Source: https://www.guidelegali.it/approfondimenti-in-contratti-vicende-del-contratto/i-vizi-e-le-irregolarit%C3%A0-urbanistiche-incidenti-sulla-circolazione-dei-beni-immobili-7551.aspx
Timestamp: 2020-05-28 14:09:36+00:00
Document Index: 176574590

Matched Legal Cases: ['art. 46', 'art. 17', 'art. 1489', 'art. 1480', 'art. 1489', 'art. 1490', 'art. 1489', 'art. 1489', 'art. 1480', 'art. 1455', 'art. 40']

I vizi e le irregolarità urbanistiche incidenti sulla circolazione dei beni immobili (Contratti) - GuideLegali.it
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LE INTERFERENZE SULLA CIRCOLAZIONE DEI BENI IMMOBILI DEI VIZI E DELLE IRREGOLARITÀ URBANISTICHE DI CUI GLI STESSI SONO AFFETTI, CON PARTICOLARE RIGUARDO AL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA ED A QUELLO DEFINITIVO. LA DISCIPLINA DELLA NULLITA’ SI APPLICA SOLO AI NEGOZI TRASLATIVI?
A) BREVE PREMESSA INTRODUTTIVA.
L’ultima legge in ordine di tempo, il TU dell’Edilizia (DPR 06/06/2001 n° 380) prevede all’art. 46 1° comma che (sostanzialmente riproduce l’art. 17 della L. 47/1985), per quanto qui interessa, “che gli atti tra vivi sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto il trasferimento o la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti resti relativa ad edifici, o loro parti, la cui costruzione sia iniziata dopo il 17/03/1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso a costruire, del permesso in sanatoria (o della denuncia di inizio attività ex comma 5 bis della norma in esame)
Il quarto comma della stessa disposizione prevede che, nella ipotesi in cui la mancata indicazione in atto degli estremi suddetti non sia dipesa dalla insussistenza della concessione al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere con- fermati anche da una sola parte mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa.
E)LE IRREGOLARITÀ URBANISTICHE CHE DETERMINANO LA NULLITÀ DEL NEGOZIO GIURIDICO. DISCIPLINA APPLICABILE PER LE IPOTESI DI DIFFORMITÀ PARZIALE.
Come già anticipato il grado di difformità tra il titolo abilitativo e l’opera realizzata si riconnette alle ipotesi delle irregolarità di maggiore intensità consistenti cioè propriamente nella totale assenza del titolo, nella totale o parziale difformità ed infine nelle variazioni essenziali: ma la giurisprudenza e la dottrina (N.B.) tendono a ricondurre la sanzione della nullità per incommerciabilità del bene ai casi di assenza del titolo abilitativo o totale difformità da esso.
Quindi, non sarà ogni irregolarità minima a determinare l’invalidità del negozio dispositivo ma solo quella che si traduce in una non riferibilità del provvedimento abilitativo al bene negoziato.
In particolare, nella categoria della totale difformità rientrerebbero (v. Cass. Penale 05/06/1986 n° 4918) le ipotesi in cui venga realizzato un organismo edilizio integralmente diverso da quello previsto per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione. In questo senso, vedasi anche Cass. 31/01/2011 n° 2187 (in tema di appalto) secondo cui l’opera deve essere equiparata a quella costruita in assenza di concessione comportando la nullità del contratto per illiceità dell’oggetto e violazione delle norme imperative in materia urbanistica. Dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che una diversa “intensità” dell’irregolarità edilizia escluderebbe la nullità del negozio per ricondurre la tutela, garantita all’acquirente, nell’area dell’inadempimento contrattuale.
Mette conto di rilevare, a tale ultimo riguardo, che la normativa che appare evocabile possa essere quella di cui all’art. 1489 CC (per l’ipotesi della cosa gravata da oneri) nonché quella di cui al combinato disposto degli art. 1480 e 1484 CC (per l’ipotesi di evizione parziale).
Sul punto la Cassazione (v. ex multis 28/02/2007 n° 4786) ha ritenuto che “in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità dalla licenza edilizia non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l’art. 1489 CC in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto e, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto ed, altresì, persista il potere repressivo della P.A.”. In buona sostanza, mentre il vizio di cui all’art. 1490 c.c. costituisce, come sopra ricordato, una imperfezione materiale della cosa che incide sulla sua utilizzabilità o sul suo valore, l’onere cui fa riferimento l’art. 1489 c.c. è concetto più ampio tanto da ricomprendere nel suo ambito, come rileva autorevole dottrina (Messineo) “tutti quei vincoli che derivano o possono derivare da limitazioni di materia privatistica o pubblicistica al godimento del bene”. In questo senso, permettendo una tutela del compratore a fronte di qualsivoglia peso – non apparente e/o non dichiarato nel contratto di vendita – che (come precisa la dottrina , v. ad es. Bianca) comporti “una inesattezza giuridica dell’attribuzione traslativa”.
Per quelle irregolarità che non comportino nullità del contratto, si potrebbe ipotizzare dunque la sussistenza della fattispecie proprio prevista dall’art. 1489 c.c. secondo cui “se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti, che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo le disposizioni dell’art. 1480 c.c".
Nel pratico, si tratterebbe di irregolarità ovviamente non riconducibili alla assenza del titolo abilitativo o di realizzazione di un’opera totalmente difforme dallo stesso (che come visto comportano le nullità del negozio) ma comunque di difformità rilevanti tanto da poter limitare il diritto dell’acquirente di godere del bene o la sua facoltà di disporre dello stesso, valendo al riguardo i principi dell’ordinamento in ordine alla importanza dell’inadempimento ex art. 1455 c.c.
Questa la situazione fino al 2013, allorché si assiste ad una nuova tappa della vi-
cenda giurisprudenziale, assolutamente importante in quanto in due “storiche” sentenze (del 17/12/2013 n° 28194 e 27/10/2013 n° 23591) la Cassazione, cogliendo l’occasione per esplicitare la propria disapprovazione nei confronti dello inquadramento formale della nullità in questione e stigmatizzando l’incoerenza rispetto alla pur equivoca lettera della legge, afferma il principio secondo cui “il contratto preliminare di vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è nullo per la comminatoria di cui all’art. 40, secondo comma, della L. 28/02/1985 n° 47 che, sebbene riferita agli atti di trasferimento con immediata efficacia reale, si estende al preliminare, con efficacia meramente obbligatoria in quanto avente ad oggetto la stipulazione di un contratto definitivo nullo per contrarietà a norme imperative”.
Cerveteri 20.04.2015 Avv. Antonio Arseni
Avv. Domenico Dal Bosco
Studio Legale E Tributario - Tregnago, VR
L'avv. Domenico Dal Bosco svolge la propria attività presso i due studi di Verona e Tregnago (VR). Laureato presso l'Università di Trento, dopo l'iniziale esperienza presso un pimario studio cittadin...
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