Source: http://www.podatki.egospodarka.pl/161376,Przebudowa-i-sprzedaz-nieruchomosci-wspolnikow-spolki-cywilnej,1,70,1.html
Timestamp: 2020-01-25 02:02:46+00:00
Document Index: 47006916

Matched Legal Cases: ['art. 860', 'art. 861', 'art. 867', 'art. 867', 'art. 431', 'art. 4', 'art. 23', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 23', 'art. 5', 'art. 3', 'art. 22', 'art. 22']

Przebudowa i sprzedaż nieruchomości wspólników spółki cywilnej - eGospodarka.pl - Interpretacje i wyjaśnienia
eGospodarka.pl › Podatki	› Interpretacje i wyjaśnienia	› Przebudowa i sprzedaż nieruchomości wspólników spółki cywilnej
Hotel w spółce cywilnej © Jürgen Fälchle - Fotolia.com
Nakłady poniesione przez wspólników spółki cywilnej na przebudowę i rozbudowę nieruchomości stanowiącej ich własność nie mogą zostać uznane za inwestycję w obcym środku trwałym. Wydatki te, jako pośrednio związane z przychodami, powinny zostać zaliczone zatem do kosztów uzyskania przychodów wspólników spółki w dacie ich poniesienia. Późniejsza sprzedaż takiej nieruchomości winna też być rozliczana w ramach majątku prywatnego a nie firmowego - uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 03.12.2019 r. nr 0113-KDIPT2-1.4011.412.2019.3.DJD.
W grudniu 2008 r. wnioskodawca wraz z synem nabyli do majątku prywatnego grunt zabudowany budynkiem mieszkalnym. Wnioskodawca posiadał 60% udziałów własności a jego syn 40%.
Wnioskodawca z synem prowadzą spółkę cywilną, w której każdy ma udział w zyskach i stratach po 50%. W 2010 r. wspólnicy podjęli próbę wniesienia nieruchomości aportem do spółki, niemniej z uwagi na fakt, że zrobiono to w zwykłej formie pisemnej a nie aktem notarialnym, czynność okazała się nieważną z mocy prawa. W efekcie od 2010 r. spółka bezumownie korzystała z nieruchomości.
W latach 2011-2014 spółka poniosła nakłady modernizacyjne na tę nieruchomość, w wyniku których zmienione zostało jej przeznaczenie z mieszkaniowego na nieruchomość hotelową. Po zakończeniu prac modernizacyjnych całość nakładów (4,6 mln zł) została oddana do użytkowania, wprowadzona do ewidencji środków trwałych jako inwestycja w obcym środku trwałym i od tego momentu nieruchomość funkcjonuje jako hotel, a poniesione nakłady były amortyzowane (od 2015 roku). Blisko 60% tych nakładów zostało sfinansowane środkami z dotacji, a reszta ze środków finansowych spółki.
W czerwcu 2019 r. wspólnicy sprzedali nieruchomość na rzecz firmy X, a spółka dokonała odrębnej sprzedaży poniesionych nakładów.
Zainteresowany zadał pytanie, czy jako wspólnik spółki cywilnej miał prawo do zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych poniesionych nakładów na obcy środek trwały? Czy niezamortyzowane nakłady mogą stanowić koszt w momencie ich sprzedaży? Czy dochód ze sprzedaży tej nieruchomości należy zaliczyć do źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:
„(…) Zasady działania spółek cywilnych regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.; zwanej dalej: „k.c.”).
Hotel w spółce cywilnej
Inwestycją w obcym środku trwałym mogą być jedynie te nakłady, które ponoszone są na składnik majątku należący do innego podmiotu. Z taką inwestycją nie mamy zatem do czynienia, gdy wspólnicy spółki cywilnej ponoszą nakłady na należący do nich składnik majątku, a wniesiony do spółki do używania.
Zgodnie z art. 860 § 1 ww. ustawy, przez umowę spółki wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony, w szczególności przez wniesienie wkładów. Wkład wspólnika może polegać na wniesieniu do spółki własności lub innych praw albo na świadczeniu usług, przy czym domniemywa się, że wkłady wspólników mają jednakową wartość (art. 861 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego). Wniesiony wkład może być pieniężny lub niepieniężny. Z chwilą przeniesienia własności rzeczy na wspólników, staje się ona majątkiem wspólnym wszystkich wspólników.
Stosownie do art. 867 § 1 k.c., każdy wspólnik jest uprawniony do równego udziału w zyskach i w tym samym stosunku uczestniczy w stratach, bez względu na rodzaj i wartość wkładu. W umowie spółki można inaczej ustalić stosunek udziału wspólników w zyskach i stratach. Można nawet zwolnić niektórych wspólników od udziału w stratach. Natomiast nie można wyłączyć wspólnika od udziału w zyskach. Ustalony w umowie stosunek udziału wspólnika w zyskach odnosi się w razie wątpliwości także do udziału w stratach (art. 867 § 2 k.c.).
W przeciwieństwie do spółek osobowych prawa handlowego, spółka cywilna nie jest odrębnym podmiotem prawa i stanowi wyłącznie stosunek zobowiązaniowy pomiędzy wspólnikami będącymi stronami umowy spółki cywilnej. Wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony w umowie spółki. Z uwagi na to, że spółka cywilna nie jest podmiotem prawa, nie przysługuje jej w związku z tym również zdolność do czynności prawnych, zdolność sądowa, ani procesowa.
Spółka cywilna nie jest także przedsiębiorcą w rozumieniu art. 431 k.c. oraz art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (Dz.U. z 2018 r. poz. 646, z późn. zm.); „przedsiębiorcami” w myśl tej ustawy są bowiem wspólnicy tej spółki.
Z powyższych przepisów wynika, że spółka cywilna jest umową zawartą przez wspólników w celu dążenia do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego. Właścicielami majątku wykorzystywanego w prowadzonej w formie spółki cywilnej pozarolniczej działalności gospodarczej są wspólnicy tej spółki w ramach współwłasności łącznej, a nie spółka.
Zgodnie z generalną zasadą zawartą w cytowanym przepisie, aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodu, to pomiędzy tym wydatkiem a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek tego typu, że poniesienie wydatku ma, lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów. Podatnik ma zatem możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wszelkich wydatków, pod warunkiem że mają one bezpośredni związek z prowadzoną działalnością gospodarczą, a ich poniesienie ma wpływ na wielkość osiągniętego przychodu.
•	musi pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub ze źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła,
•	nie może znajdować się na liście wydatków nieuznanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
•	musi być właściwie udokumentowany.
Definicja środków trwałych - dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych - określona została w art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez wskazanie składników majątku, które przy spełnieniu określonych w tym przepisie warunków uznać można za środki trwałe, podlegające amortyzacji oraz w art. 22c ww. ustawy, w którym wymieniono również składniki majątku uznawane m.in. za środki trwałe niepodlegające amortyzacji. Definicja środków trwałych została więc dla celów podatkowych ściśle powiązana z pojęciem amortyzacji.
a.	przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych, zwane dalej „inwestycjami w obcych środkach trwałych”,
b.	budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie,
c.	składniki majątku, wymienione w ust. 1, niestanowiące własności lub współwłasności podatnika, wykorzystywane przez niego na potrzeby związane z prowadzoną działalnością na podstawie umowy określonej w art. 23a pkt 1, zawartej z właścicielem lub współwłaścicielami tych składników – jeżeli zgodnie z przepisami rozdziału 4a odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający
Z powyższego wynika, że (co do zasady) wydatki poniesione przez podatnika na nabycie lub wytworzenie środków trwałych, w tym również stanowiące inwestycję w obcych środkach trwałych, są rozliczane w czasie i podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej pośrednio, poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej tych środków.
Należy jednak zaznaczyć, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje wprost, co należy rozumieć przez inwestycję w obcych środkach trwałych. Definiuje natomiast pojęcie „inwestycji”. Zgodnie z art. 5a pkt 1 tej ustawy, inwestycje to środki trwałe w budowie w rozumieniu ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2018 r., poz. 395, 398 i 650). Środki trwałe w budowie to - w myśl art. 3 ust. 1 pkt 16 ustawy o rachunkowości - zaliczane do aktywów trwałych środki trwałe w okresie ich budowy, montażu lub ulepszenia już istniejącego środka trwałego. Biorąc pod uwagę ww. definicje można stwierdzić, że inwestycja w obcym środku trwałym to ogół działań (nakładów) podatnika, odnoszących się do niestanowiącego jego własności środka trwałego, które zmierzają do jego ulepszenia lub polegają na stworzeniu składnika majątku mającego cechy środka trwałego.
Zgodnie z przyjętą linią orzecznictwa sądowego przez „inwestycje w obcych środkach trwałych” należy rozumieć nakłady ponoszone na ulepszenie istniejącego już środka trwałego, który nie stanowi własności (współwłasności) podatnika, jest jednak przez niego wykorzystywany, na podstawie stosownej umowy (najmu, dzierżawy, użyczenia, itp.).
Natomiast amortyzacji nie podlegają na podstawie art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, m.in:
a.	grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
b.	budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu,
Z powyższych przepisów wynika, że odpisów amortyzacyjnych mogą dokonywać jedynie podmioty będące właścicielami lub współwłaścicielami określonych składników majątku. Przepisy prawa dopuszczają jednak możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych od składników majątku trwałego niestanowiących własności podatnika, na podstawie powołanego powyżej art. 22a ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Amortyzacja nieruchomości gdy brak najmu
Więcej na ten temat: sprzedaż nieruchomości, podatek od sprzedaży nieruchomości, sprzedaż gruntu, źródła przychodów podatkowych, przychody podatkowe, podatek od firmy, koszty podatkowe, środki trwałe, amortyzacja środków trwałych, stawki amortyzacji, preferencyjna metoda amortyzacji, amortyzacja nieruchomości, inwestycje w obcych środkach trwałych