Source: http://blog.wawzyniak.de/dran-bleiben/
Timestamp: 2020-02-17 06:41:02
Document Index: 307227117

Matched Legal Cases: ['§ 283', '§ 940', '§ 283', '§ 940', '§ 283', '§ 940', '§ 283', '§ 940', '§ 536', '§ 556', '§ 543', '§ 302', '§ 940', '§ 940', '§ 940']

Dran bleiben – Blog von Halina Wawzyniak
Halina 21. März 2015
Wenn wir Abgeordneten nicht die sog. Sitzungswoche haben, haben wir Wahlkreiswoche. In der Wahlkreiswoche versuche ich möglichst viele Projekte, Vereine und Initiativen zu treffen und das eine oder andere in Ruhe zu lesen. In der Woche vom 16.-21. Februar habe ich mich vor allem mit Projekten, Vereinen und Initiativen getroffen die zum Thema Mieten arbeiten. Damals wusste ich noch nicht, dass die sog. Mietpreisbremse wenig später beschlossen werden sollte, zu der ich im Plenum des Bundestages geredet habe. Die damalige Woche erinnerte mich aber an die Auseinandersetzung um das Mietrechtsänderungsgesetz aus der letzten Wahlperiode des Bundestages und dort um die Auseinandersetzung um die Sicherheitsleistung und die Räumung im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes. Vor allem erinnerten mich die Gespräche aber daran, dass ich nachfragen wollte, was die Folgen der damaligen Gesetzesänderung sind.
Der damalige Gesetzesentwurf lag im August 2012 vor. In der ersten Lesung habe ich in meiner damaligen Rede bereits auf dieses Problem hingewiesen. Über die damalige Anhörung im Rechtsausschuss habe ich hier geschrieben. Der Sachverständige Dr. Börstinghaus zum Beispiel vertrat damals die Ansicht, die Sicherungsanordnung würde dazu führen, das vor allem Hartz IV-Empfangende geräumt werden würden. Der damalige Gesetzesentwurf wurde durch einen umfangreichen Änderungsantrag der damaligen Regierungskoalition noch einmal verändert. Am Ende des Gesetzgebungsverfahrens stand dann aber doch der § 283a ZPO und der § 940a ZPO.
Was ist nun eigentlich das Problem bei der ganzen Geschichte? Der § 283a ZPO legt für den Fall, dass eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden wird fest, dass das Gericht auf Antrag des Klägers anordnet, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat. Dies soll dann der Fall sein, wenn die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Einfacher ausgedrückt geht das so: Verklagt der/die Vermieter/in den/die Mieter/in auf Räumung und Zahlung (z.B. wegen Mietrückständen) dann kann der Vermieter vom Gericht ab dem Zeitpunk ab dem die Klage dem Mieter zugestellt wurde verlangen, dass es anordnet, der Mieter habe Sicherheit zu leisten. Das bedeutet der Mieter muss dann einen Geldbetrag hinterlegen. Das Gericht ordnet diese Geldhinterlegung aber nur für den Fall an, dass es Aussicht auf Erfolg für die Klage des/der Vermieters/in sieht und nach einer Abwägung der Interessen von Mieter/in und Vermieter/in. Und dann kommt der § 940a Abs. 3 ZPO ins Spiel: „Ist Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben, darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch angeordnet werden, wenn der Beklagte einer Sicherungsanordnung (§ 283a) im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet.“ Das heißt nun, hat der /die Vermieter/in wegen nicht oder nicht vollständiger Zahlungen auf Räumung geklagt und das Gericht den/die Mieter/in aufgefordert einen Geldbetrag zu hinterlegen und kann oder will der/die Mieter/in das nicht, dann kann der/die Mieter/in auch im einstweiligen Rechtsschutz, einem sog. Eilverfahren, zur Räumung der Wohnung durch das Gericht verpflichtet werden.
Zur Politik gehört auch, die eigene Meinung und Auffassung zu hinterfragen. Deshalb hatte ich die ganze Zeit vor nach den Folgen der Gesetzesänderung zu fragen, wurde durch die Wahlkreiswoche aber noch einmal daran erinnert. Ich wollte wissen, ob meine Annahme aus dem Jahr 2012/2013 richtig ist, dass diese Regelung dazu führen wird, dass in größerem Umfang insbesondere Hartz IV-Empfangende im Wege der einstweiligen Verfügung aus ihrer Wohnung geräumt werden, weil sie die Sicherheitsanordnung nicht erfüllen konnten.
Das Neue Deutschland berichtet nun heute (hinter der Bezahlschranke) über die Antwort auf die Kleine Anfrage. Die Fraktion DIE LINKE wollte wissen, wie häufig ein Antrag auf Sicherungsanordnung gestellt wurde, in wieviel Fällen die Leistung einer Sicherheit angeordnet wurde, wieviel Anordnungen Transferleistungsbeziehende betroffen haben und in wieviel Fällen nach Abwägung der beiderseitigen Interessen eine solche Anordnung der Sicherheitsleistung abgelehnt wurde. Die Bundesregierung antwortet nun -was natürlich bekannt ist- dass die Erfassung den Ländern obliegt. Diese würden Daten an das Statistische Bundesamt übermitteln. Allerdings keine Zahlen zu den aufgeworfenen Fragen. Und nun? Denkbar wäre ja jetzt dafür zu sorgen, dass genau diese Zahlen erfasst werden? Entweder dadurch, dass eine betreffende Kategorie beim Statistischen Bundesamt eingeführt oder mit den Ländern eine Vereinbarung darüber getroffen wird. Natürlich könnte jetzt auch in den jeweiligen Landtagen Druck aufgemacht werden um die Daten zu ermitteln (Wink mit dem Zaunpfahl :-)). Eine Erfassung wäre auch deshalb wichtig, weil nicht nur keine Zahlen zur Sicherungsanordnung vorliegen, sondern auch keine Zahlen zur Räumung im Rahmen einer einstweiligen Verfügung. Die Fraktion DIE LINKE fragte nämlich, wieviel Wohnungsräumungen nach dem § 940a Abs. 3 ZPO beantragt wurden, wieviel davon durchgeführt wurden, wieviel davon Transferleistungsbeziehende betrafen und wieviel Menschen durch eine solche Räumung obdachlos wurden.
Nun war ich ja zunächst geneigt zu sagen: Schade, dass das nicht erfasst wird. Aber gut, es muss in die Zukunft geschaut werden um recht schnell an Zahlen zu kommen. Dann kann ich auch überprüfen, ob sich meine Annahmen bestätigt haben oder nicht. Doch dann las ich folgendes: „Die Bundesregierung beabsichtigt, die Vorschriften des Mietrechtsänderungsgesetzes zur Sicherungsanordnung und einstweiligen Verfügung auf Räumung von Wohnraum in Abstimmung mit den Ländern zu überprüfen, sobald aussagekräftige Ergebnisse über die praktische Handhabung erwartet werden können. Da die Vorschriften weitgehend erst zum 1. Mai 2013 in Kraft getreten sind, liegen derzeit noch keine belastbaren Daten vor.“ Ähm, Moment. Es hieß doch zunächst, die Daten werden in den Ländern nicht erfasst. Nun liegen „noch keine belastbaren Daten“ vor? Heißt das, sie werden doch in den Ländern erfasst, aber noch nicht als belastbar angesehen? Und wieso sollen nach knapp zwei Jahren Daten (soweit sie erfasst wurden) noch nicht belastbar sein? Und falls sie doch nicht erfasst wurden, wie sollen die Daten belastbar sein, wenn knapp zwei Jahre fehlen? Ich bin verwirrt. Egal wie ich es drehe und wende, der Gesetzgeber kann knapp zwei Jahre nach Inkraftreten einer Regelung deren Auswirkungen nicht überprüfen. Das ist irgendwie nicht richtig.
Ich versuche es darum jetzt einfach mal anders: Wer sachdienliche Hinweise zu den Auswirkungen der damaligen Änderungen hat, ich würde mich freuen, wenn diese Hinweise mit mir geteilt werden könnten.
Verschlagwortet mit einstweilige Verfügung, Kleine Anfrage, mietrechtsänderungsgesetz, Sicherheitsleistung, § 283a ZPO, § 940 Abs. 3 ZPO
26 Gedanken zu „Dran bleiben“
Guten Tag Frau Wawzyniak,
ich beziehe mich auf die Stelle in Ihrem Text: „Das heißt nun, hat der /die Vermieter/in wegen nicht oder nicht vollständiger Zahlungen auf Räumung geklagt und das Gericht den/die Mieter/in aufgefordert einen Geldbetrag zu hinterlegen und kann oder will der/die Mieter/in das nicht, dann kann der/die Mieter/in auch im einstweiligen Rechtsschutz, einem sog. Eilverfahren, zur Räumung der Wohnung durch das Gericht verpflichtet werden.“
Ich kann nicht ganz erkennen, was nun daran falsch sein soll, wenn man einen säumigen Mieter zur Räumung der Wohnung zwingen kann. Können Sie mir das vielleicht erklären?
Ich bin selbst privater Vermieter und habe, ehrlich gesagt, noch nie Probleme mit Hartz-IV Empfängern gehabt, da es ja ohnehin die ArGE ist, die die Miete der Empfänger direkt auf mein Konto überweist. Ich verstehe in diesem Zusammenhang also auch nicht, inwiefern, Ihrer Aussage nach, hauptsächlich Hartz-IV-Hilfe Empfänger von der Änderung des Gesetzes benachteiligt sein sollen.
Vielleicht könnten Sie dies in kurzen Worten einmal darlegen. Das wäre nett.
27. März 2015 um 21:39 Uhr
das problem ist, das ganze findet eben nicht im normalen gerichtsverfahren statt, sondern im einstweiligen/vorläufigen rechtsschutz.
nehmen sie mal an ein/e mieter/in mindert die miete wegen angenommener mängel. die minderung erreicht drei monatsmieten und es wird gekündigt. in einem kündigungsprozess wird häufig mit diversen beweisaufnahmen geklärt, ob die minderung berechtigt ist. das fällt im einstweiligen rechtsschutz weg, da wird nur summarisch (vereinfacht: überblicksartig) geprüft ob die minderung berechtigt war. wird nun die sicherungsleistung verlangt und der/die mieter/in kann diese nicht zahlen ist die wohnung weg.
oder nehmen sie eine/n hartz IV-empfangenden. aus irgendwelchen gründen (nicht immer zahlt das jobcenter direkt) besteht ein mietrückstand. wenn jetzt die sicherheitsleistung verlangt wird, wird der/die hartz IV-empfangende die nicht zahlen können und das jobcenter nicht oder nicht rechtzeitig diese übernehmen. dann kann auch geräumt werden. so meine vermutung und die von herrn börstinghaus in der damaligen anhörung. zahlen liegen leider nicht vor, so dass ich nicht weiß ob meine vermutung stimmt. meine erfahrung ist aber, das unter umständen die mietrückstände übernommen werden, wenn eine räumung droht. das geschieht aber nur um die wohnung zu halten. ich kann mir schwer ein jobcenter vorstellen, dass die sicherheitsleistung zahlt, wenn am ende doch droht das im hauptsacheverfahren geräumt wird.
generell geht es mir aber um den verkürzten rechtsschutz durch die einstweilige räumung. ist die nämlich erst mal weg, nützt es mir relativ wenig im hauptsacheprozess recht zu bekommen.
Sie wollen doch nicht im Ernst die Minderung einer Miete mit einem offensichtlichen Zahlungsverzug vergleichen oder?! Wenn ein Mieter den Wunsch hat, die Mieter auf Grund von Mängeln mindern zu wollen, dann darf er das natürlich NICHT einfach so tun, weil er allein das überhaupt gar nicht zu entscheiden hat – genauso wenig wie der Vermieter übrigens. Dafür braucht man einen Sachverständigen, der feststellt, ob eine Mietminderung gerechtfertigt ist. Und dieser Sachverständige brauche eine Zulassung vor Gericht. Gerechter kann es wohl nicht ablaufen oder?
Ein säumiger Mieter hingegen hat offensichtlich gegen seine Zahlungsverpflichtung verstoßen. Um das festzustellen braucht man keinen Sachverständigen, also auch kein Gericht, oder? Oder müssen Sie erst ein Verfahren einleiten, damit Sie das erkennen können?! Das soll wohl ein Witz sein!
Außerdem ist es natürlich rechtens, wenn man einem Hartz-IV Empfänger kündigt, wenn die ArGE die Miete nicht mehr überweist. Ich habe an mehrere Hartz-IV Hilfe Empfänger vermietet. Wenn da mal sich etwas um zwei Wochen oder so verschieben sollte, dann gibts für so etwas einfach ein Telefon. Das stört überhaupt niemanden. Da kündigt man ja nicht gleich wegen so etwas.
Aber einen Grundsatz sollten Sie sich einmal merken, bin ich der Ansicht: Wer keine Miete zahlt, kann auch nirgendwo wohnen! Das ist ganz einfach. (es sei den Eigentum vorhanden 😉 ). Und hier in Deutschland können Mieter praktisch alles behaupten und erzählen. Haben Sie überhaupt eine Vorstellung davon, wie sehr man sich als Vermieter gegen alles Mögliche absichern muss? Ich muss eigentlich ein halber Rechtsanwalt sein, damit ich im Problemfall nicht dumm dastehe.
29. März 2015 um 09:27 Uhr
@klaus e.,
ich habe die minderung einer miete nicht mit offensichtlichem zahlungsverzug verglichen. aber nach § 536 abs. 1 bgb kann der/die mieterin die miete mindern, wenn ein mangel vorliegt. er/sie muss das nach § 556b abs. 2 bgb dem vermieter einen monat vor fälligkeit ankündigen. und nach § 543 abs. 2 nr. 3 b) bgb kann -soweit dieser betrag zwei monatsmieten entspricht- außerordentlich gekündigt werden. erst wenn es zum kündigungsprozess kommt wird durch sachverständige festgestellt, ob die mietminderung gerechtfertigt ist.
ich habe in der zeit als ich als anwältin gearbeitet habe nicht ein einziges mal erlebt, dass bereits zum zeitpunkt der mietminderung ein sachverständiger ins spiel kam. entweder wurde der mangel behoben oder das problem anderweitig gelöst oder es kam zum prozess mit den ganzen gutachtern.
ich glaube außerdem, das wir aneinander vorbei reden. rechtlich ist es tatsächlich so, dass sie kündigen können, wenn die miete zum beispiel eines hartz IV-empfangenden nicht gezahlt wird. bis zur änderung in 2013 war es dann üblich, dass die arge die miete unter bestimmten bedingungen nachträglich gezahlt hat und meist eine räumung verhindert werden konnte. das problem ist -darauf wies ich hin- das nunmehr eben nicht mehr der gerichtsprozess abgewartet werden muss, sondern im wege des vorläufigen rechtsschutzes geräumt werden kann, wenn keine sicherheitsleistung hinterlegt wird.
Natürlich kommt der Sachverständige nicht vor dem Gericht, da er ja vom Gericht bestellt werden muss, da er ja eine Zulassung vor Gericht benötigt. Jeder Private aber, kann selbstverständlich vorher so viele Sachverständige beauftragen, wie es ihm beliebt. Natürlich ist das wenig sinnvoll, da diese Gutachten vor Gericht nicht berücksichtigt werden.
Grunsätzlich halte ich es deswegen für ein Unding, dass Mieter, so wie Sie es ja auch darstellen, einfach so außerordentlich (fristlos), nach lediglich PERSÖNLICHER Einschätzung der Sachlage, überhapt kündigen dürfen.
Und zu der anderen Sache …
1. Ohne Sicherheisleistung (Mietkaution) gibt es auch keinen Wohnungstürschlüssel. Wer das anders macht ist selbst schuld, und, mal ehrlich, ich glaube kein normaler Vermieter macht das anders. So gesehen ist diese Ausnahmesituation in der Praxis nicht existent.
2. WENN diese Ausnahmesituation sich tatsächlich einmal ergeben sollte, warum sollte es dann ungerecht sein, im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes räumen zu lassen? Das verstehe ich nicht ganz. Da ist doch die momentane Regelung viel besser. Es ist ja so, dass die ArGE Zahlungen nicht ohne Grund einstellt, also der Vermieter damit rechnen muss, dass der Leistungsempfänger nicht mehr leistungsberechtigt ist UND auch nicht zahlungswillig, denn sonst hätte der ehemalige Leistungsempfänger selbst die Miete gezahlt, oder zumindest den Zahlungsverzug im Vorfeld angekündigt.
3. Dass die ArGE die Miete nachzahlt, trotzdem der Hartz-IV-Bezieher nicht mehr leistungsberechtigt ist, wäre ebenfalls nicht nachvollziehbar.
Sie sehen: Die Regelung ist gut so, wie sie momentan ist. Warum glauben Sie, dass man daran etwas ändern muss?
ich befürchte, wir reden massiv aneinander vorbei :-(… ich bezog mich zum einen auf die möglichkeit für vermieter/innen zu kündigen und mein zentraler kritikpunkt ist die räumungsmöglichkeit im rahmen des einstweiligen rechtsschutzes. aus rein rechtspolitischer sicht finde ich, dass wohnung wegnehmen im einstweiligen rechtsschutz nicht geht. das problem ist ja gerade, das keine zahlen vorliegen. kann ja sein, das instrument wird gar nicht angewendet, dann ist es aber auch überflüssig. und sie erwähnen die kaution ja selber. die dürfte ja die bis zur kündigung aufgelaufenen rückstände kompensieren, wenigstens weitgehend. das problem der neuregelung seit 2013 (und um die geht es mir) ist, dass mit der kündigung wenn sie so wollen eine zweite sicherheitsleistung (neben der kaution) gefordert werden kann vom vermieter, wenn die kündigungsklage eingereicht wird. und wer die nicht leisten kann, der kann eben im einstweiligen rechtsschutz geräumt werden. wenn sich später herausstellt -ein fall ist mir bekannt und hat mich zur kleinen anfrage angeregt- das die kündigung aus irgendwelchen gründen nicht gerechtfetigt war, ist die wohnung weg. in dem mir bekannt gewordenen fall, hat der vermieter gekündigt, obwohl er nicht eigentümer war. ich finde es deshalb besser, kündigungen nur im hauptsacheverfahren auszusprechen und die entgangenen einnahmen,sollten sie nicht durch kaution kompensiert werden können und auch nicht freiwillig gezahlt werden, im wege der zwangsvollstreckung einzutreiben.
29. März 2015 um 19:56 Uhr
Und ich fürchte Sie wissen gar nicht wovon Sie reden ;). Tut mir ja (nicht) Leid, Ihnen das so sagen zu müssen. Aber vielleicht können Sie mir noch eine letzte Frage beantworten: Wer nimmt denn jemandem eine Wohnung weg?! Eine Wohnung kann einem Mieter gar nicht weggenommen werden, weil diese dem Mieter nie gehört hat!
Ein Mieter der nicht zahlt – egal ob ArGE, oder was auch immer – hat nicht das Recht weiterhin in einer von ihm gemieteten Wohnung zu wohnen. Das sollte doch wohl klar sein! Dem Mieter wird damit nicht die weggenommen, weil er ja niemals der Eigentümer der Wohnung war! Wir reden doch hier von Mieten und nicht von Eigentumswohnungen, oder wovon reden Sie überhaupt?
Außerdem, zu Ihrem Einzelfall, der Sie dazu veranlasst eine bewährte Gesetzgebung zu ändern – lustig genug ist das ja -, eine Kündigung auf Grund von nicht fristgerechter Mietzahlung muss IMMER ein Grund sein, kündigen zu können. Welche Handhabe soll denn sonst ein Vermieter haben, säumige Mieter zur Zahlung anzuhalten.
Aber wie ich Sie und Ihren Kader kenne, arbeiten Sie eigentlich daran, Schritt für Schritt die Bewirtschaftung von privatem Eigentum unmöglich zu machen und letztlich eine faktische Verstaatlichung herbeizuführen. Diese ideologische Marschrichtung kann man zumindest aus Ihrem bisherigen Wortlaut direkt entnehmen, da Ihre Ausführen für einen normal denkenden Menschen absolut keinen Sinn ergeben: Sie sprechen selbst von einem EINZIGEN Einzelfall, weswegen Sie ein Gesetz, dass für ca. 80 Mio Bundesbürger Gültigkeit hat, ändern wollen. Wenn Sie sich selbst ein „Denkmal“ setzen wollen, wieso werden Sie dann nicht Bildhauer. Damit können Sie wenigstens keinen Schaden anrichten.
warum werden sie denn jetzt gereizt. ich rede von einem gesetz, das es erst seit anfang 2013 gibt. d.h. das gesetz ist erst knapp zwei jahre alt. wie sie da von „bewährter gesetzgebung“ reden können, verstehe ich nicht. es liegen ja nicht mal zahlen vor. ich habe gefragt, wie die umsetzung der gesetzesänderung aus 2013 stattfindet.
im übrigen reden wir nachwievor aneinander vorbei. das kündigungsrecht wegen nicht gezahlter miete stelle ich doch gar nicht in frage. es geht mir um die räumumg im rahmen des einstweiligen rechtsschutzes. ich will, dass die räumung gerade nicht in einem solchen verfahren beschlossen werden darf, also den zustand von vor 2013 wieder haben. das eigentliche gerichtsverfahren soll klären ob die kündigung rechtmäßig war und der räumungsanspruch besteht.
Sie haben davon geredet, dass man den Mietern etwas „wegnehmen“ würde. Und das ist eben vollkommener Unsinn! Man nimmt einem säumigen Mieter nichts weg, wenn man ihn zwangsräumt. Wer es nicht fertig bringt, sich mit dem Vermieter in Kontakt zu setzen, um bei möglichem Zahlungsverzug im Vorfeld eine Absprache zu treffen und einfach tatenlos wartet, bis der Vermieter dies an Hand einer Nichtzahlung über sein Konto erfährt, der muss auch damit rechnen, dass er direkt die Kündigung erhält – auch und gerade im Wege des vorweggenommenen Rechtsschutzes. Und das ist auch genau richtig so! Warum sollte das anderes sein? Warum glauben Sie, dass dies so nicht sein sollte?
Ich will Ihnen gerne sagen, warum ich mich über Ihr Vorhaben ärgere: Die allermeisten privaten Vermieter in Deutschland haben ein Interesse daran, langfristig qualitativ hochwertigen Wohnraum zu vermieten. Und genau denen machen Sie die Sache sehr Schwer, indem Sie mit Ihrem unüberlegten Vorgehen Vorbehalte gegen diese Vermieter schüren UND auch noch eine sehr sinnvolle Regelung über Bord werfen wollen. Sie sorgen damit außerdem für ein erhöhtes Aufkommen von Prozessen, wo es aber überhaupt nicht nötig gewesen wäre. Ich nannte Ihnen bereits den Grund hierfür und ich wiederhole es noch einmal: Wenn man es als Leistungsbezieher nicht schafft, sich mit dem Vermieter zu besprechen, falls es einen Zahlungsverzug geben könnte und damit passiv abwartet, was passiert, wenn die ArGE die Leistungen nicht mehr übernimmt, worin sehen Sie dann noch die Notwendigkeit eines Gerichtsverfahrens?! Das müssten Sie mir einmal erklären. Aber das haben Sie bis jetzt nicht getan. Sie müssen doch eine Motivation für Ihre Arbeit haben. Oder versuchen einfach nur aus Spaß eine sinnvolle Regelung wieder zu ändern? Diese Motivation haben Sie bis jetzt nicht genannt.
Noch einmal: In diesen Fällen ist es offensichtlich und unbestritten, dass die ArGE die Zahlungen eingestellt hat und das kein Geld mehr kommen wird. Wäre das NICHT so, dann hätte sich der Mieter ja einfach mit dem Vermieter auseinandersetzen können und im Falle eines zu erwartenden Zahlungsverzuges eine Lösung herbeiführen können (verstehen Sie diese Argumentation?). Das ist ganz einfach und bedarf keiner zusätzlichen Regelung.
Im Übrigen sieht es der Gesetzgeber offensichtlich genauso, da er selbst ja diese Regelung so eingeführt hat. Deswegen noch einmal die Frage nach der Begründung, wo Sie hier einen erneuten Handlungsbedarf seitens des Gesetzgebers sehen. Das würde mich wirklich interessieren. Warum wollen Sie dieses Regelung wieder zurückdrehen?
wir kommen nicht weiter. ich empfehle ihnen einfach im blog den begriff „mietrechtsänderungsgesetz“ einzugeben. da finden sie diverse artikel, auch zur einführung dieser von mir schon damals kritisierten regelung.
aber ich fürchte, auch danach kommen wir nicht zusammen. dann bleibt der dissenz halt stehen.
30. März 2015 um 14:36 Uhr
Frau Wawzyniak (Ich gehe davon aus, dass Sie persönlich schreiben).
Einen Konsens kann man eventuell finden, wenn beide Seiten Argumente vorbringen. Meine Argumente kennen Sie bereits. Leider weigern Sie sich aber weiterhin hartnäckig, darzulegen, aus welchem Grund Sie die momentane Regelung ablehnen, bzw. in den Stand vor zwei Jahren zurückversetzen wollen. Darum geht es zunächst einmal.
Sie wissen, dass ich dieses Vorhaben vom gegenwärtigen Kenntnisstand her ablehne und Sie kennen auch mein Argument dafür. Ich weiß von Ihnen aber nur, dass Sie mit der momentanen Regelung nicht einverstanden sind und kenne eben nicht Ihre Beweggründe diese Regelung ändern zu wollen. Also: Warum nennen Sie nicht einfach Ihre Argumente und begründen damit, aus welchem Anlass heraus, Sie die momentane Regelung ändern wollen? Sie müssen doch einen Grund haben, wenn Sie etwas ändern wollen. Oder was meinen Sie?
30. März 2015 um 17:42 Uhr
natürlich schreibe ich selber. und ich habe sie darauf hingewiesen, dass sie alle argumente im blog finden. wieso sollte ich diese noch einmal aufschreiben? es werden dadurch doch keine anderen argumente.
wenn sie aber nicht suchen wollen, dann können sie jetzt einfach klicken und lesen 🙂
http://blog.wawzyniak.de/das-mietrechtsanderungsgesetz-ist-in-kraft-getreten/
http://blog.wawzyniak.de/mietrechtsanderungsgesetz-was-soll-der-scheis/
http://blog.wawzyniak.de/was-macht-eigentlich-das-mietrechtsanderungsgesetz/
http://blog.wawzyniak.de/rote-karte-fur-mietrechtsanderungsgesetz-notwendig/
http://blog.wawzyniak.de/stellungnahmen-sind-da-mietrechtsanderungsgesetz/
http://blog.wawzyniak.de/mietrechtsanderungsgesetz-von-bundesregierung-beschlossen-zu-lasten-der-mieter_innen/
Sehen Sie. Es geht doch. Das schaue ich mir gern an.
ach und vorher ging das trotz bedienungsanleitung nicht? wenn ich ein interesse an diskussionen habe und die entsprechenden beiträge durch eine kurze suchanfrage im blog selbst finden kann, dann mache ich das. ich warte nicht darauf, dass mir jemand auch noch diese arbeit abnimmt.
31. März 2015 um 09:00 Uhr
Also Interesse habe ich eigentlich daran, dass Sie sich einmal mit den Belangen der Vermieter auseinander setzen und zwar gründlich! Denn genau daran hapert es bei Ihnen nämlich.
Sie reden davon, dass Grundrechte beschränkt würden. Da mögen Sie vielleicht Recht haben. Grundrechte werden im Rahmen der Rechtsverfolgung allerdings fast immer eingeschränkt und das MUSS auch so sein. Wie soll ein Polizist sonst Zeugen vernehmen, Untersuchungshaft anordnen, oder was es da auch immer noch so geben mag?
Außerdem MÜSSEN Sie sich einmal klar machen, dass ein Mieter nicht der Eigentümer der Wohnung ist, sondern sich DURCH SEINE MIETZAHLUNGEN das Recht erwirbt, in einer Wohnung wohnen zu dürfen. Wenn er nicht mehr zahlt, hat er auch nicht mehr das Recht in dieser Wohnung zu wohnen! Verstehen Sie das?
Was Sie aber ganz konkret ansprechen, nämlich die Hinterlegungsanordnung, ist doch schon längst gängige Praxis in Form der Berliner Räumung. Hier besteht JETZT aber endlich Rechtssicherheit für die Vermieter UND für die Mieter. Das ist definitiv ein Fortschritt und geht überhaupt nicht zu Lasen der Mieter, sondern zu Lasten derer, die ihre Mieter nicht zahlen!
Und DAS wäre der dritte Punkt, an dem Sie umdenken müssen: Es geht NICHT um eine Dämonisierung von Mietern, denn Mieter sind ja eben gerade diejenigen, die ihre Mieter bezahlen. Es geht um eine verbesserte Rechtssicherheit die man auf Elemente anwenden kann, die eben NICHT mehr Mieter sind, weil sie ihre Miete NICHT gezahlt haben. DARUM geht es.
Ein Mieter ist also so lange ein Mieter, wie er seine Miete bezahlt. Das müssten eigentlich auch Sie eindeutig schon am Wortlaut erkennen können: Mieter = Miete ;).
Stellt ein Mieter die Zahlung seiner Miete ein, ist es auch kein Mieter mehr und halt folglich auch kein Recht mehr in einer Wohnung zu wohnen. Das ist doch klar oder?
31. März 2015 um 10:40 Uhr
ich schlage vor, wir beenden das hier. sie unterstellen mir positionen die ich nicht habe und reagieren auf meine position, die sich in dem beitrag allein auf die räumung im einstweiligen rechtsschutz bezieht, überhaupt nicht.
zu vielen anderen punkten die sie aufmachen gäbe es noch viel zu sagen, aber das wäre eine andere debatte. dennoch wünsche ich ihnen alles gute.
31. März 2015 um 12:49 Uhr
Tut mir Leid, wenn ich möglicherweise etwas abschweife bei diesem Thema. Aber als kleiner privater Vermieter geht es hierbei nun einmal um meine Existenz und diese pflege ich gewöhnlich zu verteidigen.
Ich werde versuchen Ihnen klar zu machen, dass die neue Regelung zur „Räumung im einstweiligen Rechtsschutz“ im Einklang mit der Abwägung zwischen individuellen Grundrechten des Mieters und den Eigentumsrechten (Verwertungsrechten) kleiner privater Vermieter steht und außerdem Mieter deshalb durch diese Regelung nicht schlechter gestellt werden als vorher.
Zunächst eine kurze Bestandsaufnahme, damit wir wissen, wovon wir reden:
1. Die gegenwärtige Regelung zur „Sicherungsanordnung“ und der damit zusammenhängenden „Räumung im einstweiligen Rechtsschutz“ umfasst folgendes (Zitat: http://www.anwalt.de):
„Sicherungsanordnung für auflaufende Mieten
(Bei einer kombinierten Räumungs- und Zahlungsklage kann der Vermieter seit der Reform den Erlass einer Sicherungsanordnung für die bis zur Räumung auflaufenden Nutzungsentschädigungsbeträge verlangen.
Dem Mieter wird dann im Rahmen einer einstweiligen Entscheidung des Gerichts auferlegt, für die laufenden Beträge Sicherheit, etwa durch Hinterlegung bei Gericht, oder durch Bankbürgschaft, zu leisten.)
—> Kommt der Mieter seiner Verpflichtung zur Sicherheitsleistung NICHT nach (UND ERST DANN), kann der Vermieter nach neuem Recht, bereits vor der endgültigen Entscheidung des Gerichts die Räumung der Wohnung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes beantragen und so zeitnah einen vollstreckbaren Räumungstitel erhalten. “
Das bedeutet: Der Vermieter muss also eine „Hinterlegungsanordnung“ beim rechtshängigen Gericht BEANTRAGEN. Wichtig dabei ist, dass der Vermieter den ANTRAG erst stellen kann, wenn der Fall rechtshängig geworden ist, sich also ein Gericht mit der Sache befasst. Es ist also klar, dass ein Gericht über die Rechtmäßigkeit einer „Hinterlegungsanordnung“ entscheidet und zwar nach folgenden Kriterien (1. und 2.):
„§ 302a: Hinterlegungsanordnung
(1) DAS GERICHT des ersten Rechtszugs erlässt AUF ANTRAG des Klägers wegen der nach Rechtshängigkeit fällig werdenden Geldforderungen eine Hinterlegungsanordnung, soweit (UND NUR DANN):
1. • die Erweiterung der Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und
2. • die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Hinsichtlich der abzuwägenden Interessen genügt die Glaubhaftmachung. […] “
Sie sehen: schon der ABWÄGUNG über die Rechtmäßigkeit der „Hinterlegungsanordnung“ sind Grenzen gesetzt. Es ist also schon in diesem Stadium mitnichten so, dass zwangsläufig eine Hinterlegung angeordnet werden kann. Diese Anordnung ist also für jeden Einzelfall vom Gericht abzuwägen.
2. Weiterhin ist es so, dass, erst WENN dem Mieter eine „Hinterlegungsanordnung“ auferlegt worden ist UND dieser der vom Gericht abgewogenen Entscheidung über diese Hinterlegung nicht folgt, DANN überhaupt erst der Vermieter einen weiteren ANTRAG auf Räumung der Wohnung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes stellen kann, der dann erneut vom Gericht abgewogen werden muss. Ich erspare mir hier den vollständigen Wortlaut des § 940a ZPO wiederzugeben. Sie kennen diesen ja sicher.
Ich möchte in diesem Zusammenhang aber auf folgendes ganz deutlich hinweisen: Damit das Gericht überhaupt einen Erlass zur „Räumung der Wohnung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes“ erlassen kann, ist das Gericht GEZWUNGEN, „[…] den Gegner vor Erlass einer solchen Räumungsverfügung anzuhören.“ Dieses ist der exakte Wortlaut des § 940a (4) ZPO!
FAZIT: Sie sehen: es ist also erst nach Abwägung eines ordentlichen Gerichtes möglich, überhaupt eine Sicherungsanordnung zu vollstrecken und ERST DANN, wenn dieser Anordnung vom dann offensichtlich säumigen Mieter NICHT gefolgt wird (und auch kein anderweitiger Klärunsgversuch unternommen wird), ist es überhaupt möglich, einen untrennbar damit zusammenhängenden Antrag auf „Räumung der Wohnung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes“ anzuordnen. Vorher MUSS aber der säumige Mieter nach § 940a (4) ZPO zuvor vor Gericht angehört werden!
Ich wiederhole das, damit es ganz deutlich wird: Der säumige Mieter MUSS vor Gericht angehört werden, bevor überhaupt einem Antrag auf „Räumung der Wohnung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes“ stattgegeben werden kann! Das steht so in der ZPO für jeden nachlesbar.
Sie sehen selbst: Von einer ungerechten Einschränkung der Grundrechte KANN hier einfach nicht die Rede sein, da der Mieter zu jedem Zeitpunkt die Möglichkeit hat, einer möglicherweise unrechtmäßigen „Räumung der Wohnung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes“ entgegen zu wirken. Das müssen Sie doch erkennen.
Ich möchte abschließend noch die ein oder andere Anmerkung zum Thema „kleine private Vermieter“ machen, da diese etwa 35% des Wohnraums in der Bundesrepublik Deutschland stellen und damit in ihrer Gesamtheit, aber sicher nicht in ihrer Konfliktfähigkeit, sehr bedeutend für den Wohnungsmarkt sind. Möglicherweise werden Sie hier wieder auf Grund eines fehlenden, direkten Zusammenhangs protestieren, aber vielleicht denken Sei auch einmal darüber nach.
1. Durch die große Beteiligung kleiner privater Vermieter entsteht ein breit aufgestellter, vielfältiger Wohnungsmarkt, auf dem gerade dadurch der Bildung von Monopolen entgegen gewirkt wird. Deshalb ist es sinnvoll in den angesprochenen Regelungen für Rechtssicherheit zu sorgen, da es eben gerade „kleine private Vermieter“ sind, die für diese Vielfalt im Wohnungsmarkt sorgen und mit denen man sich im Streitfall sehr viel unkomplizierter einigen kann, als dies mit großen Vermietergesellschaften der Fall ist. Auf die Nachteile der Mieter im Falle von vorhandenen Monopolen muss ich, denke ich, nicht weiter eingehen.
2. Außerdem hat ein Rechtsstreit gegen einen kleinen privaten Vermieter viel eher die Aussicht auf Erfolg für den Mieter (mehr soziale Gerechtigkeit), als gegen eine große gewerbliche Vermietergesellschaft.
3. Wenn sie also Vielfalt im Wohnungsangebot und mehr Gerechtigkeit für die Mieter erhalten wollen, dann sollten Sie viel eher kleine private Vermieter fördern und unterstützen. Die großen gewerblichen Vermietergesellschaften erreichen Sie durch Ihre Aktionen ohnehin nicht, da diese über ganz andere Mittel (bessere Anwälte, höhere Konfliktfähigkeit etc.) verfügen, die kleinen privaten Vermietern gar nicht zur Verfügung stehen.
In diesem Sinne, Genossin ;).
da ich im urlaub bin nur kurz: die rechtslage ist korrekt dargestellt. in ihrer bewertung werden wir aber nicht einig.
das was sie zu den privaten kleinen vermieter/innen schreiben teile ich weitgehend.
Ernst E. sagt:
31. März 2015 um 23:58 Uhr
Ich wusste nicht, dass das hier für Sie Arbeit ist. Vielleicht könnten Sie, wenn Sie dann wieder arbeiten, noch etwas umfangreicher dazu Stellung nehmen. Das wäre nett.
1. April 2015 um 00:06 Uhr
… Mich würde interessieren, was genau Sie an der neuen Regelung stört.
das habe ich doch nun schon zig mal erklärt. das es eben vorläufiger rechtsschutz ist und nicht das hauptverfahren…
1. April 2015 um 13:44 Uhr
Frau Wawzyniak,
ja das haben Sie schon mehrfach gesagt und das war es auch nicht, was ich mit meiner Frage erneut von Ihnen hören wollte. Sie dürften an meinen Beiträgen erkennen, dass ich sehr wohl verstehe, dass es sich um einen „einstweiligen Rechtsschutz“ handelt und nicht um ein Urteil im Anschluss eines Hauptverfahrens. Aber Sie dürften ebenfalls erkennen, dass, trotzdem die neue Regelung den einstweiligen Rechtsschutz vorsieht, KEINE GRUNDRECHTE von Mietern eingeschränkt werden und das deswegen hier überhaupt kein Nachbesserungsbedarf besteht.
Was Sie aber scheinbar vorhaben (und um dies zu klären fragte ich erneut nach Ihren Beweggründen für eine Änderung der Neuerung), ist, allein aus rechtstheoretischen Gründen, die neue Regelung zu kippen und damit eine Sachlage zu schaffen, die letztlich auch die „Berliner Räumung“ in ihrer Legitimation einschränkt oder gar unmöglich macht. Und DAS halte ich für fatal, gerade was die Situation kleiner privater Vermieter angeht, die dann wieder gezwungen wären, das kostspielige Verfahren der klassischen Räumung einzuleiten. Haben Sie denn überhaupt schon einmal darüber nachgedacht, dass eine Änderung der momentanen Regelung die „Berliner Räumung“ damit unmöglich machen könnte? Das scheint mir jedenfalls nicht so zu sein, oder Sie beabsichtigen dies sogar – deswegen meine erneute Frage nach Ihren Beweggründen.
Noch einmal ganz klar: Es werden durch die neue Regelung keine Grundrechte verletzt!
Und noch einmal meine Frage: Aus welchem Grund glauben Sie, müsste man die neuen Regelungen dennoch ändern, wenn doch aber keine Grundrechte verletzt werden und es allen nur erhöhte Rechtssicherheit bringt? Was sind also Ihre Beweggründe aus welchen heraus Sie die “Räumung der Wohnung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes” partout nicht zulassen zu wollen. DAS ist meine Frage.
Es kann doch nicht Ihr Ernst sein, dass, allein weil ein bestimmter juristischer Formalismus MÖGLICHERWEISE nicht zu 100% eingehalten wird, man eine notwendige Regelung über Bord werfen soll, von der alle profitieren und von der keine Grundrechte verletzt werden und die außerdem schon lange in der RechtsPRAXIS unbestritten besteht („Berliner Räumung“)! Sind denn alle Richter die vorher bezüglich der „Berliner Räumung“ Recht gesprochen haben Ihrer Meinung nach Rechtsbrecher, oder einfach unfähig, oder was wollen Sie mit Ihrem Einwand diesen Richtern gegenüber zum Ausdruck bringen?
Ich erinnere noch einmal daran, dass der MIETER vor einer “Räumung der Wohnung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes” zu Gericht ANGEHÖRT werden MUSS. Man kann sich also durchaus auf den Standpunkt stellen, dass durch diese Anhörung der Charakter einer Hauptverhandlung entsteht, wenn auch diese Anhörung vielleicht nicht Hauptverhandlung genannt wird. Ich mache Ihnen daher einen Vorschlag: Nennen Sie diese Anhörung doch einfach Hauptverhandlung und dann sind auch Sie mit der neuen Regelung zufrieden ;).
Ich würde Ihnen empfehlen, dass Sie Ihren scheinbar recht festgefahrenen juristisch-formalistischen Standpunkt einmal für ein paar Sekunden vergessen und einmal darüber nachdenken, ob eine Veränderung und die Konsequenzen dieser Veränderung WIRKLICH tragbar sind, hinsichtlich der „Problematik“, die Sie hier ansprechen. In diesem Zusammenhang wies ich bereits darauf hin, dass möglicherweise durch eine Abänderung der neuen Regelung die „Berliner Räumung“ nicht mehr umsetzbar werden könnte. Wollen Sie das wirklich kleinen privaten Vermietern antun? Ich meine, damit würden Sie gerade diejenigen stärken, gegen die Sie eigentlich ins Feld ziehen wollen.
MfG, Klaus E.
1. April 2015 um 17:07 Uhr
mal klaus e. und mal ernst e., was denn nun? und nein, es macht keinen sinn hier eine brieffreundschaft zu eröffnen, denn alles was gesagt werden kann ist gesagt… unterschiedliche positionen muss/kann man/frau auch mal stehen lassen…
1. April 2015 um 19:20 Uhr
Ich stelle fest, Sei weigern sich nach wie vor zu erklären, aus welchen Gründen Sie die neuen Regelungen ablehnen. Nun ja. Ihre Geschichten handeln dann wohl doch eher von gestern, als von heute oder gar morgen. In diesem Sinne … ideologische Grüße ;).
1. April 2015 um 22:37 Uhr
manchmal tut se ehnen doch leid, die frau wawzyniak! sone geister wie der ernst oder klaus, (…), da kann man nix machen. 🙂
ANMERKUNG: die moderation hat den kommentar verändert. eine beleidigung wurde weggelassen. die blogbetreiberin hat kein interesse an juristischen auseinandersetzungen, weil menschen die kommentieren sich im ton vergreifen….
Ich versuche es ein letztes Mal. Sie sagen (zitat von oben): „aus irgendwelchen gründen (nicht immer zahlt das jobcenter direkt) besteht ein mietrückstand. wenn jetzt die sicherheitsleistung verlangt wird, wird der/die hartz IV-empfangende die nicht zahlen können und das jobcenter nicht oder nicht rechtzeitig diese übernehmen. dann kann auch geräumt werden. “
Und Sie sagen, dass deshalb die Räumung im einstweiligen Rechtsschutz generell untersagt werden muss.
Was Sie bei Ihrer Argumentation aber unterschlagen, ist, dass es bis zu diesem Punkt an einem Verfahren schon etliche unbeantwortete Mahnungen gegen haben muss, sonst wäre ein Antrag auf zusätzliche Sicherheitsleistung doch gar nicht gerechtfertigt. Der Mieter muss also schon für längere Zeit Mahnungen des Vermieters ignoriert haben, so dass es berechtigten Anlass zu der Vermutung gibt, dass der Mieter schlichtweg nicht zahlen WILL.
Außerdem stellen Sie die Sache leider unvollständig dar, DENN, wie ich Ihnen bereits sagte, und wie Sie auch bestätigt haben, MUSS der Mieter vor der Aussprechung der Zwangsräumung im einstweiligen Rechtsschutz, angehört werden – er MUSS vom Gericht angehört werden! Es ist also mitnichten so wie Sie es darstellen, dass man als Vermieter einfach nur den Antrag auf Sicherheitsleistung stellen muss und wenn diesem nicht nachgekommen wird, man als Mieter praktisch aus der Wohnung raus ist. Was Sie da reden ist einfach falsch. Und das haben Sie bereits selbst bestätigt als meiner Darstellung der Sachlage zustimmten.
Ihre bisher angeführten Gründe sind also inhaltlich wiederlegt, es werden nachweislich keine Grundrechte verletzt, doch sind aber weiterhin der Meinung, dass der vorläufige Rechtsschutz in dieser Sache nicht sein darf und deshalb frage ich Sie noch einmal: Warum? Ihre Kritik ist nicht berechtigt. Also warum?