Source: http://kraken.slv.cz/26Cdo4485/2008
Timestamp: 2018-05-21 10:49:47+00:00
Document Index: 40462845

Matched Legal Cases: ['§ 698', 'soud ', 'Soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 698', 'zákona č. 40', '§ 699', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 689', '§ 237', 'zákona č. 99', '§ 241', '§ 241', '§ 241', 'soud ', 'soud ', '§ 6', '§ 693', '§ 689', 'soud ', '§ 241', '§ 698', '§ 689', '§ 693', '§ 699', 'soud ', 'zákona č. 7', 'soud ', 'soud ', 'zákona č. 99', 'soud ', '§ 240', '§ 241', '§ 237', '§ 237', 'soud ', '§ 219', '§ 220', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 698', '§ 699', '§ 237', '§ 237', '§ 237', 'soud ', '§ 237', '§ 237', '§ 241', '§ 241', '§ 698', '§ 241', 'soud ', '§ 698', '§ 698', '§ 100', 'soud ', 'soud ', '§ 698', 'soud ', '§ 237', '§ 242', 'soud ', '§ 242', '§ 229', '§ 229', '§ 229', '§ 241', 'soud ', '§ 241', '§ 698', '§ 687', '§ 460', '§ 5', '§ 6', '§ 698', '§ 692', '§ 698', '§ 698', 'soud ', 'soud ', '§ 698', '§ 241', 'soud ', '§ 243', '§ 241', 'soud ', '§ 243', 'soud ']

26 Cdo 4485/2008
Dotčené předpisy: § 698 odst. 1 obč. zák.
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., ve věci žalobkyně V. D. , bytem v K., proti žalovaným 1) Ing. Z. P. a 2) V. P. , oběma bytem v K., zastoupeným JUDr. Blahoslavem Mazourkem, advokátem se sídlem v Praze 10, Vyžlovská 38, o slevu z nájemného, vedené u Okresního soudu v Kolíně pod sp. zn. 12 C 168/2006, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 30. ledna 2008, č. j. 26 Co 538/2007-98, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 30. ledna 2008, č. j. 26 Co 538/2007-98, pokud jím byl potvrzen rozsudek Okresního soudu v Kolíně ze dne 11. června 2007, č. j. 12 C 168/2006-62, ve znění opravného usnesení ze dne 16. srpna 2007, č. j. 12 C 168/2006-70, ve vyhovujícím výroku o přiznání měsíční slevy z nájemného v rozsahu 20% počínaje 16. říjnem 2002 a ve výroku o nákladech odvolacího řízení, a rozsudek Okresního soudu v Kolíně ze dne 11. června 2007, č. j. 12 C 168/2006-62, ve znění opravného usnesení ze dne 16. srpna 2007, č. j. 12 C 168/2006-70, v uvedeném vyhovujícím výroku o věci samé a v nákladových výrocích, se zrušují a věc se vrací v tomto rozsahu Okresnímu soudu v Kolíně k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í :
Žalobkyně se domáhala (žalobou podanou u Okresního soudu v Kolíně /soudu prvního stupně/ dne 11. srpna 2006), aby jí byla počínaje 16. říjnem 2002 přiznána v rozsahu 80 % sleva z měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu v 1. patře domu v K., sestávajícího se ze 2 pokojů, kuchyně a příslušenství (dále jen úhrada za služby , předmětný byt , resp. byt a předmětný dům ). Žalobu odůvodnila tvrzením, že v předmětném bytě a ve společných prostorách předmětného domu se vyskytují závady bránící řádnému užívání bytu (v bytě jsou ucpané odpady a zatéká do něj, omezená je dodávka studené vody do bytu a není do něj dodáváno teplo a teplá voda, v důsledku čehož jsou v něm plísně); jde-li o společné prostory, jsou poškozené vchodové dveře do předmětného domu a dveře na střechu, poškozená okna ve společných prostorách domu a nefungující osvětlení společných prostor.
Soud prvního stupně rozsudkem ze dne 11. června 2007, č. j. 12 C 168/2006-62, ve znění opravného usnesení ze dne 16. srpna 2007, č. j. 12 C 168/2006-70, přiznal žalobkyni slevu z měsíčního nájemného v rozsahu 20% počínaje 16. říjnem 2002 a zamítl žalobu ohledně slevy z měsíčního nájemného v rozsahu dalších 60% a slevy z úhrady za služby v rozsahu 80% počínaje 16. říjnem 2002; současně rozhodl o nákladech řízení účastníků a o povinnosti žalovaných zaplatit státu soudní poplatek.
Z provedených důkazů zjistil soud prvního stupně následující skutkový stav. Žalobkyně (od roku 1992 nájemkyně předmětného bytu) již od listopadu 1997 neplatí žalovaným (spoluvlastníkům předmětného domu a pronajímatelům bytu) zálohy na teplo a teplou vodu a v říjnu 1998 požádala o ukončení vytápění bytu s odůvodněním, že si je zajišťuje sama. Dopisem z 16. dubna 2003 uplatnila u žalovaných prostřednictvím svého zmocněnce advokáta JUDr. B. T. slevu z nájemného a úhrad za služby v rozsahu 80% z důvodu ucpaných odpadů, nezajištění osvětlení společných prostor domu, dlouhodobého neposkytování služeb spojených s užíváním bytu, a to především nedodávání tepla (jež způsobuje šíření plísně v bytech) a teplé vody, podstatného omezení dodávek studené pitné vody . Stejný požadavek uplatnila dopisy z 18. 1istopadu 2003, z 21. května 2004, z 13. prosince 2004, ze 4. července 2005, z 25. 1edna 2006 a z 24. října 2006. Žalovaní požadavek žalobkyně odmítli a zároveň ji vyzvali k odstranění škod, které ona a členové její domácnosti způsobili v bytě a v předmětném domě. V předmětném bytě je skutečně nefunkční odpad na toaletě, v bytě neteče teplá voda, není do něj dodáváno teplo, nebyla řádně zajištěna dodávka studené vody (žalobkyně ji může natáčet jen v kuchyni a koupelně), ve společných prostorách domu nefungují svítidla, v mezipatře jsou rozbitá okna, rozbité je i sklo vstupních dveří do domu, u nichž nefunguje klíč a zámek. Tyto závady, pro něž žalobkyně uplatnila slevu z nájemného a úhrad za služby, stále přetrvávají. V předmětném domě žijí pouze dvě rodiny, které jsou v příbuzenském vztahu, a nájemci, jejich rodinní příslušníci a návštěvy se podílí na poškozování společných prostor (rozbité výplně dveří, demolované poštovní schránky). Od roku 2002 dluží žalobkyně na nájemném 13.780,- Kč a na úhradách za služby 167.576,- Kč. Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že žalobkyně uplatnila u žalovaných opakovaně právo na slevu z nájemného podle § 698 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění v té době účinném (dále jen obč. zák. ). Dále rovněž dovodil, že šestiměsíční prekluzivní lhůta upravená pro jejich uplatnění v ustanovení § 699 obč. zák. dosud nezačala běžet, neboť závady přetrvávají, a že tudíž právo na slevu z nájemného nezaniklo. S přihlédnutím ke zjištěným závadám, zejména k nefunkčnímu odpadu na toaletě a k výskytu plísní v bytě, a dále k tomu, že společné prostory domu nejsou zcela osvětleny a vchodové dveře předmětného domu nejsou uzamykatelné, a že příčinou některých závad spočívajících v poškozování zařízení společných prostor je chování nájemců v předmětném domě a jejich rodinných příslušníků, přiznal žalobkyni slevu z měsíčního nájemného ve výši 20 % od 16. října 2002. V ostatním žalobu zamítl.
K odvolání všech účastníků řízení Krajský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 30. 1edna 2008, č. j. 26 Co 538/2007-98, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků.
Odvolací soud se ztotožnil se zjištěným skutkovým stavem a za správné pokládal i právní závěry, které na jeho základě přijal soud prvního stupně. Podle odvolacího soudu bylo v řízení prokázáno, že žalobkyni nebyla řádně zajištěna ani dodávka studené vody do bytu a že užívání bytu je též zhoršeno výskytem plísní a nezajištěním pravidelného úklidu a alespoň částečné, minimální údržby společných prostor v domě, byť příčinou tohoto stavu je i chování žalobkyně, neboť ona a její rodinní příslušníci neužívají byt, společné prostory a zařízení domu řádně, jak to ukládá ustanovení § 689 obč. zák. Proto dovodil, že žalobkyni náleží sleva z nájemného ve výši určené soudem prvního stupně. K námitce žalovaných, že právo na slevu nebylo řádně uplatněno, konstatoval, že žalobkyně předloženými dopisy uplatnila slevu řádně, avšak žalovaní ji odmítli. Za účelovou pokládal námitku, že zmocněnec neprokázal oprávnění jednat za žalobkyni. V této souvislosti uvedl, že mezi účastníky je vedena řada sporů a že žalovaným bylo známo, kdo žalobkyni zastupuje.
Proti rozsudku odvolacího soudu, pokud jím byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně (ve znění opravného usnesení) ve vyhovujícím výroku o přiznání měsíční slevy z nájemného v rozsahu 20% počínaje 16. říjnem 2002 (dále jen potvrzující výrok ), podali žalovaní dovolání, jehož přípustnost opřeli o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a/ a c/ zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále jen o. s. ř. ). V dovolání namítli, že řízení je postiženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.), že napadené rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř.) a že vychází ze skutkového zjištění, které nemá podle obsahu spisu v podstatné části oporu v provedeném dokazování (§ 241a odst. 3 o. s. ř.). Především uvedli, že rozsudek odvolacího soudu je skrytě diformní; zatímco soud prvního stupně opřel přiznanou slevu z nájemného o údajné porušení jejich povinnosti čistit v předmětném bytě odpady, vyšel odvolací soud v tomto ohledu ze zjištění, že jako pronajímatelé jsou povinni zajišťovat úklid nepořádku způsobeného sociálně nepřizpůsobivou žalobkyní a členy její domácnosti a že neudržovali společné prostory v předmětném domě. V této souvislosti namítli, že z výpovědi žalobkyně je zřejmé, že svislá domovní kanalizace je funkční; čistit odpady v bytě je pak povinností nájemce, jak stanoví § 6 nařízení vlády č. 258/1995 Sb. Zdůraznili, že je povinností žalobkyně odstranit závady a poškození, které způsobila sama nebo členové její domácnosti (§ 693 obč. zák.); není tedy jejich povinností odstraňovat důsledky úmyslného poškozování domu. Navíc nemá oporu v provedeném dokazování skutkové zjištění, že neudržovali společné prostory předmětného domu. Podle názoru dovolatelů z provedených důkazů nevyplynulo skutkové zjištění týkající se plísně v bytě; kromě toho ta je zcela jednoznačně důsledkem porušování povinnosti žalobkyně řádně užívat byt (byt, ve kterém bydlí devět osob, je nadužíván početnou rodinou a není řádně větrán), jak jí ukládá ustanovení § 689 obč. zák. Dovolatelé dále uvedli, že odvolací soud se nevypořádal s tam specifikovanými vadami, jimiž je postiženo řízení před soudem prvního stupně. Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. namítli, že nebyl splněn hmotněprávní předpoklad pro uplatnění práva na slevu z nájemného podle § 698 odst. 1 obč. zák., neboť žalobkyně je předem neupozornila na závady, které by měli právě oni v předmětném bytě a v předmětném domě odstranit. Kromě toho zjištěné závady jsou důsledkem porušování právních povinností žalobkyní, a to povinností upravených v ustanovení § 689 obč. zák., přičemž povinnost odstranit tyto závady stíhá právě žalobkyni (§ 693 obč. zák.). Nesouhlasili ani s názorem, že zmocněnec žalobkyně byl oprávněn uplatnit slevu z nájemného. V této souvislosti uvedli, že v řízení nebylo prokázáno, že by mezi účastníky byla vedena řada sporů, v nichž zmíněný zmocněnec žalobkyni zastupuje. Nadto v dané věci jí byl ustanoven soudem a nezastupuje ji na základě plné moci. Odvolacímu soudu rovněž vytkli, že se nevypořádal s námitkou promlčení práva na slevu z nájemného, které se promlčuje v obecné tříleté lhůtě. Zde uvedli, že bylo-li právo na slevu uplatněno údajně přípisem z 16. října 2002 (správně zřejmě z 16. dubna 2003 ), avšak žaloba byla u soudu prvního stupně podána až dne 11. srpna 2006, pak i kdyby nárok na slevu nezanikl podle § 699 obč. zák., zcela jistě zanikl uplynutím obecné promlčecí lhůty. Navrhli, aby dovolací soud zrušil rozsudky soudů obou stupňů a věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.
Podle čl. II bodu 12 věty první zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. červencem 2009) se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 30. ledna 2008, Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen o. s. ř. ).
Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobami k tomu oprávněnými účastníky řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky povinného advokátního zastoupení dovolatelů (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.).
Přípustnost dovolání proti rozsudku odvolacího soudu je upravena v ustanovení § 237 o. s. ř.
Dovolání je přípustné proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé (§ 237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř.). Přípustnost dovolání proti měnícímu rozsudku je založena na zásadě diformity (nesouhlasnosti) rozhodnutí odvolacího soudu a soudu prvního stupně. O nesouhlasná rozhodnutí jde tehdy, jestliže okolnosti významné pro rozhodnutí ve věci byly posouzeny soudy obou stupňů rozdílně, takže práva a povinnosti stanovené účastníkům těmito rozhodnutími jsou podle jejich závěrů odlišné. Pro závěr, že rozsudek odvolacího soudu je rozsudkem měnícím, není rozhodující to, jak odvolací soud formuloval rozsudečný výrok či uvedl-li v odůvodnění rozsudku, že postupoval podle § 219 o. s. ř. nebo podle § 220 o. s. ř. Rozhodujícím hlediskem není ani to, zda odvolací soud považoval rozhodnutí soudu prvního stupně za věcně správné nebo nesprávné, nýbrž to, zda posoudil práva a povinnosti v právních vztazích účastníků po obsahové stránce jinak (odlišně) než soud prvního stupně. Odlišností se přitom nemyslí rozdílné právní posouzení, pokud nemělo vliv na obsah práv a povinností účastníků, ale jen takový závěr, který rozdílně konstituuje nebo deklaruje práva účastníků (srov. též rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 30. dubna 1998, sp. zn. 2 Cdon 931/97, uveřejněné pod č. 52 v sešitě č. 9 z roku 1999 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, popř. usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 30. listopadu 1999, sp. zn. 20 Cdo 1655/99).
V projednávaném případě odvolací soud v napadeném potvrzujícím výroku neposoudil práva a povinnosti účastníků řízení jinak než soud prvního stupně. Oba soudy se totiž z pohledu zjištěného skutkového stavu zabývaly otázkou slevy z nájemného a úhrady za služby ve smyslu § 698 a § 699 obč. zák. a současně oba shodně dovodily, že je dáno právo na slevu z nájemného v rozsahu 20 % od 16. října 2002. Z tohoto důvodu nemůže jít o nesouhlasná rozhodnutí ve smyslu § 237 odst. 1 písm. a/ o.s.ř. Protože napadený rozsudek (v potvrzujícím výroku) je rozsudkem potvrzujícím (jak nakonec vyplývá i z formálního označení jeho výrokové části), nemůže být dovolání proti napadenému potvrzujícímu výroku přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř., jak se dovolatelé mylně domnívají.
Přípustnost dovolání však nevyplývá ani z ustanovení § 237 odst. 1 písm. b/ o. s. ř.; rozsudek soudu prvního stupně, potvrzený napadeným rozsudkem, byl totiž jeho prvním rozhodnutím ve věci.
Následně se dovolací soud zabýval přípustností dovolání podle § 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. Je-li přípustnost dovolání podle § 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. spjata se závěrem o zásadním významu rozsudku po stránce právní, pak také dovolací přezkum se otevírá pouze pro posouzení otázek právních a způsobilým dovolacím důvodem je proto v tomto případě zásadně jen důvod podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř., jehož prostřednictvím lze namítat, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci; není jím naopak důvod, kterým lze vytýkat nesprávnost skutkových zjištění (§ 241a odst. 3 o. s. ř.). Právě posléze uvedený (nepřípustný) dovolací důvod dovolatelé uplatnili zejména námitkami, jimiž zpochybnili správnost skutkových zjištění, která byla rozhodná pro posouzení věci podle § 698 odst. 1 obč. zák.
K dovolacím námitkám podřaditelným pod dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. je zapotřebí uvést následující.
Za zásadně právně významnou nelze pokládat otázku promlčení práva na slevu
a ani otázku, zda zmocněnec žalobkyně byl oprávněn uplatnit slevu z nájemného.
Jde-li o posléze uvedenou otázku, je zapotřebí zdůraznit, že zákon nestanoví pro uplatnění práva na slevu obligatorně písemnou formu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 16. února 2011, sp. zn. 26 Cdo 3925/2009); proto ani plná moc udělená zmocněnci nemusí být písemná. Kromě toho Nejvyšší soud České republiky již v rozsudku ze dne 20. prosince 1995, sp. zn. Odon 28/95, uveřejněném v časopise Právní rozhledy č. 3/1996, uvedl, že zákon nevyžaduje, aby originál písemné plné moci byl zmocněncem třetím osobám, s nimiž jedná, předložen. Z jednání zmocněnce vzniknou práva a povinnosti zmocniteli v případě, že zmocněnec jedná za zmocnitele v mezích plné moci, která objektivně existuje (obdobně srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu z 29. července 2004, sp. zn. 26 Cdo 2335/2003, uveřejněné pod C 3088 Souboru civilních rozhodnutí Nejvyššího soudu, a z 20. dubna 2006, sp. zn. 20 Cdo 2927/2005).
Dovolatelé vzhledem k obsahu spisu poprvé použili slovo promlčené v odůvodnění svého odvolání proti rozsudku soudu prvního stupně. V tomto ohledu v uvedeném podání namítli, že nesprávnost právního posouzení věci spatřují zejména v tom, že žalobkyně je (ve smyslu ustanovení § 698 odst. 1 obč. zák.) neupozornila na nutnost odstranění závad, které je povinen odstraňovat pronajímatel Proto uplatnění práva na slevu bez předchozího upozornění je právně neúčinné a promlčené . Z uvedeného je zřejmé, že slovo promlčené je zde užito ve vazbě na upozornění ve smyslu § 698 odst. 1 obč. zák. a nelze ho samo o sobě bez dalšího pokládat za účinně vznesenou námitku promlčení ve smyslu § 100 odst. 1 věty druhé obč. zák. Navíc nelze přehlédnout, že Nejvyšší soud České republiky již v rozsudku ze dne 27. května 2008, sp. zn. 32 Cdo 4291/2007, uveřejněném pod č. 101 v sešitě č. 10 z roku 2008 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, dovodil, že k promlčení práva na základě námitky vznesené až v průběhu odvolacího řízení podléhajícího režimu neúplné apelace (o takový případ námitky promlčení by šlo i v posuzované věci) lze přihlédnout jen tehdy, vyplývá-li závěr o promlčení práva ze skutečností, jež vyšly najevo nebo byly zjištěny před soudem prvního stupně, nebo ze zjištění učiněného na základě důkazů navržených před soudem prvního stupně. O tuto situaci však v projednávaném případě bez dalšího nešlo.
Dovolací soud však dospěl k závěru, že napadenému rozhodnutí (v jeho potvrzujícím výroku) lze přisoudit zásadní právní význam pro řešení otázky hmotněprávního předpokladu předchozího upozornění na závady, které je povinen v bytě nebo v domě odstranit pronajímatel (§ 698 odst. 1 obč. zák.). Z tohoto pohledu totiž odvolací soud v posuzovaném případě vyřešil otázku slevy z nájemného v rozporu s hmotným právem. Je-li podle závěru dovolacího soudu napadené rozhodnutí zásadně právně významné, stává se tím dovolání pro řešení zmíněné otázky přípustným podle § 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení § 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3 o. s. ř. (existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu), jakož i k tzv. jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.). Posléze uvedené vady dovolatelé v dovolání uplatnili. Dovolací soud se však v tomto případě nejdříve zabýval správností napadeného rozhodnutí z hlediska uplatněného dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř., jehož prostřednictvím lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
Podle § 698 odst. 1 věty první obč. zák. nájemce má právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel přes jeho upozornění neodstraní v bytě nebo v domě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje jejich užívání.
V citovaném ustanovení jde o sankci ve vztahu k pronajímateli za porušení povinností upravených pro účely posuzované věci v ustanovení § 687 odst. 1 obč. zák. Jinak řečeno jde o sankci za neodstranění závad, na něž byl pronajímatel relevantním způsobem upozorněn (pokud se o nich nedozvěděl např. z vlastní kontrolní činnosti viz. Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. § 460 až 880. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 2033)) a neodstranil je přes to, že jde o závady, které je povinen v bytě nebo v domě odstraňovat a které podstatně nebo po delší dobu zhoršují užívání bytu nebo domu; nemůže tedy jít o závady, které je povinen v rámci drobných oprav v bytě a běžné jeho údržby odstraňovat (hradit) nájemce (viz § 5 a § 6 nařízení vlády č. 258/1995 Sb.). Z uvedeného rovněž vyplývá, že pronajímatel musí mít prostor pro to, aby takto zjištěné závady odstranil, že tento prostor vytváří upozornění nájemce na závady (jestliže se pronajímatel o závadách nedozvěděl jinak) a že právo podle § 698 odst. 1 obč. zák. nájemci vzniká až v případě, kdy závady přes jeho upozornění neodstranil.
Upozornění na závady (a to i ve formě oznámení závad podle § 692 obč. zák.), jestliže se ovšem pronajímatel nedozvěděl o závadách jinak, např. z vlastní kontrolní činnosti, je hmotněprávním předpokladem pro uplatnění práva na slevu z nájemného ve smyslu § 698 odst. 1 obč. zák. Je zapotřebí zdůraznit, že takovéto upozornění (nedozvěděl-li se pronajímatel o závadách jinak) má své logické opodstatnění. Aby pronajímatel mohl posoudit, že jde o závady (v bytě nebo v domě), které je povinen odstraňovat a které podstatně nebo po delší dobu zhoršují užívání bytu nebo domu, a aby mohl tyto závady odstranit, musí se o nich a o potřebě jejich odstranění relevantním způsobem dozvědět. To může být problematické zejména ve vztahu k závadám v bytě, do něhož za trvání nájemního vztahu zpravidla běžně nedochází. Z tohoto důvodu má tedy omezenou možnost dozvědět se o závadách v bytě a nejčastěji se o nich může dozvědět právě od nájemce (z jeho upozornění), který v bytě bydlí a má tudíž možnost tyto závady zjistit. Zbývá dodat, že tradičně se dovozuje, že nájemce nemusí upozorňovat pronajímatele, že v případě neodstranění závad bude uplatňovat právo na slevu z nájemného; toto právo vzniká totiž přímo ze zákona (z ustanovení § 698 obč. zák.).
V projednávaném případě nebylo ani tvrzeno, že by se pronajímatelé jiným způsobem dozvěděli (např. z vlastní kontrolní činnosti) o závadách zejména v předmětném bytě (ale i ve společných částech domu) a o potřebě jejich odstranění. Z tohoto důvodu museli být na existenci závad upozorněni nájemkyní. Odvolací soud (a ani soud prvního stupně) se však otázkou uvedeného upozornění jako hmotněprávního předpokladu pro přiznání slevy z nájemného nezabýval (tudíž ani nezvažoval, zda snad některý z dopisů požadujících slevu z nájemného by bylo možné pokládat s přihlédnutím k obsahu za uvedené upozornění) a tudíž ani nezkoumal, zda pronajímatelé měli možnost posoudit, zda jde o závady ve smyslu § 698 odst. 1 obč. zák., které jsou povinni odstraňovat právě oni, a v kladném případě zda měli prostor pro jejich odstranění. Jeho právní posouzení věci je tedy neúplné a proto nesprávné.
Vzhledem k uvedenému není napadený rozsudek v potvrzujícím výroku z hlediska uplatněného dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. a jeho obsahové konkretizace správný. Za této situace Nejvyšší soud podle § 243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. napadené rozhodnutí v tomto výroku a ve výroku o nákladech odvolacího řízení zrušil, aniž se pro nadbytečnost zabýval dovolacími námitkami podřaditelnými pod dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř. Jelikož důvody, pro něž bylo v uvedeném rozsahu zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně, dovolací soud zrušil v rozsahu shora uvedeném i toto rozhodnutí a věc vrátil v tomto rozsahu k dalšímu řízení soudu prvního stupně (§ 243b odst. 3 věta druhá o. s. ř.).
Budou-li se soudy v dalším řízení zabývat otázkou promlčení, pak nepřehlédnou, že již Nejvyšší soud SSR ve zprávě z 15. června 1977, sp. zn. Cpj 11/77, uveřejněné ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 14, ročník 1978, dovodil, že právo na slevu z úhrady za užívání bytu anebo za služby je třeba uplatnit u organizace bez zbytečného odkladu. Právo zanikne, jestliže nebylo uplatněno do šesti měsíců ode dne, kdy došlo ke skutečnostem, které toto právo zakládají. Pokud organizace neuzná právo uživatele na poskytnutí slevy z úhrady za užívání anebo za služby, má uživatel možnost svoje právo uplatnit u soudu v tříleté promlčecí době počítané ode dne, kdy uplatnil svoje právo u organizace. Tyto závěry jsou použitelné i v současné době. Přitom nárok na slevu nelze považovat za jeden celek, nýbrž za souhrn práv na slevu z každého jednotlivě měsíčně splatného nájemného (srov. Občanský zákoník, komentář, díl I. Praha, Panorama 1987, str. 599, 600, ve vztahu k právní úpravě účinné do 31. prosince 1991, a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. února 2011, sp. zn. 26 Cdo 3925/2009).