Source: https://www.notaioricciardi.it/UFFICIO/VADEMECUM_IMMOBILIARE/Urbanistica/CERTIFICAZIONE%20ENERGETICA.htm
Timestamp: 2020-06-05 17:50:39+00:00
Document Index: 98495093

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art. 6', 'art. 27', 'art. 117', 'art.6', 'art. 16', 'art. 6', 'art. 13', 'art. 4', 'art. 3', 'art. 2', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 28', 'art. 2', 'art. 28']

ACE/APE - NORMATIVA NAZIONALE – DISCIPLINA DELLE ESCLUSIONI
Allo scopo di recepire la Direttiva 2010/31/UE, il D.L. n. 63/2013, convertito con modificazioni dalla L. n. 90/2013, riscrive il D.lgs. n. 192/2005 relativo al rendimento energetico nell'edilizia.
1.1. PUNTI SALIENTI DELLA DIRETTIVA
1.1.1. Oggetto
La promozione del miglioramento della prestazione energetica degli edifici all’interno dell’Unione attraverso:
- la creazione di un quadro comune generale relativo alla metodologia per il calcolo della prestazione energetica degli edifici e delle unità immobiliari;
- l’applicazione di requisiti minimi alla prestazione energetica di edifici e unità immobiliari di nuova costruzione o già esistenti;
- la certificazione energetica degli edifici e delle unità immobiliari;
- la ispezione periodica degli impianti;
1.1.2. Definizioni
Edificio: costruzione provvista di tetto e di muri, per la quale l’energia è utilizzata per il condizionamento del clima degli ambienti interni.
Unità immobiliare: parte, piano o appartamento di un edificio progettati o modificati per essere usati separatamente.
Sistema tecnico per l’edilizia: impianto tecnologico per il riscaldamento, il rinfrescamento, la ventilazione, la produzione di acqua calda, l’illuminazione di un edificio o di un’unità immobiliare, o per una combinazione di tali funzioni.
Prestazione energetica di un edificio: quantità di energia, calcolata o misurata, necessaria per soddisfare il fabbisogno energetico connesso ad un uso normale dell’edificio, compresa, in particolare, l’energia usata per il riscaldamento, il rinfrescamento, la ventilazione, la produzione di acqua calda e l’illuminazione.
Attestato di prestazione energetica: documento riconosciuto da uno Stato membro o da una persona giuridica da esso designata in cui figura il valore risultante dal calcolo della prestazione energetica di un edificio o di un’unità immobiliare effettuato seguendo una metodologia adottata in conformità del quadro generale comune di cui all’allegato I della Direttiva. (Cfr. Appendice 3)
1.1.3. Metodologia di calcolo
Gli Stati membri applicano una metodologia di calcolo della prestazione energetica degli edifici in conformità del quadro generale comune di cui all’allegato I della Direttiva:
Tale metodologia è adottata a livello nazionale e regionale.
1.1.4. Fissazione di requisiti minimi di prestazione energetica
Gli Stati membri adottano le misure necessarie affinché siano fissati requisiti minimi di prestazione energetica per gli edifici o le unità immobiliari al fine di raggiungere livelli ottimali in funzione dei costi.
1.1.5. Esclusioni
Gli Stati membri possono decidere di non fissare o di non applicare i requisiti minimi di prestazione energetica per le seguenti categorie edilizie:
e) fabbricati indipendenti con una metratura utile totale inferiore a 50 m 2 .
1.1.6. Attestato di prestazione energetica
L’attestato di prestazione energetica comprende raccomandazioni per il miglioramento efficace o ottimale in funzione dei costi della prestazione energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare, a meno che manchi un ragionevole potenziale per tale miglioramento rispetto ai requisiti di prestazione energetica in vigore.
1.1.7. Rilascio dell’attestato di prestazione energetica
b) per gli edifici in cui una metratura utile totale di oltre 500 m 2 è occupata da enti pubblici e abitualmente frequentata dal pubblico. Il 9 luglio 2015 la soglia di 500 m 2 è abbassata a 250 m 2 .
1.2. RECEPIMENTO
Tra le altre disposizioni, quelle di più immediata applicazione all’attività notarile, sono contenute nel nuovo testo dei seguenti articoli del D.lgs n. 192, come modificati dal D.L. 63.
L’art. 2 che definisce, tra l’altro:
“attestato di prestazione energetica dell'edificio": il documento, redatto nel rispetto delle norme contenute nel decreto e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l'utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica.
L’ art. 6 che dispone:
= che a decorrere dalla data di entrata in vigore della novella, l'attestato di prestazione energetica degli edifici è rilasciato per gli edifici o le unità immobiliari costruiti, venduti o locati ad un nuovo locatario;
= che gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti, sono dotati di un attestato di prestazione energetica prima del rilascio del certificato di agibilità;
= che nel caso di nuovo edificio, l'attestato è prodotto a cura del costruttore, sia esso committente della costruzione o società di costruzione che opera direttamente;
= che nel caso di attestazione della prestazione degli edifici esistenti, ove previsto dalle nuove disposizioni, l'attestato è prodotto a cura del proprietario dell'immobile;
= che nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l'edificio o l'unità non ne sia già dotato, il proprietario predispone l'attestato di prestazione energetica;
= che in tutti i casi, il proprietario è tenuto a rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime;
= che in caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o locatario fornisce evidenza della futura prestazione energetica dell'edificio e produce l'attestato di prestazione energetica entro quindici giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità;
= che nei contratti di vendita, negli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici;
= che l'attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti;
= che l'attestazione della prestazione energetica può riferirsi a una o più unità immobiliari facenti parte di un medesimo edificio qualora esse abbiano la medesima destinazione d'uso, la medesima situazione al contorno, il medesimo orientamento e la medesima geometria e siano servite, qualora presente, dal medesimo impianto termico destinato alla climatizzazione invernale e, qualora presente, dal medesimo sistema di climatizzazione estiva;
= che l'attestato di prestazione energetica ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell'edificio o dell'unita' immobiliare;
= che nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell'involucro e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente.
= che l'obbligo di dotare l'edificio di un attestato di prestazione energetica viene meno ove sia già disponibile un attestato in corso di validità, rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE.
Le novità di rilievo contenute nelle legge di conversione del decreto legge n. 63 risultano essere:
- la estensione dell’obbligo di produrre l’attestato di prestazione energetica anche in relazione agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito;
- la introduzione dell’obbligo di allegazione dell’attestato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti.
Si può affermare pertanto che la normativa nazionale abbia operato una sorta di “eccesso” di recepimento, considerato che nella Direttiva non si rinvengono né disposizioni intese ad estendere l’applicazione della disciplina ai trasferimenti a titolo gratuito, né disposizioni atte a rendere obbligatoria l’allegazione dell’attestato di prestazione energetica agli atti di trasferimento in genere.
Considerato inoltre che la comminatoria della nullità conseguente alla mancata allegazione dell’attestato appare non in linea con l’impianto sanzionatorio della Direttiva che all’art. 27 dispone testualmente che ”le sanzioni previste devono essere effettive, proporzionate e dissuasive”.
In generale sulla riforma è stato ritenuto:
= che se la “ratio” della norma che impone l’obbligo di allegazione dell’attestato è quella di assicurare all'acquirente una completa informazione in ordine alla prestazione energetica, nonché di fornire raccomandazioni per il miglioramento del rendimento energetico dell'edificio, tale obbligo dovrebbe ritenersi, per logica coerenza, sussistente per ogni atto comportante il trasferimento di edifici o di singole unità immobiliari, e che una limitazione dell’applicabilità della nuova disciplina al solo atto di vendita apparirebbe pertanto poco coerente con quelli che sono gli scopi che si intendono perseguire (soprattutto oggi che l’obbligo di allegazione è anche previsto per gli atti traslativi a titolo gratuito);
= che dal generico riferimento “agli atti a titolo gratuito”, consegue che le nuove disposizioni esame dovranno intendersi riferite non solo alla donazione, ma anche ad ogni altro negozio nel quale – anche senza spirito di liberalità – vi sia trasferimento di immobile a titolo gratuito, quali, tra gli altri, il patto di famiglia e il trust (non auto dichiarato).
= che non sembra vi siano ostacoli all’allegazione di una copia conforme per estratto autentico dell’attestato, in corso di validità, allegato in originale a un atto precedente (conformemente a quanto si ritiene per i certificati di destinazione urbanistica);
= che, per quanto specificamente attiene ai rapporti tra disciplina statale e discipline regionali:
- la nuova disciplina trova applicazione in tutte quelle Regioni e/o Province autonome che non hanno ancora adottato specifiche disposizioni normative conformi, peraltro, alla direttiva 2010/31/UE (e quindi trova integrale applicazione anche in quelle Regioni e Province autonome che abbiano legiferato in materia, ma sulla base della precedente direttiva 2002/91/CE e non si siano ancora conformate alla direttiva 2010/31/UE);
- nelle Regioni e/o Province autonome che hanno legiferato in materia (in maniera conforme, peraltro, alla direttiva 2010/31/UE), si dovrà tener conto delle specifiche normative dalle stesse adottate (al contenuto e ai requisiti formali dell’attestato), da coordinare ed eventualmente integrare, per quanto non espressamente dalle stesse normato, con la disciplina “nazionale”:
- per quanto poi riguarda la specifica disciplina in tema di allegazione dell’attestato di prestazione energetica, tale disposizione deve ritenersi comunque applicabile su tutto il territorio nazionale e quindi anche in quelle Regioni che abbiano recepito nella loro legislazione la direttiva 2010/31/UE, in quanto si tratta di disciplina che attiene alla validità formale degli atti traslativi e che quindi rientra nel cd. “ordinamento civile”, materia, questa, di competenza esclusiva dello Stato (art. 117, c. 2, lett. l) Cost.).
[Cfr. CNN, Area scientifica - SETTORE STUDI PUBBLICISTICI, CNN Notizie 2 agosto 2013, Segnalazioni Novità Normative]
Lo Studio di cui sopra conclude affermando che “nelle Regioni con legislazione aggiornata alla direttiva 2010/31/UE, si applicherà la specifica disciplina in tema di allegazione, a pena di nullità, con riguardo alla certificazione energetica da rilasciarsi secondo le modalità e le prescrizioni previste nella legge Regionale (non troveranno, peraltro, applicazione, quali ipotesi di esonero dall’obbligo di allegazione, le esclusioni dall’obbligo di dotazione previste a livello esclusivamente regionale e non nazionale, come ad esempio le esclusioni per le cessioni di quote previste in talune leggi regionali).”
1.3. DOCUMENTO DA ALLEGARE
Nella prima fase di applicazione della nuova disciplina si è aperto un ampio dibattito in ordine alla “utilizzabilità”, ai fini dell’allegazione agli atti di trasferimento e ai nuovi contratti di locazione di edifici o singole unità immobiliari, degli attestati di certificazione energetica redatti prima del 6 giugno 2013 (data di entrata in vigore del D.L. n. 63/2013) e di quelli redatti tra il 7 giugno e il 3 agosto 2013 (giorno quest’ultimo precedente a quello di entrata in vigore della L. n. 90/2013, legge di conversione del D.L. 63).
Ad entrambi i quesiti sono state date risposte affermative sulla base dell’art.6 del D.lgs. n. 192/2005 che dispone che l'obbligo di dotare l'edificio di un attestato di prestazione energetica viene meno ove sia già disponibile un attestato in corso di validità, rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE.
Considerato altresì che l’art. 16, comma 4-bis del D.lgs. n. 192/2005 stabilisce che dalla data di entrata in vigore dei decreti di cui all'articolo 4, comma 1, è abrogato il decreto del Presidente della Repubblica 2 aprile 2009, n. 59, cioè è abrogato il Regolamento di attuazione dell'articolo 4, comma 1, lettere a) e b), del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, concernente l’attuazione della direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia.
Tanto è stato confermato anche dalla Circolare prot. n. 12976 del 25 giugno 2013 del Ministero dello Sviluppo Economico – Dipartimento per l’Energia - Direzione Generale per l’Energia Nucleare, le Energie Rinnovabili e l’Efficienza Energetica che ha stabilito appunto che si adempie alle prescrizioni del D.L. 63, redigendo l'APE secondo le modalità riconducibili alla Direttiva 2002/91/CE e ciò con l’evidente finalità di non creare vuoti normativi e di consentire una applicazione agevole della norma, basandosi su una metodologia che dovrebbe essere già sufficientemente conosciuta, in quanto in vigore da alcuni anni.
Più controversa è apparsa, invece, la questione della “utilizzabilità”, ai fini dell’allegazione, degli attestati redatti successivamente al 4 agosto 2013 (data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto legge) sempre sulla base dei criteri dettati dalla direttiva 2002/91/CE, specie con riferimento a immobili siti nel territorio di Regioni senza normazione in materia o con norme emanate a suo tempo e non ancora adeguate ai principi contenuti nella Direttiva 2010/31/UE.
Per quanto specificamente riferito alla normativa della Regione Lombardia si dirà in seguito nel capitolo relativo, mentre per quanto attiene alla disciplina nazionale, va qui ricordato che, all’indomani della entrata in vigore della legge di conversione del decreto legge n. 63, era stato ritenuto che non fossero più idonei gli attestati redatti successivamente al 4 agosto 2013, sulla base delle metodologie di calcolo riportate nella Direttiva del 2002, dovendosi ritenere da tale data in avanti, immediatamente operanti le modalità disciplinate dalla Direttiva del 2010 e dalle relative norme statali di recepimento anche in considerazione del fatto che la condizione su cui si basa la esclusione dall’obbligo di dotazione contenuta nel citato art. 6 del D.lgs. n. 192/2005 è l’esistenza di un attestato già rilasciato e in corso di validità alla data di entrata in vigore della nuova disciplina.
Sulla questione è nuovamente intervenuto il Ministero dello Sviluppo Economico – Dipartimento per l’Energia - Direzione Generale per l’Energia Nucleare, le Energie Rinnovabili e l’Efficienza Energetica con la Circolare Prot. n. 0016416 del 7 agosto 2013, per ribadire:
- che l’art. 13 del D.L. n. 63/2013, convertito con modificazioni dalla legge n. 90/2013, prevede che soltanto dall’entrata in vigore dei decreti di aggiornamento della metodologia di cui all’art. 4, sia abrogato il D.P.R. n. 59/2009;
- che, pertanto, fino alla emanazione di tali decreti, si adempie alle prescrizioni di cui al decreto legge stesso, come convertito in legge, redigendo l’APE secondo le modalità di calcolo di cui al D.P.R. n. 59/2009, fatto salvo nelle regioni che hanno provveduto ad emanare proprie disposizioni normative in attuazione della direttiva 2002/91/CE, in cui, sempre nelle more dell’emanazione dei decreti suddetti o dell’emanazione di norme regionali volte al recepimento della direttiva 2010/31/UE, si continuerà ad applicare la normativa regionale in materia.
1.4. ESCLUSIONI
Con particolare riferimento alla disciplina delle esclusioni dall’obbligo di dotazione/allegazione, le norme relative sono contenute nell’art. 3 del D.lgs. n. 192/2005, che dispone che sono esclusi dall'applicazione della disciplina in tema di prestazione energetica degli edifici:
a) gli edifici ricadenti nell'ambito della disciplina del codice dei beni culturali, limitatamente alle disposizioni concernenti l'attestazione della prestazione energetica degli edifici, di cui all'articolo 6 e l' esercizio, la manutenzione e le ispezioni degli impianti tecnici, di cui all'articolo 7, solo nel caso in cui, previo giudizio dell'autorità competente al rilascio dell'autorizzazione, il rispetto delle prescrizioni implichi un'alterazione sostanziale del loro carattere o aspetto, con particolare riferimento ai profili storici, artistici e paesaggistici;
e) gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, ad eccezione delle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica.
Tali esclusioni vanno ad affiancarsi a quelle previste dal DECRETO Ministero dello sviluppo economico 22 novembre 2012 (Modifica del decreto 26 giugno 2009, recante: «Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici.».
E precisamente a quelle relative a:
a) ruderi, previa esplicita dichiarazione di tale stato dell'edificio nell'atto notarile di trasferimento di proprietà;
b) immobili trasferiti nello stato di "scheletro strutturale", cioè privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell'involucro edilizio, o "al rustico", cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici, previa esplicita dichiarazione di tale stato dell'edificio nell'atto notarile di trasferimento di proprietà.
Si ritiene che l’esclusione di tali immobili dall’applicazione della disciplina, per quanto non espressamente contemplata dal D.lgs n. 192/2005, sia da considerarsi tuttora valida in quanto, oltre a essere disciplinata dalle Linee guida di cui sopra, risulta ricavabile dai principi posti a base del sistema.
In tal senso lo Studio CNN sopra citato che reputa non applicabile la disciplina in oggetto, “per interpretazione sistematica della normativa vigente”, anche agli edifici “marginali”, agli edifici inagibili o comunque non utilizzabili e ai manufatti non riconducibili alla definizione di edificio. (Cfr. Appendice - Elenco dei vari tipi di edifici).
Conseguentemente è stato ritenuto che relativamente agli atti di trasferimento a titolo oneroso o gratuito e alle locazioni di immobili di cui all’elenco citato non sussista l’obbligo di allegazione dell’attestato di certificazione energetica.
Dalla disciplina complessiva del D.lgs n. 192/2005, integrata con i principi dettati dalla Direttiva comunitaria, si ricava inoltre l’esclusione dall’obbligo di dotazione/allegazione dell’attestato di prestazione energetica in relazione agli atti di trasferimento di edifici o singole unità immobiliari prive di impianto termico, nonostante manchi nella normativa una espressa esclusione in tal senso.
Ma va ricordato che il nucleo centrale, l’elemento intorno al quale ruota tutta la normativa è l’impianto termico.
Soltanto in presenza di un impianto termico si può parlare di promozione del miglioramento o di adozione di misure necessarie per la fissazione di requisiti minimi o di applicazione di una metodologia di calcolo della prestazione energetica degli edifici.
Solo in presenza di un impianto termico si può parlare della adozione di misure necessarie per la istituzione di un sistema di certificazione energetica degli edifici.
Solo in presenza di un impianto termico ha ragion d’essere un attestato che contenga la prestazione energetica dell’edificio e i requisiti minimi della stessa e che comprenda le informazioni supplementari sul consumo energetico e le raccomandazioni per il miglioramento efficace e ottimale in funzione dei costi della prestazione energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.
Essendo l’impianto di illuminazione soltanto un elemento accessorio che può assumere rilevanza principalmente per il settore non residenziale.
Pertanto, con particolare riferimento a edifici o singole unità immobiliari a destinazione abitativa, si può ritenere, in base alla definizione di impianto termico di cui all’art. 2 del D.lgs. n. 192/2005 che l’obbligo di dotazione/allegazione dell’attestato di prestazione energetica non sussista:
- per i trasferimenti di edifici o singole unità immobiliari prive di impianto termico;
- per i trasferimenti di edifici o singole unità immobiliari muniti soltanto di apparecchi “non fissi”, quali stufe, caminetti e apparecchi di riscaldamento localizzato ad energia radiante;
- per i trasferimenti di edifici o singole unità immobiliari muniti soltanto di apparecchi “fissi”, quali stufe, caminetti e apparecchi di riscaldamento localizzato ad energia radiante con potenze nominali del focolare degli apparecchi al servizio della singola unità immobiliare, la cui somma sia inferiore a 5 kW. Sussistendo, invece, in tal caso l’obbligo di dotazione/allegazione qualora la somma delle potenze sia uguale o maggiore a 5kW.
A differenza della normativa regionale, di cui si tratterà in seguito, la normativa nazionale non contempla espressamente esclusioni dalla disciplina e pertanto dall’obbligo di dotazione/allegazione in relazione a particolari fattispecie traslative di edifici o di singole unità immobiliari. In pratica le norme nazionali impongono l’obbligo di allegazione dell’attestato di prestazione energetica “letteralmente” agli atti di compravendita e agli atti traslativi a titolo gratuito di edifici o singole unità immobiliari, senza prevedere l’esonero da tale obbligo, oltre che per fattispecie per la loro natura non traslative e da considerarsi in ogni caso al fuori dall’ambito applicativo delle norme in commento per loro stessa natura, quali, tra le altre, fusioni e scissioni societarie e divisioni senza conguagli, anche di atti aventi ad oggetto il trasferimento di quote immobiliari indivise o di diritti parziali in genere.
E ciononostante, premessa, come detto sopra, la necessità di estensione dell’obbligo di allegazione a tutti gli atti traslativi a titolo oneroso, diversi dal contratto di vendita, quali, tra gli altri, per es., la permuta e la datio in solutum, si dovrebbe comunque poter ritenere che la disciplina non trovi applicazione in relazione ad atti traslativi a titolo
oneroso o gratuito di quote immobiliari indivise e di diritti parziali in genere, nei casi in cui tali trasferimenti siano effettuati nei confronti di soggetti già titolari di altri diritti sull’edificio o sull’unità immobiliare.
La conclusione dovrebbe discendere dalla finalità della normativa, in quanto volta a porre nella condizione di avere una completa informazione, oltre che della prestazione energetica dell’edificio di cui si rende acquirente, anche delle raccomandazioni per il miglioramento del rendimento energetico dell'edificio stesso, soltanto il soggetto “terzo”, cioè il soggetto che viene in relazione con l’immobile in virtù dell’atto di acquisto e pertanto non riferibile a soggetti “parti”, cioè a soggetti già titolari di diritti sull’immobile stesso.
Diversamente opinando, l’applicazione del disposto di legge apparirebbe priva di qualsiasi significato. Si pensi, per es., al caso di acquisto di quota da parte di un soggetto già titolare di altra quota oppure al caso di acquisto della nuda proprietà da parte dell’usufruttuario o viceversa dell’acquisto dell’usufrutto da parte del nudo proprietario. Dal momento che in tutti questi casi il soggetto acquirente è già in possesso delle informazioni che la legge intenderebbe assicurargli.
Tanto ricavandosi da tutte le disposizioni del D.lgs. 192/2005 che, ponendo l’obbligo di produrre l’attestato a carico del “proprietario” e disponendo che nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari sia inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici, certo fanno riferimento a fattispecie in cui via sia diversità tra soggetto “proprietario” e soggetto “locatario” o “acquirente”, altrimenti ci troveremmo di fronte al situazione, a dir poco paradossale, del “proprietario” che produce l’attestato e fornisce documentazione e informazioni non a soggetti terzi ma a se stesso.
Parimenti si dovrebbe poter ritenere non applicabile la disciplina in commento alla rinuncia abdicativa da parte dell’usufruttuario o dell’abitatore, non comportando tale fattispecie alcun trasferimento ma soltanto il consolidamento, per effetto di legge, della piena proprietà in capo al soggetto già titolare della nuda proprietà.
Va rilevato,tuttavia, che, con riferimento al trasferimento di quote e di diritti parziali in genere, nella pratica possono presentarsi almeno altre due situazioni.
La prima. Il pieno proprietario, dell’edificio o dell’unità immobiliare, trasferisce a titolo oneroso o gratuito, soltanto una quota di comproprietà oppure l’usufrutto oppure ancora la nuda proprietà.
La seconda. Il titolare di una quota di comproprietà o dell’usufrutto o della nuda proprietà trasferisce tali diritti parziali a un soggetto “terzo”, cioè a un soggetto che non sia comproprietario ovvero nudo proprietario (nel caso di acquisto dell’usufrutto) o usufruttuario (nel caso di acquisto della nuda proprietà).
In base ai principi sopra enunciati si dovrebbe poter ritenere che, sia con riferimento alle fattispecie di cui alla prima “situazione”, sia con riferimento alle fattispecie di cui alla seconda “situazione”, si renda applicabile la disciplina in oggetto e pertanto sussista l’obbligo di allegazione agli atti di trasferimento dell’attestato di prestazione energetica, considerata la “novità” della relazione tra soggetto acquirente e immobile.
In ogni caso si devono ritenere esclusi dall’applicazione della disciplina i trasferimenti di quote condominiali di beni comuni censibili, quale, per es., l’alloggio del portiere, qualora tali trasferimenti, conseguano, per effetto di legge, ai trasferimenti delle unità immobiliari alle quali accedono.
Diversamente nell’ipotesi in cui il bene comune formi oggetto di autonomo trasferimento da parte di tutti i condomini a favore di terzi, nella quale la disciplina si rende ovviamente applicabile.
RTRABACE – Agosto 2013
DECRETO LEGISLATIVO 19 agosto 2005, n. 192 [1] Attuazione della direttiva 2002/91/CE modificato dalla legge 3 agosto 2013, n. 90 di conversione del D.L. 4 giugno 2013, n. 63 (GU n.181 del 3-8-2013) Vigente dal: 4-8-2013
CLAUSOLA DI DOTAZIONE
In conformità all’art. 6 comma 3 del Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192 - come modificato dalla legge 3 agosto 2013, n. 90 di conversione del D. L. 4 giugno 2013, n. 63 - di attuazione della direttiva direttiva 2010/31/UE, la parte acquirente …. donataria …. dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici comprensiva dell'Attestato di prestazione energetica relativo alla suddetta unità immobiliare ..... alle suddette unità immobiliari ..... redatto da .... in data ..... che si allega, a norma dell’art. 6, comma 3 bis del citato Decreto Legislativo, al presente atto sotto la lettera “….”
La parte acquirente …. donataria …. dichiara altresì di essere edotta che il suddetto Attestato ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio e deve essere aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare.
La Parte venditrice …. donante …. dichiara che il detto Attestato di Prestazione Energetica è pienamente valido ed efficace, non è scaduto e non risulta decaduto, stante l'assenza di cause, sopravvenute, tali da avere determinato la mancata aderenza delle risultanze di cui all'attestazione medesima rispetto alla situazione energetica effettiva dell'unità immobiliare considerata e stante l'avvenuto rispetto, alla data odierna, delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica degli impianti termici installati.
Art. 6 nuovo testo: il comma 2 prevede l’obbligo per il venditore di rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica [2] sin dall’avvio delle trattative, e quindi di consegnarlo al potenziale acquirente alla chiusura delle stesse, e quindi, ad esempio, anche in caso di stipula di un preliminare (innovando alla disciplina precedente che prevedeva la consegna solo al momento della stipula di un atto traslativo a titolo oneroso.
L'articolo 6, comma 10 del (nuovo testo) Decreto Legislativo 19 agosto 2005 n.192, dispone che "L'obbligo di dotare l'edificio di un attestato di prestazione energetica viene meno ove sia già disponibile un attestato in corso di validità, rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE" (in tema di attestato di certificazione energetica).
Dalla Segnalazione Normativa “ALLEGAZIONE DELL’APE A PENA DI NULLITÀ - (Anche per gli atti traslativi a titolo gratuito):
Quali controlli deve compiere il Notaio ai fini dell’allegazione?
Il controllo al quale è chiamato il Notaio avrà carattere puramente formale.
Il Notaio dovrà verificare che il documento che gli viene esibito abbia quel contenuto minimo che, in base alla normativa vigente, lo possa qualificare come “attestato di prestazione energetica”(o come ACE se si allega questo documento in corso di validità) ed in particolare:
- l’indicazione della classe di prestazione energetica;
- la data di rilascio (sia l’APE che i vecchi ACE hanno durata decennale);
- gli elementi idonei a collegare l’attestato all’immobile negoziato (in primo luogo i dati di identificazione catastale);
- la sottoscrizione del tecnico che lo ha redatto. Si ritiene che il Notaio non sia tenuto a fare alcun accertamento sulla abilitazione del tecnico redattore dell’attestato, accertamento che nella maggior parte dei casi sarebbe di difficile attuazione (non tutte le regioni, infatti, si sono dotate di apposto Albo e/o registro dei soggetti certificatori accreditati). Spetta al proprietario del bene (alienante) verificare che il tecnico, al quale intende affidare l’incarico, sia in possesso dei requisiti prescritti dalla vigente normativa per la redazione dell’attestato di prestazione energetica (eventualmente consultando gli appositi Albi e/o registri regionali ove esistenti);
- la dichiarazione di indipendenza da parte del certificatore
Al riguardo si rammenta che, in base a quanto disposto nell’art. 2 del Decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013 n. 75, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 149 del 27 giugno 2013, al fine di assicurare indipendenza ed imparzialità di giudizio, i tecnici abilitati, all'atto di sottoscrizione dell'attestato di prestazione energetica, debbono dichiarare:
b) nel caso di certificazione di edifici esistenti, l'assenza di conflitto di interessi (da intendere come non coinvolgimento diretto o indiretto con i produttori dei materiali e dei componenti in esso incorporati, nonché rispetto ai vantaggi che possano derivarne al richiedente, che in ogni caso non può essere né il coniuge né un parente fino al quarto grado).
L’attestato rilasciato nel rispetto delle norme vigenti è considerato a tutti gli effetti dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. In ogni caso, anche ove si ritenga necessario che la dichiarazione resa dal tecnico rispetti il formalismo delle dichiarazioni sostitutive di notorietà, nessuna sanzione è prevista per il mancato rispetto di quel formalismo.
Sono escluse dall'applicazione del presente decreto le seguenti categorie di edifici:
f) gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose.))
CLAUSOLA DI ESCLUSIONE PER LEGGE DI DOTAZIONE
Le parti dichiarano che per la suddetta unità immobiliare ..... le suddette unità immobiliari ..... non c’è obbligo di dotazione dell'Attestato di Prestazione Energetica, a norma dell'art. 3, comma 3 del Decreto Legislativo 19 agosto 2005, perché trattasi di:
- edificio industriale o artigianale i cui ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
- fabbricato isolato con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati
DECRETO DEL MINISTERO DELLO SVILUPPO ECONOMICO 22 NOVEMBRE 2012 - Modifica del Decreto Ministeriale 26 giugno 2009, recante "Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici") IN VIGORE DAL 28 DICEMBRE 2012.
Dal nuovo decreto legge, convertito in legge, non emerge l’abrogazione delle Linee Guida Nazionali che pertanto devono ritenersi ancora vigenti per quella parte che definisce l’ambito di applicazione e di esclusione della disciplina sulla certificazione energetica. Conseguentemente continuano ad essere esclusi del decreto gli immobili contemplati dalle Linee Guida ma non dal Decreto.
Per espressa previsione delle Linee Guida Nazionali per la certificazione energetica (paragrafo 2 comma 2 dell'Allegato A al D.M. 26 giugno 2009 modificato dall'art. 2 del nuovo decreto) non c’è obbligo di dotazione nei seguenti casi:
Le parti, a norma del paragrafo 5 dell'Allegato A delle LINEE GUIDA NAZIONALI PER LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA approvate con Decreto Ministero dello Sviluppo Economico 26 giugno 2009, così come modificato dal comma 2 dell'art. 2 del Decreto Ministero dello Sviluppo Economico 22 novembre 2012, dichiarano che la suddetta unità immobiliare ..... le suddette unità immobiliari …. è esclusa …. sono escluse ….. dalla applicazione delle citate Linee guida perché trattasi di unità immobiliare …. immobiliari …. in cui non è necessario garantire un confort abitativo[3].
Le parti, a norma del paragrafo 5, comma 3 dell'Allegato A delle LINEE GUIDA NAZIONALI PER LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA approvate con Decreto Ministero dello Sviluppo Economico 26 giugno 2009, così come modificato dall'art. 2 del Decreto Ministero dello Sviluppo Economico 22 novembre 2012, dichiarano che la suddetta unità immobiliare ..... le suddette unità immobiliari …. è esclusa …. sono escluse ….. dalla applicazione delle citate Linee guida perché trattasi di: [4]
- edificio allo stato di rudere
- edificio allo stato di scheletro strutturale, cioè privo di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell'involucro edilizio,
- edificio al rustico, cioè privo delle rifiniture e degli impianti tecnologici. La parte acquirente si dichiara edotta dell’'obbligo di presentazione, prima dell'inizio dei lavori di completamento, di una nuova relazione tecnica di progetto attestante il rispetto delle norme per l'efficienza energetica degli edifici in vigore alla data di presentazione della richiesta del permesso di costruire, o denuncia di inizio attività, comunque denominato, che, ai sensi dell'art. 28, comma 1, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, deve essere depositata presso le amministrazioni competenti contestualmente alla denuncia dell'inizio dei lavori.
[1] « ART. 6. – (Attestato di prestazione energetica, rilascio e affissione).
– 1. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente disposizione, l’attestato di prestazione energetica degli edifici è rilasciato per gli edifici o le unità immobiliari costruiti, venduti o locati ad un nuovo locatario e per gli edifici indicati al comma 6. Gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti, sono dotati di un attestato di prestazione energetica prima del rilascio del certificato di agibilità. Nel caso di nuovo edificio, l’attestato è prodotto a cura del costruttore, sia esso committente della costruzione o società di costruzione che opera direttamente. Nel caso di attestazione della prestazione degli edifici esistenti, ove previsto dal presente decreto, l’attestato è prodotto a cura del proprietario dell’immobile.
5. L’attestato di prestazione energetica di cui al comma 1 ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.
La validità temporale massima è subordinata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica degli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento, previste dal decreto del 16 aprile 2013, concernente i criteri generali in materia di esercizio, conduzione, controllo manutenzione e ispezione degli impianti termici nonché i requisiti professionali per assicurare la qualificazione e l’indipendenza degli ispettori. Nel caso di mancato rispetto di dette disposizioni, l’attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica. A tali fini, i libretti di impianto previsti dai decreti di cui all’articolo 4, comma 1, lettera b), sono allegati, in originale o in copia, all’attestato di prestazione energetica.
[2] Per prestazione energetica si intende la quantità annua di energia primaria effettivamente consumata o che si prevede possa essere necessaria per soddisfare, con un uso standard dell'immobile, i vari bisogni energetici dell'edificio, la climatizzazione invernale ed estiva, la preparazione dell'acqua calda per usi igienici sanitari, la ventilazione e, per il settore terziario, l'illuminazione. Tale quantità viene espressa da uno o più descrittori che tengono anche conto del livello di isolamento dell'edificio e delle caratteristiche tecniche e di installazione degli impianti tecnici. La prestazione o totale come somma delle precedenti (art. 2 co. 1 vicies bis) energetica può essere espressa in energia primaria non rinnovabile, rinnovabile, o totale come somma delle precedenti.
[3] "A titolo esemplificativo e non esaustivo, sono esclusi dalla applicazione delle presenti Linee guida, a meno delle porzioni eventualmente adibite a uffici e assimilabili, purchè scorporabili agli effetti dell'isolamento termico: box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi e altri edifici a questi equiparabili in cui non è necessario garantire un confort abitativo."
Secondo la Segnalazione Normativa “PRIME NOTE SU LINEE GUIDA NAZIONALI PER LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI E ABROGAZIONE DELL’AUTODICHIARAZIONE PER GLI EDIFICI DI CLASSE G” è introdotto espressamente il concetto di "confort abitativo", esplicitando peraltro un concetto già esistente sia pure in forma non così espressa. E' bene precisare che l'esclusione dall'obbligo della certificazione energetica in assenza di "confort abitativo" non significa certo che l'obbligo sia connesso a sole esigenze residenziali o abitative strictu sensu. L'esclusione dall'obbligo di dotazione è prevista dal nuovo decreto solo per quegli edifici NON residenziali ("a questi equiparabili") per i quali "non è necessario garantire un confort abitativo" e cioè quando tipologicamente non sia prevista permanenza di persone.
[4] "Sono altresì esclusi dall'obbligo di certificazione energetica al momento dei passaggi di proprietà:
b) immobili venduti nello stato di "scheletro strutturale" , cioè privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell'involucro edilizio, o "al rustico", cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici, previa esplicita dichiarazione di tale stato dell'edificio nell'atto notarile di trasferimento di proprietà. Resta fermo l'obbligo di presentazione, prima dell'inizio dei lavori di completamento, di una nuova relazione tecnica di progetto attestante il rispetto delle norme per l'efficienza energetica degli edifici in vigore alla data di presentazione della richiesta del permesso di costruire, o denuncia di inizio attività, comunque denominato, che, ai sensi dell'art. 28, comma 1, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, il proprietario dell'edificio, o chi ne ha titolo, deve depositare presso le amministrazioni competenti contestualmente alla denuncia dell'inizio dei lavori."