Source: https://www.swdv-advocaten.nl/blog/actueel-huurrecht/
Timestamp: 2019-01-16 03:40:13+00:00
Document Index: 10227552

Matched Legal Cases: ['gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ']

Actueel in huurrecht en ander civiel vastgoedrecht - SWDV
Actueel in huurrecht en ander civiel vastgoedrecht
Martijn Langhout heeft ruime ervaring in het civiele vastgoedrecht, waaronder het huurrecht. In dit blog deelt hij welke uitspraken hem opvallen en waarom.
Recht van erfpacht voor bepaalde duur (december 2018)
Bij de koop van een erfpachtrecht is het belangrijk goed te letten op de contractsduur; bepaalde tijd of voortdurend? In deze zaak wordt een recreatiewoning verkocht. De grond waarop de woning staat, is in erfpacht uitgegeven. Het betreft een recht van erfpacht voor bepaalde duur, eindigend in 2020. Na het sluiten van de koopovereenkomst (maar voor de levering) blijkt dat de eigenaar van de grond niet wil meewerken aan verlenging van het erfpachtrecht. Het door de koper gedane beroep op dwaling wordt in kort geding (dus voorlopig oordeel) gepasseerd, omdat het voor partijen bij het sluiten van de overeenkomst duidelijk was dat er nog onzekerheid was met betrekking tot een verlenging van het recht van erfpacht. De rechter oordeelt dat koper moet meewerken aan levering. Realiseer je als koper dus wat je precies koopt, en laat je bij twijfel goed informeren.
Terugvordering van door verjaring verloren grond succesvol (november 2018)
De rechtbank Limburg heeft op 14 november 2018 geoordeeld over een burengeschil over een naast de erfgrens (dus op grond van de buurman) geplaatste coniferenhaag. Tussen partijen was al eerder geprocedeerd over de haag. In die procedure was vastgesteld dat er sprake was van verjaring, waardoor de buurman (eiser in deze nieuwe procedure) de grond niet meer kon terugvorderen (hij was de eigendom van de grond verloren). Nu vordert eiser – met verwijzing naar een belangrijke uitspraak van de Hoge Raad uit 2017 – schadevergoeding van zijn buurman (wegens onrechtmatig handelen) omdat deze de strook grond in bezit heeft genomen en gehouden terwijl hij wist dat zijn buurman daarvan eigenaar was. De rechtbank oordeelt dat de inbezitneming van de grond (in 1992/93) niet te goeder trouw is geweest (gedaagde moet hebben geweten dat hij de haag op de verkeerde plek neerzette) en dat gedaagde onrechtmatig jegens eiser heeft gehandeld. Er volgt (schadevergoeding in natura) een veroordeling tot teruglevering van de grond (die dus reeds door verjaring was verkregen). De rechtspraak op dit punt is nog in ontwikkeling, maar deze uitspraak zal ongetwijfeld meer partijen aanzetten tot het terugvorderen van door verjaring verloren grond.
Beroep door derde op huurbescherming na overlijden huurder (oktober 2018)
Als verhuurder (van woonruimte) kun je te maken krijgen met een huurder die komt te overlijden. In een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 31 oktober 2018 wordt door een derde (die met de overleden huurder een duurzaam gemeenschappelijke huishouding heeft gehad) een beroep gedaan op huurbescherming. De kantonrechter toetst aan de limitatief in artikel 7:268 lid 2 en 3 BW opgenomen voorwaarden en wijst de vordering af; wel een duurzaam gemeenschappelijke huishouding, maar onvoldoende waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur (de hoofdverplichting van een huurder) en verder onvoldoende zeker dat eiseres ooit een huisvestingsvergunning zal verkrijgen.
Onrechtmatig handelen makelaar (juli 2018)
De Hoge Raad heeft op 13 juli 2018 geoordeeld over de vraag of een NVM-makelaar onrechtmatig handelt jegens een koper van een woning door een (onjuiste) vermelding van een woonoppervlakte in een verkoopbrochure, want niet gemeten volgens de verplichte Meetinstructie (welke meetinstructie strekt ter bescherming van de belangen van aspirant-kopers). De Hoge Raad bekrachtigt de uitspraak van het gerechtshof dat makelaar onrechtmatig jegens de koper heeft gehandeld. Het gerechtshof had de schade overigens lager vastgesteld (geschat) dan was gevorderd (woonoppervlakte is niet de enige factor waarmee rekening dient te worden gehouden bij bepalen van de waarde van een woning).
Verjaring (maart 2018)
Recent werd ik gewezen op een kort geleden gepubliceerde uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 24 januari 2018. Het betreft een verjaringszaak. De rechtbank buigt zich over een tweetal inhoudelijke punten:
(1.) Is er sprake van (ondubbelzinnig) bezit (gedurende 20 jaar)? De rechtbank komt tot het oordeel dat er inderdaad sprake is van bezit en komt vervolgens tot het oordeel dat er sprake is van verjaring. De feitelijke omstandigheden zijn in dit soort zaken steeds van groot belang. Naar mijn mening was een andere uitkomst in dit geval mogelijk geweest.
(2.) Is er sprake van onrechtmatig handelen en moet er schadevergoeding worden betaald? De rechtbank oordeelt – in lijn met Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR 2017:309 – dat er sprake is van onrechtmatig handelen. De gevorderde schadevergoeding in nature wordt vervolgens echter afgewezen, met een beroep op eigen schuld; de gemeente zou hebben geweten van de onrechtmatige toestand en nooit hebben ingegrepen. Vanwege de eigen schuld dient er volgens de rechtbank een correctie plaats te vinden in de schadevergoeding. Bij schadevergoeding in natura (teruglevering van de grond) is dat naar het oordeel van de rechtbank niet mogelijk. Bij schadevergoeding in geld wel, maar dat was niet gevorderd.
Huuropzegging (januari 2018)
Mijn oog viel op een uitspraak van het gerechtshof Den Bosch van 2 januari 2018. Het betrof een huurzaak waarin, kort gezegd, huurster van bedrijfsruimte zo’n 2 tot 10 dagen te laat de opzeggingsbrief aan verhuurders had overhandigd. Te laat dus, zou je zeggen. Het gerechtshof schiet huurster echter te hulp; naar het oordeel van het gerechtshof is sprake van een zo minimale overschrijding dat daarbij het belang van verhuurders bij het hebben van voldoende tijd om een nieuwe huurder te vinden niet of slechts in zeer beperkte mate is geschaad. Ofwel, huurster komt weg met haar te late huuropzegging. Is dat terecht? Naar mijn mening in dit geval niet. Als huurder zou ik er zeker niet op gokken dat een termijnoverschrijding in zo een geval verschoonbaar is.
Wet verbetering Vereniging van Eigenaars (VvE) (december 2017)
Ons kantoor schreef eerder dit jaar (zie onderstaande link) al over de Wet verbetering vereniging van eigenaars. De wet treedt op 1 januari 2018 in werking. Belangrijkste punten die de wet regelt zijn:
VvE’s zijn vanaf 1 januari 2018 verplicht om jaarlijks een minimumbedrag te reserveren voor onderhoud en herstel van het gebouw (er is een overgangsregeling);
Het wordt voor VvE’s mogelijk om een geldlening aan te gaan. Een schuld uit zo een lening is deelbaar (waardoor een VvE-lid niet hoofdelijk aansprakelijk is voor het leningsbedrag).
Tijdelijke huur woonruimte: wel voldoen aan geldende voorwaarden (september 2017)
Tijdelijke huur van woonruimte is sinds enige tijd, onder omstandigheden, mogelijk. Let er alleen wel op dat aan de geldende voorwaarden wordt voldaan. In deze uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland d.d. 20 september 2017 ging het voor de verhuurder alsnog verkeerd doordat de verhuurder de huurder niet tijdig vóór afloop van de huur had geïnformeerd dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum zou eindigen. Er is daardoor mogelijk alsnog (het was ‘slechts’ een kort geding, waarin voor bewijslevering geen plaats was) een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan, met huurbescherming voor de huurder. Juist dit had de verhuurder beoogd te voorkomen.
Verjaring: ondubbelzinnig bezit gedurende een bepaalde periode (augustus 2017)
Met enige regelmaat ontstaan er geschillen (tussen buren) waarbij één partij stelt door verjaring eigenaar te zijn geworden van een strook(je) grond van een naastgelegen perceel. Er zijn door rechters al veel uitspraken over dit soort zaken gewezen. De feitelijke situatie ter plaatse speelt vaak een belangrijke rol bij de beantwoording van de vraag of aan de vereisten voor een geslaagd beroep op verjaring – er moet sprake zijn van ondubbelzinnig bezit gedurende een bepaalde periode – is voldaan. Zie onder meer deze uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarbij het beroep op verjaring werd afgewezen. Door het enkele snoeien van een haag door de buurman behoefde de eigenaar van de grond zich niet te realiseren dat hij door stil te zitten de eigendom van de grond zou verliezen (geen bezitsdaad). Gelet op de stellingen van partijen naar mijn mening een juiste uitspraak. Had eisende partij zijn/haar stellingen beter kunnen onderbouwen (bewijs is in dit soort zaken niet altijd aanwezig) dan had de uitkomst echter ook zo maar anders uit kunnen pakken.
(Onder)verhuur via Airbnb (mei 2017)
Steeds vaker wordt woonruimte (onder)verhuurd via Airbnb. Daarover wordt ook steeds vaker geprocedeerd. In deze zaak (uitspraak van het Hof Den Haag d.d. 9 mei 2017) vorderde een verhuurder ontbinding van de huur en ontruiming van het gehuurde vanwege regelmatige (onbevoegde) onderverhuur via Airbnb. De rechter (eerste aanleg en hoger beroep) stelt vast dat er sprake is van een tekortkoming door de huurster. Gevorderde ontbinding en ontruiming wordt (in dit geval) afgewezen vanwege (met name) de persoonlijke omstandigheden van de huurster. Vervolgens wordt huurster, op verzoek van verhuurster, wel veroordeeld tot winstafdracht. Hoewel onbevoegde onderverhuur naar mijn mening (anders dan in deze zaak) vaak zal leiden tot ontbinding en ontruiming (tenzij…), is het voor verhuurders goed om te weten dat schadevergoeding in de vorm van winstafdracht ook gevorderd kan worden.
Sloten vervangen als de huur niet wordt betaald, mag dat? (april 2017)
Stel u verhuurt woonruimte en de huurder betaalt de huur niet. Mag u als verhuurder op eigen houtje de sloten laten vervangen (waardoor de huurder geen toegang meer heeft tot de woning)? Nee! Naar mijn mening een vorm van eigenrichting. Het Hof Den Bosch overweegt in een uitspraak van 11 april 2017 “komt opschorting van de nakoming van de terbeschikkingstellingverplichting neer op een feitelijke executie vooruitlopend op het rechterlijk oordeel, hetgeen evenmin in overeenstemming met de ratio van artikel 7:231 BW is”.