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Timestamp: 2016-10-26 02:27:38+00:00
Document Index: 174463606

Matched Legal Cases: ['art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 46', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 32', 'art. 32', 'art. 32', 'art. 38', 'art. 33', 'art. 34', 'art. 37', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 32', 'art. 38', 'art. 38', 'art. 66', 'art. 68']

4A_478/2015 (20.05.2016)
4A_478/2015 � � Arr�t du 20 mai 2016
repr�sent�s par Me Laurent Strawson,
bail; r�siliation; repr�sentation,
recours contre l'arr�t rendu le 1er juin 2015 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Par contrat du 18 ao�t 2010, H.X.________ et F.X.________ (ci-apr�s: les bailleurs) ont remis � bail � Y.________ et Z.________ (ci-apr�s: les locataires) une villa de neuf pi�ces et demie, situ�e �.... Conclu initialement du 15 ao�t 2010 au 31 juillet 2011, le bail se renouvelait ensuite tacitement d'ann�e en ann�e, sauf avis de r�siliation notifi� au moins quatre mois � l'avance. Le loyer mensuel net s'�levait � 9'000 fr.
A.________ AG (ci-apr�s: A.________), dont le si�ge est � Opfikon (ZH), a pour but le transport, le d�m�nagement et la mise en d�p�t de mat�riel. Elle dispose � Gen�ve d'une succursale, dont le directeur est B.________, au b�n�fice de la signature individuelle.
Le 25 mars 2012, les locataires ont sign� une procuration en faveur de A.________, autorisant cette soci�t� � "s'occuper de toutes les activit�s et services li�s � [leur] relocation".
Par lettre recommand�e du 26 mars 2012 sur papier � en-t�te de la soci�t�, A.________ a r�sili� le bail pour le 31 juillet 2012 au nom des locataires, en pr�cisant que ceux-ci allaient quitter la Suisse. La procuration du 25 mars 2012 �tait jointe au courrier, lequel portait la signature de C.________ en qualit� d'"Account Manager" et indiquait l'adresse �lectronique de la signataire ("xxx.com").
Des courriels ont �t� �chang�s entre H.X.________ et C.________. Ainsi, le 4 avril 2012, le premier a fait savoir � la seconde qu'il n'avait re�u aucun avis de retrait d'un pli recommand� envoy� le 28 mars 2012 et que la guicheti�re de la poste n'avait rien trouv�. Le m�me jour, C.________ a envoy� � H.X.________ le suivi "Track & Trace" de l'envoi n�...; il ressort de ce document qu'une lettre recommand�e a �t� d�pos�e le 28 mars 2012 � 10 h 22 � l'office postal de Gen�ve La Praille, qu'elle est arriv�e � l'office postal d'Yverdon-les-Bains le 29 mars 2012 � 7 h 54 et que le destinataire a �t� avis� le m�me jour � 10 h 20, avant que le courrier ne soit r�achemin� � l'office postal d'Yverdon-les-Bains � 15 h 22. H.X.________ a r�pondu imm�diatement qu'il retournerait � la poste le lendemain, ce qu'il a d� effectivement faire puisqu'il a reconnu par la suite avoir re�u la r�siliation le 5 avril 2012.
Toujours par voie �lectronique, H.X.________ a indiqu� � C.________, le 1
er�mai 2012, qu'un cong� pouvait certes �tre le fait d'un repr�sentant, mais qu'en l'occurrence, elle ne disposait pas du droit de signer au nom de A.________ et que la procuration du 25 mars 2012 ne donnait pas le pouvoir de r�silier un bail.
Par lettre du 11 juin 2012, le bailleur a inform� A.________ que la r�ception de la r�siliation en date du 5 avril 2012 reportait l'�ch�ance du bail d'un an, soit au 31 juillet 2013. Il ajoutait qu'il ne pouvait pas consid�rer qu'une r�siliation, m�me anticip�e, avait �t� donn�e valablement aussi longtemps qu'il n'�tait pas en possession de la preuve des pouvoirs de C.________ et d'une procuration des intim�s autorisant A.________ � r�silier le bail.
Dans une nouvelle procuration en faveur de A.________ dat�e du 27 juin 2012, les locataires pr�cisaient que la r�siliation du 26 mars 2012 �tait intervenue conform�ment � leurs instructions. Pour sa part, B.________ a attest�, dans une lettre du 17 juillet 2012 adress�e au recourant, qu'il avait express�ment autoris� C.________ � r�diger et � signer la lettre de r�siliation du 26 mars 2012.
Par courriel du 26 juillet 2012, Me Laurent Strawson a adress� � H.X.________ les lignes suivantes:
Vous trouverez en pi�ce jointe la procuration attestant des pouvoirs de Madame C.________, conf�r�s par A.________ AG.
Je joins �galement les procurations attestant des pouvoirs de A.________ AG, respectivement de mes pouvoirs, conf�r�s par Monsieur Y.________ et Madame Z.________.
Seules les deux derni�res procurations cit�es figurent sous la rubrique "pi�ces jointes" du courriel.
L'�tat des lieux de sortie a eu lieu le 27 juillet 2012.
La villa a �t� relou�e � partir du 1
Le 3 mai 2013, les locataires ont introduit une proc�dure de conciliation, portant notamment sur la lib�ration de la garantie locative. La conciliation a �chou�.
Par demande du 24 juillet 2013 rectifi�e le 27 septembre 2013, les bailleurs ont conclu au paiement par les locataires d'un montant de 34'668 fr.50 avec int�r�ts, ainsi qu'� la lib�ration en leur faveur, � titre de paiement partiel, de la garantie bancaire de 27'000 fr.; le capital r�clam� comportait, entre autres, 18'000 fr. � titre de loyers pour ao�t et septembre 2012, ainsi que 9'180 fr. en remboursement des frais d'agence engag�s pour relouer la villa.
Par jugement du 24 juin 2014, le Tribunal des baux du canton de Vaud a condamn� les locataires � payer aux bailleurs la somme de 31'256 fr.90 avec int�r�ts et a lib�r� la garantie de loyer en faveur des bailleurs. Il a jug� notamment que les locataires sont d�biteurs du loyer jusqu'� ce que la villa ait �t� relou�e, soit le 1
er�octobre 2012, ainsi que des frais en relation.
Les locataires ont interjet� appel de ce jugement. Par arr�t du 1
er�juin 2015, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois a partiellement admis l'appel et statu� � nouveau en ce sens que les locataires doivent payer aux bailleurs le montant de 4'076 fr.90 avec int�r�ts, la garantie de loyer �tant lib�r�e � concurrence du capital et des int�r�ts en faveur des bailleurs et pour le solde en faveur des locataires. Contrairement aux juges de premi�re instance, la cour cantonale a admis que le bail avait �t� valablement r�sili� pour le 31 juillet 2012.
H.X.________ et F.X.________ forment un recours en mati�re civile. Ils concluent � la r�forme de l'arr�t cantonal en ce sens que l'appel est rejet� et que le jugement de premi�re instance est confirm� en tous points.
Y.________ et Z.________ proposent de d�clarer le recours irrecevable, subsidiairement de le rejeter. Les recourants se sont d�termin�s sur la r�ponse, puis les intim�s ont d�pos� d'ultimes observations.
Les recourants ont pr�sent� une requ�te d'effet suspensif, rejet�e par ordonnance de la Pr�sidente de la cour de c�ans.
Le recours est dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur d'un canton, qui a statu� sur recours (art. 75 LTF). La cause atteint la valeur litigieuse de 15'000 fr. ouvrant le recours en mati�re civile dans les affaires relevant du droit du bail � loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF). Au surplus, le recours est exerc� par les bailleurs qui ont succomb� partiellement dans leurs conclusions condamnatoires et qui ont donc qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF). D�pos� dans le d�lai (art. 46 al. 1 let. b et art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi, le recours est en principe recevable.
A ce stade, le litige porte sur les loyers d'ao�t et septembre 2012 et les frais d'agence pour relouer la villa. La question est de savoir si, comme la cour cantonale l'a admis, le bail a �t� valablement r�sili� au 31 juillet 2012.
Sur ce point, les bailleurs ne contestent plus que le cong� a �t� notifi� en temps utile pour l'�ch�ance du 31 juillet 2012. En revanche, ils soutiennent que le directeur de A.________ n'aurait pas justifi� dans un d�lai raisonnable des pouvoirs de la signataire de la lettre de cong�, de sorte que la r�siliation serait "tardive". Au demeurant, la cour cantonale aurait retenu arbitrairement que la lettre justificative en question, dat�e du 17 juillet 2012, avait �t� communiqu�e � l'�poque aux bailleurs. Les recourants ajoutent que le but social de A.________ est limit� au transport et au d�m�nagement et que la procuration sign�e le 25 mars 2012 par les intim�s ne comprend pas le pouvoir de r�silier un bail.
3.1.�La r�siliation est un droit formateur qui s'exerce par un acte juridique unilat�ral, lequel peut �maner d'un repr�sentant d'une partie au contrat (ROGER Z�CH, Berner Kommentar, 2e �d. 2014, n� 103 ad remarques pr�liminaires aux art. 32-40 CO; CHRISTINE CHAPPUIS, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2e �d. 2012, n� 6 ad art. 32 CO). De mani�re g�n�rale, la manifestation de volont� de celui qui agit au nom d'autrui lie le repr�sent� lorsque le repr�sentant dispose des pouvoirs n�cessaires � cet effet (art. 32 al. 1 CO) ou lorsque le repr�sent� ratifie l'acte accompli en son nom (art. 38 CO) ou encore lorsque le tiers peut se fier de bonne foi aux pouvoirs qui lui sont communiqu�s (art. 33 al. 3, art. 34 al. 3 et art. 37 CO) (ATF 131 III 511 consid. 3.1 p. 517).
La r�siliation met fin unilat�ralement � un rapport de droit et produit effet d�s qu'elle entre dans la sph�re de puissance du destinataire. Une jurisprudence d�j� ancienne en a d�duit que les conditions de validit� d'une telle d�claration devaient �tre r�unies � ce moment-l� (ATF 108 II 190 consid. 3 p. 193). Plus r�cemment, le Tribunal f�d�ral a relev� le caract�re irr�vocable de la r�siliation, qui ne peut en principe pas �tre soumise � des conditions (ATF 128 III 129 consid. 2a p. 135). Dans ce contexte, le cong� notifi� par un repr�sentant non autoris� peut s'av�rer probl�matique puisqu'il ne prendra effet (r�troactivement) que s'il est ratifi� par le repr�sent� et qu'une situation juridique incertaine (�
Schwebezustand) est ainsi cr��e jusqu'� une �ventuelle ratification (cf. arr�t 4A_107/2010 du 3 mai 2010 consid. 2.3). Selon la jurisprudence, le tiers ne peut en tout cas pas se pr�valoir de l'absence de pouvoirs du repr�sentant lorsqu'il ne prend connaissance de cette circonstance qu'apr�s la ratification par le repr�sent�; en effet, dans ce cas-l�, le tiers ne s'est pas trouv� dans une situation juridique incertaine au sujet des effets de l'acte en cause (cf. ATF 128 III 129 consid. 2b et c p. 136; arr�t pr�cit� du 3 mai 2010 consid. 2.5 et 2.6).
Le probl�me ne se pose pas lorsqu'aucune procuration n'est produite lors de la notification du cong� au nom du repr�sent�, mais que, � la suite de l'interpellation du destinataire, le repr�sentant justifie de ses pouvoirs ou ceux-ci sont confirm�s par le repr�sent�. En effet, la r�siliation �mane alors d'un repr�sentant autoris� (BERNARD CORBOZ, Les cong�s affect�s d'un vice, in 9e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 1996, p. 14). Pour assurer la s�curit� des transactions, d'aucuns proposent d'accorder au tiers le droit de refuser l'acte juridique unilat�ral soumis � r�ception �manant d'un repr�sentant qui ne justifie pas de ses pouvoirs. Le refus de l'acte pour d�faut de procuration doit intervenir en principe imm�diatement, avec pour effet l'invalidit� de l'acte (Z�CH, op. cit., nos 104 ss ad remarques pr�liminaires aux art. 32-40 CO; VON TUHR/PETER, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, tome I, 3e �d. 1979, p. 146). Dans le m�me ordre d'id�es, l'art. 38 al. 2 CO dispose que, lorsqu'une personne contracte sans pouvoirs au nom d'un tiers, l'autre partie a le droit d'exiger de ce dernier qu'il d�clare, dans un d�lai convenable, s'il ratifie ou non le contrat et elle cessera d'�tre li�e faute de ratification dans ce d�lai.
3.2.�En l'esp�ce, la repr�sentante, A.________, a r�sili� le bail au nom des intim�s par pli du 26 mars 2012. Elle disposait alors des pouvoirs n�cessaires � cet effet, puisqu'elle �tait au b�n�fice de la procuration du 25 mars 2012, dont les locataires ont confirm� par la suite qu'elle comportait le pouvoir de r�silier le bail. Par ailleurs, C.________, qui a sign� la lettre de cong� en tant qu'"Account Manager" de A.________, disposait � l'�poque des pouvoirs pour le faire, comme le directeur de la succursale de Gen�ve l'a confirm� dans l'attestation du 17 juillet 2012. A ce sujet, si les recourants contestent � pr�sent avoir re�u le courrier en question, il n'en demeure pas moins que la pi�ce figure dans le dossier cantonal et que, sur cette base, les juges vaudois pouvaient sans arbitraire retenir l'existence des pouvoirs de C.________ au moment de la notification du cong�. Il s'ensuit que la r�siliation signifi�e le 29 mars 2012 �mane d'une repr�sentante autoris�e. En l'occurrence, il ne se pose donc pas la question de savoir quels sont les effets d'une r�siliation notifi�e au nom d'autrui par un repr�sentant non autoris�, puis ratifi�e apr�s coup par le repr�sent�.
3.3.�Le point litigieux porte en revanche sur la communication aux bailleurs des pouvoirs de A.________ et de C.________. Dans ce cadre-l�, une �ventuelle invalidit� du cong� ne peut entrer en ligne de compte que si les recourants ont refus� la r�siliation en raison d'une justification des pouvoirs inexistante ou insuffisante.
3.3.1.�La lettre de cong� du 26 mars 2012, sur papier � en-t�te de A.________, �tait accompagn�e d'une procuration sign�e la veille par les intim�s en faveur de A.________, sur le m�me papier � lettres. La justification des pouvoirs de la repr�sentante �tait-elle alors insuffisante? Il est permis d'en douter. Le terme "relocation" utilis� dans la procuration fournie se retrouve notoirement dans le nom des entreprises qui s'occupent d'organiser, sous tous ses aspects, la mobilit� de personnes, en particulier expatri�es; que la r�siliation d'un bail � loyer portant sur le logement familial fasse partie des t�ches li�es � la relocation ne para�t ainsi pas du tout incongru. Par ailleurs, les bailleurs n'avaient a priori aucune raison de douter du pouvoir de C.________, pr�sent�e comme "Account Manager" et avec laquelle l'un des bailleurs communiquait par voie �lectronique sur une adresse comportant le nom de la soci�t�.
Cela �tant, cette question n'a pas � �tre approfondie plus avant car, de toute mani�re, les recourants ont vu leurs �ventuels doutes sur la r�siliation lev�s avant qu'un refus de l'acte ne devienne effectif, pour les raisons suivantes.
3.3.2.�Apr�s avoir �mis par courriel des doutes sur les pouvoirs de C.________ et l'�tendue des pouvoirs de A.________, l'un des bailleurs a fait savoir � cette soci�t�, dans sa lettre du 11 juin 2012, qu'il ne consid�rait pas la r�siliation comme valable aussi longtemps qu'il n'�tait pas en possession de la preuve des pouvoirs de C.________ et d'une procuration des locataires autorisant A.________ � r�silier le bail.
En pi�ce jointe au courriel du 26 juillet 2012 de Me Strawson, les recourants ont re�u - ce qu'ils ne contestent pas - un document dat� du 27 juin 2012 dans lequel les intim�s confirment que la r�siliation du 26 mars 2012 est intervenue conform�ment � leurs instructions. A partir de ce moment-l�, les bailleurs ne pouvaient plus �prouver de doutes sur le fait que la lettre de r�siliation avait bien �t� envoy�e sur ordre des locataires, qui n'�taient donc pas susceptibles de remettre en cause le cong� donn�. Faute de situation juridique incertaine, un refus de la r�siliation par les bailleurs n'entrait plus en consid�ration.
Il est � noter que les recourants n'ont pas fix� � la repr�sentante un d�lai pour justifier de ses pouvoirs, par application analogique de l'art. 38 al. 2 CO; comme une �ventuelle justification n'avait pas � intervenir dans un d�lai pr�cis, les bailleurs ne peuvent rien tirer du fait que celle-ci soit intervenue peu de temps avant l'�ch�ance du d�lai de r�siliation.
3.3.3.�Les recourants reprochent � la cour cantonale d'avoir �tabli l'�tat de fait arbitrairement en retenant qu'ils avaient re�u la justification des pouvoirs de C.________ par le directeur de la succursale de A.________. Comme les bailleurs n'�taient de toute mani�re plus en droit de refuser la r�siliation apr�s avoir pris connaissance du document du 27 juin 2012 sign� par les locataires, la r�ception par les bailleurs de l'attestation des pouvoirs de C.________ est un �l�ment sans pertinence pour le sort de la cause, de sorte qu'il n'est pas n�cessaire d'examiner le grief d'arbitraire soulev� par les recourants.
3.4.�Sur le vu de ce qui pr�c�de, la cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral en admettant la validit� au 31 juillet 2012 de la r�siliation notifi�e le 29 mars 2012. Le recours sera d�s lors rejet�.
Les recourants, qui succombent, prendront � leur charge les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF) et verseront des d�pens aux intim�s (art. 68 al. 1 et 2 LTF).