Source: https://www.meinmietrecht.de/artikel/verlegung-eines-muelltonnen-platzes-naehe-der-mietwohnung-mietminderungsanspruch/
Timestamp: 2018-10-23 12:59:53
Document Index: 320622893

Matched Legal Cases: ['§ 256', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 133', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Brandenburg an der Havel am 13.10.2017 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 05.09.2017 für Recht erkannt:
2. Es wird festgestellt, dass der Beklagte/Widerkläger nicht berechtigt ist, die für seine in der …Straße .., Parterre belegene Wohnung, Mietvertrags-Nr. …, vereinbarte Miete deswegen zu mindern, weil die Klägerin/Widerbeklagte auf dem Hof des Grundstücks …Straße .. gegenüber der Wohnung des Beklagten/Widerklägers einen hölzernen Unterstell Platz für Altpapiercontainer errichtet hat.
5. Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin/Widerbeklagte/Vermieterin vermietete dem Beklagten/Widerkläger/Mieter seit dem 16. Mai 2007 mittels Mietvertrag eine zu dem Hof liegende Parterre-Wohnung im Anwesen …Straße Nr. 16 in … Br…
Das Küchenfenster und das Badezimmer der Wohnung des Beklagten/Widerklägers befinden genau gegenüber der „Gitterbox“ für die Müll-, Bio- und gelben Tonnen, sein Schlaf- und Wohnzimmer befinden sich jeweils seitlich versetzt gegenüber diesem Abstell Platz für diese Tonnen.
Zwischen der Wand des Hauses und dieser „Gitterbox“ befindet sich zunächst beim Kelleraufgang ein Rosen-Beet mit einer anschließenden, kurz gehaltenen Hecke. Hiernach ist dann ein gepflasterter Zufahrts Weg für Fahrzeuge auf dem Hof vorhanden. Danach erst schließt sich dann der mit gelben Steinen gepflasterter Zugang zu der „Gitterbox“ und die „Gitterbox“ selbst an.
Von Dezember 2015 an kam der Beklagte/Widerkläger seiner monatlichen Mietzahlung zudem unstreitig nicht mehr in voller Höhe nach, sondern kürzten die Miete in den Monaten Dezember 2015 bis einschließlich Juli 2016 um jeweils 34,49 Euro/Monat – d.h. um 10% der Bruttomiete -, so dass bis Ende Juli 2016 der offene Zahlungsbetrag insgesamt 292,58 Euro betrug.
Die Kläger/Widerbeklagten verrechneten hierauf dann jedoch im Jahre 2016 die offenen Mietzinszahlungen in Höhe von 292,58 Euro mit einer dem Beklagten/Widerkläger zustehenden Gutschrift aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015 in Höhe von insgesamt 146,97 Euro, so dass sich hiernach dann noch ein offener, nunmehr mit der Klage geltend gemachter Betrag in Höhe von 145,61 Euro (292,58 Euro – 146,97 Euro) ergab.
Als Hauseigentümerin sei sie somit nunmehr verpflichtet, für eine Entsorgung von Altpapier durch Zurverfügungstellung von entsprechenden Tonnen bzw. Containern zu sorgen. Dies habe sie dann auch getan, indem sie im Jahre 2015 eine hölzerner „Einhausung“ errichtet habe. Diese „Einhausung“ bzw. der „hölzerne Unterstell Platz für Altpapiercontainer“ diene somit seit dem Jahre 2015 zur Unterstellung der für eine Vielzahl ihrer Mieter zur Verfügung stehenden Altpapiercontainer.
1.den Beklagten/Widerkläger zu verurteilen, an sie 145,61 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 05.07.2016 zu zahlen und
2.festzustellen, dass der Beklagte/Widerkläger nicht berechtigt ist, für seine in der …Straße 16, Parterre belegene Wohnung, Mietvertrags-Nr. …, vereinbarte Miete deswegen zu mindern, weil sie – die Klägerin – auf dem Hof des Grundstücks …Straße 16 gegenüber der Wohnung des Beklagten einen hölzernen Unterstellplatzes für Altpapiercontainer errichtet hat sowie
3.die Widerklage abzuweisen.
Der Beklagte/Widerkläger beantragt, die Klage abzuweisen und im Wege der Widerklage die Klägerin/Widerbeklagte zu verurteilen, an ihn 146,97 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen und festzustellen, dass er – der Beklagte/Widerkläger – berechtigt ist, die für die im Erdgeschoss Mitte belegene Wohnung …Straße 16 in Brandenburg an der Havel, Mietvertrags Nr. …, vereinbarte Bruttomiete um 10% zu mindern, weil die Klägerin/Widerbeklagte auf der dem Haus gegenüber gelegenen Grünfläche Gitterboxen und Unterstellmöglichkeiten für die Müllentsorgung errichtet hat.
Der Beklagte/Widerkläger behauptet, dass das er vorliegend zu Recht den Mietzins um 10% gemindert habe. Insofern ist er nämlich der Auffassung, dass der vertragsgemäße Gebrauch der von ihm angemieteten und im Erdgeschoss des Hauses gelegenen Wohnung durch die Errichtung der „Gitterboxen für die Müllentsorgung“ beeinträchtigt werde.
Aus diesem Grunde sei er auch berechtigt gewesen, die Bruttomiete in Höhe von 10% zu mindern. Daher könne die Klägerin hier auch nicht mit dem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 die Aufrechnung erklären. Aus diesem Grunde sei ihm auch der Rest des unstreitigen Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 in Höhe von 146,97 Euro von der Klägerin/Widerbeklagten hier noch zu erstatten.
Ferner habe er ein berechtigtes Feststellungsinteresse für den Widerklageantrag gemäß Ziffer 2. der Widerklage. Aus den oben dargestellten Umständen würde sich hier nämlich seine Berechtigung ergeben, auch zukünftig die Miete in Höhe von 10% zu mindern.
Die Klage und die Widerklage sind auch hinsichtlich des jeweiligen Feststellungsantrags der Parteien zulässig. Die Klage auf Feststellung des Bestehens eines Rechtsverhältnisses setzt gemäß § 256 Abs. 1 ZPO ein rechtliches Interesse der Klägerin bzw. des Widerklägers daran voraus, dass das Rechtsverhältnis durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt wird. Das ist hier der Fall, da es sich bei der von der Klägerin bzw. dem Widerkläger jeweils begehrten Feststellung hinsichtlich der Minderung der Miete durch den Beklagten/Widerkläger wegen der Errichtung eines „hölzernen Unterstellplatzes für Altpapiercontainer“ bzw. wegen der daneben befindlichen und bereits zuvor errichteten „Gitterboxen und Unterstellmöglichkeiten für die Müllentsorgung“ jeweils um ein feststellungsfähiges gegenwärtiges Rechtsverhältnis handelt, dessen Inhalt von dem Beklagten/Widerkläger bestritten wird (BGH, Beschluss vom 14.06.2016 – VIII ZR 43/15; BGH, Urteil vom 19.11.2014 – VIII ZR 79/14; BGH, Urteil vom 21.01.2004 – VIII ZR 99/03; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 03.07.2017 – 34 C 84/16; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 11.05.2017 – 31 C 354/15; AG Köpenick, Urteil vom 28.11.2012 – 6 C 258/12).
Ein Rechtsverhältnis wird durch die aus einem konkreten Lebenssachverhalt entstandenen Rechtsbeziehungen von Personen zu Personen oder Sachen gebildet (BGH, Urteil vom 19.11.2014 – VIII ZR 79/14; BGH, 05.05.2011 – VII ZR 179/10; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 03.07.2017 – 34 C 84/16; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 11.05.2017 – 31 C 354/15; AG Köpenick, Urteil vom 28.11.2012 – 6 C 258/12).
Gegenstand eines Feststellungsurteils können insofern aber auch einzelne sich aus einem umfassenderen Rechtsverhältnis ergebende Beziehungen oder Folgen eines Rechtsverhältnisses sowie der Umfang und der Inhalt einer Leistungspflicht sein (BGH, Urteil vom 19.11.2014 – VIII ZR 79/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 873 ff.; BGH, Urteil vom 07.03.2013 – VII ZR 223/11; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 03.07.2017 – 34 C 84/16; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 11.05.2017 – 31 C 354/15).
Dabei muss sich das Feststellungsbegehren nicht auf ein Rechtsverhältnis im Ganzen beziehen, sondern kann sich auch auf einzelne Beziehungen oder Folgen aus dem Rechtsverhältnis, auf bestimmte Ansprüche oder Verpflichtungen oder auf den Umfang einer Leistungspflicht, insbesondere auch auf einen streitigen Teil des Vertragsinhalts, beschränken (BGH, Urteil vom 19.11.2014 – VIII ZR 79/14; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 03.07.2017 – 34 C 84/16; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 11.05.2017, Az.: 31 C 354/15, u.a. in: NJOZ 2017, Seite 956).
Insofern besteht hier – entsprechend der Widerklage des Beklagten – zwischen den Prozessparteien zwar auch ein Streit hinsichtlich der von der Klägerin/Vermieterin errichteten und neben dem „hölzernen Unterstell Platz für Altpapiercontainer“ befindlichen „Gitterboxen und Unterstellmöglichkeiten für die Müllentsorgung“, jedoch bezieht sich der Feststellungsantrag der Klägerin ausdrücklich nur auf den „hölzernen Unterstell Platz für Altpapiercontainer“ und somit gerade nicht auf die daneben befindlichen „Gitterboxen und Unterstellmöglichkeiten für die Müllentsorgung“ gemäß dem Widerklageantrag des Beklagten, so dass vorliegend Rechtsbeziehungen hinsichtlich zwei konkreter Lebenssachverhalte durch das hiesige Gericht zu entscheiden sind.
Der Klägerin/Widerbeklagten steht gegenüber dem Beklagten/Widerkläger hier ein Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete in Höhe von 145,61 Euro für den Zeitraum bis einschließlich Juli 2016 zu (§§ 535, 536 ff. BGB). Der Beklagte/Widerkläger befand sich insofern nämlich mit der Mietzahlung für die Monate November 2015 bis einschließlich Juli 2016 in Verzug, da dem Beklagten/Widerkläger ein Mietminderungsrecht gemäß § 536 BGB – und schon gar nicht in Höhe von 10% der Brutto-Miete und dies dann auch noch in der kalten Jahreszeit – zur Seite stand.
Richtet die Vermieterin – so wie hier die Klägerin – einen neuen Platz für die Mülltonnen ein, kann ggf. sogar ein nicht nur unerheblicher Mangel gegeben sein, wenn der jeweilige Mieter den Hausmüll nicht mehr nur wenige Schritte von dem Mietshaus weiter entleeren kann, sondern nunmehr einen Weg zum Müll Platz von 165 m oder mehr zurücklegen muss (AG Köpenick, Urteil vom 28.11.2012, Az.: 6 C 258/12, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 215; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 536 BGB, Rn. 263), so dass der nunmehr in diesem Objekt zentraler (und nicht mehr am Außenrand) gelegene Mülltonnen Platz sogar eine Verbesserung für die meisten Mieter in diesem Objekt darstellt. In diesem Fall begründet die Stilllegung des vorherigen Mülltonnen-Platzes am Rand des Objekts auch keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel (LG Berlin, Urteil vom 01.12..2009, Az.: 63 S 162/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seite 547; AG Wedding, Urteil vom 05.04.2011, Az.: 16 C 513/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seiten 760 f.).
Ein Anspruch des Mieters auf Beseitigung und Entfernung eines vor seinem Kellereingang neu errichten Mülltonnen-Platzes besteht in der Regel auch nicht, da das Hofgelände, auf dem sich die „Gitterbox“ für die Müll-, Bio- und „gelben“ Tonnen und der „hölzerne Unterstell Platz für Altpapiercontainer“ befinden, nicht wie die Wohnung als Mietsache anzusehen sind und die Klägerin als Vermieter zudem durch öffentlich-rechtliche Vorschriften hierzu auch verpflichtet ist (LG Berlin, Urteil vom 02.07.1991, Az.: 64 S 105/90, u.a. in: Grundeigentum 1991, Seite 937; LG Köln, Urteil vom 01.06.1978, Az.: 1 S 305/77, u.a. in: WuM 1985, Seite 261; AG Köpenick, Urteil vom 28.11.2012, Az.: 6 C 258/12, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 215).
Bei Eingehung eines Mietvertrages muss nämlich auch dem hiesigen Beklagten/Widerkläger/Mieter klar gewesen sein, dass der Müll irgendwo entsorgt werden muss und dass die dazu benötigte Anzahl der Tonnen im Laufe der Zeit auch ansteigen kann (LG Kiel, Urteil vom 30.10.2003, Az.: 1 S 71/03).
Wird der neue Müll Platz im Interesse der übrigen Hausgemeinschaft und/oder aufgrund der Neugestaltung des Innenhofs bzw. aufgrund der Satzungsänderung der Stadt hinsichtlich des Altpapiers insofern also derartig verlegt, dass ein Mieter des Hauses hierdurch dann gewisse Beeinträchtigungen hinnehmen muss, schließt dies zwar einen Anspruch des Mieters auf Beseitigung und Entfernung der Mülltonnen bzw. des neuen Müll-Platzes aus, jedoch wird hierdurch ein Minderungsrecht des von der Beeinträchtigung betroffenen Mieters gemäß § 536 BGB grundsätzlich noch nicht ausgeschlossen (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 536 BGB, Rn. 263).
Mit Erfolg macht die Klägerseite hier insofern auch geltend, dass auch eine konkludente Vereinbarung zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraussetzt. Für die Annahme einer solchen Willensübereinstimmung bezüglich eines sogenannten Umweltfehlers reicht es jedoch nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsschluss einen von außen auf die Mietsache einwirkenden Umstand – hier die von einem Müll Platz ausgehenden Geräusch- und Geruchsimmissionen – als für ihn hinnehmbar wahrnimmt und er sich ungeachtet dieser von ihm als (noch) erträglich empfundenen Vorbelastung dafür entscheidet, die Wohnung anzumieten. Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung wird dieser Umstand vielmehr nur, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) erkennen musste, dass der Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Umstands über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert hat (BGH, Urteil vom 29.04.2015, Az.: VIII ZR 197/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 2177 ff.; BGH, Urteil vom 19.12.2012, Az.: VIII ZR 152/12, u.a. in: NJW 2013, Seite 680; BGH, Urteil vom 23.09.2009, Az.: VIII ZR 300/08, u.a. in: WuM 2009, Seite 659; LG Heidelberg, Urteil vom 26.02.2010, Az.: 5 S 95/09, u.a. in: WuM 2010, Seiten 148 f.).
Der Mieter kann im Allgemeinen auch nicht erwarten, dass der Vermieter die vertragliche Haftung für den Fortbestand derartiger „Umweltbedingungen“ übernehmen will. Die Annahme einer dahingehenden konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung wird deshalb allenfalls in besonderen Ausnahmefällen in Betracht kommen und jedenfalls konkrete Anhaltspunkte für die Übernahme einer so weit gehenden Haftung voraussetzen (BGH, Urteil vom 29.04.2015, Az.: VIII ZR 197/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 2177 ff.; LG Heidelberg, Urteil vom 26.02.2010, Az.: 5 S 95/09, u.a. in: WuM 2010, Seiten 148 f.).
Insbesondere begründen nachteilige Veränderungen des Wohnumfeldes einen Mangel nur dann, soweit hierdurch der Gebrauch der Wohnung zu Mietzwecken unmittelbar und erheblich beeinträchtigt wird (AG Dresden, Urteil vom 04.03.2016, Az.: 141 C 1707/15).
Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs durch Lärm genügt zwar eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Lärm es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines „Protokolls“ bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 29.02.2012, Az.: VIII ZR 155/11, u.a. in: NJW 2012, Seiten 1647 f.), jedoch hat die Beklagtenseite hier nur die Art des Lärms, jedoch nicht die Tageszeiten, die Zeitdauer und die Frequenz angegeben.
Hier ließ sich die Doppeltür der „Gitterbox“ beim Ortstermin aber leicht öffnen und waren Geräusche beim Öffnen dieser Tür für das Gericht gerade nicht wahrnehmbar. Auch beanstandet der Beklagte/Mieter hier nicht das Geräusch beim Zufallen der Mülltonnendeckel, so dass durch diesen Müll Platz auch keine erheblichen Lärmbelästigungen verursacht werden, zumal der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus auch nicht erwarten kann, dass Geräusche von außen (wie z.B. beim Zufallen des Deckels einer Müll- oder Papiertonne) nicht mehr wahrgenommen werden (AG Charlottenburg, Urteil vom 25.11.2004, Az.: 211 C 476/02, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seite 1199).
Soweit die Beklagtenseite meint, diese Mülltonnenfläche sei verwahrlost bzw. übervoll (vgl. dazu u.a.: AG Wedding, Urteil vom 03.05.2010, Az.: 21b C 229/09, u.a. in: MM 2010, Seite 227; AG Lichtenberg, Urteil vom 16.03.2004, Az.: 6 C 239/03, u.a. in: MM 2004, Seite 339), konnte das erkennende Gericht auch dies hier gerade nicht feststellen (AG Schöneberg, Urteil vom 19.04.2013, Az.: 18 C 230/12; AG Fulda, Urteil vom 20.10.2011, Az.: 31 C 126/11, u.a. in: WuM 2011, Seite 721). Vielmehr war diese Müllstandsfläche sauber. Eine etwaige mangelnde Reinigung einer Müllstandsfläche begründet mangels hinreichend erheblicher Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietwohnung zudem in der Regel auch keinen Mietminderungsanspruch (AG Charlottenburg, Urteil vom 31.08.2010, Az.: 226 C 111/10).
Auch konnte das erkennende Gericht bei dem Ortstermin am 13. Juni 2017 (d.h. bei warmen Außentemperaturen) keinerlei wahrnehmbare, unangenehme Gerüche hier feststellen (zu anderen Fällen mit erheblicher Geruchsbelästigung vgl. u.a.: LG Berlin, Beschluss vom 28.01.2011, Az.: 65 S 296/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seiten 821 ff.; LG Kiel, Urteil vom 30.10.2003, Az.: 1 S 71/03; AG München, Urteil vom 25.06.2010, Az.: 412 C 25702/09, u.a. in: AIZ 2011, Nr. 9, 52; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 20.10.2003, Az.: 32 C 538/01, u.a. in: Grundeigentum 2004, Seiten 55 ff. = WuM 2004, Seiten 34 ff. = GuT 2004, Seite 18; AG Hohenschönhausen, Urteil vom 17.09.2002, Az.: 4 C 219/99, u.a. in: Grundeigentum 2003, Seite 955).
Die Nutzung der vom Beklagten angemieteten Räume als solche wird durch diesen Müll Platz aber entsprechend dem Ergebnis des Ortstermins hier gerade nicht tangiert. Lediglich die Aussicht auf die Grünfläche des Hofes von der Wohnung des Beklagten aus ist nunmehr optisch etwas beeinträchtigt (LG Berlin, Urteil vom 20.06.2003, Az.: 63 S 282/02, u.a. in: Grundeigentum 2003, Seiten 1019 f.).
Der Wert des Streitgegenstandes des Rechtsstreits ist hier zudem noch durch das Gericht festzusetzen gewesen. Dieser Wert beträgt insgesamt 3.190,32 Euro (1.594,48 Euro der Klage und 1.595,84 Euro der Widerklage).
Der Streitwert der Klage ergibt sich aus der unter Ziffer 1. der Klageschrift geltend gemachten Mietforderung in Höhe von 145,61 Euro und aus der unter Ziffer 2. der Klage begehrten Feststellung mit einem Wert in Höhe von 1.448,87 Euro (10% Minderung von 14.488,74 Euro Bruttomiete bei 3 ½ Jahren [344,97 Euro/Monat x 42 Monate]). Die negative Feststellungsklage der Vermieterin stellt in der Sache nämlich eine Leistungsklage auf Zahlung künftigen Mietzinses dar, so dass für die Bestimmung des Streitwertes keine anderen Grundsätze gelten können und der Streitwert mit dem 3 ½-fachen Jahresbetrag zu bemessen ist.
Der Streitwert der Widerklage in Höhe von insgesamt 1.595,84 Euro ergibt sich hingegen aus der unter Ziffer 1. der Widerklageschrift geltend gemachten Forderung in Höhe von 146,97 Euro und aus der unter Ziffer 2. der Widerklageschrift begehrten Feststellung hinsichtlich der „Gitterboxen und Unterstellmöglichkeiten für die Müllentsorgung“ mit einem Wert in Höhe von 1.448,87 Euro (10% Minderung von 14.488,74 Euro Bruttomiete bei 3 ½ Jahren [344,97 Euro/Monat x 42 Monate]).