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Timestamp: 2019-12-14 12:30:23+00:00
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prêt immobilier Archives - Laurent Latapie
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Un créancier non-professionnel peut il saisir un bien immobilier après une clôture pour insuffisance d’actif alors que le bien immobilier du débiteur n’a pas été réalisé dans le cadre de la liquidation judiciaire en l’état d’une déclaration d’ insaisissabilité ?
Il convient de s’intéresser à un arrêt qui a été rendu par la Cour de Cassation cet été 2017 et qui vient aborder une nouvelle fois la question spécifique de la déclaration d’ insaisissabilité et vient préciser si le créancier non-professionnel à un droit de poursuite à l’encontre du débiteur.
Cette jurisprudence est intéressante car elle nous enseigne que la déclaration d’ insaisissabilité est inopposable au créancier qui dispose dès lors d’un droit de poursuite quand bien même la procédure serait clôturée pour insuffisances d’actifs.
Il convient de rappeler que la déclaration d’ insaisissabilité est une innovation majeure qui a été mise en place par une loi du 1er aout 2003 afin que l’entrepreneur puisse rendre insalissable son patrimoine personnel créant ainsi l’article L 526 -1 du Code de Commerce.
Cet article a été modifié le 6 aout 2015 par la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite « loi Macron » qui précise désormais que la résidence principale est de droit insaisissable.
Cet article précise ainsi:
« Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante peut déclarer insaisissables ses droits sur l’immeuble où est fixée sa résidence principale ainsi que sur tout bien foncier bâti ou non bâti qu’elle n’a pas affecté à son usage professionnel. »
Cette jurisprudence précise que créancier auquel la déclaration d’insaisissabilité est inopposable bénéficie, indépendamment de ses droits dans la procédure collective de son débiteur, d’un droit de poursuite sur cet immeuble,
De telle sorte qu’il doit être en mesure d’exercer en obtenant, s’il n’en détient pas un auparavant, un titre exécutoire par une action contre le débiteur tendant à voir constater l’existence, le montant et l’exigibilité de sa créance.
Dans cette affaire, par un acte notarié du 30 décembre 2010, Monsieur X, le débiteur avait déclaré sa résidence principale insaisissable, avant d’être mis en liquidation judiciaire le 9 décembre 2011.
La banque, qui avait consenti au débiteur un prêt pour en faire l’acquisition, l’a assigné aux fins de voir juger que, détenant une créance antérieure à la publication de la déclaration d’insaisissabilité, elle était en droit de poursuivre le recouvrement de cette créance seulement sur l’immeuble insaisissable et que l’arrêt à intervenir vaudrait titre exécutoire contre le débiteur.
Pour autant le contrat de prêt datait du 24 novembre 2009 et de la déclaration d’insaisissabilité de l’immeuble constituant la résidence principale de Monsieur X était daté du 30 décembre 2010.
Dès lors, les droits de la banque n’étaient pas nés postérieurement à la publication de la déclaration d’insaisissabilité à l’occasion de l’activité professionnelle de Monsieur X et le créancier était en droit de considérer, qu’en application de l’article L. 526-11 du code de commerce, la déclaration d’insaisissabilité lui était inopposable
Pour autant la question était de savoir si dans le cadre de la liquidation judiciaire qui avait été clôturée pour insuffisance d’actifs, le créancier avait le droit de poursuivre, à nouveau, le débiteur, nonobstant l’effet de purge et s’il pouvait saisir le bien.
Il ressort que la liquidation judiciaire de Monsieur X avait été clôturée pour insuffisance d’actif par jugement du 29 janvier 2014,
Or, en application de l’article L. 643-11 du code de commerce, « le jugement de clôture de liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif ne fait pas recouvrer aux créanciers l’exercice individuel de leurs actions contre le débiteur ».
De telle sorte que ce texte pouvait laisser à penser à Monsieur X que la banque ne pouvait reprendre un droit de poursuite à son encontre et ne pouvait procéder à la réalisation de son actif.
Pour autant, et contre toute attente, l’arrêt considère que la banque est en droit de poursuivre la saisie du bien quand bien sa créance n’avait pas été vérifiée.
La Cour de Cassation ne donne pas force à l’article l’article L. 643-11 du code de commerce,
En effet, elle considère que dès lors que la créance est née antérieurement à la publication d’une déclaration d’insaisissabilité d’un bien de son débiteur, le créancier ne peut se voir opposer cette déclaration et a donc le droit de poursuivre individuellement la réalisation dudit bien, nonobstant l’éventuelle ouverture ultérieure d’une liquidation judiciaire à l’encontre du débiteur ou la clôture pour insuffisance d’actifs qui s’en suivrait.
Cet arrêt est intéressant car il rappelle que le créancier auquel la déclaration d’insaisissabilité est inopposable bénéficie, indépendamment de ses droits dans la procédure collective de son débiteur, d’un droit de poursuite sur cet immeuble, qu’il doit être en mesure d’exercer en obtenant, s’il n’en détient pas déjà un, un titre exécutoire par une action contre le débiteur tendant à voir constater l’existence de sa créance et son exigibilité
Cependant, cela crée de nouvelles problématiques, auquel l’arrêt ne répond d’ailleurs pas,
En effet, la problématique de l’obligation d’obtenir un titre exécutoire, et ce, après clôture de la liquidation judiciaire, est de rester dans les délais de prescription,
En effet, nous sommes en présence d’un prêt bancaire immobilier personnel donc assujetti à une prescription biennale de deux ans qui peut être opposée à l’établissement bancaire.
Ceci est d’autant plus vrai que nous sommes en présence d’un prêt de 2009, d’une déclaration d’insaisissabilité de 2010, d’une liquidation judiciaire et d’un jugement de clôture pour insuffisances d’actifs en date du 29 janvier 2014.
Ce n’est qu’après cela que la banque a cru bon assigner le débiteur.
A mon sens, la prescription biennale est parfaitement opposable au créancier et la question qui peut se poser est de savoir à quelle date celle-ci a vocation à courir.
De prime abord à compter de la déchéance du terme et à défaut à partir du moment de la liquidation judiciaire et la question est de savoir si la liquidation judiciaire a un effet suspensif.
Or, tout laisse à penser que la prescription a vocation à être suspendue ou interrompue jusqu’à ce que la créance soit admise au passif.
Dans la mesure où celle-ci ne l’a jamais été, à mon sens le point de départ le point de départ de la prescription serait le jour de la liquidation judiciaire et passé deux ans, il y aurait matière à opposer la prescription à l’établissement bancaire qui ne pourrait pas saisir le bien quand bien cette jurisprudence novatrice laisserait à penser qu’il peut le faire.
Par voie de conséquence, encore et toujours le débiteur peut résister aux attaques de ses créanciers,
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Il convient de s’intéresser l’encadrement de la clause de domiciliation de revenus en matière de prêt immobilier qui a fait l’objet d’une ordonnance en ce mois de juin 2017 et qui est venu apporter un certain nombre de modifications salutaires en pareille matière, tant il vrai que les établissements bancaires ont la fâcheuse habitude d’abuser de cette clause qui consiste notamment à imposer la domiciliation des salaires et des revenus de l’emprunteur au sein même de l’établissement qui lui prête de l’argent.
Cette pratique est acquise de longue date et consiste à imposer à l’emprunteur que celui-ci place l’ensemble de ses revenus de son activité salariale ou libérale sur un compte ouvert dans les livres de la banque qui a vocation à lui octroyer un crédit
Cette ordonnance de juin 2017 est salutaire car jusqu’alors cette pratique ne faisait pas l’objet d’une réglementation particulière et seule une recommandation de la Commission des clauses abusives était venue réglementer les abus et les pratiques critiquables des établissements bancaires.
C’est dire dans quelles mesures les établissements bancaires avaient les coudées franches….,
Déjà en son temps cette recommandation avait pour effet notamment de sanctionner les établissements bancaires qui consentiraient un prêt immobilier et qui n’auraient pas formalisé clairement par une offre particulière la contrepartie de la domiciliation des salaires ainsi que la mise en place des moyens de paiement.
En son article 7, la recommandation n°04-03 de la Commission des clauses abusives précisait qu’était abusive l’obligation pour l’emprunteur de verser, pendant toute la durée du prêt, l’ensemble de ses revenus sur un même compte de l’établissement préteur sous peine de déchéance du terme alors même que l’emprunteur aura satisfait à ses remboursement et de ne prévoir aucune contrepartie à ladite obligation
La condition de domiciliation doit être clairement indiquée dans l’offre de prêt, comme le précise l’article L. 313-25 du Code de la Consommation:
« Indique si le prêt est subordonné à la condition de domiciliation mentionnée à l’article L. 313-25-1.
Si c’est le cas, sont mentionnés :
la durée de celle-ci,
le cas échéant les frais d’ouverture et de tenue du compte sur lequel les salaires ou revenus assimilés sont domiciliés,
ainsi que la nature de l’avantage individualisé consenti en contrepartie par le prêteur.
L’offre doit permettre d’identifier clairement cet avantage en mentionnant les conditions, de taux ou autres, au regard desquelles elle est établie, et qui seraient appliquées par le prêteur si l’exigence de domiciliation n’était plus respectée par l’emprunteur ».
Un nouvel article L313-25-1 est également rajouté au sein du livre 3 du Code de la Consommation et qui prévoit que le prêteur peut conditionner l’offre de prêt mentionnée à l’article L. 313-24 à la domiciliation par l’emprunteur de ses salaires ou revenus assimilés sur un compte de paiement mentionné à l’article L. 314-1 du code monétaire et financier, sous réserve pour ce prêteur de faire bénéficier en contrepartie l’emprunteur d’un avantage individualisé.
Cette condition ne peut être imposée à l’emprunteur au-delà d’une durée maximale fixée par décret en Conseil d’Etat.
Au terme du délai prévu par le contrat de crédit, l’avantage individualisé est acquis à l’emprunteur jusqu’à la fin du prêt
Si, avant le terme de ce délai, l’emprunteur cesse de satisfaire à la condition de domiciliation susmentionnée, le prêteur peut mettre fin, pour les échéances restant à courir jusqu’au terme du prêt, à l’avantage individualisé mentionné au premier alinéa, et appliquer les conditions, de taux ou autres, mentionnées au 10° de l’article L. 313-25
Enfin, l’ordonnance précise que :
« lorsque les modifications au contrat de crédit initial portent sur » la domiciliation des revenus « l’avenant mentionne cette condition, sa durée, le cas échéant les frais de tenue du compte sur lequel les salaires et revenus assimilés sont domiciliés, la nature de l’avantage individualisé consenti en contrepartie par le prêteur et les conditions, de taux ou autres« .
L’ordonnance vient clairement sanctionner les clauses contractuelles qui prévoiraient que l’emprunteur ouvre un compte de dépôt dans les livres de l’établissement bancaire préteur et que ce dernier serait autorisé à débiter le compte de l’emprunteur du montant des sommes éligibles,
Cette même ordonnance sanctionne également les clauses stipulant que l’emprunteur est obligé de domicilier auprès du préteur ses revenus quelle que soit leur nature et origine du prêt.
Immanquablement, fort de nombreuses dérives, l’ordonnance de 2017 relative aux offres de prêts immobiliers est la bienvenue puisqu’elle vient enfin réglementer clairement la domiciliation des salaires, revenus et assimilés de l’emprunteur.
Cette ordonnance reprend les recommandations prises par la Commission des clauses abusives en rappelant dans un article L 341-34 du Code de la Consommation « -Est réputée non écrite toute clause par laquelle le prêteur subordonne l’octroi du prêt ou la conclusion de l’avenant au contrat de crédit initial à la condition de domiciliation mentionnée à l’article L. 313-25-1 sans l’assortir en contrepartie de l’avantage individualisé mentionné au même article. Il en va de même de toute clause par laquelle le prêteur exige le respect de cette condition au-delà de la durée déterminée en application du même article. »
Ces dispositions sont satisfaisantes et vont s’appliquer aux offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2018 ainsi qu’aux avenants modifiants les contrats conclus à la suite de ces offres.
Par conséquence, cela est une véritable réforme pour les établissements bancaires qui doivent faire des véritables efforts en terme de domiciliation des revenus,
Désormais, il leur appartient d’établir un avantage individualisé en contre partie d’une telle clause.
Cette réforme permet également une domiciliation délimitée dans le temps.
Tout laisse à penser que le délai qui va être fixé prochainement par décret en Conseil d’Etat devrait être de 10 ans, durée annoncée en Conseil des Ministres.
A l’issue de ce délai, l’avantage individualisé consenti par l’établissement bancaire à l’emprunteur est considéré comme définitivement acquis au prêteur et ce jusqu’au terme du contrat du crédit immobilier, ce qui est extrêmement rassurant et vient éviter des « sautes d’humeur » de l’établissement bancaire.
Surtout, il appartient d’assujettir l’établissement bancaire à une véritable obligation de conseil et d’information qui est désormais renforcée car le prêteur doit préciser dans l’acte de prêt la nature de l’avantage qu’il accorde en contre partie de la domiciliation, cet avantage devant être individualisé sous peine de sanction.
Cette reforme vient donc libérer l’emprunteur d’une certaine « prise d’otages », qui n’apparait pas forcément clairement au démarrage lorsque le prêt est octroyé et permet « in fine » à l’emprunteur une certaine liberté de manœuvre pour qu’il puisse clairement faire son choix en toute connaissance de cause et permet à l’établissement bancaire de mieux remplir ses obligations d’information, de conseil et de mise en garde ce qu’elle omet parfois de faire.
Si la réglementation va dans le bon sens, il n’y a plus qu’à espérer que les juridictions du fond seront sanctionner comme il se doit les établissements bancaires fautifs,
Et en pareille matière, il est encore fort à parier que la jurisprudence sera foisonnante,
Pourvu qu’elle protège bien l’emprunteur,
Car de prime abord, tel est l’esprit de l’ordonnance en question.
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