Source: https://www.deutsche-anwaltshotline.de/rechtsberatung/111285-hundeanschaffung-ohne-absprache-mit-vermieter
Timestamp: 2019-01-18 12:06:41
Document Index: 40413417

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 14', '§ 1004', '§ 1004']

ï»¿ Hundeanschaffung ohne Absprache mit Vermieter
Hundeanschaffung ohne Absprache mit Vermieter
Ich bin Vermieter einer 85 qm großen EG-Wohnung mit Garten. Die Mieterin kaufte sich vor 5 Tagen einen Labrador-Welpen, von dessen Existenz wir durch einen anderen Miteigentümer, der unsere Mieterin ansprach, erfuhren. Daraufhin rief unsere Mieterin uns an und bat um ein Gespräch, welches vorhin stattfand.
Im Mietvertrag steht unter Hausordnung: "Die Mieter sind verpflichtet -sofern erforderlich- für das Halten von Haustieren die erforderliche Genehmigung des Vermieters einzuholen.
Eine separate, von der Eigentümerversammlung beschlossene Hausordnung, in der das Halten von Hunden im 6-Familienhaus untersagt ist, wurde durch einen Miteigentümer unserer Mieterin samt Putzplan ausgehändigt (allerdings ohne Empfangsbescheinigung). Dieser Beschluss der Eigentümerversammlung erging 2006.
Unsere Mieterin beruft sich auf das 2013 ergangene Urteil, dass Hundehaltung nicht mehr generell verboten sein darf. Sie hat sich darauf verlassen, da im Mietvertrag kein Verbot genannt war, dass sie daher das Recht hat, sich einen Hund anzuschaffen. Demgegenüber steht, dass die Eigentümerversammlung die Hundehaltung in einem einstimmigen Beschluss untersagt hat und die Mieterin sich beim Vermieter nicht vorab informiert hat.
Vorweg, Ihre Mieterin irrt, wenn sie glaubt nach der Rechtssprechung des BGH dürfe sie einen Hund halten. Der Bundesgerichtshof entschied in seinem Urteil vom 20.03.2013 (Az. VIII ZR 168/12) lediglich, dass ein generelles Verbot der Hundehaltung durch eine starre Klausel in einem formularmäßigen Mietvertrag unzulässig sei.
Ihr Mietvertrag stellt letztendlich auf die generelle Rechtssprechung des BGH ab, nämlich darauf, dass im Einzelfall entschieden werden soll. Enthält der Mietvertrag keine Regelung, oder einen Genehmigungsvorbehalt wie hier, stellt der BGH im Einzelfall auf die Interessen aller Beteiligten ab (BGH Urt.v.14.11.2007, VIII ZR 340/06 Fundstelle: WuM 2008, 23).
Der BGH stellte aber auch klar, dass die Unwirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Klausel keinesfalls dazu führe, dass der Mieter einen Hund ohne Rücksicht auf Vermieter und andere Mieter halten dürfe. Die Entscheidung ist kein Freibrief.
Vielmehr sind im Einzelfall die konkreten Belange und Interessen von Vermieter und Mieter, sowie der anderen Hausbewohner und Nachbarn umfassend gegeneinander abzuwägen. Nur wenn die Interessenabwägung (siehe dazu wiederum BGH Urt.v.14.11.2007, VIII ZR 340/06 Fundstelle: WuM 2008, 23) zu Gunsten des Mieters überwiegt, ist ihm die Hundehaltung zu gestatten.
Sie haben hier im Hinblick auf die Hausordnung keine Genehmigung erteilt. Im Interesse eines gedeihlichen Zusammenlebens mit den anderen Bewohnern der Anlage dürfte aus Mietvertraglicher Sicht hier eine Interessenabwägung zu Ihren Gunsten vorgenommen werden. Die Hausordnung ist zwar nicht Bestandteil des Mietvertrages geworden, dies hätte im Vertrag vermerkt werden müssen, sie reflektiert dennoch auf das Mietverhältnis zurück.
Zudem können die anderen Miteigentümer von der Mieterin die Abschaffung des Hundes wegen Störung der Hausordnung verlangen. Eine Störung kann nämlich auch in der Form vorliegen, dass der Wohnungseigentümer seinem Mieter eine Benutzung gestattet, die nicht mit der Hausordnung der Wohnungseigentümer in Einklang steht. So ist dies hier der Fall.
Der Mieter ist unmittelbarer Handlungsstörer, der vermietende Eigentümer ist dagegen mittelbarer Zustandsstörer. Die Zustandsstörerhaftung ergibt sich, weil der Vermieter als Eigentümer und mittelbarer Besitzer der Wohnung für sein Sondereigentum und denen davon ausgehende Störungen verantwortlich bleibt, vgl. § 14 Nr. 2 WEG. Es besteht kein Rangverhältnis zwischen den Störern, sodass auch gegen den Vermieter als Zustandsstörer vorgegangen werden kann, wenn der Mieter als Handlungsstörer in Betracht kommt.
Es besteht jedoch die Möglichkeit, störende Mieter oder sonstige Nutzer des Sondereigentums direkt in Anspruch zu nehmen. Die anderen Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft (gegebenenfalls vertreten durch den Hausverwalter) können gemäß § 1004 Abs.1 BGB ihren aus dem Eigentum resultierenden Anspruch auf Beseitigung und Unterlassung der Störung geltend machen. Selbst wenn die Störung mit der mietvertraglich vereinbarten Regelung konform geht, aber gegen die WEG-Hausregeln verstößt, sind die Wohnungseigentümer nicht zur Duldung verpflichtet, da ihnen gegenüber der Mietvertrag nicht gilt, vgl. § 1004 Abs. 2 BGB. Im Verhältnis zu den Eigentümern soll der Mieter nicht mehr Rechte in Anspruch nehmen können als der vermietende Eigentümer – wäre dieser jedoch zur Störung berechtigt, kann sich auch der Mieter darauf berufen.
Wenn Ihre Mieterin den Hund nicht abschaffen sollte empfehle ich Ihnen, sich mit einem Miteigentümer zu verständigen, dass dieser auf die Abschaffung des Hundes hinwirkt. Diesem gegenüber kann die Mieterin keine mietrechtlichen Einwände vorbringen.
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