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Timestamp: 2020-07-05 01:53:07+00:00
Document Index: 134694170

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 13', 'art. 1', 'art. 111', 'sentenza ', 'art. 112', 'art. 342', 'art. 1414', 'art. 1453', 'art. 2727', 'art. 1', 'sentenza ', 'art. 1414', 'art. 1417', 'art. 1', 'art. 1', 'sentenza ', 'art. 360', 'sentenza ', 'art. 360', 'art. 13']

Sentenza Cassazione Civile n. 19408 del 30/09/2016 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19408 del 30/09/2016
Cassazione civile sez. III, 30/09/2016, (ud. 25/05/2016, dep. 30/09/2016), n.19408
sul ricorso 10552/2013 proposto da:
N.G., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA,
GIACOBBE, che lo rappresenta e difende giusta procura speciale in
avverso la sentenza n. 255/2013 della CORTE D’APPELLO di PALERMO,
udito l’Avvocato VITO CASTRONUOVO per delega;
L.C. intimò a N.G. sfratto per morosità in relazione ad un immobile adibito alla vendita di veicoli, assumendo che il conduttore non aveva versato i canoni relativi all’anno (OMISSIS), come dovuti in virtù di un contratto – non registrato – del (OMISSIS).
L’intimato si oppose alla convalida assumendo di avere pagato i canoni nel minor importo dovuto in base al contratto registrato il (OMISSIS).
Con successivo atto di citazione, il L. intimò al N. sfratto per morosità anche in relazione al piano seminterrato del medesimo immobile, esponendo che l’intimato lo conduceva in locazione in forza di un distinto contratto verbale.
Il N. si oppose sostenendo che il rapporto locatizio trovava fondamento nell’unico contratto di locazione registrato il (OMISSIS).
Riuniti i giudizi, il Tribunale di Agrigento rigettò le domande del L..
In riforma della sentenza, la Corte di Appello di Palermo ha dichiarato risolti entrambi i contratti per inadempimento del conduttore e ha condannato quest’ultimo al pagamento dei canoni insoluti.
Ricorre per cassazione il N., affidandosi a tre motivi illustrati da memoria; resiste l’intimato a mezzo di controricorso.
1. La Corte di Appello ha osservato quanto segue.
1.1. Quanto alla locazione del locale ad uso commerciale:
– al rapporto non si applica la L. n. 431 del 1998, art. 13, comma 1 – concernente le sole locazioni ad uso abitativo – nè la L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346 (che prevede la nullità dei contratti di locazione non registrati), in quanto entrato in vigore in epoca successiva alla stipula del contratto;
– posta dunque la validità del contratto del (OMISSIS), la minor misura del canone nel successivo contratto registrato il (OMISSIS) doveva intendersi indicata “solo ai fini fiscali” (ossia al fine di “evadere parzialmente quanto dovuto a titolo di imposta”), restando vigente fra le parti il maggior importo originariamente stabilito; la fattispecie andava dunque “ricondotta alla parziale divergenza tra volontà e dichiarazione, cioè all’esistenza tra le parti di un patto dissimulato di determinazione del prezzo della locazione”;
– era infatti “impensabile” che, stipulato il contratto con previsione di un canone di 774,69 Euro mensili, le parti avessero più che dimezzato detto canone dopo soli sei mesi, in difetto di circostanze – neppure allegate dal conduttore – che comportassero una riduzione dell’oggetto del contratto o una limitazione delle possibilità di godimento del bene;
– tra le parti doveva pertanto conservare “efficacia la pattuizione relativa al canone realmente voluta, e non quella simulata, che riporta un canone più basso e che ha l’evidente scopo di frodare il fisco”;
– atteso che il mancato pagamento del canone nella misura pattuita per oltre un anno integrava un inadempimento grave, andava dichiarata la risoluzione del contratto.
1.2. Quanto al contratto verbale relativo al magazzino:
– l’allegazione del N., che aveva negato l’esistenza di un distinto contratto di locazione assumendo che il seminterrato costituiva pertinenza dei locali posti al primo piano, risultati smentita da almeno due elementi;
– in primo luogo, dal fatto che il contratto registrato il (OMISSIS) faceva espressamente riferimento alla superficie di – 350 mq – del locale posto al primo piano, senza contenere alcun riferimento al magazzino seminterrato, avente da solo una superficie di 265 mq;
– inoltre, erano stati prodotti due assegni, che erano stati rilasciati dal N. e che il L. aveva imputato a pagamento di alcune annualità del canone, il cui importo – rapportato a dodici mensilità annuali – era esattamente corrispondente al canone di 193,67 mensili indicato dal L.;
– tali elementi – contestati solo genericamente dal N., anche in relazione alla causale dei pagamenti – integravano indizi gravi, precisi e concordanti circa l’avvenuta conclusione del contratto verbale nei termini indicati dal L.;
– anche per tale contratto sussistevano gli estremi di gravità dell’inadempimento che ne giustificavano la risoluzione.
2. Col primo motivo (che denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 111 Cost. e artt. 112, 132, 342, 433 c.p.c. e segg., nonchè l’omessa motivazione su fatto decisivo e controverso), il ricorrente si duole che la Corte non si sia pronunciata sull’eccezione di inammissibilità dell’appello per mancanza di specificità dei motivi, che egli aveva sollevato con la comparsa di costituzione; ciò premesso, ribadisce che l’inosservanza dell’onere di specificazione dei motivi di appello aveva determinato la nullità dell’impugnazione e conclude nel senso della nullità della sentenza di appello “come conseguenza della violazione dell’obbligo costituzionalmente garantito di motivazione” o comunque – come conseguenza del rilievo della fondatezza dell’eccezione di inammissibilità già formulata nel giudizio di appello.
Premesso che la violazione dell’art. 112 c.p.c., è configurabile soltanto in relazione alla mancata pronuncia su domande ed eccezioni di merito (cfr. Cass. n. 321/2016), va esclusa anche la possibilità di esaminare la questione del difetto di specificità dei motivi di appello, in quanto non utilmente riproposta; il ricorrente ha omesso, infatti, di riprodurre i motivi di appello in misura sufficiente a consentire alla Corte di apprezzarne il denunciato difetto di specificità (cfr. Cass. n. 86/2012: “il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione – che trova la propria ragion d’essere nella necessità di consentire al giudice di legittimità di valutare la fondatezza del motivo senza dover procedere all’esame dei fascicoli di ufficio o di parte – vale anche in relazione ai motivi di appello rispetto ai quali si denuncino errori da parte del giudice di merito; ne consegue che, ove il ricorrente denunci la violazione e falsa applicazione dell’art. 342 c.p.c., conseguente alla mancata declaratoria di nullità dell’atto di appello per genericità dei motivi, deve riportare nel ricorso, nel loro impianto specifico, i predetti motivi formulati dalla controparte”).
3. Il secondo motivo (che deduce la violazione e la falsa applicazione dell’art. 1414 c.c. e segg., art. 1453 c.c. e segg. e art. 2727 c.c. e segg., nonchè della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346 e la “insufficiente e/o contraddittoria motivazione su fatto controverso”) censura la sentenza per avere negato rilevanza all’indicazione del (minor) canone contenuta nel secondo contratto (quello registrato) sulla base dell’apodittica affermazione che è “frequente la pattuizione di un canone scritto e registrato differente da quello effettivamente versato”, trascurando di considerare che il primo atto aveva “chiaramente il carattere di una unilaterale puntualizzazione preliminare, prodromica alla stipulazione del successivo contratto, effettivamente determinativo del rapporto”, mentre la seconda manifestazione di volontà aveva “assorbito la prima, configurando tutti gli elementi essenziali del rapporto di locazione e procedendo alla definitiva determinazione del canone”.
Il ricorrente esclude, inoltre, che la vicenda possa essere inquadrata in termini di simulazione parziale e di applicazione della disposizione dell’art. 1414 c.c. (in quanto “manca ogni riferimento all’accordo simulatorio, ovvero alla controdichiarazione”) e contesta – comunque – la possibilità della Corte di utilizzare argomenti presuntivi (stante il divieto di cui all’art. 1417 c.c.), rilevando peraltro che gli stessi non sono stati correttamente svolti (“non potendosi identificare, nell’iter argomentativo della Corte di Appello, la ricostruzione, attraverso il fatto noto, del fatto ignorato da provare”); assume conclusivamente – che sussiste una carenza di motivazione anche in punto di “rapporto intercorrente tra le due diverse manifestazioni di volontà” e che l’erroneità della decisione in punto di individuazione del canone effettivamente dovuto si rilette sulla statuizione consequenziale – dell’esistenza dell’inadempimento idoneo a giustificare la risoluzione del contratto.
Sotto altro profilo, pur ritenendo condivisibile la valutazione della Corte circa la validità del contratto non registrato, per essere anteriore all’entrata in vigore della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, assume che proprio “la finalità tributaria della norma sembra comportare in modo univoco” che il contratto di locazione non registrato non possa essere utilizzato in giudizio “come strumento di prova del relativo rapporto”.
Il terzo motivo (che denuncia la violazione e la falsa applicazione degli artt. 112 c.p.c. e segg., artt. 817, 818, 2727 e 2697 c.c. e L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, nonchè “insufficiente e contraddittoria motivazione su fatto controverso”), censura la sentenza nella parte in cui ha ritenuto sussistente ed efficace il contratto verbale (relativo al piano seminterrato) invocato dal L.: assume che gli elementi raccolti non sono idonei a provare l’esistenza del contratto e – ancor meno – l’entità del canone; ribadisce che, concernendo una pertinenza dell’immobile locato col contratto registrato il (OMISSIS), l’utilizzo del seminterrato era disciplinato esclusivamente da tale contratto e che gli elementi indiziari valorizzati dalla Corte per risalire all’entità del canone erano del tutto inidonei allo scopo.
3.1. I due motivi – da esaminare congiuntamente – vanno disattesi.
Va innanzitutto dichiarata l’inammissibilità delle censure di tipo motivazionale in quanto formulate ai sensi del vecchio testo dell’art. 360 c.p.c., n. 5, non applicabile ad una sentenza depositata nel marzo 2013.
Circa la questione (centrale) della simulazione, nessuna delle parti ha contestato che il canone sia stato effettivamente determinato – in origine – nell’importo (774,69 Euro) indicato nel contratto del (OMISSIS); la questione non si pone pertanto in termini di individuazione di una diversa (e dissimulata) volontà delle parti al momento della stipulazione del contratto, quanto piuttosto in termini di veridicità/effettività della diversa indicazione (360,00 Euro) contenuta nella successiva scrittura registrata.
Quella dedotta non integra dunque una questione di simulazione in senso proprio (che presuppone la sussistenza dell’accordo simulatorio già al momento della stipula del contratto che si assume simulato), quanto piuttosto una questione di effettività ed efficacia inter partes della successiva riproduzione del contratto, destinata alla registrazione, recante un importo del canone diverso da quello originario; il che può ben esprimersi, come ha fatto la Corte, in termini di simulazione parziale della volontà negoziale espressa in tale scrittura.
Rispetto a tale volontà, la Corte è pervenuta alla conclusione della simulazione parziale non già sulla base di presunzioni (come lamenta il ricorrente), quanto piuttosto a fronte della prova documentale costituita dal primo contratto e del totale difetto di elementi (neppure allegati) che potessero giustificare il successivo dimezzamento del canone.
Del tutto infondata è – poi – la pretesa di privare di efficacia probatoria la scrittura del (OMISSIS) per il solo fatto che non sia stata registrata: una volta che se ne affermi la validità (condivisa dal ricorrente), non v’è ragione per escluderne l’utilizzabilità a fini probatori.
Ogni altra censura è inammissibile, in quanto attiene all’apprezzamento delle prove contratto verbale in ordine alla sussistenza del verbale relativo al seminterrato e all’importo del canone) ed è volta a sollecitare una diversa lettura del materiale istruttorio, a prescindere dalla deduzione di violazioni in iure o di anomalie motivazionali (nei limiti in cui risultano ancora deducibili a fronte della modifica dell’art. 360 c.p.c., n. 5).
5. Trattandosi di ricorso proposto successivamente al 30.1.2013, ricorrono le condizioni per l’applicazione della D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater.
la Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rifondere al controricorrente le spese di lite, liquidate in Euro 8.200,00 (di cui Euro 200,00 per esborsi), oltre rimborso delle spese forfettarie e accessori di legge.