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Timestamp: 2016-10-27 03:22:49
Document Index: 90332939

Matched Legal Cases: ['Art. 14', 'BGE', 'Art. 28', 'Art. 15', 'BGE', 'Art. 63', 'BGE', 'BGE', 'Art. 43', 'BGE', 'Art. 15', 'BGE', 'Art. 14', 'Art. 15', 'Art. 14', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 15', 'BGE', 'Art. 15', 'BGE', 'Art. 14', 'Art. 28']

114 II 36168. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 27. September 1988 i.S. M. gegen Einwohnergemeinde Oberburg (Berufung)
Art. 14 et 15 al. 1 AMSL. Adaptation des loyers au niveau usuel dans la localit� ou le quartier. 1. Recherche du loyer usuel dans la localit� ou dans le quartier. Principes (consid. 3). Application au cas concret (consid. 4). 2. Relation entre l'art. 14 et l'art. 15 al. 1 AMSL. Circonstances faisant appara�tre le loyer usuel dans la localit� ou dans le quartier comme abusif � l'encontre de la pr�somption l�gale (consid. 5). Faits � partir de page 361
A.- Seit 1976 ist M. Mieter einer zum Finanzverm�gen der Gemeinde geh�renden Wohnung in Oberburg. Mit Schreiben vom 17. Januar 1986 k�ndigte die Vermieterin dem Mieter folgende gestaffelte Mietzinserh�hung an: Der bisherige Nettomietzins von monatlich Fr. 308.-- sollte ab dem 1. Mai 1986 Fr. 392.--, ab dem 1. November 1986 Fr. 476.-- sowie ab dem 1. Mai 1987 Fr. 560.-- betragen. Gegen diese Ank�ndigung erhob der Mieter Einsprache beim Mietamt Oberburg. Die Schlichtungsverhandlung vom 7. April 1986 blieb ohne Erfolg.
B.- In der Folge ersuchte die Gemeinde Oberburg den zust�ndigen Gerichtspr�sidenten um gerichtliche Feststellung, dass die geltend gemachte Mietzinserh�hung zul�ssig sei. Der Mieter widersetzte BGE 114 II 361 S. 362sich dem Gesuch, soweit der von ihm zu leistende Mietzins Fr. 392.-- �bersteige, zudem wandte er sich gegen die Erh�hung der Garagenmiete von Fr. 45.-- auf Fr. 50.-- monatlich. Mit Entscheid vom 8. Oktober 1987 stellte der Gerichtspr�sident von Burgdorf im Verfahren nach Art. 28 BMM fest, die geltend gemachte Erh�hung des Mietzinses sei nicht missbr�uchlich. Auf Appellation des Gesuchsgegners best�tigte der Appellationshof des Kantons Bern am 4. Januar 1988 das erstinstanzliche Urteil. Den erst vor oberer Instanz gestellten Antrag, es sei festzustellen, dass es sich beim Mietobjekt um eine 3 1/2-Zimmer-Wohnung handle, wies er ab.
C.- Mit Berufung beantragt M. dem Bundesgericht festzustellen, "dass die Mietzinserh�hung vom 17. Januar 1986 missbr�uchlich ist, soweit diese ab dem 1. Mai 1986 einen Mietzins von Fr. 392.-- �bersteigt" (Ziff. 1) sowie "dass es sich beim Mietobjekt um eine 3 1/2-Zimmer-Wohnung handelt" (Ziff. 2). Eventuell sei die Sache zur Erg�nzung des Sachverhaltes an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Der Gemeinderat Oberburg tr�gt auf Abweisung der Berufung an.
2. Das Geb�ude, in dem sich die Wohnung des Gesuchsgegners befindet, ist gem�ss den Feststellungen der Vorinstanz 175-200 Jahre alt. Bis vor ungef�hr 20 Jahren diente es als Schulhaus. Im dritten Stock der Liegenschaft ist eine Abwartswohnung eingebaut. In den unteren Etagen sind eine Brockenstube, ein Kindergarten und ein Theoriesaal mit angegliederter K�che. Die Wohnung ist alt, hat keine ideale Raumaufteilung und ist schlecht isoliert; auffallend ist ausserdem eine starke Neigung des Fussbodens im Wohnzimmer. Die Wohnung, insbesondere K�che und Bad, ist 1976 modernisiert worden.
3. Die angefochtene Mietzinserh�hung wird einzig mit der Anpassung an die orts�blichen Mietzinse vergleichbarer Wohnungen begr�ndet. Gem�ss Art. 15 Abs. 1 lit. a BMM ist bei der Bestimmung des orts- oder quartier�blichen Mietzinses von vergleichbaren Wohnungen und Gesch�ftsr�umen unter Ber�cksichtigung der Lage, der Ausstattung, des Zustandes der Mietsache und der Bauperiode auszugehen.
Was als orts- oder quartier�blicher Mietzins zu gelten hat, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts eine im Berufungsverfahren BGE 114 II 361 S. 363�berpr�fbare Rechtsfrage. Die kantonale Instanz hat deshalb genau anzugeben, welche Elemente sie verglichen hat. Sie muss konkrete Vergleiche anstellen und sich mit den im zitierten Artikel und durch die Praxis festgelegten Kriterien auseinandersetzen. Dabei sind die bei den Vergleichsobjekten verlangten Mietzinse auch auf deren neuere Entwicklung hin zu �berpr�fen. In der Regel gen�gt es nicht, wenn nur eine vergleichbare Liegenschaft vorhanden ist. Der R�ckgriff auf Statistiken ist nur zul�ssig, wenn zuverl�ssiges und nach Lage, Ausstattung, Zustand und Bauperiode der Mietsache gen�gend differenzierendes Zahlenmaterial vorgelegt werden kann. Die Beweislast tr�gt der Vermieter. Der verlangte Vergleich kann nicht durch ein Gutachten �ber den Ertragswert des Grundst�ckes ersetzt werden. Sind vergleichbare R�ume weder im Quartier noch in der Ortschaft vorhanden, scheinen gewisse Entscheide die Anwendbarkeit dieser Bestimmung zu verneinen (so die Zusammenfassung der Rechtsprechung durch EGLI in: ZBJV 124/1988 S. 56 mit Hinweisen auf die einschl�gigen Bundesgerichtsentscheide).
4. Der Appellationshof stellt in seinem Entscheid fest, es sei nicht m�glich gewesen, zum Vergleich geeignete Objekte und deren Mietzinse zu eruieren, weil die Wohnung des Gesuchsgegners von der Lage, Anordnung der R�ume und Ausstattung her in der Gemeinde Oberburg offenbar einmalig sei. In der Folge stellt er aber trotzdem auf ein Gutachten ab, das unter anderem die Wohnung des Gesuchsgegners mit f�nf in der Gemeinde Oberburg gelegenen 4-Zimmer-Wohnungen vergleicht.
a) Gegen dieses Vorgehen wendet der Gesuchsgegner in der Berufung vorab ein, bei der von ihm benutzten Wohnung handle es sich lediglich um eine 3 1/2-Zimmer-Wohnung, wie das im Mietvertrag vom 25. August 1976 ausdr�cklich festgehalten sei. Ohne dass in der Zwischenzeit bauliche Ver�nderungen vorgenommen worden seien, sei die gleiche Wohnung im Formular f�r die Mitteilung der Mietzinserh�hung vom 17. Januar 1986 als 4-Zimmer-Wohnung bezeichnet worden. Das gehe nicht an, da einer der R�ume den Mindestmassen der kantonalen Baugesetzgebung nicht entspreche.
Im Berufungsverfahren ist das Bundesgericht an die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz, unter Vorbehalt der Berichtigung von offensichtlich auf Versehen beruhenden Feststellungen, gebunden (Art. 63 Abs. 2 OG; BGE 111 II 74 E. a, 301 E. 3). Wie viele Zimmer bewohnt werden, ist eine solche, f�r das Bundesgericht BGE 114 II 361 S. 364verbindliche Feststellung. Dabei kommt es nicht darauf an, ob das fragliche vierte Zimmer den Vorschriften des geltenden Baupolizeirechts f�r Neubauten entspricht, sondern allein darauf, ob es Wohnzwecken dient. Zudem ist dem Bundesgericht die �berpr�fung der Anwendung des kantonalen Rechts im Berufungsverfahren ohnehin entzogen (Art. 43 Abs. 1 OG). Hingegen sind die Gr�sse der Wohnung und die Raumaufteilung Kriterien, die bei der Festsetzung einer Vergleichsmiete zu beachten sind.
b) Die Vorinstanz erachtet die absolute Zinsh�he, die Wohnlage, die Bauperiode und die Zimmerzahl f�r wesentliche Vergleichskriterien. Was die Ausstattung und den Zustand der Wohnung anbelange, m�sse man sich mit verh�ltnism�ssig generellen Angaben begn�gen, ansonsten das Kriterium der Orts- und Quartier�blichkeit allein schon wegen der Beweisschwierigkeiten nicht mehr praktikabel sei.
Mit den f�nf vom Experten als Vergleichsobjekte genannten Wohnungen setzt sich die Vorinstanz nicht auseinander. Die dort verlangten Mieten variieren zwischen Fr. 378.-- und Fr. 800.-- monatlich. Einzig bez�glich der Abwartswohnung im Kirchgemeindehaus wird ausgef�hrt, sie entspreche bez�glich des Ausbaustandards und der H�he des Mietzinses noch am ehesten dem vom Gesuchsgegner bewohnten Objekt.
Nach der Rechtsprechung muss eine gewisse Anzahl zum Vergleich geeigneter Objekte konkret mit den von der Mietzinsanpassung betroffenen R�umen verglichen werden. Unter Ber�cksichtigung der in der Literatur vertretenen Auffassungen und um eine einigermassen zuverl�ssige Aussage zu erhalten, d�rften in der Regel etwa f�nf vergleichbare Objekte zu fordern sein. Dabei hat sich der Richter mit den im zitierten Artikel genannten und durch die Praxis daraus abgeleiteten Kriterien konkret auseinanderzusetzen. Diese Pr�fung ist im angefochtenen Entscheid unterblieben. Nicht einmal die angeblich noch am ehesten vergleichbare Abwartswohnung im Kirchgemeindehaus wird in rechtsgen�glicher Weise anhand der im Gesetze genannten und von der Praxis entwickelten Kriterien mit der Wohnung des Gesuchsgegners in Beziehung gesetzt. Einziges �bereinstimmendes Merkmal sind die vier bewohnten Zimmer, wobei auf die Gr�sse der Wohnung - die ein wesentliches Vergleichskriterium ist - und die Aufteilung der R�ume nicht eingegangen wird. Was den angeblich ungef�hr gleich hohen Ausbaustandard betrifft, steht laut Feststellung der Vorinstanzen einer "alten, 1976 renovierten, schlecht isolierten, BGE 114 II 361 S. 365nicht ideal aufgeteilten Wohnung, deren Fussboden z.T. stark geneigt ist" eine "neuzeitlich eingerichtete und bis auf die Raumh�he den heutigen Anforderungen entsprechende" Wohnung gegen�ber. Dabei liegt der Mietzins noch knapp unter dem neu f�r die Wohnung im alten Schulhaus geforderten. Auf die andern massgebenden Vergleichselemente geht die Vorinstanz nicht ein.
Die Feststellungen der Vorinstanz bez�glich der zum Vergleich gestellten Wohnungen lassen die �berpr�fung der Rechtsfrage nicht zu, ob der geforderte Mietzins im Sinne des BMM vergleichbar sei oder nicht. Die Sache w�re deshalb an den Appellationshof zur�ckzuweisen, damit er den Sachverhalt bundesrechtskonform erg�nze. Darauf kann indessen verzichtet werden, wenn sich aus andern �berlegungen ergeben sollte, dass der von der Gesuchstellerin geforderte Mietzins zu einem �bersetzten Ertrag f�hrt, selbst wenn er den orts- und quartier�blichen Rahmen nicht �bersteigen w�rde (vgl. dazu insb. E. 5).
c) Die Schwierigkeiten, aufgrund von Vergleichsobjekten zuverl�ssig einen orts- oder quartier�blichen Mietzins zu bestimmen, haben den Gerichtspr�sidenten veranlasst, hilfsweise das Gutachten �ber den Mietwert der fraglichen Wohnung beizuziehen. Der Experte hat sich dabei vom Zeitbauwert des Geb�udes leiten lassen und davon f�r Alter, Zustand, Lage des Geb�udes und Disposition der R�ume 30% in Abzug gebracht; aufgerechnet hat er hingegen einen Landanteil.
Dieses Vorgehen verbietet schon der klare Wortlaut des Art. 15 Abs. 1 lit. a BMM, der einen Vergleich des angefochtenen Mietzinses mit den Mietzinsen anderer Wohnungen im Quartier oder am Ort verlangt. Es geht nicht an, dieses Kriterium durch Sch�tzung der Liegenschaft nach freiem Ermessen und des sich daraus ergebenden Mietwertes einer Liegenschaft oder einzelner Wohnungen zu ersetzen. Der Verkehrswert - besonders auch alter Liegenschaften - beruht ja wesentlich auf den erzielbaren Mietzinseinnahmen. Auf die Expertise kann deshalb nicht abgestellt werden, soweit sie von einem Geb�udeschatzungswert ausgeht (EGLI, a.a.O. S. 56 mit Hinweis u.a. auf den nicht publ. Bundesgerichtsentscheid vom 24. September 1985 i.S. Himstedt c. Tschanz E. 1).
5. Ergibt der Vergleich mit andern Mietobjekten, dass der vom Vermieter geforderte erh�hte Mietzins im orts- und quartier�blichen Rahmen liegt, ist nach der Praxis des Bundesgerichts weiter zu entscheiden, ob gewichtige Indizien daf�r bestehen, dass die angek�ndigte Mietzinserh�hung der Vermieterin einen �bersetzten BGE 114 II 361 S. 366Ertrag im Sinne von Art. 14 BMM verschafft. Art. 15 BMM enth�lt eine Reihe von Beispielen, bei denen zu vermuten ist, die Miete sei in der Regel nicht missbr�uchlich. Diese Vermutung kann aber umgestossen werden, wenn bestimmte Hinweise darauf bestehen, dass die Miete dem Vermieter einen �bersetzten Ertrag im Sinne von Art. 14 BMM verschafft, wof�r der Mieter die Beweislast tr�gt (BGE 112 II 151 E. 1a; 108 II 137; 103 II 47 E. 3a; vgl. auch nicht publ. Bundesgerichtsentscheid vom 11. Oktober, 1983 i.S. Restobourg S.A.).
a) Der Gesuchsgegner macht denn auch geltend, es l�gen gewichtige Indizien f�r die Missbr�uchlichkeit einer Mietzinserh�hung �ber Fr. 392.-- hieraus vor. Einerseits sei der Mietzins seit Oktober 1976 um 115% oder seit Mai 1982 um 82% erh�ht worden; demgegen�ber sei der stadtbernische Mietpreisindex - der st�rker anziehen d�rfte als jener in der Gemeinde Oberburg - in der Zeit vom Mai 1981 bis Mai 1987 lediglich um 32,4% angestiegen. Die angek�ndigte Heraufsetzung der Miete um 81% liege deshalb, wie das Gericht selber feststelle, massiv �ber der Entwicklung des Mietpreisindexes. Anderseits habe die Gesuchstellerin Hypothekarzinssenkungen nie weitergegeben, bei -erh�hungen den Mietzins jedoch nach oben angepasst. Beide Argumente hat der Gesuchsgegner bereits den kantonalen Instanzen vorgetragen. Sie sind nach der Rechtsprechung grunds�tzlich geeignet, die Vermutung der Angemessenheit des Mietzinses umzustossen (BGE 112 II 152 E. 1b; BGE 108 II 137 E. 1a). Sie haben die Vorinstanz veranlasst, die angefochtene Mietzinserh�hung noch unter dem Gesichtspunkt des Nettoertrages des von der Gemeinde investierten Eigenkapitals zu w�rdigen. Diese f�hrt aus, es sei im vorliegenden Fall schlechthin ausgeschlossen, das massgebliche Eigenkapital zu bestimmen oder zu sch�tzen. Gest�tzt auf die Expertise geht sie in der Folge von einer 7 1/2%igen Bruttorendite des Verkehrswertes aus.
Das Gesetz sieht die Bruttorendite als Berechnungsgrundlage jedoch nur bei neueren Bauten vor (Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM). Es ist somit nicht zul�ssig, bei �lteren Liegenschaften auf diesem Umweg wieder auf eine Sch�tzung zur�ckzugreifen. Das Bundesgericht hat sich bei Mietzinsanpassungen f�r die "relative" Methode entschieden, das heisst, ausgehend von der letzten Mietzinsanpassung, von der vermutet wird, sie habe die Kosten des Vermieters gedeckt und ihm einen angemessenen Ertrag aus dem investierten Eigenkapital verschafft, wird die Forderung des Gesuchstellers BGE 114 II 361 S. 367mit der seitherigen Kosten- und Preisentwicklung verglichen (EGLI, a.a.O. S. 60, mit Hinweisen auf die einschl�gige Rechtsprechung).
b) Die angek�ndigte Mietzinserh�hung betr�gt Fr. 252.-- pro Monat. Im Vergleich zum bisherigen Mietzins von Fr. 308.-- bedeutet das eine Erh�hung um rund 80%. Laut einer Feststellung der Vorinstanz erfolgte die letzte Anpassung des Mietzinses am 1. Mai 1981, w�hrend der Gesuchsgegner sowohl eine Erh�hung auf den 1. Mai 1981, wie eine weitere auf den 1. Mai 1982 erw�hnt.
Der Mieter darf mangels eines Vorbehaltes der Vermieterin nach Treu und Glauben davon ausgehen, dass der Mietpreis im Zeitpunkt der letzten Erh�hung deren Kosten gedeckt und ihr einen angemessenen Ertrag verschafft hat, was von der Vermieterin, die sich nur auf Art. 15 Abs. 1 lit. a BMM beruft, auch nicht in Abrede gestellt wird. Es gen�gt deshalb, die seit der letzten Anpassung des Mietzinses eingetretenen �nderungen der Berechnungsgrundlage heranzuziehen, um den h�chstens zul�ssigen Mietzins zu bestimmen (BGE 112 II 151 mit weiteren Hinweisen).
Der einzige von der Vorinstanz f�r die Zeit seit der letzten Anpassung festgestellte Erh�hungsfaktor ist die Preis- resp. Mietindexentwicklung. Im Formular zur Mitteilung der Mietzinserh�hung vom 17. Januar 1986 will die Vermieterin die Teuerung lediglich bis zum 31. Dezember 1985 ausgeglichen haben. Zur Preisentwicklung hat die Vorinstanz festgestellt, seit der letzten Mietzinserh�hung am 1. Mai 1981 ergebe sich bis zum 31. Dezember 1985 nach stadtbernischem Mietpreisindex eine Steigerung um rund 28%, was vorliegend Fr. 86.-- entsprechen w�rde. Dabei ist davon auszugehen, dass die Mietpreisentwicklung in der l�ndlichen Gemeinde Oberburg hinter jener der Bundesstadt zur�ckgeblieben ist. Noch geringer w�re die allgemeine Erh�hung der Mietkosten, wenn die Vorinstanz zu Unrecht vom 1. Mai 1981 ausgegangen und die letzte Mietzinsanpassung wie vom Gesuchsgegner behauptet tats�chlich auf den 1. Mai 1982 wirksam geworden sein sollte. Da sich der Gesuchsgegner einer monatlichen Mietzinserh�hung um Fr. 84.-- von bisher Fr. 308.-- auf Fr. 392.-- unterzieht, kann offen bleiben, ob �berhaupt und unter welchen Voraussetzungen gest�tzt auf diese Preissteigerung der Mietzins angehoben werden k�nnte. Eine �ber diese Entwicklung hinausgehende Mietzinserh�hung w�rde der Gesuchstellerin jedenfalls einen �bersetzten Ertrag verschaffen. Die Berufung ist demnach gutzuheissen, soweit darauf eingetreten wird.
112 II 151,
103 II 47 suite... ,
112 II 152
Art. 14 et 15 al. 1 AMSL,
Art. 28 BMM suite... ,