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Timestamp: 2018-11-21 15:38:08
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CURSO/GUÍA PRÁCTICA PROMOTOR INMOBILIARIO. - PDF
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Cristián Salazar Revuelta
1 SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. CURSO/GUÍA PRÁCTICA PROMOTOR INMOBILIARIO. Gestión y viabilidad de una promoción inmobiliaria.
2 PARTE PRIMERA. Viabilidad organizativa: especialización Capítulo 1. Una promotora inmobiliaria desde dentro. 1. La coordinación de departamentos en la promoción inmobiliaria. 2. Organigrama de una promotora El promotor responsable de la edificación. 1. Antecedentes. 2. La solidaridad del promotor 4. Acción de repetición Capítulo 2. Qué es un proyecto inmobiliario? 1. Una promotora inmobiliaria: muchas empresas dentro de una sola. 2. Qué promoción inmobiliaria quiero hacer, pisos, oficinas, naves, etc? 3. Planificar: anticiparse al futuro. 4. Qué se entiende por control de gestión? 5. El control de gestión a través del presupuesto. 6. El control del cash-flow. Todo el papeleo. Desde la compra del solar a la conclusión del edificio. PARTE SEGUNDA. Viabilidad técnica: dos pasos por delante antes de dar el primero. Capítulo 3. Fases de una promoción inmobiliaria. 1. Diferentes fases. a. Fase de Estudio Preliminar b. Fase de Producción c. Fase de Comercialización 2. Análisis de posibles riesgos a detectar en el control de la gestión en las diferentes fases de una promoción inmobiliaria. Índice Capítulo 4. Viabilidad técnica: con buen suelo, no hay mal promotor.
3 1. Introducción: compro suelo, urbanizo y vendo. 2. Anticiparse al futuro de la zona: precauciones y olfato. a. Estudio preliminar de la zona. b. Cómo conocer la demanda? 3. Aprender de las promociones vecinas. 4. El informe técnico y el comercial son favorables: pero qué debo prever? 5. Este suelo no tiene la edificabilidad que me prometieron. a. La edificabilidad del terreno b. La información urbanística. c. El suelo no es sólo urbanismo: el estudio geotécnico. 6. La clave: qué y cuanto puede edificar? Cómo conocer a la competencia? Estudio de la Oferta. Edificabilidad y aprovechamiento urbanístico NO son lo mismo. 1. El aprovechamiento urbanístico es la base de la ejecución urbanística. 2. Diferencias entre edificabilidad y aprovechamiento urbanístico. 3. Clases de edificabilidad. a. Edificabilidad física o techo edificable. b. Edificabilidad media y ponderada. c. Edificabilidad conforme al uso (residencial, terciaria e industrial). Capítulo 5. Cómo comprar el mejor solar? 1. Seguir una dirección de negocio. 2. Es vendible lo que se puede construir en el solar? 3. Buscar solar o esperar las ofertas? 4. Cuánto debo pagar por el solar? PARTE TERCERA. Viabilidad comercial: sólo se promueve lo que se vende. Capítulo 6. Viabilidad comercial: es vendible el producto? 1. Análisis del mercado: oferta y demanda. 2. Qué es un estudio de mercado? 3. Es vendible el producto que se puede promover? 4. Por cuánto se puede vender?
4 Capítulo 7. La determinación de precio de venta. Por cuánto se puede vender?. 1. Todo depende de la oferta y el ritmo de ventas a conseguir. 2. Métodos de fijación de precio de venta. a. En base a los costes b. En base al mercado y la competencia c. En base a los compradores / demanda Capítulo 8. Cómo establecer el precio correcto? 1. Precios en función del coste 2. Precios en función de un conocimiento superficial de la oferta 3. Precio adecuado y marketing de soporte. Capítulo 9. Publicidad en la compraventa de inmuebles. Reglas a respetar por el promotor 1. Precauciones con la publicidad. 2. Medidas de protección que la normativa de consumidores y usuarios prevé para el comprador de vivienda. 3. Sanción por la infracción Cuidado con el folleto de publicidad. Lo que dicen los jueces. PARTE CUARTA. Viabilidad económica: la cuenta de la vieja ya no sirve. Capítulo 10: Viabilidad económica: cuánto me cuesta la promoción? 1. Análisis de los costes de una promoción inmobiliaria. 2. Clases de gastos en una promoción inmobiliaria. 3. La cuenta de explotación de las promociones inmobiliarias. Capítulo 11. Análisis de viabilidad económica. 1. La condición de viabilidad económica 2. Costes de la producción de solares edificables 3. Ingresos de la producción de solares edificables El presupuesto financiero de la obra. 1. Variables financiera de planificación de obra. 2. Fases presupuestarias. a. Previsión de los ingresos b. Previsión de pagos
5 c. Cobros e ingresos (cash-flow). 3. Estimación de costes directos e indirectos de una obra. a. Costes directos de la obra. b. Costes indirectos de obra. 4. Seguimiento y control presupuestario del planning de la obra. 5. Aspectos contables en la gestión de obra. Viabilidad financiera de una obra. 1. Calendario de la obra. 2. Previsión de costes. 3. Previsión de ventas en caso de promoción. 4. Previsión de ingresos y pagos. 5. Control de gastos e ingresos de la promoción 6. Control de tesorería o financiero de la promoción inmobiliaria. 7. Distribución del préstamo financiero en las fases de la promoción inmobiliaria. 8. Viabilidad económica y financiera. Elaborar un estudio financiero de viabilidad de una promoción inmobiliaria. Control financiero de las ventas de una promoción inmobiliaria. 1. Producto inmobiliario y precios de venta. 2. Control de venta y clientela. 3. Control de cobros y facturación de una promoción inmobiliaria. 4. Control de avales. 5. Control ISO 9000 de entrega de una promoción inmobiliaria. Capítulo 12. Análisis de viabilidad: el método dinámico. 1. Introducción. 2. Aspectos financieros. 3. Método de la Tasa Interna de Retorno (TIR). 4. Análisis de viabilidad económica: método dinámico Anexo de caso real. Estudio económico financiero completo. Solar Datos urbanísticos Edificabilidad Plan y calendario de promoción y ventas
6 Financiación Costes e ingresos por etapas de la promoción. Medidas correctoras y préstamo puente. Capítulo 13. Tasación y valoración del patrimonio inmobiliario. 1. El régimen legal de las valoraciones. Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Artículo 34. Ámbito del régimen de valoraciones. Artículo 35. Criterios generales para la valoración de inmuebles. Artículo 36. Valoración en el suelo rural. Artículo 37. Valoración en el suelo urbanizado. Artículo 38. Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización. Artículo 39. Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación. Artículo 40. Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas. Artículo 41. Régimen de la valoración. REGLAMENTO DE VALORACIONES DE LA LEY DE SUELO Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo. 2 El informe de valoración de inmuebles. La labor documentalista del perito tasador y las sociedades de tasación. 3. Qué se entiende por valor?. Clases de valor. El valor de mercado y su relación con las edificaciones y el urbanismo. 4. Técnicas y procedimientos valoración del suelo: Estudios de viabilidad del suelo. El cálculo y formalización del valor de tasación. Introducción a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. 5. Métodos de cálculo de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. Qué debe saber un inversor?. Qué documentación se precisa para la tasación?. Metodología de la valoración. Problemática particular en función del tipo de inmueble. Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero. 6. El certificado de tasación o informe de valoración de inmuebles (situación administrativa, características físicas de la finca, datos registrales, servidumbres, planos de edificación y urbanísticos, valoración económico financiera, etc.). Tasación y valoración del patrimonio inmobiliario. Cómo puede incrementarse el valor de los activos inmobiliarios a través de una adecuada tasación y valoración? Principales aspectos que hay que tener en cuenta en la valoración de activos inmobiliarios Normativa aplicable en la valoración Cuáles son los principales métodos de valoración? Baremos de valoración en los diferentes tipos de inmuebles
7 Capítulo 14. El efecto de las valoraciones en las bolsas de suelo no sectorizado de las promotoras. 1. Los efectos de las valoraciones en los grandes propietarios de suelo. 2. Sin problemas para promotores con bolsa de suelos urbanizables delimitados (reservados a futuros proyectos urbanizadores). 3. El efecto de la contabilización de las expectativas en las promotoras cotizadas. 4. Problemática de la financiación de promotoras inmobiliarias. 5. El efecto de la financiación de pequeñas y medianas promotoras. Capítulo 15. Viabilidad económica en la producción de suelo urbanizado: las ventajas del agente urbanizador. 1. Introducción 2. La condición de viabilidad de las actuaciones urbanísticas 3. Variables económicas de las actuaciones urbanísticas. 4. La plusvalía urbanística. 5. Derechos y deberes de los propietarios de los terrenos. Capítulo 16. Contabilidad de Costes y de Gestión. 1. Presupuesto de un proyecto de construcción. 2. Metodología de cálculo de costes y elaboración de presupuestos. 3. Unidad de obra a. Unidad de obra en Contabilidad de Costes y de Gestión. b. Unidad de obra en presupuestos de proyectos de construcción. c. Estado de mediciones d. Partidas alzadas e. Cuadros de precios 4. Costes de personal. 5. Costes de los materiales. 6. Precio unitario. 7. Precio descompuestos. 8. Precios auxiliares 9. Presupuestos a. Presupuestos parciales b. Presupuesto general 10. Contabilidad de la obra. a. Definiciones de precios. b. Sistemas de contabilidad de costes 11. Definición de precios a. Precio de suministro (PSU) b. Precio auxiliar (PA)
8 c. Precio unitario descompuesto y auxiliar d. Precio unitario auxiliar (PUA) e. Precios complejos descompuesto y auxiliar f. Precio funcional descompuesto (PFD) 12. Los precios de coste desde la contabilidad de costes y de gestión 13. Referencia espacial del precio. PARTE QUINTA. Viabilidad financiera: cuidado con los bancos. Capítulo 17. Viabilidad financiera:. Me salen los números: quién me lo financia? 1. Financiación a través de Pagos a Cuenta realizados por los Compradores antes de la entrega. 2. Viabilidad económico-financiera de una promoción inmobiliaria Vender el edificio antes de empezar. El contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 1. El compromiso de construcción y comercialización del contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 2. Riesgos por cuenta del vendedor promotor en el contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 3. El contrato forward purchase en el derecho español. 4. Cláusulas esenciales del contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 5. El caso en que el edificio futuro lo financia el comprador (forward funding). PARTE SEXTA. Viabilidad urbanística: coordinar suelo con edificación. Capítulo 18. Información urbanística previa. Imprescindible antes de promover o edificar. 1. Plan general de ordenación urbana. 2. Interpretación del Plan General. 3. Información urbanística. Publicidad del planeamiento. 4. Consulta directa. 5. Cédulas urbanísticas. 6. Valor acreditativo de los informes y cédulas urbanísticas. Capítulo 19. La simultaneidad de obras de urbanización y edificación. 1. El Proyecto de Urbanización. 2. Proyecto por fases 3. Convenio Regulador entre Administración Local, Promotor de Urbanización, Empresa Constructora de las Obras de Urbanización y Dirección Facultativa. 4. El diseño del Plan de Simultaneidad.
9 PARTE SÉPTIMA. Viabilidad edificatoria: quién ha pagado por una obra sólo lo que le presupuestaron?. Capítulo 20. Análisis del plan de obra y precauciones con las ofertas. 1. Plan de obra. 2. Las ofertas se miran con lupa. El presupuesto de obra. 1. Qué es el presupuesto de obra?. 2. Clases de presupuestos a. Presupuesto estimativo b. Presupuesto valorativo c. Presupuesto valorativo detallado d. Presupuesto cerrado 3. Estructura de costes de un presupuesto a. Costes directos b. Costes indirectos. Capítulo 21. Fases de una edificación. Trámites a seguir. 1. Examen topográfico 2. Estudio geotécnico 3. Acta de Protocolización de fotografías 4. Encargo del proyecto y dirección de obra 5. Contratación de OCT 6. Plan de control de materiales 7. Seguro de responsabilidad decenal Al seguro de daños o de caución se añade la garantía financiera. Reforma del artículo 19 de la LOE por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras. 8. La licencia de obras 9. La escritura de obra nueva y división horizontal La declaración de obra nueva en la ley 13/2015, de 24 de junio. 10. El préstamo hipotecario 11. El seguro en garantía de cantidades a cuenta del precio de venta 12. Comercialización de la promoción. 13. Contrato de obra alzado o llave en mano.
10 14. El acta de replanteo Estudio de gestión de residuos. Obligación del promotor en los proyectos de obras. Formulario. Modelo de Ordenanza Municipal sobre Gestión de Residuos de Construcción y Demolición Capítulo 22. Fases de control de un Dpto. técnico. 1. Desde las certificaciones de obra a la post-venta. 2. Esquemas del desarrollo de los planes operativos. Gestión de obra 1. El encargo del promotor. 2. La empresa constructora y su organización 3. El proyecto de organización a. Memoria b. Planos c. Pliego de condiciones d. Presupuesto 4. Fases preliminares. 5. Elaboración de un plan de organización interior. Capítulo 23. Tengo suelo y financiación: a poner ladrillos. 1. Preestudio del arquitecto. 2. El encargo del proyecto al arquitecto: precauciones para evitar sorpresas. b. Claridad en la edificabilidad o aprovechamiento posible. c. Características de los inmuebles a proyectar. d. Calidades 3. Los Honorarios del arquitecto. 4. La dirección de obra 5. Los costes de referencia de la construcción. Capítulo 24. Licencias. 1. Licencia de obras. 2. Sujetos Pasivos 3. Clases de licencia de obras a. Licencia de obra mayor. Licencia de obra mayor por consolidación de edificios Licencia de obra mayor por nueva edificación Licencia de obra mayor por rehabilitación de edificios Licencia de obra mayor por restauración de edificios
11 Licencia urbanística de obra mayor por acondicionamiento de local sujeto al Reglamento de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas. b.- Licencia de obras menores 4. Documentos a aportar. Licencia de obra mayor de acondicionamiento de local Licencia de obra mayor de nueva edificación Licencia de obra mayor de rehabilitación de edificios Licencia de obra mayor de restauración de edificios: Licencia urbanística de obra mayor: Acondicionamiento de local sujeto al Reglamento de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas: Licencia de obras menores Capítulo 25. La entrega de la obra: hay mucho en juego. 1. Las fechas de entrega: los tribunales empiezan a hacer pagar caros los retrasos. 2. Consejos para firmar el acta de recepción. a. Introducción. b. Requisitos del acta c. Efectos del acta d. Plazo e. Rechazo de la obra f. Tramitación del acta Certificación energética. Responsabilidad del promotor (ya sea edificios nuevo o existente). 1. Procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. a. Regulación del Procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. b. Definiciones. 2. Edificios objeto del certificado energético. a. Edificios de nueva construcción y edificios existentes. b. Edificios excluidos. Administraciones públicas. Culto religioso. 3. Responsabilidad del promotor (ya sea edificios nuevo o existente). a. Inscripción en el Registro de certificados energéticos. b. Libro del edificio. 4. Certificaciones energéticas globales de unidades de edificios. 5. Contenido del certificado de eficiencia energética. Etiqueta energética. 6. Certificación de la eficiencia energética de un edificio de NUEVA CONSTRUCCIÓN. 7. Certificación de eficiencia energética de un EDIFICIO EXISTENTE. 8. Control de los certificados de eficiencia energética. Inspección. a. Inspección. b. Infracciones y sanciones. 9. Validez, renovación y actualización del certificado de eficiencia energética. Caso práctico. Promoción inmobiliaria de un solar de uso residencial en 5 alturas.
12 PARTE OCTAVA. Responsabilidad del promotor. Capítulo 26. La responsabilidad del promotor en la LOE. 1. La responsabilidad del promotor en la LOE. 2. Cuándo es responsable el promotor?. 3. El promotor como agente de la edificación en la LOE 4. Ámbito de responsabilidad. Responsabilidad por daños en la construcción y venta de vivienda nueva. El promotor no respeta la memoria de acabados de la vivienda vendida. Qué sucede?. Quién paga la tasa de enganche al gas o al agua?. Compraventa de vivienda sobre plano. Todo lo que hay que saber. 1. La compraventa de vivienda sobre plano. 2. Derechos del consumidor tras la firma del contrato. 3. Cláusulas abusivas. Reforma de las cantidades entregadas a cuenta por la Ley 20/ Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción. Obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas. Requisitos de las garantías. Información contractual. Ejecución de la garantía. Cancelación de la garantía. Publicidad de la promoción de viviendas. Infracciones y sanciones. Desarrollo reglamentario. 2. Requisitos que deben cumplir las pólizas de seguro y los avales que garanticen estas cantidades a cuenta. 3. Cambios en la situación del consumidor de vivienda. El promotor que vende sobre plano y entrega menos metros de los firmados. PARTE NOVENA. Formularios.
13 1. Modelo de contrato de redacción de proyecto básico y de ejecución 2. Modelo de contrato de arquitecto proyectista redactando en un solo proyecto el proyecto básico y el de ejecución. 3. Modelo general de contrato entre promotor y arquitecto. Modelo 1 Modelo 2 4. Modelo de contrato de arquitecto director de ejecución de obra 5. Modelo de contrato de encargo de trabajo profesional a arquitecto 6. Modelo de contrato con arquitecto técnico. 7. Modelo BÁSICO de contrato de ejecución "llave en mano"
14 PARTE PRIMERA. Viabilidad organizativa: especialización Capítulo 1. Una promotora inmobiliaria desde dentro. 1. La coordinación de departamentos en la promoción inmobiliaria.