Source: http://www.gazetapodatnika.pl/artykuly/odrebna_wlasnosc_lokalu_i_nieruchomosc_wspolna-a_1471.htm
Timestamp: 2016-06-27 04:05:59+00:00
Document Index: 23547719

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art. 7', 'art. 3', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 16']

Odr�bna w�asno�� lokalu i nieruchomo�� wsp�lna
indeks alfabetyczny | A B C D E F G H I J K L � M N O P R S � T U W V Z � � wydanie z wybranego dnia | najcz�ciej czytane | najlepiej oceniane | zmie� rozmiar czcionki | terminy i wydarzenia | kana� RSS Strona g��wnaAkademia Gazety PodatnikaAktualno�ciEkonomia i gospodarkaFundusze unijneKomunikatyPodatki i sk�adkiPolityka i politycyPrawo i proceduryProdukty, us�ugi, promocjeBiuletyn codziennyDzi� w Gazecie PodatnikaFelietonyGazeta Podatnika polecaKomentarz rysunkowyNiezb�dnik podatnikaBaza rolnik�w i instytucji otrzymuj�cych dop�aty do grunt�w rolnych i p�atno�� cukrow�Kody pocztoweKursy walutParametry, wska�nikiOrganizacje po�ytku publicznegoUrz�dy skarbowePersonaliaPracaPracuj na swoimPrawo i TyProcedury i formalno�ciRozliczenie roczneRynki i cenyZUS i podatki	Oce�: zapisz jako pdf	pole� stron�	skomentuj	drukuj stron�	29 stycznia 2007 r.
Ustanowienie odr�bnej w�asno�ci lokalu w budynku powoduje powstanie z mocy prawa nieruchomo�ci wsp�lnej. Nieruchomo�� wsp�lna to cz�� nieruchomo�ci, kt�ra s�u�y wszystkim lokatorom. Stanowi j� m.in. grunt (dzia�ka, na kt�rej stoi budynek), klatka schodowa oraz wyst�puj�ca w wielu budynkach (najcz�ciej na parterze) cz�� komercyjna. Lokatorzy mieszkaj�cy w budynku, w kt�rym nast�pi�o wyodr�bnienie lokali, maj� okre�lone prawa i obowi�zki nie tylko wobec swoich lokali, lecz r�wnie� wzgl�dem nieruchomo�ci wsp�lnej.
Kwestie zwi�zane z wyodr�bnianiem samodzielnych lokali oraz zarz�dem nieruchomo�ci� wsp�ln� reguluje Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o w�asno�ci lokali. Zgodnie z art. 2 ust. 2 tej ustawy samodzielnym lokalem mieszkalnym jest:
wydzielona trwa�ymi �cianami w obr�bie budynku izba lub zesp� izb przeznaczonych na sta�y pobyt ludzi, kt�re wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (tj. piwnica, strych, kom�rka, gara� — dop. M.S.) s�u�� zaspokajaniu ich potrzeb mieszkalnych. Ustanowienie odr�bnej w�asno�ci lokalu
Odr�bna w�asno�� lokali nie jest najpopularniejsz� form� w�adania mieszkaniem w Polsce. Zazwyczaj lokale mieszkalne kojarz� si� ze sp�dzielniami mieszkaniowymi i sp�dzielczymi prawami do lokalu. Du�e znaczenie na rynku mieszkaniowym ma tak�e najem lokalu — gdy budynek stanowi w�asno�� konkretnej osoby. Formy te nie s� jednak prawem w�asno�ci. Ustanowienie odr�bnej w�asno�ci lokali daje mo�liwo�� tworzenia wsp�lnot mieszkaniowych, kt�re administruj� budynkiem. Wyodr�bnieniu mo�e ulec tylko lokal samodzielny, czyli taki, kt�ry jest wydzielony trwa�ymi �cianami i samodzielnie pe�ni funkcj�, do jakiej jest przeznaczony. O samodzielno�ci lokalu stwierdza w�a�ciwy organ (jest nim starosta) w formie za�wiadczenia. Je�eli do ustanowienia odr�bnej w�asno�ci dochodzi w trybie s�dowym, s�d ustala samodzielno�� lokalu na podstawie opinii bieg�ego. Ustanowienie odr�bnej w�asno�ci mo�e obejmowa� wszystkie lokale znajduj�ce si� w danym budynku, ale mo�e dotyczy� r�wnie� tylko niekt�rych z nich. Dopuszczalne jest te� ustanowienie odr�bnej w�asno�ci kilku lokali dla jednej osoby. Nie ma znaczenia, w jakim celu lokal zosta� wyodr�bniony. W�a�ciciel mo�e przeznaczy� go np. na cele komercyjne (na wynajem). Ustanowienie odr�bnej w�asno�ci lokali mo�e nast�pi�: w drodze umowy, jednostronnej czynno�ci prawnej, orzeczenia s�dowego, z mocy prawa w razie upad�o�ci lub likwidacji sp�dzielni, w wykonaniu umowy zobowi�zuj�cej w�a�ciciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz ustanowienia, po zako�czeniu budowy, odr�bnej w�asno�ci lokalu i przeniesienia tego prawa na drug� stron� umowy lub inn� wskazan� w umowie osob�, w trybie przekszta�cenia sp�dzielczego w�asno�ciowego lub lokatorskiego prawa do lokalu.
Nie mo�e doj�� do powstania odr�bnej w�asno�ci lokalu w drodze zasiedzenia.
Umowa o ustanowienie w�asno�ci lokalu
Umowa o ustanowienie w�asno�ci lokalu mo�e by� zawarta albo przez wsp�w�a�cicieli nieruchomo�ci, albo przez w�a�ciciela nieruchomo�ci i osob�, kt�ra nabywa od niego lokal. W my�l art. 7 ust. 2 ww. ustawy umowa powinna by� dokonana w formie aktu notarialnego. Formy aktu notarialnego dla swojej wa�no�ci wymagaj� r�wnie�:
wyodr�bnienie lokalu na mocy jednostronnej czynno�ci prawnej oraz przekszta�cenie praw sp�dzielczych w odr�bn� w�asno�� lokalu.
Ka�dorazowo elementem koniecznym do powstania odr�bnej nieruchomo�ci jest wpis do ksi�gi wieczystej.
Umowa o ustanowieniu odr�bnej w�asno�ci powinna okre�la�:
rodzaj, po�o�enie i powierzchni� lokalu oraz pomieszcze� do niego przynale�nych, wielko�� udzia��w przypadaj�cych w�a�cicielom poszczeg�lnych lokali w nieruchomo�ci wsp�lnej, spos�b zarz�du nieruchomo�ci� wsp�ln�.
Jednostronna czynno�� prawna
Wyodr�bnienie lokalu w drodze jednostronnej czynno�ci prawnej ma miejsce wtedy, gdy dana osoba jest jedynym w�a�cicielem nieruchomo�ci, a chce np. wprowadzi� na rynek ju� wyodr�bnione, samodzielne i w pe�ni w�asne lokale mieszkalne.
Orzeczenie s�dowe
S�d w nast�pstwie tocz�cego si� procesu mo�e orzec o ustanowieniu odr�bnej w�asno�ci lokalu. Dotyczy to s�dowego orzeczenia: o zniesieniu wsp�w�asno�ci, o dziale spadku, o podziale maj�tku wsp�lnego ma��onk�w.
W trakcie rozpatrywania tych spraw s�d nie jest jednak zobligowany do wyodr�bnienia lokali. Mo�e odm�wi� zniesienia wsp�w�asno�ci przez ustanowienie odr�bnej w�asno�ci lokali i wybra� inne rozstrzygni�cie (np. sprzeda� nieruchomo�ci i podzia� uzyskanej kwoty).
Orzeczenie s�dowe powinno spe�nia� wymagania przewidziane dla umownego ustanowienia odr�bnej w�asno�ci. Konieczny jest te� wpis do ksi�gi wieczystej. Udzia�y w�a�cicieli lokali w nieruchomo�ci wsp�lnej
Udzia� w nieruchomo�ci wsp�lnej przys�uguje ka�demu w�a�cicielowi lokalu i nie mo�na ��da� zniesienia tej wsp�w�asno�ci, dop�ki trwa odr�bna w�asno�� lokali. Udzia�y w nieruchomo�ci wsp�lnej nie s� jednak r�wne. Ich wielko�� zale�y od wielko�ci zajmowanych lokali.
I tak w my�l art. 3 ust. 3 ww. ustawy:
udzia� w�a�ciciela lokalu wyodr�bnionego w nieruchomo�ci wsp�lnej odpowiada stosunkowi powierzchni u�ytkowej lokalu wraz z powierzchni� pomieszcze� przynale�nych do ��cznej powierzchni u�ytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynale�nymi, udzia� w�a�ciciela samodzielnych lokali niewyodr�bnionych w nieruchomo�ci wsp�lnej odpowiada stosunkowi powierzchni u�ytkowej tych lokali wraz z powierzchni� pomieszcze� przynale�nych do ��cznej powierzchni u�ytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynale�nymi.
Okre�lenie udzia��w w nieruchomo�ci wsp�lnej nie jest spraw� b�ah�. Od wielko�ci udzia��w zale�y bowiem korzystanie z praw, jakie przys�uguj� w�a�cicielom lokali u�ytkuj�cym nieruchomo�� wsp�ln�, oraz wype�nianie obowi�zk�w z tym zwi�zanych.
Im w�a�ciciel lokalu ma wi�kszy udzia� w nieruchomo�ci wsp�lnej, tym wi�cej przys�uguje mu uprawnie� w stosunku do przedmiotu wsp�lno�ci, ale te� tym wi�ksza jest jego odpowiedzialno�� za zobowi�zania z ni� zwi�zane.
Prawa w�a�cicieli lokali
W�a�cicielom lokali przys�uguje prawo wsp�korzystania z nieruchomo�ci wsp�lnej oraz prawo wsp�decydowania o losach nieruchomo�ci. Gdy nieruchomo��, w kt�rej znajduj� si� wyodr�bnione lokale, przynosi po�ytki lub inne dochody, w�a�ciciele przeznaczaj� je na pokrywanie wydatk�w zwi�zanych z jej utrzymaniem. Je�eli zostanie jaka� cz�� �rodk�w, przypadaj� one w�a�cicielom lokali odpowiednio do ich udzia��w.
Ka�dy w�a�ciciel lokalu ma prawo wsp�dzia�ania w zarz�dzie nieruchomo�ci� wsp�ln�.
Przys�uguje mu te� prawo g�osu na zebraniu w�a�cicieli lokali. Na zebraniu m.in. podejmowane s� uchwa�y dotycz�ce nieruchomo�ci wsp�lnej. Uchwa�y zapadaj� wi�kszo�ci� g�os�w, a o sile g�osu decyduje najcz�ciej wielko�� udzia�u (chyba �e postanowiono, i� w danej sprawie ka�dy w�a�ciciel dysponuje jednym g�osem).
W�a�ciciel mo�e zaskar�y� uchwa�� zebrania w�a�cicieli do s�du, je�eli:
jest ona niezgodna z przepisami prawa lub z umow� w�a�cicieli lokali, narusza zasady prawid�owego zarz�dzania nieruchomo�ci� wsp�ln�, w jakikolwiek inny spos�b narusza jego interesy.
Pow�dztwo do s�du w tej sprawie mo�e by� wytoczone w terminie 6 tygodni od dnia podj�cia uchwa�y na zebraniu og�u w�a�cicieli. W�a�ciciel lokalu, kt�ry pe�ni obowi�zki cz�onka zarz�du, mo�e te� ��da� od wsp�lnoty wynagrodzenia odpowiadaj�cego uzasadnionemu nak�adowi pracy. Obowi�zki w�a�cicieli lokali
W�a�ciciele lokali s� obowi�zani uczestniczy�, stosownie do swojego udzia�u, w ci�arach i kosztach zwi�zanych z nieruchomo�ci� wsp�ln�. Na koszty zarz�du nieruchomo�ci� wsp�ln� sk�adaj� si�: wydatki na remonty i bie��c� konserwacj�, op�aty za dostaw� energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w cz�ci dotycz�cej nieruchomo�ci wsp�lnej, oraz op�aty za anten� zbiorcz� i wind�, ubezpieczenia, podatki i inne op�aty publicznoprawne, chyba �e s� pokrywane bezpo�rednio przez w�a�cicieli poszczeg�lnych lokali, wydatki na utrzymanie porz�dku i czysto�ci, wynagrodzenie cz�onk�w zarz�du lub zarz�dcy.
Na pokrycie koszt�w zarz�du w�a�ciciele lokali uiszczaj� zaliczki w formie bie��cych op�at, p�atne z g�ry do dnia 10 ka�dego miesi�ca. Nale�no�ci z tytu�u koszt�w zarz�du mog� by� dochodzone w post�powaniu upominawczym przed s�dem, bez wzgl�du na ich wysoko��. Opr�cz ponoszenia wydatk�w zwi�zanych z utrzymaniem w�asnego lokalu oraz uczestniczenia w kosztach zarz�du nieruchomo�ci wsp�lnej w�a�ciciel ma obowi�zek: utrzymywa� sw�j lokal w nale�ytym stanie, przestrzega� porz�dku domowego, korzysta� z nieruchomo�ci wsp�lnej w spos�b nieutrudniaj�cy korzystania przez innych wsp�w�a�cicieli, wsp�dzia�a� ze wsp�w�a�cicielami w ochronie wsp�lnego dobra.
(art. 13 ust. 1 ww. ustawy)
Dodatkowo, na ��danie zarz�du nieruchomo�ci wsp�lnej, w�a�ciciel lokalu powinien zezwoli� na wst�p do lokalu, ilekro� jest to niezb�dne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usuni�cia awarii w nieruchomo�ci wsp�lnej, a tak�e w celu wyposa�enia budynku, jego cz�ci lub innych lokali w dodatkowe instalacje (art. 13 ust. 2 ww. ustawy).
Zgodnie z art. 16 ww. ustawy, je�eli w�a�ciciel lokalu: zalega d�ugotrwale z zap�at� nale�nych od niego op�at,
wykracza w spos�b ra��cy lub uporczywy przeciwko obowi�zuj�cemu porz�dkowi domowemu,
przez swoje niew�a�ciwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomo�ci wsp�lnej uci��liwym,
wsp�lnota mieszkaniowa mo�e w trybie procesu ��da� sprzeda�y lokalu w drodze licytacji na podstawie przepis�w Kodeksu post�powania cywilnego o egzekucji z nieruchomo�ci. W takim przypadku w�a�cicielowi, kt�rego lokal zosta� sprzedany, nie przys�uguje prawo do lokalu zamiennego.
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 o w�asno�ci lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388, z p�n. zm.).
ola | 30.06.2009bardzo dobra strona ,zrozumia�e definicje dla kazdego,polecam