Source: https://huurgeschil.nl/tag/redelijk-voorstel/
Timestamp: 2020-06-07 02:00:12+00:00
Document Index: 20019702

Matched Legal Cases: ['gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ']

redelijk voorstel Archieven · Huurgeschil.nl
Tag: redelijk voorstel
Huurgeschil.nl > redelijk voorstel
Redelijk voorstel huurverhoging
Redelijk voorstel huurverhoging geliberaliseerde woonruimte
Huurcommissie oordeelt over de redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging
De Huurcommissie vermeldt de verhoging van de huurprijs die zij redelijk acht of spreekt uit dat het ongewijzigd blijven van de huurprijs redelijk is (artikel 13 lid 1 UHW).
Verder geeft zij in haar uitspraak de ingangsdatum van de huurprijsverhoging aan (artikel 13 lid 2 UHW).
De verhuurder van geliberaliseerde woonruimte dient een redelijk voorstel tot verhoging van de huur te doen. Er is in de wet geen beoordelingsmaatstaf vastgelegd voor wat betreft de redelijkheid van de voorgestelde huurprijs. Er kan worden gedacht aan de huurprijs van vergelijkbare woningen ter plaatse, of aan de markthuurprijzen die bij nieuwe verhuringen van vergelijkbare woonruimte wordt overeengekomen. De verhuurder zal een huurprijsverhoging op grond van de marktontwikkeling kunnen staven met behulp van bijvoorbeeld een taxatierapport van een makelaar. De huurder kan tegenbewijs leveren door ook de huurwaarde te laten taxeren. Met de markthuur wordt de huurprijs van vergelijkbare geliberaliseerde woonruimte bedoeld. Het betrekken van niet-geliberaliseerde woonruimte in de vergelijking is niet juist. De huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte wordt immers niet bepaald door de marktontwikkeling, doch wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel voor woonruimte, waarvan de hoogte van de huurprijs wordt berekend conform het beleid van de Huurcommissie dat is vastgelegd in de handleiding behorende bij het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte. De tabel behorend bij de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2017 tot en met 30 juni 2018 waarmee u de huurprijs van zelfstandige woningen af kunt leiden treft u hierbij aan. Vergelijkbare niet-geliberaliseerde woningen dienen dus niet in het taxatierapport te worden opgenomen.
De vergelijkbare woningen worden referentiewoningen genoemd. Deze woningen dienen wat betreft voorzieningen en oppervlakte vergelijkbaar te zijn met de woning waarvan de verhuurder de huur wenst te verhogen. Wat de oppervlakte betreft moet worden gekeken naar gebruiksoppervlakte (GO) welke conform de NEN2580 is gemeten. Daarbij dient onderscheid te worden gemaakt tussen GO woonfunctie en GO overige ruimte. In de noot staat een meetinstructie van de NVM opgesteld Noot 31a . De kantonrechter te Haarlem besliste in zijn vonnis van 25 april 2001 ( WR 2001,62) dat nu in de huurovereenkomst een bepaling was opgenomen krachtens welke partijen bevoegd zijn om na vijf jaar een voorstel te doen tot aanpassing van de huurprijs aan de ontwikkelingen van de markt, de verhuurder gerechtigd is de huurprijs aan te passen. Onder markthuurprijs wordt verstaan de huurprijs waarvoor vergelijkbare, vrijgekomen woningen in de directe nabijheid van het gehuurde opnieuw zijn verhuurd in een periode van enkele maanden rondom (d.w.z. voor en na ) de huurprijsherzieningsdatum. Dat een voorstel een forse huurverhoging tot gevolg kan hebben, hoeft niets af te doen aan de redelijkheid van dit voorstel. Volgens de rechter heeft niet het bedrag van de huurverhoging, maar de ontwikkeling in de markt als criterium te gelden. Als zo’n bepaling niet in het huurcontract staat opgenomen, is aanpassing van de huurprijs op grond van de redelijkheid en billijkheid mogelijk.
De kantonrechter te Amsterdam was in haar vonnis van 8 maart 2010 (Noot 31b) van mening dat de in het geding gebrachte panden niet zonder meer vergelijkbaar waren met het gehuurde pand. In dit geval waren weliswaar 21 referentiepanden in het geding gebracht, maar dit betroffen, in tegenstelling tot het gehuurde, gemeubileerde woningen voor expats, die bereid zijn om voor kant en klaar woningen een prijs te betalen die aanzienlijk hoger is dan de prijs voor een kale woning, vermeerderd met de afschrijvingen van stoffering enz. Daardoor staat niet vast dat er sprake is van dezelfde markt als die voor ‘kale’ woningen zoals het gehuurde. Volgens de rechter waren er dus onvoldoende omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat het voorstel tot wijziging van de huurprijs redelijk is. Het is de vraag of omstandigheden die de huurder persoonlijk betreffen, zoals inkomensbeperkingen, bij de beoordeling of het voorstel redelijk is, ook in aanmerking genomen dienen te worden. Uit bovengenoemde uitspraak van de rechter te Haarlem valt een dergelijke ruimere interpretatie niet te halen. Het hof te ‘s-Hertogenbosch geeft in haar arrest van 21 december 2010 ( LJN: BP0227, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.051.237) wel aan dat bij de beoordeling van de redelijkheid van het aanbod niet uitsluitend gekeken moet worden of de voorgestelde nieuwe huurprijs daadwerkelijk marktconform is, maar dat ook andere omstandigheden een rol kunnen spelen bij de beoordeling van de redelijkheid van het aanbod. Het ligt volgens het hof bijvoorbeeld in de rede dat omstandigheden die de huurder persoonlijk betreffen, zoals inkomensbeperkingen, ook in aanmerking genomen moeten worden. Het gerechtshof te Amsterdam geeft in haar arrest van 3 mei 2011 ( LJN: BQ5813, gerechtshof Amsterdam, 200.066.104/01) nog een nadere invulling van wat als een redelijk voorstel aangemerkt dient te worden. Zo dient volgens het hof de oppervlakte van referentiewoningen overeen te komen met het gehuurde. Voorts kan de huurprijs van een gemeubileerde woning niet worden vergeleken met die van een niet gemeubileerde woning. Het voorstel van de verhuurder voorzag bovendien niet in een huurgewenningsperiode. De huur zou ineens, zij het op een termijn van zes maanden, met meer dan 100% worden verhoogd. Ook dit element van het voorstel van de verhuurder droeg naar de mening van het hof eraan bij dat het voorstel de toets aan de redelijkheid niet kon doorstaan. Dat aan een forse verhoging van de huur een gewenningsperiode (ingroeiperiode) verbonden dient te zijn om het voorstel te laten voldoen aan de voorwaarden van artikel 7:274 lid 1 sub d BW blijkt uit het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 10 oktober 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:7647). Hier probeerde de verhuurder een huurverhoging van 72% door te voeren met een ingroeiperiode van een half jaar. De rechter was van oordeel dat bij beëindiging van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:274 lid 1 onder d BW gekeken dient te worden of van de huurder in redelijkheid kan worden verlangd dat hij het aanbod van de verhuurder aanvaardt. Daarbij zijn alle omstandigheden van belang (HR 4 januari 1985, NJ 1985, 789). Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:274 lid 1 sub d BW kan volgens de kantonrechter worden afgeleid dat de markthuurprijs een zeer belangrijke factor is bij het vaststellen van de redelijkheid van de aangeboden nieuwe huurprijs, maar dat het niet de enige factor is. Ook andere omstandigheden kunnen hierbij een rol spelen (zie gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 5 maart 2013, ECLI:NL:GHARL:BZ3775). De kantonrechter was van oordeel dat bij een dergelijke huurverhoging de verhuurder een redelijke ‘(huur)ingroei-periode’ dient te hanteren. De verhuurder had aan de huurder voorgesteld om de kale huurprijs op 1 september 2019 eerst te verhogen naar € 900,00 en nadien in maart 2020, een half jaar later, naar € 1.200,00. De door de verhuurder voorgestelde ‘(huur)ingroei-periode’ van een half jaar is volgens de huurder te kort. Bij een huurverhoging van 72,53% dient naar het oordeel van de rechter gedacht te worden aan een ‘(huur)ingroei-periode’ van twee à drie jaar. Nu de verhuurder een te korte ‘(huur)ingroei-periode’ aan de huurder had voorgesteld, was de kantonrechter van oordeel dat alleen al om die reden van de huurder in redelijkheid niet verlangd kon worden dat zij het aanbod van de verhuurder aanvaardde.
Deze nuance (de huurgewenningsperiode) bracht het gerechtshof te Amsterdam niet aan in haar arrest van 11 juli 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:2733). In de zaak die tot dit arrest heeft geleid werden verschillende onderwerpen aan de orde gesteld, waaronder de verhoging van de huurprijs van de geliberaliseerde woonruimte. Allereerst is het interessant te zien dat een huurverlaging die in het verleden door de Huurcommissie was bepaald niet leidde tot e conclusie dat bij gebreke van bezwaar tegen deze uitspraak het gehuurde als sociale woonruimte aangemerkt zou moeten worden. dat zou ook niet juist zijn geweest. De uitspraak van de Huurcommissie had betrekking op een verlaging van de huurprijs wegens gebreken en niet op een toetsing van de aanvangshuurprijs. In deze uitspraak was dus geen beslissing gegeven over de hoogte van de aanvangshuurprijs. De aanvangshuurprijs is beslissend voor het toepasselijke huurregime en niet een uitspraak over huurvermindering.
In dit arrest wordt het door de verhuurder gedane voorstel tot (aanzienlijke) verhoging van de huurprijs als redelijk beoordeeld. Hierbij werd gelet op de marktprijs van soortgelijke woningen. het ging hier om een verhoging van circa € 540 naar een huurprijs van € 1600. Het hof overwoog als volgt ten aanzien van de redelijkheid van het voorstel: “op grond van het vergelijkingsmateriaal en hetgeen de deskundige zelf heeft opgemerkt over de markthuur van het gehuurde in goede staat, moet worden aangenomen dat een dergelijk grote woning met tuin gelegen op zo’n populaire locatie zeker voor dat bedrag zal kunnen worden verhuurd, ook al is de uitvoering van de woning gedateerd en eenvoudig en al bestaat er aanzienlijk achterstallig onderhoud aan de buitenzijde van het pand. Dit betekent dat het voorstel van de verhuurder van 23 juni 2014 een redelijk aanbod is geweest”. Het hof achtte achterstallig onderhoud de redelijkheid van het voorstel niet in de weg staan. Aangezien er gedurende de procedure enige tijd was verstreken achtte het hof de gevorderde ingangsdatum van de huurprijs niet redelijk, omdat er met handhaving van deze datum al een aanzienlijke huurachterstand zou zijn ontstaan. Het hof stelde de ingangsdatum daarom op de datum van indiening van de dagvaarding. Ik vind het wel merkwaardig dat het hof, gezien deze aanzienlijke huurverhoging, een huurgewenningsperiode niet in het kader van een redelijk voorstel noodzakelijk achtte.
De rechtbank Zeeland-West-Brabant geeft in haar vonnis van 3 september 2014 ( ECLI:NL:RBZWB:2014:7356 ) in een procedure die door de huurders verkeerd was ingestoken haar standpunt weer over een redelijke verhoging van de huurprijs. Een makelaarskantoor had een huurverhoging aangezegd en had de huurders verteld dat zij door een procedure tot verlaging van de huurprijs ex artikel 7:207 BW bezwaar konden maken tegen deze aangezegde verhoging. De kantonrechter wees de huurders, die kennelijk zonder juridisch deskundige partij aan het procederen waren geslagen, op deze onjuiste benadering van deze procedure. De rechter wees daarom de vordering van de huurders af. De rechter gaf echter in haar vonnis wel haar standpunt weer over de eisen waaraan een redelijke verhoging dient te voldoen en gaf ook weer waaraan een bezwaar van een huurder van geliberaliseerde woonruimte tegen een huurverhoging moet voldoen. De rechter gaf in rechtsoverweging 10 van het vonnis weer dat voor de beantwoording van de vraag of de huurprijsverhoging redelijk is, gekeken moet worden naar de specifieke omstandigheden van iedere huurder op zich. Daaronder valt onder andere de financiële draagkracht van de betrokken huurder. De rechter zat hiermee op dezelfde golflengte als het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 21 december 2010. Daarnaast moet de individuele huurder te kennen geven waarom de verhoging in het individuele geval niet redelijk is. De huurders kunnen dus de verhoging niet afwijzen door in groepsverband een algemeen verhaal te geven waarom de verhoging onredelijk zou zijn. De huurder moet in het kader van een bezwaar tegen een huurverhoging van geliberaliseerde woonruimte per individueel geval te kennen geven waarom de verhoging in hun concrete geval onredelijk is. Een algemeen bezwaar is niet voldoende.
Ik ben er een voorstander van om deze persoonlijke situatie van de huurder wel bij de besluitvorming te betreffen. Het voorstel kan toch immers slechts als redelijk aangemerkt worden als dit voorstel voor beide partijen als redelijk aangemerkt kan worden? Een huurprijs van € 1000,- die bij de aanvang van de huurprijs, mede gezien het inkomen van de huurder, goed is te betalen en 25 % van het netto-inkomen beslaat, zal voor die huurder minder goed zijn te betalen als de huur na verloop van vijf jaar naar een bedrag van € 1500,- wordt opgetrokken, vanwege bijvoorbeeld een overspannen markthuurprijs. Het valt immers bij een overspannen huizenmarkt goed voor te stellen dat de markthuurprijs veel sterker stijgt dan de loonontwikkeling van de huurder. De verhuurder die op grond van het salaris van de huurder genoegen heeft genomen met een huurprijs die vergelijkbaar is met 25 % van het inkomen van de huurder kan toch niet in alle redelijkheid verlangen dat die huurder binnen een paar jaar (onder gelijkblijvende omstandigheden, werkloosheid komt uiteraard wel voor rekening en risico van de huurder) 40 % van zijn inkomen aan huur uitgeeft. Als van de huurder in redelijkheid niet mag worden verlangd dat deze het aanbod aanvaardt, dan lijkt mij dit voorstel niet redelijk.
Ik pleit er voor om voor de bepaling van een redelijke huurprijs een referentieperiode in te bouwen zoals voor de bepaling van de huurprijs van bedrijfsruimte wordt toegepast (zie het hoofdstuk: Huurprijswijziging bedrijfsruimte). Dezelfde argumenten (het voorkomen van al te grote schommelingen in de huurprijs) om in het kader van een huurprijsverhoging bij bedrijfsruimte een referentieperiode toe te passen, kunnen immers ook gelden voor huurverhoging van geliberaliseerde woningen. Hoewel voor geliberaliseerde woningen, in tegenstelling tot bedrijfsruimte, elk jaar conform een contractuele bepaling de huur aangepast kan worden, is het inbouwen van een referentieperiode wenselijk. Een verhuurder van geliberaliseerde woonruimte zal naast de jaarlijkse indexeringen doorgaans de huur na vijf jaar willen te wijzigingen naar de markthuurprijs als dit tot huurverhoging leidt. Voor bedrijfsruimte mag de huur doorgaans om de vijf jaar aangepast worden en zijn er in theorie grotere schommelingen van de huurprijs te verwachten dan als de huurprijs elk jaar kan worden gewijzigd.
Dat de huurder van woonruimte de huur op elk gewenst moment op kan zeggen met inachtneming van een termijn van een maand (als er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde duur), terwijl de huurder van bedrijfsruimte, ofwel aan een volgende huurtermijn van vijf jaar vastzit (als de tweede termijn van vijf jaar nog moet worden uitgezeten), ofwel de huur met inachtneming van een termijn van een jaar op kan zeggen (als de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt) wordt door Huurgeschil.nl niet als belangrijk argument ervaren om de huurder van geliberaliseerde woonruimte op dit gebied extra huurbescherming te ontzeggen. De huurder van geliberaliseerde woonruimte kan door deze regeling met heftige prijsschommelingen worden geconfronteerd, die binnen korte termijn hebben plaatsgevonden. Het opzeggen van de overeenkomst kan dan wel een theoretische optie zijn, doch deze oplossing lijkt verre van redelijk. Een woning behoort immers tot een primaire levensbehoefte. Een noodgedwongen opzegging van de huurovereenkomst geeft een heftige inbreuk in het leven van een persoon, waarvan de beslissing door de huurder niet lichtvaardig wordt genomen.
De huurder van geliberaliseerde woonruimte heeft ook wel wettelijke bescherming nodig in het geval de markthuurprijs door een overspannen markt gedurende enkele jaren een onevenredige stijging vertoont. Een verhoging naar de markthuurprijs als bedoeld door de kantonrechter te Haarlem (WR 2001, 62) zal de huurder ernstig in moeilijkheden kunnen brengen. Een regeling zou er als volgt uit kunnen zien:
Als er een huurverhoging in het huurcontract is opgenomen zijn partijen daaraan gebonden ook al zou deze verhoging door de jaren heen nadelig voor één van de partijen zijn. Vaak staat in het huurcontract een mogelijkheid om opgenomen om de huur op basis van het CPI-prijsindexcijfer te verhogen. Een standaardregeling (zoals bijvoorbeeld in de ROZ-bepalingen) heb ik hierboven met een voorbeeldberekening al weergeven.
De regeling onder punt twee moet voorkomen dat de verhuurder te snel tot wijziging van de huurprijs overgaat. Het lijkt daarom wenselijk een minimumperiode van vijf jaar in te bouwen alvorens de verhuurder de huurprijs kan wijzigen. Daarnaast moet de verhoging plaatsvinden aan de hand van door de wet beschreven criteria. Deze criteria kunnen voor wat betreft de wijze van berekening aanknopen aan de regeling die voor bedrijfsruimte is geformuleerd. Met name de regels over toepassing van de referentieperiode lijken geschikt om al te heftige schommelingen van de huurprijs af te vlakken. De huurder zal bij een nadelige verhoging van de huurprijs doorgaans de mogelijkheid hebben de huur op te zeggen met inachtneming van een termijn van één maand. Deze mogelijkheid van opzegging zal voor de huurder die plezierig woont echter wel als een “paardenmiddel” gezien worden. Dit is maar een “schot voor de boeg”. Een verdere uitwerking van dit idee laat het bestek van de site (vooralsnog) niet toe.
Afwijzing van het voorstel van de verhuurder kan tot gevolg hebben dat er door de verhuurder een procedure wordt gestart tot huurbeëindiging op grond van het feit dat de huurder met een redelijk voorstel niet akkoord gaat. In de wet lijkt deze grond van huurbeëindiging niet op huurverhoging betrekking te mogen hebben (zie artikel 7:274 lid 1 sub d BW). Doch voor geliberaliseerde woonruimte geldt deze regel niet. De rechter zal dan dienen te toetsen of het voorstel redelijk is. De rechter kan ambtshalve advies van deskundigen inwinnen. Aangenomen kan dus worden dat het de bedoeling van de wetgever is geweest dat voor bepaling van de huurprijs van geliberaliseerde woonruimte de huurprijs van vergelijkbare geliberaliseerde woonruimte ter plaatse bepalend zal zijn.
Als het voorstel niet redelijk is zal de rechter het voorstel af moeten wijzen. In de procedure kan de rechter de huurder aan bieden alsnog binnen een maand na vonnis aan de verplichtingen te voldoen (terme de grâce). De huurder doet er goed aan de rechter te verzoeken hem deze mogelijkheid te gunnen als de rechter het voorstel als redelijk beoordeelt. In de wet staat immers dat de rechter deze mogelijkheid de huurder kan verlenen. De rechter lijkt niet verplicht de huurder deze mogelijkheid ambtshalve aan te bieden.
Gezien het feit dat de regeling van wijziging van de huurprijzen voor geliberaliseerde woonruimte voornamelijk aan de vrije beslissingsruimte van partijen is overgelaten, zal het onderstaande over de huurprijsverhoging daarom voornamelijk betrekking hebben op de regeling, die ten aanzien van de niet-geliberaliseerde woonruimte door de wet is geredigeerd.
Redelijk aanbod tot het sluiten van een campuscontract
In de zaak die heeft geleid tot het vonnis van de rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft van 24 februari 2011 ( LJN: BP8240,sector kanton rechtbank ‘s-Gravenhage, 967950\CV EXPL 10-5769) heeft de rechter zich moeten buigen over de vraag of een verhuurder de huurovereenkomst, die in 2006 voor onbepaalde tijd met een student ten aanzien van een studentenwoning was gesloten, mocht beëindigen op grond van het doen van een redelijk aanbod tot aanbieding van een campuscontract. De rechter was van mening dat huurbeëindiging onder nader te noemen omstandigheden inderdaad mogelijk was:
er was hier sprake van een verhuurder die voor het overgrote deel wooneenheden verhuurt die zijn bestemd voor de huisvesting van studenten;
de huurder was een student die in 2006 een huurovereenkomst onbepaalde tijd had gesloten, waarop de door de verhuurder gehanteerde voorwaarden van toepassing waren;
de huurder had bij ondertekening van de huurovereenkomsten een bewijs van inschrijving aan de Technische Universiteit Delft moeten tonen;
na het sluiten van de overeenkomst is de wettelijke regeling van artikel 7:274 lid 4 BW in werking getreden; De verhuurder is na inwerkingtreden van artikel 7:274 lid 4 BW het campuscontract voor alle nieuwe inschrijvingen toe gaan passen;
verhuurder was bezig de doorstroming te bevorderen van studenten die niet meer studeren;
verhuurder deed dit omdat er een groot en structureel tekort is aan betaalbare studentenhuisvesting.
De verhuurder voerde vervolgens aan dat de wetgever het belang van doorstroming in de studentenhuisvesting heeft erkend met het tot stand brengen van de regeling van artikel 7: 274 lid 4 BW. In de Memorie van Toelichting op het betreffende wetsontwerp is volgens de verhuurder uitdrukkelijk overwogen dat langs de weg van het redelijke aanbod lopende huurovereenkomsten alsnog op de leest van deze regeling geschoeid zouden kunnen worden. Dan moet men ook lopende huurovereenkomsten, waarbij de huurder al geen student meer is, kunnen beëindigen op grond van dringend eigen gebruik.
De verhuurder had de huurder die nog als student aangemerkt kan worden, de huurovereenkomst opgezegd op grond van het feit dat zij ten onrechte het redelijke aanbod heeft verworpen tot aanvaarding van het campuscontract. Er bestond volgens de verhuurder een grote en dringende behoefte aan huisvesting, specifiek geschikt en bestemd voor studenten. Het bezet houden van dergelijke woonruimte (lang) nadat men geen student meer is, doorkruist de doelstellingen van de verhuurder om te voorzien in de behoefte aan studentenhuisvesting in belangrijke mate.
Door de rechter wordt in rechtsoverweging 4.4 van het laatstgenoemde vonnis de mogelijkheid van huurbeëindiging wegens een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst erkend. De door de verhuurder aangevoerde argumenten gebaseerd op de Memorie van Toelichting worden in dit vonnis door de rechter bevestigd.
De verhuurder voert allerlei andere argumenten aan die onder alinea 2.8 van de uitspraak staan vermeld.
De rechter was voorts van mening dat de huurder een woning had gehuurd in een complex dat is gericht op de huisvesting van studenten en van een instelling die zich voornamelijk richt op de huisvesting van studenten. Daarbij had de huurder, om in aanmerking te komen voor de woning, een inschrijfbewijs van een universiteit of hoge school moeten tonen. Gelet op die omstandigheid dient de hoedanigheid van student als doorslaggevende factor te worden aangemerkt en het kan dan niet zo zijn dat een wijziging van die status geen gevolgen zou hebben voor de huurovereenkomst van de huurder. Volgens de huurder dient het handelen van de verhuurder in strijd met de redelijkheid en billijkheid aangemerkt te worden. Volgens de rechter was hiervan geen sprake.
De rechter stond gezien het bovenstaande toe dat de huurovereenkomst werd beëindigd. De huurder kreeg op grond van artikel 7:274 lid 6 BW alsnog gelegenheid binnen een korte periode de overeenkomst te accepteren.
De rechter van de rechtbank te Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, heeft in haar vonnis van 29 februari 2012 (LJN: BV7488, sector kanton Rechtbank Utrecht,748247 UC EXPL 11-5975 ) een uitspraak gedaan in een casus die veel gelijkenis vertoonde met de casus die de rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft van 24 februari 2011, heeft moeten beoordelen. Ook in deze zaak kon de overeenkomst die oorspronkelijk voor onbepaalde tijd was aangegaan worden omgezet in een overeenkomst voor bepaalde tijd. In deze laatste zaak was de doelgroep van de verhuurder ruimer dan voor studenten alleen, maar was het complex waartoe het gehuurde behoorde wel feitelijk voor de studentenhuisvestiging bedoeld (alinea 4.6 en 4.7 van het vonnis). Ook was destijds bij aanvang van de huurovereenkomst een inschrijving bij een universiteit of een hoge school een vereiste. Gedaagde had ook niet betwist ten tijde van het sluiten van de overeenkomst geen student te zijn geweest (alinea 4.8). Tevens nam de rechter in zijn oordeel mee dat er sprake was van een tekort aan woonruimte (alinea 4.10).
Mocht de huurder geen student meer zijn geweest dan had de huurovereenkomst vermoedelijk beëindigd kunnen worden wegens dringend eigen gebruik. Deze dringende reden zou dan bestaan in verhuring van de woonruimte aan de doelgroep van de verhuurder (studenten).
De rechtbank te Amsterdam besliste in haar vonnis van 15 december 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:8624 ) dat de huurovereenkomst die was aangegaan vóór inwerkingtreding van artikel 7:274 lid 4 BW met een voormalige student in een studentencomplex kon worden beëindigd wegens dringende reden. Geoordeeld werd dat de woning op het wooncomplex waarin het appartement was gelegen, moest worden aangemerkt als campuswoning. Het belang van verhuurder om het gehuurde ter beschikking te krijgen voor verhuur aan studenten werd als dringend aangemerkt.
De overwegingen die in bovengenoemde uitspraken tot huurbeëindiging hadden geleid, werden door de rechtbank Amsterdam gelijkluidend toegepast. Je kunt nu dus wel spreken van een bestendig beleid in situaties als in deze uitspraken beschreven met betrekking tot woonruimte in studentencomplexen, die tot huurbeëindiging kunnen leiden.
In de zaak die heeft geleid tot het vonnis van de rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam van 29 april 2011 ( LJN: BQ5697, rechtbank Amsterdam, rolnummer: 10-20027 ) heeft de rechter zich moeten buigen over een soortgelijke vraag: kan een verhuurder een huurovereenkomst, die in het verleden voor onbepaalde tijd is gesloten, beëindigen op grond van het doen van een redelijk aanbod tot aanbieding van een campuscontract?
De omstandigheden waaronder deze overeenkomst is gesloten, waren voor het grootste gedeelte vergelijkbaar met de omstandigheden zoals beschreven in het vonnis van de rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft van 24 februari 2011 ( LJN: BP8240,sector kanton rechtbank ‘s-Gravenhage, 967950\CV EXPL 10-5769). Het verschil in situatie was voornamelijk gelegen in de volgende factoren. De rechtsvoorganger van de huidige verhuurder (in de uitspraak die heeft geleid tot het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 29 april 2011) verhuurde niet overwegend woonruimte aan studenten. De huurder was weliswaar student ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, doch de hoedanigheid van student was slechts van belang ter onderbouwing van de binding met de regio. Als de huurder in de regio werkzaam was geweest, dan was hij ook voor de woning in aanmerking gekomen. Een paar maanden na het sluiten van het contract is door de verhuurder te kennen gegeven alleen nog woonruimte aan studenten te gaan verhuren.
De rechter is daarom in rechtsoverweging 6 van dit vonnis van mening dat de gesloten huurovereenkomst niet betrekking heeft op een “studentenwoning’, maar heeft te gelden als een “gewone” huurovereenkomst voor “gewone” woonruimte. Het gegeven dat de rechtsvoorganger van de huidige verhuurder met ingang van 1 mei 2004 haar beleid heeft gewijzigd in die zin dat zij met ingang van deze datum woonruimte alleen nog maar als “studentenwoning” zal worden verhuurd, maakt niet dat de door huurder gehuurde woning alsnog als “studentenwoning” moet worden beschouwd.
Het door de verhuurder gedane aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst in de vorm van een “campuscontract” is volgens de rechter niet redelijk, omdat dit aanbod ertoe strekt om de huurbescherming die de huurder van “gewone” woonruimte geniet terstond (namelijk wanneer zou blijken dat de huurder geen student meer is in de zin van de wet) dan wel op termijn (namelijk zodra de huurder die status niet meer heeft) te ontnemen.
Het grote verschil in deze zaken was aldus gelegen in het sluiten van een huurovereenkomst door een verhuurder die niet overwegend woonruimte aan studenten verhuurde en het feit dat er gewone woonruimte was verhuurd (aan een student) en geen woonruimte die specifiek voor studenten was bedoeld.
De grens tussen deze gevallen is smal, maar wel duidelijk waar het gaat om overeenkomsten die van meet af aan als woonruimte ten behoeve van de huisvesting voor studenten is verhuurd en woonruimte waarvoor dit niet het geval was. In het laatste geval zal een huurbeëindiging wegens het niet zijn van een student of het beëindigen van een studie niet zonder meer reden kunnen zijn om de huurovereenkomst te beëindigen. Soortgelijke uitspraken werden eveneens door de rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam gewezen op 29 april 2011 ( LJN: BQ5691, Rechtbank Amsterdam, rolnummer: 10-20033 en LJN: BQ3831, Rechtbank Amsterdam, 10-20032 ) gewezen.
Marktprijs van vergelijkbare woonruimte ter plaatse
Als een huurcontract van een geliberaliseerde woning niet in een huurverhoging voorziet, dan zou dit betekenen dat de huur van de geliberaliseerde woning tot in lengte van jaren hetzelfde zou blijven. Dit is mede gezien de regelgeving (mogelijkheid om jaarlijks de huur te verhogen) met betrekking tot de niet-geliberaliseerde woonruimte niet redelijk.
De verhuurder zal de redelijkheid van een huurprijsverhoging op grond van de marktontwikkeling bijvoorbeeld kunnen staven met behulp van een taxatierapport van een makelaar. De huurder kan tegenbewijs leveren door ook de huurwaarde te laten taxeren. De rechter kan ambtshalve advies van deskundigen inwinnen.
Voor het vaststellen van de huurprijs van geliberaliseerde woonruimte is de huurprijs van vergelijkbare geliberaliseerde woning ter plaatse bepalend. De huurprijs van niet-geliberaliseerde woningen mag niet in de vergelijking worden betrokken, omdat deze huurprijs niet door de werking van de markt, maar door het woningwaarderingsstelsel tot stand is gekomen.