Source: https://profipravo.cz/index.php?page=article&id_category=185&id_article=259981&csum=12599707
Timestamp: 2020-04-02 19:57:15+00:00
Document Index: 24066973

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 4', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'zákona č. 293', 'zákona č. 99', '§ 240', '§ 241', 'soud ', 'zákona č. 72', 'zákona č. 40', '§ 3028', '§ 4', 'soud ', '§ 4', '§ 2', '§ 39', '§ 2', '§ 126', 'zákona č. 183', 'soud ', '§ 243', '§ 243']

// Profipravo.cz / Vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ 01.08.2017
§ 2 písm. f) zák. č. 72/1994 Sb. ve znění do 31. 12. 2013
§ 4 zák. č. 72/1994 Sb. ve znění do 31. 12. 2013
Navrhovatel se návrhem došlým soudu dne 19. 10. 2010 (ve znění změn učiněných v průběhu řízení) domáhal, aby soud nahradil projev vůle Bytového družstva - Bořivojova 47/1178, družstvo, se sídlem v Praze 3 - Žižkově, Bořivojova 47/1178 (dále též jen „Družstvo“), k uzavření tam blíže specifikované smlouvy o převodu nebytové jednotky (ateliér) na adrese Praha 3, Bořivojova 1178, o ploše 130,03 m2, o velikosti 7+0, v 1. podzemním a 1. nadzemním podlaží domu, stojícího na pozemku č. parc. 1081 – zastavěná plocha a nádvoří (dále též jen „Jednotka“), zapsané na listu vlastnictví č. 8999, katastrální území Ž., obec P., u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha. Tvrdil, že je členem Družstva a nájemcem Jednotky a Družstvo, ačkoliv má povinnost převést mu Jednotku do vlastnictví, odmítá smlouvu o převodu uzavřít.
Městský soud v Praze (soud prvního stupně) usnesením ze dne 14. 10. 2014, č. j. 76 Cm 170/2010-181 (jeho předchozí usnesení ze dne 10. 1. 2013, č. j. 76 Cm 170/2010-89, jímž návrhu vyhověl, zrušil odvolací soud usnesením ze dne 12. 9. 2013, č. j. 11 Cmo 27/2013-119, a věc mu vrátil k dalšímu řízení), návrh zamítl a rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.
Zjistil, že Družstvo učinilo prohlášení vlastníka budovy, které vložilo do katastru nemovitostí, v něm je vymezena i Jednotka. Jednotku začala na základě smlouvy o výstavbě budovat právní předchůdkyně navrhovatele – společnost Moravia Investment s.r.o., se sídlem Dubany 59, Vrbátky, IČO 26298694, posléze uzavřela s Družstvem dohodu o narovnání, v níž se strany dohodly, že společnost Moravia Investment s.r.o. Jednotku vybuduje, že bude uzavřena smlouva o nájmu (a to i s osobou, na niž případně společnost převede členská práva) a bude vydáno stavební povolení. Následně společnost Moravia Investment s.r.o. převedla členská práva a povinnosti (vztahující se k Jednotce) na navrhovatele, s nímž Družstvo uzavřelo nájemní smlouvu k Jednotce. Stavební povolení (vydané v roce 2007) vztahující se k Jednotce však zahrnovalo jen plochu o velikosti 50 m2, povolení stavby, které by zahrnovalo celou Jednotku (jak je vymezena v prohlášení) o rozměrech 130,03 m2, vydáno nebylo a Jednotka nebyla doposud dokončena a ani zkolaudována. Navrhovatel opakovaně vyzval Družstvo, aby s ním uzavřelo smlouvu o převodu Jednotky do vlastnictví, doposud k uzavření smlouvy nedošlo, mezi účastníky je spor o rozměry jednotky, která by měla být předmětem smlouvy. Na základě těchto skutkových zjištění soud prvního stupně – vázán právním názorem odvolacího soudu – uzavřel, že existuje rozpor mezi stavebním povolením a zápisem v katastru nemovitostí (ohledně rozměrů Jednotky), a proto nelze návrhu vyhovět.
Vrchní soud v Praze usnesením ze dne 14. 5. 2015, č. j. 11 Cmo 1/2015-224, 11 Cmo 2/2015, usnesení soudu prvního stupně ve věci samé potvrdil (dále jen „potvrzující výrok“) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení (odstavec I., II. výroku), zároveň změnil usnesení soudu prvního stupně (ze dne 7. 11. 2014, č. j. 76 Cm 170/2010-196), jímž bylo nařízeno předběžné opatření tak, že návrh zamítl, a rozhodl o nákladech řízení o předběžném opatření. Měl za to, že skutkové i právní závěry soudu prvního stupně ve věci samé jsou správné. Žalobě nelze vyhovět, neboť Jednotka nebyla na základě stavebního povolení doposud zrekonstruována a nebylo vydáno osvědčení o kolaudačním stavu těchto prostor, proto právně neexistují, prostory jsou doposud rozestavěné, existuje stále rozpor mezi zápisem v katastru nemovitostí a stavebním povolením, není možné „z technického hlediska najisto postavit“, zda prostor ve výměře zapsané v katastru nemovitostí „fakticky existuje“.
Proti usnesení odvolacího soudu podal navrhovatel dovolání (a to podle jeho obsahu jen proti potvrzujícímu výroku), připomenul, že se stal řádným členem Družstva a nájemcem Jednotky, jeho právní předchůdce uzavřel s Družstvem smlouvu o výstavbě, jejíž součástí byla mj. i výstavba Jednotky, dílo provedl, byla uzavřena smlouva o narovnání, Družstvo se zavázalo učinit prohlášení vlastníka i uzavřít smlouvu o převodu Jednotky, prohlášení vlastníka (Družstva) bylo vloženo do katastru nemovitostí, smlouva o převodu vlastnictví však uzavřena nebyla. Jednotka je ohraničena vnějšími stěnami, je pod uzavřením, byly provedeny vyklízecí a bourací práce, instalace stěn, příček, provedena izolace, rozvody vody, napojení na přípojky. Jednotka byla vyčleněna i v prohlášení vlastníka ze dne 24. 9. 2008, které bylo vloženo do katastru nemovitostí. Závěr odvolacího soudu, že Jednotka s ohledem na absenci kolaudačního rozhodnutí neexistuje, tak není správný. Podle závěrů odvolacího soudu by nebylo možné převádět do vlastnictví žádné prostory, které nebyly zkolaudovány, nebylo by možné nakládat ani s rozestavěnou stavbou či jednotkou a správní rozhodnutí by bylo nadřazeno zápisu v katastru nemovitostí. Odvolací soud poskytl ochranu jednání Družstva, které nesplnilo své závazky ze smlouvy o výstavbě, ve znění dohody o narovnání, a přestože obdrželo plnění v podobě řádně zhotoveného díla, nesplnilo ani svůj závazek provést kolaudaci Jednotky. Jen z absence kolaudačního rozhodnutí nelze učinit závěr, že by Jednotka neexistovala. Navrhl, aby dovolací soud zrušil usnesení odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud v souladu s čl. II bod 2 zákona č. 293/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „o. s. ř.”).
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, je přípustné, neboť při výkladu otázky podmíněnosti platnosti prohlášení vlastníka budovy souladem s kolaudačním stavem a možností nakládat s nezkolaudovanou jednotkou, se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Projednávanou věc je třeba posuzovat – vzhledem k tomu, že povinnost uzavřít smlouvu o převodu Jednotky měla vzniknout před účinností o. z. – podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále též jen „zákon o vlastnictví bytů“) a zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále jen „obč. zák." (§ 3028 odst. 1, 3 o. z.).
Navrhovatel se domáhá, aby Družstvu byla uložena povinnost uzavřít smlouvu o převodu Jednotky. Rozhodnutí odvolacího soudu je založeno na závěru, že žalobě nelze vyhovět (Jednotku nelze převést do vlastnictví), neboť prohlášení vlastníka budovy (Družstva) podle § 4 zákona o vlastnictví bytů, kterým byla jednotka vymezena a které bylo vloženo do katastru nemovitostí, se neshoduje se stavebním povolením, podle něhož měla být Jednotka zrekonstruována, Jednotka je rozestavěná a nebylo doposud vydáno osvědčení o kolaudačním souhlasu.
Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu [rozsudek ze dne 24. 2. 2005, sp. zn. 28 Cdo 2120/2004 (ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí Ústavní soud odmítl usnesením ze dne 7. 12. 2005, sp. zn. II. ÚS 329/05), rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 2. 2003, sp. zn. 22 Cdo 333/2002, usnesení ze dne 19. 7. 2010, sp. zn. 22 Cdo 3248/2008] není platnost prohlášení vlastníka (§ 4 zákona o vlastnictví bytů) podmíněna jeho souladem s kolaudačním rozhodnutím. Vlastník domu však nemůže v prohlášení jako nebytové prostory určit společné části domu, jejichž příkladný výčet je uveden v § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů, takové prohlášení (jeho část) by bylo neplatné pro rozpor se zákonem ve smyslu § 39 obč. zák. (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 11. 2003, sp. zn. 28 Cdo 1788/2003). Z odůvodnění napadeného usnesení odvolacího soudu neplyne, že by se mělo jednat právě o takový případ neplatnosti prohlášení vlastníka budovy. Platí-li, že samotná skutečnost, že kolaudační určení dané jednotky neodpovídá jejímu vymezení v prohlášení vlastníka budovy, nemůže být důvodem neplatnosti takového prohlášení, tím méně pak může vést k závěru o neplatnosti prohlášení rozpor vymezení jednotky v prohlášení vlastníka se stavebním povolením, podle něhož má být jednotka zrekonstruována, vystavěna, apod. Jen pro úplnost lze připomenout, že existence stavebního povolení a kolaudačního rozhodnutí není významná dokonce ani pro závěr, zda jde o neoprávněnou stavbu (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 11. 1998, sp. zn. 2 Cdon 265/96, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 4. 2010, sp. zn. 22 Cdo 3953/2008).
Předmětem vlastnických vztahů může být i rozestavěná jednotka [§ 2 písm. e), f), h) zákona o vlastnictví bytů, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 2011, sp. zn. 22 Cdo 3897/2009]. Kolaudace stavby (kolaudační souhlas) má konsekvence jen ve vztahu k užívání stavby (srovnej § 126 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon), její absence však neznamená, že by stavba nemohla být předmětem právních vztahů, nemohlo s ní být nakládáno a že by k ní nebylo možné nabýt vlastnictví.
Protože usnesení odvolacího soudu není v napadené části z hlediska uplatněných dovolacích námitek správné, dovolací soud ho v tomto rozsahu podle § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil, a to včetně závislého výroku o náhradě nákladů řízení a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 věta první o. s. ř.).