Source: https://www.brocardi.it/legge-equo-canone/titolo-i/capo-ii/art27.html
Timestamp: 2018-06-18 01:41:30+00:00
Document Index: 16604881

Matched Legal Cases: ['art. 27', 'art. 79', 'art. 27', 'art. 28', 'art. 27', 'art. 29', 'art. 28', 'art. 27', 'art. 27', 'art. 42', 'art. 27', 'art. 1575', 'art. 1578', 'art. 1578', 'art. 1463', 'art. 1579', 'art. 1578', 'art. 24', 'art. 35', 'art. 35', 'art. 2087']

Art. 27 legge equo canone - Durata della locazione - Brocardi.it
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Quesiti risposti
Articolo 27 Legge equo canone
(L. 27 luglio 1978, n.392)
Dispositivo dell'art. 27 Legge equo canone
Fonti → Legge equo canone → Titolo I - Del contratto di locazione → Capo II - Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione
La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili. La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo. La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l'immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all'esercizio di imprese assimilate ai sensi dell'articolo 1786 del codice civile o all'esercizio di attività teatrali. Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti. Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l'immobile, per la medesima stagione dell'anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L'obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera. E' in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Se il conduttore rilascia l'immobile prima della scadenza deve in ogni caso pagare il mancato preavviso - 28/09/2017
Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 27 Legge equo canone
Argomento: Articolo 27 Legge equo canone - Durata della locazione | Quesito Q201821130
Sara S. chiede
martedì 03/04/2018 - Puglia
“Con contratto del 01.05.2017 ho dato in locazione ad uno Studio Medico con 3 medici convenzionati in medicina generale con il Sistema Sanitario Nazionale(cc.dd. medici di famiglia un immobile diverso dall'uso abitativo, e denominato "CONTRATTO DI LOCAZIONE USO STUDI MEDICI" per la cosiddetta "Medicina di Gruppo". Il canone d'affitto era di €. 1.330,00 per mese.
Al punto 1) delle pattuizioni detto : "La locazione avrà durata di 6 anni a partire dal 01.05.2017 e terminerà il 30.4.2023".
Al punto 4) delle pattuizioni è detto: "I conduttori potranno recedere dal presente contratto di locazione con preavviso di 3(tre mesi) con lettera raccomandata con r.r. al locatore".
Dopo 8 mesi, con lettera raccomandata del 19.12.2017 i conduttori comunicano di recedere dal contratto di locazione ai sensi del citato punto 4) del contratto, dando il preavviso di 3 mesi a scadenza 31.03.2018.
Il motivo del recesso è dovuto al fatto che gli stessi medici si trasferiscono in un altro immobile ad un canone inferiore rispetto a quello del contratto vigente, ossia ad €. 1.000,00 mensili rispetto a €. 1300,00 della locazione del mio immobile.
Io scrivo ai medici che il contratto di locazione è fatto per 6 anni, essendo nulle clausole contrattuali per una durata diversa o comunque inferiore e comunque non per giusti motivi. Di certo non avrei affittato l'immobile per 11 mesi, peraltro pittato e rimesso a nuovo allo scopo.
Dal 01.04.2018 effettivamente i medici lasciano il mio immobile e comunicano con sms di aver lasciato l'immobile libero da persone e cose e di voler consegnare le chiavi.
Domando:
1-. posso rifiutarmi di ricevere le chiavi dell'immobile e pretendere la continuazione della locazione?
2-. come agire giudizialmente, direttamente al giudice, oppure con la negoziazione, ecc., o fare un Decreto Ingiuntivo per il mancato pagamento della pigione del corrente mese e attendere l'opposizione allo stesso con l'instaurazione del giudizio?
Consulenza legale i 10/04/2018
Il rapporto di locazione in oggetto rientra a tutti gli effetti nella disciplina delle locazioni ad uso diverso dall’abitazione, contenuta negli articoli 27 e seguenti della cosiddetta “Legge sull’equo canone” (L. n. 392/1978), essendo l’immobile locato utilizzato per lo svolgimento abituale di attività professionale.
L’articolo 27 della citata legge, relativo alla durata della locazione, stabilisce in particolare che “E' in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione”.
Dalla lettera dell’articolo, come si vede, si comprende che non esiste una durata minima inderogabile del contratto, tale per cui le parti (o almeno l’inquilino) sono vincolate alla locazione e non possono recedere prima di una certo termine: al contrario, le parti possono accordarsi (come è stato fatto nel caso in esame) nel senso di consentire al conduttore di recedere liberamente dal rapporto in qualunque momento (ovviamente nel rispetto del termine di preavviso, stabilito dalla legge o pattuito).
Nonostante la norma parli espressamente di preavviso di “almeno” sei mesi, si ritiene tuttavia concordemente che – poiché lo spirito complessivo della legge è quello di garantire la più ampia tutela al conduttore, inteso come parte contrattuale “debole” (l’art. 79 della legge dice che “E' nulla ogni pattuizione diretta (…) ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”) - il termine in questione possa essere liberamente derogato in favore del conduttore stesso.
Pertanto, le parti sono libere di stabilire un termine di preavviso più breve di quello legislativo di sei mesi.
Per tornare al quesito, dunque, purtroppo la clausola contrattuale che stabilisce un preavviso di soli tre mesi a favore dei conduttori è assolutamente valida e legittima: i medici che hanno già liberato l’immobile non possono essere costretti a prolungare la durata della locazione, né a pagare oltre tre mensilità di canone.
E’ evidente, poi, che qualora essi siano rimasti morosi di qualche mensilità (ad esempio non abbiano corrisposto, in tutto o in parte, le tre mensilità di preavviso) si potrà agire nei loro confronti direttamente con un’ingiunzione di pagamento, senza attivare preventivamente la mediazione (obbligatoria in materia di locazione). Solamente qualora il decreto ingiuntivo così ottenuto dovesse essere opposto allora il Giudice assegnerà termine alle parti per l’esperimento della mediazione, con sospensione provvisoria del procedimento in attesa della definizione di quest’ultima.
Argomento: Articolo 27 Legge equo canone - Durata della locazione | Quesito Q201820913
Paolo L. chiede
sabato 10/03/2018 - Toscana
“Ho in corso un contratto di locazione di immobile commerciale che al paragrafo "durata" recita: "La locazione ha durata di anni 6, ovvero dal 1° luglio 2006 al 30 giugno 2012 con rinnovazione tacita se nessuna delle parti comunicherà disdetta, almeno sei mesi prima della scadenza, con lettera raccomandata. il conduttore, decorsi due anni di locazione, ha facoltà di recedere anticipatamente ai sensi dell'art. 27, 7°comma della legge 392/78, con preavviso di 6 mesi.".
La mia domanda è se potete spiegarmi in che situazione sono. Direi che si tratta di un contratto a termine, di durata 6 anni che poteva essere rinnovato per altri sei anni tacitamente, e questo è avvenuto; adesso, trascorsi 6 + 6 anni il contratto è terminato ed ognuno è libero, il proprietario può quindi disporre del fondo E' giusta la mia interpretazione? oppure il conduttore può tacitamente rinnovare all'infinito senza che il proprietario possa mai più disporre del fondo? Mi sembra una situazione francamente sbilanciata tutta a favore di una parte, ed il contratto iniziale da me citato sembra chiaro quando afferma che la durata è di anni 6 tacitamente rinnovabile per altri 6. Dopo di chè basta, non c'è nessuna previsione di altri rinnovi. Un contratto di durata dodici anni insomma, 6 + 6. Grazie della vostra risposta.”
Consulenza legale i 16/03/2018
Anche se non è scritto nel quesito, è intuibile dal testo del contratto che la disciplina applicabile a questa locazione (di tipo non abitativo) sia la legge n. 392/1978, cosiddetta legge sull”equo canone”.
Si distinguono infatti due macro tipologie di locazioni: quelle di immobili urbani adibiti a uso abitativo (soggette alla legge n. 431/98 che ha parzialmente abrogato la legge n. 392/78) da quelle ad uso diverso dall’abitazione, cui sono applicabili le disposizioni di cui agli artt. 27 seguenti della citata legge sull’”equo canone” (n. 392/1978), non abrogate dalla legge n. 431/98.
La disciplina generale sulle locazioni di cui al codice civile, invece, si applica solamente in via residuale, ovvero quando si tratti di immobili urbani non compresi o esclusi dalle ipotesi elencate dalle due leggi di cui sopra (ad esempio un'autorimessa).
La legge sull’”equo canone”, in merito alla durata del contratto, stabilisce una durata minima di 6 anni, rinnovabili.
Attenzione, tuttavia, che l’art. 28, specifico sulla rinnovazione del contratto, stabilisce un rinnovo automatico e continuativo, salvo disdetta. La norma recita infatti: “(…) il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, (…); tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, (…) almeno 12 mesi (…) prima della scadenza”.
Ciò significa, per rispondere al quesito, che il rinnovo automatico non si verifica solo alla prima scadenza (dopo i primi 6 anni) ma altresì a tutte le successive scadenze, e così di sei anni in sei anni senza soluzione di continuità, salvo disdetta o recesso anticipato.
La clausola citata nel quesito fa riferimento alla norma della legge in commento (art. 27) che stabilisce la facoltà delle parti di consentire al conduttore il recesso anticipato dal contratto non solo dodici mesi prima della scadenza, ma in qualsiasi momento, con preavviso di soli sei mesi (il recesso al conduttore è sempre consentito, invece, con preavviso di sei mesi quando sussistano gravi motivi).
Nel caso di specie, è stato convenuto in contratto che il conduttore possa recedere con preavviso di sei mesi in qualsiasi momento, ma solo dopo due anni di vigenza del contratto (quest’ultimo, in buona sostanza, dovrà avere una durata minima di due anni).
La disciplina normativa è, in effetti, comunque sbilanciata a favore del conduttore. Il locatore, infatti, non può disdettare alla prima scadenza (ovvero prima dei primi 6 anni) se non per i motivi tassativamente previsti dalla legge in commento ed elencati nell’art. 29 della medesima.
Dalla seconda scadenza in avanti, invece, (quindi dopo 6 anni) anche il locatore – ai sensi dell’art. 28 già visto – può liberamente recedere ma, attenzione, non in qualsiasi momento ma solo dodici mesi prima della scadenza contrattuale.
Nel caso in esame è stato posto un vincolo convenzionale in capo al conduttore, ovvero egli rimane legato al contratto per almeno due anni: tuttavia, si tratta pur sempre di durata inferiore a quella di 6 anni cui è vincolato il locatore.
Ultima cosa: attenzione alla indennità da versare al momento della cessata locazione (indennità per perdita di avviamento).
Argomento: Articolo 27 Legge equo canone - Durata della locazione | Quesito Q201820289
N. M. chiede
domenica 07/01/2018 - Emilia-Romagna
faccio una breve premessa delle mie intenzioni: posseggo una società (composta da ristorante e locale da ballo) ed è mia intenzione affittare per qualche giorno a settimana il locale da ballo (compreso di tutte le attrezzature predisposte: casse musicali, postazioni bar e quindi, a detta del mio consulenti, a tutti gli effetti considerabile come azienda).
Dubbio: ho raccolto diversi pareri in giro, ma su un punto noto confusione, ossia questo. é possibile affittare l'azienda per 1 (oppure 2) giorni a settimana oppure bisogna ricorrere a strumenti differenti dal'affitto d'azienda?
qualora non fosse possibile, mi potreste cortesemente indicare uno strumento legale opportuno ad affidare la gestione del locale ad un terzo per qualche giorno a settimana?”
Consulenza legale i 10/01/2018
Nel quesito in esame il cliente riferisce di voler affittare il locale da ballo di cui è proprietario e che il detto locale è dotato di tutte le attrezzature necessarie allo svolgimento della detta attività (casse musicali, postazioni bar ecc..).
Inoltre viene riferito che l’affitto del locale vorrebbe essere limitata soltanto a pochi giorni alla settimana.
Alla luce di quanto esposto, riteniamo che, nella fattispecie in esame, si potrebbe ricorrere a due schemi contrattuali:
1) La locazione non abitativa ad uso transitorio occasionale di cui al 5° comma dell’art. 27 legge 392/1978.
Con tale contratto si può concedere in locazione l’immobile o parte di esso ad esempio per eventi privati, feste, corsi di ballo ecc.,. a uno o più conduttori.
Il relativo contratto di locazione deve essere stipulato in forma scritta nonostante sia destinato ad avere una durata di poche ore, con la indicazione dell’esigenza transitoria che in concreto ha giustificato la sottrazione del rapporto locativo al limite legale di durata (6 anni).
Se il contratto è inferiore ai 30 giorni non è soggetto all’obbligo di registrazione in termine fisso, ma solo in caso d’uso.
I requisiti richiesti sono gli stessi dei locali commerciali (conformità impianti, attestato di prestazione energetica ecc.).
L’ammontare del corrispettivo è lasciato alla libera determinazione delle parti.
Al momento della consegna sarebbe opportuno redigere un accurato verbale di consegna dell’immobile con la descrizione dello stato di conservazione di pareti, pavimenti, arredi, attrezzature ecc. e farsi rilasciare un importo a titolo di deposito cauzionale a copertura di eventuali inadempimenti contrattuali e soprattutto di possibili danni pur involontariamente provocati all’immobile.
2) Il contratto d’uso di spazi attrezzati.
Il contratto d’uso di spazi attrezzati è un contratto con il quale il titolare di un immobile mette a disposizione uno spazio attrezzato e una serie di servizi funzionali e connessi con l’uso dello spazio concesso in uso.
La particolarità di tale tipologia di contratto è data dal fatto che, oltre al semplice uso dei locali, il cliente può usufruire anche dei servizi.
Il detto contratto, difatti, viene utilizzato nel caso in cui, oltre ad offrire un locale o un’area, si fornisce al cliente una serie di servizi senza i quali lo spazio perderebbe la sua utilità.
Elementi principali del contratto d’uso di spazi attrezzati sono:
- la descrizione dello spazio;
- la descrizione dei servizi offerti;
- il corrispettivo;
- il recesso;
- le modalità di accesso allo spazio;
- gli obblighi dei clienti che dovranno consistere nel rispettare le regole di buon comportamento all’interno dei locali e nel non compiere attività illecite mediante l’uso dello spazio e dei servizi;
- la limitazione di responsabilità del titolare, il quale non sarà responsabile per l’attività compiuta dal cliente nei suoi locali e non risponda per furti o per i danni relativi alle cose dei clienti.
- la cauzione.
A nostro parere, nel caso in esame, sarebbe più opportuno ricorrere alla seconda tipologia contrattuale indicata e cioè al contratto d’uso di spazi attrezzati considerato che Lei metterebbe a disposizione del conduttore non solo la sala da ballo ma anche tutte le attrezzature necessarie per lo svolgimento della relativa attività (casse musicali, postazioni bar ecc..).
Con tale tipologia di contratto, inoltre, potrebbe concedere in uso la sala solo per pochi giorni alla settimana, come da Lei richiesto.
La durata, infatti, come detto, può essere concordata liberamente dalle parti e può essere anche di solo poche ore, giorni, mesi.
Argomento: Articolo 27 Legge equo canone - Durata della locazione | Quesito Q201617859
Gianpaolo G. chiede
venerdì 09/12/2016 - Emilia-Romagna
“Buongiorno Signori Avvocati, 3 anni fa ho affittato il mio immobile, che è un capannone industriale, a "Mario", il mio affittuario svolge nel capannone l' attività di falegnameria e ha 5 - 6 dipendenti come operai.
Mi viene pagato l' affitto regolarmente, il mio capannone è stato oggetto di condono edilizio nel 1985, e nel 2006 ha ottenuto la " Sanatoria" dal comune, con la " Sanatoria" io credendo di essere in regola al 100 % affittavo l' immobile.
Ultimamente il mio inquilino, mi ha chiesto " l' Agibilità" per delle pratiche che lui deve fare.
Io mi sono riletto la Sanatoria, che costituisce anche Agibilità, ma poi specifica, che comunque, il mio immobile deve allacciarsi, alle fognature, del Comune.
Il mio immobile ha sempre risolto i problemi dei 2 bagni, con una vasca Imof, per il solido, e per le acque reflue, ci sono delle tubature, interrate che vanno a disperdere sotto terra queste acque.
La spesa per fare l' allaccio alle fognature del Comune è molto ingente, anche perche l' immobile è in aperta campagna.
Il mio problema è il seguente, sono comunque in regola avendo la Sanatoria rilasciatami dal Comune?
E se qualcuno dei dipendenti della falegnameria, si dovesse fare male, io come proprietario dell' immobile cosa rischio sia come Codice Penale, sia con il Codice Civile?
Per il Civile, eventualmente ci fossero rischi di un mio coinvolgimento, Voi mi consigliate eventualmente di fare una Assicurazione che copre tali incidenti, e che paga, gli eventuali danni?”
Consulenza legale i 16/12/2016
La locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo trova la propria disciplina fondamentale nella Legge 27 luglio 1978 n. 392, ed in particolare negli artt, 27 e ss.
Pertanto, le norme del codice civile troveranno applicazione solo per colmare eventuali lacune di tale disciplina o per espresso rinvio della medesima.
Si parla di uso diverso da quello abitativo quando l’immobile locato viene adibito all’esercizio di una delle attività di cui al primo comma dell’art. 27 (attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico, di lavoro autonomo) ovvero ad una di quelle attività elencate dall’art. 42; nel caso di specie, dunque, trattandosi di attività di falegnameria, il riferimento sarà all’art. 27 Legge 392/1978.
Tra le norme codicistiche di sicura applicazione vi è invece quella contenuta nell’art. 1575 c.c., rubricato “Obbligazioni principali del locatore”, la quale dispone che il locatore deve mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto, mentre chiarisce il successivo art. 1578 c.c. che se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Costituisce opinione pacifica quella secondo cui, affinché sia rilevante ai fini della garanzia prevista dall’art. 1578 c.c., il vizio debba inficiare parzialmente la possibilità di godimento secondo l’uso contrattuale convenuto, in quanto la fattispecie di totale impossibilità di godimento può comportare la risolubilità del contratto per impossibilità sopravvenuta ex art. 1463 c.c. ovvero, se tali vizi concretino l’originaria impossibilità del godimento, l’ipotesi di radicale nullità del contratto di locazione.
Tale tesi è avvalorata dalla previsione di cui all’art. 1579 c.c., che priva di effetto il patto di limitazione della responsabilità del locatore in ogni caso in cui i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa, anche nell’ipotesi in cui il conduttore conoscesse i detti vizi, proprio perché in tal caso il regolamento negoziale non può attuarsi (se sopravvenuti) né poteva sorgere (se originari e preesistenti alla conclusione del negozio).
Ciò posto, va ora precisato che costituisce opinione pacifica sia in dottrina che in giurisprudenza quella secondo cui la mancanza di agibilità/abitabilità di un immobile deve configurarsi quale vizio della cosa locata ex art. 1578 c.c.
Infatti, il certificato di agibilità, previsto e disciplinato dal T.U. dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), che ha abrogato il D.P.R. 425/1994, riveste un ruolo di primaria importanza nella attestazione della assenza di vizi dell’immobile, avendo appunto la funzione di attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti (così art. 24 D-P-R- 380/2001).
Da tempo in giurisprudenza si è andata affermando la tesi che attribuisce al locatore l’obbligo di procurare il certificato di agibilità dell’immobile, previsto come si è poc'anzi detto a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie attraverso l’accertamento pubblico dell’esistenza delle condizioni di stabilità e sicurezza di un edificio.
Nel quadro della normativa contrattuale i relativi obblighi di adeguamento sono posti a carico del locatore, giusta il disposto degli artt. 1575 e 1617 c.c., dovendosi garantire che il bene sia idoneo all’uso cui è contrattualmente destinato.
In particolare, costituisce orientamento costante della Suprema Corte di Cassazione quello secondo cui, in presenza di contratto di locazione, il vincolo che impone di procurarsi il certificato deve ritenersi incombere al locatore quale proprietario e comunque titolare del potere di disposizione sulla cosa (in tale senso tra le altre Cass. 16 giugno 2008 n. 16216, che conferma precedenti pronunce sul tema).
Ultimamente tale onere del locatore è stato per certi versi rimodellato, precisandosi che, salva sempre l’ipotesi in cui il locatore abbia espressamente assunto lo specifico obbligo di ottenere l’agibilità, il suo inadempimento si configurerebbe solo allorchè l’inagibilità attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie dell’immobile locato, tali da non consentire il lecito esercizio dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito (Cass. Civ. 16/06/2014 n. 13651).
In quest’ultima ipotesi può senza dubbio farsi rientrare la fattispecie delineata nel caso che si esamina, poiché il mancato allaccio alla rete fognaria pubblica non può non influire sul lecito esercizio dell’attività svolta nel capannone, secondo l’uso pattuito nel contratto di locazione.
Alla domanda se ci si può ritenere in regola a seguito del rilascio della concessione in sanatoria contenente tra l’altro anche l’agibilità, si ritiene infatti debba darsi risposta negativa allorchè l’allaccio alla rete fognaria pubblica sia stato posto quale prescrizione al cui adempimento subordinare l’efficacia della concessione medesima e, conseguentemente, della agibilità dell’immobile.
A tale riguardo va detto che l’art. 35 co. 20 L. 47/1985 dispone che a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità, anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari e qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica e di prevenzione degli infortuni.
In applicazione di tale norma molte amministrazioni comunali in tutta Italia seguivano la prassi di rilasciare il certificato contestualmente al rilascio della concessione edilizia in sanatoria, senza effettuare alcuna verifica preventiva in ordine alle condizioni igienico-sanitarie dell’immobile sanato.
Tale prassi è stata posta al vaglio della Corte Costituzionale investita della questione di legittimità costituzionale dell’art. 35 co. 20 L. 47/85, norma che è stata ritenuta costituzionalmente legittima, ma con la precisazione tuttavia da parte della stessa Consulta che l’amministrazione, a seguito del rilascio della concessione in sanatoria dovrà sempre procedere ad una verifica delle condizioni igienico-sanitarie prima di concedere l’abitabilità dell’edificio condonato.
Sulla scorta di tale interpretazione la P.A. dovrebbe procedere ad un controllo più incisivo esteso all’accertamento dell’inesistenza di tutte le cause di insanabilità dell’edificio, sia esso a destinazione abitativa o industriale.
Pertanto, sulla scorta di quanto appena detto e ritornando al caso in esame, l’agibilità, seppure costituente parte integrante del provvedimento di concessione edilizia in sanatoria, è subordinata ad una condizione ben precisa, ossia l’allaccio alla rete fognaria pubblica, con la conseguenza che solo al verificarsi di tale condizione potrà esplicare piena efficacia e costituire valido titolo da produrre per qualsivoglia pratica.
In conformità poi a quanto previsto dal D.L. n. 69/2013, c.d. “decreto del fare” proprio in materia di certificato di agibilità, può dirsi che il verificarsi di tutte le condizioni previste perché un immobile sanato o non possa conseguire i requisiti di agibilità può essere autocertificato da un professionista abilitato.
Va comunque ulteriormente precisato che la mancanza di agibilità dell’immobile per mancato allaccio alla rete fognaria può soltanto comportare profili di responsabilità civile per violazione di quanto prescritto dagli artt. 1575 e 1578 c.c. sopra richiamati, mentre nessuna responsabilità può comportare in ordine ad eventuali danni occorsi ai dipendenti dell’azienda svolgente nel capannone l’attività di falegnameria, dandosi per presupposto che quest’ultima detenga l’immobile sulla base di contratto regolarmente registrato.
Di tali eventuali danni unico responsabile sarà il titolare dell’azienda datrice di lavoro, e ciò in virtù di quanto chiaramente disposto dall’art. 2087 c.c., ai sensi del quale “l’imprenditore è tenuto ad adottare nell’esercizio dell’impresa le misure che, secondo la particolarità del lavoro, l’esperienza e la tecnica, sono necessarie a tutelare l’integrità fisica e la personalità morale dei prestatori di lavoro”.
Pertanto, non si reputa necessario stipulare alcuna assicurazione per tale finalità.