Source: https://notar-dols-berlin.de/bundesgerichtshof-staerkt-mieterrechte-bei-schoenheitsreparaturen/
Timestamp: 2020-08-12 00:08:16
Document Index: 202447579

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 305', '§ 309']

Bundesgerichtshof stärkt Mieterrechte bei Schönheitsreparaturen - Rechtsanwalt & Notar Dols Berlin
Der für Mietrecht zuständige Achte Zivilsenat des BGH hat die Rechte der Mieter hinsichtlich der formularmäßigen Übernahme der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gestärkt und in diesem Zusammenhang seine frühere Rechtsprechung geändert. Danach ist sowohl die formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln, als auch die formularmäßige Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung unwirksam, sofern der Mieter bei Mietbeginn nicht einen Ausgleich erhält. Dies entschied der BGH in mehreren Fällen (Urteile vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13).
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich in seiner Entscheidung vom 18.03.2015 ein weiteres Mal mit der Wirksamkeit einer formularmäßigen Renovierungsklausel beschäftigt, mit der die grundsätzlich dem Vermieter als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB obliegende Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird.
Der VIII. Zivilsenat des BGH hat seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können. Zur Begründung führt er im Wesentlichen an, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung – jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter – formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.
Der Bundesgerichtshof hat mit dieser Entscheidung seine jahrzehntelange Rechtsprechung geändert. Die Folge ist, dass eine formularvertragliche Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, wenn die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert war.
Im Hinblick auf diese Rechtsprechung sollten Vermieter zukünftig darauf achten, dass im Übergabeprotokoll der Zustand der Wohnung (Wände, Decken, Türen, Fenster, Heizungen) möglichst genau – gegebenenfalls unter Erstellung einer Fotodokumentation – festgehalten wird. Es dürfte sich für Vermieter als vorteilhaft erweisen, eine Wohnung künftig nur noch in frisch renoviertem Zustand bzw. in einem Zustand, in dem sie keine Gebrauchsspuren aufweist, zu vermieten, um eine spätere Komplikationen zu vermeiden. Dies sollte so auch im Übergabeprotokoll festgehalten werden.
Von formularvertraglichen Regelungen im Mietvertrag oder Übergabeprotokoll, dass die Wohnung (frisch) renoviert übergeben worden ist, ist abzusehen; nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil vom 20.03.2014 – VII ZR 248/13 , NJW 2014, 1725) ist nämlich eine Regelung in einem Verhandlungsprotokoll, das die Vertragsklauseln „ausgiebig und ernsthaft verhandelt worden“ sind, zur Darlegung eines Aushandelns von Allgemeinen Geschäftsbedingungen bedeutungslos. Könnte der Verwender allein durch eine solche Klausel die Darlegung eines Aushandelns stützen, bestünde die Gefahr der Manipulation und der Umgehung des Schutzes der §§ 305 ff. BGB. Eine formularvertragliche Regelung, dass der Vermieter die Wohnung (frisch) renoviert übergeben hat, verstößt als Tatsachenbestätigung gegen § 309 Nr. 12 b BGB.