Source: https://blog.agn-avocats.fr/fiscalite/bofip/ir-reduction-dimpot-en-faveur-de-lacquisition-de-logements-destines-a-la-location-meublee-exercee-a-titre-non-professionnel-champ-dapplication-beneficiaires-operations-concernees/
Timestamp: 2020-07-06 17:00:19+00:00
Document Index: 290011941

Matched Legal Cases: ['§70', '§ 370', '§ 90', 'art. 2', '§100', '§100', '§ 110', '§10', '§20', '§ 50', '§10']

IR – Réduction d'impôt en faveur de l'acquisition de logements destinés à la location meublée exercée à titre non professionnel – Champ d'application – Bénéficiaires, opérations concernées et investissements éligibles | Blog AGN Avocats
Blog AGN Avocats > Fiscalité > BOFIP > IR – Réduction d’impôt en faveur de l’acquisition de logements destinés à la location meublée exercée à titre non professionnel – Champ d’application – Bénéficiaires, opérations concernées et investissements éligibles
IR – Réduction d’impôt en faveur de l’acquisition de logements destinés à la location meublée exercée à titre non professionnel – Champ d’application – Bénéficiaires, opérations concernées et investissements éligibles
La réduction d’impôt sur le revenu s’applique aux contribuables personnes physiques fiscalement domiciliés en France au sens de l’article 4 B du code général des impôts (CGI), (se reporter toutefois au BOI-IR-RICI-220-50 au I-G §70) sur les modalités d’application de la réduction d’impôt en cas de transfert du domicile fiscal hors de France).
L’investissement doit être réalisé directement par le contribuable et non par l’intermédiaire d’une société (sur ce point se reporter au § 370).
En revanche, les personnes fiscalement domiciliées hors de France qui, en application du second alinéa de l’article 4 A du même code, sont passibles de l’impôt sur le revenu à raison de leurs seuls revenus de source française, ne peuvent pas bénéficier de l’avantage fiscal. Il en est notamment ainsi des contribuables qui ont leur domicile fiscal en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna, dans les Terres australes et antarctiques françaises, à Mayotte, à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy ou en Nouvelle-Calédonie.
La réduction d’impôt s’applique au titre de l’acquisition du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2016 de logements :
– achevés depuis au moins quinze ans, ayant fait l’objet d’une réhabilitation;
– achevés depuis au moins quinze ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation.
Par mesure de tempérament, il était toutefois admis que l’acquisition à titre onéreux d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui entrait dans le champ de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) en vertu des dispositions alors prévues au 7° de l’article 257 du CGI ouvrait droit au bénéfice de la réduction d’impôt dans les mêmes conditions que les logements neufs.
Il est cependant rappelé que les conditions d’appréciation d’un immeuble neuf au sens de la TVA ont d’abord été celles prévues au BOI-TVA-IMM-10-10-10-20. Celui-ci reconnaît, sous certaines conditions, le caractère d’immeuble neuf aux travaux portant sur des immeubles existants qui rendent à l’état neuf, notamment, l’ensemble des éléments de second œuvre, y compris lorsque l’immeuble ne comprend pas de planchers non porteurs avant et après réalisation des travaux.
A cet égard, l’article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010 (n° 2010-237 du 9 mars 2010) a réformé, à effet au 11 mars 2010, le régime de TVA applicable aux opérations immobilières. Cette réforme n’a pas pour conséquence de remettre en cause la mesure de tempérament précitée. Cependant, il convient de préciser qu’à compter du 11 mars 2010, date d’entrée en vigueur des nouvelles règles applicables en matière de TVA :
– le caractère d’immeuble neuf est apprécié différemment par la doctrine (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20) puisqu’il est reconnu lorsque les travaux portent sur l’ensemble des éléments de second œuvre d’un immeuble existant, à la condition que les travaux rendent à l’état neuf l’ensemble de ces éléments, y compris les planchers non porteurs.
Cela étant, conformément aux mesures transitoires prévues au BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 commentant la réforme du régime de la TVA relatif aux opérations immobilières, il est admis de faire application de la doctrine prévue au BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 précité pour apprécier le caractère neuf d’un immeuble au sens de la TVA lorsque les travaux de transformation sont achevés avant le 15 mars 2010 ou lorsque l’acquisition du logement issu de la transformation du local affecté à un usage autre que l’habitation a fait l’objet d’une promesse de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente avant le 11 mars 2010.
La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions de logements neufs réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2016 (se reporter au BOI-RICI-220-10-20 au V-B-2-b au § 90). La date d’acquisition s’entend de celle de la signature de l’acte authentique d’achat.
La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux (code de la construction et de l’habitation, art. L. 261-3).
La circonstance que le dépôt d’une demande de permis de construire ou la déclaration d’ouverture de chantier prévue à l’article R* 424-16 du code de l’urbanisme est intervenu avant le 1er janvier 2009 ne fait pas obstacle à la réduction d’impôt. Dans ce cas, l’acquisition du logement doit être réalisée, en tout état de cause, à compter du 1er janvier 2009. Ainsi, l’acquisition d’un immeuble ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire ou d’une déclaration d’ouverture de chantier en 2008 mais acquis en l’état futur d’achèvement du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2016 peut, toutes autres conditions étant remplies, ouvrir droit à la réduction d’impôt.
Ainsi, il suffit que les travaux portent sur un seul des critères de performance pour que la réduction d’impôt puisse s’appliquer, à la condition que, une fois les travaux achevés, le logement satisfasse bien à l’ensemble des performances techniques mentionnées au II de l’article 2 quindecies B de l’annexe III au CGI.
Les travaux de réhabilitation s’entendent donc de ceux réalisés dans le logement et, le cas échéant, dans les parties communes, qui permettent de donner au logement l’ensemble des performances techniques fixées par l’arrêté du 19 décembre 2003 (CGI, ann. III, art. 2 quindecies B, II).
1° – avant la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les rubriques relatives aux performances techniques fixées par l’arrêté du 19 décembre 2003 ;
2° – après la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les mêmes rubriques que celles mentionnées au § a ci-dessus. Le professionnel qualifié qui établit cet état fournit également une attestation indiquant :
et qu’au moins l’une d’entre elles a été obtenue grâce aux travaux de réhabilitation.
Si aucun délai n’est exigé entre l’achèvement des travaux de réhabilitation du logement et la date de son acquisition par le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d’impôt, les travaux de réhabilitation doivent, en tout état de cause, avoir été réalisés en vue de la vente. A cet égard, les travaux qui ont fait l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration de travaux à compter du 1er janvier 2008 seront toujours réputés réalisés en vue de la vente (voir toutefois le BOI-IR-RICI-220-10-20 au V-B-2-b §100).
Pour déterminer la date d’achèvement du logement, il convient de se référer aux conditions d’application de l’exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les diverses catégories de constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction, exposées au BOI-IF-TFB-10-60-10.
A cet égard, il est rappelé que dans les immeubles collectifs, l’état d’avancement des travaux s’apprécie distinctement pour chaque appartement et non globalement à la date d’achèvement des parties communes.
La réduction d’impôt s’applique aux logements achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation et qui sont acquis à compter du 1er janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2016 (BOI-IR-RICI-220-10-20 au V-B-2-b §100). La date d’acquisition s’entend de celle de la signature de l’acte authentique d’achat.
Lorsque les travaux sont réalisés par le vendeur, un contrat de vente d’immeubles à rénover (VIR) doit, en principe, avoir été conclu. En effet, l’article 80 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (“loi ENL”) prévoit que toute personne qui vend un immeuble bâti à usage d’habitation et qui s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser des travaux dans cet immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux, doit conclure avec l’acquéreur un contrat de VIR.
Ce régime qui emprunte pour partie à celui de la vente ordinaire et pour partie à la vente en l’état futur d’achèvement est soumis aux dispositions des articles 1582 à 1701 du code civil relatives à la vente d’immeubles existants et aux dispositions spécifiques des articles L. 111-6-2-1 à L. 111-6-2-3 du code de la construction et de l’habitation pour les règles générales de la rénovation d’immeubles et des articles L. 262-1 à L. 262-11 du code de la construction et de l’habitation pour les règles spécifiques au contrat de VIR.
4. Fournitures d’états et d’attestation
Pour le bénéfice de la réduction d’impôt, l’acquéreur ou le vendeur, qui réalise des travaux, doit faire établir les états et attestations prévus (cf. § 110).
Ainsi, l’acquisition d’un logement achevé depuis au moins quinze ans qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, dans une résidence de tourisme classée, dont l’acte authentique d’achat est signé le 15 mai 2016 ouvre droit à la réduction d’impôt, toutes conditions étant par ailleurs remplies. La circonstance que l’achèvement des travaux de réhabilitation, qui correspond au fait générateur de la réduction d’impôt (sur ce point se reporter au BOI-IR-RICI-220-30 au I) intervienne au cours d’une année postérieure à 2016, ne fait pas obstacle au bénéfice de l’avantage fiscal.
Le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné au respect de certaines conditions.
En conséquence, les immeubles acquis à titre gratuit n’ouvrent pas droit à l’avantage fiscal. Toutefois, lorsque l’acquisition à titre gratuit d’un immeuble résulte du décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du logement ayant ouvert droit à la réduction d’impôt peut demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités pour la période restant à courir à la date de la transmission (sur la reprise de l’engagement de location, se reporter au BOI-IR-RICI-220-20 au I-B §10 et C §20).
La circonstance que l’immeuble soit acquis en indivision ne fait pas obstacle à la réduction d’impôt (sur les modalités de remise en cause en cas de cession de droit indivis, se reporter au BOI-IR-RICI-220-50 au I-D § 50).
La réduction d’impôt ne s’applique pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré (se reporter au BOI-IR-RICI-220-20 au I-B §10). Il s’ensuit que le démembrement de propriété de tout ou partie des éléments entrant dans la base de l’avantage fiscal, tels que le logement, ses dépendances immédiates et nécessaires, fait obstacle pour l’ensemble de l’immeuble au bénéfice de la réduction d’impôt, que le démembrement intervienne dès l’origine ou au cours de l’engagement de location.
IV. Période d’application de la réduction d’impôt
(2) Afin de ne pas pénaliser les programmes de construction en cours, les logements achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation situés dans une résidence de tourisme non classée au titre de laquelle une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2008 peuvent, sous certaines conditions, ouvrir droit à la réduction d’impôt. L’acquisition de ces logements doit toutefois intervenir entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010 (se reporter au BOI-IR-RICI-220-10-20).