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Timestamp: 2018-04-20 18:00:24
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Matched Legal Cases: ['artículo 9', 'artículo 47', 'Artículo 524', 'Artículo 33', 'Artículo 2', 'artículo 333']

Derecho Inmobiliario | Inmobiliaria Mundo Pisos
El derecho es un conjunto de normas de conducta externa del sujeto, en sus relaciones con los demás, enunciadas por los órganos competentes e impuestos coactivamente a los ciudadanos y que tienden a hacer posible la armónica convivencia social de los hombres.
La infracción del derecho acarrea consecuencias jurídicas. A partir de ello podemos, de algún modo, caracterizar la regla jurídica:
Imperatividad: la ley es un mandato y, en consecuencia, las personas tienen el deber y la obligación de acatarla. Y ello está reconocido en la propia Constitución española, que en su artículo 9.1 se indica que los ciudadanos y los poderes públicos están sujetos a la Constitución y al resto del ordenamiento.
A mayor abundamiento, citaremos también el Art. 6.1 del Código Civil, que indica que “la ignorancia de las leyes no excusa de su cumplimiento”
Coactividad: la regla jurídica emana del poder político, en cualquiera de sus manifestaciones (monarquía parlamentaria, república…) y ello trae como consecuencia que su cumplimiento puede ser impuesto coactivamente por la fuerza y a través de las sanciones. De ello se encarga básicamente el Poder Judicial.
Cumplimiento voluntario: a pesar de parecer contradictorio, a tenor de los aspectos anteriores, es precisamente este tercero el que confiere carácter a la regla jurídica; su efecto más importante consiste en ser acatada y cumplida.
Llamamos Derecho Natural al conjunto de los principios universales del Derecho, concebidos por la razón y fundados en la naturaleza del hombre. Es un Derecho racional derivado de la ley moral.
Entendemos por Derecho Positivo el conjunto de normas que, en un momento dado, establece e impone a sus miembros una determinada organización soberana y de los actos que son consecuencia y desarrollo de tales normas.
La palabra Derecho se emplea en dos sentidos diferentes: objetivo el uno y subjetivo el otro.
En su sentido objetivo el Derecho es el conjunto de reglas jurídicas. En su sentido subjetivo el Derecho es la facultad o prerrogativa reconocida en esas reglas jurídicas a una persona (individual o colectiva) que le permite imponer a los demás un determinado comportamiento.
El Derecho objetivo es, pues, el Derecho como ordenación o norma mientras que el Derecho subjetivo es el Derecho como prerrogativa o facultad.
A falta de una teoría unánime para elaborar una distinción entre el Derecho Público y Privado, entendemos en principio lo siguiente:
1.- El Derecho Público protege los intereses generales, mientras que el Derecho Privado tutela los intereses particulares.
2.- El Derecho Público regula las relaciones entre el Estado y los administrados y el Derecho Privado regula las relaciones entre los particulares.
Derecho Internacional, que regula las relaciones entre Estados.
Derecho Político, que regula la organización y funcionamiento del Estado.
Derecho Constitucional, que recoge los principios y bases por los que un Estado se rige.
Derecho Administrativo, que determina la actividad de las Administraciones Públicas para el cumplimiento de sus fines.
Derecho Penal, que comprende las reglas establecidas por el Estado para la sanción de los hechos punibles.
Derecho Procesal, que comprende las reglas de actuación ante los Tribunales de Justicia.
Derecho Civil, que regula las relaciones entre particulares en cuanto concierne a su persona y a sus bienes.
Derecho Mercantil, regula las relaciones que surgen como consecuencia del ejercicio del comercio. Las nomas mercantiles están recogidas básicamente en el Código de Comercio.
Las normas jurídicas son enunciados que establecen la forma en que ha de articularse una relación social determinada. En realidad, una norma jurídica que puede descomponerse en dos:
La Norma que ordena o prohíbe una determinada conducta.
La Norma que amenaza con una sanción el incumplimiento de la primera.
Entendemos por fuentes del Derecho aquellos actos a través de los cuales el derecho mismo se manifiesta. Podemos distinguir fuentes escritas y fuentes no escritas.
♦ La Constitución
♦ La Ley
♦ Los Reglamentos
♦ Los Tratados Internacionales
♦ La Costumbre
♦ Los Principios Generales del Derecho
1.2 LA VIVIENDA EN LA CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA
El Derecho Inmobiliario es aquel conjunto de normas que regulan todas las cuestiones relacionadas con los bienes inmuebles y derechos reales sobre los mismos.
El Derecho Inmobiliario se puede definir como aquella rama del Derecho cuyo objeto son los bienes inmuebles y todas sus circunstancias. Por ello, es una disciplina que agrupa un gran número de cuestiones y materias: los contratos, tanto desde el punto de vista profesional (contrato de obra, contrato de trabajo…) como desde el punto de vista final (contrato de compraventa de inmuebles), el suelo y, en consecuencia, toda la normativa paralela (planeamiento, valoración…), la expropiación, los arrendamientos, la propiedad horizontal, el Derecho Inmobiliario Registral…
La cuestión relativa a la vivienda en la Constitución española debe desarrollarse a tenor del artículo 47 de la misma:
La comunidad participará en las plusvalías municipales que genere la acción urbanística de los entes públicos.
DERECHO PROFESIONAL DE LA GESTIÓN INMOBILIARIA
Los gestores inmobiliarios tienen su origen muy remoto, podemos hallar ejemplo de tal actividad allá en la Roma Clásica, en que los servicios que se prestaban fueron considerados como Operai Solitae, y gozaron de una especificidad propia en forma de contrato de mandato que unas veces era submido en el arrendamiento de servicios y otras como mandato particular o unius rei.
Desde entonces hasta ahora, es evidente que el tráfico hizo necesario con el pasar de los tiempos y el desarrollo de la propiedad inmobiliaria en las ciudades, que también el Estado hubiera de intervenir en este ámbito.
Por ello se reguló como primera figura la del agente de la propiedad inmobiliaria y se creó la Junta Central de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria por decreto del 17 de Diciembre de 1948, orden de 11 de Enero de 1949, orden de 10 de Marzo de 1949 y Decreto de 6 de Abril de 1971.
En fecha 4 de Diciembre y a través del Decreto 3248/1969, se aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, regulador del ejercicio de la profesión.
Dicho Reglamento fue reformado a través del Decreto 55/5575 de 10 de Enero de 1975.
LA ACTIVIDAD DE LA GESTIÓN INMOBILIARIA
En las operaciones inmobiliarias, es necesario realizar múltiples operaciones que, en principio, los particulares o personas que precisan realizarlas no tienen ni el tiempo ni los conocimientos necesarios para poder llevarlos a cabo.
Por ello, es precisa la existencia de unos profesionales que garanticen el modo en que se desarrolla una determinada operación, es el mejor de los posibles y va a favorecer el interés del cliente, toda vez que van a alcanzarse los resultados más favorables, atendidas las circunstancias del caso en concreto.
De otro lado, la presencia de los profesionales en el terreno inmobiliario, que es uno de los más importantes de la economía de todo Estado, y que sirve de barómetro económico, favorece la dinamización del sector y su impulso, dada cuenta de que junto a la mera labor comercial existen otras facetas, como estudios de mercado, estadísticas, etc., que ayudarán al desarrollo del mismo.
1.3 EL OBJETO DEL DERECHO. LAS COSAS
En sentido jurídico, las cosas son entidades susceptibles de ser objeto del derecho.
En nuestro Código Civil no hay un concepto preciso y delimitado de la Cosa. Definimos, pues, la Cosa como toda entidad, material o inmaterial, que tenga una existencia autónoma y pueda ser sometida al poder de las personas como medio para satisfacerles una utilidad, generalmente económica.
De acuerdo con dicha definición, para que una Cosa pueda ser jurídicamente considerada se requieren las siguientes condiciones:
1º.- Utilidad: Que la Cosa pueda servir de medio para satisfacer necesidades humanas, la mayor de las veces, utilidad de interés económico y patrimonial.
2º.- Individualización: Que la Cosa tenga una existencia separada o autónoma.
3º.- Apropiabilidad: Que la Cosa sea susceptible de pertenecer a un patrimonio.
En el desarrollo del presente tema, usaremos indistintamente como así lo hace el Código Civil, los términos «cosas» y «bienes».
Existen tres grandes grupos de clasificación. Son los siguientes:
1.- Por sus cualidades:
√ Corporales e Incorporales
√ Fungibles y No Fungibles
√ Consumibles y No Consumibles
√ Divisibles e Indivisibles
√ Presentes y Futuras
√ Muebles e Inmuebles
Desarrollamos esta primera clasificación:
Son cosas corporales las que se perciben con los sentidos, es decir, aquellas que tienen una existencia concreta en la Naturaleza.
Son incorporales las que se perciben con el entendimiento, es decir, que tienen una existencia intelectual.
Son fungibles las cosas que en el tráfico se tratan como cosas homogéneas, por lo que son perfectamente sustituibles entre sí. Por ejemplo: el dinero. La cosa no fungible es una cosa individualizada por ciertas cualidades propias que le dan un valor distinto de otras. Por ejemplo: un cuadro de Dalí.
Son cosas consumibles aquellas que se destruyen con el uso, ya inmediatamente como los alimentos o los combustibles o gradualmente como la ropa o los automóviles. Son cosas no consumibles todas las demás.
Son cosas divisibles aquellas que puedan fraccionarse sin dejar de resultar servibles para el uso a que se destina y las partes resultantes de la división tienen la misma función que el todo.
Por ejemplo: una cantidad de dinero, una pieza de tela. Son indivisibles cuando las partes resultantes de la división no pueden cumplir la misma misión que el todo. Por ejemplo un automóvil.
Son cosas presentes las que tienen existencia en el momento de ser tenidas en cuanta. Por ejemplo: una casa edificada. Son futuras aquellas cuya existencia no es actual pero pueda racionalmente esperarse con más o menos probabilidad. Por ejemplo: la cosecha.
Las cosas muebles e inmuebles es la clasificación más importante y a la que el Código Civil da más importancia.
Desarrollaremos esta distinción más adelante.
2.- Por las relaciones de conexión:
√ Singulares y Universales
√ Principales y Accesorias
Son singulares las cosas que constituyen una unidad, natural o artificial, con existencia real en la naturaleza (una casa).
Son universales, aquellas que sin aparecer materialmente unidas, se reúnen bajo un solo nombre y son consideradas como un todo unitario (una biblioteca, una herencia).
Según las relaciones de dependencia o subordinación distinguen las cosas entre principales y accesorias. En este sentido, las cosas que son accesorias deben sacrificarse y seguir el régimen jurídico y el destino de las principales.
3.- Por la relación de pertenencia o de apropiación:
√ Apropiables y No Apropiables
√ Comercializables o prohibidas o Restringidas al Tráfico
√ De las Administraciones Públicas o del Particular
√ De dominio Público o Privado
Son cosas apropiables aquellas que tienen aptitud plena para ser objeto de relaciones jurídicas patrimoniales. A ellas se refieren los preceptos del Código Civil cuando les designa como cosas que están en el comercio de los hombres.
Son cosas inapropiables aquellas que carecen de toda idoneidad para ser objeto de derechos privados patrimoniales. Por ejemplo: las aguas, las cosas públicas de uso o servicio, etc…
Son cosas comerciables las que están dentro del comercio de los hombres.
Son cosas de tráfico prohibido o restringido aquellas que no estando excluidas de la posibilidad de derechos y no estando fuera del comercio son objeto, sin embargo de una prohibición de enajenar, absoluta o relativa. La prohibición puede ser por causa de salud pública (venta de drogas), seguridad (armas y explosivos), patrimonio artístico, etc…
Según el sujeto que ostenta la propiedad, las cosas pertenecen a las Administraciones Públicas (Ayuntamientos, Administración Central, Comunidades Autónomas, Diputaciones) o son de particular (persona física o jurídica privada).
Distinguimos los bienes de los bienes de dominio público de los de propiedad privada por el criterio del destino o afectación de los bienes, considerando como dominio público o de aprovechamiento común, los destinados al uso directo del público y los afectados a un servicio público.
Los bienes de las Administraciones Públicas destinados al uso público (carreteras, playas, ríos…).
Los bienes de las Administraciones Públicas destinados directamente al cumplimiento de fines públicos o servicios públicos (Edificios públicos, hospitales, etc…).
Son bienes de propiedad privada o patrimonial:
Los pertenecientes a particulares, individual o colectivamente.
Los bienes pertenecientes a las Administraciones Públicas que no estén destinados al uso público o al servicio público.
Los bienes que habiendo sido de dominio público, dejen de estar destinados al uso o servicio público.
Son bienes muebles aquellas que careciendo de ubicación fija pueden ser trasladadas de un lugar a otro sin detrimento de su naturaleza.
Los bienes muebles se clasifican en muebles por naturaleza y por analogía.
Son bienes por naturaleza las cosas que se pueden trasportar sin menoscabo de lo que estuvieran unidos.
Son bienes muebles por analogía las rentas o pensiones, siempre que no graven con carga real una cosa inmueble, y los derechos de crédito.
Son bienes inmuebles los que tienen una situación fija y no pueden ser desplazadas sin deterioro.
Los bienes inmuebles se clasifican:
Las tierras, caminos y todo género de construcciones adheridas al suelo.
Los árboles y plantas y frutos pendientes, siempre que estuvieran unidos a la tierra o formaran parte integrante de un inmueble.
Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebranto de la materia o deterioro del objeto. (Pozos, canales, alcantarillas, etc.).
Las minas y canteras.
Las aguas superficiales y subterráneas, los ríos, lagos, lagunas, etc…
2.- Por su analogía:
Se consideran como tales las concesiones administrativas de obras públicas (la explotación de una autopista, tanto si se construye por la Administración o por el concesionario). También tienen tal consideración los derechos reales sobre bienes inmuebles (servidumbres, hipoteca, usufructo etc…).
3.- Por su destino:
Son aquellos bienes muebles que el propietario destina o une a un inmueble. Por ejemplo: la maquinaria para la explotación de una industria.
La distinción entre unos y otros, aparentemente, se encuentra en la movilidad de las cosas.
Aunque el estudio de las fincas es materia de otros temas de este libro, es de gran interés hacer una introducción sobre este concepto.
Entre los bienes inmuebles por naturaleza figuran las fincas. Se llama finca a un trozo de superficie terrestre que, física o legalmente, aparece individualizado y sobre el que el sujeto ejercita acciones de dominio.
Las fincas se clasifican en rústicas y urbanas y las distinciones entre unas y otras hay que buscarlas en la jurisprudencia existente.
En este sentido, para determinar si una finca es rústica o urbana, no basta con considerar si está edificada o no lo está, sino la situación, el destino y cual sea el elemento principal y cual el accesorio, si la tierra o el edificio.
En suma hay que atender a cuatro criterios:
Situación: Lugar donde radica la finca, en el campo o en la población.
Construcción: Suelo o vuelo, es decir, terreno o edificio.
Destino: Uso o servicio a que la finca está dedicada (explotación agrícola, pecuaria o forestal frente a vivienda, industria o comercio).
Accesoriedad: Preponderancia de la tierra o el edificio y dependencia una de otro.
a) Una cosa mueble: Porque es susceptible de desplazamiento.
b) Una cosa fungible: Por excelencia.
c) Una cosa consumible: En cuanto es esencialmente un medio de cambio, cuyo uso natural consiste en gastarlo aunque no se destruya.
Los títulos valores es una categoría especial de cosas que guardan relación con el dinero y que si bien es materia de estudio del Derecho Mercantil, interesa también al Derecho Civil.
Los títulos valores son aquellos documentos a los cuales está incorporado un derecho patrimonial, de tal modo que el ejercicio del derecho está jurídicamente vinculado a la posesión del documento.
El Código Civil y el Código de Comercio los denomina asimismo: valores, efectos o documentos de crédito.
Los frutos se clasifican en frutos naturales o industriales y frutos civiles.
El fruto natural es el que proviene directamente del principal, concurra o no a la producción la actividad del hombre.
El fruto civil lo constituye la compensación que se obtiene, en metálico o en especie, por el goce de una cosa de su patrimonio por parte de otra persona (alquiler de vivienda, dividendo de acciones).
LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA. LA CADUCIDAD DE DERECHOS
Entre los hechos naturales que influyen sobre las relaciones de derecho figura el transcurso del tiempo como uno de los más destacados.
El tiempo puede dar lugar a a la adquisición de ciertos derechos o a la extinción de un derecho.
En el primer supuesto nos encontramos ante la prescripción adquisitiva, en el segundo supuesto nos encontramos ante una prescripción extintiva.
La diferencia entre una y otra consiste, principalmente, en el ámbito de aplicación.
La prescripción adquisitiva sólo se aplica a los derechos reales susceptibles de posesión (como veremos en el tema correspondiente) y la extintiva se aplica, en cambio, a todos los derechos, tanto reales como de crédito.
Ahora interesa desarrollar la prescripción extintiva y para que se produzca esta prescripción es necesario:
1º.- La existencia de un derecho que se puede ejercitar.
2º.- La falta de ejercicio del derecho o inercia del titular del mismo.
3º.- El transcurso del tiempo determinado por la Ley.
En nuestro Código Civil, la prescripción extintiva puede actuar sobre acciones reales y sobre acciones personales.
Los plazos ordinarios para que se produzca la prescripción de acuerdo con lo dispuesto en el Código Civil, son:
– Bienes muebles: 6 años
– Bienes inmuebles: 30 años
– Acción Hipotecaria: 20 años
– Ordinaria: 15 años, si no tienen señalado un plazo.
– Extraordinaria:
5 años se aplica a las prestaciones periódicas para evitar al deudo el quebranto y ruina de acumular deudos.
3 años: pagar jueces, abogados, farmacéuticos…
La prescripción de las acciones se interrumpe:
1º.- Por ejercitar la acción ante los Tribunales.
2º.- Por reclamación extrajudicial.
3º.- Por cualquier acto de reconocimiento de deuda por el deudor.
La caducidad o decadencia de los derechos tiene lugar cuando la ley o la voluntad de los particulares señalan un término fijo para la duración de un derecho, de tal modo que, transcurrido dicho término, no puede ser ya ejercitado.
La caducidad se diferencia de la prescripción en las siguientes notas:
1ª.- La finalidad de la prescripción es dar por extinguido un derecho por no haber sido ejercitado. En la caducidad se fija de antemano el tiempo durante el cual se puede disfrutar de ese derecho.
2ª.- En la prescripción se admiten causas de suspensión y de interrupción. En la caducidad el efecto extintivo es radical e inmediato.
1.1 EL DERECHO REAL
La doctrina clásica sobre la noción del derecho real, ve en él mismo, un poder directo e inmediato que se ejerce sobre la cosa y que, consecuentemente, genera una relación directa con la misma.
Antiguamente, según parece, solo debieron existir los derechos reales, que son los más simples y, a la misma vez, los más conformes con el materialismo propio de aquellas edades y épocas.
En la época de la antigua Roma nos encontramos con un solo derecho: El ejercicio por el jefe doméstico sobre las personas y las cosas (mujeres, hijos, siervos, esclavos, ganado, etc.).
Este poder unitario tenía el carácter de un derecho real, puesto que la idea de la obligación no podía existir entre el jefe y sus miembros cuya personalidad era absorbida por aquel.
Entre los muchos criterios de juristas que han venido realizando estudios sobre cuales han sido reconocidos por la Ley, nosotros seguiremos el cuadro de clasificación admitido en Derecho y en base al mismo, en sucesivos temas desarrollaremos con carácter general, cada uno de ellos.
1.2 PROPIEDAD Y DOMINIO.
ELEMENTOS: SUJETO Y OBJETO
Propiedad es aquello que pertenece a una persona, y en términos jurídicos en su concepto más amplio. Propiedad seria la apropiación de un bien cualquiera, (corporal o incorporal), y su relación jurídica.
El dominio significa sujetar o dominar, por lo tanto podría aceptarse como el poder que se ejerce sobre aquello (cosas o bienes) le están prometidas.
La diferencia tan discutida entre los civilistas, entre propiedad y dominio, podría concretarse en que el DOMINIO tiene un «sentido subjetivo», es decir la potestad que tiene sobre la cosa el titular y LA PROPIEDAD tiene un sentido objetivo, es decir la relación de pertenencia de la cosa por el titular.
El derecho a la propiedad aparece regulado en el Art. 33 de nuestra Constitución de 1.978.
1º.- Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
2º.- La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
3º.- Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos si no por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.
SUJETO: Es el titular referido a una o varias personas con la capacidad suficiente reconocida legalmente para adquirir o transmitir según el título que le acredite, dicha adquisición o transmisión y realizarla a través de los distintos medios legales exigidos en derecho.
OBJETO: Es el bien (material o inmaterial), cosa o derecho, susceptible de ser utilizado.
Por el SUJETO, la propiedad puede ser pública o privada:
PROPIEDAD PÚBLICA, Aquella que corresponde al Estado o Corporaciones Públicas y que se destinan a satisfacer necesidades colectivas.
PROPIEDAD PRIVADA, Aquella que bien puede pertenecer a un solo sujeto, persona individual o Jurídica, o bien puede pertenecer a varios sujetos al mismo tiempo, como La copropiedad.
Por el OBJETO, la propiedad puede ser mobiliaria o inmobiliaria, sometiendo cada una de ellas a un régimen especial.
De libre disposición:
De libre aprovechamiento:
Deslindar y amojonar
Si la propiedad en su concepción antigua se consideraba un derecho por naturaleza absoluta, en nuestro Código Civil se admite la existencia de limitaciones, ya que el derecho no debe permitir abuso en el ejercicio de la propiedad.
Pueden clasificarse las limitaciones en:
LEGALES: Son las impuestas por la Ley.
VOLUNTARIAS: Que pueden ser impuestas por la voluntad del dueño que transmite el dominio, o contrariamente que sigue siéndolo de la cosa.
Entre las limitaciones LEGALES están las de UTILIDAD PÚBLICA y UTILIDAD PRIVADA.
A) Como prototipo de ella «LA EXPROPIACIÓN FORZOSA», que afecta a la totalidad del dominio.
B) Las servidumbres legales: que afectan a facultades parciales del dominio, como son las de gozar o las de excluir, y que se condensan en las limitaciones administrativas, recogidas en el Derecho Administrativo y que están dispersas en multitud de leyes que, por razón de su finalidad, afectan al interés de la seguridad, salubridad, defensa nacional, vivienda, tesoro artístico, etc.., como puedan ser de policía urbana, caminos, industria, militar terrestre, montes, minas, aguas, costas, etc…
UTILIDAD PRIVADA:
A. RELACIONES DE VECINDAD: Ya que las propiedades contiguas son origen de conflicto y es preciso poner limitaciones recíprocas a casa uno de los propietarios.
Nuestro Código Civil regula las que hacen referencia a:
1º. Daños causados por determinadas inmisiones, (humos excesivos), cloacas, materias infectantes, etc.)
2º. Las relativas a las distancias con referencia a plantaciones y construcción.
3º. Deslindes.
4º. Derechos de Tránsito.
5º. Aguas:
5º.1- Riegos
5º.2- Desagües
6º. Medianería.
7º. Luces y vistas.
B. TANTEOS Y RETRACTOS: Tanteo consiste en el derecho de preferencia que una persona tiene para la adquisición de una cosa determinada en el caso que el dueño quiera enajenarla y consiguientemente, la facultad que le asiste, para que, en este último caso, se lo manifieste el propietario indicándole el precio y condiciones de la enajenación.
Retracto consiste en el derecho de preferencia que una persona tiene para la adquisición de una cosa determinada, cuando el dueño le ha enajenado, subrogándose en el lugar del comprador mediante abono al mismo precio que se entregó y gastos de contratación originados.
Son por tanto comunes ambos derechos en cuanto a su naturaleza en cuanto a derecho de prelación o preferencia, y son distintos en la manifestación de dicha preferencia, ya que en el tanteo se manifiesta antes, y en el retracto, después de la enajenación.
C. PROHIBICIONES DE DISPONER: Se consideran aquellas que la persona que transfiere su propiedad pueda imponer al adquiriente cualesquiera limitación siempre que no sean contrarias a la Ley.
La prohibición de no enajenar, que en principio habrá que reconocer la licitud de dicho pacto amparado por el Art./1255 del Código Civil y sobre todo en transmisiones mortis-causa, siguiendo la voluntad del testador, siempre con la precaución de considerar tales cláusulas su validez, que no es nunca ilimitada.
La Ley hipotecaria en su última reforma admite la inscripción en el Registro de las prohibiciones impuestas por el testador en actos de última voluntad, en capitulaciones matrimoniales, dominaciones y demás actos a título gratuito, siempre que la legislación vigente reconozca su validez.
Si todo derecho ha de estar normalmente protegido por una acción es el dominio o la propiedad, quien requiere de una especial tutela y para ello está dotado y protegen el derecho de la propiedad, a saber:
LA ACCIÓN REIVINDICATORIA, o antigua rescisoria. Se da para reprimir una perturbación total a la propiedad, tendiendo al reconocimiento del derecho de dominio y a la restitución de la cosa que indebidamente retiene un tercero. Art. 348 C.C.
LA ACCIÓN NEGATORIA. Se da para reprimir una perturbación parcial ya realizada.
LA ACCIÓN O INTERDICTO DE OBRA NUEVA O DE OBRA VIEJA. A los efectos de prevenir de daño o perjuicio que pueda temerse, bien para obtener la suspensión de una obra nueva o en vías de construcción que lesione parcialmente los derechos de propiedad, o bien para exigir medidas de protección por la vía de urgencia cuando se prevean daños en su propiedad por el mal estado de un edificio colindante.
Entre los distintos modos que existen de perder el dominio, la generalidad o mayoría de los autores y juristas los clasifican de la siguiente forma: VOLUNTARIOS e INVOLUNTARIOS, según dependan o no de la voluntad del dueño o propietario.
ABANDONO: Es la renuncia del derecho de propiedad o cualquier otro derecho real que haya sido hecho voluntariamente por el titular del mismo.
ENAJENACIÓN: Es la renuncia traslativa del derecho de propiedad, o lo que es lo mismo, la transferencia del dominio de una persona a otra y que se pueda realizar por actos intervivos, o mortis-causa, y a título gratuito u oneroso.
>Modos involuntarios:
DESTRUCCIÓN: De la cosa, que tiene que ser física y total, ya que sin objeto no puede subsistir el dominio ni ningún derecho real.
REVOCACIÓN: Que comprende la pérdida de la propiedad que perfectos en su nacimiento se resuelven por una causa de ineficacia sobrevenida con posterioridad a su formación.
En nuestro derecho se estiman como causas de revocación:
La condición, ya sea suspensiva así como resolutoria.
El pacto de retro, que es una condición resolutoria.
La revocación de donaciones por incumplimiento de las condiciones o cargas.
La revocación de donaciones por ingratitud.
La revocación de donaciones por supervenencia o por supervivencia de hijos.
1º.- Por Decreto Judicial
2º.- Por Actos del Estado
3º.- Por Expropiación Forzosa.
1.3 LA POSESIÓN
Perfilar la idea de qué es la posesión natural como un estado de hecho por el cual alguien tiene una cosa en su poder o disfruta de un derecho.
Ampliando su concepto, entenderíamos como posesión civil, esa misma tendencia o disfrute unidos a la intención de tener la cosa o derecho como suyo, por tanto, sería la facultad de tener o disfrutar un derecho del que no es titular del mismo.
Siguiendo pues esta doctrina, nuestra legislación en su Art. 430 y siguientes al Código Civil, admite la posesión en concepto de dueño y posesión en concepto de tenedor perteneciendo el dominio, en este caso, a otra persona.
Todo ello parece indicar que identifica:
La posesión en concepto de dueño con la posesión civil y ejercida con la intención de tener la cosa o derecho como propio.
La tenencia de la cosa o del derecho en concepto distante al de dueño como posesión natural (usufructuario, arrendatario, comodatario, etc.).
ELEMENTOS Y ÁMBITO DE LA RELACIÓN POSESORIA
SUJETO: Pueden ser sujetos de la posesión tanto las personas naturales como las jurídicas.
OBJETO: Sólo pueden ser objeto de la posesión las cosas o derechos que sean susceptibles de apropiación, por tanto, quedan excluidas aquellas cosas que están fuera del comercio, como son las cosas comunes, públicas o sagradas, siempre que estén afectadas al fin público o sagrado.
MODOS DE ADQUIRIR, PERDER Y RECUPERAR LA POSESIÓN
1º.- POR OCUPACIÓN material de la cosa o derecho poseído.
2º.- POR SUJECCIÓN de la cosa o derecho a la acción de nuestra voluntad.
3º.- POR ACTOS PROPIOS y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho.
1º.- POR ABANDONO de la cosa.
2º.- POR CESIÓN hecha a otro por título oneroso o gratuito.
3º.- POR DESTRUCCIÓN o pérdida total de la cosa o quedar fuera de comercio.
4º.- POR LA POSESIÓN de otro aún contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiera durado más de un año.
Los dos primeros supuestos lo son de pérdida voluntaria, mientras que los dos siguientes se refieren a pérdida involuntaria.
Los tres primeros llevan consigo también la pérdida de la propiedad, mientras que el último implica una prescripción de la acción posesoria.
MODOS DE RECUPERAR LA POSESIÓN
1º.- POR ACTO PRIVADO, es decir por la devolución voluntaria.
2º.- POR ACTO DE AUTORIDAD, por ejemplo a virtud del ejercicio de los interdictos.
Hay que distinguir los efectos propios de la posesión mientras ésta subsista y los que produce en caso de extinción por reclamación del propietario o de otro poseedor de mejor derecho.
ACCIONES POSESORIAS: Son aquellas que protegen el simple hecho de la posesión, amparando al poseedor contra cualquier perturbador y sin hacer declaración alguna acerca de este derecho.
El medio legal de defensa de este derecho son los INTERDICTOS de retener y recobrar la posesión, y podrá ejercitarlos todo poseedor que tenga una posesión, sea ésta natural o civil, sea en concepto de dueño o en concepto distinto.
El interdicto de retener se ejercita cuando el poseedor es perturbado de su posesión por actos que manifiesten la intención de despojarle y tiene por finalidad, que cese dicha perturbación.
El interdicto de recobrar se ejercita cuando el poseedor ya ha sido despojado de la posesión y tiene como finalidad ser restituido en la misma.
Entre las segundas, el Código regula:
Lo relativo a los frutos, gastos y mejoras, deterioros y pérdida de la cosa, con diverso criterio, según que la posesión sea de BUENA FE o MALA FE.
DE BUENA FE. Tiene el poseedor los siguientes derechos:
1º.- Hacer suyos los frutos percibidos mientras no sea legalmente interrumpida la posesión.
2º.- Ser indemnizado en caso de hallarse pendientes algunos frutos naturales o industriales, de los gastos hechos en la producción y percibir la parte del producto líquido de la cosecha proporcional al tiempo de su posesión.
3º.- Ser indemnizado en los gastos necesarios que haya realizado en la cosa poseída.
4º.- Retener la cosa hasta que satisfagan dichos gastos.
5º.- Ser indemnizado de los gastos o mejoras útiles realizados.
6º.- Retirar las mejoras de lujo que haya introducido en la cosa poseída.
DE MALA FE. Tienen los siguientes derechos:
1º.- Ser indemnizado de los gastos necesarios realizados, pero sin poder ejercitar el derecho de retención.
2º.- Retirar los objetos en que se hayan invertido en los gastos hechos en mejoras de lujo, siempre que, no sufra deterioro la cosa poseída.
1.4 COMUNIDAD DE BIENES. COPROPIEDAD O CONDOMINIO
Hay Comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro-indiviso a varias personas. Del texto literal del Art. 392 del Código Civil, parecen derivarse dos conceptos, a saber:
Comunidad de Bienes y Derechos.
Entendiendo que, la Comunidad pueda recaer sobre toda clase de derechos aunque su objetivo más propio son los de contextura real, mientras que la Copropiedad o Condominio, solo puede recaer sobre cosas específicas y determinadas.
Puede la Comunidad ser singular o universal, según recaiga sobre derechos determinados (ejemplo: comunidad de una cosa o un crédito), o sobre un patrimonio (como la comunidad entre coherederos).
También puede ser derivada de la voluntad de los que la constituyen (comunidad convencional como la que se da entre los socios), o de un hecho extraño a esa voluntad (como existe entre coherederos).
CARACTERES DEL CONDOMINIO
En tres puntos se pueden resumir los caracteres del condominio, a saber:
1.- Pluralidad del Sujeto.
2.- Unidad en el objeto.
3.- Atribución de cuotas, lo que determina la proporción en que los copropietarios han de gozar de los beneficios y soportar las cargas.
Los derechos se pueden encuadrar también en cinco puntos importantes:
1.- Al uso común de la cosa.
2.- Al disfrute y conservación de la cosa en razón a su participación o cuotas que le pertenezcan.
2.1.- Percibir de los beneficios la parte proporcional a su cuota.
2.2.- Obligar a los demás participantes a contribuir en los gastos de conservación.
2.3.- Administrar la cosa en común con los demás participes, pero respetando el acuerdo de la mayoría.
2.4.- A la defensa en juicio y reivindicación de la cosa común. A este respecto la doctrina del Supremo admite que cualquiera de los participes puede comparecer en juicio (no si lo hace para sí solamente sin citar a los demás condueños), por lo tanto la sentencia dictada a su favor aprovechará a sus condueños, sin que les perjudique una sentencia adversa o contraria.
3.- Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa, aunque pueda ser ventajosa para todos.
4.- Tendrá derecho cada condueño a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, y si fuera invisible, que se adjudique a uno mediante indemnización a los demás o caso contrario se venda.
5.- Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos que le correspondan, pudiendo enajenar, ceder o hipotecar e incluso sustituir otro en su aprovechamiento.
Por el SISTEMA DE LAS MAYORÍAS, entendiendo por mayoría la real de participaciones en el condominio.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo tomado fuera gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el juez proveerá a instancia de parte lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.
La Comunidad se puede extinguir por:
1º.- Por la pérdida del derecho de propiedad, que puede tener lugar por:
1.1.- Renuncia de todos los comuneros.
1.2.- Prescripción.
1.3.- Por extinción de la cosa o derecho objeto de la comunidad.
2º.- Por reunir un solo propietario todas las cuotas, que puede realizarse por venta a uno de los participes, o a un tercero, así como por herencia o ejercicio de la acción de retracto.
3º.- Por la división de la cosa común, ya que el Código Civil establece el principio de que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y cada uno de ellos puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Aunque existen algunas limitaciones del derecho a instar la división, enumeraremos en este primer ciclo tan sólo algunos casos de las mismas:
a) Que exista pacto de conservar la cosa indivisa, siempre que sea por tiempo determinado que no exceda de diez años.
b) Que en la donación (contrato), el donante haya impuesto la indivisión de la cosa, si bien, no podrá hacerlo más que por ese plazo máximo de diez años.
c) Que la cosa sea indivisible, en cuyo caso no se puede pedir la división material pero no se pierde el derecho a exigir la disolución de la comunidad.
FORMAS DE EFECTUAR LA DIVISIÓN
1º.- De común acuerdo entre los interesados.
2º.- Practicarla por árbitros o amigables componentes, nombrados a voluntad de los participes.
3º.- Practicarla judicialmente.
1.5 LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Cuando el Código Civil en su título III define el concepto de la COMUNIDAD DE BIENES, hace expresa mención en su Art. 396 a la Copropiedad de pisos o locales de un edificio de aprovechamiento independiente, y como quiera que en los últimos años ha sido pujante la expansión urbanística, el mencionado artículo ha necesitado un apoyo normativo amplio que regule toda la problemática de este tipo de Copropiedad y en ese sentido se expresa en la EXPOSICIÓN DE MOTIVOS, que ha servido de base para la creación de la Ley 49/1.960, de 21 de Julio sobre PROPIEDAD HORIZONTAL, que modifica la redacción del Art. 396 del Código Civil y sus concordantes de la Ley hipotecaria, a efectos de inscripción.
Con esta Ley, se pretende dar carácter privativo a los pisos y locales, ya que los contempla como (propiedad separada) con atribuciones al dueño de cada piso o local del derecho singular y exclusivo de propiedad sobre el mismo, con facultad de disponer libremente en su derecho.
El régimen legal de la propiedad horizontal es IMPERATIVO, tal y como se expresa en la disposición transitoria primera de la mencionada Ley, ordenando que regirá a todas las comunidades de propietarios en cualquiera de las formas que fuera creada y el contenido de sus estatutos no podrán ser aplicados en contra de lo establecido en esta Ley hasta el punto que, otorgaba un plazo de dos años a contar desde la publicación en el B.O.E. (23 de Julio de 1.960), para que las comunidades de propietarios ya establecidas, adaptaran sus estatutos a lo dispuesto en esta Ley en todo aquello que estuvieran en contradicción.
No existe una teoría legal que establezca normativa para adquirir la propiedad por pisos, pero como casos más corrientes podríamos citar:
1º.- El de sucesión hereditaria del inmueble o por división del mismo cuando sus copropietarios, convienen en transformar el derecho pro-indiviso que les correspondería, en propiedad privativa de los distintos pisos o locales de dicho inmueble.
2º.- El de enajenación, es decir por venta del inmueble por pisos.
3º.- El de constitución inicial de la propiedad por pisos previa a la construcción del inmueble.
Por título constitutivo hay que entender el acto jurídico que da vida a esta propiedad, mediante la individualización jurídica de cada piso o local, que se realiza a través de su descripción y valoración en relación con el edificio de que forma parte.
En su regulación la Ley de Propiedad Horizontal acredita dicho título exponiendo la necesidad de:
a) Describir el inmueble en su conjunto.
b) A cada piso o local asignarle un número correlativo.
La descripción del inmueble será amplia y de conformidad a lo exigido en la legislación hipotecaria.
Cada piso o local deberá expresar sus lindes, extensión, planta y accesorios (garaje, buhardilla, sótanos, etc.).
Se fijará la cuota de participación que corresponda a cada piso o local.
También el título podrá contener reglas de constitución y ejercicio de derechos no prohibidos por la Ley, en orden al uso o distinto del edificio:
Gastos administrativos y de gobierno.
Gastos de conservación.
Formando con todo ello un estatuto privativo qie podrá incluso estar inscrito en el registro de la propiedad.
1ª.- Respetar las instalaciones generales.
2ª.- Mantener su piso en buen estado de conservación, resarciendo al propietario de los daños que ocasionare por su descuido y abandono o el de sus personas por quienes debe de responder.
3ª.- Consentir en su piso las reparaciones que sean necesarias y que exija el servicio de inmueble, así como las servidumbres que pudieran afectarle en función del interés general y que esté aprobado por las 4/5 partes de los propietarios.
4ª.- Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos anteriormente.
5ª.- Contribuir con arreglo a su cuota de participación fijada en su título a los gastos generales del inmueble. Al pago de los citados gastos será afectado el piso o local, siendo este crédito a favor de la comunidad preferente a cualquier otro, hasta el punto que, en la escritura que transmitiera el piso o local a título oneroso, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos ya que el adquiriente será su ulterior responsable.
6ª.- Los propietarios elegirán un presidente entre ellos quien les representará en juicio o fuera de él. También nombrarán un Secretario quien reflejará en Acta los asuntos tratados. En el caso de nombramiento de un Administrador, éste podrá no pertenecer a la comunidad de propietarios. Los nombramientos serán de un año prorrogable tácitamente por períodos iguales.
7ª.- Corresponde a la Junta de Propietarios:
7.1.- Nombrar los cargos.
7.2.- Aprobar los planes de gastos.
7.3.- Aprobar la ejecución de obras extraordinarias.
7.4.- Aprobar o reformar los Estatutos.
7.5.- Conocer y decidir de otros asuntos de interés para la comunidad.
8ª.- La asistencia a la juntas será personal o por representación legal o voluntaria, si algún piso pertenece pro-indiviso, se nombrará un representante, y si estuviere en usufructo, la asistencia será del nudo propietario, quien estará representado por el usufructuario.
Se reunirá al menos una vez al año, o cuando lo solicite el Presidente o cuando lo pida la 1/4 parte de los propietarios o un número de éstos que represente el 25% de las cuotas de participación.
Convocará el Presidente al menos con seis días de antelación y los ACUERDOS SERÁN:
Por unanimidad, cuando implique aprobación o modificación del TÍTULO o ESTATUTOS.
En primera convocatoria el voto de la mayoría y en segunda convocatoria mayoría de los asistentes, siempre que representen más de la mitad del valor de las cuotas.
Los acuerdos de la junta (se reforma el Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley de 30 de Abril de 1.992 en materia procesal), se reflejarán en un libro de Actas diligenciado por el registrador de la propiedad y en la forma que reglamentariamente se disponga.
Derechos reales con limitación de dominio
Si hasta ahora se ha estudiado el derecho real de pleno dominio, pasamos a hacerlo ahora con aquellos derechos reales que producen una limitación a su poseedor. Empezaremos con los derechos reales de goce, distinguiendo cuando dicho derecho recae sobre bienes muebles y sobre bienes inmuebles.
En los correspondientes al derecho real de goce sobre bienes muebles están:
♦ USUFRUCTO
♦ USO
♦ HABITACIÓN
En los correspondientes al derecho real de goce sobre bienes inmuebles están:
♦ LAS SERVIDUMBRES
♦ EL CENSO
♦ LA SUPERFICIE
Terminando con los derechos reales de garantía mobiliaria e inmobiliaria con:
♦ LA HIPOTECA
♦ LA PRENDA
♦ LA ANTÍCRESIS
En un sentido amplio, usufructo es el derecho de usar y disfrutar de las cosas ajenas.
Nuestro ordenamiento jurídico lo define como aquel derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución, o la Ley autoricen otra cosa.
De dicho contexto, se deduce que:
a) Es un derecho subjetivo, ya que otorga a su titular una situación de potestad respecto a unos bienes.
b) Es un derecho real, es decir, que se ejercita en forma directa sobre las cosas.
c) Es limitativo, pues se hace necesario señalar unos límites a las facultades de goce y especialmente el denominado goce temporal generalmente vitalicio.
d) Actualmente, es un derecho transmisible.
CONSTITUCIÓN Y ELEMENTOS CONSTITUTIVOS
El usufructo nace de un negocio jurídico o de una disposición legal.
El usufructo voluntario o negocial puede constituirse «mortis-causa» (usufructo testamentario) o «inter-vivos», bien a título oneroso o gratuito.
La constitución por vía «inter-vivos» puede realizarse por:
ENAJENACIÓN O VENTA.
POR RETENCIÓN.
En el primer caso el constituyente atribuye el adquiriente el derecho de usufructo y conserva la propiedad. En el segundo caso enajena la propiedad y se reserva el dominio.
Los elementos constitutivos del usufructo son:
El nudo propietario: Que es el dueño de la cosa
El usufructuario: Que es el titular del derecho, que puede recaer a favor de una persona, de varias personas o de persona jurídica.
OBJETO: COSAS Y DERECHOS
Cosas: Son todas las que están en el comercio de los hombres y sean susceptibles de producir un goce.
Derechos: Son todos; siempre que éstos no sean personalísimos o intransmisibles.
CLASIFICACIÓN DEL USUFRUCTO
EN RAZÓN DE LAS PERSONAS
Simples (una sola persona).
Múltiples (varias personas).
Simultáneo, o con goce actual de todos (comunidad de usufructo).
Sucesivo, o cuando van entrando en el goce uno en pos de otro.
EN RAZÓN DE LAS COSAS
Propio, si recae en cosas no consumibles.
Impropio, si recae en cosas consumibles.
Total, abarca a todos los frutos de la cosa.
Parcial, abarca parte de los frutos de la cosa.
Normal, conserva la sustancia de la cosa.
De disposición, que ya lo condiciona al constituirse el usufructo.
Legal, constituido por la Ley, como los que corresponden al padre o madre respecto a ciertos bienes de los hijos.
Voluntario, manifestado por los sujetos personales:
* Inter-vivos.
* Mortis-causa.
* Adquiridos por prescripción.
EN CASO DE SU DURACIÓN
– Vitalicios: (regla general en el usufructo).
– A plazo.
Derecho a disfrutar:
Sobre los frutos:
2.- Industriales
3.- Civiles
Sobre la accesión (4)
1.- Son frutos naturales las producciones espontáneas de la tierra y la cría de los animales.
2.- Son frutos industriales los que producen los predios a beneficio del cultivo o del trabajo.
3.- Son frutos civiles el alquiler de edificios, el precio de arrendamiento de tierra y el importe de las rentas perpetuas vitalicias u otras análogas.
Los frutos naturales e industriales se perciben desde que se alzan o se separan. Los civiles se perciben día por día.
4.- El disfrute sobre la acción por documento incorporado al usufructo, como por ejemplo el derecho de cazar en la finca.
Derecho a Mejorar:
Sin alterar su forma o sustancia
Derecho a Disponer:
5.- Arrendar: La posibilidad de dar en arrendamiento.
6.- Enajenar: Poder enajenar.
En ambas acciones de disponer se limitará hasta el término constituido en el usufructo.
Anteriores al Usufructo
Formar Inventario: Tasando los bienes muebles, o describiendo el estado de los bienes inmuebles.
Prestar Fianza: Como excepciones a la prestación de fianza están:
Al usufructuario a quien se le dispense.
El vendedor o donante que se hubiera reservado el usufructo de los bienes vencidos o donados.
A los padres usufructuarios respecto a los bienes de sus hijos.
Al cónyuge sobreviviente sobre la cuota legal usufructuaria, si no se hubiere vuelto a casar.
Abonar cargas e impuestos que recaigan sobre los frutos o intereses de capital.
Abonar los gastos de pleitos, costas procesales, etc.
Poner en conocimiento de dueño de cualquier acto de tercero que pudiera dañar o lesionar los derechos de propiedad.
Al terminar el Usufructo:
Devolver al propietario la cosa.
♦ Realizar actos que tiendan a la conservación de la cosa.
♦ Hacer obras y mejoras, siempre que no resulte disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario.
♦ Enajenar los bienes sobre que está constituido el usufructo.
♦ Disponer de su nuda propiedad hipotecándolo.
♦ Imponer servidumbres sin el consentimiento del usufructuario y siempre que no perjudiquen el derecho de usufructo.
♦ Inspeccionar la actuación del usufructuario pero sin causarle molestias.
♦ Entregar la cosa al usufructuario al comienzo del usufructo.
♦ No ejercitar actos que pudieran perjudicar al usufructuario.
Son causas de extinción, las enumeradas en el Art. 513 del Código Civil, a saber:
Muerte del usufructuario. Nota: Si se hubiere constituido sobre varias personas, no se extinguirá hasta la muerte de la última.
Prescripción por el no uso del derecho:
Seis años en bienes inmuebles.
Treinta años en bienes inmuebles.
Expropiación de la cosa.
Consolidación por la reunión de usufructo y la propiedad en una misma personas.
Resolución del derecho del constituyente, es decir, que nadie puede transmitir a otros más derechos que aquellos que se tiene sobre la cosa usufructuada.
Por vencimiento del plazo por el que se constituyó.
1.2 DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN
Los Derechos de uso y habitación son también derechos reales de goce y de limitado dominio.
Fue de tiempo, el derecho de utilizar una cosa sin apropiarse de los frutos que produce.
Las legislaciones modernas consideran el derecho de uso, como una especie de usufructo limitado a las necesidades reales del usuario y de su familia y en este sentido el Artículo 524 del Código Civil expone que: «el uso da derecho a percibir de los frutos de las cosas ajenas los que bastan a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente».
Da a quien tiene este derecho, la facultad de ocupar una cosa ajena, las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.
DIFERENCIAS CON EL USUFRUCTO
1º.- El usufructo puede ser legal o voluntario.
♦ El uso y la habitación no suele constituirse por disposición de la Ley.
2º.- El usufructo y el uso pueden recaer sobre toda clase de bienes.
♦ La habitación solo sobre edificios.
3º.- El usufructo es transmisible.
♦ El uso y la habitación no.
4º.- El uso y habitación se puede extinguir por abuso.
♦ En el usufructo no.
En el Código Civil se rigen por:
1º.- El título constitutivo.
2º.- En su defecto por las disposiciones de la Ley (Art. 523 C. Civil y siguientes), establecidas para el usufructo.
1º.- Percibir de los frutos de la cosa, lo suficiente para satisfacer sus necesidades y las de su familia.
2º.- Aprovecharse de las crías, leche, lana, en cuanto basten para el consumo personal y de los suyos.
3º.- El habitacionista tiene el derecho a ocupar en la casa las piezas necesarias para sí.
Son Obligaciones del habitacionista las contempladas legalmente para el derecho de usufructo amparadas por el Art. 491 y siguientes del C. Civil.
Son motivos de extinción las mismas causas contempladas para el Usufructo (Art. 513 y siguientes del C. Civil) y además «POR EL ABUSO GRAVE DE LA COSA Y DE LA HABITACIÓN.
1.3 LOS DERECHOS DE GARANTÍA
Por garantía se entiende toda medida de refuerzo que se añade a un derecho de crédito para asegurar su buen fin.
Son en nuestro Ordenamiento Jurídico Derechos Reales de garantía:
De esta clasificación nuestro Código Civil siguiendo la corriente de los códigos modernos, considera:
– LA PRENDA, como un derecho de garantía real «mobiliaria» en razón a su naturaleza mueble de la cosa.
– LA HIPOTECA, como un derecho de garantía real «inmobiliaria», en función de la naturaleza de la cosa inmueble.
– LA ANTICRESIS, a ésta se le da una consideración especial e independiente a la prenda e hipoteca.
Por lo tanto existen tres notas básicas diferenciables entre PRENDA e HIPOTECA:
1º.- Prenda se apoya en la posesión de la cosa, mientras que Hipoteca se apoya en su inscripción en el Registro de la Propiedad.
2º.- Prenda de aplica solo a bienes muebles e Hipoteca sobre bienes inmuebles.
3º.- Prenda lleva consigo el desplazamiento en posesión del bien, mientras que en la Hipoteca el bien no es posible desplazarlo.
CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA
También llamada «Hipoteca Inmobiliaria» es un derecho real constituido en garantía de una obligación, sobre bienes inmuebles ajenos que pertenecen en la posesión de sus dueños y que podrían ser vendido (subasta) para satisfacer con su importe aquella obligación cuando sea vencida y no pagada.
♦ Voluntarias.- La convencida por las partes.
♦ Legales.- La constituida por la Ley.
♦ Expresas.- Las que tienen que ser inscritas en el registro.
♦ Tácitas.- No se exige inscribir, pero son válidas y efectivas.
♦ Generales.- Si gravitan sobre todos los bienes del deudor.
♦ Especiales.- Si gravan solo bienes determinados.
♦ Ordinarias.- Son las que aseguran una obligación existente y predeterminada.
♦ De Seguridad.- Son las que aseguran una obligación de existencia dudosa e indeterminada.
♦ Comunes.- Las que aseguran el pago de la obligación guardando la prioridad que esté determinada en el Registro.
♦ Privilegiadas.- Las que se anteponen a todas las demás.
Que son el acreedor titular del derecho real de hipoteca y el dueño de la finca hipotecada.
El constituyente de la hipoteca debe ser propietario de la cosa y tener disposición sobre la misma, o hallarse legalmente autorizado para poder disponer.
Comprenden: El concepto de la obligación que se garantiza con la hipoteca y la cosa que se grava para asegurar aquella obligación.
Cosas Hipotecables:
Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes impuestas sobre los mismos bienes.
Cosas no hipotecables:
Las servidumbres, a menos que se hipotequen con el predio dominante. No obstante podrían hipotecarse las servidumbres de aguas.
Los usufructos legales, excepto el concedido de cónyuge viudo por el Código Civil.
No obstante la Ley Hipotecaria establece algunos derechos que podrían ser hipotecados con restricciones o supuestos especiales como son:
1º.- El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca cuando concluya el usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si la conclusión fuera por su voluntad, subsiste la hipoteca.
2º.- La Nuda Propiedad.
3º.- Los Bienes anteriormente hipotecados.
4º.- El Derecho de Hipoteca Voluntaria.
5º.- Los Derechos de Superficie (pastos, agua, leñas, etc.).
6º.- Las Concesiones Administrativas (minas, ferrocarriles, canales, etc.).
7º.- Los Bienes vendidos con Pacto de Retro.
8º.- El Derecho de Retracto.
9º.- Los Bienes Litigiosos.
10º.- Los Bienes sujetos a Condiciones Resolutorias.
11º.- Los Pisos o Locales en régimen de Propiedad Horizontal.
Por el mismo contenido en el documento de constitución que determina la extinción de la hipoteca, pero también, puede extinguirse por causas que son independientes de la deuda garantizada, a saber:
Por Renuncia del Derecho de Hipoteca.
Por Pérdida de la Finca Hipotecada.
Por Consumación ejerciendo la Acción Hipotecaria por Procedimiento Ejecutivo correspondiente.
Por la Ejecución realizada a una Hipoteca anterior o preferente.
Por reunir en una misma persona el Propietario y el Titular del Derecho de Hipoteca.
Por Finalizar el Plazo, o la Condición Resolutoria.
Por Denuncia del Hipotecante o Dueño de la Cosa Gravada.
Por Caducidad de la Inscripción.
Por Cancelación del Asiento.
NOTA.- A los terceros no afecta la extinción, siempre que no se cancele la inscripción en el Registro.
Es una forma de garantía real sobre bienes inmuebles cuya característica esencial es, no solo pasar al acreedor el valor de la obligación, sino también el aprovechamiento total o parcial de los frutos de la cosa. El Art.1881 del Código Civil, determina que, estos frutos se aplican al pago de los intereses, si se debieran, y después o cuando no fueren débitos a la satisfacción del capital de su crédito.
DERECHOS DEL ACREEDOR ANTICRETICO
1º.- Percibir los frutos del inmueble.
2º.- No adquiere la propiedad por falta de pago dentro del plazo convenido, pero en este caso, podrá pedir judicialmente el pago de la deuda o la venta del inmueble.
3º.- En el caso de venta, tiene derecho de preferencia sobre el precio obtenido con la venta de la cosa.
OBLIGACIONES DEL ACREEDOR ANTICRETICO
1º.- Pagar las contribuciones y cargas que pesan sobre la finca, los gastos de conservación, que se deducirán de los frutos a percibir.
2º.- Si estuviera en posesión de la finca, tendrá la obligación de cuidarla con la diligencia de un buen padre de familia.
DERECHOS DEL DEUDOR O DUEÑO
Podrá tener todos los derechos sobre la finca, es decir:
– Constituir hipoteca.
– Derechos de goce, como el usufructo y otros.
El Código autoriza expresamente la renuncia de la anticresis manifestando que puede el acreedor, para librarse de los gastos de la finca, obligar al deudor, a que entre de nuevo en el goce de la misma.
Es un derecho real de garantía, sobre cosa mueble, establecida en garantía de una obligación por cuya virtud, se entrega la cosa al acreedor con el fin de que quede e su posesión hasta el completo pago de crédito, y caso de incumplimiento, instar a la venta de la cosa empeñada y con su importe satisfacer la obligación que le había garantizado, por tanto:
Es un derecho real, por que recae sobre una cosa específica y determinada.
Es un derecho real de garantía por que asegura el cumplimiento de una obligación.
Es mobiliaria por que recae siempre sobre bienes muebles.
Es indivisible, porque garantiza toda la deuda.
El medio más corriente es el de CONTRATO.
De una parte el ACREEDOR PIGNORATICIO, que es el titular o acreedor.
De otra el DEUDOR O UN TERCERO, que grava su cosa con prenda para asegurar la efectividad de ese crédito.
Sus elementos reales son:
Las cosas que se pignoran, y
La obligación que con la prenda se asegura.
Por tanto son condiciones esenciales que las cosas:
Sean muebles.
Estén en el comercio de los hombres.
Sean susceptibles de posesión.
Sus elementos formales son: La entrega de la cosa, a excepción de la prenda sin desplazamiento.
Se constituye mediante contrato, más para que surta efectos contra tercero es preciso que conste por documento público la certeza de la fecha de su constitución.
Se establece con el fin de proporcionar una forma de garantía adecuada a todos los bienes muebles de difícil o imposible desplazamiento, como por ejemplo la prenda agrícola como medio de consolidar el crédito agrícola.
Es un derecho real de garantía, que mediante la inscripción registral, sujeta cosas o bienes de carácter mueble, que continúan en poder de su dueño al pago de una obligación contraída anteriormente.
Son elementos personales:
Y recae sobre:
El Código Civil en el Título II del Libro IV en su Art. 1254 y siguientes, establece una regulación general para las obligaciones y los contratos, pero no define qué es el contrato.
Por una lado el Art. 1.089 lo enumera entre las fuentes de las obligaciones, de otro, el Art. 1.254 dice que el Contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto de otra u otras.
El Código Civil, establece que no hay Contrato si no concurren los siguientes requisitos:
2º.- Objeto cierto que sea materia de contrato.
3º.-Causa de la obligación que se establezca.
Para que haya consentimiento es necesario tener capacidad para contratar, de modo que no podrán prestar consentimiento aquellas personas que:
Sean menores no emancipados.
Los locos, dementes, y sordomudos que no sepan escribir.
El objeto debe ser «Cierto que sea materia de contrato».
Pueden ser objeto, todas las «Cosas» que no estén fuera del comercio de los hombres y todos los “Servicios” que no sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres.
El objeto del contrato ha de reunir determinados requisitos por imperativo legal, a saber:
♦ Posibilidad, de la Cosa o Servicio.
♦ Licitud, para las «Cosas», que exige no esté fuera del comercio de los hombres y para las «Servicios», que no sean contrarios a las leyes y buenas costumbres.
♦ Determinación, debe la «Cosa» ser determinada en cuanto a su especie, entendiéndola como no posible de ser confundida con otra distinta.
♦ Causa, que debe de ser justa, lícita y moral. Los contratos sin causa no producen efecto alguno, así pues por ejemplo, un Juez no podría amparar la pretensión de un acreedor que exigiese el pago de una obligación, si ésta no estuviera fundada en una causa justa y legal.
VICIOS DE LOS ELEMENTOS DEL CONTRATO
Del Consentimiento: Existirá vicio, cuando el consentimiento se ha formado de una modo defectuoso. El Art. 1265 Código Civil, se expresa en el sentido de que será nulo el consentimiento prestado por ERROR, VIOLENCIA, DOLO o INTIMIDACIÓN.
♦ El error se da cuando al realizar un negocio, éste no se hubiera querido realizar de haberse conocido exactamente la realidad, o se hubiera querido de otra manera, este error se denomina: ERROR PROPIO.
♦ La violencia se da cuando para arrancar el consentimiento se emplea una fuerza irresistible.
♦ El dolo, se da cuando con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho.
Consensuales: Se perfeccionan por el mero consentimiento
♦ Reales: Acompaña al consentimiento la entrega de la cosa.
♦ Formales: Son los que para su plena constitución y eficacia se precisa de una forma especial (Escritura Pública).
♦ Unilaterales: Son los que crean obligaciones a cargo de una de las partes exclusivamente, como el préstamo.
♦ Bilaterales: Son los que crean obligaciones recíprocas entre los contratantes.
ONEROSO Y GRATUITOS O LUCRATIVOS
♦ Onerosos: Cuando los sacrificios que realizan las partes están compensados en el beneficio que obtienen, como la compraventa, que a la obligación de entregar una cosa, exige la contraprestación de pagar su precio.
♦ Gratuitos y Lucrativos: Cuando el beneficio de una de las partes no está acompañado de ningún sacrificio como contrapartida (las donaciones).
♦ Conmutativos: Son aquellos contratos onerosos que la relación de equivalencia se encuentra de antemano fijada por ambas partes (Compra-venta).
♦ Aleatorios: Son, por el contrario, cuando una de las partes o ambas recíprocamente, se obligan a dar en equivalencia a la otra, para el caso de un acontecimiento incierto, o que ha de ocurrir a tiempo indeterminado.
PREPARATORIOS, PRINCIPALES Y ACCESORIOS
Preparatorios: Cuando se establecen de forma preliminar aplicable a la celebración de un contrato posterior (promesa, mandato).
Principales: Los que cumplen con el fin propuesto por las partes(compraventa, arrendamiento, etc.).
Accesorios: Que tienen su existencia como consecuencia de otro contrato anterior, hipoteca, prenda).
INSTANTÁNEOS, DURADEROS Y DE EJECUCIÓN PERIÓDICA
Ejecución Instantánea, son aquellos que generan obligaciones de trato único en el contrato de compra-venta la entrega de la cosa.
Duraderos: aquellos que generan obligaciones que implican una conducta permanente (en el contrato de depósito guardar la cosa depositada).
Ejecución periódica: aquellos que generan obligaciones cuyo cumplimiento supone realizar actos reiterados durante cierto tiempo (en el contrato de renta vitalicia, pagar la renta cada mes).
Según la jurisprudencia más abundante de nuestro Tribunal Supremo, el precontrato es un contrato por el que las partes se comprometen a celebrar en el futuro otro contrato (contrato ya preparado) que actualmente no quiere o no puede concluir.
El Código Civil ( Artículos 1290-1299), regula la rescisión como el remedio jurídico para la reparación de un perjuicio económico que el contrato origina a determinadas personas, el contrato es válido, pero en razón de aquel perjuicio se concede a las personas perjudicadas la ACCIÓN RESCISORIA, siempre y cuando el perjudicado carezca de otro recurso legal para obtener la reparación (Art. 1294 C. Civil).
La Ley establece los siguientes contratos susceptibles de RESCISIÓN:
1º.- Los que celebren los tutores sin autorización del Consejo de Familia, siempre que los menores o incapacitados hayan sufrido lesión en más de ¼ parte del valor de las cosas.
2º.- Los celebrados en representación de los «Ausentes», siempre que éstos hayan sufrido la lesión a que se refiere el punto anterior.
3º.- Los celebrados en fraude de acreedores, cuando éstos no pueden cobrar de otro modo lo que se les debe.
4º.- Los contratos que se refieran a cosas ligitinosas, por ejemplo enajenar la cosa cuya propiedad está en litigio.
5º.- Cualesquiera otros que especialmente lo determine la Ley.
Como quiera que la rescisión supone privar de eficacia a un contrato válido, es lógico, que debe de ser ejercitada la acción legitimatoria por el perjudiciado y sus sucesores. La rescisión obliga a la devolución de las cosas que fueron objeto del contrato con sus frutos, o del precio con sus intereses y el plazo para ejercitar la acción será de cuatro años.
2. CONTRATOS PREPARATORIOS, PRINCIPALES Y ACCESORIOS.
(Art. 1445 C.C.). Por el contrato de compraventa, uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
♦ Es consensual, puesto que se perfecciona por el mero consentimiento.
♦ Es oneroso, porque determina desplazamientos o sacrificios patrimoniales para cada una de las partes.
♦ Es recíproco, porque las obligaciones vinculan a comprador y vendedor.
♦ Es conmutativo o equivalente, ya que la obligación que asume una parte se considera el equivalente de la que otra parte contrae.
ELEMENTOS ESENCIALES DE LA COMPRAVENTA
(Art. 1457 C.C.) Por regla general podrán celebrar el contrato de compraventa todas las personas autorizadas por este Código Civil para contratar y obligarse.
No obstante la Ley determina las siguientes prohibiciones: (Art. 1459 C.C.)
1º.- El tutor en la compra de los bienes de la persona que está bajo su tutela.
2º.- El mandatario, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.
3º.- Los albaceas testamentarios sobre los bienes confiados a su cargo.
4º.- Los empleados públicos sobre la compra de bienes del Estado, de cuya administración estuvieran encargados.
5º.- Personas encargadas o relacionadas con la Administración de Justicia, sobre bienes o derechos sometidos a litigio ante el Tribunal donde ejerzan sus funciones.
Serán objeto de la compraventa tanto las cosas corporales como incorporales, reuniendo las siguientes condiciones:
1º.- Existencia actual o futura.
2º.- La cosa ha de ser determinada
3º.- Ha de tratarse de cosa de lícito comercio.
(Art. 1445 C.C.) Debe ser cierto, en dinero o signo que lo represente.
En la transmisión de la propiedad en la compraventa, puede acordarse de que el precio de la venta se aplace, mientras que el vendedor cumple su obligación de entrega y como garantía en su favor, se suele pactar que, pese a la transmisión efectuada, el comprador no adquiere el dominio hasta que no pague la totalidad del precio.
A ésta figura jurídica se le denomina: «COMPRA-VENTA CON PACTO DE RESERVA DE DOMINIO».
EXCEPCIONES A LA CONSUMACIÓNN Y PERFECCION DE LA COMPRA VENTA
Como excepciones a la consumación y perfección de la compra-venta, están:
1º.- Las arras (Art. 1454 C.C.). El comprador puede entregar una suma de dinero en concepto de señal, también llamada ARRAS. Este contrato no se entenderá perfecto ya que se admite que podrá perderlas o rescindirse, allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. Las arras tienen por tanto una finalidad penalizadota.
2º.- Cuando se celebra una venta bajo condición suspensiva en cuyo caso la compraventa no se perfecciona hasta que se cumpla la condición.
El contrato de compraventa origina el nacimiento de obligaciones de carácter general para vendedor y comprador, que son la entrega de la cosa y el pago del precio respectivamente.
El vendedor se obliga a entregar la cosa objeto del contrato, tal y como se encontraba al perfeccionarse la venta, con sus frutos, si los produjera, desde ese mismo día.
Se entiende entregada la cosa cuando se ponga en «poder y posesión» del comprador (Art. 1462 C.C.).
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa.
Si es mueble la entrega se efectuará por:
♦ La entrega de las llaves del lugar donde se hallen las cosas almacenadas o guardadas.
♦ Por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes si la cosa vendida no puede trasladarse al poder del comprador en el instante de la venta o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo.
♦ Si la cosa o bien es «incorporal», se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia.
Las partes tienen libertad para fijarlo.
Son de cuenta del vendedor del vendedor y los de traslado van a cargo del comprador, salvo pacto en contrario.
Si no existe condición, la obligación de entrega nace en el mismo momento de la perfección del contrato.
2.2 LA PERMUTA
(Art.1538 C.C.) La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. En realidad, en la permuta hay un trueque de derechos de propiedad.
Tiene los mismos caracteres que la compraventa y se diferencia sustancialmente por la falta de precio cierto.
En la actualidad cobra relieve la permuta a propósito de la figura jurídica que surge cuando el propietario de un solar transmite a otro su propiedad para que sobre él construya un edificio, a cambio de la entrega de determinadas viviendas, locales comerciales o plazas de aparcamiento.
2.3 PROMESA DE VENTA
Habiendo conformidad en la cosa y el precio, la promesa de comprar y vender dará derecho a las partes contratantes a reclamarse recíprocamente el cumplimiento del contrato.
2.4 OPCIÓN
Es un contrato por el que una parte concede a otra, dentro de un plazo limitado y fijo, el decidir respecto a la celebración de un contrato principal.
Mientras dure el plazo para optar, el concedente del derecho de opción está vinculado por el contrato, por tanto, no podrá enajenar o gravar el objeto de la opción.
Al ejercitar la opción, si el concedente se negara, corresponde al Juez estudiar el contrato para darle efectividad.
El contrato de opción se extingue por:
1º.- Su cumplimiento.
2º.- Por la resolución en caso de incumplimiento.
3º.- Por transcurso del plazo señalado para su ejecución.
2.5 RETRACTO
Es aquel contrato en virtud del cual, al realizarlo, el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, mediante la entrega del precio y gastos necesarios hechos en la cosa y cumplimiento de lo pactado.
2.6 PRÉSTAMO Y COMODATO.
Por el contrato de préstamo (Art.1740 C.C.) una de las partes entrega a la otra alguna cosa para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva.
Si la cosa es dinero u otra cosa fungible que deberá devolver otro tanto de la misma especie y calidad, se llama PRÉSTAMO.
Si la cosa es no fungible, se llama COMODATO.
EL SIMPLE PRÉSTAMO O MUTUO
Como quiera que el préstamo, llamado también MUTUO, recae sobre cosas que se consumen por el uso (dinero), el Art. 1753 C.C. puntualiza que el prestatario adquiere la propiedad de las mismas y está obligado a devolver «otro tanto» de la misma especia o calidad.
Una de las características del préstamo es que, normalmente, es gratuito, no se deben intereses a menos que se hubieran pactado expresamente.
Al contrario del préstamo, el COMODATO recae sobre cosas no fungibles y tan sólo se basa en el uso por tiempo determinado, al cabo del cual ha de ser restituido.
En realidad es un préstamo de uso, cuyas características son LA GRATUIDAD Y LA DONACIÓN TEMPORAL.
La institución del precario se encuentra en un derecho incardinado dentro de la regulación del COMODATO.
2.7 EL MANDATO
(Art. 1709 C.C.). Por el contrato de mandato de obliga a una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de la otra.
Durante largo tiempo, la Doctrina y la Jurisprudencia han identificado el MANDATO con la REPRESENTACIÓN, y no se concebía el mandato sin un poder de representación.
En la actualidad ya es Doctrina dominante la separación de ambas, dotando al mandato como poder suficiente para realizar un encargo. La representación constituye otra relación jurídica (p.e. contrato de sociedad, de trabajo…)en la que se atribuye al apoderado emitir una declaración de voluntad frente a terceros en nombre del poderdante.
El mandato puede ser general, que comprende ejercitar todos los negocios del mandante, o especial para algún negocio determinado. También podrá ser expreso o tácito, bien porque el mandato se ha realizado por documento público o privado, bien porque ha sido dado de palabra.
Por muerte, interdicción o quiebra del mandante o del mandatario.
2.8 LA MEDIACIÓN O CORRETAJE
La prestación de servicios por parte de los mediadores o corredores no está regulada en el Código Civil, pero está subsanada por la jurisprudencia y por los usos.
El Tribunal Supremo ha delimitado la actividad del mediador como un contrato, en virtud del cual una persona encarga a otra que le informe acerca de la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero, o que le sirva de intermediario, realizando las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminadas a su realización, a cambio de una retribución, (STS 2.5.63).
El mediador no está ligado a ninguna de las partes por vínculos de dependencia, subordinación o representación, solo después de la conclusión puede asumir la representación, entrando ya, en esta actividad, en el campo del mandato, representación, etc.
Del contrato de mediación surge el derecho del mediador a la retribución cuando el negocio principal se realiza, entendiendo por realización a su perfección. No ha de esperar el mediador a la consumación del mismo, salvo pacto en contrario.
La acción para exigir el cobro prescribe a los 15 años, entendiendo que si el mediador es un profesional de la mediación, se le debe aplicar la prescripción de los 3 años propia de los profesionales.
Por conclusión del negocio o asunto.
Por renuncia del oferente, llamada también revocación del encargo (1).
Por renuncia del mediador, llamada también desistimiento.
(1) La exclusiva que se haya dado al mediador no significa nada más que la obligación de no dar a otro el mismo encargo. En cuanto a la revocación del encargo es preciso tener en cuenta la «buena fe».
2.9 LA DONACIÓN
(Art. 618 C.C.). «La donación es un acto de liberalidad, por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa a favor de otra, que la acepta».
♦ Un acto de liberalidad.
♦ Es un acto gratuito.
♦ Es un acto dispositivo, aceptado por el donatario.
La causa de la donación, para el Tribunal Supremo, está constituida por la mera liberalidad entendida como el propósito del donante en el enriquecimiento del donatario y en consecuencia, el correlativo empobrecimiento del patrimonio del donante.
Toda gestión inmobiliaria tiene su base en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
Es fundamental la seguridad que da el Registro en la transferencia del dominio o en el gravamen de los Derechos Reales, cuando se trate de la transmisión de bienes inmuebles.
Es el adquirente que a virtud del principio de publicidad que otorga el Registro, quien habrá realizado una adquisición perfectamente segura con el conocimiento exacto de la vida desde su inmatriculación de aquella finca o derecho que desee adquirir, conociendo:
El bien inscrito.
Quien está capacitado a transmitirlo.
Si existen gravámenes inherentes.
La Ley hipotecaria en su Art. 1º dice que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la Inscripción o Anotación de los ACTOS y CONTRATOS relativos al dominio y demás Derechos Reales sobre bienes inmuebles, por lo qué es base al texto legal, se define el Registro: «Como la institución administrativa que tiene por objeto esencial la PUBLICIDAD oficial de las situaciones jurídicas relativas a los bienes inmuebles».
En sentido amplio, Inscripción es sinónimo de asiento Registral (Art. 41 R. Hipotecario), sin embargo en un sentido estricto, la inscripción es un asiento propio en el que refleja la vida de una finca o drecho en cuanto a su constitución, modificación, transmisión o extinción del dominio o derecho real.
PRINCIPIOS BÁSICOS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
1º.- Generalmente, la inscripción es VOLUNTARIA. La existencia de un derecho real en cuanto a su constitución, modificación, transmisión o extinción, se realiza fuera del registro. Este sólo hacer constar todo lo que ha ocurrido en la vida civil, de ahí que la inscripción sea tan sólo un hecho voluntario y declarativo.
No es necesaria la inscripción para que el documento sea válido, de ahí la voluntariedad de su inscripción, excepto la Hipoteca que debe ser inscrita por imperativo de la Ley, ya que es requisito indispensable para que quede válidamente constituida.
El Art. 6º de la L.H. regula que la inscripción de títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:
a) Por el que adquiera el derecho
b) Por el que lo tramita
c) Por quien tenga interés en asegurar el derecho que deba ser inscrito
d) Por cualquier represente de cualquiera de ellos.
2º.- La inscripción produce un efecto instantáneo de PUBLICIDAD. Lo que permitirá el conocimiento exacto de un Título y por tanto a la lectura del asiento correspondiente conocer su historia por lo que nunca el interesado podría alegar ignorancia del título registrado.
3º.- La inscripción responde a un principio de PRIORIDAD. De tal forma que el primero que inscribe un derecho prevalezca sobre los otros derechos inscritos posteriormente ya que es norma jurídica aceptada que quien llega antes al Registro «PRIOR INTEMPORE» tiene preferencia en derecho «POTIOR IURE», entendiendo como primero quien le prevalece la fecha de su inscripción y no la del título inscrito.
4º.- Con la inscripción, el Registro se convierte en un fiel historiador de todas las incidencias que cronológicamente han afectado al título inscrito, y a estas sucesivas anotaciones debidamente ordenadas es lo que el Art. 20 L.H. denomina «DETRACTO SUCESIVO».
Al margen de la inscripción propiamente dicha a la que hemos hecho mención, existen otras forman de inscripción como son:
La nota marginal.
Son asientos de vigencia temporal tendente a dar publicidad en aquellos bienes inmuebles afectados en algún litigio judicial y asegurarse en el resultado final de ese juicio, o que dan publicidad a la existencia de un derecho en vías de inscripción.
La L.H. potencia la anotación preventiva en los supuestos reflejados en sus Art. 42, a saber:
♦ Anotación preventiva de demanda.
♦ Anotación preventiva del embargo.
♦ Anotación preventiva por ejecución de sentencia.
♦ Anotación preventiva de secuestro.
♦ Anotación preventiva de demanda de incapacidad.
♦ Anotación preventiva del derecho hereditario en abstracto.
♦ Anotación preventiva de legados.
♦ Anotación preventiva de créditos refaccionarios.
♦ Anotación preventiva por imposibilidad de inscripción de Títulos.
♦ Anotación preventiva a favor de los acreedores de una herencia concurso o quiebra.
El Art. 86 L.H. dispone que las anotaciones preventivas cual quiera que sea su origen, caducará a los CUATRO AÑOS, salvo que tengan señalado en la Ley un plazo más breve de caducidad.
DIFERENCIAS CON LA INSCRIPCIÓN
La anotación preventiva es temporal y caducable.
La inscripción es indefinida.
LA NOTA MARGINAL
Es un asiento simple que la Ley permite en ciertos casos y que se inscriben al margen de la inscripción propiamente dicha:
Si modifica un derecho registrado se denomina: DE MUTACIÓN JURÍDICA.
Si hace las veces de una anotación preventiva, se denomina: DE FUNCIÓN EQUIVALENTE.
Si facilita la mecánica de la oficina del registro se denomina: DE OFICINA.
TÍTULOS. DERECHOS. FINCAS
El Artículo 33 del Reglamento Hipotecario define el Título como: «El documento o documentos públicos que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción».
En sentido material, el título, hace referencia el Art. 2 de la L.H. al expresar que podrán ser inscritos los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
En sentido formal, el título, hacer referencia al Art. 9 de la L.H. de manifiesto que para su inscripción deberá el título estar consignado en escritura pública.
Partiendo de este concepto de Título, diremos que es portador de un DERECHO, lo que presupone que lo inscrito, es el derecho que se tiene sobre dicho título, es decir, que los derechos que se tienen sobre un inmueble, son inscritos a través de un documento, denominado TÍTULO.
FINCA.- Es una superficie terrestre delimitada donde dentro de la misma se hayan sus pertenencias.
FINCA.- En sentido registral es todo lo que abre un folio en el Registro, es la realidad primaria del inmueble ya que pretende publicar su historia jurídica.
El Artículo 2 de la L.H. en sus dos primeros números reconoce como susceptibles de inscripción:
1º.- Los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
2º.- Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles.
El Reglamento Hipotecario amplía la inscripción también ACTOS Y CONTRATOS con trascendencia real que modifiquen o puedan modificar facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a Derechos Reales.
Se consideran como derechos inscribibles los denominados derechos reales, pero que recaigan sobre bienes inmuebles, a saber:
Los de dominio.
Los de uso y usufructo.
Todos los derechos reales inmobiliarios.
El derecho de arrendamiento en los casos previstos en la Ley.
El de opción.
Los estatutos de los edificios sometidos al régimen de Propiedad Horizontal.
Se entiende por «tercero» el tercer accedente en una trasmisión.
En una inscripción, el titular registral será «primero», el comprador será «segundo», por tanto, si se produjera una nueva trasmisión nos encontraríamos con el llamado “tercero”.
De este concepto se deduce que para que aparezca la figura de «tercer» y esté el bien protegido por el Registro es necesario realizar dos trasmisiones y entonces queda protegido ante cualquiera que tuviera situaciones jurídicas con el titular registrado o «primero».
Se entiende como tercero «de buena fe» quien adquiere el bien con desconocimiento de aquellas situaciones jurídica, admitiendo una presunción de legalidad a su favor, si no se demuestra lo contrario.
Los requisitos para proteger al tercero de buena fe, vienen dados por el Art. 34 de la L.H.:
Que la persona que lo trasmita tenga facultades para ello.
Para que se pueda ejecutar el procedimiento registral, es necesario:
? La previa producción extra-registral.
? La plasmación en una documentación pública y auténtica.
? La formación de una declaración de voluntad del particular interesado dirigida al Registrador en la que manifieste que se practique al asiento (SOLICITUD).
? La presentación en el Registro de los títulos o documentos que justifiquen la pretensión manifestada.
Una vez se han cumplido los requisitos previos a la inscripción, pasa a cumplir el Registro su procedimiento de la forma siguiente:
? Formación por parte del funcionario del Registro de un juicio sobre la legalidad de la solicitud y su decisión.
Contra la decisión que conduzca a la negativa del asiento de presentación, el interesado puede recurrir ante le Juez de Primera Instancia con un recurso de queja, quién oyendo al Registrador resolverá en consecuencia.
Su emplazamiento venía regulado por la antigua L.H. que establecía la oficina del Registro a cada cabeza de partido judicial.
Lo confirma el Art. 275 L.H. vigente, no obstante cumplidos los requisitos exigidos en el Ministerio de Justicia a propuesta de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
También podrá acordar el establecimiento de nuevos Registros en determinadas localidades, así como la modificación o supresión de los existentes, no obstante también habrá que tener presente la posible participación de las Comunidades Autónomas en la fijación de demarcaciones territoriales.
Art. 362 del Reglamento Hipotecario dispone que se llevarán:
1º.- Libro de inscripciones.
2º.- Diario de operaciones del Registro.
3º.- Libro de incapacitados.
4º.- Índice de fincas (rústica y urbana) e Índice de personas.
5º.- Libro de estadística.
6º.- Libro de anotación de suspensiones de mandamientos judiciales, laborales y administrativos.
7º.- Inventario
8º.- Los libros y cuadernos auxiliares que los Registradores juzguen convenientes.
El sitema financiero
Está compuesto por un conjunto de Instituciones, activos y mercados, y su fin principal es canalizar los excedentes de los ahorradores hacia las necesidades de financiación.
Los agentes económicos que operan en los mercados financieros se clasifican en unidades de gasto con déficit, necesidades de financiación, y unidades de gasto con superávit, con capacidad de ahorro. Todas estas unidades se identifican con las familias, las empresas y las Administraciones Públicas.
Sirven para que se realice la transferencia de fondos de las unidades de gasto con superávit a las unidades de gasto con déficit.
Generalmente en un mercado financiero tan complejo como el actual, este contacto no será directo sino que se basará en intercambios o mediadores especializados.
Liquidez: Depende de la facilidad en que pueda ser transformado en medio de pago sin sufrir pérdidas. El dinero será el activo más líquido.
Riesgo: Depende de que a su vencimiento el emisor cumpla con lo pactado en las cláusulas de amortización así como que a lo largo de la vida del mismo atienda al pago de los intereses.
Rentabilidad: Son los resultados que se derivan de la correspondiente inversión.
Directos y conocidos, como los intereses de los bonos, obligaciones y demás títulos de renta fija.
Directos y aleatorios, como los dividendos de las acciones o instrumentos de renta variable.
Indirectos, producidos por desgravaciones en los impuestos.
♦ Moneda metálica
♦ Billetes
♦ Depósitos a la vista
♦ Depósitos de ahorro y a plazo
♦ Certificados de depósito
♦ Pagarés y Letras del Tesoro
♦ Bonos y Obligaciones del Estado
♦ Acciones, etc.
MEDIADORES E INTERMEDIARIOS FINANCIEROS
De acuerdo con la función que realizan hay que distinguir dos tipos de instituciones: los Mediadores y los Intermediarios.
Los Mediadores se limitan a facilitar el trasvase de fondos desde los prestamistas hacia los prestatarios. No crean nuevos activos limitándose a facilitar la vinculación de los títulos primarios ya existentes.
Los Intermediarios son agentes que prestan y piden prestado fondos; adquieren los títulos emitidos por los prestatarios (títulos primarios) y venden títulos de características distintas (títulos secundarios) a los prestamistas.
Entre los mediadores podemos encontrarnos con los «brokers», que actúan como simples comisionistas, o con los «dealers», que actúan comprando y vendiendo activos por cuenta propia y asumiendo un riesgo.
El ejemplo más conocido de intermediario financiero es el banco comercial, que presta fondos a las unidades de gasto deficitarias y a su vez capta fondos de las unidades de gasto con superávit.
El lugar, mecanismo o procedimiento, mediante el cual se intercambian los activos financieros y se fijan sus precios se denomina Mercado Financiero.
Actualmente, con el avance de la informática y las telecomunicaciones, el lugar físico ha perdido parte de su antigua importancia ya que existen mercados donde las transacciones se realizan por «órdenes» incluso sin la existencia física del título, que queda reducido a una anotación contable.
Los mercados financieros cumplen importantes funciones:
Ponen en contacto a los agentes que intervienen, ya se trate de familias y empresas, o de mediadores e intermediarios.
Fijan los precios de los activos en el momento de su emisión (mercado primario) o en un momento posterior (mercado secundario).
Proporcionan liquidez al título al permitir, a través del mercado secundario, su conversión en dinero sin una pérdida significativa de valor.
Reducen los plazos y costes de intermediación al facilitar la búsqueda de contrapartida para cada operación.
1. PRINCIPIOS BÁSICOS DE VALORACIÓN
1.1 CONCEPTO DE VALORACIÓN INMOBILIARIA
La Valoración Inmobiliaria tiene como objetivo la determinación del valor de mercado, de inversión, de seguro y de otros conceptos de valor relativos a un determinado interés o intereses, de una parcela urbana, de un edificio, de una nave, etc.
Esta definición redactada por el profesor Josep Roca Caldera de la Universidad Politécnica de Cataluña en su cátedra de Arquitectura Legal, Derecho Urbanístico y Valoraciones de la Escuela T.S. de Arquitectura de Barcelona es, a nuestro criterio, la que mejor enmarca la intención del concepto «VALORAR» para un Asesor Inmobiliario.
1.2 FINALIDADES DE LA VALORACIÓN INMOBILIARIA
La variedad de valoraciones inmobiliarias vendrán precedidas por la intención del destino y de los clientes o demandantes según la utilidad, cualidad, rentabilidad y situación de la oferta y demanda del bien inmueble a valorar y que, a modo de ejemplo, relatamos a continuación:
La compra-venta de inmuebles: Determinar precios de venta y asesorar al vendedor y/o al comprador en la transacción.
Las cuestiones arrendatarias: Determinar la valoración relativa a obras de conservación o mejora y su parte repercutible en alquileres, asesorar sobre los tipos y precios de alquiler apropiados a la inversión.
La financiación y los créditos: Determinar el valor hipotecable de un bien inmueble, asesorar sobre el mejor producto del mercado hipotecario para su adquisición, etc.
Los seguros: Estimar el valor de las porciones «destruibles» de un inmueble al efecto de la determinación del seguro.
La gestión urbanística: Determinar el valor del suelo a efectos de expropiación, adquisición, etc. En un sistema de permutas o de transferencias de aprovechamiento, determinar su cuantía. Establecer criterios de reparcelaciones.
La fiscalidad: Determinar el valor del bien inmueble a efectos de derechos reales, de contribución rústica y urbana, del impuesto sobre el patrimonio, sobre transmisiones y cualquier otro.
1.3 CONCEPTO DE BIEN INMUEBLE
El concepto de bien inmueble está definido por la Real Academia de la Lengua Española como “bien que no pueda ser transportable” y el Código Civil, en su artículo 333, los define como «Todas las cosas que son o pueden ser objeto de apropiación».
Atendiendo a estos conceptos podemos considerar como bienes inmuebles según la normativa legal española los siguientes:
Los terrenos, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridos al suelo.
Los árboles y plantas y las frutas pendientes, mientras estuvieren unidos a la tierra o formaren parte integrantes de un inmueble.
Todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.
Todo lo que aún siendo bien mueble (movible) esté destinado a un solo fin o forme parte consustancial a un bien inmueble.
Las minas, canteras, escoriales, etc. mientras su materia permanezca unida al yacimiento o las aguas vivas o estancadas donde se alojan.
Los diques o construcciones que, aún cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer a un punto fijo de un río, lago o costa.
Las concesiones administrativas de obras públicas y servidumbre, como carreteras, autovías, autopistas, etc.
En nuestro país las carreras universitarias de carácter tradicional no parece que estén capacitadas para la correcta comprensión y valoración de las propiedades inmuebles. En Estados Unidos existe la profesión de VALORADOR obtenida de una institución profesional privada la Internacional Association of Assessing Officiers o del American Institute of Real Estate Appraisers o en el Reino Unido donde sí existen unos estudios que representan la obtención de un título de carácter universitario.
Es cierto que en España las carreras universitarias de Arquitecto, Ingeniero Industrial, Ingeniero de Caminos o Montes, Ingenieros Técnicos en cuanto a sus respectivas profesiones y los Economistas y Diplomados en Empresariales y los Peritos Mercantiles, en cuanto a las valoraciones empresariales, fiscales, financieras, etc.
Tienen cada uno de ellos actividades conectadas con la tasación inmobiliaria en alguno de sus aspectos.
Los Asesores Inmobiliarios, Los Gestores Inmobiliarios, los Agentes de la Propiedad, etc. también forman parte de otro capítulo de las tasaciones inmobiliarias en atención especialmente a la finalidad de las mismas y en dependencia del título que poseen para desarrollar la citada actividad.
Por esta razón el profesor Joseph Roca Caldera considera de especial interés UNA ESPECIALIZACIÓN POSTGRADO EN VALORACIÓN INMOBILIARIA que abarque el conjunto de conocimientos constructivos, urbanísticos, económicos, estadísticos, informáticos, requeridos para la disciplina de la valoración que faculte a los Centros Educativos para la expedición de Títulos o Diplomas que certifiquen la efectiva adquisición de un nivel de conocimientos especializados, lo suficientemente cualificados para abastecer de forma eficaz la tarea evaluadora.
Dentro de este capítulo consideramos que se encuentra el CENTRO PROFESIONAL TÉCNICO DE ESTUDIOS SUPERIORES (C.P.T.E.S.).
1.4 EL VALOR DEL BIEN INMUEBLE DE UNA ECONOMÍA DE MERCADO
La Economía de Mercado refleja las valoraciones urbanas de conformidad con la oferta y la demanda del bien inmueble, y la correcta tasación es la que sitúa el valor del bien en el punto de equilibrio entre ambas tendencias: la oferta y la demanda.
Es imprescindible conocer que todo bien tiene dos valores, el de cambio (suma de dinero con la cual se retribuye la mercancía inmobiliaria) y el de uso, que es incuantificable desde una perspectiva económica por lo que desde la misma sólo podremos considerar como valor real de un bien inmueble el valor de cambio que por el mismo podamos obtener.
Otros conceptos básicos para comprender el idioma del mercado inmobiliario son:
Valor de Mercado: Es el precio por el que se venderá, normalmente, atendiendo a la oferta y la demanda un bien inmobiliario.
Valor de Coste: Se entiende que corresponde a todo el dinero necesario para cubrir los gastos efectuados para la ejecución material del inmueble.
Valor de Inversión: Es el valor que para un inversor supondrá su posible ganancia en el momento de la venta más el valor del inmueble en el momento de su compra.
Valor de Fondo de Comercio: Es el valor correspondiente a una propiedad inmobiliaria donde se ha establecido un negocio que funciona prósperamente.
Valor de Seguro: Corresponde al importe por el que un seguro cubriría las partes destruibles de un bien inmueble.
Valor de Liquidación: Es el precio por el que un propietario tiene que vender su inmueble forzado por razones económicas o de tiempo.
Valor Fiscal: Es el que, de acuerdo con las normativas fiscales, corresponde al inmueble.
Valor Catastral: Es el que se otorga a un inmueble de acuerdo con las normativas urbanísticas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Valor Urbanístico: Es el valor que todo inmueble tiene en relación con su entorno urbanístico y la legislación pertinente en caso de expropiación forzosa por motivos legales.
Justiprecio: Es el valor que, en un proceso expropiatorio, adquieren los diferentes bienes inmuebles en función de acuerdo entre las partes.
Valor de Afección: Similar al Valor de Uso, es aquel que viene a considerar el valor que para un propietario-usuario, en base a criterios subjetivos, considera debe afectar al inmueble.
Así pues la determinación del Valor de un Inmueble deberá efectuarse sobre parámetros económicos relacionados con el mercado inmobiliario como lo son el valor del suelo, el de la ejecución de la construcción y el valor de mercado.
Valoraciones del suelo urbano
1. ELEMENTOS DE LA VALORACIÓN INMOBILIARIA
Como consecuencia de los anteriores capítulos debemos considerar el VALOR DE UN INMUEBLE como el sumatorio del valor del suelo, en razón a su ubicación, comunicación, estatus social y uso del mismo más el valor de la edificación en sí misma y el uso de que ella se efectúe.
Este planteamiento sólo puede ser variado por la catalogación o protección a efectos patrimoniales-artísticos del inmueble o por su deterioro.
En relación al punto anterior debemos clarificar los conceptos de apreciación y depreciación de un bien inmueble:
Se denomina Apreciación de un Bien Inmueble al valor del incremento que sobre su valor habitual afecta a un inmueble en razón, generalmente externa, a su ubicación (mediante una variación en el Plan de Urbanismo de la ciudad), al cambio en su estatus social (una migración suficiente como para variar el entorno social o económico de una zona o barrio) al mejoramiento de las redes de comunicación, etc. También pueden haber razones internas como el mejoramiento interior del inmueble, en el aspecto de obra o en el de decoración.
Se denomina Depreciación de un Bien Inmueble al valor de la disminución que sobre el valor habitual se produzca por motivos similares a los anteriormente expuestos.
Se denomina Caída en Desuso de un Bien Inmueble cuando, por diversas razones, éste deja de ser útil y por lo tanto no se cotiza en el mercado inmobiliario. Este desuso puede ser Funcional o puramente Económico. En el primer caso se produce cuando por deficiencias arquitectónicas o de distribución deja de ser útil y en el segundo si se produce exclusivamente por factores económicos.
1.2 MÉTODOS DE VALORACIÓN
Existen diversos métodos genéricos de valoración en relación a los aspectos ya referidos del valor de un inmueble y entre ellos debemos significar:
MÉTODO SEGÚN MERCADO
Que consiste en valorar comparativamente un inmueble con otro u otros de similares características en el mismo entorno urbano, social, etc. Es pues un sistema ideal ya que tiende a estimar el valor real en el mercado de la propiedad en cuestión sin otros intermediarios que la comparación con otros bienes y con tan sólo la valoración de las diferencias constructivas y los atributos específicos de localización.
El valorador estima el valor presente de los beneficios futuros esperados de un inmueble. Es el método idóneo para los inmuebles destinados a generar rentas, es decir para alquileres. Este método tiene la dificultad de prever el movimiento del mercado inmobiliario con todas las variantes que se pueden producir en el transcurso del tiempo.
Consiste en evaluar el coste actual de rehacer el inmueble detrayendo de éste el conjunto de depreciaciones necesarias en base a la antigüedad y el estado del inmueble.
Consiste en un método para la obtención del valor del suelo urbano y se obtiene de detraer del valor total de inmueble el conjunto de gastos y beneficios de construcción y los de promoción.
1.3 COMPONENTES DEL VALOR INMOBILIARIO
El valor de las construcciones dependerá de su coste, de ejecución material y de los componentes y/o materiales de la edificación.
Es el Que tiene en relación a su posible urbanización o no y de su ámbito geográfico dentro de la estructura urbana de la población o de la ciudad.
1.4 DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL SUELO EN FUNCIÓN DE SU ACCESIBILIDAD
Existen multitud de teorías sobre el concepto de que un inmueble incrementa o no su valor de acuerdo con la facilidad de comunicación con el resto de los inmuebles queconfiguran la estructura urbana de la ciudad. Estas teorías han venido dulcificando su importancia al cambiar las estructuras de trasporte de las ciudades.
A principios de siglo sólo el centro de las ciudades contaba con una conveniente red de transportes. En la actualidad hay zonas periféricas que están mejor comunicadas en razón al uso del bien inmueble que el centro de las ciudades.
Así pues concluiremos en que sí tiene trascendencia la accesibilidad, mediante transporte, del inmueble y que éste incrementará su valor siempre y cuando, sin variar su uso, se mejore la red de comunicaciones en su entorno.
1.5 DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL SUELO EN FUNCIÓN DEL ESPACIO URBANO
Es una teoría basada en el concepto de las divisiones internas de las ciudades en zonas, barrios o distritos y la calidad de vida o estructura social de esa porción del espacio urbanístico.
Los economistas definen esta teoría como la externalidad de carácter urbanístico y le dan una fuerte incidencia en la valoración del suelo.
También podemos concluir, por lo tanto, que efectivamente los compradores se mueven no sólo por la accesibilidad del inmueble sino también por su ubicación en el espacio de las ciudades.
1.6 DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL SUELO EN FUNCIÓN DE LAS RENTAS SOCIALES DE LA POBLACIÓN
No siempre se conjugan las características del barrio o la urbanización con la situación social de los mismos. Una zona urbanística puede ser muy apetecible para los compradores en razón a su accesibilidad, a su cualificación urbanística pero no serlo en razón a motivos de clase, de raza, de situación económica de sus habitantes, etc.
Es por esta razón por la que estos factores deberán ser tenidos en cuenta en las valoraciones.
1.7 CONCLUSIONES SOBRE DETERMINANTES
Debemos considerar que en una ciudad nunca se consigue el óptimo locacional del conjunto de usuarios urbanos por lo que todos ellos tienen su influencia en la determinación del valor del suelo.
Si considerásemos las ciudades como conjunto de zonas o barrios y analizásemos cada uno de ellos por sí mismo nos encontraríamos con pequeñas ciudades con los mismos problemas que la de grado superior.
Por lo tanto no existe un equilibrio entre los distintos determinantes que nos ofrezca la posibilidad de encontrar un valor inmobiliario del suelo de solvencia.
Tenemos pues que entrar en la OFERTA y la DEMANDA y aquí es donde realmente nos encontramos con una estructura históricamente rígida ya que los precios se elevan siempre al máximo admisible para la capacidad económica de cada segmento de la demanda en un momento dado. Incluso en situaciones coyunturalmente propicias en las que la oferta supera la demanda el mercado se autorregula mediante la inmovilización del stock inmobiliario para mantener el precio.
2. LA VALORACIÓN DEL SUELO
2.1 PRECIO O VALOR DEL SUELO
En temas anteriores hemos comprobado que el valor del suelo viene condicionado por el «coste de urbanización», por la «oferta y la demanda», por el «stock libre» y por el «valor del inmueble construido sobre el mismo» o del posible uso del solar a edificar.
El precio de un solar puede ser valorado desde distintos puntos de vista siendo, no obstante, su concepto genérico: el resultado de las transacciones de solares vacantes efectivamente operadas en el mercado. Es por lo tanto el resultado del mercado de la oferta y la demanda.
Otro de los componentes del valor del suelo es el de su ubicación o localización, este viene otorgado por la función del promotor de la venta del solar o del inmueble sobre el situado. Cuando un promotor enumera las ventajas del solar o del edificio objeto de su promoción siempre incluye, entre ellas, la ubicación:
Situación dentro del barrio:
Situación específica de orientación, etc.
2.2 PROCEDIMIENTOS DE VALORACIÓN DEL SUELO URBANO
Consiste en la comparación del solar, objeto de valoración, con los precios de los demás solares a la venta en el entorno de la misma zona, situación y orientación.
Como existe una tendencia clara al incremento del valor del suelo en los distintos años consideramos por valido el último conocido, en casos distintos se optará por la obtención de medias que reflejen el incremento anual o incluso mensual y nos proporcionen la tendencia de alza de precios a aplicar.
En conveniente aplicar algún porcentaje corrector que pueda indicarnos las variaciones (aunque sean momentáneas) que puedan incidir en el precio actual, como por ejemplo una situación de obras en los alrededores del inmueble que nos puedan hacer pensar en una rebaja que podríamos valorar aplicando el porcentaje corrector del 0,9 % lo que nos dará el VALOR DE TASACIÓN de 226.701,49 Euros.
Se suele utilizar en los casos de solares con edificaciones de nueva planta mediante el sistema consistente en la detracción sobre el valor de un inmueble de similares características, en cuanto a ubicación y construcción, de:
El coste, supuesto, de la reproducción del edificio que se compara en nuestro solar.
Los gastos sobre la construcción, promoción etc. Previstos.
Los beneficios normales previstos del promotor.
Este sistema se puede ver complicado por la posibilidad de estudiar edificios similares con edades de construcción distintas o con la previsión de construcción sobre nuestro solar en un futuro de un año o más. En estos casos es conveniente hacer las constataciones de fechas y prever o calcular las diferencias en valor de cada uno de los apartados especificados en el cálculo del valor del suelo.
MÉTODO DE CÁLCULO DEL VALOR URBANÍSTICO.
Este método consiste en la aplicación, al valor inicial del suelo, o valor catastral del mismo, de una serie de porcentajes que colaboren a la determinación de los derechos de los propietarios del suelo con respecto al nivel de urbanización de la parcela su situación y otras características intrínsecas a la mima. No superan en más o en menos el 15% del valor catastral.
A estos efectos se entiende como umbral de influencia de los servicios urbanísticos la distancia de 100m. entre estos y la alineación de vial de la parcela a valorar. Las parcelas se consideran con nivel normal cuando reúnen, al menos, las siguientes características:
Calle: con aceras y calzada pavimentadas
Agua: entre 50 y 100 m3/Ha./día con red de distribución a pie de parcela
Saneamiento: a pie de parcela
Red eléctrica: a pie de parcela y de baja tensión
Red de alumbrado: público y en uso
Se considerarán factores de incremento porcentual, por ejemplo, los siguientes:
Dotación de mayor caudal de agua (2%)
Existencia de estación depuradora (6%)
Instalación de gas (2%)
Central Térmica y red de distribución (3%)
Instalación de teléfono (1%)
Elementos de Jardinería medioambiental (1%)
Se considerarán factores de disminución, a título de ejemplo:
Necesidad de explanación superior a la normal (1,5%)
Deficiente pavimentación de calzadas y aceras (2-3,5% respectivamente)
Abastecimiento de agua inferior a los 50m3/ha/día (1%)
Deficiencias en la red de agua (1%)
Deficiencias en la red de saneamiento (2%)
Deficiencias en la red de alumbrado (1,5%)
Deficiencias en la red de electricidad (2,5%)