Source: https://www.notariofranciscorosales.com/escritura-perdida/
Timestamp: 2019-12-06 05:30:02
Document Index: 395317328

Matched Legal Cases: ['artículo 1220', 'artículo 282', 'artículo 154', 'artículo 1220', 'artículo 282', 'artículo 32', 'artículo 32']

La escritura está perdida ¿qué hago?- Notario Francisco Rosales
Es frecuente que tanto en este blog como en el despacho, me pregunten algunas personas que han perdido su escritura, y se encuentran preocupadas porque creen que al tener la escritura perdida, han perdido su propiedad.
Quiero tranquilizaros, pues lo que perdéis no es la escritura, sino la copia de la misma, y casi siempre es posible conseguir otra copia.
Debéis de tener en cuenta, que lo que hace que seais dueños de vuestras casas es el contrato que celebráis, no la escritura que documenta el contrato.
La escritura sólo es el soporte de dicho contrato, pero este se perfecciona por el mero consentimiento (Arts 1258 y en relación a la compraventa 1446 y 140 del Código Civil) tal y como os explico en este blog cuando hablo del hecho de que no es problema tener la casa sin escrituras.
¿Por qué no tengo la escritura pedida?
Porque el notario siempre conserva la escritura y sólo facilita copias, por lo que lo que en realidad has perdido es una copia, pero la escritura sigue siempre en el mismo sitio.
Tal y como te explico en este post, el Notario conserva las escritura y las ordena formando el Protocolo Notarial.
¿Por qué el Notario conserva siempre la copia de la escritura?
1.- Porque se evitan manipulaciones en la escritura.
No es la primera ni la última vez que se manipula la copia de una escritura, y la picaresca da para un anecdotario.
Sin embargo, si consideras que se ha manipulado la copia que te presentan, basta con pedir el cotejo con el original, pues este siempre lo conserva el Notario.
De la impugnación de la copia de una escritura se ocupa el artículo 1220 del Código Civil y de la exhibición del protocolo el artículo 282 del Reglamento Notarial.
2.- Porque así se pueden sacar más copias de la escritura.
Puede que sea necesario sacar más copias de la escrirura que firmaste: bien porque tengas que hacer algún trámite inesperado, o precisamente porque has perdido tu copia.
3.- Porque así es como se evita que tu escritura se pierda.
De hecho, no es que el Notario conserve tu escritura, sino que está regulada hasta la forma de encuadernación de la escritura.
En definitiva, cada uno conserva sus copias como quiere, mientras que está legal y rigurosamente regulado cómo ha de conservar el Notario las escrituras (yo he llegado a custodiar escrituras del S XV)
El Notario no puede hacer milagros si tienes la copia de tu escritura perdida
Tienes que comprender que si tu no recuerdas cuando firmaste y si no te molestaste en inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad, tu eres el custodio del documento que te entregan, y que el Notario no pude acordarse de una escritura que firmó hace años.
Es posible que firmaras ante el mismo Notario, y que conserve informatizada la contabilidad, en cuyo caso ningún problema hay en encontrar tu escritura.
Sin embargo, no deja de ser frecuente que muchos años despues de la firma, y ante otro Notario, alguien aparezca preguntando por su escritura (me han llegado a decir que recordaban que la operación se firmó en los años ochenta, y que si podría comprobar esa década)
Tengo la escritura perdida y el notario ya no está en esa Notaría
Encontrar al Notario es lo más fácil que puede hacerse, pues tu escritura se queda en la Notaría en la que firmaste, y siempre hay: o un sucesor o un sustituto que custodia el protocolo en el que está tu escritura.
En este enlace de la web del Consejo General del Notariado puedes encontrar tanto quien es el que conserva el protocolo, como buscar notarios (sea por nombre o localidad).
Tengo la escritura perdida y no recuerdo cuando la firme
1.- Si tuviste la prudencia de inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad.
Basta con que pidas una nota simple, pues en ella se indicará en qué fecha y ante qué Notario se firmó la escritura.
La nota simple puedes obtenerla:
Acudiendo al Registro de la Propiedad personalmente (el coste es de 3,005061 euros más IVA, por tanto más económico, pero más incómodo)
On line (el coste es de 9,02 más IVA por finca, es por tanto más costoso, pero más cómodo)
2.- Si no inscribiste la escritura en el Registro de la Propiedad.
Empieza a ser casi imposible encontrar la escritura, pues el Notario es cierto que conserva los originales, más los archiva por riguroso orden de firma, y por tanto, salvo que le indiques la fecha exacta en la que se firmó la escritura, no podrá encontrarla.
Es posible que no recuerdes la fecha exacta, pero si aproximada, en cuyo caso, y dentro de unos límites razonables, el Notario ha de buscarla (obviamente no es razonable quien pretenda que se busque entre todas las escrituras de un año o varios meses)
3.- Si la escritura la firmó una persona fallecida
Actualmente hay un aplicativo del Consejo General del Notariado, que es el Informe de Actividad del Difunto, por el que acreditando la defunción y tu interés legítmo, puede el Notario levantar un acta y consultar las bases de datos del Índice Único Informatizado.
El único inconveniente es que dicho índice sólo contiene información desde el 1 de enero de 2007, que es cuando definitivamente se implanta, aunque ya desde 2004 había remisiones telemáticas.
4.- ¿Puedo consultar las bases de datos del Notariado, en relación a las escrituras que yo mismo he firmado?
Igualmente y levantando un acta notarial, el Notario puede consultar qué información han remitido todos los Notarios de España a través del Índice único desde el 1 de Enero de 2007 en relación a personas vivas.
Obviamente sólo tu, o quien acredite debidamente tu representación puede obtener dicha inofrmación.
¿Por qué me cobra el Notario por darme una nueva copia de mi escritura?
Simplemente porque le estas pidiendo un servicio, y por tanto está trabajando para ti.
Ya te he comentado que todas las escrituras las encuaderna el Notario a su propia costa; e igualmente ha de disponer de un espacio para la conservación (no creas que se trata de una pequeña habitación, pues cuando menos en ella se conservan todas las escrituras que tengan menos de 25 años de antigüedad y eso son fácilmente más de 300 tomos)
Es significativa la explicación que mi empleado Santi le dio un día a un joven que vestido con ropa deportiva y muy musculado, a voz en grito protestaba por el coste por custodia…”¿De verdad protestas cuando pagas en el gimnasio por una taquilla de varios centímetros cuarenta euros mensuales para poder guardar un bote de champú que has comprado en la farmacia y que vale un pastón,…por qué no guardaste la copia en esa taquilla?
Fotografía cortesía de Tim Green editada con Canva
Tomas 30/03/2017 at 1:19 pm Responder
¿Cuánto cuesta esto y quién lo realiza? ¿El propio notario o puede el interesado ver la escritura original?
Por otra parte, ¿se suelen firmar o “visar” todas las hojas de una escritura? ¿O sólo se firma una hojita al final?
Y, abusando de su paciencia, una más: ¿qué pasa cuando hay notario sustituto? ¿Conserva la escritura la notaría titular o la del sustituto?
Y por último: ¿qué es exactamente lo que se lleva al registro de la propiedad? Entiendo que una copia “auténtica”, ¿no?
Francisco Rosales 30/03/2017 at 2:10 pm Responder
El notario lo que hace es dar copia a instancias de quien tenga interés legítimo, y en el propio artículo explico los costes.
La escritura es firmada al final de la misma.
En cuanto al sustituto, en realidad cada notaría tiene un protocolo, y está a cargo del titular de la Notaría, en el propio artículo te pongo un enlace para saber quien está a cargo del protocolo si indicas el Notario y fecha de autorización.
Lo que se lleva al Registro es la copia autorizada.
Tomas 30/03/2017 at 2:42 pm Responder
Vale. Si yo sospecho que el notario está en connivencia con la contraparte y ha manipulado la escritura, ¿qué sentido tiene que pida una copia al notario que sospecho que está en el ajo?
¿La copia es lo mismo que un cotejo? Para mí no es lo mismo que el notario te de una copia a que te muestre el documento que firmaste.
Por otra parte, el firmar únicamente la página final de la escritura original con todos los respetos se presta a que el notario de el cambiazo en un determinado momento o incluso, ¿alguien se fija de la numeración al firmar una escritura? El documento puede ir “preparado” de antemano para sustituir finalmente la última página.
Con todos los respectos (sobre todo porque los notarios que conozco son de confianza), cada vez entiendo más por qué se habla de “fe” registral.
Siento poner en duda su profesión (que no a personas concretas) pero cada vez tengo menos confianza en la naturaleza humana.
Muchas gracias por las aportaciones de su blog…… y aunque le lance pedradas de tanto en cuanto piense que un blog sin comentarios tiene poca vidilla…..
Francisco Rosales 30/03/2017 at 7:45 pm Responder
Hola nuevamente Tomás.
Como indica tu nombre no tienes confianza en aquello que no ves, y me parece correcto, aunque no entiendo por qué esas suspicacias ante el documento notarial y esa fe ciega en el registro.
En todo caso, quizás antes de escribir, es mejor saber de que se habla, pues cometes varios errores muy importantes:
En primer lugar no acabo de entender las sospechas de que el esté el Notario “en el ajo” con nadie, pues me resulta sorprendente que si el Notario lee la escritura (art 199 y siguientes del Reglamento Notarial http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/rn.t4.html#c2s2n6)) no sepas si se ha cambiado; dicho de otra manera, no es que tengas o dejes de tener sospechas de amistades, connivencias o similares, sino que has de saber y no entiendo cómo no sabes, si te presentan la copia de un documento cuyo contenido no se corresponde con el que has firmado.
En segundo lugar porque no creo que haya un compañero lo suficientemente idiota como para jugarse un delito de falsedad en documento público y cambiar una escritura (art 390 y ss del código penal http://noticias.juridicas.com/base_datos/Penal/lo10-1995.l2t18.html#c2s1) lamento decirte que los delitos no se sospechan, sino que se denuncian con pruebas e indicios claros, pues otra cosa supone una calumnia(art 205 del código penal) y resulta injurioso sospechar de la profesionalidad de un funcionario público sin mayor fundamentación (y con ello no digo que todos los notarios sean buenos y honrados, pues, como en cualquier profesión siempre hay quien desdice de ella…más no se caracteriza precisamente el notariado por haber tenido muchas demandas de falsificación y a las estadísticas me remito)
En tercer lugar porque el reglamento notarial exige en el artículo 154 (http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/rn.t4.html#cpa154) que las escrituras se impriman en papel timbrado y que sean folios numerados correlativamente, siendo que al final de la escritura y antes de la firma se especifican los folios en los que está redactado, y es obligatorio si no están numerados correlativamente que se exprese la causa.
Finalmente el artículo 1220 (http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/cc.l4t1.html#a1220) del Código Civil da a una copia autorizada el mismo valor que el orignal, pero en caso de impugnación da valor al original, siendo que de la exhibición del original, se ocupa el artículo 282 del Reglamento Notarial (http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/rn.t4.html#cpa282)
Por lo demás no me importa que me lancen pedradas, pero un mínimo de cortesía, cuando me ofrezco a ayudar gratuitamente es simplemente hacer preguntas sencillas y no capciosas, pues creo que: de un lado se obtiene una información que se necesita, y de otro te evitas contestaciones tan destempladas como los comentarios por ti mismo vertidos (a fin de cuentas, quien da vidilla es porque le gusta recibirla)
luis 01/05/2018 at 11:19 am Responder
hola yo si que tengo un problema en el registro civil no aparen las escrituras y mi madre las tiro ala basura con el contrato de compra de la casa como soluciono esto yo ahora
Francisco Rosales 01/05/2018 at 11:54 am Responder
Supongo que te refieres al Registro de la Propiedad; la pregunta es si aparecen las escrituras o si la finca está o no inscrita a nombre de tu madre (en el segundo caso basta con pedir copia de dicha escritura en la Notaría que tenga a su cargo el protocolo)
En el primer caso, salvo que sea una escritura relativamente reciente, si tu madre no recuerda su escritura y no le ha dado publicidad, difícilmente puede un tercero saber lo que ni ella misma sabe.
Favorit Fak 30/03/2017 at 9:19 pm Responder
Siguiendo el absurdo argumento de Tomas…
Cómo se sabe que el registrador no ha puesto las fincas a nombre de otros amigos después ? Esta el solo, sin ningún control…
No se dan notas informativas de las transmisiones anteriores…
porqué nos tenemos que fiar de una simple información sin documentación que la sostenga?
Se conservan los documentos presentados e inscritos en el Registro de la Propiedad? Sobre todo los que no estan en un archivo oficial, o los que se destruyen a los 25 años como los documentos judiciales…
Si se hace una adjudicación por documentos judiciales de hace 25años, el archivo judicial esta destruido por lo que se denomina el “expurgo”… y no digamos de los documentos extranjeros… o de algún otro caso excepcional de documentos… porqué hemos de confiar en un registrador que a los 20 años se traslada o se jubila?
Qué tiene preferencia, el documento o la inscripción por alguien que no ha participado en el contrato y que no conserva el original?
Es por dar vidilla al asunto
Francisco Rosales 30/03/2017 at 9:32 pm Responder
No voy a dudar tampoco de la autenticidad de un documento judicial o registral, y menos de la honestidad de estos profesionales, aunque sería interesante que alguno de ellos nos ilustrara sobra las medidas de seguridad que tienen, igual que acabo de hacer yo con el documento notarial (por cierto el problema es extensible a documentos de hacienda o administración pública en general)
Tomas 31/03/2017 at 11:08 am Responder
No estaba en mi ánimo ofender sino preguntar.
En los documentos de préstamos hipotecarios que se firman…. siendo 50-60-70 páginas no es humanamente posible acordarse de todos los detalles. Y no creo que se lea la escritura completa. Por lo poco que recuerdo se leen las cláusulas principales.
Me muevo en el ámbito del mercado de valores y podría contar unas cuantas cosas. Por poner un ejemplo, las actuales normas del mercado de valores regulan incluso la manipulación de los relojes y presentar “pantallas” y precios con datos falsos. Imagine gente haciendo operaciones con precios ficticios o con precios de otros ámbitos temporales. En cierto sentido, por lo menos hasta hace poco, el agente de cambio y bolsa era una especie de fedatario público y las entidades que operan en los mercados son algo parecido.
En los mercados también se regula la “integridad” del mercado. ¿Qué significa esto? Pues que es posible que haya gente que haya vendido más títulos de los que en teoría existen,….. así que imagínese. Año 2017, todo informatizado y todavía andamos con estas.
Las situaciones contrarias a derecho pueden existir en cualquier profesión.
Todo esto es un poco paranoico o deformación profesional como auditor..
En fin, volviendo a los títulos y escrituras….. la escritura se lee. Pero yo las pocas que he firmado no me he detenido a cotejar los números de papel timbrado que se ponen al final. Parece de cajón, pero salvo una que tenía un par de páginas solo suelo mirar los datos “básicos”.
Imaginemos que al cabo de unos días me envían una “copia” y observo un error. Entiendo además que no es el notario quien suele enviar las copias sino un oficial. Por poner un ejemplo cuando una empresa formula unas cuentas anuales y los consejeros “visan” todas las páginas. Se suele enviar al banco esas cuentas y no una “copia”.
Por otra parte, existen minutas en las que creo haber visto que el notario pone que ha leído el contenido….y en otras que el otorgante renuncia a la lectura. Entiendo que esto vendrá en la copia y no en el documento original porque supondría conocer a priori esta circunstancia.
Finalmente,….. lo reconozco…… soy un ignorante. No me empollé el reglamento notarial….. y eso que estudié derecho.
Lo de Hacienda y los Juzgados resulta excesivo para este hilo…..
Francisco Rosales 31/03/2017 at 12:27 pm Responder
No acabo de comprender que recuerdes o no los detalles, pues previamente te han dado una oferta vinculante, y por si no lo sabes, tres días antes de la firma tienes derecho a acoudir a la Notaría para examinar la escritura y comentarla con el Notario (por otra parte en diecinueve años de ejercicio profesional, ningún ciudadano ha querido ejercer ese derecho, pese a las constantes campañas de información)
En cuanto a los mercados de valores, los agentes de cambio y bolsa no eran una especie de fedatarios, eran fedatarios, y se integraron en el cuerpo de corredores de comercio, que posteriormente se integró en el notaraiado, más actualmente te recuerdo que se ha decidido cambiar el sistema desde hace tiempo, y si el cambio es a mejor o peor es algo que han de valorar los politicos.
El que leas o no, es tu decisión y tu responsabilidad, más insisto en que derecho tienes a cotejar la copia con el original y cómo hacerlo, más en ese caso hay que levantar un acta que tiene un coste.
La copia es reproducción literal del original, por lo que el cotejo es fácil comprobar qué dice ese original.
Tomas 31/03/2017 at 2:45 pm Responder
Gracias por su paciencia. Espero que no me catalogue como Troll….. de verdad. Quizás después de este diálogo se plantee que le falta un botoncito de “baneo”….
La oferta vinculante sólo era obligatoria para préstamos de cierto importe. Hubo una época en la que casi todos los superábamos. En mi caso los datos principales eran correctos. No tengo queja salvo la “letra pequeña” o el pacto “voluntario” de pagar una cosa que se llamaba “plusvalía” y de alguna cosa en la que no hubiera caído en aquel momento dado que la legislación de consumo ha evolucionado bastante, pero ésa es otra historia.
El nombre de Tomás me lo he puesto por mi incredulidad (a veces excesivas) de muchas cosas. Además soy un poco cazurro, pesado y corto de entendederas.
De lo que explica y de lo que leo entiendo que el “derecho” de “cotejo” consiste en pedir una nueva copia o, probablemente, haya que abrir un procedimiento judicial o en la DGRN para “cotejar” el documento. Entiendo que para que haya un “cotejo” lo tendría que cotejar alguien que no es el propio “cotejado”por así decirlo.
Entiendo que hay un procedimiento, al igual que lo hay en el registro de la propiedad…… Supongo que habrá una matriz encuadernada y depositada, al igual que hay un “Registro” (debe ser un libro) de la Propiedad. Entiendo, por lo tanto, que en el “cotejo”, el interesado no puede ver la matriz lo mismo que no puede ver el “Registro”.
1. tr. Cotejar.- Confrontar algo con otra u otras cosas, o compararlas teniéndolas A LA VISTA..
Entonces, si no estoy equivocado, el interesado tiene derecho a pedir un COTEJO del documento (no sé quién lo coteja) pero por sí mismo no puede COTEJAR.
En fin, disculpe las molestias. Procuraré aportar algo más constructivo en otros artículos…
Francisco Rosales 01/04/2017 at 8:21 am Responder
La legislación sobre plusvalía no ha cambiado tanto, si no recuerdo mal, el único cambio se produjo hace unos diez años cuando se dejó claro en la reforma de la ley de consumidores que en contratos firmados por consumidores no podían imponerse al sujeto pasivo el pago de impuestos que correspondieran al no consumidor; de todas formas es un pacto de la compraventa no de la hipoteca, y aunque es cierto que hay lo que llamas “letra pequeña” precisamente eso no es letra pequeña.
El que la oferta vinculante fuera obligatoria para ciertas operaciones si es cierto, ´más nuevamente es nuestro “querido” legislador el responsable de todo ello; si te sirve de consuelo, hoy en día es verdad que se ha incrementado extraordinariamente la información pre contractual, más no deja de ser frecuente que todo se deje para el último momento, y desde luego los prestatarios siguen sin ejercer el derecho de acudir previamente a la notaría.
En lo del cotejo (según el código civil) exhibición (según el reglamento notarial) te puse en el comentario anterior el enlace al artículo que ahora te copio y pego.
El artículo 32 al que se alude dice:
Como ves, la norma permite la exhibición, y lo que simplemente adopta es medidas para garantizar que no se aproveche el cotejo para tomar más información de la necesaria, o que se altere el documento.
Pide el artículo 32 mandamiento judicial, porque el Notario goza de fe, y se presume la veracidad de lo que dice, por lo que las alteraciones en el protocolo, no se sospechan, sino que hay que fundamentarlas mínimamente pues los delitos de falsedad no se sospechan, sino que se prueban.
Personalmente sólo he exhibido una vez el protocolo, y fue a una persona que negaba haber firmado el documento, más es sorprendente, pues no es que hubiera firmado, sino que usó un bolígrafo rojo (cosa nada habitual); desconozco si fui o no suficientemente profesional, pero como la discusión era sobre si se había firmado o no el documento, y la planteaba quien negaba haberlo hecho, no le pedí mandamiento judicial, más si levanté acta en presencia de dos testigos (y por no montarla un estropicio no remití lo sucedido al ministerio fiscal)
Tomas 31/03/2017 at 2:52 pm Responder
Bueno, como lo prometido es deuda, quisiera hacerle una sugerencia constructiva.
Suelo seguir varios blogs de diversas materias. El diseño de su blog es bastante atractivo y bien estructurado y hay artículos especialmente brillantes y también comentarios que lo son. Me gusta especialmente seguir comentarios si son interesantes.
En ocasiones sucede que alguien comenta un artículo que está “enterrado” en post anteriores y tiene poca visibilidad. Probablemente sólo lo ve el administrador.
Yo le añadiría (si no estropea la vista) un par de RSS sobre los posts/artículos y otro de comentarios. En ocasiones hay temas que vuelven a estar de actualidad y vuelven a releerse y comentarse. Creo que va a ser el caso de todos sus artículos sobre bitcoins y nuevas tecnologías.
Francisco Rosales 01/04/2017 at 8:22 am Responder
Mucha gracias Tomás, tomo nota, aunque lamentablemente los comentarios van más por el estilo de consultorio.
Ya a la derecha tienes los post más comentados, que son en principio los que más interesan, pero hablaré con el informático y veré si puedo añadir una parte en la que aparezcan los últimos comentarios.
Silvia 12/07/2017 at 12:41 pm Responder
buenos dias. Tenemos un problema de herencias y nos piden copia de la escritura de mi abuela,. Mi abuela falleció hace tiempo y no sabemos como localizarla. Nos han pedido el nombre del notario que habia en aquella epoca en la provincia de granada (1927-1936) y no se como localizarlo ni donde buscar. Aqui hay un problema de autoridades municipales locales, ya que quieren construir un cementerio en nuestras tierras, pero como no se hizo cambio de propietario cuando falleció mi abuela, ahora nos piden una documentación que no sabemos dónde buscar. Me puede ayudar??? Gracias
Francisco Rosales 12/07/2017 at 1:26 pm Responder
En la provincia de Granada había varios notarios en aquella época ¿por qué no empiezas pidiendo nota simple en el Registro de la Propiedad de los bienes que haya a nombre de tu abuela?
mica 31/10/2017 at 9:24 pm Responder
Cuanto cuesta solicitar una copia de escritura al notario por pérdida del documento original?
Francisco Rosales 01/11/2017 at 9:42 am Responder
Depende de la antigüedad de la escritura, del número de folios, y de si quires una copia autorizada o simple; pregunta en la notaría correspondiente.
JULIO 15/02/2018 at 11:14 am Responder
Buenos días. Soy un acreedor al que su deduro le hizo un reconocimiento de deuda y le garantizó bienes con los que responder. El problema es que esos bienes fueron adquiridos por mi deudor en escritura pública pero no se inscribieron en el Registro.
A la hora de embargar los bienes necesito una copia autorizada. El notario autorizante me la podría expedir? Gracias
Francisco Rosales 15/02/2018 at 11:59 am Responder
Depende de si es copia de la escritura de garantía o de otros bienes, de tu escritura obviamente puedes pedir copia, pero de los bienes de una persona es la autoridad judicial la que tiene que pedir la copia a instancia tuya.
JULIO 15/02/2018 at 12:09 pm Responder
Beatriz.MGR 15/02/2018 at 6:23 pm Responder
Pues tengo ahora un tema de herencias con una escritura en que no aparece notario ni protocolo. Lo unico que sabemos es que esta señora, soltera y sin hijos, compró este piso en torno a los años 80. La escritura habla de una servidumbre de luces en el 85 pero no indica notario, ni protocolo ni fecha. ¿es normal? ¿en que casos ocurre esto? ¿como se puede obtener copia de la escritura en estos casos?
Francisco Rosales 15/02/2018 at 6:29 pm Responder
Basta con pedir nota simple en el registro de la propiedad para ver más datos de esa servidumbre, así como el Notario y fecha de la escritura de la que resulta la misma.
Ismael 12/03/2018 at 4:29 pm Responder
Una pregunta sencilla: ¿sirve para algo hacer una fotocopia de una escritura de varios herederos y que todos ellos la firmen? Es decir, firmar una fotocopia de lo que ya se firmó ante notario. Me parece, aunque no entiendo y por eso pregunto, que algo que ya está firmado por los herederos ante notario, ¿qué sentido puede tener firmar una fotocopia?
Francisco Rosales 13/03/2018 at 8:46 am Responder
Absolutamente de nada vale esa fotocopia firmada, el único sentido es tener mayor tranquilidad, pues cada uno está tranquilo con lo que quiere (sea o no útil eso jurídicamente).
En todo caso ningún daño hay porque así se realice, pues hablamos de hacer algo que ni añade ni daña.
Alejandro 09/05/2018 at 1:57 pm Responder
Tengo un familiar (95 años) que me dice que informe sobre unas fincas de sus padres (22 Has en un pueblo de Valladolid) que no sabe si tienen escrituras, testamento …. o las perdieron. Podría informarme del proceso a seguir.
Francisco Rosales 09/05/2018 at 4:02 pm Responder
La manera más sencilla es empezar pidiendo nota simple al Registro de la Propiedad.
Ramon 14/05/2018 at 5:21 pm Responder
Recientemente, pedí copia simple de una escritura al notario que guarda el protocolo del notario con el cual la firme.
El notario me contesta, que no me da la copia simple que solicito, porque existe una pequeña deuda antigua, con el.
Puede negarse el notario a entregar esa escritura, aun cobrando el coste de la misma, aunque sea por adelantado.
Francisco Rosales 15/05/2018 at 6:48 am Responder
Hay veces que cuesta trabajo responder educadamente, pero la pregunta la hago yo ¿por qué no pagas tus deudas?.
Esa es la situación que tienes con un compañero mío, podrías tenerla perfectamente conmigo, o con cualquier otro profesional, y me sorprende esa preocupación que manifiestas por tus derechos, mientras incumples tus obligaciones.
Creo que lo mejor que puedes hacer es ir a un abogado y solicitarle que te responda gratuitamente la pregunta.
Ramon 15/05/2018 at 2:11 pm Responder
La deuda es de una empresa que cerro al principio de la crisis, yo en aquel momento era uno de los administradores.
Entiendo que una notaria ejerce un servicio publico y por una pequeña deuda, ya vencida hace muchos años y el notario nunca la exigió, precisamente por pequeña, no seria impedimento para cumplir con un servicio publico.
Quiero entender que lo que realmente hay detrás es una cuestión ideológica, en una ocasión le pregunte a este señor, si era legal tener la bandera de España, con el águila en la sala de firmas. el sencillamente contesto que en su notaria tenia lo que quería.
Creo que esa es la verdadera razón.
Pero entiendo, que seáis hermanos y os tapéis unos a otros y no quieras responder a la pregunta que educadamente y pensando en tu imparcialidad te formule, veo que me equivoque, Los notarios sois dioses privilegiados en este País.
Francisco Rosales 15/05/2018 at 2:36 pm Responder
Pues no se de donde sacas que me considero un Dios, cuando de lo que hablo es de algo tan humano como pagar y cobrar; tampoco se por qué crees que por no decirte lo que quieres oír pierdo la imparcialidad, y mucho menos que tienen que ver las banderas en este tema.
No tapo a nadie, simplemente no entiendo que alguien no quiera pagar sus deudas y busque asesoramiento gratuito.
Respecto al servicio público, lo cierto es que no conozco servicio público gratuito (todos se pagan con los impuestos de los ciudadanos) y menos entiendo que si tu mismo consideras la deuda pequeña, montes la que estas montando por ello.
Insisto en que consultes a un abogado.
Laura 20/07/2018 at 7:28 pm Responder
Tengo una gran duda y agradecería me pudiese ayudar; Mi abuelito acaba de fallecer el le dejo unas tierras a mi padre y el las escrituro sin embargo el que guardo esas escrituras fue mi abuelo pero a nombre de mi padre, ahora que el ya no esta nos damos cuenta que una tia sustrajo de el resguardo de mi abuelo esos papeles , puede ella ponerlos a su nombre ?
Francisco Rosales 21/07/2018 at 8:33 am Responder
Tal y como planteas la cuestión, y si lees el post, carece de sentido la preocupación que tienes.
Una cosa es la escritura (que siempre tiene el notario) y otra la copia de la misma (que es irrelevante quien la tenga)
Lo importante no es el documento, sino el contenido del documento, y por tanto: no importa quien tenga la copia de la escritura, sino qué dice esa escritura.
Sólo viendo el contenido de la escritura (de la que siempre puede obtener copia quien tenga interés legítimo -y por lo que cuentas tu padre lo tiene-) podemos saber quién es el dueño, y sólo ese dueño puede operar con el bien al que se refiera la escritura.
Silvia 13/08/2018 at 4:05 pm Responder
Tengo una duda, quisiera comprar una casa de un propietario extranjero que fallecio.Tengo la nota simple de su casa y el
Notario. Resulta que este señor que fallecio tenia 2 casas mas, y una de ellas se a vendido, pero nose quien a sido el que firmo (hijo, sobrino, … no lo se). ¿Puedo pedir yo una copia de escritura de la persona que compro esa casa? Para poder saber a quien debo dirigirme ahora? Ya que el propietario de la nota simple esta fallecido? Muchas Gracias
Francisco Rosales 15/08/2018 at 10:54 am Responder
Ningún problema veo en que pidas a quien compró copia de la escritura, otra cosa es que tenga obligación de dártela, o que el notario que firmó la escritura aprecie que tienes interés legítimo (una cosa es estar interesado en algo, y otra tener interés legítimo)
Sergio 30/08/2018 at 4:17 pm Responder
Mi padre me ha encomendado que le solucione la herencia de una prima suya que le dejo todos sus bienes.
Su prima fallecio en el año 2000 y todavía no ha liquidado la herencia.
Cuando encuentro la escritura de compra de un bien inmueble por parte de la prima de mi padre, al costado hay una reseña que pone: “Vendida la nuda propiedad el 12/01/96” y una firma ilegible.
Esta venta no esta inscrita pues en el Registro de la Propiedad sigue apareciendo la prima de mi padre como “100% pleno dominio”.
¿Como puedo conseguir esta escritura?
Francisco Rosales 31/08/2018 at 8:05 am Responder
Pues complicado resulta encontrar esa escritura, cierto es que es obligación del Notario si le entregan la escritura del bien que se va a vender, poner una reseña sobre la venta realizada, pero si tu prima no conserva copia de ella, ni la han inscrito en el Registro de la Propiedad, y transcurridos 22 años, como nadie guarde memoria del negocio, es que ni se sabe si verdaderamente se realizó.
En todo caso, y si tienes la certeza de que fue vendida la nada propiedad, el usufructo que tenía esa señora se ha extinguido por el fallecimiento, y por tanto nada hereda de la finca tu padre; siendo que el problema, no es de tu padre, sino de la persona que adquirió esa nuda propiedad, y que ahora es el pleno dueño.
José Fco 07/09/2018 at 10:59 pm Responder
Mis padres compraron una casa en 1978. perdió escrituras y no registro la casa en el registro de la propiedad. En el registro aparece aún el constructor q hizo la casa.
Tanto mis suegros como el constructor-vendedor están ya fallecidos. No sabemos en qué notaría realizaron la compraventa. Que podríamos hacer para poder heredar dicha casa.
Francisco Rosales 08/09/2018 at 10:42 am Responder
Si ellos no conservaron la escritura y no quisieron darle publicidad difícil es que lo sepan terceras personas, máxime 40 años después.
Carmen 25/09/2018 at 10:02 pm Responder
Como podría hacerme con una escritura de hace 35 años? Tengo una fotocopia en caso de facilitar los trámites.
Para acceder al registro basta con que sea copia simple y no necesariamente autorizada?
Francisco Rosales 26/09/2018 at 8:36 am Responder
En el Registro de la Propiedad se inscriben copias autorizadas no copias simples; respecto a cómo conseguirla, basta con que acudas al notario sucesor en el protocolo del que firmó la escritura.
Tanto en el Colegio Notarial pueden informarte cual es ese sucesor en el protocolo, como en la notaría más cercana pueden realizarte la gestión.
juan 29/09/2018 at 9:13 pm Responder
El año pasado saque mi nota simple de la propiedad y este año volvi a sacarlo y ya mi piso no esta a mi nombre.
¿Cómo puede pasar este tipo de robos a travéz de notarias?
Francisco Rosales 30/09/2018 at 8:07 am Responder
¿Has comprobado en la nota simple que la adquisición se hizo en escritura y no en sentencia o procedimiento judicial o administrativo? en caso de haberse transmitido la propiedad en escritura ¿has pedido copia?.
Como comprenderás no puedo haber de documentos que no veo; en todo caso, y si te han robado (cosa que es la primera vez que veo u oigo hablar, pues además de quien autorizó el título, este fue calificado por el registrador) lo que tienes es que querellarte contra el que lo haya hecho y reclamar responsabilidades al notario.
Generalmente las cosas tienen una explicación bastante más sencilla de lo que parece, pero con los escasísimos datos que ofreces, en nada puedo ayudarte, aunque dado que hablas de robo, lo suyo es que acudas a un abogado.
Javier 19/10/2018 at 11:12 am Responder
Buenos días D. Francisco.
En primer lugar, gracias por su labor con este blog, es de agradecer que funcionarios de su nivel respondan a nuestras cuestiones cotidianas con tanta educación.
Mi pregunta es la siguiente: Como sabrá, el TS ha sentenciado que los bancos han de pagar todos los gastos derivados de la constitución de una escritura de hipoteca y por consiguiente se podrá reclamar la devolución de los mismos, aunque no está claro hasta que antiguedad y por que métodos.
El caso es que en su momento mi entidad no me entregó copia de todas las facturas correspondientes y yo que no estoy muy ducho en estos asuntos, no las reclamé y ahora no hay forma de encontrarlas, ya que la hipoteca es de 2005.
Por tanto tengo dos dudas. Una es si la matriz de la escritura incorpora o debe incorporar copia de estas facturas y la segunda es que, si la primera es afirmativa, si puedo solicitar copia de estas facturas al notario que custodia el protocolo (puesto que el notario con el que firmé ya se jubiló).
Francisco Rosales 19/10/2018 at 8:14 pm Responder
No digo que tu entidad no te entregara copia de las facturas, pues no tengo ningún motivo para dudar de tu palabra; pero ningún problema tuviste en acudir a Notaría y Registro para pedirlas.
El que tu no la pidieras tampoco es un problema, pero si lo es que solo es obligatorio conservar las facturas por parte del empresario durante cinco años, y desde luego las facturas no se incorporan a la escritura, pues la ley no obliga a ello, y sólo encarecería innecesariamente el coste, sin que además considere eso positivo, pues no da valor añadido a la escritura.
MJ 28/11/2018 at 1:15 pm Responder
Mi padre ha fallecido hace poco y, para arreglar la herencia, no encontramos la escritura de su casa. Hemos pedido copia simple y ahí consta la fecha de adquisición (en 1985) pero no indica el nombre del notario donde se firmó la compraventa.
Por la fecha entiendo que estará en el archivo de protocolos de mi ciudad, pero allí nos piden que digamos quién fue el notario, cosa que desconocemos. En ese caso, ¿hay alguna manera de localizar quién fue? No podemos ir notaría por notaría puesto que hay muchas y, dada la antigüedad de la escritura lo más probable es que ya se haya jubilado.
Francisco Rosales 28/11/2018 at 2:55 pm Responder
Tan fácil como preguntar en el Registro quién es ese notario, de hecho es la primera vez que veo una nota simple que no indica ese extremo.
María Sacramento Martinez 08/01/2019 at 4:50 pm Responder
Buenas tardes, hay una consulta que seguro sabe responderme: Un viudo hace testamento (4 o 5 años después de morir su mujer, se realiza abintestato y reparte sus bienes guardándose el usufructo. Al morir, sus hijos escrituran los bienes y al pasarlo por la comunidad autónoma correspondiente, les dice la persona que les atiende que tienen que liquidar el usufructo de la parte en la madre. Me “quedé pillá” ante tan inesperado comentario, y le comenté que eso no podía ser, porque cuando la madre murió no existía usufructo, pero me volvió a decir que sí. Ahora viene mi pregunta: ¿estaba en lo cierto la persona que me atendió o por el contrario, (que es lo que yo creo), me dijo una absoluta tontería?
Si encuentra un ratito espero me conteste y tanto si lo hace como si no, MUCHAS GRACIAS.
Francisco Rosales 08/01/2019 at 7:21 pm Responder
No acabas de explicarte bien, supongo que la que murió intestada es la esposa.
La liquidación es correcta más discutible; a mi juicio errónea (salvo que previamente el viudo hubiera adquirido el usufructo realizándose la partición de herencia)
Mejor aborda el tema con un asesor fiscal.
Enrique del Pozo 13/02/2019 at 5:10 pm Responder
Buena tardes. Quisiera preguntarle con respecto al punto cuatro que usted escribe arriba literalmente: 4.- ¿Puedo consultar las bases de datos del Notariado, en relación a las escrituras que yo mismo he firmado?
Pues resulta que consultados dos notarios de aquí de mi tierra del norte. Resulta que no pueden. Que esto es únicamente para personas hayan fallecido. Como es posible?
Esta usted seguro de que es asi como dice?
Como se puede solicitar y mas aun demostrar que ese fichero existe y el derecho nos asiste?
Y también me pregunto si se le puede solicitar con DNI digital con firma electrónica?
A usted mismo. Me indica su valor y le realizo el correspondiente ingreso.
Le agradezco el servicio que presta y su respuesta.
Francisco Rosales 14/02/2019 at 9:19 am Responder
Esto no es un debate ente yo y un compañero; de hecho, no es que se pueda hacer, sino que alguna vez lo he hecho, eso si, es necesaria la presencia del interesado, y la solicitud no cabe realizarla telemáticamente, pues he de apreciar no sólo la identidad, sino la capacidad.
Paloma 09/05/2019 at 3:12 pm Responder
Buenas tardes. Muchísimas gracias por su labor en este blog.
Para vender una vivienda ¿es necesaria la escritura? La cuestión es que quiero vender mi casa pero perdí la escritura hace años. ¿Qué solicito en la notaría entonces: una copia autorizada o con una copia simple bastaría?
Francisco Rosales 09/05/2019 at 6:18 pm Responder
Sin ningún problema puedes vender, de hecho antes de la firma el Notario pedirá información registral con lo que quedaría suficientemente protegido el comprador y no necesitarías ni copia autorizada ni simple.
Mria 18/05/2019 at 6:48 am Responder
Tengo dudas, por favor ayuda, tengo una casa que quiero vender, puse anuncios y me contacto un tipo, luego dijo que en realidad el trabaja de intermediario, que el busca al cliente, pero como la casa esta en obra negra, el la tiene que rehabilitar, pero para poder ponerle el yeso y el vitropiso, necesita que yo le de una copia de mi titulo de propiedad, y pues yo desconfio de esto, asi que debo confiar y arriesgarme, o no le debo de dar nada ni hacer ningun tipo de trato con el?
Francisco Rosales 18/05/2019 at 10:02 am Responder
Hola Mria
Sinceramente el que tenga o no la copia de la escritura es irrelevante desde el punto de vista jurídico; pero lo cierto es que para poner yeso en una casa no es necesario para nada tener esa copia, y sinceramente sólo la forma de entrar de ese señor resulta sospechosa también para mi.
ManuelGR 14/06/2019 at 12:13 pm Responder
Muy interesante todo, gracias por el blog.
Estoy intentando dejar claro un tema familiar y me encuentro con el problema que una escritura de hace más de 25 años no estaba registrada, al pedir la nota en el Registro de la Propiedad aparece como titular el abuelo y para más INRI el número de finca de la escritura y de la nota del Registro corresponde a un huerto cuando el tema es de una vivienda. La vivienda está en el centro de la ciudad, es decir no puede ser un terreno que después se haya construido.
He empezado a solicitar escrituras antiguas, la de herencia del padre y venta a los hijos.
¿Podría ser que hubiera un error en el número de finca en la escritura de venta?
¿Teniendo la referencia catastral puedo averiguar el número de finca?
Francisco Rosales 15/06/2019 at 10:12 am Responder
Por supuesto que puede haber errores, pero veinticinco años después descubrir un error es casi imposible; y lo cierto es que el Notario leyó y quien la firmó la entendió y prestó el consentimiento.
Con la referencia catastral no puedes hallar el número de finca registral, salvo que sean escrituras relativamente recientes, dado que sólo se reflejan las referencias catastrales desde el año 1997, y la coordinación catastro registro, se está consiguiendo de modo más o menos fiable sólo desde 2015.
Jose Luis Ramos 29/07/2019 at 11:13 pm Responder
Agradecer su labor y asesoramiento a quienes desconocemos ese apasionante mundo que usted conoce y nos asesora tan bien.
Quisiera hacerle una consulta al respecto de la entrada del blog.
Actualmente tengo embargada una finca en el Registro de la Propiedad por unas deudas, pero, por diferencias entre los metros que indica el Registro y los que realmente quedan, el juzgado quiere levantar el mencionado embargo.
He estado intentado averiguar donde se encuentra la diferencia y creo que se encuentra en un error del Registro de la Propiedad al realizar una segregación, sin embargo la única forma que tengo para saberlo es obteniendo la copia de la compraventa del terreno en cuestión (del cual no tengo la propiedad).
Considerando mi interés legitimo (tengo un embargo sobre la finca) el Notaria podría considerar darme copia de dicha escritura o simplemente no tengo derecho porque no soy ninguna de las partes que forman parte de la misma.
Francisco Rosales 30/07/2019 at 8:21 am Responder
Nunca se me ha dado el caso; el concepto de interés legítimo siempre es un tanto difuso y cada notario es libre de apreciarlo (obviamente de forma justificada).
Sea como fuere, si la decisión de mi compañero fuera negativa, siempre cabe recurso ante la Junta Directiva del Colegio Notarial, y el recurso es gratuito.
Lo que no tengo claro es si tienes o no interés legítimo, pues para ello primero habrías de tener interés legítimo en la rectificación registral, y para eso necesitaría un estudio más amplio de tu caso, que supera con mucho la finalidad de este blog que es meramente divulgativa.
Jose Luis Ramos 14/08/2019 at 9:04 pm Responder
Muchísimas gracias D. Francisco por tomarse las molestias en contestar pues tal y como dice es un blog divulgativo pero algunos “aprovechamos” para intentar asesorarnos tambien en casos particulares.
Ana Olga 27/09/2019 at 7:11 pm Responder
La primera pregunta que me surge es: Por lo que leo en su artículo ¿el notario sólo conserva las escrituras de menos de 25 años? ¿Las anteriores se pierden o que ocurre con ellas?
Mi caso es el siguiente: Mi abuelo tenía una finca rústica (huerta) que quedó en desuso. Él falleció hace muchos años, con lo que la heredarían sus hijos. Cuando falleció mi abuela una de mis tías que vivía con ella tiró todos sus papeles. Entre ellos las escrituras de la huerta y el DNI de mi abuelo. Estoy intentando obtener su número de DNI o la situación exacta de la huerta para pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad. No sé si cuando compró la huerta lo registró. En tal caso, en la nota simple entiendo que vendrían los datos del registro y del notario. Y de esa forma saber a qué notario hemos de dirigirnos para solicitar la copia de las escrituras. ¿Esto es así? Las escrituras tendrían bastante más de 25 años.
Le agradecería mucho que me orientara.
Muchas gracias de antemano y disculpe lo largo de la explicación.
Francisco Rosales 28/09/2019 at 9:59 am Responder
Debo de haberme explicado mal, pero para tu información a los 25 años se envían al archivo del distrito y a los 100 al archivo histórico; de hecho he sido archivero y he llegado a conservar escrituras del siglo XVI.
Efectivamente con la nota simple puedes saber el Notario y fecha de autorización de la escritura, para saber exactamente donde se encuentra te pueden ayudar sin mayor problema en la Notaría más cercana o incluso en el mismo registro; si no quisieran en este enlace seguramente resuelves el problema http://www.notariado.org/liferay/web/notariado/acude-a-tu-notario/elige-a-tu-notario
Ana Olga 28/09/2019 at 4:38 pm Responder
Me extrañaba que no se conservaran las escrituras en algún archivo. Desde luego, entendí mal. Gracias por su explicación. Debe ser increíble ser archivero de documentos tan antiguos.
Le agradezco mucho su tiempo y su esfuerzo. Porque una cosa es tener un bolg divulgativo y otra muy distinta atender nuestras consultas.
Yeimi 12/10/2019 at 4:31 pm Responder
Hola una pregunta cómo hago para saber en qué notaría están las escrituras la dueña es fallecida y yo la que le compro la casa y la casa aparecen con escrituras pero no sé en qué notaría están me puedes decir cómo agua para saber la notaría gracias
Francisco Rosales 13/10/2019 at 9:36 am Responder
Si pides nota simple al Registro de la Propiedad, te indican qué notario y en que fecha se firmó esa escritura, por lo demás bastaría acudir donde esté ese protocolo (tranquila que en cualquier notaría de España te pueden hacer la gestión)
Santiago 31/10/2019 at 11:02 am Responder
Felicidades por el articulo, es muy interesante y aporta mucho conocimiento sobre el tema. Me gustaría hacerle una consulta, próximamente hemos de realizar la venta de un piso que era originariamente de mis abuelos, pasó en herencia a mi madre y finalmente heredamos los hijos, pero no disponemos de las escrituras. En la gestoría nos han dicho que no siempre se dispone de las escrituras, pero que la escritura de aceptación de herencia sirve de igual modo para poder realizar la venta. Esto es así o nos han informado mal? Gracias por su tiempo. Saludos!
Francisco Rosales 31/10/2019 at 1:05 pm Responder
Siento decirte que montas un batiburrillo entre aceptación y partición de herencia, y que no entiendo claramente el problema, pues es cierto que no siempre se disponen de las escrituras, pero simplemente porque esas escrituras nunca han existido.
En tal caso si es cierto que nada impide previo a la venta hacer la herencia (ojo que si la venta lleva hipoteca no todos los bancos lo permiten, por lo que mejor comenta el tema con el comprador)
Siento no poder ayudarte más, pero siempre digo que este blog es divulgativo, no un consultorio jurídico gratuito, y que resulta imposible sin ver la documentación saber exactamente cual es el problema, y por tanto dar la solución
Borja 17/11/2019 at 2:25 pm Responder
Buenas tardes queria hacerle una consulta ya que ya estoy desesperado y no se que hacer, las escrituras de una finca propiedad de mi madre la cual ha fallecido se han quemado en el incendio de la casa que había en la finca, e acudido al notario en el cual esta la escritura y este se niega a darme una copia ya que al firmarse la escritura en el año 89 dice que han pasado muchos años y que el no tiene tiempo para buscarlas en el archivo, que solucion hay para poder tener una copia de las escritura? Gracias un saludo.
Francisco Rosales 18/11/2019 at 8:36 am Responder
Si no concretas la petición, el Notario es cierto que no tiene obligación (en realidad es que no tiene manera humana) de investigar todo el protocolo.
Sin embargo y si tu madre pasó las escrituras por el Registro de la Propiedad, basta con pedir una nota simple que cuesta poco más de tres euros y en ella te indica la fecha de otorgamiento de la escritura, por lo que puedes perfectamente concretar la petición y mi compañero sin problema alguno te facilitará esa copia.