Source: https://www.ratb.at/kaufen-mieten-wohnen/
Timestamp: 2020-07-15 01:09:33
Document Index: 50552985

Matched Legal Cases: ['§ 567', '§ 364', 'Art. 8', 'OGH', 'OGH', 'OGH', 'OGH']

www.ratb.at: Kaufen, Mieten, Wohnen
Kaufen, Mieten, Wohnen
Sie beabsichtigen eine Liegenschaft oder eine Eigentumswohnung zu kaufen oder zu verkaufen? Wir erstellen gerne für Sie den Kaufvertrag oder prüfen Ihren Mietvertrag. Wir vertreten Sie bei Streitigkeiten, egal ob Sie Mieter oder Vermieter sind. Wenn Ihnen bei Ihrer Betriebskostenabrechnung etwas
nicht rechtens erscheint, prüfen wir diese für Sie und kümmern uns um Klarheit. Kontaktieren Sie uns in Ihrer Angelegenheit rund um‘s Kaufen, Mieten oder Wohnen. Wir klären Sie verständlich über Ihre Rechte und Möglichkeiten auf.
Dienstbarkeit - Erhaltungspflicht
Vereinbart wird bspw. das Recht über ein fremdes Grundstück zu gehen und zu fahren, um sein eigenes Grundstück zu erreichen. Ohne eine entsprechend anderslautende Vereinbarung trifft nach dem ABGB den Dienstbarkeitsberechtigten die Verpflichtung zur Instandhaltung der dienstbaren Sache. Mehrere Berechtigte müssen anteilig die erforderlichen Kosten tragen. Ausnahmen von diesem Kostentragungsgrundsatz sind dann gegeben, wenn es sich um einen gerichtlich eingeräumten Notweg im Sinne des Notwegegesetzes handelt. Die grundsätzliche Verpflichtung zur Erhaltung ist auch unabhängig davon, ob der Berechtigte dem Eigentümer der dienstbaren Sache ein Entgelt leistet oder nicht. Anwendungsfälle sind bspw. die Schneeräumung, Ausbesserungsarbeiten für einen Weg, nicht jedoch die für das dienstbare Grundstück zu zahlende Grundsteuer oder eine Prämie einer abgeschlossenen Haftpflichtversicherung dieses Grundstückes. Der Eigentümer der dienenden Liegenschaft kann jedoch dem Dienstbarkeitsberechtigten keine bestimmte Erhaltungsmaßnahme vorschreiben (es sei denn, eine solche ist ausdrücklich vereinbart). Entsprechende Erst - oder Wiederherstellungsmaßnahmen hat der Eigentümer jedoch zu dulden. Bei der Instandhaltung hat der Berechtigte aber möglichst schonend vorzugehen. Wenn die zur Dienstbarkeit bestimmte Sache nicht nur vom Berechtigten, sondern auch vom Verpflichteten benützt wird, muss der Aufwand zur Erhaltung und Herstellung verhältnismäßig getragen werden.
Selbstgebastelte Mietverträge?
Gerade hier kommt es oft im Eifer des Gefechts zu Fehlern, welche sich in weiterer Folge als rechtlich nicht unproblematisch herausstellen können. Bevor ein Mietvertrag unterschrieben wird, sollte man sich über die rechtlichen Grundlagen Gedanken machen. Das Mietrecht ist ein äußerst komplexes Rechtsgebiet in Österreich, wobei die wichtigste Gesetzesgrundlage sicher das Mietrechtsgesetz ist. In diesem sind Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter geregelt, es gilt jedoch zu beachten, dass eine genaue Einordnung des Mietgegenstandes unerlässlich ist. Insbesondere gibt es zum Beispiel Unterschiede bei der Vermietung von einem Einfamilienhaus, einer Eigentumswohnung oder Geschäftslokalen. Zu beachten ist hier immer, unter welchen Umständen der Abschluss und die Auflösung des Mietverhältnisses möglich sind, insbesondere sind Mindestmietdauerbestimmungen zu beachten, da bei unrichtiger Vereinbarung es allenfalls zu einem unbefristeten Mietverhältnis kommen kann, welches oft so nicht gewünscht ist. Weiter gibt es hinsichtlich der Mietzinsbildung Vorschiften, wie etwa das Richtwertgesetz, in welchem die Höhe des zulässigen Hauptmietzinses für bestimmte Wohnungen geregelt ist. Weiters ist darauf Bedacht zu nehmen, ob Mieter oder Vermieter in den Bereich des Konsumentenschutzes fallen, da hieraus resultierend unterschiedliche Rechtspositionen entstehen. Äußerst gefährlich ist es, einfach aus dem Internet irgendwelche Vertragsvorlagen herunterzuladen und diese dann selbst abzuändern. In der rechtsanwaltlichen Praxis stellt man immer wieder fest, dass es sich hierbei teilweise sogar um Verträge handelt, welche nicht einmal dem österreichischen Recht entsprechen und daher im Falle von Streitigkeiten darin getroffene Vereinbarungen nicht haltbar sind. Es empfiehlt sich daher jedenfalls, sowohl als Vermieter als auch als Mieter vor Erstellung und Unterfertigung eines Mietvertrages genaue rechtliche Auskunft einzuholen und allenfalls bestehende Verträge rechtlich überprüfen zu lassen bzw. neue Verträge nicht ohne ausreichende Kenntnis selbst zu verfassen.
Räumungsklage - Übergabsauftrag
Das Gesetz gibt nunmehr mit seinem § 567 ZPO (Zivilprozessordnung) dem Vermieter die Möglichkeit, schon vor Ablauf des Mietvertrages eine gerichtliche Verfügung zu beantragen, mit der dem Mieter aufgetragen wird, den Mietgegenstand nach Ablauf des Mietvertrages zu übergeben. Dieser sogenannte Übergabsauftrag bildet, wenn er rechtskräftig wird, gleich einem Urteil einen Exekutionstitel, mit dem man sofort nach Ablauf des Mietvertrages das Exekutionsverfahren (Räumung der Wohnung) gegen den Mieter beantragen kann. Gemäß der zitierten Gesetzesstelle kann ein solcher Antrag jedoch nur bei befristeten Verträgen (zum Beispiel einem Mietvertrag, der auf die Dauer von 3 Jahren abgeschlossen wurde, ohne dass es einer gesonderten Aufkündigung bedarf) eingebracht werden und kann ein solcher Antrag nur in den letzten 6 Monaten vor dem vereinbarten Ende des Bestandverhältnisses eingebracht werden. Rechtskräftig wird eine solche gerichtliche Verfügung dann, wenn der Mieter nicht binnen 4 Wochen nach Zustellung des Antrages berechtigte Einwendungen gegen das behauptete Ende des Mietverhältnisses einbringt, welche zur Abweisung des Antrages führen. Mit einem solchen Übergabsauftrag kann der Vermieter jedenfalls einen langwierigen und finanziell nachteiligen Räumungsprozess vermeiden.
Zimmer vermieten leicht gemacht?
Dies ist insofern unrichtig, als dass sowohl privatrechtliche als auch verwaltungsrechtliche Normen bei der Zimmervermietung einzuhalten sind. Besonders ist zu beachten, dass bei Vermietung eines Zimmers und Anbieten von Frühstück, also des klassischen „Bed & Breakfast“ sogar gewerberechtlich die Problematik der Ausübung eines Gastgewerbes bestehen kann. Bei einer Privatzimmervermietung mit nicht mehr als 10 Betten ist zwar kein Befähigungsnachweis erforderlich, aber dennoch eine Gewerbeanmeldung. Auch hierbei ist zu beachten, dass allenfalls sogar eine Betriebsanlagengenehmigung notwendig wird. Bei Verstößen können hier empfindliche Geldstrafen drohen und kann im Schadensfall evt. auch eine Versicherung Zahlungen verweigern. Schließlich ist noch zu berücksichtigen, dass auch die Flächenwidmung der Liegenschaft einer Vermietung entgegenstehen kann. Es empfiehlt sich außerdem, bereits frühzeitig mit dem zuständigen Tourismusverband in Kontakt zu treten, der hinsichtlich Aufenthaltsabgabe, etc. entsprechende Auskünfte erteilten kann. Gerne helfen wir Ihnen bei der Abklärung aller weiteren rechtlichen Themen bei der Zimmervermietung.
Fallen bei der Immobilienertragssteuer
Die meisten Fragen hier tauchen im Zusammenhang mit der Hauptwohnsitzbefreiung auf. Grundsätzlich ist die Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen handelt, steuerfrei. Der Hauptwohnsitz ist hier allerdings mit dem Mittelpunkt der Lebensinteressen und nicht mit der meldepolizeilichen Meldung zu verwechseln. Darüber hinaus muss seit der Anschaffung bis zur Veräußerung das Objekt durchgehend für mind. 2 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt worden sein oder innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung für mind. 5 Jahre durchgehend.
Zu beachten ist, dass sich die Hauptwohnsitzbefreiung zwar auch auf den Grund und Boden eines Objektes erstreckt, hier allerdings nur bis zu einer Fläche von 1.000 m².
Ebenso ist die Hauptwohnsitzbefreiung nicht vererbbar, sodass ein Verkauf aus einer Verlassenschaft auch dann steuerpflichtig ist, wenn der Verstorbene das Hauptwohnsitzerfordernis erfüllt hätte. Sollte der Veräußerer aber als Angehöriger – zwar noch nicht als Eigentümer – aber dennoch mit Hauptwohnsitz bereits zuvor in dem vererbten Objekt gewohnt haben – so ist im Einzelfall zu prüfen, ob hier allenfalls dennoch eine Hauptwohnsitzbefreiung möglich ist.
Zu berücksichtigen ist, dass im Falle einer Veräußerung – auch innerhalb der Fami-lie, zum Beispiel an ein leibliches Kind – den Veräußerer die Steuerpflicht trifft, wenn er den Hauptwohnsitz nicht aufgibt, sondern sich ein Wohnrecht zurückbehält.
Um daher tatsächlich im Vorhinein abklären zu können, mit welcher steuerlichen Belastung zu rechnen ist, empfiehlt es sich, hier anhand aller Grundlagen eine entsprechende Berechnung vornehmen zu lassen.
Was tun wenn der Mieter nicht zahlt?
Vorweg ist festzuhalten, dass bei einer (Teil-) Anwendung des Mietrechtsgesetzes (je nach Anzahl der Wohnungen in einem Haus), dieses Mietrechtsgesetz als Schutzgesetz des Mieters in erster Linie diesen vor ungerechtfertigten Handlungen des Vermieters schützt.
Ein gleichartiges Schutzgesetz für Vermieter gibt es nicht. Der erste und beste Schutz ist jedenfalls ein Mietvertrag, der von einem Anwalt erstellt wurde, auf den man sich zur Geltendmachung seiner Ansprüche stützen kann. Nach eigener Überprüfung der vertraglichen Regelung ist es oft zweckdienlich, den Mieter anzurufen bzw. aufzusuchen, um persönlich eine Lösung des Problems mit ihm zu finden. Sollte der Mieter „nur“ finanzielle Probleme haben, dann kann man mit ihm – je nachdem wie das bisherige Verhältnis zu diesem Mieter war – entweder noch zuwarten und eine Zahlungsvereinbarung treffen, oder gleich den Anwalt kontaktieren. Ein zu langer Zahlungsaufschub bringt jedoch auch dem Mieter meistens nichts, da sich der Rückstand dann meistens noch aufbaut. Wenn einmal ein großer Rückstand aufgebaut ist, führt dies meistens zu einer Räumung und zu einer Uneinbringlichkeit für den Vermieter. Oft kann schon ein qualifiziertes Mahnschreiben eines Anwaltes etwas bewirken, manchmal ist es jedoch aus Sicht des Vermieters notwendig, eine Mietzins- und Räumungsklage gegen den Mieter einzubringen. Wenn die berechtigte Aussicht besteht, dass der Mieter den aufgelaufenen Mietzins auch zahlen kann, dann reicht oft eine reine Mietzinsklage ohne gleichzeitig die Räumung zu begehren. Mit einem nachfolgenden Urteil zugunsten des Vermieters wird der Mieter entweder schuldig gesprochen, den bis dahin eingeklagten offenen Mietzins zu bezahlen bzw. zusätzlich das Mietobjekt zu räumen. Nach Rechtskraft dieses Urteiles kann man die Räumung sodann im Exekutionsverfahren begehren. Welche detaillierten Möglichkeiten einem Vermieter zustehen, weiß am besten Ihr Rechtsanwalt.
Vorsicht beim Freizeitwohnsitz
Bereits die Begriffbestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes sind nicht eindeutig und auch nicht im Einklang mit europäischem Recht. Eine exakte Definition, was ein Freizeitwohnsitz eigentlich ist, ist daher nach wie vor nicht vorhanden. Die Tiroler Regelung kennt nur einen einzigen Mittelpunkt der Lebensbeziehungen, nach europäischem Recht gibt es jedoch mehrere solcher Lebensmittelpunkte. Auch die Problematik des Kaufes und Nichtbenützens bzw. „Leerstehenlassens“ führt immer wieder zu problematischen Rechtsfragen.
Nicht besonders bekannt ist die Möglichkeit, einen neuen Freizeitwohnsitz in Gemeinden in Tirol genehmigt zu bekommen, in welchen der Freizeitwohnsitzanteil 8 % noch nicht überschreitet. Außerdem gibt es bis 30.06.2014 die Möglichkeit, einen bereits am Stichtag 31.12.1993 rechtmäßig bestehenden Freizeitwohnsitz auch jetzt noch registrieren zu lassen. Grundsätzlich ist – sofern es sich nicht um eine Ausnahme handelt – im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Liegenschaft eine Erklärung gegenüber der Grundverkehrsbehörde abzugeben, dass kein Freizeitwohnsitz errichtet wird. Diese Erklärung ist jedoch nicht generell abzugeben, sondern zuvor zu erörtern, ob sich – allenfalls aus einer Übergabe in der Familie – nicht eine Ausnahme von dieser Erklärungspflicht ergibt.
Ein Verstoß gegen die entsprechenden gesetzlichen Bestimmungen wird mit Geldstrafen bis zu € 40.000,00 geahndet und können wiederholte Verstöße sogar zu einer Zwangsversteigerung der Liegenschaft führen.
Unzulässige Erweiterung einer Dienstbarkeit
Man stelle sich vor, dass die Urgroßväter der jetzigen Grundstückseigentümer vor Jahrzehnten eine Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens für landwirtschaftliche Zwecke auf dem Grundstück, über das man zum öffentlichen Gut gelangt, vereinbart haben, da damals das zu erreichende Grundstück eine Wiese und noch lange nicht als Bauland gewidmet war. Eine unzulässige Erweiterung einer Dienstbarkeit würde sich in diesem Falle ergeben, wenn der jetzige Grundeigentümer der damaligen Wiese nach der Umwidmung eine Gewerbehalle auf dieses Grundstück stellt und die Zufahrt über das Nachbargrundstück den ursprünglich landwirtschaftlichen Zweck des eingeräumten Fahrrechtes bei weitem überschreiten würde. Hier hat die Rechtsprechung teilweise auf eine inhaltliche Änderung der Rechtsausübung abgestellt, teilweise aber auch auf eine Mehrbelastung des dienenden Gutes (daher jenes Grundstückes, über das gefahren wird). In einer anderen Entscheidung des Obersten Gerichtshofes wurde hingegen entschieden, dass eine Dienstbarkeit auch weiterhin dem Zweck entspricht, zu dem sie seinerzeit bestellt worden war, weil der Dienstbarkeitsweg vor den baulichen Maßnahmen (Errichtung eines zweigeschossigen Zubaus) von der dort lebenden Familie für die private Zufahrt zu ihrem Wohngebäude benutzt wurde, woran sich auch nach dem Zubau nichts geändert hat. Würde hingegen auf einem Grundstück, welches bisher für ein Einfamilienhaus genützt und auch die Dienstbarkeit dementsprechend vereinbart wurde, ein Mehrfamilienhaus errichtet werden, dann würde dies unter Umständen eine unzulässige Erweiterung der Dienstbarkeit bedeuten. Die Dienstbarkeit müsste daher mit dem Nachbarn neu vereinbart werden. Wie eine bereits seit Jahrzehnten bestehende Dienstbarkeit zu sehen ist, hängt von der Auslegung des ursprünglichen Vertrages ab, welchen Zweck die Dienstbarkeit zum damaligen Zeitpunkt erfüllen sollte. Natur und Zweck der Dienstbarkeit zur Zeit ihrer Einräumung sind daher zu berücksichtigen. Im Zusammenhang mit solchen Dienstbarkeiten – ob neu oder seit Generationen bestehend - können sich sowohl auf Seiten des berechtigten als auch des verpflichteten Grundstückseigentümers zahlreiche Fragen ergeben, deren Abklärung oft nur über einen Anwalt möglich ist.
Wird schenken und erben teurer?
Nach der bisherigen Rechtslage wird bei der Schenkung einer Immobilie innerhalb der Familie der dreifache Einheitswert der Immobilie für die Berechnung der Grunderwerbsteuer herangezogen, welcher meist weit unter dem tatsächlichen Verkehrswert der Liegenschaft liegt. Künftig soll nunmehr die Steuer auch bei der Weitergabe innerhalb der Familie nach dem Verkehrswert der Immobilie berechnet werden. Geplant ist zwar, dass beim Erben von kleineren Immobilien mit einem Verkehrswert von unter € 150.000,00 der für Familien geltende Steuersatz von 2 % auf 0,5 % herabgesetzt werden soll. Diese bisher geltenden 2 % Grunderwerbsteuer innerhalb der Familie sollen jedoch nach der Steuerreform auf bis zu 3,5 % und zwar vom Verkehrswert der Immobilie angehoben werden. In wie weit es im bäuerlichen Bereich zu einer Erhöhung der Steuern kommen wird, ist fraglich.
Für den Fall, dass man ohnehin vor hat, ein Grundstück, sein Haus oder sonstige Immobilien innerhalb der Familie zu übergeben, zahlt es sich auf jeden Fall aus, sich genau zu erkundigen, ob es gerade im konkreten Fall zu einer Erhöhung der Abgaben in Verbindung mit einer Schenkung kommen wird. Wir beraten sie gerne diesbezüglich bzw. sind wir auch gerne behilflich, geplante Schenkungen noch vor der Geltung einer Steuerreform für sie abzuwickeln.
Steuerliche Maßnahmen bei Immobilienübertragungen
Beim Verkauf von Immobilien ist derzeit geplant, die Immobilienertragsteuer von 25 % auf 30 % anzuheben. Weiters dürfte gemäß Reformvorschlag kein Inflationsabschlag mehr berücksichtigt werden. Dies würde bedeuten, dass es bei Verkäufen von Immobilien – ausgenommen Hauptwohnsitzbefreiungen – zu Verteuerungen kommen wird.
Die Bemessungsgrundlage für unentgeltliche Grundstücksübertragungen (Schenkungen) wird mit der Steuerreform auf Verkehrswerte anstelle des bisher gültigen dreifachen Einheitswertes, welcher bedeutend niedriger war, umgestellt. Diese Verkehrswerte sollen pauschal ermittelt werden können, bei land- und forstwirtschaftlichen Übertragungen gilt weiterhin der einfache Einheitswert.
Geplant ist außerdem die Grunderwerbsteuer auf einen Stufentarif umzustellen. Bis € 250.000,00 würde dann die Grunderwerbsteuer 0,5 % der Bemessungsgrundlage ausmachen, bis € 400.000,00 2 % und darüber wie bisher 3,5 %. Ebenso soll der Freibetrag für Betriebsübertragungen von € 365.000,00 auf € 900.000,00 erhöht werden.
Sollten Sie daher die Übergabe einer Immobilie, sowohl als Schenkung, oder auch als Verkauf planen, so empfiehlt sich jedenfalls noch rechtzeitig vor Inkrafttreten der Reform zum 01.01.2016 und Umstellung auf Verkehrswerte eine Abklärung, ob allenfalls durch eine frühere Übertragung eine Steuerersparnis möglich ist.
Schreckgespenst Immobilienertragssteuer?!
In der laufenden anwaltlichen Praxis sieht man sich ständig damit konfrontiert, dass vielen Verkäufern nicht bewusst ist, dass bei der Veräußerung von Liegenschaften, Grundstücken mit und ohne Gebäude bzw. Eigentumswohnungen nicht klar ist, dass von einem allfällig bei Veräußerung erzielten Gewinn eine Steuer, nämlich die Immobilienertragssteuer als eine Form der Einkommenssteuer zu bezahlen ist. Diese Steuer beträgt grundsätzlich 25 % vom erzielten Gewinn, wobei es im Hinblick auf den Zeitpunkt der Anschaffung zu unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen kommt.
Ebenso ist zu berücksichtigen, dass Objekte, welche als Hauptwohnsitz gedient haben unter gewissen Voraussetzungen steuerbefreit verkauft werden können. Eine solche Hauptwohnsitzbefreiung liegt zum Beispiel dann vor, wenn ein Objekt seit der Anschaffung und für mehr als 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genützt und nach dem 31.03.2012 verkauft wird. Entscheidend für die Begünstigung ist die Zeitspanne zwischen Veräußerung und Aufgabe des Hauptwohnsitzes, da hier ein enger zeitlicher Zusammenhang gefordert wird.
Ebenso ist eine Befreiung möglich, wenn innerhalb der letzten 10 Jahre vor Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend eine Nutzung als Hauptwohnsitz erfolgte.
Eine zum Beispiel erst mehr als ein Jahr nach Verkauf erfolgende Aufgabe des Hauptwohnsitzes durch Weiternutzung des Objektes kann zum Entfall dieser Befreiung führen und ist hier erhöhte Vorsicht notwendig.
Ebenso ist beim Verkauf zu berücksichtigen, dass allenfalls nicht der gesamte Erlös verbleibt, sondern um die zu entrichtende Steuer gemindert wird.
Zahlreiche Probleme tauchen immer wieder im Zusammenhang mit Lärmbelästigungen auf. Rechtlich kann ein Grundeigentümer nach § 364 Abs. 2 ABGB seinem Nachbarn die von dessen Grund ausgehenden Einwirkungen durch Abwässer, Rauch, Gase, Wärme, Geruch, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Emissionen insoweit untersagen, als sie das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benutzung des Grundstücks wesentlich beeinträchtigen. In einem solchen Zusammenhang besteht ein Abwehranspruch für einen Grundeigentümer auch für Lärmeinwirkungen, wobei stets die Umstände des Einzelfalls zu prüfen sind.
In der Rechtsprechung wurde bereits entschieden, dass etwa Klavierspielen in einer Wohnung grundsätzlich als ortsüblich zu dulden ist, selbst wenn es sich hierbei um das tägliche Klavierspiel einer Studentin eines Konservatoriums zwischen 15.00 und 19.00 Uhr handelt. Weiters sind auch die bei bestimmungsgemäßem Gebrauch einer Eigentumswohnung üblichen Geräusche zu dulden, ein Unterlassungsanspruch besteht selbst dann nicht, wenn wegen mangelhafter Isolierung der Trennwände die Geräusche stärker hörbar sind.
Abgehend davon, dass es grundsätzlich sinnvoll ist, im Falle von Beeinträchtigungen zuerst ein Gespräch direkt mit dem Nachbarn zu suchen, empfiehlt es sich jedoch auch, sich hinsichtlich allfälliger Unterlassungsansprüche zuvor rechtlich zu informieren, um nicht einen Streit vom Zaun zu brechen, welcher mangels durchsetzbarer Unterlassungsansprüche dann nur dazu führt, dass ein sich gegenseitig aufschaukelnder Nachbarschaftsstreit entsteht.
Mietrecht: Streit bei der Wohnungsübergabe?
Oft besteht schon Uneinigkeit, wann und wie gekündigt werden muss, wer eventuelle Renovierungsarbeiten übernehmen muss, wann und in welchem Zustand die Wohnung wieder zu übergeben ist. Uneinigkeit besteht oft auch über die Rückzahlung und Verzinsung einer hinterlegten Kaution sowie über mögliche Schadensersatzansprüche des Vermieters.
Die maßgeblichen Gesetze für Mietverhältnisse sind das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) sowie das Mietrechtsgesetz (MRG), welches jedoch nicht in jedem Fall anwendbar ist. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter jedenfalls verpflichtet, dem Vermieter die Wohnung zurückzugeben. Übergibt er nicht sämtliche Schlüssel oder übergibt er die Wohnung nur teilweise geräumt, so gilt sie als nicht übergeben und kann der Vermieter eine Räumungsklage erheben bzw. Schadenersatz verlangen. Für beide Seiten empfiehlt sich ein Übergabeprotokoll, in dem zusätzlich zum Übergabezeitpunkt auch festgehalten werden sollte, dass die Wohnung vollständig und ordnungsgemäß geräumt ist.
Die Wohnung muss im vertraglich vereinbarten Zustand übergeben werden, in der Regel ist „besenrein“ vereinbart, daher dass alle groben Verschmutzungen beseitigt sein müssen. Ist vertraglich nichts vereinbart, so muss die Wohnung den Zustand haben, den sie bei Mietbeginn hatte - Änderungen infolge der normalen vertragsgemäßen Benutzung sind dabei unschädlich.
Wenn der Mieter bei Beginn des Mietvertrages eine Kaution als Sicherheit hinterlegt hat, hat der Vermieter dem Mieter die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückzustellen, soweit sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird. „Unverzügliche“ Zurückstellung hängt von den jeweiligen Umständen des konkreten Einzelfalls ab. Jedenfalls wird dem Vermieter noch Gelegenheit einzuräumen sein, sich Kenntnis vom Zustand des Mietobjektes und damit vom Bestehen allfälliger Schadenersatzansprüche zu verschaffen, doch muss dies der Vermieter „ohne Verzug“ erledigen.
Die Begriffsbestimmungen im Tiroler Raumordnungsgesetz hierzu sind unklar und teils europarechtlich nicht gedeckt. Ausgenommen vom Freizeitwohnsitzverbot sind jedenfalls genehmigte Freizeitwohnsitze mit entsprechender Flächenwidmung. Ebenso gibt es eine Ausnahme für Gastgewerbebetriebe und im Zusammenhang mit der privaten Vermietung von Ferienwohnungen, wobei es hier auf den Hauptwohnsitz des Vermieters ankommt.
Da die Behörde hinsichtlich der Nutzung von potentiellen Freizeitwohnsitzen laufend Prüfungen durchführt, gilt es auch darauf hinzuweisen, dass die Befragungen bei solchen Nachforschungen, wonach der Eigentümer angeben soll, wann er sich wo und mit wem aufhält und von den Betriebskosten angefangen bis zu seinem persönlichen Lebensumständen der Behörde alles im Detail offenlegen soll, gegen die Bestimmungen des Art. 8 der Menschenrechtskonvention verstoßen können.
Weiters besteht natürlich auch die Möglichkeit, einen neuen Freizeitwohnsitz genehmigen zu lassen. Dies ist in Gemeinden in Tirol zulässig, bei welchen der Freitzeitwohnsitzanteil 8 % noch nicht übersteigt.
Schließlich kann auch eine nachträgliche Anmeldung bereits tatsächlich bestehender Freizeitwohnsitze erfolgen, wobei diese Möglichkeit vom Landesgesetzgeber etwas versteckt und nur bis 30.06.2014 befristet für spezielle Fälle eingeräumt wird.
Die Fragestellungen im Zusammenhang mit Freizeitwohnsitzen sind meist recht kompliziert und empfiehlt es sich jedenfalls vor einem Erwerb bzw. bevor der Behörde gegenüber Angaben gemacht werden rechtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.
Dr. Bernhard Buchauer ist – auch durch verschiedene Publikationen – auf Fragestellungen im Hinblick auf den Erwerb von Freizeitwohnsitzen spezialisiert.
Entfernung von eingebauten Gegenständen bei Beendigung eines Bestandvertrages
Wenn nichts anderes vereinbart ist, kann der Bestandgeber nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes (OGH) die von ihm eingebrachten beweglichen Sachen wieder mitnehmen, die unbeweglichen sind ins Eigentum des Bestandgebers übergegangen.
Grundsätzlich geht die Rechtsprechung davon aus, dass bewegliches Material aufgrund der festen Verbindung zum unbeweglichen Untergrund selbst unbeweglich wird. Ein wesentliches Unterscheidungskriterium ist für den OGH jeweils die Frage, welcher Art (wie eng) die Verbindung ist, in welche die einzelnen Teile zu einer Hauptsache gebracht worden sind. Die Sache muss fest verbunden sein. Eine feste Verbindung fordert aber nicht eine Verankerung im Boden. Ebenso wenig hat alleine das Vorhandensein einer mauer-, niet- und nagelfesten Verbindung die Schaffung eines unselbstständigen Bauteils zur Folge. Handelt es sich um eine Leitung (Wasser-, Gas- und Stromleitung), insbesondere bei Verlegung im Mauerwerk, sowie generell um Rohre (beispielsweise von Heizungsanlagen), sieht der OGH es als gegeben an, dass ein unselbstständiger Bauteil vorliegt. Dasselbe gilt umgekehrt für selbstständige Bauteile (Kessel, Radiatoren, Öltank, Öl- und Wasserpumpe und dergleichen).
Ist die Verbindung von Teilen mit der Hauptsache so eng, dass sie von dieser tatsächlich nicht oder nur durch eine unwirtschaftliche Vorgangsweise getrennt werden können, dann sind Bauteile unselbstständig. Technische Untrennbarkeit ist nicht erforderlich. Die Abtrennung ist regelmäßig dann unwirtschaftlich, wenn Teil- und Restsache zusammen wesentlich weniger wert sind, als die ungeteilte Sache. Entscheidend ist die Verkehrsauffassung. Beispielsweise qualifiziert der OGH einen Kachelofen als unselbstständigen Bauteil des Hauses, allerdings nicht weil dieser sehr individuell und nach Maß gefertigt wurde, sondern aufgrund der Erkenntnis, dass er nur dann wieder entfernt werden kann, wenn er von einem Fachmann abgetragen und von einem solchen an einer anderen Stelle neu aufgebaut wird.
Jeder Sachverhalt ist individuell und ist es ratsam sich hier rechtlich beraten zu lassen.
Eigentumswohnung richtig vermieten
Bei Abschluss eines Mietvertrages ist zuvor stets zu prüfen, ob für das Mietverhältnis das Mietrechtsgesetz – wenn auch nur teilweise – anzuwenden ist. Für Eigentumswohnungen in sogenannten Altbauten (Errichtung vor 1945) gilt das Mietrechtsgesetz fast immer zur Gänze. Für Eigentumswohnungen in Gebäuden mit einer Baubewilligung nach dem 08.05.1945 gilt das Mietrechtsgesetz meist nur teilweise. Der Einzelfall ist hier stets zu prüfen.
Wenn das Mietrechtsgesetz voll anwendbar ist, so gelten für den Hauptmietzins bestimmte Beschränkungen und sind auch die verrechenbaren Betriebskosten gesetzlich definiert. Insbesondere ist auch zu beachten, dass eine Befristung eines Mietvertrages richtig vereinbart werden muss. Für jede Vermietung zu Wohnzwecken gilt eine Mindestmietdauer von 3 Jahren, welche schriftlich vereinbart werden muss. Dennoch können befristete Mietverträge aus wichtigen Gründen, etwa bei Nichtzahlung des Mietzinses, vorzeitig aufgelöst werden und hat der Mieter aus dem Mietrechtsgesetz zusätzlich ein vorzeitiges Kündigungsrecht nach einem Jahr mit 3 monatiger Kündigungsfrist.
Ein nicht vollständiger oder unrichtiger Mietvertrag kann kostspielige Konsequenzen nach sich ziehen.
Rechtsgrundlage für die Steuer ist das Grunderwerbsteuergesetz 1987. Unter den zu versteuernden Grundstücken versteht man abgegrenzte Teile der Erdoberfläche einschließlich der Bestandteile, samt Gebäuden und deren Zugehör. Die Steuer beträgt grundsätzlich 3,5 %, bei nahen Angehörigen 2 % von der Gegenleistung bzw. in besonderen Fällen vom Einheitswert des Grundstückes. Gegenleistung ist dabei jede bewertbare Leistung, die der Erwerber aufwenden muss, um das Grundstück zu erhalten. Als Gegenleistung gilt beispielsweise der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen oder übernommene Hypotheken, beim Tauschvertrag die Tauschleistung des anderen Vertragsteils. Bei nahen Angehörigen wird jedoch die Berechnung nicht von der Gegenleistung sondern vom 3-fachen des Einheitswertes berechnet. Der Einheitswert wird vom Finanzamt ermittelt und bescheidmäßig festgestellt und dient der Bemessung verschiedener Steuern. Beim Erwerb eines Grundstückes ist es nunmehr so, dass die Eintragung des Eigentumsrechtes für den Käufer im Grundbuch erst dann erfolgen kann, wenn nach der Abgabenerklärung beim Finanzamt und der bescheidmäßigen Vorschreibung der Grunderwerbsteuer diese bezahlt ist und das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erlassen hat. Dieser Vorgang kann oft Monate dauern. Die geltende Rechtslage ermöglicht es jedoch den Rechtsanwälten und auch den Notaren, die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer vorzunehmen und die Grunderwerbsteuer für den Erwerber an das Finanzamt abzuführen. Durch diese Möglichkeit, die nicht jeder Rechtsanwalt anbietet, ist es theoretisch möglich, die Grunderwerbsteuerberechnung und Abführung an das Finanzamt an einem Tag zu erledigen, womit der Rechtsanwalt noch am selben Tag die Bestätigung verfassen kann, welche der Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt entspricht. Durch dieses Service der Selbstberechnung können Grunderwerbsverträge innerhalb kürzester Zeit abgewickelt werden, wodurch auch treuhändisch hinterlegte Kaufpreise schneller an den Verkäufer weitergeleitete werden.