Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippp2-443-1009-14-2-rr
Timestamp: 2017-09-24 07:01:19+00:00
Document Index: 47545407

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 5', 'art. 7', 'art. 5', 'art. 2', 'art. 15', 'art. 15', 'FSK ', 'art. 9', 'art. 15', 'SA/Po ', 'art. 15', 'SA/Wa ', 'FSK ', 'FSK ', 'FSK ', 'FSK ', 'FSK ', 'art. 9', 'art. 9', 'art. 12', 'FSK ', 'FSK ', 'SA/Gd ', 'art. 15', 'FSK ', 'art. 43', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 29', 'art. 30', 'art. 32', 'art. 119', 'art. 120', 'art. 15', 'art. 29']

IPPP2/443-1009/14-2/RR | Interpretacja indywidualna
Sposób opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości oraz ustalenia podstawy opodatkowania zbywanej części nieruchomości.
IPPP2/443-1009/14-2/RRinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony - przedstawione we wniosku z dnia 8 października 2014 r. (data wpływu 13 października 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania odpłatnego zbycia Nieruchomości w odniesieniu do:
części nieudostępnianej osobom trzecim oraz określenia podstawy opodatkowania zbywanej części Nieruchomości udostępnianej osobom trzecim – jest prawidłowe,
części Nieruchomości udostępnianej osobom trzecim – jest nieprawidłowe.
W dniu 13 października 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania odpłatnego zbycia Nieruchomości oraz ustalenia podstawy opodatkowania zbywanej części Nieruchomości.
W dniu 11 czerwca 2014 r. Wnioskodawca otrzymał indywidualną interpretację podatkową (interpretacja Dyrektora tut. Izby Skarbowej z dnia 6 czerwca 2014 r., nr IPPP2/44B-269/14-4/KBr) w zakresie podatku VAT z tytułu sprzedaży w przyszłości nieruchomości Wnioskodawcy stanowiących majątek prywatny. Obecnie Wnioskodawca rozpoczął proces sprzedaży prywatnych nieruchomości na rzecz konkretnego nabywcy. Z uwagi na uwarunkowania transakcyjne oraz wynikające z nich okoliczności faktyczne towarzyszące planowanej sprzedaży nieruchomości odmienne od okoliczności ocenianych w poprzedniej interpretacji, Wnioskodawca uznał za konieczne złożenie niniejszego wniosku.
Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca nie prowadzi we własnym imieniu w sposób zorganizowany i ciągły działalności zarobkowej w zakresie nabywania i zbywania nieruchomości bądź pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Wnioskodawca prowadzi natomiast działalność gospodarczą w zakresie wynajmu/dzierżawy pomieszczeń gospodarczych zlokalizowanych na prywatnych działkach należącej do rodziny Wnioskodawcy, w tym również samego Wnioskodawcy. Niniejszy wniosek nie dotyczy ww. działek.
Niniejszy wniosek dotyczy wyłącznie dwóch działek stanowiących majątek prywatny Wnioskodawcy przeznaczonych obecnie na sprzedaż na rzecz konkretnego nabywcy (dalej: „Nieruchomości”). W odniesieniu do Nieruchomości oraz okoliczności faktycznych towarzyszących ich planowanej sprzedaży, Wnioskodawca wskazuje, że:
Nieruchomości zostały nabyte do majątku prywatnego Wnioskodawcy w drodze dziedziczenia.
Nieruchomości stanowią współwłasność Wnioskodawcy oraz innych członków rodziny Wnioskodawcy.
Nieruchomości, nie zostały i nie zostaną do dnia sprzedaży wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych Wnioskodawcy.
Nieruchomości stanowią niezabudowane działki gruntu; zgodnie z rejestrem gruntów stanowią one grunty orne.
Zgodnie z obowiązującym z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomości objęte są następującym przeznaczeniem - teren usług handlu i biur oraz zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, teren usług, handlu i biur, teren ulicy (droga publiczna), dojazdowa, gminna, teren ulicy (droga publiczna) lokalna, gminna.
W odniesieniu do Nieruchomości nie zostały wydane decyzje o pozwoleniu na budowę. W przeszłości, według wiedzy Wnioskodawcy, wydawane były decyzje o warunkach zabudowy dla Nieruchomości na wniosek podmiotu innego niż Wnioskodawca.
Wnioskodawca wykorzystywał Nieruchomości na cele prywatne niezwiązane z prowadzoną działalności gospodarczą. Nieruchomości, nie są obecnie przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W przeszłości, Wnioskodawca udostępniał osobom trzecim niewielką powierzchnię reklamową na części Nieruchomości w celu pozyskania środków na pokrycie wydatków, które Wnioskodawca był zmuszony ponosić na zwyczajne gospodarowanie nieruchomością (np. wydatków na uporządkowanie terenu w celu zapobieżenia wywożeniu śmieci na nieruchomości Wnioskodawcy przez osoby trzecie). Zamiarem Wnioskodawcy nie było osiąganie zysków z udostępniania powierzchni reklamowej na Nieruchomości. Niewielkie części Nieruchomości udostępnianie na powierzchnię reklamową zostały określone w stosownej umowie zawartej z podmiotem trzecim, poprzez wytyczenie na mapie działki obszaru udostępnionego reklamodawcy na umiejscowienie reklamy.
W przeszłości Wnioskodawca dokonał sprzedaży trzech innych nieruchomości prywatnych w wyniku ofert składanych przez zainteresowanych nabywców. Wnioskodawca nie poszukiwał aktywnie nabywców Nieruchomości i nie będzie dokonywać samodzielnie i z własnej inicjatywy uzbrojenia terenu dla Nieruchomości (lub ich części) np. w postaci ogrodzenia, podłączenia mediów itp. Wnioskodawca nie zamierza też podejmować działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, ani nie zamierza podejmować z własnej inicjatywy działalności zorganizowanej i ciągłej mającej na celu podział gruntów na mniejszej działki.
W proces sprzedaży nieruchomości jest zaangażowana agencja nieruchomościowa, która zgłosiła się do Wnioskodawcy poszukując gruntów inwestycyjnych dla potencjalnego nabywcy Nieruchomości. Ponieważ Wnioskodawca nie ma specjalistycznej wiedzy ekonomicznej odnośnie transakcji na rynku nieruchomościowym, przystał na pośrednictwo agencji nieruchomościowej w planowanym procesie sprzedaży Nieruchomości. Wnioskodawca zaangażował również kancelarię prawną w celu zapewnienie bezpieczeństwa prawnego Wnioskodawcy i jego rodziny w procesie sprzedaży Nieruchomości.
Śródki pieniężne ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na cele prywatne Wnioskodawcy lub członków jego rodziny. Niewykluczone, że Wnioskodawca lub inni członkowie jego rodziny-współwłaściciele Nieruchomości przeznaczą część środków uzyskanych ze sprzedaży w budowę nieruchomości komercyjnej na innych działkach.
Przed finalizacją sprzedaży Nieruchomości mogą zostać udostępnione na rzecz nabywcy celem prowadzenia przez nabywcę procesu budowlanego zgodnie z właściwymi przepisami budowlanymi.
Czy sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę wyłączona będzie z opodatkowania VAT jako czynność dokonana poza zakresem przepisów ustawy o podatku od towarów i usług przez podmiot niewystępujący w zakresie tej sprzedaży w charakterze podatnika VAT...
W razie negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 - czy podstawą opodatkowania VAT w przypadku sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie całość uzyskanej ceny czy też ta jej część, która proporcjonalnie odpowiadać będzie wartości Nieruchomości udostępnianej przed sprzedażą reklamodawcom na podstawie stosownych umów, w których określono obszar Nieruchomości im udostępniany na umiejscowienie reklam...
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako czynność dokonana przez podmiot niewystępujący w tym zakresie tej sprzedaży w charakterze podatnika VAT, a więc jako czynność pozostająca poza zakresem przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 UVAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przepis art. 7 ust. 1 UVAT stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle art. 2 pkt 6 UVAT grunt powinien zostać uznany za towar. Na podstawie art. 15 ust. 1 UVAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 UVAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Zbycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie nastąpi w ramach działalności handlowej. Działalność handlowa charakteryzuje się określonym stopniem zorganizowania oraz profesjonalizmu. Tymczasem, celem Wnioskodawcy nie jest podejmowanie jakichkolwiek powtarzalnych i zorganizowanych czynności służących rozwijaniu działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie dysponuje też odpowiednim przygotowaniem, doświadczeniem oraz narzędziami koniecznymi do wykonywania działalności gospodarczej w zakresie obejmującym obrót czy pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.Przeciwnie, Wnioskodawca dokona sprzedaży Nieruchomości będącej jego majątkiem prywatnym, kierując się najkorzystniejszymi ofertami kupna złożonymi przez podmioty zainteresowane oraz koniecznością zaspokojenia bieżących potrzeb finansowych, Zbycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości stanowić będzie zatem formę dysponowania przez Wnioskodawcę swoim majątkiem prywatnym. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę związane ze zbyciem Nieruchomości nie będą zatem wykonywane w okolicznościach właściwych dla podmiotów prowadzących profesjonalną działalność obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza też podejmować czynności wykraczającej poza zakres zwykłego zarządu Nieruchomościami a przedmiotowe Nieruchomości stanowią składnik majątku prywatnego Wnioskodawcy od momentu ich nabycia w drodze dziedziczenia. Potwierdza to okoliczność, że Nieruchomości nigdy nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy, prowadzi on bowiem działalność gospodarczą w zakresie innym niż obrót nieruchomościami.Powyższe okoliczności wskazują na gruncie orzecznictwa sądów administracyjnych, że Wnioskodawca nie jest podatnikiem VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży nieruchomości. Przykładowo, w wyroku z dnia 29 lutego 2012 r., sygn. akt I FSK 1685/11, Naczelny Sąd Administracyjny wyraźnie wskazał, że: „(...) Jeżeli dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego wolny zawód, to - w świetle art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz .Urz. UE L z 2006 r. Nr 347, s. 1), a w konsekwencji stosownie do art. 15 ust. 1-2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) - z tytułu wykonania tej czynności dany podmiot nie może być uznany za podatnika VAT. (...) Sprzedaż gruntu (działek budowlanych) może zostać uznana za podlegającą opodatkowaniu, jeżeli sprzedający występuje jako profesjonalista w zakresie obrotu nieruchomościami, a więc w sposób zawodowy (zorganizowany i ciągły). Ma to miejsce w szczególności w sytuacji, gdy sprzedawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, np. polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych (...)”. W innym wyroku (z dnia 25 sierpnia 2010 r., sygn. I SA/Po 427/10) Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) zaznaczył, że: „profesjonalna działalność handlowa - co do zasady - nie jest ograniczana w czasie i nie kończy się po sprzedaży z góry określonej ilości towarów. Zatem nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych). Jeżeli sprzedane działki zostały wydzielone z gruntu stanowiącego majątek osobisty sprzedawcy, który nie został nabyty w celu prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawca nie może być uznany za handlowca w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.”. Zgodnie zaś z uchwałą siedmiu sędziów NSA z 29 października 2007 r. (sygn. I FPS 3/07): „warunkiem sine qua non uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód”. Analogicznie wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 20 maja 2010 r. (sygn. VIII SA/Wa 104/10) i orzeczenie to zostało utrzymane w mocy np. w wyroku NSA z dnia 7 października 2011 r. (sygn. I FSK 1289/10).
Wnioskodawca nie nabył też Nieruchomości w celu ich dalszego zbycia, w szczególności nie mógł mieć takiego zamiaru w chwili nabycia w drodze spadkobrania. Jak wskazano w wyroku NSA z 16 lutego 2010 r. (sygn. I FSK 2130/08): „Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych)”. Jak z kolei wskazał NSA w wyroku z 21 stycznia 2010 (sygn. I FSK 1851/08): „w przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony być musi już w momencie nabycia towaru a nie jego sprzedaży, gdyż pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywanie w sposób zorganizowany zakupów towarów w celu ich odsprzedaży”. Podobnie wypowiedział się NSA w wyroku z 26 czerwca 2008 r. (sygn. I FSK 778/07), czy z 28 marca 2008 r., (sygn. akt I FSK 474/07).
W zakresie wykładni pojęcia działalności gospodarczej na gruncie przepisów UVAT kluczowe znaczenie ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z dnia 15 września 2011 r. wydany w połączonych sprawach C-180/10 oraz C-181/10. W stanie faktycznym będącym przedmiotem powyższego rozstrzygnięcia TSUE, osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, nabyła grunt przeznaczony zgodnie z ówcześnie obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego do produkcji rolnej. Osoba ta użytkowała ten grunt na potrzeby działalności rolniczej po czym działalność tę zakończyła. Plan zagospodarowania przestrzennego uległ zmianie, w wyniku czego omawiany grunt został przeznaczony pod zabudowę letniskową. Wskutek tej zmiany właściciel podzielił grunt na 64 działki, które od 2000 r. zaczął kolejno sprzedawać osobom fizycznym. W tym stanie faktycznym TSUE wyraźnie wskazał, że:„(...) Z orzecznictwa wynika w tej mierze, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C 155/94 Wellcome Trust, Rec. s. I 3013, pkt 32).(...)Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego.Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia miedzy czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37).(...)Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.(...)Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (zob. wyroki z dnia 29 kwietnia 2004 r. w sprawie C 77/01 EDM, Rec. s. I 4295, pkt 58; z dnia 21 października 2004 r. w sprawie C 8/03 BBL, Zb.Orz. s. I 10157, pkt 39).(...)Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. (...)”Podobnie wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 24 października 2011 r. (sygn. I FSK 1482/10) wskazując, że jeżeli sprzedaż „działek” stanowi jedynie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie może podlegać przepisom UVAT.
Wreszcie, okoliczność, że Wnioskodawca w przeszłości udostępniał niewielką część powierzchni Nieruchomości na działalność reklamową prowadzoną przez podmioty trzecie pozostaje bez znaczenia dla uznania w niniejszej sprawie zbycia takich Nieruchomości za czynność wykonywaną w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy.Przede wszystkim, dostawa towarów może podlegać podatkowi VAT wyłącznie jeśli jest dokona przez podatnika podatku VAT działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnej, a nie jakiejkolwiek innej dostawy. Nawet jeśli Wnioskodawca mógłby zostać uznany za podatnika VAT z tytułu udostępniania nieruchomości osobom trzecim na cele reklamowe, to z uwagi na okoliczność przedstawione w pkt a)-c) powyżej, nie będzie on podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży tej samej nieruchomości, gdyż nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r., sygn. I FSK 1666/11: „(...) Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z tych okoliczności (...)”.Ponadto, Wnioskodawca udostępniał w przeszłości powierzchnię reklamową na Nieruchomościach głównie w celu pozyskania środków na pokrycie wydatków, które jako właściciel był zmuszony ponosić na zwyczajne gospodarowanie nieruchomością (np. wydatków na uporządkowanie terenu w celu zapobieżenia wywożeniu śmieci na Nieruchomości przez osoby trzecie), a nie w celach zarobkowych. W praktyce zatem, Wnioskodawca wykonywał w ten sposób prawa właścicielskie w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Jak wskazał z kolei Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 15 września 2011 r. wydanym w połączonych sprawach C-180/10 oraz C-181/10: „(...) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec. s. I 3013, pkt 32)Gdyby nawet przyjąć, że okresowy wynajem powierzchni reklamowej na części Nieruchomości stanowi przejaw działalności gospodarczej, to co najwyżej można traktować Wnioskodawcę jako prowadzącego działalność gospodarczą, a zatem podatnika VAT w zakresie najmu/dzierżawy nieruchomości, a nie w zakresie obrotu nieruchomościami. Działalność w zakresie najmu/dzierżawy nosi odmienne znamiona zorganizowania i profesjonalizmu, wymaga angażowania innych aktywów, podjęcia innych działań faktycznych, opierać może się na innym niż własność tytule prawnych do nieruchomość wykorzystywanych w takiej działalności, itp. Brak jest zatem podstaw, aby automatycznie utożsamiać działalność w zakresie sporadycznego wynajmu powierzchni reklamowej z działalnością w zakresie obrotu nieruchomościami.
W razie negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 niniejszego wniosku w ocenie Wnioskodawcy podstawą opodatkowania VAT w przypadku sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie całość uzyskanej ceny lecz ta jej część, która proporcjonalnie odpowiadać będzie wartości Nieruchomości udostępnianej przed sprzedażą reklamodawcom na podstawie stosownych umów, w których określono obszar Nieruchomości im udostępniany na umiejscowienie reklam.
Ta część Nieruchomości, która nie była udostępniana osobom trzecim nie powinna być uznana za objętą przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy. W efekcie, przy zbyciu tej części Nieruchomości Wnioskodawca nie występuje jako podatnik VAT. Przyjęcie przez tut. Organ, że czynności udostępniania części Nieruchomości stanowią wykonywanie działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę nie może przesądzać o zmianie prywatnego przeznaczenia pozostałej części Nieruchomości, tj. nie udostępnianej reklamodawcom. W efekcie, ta część ceny która przypada na obszar Nieruchomości nie udostępniany reklamodawcom nie może stanowić podstaw opodatkowania VAT. Oczywistym jest bowiem, że z uwagi na nabycie Nieruchomości w drodze spadkobrania stanowiły one od początku składnik majątku o przeznaczeniu prywatnym. Zatem, w części nieudostępnianej osobom trzecim, Wnioskodawca dokona zbycia Nieruchomości jako składnika jego majątku prywatnego wyłączonego z użytku osób trzecich (w szczególności na podstawie umów najmu/dzierżawy), a nie majątku związanego z działalnością gospodarczą. Tym samym, w tym zakresie nie może działać jako podatnik podatku VAT.Z orzecznictwa polskich sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej wynika, że majątek prywatny to część majątku, która nie jest wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej i która nie jest przedmiotem tej działalności. W przypadku gdy podatnik sprzedaje majątek, który przeznaczył do użytku prywatnego, nie może zostać uznany za podatnika VAT w tym zakresie (nawet jeżeli posiada status podatnika w odniesieniu do innych czynności).Przykładowo, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 29 czerwca 2011 r. (sygn. I SA/Gd 310/11), odwołując się m.in. do wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 4 października 1995 r. w sprawie Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht (C-291/92): „Pojęcie "majątku prywatnego" czy "majątku osobistego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów. Jego pojawienie się jest rezultatem wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której można odwołać się do motywów zawartych w wyroku ETS z dnia 4 października 1995 r. w sprawie Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht (C-291/92), w którym to orzeczeniu generalnie chodziło o kwestię opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku nie wykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącą jej do celów prywatnych (...). "Majątek prywatny", albo "majątek wykorzystywany do celów prywatnych", oznacza tę część majątku danej osoby, która nie jest przez nią wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej i która nie jest przedmiotem tej działalności (zob. wyrok NSA z 19 marca 2009 r., I FSK 46/08). Zatem, aby stwierdzić, czy sprzedaż danego składnika majątkowego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w pierwszej kolejności ustalenia wymaga, czy dany składnik majątku ma charakter majątku prywatnego (osobistego), czy wręcz przeciwnie - sprzedaży podlegał majątek związany z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jeżeli wystąpiła sprzedaż "majątku prywatnego", przy której to czynności dana osoba, nawet jeżeli posiada status podatnika podatku VAT, w odniesieniu do tej czynności w takim charakterze nie występuje”.
Ponadto, na gruncie podatku VAT oceny skutków dostawy jednej nieruchomości w znaczeniu prawnym należy dokonywać osobno w odniesieniu do poszczególnych części tejże nieruchomości w razie ich odmiennego przeznaczenia lub sposobu użytkowania wpływającego na kwalifikację na gruncie podatku VAT. Przykładowo, odmienne skutki w podatku VAT należy przypisać dostawie zabudowanej części nieruchomości oraz niezabudowanej części tej samej nieruchomości. Analogicznie, w sytuacji wykorzystywania części jednej nieruchomości na cele związane z działalnością gospodarczą podatnika dostawę tej części nieruchomości należy objąć podatkiem VAT, natomiast w pozostałej części, w której nieruchomość była wykorzystywana na cele prywatne, dostawa nieruchomości podatkowi VAT podlegać nie będzie.Stanowisko to potwierdzają organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej nr IBPP1/443-585/13/ES z 7 października 2013 r., stwierdził że: „(...) stanowisko Wnioskodawcy, że w przypadku sprzedaży całej nieruchomości opodatkowaniu będzie podlegać tylko część nieruchomości związana z działalnością gospodarczą oraz, że sprzedaż nieruchomości nie może być zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a należało uznać za prawidłowe, gdyż sprzedaż części usługowej nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem, natomiast sprzedaż części mieszkalnej będzie w ogóle poza regulacją ustawy o VAT (tj. nie będzie podlegała opodatkowaniu) (...).”Podobnie Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, w interpretacji indywidualnej z 24 marca 2014 r. nr IBPP1/443-1186/13/AW wskazuje, że: dostawa mieszkalnej części nieruchomości dokonywana przez Wnioskodawcę nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Wnioskodawca nie będzie działać dla tej transakcji jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. (...) Natomiast dostawa użytkowej części nieruchomości w postaci dwóch lokali użytkowych dokonywana przez Wnioskodawcę, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Wnioskodawca będzie działać dla tej transakcji jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT(...).”
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie sposobu opodatkowania odpłatnego zbycia Nieruchomości w odniesieniu do:
Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku wynika, że Wnioskodawca nie prowadzi we własnym imieniu w sposób zorganizowany i ciągły działalności zarobkowej w zakresie nabywania i zbywania nieruchomości, natomiast Strona prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu/dzierżawy pomieszczeń gospodarczych zlokalizowanych na prywatnej nieruchomości należącej do rodziny Wnioskodawcy, w tym również samego Wnioskodawcy. Wnioskodawca jest też właścicielem nieruchomości gruntowych, które stanowią jego majątek prywatny. Niniejszy wniosek dotyczy wyłącznie dwóch działek stanowiących majątek prywatny. Nieruchomości te zostały nabyte do majątku prywatnego Wnioskodawcy w drodze dziedziczenia. Nieruchomości stanowią współwłasność Wnioskodawcy oraz innych członków rodziny Wnioskodawcy. Nieruchomości, nie zostały i nie zostaną do dnia sprzedaży wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych Wnioskodawcy. Nieruchomości stanowią niezabudowane działki gruntu, zgodnie z rejestrem gruntów stanowią one grunty orne, natomiast zgodnie z obowiązującym z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomości objęte są następującym przeznaczeniem - teren usług handlu i biur oraz zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, teren usług, handlu i biur, teren ulicy (droga publiczna), dojazdowa, gminna, teren ulicy (droga publiczna) lokalna, gminna. W odniesieniu do Nieruchomości nie zostały wydane decyzje o pozwoleniu na budowę. W przeszłości, według wiedzy Wnioskodawcy, wydawane były decyzje o warunkach zabudowy dla Nieruchomości na wniosek podmiotu innego niż Wnioskodawca. Wnioskodawca wykorzystywał Nieruchomości na cele prywatne niezwiązane z prowadzoną działalności gospodarczą. Nieruchomości, nie są obecnie przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W przeszłości, Wnioskodawca udostępniał osobom trzecim niewielką powierzchnię reklamową na części Nieruchomości w celu pozyskania środków na pokrycie wydatków, które Wnioskodawca był zmuszony ponosić na zwyczajne gospodarowanie nieruchomością. Nieruchomości udostępnianie na powierzchnię reklamową zostały określone w stosownej umowie zawartej z podmiotem trzecim, poprzez wytyczenie na mapie działki obszaru udostępnionego reklamodawcy na umiejscowienie reklamy. W przeszłości Wnioskodawca dokonał sprzedaży trzech innych nieruchomości prywatnych w wyniku ofert składanych przez zainteresowanych nabywców. Wnioskodawca nie poszukiwał aktywnie nabywców Nieruchomości i nie będzie dokonywać samodzielnie i z własnej inicjatywy uzbrojenia terenu dla Nieruchomości (lub ich części) np. w postaci ogrodzenia, podłączenia mediów itp. Wnioskodawca nie zamierza też podejmować działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, ani nie zamierza podejmować z własnej inicjatywy działalności zorganizowanej i ciągłej mającej na celu podział gruntów na mniejszej działki. W proces sprzedaży nieruchomości jest zaangażowana agencja nieruchomościowa, która zgłosiła się do Wnioskodawcy poszukując gruntów inwestycyjnych dla potencjalnego nabywcy Nieruchomości. Śródki pieniężne ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na cele prywatne Wnioskodawcy lub członków jego rodziny. Niewykluczone, że Wnioskodawca lub inni członkowie jego rodziny - współwłaściciele Nieruchomości przeznaczą część środków uzyskanych ze sprzedaży w budowę nieruchomości komercyjnej na innych działkach.
W świetle przedstawionych w złożonym wniosku okoliczności należy uznać, że Wnioskodawca planujący sprzedaż majątku osobistego, niewykorzystywanego do celów zarobkowych nie może zostać uznany za podatnika podatku VAT.
Z opisu zdarzenia przyszłego nie wynika, żeby Wnioskodawca podjął jakiekolwiek kroki w kierunku uatrakcyjnienia posiadanego majątku lub podniesienia jego wartości. Uzyskanie przez inny podmiot niż Wnioskodawca decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do Nieruchomości nie może zostać uznane za czynność wykraczająca poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Działaniom Wnioskodawcy w tym zakresie nie można także przypisać cech charakteryzujących działalność osób zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Wnioskodawca nie podejmuje też działań zmierzających do aktywnego poszukiwania nabywców posiadanych działek.
Zatem, Wnioskodawca dokonując zbycia nieruchomości niezabudowanych, które nie były wykorzystywane przez niego w żaden sposób do celów zarobkowych, nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Natomiast odnośnie sprzedaży przez Wnioskodawcę niezabudowanych nieruchomości, na których jak wynika z wniosku były odpłatnie udostępniane osobom trzecim powierzchnie reklamowe należy wskazać, że w tym zakresie Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika, gdyż Nieruchomości te były wykorzystywane do czynności, które ustawa o VAT kwalifikuje jako działalność gospodarczą.
Jak wskazał Wnioskodawca w przeszłości były udostępniane osobom trzecim niewielką powierzchnię reklamową części Nieruchomości. Fakt, że środki uzyskane w ten sposób Strona przeznaczała na pokrycie kosztów związanych z gospodarowaniem nieruchomościami, nie może mieć w tej sytuacji znaczenia. Istotne w analizowanej sprawie jest, że niektóre części z posiadanych Nieruchomości były wykorzystywane do celów zarobkowych. Zatem nie można ich uznać za majątek prywatny, pozostający poza zakresem działalności gospodarczej.
Podkreślenia wymaga, że aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT podmiot dokonujący dostawy w związku z przedmiotową sprzedażą musi wystąpić jako podatnik podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie w odniesieniu do części Nieruchomości, która była odpłatnie udostępniana osobom trzecim, takie przesłanki zostaną spełnione. Wnioskodawca wskazuje, że niewielka powierzchnia z części Nieruchomości, była przedmiotem umów na udostępnienie powierzchni reklamowych. Tego typu czynności nie mogą być uznawane za zarząd prywatnym majątkiem, niezwiązanym z wykonywaną działalnością gospodarczą. Udostępnienie powierzchni reklamowej innym podmiotom powoduje, że tę część posiadanej nieruchomości należy wyodrębnić z prywatnego majątku i w tym zakresie uznać Wnioskodawcę za podatnika podatku VAT. Trudno zgodzić się ze Stroną, że takie dysponowanie posiadanymi nieruchomościami mieści się w zakresie zarządu majątkiem prywatnym. Z dniem udostępnienia części Nieruchomości jako powierzchni reklamowych podmiotom trzecim, ta część utraciła przymiot majątku osobistego i powinna zostać przypisana do majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej, tj. do celów zarobkowych.
Powyżej zaprezentowane stanowisko pozostaje w zgodzie z linią orzeczniczą Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, na którą powołuje się Strona uzasadniając własne stanowisko w sprawie. W szczególności w wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dotyczącego dostaw gruntu dokonywanych w ramach zwykłego wykonywania prawa własności, podkreślony jest brak związku z prowadzoną działalnością gospodarczą podmiotu dokonującego sprzedaży. Dlatego też w sytuacji, gdy Strona część z posiadanych Nieruchomości wykorzystywała do celów zarobkowych, poprzez udostępnianie podmiotom trzecim części nieruchomości i umożliwienie zlokalizowania na jej terenie powierzchni reklamowych, czynności ich zbycia nie można uznać za wykonaną w ramach zarządu prywatnym majątkiem, a zatem za czynność pozostającą poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT.
W zakresie wskazanego przez Stronę orzecznictwa krajowego zauważyć należy, że w kwestii uznania za podatnika podmiotu dokonującego zbycia majątku osobistego wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku siedmiu sędziów z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07), orzekając, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. W ocenie NSA, ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Stąd też w ocenie Organu podatkowego tezy płynące ze wskazanego orzeczenia w pełni znajdują odzwierciedlenie w wydanej interpretacji indywidualnej, a powołane wyroki zostały wydane na jego kanwie. Ponadto z analizy wskazanych orzeczeń nie można wyciągnąć wniosku, że wykorzystywanie majątku do celów zarobkowych nie ma bezpośredniego wpływu na uznanie dokonującego dostawy za podatnika podatku VAT.
W świetle powyższych okoliczności należy stwierdzić, że dostawa części Nieruchomości niezabudowanych, które były udostępniane osobom trzecim stanowić będą czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż Wnioskodawca będzie działać w ramach tych transakcji jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
W powyższych okolicznościach sprawy wątpliwości Wnioskodawcy sprowadzają się również do wskazania czy podstawą opodatkowania VAT w przypadku sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie całość uzyskanej ceny czy też ta jej część, która proporcjonalnie odpowiadać będzie wartości Nieruchomości udostępnianej przed sprzedażą reklamodawcom na podstawie stosownych umów, w których określono obszar Nieruchomości im udostępniany na umiejscowienie reklam.
W myśl art. 29a ust. 1 ustawy o VAT - podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
W omawianej sprawie mamy do czynienia z sytuacją, w której dostawą części Nieruchomości stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy, w odniesieniu do którego Strona nie występuje w roli podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Ponadto w omawianej sprawie w ramach te samej transakcji ma nastąpić dostawa części Nieruchomości, które były udostępnianymi osobom trzecim w celach reklamowych w odniesieniu do których Wnioskodawca występować będzie w roli podatnika podatku od towarów i usług, zatem czynność sprzedaży tych części Nieruchomości będzie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Zatem, skoro tylko w odniesieniu do dostawy części Nieruchomości Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług to tylko dostawa tej części Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług a podstawą opodatkowania w myśl art. 29a ust. 1 będzie wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów – Wnioskodawca otrzyma w odniesieniu do sprzedawanej części Nieruchomości wykonywanej przez Stronę jako podatnika podatku od towarów i usług.
W omawianej sprawie sprzedaż tej części Nieruchomości, które nie były udostępniane osobom trzecim nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a tym samym należność otrzymana ze sprzedaży tej części Nieruchomości nie będzie wchodziła do podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług, gdyż transakcja sprzedaży tej części Nieruchomości nie będzie dokonywana przez podatnika podatku VAT.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, z którego wynikało, że podstawą opodatkowania VAT w przypadku sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie ta część ceny, która proporcjonalnie odpowiadać będzie wartości Nieruchomości udostępnianej przed sprzedażą reklamodawcom na podstawie stosownych umów, w których określono obszar Nieruchomości im udostępniany na umiejscowienie reklam należało uznać za prawidłowe.
IBPP1/443-1186/13/AW | Interpretacja indywidualna
IBPP1/443-585/13/ES | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IPPP2/443-1009/14-2/RR