Source: http://chiaperottipaolo.it/3%20Newsletter.htm
Timestamp: 2018-03-19 12:24:40+00:00
Document Index: 74759312

Matched Legal Cases: ['art.664', 'sentenza ', 'art.1117', 'art. 1137', 'art- 2051', 'art. 674', 'art. 1125', 'art. 1117', 'art. 1102', 'art. 1123', 'art. 1117', 'art. 1124', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1136']

1) newsletter del 29 ottobre 2010
Nella bacheca condominiale, o per analogia negli atri ed androni condominiali, solamente l’amministratore è legittimato ad affiggere avvisi riguardanti meramente la regolamentazione dell’esercizio del condominio o quant’altro di utilità per i condomini. L’amministratore stesso potrà comunque autorizzare i condomini ad apporre avvisi riguardanti ad esempio il distacco momentaneo dell’acqua e di e.e. e quant’altro che riterrà d’interesse generale per il condominio. Dovrà essere assolutamente evitata la diffusione di notizie riferibili a singole persone sia facenti parti del condominio e sia esterne al condominio stesso, per non incorrere nei reati previsti, sia dalla Legge sulla Privacy (diffusioni di dati personali) e sia, se trattasi di notizie che possono ledere l’onore o il decoro della persona destinataria, dal Codice penale. (diffamazione).
I condomini per effettuare comunicazioni, devono rivolgersi all'amministratore o all'assemblea. Non è punibile, ai sensi dell'art.664, 2° comma, Cod. Pen., la distruzione di scritti o manifesti, infissi nell'ingresso condominiale da persona diversa dell'amministratore."
La ripartizione della spesa di manutenzione ordinaria e straordinaria relativa ai balconi aggettanti, ossia quelli che sporgono dalla facciata dell'edificio, è da sempre fonte di liti tra i condomini. E' da tenere presente invece che per i balconi incassati, che sono delle terrazze che formano una rientranza nella facciata dell’edificio, solitamente chiuse su due o tre lati, sono di proprietà comune tra il proprietario dell’appartamento del piano superiore, a cui la soletta servirà da piano di calpestio, ed il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, a cui la soletta servirà da piano di copertura (Cass. n. 15913 del 2007).
La giurisprudenza prevalente, considerando il balcone aggettante nel suo aspetto estetico, ha posto a carico di tutti i condomini le spese per i fregi, per le cornici, per i parapetti, per le balaustre, in genere per tutte quelle strutture che concorrono a rendere esteticamente gradevole lo stabile. Il calpestio dei balconi ed i soffitti sono stati posti invece a carico dei singoli condomini. In tal senso Trib. Milano Sez. VIII, 28 aprile 2005 n.4749. La giurisprudenza della Corte Suprema non è, purtroppo, uniforme circa le controversie che si originano tra i condomini per la ripartizione delle spese ed è quindi utile trovare nell'ambito condominiale una soluzione equitativa.
Comunque la parte frontale, di entrambe le tipologie di balconi, è di proprietà condominiale, qualora essa presenti particolari fregi in grado d’incidere sul decoro architettonico dell’intero.
Qualche sentenza in merito ai balconi ed alla ripartizione delle spese
"Sono proprietà comune il cornicione, le balaustre di coronamento dell'edificio, le modanature di coronamento di finestre e balconi e tutti quegli sporti aventi caratteristiche ornamentali". (Cass. del 30/07/1937)
"L'assemblea non può invadere la sfera della proprietà dei singoli condomini, dando l'autorizzazione ad un condomino a costruire un balcone a danno della proprietà di altro condomino". (App. Firenze del 23-06-1967)
"Per accertare la legittimità della costruzione, da parte di un condomino, di un balcone sul cortile comune, è necessario valutare, caso per caso, se esso comporti sensibile diminuzione di aria e di luce, soprattutto in relazione all'ampiezza del cortile". (Cass. n. 944 del 4/04/1973)
"La costruzione di balconi e pensili in un cortile comune è legittima salvo che le eccessive dimensioni degli sporti, relativamente alle dimensioni del cortile, non comportino un uso esorbitante della cosa comune. E' invece illegittima la costruzione nel cortile di un vero e proprio corpo di fabbrica, perché in tal caso viene utilizzata ai fini esclusivi una colonna d'aria nel cortile, della quale viene mutata la destinazione sfruttandone la potenziale edificabilità a vantaggio di un condomino" . (Cass. n. 624 del 26/02/1976)
"I balconi sul cortile comune appartengono, insieme alla colonna d'aria soprastante, ai proprietari degli appartamenti dai quali si accede ad essi. Pertanto, possono essere trasformati in veranda ad iniziativa di proprietari, senza che sia necessario il consenso del condominio" . (Cass. n. 2543 del 7/07/1976)
"La costruzione di una veranda, anche se con sportelli a vetro asportabili durante il periodo estiva, rientra nella nozione di « ampliamento di un edificio » e richiede la licenza urbanistica". (Cass. n. 4258 del 20/11/1976)
"Un aggetto, costruito sul muro comune da un condomino, deve essere rimosso, a richiesta del proprietario del piano sottostante, se comporta per l'appartamento di quest'ultimo una sensibile diminuzione di aria e di luce". (Cass. 18/05/1978, n. 2408)
" I balconi di un immobile condominiale costituiscono proiezione della proprietà individuale per quanto attiene alla possibilità di affaccio e di utilizzazione esclusiva della superficie praticabile, mentre vanno considerati come parti comuni per la loro inerenza alla facciata, della quale sono componenti essenziali, le spese di manutenzione, quindi, sotto il primo profilo gravano sui proprietari dei singoli appartamenti; sotto il secondo, invece, sono a carico del condominio, riguardando parti comuni dell'edificio." (Pret. Roma del 18/12/1978)
" I balconi, annessi alle scale di un edificio condominiale, accessibili solo da queste e con funzione architettonica, lucifera e di areazione, debbano presumersi di proprietà comune". (Cass. n. 6502 del 13/12/1979)
"Gli elementi decorativi situati al di sotto dei balconi, avendo soltanto una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell'edificio condominiale, sono cose che servono all'uso ed al godimento comune e quindi, ai sensi dell'art.1117, comma 3° c.c., sono oggetto di proprietà comune e non di proprietà esclusiva del condomino cui appartengono i singoli balconi; ne consegue che la delibera con la quale l'assemblea abbia ripartito tra i condomini le spese necessarie alla rimozione ed alla riparazione dei predetti elementi decorativi pericolanti non è viziata da nullità assoluta, ma può essere impugnata nel termine di trenta giorni di cui all'art. 1137 cod. civ." (Cass. n. 4377 del 9/07/1980)
"Il mantenimento dello sgocciolatoio di un balcone spetta al suo proprietario, che deve rispondere dei danni causati dai difetti di manutenzione del gocciolatoio stesso, a norma dell'art- 2051 c.c." (Cass. del 25/05/1981)
"La struttura in aggetto dei balconi appartiene unicamente al proprietario dell'unità immobiliare corrispondente, alla quale il balcone è annesso (diversamente dalla proprietà dei solai)". (Cass. n. 4861 del 30/07/1981)
"La costruzione di una veranda, che modifichi il volume utile e la superficie edilizia, è soggetta a concessione edilizia ; invece, se la veranda installata sul balcone di un'abitazione, è diretta funzionalmente ad assicurare una più completa utilizzazione dell'immobile, riparandolo dall'azione degli agenti atmosferici, la sua costruzione presenta i connotati tipici di un'opera di risanamento conservativo , non soggetta a concessione edilizia, ma all'autorizzazione prescritta dalla legge 25 marzo 1982, n.94 il cui mancato rilascio costituisce reato". (Cass. n. 300 del 12/05/1983)
" Le balconate delle case dette "a ringhiera", oltre ad assolvere ad una funzione architettonica rispetto all'intero edificio, costituiscono anche lo strumento per l'accesso a tutti gli appartamenti dislocati su ciascun piano dello stabile per cui non pare dubbio che esse vadano ricomprese nel novero dei beni comuni." (Trib. Milano del 5/04/1984)
"Il getto di acqua piovana che, accumulatasi in un terrazzo, è spazzata verso il basso imbrattando panni e vetri nella sottostante abitazione, non rientra nel reato di cui all'art. 674 c.p. che punisce il danno a persone e non a cose". (Pret. Foligno del 16/07/1984)
"Non è illegittima la delibera di assemblea che pone a carico di tutti i condomini, con ripartizione in base alle rispettive quote millesimali di comproprietà, le spese di tinteggiatura e manutenzione della facciata anche per le parti a vista dei balconi e delle terrazze di proprietà esclusiva". (Trib. Roma, n. 12843 del 7/10/1985)
"Gli elementi decorativi di un balcone di un edificio in condominio, svolgendo una funzione decorativa che riguarda l'intero edificio, ad incremento del pregio architettonico, sono parti comuni e la loro spesa di riparazione ricade su tutti i condomini". (Cass. n. 176 del 15/01/1986)
" In un edificio condominiale, a differenza del solaio divisorio di due piani, che funziona da sostegno del piano soprastante e da copertura di quello sottostante, l'aggetto costituito da un balcone o terrazzo appartiene esclusivamente al proprietario dell'unità immobiliare corrispondente, il quale, pertanto, è esclusivo responsabile del danno cagionato a terzi da un pezzo di muratura staccatosi dal balcone." (Cass. n. 5541 del 10/09/1986)
"La presunzione assoluta di comunione, a norma dell'art. 1125 cod. civ., del solaio divisorio di due piani di edificio condominiale tra i proprietari dei medesimi, si estende anche alla piattaforma o soletta dei balconi, la quale, avendo gli stessi caratteri, per struttura e funzione, del solaio, di cui costituisce prolungamento, è attratta nel regime giuridico dello stesso; ne consegue che, per tale piattaforma o soletta, si configura un compossesso degli indicati proprietari, che si attua con l'uso esclusivo delle rispettive facce della stessa, esercitato da quello del piano superiore anche e soprattutto in termini di calpestio ed estrinsecantesi, per quello del piano inferiore, oltre che nella fruizione dell'utilità proveniente dalla copertura, nell'acquisizione di ogni ulteriore attingibile utilità cui non ostino ragioni di statica o di estetica, e comporta a loro rispettivo carico la manutenzione e la ricostruzione". (Cass. n. 283 del 16/01/1987)
"Secondo la prevalente dottrina e la giurisprudenza della S.C., il problema della ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi deve essere risolto, stabilendo se le opere concernono parti costituenti proiezione della proprietà individuale o elementi che per la loro attinenza alla facciata debbono essere considerati parti comuni dell'edificio, a norma degli art. 1117 c.c. Rientrano tra le prime quelle dirette a preservare e consentire l'utilizzazione della superficie praticabile del balcone, quali gli interventi di manutenzione della pavimentazione del piano di calpestio. Sono da ricomprendere, invece, tra le seconde quelle spese concernenti elementi del balcone che, prospettando all'esterno dell'edificio, hanno, perciò, inerenza con la facciata e, assieme a questa, concorrono a conferire allo stabile, attraverso l'armonia ed unità di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce bene comune, economicamente valutabile e che, come tale, è autonomamente tutelabile". (Trib. Napoli, del 24/02/1988)
"Gli sporti, che il condomino può costruire sul cortile comune, non devono alterare la destinazione di questo, che è principalmente di dare aria e luce al fabbricato; inoltre, gli sporti non devono ostacolare un pari uso da parte degli altri condomini, ai sensi dell'art. 1102 c.c., in relazione alla struttura ed alla ubicazione delle altre proprietà individuali." (Cass. n. 2370 del 9/03/1988)
"Le spese di manutenzione concernenti esclusivamente i frontalini dei balconi di un piano di un edificio condominiale debbono gravare su tutti i condomini, secondo i criteri generali di cui all'art. 1123 cod. civ., e non sui soli proprietari del piano stesso, dal momento che i frontalini costituiscono un elemento della struttura esterna del balcone destinato a garantire l'integrità dell'edificio". (Trib. Milano, nn. 4173 e 4193 del 26/05/1988)
"Il proprietario di un terrazzo a livello, che sia anche di copertura per l'edificio, nel caso di guasti o vizi al manto impermeabilizzante del terrazzo, è tenuto ad avvisare il condominio. Se questo, con inerzia colpevole, non provvede e si manifestano danni per infiltrazioni d'acqua ai piani sottostanti, il proprietario del terrazzo è liberato dalla responsabilità di essi". (Cass. n. 3696 del 30/05/1988)
"I ballatoi o balconate lineari dalle quali si accede ai singoli appartamenti posti ai vari piani diversi da quello terreno - sono da considerarsi, salvo che diversamente disponga il titolo, parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 cod. civ. Ai fini della ripartizione delle spese condominiali riguardanti i ballatoi delle cosiddette case di ringhiera, occorre distinguere tra il rifacimento dei c.d. elementi verticali (ad esempio: frontalini, piantane, ringhiere) che sono parte integrante della facciata, per cui le relative spese vanno poste a carico di tutti i condomini in proporzione delle rispettive quote millesimali, ed il rifacimento del piano di calpestio o del suo sostegno, poiché in tale caso il criterio applicabile è quello dettato dall'art. 1124 cod. civ. in tema di scale; infatti, i ballatoi delle case di ringhiera assolvono ad una funzione del tutto analoga a quella delle scale, dato che comportano per i proprietari degli appartamenti che vi si affacciano una utilità analoga a quella che le scale di un edificio normale apportano ai condomini che ne fruiscono". (Trib. Milano, n. 12061 del 6/10/1988)
Contabilizzazione, caldaie a condensazione, coibentazione:
i calcoli costi-convenienza
Il sistema definito "contabilizzazione del calore", senz’altro la soluzione che consente maggior risparmio nell’esercizio degli impianti di riscaldamento esistenti, diviene obbligatorio, congiuntamente all’adozione del metano, nel Comune di Roma entro il 31 dicembre 2011, a seguito del PIANO PER IL RISANAMENTO DELLA QUALITA' DELL'ARIA REGIONALE adottato con delibera della Giunta Regionale del Lazio 23.06. 2008, n. 448.
Praticamente con l’impianto che resta del tipo centralizzato avremo i consumi quasi del tutto personalizzati.
Si può dire che ogni condomino avrà la possibilità, attraverso una valvola manuale termostatica, di spegnere, ridurre o alzare (entro il limite di legge di 20 gradi in media, più due di tolleranza) la temperatura del proprio appartamento, ufficio o negozio, nonostante che si serva di un generatore di calore comune a tutti gli altri utenti del medesimo impianto di riscaldamento. Il singolo condomino, quindi, tramite dei contatori individuali, pagherà oltre ad una quota in percentuale, di solito del 30% del consumo generale ripartita per millesimi di riscaldamento, solamente il costo del combustibile prelevato per il suo fabbisogno.
Di seguito si elencano i vantaggi della "contabilizzazione del calore", sia dal punto di vista individuale:
1) Una caldaia unica, ha maggior rendimento di tante, dura di più e le relative spese di manutenzione, ripartite tra tutti, sono meno elevate;
2) Ciascun condomino è più vigile circa il valore della temperatura nel suo appartamento in quanto ogni spreco di energia ricade soprattutto su di lui;
3) Più sicurezza: se c’è uno scoppio in un appartamento di un condomino poco diligente nella manutenzione della caldaia, i danni possono interessare anche gli altri condomini per quanto più diligenti. Le caldaie centralizzate, invece, sono più controllate e mantenute (causa le responsabilità degli amministratori condominiali e delle ditte incaricate dell’esercizio) anche perché soggette alle normative dei VV.F. ed ISPESL e relativi controlli;
4) Regolazione diversificata dei corpi scaldanti, stanza per stanza. Quindi non solo meno consumi, ma anche più salute.
5) Una sola canna fumaria è esteticamente più piacevole da vedersi di molte;
6) Ogni combustibile è adatto, se permesso;
e sia dal punto di vista sociale:
1) Minori consumi energetici;
2) Meno inquinamento (un solo condotto di esalazione produce meno fumi di tanti);
3) Riduzione del numero di incidenti e dei loro costi sociali.
Sarà conveniente nel passaggio alla contabilizzazione del calore prendere in considerazione anche i lavori di riqualificazione dell’impianto mediante la sostituzione della vecchia caldaia con altra a condensazione o ad alto rendimento, la sostituzione del bruciatore e dell’elettropompe. Infatti con i predetti interventi si avrà la possibilità di accedere al beneficio della detrazione del 55% della spesa dalle imposte di ogni singolo condomino. Le opere non prevedono la rottura di muri e pavimenti e neanche l’installazione di nuovi radiatori.
La gestione del calore verrà eseguita su ogni radiatore tramite un "ripartitore" elettronico che registra il consumo e una "valvola termostatica" manuale che permette all’utente di regolare la temperatura del singolo corpo scaldante. Si possono anche installare valvole "cronotermostatiche" che regolano automaticamente la temperatura a seconda delle ore del giorno (per esempio, più bassa nel periodo diurno in stanza da letto e più calda in soggiorno, e viceversa durante la notte).
Ovviamente il ripartitore o potrà essere letto direttamente o invierà via i dati a una centralina-contatore esterna, sia fissa che mobile.
La gestione a distanza
E’ anche possibile adattare l’impianto alla gestione a distanza. L’investimento maggiore è compensato, in tutto o in parte, dai minori costi che dovrebbe "caricare" la ditta che cura l’esercizio della caldaia, dalla sua maggiore efficienza e da alcune comodità. In sostanza attraverso la centralina che trasmette via radio o modem al computer del gestore è possibile conteggiare i consumi, comandare il funzionamento l’impianto e perfino accorgersi di certi malfunzionamenti.
Valutazione dei costi d’installazione
della contabilizzazione del calore
Prendiamo un condominio tradizionale (25 appartamenti).Se l’impianto è a distribuzione verticale i costi (Iva al 10% compresa) possono essere stimati in poco più di 120 euro a calorifero, se si ricorre alle valvole termostatiche e in 165 euro, se si opta invece per quelle cronotermostastatiche. Al primo sistema va aggiunto un 50% in più se si vuole la gestione a distanza con centralina di controllo radio.
Ovviamente queste indicazioni valgono solo se non occorre sostituire la caldaia, se le tubazioni sono ragionevolmente coibentate e se non occorrono altri opere per la messa in sicurezza dell’impianto (trasformazione del locale caldaia, pulitura o intubamento della canna fumaria, eccetera).
Per la contabilizzazione è prevista la detrazione fiscale del 36% e, in qualche caso, del quella alternativa e ancor più conveniente del 55%,delle spese sopportate dal singolo quando si sostituisce la caldaia con un modello a condensazione, l’elettropompe ed il bruciatore.
Ecco un esempio tratto da uno studio sul campo eseguito dallo scrivente, rispetto a tre diversi edifici in condominio passati alla contabilizzazione del calore: Condominio con con unità imm.ri di circa mq.110. Consumi stagionali (media su 3 anni)
in kW/h Consumo stagionale
in kW/h e risparmio R in % Consumo stagionale
In kW/h e risparmio
Ante intervento Post intervento con sole valvole termostatiche Post intervento con valvole termostatiche, sostituzione caldaia, nuovo bruciatore ed elettropompe
40 appartamenti 268,00 204,00; R= 23,88 % 173,00; R = 35,44 %
30 appartamenti 210,00 164,00; R= 21,90 % 148,00; R = 29,52 %
20 appartamenti 155,00 128,00; R= 17,42 % 115,00; R = 25,80 %
La legge n. 10 del 1991 afferma che per decidere per l’impianto contabilizzato l’assemblea dei condomini "decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile".
La norma non è molto chiara, ma l’interpretazione accreditata è che in prima convocazione basti il voto favorevole di più di metà degli intervenuti e almeno 500 millesimi e, in seconda convocazione (quella in cui in realtà di decide), sempre quella degli intervenuti con almeno un terzo dei millesimi Attenzione: "almeno un terzo dei millesimi " significa però che deve trattarsi della maggioranza dei millesimi dei condomini presenti, personalmente o per delega, in assemblea.
Sembra anche accertato che non sia necessario, per la validità della delibera, produrre una relazione tecnica che provi il risparmio energetico conseguito con la contabilizzazione.
Sempre più commercializzate in Italia, le caldaie a condensazione sono senz’altro gli apparecchi a maggiore risparmio energetico esistenti sul mercato e sono agevolate dalle norme (detrazione del fiscale del 55%).. Utilizzano il principio di recuperare parte del calore di combustione che le altre caldaie disperdono nell’ambiente, con la condensazione del vapore acqueo e la conseguente diminuzione della temperatura dei fumi di scarico.
Per questa ragione il calore viene ceduto al fluido che trasporta il calore in quantità superiore rispetto alle caldaie convenzionali di pari potenza, per mezzo di maggiori superfici di scambio termico. I rendimenti utili tipici di una caldaia tradizionale di nuovo tipo variano tra l’85% e il 91%, mentre la caldaia a condensazione può raggiunge valori superiori al 100%, variabili in genere tra il 97% ed il 105%, fino ad un massimo di 108% (a seconda della temperatura dell’acqua dell’impianto). Sono prodotte in una gamma che va da 11 a 1.100 Kw. Quindi possono essere sia individuali che centralizzate.
I costruttori vantano il fatto che abbiano un rendimento del 20-25% superiore alle caldaie tradizionali: affermazione vera ma solo se le si confronta con quelle di vecchio tipo, non con quelle attualmente in commercio. Va comunque tenuto conto che costano di più, e quindi il risparmio è garantito solo se lo si "spalma" negli anni di vita dell’apparecchio (che può durare di più di quello tradizionale), tenuto conto anche dei minori oneri di manutenzione di tutto l’impianto (canne fumarie comprese). In "accoppiata" con un impianto di contabilizzazione del calore e, magari, con opere di coibentazione, sono uno degli elementi che può tranquillamente diminuire di molto i costi energetici di un edificio, soprattutto se sui tratta di un condominio di dimensioni medio-grandi.
Costi e guadagni.
Il costo per una caldaia centralizzata a condensazione per un condominio di 30 appartamenti, Iva compresa, è valutabile intorno ai 25 mila euro più altri 10 mila di costi per gli impianti di pompaggio e distribuzione del gas e altri 14 mila di mano d’opera (stima, quest’ultima, prudenziale e in eccesso, e che comprende qualche adeguamento alle norme di sicurezza e risparmio energetico).Totale, 44 mila euro. L’installazione di una caldaia tradizionale del nuovo tipo è meno onerosa (30 mila euro circa).
Si può, giustamente, obiettare che le caldaie a condensazione, insieme a agli altri interventi, possono godere della detrazione fiscale del 55%, che rende gli oneri di installazione molto più bassi.
RIMBORSI DELL’IVA, CHE "ENI GAS & POWER" DEVE EFFETTUARE A FAVORE DEI CONSUMATORI, DI GAS PER USO CIVILE, FACENTI PARTE DI IMPIANTI CENTRALIZZATI DI RISCALDAMENTO.
La risoluzione n. 108 del 15.10.2010 e poi la risoluzione n. 112 del 22.10.2010, dell’Agenzia delle Entrate hanno stabilito l’applicazione dell’aliquota Iva agevolata del 10% sul costo del gas, per usi civili, fino al tetto massimo di 480 metri cubi annui anche per i consumi delle singole unità immobiliari collegate ad un impianto di riscaldamento centralizzato funzionante a gas. La richiesta del rimborso della differenza (dal 20% al 10%) della maggiore somma pagata spetterà all’amministratore del condominio che poi dovrà riversarla si singoli condomini aventi diritto. Quindi la quota agevolata (volume di gas), con IVA al 10%, risulterà dalla moltiplicazione del numero delle unità immobiliari, risultanti collegate all’impianto centralizzato di riscaldamento, per mc. 480, in quanto quelle distaccate già usufruiscono dell'aliquota agevolata.
Il tutto rileva sicuramente come un vantaggio per gli utenti a scapito di un altro compito per gli amministratori di condominio
L’art. 1136 cod. civile ultimo comma precisa che "delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore".
Esso viene redatto dal segretario, seguendo le indicazioni del presidente nominato dall’assemblea dei condomini ed è considerabile quale atto privato che ha valore di mezzo di prova, circa le comunicazioni espresse e le decisioni che da esso risultano, fino a che non ne sia dimostrata la sua falsità con una prova contraria.
Il verbale dell’assemblea redatto durante lo svolgimento dell’assemblea stessa, vista la sua importanza circa l’efficacia delle delibere adottate ed ivi trascritte, dovrebbe comporsi di tre distinte parti.
A) La prima parte con l’indicazione della convocazione, prima e/o seconda , del luogo, della data e dell’ora della riunione a cui si dovranno necessariamente aggiungere i nominativi dei presenti possibilmente con la sottoscrizione degli stessi, o direttamente sul verbale o su un foglio a parte con la data del giorno dell’assemblea, poi da conservare agli atti del condominio. Si procederà poi al conteggio dei condomini presenti di persona e/o per delega ed al numero dei millesimi rappresentati. Si dovrà accertare la legittimità delle deleghe sia riguardo alla loro regolare sottoscrizione e sia riguardo al numero presentato da ogni persona in quanto, sebbene il C.c. non limiti il numero delle deleghe che ogni soggetto può ricevere, alcuni regolamenti condominiali pongono invece un limite oltre il quale non sono ammissibili.
B) La seconda parte con l’indicazione del nominativo del presidente e del segretario eletti dall’assemblea e con la precisazione delle modalità di convocazione. Il presidente constatata la regolarità della convocazione e della costituzione dell’assemblea, passerà poi alla discussione dell’ordine del giorno trascritto sul verbale dal segretario;
C) La terza parte del verbale conterrà lo svolgimento dell’assemblea con le eventuali delibere adottate per ogni punto all’O.D.G. , le eventuali dichiarazioni dei singoli condomini e l’elencazione dei condomini favorevoli, contrari o astenuti alla votazione con l’indicazione delle loro relative quote espresse in millesimi e con le verifiche del rispetto delle maggioranze prescritte dall’art. 1136 c.civile ed in assenza delle quali la delibera sarebbe annullabile.
A conclusione dell’assemblea si dovrà procedere alla lettura del verbale a alla successiva dichiarazione di chiusura della seduta indicando l’ora da parte del Presidente con anche la sottoscrizione del segretario.
In caso di delibere particolarmente "pesanti" (innovazioni e delibere contrattuali), sarebbe meglio che tutti condomini presenti sottoscrivessero il verbale.
Il verbale dell’assemblea quindi deve rappresentare, il più fedelmente possibile e minuziosamente possibile, la descrizione di quanto è avvenuto nella riunione ed in esso devono essere rappresentate tutte le condizioni di validità della deliberazione, senza incertezze o dubbi, non essendo consentito fare ricorso a presunzioni per colmarne le lacune. Il verbale deve pertanto contenere l'elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, con l’indicazione, per ogni delibera adottata, dei nominativi dei condomini consenzienti, di quelli dissenzienti e di quelli eventualmente astenutisi, con i rispettivi valori millesimali, perché tale individuazione è indispensabile per la verifica della esistenza dei quorum prescritti dall'art. 1136 c.c..".