Source: https://doctrina-administrativa.vlex.es/vid/resolucion-24-abril-2019-783339365
Timestamp: 2019-08-25 11:14:42
Document Index: 327390324

Matched Legal Cases: ['artículo 185', 'artículo 176', 'artículo 202', 'artículo 24', 'artículo 199', 'artículo 202', 'artículo 66', 'artículo 24', 'artículo 185', 'artículo 202', 'artículo 66', 'artículo 327', 'artículo 326', 'artículo 326', 'artículo 202', 'artículo 26', 'artículo 17', 'artículo 17', 'artículo 66', 'artículo 8']

Resolución de 24 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Gérgal, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva y compraventa. - Doctrina Administrativa - VLEX 783339365
PARCELACION ILEGAL: diversos supuestos que pueden constituir una parcelación de tipo urbanístico, prescindiendo de los instrumentos jurídicos legalmente previstos para su habilitación.
En el recurso interpuesto por don B. S. R., en nombre y representación de doña M. R., doña A. M. y doña R. A. D., contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Gérgal, don Antonio David Álvarez Gil, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva y compraventa.
Mediante escritura autorizada por el notario de Almería, don Emilio Eugenio Navarro Moreno, doña L. M. D. N., previa declaración de una obra nueva terminada sobre una finca rústica situada en el término municipal de Alboloduy, vendió el pleno dominio de dicha finca a las hermanas doña M. R, doña A. M. y doña R. A. D., que lo compraron en proindiviso, por terceras e iguales partes.
Presentada el día 11 de diciembre de 2018 la citada escritura en el Registro de la Propiedad de Gérgal, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
Visto por Don Antonio David Álvarez Gil, Registrador de la Propiedad de Gérgal, el procedimiento registral identificado con el número de entrada 1030, iniciado como consecuencia de la presentación en el mismo Registro, de los documentos que se dirán, en virtud de solicitud de inscripción.
Primero.–El documento objeto de la presente calificación, escritura de obra nueva terminada y compraventa autorizada por el Notario de Almería, Don Emilio Navarro Moreno, el día 16 de Noviembre de 2.018, protocolo número 2885, y presentado por Sagarra Servicios el día 11 de Diciembre de 2.018 bajo el asiento 1047 del diario 89.
Segundo.–En dicho documento se han observado las siguientes circunstancias que han sido objeto de calificación desfavorable:
1. En la obra nueva no se determina el carácter ordinario/especial del suelo rústico edificado conforme a las previsiones de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, por ello resulta imposible aplicar el artículo 185 de la misma que hace referencia a la prescriptibilidad/imprescriptibilidad de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística. A estos efectos se requiere actuación de la notaría conforme al artículo 176 de la misma Ley.
2. No es posible la comprobación de las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación por estar en formato no válido, asimismo deben coincidir con la descripción del título. Conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria «La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.». Igualmente ha de tenerse en cuenta las Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad; RDGRN 05.07.2016, RDGRN 06.02.2017, RDGRN 29.06.2017, RDGRN 27.07.2017, RDGRN 02.11.2017, 10.04.2018.
3. Se contempla la compraventa por terceras e iguales partes indivisas de Doña M. R., Doña A. M. y Doña R. A. D., y según el art. 66.2 de la L.O.U.A. ''Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate.
La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, artículo 24 de la Ley 19/95 de 4 de julio.
Tercero.–En cuanto a la iniciación de tramitación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria se puede realizar de oficio por este Registro en la fecha de la calificación o una vez subsanados los defectos anteriormente descritos, a elección de los interesados.
En Gérgal, a veintiocho de Diciembre de dos mil dieciocho. El Registrador (firma ilegible). Fdo. D. Antonio David Álvarez Gil.»
Contra la anterior nota de calificación, don B. S. R., en nombre y representación de doña M. R., doña A. M. y doña R. A. D., interpuso recurso el día 5 de febrero de 2019 mediante escrito y con arreglo a las siguientes alegaciones:
1. Que sus representadas, mediante escritura pública de «declaración de obra nueva y compraventa» de fecha 16 de noviembre de 2018, otorgada ante el protocolo 2885 del Notario de Almería, don Emilio Navarro Moreno, adquirieron en proindiviso, por terceras e iguales partes, la finca registral 8457, del municipio de Alboloduy (Almería) conformada por una parcela rústica (de 272 m²) y dentro de su perímetro una pequeña vivienda rural (de 68 m²) y que la misma fue objeto, en el mismo acto y de forma previa a la compraventa, de declaración de obra nueva «antigua» por parte de la vendedora (…)
2. Que dicha escritura, al ser presentada en el Registro de la Propiedad de Gérgal (Almería) ha sido objeto de calificación desfavorable, en atención a tres consideraciones, que esta parte considera totalmente injustos y por tanto, contrarios a derecho (…)
3. Que dado que esta parte no puede estar de acuerdo con la calificación dada a nuestra solicitud de inscripción, y verse agraviada y perjudicada con dicha calificación, es por lo que en tiempo y forma, se recurre ante esa DGRN en defensa de sus legítimos derechos, y todo ello basado en las siguientes,
Primera. En la primera circunstancia o defecto que se hace constar en la calificación que se está recurriendo se nos indica «En la obra nueva no se determina el carácter ordinario/especial del suelo rústico…»
Puestos en contacto con el Registro de Gérgal, para subsanar esa incidencia, se nos indica que debemos aportar una certificación del Ayuntamiento de Alboloduy, donde se haga constar el carácter del suelo.
Hacemos constar y destacamos que esta parte ha solicitado la inscripción de la obra nueva antigua declarada en la escritura, acogiéndose al art. 28.4, del R.D.L. 7/2015 de 30 de octubre.
A esa primera objeción, esta parte se acoge a la Resolución de esa DGRN, de fecha 13 de diciembre de 2018, en el sentido de que en la misma, de manera resumida, se determina que: «Las obras nuevas ‘antiguas’ no requieren para su inscripción de una prueba exhaustiva de la efectiva prescripción ni que se certifique por parte del Ayuntamiento el carácter no demanial del suelo, o no afectado por servidumbres públicas o sometido a un régimen urbanístico especial».
Así mismo y en lo que fuese necesario, igualmente citamos las Resoluciones dictadas por esa DGRN, de fechas 8 de mayo y 29 de octubre, ambas del 2012.
Segunda. En cuanto al segundo defecto que se nos indica, se nos hace saber, que «las coordenadas de referenciación geográfica de la porción del suelo ocupada por la edificación por estar en formato no válido,...»
Desconocemos el motivo real que ha dado lugar a ese defecto, ya que esta parte, además del plano número 3 correspondiente al levantamiento topográfico aportado y protocolizado en escrituras, donde se hacen constar las coordenadas UTM, (ETRS89) tanto de la parcela como de la construcción, también se acompañaba a la escritura un soporte digital en CD, emitido por el mismo técnico autor de la medición, que contenía las coordenadas en formato GML.
Recordamos que la edificación ya figura en la certificación catastral, siendo coincidente la superficie catastrada con la que se pretende inscribir como obra nueva antigua.
A pesar de eso, esta parte no tiene inconveniente, si es que el soporte digital aportado era defectuoso, en aportar otra copia en el formato preciso. (Se nos podía haber requerido para su subsanación otra copia, tal como se hace por parte de otros Registros de la Propiedad).
Para la subsanación de dicho defecto, esta parte ha vuelto hacer entrega de otra copia al Registro, expedida por el técnico autor de la medición (…)
No obstante lo anterior, a esa circunstancia expuesta, queremos recordar alguna Resolución ya dictada por ese Centro, que de manera reiterada a ese respecto, ya se ha manifestado, por ejemplo en la de 19 de abril de 2016, (BOE n.º 133 de 2 de junio de 2016, punto 4 de los fundamentos de Derecho) en la que expresamente se dice:
"...En efecto, desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. Esto último ocurre en el caso que nos ocupa, al constar representada dicha porción de suelo ocupada por la edificación en la certificación catastral descriptiva y gráfica que figura incorporada en la escritura. En estos casos. las coordenadas resultan por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, siendo esto lo que se manifiesta en la escritura y sin que en la nota de calificación se señale lo contrario."
Tercera. En cuanto a la tercera circunstancia comunicada como defecto, el Sr. Registrador nos deja indefensos, ya que esta parte no sabe cómo tiene que subsanar el mismo. En efecto, nos indica que al comprar mis representadas, las hermanas A. D., por terceras e iguales partes indivisas, en una apreciación extensiva la aplicación del artículo 66.2 de la L.O.U.A y pre-juzgando e interpretando de forma casi maliciosa, el mal uso y por supuesto fuera y contrario a la Ley que pudiera suceder en el futuro.
Así es, el citado artículo habla de posibles parcelaciones urbanísticas, o de usos individualizados de una parte del inmueble, pero ¿qué parcelación se está efectuando en este acto?
Cuando la misma Ley que se quiere preservar, ya prohíbe los actos que se quieren salvaguardar, tal como dice el artículo 24 de la Ley 19/95, cuando dice, "que la división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no se dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo".
Y en el caso que nos ocupa, que segregaciones se pueden realizar en el futuro, de una parcela de 272 metros cuadrados, si la parcela mínima en regadío es de 2.500 metros cuadrados? Pues ninguna.
¿Y de una vivienda rural con una superficie de 68 metros (porches, aljibes, y trasteros incluidos) ubicada en suelo rústico, que se puede segregar?
No tiene sentido que una Ley no permita inscribir o castigue lo que es una normalidad en derecho, y que compete a la libertad de actuación de las personas, como es el comprar un inmueble en proindiviso entre varios hermanos.
Entendemos que no se puede legislar castigando las posibles futuras y perversas intenciones que puedan pasar o no, máxime si a su vez ya están recogidas expresamente y prohibidas por la misma Ley.
Que para abundar más en el tema, y con la intención de haber subsanado el defecto citado, puestos en contacto con el Ayuntamiento de Alboloduy para solicitar la declaración de innecesariedad, se nos indica por los Servicios Técnicos de la Diputación Provincial de Almería, (que es quien por delegación les lleva el tema urbanístico), que no procede emitir ninguna certificación de innecesariedad, ya que el acto jurídico realizado por esta parte es una compra-venta y las mismas no están sujetas a licencias, y que sólo en el caso de que se tratase de una segregación o de una parcelación, serían objeto de las correspondientes licencias o declaraciones de innecesariedad y siempre y cuando estén sujetas a las prescripciones establecidas por Ley.
En definitiva, como se nos puede exigir un requisito que es imposible su obtención por parte de la Administración autorizante correspondiente.
¿Qué motivos tiene un Registrador para poner un defecto preventivo, que todavía no ha pasado? Y por ende, presuponer que se está haciendo una parcelación. ¿Por qué ese juicio de intenciones y qué duda alberga el Sr. Registrador? Entendemos que el exceso de celo del legislador ha sobrepasado los límites normales, al presuponer que ciertos actos pueden "ser reveladores de una posible parcelación", cuando dichos actos de segregación o parcelación ya están prohibidos por Ley.
Entendemos que son otros organismos de la Administración a quien competen esas labores de vigilancia y policía y quien tiene que detectar esas posibles infracciones y no al comprador de una finca, que lo único que quiere es ejercer su derecho de poder tener su finca inscrita conforme a Ley.
Entendemos también, que una vez que se georreferencie la parcela, primero ninguna Administración podrá autorizar nuevas segregaciones, ya que las mismas serían contrarias a Ley por ser inferiores a la unidad mínima de cultivo exigida y en segundo lugar, en ese caso el Registro igualmente las denegará, porque las podrá detectar en su caso y en su momento, si esa fuese su competencia.
En consecuencia con lo manifestado,
Que por medio de la presente reclamación, esta parte impugna la calificación desfavorable para la inscripción, dada por el Sr. Registrador de Gérgal (Almería) a los actos jurídicos contenidos en la escritura de referencia, por considerarla injusta y contraria a derecho, con el fin de que esa DGRN pueda revisar y comprobar si la misma es procedente y está ajustada a derecho.
El registrador emitió informe (no consta fecha), retirando el primer defecto y manteniendo los dos siguientes, y remitió el expediente a este Centro Directivo.
Vistos los artículos 18, 202, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria; 52, 66, 68, 172 y 183.3 y la disposición adicional decimoquinta de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía; los artículos 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 78 y 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; 8 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía; 2.2 y 8.2 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en el suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía; la Sentencia del Tribunal Constitucional número 143/2017, de 14 de diciembre, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de octubre de 2005, 2 de marzo, 24 de mayo, 29 de octubre (2.ª) y 3 de diciembre (1.ª) de 2012, 2 de enero y 15 de abril de 2013 (2.ª), 4 y 11 (1.ª) de marzo, 22 de abril (2.ª) y 24 de noviembre de 2014, 12 de julio de 2016, 6 de septiembre y 11 y 12 (tres) de diciembre de 2017, 22 de marzo de 2018 y 13 de marzo de 2019, y las que en las mismas se citan.
En el presente expediente se ha de decidir si procede la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada y compraventa de una finca rústica situada en un municipio de Andalucía a favor de tres personas que la adquieren pro indiviso por terceras e iguales partes. Dicha finca tras la declaración de la obra nueva responde a la siguiente descripción: «Rústica: Finca regadío, en el término municipal de Alboloduy (Almería), sita en el paraje (…), con una superficie según Registro de dos aéreas ocho centiáreas, aunque según catastro y reciente medición tiene de una superficie real de dos áreas, setenta y dos centiáreas. Dentro de su perímetro existe una construcción destinada a vivienda unifamiliar de tipo rural, de una sola planta, con una superficie total construida de sesenta y ocho metros cuadrados (68 m²), de los que sesenta metros cuadrados están destinados a vivienda, tres metros cuadrados a un porche situado en la zona delantera y cinco metros cuadrados destinados a un aljibe, anexo en la zona trasera (…)». La finca consta inscrita como registral número 8.457 del Registro de la Propiedad de Gérgal. En la escritura de declaración de obra nueva y compraventa no se incluye pacto alguno relativo a la asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble a cada una de las compradoras.
El registrador suspende la inscripción por tres defectos: 1.º) en cuanto a la obra nueva declarada: a) no determinarse en la escritura el carácter ordinario/especial del suelo rústico edificado conforme a las previsiones de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, entendiendo que esta falta de determinación del tipo de suelo rústico de que se trata hace imposible aplicar el artículo 185 de la misma que hace referencia a la prescriptibilidad/imprescriptibilidad de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística, y b) no resultar posible la comprobación de las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación por estar en formato no válido, de conformidad con lo previsto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria y en la Resolución Conjunta de 29 de octubre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, y 2.º) en cuanto a la compraventa, considera el registrador dicha venta como un acto asimilable a una parcelación urbanística necesitada de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de innecesariedad, con base a la regulación contenida en el artículo 66 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, al suponer una asignación de cuotas en proindiviso que puede determinar la existencia de diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble.
El recurrente se opone a dicha calificación en los términos que constan en los antecedentes de hecho de la presente, limitando su impugnación al primero y al tercero de los citados defectos, dado que en cuanto al segundo ha presentado nueva documentación en el Registro con objeto de su subsanación, según resulta del escrito del recurso y de la instancia fechada el 24 de enero de 2019 dirigida al Registro de la Propiedad, aportando nuevo soporte digital con un fichero en formato GML con las coordenadas UTM.
Por su parte, el registrador, a la vista de las alegaciones contenidas en el citado escrito de recurso, en el trámite previsto en el artículo 327, párrafo sexto, de la Ley Hipotecaria, al tiempo de evacuar su preceptivo informe, rectifica parcialmente su calificación revocando el primero de los defectos. En el mismo informe declara mantener el segundo defecto a la vista de las coordenadas resultantes del fichero gml presentado junto con la instancia antes citada, por resultar una superficie ocupada de 71,20 metros cuadrados y no de 68 metros cuadrados como figura en el título. Este defecto, reformulado en el informe a la vista de la nueva documentación aportada con posterioridad a la calificación del título y antes de la interposición del recurso, sin embargo no podrá ser objeto de consideración en este expediente, por dos órdenes de motivos (además del ya aludido de no incluirse formalmente en el ámbito objetivo del recurso). En primer lugar, porque conforme a lo previsto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria «el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma». Y en base a tal precepto legal es doctrina reiteradísima de este Centro Directivo que «en el cauce del recurso gubernativo, la apreciación documental ha de limitarse a los mismos documentos que se tuvieron a la vista al calificar (artículo 326 de la Ley Hipotecaria)» -Resoluciones de 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero de 2009, 13 de enero de 2011 y 31 de mayo de 2012, o entre las más recientes, 6 de marzo de 2019, entre otras muchas-.
Igualmente es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el informe es un trámite en el que el registrador no puede añadir nuevos defectos ya que solo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción (cfr. artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y, entre otras, las Resoluciones de 14 de diciembre de 2010, 29 de febrero de 2012, 16 de septiembre de 2014, 12 de diciembre de 2017 y 21 de noviembre de 2018), siendo así que en el presente caso el nuevo defecto advertido por el registrador en cuanto a la exigencia impuesta por el párrafo segundo del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, relativa a la identificación de la porción de suelo ocupada por la edificación declarada, mediante sus coordenadas de referenciación geográfica, ni tiene por base el mismo documento aportado junto con la escritura al tiempo de solicitarse su calificación, ni tiene el mismo contenido material, pues se trata de una modalidad de incumplimiento de la citada exigencia legal distinta de la contemplada en la nota cuya impugnación es objeto del presente expediente.
En consecuencia, no habiéndose presentado dicha documentación subsanatoria al tiempo de la calificación que da lugar el recurso, no puede ser tenida en cuenta a los efectos de la resolución de este expediente, sin perjuicio de su nueva presentación que causaría otra calificación.
Por tanto, la presente resolución ha de limitarse únicamente al defecto impediente de la inscripción de la compraventa, relativo a la falta de aportación de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad, por razón de la consideración como actos reveladores de posibles parcelaciones urbanísticas que realiza la legislación urbanística de Andalucía en relación con los supuestos «asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno», al verificarse la compraventa de la finca por tres personas distintas por terceras e iguales partes indivisas.
Entrando ya en el análisis del citado defecto, con carácter previo, conviene realizar determinadas consideraciones sobre el régimen competencial en materia de urbanismo.
Por lo que se refiere al objeto del presente expediente, y para decidir cuál debe ser el tratamiento adecuado respecto de un acto o negocio jurídico que, sin formalizar división o segregación de una finca, puede presentar indicios de formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, esto es, constituir una parcelación de tipo urbanístico, prescindiendo de los instrumentos jurídicos legalmente previstos para su habilitación, debe recordarse la doctrina sentada por este Centro Directivo.
En esta línea, en el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, anterior artículo 17 del texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que no hace sino reproducir lo establecido en el artículo 17 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo, plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística -cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013-, al aludir, junto a la división o segregación de una finca, a los supuestos de «enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva».
Partiendo de tal normativa, esta Dirección General -cfr. Resoluciones de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo de 2012 y 2 de enero y 15 de abril de 2013- acorde con los pronunciamientos jurisprudenciales, ha ido desarrollando una doctrina, asumiendo tal concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones para soslayar su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, trascendiendo la estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos.
También ha señalado que, la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia de que el amparo formal y legal de la titularidad individual esté más o menos garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o incluso tácita. Concepción que, por otra parte, asume la propia legislación urbanística andaluza -artículos 66 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y 8.a) del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística-.
En particular, en el marco de la legislación urbanística andaluza el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, establece lo siguiente: «1. Se considera parcelación urbanística: (…) b) En terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable, la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo establecido en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos. 2. Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate. 3. Toda parcelación urbanística deberá ajustarse a lo dispuesto en esta Ley y a las condiciones que establece la ordenación urbanística de los instrumentos de planeamiento. 4. Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente. 5. Las licencias municipales sobre parcelaciones y las declaraciones de innecesariedad de éstas se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en la que se contenga el acto de parcelación. La no presentación en plazo de la escritura pública determina la caducidad de la licencia o de la declaración de innecesariedad por ministerio de la Ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno. El plazo de presentación podrá ser prorrogado por razones justificadas. 6. En la misma escritura en la que se contenga el acto parcelatorio y la oportuna licencia o declaración de innecesariedad testimoniada, los otorgantes deberán requerir al notario autorizante para que envíe por conducto reglamentario copia autorizada de la misma al Ayuntamiento correspondiente, con lo que se dará por cumplida la exigencia de protección a la que se refiere el apartado anterior». En similares términos se pronuncia el artículo 8 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
Expuesto el régimen normativo aplicable, cabe recordar algunos de los casos resueltos recientemente por este Centro Directivo para supuestos similares, que se suman a los correspondientes a las Resoluciones de 10 de octubre de 2005 y 2 de enero de 2013 a que nos hemos referido anteriormente, y que en conjunto sientan una doctrina ya consolidada en la materia.
En el presente caso, el registrador basa únicamente su calificación negativa en la mera existencia de una transmisión por título de compraventa de una finca ya inscrita a tres personas por terceras e iguales partes pro indiviso, sin alegar la existencia adicional de indicio alguno relativo a las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes, o cualquier otra, de la que pueda extraerse la sospecha de una posible parcelación. Antes al contrario concurren circunstancias que apuntan en dirección opuesta, como es el hecho de que las compradoras, tres hermanas, de estado civil solteras y residentes en un mismo domicilio, compran simultáneamente en un mismo negocio jurídico, lo que, de forma similar a como sucedía en el caso resuelto por la reciente Resolución de 13 de marzo de 2019 en un supuesto de compraventa por parte de una pareja de hecho, constituye una situación poco acorde con la eventual atribución a cada una de las compradoras de un uso individualizado de una parte diferenciada del inmueble, lo que sin ser determinante por sí solo, coadyuva a la conclusión estimatoria del recurso que resulta de la aplicación al presente caso de la doctrina ampliamente expuesta «supra» de este Centro Directivo.