Source: https://www.ppn.sk/33/rozhodovanie-clenov-spolocenstva-vlastnikov-bytov-a-nebytovych-priestorov-uniqueidmRRWSbk196FPkyDafLfWAPmjV3JLd5Tfu0fG9Jb6b6xQIOMQFVHrwQ/?serp=1&version_year=2017&uri_view_type=18
Timestamp: 2020-07-12 22:43:26+00:00
Document Index: 5448194

Matched Legal Cases: ['§ 14', '§ 14', '§ 14', '§ 11', '§ 14', '§14', '§14', '§ 14', '§ 7', '§ 7', '§ 8', '§ 8', '§ 10', '§ 16', '§ 14', '§ 14', '§ 7', '§ 7', '§ 15', '§ 8', '§ 15', '§ 7', '§ 8', '§ 8', '§ 14', '§ 8', '§ 15', '§ 10', '§ 16', '§ 16', '§ 27', '§ 27', '§ 14', '§ 10', '§ 14', '§ 14', '§ 58', '§ 1']

2.1.2018, JUDr. Július Fíger; JUDr. Lucia Dani¹ovièová , Zdroj: Verlag Dashöfer
JUDr. Július Fíger; JUDr. Lucia Dani¹ovièová
Z postavenia ka¾dého vlastníka bytu a ka¾dého vlastníka nebytového priestoru súèasne ako spoluvlastníka spoloèných èastí domu, spoloèných zariadení domu a príslu¹enstva domu vyplýva, ¾e v¹etci vlastníci v¹etkých bytov a v¹etkých nebytových priestorov v dome o hospodárení so spoloènou vecou musia rozhodova» spoloène. ZVBaNP (§ 14 ods. 1 v spojení s § 14 ods. 7) ustanovuje, ¾e „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnos» zúèastòova» sa na správe domu a hlasovaním rozhodova» ako spoluvlastník o spoloèných èastiach domu a spoloèných zariadeniach domu, spoloèných nebytových priestoroch, príslu¹enstve a pozemku na schôdzi vlastníkov, a - ak bolo zalo¾ené/zriadené spoloèenstvo vlastníkov- na zhroma¾dení.
ZVBaNP za podmienok urèených v § 14 ods. 6 pripú¹»a aj písomné hlasovanie.
Rozhodovanie na zhroma¾dení spoloèenstva vlastníkov
Oznámenie o zhroma¾dení vlastníkov musí by» v písomnej forme doruèené ka¾dému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne pä» dní pred dòom konania zhroma¾denia. Hoci to ZVBaNP v tejto súvislosti výslovne neurèuje, oznámenie by malo obsahova» aj program rokovania tak, ako to vy¾aduje v prípade, ak zhroma¾denie zvolá ¹tvrtina vlastníkov sama.
Ak do 15 dní od doruèenia ¾iadosti rada spoloèenstva nezvolala zhroma¾denie vlastníkov na základe ¾iadosti ¹tvrtiny vlastníkov, má ¹tvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome právo zvola» zhroma¾denie sama (§ 11a ZVBaNP), bez potreby aktivity rady spoloèenstva. V takom prípade oznámenie o zhroma¾dení spolu s programom musí by» v písomnej forme doruèené ka¾dému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome minimálne pä» dní pred dòom konania zhroma¾denia. Oznámenie o zhroma¾dení spolu s programom sa musí doruèi» aj predsedovi spoloèenstva vlastníkov, ak má zhroma¾denie rozhodova» o úlohách pre predsedu. V záujme zabezpeèenia splnenia uznesení zhroma¾denia mo¾no odporúèa», aby predseda o zvolaní a programe zhroma¾denia bol v¾dy upovedomený.
ZVBaNP nepredpokladá oprávnenie predsedu zvola» zhroma¾denie bez aktivity rady spoloèenstva, ak rada nevyhovela jeho ¾iadosti o zvolanie zhroma¾denia. Podµa povahy veci, o ktorej je podµa názoru predsedu potrebné rozhodnú», mô¾e v¹ak predseda vyhlási» písomné hlasovanie.
Na zhroma¾dení sa predpokladá osobná úèas» vlastníka ka¾dého bytu alebo nebytového priestoru. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome v¹ak mô¾e písomne splnomocni» inú osobu, aby ho zastupovala na zhroma¾dení vlastníkov. Podpis vlastníka na splnomocnení musí by» úradne overený - pravos» podpisu má by» úradne osvedèená (notárom, obcou, obvodným úradom). Súèas»ou splnomocnenia mô¾e by» aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasova» pri konkrétnych otázkach. Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na zaèiatku zhroma¾denia rade spoloèenstva.
ZVBaNP v ustanovení § 14 ods. 3 urèuje, ¾e pri hlasovaní na zhroma¾dení vlastníkov sa rozhoduje nadpoloviènou väè¹inou hlasov v¹etkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak tento zákon neustanovuje inak. Takéto hlasovanie - rozhodovanie - oznaèuje ako právoplatné hlasovanie.
ZVBaNP o hlasovaní ustanovuje „inak“ dvojakým spôsobom:
Predov¹etkým ustanovuje, ¾e ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú o úvere a o zabezpeèení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy (to znamená, ¾e správu domu namiesto spoloèenstva má vykonáva» správca na základe zmluvy o výkone správy) rozhoduje sa hlasovaním na zhroma¾dení vlastníkov dvojtretinovou väè¹inou hlasov v¹etkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§14 ods. 4).
Ak poèet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zúèastnených na zhroma¾dení neumo¾òuje hodinu po zaèatí zhroma¾denia vlastníkov právoplatné hlasovanie, (t. j. hlasovanie nadpoloviènou väè¹inou v¹etkých vlastníkov), rozhoduje sa nadpoloviènou väè¹inou zúèastnených (§14 ods. 3); to v¹ak neplatí, ak ide o hlasovanie podµa § 14 ods. 4 a 5, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 8a ods. 1 a 6, § 8b ods. 2 písm. i), § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4.“.
To znamená, ¾e hodinu po zaèatí zhroma¾denia nemo¾no hlasova» väè¹inou zúèastnených a na právoplatné hlasovanie sa vy¾aduje, aby za navrhnuté rie¹enie hlasovala nadpolovièná väè¹ina hlasov v¹etkých vlastníkov v nasledujúcich prípadoch, ktoré sa týkajú spoloèenstva vlastníkov:
Podµa § 14 ods. 4 ZVBaNP: „Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú o úvere a o zabezpeèení úveru, o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlatníci bytov a nebytových priestorov v dome u¾ívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného èasu u¾ívania zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy, rozhoduje sa v¾dy hlasovaním na zhroma¾dení vlastníkov dvojtretinovou väè¹inou hlasov v¹etkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Toto hlasovanie nemô¾e by» písomné. Ak sa rozhoduje písomným hlasovaním podµa tohto odseku, podpis vlastníka potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestoroch. Overi» písomné hlasovanie mô¾e aj notár alebo obecný úrad.
Podµa § 14 ods. 5 ZVBaNP ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania sa vy¾aduje súhlas nadpoloviènej väè¹iny hlasov v¹etkých vlastníkov, okrem hlasovania o veci, pri ktorej sa vy¾aduje dvojtretinová väè¹ina.
Podµa § 7a ods. 1 ZVBaNP: „Písomnú zmluvu o spoloèenstve pri prvom prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome uzatvára vlastník domu s ka¾dým novým vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome, ak so zriadením spoloèenstva vyslovila súhlas nadpolovièná väè¹ina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri zmene formy správy domu je potrebný súhlas so zmluvou o spoloèenstve najmenej dvojtretinovej väè¹iny hlasov v¹etkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Takto uzavretá zmluva o spoloèenstve je záväzná pre v¹etkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o spoloèenstve nemô¾e vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome vypoveda».
Podµa § 7c ods. 2 písm. i/ ZVBaNP: „Predseda je ¹tatutárny orgán, ktorý riadi èinnos» spoloèenstva a koná v jeho mene. Predsedu volí zhroma¾denie nadpoloviènou väè¹inou v¹etkých hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na tri roky. Za predsedu mô¾e by» zvolená len fyzická osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony a je bezúhonná. Predseda rozhoduje o v¹etkých zále¾itostiach spoloèenstva, ak nie sú týmto zákonom, zmluvou o spoloèenstve alebo stanovami zverené inému orgánu spoloèenstva.
Predseda navrhuje po prerokovaní v rade zhroma¾deniu na schválenie: vykonanie dobrovoµnej dra¾by bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohµadávok podµa § 15.“; s touto úpravou súvisí ustanovenie § 8b ods. 2 písm. i/ ZVBaNP: podµa ktorého: (2) Pri správe domu je správca povinný: i) poda» návrh na vykonanie dobrovoµnej dra¾by) bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohµadávok podµa § 15, ak je schválený nadpoloviènou väè¹inou hlasov v¹etkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“.
Podµa § 7c ods. 3 ZVBaNP: „(3) Predsedu odvoláva zhroma¾denie nadpoloviènou väè¹inou hlasov v¹etkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak je predseda odvolaný a nie je súèasne zvolený nový predseda, ak sa predseda vzdá funkcie alebo ju nie je schopný vykonáva» z iných dôvodov najmenej po dobu troch po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, do zvolenia nového predsedu vykonáva funkciu predsedu èlen rady urèený radou.“
Podµa § 8a ods. 1 vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone spray, jej zmena alebo jej zánik sa schvaµuje nadpoloviènou väè¹inou hlasov v¹etkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Podµa § 8a ods. 6 zmluva o výkone správy sa uzatvára so správcom písomne na neurèitý èas. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome mô¾u vypoveda» zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podµa § 14.
Podµa § 8b ods. 2 písm. i) je správca povinný pri správe domu poda» návrh na vykonanie dobrovoµnej dra¾by bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohµadávok podµa § 15, ak je schválený nadpoloviènou väè¹inou hlasov v¹etkých vlastníkov bytov a nebytových preistorov v dome.
Podµa § 10 ods. 1 ZVBaNP: „(1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoloèenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazova» preddavky mesaène vopred do fondu prevádzky, údr¾by a opráv, a to od prvého dòa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteµností. Vý¹ku preddavku (príspevku) do fondu prevádzky, údr¾by a opráv urèia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla v¾dy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údr¾bu a opravy spoloèných èastí domu, spoloèných zariadení domu, spoloèných nebytových priestorov, príslu¹enstva a priµahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekon¹trukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údr¾by a opráv podµa veµkosti spoluvlastníckeho podielu; ak je súèas»ou bytu balkón, lod¾ia alebo terasa, pre úèely tvorby fondu prevádzky, údr¾by a opráv domu sa zarátava do veµkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lod¾ie alebo terasy.
Podµa § 16 ods. 3 ZVBaNP:„(3) Nájomca nebytového priestoru, vlastníci a nájomcovia bytov v dome majú právo na prednostný prevod nebytového priestoru do vlastníctva v tomto poradí; iným ako nájomcom nebytových priestorov, vlastníkom bytov a nájomcom bytov v dome mo¾no nebytový priestor previes» do vlastníctva len so súhlasom spoloèenstva; ak spoloèenstvo nevznikne, vy¾aduje sa predchádzajúci súhlas nadpoloviènej väè¹iny v¹etkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov a nájomcov bytov v dome. Pri hlasovaní má za ka¾dý byt v dome vlastník a nájomca bytu jeden hlas a za ka¾dý nebytový priestor v dome vlastník nebytového priestoru jeden hlas. Zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome, ktorou bolo poru¹ené právo prednostného prevodu nebytového priestoru v dome na nájomcu nebytového priestoru, na vlastníka bytu alebo nájomcu bytu alebo nebol daný predchádzajúci súhlas, je neplatná.
Podµa § 16 ods. 4 ZVBaNP: „(4) Prevod vlastníctva nebytového priestoru podµa § 27 ods. 4 z vlastníctva bytového dru¾stva do vlastníctva právnickej osoby alebo fyzickej osoby je mo¾ný len po predchádzajúcom súhlase spoloèenstva, a ak spoloèenstvo nevznikne, vy¾aduje sa predchádzajúci súhlas nadpoloviènej väè¹iny v¹etkých vlastníkov a nájomcov bytov v dome. Zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome, na ktorú nebol daný predchádzajúci súhlas, je neplatná.“; § 27 ods. 4 ZVBaNP znie: „(4) Ak bytové dru¾stvo prevedie vlastníctvo nebytového priestoru v dome, na ktorého výstavbu bola poskytnutá úèelová dotácia zo ¹tátneho rozpoètu Slovenskej republiky, na právnickú osobu alebo fyzickú osobu s výnimkou prevodu podµa osobitného predpisu, je dru¾stvo povinné vráti» poskytnutú úèelovú dotáciu do ¹tátneho rozpoètu Slovenskej republiky, vzájomne vyrovna» vz»ahy so zdru¾eným investorom a zvy¹ok zaplatenej ceny previes» do fondu prevádzky, údr¾by a opráv.
Z uvedeného právneho stavu vyplýva záver, ¾e vzhµadom na text ustanovenia § 14 ods. 2 ZVBaNP v ¾iadnom z prípadov uvedených pod písm. a/ a¾ l/ - - teda ani v prípade urèenia vý¹ky preddavku/príspevku do fondu prevádzky, údr¾by a opráv podµa § 10 ods. 1 ZVBaNP - nemo¾no rozhodnú» nadpoloviènou väè¹inou zúèastnených na zhroma¾dení vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ak poèet zúèastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome neumo¾òuje hodinu po zaèatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie.
Výsledok hlasovania zhroma¾denia oznamuje ten, kto zhroma¾denie vlastníkov zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania zhroma¾denia, a to spôsobom v dome obvyklým.
Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obráti» sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká.
Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väè¹ina hlasov pri hlasovaní v prípadoch uvedených pod písm. a/ a¾ l/ nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoµvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.
Podµa § 14 ods. 7 ZVBaNP predseda spoloèenstva mô¾e vyhlási» písomné hlasovanie.
Písomne mo¾no hlasova» o akejkoµvek otázke - okrem rozhodnutia o zmluve o spoloèenstve.
otázka alebo otázky; ak je viac otázok, oznaèia sa poradovými èíslami. Pri ka¾dej otázke musia by» dva rámèeky, z ktorých jeden je nadpísaný slovom „áno“ a druhý slovom „nie“.
Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru nevyznaèí na hlasovacom lístku svoj názor - ani v rámèeku „áno“ a ani v rámèeku „nie“, je hlas neplatný.
Po vykonaní hlasovania písomnou formou predseda spoloèenstva za úèasti ïal¹ích dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým.
Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpoloviènej väè¹iny hlasov v¹etkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak zákon neustanovuje inak.
V prípade neúspe¹ného hlasovania musí by» predmet hlasovania prerokovaný na zhroma¾dení.
Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci mo¾no opakova» a¾ po prerokovaní predmetu hlasovania na schôdzi vlastníkov alebo na zhroma¾dení.
ZVBaNP, ani iný právny predpis neustanovuje, èi sa má vyhotovi» jeden hlasovací lístok pre celý dom, prípadne jeho èas» (vchod) alebo, èi sa má vyhotovi» hlasovací lístok osobitne pre vlastníka ka¾dého bytu a nebytového priestoru/ =NP/ = „pre ka¾dý byt/NP“.
„potvrdenie“ = overenie = podpisu vlastníka; podµa § 14 ods. 4 ZVBaNP podpis hlasujúceho vlastníka potvrdia (= overia) najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ak pravos» podpisu vlastníka neosvedèí notár (podµa § 58 ods. 1 Notárskeho poriadku - zákon è. 323/1992 Zb. v znení neskor¹ích predpisov) alebo „obecný úrad“ = obec (podµa § 1 zákona è. 599/2001 Z. z. z 13. decembra 2001 o osvedèovaní listín a podpisov na listinách obvodnými úradmi a obcami v znení zákonov è. 515/2003 Z. z. a è. 335/2007 Z. z.; podµa citovaného ustanovenia osvedèi»…