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Timestamp: 2016-10-21 13:11:55
Document Index: 94934871

Matched Legal Cases: ['Art. 677', 'Art. 779', 'Art. 267', 'Art. 267', 'Art. 46', 'BGE', 'Art. 46', 'Art. 677', 'Art. 677', 'BGE', 'Art. 779', 'Art. 675', 'BGE', 'Art. 679', 'Art. 781', 'Art. 675', 'Art. 677', 'Art. 267', 'Art. 267', 'BGE', 'Art. 267', 'Art. 267', 'Art. 267', 'Art. 267', 'BGE', 'Art. 677', 'Art. 267', 'Art. 779']

98 II 19930. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 11. Juli 1972 i.S. Koradi und Mitbeteiligte gegen Printing Studio AG.
Prolongation du bail (art. 267 a ss. CO). Calcul de la valeur litigieuse (consid. 1). Art. 677 CC. Notion de constructions mobili�res (consid. 2). Art. 779 ss. CC. La constitution d'un droit de superficie n'est possible, selon l'art. 675 CC, que pour des constructions durables (consid. 3). Art. 267 a CO. Le bail d'un terrain non b�ti ne peut m�me pas �tre prolong�, � la suite d'une r�siliation ou de l'�coulement de la dur�e du bail, lorsque le locataire a �lev� sur le fonds une construction mobili�re. Application analogique exceptionnelle de l'art. 267 a. CO dans des cas tout � fait particuliers (consid. 4 a-b). N�gation en l'esp�ce de l'application analogique de l'art. 267 a CO (consid. 4 c). Faits � partir de page 200
A.- Die Erbengemeinschaft Binder vermietete am 3. Juli 1962 der Printing Studio AG bis 31. Dezember 1971 einen un�berbauten Teil des Grundst�ckes Kat. Nr. 7476, Letzigraben 93 in Z�rich, damit sie darauf auf eigene Kosten das von der Bausektion II der Stadt Z�rich bereits bewilligte Bauprojekt errichten k�nne. Am Ende des Mietvertrages hatte die Printing Studio AG diese Baute wieder zu entfernen und das Grundst�ck in den urspr�nglichen Zustand zu versetzen. Der j�hrliche Mietzins betrug Fr. 9'000.--. Der Vertrag war f�r die Dauer des Mietverh�ltnisses im Grundbuch vorzumerken und der Bestand der von der Printing Studio AG erstellten Baute auf deren Begehren als Personaldienstbarkeit im Grundbuch einzutragen.
Am 13. Juli 1962 schlossen die Parteien eine als Baurechtsvertrag bezeichnete Vereinbarung. Danach wurde der Printing Studio AG das Recht einger�umt, die im Mietvertrag erw�hnte, beh�rdlich bewilligte Baute zu errichten und bis 31. Dezember 1971 stehen zu lassen. Der Baurechtszins betrug j�hrlich Fr. 9'000.--. Dieses "Baurecht" wurde zugunsten der Kl�gerin als Last auf dem fraglichen Grundst�ck im Grundbuch eingetragen.
Mit Vereinbarung vom 25. Mai 1963 stellte die Erbengemeinschaft Binder der Printing Studio AG f�r die "Dauer des Mietvertrages vom 3. Juli 1962" einen Streifen Rasen "l�ngs der Grenze des Mietobjektes" unentgeltlich zur Verf�gung. Am 20. M�rz 1967 schlossen die Parteien einen weitern Mietvertrag �ber eine Dreizimmerwohnung im Hause Letzigraben 93, die der Printing Studio AG zu Archiv- und Lagerzwecken dienen sollte.
Die Printing Studio AG vermietete am 4. Juli 1962 einen Teil des Geb�udes der Firma Welti-Furrer AG zu einem j�hrlichen Mietzins von Fr. 25'410.--.
B.- Am 9. Dezember 1969 erwarben Heinrich Koradi, die Firma Schaeppi & S�hne, Walter Schultheiss und Paul May das Grundst�ck Kat. Nr. 7476, Letzigraben 93, in Z�rich zu Miteigentum. Sie k�ndigten der Printing Studio AG den Mietvertrag auf 31. Dezember 1971 mit Schreiben vom 12. Februar 1970. Die Printing Studio AG stellte am 23. Dezember 1970 beim Mietgericht des Bezirkes Z�rich das Gesuch, das Mietverh�ltnis gest�tzt auf Art. 267 a ff. OR vorl�ufig um zwei Jahre zu erstrecken. Das Mietgericht wies dieses Begehren am 23. Juni 1971 mit der Begr�ndung ab, die Miete von un�berbauten Grundst�cken unterstehe nicht den Bestimmungen �ber die K�ndigungsbeschr�nkung.
Auf Rekurs der Beklagten hob das Obergericht des Kantons Z�rich am 13. Januar 1972 diesen Entscheid auf und erstreckte die beiden Mietverh�ltnisse um ein Jahr bis zum 31. Dezember 1972.
C.- Die Beklagten beantragen mit der Berufung, die Klage abzuweisen, eventuell eine Erstreckung nur mit Bezug auf die von der Kl�gerin selber ben�tzten R�umlichkeiten zu bewilligen.
Die Kl�gerin beantragt, Abweisung der Berufung und verlangt mit einer Anschlussberufung, beide Mietverh�ltnisse um zwei Jahre, d.h. bis 31. Dezember 1973, zu erstrecken.
D.- Die Beklagten fochten den Entscheid des Obergerichts auch mit der kantonalen Nichtigkeitsbeschwerde an, welche das Kassationsgericht des Kantons Z�rich am 11. April 1972 abwies.
1. Der Prozess �ber die Erstreckung eines Mietvertrages ist eine verm�gensrechtliche Zivilstreitigkeit. Gegen kantonale Entscheide �ber solche Streitigkeiten ist die Berufung nur zul�ssig, wenn der Streitwert nach den Rechtsbegehren, wie sie vor der letzten kantonalen Instanz noch streitig waren, wenigstens 8'000 Franken betr�gt (Art. 46 OG). Dieser Streitwert entspricht dem Mietzins, der f�r die Dauer der verlangten Erstreckung geschuldet ist (vgl. BGE 88 II 59, Erw. 1 und dort erw�hnte Entscheide; JEANPRETRE, La prolongation des baux � loyer, in m�moires publi�s par la Facult� de droit de Gen�ve, 1970, S. 159).
Die Kl�gerin verlangte im kantonalen Rekursverfahren die Erstreckung der Mietverh�ltnisse um zwei Jahre. Sie hat f�r beide Mietobjekte gegenw�rtig einen j�hrlichen Zins von insgesamt Fr. 13'000.-- zu entrichten. Der nach Art. 46 OG verlangte Streitwert ist somit erreicht, weshalb auf die Berufung einzutreten ist.
2. Vor Obergericht war nicht mehr streitig, dass es sich bei der Baute, welche die Kl�gerin auf dem gemieteten Land errichtet hat, um eine Fahrnisbaute im Sinne des Art. 677 ZGB handelt. Zu diesem Schlusse gelangte man �brigens auch, wenn die Frage noch entschieden werden m�sste, obwohl die Vorinstanz dar�ber keine besondern tatbest�ndlichen Feststellungen getroffen hat, weil die Kl�gerin zu Beginn des obergerichtlichen Augenscheins vom 20. Dezember 1971 ihren fr�heren Standpunkt, es liege eine Dauerbaute vor, aufgegeben hatte. Nach Ziffer 14 des Mietvertrages war die Miete zum vornherein auf den 31. Dezember 1971 befristet und gem�ss Ziffer 6 hatte die Kl�gerin das Grundst�ck nach Beendigung des Mietverh�ltnisses innert zwei Monaten "abzur�umen" (vorbeh�ltlich anderer schriftlicher Vereinbarung zwischen den Parteien) und das Land wieder in den urspr�nglichen Zustand zu versetzen. Gem�ss Ziffer 12 wurde die Kl�gerin ausserdem verpflichtet, auf dem Baugrundst�ck keinerlei andere baulichen Vorkehren als die Verwirklichung des dem Vertrag (Ziffer 2) zugrunde liegenden Bauprojekts (das einen versetzbaren Stahlbau betraf) zu treffen. Keine Partei behauptet, dass anders als vorgesehen gebaut worden sei. Demzufolge liegen sowohl die subjektiven wie die objektiven Voraussetzungen des Art. 677 ZGB vor. Es sei im �brigen auf BGE 92 II 227 ff. verwiesen. Dieser Entscheid wurde zu Unrecht von LIVER kritisiert (ZBJV 1968 S. 27-30), dagegen zustimmend besprochen von HUBER (ZBGR 1967 S. 183).
3. Daran �ndert auch die Tatsache nichts, dass die Parteien am 13. Juli 1962 eine Vereinbarung schlossen, die sie als Baurechtsvertrag bezeichneten. Danach wurde der Kl�gerin als Baurechtsnehmerin das Recht einger�umt, die im Mietvertrag erw�hnte und bewilligte Baute zu errichten und bis 31. Dezember 1971 beizubehalten.
Darin liegt keine Begr�ndung eines Baurechts im Sinne der Art. 779 ff. ZGB; denn ein solches kann nach Art. 675 ZGB nur f�r Dauerbauten begr�ndet werden, die ohne Baurecht BGE 98 II 199 S. 203gem�ss dem Akzessionsprinzip sonst ins Eigentum des Bodeneigent�mers �bergingen. Die Ansicht LEEMANNS (Art. 679 ZGB N. 9), auch eine Fahrnisbaute k�nne nach dieser Bestimmung Gegenstand eines nicht dauernden Baurechts sein, ist daher abzulehnen. Dagegen ist es ohne weiteres m�glich, einer Person das dingliche Recht auf Errichtung einer Fahrnisbaute auf fremdem Grund und Boden einzur�umen und dieses Recht als irregul�re Personaldienstbarkeit im Sinne des Art. 781 ZGB im Grundbuch einzutragen (so HAAB, N. 5 zu Art. 675 und N. 2 zu Art. 677 ZGB; FREIM�LLER, Die Stellung der Baurechtsdienstbarkeit im System der dinglichen Rechte, Diss. Bern 1967 S. 28). Das Bundesgericht wollte im Entscheid 92 II 234 keine andere Ansicht �ussern (entgegen der Annahme HUBERS, ZBGR 1967, S. 183), sondern mit dem Satz: "Ein Baurecht kann �berhaupt nicht f�r Fahrnisbauten, sondern nur f�r Dauerbauten einger�umt werden" nur sagen, in jenem Fall habe sich die Eigent�merin des Bodens verpflichtet - wie dem Tatbestand (S. 228) entnommen werden kann -, dem Dienstbarkeitsberechtigten ein selbst�ndiges und dauerndes Baurecht einzur�umen, was sie nicht h�tte tun d�rfen, wenn es sich um eine Fahrnisbaute gehandelt h�tte. Die Kritik LIVERS (a.a.O. S. 30) st�sst deshalb ins Leere.
Hier wurde die Dienstbarkeit, die sich mit dem vorher abgeschlossenen Mietvertrag ohne weiteres vertr�gt, ebenfalls bis 31. Dezember 1971 befristet. Sie hat daher f�r die Frage, ob das Mietverh�ltnis nach Art. 267 a OR zu erstrecken sei, keine Bedeutung.
4. Dazu sind vielmehr hinsichtlich des Mietvertrages �ber das Grundst�ck Kat. Nr. 7476, Letzigraben 93, folgende �berlegungen anzustellen.
a) Zu Unrecht beruft sich die Kl�gerin auf Art. 267 OR, der in Abs. 2 Ziffer 1 f�r unm�blierte Wohnungen, Gesch�ftslokale, Werkst�tten, Verkaufsl�den, Magazine, Scheunen, Stallungen und �hnliche R�umlichkeiten (im Gegensatz zu m�blierten Wohnungen und dergleichen sowie f�r bewegliche Sachen) eine l�ngere gesetzliche Mietdauer und eine l�ngere K�ndigungsfrist vorsieht. Es kann ihr darin nur insoweit gefolgt werden, als diese Ziffer 1 �berhaupt f�r unbewegliche Sachen, also auch f�r unbebauten Boden, massgebend ist, soweit es sich nicht um m�blierte Wohnungen und dergleichen im Sinne der Ziffer 2 handelt. Dagegen l�sst sich daraus nicht ableiten, die Bestimmungen BGE 98 II 199 S. 204der Art. 267 a-f �ber die K�ndigungsbeschr�nkung im Mietrecht gelten schlechthin f�r alle unbeweglichen Sachen. Das h�tte freilich aus dem Wortlaut des bundesr�tlichen Entwurfs zu Art. 267 a OR (BBl 1968 II S. 860) geschlossen werden k�nnen; denn diese Vorschrift begann mit den Worten: "H�tte die K�ndigung eines Mietverh�ltnisses an einer unbeweglichen Sache...". Die gesetzgebenden Beh�rden sind jedoch diesem Vorschlag nicht gefolgt und haben den Text in der Weise ge�ndert, dass statt ein Mietverh�ltnis an unbeweglichen Sachen nunmehr ein solches an Wohnungen und Gesch�ftsr�umen sowie mit solchen verbundenen Wohnungen gesch�tzt wurde. Diese �nderung erfolgte absichtlich, wie sich aus dem Protokoll der Kommission des St�nderates vom 12. November 1969 S. 9 ergibt. Den Antrag dazu stellte der Kommissionsvorsitzende Amstad, der auf die Frage Heftis: "Aber ist an sich klar, dass die M�glichkeit der K�ndigungsbeschr�nkung auf Wohnungen und Gesch�ftsr�ume beschr�nkt ist", antwortete: "Das geht schon aus der Fortsetzung von Abs. 1 hervor...". Die Kommission des Nationalrates stimmte dem zu, nachdem Bundesrat von Moos erkl�rt hatte, aus Abs. 1 von Art. 267 a gehe ohnehin unmissverst�ndlich hervor, dass sich die vorgesehene K�ndigungsbeschr�nkung nur auf Wohnungen und Gesch�ftsr�ume beziehe (Prot. KomNR vom 16./17. Februar 1970, S. 21). Gem�ss dem Willen des Gesetzgebers kann somit die Miete unbebauten Landes nach einer K�ndigung oder nach Ablauf der Mietdauer nicht erstreckt werden (gl. M. JEANPRETRE, a.a.O. S. 117).
b) In diesem Sinne hat das Bundesgericht dem Grundsatze nach am 20. Juni 1972 i.S. SBB c. Ramoni entschieden. Es wurde lediglich der Vorbehalt gemacht, Art. 267 a ff. analog auf die Vermietung von Grund und Boden anzuwenden in ganz besonders gelagerten F�llen, wenn z.B. ein unbefristeter Mietvertrag vorliegt und der Mieter mit Wissen des Vermieters eine kostspielige Fahrnisbaute zu Wohn- oder Gesch�ftszwecken errichtet und damit rechnen darf, dass der Mietvertrag auf absehbare Zeit nicht gek�ndigt wird. Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Der Mietvertrag zwischen den Parteien war zum vornherein befristet und die Kl�gerin musste bei der heutigen Baukonjunktur gew�rtigen, dass er nicht erneuert werde. Sie hatte fast 10 Jahre Zeit, um die Kosten der Fahrnisbaute zu amortisieren und sich nach etwas anderem umzusehen. Sie war BGE 98 II 199 S. 205verpflichtet, das Grundst�ck binnen zwei Monaten nach Beendigung des Mietverh�ltnisses abzur�umen und den urspr�nglichen Zustand wieder herzustellen. Das war auch selbstverst�ndlich; denn zum Begriff der Fahrnisbauten geh�rt nach Art. 677 ZGB u.a., dass sie ohne Absicht bleibender Verbindung auf fremdem Boden aufgerichtet sind. Wer also Land zu diesem Zweck mietet, muss damit rechnen, dass die Bauten fr�her oder sp�ter entfernt werden m�ssen. Im vorliegenden Fall stand der Endtermin sogar zum vornherein fest.
c) Eine analoge Anwendung des Art. 267 a OR auf solche F�lle verbietet sich auch aus der Erw�gung, dass diese Bestimmung einen Eingriff in das Eigentum bedeutet und deshalb einschr�nkend auszulegen ist. Das gilt um so mehr, als der Gesetzgeber, wie dargetan, den Schutz absichtlich auf Wohnungen und Gesch�ftsr�ume beschr�nkt hat.
Die Anschlussberufung der Kl�gerin wird teilweise abgewiesen, die Berufung der Beklagten teilweise gutgeheissen, das Urteil des Obergerichts des Kantons Z�rich - II. Zivilkammer - vom 13. Januar 1972 aufgehoben und die Erstreckungsklage �ber die Miete des Grundst�cks Kat. Nr. 7476, Letzigraben 93, 8003 Z�rich, abgewiesen.
Im �brigen wird die Sache zu neuer Entscheidung der Erstreckungsklage betreffend die Miete der 3-Zimmer-Wohnung, Letzigraben 93, 8003 Z�rich, im Sinne der Erw�gungen an die Vorinstanz zur�ckgewiesen.
Art. 779 ff. ZGB,