Source: https://www.praworolne.info/zakup_gospodarstwa_rolnego_przeddzien_wejscia_w_zycie_nowych_przepisow-34-material.html
Timestamp: 2019-07-22 04:29:17+00:00
Document Index: 53740164

Matched Legal Cases: ['art. 3', 'art. 3', 'art. 5', 'art. 4', 'art. 22', 'Art. 22', 'art. 389', 'art. 65', 'art. 394']

Anna Sufin • Opublikowane: 2016-09-26
Ad. 1. Aktualnie* nie obowiązują ograniczenia podmiotowe (poza osobami będącymi cudzoziemcami) w obrocie nieruchomościami rolnymi (zostały one zniesione w 1990 r.). Nieruchomość rolną może zatem nabyć osoba niebędąca rolnikiem.
Jedynym ograniczeniem jest wprowadzenie prawa pierwokupu w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. W określonych sytuacjach takie prawo przysługuje dzierżawcy i Agencji Nieruchomości Rolnych. W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy, jeśli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej trzy lata, licząc od tej daty, a nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej (art. 3 ust. 1 ustawy). Jednakże prawo pierwokupu nie przysługuje jeśli (art. 3 ust. 5 i 7):
3) nabywcą nieruchomości rolnej jest spółdzielnia produkcji rolnej – w przypadku sprzedaży przez jej członka nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni;
4) nabywcą nieruchomości rolnej jest jednostka samorządu terytorialnego;
5) jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż określona w art. 5 ust. 1 pkt 2, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.
Prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje tylko wobec nieruchomości, których powierzchnia jest nie mniejsza niż 5 ha, też tylko w określonych w ustawie przypadkach (por. art. 4 ustawy).
Tym samym zakup przez Pana nieruchomości rolnej o powierzchni 3 ha może się do 30 kwietnia 2016 r. odbyć bez ograniczeń.
Ad. 2. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 5 sierpnia 2015 r. wchodzi w życie z dniem 1 maja 2016 r. W przepisie przejściowym (art. 22) ustawa ta podaje:
„Art. 22. Do umów przenoszących własność nieruchomości rolnych albo ich części oraz umów dzierżawy nieruchomości rolnych albo ich części, zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.”
Żeby zatem móc zastosować przepisy dotychczasowe, musiałaby zostać przeprowadzona transakcja sprzedaży nieruchomości – własność nieruchomości musiałaby być przeniesiona jeszcze przed 1 maja 2016 r. Nie spełnia takiej przesłanki umowa przedwstępna, której cechą jest jedynie zobowiązanie do przeniesienia własności, nie zaś samo przeniesienie własności (por. art. 389 § 1 K. c.). Z tego też względu umowa przedwstępna zawarta przed 30.04.2016 r. przy zawarciu umowy przyrzeczonej po tej dacie nie pozwoli na to, by nabył Pan nieruchomość na podstawie „starej” ustawy.
Ad. 3. Aby bezpiecznie zakupić nieruchomość obciążoną hipoteką, tak naprawdę musi Pan zadbać o to, by w momencie zakupu nieruchomość już nie posiadała tego obciążenia. Hipoteka jest bowiem skuteczna wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości, tym samym egzekucja z nieruchomości mogłaby się odbyć nawet wtedy, gdyby Pan został już właścicielem rzeczy (por. art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Co prawda, kosztów i strat z tego tytułu poniesionych mógłby Pan dochodzić od sprzedawcy, niemniej jednak powodowałoby to bardzo duże komplikacje, a i niepewność w uzyskaniu rekompensaty. W takim wypadku w umowie przedwstępnej powinien znaleźć się zapis, że do dnia podpisania umowy przyrzeczonej zbywca zobowiązuje się spłacić pożyczkę, podjąć działania zmierzające do wykreślenia hipoteki i spowodować jej wykreślenie do dnia …. Proszę wpisać, że w razie dalszego obciążenia hipotecznego w tym dniu będzie Panu przysługiwało prawo odstąpienia od umowy, a takie działanie zbywcy zostanie potraktowane jako niezawarcie umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie zbywcy i skutkować będzie obowiązkiem zapłaty przez niego zadatku w podwójnej wysokości (por art. 394 K.c.; tu wcześniej konieczne byłoby ustalenie właśnie obowiązku zapłaty przy zawieraniu umowy przedwstępnej takiego zadatku przez Pana). Oczywiście może okazać się niemożliwe przeprowadzenie takiego rozwiązania, jeśli zbywca ma zamiar spłacić pożyczkę ze środków otrzymanych przez Pana.
Rozwiązaniem także bezpiecznym, ale wciąż zabezpieczającym interesy Pana, a uwzględniającym powyższe ograniczenia, jest uzgodnienie, że wszelkie środki potrzebne do spłaty pożyczki, a uiszczane tytułem ceny przez Pana, zostaną przelane na konto wierzyciela zbywcy. W takim przypadku przy zawieraniu umowy przedwstępnej zbywca powinien przedłożyć oświadczenie swojego wierzyciela co do całkowitej wysokości długu tak, aby nie okazało się następnie, że nie zostały spłacone wszystkie środki do uwolnienia hipoteki (tu wyznacznikiem może być suma hipoteki). W tym przypadku skoro pożyczkodawca to osoba fizyczna, najlepiej byłoby, gdyby był obecny przy zawieraniu umowy przyrzeczonej, sam otrzymał środki i jednocześnie podpisał zgodę na wykreślenie hipoteki, zbywca natomiast podpisze wtedy wniosek o wykreślenie hipoteki, który nawet Pan sam może złożyć w sądzie. Dobrze byłoby, gdyby te działania monitorował notariusz, wszystko byłoby wpisane do umowy, a wniosek o wykreślenie hipoteki złożyłby sam notariusz. Zobowiązanie zbywcy do przedłożenia w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej oświadczenia pożyczkodawcy o wykreśleniu hipoteki powinno być także zawarte w umowie przedwstępnej pod rygorem prawa do odstąpienia od umowy przez Pana. Przy takim zapisie to na zbywcy będzie ciążył obowiązek spowodowania, by pożyczkodawca był obecny przy podpisaniu umowy.
W praktyce wyobrażam to sobie tak, że umowa zostaje sformułowana, podpisuje ją jedna strona, następnie strony i pożyczkodawca udają się do banku w celu dokonania przelewu (bądź też przekazują sobie gotówkę), po powrocie i uzyskaniu potwierdzenia dokonania przelewu, strony wracają do notariusza, pożyczkodawca podpisuje oświadczenie o zgodzie na wykreślenie hipoteki, natomiast druga strona – umowę sprzedaży.
W żadnym razie proszę nie godzić się na rozwiązanie, w którym w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej nie będzie miał Pan pewności co do współpracy ze strony pożyczkodawcy, a środki nie trafią na jego konto.
* Opis sprawy z kwietnia 2016 r.
▸ Obawy o dalsze posiadanie ziemi po zmianie przepisów
▸ Umowa dzierżawy gruntu a zakup tej nieruchomości
▸ Sprzedaż gospodarstwa we współwłasności gdy nie ma kontaktu jednym ze współwłaścicieli