Source: http://www.hausblick.de/abrechnen-haus-wohnung/12-leitfaden-verwalten/183-heizkostenabrechnung?showall=1
Timestamp: 2017-06-27 22:30:09
Document Index: 60384013

Matched Legal Cases: ['§ 7', 'BGH', '§ 6', '§ 6', '§ 7', '§ 5', '§ 4', '§ 7', '§ 7', '§ 4', 'BGH']

19. Dezember 2013	Heizkosten sind ein heikles Thema. Auf der einen Seite steht das vom Gesetzgeber vorgegebene, recht komplizierte Verfahren. Auf der anderen Seite die Mieter, die immer der Meinung sind, dass Sie Öl oder Gas zu teuer einkaufen. Das sind Ihre Rechte und Pflichten.
Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) schreibt im § 7 Absatz 2 fest, welche Kosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung umgelegt werden dürfen:
"(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Liefe­rung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Rei­nigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kos­ten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung."
Um die Heizkosten exakt abrechnen zu können, haben Sie an den Heizkörpern Messgeräte angebracht. Doch beim Ablesen zeigt sich: Die Angaben können nicht stimmen – das Messgerät ist kaputt. Jetzt stellt sich die Frage, wie man jetzt vorgeht. Zu dieser Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein Urteil gesprochen, das Sie berücksichtigen sollten (Urteil vom 05.03.2013, Aktenzeichen VIII ZR 310/12).
Die Brennstoffkosten können Sie komplett umlegen. Allerdings muss hier auch der wirklich verbrauchte Anteil abgerechnet werden. Es ist beispielsweise nicht zulässig, am Ende des Abrechnungszeitraumes den Öltank wieder zu füllen und den bezahlten Betrag umzulegen.
Bei einer Ölheizung muss in der Betriebskostenabrechnung zunächst der An­fangsbestand an Öl aufgeführt werden. Dieser muss identisch sein mit dem End­bestand der Vorjahresabrechnung. Der Anfangsbestand besteht aus der Literzahl und dem Betrag.
Es folgt eine Auflistung der Öllieferungen innerhalb des Abrechnungszeitraums mit Lieferdatum, Menge und Betrag. Da hier die häufigsten Rückfragen der Mieter kommen, halten Sie sicherheitshalber die entsprechenden Belege zur Einsichtnahme bereit. Zu diesen Belegen gehören auch die Tank-Quittungen, die beim Befüllen des Öltanks automatisch gefertigt werden und auf die die Liefermenge von der Tankuhr des Tankwagens eingedruckt wird.
Abschließend wird der Endbestand angegeben, der abgezogen wird. Er muss möglichst genau ermittelt werden. z.B. durch Peilung oder mit Hilfe einer Tankuhr. Der Wert des Endbestandes richtet sich nach dem Literpreis der jüngsten Öllieferung wenn der Be­stand kleiner als diese Lieferung ist. Ist die Restmenge größer berechnet sich der Wert der darüber hinausgehenden Menge nach dem Literpreis der vorletzten Lieferung.
Beim Bezug des Brennstoffes ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit anzulegen. Dies bedeutet aber nicht, dass Sie verpflichtet sind, laufend neue Angebote einzuholen, um danach beim günstigsten Anbieter zu bestellen. Sie können auch bei Ihrem Stammlieferanten bestellen, wenn seine Preise in einem ver­tretbaren Rahmen liegt.
Bei einer Gasheizung gibt es keinen Anfangs- oder Endbestand. In der Betriebskos­tenabrechnung müssen Sie aber die verbrauchten Gasmengen und die dazu gehören­den Rechnungsbeträge angeben. Achten Sie darauf, dass Rechnun­gen, mit denen ein Zeitraum abgerechnet wird, der über den Abrechnungszeitraum der Betriebskostenabrechnung hinausgeht, diese nur anteilig abgerechnet werden dürfen. Der Abrechnung muss der Mieter entnehmen können, wie viel Gas wirklich verbraucht wurde und wie viel dieses Gas kostete.
Bei Zentralheizungen, die mit Fernwärme betrieben werden gilt ebenfalls der Grund­satz, dass die im Abrechnungszeitraum angefallenen Wärmekosten und die ver­brauchte Wärmemenge (in Kilowattstunden - kWh - oder Megawattstunden - MWh -) anzugeben sind. Da dies oft sehr schwierig zu berechnen ist sollte man – soweit mög­lich – den Mieter einen direkten Vertrag mit dem Wärmelieferanten schließen lassen.
Fallen neben den Brennstoff-Kosten zusätzliche Transportkosten an, können diese zu 100 % mit den Mietern abgerechnet werden. Auch etwaige Trinkgeldzahlungen können mit den Mietern abgerechnet werden. Sie dürfen hier aber nicht übertrei­ben, da sonst wieder gegen die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit verstoßen wird.
Außerdem können Sie die Energiekosten der Heizanlage abrechnen. Hierzu gehört nicht nur der Strom, der zum Betrieb einer Zentralheizung erforder­lich ist, beispielsweise für den Betrieb der Pumpen und Brenner. Darüber hinaus kommen auch der Strom für die Beleuchtung des Heizraums sowie die Energiekos­ten, die für die Überwachung, Pflege und Reinigung der Anlage erforderlich ist, für die Abrechnung in Betracht. Auf das Thema Stromversorgung gehen wir in diesem Kapitel noch näher ein. Achten Sie bitte darauf, dass die Stromkosten nicht doppelt abgerechnet werden. Die hier abgerechneten Kosten dürfen dann nicht mehr bei den anderen Betriebskosten auftauchen.
Grundsätzlich sind die Bedienungskosten - beispielsweise durch die Bedienung an­fallende Löhne oder Gehälter - einer Heizanlage umlagefähig. Allerdings fallen diese Kosten kaum noch an, allenfalls bei älteren Heizungsanlagen für Koks- und Kohlebefeuerung. Es ist umstritten, ob der Vermieter Kosten geltend machen kann, wenn er von Zeit zu Zeit die Anlage kontrolliert und einige Einstellungen vornimmt. Die Gerichte tendieren hier eher dazu, solche Kostenansätze nicht zu akzeptieren.
Die Wartungskosten durch einen Kundendienst sind grundsätzlich umlagefähig. Nimmt der Wartungsdienst allerdings Reparaturen vor, so gehören diese nicht in die Heizkostenabrechnung und müssen aus der Abrechnung herausgenommen wer­den. Auch die für die Reparatur benötigten Ersatzteile und alle anderen damit in Zusammenhang stehenden Kosten gehören nicht zu den umlagefähigen Heizkosten. Hier wäre dann zu klären, ob es sich um Instandsetzungsarbeiten handelt.
Die Kosten für die Wartung der Wärmemessgeräte (hierzu später mehr) sind eben­falls umlagefähig. Werden die Messgeräte ausgetauscht, können die Kosten hierfür ebenfalls umgelegt werden - allerdings muss der Betrag auf die Nutzungsjahre verteilt werden, damit der zum Zeitpunkt des Auswechselns in der Wohnung woh­nende Mieter nicht die Gesamtkosten für den Austausch tragen muss.
Bei den Kosten für die Kaminreinigung und Immissionskontrollen handelt es sich um Kosten, die durch gesetzliche vorgeschriebene Maßnahmen entstehen (Bundes-Immissionsschutzgesetz). Hierzu gehört auch die Feuerstätten- oder Abgaswegeschau. Die Kosten sind voll umlagefähig.
Sind etwaige Nachmessungen erforderlich, muss geklärt werden, ob diese Messun­gen auf unkorrekte Bedienung oder Wartung zurückzuführen sind. In diesem Falle sind die dadurch entstehenden Mehrkosten nicht umlagefähig. Die TÜV-Kosten für die Prüfung von Druckgasanlagen gehören ebenfalls zu den Kontrollkosten und sind entsprechend umlagefähig.
Die Mietkosten für Erfassungsgeräte der Heizkosten (hierauf gehen wir später noch detailliert ein) sind umlagefähig. Die Kosten müssen aber dem Mieter bereits im Vorfeld bekannt gemacht werden. Widerspricht er nicht, so gelten die Kosten als akzeptiert. Am besten verankert man diese Kosten direkt im Mietvertrag.
Die Reinigung von Kesseln und Boilern ist in Abständen von mehreren Jahren not­wendig. Die Kosten können umgelegt werden. Allerdings darf die Umlage nicht in einer Summe erfolgen, sondern muss auf die Nutzungsjahre verteilt werden. Wird die Heizungsanlage beispielsweise alle fünf Jahre gereinigt, können Sie pro Jahr 20 % der Kosten auf die Mieter umlegen.
Die Umlagefähigkeit der Kosten für Tankreinigungen ist allerdings juristisch nicht eindeutig geklärt. Hier empfiehlt es sich, diese Kosten bereits im Mietvertrag festzu­schreiben, um späteren Auseinandersetzungen aus dem Wege zu gehen.
Wird der Heizungsraum von einer Fremdfirma gereinigt, können diese Kosten umge­legt werden. Wird der Raum vom Hauswart oder Ihnen selbst gekehrt, gilt dies als Auf­wand, der zu vernachlässigen ist und entsprechend nicht umgelegt werden kann.
Die Stromkosten für Brenner, Umwälz- oder Ölpumpe und die Regelungsanlage sind in jedem Falle umlagefähig. Idealerweise sollten die Kosten durch einen eige­nen Zähler ermittelt werden. Realistische Schätzungen sind zwar ebenfalls zulässig, führen aber meist zu unnötigen Diskussionen.
Wärmepumpen und Solaranlagen haben einen hohen Strombedarf,dass hier auf jeden Fall eigene Zähler anzubringen sind. Die Kosten, die durch die Zähler selbst entstehen, sind ebenfalls umlagefähig.
Die Kosten für das Ablesen der Wärmeerfassungsgeräte und die Abrechnung sind nur dann umlagefähig, wenn hierfür eine Rechnung einer Fremdfirma vorliegt. Führt der Hausmeister oder der Vermieter diese Arbeiten durch, handelt es sich um Verwaltungskosten, die nicht umlagefähig sind.
Findet ein Mieterwechsel statt, ist eine Zwischenablesung notwendig. Die Kosten hierfür sind nur zwischen beteiligten Parteien umlagefähig. Sie können also nur zwischen Vor- und Nachmieter aufgeteilt werden. Hierüber gibt es manchmal Är­ger. Normalerweise werden die Kosten dem Ausziehenden angelastet. Dies ist inso­fern gerecht, weil davon auszugehen ist, dass jeder einmal ausziehen wird.
Macht der Vermieter Eigenbedarf geltend, ist er der Verursacher des Auszuges und sollte die Kosten für die Zwischenablesung selbst tragen.
Von Fernwärmeversorgung spricht man, wenn ein Wärmelieferant von einer Zen­trale aus Gebäude, Stadtteile oder ganze Orte über sein eigenes Versorgungsnetz mit Wärme versorgt. Parallel dazu gelten die gleichen Abrechnungsregeln bei anderen Arten von eigenständiger, gewerblicher Lieferung von Wärme. Hierbei ist ausschlag­gebend, dass der Wärmelieferant ein Außenstehender ist. Also auch dann, wenn die Wärmeversorgungsanlage im Hause integriert ist, diese aber weder vom Mieter noch vom Vermieter betrieben wird, kommen die gleichen Bestimmungen zum Zuge. Zur Beurteilung der Abrechnung muss von zwei Modellen ausgegangen werden:
Der Wärmelieferant schließt einen Vertrag mit dem Vermieter ab und stellt diesem seine Leistung und Lieferung in Rechnung. Die hier ausgewiesenen Kosten können in voller Höhe auf die Mieter abgewälzt werden.
Der Produzent der Wärme hat einzelne Verträge mit den Mietern abgeschlos­sen. Die Kosten werden also direkt von den Mietern getragen, sodass eine weitere Abrechnung durch den Vermieter entfällt.
Kosten, die nicht in die Heizkostenabrechnung aufgenommen werden können
Zinsaufwendungen, wenn für die Beschaffung von Heizmitteln ein Darlehen aufgenommen wird
Feuerlöscher in den Räumen der Heizungsanlage (auch wenn sie vorgeschrieben sind)
Reparaturen der Heizung
Die Verteilung der Heizkosten wirft immer wieder Probleme auf. In der Vergan­genheit war es möglich, die gesamten Heizkosten auf die gemietete Grundfläche umzurechnen. Dies ist heute nicht mehr zulässig. Die bereits angesprochene Heiz­kostenabrechnungsverordnung schreibt in § 6 vor:
§ 6 HeizkostenVO: Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung
(1) Der Gebäudeeigentümer hat die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warm­wasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen.
(2) In den Fällen des § 5 Abs. 2 sind die Kosten zunächst mindestens zu 50 vom Hundert nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Nutzergruppen aufzuteilen. Werden die Kosten nicht vollständig nach dem Ver­hältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch aufgeteilt, sind
die übrigen Kosten der Versorgung mit Wärme nach der Wohn- oder Nutz­fläche oder nach dem umbauten Raum auf die einzelnen Nutzergruppen zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.
(3) In den Fällen des § 4 Abs. 3 Satz 2 sind die Kosten nach dem Verhältnis der er­fassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Gemeinschaftsräume und die übrigen Räume aufzuteilen. Die Verteilung der auf die Gemeinschaftsräume entfallenden anteiligen Kosten richtet sich nach rechtsgeschäftlichen Bestimmungen.
bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach deren erstmaliger Bestimmung, bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen,nach Durchführung von baulichen
Maßnahmen, die nachhaltig Einsparun­gen von Heizenergie bewirken.
Außerdem legt der § 7 des gleichen Gesetzes fest:
§ 7 HeizkostenVO: Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme
Damit schreibt das Gesetz vor, dass mindestens die Hälfte, höchstens aber 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Die Mietparteien können jedoch einvernehmlich einen höheren Satz vereinbaren. Es ist also auch möglich, die gesam­ten Kosten nach dem Verbrauch abzurechnen. Eine Vereinbarung, nach der weniger als 50 % nach dem Verbrauch abgerechnet werden, ist dagegen nicht zulässig.
Da das Gesetz vorschreibt, dass die Heizkosten zumindest zu einem Teil nach dem Verbrauch abgerechnet werden und entsprechende Einrichtungen geschaffen wer­den müssen, empfiehlt es sich, eine Einigung zwischen Mieter und Vermieter zu erzielen, dass die Kosten zu 100 % nach dem Verbrauch verteilt werden. Zum einen ist dies eine gerechte Lösung - zum anderen wird der Aufwand für die Abrechnung dadurch gesenkt.
Ist eine Einigung über den Verteilerschlüssel getroffen worden, kann der Vermieter diesen lediglich in den ersten drei Jahren nach der Festlegung einmal ändern. Diese Änderung greift dann aber nicht in der laufenden Heizperiode, sondern erst in der folgenden. Eine Änderung des Schlüssels ist auch möglich, wenn Maßnahmen zur Energieeinsparung getroffen wurden.
Beachten Sie bitte, dass dann die Änderung nicht außerhalb der oben genannten gesetzlichen Regelung liegen darf (also mindestens 50 %, höchstens 70 % nach Verbrauch abrechenbar, soweit kein höherer Satz vereinbart ist).
Der nicht nach Verbrauch abgerechnete Teil wird nach einer festen Größe umge­legt. Vorzugsweise wird hier die Grundfläche herangezogen, weil dies die einfachs­te Möglichkeit ist. Man kann aber auch den umbauten Raum (Kubikmeter) als Maß­stab annehmen oder unterschiedlich hohe Räume in der Berechnung entsprechend rechnerisch vergrößern oder verkleinern. Zulässig ist es auch, den verbrauchsunab­hängigen Teil nach den beheizten Räumen zu berechnen.
Der übrige Teil der noch offenen Kosten muss gemäß Heizkostenverordnung nach dem Verbrauch abgerechnet werden. Hierfür müssen alle Heizkörper mit entspre­chenden Messgeräten ausgestattet sein. Dies gilt auch für Heizkörper, die momentan nicht in Betrieb sind, aber ohne größeren Aufwand wieder genutzt werden können.
Diese Messeinrichtungen werden einmal im Jahr abgelesen. Der Ablesetermin muss mindestens eine Woche vorher angemeldet werden. Es empfiehlt sich aber, diesen Zeit­raum etwas großzügiger zu wählen, damit die Mieter sich hierauf einstellen können.
Sie können eine monatliche Vorauszahlung auf die zu erwartenden Kos­ten verlangen. Nicht zulässig dagegen ist eine so genannte Warmmiete oder die Forderung einer Pauschale, bei der keine genaue Abrechnung erfolgt.
Da es immer wieder zu Streitereien über die Höhe der Heizkosten kommt, sollte der Vermieter an seine Mieter Hinweisblätter - möglichst mit dem Mietvertrag - aus­händigen, in denen dargestellt wird, wie man Heizkosten sparen kann. Dabei sollte deutlich gemacht werden, dass schon Kleinigkeiten die Heizkosten maßgeblich be­einflussen. Ein Merkblatt für Ihre Mieter finden Sie hier.
Sollten Sie ein eigenes Flugblatt verfassen, legen Sie Wert darauf, dass nicht der Eindruck der Bevormundung entsteht. Der Text sollte so abgefasst sein, dass der Mieter den Eindruck gewinnt, dass Sie ihm helfen wollen.
Als Vermieter sind Sie verpflichtet, innerhalb der Wohnräume Messgeräte anzubringen, mit denen der Verbrauch der einzelnen Mieter erfasst und entsprechend genau abgerechnet werden kann. Ausschlaggebend sind hier die §§ 4 und 5 der Heizkostenverordnung.
Normalerweise ist der Einsatz von unterschiedlichen Messgeräten nicht erlaubt. Die Werte der verschiedenen Geräte können in den meisten Fällen nicht miteinander verglichen werden. Möglicherweise zwingen jedoch technische Probleme dazu, unterschiedliche Geräte einzubauen. Dann fordert die Heizkostenverordnung (HeizkVO), dass eine Voraberfassung für die jeweiligen Nutzergruppen erfolgen muss.
Für diese Voraberfassung müssen Wärmezähler angebracht werden. Diese Wärmezähler müssen für jede Nutzergruppe angebracht werden. Wenn beispielsweise ein Gebäude mit Fernwärme versorgt wird und für die gewerblichen Gebäudenutzer ein Wärmezähler angebracht wurde, ist es nicht zulässig, dass der Verbrauch der Wohnungsmieter durch Abzug des gewerblichen Verbrauchs vom Gesamtverbrauch ermittelt wird. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil festgestellt.
Wo müssen Erfassungsgeräte angebracht werden?
Grundsätzlich gilt, dass in allen Räumen, in denen sich Heizkörper befinden, auch Erfassungsgeräte angebracht werden müssen. Ausgenommen sind gemeinschaftlich genutzte Räume, wie beispielsweise Flure und Treppenhäuser, gemeinsam genutzte Speicher- und Kellerräume, gemeinschaftliche Abstellräume usw. Der hier entstehende Wärmeverbrauch wird im Umlageverfahren auf die einzelnen Mietbereiche verteilt.
Von der Befreiung ausgenommen sind hingegen Gemeinschaftsräume, die einen besonders hohen Energieaufwand besitzen. Dies könnte beispielsweise eine Sauna sein, die von den Mietern gemeinschaftlich genutzt wird.
Das muss der Mieter akzeptieren
Der Mieter hat nicht das Recht, die Anbringung der Messgeräte zu verweigern. Selbst mit der Begründung, die Anbringung stelle für ihn eine unzumutbare Härte dar, kann er die Montage der Messgeräte nicht verweigern. Der Vermieter muss allerdings die Installation der Messgeräte vorher ankündigen. Es genügt eine Vorlaufzeit von zwei bis drei Wochen. Die Anbringung der Geräte führt auch nicht zu einem Sonderkündigungsrecht des Mieters.
Auch die Ablesung und alle anderen Maßnahmen, die notwendig sind, um eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu ermöglichen, hat der Mieter zu akzeptieren. Dazu gehört auch, dass die Geräte im Laufe der Zeit gegen modernere Zähler ausgetauscht werden. Weigert sich der Mieter, dem Vermieter für Zwecke der Messgeräte-Installation Zugang zur Wohnung zu gewähren, kann der Vermieter dies gerichtlich durchsetzen.
Welche Geräte können eingesetzt werden?
Man kann den Wärmeverbrauch beispielsweise mit sogenannten Wärmezählern erfassen. Diese Zähler registrieren die Wärme im Vorlauf. Von diesem Messergebnis wird dann das Ergebnis der Rücklaufmessung abgezogen. Die Differenz stellt den Verbrauch dar. Das Resultat der Messung wird in den meisten Fällen in kWh (Kilowattstunden) festgehalten. Die exakte Messung ist jedoch nur bei geschlossenen Heizkreisläufen möglich. Die Messgeräte sind relativ teuer und in vielen Fällen nicht wirtschaftlich vertretbar.
Weit verbreitet sind Heizkostenverteiler, die nach dem Verdunstungsprinzip arbeiten. Hier befindet sich in einem Röhrchen eine Messflüssigkeit, die je nach Heizintensität verdunstet. So kann man Stand der Flüssigkeit abgelesen werden, wie viel Wärmeenergie verbraucht wurde. Die in den Röhrchen befindlichen Flüssigkeiten wurden geprüft und als gesundheitlich unbedenklich eingestuft. War die Qualität der Verteiler früher umstritten, kann man heute festhalten, dass die Geräte sich im Laufe der Jahre sehr verbessert haben.
Die Verdunstungsverteiler erfassen quasi den verbrauchten Anteil am Gesamtwärmeverbrauch. Befinden sich in einer Immobilie 4 Mietparteien und hat Mieter A 5 Anteile, Mieter B 4 Anteile, Mieter C 6 Anteile und Mieter D 7 Anteile verbraucht, so wird der Gesamtverbrauch durch 22 geteilt. Dies ergibt die Wärmekosten pro Anteil.
Es können aber auch elektronische Heizkostverteiler eingesetzt werden. Diese Geräte messen direkt die Erwärmung des Heizkörpers und errechnen daraus den Verbrauch im Verhältnis zum Gesamtverbrauch im Gebäude. Man kann hier also nicht nachlesen, wie viel Kilowattstunden verbraucht wurden. Ein Vorteil der Geräte liegt darin, dass eine tagesgenaue Ablesung möglich ist. Allerdings sind solche Geräte sehr teuer – sie kosten etwa fünfmal so viel wie Heizkostenverteiler, die nach dem Verdunstungsprinzip arbeiten.
Während die vorhergenannten Geräte die Heizwärmeenergie messen, ermittelt der Warmwasserzähler – wie der Name schon sagt – Warmwasserverbrauch. Hier wird der Verbrauch in Kubikmetern angezeigt. Differenzen zwischen dem Ergebnis des Hauptzählers und der Summe der einzelnen Wohnungszähler sind aus verschiedenen Gründen möglich und werden bis 20 % toleriert.
Eichen nicht vergessen
Wärmezähler (nicht Heizkostenverteiler!) müssen im Abstand von fünf Jahren geeicht werden. Da der Aufwand, die Geräte ein- und auszubauen sehr teuer ist, wird man in den meisten Fällen die Geräte austauschen, was meist preiswerter ist.
Ist die Eichfrist abgelaufen, gehen die Gerichte davon aus, dass mit den Geräten keine ordnungsgemäße Abrechnung mehr erstellt werden kann. Der Mieter hat dann die Möglichkeit, die Abrechnung abzulehnen und im Extremfall gerichtlich dagegen vorzugehen. Außerdem stellt die Nutzung von Geräten ohne entsprechende gültige Eichung nach dem Eichgesetz eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld geahndet werden kann.
Erfassungsgeräte, die vor Juli 1981 eingebaut wurden, müssen bis Ende 2013 durch neue Geräte ersetzt werden. Das gilt auch für Warmwasserkostenverteiler, die vor 1987 eingebaut wurden.
Der Immobilieneigentümer kann frei entscheiden, ob er Geräte kauft, mietet oder least. Auch bei der Auswahl der Geräte kann er selbst entscheiden, welchen Messgeräten er den Vorzug gibt.
Die Ausstattung bei Neubauten geht zulasten des Hauseigentümers. Eine Umlage auf die Mieter – beispielsweise durch die Heizkostenabrechnung – ist nicht möglich. Bei bestehenden Gebäuden handelt es sich bei der Ausstattung um eine Modernisierungsmaßnahme, die eine entsprechende Mieterhöhung erlaubt (Jahresmiete um bis zu 11 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten).
Werden die Geräte geleast oder gemietet können diese Kosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Allerdings müssen diese vorher hierüber informiert werden. Dabei sollte dem Mieter nicht nur mitgeteilt werden, wie hoch die für ihn entstehenden Kosten werden. Es sollte auch deutlich werden, welche finanzielle Folgen ein Kauf der Geräte hätte. Spricht sich die Mehrheit der Nutzer für eine Anmietung oder ein Leasing aus, kann der Vermieter diesen Weg gehen. Grundsätzlich sollte die Umlage der Miet- beziehungsweise Leasingkosten im Mietvertrag mit vereinbart werden. Grundlage für die Heizkostenabrechnung ist die Heizkostenverordnung. Die Abrechnung hat grundsätzlich nach dem Verbrauch der einzelnen Mieter zu erfolgen.
Kosten für den Warmwasserverbrauch sind ebenfalls zu mindestens 50 % beziehungsweise höchstens 70 % nach den Verbräuchen zu ermitteln, der Rest ist nach Wohn- beziehungsweise Nutzflächen zu berücksichtigen. Die Vertragspartner können vereinbaren, dass mehr als 70 % nach Verbräuchen ermittelt wird. Eine Unterschreitung der Grenze von 50 % ist hingegen nicht zulässig. Immer wenn das Jahr zu Ende geht, können die Vermieter froh sein, bei denen die Mieter selbst bestimmen, ab wann sie heizen. Bei Zentralheizungen kommt es häufig zu Zank und Streit über die Frage, ob die Heizung schon eingeschaltet und teurer Brennstoff verheizt werden muss. Der Gesetzgeber hält sich hier vornehm zurück. Es gibt also letztlich drei Möglichkeiten: Im Mietvertrag wurde eine Heizperiode vereinbart, Sie einigen sich mit den Mietern oder gehen von gerichtlichen Entscheidungen aus.
Heizperiode im Mietvertrag geregelt
Die Festlegung einer Heizperiode im Mietvertrag hat einen Nachteil. Sie sind dann an diese Regelung gebunden und müssten die Heizung auch einschalten, obwohl von den Temperaturen her noch gar keine Notwendigkeit besteht. Nur, wenn ihre Mieter einverstanden sind, können Sie die Heizung innerhalb der vereinbarten Periode ausgeschaltet lassen. Da die Heizkosten aber auf die Mieter umgelegt werden, werden diese in den meisten Fällen nichts dagegen haben, wenn die Heizung später ein- oder früher ausgeschaltet wird.
Keine Vereinbarung über die Heizperiode
Haben Sie mit Ihrem Mieter keine Vereinbarungen bezüglich der Heizperiode getroffen, können Sie von dem üblichen Zeitraum (Oktober bis April) ausgehen. In der Rechtsprechung hat es aber auch schon Urteile gegeben, die den Zeitraum zwischen dem 15.09. und dem 15.05. als Heizperiode bestimmten.
Als Vermieter haben Sie bei zentralbeheizten Wohnungen bestimmte Mindesttemperaturen zu gewährleisten. Diese Temperaturen sind nicht in allen Räumen gleich hoch anzusetzen. Interessant ist in diesem Zusammenhang ein Urteil des Landgerichts Berlin von 1998, an dem sich heute noch viele Gerichte orientieren. In dem Verfahren (Aktenzeichen 64 S 266/97) hatte ein Mieter seinen Vermieter auf verstärkte Heizung der Räume und Erhöhung des Warmwasser-Wärmegrades verklagt. Im Mietvertrag befand sich keine Regelung bezüglich der Raumtemperaturen und der Warmwasserversorgung.
Die Richter legten darauf hin fest, dass folgende Temperaturen vom Vermieter sicherzustellen seien (man spricht hier auch von der Behaglichkeitstemperatur):
Raum Temperaturen
20 ° Celsius
Zugrunde zu legende Heizperiode
Oktober bis einschließlich April
40 ° Celsius ohne zeitlichen Vorlauf
Bei Mietvertragsklauseln bezüglich der Raumtemperatur sollten Sie vorsichtig sein, da diese schnell unwirksam sein können. Vereinbarungen, die geringere Temperaturen wie die in der Tabelle genannten Werte vorsehen, werden von den Gerichten fast immer gekippt.
Heizen bei Leerstand
Natürlich muss die Zentralheizung auch laufen, wenn eine Wohnung leer steht. Wenn dadurch höhere Heizkosten entstehen, müssen diese auch von den im Haus lebenden Mietern mitgetragen werden. Allerdings sollten Sie bei einem voraussehbaren längeren Leerstand, wenn möglich, die Belieferung mit Heizenergie beim Lieferanten drosseln. Sie laufen sonst Gefahr, dass man Ihnen vorwirft, das „Gebot der Wirtschaftlichkeit“ sei nicht beachtet worden.
Es dürfte jedem klar sein, dass die Heizung vornehmlich entsprechend den Witterungsverhältnissen betrieben wird. Daraus ergibt sich aber auch, dass Sie – je nach Außentemperaturen – auch außerhalb der Heizungsperiode heizen müssen. Allerdings hängt das immer vom Einzelfall ab. Dabei spielt auch der Zeit- und Kostenaufwand eine Rolle. Da Sie in den Sommermonaten nicht verpflichtet sind, die Heizung zu jedem Zeitpunkt betriebsbereit zu stellen, kann es sein, dass der Aufwand für eine kurzfristige Beheizung der Räume nicht rechtfertigt. Dann müssen die Mieter auch für kurze Zeit geringere Temperaturen in der Wohnung akzeptieren.
Kommt es zu einem Ausfall der Heizung oder wird die Behaglichkeitstemperatur über einen längeren Zeitraum nicht erreicht steht dem Mieter das Recht der Mietminderung zu. Allerdings muss er Sie über die Störung oder den Schaden informiert haben. Natürlich hat er auch kein Recht zur Mietminderung, wenn er den Schaden selbst verursacht hat. Wie hoch die Mietminderung ausfällt, hängt vom Einzelfall ab. Im Extremfall kann ein Komplettausfall der Heizung in der Heizperiode eine Mietminderung von bis zu 100 % rechtfertigen.
Fällt die Heizung im Winter aus und macht die Wohnung unbewohnbar, ergibt sich hieraus ein Recht zur außerordentlichen Kündigung. Der kann in diesem Extremfall auch in eine Pension ziehen und die Kosten von Ihnen zurückverlangen.Bewertung
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