Source: https://www.laviecommunale-actualites.fr/la-commune-et-lurbanisme/lettres-mails/urba-n-196-avril-2020/
Timestamp: 2020-07-04 14:15:34+00:00
Document Index: 21539457

Matched Legal Cases: ["l'article 11", 'art. 1', "l'article 4", 'art. 2', 'art. 7', 'art. 1', 'art. 3', 'art. 4', "l'article 153", "l'article 164", 'arrêt ', 'art. 427']

URBA n° 196 - Avril 2020
Lettre d'information juridique n° 196
Suspension des délais en matière d'urbanisme
Permis de construire. Instruction de la demande
Pétitionnaire titulaire d'une promesse de vente non remise en cause par le juge judiciaire. Vérification de la validité de l'attestation (non)
Délai de réalisation d'un parc public de stationnement et financement
Avis de la Commission nationale d'aménagement commercial. Acte préparatoire
Permis de construire. Fosse à lisier
Distance. Dérogation au règlement sanitaire départemental. Opposition de la voisine, mère de la pétitionnaire
Permis de construire à proximité d'un monument historique
Avis défavorable de l'architecte des Bâtiments de France. Légalité du permis après avis favorable de la commission régionale du patrimoine et des sites
Extension d'une habitation. Calcul de la surface de plancher
Prise en compte d'un garage
Clauses d'un cahier des charges d'un lotissement
Absence de notification à chacun des colotis. Impact sur le délai de recours (non)
Infractions d’urbanisme. Contrôle
Images prises par satellite. Preuve (oui)
Construction d'un abri démontable. Régime
Constructions saisonnières, temporaires ou précaires. Notions
Instruction des demandes en période de crise sanitaire
Mobil-home. Stationnement illégal
Articulation avec le droit de préemption
Renseignements et pièces exigibles
Arrêté d’opposition à une déclaration préalable
L'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, prise sur la base de l'article 11 la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19, suspend les délais applicables aux demandes présentées aux autorités administratives, notamment celles donnant lieu à des décisions implicites d'acceptation ou de rejet, ainsi que les délais d'instruction de ces demandes.
Elle indique notamment que les délais qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la cessation de l'état d'urgence sanitaire sont reportés (art. 1er).
Ainsi, à compter a priori du 24 juin (si la date prévue par l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 n'est pas modifiée), tout acte sera réputé avoir été fait à temps s'il a été effectué dans le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de 2 mois (art. 2).
Par ailleurs, les délais à l'issue desquels une décision d’une collectivité doit intervenir et qui n'ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont suspendus jusqu'à la fin de la période (a priori le 24 juin) et le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant cette période est reporté jusqu'à l'achèvement de celle-ci (art. 7).
Les mêmes règles s'appliquent aux délais pour vérifier le caractère complet d'un dossier ou pour solliciter des pièces complémentaires dans le cadre de l'instruction d'une demande ainsi qu'aux délais prévus pour la consultation ou la participation du public.
- déclaration de travaux, permis de construire, permis d'aménager ou encore les déclarations d'intention d'aliéner (DIA) ;
- recours des tiers ou de préemption ;
- les délais de consultation du public ou de toute instance ou autorité (enquêtes publiques préalables à la prise d'une décision par une autorité administrative.
Les autorisations, permis et agréments délivrés par une autorité administrative sont donc prorogés. Mais l'ordonnance n'oblige pas les services instructeurs qui ont la capacité à fonctionner durant la période d'état d'urgence à différer la notification de leurs décisions.
Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période - JO n° 0074 du 26 mars 2020
1. L'obligation de transmission du dossier d'information en vue de l'exploitation ou de la modification d'une installation radioélectrique sur le territoire d'une commune est suspendue pendant la durée de l'état d'urgence sanitaire lorsque cette exploitation ou cette modification est strictement nécessaire pour assurer la continuité du fonctionnement des services et des réseaux de communications électroniques. Le maire ou le président de l'EPCI reste néanmoins informé par l'exploitant, préalablement et par tous moyens, de l'exploitation ou de la modification projetée.
Le dossier d'information est transmis au maire ou au président de l'EPCI dans un délai d'un mois à compter de la fin de l'état d'urgence sanitaire (art. 1er).
2. L'autorité compétente se prononce dans un délai de 48 heures sur les demandes de permission de voirie relatives aux installations de communications électroniques implantées à titre temporaire ou dans le cadre d'interventions urgentes, strictement nécessaires pour assurer la continuité du fonctionnement des services et des réseaux de communications électroniques. Le silence gardé par l'autorité au terme de ce délai vaut acceptation. Ces dispositions s'appliquent pendant la durée de l'état d'urgence sanitaire (art. 3).
3. Pendant la durée de l'état d'urgence sanitaire, les constructions, installations et aménagements strictement nécessaires à la continuité des réseaux et services de communications électroniques ayant un caractère temporaire constituent des réalisations dispensées de toute formalité au titre du code de l'urbanisme comme relevant du b) de l'article L 421-5 du code de l'urbanisme et sont soumis au régime applicable à celles-ci. Leur implantation peut perdurer jusqu'à 2 mois après l'expiration de la durée de l'état d'urgence sanitaire afin de permettre leur démantèlement (art. 4).
Le Conseil d’Etat déduit des articles R 441-1 et R 423-1 du code de l'urbanisme que les demandes de permis d'aménager doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R 423-1.
Les autorisations d'utilisation du sol ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme. Ces autorisations étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur.
Toutefois, lorsque l'autorité saisie de la demande vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir le caractère frauduleux de cette attestation ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser pour ce motif le permis sollicité. Il en est notamment ainsi lorsque l'autorité saisie de la demande de permis est informée de ce que le juge judiciaire a remis en cause le droit de propriété sur le fondement duquel le pétitionnaire a présenté sa demande.
Mais lorsque le pétitionnaire est, pour le terrain faisant l'objet de la demande de permis, titulaire d'une promesse de vente qui n'a pas été remise en cause par le juge judiciaire à la date à laquelle l'autorité administrative se prononce, l'attestation par laquelle il déclare remplir les conditions pour déposer la demande de permis ne peut, en l'absence de manœuvre frauduleuse, être écartée par l'autorité administrative pour refuser de délivrer le permis sollicité.
CE, 12 février 2020, commune de Norges-la-Ville, n° 424608
La participation pour non-réalisation d'aires de stationnement doit être affectée au financement de la réalisation d'un parc public de stationnement dans le délai de 5 ans à compter de son paiement. Une telle affectation implique le financement, par la commune, dans le délai imparti, d'un parc public de stationnement pour un montant égal ou supérieur à celui des participations perçues pour non-réalisation d'aires de stationnement.
Elle doit être en principe établie par les documents budgétaires de la commune, dans le respect du cadre budgétaire et comptable applicable ; la commune peut cependant en justifier par tout moyen.
CE, 11 mars 2020, SCI 200 Quai de Jemmapes, n° 421445
Il résulte de l'article L 425-4 du code de l'urbanisme que l'avis de la Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC) a désormais le caractère d'un acte préparatoire à la décision prise par l'autorité administrative sur la demande de permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale, seule décision susceptible de recours contentieux.
Il en va ainsi que l'avis de la CNAC soit favorable ou qu'il soit défavorable. Dans ce dernier cas, la décision susceptible de recours contentieux est la décision, le cas échéant implicite en application des articles R 424-1 et R 424-2 du code de l'urbanisme, de rejet de la demande de permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale.
CE, 25 mars 2020, société Le Parc du Béarn, n° 409675
Il est constant que l'article 153-4 du règlement sanitaire départemental impose qu'une fosse à lisier telle que celle en litige soit implantée à une distance minimale de 50 mètres de toute habitation de tiers. Or, la fosse en litige a été construite à moins de 30 mètres de l'habitation de Mme B. Toutefois, le préfet a accordé une dérogation pour le projet en application de l'article 164 du règlement sanitaire départemental.
L'article 164 du règlement sanitaire départemental prévoit que le préfet, sur proposition de l'administration chargée des affaires sanitaires et sociales, peut accorder une dérogation exceptionnelle aux dispositions du règlement sous réserve que les intéressés prennent l'engagement écrit de se conformer aux prescriptions qui leur sont ordonnées.
Or, il résulte des avis favorables rendus tant par la chambre d'agriculture que par l'agence régionale de santé que le projet a pour objet la mise aux normes d'une fosse permettant de stocker le lisier afin d'éviter toute pollution du milieu environnant.
Dans ces conditions, alors qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que la fosse pouvait être implantée ailleurs, compte tenu de la disposition des bâtiments d'exploitation et des propriétés avoisinantes, et même si la contenance de la fosse est portée de 150 m3 pour la fosse préexistante à 465 m3 pour le projet en litige, la dérogation accordée par le préfet n'était pas entachée d'erreur d'appréciation.
CAA Bordeaux, 28 novembre 2019, Mme G., n° 17BX02190
Mme J., propriétaire d'un château inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, fait appel du jugement par lequel le Tribunal administratif de Toulouse a rejeté sa demande d'annulation dirigée contre le permis de construire délivré par le maire à Mme B. pour la construction d'une maison d'habitation à proximité du château en zone urbanisée.
1. Selon l'article R 425-1 du code de l'urbanisme applicable au litige, « Lorsque le projet est situé dans le champ de visibilité d'un édifice classé ou inscrit au titre des monuments historiques (...), le permis de construire (...) tient lieu de l'autorisation prévue à l'article L 621-31 du code du patrimoine dès lors que la décision a fait l'objet de l'accord de l'architecte des Bâtiments de France. »
Il ressort des pièces du dossier que le projet est situé dans le champ de visibilité du château. Le projet a fait l'objet d'un avis défavorable de l'architecte des Bâtiments de France mais, à la suite d'un recours du maire contre cet avis en application de l'article R 423-68 du code de l'urbanisme, le préfet de région, après avis favorable de la commission régionale du patrimoine et des sites, a substitué un avis favorable à celui de l'architecte des Bâtiments de France et le maire s'est alors fondé sur ce second avis pour délivrer le permis de construire en litige.
2. Il ressort encore des pièces du dossier que le projet consiste en une maison de plain-pied de 153 m², de style traditionnel lauragais, d'architecture et de coloris discrets, sur un terrain situé en contrebas du village et du château. Le terrain d'assiette du projet en litige est séparé de la parcelle sur laquelle se trouve le château par une parcelle partiellement boisée. Un épais rideau d'arbres formant un écrin autour du château isole celui-ci de la zone déjà urbanisée du village où doit être réalisé le projet qui s'y intégrera sans rupture avec cet environnement déjà construit.
Dans ces conditions, le projet ne peut pas être regardé comme altérant le point de vue sur le château depuis la route départementale et portant ainsi atteinte au monument. Ainsi, en ayant délivré le permis de construire, le maire s'est fondé sur un avis du préfet de région qui n'est pas entaché d'erreur d'appréciation.
CAA Bordeaux, 28 novembre 2019, Mme J., n° 17BX02161
Aux termes de l'article R 421-14, b) du code de l'urbanisme sont soumis à permis de construire, dans les zones urbaines d'un plan local d'urbanisme, les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 40 m2.
Il ressort des pièces du dossier que le projet aura pour effet de procéder à une extension totale de 46,91 m².
M. et Mme E. ont toutefois déclaré seulement une création de 30 m2 de surface de plancher. S'ils allèguent qu'en application de l'article R 112-2 du code de l'urbanisme, la surface créée au premier niveau n'avait pas à être prise en compte dans le calcul de la surface de plancher dès lors qu'elle est dédiée au stationnement des véhicules, il ne ressort pas des pièces du dossier que cette surface était destinée à un tel usage.
Ainsi, et alors même que par un courrier les requérants ont souhaité apporter au maire des précisions portant notamment sur la surface consacrée au stationnement des véhicules, il est constant que dans leur déclaration préalable, ils ont mentionné que leur projet ne créait aucune surface pour le stationnement clos et couvert.
De même, si cette extension n'est pas destinée comme pièce à vivre dès lors qu'elle ne comporte aucune fenêtre donnant sur l'extérieur, il ressort des photographies produites par les requérants que si cette surface est suffisante pour recevoir un véhicule, elle sert également de lieu de stockage et de réserve à bois.
Par suite, cette extension ne pouvait être déduite du calcul de la surface de plancher créée. Il suit de là qu'en intégrant cette extension à la surface totale de plancher créée, celle-ci est supérieure à 40 m². Les travaux envisagés se situant en zone urbaine, le projet de M. et Mme E. était soumis, non pas à déclaration préalable, mais à permis de construire en application des dispositions du b) de l'article R 421-14 du code de l'urbanisme, de sorte que le maire était tenu de s'opposer aux travaux litigieux.
CAA Nantes, 5 novembre 2019, Mme F., n° 17NT01676
Les clauses d'un cahier des charges d'un lotissement contiennent des règles d'urbanisme et revêtent une nature réglementaire au sens et pour l'application de l'article L 442-10 du code de l'urbanisme. L'arrêté contesté, qui procède à leur modification, présente lui-même un caractère réglementaire.
Par suite, le délai de recours à l'encontre d'un arrêt de modification du cahier des charges d'un lotissement court dès sa publication, sans qu'il y ait lieu de le notifier à chacun des colotis.
CAA Nantes, 28 février 2020, M. et Mme G., n° 19NT02959
Les images prises par satellite publiées sur Internet peuvent être utilisées à titre de preuve.
La preuve est libre (art. 427 du code de procédure pénale). Ce principe souffre de deux limitations que sont la loyauté et la licéité de la preuve, ce qui fait notamment obstacle à ce que la preuve soit recueillie par la police judiciaire dans des circonstances constitutives d’une infraction ou d’une ingérence excessive dans la vie privée, ce qui serait le cas d’un drone actionné par des policiers pour survoler une propriété privée.
Il n’en va cependant pas de même s’agissant de l’utilisation, à titre de preuve, d’images prises par satellite publiées sur Internet, par des sites tels que Google maps. Or, selon la jurisprudence, ne peut être annulé un document qui constitue une pièce à conviction et ne procède, dans sa confection, d’aucune intervention, directe ou indirecte, d’une autorité publique (Cass. crim., 31 janvier 2012, n° 11-85464) et ce, quand bien même elle aurait été obtenue de manière illicite ou déloyale (Cass. crim., 27 janvier 2010, n° 09-83395).
JO Sénat, 05.03.2020, question n° 03005, p. 1159
Constructions dites saisonnières. En application de l'article L 432-1 du code de l'urbanisme, lorsque la construction est destinée à être périodiquement démontée et réinstallée, celle-ci relève du champ des constructions dites saisonnières. Le permis saisonnier étant soumis au même régime que le permis de construire, la demande devra comprendre l'ensemble des documents exigés par le code de l'urbanisme pour son instruction. L'autorisation délivrée comportera la date à laquelle la construction devra être démontée, celle-ci ne pouvant aller au-delà de 5 ans. Un nouveau permis ne sera pas exigé lors de chaque réinstallation.
Constructions temporaires. Si la construction n'a pas vocation à être démontée et remontée périodiquement, mais qu'elle ne doit être installée que le temps d'une saison, elle peut bénéficier du régime applicable aux constructions temporaires. Elle sera ainsi dispensée d'autorisation d'urbanisme et ne sera pas tenue d'être conforme aux règles d'urbanisme (art. L 421-5, b du code précité). La durée d'installation est toutefois limitée à 3 mois en principe (art. R 421-5) ou à 15 jours dans certains secteurs protégés (art. R 421-7).
Permis de construire précaire. Enfin, si compte tenu de la durée d'implantation prévue, le régime des constructions temporaires ne peut être appliqué, et que le projet ne respecte pas l'ensemble des règles d'urbanisme de fond, il est possible de recourir au permis de construire précaire prévu par l'article L 433-1 du code de l'urbanisme. Des constructions soumises en temps normal à déclaration préalable peuvent également être autorisées à titre précaire par permis. Toutefois, le permis de construire précaire ne pouvant être utilisé qu'à titre exceptionnel, ces abris ne pourront être mis en place qu'une fois et non sur toutes les périodes estivales.
JO Sénat, 19.03.2020, question n° 14268, p. 1395
En application de l'article R 421-17 du code de l'urbanisme, sont soumis à déclaration préalable, lorsqu'ils ne sont pas soumis à un permis de construire, les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations énumérées à l'article R 151-27 de ce même code. Le permis de construire est nécessaire dans le cas où le changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies à l'article R 151-28 s'accompagne de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade d'un bâtiment (art. R 421-14 du code de l'urbanisme).
JO Sénat, 05.03.2020, question n° 11144, p. 1153
En cette période de crise pendant laquelle les services communaux et ceux de l'Etat sont au ralenti, des demandes de permis reçues avec un récépissé établi par la commune avant la crise n'ont pas encore été traitées. La commune ne pourra pas prendre de décision avant la fin du confinement. Comment éviter que des autorisations d'urbanisme soient accordées de manière tacite ? Un courrier du maire expliquant que la crise actuelle empêche le traitement des dossiers suffit-il pour éviter des DP et PC tacites ?
L'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire indique notamment que les délais qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la cessation de l'état d'urgence sanitaire sont reportés.
Aux termes de l’article 4 de la loi du 22 mars 2020, « l'état d'urgence sanitaire est déclaré pour une durée de deux mois à compter de l'entrée en vigueur de la présente loi », soit jusqu’au 24 mai 2020. La date à prendre en compte pour l’expiration du délai susvisée est donc a priori celle du 24 juin 2020.
A compter de cette dernière date, tout acte sera réputé avoir été fait à temps s'il a été effectué dans le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois. Cela vaut notamment pour les délais d'instruction en matière d'urbanisme, de décisions tacites, de recours des tiers ou de préemption.
Mais l'ordonnance n'oblige pas les services instructeurs qui ont la capacité à fonctionner durant la période d'état d'urgence à différer la notification de leurs décisions.
Les délais d'instruction sont donc reportés et un maire ne peut donc pas refuser une autorisation en invoquant l'état d'urgence sanitaire.
Un mobil-home stationne sur une parcelle privée située dans une zone NC du règlement du POS malgré des lettres de mise en demeure RAR non réclamées. Quelle est la procédure à suivre ? Doit-on dresser un procès-verbal puis le transmettre au procureur ?
En l’absence de prescription (6 ans), la réponse est positive car les résidences mobiles de loisirs (mobil-homes) ne peuvent être installées que sur les terrains de camping ou les parcs résidentiels de loisirs (art. R 111-41 et s. du code de l’urbanisme). En dehors de ces structures, leur installation est interdite et donc constitutive d’une infraction qui doit être constatée par procès-verbal transmis au procureur de la République.
Mais alors que les manquements aux règles d’urbanisme étaient jusqu’à présent exclusivement sanctionnés par le juge pénal, l’article 48 de la loi Engagement et proximité du 27 décembre 2019 ajoute des mécanismes de mise en demeure et d’astreinte aux pouvoirs de verbalisation des maires (art. L 481-1, L 481-2 et L 481-3 du code de l’urbanisme). Ces dispositions prévoient, parallèlement aux poursuites pénales, la possibilité pour l’autorité compétente en matière de délivrance des autorisations d’urbanisme de :
- mettre en demeure le maître d’ouvrage d’une opération ayant fait l’objet d’un procès-verbal d’infraction, de régulariser la situation, soit par une opération matérielle (travaux de mise en conformité), soit par la sollicitation d’une autorisation d’urbanisme (art. L 481-1). Le délai imparti par la mise en demeure est fonction de la nature de l’infraction constatée et des moyens d’y remédier ;
- prendre une décision ordonnant le paiement d’une astreinte journalière maximale de 500 €, plafonnée à 25 000 €, jusqu’à la complète exécution de la mise en demeure ;
- obliger l’intéressé à consigner entre les mains d’un comptable public une somme équivalant au montant des travaux à réaliser.
Cette astreinte peut être prononcée à tout moment en cas de mise en demeure infructueuse, après que l’intéressé a été invité à présenter ses observations.
Son montant est modulé en tenant compte de l’ampleur des mesures et des travaux prescrits et des conséquences de leur non-exécution.
Comment s'articule le droit de priorité de la commune avec son droit de préemption ?
Principe. L’article 15 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a institué en faveur des communes et des EPCI titulaires du droit de préemption urbain, un droit de priorité sur tout projet de cession d’un immeuble appartenant à l’Etat, à des sociétés dont il détient la majorité du capital, ainsi qu’à certains établissements publics (art. L 240-1 à L 240-3 du code de l’urbanisme).
Cas dans lesquels le droit de priorité peut s’exercer. Il peut être exercé en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, d’actions ou d’opérations répondant aux objets définis à l’article L 300-1 du code de l’urbanisme ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre de telles actions ou opérations d’aménagement qui ont pour objet :
- la mise en œuvre de projets urbains ;
- la politique locale de l’habitat ;
- l’organisation du maintien, de l’extension ou l’accueil des activités économiques ;
- le développement des loisirs et du tourisme ;
- la réalisation d’équipements collectifs ;
- la lutte contre l’insalubrité ;
- le renouvellement urbain, la sauvegarde ou la mise en valeur du patrimoine bâti ou non bâti et des espaces naturels.
Il ne doit pas être exercé en vue de la réalisation d’opérations immobilières qui, manifestement, ne peuvent se rattacher à une opération d’intérêt général.
Procédure. L’Etat, l’établissement public ou la société concernée par le droit de priorité notifie au bénéficiaire de ce droit son intention de vendre et indique le prix de vente tel qu’il est estimé par le service des Domaines avant l’engagement de toute procédure de cession quelle qu’en soit la forme : cession amiable de gré à gré, cession après appel d’offres ou adjudication.
Cette notification doit être faite sous forme d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Dans un délai de 2 mois à compter de cette notification, la collectivité locale peut décider d’acquérir le bien au prix proposé ou faire une offre. A défaut d’accord, le juge de l’expropriation est saisi en vue de fixer le prix de l’immeuble. Si la collectivité territoriale n’exerce pas son droit de priorité, le déclarant peut procéder à sa vente sans avoir la nécessité de déposer une déclaration d’intention d’aliéner pour purger le droit de préemption.
En cas d’acquisition, la commune dispose d’un délai légal maximal de 6 mois à compter de la décision d’acquérir pour régler le prix de cession.
Articulation du droit de priorité et du droit de préemption urbain. En vertu des dispositions de l’article L 211-3 du code de l’urbanisme, le droit de préemption urbain n’est pas applicable aux aliénations de biens et droits immobiliers ayant fait l’objet de la notification du droit de priorité prévue par l’article L 240-3 du code de l’urbanisme.
En conséquence, la mise en œuvre du droit de priorité exclut toute mise en œuvre du droit de préemption.