Source: https://www.groeber.immo/bgh-urteil-verspaetete-weg-abrechnung-rechtfertigt-keine-verspaetete-betriebskostenabrechnung/
Timestamp: 2018-04-20 02:42:21
Document Index: 249813343

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 556', '§ 28', 'BGH', 'BGH', '§ 28']

BGH-Urteil: Verspätete WEG-Abrechnung rechtfertigt keine verspätete Betriebskostenabrechnung » Gröber Hausverwaltung München
„Zu spät!“, meinte eine Mieterin aus Schwetzingen als ihr der Vermieter am 7.12.2013 die Betriebskostenabrechnung für 2010 und 2011 präsentierte. Tatsächlich ist es nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB so, dass Sie als Vermieter innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abrechnen muss. Das gilt auch, wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten und Sie erst abrechnen können, wenn Sie die Eigentümerabrechnung vom Verwalter haben.
Die Betriebskostenabrechnung des Schwetzinger Vermieters für 2010 hätte eigentlich bis zum 31.12.2011 und die Betriebskostenabrechnung für 2011 bis zum 31.12.2012 beim Mieter sein müssen und nicht erst am 7.12.2013.
Der Vermieter hatte allerdings für seine verspätete Betriebskostenabrechnung eine vermeintlich gute Entschuldigung parat: Wegen eines Verwalterwechsels, hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft erst kürzlich den Beschluss über die Jahresabrechnungen nach § 28 Abs. 5 WEG gefasst. Deswegen konnte er auch erst jetzt seine Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2010 und 2011 erstellen.
Der Schwetzinger Vermieter konnte die Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2010 und 2011 nicht früher abrechnen, weil ihm die damalige und Ende 2012 abberufene WEG-Hausverwaltung für diese Zeiträume noch keine ordnungsgemäßen Abrechnung erstellt hatte.
Eigentümer darf nicht erst Jahresabrechnung abwarten
„Zu spät!“, meinte auch der BGH und wies den Nachzahlungsanspruch des Vermieters ab (BGH, Urteil v. 25.1.2017, VIII ZR 249/15).
Trotz Verwalter: Betriebskosten müssen zeitnah abgerechnet werden
Dass der Vermieter mit seiner Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter erst den Beschluss der Gemeinschaft abwarten muss, steht als (ungeschriebene) Voraussetzung nirgendwo im Gesetz und ergibt sich auch nicht aus den Gesetzesmaterialien oder der Gesetzessystematik. Sie wäre ohnehin nicht mit dem Zweck der Vorschrift und der Abrechnungssicherheit für den Mieter vereinbar.
Trotz Eigentümergemeinschaft: Der Vermieter muss zeitnah über die Betriebskosten abrechnen, sodass der Mieter schnell Klarheit und Rechtssicherheit über die entstandenen Betriebskosten bekommt.
Insofern kann es für Mieter von Eigentumswohnungen nicht sein, dass sie wegen der vorherigen Beschlussfassung der Eigentümer länger auf ihre Betriebskostenabrechnung warten müssen als Mieter von „ganz normalen Wohnungen“.
Wann der Verwalter schuld an der verspäteten Abrechnung ist
Geht es darum, warum Sie Ihrem Mieter die Betriebskostenabrechnung erst so spät zugeschickt haben, müssen Sie sich als Vermieter nicht das Verschulden des (früheren) Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft zurechnen lassen.
Von wegen Abwarten und Tee trinken: Vermieter müssen selbst tätig werden
Will der Vermieter seine verspätete Betriebskostenabrechnung mit der verspäteten Abrechnung des Wohnungseigentumsverwalters rechtfertigen, muss er vor Gericht darlegen, was er selbst veranlasst hat, damit er so schnell wie möglich gegenüber dem Mieter über die Betriebskosten abrechnen kann.
Weil der Vermieter aber eher nach dem Motto. „Abwarten und Tee trinken“ handelte, verlor er deswegen vor dem Bundesgerichtshof seinen Nachzahlungsanspruch.
Auszug aus zugrundeliegenden Vorschriften:
§ 28 WEG – Wirtschaftsplan, Rechnungslegung