Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/zajmowanie-mieszkania-komunalnego-bez-tytulu-prawnego,447,p.html
Timestamp: 2019-09-21 11:38:15+00:00
Document Index: 112598613

Matched Legal Cases: ['art. 18', 'art. 691', 'art. 52527', 'art. 46', 'art. 140', 'art. 659', 'art. 690', 'art. 222', 'art. 232', 'art. 6', 'art. 776']

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-11-16
Stanowczo za długo trwa stan niepewności prawnej – zwłaszcza z uwagi na dokumenty, a raczej z uwagi na brak udokumentowania statusu lokatorów (Pana taty, a teraz Pana) w odnośnym mieszkaniu komunalnym. Proponuję rozważyć wystąpienie na drogę sądową – jeżeli nie uda się niezwłocznie uzyskać u wynajmującego (lub w administracji) dokumentu (np. zaświadczenia), w którym zostanie jednoznacznie stwierdzone, że Pan jest najemcą odnośnego mieszkania. Zdarza się, że urzędnicy (z „mieszkaniówki”) lub pracownicy administracji tolerują fakt zamieszkiwania w mieszkaniach komunalnych osób bez jednoznacznie określonego tytułu prawnego do lokalu. Może się to wydawać „małym problemem”, jeżeli w danej gminie (również miejskiej) niewiele wyższe od stawek czynszów są odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu – a takie odszkodowania przysługują na podstawie art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów…. Jednak bardzo ważny jest tytuł prawny do lokalu – a w praktyce możliwość wykazania się tytułem prawnym.
Taka „mała stabilizacja” – w zakresie zamieszkiwania w cudzym mieszkaniu (a mieszkania komunalne mają swych właścicieli) – może trwać nawet całymi latami. Co więcej, może być ona nawet dogodna (a zwłaszcza wygodna) – tak dla osoby mieszkającej, jak i dla urzędników (lub pracowników administracji). Jedna strona takiej relacji mieszka i wnosi opłaty, a druga uzyskuje pieniądze; nie trzeba „sądzić się”. Trzeba jednak liczyć się z problemami, np. z zapotrzebowaniem na mieszkania komunalne (wskutek katastrofy budowlanej lub z uwagi na obowiązek gminy zapewnienia mieszkań dla osób zagrożonych eksmisją). Gdy osoba zajmująca lokal komunalny nie ma tytułu prawnego (w praktyce: głównie statusu najemcy), to można zażądać wyprowadzenia się lub wytoczyć powództwo o eksmisję. W przypadku przysługiwania tytułu prawnego takiej osobie droga do legalnego opróżnienia mieszkania jest dłuższa (nawet znacznie dłuższa): wpierw powinno dojść do rozwiązania dotyczącego mieszkania stosunku prawnego (np. prawa najmu), a dopiero później można podejmować starania o eksmisję (i to wygraniu procesu o eksmisję).
Proszę zwrócić uwagę na brzmienie artykułu 691 Kodeksu cywilnego (K.c.):
Do uregulowanego w art. 691 K.c. wstąpienia w prawo najmu dochodzi z mocy prawa – niezależnie od woli osób, których to dotyczy. Zwracam na to uwagę, bo czasami zdarzają się sytuacje, w których dziecko byłego najemcy po śmierci tegoż najemcy wyprowadza się z mieszkania – ale bez oficjalnego przekazania mieszkania wynajmującemu (przydaje się odpowiednio dokładny protokół, czasami z załączonymi zdjęciami). Dziecko byłego najemcy myśli, że „ma spokój”, a po jakimś czasie (nawet przekraczającym rok) otrzymuje odpis nakazu zapłaty; teraz bardzo popularne jest dochodzenie wielu rodzajów roszczeń (np. o zapłatę czynszu) w elektronicznym postępowaniu upominawczym – art. 52527 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: KPC).
Proszę zwrócić uwagę na to, że w artykule 691 K.c. nie ma wzmianki o zameldowaniu (meldunku) – podstawowe znaczenie ma fakt zamieszkiwania dziecka najemcy do czasu śmierci najemcy. Meldunek jest wprawdzie ważny (np. z uwagi na uczestnictwo w wyborach oraz w związku z obowiązkiem szkolnym), ale należy podkreślić – wbrew niemal mitycznym przekonaniom wielu ludzi – że zameldowanie nie jest rodzajem tytułu prawnego do lokalu. Podstawowym rodzajem tytułu prawnego np. do nieruchomości (art. 46 K.c.) – jest własność (ustawowo określona w art. 140 K.c.). W przypadku wielu ludzi duże znaczenie ma status najemcy – czyli uprawnienia do lokalu na podstawie umowy najmu (art. 659 i następne K.c. oraz część przepisów ustawy o ochronie lokatorów…); używa się też określenia „prawo najmu”. Warto dodać, że (z uwagi na art. 690 K.c.) najemca może odpowiednio korzystać ze środków ochrony własności (art. 222 K.c.). W przedstawionej sytuacji ogromne znaczenie ma ustalenie faktycznego zamieszkiwania syna przed śmiercią jego ojca (niewątpliwego najemcy); prawdopodobnie fakt Państwa zamieszkania byłby łatwiejszy do udowodnienia (z uwagi na upływ czasu).
Zameldowanie syna „pod danym adresem” za życia jego ojca (ówczesnego najemcy) może ułatwić udowodnienie, że syn wstąpił w prawo najmu po swym ojcu.
Proszę pamiętać o dużym znaczeniu dowodów w postępowaniach prawnych (zwłaszcza rzeczywiście spornych). W przypadku spraw cywilnych chodzi o wywiązania się z prawnego obowiązku udowodnienia okoliczności (faktów), z których wywodzi się skutki prawne (art. 232 K.p.c. oraz art. 6 K.c.). Ponadto przydaje się odpowiednia aktywność – w tym polemizowanie z twierdzeniami strony przeciwnej. Proszę bardzo poważnie potraktować treść artykułu 230 K.p.c.: „Gdy strona nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, sąd, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, może fakty te uznać za przyznane.”. Praktyka pokazuje, że na ogół lepiej (zwłaszcza dokładniej) przedstawia się swe stanowisko na piśmie (choć są mistrzowie słowa mówionego). Pisma należy składać (np. w sądowym biurze podawczym) za pokwitowaniem przyjęcia lub wysyłać listami poleconymi (i to „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). Należy do sądu kierować odpowiednią liczbę egzemplarzy pism z załącznikami (jeden dla sądu oraz po jednym egzemplarzu dla każdej z pozostałych stron / uczestników) – ponadto dobrze jest zachować dla siebie jeden egzemplarz (by mieć „własne akta”).
Proszę pamiętać o tym, że egzekucja (np. poprzez eksmisję) może być dokonywana przez komorników – a nie przez inne podmioty (np. przez służby komunalne). Dla przeprowadzania egzekucji niezbędny jest tytuł egzekucyjny lub tytuł wykonawczy (art. 776 i następne K.p.c.) – w sprawach o eksmisję (zwłaszcza z lokali komunalnych) najczęściej jest nim wyrok eksmisyjny.
Proponuję unikać wytoczenia przez służby gminne powództwa o eksmisję. „Czekanie na rozwój wydarzeń” może okazać się ryzykowne – choćby dlatego, że może dojść do wytoczenia przeciwko Państwu powództwa o eksmisję w sytuacji, gdy gminie mieszkanie będzie potrzebne (np. w celu zakwaterowania kogoś innego) lub w przypadku zmiany „kursu” władz gminnych.
Daleki jestem od zachęt, by na samym początku załatwiania sprawy wysyłać „przedsądowe” (czyli sygnalizujące gotowość skorzystania z drogi sądowej) wezwanie do wydania zaświadczenia o wstąpieniu w prawo najmu przez syna lub o udokumentowanie wstąpienia w prawo najmu inaczej – np. przez zawarcie umowy najmu. Proszę unikać podpisywania czegokolwiek bez zaakceptowania wcześniej całej treści, której dotyczy składany podpis; także (a może przede wszystkim) w warunkach stresu – zdarza się celowe wprowadzanie atmosfery nerwowości, by kogoś zmanipulować (np. do podpisania jakiegoś dokumentu). Przykładowo: bardzo ryzykowne byłoby podpisanie dokumentu, w którego treści syn zmarłego najemcy zrezygnowałby ze starań o najem (lub stwierdzenie prawa najmu) albo zawarte byłoby zobowiązanie do płacenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu (faktycznie świadczące o tym, że nie uważa się on za najemcę, np. wskutek wstąpienia w prawo najmu). Gdyby rozmowa lub pismo (spokojnej treści) nie przyniosło rezultatu, to proszę rozważyć wystąpienie na drogę sądową.
Jeżeli doszło do wstąpienia w prawo najmu, i to dwa razy – wpierw przez syna (Pańskiego ojca), a potem przez Pan, czyli wnuka) – to przydać mogłoby się wytoczenie powództwa o ustalenie stosunku najmu wskutek wstąpienia w prawo najmu. Konstrukcja prawna powództwa o ustalenie wysłowiona została w artykule 189 K.p.c.: „Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.” Trudno dawać wskazówki co do czasu wytoczenia powództwa, ale proponuję unikać zbyt długiego czekania. Moim zdaniem lepiej byłoby – jeśli są szanse udowodnienia Państwa racji – unikać czekania aż gmina wytoczy powództwo (np. powództwo o eksmisję lub o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu). Wprawdzie możliwe jest wytaczanie powództw wzajemnych (strony wzajemnie stają się powodem oraz pozwanym), ale także wtedy Pan, jako wnuk, znajdowałby się w sytuacji defensywnej. Jeśli wolno coś podpowiadać, to proponuję brać pod uwagę wytoczenie powództwa najpóźniej za miesiąc lub dwa.
Samo zamieszkiwanie stale „pod określonym adresem” upoważnia do wnioskowania o zameldowanie. Stałe zamieszkiwanie to podstawowa przesłanka zameldowania. W przedstawionej sytuacji zawnioskowanie wniosku o zameldowanie mogłoby spowodować reakcję urzędników zajmujących się mieszkaniami komunalnymi, więc także czas złożenia wniosku o zameldowania należałoby przewidzieć w strategii Państwa działania, którą należy opracować.
Mam pytanie związane z utratą bonifikaty. W 2013 r. wykupiliśmy z mężem lokal od gminy z bonifikatą i w ubiegłym roku...
Jestem zameldowany w mieszkaniu mojej mamy, która ma zaległości w czynszu. Moja siostra rozmawiała z pracownicami administracji, które nie...