Source: http://legislacion.derecho.com/resolucion-02-setiembre-2005-ministerio-de-justicia-111614
Timestamp: 2016-10-24 20:23:32
Document Index: 172758051

Matched Legal Cases: ['artículo 23', 'artículo 23', 'in fine', 'artículo 9', 'in fine', 'artículo 9', 'artículo 66', 'artículo 143', 'artículo 118', 'artículo 23', 'artículo 29', 'artículo 2', 'artículo 193', 'artículo 348', 'artículo 124', 'artículo 1115', 'artículo 1129', 'artículo 1923', 'artículo 54', 'artículo 17', 'artículo 16']

RESOLUCIÓN de 2 de septiembre de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por «Hypo Real State International, Sucursal en España», contra la calificación del registrador de la propiedad de Sitges, y accidental de Vilafranca del Penedés, por la que se suspende la práctica de la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca
RESOLUCIÓN de 2 de septiembre de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por «Hypo Real State International, Sucursal en España», contra la calificación del registrador de la propiedad de Sitges, y accidental de Vilafranca del Penedés, por la que se suspende la práctica de la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca Mis Leyes
RESOLUCIÓN de 2 de septiembre de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por «Hypo Real State International, Sucursal en España», contra la calificación del registrador de la propiedad de Sitges, y accidental de Vilafranca del Penedés, por la que se suspende la práctica de la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca Estado	:
MINISTERIO DE JUSTICIA	RESOLUCIÓN de 2 de septiembre de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por «Hypo Real State International, Sucursal en España», contra la calificación del registrador de la propiedad de Sitges, y accidental de Vilafranca del Penedés, por la que se suspende la práctica de la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca.
Por escritura otorgada en Barcelona ante el Notario don Miguel Álvarez Ángel, el 3 de agosto de 2004, la sociedad «CCP La Granada Logistics-2, S.L.» constituyó hipoteca de máximo en favor de «Hypo Real State International, Sucursal en España».
«el Acreditante» ha otorgado a la primera «la Acreditada» y además a las sociedades «CCP La Granada Logistics, S.L.» y «CCP La Granada Logistics-3, S.L.» un crédito mercantil por importe de 18.500.000 euros de principal (el «Crédito»), formalizado en una póliza intervenida por el mismo Notario autorizante de dicha escritura.
En la escritura de constitución de hipoteca se pacta lo siguiente: «Del Crédito al que se refiere la Póliza de Crédito, la Acreditada puede disponer, única y exclusivamente, del denominado Tramo B, por importe de seis millones ochocientos mil cincuenta euros (6.850.000 euros) de principal (en lo sucesivo denominado el Tramo B del Crédito), correspondiéndole, por tanto, la condición de acreditado o deudor principal respecto del Tramo B del Crédito. Que, de acuerdo con los términos del Tramo B del Crédito, el principal deberá encontrarse íntegramente restituido al Acreditante el 3 de agosto de 2008, si bien la Acreditada goza del derecho a la amortización total o parcial en cualquier momento anterior, en la forma, en las condiciones y con las consecuencias establecidas en el Tramo B del Crédito».
Se añade que la hipoteca se constituye por «CCP La Granada Logistics-
2, S.L.» «en garantía de las obligaciones que a su cargo surjan del Tramo B del Crédito (tanto por principal, intereses, intereses de demora y demás gastos accesorios, en conjunto las Obligaciones Garantizadas)...». Se fija una responsabilidad hipotecaria hasta un importe máximo de 548.000 euros por principal del crédito y otras cantidades complementarias por intereses ordinarios, de demora, por costas y por otros gastos suplidos («gastos que se ocasionen por la preparación, otorgamiento, cumplimiento y ejecución del Tramo B del Crédito y de la presente escritura y al reembolso de los gastos debidos que, siendo de cuenta de la Acreditada, hayan sido suplidos por el Acreditante» de acuerdo con determinados apartados de la escritura), de modo que la responsabilidad máxima total de la finca hipotecada queda fijada en 685.000 euros. A continuación se pacta que «Sin perjuicio de la eficacia inmediata de la constitución del derecho de hipoteca sobre la finca por el importe establecido en la cláusula. anterior, y condicionado a que sucedan cualquiera de los acontecimientos que se describen a continuación, la Acreditada acuerda en este acto el aumento de las cantidades aseguradas mediante la hipoteca de primer rango establecida de acuerdo con lo dispuesto en las cláusulas. anteriores» en las cuantías que se detallan a continuación (6.302.000 euros por principal del crédito; 822.000 euros como máximo por intereses ordinarios, sin que puedan exceder de los devengados durante los últimos cinco años; 685.000 euros por intereses indemnizatorios, sin que tampoco puedan exceder de los devengados durante los últimos cinco años por sí solos o en conjunto con los ordinarios; 205.000 euros por costas; y 205.000 euros por «gastos que se ocasionen por la preparación, otorgamiento, cumplimiento y ejecución del Tramo B del Crédito y de la presente escritura y al reembolso de los gastos debidos que, siendo de cuenta de la Acreditada, hayan sido suplidos por el Acreditante» de acuerdo con determinados apartados de la escritura; en total 8.220.000 euros, de responsabilidad hipotecaria máxima adicional, como consecuencia de la ampliación condicionada). Se añade que este aumento de responsabilidad hipotecaria no afectará al valor de tasación de la finca a efectos de subasta.
c) Que el Tramo B del crédito no haya sido completamente amortizado y no se haya otorgado escritura de cancelación de la hipoteca antes de las 12:00 horas del día 3 de junio de 2008.
Se pacta que para la constancia registral del cumplimiento de cualquiera de las condiciones suspensivas que se especifican, mediante nota marginal conforme al artículo 23 de la Ley Hipotecaria, el Acreditante remitirá al Registro de la Propiedad la oportuna acta notarial otorgada por sus representantes en la que se protocolice el certificado emitido por el Experto Independiente acreditativo del cumplimiento de las condiciones suspensivas enumeradas bajo las letras a), b), d) o e). Respecto del cumplimiento de la condición señalada bajo letra c), se expresa que «Las partes solicitan desde ya al Registrador de la Propiedad competente la constancia en los libros a su cargo del cumplimiento de la condición indicada en el apartado c) a partir del día siguiente al allí indicado, salvo que con anterioridad hubiese sido presentada en el Registro de la Propiedad la oportuna escritura de cancelación de la hipoteca tras la amortización de la totalidad del Tramo B del Crédito». Y en relación con todas las referidas condiciones suspensivas se pacta lo siguiente: «Caso de que, llegada la fecha del l3 de noviembre de 2008, no se hubiera evidenciado o acreditado al Registro de la Propiedad competente, el cumplimiento o incumplimiento de cualquiera de las condiciones suspensivas, a los efectos del artículo 23 de la Ley Hipotecaria, se entenderá que las condiciones han devenido incumplidas y, en consecuencia, la ampliación condicionada de la responsabilidad máxima hipotecaria pactada. devendrá a partir de ese momento ineficaz, requiriendo las partes desde ya al Registrador de la Propiedad competente para que cancele la ampliación condicionada de la hipoteca en ese momento».
Se presentó en el Registro de la Propiedad de Vilafranca del Penedés copia de la anterior escritura, que causó el asiento de presentación número 57.8 del Diario 177, de 4 de agosto de 2004.
Calificación negativa/Resolución Registro de Vilafranca del Penedés. Registrador Accidental. I. Hechos:
Número: De protocolo: 3166. Notario Autorizante: Miguel Álvarez Ángel. Fecha documento: 3 de agosto 2004 Presentación Libro Diario: Número de Asiento: 57-8. Número Diario: 177. Fecha de presentación: cuatro de agosto de dos mil cuatro.
4.2. Aumento de la responsabilidad máxima hipotecaria sujeto a condición suspensiva.
Las condiciones consisten en el mantenimiento durante la vigencia del crédito del ratio de cobertura de interés para la totalidad de los tramos del crédito; la pérdida de valor del mercado de la finca y otras; el impago de parte (tramo B) del total crédito asegurado que es sólo uno; el hecho de que las rentas del arrendamiento de la finca no superan determinada cantidad; el establecimiento de arrendamientos en determinadas condiciones; la cifra de valor de mercado de las fincas hasta determinada cantidad.
2. Obligaciones de la acreditada respecto de la finca hipotecada: desde la palabra comunicar hasta el final del párrafo primero, y desde el segundo hasta el final; por los que se imponen a cargo del deudor (y en su caso del asegurador) obligaciones accesorias respecto al seguro pactado; de concordancia entre la realidad y el registro; generales y amplísimas de conservación de la finca; de prohibiciones de realización de obras; de pago de obligaciones fiscales o gastos de documentación e inscripción; de asumir deudas sobre la finca; y de prohibición de enajenar y arrendar.
4. [sic] Ejercicio de sus derechos por el acreditante: desde podrá
hasta el final del apartado 6.1, desde Con efectos hasta el final del 6.2, el 6.3, desde y aplicará hasta el final del 6.4, y los 6.5, 7.6 y 6.7; por los que, respectivamente, se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de las obligaciones enumeradas en la escritura; se imponen otras obligaciones respecto al cambio de domicilio; se renuncia a preferencias para el orden de embargo de bienes; y se regula la administración o posesión interina como garantía general de distintas obligaciones y la expedición de copias.
6. Ejecución: desde las palabras en la propia póliza del crédito del primer párrafo hasta el final de ese párrafo, y las palabras y en la propia Póliza de Crédito del segundo (ambos del apartado 8.1), así como las palabras desde Costas y gastos hasta el final de la letra a), las b), c), d) y e), del apartado 8.2; por las que se regula la ejecución de las acciones no hipotecarias o se dispone el vencimiento anticipado de la hipoteca por el incumplimiento, en general, del pago de deudas que no son principal e intereses, incluso las que resulten del contrato base de crédito; o de obligaciones de conservación, y de colaboración del deudor a la inscripción de la operación; por prohibiciones de transmisión; o por pérdidas de valor de la finca.
7. Impuestos y gastos: la totalidad, por la que se imponen multitud de obligaciones de pago al deudor.
II. Fundamentos de derecho: Se suspende el asiento solicitado:
ii) En nuestro Derecho, la configuración de situaciones jurídico reales atípicas, dada la importancia económico social y la trascendencia erga omnes del Estatuto de la propiedad inmueble, no queda totalmente confiada a la autonomía privada; sino que se necesita, tal como la jurisprudencia exige el cumplimiento o satisfacción de ciertos requisitos estructurales como, entre otros, la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real configurado, la inviolabilidad del principio de libertad de tráfico, etc.
i) En efecto, el legislador no sólo no reconoce, sino que, en el caso de la hipoteca unilateral, expresamente desconoce el derecho de la parte beneficiada por la condición a que se respete por el deudor (o los terceros) la prolongación indefinida de la fase de pendencia hasta que la condición se cumpla (art. 141 in fine de la Ley).
ii) Lo que, sin duda, permite comprobar hasta donde llega la repugnancia que el legislador siente por las hipotecas de existencia incierta; en realidad, reservas de rango encubiertas que sólo tratan de guardar la vez.
5. Quinto motivo: No debería olvidarse que nuestro Derecho no sólo no reconoce expresamente las hipotecas bajo condición suspensiva (al contrario que las hipotecas en garantía de obligaciones sujetas a condición), sino que, de forma explícita, impide que puedan servirse los propietarios de figuras análogas, que conduzcan a mismos o parecidos resultados, como la promesa de hipoteca o la reserva de puesto (arts 1862 del Código y 241 del Reglamento).
7. Séptimo motivo: Confirma también esta conclusión el hecho de que se rechace expresamente por L. Hipotecaria que, en garantía de obligaciones todavía no nacidas, puedan llegar a constituirse, anticipadamente (por tanto, de manera preventiva) ampliaciones de hipoteca; esto es, con eficacia retroactiva en perjuicio de tercero (cfr. arts. 115.1 y 2; 116;
157; y 81 de la Ley Hipotecaria).
ii) De otro modo, mediante la trampa de constituir ampliaciones con eficacia aplazada o suspendida, podrían fácilmente burlarse las limitaciones a la cobertura del interés que establecen la Ley Hipotecaria.
i) En efecto, no es misión del artículo 9 decidir cuáles derechos pueden ser sometidos a condición suspensiva con eficacia real ni mucho menos autorizar que los derechos inscribibles puedan sujetarse a todo tipo de condiciones suspensivas, incluso potestativas.
Dicho de otro modo, se pretende configurar, como sucesos condicionantes, riesgos o, en todo caso, infracciones de obligaciones contractuales o legales que constituyen presupuesto de la eficacia típica de la hipoteca, como incumplimientos del deudor o lesiones a la integridad de la garantía; riesgos que, aunque no se hubiesen configurado como condiciones, estarían, desde la inscripción, condicionadamente (?) cubiertos por cualquier hipoteca y por tanto también por la ficticiamente suspendida.
1. Primer motivo. En primer lugar, las partes no pueden elevar a
condictio facti, ya que en todo caso serían potestativas, comportamientos del deudor que supongan un incumplimiento o infracción, aunque sea parcial o negligente, de la prestación principal o de otros deberes (accesorios) de conducta derivados de la relación jurídica pactada (cfr. las
condiciones a, b, c, d y e) con los arts 1001 in fine, 1256 y 1115 del Código).
3. Tercer motivo. En tercer lugar, como constituye paso previo necesario para que cualquier hipoteca se vuelva operativa, que exista incertidumbre estructural y típica respecto al hecho de si, en el momento de la exigibilidad del crédito, la garantía conserva su valor, o el deudor su capacidad patrimonial; carece de sentido tratar de hibernar, o suspender, su eficacia real hasta tanto se concrete de una u otra forma esa incertidumbre porque, sin necesidad de disponer condición alguna, ya lo hace la hipoteca por sí sola (R. 4.12.1980).
i) En efecto las condiciones que se pactan en el contrato no hacen otra cosa que aislar seis tipos de hechos cuya función es delatar la aparición de dos tipos o clases de riesgos: en primer lugar, el riesgo de que no se abonen en sus fechas los pagos parciales comprometidos por los deudores condiciones de la letra a) y c): riesgo de incumplimiento o de lesión de crédito; en segundo lugar, el riesgo de disminución de la integridad de la garantía condiciones de las letras b), d) e) y f): riesgo de desvalorización de la hipoteca-.
ii) Ahora bien los riesgos de incumplimiento y de lesión a la integridad de la garantía son riesgos típicos de los que pende por Ley la cobertura efectiva, que la hipoteca presta mediante el ejercicio de la acción ejecutiva o la de devastación (cfr. arts. 127; 117 de la L. Hipotecaria, 587 de la LEC; 219 del Reglamento y 29.2 del D. 17.3.1982).
4. Cuarto motivo. Por lo demás, los riesgos que determinan (condicionan) el nacimiento de la hipoteca tienen un contenido típico, definido en Ley, de modo imperativo, que no puede arbitrariamente (esto es, sin causa suficiente), ser alterado por las partes a su gusto o voluntad; y no pueden hacerlo, porque la hipoteca, otorga una acción real, especialmente fuerte y expeditiva, que vincula también a los terceros adquirentes, y sobre todo distorsiona la pars condictio, esto es, porque otorga privilegios procesales y concursales, materias todas ellas indisponibles por cuanto afectan al orden público civil, cuyo alcance, en consecuencia, no cabe dejar indefinido o confuso, al albur de las voluntades más o menos firmes o indecisas (cfr. el art.1862 del Código con el 14 de la L. Hipotecaria).
b) Con relación a los pactos o apartados de ámbito más general, referenciados el apartado B) [sic; en realidad, es el apartado b)], de los Fundamentos de Hecho sic:
2) Los que establecen una multiplicidad de obligaciones a cargo de las partes o terceros así como las facultades atribuidas en forma de autorización expresa e irrevocable al acreedor, porque carecen de trascendencia real, no forman parte del contenido real típico de la hipoteca, son ajenas a la misma, y no afectan a terceros (artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51.6.º de su Reglamento y Resoluciones 20-05-87, 23 y 26-10-87,
III. Resolución: Vistos los hechos y los fundamentos de derecho, se suspende la inscripción de la presente hipoteca por los defectos y motivos que se acaban de enumerar.
IV) Recursos: Como consecuencia de la indicada calificación, el interesado tiene el derecho para el supuesto de su disconformidad, bien de interponer recurso o bien instar la aplicación del cuadro de sustituciones, conforme a los siguientes requisitos o reglas (Vid. arts 18, apartado 2.º y 66, apartado 2.º de la L.H. y 5 al 9, del R. D. 1039/2003, de 1 de agosto, por el que se regula el derecho de los interesados para instar la intervención del registrador sustituto):
1. Recurso gubernativo:...
2. Recurso ante los Tribunales de Justicia: los interesados también podrán recurrir ante la Jurisdicción Ordinaria, mientras la obligación no se extinga, en los términos y de conformidad con el artículo 66, apartado segundo, de la citada Ley Hipotecaria.
Vilafranca del Penedés, a 7 de septiembre de 2004.El Registrador. Firma ilegible.»
Solicitada la calificación sustitutoria, fue efectuada por la Registradora de la Propiedad de Barcelona, titular del Registro número 12, doña Ana María Solchaga López de Silanes, quien mediante escrito de 28 de octubre de 2004 (notificado el 29 de noviembre) también calificó negativamente el título.
La operación contenida en la póliza de crédito es una financiación compleja, por la que la acreedora hipotecaria concede un crédito a la deudora hipotecaria y sendos créditos mercantiles a otras dos sociedades del mismo grupo que dicha deudora, las sociedades «CCP La Granada Logistics, S.L.» y «CCP La Granada Logistics-3, S.L», que actúan, además de como acreditadas en sus respectivos créditos, como garantes solidarias de la deudora hipotecaria. Una de estas garantes, «CCP La Granada Logistics, S.L.», es a su vez propietaria de otra finca registral en adelante,
«segunda finca» que también ha hipotecado a favor de la acreedora en garantía de sus obligaciones bajo la póliza de crédito (mediante escritura de hipoteca otorgada en la misma fecha ante el referido Notario, bajo número 3163 de protocolo, y respecto de la que se ha presentado también recurso gubernativo), obligaciones que comprenden no sólo las derivadas de su condición de acreditada en el crédito sino también de garante solidario de la deudora hipotecaria respecto del crédito concedido a ésta. Respecto de la otra garante, «CCP La Granada Logistics-3, S.L», si bien no es propietaria en el momento del otorgamiento de la póliza y de la hipoteca, está previsto que adquiera una tercera finca registral, obligándose a hipotecarla a favor de la acreedora hipotecaria, en garantía de sus obligaciones bajo la póliza de crédito como condición para la disposición del tramo del crédito comprometido en su favor por la acreedora hipotecaria (obligaciones que comprenderán en ese momento no sólo sus obligaciones como acreditada principal, sino también como garante solidario de la deudora hipotecaria).
En atención a la existencia de los apoyos recíprocos entre la deudora hipotecaria y las garantes como consecuencia de los afianzamientos solidarios, así como al otorgamiento de hipoteca sobre la finca propiedad de la garante «CCP La Granada Logistics, S.L.» en garantía, entre otras, de las responsabilidades de esta última sociedad como garante solidaria de la deudora hipotecaria, la acreedora hipotecaria acepta, inicialmente, que la hipoteca que grava la finca asegure una menor responsabilidad hipotecaria que la que, en ausencia de las garantías solidarias de las garantes y de la hipoteca sobre la segunda finca, habría exigido.
En la escritura de hipoteca la hipoteca de máximo garantiza una obligación existente, pero cuya responsabilidad máxima garantizada se encuentra condicionada ala cumplimiento de una serie de requisitos o condiciones. Es el aumento de la cantidad máxima garantizada por la hipoteca lo que se condiciona a las circunstancias mencionadas, no su existencia o la de la obligación garantizada.
e) La hipoteca en garantía de obligaciones sometidas a condición suspensiva, admitida en nuestro derecho (en la que el gravamen surte efectos frente a terceros cuando la obligación llegue a cumplirse, pero es inscribible desde su constitución cfr. artículo 143 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 30 de septiembre de 2003) puede resultar más perturbadora que la hipoteca sometida a condición, o aquella cuyo aumento de responsabilidad está sometido a condición. En el caso de hipoteca en garantía de obligación condicional existe una hipoteca con plenos efectos frente a terceros en garantía de una obligación que quizá no sea tal si se incumple la condición, lo cual se compadece mal con el carácter necesariamente accesorio de la garantía; mientras que en el caso de la hipoteca condicionada en garantía de una obligación firme la hipoteca existirá o no dependiendo de que la condición se cumpla o incumpla, pero los terceros pueden estar en todo caso seguros de que la obligación que se quiere asegurar existe, con los contornos específicamente señalados en la hipoteca condicional, más en sintonía con el carácter accesorio de la hipoteca. Por lo tanto, la existencia de una condición no afecta al principio de publicidad, puesto que los elementos fundamentales de la misma quedan establecidos en la inscripción inicial de la hipoteca.
No es cierto que en la hipoteca condicional «no pueda funcionar correctamente el sistema de retención o descuento del precio en caso de venta» como afirma el Registrador. El vendedor de un bien gravado con hipoteca sujeta a condición suspensiva al que el comprador retiene o descuenta la responsabilidad máxima asegurada por la hipoteca que posteriormente paga la deuda, queda subrogado en la posición del acreedor hipotecario condicional. Si se verifica la condición, la hipoteca devendrá plenamente eficaz y podrá ejercitar los derechos del acreedor hipotecario frente al comprador que retuvo o descontó, mientras que si no se cumple, carecerá de garantía y, consecuentemente, de acción hipotecaria contra el comprador sin perjuicio de la personal (artículo 118.2.º de la Ley Hipotecaria).Sucede lo mismo que ocurriría con una hipoteca en garantía de obligación sujeta a condición resolutoria que grave un bien enajenado: si el comprador retiene y el vendedor finalmente paga la deuda, quedará subrogado en la posición de acreedor hipotecario. Si la condición resolutoria finalmente se cumple, la obligación asegurada se extingue y, con ella, la garantía (accesoriedad), debiéndose cancelar registralmente, no disponiendo por tanto el vendedor de acción hipotecaria para dirigirse contra el comprador, sino tan sólo de una acción personal. Si se incumple la condición la hipoteca deviene plenamente eficaz para que el vendedor, a través de la subrogación operada ope legis, pueda dirigirse contra el comprador.
Esta Dirección General ha admitido en numerosas ocasiones la validez de la condicionalidad de la hipoteca. La Resolución de 4 de diciembre de 1980, en realidad, lo que niega es el carácter de condición de la que en el caso concreto se había pactado (la falta de pago del débito principal); y lo mismo ocurrió con la Resolución de 27 de febrero de 1999. Por otra parte, varias Resoluciones contemplan situaciones de hipotecas condicionales (Resoluciones de 21 y 22 de julio de 2004, 16 de mayo de 1998, 30 de septiembre de 2003 que admite expresamente que la hipoteca pueda quedar condicionada o sujeta a plazo, 22 de junio de 1995 que admite la hipoteca constituida por plazo determinado, y se ha entendido que el artículo 23 de la Ley Hipotecaria es también aplicable al plazo; y la Resolución de 4 de mayo de 1891 se refiere al cumplimiento de las condiciones suspensivas a que está sujeta una hipoteca inscrita), así como otros negocios sujetos a condición (Resoluciones de 30 de abril de 1878, 22 de enero de 1898, 13 de junio de 1935, 16 de octubre de 1991, 13 de marzo de 2000
ésta admite la posibilidad de someter una dación en pago a la condición suspensiva consistente en la falta de pago), alguno de los cuales como el contemplado en la Resolución de 15 de febrero de 2002, de compraventa sujeta a la condición de que se concertasen por el comprador o por el vendedor determinados arrendamientos sobre la finca transmitida-con clara semejanza con alguna de las condiciones establecidas en la escritura ahora calificada.
También la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1991 ha admitido «obiter dicta» la posibilidad de que la hipoteca pueda quedar condicionada
2.º Sobre la admisibilidad como condiciones suspensivas de las recogidas en la escritura de hipoteca calificada.
a) Ninguna de las condiciones que se recogen en la Escritura presentada constituyen «condicio iuris» que se pretendan elevar a «condicio facti».
El principio de especialidad es escrupulosamente respetado en la escritura de hipoteca porque se fija con exactitud la responsabilidad máxima hipotecaria asegurada condicionalmente y las circunstancias a las que se sujeta la ampliación de dicha responsabilidad. Estas circunstancias no son elementos tengan carácter estructural de la hipoteca, como por ejemplo la obligación de pago; las que se recogen en la escritura calificada no se refieren a riesgos potenciales o infracciones de obligaciones contractuales o legales de la deudora hipotecaria, que eventualmente pudieran dar lugar a la falta de pago del débito principal, sino a circunstancias objetivas distintas que cumplen las exigencias de los artículos 1113 y siguientes del Código Civil.
Condicionar la ampliación de la responsabilidad hipotecaria al cumplimiento de una serie de requisitos genera en favor de la acreedora hipotecaria una garantía adicional de reembolso del crédito, porque el cumplimiento de dichas condiciones (es el caso de todas, menos la del apartado
Es también erróneo el criterio del Registrador que rechaza la posibilidad de sujetar la hipoteca a una condición que tome en consideración la situación patrimonial del deudor (por ejemplo, la hipoteca nacerá si la situación patrimonial del deudor se deteriora hasta un punto más o menos determinado) porque considera que dicha situación patrimonial (y su posible variación negativa) es un riesgo implícito en la hipoteca, un elemento estructural de la hipoteca, por lo que supondría elevar a «condicio facti» lo que es una mera «condicio iuris». La consideración de la situación patrimonial del deudor no puede ser elemento estructural de la hipoteca porque en nuestro Derecho cabe asegurar con hipoteca tanto una obligación de una entidad solvente como insolvente. Esas condiciones sólo deben rechazarse si incumplen las exigencias requeridas a las condiciones en nuestro Derecho.
Por todo ello, la condicionalidad de la hipoteca tiene una «razón justificativa suficiente». Por otra parte, ninguna de las condiciones pactadas es potestativa, pues no dependen de la voluntad exclusiva de la deudora hipotecaria. Y, al establecerse un plazo máximo cierto para entender cumplida o incumplida las condiciones, no se puede entender que sean de carácter incierto, contrario a las exigencias de seguridad jurídica del sistema registral.
b) Las condiciones establecidas en los apartados a) y b) de la escritura (respectivamente, el Ratio de Cobertura de Interés, y el porcentaje del 60% del valor de mercado conjunto de las fincas) son determinables y objetivas. Existe un interés legítimo del acreedor en que si la situación patrimonial del garante se deteriora se amplíe automáticamente la responsabilidad hipotecaria según se prevé en la escritura calificada, impidiendo así el deudor que el acreedor exija el reembolso anticipado del crédito por la mera ocurrencia de esos hechos. Además, ninguna de las condiciones alude a la solvencia de la deudora hipotecaria (el Ratio de Cobertura de la Deuda no toma en consideración cualquier otro activo o pasivo de la deudora hipotecaria o de las garantes, sino que únicamente compara el importe de Ingreso Operativo Neto (rentas netas) generadas por las fincas y el saldo del crédito).
c) Respecto de la condición señalada en el apartado f) de la escritura (disminución del valor de mercado de las fincas por debajo de una determinada cantidad), la ampliación de responsabilidad hipotecaria actuaría como modalización contractual del principio legal contemplado en el artículo 29 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo. El riesgo de disminución de la integridad o suficiencia de la garantía no es un elemento fundamental o «condicio iuris» de la hipoteca. El hecho de que el legislador atribuya al acreedor hipotecario la llamada acción de devastación en ciertos casos no significa que no pueda atribuirsele otras consecuencias por voluntad de las partes. Así esta Dirección General ha admitido, también por voluntad convencional, la facultad de dar por vencido anticipadamente el crédito para el caso de disminución del valor de las garantías por causas objetivas y, lograr, a través de su inscripción registral, hacerla oponible a terceros (cfr. Resoluciones de 26 de diciembre de 1990, 14 de enero de 1991, 24 de abril de 1992, 17 de marzo de 1994, 30 de enero de 1998, 13 de junio y 12 de julio de 2000 y 22 de marzo de 2002, entre otras muchas). Y también admite este tipo de pactos la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 1999.
e) Respecto de la condición establecida en el apartado c) de la escritura (llegada de un momento cierto sin que se haya producido la cancelación de la hipoteca), es obvio que puede verificarse con total independencia del incumplimiento o no por la deudora hipotecaria, de su solvencia o insolvencia, del valor de la cosa hipotecada o de las otras fincas. La Resolución de 30 de septiembre de 2003 ha admitido la hipoteca sujeta a plazo de duración, por lo que también ha de admitirse que la hipoteca sólo devenga firme transcurrido un plazo cierto o llegada una determinada fecha. Producido el incumplimiento de la obligación antes de esa fecha, el acreedor hipotecario carecería del «ius distrahendi» y de la totalidad de las facultades anejas a la hipoteca misma.
f) Respecto de las consideraciones fiscales que apunta el Registrador, es cierto que conforme al artículo 2.2 del Real Decreto legislativo 1/ 1993, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se establece el devengo del impuesto, en caso de negocios sometidos a condición suspensiva, en el momento del cumplimiento de ésta; pero no existe en este caso ánimo defraudatorio, simulación, fraude de ley ni evasión fiscal en el pacto en que por razones legítimas se sujeta la eficacia de la hipoteca a condición. Y, por otra parte, la hipoteca condicional no protege al acreedor del incumplimiento de la obligación asegurada más que si y cuando la condición se cumple. Tampoco tendrían que recibir ambas figuras el mismo tratamiento en materia de cobertura del coeficiente de solvencia de las entidades de crédito, conforme a la Orden Ministerial de 30 de diciembre de 1992. Por tanto es mera elucubración afirmar, como hace el Registrador, que si se admitiera la figura se generalizaría su uso, en perjuicio de las hipotecas «clásicas», cuando la hipoteca condicionada protege menos y es más costosa para el acreedor en términos de cobertura de recursos propios, aun teniendo ésta la ventaja del aplazamiento o supeditación a la condición del pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que no su dispensa ni su exención.
b) A pesar de la alegación del Registrador por la que afirma que las obligaciones cuya inscripción se rechaza no son ni las garantizadas con la hipoteca, ni generan deudas preferentes a la hipoteca, ni disminuyen el valor de la finca, existe doctrina reiterada de este Centro Directivo, y entre otras las Resoluciones de 26 de diciembre de 1990, 14 de enero de 1991, 24 de abril de 1992, 17 de marzo de 1994, 12 y 22 de julio de 1996, 28,
29 y 30 de enero y 2 de febrero de 1998, 13 de junio y 12 de julio de 2000 y 22 de marzo de 2002, entre otras, sobre la posibilidad de pactar el vencimiento anticipado del crédito para el caso de disminución del valor de las garantías por causas objetivas. Las Resoluciones de 22 de julio de 1996 y 14 de marzo de 2000 admiten las cláusulas de vencimiento automático de la hipoteca por impago de gastos que tengan preferencia legal de cobro sobre el acreedor hipotecario, o por impago de obligaciones que siguen la cosa, o por incumplimiento de la obligación de asegurar. Y dicha Resolución de 14 de marzo de 2000 admite la posibilidad de extender la cobertura hipotecaria a gastos extrajudiciales en íntima conexión con la conservación y efectividad de la propia garantía, siempre que se determine una cantidad máxima de responsabilidad por tal concepto, resultando de ahí el vencimiento anticipado en caso de conculcación.
ria a las cantidades que como el seguro estén en íntima relación con al conservación y efectividad de la garantía, siempre que se fije una cantidad máxima (Resoluciones de 14 de marzo y 13 de junio de 2000 y 22 de marzo de 2001). La Resolución de 26 de noviembre de 1990 permite incluir costas y gastos en un solo concepto de la responsabilidad máxima hipotecaria, dado su carácter accesorio, mientras que la de 23 de noviembre de 1987 permite extender la hipoteca a otros gastos, distintos de los judiciales, siempre que se precise cuáles sean y el importe máximo garantizado. g) Debe admitirse la posibilidad de consignar en el Registro el valor de los efectos de subasta, el mandatario y el domicilio para una posible ejecución extrajudicial, ante la posibilidad de que pueda fijarse la canti-
dad por la que se lleve a cabo la ejecución.
«impuestos y tributos... que originen la preparación y el otorgamiento» de la hipoteca y su cancelación (Resolución de 17 de marzo de 1995).
El Registrador accidental de Vilafranca del Penedés, don Juan Luis Gimeno Gómez de la Fuente, elevó a este Centro Directivo el expediente, mediante escrito de 13 de diciembre de 2004, que causó la correspondiente entrada el 20 de diciembre, con su informe del día 10 del mismo mes, el cual no contiene datos relativos a las circunstancias de tramitación de dicho expediente sino reiteración de los argumentos expuestos en su calificación con adición de otros no expuestos en ella (Por otra parte, y aunque no se trata de una cuestión que haya de abordarse en este recurso, tampoco resulta del expediente la razón por la que la calificación se ha producido transcurrido con creces el plazo legalmente establecido para ello).
143, 144, 153, 163 de la Ley Hipotecaria; 52.1.º, 54.1, 517.2.4.º, 681, 684 y 690 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 18 de la Ley del Notariado; 7, 51.6.º,
219, 220, 235.1, 237, 241 y 245 del Reglamento Hipotecario; el artículo 193 del Reglamento Notarial; y las Resoluciones de esta Dirección General de 31 de enero de 1925, 4 de diciembre de 1980, 20 de mayo, 5 de junio, 23 y 26 de octubre de 1987, 4 de marzo de 1993, 17 de octubre de 1994, 2 y 3 de enero y 22 de julio de 1996, 28, 29, 30 de enero, 2 de febrero y 16 de mayo de 1998, 28 de abril de 1999, 10 de abril, 20 de mayo, 17 de junio y 11 de julio de 2000, 22 de marzo de 2001, 17 de enero, 8 de abril y 8 de junio de 2002, 30 de septiembre de 2003 y 11 de octubre de 2004.
En la escritura se fija una responsabilidad hipotecaria hasta un importe máximo de 548.000 euros por principal del crédito y otras cantidades complementarias por intereses ordinarios, de demora, por costas y por otros gastos suplidos, de modo que la responsabilidad máxima total de la finca hipotecada queda fijada en 685.000 euros. Además se pacta que, sin perjuicio de la eficacia inmediata de la constitución del derecho de hipoteca sobre la finca por el importe establecido anteriormente, las cantidades aseguradas por dicha hipoteca quedarán aumentadas en la cuantía que se detalla por cada concepto en total 8.220.000 euros de responsabilidad hipotecaria máxima adicional-, si se cumple cualquiera de las condiciones que se detallan.
Indudablemente, en nuestro ordenamiento el propietario puede disponer de sus bienes, y, por ende, constituir gravámenes sobre ellos, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes (artículo 348 del Código Civil). No sólo se permite la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador (cfr. artículos 2.2.º de la Ley Hipotecaria y 7.º del Reglamento Hipotecario), sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos y, en concreto (cfr. artículos 647 del Código Civil y 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria) sujetarlos a condición, término o modo. Pero es también cierto que esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico político y la trascendencia
«erga omnes» de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc. (cfr. Resoluciones de 5 de junio, 23 y 26 de octubre de 1987 y 4 de marzo de 1993). Estos límites alcanzan especial significación en relación con la hipoteca, pues se imponen en defensa del deudor y en aras de la facilidad de tráfico jurídico inmobiliario, del crédito territorial y, en definitiva, del orden público económico.
«Pendente conditione», el acreedor goza de facultades de conservación y disposición de su derecho; además, al tratarse de un crédito único aunque garantizado parcialmente, en caso de ejecución del bien hipotecado el actor sólo podrá detraer del precio de remate obtenido hasta una parte igual al máximo de responsabilidad fijada incondicionadamente; si el tercer poseedor quiere evitar la ejecución de ese bien únicamente deberá reembolsar esa cantidad máxima, aunque quede parcialmente insatisfecho el crédito; el tercer poseedor podrá, como en el caso a que se refiere el artículo 124 de la Ley Hipotecaria, pedir la cancelación de la hipoteca si pagó la parte del crédito que sin condición alguna garantizaba la finca.
«Existente conditione» el derecho del acreedor hipotecario alcanza su plena extensión y con el rango que le confiere la inscripción, sin que pueda afirmarse que contraríe elemento estructural alguno del derecho real de hipoteca, pues el crédito garantizado quedó perfectamente determinado en todos sus aspectos definidores y con una preferencia que ha sido objeto de la debida publicidad «erga omnes» («scenti et volenti, nulla fit injuria»).
4. Según el segundo de los defectos invocados por el Registrador, aun cuando se admitiera la posibilidad de someter la hipoteca a condición, los supuestos de hecho contemplados por las partes no hacen otra cosa que elevar a «conditio facti» lo que, a su juicio, constituyen verdadera «conditio iuris» por tratarse de riesgos que constituyen presupuesto legal necesario para el ejercicio de las acciones típicamente hipotecarias.
Entre las condiciones suspensivas a que se sujeta la ampliación de la responsabilidad hipotecaria figura la que consiste en que «el Tramo B del crédito no haya sido completamente amortizado y no se haya otorgado escritura de cancelación de la hipoteca antes de las 12:00 horas del día 3 de junio de 2008». Debe advertirse que las obligaciones garantizadas por la hipoteca son precisamente las que surjan de dicho tramo del crédito y que, según se conviene en dicha escritura, el principal de dicho tramo del crédito deberá encontrarse íntegramente restituido el 3 de agosto de 2008. Ciertamente, no cabe admitir la constitución de una hipoteca en la que la falta de pago del débito principal actúe como condición suspensiva del nacimiento de la misma, ya que precisamente ese incumplimiento de la obligación principal, dada la esencia de este derecho real, lo que provoca es su propia efectividad al poner en marcha el «ius distrahendi», que presupone una hipoteca plenamente constituida, y de ahí que los interesados no puedan en contravención de lo anterior transformar en una «conditio facti» añadida al negocio concluido lo que no es más que un elemento estructural o «conditio iuris» de la eficacia del derecho de hipoteca (cfr. la Resolución de 4 de diciembre de 1980). Pero, frente al reproche invocado por el Registrador, no puede estimarse que sea ésta la configuración de la condición en el presente caso, pues no es el incumplimiento de una obligación ya exigible lo que constituye el hecho condicionante de la efectividad de la hipoteca constituida en su extensión máxima-sino la llegada de determinado día, anterior en dos meses al término fijado para la exigibilidad de la obligación garantizada, sin que la restitución del crédito en que consiste haya sido realizada anticipadamente. Por lo demás, no se trata de una condición que afecte a la obligación garantizada y dependa de la exclusiva voluntad del deudor (cfr. artículo 1115 del Código Civil), sino de una condición a la que se sujeta la efectividad de una garantía en favor del acreedor.
Como ha quedado antes apuntado, según la reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr., las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987 y 22 de julio de 1996, 28, 29, 30 de enero y 2 de febrero de 1998, 20 de mayo, 17 de junio y 11 de julio de 2000 y 22 de marzo de 2001), cabe inscribir como causas de vencimiento anticipado no sólo el impago de aquellas obligaciones que, sin ser las garantizadas con la hipoteca, suponen un riesgo de detrimento potencial del bien hipotecado, sino también, en general, otros supuestos que impliquen la disminución del valor de las garantías por causas objetivas (cfr. artículo 1129.3.° del Código Civil). Y no puede mantenerse el rechazo a la inscripción de las estipulaciones por las que se impone a la parte deudora la obligación de dejar constancia de las edificaciones en la finca, la correspondiente concordancia del Registro de la Propiedad y del Catastro de la realidad física de la finca; de realizar en la finca reparaciones y actos de conservación; de notificar al acreedor las circunstancias perjudiciales a la propiedad. Frente a la alegación sobre su carácter obligacional, debe advertirse que se prevé que el incumplimiento de dichas obligaciones faculta al acreedor para reclamar anticipadamente el crédito (cfr. las Resoluciones 28, 29, 30 de enero y 2 de febrero de 1998). Asimismo, conforme a la mencionada doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, la Resolución de 22 de marzo de 2001), debe aceptarse la inscripción de la cláusula de vencimiento anticipado relativa a tributos y gastos, siempre y cuando se concrete a aquéllos cuyo pago quede garantizado con un derecho de preferencia legal de cobro respecto del mismo acreedor hipotecario (cfr. artículo 1923 del Código Civil). Por ello, no puede rechazarse la inscripción respecto de la obligación de satisfacer los «impuestos, tasas, contribuciones, arbitrios y gastos de comunidad que recaigan sobre la finca». Igualmente, debe admitirse la inscripción de la estipulación por la que se impone al deudor la obligación de abonar los gastos e impuestos ocasionados con ocasión de la celebración del contrato de préstamo, así como los de inscripción de la hipoteca y constancia registral de la ampliación de la responsabilidad máxima, toda vez que, en el presente caso, se trata de conceptos que por pacto entre las partes se incluyen entre las obligaciones que son el objeto propio de la garantía constituida y que han sido asegurados con una hipoteca del tipo de las denominadas de seguridad. Por esta misma razón, también debe entenderse inscribible el pacto señalado bajo el número 8.2 de la escritura por el que se puede ejecutar la hipoteca por incumplimiento de la obligación contenida entre «las obligaciones garantizadas» del pago de gastos que incluyen, entre otros, «los gastos e impuestos incurridos por la preparación y desarrollo de la ejecución hipotecaria y los honorarios de abogados y procuradores asesores del Acreditante» (si bien, para evitar contradicción, habrán de entenderse limitados a los gastos e impuestos anteriores a la ejecución propiamente dicha). En cambio, debe confirmarse el rechazo a la inscripción de la parte de la misma estipulación relativa a los gastos «derivados de la conservación del inmueble afecto», por tratarse de un concepto claramente diferenciado del crédito que es el objeto propio de la garantía constituida y que, ni siquiera, ha sido asegurado con dicha hipoteca de seguridad.
Ciertamente, los pactos de sumisión expresa de las partes a los Tribunales de una determinada circunscripción no pueden acceder al Registro: Tratándose de ejercicio de determinadas acciones reales de carácter ejecutivo, porque se rigen por su normativa específica de carácter imperativo (así, la acción que haya de sujetarse al procedimiento judicial de ejecución directa sobre el bien hipotecado cfr. artículos 681 y 684.1.1.º de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil); y, respecto de cualquier otra acción real porque también se prohíbe en el artículo 54.1, en relación con el 52.1.º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr., además, lo dispuesto en el artículo 17, párrafo cuarto, en relación con el artículo 16.1, letra «a», del Convenio de Bruselas, de 27 de Septiembre de 1968, relativo a la competencia judicial y a la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil-). Por último, en cuanto al ejercicio de acciones personales o mixtas, en realidad se trataría de una simple circunstancia no inscribible del título presentado (cfr. la Resolución de 10 de abril de 2000).
Madrid, 2 de septiembre de 2005.La Directora General, Pilar Blancomorales Limones.