Source: http://www.guidelegali.it/approfondimenti-in-condominio-spese-e-tabelle-millesimali/casi-e-questioni-di-diritto-condominiale-n-5-sulla-morosit%C3%A0-del-condomino-nel-pagamento-degli-oneri-8473.aspx
Timestamp: 2017-04-28 00:40:14+00:00
Document Index: 56323845

Matched Legal Cases: ['art. 1292', 'art. 1292', 'art. 1292', 'art. 1126', 'art. 479', 'art. 1123']

Casi e questioni di diritto Condominiale n.5. Sulla morosità del Condomino nel pagamento degli oneri condominiali. (Condominio) - GuideLegali.it
(6 doc.) Casi e questioni di diritto Condominiale n.5. Sulla morosità del Condomino nel pagamento degli oneri condominiali.
La Cassazione indica alcune regole da rispettare.
La Corte Suprema di Cassazione, alla fine del 2016 ed all’inizio dell’anno corrente, ha pronunciato alcune decisioni dettando importanti criteri da seguire in materia condominiale, soprattutto in quelle situazioni che vengono ritenute “ una piaga” dagli amministratori condominiali ,costretti ad usare la mano forte per dotare la “cassa comune” dei necessari fondi per poter erogare i servizi comuni.
La morosità dei Condomini partecipanti costituisce, infatti, una normalità in quasi tutte le realtà condominiali e gli amministratori (e non solo) pazientemente debbono affrontare tale problematica, in grado di determinare tensioni all’interno della piccola o grande comunità dei partecipanti alla Comunione. Tensioni che sono anche determinate da una interpretazione delle norme condominiali che può apparire anche iniqua per quei condomini che “fanno appieno” il loro dovere, adempiendo regolarmente alle proprie obbligazioni e permettendo così l’erogazione dei servizi utilizzati anche da chi, invece, si comporta in maniera contraria, non provvedendo al pagamento degli oneri condominiali.
Orbene, per lungo tempo si è ritenuto che le obbligazioni condominiali fossero soggette al regime della solidarietà, ragion per cui il terzo creditore del Condominio (ad esempio per l’effettuazione di lavori dal medesimo commissionati) aveva la facoltà di rivolgersi, per la riscossione coattiva, una volta ottenuto il decreto ingiuntivo nei confronti del Condominio, al singolo Condomino, che poteva poi ripetere dagli altri Condomini, pro-quota, quanto pagato per l’estinzione dell’intero credito fatto valere.
Si parla, al riguardo, di solidarietà passiva (art. 1292 CC) che, per l’appunto, si configura nella ipotesi in cui il creditore agisce contro uno qualsiasi dei condebitori, sulla base di un preciso diritto che però non comporta la rinuncia del credito nei confronti dell’altro o degli altri condebitori solidali (Cass. 16125/2006).
È appena il caso di rilevare, a tal riguardo, che la solidarietà ex art. 1292 CC sussiste non già quando unica sia la parte della obbligazione ma quando più soggetti siano tenuti ad eseguire la medesima prestazione, sicché l’adempimento di uno ha effetto liberatorio nei confronti di tutti (Cass. 16391/2010).
Va ricordato poi che la solidarietà passiva nel rapporto obbligatorio è prevista dal Legislatore nell’interesse del creditore e serve a rafforzare il diritto di quest’ultimo, consentendogli di ottenere l’adempimento della intera obbligazione da uno qualsiasi dei condebitori mentre non ha alcuna influenza nei rapporti interni tra condebitori solidali, tra i quali l’obbligazione si divide secondo quanto risulta dal titolo, o in mancanza, in parti uguali (Cass. 2227/2012).
Tali essendo le regole da seguire, si capisce facilmente come la applicazione pratica delle stesse abbia potuto determinare, in ambito condominiale, le tensioni di cui si è detto potendo accadere, come accaduto, che uno dei Condomini (spesso quello in regola con i pagamenti degli oneri condominiali) sia costretto a pagare l’intero credito azionato da un terzo nei confronti del Condominio, privo dei fondi necessari in ragione della morosità accumulate da altri Condomini.
Si capisce anche come l’inversione di tendenza, inaugurata dalle Sezioni Unite con la decisione 9148/2008, sia stata particolarmente condivisa e plaudita.
Orbene proprio all’inizio di quest’anno la S.C. interviene nuovamente sulla tematica ricordata affermando il principio, coerentemente alla decisione delle Sezioni Unite, secondo cui, in difetto di una espressa prescrizione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, le obbligazioni condominiali debbono considerarsi soggette al regime della parziarietà (Cass. 09/01/2017 n° 199). Ed invero, le obbligazioni condominiali, in quanto pecuniarie e come tali naturalmente divisibili ex parte debitoris, difettano del requisito della unicità della prestazione.
In buona sostanza, precisa la S.C. che l’art. 1292 CC si applica in caso di obbligazioni per loro natura indivisibili: quando invece la prestazione è divisibile (come nelle obbligazioni condominiali, che sono pecuniarie), la solidarietà deve essere prevista da una apposita disposizione di legge, senza la quale (come nella specie) prevale il regime della parziarietà.
Il caso deciso da Cass. 199/2017 aveva riguardato l’azione proposta dalla proprietaria di un appartamento in condominio di Napoli, la quale otteneva decreto ingiuntivo per il rimborso, da parte dei proprietari dell’appartamento sottostante, in linea verticale, al proprio, della quota di competenza relativa al corrispettivo saldato per l’intero dalla suddetta singola Condomina alla impresa edile incaricata di eseguire alcune opere di rispristino del terrazzo, danneggiato da infiltrazioni di acqua piovana. L’impresa infatti, in assenza del pagamento degli importi dovuti dal Condominio, aveva agito per il pagamento dell’intero corrispettivo nei confronti della Tizia che poi aveva a sua volta agito, non appena saldata l’impresa, nei confronti dei Condomini proprietari dell’immobile sottostante. Nell’affermare il suddetto principio, la S.C., per l’appunto, ricorda che in difetto di una espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, la responsabilità per il corrispettivo contrattuale, nella specie richiesto dallo appaltatore, incombente su chi abbia l’uso esclusivo del lastrico e dei condomini della parte dell’edificio cui il lastrico serve, è retta dal criterio della parziarietà, per cui la obbligazione assunta nell’interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall’art. 1126 CC.
Detto questo, altre due sentenze sono state adottate dalla S.C., quasi in contemporanea a quella appena ricordata.
Con la decisione 29/03/2017 n° 8150, è stato affrontato il tema, legato alla ricordata natura parziaria della obbligazione condominiale, di come debba svolgersi la procedura di riscossione coattiva del credito, naturalmente pro-quota, vantato da un terzo, dopo che quest’ultimo abbia ottenuto il decreto ingiuntivo nei confronti del Condominio, rimasto insoddisfatto.
Orbene, con detta pronuncia, la Corte Regolatrice ribadisce che il titolo giudiziale formatosi nei confronti dell’Ente di gestione (Condominio) ed azionato nei confronti del singolo Condomino, quale obbligato pro-quota, deve essere notificato anche a quest’ultimo ex art. 479 c.p.c.: e ciò sulla base delle circostanze che il Condominio è soggetto distinto ed autonomo rispetto ai singoli Condomini.
Con l’ultima delle tre sentenze sopra ricordate (30/12/2016 n° 27509) la S.C. affronta una questione di particolare importanza nei rapporti Condominio/Condomini, spesso conflittuali e forieri di elevato contenzioso.
Orbene, i Giudici di Piazza Cavour hanno stabilito che non si possono addebitare per intero ad un Condomino, seppur moroso, le spese di giudizio, in caso di opposizione a decreto ingiuntivo, laddove difetti un esplicito provvedimento giurisdizionale. In tali rapporti vige la regola dell’art. 1123 CC che definisce la ripartizione delle stesse in base al principio della proporzionalità e non dell’intero a carico del medesimo.
Nel caso di specie, l’Assemblea aveva approvato di addebitare interamente al Condomino, che aveva opposto un decreto ingiuntivo, le spese di giudizio anticipate dall’amministratore nonostante che in quel giudizio di opposizione fossero state compensate.
Aprile 2017 Avv. Antonio Arseni -Foro di Civitavecchia - Continua a leggere -
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