Source: https://ikb-law.blog/2018/02/14/heizkostenabrechnung-und-datenschutz/
Timestamp: 2019-10-20 22:05:48
Document Index: 369704040

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'Art. 4', 'BGH', 'BGH', 'Art. 17', 'BGH']

Heizkostenabrechnung und Datenschutz | Immobilien und Recht
Während überall in der Branche über die neue Datenschutz-Grundverordnung gesprochen wird, Untiefen, Schwierigkeiten, Rechte und Pflichten diskutiert werden, liefert der achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofes in seiner Entscheidung vom 07.02.2018 zum Geschäftszeichen VIII ZR 189/17 möglicherweise weiteren Zündstoff für diese Debatte. Das Urteil liegt noch nicht vor, wohl aber die diesbezügliche Pressemitteilung.
Im Kern der Sache geht es einmal mehr – neben dem Mängelrecht wohl das häufigste Streitthema im Mietrecht – um Heizkostenabrechnungen und die daraus resultierenden Nachzahlungen. Die Mieter in dem zugrunde liegenden Fall bewohnen eine 94 qm große Dreizimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus. Die Gesamtfläche, soweit sie an den für diese Wohnung maßgeblichen Heizkreis angeschlossen ist, beläuft sich auf knapp 720 qm. Laut Mietvertrag zahlten die Mieter stets eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von 200 Euro.
Nun verlangte der Vermieter aus den Betriebskostenabrechnungen 2013 und 2014 eine Nachzahlung von über 5.000 Euro auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten. Diese beliefen sich für 2013 auf 3.492 Euro, für 2014 auf 3.857 Euro. Dabei wiesen die Jahresabrechnungen für die Wohnung der Mieter Verbrauchswerte aus, die 42 beziehungsweise 47 % der jeweils im Heizkreis insgesamt gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachten, obwohl die Wohnungsfläche nur rund ein Achtel der Gesamtfläche umfasst.
Die Mieter beanstandeten diese Abrechnungen als nicht plausibel und bestritten, die angegebene Wärmemenge tatsächlich verbraucht zu haben. Sie forderten den Vermieter auf, ihnen zur Überprüfung die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen vorzulegen, was dieser ablehnte.
Der Vermieter klagte die Betriebskostennachzahlungen ein und bekam in beiden Vorinstanzen recht. Insbesondere wies das Berufungsgericht darauf hin, dass auch eine außergewöhnliche Höhe der Heizkosten nichts daran ändere, dass der Mieter konkret darzulegen hätte, weshalb die ihm in Rechnung gestellten Heizkosten der Höhe nach nicht berechtigt seien. Hinsichtlich der Belegprüfung der übrigen Wohneinheiten sei bereits unklar, welchen Vorteil der Mieter sich hieraus herleiten wolle.
Der achte Senat des Bundesgerichtshofes beurteilte dies hingegen anders und wies die Klage als (derzeit) unbegründet zurück. Er führte hierzu aus, dass die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten stets beim Vermieter liege. Bislang galt nach der Rechtsprechung, dass der Mieter die Beweislast für die Fehlfunktion eines Heizkostenverteilers zu tragen hat, sich diese aber bei besonders krassen Abweichungen von den Ergebnissen vergangener Jahre umkehrt (vgl. LG Frankfurt/Main, Urt. v. 25.02.1986 – 2/11 S 425/85, PE 1987 Nr. 7, S. 4; ebenso KG Berlin, Beschl. V. 29.08.2007 – 12 U 16/07, ZMR 2008, 364). Darüber hinaus galt, dass bei einem geeichten Messgerät die Richtigkeit der abgelesenen Werte vermutet wurden und den Vermieter die Beweislast für die Richtigkeit nur dann traf, wenn das Messgerät nicht (mehr) geeicht war (vgl. BGH, Urt. v. 17.11.2010 – VIII ZR 112/10, WuM 2011, 21).
Darüber geht die neue Entscheidung weit hinaus. Dem Vermieter obliegt es nunmehr, die Richtigkeit der Werte zu beweisen, was oftmals nicht ohne ein kostenintensives Sachverständigengutachten möglich sein dürfte, sobald sich der Mieter darauf versteift, die Richtigkeit der Werte beharrlich zu bestreiten. Der private Vermieter, dem die Rechtsprechung in den vergangenen Jahren ohnehin so einiges an Steinen in den Weg gelegt hat, wird unter Umständen von einer Klage Abstand nehmen, wenn das Kostenrisiko in solchen Fällen von vornherein um den Kostenpunkt Sachverständigengutachten erhöht ist.
Interessanter ist jedoch angesichts der Datenschutzdebatte der zweite vom BGH entschiedene Punkt. Der Vermieter soll nämlich nunmehr verpflichtet sein, dem Mieter, der die Abrechnung nachprüfen möchte, Einsicht in sämtliche Belege, Ablesewerte und Einzelabrechnungen der übrigen Mietparteien zu gewähren. Der achte Senat führt hierzu aus, die Abrechnung müsse eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umlegbaren Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.
Hierzu gehört nunmehr also auch das Recht des Mieters, sensible Vertragsdetails der übrigen Mietparteien im Objekt, insbesondere deren Betriebskostenvorauszahlungen, Wasser- und Wärmeverbrauch und die auf sie entfallenden Nachzahlungsbeträge einzusehen. Damit bleibt es ihm beispielsweise auch unbenommen, fremde Abrechnungen zu überprüfen und sodann diese Ergebnisse an die anderen Mieter weiterzugeben. Gleichzeitig treffen aber den Vermieter ab dem 25. Mai 2018 die Verpflichtungen der neuen Datenschutz-Grundverordnung. Die DSGVO verwendet diverse unbestimmte Rechtsbegriffe, die in den Folgejahren nach und nach von der Rechtsprechung ausgefüllt werden müssen. Gemäß Art. 4 Ziffer 1 DSGVO sind „personenbezogenen Daten“, die der Vermieter sensibel zu behandeln hat „alle Informationen, die sich auf eine identifizierte oder identifizierbare natürliche Person beziehen“. Damit sind rein begrifflich auch Informationen wie die Mietzahlungen des einzelnen Mieters gemeint, die beispielsweise Aufschluss über die finanziellen Möglichkeiten des Einzelnen geben. Oder – sofern der Mieter sich nunmehr auch einen Überblick über die Zahlungseingänge verschaffen dürfen soll – die Abhängigkeit anderer Miete von staatlicher Unterstützung, etwa wenn die Unterlagen des Vermieters belegen, dass Betriebskostenvorauszahlungen vom Job-Center geleistet werden. Jedenfalls aber dürften die Verbrauchsabrechnungen unter den Begriff der personenbezogenen Daten fallen.
Während nun aber im Interesse des Datenschutzes erhebliche Schranken errichtet werden, um Informationen wie die vorgenannten zu schützen, muss der Mieter laut BGH noch nicht einmal ein „besonderes Interesse“ an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mietwohnungen darlegen. Es soll ausdrücklich „sein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren“, für den Auskunftsanspruch genügen.
Weigert sich der Vermieter nun aber im Sinne der Datenschutz-Grundverordnung, Einsicht in die Belege und Daten aller anderen Mieter im Objekt zu gewähren, ist der Mieter nach der BGH-Entscheidung nicht mehr verpflichtet, die Nachzahlungen zu leisten. Das wirft für den Vermieter im Zusammenhang mit Art. 17 DSGVO das nächste Problem auf. Nach dieser Norm ist der Vermieter verpflichtet, alle Daten zu löschen, die nicht mehr notwendig sind. Damit könnte reich begriffstechnisch gemeint sein, dass er mit Beendigung eines Mietverhältnisses die Daten zu löschen hat, die ihm aus dem Mietverhältnis noch vorliegen. Wozu wiederum auch die Einzelabrechnungen gehören dürften. Wenn nun aber im Nachgang in einem Rechtsstreit der Mieter Betriebskostenabrechnungen aus den Vorjahren angreift, diese aber nicht mehr vollständig gemäß der neuen BGH-Entscheidung überprüfen kann, weil der pflichtbewusste Vermieter die Einzelabrechnungen ehemaliger Mieter aus demselben Abrechnungszeitraum vernichtet hat, dann muss der Mieter die Nachzahlung unter Umständen nicht mehr leisten. Die Entscheidung zwingt den Vermieter damit in einen Spagat, der mit Sicherheit seinerseits noch Gegenstand diverser Rechtsstreite sein wird.