Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Zerstoerung-Sondereigentum-durch-Reparatur-Gemeinschaftseigentum--f68769.html
Timestamp: 2020-01-20 17:32:30
Document Index: 50973507

Matched Legal Cases: ['§ 16', '§ 14', '§ 14', '§ 7', '§ 14', '§ 14', '§ 4']

www.frag-einen-anwalt.deMietrecht, WohnungseigentumKostenZerstörung Sondereigent...
15.07.2009 21:23 |
wir haben vor ca. 6 Jahren eine im Erdgeschoss liegende Altbauwohnung (BJ 1898) in einem 4-stöckigen Haus gekauft, jedes Stockwerk enthält eine Eigentumswohnung. Hinter dem Haupthaus befindet sich ein kleiner Innenhof mit Zugang zu einem einstöckigen Anbau, der im Erdgeschoss unser Sondereigentum ist.
Auf dem Anbau hat der Besitzer über uns vor ca. 7 Jahren eine Dachterrasse mit kleinem Wintergarten gebaut. Während dieser Bauphase entstand ein Wasserschaden, für den unser Vorbesitzer angeblich hohen Schadensersatz nach einem Gutachten erhalten hat. Wir wissen leider nicht, was repariert wurde. Beim Kauf wurde weder der Schaden erwähnt, noch hat man uns das Gutachten zur Verfügung gestellt.
Vor ein paar Wochen fiel uns ein Riss in unserer Zimmerdecke auf. Nachdem wir einen Altbausanierer befragt haben, öffneten wir einen Teil der Zimmerdecke und haben starke Schäden an den tragenden Holzbalken in der Decke feststellen müssen. Einen Teil der Wand haben wir auch freigelegt und die Holzpfette sieht auch ganz übel aus. Damit die schadhaften Balken ersetzt werden können, muss die gesamte Decke und die Wände freigelegt werden.
Laut unserer Hausverwaltung besagt die Teilungserklärung (s.u.) angeblich, dass die Eigentümergemeinschaft zwar die Kosten für den Austausch der tragenden Balken übernehmen muss, wir aber auf unsere Kosten die Holzbalken freilegen und anschließend wieder verschließen sollen.
A. Sind wir alleine verpflichtet, die Kosten für das Freilegen und Verschließen der Balken zu tragen?
B. Falls wir dazu verpflichtet sind: Könnten wir darauf bestehen, dass die Wandbalken durch Öffnen der Außenfassade (die erst 2 Jahre alt ist) überprüft werden und von der Gemeinschaft gezahlt wird und die zweite Hälfte der Decke von oben geöffnet wird und dann diese Kosten von dem Besitzer der Dachterrasse getragen werden?
C. Die Hausverwaltung will unabhängig von uns Besichtigungstermine mit Handwerkern durchführen und verlangt dafür einen Schlüssel von uns. Wir möchten jedoch gerne wissen wer wann in unseren Anbau geht: Müssen wir einen Schlüssel bereitstellen, so dass die Hausverwaltung jederzeit ohne unser Wissen den Anbau betreten kann?
D. Von dem Wasserschaden haben wir erst vor kurzem erfahren: Könnten wir aufgrund des verschwiegenen Wasserschadens den Vorbesitzer noch haftbar machen?
Auszug aus unserer Teilungserklärung:
6.Lastentragung
(1) Jeder Wohnungseigentümer trägt die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums und der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Teile des Gemeinschaftseigentums, sowie folgender Gebäudeteile, gleichgültig, ob es sich dabei um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt:
Nichttragende Innenwände, Bodenbeläge, Fensterrahmen und -stöcke, Fensterscheiben, Wand- und Deckenverputz innerhalb des Sondereigentums. Wohnungseingangstür, Rollläden, Rollladenkästen, Estriche und Innenseiten der Balkone, Sanitär- und Heizungseinrichtungen samt Thermostatventilen, Heiz- und Warmwassermessgeräte innerhalb des Sondereigentums.
(2) Die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums tragen die Wohnungs-/Teileigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, soweit nicht nachfolgend etwas anderes bestimmt ist. Eine angemessene Instandhaltungsrückstellung ist zu bilden, die nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile erhoben wird. Die Kosten der Verwaltung(Verwaltungsgebühr) sind für jede Sondereigentumseinheit gleich zu bemessen. Die Höhe der Gebühr wird im Verwaltervertrag festgelegt.
Kosten Kosten Wasserschaden Gemeinschaftseigentum Schlüssel
vielen Dank für Ihre Frage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Informationen und des ausgelobten Einsatzes beantworten möchte. Bitte beachten Sie, dass sich durch das Hinzfügen oder Weglassen von Informationen die rechtliche Einschätzung erheblich verändern kann.
Nach § 16 Abs. 2 WEG sind die Kosten für Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums von den Eigentümern nach dem Verhältnis des jeweiligen Eigentumsanteils zu tragen. Allerdings ist diese Regelung nicht zwingend, so dass in der Teilungserklärung abweichende Lasten- und Kostentragungen vereinbart werden können. Dies ist in Ihrem Falle geschehen, so dass die Regelungen in der Teilungserklärung vorrangig sind. Da danach die Kosten für die Instandsetzung des Wand- und Deckenputzes vom jeweiligen Eigentümer zu tragen sind, gehören dazu natürlich auch die Kosten für die vorbereitenden Maßnahmen wie das Abschlagen des alten Putzes sowie die Kosten für das Aufbringen der neuen Verputzung. Soweit das Freilegen der Balken diese Arbeiten (mit)erfordert und als Instandssetzungsmaßnahmen zu werten sind, sind daher die Kosten wohl von Ihnen zu tragen.
Einen Anspruch Ihrerseits, dass die Balken von der Außenmauer und von der Terrasse her freigelegt werden, sehe ich nicht. Die Instandsetzungsmaßnahmen müssen u. a. im Sinne des Wirtschaftlichkeitsgebotes durchgeführt werden. Es ist daher die Maßnahme zu wählen, die den besten Erfolg verspricht und die möglichst wenig Kosten für die Gemeinschaft verursacht. Sofern das Freilegen der Balken von der Außenwand oder Terrasse her also nicht der einfachste und günstigste Weg ist, der den besten oder mindestens den gleichen Erfolg verspricht, können Sie dieses Vorgehen sicherlich nicht verlangen, um der eigenen Kostentragung zu entkommen. Im Übrigen müssen die Handwerker feststellen, auf welche Weise die Balken am besten ausgetauscht werden können.
Als Wohnungseigentümer sind Sie gegenüber der Gemeinschaft zur Mitwirkung verpflichtet. Dies ergibt sich aus § 14 Nr. 4 WEG, wonach der Eigentümer verpflichtet ist, das Betreten des Sondereigentums zu gestatten, wenn dies für die Instandsetzung / Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist. Insofern kann von Ihnen verlangt werden, dass Sie die Verwaltung bei den Besichtigungsterminen unterstützen, in dem Sie den Handwerkern Zutritt zu Ihrern Räumen gewähren und die Durchführung der notwendigen Maßnahmen dulden. Allerdings ist es im allgemeinen so, dass die Mitwirkungspflicht darauf zu beschränken ist, vereinbarte Termine einzuhalten. Eine darüber hinausgehende Pflicht, auch ohne vorherige Terminsabsprache und in Abwesenheit die Räume für die Besichtigung zur Verfügung zu halten gibt es grundsätzlich nur, wenn dies besonders vereinbart wurde (z. B. in der Teilungserklärung oder durch wirksamen Beschluss). Sie sollten daher abklären, ob es eine derartige Vereinbarung gibt, auf die sich die Hausverwaltung berufen kann. Andererseits kann es aber auch ohne eine besondere Vereinbarung sinnvoll sein, der Hausverwaltung diese Möglichkeit einzuräumen, wenn eine Terminsvereinbarung oder die gemeinsame Durchführung der Besichtigungstermine ansonsten sehr schwierig oder nahezu unmöglich wäre.
Ob eine Haftung des Voreigentümers in Betracht kommt, hängt u. a. davon ab, ob der jetzige Instandsetzungsbedarf an den Balken ursächlich von dem damaligen Wasserschaden herrührt. Dies müsste im Zweifel gutachterlich geklärt werden. Nur wenn die jetzigen Schäden an den Balken von dem Wasserschaden stammen und dem Voreigentümer evtl. Mängel an den Balken bei Abschluss des Kaufvertrags bekannt waren oder er zu diesem Zeitpunkt mit Folgeschäden rechnen musste, könnte eine Haftung in Betracht kommen. Er hätte Ihnen dann vielleicht einen mangelbehafteten Anbau verkauft und/oder einen bekannten Mangel verschwiegen. Problematisch ist aber, dass Sie das Eigentum bereits vor 6 Jahren erworben haben, so dass die Gewährleistungsrechte gegen den Voreigentümer aus dem Kaufvertrag u. U. bereits verjährt sein könnten. Andere Grundlagen für Schadensersatzansprüche wären ggf. gesondert zu prüfen, wozu aber u. a. die Kaufunterlagen und das Gutachten einzusehen wären. Insoweit kann ich nur anraten, sich mit dem Voreigenümer in Verbindung zu setzen und sich das Gutachten aushändigen zu lassen und die Angelegenheit anschließend von einem Kollegen oder einer Kollegin vor Ort näher prüfen zu lassen, wenn die Schadensursache feststeht. Daneben sollten dann auch eventuelle Ansprüche gegen den Eigentümer der Terrasse geprüft werden.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung verschaffen und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagnachmittag.
Nachfrage vom Fragesteller	16.07.2009 | 22:58
vielen Dank für Ihre ausführlichen Antworten, wobei uns die Antwort auf Frage A doch überrascht hat, da wir hier im Forum viele Anwalts-Antworten auf ähnliche Fragen gefunden haben, die Aussagen, dass soweit durch die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentum Schäden am Sondereigentum entstehen (z.B. wenn Fliesenbelag für die Reparatur entfernt werden muss) müssen diese gemäß § 14 Nr. 4 WEG durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ersetzt werden.
Warum sehen Sie das bei uns anders?
Hier einige entsprechende Links:
http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=27513&rechtcheck=2
http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=36902&rechtcheck=2
Weiter schreiben Sie, dass der Decken- und Wandputz zu unserem Sondereigentum gehört. Der Aufbau bei uns ist: Putz -10 cm Styropordämmung – Heraklittplatten – tragende Balken.
Bei welcher „Schicht“ endet das Sondereigentum?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.07.2009 | 10:22
da haben Sie mich wohl leider bei der Beantwortung der Frage A leider missverstanden.
Ich habe mich bei der Beantwortung auf Ihre Sachverhaltsangaben bezogen, insbesondere auf die Teilungsvereinbarung. Danach sind u. a. Instandsetzungen von Wand- und Deckeninnenputz auf Kosten des Eigentümers durchzuführen, und zwar UNABHÄNGIG davon, ob diese nun Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum sind. Da der Wand- und Deckungsputz innerhalb des Anbaus unter diese Kostentragungs-Regelung fällt, sind Instandsetzungen von Ihnen zu zahlen. Ich habe damit nicht gesagt, dass der Innenputz zu Ihrem Sondereigentum gehört, da dies erst noch besonders zu prüfen wäre. Diese Prüfung würde aber eine Einsichtnahme in die komplette Teilungserklärung sowie ggf. eine umfangreiche Auslegung der Teilungsvereinbarung erfordern, die im Rahmen einer Erstberatung weder zu leisten ist noch erwartet werden kann. Durch die Kostentragungspflicht nach § 7 der Teilungsvereinbarung ändert sich nämlich grundsätzlich noch nichts an der Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum.
Sie müssen daher die Kosten für die Instandsetzung von Wand- und Innenputz tragen, unabhängig davon, ob es sich um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt. Wenn also die Arbeiten am Balken auch Arbeiten am Innenputz von Wand und Decke erforderlich machen und diese Putzarbeiten als reine Instandsetzungen zu bewerten sind - was ggf, noch näher zu prüfen wäre - müssen Sie nach der Teilungsvereinbarung die Kosten tragen. Gehen die Arbeiten am Putz über reine Instandsetzungen des Putzes hinaus, müssen Sie die Kosten nicht tragen.
§ 14 Nr. 4 WEG regelt evtl. Schadensersatzansprüche. Diese Regelung ändert also zunächst nichts an der ursprünglichen Kostentragung nach der Teilungsvereinbarung. Sie müssten die Kosten also zunächst tragen und könnten diese u. U. dann erstattet verlangen. Da ein Schadensersatzanspruch nach § 14 Nr. 4 WEG eine Beschädigung des Sondereigentums erfordert, müsste also der Wand- und Deckeninnenputz zwingend zu Ihrem Sondereigentum gehören. Um dies zu prüfen, müsste - wie oben schon dargelegt - die Teilungsvereinbarung eingesehen und ggf. ausgelegt werden. Wenn der Innenputz nach der Teilungsvereinbarung zu Ihrem Sondereigentum gehören sollte, bezieht sich dies nur auf den Putz, so dass alles, was danach kommt, als Geschossdecke zum zwingenden Gemeinschaftseigentum gehört. Der Schadensersatzanspruch könnte sich dann - wenn es sich um Sondereigentum handeln würde - nur auf den Ersatz des Innenputzes beziehen. Wenn der Innenputz dagegen zum Gemeinschaftseigentum gehört, scheidet ein direkter Anspruch aus § 4 Nr. 4 WEG aus. Hier müsste dann ggf. gesondert geklärt werden, ob in der Teilungserklärung entsprechende Erstattungsregelungen enthalten sind oder ob ggf. auf andere Weise eine Kostenerstattung erlangt werden kann. Dies kann hier aber nicht im Rahmen der ERSTBERATUNG beantwortet werden.
Wie Sie sehen, steht meine Auffassung in keiner Weise im Widerspruch zu den Ausführungen der Kollegen. Kostentragungspflichten und mögliche Schadensersatzansprüche sind immer nach dem konkreten Einzelfall zu beurteilen. "Ähnliche" Fragen können daher durchaus zu anderen konkreten Ergebnissen führen.
Ich hoffe, Ihre Nachfrage damit beantwortet zu haben. Für eine noch weitergehende Prüfung sollten Sie die Option der Direktfrage oder von beauftrag-einen-anwalt wählen, da dort auch Dokumente hochgeladen und eingesehen werden können.