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Timestamp: 2016-10-27 12:46:10
Document Index: 131502858

Matched Legal Cases: ['Art. 90', 'Art. 75', 'Art. 72', 'Art. 51', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 9', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'BGE', 'BGE', 'in fine', 'BGE', 'Art. 269', 'in fine', 'BGE', 'BGE', 'Art. 14', 'BGE', 'BGE', 'Art. 269', 'BGE', 'BGE', 'Art. 14', 'Art. 12', 'Art. 8', 'BGE', 'Art. 269', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'BGE', 'Art. 269', 'BGE', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'BGE', 'BGE', 'Art. 269', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 269']

4A_565/2013 (08.07.2014)
4A_565/2013 � � Urteil vom 8. Juli 2014
C1.________ und C2.________,
E1.________ und E2.________,
G1.________ und G2.________,
I1.________ und I2.________,
J1.________ und J2.________,
K1.________ und K2.________,
L1.________ und L2.________,
N1.________ und N2.________,
14. Erben des O.________, n�mlich
O1.________,
O2.________,
O3.________,
alle vertreten durch F�rsprecherin Riitta Diener-Alho,
B.________ und verschiedene Mitbeteiligte (Mieter, Beklagte) sind bzw. waren Mieter von Mietobjekten in den Liegenschaften an der Strasse R.________ und an der Strasse S.________, die in den Jahren 1982 und 1983 erstellt wurden und im Eigentum der A.________ AG (Vermieterin, Kl�gerin, Beschwerdef�hrerin) stehen. In diesen Liegenschaften wurden als erste gr�ssere Renovationsarbeiten seit der Erstellung in der Zeit vom 2. Mai bis 4. November 2005 die Heizungszentrale und die Warmwasseraufbereitung ersetzt. In der Zeit vom 5. Juni bis 13. November 2006 wurden zudem die Fassaden und Flachd�cher saniert sowie Renovationsarbeiten an den Liftanlagen durchgef�hrt. Aufgrund dieser Sanierungsarbeiten wurden die Mietzinse erh�ht.
Im Jahr 2009, als die Liegenschaften 26 bzw. 27 Jahre alt waren, wurden an den Liegenschaften erneut umfangreiche Sanierungsarbeiten durchgef�hrt, insbesondere Renovation der K�chen, der separaten WC's und Badezimmer, Ersatz der Wohnungseingangst�ren und Fenster, Verbesserung der Haustechnik und der Liftanlagen. Die Renovationskosten beliefen sich auf insgesamt Fr. 5'425'682.--.
Mit amtlichem Formular vom 15. Juni 2010 zeigte die Vermieterin den Mietern per 1. Oktober 2010 Mietzinserh�hungen an, die sie mit einem Teuerungsausgleich, einer allgemeinen Kostensteigerung und einer Zinserh�hung aufgrund einer umfassenden Renovation begr�ndete. Die Erh�hungen wurden von verschiedenen Mietern beim damals zust�ndigen Mietamt in Thun angefochten. Mit einem Teil der Mieter konnte in der Folge eine Einigung erzielt werden.
Die Vermieterin beantragte mit Klage vom 7. Januar 2011 beim Regionalgericht Oberland gegen die �brigen Mieter, es sei festzustellen, dass die bei den jeweiligen Mietparteien mit Wirkung per 1. Oktober 2010 festgesetzten Mietzinse f�r deren Wohnungen nicht missbr�uchlich seien.
Mit Entscheid vom 22. September 2011 setzte der Pr�sident des Regionalgerichts die Mietzinse f�r die Wohnungen von zwei Ausnahmen (T1.________ und T2.________, U.________) abgesehen tiefer fest, als von der Vermieterin beantragt.
Mit Eingabe vom 16. Januar 2012 erhob die Vermieterin Berufung an das Obergericht des Kantons Bern. Die berufungsbeklagten Mieter (B.________ und 15 mitbeteiligte Mietparteien) erstatteten am 28. M�rz 2012 Berufungsantwort und erhoben Anschlussberufung.
Die Vermieterin beantragte mit Replik vom 1. Juni 2012, es sei festzustellen, dass die nachfolgenden Mietzinse f�r die Wohnungen nicht missbr�uchlich seien, und die Anschlussberufung sei abzuweisen:
5.�Beklagter 5 (F.________)��������������
3. In Best�tigung des Entscheids des Regionalgerichts Oberland vom 22. September 2011 wird festgestellt, dass die Netto-Mietzinse f�r die Wohnungen der folgenden Beklagten/Berufungsbeklagten mit Wirkung ab 01.10.2010 was folgt betragen:
�������B.________���������������������Fr. 1'137.00
�������L.________���������������������Fr. 1'148.00
4. In teilweiser Aufhebung des Entscheids des Regionalgerichts Oberland vom 22. September 2011 wird festgestellt, dass die Netto-Mietzinse f�r die Wohnungen der folgenden Beklagten/Berufungsbeklagten mit Wirkung ab 01.10.2010 nicht missbr�uchlich sind:
�������F.________���������������������Fr.��� 976.85
�������G.________���������������������Fr.��� 971.20
�������N.________���������������������Fr. 1'197.50
�������O.________���������������������Fr. 1'209.05
�������Q.________���������������������Fr.��� 982.40
5. In teilweiser Aufhebung des Entscheids des Regionalgerichts Oberland vom 22. September 2011 wird festgestellt, dass die Mietzinse f�r die Wohnungen der folgenden Beklagten/Berufungsbeklagten mit Wirkung ab 01.10.2010 was folgt betragen:
�������C1. und C2.________��������������Fr. 1'236.00
�������D.________���������������������Fr. 1'300.00
�������E1. und E2.________��������������Fr. 1'223.00
�������H.________���������������������Fr. 1'238.00
�������I1. und I2.________��������������Fr. 1'468.00
�������J1. und J2.________��������������Fr. 1'586.00
�������K1. und K2.________��������������Fr. 1'576.00
�������M.________���������������������Fr. 1'054.00
�������P.________���������������������Fr. 1'060.00
Die A.________ AG (Beschwerdef�hrerin) stellt mit Beschwerde in Zivilsachen vom 11. November 2013 folgende Antr�ge:
Ziff. 3 bis 10 des Entscheids des Obergerichts des Kantons Bern vom 9. Oktober 2013 seien aufzuheben und es sei festzustellen, dass die nachfolgenden Mietzinse f�r die Wohnungen der Beschwerdegegner mit Wirkung per 1.10.2010 nicht missbr�uchlich seien:
1.�������Beschwerdegegner 1 (B.________)���������������������Fr. 1'304.00
2.�������Beschwerdegegner 2 (C1. und C2.________)�������Fr. 1'471.00
3.�������Beschwerdegegner 3 (D.________)���������������������Fr. 1'561.00
4.�������Beschwerdegegner 4 (E.________)���������������������Fr. 1'460.00
5.�������Beschwerdegegner 5 (F.________)���������������������Fr. 1'105.00
6.�������Beschwerdegegner 6 (G.________)���������������������Fr. 1'156.00
7.�������Beschwerdegegner 7 (H.________)���������������������Fr. 1'476.00
8.�������Beschwerdegegner 8 (I1. und I2.________)��������������Fr. 1'723.00
9.�������Beschwerdegegner 9 (J1. und J2.________)�������Fr. 1'851.00
10.�������Beschwerdegegner 10 (K1. und K2.________)�������Fr.���841.00
��������������������������������������������������������(recte wohl: 1'841.00)
11.�������Beschwerdegegner 11 (L.________)���������������������Fr. 1'273.00
12.�������Beschwerdegegner 12 (M.________)���������������������Fr. 1'231.00
13.�������Beschwerdegegner 13 (N.________)���������������������Fr. 1'321.00
14.�������Beschwerdegegner 14 (O.________)���������������������Fr. 1'344.00
15.�������Beschwerdegegner 15 (P.________)���������������������Fr. 1'272.00
16.�������Beschwerdegegner 16 (Q.________)���������������������Fr. 1'124.00
Eventuell seien Ziff. 3 bis 10 des Entscheids des Obergerichts des Kantons Bern vom 9. Oktober 2013 aufzuheben und es sei festzustellen, dass die nachfolgenden Mietzinse f�r die Wohnungen der Beschwerdegegner mit Wirkung per 1.10.2010 nicht missbr�uchlich seien:
1.�������Beschwerdegegner 1 (B.________)���������������������Fr. 1'257.00
3.�������Beschwerdegegner 3 (D.________)���������������������Fr. 1'537.00
10.�������Beschwerdegegner 10 (K1. und K2.________)�������Fr. 1'841.00
11.�������Beschwerdegegner 11 (L.________)���������������������Fr. 1'227.00
15.�������Beschwerdegegner 15 (P.________)���������������������Fr. 1'253.00
�Subeventuell seien Ziff. 3 bis 10 des Entscheids des Obergerichts des Kantons Bern vom 9. Oktober 2013 aufzuheben und die Sache sei zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
�Die Beschwerdegegner schliessen auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung.
Das angefochtene Urteil des Obergerichts des Kantons Bern ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 und 2 BGG in einer verm�gensrechtlichen Zivilsache (Art. 72 Abs. 1 BGG). Der Streitwert �bersteigt nach Art. 51 Abs. 1 lit. a und Abs. 4 BGG die Grenze von 15'000 Franken f�r die Zul�ssigkeit der Beschwerde in Zivilsachen in mietrechtlichen F�llen, unabh�ngig davon, ob auf die streitigen Mietzinsbetr�ge betreffend der Gesamtheit der Beschwerdegegner oder betreffend jedes einzelnen Beschwerdegegners abgestellt wird (vgl. dazu Urteil 4A_530/2012 vom 17. Dezember 2012 E. 1).
Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen erf�llt sind, ist auf die Beschwerde - unter Vorbehalt einer rechtsgen�glichen Begr�ndung (Erw�gung 2) - einzutreten.
Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht kann das Bundesgericht nur insofern pr�fen, als eine solche R�ge in der Beschwerde pr�zise vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 138 I 171 E. 1.4; 136 I 65 E. 1.3.1; 134 II 244 E. 2.1/ 2.2; 133 III 439 E. 3.2 S. 444). Macht die beschwerdef�hrende Partei eine Verletzung des Willk�rverbots von Art. 9 BV geltend, gen�gt es nicht, wenn sie einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei willk�rlich. Sie hat vielmehr anhand der Erw�gungen des angefochtenen Urteils im Einzelnen aufzuzeigen, inwiefern dieser offensichtlich unhaltbar ist (BGE 135 III 232 E. 1.2 S. 234; 134 II 349 E. 3 S. 352). Auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 136 II 489 E. 2.8; 134 V 138 E. 2.1; 133 II 396 E. 3.1. S. 399).
Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erf�llt sein sollen (vgl. BGE 136 II 508 E. 1.2; 135 I 19 E. 2.2.2; 133 II 249 E. 1.4.3; 133 III 393 E. 3 und 7.1, 462 E. 2.4). Soweit sie den Sachverhalt erg�nzen will, hat sie zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90; Urteile 4A_275/2011 vom 20. Oktober 2011 E. 2, nicht publ. in: BGE 137 III 539; 4A_214/2008 vom 9. Juli 2008 E. 1.2, nicht publ. in: BGE 134 III 570). Auf eine Kritik an den tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht gen�gt, ist nicht einzutreten (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18; 133 II 249 E. 1.4.3).
Zu beachten ist, dass das Bundesgericht in die Beweisw�rdigung des Sachgerichts nur eingreift, wenn diese willk�rlich ist. Willk�r liegt nicht schon dann vor, wenn eine andere L�sung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen w�re, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft (BGE 140 III 16 E. 2.1; 139 III 334 E. 3.2.5 S. 339; 138 IV 13 E. 5.1 S. 22; 131 I 57 E. 2, 467 E. 3.1). Die Beweisw�rdigung ist mithin nicht schon dann willk�rlich, wenn sie nicht mit der Darstellung der beschwerdef�hrenden Partei �bereinstimmt, sondern bloss, wenn sie offensichtlich unhaltbar ist (BGE 135 II 356 E. 4.2.1; 129 I 8 E. 2.1; 116 Ia 85 E. 2b). Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn das Sachgericht erhebliche Beweismittel �bersieht, augenscheinlich missversteht oder grundlos ausser Acht l�sst, oder wenn es aus den vorliegenden Beweisen unhaltbare Schl�sse zieht (vgl. BGE 129 I 8 E. 2.1). Inwiefern die Beweisw�rdigung willk�rlich sein soll, ist in der Beschwerde klar und detailliert aufzuzeigen (BGE 134 II 244 E. 2.2; 130 I 258 E. 1.3). Namentlich gen�gt es nicht, einzelne Beweise anzuf�hren, die anders als im angefochtenen Entscheid gewichtet werden sollen, und dem Bundesgericht in appellatorischer Kritik die eigene Auffassung zu unterbreiten, als ob diesem freie Sachverhaltspr�fung zuk�me (vgl. BGE 116 Ia 85 E. 2b).
2.3.�Wie nachfolgend aufzuzeigen ist, gen�gt die vorliegende Beschwerde diesen Anforderungen in verschiedenen Teilen nicht. Die Beschwerdef�hrerin kann insbesondere nicht geh�rt werden, soweit sie rein appellatorische Kritik an der vorinstanzlichen Beweisw�rdigung �bt und ihre Argumentation auf einen Sachverhalt st�tzt, der von den f�r das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz abweicht, ohne im Einzelnen hinreichend begr�ndete Sachverhaltsr�gen gem�ss den eben dargelegten Grunds�tzen zu formulieren.
Nach Art. 269 OR sind Mietzinse u.a. missbr�uchlich, wenn damit ein �bersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird. Dagegen sind Mietzinse in der Regel insbesondere dann nicht missbr�uchlich, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartier�blichen Mietzinse liegen (Art. 269a lit. a OR) oder durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begr�ndet sind (Art. 269a lit. b OR).
Die kantonalen Instanzen stellten fest, dass die Beschwerdef�hrerin aufgrund der wertvermehrenden Investitionen im Zusammenhang mit der umfassenden �berholung der Liegenschaft an und f�r sich zu einem monatlichen Mietzinsaufschlag von Fr. 2.45 pro Monat und Quadratmeter vermieteter Wohnungsfl�che berechtigt w�re. Die Beschwerdegegner wendeten dagegen ein, die Beschwerdef�hrerin erwirtschafte bei einer entsprechenden Erh�hung der Nettomietzinse aus den Liegenschaften einen �bersetzten Ertrag. Die Beschwerdef�hrerin hielt dem wiederum entgegen, dass hier eine Altliegenschaft vorliege, bei der die Zul�ssigkeit des erzielten Ertrags nicht mit einer Nettorenditenberechnung, sondern durch einen Vergleich mit orts- und quartier�blichen Mietzinsen zu bestimmen sei.
Unbestritten ist vorliegend, dass sowohl Mieter als auch Vermieter gegen�ber einem auf einen relativen Grund gest�tzten Mietzinsanpassungsbegehren (wie hier auf Erh�hung wegen wertvermehrender Aufwendungen) ohne Weiteres einredeweise einen absoluten Anpassungsgrund vorbringen k�nnen (BGE 121 III 163; Weber, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, 5. Aufl. 2011, N. 18 f. zu Art. 269 OR).
3.1.�Auch wenn sich ein Vermieter f�r eine Mietzinsanpassung auf das Kriterium der orts- oder quartier�blichen Mietzinse (Art. 269a lit. a OR) beruft, kann der Mieter in der Regel den Nachweis des �bersetzten Ertrags (Art. 269 OR) erbringen, mithin die Vermutung nach Art. 269a lit. a OR widerlegen (BGE 124 III 310; Urteile 4A_276/2011 vom 11. Oktober 2011 E. 5.2.1/5.2.3; 4A_669/2010 vom 28. April 2011 E. 4.1, je mit Hinweisen). Bei Grundst�cken, die vor mehreren Jahrzehnten gebaut oder erworben worden sind, steht allerdings nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts die Mietzinsanpassung an die Orts- oder Quartier�blichkeit im Vordergrund. Denn bei solchen Liegenschaften fehlen oft die Belege zur Feststellung des investierten Eigenkapitals im Hinblick auf die Nettorenditeberechnung oder sie f�hren zu wirtschaftlich unrealistischen Ergebnissen. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten langj�hrige Eigent�mer von Altbauten durch die Missbrauchsgesetzgebung gegen�ber Neuerwerbern nicht benachteiligt und daher eine gewisse Angleichung von Alt- und Neuzinsen erm�glicht werden (BGE 124 III 310 E. 2b in fine; 122 III 257 E. 4a/bb S. 261; Urteile 4A_276/2011 vom 11. Oktober 2011 E. 5.2.3 und 5.5; 4A_669/2010 vom 28. April 2011 E. 4.1; 4C.176/2003 vom 13. Januar 2004 E. 3.3; vgl. auch den unter altem Recht ergangenen BGE 112 II 149 E. 3d S. 155).
Die Beschwerdef�hrerin r�gt, die Vorinstanz sei zu Unrecht und unter Verletzung von Art. 269 f. OR zur Auffassung gelangt, dass es sich bei den streitbetroffenen Liegenschaften nicht um Altbauten, sondern um Neubauten handle und damit bei der Beurteilung der Missbr�uchlichkeit der Mietzinse auf das Kriterium der Kostenmiete bzw. auf die Nettorendite und nicht auf die orts- und quartier�blichen Mietzinse abzustellen sei. Die Zul�ssigkeit des erzielten Mietertrages d�rfe vorliegend nicht anhand einer Berechnung der Nettorendite ermittelt werden, sondern ausschliesslich durch einen Vergleich der Mietertr�ge mit orts- und quartier�blichen Mietzinsen.
Die Beschwerdegegner bestreiten, dass es sich hier um Altliegenschaften handle. Um den nach Gesetz und Rechtspraxis anerkannten Vorrang der Kostenmiete gegen�ber der Marktmiete zu gew�hrleisten und einer opportunistischen Vermischung von Marktmiete und Kostenmiete zu begegnen, sei eine enge Auslegung des Begriffs des Altbaus erforderlich.
3.1.1.�Wie die Vorinstanz zutreffend festhielt, �usserte sich das Bundesgericht bisher nicht explizit dazu, wie alt eine Liegenschaft mindestens sein muss, um als Altliegenschaft (immeuble ancien) zu gelten. Das Bundesgericht legte sich insoweit nicht zahlenm�ssig fest, sondern hielt bloss fest, es m�sse sich um Liegenschaften handeln, die "vor mehreren Jahrzehnten gebaut oder erworben worden sind" ("immeubles construits ou acquis il y a quelques d�cennies") (vgl. die in der vorstehenden Erw�gung 3.1 zitierten Urteile; ferner die Urteile 4C.285/2005 vom 18. Januar 2006 E. 2.4; 4C.236/2004 vom 12. November 2004 E. 3.2, droit du bail 2005 S. 36 f. Nr. 17; 4C.323/2001 vom 9. April 2002 E. 3a in fine, SJ 2002 I S. 434). Wie die Vorinstanz richtig ausf�hrte, qualifizierte das Bundesgericht Liegenschaften in drei beurteilten F�llen als Altliegenschaften, in denen das Baujahr der Liegenschaft vor 1900 lag und der Erwerb 37 Jahre zur�ck lag (Urteile 4A_669/2010 vom 28. April 2011 E. 4.2) bzw. das Grundst�ck vor �ber 100 Jahren erworben und 40 Jahre vor der strittigen Mietzinserh�hung �berbaut (Urteil 4C.176/2003 vom 13. Januar 2004 E. 3.3) bzw. die Liegenschaft 42 Jahre vor der Mietzinserh�hung erworben wurde (Urteil 4C.323/2001 vom 9. April 2002 E. 3a, SJ 2002 I S. 434 ff., wo auf BGE 122 III 257 E. 4 hingewiesen wurde, nach dem bei einer vor mehr als vierzig Jahren erworbenen Liegenschaft die Berufung auf die Quartier- und Orts�blichkeit zuzulassen sei; vgl. immerhin auch der unter altem Recht ergangene BGE 112 II 149 E. 3, wo das Bundesgericht bereits bei einer im Zeitpunkt der Mietzinserh�hung erst 23-j�hrigen Liegenschaft von einer Altbaute ausging [kritisch dazu: Heinrich, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2. Aufl. 2012, N. 4 zu 269-269a OR]). Sodann wies die Vorinstanz auf das Urteil 4A_505/2010 vom 20. Januar 2011 E. 6.3 hin, wo das Bundesgericht festhielt, dass nicht nur �ltere Liegenschaften einer umfassenden �berholung im Sinne von Art. 14 der Verordnung vom 9. Mai 1990 �ber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch�ftsr�umen (VMWG; SR 221.213.11) zug�nglich seien und eine solche auch bei einer 23 Jahre alten Liegenschaft nicht ausgeschlossen sei. Daraus k�nne geschlossen werden, dass eine erst 23-j�hrige Liegenschaft nicht als Altbaute gelten k�nne. Gest�tzt darauf und auf verschiedene Literaturstellen, auf die einzugehen sich hier er�brigt, kam die Vorinstanz zum Schluss, dass Bauten, die weniger als dreissig Jahre alt seien, mit Sicherheit nicht unter den Begriff der Altbauten fielen, so dass bei den vorliegend streitbetroffenen H�usern, die 26- bzw. 27-j�hrig seien, nicht von Altbauten gesprochen werden k�nne.
3.1.2.�Es gen�gt hier festzuhalten, dass die Vorinstanz kein Bundesrecht verletzte, indem sie die vorliegenden, 26 bzw. 27-j�hrigen Liegenschaften bei der Sanierung nicht als Altliegenschaften qualifizierte. Es kann in einem solchen Fall nicht von einer "vor mehreren Jahrzehnten" gebauten oder erworbenen Liegenschaft im Sinne der bundesgerichtlichen Praxis gesprochen werden.
Die Beschwerdef�hrerin zeigt �berdies nicht auf, dass hier eine Nettorenditeberechnung aufgrund der Investitionsbelege zu einem wirtschaftlich nicht realistischen Ergebnis und damit zu einer Benachteiligung von ihr als langj�hriger Eigent�merin der streitbetroffenen Liegenschaften f�hren m�sste, wie sie der Gesetzgeber vermeiden wollte. Dazu m�sste sie darlegen, dass die Investitionsbelege�
insgesamt,�d.h. auch unter Einbezug der Belege �ber die urspr�nglichen Anlagekosten, keinen sachgerechten Bezug zur Realit�t mehr haben und deren Ber�cksichtigung zu unrealistischen zul�ssigen Mietertr�gen f�hrte (BGE 122 III 257 E. 4a/bb). Dies tut sie indessen nicht, sondern sie begn�gt sich damit zu monieren, die Vorinstanz sei hinsichtlich der zul�ssigen Mietzinse f�r die einzelnen Wohnungen zu einem unrealistischen Ergebnis gekommen, indem ihre Berechnungen dazu f�hrten, dass bei unbestrittenen umfassenden Investitionen (zur umfassenden �berholung der Liegenschaften im Jahre 2009) von Fr. 5'425'682.-- bei 11 von 16 Mietern eine Mietzinsreduktion und nur bei f�nf Mietern eine Erh�hung erfolge. �berdies trifft ihre Behauptung nicht zu, dass bei 11 Mietern eine Mietzinsreduktion erfolge, sondern die Vorinstanz verweigerte insoweit aufgrund der Einrede des �bersetzten Ertrages lediglich eine Erh�hung der Mietzinse.
Die Beschwerdef�hrerin h�lt weiter daf�r, sie werde als langj�hrige Eigent�merin offensichtlich gegen�ber Eigent�mern benachteiligt, die eine Liegenschaft erst k�rzlich erworben h�tten, weil sie nicht mehr in der Lage sei, die f�r die korrekte Berechnung der Nettorendite erforderlichen detaillierten Unterlagen beizubringen. Die Feststellung der Vorinstanz, wonach die Anlagekosten belegt seien, sei offensichtlich falsch und es sei festzustellen, dass die Anlagekosten aufgrund des Alters der Liegenschaft nicht l�ckenlos belegt werden k�nnten.
Die Beschwerdef�hrerin unterl�sst es aufzuzeigen, weshalb die von ihr ger�gte Feststellung der Vorinstanz entscheiderheblich sein soll. Dies ist denn auch nicht ersichtlich, weshalb auf die R�ge der offensichtlich unrichtigen Feststellung nicht eingetreten werden kann (vgl. Erw�gung 2.2 vorne). Ob die Belege im vorliegenden Fall tats�chlich nicht beigebracht werden k�nnen, wie die Beschwerdef�hrerin behauptet, und ob die Anlagekosten tats�chlich belegt sind, ist nicht daf�r entscheidend, ob von einer Altliegenschaft auszugehen ist. Dass wegen Schwierigkeiten zur Beibringung von Investitionsbelegen von einer Altliegenschaft ausgegangen werden kann, ist erforderlich, dass es aufgrund des Alters oder der Geschichte einer Liegenschaft abstrakt gesehen wahrscheinlich ist, dass die Belege nicht mehr greifbar sind. Solches hat das Bundesgericht beispielsweise in einem Fall angenommen, in dem eine Liegenschaft vor fast einem Jahrhundert durch Schenkung erworben wurde und der Wert der Liegenschaft im Schenkungszeitpunkt ebenso unbekannt war wie der Preis, zu dem der Schenker die Liegenschaft gekauft hatte (Urteil 4C.285/2005 vom 18. Januar 2006 E. 2.6). Von einem solchen Fall ist man bei den vorliegenden, vor 26 bzw. 27 Jahren erstellten und professionell verwalteten Liegenschaften weit entfernt. Der Beschwerdef�hrerin kann nicht gefolgt werden, wenn sie daf�r h�lt, es sei notorisch, dass nach einer solchen Zeitdauer Belege einer Investition nicht mehr l�ckenlos beschafft werden k�nnen. In den Jahren 1982 und 1983, als die Liegenschaften gebaut wurden, war bekannt, dass die Nettoertragsberechnung, und damit die dazu erforderlichen Belege f�r die Mietzinsfestsetzung von Bedeutung sind (vgl. dazu z.B. BGE 106 II 356). Es ist demzufolge zu erwarten, dass diese wichtigen Belege im Rahmen einer professionellen Liegenschaftenverwaltung sorgf�ltig aufbewahrt werden und nicht bereits nach 26 oder 27 Jahren verschwunden sind. Es ist unbehelflich, wenn die Beschwerdef�hrerin dagegen einwendet, die gesetzliche Aufbewahrungsfrist f�r Unterlagen sei l�ngstens abgelaufen.
Die Vorinstanz hat nach dem Ausgef�hrten kein Bundesrecht verletzt, indem sie die streitbetroffenen Liegenschaften nicht als Altliegenschaften qualifizierte, bei der die Mietzinsbestimmung nach der Orts- und Quartier�blichkeit im Vordergrund st�nde, und die Einrede der Mieter zuliess, der erzielte Mietertrag sei �bersetzt.
3.2.�Art. 269a lit. b OR stellt die gesetzliche Vermutung auf, dass der Mietzins in der Regel nicht missbr�uchlich ist, wenn er durch eine Mehrleistung des Vermieters begr�ndet ist. Diese Vermutung kann durch den Beweis umgestossen werden, dass der Ertrag aus der Mietsache �bersetzt ist (BGE 124 III 310; Urteil 4A_276/2011 vom 11. Oktober 2011 E. 5.2.1; vgl. f�r das alte Recht BGE 116 II 594 E. 6a).
Die Vorinstanz ermittelte zun�chst, welcher Mietzinsaufschlag infolge der Renovation von 2009 pro m
2�Wohnfl�che der streitbetroffenen Wohnungen zul�ssig ist. Sodann stellte sie eine Nettorenditeberechnung an, um den maximal zul�ssigen bzw. nicht missbr�uchlichen Nettoertrag pro m
2�Wohnfl�che zu ermitteln.
Sie kam dabei zun�chst mit der Erstinstanz zum Ergebnis, bei einer Gesamtfl�che der Wohnungen von 6'220 m
2�und wertvermehrenden Renovationskosten von Fr. 2'712'841.-- (50 % von Fr. 5'425'682.-- [Art. 14 Abs. 1 VMWG]) ergebe sich bei einem �berw�lzungssatz von 6.75 % (an sich) eine zul�ssige monatliche Mietzinserh�hung von Fr. 2.45 pro m
2�(Fr. 2'712'841.-- X 6.75/100 X 12 Monate/6'220 m
2�). Insoweit ist der vorinstanzliche Entscheid vorliegend unbestritten.
Die Anlagekosten betr�gen, so die Vorinstanz weiter, gerundet Fr. 13'557'584.-- (Fr. 14'975'074.05 abz�glich einer Ausbuchung von Fr. 1'417'490.--). Zu diesen Anlagekosten seien die wertvermehrenden Anteile von 50 % der Heizungssanierung (Fr. 99'463.53), der Fassadenrenovation (Fr. 782'328.73) sowie der Renovation von 2009 (Fr. 2'712'841.49) hinzuzurechnen. Diese Anlagekosten seien zu 40 % der Teuerung anzupassen. Die Verzinsung des Eigenkapitals habe unbestrittenermassen zu 3,5 % zu erfolgen, woraus ein Betrag von Fr. 716'927.30 resultiere. F�r die Verzinsung des werterhaltenden Anteils der ausserordentlichen Unterhaltskosten sei ein gemittelter Zinssatz anzuwenden. Dieser betrage vorliegend 1.75 % (50 % des um ein halbes Prozent erh�hten Referenzzinssatzes f�r Hypotheken von 3 % [gem�ss Art. 12a VMWG in Verbindung mit der Verordnung des WBF vom 22. Januar 2008 �ber die Erhebung des f�r die Mietzinse massgebenden hypothekarischen Durchschnittszinssatzes; Zinssatzverordnung, SR 221.213.111]) auf Fr. 3'594'633.60 (werterhaltender Anteil Heizung, Fassade und Renovation 2009). Die durchschnittlichen Unterhalts- und Betriebskosten seien mit Fr. 131'708.-- pro Jahr zu ber�cksichtigen. Bei der Berechnung des Ertrags seien zudem Amortisationsbetr�ge f�r die Heizung von Fr. 4'973.18, f�r die Fassade von Fr. 31'293.15 sowie f�r die Renovation im Jahr 2009 von Fr. 108'513.65 zu ber�cksichtigen. Der zul�ssige Nettoertrag betrage somit - entgegen der Erstinstanz - nicht Fr. 1'144'998.68, sondern Fr. 1'056'321.37. Davon seien die j�hrlichen Mietzinseinnahmen f�r die Nebenr�ume (Bastelr�ume, Motorradpl�tze, Einstellhallenpl�tze) in der H�he von Fr. 97'140.-- in Abzug zu bringen, womit Fr. 959'181.37 verblieben. Dieser Betrag sei durch die gesamte Wohnfl�che von 6'220 m2 zu teilen. Daraus ergebe sich ein maximal zul�ssiger Nettoertrag von Fr. 12.85/m2, der aufgeschl�sselt nach Quadratmetern auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen sei.
3.3.�Strittig ist zun�chst, ob die Anlagekosten f�r die Nebenr�ume (Bastelr�ume, Einstellpl�tze, Motorradpl�tze, Lagerraum) in den festgestellten Anlagekosten f�r die Wohnungen aus dem Jahr 1982 enthalten sind und demnach die Einnahmen aus der Vermietung der Nebenr�ume in der H�he von j�hrlich Fr. 97'140.-- bei der Berechnung der Nettorendite zu ber�cksichtigen sind, d.h. zu den Wohnungsmieten hinzugerechnet bzw. vom zul�ssigen Mietertrag f�r die Wohnungen mit der Gesamtfl�che von 6'220 m2 abgezogen werden m�ssen.
Die Vorinstanz ging davon aus, dass die Ertragsrechnung der Beschwerdef�hrerin unter dem Begriff "Nettomietzins" nicht nur die Mietzinseinnahmen der Wohnungen, sondern auch die Mietzinseinnahmen der Nebenr�ume enthalte. Es sei erstellt, dass die Ertr�ge aus den Nebenr�umen in der H�he von j�hrlich Fr. 97'140.-- nicht im von der Beschwerdef�hrerin geforderten Nettomietzinsertrag von Fr. 1'172'672.-- enthalten seien. Damit sei der von der Beschwerdef�hrerin geforderte Nettomietzins um die Nettomietzinse der Nebenr�ume, d.h. um Fr. 97'140.--, auf Fr. 1'269'812.-- zu erh�hen. Sodann kam die Vorinstanz zum Schluss, es sei nicht erstellt, dass die Anlagekosten der Nebenr�ume in den Anlagekosten des Jahres 1982 nicht enthalten sind. Dementsprechend seien die aus der Vermietung der Nebenr�ume erzielten Nettomietzinseinnahmen vom errechneten zul�ssigen Nettoertrag abzuziehen. Erst danach k�nne eine Verteilung der Nettomietzinse auf die einzelnen Wohnungen mit einer Gesamtfl�che von 6'220 m2 vorgenommen werden.
Die Beschwerdef�hrerin r�gt, die Vorinstanz rechne bei der Ermittlung der gesamten Mietzinseinnahmen f�lschlicherweise auch die Ertr�ge aus der Vermietung der Nebenr�ume ein, obschon diese Nebenr�ume bei den Anlagekosten im Jahr 1982 nicht eingerechnet worden seien und somit auch die Einnahmen aus der Vermietung bei der Berechnung der Nettorendite nicht ber�cksichtigt werden d�rften. Die j�hrlichen Ertr�ge aus den Nebenr�umen seien nicht vom errechneten zul�ssigen j�hrlichen Nettoertrag abzuziehen. Die gegenteilige Auffassung der Vorinstanz beruhe auf der willk�rlichen Feststellung, dass die Nebenr�ume in den Anlagekosten aus dem Jahr 1982 enthalten gewesen seien.
3.3.1.�Die Vorinstanz hielt fest, die Beweislast daf�r, dass die Nebenr�ume nicht in den Anlagekosten des Jahres 1982 enthalten seien, liege bei der Beschwerdef�hrerin, was diese nicht bestreitet. In den als Beweismittel zur entsprechenden Behauptung im Recht liegenden Klagebeilagen 56 (Abrechnung �ber die Anlagekosten vom 22. Oktober 1984) und 57 (Excel-Ausdruck Anlagekosten) w�rden indessen keine Nebenr�ume aufgef�hrt bzw. ausgeschieden. Eine Unterscheidung von Anlagekosten betreffend Nebenr�ume und Wohnungen sei auch in der Klagebeilage 70 (Berechnung Nettorendite) nicht ersichtlich und ergebe sich auch nicht aus der Bilanz (Klagebeilage 62). Die Folgen der Beweislosigkeit habe die Beschwerdef�hrerin zu tragen. Zus�tzlich hielt die Vorinstanz fest, dass auch im Zusammenhang mit dem in der Bauabrechnung aufgef�hrten Neuanstrich des zu den Nebenr�umen f�hrenden Treppengel�nders eine Ausscheidung der die Nebenr�ume betreffenden Renovationskosten 2009 nicht belegt sei.
Die Beschwerdef�hrerin h�lt daf�r, die einzig vorhandenen Belege (Klagebeilage 56 und 57) enthielten - wie die Vorinstanz zu Recht ausf�hre - keine Anhaltspunkte, dass die Kosten f�r die Errichtung der im Jahre 2009 umfassend sanierten Geb�ude auch die Kosten f�r die Errichtung der Nebenr�ume umfassten, die sich auf einem nicht im Alleineigentum der Beschwerdef�hrerin befindlichen separaten Grundst�ck bef�nden. Da solche Anhaltspunkte fehlten, d�rften konsequenterweise auch keine Mietzinsertr�ge aus der Vermietung dieser Nebenr�ume bei der Berechnung der Nettorendite abgezogen werden.
Die R�ge st�sst ins Leere. Die Beschwerdef�hrerin verkennt, dass die Vorinstanz aufgrund der genannten Belege nicht positiv schloss, die Kosten f�r die Errichtung der im Jahre 2009 umfassend sanierten Geb�ude umfassten die Kosten f�r die Errichtung der Nebenr�ume. Vielmehr hielt sie aufgrund der Beweislage bloss die gegenteilige Behauptung der Beschwerdef�hrerin f�r nicht erstellt und entschied zuungunsten derselben, da sie insoweit - unbestrittenermassen - die Beweislast tr�gt. Weshalb die Vorinstanz damit Bundesrecht verletzt haben soll, legt die Beschwerdef�hrerin nicht dar und ist nicht ersichtlich. Im �brigen w�rden ihre Vorbringen den Begr�ndungsanforderungen an eine R�ge betreffend offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung ohnehin nicht gen�gen, indem sie der vorinstanzlichen W�rdigung der Beweismittel im Wesentlichen bloss ihre Auffassung gegen�berstellt, sie habe mit den Klagebeilagen 56 und 57 den Nachweis erbracht, dass die Nebenr�ume nicht Teil der Anlagekosten des Jahres 1982 gewesen seien. Soweit die Beschwerdef�hrerin in diesem Zusammenhang geltend macht, die Nebenr�ume bef�nden sich auf einem separaten, nicht im Alleineigentum der Beschwerdef�hrerin befindlichen Grundst�ck kann sie nicht geh�rt werden, da Entsprechendes aus den vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen nicht hervorgeht und die Beschwerdef�hrerin dazu keine Sachverhaltsr�ge substanziiert, die dem Bundesgericht allenfalls eine Erg�nzung des festgestellten Sachverhalts erlauben k�nnte.
Das Ausgef�hrte gilt sinngem�ss, soweit die Beschwerdef�hrerin r�gt, die Vorinstanz habe im Zusammenhang mit dem Neuanstrich des in den Keller f�hrenden Treppengel�nders, ohne dies zu begr�nden und obwohl diesbez�glich keinerlei Belege vorl�gen, in unhaltbarer Weise geschlossen, aufgrund der Renovationskosten im Jahr 2009 k�nne auf die Anlagekosten des Jahres 1982 geschlossen werden. Ein entsprechender Schluss ist dem vorinstanzlichen Entscheid nicht zu entnehmen und die Vorinstanz beschr�nkte sich auf die Feststellung, dass sich auch aus dem in der Bauabrechnung aufgef�hrten Anstrich des Treppengel�nders kein Beweis f�r die Behauptung ergebe, wonach die Anlagekosten f�r die Nebenr�ume nicht in den Anlagekosten des Jahres 1982 enthalten seien. Inwiefern vor diesem Hintergrund die von der Beschwerdef�hrerin in diesem Zusammenhang kritisierte Feststellung der Vorinstanz, die Kosten der Renovation 2009 betr�fen auch die Nebenr�ume, f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein soll, legt die Beschwerdef�hrerin nicht dar und ist auch nicht ersichtlich, weshalb auch darauf nicht weiter einzugehen ist.
3.3.2.�Die Beschwerdef�hrerin h�lt sodann daf�r, entgegen der vorinstanzlichen Auffassung sei ihr der Beweis gelungen, dass die Ertr�ge aus den Nebenr�umen nicht Teil der Erfolgsrechnung seien.
Die Beschwerdef�hrerin begn�gt sich insoweit indessen damit, der vorinstanzlichen W�rdigung in rein appellatorischer Weise ihre eigene Auffassung gegen�berzustellen, wobei sie sich wiederum auf die Eigentumsverh�ltnisse an den Nebenr�umen beruft und damit den im angefochtenen Urteil festgestellten Sachverhalt in unzul�ssiger Weise erg�nzt. Die Unhaltbarkeit der kritisierten vorinstanzlichen W�rdigung zeigt sie damit nicht auf und legt im Weiteren auch nicht dar, inwiefern die Behebung des angeblichen Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann. Auf die entsprechenden Vorbringen kann nicht eingetreten werden.
3.4.�Weiter macht die Beschwerdef�hrerin geltend, die Vorinstanz habe zu Unrecht verneint, dass es sich bei der in Klagebeilage 57 als Ausbuchung bezeichneten Buchung in der H�he von Fr. 1'417'490.-- um eine Abschreibung handle, und sie habe diesen Betrag in der Folge f�lschlicherweise von den urspr�nglichen Anlagekosten abgezogen.
3.4.1.�Die Beschwerdef�hrerin r�gt zun�chst, die Vorinstanz habe Art. 8 ZGB verletzt, indem sie ihr die Beweislast f�r das Vorliegen einer Abschreibung auferlegt habe.
Die R�ge st�sst ins Leere. Die Beschwerdef�hrerin verkennt, dass die Vorinstanz in diesem Punkt nicht aufgrund der Beweislastverteilung zu ihren Ungunsten entschieden hat, sondern den Nachweis f�r erbracht hielt, dass es sich bei der als Ausbuchung bezeichneten Buchung nicht um eine Abschreibung handle. Damit liegt kein offenes Beweisergebnis vor und ist die Beweislastverteilung gegenstandslos (BGE 134 II 235 E. 4.3.4 S. 241; 130 III 591 E. 5.4 S. 602).
3.4.2.�Weiter r�gt die Beschwerdef�hrerin, der vorinstanzliche Schluss, dass es sich bei der Ausbuchung gem�ss Klagebeilage 57 nicht um eine Abschreibung handle, beruhe auf einer fehlerhaften Beweisw�rdigung, bei der erhebliche Beweismittel willk�rlich ausser Acht gelassen worden seien.
Die Vorinstanz erwog, der Begriff der "Ausbuchung" sei nicht gleichbedeutend mit dem Begriff der "Abschreibung". Der Begriff "Ausbuchung" stamme aus dem Bereich der Rechnungslegung von Unternehmen und bezeichne im Allgemeinen die Entfernung eines Verm�genswertes oder einer Schuld aus der Bilanz des Betriebes. Wenn eine Abschreibung erfolge, werde sie auch als solche bezeichnet. Die von der Beschwerdef�hrerin verwendete Bezeichnung "Ausbuchung" spreche gegen das Vorliegen einer Abschreibung, zumal die Beschwerdef�hrerin als grosse Versicherungsunternehmung �ber eine professionell gef�hrte Buchhaltung verf�ge. Eine Abschreibung werde in der erw�hnten Klagebeilage nicht erw�hnt und Hinweise auf das Vorliegen einer solchen l�gen nicht vor. Aus der Klagebeilage 57 sei indessen ersichtlich, dass am 19. Juli 1985 eine Hand�nderung get�tigt wurde. Im Zusammenhang mit einer solchen ergebe eine Ausbuchung durchaus Sinn, denn Ausbuchungen w�rden insbesondere dann verbucht, wenn ein Verm�genswert aus der Bilanz entfernt werde.
Diese Ausf�hrungen sind nachvollziehbar und der Beschwerdef�hrerin gelingt es nicht, den angefochtenen, darauf gest�tzten Schluss der Vorinstanz als willk�rlich auszuweisen.
Es geht an der Sache vorbei, wenn sie vorbringt, in der Klagebeilage 56, welche die Vorinstanz nicht gew�rdigt habe, w�rden die Anlagekosten mit Datum vom 22. Oktober 1984 ausgewiesen und dieser Beleg enthalte keine Ausbuchung, die erst ein Jahr sp�ter erfolgt sei. Die urspr�nglichen Anlagekosten von Fr. 14'975'074.05 sind - wie die Beschwerdef�hrerin selber vorbringt - unbestritten und es geht nicht um die Feststellung derselben, sondern um die Frage, ob es sich bei der sp�ter vorgenommenen Buchung gem�ss Klagebeilage 57 um eine Abschreibung oder eine Ausbuchung handelt, die mit einer Reduktion des investierten Eigenkapitals verbunden ist. Das Gleiche gilt, soweit die Beschwerdef�hrerin vorbringt, die Zahlung an Notar Y.________ sei erst ein Jahr nach Erstellung der Baukostenabrechnung erfolgt und stehe in keinem Zusammenhang mit den urspr�nglichen Anlagekosten.
Wenn die Beschwerdef�hrerin sodann gegen die vorinstanzliche Feststellung einer Hand�nderung, in deren Zusammenhang eine Ausbuchung Sinn mache, vorbringt, das zust�ndige Grundbuchamt habe auf telefonische Anfrage hin best�tigt, dass im Zusammenhang mit den betreffenden Grundst�cken seit dem Jahr 1982 keine Hand�nderung stattgefunden habe, was auch unmissverst�ndlich aus den Klagebeilagen 7 und 8 hervorgehe, kann sie nicht geh�rt werden. Denn sie zeigt nicht auf, dass sie sich im kantonalen Verfahren auf diese Beweismittel, die den von der Vorinstanz ber�cksichtigten Beleg angeblich widerlegen, prozesskonform berufen h�tte, so dass der Vorinstanz vorgeworfen werden d�rfte, sie habe dieselben willk�rlich nicht ber�cksichtigt und ihr Urteil auf "reine Behauptungen der Beschwerdegegner" gest�tzt.
Auch der weitere Vorwurf der Beschwerdef�hrerin, die Vorinstanz habe bei ihrer Beweisw�rdigung die Zeugenaussagen der zust�ndigen Liegenschaftsverwalterin, Z.________, willk�rlich nicht ber�cksichtigt, ist unberechtigt. Die Vorinstanz erw�hnte in ihrer Begr�ndung die Aussage von Z.________, nach deren Auffassung es sich bei der strittigen Ausbuchung in Anbetracht der Rechnungslegungsvorschriften um eine Abschreibung handeln m�sse. Daraus ergibt sich, dass sie diese Aussage durchaus in ihre W�rdigung einbezog, in Anbetracht der Urkundenbeweise aber nicht f�r �berzeugend hielt. Wenn die Beschwerdef�hrerin aus der �usserung der Vorinstanz am Ende der Beweisw�rdigung, es l�gen keine Hinweise auf das Vorliegen einer Abschreibung vor, das Gegenteil ableiten will, kann ihr nicht gefolgt werden. Auch ist die Beweisw�rdigung der Vorinstanz nicht schon willk�rlich, weil diese den Urkundenbeweisen mehr Gewicht beimass als der Zeugenaussage von Z.________. Die Beschwerdef�hrerin argumentiert rein appellatorisch und kann nicht geh�rt werden, soweit sie in diesem Zusammenhang vorbringt, die Zeugenaussage k�nne ausschliesslich so ausgelegt werden, dass es sich beim Betrag von Fr. 1'417'490.54 zwingend um eine Abschreibung handeln m�sse, sei es doch f�r die Beschwerdef�hrerin als Versicherungsunternehmung mit einer professionell gef�hrten Buchhaltung unabdingbar, den gesetzlichen Rechnungslegungsvorschriften jederzeit nachzukommen.
3.4.3.�Die Vorinstanz verletzte demnach kein Bundesrecht, indem sie die Buchung in der H�he von Fr. 1'417'490.54 nicht als Abschreibung qualifizierte und die massgeblichen urspr�nglichen Anlagekosten deshalb auf Fr. 13'557'583.51 reduzierte.
3.5.�Schliesslich macht die Beschwerdef�hrerin geltend, die Vorinstanz gehe bei der Verzinsung der ausserordentlichen Unterhaltskosten im Rahmen des werterhaltenden Teils der Investitionen f�r die Heizungserneuerung, die Fassadensanierung und die Renovation im Jahr 2009 zu Unrecht von einem gemittelten Zinssatz von 1.75 % f�r den gesamthaft anzurechnenden Betrag von Fr. 3'594'633.60 aus. Die Anwendung eines gemittelten Zinssatzes sei aufgrund der Systematik der Berechnung der Nettorendite nicht korrekt und verstosse gegen die Art. 269 und 269a OR. Richtigerweise seien die ausserordentlichen Unterhaltskosten j�hrlich mit 5 % auf dem noch nicht amortisierten Restbetrag zu verzinsen und in die Unterhaltsrechnung einzustellen.
3.5.1.�Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind von den Mietzinseinnahmen als Unterhaltskosten die Aufwendungen in Abzug zu bringen, die dem Vermieter f�r die Instandhaltung des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch entstehen. Um die Zuf�lligkeiten anfallender Unterhaltsarbeiten auszugleichen, ist auf die durchschnittlichen Aufwendungen der letzten f�nf - eventuell mindestens drei - Jahre abzustellen (BGE 117 II 77 E. 3c/bb S. 85; Urteil 4C.293/2000 vom 24. Januar 2001 E. 1b mit Hinweisen). Ausserordentlich hohe Unterhaltskosten sind auf die Lebensdauer der damit finanzierten Einrichtungen zu verteilen. Die entsprechenden Teilbetr�ge k�nnen j�hrlich bis zur vollst�ndigen Amortisation in die Unterhaltsrechnung eingestellt werden und sind mit 5 % auf dem jeweils noch nicht amortisierten Restbetrag zu verzinsen (Urteil 4C.293/2000 vom 24. Januar 2001 E. 1b, in: MRA 2001 S. 116 ff., u.a. mit Hinweis auf Urteil 4C.107/1995 vom 26. Juli 1995 E. 4).
Die Vorinstanz kam zum Schluss, das Bundesgericht sei in den beiden Entscheiden vom 24. Januar 2001 und vom 26. Juli 1995 in Bezug auf ausserordentliche Unterhaltskosten von einem Zinssatz von 5 % ausgegangen, ohne eine Begr�ndung daf�r zu liefern. Aus den beiden Urteilen k�nne nicht abgeleitet werden, dass es sich beim Zinssatz von 5 % um den allgemein g�ltigen Durchschnittszinssatz handle. Die Anwendung eines allgemein g�ltigen Durchschnittszinssatzes von 5 % erscheine zur Verzinsung des f�r ausserordentliche Investitionen verwendeten Kapitals nicht sachgerecht, da der Vermieter das daf�r notwendige Kapital gew�hnlich mittels einer Hypothek beschaffe. Selbst wenn der Vermieter das Kapital mit Eigenmitteln finanzieren sollte, erscheine ein Zinssatz von 5 % zu hoch. Es sei zudem nicht ersichtlich, weshalb f�r die Verzinsung von ausserordentlichen Investitionen andere Grunds�tze gelten sollten als f�r die Verzinsung des wertvermehrenden Anteils. Aus diesen Gr�nden folgte die Vorinstanz der Auffassung von LACHAT/BRUTSCHIN (in: Mietrecht f�r die Praxis, Lachat et al. [Hrsg.], 8. Aufl. 2009, S. 375 Ziff. 19/4.8), nach welcher der Referenzzinssatz (derzeit 3 %), erh�ht um ein halbes Prozent, zur Verzinsung der ausserordentlichen Unterhaltskosten anzuwenden sei. Ein Verzicht auf die Verzinsung - wie von den Beschwerdegegnern gefordert - w�re demgegen�ber nicht sachgerecht. Analog der Verzinsung des wertvermehrenden Anteils von Sanierungen sei bei den ausserordentlichen Unterhaltskosten (hier unbestrittenermassen Fr. 3'594'633.60) ein gemittelter Zinssatz anzuwenden, der vorliegend 1,75 % betrage.
3.5.2.�Was die H�he des Zinssatzes angeht, trifft es zu, dass das Bundesgericht in seinen Urteilen 4C.107/1995 vom 26. Juli 1995 E. 4 (�bersetzung in: mp 1996 S. 140 f.) und 4C.293/2000 vom 24. Januar 2001 E. 1b nicht n�her begr�ndete, weshalb es f�r die Verzinsung der ausserordentlichen Unterhaltskosten einen Zinssatz von 5 % anwendete. Dies l�sst sich damit erkl�ren, dass die H�he des Zinssatzes in den beiden betreffenden Bundesgerichtsverfahren nicht umstritten war. Das Bundesgericht verwies dazu im ersten Urteil bloss auf die Lehrmeinung von LACHAT/MICHELI (Le nouveau droit du bail, 2. Aufl. 1992, S. 229 Ziff. 3.3.3 und S. 213 Ziff. 2.8.4), in seinem zweiten Urteil auf LACHAT/STOLL/BRUNNER (Mietrecht f�r die Praxis, 4. Aufl. 1999, S. 293 [recte S. 301] Ziff. 6.5) sowie auf CORBOZ (Le loyer abusif au sens de l'AMSL, BR 1992 S. 32), der sich an der zitierten Stelle allerdings nicht zur H�he des Zinssatzes �usserte. Da das Bundesgericht keine eingehenden Erw�gungen zur Frage anstellte, wie hoch der Zinssatz zu bemessen sei, kann entgegen der Auffassung von B�TTIG (Die �berw�lzung der Kosten von umfassenden �berholungen auf den Mietzins, MRA 1-2/2009 S. 1 ff., S. 16 f.) aus dem Entscheid vom 24. Januar 2001 nicht abgeleitet werden, dass es sich beim "vom Bundesgericht gew�hlten" Satz von 5 % in Anbetracht der Tatsache, dass der massgebliche Zinssatz im fraglichen Zeitpunkt (Dezember 1997) bei 4,25 % lag, um einen gewollt festgelegten, allgemein g�ltigen Durchschnittssatz handelt und nicht um einen vom jeweiligen Hypothekar- bzw. Referenzzinssatz abh�ngigen Wert.
Gest�tzt auf die beiden Urteile des Bundesgerichts sprechen sich auch weitere Autoren ohne n�here Begr�ndung f�r einen Zinssatz von 5 % aus (SVIT-Kommentar, Raymond Bisang und andere, Das schweizerische Mietrecht, 3. Aufl. 2008, N. 30 zu Art. 269 OR, N. 82 zu Art. 269a OR; HIGI, Z�rcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 95 zu Art. 269 OR und N. 244 zu Art. 269a OR; POLIVKA, Berechnung der Nettorendite, MRA 4/2001 S. 121; BOHNET, in: Droit du bail � loyer, Commentaire pratique, Bohnet und andere [Hrsg.], 2010, N. 67 zu Art. 269 OR; HEINRICH, a.a.O., N. 13 zu Art. 269-269a OR). Neuerdings vertreten nun aber LACHAT/STOLL/BRUNNER (Mietrecht f�r die Praxis, 6. Aufl. 2005, N. 19/4.8 S. 331 und N. 19./5.2 S. 337 ff. und N. 18/6.5 S. 302) und LACHAT/BRUTSCHIN (a.a.O., N. 19/4.8 und N. 19/5.2.1) die Auffassung, es sei nur dann von einem Zinssatz von 5 % auszugehen, wenn der Referenzzinssatz 4,5 % betr�gt, d.h. sie gehen von einem variablen Zinssatz aus, der sich aus dem Referenzzinssatz, erh�ht um ein halbes Prozent, errechnet. F�r eine entsprechende Bestimmung des Zinssatzes spricht sich auch WEBER aus (a.a.O., N. 11a zu Art. 269 OR; s. auch der Hinweis auf die betreffende Literaturstelle bei BOHNET, a.a.O., N. 67 zu Art. 269 OR).
Nachdem LACHAT und Mitautoren, auf die allein sich das Bundesgericht in seinen Urteilen vom 26. Juli 1995 und vom 24. Januar 2001 ohne weitere Erw�gungen gest�tzt hat, ihre Meinung ge�ndert haben, rechtfertigt sich ohne weiteres eine �berpr�fung der betreffenden Rechtsprechung. Es ist dabei der Vorinstanz beizupflichten, dass kein Grund daf�r ersichtlich ist, das f�r ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen eingesetzte Kapital anders zu verzinsen als das f�r den wertvermehrenden Teil von Renovationen eingesetzte, mithin zum als angemessen beurteilten Zinssatz, der 0.5 % �ber dem Referenzzinssatz f�r Hypotheken im Zeitpunkt der Mitteilung der Mietzinserh�hung liegt (vgl. dazu BGE 118 II 415 E. 3c/aa; Urteil 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010 E. 6, je mit Hinweisen; CORBOZ, a.a.O., S. 32). Ein fixer Zinssatz von 5 % w�rde dagegen der Entwicklung der Kapitalmarktverh�ltnisse nicht Rechnung tragen und k�nnte je nach Marktsituation zu einer ungerechtfertigten Schlechter- oder Besserstellung einer Mietvertragspartei f�hren.
Die Vorinstanz verletzte damit kein Bundesrecht, indem sie eine Verzinsung der Kosten f�r den werterhaltenden Teil der Geb�udesanierungen bloss zu einem Satz gew�hrte, der ein halbes Prozent �ber dem Referenzzinssatz f�r Hypotheken zum Zeitpunkt der Mietzinserh�hung liegt. Dem Risiko, das der Vermieter mit solchen Investitionen eingeht und das nach Meinung der Beschwerdef�hrerin einen Zinssatz von 5 % rechtfertigt, tr�gt die Rechtsprechung mit der Erh�hung des Referenzzinssatzes um ein halbes Prozent Rechnung (vgl. WEBER, a.a.O., N. 7 zu Art. 269 OR; LACHAT/BRUTSCHIN, a.a.O., N. 18/5.1 S. 337).
3.5.3.�Die Vorinstanz erwog, es sei bei den ausserordentlichen Unterhaltskosten analog der Verzinsung des wertvermehrenden Anteils ein gemittelter Zinssatz anzuwenden.
3.5.3.1.�Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrerin hat die Vorinstanz mit dieser kurzen Erw�gung ihrer aus dem verfassungsm�ssigen Anspruch auf rechtliches Geh�r folgenden Pflicht, ihren Entscheid zu begr�nden, Gen�ge getan (vgl. dazu BGE 138 I 232 E. 5.1; 136 I 184 E. 2.2.1 S. 188; vgl. auch BGE 139 V 496 E. 5.1 S. 503 f.). Sie erw�hnte mit hinreichender Deutlichkeit, weshalb sie die Anwendung eines gemittelten Zinssatzes bef�rwortete, n�mlich in Analogie zur Praxis betreffend Verzinsung von wertvermehrenden Investitionen. Der Beschwerdef�hrerin war danach eine sachgerechte Anfechtung des Entscheides m�glich und ihre betreffende Geh�rsr�ge ist unbegr�ndet.
3.5.3.2.�Die Beschwerdef�hrerin st�sst sich daran, dass die Vorinstanz eine Verzinsung zu einem gemittelten Zinssatz von 1,75 % (die H�lfte des um ein halbes Prozent erh�hten Referenzzinssatzes von 3 %) gew�hrte, anstelle einer Verzinsung von 5 % (bzw. nach dem in vorstehender Erw�gung 3.5.2 Ausgef�hrten: von 3,5 %) auf dem jeweils noch nicht amortisierten Restbetrag, wie im erw�hnten Urteil 4C.293/2000 vom 24. Januar 2001 E. 1b festgehalten wurde.
Hierzu gilt �hnliches wie betreffend der H�he des Zinssatzes. Das Bundesgericht entschied erstmals im Urteil 4C.107/1995 vom 26. Juli 1995 E. 4a, es sei eine Verzinsung zu 5 % auf dem jeweils nicht amortisierten Betrag zu gew�hren. Es st�tzte sich dabei ohne eingehende Begr�ndung auf die Lehrmeinung von Lachat/Micheli (a.a.O., S. 213 Rz. 8.4), in der eine Verzinsung "calcul� sur la part non encore amortie" bef�rwortet wurde. Im angerufenen Urteil vom 24. Januar 2001 verwies das Bundesgericht ohne weitere Begr�ndung auf diesen Entscheid und auf Lachat/Stoll/Brunner (a.a.O., S. 301 f. Rz. 6.5), die von einem Zins "f�r den noch nicht amortisierten Anteil" der ausserordentlichen Unterhaltskosten sprachen (in diesem Sinn unter Berufung auf die Urteile vom 26. Juli 1995 und vom 24. Januar 2001 auch: SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 82 zu Art. 269a OR und Bohnet, a.a.O., N. 67 zu Art. 269 OR). Corboz (a.a.O., S. 32), den das Bundesgericht an der betreffenden Urteilsstelle weiter zitierte, �usserte sich nicht zu dieser Frage.
Lachat und seine Mitautoren �nderten seit dem Urteil vom 24. Januar 2001 auch in diesem Punkt ihre Meinung und vertreten heute die Auffassung, um der Amortisierung des investierten Kapitals Rechnung zu tragen, habe die Verzinsung w�hrend der ganzen Amortisationsdauer entweder zum vollen Zinssatz f�r die H�lfte des investierten Kapitals oder zum halben Zinssatz f�r das ganze investierte Kapital zu erfolgen ( Lachat/Brutschin, a.a.O., S. 375 Rz. 19/4.8, S. 383 Rz. 19/5.2.1; Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 331 Rz. 4.8; so auch Weber, a.a.O., N. 11a zu Art. 269 OR, der von einer Verzinsung zu durchschnittlich 2,5 % [auf einem vollen Satz von 5 %] spricht, sowie Higi, a.a.O., N. 245 zu Art. 269a OR [s. immerhin auch N. 95 zu Art. 269 OR, wo von einer Verzinsung auf dem nicht amortisierten Teil der ausserordentlichen Unterhaltskosten die Rede ist]; B�ttig, a.a.O., S. 16). Dies entspricht dem Verzinsungsmodus, den die Rechtsprechung f�r wertvermehrende Investitionen anwendet (vgl. BGE 118 II 415 E. 3c/aa). Dabei f�llt auf, dass das Bundesgericht in BGE 118 II 415 auch insoweit von der Verzinsung (r�mun�ration) des nicht amortisierten Restbetrags ("montant de l'investissement non amorti") spricht und damit die Verzinsung zum halben Satz meint. Die Verwendung der gleichen Terminologie im Urteil vom 26. Juli 1995 deutet darauf hin, dass das Bundesgericht schon im damaligen Entscheid f�r die nicht wertvermehrenden, ausserordentlichen Unterhaltskosten keine andere Verzinsungsl�sung statuieren wollte, als f�r die wertvermehrenden Investitionen.
Die entsprechende Methode erscheint denn auch als sachgerecht und einzig praktikabel. Bei diesem Vorgehen resultiert anf�nglich eine zu niedrige Verzinsung des investierten Kapitals, die aber durch die h�here Verzinsung in der zweiten H�lfte der Amortisationsdauer aufgefangen wird (SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 74 zu Art. 269a OR). Mit einer entsprechenden Festsetzung des Mietzinses am massgebenden Stichtag wird dem f�r dieses Jahr und alle Folgejahre bis zur vollst�ndigen Amortisation eingesetzten Kapital, das zu verzinsen ist, Rechnung getragen, auch wenn eine Investition bzw. das f�r ausserordentliche Unterhaltskosten "bevorschusste" Kapital bloss ein einziges Mal f�r eine Mietzinserh�hung herangezogen werden kann, wie die Beschwerdef�hrerin geltend macht. Dagegen w�rde eine Festlegung des Mietzinses im Zeitpunkt der Beendigung der Renovation unter Ber�cksichtigung einer Verzinsung des vollen, f�r ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen investierten Kapitals zum vollen Satz infolge der allm�hlichen Amortisation des investierten Kapitals in den Folgejahren zu einem zunehmend �bersetzten Mietzins bzw. einer zunehmenden Nettorendite f�hren. Darauf k�nnten sich die Mieter mangels �nderung von relativen Kostenfaktoren nicht als Angriffsmittel berufen, um eine Herabsetzung des Mietzinses zu verlangen, sondern nur einredeweise, falls sie sich gegen eine allf�llige weitere Mietzinserh�hung des Vermieters zur Wehr setzen k�nnen (vgl. dazu BGE 121 III 163 E. 2d; Weber, a.a.O., N. 16 und 18 zu Art. 269 OR mit zahlreichen Hinweisen). Es w�re denn auch nicht praktikabel, den Mietzins jedes Jahr erneut unter Ber�cksichtigung der noch nicht amortisierten und zu verzinsenden Restbetr�ge zu errechnen, wie die Beschwerdef�hrerin sinngem�ss postuliert.
Die Vorinstanz verletzte demnach Art. 269 und 269a OR nicht, indem sie die Verzinsung des f�r ausserordentlichen Unterhalt aufgewendeten Kapitals bloss zu einem gemittelten Satz zuliess.
Die Beschwerdef�hrerin hat die Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 9'500.-- zu entsch�digen.