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Timestamp: 2020-08-04 17:59:09+00:00
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Sentenza Cassazione Civile n. 8092 del 08/04/2011 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 8092 del 08/04/2011
Cassazione civile sez. II, 08/04/2011, (ud. 15/02/2011, dep. 08/04/2011), n.8092
P.P., residente in (OMISSIS), rappresentata e difesa per
procura a margine del ricorso dagli Avvocati CINTI Riccardo e
Giuseppe Gigli, elettivamente domiciliata presso lo studio di
quest’ultimo in Roma, via G. Pisanelli n. 4;
L.V., L.G., L.L., S.
F.C. e D.M.A.;
avverso la sentenza n. 982 della Corte di appello di Venezia,
depositata l’8 giugno 2004;
febbraio 2011 dal consigliere relatore dott. Mario Bertuzzi;
udite le difese della ricorrente, svolte dall’Avvocato Aloisa
Bonsignore per delega dell’Avvocato Giuseppe Gigli;
Generale dott. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio, che ha chiesto
l’accoglimento del primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri.
P.P. convenne in giudizio M.G., + ALTRI OMESSI tutti suoi condomini di uno stabile sito in (OMISSIS), esponendo che con delibera assembleare era stata deliberata la trasformazione dell’alloggio del portiere in due autorimesse e la loro successiva vendita al condomino che avrebbe offerto il prezzo piu’ alto, gara che ella si era aggiudicata offrendo il prezzo di L. 71.000.000 per l’autorimessa piu’ grande, aggiungendo che, nonostante quanto stabilito e la regolarita’ della propria offerta, alcuni condomini si rifiutavano di stipulare il contratto definitivo di compravendita. Chiese, pertanto, che, accertato tale l’inadempimento, fosse disposto il trasferimento della proprieta’ della autorimessa in suo favore al prezzo offerto, con condanna dei condomini inadempienti al risarcimento del danno.
Nel corso del giudizio venne integrato il contraddittorio nei confronti di altri condomini, F.B., moglie di L. V., + ALTRI OMESSI La sentenza di primo grado, preso atto che l’attrice aveva rinunziato agli atti del giudizio nei riguardi dei convenuti B.L., + ALTRI OMESSI dispose la parziale estinzione del processo tra le predette parti; nei confronti delle altre parti decise la causa rigettando le domande avanzate dall’attrice, sul presupposto dell’inefficacia delle delibere condominiali che aveva disposto la vendita del bene comune, non essendo esse state approvate dalla totalita’ dei condomini.
Interposto, per quanto qui ancora interessa, gravame da parte della P., con sentenza n. 982 dell’8 giugno 2004 la Corte di appello di Venezia dichiaro’ l’appello inammissibile per inottemperanza dell’ordine di integrazione del contraddittorio emesso dalla stessa Corte. In particolare, la Corte affermo’ che le domande proposte dall’attrice, sia quella di nuova determinazione delle tabelle millesimali che quella di trasferimento del bene ex art. 2932 cod. civ., richiedevano necessariamente la partecipazione in giudizio di tutti i condomini, reputando irrilevante, sotto tale profilo, che la parte avesse rinunziato alla prima di queste due domande, trattandosi di rinunzia tardiva perche’ intervenuta soltanto con la seconda comparsa conclusionale, e che la domanda di trasferimento ex art. 2932 cod. civ. avesse ad oggetto, in via principale, le singole quote di proprieta’ comune del bene spettanti a ciascun convenuto, osservando il giudicante che tale prospettazione era infondata, avendo le delibere condominiali preso in considerazione il bene nella sua interezza, senza fare alcun cenno alle singole quote condominiali.
Gli intimati L.V., + ALTRI OMESSI anche quali eredi di F.B., + ALTRI OMESSI non si sono costituiti.
Il primo motivo di ricorso denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 102 e 331 cod. proc. civ. e art. 2932 cod. civ. ed insufficiente e contraddittoria motivazione, censurando la sentenza impugnata per avere dichiarato l’inammissibilita’ dell’atto di appello per inottemperanza da parte dell’attrice dell’ordine di integrazione del contraddittorio emesso dalla Corte con l’ordinanza istruttoria del 17 dicembre 2002, atteso che esso aveva ad oggetto esclusivamente la domanda relativa alla determinazione della nuova tabella millesimale, sicche’ la declaratoria di inammissibilita’ non avrebbe potuto estendersi anche all’altra domanda, da considerarsi del tutto autonoma, con cui la parte aveva chiesto il trasferimento del bene ex art. 2932 cod. civ. In relazione a tale ultima domanda, il giudice di secondo grado non avrebbe poi considerato che essa era stata oggetto di rinuncia da parte dell’attrice nei confronti di quei convenuti che si erano dichiarati disposti a trasferirle la loro quota millesimale di proprieta’ del bene comune, sicche’ l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli stessi si sarebbe posta in ineliminabile contraddizione con detta rinuncia e con il giudicato esterno formatosi su di essa. Ne consegue, che, anche sotto tale profilo, doveva escludersi, in relazione alla domanda di trasferimento del bene ex art. 2932 cod. civ., la necessita’ di integrazione del contraddittorio nei riguardi di tutti i condomini.
Il secondo motivo di ricorso, che denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 2932, 1103 e 1136 cod. civ. ed omessa motivazione, assume l’erroneita’ della statuizione di inammissibilita’ dell’appello in relazione alla domanda avente ad oggetto il trasferimento, ex art. 2932 cod. civ., della quota millesimale di proprieta’ del bene richiesto spettante ai singoli convenuti, osservando che, a seguito della delibera di trasformazione della destinazione del bene da alloggio del portiere ad autorimessa ad uso esclusivo, il bene aveva dismesso la sua natura condominiale ed era caduto in comunione ordinaria, con l’effetto che diventava possibile il trasferimento delle singole quote di proprieta’ comune e che non era necessario integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i comproprietari. Ai sensi dell’art. 1103 cod. civ., infatti, il singolo partecipante la comunione puo’ trasferire la sua quota di comproprieta’, volonta’ che, nel caso di specie, i convenuti avevano espresso approvando le delibere dell’assemblea condominiale che aveva disposto la vendita del bene.
Il terzo motivo di ricorso denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 2932 e 1103 cod. civ. e carenza di motivazione, censura la sentenza impugnata per non avere considerato che con le delibere dell’assemblea condominiale che avevano previsto la cessione del bene di cui si tratta nessuno dei partecipanti aveva condizionato il proprio consenso alla vendita a quello degli altri, con l’effetto che la non partecipazione all’assemblea tutti i condomini non era di ostacolo all’esame ed all’accoglimento della domanda di trasferimento delle quote millesimali di proprieta’ del bene dei convenuti.
Soltanto l’acquirente, infatti, in quanto titolare di un interesse apprezzabile, avrebbe potuto eccepire 1″inadeguatezza dell’atto a realizzare l’effetto del trasferimento integrale del bene, non anche i venditori, che all’evidenza non aveva alcun interesse giuridicamente apprezzabile all’acquisto della intera ed esclusiva proprieta’ del bene da parte del compratore. Anche sotto tale profilo, pertanto, avrebbero dovuto escludersi la necessita’ di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, vale a dire anche nei confronti dei condomini che con separati atti si erano dichiarati disposti a trasferire al loro quota di proprieta’ millesimale sul bene.
Le critiche svolte dalla ricorrente, sia pure nella misura che si precisera’ appresso, sono fondate.
Innanzitutto va esaminata la prima censura, che lamenta la violazione, sotto l’aspetto degli adempimenti processuali, dell’art. 331 cod. proc. civ., per avere il giudice disposto l’inammissibilita’ dell’intero appello nonostante che l’ordine di integrazione del contraddittorio rimasto inosservato riguardasse la sola domanda della parte di determinazione delle nuove tabelle millesimali del condominio. La doglianza e’ fondata.
La sanzione processuale di inammissibilita’ dell’impugnazione, prevista dall’art. 331 c.p.c., comma 2, colpisce, infatti, non gia’ la circostanza che l’impugnazione non sia stata proposta e notificata nei confronti di tutti i litisconsorzi necessari, ma la mancata esecuzione ad opera della parte interessata dell’ordine di integrazione del contraddittorio dato dal giudice. Essa pertanto presuppone che tale ordine sia stato effettivamente impartito. Questo presupposto non si rinviene invece nel caso di specie. La lettura dell’ordinanza interlocutoria del 17 dicembre 2002, riprodotta interamente nel ricorso, dimostra che l’ordine della Corte d’appello faceva riferimento e quindi aveva ad oggetto la sola domanda con cui la parte aveva chiesto la rideterminazione delle tabelle millesimali.
Nessuna menzione veniva invece in essa fatta alla domanda con cui parte aveva chiesto il trasferimento ex art. 2932 cod. civ. Ne consegue che la pronuncia di inammissibilita’ dell’impugnazione non poteva che essere limitata alla prima domanda, senza possibilita’ di essere estesa anche all’altra, tenuto altresi’ conto dell’assenza di qualsiasi nesso di pregiudizialita’ o di dipendenza tra le stesse. E’ noto, infatti, che nel caso di pluralita’ di domande nello stesso giudizio non legate da vincoli di dipendenza ciascuna domanda rimane distinta e puo’ avere vita autonoma dalle altre.
La Corte di appello, pertanto, ha errato nel dichiarare l’inammissibilita’ dell’appello anche con riguardo alla domanda ex art. 2932 cod. civ.; una volta reputato che tale domanda richiedeva, per la sua decisione, la partecipazione di tutti i condomini, avrebbe dovuto disporre un nuovo ordine di integrazione del contraddittorio con esplicito riguardo ad essa.
Va premesso al riguardo che la sentenza impugnata esprime sul punto il proprio convincimento osservando che l’immobile, a seguito della sua trasformazione da alloggio del portierato ad autorimessa ad uso esclusivo, “pur non rientrante tra quelli descritti dall’art. 1117 cod. civ., incontestabilmente appartiene a tutti i condomini con la conseguenza che la sua vendita puo’ validamente essere stipulata soltanto con il consenso di tutti i condomini”, che la rinunzia agli atti del giudizio formalizzata dall’attrice nel corso del primo grado non eliminava la necessita’ del litisconsorzio necessario, in quanto il bene di cui si chiede il trasferimento ” anche dopo la manifestazione della predetta rinuncia, appartiene a tutti i condomini” e, infine, che in entrambe le delibere assembleari che hanno disposto la vendita del bene “si fa riferimento all’immobile … come bene unico senza fare alcun cenno alle singole quote dei condomini favorevoli. Cio’ denota che, contrariamente a quanto sostenuto dalla P., anche i condomini, i quali approvarono le delibere in questione, non promisero di alienare la propria quota di proprieta’ sui beni in questione, per cui, anche sotto questo aspetto, la domanda di esecuzione informa specifica ex art. 1932 c.c. “quanto meno in relazione alle quote di millesimi dei comproprietari intervenuti all’assemblea del 4.11.1994 ” non puo’ essere accolta”.
Come appare chiaro, la questione affrontata dal giudice in ordine alla sussistenza del litisconsorzio necessario rimandava, sul piano sostanziale, al significato da attribuire alla volonta’ delle parti che si era tradotta nelle delibere condominiali: se vale a dire con esse i singoli partecipanti avevano inteso trasferire il bene nella sua interezza, cioe’ come bene unicum, ovvero le proprie singole quote di comproprieta’, come sostenuto dall’attrice. Ora, il giudice di appello non si e’ affatto sottratto a tale accertamento, ma sul punto la soluzione accolta non appare giustificata da un percorso motivazionale appagante, il ragionamento della decisione impugnata non appare convincente tanto in relazione alla premessa da cui muove, che con riguardo alla sua conclusione, laddove in particolare esclude che i condomini avessero voluto alienare la propria quota di proprieta’ del bene, alla luce sostanzialmente della sola considerazione che il bene in questione era stato indicato nelle delibere condominiali “come bene unico senza alcun cenno alle singole quote dei condomini favorevoli”.
Un primo aspetto critico, che appare peraltro avere influenzato l’intero accertamento svolto dalla Corte territoriale, risiede nel rilievo che nella sentenza impugnata e’ rimasto del tutto sottovalutato un dato la cui esistenza la Corte ha pure riconosciuto, laddove ha ammesso che, a seguito della sua trasformazione, il bene in questione non rientrava piu’ tra quelli di cui all’art. 1117 cod. civ. A questa circostanza non e’ pero’ stata attribuita l’importanza che meritava.
La cessazione della qualita’ condominiale del bene, derivante dal fatto obiettivo del suo mutamento di destinazione, non piu’ asservita all’uso delle singole proprieta’ dei condomini, implicava infatti una conseguenza di non poco momento, ravvisabile nel fatto che il bene veniva sottratto alla disciplina propria dei beni comuni del condominio per essere affidato a quella della comunione ordinaria.
E’ noto che, in tema di condominio, il singolo partecipante non puo’ alienare separatamente la propria quota di comproprieta’ dei beni comuni, senza alienare la propria proprieta’ individuale a cui tali beni sono asserviti; se il bene comune ha determinate caratteristiche ed e’ suscettibile di godimento individuale, esso puo’ essere alienato, ma solo per effetto della volonta’ di tutti i condomini (Cass. n. 15444 del 2007). La sottrazione del bene alla sua destinazione comune che consegue alla sua cessione comporta, infatti, una rinuncia che richiede il consenso unanime dei condomini.
Nel caso di comunione ordinaria, vige, invece, la regola della libera disponibilita’ della quota, in forza della quale ciascun partecipante alla comunione puo’ cedere ad altri il suo diritto di comproprieta’ (art. 1103 cod. civ.).
L’esatto pertanto e va condiviso il ragionamento dei ricorrenti secondo cui il passaggio del bene dalla proprieta’ condominiale alla comunione ordinaria, per effetto della trasformazione della sua destinazione da comune in esclusiva, comportava anche l’applicazione di una diversa disciplina in ordine ai presupposti ed alle condizioni giuridiche legate al suo trasferimento, aprendo la strada alla cedibilita’ della singole quote di comproprieta’.
Questi aspetti non sono stati considerati dalla decisione impugnata, che per l’effetto ha affrontato il problema della identificazione dell’oggetto del contratto se bene unico o singole quote di comproprieta’ – senza porsi nella prospettiva e nella problematica propria dei casi in cui un bene oggetto di comunione venga trasferito o formi oggetto di promessa di vendita in forza di una dichiarazione negoziale non proveniente da tutti i comunisti.
Questa tematica – che si pone, ovviamente, nei soli casi in cui l’oggetto della cessione risulti indicato nel bene e non nelle singole quote di comproprieta’ – risulta affrontata dalla giurisprudenza di questa Corte, che l’ha esaminata tenendo conto, da un lato, della regola gia’ richiamata della libera disponibilita’ della quota di comproprieta’, e, dall’altro, dell’interesse dell’acquirente e, ancora, del principio di conservazione del contratto. Si e’ affermato, in particolare, che se la vendita di un bene e’ stipulata soltanto da uno o piu’ ma non da tutti i comproprietari, il difetto del negozio, ravvisabile nella non coincidenza tra il bene ceduto ed il diritto che il cedente puo’ trasferire, non e’ tale da determinare la nullita’ del contratto, ma solo un’inefficacia relativa. Tale divergenza, infatti, non puo’ essere eccepita dalla parte alienante, che ovviamente e’ a conoscenza del fatto di poter trasferire solo la propria quota e non l’intera res ampia, ma soltanto dall’acquirente, che e’ il solo titolare dell’interesse a che la cosa indivisa sia venduta per intero e che puo’ pertanto optare anche per la scelta di riconoscere validita’ ed efficacia al contratto limitatamente al trasferimento delle quote di comproprieta’ degli alienanti. Il contratto e’ cosi’ suscettibile di rettifica, su richiesta dell’acquirente, nel senso che esso spiega efficacia solo limitatamente alle quota del cedente. Si aggiunge, peraltro, che tale conclusione puo’ trovare un unico sbarramento nella diversa volonta’ manifestata dai contraenti, nei casi in cui dal contratto risulti che essi hanno voluto vendere la cosa per intero e quindi escludere una cessione parziale (Cass. n. 155 del 2004; Cass. n. 4902 del 1998). Le considerazioni che precedono e la giurisprudenza sopra richiamata, che il Collegio interamente condivide, dimostrano che la questione dedotta in giudizio avrebbe dovuto essere affrontata e risolta in una prospettiva ben diversa. Il giudice di merito, in particolare, avrebbe dovuto tenere conto, da un lato, del fatto che, in astratto, la vendita del bene in questione non doveva necessariamente essere stipulata da parte di tutti i condomini, ma poteva esserlo anche soltanto da una parte di essi, che trasmettevano, in tal caso, le singole quote di loro proprieta’;
dall’altro, che la non coincidenza tra il bene indicato dal contratto ed il diritto che le controparti erano in grado di trasferire poteva costituire un fatto non rilevabile dal giudice o dai convenuti, ma soltanto dall’attrice, e che quest’ultima non l’aveva eccepito, affermando che fin dall’inizio la promessa di vendita aveva avuto ad oggetto le singole quote di proprieta’ e dichiarandosi comunque disposta ad un acquisto parziale, cioe’ limitato alle singole quote.
Soltanto a fronte ed alla luce di tali principi la Corte territoriale avrebbe quindi dovuto stabilire se la richiesta della ricorrente potesse o meno trovare accoglimento, valutando a tal fine se con le delibere condominiali le parti avevano in realta’ voluto vendere il bene come unitario, condizionando la loro manifestazione di volonta’ alla adesione contemporanea o successiva degli altri comproprietari.
Soltanto in tal caso, infatti, la domanda di trasferimento delle singole quote avrebbe potuto essere respinta. La valutazione condotta sul punto dal giudice appare invece avulsa da tali principi e percio’ non appagante in ordine all’effettivo apprezzamento di tutti gli elementi ed i dati utili richiesti ai fini della esatta qualificazione giuridica del caso concreto e della sua decisione.
In questi termini il ricorso va accolto e la sentenza impugnata e’ cassata, con rinvio della causa ad altra Sezione della Corte di appello di Venezia, che porra’ in essere gli accertamenti necessari anche al fine di stabilire l’integrita’ del contraddittorio e decidera’ conseguentemente la causa seguendo i principi di diritto sopra enunciati, provvedendo anche alla liquidazione delle spese di giudizio.
accoglie il ricorso nei limiti precisati in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra Sezione della Corte di appello di Venezia, che provvedera’ anche alla liquidazione delle spese di giudizio.
Cosi’ deciso in Roma, il 29 gennaio 2009.