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Timestamp: 2019-12-06 11:09:29
Document Index: 9900633

Matched Legal Cases: ['artículo 32', 'ARTÍCULO 254', 'artículo 254', 'artículo 325', 'artículo 18', 'artículo 175', 'artículo 688', 'artículo 12', 'ARTÍCULO 82', 'artículo 82', 'artículo 659', 'artículo 689', 'artículo 131', 'artículo 524', 'ARTÍCULO 20', 'IN FINE', 'artículo 20', 'artículo 86', 'artículo 175', 'artículo 38', 'artículo 79', 'ARTÍCULO 1', 'artículo 1', 'artículo 891', 'artículo 1520', 'artículo 175', 'artículo 5', 'artículo 2', 'artículo 1', 'artículo 2', 'artículo 135', 'artículo 331', 'artículo 332', 'artículo 333', 'artículo 42', 'artículo 44', 'artículo 102', 'artículo 166', 'artículo 171', 'artículo 727']

Resoluciones de la DGRN. Número 52
Categoría: Revista 52 , DGRN Resoluciones
NO CONSTA LA FIRMEZA DE LA SENTENCIA QUE DICTA LA RESOLUCIÓN DE UNA COMPRAVENTA ACOMPAÑANDO FOTOCOPIAS Y NO DOCUMENTOS PÚBLICOS.
Resolución de 28 de Agosto de 2.013 (B.O.E. de 4 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución.
Es precisa una nueva presentación en el Registro, aportando el documento auténtico que contenga la sentencia que determine la firmeza de la misma.
LA CESIÓN GRATUITA DE TERRENOS POR RAZÓN DE CONVENIO URBANÍSTICO NO ES ASIMILABLE SUSTANTIVAMENTE A UNA DONACIÓN.
Resolución de 5 de Agosto de 2.013 (B.O.E. de 24 de Septiembre de 2.013). Descargar Resolución.
El artículo 32 del Real Decreto 1.093/1.997 de 4 de Julio, tan sólo prevé que a tales cesiones les son aplicables “los requisitos formales exigidos para las donaciones de bienes inmuebles”, pero no el régimen jurídico sustantivo regulador de las donaciones. Así, no es inscribible escritura de revocación de la cesión derivada del convenio, ex artículos 644 y siguiente del Código Civil y concordantes.
LA CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A LA CONDICIÓN RESOLUTORIA EJECUTADA EXIGE PREVIA CITACIÓN A SUS TITULARES EN EL PROCEDIMIENTO.
Resolución de 11 de julio de 2.013 (B.O.E. de 24 de Septiembre de 2.013). Descargar Resolución.
El desenvolvimiento de la condición resolutoria inscrita mediante la oportuna demanda judicial, momento en el que se pone en juego un nuevo derecho, el de tutela judicial efectiva, no resulta suficientemente protegido mediante la simple constancia registral de la condición, máxime considerando que el ejercicio de la misma tiene eficacia retroactiva, produciendo, además de la reinscripción a favor del transmitente, la cancelación de ulteriores cargas.
LA DIRECCIÓN GENERAL RECHAZA LA NOTIFICACIÓN DE PLUSVALÍA A LA FEDERACIÓN ESPAÑOLA DE MUNICIPIOS Y PROVINCIAS A LOS EFECTOS DE LEVANTAR EL CIERRE REGISTRAL DEL ARTÍCULO 254 DE LA LEY HIPOTECARIA.
Resolución de 28 de Agosto de 2.013 (B.O.E. 4 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución.
Se plantea si la comunicación realizada por el Notario autorizante del título a la Federación Española de Municipios y Provincias, al amparo del acuerdo entre dicha Federación y el Consejo General del Notariado relativo a la gestión del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, es suficiente a los efectos de levantar el cierre registral establecido por el artículo 254 de la Ley Hipotecaria.
La Dirección General entiende que dicha comunicación no cumple lo dispuesto en el citado artículo. Ello lleva necesariamente, señala, a conocer en primer lugar la naturaleza jurídica del acuerdo y de las partes que lo signan: la Federación Española de Municipios y Provincias que es, según sus vigentes Estatutos, una «Asociación constituida por los Municipios, Islas, Provincias y otros Entes Locales que voluntariamente lo decidan.», siendo, por tanto, una asociación que no forma parte de la Administración Pública ni es un organismo vinculado o dependiente de aquella y a la que no existe obligación de pertenencia, como tal es perfectamente lícito y legítimo que pueda firmar acuerdos con la administración tributaria pero en ningún caso suplantarla o sustituirla como receptora de las comunicaciones a aquella dirigida. Por su parte, el Consejo General del Notariado es una Corporación de Derecho Público, con personalidad jurídica propia y plena capacidad para firmar acuerdos en el ámbito de sus competencias entre las que sin duda se encuentra la colaboración en la gestión tributaria. Por tanto el acuerdo tiene validez entre las partes firmantes pero ninguna de esas partes tiene la condición de administración tributaria.
Debe ser la administración tributaria competente –en este caso el Ayuntamiento la que debe confirmar de alguna manera si efectivamente ha recibido la comunicación para que este hecho pueda ser apreciado por terceros, entre ellos el Registrador, que debe comprobar de forma indubitada que tal comunicación ha tenido lugar y acreditársele documentalmente. En la escritura se incorpora un documento, aparentemente generado de forma electrónica pero sin que pueda identificarse la utilización de certificado de firma alguno, ni código electrónico de verificación que permita su comprobación. No existe constancia alguna de que el Ayuntamiento haya remitido ningún justificante de recepción, sin que pueda ser admitido como tal el incorporado a la escritura por no proceder del organismo de recaudación competente sino –así parece deducirse de la Federación Española de Municipios y Provincias en ejecución de un acuerdo o convenio existente entre esta y el Consejo General del Notariado y que como se ha justificado con anterioridad no puede vincular a terceros.
NO ES POSIBLE RECURRIR LA NOTIFICACIÓN DE UNA CANCELACIÓN DERIVADA DE PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN. LA LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR DEBE INTERPRETARSE DE LA MANERA MÁS FAVORABLE AL RECURRENTE.
Resolución de 10 de Septiembre de 2.013 (B.O.E. de 14 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución.
La Dirección General entiende que la notificación que se hace a quien ha sido titular registral de la cancelación de su derecho como consecuencia de un mandamiento emanado de la autoridad judicial, no constituye un acuerdo de calificación negativa por lo que no cabe la posibilidad de recurso, reafirmando su doctrina aplicada en resolución de 13 de Enero de 2.013 con los mismos interesados si bien referidos a fincas de Registros distintos.
Además, se alegaba por la Registradora que la recurrente, Administradora de la Sociedad no acreditaba suficientemente su cargo, ante lo que la Dirección General señala que debe favorecerse el ejercicio del derecho a recurrir y pudiendo la Registradora acudir a la información del Registro Mercantil no tiene que negar el recurso.
SE PUEDE INSCRIBIR UNA ESCRITURA DE SUBSANACIÓN AÚN ESTANDO PENDIENTE EL RECURSO SOBRE LA ESCRITURA SUBSANADA.
Resolución de 17 de Septiembre de 2.013 (B.O.E. de 14 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución.
La Dirección General defiende, en contra de la calificación, que es posible inscribir una escritura de subsanación de otra cuya calificación está pendiente de la resolución del recurso gubernativo, apelando al artículo 325 de la Ley Hipotecaria en virtud del cual la subsanación de los defectos señalados no impide la interposición de recurso.
LAS SOCIEDADES TASADORAS DEBEN IDENTIFICAR AL MANDANTE DE UNA NOTA SIMPLE INFORMATIVA.
Resolución de 20 de Septiembre de 2.013 (B.O.E. de 22 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución.
La Dirección General defiende que la persona del mandante debe ser debidamente identificada cuando se solicita una nota informativa por una Sociedad tasadora, porque el titular de los datos personales tiene derecho de conocer quién está solicitando información, derecho inmediato que se puede y tiene que hacer efectivo a su requerimiento por quien está obligado a proporcionárselo que no es otro que el Registrador en cuanto titular del archivo. No puede confundirse la finalidad de la norma, que es facilitar la actuación de solicitantes de información por cuenta de terceros, con el derecho que corresponde al titular de datos personales a saber quién está solicitando información de los mismos, derecho que debe quedar salvaguardado en cualquier caso de acuerdo con la interpretación que nuestro Tribunal Constitucional ha hecho del contenido del derecho fundamental contemplado en el artículo 18.4 de la Constitución Española.
EL REGISTRADOR NO PUEDE CALIFICAR LA CONCURRENCIA O NO DE LA CAUSA DE UNA ENAJENACIÓN DIRECTA POR PARTE DE UN AYUNTAMIENTO.
Resolución de 23 de Septiembre de 2.013 (B.O.E. de 22 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución.
Ante una enajenación directa realizada por un Ayuntamiento andaluz, de conformidad con la Ley andaluza, en el supuesto recogido en el art. 21 de la Ley 7/1.999, 29 de Septiembre, que establece que «el procedimiento de adjudicación directa para la enajenación de bienes patrimoniales se aplicará cuando se dé algunos de los siguientes supuestos: … k) Cuando por razones excepcionales se considere conveniente efectuar la venta a favor del ocupante del inmueble», la Dirección General revoca la pretensión del Registrador de exigir que se justifique la causa, señalando que corresponde al órgano administrativo correspondiente la comprobación de tal requisito.
REGISTRO DE BIENES MUEBLES: ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE UN VEHÍCULO QUE CONSTA A NOMBRE DE TITULARES DIFERENTES EN AQUEL Y EN EL REGISTRO DE TRÁFICO.
Resolución de 15 de Octubre de 2.013 (B.O.E. de 13 de Noviembre de 2.013). Descargar Resolución.
El problema surge por la discordancia entre la titularidad publicada en el Registro de Bienes Muebles y la publicada en el Registro de Vehículos, discordancia que se resuelve mediante la reanudación del tracto en el Registro de Bienes Muebles con la oportuna inscripción a favor del nuevo titular (a lo que se añade, como medida de seguridad reforzada, la notificación al anterior para que se oponga a la cancelación de su derecho si lo estima oportuno).
Es cierto que la regla séptima de la Instrucción de 3 de Diciembre de 2.002, se refiere a la inscripción de contratos de transmisión de vehículos y no a la práctica de otros asientos como el de anotación de embargo pero la identidad de razón es evidente por lo que el mecanismo previsto es perfectamente aplicable a este tipo de asientos siempre que no concurra ninguna causa de excepción de las previstas en la propia regla (derechos inscritos a favor de terceros).
El Registro de Bienes Muebles en cuanto registro jurídico, inviste de legitimación a los asientos que en él se practican pero no lo es menos que la presunción que ello implica, siendo «iuris tantum», puede desvirtuarse. Como reconoce expresamente la Instrucción, la existencia de una titularidad posterior en el Registro de Vehículos es suficiente para cancelar la anterior titularidad e inscribir la nueva siempre que se cumpla con el mecanismo de garantía que la misma prevé.
LOS ESTATUTOS PUEDEN RESTRINGIR EL USO A QUE LOS DISTINTOS ELEMENTOS PRIVATIVOS PUEDAN SER DESTINADOS, ELIMINANDO LA LIBERTAD DE LOS DUEÑOS PARA ELEGIRLO SIN CONSENTIMIENTO DE LA JUNTA GENERAL.
Resolución de 15 de julio de 2.013 (B.O.E. de 24 de Septiembre de 2.013). Descargar Resolución.
Es cierto que la Dirección General ha afirmado reiteradamente que la vocación expansiva del dominio permite cualquier uso del objeto sobre el que recae siempre que sea conforme a su naturaleza y a los fines generales del dominio y específicos del régimen de propiedad horizontal.
Ahora bien, señala la Resolución, es igualmente doctrina del Centro Directivo que nada obsta a que los estatutos del régimen de propiedad horizontal, en cuanto conformadores del régimen jurídico a aplicar tanto a los elementos comunes como a los privativos que componen su objeto, delimiten el contenido de estos últimos estableciendo restricciones a sus posibles usos (artículos 5 y 7 de la Ley de Propiedad Horizontal). Para que dichas limitaciones tengan alcance real y excluyente de otros usos posibles es preciso por un lado que estén debidamente recogidas en los estatutos (vid. Resoluciones de 12 de diciembre de 1986 y 23 de marzo de 1998) y por otro que lo sean con la debida claridad y precisión (Resolución de 20 de febrero de 1989).
También a la jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene declarado tanto el principio de libertad de uso de los elementos privativos como su restricción en aquellos supuestos en que así resulte de una norma estatutaria. Igualmente es doctrina jurisprudencial que en este ámbito de la propiedad horizontal la mera descripción del uso atribuido a un elemento privativo no constituye por sí restricción de uso alguna. Para que así ocurra es preciso que la limitación se haya hecho constar de modo expreso en los estatutos y que conste en la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad con el fin de ser eficaz frente a terceros.
INSCRIPCIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA Y CAMBIO DE USO CONSECUENTE: BASTA CON ACREDITAR SU ANTIGÜEDAD, LA AUSENCIA DE CONSTANCIA REGISTRAL DE HABERSE INCOADO EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANÍSTICA Y NO SE PRECISA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN.
La ilicitud inicial del uso ha quedado ya sanada al propio tiempo que la edificación por la prescripción. Según la normativa andaluza, aplicable al caso, no procede conceder licencias de uso u ocupación, sin perjuicio de las condiciones que puedan establecerse por el Ayuntamiento en la resolución de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación, la cual será la exigible por las compañías suministradoras para la contratación de los servicios a los efectos establecidos en el artículo 175.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía
ADQUISICIÓN POR TODOS LOS PROPIETARIOS INTEGRANTES DE UNA DIVISIÓN HORIZONTAL PARA DESTINARLA A ZONA AJARDINADA: SU CONFIGURACIÓN HA DE ESPECIFICARSE EN LA ESCRITURA.
Resolución de 3 de Octubre de 2.013 (B.O.E. de 7 de Noviembre de 2.013). Descargar Resolución.
Además del carácter pro indiviso de la adquisición, hay que determinar la cuota o proporción en que dicho elemento se adquiere por los propietarios, así como la conexión «ob rem» de dicha cotitularidad con la respectiva propiedad del elemento o departamento privativo de la que sería así inseparable.
No es posible inscribir una finca a nombre de una comunidad de propietarios de una propiedad horizontal
Resolución de 2 de Septiembre de 2.013 (B.O.E. 4 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución.
Se debate si cabe la inscripción de una finca a favor de una comunidad en régimen de Propiedad Horizontal. El Registrador señala el defecto de la falta de personalidad jurídica en la comunidad adquirente mientras que el recurrente alega la capacidad suficiente de la comunidad para inscribir a su favor el bien, a pesar de reconocer su falta de personalidad jurídica.
Que se le reconozcan a la Comunidad de propietarios ciertas facultades de carácter procesal u otras no significa que tenga personalidad jurídica y por lo tanto que pueda ser titular de un derecho de propiedad.
PARA UNA OBRA NUEVA ES NECESARIA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN SI LA LEY AUTONÓMICA ASÍ LO REQUIERE, Y LA AGRUPACIÓN Y SEGREGACIÓN DE PISOS EN DIVISIÓN HORIZONTAL NO DEBE AFECTAR A LOS ELEMENTOS COMUNES.
En un supuesto de agrupación y posterior segregación para formar nuevas unidades la Dirección General señala que, en principio, es exigible la licencia de primera ocupación para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obras nuevas terminadas, siempre que la respectiva normativa autonómica establezca que está sujeto a licencia, aprobación, autorización o conformidad administrativa el acto jurídico de uso de la edificación, además si la descripción de los nuevos linderos afecta a los elementos comunes es necesario el consentimiento de los demás propietarios.
NO ES INSCRIBIBLE LA NOVACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO RESUELTO ANTICIPADAMENTE Y EN EJECUCIÓN.
Resolución de 15 de julio de 2.013. (B.O.E. de 24 de Septiembre de 2.013). Descargar Resolución.
El Centro Directivo, no parece impedir la novación del préstamo ya vencido, al esgrimir que:” si bien la fijación de la fecha de vencimiento del préstamo hipotecario constituye un requisito esencial para la delimitación específica del contenido del derecho real de hipoteca (..), la llegada de esta fecha no supone la extinción del derecho constituido sino que, muy al contrario, fija el momento de su exigibilidad (…), el nacimiento de la acción para hacer efectiva la obligación garantizada y, por ende, el instante a partir del cual comienza a contar el plazo de veinte años establecido para su prescripción (artículos 1.964 y 1.969 del Código Civil).”
Ahora bien, la constancia de la nota marginal de expedición de certificación para la ejecución hipotecaria en curso “impide que acceda al Registro cualquier título que resulte contradictorio con la situación de pendencia del procedimiento de ejecución”.
HIPOTECA CONSTITUÍDA A FAVOR DE UNA ENTIDAD DE CRÉDITO Y EJECUTADA A INSTANCIA DE OTRA ENTIDAD SUCESORA UNIVERSAL DE LA ANTERIOR.
Resolución de 28 de Agosto de 2.013 (B.O.E. 4 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución. Resolución de 2 de Octubre de 2.013 (B.O.E. de 28 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución. Resolución de 11 de Octubre de 2.013 (B.O.E. de 13 de Noviembre de 2.013). Descargar Resolución. Resolución de 11 de Octubre de 2.013 (B.O.E. de 13 de Noviembre de 2.013). Descargar Resolución.
Coinciden estos expediente en la cuestión de determinar si inscrita una hipoteca a nombre de una Caja de Ahorros puede el Registrador emitir la certificación prevista en el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y practicar la subsiguiente nota marginal, siendo así que del mandamiento del Juzgado que conoce de la ejecución resulta que el actor es persona distinta al titular registral del crédito hipotecario como consecuencia de la sucesión universal de la entidad acreedora derivada de operaciones societarias realizadas dentro del proceso de modificación de las estructuras de las cajas de ahorro en el sistema financiero español.
Señala la Dirección General que en los casos de sucesión de la entidad acreedora, tratándose de operaciones societarias realizadas dentro del proceso de modificación de las estructuras de las Cajas de ahorro en el sistema financiero español, para la expedición de certificación de dominio y cargas (trámite procesal que todavía no conlleva cambio en la titularidad de la hipoteca o de la finca como consecuencia de la ejecución) en procedimiento de ejecución hipotecaria, y la consiguiente extensión de la nota marginal acreditativa de haberse practicado tal extremo, basta con que el solicitante sea causahabiente del titular registral de la hipoteca.
El hecho de que sea solicitada por el causahabiente del titular registral no debe impedir que se expida la certificación. El Registrador, sencillamente, tiene ocasión de advertir de esta circunstancia en la certificación al expedirla, de suerte que el solicitante conozca la necesidad de practicar la inscripción a su nombre, previa o simultáneamente, a la inscripción del decreto de adjudicación.
CUESTIONES RELATIVAS AL PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA.
Resolución de 30 de Agosto de 2.013 (B.O.E. 4 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución.
Las cuestiones que se debaten en este recurso referido a un supuesto de ejercicio extrajudicial de hipoteca son las siguientes:
1º).- En primer lugar si el requerimiento de pago al deudor puede entenderse realizado conforme a Derecho cuando la cédula es entregada a persona distinta del deudor en lugar distinto al señalado o en el lugar señalado pero con posterioridad a las actuaciones llevadas a cabo y como acto complementario.
2º).- En segundo lugar, si cuando se adjudica al acreedor la finca hipotecada por el 60% de su valor de tasación (conforme al artículo 12 del Real Decreto Ley 6/2.012, de 9 de Marzo) es conforme a Derecho en el supuesto de que las cantidades reclamadas excedan de las garantizadas con hipoteca y si es conforme cuando se modifican las cantidades reclamadas con posterioridad a la realización de actuaciones para adecuarlas a aquellas.
3º).- En tercer lugar es objeto de controversia si entre las partidas englobadas en el concepto costas y gastos de las garantizadas con hipoteca cabe imputar las devengadas por intervención de letrado asesor cuando la hipoteca se realiza mediante venta extrajudicial.
La Dirección General confirma la calificación:
-En cuanto al primer defecto alega que al no haberse practicado el requerimiento inicial en el domicilio señalado para notificaciones sólo cabe la notificación personal a los deudores y sólo consta el practicado a la esposa, no constando la entrega de la notificación por ésta al otro deudor, su esposo.
-En cuanto al segundo defecto, señala que la ejecución hipotecaria lo es por cada concepto, y que los intereses reclamados exceden de los garantizados, por lo que no es posible subsanar el defecto de forma intempestiva y sólo es posible subsanar este defecto con retroacción de las actuaciones al momento adecuado.
-Igual ocurre con el concepto de costas y gastos añadiendo que sólo es posible incluir en la reclamación por costas y gastos los honorarios notariales y los derivados del procedimiento de ejecución.
CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA: APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 82 DE LA LEY HIPOTECARIA.
Resolución de 5 de Septiembre de 2.013 (B.O.E. 4 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución.
Se plantea en este recurso si es posible la cancelación de una condición resolutoria por transcurso del plazo para su ejercicio sin consentimiento de su titular registral. El recurrente alega la aplicación del último párrafo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria. La Dirección General confirma la nota registral, señalando que no cabe aplicar el citado artículo porque se refiere exclusivamente a la cancelación de hipotecas y condiciones resolutorias establecidas en garantía del precio aplazado (art. 11 LH), mientras que en el supuesto debatido no hay garantía de precio aplazado alguno.
NECESIDAD DE REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR EN EL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO.
Resolución de 18 de Septiembre de 2.013 (B.O.E. 12 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución. Idéntica resolución de 19 de Septiembre de 2.013 (B.O.E. 22 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución.
Se debate si para la inscripción de un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución hipotecaria y la consiguiente cancelación de la hipoteca y de las inscripciones y anotaciones posteriores ordenada en el correlativo mandamiento del mismo juzgado es necesario que se demande y requiera de pago al titular registral de la finca ejecutada que la adquirió con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta pero antes de que se expida la certificación de dominio y cargas, sin que conste el consentimiento de la entidad acreedora a la subrogación en el préstamo hipotecario realizada por el propio titular registral al adquirir la finca; o, si, como sostiene el recurrente, basta con la notificación al aludido titular registral.
La Dirección General rechaza el recurso, señalando que el tercer poseedor de los bienes hipotecados ha de ser demandado y requerido de pago, conforme dicen los artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si hubiera dado a conocer su adquisición al acreedor. En este caso el acreedor tuvo conocimiento de la adquisición del bien porque el tercero inscribió su derecho en el Registro y así consta en la certificación de cargas y de dominio expedida a resultas del procedimiento ejecutivo. No es suficiente y no suple, por tanto, la ausencia de demanda y requerimiento al tercer poseedor el que posteriormente se le hubiera notificado el procedimiento (art. 689 LEC), pues ni consta su consentimiento ni ha recaído sentencia firme en procedimiento declarativo dirigido contra el tercer poseedor. No basta tampoco con la comunicación practicada por el Registrador conforme al artículo 659 de la LEC al que se remite el párrafo segundo del mencionado artículo 689.
HIPOTECA SOBRE BIEN PATRIMONIAL DE UN AYUNTAMIENTO.
Resolución de 6 de Septiembre de 2.013 (B.O.E. 14 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución.
Se otorga una escritura de hipoteca por una Junta Vecinal sobre un terreno que aparece inscrito como bien patrimonial. En la escritura calificada se afirma que el citado préstamo está destinado a la financiación de las obras de construcción de un centro social, y en tales términos fue autorizada la intervención de la Junta Vecinal por el pleno del Ayuntamiento de Sahagún. El Registrador deniega la inscripción porque el terreno hipotecado se va a destinar a la construcción de ese local de uso social y por ello entiende que se trata ya de un bien materialmente afecto al uso público, por lo que no se puede hipotecar, al tratarse de un bien inembargable.
La Dirección General confirma la nota considerando que al resultar del propio expediente el futuro uso público del local a construir en el solar hipotecado ya hay una afectación material, y por tanto el bien es inembargable y no hipotecable.
EL REGISTRADOR PUEDE NEGAR LA INSCRIPCIÓN DE LAS CLÁUSULAS QUE CONSIDERE, A SU JUICIO, ABUSIVAS. LA CLÁUSULA “SUELO” EN LAS HIPOTECAS ES VÁLIDA.
Resolución de 13 de Septiembre de 2.013 (B.O.E. de 14 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución.
Polémica resolución de la Dirección General, ya que contraviniendo su anterior doctrina y lo dispuesto en la Ley 41/2.007, de 7 de Diciembre, de reforma de la Ley Hipotecaria, a la que no cita en el apartado vistos de sus Fundamentos de derecho, pero sí le interesa traer a colación su Preámbulo posteriormente, y apelando a las sentencias del Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2.009 y 14 de Marzo de 2.013, concede a los Registradores la condición de paladines de la defensa de los consumidores, señalando que pueden sentenciar qué cláusulas son o no abusivas en un préstamo hipotecario, tras poner en evidencia precisamente en el supuesto de hecho del recurso que el Registrador se equivoca hasta en el tipo de interés, y en un supuesto de cláusula suelo, reafirma su validez. Por todo ello quedamos abocados a la inseguridad jurídica, dependiendo de los acuerdos que los propios registradores alcancen con los representantes de las entidades financieras, constituyéndose en fuente informativa del ordenamiento jurídico.
LA SEDE DE UNA CÁMARA AGRARIA PUEDE HIPOTECARSE.
Resolución de 18 de Septiembre de 2.013 (B.O.E. de 14 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución.
Ante la hipoteca de la sede de la Cámara Agraria Provincial de Palencia, consideraba el registrador que era un bien inembargable y, por tanto, no susceptible de ser hipotecado. La Dirección General revoca la calificación, tras hacer un minucioso examen de la legislación y doctrina administrativista, concluyendo que, aplicando la Ley 1/1.995, de las Cámaras Agrarias de Castilla y León, la inembargabilidad que establece en su art. 10 es genérica y se permite la hipoteca sobre la sede, ya que no se trata de bienes demaniales.
EN UN PROCEDIMIENTO DE VENTA EXTRAJUDICIAL NO SE CANCELA LA ANOTACIÓN DE DEMANDA SOBRE NULIDAD DE LA HIPOTECA QUE SE EJECUTA.
La Dirección General, tras señalar las diferencias entre el procedimiento judicial y la venta extrajudicial ante Notario, en el caso particular invoca la existente en el mantenimiento de la anotación de la demanda de nulidad de la hipoteca que se ejecuta en la venta extrajudicial, aplicando el art. 236 l del Reglamento Hipotecario, a diferencia de lo que ocurre con el procedimiento judicial en el que el artículo 131 de la Ley Hipotecaria, reformado por la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, determina la cancelación de las cargas posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, incluida la anotación preventiva de nulidad de la hipoteca o cualesquiera otras que no se basen en alguno de los supuestos que puedan determinar la suspensión de la ejecución.
APLICACIÓN DEL PLAZO PRECLUSIVO DE LA DISPOSICIÓN TRANSITORIA CUARTA DE LA LEY 1/2.013 DE 14 DE MAYO.
Resolución de 11 de Octubre de 2.013 (B.O.E. de 13 de Noviembre de 2.013). Descargar Resolución.
Se pretende inscribir un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa de hipoteca y cancelables las cargas según se ordenan en sus respectivos mandamientos complementarios, dictados ambos antes del día 15 de Mayo de 2.013 –fecha de entrada en vigor de la Ley 1/2.013– sin que se justifique la puesta en posesión del inmueble al adjudicatario de la finca objeto de ejecución antes de esa fecha, cuando el testimonio que los documenta y acredita su firmeza es anterior al día 16 de junio de 2.013.
La Dirección General concluye en este caso que respecto de los decretos de adjudicación declarados firmes antes del 15 de mayo de 2.013 en que no conste que se ha procedido antes de esta fecha a la puesta en posesión de la finca al adquirente y cuyos títulos ejecutivos sean susceptibles de contener cláusulas abusivas, en tanto no se realice la declaración de firmeza después de transcurrido el plazo preclusivo señalado –esto es, a partir del día 16 de junio de 2.013– o se declare que pasado ese plazo no se ha formulado por el ejecutado el referido incidente extraordinario de oposición o que, habiéndose formulado, la resolución dictada no afecta a la eficacia de la adjudicación, sólo cabrá la anotación preventiva sin que pueda procederse a la inscripción y cancelación definitivas, tal como prevé el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la sentencias dictadas en rebeldía.
DENEGADA ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA SOCIEDAD MERCANTIL NO DEUDORA: LA EXCEPCIÓN AL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO DEL ARTÍCULO 20 IN FINE DE LA LEY HIPOTECARIA EXIGE EL LEVANTAMIENTO DEL VELO CON EMPLAZAMIENTO Y AUDIENCIA DE LA MISMA.
Resolución de 22 de Julio de 2.013 (B.O.E. de 24 de Septiembre de 2.013). Descargar Resolución.
Tal anotación de embargo preventivo ordenada fue por el Tribunal de Cuentas a favor del Estado en procedimiento de reintegro por alcance, sobre fincas inscritas a favor Sociedades mercantiles que no han sido parte, pero cuyas acciones pertenecen a personas demandadas en el procedimiento, como consta en el mandamiento. Tal constancia no constituye indicio alguno que lleve a considerar que se trata de una sociedad pantalla o instrumental (como sería la administración de hecho por los socios, carácter del socio único, falta de separación de la contabilidad o cualquiera otro). El embargo sólo podría hacerse efectivo sobre las acciones de las sociedades titulares de tales fincas.
LA PREFERENCIA DERIVADA DE UNA AFECCIÓN URBANÍSTICA, SÓLO SE ENTENDERÁ PRORROGADA SI SE HA TOMADO ANOTACIÓN PREVENTIVA EN EL PROCEDIMIENTO DE APREMIO QUE LA SUSTENTE.
Resolución de 1 de Octubre de 2.013 (B.O.E. de 28 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución.
Tan sólo se ha practicado una nota marginal de expedición de certificación de cargas, asiento accesorio que no suple en sus efectos a tal anotación de embargo.
No habiéndose tomado la anotación preventiva de embargo en el procedimiento de apremio administrativo dentro del plazo de vigencia de la afección por gastos de urbanización, y transcurrido el plazo de siete años de caducidad que reglamenta el artículo 20 del Real Decreto 1.093/1.997, de 4 de Julio, es procedente la cancelación de la afección urbanística caducada, al inscribirse la venta extrajudicial de la hipoteca inscrita con anterioridad.
EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA Y CANCELACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR SIN CONSIGNACIÓN.
En el presente expediente se debate sobre si por el ejercicio, mediante otorgamiento de escritura de venta, de una opción de compra inscrita en el Registro de la Propiedad puede cancelarse una anotación de embargo tomada con posterioridad a la inscripción de la opción pero con anterioridad al ejercicio de la misma, sin que medie consignación alguna. El precio de la escritura otorgada en ejercicio de la opción consiste parte en la prima de la opción pactada a la constitución del derecho y parte en la subrogación en una hipoteca vigente anterior, que se constituyó en garantía de unas cambiales ya vencidas que no constan haber sido insatisfechas y por principal inferior al importe en que se subroga la adquirente.
La Dirección General rechaza el recurso, señalando que quien ejercita la opción había adquirido este derecho con posterioridad a la anotación de embargo, y por tanto sujeta a la misma y sin perjuicio de los derechos del anotante (art. 71 Ley Hipotecaria). El mero hecho del ejercicio de la opción después de tomada anotación preventiva, supone el arrastre de la carga; cuestión distinta sería que no sólo la opción sino también la formalización de la compraventa con la consiguiente tradición del inmueble hubiera tenido lugar con anterioridad a la anotación del embargo (Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2002). En cuanto a la subrogación en la hipoteca anterior, para que no sea necesario consignación es preciso que las cantidades satisfechas por estos conceptos no sean superiores a las correspondientes coberturas hipotecarias. Dentro de dichos límites, es posible deducir no sólo el importe del principal, sino también de aquellos otros conceptos garantizados por la hipoteca que hayan podido devengarse y se acrediten. Pero resulta que en el supuesto de hecho de este expediente se excede la cifra de responsabilidad hipotecaria por principal, sin acreditación del devengo de las demás cantidades que se dicen devengadas por costas y gastos, sin que registralmente conste la ejecución de la hipoteca.
CADUCIDAD ANOTACIÓN PREVENTIVA.
Resolución de 7 de Octubre de 2.013 (B.O.E. 7 de Noviembre de 2.013). Descargar Resolución.
Se plantea si puede practicarse en los libros del Registro una inscripción de dominio derivada de un procedimiento administrativo de apremio cuando resulta que el titular registral es persona distinta de aquella contra la que se siguió el expediente. La anotación preventiva de embargo que publicaba la existencia del procedimiento de apremio y su prórroga constan canceladas por caducidad al tiempo de la presentación de la documentación calificada. La finca adjudicada se encuentra inscrita como consecuencia de la liquidación de la sociedad de gananciales, a nombre de la esposa del deudor.
La Dirección General rechaza el recurso: señala que la caducidad de las anotaciones ordenadas judicialmente o por órgano administrativo de ejecución, opera «ipso iure», una vez agotado su plazo de vigencia (artículo 86 de la Ley Hipotecaria), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico. Según este criterio los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la restricción o limitación que para ellos implicaba aquella anotación, y no pueden ya ser cancelados en virtud del mandamiento al que se refiere el artículo 175 del Reglamento Hipotecario.
ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FACULTAD QUE SE RESERVÓ EL PROMOTOR DE UN EDIFICIO.
Resolución de 9 de Octubre de 2.013 (B.O.E. 13 de Noviembre de 2.013). Descargar Resolución.
Se debate si es posible practicar una anotación preventiva de embargo sobre las facultades que en los estatutos de una comunidad de un edificio se reservó una sociedad promotora. Dichas facultades se enuncian en la regla I de los estatutos de la comunidad que figuran inscritos en la finca matriz de la siguiente forma: «El promotor se reserva el derecho de adjudicar el uso y disfrute de la cubierta en todo o en parte a favor del titular o titulares de las viviendas situadas en las plantas bajo cubierta del edificio».
La Registradora deniega la anotación del embargo sobre dicho derecho por cuanto considera que no tiene contenido patrimonial.
La Dirección General desestima el recurso al considerar que no tiene contenido patrimonial. Señala que desde el punto de vista del titular, no se trata de un derecho de uso por ese titular del elemento común, sino de una facultad de asignar (no de vender) el uso de un elemento común a otros copropietarios; esa facultad forma parte de las normas de la propiedad horizontal y por ello no puede cambiarse el titular de la misma sin modificación del título constitutivo conforme a las reglas legales. Además dicha facultad está ligada a la condición de propietario en la Comunidad de su titular, por lo que es una facultad personalísima e intransmisible, de forma que cuando el titular deje de ser propietario en la Comunidad se extinguirá su facultad.
SI NO CONSTA EL CARÁCTER FAMILIAR DE LA VIVIENDA NO SE REQUIERE EL CONSENTIMIENTO DEL CÓNYUGE DEL TITULAR.
Resolución de 19 de Septiembre de 2.013. (B.O.E. de 14 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución.
Se pretende una anotación de un embargo trabado sobre una vivienda privativa del deudor, habida cuenta que según el mandamiento calificado, el domicilio de éste se corresponde con la situación de la vivienda embargada y no se ha notificado la existencia de tal embargo al cónyuge del deudor, lo cual se exige por el Registrador, si bien la Dirección General lo niega al considerar que no se puede basar la suspensión de la anotación del embargo ordenada en la presunta posibilidad del carácter familiar de la vivienda, y no constando este, habrá pues que considerar que es el órgano jurisdiccional el que debe decidir, en función de las circunstancias puestas de manifiesto en el procedimiento, si procede acceder al embargo de la vivienda y si ha de hacerse con o sin notificación al cónyuge del deudor titular.
LA DECLARACIÓN DE CONCURSO IMPIDE ANOTACIONES PRESENTADAS ANTES QUE SEAN DE FECHA POSTERIOR A AQUEL.
Resolución de 19 de Septiembre de 2.013 (B.O.E. de 14 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución.
La cuestión se centra en si tiene acceso al Registro un mandamiento por el que se ordena practicar anotación preventiva de un embargo decretado en fecha posterior (21 de Marzo de 2.013) a un auto de declaración de concurso de acreedores (15 de Marzo de 2.013) pero presentado antes que este, puede o no producir la extensión del correspondiente asiento registral. La Dirección General niega tal acceso, al señalar que el concurso produce efectos desde su declaración, impidiendo las ejecuciones singulares, aún cuando tengan acceso antes de que la declaración acceda al Registro.
SE PUEDE ANOTAR EMBARGOS CONTRA UNA SOCIEDAD EN FINCAS DE LA SOCIEDAD ABSORBIDA POR AQUELLA.
Se pretende anotar un de embargo sobre fincas cuyo titular registral es –según se hace constar en el decreto de embargo– una Sociedad Limitada absorbida por otra Sociedad Limitada que es contra la que se sigue el procedimiento ejecutivo. La Registradora, a pesar de que conoce la fusión por absorción entiende que no hay una sucesión y que incluso puede haberse transmitido la finca a un tercero que no ha inscrito su derecho. La Dirección General revoca la calificación, entendiendo que hay una sucesión universal de derechos y obligaciones y que la posibilidad de la transmisión a terceros va en contra del artículo 38 de la Ley Hipotecaria.
EXCESO DE CABIDA INMATRICULADO VÍA ACTAS DE REQUERIMIENTO Y DE NOTORIEDAD: SE HA DE PRESENTAR LA AUTOLIQUIDACIÓN DE AMBOS DOCUMENTOS.
Asimismo la finca afectada ofrece registralmente dudas de identidad, dado que procede una división de fincas, y éstas a su vez de una agrupación previa.
ENTRE EL TÍTULO INMATRICULADOR, EL TÍTULO PREVIO Y LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL SE EXIGE PLENA COINCIDENCIA, INCLUSO EN CUANTO A LAS EDIFICACIONES EXISTENTES, PARA QUE NO HAYA DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA INMATRICULABLE.
Además, esgrime el Centro Directivo, que el concepto de finca ha dejado de ser perimetral para extenderse también al vuelo. En este caso, se rechaza la inmatriculación de una finca donde existe una edificación reflejada catastralmente y no en el doble título presentado.
EL REGISTRADOR NO PUEDE PEDIR DOCUMENTACIÓN PREVIA A LOS DOS TÍTULOS PÚBLICOS QUE SE PRESENTAN PARA INMATRICULAR UNA FINCA.
Se plantea si puede ser exigido por el registrador, al calificar una inmatriculación por documento público, el documento fehaciente privado que sirvió de base a la primera transmisión, concurriendo dos títulos públicos, escrituras separadas en el tiempo. El notario recurre y alega que para denegar la inmatriculación el registrador tiene que tener dudas fundadas de la identidad de la finca y en este caso el registrador nada dice sobre ello.
La Dirección General admite el recurso señalando que la legislación no impone al particular la obligación de presentar los títulos previos más allá del primer título público, sin perjuicio de la obligación del Registrador de búsqueda e investigación para evitar dobles inmatriculaciones
LA AUTORIDAD ADMINISTRATIVA, UTILIZANDO MEDIOS MÁS AMPLIOS DE LOS QUE SE PUEDEN EMPLEAR POR EL REGISTRADOR, PUEDE ESTIMAR LA EXISTENCIA, EN SU CASO, DE UNA PARCELACIÓN ILEGAL.
La adjudicación proindiviso a favor de los dos legatarios por imposibilidad de obtener licencia de segregación, sobre una finca ubicada en suelo no urbanizable, en Andalucía, no puede considerarse parcelación que necesite licencia o declaración de innecesariedad, dado que en los pactos de la adjudicación realizada no existe una asignación formal y expresa de un uso individualizado de una parte del inmueble a cada participación indivisa adjudicada. Y todo ello, sin perjuicio de que «la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se pueden emplear por el registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal», lo que no puede deducirse «per se» del supuesto planteado.
NO INSCRIBIBLE SIN UNA AUTORIZACIÓN O CONFORMIDAD EXPRESA DEL AYUNTAMIENTO NINGUNA SEGREGACIÓN QUE PUEDA LLEGAR A CONSOLIDAR UNA PARCELACIÓN ILEGAL.
Resolución de 16 de julio de 2.013 (B.O.E. de 24 de Septiembre de 2.013). Descargar Resolución.
Se cierra el Registro a una escritura que contiene segregación y venta, habiendo sobre la finca matriz anotación preventiva de incoación de expediente de disciplina urbanística por parcelación contraria al ordenamiento jurídico y nota marginal del acuerdo municipal para la reposición a su estado originario de la finca, mediante demolición de obras, y reagrupación de parcelas a través de reparcelación forzosa para restablecer la legalidad urbanística. Es exigible notarial y registralmente la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. No cabe deducir la presencia de licencia por vía de silencio administrativo y en este sentido debe ser interpretado el artículo 79 de las Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística.
VETO A UNA SEGREGACIÓN CON LA DESCRIPCIÓN DEL RESTO DE LA FINCA MATRIZ DONDE SE MENCIONA UN DERECHO DE SUPERFICIE Y OBRA CONSTRUIDA EN EJERCICIO DEL MISMO AÚN NO INSCRITOS.
Resolución de 2 de Octubre de 2.013 (B.O.E. de 28 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución.
La Dirección General considera vulnerado el principio de tracto sucesivo y sólo alberga la posibilidad de inscripción parcial respecto de la segregación sin referencia alguna al derecho de superficie y a la obra nueva. No basta con acompañar las escrituras previas (defectuosas y no inscritas) de agregación, de donación de un derecho de superficie y una obra nueva concernientes a la finca matriz. Deben ser presentados los títulos previos con subsanación de sus defectos para que el derecho real de superficie acceda al Registro de la Propiedad, no como una mención, sino debidamente constituido; y que la declaración de obra nueva acceda no como una mera rectificación de descripción de finca, sino cumpliendo los requisitos sustantivos y urbanísticos exigibles.
Se discute si es posible inscribir la renuncia por su titular de la propiedad de un local integrado como elemento privativo en un edificio constituido en régimen de Propiedad Horizontal.
Dos son fundamentalmente los obstáculos que observa el Registrador para practicar el asiento solicitado:
1º).- El primero versa sobre la eficacia de la renuncia en sí ya que en su opinión en este caso perjudica a terceros.
2º).- El segundo sobre el hecho de que en el Registro de la Propiedad español no parece posible inscribir la simple renuncia si no es inscribiendo simultáneamente una nueva titularidad, pues sería contrario a la esencia de los principios registrales que una finca inmatriculada quedara sin titularidad.
- Confirma el primer defecto (perjuicio a terceros) pero considerando que en este caso (al haber un objeto compartido en Propiedad Horizontal) son de aplicación los artículos 1705 y 1706 Código Civil relativos a las sociedades civiles, por lo que hay que comunicar la renuncia a los restantes copropietarios, que serían los beneficiarios de la renuncia y a los que no considera tercero, haciéndoles saber la puesta a su disposición de la cosa abandonada (declaración recepticia). Además exige que todos los copropietarios restantes de la propiedad horizontal presten su consentimiento en escritura de forma análoga a lo que ocurre con los socios colectivos.
- En cuanto al segundo defecto lo revoca pues entiende que no queda vacante ya que en este caso la propiedad acrece a los restantes copropietarios de la propiedad horizontal en proporción a sus cuotas
LA DECLARACIÓN DE CONCURSO IMPIDE LA RESOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA POR FALTA DE PAGO DEL PRECIO APLAZADO (EX ARTÍCULO 1.504 DEL CÓDIGO CIVIL).
Resolución de 10 de Octubre de 2.013 (B.O.E. de 13 de Noviembre de 2.013). Descargar Resolución.
Se intenta la cancelación de la inscripción de dominio de una finca como consecuencia de una sentencia posterior a la declaración de concurso por la que se declara resuelta la compraventa de aquélla por falta de pago del precio aplazado mediante condición resolutoria explícita conforme al artículo 1.504 del Código Civil inscrita en el Registro de la Propiedad, cuando en el momento de la presentación en este Registro del correspondiente mandamiento judicial, ya consta anotada en el Registro la declaración de concurso de acreedores de la titular.
Se niega por el Registrador, lo cual es confirmado por la Dirección General, salvo que judicialmente se declare que el bien no estaba afecto a la actividad profesional o empresarial del concursado como necesaria para la continuidad de dicha actividad.
LA DECLARACIÓN DE CONCURSO NO IMPIDE CONTINUAR LOS EMBARGOS ADMINISTRATIVOS TRABADOS ANTES DE LA DECLARACIÓN Y QUE RECAEN SOBRE BIENES CONSIDERADOS AJENOS A LA ACTIVIDAD DEL CONCURSADO, SEGÚN MANDAMIENTO DEL JUEZ DE LO MERCANTIL.
Resoluciones de 11 de Julio y de 5 de Agosto 2.013 (B.O.E. de 24 de Septiembre de 2.013). Descargar Resolución. Descargar Resolución.
Así se deriva del contenido de los artículos 55 y 56 de la Ley Concursal. Tales procedimientos administrativos se excluyen de la vis atractiva atribuida a la competencia universal del Juez del concurso.
EL NOMBRAMIENTO JUDICIAL DE ADMINISTRADOR DE HERENCIA YACENTE ES EXIGIBLE EN PROCEDIMIENTOS SEGUIDOS CONTRA HEREDEROS INDETERMINADOS DEL TITULAR REGISTRAL.
Resolución de 12 de julio de 2.013 (B.O.E. de 24 de Septiembre de 2.013). Descargar Resolución.
Tal nombramiento debe limitarse a aquellos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico, y obviarse cuando la demanda se ha dirigido contra personas determinadas como posibles herederos, y siempre que de los documentos presentados resulte que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. Pero en este caso se ha presentado una sentencia declarativa dictada por demanda de usucapión entablada contra los herederos indeterminados.
LA ADMINISTRACIÓN ESPECIAL TESTAMENTARIA DE BIENES DEJADOS A UN MENOR PUEDE EXCLUIR LA INTERVENCIÓN JUDICIAL SIEMPRE QUE NO AFECTE A LA LEGÍTIMA DEL MENOR ADMINISTRADO.
En este caso, se otorga una escritura de reconocimiento de deuda y dación en pago de un inmueble heredado por un menor y sujeto a la administración del padre de tal menor hasta que llegue a los 35 años, relevándole de la obligación de obtener autorización judicial para cualquier acto. Al no haberse concretado los bienes libres de cargas que se imputan a la legítima del menor no cabe omitir, se precisa autorización judicial para su inscripción.
LAS PARTICIONES HECHAS POR EL CONTADOR-PARTIDOR, AL REPUTARSE COMO SI FUERAN HECHAS POR EL PROPIO CAUSANTE, SON POR SÍ SOLAS INSCRIBIBLES.
En este expediente, la viuda y el contador comparecen en nombre propio para aprobar y aceptar las operaciones contenidas en el cuaderno particional elaborado por este último, y los hijos y herederos, salvo uno, ratifican en documento aparte el total contenido de la escritura de protocolización.
Pues bien, señala la D.G.R.N., si la designación del contador se ha hecho para el sólo caso de que no haya acuerdo entre los herederos, es evidente que si uno de ellos no lo ha ratificado, no hay acuerdo entre ellos en relación con la escritura de protocolización.
Ahora bien, en cuanto a la necesidad de ratificación por parte de todos los herederos, es doctrina reiterada del Centro Directivo, que las particiones hechas por el contador-partidor, al reputarse como si fueran hechas por el propio causante, son por sí solas inscribibles sin necesidad de la concurrencia de los herederos y esa partición es válida en tanto no se impugne judicialmente. Mientras no se acredite la aceptación por alguno de los herederos, ningún inconveniente existe para que la inscripción se practique, en cuanto a éste, con la advertencia de que no se ha acreditado aquélla, extremo que podrá hacerse constar posteriormente en cualquier momento, y que estará implícito en cualquier acto voluntario que realice el titular del derecho inscrito como tal.
Por lo tanto, mantiene la partición el carácter unilateral propio de las particiones practicadas por contador-partidor que no requieren de la aprobación por los herederos.
EL ALBACEA CONTADOR PARTIDOR PUEDE VENDER UN BIEN DE LA HERENCIA EN LA QUE NO HAY DESIGNADO HEREDERO NI ESTÁ LEGADO EL PROPIO BIEN.
Resolución de 11 de Septiembre de 2.013 (B.O.E. de 14 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución.
Se pretende inscribir una compraventa de plaza de garaje de la herencia en la que la causante en testamento ológrafo no había designado heredero pero sí contador partidor, y había señalado diversos legados, no precisamente el del bien vendido y había expresado sus desavenencias con sus hermanos. La Dirección General, al igual que el Notario autorizante entiende que de la interpretación de la voluntad de la testadora y aplicando ampliamente el artículo 891 del Código Civil es posible que el albacea con todas las facultades concedidas por la propia testadora venda un bien de escaso valor con relación al total de la herencia para hacer frente a gastos de la propia herencia.
PARTICIÓN HEREDITARIA CON PODER TESTATORIO.
Resolución de 8 de Octubre de 2.013 (B.O.E. 7 de Noviembre de 2.013). Descargar Resolución.
Un causante de vecindad foral vizcaína fallece bajo testamento en el que deja a su esposa el usufructo universal y le concede un poder testatorio bajo la condición de no contraer ulterior matrimonio. La viuda, en uso de ese poder, realiza varias donaciones a sus hijos, que aceptan, y se adjudica determinados bienes de la sociedad foral, parte en pago de sus derechos y parte conmutando el usufructo, pero sin especificar qué parte, y además sin hacer mención a la condición impuesta en el poder. La Registradora considera como defecto que no se han especificado los bienes adjudicados en pago del usufructo, que tienen que estar sujetos a la condición impuesta en el testamento
La Dirección General confirma la nota, resolviendo que la viuda con poder testatorio no puede conmutar libremente sin atender a la condición impuesta por el testador ya que sus facultades derivan de lo dispuesto en el propio poder y lo dispuesto en el propio derecho foral, así como analógicamente lo dispuesto en el Código Civil para el caso del contador partidor. Esa ausencia de facultades no puede suplirla con el consentimiento de los herederos porque en el supuesto planteado dado que hay beneficiarios ante un incumplimiento de la condición tiene que cumplir necesariamente la voluntad del causante.
SUSTITUCIONES HEREDITARIAS: ES NECESARIO ACREDITAR POR ACTA DE NOTORIEDAD LOS FIDEICOMISARIOS FAVORECIDOS. NO ES POSIBLE EN EL DERECHO ESPAÑOL LA HIPOTECA DE "PROPIETARIO".
Dos resoluciones de 9 de Septiembre de 2.013 (B.O.E. de 14 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución. Descargar Resolución.
Existen inscritas tres fincas adquiridas por testamento sujetas a sustituciones fideicomisarias que permitía si, fuere necesario o de evidente utilidad su enajenación, con subrogación real, pero se deberá acreditar haber citado, con ocho días de antelación para el mismo, a aquél que entonces sería destinatario presunto de los bienes, de purificarse el fideicomiso en aquel momento, y a aquellos que sean, también entonces, cabeza de estirpe o personas más próximas al llamamiento fideicomisario dentro de dichas estirpes, de las tres que son llamadas a la herencia, y a fin de evitar simulaciones, todas las personas que vivan o estén concebidas en tal momento, llamadas fideicomisariamente, por el mismo orden en que entonces sean destinatarios presuntos de los bienes que se enajenan, tendrán un derecho de tanteo, del que podrán hacer uso en el mismo momento de la enajenación, y además la enajenación debía hacerse, por precio cierto. Se realiza la enajenación y además, ante la posibilidad de litigio ya que existe un fideicomisario que comunica por burofax que ha ejercitado el derecho de tanteo, se constituye hipoteca a favor del comprador en garantía de la devolución de las cantidades entregadas en caso de resolución.
Se confirma la calificación al entender la Dirección General que es necesario acreditar por acta de notoriedad quiénes son las cabezas de estirpe y que se han cumplido los requisitos de notificación a los posibles llamados. También exige que el precio sea individual de cada una de las fincas, a pesar de que el Notario alegaba que se trataba de un conjunto funcional al ser bien de interés cultural, ya que las disposiciones administrativas no pueden alterar una exigencia civil a los efectos de ejercer el derecho de tanteo.
Y por último niega la posibilidad de la llamada hipoteca de propietario, rechazada reiteradamente por la doctrina de la Dirección General, y, además se perjudicaría injustificadamente el derecho del titular del derecho de tanteo inscrito a recibir la cosa vendida libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador (artículo 1520 del Código Civil, relativo al retracto convencional pero aplicable por analogía al tanteo convencional). La hipoteca no puede ser prevalente frente a la demanda de tanteo de la que, según la propia escritura, tienen conocimiento acreedor y deudor.
EL CONTADOR PARTIDOR CON AMPLIAS FACULTADES PUEDE DETERMINAR LOS PISOS O LOCALES DE UNA PERMUTA DE SUELO POR VUELO.
Resolución de 30 de Septiembre de 2.013. (B.O.E. de 22 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución.
La Dirección General defiende en este caso concreto y viendo las circunstancias del mismo que el contador partidor junto a la viuda otorguen escritura en la que se adjudican a la viuda y a algunos de los hijos del causante determinados pisos y locales de un edificio, como consecuencia de un previo contrato de cesión de suelo por vuelo, ya que el contador partidor fue nombrado con amplias facultades, la división horizontal se realizó en vida del causante y que éste, junto a su esposa, tenían un ius ad rem a los pisos futuros, lo cual lleva a considerar al acto como meramente instrumental para llevar a cabo la partición.
DESCRIPCIÓN SUFICIENTE DE LAS ACCIONES COTIZADAS APORTADAS COMO CONTRAPARTIDA DEL AUMENTO DE CAPITAL DE UNA SOCIEDAD LIMITADA. ESPECIFICACIÓN DE LAS PARTICIPACIONES CORRESPONDIENTES A CADA BIEN APORTADO.
Resolución de 19 de julio de 2.013 (B.O.E. de 24 de Septiembre de 2.013). Descargar Resolución.
Dada su completa fungibilidad, basta con expresar el número de acciones aportadas y la denominación de la sociedad; más referencias técnicas no añadirían garantía alguna. Por otro lado, afirma el centro Directivo que la determinación de qué participaciones son las asumidas mediante el desembolso de cada una de esas aportaciones no dinerarias permite identificar en el futuro a uno de los sujetos legalmente responsables de la realidad y valor de tal aportación.
No cabe la cláusula estatutaria de celebrar juntas en un término municipal distinto de aquel en que la sociedad tenga su domicilio
Resolución de 6 de Septiembre de 2.013 (B.O.E. 14 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución. Igual Resolución de 14 de Octubre de 2.013. (B.O.E. de 13 de Noviembre de 2.013). Descargar Resolución.
Se plantea si puede o no acceder a la hoja de una Sociedad de Responsabilidad Limitada el inciso estatutario relativo al lugar de celebración de las juntas que dice así: «Las Juntas podrán celebrarse en término municipal distinto de aquél en que la sociedad tenga su domicilio». A juicio del Registrador Mercantil una cláusula semejante atenta contra los derechos de asistencia y voto de los socios mientras que el Notario recurrente la considera perfectamente válida conforme a una interpretación literal, finalista y sociológica del artículo 175 de la Ley de Sociedades de Capital. Priman los derechos de asistencia y de voto de los socios que verían frustrado su ejercicio si las Juntas fueran convocadas para llevarse a cabo en lugares completamente desconectados del centro de imputación de sus relaciones con la Sociedad o en términos tales que hicieran imposible o muy dificultoso su ejercicio.
CABE LA CLÁUSULA DE ASISTENCIA OBLIGATORIA DE TODOS LOS MIEMBROS DEL CONSEJO PARA LA ADOPCIÓN DE ACUERDOS EN UNA SOCIEDAD LIMITADA.
Se discute la validez de la siguiente cláusula estatutaria referente al Consejo de Administración de una Sociedad Limitada: “…La convocatoria se hará con dos días de antelación y por telegrama, quedando válidamente constituido cuando concurran, presentes o representados, la totalidad de sus componentes. Los acuerdos del Consejo se adoptarán por mayoría absoluta de los Consejeros concurrentes a la sesión..”.
El Registrador deniega la cláusula apuntando que el establecimiento de un ‘quórum’ de asistencia para la válida constitución del consejo de administración de ‘la totalidad’ de sus componentes va en contra de la naturaleza propia de los órganos colegiados, llamados a constituirse y tomar acuerdos por mayoría, asistencia y mayoría que pueden reforzarse sobre la simple u ordinaria pero sin llegar a la unanimidad que desvirtúa la esencia de la colegiación.
La Dirección General estima el recurso, señalando que la cláusula estatutaria discutida no hace más que acentuar el carácter personalista de la Sociedad Limitada frente a la anónima. Los socios, conscientemente tratan de asegurar el mantenimiento del equilibrio negocial y societario estableciendo la necesidad de que participen todos los miembros del Consejo por ellos elegidos, en atención a los diversos intereses concurrentes, en la gestión social. Y ese objetivo se apuntala aun a costa de asumir un mayor riesgo por la actuación inapropiada de algún administrador, habida cuenta de las consecuencias impeditivas de la inasistencia a una reunión colegial. Riesgo que no es menor que el que se puede derivar de la elección de otras formas de gestión social (por ejemplo, administración única o mancomunada) y que además se puede contrapesar con un seguimiento más activo de los acontecimientos sociales por parte de los socios, aisladamente, y dentro de la Junta.
SOCIEDAD EXPRESS: NO PUEDE CONTENER EN SU OBJETO SOCIAL ACTIVIDADES PROFESIONALES.
Se constituye una Sociedad de Responsabilidad Limitada por el procedimiento establecido en el apartado Dos del artículo 5 del Real Decreto-Ley 13/2.010, de 3 de Diciembre, con la consiguiente incorporación de estatutos sociales ajustados a los aprobados por Orden JUS/3185/2010, de 9 de diciembre. Según el artículo 2 de dichos estatutos, relativo al objeto social, «… La sociedad tendrá por objeto las siguientes actividades: Prestación de servicios. Actividades de gestión y administración. Servicios educativos, sanitarios, de ocio y entretenimiento».
El Registrador suspende la inscripción del término «sanitarios» de la referida cláusula «… por ser los servicios sanitarios una actividad profesional tal y como se define en el artículo 1 de la 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades –sic–, por lo que deberá constituirse como sociedad profesional de conformidad con la citada Ley (art. 1-1 de la misma), o especificarse que actuará como sociedad de medios o de intermediación tal y como prevé la Exposición de Motivos de la Ley, confirmado por la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2012».
El recurrente alega, en esencia, que en la determinación del objeto social se transcribe una de las disposiciones de Estatutos-tipo aprobados por la citada Orden JUS/3185/2010.
La Dirección General rechaza el recurso, señalando que antes de la citada sentencia, la mera inclusión en el objeto social de actividades profesionales, faltando los demás requisitos o presupuestos tipológicos imprescindibles de la figura societaria profesional, no podía ser considerada como obstativa de la inscripción (cfr., por ejemplo, la referencia a «actividades profesionales» admitida en el artículo 2.4 de los estatutos-tipo aprobados por la Orden JUS/3185/2010, de 9 de diciembre). No obstante, en Resoluciones más recientes este Centro Directivo ha considerado que dicha doctrina necesariamente debe ser modificada a la luz de los pronunciamientos del Tribunal Supremo en su Sentencia de 18 de Julio de 2.012 que inciden directa e inmediatamente sobre la cuestión que constituye su objeto.
Integrándose en el objeto social actividades profesionales para cuyo desempeño se requiere titulación universitaria oficial, entra dentro del ámbito imperativo de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de Sociedades Profesionales, a menos que expresamente se manifieste que constituye una sociedad de medios o de comunicación de ganancias o de intermediación. Por ello, la transcripción de los referidos estatutos-tipo deberá completarse con dicha precisión delimitadora del objeto social, sin que dicha mención permita denegar la calificación e inscripción en la forma prevenida en el Real Decreto-ley 13/2010, con los correspondientes beneficios arancelarios.
AUMENTO DE CAPITAL: A PESAR DE SU NULIDAD, NO PUEDE CANCELARSE AUTOMÁTICAMENTE SU INSCRIPCIÓN A INSTANCIA DE TODOS LOS SOCIOS EN PERJUICIO DE TERCEROS ACREEDORES Y SIN OBSERVAR LOS REQUISITOS LEGALES PARA LA REDUCCIÓN DEL CAPITAL.
Estamos ante un supuesto de adquisición de participaciones por Sociedad Limitada de su sociedad dominante como consecuencia de un aumento de capital cuyo efecto jurídico es el de declaración nulidad radical, ex artículo 135 de la Ley de Sociedades de Capital; lo cual implica modificación de la cifra de capital, amortización de las participaciones emitidas y restitución de las aportaciones de la sociedad suscriptora, sin menoscabar nunca los derechos de terceros acreedores. Se reconduce el Centro Directivo ” a los mecanismos de protección que para tal supuesto contemplan los artículos 331 a 333 de la Ley de Sociedades de Capital relativos a la reducción de capital por restitución de aportaciones. De este modo la salvaguardia de los derechos de terceros acreedores se traduce bien en la responsabilidad solidaria de la sociedad emisora y la sociedad suscriptora (artículo 331.1), bien en la constitución de la reserva indisponible contemplada en el artículo 332, bien en el respeto al derecho de oposición en los supuestos en que los estatutos así lo contemplen (artículo 333)”.
LA UNIDAD DEL PROCEDIMIENTO DE FUSIÓN POR ABSORCIÓN NO DESAPARECE POR EL ACUERDO CON CONSENTIMIENTO UNÁNIME DE LAS SOCIEDADES INVOLUCRADAS DE EXCLUIR A UNA DE ELLAS DEL MISMO. NO DEBEN EXIGIRSE CUESTIONES FORMALES QUE RESULTEN EXCESIVAS O INNECESARIAS.
No estando ante un nuevo procedimiento de fusión, no cabe la solicitud registral de un nuevo proyecto de fusión (por lo demás innecesario en el supuesto concreto, ex artículo 42 de la Ley de Sociedades de Capital), ni nueva certificación del Registro Mercantil de origen de las sociedades no afectadas por la modificación. De otra parte, la escritura de fusión recoge la inexistencia de oposición en relación a los acuerdos iniciales y no a los posteriores. La inscripción no puede practicarse hasta que no se publiquen o notifiquen a los eventuales acreedores los acuerdos de fusión y su modificación y se dé cumplimiento a lo previsto en el artículo 44 de la mencionada Ley como requisito ineludible de salvaguarda de sus derechos.
NO ES VÁLIDA LA CONVOCATORIA DE JUNTA NO REALIZADA POR TODOS LOS ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS, AUNQUE EN LOS ESTATUTOS SOCIALES SE HAYA ATRIBUIDO EL PODER DE REPRESENTACIÓN A ALGUNOS CUALESQUIERA DE ELLOS.
Resolución de 11 de julio de 2.013. (B.O.E. de 24 de Septiembre de 2.013). Descargar Resolución.
La facultad de convocatoria de la junta general se reserva legalmente al órgano de administración con carácter exclusivo, por tanto no es delegable. La disposición estatutaria sobre el ejercicio del poder de representación por dos de los administradores conjuntos se limita a las relaciones externas de la sociedad, al establecimiento de vínculos jurídicos con terceros, pero no al funcionamiento interno de la sociedad.
JUNTA CON ASISTENCIA DE TODOS LOS SOCIOS, EN LA QUE NO SE ACREDITAN LOS ELEMENTOS ESENCIALES PARA PODER APRECIAR LA REGULARIDAD DE LA CONVOCATORIA: NO SE CONVIERTE AUTOMÁTICAMENTE EN JUNTA UNIVERSAL.
Para que una Junta sea universal no basta con la asistencia de todos los socios, si no ha de expresar además la aceptación por unanimidad del orden del día de la misma.
DECLARACIÓN DEL PRESIDENTE SOBRE LA VALIDA CONSTITUCIÓN DE LA JUNTA: ESTÁ DOTADA DE CIERTA PRESUNCIÓN DE LEGALIDAD, PERO NO VINCULA NECESARIAMENTE AL REGISTRADOR.
La formación de la lista de asistentes se atribuye a la mesa de la junta, dando su veredicto frente a hipotéticas reclamaciones de titularidad no resultante del Libro Registro y que pueden ser tanto estimatorias como desestimatorias (como ocurre a la hora de apreciar la existencia de representación de socios u otras circunstancias similares). La declaración del Presidente se basamenta en la cabal decisión adoptada al respecto. Ahora bien, Se recuerda que frente a tal declaración pueden hacerse reservas o protestas ex artículo 102.1.3 del Reglamento del Registro Mercantil.
El presidente del consejo de administración no puede por sí solo convocar la junta
Para la convocatoria de Junta General, en una Sociedad con Consejo de Administración, se precisa una decisión colectiva del Consejo adoptada en la forma y con las mayorías previstas estatutariamente. Se precisa una decisión colectiva del Consejo adoptada en la forma y con las mayorías previstas estatutariamente.
UNO SÓLO DE LOS ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS NO PUEDEN CONVOCAR SALVO EN LOS CASOS LEGALMENTE SEÑALADOS.
Resolución de 18 de Septiembre de 2.013. (B.O.E. de 14 de Octubre de 2.013). Descargar Resolución.
Confirmando, entre otras la reciente Resolución de 26 de febrero de 2.013, señala la Dirección General que la facultad de convocatoria de la junta general está reservada por la Ley al órgano de administración con carácter exclusivo, según el artículo 166 de la Ley de Sociedades de Capital, salvo supuestos singulares como el relativo a la sociedad en fase de liquidación –como resulta del mismo precepto legal–, el de convocatoria judicial (artículos 169 y 171, párrafo primero, de la Ley de Sociedades de Capital) o el de órgano de administración incompleto y con objetivo limitado (como admite el párrafo segundo del artículo 171 de la misma ley), interpretación confirmada en numerosas sentencias del Tribunal Supremo que impone un criterio estricto en la interpretación de las normas relativas a la competencia para la convocatoria de las juntas generales.
EFECTOS DE LA ANOTACIÓN DE DEMANDA DE SUSPENSIÓN DE ACUERDOS SOCIALES DE CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADORES.
La única cuestión interesante de esta Resolución se centra en los efectos que produce una anotación preventiva de suspensión de acuerdos sociales relativa a un nombramiento de administradores. Para la Dirección General esa anotación de suspensión no produce ningún cierre registral, lo que produce es una supresión absoluta de todas las facultades de administración y representación y por tanto desde que es eficaz el auto judicial los administradores quedan suspendidos en el ejercicio de todas sus funciones hasta que otra cosa resuelva sobre el particular el juez que conoce de la causa de impugnación. Esa suspensión en el ejercicio del cargo, a menos que el juez ordene lo contrario, no entraña, desde luego, la reviviscencia o rehabilitación, ni siquiera temporal, de quienes hubieran sido los anteriores administradores. En consecuencia de todo lo anterior, la sociedad queda provisionalmente y mientras dure el proceso, acéfala, sin administradores en activo pero sujeta a intervención judicial. Ciertamente que esta acefalia puede ser salvada en cualquier momento mediante la oportuna adopción y consecuente publicidad registral de la medida cautelar de nombramiento de administrador judicial ex artículo 727.2.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil o bien mediante nombramiento efectuado por la propia sociedad en Junta general universal. En esta situación, ni los Administradores inscritos pero suspendidos en sus funciones ni los anteriores pueden convocar la Junta de socios.
ES NECESARIO NOMBRAR EL NÚMERO TOTAL DE LOS ADMINISTRADORES QUE FIGUREN EN ESTATUTOS.
En Junta Universal se nombran cinco consejeros en vez de los seis fijados estatutariamente. La Dirección General confirma la calificación, al ser las normas estatutarias de obligado cumplimiento, y no permitir que se dejen de nombrar consejeros, y rechaza el argumento que una vez nombrados puede funcionar el Consejo sin la presencia de todos.