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Timestamp: 2018-06-24 18:30:54
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Matched Legal Cases: ['artículo 47', 'artículo 1091', 'artículo 1166', 'artículo 18', 'artículo 3', 'artículo 5', 'artículo 5', 'artículo 6', 'artículo 6', 'artículo 3', 'artículo 3', 'artículo 5', 'artículo 5', 'e contrario']

7 MEDIDAS DE PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS - PDF
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Elena Ferreyra Herrero
1 7 MEDIDAS DE PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS
2 ÍNDICE 7.1 INTRODUCCIÓN ANTECEDENTES: POLÍTICA COMERCIAL REAL DECRETO LEY 6/2012, DE 9 DE MARZO, DE MEDIDAS URGENTES DE PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual 371 a. Medidas previas a la ejecución hipotecaria: reestructuración de deudas hipotecarias 372 b. Medidas complementarias: quita 372 c. Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: dación en pago de la vivienda habitual Otras medidas contempladas en el Real Decreto Ley 6/ a. Moderación de los intereses moratorios 374 b. Medidas fiscales 374 c. Procedimiento de ejecución extrajudicial 375 d. Acceso al alquiler de las personas afectadas por desahucios y sujetas a medidas de flexibilización de las ejecuciones hipotecarias REAL DECRETO LEY 27/2012, DE 15 DE NOVIEMBRE, DE MEDIDAS URGENTES PARA REFORZAR LA PROTECCIÓN A LOS DEUDORES HIPOTECARIOS RECLAMACIONES PLANTEADAS ANTE EL SERVICIO DE RECLAMACIONES DEL BANCO DE ESPAÑA (REAL DECRETO LEY 6/2012, DE 9 DE MARZO, Y CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS) Informes favorables a las entidades reclamadas Informes favorables a los reclamantes 385
3 7.6 LEY 1/2013, DE 14 DE MAYO, DE MEDIDAS PARA REFORZAR LA PROTECCIÓN DE LOS DEUDORES HIPOTECARIOS, REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA Y ALQUILER SOCIAL Suspensión de los lanzamientos Modificaciones introducidas por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, en el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo Modificaciones introducidas por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, en el Código de Buenas Prácticas 399 a. Medidas previas a la ejecución hipotecaria: reestructuración de deudas hipotecarias 399 b. Medidas complementarias: quita 399 c. Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: dación en pago de la vivienda habitual Aplicación del Código de Buenas Prácticas Adhesión al Código de Buenas Prácticas 400
4 7 MEDIDAS DE PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS 7.1 Introducción La situación de crisis económica por la que atraviesa nuestro país ha puesto de manifiesto la necesidad de llevar a cabo la adopción de una serie de medidas de protección de aquellos deudores hipotecarios que, como consecuencia de especiales circunstancias en las que están inmersos, tienen serias dificultades para hacer frente a los compromisos de pago que adquirieron en su día, debiendo conjugarse estas medidas de protección con el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, tal como consagra la Constitución en su artículo 47. Esta necesidad se canalizó y materializó, en un principio, con la promulgación de dos disposiciones: el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (BOE de 10 de marzo de 2012), que contiene un Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, y el Real Decreto Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios (BOE de 16 de noviembre de 2012). Recientemente, estas medidas se han visto reforzadas, ampliando su ámbito de aplicación y las características de las medidas que pueden ser adoptadas, con la aprobación de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (BOE de 15 de mayo). 7.2 Antecedentes: política comercial Con carácter previo a abordar la exposición de las medidas contempladas en dichas normas y efectuar una reseña de las reclamaciones planteadas ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España a raíz de la publicación del Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, y del Código de Buenas Prácticas que en él se contiene, en su versión original, quizás convenga recordar lo siguiente: Las entidades, en materia de asunción de riesgos crediticios, son libres para aprobar o desestimar las operaciones que les planteen sus clientes, en función del estudio riguroso e individualizado del riesgo y de las condiciones propuestas, armonizando a estos efectos los criterios clásicos de la selección de inversiones (seguridad o solvencia, liquidez y rentabilidad) a partir de las cuales diseñan sus políticas crediticias, políticas que no se puede olvidar son dinámicas y cambiantes en el tiempo, al igual que la propia economía sectorial, nacional o supranacional, por las que se verán condicionadas. La concesión o denegación de operaciones crediticias y más concretamente, y por lo que ahora interesa de préstamos o créditos hipotecarios, así como la modificación de las operaciones ya concedidas, se enmarca dentro de la «política comercial y de evaluación de riesgos» de las entidades, en la que el BANCO DE ESPAÑA 367 MEMORIA DEL SERVICIO DE RECLAMACIONES, 2012
5 Servicio de Reclamaciones ni puede, ni debe, inmiscuirse, en la medida en que estas cuestiones se incardinan en sus esferas internas de actuación. De conformidad con lo establecido en el artículo 1091 del Código Civil, «Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de los mismos». De ello se infiere que cualquier modificación contractual novación modificativa o extintiva, subrogación requerirá el consentimiento de ambas partes entidad de crédito y cliente, siendo libre la entidad para atender o no la solicitud que, en tal sentido, le formule su cliente. De igual modo, y por lo que se refiere a las solicitudes de dación en pago de la vivienda, esto es, la extinción de la deuda en su totalidad, con independencia de cuál sea el valor de la cosa entregada como contraprestación, hay que señalar que, para que la dación en pago sea válida, es decir, para que la obligación primitiva quede extinguida mediante la transmisión del inmueble que sirve de garantía al préstamo, es preciso: El acuerdo entre las partes, por el que, con la intención de extinguir la obligación preexistente y sin dar origen a una nueva obligación, convengan la sustitución de la prestación inicialmente debida por otra distinta. La necesidad de que se produzca un acuerdo entre deudor y acreedor encuentra su fundamento jurídico en lo establecido en el primer párrafo del artículo 1166 del Código Civil, que precisa que «el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la cosa debida». En este sentido, el Tribunal Supremo, en su sentencia de 23 de septiembre de 2002, ha establecido que «esta figura jurídica, conforme a la construcción de la jurisprudencia civil, opera cuando la voluntad negocial de las partes acuerda llevar a cabo la satisfacción de un débito pendiente, y el acreedor acepte recibir del deudor determinados bienes de su propiedad, cuyo dominio pleno se le transmite para aplicarlo a la extinción total del crédito, actuando este crédito con igual función que el precio en la compraventa». La entrega del objeto de la prestación. Si el deudor solo se comprometiera a realizar la nueva prestación (pero no entregara el objeto), estaríamos frente a un supuesto de novación (cambio) y no propiamente de dación en pago. En definitiva, con carácter general, las entidades son libres para aprobar o denegar una operación de financiación, en función de la política comercial y de evaluación de riesgos que pretendan realizar 1. Además, cualquier modificación de las condiciones ya pactadas 1 La Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (BOE de 29 de octubre de 2011), por lo que ahora interesa, señala en su artículo 18 («Evaluación de solvencia»), incluido en el capítulo I («Préstamo responsable»), lo siguiente: «1 La entidad de crédito, antes de que se celebre cualquier contrato de crédito o préstamo, deberá evaluar la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del mismo, sobre la base de la información suficiente obtenida por medios adecuados a tal fin, entre ellos, la información facilitada por el propio cliente a solicitud de la entidad [...]». BANCO DE ESPAÑA 368 MEMORIA DEL SERVICIO DE RECLAMACIONES, 2012
6 (subrogación, novación o dación en pago) requerirá el acuerdo de ambas partes entidad y cliente. Ahora bien, tras la publicación de las normas que seguidamente analizamos y que, como se ha indicado, contienen un conjunto de medidas tendentes a proteger a los deudores hipotecarios sin recursos que se encuentran en riesgo de exclusión y/o en situaciones de especial vulnerabilidad, las solicitudes que sobre reestructuración de su deuda, quita o dación en pago formulen los deudores hipotecarios a las entidades que se hubieran adherido al Código de Buenas Prácticas que se contiene en el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, en su versión original, y posteriormente a las modificaciones introducidas en aquel por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, no pueden reconducirse sin más a una mera cuestión de «política comercial y de asunción de riesgos» de las entidades, resultando obligatorio para las entidades adheridas al Código su aplicación en los términos y con los requisitos que dichas normas establecen. 7.3 Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos 2 El 10 de marzo de 2012 se publicó en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que entró en vigor el mismo día de su publicación. La norma establece una serie de medidas conducentes a procurar la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como mecanismos de flexibilización de los procedimientos de ejecución hipotecaria, resultando aplicables dichas medidas a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el «umbral de exclusión» que define el Real Decreto Ley, excepto las relativas al «Procedimiento de ejecución extrajudicial» y a la «Preferencia para el acceso a las ayudas a los inquilinos», que son de aplicación general. Así, el Real Decreto Ley señala que se considerarán situados en el «umbral de exclusión» 3 los deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre su vivienda habitual, cuando concurran todas las circunstancias que se indican en el número 1 del artículo 3, las cuales han de ser acreditadas mediante la presentación de los documentos que se relacionan en el número 2 de dicho artículo. Dichas circunstancias son las siguientes: «a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda. b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. 2 La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, establece en su disposición transitoria octava: «Las entidades que se hubieran adherido al Código de Buenas Prácticas aprobado por el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y no se adhieran a las modificaciones introducidas en el mismo por esta Ley seguirán obligadas en los términos de dicho Real Decreto Ley, en su versión originaria.» 3 La Ley 1/2013, de 14 de mayo, modifica las circunstancias que han de concurrir para considerar al deudor hipotecario situado en el «umbral de exclusión». BANCO DE ESPAÑA 369 MEMORIA DEL SERVICIO DE RECLAMACIONES, 2012
7 c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda. d) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c). f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.» Entre las medidas de protección que contiene el Real Decreto Ley, cabe destacar las contempladas en su anexo, que contiene un «Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual» al que pueden adherirse, con carácter voluntario, las entidades de crédito y demás entidades que, de manera profesional, realicen la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, resultando obligatoria para estas la aplicación de las previsiones del Código, desde el momento de su adhesión 4, como ya se ha indicado, y una vez resulte acreditado por el deudor que se encuentra situado en el «umbral de exclusión». La adhesión de la entidad se entiende producida por un plazo de dos años, prorrogable automáticamente por períodos anuales, salvo denuncia expresa de la entidad adherida, notificada a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera con una antelación mínima de tres meses. Además, el Real Decreto Ley establece unos parámetros de sujeción al Código de Buenas Prácticas, señalando que este se extenderá a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no exceda de los valores que se establecen en función del número de habitantes de los municipios donde están ubicados los inmuebles 5, 6. Por tanto, con independencia de que el deudor hipotecario esté situado dentro del «umbral de exclusión», no le resultarán de aplicación las medidas que se contienen en Código de Buenas Prácticas en el supuesto de que el precio de adquisición de la vivienda habitual que sirve de garantía al préstamo supere el valor que para el municipio se señala en la norma. Igualmente, es de destacar el seguimiento que del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas por parte de las entidades adheridas establece el Real Decreto Ley. Así, por una parte, se constituye una comisión de control y, por otra, se determina la competencia del Servicio de Reclamaciones para conocer las reclamaciones derivadas del 4 Las entidades han de comunicar su adhesión a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera, ordenando el secretario de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, mediante resolución, la publicación del listado de entidades adheridas en la sede electrónica de la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera en la web y en el Boletín Oficial del Estado. Véanse resoluciones de 10 de abril de 2012 (BOE de 12 de abril), 10 de julio de 2012 (BOE de 12 de julio), 8 de octubre de 2012 (BOE de 11 de octubre), 8 de enero de 2013 (BOE de 10 de enero) y 8 de abril de 2013 (BOE de 10 de abril). 5 Los valores establecidos en el número 2 del artículo 5 son los siguientes: «a) para municipios de más de de habitantes: euros. b) para municipios de entre y de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de de habitantes: euros; c) para municipios de entre y habitantes: euros. d) para municipios de hasta habitantes: euros.» 6 La Ley 1/2013, de 14 de mayo, modifica estos valores. BANCO DE ESPAÑA 370 MEMORIA DEL SERVICIO DE RECLAMACIONES, 2012
8 presunto incumplimiento por parte de las entidades de crédito del Código de Buenas Prácticas, indicándose a este respecto que «Podrán formularse ante el Banco de España las reclamaciones derivadas del presunto incumplimiento por las entidades de crédito del Código de Buenas Prácticas, las cuales recibirán el mismo tratamiento que las demás reclamaciones cuya tramitación y resolución corresponde al citado Banco de España» CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS PARA LA REESTRUCTURACIÓN VIABLE DE LAS DEUDAS CON GARANTÍA HIPOTECARIA SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL 8 Como indica la exposición de motivos del Real Decreto Ley 6/2012, el Código de Buenas Prácticas contempla tres fases de actuación, que seguidamente analizamos: La primera, dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria (mediante la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatro años y la ampliación del plazo de amortización). La segunda, y de no resultar suficientes las medidas anteriores, mediante el ofrecimiento al deudor de una quita sobre el conjunto de la deuda. La tercera, prevista para el supuesto de que ninguna de las dos medidas anteriores resultaran suficientes para reducir el esfuerzo del deudor hipotecario a límites asumibles para su viabilidad financiera, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda, la cual deberá ser aceptada por la entidad, tras la solicitud del deudor, pudiendo permanecer la familia en la vivienda durante un plazo de dos años satisfaciendo una renta asumible. a. Medidas previas a la ejecución hipotecaria: reestructuración de deudas hipotecarias En una primera fase de actuación, los deudores hipotecarios situados en el «umbral de exclusión» pueden solicitar y obtener de la entidad acreedora la reestructuración de su deuda hipotecaria, para lo cual deberán acompañar a su solicitud los documentos que acreditan el cumplimiento de todas las circunstancias exigidas por la norma para considerar incursos a los deudores hipotecarios en dicho «umbral de exclusión». No obstante lo anterior, debemos llamar la atención respecto a que esta medida de reestructuración de la deuda hipotecaria no podrá ser solicitada por los deudores que se encuentren inmersos en un procedimiento de ejecución hipotecaria, una vez se haya producido el anuncio de subasta. 7 Tras la entrada en vigor de la Ley 1/2013, y para aquellas entidades que se adhieran a las modificaciones introducidas por esta norma en el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, y en el Código de Buenas Prácticas, lo establecido en el artículo 5, apartados 4 aplicación obligatoria del Código y 9 obligación de informar adecuadamente al cliente sobre la existencia del Código y las posibilidades de acogerse a él, así como lo previsto en el apartado 5 del artículo 6 obligación de las entidades adheridas de remitir al Banco de España, con carácter mensual, la información que les requiera la comisión de control, con el contenido mínimo que se señala, tiene la consideración de normativa de ordenación y disciplina, estimándose el incumplimiento de las obligaciones que se derivan de dichos preceptos infracción grave, que se sancionará de acuerdo con lo establecido en la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre disciplina e intervención de las entidades de crédito. 8 La Ley 1/2013, de 14 de mayo, respecto a la aplicación del Código de Buenas Prácticas, establece en su disposición transitoria séptima, respecto a los procedimientos en curso, lo siguiente: «Los procedimientos de aplicación del Código de Buenas Prácticas iniciados y no finalizados antes de la entrada en vigor de esta Ley, se regirán por lo dispuesto en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, incorporando las adaptaciones necesarias para ajustarse a los cambios que introduce esta Ley en el Código, a partir de que la entidad comunique su adhesión. La aplicación de las modificaciones de este Código en ningún caso implicará un empeoramiento de la situación para el deudor, en relación con la protección que hubiera recibido de acuerdo con la antigua redacción del Código.» BANCO DE ESPAÑA 371 MEMORIA DEL SERVICIO DE RECLAMACIONES, 2012
9 Una vez presentada la solicitud de reestructuración de la deuda hipotecaria, junto con la documentación necesaria, la entidad dispone de un plazo de un mes para notificar y ofrecer al deudor un plan de reestructuración 9 en el que se concreten la ejecución y las consecuencias financieras que para el deudor tiene la aplicación conjunta de las siguientes medidas: Carencia en la amortización de capital de cuatro años 10. Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años, a contar desde la formalización del préstamo. Reducción del tipo de interés aplicable a euríbor + 0,25 % durante el plazo de carencia. Ahora bien, en el supuesto de que el plan de reestructuración resultara inviable, la entidad ha de advertir al deudor hipotecario del carácter inviable 11 de aquel, al tiempo que ha de informar a este de que puede solicitar las medidas complementarias, que analizaremos en el apartado 7.3.b y que, básicamente, se concretan en una quita en el capital pendiente de amortización. Adicionalmente, la entidad puede llevar a cabo la reunificación del conjunto de deudas contraídas por el deudor, si bien la adopción de esta medida reunificación de deudas es de carácter discrecional por parte de la entidad. Por último, se establece que la amortización anticipada del crédito o préstamo hipotecario que sea solicitada durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración no conllevará costes por compensación. b. Medidas complementarias: quita En una segunda fase, y como se ha indicado anteriormente, en el supuesto de que el plan de reestructuración resultara inviable, el deudor podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización, siendo facultad de la entidad el aceptar o rechazar esta medida dentro del plazo de un mes, a contar desde la acreditación de la inviabilidad del plan de reestructuración. Al objeto de determinar la quita, la norma señala los métodos de cálculo de esta, debiendo la entidad emplear alguno de ellos, así como notificar al deudor los resultados obtenidos, con independencia de que esta decida o no conceder la quita. Los métodos de cálculo son los siguientes: Reducción en un 25 %. 9 La Ley 1/2013, de 14 de mayo, introduce la posibilidad de que sea el deudor el que presente en todo momento a la entidad una propuesta de plan de reestructuración, que debe ser analizada por esta, debiendo comunicar al deudor, en caso de que rechazara su propuesta, los motivos en los que se fundamenta. 10 La Ley 1/2013, de 14 de mayo, eleva a cinco años el plazo de carencia en la amortización de capital, al tiempo que dispone que el capital correspondiente a las cuotas de ese período podrá, o bien pasarse a una cuota final al término del préstamo, o bien prorratearse en las cuotas restantes, o realizarse una combinación de ambos sistemas. 11 El Real Decreto Ley 6/2012 entiende por plan de reestructuración inviable aquel que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 60 % de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar. La Ley 1/2013, de 14 de mayo, reduce dicho porcentaje al 50 %. BANCO DE ESPAÑA 372 MEMORIA DEL SERVICIO DE RECLAMACIONES, 2012
10 Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas. Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido. La solicitud de esta medida, a diferencia de lo que sucede con la medida de reestructuración de la deuda hipotecaria, podrá ser solicitada por los deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se haya producido el anuncio de subasta, así como por los deudores que, estando situados en el «umbral de exclusión», no hubieran podido optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca. c. Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: dación en pago de la vivienda habitual 12 En la tercera fase de actuación, los deudores situados en el «umbral de exclusión» para los que la reestructuración de la deuda hipotecaria no hubiera resultado viable, ni tampoco hubieran podido beneficiarse de una quita sobre el capital pendiente de amortizar, pueden solicitar, en el plazo de doce meses a contar desde la solicitud de reestructuración, la dación en pago de su vivienda habitual, estando obligada la entidad a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o a un tercero que esta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda, así como las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de dicha deuda. Además, si en el momento de pedir la dación en pago el deudor solicitara permanecer en la vivienda, este podrá hacerlo durante un plazo de dos años en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 % del importe total de la deuda en el momento de la dación, devengando durante dicho plazo el impago de la renta un interés de demora del 20 % 13. Por otra parte, y como contraprestación por la colaboración que los deudores puedan prestar en la transmisión, se contempla la posibilidad de que las entidades pacten con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda. Es de destacar que la medida de dación en pago de la vivienda habitual no será aplicable a los supuestos en los que el deudor se encuentre en un procedimiento de ejecución en que ya se haya anunciado la subasta, o en que la vivienda esté gravada con cargas posteriores. 12 La Ley 1/2013, de 14 de mayo, al regular la sujeción al Código de Buenas Prácticas, establece, por lo que ahora interesa, que «solo podrán acogerse a las medidas previstas en el apartado 3 del Código medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: dación en pago de la vivienda habitual las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiera excedido de los siguientes valores: a) para municipios de más de de habitantes: euros; b) para municipios de entre y de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de de habitantes: euros; c) para municipios de entre y habitantes: euros; d) para municipios de hasta habitantes: euros». 13 La Ley 1/2013, de 14 de mayo, reduce el interés de demora al 10 %. BANCO DE ESPAÑA 373 MEMORIA DEL SERVICIO DE RECLAMACIONES, 2012
11 7.3.2 OTRAS MEDIDAS CONTEMPLADAS EN EL REAL DECRETO LEY 6/2012 Además de las medidas recogidas en el Código de Buenas Prácticas, de obligado cumplimiento para las entidades que se han adherido a él con carácter voluntario, el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, contempla otras medidas de protección para los deudores hipotecarios sin recursos, que exponemos a continuación. a. Moderación de los intereses moratorios Con objeto de disminuir la carga financiera que se genera en casos de incumplimiento por impago de los deudores hipotecarios que son objeto de protección, el Real Decreto Ley modera los tipos de interés moratorios aplicables a los contratos de crédito o préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se encuentre situado en el «umbral de exclusión». Así, desde el momento en el que el deudor acredite ante la entidad que se encuentra situado en el «umbral de exclusión», el interés moratorio será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5 % 14 sobre el capital pendiente del préstamo. b. Medidas fiscales Se lleva a cabo una modificación del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, de forma tal que las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios que se realicen al amparo del Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, quedan exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados. Igualmente, se modifica el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales 15, disponiéndose que en las transmisiones realizadas por los deudores situados en el «umbral de exclusión» con ocasión de la dación en pago de su vivienda, efectuada al amparo del Código de Buenas Prácticas, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas. Se modifica la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los impuestos sobre sociedades, sobre la renta de no residentes y sobre el patrimonio 16, incorporando una «Disposición adicional trigésima sexta. Dación en pago de la vivienda», en la que se señala que estará exenta de este impuesto la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores situados en el «umbral de exclusión» con ocasión de la dación en pago de su vivienda, efectuada al amparo del Código de Buenas Prácticas. Finalmente, se establece una bonificación del 50 % en los derechos arancelarios notariales y registrales que se deriven de la cancelación del derecho real de hipoteca en los casos de dación en pago de deudor hipotecario situado en el «umbral de exclusión» que establece el Real Decreto Ley 6/2012, al tiempo que se indica que el deudor no soportará ningún coste adicional de la entidad financiera que adquiere, libre de carga hipotecaria, la titularidad del bien antes hipotecado. 14 La Ley 1/2013, de 14 de mayo, reduce este porcentaje hasta el 2 %. 15 Aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (BOE de 9 de marzo). 16 Aprobada por Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre). BANCO DE ESPAÑA 374 MEMORIA DEL SERVICIO DE RECLAMACIONES, 2012
12 c. Procedimiento de ejecución extrajudicial La ejecución extrajudicial de bienes hipotecados, prevista en la Ley Hipotecaria y en su reglamento, se simplifica y aclara en los casos en que el procedimiento se siga contra la vivienda habitual del deudor, sometiendo aquel a una serie de reglas que, en esencia, prevén una subasta única y un importe mínimo de adjudicación, remitiendo a un posterior desarrollo reglamentario la regulación de la venta extrajudicial. Este régimen de ejecución extrajudicial es de aplicación general, no requiriéndose, por tanto, que el deudor se encuentre situado en el «umbral de exclusión» previsto en el Real Decreto Ley 6/2012. d. Acceso al alquiler de las personas afectadas por desahucios y sujetas a medidas de flexibilización de las ejecuciones hipotecarias Finalmente, la norma incorpora al colectivo de beneficiarios de las ayudas a inquilinos previstas en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan de vivienda y Rehabilitación , a las personas que hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento de su vivienda habitual como consecuencia de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria llevados a cabo con posterioridad al 1 de enero de La solicitud de estas ayudas habrá de ser formulada en un plazo no superior a seis meses desde que se produjo el lanzamiento. Del mismo modo, se establece que estas personas tendrán la consideración de colectivo con derecho a protección preferente para el acceso a las ayudas de los inquilinos, pudiendo obtener también estas ayudas a los inquilinos aquellos solicitantes que suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la aplicación de la medida de dación en pago prevista en el Código de Buenas Prácticas, siempre y cuando, en este último caso, sus ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, en los términos establecidos en el Real Decreto 2066/ Real Decreto Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores 17, 18 hipotecarios El 16 de noviembre de 2012 se publicó en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto Ley 27/2012, de 15 de noviembre, que ahora comentamos, el cual entró en vigor el mismo día de su publicación. La norma tiene como objeto fundamental la suspensión inmediata y por un plazo de dos años, desde su entrada en vigor, de los desahucios de las familias que se encuentran en una situación de especial riesgo de exclusión, de forma tal que no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de aquellas personas que se encuentren dentro de los supuestos de especial vulnerabilidad que contempla el Real Decreto Ley 27/2012, en las que, además, concurran las circunstancias económicas que, igualmente, se señalan en esta disposición. Así, se detallan como supuestos de especial vulnerabilidad los siguientes: Familia numerosa. Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo. Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años. 17 El Real Decreto Ley 27/2012 resulta de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a su entrada en vigor, en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento. 18 La Ley 1/2013, de 14 de mayo, suspende los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerable hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor de la ley, esto es, desde el 15 de mayo de BANCO DE ESPAÑA 375 MEMORIA DEL SERVICIO DE RECLAMACIONES, 2012
13 Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral. Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo. Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral. Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, cuando la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual. En cuanto a las circunstancias económicas que han de concurrir, estas son las siguientes: Que el conjunto de ingresos de los miembros de la unidad familiar 19 no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Que la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa 20 de las circunstancias económicas, en términos de esfuerzos de acceso a la vivienda, en los cuatro años anteriores a la fecha de la solicitud. Que la cuota hipotecaria sea superior al 50 % de los ingresos netos percibidos por el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Que el crédito o préstamo garantizado con hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y este hubiera sido concedido para la adquisición de dicha vivienda. La acreditación de la concurrencia de las circunstancias económicas deberá efectuarse por el deudor ante el juez o el notario encargado del procedimiento, en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y antes del lanzamiento, presentando a tal efecto los documentos que relaciona la norma. Finalmente, el Real Decreto Ley encomienda al Gobierno que promueva con el sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito, con objeto de ofrecer cobertura a aquellas personas desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario, cuando concurran las circunstancias antes enumeradas, facilitando a estas personas el acceso a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban. 19 Se entiende por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar. 20 Se estima que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobe la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5. BANCO DE ESPAÑA 376 MEMORIA DEL SERVICIO DE RECLAMACIONES, 2012
14 7.5 Reclamaciones planteadas ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España (Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, y Código de Buenas Prácticas) A raíz de la promulgación del Real Decreto Ley 6/2012 y del Código de Buenas Prácticas, al que se han adherido con carácter voluntario 99 entidades 21, el Servicio de Reclamaciones ha venido conociendo, como así dispone el número 6 del artículo 6 del Real Decreto Ley, las reclamaciones que le han sido formuladas, derivadas del presunto incumplimiento por las entidades de crédito del Código de Buenas Prácticas, en su versión original. Desde un primer momento el Servicio señaló en sus informes, con carácter general y desde la óptica de las buenas prácticas y usos financieros, que las entidades habían de atender con diligencia las solicitudes que les formularan sus clientes relativas a la modificación de las condiciones pactadas en sus préstamos o créditos hipotecarios, quita o dación en pago de la vivienda habitual, una vez estos habían puesto de manifiesto la dificultad, cuando no imposibilidad, de hacer frente a los compromisos de pago que adquirieron en su día, evitando cualquier demora innecesaria. Efectivamente, no puede obviarse que las entidades, como profesionales expertas que son de su operativa, cuentan con los medios y los procedimientos necesarios para atender y analizar este tipo de solicitudes, debiendo velar no solo por sus intereses, sino también por los de sus clientes, máxime en estos casos en los que la solicitud por parte del deudor hipotecario de algunas medidas depende de que no se hayan producido determinadas situaciones, tales como el anuncio de subasta en los casos en los que el deudor esté inmerso en un procedimiento de ejecución hipotecaria medidas de reestructuración de la deuda hipotecaria o dación en pago de la vivienda habitual, o que la vivienda presente cargas posteriores a la hipoteca medidas complementarias: dación en pago de la vivienda habitual. Del mismo modo, el Servicio de Reclamaciones ha venido indicado que una actuación acorde con las buenas prácticas y usos financieros requiere que, cuando un cliente comunique a su entidad la dificultad o imposibilidad de cumplir con sus compromisos de pago en los términos que fueron pactados en su día, esta informe 22 al cliente de su adhesión al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, así como de los requisitos y circunstancias que han de concurrir para, en su caso, considerarlo situado dentro del ámbito de aplicación del Real Decreto Ley 6/2012 «umbral de exclusión», facilitando a este que pueda solicitar y acogerse, en su caso, a las medidas que el Código contempla. Además, ello se infiere del propio Código de Buenas Prácticas cuando, en su número 4 («Publicidad del Código de Buenas Prácticas»), señala que «Las entidades garantizarán la máxima difusión del contenido del Código de Buenas Prácticas, en particular, entre sus clientes». Asimismo, en el supuesto de que existiera alguna circunstancia conocida por las entidades que, sin necesidad de efectuar mayores análisis y acreditaciones, determinara, desde un primer momento, la no aplicación al supuesto de lo establecido en el Código, cabe exigir a estas que respondan a las solicitudes que les hubieran sido formuladas, informando a sus clientes de que no les resultan de aplicación las medidas contempladas en el Código, detallando la/s causa/s invocada/s, con objeto de que estos puedan 21 La lista de entidades que han comunicado su adhesión al Código de Buenas Prácticas puede consultarse a través del siguiente enlace: 22 La Ley 1/2013, de 14 de mayo, establece que las entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas habrán de informar adecuadamente a sus clientes sobre la posibilidad de acogerse a lo dispuesto en el Código, indicando que dicha previsión tendrá la condición de normativa de ordenación y disciplina, conforme a lo previsto en la Ley 26/1988, de 29 de julio, al tiempo que señala que el incumplimiento de dicha obligación tendrá la consideración de infracción grave, que será sancionada según lo dispuesto en la citada ley. BANCO DE ESPAÑA 377 MEMORIA DEL SERVICIO DE RECLAMACIONES, 2012
15 llevar a cabo cuantas actuaciones estimen convenientes en defensa de sus legítimos intereses. En cualquier caso y con carácter general, el Servicio de Reclamaciones ha dejado constancia en sus informes, para el debido conocimiento de la parte reclamante, de las medidas contempladas en el Código de Buenas Prácticas, informando a esta de que resulta necesario acreditar ante la entidad su condición de deudor hipotecario situado en el «umbral de exclusión» que establece el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, para lo cual debe aportar a esta la documentación que, a tal efecto, señala la norma INFORMES FAVORABLES A LAS ENTIDADES RECLAMADAS Dentro de las reclamaciones que concluyeron con un informe favorable a las entidades reclamadas, al no haberse apreciado por el Servicio quebrantamiento de lo establecido por la normativa de transparencia de operaciones y protección de la clientela y/o las buenas prácticas y usos financieros en su proceder, ni tampoco incumplimiento de lo establecido en el Código de Buenas Prácticas, podríamos diferenciar tres grupos de reclamaciones a efectos de sistematizar su exposición. A. En el primer grupo, los reclamantes manifestaron ante el Servicio de Reclamaciones que, dada la situación económica por la que atravesaban y la imposibilidad de atender el pago del préstamo hipotecario que habían formalizaron en su día, solicitaron a las entidades la aplicación de alguna medida, que ellos mismos indicaban, encontrándose una parte importante de ellos en situación de desempleo. En estos casos, la pretensión de los reclamantes se centraba, básicamente, en que las entidades aceptaran directamente la dación en pago de la vivienda, con la extinción total de la deuda, la concesión de un plazo de carencia en la amortización del capital, la reducción de las cuotas del préstamo hipotecario hasta un determinado importe con ampliación del plazo de amortización del préstamo, la condonación de la deuda, una vez se había producido la subasta de la vivienda y el lanzamiento, etc., denunciando los reclamantes la negativa de las entidades a atender sus pretensiones. En la mayor parte de estas reclamaciones, las solicitudes de estas medidas no se formulaban al amparo de lo establecido en el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, ni de su Código de Buenas Prácticas, de forma tal que los reclamantes en la mayor parte de los casos, por desconocimiento no habían formulado su solicitud conforme al procedimiento establecido en dicho Real Decreto Ley, con la presentación de la documentación necesaria. En otras ocasiones, si bien los reclamantes mostraron su intención de acogerse a las medidas contempladas en el Código de Buenas Prácticas, las entidades advirtieron a sus clientes, desde el momento en el que presentaron la solicitud, que no les resultaba de aplicación lo dispuesto en el Real Decreto Ley 6/2012 y en el Código de Buenas Prácticas; y ello, por cuanto del propio contenido de las peticiones que se les formulaban, o tras las entrevistas mantenidas con sus clientes, se advertía claramente que los deudores hipotecarios no estaban incluidos dentro del «umbral de exclusión» que establecía la norma o no se cumplían los requisitos necesarios para la sujeción del supuesto al Código de Buenas Prácticas, informando de ello a sus clientes. Efectivamente, en algunas de estas reclamaciones se denunció ante este Servicio la negativa de la entidad a aceptar la dación en pago de una nave comercial, invocándose, por otra parte, la existencia de un acuerdo verbal en virtud del BANCO DE ESPAÑA 378 MEMORIA DEL SERVICIO DE RECLAMACIONES, 2012
16 cual la entidad aceptaría la dación en pago de la nave comercial, siempre y cuando se llevara a cabo la rescisión del contrato de alquiler de aquella, pese a lo cual, finalmente, la entidad se negó a admitir la dación en pago. Planteada en estos términos la controversia, el Servicio de Reclamaciones indicó que no había quedado acreditada la existencia de dicho acuerdo si bien el interesado, podría someter este extremo ante los tribunales de justicia, únicos con competencias y medios para ordenar la práctica de las pruebas que estimaran oportunas para determinar, en su caso, la existencia o no de aquel y establecer las consecuencias que debieran derivarse para los interesados, poniendo fin a la controversia jurídico-privada. No obstante lo anterior, el Servicio de Reclamaciones señaló que, si bien las entidades reclamadas se habían adherido al Código de Buenas Prácticas, no resultaban de aplicación al caso los dictados de aquel, en la medida en que la deuda con garantía hipotecaria no recaía sobre la vivienda habitual, como así exigen el Real Decreto Ley 6/2012 y el Código de Buenas Prácticas, sino sobre una nave comercial, por lo que cualquier modificación de las condiciones pactadas requeriría el consentimiento de ambas partes entidad y cliente, como así habían indicado las entidades reclamadas a sus clientes en el momento de formular su petición. En otras ocasiones, desde un principio se puso de manifiesto que los reclamantes no se encontraban situados en el «umbral de exclusión» que establece el Real Decreto Ley, por cuanto quedaba patente que no se daban todas las circunstancias que se exigen y, por tanto, no resultaban aplicables a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria las medidas previstas en la norma. Así, las entidades reclamadas pusieron de manifiesto que los reclamantes estaban excluidos del colectivo al que les resultaban de aplicación las medidas contempladas en el Código, por cuanto estos eran perceptores de rentas derivadas del trabajo, habiendo informado de ello a sus clientes. No obstante, en algunos de estos supuestos las entidades indicaron a sus clientes el procedimiento que se había de seguir para obtener una resolución de la entidad y/o estudiar una refinanciación, valorando muy positivamente el Servicio de Reclamaciones este hecho. En otro supuesto, la parte reclamante solicitó que se procediera a la condonación de la deuda tras haberse efectuado la subasta del inmueble, sobre la base de que sus ingresos no le permitían asumir pagos futuros, denunciando que la entidad no había atendido su petición, al tiempo que invocaba la aplicación del Real Decreto Ley 6/2012 y del Código de Buenas Prácticas, al que la entidad se había adherido. El Servicio de Reclamaciones señaló que, si bien la parte reclamante denunciaba «que venía solicitando la dación en pago de la vivienda», extremo no acreditado en el expediente, lo cierto era que, por razón de las fechas en las que se habían producido la subasta de la vivienda (el 19 de julio de 2010) y el lanzamiento (el 5 de octubre de 2011), aún no se habían promulgado el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, y el Código de Buenas Prácticas, al que efectiva- BANCO DE ESPAÑA 379 MEMORIA DEL SERVICIO DE RECLAMACIONES, 2012
17 mente se había adherido la entidad, por lo que la medida de dación en pago que este manifestaba haber solicitado, sin determinar la fecha, requería, en todo caso, el acuerdo de ambas partes, no resultando por tanto de aplicación al supuesto lo contemplado en dicha norma y en su Código de Buenas Prácticas, cuya entrada en vigor tuvo lugar el 11 de marzo de 2012, habiéndose llevado a cabo ya en esa fecha la subasta y el lanzamiento de la vivienda. Por último, en este primer grupo de reclamaciones también pueden incluirse aquellas en las que los reclamantes denunciaron ante el Servicio de Reclamaciones haber solicitado a las entidades la dación en pago de las viviendas o la concesión de un plazo de carencia en la amortización del capital u otras medidas, sin invocar la aplicación de lo establecido en el Real Decreto Ley 6/2012 y en el Código de Buenas Prácticas, y sin haber acreditado que estas solicitudes se hubieran formulado con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto Ley, no siendo hasta la presentación de las reclamaciones ante este Servicio cuando los reclamantes invocaron la citada norma en apoyo de su pretensión. El Servicio de Reclamaciones señaló que no disponía de los elementos de juicio necesarios para entrar a valorar si a estos casos les resultaba de aplicación lo establecido en el Real Decreto Ley 6/2012, al no haber aportado la parte reclamante la documentación necesaria y no haber quedado acreditado que los reclamantes hubieran iniciado el procedimiento previsto en el Real Decreto Ley 6/2012 para solicitar y obtener de la entidad acreedora la reestructuración de su deuda hipotecaria y/o la aplicación de otras medidas complementarias, como la quita o la dación en pago de la vivienda habitual. No obstante lo anterior, el Servicio de Reclamaciones informó a los reclamantes de que, en el supuesto de que estimaran que existía un incumplimiento por parte de las entidades del Código de Buenas Prácticas, una vez presentaran ante estas su solicitud conforme al procedimiento establecido al efecto, podrían presentar ante el Servicio una nueva reclamación, previo cumplimiento del trámite previo de someterla al servicio de atención al cliente de la entidad o al defensor del cliente, debiendo acreditar que habían iniciado el procedimiento previsto en el Real Decreto Ley 6/2012. En definitiva, el Servicio de Reclamaciones estimó que la negativa de las entidades a aceptar, en estos supuestos, las medidas propuestas por sus clientes se fundamentaba como así invocaban estas en sus alegaciones en la «política comercial» de aquellas, debiendo concluir el Servicio de Reclamaciones que no existía imperativo legal alguno que, con carácter general, estableciera una obligación por parte de las entidades de modificar las condiciones de las operaciones concedidas, puesto que, efectivamente, las decisiones que adoptan libremente las entidades de crédito respecto a la concesión o denegación de facilidades crediticias, o la modificación de las condiciones previamente acordadas, como se pretendía por parte de los reclamantes en estos supuestos, se incardinan en lo que viene a denominarse su «política comercial», excediendo en principio su fiscalización las competencias del Banco de España, que no interviene, por tanto, en dichas decisiones, al enmarcase en la esfera discrecional de su actuación, que se basa en el principio de libertad de contratación que inspira nuestro ordenamiento jurídico. B. En el segundo grupo, una vez las entidades recibieron las solicitudes que les formularon sus clientes, informaron a estos del procedimiento que debían seguir para acogerse, BANCO DE ESPAÑA 380 MEMORIA DEL SERVICIO DE RECLAMACIONES, 2012
18 en su caso, a las medidas contempladas en el Código de Buenas Prácticas, al cual se habían adherido voluntariamente, requiriéndoles la documentación necesaria para estudiar su solicitud, cuando aquella no se había facilitado por desconocimiento o cualesquiera otras causas. En estas ocasiones, los reclamantes denunciaron ante el Servicio de Reclamaciones que, a pesar de que las entidades estaban adheridas al Código de Buenas Prácticas, estas no habían aplicado las medidas solicitadas y/o contempladas en el Código. Sin embargo, las entidades reclamadas alegaron ante el Servicio, y así quedó acreditado, que los reclamantes no estaban incluidos en el ámbito de aplicación del Real Decreto Ley, bien por no reunir las circunstancias necesarias para considerarlos situados en el «umbral de exclusión», o bien porque, tras analizar la documentación que les había sido aportada, se había puesto de manifiesto que no concurrían las circunstancias necesarias para que dichos supuestos estuvieran sujetos al Código de Buenas Prácticas o poder solicitar la aplicación de algunas de las medidas en él contempladas, informando de ello a sus clientes. La parte reclamante denuncia ante el Servicio de Reclamaciones la negativa de la entidad a atender su solicitud de dación en pago de la vivienda, argumentado esta que no cumple con los requisitos exigidos, y más concretamente con el de hallarse empadronada en la vivienda objeto de garantía durante los seis meses anteriores a la solicitud, indicando que fue la propia entidad la que le aconsejó que arrendara el inmueble para poder seguir atendiendo el pago de las cuotas del préstamo hipotecario. La entidad alegó en defensa de su actuación que, una vez analizada la solicitud de su cliente, verificó que el inmueble que pretendía dar en dación en pago de la deuda hipotecaria se encontraba alquilado y, por tanto, no constituía su vivienda habitual, abonándose las rentas derivadas del alquiler en una cuenta abierta en la propia entidad, al tiempo que indicaba que la condición primordial para que el deudor hipotecario esté situado en el «umbral de exclusión» es que la finca hipotecada constituya su vivienda habitual, según define el Real Decreto Ley 6/2012, por lo que no estaba obligada la entidad a aceptar la propuesta de su cliente. El Servicio de Reclamaciones indicó que, efectivamente, el número 1 del artículo 3 del Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, establece que «Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran todas las circunstancias siguientes: [...]», partiendo la norma del presupuesto de que el crédito o préstamo esté garantizado con hipoteca y que dicha garantía recaiga sobre la vivienda habitual de los deudores hipotecarios, exigiendo, por otra parte, el número 2 de dicho artículo 3 que el deudor acredite ante la entidad acreedora la concurrencia de las circunstancias exigidas para entender situado al deudor en el umbral de exclusión, para lo cual debe aportar los documentos que se indican; entre ellos, y por lo que interesaba a la reclamación, el certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos y a los seis meses anteriores. En el presente supuesto, la entidad reclamada, a fin de justificar sus manifestaciones, aportó al expediente certificado de empadronamiento del ayuntamiento BANCO DE ESPAÑA 381 MEMORIA DEL SERVICIO DE RECLAMACIONES, 2012
19 de la población en la que estaba ubicada la vivienda en el que constaba la fecha en la que la parte reclamante se había empadronado, esto es, en mayo de 2012, no quedando acreditado que esta lo estuviera durante los seis meses anteriores a formular su solicitud, por lo que, dadas las circunstancias, el Servicio apreció la alegación efectuada por la entidad, concluyendo que no resultaban de aplicación al supuesto los dictados del Código. Son numerosas las reclamaciones en las que los reclamantes denunciaron la negativa de las entidades a aplicarles las medidas contempladas en el Código de Buenas Prácticas, principalmente la medida de dación en pago de la vivienda habitual, a pesar de que estaban situados en el «umbral de exclusión» que establece el Real Decreto Ley, alegando las entidades en estas ocasiones que no resultaba aplicable a dichos supuestos el Código de Buenas Prácticas, por cuanto el precio de adquisición de la vivienda objeto de garantía excedía el valor que para el municipio fijaba la norma, desestimando las solicitudes de sus clientes y comunicando a estos sus resoluciones. El estos casos, el Servicio de Reclamaciones indicó que a dichos supuestos no les resultaba de aplicación el Código de Buenas Prácticas, al no cumplirse con lo dispuesto en el número 2 del artículo 5 de la norma, constatando en cada uno de los casos que el Código no les resultaba de aplicación, por cuanto el precio de adquisición de las viviendas excedían el valor fijado para su municipio en función del número de habitantes, y dejando constancia del precio de adquisición de las viviendas, según las correspondientes escrituras de compraventa de los inmuebles. En otra ocasión, la parte reclamante manifestaba haber solicitado a la entidad la reestructuración de la deuda hipotecaria, al amparo del Real Decreto Ley 6/2012 o la dación en pago de la vivienda, sin que esta atendiera su petición, a pesar de haberse adherido al Código Buenas Prácticas. La entidad alegó ante el Servicio que no resultaba aplicable al caso el Código de Buenas Prácticas y, por tanto, no había lugar a aplicar las medidas solicitadas, por cuanto el cliente no cumplía con lo estipulado en el artículo 5.2.d) del Real Decreto Ley, señalando que el precio de adquisición del inmueble objeto de garantía superaba la cantidad de euros que se fija para el municipio en el que estaba ubicado el inmueble hasta habitantes, siendo el precio de compraventa del inmueble en este caso de ,15. Además, y a diferencia del supuesto anterior, la entidad puso de manifiesto que la vivienda presentaba cargas posteriores a la hipoteca, lo que igualmente excluiría la aplicación a este supuesto de la medida de dación en pago solicitada por su cliente, señalando, finalmente, que la concesión de cualquier facilidad crediticia fuera del ámbito de dicho Real Decreto Ley estaba determinada por las políticas de riesgo de la entidad. El Servicio de Reclamaciones, tras comprobar que se daban las circunstancias alegadas por la entidad, apreció las alegaciones de la entidad, declarando la no aplicación al caso de las medidas contempladas en el Código de Buenas Prácticas. Del mismo modo, el Servicio corroboró que la entidad había informado a su cliente mediante burofax de que su solicitud no entraba dentro del ámbito de sujeción del Código, indicándole los requisitos que no cumplía, por lo que su BANCO DE ESPAÑA 382 MEMORIA DEL SERVICIO DE RECLAMACIONES, 2012
20 proceder se estimó ajustado a las buenas prácticas y usos financieros y a lo establecido en el Real Decreto Ley 6/2012. En otro supuesto, tras la denuncia de la parte reclamante relativa a que la entidad no había aceptado su petición de dación en pago de la vivienda, por cuanto no podía hacer frente al pago de la cuota de su hipoteca, la entidad alegó que, a pesar de las numerosas reuniones y conversaciones mantenidas entre la entidad y los reclamantes para exponerles los pasos que debían seguir y proponerles soluciones alternativas a la dación, a la fecha de formular sus alegaciones los reclamantes únicamente aceptaban como solución viable la dación en pago, indicando que la dación en pago es una medida sustitutiva de la ejecución hipotecaria de aplicación a aquellos casos en los que la reestructuración de la deuda hipotecaria y las medidas complementarias no resulten viables, señalando, finalmente, que los reclamantes no han aportado la documentación necesaria para acreditar que están situados en el «umbral de exclusión», a pesar de así haber sido informados y requeridos por la entidad para que la aportaran. El Servicio de Reclamaciones, tras analizar la reclamación, concluyó que el proceder de la entidad reclamada, globalmente considerado, no podía estimarse contrario a lo establecido por las buenas prácticas y usos financieros, en la medida en que informó a su cliente de su adhesión al Código de Buenas Prácticas, así como de la necesidad de que aportara la documentación necesaria para estudiar su solicitud, sin que quedara acreditado en el expediente que estos hicieran entrega de aquella, coincidiendo el Servicio con la entidad en que la medida de dación en pago de la vivienda es la última de las medidas contempladas en el Código de Buenas Prácticas, debiendo solicitarse, en primer lugar, la medida de reestructuración de la deuda hipotecaria; en segundo lugar, y de resultar inviable el plan de reestructuración de la deuda hipotecaria, las medidas complementarias quita en el capital pendiente de amortización y, en tercer y último lugar, la dación en pago de la vivienda habitual, con cancelación total de la deuda, pudiendo permanecer el deudor durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 % del importe total de la deuda en el momento de la dación, siempre y cuando, claro está, como señala la norma, no exista un procedimiento de ejecución en el que se hubiera anunciado la subasta, o la vivienda estuviera gravada con cargas posteriores a la hipoteca. Otras veces, los reclamantes denunciaron que las entidades no habían atendido su solicitud de dación en pago de la vivienda, sin hacer mención, o ignorando, que la vivienda ya había sido objeto de subasta y adjudicación a un tercero, apreciando el Servicio de Reclamaciones la alegación efectuada por las entidades relativas a que las viviendas habían sido adjudicadas en subasta con anterioridad a la promulgación del Real Decreto Ley 6/2012 y que, por tanto, no había lugar a aplicar las medidas que en él se contienen. Para finalizar este grupo, señalaremos otra reclamación en la que su objeto era la negativa de la entidad a ofrecer al reclamante un plan de reestructuración viable de la deuda contraída en una operación de préstamo hipotecario formalizado en 2010, alegando la entidad, en defensa de su actuación, que no resultaba aplicable a este supuesto lo establecido en el Real Decreto Ley 6/2012 y BANCO DE ESPAÑA 383 MEMORIA DEL SERVICIO DE RECLAMACIONES, 2012