägningstiden 14 dagar. Har i underhyresavtalet överenskommits om att hyresförhållandet skall upphöra vid en viss tidpunkt utan uppsägning, skall detta följas.
Underhyresgästen i en bostadslägenhet skall flytta senast närmaste vardagen efter det underhyresförhållandet upphörde. Om hyresgästen använder bostaden som bostad för sin familj eller om han är ålderstigen eller svårt sjuk, får flyttningsdagen med tillämpning av stadgandena i 67 och 68 §§ framskjutas, dock med högst sex månader. Talan om framskjutande av flyttningsdagen skall dock härvid väckas vid domstol senast 14 dagar före flyttningsdagen.
Ett förbehåll som förkortar den i denna paragraf nämnda uppsägningstiden för hyresvärden för en bostadslägenhet eller som förlänger uppsägningstiden för hyresgästen är ogiltigt.
Skadestånd med anledning av uppsägning av underhyresavtal
Har hyresvärden sagt upp underhyresavtalet utan sådan orsak som skall anses godtagbar i underhyresförhållande, har hyresgästen rätt att av hyresvärden få skälig ersättning för flyttningskostnaderna och för kostnaderna för anskaffande av annan hyresbostad, samt i gottgörelse för den olägenhet som ombytet av bostad medför ett belopp som motsvarar högst tre månaders hyra.
Ett förbehåll som begränsar hyresgästens rätt till ersättning enligt 1 mom. är ogiltigt.
Underhyresförhållandes upphörande med anledning av att hyresvärdens besittningsrätt upphört
Ett underhyresförhållande upphör utan uppsägning samtidigt som hyresavtalet för hyresvärden i underhyresförhållandet eller annan rätt för honom att besitta lägenheten upphör att gälla.
Hyresvärden skall utan dröjsmål meddela hyresgästen när hans hyresförhållande eller annan rätt för honom att besitta lägenheten samt underhyresförhållandet upphör.
Underlåter hyresvärden att göra i 2 mom. nämnt meddelande, är hyresgästen berättigad att av hyresvärden få skälig ersättning för flyttningskostnaderna, om inte hyresvärden kan visa att hyresgästen annars visste att hans besittningsrätt upphör att gälla.
Preskription av fordran som grundar sig på
Rätt till ersättning eller till annan fordran som grundar sig på hyresavtal, hyresförhållande eller denna lag har förfallit, om inte talan har väckts inom tre år från det hyresförhållandet upphörde.
Intecknings- och kvittningsrätt
I ett hyresavtal får inte överenskommas att inteckning inte får sökas till säkerhet för hyresrättens bestånd eller att hyresgästen inte har rätt att kvitta hyran mot en genfordran.
Om den dag då en åtgärd enligt denna lag skall vidtas infaller på en helgfri lördag eller helgdag eller på självständighetsdagen, första maj eller jul- eller midsommaraftonen, får åtgärden vidtas första vardagen därefter.
Vid beräkningen av en tidsfrist uttryckt i dagar inom vilken en åtgärd skall vidtas, beaktas inte den dag från vilken den tid börjar löpa som denna lag föreskriver för åtgärden. En tidsfrist uttryckt i månader eller år, inom vilken en åtgärd skall vidtas, utgår den dag i den avsedda månaden som till namn eller ordningsnummer motsvarar den dag från vilken den i denna lag föreskrivna fristen för åtgärden börjar löpa. Om motsvarande dag inte finns i den månad under vilken tidsfristen utgår, anses den sista dagen i månaden utgöra fristens sista dag.
En tid som angivits i dagar, månader eller år före en viss dag räknas bakåt från denna dag på de grunder som tiden räknas framåt på enligt 2 mom.
Vad som stadgas i denna paragraf gäller också den dag hyresgästen skall flytta från lägenheten.
Om denna lag inte särskilt stadgar hur i lagen nämnda meddelanden eller uppmaningar skall tillställas mottagaren, får de sändas med posten i rekommenderat brev under den adress som mottagaren vanligen använder. Har meddelandet avsänts på behörigt sätt, får avsändaren åberopa meddelandet även om det försenas eller inte kommer fram till adressaten.
Stämning eller andra i denna lag angivna meddelanden eller uppmaningar, som gäller en lägenhet som hyrts av makar gemensamt, eller som används som makarnas gemensamma bostad på grundval av ett hyresavtal som ingåtts av den ena maken, får tillställas någondera maken.
Makars solidariska ansvar för hyresavtal
för bostadslägenhet
Bor makar tillsammans i en bostadslägenhet som de eller den ena maken hyrt, svarar de solidariskt för skyldigheterna på grund av hyresavtalet. Den av makarna som inte hyrt lägenheten svarar, om den andra maken flyttat från lägenheten, under den tid han bor kvar i denna fortfarande för skyldigheterna på grund av hyresavtalet.
I mål eller ärende som gäller en lägenhet som nämns i 1 mom. skall vardera maken beredas tillfälle att bli hörd, då skäl därtill prövas föreligga.
Hyresgäster i bostadslägenhet vilka lever under äktenskapsliknande förhållanden
Vad som i 47-49, 55 och 99 §§ stadgas om makar tillämpas också på dem som utan att ingå äktenskap fortgående lever i samma hushåll under förhållanden av äktenskaplig natur.
Överenskommelse om ställande av säkerhet
Då ett hyresavtal ingås, villkoren i avtalet ändras eller hyresgästen byts eller i en därmed jämförbar situation kan överenskommelse ingås om att hyresgästen skall ställa en skälig säkerhet för den skada som kan åsamkas hyresvärden om hyresgästen försummar sina skyldigheter som hyresgäst.
Ställs inte den i 1 mom. angivna säkerheten inom överenskommen tid, har hyresvärden rätt att häva avtalet. Rätt att häva hyresavtalet föreligger dock inte, om säkerhet har ställts innan meddelandet om hävningen delgavs.
Ett förbehåll enligt vilket hyresgästen i bostadslägenhet skall ställa större eller annan säkerhet än vad som stadgas i 1 mom. är ogiltigt.
Retentionsrätt för hyresvärden
Hyresvärden för en bostadslägenhet får till säkerhet för betalningen av förfallen hyra kvarhålla lös egendom som tillhör hyresgästen till ett belopp som motsvarar hans fordran, dock endast om egendomen finns i de lokaliteter som hyresgästen enligt hyresavtalet har nyttjanderätten till. Retentionsrätt får inte utövas sedan hyresgästen har betalt hyran eller ställt tillräcklig säkerhet för betalningen. Hyresvärden är inte berättigad att kvarhålla egendom som inte får utmätas.
Ett förbehåll, genom vilket retentionsrätten för hyresvärden för en bostadslägenhet avtalas att vara mera omfattande än vad som stadgas i 1 mom., är ogiltigt.
Hyresvärden har rätt att få handräckning av polismyndighet eller överexekutor, om han förvägras tillträde som avses i 17 eller 18 § till lägenheten eller om handräckning är påkallad för att han skall kunna utöva sin i 102 § nämnda retentionsrätt.
Hyresgästen har rätt att få handräckning av polismyndighet eller överexekutor, om hyresvärden uppenbart utan rättslig grund hindrar hyresgästen att utöva den rätt som han har enligt hyresavtalet eller denna lag.
Blanketter för hyresavtal för bostadslägenhet
Miljöministeriet kan fastställa formulär för blanketter för hyresavtal för bostadslägenhet samt för blanketter för meddelanden och uppmaningar inom ett hyresförhållande.
Statistik över hyrorna i bostadslägenheter
Statistikcentralen skall årligen uppgöra statistik över hyror och fastighetskostnader för bostadslägenheter.
Bostadsdomstolar
I enlighet med vad som särskilt stadgas kan tvistemål som härrör av hyresförhållanden handläggas och avgöras av en särskild avdelning vid allmän underrätt som kallas bostadsdomstol.
Hyra av affärslokal
På hyresförhållande som avser affärslokal tillämpas vad som stadgas i 1 och 3 §§, 4 § 1 mom., 5, 7 och 8-13 §§, 15 § 1-5 mom., 16 § 1-3 mom., 17 §, 18 § 1-4 mom., 19, 20, 24 och 27 §§, 34 § 1 mom., 37 och 38 §§, 39 § 1 och 3 mom., 40-42, 44-46 och 51 §§, 52 § 1 och 2 mom., 57 §, 13 kap., 66, 69, 89 och 91 §§, 92 § 1 mom., 93-98 §§, 101 § 1 och 2 mom. samt 103 och 106 §§.
I övrigt gäller för hyresförhållande som avser affärslokal vad som stadgas nedan i detta kapitel.
Ett hyresavtal för affärslokal är i kraft tills vidare och upphör att gälla efter uppsägning, om ej annat har överenskommits.
Det får avtalas att ett hyresförhållande skall upphöra vid en viss tidpunkt utan uppsägning. Om hyresgästen inte då flyttar och om hyresvärden inte inom en månad efter den avtalade tidpunkten då hyresförhållandet upphör uppmanar honom att flytta, fortgår hyresförhållandet såsom ett hyresförhållande som förutsätter uppsägning.
Om skadeståndsskyldighet för hyresvärden i det fall att ett hyresförhållande som enligt avtalet skall gälla för viss tid upphör stadgas i 119 §.
Förbjudna förbehåll om lägenhetens skick
Den rätt som enligt 8-13 §§ tillkommer hyresgästen i en affärslokal får inte begränsas genom avtal. Överenskommelse kan dock träffas om att hyresgästen skall se till att lägenheten då den tas i användning enligt avtalet är i det skick som dess ändamål förutsätter. Överenskommelse kan också ingås om att hyresgästen i övrigt skall dra försorg om lägenhetens skick. Hyresvärden och hyresgästen får också komma överens om den tid inom vilken i 10 § 1 eller 2 mom. nämnd brist skall avhjälpas samt om nedsättning av eller befrielse från hyran för den tid som hyresvärden behöver för att sätta lägenheten i det skick som avtalet förutsätter.
Partiell överlåtelse av besittningen av affärslokal
Hyresgästen i en affärslokal får utan hyresvärdens tillstånd upplåta högst hälften av lägenheten att användas av en annan, om detta inte åsamkar hyresvärden avsevärt men.
Rekommendationer om hyran
Statsrådet kan efter att ha hört bostadsrådets hyressektion ge rekommendationer om justering av hyrorna för affärslokaler.
Sänkning av hyran
Domstol skall på yrkande av hyresgästen efter prövning sänka hyran för affärslokalen, om hyran utan att i hyresförhållanden godtagbar orsak därtill föreligger väsentligt överstiger den skäliga gängse hyran på orten för lägenheter med motsvarande hyresvärde som används för samma ändamål.
Överföring av hyresrätten vid överlåtelse
av rörelse
Bedriver hyresgästen under en firma som är införd i handelsregistret rörelse i en lägenhet som helt eller till en del är förhyrd för detta ändamål, har han rätt att vid överlåtelse av rörelsen samtidigt överföra hyresrätten till lägenheten utan hyresvärdens tillstånd, om denne inte har grundad anledning att motsätta sig överföringen av hyresrätten.
Hyresgästen skall senast en månad före den i 1 mom. nämnda överföringen av hyresrätten skriftligen meddela hyresvärden saken. Om hyresvärden inte godkänner överföringen, skall han inom 14 dagar från det han fick meddelandet låta frågan om grunden för sin vägran prövas av domstol. Då rätten att överföra hyresrätten skall avgöras av domstol, fortsätter hyresförhållandet på tidigare villkor under den tid rättegången pågår. Om domstolen godkänner det skäl som hyresvärden uppgivit, skall den förbjuda överföringen av hyresrätten.
Ett förbehåll som förbjuder rätt som nämns i 1 mom. är ogiltigt.
Fortsättande av hyresförhållande som avser
affärslokal efter hyresgästens död
Avlider hyresgästen blir hyresförhållandet gällande på tidigare villkor, om inte nedan stadgas annorlunda, och dödsboet svarar för fullgörandet av hyresvillkoren. Dödsboet kan dock alltid säga upp avtalet på det sätt som stadgas om hyresavtal som gäller tills vidare. Om hyresgästen hyrt lägenheten tillsammans med någon annan, tillkommer uppsägningsrätten dödsboet och den efterlevande hyresgästen gemensamt.
Med samtycke av dödsboet efter hyresgästen har en delägare i detta rätt att i dödsboets ställe fortsätta hyresförhållandet, om inte hyresvärden har grundat skäl att motsätta sig det. Samma rätt att fortsätta hyresförhållandet har den som hyrt lägenheten tillsammans med den avlidne hyresgästen.
Ett förbehåll som förbjuder rätt som anges i 1 eller 2 mom. är ogiltigt.
hyresförhållande som avser affärslokal
Den som önskar fortsätta ett hyresförhållande enligt 114 § 2 mom. skall inom tre månader från dödsfallet skriftligen meddela hyresvärden detta. Då meddelandet har gjorts, upphör hyresförhållandet för dödsboet efter den avlidne hyresgästen. Om hyresvärden önskar motsätta sig att hyresförhållandet fortsätter, skall han inom en månad efter det han fått meddelandet låta frågan om grunden för sin vägran prövas av domstol.
Då rätten att fortsätta hyresförhållandet skall avgöras av domstol, fortsätter hyresförhållandet på tidigare villkor under tiden för rättegången. Om hyresvärdens talan bifalls, skall domstolen i sitt utslag nämna när hyresförhållandet upphör och ålägga svaranden att flytta sedan detta skett.
Ett förbehåll som förbjuder rätt som anges i denna paragraf är ogiltigt.
för affärslokal
Då hyresvärden säger upp ett hyresavtal för affärslokal skall hyresgästen tillställas ett skriftligt meddelande om uppsägningen som anger den tidpunkt då hyresförhållandet upphör och grunden för uppsägningen. Såsom meddelande om uppsägning anses även sådan stämning eller ansökan hos överexekutor om vräkning av hyresgästen, i vilken det yrkas att hyresförhållandet skall upphöra. Förfar hyresvärden inte på det sätt som stadgas i denna paragraf, är uppsägningen utan verkan.
Uppsägningsskyddet för hyresgäst i affärslokal
Domstol skall på yrkande av hyresgästen förklara att en uppsägning som hyresvärden för affärslokal företagit är utan verkan, om grunden för uppsägningen är en strävan att få upp hyran för lägenheten till en uppenbart oskälig nivå eller om uppsägningen med beaktande av hyresgästens förhållanden annars skall anses vara oskälig, och godtagbart skäl till uppsägning inte finns.
Yrkande om att uppsägning skall förklaras vara utan verkan skall göras anhängigt medan hyresförhållandet består och inom en månad från det hyresgästen fick del av uppsägningen. Hyresförhållandet fortgår på tidigare villkor under tiden för rättegången. Om hyresgästens talan förkastas, skall domstolen i sitt utslag nämna när hyresförhållandet upphör med anledning av uppsägningen och ålägga hyresgästen att flytta sedan detta skett.
Förklarar domstolen att uppsägningen är utan verkan, fortgår hyresförhållandet på tidigare villkor, om inte domstolen på yrkande av hyresgästen eller hyresvärden beslutar annorlunda.
Skadestånd med anledning av uppsägning
Upphör ett hyresförhållande som avser affärslokal på grund av sådan uppsägning från hyresvärdens sida som inte kan anses överensstämma med god sed i hyresförhållanden, har hyresgästen rätt att av hyresvärden få ersättning för flyttningskostnaderna och för sådana av honom utförda reparationer som ökar lägenhetens värde såsom hyreslägenhet samt för kostnaderna för anskaffande av en ny lägenhet.
En hyresgäst som med stöd av hyresavtalet i lägenheten bedrivit handel, hantverk, industriell rörelse eller annan förvärvsverksamhet under minst två år är, om följande innehavare av lägenheten där börjar bedriva mycket likartad förvärvsverksamhet, berättigad att av hyresvärden utöver ersättning enligt 1 mom. få en skälig ersättning för minskning eller förlust av kundkrets på grund av flyttningen samt för den ökning av lägenhetens hyresvärde som uppstått till följd av hans verksamhet.
Har en uppsagd hyresgäst fortsatt verksamhet som den föregående hyresgästen idkat skall, då stadgandet i 2 mom. tillämpas på honom, även beaktas den ökning av lägenhetens hyresvärde som den föregående hyresgästen genom sin verksamhet åstadkommit och för vilken hyresgästen utgett ersättning till den föregående hyresgästen.
Skadestånd då tidsbestämt hyresavtal upphör
Har det överenskommits att ett hyresavtal för affärslokal skall upphöra att gälla utan uppsägning vid en viss tidpunkt och meddelar hyresgästen minst en månad före den överenskomna tidpunkten hyresvärden att han önskar fortsätta hyresförhållandet, men motsätter sig hyresvärden detta utan sådant skäl som skall anses godtagbart i hyresförhållanden, är hyresgästen berättigad att få ersättning för reparationer som höjt lägenhetens värde och för verksamhet som ökat värdet, på det sätt som stadgas i 118 §.
Hyresgästens meddelande enligt 1 mom. skall delges på det sätt som stadgas i 57 §.
Förverkande av uppsägningsskydd eller rätt till skadestånd
Försummar hyresgästen efter uppsägning eller efter meddelande som avses i 119 § sina skyldigheter såsom hyresgäst, har han förverkat sin rätt att få uppsägningen förklarad utan verkan eller att få skadestånd.
Förbjudna förbehåll om uppsägningsskydd eller skadestånd
Ett förbehåll som begränsar hyresgästens rätt till skydd eller ersättning som nämns i 117-120 §§ är ogiltigt.
Framskjutande av flyttningsdag
Flyttningsdagen för hyresgästen i en affärslokal kan framskjutas, såvida hyresgästens utkomstmöjligheter oskäligt skulle kringskäras om han måste skaffa en annan lägenhet och upphöra med den verksamhet som bedrivs i lägenheten före flyttningsdagen.
Flyttningsdagen får inte framskjutas, om detta skulle åsamka hyresvärden eller annan betydande men eller skada. Flyttningsdagen får inte heller framskjutas, om hyresvärden med beaktande av 61 § 1 och 2 mom. har rätt att häva hyresavtalet eller om hyresgästen själv har sagt upp eller hävt avtalet eller om det överenskommits att hyresavtalet skall gälla för en viss tid.
Yrkande om framskjutande av flyttningsdag
Talan som gäller framskjutande av flyttningsdagen för hyresgästen i en affärslokal skall väckas vid domstol inom sju dagar efter det han fick del av uppsägningen eller hävningen och före den flyttningsdag som yrkas bli framskjuten. Hyresförhållandet fortgår på tidigare villkor under tiden för rättegången. Förkastas yrkandet på framskjutande av flyttningsdagen och har den i 66 § nämnda flyttningsdagen gått förbi, skall domstolen ålägga hyresgästen att omedelbart flytta från lägenheten.
Flyttningsdag för underhyresgäst
En underhyresgäst i affärslokal skall flytta senast den vardag som följer närmast efter det underhyresförhållandet upphörde. Rätt till framskjutande av flyttningsdagen finns inte.
Retentionsrätt för hyresvärden för affärslokal
Hyresvärden för en affärslokal får till säkerhet för betalningen av hyra som förfallit eller som inom de närmaste sex månaderna förfaller till betalning kvarhålla lös egendom som tillhör hyresgästen till ett belopp som motsvarar hans fordran, men endast om egendomen finns i de lokaliteter som hyresgästen enligt hyresavtalet har rätt att använda. Retentionsrätt får inte utövas efter det hyresgästen har betalt hyran eller ställt tillräcklig säkerhet för dess betalning. Hyresvärden är inte berättigad att kvarhålla egendom som ej får utmätas.
Ett förbehåll, genom vilket retentionsrätten för hyresvärden avtalas att vara mera omfattande än vad som stadgas i 1 mom., är ogiltigt.
Denna lag träder i kraft den 1 december 1987.
Genom denna lag upphävs hyreslagen av den 10 februari 1961 (82/61), nedan den gamla lagen, jämte senare ändringar.
Med stöd av den gamla lagen utfärdade statsrådsbeslut, innefattande allmän anvisning om skäliga hyror för bostäder med centralvärme på vissa orter och angående maximibeloppen för höjning av hyror, förblir dock i kraft till dess annorlunda förordnas med stöd av denna lag.
Denna lag tillämpas, med undantag av 15 kap., också på hyresavtal som har ingåtts före lagens ikraftträdande, om inte annat stadgas nedan.
Om hyresvärden efter lagens ikraftträdande ger i 70 eller 77 § nämnt samtycke, tillämpas 15 kap. även på avtal som ingåtts före denna tidpunkt. Om hyresvärden redan före lagens ikraftträdande i hyresavtal eller särskilt samtyckt till att en hel bostadslägenhet hyrs ut vidare eller överlåts såsom löneförmån, och hyresgästen med stöd av detta samtycke efter lagens ikraftträdande hyr ut lägenheten eller överlåter den som löneförmånsbostad, tillämpas stadgandena i 15 kap. även på avtal som ingåtts före lagens ikraftträdande. Hyresvärden har dock rätt att under sex månader efter det att lagen trätt i kraft bestämma att lägenheten efter lagens ikraftträdande inte längre får hyras ut eller överlåtas som löneförmånsbostad på basis av ett tillstånd som han gett före lagens ikraftträdande. Sådant meddelande skall ske skriftligen och delges på det sätt som stadgas i 57 §.
På ett hyresavtal som ingåtts innan denna lag träder i kraft och som enligt överenskommelse skall upphöra vid en viss tidpunkt utan uppsägning tillämpas, i stället för 6 och 59 §§ i denna lag, 6 §, 37 a § 3 mom. och 37 b § 1 mom. i den gamla lagen.
På ett hyresförhållande som tillkommit innan denna lag trätt i kraft och som avser bostad i anslutning till arbetsförhållande tillämpas 85 § 3 mom. i denna lag, även om skriftligt avtal som förutsätts i nämnda lagrum inte finns, såvida arbetet förutsätter boende på viss fastighet eller i viss lägenhet.
Löpande tidsfrist och anhängig rättegång
Utgår tidsfristen för meddelande eller åtgärd som avses i den gamla lagen först sedan denna lag trätt i kraft, bestäms fristens utgång och meddelandets eller åtgärdens verkningar enligt stadgandena i den gamla lagen.
Mål som gäller hyresförhållande och som är anhängigt vid domstol då denna lag träder i kraft handläggs och avgörs med iakttagande av stadgandena i den gamla lagen.
Regeringens proposition 127/84
Lagutsk. bet. 2/86
Stora utsk. bet. 35/86
Lagutsk. bet. 2/87
1 kap. - Lagens tillämpningsområde och stadgandenas tvingande natur1 § - Lagens tillämpningsområde2 § - Begränsningar av tillämpningsområdet3 § - Stadgandenas tvingande natur2 kap. - Allmänna stadganden om hyresavtal4 § - Hyresavtalets form5 § - Jämkning av oskäligt avtalsvillkor6 § - Giltighetstiden för hyresavtal som avser bostadslägenhet7 § - Konkurrerande avtal3 kap. - Hyresvärdens skyldighet att sörja för lägenhetens skick8 § - Lägenhetens skick9 § - Dröjsmål med tillträdet till lägenheten10 § - Brister i lägenhetens skick11 § - Befrielse från hyresbetalning samt skadestånd12 § - Dold brist i lägenhetens skick13 § - Förstörelse av lägenheten eller förbud att använda den samt skadestånd14 § - Förbjudna förbehåll om bostadslägenhets skick4 kap. - Hyresgästens skyldigheter i fråga om lägenheten15 § - Hyresgästens ansvar för skada på lägenheten16 § - Hyresgästens anmälningsskyldighet5 kap. - Övervakning av lägenhetens skick och vård samt reparations- och ändringsarbeten17 § - Hyresvärdens rätt att få tillträde till lägenheten18 § - Reparations- eller ändringsarbeten som utförs av hyresvärden19 § - Nödvändiga eller av hyresgästen begärda20 § - Skadestånd samt nedsättning av hyran6 kap. - Överlåtelse av besittningen av en lägenhet21 § - Överlåtelse av besittningen av en bostadslägenhet22 § - Tillfällig överlåtelse av besittningen23 § - Upplåtelse av besittningen av en hyresbostad24 § - Upplåtarens och mottagarens ansvar7 kap. - Hyran25 § - Grundregel om hyran för en bostads-26 § - Allmänna anvisningar om hyresnivån och27 § - Statsrådets rätt att sänka hyror28 § - Överenskommelse om hyran för en29 § - Hyreshöjning som grundar sig på allmänna30 § - Större höjning av hyran än vad som anges i allmänna anvisningar om hyreshöjningar31 § - Hyresgästens rätt att säga upp hyresavtalet32 § - Utredning om att hyran för en33 § - Domstols avgörande som gäller34 § - Återbäring av överbetald hyra35 § - Förbjudna förbehåll om hyran för36 § - Särskilda stadganden om hyreshus med statligt bostadslån8 kap. - Betalning av hyran37 § - Tidpunkten för hyresbetalningen38 § - Sättet för betalningen av hyran39 § - Betalning av hyra i förskott9 kap. - Ombyte av hyresvärd40 § - Överlåtelse av en lägenhet41 § - Exekutiv auktion42 § - Ägarväxling till följd av klandertalan eller inlösen43 § - Särskilt stadgande med anledning av begränsningarna enligt lagen om bostadsproduktion44 § - Bindande verkan av förbehåll gentemot45 § - Ersättande av skada till följd av att hyresrätten upphör10 kap. - Överlåtelse av hyresrätt och fortsättande av hyresförhållande46 § - Möjligheten att överlåta hyresrätt47 § - Överlåtelse till en familjemedlem av hyresrätten48 § - Fortsättande av hyresförhållandet för49 § - Utredning av grunden för fortsättande av50 § - Inverkan på hyresförhållande för bostadslägenhet av hemskillnad eller äktenskapsskillnad eller av att samlevnad upphör51 § - Hyresgästens konkurs11 kap. - Uppsägning av hyresavtal52 § - Uppsägningstiden53 § - Uppsägningsskyddet för hyresgästen54 § - Uppsägningsskyddet för en hyresgäst i55 § - Makes samtycke till uppsägning av56 § - Meddelande om uppsägning av hyresavtal57 § - Delgivning av uppsägning12 kap. - Utredning av grunden för uppsägning av en bostadslägenhet och av grunden för upphörande av hyresförhållande på viss tid58 § - Utredning av grunden för uppsägning av en bostadslägenhet59 § - Utredning av grunden för att ett hyresförhållande på viss tid för en bostadslägenhet skall upphöra60 § - Utredning av grunden för uppsägning eller för upphörande då vräkning yrkas13 kap. - Hävning av hyresavtal61 § - Hävningsgrunder62 § - Varning om utövande av hävningsrätt63 § - Skadestånd till följd av hävning64 § - Förbjudna förbehåll om hävning65 § - Meddelande om hävning14 kap. - Flyttning66 § - Flyttningsdag67 § - Framskjutande av flyttningsdagen för68 § - Yrkande på framskjutande av flyttningsdagen för hyresgästen i en bostadslägenhet69 § - Inverkan av att flyttningsdagen framskjutits15 kap. - Uthyrning i andra hand av en bostadslägenhet70 § - Hyresförhållande i andra hand och primärt71 § - Anmälningsskyldighet72 § - Rätt att häva ett hyresavtal som avser73 § - Utredning av grunden för uppsägning74 § - Rätt att fortsätta hyresförhållandet75 § - Rättegång om fortsättande av hyresförhållande samt villkoren då hyresförhållandet fortgår76 § - Upphörande av hyresförhållandet i andra hand på grund av att det primära hyresförhållandet77 § - Löneförmånsbostad som arbetsgivaren hyr ut16 kap. - Stadganden om arbetsbostäder78 § - Arbetsbostäder och de stadganden som skall tillämpas på dem79 § - Överlåtelse av besittningen av arbetsbostad80 § - Rätt att fortsätta hyresförhållande som avser81 § - Hyra enligt beskattningsvärdet82 § - Hyran för tiden efter det anställningsförhållandet upphört83 § - Uppsägningsrätten för hyresgästen i arbetsbostad84 § - Uppsägningsrätten för hyresvärden85 § - Uppsägningstiden för hyresvärden86 § - Uppsägningstidens början. Förbjudna förbehåll om uppsägningstiden87 § - Anvisande av alternativ bostad88 § - Framskjutande av flyttningsdagen för hyresgäst i arbetsbostad17 kap. - Underhyresförhållanden89 § - Stadganden som skall tillämpas på underhyresförhållande90 § - Särskilt stadgande om egnahemshus91 § - Annan än hyresgästen som hyresvärd92 § - Uppsägningstiden för underhyresavtal93 § - Skadestånd med anledning av uppsägning av underhyresavtal94 § - Underhyresförhållandes upphörande med anledning av att hyresvärdens besittningsrätt upphört18 kap. - Särskilda stadganden95 § - Preskription av fordran som grundar sig på96 § - Intecknings- och kvittningsrätt97 § - Tidpunkt när utsatt tid slutar98 § - Fullgörande av delgivningsskyldighet99 § - Makars solidariska ansvar för hyresavtal100 § - Hyresgäster i bostadslägenhet vilka lever under äktenskapsliknande förhållanden101 § - Överenskommelse om ställande av säkerhet102 § - Retentionsrätt för hyresvärden103 § - Handräckning104 § - Blanketter för hyresavtal för bostadslägenhet105 § - Statistik över hyrorna i bostadslägenheter106 § - Bostadsdomstolar19 kap. - Hyra av affärslokal107 § - Gemensamma stadganden108 § - Giltighetstiden för hyresavtal109 § - Förbjudna förbehåll om lägenhetens skick110 § - Partiell överlåtelse av besittningen av affärslokal111 § - Rekommendationer om hyran112 § - Sänkning av hyran113 § - Överföring av hyresrätten vid överlåtelse114 § - Fortsättande av hyresförhållande som avser115 § - Utredning av grunden för fortsättande av116 § - Meddelande om uppsägning av hyresavtal117 § - Uppsägningsskyddet för hyresgäst i affärslokal118 § - Skadestånd med anledning av uppsägning119 § - Skadestånd då tidsbestämt hyresavtal upphör120 § - Förverkande av uppsägningsskydd eller rätt till skadestånd121 § - Förbjudna förbehåll om uppsägningsskydd eller skadestånd122 § - Framskjutande av flyttningsdag123 § - Yrkande om framskjutande av flyttningsdag124 § - Flyttningsdag för underhyresgäst125 § - Retentionsrätt för hyresvärden för affärslokal20 kap. - Ikraftträdelsestadganden126 § - Ikraftträdande127 § - Hyresavtal som ingåtts före lagens ikraftträdande128 § - Löpande tidsfrist och anhängig rättegång