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Timestamp: 2016-10-23 22:24:28
Document Index: 1097584

Matched Legal Cases: ['Art. 72', 'Art. 75', 'Art. 90', 'Art. 74', 'Art. 26', 'Art. 106', 'Art. 9', 'Art. 3', 'Art. 738', 'Art. 18', 'Art. 75', 'Art. 105', 'Art. 97', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 738', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 738', 'Art. 58', 'BGE', 'BGE', 'Art. 736', 'Art. 738', 'Art. 18', 'Art. 738', 'Art. 42']

5A_599/2013 (14.04.2014)
5A_599/2013 � � Urteil vom 14. April 2014
A.Y. und B.Y.________ sind Eigent�mer der Parzelle Nr. yyy in C.________, auf welcher das Haus D.________ steht. X.________ kaufte mit �ffentlich beurkundetem Vertrag vom xx.xx.2010 zum Preis von Fr. ... die 394 m� umfassende Nachbarparzelle Nr. xxx. Auf dieser lastet eine mit Erb- und Teilungsvertrag vom 29. Oktober 1952 begr�ndete Bauverbotsdienstbarkeit.
�X.________ m�chte auf der gekauften Parzelle, die in der Bauzone W4 liegt, einen Parkplatz erstellen und hierf�r eine St�tzmauer mit 20 cm Breite und einer H�he zwischen 1,2 m und 1,5 m errichten, hinter welcher das abfallende Terrain eben aufgef�llt und geteert werden soll. Am 9. Mai 2011 erteilte der Gemeinderat von C.________ hierf�r die Baubewilligung.
Gest�tzt auf ein entsprechendes Gesuch von A.Y. und B.Y.________ untersagte das Bezirksgericht Visp superprovisorisch und sodann vorsorglich jegliche Baut�tigkeit auf der Parzelle Nr. xxx und setzte Frist zur Erhebung einer Klage im ordentlichen Verfahren.
�Klageweise verlangten A.Y. und B.Y.________, dass in Best�tigung des vorsorglichen Massnahmeentscheides jegliche Baut�tigkeit auf der Parzelle GBV-Nr. xxx in C.________ zu unterlassen und festzustellen sei, dass die betreffende Parzelle gest�tzt auf den Erb- und Teilungsvertrag vom 29. Oktober 1952 integral mit einem Bauverbot belastet sei.
�Mit Urteil vom 3. Dezember 2012 wies das Bezirksgericht Visp die Klage ab und stellte fest, dass die Bauverbotsdienstbarkeit gem�ss Vertrag vom 29. Oktober 1952 die Erstellung von Parkpl�tzen auf der heutigen Parzelle GBV-Nr. xxx in C.________ nicht verbiete.
�Demgegen�ber stellte das Kantonsgericht Wallis mit Urteil vom 17. Juni 2013 in Gutheissung der von A.Y. und B.Y.________ erhobenen Berufung fest, dass die Parzelle GBV-Nr. xxx mit einem Bauverbot belastet ist, was ein Erstellen von baubewilligungspflichtigen Bauten jeglicher Art, die das gewachsene Terrain �berragen, sowie baubewilligungspflichtige Ver�nderungen des gewachsenen Terrains auf dieser Parzelle ausschliesst, und dass in diesem Sinn das am 9. Mai 2011 vom Gemeinderat von C.________ bewilligte Bauprojekt unzul�ssig ist.
Gegen dieses Urteil hat X.________ am 21. August 2013 eine Beschwerde in Zivilsachen erhoben, mit welcher dessen Aufhebung, die Abweisung der Klage und die Feststellung verlangt wird, dass die Dienstbarkeit gem�ss Ziff. 5 des Erb- und Teilungsvertrages vom 29. Oktober 1952 die Erstellung von Parkpl�tzen auf der heutigen Parzelle GBV-Nr. xxx in C.________ nicht verbietet. Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.
Angefochten ist eine kantonal letztinstanzlich beurteilte Zivilsache (Art. 72 Abs. 1, Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG). Das Obergericht hat den Streitwert mit Fr. 60'000.-- beziffert, was seitens der Parteien unbestritten ist; der Mindeststreitwert von Fr. 30'000.-- ist damit erreicht (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) und die Beschwerde in Zivilsachen steht offen.
Das Kantonsgericht hat festgestellt, dass die Dienstbarkeit nicht mit einem Stichwort im Grundbuch eingetragen ist und dass dem Beschwerdef�hrer vom Rechtsgrundausweis, d.h. vom Erb- und Teilungsvertrag, vor dem Kauf des Grundst�cks Kenntnis gegeben wurde. Es hat erwogen, dass in diesem Vertrag die �berbaubarkeit der im Rahmen des Erbganges verteilten Grundst�cke detailliert geregelt worden sei. So seien verschiedenartige Bauverbote festgelegt worden. Zum einen sollten gewisse Parzellen bzw. Gebiete ganz, gewisse nur beschr�nkt bis zu einer H�he von drei Metern und gewisse gar nicht �berbaut werden k�nnen; zum anderen sei auch in Metern festgehalten worden, wie weit die jeweiligen Parzellen ab der Grenze �berbaut werden d�rften und wie viel Abstand zu den Wohngeb�uden eingehalten werden m�sse. Das Kantonsgericht ist davon ausgegangen, dass die Parteien angesichts der pr�zisen Vertragsgestaltung ausdr�cklich erw�hnt h�tten, wenn irgendeine Art der �berbauung der mit einem g�nzlichen Bauverbot belasteten Teile bzw. Parzellen, worunter auch die vorliegend interessierende Nr. xxx geh�re, h�tte m�glich sein sollen. Das g�nzliche Bauverbot betreffe deshalb jegliche baubewilligungspflichtigen Bauten, die das gewachsene Terrain �berragten, sowie baubewilligungspflichtige Ver�nderungen des gewachsenen Terrains. Aus diesem Grund verstosse insbesondere bereits das Erstellen einer Mauer mit einer H�he zwischen 1,2 und 1,5 m gegen die Grunddienstbarkeit, mit welcher die Parzelle Nr. xxx belastet sei. Daran �ndere auch der Umstand nichts, dass die Beschwerdegegner angeblich ihrerseits Parkpl�tze errichtet h�tten; zum einen gehe es um eine andere Ziffer im Erb- und Teilungsvertrag und der Beschwerdef�hrer sei mit Bezug auf die dort stipulierte Dienstbarkeit gar nicht berechtigt; zum anderen sei auch nicht gepr�ft worden, ob die Parkpl�tze beim Haus der Beschwerdegegner mit oder ohne Einverst�ndnis der Dienstbarkeitsberechtigten errichtet worden seien.
Der Beschwerdef�hrer r�gt eine Verletzung der Eigentumsgarantie im Sinn von Art. 26 BV. Er zeigt indes nicht auf, inwiefern dieses Grundrecht zwischen Privaten (Dritt-) Wirkung entfalten soll, weshalb auf die R�ge mangels Substanziierung nicht einzutreten ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; Urteil 5A_307/2012 vom 11. April 2013 E. 5.2). Ohnehin w�re nicht zu sehen, inwiefern diese Verfassungsnorm tangiert sein k�nnte, wenn ein Grundeigent�mer vertraglich auf die �berbauung bzw. �berbaubarkeit seines Grundst�cks verzichtet; die entsprechende Belastung des eigenen Grundst�cks in Form einer Dienstbarkeit ist zul�ssig und bindet zufolge Eintragung im Grundbuch auch den Rechtsnachfolger.
�Weiter h�lt der Beschwerdef�hrer fest, angesichts des Kaufpreises von Fr. ... habe er in guten Treuen davon ausgehen d�rfen, dass die Erstellung von Parkpl�tzen m�glich sei, weshalb das angefochtene Urteil auch Art. 9 BV und den guten Glauben gem�ss Art. 3 und 973 ZGB verletze. Von welchen Vorstellungen sich die Parteien beim Kaufvertrag bzw. bei der Preisgestaltung haben leiten lassen, betrifft indes das Verh�ltnis zwischen dem Verk�ufer und dem Beschwerdef�hrer als K�ufer; es handelt sich hier um Fragen der Gew�hrleistung oder allenfalls des Grundlagenirrtums. Im vorliegend interessierenden Kontext ist einzig die (unbestrittene) Sachverhaltsfeststellung relevant, dass der Beschwerdef�hrer vom Erb- und Teilungsvertrag und der darin stipulierten Bauverbotsdienstbarkeit Kenntnis hatte.
N�her einzugehen ist auf den Inhalt bzw. die Tragweite der Bauverbotsdienstbarkeit. Der Beschwerdef�hrer macht in diesem Zusammenhang eine falsche Auslegung von Art. 738 ZGB und von Art. 18 OR geltend.
4.1.�Soweit der Beschwerdef�hrer diesbez�glich auf die Ausf�hrungen im erstinstanzlichen Urteil verweist und von dort teilweise auch Aussagen zum Sachverhalt bezieht, ist festzuhalten, dass nur das oberinstanzliche Urteil Anfechtungsobjekt bilden kann (Art. 75 Abs. 1 BGG) und auch einzig die dortigen Sachverhaltsfeststellungen dem bundesgerichtlichen Urteil zugrunde gelegt werden k�nnen (Art. 105 Abs. 1 BGG). Der Beschwerdef�hrer kann sich in diesem Zusammenhang nicht darauf beschr�nken, dem Kantonsgericht eine fehlende Auseinandersetzung mit dem erstinstanzlichen Urteil vorzuwerfen; vielmehr muss er selbst aufzeigen, dass und inwiefern das Kantonsgericht offensichtlich unrichtige bzw. willk�rliche Sachverhaltsfeststellungen getroffen hat (Art. 97 Abs. 1 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 III 393 E. 7.1 S. 398). Dies tut er nicht, weshalb vorliegend von den in E. 2 wiedergegebenen Sachverhaltsfeststellungen des Kantonsgerichts auszugehen ist.
�Nicht einzutreten ist ferner auf die polemischen Ausf�hrungen im Zusammenhang mit der Person des oberinstanzlichen Referenten, dem sinngem�ss Befangenheit unterstellt wird, und den politischen Mehrheitsverh�ltnissen im Kanton. Dies w�re wenn schon zum Gegenstand eines Ablehnungsgesuchs auf kantonaler Ebene zu machen gewesen.
4.2.�An eigenen Ausf�hrungen bringt der Beschwerdef�hrer vor, dass bereits zur Zeit des Vertragsschlusses drei- bis viergeschossige Bauten in der Gegend bestanden h�tten und der Erb- und Teilungsvertrag somit zum alleinigen Zweck gehabt habe, die Besonnung und die Aussicht nach S�den zu sch�tzen, weshalb auf gewissen Fl�chen nur eingeschossige Bauten (3 m) und auf anderen gar keine Bauten errichtet werden sollten. Darunter seien folglich Bauten im landl�ufigen Sinn, also Geb�ude bzw. eigentliche Hochbauten zu verstehen und nicht alle nach heutiger Gesetzgebung bewilligungspflichtigen Bauvorhaben. An Parkpl�tze habe im Jahr 1952 niemand gedacht und solche habe man folglich auch nicht verbieten wollen; jedenfalls sei im Zweifel zugunsten der Eigentumsfreiheit zu entscheiden. Mit einer St�tzmauer von maximal 1,5 m und der Terrainaufsch�ttung werde der Blick gegen S�den und die Sonneneinstrahlung nicht beeintr�chtigt, weshalb der Zweck der Bauverbotsdienstbarkeit gewahrt bleibe. Dass es einzig um den Aussichtszweck gehe, zeige sich auch darin, dass die Beschwerdegegner auf dem eigenen Grundst�ck im Bereich des Bauverbotes Parkpl�tze errichtet h�tten.
4.3.�F�r die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB eine Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag, der massgebend ist, soweit sich Rechte und Pflichten aus ihm deutlich ergeben. Bei unklarem Wortlaut ist - im Rahmen des Eintrages - auf den Erwerbsgrund, das heisst den Begr�ndungsakt, zur�ckzugreifen. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schl�ssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit - im Rahmen des Eintrags - aus der Art ergeben, wie sie w�hrend l�ngerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausge�bt worden ist (vgl. zuletzt BGE 137 III 145 E. 3.1 m.w.H.).
�Unbestrittenermassen geht es um die Auslegung des Begr�ndungsaktes, welcher vorliegend ein Vertrag ist. Wo sich der subjektive Parteiwillen der Vertragsparteien nicht mehr nachweisen l�sst und im �brigen ein Dritter beteiligt ist, muss der Vertrag nach objektiven Gesichtspunkten, mithin nach dem Vertrauensprinzip ausgelegt werden (zuletzt: zur Publ. bestimmtes Urteil 5A_66/2013 vom 29. August 2013 E. 7.1). Dieses besagt, dass eine Willenserkl�rung so auszulegen ist, wie sie von der andern Partei nach den gesamten Umst�nden in guten Treuen verstanden werden durfte und musste (BGE 133 III 406 E. 2.2 S. 409; 138 III 29 E. 2.2.3 S. 35 f.). Hierf�r ist prim�r vom Wortlaut des Vertragstextes auszugehen, wobei neben dem Gesamtzusammenhang insbesondere auch der Vertragszweck massgeblich ist (BGE 136 III 186 E. 3.2.1 S. 188). Spezifisch f�r den Dienstbarkeitsvertrag heisst das, dass auf den Wortsinn nach dem lokalen Sprachgebrauch zur Zeit der Dienstbarkeitserrichtung sowie den Zweck der Dienstbarkeit abzustellen ist (Liver, Z�rcher Kommentar, N. 103 ff. zu Art. 738 ZGB). Vorliegend geht es um den im Erb- und Teilungsvertrag verwendeten Begriff der "Baute" bzw. des "�berbauens".
4.4.�Das Kantonsgericht hat gewissermassen auf die �ffentlich-rechtliche Bedeutung des Begriffes abgestellt und befunden, von der Bauverbotsdienstbarkeit w�rden alle Vorhaben erfasst, die baubewilligungspflichtig seien. Das �ffentliche Recht kann durchaus Anhaltspunkte f�r die Auslegung eines Dienstbarkeitsvertrages geben (vgl. etwa Urteil 5C.240/2004 vom 21. Januar 2005, wo f�r die Auslegung einer Baubeschr�nkung auf "zweigeschossige Bauten" die Begriffsumschreibung im �rtlichen Baureglement herangezogen wurde). Dabei ist aber zu beachten, dass das �ffentliche Recht nicht den Inhalt des privatrechtlichen Vertrages bestimmen, sondern einzig ein Auslegekriterium f�r die im privatrechtlichen Vertrag verwendete Terminologie sein kann. Aus diesem Grund kann insbesondere auch nicht auf den Werkbegriff von Art. 58 OR abgestellt werden.
�Zum Thema des Bauens im Zusammenhang mit Bauverbotsdienstbarkeiten finden sich in der bundesgerichtlichen und kantonalen Rechtsprechung verschiedene Pr�judizien, gem�ss welchen die Umgestaltung des Bodens und insbesondere die Errichtung von Parkpl�tzen als mit dem jeweiligen Bauverbot vereinbar angesehen wurde. In BGE 109 II 412 ging es um die Errichtung eines Miethauses auf einem Grundst�ck, welches auf einer Breite von 13,5 m entlang der Grenze mit einer Bauverbotsdienstbarkeit belastet war; bei dieser Fl�che waren eine unterirdische Garage, eine Zufahrt zum Haus und Parkpl�tze geplant. In �bereinstimmung mit dem Kantonsgericht Waadt befand das Bundesgericht, dass eine unterirdische Baute, welche das Niveau der Erdoberfl�che nicht ver�ndert und unsichtbar bleibt, die Bauverbotsdienstbarkeit nicht verletze (E. 4); sodann kam das Bundesgericht im Unterschied zur Vorinstanz zum Schluss, dass auch das Errichten des Weges und der Parkpl�tze auf der belasteten Fl�che nicht vom Bauverbot erfasst w�rden, weil der Eigent�mer berechtigt sei, die Erdoberfl�che nach seinem Belieben zu gestalten (E. 5). Bereits in BGE 107 II 331 E. 5c war das Bundesgericht im Zusammenhang mit der Frage der Abl�sung einer Bauverbotsdienstbarkeit im Sinn von Art. 736 ZGB davon ausgegangen, dass die Errichtung von Parkpl�tzen f�r die Hausbewohner m�glich sei. Auch der Kantonsgerichtsausschuss Graub�nden hat in einem Urteil vom 14./15. Februar 1962 befunden, dass eine den Bereich des Gartens betreffende Bauverbotsdienstbarkeit die dortige Errichtung von Parkpl�tzen nicht verbiete, weil die blosse Bodengestaltung nicht unter das Bauverbot falle (ZBGR 1963, S. 259 ff.).
�Ausgehend von diesen Pr�judizien wird in der Lehre die Meinung vertreten, dass die blosse Umgestaltung des Bodens (wie namentlich das Errichten von Strassen und Parkpl�tzen) allgemein nicht unter den Begriff der Baute zu subsumieren sei, soweit sich aus der Interpretation des Vertrages nichts anderes ergebe (Eschmann, Auslegung und Erg�nzung von Dienstbarkeiten, Diss. Z�rich 2005, S. 57).
4.5.�Wie bereits in E. 4.3 festgehalten worden ist, kommt dem Begriff der Baute kein vorbestimmter Inhalt zu, sondern ist vielmehr der konkrete Vertrag nach seinem Wortsinn und Zweck auszulegen. Was vorliegend der Hauptzweck der Dienstbarkeit sein muss, ist aufgrund der eher sp�rlichen Sachverhaltsfeststellungen im angefochtenen Urteil nicht offensichtlich. Der vom Beschwerdef�hrer behauptete Zweck, die Aussicht und Besonnung zu erhalten, wird auch vom Kantonsgericht angesprochen. Angesichts der schon im Errichtungszeitpunkt teilweise vorhandenen �berbauung liegen im Zusammenhang mit der Ausscheidung von ganz, von beschr�nkt und von gar nicht �berbaubaren Parzellen auch weitere Zwecksetzungen nahe, insbesondere der Erhalt des l�ndlichen Charakters der Umgebung aufgrund einer Durchmischung von baulich und landwirtschaftlich genutzten Fl�chen sowie das Fernhalten von �berm�ssigem L�rm und anderen Immissionen. Obwohl es um eine objektivierte Vertragsauslegung geht, haftet der Deutung von Zwecksetzungen immer etwas Spekulatives an; wie es sich damit im Einzelnen verh�lt, steht indessen beim vorliegend zu beurteilenden Fall auch nicht im Vordergrund, wie die nachfolgenden Erw�gungen zeigen.
�Das Kantonsgericht weist darauf hin, dass im Erb- und Teilungsvertrag nicht einfach abstrakt ein Bauverbot stipuliert, sondern eine detaillierte Regelung getroffen worden ist, bei welcher u.a. auch nach der Bauh�he unterschieden wurde; so darf auf gewissen Fl�chen ohne privatrechtliche H�henbeschr�nkung, auf gewissen Fl�chen bis maximal drei Meter und auf gewissen Fl�chen gar nicht gebaut werden. Vorliegend geht es um ein Projekt, bei welchem nicht bloss der Boden asphaltiert, sondern eine zwischen 1,2 und 1,5 m hohe St�tzmauer errichtet und dahinter das ganze Terrain aufgef�llt w�rde. Die St�tzmauer w�rde also ungef�hr die H�lfte der H�he aufweisen, auf welche Bauten bei den Fl�chen mit H�henbeschr�nkung (3 m) limitiert sind. Auch wenn die betreffende Beschr�nkung wohl eingeschossige Bauten im Auge hat, ist angesichts der detaillierten Regelung und Unterteilung in verschiedene Kategorien von Bauverboten nicht zu sehen, inwiefern das Errichten einer durchgehenden St�tzmauer und die Terrainaufsch�ttung auf einer mit einem g�nzlichen Bauverbot belegten Parzelle dem objektivierten Vertragsinhalt entsprechen soll. Insbesondere geht es im Unterschied zu den in E. 4.4 angef�hrten Pr�judizien nicht bloss um die Umgestaltung von Teilfl�chen, wie etwa bei der Asphaltierung des Vorplatzes eines Hauses, sondern um die Nutzung der Parzelle als solches, indem gem�ss den kantonsgerichtlichen Feststellungen die St�tzmauer entlang der ganzen Grenze zur Parzelle Nr. zzz verlaufen w�rde und dahinter das gesamte Terrain aufgesch�ttet werden soll, um das bisher offenbar landwirtschaftlich genutzte Grundst�ck zu einem Parkplatz umzufunktionieren. In diesem Zusammenhang ist ferner die Feststellung im angefochtenen Urteil relevant, wonach den damaligen Vertragsparteien bewusst gewesen sei, dass sie "Bauplatz", d.h. Parzellen mit einem hohen Verkehrswert durch die genannten Einschr�nkungen belastet h�tten. Das Kantonsgericht verletzt kein Bundesrecht (Art. 738 ZGB und Art. 18 OR), wenn es zur Ansicht gelangt ist, das Vorhaben des Beschwerdef�hrers auf seiner mit einem g�nzlichen Bauverbot belegten Parzelle entspreche angesichts der detaillierten Regelung im Erb- und Teilungsvertrag nicht einer objektivierten Auslegung.
�Zu pr�fen bleibt, ob der Beschwerdef�hrer unter Verweis auf das erstinstanzliche Urteil eine falsche Auslegung von Art. 738 ZGB damit begr�nden kann, dass die Beschwerdegegner neben ihrem Wohnhaus (dem fr�heren Restaurant D.________) auf einer offenbar ebenfalls mit einer Bauverbotsdienstbarkeit erfassten Fl�che vor l�ngerer Zeit ihrerseits Parkpl�tze errichtet haben. Der Beschwerdef�hrer nimmt dies als Beweis daf�r, dass Parkpl�tze in grunds�tzlicher Weise nicht von der Bauverbotsdienstbarkeit erfasst sein k�nnten. Dieses Vorbringen ist aber insofern mangelhaft begr�ndet (Art. 42 Abs. 2 BGG), als sich der Beschwerdef�hrer nicht mit den Erw�gungen des Kantonsgerichts auseinandersetzt, wonach es um eine andere Dienstbarkeit gegangen sei, an welcher der Beschwerdef�hrer nicht berechtigt sei, und wonach auch nicht bekannt sei, ob die Parkpl�tze mit der Zustimmung der aus der betreffenden Dienstbarkeit Berechtigten errichtet worden seien. Sollten die dienstbarkeitsberechtigten Grundeigent�mer der Errichtung dieses Parkplatzes zugestimmt oder jedenfalls nicht dagegen opponiert haben, liesse sich in der Tat nichts daf�r ableiten, wie die beteiligten Parteien den Inhalt der Dienstbarkeit verstanden und in der Folge gehandhabt haben. Im �brigen ergibt sich aus dem angefochtenen Entscheid auch nichts �ber die Art der Gestaltung und Anlage (Planierung, Gel�ndeaufsch�ttung, Gel�ndeabsenkung, etc.) sowie �ber die Gr�sse des Parkplatzes beim Haus D.________. Sachverhaltsm�ssig erstellt ist einzig, dass es beim vorliegend strittigen Projekt nicht um die Umgestaltung eines Vorgartens oder eines Grenzg�rtels bei einem Wohnhaus geht, wie sie in den in E. 4.4 zitierten Pr�judizien zu beurteilen und m�glicherweise auch beim Haus D.________ gegeben war.
�Insgesamt vermag der Beschwerdef�hrer nicht darzutun, dass eine objektivierte Auslegung des Erb- und Teilungsvertrages zwingend zum Ergebnis f�hrt, dass das von ihm geplante Bauprojekt auf dem Grundst�ck Nr. xxx mit dem g�nzlichen Bauverbot zulasten seiner Parzelle vereinbar ist. Der angefochtene Entscheid h�lt insofern vor Bundesrecht stand.