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Timestamp: 2013-05-20 17:03:34
Document Index: 347866201

Matched Legal Cases: ['§ 242', '§ 573', '§ 575', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 242', '§ 242', '§ 575', '§ 543', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 540', '§ 569']

Wie komme ich aus dem Mietvertrag? - DMB Zossen und Umgebung e.V. DMB Bund
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Wie komme ich aus dem Mietvertrag? Vorzeitige Mieterkündigung
a) Zeitmietvertrag - ab dem 1.9.01 nur noch die Ausnahme
b) Kündigungsausschluss: Die neue Methode, Mieter langfristig zu binden
c) Fälle, in denen der Vermieter den Mieter bei Nachmieter-Gestellung aus dem Vertrag entlassen muss (§ 242 BGB: Treu und Glauben)
d) Checkliste Mieterkündigung: Jede Möglichkeit bedenken, die einen aus dem Vertrag bringen kann
Seit der Mietrechtsreform sind Vertragsklauseln in Neu-Verträgen unwirksam, die einen Mietvertrag auf Zeit festschreiben, der zu einem bestimmten Datum ausläuft, ohne dass eine Partei kündigen muss. Grundsätzlich gilt die Mieter-Kündigungsfrist von 3 Monaten (§ 573 c BGB). Sie kann aber zeitlich begrenzt ausgeschlossen werden (siehe b)). Zeitmietverträge sind nur noch nach den engen Regeln des § 575 BGB zugelassen. Dies ist der relativ seltene Fall, dass der Vermieter bei Unterzeichnung des Vertrags weiß und dies dem Mieter im Vertrag auch schriftlich mitteilt, dass er die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt (wegen Eigenbedarfs, Sanierung etc.) benötigen wird. Dann gibt es für den Mieter keine Verlängerungs-Möglichkeit.
b) Kündigungsausschluss
Die neue Methode, Mieter langfristig am Vertag festzuhalten
Leider fand nach der Mietrechtsreform, die den Zeitmietvertrag abschaffte, eine Verlagerung auf den so genannten Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht statt: Der Vermieter kann sein Interesse, den Mieter lange zu binden, dadurch umsetzen, dass ein Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit für eine längere Zeit vereinbart wird. Der Unterschied zum Zeitmietvertrag liegt lediglich darin, dass das Ende-Datum des Vertrages nicht bestimmt ist. Ist der Kündigungsausschluss abgelaufen, handelt es sich nach wie vor um einen Vertrag auf unbestimmte Zeit. Ein Kündigungsausschluss darf für maximal 4 Jahre vereinbart werden (BGH WM 2005, 346). Wird er für länger vereinbart, ist diese Klausel komplett unwirksam: Es gibt überhaupt keinen wirksamen Kündigungsausschluss. (Es ist also nicht so, dass der Kündigungsausschluss auf das gerade noch zulässige Maß von 4 Jahren verkürzt wird.) Der BGH hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem ein beidseitiger Kündigungsausschluss in Formularklauseln (AGB) für 5 Jahre vereinbart war.
Stand der Rechtsprechung zum Kündigungsausschluss bzw. Kündigungsverzicht
Allerdings gilt für die Fälle, in denen der Mieter in eine Notlage gerät und aus dem Vertrag heraus muss, die alte Rechtsprechung zum Zeitmietvertrag fort. Dies hat der BGH auch bestätigt. Dazu siehe unten, "d)"
c) Nachmieter-Gestellung nach § 242 BGB
Fälle, in denen der Vermieter den Mieter bei Nachmieter-Gestellung aus dem Vertrag entlassen muss (§ 242 BGB: Treu und Glauben) Der Mieter kann vom Vermieter verlangen, dass er einen vom Mieter gestellten Ersatzmieter akzeptiert, der in den Vertrag einzutreten bereit ist. (Das Märchen von der Gestellung von 3 Ersatzmietern, um den Vertrag zu beenden, ist falsch!) Voraussetzung ist eine nicht selbst verschuldete Notlage des Mieters, die bewirkt, dass im Einzelfall sein Interesse an der Vertragsauflösung das Interesse des Vermieters am Festhalten "erheblich übersteigt".
Also Achtung: Mit diesem Recht lässt sich nicht jeder Mietvertrag beenden. Es handelt sich vielmehr um eine Lösung für Ausnahmefälle, z.B:
Familienzuwachs, der die Wohnung deutlich zu klein werden lässt,
Einweisung des Mieters in ein Pflegeheim
andere soziale Notfälle, die der Mieter nicht selbst verschuldet hat.
1. Weil es sich um eine Ausnahme handelt, über die im Streit letztlich ein Gericht entscheiden wird: Prüfen Sie zuerst mit Ihrem Mieterverein den Mietvertrag! Vielleicht sind dort bereits Regelungen verankert, die eine Nachmietergestellung ermöglichen. Auch kann der Kündigungs-Ausschluss unwirksam sein.
2. Das Recht, den Nachmieter zu stellen, hat der Mieter dann, wenn die Fortsetzung für ihn eine Härte wäre, die – auch unter Berücksichtigung der Vermieter-Interessen – für den Mieter unzumutbar wäre. Allein der mögliche Umzug in eine billigere oder bessere Wohnung reicht nicht (OLG Karlsruhe RE WM 1981, 173).
3. Die Interessen des Mieters an der Auflösung des Vertrags müssen die Interessen des Vermieters an seiner Beibehaltung "erheblich überragen“ (OLG Hamm WM 1995, 577, vgl. Lützenkirchen WM 2002, 179)
4. Er hat das Recht nicht, wenn die verbleibende Mietzeit nur noch kurz wäre (z.B. 4 oder 5 Monate) (OLG Oldenburg WM 1982, 124)
5. Wenn er das Recht hat, dann muss der Vermieter den Nachmieter akzeptieren. Er kann ihn nur ablehnen, wenn es einen wichtigen Grund in der Person des Nachmieters gibt (OLG Hamm RE WM 1983, 124).
6. Krankheit des Mieters allein reicht nicht als Grund (OLG Düsseldorf WM 2002, 94).
7. Dass der Mieter ein eigenes Haus gebaut hat, reicht nicht als Grund (OLG Oldenburg RE WM 1981, 125)
8. Dass bei 42 m² mit 4 Personen und Kindern ab 2 Jahren endlich eine größere Sozialwohnung zugeteilt wird, reicht als Grund. (AG Frankfurt, Main WM 1999, 571)
9. Umzug in eine altengerechte Wohnung reicht als Grund (LG Duisburg WM 1999, 691)
10. Familiennachwuchs und dann viel zu kleine Wohnung reicht als Grund (LG Landshut WM 1996, 542)
11. Der Vermieter darf einen potenziellen Nachmieter nicht durch monatelanges Verhandeln abschrecken (LG Wiesbaden WM 2002, 115). Tut er dies dennoch, ist der Mieter von seinen vertraglichen Verpflichtungen frei.
12. Er muss aber nicht alles akzeptieren, er darf eigene Neuvermietungsvorstellungen realisieren (OLG Düsseldorf WM 2001, 608)
13. Der Vermieter darf ggf. auch eine höhere Miete bzw. verbesserte Vertragsbedingungen vom Nachmieter verlangen.
14. Aber: Er hat die Pflicht zur Schadensminimierung. Er muss sich ernsthaft bemühen, die Wohnung weiterzuvermieten (OLG Schleswieg WM 2000, 355), sonst entfällt sein Recht auf Schadensersatz.
Achtung: Dies (also Nr. 4 - 14) sind Einzelfälle. Über Treu und Glauben entscheidet das Gericht. Daher sollten Sie immer erst Rechtsrat einholen. Am besten ist es, sich mit seinem Vermieter gütlich - und bitte immer schriftlich! - auf einen Nachmieter zu einigen. Das spart viel Zeit und Nerven – und im Ernstfall auch viel Geld.
WM = Wohnungswirtschaft und Mietrecht (Jahrgang, Seite)
d) Mieterkündigung: Checkliste
Hier finden Sie einige grundlegende Aussagen zur Mieterkündigung. Manchmal weiß ein Mieter gar nicht, dass er ein Kündigungsrecht hat, z.B. nach einer Mieterhöhung oder einer Modernisierungs-Ankündigung. Deshalb lohnt es sich, diese "Checkliste" mit Grundsatz-Aussagen zu lesen. A. Es gibt keine "normalen" Zeitmietverträge mehr, die ohne Grund und ohne Kündigung nach einer bestimmten Zeit enden (siehe a)).
B. Es gibt nur noch Zeitmietverträge mit ausdrücklicher Benennung des Ende-Grunds (Eigenbedarf, Sanierung etc. schriftlich im Mietvertrag, § 575 BGB).
C. Unberührt davon bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung bei schwer wiegenden Vertragsverstößen der anderen Seite (z.B. Nichtgewähtung des Gebrauchs*, Entzug, massive Mängel, Beleidigungen durch Vermieter, unerlaubtes Eindringen in die Wohnung [LG Berlin WM 1999, 332] oder z.B. bei Gesundheitsgefährdung. Achtung: Auch der Mieter sollte vor einer Kündigung aus einem solchen Grund den Vermieter stets abmahnen! Sonst ist seine Kündigung ggf. unwirksam. (§ 543 Abs. 2 und 3 BGB; Lützenkirchen WM 2002, 179ff, 192). Bei fristloser, gerechtfertigter Kündigung durch den Mieter ist es immer auch möglich, dass der Mieter Schadensersatzanspruch hat. Fragen sie den Mieterverein!
*Hinweis: "Nichtgewährung des Gebrauchs" als fristloser Kündigungsgrund kann auch dann vorliegen, wenn die tatsächliche Wohnfläche erheblich von der vertraglich vereinbarten abweicht. LINK: BGH WM 2009, 349 Das Erfordernis der Abmahnung entfällt hier, da der Vermieter die Wohnung ja nicht größer machen kann.
D. Der Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit ("Kündigungsverzicht") des Mieters ist normalerweise maximal 4 Jahre möglich. (BGH WM 2005, 346). Lesen Sie dazu die Ausführungen zum Kündigungsverzicht
E. Zwei Monate lang nach einer Grundmietenerhöhung (§ 558 ff BGB) darf der Mieter immer mit 3-Monats-Frist kündigen.
F. Beachten Sie bitte auch das Sonder-Kündigungsrecht nach einer Modernisierungs-Ankündigung und später nach erfolgter Modernisierung, wenn die Mieterhöhung kommt.
G. Die 14-Tages-Frist von DDR-Mietverträgen bleibt erhalten (KG WM 1998, 149). 14 Tage gelten auch für Verträge vor Inkrafttreten des ZGB (01.01.1976), in denen keine Vereinbarung zu Kündigungsfristen enthalten sind (AG Brandenburg a.d.H. WM 2001, 282).
H. Haben sie noch einen alten „Kettenmietvertrag“ (Beispiel: "... dieser Vertrag verlängert sich um ... Jahr(e), wenn er nicht gekündigt wird ..."), können Sie vom Vermieter zwei Monate vor Ablauf des Vertrags schriftlich die Fortsetzung auf unbefrsitete Zeit verlangen. Das bringt für Sie Vorteile, da ansonsten eine Kündigung ggf. nur zu einem Termin im Jahr möglich ist.
I. Neue "Kettenmietverträge" nach dem 1.9.01 gibt es nicht, sie sind nicht erlaubt. Wird ein solcher Vertrag geschlossen, ist die Ketten-Vereinbarung unwirksam, der Vertrag ist ein unbefristeter Vertrag.
J. Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht mit 3-monatiger Frist, wenn der Vermieter ihm die Untervermietung verweigert ( § 540 BGB)
K. Der Mieter hat das Recht zur fristlosen Kündigung wenn der Zustand der Wohnung gesundheitsgefährdend ist (und er diesen Zustand nicht verschuldet hat), § 569 BGB.
L. Ein fristloser Kündigungsgrund des Mieters kommt auch in Frage, wenn die Wohnung einen besonders schwer wiegenden Mangel hat oder (teilweise) gar nicht benutzbar ist und der Vermieter mit der Mangelbehebung im Verzug ist.
Arnulf Triller, stellvertretender Vorsitzender
DMB Zossen e.V.
- 847211 - jaccomat 2007-09