Source: https://skat.dk/skat.aspx?oID=103272&lang=da
Timestamp: 2020-02-21 10:43:31+00:00
Document Index: 17877777

Matched Legal Cases: ['Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ']

Skat.dk: E.J.3 Næring
Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom erhvervet som led i næring beskattes som personlig indkomst, jf. SL §§ 4 og 5a, idet ejendomsavancebeskatningsloven ikke finder anvendelse. Tab kan tilsvarende fradrages i den personlige indkomst.
Om den skattemæssige behandling af fordringer erhvervet som vederlag i næring se LV Almindelig del afsnit A.D.2.3.4. Ved næring forstås den varige virksomhed, en skattepligtig udøver som sin hele eller delvise levevej. Enkeltstående dispositioner omfattes alene af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, selv om de foretages med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg (spekulation). Næringsbeskatning omfatter således fortjeneste og tab, som er realiseret på ejendomme, der hører til omsætningsformuen.
Det beror på en konkret bedømmelse, om der foreligger næring, idet der dog i praksis foretages en afvejning af visse typiske momenter. Told- og skatteforvaltningen har bevisbyrden for deres påstand om, at den skattepligtige er næringsdrivende ved erhvervelsen af ejendommen, eller at næring påbegyndes herved. Er dette godtgjort, gælder en formodningsregel om, at også den foreliggende ejendom er omfattet af næringsvirksomheden, se f.eks. Vestre Landsrets dom af 15. november 1983 (skd. 1984.69.270), Vestre Landsrets dom af 10. oktober 1984 (skd. 1985.74.426), Vestre Landsrets dom af 11. december 1984 (skd. 1985.73.305), TfS 1989, 2 HRD, TfS 1995, 68 VLD, TfS 1996, 641 HRD og SKM2001.563.HRD (24-26 års ejerskab).
Af TfS 1996, 641 HRD fremgår, at særlige forhold vedrørende den konkrete ejendom kan føre til afkræftelse af næringsformodningen. Ved erhvervelsen af en ferieby og tildelingen af den personlige udlejningstilladelse måtte situationen for skatteyderen fremstå således, at det ikke ville være muligt at opnå tilladelse til udstykning eller foretage opdeling af feriebyen i ejerlejligheder, at et videresalg derfor kun ville kunne ske til en køber, som kunne opnå en udlejningstilladelse, og at kun en særdeles begrænset kreds ville have mulighed for at opnå en sådan tilladelse. Muligheden for videresalg med fortjeneste måtte således på dette tidspunkt nærmest forekomme hypotetisk. Som sagen forelå, var der ikke grundlag for at antage, at skatteyderen ikke kunne regne med, at driften af feriebyen ville kunne hvile i sig selv over en længere årrække. Under disse omstændigheder fandt Højesteret, at den fortjeneste, der var opnået ved salg af feriebyen, ikke kunne beskattes som næringsindkomst.
Højesterets dom af 11. april 1985 (skd. 1985.75.640) statuerede næring ved en murermesters salg af en ejendom, der havde været benyttet til egen beboelse. Grunden var erhvervet i april 1975. Den herpå opførte ejendom tjente til bolig fra 1. januar 1976 til salget pr. 1. august 1978. På købstidspunktet var skatteyderen selvstændig murermester. Denne virksomhed udvidedes i 1976 med køb og salg af fast ejendom. Landsretten havde ikke statueret næring, da næring først ansås for at være påbegyndt efter anskaffelsen af ejendommen. Højesteret ændrede afgørelsen, da også købet i foråret 1975 af den omhandlede parcel og salget af den bebyggede ejendom lidt over 3 år senere under de foreliggende omstændigheder fandtes at være sket som led i hans næring.
En advokats fortjeneste ved salg af en ejerlejlighed blev anset for almindelig indkomst, idet der var tale om binæring. Advokaten havde tidligere deltaget som interessent i 4 mindre udstykningsforetagender, og udøvede i hvert fald på tidspunktet for erhvervelsen af den omhandlede ejendom en sådan virksomhed med køb og salg af fast ejendom, at ejendommen måtte anses for at være erhvervet som led i hans næringsvej, TfS 1992, 261 HRD.
TfS 1993, 99 ØLD. En skatteyder, der siden 1959 havde drevet landbrug som hovederhverv, og siden 1960'erne havde handlet et betydeligt antal ejendomme, dels personligt og dels i et selskab, hvori han var hovedaktionær, blev beskattet af fortjeneste ved salg af 2 sommerhuse som binæring. Ved afgørelsen blev der henset til omfanget og antallet af ejendomshandler, den tidsmæssige udstrækning af de tidligere afståelser samt størrelsen og kontinuiteten af fortjenesterne. Sommerhusene var erhvervet i henholdsvis 1972 og 1974 og havde været udlejet indtil salget i 1983.
TfS 1996, 652 HRD. En byggeadvokat havde i en årrække drevet næringsvirksomhed med handel med faste ejendomme af forskellige kategorier, i vidt omfang sammen med andre næringsdrivende inden for området. I 1981, 1982 og 1983 afhændede han sine andele i hotelejendomme og industriejendomme, som han i sin tid havde erhvervet, angiveligt fordi han ønskede at få kapital, der var blevet frigjort, investeret i kapitalanlæg. Højesteret fandt, at der ikke var tilstrækkeligt grundlag for at anse salgene af andele i hoteller m.v. for at falde uden for hans næringsvirksomhed med salg af fast ejendom. Hans avance ved salgene var derfor med rette anset for skattepligtig indkomst.
En ejendomsmægler havde frem til 1975 været aktionær i et selskab, som opførte og solgte rækkehuse, og var i 1976/77 aktiv deltager i et interessentskab, der drev virksomhed med køb og salg af fast ejendom. I 1982 købte ejendomsmægleren dels den i sagen omhandlede ejendom, dels en andel af naboejendommen. I 1985 købte og solgte ejendomsmægleren 3 parcelhuse. Ejendomsmægleren blev anset for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom på tidspunktet for erhvervelsen af den i sagen omhandlede ejendom i 1982. Det måtte herefter kræve et meget sikkert bevis for at anse erhvervelsen af ejendommen for alene at være sket i anlægsøjemed og ikke tillige af hensyn til muligheden for at opnå fortjeneste ved salg på et senere tidspunkt. For naboejendommen, som ejendomsmægleren i 1982 havde erhvervet en andel i, var der indgivet anmeldelse om opdeling i ejerlejligheder, og ejendomsmægleren solgte i 1985 sin andel af 6 ejerlejligheder i denne ejendom. Også den i sagen omhandlede ejendom kunne opdeles i ejerlejligheder, hvilket skete i 1991. Under disse omstændigheder fandt Højesteret, uanset oplysninger om anvendelse af en del af ejendommen til kontor og beboelse, at det ikke var godtgjort, at erhvervelsen ikke tillige skete af hensyn til muligheden for at opnå fortjeneste ved salg på et senere tidspunkt, jf. SKM2003.153.HR.
SKM2004.170.HR. En skatteyder havde ved salg af en ejendom konstateret et tab. Spørgsmålet var, om ejendommen var erhvervet i næring, hvorved tabet ville være fradragsberettiget. Højesteret fandt ikke, at skatteyderen havde handlet i næring. Højesteret henviste til, at skatteyderen forud for købet af den ejendom, hvorpå han led tab, i eget regi, alene havde købt og solgt to ejendomme. Den ene ejendom var en udlejningsejendom, som blev solgt ca. en måned før, skatteyderen trådte i betalingsstandsning. Den anden ejendom blev solgt sammen med to ejendomme, skatteyderens daværende samlever ejede. Den pågældende ejendom var bolig for skatteyderen og hans samlever, og salget skete samme år, som samlivet mellem dem ophørte. Videre lagde Højesteret vægt på, at den omtvistede ejendom ved købet blev udlejet til selskaber ejet af skatteyderen uopsigeligt i 20 år ifølge lejekontrakten. Højesteret tiltrådte derfor under hensyn til omfanget og karakteren af ejendomshandlerne, at skatteyderen på tidspunktet for købet af den omtvistede ejendom ikke var eller kom i næring med køb og salg af fast ejendom. Oplysninger om aktiviteter i et selskab ejet af skatteyderen og hans efterfølgende handler med fast ejendom kunne ikke føre til andet resultat.
SKM2005.338.VLR. Sagsøgeren, der på tidspunktet for erhvervelsen af en udlejningsejendom drev virksomhed med opkøb og bebyggelse af parcelhusgrunde med henblik på videresalg, havde ikke afkræftet formodningen for, at udlejningsejendommen, der blev solgt efter en ejertid på 17 år, var omfattet af næringsvirksomheden.
SKM2007.314.VLR. Et selskab, der hidtil alene havde ejet tre anlægsejendomme, købte i 1991 nogle grunde af et søsterselskab og opførte i 1992 et ejendomskompleks "P1". Vestre Landsret fandt, at selskabet ved købet i 1991 af grundene for godt kr. 5 mio. og den senere indgåelse af en entrepriseaftale på knap kr. 15 mio. foretog en så betydelig investering i fast ejendom med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg, at der i 1991 blev påbegyndt næring med køb og salg af fast ejendom. Landsretten fandt, at det herefter var uden betydning, om selskabet havde deltaget i et andet projekt med næring med fast ejendom eller ej. Projektet med "P1" alene medførte, at selskabet blev næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.
SKM2008.629.BR. Sagen drejede sig om, hvorvidt sagsøgeren, der havde selvangivet tab ved salg af et parcelhus, var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Ejendommen var en ud af fire grunde, der oprindeligt blev erhvervet af sagsøgerens selskab som ubebyggede, og sagsøgeren havde efter køb af den ene grund færdiggjort huset. Sagsøgeren var uddannet murer, men havde alene beskæftiget sig med reparationsarbejder og havde ikke tidligere købt og solgt anden fast ejendom end et parcelhus, som han selv havde beboet. Sagsøgerens selskab havde ikke købt og solgt fast ejendom udover de fire grunde. Retten fandt, at sagsøgeren på købstidspunktet ikke var eller kom i næring med køb og salg af fast ejendom. Skatteministeriet blev derfor frifundet.
SKM2009.390.LSR. Det kunne ikke antages, at en række ejendomme var anskaffet i anlægshensigt, og fortjeneste ved salg af ejendommene skulle derfor næringsbeskattes.
SKM2009.644.SR. Skatterådet fandt ikke, at udstykning og efterfølgende frasalg af grundene 1-4 og 8-9 af nuværende matr. 28 a kunne anses som selvstændig erhvervsmæssig virksomhed, jf. virksomhedsskattelovens § 1, således virksomhedsskattelovens regler kunne anvendes. Det vil herefter heller ikke være muligt at indskyde grundene i et selskab efter reglerne i virksomhedsomdannelsesloven.
SKM2011.330.BR Byretten fandt, at bevisbyrden for, at der forelå en endelig og bindende aftale i 2003 ikke var løftet af sagsøgeren. Efter en konkret vurdering fandt retten, at ministeriet havde løftet sin bevisbyrde for, at sagsøgeren var næringsdrivende ved købet af ejendommen. Ud over de afgivende forklaringer lagde retten bl.a. vægt på,
at sagsøgeren havde fratrukket et tab i 2005 på en anden ejendom, som han ejede, efter næringsreglerne,
den nære tidsmæssige sammenhæng med hans øvrige næringsvirksomhed, og
at han ikke havde klaget over at være blevet anset for næringsdrivende i 2004 til landsskatteretten
Sagsøgeren havde ikke afkræftet næringsformodningen, og ministeriet blev derfor frifundet.
En række faggrupper vil som følge af deres arbejdsområde være omfattet af næringsformodning. Dette gælder, selv om der kun er tale om bierhverv. Næringsformodningen gælder som udgangspunkt alle salg, uanset virksomheden hidtil kun har omfattet en bestemt kategori af ejendomme.
Ejendomshandlere og selvstændige håndværksmestre med andele i byggeentrepriser beskattes næsten altid. Udtrykket ejendomshandler skal forstås bogstaveligt, idet ejendomsmæglere, hvis virksomhed kun har bestået af formidling af ejendomshandel, ikke er omfattet. Imidlertid vil ganske få ejendomshandler for ejendomsmæglerens egen regning bringe ham ind under næringsbeskatning, idet mæglerens fagkundskab på området og erhvervsmæssige tilknytning til ejendomsmarkedet i sig selv skaber en formodning for næring.
Næringsbeskatning vil også kunne komme på tale for byggeadvokater, arkitekter, bygningsingeniører, landinspektører og bygningshåndværkssvende.
Bygningshåndværkere, der kun udfører reparationsarbejder og ikke opfører eller sælger ejendomme for egen regning, og arkitekter m.v., der aldrig har bygget huse for egen regning omfattes ikke af næringsformodningen, UfR 1981, 1005 HRD og UfR 1970, 552 ØLD.
TfS 1988, 45 HRD. En tømrermester, der som deltager i et interessentskab havde opført en udlejningsejendom, og som ved interessentskabets opløsning havde overtaget 2 blokke i ejendommen, som han - angiveligt af likviditetsmæssige grunde - udstykkede i ejerlejligheder, blev næringsbeskattet af salg efter 15 års ejertid. Tømrermesteren havde ikke for egen regning opført udlejningsejendomme, bortset fra en enkelt, som ikke var udstykket.
UfR 1972, 716 HRD (skd. 1972.21.170). En gas- og vandmester og dennes fader, der sammen drev håndværksvirksomhed som sanitets-, gas- og vandmestre med reparationsarbejder m.v., havde opført et parcelhus. De blev beskattet af fortjenesten ved salget ud fra et næringssynspunkt. Det blev oplyst, at huset var opført med det formål, at sønnen skulle bebo ejendommen, men at han ved færdiggørelsen fandt, at huset på grund af forskellige, hovedsagelig familiemæssige, omstændigheder ikke mere var velegnet hertil, hvorefter det blev afhændet, uden at sønnen var flyttet ind. Højesteret begrunder afgørelsen med, at selv om det lægges til grund, at sønnen oprindelig havde til hensigt at opføre et hus til egen beboelse, måtte det antages, at byggeriet og salget skete som et led i sønnens og faderens næring, bl.a. fordi byggeregnskabet m.v. i enhver henseende indgik i interessentskabets regnskaber, og at blikkenslagerarbejdet, der udgjorde en stor del af håndværkerudgifterne, var udført delvis inden for firmaets arbejdstid.
Højesterets dom af 22. august 1984 (skd. 1984.71.871). En slagtermester - der drev bibeskæftigelse ved handel med fast ejendom - blev næringsbeskattet ved salg af et parcelhus efter 16 års besiddelsestid.
TfS 1989, 2 HRD. En murermester blev anset som almindelig indkomstskattepligtig ved salg af udlejningsejendomme 8 og 10 år efter, at han havde erhvervet dem fra et aktieselskab, hvori han 7 år tidligere havde erhvervet samtlige aktier ved arv. Det forhold, at den pågældendes næring ikke tidligere havde omfattet udlejningsejendomme, fandtes ikke at kunne føre til et andet resultat.
UfR 1977, 282 HRD (skd. 1968.4.211). En byggeadvokat ansås indkomstskattepligtig af fortjeneste ved salg af ejerlejligheder i ejendomme, som han havde erhvervet i 1954 og 1957, 14 og 11 år før salg af de første ejerlejligheder. Der fandtes ikke tilstrækkeligt grundlag for at anse advokatens dispositioner vedrørende disse ejendomme for at falde uden for den af ham drevne almindelige næringsvirksomhed inden for fast ejendom. Det må antages at være uden betydning for resultatet, om ejendommene var solgt efter eller uden opdeling i ejerlejligheder.
For personer uden for de i afsnit E.J.3.1.1 omhandlede faggrupper, vil hyppige køb/salg af fast ejendom over en periode kunne medføre næringsformodning. Her må det samlede antal omsatte ejendomme tillægges vægt, idet der dog ikke kan fastsættes en absolut talmæssig grænse. Endvidere må kontinuiteten og størrelsen af fortjenesten tages i betragtning.
Det er en forudsætning, at der er tale om en løbende omsætning, da enkeltstående ejendomskøb, som foretages af personer, der ikke er belastede af tidligere ejendomshandler eller tilknytning til ejendomsmarkedet, alene kan betragtes som spekulation (ejendomsavancebeskatningsloven). Dette gælder, selv om der investeres betydelige beløb i ejendommen, og selv om videresalget indbringer stor fortjeneste.
På den anden side vil erhvervelse og videreførelse af et udstykningsforetagende i drift kunne anses som etablering af næring og således medføre næringsbeskatning.
TfS 1997, 810 HRD. En malermesters datter, der var uden professionel tilknytning til ejendomsmarkedet, blev anset for næringsdrivende ved salg af fast ejendom og beskattet af andel af avance ved salg af ejerlejligheder og andel af avance ved salg af en udlejningsejendom, der ikke var opdelt. Den nu afdøde malermester havde siden 1968 erhvervet andele i 23 ejendomme, som han udførte arbejde på. Endvidere havde han sammen med sin søn stiftet et aktieselskab, der siden 1972 stod som bygherre ved deltagelse i nybyggeri. Datteren havde siden 1975 erhvervet andele i ejendomsselskaber, hvor faderen var interessent, og hun havde en væsentlig indtægt herfra. Datteren blev endvidere anset for indkomstskattepligtig efter den dagældende KSL § 33 A af avancen ved likvidation af selskaber, hvori faderen havde erhvervet aktier som led i sin virksomhed.
TfS 1995, 749 VLD. En ingeniør og en murermester, der i et interessentskab havde været næringsdrivende med salg af fast ejendom, overdrog en ejendom til deres børn med et større antal udstykkede usolgte ejerlejligheder. Fortjenesten ved videresalget af ejerlejlighederne var skattepligtig som almindelig indkomst for de pågældende, idet disse fandtes at have overtaget og fortsat en igangværende virksomhed.
UfR 1973, 485 HRD. En direktørs erhvervelse af 37 ejendomme og afhændelse af 25 førte til næringsbeskatning.
Ved Højesterets dom af 2. oktober 1984 (skd. 1985.72.110) blev en ejer af udlejningsejendomme anset for næringsdrivende. Sagsøgeren gjorde gældende, at han aldrig havde haft erhverv ved køb og salg af ejendomme, og at i hvert fald de senest foretagne køb var foretaget med henblik på investering. Østre Landsret lagde i dommen til grund, at sagsøgeren i årene fra 1935 til 1977 havde købt 41 udlejningsejendomme og solgt 35 af dem. Disse handeler var i det væsentlige sket før 1961. Men også siden havde sagsøgeren gennem et aktieselskab og ved samarbejde med en forhenværende vekselerer købt og solgt udlejningsejendomme og andele heri. Hans formue var i dette tidsrum tredoblet, og hans indkomster havde været små, idet der var foretaget betydelige afskrivninger. På denne baggrund fandt retten, at salget af de omhandlede ejendomme var sket som et led i sagsøgerens næring.
Østre Landsrets dom af 7. maj 1981 (skd. 1982.61.201). En direktør og hovedaktionær i trælast branchen (kun grossistvirksomhed) købte i 1966 samlet 192 sommerhusgrunde af et familieaktieselskab, hvori hans hustru havde betydelige kapitalmæssige interesser. Det var direktørens plan at opføre sommerhuse til udlejning, men han måtte afhænde grundene til et aktieselskab med en samlet avance på 2.984 kr. Skatteyderen havde ikke før eller senere beskæftiget sig med udstykning af grunde, og det skyldtes en tilfældighed og familiemæssige forhold, at han foretog dette enkeltstående køb af sommerhusgrunde. Landsretten fandt det ikke godtgjort, at dette enkeltstående engagement havde været et led i skatteyderens næring.
Højesterets dom af 11. januar 1982 (skd. 1982.61.167). En arkitekt, hvis hustru i 1972 havde erhvervet et større antal attraktivt beliggende sommerhusgrunde, blev fritaget for næringsbeskatning af fortjenesten ved salg året efter af 22 af grundene. Han blev i stedet spekulationsbeskattet af fortjenesten, som i dag ville have været omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.
Skat 1985.4.105. En luftkaptajn, der havde erhvervet 9 grunde i Spanien med henblik på bebyggelse og videresalg, blev nægtet fradrag for tab ved salg, idet Landsskatteretten bl.a. under hensyn til, at skatteyderen ikke tidligere havde haft et arbejdsområde, der omfattede salg af fast ejendom, fandt, at erhvervelsen af grundene ikke var sket som led i en løbende næring, eller at skatteyderen ved køb af grundene kunne anses for at have etableret en næringsvej.
SKM2005.217.VL. Skatteministeriet fik ikke medhold i, at der i denne sag var tale om næring med køb og salg af fast ejendom. Landsretten lagde vægt på, at der var tale om ret få handler, samt på sagsøgerens og en medejers forklaringer om, at to ejendomme var købt som anlægsinvesteringer, som blev solgt, fordi medejeren skulle rejse fra landet. Herefter fandt landsretten - uanset avancernes meget centrale placering i sagsøgerens økonomi - det ikke godtgjort, at sagsøgeren ved købet af ...1 havde etableret en så systematisk og professionel handel med fast ejendom, at denne kunne siges at udgøre hans hele eller delvise levevej.
SKM2008.292.BR. Sagen vedrørte en ejendomsmæglers salg af sit eget sommerhus, som han havde ejet i 9 år. Sommerhuset havde været udlejet i et stort omfang, men også brugt privat. Ejendomsmægleren havde kun i særdeles begrænset omfang formidlet salg af ferieboliger. Retten henså til, at der var tale om et sommerhus, der i ret stort omfang havde været udlejet og til, at der ikke var tale om et hus, der havde tjent til familiens faste bolig, og på den baggrund fandt retten ikke, at sagsøgeren havde ført det fornødne meget sikre bevis for, at erhvervelsen af det omhandlede sommerhus alene var sket i anlægsøjemed og ikke tillige af hensyn til muligheden for at opnå fortjeneste på et senere belejligt tidspunkt. Herefter fik ministeriet medhold i, at salget af sommerhuset var sket som et led i sagsøgerens næringsvirksomhed.
SKM2008.28.VLR. Skatteyderen gjorde gældende, at hans salg af tre ejerlejligheder ikke var sket som led i næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom. Efter de oplysninger, som skatteyderen havde angivet i sine regnskaber om formålet med den opstartede aktivitet på ejendomsmarkedet, sammenholdt med at han også havde selvangivet avancer fra salg af ejerlejligheder som næringsindkomst, fandt landsretten, at Skatteministeriet havde godtgjort, at skatteyderen havde påbegyndt næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom ved købet af de tre omstridte ejerlejligheder. Herefter bestod der en formodning for, at alle tre ejerlejligheder blev købt som led i næring med køb og salg af fast ejendom. Der måtte derfor kræves et meget sikkert bevis for at anse erhvervelsen af de tre ejerlejligheder for alene at være sket i anlægsøjemed. Herefter og efter omfanget af handlerne med ejerlejligheder sammenholdt med, at der for ejerlejlighederne blev udarbejdet separate regnskaber, fandt landsretten efter en samlet vurdering, at skatteyderen ikke havde løftet bevisbyrden for, at ejerlejlighederne ikke blev erhvervet som led i næring. Landsretten tog derfor Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge
SKM2009.254.BR. Byretten frifandt Skatteministeriet i en sag, hvorefter sagsøgeren var blevet vurderet som næringsdrivende og derved var blevet næringsbeskattet af avancer opnået ved salg af 1 ejendom i 2000 og 7 ejendomme i 2001. Blandt andet som følge af, at sagsøgeren i perioden 1980 til 1990 var blevet næringsbeskattet af avancer ved salg af ejendomme endda 3 gange i overensstemmelse med hans egen selvangivelse, fandt retten, at der var en næringsformodning. Retten fandt endvidere, at sagsøgeren ikke havde ført det sikre bevis, der måtte kræves for at afkræfte denne formodning.
Hvis en ejendom erhverves eller opføres af et konsortialfællesskab, vil dette kunne føre til, at den enkelte deltager næringsbeskattes af avancen ved afståelse. Det er bl.a. konsortialdeltagernes tilknytning til ejendomsmarkedet, som har afsmittende effekt, hvorved der skabes en formodning for næring. Der skal dog foretages en individuel bevisbedømmelse for hver enkelt deltager i konsortiet. Må det efter en sådan bevisbedømmelse konstateres, at den pågældendes virksomhed hverken før eller efter hans indtræden i konsortiet kan anses som næring, vil han ikke blive næringsbeskattet.
Højesterets dom af 28. april 1982 (skd. 1983.66.268). 2 interessenter, henholdsvis en vekselerer og en ejendomsmægler, der i kompagniskab købte og solgte fast ejendom, blev anset for næringsdrivende også med hensyn til en række udlejningsejendomme, som i følge den interessentskabskontrakt, der blev oprettet som led i erhvervelsen af udlejningsejendommene, alene var erhvervet ». . . med henblik på betryggelse af vor alderdom, og efter vor død til sikring af vore enker og børn.« I dommen anførtes, at interessenterne i tilknytning til deres erhverv som vekselerer og ejendomsmægler drev en vidstrakt virksomhed, der foruden ejendomsadministration og pantebrevshandel også omfattede køb af faste ejendomme - efter det oplyste på grundlag af misligholdte pantebreve - og senere salg af de nævnte ejendomme. På denne baggrund findes der ikke i besiddelsestiden for de i sagen omhandlede ejendomme, som i øvrigt enten slet ikke eller kun i beskedent omfang afkastede udbytte, og i den i interessentskabskontrakten tilkendegivne hensigt med deres erhvervelse at være tilstrækkeligt grundlag for at anse interessenternes dispositioner vedrørende disse ejendomme for at falde uden for deres næring.
Vestre Landsrets dom af 2. juni 1981 (skd. 1981.59.398). En VVS-installatør deltog i et kommanditselskab, som opførte et par udlejningsbyggerier. Da udlejningen viste sig underskudsgivende, blev ejendommen opdelt i ejerlejligheder og solgt. Installatøren, som var frimurer, kom ifølge det oplyste alene til at deltage i opførelsen af ejendommene i samarbejde med andre håndværkere som led i planerne om at opføre en bygning, som kunne rumme en loge til frimurerordenen. Bl.a. under hensyn til, at byggerierne blev udført af byggekonsortier, der bestod af håndværkere og advokater, fandt landsretten, at fortjenesterne ved salg af ejerlejligheder måtte anses for opnået som led i næring. Det blev ikke tillagt betydning, at installatøren personligt havde forestillet sig, at hans deltagelse i byggerierne i det væsentligste tog sigte på tilvejebringelse af en anlægsformue i selvpensioneringsøjemed. Ej heller blev det tillagt betydning, at installatøren kun udførte en mindre del af de samlede entrepriser vedrørende de 2 byggerier.
TfS 2000, 98 VLD. En gas- og vandmester, som sammen med 7 andre stiftede et kommanditselskab med henblik på udstykning af ejerlejligheder, blev næringsbeskattet af sin del af fortjenesten ved salg af 5 lejligheder. Retten lagde vægt på stifterkredsens sammensætning (bl.a. en tømrermester, en revisor, en advokat og en ejendomsmægler), formålsbestemmelsen om udstykning i ejerlejligheder, den gennemførte udstykning i ejerlejligheder og det forhold, at der i de første 8 år blev solgt 8 ud af 15 ejerlejligheder. Endvidere blev der lagt vægt på, at salget af 2 af disse ejerlejligheder skete i forlængelse af ombygning under deltagelse af bl.a. skatteyderen som gas- og vandmester samt at skatteyder og dennes revisor i forbindelse med de 3 første salg af ejerlejligheder, herunder de ombyggede, for 2 succesive skatteår selvangav over/underskud ved salgene, herunder et ikke ubetydeligt underskud i 1980 som almindelig indkomst. Retten fandt, at der var skabt en sådan formodning for, at næring ved salg af ejerlejlighederne havde været et væsentligt formål ved skatteyders indtræden i kommanditselskabet, at der havde måtte kræves et sikkert modbevis for at antage, at det ikke har været tilfældet.
Vestre Landsrets dom af 20. november 1984. En civilingeniør blev efter en ejertid på ca. 10 år næringsbeskattet ved salg af en anpart af en større industriejendom, som et kommanditselskab havde erhvervet med henblik på udlejning. Kommanditselskabet var stiftet af ham selv, en direktør, en arkitekt og 2 andre civilingeniører - alle beskæftiget inden for byggebranchen. Retten lagde bl.a. vægt på, at ejendommen var erhvervet i samarbejde med en kreds af personer med solid professionel indsigt i virksomhed med køb og salg af fast ejendom.
TfS 1995, 112 ØLD. Et anpartsselskab, hvis formål var at købe og bebygge en grund og derefter drive en af de omhandlede ejendomme som komplementar i kommanditselskabet, blev ikke anset for næringsskattepligtig af avancen ved salg. Kommanditisterne var blevet næringsbeskattet af salgsavancen. Selskabet havde kun ejet 1 pct. af andelene i kommanditselskabet, og selskabets indflydelse på afhændelsen og andel i avancen havde således været meget begrænset. Det fandtes herefter ikke godtgjort, at der forelå sådanne særlige omstændigheder, at der kunne ske afsmitning fra den skatteretlige behandling af selskabets ejerkreds.
TfS 1993, 421 VLD. Andel i et kommanditselskabs fortjeneste ved salg af fast ejendom var skattepligtig almindelig indkomst for en kommanditist, uanset at denne i øvrigt ikke havde haft andre aktiviteter vedrørende køb og salg af fast ejendom. Kommanditselskabet var anset for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, og komplementaren og de 2 kommanditister, der havde den bestemmende indflydelse i kommanditselskabet, var næringsdrivende med handel med fast ejendom. Sagen blev indbragt for Højesteret, men anken blev senere hævet.
UfR 1982, 443 HRD (skd. 1982.62.283) statuerede, at en gårdejer, der indskød et grundstykke i et interessentskab, stiftet med henblik på at gennemføre udstykning og salg af en række parceller, ikke var almindelig indkomstskattepligtig af de indvundne fortjenester, uagtet at de øvrige interessenter var blevet anset for almindelig indkomstskattepligtige. Det var ubestridt i sagen, at gårdejeren ikke var blevet beskattet, hvis han havde solgt grundstykket til interessentskabet.
Dommen er kommenteret af Munch i UfR 1982B, 325. Fra kommentaren kan nævnes: »Det har ikke været tanken at tage afstand fra, at spekulations- eller næringshensigt hos nogle deltagere i en fælles virksomhed kan få betydning til belysning af andre deltageres forhold. Var jord blevet købt hos tredjemand af interessentskabet kunne man ikke ved bedømmelsen af gårdejerens mulige skattepligt have set bort fra de andre interessenters forhold.«
»Under de i Højesterets præmisser beskrevne omstændigheder måtte forholdene ved gårdejerens erhvervelse af arealet tillægges større betydning end forholdene omkring interessentskabets stiftelse og drift.«
TfS 1987, 237 ØLD. En restauratørs indtræden i 2 ejendomsinteressentskaber ved arveudlæg uden succession for en ideel anpart på henholdsvis 3,79 pct. og 5,9 pct. ansås som indtræden i en bestående næringsvirksomhed, hvorfor arvingen skulle indkomstbeskattes af sin del af fortjenesten ved de efter arveudlægget stedfundne salg af ejerlejligheder beliggende i 2 udlejningsejendomme, som interessentskaberne havde opført og udstykket som led i næring.
TfS 1990, 451 ØLD. En tidligere ansat i byggehandelsvirksomhed blev anset for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, idet sagsøger i flere år havde været deltager i interessentskaber sammen med særdeles kyndige indenfor ejendomshandelsmarkedet.
TfS 1996, 534 ØLD. En skatteyder fik efter sine forældre arveudlagt en andel af en udlejningsejendom, der var udstykket i ejerlejligheder, og hvorfra der skete frasalg. Ejendommen tilhørte et interessentskab, hvori skatteyderens fader havde været deltager. Landsretten lagde til grund, at der ikke var sket næringsbeskatning vedrørende ejendommen i fællesboet efter skatteyderens forældre. Ejendommen var blevet henregnet til faderens anlægsformue, og interessentskabet var ikke som sådant blevet anset for at være næringsdrivende. Landsretten fandt herefter ikke til skade for skatteyder at kunne tilsidesætte den hidtidige skattemæssige kvalificering af ejendommen. Skatteyderens egne erhvervsmæssige forhold på udlægstidspunktet kunne heller ikke føre til, at der skulle ske næringsbeskatning, da der ikke var købt eller solgt fast ejendom for egen regning.
TfS 1994, 294 ØLD. En revisor købte i 1983 som deltager i et interessentskab en ideel anpart på 10 pct. af en udlejningsejendom. Der var 3 andre interessenter, herunder 2 ejendomsselskaber, der hver erhvervede andele på 40 pct. Ejendomsselskaberne, der gennem en årrække havde foretaget køb og salg af fast ejendom, indgik i en koncern, som skatteyderen var revisor for. Han benyttede investeringsfondshenlæggelser til erhvervelsen af sin andel af ejendommen. Ejendommen blev afhændet igen i februar 1986. Landsretten lagde til grund, at revisoren måtte være bekendt med, at de 2 selskaber, der erhvervede de 80 pct. af ejendommen, havde drevet næring med køb og salg af fast ejendom og derfor med rette var blevet beskattet af fortjenesten ved salget. Der var derfor en formodning for, at også han havde erhvervet sin andel af ejendommen som led i næring, og Landsretten fandt ikke, at denne formodning var blevet afkræftet af revisoren.
TfS 1997, 414 HRD. Køb af andele i 2 ejendomme blev anset for sket i næring. Forud for købet var ejendommene udstykket i ejerlejligheder og indgik i sælgers næringsvirksomhed med løbende frasalg af ejerlejligheder. Dette var i hvert fald skatteyderens rådgivere bekendt. Anparterne på henholdsvis halvdelen og 2/3 af et betydeligt antal ejerlejligheder blev erhvervet med det formål at opnå andel i fortjenesten ved salget af ejerlejlighederne, og skatteyderen blev således partner med sælger, til hvem hun overlod administration og salgsarbejde.
Ved bedømmelsen af, om et aktieselskabs erhvervelse af fast ejendom er sket som led i næring, vil man ud over selskabets vedtægtsmæssige formål i udstrakt grad lægge vægt på selskabets faktiske aktivitet og aktionærernes forhold. Som eksempler på en sådan »afsmitning« henvises til UfR 1942, 95 HRD og UfR 1943, 43 HRD.
SKM2002.597.LSR. Landsskatteretten fandt, at et ejendomsselskab var næringsskattepligtig i forbindelse med beskatning af avance ved nogle ejendomssalg. Formodningen for, at ejendommene var anskaffet med salg for øje kunne ikke anses for afkræftet. Landskatteretten henså til, at selskabets vedtægtsmæssige formål bl.a. havde været investering i og drift af udlejningsejendomme, og at selskabets faktiske aktiviteter udover drift af udlejningsejendomme i høj grad havde bestået i køb og salg af ejendomme, idet selskabet siden 1992 havde erhvervet ca. 32 ejendomme, og da selskabet i perioden fra 1995 til 2001 havde solgt i alt 11 ejendomme. Der var endvidere henset til, at selskabet ifølge det oplyste løbende udskiftede dets ejendomme, og at selskabets hovedanpartshaver i indkomståret 1997 var anset for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.
Ved bedømmelsen af aktionærernes forhold vil der kun under særlige omstændigheder kunne lægges vægt på selskabets forhold.
Se som eksempler herpå UfR 1956, 261 HRD og LSRM 1977, 110 LSR. Sagerne drejede sig om køb af pantebreve fra næringsdrivende selskaber, hvori skatteyderne var aktionærer. Skatteyderne blev næringsbeskattet af de opnåede kursavancer på pantebrevene.
Se også TfS 1987, 115 HRD, og TfS 1995, 387 HRD. Dommene er omtalt under afsnit E.J.3.1.6.2.
Et moderselskabs forhold vil eventuelt kunne lægges til grund ved bedømmelsen af datterselskabet, jf. princippet i UfR 1972, 520 HRD (kommenteret i UfR 1972B, 238), hvor Højesteret dog ikke fandt grundlag for nærings- eller spekulationsbeskatning, da moderselskabet trods dets formålsbestemmelse ikke havde handlet med fast ejendom overhovedet, ligesom datterselskabet ikke havde handlet med andre ejendomme end den foreliggende.
Vestre Landsrets dom af 25. august 1980 (skd. 1981.56.94). En direktør erhvervede i august 1972 en byggegrund, hvorpå han lod opføre et hus til beboelse for sig og sin familie. Samme år stiftede han et byggeselskab med det formål, at drive byggevirksomhed samt handel med fast ejendom m.v. Huset, der var færdigt til indflytning i januar 1973, blev solgt i november 1974. Under hensyn til, at direktøren begyndte sin virksomhed i byggeselskabet samtidig med erhvervelsen af grunden, og at han efterfølgende drev virksomhed med køb og salg af faste ejendomme, fandt Landsretten, at muligheden for fortjeneste ved videresalg havde haft en sådan betydning for ham ved erhvervelsen, at avancen måtte anses for indkomstskattepligtig efter SL § 5 a. Sammenlign Vestre Landsrets dom af 11. december 1984 (skd. 1985.73.305).
TfS 1989, 567 HRD. Et aktieselskab, som blev stiftet med henblik på opførelse af et forretnings- og kontorcenter, og hvis stiftere alle havde væsentlig tilknytning til byggebranchen, blev næringsbeskattet ved salg af en del af ejendommen, uanset vedtægter og aktionærkreds var ændret i mellemtiden.
TfS 1990, 205 LSR. Ændringer i et selskabs ejerforhold og formålsparagraf kunne ikke medføre næringsbeskatning m.h.t. en ejendom, selskabet forinden havde erhvervet som anlægsaktiv.
For ejendomsselskaber vil det bero på en konkret undersøgelse, om selskabets afhændelse af fast ejendom er et led i næringsvirksomhed. Selskabets formålsparagraf er ikke eneafgørende.
Se også SKM2003.130.ØLR om hvorvidt et ejendomsselskab skulle beskattes ved salg af lejligheder fra en ejendom som selskabet havde købt i 1977. Selskabet havde forud for købet i 1977 ikke haft nogen erhvervsmæssig virksomhed. Den pågældende ejendom havde på anskaffelsestidspunktet ca. 30 udlejede restejerlejligheder, som det sagsøgende selskab løbende solgte, efterhånden som lejerne fraflyttede. Selskabet erhvervede i 1988 en lejlighed i København. Landsretten fandt, at ejendommen i 1977 var købt som led i selskabets næringsvirksomhed. Østre Landsret henviste bl.a. til, at lejlighederne blev solgt i takt med lejernes fraflytning, og at selskabet bortset fra en ejerlejlighed ikke havde haft andre aktiviteter, ligesom det af selskabets regnskab for en række år fremgik, at selskabets hovedaktivitet bla. var salg af ejerlejligheder. Videre lagde landsretten vægt på, at selskabets samlede resultat før salg af ejerlejligheder var negativt med et ikke ubetydeligt beløb, og at det alene var fortjenesten ved salg af ejerlejligheder, som gav selskabet et samlet positivt resultat af anseelig størrelse. Videre henviser landsretten til, at selskabet til og med indkomståret 1993 havde selvangivet fortjeneste ved salg af ejerlejlighed som almindelig indkomst.
TfS 1992, 38 HRD. Et selskabs salg af en del af en udlejningsejendom blev anset for sket i næring. Der var henset til selskabets stiftelsesoverenskomst, hvorefter formålet bl.a. omfattede eventuelt salg af fast ejendom. Endvidere havde selskabet udover den nævnte ejendom købt en grund, hvorpå der blev opført parcelhuse til videresalg, og hovedaktionærerne havde begge tilknytning til byggevirksomhed. Der henvises i øvrigt til LV Selskaber og aktionærer afsnit S.C.1.3.3.
SKM2007.314.VLR. Et selskab, der hidtil alene havde ejet tre anlægsejendomme, købte i 1991 nogle grunde af et søsterselskab og opførte i 1992 et ejendomskompleks "P1" Vestre Landsret fandt, at selskabet ved købet i 1991 af grundene for godt kr. 5 mio. og den senere indgåelse af en entrepriseaftale på knap kr. 15 mio. foretog en så betydelig investering i fast ejendom med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg, at der i 1991 blev påbegyndt næring med køb og salg af fast ejendom. Landsretten fandt, at det herefter var uden betydning, om selskabet havde deltaget i et andet projekt med næring med fast ejendom eller ej. Projektet med "P1" alene medførte, at selskabet blev næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.
Ejendommens konkrete anvendelse og placering i skatteyderens økonomi kan bevirke, at ejendommen ikke anses erhvervet som led i den af skatteyderen i øvrigt drevne næring ved handel med fast ejendom.
Den næringsdrivende skatteyders forretningsejendom vil kunne anses for en anlægsejendom, således at fortjeneste ved salg beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.
TfS 1990, 401 HRD. En bygmester havde i 1979 erhvervet en grund, der ifølge lokalplan skulle benyttes til både bolig og erhverv. I overensstemmelse med hensigten ved erhvervelsen anvendtes grunden til oplagsplads for bygmesterens virksomhed, og der opførtes et parcelhus, som benyttedes til familiens bolig og til kontor. Ejendommen solgtes på tvangsauktion i 1984. Højesteret nægtede fradrag for det herved lidte tab, da bygmesteren ved erhvervelsen havde haft til hensigt at anvende ejendommen i en længere årrække, og salget alene skete, fordi han på grund af sygdom og mindre indkomst var tvunget til det.
TfS 1987, 506 ØLD. En ingeniør ejede halvdelen af aktiekapitalen i et murer- og entreprenørselskab. Endvidere ejede han personligt halvdelen af den ejendom, hvorfra selskabet drev sin virksomhed, idet ejendommen fungerede som administrationsbygning og oplagsplads for selskabet. Såvel skatteyderen som selskabet var blevet næringsbeskattet ved salg af ejendomme. På grund af alvorlig sygdom påtænkte skatteyderen at sælge sin halvdel af nævnte ejendom. Østre Landsret lagde til grund, at erhvervelsen og bebyggelsen af ejendommen fandt sted for at kunne drive entreprenørvirksomheden fra denne ejendom i stedet for som hidtil fra 2 ejendomme, der havde fungeret som henholdsvis administrationsbygning og oplagsplads. Henset til at salget alene var begrundet i skatteyderens alvorlige sygdom, der gjorde ham ude af stand til at deltage i driften, fandt Landsretten herefter, at erhvervelsen og senere salget af halvdelen af ejendommen ikke kunne anses som et led i skatteyderens næringsvirksomhed.
Østre Landsrets dom af 30. januar 1984, skd. 1984.70.481. Tømrermester ikke anset indkomstskattepligtig af avance ved salg af værkstedsbygning, opført til og benyttet i hans tømrervirksomhed i 4½ år.
TfS 1991, 300 ØLD. Et selskab havde opført en lagerbygning, der solgtes til et søsterselskab og efter salget udlejedes til og benyttedes af selskabet. Salget kunne ikke henføres til selskabets næringsvirksomhed, da virksomheden trods selskabets formålsparagraf ikke havde omfattet handel med fast ejendom. At øvrige selskaber indenfor samme koncern var næringsdrivende med fast ejendom kunne ikke føre til andet resultat.
Østre Landsrets dom af 12. oktober 1981, skd. 1982.63.359. En skatteyder, der primært drev virksomhed med køb og salg af møntvaskerier og -renserier, blev anset skattepligtig af en fortjeneste ved salg af en ideel anpart af den ejendom, hvori renseriet var beliggende, idet ejendommen alene var erhvervet som led i købet af renseriet samme sted. Fortjenesten fandtes på denne baggrund opnået som et led i den pågældendes næring.
TfS 1990, 433 VLD. En arkitekts salg af hotel efter 7 års ejertid blev anset for sket i næring. Der havde indtil købstidspunktet været tale om omfattende næring med fast ejendom. Ved købet indgik 6 rækkehuse i handelen. Hoteldrift forelå kun i begrænset omfang. Landsretten anså ikke næringsformodningen for afkræftet, idet det måtte antages, at muligheden for videresalg med fortjeneste havde indgået som et blandt flere motiver til erhvervelsen af hotellet.
En ejendom, som har været den næringsdrivendes private bolig igennem en årrække, vil kunne udskilles fra omsætningsformuen.
Den ledende dom på området, UfR 1967, 258 HRD (skd. 1967.3.84), er kommenteret af Trolle i UfR 1967, 255B. Det anføres i kommentaren, at man af dommen vel kan udlede, at en håndværker, der til vanlig pris køber eller bygger et hus til sig selv og først afhænder det efter en halv snes års forløb, i almindelighed ikke vil være indkomstskattepligtig af avancen. Man har derfor opstillet en forhåndsformodning for næring, hvis den private bolig blev solgt efter mindre end 10 års beboelsestid.
Det fremgåer af nedenstående domme, at kravet om 10 års beboelse i visse tilfælde dog er blevet fraveget:
Højesterets dom af 27. juni 1985 (skd. 1985.76.813). En murermester blev ikke beskattet af avancen ved salg af en beboelsesejendom efter 6 års ejertid og 5 års beboelsestid, idet den pågældende ved erhvervelsen af grunden og opførelsen af huset havde til hensigt at anvende ejendommen som en varig bolig for sig og sin familie, hvilket efter forholdene på erhvervelsestidspunktet ikke kunne anses for urealistisk.
Højesterets dom af 7. juni 1985 (skd. 1985.76.781). En ejendomsmægler blev ikke næringsbeskattet af avancen ved salg af et parcelhus efter 5 års ejertid, selv om den pågældende forud for erhvervelsen havde påbegyndt næring ved køb og salg af udlejningsejendomme, der blev opdelt og solgt i ejerlejligheder.
Højesterets dom af 22. januar 1985 (skd. 1985.73.327). Næringsformodningen blev ikke anset for afkræftet ved salg af en ejendom, der havde været benyttet til egen beboelse i ca. 2½ år.
TfS 1987, 115 HRD. Ejendomshandler blev beskattet af fortjeneste ved salg i 1979 af privat beboelsesejendom efter 4½ års beboelsestid. Skatteyderens virksomhed, der omfattede såvel kommissionshandel som handel med egne ejendomme og pantebreve samt nybyggeri, blev oprindeligt drevet i selskabsform, men siden blev kommissionshandelen udskilt som personlig virksomhed, medens den øvrige virksomhed fortsattes i et nystiftet anpartsselskab. Retten lagde bl.a. vægt på, at skatteyderen på tidspunktet for erhvervelsen af ejendommen havde erhverv som ejendomshandler og også i øvrigt drev virksomhed på ejendomsmarkedet gennem det af ham dominerede selskab, samt at han siden 1963 havde ejet 3 familieboliger.
TfS 1995, 387 HRD. En ejendomsmæglers fortjeneste ved salg af et parcelhus, som han havde erhvervet i 1981 og beboet i ca. 4½ år, blev beskattet som næringsindkomst. Skatteyderen drev på købstidspunktet ejendomsmæglervirksomhed som personligt firma. Han havde derudover tilknytning til ejendomsmarkedet gennem flere selskaber, navnlig et selskab, der i årene før og efter 1981 erhvervede og videresolgte et stort antal ejendomme, herunder adskillige parcelhusgrunde og parcelhuse. Ejendommen blev erhvervet af selskabet som ufyldestgjort panthaver og videresolgtes samme år til skatteyderen. Denne havde senest - i et års tid - boet som lejer i en ejendom, som selskabet havde taget tilbage efter en misligholdelse. Efter købet beholdt skatteyderen den parcelhusgrund, han havde købt i 1976 med henblik på opførelse af en bolig for familien. Ejendommen blev solgt til en kunde i ejendomsmæglervirksomheden, der under besøg på ejendommen i forbindelse med underskrift på en købsaftale erklærede, at han hellere ville købe den omhandlede ejendom. Herefter flyttede skatteyderen som lejer hos selskabet ind i et parcelhus, som var blevet opført af selskabet, efter at det i 1983 havde overtaget den pågældende byggegrund.
TfS 1991, 204 ØLD. Næringsformodningen blev ikke anset for afkræftet ved salg af en ejendom efter 15 år. Ejendommen var opført med henblik på egen beboelse, men havde aldrig været beboet af skatteyderen.
TfS 1994, 650 VLD. En kloakmester købte i 1972 et areal beliggende i bymæssig bebyggelse. Han udstykkede og byggemodnede arealet. Han solgte nogle af de udstykkede grunde i ubebygget stand og andre med parcelhuse, han havde opført. Den ene af grundene beholdt han, idet han oplyste, at han agtede at anvende den til bolig. I 1986 opgav han dog at etablere bolig på grunden og solgte denne. Landsretten fandt, at det efter det oplyste om hans byggevirksomhed og køb og salg af faste ejendomme måtte lægges til grund, at også anskaffelsen af det i sagen omhandlede areal var sket som led i næringsvirksomhed, og at denne salgshensigt ikke senere var opgivet.
TfS 1999, 824 ØLD. Se afsnit E.J.3.1.5.
Om nægtet fradrag for tab, se TfS 1990, 401 HRD, TfS 1990, 151 LSR, TfS 1991, 247 VLD, TfS 1996, 421 VLD, TfS 1996, 726 ØLD samt SKM2004.170.HR.
Købsformål og salgsårsag tillægges normalt ikke vægt ved bedømmelsen af, om en ejendom kan holdes uden for næringsbeskatning. Personlige forhold, som sygdom, økonomiske vanskeligheder og trivselsproblemer berettiger således efter praksis ikke hertil. Se dog Vestre Landsrets dom af 8. august 1980 (skd. 1981.56.82).
Se også TfS 1998, 241 VLD, hvor særlige årsager til køb af ejendomme fra skatteydernes ApS medførte, at skatteyderne ikke kunne anses for næringsdrivende. Selskabet var anset for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.
Når erhvervelsen er sket som en ren gave, dvs. at der intet vederlag er betalt, må næring normalt anses for udelukket. Hvor der sker en gaveoverdragelse af et allerede ved overtagelsen tilrettelagt udstykningsforetagende, - som erhververen fortsætter - beskattes fortjenesten ved salgene dog ud fra et næringssynspunkt.
Overdragelse af fast ejendom sker normalt ikke som ren gave, men som blandet køb og gave. Blandet køb og gave foreligger, hvor erhververen betaler et kontant beløb, påtager sig en gældsforpligtelse, eller, hvor indestående prioriteter overtages. I disse tilfælde må det ud fra en helhedsvurdering af forholdet omkring købet og salget afgøres, hvorledes ejendommen er erhvervet. Se Højesterets dom af 11. januar 1982 (skd. 1982.61.167) og Højesterets dom af 15. maj 1985 (skd. 1985.75. 680), der vedrørte det nu ophævede spekulationsbegreb, samt LSRM 1980, 149 LSR.
Hvis afdøde var næringsdrivende, og et bo skiftes, vil den efterlevende ægtefælle eller en arving blive beskattet ud fra et næringssynspunkt, hvis der er sket succession, eller en udstyknings- eller ejendomshandlervirksomhed og lign. fortsættes.
I TfS 1996, 775 VLD blev 2 brødre anset for næringsdrivende med hensyn til fortjeneste opnået ved salg af ejerlejligheder. Andelene af ejendommene var erhvervet ved udlæg uden skattemæssig succession fra faderens dødsbo. Faderen havde erhvervet ejendommene i interessentskab med personer med nær tilknytning til byggebranchen, der som led i deres erhverv havde deltaget i opførelsen af byggeriet. Interessentskabet havde oprindeligt til formål bl.a. at sælge fast ejendom. Formålsbestemmelsen ændredes senere, således at salg af ejendomme ikke indgik heri, men interessentskabet fortsatte i realiteten med bl.a. udstykning og salg af ejerlejligheder i betydeligt omfang. Brødrene, der var indgået i denne virksomhed, havde deltaget aktivt i driften og havde over en årrække medvirket til et fortsat betydeligt frasalg af ejerlejligheder. De ansås herefter for næringsdrivende.
Det bemærkes, at hvis arvingen ved arveudlæg uden succession indtræder i en bestående næringsvirksomhed med handel med fast ejendom, skal der ske beskatning af arvingens andel af fortjenester ved de salg af ejendomme, som sker efter arveudlægget, idet der i boet kun er gjort op med de i aveladerens navn foretagne salg af ejendomme, jf. TfS 1987, 237 ØLD.
Der sker altid succession, når en efterlevende ægtefælle overtager boet til hensidden i uskiftet bo m.v. Ægtefællens fortjeneste ved salg af næringsejendomme vil således blive beskattet som personlig indkomst.
Om muligheden for at afkræfte næringsformodningen henvises til afsnit E.J.3.1.5.
Om udlæg fra dødsboer, se LV Beskatning ved dødsfald.
Hvis en person overdrager en ejendom til en samlevende ægtefælle, udløses der ikke beskatning. Til gengæld indtræder den modtagende ægtefælle i den overdragende ægtefælles skattemæssige stilling med hensyn til anskaffelsestidspunkt og anskaffelsessum, ligesom den modtagende ægtefælle ved salg også vil være omfattet af næringsformodningen.
Er ejendommen erhvervet ved skifte i anledning af separation eller skilsmisse, indtræder den modtagende ægtefælle på samme måde som ovenfor i den overdragende ægtefælles stilling med hensyn til anskaffelsestidspunkt og anskaffelsessum. Hvorvidt der er tale om erhvervelse i næringsøjemed må afgøres konkret.
Erhvervelse på tvangsauktion vil normalt være uden betydning for afgørelsen af, om en ejendom kan anses for anskaffet som led i næringsvirksomhed, se Højesterets dom af 22. marts 1982 (skd. 1982.61.212).
Ved salg af en ejendom, som er erhvervet ved udnyttelse af køberet (eller forkøbsret), er det afgørende, om selve udnyttelsen af retten, dvs. erhvervelsen af ejendommen, er sket som led i næringsvirksomhed, medens forholdene omkring erhvervelsen af køberetten er uden betydning. Om beskatning af køberet m.v., se den juridiske vejledning, afsnit C.H.2.1.6.2 .
SL § 5a nævner kun salg af fast ejendom. I praksis beskattes dog også fortjeneste fremkommet ved anden afståelse som personlig indkomst.
Fortjeneste ved tvangsafståelse samt ved udbetaling af skades- eller ekspropriationserstatning beskattes som personlig indkomst. Om ekspropriation, se Højesterets dom af 22. marts 1982 (skd. 1982.61.212).
Hvis erstatningssummen imidlertid fuldt ud i umiddelbar tilknytning til udbetalingen anvendes til genopførelse af den skadede ejendom, sker der ikke beskatning, se TfS 1996, 228 LSR.
Fortjeneste ved mageskifte, hvor der foreligger næring, beskattes som personlig indkomst, og den særlige mageskifteregel i ejendomsavancebeskatningsloven kan ikke anvendes.
Hvis en ejendom, som er erhvervet som led i næring, bortgives, beskattes en urealiseret fortjeneste ved gaveoverdragelsen som personlig indkomst, Østre Landsrets dom af 2. november 1965 og LSRM 1968, 23 LSR.
Udgangspunktet for opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste (eller tabet) er forskellen mellem afhændelsessummen og anskaffelsessummen. Der tages udgangspunkt i de nominelle værdier i modsætning til ejendomsavancebeskatningslovens kontantværdier.
Anskaffelsessummen for en ejerlejlighed, som er udstykket efter erhvervelsen, må opgøres på grundlag af den samlede anskaffelsessum for hele ejendommen og fordeles på de enkelte lejligheder efter et konkret skøn over forholdene på anskaffelsestidspunktet. Fordelingstal eller arealstørrelse vil dog i de fleste tilfælde kunne anvendes som fordelingsgrundlag, LSRM 1973, 124 LSR.
Hvis der har været afskrevet på ejendommen, skal afskrivningerne fratrækkes anskaffelsessummen, LSRM 1963, 117 LSR og LSRM 1969, 121 LSR. Er der tale om bygninger på lejet grund (afskrevet efter afskrivningsloven eller statsskatteloven), skal genvundne afskrivninger beskattes som personlig indkomst, hvis bygningerne er erhvervet som led i næring.
Obligationer, som indgår i vederlaget for en ejendom, medregnes ved senere ejendomsafståelse til anskaffelsessummen med kursværdien på det tidspunkt, hvor de blev overdraget til sælgeren, LSRM 1981, 32 LSR.
Tidligere beskattet værdi af eget arbejde og mestersalær medregnes i anskaffelsessummen.
TfS 2000, 428 ØLD. Eksempel på, at udokumenterede omkostninger og ombygningsudgifter ikke kunne tillægges anskaffelsessummen. Selv om der var foretaget væsentlige ombygningsarbejder på ejendommen, fandt retten ikke tilstrækkelig grundlag for at anse ombygningen udelukkende for at være sket for klagerens regning, idet der ikke var fremlagt dokumentation for, hvornår og i hvilket omfang klageren i forbindelse med salget forpligtigede sig til efterfølgende at foretage ombygning af ejendommen.
Frigørelsesafgift, der i henhold til frigørelsesafgiftsloven er pålagt sælgeren i hans ejertid, fradrages ved opgørelsen af fortjeneste eller tab, LL § 4A. Dette gælder dog ikke, hvis frigørelsesafgiften er bortfaldet eller tilbagebetalt, jf. den juridiske vejledning, afsnit C.H.2.2 .
Den fortjeneste, der skal beskattes, er nettoudbyttet af handlen. Skatteyderen kan derfor fratrække samtlige udgifter vedrørende den solgte ejendom, f.eks. alle udgifter ved køb og salg, såsom advokatudgifter, udstykningsomkostninger, tinglysningsafgift og landinspektørudgifter m.v. (LSRM 1973, 124 LSR) samt forbedringsudgifter.
SKM2008.703.BR. Sagsøgerne var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. I forbindelse med salget af en ejendom ønskede sagsøgerne at tillægge anskaffelsessummen en række påståede udgifter til forbedringer. Byretten fastslog, at det påhvilede sagsøgerne at dokumentere afholdelsen af sådanne udgifter. Byretten lagde til grund, at myndighederne ved skønnet over størrelsen af de afholdte forbedringsudgifter, havde godkendt fradrag for et antal udgiftsposter, der fremgik af en mellemregningskonto med et af sagsøgerne ejet byggeselskab. Til dokumentation for afholdelsen af forbedringsudgifter fremlagde sagsøgerne to fakturaer, der ikke fremgik af mellemregningskontoen. Byretten fandt det godtgjort, at den ene faktura kunne tillægges anskaffelsessummen, som en yderligere udgift afholdt i forbindelse med ombygningen af ejendommen. Byretten fandt det ikke godtgjort, at den anden faktura vedrørte den i sagen omhandlede ejendom.
Skatteydere, som erhvervsmæssigt opfører eller erhverver ejendomme til salg, kan kun henføre kurstab ved prioritering til en ejendoms skattemæssige anskaffelsessum i det omfang, låneprovenuet svarer til den del af ejendommens anskaffelsessum, som ikke er berigtiget ved overdragelse af prioriteter.
Kurstab/kursgevinst ved ny- eller omprioritering i ejertiden får - i det omfang lånene overtages af køber som led i overdragelsesvilkårene - indflydelse på avanceopgørelsen, idet eventuelle kurstab tillægges anskaffelsessummen, og eventuelle kursgevinster fradrages i anskaffelsessummen.
Hvis en næringsdrivende med hensyn til fast ejendom indfrier de obligationslån, der var i ejendommen ved købet med obligationer erhvervet til en lavere kurs end pari, skal den opnåede kursgevinst, dvs. forskellen mellem køberkursen på indfrielsestidspunktet og pari, fradrages i ejendommens anskaffelsessum ved et senere salg af ejendommen.
Såfremt der efter køb af ejendommen optages lån, der ikke finansierer en ombygningsudgift, og lånet er indfriet inden ejendommens salg, beskattes gevinst efter kursgevinstlovens almindelige regler, se nærmere i den juridiske vejledning, afsnit C.B om kapitalgevinstbeskatning. Vedrørende gevinst ved ekstraordinær indfrielse af kontantlån, se nærmere i den juridiske vejledning, afsnit C.B om kapitalgevinstbeskatning.
En næringsdrivende er skattepligtig af den fulde reservefondsudlodning i forbindelse med indfrielse af gamle lån.
Indeksreguleringer af lån i fast ejendom, jf. lov nr. 572 af 15. august 1989 om indeksregulerede realkreditlån og lov nr. 841 af 20. december 1989, kan ikke fradrages løbende i den skattepligtige indkomst. Ved opgørelsen af fortjeneste eller tab ved salg skal lånets samlede indeksreguleringer medregnes, herunder indeksreguleringer på afdrag, som sælgeren har præsteret i tiden indtil salget.
Pantebreve, som en skatteyder modtager som delvis betaling af salgssummen for den afhændede ejendom, nedskrives til kursværdien ved opgørelsen af avancen. Ved kursfastsættelsen tages der hensyn til det almindelige kursniveau, pantebrevets nominelle forrentning, afdragstid og placering i prioritetsrækken. Kursnedslaget skal fragå i indkomsten det år, hvor fortjenesten (eller tabet) ved salget af ejendommen medtages, også selv om der på dette tidspunkt ikke er taget bestemmelse om de nærmere vilkår for pantebrevene, LSRM 1975, 113 LSR.
Selv om der i en næringsavance er fratrukket kurstab ved prioritering m.v., og sælgeren stadig har obligationerne i behold på salgstidspunktet, kan senere konstaterede fortjenester eller tab ved udtrækning eller salg af obligationerne kun påvirke indkomstopgørelsen, hvis sælgeren endvidere udøver næring ved køb og salg af obligationer, men ikke alene fordi han er næringsdrivende m.h.t. køb og salg af fast ejendom, TfS 1990, 45 LSR. Se eventuelt nærmere i den juridiske vejledning, afsnit C.B om kapitalgevinstbeskatning.
TfS 1998, 445 VLD. Et selskab, der var næringsdrivende med opførelse og videresalg af ejendomme, havde opført og videresolgt 3 ejendomme, som var finansieret ved optagelse af forhåndslån. Lånene var udbetalt i obligationer, og selskabet havde opnået kursgevinster på obligationerne i perioden fra finansieringstidspunktet og indtil ejendommenes salgstidspunkt. Landsretten fandt, at kursgevinsterne skulle medregnes ved beregningen af den skattepligtige avance for ejendommene efter SL §§ 4-6.
Om tidspunktet for konstatering af skattepligtig fortjeneste eller tab henvises til den juridiske vejledning, afsnit C.H.2.1.7 . Om beskatning ved dødsfald, se afsnit C.E. i den juridiske vejledning.
Om succession ved familieoverdragelse i levende live, se afsnit C.C.6.7 i den juridiske vejledning.
Afhændelsestab - driftstab
TfS 1986, 32 HRD. Advokats tab ved afholdelse af et aktieselskabs løbende driftsudgifter og indfrielse af dets gældsforpligtelser i forbindelse med opførelse af og salg af et motel blev hverken anset for et afhændelsestab eller et driftstab, jf. SL § 5, stk. 1a og § 6, stk. 1a, uanset advokaten som byggeadvokat personligt drev næring med køb og salg af fast ejendom, idet selskabsformen blev anset for bindende for advokaten. Om driftstab, se nærmere afsnit E.A.2.5.