Source: http://www.deutsche-anwaltshotline.de/rechtsberatung/102625-bestellung-eigener-verwalter-durch-eigentuemer-der-doppelhaushaelften
Timestamp: 2017-05-23 14:52:00
Document Index: 190038537

Matched Legal Cases: ['§ 26', '§ 24', 'BGH', '§ 46', '§ 46', '§ 233', '§ 234']

Bestellung eigener Verwalter durch EigentÃ¼mer der DoppelhaushÃ¤lften
Bestellung eigener Verwalter durch EigentÃ¼mer der DoppelhaushÃ¤lftenOnline-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe PetersStand: 08.08.2010Frage: Es betrifft eine 21 Jahre alte Wohnanlage mit einem 6-Familienhaus und einem Doppelhaus, bei dem mir die eine Hälfte gehört. Es gibt keine Realteilung, sondern Sondernutzungsrechte. Das Einzige was die Bewohner der beiden Gebäude gemeinsam nutzen ist die Garageneinfahrt.
Ende 2009 bestellten die Eigentümer des 6-Familienhauses eine Hausverwaltung, ohne dass sie die Eigentümer der Doppelhaushälften, also meinen Nachbarn und mich informierten. Im Juni 2010, also ca. ein halbes Jahr später, bekamen wir dann eine Einladung zur Eigentümerversammlung, bei der wir dann in den Verwaltervertrag einsteigen sollten. Der Vertrag, den wir erst Wochen nach der Eigentümerversammlung zu Gesicht bekamen, ist überwiegend auf das 6-Familienhaus zugeschnitten, von der gemeinsamen Garageneinfahrt ist da nichts erwähnt. (Davor hatten die Eigentümer des 6-Familienhauses wohl ein paar Jahre eine andere Hausverwaltung, von der wir als Doppelhausbesitzer nie was mitbekommen haben, außer, dass sie nach Ende ihrer Tätigkeit mir und vermutlich auch meinem Nachbarn eine Rechnung stellten). Die Jahre davor gab es keine Hausverwaltung. In der Gemeinschaftsordnung meiner Teilungserklärung steht: "Über eine Bestellung eines Verwalters beschließt die Versammlung der Wohnungseigentümer durch einen gesonderten Beschluss". Also bin ich verpflichtet, einem Verwalter zuzustimmen.Nun meine Fragen:Können die Eigentümer des 6-Familienhauses ohne Einbezug der Eigentümer der Doppelhaushälften einen Verwalter bestellen, oder ist der Vertrag nichtig?Kann ich einen gesonderten Vertrag verlangen, der nur die Garageneinfahrt betrifft, denn die vielen Zusatzvereinbarungen in dem bestehenden Vertrag gefallen mir nicht? Der Verwalter möchte von mir die Gebühren bis zum Januar rückwirkend, obwohl ich erst im Juni von seiner Existenz erfuhr. Kann er das?Es gibt auf der gemeinschaftlichen Garageneinfahrt 4 Autostellplätze mit Sondereigentum, mir gehört einer davon. Kann der Verwalter für diesen von mir Verwaltergebühren verlangen? In der Teilungserklärung steht nämlich, dass ich mich selber um die Instandhaltung kümmern muss.E-Mail-Beratung:Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-241,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus MobilfunknetzenAntwort:Sehr geehrter Mandant,Ihre einzelnen Fragen sind meinen Antworten vorangestellt:Frage 1.: Können die Eigentümer des 6-Familienhauses ohne Einbezug der Eigentümer der Doppelhaushälften einen Verwalter bestellen, oder ist der Vertrag nichtig?Antwort: Gem. § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und Abberufung des Verwalters mit Stimmenmehrheit. Einfache Stimmenmehrheit genügt. Bei einem einfachen Mehrheitsbeschluss müssen mehr als die Hälfte der abgegebenen Stimmen einem Antrag zugestimmt haben. Die stimmberechtigten Wohnungseigentümer oder deren berechtigte Vertreter müssen zum Zeitpunkt der Beschlussfassung in der Versammlung mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Dies müsste anhand des seinerzeitigen Protokolls überprüft werden, da Sie und vermutlich der Eigentümer der zweiten Doppelhaushälfte als Mitglieder der WEG nicht anwesend waren bzw. erst gar nicht eingeladen wurden. Der Gegenstand der Beschlussfassung muss im Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung bezeichnet sein. Fraglich ist in Ihrem Fall, ob der Beschluss aufgrund Ihrer Nichteinladung und damit fehlender Abstimmungsmöglichkeit nichtig oder nur anfechtbar ist. Gem. § 24 WEG sind alle zum Zeitpunkt der Absendung der Einladung im Grundbuch eingetragenen Eigentümer, also auch Sie, einzuladen. Ein Verstoß führt grundsätzlich nur zur Anfechtbarkeit, vgl. BGH ZWE 2000, 29. Eine erfolgreiche Anfechtung bedingt die rückwirkende Unwirksamkeit der Bestellung, BayObLG NJW-RR 1991, 532. Gleichwohl ist im Interesse der Rechtssicherheit bis zur Rechtskraft der Entscheidung von der Wirksamkeit vorgenommener Rechtshandlungen des Verwalters auszugehen. Für diesen Zeitraum stehen ihm auch Vergütungsansprüche zu, OLG München NZM 2006, 631 (Frage 3). Der Beschluss über die Bestellung des Verwalters ist damit anfechtbar. Die Frist hierfür beträgt gem. § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG einen Monat nach der Beschlussfassung. Wann genau der Beschluss gefasst wurde teilen Sie nicht mit. Sollte die Frist bereits abgelaufen sein, können Sie gem. § 46 Abs. 1 Satz 3 WEG i.V.m. §§ 233, 234 ZPO Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beim Amtsgericht beantragen, wenn Sie erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist von dem Bestellungsbeschluss Kenntnis erlangt haben. Allerdings ist Wiedereinsetzung gem. § 234 Abs. 1 Satz 1 ZPO nur binnen zwei Wochen ab Kenntnis des Beschlusses möglich. Eine Anfechtung, sofern sie noch möglich ist, wäre vermutlich erfolgreich.Frage 2.: Kann ich einen gesonderten Vertrag verlangen, der nur die Garageneinfahrt betrifft, denn die vielen Zusatzvereinbarungen in dem bestehenden Vertrag gefallen mir nicht?Antwort: Der Verwaltervertrag kommt zustande zwischen der Eigentümergemeinschaft als teilrechtsfähigem Verband und dem Verwalter, OLG Düsseldorf, NJW 2007, 161. Ein weiterer Vertrag mit einzelnen Wohnungseigentümern oder bezogen auf einzelne Einheiten ist deshalb unzulässig. Sofern Sie gesonderte Regelungen bezüglich der Benutzung der Garageneinfahrt wünschen, können Sie dies durch Stellung von entsprechenden Anträgen in der Eigentümerversammlung und mit einem darauf basierenden Beschluss erreichen.Frage 3.: Der Verwalter möchte von mir die Gebühren bis zum Januar rückwirkend, obwohl ich erst im Juni von seiner Existenz erfuhr. Kann er das?Antwort: Ihre Kenntnis von der Existenz oder der Wahl des Verwalters oder des Beginns der Verwaltertätigkeit ist für die Entstehung von Gebühren unerheblich. Entscheidend ist der Zeitpunkt der Bestellung (s.o.). Frage 4.: Es gibt auf der gemeinschaftlichen Garageneinfahrt 4 Autostellplätze mit Sondereigentum, mir gehört einer davon. Kann der Verwalter für diesen von mir Verwaltergebühren verlangen? In der Teilungserklärung steht nämlich, dass ich mich selber um die Instandhaltung kümmern muss.Antwort: Die Verwaltergebühr vergütet die Tätigkeit des Verwalters und hat mit der Pflicht der Wohnungseigentümer zur Erhaltung der Sache bzw. des Sondereigentums nichts zu tun. Im Übrigen wird die Verwaltertätigkeit für das gesamte Objekt abgegolten und nicht für einzelne Bereiche oder Tätigkeiten.
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