Source: https://www.tonalini.it/casa/casa/ape.html
Timestamp: 2019-10-21 11:15:04+00:00
Document Index: 35428343

Matched Legal Cases: ['art. 6', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 2', 'art. 25', 'art. 1']

Certificazione energetica | Notaio Paolo Tonalini
La normativa nazionale dispone che l'Attestato di Prestazione Energetica deve essere allegato agli atti di compravendita o di trasferimento a titolo oneroso (per esempio la permuta, il conferimento in società, etc.) (decreto legge n. 63/2013, convertito con modificazioni nella legge n. 90/2013, in vigore dal 4 agosto 2013, che ha introdotto il comma 3-bis all’art. 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192).
L’Ape deve essere allegato anche in caso di trasferimento di quote di comproprietà o di diritti reali parziari (usufrutto, diritto di abitazione, nuda proprietà).
Inizialmente era prevista l'allegazione dell'Ape anche agli atti di donazione e trasferimento a titolo gratuito (dal 4 agosto 2013), ma l'obbligo è stato abrogato dal decreto legge 23 dicembre 2013 n. 145 (in vigore dal 23 dicembre 2013). Rimane sempre escluso dall’obbligo anche il trasferimento per successione a causa di morte.
La legge prevede inoltre che nel contratto deve essere inserita una clausola con la quale l’acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla certificazione energetica degli edifici.
L'obbligo di allegazione dell'attestato è previsto anche per i nuovi contratti di locazione (o affitto) di edifici (cioè ai contratti che non siano proroga di contratti precedenti), mentre per i contratti di locazione di singole unità immobiliari non è più richiesta l’allegazione, ma solo la consegna e la relativa menzione nel contratto.
Dal 4 agosto 2013 al 22 dicembre 2013 la mancata allegazione dell’A.P.E. comportava la nullità del contratto stipulato. Si trattava di una sanzione del tutto sproporzionata rispetto all’importanza della violazione. Nullità del contratto, infatti, significa che l’acquirente, pur avendo pagato il prezzo, non è proprietario dell’immobile che ha acquistato. Significa anche che l’ipoteca eventualmente iscritta a favore della banca che ha finanziato l’acquisto non ha alcun valore. Una sanzione così irragionevole ostacolava seriamente la contrattazione immobiliare. Per fortuna il legislatore si è reso conto dell'errore, e ha deciso di rimuoverla, La sanzione della nullità è stata abrogata dal decreto legge 23 dicembre 2013 n. 145 (in vigore dal 23 dicembre 2013). In caso di mancata allegazione dell'attestato, o di mancata menzione della consegna, le parti sono punite con la sanzione pecuniaria da 3.000 a 18.000 euro, dovuti in solido e in parti uguali. La sanzione è da 1.000 a 4.000 euro per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà.
La normativa nazionale, inoltre, dispone che il proprietario deve rendere disponibile l'Attestato di Prestazione Energetica al potenziale acquirente (o al nuovo locatario) all'avvio delle trattative e deve consegnarlo alla fine delle medesime, quindi al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita, o dell’accettazione della proposta di acquisto. Ricordiamo peraltro che l’indice di prestazione energetica e la classe energetica dell’edificio devono essere riportati già negli annunci immobiliari (la sanzione per la mancata indicazione è da 500 a 4.200 euro).
L’Attestato di Prestazione Energetica, che deve essere redatto in conformità alla direttiva europea 2010/31/Ue, ha sostituito il vecchio Attestato di Certificazione Energetica (Ace) e rispetto a questo comprende maggiori informazioni. L’Ape, infatti, deve indicare la quantità di energia necessaria per il riscaldamento invernale dell’edificio, ma anche per la climatizzazione estiva e la produzione di acqua calda per usi igienici e sanitari. Inoltre, solo per gli edifici destinati a uso terziario, deve indicare anche la quantità di energia necessaria per l’illuminazione, oltre a quella per far funzionare ascensori e scale mobili. Dal primo ottobre 2015 è entrata in vigore la nuova procedura di calcolo per la certificazione energetica degli edifici (Allegato H del Decreto n. 6480 del 30 luglio 2015), con un modello di A.P.E. unico per tutto il territorio nazionale.
L’Ape deve essere redatto da un tecnico abilitato, in possesso dei requisiti fissati dal d.P.R. n. 75/2013 (in alcune regioni, tra cui la Lombardia, è richiesta l'iscrizione all'albo regionale dei certificatori), ed è valido per dieci anni dal rilascio, a condizione che:
Chi è in possesso di un Ape rilasciato prima dell’entrata in vigore delle nuove norme può ancora utilizzarlo se in corso di validità (dieci anni), a condizione che gli impianti certificati siano sottoposti alle revisioni periodiche previste dalla legge.
Nelle regioni in cui l'Ape viene sottoscritto con firma digitale, a partire dal primo ottobre 2015, ai fini del riconoscimento della validità dell’Ape per tutti gli usi previsti dalla legge, non è più necessaria la marcatura temporale e sono ritenuti validi gli APE registrati nel Catasto Energetico Edifici Regionale dal 1 marzo 2013 se contrassegnati da firma digitale che risultava valida nella data di registrazione (punto 11.7 dall’Allegato del D.D.U.O. 6480 del 30 luglio 2015).
Le eccezioni all'obbligo dell'attestazione
Le norme nazionali prevedono espressamente alcune eccezioni all’obbligo di allegare l’Attestato di Prestazione Energetica.
Sono esclusi dall'applicazione della normativa sull’Ape soltanto i seguenti edifici (art. 3, comma 3, del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192):
a) edifici disciplinati dal codice dei beni culturali e del paesaggio (decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42), parte seconda e articolo 136, comma 1, lettere b) e c), ma solo nel caso in cui, previo giudizio dell'autorità competente al rilascio dell'autorizzazione ai sensi del codice stesso, il rispetto delle prescrizioni implichi un'alterazione sostanziale del loro carattere o aspetto, con particolare riferimento ai profili storici, artistici e paesaggistici;
b) edifici industriali e artigianali, quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
d) fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati;
e) box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, e gli altri gli edifici il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, non compresi nelle categorie di cui all'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412; in questo caso, però, la normativa sull’A.P.E. (compreso l’obbligo di allegazione) si applica limitatamente alle porzioni di questi edifici eventualmente adibite a uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica (art. 3, comma 3-ter, del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192);
Sono esclusi dall'obbligo della certificazione energetica anche i ruderi, previa esplicita dichiarazione di tale stato dell'edificio nell'atto notarile di trasferimento di proprietà, e gli immobili venduti nello stato di "scheletro strutturale", cioè privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell'involucro edilizio, o "al rustico", cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici, previa esplicita dichiarazione di tale stato dell'edificio nell'atto notarile di trasferimento di proprietà (decreto del Ministero dello Sviluppo economico 22 novembre 2012, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 290 del 13 dicembre 2012, che modifica il paragrafo 2 dell'allegato A delle Linee guida nazionali di cui al decreto ministeriale 26 giugno 2009).
Inoltre, poiché la legge definisce un “edificio” come “un sistema costituito dalle strutture edilizie esterne che delimitano uno spazio di volume definito, dalle strutture interne che ripartiscono detto volume e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che si trovano stabilmente al suo interno” (art. 2 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192), sono esclusi dall'applicazione della normativa sull’A.P.E. i manufatti non riconducibili alla nozione di edificio (come per esempio le piscine scoperte).
Alcuni commentatori propongono interpretazioni estensive delle eccezioni, dettate più dal buon senso che dalla formulazione delle norme di legge. Nei casi dubbi, comunque, è meglio allegare l'attestato, a meno che entrambe le parti siano d'accordo di rischiare le rilevanti sanzioni pecuniarie previste dalla legge.
Dobbiamo tenere presente, in particolare, che non è più prevista un’eccezione generalizzata per gli edifici privi di impianti di climatizzazione e riscaldamento (la legge, infatti, esclude solo gli “edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione”), a differenza di quanto previsto da alcune normative regionali.
Ricordiamo inoltre che, per evitare l’allegazione dell’attestato, la situazione degli edifici trasferiti in corso di costruzione, come pure la mancanza di impianti di climatizzazione nei fabbricati agricoli non residenziali, deve essere necessariamente certificata da un tecnico abilitato con apposita dichiarazione scritta, da consegnare al notaio prima della stipula dell’atto.
Le regole della Regione Lombardia
La normativa nazionale è interamente applicabile nelle Regioni che non hanno dettato alcuna disciplina speciale.
Alcune Regioni (Lombardia, Piemonte, Emilia Romagna, Liguria, Valle d’Aosta e province autonome di Trento e Bolzano) hanno invece introdotto una normativa specifica in materia, che si sovrappone a quella nazionale. Per gli edifici che si trovano in queste Regioni, la formazione e il rilascio degli attestati sono regolati dalle norme regionali.
Rimane però fermo l’obbligo di allegazione agli atti e contratti previsto dalla normativa nazionale, che disciplina in via esclusiva anche le ipotesi in cui si può fare a meno di allegare l’Attestato di Prestazione Energetica. Ciò significa che non hanno più alcun valore le eccezioni in precedenza previste dalle singole normative regionali, poiché la nuova normativa nazionale prevale su di esse.
Il Ministero dello Sviluppo Economico ha precisato che in tutte le Regioni che si sono dotate di una propria normativa sulla certificazione energetica degli edifici (anche se conforme alla direttiva 2002/91/CE anziché alla più recente 2010/31/Ue) è ancora possibile, in via transitoria, rilasciare e allegare gli A.C.E. redatti secondo la normativa regionale (nota del Ministero dello Sviluppo Economico, dipartimento per l’Energia, prot. n. 00416 del 7 agosto 2013).
La Regione Lombardia ha precisato che la propria delibera n. 8/8745 del 22 dicembre 2008, pur essendo precedente alla direttiva 2010/31/Ue, ha un contenuto in gran parte conforme alle previsioni della direttiva stessa, e parte delle difformità riguardano norme per i quali non sono ancora scaduti i termini previsti nella direttiva per il loro recepimento. La Regione Lombardia si ritiene pertanto legittimata ad applicare la propria disciplina per il rilascio degli attestati (Regione Lombardia, comunicato n. 100 dell’8 agosto 2013).
La Regione Lombardia ha regolato la materia con diverse delibere di giunta (delibera della giunta regionale del 26 giugno 2007 n. 8-5018, modificata dalla delibera del 31 ottobre 2007 n. 8-5773 e sostituita dalla delibera del 22 dicembre 2008 n. 8-8745), con la legge regionale 29 giugno 2009, n. 10, e infine con la delibera della giunta regionale n. 3868 del 17 luglio 2015.
L'attestato di certificazione energetica, redatto secondo il modello approvato dalla Regione, deve essere rilasciato da un soggetto certificatore estraneo alla proprietà, alla progettazione e alla realizzazione dell'edificio e iscritto nell'apposito elenco tenuto presso l’organismo regionale di accreditamento, il Cened (www.cened.it). Il certificato energetico doveva essere vidimato dal Comune se rilasciato prima del 1 settembre 2011 (è sufficiente il timbro del protocollo o dell'ufficio tecnico del Comune), mentre a partire da tale data è sufficiente l'inserimento (a cura del tecnico che lo redige) nel Catasto Energetico Regionale.
A partire dal primo ottobre 2015, ai fini del riconoscimento della validità dell’APE per tutti gli usi previsti dalla legge, non è più necessaria la marcatura temporale e sono ritenuti validi gli APE registrati nel Catasto Energetico Edifici Regionale dal 1 marzo 2013 se contrassegnati da firma digitale che risultava valida nella data di registrazione (punto 11.7 dall’Allegato del D.D.U.O. 6480 del 30 luglio 2015).
Le caratteristiche dell'attestato e i requisiti per l'iscrizione all'albo dei certificatori sono reperibili sul sito dell'ente regionale di accreditamento (www.cened.it).
Il mancato rispetto dell'obbligo di allegare l'attestato di certificazione energetica è punito con una sanzione amministrativa da un minimo di 5.000 euro a un massimo di 20.000 euro (art. 25 comma 17 quinquies della legge regionale 24/2006, introdotto dall'art. 1 della legge regionale 29 giugno 2009, n. 10). Per consentire l'applicazione delle sanzioni, la legge regionale prevede anche l'obbligo del notaio che ha ricevuto o autenticato l'atto di trasferimento di un fabbricato senza allegare l'attestato di certificazione energetica, di inviare una copia conforme dell'atto, entro quindici giorni dalla sua registrazione, all'organismo regionale di accreditamento (Cened), salvo che la mancata allegazione dipenda dalla natura stessa del bene oggetto del contratto.
L'obbligo di allegazione si applica anche alle vendite giudiziali derivanti da procedure aperte con pignoramenti trascritti o provvedimenti pronunciati a partire dal 1° gennaio 2008.