Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202009,%202295
Timestamp: 2020-04-06 09:41:00
Document Index: 148643331

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 536', '§ 44', '§ 4', '§ 44', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 44', '§ 44', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 4', '§ 42', 'BGH', '§ 4']

BGH, 22.04.2009 - VIII ZR 86/08 - dejure.org
https://dejure.org/2009,212
BGH, 22.04.2009 - VIII ZR 86/08 (https://dejure.org/2009,212)
BGH, Entscheidung vom 22.04.2009 - VIII ZR 86/08 (https://dejure.org/2009,212)
BGH, Entscheidung vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08 (https://dejure.org/2009,212)
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BGB §§ 535, 468 a.F.; II. BV
Wohnflächenberechnung unter anteiliger Einbeziehung von Dachterrassenflächen nach (früherer) Zweiter Berechnungsverordnung
Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche nach den für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags maßgeblichen Bestimmungen; Vorrang einer ausdrücklichen Vereinbarung über die Einrechnung von zwei Dachterrassen der ...
BGB § 536 Abs. 1; II. BV § 44 Abs. 2
Anrechnung von Balkonflächen nicht auf ein Viertel beschränkt
Beweisrecht - So weisen Sie im Prozess die vertraglich vereinbarte Wohnfläche nach
Flächenabweichung, Anrechnung von Balkonen und Terrassen
Mietrecht - Wohnflächenberechnung unter anteiliger Einbeziehung von Dachterrassenflächen
Einbeziehung von Balkonen und Terrassen bei Wohnflächenbemessung
Berechnung der Wohnfläche: - Mit welchem Anteil sind Dachterrassen dabei zu berücksichtigen?
Anteilige Einbeziehung von Dachterrassenflächen bei der Wohnflächenberechnung
Wohnflächenberechnung bei Altverträgen
Terrassen- und Balkonflächen zählen auch
Terrasse zählt bis zur Hälfte als Wohnfläche
Balkone, Dachterrassen und Loggien können bis zur Hälfte der Wohnfläche zugerechnet werden
Hälfte der Terrasse gehört zur Miete
Zur Frage, in welchem Umfang Dachterrassenflächen bei der Wohnflächenberechnung einzubeziehen sind
Wohnflächenberechnung bei Dachterrasse
Wohnfläche von Terrassen gemäß § 4 WoFlV
Seit 2005 neue gesetzliche Vorgaben für Wohnflächenberechnung
Miete für Dachterrassen muss sich an ortsübliche Sitte halten // Grundsatzurteil zur Berechnung von Balkon- und Terrassenflächen
Anrechnung der Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Freisitzen (IMR 2009, 223)
AG Köln, 11.11.2005 - 208 C 393/05
Für die Dachterrasse ist Letzteres richtig, weil nach § 44 Abs. 2 II. BV die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden konnten (BGH, Urteil vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08, NJW 2009, 2295 Rn. 21).
Abweichendes gilt dann, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (…ständige Rechtsprechung, vgl. BGH - VIII ZR 44/03 -, Urt. v. 24.03.2004, GE 2004, 680 ff., Rn. 14;… BGH - VIII ZR 231/06 -, Urt. v. 23.05.2007, GE 2007, 1047 ff., Rn. 13; BGH - VIII ZR 86/08 -, GE 2009, 344 ff.; alle zitiert nach juris).
Der Begriff der "Wohnfläche" ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmungen auszulegen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa;… vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624 Rn. 17; vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08, NJW 2009, 2295 Rn. 19).
Etwas anderes gilt dann, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa;… vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO Rn. 13; vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08, NJW 2009, 2295 Rn. 19).
Soweit das Amtsgericht - dem Sachverständigen folgend - bei der Flächenberechnung die Terrassenfläche nur mit 25 % (2,21 m²) in Ansatz gebracht habe, sei dies allerdings mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung (Senatsurteil vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08) nicht in Einklang zu bringen.
Die Erheblichkeitsgrenze von 10 % gilt, wie das Berufungsgericht beachtet hat, auch dann, wenn der Mietvertrag - wie hier - zur Größe der Wohnung nur eine "ca."-Angabe enthält (…Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, aaO; vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08, WuM 2009, 344, Tz. 14, und vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 218/08, NJW 2009, 2880, Tz. 17).
Denn ein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietsache ist allein schon dann anzunehmen, wenn die tatsächliche Fläche von der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl um mehr als 10 % nach unten abweicht (…vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, aaO; vom 22. April 2009, aaO, …und vom 8. Juli 2009, aaO).
Das Berufungsgericht hat zwar im Ausgangspunkt zutreffend erkannt, dass die Terrassenfläche unter den Voraussetzungen des § 44 Abs. 2 II. BV mit dem Höchstsatz von 50 % anzurechnen ist, falls keine abweichenden Parteiabreden oder anderweitige ortsübliche Berechnungsweisen existieren (vgl. Senatsurteil vom 22. April 2009, aaO, Tz. 21 ff.).
79 Zwar galt bis zum Inkrafttreten der WoFlV vom 25.11.2003 auch in den neuen Bundesländern der § 44 Abs. 2 der der Zweiten Berechnungsverordnung und ist darin geregelt gewesen, dass die Grundfläche von Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckten Freisitzen "bis zur Hälfte" angerechnet werden können (BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: NJW 2009, Seite 2295; AG Berlin-Schöneberg, Grundeigentum 2010, Seiten 919 f.).
Selbst wenn die Kläger erkannt haben sollten, dass die Decke in Teilbereichen nicht über eine lichte Raumhöhe von zwei Metern verfügt, lässt sich daraus nicht ableiten, es wäre ihnen möglich gewesen, die anrechenbare Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung verlässlich einzuschätzen, da es hierfür nach den gegebenen Umständen einer genauen Messung bedurft hätte (…vgl. auch Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 c und vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08, WuM 2009, 344, Tz. 16).
Dies gilt, wie die Beklagtenseite auch richtig gesehen hat, selbst dann, wenn der Mietvertrag (wie hier) zur Größe der Wohnfläche nur eine "ca."-Angabe enthält (BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 133/03, u. a. in: NZM 2004, Seite 456; BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: WuM 2009, Seiten 344 ff. = NZM 2009, Seiten 477 f. = NJW 2009, Seiten 2295 ff.).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haben nämlich ortsübliche Berechnungsweisen mangels abweichender Parteivereinbarung auch Vorrang vor der Zweite BerechnungsVO oder aber der DIN 277 bzw. der DIN 283 (BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, Az.: VIII ZR 231/06, u. a. in: WuM 2007, Seiten 441 ff. = NJW 2007, Seiten 2624 ff.; BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: WuM 2009, Seiten 344 ff. = NZM 2009, Seiten 477 f. = NJW 2009, Seiten 2295 ff.).
54 Die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche (hier angegeben mit: "ca. 133, 00 qm") richtet sich dann aber - wenn die Parteien nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben oder eine andere Berechnungsweise ortsüblich ist - nach den für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags (hier der 27.07.2005) maßgeblichen Bestimmungen (BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, Az.: VIII ZR 231/06, u. a. in: NJW 2007, Seite 2624; BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: WuM 2009, Seiten 344 ff. = NZM 2009, Seiten 477 f. = NJW 2009, Seiten 2295 ff.).
Da der Mietvertrag der hiesigen Prozessparteien aber im zeitlichen Geltungsbereich der Wohnflächenverordnung - WoFlV - vom 25.11.2003 geschlossen wurde, ist hier also auch die WoFlV für die Berechnung der Wohnfläche maßgebend (BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, Az.: VIII ZR 231/06, u. a. in: WuM 2007, Seiten 441 ff. = NJW 2007, Seiten 2624 ff.; BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: WuM 2009, Seiten 344 ff. = NZM 2009, Seiten 477 f. = NJW 2009, Seiten 2295 ff.), wobei jedoch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. u. a.: BGH, NJW 2009, Seite 3421 = WuM 2009, Seiten 661 f. = NZM 2009, Seiten 814 f.; BGH, WuM 2009, Seiten 733 ff. = NZM 2010, Seiten 36 f. = NJW 2010, Seiten 292 f.; BGH, WuM 2010, Seiten 150 f. = NZM 2010, Seiten 196 f. = NJW 2010, Seiten 1064 f.; BGH, WuM 2010, Seiten 480 ff. = NJW 2010, Seiten 2648 f. = NZM 2010, Seiten 614 f.) auch folgende Punkte mit zu beachten sind:.
AG Köln, 27.01.2016 - 220 C 409/15
In derartigen Fällen ist im preisfreien Wohnungsbau die Fläche nach den zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Vorschriften zu ermitteln (vgl. BGH, Urteil vom 22.4.2009, VIII ZR 86/08 = NZM 2009, 477).
Die Erheblichkeitsgrenze von 10 % gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnung nur eine "ca."-Angabe enthält (…BGH, Urt. v. 24.03.2009 - VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268; Urt. v. 22.04.2009 - VIII ZR 86/08, WuM 2009, 344;… Urt. v. 08.07.2009 - VIII ZR 218/08, NJW 2009, 2880;… Urt. v. 10.03.2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745).
Zwar wird im Mietvertrag (§ 4 Ziff. 1a) zur Wohnflächenberechnung - außer der unzutreffenden Berechnung in der Anlage 2 des Mietvertrages - nicht auf eine bestimmte Berechnungsmethode hingewiesen; auch ist in einem solchen Falle die "Wohnfläche" bei frei finanziertem Wohnraum - wie hier - grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen aufgrund der bis zum 31.03.2003 anwendbaren §§ 42 - 44 der Zweiten Berechnungsverordnung vom 12.10.1990 zu ermitteln (vgl. z.B. BGH MDR 2009, 860); ebenso enthält § 4 1b des Mietvertrages im Zusammenhang mit den abrechenbaren Betriebskosten ausdrücklich einen Hinweis auf die Zweite Berechnungsverordnung.
LG München I, 16.02.2017 - 14 S 21824/16
Vereinbarungen zwischen den Mietvertragsparteien über Modalitäten eines …
LG Hamburg, 15.11.2012 - 311 S 50/12
Mietrecht - Mieterhöhung und der Streit umd um die Balkonfläche
LG Hamburg, 14.02.2013 - 307 S 114/12
Mieterhöhungsverfahren: Wie ist eine Terasse anzusetzen?
LG Potsdam, 29.10.2009 - 11 S 200/08
Mietminderung wegen einer Abweichung der tatsächlichen Wohnungsgröße von der …
AG Coesfeld, 16.09.2009 - 11 C 200/07
Mietmangel aufgrund einer Wohnflächenabweichung
AG Peine, 15.04.2010 - 5 C 513/09