Source: https://www.brennecke-rechtsanwaelte.de/Der-Immobilienkaufvertrag-Teil-26-Ausschluss-der-Anfechtung_224170
Timestamp: 2019-01-22 06:13:43
Document Index: 81844598

Matched Legal Cases: ['§ 121', '§ 144', '§ 144', '§ 144', '§ 144', 'BGH', '§ 242']

Immobilienkaufvertrag â€“ Teil 26 â€“ Ausschluss der Anfech
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Der Immobilienkaufvertrag â€“ Teil 26 â€“ Ausschluss der Anfechtung
Olaf BÃ¼hler
Rechtsanwalt, Fachanwalt fÃ¼r Verwaltungsrecht
5.3.3 Ausschluss der Anfechtung
Die Anfechtung kann regelmÃ¤ÃŸig ausgeschlossen sein, wenn
die 10-jÃ¤hrige Ausschlussfrist abgelaufen ist (Â§Â§ 121, 124 BGB)
der anfechtbare Kaufvertrag von dem Anfechtungsberechtigten bestÃ¤tigt wird Â§ 144 BGB oder
der Anfechtungsgrund nachtrÃ¤glich entfallen ist.
Ein vertraglicher Ausschluss der Anfechtung wegen arglistiger TÃ¤uschung ist nicht mÃ¶glich.
5.3.3.1 10-jÃ¤hrige Ausschlussfrist
Sowohl bei der Anfechtung wegen eines Irrtums als auch bei der Anfechtung wegen arglistiger TÃ¤uschung, ist die Anfechtung nur bis zu 10 Jahre nach dem Abschluss des Immobilienkaufvertrages zulÃ¤ssig.
Der ImmobilienkÃ¤ufer K entdeckt 12 Jahre nach Einzug, dass sein gekauftes Haus in einer bisher zugestellten Kellerecke mit Hausschwamm befallen ist und scheinbar dort auch schon mehrfach erfolglos von dem VoreigentÃ¼mer eine Beseitigung versucht wurde. Eine AufklÃ¤rung seitens des VerkÃ¤ufers ist nie erfolgt.
K kann den Immobilienkaufvertrag wegen arglistiger TÃ¤uschung nicht mehr anfechten, da seit dem Vertragsschluss bereits mehr als 10 Jahre vergangen sind.
5.3.3.2 BestÃ¤tigung nach Â§ 144 BGB
Stellt der KÃ¤ufer z.B. fest, dass er sich geirrt hat und er deswegen den Immobilienkaufvertrag anfechten kann, erklÃ¤rt er aber gegenÃ¼ber dem VerkÃ¤ufer, dass der Irrtum fÃ¼r ihn nicht relevant ist und er an dem Vertrag festhalten will, liegt eine BestÃ¤tigung des Kaufvertrages nach Â§ 144 BGB vor. Durch die Zusage des KÃ¤ufers, dass er sich Ã¼ber den Anfechtungsgrund bewusst ist und er an dem Kaufvertrag trotzdem festhalten will, ist die Anfechtung wegen dieses Anfechtungsgrundes ausgeschlossen. Wichtig ist allerdings, dass die BestÃ¤tigung des Anfechtungsberechtigten in derselben notariellen Form wie der Kaufvertag erklÃ¤rt werden muss.
VerkÃ¤ufer V verkauft an den KÃ¤ufer K laut Immobilienkaufvertrag ein "Haus mit SeegrundstÃ¼ck". Der gedachte private Zugang zu dem groÃŸen See ist fÃ¼r K kaufentscheidend. K irrt sich allerdings darÃ¼ber, dass der Zugang privat ist. Es stellt sich heraus, dass der Kiesweg entlang des Hauses ein Ã¶ffentlicher Weg ist. Mangels eines eingefriedeten GrundstÃ¼cksbereichs war das fÃ¼r K nicht erkennbar und V ging nicht davon aus, das K den Weg fÃ¼r einen Privatweg hielt. Bei der BesitzÃ¼bergabe stellen beide den Irrtum fest.
Daraufhin entscheidet sich K trotz des Irrtums an dem Vertrag festzuhalten und trifft sich mit dem VerkÃ¤ufer nochmals beim Notar. Dort erklÃ¤rt K in einer notariellen Urkunde, dass er sich Ã¼ber seinen Anfechtungsgrund bewusst ist, aber den Vertrag nicht deswegen anfechten wird und sein Festhalten am Vertrag bestÃ¤tigen mÃ¶chte.
Eine Anfechtung des K wegen des Irrtums, dass der anliegende Weg ein Privatweg sei ist nunmehr nach Â§ 144 BGB ausgeschlossen.
5.3.3.3 Anfechtungsgrund nachtrÃ¤glich weggefallen
Der Ausschluss der Anfechtung betrifft auch die FÃ¤lle, in denen aufgrund einer verÃ¤nderten Sach- und Rechtslage der Anfechtungsgrund weggefallen ist (BGH, Urteil vom 1. Juli 1983, Az.: V ZR 93/82; 15. Dezember 1976, Az.: VIII ZR 97/75). Der Anfechtungsberechtigte ist dann nach Â§ 242 BGB nicht (mehr) zur Anfechtung berechtigt, da er auch nicht (mehr) beeintrÃ¤chtigt ist (vgl. KrauÃŸ, ImmobilienkaufvertrÃ¤ge in der Praxis, 7. Auflage 2014, Rn 2228).
Der KÃ¤ufer K hat ein Einfamilienhaus erworben, in dem das Dachgeschoss ausgebaut ist. K wusste allerdings nicht, dass der Ausbau baurechtswidrig ohne Genehmigung stattfand. Der VerkÃ¤ufer hatte dies verschwiegen. Die Baugenehmigung fÃ¼r den erfolgten Dachausbau wird spÃ¤ter erteilt.
K hÃ¤tte den Kaufvertrag aufgrund arglistiger TÃ¤uschung durch V anfechten kÃ¶nnen, da dieser verschwiegen hat, dass der Dachausbau baurechtswidrig war. Nachdem die Genehmigung fÃ¼r den Ausbau allerdings nachtrÃ¤glich erfolgt ist, ist der Anfechtungsgrund weggefallen.
Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Der Immobilienkaufvertrag“ von Olaf BÃ¼hler, Fachanwalt fÃ¼r Verwaltungsrecht, und Kristin NÃ¶zel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-74-8.