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Timestamp: 2019-12-07 05:56:07
Document Index: 133189421

Matched Legal Cases: ['§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Vermieter erstellt keine NK Abrechnung
Diskutiere Vermieter erstellt keine NK Abrechnung im Fristen Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo zusammen, habe dieses Forum durch "zufall" gefunden und hoffe das mir hier geholfen wird, auch wenn ich Mieter bin..... Ich wohne seit...
#1 ChristianBY, 26.03.2007
ChristianBY Neuer Benutzer
habe dieses Forum durch "zufall" gefunden und hoffe das mir hier geholfen wird, auch wenn ich Mieter bin.....
Ich wohne seit 29.11.2004 zur Miete in ner Eigentumswohnung eines etwas "komischen" Vermieters!
205€ Kaltmiete für 2,5Zimmer mit 65m², 3ter Stock, alte Holzfenster
115€ Nebenkosten (ALLES für 2 Leute gerechnet, ich wohne seit Anfang an alleine und habe nie erwähnt das noch jemand einzieht. Vor mir war ein Paar zusammen gewohnt, ich denk er hat sich net die Mühe gemacht, das ganze auf eine Person um zu legen)
40€ Strom extra
Ich habe in den 2 1/4 Jahren zu meinem Vermieter genau 3mal Kontakt gehabt, 2mal innerhalb der ersten 4 Wochen und dann ein 3tes mal ende 2005 wegen ein paar Mängeln in der Wohnung. Ich hab immernoch alte Holzfenster (im restlichen Haus sonst keiner mehr) 3 Fenster gehen durch die Feuchtigkeit nur noch bedingt auf und zu, desweiteren haben 2 Heizungsventil getropft.
Der Zustand der Wohnung ist eigentlich gut, bis auf die Fenster und das mit den tropfenden Heizungsventilen.
So, der gute Mann hat es nicht geschafft eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, er antwortet nicht auf Schreiben oder Telefonate. Ich erreiche ihn einfach nicht! Auch ein zurückhalten der Miete bis Monatsende hat ihn kalt gelassen, er schaut wohl nie auf sein Konto
Es wurde jedes Jahr Wasser und Heizung abgelesen (macht ne Gesellschaft, weil das hier alles ET Wohnungen sind) und von mir quiettiert, ich hoffte immer das sich ein paar Wochen nach dem ablesen was tut. nix, nada!
Was kann ich noch tun? Darf er mir die NK Abrechnung vorenthalten? Ich hab mich und meinen Verbrauch (egal ob Wasser, Strom oder heizen) ziemlich gut im Griff, da es nicht meine 1te Wohnung ist und ich meist eh nur zum Essen und Schlafen zu Hause bin, da ich beruflich viel eingespannt bin. Ich denke eher das er das Geld was von der NK Abrechnung "übrig" ist anders verwenden bzw. mir vorenthalten will? In meiner letzten Wohnung wurde ich alleine mit ~65€ NK beanschlagt und es ging am Jahresende immer fast auf (habe mal 40€ nachbezahlt), hatte den gleichen Job, paar qm² mehr und der Zustand der Wohnung war besser (sie war Top renoviert als ich einzog) als meine jetzt, nur die Lage war extrem bescheiden....
Wie gesagt, ich bin auf der Suche wie ich das lösen kann? Darf man als Vermieter dann nach z.b. über 2 Jahren hergehen, ne NK Abrechnung machen und dann evtl. noch abkassieren? Was kann ich als Mieter in der Zeit des wartens tun? Mietminderung?
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#2 Heizer, 27.03.2007
Wenn Dein Vermieter keine Nebenkosten abrechnet liegt der Verdacht nahe, das keine anfallen. Daher würde ich die Nebenkostenvorauszahlung einstellen.
Zur jährlichen NK-Abrechnung ist er nämlich verpflichtet. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, kann er auch keine Forderungen stellen.
Der Abrechnungszeitraum bis 31.12.05 ist nun bereits über 12 Monate abgelaufen. Selbst wenn er dafür eine Abrechnung nachreichen würde, bräuchstest Du mögliche Nachforderung darus nicht mehr bazahlen.
#3 ChristianBY, 27.03.2007
hmmm klingt gut... nur wie ist das, wenn bei der NK Abrechung was für mich rausspringt? z.b von 11/04 -11/05 bzw. im Abrechnungszeitraaum? Vielleicht rückt er deswegen die Abrechnung nicht raus, weil er mir evtl. Geld zurückzahlen müsste? Ich kann ja nicht nachvollziehen ob er eine NK Abrechnung macht oder nicht...
Das heisst ich müsste für 2005 und 2006 keine NK nachzahlen wenn immer 1 Jahr Frist abgelaufen ist?
#4 else, 28.03.2007
dein guthaben bleibt dir erhalten, es verjährt nicht. die nebenkosten würde ich zurückbehalten(wie heizer sagt) bist du die abrechungen erhälst und dieses dem vermieter mitteilen.
bei den fenstern kannst du nach ankündigung und aufforderung zur abhilfe mindesttens 10% mietminderung machen.
durch den wasserverlust der heizung würden mit der zeit klopf-oder knackgeräusche auftreten, welches auch eine mietminderung rechtfertigt. wenn das haus eigentumswohnungen hat, dürften andere mieter/eigentümer darauf drängen das der mangel behoben wird.
#5 ChristianBY, 28.03.2007
In dem Haus wohnen nur ältere Leute in ihren Eigentumswohnung....
Das heisst ich sollte dem Herren nur noch die 205€ Kaltmiete - 10% Mietminderung bezahlen? sprich 180€...so lange bis er die NK Abrechnung erstellt oder wie? :zwinker
Sorry für die Fragerei, mir ging es noch nie so....
Auf die Fenster hab ich ihn schonmal hingewiesen, da kam nur als Antwort "Braucht es nicht, müssen wir eben die Heizkostenpauschale höher ansetzen, das Öl ist teuerer geworden"... :stupid
#6 Heizer, 28.03.2007
Also bei der Mietminderung wäre ich vorsichtig. Schließlich waren die Fenster ja beim Einzug schon so. Wie gesehen so gemietet.
Aber die NK-Vorauszahlung würde ich einbehalten.
#7 else, 28.03.2007
wegen der mietminderung zietiere ich mal
Die Mietminderung ist insbesondere ausgeschlossen, wenn
es sich nur um einen unerheblichen Fehler handelt (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB),
der Mieter den Mangel schon beim Abschluß des Mietvertrags kennt (§ 536b Satz 1 BGB),
der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluß grob fahrlässig nicht kennt, es sei denn, daß der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 536b Satz 2 BGB),
wie gesehen, so gemietet ist gut und schön für den vermieter, aber das fenster so undicht und aufgequollen sind darfs auch nicht sein. hir hilft sogar das amt für wohnungswesen und nimmt sich den mietern an. klick hier ich würde mich mit meinem anliegen auch mal an die hausverwaltung wenden.
durch den höheren wasser(tropfende ventiele) und ölverbrauch bezahlen auch die anderen eigentümer mehr.
#8 RMHV, 28.03.2007
Zunächst fällt auf, dass niemand die Frage stellt, ob eine Betriebskostenabrechnung überhaupt zu erstellen ist oder ob vielleicht eine Betriebskostenpauschale vereinbart sein könnte.
Sollten tatsächlich Vorauszahlungen mit Abrechnung vereinbart sein, wäre die Zurückbehaltung der Vorauszahlungen das angezeigte Druckmittel gegen den Vermieter. Soweit erst mal ein Lob an Heizer, der hier bei einem bestehenden Mietverhältnis nicht mehr die Rückforderung aller Vorauszahlungen vorschlägt. Es scheint eine gewisse Lernfähigkeit zu bestehen. :zwinker
Es ist allerdings zu beachten, dass Zurückbehaltung nicht bedeutet, dass diese Beträge endgültig nicht gezahlt werden müssten. Rechnet der Vermieter ab, sind die zurückbehaltenen Vorauszahlungen auch dann zu entrichten, wenn die Abrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB verspätet und Nachforderungen damit ausgeschlossen sein sollten.
Weiter ist zu beachten, dass die Vereinbarung einer Warmmiete nach Auffassung des BGH unwirksam ist und Heiz- und Warmwasserkosten grundsätzlich nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden müssen (BGH VIII ZR 212/05 vom 19. Juli 2006). Folgt man der Argumentation des BGH, müsste dies auch für eine Heizkostenpauschale gelten.
Ich möchte hier niemanden mit Ausführungen über Sinn oder Unsinn dieser Entscheidung langweilen. Es gilt das Prinzip: ist die Begründung noch so schlecht, der BGH hat immer Recht.
Es ist schon ziemlich mutig, wenn man ohne Kenntnis der Verhältnisse Minderungsquoten nennt. Dass schadhafte Fenster im Grundsatz zur Minderung berechtigen, soll nicht bestritten werden. Die angemessene Quote hängt allerdings vom Umfang des Schadens im Einzelfall ab.
Fenster sind übrigens zwingend Gemeinschaftseigentum und damit nicht vom Wohnungseigentümer, sondern von der Eigentümergemeinschaft instandzusetzen. Es könnte also eventuell hilfreich sein, den WEG-Verwalter auf das Thema anzusprechen. Dabei sollte allerdings berücksichtigt werden, dass Entscheidungen durch die Eigentümer getroffen werden und nicht vom Verwalter.
#9 ChristianBY, 28.03.2007
Wie gesagt ich habe bis jetz weder die Miete gemindert/einbehalten oder sonstiges. Ich habe lediglich nach meinen Schreiben an den Vermieter meine Miete mal bis Monatsende zurückgehalten und dann doch überwiesen. Ich glaub fast eeher er guckt net aufs Konto!
Er hat mir beim Einzug gesagt das die Fenster "alt" sind und das die Hausverwaltung (ja es gibt sie) die Auflage hat bis, ich glaube 2006 (bin nicht sicher, bringe das mal in Erfahrung) alle alten Fenster gegen neue zu tauschen. Ich könnt mir auch vorstellen das der Vermieter kein Geld hat hier neue Fenster zu montieren, er hat ja gesagt er würde stattdessen nur mehr Heizkostenpauschale verrechnen. Neue Fenster wären besser für ihn, da ich ersten hier wohnen bleiben würde und zweitens ist es für Nachmieter immer besser wenn neue drin sind...
Ihr helft mir hier schon weiter, find ich klasse!
Ich werde jetzt def. mal die Hausverwaltung kontaktieren wie das mit den Fenster ist, dann schau ich das ich den Vermieter mal wegen der NK Abrechung irgendwie erreiche und ich dachte ich zahle ab April nur noch die Kaltmiete und die NK. Die NK gehen natürlich auf ein anderes Konto von mir, ich will sie ihm ja nicht vorenthalten oder ähnliches...
Meint ihr das ist der richtige Weg? Die Wohnung an sich ist echt super, hab 3 Ampeln zur Arbeit und kann zu Fuss gehen usw.... wollte schon hier wohnen bleiben...
#10 lostcontrol, 28.03.2007
Original von ChristianBY
Er hat mir beim Einzug gesagt das die Fenster "alt" sind und das die Hausverwaltung (ja es gibt sie) die Auflage hat bis, ich glaube 2006 (bin nicht sicher, bringe das mal in Erfahrung) alle alten Fenster gegen neue zu tauschen.
na dann ist die hausverwaltung doch schon dran, da würde ich dann mal nachfragen ob sich da was tut...
Ich könnt mir auch vorstellen das der Vermieter kein Geld hat hier neue Fenster zu montieren, ...
wenn's den beschluss mit den neuen fenster schon gibt und die hausverwaltung sich darum kümmert, dürfte es ziemlich egal sein, ob der vermieter das geld hat oder nicht - das läuft dann ja über die hausgemeinschaft.
einen alleingang kann er da jedenfalls nicht (mehr) machen.
er hat ja gesagt er würde stattdessen nur mehr Heizkostenpauschale verrechnen.
das heisst dann doch im klartext, dass du mehr bezahlen musst...
Neue Fenster wären besser für ihn, da ich ersten hier wohnen bleiben würde und zweitens ist es für Nachmieter immer besser wenn neue drin sind...
ich glaub ich hab's anderweitig schon mal geschrieben:
häufig kann man fenster auch sanieren! es muss nicht immer gleich komplett ausgetauscht werden!
ich dachte ich zahle ab April nur noch die Kaltmiete und die NK.
aber die zahlst du doch jetzt auch schon? oder war da noch ein anderer posten an den vermieter zu bezahlen?
bezüglich der heizkörperventile:
meistens kann man das ganz einfach reparieren, wenn die heizungen nicht wirklich ur-ur-alt sind, ist oft einfach nur die dichtung kaputt.
tropfen die heizkörperventile auch im sommer?
tropfen die heizkörperventile auch dann, wenn die heizung garnicht eingeschaltet ist?
manchmal muss auch das komplette ventil ausgetauscht werden, aber auch die sind nicht wirklich teuer. zumal dir das egal sein kann, da hierfür der vermieter aufkommen muss.
hast du das dem vermieter denn überhaupt schon mal gemeldet?
falls nicht, solltest du das auf jeden fall nachholen (schriftlich natürlich).
je nachdem was für ein heizungssystem ihr habt, könnten auch die anderen hausbewohner darunter leiden. wenn zuwenig wasser in den heizungen ist, fangen die ja an zu blubbern, und das kann echt nervtötend sein.
da muss man dann regelmässig wasser nachfüllen und ebenso regelmässig die heizkörper entlüften - hängt natürlich davon ab, wieviel wasser da eigentlich verlorengeht.
grüsse vom lostelinchen
(die neben einem eimer sitzt in den es aus dem heizkörperventil reintropft)
#11 ChristianBY, 28.03.2007
Naja die Heizanlage im Haus ist schon ziemlich alt, sind noch so alte Ventile, die knarren und kistern alle, ich kann da natürlich auch selbst abhilfe schaffen und die fester stellen mitm Schraubendreher nur das ist kein Dauerzustand und wieso sollte ich mich darum kümmern?
Zu den Fenstern...
Ich hab früher mal Metallbauer gelernt, in der Fensterbranche, glaub mir solche Fenster kannst du nur noch austauschen, zumal in den 3 Blöcken die hier stehen immer die Fenster komplett gegen neue ausgetauscht worden, sieht auch besser aus und das Einscheibensicherheitsglas ist wesentlich stabiler als diese Spiegelscheibe zwischen meinen alten Holzrahmen
#12 VDC, 28.03.2007
VDC Neuer Benutzer
Hab das gleiche problem. Hab seit 2003 seit dem Einzug keine NK Abr. bekommen. Musste übrigens keine <Kaution zahlen, kann sie die Aktion damit rechtfertigen?
2. Frage: Wenn sie mir kündigen sollte, kann ich dann trotzdem noch die Rechnungen einklagen? Womöglich hatte ich ja überbezahlt.
#13 lostcontrol, 28.03.2007
neeeee - lass das mal lieber. ist a) vermietersache und b) kann da selbsthilfe mit dem schraubenzieher durchaus auch mehr kaputtmachen als helfen (ebenfalls eigene erfahrung, leider).
sieht auch besser aus und das Einscheibensicherheitsglas ist wesentlich stabiler als diese Spiegelscheibe zwischen meinen alten Holzrahmen
sicherheitsglas??? wozu brauchst du denn sicherheitsglas???
und wieso "einscheiben"? bei plusenergiehäusern wird mittlerweile 3-scheiben-glas verwendet...
über das "besser aussehen" kann man trefflich streiten...
ich hab grad fenster von 1932 komplettsanieren lassen - die sind superschön und jetzt auch wieder superdicht. aber ok - die wurden auch all die zeit supergut gepflegt (d.h. regelmässig gestrichen, das ist bei holzfenstern enorm wichtig) und waren von vornherein von der substanz her extrem hochwertig (bzw. sind es noch).
wenn die fenster nicht gepflegt wurden und schon angefault sind, sind sie nicht mehr zu retten, keine frage.
Original von VDC
nein, kann sie nicht. wenn sie keine kaution verlangt hat, dann ist das IHRE dummheit, dafür bist du ja nicht verantwortlich. die kaution hat auch absolut nichts mit den betriebskosten zu tun - das ist lediglich eine sicherheit.
wenn aber eine betriebskostenvorauszahlung vereinbart wurde (es gibt ja auch warmmiete bzw. pauschale betriebskostenzahlung, da braucht's keine betriebskostenabrechnung, gibt aber natürlich auch keine rückzahlungen oder nachzahlungen) ist sie vom gesetzgeber her verpflichtet, eine entsprechende abrechnung zu erstellen.
#14 VDC, 28.03.2007
Also bei Pauschale ist sie auch nicht verpflichtet mir die Heizkostenabrechnungen vorzulegen?
#15 lostcontrol, 28.03.2007
das kommt auf die definition an. das wort "pauschale" wird - wie gesagt - mittlerweile anders gebraucht als früher...
in aktuellen mietverträgen bedeutet das wort "pauschale" im zusammenhang mit betriebskosten aber eigentlich, dass per pauschalzahlung sämtliche betriebskosten abgegolten sind - ob zum vor- oder nachteil des vermieters spielt da keine rolle. d.h. eigentlich könnte man dann auch gleich eine sog. "warmmiete" vereinbaren.
einziger unterschied: die bedingungen zur erhöhung der warmmiete sind andere als zur erhöhung einer solchen betriebskosten-"pauschale", da logischerweise die betriebskosten-"pauschale" anderen marktgesetzen unterliegt als die kaltmiete.
aktuelles beispiel: die betriebskosten erhöhen sich durch die mehrwertsteuererhöhung. die betriebskosten-pauschale darf da nachziehen. die kaltmiete nicht.
der ausdruck "pauschal" bedeutet, dass man sich auf die gefahr einlässt, dass man miese macht oder eben auch plus.
das ist wie wenn du dir von einem handwerker vorab einen pauschalpreis für eine reparatur machen lässt - du musst dann "nur" die pauschale bezahlen, auch wenn es mehr probleme gab, als der handwerker einkalkuliert hat, aber umgekehrt eben auch trotzdem die volle pauschale, wenn's deutlich einfacher ging als angenommen. (das ist der unterschied zwischen einem pauschal-angebot und einem kostenvoranschlag - der handwerker trägt das risiko, dass mehrarbeit anfällt, du trägst das risiko, dass er weniger arbeiten muss als angenommen).
eine pauschale ist immer ein FESTpreis, unabhängig davon, was tatsächlich an kosten bzw. leistung anfällt.
manchen vermietern ist es einfach zu stressig, die betriebskostenabrechnung zu machen - darum kalkulieren sie dann eine pauschale für die betriebskosten und leben damit, dass sie entweder gewinn oder verlust machen, sich aber zeit und energie für die abrechnungsgeschichten sparen. wenn dann die preise für z.b. heizöl enorm anziehen oder sich herausstellt, dass ein mieter extrem viel wasser verbraucht, können sie die pauschale dann (im vergleich zur kaltmiete) vergleichsweise einfach erhöhen. das funktioniert aber eben nicht rückwirkend.
die klassische variante mit der abrechnung läuft ja so, dass der mieter rückwirkend bezahlt, was durch die monatliche betriebskostenvorauszahlung nicht gedeckt wurde bzw. rausbekommt, was er zuviel bezahlt hat (bei unseren mietern ist das regelmässig so - aber ich kalkuliere das ja auch mit voller absicht so, dass die eher was rauskriegen als dass sie nachzahlen müssen).
bei einer pauschale gibt es keine rückzahlung, aber auch keine nachzahlung.
klassisches unternehmer-risiko halt.
#16 hamichel, 28.03.2007
Wenn eine Pauschale vereinbart ist, gibt es keine Abrechnung und ergo auch keine Einsicht in die Belege.
#17 VDC, 28.03.2007
OK ich danke euch für die Antworten. Da bracuh ich ja keine 50 EUR Jahresgebühr mehr zahlen beim Mieterverein, so gut ist das hier. :hase
#18 lostcontrol, 28.03.2007
*g* - und jetzt bedenke mal, dass sich hier auch die "bösen" vermieter rumtreiben!
aber weils grad so schön passt - ich bin auch extrem dankbar für dieses forum und für all die streitbaren gesellinnen und gesellen die sich hier rumtreiben - ob sie nun vermieter, mieter, hausverwalter oder heizkostenabrechner sind.
auf jeden fall kommt hier jede menge geballtes wissen und jede menge erfahrung zusammen - und besser könnte es ja auch wirklich nicht sein, zumal sich die üblichen kabbeleien nach dem motto "böser vermieter <=> armes opfer" hier wirklich in grenzen halten...
das interesse hier scheint wirklich in richtung "gutes miteinander" zu gehen - und das ist beim derzeitigen mietrecht enorm wichtig!
#19 ChristianBY, 29.03.2007
Es tut jetzt nichts zur Sache ob man meine Fenster noch sanieren kann oder ob sie komplett ausgetauscht werden. Komplett neue Fenster sind hier überall nach und nach eingebaut worden und von daher wirds darauf hinauslaufen. Allgemeine Optik und so
Fakt ist das ich mal bei der Verwaltung anfrage wie sich das verhält, dann meinen Vermieter versuche zu erreichen und fals ich das nicht schaffe.... zahl ich nur noch Kaltmiete und sonst nix mehr!
Wenn er sich darauf hin net meldet, dann werd ich wohl irgendwann ausziehen und mir ne "neuere" Wohnung suchen und wenn er dann immer noch alle Fristen verstreichen lässt, dann kriegt er von mir keinen Cent im nach hinein!
Richtig so?! :zwinker
Das Forum hier ist echt super, ich erspar mir so auch den Weg zum Mieterschutzbund und vorallem kostet das hier alles nix und ich krieg immer ne Antwort und brauch keinen Termin
#20 VDC, 30.03.2007
So hab meine Vermieterin angesprochen, Sie meinte, dass wir Pauschale ausgemacht hätten, obwohl sie in der Mietbescheinigung Vorauszahlung (versehentlich) ankreuzte.
Daher hätte ich keinen Anpruch auf jedliche Abrechnungen, inklusive Heizkosten, OBWOHL es jletztes Jahr ne Mieterhöung aufgrund dessen gab, dass sie von Öl auf Gas umgewechselt ist.
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