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Timestamp: 2019-05-21 12:39:43
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Matched Legal Cases: ['artículo 1185', 'artículo 7', 'artículo 3', 'artículo 198', 'artículo 1035', 'artículo 1185', 'artículo 1185', 'artículo 1170']

PRACTICA PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL I: TERCERÍA. BOLETO DE COMPRAVENTA. RECAUDOS LEGALES -art. 1170 C.C.y C.- Y LINEAMIENTOS JURISPRUDENCIALES. TODAS LAS COMISIONES.-
TERCERÍA. BOLETO DE COMPRAVENTA. RECAUDOS LEGALES -art. 1170 C.C.y C.- Y LINEAMIENTOS JURISPRUDENCIALES. TODAS LAS COMISIONES.-
A) Leer el siguiente el siguiente fallo de la Cámara Civil y Comercial local Sala segunda y los acuerdos de la S.C.B.A. como lectura complementaria y responder el cuestionario final.
Expediente N° 161127 Sala II Cam. Civ. Y Com. local (Juzgado Civil y Comercial N° 12)
En la ciudad de Mar del Plata, a los 6 días del mes de septiembre de 2016, reunida la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Sala Segunda, en acuerdo ordinario a los efectos de dictar sentencia en los autos caratulados "RODRIGUEZ, ESTHER C/ VISCIARELLI, ANTONIO RAUL Y OT. S/ TERCERÍA DE MEJOR DERECHO", habiéndose practicado oportunamente el sorteo prescripto por los artículos 168 de la Constitución de la Provincia y 263 del Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial, resultó que la votación debía ser en el siguiente orden: Dres. Ricardo D. Monterisi y Roberto J. Loustaunau:
1ra.) ¿Es justa la sentencia de fojas 718/725?
2ª) ¿Que pronunciamiento corresponde dictar?
A la primera cuestión planteada el Sr. Ricardo D. Monterisi dijo:
I. La resolución de fs. 718/725 viene a conocimiento de este Tribunal con motivo del recurso de apelación interpuesto por la actora a fs. 731.
En el decisorio impugnado, el juez de primera instancia desestimó el pedido de nulidad de embargo y la tercería de mejor derecho promovida por Esther Rodríguez respecto de la cautelar trabada en autos “Visciarelli, Antonio c/ Insaurraldi, Celestina s/ Obligación de hacer – Daños y perjuicios”, de trámite ante el mismo juzgado. Impuso las costas del proceso a la tercerista vencida y difirió la regulación de honorarios.
Para así decidirlo, destacó la dudosa legitimación de la tercerista para peticionar la nulidad y la temporaneidad de su planteo, a la vez que señaló que no es correcto que la cautelar solo pueda producir efectos a partir de la providencia convalidatoria del año 2008. Ello es así por dos razones: el carácter declarativo y no constitutivo de las sentencias judiciales y la relatividad de la nulidad argüida, que -como tal- puede convalidarse.
En lo que respecta a la procedencia de la tercería de mejor derecho, luego de efectuar algunas precisiones en cuanto a los efectos temporales de la nueva normativa civil (afirmando que corresponde en el caso aplicar el artículo 1185 bis del Código Civil de Vélez), explicó que la doctrina legal de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires se sostiene en dos premisas: (a) que la precitada norma puede aplicarse también a supuestos de procesos individuales y (b) que es necesario que el boleto de compraventa invocado por el tercerista tenga fecha cierta.
Con ese prisma de análisis, el a quo concluyó que al no tener fecha cierta el boleto invocado por Esther Rodríguez su pretensión debía ser desestimada.
II. La parte actora expresó sus agravios a fs. 750/7, los que fueron respondidos por el demandado Antonio Visciarelli a fs. 759/765.
Los puntos de disconformidad del apelante pueden sintetizarse de la siguiente manera:
(a) Que la normativa contenida en la Ley 22.232 es de orden público y su violación acarrea una nulidad absoluta, por estar comprometido el interés general en la protección social de la vivienda como objetivo de la comunidad toda. Las nulidades absolutas, agrega, no son susceptibles de convalidación.
(b) Que no es correcto afirmar que el embargo quedó convalidado. Refiere que solo afirmó que corresponde declarar la nulidad del embargo decretado en autos en el año 2003 y solo podría considerárselo legalmente inscripto y decretado a partir de abril de 2008.
(c) Que posee plena legitimación para peticionar la nulidad por resultar adquirente por boleto de compraventa del inmueble embargado habiendo abonado el precio total, como surge de los recibos adjuntos a la causa y posee –por ello- todas las acciones y defensas de las que goza el titular dominial.
(d) Que el planteo fue interpuesto en forma temporánea en razón de que las medidas cautelares siempre se notificaron a la Sra. Insaurraldi en el domicilio de Avenida Luro 2514 piso 15 departamento 5 y nunca en el domicilio del bien embargado. La notificación bajo responsabilidad de Visciarelli realizada a la tercerista en fecha 06/05/2010 –mediante la cual se comunicaba la resolución de fecha 14/04/2010- motivó que el día viernes 14/05/2010 presente un escrito informando el inicio de la tercería de mejor derecho. Agrega que cuando la policía se apersonó en el inmueble, en ningún momento se indicó la causa, la existencia de un embargo ni demás circunstancias.
(e) Que la sentencia que declara la inoponibilidad e inembargabilidad del bien en fecha 04/04/08 no era declarativa y no tiene la aptitud de convalidar el embargo anterior.
(f) Que corresponde aplicar al caso las normas contenidas en el nuevo Código Civil y Comercial, incluyendo la regulación de los supuestos en los que los instrumentos privados adquieren fecha cierta. Señala diversos elementos de prueba con los cuales -a su entender- se acredita un principio de ejecución del contrato de compra venta desde el año 2000 y la posesión de la propiedad desde 2004, época anterior a la presentación en el expediente judicial y a la resolución de fecha 04/04/2008 que pretendió sanear el embargo que -insiste- es nulo de nulidad absoluta.
III. Tratamiento del recurso.
Dos cuestiones vienen discutidas en esta instancia con motivo de los agravios propuestos por la tercerista.
De un lado, la validez y eficacia del embargo trabado en el año 2003 en la causa “Visciarelli, Antonio R. c/ Insaurraldi Celestina s/ Obligación de hacer…” (Expte. 21452 de trámite ante el Juzgado Civil y Comercial N°12) sobre la propiedad de calle 9 de Julio 5602 Torre 2 departamento 8vo “g” de esta ciudad. Por el otro, la procedencia de la tercería de mejor derecho incoada por Esther Rodriguez con relación a ese mismo bien.
Sin perjuicio del tratamiento integral que se dará a las cuestiones planteadas por la recurrente, he de aclarar que en el estudio y análisis de los agravios he de seguir el rumbo de la Corte Federal y de la buena doctrina interpretativa en cuanto expresan que los jueces no están obligados a analizar todos y cada uno de los argumentos de las partes, sino tan sólo los que considere suficientes y decisivos para decidir el caso (CSJN, Fallos 258:304; 262:222; 265:301; 272:225; Loutayf Ranea Roberto G. “El recurso ordinario de apelación en el proceso civil”, t. 2 págs.310/313, Astrea, 2ª ed. act. y amp., Bs.As. 2009).
Previo a ingresar en el análisis particular de los agravios propuestos por el apelante entiendo necesario realizar un breve comentario con relación a la legislación aplicable al caso en estudio, teniendo en cuenta la sanción del nuevo Código Civil y Comercial (Ley 26.994) y su reciente entrada en vigencia el pasado 1 de agosto de 2015 (art. 1 de la ley 27.077).
El artículo 7 del nuevo Código ha replicado casi textualmente el artículo 3 del hoy derogado Código Civil (el cual, reformado en 1968, siguió las recomendaciones de Guillermo Borda y con ello las enseñanzas del jurista francés Paul Roubier) y que establece que «a partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. La leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales. Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo».
Ello significa que las nuevas leyes se aplican a las situaciones o relaciones jurídicas que se creen a partir de su vigencia y a las consecuencias que se produzcan en el futuro de relaciones o situaciones jurídicas ya existentes al momento de vigencia de la ley. La excepción se da en el caso de que la ley prevea expresamente su retroactividad, la que será válida en la medida en que no afecte derechos amparados por la Constitución. Tratándose de normas supletorias, se mantiene su inaplicabilidad a los contratos en curso de ejecución, salvo -y aquí una novedad con relación al art. 3 del código derogado- que se traten de reglas más favorables al consumidor en supuestos de relaciones de consumo.
En el caso de autos, la solución de la controversia de fondo requiere indagar aspectos vinculados a la forma de los actos jurídicos, incluyendo su eficacia probatoria entre partes y frente a terceros. La forma integra el acto constitutivo, y éste último queda regido por la ley vigente al momento en que se hubiere producido.
La pretensión que dio inicio a este pleito se ha fundado una situación jurídica que -según se alega- fue constituida con anterioridad al 01 de agosto de 2015, motivo por el cual su procedencia debe ser juzgada a la luz de las normas contenidas en el hoy derogado Código Civil de Vélez Sarsfield (arts. 1012, 1020, 1026, 1028, 1034, 1035, 1185 bis, 1198 y cctes. del Código Civil -Ley 340-, 7 del Código Civil y Comercial; v. Kemelmajer de Carlucci, Aída, “La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes”. Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2015, pág.131).
2. Sobre la nulidad del embargo trabado en los autos “Visciarelli…”.
a. Una detenida lectura de las presentes actuaciones, y en particular, de las constancias obrantes en la causa “Visciarelli, Antonio R. c/ Insaurraldi Celestina s/ Obligación de hacer…” (Expte. 21452, agregado por cuerda), me lleva a concluir que -tal como alegó la tercerista- el embargo trabado sobre el departamento de calle 9 de Julio calle 9 de Julio 5602 Torre 2 departamento 8vo “g” de esta ciudad adolece de vicios que conllevan su nulidad absoluta (art. 169 y ss. del CPC).
Seguidamente explicaré las razones que motivan mi decisión.
Como es sabido, un acto procesal deviene nulo cuando contiene un vicio estructural esencial o, cuando en su producción no se hubiera observado el orden lógico de realización dentro del proceso. La patología en cuestión guarda directa relación con las formas procesales que —en sentido estricto— comprenden las condiciones de lugar, tiempo, modo y medios de expresión a los que deben sujetarse las actividades desplegadas por las partes y por el propio órgano jurisdiccional, mediante las cuales el proceso se encamina hacia su composición por la sentencia (Cám. Civ. y Com. San Nicolás, "Burini, Roberto Ángel c/ Donadio, Nancy Edith y otros s/ Cobro de alquileres", Expte. 7538, RSD-1-6, del 07/02/2006; arts. 8.1 Convención Interamericana sobre Derechos Humanos, 18 y 75.22 de la Constitución Nacional, 15 Constitución de la Provincia de Buenos Aires).
Son nulos los actos procesales cuyo contenido viola una garantía constitucional o una disposición de las leyes de fondo relacionadas con la defensa en juicio de los derechos, los que vulneran las formas esenciales del juicio, los que carecen de los requisitos formales indispensables para el logro de su fin y los establecidos expresamente por la ley como ineludible condición de validez (Colombo, C. – Kiper, C. Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Buenos Aires, La Ley, 2006, t. II, pág. 319).
En el caso en estudio, el 24 de junio de 2003 el Sr. Antonio Raúl Visciarelli demandó a la Sra. Celestina Insaurraldi con el objeto de que se condene a ésta última a abonar una deuda fiscal -con fundamento en un acuerdo de disolución de una sociedad de hecho- y a indemnizarlo por los perjuicios derivados de tener que soportar indebidamente una inhibición general de bienes. Este reclamo dio forma al expediente caratulado “Visciarelli, Antonio R. c/ Insaurraldi Celestina s/ Obligación de hacer…”, agregado por cuerda a los presentes actuados y a cuya foliatura me referiré en los párrafos que siguen (v. fs. 18 punto II y sig. de dicha causa).
Luego de ordenado el traslado de la demanda (fs. 25, en fecha 07/07/03) el apoderado del Sr. Visciarelli peticionó una medida cautelar sobre el inmueble individualizado con la nomenclatura catastral: Circ. I, Secc. B, Mza. 117, Parc. 3-c, Sup. 204 del Partido de General Pueyrredón, propiedad de la demandada Insaurraldi.
El embargo fue ordenado por el juez el 08 de octubre de 2003 mediante el proveído que obra glosado a fs. 42.
En el escrito de fs. 53/4 el actor argumentó la imposibilidad de efectivizar dicho embargo por la existencia de otras medidas que gravaban el bien. Por esa razón, solicitó una nueva cautelar sobre otro inmueble de Insaurraldi que –según allí mismo reconoció- estaba afectado por la inembargabilidad regulada en el art. 35 de la ley 22.232. Alegó que la demandada tenía dos viviendas y que por esa razón no correspondía la aplicación de dicha tutela (fs. cit.).
En el proveído del 11 de diciembre de 2003 que obra glosado a fs. 55 el juez ordenó el traslado del planteo de inoponibilidad de la inembargabilidad del bien denunciado a fs. 53/4 (dando lugar a una incidencia que se resolvería a fs. 66/8), no obstante agregó en el segundo párrafo que “[s]in perjuicio de lo anterior, a los fines de la traba del embargo decretado a fs. 42, líbrese oficio” (sic).
Ahora bien, ese embargo decretado a fs. 42 —para cuya traba el a quo ordenó a fs. 55 el libramiento de un oficio— no versaba sobre el departamento de calle 9 de julio 5602 Torre 2 departamento 8vo “g” (correspondiente a la matrícula 164.363/252 -045-; inembargable según surge del informe de dominio de fs. 52), sino que estaba vinculado a otro bien raíz: el departamento de Avenida Luro 2514 unidad 15-5 de esta ciudad, identificado con la matrícula 122.074/204 (I, sec. B, manz. 117, parcela 3-c, sup. 204; véase informe de fs. 69/73). Es decir, versaba sobre el primer inmueble denunciado por el apoderado del actor a fs. 40/1.
La finalidad del precitado segundo párrafo del despacho de fs. 55 era clara: previo a ordenar un segundo embargo el juez entendió que era prudente anotar el que ya había sido dispuesto a fs. 42 para recién entonces analizar si —tal como alegó el apoderado del Sr. Visciarelli sin justificar documentalmente sus dichos— era insuficiente para garantizar su crédito (art. 198, 202, 203 y cctes. del CPC). Es ese el procedimiento que regula el art. 203 primer párrafo del Código de Procedimientos conforme el cual el requirente de una segunda medida cautelar (que amplía o se acumula a la primera) debe «justifica[r] que ésta no cumple adecuadamente la función de garantía a que está destinada».
Entiendo que esa es la interpretación correcta del despacho de fs. 55, puesto que mal podía el oficio allí ordenado versar sobre el embargo de una propiedad respecto de la cual en esa misma providencia se había dado inicio a una controversia sobre la oponibilidad de su protección legal frente al pretenso acreedor (art. 35 de la Carta Orgánica del Banco Hipotecario).
b. Evidentemente no es esa la lectura que hizo la parte actora.
Surge del tenor del oficio glosado a fs. 57 que lo que finalmente se requirió al Registro de la Propiedad no es la anotación del embargo del departamento de Avenida Luro 2514 departamento 15-5 de esta ciudad, identificado con la matrícula 122.074/204 (el único sobre el cual mediaba orden judicial de embargo; v. fs. 42), sino sobre el de calle 9 de julio 5602 Torre 2 departamento 8vo “g”, (correspondiente a la matrícula 164.363 -045-), sobre el cual no se había ordenado cautelar alguna y que -en rigor- la propia actora sabía que estaba calificado legal y registralmente como inembargable (v. fs. 52, asiento b-1, art. 35 de la ley 22.232).
En otras palabras, mediante el oficio de fs. 57 se requirió al Registro la anotación de una medida cautelar que el juez nunca ordenó ni podía ordenar, dado que no había sido resuelta la incidencia de inoponibilidad de la inembargabilidad y ni había sido acreditada la insuficiencia de la primera medida precautoria (art. 203, 219 y cctes. del CPC).
Tal es el vicio en el procedimiento de esta cautelar que en el citado oficio de fs. 57 se transcribió el despacho donde dispone correr traslado del planteo de inoponibilidad de la inembargabilidad de un bien inmueble que allí mismo se ordena anotar como embargado a favor del actor. Más aún: también se citó en dicha pieza el proveído de fs. 42 para justificar la existencia de una orden judicial cuya publicidad se peticionaba, aunque esa orden, en verdad, versaba sobre otra propiedad: la denunciada a fs. 40/1.
Por otra parte, tampoco se acompañó la constancia de anotación de la medida, lo que derivó en la imposibilidad de que el juzgado advierta tempranamente el error y ordene dar inmediato cumplimiento al artículo 198 segundo párrafo del CPC, notificándole en debida forma a la demandada (vendedora por boleto) de la existencia de la cautela, quien para ese entonces no había sido aún declarada en rebeldía (lo que ocurriría varios meses después, recién el 22 de abril de 2004; v. fs. 63; arg. art. 59 a contrario del CPC).
Cabe recordar que el procedimiento cautelar posterga pero no elimina la bilateralidad, y de allí la importancia de la notificación de la traba al titular de la propiedad para que ejerza los derechos que estime pertinentes (arg. arts. 18 CN, 198, 203 seg. párr. y cctes. del CPC).
La constancia de la anotación del embargo fue adjuntada al expediente solo cuando el juez a quo advirtió su faltante y requirió su presentación a fs. 228. Surge de dicho documento que la medida fue anotada el 26 de diciembre de 2003 (v. fs. 230/231).
Un último detalle que me interesa destacar: Visciarelli perdió en primera y segunda instancia el incidente de inoponibilidad de la protección legal del bien irregularmente afectado (fs. 66/68 y 82/4). Recién en abril de 2008, casi cuatro años después, y luego de un nuevo planteo que dio lugar a otra incidencia lograría un resultado favorable a su pretensión cautelar (v. fs. 240/242).
c. Colombo y Kiper explican con claridad que «si bien por regla las nulidades son relativas y confirmables, se presentan casos de nulidad absoluta. Esto ocurre cuando el acto porta un vicio estructural que lo priva de lograr sus efectos normales; no satisface un mínimo de contenidos esenciales para su validez y eficacia (….). Son de nulidad absoluta los actos procesales cuyo contenido viola una garantía constitucional o una disposición de las leyes de fondo relacionadas con la defensa en juicio de los derechos y los establecidos expresamente por la ley como ineludible condición de validez» (Colombo, C. – Kiper, C. ob.cit., pág. 328 y 330).
En el caso en estudio, las circunstancias ya relatadas permiten verificar graves vicios en el procedimiento cautelar derivados de:
(1) la inobservancia de formas esenciales del juicio, ya que se anotó en el Registro una medida cautelar que no fue ordenada por el juez, mediante un oficio en el que se transcribió incorrectamente un despacho judicial que versaba sobre otra propiedad;
(2) la inobservancia de leyes de fondo, dado que el embargo afectó a una propiedad calificada por ley –y publicitada por el Registro- como inembargable y previo a resolver la incidencia de inoponibilidad, a la postre perdida por el requirente; y
(3) la afectación de garantías constitucionales esenciales, dado que la irregular traba de la cautelar nunca fue notificada en debida forma a la demandada, privándola -cuanto menos- de conocer su existencia, discutir en instancia recursiva los recaudos de admisibilidad y procedencia, peticionar la sustitución por una medida menos gravosa o la reducción del monto, etcétera (arts. 18 de la CN, Art. 15 CP, 198, 203 y cctes. del CPC).
El carácter absoluto de la nulidad aquí advertida torna irrelevante analizar cualquier forma convalidación ulterior, y justifica su declaración incluso oficiosa.
Por todo lo dicho, el embargo trabado sobre el departamento de calle 9 de julio 5602 Torre 2 Unidad 8-g (Matrícula 164.323/252, Circ. VI, Secc. C, Ch. 215, parcela 1-k, 252) y que fuera rogado mediante el oficio que obra glosado a fs. 229/230 debe ser declarado nulo de nulidad absoluta (art. 169. 172, 219 inc. “c” y 220 y cctes. del CPC).
En consecuencia, y a los fines de dirimir los derechos en conflicto en el presente pleito, la reinscripción ordenada a fs. 251 de la causa 21.452 -anotada el 24 de julio de 2008 sobre la matrícula 164.363/252- debe ser entendida como la primera medida cautelar que Visciarelli obtuvo sobre el inmueble (es decir, y sin perjuicio de lo que más abajo diré sobre la procedencia de la tercería, dicha reinscripción debe ser considerada el primer embargo a su favor). Ello es así no solo porque es la primera medida del juez que expresamente autoriza anotar sobre ese bien (v. supra), sino porque para ese entonces el allí actor ya había triunfado en el [segundo] incidente de inoponibilidad de la protección de inembargabilidad, conforme surge de la sentencia interlocutoria de fecha 04/04/08 de fs. 240/2.
3. Procedencia de la tercería incoada por la Sra. Rodriguez.
Definido lo anterior, corresponde abocarme al tratamiento de los agravios que se vinculan con la procedencia de la tercería promovida por la Sra. Rodriguez y mediante la cual solicitó el levantamiento de la medida cautelar que grava el departamento de calle 9 de julio 5602 Torre 2 Unidad 8-g a favor del codemandado Antonio Raúl Visciarelli. Memoro que el juez desestimó su pretensión con fundamento en la falta de fecha cierta del boleto de compraventa incoado por la tercerista.
a. Adelanto que el recurso de la actora debe progresar.
La situación del adquirente de bienes inmuebles por boleto de compraventa frente a los acreedores del vendedor ha sido especialmente contemplada tanto en el Código Civil derogado (art. 1185 bis, Ley 340) como en el nuevo digesto (art. 1170, Ley 26.994).
En efecto, la primera de las normas citadas —que es, en rigor, la que debe utilizarse para regir la presente controversia, como bien lo destacó el a quo y expliqué en párrafos precedentes— establece que «los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio. El Juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio».
Mientras que la doctrina y la jurisprudencia mayoritaria terminaron por reconocer que esta prerrogativa es aplicable -por analogía- a las ejecuciones individuales (entre muchos otros, Suprema Corte de Buenos Aires, in re “Club Personal Banco Río Negro y Neuquén, tercería en Gaucci v. Graetz” con fecha 2/9/93; ver además dictamen de la Procuradora Fiscal de Corte Suprema Nacional en autos “Banco de Crédito Argentino S.A. v. Germanier, Carlos A. y otros”, 26-9-2006, DJ 29-11-2006, 954 así como también el voto de la Dra. Aída Kemelmajer de Carlucci en plenario “Coviram Ltda”. SCJ Mendoza, 12-3-97), y que la tercería de mejor derecho es la vía adecuada para que el adquirente reclame su pago preferencial, entendido ello como el cumplimiento de la prestación que hace al objeto de la obligación (incluyendo la escrituración, o el levantamiento del embargo) (SCBA, autos "Penas, R en Auzmendia R c. Urban R.”, sent. del 24/06/86; en este mismo sentido Andorno, Luis O, "Conflicto de intereses sobre el inmueble vendido por boleto..." Revista de Derecho Privado y Comunitario, Rubinzal-Culzoni, 2000- 3, pág.247 y ss.;Belloti, Mirta, ¿Son oponibles al acreedor embargante los derechos derivados del boleto de compraventa?, J.A. 20/6/2001;Suprema Corte de Mendoza, en plenario dictado en los autos "Coviram Ltda., J.A. 1997-I-83; Martinez, Hernán "Procesos con sujetos múltiples" tº2 p.s279/280, ed La Roca, BsAs1994; véase, de esta Sala, causas n° 147251, sentencia del 20/04/11- Reg º 162 R fº271 y n° 146826, sentencia del 10/06/11, R.284-R, F. 472/4), subsistieron las opiniones encontradas en lo que respecta a la exigencia de la fecha cierta del boleto que esgrime el comprador y los mecanismos mediante los cuales ese recaudo puede ser acreditado.
Así, para una posición más estricta el requisito de la fecha cierta es inexcusable en los términos establecidos por el art. 1035 del Código Civil como recaudo inherente a la naturaleza de los instrumentos privados, a los efectos de su oposición a terceros (v.gr., doctrina de la SCBA en Ac. 48.594, del 27-04-1993, entre otros), mientras que para una postura más amplia es posible acreditar hechos o circunstancias que verifiquen una certidumbre fáctica sobre la época en la que se suscribió dicho negocio (como ejemplo de esta posición, véase voto de la Dra. Kemelmajer de Carlucci en el citado plenario “Coviram”; esta Sala, autos "Tolomeo, Salvador s/ Tercería de dominio", Expte. 137.256, sent. del 17/03/2009, en voto del Dr. Loustaunau).
En el caso en estudio, el Sr. Juez de primera instancia explicó en su sentencia que es doctrina de la Suprema Corte la exigencia de la fecha cierta del boleto (posición estricta), recaudo que al no verificarse en el instrumento esgrimido por la Sra. Rodriguez su pretensión debía ser desestimada (fs. 727/vta y sig.).
Considero que es inexacta la referencia que realiza el colega de la instancia previa con relación a la doctrina legal de la Casación bonaerense sobre los requisitos que hacen a la oponibilidad del boleto de compraventa frente a los acreedores del vendedor (art. 1185 bis del Código Civil, ley 340).
Es cierto que originalmente la Corte con sede en La Plata entendió que el recaudo de la fecha cierta era inexcusable a los fines de que el comprador por boleto pueda ejercer la prerrogativa contenida en el art. 1185 bis del Código Civil (Ley 340) frente al concurso o ejecución individual del vendedor (SCBA en Ac. 48.594, del 27-04-1993, entre otros).
Sin embargo, no es menos cierto que más recientemente, y a partir del dictado de los fallos “Flamini” (C. 97.118, del 04/05/2011) y "Cisneros" (C. 108.354, del 10/10/2012), aquel tribunal terminó por adherir a la posición más amplia conforme la cual —como ya señalé— frente a la imposibilidad de comprobar lo que técnicamente se denomina fecha cierta en el boleto invocado por el adquirente (esto es, los supuestos contemplados en el art. 1035 del Cód.Civ.), el juzgador puede igualmente indagar si la prueba producida permite verificar una “certidumbre fáctica” respecto al momento en que fue suscripto el instrumento (fallos cit.). La Suprema Corte no ha hecho más que adoptar la tesitura que fuera expuesta por la Dra. Kemelmajer de Carlucci en su voto en el plenario “Coviram”, de la Suprema Corte mendocina, de fecha 30/05/1996.
De ello se sigue que, de conformidad con la doctrina legal actual del Máximo Tribunal provincial, la pretensión de la tercerista no puede ser desestimada sin más por carecer el instrumento de fecha cierta en los términos del artículo 1035 del Código Civil (esto es, exhibición y archivo en juicio o repartición pública, reconocimiento ante un escribano y testigos, transcripción en registros públicos, fallecimiento de la parte o testigos) sino que corresponde analizar «si se han acreditado hechos y circunstancias que conduzcan a advertir sin esfuerzo la oportunidad y sinceridad del acto» (voto del Dr. de Lázzari en el fallo “Flamini”… ya cit.).
b. Se sigue de lo anterior que la solución del recurso, y de la controversia propiamente dicha, depende de definir si se encuentran reunidos los recaudos que habilitan a la Sra. Esther Rodriguez a ejercer la prerrogativa contenida en el artículo 1185 bis del Código Civil, oponiendo su boleto de compraventa al Sr. Visciarelli para obtener el levantamiento de la cautelar que afecta al bien adquirido.
Conforme la ya citada doctrina legal de la Corte provincial y que ha sostenido desde hace tiempo este Tribunal, el adquirente de un inmueble mediando boleto triunfa en la tercería en el proceso individual -obteniéndose el levantamiento de la medida cautelar que afecta la propiedad en cuestión- si se cumplen los siguientes recaudos: a) El boleto tiene fecha cierta o existe certidumbre fáctica de su existencia anterior al embargo o apertura del concurso. b) El boleto tiene publicidad (registral o posesoria). c) El tercerista o peticionante en el concurso ha adquirido de quien es el titular registral o está en condiciones de subrogarse en su posición jurídica mediante un perfecto eslabonamiento entre sucesivos adquirentes; d) El tercerista o peticionante en el concurso es de buena fe y ha pagado el 25% del precio con anterioridad a la traba del embargo o a la apertura del concurso universal..." (SCBA, autos “Flamini…”, voto del Dr. De Lázzari y “Cisneros…”, voto del Dr. Soria; esta Sala, in re "Tolomeo…”, Expte. 137.256, sent. del 17/03/2009, en voto del Dr. Loustaunau).
En el caso, entiendo, tales requisitos se encuentran cumplidos.
La Sra. Esther Rodriguez acompañó un boleto de compraventa (glosado en original a fs. 6/8) que versa sobre la propiedad ubicada en 9 de Julio 5602 entre Méjico y Los Andes (unidad funcional 252, octavo piso, departamento “g”) y que fuera adquirido directamente de su titular registral (v. fs. 684, asiento A-1).
La vendedora reconoció como auténtica la firma que obra glosada en ese documento (fs. 388 punto II; arts. 1012, 1026, 1028 y 1029 del Código Civil –Ley 340-) y la prueba producida genera certidumbre fáctica sobre su existencia y rúbrica en algún momento anterior al 27 de junio de 2008, que es cuando la Sra. Rodriguez abonó $26.660 en concepto de expensas atrasadas de la propiedad frente al Dr. Fernando G. Plebani, quien –según se aclara en el recibo de fs. 13/15- tuvo a la vista el referido boleto. El Dr. Plebani declaró a fs. 589 que no le comprenden las generales de la ley y que el recibo es auténtico y percibió efectivamente el dinero de la tercerista actuando como apoderado del Consorcio 9 de julio 5602 torre 2.
Existen además evidencia suficiente que acredita una posesión efectiva de la tercerista sobre la unidad funcional comprometida en venta (véase, en tal sentido, acta de constatación de fs. 236/7 e informe policial de fs. 339 de los autos “Visciarelli…”; recibo de pago de expensas de fs. 13/15, factura de “Multicanal” –fechada en el año 2006- glosada a fs. 32/3 de las presentes actuaciones; art. 384 del CPC).
Todos estos elementos, valorados de conformidad con las reglas de la sana crítica, me llevan a concluir que al momento de efectuar aquél pago de expensas comunes (esto es, al 27 de junio de 2008), el boleto de compraventa ya existía y se encontraba firmado, tornándose oponible a terceros en los términos de los artículos 1034 y 1035 del Código Civil.
En palabras de la Suprema Corte provincial, se han acreditado hechos y circunstancias que generan convicción suficiente sobre la oportunidad y sinceridad del acto invocado (v. voto de de Lázzari in re “Flamini…”; art. 384 del CPC; sobre el valor probatorio de instrumentos privados y su oponibilidad a terceros, véase Llambías, Jorge Joaquín, Tratado de Derecho Civil parte General. Buenos Aires: Abeledo Perrot, t. II, pág. 365 y Rivera, Julio C. Instituciones de Derecho Civil Parte General. Abeledo Perrot, 2004, t. II, p. 713).
Por otra parte, del boleto de compraventa surge el pago de una porción mayor al cuarto del precio total de la operación y no hay pruebas -o siquiera indicios- que me permitan considerar desvirtuada la buena fe de la adquirente (que se presume, de conformidad con lo normado en el art. 2362 del Código Civil).
En definitiva, acreditado en autos que la venta fue celebrada con anterioridad a la fecha en la que el Sr. Visciarelli anotó a su favor la primera medida cautelar válida y eficaz en los autos principales (lo que ocurrió recién el 24 de julio de 2008 –v. folio de fs. 259 de la causa 21.452, asiento b-5 del informe de fs. 685 de los autos principales-; ver supra, considerando 1.c), que la tercerista es poseedora de la heredad, que se abonó una porción del precio mayor a la mínima requerida por ley, y reparando en la buena fe presunta de la adquirente, es que corresponde admitir la pretensión articulada.
En consecuencia, corresponde disponer el levantamiento de los gravámenes anotados a favor del Sr. Visciarelli en autos “Visciarelli, Antonio R. c/ Insaurraldi, Celestina s/ Daños y perjuicios” (Expte. 21.452; J.C.C. N°12 departamental) y que por fuera del embargo originario (que se declara nulo en la presente sentencia) consisten en las reinscripciones anotadas en los asientos b-5 y b-8 y la ampliación consignada en el asiento b-6 de la matrícula 164.323/252 -Circ. VI, Secc. C, Ch. 215, parcela 1-k, 252- correspondiente al departamento de calle 9 de Julio 5602 Torre 2, Unidad 8-G, (v. fs. 251 y 490 de los autos principales; informe de dominio de fs. 684/7 de las presentes actuaciones).
Si bien la pretensión de Rodriguez también versaba sobre una cochera ubicada en el mismo edificio (unidad funcional 127 de la Matrícula 164.363; v. fs. 276 punto I del escrito de demanda), lo cierto es que no ha sido acreditada la traba de una medida cautelar que afecte esa propiedad y cuyo levantamiento pueda ser controvertido por vía de tercería (véase informe de dominio actualizado obrante a fs. 688/9 y fs. 57 y 230/1 de la causa 21.452).
El Sr. Juez Dr. Roberto J. Loustaunau votó en igual sentido y por los mismos fundamentos.
A la segunda cuestión el Sr. Juez Dr. Ricardo D. Monterisi dijo:
Corresponde hacer lugar al recurso de la actora, revocando la sentencia de primera instancia, y en consecuencia: (a) declarar la nulidad absoluta del embargo preventivo anotado en el asiento b-2 de la matrícula 164.323/252 -Circ. VI, Secc. C, Ch. 215, parcela 1-k, 252- correspondiente al departamento de calle 9 de Julio 5602 Torre 2, Unidad 8-G, a favor del Sr. Antonio Raúl Visciarelli, lo que así deberá informarse al Registro de la Propiedad en su oportunidad; y (b) hacer lugar a la tercería de mejor derecho incoada por la Sr. Esther Rodriguez contra los Sres. Antonio Raúl Visciarelli y Celestina Insaurraldi, disponiéndose el levantamiento de los gravámenes anotados a favor del Sr. Visciarelli, y que por fuera del embargo originario (que se declara nulo en la presente sentencia), consisten en las reinscripciones anotadas en los asientos b-5 y b-8 y la ampliación consignada en el asiento b-6 de la matrícula de la propiedad citada (v. fs. 251 y 490 de los autos principales; informe de dominio de fs. 684/7 de las presentes actuaciones).
Propongo además que las costas por los trabajos de ambas instancias se impongan a los demandados en su calidad de parte vencida (art. 68 y 274 del CPC) y diferir la regulación de honorarios para la oportunidad del art.51 de la ley 8904.
Con fundamento en el acuerdo precedente, se dicta la siguiente sentencia: I) Se hace lugar al recurso de apelación interpuesto por la parte actora a fs. 731, y en consecuencia corresponde: (a) declarar la nulidad absoluta del embargo preventivo anotado a favor del Sr. Antonio Raúl Visciarelli en el asiento b-2 de la matrícula 164.323/252 -Circ. VI, Secc. C, Ch. 215, parcela 1-k, 252- correspondiente al departamento de calle 9 de Julio 5602 Torre 2, Unidad 8-G, lo que así deberá informarse al Registro de la Propiedad en su oportunidad y (b) hacer lugar a la tercería de mejor derecho incoada por la Sr. Esther Rodriguez contra los Sres. Antonio Raúl Visciarelli y Celestina Insaurraldi, disponiéndose el levantamiento de los gravámenes anotados a favor del Sr. Visciarelli, y que por fuera del embargo originario (que se declara nulo en la presente sentencia), consisten en las reinscripciones anotadas en los asientos b-5 y b-8 y la ampliación consignada en el asiento b-6 de la matrícula de la propiedad citada; II) Las costas por los trabajos de ambas instancias se imponen a los demandados, atento a su calidad de parte vencida (art. 68 y 274 del CPC); III) Se difiere la regulación de honorarios para la oportunidad del art.51 de la ley 8904. IV) Notifíquese personalmente o por cédula (art.135 del CPC). Devuélvase.
Roberto J. Loustaunau Ricardo D. Monterisi
Lectura complementaria SCBA.
1)A C U E R D O
En la ciudad de La Plata, a 4 de mayo de 2011, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores Pettigiani, de Lázzari, Soria, Negri, Genoud, se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa C. 97.118, "Flamini, Andrés. Incidente de verificación tardía en 'Fernández, Eduardo s/Concurso preventivo'".
La Sala II de la Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Bahía Blanca confirmó el pronunciamiento de primera instancia que había rechazado el incidente de escrituración promovido por Andrés Flamini, a quien le impuso las costas por su condición de vencido (fs. 129/131 vta.).
Contra dicho decisorio el incidentista interpuso recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley (fs. 135/143).
1. Como se expresa en el epígrafe la Cámara Primera de Apelación -Sala II- en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Bahía Blanca confirmó el pronunciamiento de primera instancia que había rechazado el incidente de escrituración promovido por Andrés Flamini en el concurso preventivo -luego quiebra- del señor Eduardo Mario Fernández, imponiéndole las costas al incidentista.
A ese resultado arribó por entender el tribunal que el instrumento privado (boleto de compraventa que luce a fs. 6/8) en el cual había basado su reclamo el actor carecía de fecha cierta y dicho requisito resultaba inexcusable a los fines de ser opuesto al concurso o quiebra del vendedor.
2. El vencido dedujo recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley en el que denuncia errónea aplicación de los arts. 1035 y 1185 bis del Código Civil, 146 de la ley 24.522; absurdo en la apreciación de la prueba e infracción de doctrina legal de este Tribunal que cita.
Se agravia por el rechazo de su pretensión de escriturar el bien cuyo dominio invoca, aseverando haber realizado el pago correspondiente, ser comprador de buena fe, que la firma inserta en el documento le pertenece, etc.; es decir -lo que considera- la realidad negocial. Destaca que sostener lo contrario -como lo hace el fallo motivo de impugnación- resulta absurdo, al par que implica el desconocimiento del art. 995 del Código Civil que estatuye que los instrumentos públicos (en relación al otorgado por las partes y que luce a fs. 1/1 vta.) hacen plena fe de sus enunciaciones no sólo entre las partes sino también frente a terceros.
En esa línea de pensamiento cuestiona la afirmación de la Cámara, relativa a la falta de oponibilidad del boleto de compraventa donde se había instrumentado la operación que motivara los presentes actuados, en tanto carecía de fecha cierta. Manifiesta al respecto que existe una escritura pública donde obra la fecha de la operación, como así también la individualización del inmueble, diez años antes que se pidiera la quiebra del fallido.
Admite que las "discrepancias" a las que se refiere el Tribunal se tratan de un yerro cometido por el escribano respecto de la nomenclatura catastral en la confección del instrumento que transcribió Sección "C" en lugar de Sección "D", habiendo quedado perfectamente individualizadas las otras circunstancias, el precio de venta y las condiciones de pago.
Cita jurisprudencia de esta Corte según la cual el art. 1035 del Código referido es enunciativo en lo que hace a los supuestos en que se adquiere fecha cierta; estimando que la realidad negocial ha quedado perfectamente reflejada y sólo un absurdo en la valoración de la prueba documental (boleto de compraventa y escritura n° 843) permite sustentar la afirmación criticada.
Por último señala que ni el art. 1185 bis del Código Civil, ni el art. 146 de la Ley de Concursos, exigen como condición indispensable la fecha cierta.
3. Coincidiendo con lo dictaminado por el señor Subprocurador General, juzgo que el recurso debe ser admitido.
i. Tiene dicho esta Corte que un boleto de compraventa de data anterior a la apertura del concurso o del decreto de quiebra, en principio, resulta oponible a la masa de acreedores, siempre que tal oposición se encuentre avalada por el cumplimiento de los extremos establecidos por el art. 1185 bis del Código Civil: comprador de buena fe y pago del 25% del precio (conf. causa Ac. 88.307, sent. del 15-III-2006, etc.).
Como lo refiriera más arriba, el recurrente sostiene que el requisito de la fecha cierta no está contenido en el art. 1185 bis del Código de fondo mencionado, postulado en el que encuentro le asiste razón, con apego al principio de legalidad (art. 19, Const. nac.).
La reforma al Código Civil (ley 17.711, corregida por ley 17.940) no ha hecho más que agregar el requisito de haber abonado el veinticinco por cierto del precio para el caso particular de compradores de buena fe de inmuebles por boleto, para que puedan tales negocios ser opuestos al concurso o quiebra del vendedor (arts. 1185 bis, 1185 y afines de Código de fondo).
Es del caso señalar que este Tribunal ha expresado que la exigencia de fecha cierta -de los instrumentos privados- sólo rige con respecto a terceros y no entre partes, porque -citando a Machado ("Exposición y Comentario del Código Civil Argentino", t. VI, p. 108)- "para los contratantes la fecha del instrumento es cierta y no pueden reclamarla ni tendrían objeto de hacerlo desde que no atacan la realidad del contrato ni altera sus obligaciones respectivas" (conf. causas B. 29.293, sent. del 27-VI-1944; Ac. 82.756, sent. del 6-XI-2006).
En esa línea de pensamiento cabe destacar que el requisito de la fecha cierta resulta inexcusable en los términos establecidos por el art. 1035 del Código Civil, como recaudo inherente a la naturaleza de los instrumentos privados, a los efectos de su oposición a terceros (conf. causas Ac. 48.594, sent. del 27-IV-1993; Ac. 53.634, sent. del 13-VI-1995).
A los fines de dar respuesta bastante a los interrogantes que plantea el tema, creo oportuno referir que en tal sentido se ha dicho que la segunda parte del art. 146 de la ley 24.522 "introduce una importante novedad al aludir expresamente al boleto de compraventa inmobiliario, reiterando y ampliando la solución del artículo 1185 bis, haciéndola aplicable a todo tipo de inmuebles ... De donde resulta que el boleto tiene frente a la quiebra y al concurso un régimen especial, que posibilita el cumplimiento específico; de este modo la norma del art. 146 viene a reiterar la solución ya establecida en el Código Civil, condicionada a que el contrato pueda ser continuado por el concurso, al expreso pedido de quienes el texto menciona, efectuado dentro de un plazo que también se precisa, y finalmente, a la autorización judicial" (conf. Jorge Mosset Iturraspe, Miguel A. Piedecasas. "Código Civil Comentado", Contratos-Parte General, págs. 309/309 vta., Edit. Rubinzal-Culzoni, 2006).
Con referencia a la necesidad de que el instrumento tenga fecha cierta, se ha sostenido que "para procurar el reconocimiento de la obligación de escriturar en la quiebra el requisito de la fecha cierta no ha sido previsto como recaudo de oponibilidad. Dicha exigencia no resulta ni de la previsión del art. 1185 bis del CC, ni de la propia normativa concursal (art. 146 LCQ), además en la práctica importaría introducir un vallado a la legítima pretensión de aquel que sin dudas reviste la condición de la parte más débil en la operación concertada, además de desvirtuar la intención del legislador de promover y facilitar el otorgamiento de las escrituras a partir de la instauración de este régimen especial" (conf. José Antonio Di Tullio en "Teoría y Práctica de la Verificación de Créditos", Edit. Lexis-Nexis, pág. 470).
Fassi y Gebhardt sostienen que no es necesario contar con un boleto que tenga fecha cierta, puesto que ello no comporta una exigencia de ley (Fassi, Santiago C. y Gebhardt, Marcelo, "Concursos y Quiebras", 5ª ed. act., Ed. Ábaco, pág. 342).
De su lado Heredia expresa que "la inoponibilidad frente a la quiebra del instrumento privado carente de fecha cierta no puede tener sustento expreso en la letra del art. 146, parte 1ª LCQ, por más amplia que sea la interpretación que se postule de la frase ’forma requerida por la ley’ contenida en la norma. En su caso, y sin perjuicio de cuanto diremos al tratar este tema a la oponibilidad o inoponibilidad al concurso de los instrumentos privados carentes de fecha se resuelve del siguiente modo:
1) Cuando la masa de acreedores no se coloca en la situación jurídica del quebrado y no ataca mediante revocatoria concursal, pauliana o simulación lícita los actos celebrados por éste, entonces no hace sino ejercer sus derechos y, por ello, debe pasar por la fecha de los documentos probatorios de los negocios jurídicos celebrados por el fallido. A estos exclusivos efectos, como lo sostuvo Alsina, en el concurso la masa de acreedores no constituye un tercero con respecto al deudor y procede oponerle en la misma forma que a éste un documento privado que emane de él sin necesidad de darle fecha cierta, salvo, por cierto, el derecho de la masa de impugnar a fecha del documento.
2) Por el contrario, cuando la masa de acreedores pretende reconstruir lo que debe ser objeto de desapoderamiento, invocando un derecho que le atañe, verbigracia, ejerciendo la acción revocatoria concursal, o atacando de fraude o simulación ilícita los actos jurídicos que hubiera celebrado el fallido con anterioridad a la declaración de quiebra, entonces no cabe que le oponga los documentos privados sin fecha cierta" (Heredia, Pablo, "Tratado Exegético de Derecho Concursal", Ed. Ábaco, t. 5, pág. 178).
Merece asimismo destacarse, que en casos como el de autos se le acuerda al comprador frente al vendedor fallido, el derecho a la entrega de la cosa y a la debida instrumentación del título; lo cual consiste en una excepción importante al principio de la extinción del contrato en caso de quiebra y a la restitución en moneda de quiebra. Ello, siempre que el primero haya obrado de buena fe, es decir desconociera la situación económica del vendedor, o sea su estado falencial; y hubiere abonado anteriormente el 25% del precio (conf. Alberto J. Bueres-Elena I. Highton, "Código Civil", t. 3 B, págs. 676/678).
ii. Cabe agregar a lo hasta aquí dicho, que determinar si el demandado obró de mala fe en la celebración del contrato que vinculara a las partes, o si existió simulación en la celebración del acto jurídico, resultan cuestiones de hecho inabordables en casación, salvo absurdo (conf. causas C. 50.109, sent. del 16-VI-1992; C. 91.036, sent. del 9-VIII-2006; C. 94.918, sent. del 4-VI-2008; C. 99.894, sent. del 17-XII-2008; etc.).
En autos, estimo que se incurrió en una causal caracterizante de la doctrina del absurdo pues existe un quiebre del pensamiento lógico en la resolución subexamen.
El absurdo en la acepción que le ha dado esta Corte se configura cuando la decisión del tribunal se aparta de las constancias objetivas de la causa, cuando se tiene por prueba a la que no lo es o la valoración significa una ineludible violación de la lógica formal, inaceptable arbitrariedad o la comprobación de conclusiones que por lo desacertadas, resultan insostenibles y que trasuntan, de tal modo, ausencia de la prudencia jurídica que la ley exige al juzgador (conf. causas C. 96.382, sent. del 18-XI-2008; C. 95.794, sent. del 17-XII-2008 etc.).
En consecuencia, encuentro que corroborada en autos la real ocupación del inmueble por parte del incidentista, que las firmas insertas en el boleto de fs. 6/8 resultan auténticas de conformidad a la pericia caligráfica practicada, la buena fe del accionante y el pago del 25% del precio del inmueble cuya escrituración se pretende, en coincidencia con la que surge del poder otorgado por escritura pública a fs. 4/4 vta., versa sobre el bien objeto de este litigio más allá del error material en la cita de la Sección cuando todos los demás datos y circunstancias son contestes entre el instrumento privado y lo declarado el mismo día por los suscribientes ante el Notario (conf. arts. 375, 384, 391, 393, 456 y concs., C.P.C.C.), corresponde admitir el recurso traído.
Si lo hasta aquí expuesto es compartido deberá hacerse lugar al recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley deducido, casarse la sentencia en examen y ordenarse la escrituración del bien cuya verificación tardía motivara las presentes actuaciones (conf. arts. 1185 bis, 1198 y 146 de la ley 24.522); con costas (art. 289, C.P.C.C.).
Adhiero a la solución propuesta por el doctor Pettigiani aunque por diversos fundamentos.
Entiendo que el recurso debe prosperar. Para ello estimo necesario realizar ciertas precisiones previas.
1. Se debate la necesidad o no de comprobar la fecha cierta del boleto de compraventa suscripto entre el adquirente y el concursado para que resulte oponible al concurso. Tomaré posición al respecto, adelantando que -en mi opinión- aquella exigencia de la data viene impuesta legalmente, aún cuando no sea mencionada en el art. 1185 bis del Código Civil ni en el art. 146 de la Ley de Concursos, tratándose de oponibilidad a terceros. Ahora bien, adentraré el examen en lo que se ha denominado "certidumbre fáctica" respecto a la fecha en que se ha suscripto el boleto, como arbitrio de excepción que permite sortear la ausencia de fecha cierta.
Por último habré de considerar si en el caso se ha configurado un absurdo en la valoración de la prueba.
2. Creo oportuno recordar, aún soslayando la discusión sobre la posibilidad de que los acreedores dentro del concurso intervengan en calidad de terceros interesados en los incidentes de verificación tardía o de revisión iniciados por el concursado o por otros acreedores, que el resguardo de los intereses de los mismos se impone a lo largo de todo el plexo normativo concursal y se plasma en el proceso, pues precisamente serán ellos los que verán afectados sus derechos en caso de resultar verificado el crédito pretendido. Es en función de tales intereses, como de otros, que el síndico como auxiliar del Juez debe intervenir en los términos del art. 56 de la ley de quiebras en casos como el presente.
Aclarado lo anterior, la exigencia de fecha cierta se relaciona directamente con la oponibilidad del instrumento en cuestión a la masa de acreedores, quienes claramente resultan terceros en relación al boleto, pero se encuentran directamente interesados en la procedencia o no de la pretensión incidental pues se afectan con ello sus derechos (ver en línea con lo dicho, Rouillon, Adolfo A. N.; "Reflexiones sobre ciertos límites al reconocimiento, en la quiebra, del derecho a escriturar inmuebles adquiridos por boleto", "Jurisprudencia Argentina", 1997-I-pág. 95; Cortés, "El boleto de compraventa de inmuebles y la reforma del Código Civil", "La Ley", 143-1074; Gutiérrez Zaldívar, "La desprotección del adquirente con boleto de compraventa", "La Ley", 142-1035; Mariani de Vidal, "La tercería de dominio", Revista Jus, Nº 22, p. 155, II, c).
Asiste razón a mi colega respecto a que los arts. 1185 bis del Código Civil y 146 de la referida ley de quiebras no contemplan dentro de los recaudos para su aplicación, la existencia de fecha cierta en el instrumento. Pero ello no implica necesariamente que dicho extremo o su equivalente no sea una exigencia extraída de otras normas y de las pautas rectoras del proceso concursal, entre las cuales se encuentra el principio de concursalidad cual es la igualdad de los acreedores, la cual corresponde resguardar.
Corresponde pues, en la tarea propuesta, interpretar las exigencias formales que el sistema normativo impone a los instrumentos privados como el boleto de compraventa aún en el particular marco que brinda el art. 1185 bis del Código Civil. Para ello recurro a lo que en la doctrina se ha denominado "interpretación sistemática". Dentro de las distintas técnicas y argumentos interpretativos heterogéneos que pueden calificarse como interpretación sistemática, uno de los modos típicos consiste en hacer referencia a la situación de la disposición normativa (el argumento de la sedes materiae); junto a éste estimo de primordial importancia el argumento de la coherencia, la idea de que los sistemas jurídicos a pesar de que no resulten coherentes en el sentido de tener absoluta ausencia de inconsistencias normativas, deben tender hacia la coherencia.
Y finalmente junto a los mencionados criterios, (el situacional de la norma y el argumento de la coherencia) agrego un tercer factor: el concepto amplio de inconsistencia, antinomia o incompatibilidad, que no se limita ya a la incompatibilidad entre dos o mas normas -contradicciones lógicas en términos generales- sino a una noción de antinomia como sinónimo de perturbación de la unidad del sistema jurídico (ver Vito Velluzzi, trad. Amalia Amaya, "Interpretación sistemática: ¿Un concepto realmente útil?", www.cervantesvirtual.com/servlet/Sirve Obras23582844322570740087891/cuaderno21/vol.I/Doxa21_05.pdf con citas de E. Alchouron-E. Bulygin, R. Alexy y A. Peczenick entre otros).
Teniendo en cuenta lo dicho hasta aquí y en virtud de la aludida interpretación sistemática considero que la falta de mención de fecha cierta por parte del art. 1185 bis del Código Civil no implica que el boleto de compraventa haya dejado de ser un instrumento privado y por tanto no le sea plenamente aplicable la normativa específica de los mismos (art. 1035, C.C.) -salvo que expresamente se disponga por una norma especial su dispensa-. Tal criterio sistemático de interpretación se impone, máxime cuando nos encontramos en el marco especial del proceso falencial. Lo dicho no implica que en función de los bienes tutelados y los intereses comprometidos se realice en este ámbito y frente a la situación de excepción que plantean los arts. 1185 bis del Código Civil y 146 de la ley falencial una interpretación flexible del art. 1035 del Código Civil por lo que cabe admitir que dicho texto no contiene una lista cerrada y limitada que impida el reconocimiento judicial de otros casos en los que la certidumbre fáctica se imponga fuertemente a la conciencia de los jueces, porque "el negarlo importaría hacer prevalecer el formalismo hueco, violatorio de la justicia, frente a la verdad real" (conf. voto de la doctora Kemelmajer de Carlucci en Sup. Corte de Mendoza en pleno "Coviram Ltda.", 30-V-1996; "Jurisprudencia Argentina", 1997-I, pág. 83).
La necesidad de comprobar la existencia del boleto y su fecha descansa, además, en que a partir de tal extremo se pueden dilucidar cuestiones tales como -por ejemplo- su realización dentro o fuera del período de sospecha o si tuvo lugar antes o después de la apertura del concurso. Es así que el recaudo en examen excede a las partes y se impone como un extremo a probar frente al juez, quien debe decidir respecto del crédito dentro del proceso universal en el que se encuentra involucrada además de ellas, la masa de acreedores.
3. Partiendo del concepto precedente, se advierte de todos modos que no cabe exigir el extremo en examen de manera puramente ritual o con excesivo rigor formal. En función de ello, con carácter de excepción puede admitirse en algunos casos y frente a la imposibilidad de comprobar lo que técnicamente se denomina "fecha cierta", la equiparación a la misma de lo que podemos denominar una "certidumbre fáctica" respecto al momento en que fue suscripto el instrumento (voto de la doctora Kemelmajer de Carlucci, fallo citado).
En el mencionado voto, se establece un criterio que estimo del caso adoptar en nuestro ámbito. El adquirente de un inmueble mediando boleto triunfa en la tercería de mejor derecho o en la acción de oponibilidad ejercida en el proceso individual o concursal (siendo esta última la situación del presente caso) si se cumplen los siguientes recaudos: "a) El boleto tiene fecha cierta o existe certidumbre fáctica de su existencia anterior al embargo o apertura del concurso. b) El boleto tiene publicidad (registral o posesoria). c) El tercerista o peticionante en el concurso ha adquirido de quien es el titular registral o está en condiciones de subrogarse en su posición jurídica mediante un perfecto eslabonamiento entre sucesivos adquirentes. d) El tercerista o peticionante en el concurso es de buena fe y ha pagado el 25% del precio con anterioridad a la traba del embargo o a la apertura del concurso universal..." ("Jurisprudencia Argentina", 1997-I, pág. 83). Y agrego a tal criterio que ello resulta adecuado atento al juego armónico de los arts. 1185, 1185 bis del Código Civil y 146, 274, 275 de la L.C.Q.
Ahora bien, puestos entonces a verificar lo fidedigno de la fecha de suscripción del instrumento, entiendo que la certidumbre fáctica implica la reunión de un conjunto de hechos y circunstancias, debidamente acreditado, que conduce a advertir sin esfuerzo la oportunidad y sinceridad del acto.
4. Dicho lo anterior y existiendo la exigencia, cuanto menos, de contar con una certidumbre fáctica de la fecha en que fue suscripto el boleto de compraventa, para que el mismo pueda oponerse en el ámbito concursal y por sobre el interés de los demás acreedores del concurso, estimo que la misma está presente en el caso.
En tal sentido, no puede restarse valor a la existencia de un instrumento notarial (fs. 4) que remite indudablemente al boleto en cuestión en tiempo coincidente con el que resulta del mismo. Allí se hace concreta mención de la fecha del boleto (fs. 4), las partes intervinientes, y se incorporan datos que conciernen expresamente al inmueble vendido (hipoteca, etc.). En mi opinión la mínima diferencia relativa a la individualización de la sección en la nomenclatura catastral es mero error material, irrelevante en tanto el número de partida es coincidente, lo que desplaza toda idea de que pueda referirse a inmueble distinto.
Además se verifica absoluta coincidencia entre dicho acto notarial y la cláusula séptima del boleto (fs. 7 vta.), pues en ella precisamente el comprador se hace cargo de la hipoteca.
Estimo que la existencia del instrumento notarial mencionado, directamente referido al boleto de compraventa que da base al presente reclamo, resulta prueba holgadamente suficiente de que la fecha del boleto es la denunciada en autos, quedando demostrada en consecuencia la realidad negocial que sustenta el reclamo. En tal sentido, la sentencia recurrida ha efectuado una valoración absurda de los elementos probatorios reunidos en la causa.
Por lo expuesto, coincidiendo con lo propuesto por el doctor Pettigiani como parte dispositiva, voto por la afirmativa.
Los señores jueces doctores Soria, Negri y Genoud, por los mismos fundamentos del señor Juez doctor de Lázzari, votaron la cuestión planteada también por la afirmativa.
Por lo expuesto en el acuerdo que antecede, de conformidad con lo dictaminado por el señor Subprocurador General, por mayoría de fundamentos, se hace lugar al recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley deducido, casándose la sentencia en examen y ordenándose la escrituración del bien cuya verificación tardía motivara las presentes actuaciones (conf. arts. 1185 bis, 1198 y 146 de la ley 24.522); con costas (arts. 68 y 289, C.P.C.C.).
El depósito previo de $ 4980 efectuado a fs. 133 deberá ser devuelto al interesado.
2)A C U E R D O
3)A C U E R D O
1) Redacte un abstract (lo más breve posible) respecto de la resolución de la Sala II explicando todos los extremos que abarca la resolución en cuestión.
2) Explique las posturas asumidas por la Cámara de Apelación de Mar del Plata y por la Suprema Corte en el caso concreto y también de manera genérica en torno a la fecha cierta.
3) Analizar si esa postura resulta compatible con lo normado por el nuevo código civil y comercial en cuanto a fecha cierta y oponibilidad del boleto de compraventa respecto de una medida cautelar.
4) Cuál es la postura de la SCBA en relación a la tercercía que corresponde (dominio o mejor derecho ) cuando se origina en un boleto de compraventa.
5) Según la doctrina legal citada que postura debe asumir el juzgador en caso de una errónea calificación jurídica de la tercería por la parte? Evalúe además si esto se condice a su vez con el nuevo artículo 1170 CCC.
6) Cuál es la postura de la S.C.B.A. en torno a la fecha cierta y el denominado sellado fiscal (impuesto de sellos del Código Fiscal de la Provincia).
7) Analizar a su vez si a la luz de la nueva reglamentación de ARBA de autogeneración de la boleta de pago del impuesto de sellos (http://www.arba.gov.ar/ instructivo para DDJJ y pago en el link Sellos/instrumentos privados) posterior al acuerdo transcripto, existiría nuevos argumentos que permitan apartarse del criterio jurisprudencial sentado en el fallo “Viñas” antes transcripto.
Publicado por PRACTICA PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL I en 12:29