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Timestamp: 2019-02-18 19:03:43+00:00
Document Index: 137714388

Matched Legal Cases: ['art. 5', 'art. 182', 'art. 1132', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1131', 'sentenza ', 'art. 1131', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1131', 'sentenza ', 'Cass. Sez. ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1130', 'art. 116']

Condominio e Mediazione: legittimazione e poteri dell'amministratore | Mondo Mediazione
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Condominio e Mediazione: legittimazione e poteri dell'amministratore
Una opportuna valutazione, dato che dal 20 Marzo 2012 la Mediazione obbligatoria riguarderà anche i condomini
Dal 20 marzo 2012 la procedura di mediazione obbligatoria riguarderà anche la materia condominiale e la responsabilità civile per i danni derivanti da circolazione di autoveicoli (“L'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale”: art. 5, primo comma, D.Lgs. n. 28/2010).
La materia condominiale è particolare, perché a differenza del resto del diritto civile, che è regolato dalle norme del codice e dalla legislazione, quello condominiale sembra quasi essere un enclave improntato al “common law” anglosassone all’interno del nostro ordinamento.
Per tale motivo ritengo che, in materia condominiale, sembra che l’ordinamento italiano ammetta un sistema quasi di “common law” ossia basato sui precedenti giurisprudenziali più che su codici e leggi.
Sul punto è intervenuta anche la dottrina (Dott. Gian Andrea Chiesi, magistrato, in "Spia al Diritto" del 28 settembre 2005) che ha notato che: "l'autorizzazione dell'assemblea a resistere si pone quale condicio sine qua non affinchè l'amministratore, nella propria veste di mandatario, possa conferire il mandato difensivo ad un legale e sottoscrivere la relativa procura alle liti. In mancanza, non potrà che concludersi - e salva la facoltà del Giudice di disporre l'integrazione delle necessarie autorizzazioni, ex art. 182 cod. proc. civ. - per l'inammissibilità della costituzione in giudizio del condominio e la declaratoria di contumacia dello stesso (con le conseguenti responsabilità in capo all'amministratore)." ed ancora "i condomini si vedono involontariamente coinvolti in un giudizio, senza neppure essere a conoscenza degli atti di causa - casomai addirittura condividendo le motivazioni sottese alla lite .- e salvo essere posti, solo in un secondo momento e a "giochi fatti", di fronte all'alternativa tra la ratifica, da un lato, di una nomina già effettuata “motu proprio” dall'amministratore e la scelta, dall'altro, di un legale di fiducia del condominio (non di un suo, pur qualificato, rappresentante) ovvero di dissentire rispetto alla lite, con duplicazione, nel primo caso, di esborsi, ovvero, nella seconda ipotesi ed in caso di vittoria, con possibile sostenimento di spese non volute (cfr., a tale ultimo proposito, l'art. 1132, comma 3, cod. civ.) .". (sul punto cfr. conforme anche Izzo, Milano, 2005, 209); conforme anche la migliore magistratura di merito (“in assenza della delibera dell’assemblea dei condomini che autorizzi l’amministratore a resistere in giudizio, l’amministratore è carente di legittimazione processuale, donde discende l’irritualità della costituzione del rapporto processuale e, per l’effetto, l’inammissibilità della costituzione in giudizio del condominio”: Tribunale di Torre Annunziata, sezione distaccata di Torre del Greco, sentenza 19 ottobre 2006).
E' concorde sul punto anche la giurisprudenza amministrativa che ha ritenuto che fosse "inammissibile l'atto di intervento in giudizio di un condominio ove la deliberazione assembleare con cui è stato ratificato l'intervento risalga a epoca successiva alla notifica dell'atto di intervento stesso" (T.A.R. Lombardia Milano, 4. luglio 2002, n. 3115), ovvero che "l'amministratore di condominio non è legittimato a impugnare -in difetto di delibera dell'assemblea dei condomini- il provvedimento sindacale contingibile e urgente adottato nei confronti del condominio" (Cons. Stato, 21 luglio 1988, n. 478).
Questa corretta interpretazione è stata poi confermata anche dalla Cassazione nel 2006 (cfr. sentenza della II sezione civile del 25 gennaio 2006, n. 1446) che ha espressamente statuito commentando la ratio dell'art. 1131, secondo comma che: "Nulla, contemporaneamente, nella stessa norma, giustifica la conclusione secondo cui l'amministratore sarebbe anche legittimato a resistere in giudizio senza essere a tanto autorizzato dall'assemblea. Considerato, inoltre, che la cosiddetta autorizzazione dell'assemblea a resistere in giudizio in sostanza non è che un mandato d'amministratore a conferire la “procura ad litem” al difensore che la stessa assemblea ha il potere di nominare, in definitiva, l'amministratore non svolge che una funzione di mero “nuncius" e che pertanto è inammissibile l'azione proposta dall'amministratore "senza espressa autorizzazione della assemblea.".
Sul punto è poi intervenuta nuovamente la Suprema Corte con una pronunzia, a Sezioni Unite, (la n. 18331 del 6 agosto 2010) che ha specificamente statuito che: "Sulla questione sottoposta all'esame di queste Sezioni Unite esistono nella giurisprudenza di legittimità due diversi orientamenti: il primo (maggioritario) afferma che l'amministratore può costituirsi nel giudizio promosso nei confronti del condominio e può impugnare la sentenza sfavorevole al condominio pur se a tanto non autorizzato dall'assemblea condominiale; il secondo (minoritario) sostiene, invece, che in assenza di tale deliberazione assembleare l'amministratore e' privo di legittimazione a costituirsi e ad impugnare. ...... Alla luce delle considerazioni svolte va enunciato il seguente principio di diritto: "L'amministratore di condominio, in base al disposto dell'art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione".
Per contro l’opposta teoria tradizionale ha trovato nuova linfa da una ultima e recentissima Cassazione (sentenza del 23.8.2011 n. 17577) che ha statuito “in tema di controversie condominiali, la legittimazione dell'amministratore del condominio, dal lato attivo coincide con i limiti delle sue attribuzioni, mentre dal lato passivo, non incontra limiti e sussiste in ordine ad ogni azione concernente le parti comuni dell'edificio”.
Sul punto si era più volte espressa la giurisprudenza statuendo ad esempio che “Il conferimento da parte dell'assemblea condominiale all'amministratore del condominio del potere di stare in giudizio in una controversia non rientrante tra quelle che può autonomamente proporre ai sensi del primo comma dell'art. 1131 cod. civ. può sopravvenire utilmente, con effetto sanante, dopo la proposizione dell'azione.”: Cassazione del 13.12.2006 sentenza n. 26689 (in rigetto, all’App. Torino del 31.12.2002).
Va segnalato che, in sede processuale, altri ritenevano comunque, preliminarmente, che, il terzo non potesse eccepire il superamento dei poteri dell'amministratore, essendo i limiti degli artt. 1130 e 1131 c.c. posti a salvaguardia esclusiva dei diritti dei condomini (Cass. Sez. II 20 febbraio 1997, n. 1559); ed infatti questi ultimi, possono sempre ratificare l'operato dell'amministratore (App. Milano, 20 novembre 1998).
Ciò posto la giurisprudenza si è sempre orientata per il difetto di legittimazione in caso di mancanza di mandato per le cause “attive” (cfr. Tribunale di Napoli – IV sezione civile, sentenza n. 7510/2010 del 1.7.2010 nella quale nel rigettare le vane istanze del condominio il giudice ha espressamente statuito che poiché il mandato condominiale “… non risulta essere stato conferito per procedere alla proposizione della domanda giudiziale nei confronti … ” … “dichiara inammissibile la domanda proposta dal condominio sito in … in persona dell’amministratore pro tempore …”.; parimenti ha sanzionato il difetto di “jus postulandi”, acclarandone anche la nullità dell’azione proposta il Tribunale di Napoli, III sezione civile del 18.3.2011, che ha statuito che “il ricorso introduttivo del presente giudizio deve ritenersi nullo” poiché “secondo l’insegnamento della giurisprudenza di legittimità, inoltre, il difetto di legittimazione processuale dell’amministratore di un condominio, attenendo alla legittimità del contraddittorio, nonché alla validità della sua costituzione, determina la nullità degli atti processuali compiuti ed è rilevabile anche d’ufficio (Corte di Cassazione sentenza n. 1926/1997). Pertanto nel caso in esame la procura doveva essere rilasciata da una persona della quale fosse non solo dichiarata, ma anche dimostrata la qualità di titolare del potere rappresentativo sulla base di una specifica delibera o del regolamento condominiale, che non risultano, invece, prodotti in giudizio. Sul punto la Corte di Cassazione ha precisato che “in tema di condominio di edifici colui che agisce in giudizio in nome del condominio deve dare la prova, in caso di contestazione, della veste di amministratore e quando la causa esorbita dai limiti di attribuzione dell’art. 1130 cod. civ., di essere autorizzato a promuovere l'azione contro i singoli condomini o terzi. Tale onere probatorio è da ritenersi assolto con la produzione della delibera dell'assemblea condominiale dalla quale risulti che egli è l'amministratore e che gli è stato conferito mandato a promuovere l'azione giudiziaria”. (Corte di Cassazione sentenze n. 8520/2003 , n. 13164/2001, 6697/1991).” e quindi “in conclusione il ricorso deve ritenersi nullo” e “P.Q.M. il Tribunale … dichiara la nullità del ricorso introduttivo del presente giudizio.”.
All’uopo non soccorre la novella “punitiva” in materia di mediazione (art. articolo 8, comma 5, decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28) che, anzi, acuisce solo le eventuali responsabilità dell’amministratore, posto che, per tale norma, il giudice adìto condanna, con ordinanza non impugnabile pronunciata d’ufficio alla prima udienza, la parte costituita che non ha partecipato al procedimento di “mediazione obbligatoria” senza giustificato motivo al versamento di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per giudizio. E, d’altra parte, i termini necessariamente ristretti che intercorrono tra la convocazione e la seduta di mediazione (e l’informativa spesso lacunosa dell’oggetto della mediazione) con quasi certezza impediranno la preventiva convocazione di un’assemblea di condominio, che fornisca all’Amministratore le necessarie indicazioni su come comportarsi rispetto al procedimento di mediazione.
La posizione dell’amministratore è perciò assolutamente “scomoda”. Ed infatti, tale nuova normativa pone all'amministratore un ristretto ventaglio di possibili scelte, nessuna delle quali sicura e/o corretta. Mentre, infatti, pare consolidato l’orientamento che ritiene che rientri nell’ambito delle facoltà dell’amministratore quella di sottoscrivere l’informativa relativa alla possibilità di avvalersi della mediazione, non altrettanto chiara e concorde è la dottrina sulla possibilità dell’amministratore di essere parte del procedimento di mediazione senza il preventivo assenso dell’assemblea condominiale.
Per quel che concerne la procedura di mediazione obbligatoria, pertanto, qualsiasi scelta operata dall’amministratore, sebbene in buona fede e nell’esclusivo interesse del condominio, potrebbe - in astratto - essere oggetto di critica dal condominio (o da alcuni condomini).
A titolo meramente esemplificativo, se vi è una comunicazione di un invito in mediazione per una richiesta di risarcimento danni da infiltrazioni l'amministratore può:
aderire ed andare da solo in mediazione
aderire ed andare accompagnato da un legale
aderire ed andare accompagnato da un legale e con l'ausilio di un perito (es. ingegnere).
se da una parte chiedere l'ausilio di un consulente (legale e tecnico) impone un onere economico;
il non andare o l'andare senza consulente può produrre effetti negativi (processuali o sull'esito della mediazione).
E in tale caso l’assicurazione professionale dell’amministratore “coprirà” le eventuali scelte “sbagliate” (o comunque non condivise/ratificate dal condominio) pre-processuali (es. mancata partecipazione alla mediazione) che però non solo hanno conseguenze processuali (es. ex II comma art. 116 c.p.c.) o economiche (condanna, ex art. articolo 8, comma 5, d.l. 4.3.2010, n. 28, al pagamento del contributo unificato)?
L’amministratore, in caso di ricevimento di atto di un invito al procedimento in mediazione, potrebbe inviare una comunicazione all’ente di conciliazione per richiedere di posticipare il primo incontro in modo da avere il tempo di convocare l’assemblea, ma - indipendentemente dall’esito di tale richiesta - il problema potrebbe anche non essere risolto posto che l’assemblea potrebbe anche non deliberare (es. andare “deserta”).
Onde evitare l’inconveniente segnalato, riterrei opportuno che, ancor prima della prossima entrata in vigore della normativa in esame (e comunque prima che giungano gli “inviti” per le future procedure di mediazione), venga convocata dall’Amministratore una assemblea di Condominio con uno specifico punto all'o.d.g. che metta l'assemblea nelle condizioni di scegliere, preventivamente, come indirizzare l’operato dell’amministratore ed in tal modo esoneri l’amministratore dal dover decidere assumendosi la responsabilità della scelta.
Uno schema base del punto da inserire nell'o.d.g. potrebbe essere il seguente:
“Mediazione ex D.Lgs. n. 28/2010: entrata in vigore del tentativo obbligatorio di mediazione in materia condominiale dal marzo 2012. Eventuali delibere in merito alla preventiva autorizzazione all'amministratore pro tempore del condominio a partecipare al procedimento di mediazione. Eventuale delibera di autorizzazione preventiva all'amministratore a conferire mandato ad un avvocato per l’assistenza e la consulenza in sede di mediazione ed anche eventualmente in sede giudiziaria in caso di mancata conciliazione. Eventuale delibera di autorizzazione preventiva all'amministratore per conferire l'incarico ad un perito/tecnico per l’assistenza e la consulenza in sede di mediazione ove la materia lo richieda.”.
Nonostante la disciplina della mediazione non abbia radicamento territoriale - probabilmente perché all’epoca del concepimento della normativa il legislatore non sapeva quanti organismi di mediazione sarebbero sorti e dove sarebbero stati ubicati - si deve ritenere, per analogia a quanto disciplinato dagli artt. 23 e 810 c.p.c., che la mediazione debba svolgersi presso un organismo di mediazione sito nella stessa circoscrizione ove sorge l’edificio condominiale; ed anche su questo punto sarebbe utile una intervento integrativo del legislatore.
tra quella relativa alla richiesta di indennizzi sulla base della polizza globale fabbricati che è comunque materia di mediazione obbligatoria perché la vertenza si basa su un contratto assicurativo;
e quella in cui il condominio è parte invitata alla mediazione ma è opportuno che richieda che sia invitata alla mediazione anche la compagnia assicurativa per essere eventualmente manlevato (proprio per la polizza globale fabbricati).
Sembra invece pacifico che l’amministratore – come per la transazione - non possa sottoscrivere alcun verbale conciliativo se non autorizzato da specifica delibera condominiale che recepisca preventivamente ed integralmente il contenuto della mediazione.
Una ipotesi particolare e di difficile soluzione è quella relativa alle possibili vertenze tra l’amministratore ancora in carica ed il condominio posto che l’amministratore è l’unico rappresentante legale - sebbene pro tempore - del condominio.
Quindi, come sempre, le future pronunzie della giurisprudenza colmeranno i vuoti legislativi … quasi a voler riaffermare che effettivamente che la materia condominiale è regolata da una sorta di non meglio precisato … “common law” …