Source: https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000031047421&categorieLien=id
Timestamp: 2018-05-20 16:00:23+00:00
Document Index: 136467405

Matched Legal Cases: ["l'article 18", "l'article 9", "l'article 9", "l'article 18", "l'article 18", "l'article 61", "l'article 29", "l'article 29", "l'article 29", "l'article 29", "l'article 29", "l'article 29", "l'article 29", "l'article 14", "l'article 29", "l'article 61", "l'article 61", "l'article 61", "l'article 61", "l'article 29", "l'article 61", "l'article 47", "l'article 490", "l'article 29", "l'article 29", "l'article 62", "l'article 29", "l'article 62", "l'article 62", "l'article 29", "l'article 14", "l'article 9", "l'article 24", "l'article 53"]

Décret n° 2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté | Legifrance
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EGALITE DES TERRITOIRES , LOGEMENT , ACCES AU LOGEMENT , IMMEUBLE , COPROPRIETE , BATIMENT D'HABITATION , COPROPRIETE EN DIFFICULTE , SYNDIC DE COPROPRIETE , SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES , JUSTICE , TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE , TGI , PROCEDURE JUDICIAIRE , ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE , MANDATAIRE AD HOC , MAGISTRAT , ADMINISTRATION PROVISOIRE , LIQUIDATION DU SYNDICAT , SURENDETTEMENT DES COPROPRIETES , REDRESSEMENT DES COPROPRIETES EN DIFFICULTE , PROCEDURE FORMALISEE , APUREMENT DES DETTES , REMBOURSEMENT DES DETTES , PROCEDURE DE RECOUVREMENT , CONSERVATION D'IMMEUBLE , TRAVAUX , REALISATION DES TRAVAUX , SECURITE PUBLIQUE , SECURITE DE LA PERSONNE , PROCEDURE D'ADMINISTRATION PROVISOIRE RENFORCEE , POLITIQUE DE L'HABITAT
JORF n°0189 du 18 août 2015 page 14418
NOR: ETLL1505726D
ELI: https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2015/8/17/ETLL1505726D/jo/texte
Alias: https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2015/8/17/2015-999/jo/texte
Publics concernés : copropriétaires et professionnels (syndics de copropriété, administrateurs judiciaires, magistrats).
Objet : définition des procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté.
Entrée en vigueur : le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication, à l'exception de l'obligation de justifier d'une garantie affectée au remboursement des sommes versées au fonds de travaux, qui s'appliquera à compter du 1er janvier 2017 et de l'obligation de mentionner le numéro d'immatriculation dans l'avis de l'ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire, qui entrera en vigueur, selon la taille des syndicats de copropriétaires, entre le 31 décembre 2016 et le 31 décembre 2018. Il n'est pas applicable aux procédures en cours.
Notice : afin de favoriser le redressement des copropriétés en difficulté, la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové a réformé les procédures judiciaires applicables à ces copropriétés (mandat ad hoc et administration provisoire) et a mis en place de nouveaux outils à disposition de l'administrateur provisoire. En vue de traiter le surendettement des copropriétés, elle a créé une procédure formalisée d'apurement des dettes, permettant notamment d'étaler le remboursement des dettes du syndicat dans l'attente de l'aboutissement des procédures de recouvrement et, à titre exceptionnel, d'effacer une partie des dettes du syndicat confronté à des copropriétaires insolvables. Elle a également mis sur pied une procédure d'administration renforcée, afin de faciliter la réalisation des travaux lourds et complexes nécessaires au redressement de la copropriété et à la conservation de l'immeuble. Le présent décret tire les conséquences règlementaires de ces dispositions. Il détermine les modalités de désignation et de rémunération du mandataire ad hoc et de l'administrateur provisoire. Il précise le déroulement de la procédure de mandat ad hoc et les conditions d'exercice de la mission d'administrateur provisoire. Il définit enfin les conditions de mise en œuvre de la procédure d'apurement des dettes, de la procédure d'effacement des dettes et de la procédure d'administration renforcée pour les copropriétés placées sous administration provisoire.
Références : le présent décret est pris pour l'application des articles 63 et 64 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Il peut être consulté sur le site Légifrance (http://www.legifrance.gouv.fr).
Vu le code de commerce, notamment son article L. 811-2 ;
Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L. 303-1, L. 615-1, L. 741-1 et L. 741-2 ;
Vu le code de procédure civile, notamment ses articles 490 et 714 à 718 ;
Vu la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, notamment ses articles 63 et 64 ;
Le décret du 17 mars 1967 susvisé est modifié conformément aux dispositions des articles 2 à 25 du présent décret.
Le titre de la section VII est remplacé par les mots suivants :
« Procédures judiciaires applicables aux syndicats de copropriétaires ».
1° Au premier alinéa, après les mots : « du conseil syndical », sont ajoutés les mots : « ou du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble » ;
2° Au troisième alinéa, les mots : « l'article 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 » sont remplacés par les mots : « les articles 18 à 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ».
1° Au premier alinéa, les mots : « , sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, » sont supprimés ;
2° La fin du premier alinéa est complétée par les mots : « dans les conditions prévues à l'article 9. »
1° Au premier alinéa, les mots : « les articles » sont remplacés par les mots : « l'article » ;
2° Au deuxième alinéa, le mot : « représentée » est remplacé par le mot : « présentée ».
L'article 49 est ainsi modifié :
1° Au premier alinéa, les mots : « à l'article 18 (alinéa 3) » sont remplacés par les mots : « au V de l'article 18 » ;
2° Au deuxième alinéa, après les mots : « d'équipement commun, », sont insérés les mots : « ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique, ».
Après l'article 61-1, il est ajouté un article 61-1-1 ainsi rédigé :
« Art. 61-1-1. - Les demandes formées par le ministère public dans le cadre des procédures prévues aux articles 29-1 A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 le sont par requête. La requête indique les faits de nature à motiver la demande. Le président du tribunal de grande instance, par les soins du greffier, fait convoquer les personnes qu'il désigne par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
« A la convocation est jointe la requête du ministère public. »
La sous-section 2 devient la sous-section 3 ainsi intitulée :
« De la procédure du mandat ad hoc »
et la sous-section 3 devient la sous-section 4 ainsi intitulée :
« De la procédure d'administration provisoire »
La sous-section 2 est remplacée par les dispositions suivantes :
« De la désignation et de la rémunération des mandataires ad hoc et des administrateurs provisoires
« Art. 61-1-2.-I.-La personne physique désignée par le président du tribunal de grande instance pour exercer les fonctions de mandataire ad hoc ou d'administrateur provisoire, en application du II de l'article 29-1 C ou du III de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, doit justifier par tous moyens qu'elle remplit les conditions cumulatives suivantes :
« 1° Une expérience d'au moins trois ans dans la gestion d'une copropriété ou, pour les mandataires ad hoc, dans le conseil des syndicats de copropriétaires ;
« 2° Un diplôme de niveau master 2 attestant de compétences dans les trois domaines suivants :
«-droit civil ;
«-comptabilité ;
«-construction ou gestion immobilière.
« II.-Lorsque le président du tribunal de grande instance nomme une personne morale en application du II de l'article 29-1 C ou du III de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, il désigne en son sein une personne physique ayant le pouvoir de la représenter dans l'accomplissement du mandat qui lui est confié.
« Les conditions de compétence mentionnées au I s'appliquent à cette personne désignée.
« III.-Pour être désigné administrateur provisoire en application du III de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, l'expérience de gestion de copropriété exigée au 1° du I doit avoir concerné une ou des copropriétés faisant l'objet de mesures de police au titre de la sécurité ou de la salubrité sur les parties communes ou inscrites dans les dispositifs prévus aux articles L. 303-1, L. 615-1, L. 741-1 ou L. 741-2 du code de la construction et de l'habitation ou faisant l'objet d'une procédure d'administration provisoire.
« Art. 61-1-3.-La personne désignée en application du II de l'article 29-1 C ou du III de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 en qualité de mandataire ad hoc ou d'administrateur provisoire doit, lors de l'acceptation de son mandat, attester sur l'honneur qu'elle remplit les conditions fixées aux 1° à 4° du III des articles 29-1 C et 29-1 de cette même loi. Elle doit en outre justifier d'une assurance couvrant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile encourue du fait de ses négligences, de ses fautes ou de celles de ses préposés, commises dans l'exercice de son mandat.
« La personne désignée en qualité d'administrateur provisoire doit également justifier d'une garantie affectée au remboursement des fonds, effets ou valeurs qu'elle est amenée à détenir dans le cadre de son mandat ainsi que des sommes versées au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
« Un arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement fixe les conditions d'application de ces dispositions.
« Art. 61-1-4.-Le mandataire ad hoc désigné en application des articles 29-1 A à 29-1 C de la loi du 10 juillet 1965 reçoit pour l'ensemble de sa mission une rémunération forfaitaire fixée par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement, lorsque la copropriété concernée comporte un nombre de lots de copropriété inférieur à des seuils fixés par ce même arrêté.
« Au-delà de ces seuils, le président du tribunal de grande instance fixe les conditions de la rémunération du mandataire ad hoc dans l'ordonnance de désignation.
« A l'issue de la mission, le président du tribunal de grande instance arrête la rémunération revenant au mandataire ad hoc. Le greffier notifie cette ordonnance au mandataire ad hoc, au syndic et aux parties supportant la charge de la rémunération.
« Cette décision est susceptible de recours conformément aux dispositions des articles 714 à 718 du code de procédure civile.
« Art. 61-1-5.-I.-L'administrateur provisoire désigné en application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 reçoit pour l'ensemble de sa mission un droit fixe dont le montant est fixé par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement. Il perçoit ce droit fixe dès que la décision le désignant est portée à sa connaissance.
« Il lui est en outre alloué :
« 1° Des droits fixes calculés en fonction notamment des éléments suivants :
«-le nombre de lots ;
«-le nombre de créances ;
«-les actes de procédure prévus aux sous-sections 4 à 6 ;
«-les actes d'administration de la copropriété ;
«-le plan d'apurement du passif ;
« 2° Des droits proportionnels dégressifs par tranche, calculés en fonction notamment des éléments suivants :
«-les dépenses courantes ;
«-le montant des travaux exceptionnels ;
«-les actifs du syndicat cédés ;
«-le montant des sommes recouvrées pour le syndicat des copropriétaires.
« Les montants de ces droits fixes et proportionnels sont fixés par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement.
« Cet arrêté fixe le montant de la réduction de la rémunération du mandataire ad hoc en cas de succession de missions. Il détermine en outre la liste des actes pouvant faire l'objet d'une rémunération non soumise aux droits fixes et proportionnels.
« II.-Sans préjudice du premier alinéa du I, le président du tribunal de grande instance fixe chaque année le montant des acomptes à valoir sur la rémunération de l'administrateur provisoire sur justification des diligences accomplies et au vu d'un compte provisoire détaillé des émoluments. Les acomptes dus au titre des droits précisés par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement ne peuvent excéder le montant de la somme hors taxe mentionnée au deuxième alinéa du III.
« III.-A l'issue de la mission, le président du tribunal de grande instance arrête la rémunération de l'administrateur provisoire. Le greffier notifie cette ordonnance arrêtant la rémunération à l'administrateur provisoire et au syndic.
« Lorsque la rémunération calculée en application des droits fixes ou proportionnels prévus au I excède, pour ceux qui seront précisés par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement, un montant hors taxe fixé par cet arrêté, la rémunération due à l'administrateur provisoire est arrêtée par le président du tribunal de grande instance en considération des frais engagés, des prestations effectuées et de leur efficacité sans qu'il puisse être fait référence au tarif prévu par le présent article.
« Dans ce cas, la rémunération de l'administrateur provisoire ne peut être inférieure au montant hors taxe fixé par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement.
« Cette décision est susceptible de recours conformément aux dispositions des articles 714 à 718 du code de procédure civile. »
Au premier alinéa de l'article 61-5, le mot : « quatrième » est remplacé par le mot : « dernier ».
L'article 61-6 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. 61-6.-Lorsque la demande tendant à la désignation d'un mandataire ad hoc n'émane pas du syndic, le président du tribunal de grande instance statue en la forme des référés. L'assignation est délivrée au syndicat.»
Au deuxième alinéa de l'article 61-7, les mots : « tout membre du conseil syndical » sont remplacés par les mots : « toute personne de son choix ».
Au dernier alinéa de l'article 61-9, les mots : « comme en matière de référé » sont remplacés par les mots : « en la forme des référés ».
L'article 61-10 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. 61-10.-Le président du tribunal de grande instance peut autoriser le mandataire ad hoc, à la demande de celui-ci, sous sa responsabilité et à ses frais, à se faire assister de tout tiers pour l'accomplissement de tâches relevant de la mission qui lui a été confiée lorsque le bon déroulement de la procédure le requiert.»
Après l'article 61-11, est ajouté un article 61-12 ainsi rédigé :
« Art. 61-12.-I.-Le rapport du mandataire ad hoc comprend au moins les parties suivantes :
« 1° Un état des lieux de l'organisation juridique et foncière de la copropriété ;
« 2° Un état des lieux de la situation technique de l'immeuble, comprenant notamment l'analyse des charges mentionnées aux articles 3 et 4 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et les diagnostics techniques existants ;
« 3° Une analyse du fonctionnement des instances de la copropriété ;
« 4° Une analyse de l'ensemble des comptes, des impayés des copropriétaires, des dettes et des créances non recouvrées du syndicat ;
« 5° Une analyse des procédures contentieuses en cours ainsi que des contrats souscrits par le syndicat ;
« 6° En fonction des états des lieux et analyses précités, des préconisations détaillant les actions à mettre en œuvre pour notamment :
«-améliorer le fonctionnement et l'organisation de la copropriété ;
«-se conformer aux obligations légales et réglementaires ;
«-améliorer le recouvrement des impayés ;
«-améliorer l'état de l'immeuble ;
«-dégager des économies, notamment sur les différents postes de charges et sur les contrats d'entretien.
« Ces préconisations sont priorisées et inscrites dans un calendrier de mise en œuvre. Le cas échéant, les mesures urgentes sont signalées. Une estimation sommaire des dépenses et recettes en résultant est jointe au rapport.
« II.-Lorsque, pour mener à bien les analyses prévues par le présent article et formuler ses préconisations, le mandataire ad hoc doit avoir recours, sur un sujet requérant une haute technicité, à une personne ayant une qualification particulière dont il ne dispose pas, il peut solliciter du président du tribunal de grande instance, par requête, l'autorisation de s'adjoindre une telle personne. Le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, détermine la mission et les conditions de rémunération de ce tiers ainsi que l'imputation de cette rémunération dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 29-1 B de la loi du 10 juillet 1965. »
L'article 62-2 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. 62-2.-Lorsque la demande émane du syndic, le président du tribunal de grande instance est saisi par la voie d'une requête accompagnée des pièces de nature à justifier de la demande, notamment les pièces comptables, après consultation du conseil syndical
« Dans les autres cas et sans préjudice des dispositions de l'article 61-1-1, le président du tribunal de grande instance est saisi par la voie d'une assignation délivrée au syndicat représenté par le syndic, y compris lorsque la demande émane de l'administrateur provisoire désigné en application de l'article 47.»
L'article 62-4 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. 62-4.-Lorsqu'il détermine la mission de l'administrateur provisoire, le président du tribunal de grande instance peut entendre toute personne de son choix.»
L'article 62-5 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. 62-5.-L'ordonnance qui désigne l'administrateur provisoire fixe la durée et l'étendue de sa mission. Elle est portée a la connaissance des copropriétaires dans le mois de son prononcé, à l'initiative de l'administrateur provisoire, soit par remise contre émargement, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit par voie électronique après accord du copropriétaire préalablement informé de cette possibilité.
« S'il s'agit d'une ordonnance du président statuant en la forme des référés, cette communication reproduit le texte de l'article 490 du code de procédure civile. S'il s'agit d'une ordonnance sur requête, la communication précise que tout intéressé peut en référer au juge ayant rendu l'ordonnance dans le délai de deux mois à compter de la publication de celle-ci.
« Lorsque le président du tribunal de grande instance ne fait pas droit à la demande de désignation d'un administrateur provisoire et qu'il statue par une ordonnance sur requête, la communication prévue au premier alinéa précise que l'ordonnance peut être frappée d'appel dans le délai de quinze jours. L'appel est alors formé, instruit et jugé comme en matière gracieuse. »
L'article 62-10 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. 62-10.-Lorsque la conception et la mise en œuvre des mesures de redressement de la copropriété requièrent une haute technicité et l'intervention d'une personne ayant une qualification particulière dont l'administrateur provisoire ne dispose pas, celui-ci peut solliciter du président du tribunal de grande instance, par requête, l'autorisation de s'adjoindre une telle personne. Le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, détermine la mission et les conditions de rémunération de ce tiers. »
L'article 62-11 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. 62-11.-I.-L'administrateur provisoire rend compte par écrit de sa mission au président du tribunal de grande instance à la demande de ce dernier et au moins une fois par an. Cette obligation est satisfaite la première année de la mission si le rapport mentionné au troisième alinéa du I de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 a été établi.
« Au compte rendu de fin de mission sont jointes les annexes comptables prévues par le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires.
« II.-Il dépose son rapport au greffe de la juridiction qui en adresse une copie au procureur de la République, au syndic désigné, au président du conseil syndical, lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut à chacun de ses membres et aux personnes mentionnées au deuxième alinéa de l'article 29-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui en font la demande.
« Lorsqu'un pré-rapport est établi, dans les conditions prévues à l'article 62-13, le greffe de la juridiction en adresse copie au procureur de la République et au président du conseil syndical.
« III.-Les observations des personnes mentionnées au II auxquelles ces documents ont été adressés, doivent être formulées au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de leur réception.
« Elles sont transmises au greffe du tribunal de grande instance qui les communique au président de ce tribunal et à l'administrateur provisoire.
« IV.-Pour l'application de la dernière phrase du troisième alinéa du I de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal de grande instance statue en la forme des référés, le cas échéant, au vu des rapports ou pré-rapports susmentionnés ainsi que des réponses écrites faites par l'administrateur provisoire aux observations régulièrement transmises au greffe. En cas de saisine d'office, il fait convoquer l'administrateur provisoire désigné ainsi que le président du conseil syndical. »
La dernière phrase de l'article 62-12 est complétée par les mots : « , y compris par voie dématérialisée. »
La fin de l'article 62-13 est complétée par les mots : « et aux personnes mentionnées au deuxième alinéa de l'article 29-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui en font la demande. »
L'article 62-15 est ainsi modifié :
1° Au premier alinéa, les mots : « comme en matière de référé » sont remplacés par les mots : « en la forme des référés » ;
2° Au second alinéa, les mots : « selon les dispositions du code de procédure civile » sont supprimés.
L'article 66-1 est remplacé par la disposition suivante :
« Art. 66-1.-Pour l'application du présent décret à Mayotte, les mots : “ fichier immobilier ” sont remplacés par les mots : “ livre foncier ” ».
Le décret du 17 mars 1967 susvisé est applicable à Mayotte dans les conditions prévues par son article 66-1.
Le décret du 14 mars 2005 susvisé est applicable à Mayotte.
Le présent décret n'est pas applicable aux procédures en cours au jour de son entrée en vigueur.
L'obligation de justifier d'une garantie affectée au remboursement des sommes versées au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, prévue à l'article 9, entrera en vigueur le 1er janvier 2017.
L'obligation de mentionner le numéro d'immatriculation dans l'avis de l'ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire, prévue au quatrième alinéa de l'article 24, entrera en vigueur selon le calendrier prévu par le I de l'article 53 de la loi du 24 mars 2014 susvisée.