Source: https://www.bmgev.de/mieterecho/archiv/2016/me-single/article/mietrecht-mieterinnen-fragen-wir-antworten/
Timestamp: 2020-03-28 09:17:38
Document Index: 175836282

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', 'BGH', '§ 259', '§ 29', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

MIETRECHT Mieter/innen fragen – wir antworten - Berliner MieterGemeinschaft e.V.
MIETRECHT Mieter/innen fragen – wir antworten
Fragen und Antworten zur Betriebskostenabrechnung
Die Grundsätze zur Betriebskostenabrechnung sind in § 556 ff. BGB festgelegt. Bei der Abrechnung von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Vermieter wirtschaften nur dann ordnungsgemäß, wenn sie lediglich diejenigen Leistungen erbringen oder erbringen lassen, die zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erforderlich, nicht überteuert und nicht vermeidbar sind. Dabei steht ihnen aber ein gewisser Ermessens- und Beurteilungsspielraum zu. Der Umlagemaßstab der Kosten auf die einzelnen Mieter/innen kann durch gesetzliche Regelungen, beispielsweise die Heizkostenverordnung für Heiz- und Warmwasserkosten vorgegeben sein. Ist der Umlagemaßstab nicht gesetzlich geregelt und ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Achtung: Es ist immer von der Gesamtwohnfläche des Hauses auszugehen, nicht von der aktuell vermieteten Fläche. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter/innen abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch bzw. der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
Achtung: Sie haben 30 Tage Zeit, die Abrechnung zu prüfen. Müssen Sie im Ergebnis der formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Nachzahlung leisten, so geraten Sie 30 Tage nach Zugang der Abrechnung in Zahlungsverzug, sofern der Vermieter in der Abrechnung auf diese Frist aufmerksam gemacht hat. Die Frist von 30 Tagen gilt auch für die Auszahlung eines Guthabens durch den Vermieter.
Es genügt zur Wahrung der Abrechnungsfrist eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Es müssen die Gesamtkosten des Objekts genannt sein, der auf die Mieter/innen entfallende Anteil muss ausgewiesen sein, die Verteilerschlüssel, nach welchen die Kosten umgelegt wurden, müssen ersichtlich und klar und die geleisteten Vorauszahlungen müssen berücksichtigt sein. Formelle Fehler kann der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht nachbesssern. Materielle Fehler in der Abrechnung wie beispielsweise die Berechnung nicht umlagefähiger Betriebskosten oder Rechenfehler sind für die Fristwahrung unerheblich. Der Vermieter kann die Abrechnung inhaltlich nachbessern.
Ist die Abrechnung fehlerhaft, müssen Sie Einwendungen erheben. Die Frist ist in § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB geregelt und beträgt 12 Monate. Auch das ist eine Ausschlussfrist. Spätere Einwendungen sind ausgeschlossen, wenn Sie nicht nachweisen, dass Sie die Verspätung nicht zu vertreten haben. Die Frist beginnt nur zu laufen, wenn die Abrechnung den formellen Anforderungen genügt. Vorsicht: Die formellen Anforderungen wurden in den letzten Jahren durch die Rechtsprechung erheblich herabgesetzt. Ihre Einwendungen müssen konkret sein. Es ist nicht ausreichend, wenn Sie beispielsweise einen hohen Wasserverbrauch einfach nur bestreiten. Zur Prüfung ist eine Belegeinsicht unumgänglich. Sie haben ein Recht darauf, sämtliche der Abrechnung zugrundeliegende Belege einzusehen. Zur Übersendung von Belegkopien ist der Vermieter nur in begrenzten Ausnahmefällen verpflichtet. Der BGH hat hierzu bereits entschieden (Urteil vom 8. März 2006, AZ: VIII ZR 78/05). Er wies darauf hin, dass Mieter/innen preisfreien (also freifinanzierten) Wohnraums grundsätzlich keinen Anspruch auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung haben. Der Vermieter sei gemäß § 259 Absatz 1 BGB lediglich verpflichtet, „eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und Belege ‚vorzulegen‘ “. Dagegen ist für preisgebundene Wohnraummietverhältnisse – also öffentlich geförderte Sozialwohnungen – in § 29 Absatz 2 Satz 1 Neubaumietenverordnung (NMV) bestimmt, dass Mieter/innen anstelle der Einsicht in die Berechnungsunterlagen Ablichtungen davon gegen Erstattung der Auslagen verlangen können.
Wenn Sie die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung überprüfen wollen, ist in der Regel eine Einsicht in die Abrechnungsbelege erforderlich. Wollen Sie bei der Belegeinsicht fachliche Unterstützung, können Sie sich begleiten lassen oder auch jemanden bevollmächtigen, die Belegeinsicht für Sie vorzunehmen. Ein Problem bei der Einsichtnahme ist zumeist, dass es Ihnen aufgrund des Umfangs der Abrechnungsbelege und der Komplexität der Betriebskostenabrechnung bei Einsicht vor Ort kaum möglich sein wird, sich in Ruhe mit den einzelnen Positionen auseinanderzusetzen. Es wird daher unumgänglich sein, von ausgewählten Belegen Ablichtungen anzufertigen, um diese dann zu Hause in Ruhe zu prüfen. Bereits das Amtsgericht München entschied, dass der Anspruch der Mieter/innen auf Belegeinsicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auch das Anfertigen von Ablichtungen mit technischen Hilfsmitteln umfasst (Urteil vom 21. September 2009, AZ: 412 C 34593/08). Auch das Landgericht Potsdam entschied, dass Mieter/innen im Rahmen der Einsicht in die Abrechnungsunterlagen grundsätzlich berechtigt sind, mit eigenem Gerät Kopien oder Fotografien von Belegen anzufertigen (Urteil vom 17. August 2011, AZ: 4 S 31/11). Belange des Datenschutzes stehen dem – auch bei der Einsichtnahme in Verträge, die der Vermieter mit Personal oder Dienstleistern geschlossen hat – nicht entgegen.
Der BGH hat vor Kurzem entschieden, dass die Jahresfrist auch für Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung gilt, die nicht umlegbare Betriebskosten enthält (Urteil vom 11. Mai 2016, AZ: VIII ZR 209/15). In seinen Entscheidungsgründen führte der BGH aus, dass § 556 Absatz 3 BGB nicht nur Vermieter verpflichtet, innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums über die angefallenen Betriebskosten und die geleisteten Vorauszahlungen abzurechnen, sondern auch Mieter/innen verpflichtet, Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb der gleichen Frist zu erheben (siehe auch MieterEcho Nr. 382/ August 2016). Der BGH vertritt die Ansicht, dass die einjährige Ausschlussfrist grundsätzlich auch für Einwendungen der Mieter/innen gilt, wenn die Abrechnung Positionen enthält, die nicht als Betriebskosten umlegbar sind. Der BGH begründet die Auffassung mit dem Zweck des gesetzlichen Einwendungsausschlusses, in absehbarer Zeit Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche einer Betriebskostenabrechnung herbeizuführen. Die hierdurch beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre dem BGH zufolge nicht mehr gewährleistet, wenn die Mieter/innen auch noch nach Fristablauf einwenden könnten, bestimmte Kosten seien nicht umlagefähig.
Umlagefähig sind nur Kosten der Ungezieferbekämpfung, die laufend entstehen. Kosten einmaliger, außerordentlicher Aktionen sind nicht umlegbar. Sobald Sie Leistungs-/ Qualitätsmängel bei der Hausreinigung feststellen, sollten Sie dem Vermieter diese Schlechtleistung sofort anzeigen und ihn auffordern, für eine ordentliche Reinigung zu sorgen. Sichern Sie unbedingt Beweise durch genaue Aufzeichnungen, Fotos mit Datumskennung und holen Sie die anderen Mieter/innen als Zeug/innen mit ins Boot. Denn weil die Betriebskostenabrechnung zumeist erst mehrere Monate nach dem eigentlichen Geschehen zugeht, können die erhobenen Einwände dann meist nicht mehr nachvollzogen und überprüft werden.
Für weitere Informationen empfehlen wir unsere mietrechtliche Infoschrift „Betriebskostenabrechnung – Tipps für Mieter/innen, die Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten leisten“.
Sie erhalten die Infoschrift unter www.bmgev.de/mietrecht/infoschriften.html
Auf unserer Website halten wir außerdem viele Informationen zum Thema sowie einen Betriebskostenrechner für Sie bereit (www.bmgev.de/betriebskosten.html).
Schlüsselbegriffe: Betriebskostenabrechnung, Warmwasserkosten, Umlagemaßstab, Abrechnungszeitraum, Betriebskostenvorauszahlungen, Nachforderungen, Neubaumietenverordnung, Belegeinsicht, Wohnfläche