Source: https://www.vermieter-forum.com/threads/schornsteinfegerkosten-umlegen.21985/
Timestamp: 2019-11-15 12:17:57
Document Index: 194761932

Matched Legal Cases: ['§556', '§556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', 'BGH', '§556']

Diskutiere Schornsteinfegerkosten umlegen im Schornsteinfeger Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Guten Abend, in meinem Mietshaus hat jede Wohnung eine Therme, welche vom SF gereinigt wird. Da durch den SF weitere Kosten entstehen rechne ich...
#1 Vermieter73, 09.10.2017
Vermieter73 Neuer Benutzer
in meinem Mietshaus hat jede Wohnung eine Therme, welche vom SF gereinigt wird. Da durch den SF weitere Kosten entstehen rechne ich die NK pro qm ab. Im Mietvertrag ist diesbezüglich nichts vereinbart, ist es dann richtig so abzurechnen oder muss dies pro Therme bzw. pro Personen abgerechnet werden?
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Ist vertraglich nichts anderes vereinbart muß nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Allerdings könnten die Kosten der Emissionsmessung, wie auch der Wartung, direkt zugeordnet werden.
Aber ist nicht so das deine Mieter gar keine NK tragen müssen?
um diese Kosten umlegen zu können muss dies zwingend wirksam im Mietvertrag vereinbart sein, da hier ja jede Einheit eine eigene Therme hat, könnte man auch pro Einheit abrechnen, bzw. umlegen.
#4 Vermieter73, 09.10.2017
Vertraglich ist leider nichts festgelegt und demnach müssten sie keine NK zahlen. Sie wollen nicht einsehen, dass es Gesetz ist die Kosten nach qm abgerechnet werden. Naja, dann muss ich mich damit wohl rumschlagen.
#5 Vermieter73, 09.10.2017
das ist schwierig da es keine Mietverträge gibt in denen dies festgelegt ist.
Sie wehren sich auch gegen andere gesetzliche Regelungen bzgl. Heizungswartung.
#6 immobiliensammler, 09.10.2017
Zitat von Vermieter73: ↑
Es ist auch nicht Gesetz, das die Kosten nach qm abgerechnet werden. Dazu muss erst einmal vereinbart sein, dass die Mieter die Betriebskosten tragen, dann erst geht es nach der Art der Umlage.
Da dazu nach Deiner Aussage nichts vereinbart ist kommt die Frage nach der Art der Umlage überhaupt nicht zum Tragen, die Betriebskosten trägt der Vermieter!
#7 Vermieter73, 09.10.2017
Doch, doch. Wenn im Mietvertrag nichts anderes festgelegt ist gilt laut §556 BGB die qmFläche als Art der Umlage.
Ich kann aber nicht tausende Euro für den Verbrauch meiner Mieter zahlen. Es sind weder Strom noch Wasserkosten vereinbart geschweige denn Müllabfuhr etc. Da muss es doch eine Lösung geben.
#8 Vermieter73, 09.10.2017
§556a *
Eben, aber 556a kommt erst zum Tragen, wenn laut 556 BGB die Umlage überhaupt vereinbart ist, und da das bei Dir laut Deiner Aussage nicht so ist ist nach 556 Schluss und 556a interessiert überhaupt nicht mehr.
Oder anders gesagt: Laut § 556 muss die Umlage der BK vereinbart sein, sonst trägt sie der Vermieter. Da Sie hier der Vermieter trägt interessiert die Regelung, nach welchen Maßstab die Umlage auf den Mieter zu erfolgen hat keine alte S** mehr.
#10 immobiliensammler, 09.10.2017
Na klar gibt es die, warten bis die Mietverträge auslaufen und zukünftig vernünftige Mietverträge machen. Ansonsten trägst Du natürlich diese Kosten, Ausweg sehe ich hier nicht!
Da Du das Haus ja geerbt hast wirst Du halt auf Sicht einiges von Deinen Mieteinnahmen für die Nebenkosten aufwenden müssen (wie es wohl der Erblasser vorher auch getan hat) ...
#11 Vermieter73, 09.10.2017
Die ganzen doofen Fragen tun mir jetzt schon leid, bin neu in der Sache.
In dem Link zu dem Gesetz finde ich keine Zeile die besagt, dass die Umlage im Vertrag festgelegt sein muss.
Wann laufen Mietbücher denn aus?
#12 immobiliensammler, 09.10.2017
Dann hast Du nicht richtig gelesen. Zitat aus § 556 BGB:
"Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen."
Und die Mietbücher (besser gesagt das damit begründete Mietverhältnis) läuft dann aus wenn der Vertrag gekündigt wird, also entweder der Vermieter kündigt (was einen wichtigen Grund voraussetzt) oder eben der Mieter kündigt.
#13 Vermieter73, 09.10.2017
Ach so, ich hätte vielleicht erwähnen sollen, dass es für die NK eine Pauschale gezahlt wird welche damals nur für die Heizung gedacht war. Über die Jahre wurde diese Pauschale erhöht und an die anfallenden Kosten angeglichen. Ändert das etwas ?
#14 Sweeney, 09.10.2017
Gem. 556 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Folglich handelt es sich um eine Kann-Regelung. Der genannte § 556a Abs. 1 BGB regelt lediglich den Sonderfall, dass eine Vereinbarung über die Abwälzung der Betriebskosten auf den Mieter getroffen wurde, jedoch eine konkrete Klausel über den Abrechnungsmaßstab fehlt.
Im anderen Thread zum gleichen Thema habe ich bereits erwähnt, dass die schriftliche Form für das Zustandekommen einer Vereinbarung nicht erforderlich ist. "Auslaufen" wird das Mietbuch ebenfalls nicht, denn es ist ja nicht leckgeschlagen.
Zu prüfen bliebe, ob die aktuelle Inklusivmiete unterhalb des Mietspiegels liegt und sich dadurch eine Erhöhung begründet ließe. Zwar würden in diesem Fall eine Inklusivmiete mit Nettokaltmieten verglichen werden, sodass es bestenfalls eine Schadensbegrenzung darstellen könnte. Ein solcher Vergleich wäre übrigens zulässig (vgl. BGH, 20.01.2010 - VIII ZR 141/09)
#15 immobiliensammler, 09.10.2017
Achso, ich hatte analog Anitari angenommen, dass es sich um das Haus aus Deinem Parallel-Thread handelt, also das mit den alten Mietbüchern. wenn es sich um eine Pauschale, also nicht um eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten, handelt, dann wird darüber doch nicht abgerechnet, insofern erübrigt sich die Frage doch ebenfalls!
#16 Vermieter73, 09.10.2017
Um das Haus geht es genau. Das ist alles etwas kompliziert. Es wurde sich im laufe der Jahre mündlich geeinigt, dass die Pauschale zu einer Vorauszahlung der Betriebskosten geändert wird. Die Abrechnung wird seit etwa 10 Jahren gemacht, allerdings wurde das nie schriftlich vereinbart. Eine Mieterin hat damals die Abrechnungen gemacht und nun muss sie, da sie die größte Wohnung hat mehr bezahlen als sonst und versucht natürlich alles zu tun damit sie wieder weniger zahlen muss.
#17 Sweeney, 09.10.2017
Es wurde sich im laufe der Jahre mündlich geeinigt, dass die Pauschale zu einer Vorauszahlung der Betriebskosten geändert wird.
Wer behauptet, muss beweisen. Die Beweislast dürfte beim Vermieter liegen, sodass ich viel Glück beim substantiierten Vortrag einer mündlichen Vereinbarung wünsche. Dies gilt insbesondere in folgender Ausgangssituation ...
Eine Mieterin [...] versucht natürlich alles zu tun damit sie wieder weniger zahlen muss.
#18 immobiliensammler, 09.10.2017
Wer behauptet, muss beweisen. Die Beweislast dürfte beim Vermieter liegen, sodass ich viel Glück beim substantiierten Vortrag einer mündlichen Vereinbarung wünsche.
Wobei er ja die Änderung in eine Vorauszahlung dadurch beweisen könnte, dass seit 10 Jahren Abrechnungen erfolgt sind, wenn diese Nachzahlungen bezahlt wurden bzw. die Guthaben ausgezahlt wurden dann wäre das m.E. schon zu beweisen.
Mir kommt das aber etwas suspekt vor, wenn hier Begriffe munter durcheinander geworfen werden, erst Warmmiete, dann Pauschale, jetzt plötzlich Vorauszahlung.
#19 Sweeney, 09.10.2017
Allerdings. Du hast vergessen zu erwähnen, dass eine Mieterin (!) die Abrechnungen in der Vergangenheit erstellte - wohlgemerkt bei einer Inklusivmiete!
#20 Vermieter73, 09.10.2017
Wie gesagt, mir ist das alles neu. Ich muss mich da erst einlesen und verstehen was damals alles gelaufen ist. Einige Mietbücher bestehen seit 30 Jahren. Die ehemalige Vermieterin ist verstorben, also kann sie nicht mehr gefragt werden.
So denke ich auch, Immobiliensammler. Dadurch, dass die Mieter die mündliche Änderung von der Pauschale zur Vorauszahlung seit Jahren akzeptieren wäre dies mMn Beweis genug.
Nochmal zu meinem Verständnis. Da festgelegt ist, dass die BK von den Mietern bezahlt werden muss (lassen wir die Tatsache der mündlichen Vereinbarung kurz außer Acht) kann ich dann §556a geltend machen, dass die Quadratmeter als Umlage gilt?
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