Source: http://www.mdr-recht.de/54487.htm
Timestamp: 2019-02-18 03:05:43
Document Index: 275154770

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 311', '§ 241', '§ 280', 'BGH', '§ 412']

BGH v. 8.1.2019 - XI ZR 535/17
Zur Anwendbarkeit des Vergleichswertverfahrens bei der Feststellung des Verkehrswerts einer Immobilie
LÃ¤sst sich eine aussagekrÃ¤ftige Menge von Vergleichspreisen verlÃ¤sslich ermitteln, wird die Vergleichswertmethode als die einfachste und zuverlÃ¤ssigste Methode angesehen; sie steht deshalb bei Wohnungseigentum im Vordergrund. Der Hinweis des Gerichts auf die vergleichsweise "schmale" Basis fÃ¼r die Ermittlung des Vergleichswerts bietet keine Grundlage fÃ¼r die Ansicht, bei Wohnungseigentum, das der Kapitalanlage und der Steuerersparnis dient, den Verkehrswert durch einen Mittelwert von Vergleichs- und Ertragswert zu bestimmen.
Die KlÃ¤ger hatten im August 2008 eine 22 qm groÃŸe Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 33.900 â‚¬ erworben. Die Wohnung war vermietet, die monatliche Nettokaltmiete hatte die VerkÃ¤uferin mit 5,11 â‚¬/qm angegeben und fÃ¼r zwei Jahre garantiert. Zur Finanzierung des Wohnungserwerbs schlossen die KlÃ¤ger mit der beklagten Bank einen Darlehensvertrag Ã¼ber 33.900 â‚¬ mit einer anfÃ¤nglichen Tilgung von 1,5% jÃ¤hrlich und einer monatlichen AnnuitÃ¤t von 203,97 â‚¬. In der Folgezeit leisteten die KlÃ¤ger an die Beklagte auf das Darlehen bis einschlieÃŸlich August 2016 insgesamt 18.765,24 â‚¬.
Aufgrund Leerstands der Wohnung erzielten die KlÃ¤ger keine Mieteinnahmen. Im Jahr 2010 nahmen sie die VerkÃ¤uferin vor dem LG auf RÃ¼ckabwicklung des Kaufvertrags mit Erfolg in Anspruch, weil nach einem dort eingeholten SachverstÃ¤ndigengutachten der Verkehrswert der Wohnung im Jahr 2008 nur 10.500 â‚¬ betragen habe und der Kaufpreis daher in sittenwidriger Weise Ã¼berhÃ¶ht gewesen sei. Die VerkÃ¤uferin meldete Insolvenz an.
Mit ihrer Klage begehrten die KlÃ¤ger von der Beklagten u.a. die RÃ¼ckzahlung der auf das Darlehen geleisteten Zahlungen von 18.765,24 â‚¬ nebst Zinsen und die Feststellung, dass weitere AnsprÃ¼che gegen sie aus dem Darlehensvertrag nicht bestÃ¼nden. Zur BegrÃ¼ndung beriefen sie sich auf einen ihnen zustehenden Schadensersatzanspruch wegen einer AufklÃ¤rungspflichtverletzung der Beklagten. Der Kaufpreis der Wohnung sei in sittenwidriger Weise Ã¼berhÃ¶ht gewesen, was der Beklagten bekannt gewesen sei.
Das LG wies die Klage ab. Das KG erkannte hingegen im Berufungsverfahren einen Schadensersatzanspruch aus Â§ 311 Abs. 2, Â§ 241 Abs. 2, Â§ 280 Abs. 1 BGB wegen einer AufklÃ¤rungspflichtverletzung an. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das KG zurÃ¼ckverwiesen.
Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass eine Bank ausnahmsweise eine AufklÃ¤rungspflicht Ã¼ber die Unangemessenheit des von ihr finanzierten Kaufpreises unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs trifft, wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Ãœbervorteilung des KÃ¤ufers durch den VerkÃ¤ufer ausgehen muss.
Mit Erfolg macht die Nichtzulassungsbeschwerde insofern eine Verletzung des Anspruchs der Beklagten auf rechtliches GehÃ¶r hinsichtlich der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen zu einer sittenwidrigen Ãœberteuerung des Kaufpreises der Immobilie geltend, weil es von der Beurteilung des gerichtlich beauftragten SachverstÃ¤ndigen, der Verkehrswert der streitgegenstÃ¤ndlichen Wohnung sei sachgerecht anhand des Vergleichswertverfahrens zu ermitteln, abgewichen ist und ohne Einholung eines weiteren Gutachtens nach Â§ 412 Abs. 1 ZPO und ohne Nachweis seiner eigenen besonderen Sachkunde eine eigene Wertermittlung vorgenommen hat. Zudem muss das Gericht, wenn es bei seiner Entscheidung eigene Sachkunde in Anspruch nehmen will, den Parteien zuvor einen entsprechenden Hinweis erteilen.
Die WÃ¼rdigung, ob ein RechtsgeschÃ¤ft gegen die guten Sitten verstÃ¶ÃŸt, ist eine Rechtsfrage, die der NachprÃ¼fung im Wege der Revision unterliegt. DemgegenÃ¼ber kÃ¶nnen aber die dieser WÃ¼rdigung zugrunde liegenden tatsÃ¤chlichen Feststellungen des Berufungsgerichts hier zum Wert der Immobilie im Zeitpunkt des Erwerbs im Nichtzulassungsbeschwerde- und Revisionsverfahren nur eingeschrÃ¤nkt Ã¼berprÃ¼ft werden. Dieser ÃœberprÃ¼fung hÃ¤lt die Entscheidung des Berufungsgerichts jedenfalls nicht stand. Es hat den Anspruch der Beklagten auf rechtliches GehÃ¶r verletzt, indem es bei der Ermittlung des Wertes der von den KlÃ¤gern erworbenen Wohnung von der Anwendung des Vergleichswertverfahrens abgesehen und stattdessen einen Mittelwert von Vergleichswert und Ertragswert festgesetzt hat.
LÃ¤sst sich eine aussagekrÃ¤ftige Menge von Vergleichspreisen verlÃ¤sslich ermitteln, wird die Vergleichswertmethode als die einfachste und zuverlÃ¤ssigste Methode angesehen; sie steht deshalb bei Wohnungseigentum im Vordergrund. Zu Recht rÃ¼gt die Nichtzulassungsbeschwerde, dass das Berufungsgericht die von dem SachverstÃ¤ndigen gewÃ¤hlte Wertermittlungsmethode gegen eine andere ausgetauscht hat, ohne, was hierzu Voraussetzung gewesen wÃ¤re, seine eigene besondere Sachkunde auszuweisen, insbesondere einleuchtend und nachvollziehbar aufzuzeigen, dass seine abweichende Beurteilung nicht auf einem Mangel an Sachkunde beruht. Der Hinweis des Berufungsgerichts auf die vergleichsweise "schmale" Basis fÃ¼r die Ermittlung des Vergleichswerts bietet keine Grundlage fÃ¼r dessen Meinung, bei Wohnungseigentum, das wie hier der Kapitalanlage und der Steuerersparnis dient, den Verkehrswert durch einen Mittelwert von Vergleichs- und Ertragswert zu bestimmen. Die Vorgehensweise des Berufungsgerichts, einen schematischen rechnerischen Mittelwert aus Vergleichswert und Ertragswert zu bilden, ist vielmehr unzulÃ¤ssig.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 08.02.2019 12:58