Source: http://www.juricaf.org/arret/CONSEILDELEUROPE-COUREUROPEENNEDESDROITSDELHOMME-19860508-1052283-1101184-1107084
Timestamp: 2017-07-28 07:28:18+00:00
Document Index: 124151992

Matched Legal Cases: ['arrêt ', "l'article 44", "l'article 44", "l'article 16", "l'article 18", "l'article 45", "l'article 30", "l'article 14", "l'article 16", "l'article 16", "l'article 44", "l'article 37", "l'article 44", "l'article 44", "l'article 16", "l'article 5", "l'article 1", "l'article 16", "l'article 16", "l'article 16", "l'article 16", "l'article 16", "l'article 1", "l'article 14", "l'article 1", "l'article 44", "l'article 1", "l'article 1", "l'article 26", "l'article 13", "l'article 22", "l'article 26", "l'article 365", "l'article 140", "l'article 137", "l'article 194", "l'article 44", "l'article 22", "l'article 22", "l'article 1", "l'article 1", "l'article 1", "l'article 14"]

MELLACHER c. AUTRICHE
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Type d'affaire : DécisionType de recours : Partiellement recevable ; Partiellement irrecevableNumérotation : Numéro d'arrêt : 10522/83;11011/84;11070/84Identifiant URN:LEX : urn:lex;coe;cour.europeenne.droits.homme;arret;1986-05-08;10522.83 Analyses : (Art. 6-1) ACCES A UN TRIBUNAL, (Art. 6-1) DROITS ET OBLIGATIONS DE CARACTERE CIVIL, (Art. 6-1) EGALITE DES ARMES, (Art. 6-1) PROCES EQUITABLE, (Art. 6-1) PROCES ORAL, (Art. 6-3) DROITS DE LA DEFENSE, (Art. 6-3-b) ACCES AU DOSSIERParties : Demandeurs : MELLACHERDéfendeurs : AUTRICHETexte : (TRADUCZ'ZON) EN FAIT Les requÃ©rants sont des propriÃ©taires immobiliers qui se plaignent pour l'essent iel de et que les leyers qui leur Ã©taient dus aux termes de baux conclus avant l'entrÃ©e Ã©n vigueur de la loi sur les loyers de 1981' (Mietrechtsgeseta:, Journal officiel NÂ° 520/1981) ont Ã©tÃ© rÃ©duits en vertu de l'article 44 de cette loi . En Autriche, il existe un systÃ¨me de contrÃ´le des loyers depuis la PremiÃ¨re 1 guerre mondiale . La loi sur les loyers de 1922 (P~Iiete .ngeseta, Journal of6ciel NÂ° 872/192.2), restÃ©e en vigneurjusqu'en 1981, prÃ©voyait le blocage des loyers Ã leur niveau de 1914 . Toutefois, elle n'Ã©tait pas applicable aux appartements construits aprÃ¨s son entrÃ©Ã¨ en vigueur, lesquels n'Ã©taient assujettis Ã aucune resnriction . ÃprÃ¨s 1967 (Mietrechtsandervngsg ;esetz, Journal offi .iel NÂ° 281i1967), les restrictions n'ont Ã©tÃ© maintenues que pour les baux en cours untÃ©rieurement conclus . Ainsi, Ães baux nouaveaux ne faisaient l'objet d'aucune restriction ~quant au loyer qui pouvait @tre librement nÃ©gociÃ©, m@me si l'appartement Ã©tait antÃ©rieurement assujetti au Ã§ontr8le. des loyers . En 1974 (Mietengesetznovelle, 7oÃ»rnal officiel NÂ° 409f 1974), Ã¢e nouvelles restrictiÃ´ns ont Ã©tÃ© introduites pour les baux nouveaux concernant D .es Ã¢ppartements de quaGtÃ© infÃ©rieure dont les loyers devaient Ãªtre calculÃ©s sur la base Ã¢'un montant maximum fixe au mÃ¨tre carrÃ©. EntrÃ©e en vigueur le 1Â° , janvaer 1982, la loi de 1981 a Ã©tendu lÃ© systÃ¨me des loyers au mÃ¨tre carrÃ© aux autres csrÃ©gories. d'appartetnents . L'arlicle 16 (2) prÃ©c:lse les loyers maxima au mÃ¨tre c:arrÃ© pour les baux nouveaux : 22 schillings pour la catÃ©gorie A ; 16,50 senillings ponr la catÃ©gorie B ; 11 schillings pour la catÃ©gorie C ; et 5 50 schillings pour la catÃ©gorie D . Tout bail assujetti Ã ces dispositions et prÃ©voyant Ã»n loyer supÃ©rieur peut Ãªtre dÃ©clarÃ© nul . En outre, le systÃ¨me de loyer maximum a Ã©tÃ© Ã©tendu aux contrats de location prÃ©existants :en vertu de l'article 44 (2) et (3), Ã»n loca :aire occupant un appartement assorti d'un bail antÃ©rieurement non soumis Ã¢u rÃ©gime de contrÃ´le peut demander Ã ce que son loyer soit ranienÃ© Ã un montant Ã§orrespondant au rnaximum 'a 150 % des tamx mentiormÃ©s ci-dessus . Ce type de bail. n'est donc pas automatiquement tonchÃ© par la lÃ©gislation . En effet .. sous rÃ©serve qu'il prÃ©voit un loyer supÃ©rieur au montant maximum lÃ©gal, il ne sera dÃ©clarÃ© nul par les Ã¢utoritÃ©s campÃ©tentes que si le locataire en fait la demande . Cette dÃ©claration de nullitÃ© n'eat pas rÃ©troactive et ne prend effet qu'Ã partir du mois suivant cette demande . Toutefois, ces dispositions nr, sont pas applicables clans tons les cas . De fait, 1 un grand nombre de types d'appailements Ã©chappent au systÃ¨me des loyers maxiina au mÃ¨tre carrÃ©, soit parce que.la loi les exclut de son champ d'app'lication (voir : artiÃ©le 1(.), selon lequel aucune restriction n'est applicable aux appartementa situÃ©s Ã¢ans des inimeubles construits sans subventions de l'Etat aprÃ¨s 1 953, Ã¢uxraaiscros familiales flÃ©coupÃ©es en appartemeuts ou anx appartements en pleine propriÃ©tÃ© ; artiÃ§le 1 (3) aux termes duquel 1P appartements situÃ©s dans des immeubles appartemmt ..s 147
Ã des organismes de logement Ã but non lucratif relÃ¨vent d'un systÃ¨me de contrÃ´l enÃ pdsloyrifÃ©ntmeacdslr oiuegmntsbo lucratif - WohnungsgemeinnÃ¼tzigkeitsgesetz 1979 -), soit parce que le texte prÃ©voit F un autre type de restrictions (conformÃ©ment Ã l'article 16 (1), il peut y avoir accord sur un montant convenable du loyer pour les appartements situÃ©s dans des immeuble ; ceux se trouvant dans des bÃ¢timents historiques pour la'prÃ©servaspotÃ©rieuÃ 1945 tion desquels, dans l'intÃ©rÃªt gÃ©nÃ©ral, le propriÃ©taire a fait un effort financier considÃ©rable ; ceux dont la qualitÃ© a Ã©tÃ© amÃ©liorÃ©e grÃ¢ce Ã un apport financier important du propriÃ©taire ; les appartements de catÃ©gorie A efB dÃ©passant une certaine taille ; et . ,defaÃ§ongÃ©rltuspaemnÃ l'iudsxoecatin) La loi sur les loyers contient en outre un certain nombre de dispositions rela- Ã tives Ã l'usage du revenu locatif du propriÃ©taire . Celui-ci doit en principe Ãªtre consacrÃ© Ã l'entretien de l'immeuble et ce n'est que dans le cas oÃ¹ il n'y suffit pas que le propriÃ©taire a la possibilitÃ© de demander une augmentation du loyer, conformÃ©ment Ã l'article 18, ou des contributions d'entretien, en vertu de l'article 45 de la loi . D'autres dispositions restreignent le droit du propriÃ©taire de notifier leur congÃ© Ã ses locataires . Ce droit ne peut en .principe Ãªtre exercÃ© que pour des motifs importants prÃ©cisÃ©s Ã l'article 30 de la loi . MÃªme le dÃ©cÃ¨s du locataire n'entraÃ®ne pas la rÃ©siliation du bail, dans la mesure oÃ¹, conformÃ©ment Ã l'article 14, diverses personnes sont habilitÃ©es Ã lui succÃ©der dans cette relation contractuelle . Les faits spÃ©cifiques aux diffÃ©rentes affaires peuvent Ãªtre rÃ©sumÃ©s comme suit : RequÃªte NÂ° 10522/83 Les requÃ©rants, un couple mariÃ© rÃ©sidant Ã Feldkirchen, sont tous deux citoyen . Ils sont reprÃ©sentÃ©s par~ Ma4tre H .G . Medwed, avocat exerÃ§ant Ã Graz sautrichen . F Les requÃ©rants possÃ¨dent conjointement un groupe d'appartements situÃ©s Ã Graz et dont plusieurs sont louÃ©s Ã bail . L'un de ces appartements, un deux piÃ¨ces, cuisine (d'une surface totale de 40 m2), a Ã©tÃ© louÃ© le 15 septembre 1978 dans le cadre d'un bail librement nÃ©gociÃ©, r conformÃ©ment Ã l'article 16 (1) de la loi sur les loyers de 1922 amendÃ©e en 1967 . Dans ce cas prÃ©cis, le loyer avait Ã©tÃ© fixÃ© Ã 1 .870 schillings par mois . En vertu de la loi sur les loyers de 1981, le locataire de l'appartement en question a, le 5 fÃ©vrier 1982, demandÃ© Ã la Commission d'arbitrage (Schlichtungsamt) compÃ©tente pour la ville de Graz de ramener son loyer Ã 330 schillings (soit 150 % du maximum lÃ©gal pour la catÃ©goiie D) Ã ) dÃ¢ter du 1Â° 1 mars 1982 . A l'issue d'une audience qui s'est tenue le 25 mai, cette commission a dÃ©cidÃ© le 7 juin de la mÃªme annÃ©e d'autoriser l'application de la rÃ©duction . MÃ©contents de cette dÃ©cision, les requÃ©rants ont alors portÃ© l'affaire devant les . Le locataire avait fait valoir que, lorsqu'il avait atÃ´tribunz,l stoef 148
louÃ© l'apparteme.nt, celui-ci Ã©tail . dÃ©pourvu d'eau courante et d'installations sanitaires ; ces Ã©quipements ayant Ã©tÃ© installÃ©s ultÃ©rieurement Ã ses frais . Par une dÃ©cision du 22 octobre 198 2 , le tribunal de district de Graz a confirmÃ© que l'Ã¢ppartement appartÃ©nait Ã la catÃ©gorie D Ã©t que, conFormÃ©ment Ã l'article 16 (2) de la loi sur les loyers, le taux mÃ©nsuel rÃ©glementaire applicable ue devait donc pas dÃ©passer 5,50 schillings par mÃ¨tre carrÃ© . En vertu de l'article 44 (2), le loyer devait par eonsÃ©quent Ãªtre ramenÃ© Ã un montant correspondant Ã 150 % dudit loyer rÃ©glementaire, soit dans le cas prÃ©sent 330 schillin ;gs ; le trop perÃ§u Ã dater du 1Â°1 mars 11982 (12 .320 schillings i devant, aux term -,s de l'article 37 de la loi, Ãªtre rembcursÃ© au locataire. Les requÃ©rants ont fait appel, affirmant notamment que les restrictions consÃ©cutives i . l'application de l'article 44 de la I[oi Ã©taient inconstitutionnelles . Â­s ont Ã ce propoc invoquÃ© la dÃ©cision de la Commission relative Ã la requÃªte NÂ° 8803/77 (D .R . 17 p . 80), oÃ¹, traitant de la lÃ©gislation antÃ©rievre en matiFve de protection des loyers, celle-ci avait estimÃ© que ladite lÃ©gislation Ã©tait Ã l'extrÃªme limite de l'ingÃ©rence admissible dans les droits de propriÃ©tÃ© . Compte tenu de sa nature encore plus restrictive, on pouvait penser selon eux que la nouvelle lÃ©gislation dÃ©passait cette limite. La rÃ©duction au profit du locataire d'un loyer librement et lÃ©galemeni : nÃ©gociÃ© Ã©quivclait en fai: pour le propriÃ©taire Ã une expropriation de Iiiens sans indemnisation . Pour ces raisons, les requÃ©rants suggÃ©raient que la cour d'appel countette l'affaire Ã la Cour constimtionnelle pour examen de la constimtionnalitÃ© de lia lÃ©gislation en cause . Les requÃ©rants ont, par ailleurs, fait valoir qu'en l'absence d'une demande spÃ©cifique du locataare, le tribunal n aurait pas dÃ» ordonner le remboursement du tropperÃ§u de loyer et que le montant de ce remboursement Ã©tait exagÃ©rÃ©, puisqu'il incluait des impCts dÃ©jÃ acquittÃ©s qu'ils ne pouvaient recouvrir auprÃ¨s de l'administration fiscale . Quoi qu'il eu soit, leur appel a Ã©tÃ© rejetÃ© le 18 fPivrier 1983 par le tribunal rÃ©gional de Gruz qui compte tenu de la jurispmdence de la Cour constitutionnelle relative Ã des affaires siniilaires, n'a pas .jugÃ© utile de saisir cette instance de la question de la constittitionnalitÃ© de l'article 44 de la loi sur les loyers . Pour ce qui est du remboursement, le tribunal a esdimÃ©qu'au regard des dispositions applicables, il devait Ãªtre ordonnÃ© d'office et que la qnestion fiscale n'intervenait pas dans la proeÃ©dure prÃ©seute . Cette dÃ©cision est dÃ©finitive, puisqu'en droit national, les requÃ©rants n'ont plus aucun recours possible .
RequÃªte NÂ° 110(1/8 4 Les requÃ©rants, quatre citoyens autrichiens nÃ©s respectivement en 1902 , 1908, 1948 et 1956, et meeabres de la m@me famille, rÃ©sident Ã Innsbruck . Ils sont reprÃ©sentÃ«s par lvlaYtre Ludwig F[offmanu, avocat e :xerÃ§ant daris cette ville . 149
Les requÃ©rants sont copropriÃ©taires d'un immeuble d'habitation Ã Innsbruck ; dont ils ont hÃ©ritÃ© en indivis . L'un des appartements de cet immeuble, d'une surface totale de 68 m' et composÃ© de trois piÃ¨ces, d'une cuisine, et de WC et d'une sallÃ© d'eau accessibles par le couloir extÃ©rieur Ã l'appartement, a Ã©tÃ© louÃ© le 7 dÃ©cembrÃ© 1972 dans le cadre d'un contrat de location librement nÃ©gociÃ©, conformÃ©ment Ã l'article 16 (1) de la loi sur les loyers de 1922 amendÃ©e en 1967 . Dans le cas prÃ©sent, le loyer avait Ã©tÃ© fixÃ© Ã 800 schil ings par mois jusqu'e n aoÃ»t 1975, puis Ã 1 .500 schillings Ã partir du 1 ., septembre, compte tenu de certains investissements Ã rÃ©aliser par les locataires (comprenant notamment le transfert dÃ¨ la salle d'eau dans l'appartement proprement dit) . Le loyer Ã©tait en outre soumis Ã une clause d'indexation sur l'indice des prix Ã la consommation de 1966 . Au 1Â°Â° avril 1983, il aurait donc dÃ» s'Ã©lever Ã 2 .985 schillings par mois . Or, depuis novembre 1982, les locataires payaient en rÃ©alitÃ© 1 .308,30 schillings . Le 4 octobre 1982, en vertu de la loi sur les loyers de 1981, les locataires d e l'appartement en question ont demandÃ© Ã la commission d'arbitrage (Schlichmngs ; stelle) compÃ©tente de la ville de Innsbruck de ramener le loyer Ã 150 % du montant maximum lÃ©gal pour la catÃ©gorie D . L'application de cette rÃ©duction a Ã©tÃ© autorisee par une dÃ©cision de cette conunission du 6 avril 1983 . Mais les requÃ©rants ont alors portÃ© l'affaire devant les tribunaux, ce qui a eÃ» pour effet de suspendre l'exÃ©cution de cette dÃ©cision . En consÃ©quence, il a fallu une nouvelle dÃ©cision du tribunal de district de Innsbruck . Les requÃ©rants ont notamment fait valoir devant ce tribunal que l'appartement en cause appartenait Ã prÃ©sent Ã la catÃ©gorie B . Bien que l'amÃ©lioration de sa qualitÃ© n'ait pas Ã©tÃ© financÃ©e par eux-mÃªmes, mais par les locataires, ils ont fait observer que cette amÃ©lioration aux frais des locataires avait fait l'objet d'un accord dans lÃ© contrat originel qui prÃ©voyait une rÃ©duction de loyer pour la pÃ©riode initiale . Les locataires ont rÃ©torquÃ© que le coÃ»t de leurs investissements avait largement dÃ©passÃ© ; le montant de la rÃ©duction temporaire du loyer . Le 22 juin 1983, le tribunal a dÃ©cidÃ© que le loyer exigible devait effectivement Ãªtre Ã©tabli sur la base de la catÃ©gorie D, puisqu'au moment de la siguamre du contrat l'appartement entrait dans cette catÃ©gorie et que l'amÃ©lioration de sa qualitÃ© n'avait pas Ã©tÃ© le fait des propriÃ©taires . Il a, en consÃ©quence, ramenÃ© le loyer Ã 561 schillings Ã partir de novembre 1982 . ParallÃ¨lement, il a ordonnÃ© aux requÃ©rants de rembourser aux locataires le trop-perÃ§u depuis cette date (soit quelque 4 .000 schillings) . Les requÃ©rants ont fait appel de cette dÃ©cision, soutenant notamment que leur appliquer ces dispositions lÃ©gales revenait Ã une expropriation ou encore Ã une ingÃ©= rence dÃ©mesurÃ©e dans leurs droits de propriÃ©tÃ© garantis par l'article 5 de la fonda'mentale et l'article 1 du Protocole additionnel . Ils ont suggÃ©rÃ© que la question de la constitutionnalitÃ© soit soumise Ã la Cour constitutionnelle . Ils ont, par ailleurs, Ã nouveau soutenu que le loyer exigible devait en tout cas Ãªtre Ã©tabli sur la base de la catÃ©gorie B et non de la catÃ©gorie D . 150
Le tribunal rÃ©gional de Innsbruck a, dans une dÃ©cision du 15 novembre 1983, pa rtiellement aclmis l'appel . Il a estimÃ© que le tribunal de premiÃ¨re instance n'ava :t pas tenu compte de la clause d'indexation dn contrat inilial . Ceci mis Ã part , il a confi rmÃ© la dÃ©cision . Il a jagÃ© notamment que l'appa rtement n'avait pas Ã©tÃ© classÃ© Ã tort damc la catÃ©gorie D, compte tenu de sa qualitÃ© au nioment de la conclusion du ba il . Jre tribunal n'a Ã©mis aucun doute quant Ã la constitutionruilitÃ© de la lÃ©gislation applicable . L'article 44 de la loi de 1981 prÃ©voyait une expropriation conforme aux exigences de la constitutiori et de la Convention . L'intÃ©rÃªt gÃ©nÃ©ral dÃ©fendu par ce texte Ã©tait de garantir des loyers stables, Ã©conomiquement et socialement justifiÃ©s, pour les appartements rÃ©pcndant par essence aux besoins urgents de la part importante de la populatiou dont le logement dÃ©pend d'un bait . Ces appartements Ã©tant souvent concÃ©dÃ©s p ar les propriÃ©taires sans que cela n'entraÃ®ne pour eux des dÃ©penses considÃ©rables, on pouvait difficilement soutenir que le lÃ©gislateur n'avait pas agi dans l'inrkrÃªt gÃ©nÃ©ral . La lÃ©gislatl.on ne prÃ©voyarit aucune indemnisation des propriÃ©taires pour l'expropriatin en question, le tribunal a renvoyÃ© les requÃ©rattts Ã la possibilitÃ© de rÃ©clamer nne telle inderanisation selon la procÃ©dure appropriÃ©e (Ã savoir la procÃ©dure d'arbitrage prÃ©vue par la loi snr l'expropriation en matiÃ¨re de chemins (le fer)
. Se rangeant Ã la suggestion du tribunal, les requÃ©rants ont, le 28 cÃcembre 1983, engagÃ© auprÃ¨s du tribunal de district de Innsbruck une action contre l'Etat en vue d'une indemnisationpour expropriation lÃ©gale d'un monlent de 26 .600 schillings (correspon(lant Ã la pÃ©riode de 14 miois, de novembre 1982 Ã dÃ©cembre 1983) . Cette demande a Ã©tÃ© rejetÃ©e le 5 juillet D.9S4 et les requÃ©rants n'ont pas fait appel de cette dÃ©cision dans les dÃ©lais prescrits . Leur demande ultÃ©rieure de dÃ©rogation Ã ces dÃ©lais a finalement Ã©tÃ© elle atissi rejelÃ©e par le triburial rÃ©gional de Innsbruck le 3 avril 1986 . Les requÃ©rants se sontÃ©galement pourvus en appel contre la dÃ©cision du tribunal rÃ©gional du 15 novembre 1986, rÃ©itÃ©rant notamrnent Ã oette occasion leurs arguments relatifs Ã l'inconstitutiohnalitÃ© de la lÃ©gislation applicable . Le 6mars 1984, la Cour suprÃªme a dÃ©cl ar Ã© cet appelirrecevable, estimant qu'il portait sur la partie de la dÃ©cision du tribunalrÃ©gional qui confirnrait celle du tribunaldedistrict . Faire appel d'une dÃ©cision-d'une juridiction d'appel n'est adnrissible que dans la mesure oÃ¹ cette dÃ©cision ne confirme pas celle du tribunal de premi8re instance, ou que la cotv d'appel a elle-iriÃªme autorisÃ© une telle procÃ©dure, au vu de l'importance cruciale du point de droit en cause . Or, dans l'affaire prÃ©sente, cette autorisation n'a pas Ã©t' accordÃ©e. Dans ces conditions, il n'Ã©tait pas possible de tenir cornpte des arguments des requÃ©rants concernant notamment la prÃ©tendue inzonsdtutionnalitÃ© de la loi sur les loyersde 1981 .
RequÃªte NÂ° 11070/8 4 Les deux requÃ©rantes, de nationalitÃ© autrichienne, nÃ©es en 1924 et 1899, habi-1 tent Ã Vienne . Chacune d'elles est reprÃ©sentÃ©e par un avocat diffÃ©rent, Ã savoir, res-, pectivement, MaÃ®tre O . Weiss-Tessbach et MaÃ®tre F . Leon . A l'audience devant la' Commission, elles Ã©taient alors encore reprÃ©sentÃ©es par un autre avocat, MaÃ®tre G .! Benn-Ibler de Vienne . La premiÃ¨re requÃ©rante est la propriÃ©taire et la seconde l'usufruitiÃ¨re d'un' immeuble situÃ© Ã Vienne et comportant plusieurs appartements louÃ©s Ã bail . L'un des appartements, un six pi8ces, cuisine, couloir, salle de bains et toilettes, (d'une surface totale de 200 m2), a Ã©tÃ© louÃ© le 1Â°Â° avril 1979 dans le cadre d'un contrat de location librement nÃ©gociÃ© conformÃ©ment Ã l'article 16 (1) de la loi sur les loyers, de 1922 amendÃ©e en 1967 . Dans ce cas prÃ©cis, le loyer avait Ã©tÃ© fixÃ© Ã 3 .800 schil-' lings par mois et soumis Ã une clause d'indexation sur l'indice des prix Ã la consommation de 1976 . En janvier 1982, il atteignait 4 .236,51 schillings . En vertu de la loi sur les loyers de 1981, le 23 dÃ©cembre de cette mÃªme annÃ©e,' le locataire de l'appartement en question s'est adressÃ© par Ã©crit Ã l'administration du logement pour lui demander de ramener son loyer Ã 3 .300 schillings par mois Ã dater, du 1Â°1janvier 1982 (soit 150 % du loyer maximum lÃ©gal pour la catÃ©gorie C) . L'avo= cat des requÃ©rantes a rÃ©pondu le 13 janvier 1982 que cette demande Ã©tait injustifiÃ©e . Le 19 fÃ©vrier 1982, le locataire a dÃ©posÃ© auprÃ¨s de la commission d'arbitrage (Schlichtungsstelle) compÃ©tente de la ville de Vienne une demande de rÃ©duction dÃ¨ son loyer Ã 3 .300 schillings Ã dater de janvier 1982, conformÃ©ment aux dispositions lÃ©gales prÃ©citÃ©es . Suite Ã une audience du 24 fÃ©vrier 1982, cette commission a dÃ©cidÃ© le 28 mai de la mÃªme annÃ©e d'autoriser l'application de la rÃ©duction . MÃ©contentes de cette dÃ©cision, les requÃ©rantes ont portÃ© l'affaire devant les tribunaux, faisant perdre ainsi tout effet Ã cette dÃ©cision . Les requÃ©rantes ont fait observer notamment que, dans sa premiÃ¨re demande, le locataire s'Ã©tait rÃ©fÃ©rÃ© Ã ud loyer au mÃ¨tre carrÃ© de 16,50 schillings, soit le montant maximum correspondant aux appartements de la catÃ©gorie B . ConsidÃ©rant que ce classement Ã©tait correct, ils ont fait valoir que la demande de rÃ©duction de loyer Ã©tait irrecevable pour les appartements de cette catÃ©gorie d'une surface supÃ©rieure Ã 130 m2 (article 16 (1) 4 de la loi) . Ils ont, en outre, fait observer que l'immeuble se trouvait dans une zone de monuments protÃ©gÃ©s et qu'aux termes de l'article 16 (1) 3 cette demande Ã©tait Ã©gale -' ment irrecevable . Le locataire a contestÃ© ces arguments . - A l'is ue de plusieurs audiences, le tribunal de district de Vien e a dÃ©cidÃ© l Ã© 31 aoÃ»t 1983 de rÃ©duire le loyer Ã 3 .300 schillings par,mois Ã dater du lu janvier 1982 . Il a estimÃ© qu'Ã la date de la signature du contrat de location l'appartement appartenait en fait Ã la,catÃ©gorie C et que .l'article 16 (1) 4 Ã©tait donqinapplicable ;, de mÃªme que l'article 16 (1) 3, puisque la preuve n'avait pas Ã©tÃ© faiteque l'immeubl e
se trouvait dans une zone de monuments protÃ©gÃ©s . Certes, les r :quÃ©rantes avaient Ã©ffecmÃ© des investissements considÃ©rables (pour un monCint total de 563 .74: 5 schil1 lings), mais cela ne changeait rien Ã la situatiou . Les requÃ©rantes ont fait appel de cettÃ¨ dÃ©cision, soutenant notamment qu e l'appartement avait Ã©tÃ© classÃ© Ã tori dans la catÃ©gorie C et que l'application de l'artii;le 16 (1) 3 avait Ã©tÃ© refusÃ©e injustement . Le tribunal rÃ©gional de Vienne a rejetÃ© cet appel par une dÃ©ciision du 13 dÃ©cembre 1983 . 1l a estiinÃ© que le tribumd de premiÃ¨re instance avait correctement Ã©vaRuÃ© les faitc et qu'il avait conclu Ã juste til :re que ni l'article 16 (1) 4, ni l'attiÃ©le 16 (1) 3 de la loi n'Ã©taient applicables . Il n'avait pas Ã©tÃ© prouvÃ© en pattieulier que les investissements rÃ©alisÃ©s par les requÃ©rantes avaient Ã©tÃ© financÃ©s sur d'autres ressourr,es que leur revenu locatif qu'ils Ã©taient lÃ©galement tenus de consacrei- Ã l'entretien . Il n'avait donc pas Ã©tÃ© Ã©tabli qn'ils avaierit encoum personnellerient un ~isque i .Ã¯nancier eonsidÃ©rable . Dans ces circonstances ; Les conditions lÃ©gales de i'Ã©duction du loyer Ã©taient pleinement remplies e
.CetdÃ©cisnfv
GRIEF S 1 . Dans ]es trois affaires, les requÃ©rants se plaignent de ce que l eurs droits de propriÃ©tÃ© au sens de l'article 1 du Prococole additionnel Ã la Convemion ont Ã©tÃ© violÃ©s . Ils soutiennent que la rÃ©duc :ion du loyer qui leur Ã©tait due aux termes de contrats de location lÃ©galement conclus ne peut Ãªtre assimilÃ©e Ã une mesure lÃ©gitime Ã e contrÃ´le de l'usage des biens confoane Ã l'intÃ©rÃªt gÃ©nÃ©ral . De faÃ§on gÃ©nÃ©rale, ils Ã§onsidÃ¨-ent que l'ingÃ©rence dans les droits des propriÃ©taires rÃ©sultant de la loi sur les loyers de 198 1 est disproportionnÃ©e et contestent notammerit l'existence d'un besoin social pressant justifiant une ingÃ©rence dans les baux en cours . Selon eux, la iÃ©ducticn de loyer Ã©quivaut Ã une dÃ©possession lÃ©gale (Izgalenceignung) de leurs Ã¢roits contractuels et Ã une expropriation cle leurs biens iinmobiliers dont la valeur a consiclÃ©rablement diminuÃ© du fail, de cette mesure . Cette expropriatioÂ¢est Ã leurs Ã¿eux injustifiÃ©e, car elle n'eedpas d'utilitÃ© publique . Ils soutiennent, en outre, que l'expropriation en question constitue une violation de laConvention, puisqu'il ne Ieur est pas possible d'obtenir une quelconque indenmisation . 2 . Les requÃ©rants de l'affaire N" 11011l84 se plaignent en outred'une violation de l'article 14 de la Convention, combinÃ© avec l'article 1 du Protocole . Seloneux, la lÃ©gislation a un caractÃ¨re discriminatoire vis-Ã -vis des particuliers propriÃ©taires immobiliers qui dc ivent supporter tine charge sociale plus lourde que certains autre s Ã©t, notanment, les organismes publics
1 . Les propriÃ©taires requÃ©rants se plaignent de la rÃ©duction de leurs droits locatifs 1vis-Ã decrtanlusoiecÃ©tvÃ dsionjucareps en vertu de l'article 44 de la loi sur les loyers de 1981 . Ils affirment que cette mesure Ã©quivaut Ã une privation de propriÃ©tÃ© contraire au premier paragraphe de l'article 1 du Protocole additionnel Ã la Convention, consistant, d'une part, en une expropria- t tion lÃ©gale de leurs droits contractuels prÃ©vus aux baux de location concernÃ©s et, d'autre part, d'une expropriation de fait de leurs biens immobiliers . A cela, le Gouvernement rÃ©pond que les droits contractuels ne sauraient Ãªtre considÃ©rÃ©s comme un bien distinct et que les mesures incriminÃ©es ne reprÃ©sentent rien deplus qu'une rÃ©gle- t mentation de l'usage des biens immeubles des requÃ©rans-conforme au deuxiÃ¨me ~ paragraphe de l'article 1 du Protocole .
Le Gouvernement soutient que les requÃ©rants n'ont pas Ã©puisÃ© toutes les voies de recours internes disponibles, comme l'exige l'article 26 de la Convention, puisqu'ils n'ont pas engagÃ© (ou, dans l'affaire NÂ° 11011/84 poursuivi) une procÃ©dur e d'indemnisation, conformÃ©ment Ã l'article 13 de la loi sur la (simplification de la) procÃ©dure administrative, combinÃ© avec l'article 22 de la loi sur les expropriations en matiÃ¨re de chemins de fer, considÃ©rÃ© comme applicable dans ce type! d'affaire. Les requÃ©rants soutiennent pour leur part qu'ils ont en fait Ã©puisÃ© les voies de recours intetnes en attaquant les dÃ©cisions des tribunaux ordonnant la rÃ©duction des loyers . Ils considÃ¨rent qu'aux termes de l'article 26, ils n'Ã©taient pas tenus' d'engager une procÃ©dure d'indemnisation . La Commission estime que les requÃ©rants n'Ã©taient pas tenus de former le recours suggÃ©rÃ© par le Gouvernement car, pour les motifs Ã©noncÃ©s ci-aprÃ¨s, ce recours doit@tre considÃ©rÃ© comme inefficace . C'est un faitincontestÃ© que, vu la situation juridique, les requÃ©rants n'avaient j aucune chance d'obtenir une indemnisation des tribunaux civils . Une telle demande f d'indemnisation ne pouvait Ãªtre fondÃ©e sur l'article 365 du Code civil tel qu'il est interprÃ©tÃ© dans la jurisprudence Ã©tablie des tribunaux autrichiens, mais seulement sur ~ des dispositions lÃ©gales particuliÃ¨res prÃ©voyant ce type de recours . Il est clair 1 qu'aucune disposition spÃ©cifique n'existe Ã cet Ã©garddans la loi sur les loyersou ailleurs . L'article 22 de la loi sur les expropriations en matiÃ¨re de chemins de fer n'offre pas, notamment, une base suffisante pour une demande d'indemnisation, car elle ne fait en ce domaine qu'Ã©tablir la compÃ©tence des tribunaux civils en matiÃ¨re de procÃ©dure gracieuse . Ce fait a Ã©tÃ© confirmÃ© par l'arrÃªt de la Cour constimtionnelle du 5 dÃ©cembre 1974, par celui dÃ© la Cour stiprÃ©me du 1Â°1 mars 1977 et enfin par k la dÃ©cision rendue p ar le tribunal de districtde Innsbruck le 5 juillet 1984 dans l'affaire NÂ° 11011/84 . ' ' -LesrquÃ©rants epouvantespÃ©re s voiracorde uneidemnisatonsurla p
base de la lÃ©gislation en vigueur, la seule possibilitÃ© qu'il leur restait Ã©tait de contesâ¢terlaconsiu Ã©dlansmeuroÃ¹c-ipÃ©vyatunl 154
iecours en indemnisation. La jurisprudence de la Courconstitutionnelle quant au principed'Ã©galitÃ© offre en fait le ntoyen d'attaquer unÃ© loi intervenant dans la propriÃ©tÃ©, si celle-ci ne prÃ©voit pÃ s d'indemnisation des dommages particuliers subis par certains inclividus . A l'occasibn ile l'Â«affaire de 9a centrale nuclÃ©aireÂ», la Cour suprÃªme a rÃ©cemment laissÃ© entaudre que ce principepouvait aussi Ãªtre applicable aux lois rÃ©glementant l'uÃ¢agÃ© des biens . ToÂ¢tefÃ´is ; la Cour constirutionnelle ne s'est pas encore prononcÃ©e sur ce point . On ne sait donc pas de faÃ§on parfaitement claire 'si ce principe pourrait Ã¨tred ;uneaide quelconqueaux requÃ©rants, compte rEnu de Ã§e que, dans la jurisprudencede la Cour suprÃªme, les restrictions prÃ©vues par la .loi sur les toyers sont qualifiÃ©es de rÃ©glementations de 1'usage des biens . Selon l'article 140 de la Constitution, l'examen de la constitutionnalitÃ© d'une loi est de la compÃ©tence exclusive de la Cour constituticnnelle . C'est pourquoi la tlemande des requÃ©rants mentiomtÃ©e plus haute ne pouvait aboutir que si cette instancÃ¹ Ã©tait saisie de la question et dÃ©clarait la loi sur les loyers inconstitutionnelle faute de. prÃ©voir uae indemnisation . Or il est Ã©tabli qne les requÃ©rants ne pouvaient s'adresser directernent Ã elle . En raison de l'arrÃªt de la Cour constitutionnelle du 5 dÃ©centbre 1974, une procÃ©dure aux termes de l'article 137 de la Constitution Ã©tait vouÃ©e Ã l'Ã©chec . L .a procÃ©duwre .prÃ©vue par l'article 194) ne pouvait Ãªtre engagÃ©e par les requÃ©raiats euxm@mes puisqu'ils ne sorat pas directement touchÃ©s par la loi inc .riÃ¢rinÃ©e et qu'en ce qui les concerne, son application dÃ©pend des dÃ©cisions judiciaires prises Ã l'Ã©gard des demandes de rÃ©duction de loyer formulÃ©es par les locataires . Dans ces conditions, il est prÃ©vu qne seuls les tribunaux de deuxi'sme instance ayant Ã juger de l'affaire peuvent, s'ils ont un doute quelconque en la matiÃ¨re, saisir la Cour constitutionnelle de la question de la constimtionnalitÃ© de la loi applicable . Dans les affaires prÃ©sentes, il y a eu, deux procÃ©dures judiciaires distinetes Ã l'occaison desquelles la question cle la saisine dÃ© la Cour constitutionnelle pouvait se poser : la procÃ©dure relative Ã la rÃ©duction de loyer en vertu de l'article z W'de la loi sur les loyers, et la procÃ©dure ile demande d'indeinuisation aux termes de l'azticle 22 de la loi sur les expropriations en matiÃ¨re de chemins de f:er . Les requÃ©rants Ã´nt Ã©puisÃ© les voi .s de reeours dans le cadre de la premiÃ¨re procÃ©dure et, Ã cette pecasion, suggÃ©rÃ© aux tribunaux de, saisir la Cour constitutionnelle de la question de la constimtiionnalitÃ© de l'article 44 de la loi sur les loyers . lvlais les tribunaux s'y sont refusÃ©s . Leur approche en la matiÃ¨re est conforme Ã l'anÃ©t de la Cour suprÃªme du 3 juillet 1984 oÃ¹ la question de la constitutionnalitÃ© de ce texte est abordÃ©e, mais dans lequel les mesures qui en dÃ©coulent sont qnalifiÃ©es de mesures de rÃ©glementation de Ã'usage des biens dans l'intÃ©rÃªt gÃ©nÃ©ral et au titre desquelles aucune indemuisatlon dest exigible . Il e,t donc clair que, du moiins dans le cadre de la procÃ©dure graciense conceaant la rÃ©dttction de leurs d-oits locatifs, les requÃ©rants ne pouvaient obtenir mn exarnen de la ~-onstitutionnalitÃ© de la lÃ©gislation sur les loyers . Le ; Gouver ucment soutient qie d'autres considÃ©rations juridiques aureient pu intervenir dans la procÃ©dure d'indemnisation au titre de l'article 22 de la loi sur les expropiiations en matiÃ¨re de chemins de fer, procÃ©dure que les requÃ©rants nont pa s 155
poursuivie . Mais il n'a pas prÃ©cisÃ© lesquelles . La Commission note que la procÃ©dure en question serait Ã nouveau de type gracieux et qu'elle se poursuivrait devant les mÃªmes instances qui ont eu Ã connaYtre de l'action intentÃ©e contre la SÃ©diiction de loyer . Le problÃ¨me de la constitutionnalitÃ© de la lÃ©gislation sur les loyers et de l'absence d'indemnisation ayant dÃ©jÃ Ã©tÃ© traitÃ© Ã cette occasion, il estdifficile de concevoir dans ces condi- ; tions que les tribunaux puissent adoptet une approche diffÃ©rente sur le mÃªme point . , II s'ensuit que l'engagement d'une procÃ©dure d'indemnisation aux termes del l'article 22 de la loi sur les expropriations en matiÃ¨rÃ©de chemins de fer serait inefficace, , puisque les requÃ©rants n'auraient aucune chance d'obtenir une indemnisation sur la base des textes existants, ni de voir les tribunaux compÃ©tents saisir la Cour constitutionnelle de la question de la constitutionnalitÃ© de la lÃ©gislation incriminÃ©e . L'argument du , Gouvernement relatif au non-Ã©puisement des recours internes doit donc Ãªtre rejetÃ© . En ce qui concerne la substance des griefs des rÃ¨quÃ©rants tirÃ©s de l'article 1 duf Protocole, la Commisison a prisnote des arguments des deux parties, Ã savoir, notam- F ment : de l'allÃ©gation des requÃ©rants qui soutiennent qu'ils ont Ã©tÃ© injustement privÃ© sdelurpoiÃ©t,ycmsleurdointac lyermsu,qctpi- ' vation de propriÃ©tÃ© n'Ã©tait pas d'utilitÃ© publique et qu'elle Ã©tait hors de proportion, quel : que soit le but lÃ©gitimement poursuivi dans le cadre d'une politique sociale du loge-' ment ; mais Ã©galement de l'allÃ©gation du Gouvernement qui affirme que la lÃ©gislatio n'implquatcexroin,patculedroisn ,maple- 1 ment une rÃ©glementation de l'usage des biens immobiliers dans le cadre d'une politique ( sociale du logement lÃ©gitime, d'utilitÃ© publique et proportionnÃ©e au but poursuivi qui, par consÃ©quent, reste dans les limites de la marge d'apprÃ©ciation concÃ©dÃ©e aux Emts ' contractants par l'article 1 du Protocole . Au vu de ces allÃ©gations, la Commission, estime que les affaires soulÃ¨vent des problÃ¨mes complexes, difficiles et importants sur le plan de l'interprÃ©tation et de l'application de l'article 1 du Protocole, et qu'il eonvient ; d'examiner au fond . Les griefs des requÃ©rants ne peuvent donc Ãªtre rejetÃ©s comm . 2 de la Convention emanifst lodÃ©auens'rticl27p . Les requÃ©rants de l'affaire NÂ° 11011/84 ont formulÃ© un grief supplÃ©mentaire j .2 tirÃ© de l'article 14 de la Convention, combinÃ© avec 1'article 1 du Protocole. Ils sou -sttienqulaÃ©gsoreydiscmnaoreÃ l'Ã©gspticur propriÃ©taires immobiliers par rapport, notamment, aux organismes publics : La l Commission constate que les requÃ©rants ont Ã©puisÃ© les voies de recours internes concernant ce grief en invoquant le principe constitutionnel de l'Ã©galitÃ© devabt la loi . En ce qui concerne la substance de ce grief, la Commission estime qu'il est si Ã©troite-, ment liÃ© au reste de l'affaire qu'il ne peut en Ãªtre sÃ©parÃ© . En consÃ©quence, cette partie, de la requÃªte doit Ã©galement Ãªtre examinÃ©e au fond et ne saurait Ãªtre rejetÃ©e comme' manifestement mal fondÃ©e . Pour ces raisons et sans prÃ©juger en aucune maniÃ¨re de leur bien-fondÃ©, la , Commissio n DÃCLARE LES REQUÃTES RECEVABLES . 156Origine de la décision Pays : Conseil de l'EuropeJuridiction : Cour européenne des droits de l'hommeFormation : Commission (plénière)Date de la décision : 08/05/1986Fonds documentaire : HUDOC Haut de page