Source: https://www.mesec.cz/clanky/chcete-prenechat-najemni-byt-blizkym/
Timestamp: 2018-02-21 11:27:44+00:00
Document Index: 23264472

Matched Legal Cases: ['Soud ', '§ 706', '§ 3', 'soud ', '§ 706', '§ 3', '§ 706', '§ 706', '§ 706', '§ 706', 'Soud ', '§ 706', '§ 706', 'soud ', '§ 706', '§ 706', '§ 706', 'soud ', 'soud ', '§ 706', '§ 706', 'soud ', '§ 115', '§ 708', '§ 706', '§ 706', '§ 708', '§7', '§8']

Měšec.cz » Bydlení » Chcete přenechat nájemní byt blízkým? Pospěšte si, brzy už to nepůjde
Chcete přenechat nájemní byt blízkým? Pospěšte si, brzy už to nepůjde
Richard W. Fetter 22. 9. 2011
Přechod nájmu bytu – po smrti nájemce či jeho přenechání do užívání v rámci rodiny či domácnosti jinému jejímu příslušníkovi – má dosud i po všech již uzákoněných zpřísněních stále poměrně benevolentní pravidla. Majitel – pronajímatel do toho moc mluvit nemůže. Brzy tomu bude konec. Využijte proto dosavadních možností, co udělat s nájemním bytem, než bude pozdě.
Změní-li se vlastník pronajaté bytové jednotky – bytu v nájmu, protože jej dosavadní majitel např. prodá či daruje jinému – novému majiteli, nebo zemře a zdědí jej jeho dědici, vstupuje nabyvatel nemovitosti do právního postavení pronajímatele. Změnou v osobě pronajímatele bytu zásadně nedochází k žádné změně práv a povinností z nájemního vztahu vyplývajících – dosavadní nájemní smlouva zůstává v plné platnosti. Čtěte více: Privatizace bytu: Nárok na přednostní nabídku vám obecní byt nezaručuje
Ke změně osoby na straně nájemce může dojít na základě výměny bytu nebo přechodu nájmu bytu, jestliže dosavadní výlučný nájemce zemře nebo trvale opustí společnou domácnost. V případě splnění zákonem stanovených podmínek nájemní vztah přechází na další osobu nebo více osob jako společné nájemce. Dosavadní nájemní smlouva rovněž platí i nadále.
Přechod nájmu k bytu není dědění
Přechod nájmu bytu znamená, že pronajímatel je povinen strpět jako nového nájemce bytu, jehož dosavadní nájemce zemřel (popř. opustil společnou domácnost), určitou osobu, která splňuje zákonem stanovené podmínky pro přechod nájmu, tedy pro získání (zatím možno i říci – trvalého) užívacího práva k bytu. Ačkoliv tento institut občanského zákoníku může někomu připomínat dědění, k přechodu nájmu bytu dochází nezávisle na výsledcích dědického řízení a okruh právních nástupců původního nájemce není totožný s okruhem dědiců.
Rodinou časově neomezené bydlení definitivně skončí
Od 1. listopadu 2011, kdy vstoupí v účinnost novela občanského zákoníku – zákon č. 132/2011 Sb., dojde k razantním, možno říci revolučním, změnám v oblasti přechodu nájmu. Dojde totiž k výraznému zúžení práv nájemců a posílení práv pronajímatelů, v důsledku toho pak omezení přechodu nájmu vůbec.
Pokud po tomto datu vůbec dojde k přechodu nájmu, tak až na stanovené výjimky vždy jen na dobu 2 let. Pronajímatelé už nebudou muset nikoho, krom pozůstalých manželů nebo společných nájemců (a jejich případných spolubydlících), starých lidí a nezletilých dětí strpět ve svém bytě proti své vůli déle. Až dosud docházelo opakovaně k přechodům nájmu, takhle byt postupně přecházel z generaci na generaci, určitá rodina jej mohla i proti vůli nebo zájmům vlastníka držet a užívat v podstatě neomezeně desítky let, vlastně trvale (po vskutku neurčitou dobu), bez jakéhokoliv omezení. Čtěte také: Zavraždil matku, ale v bytě může bydlet dál, přestože si to majitel bytu nepřeje
Podívejme se tedy, jaká jsou pravidla dosavadní, aby jich mohli případně nájemci (kterých je mezi našimi čtenáři patrně většina) ještě využít, a posléze v dalším pokračování na pravidla nová. Ta už potěší výhradně pronajímatele.
Družstevníkům žádné novinky nehrozí
Již úvodem je třeba předeslat, že se budeme zabývat právními poměry k bytu v „klasickém“ nájmu, nikoliv byty, u nichž je nájemní právo (nárok na uzavření nájemní smlouvy) spojeno s členským podílem v družstvu. Budeme se tedy věnovat bytům nedružstevním. V oblasti přechodu nájmu k družstevnímu bytu a dědění členského podílu v družstvu k žádným změnám nedochází. Čtěte také: Soud se postavil za družstevníky. Cenu za prodej bytu můžete družstvu a sousedům utajit
Jde-li o byt ve společném nájmu více osob – např. manželů nebo sourozenců, na něž kupř. přešel dříve nájem po rodičích, pak se v důsledku smrti nebo opuštění společné domácnosti jedním ze společných nájemců stává (zůstává) nájemcem dosavadní společný nájemce.
Byt může být ve společném nájmu více osob. Společný nájem je právní vztah mezi pronajímatelem na straně jedné a všemi společnými nájemci na straně druhé. Není to totéž jako situace, kdy s výlučným nájemcem bydlí v bytě společně další členové jeho domácnosti. Jestliže se např. nájemci jako rodiči narodí dítě, pak se nestává (společným) nájemcem bytu, a to ani např. tehdy, dosáhne-li zletilosti. Společný nájemce musí být účastníkem nájemního vztahu – účastníkem nájemní smlouvy. Musí tedy se souhlasem pronajímatele a dosavadního výlučného nájemce ke smlouvě přistoupit (všichni zúčastnění pak o tom uzavřou dohodu) nebo na něj může společný nájem přejít.
Jde-li o manžele, pak vzniká společný nájem bytu ze zákona uzavřením manželství, stal-li se některý z manželů nájemcem bytu před uzavřením manželství. Jestliže se manželé stanou nájemci bytu za trvání manželství, pak rovněž vznikne společný nájem bytu manžely. Čtěte také: Potřebujete ve vztahu manželskou majetkovou smlouvu?
Uzavřením registrovaného partnerství (osob stejného pohlaví), jestliže je jeden z (homosexuálních) partnerů již nájemcem bytu, společný nájem bytu nevzniká! (Druhý partner má ovšem právo po dobu trvání registrovaného partnerství užívat byt, jenž je v nájmu druhého partnera). Stejně tak nevzniká společný nájem bytu, pokud se stane jeden z partnerů nájemcem bytu za trvání partnerství. Nicméně i registrovaní partneři se mohou stát společnými nájemci, pokud o tom dosáhnou dohody s pronajímatelem.
Jestliže je byt ve společném nájmu více osob, pak se přechod nájmu neuplatní, neboť zemře-li jeden ze společných nájemců nebo trvale společnou domácnost opustí, přechází nájemní právo na ostatní společné nájemce, nikoli na další jiné osoby, které případně byt užívají. Zemře-li jeden z manželů, kteří jsou, resp. byli společnými nájemci bytu, stává jediným nájemcem pozůstalý manžel.
Jak už bylo naznačeno, pro případ smrti jediného (výlučného) nájemce bytu upravuje občanský zákoník právo přechodu nájmu bytu. Za splnění zákonem stanovených podmínek právo nájmu nezaniká, ale na místo původního nájemce nastupuje do jeho práv a povinností osoba, na kterou nájem přešel. Úprava přechodu nájmu bytu neplatí pro služební byty, pro byty zvláštního určení a pro byty v domech zvláštního určení (k tomu v případě zájmu viz zákon č. 102/1992 Sb., v platném znění).
Novou smlouvu netřeba, vše se děje ze zákona ke dni smrti
K přechodu nájmu bytu dochází, jsou-li splněny všechny (občanským zákoníkem) stanovené podmínky, přímo ze zákona a není třeba uzavírat novou nájemní smlouvu.
„Přechod práva nájmu bytu je právním nástupnictvím, v důsledku kterého přecházejí na osobu stanovenou v zákoně práva a povinnosti předchozího nájemce; původní nájemní vztah nezaniká a trvá i nadále, se všemi základními obsahovými atributy jako je předmět nájmu, výše nájemného i určení doby, na níž byl nájem sjednán. Za tohoto stavu není proto třeba uzavírat novou nájemní smlouvu.“
(Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 619/2002, ze dne 15. 1. 2003)
„K přechodu práva nájmu bytu podle ust. § 706 odst. 1 občanského zákoníku dochází přímo ze zákona (ex lege), za splnění podmínek v tomto ustanovení uvedených. Tato změna subjektů nájemního vztahu není podmíněna žádným právním úkonem osob, které do nájemního vztahu namísto stávajícího nájemce vstupují, a nastává bez ohledu na projev vůle (souhlas) pronajímatele. Ust. § 3 odst. 1 občanského zákoníku přitom může v konkrétním případě zamezit účinkům výkonu subjektivních práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů, nemůže ale vyloučit účinky, jaké má podle kogentní právní normy pro vznik, změnu nebo zánik právních vztahů zákonem předvídaná právní skutečnost. Z uvedeného vyplývá, že dovodil-li odvolací soud v projednávané věci, že – za situace, kdy byly splněny zákonné předpoklady stanovené v ust. § 706 odst. 1 občanského zákoníku – nelze na základě ust. § 3 odst. 1 občanského zákoníku zabránit tomu, aby přešlo právo nájmu bytu, je jeho rozhodnutí správné.“
(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 3525/2009, ze dne 16. 2. 2011)
Nájem se nedědí, ale přechází
Právo nájmu bytu přechází na nového nájemce (právního nástupce původního nájemce) nezávisle na dědění, ostatně okruh osob, na které může přejít nájem bytu, není totožný s okruhem dědiců ze zákona, ačkoliv v praxi často jde o stejné osoby. Ale vůbec tomu tak být nemusí, takže ten, na koho přejde nájem k bytu, může i nemusí po zesnulém nájemci a zůstaviteli dědit. Čtěte také: Jak napsat závěť
Kdo může dosud byt získat
Jestliže (dosavadní) nájemce bytu zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci (společnými nájemci) jeho děti, (registrovaný) partner (stejného pohlaví), rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Nájemci (společnými nájemci) se stávají také vnuci nájemce a též tzv. spolužijící osoby (nejčastěji jde o druha a družku), tedy ti lidé, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, jestliže prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu 3 let před jeho smrtí a nemají vlastní byt.
Manželé a příbuzní a pak vnuci, vnučky a ostatní lidé
Občanský zákoník tak rozlišuje dvě skupiny osob, na které může nájem bytu přejít. První skupinu tvoří podle ust. § 706 odst. 1 občanského zákoníku vyjmenovaní (přesně specifikovaní) příbuzní nájemce, druhou skupinu tvoří podle ust. § 706 odst. 2 občanského zákoníku vnuci a další, tzv. „cizí“ osoby, tedy všichni ostatní (zbývající) příbuzní nájemce (než ti uvedení v ust. § 706 odst. 1 občanského zákoníku) a osoby bez příbuzenského poměru.
Pro přechod nájmu bytu na osoby ve druhé skupině osob, které mohou získat nájemní byt (ust. § 706 odst. 2 občanského zákoníku), jsou podmínky stanoveny přísněji. Vyžaduje se, jak už bylo uvedeno, soužití s nájemcem ve společné domácnosti nepřetržitě po dobu alespoň 3 let přede dnem smrti nájemce, a současně vedení společné domácnosti včetně společné úhrady nákladů na potřeby osob, které tuto společnou domácnost tvoří, nebo odkázanost výživou na původním nájemci. Může se jednat o zákonnou vyživovací povinnost nebo o faktickou odkázanost.
Pro všechny osoby, na které může přejít nájem bytu, platí podmínka, že žily s nájemcem trvale, bez předem určeného časového omezení ve společné domácnosti, a dále, že nemají vlastní byt.
Vnuci a vnučky to mají od r. 2006 hodně těžké
Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, již v r. 2006 vyloučil vnuky a vnučky z první skupiny. (Od 1. 1. 2011 se sice znovu vracejí do 1. skupiny, ale již se všemi nevýhodami a omezeními, jež nově platí i pro ostatní osoby zařazené zákonem do této kategorie.)
Přechod nájmu bytu je od té doby pro vnuky (vnučky) nájemce výrazně složitější. Chce-li vnuk nebo vnučka získat byt po babičce nebo po dědečkovi, musí často podstoupit s pronajímatelem náročnou právní bitvu. Soud totiž může z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že se vnuk či vnučka stávají nájemci bytu, i když soužití ve společné domácnosti s nájemcem netrvalo 3 léta.
„Zemřel-li nájemce bytu v době od 31. března 2006, řídí se přechod nájmu bytu na vnuka nájemce ust. § 706 odst. 2 občanského zákoníku, a vnuk proto je – ve srovnání s právní úpravou účinnou do 30. března 2006 – v otázce přechodu nájmu bytu v méně výhodném postavení.
Podle ust. § 706 odst. 2 věty druhé občanského zákoníku jde-li o vnuky nájemce, může soud z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že se stávají nájemci, i když soužití ve společné domácnosti s nájemcem netrvalo tři léta.
Při posouzení věci podle ust. § 706 odst. 2 věty druhé občanského zákoníku nemohou být právně významné okolnosti, které předcházely jak samotnému vzniku nájemního vztahu nájemce k bytu, tak také založení společné domácnosti nájemce s vnukem; za rozhodující – s přihlédnutím k ust. § 706 odst. 2 věty první a druhé občanského zákoníku – lze pokládat pouze okolnosti vztahující se k soužití nájemce a vnuka v bytě, o jehož přechod nájmu jde. Musí jít o mimořádné důvody (zásluhy) zvláště prospívající vnukům nájemce, přičemž tyto důvody bude zapotřebí hodnotit i s ohledem na dobu, po kterou trvalo soužití nájemce a vnuka v daném bytě.
V posuzovaném případě nelze usoudit na existenci mimořádných důvodů (zásluh), které by zvlášť výrazným způsobem prospívaly žalovanému. Podle zjištěného skutkového stavu totiž nebyla babička žalovaného odkázána na pomoc třetí osoby a žalovaný (a to i se svou matkou) „se v domácnosti podílel na drobných domácích pracích a chodil na nákupy …neposkytoval nájemkyni žádnou výjimečnou péči a pomoc …společná domácnost trvala velice krátkou domu (několik měsíců)“. Zbývá dodat, že mimořádný (nadstandardní) citový vztah odvolatele (vnuka) k babičce by měl být běžnou záležitostí ve standardních rodinných vztazích a nelze ho i z tohoto důvodu pokládat za mimořádný (zvláštního zřetele hodný) důvod, pro který by měl dovolatel (vnuk) – v důsledku přechodu nájmu – získat na úkor pronajímatele nájemní vztah k bytu. Šlo-li z pohledu uvedených okolností o běžné soužití dvou osob v bytě, nelze, a to i vzhledem k relativně krátké době, po kterou soužití trvalo, usuzovat na existenci důvodů zvláštního zřetele hodných ve smyslu ust. § 706 odst. 2 věty druhé občanského zákoníku.“
(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 5010/2009, ze dne 22. 9. 2010)
„Zásadní změnou oproti předchozím právnímu stavu je po novele občanského zákoníku provedené zákonem č. 107/2006 Sb. stanovení další podmínky přechodu práva nájmu na vnuky zemřelého nájemce, a tou je skutečnost, že soužití vnuka a nájemce bytu musí trvat nepřetržitě po dobu tří let před smrtí nájemce. Současně však platná právní úprava připouští výjimku, a to v tom směru, že soud může z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že se vnuci stávají nájemci, i když jejich soužití ve společné domácnosti s nájemcem netrvalo tři léta. Uvedené ustanovení patří užitou formulací „důvody zvláštního zřetele hodné“ k normám s relativně neurčitou hypotézou, to jest k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem, a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností.
Z úpravy podmínek přechodu práva nájmu bytu na vnuka zemřelého nájemce je nutno dovodit, že okolnosti, jež lze zohlednit jako důvody zvláštního zřetele hodné, se mohou vztahovat pouze k nesplnění délky zákonem stanoveného soužití, tj. musí jít o takové okolnosti, jež ve svém důsledku vedly k tomu, že společné soužití vnuka a nájemce takto vymezenou dobu netrvalo. Dovolací soud je toho názoru, že nemůže jít o takové okolnosti, jejichž prostřednictvím by se eliminovalo naplnění některé z dalších podmínek pro přechod nájmu na vnuka nájemce, tj. existence soužití vnuka s nájemcem bytu vyznačující se trvalostí a neexistence právního důvodu bydlení na straně vnuka.
Nelze proto považovat vymezení hypotézy ust. § 706 odst. 2 věty druhé občanského zákoníku za správné, jestliže jsou důvody zvláštního zřetele hodné spatřovány v okolnostech představujících jinak naplnění zákonné podmínky přechodu práva nájmu (soužití ve společné domácnosti), anebo v okolnostech, spadajících do období po smrti nájemce.“
(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 4076/2008, ze dne 20. 7. 2010)
Druh a družka kvůli bytu musejí upřednostnit manželství
Ještě složitější od r. 2006 je situace pro spolužijící osoby, tedy zejména nesezdané páry mužů a žen, čili pro soužití druha a družky. Jde-li totiž o osoby, které nájemce do bytu přijal až po sjednání nájemní smlouvy, vztahuje se na tyto osoby právo přechodu nájmu pouze tehdy, jestliže se na tom nájemce a pronajímatel písemně dohodli. Písemný souhlas pronajímatele nepotřebuje ten nájemce resp. jeho spolužijící osoba, jestliže nájemní smlouva byla uzavřena ještě před 31. březnem 2006 a spolužijící osoba se přistěhovala do společné domácnosti ještě před tímto datem.
Společná domácnost a judikatura
Společná domácnost nájemce a osoby, která chce získat byt, musí být samozřejmě vedena v bytě, ohledně něhož má dojít k přechodu nájmu. Podmínka soužití ve společné domácnosti je splněna i tehdy, jestliže se nájemce bytu z vážných důvodů zdržoval mimo domov, tedy např. pracoval v zahraničí nebo zemřel v nemocnici atp.
Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, spis. zn. 26 Cdo 1740/2000, ze 17. 4. 2001, musí být soužití osoby, na níž má právo nájmu přejít, s nájemcem bytu trvalé povahy, musí jít tedy o příslušnost k domácnosti nájemce, vyznačující se souhlasným úmyslem nájemce a spolužijící osoby vytvořit trvalé, předem časově neomezené životní společenství. Soužití lze považovat za trvalé, jestliže tu jsou objektivně zjistitelné okolnosti, které svědčí o úmyslu vést takové životní společenství. Nepostačí proto, aby osoba, která chce získat byt po zesnulém nájemci, nájemce jen občas navštěvovala, poskytovala mu přechodnou nebo příležitostnou pomoc v domácnosti nebo aby dokonce byla v nájemcově bytě pouze hlášena k trvalému pobytu. Byť doba soužití nájemce a příbuzných z první kategorie osob, jimž svědčí právo přechodu nájmu (ust. § 706 odst. 1 občanského zákoníku), není co do délky v zákoně stanovena (a v podstatě by stačilo byť jen 24 hodin, tedy přistěhování a splnění podmínek v den smrti nájemce), musí jít o dobu natolik dlouhou, aby bylo možné – se zřetelem k dalším rozhodným okolnostem konkrétního případu – učinit závěr, že mělo jít o příslušnost (trvalé povahy) ke společné domácnosti nájemce. Tak uzavřel Nejvyšší soud ČR ve svém rozhodnutí spis zn. 26 Cdo 1457/2003, ze dne 1. 9. 2004. Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 3024/2005, ze dne 30. 11. 2006, lze soužití považovat za trvalé, jestliže jsou objektivně zjistitelné okolnosti, které svědčí o úmyslu vést takové životní společenství. Společné uhrazování nákladů na životní potřeby lze charakterizovat jako hospodářské soužití, při němž osoby společně hospodaří se svými příjmy, nejsou přesně oddělovány finanční prostředky a nerozlišuje se, které věci v domácnosti smějí tyto osoby užívat.
Z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 622/99, ze dne 29. 8. 2000:
"…osoba, na níž má právo nájmu bytu přejít, musí v soudním řízení prokázat splnění všech zde stanovených podmínek, tj.: soužití s nájemcem bytu, mající charakter společné domácnosti, skutečnost, že takovéto soužití trvalo po dobu tří let před smrtí nájemce, alternativně buď péči o společnou domácnost nájemce nebo odkázanost výživou na něj, a neexistenci vlastního bytu. Podle ustálené judikatury je třeba, aby soužití osob ve společné domácnosti ve smyslu citovaného ustanovení vykazovalo znaky společné domácnosti podle ust. § 115 občanského zákoníku, tj. aby šlo o soužití trvalé povahy, spočívající v oboustranném a souhlasném úmyslu nájemce bytu a jeho příslušníka domácnosti žít v trvalém životním společenství, vyznačujícím se spotřebním společenstvím, a aby byla dále splněna jedna ze dvou dalších podmínek – buď péče o společnou domácnost nájemce nebo odkázanost výživou na něj; péčí o společnou domácnost přitom nelze rozumět pouhé sdílení společné domácnosti (společnou úhradu nákladů s ní spojených), ale aktivní výkon prací s vedením společné domácnosti spojených, např. nákupy potravin, praní, vaření, žehlení, ošetřování nájemce v nemoci, apod.“
Opuštění společné domácnosti se rovná smrti
Stejné důsledky jako smrt nájemce může mít i trvalé opuštění domácnosti nájemcem, i v takovém případě dochází k přechodu nájmu bytu podle ust. § 708 (ve spojení s ust. § 706 odst. 1 a 2) občanského zákoníku. (Trvalým opuštěním společné domácnosti se přitom rozumí jednání vedené s úmyslem společnou domácnost zrušit a již ji neobnovit.) Pro případ trvalého opuštění společné domácnosti nájemcem bytu je tak chráněna osoba, která zůstala v bytě bydlet poté, kdy nájemce bytu, s nímž žila v trvalém životním společenství, toto soužití ukončil. (Jestliže ale tato osoba nezůstane bydlet v bytě poté, co jeho nájemce trvale opustil společnou domácnost, nájem bytu na ni nepřechází, nájemní poměr zaniká.)
Takto už bude moci získat od 1. listopadu 2011 byt pouze manžel nájemce nebo jiný společný nájemce. Nájemce, který chce opustit společnou domácnost a přenechat byt na trvalo ostatním příbuzným nebo spolužijícím osobám, aniž by je vystavil komplikacím, si tedy musí pospíšit.
„Došlo-li k ukončení společné domácnosti nikoli z vůle nájemce bytu, ale z vůle osoby, jež s ním žila ve společné domácnosti a která se odmítla spolu s ním odstěhovat do jiného bytu, nejde o trvalé opuštění společné domácnosti nájemcem bytu, jež by mělo za následek přechod práva nájmu bytu na spolužijící osobu.“
(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 3292/2009, ze dne 10. 2. 2011)
V případě, že pronajímatel bytu odmítne přechod nájmu uznat, nezbývá oprávněné osobě – novému nájemci, na nějž přešel nájem bytu (resp. se za nového nájemce považuje, protože se domnívá, že na něj přešel nájem bytu), podat k soudu žalobu na určení toho, že došlo k přechodu nájmu bytu, přičemž je to on, kdo prokazuje v soudním řízení, že byly splněny všechny zákonem stanovené podmínky k přechodu nájmu bytu.
A co bude nového a nač se můžete na Měšec.cz těšit?
Nová úprava přechodu nájmu v ust. § 706 občanského zákoníku ve spojení se změněným ust. § 708 občanského zákoníku umožní od 1. 11. 2011 přechod nájmu pouze pro případ smrti nájemce (nikoliv již pro případ opuštění společné domácnosti nájemcem). Pokud zemře nájemce a nepůjde-li o společný nájem bytu, přejde nájem na osobu, která žila v bytě s nájemcem ke dni jeho smrti ve společné domácnosti a nemá vlastní byt; k přechodu nájmu nebude třeba souhlasu pronajímatele. Půjde-li však o někoho jiného, než nájemcova manžela, registrovaného partnera, rodiče, sourozence, zetě, snachu, dítě nebo vnuka – tedy např. o druha či družku – přejde na ně nájem, jen pokud pronajímatel vyslovil předem souhlas s tím, aby v bytě bydleli, jinak na ně nájem nepřejde. Nájem bytu po jeho přechodu však skončí nejpozději uplynutím 2 let od okamžiku přechodu nájmu, leda by se pronajímatel a nový nájemce dohodli jinak. Výjimka v omezení doby nájmu je stanovena pro osoby, které dosáhly věku 70 let a nezletilé děti. Tato nová pravidla si rozebereme někdy příště.
Použitá literatura: Lužná, R.: Přechod nájmu bytu, Právní rádce č. 5/2009, Economia a.s.; Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II., Komentář, Praha, C. H. Beck, 2008.
Nejdříve je nutné si ujasnit, zda se jedná o služební byt (§7 a §8 zák.102/1992 Sb.), pokud ano, tak není co řešit – nájem nepřechází. V opačném případě by k přechodu nájmu zřejmě také nedošlo (a to ani podle stávajícího zákona viz v článku uvedený judikát: NS ČR zn. 26 Cdo 3292/2009, ze dne 10. 2. 2011), protože osoba se odmítla s nájemcem přestěhovat a tím opustila společnou domácnost.