Source: http://www.aj-partner.com/publikace.php?clanek=najem-podnajem-nebytovych-prostor
Timestamp: 2020-04-01 17:01:08+00:00
Document Index: 32256295

Matched Legal Cases: ['§ 135', 'zákona č. 116', 'zákona č. 116', '§ 1', '§ 1', '§ 2', '§ 3', 'soud ', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 6', '§ 7', '§ 9', '§ 9', '§ 11', 'zákona č. 41']

Nájem a podnájem nebytových prostor - Allgaier, Jušta & Partner
Významná změna na úseku nájmu a podnájmu nebytových prostor (novela zák. č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor), resp. změna nevýznamná v oblasti právní úpravy věcí ztracených (novela ust. § 135 občanského zákoníku)
Pod číslem 360/2005 Sb. byla publikována významná novela zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. Novela nabyla účinnosti dnem 19. 10. 2005 a má charakter zejména liberalizační, aktualizační a terminologicky zpřesňující.
Současná speciální právní úprava nájmu a podnájmu nebytových prostor je obsažena v zákoně č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. Uvedený zákon je jedním z nejkvalitnějších a nejstabilnějších v českém právním prostředí, přesto již dle důvodové zprávy „přestával vyhovovat reálným potřebám trhu v oblasti nebytových prostor a dále pozbyla naléhavosti zvýšená míra ochrany nájmu nebytových prostor“.
Za hlavní změny lze považovat zpřesnění výčtu obligatorních náležitostí smlouvy o nájmu nebytových prostor, rozšíření smluvní volnosti účastníků, především v oblasti výpovědních důvodů, přesnější vymezení některých pojmů a odstranění zvýhodnění některých subjektů (např.při změně pronajímatele).
Ve svém příspěvku se podrobně zabývám přehledem všech změn a někdy provádím jejich porovnání se stávajícím znění zákona č. 116/1990 Sb. (dále jen „zákon“).
V ust. § 1 zákona došlo k definičnímu zpřesnění pojmu „nebytové prostory“, přičemž zákonodárce celkem vhodně použil tzv. demonstrativní (příkladmý) výčet těchto prostor. Stávají text zákona byl rozšířen v tom smyslu, že za nebytové prostory se též nepovažují prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy. Naopak (a to celkem překvapivě) zákon z výčtu nebytových prostor pro příště již nevylučuje společné prostory domu.
Za nebytové prostory se tedy dle ust.§ 1 zákona považují
b) byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům. Bez náhrady bylo zrušeno ust. § 2 zákona, dle kterého s nebytovými prostory nakládají jejich vlastníci, popřípadě ti, kteří vykonávají právo hospodaření, a to z důvodu nadbytečnosti a postačujícího řešení v zákoníku občanském. Klíčové změny zaznamenáváme v ust. § 3 zákona, upravujícího vznik nájmu. Nájem vzniká na základě písemné nájemní smlouvy, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné nebytový prostor do užívání. Nájemní smlouva musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. Jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru.
Rozdíl oproti stávají právní úpravě je významný zejména v těchto směrech:
smlouvy již (bez sankce absolutní neplatnosti) nemusí obsahovat ujednání o splatnosti nájemného a úhrad ani o způsobu jejich platby
u tzv. „podnikatelských nájmů“ musí smlouva nově obsahovat údaj o předmětu podnikání, jenž bude realizován v pronajatých nebytových prostorách. Předmět podnikání bude ve většině případů logicky korespondovat s předmětem podnikání, který mají podnikatelé takto zapsán v obchodním či jiném (např. živnostenském) rejstříku. Tento údaj má též vazbu na nově zavedenou povinnost nájemce hlásit příp. změny v předmětu podnikání v pronajatých nebytových prostorách a na výčet výpovědních důvodů, které jsou k dispozici ze zákona pronajímateli v případě výpovědi nájmu sjednaného na dobu určitou.
vypuštěna byla klauzule, dle které absence některé ze zákonem požadovaných náležitostí smlouvy (viz výše) způsobuje neplatnost smlouvy. Z toho ovšem nelze dovozovat, že opominutí podstatných náležitostí smlouvy nebude mít žádných dopadů. I po novu může být smlouva neplatná, přičemž se bude postupovat výlučně dle ObčZ a nikoliv nesystematicky dle zák. č. 116/1990 Sb., jak tomu bylo doposud. Nastane ovšem dle mého názoru určitý výkladový problém, neb dosud např. v případě absence ujednání o účelu smlouvy bylo nepochybné, že neplatná je smlouva jako celek, a to absolutně a od počátku. Nyní v některých případech možná nastane situace, kdy soud bude pečlivě zvažovat relevanci absentujícího údaje a ne vždy bude konstatovat neplatnost (celé) smlouvy. Každopádně se dle názoru autora nejedná o pouhou změnu kosmetickou. Ust. § 5 odstavec 1 zní po novele takto:
„Není-li dohodnuto jinak, pronajímatel je povinen odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu, v tomto stavu jej svým nákladem udržovat, zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno, a umožnit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s nájmem.“
Skrytou pastí pro praxi je zrušení ust.§ 5 odst. 3 zákona, a to bez náhrady. Ust. § 5 odst. 3 v dosavadním znění stanovilo, že nájemce je povinen hradit náklady spojené s obvyklým udržováním. Do budoucna je toto ze zákona povinností pronajímatele (a to celkem přirozeně, neb inkasuje přiměření plnění = nájemné) a nájemce bude nést tuto povinnost jen tehdy, pokud se k ní smluvně zaváže. Pro pronajímatele je tato změna ekonomicky možná klíčovou v celém textu novely. Nejasná vazba je na přechodná ustanovení novely, dle kterých ustanoveními tohoto zákona se řídí i právní vztahy vzniklé předem dnem nabytí jeho účinnosti; vznik těchto právních vztahů, jakož i nároky z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.
Správný výklad je patrně následující: pokud stávající smlouva mlčí o nákladech spojených s obvyklým udržováním, pak do dne účinnosti novely je hradí nájemce, avšak od účinnosti novely (viz úvod článku) se jedná již o výlučnou povinnost pronajímatele, který se jistě pokusí o sjednání dodatku ke stávající smlouvě, kterým by přenesl svoji zákonnou povinnost na nájemce. Jedná se o celkem brutální zásah do statu quo pronajímatele a nájemce, k jinému výkladu však nedospívám. Pokud ovšem stávající smlouva (jak je běžné) opisovala text zákona stran této povinnosti nájemce, pak se na vztahu pronajímatele a nájemce ničeho nemění. Dle mého názoru se jedná o zbytečně zavedenou nerovnost účastníků různých nájemních smluv.
V ust. § 5 se doplňuje odstavec 4, který zní:
„Hodlá-li nájemce změnit v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru předmět podnikání a ovlivní-li tato změna podstatným způsobem využití nebytových prostor, je povinen oznámit to pronajímateli a vyžádat si jeho předchozí písemný souhlas, pokud se strany nedohodnou jinak.“
Upřesněna byla přípustnost sjednání tzv. „podnájmu“ - viz nové ust. § 6 odstavec 1, které zní:
„Není-li dohodnuto jinak, nájemce je oprávněn přenechat nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu pouze na dobu určitou a jen s předchozím písemným souhlasem pronajímatele; smlouva o podnájmu musí mít písemnou formu.“
V ust. § 7 byl dosavadní text označen jako odstavec 1 a byl doplněn odstavec 2, který zní:
„Není-li dohodnuto jinak, nájemné spolu s úhradou za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru se platí v měsíčních splátkách předem vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce.“
Jak již jsem uvedl výše, před novelou musela být splatnost nájemného a úhrad za tzv. plnění výslovně sjednána v nájemní smlouvě pod sankcí neplatnosti. Nyní smluvní strany mohou cíleně využít textu zákona a ve vlastní smlouvě o splatnosti pomlčet. V ust. § 9, upravujícím výpověď nájemní smlouvy na dobu určitou pronajímatelem, byla zvýrazněna smluvní volnost účastníků slovy: „Není-li dohodnuto jinak, může pronajímatel písemně vypovědět nájem na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, jestliže“. Změna znamená, že účastníci si mohou zákonný výčet výpovědních důvodů i rozšířit i zúžit. Pro osvěžení paměti uvádím zákonný výčet nejfrekventovanějších výpovědních důvodů :
g) nájemce přenechá nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu bez souhlasu pronajímatele;
Nově zařazen byl výpovědní důvod, spočívající ve skutečnosti, že nájemce změnil v provozovně předmět podnikání bez předchozího souhlasu pronajímatele, což má vazbu již na výše komentovaná ustanovení novely. Dobrodiní smluvní volnosti novela musela vztáhnout z hlediska požadavku rovnosti i na nájemce, což učinila v ust. § 9, kde úvodní část ustanovení odstavce 3 zní: „Není-li dohodnuto jinak, může nájemce písemně vypovědět nájem na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, jestliže “ Ust. § 11 zní po novele takto: „Dojde-li ke změně vlastnictví budovy, v níž se pronajatý nebytový prostor nachází, nebo pronajatého nebytového prostoru ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu, není nájemce ani pronajímatel oprávněn z tohoto důvodu nájem vypovědět, pokud není dohodnuto jinak“. Dle novely nájem nebytových prostor zaniká tak jako doposud:
smrtí nájemce, pokud dědici po zůstaviteli, který byl nájemcem, do 30 dnů od jeho smrti neoznámí pronajímateli, že pokračují v nájmu,
zánikem právnické osoby bez právního nástupce, byla-li tato osoba nájemcem.
Vypuštěn byl první ze způsobů zániku nájmu, a to zánik předmětu nájmu, a to z důvodů nikterak přesvědčivých (dle důvodové zprávy „především není možné, aby se smluvní strany dohodly, že nájem zánikem předmětu nájmu nezaniká.“). Nájem i nadále nepochybně z tohoto důvodu zanikne, přičemž nutno použít subsidiární úpravu zákoníku občanského). V případě zániku nájemce - právnické osoby bylo upřesněno, že se musí jednat o zánik bez právního nástupce.
Dle přechodných ustanovení novely se podle dosavadních právních předpisů posuzuje skončení nájmu, byla-li dána výpověď přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona.
U bytů, u kterých byl udělen souhlas s jejich užíváním k nebytovým účelům podle zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, skončením nájmu souhlas k užívání bytu k nebytovým účelům zaniká.
ak již jsem zmínil v nadpisu mého příspěvku, zaznamenáváme i drobnou novelu hlavního kodexu soukromého práva, to jest občanského zákoníku. Novela byla publikována pod č. 359/2005 Sb. a nabývá účinnosti dnem 1. října 2005. Týká se osudu tzv. ztracených věcí, přičemž změny jsou v podstatě dvě: zkracuje se lhůta pro vlastníka, ve které se musí ke ztracené věci přihlásit, z 12 měsíců na měsíců 6 a celkem pragmaticky se vlastníkem věci, ke které se vlastník v této prekluzivní lhůtě nepřihlásí, stává namísto státu, jak tomu bylo doposud, obec. Obec má právo po vlastníkovi věci, který se o ní v šestiměsíční lhůtě přihlásil, požadovat náhradu nákladů, které jí v souvislosti s opatrováním věci vznikly.