Source: https://doctrina-administrativa.vlex.es/vid/resolucion-26-julio-2018-736039005
Timestamp: 2019-01-17 13:10:12
Document Index: 125045965

Matched Legal Cases: ['artículo 1872', 'artículo 82', 'artículo 236', 'artículo 236', 'artículo 20', 'artículo 236', 'e contrario']

Resolución de 26 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Burgos n.º 2, por la que suspende la inscripción de un acta notarial por la que se solicita la cancelación de todas las anotaciones preventivas que gravan dos fincas registrales. - Doctrina Administrativa - VLEX 736039005
EJECUCION HIPOTECARIA EN PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL Y FALTA DE NOTIFICACIÓN A LOS TITULARES DE CARGAS POSTERIORES: el conocimiento tardío de la existencia del procedimiento no puede subsanar el defecto de la falta de la previa comunicación.
Burgos, a nueve de abril del año dos mil dieciocho
1. Por acta de ejecución extrajudicial hipotecaria, autorizada por mí, el día 21 de junio de 2.017, número 855 de protocolo, se procedió a subastar dos inmuebles en Cardeñadijo, Burgos, entregándome el requirente, Caja Laboral, Nota de la inscripción de las fincas objeto de subasta, entre otros documentos de conformidad con los artículos 72 y siguientes de la L.N. quedando concluida la subasta, mediante adjudicación de los inmuebles al único postor (…).
A mi juicio sí por lo que solicito a la D.G.R.N. se revoque la calificación del Registro de la propiedad número 2 de Burgos, ordenando la cancelación de la anotación preventiva de embargo a favor de da A.E.A.T de Huelva
Mediante acta notarial se notifica al titular de una anotación preventiva de embargo posterior a una hipoteca que dio lugar, por incumplimiento de la obligación garantizada, a un acta de ejecución extrajudicial hipotecaria, en cuya tramitación se había omitido dicha notificación, siendo el citado acta de notificación posterior al cierre del acta de ejecución extrajudicial e incluso al otorgamiento de la escritura de venta a favor del adjudicatario resultante de la subasta.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la facultad del acreedor hipotecario para instar la enajenación forzosa del bien objeto de garantía forma parte del contenido estructural del derecho de hipoteca. La atribución del «ius vendendi» al acreedor no es un elemento añadido o circunstancial sino que integra el contenido esencial de su derecho (Resolución de fecha 13 de abril de 2012).
Es cierto que una doctrina centenaria del Centro Directivo (vid. Resoluciones de 27 de febrero de 1912 y 12 de noviembre de 1913) en un principio entendió que ante la falta de regulación legal y pese a considerar válido el pacto, en base al artículo 1872 del Código Civil, su ejercicio no podía implicar la cancelación de asientos posteriores por impedirlo el artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Con razón la doctrina más autorizada criticó la doctrina expuesta que, al dejar reducido el pacto de realización a un pacto personal, hacía inútil su inscripción en los libros del Registro.
A lo anterior se une el hecho, también señalado en la nota de calificación, de la omisión de la previa petición y expedición de la certificación registral de dominio y cargas prevista en el artículo 236 b) del Reglamento Hipotecario, en la que se debe incluir una «relación de todos los censos, hipotecas, gravámenes y derechos reales y anotaciones a que estén afectos los bienes», y cuya expedición hará constar el registrador por nota al margen de la inscripción de la hipoteca «indicando su fecha, la iniciación de la ejecución, el Notario ante el que se sigue y la circunstancia de que aquélla no se entenderá con los que posteriormente inscriban o anoten cualquier derecho sobre la misma finca» (vid. apartados 1 y 2 del artículo 236 b del Reglamento Hipotecario), previsión que está conectada con las exigencias derivadas del principio del tracto sucesivo consagrado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, pues, como señala acertadamente el registrador en su informe preceptivo, uno de los objetivos de la certificación y de la nota marginal, es identificar a los titulares de cargas y derechos inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante que se verán extinguidos por la realización del bien, para notificarles el inicio del proceso de ejecución para que puedan intervenir en él, a los efectos legalmente previstos.
Atendidas estas razones debe rechazarse el motivo de recurso pues ni se han seguido los trámites previstos en el ordenamiento, pues se han omitido los trámites esenciales de la solicitud y expedición de la certificación de dominio y cargas, con extensión de la nota marginal de su expedición (cfr. artículo 236 b del Reglamento Hipotecario), como tampoco se ha practicado la preceptiva y esencial notificación dentro del procedimiento a los titulares de cargas posteriores (en particular a la Agencia Estatal de Administración Tributaria titular de la anotación preventiva de embargo letra A, prorrogada y vigente), ni cabe entender que concurra justa causa que justifique tales omisiones o que suplan sus efectos, sin que las alegaciones aducidas de contrario en el recurso puedan privar de su eficacia confirmatoria de la calificación recurrida a las precedentes consideraciones.
Aduce igualmente el recurrente que en la primera de las calificaciones del registrador, la que tuvo lugar con ocasión de la presentación de la escritura de venta extrajudicial, acompañada del acta de ejecución extrajudicial hipotecaria (que dio lugar a la inscripción del dominio a favor del adjudicatario/comprador y a la cancelación de la hipoteca que garantizaba el préstamo origen de las cantidades adeudadas, y a la suspensión de la cancelación de las cargas y gravámenes posteriores por no constar la notificación a sus titulares), se consideró el citado defecto de la falta de notificación como subsanable.
Alega asimismo el recurrente que, conforme se expresa en la cuarta diligencia del acta de ejecución extrajudicial hipotecaria, el propio notario autorizante solicitó por procedimiento electrónico certificación registral de dominio y cargas.