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Timestamp: 2017-11-24 14:45:52
Document Index: 366680500

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 145', '§ 154', '§ 126', '§ 535', '§ 542', '§ 546', '§ 550', 'BGH', '§ 546', '§ 145', '§ 164', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 150', 'BGH', '§ 150', '§ 154', '§ 154', 'BGH', '§ 550', '§ 578', '§ 566', '§398', '§ 398', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 546', '§ 542', '§ 580', '§ 550', '§ 126', '§ 126', 'BGH', '§ 145', '§ 126', '§ 150', '§ 126', '§ 550', 'BGH', 'BGH', '§ 550', '§ 550', '§ 566', '§ 550', '§ 578', '§ 550', '§ 535', 'BGH', 'BGH', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 126', '§ 550', '§ 550', 'BGH', '§ 550', '§ 550', 'BGH', 'BGH', '§ 550', '§ 546', '§ 150', '§ 154', '§ 126', '§ 126', '§ 550', 'BGH', '§ 126', '§ 550']

BGH NJW 2015, 2648
► Vertragsschluss, §§ 145 ff., 150 II BGB; Dissens, § 154 BGB; nachfolgender konkludenter Vertragsschluss. ► Schriftform, § 126 BGB. ► Mietrecht: Mietvertrag (§ 535 BGB) über Geschäftsräume; Mietparteien; Beendigung durch Kündigung, §§ 542, 480 a BGB; Rückgabepflicht, § 546 BGB. ► Schriftformerfordernis des § 550 BGB; Auslegung nach dem Schutzzweck
BGH Urteil vom 17. 6. 2015 (XII ZR 98/13) NJW 2015, 2648
Fall (Hin und Her beim Mietvertrag)
Im Jahre 2003 wollte B Büroräume im 4. Stock eines Gebäudes in der Stadt S anmieten und verhandelte deshalb mit G. Eigentümer des Gebäudes waren je zur Hälfte G und eine Erbengemeinschaft nach der verstorbenen Ehefrau des G. Grundlage der Verhandlungen war ein Vertragsentwurf, in dem G als alleiniger Vermieter eingetragen war. Als Mietdauer waren fünf Jahre vorgesehen. B unterschrieb am 10. 11. 2003 den Entwurf und übersandte ihn dem G. Er fügte eine von ihm ebenfalls unterschriebene Anlage bei, wonach der Mieter das Recht hat, „mehrmals eine Option zur Fortsetzung des Mietverhältnisses für jeweils bis zu fünf Jahren auszuüben.“ Diese Urkunden wurden von G am 10. 12. mit seinem Namen und ohne Vertretungszusatz unterschrieben. Beigefügt hatte G eine weitere Anlage, die eine Mietanpassungsklausel enthielt. Vertragsentwurf, erste Anlage und die weitere Anlage übersandte G dem B. Da B die Mietanpassungsklausel nicht akzeptieren wollte, kam er dem Wunsch des G, die Urkunden unterschrieben zurückzusenden, nicht nach; G reagierte darauf nicht. Noch im Jahre 2003 übergab G dem B die Büroräume, in die B einzog. B überwies fortlaufend die vereinbarte Miete auf ein Konto des G. Im Jahre 2008 übte B gegenüber G die Option zur Fortsetzung des Mietverhältnisses für fünf Jahre aus.
Im Jahre 2009 veräußerten die Eigentümer des Gebäudes dieses an K. Im Kaufvertrag wurde bestimmt: „Das bezüglich des Büros im 4. Obergeschoss bestehende Mietverhältnis wird vom Käufer übernommen. Die Verkäufer treten mit Wirkung ab Besitzübergang alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag, einschließlich der Zahlung des Mietzinses, an den dies annehmenden Käufer ab." G überreichte K Kopien der am 10. 11. und 10. 12. 2003 von G und B unterzeichneten Urkunden, aber ohne die weitere Anlage. K machte B von der Veräußerung Mitteilung. B überwies seitdem die Miete auf das von K bezeichnete Konto. Im Jahre 2013 übte B gegenüber K wiederum die Verlängerungsoption für fünf Jahre aus.
Anfang 2015 erklärte K gegenüber B die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. 9. Er begründete das damit, dass er inzwischen Einsicht in die vollständige Korrespondenz von 2003 habe nehmen können und dadurch auch von der Nichtunterzeichnung der Mietanpassungsklausel durch B Kenntnis erhalten habe. Danach habe er starke Zweifel, ob seinerzeit der Vertrag in der von den Beteiligten beabsichtigten Form gekommen sei. Nachdem B der Kündigung widersprochen hat, verlangt K im Klagewege von B Herausgabe und Räumung der Büroräume. Ist die Klage begründet?
Die Klage ist begründet, wenn K gegen B einen Anspruch auf Herausgabe der Büroräume hat; dieser Anspruch würde den Anspruch auf Räumung einschließen.
I. Anspruchsgrundlage kann § 546 I BGB sein. Danach ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
1. Zwischen K und B müsste ein Mietverhältnis bestanden haben. Es kann nur in der Weise entstanden sein, dass im Jahre 2003 ein Mietvertrag geschlossen wurde und das Mietverhältnis im Jahre 2009 anlässlich der Veräußerung des Gebäudes auf K übergegangen ist. Zunächst müsste im Jahre 2003 ein Mietvertrag zustande gekommen sein. Er könnte nach §§ 145 ff. BGB durch Angebot und Annahme geschlossen worden sein.
a) Ein Angebot hatte B mit dem am 10. 11. übersandten Vertragsentwurf abgegeben.
aa) Da im Sachverhalt von „Vertragsentwurf“ gesprochen wird, ist davon auszugehen, dass darin die nötigen Angaben über das Objekt und die Miete enthalten waren. Zum Angebot zum Abschluss eines Mietvertrages gehört aber auch, wer Vermieter ist. Normalerweise wird die Mietsache vom Eigentümer vermietet. Notwendig ist das aber nicht. G hat das Angebot nur unter seinem Namen abgegeben. Es sind keine Umstände ersichtlich, dass er als Vertreter der Miteigentümergemeinschaft aus G und der Erbengemeinschaft hat auftreten wollen, was dazu geführt hätte, dass G die Voraussetzungen für eine Vertretung nach §§ 164 ff. BGB hätte erfüllen müssen. BGH [37] Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Mietvertrag, muss dies aus der Urkunde hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (BGH NJW 2015, 2034). Dies gilt aber nur, wenn nach dem Erscheinungsbild der Urkunde die Unterschrift des Unterzeichners in seiner Eigenschaft als Mitglied des mehrgliedrigen Organs abgegeben ist. Nur dann erweckt die Urkunde den Anschein, es könnten noch weitere Unterschriften, nämlich diejenigen der übrigen Organmitglieder, fehlen (vgl. BGHZ 183, 67 Rn. 14…). Im vorliegenden Fall hat das Landgericht den Mietvertrag dahingehend ausgelegt, dass der Vertrag von G nicht als Vertreter der Miteigentümergemeinschaft, sondern in eigenem Namen abgeschlossen wurde. Dieser Auslegung, die aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist, hat sich das BerGer. angeschlossen. G ist somit im eigenen Namen als Vermieter aufgetreten und kann Vertragspartner des Mietvertrages sein.
bb) Inhalt des Vertrages und damit des Angebots zu dessen Abschluss sollte auch die Anlage mit der Aufnahme einer Verlängerungsoption werden. Als Willenserklärung musste sie einen hinreichend bestimmbaren Inhalt haben. Im BGH-Fall war geltend gemacht worden, das Angebot sei zu unbestimmt gewesen, weil dem Wort „mehrmals" nicht entnommen werden könne, wie oft der Mieter das Optionsrecht ausüben könne. Jedoch lässt sich durch Auslegung entnehmen, dass zumindest eine zweimalige Verlängerung gewollt war. Damit sind für den Mieter 15 Jahre Vertragslaufzeit gesichert, was weitgehend seinem Interesse entspricht. Lediglich ob auch eine dritte oder vierte Verlängerung gewollt war, bleibt ungewiss. Da das aber erst eine spätere Zukunft betrifft, musste es beim Vertragsschluss nicht geklärt werden, sondern konnte offen und der weiteren Klärung durch die Parteien überlassen bleiben. Eine zur Unwirksamkeit des Angebots des B führende Unbestimmtheit ergibt sich daraus nicht. BGH [43] Die hinreichende Bestimmbarkeit der Mietzeit wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich der Regelung wegen der Verwendung des Begriffs „mehrmals" nur durch Auslegung entnehmen lässt, wie oft der Mieter von dem Optionsrecht Gebrauch machen kann.
b) G hat das Angebot des B aber nicht uneingeschränkt angenommen, sondern eine weitere Anlage mit einer Mietanpassungsklausel beigefügt. Damit erfüllte er die Voraussetzungen des § 150 II BGB, wonach eine Annahme mit Änderungen als Ablehnung gilt. Zugleich gilt sie als neuer Antrag. Diesen hat aber wiederum B nicht angenommen, sondern unbeantwortet gelassen. Durch das Hin und Her mit dem schriftlichen Vertragsentwurf ist somit kein Vertrag zustande gekommen. In diesem Sinne BGH [31] G als Vermieter hat das ihm von B durch die Übersendung des unterzeichneten Vertragsentwurfs übersandte Angebot auf Abschluss eines Mietvertrags nicht angenommen, sondern um eine Mietanpassungsklausel ergänzt an diesen zurückgesandt. Damit hat er gemäß § 150 Abs. 2 BGB ein neues Angebot abgegeben. Dieses hat B wiederum nicht angenommen, weil er den Nachtrag, der die Mietanpassungsklausel enthielt, nicht unterzeichnet hat.
c) Grundsätzlich ist nach § 154 I BGB, der Vorschrift über den offenen Dissens, ein Vertrag nicht zustande gekommen solange nicht die Parteien sich über alle Punkte eines Vertrags geeinigt haben, über die nach der Erklärung auch nur einer Partei eine Vereinbarung getroffen werden soll. Nach der Erklärung des G sollte der Vertrag nicht ohne Mietanpassungsklausel geschlossen werden. Die Regelung in § 154 BGB gilt jedoch nur „im Zweifel“, so dass Ausnahmen möglich sind. Im vorliegenden Fall hatten sich die Parteien über die nach dem Gesetz wesentlichen Punkte des Mietvertrags (Parteien, Mietgegenstand, Miete, Mietdauer) geeinigt. G hat den Mietgegenstand übergeben, B hat ihn übernommen, die Miete gezahlt und im Jahre 2008 die Verlängerungsoption ausgeübt. Dadurch haben G und B zu erkennen gegeben, dass sie einen Mietvertrag mit dem Inhalt, mit dem sie ihn vollzogen haben, gewollt haben. In ihrem Verhalten liegt ein schlüssiger Abschluss eines Mietvertrages, allerdings ohne Mietanpassungsklausel. In diesem Sinne hatte im vorliegenden Fall bereits das BerGer. entschieden, BGH [31] hat sich angeschlossen: Der Mietvertrag ist mündlich oder konkludent durch den Vollzug des Mietverhältnisses zustande gekommen.
d) Formbedürftig war der Mietvertrag nicht. Aus § 550 BGB, der über § 578 II, I BGB auch auf Räume anwendbar ist, die keine Wohnunhen sind, ergibt sich, dass ein Mietvertrag nicht in schriftlicher Form geschlossen werden muss, die Frage der Schriftform vielmehr Bedeutung für die Laufzeit und die Kündigungsmöglichkeit hat (und deshalb noch unter 3. zu behandeln ist). Grundsätzlich ist ein Mietvertrag formlos gültig.
Zwischen G und B bestand somit ein Mietverhältnis.
2. Das Mietverhältnis könnte durch Wechsel des Vermieters von G auf K übergegangen sein. Nach § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) kann ein Übergang nicht erfolgt sein, weil diese Vorschrift im Untertitel 2 steht, der nur Mietverhältnisse über Wohnungen betrifft, nicht solche über Büros. Das Mietverhältnis kann aber durch einen Übernahmevertrag von G auf K übergegangen sein. Die Vertragsübernahme, die im BGB nicht geregelt ist, ist als Vertrag eigener Art anerkannt (Palandt/Grüneberg, 74. Aufl. 2015, §398 Rdnr. 41/2). Es handelt sich nicht bloß um eine Kombination von Forderungsabtretung und Schuldübernahme; jedoch sind auf Rechtsfolgeseite §§ 398 ff., 414 ff. analog anwendbar. Die Vertragsübernahme ist in zwei Formen möglich:
a) Die eine Form ist die Vertragsübernahme durch einen dreiseitigen Vertrag zwischen der ausscheidenden Vertragspartei, der an ihre Stelle eintretenden Partei und dem verbleibenden Vertragspartner. Vorliegend ein solcher Vertrag nicht geschlossen worden, weil B an dem Vertragsschluss nicht mitgewirkt hat.
b) BGH [40] Allerdings ist der Vermieterwechsel hier nicht durch dreiseitigen Vertrag, sondern durch zweiseitigen Vertrag zwischen altem und neuem Vermieter mit (notwendiger) Zustimmung des Mieters zustande gekommen (zu diesen beiden Möglichkeiten vgl. BGHZ 95, 88, 95), wobei die Zustimmung des Mieters zu einem zwischen früherem und neuem Vermieter vereinbarten Vermieterwechsel nicht der Schriftform bedarf (vgl. BGHZ 154, 171) und hier jedenfalls konkludent in der Zahlung der Miete an K zu sehen ist. Folglich ist ein Übergang des Mietverhältnisses von G auf K erfolgt. Seitdem bestand zwischen K und B das Mietverhältnis.
3. Weitere Voraussetzung des § 546 I BGB ist die Beendigung des Mietverhältnisses. Nach § 542 BGB endet das Mietverhältnis entweder durch eine Kündigung nach den gesetzlichen Vorschriften (Absatz 1, ordentliche Kündigung) oder durch Zeitablauf (Absatz 2). War die von K erklärte ordentliche Kündigung rechtlich zulässig, hat sie das Mietverhältnis beendet. Die Anfang 2015 ausgesprochene Kündigung hat spätestens am 3. 4. die Kündigungsfrist in Lauf gesetzt. Nach § 580 a II BGB kann die ordentliche Kündigung bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs erfolgen. Ablauf des auf das zweite Vierteljahr (April bis Juni) folgenden nächsten Vierteljahres (Juli bis September) ist der 30. 9. In diesem Fall wäre das Mietverhältnis seit dem 1. 10. beendet. War der Mietvertrag dagegen befristet, so hat die Optionsausübung von 2013 zu einer Verlängerung bis 2018 geführt; dann ist die ordentliche Kündigung zum 30. 6. 2015 nicht wirksam erfolgt. Die Entscheidung über die Klage hängt somit davon ab, ob die Befristung auf fünf Jahre mit den Optionen für eine mehrmalige Verlängerung für jeweils weitere fünf Jahre wirksam vereinbart worden ist. Für einen Erfolg der Klage wäre erforderlich, dass das nicht der Fall ist.
a) Nach § 550 BGB muss ein für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossener und damit befristeter Vertrag, wenn er als befristeter Vertrag wirksam sein soll, schriftlich abgeschlossen worden sein. Die Anforderungen an eine Schriftform bei Abschluss eines Vertrages sind grundsätzlich in § 126 II BGB geregelt. Danach muss die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen (Urkundeneinheit). Werden über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. Im vorliegenden Fall sollte der Vertrag durch Unterzeichnung der aus dem Vertragsentwurf hervorgegangenen Urkunden geschlossen werden. Die dem Inhalt des später vollzogenen Vertrages entsprechenden Urkunden waren aber nur von B unterschrieben worden. Die von G unterschriebenen Urkunden enthielten eine Mietanpassungsklausel, gaben also den Inhalt des später konkludent, ohne Mietanpassungsklausel geschlossenen Vertrages nicht zutreffend wieder und waren im Vergleich mit den von B unterschriebenen Urkunden nicht „gleichlautend“. Die Schriftform des § 126 II BGB ist somit nicht gewahrt.
So BGH [30, 31] Ein Vertrag unter Abwesenden, für den die gesetzliche Schriftform vorgeschrieben ist, kommt grundsätzlich nur dann rechtswirksam zustande, wenn sowohl der Antrag als auch die Annahme (§§ 145 ff. BGB) in der Form des § 126 BGB erklärt werden und in dieser Form dem anderen Vertragspartner zugegangen sind. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Denn G als Vermieter hat das ihm von B durch die Übersendung des unterzeichneten Vertragsentwurfs übersandte Angebot auf Abschluss eines Mietvertrags nicht angenommen, sondern um eine Mietanpassungsklausel ergänzt an diesen zurückgesandt. Damit hat er gemäß § 150 Abs. 2 BGB ein neues Angebot abgegeben. Dieses hat B wiederum nicht angenommen, weil er den Nachtrag, der die Mietanpassungsklausel enthielt, nicht unterzeichnet hat… Ein Vertragsschluss, der den sich aus § 126 Abs. 2 BGB ergebenden Anforderungen an die Schriftform genügt, liegt daher nicht vor.
b) Allerdings ist, wie ausgeführt, ein Mietvertrag zustande gekommen, und es liegt auch eine schriftliche Urkunde vor, die den ursprünglichen Vertragsentwurf und die erste Anlage enthält, von beiden Parteien unterschrieben wurde und die den geschlossenen Vertrag zutreffend wiedergibt. Ob in solchem Fall das Schriftformerfordernis des § 550 BGB gewahrt ist, wird unterschiedlich beurteilt. BGH NJW 2015, 1518 [20] gibt die Auffassung wieder, wonach zur Wahrung der Form die bloße Schriftlichkeit der Erklärungen („äußere Form“) nicht genüge. Vielmehr müsse auch der Vertragsschluss selbst formgerecht erfolgt sein. Daran fehle es, wenn der Mietvertrag nicht durch ein schriftliches Angebot und dessen schriftliche Annahme, sondern erst später konkludent abgeschlossen worden sei. Demgegenüber ist nach der Rspr. des BGH aus dem Zweck des § 550 BGB zu folgern, dass eine großzügigere Betrachtung geboten ist.
aa) Soweit § 550 BGB auf Wohnungen anwendbar ist, besteht sein Zweck darin, dass ein nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eintretender Erwerber des Wohngrundstücks sich zuverlässig muss darüber informieren können, welchen Inhalt der Mietvertrag hat, in den er eintritt (MünchKom/Bieber, 6. Aufl. 2012, § 550 Rdnr. 2). Wenn die Vorschrift nach § 578 II BGB auch auf die Vermietung eines Nicht-Wohnraumes anwendbar ist, ist auch hier dieser Zweck zugrunde zu legen. In Fällen, in denen dieser Zweck erreicht wird, kann § 550 BGB dahin ausgelegt werden, dass die Schriftform gewahrt wurde. Für die Frage, ob der Zweck im vorliegenden Fall erreicht wurde, ist wesentlich, dass sich aus den von G und B am 10. 11. und am 10. 12. unterzeichneten Urkunden alles für einen Mietvertrag (vgl. § 535 BGB) Wesentliche ergab: Mietparteien, Mietsache, Mietpreis und Dauer des Mietverhältnisses. Dementsprechend wurden diese Unterlagen K bei der Grundstücksveräußerung im Jahre 2009 in Kopie zugänglich gemacht, so dass K vollständig informiert wurde. Dass die Mietanpassungsklausel fehlte, ist unerheblich, da diese gerade nicht Inhalt des Vertrages geworden ist. Deren Fehlen hat zwar das Zustandekommen des Vertrages mit dem von G gewünschten Inhalt verhindert, jedoch ist es nicht Aufgabe des Schriftformerfordernisses zu dokumentieren, ob und wie der Vertrag zustande gekommen ist; es reicht aus, wenn dessen Inhalt wiedergegeben wird.
BGH [33, 34] Der BGH hat bereits für den ähnlich gelagerten Fall der verspäteten Annahme eines Angebots auf Abschluss eines Mietvertrags für die Einhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB entschieden, dass die Einhaltung der bloßen Schriftlichkeit der Erklärungen (äußere Form) zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB ausreicht (NJW 2010, 1518 Rn. 23 ff.). Ein Mietvertrag genügt danach auch dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn er inhaltsgleich mit den in der äußeren Form des § 126 BGB niedergelegten Vertragsbedingungen nur mündlich oder konkludent abgeschlossen worden ist. Die Auslegung von § 550 BGB führt unter Berücksichtigung seines Schutzzwecks und seiner Rechtsfolge zu dem Ergebnis, dass § 550 BGB über die Einhaltung der äußeren Form hinaus nicht voraussetzt, dass der Vertrag durch die schriftlich abgegebenen Erklärungen zustande gekommen ist (BGH NJW 2010, 1518 Rn. 24). § 550 BGB dient in erster Linie dem Informationsbedürfnis des Erwerbers, dem durch die Schriftform die Möglichkeit eingeräumt werden soll, sich von dem Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten. Diesen Schutzzweck erfüllt eine Mietvertragsurkunde, in der die von beiden Parteien unterzeichneten Bedingungen des später konkludent abgeschlossenen Vertrages enthalten sind.… Auch die zusätzlich mit der Schriftform des § 550 BGB verfolgten Zwecke, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherzustellen und die Vertragsparteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu warnen (vgl. BGHZ 176, 301 m. w. N. Rn. 17), werden durch die bloße Einhaltung der äußeren Form gewahrt (BGH NJW 2010, 1518 Rn. 27). Diese Erwägungen gelten auch im vorliegenden Fall. Die von beiden Mietvertragsparteien unterzeichnete Vertragsurkunde…entspricht in vollem Umfang den Bedingungen des von den Parteien später mündlich oder jedenfalls konkludent durch Invollzugsetzen des Mietverhältnisses abgeschlossenen Mietvertrags. Ein Erwerber des Grundstücks konnte aus der Vertragsurkunde alle für ihn notwendigen Informationen über das Mietverhältnis entnehmen.
bb) Somit reicht die durch G und B vorgenommene Unterzeichnung der Urkunden am 10. 11. und 10. 12. für die Erfüllung des in § 550 BGB enthaltenen Schriftformerfordernisses aus. Der Mietvertrag wurde für eine bestimmte Frist - für fünf Jahre mit mindestens zweimaliger Verlängerungsmöglichkeit - geschlossen und ist nicht ordentlich kündbar. Vielmehr läuft er noch bis 2018. Die von K im Jahre 2015 ausgesprochene ordentliche Kündigung ist unwirksam.
II. Es liegt keine Beendigung des Mietverhältnisses vor. Die Voraussetzungen des § 546 I BGB sind nicht erfüllt. K kann von B keine Herausgabe der gemieteten Räume verlangen. Die Klage auf Herausgabe und Räumung der Büroräume ist nicht begründet.
Wird ein Angebot zum Abschluss eines Vertrages durch Übersenden eines Vertragsentwurfs abgegeben und fügt der Empfänger des Angebots dem Vertragsentwurf eine weitere Klausel hinzu (im vorliegenden Fall: eine Mietanpassungsklausel), handelt es sich um die Ablehnung des Angebots, verbunden mit einem neuen Antrag (§ 150 II BGB). Reagiert der ursprünglich Anbietende darauf nicht, kommt der Vertrag durch diese Erklärungen nicht zustande (§ 154 BGB). Vollziehen die Parteien später den wesentlichen Inhalt dessen, was als Vertrag gewollt war, wird der Vertrag schlüssig (konkludent) geschlossen.
Das Schriftformerfordernis nach § 126 BGB ist nur erfüllt, wenn jede Partei eine Urkunde unterschreibt, die den Inhalt dessen, worauf man sich geeinigt hat, wiedergibt. Weicht bei einem Austausch von Angebot und Annahme auch nur eine dieser schriftlichen Erklärungen von dem von beiden Parteien gewollten Vertragsinhalt ab, entspricht der Vertrag nicht der Schriftform des § 126 BGB.
Eine Vertragsübernahme ist im BGB nicht geregelt ist, ist aber als Vertrag eigener Art anerkannt. Sie ist möglich durch einen dreiseitigen Vertrag zwischen der ausscheidenden Vertragspartei, der an ihre Stelle eintretenden Partei und dem verbleibenden Vertragspartner. Sie ist auch möglich durch einen Vertrag zwischen den Parteien, bei denen der Wechsel erfolgt, mit Zustimmung des anderen, wobei die Zustimmung auch konkludent erfolgen kann.
Nach § 550 BGB muss ein für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossener und damit befristeter Vertrag, wenn er als befristeter Vertrag wirksam sein soll, schriftlich abgeschlossen worden sein. Andernfalls gilt er nur als für unbestimmte Zeit geschlossen und ist dann ordentlich kündbar. Die Vorschrift hat den Zweck, dass ein in das Mietverhältnis als Vermieter eintretender Erwerber des Grundstücks sich zuverlässig darüber muss informieren können, welchen Inhalt der Mietvertrag hat, in den er eintritt. Dieser Zweck wird bereits dann erfüllt, wenn es eine von beiden Parteien unterschriebene Urkunde gibt und diese den Inhalt des Vertrages zutreffend und vollständig wiedergibt.
BGH LS: Entspricht der Vertragsschluss nicht den Anforderungen des § 126 Abs. 2 BGB, ist aber eine von beiden Parteien unterzeichnete Mietvertragsurkunde vorhanden, die inhaltlich vollständig die Bedingungen eines später mündlich oder konkludent abgeschlossenen Mietvertrags enthält, ist die Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB gewahrt.