Source: https://www.deutsche-anwaltshotline.de/c/ebs/arbeitsrecht/sonderkuendigungsrecht-bei-zwangsversteigerung-5069
Timestamp: 2020-01-18 02:38:21
Document Index: 249067350

Matched Legal Cases: ['§ 573', '§ 57', '§ 57', 'BGH', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573']

Sonderkündigungsrecht bei Zwangsversteigerung | Deutsche Anwaltshotline
Wir beabsichtigen ein Einfamilienhaus bei einer Zwangsversteigerung zu erwerben. In dem Haus wohnen Mieter. Das Haus konnte vom Gutachter von innen nicht besichtigt werden. Der Mietvertrag kann nicht eingesehen werden. Evtl. besteht ein besonderer Kündigungsschutz im Vertrag! Eine Kontaktaufnahme meinerseits haben die Mieter bisher nicht zugelassen. Die Mieter sind anscheinend ein älteres Ehepaar. Wir möchten selbst in das Haus einziehen (Eigenbedarf) weil unsere Wohnung zu klein geworden ist. Womit müssen wir rechnen? Ist eine Kündigung des Mietvertrages immer durchsetzbar?
I. Sonderkündigungsrecht bei Zwangsversteigerung
II. Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
Hat ein Ersteher im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein vermietetes Objekt ersteigert, so gibt ihm § 57 a ZVG ein Sonderkündigungsrecht (§ 57a: Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.). Der Ersteher kann also nur unter der Voraussetzung eines berechtigten Interesses, das im Kündigungsschreiben hinreichend darzulegen ist, kündigen (s.u. II.). Damit ist das Sonderkündigungsrecht des ZVG nur mehr eine zeitliche, aber keine materielle Erleichterung für die Vermieterkündigung, vgl. BGH NJW 1982, 1696 sowie § 573 d BGB i.V.m. §§ 573, 573 a BGB. Die zeitliche Erleichterung kann allerdings erheblich sein, weil auf vertraglich vereinbarte Fristen auch keine Rücksicht genommen zu werden braucht. Letzteres dürfte auf Grund des sonderbaren Verhaltens der Mieter und Ihre Unkenntnis vom Inhalt des Mietvertrages besondere Bedeutung erlangen.
Da es sich um eine ordentliche Kündigung handelt, richtet sich die Kündigungsfrist nach § 573 c Abs. 1 BGB. Danach ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (insgesamt also 3 Monate). Zu beachten ist hier § 573 c Abs. 1 S. 2 BGB, wonach sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate verlängert. Im schlechtesten Fall kann dies auf eine Kündigungsfrist von 9 Monaten hinauslaufen.
Rein rechtlich muss der Eigenbedarf wie oben bereits erläutert, spätestens mit Zugang der Kündigung in dem Kündigungsschreiben dargelegt werden. Eine vorzeitige Verpflichtung des Vermieters bzw. Eigentümers, auch bei Erwerb, besteht nicht. Häufig kann es jedoch ratsam sein, die Eigenbedarfskündigung vorzeitig anzukündigen um ggf. den Mieter zum freiwilligen und vorzeitigen Auszug zu bewegen. Unabhängig vom bestehenden Kündigungsrecht ist natürlich stets ein Aufhebungsvertrag möglich. Häufig zahlen Erwerber freiwillig einen Betrag zur Vermeidung eines Rechtsstreits, um selbst zügig einziehen zu können.