Source: http://jpm-copro.com/CE%2030-12-2009-1.htm
Timestamp: 2018-11-15 08:34:12+00:00
Document Index: 213100002

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 14", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

Résidence avec services en copropriété : régime fiscal
Résidence-services en copropriété
Caractère lucratif de l’exploitation des services (oui)
Assujettissement du syndicat à l’impôt sur les sociétés (oui)
Assujettissement du syndicat à la taxe professionnelles (oui)
Assujettissement du syndicat à l’imposition forfaitaire (oui)
Conseil d’État 9ème et 10ème sous-sections réunies 30 décembre 2009
N° 294933
Vu 1°), sous le n° 294933, le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 5 juillet et 6 novembre 2006 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, présentés pour le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN, dont le siège est chez SA Martinet Régie 14, avenue Victor Hugo à Troyes (10000) ; le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN demande au Conseil d’Etat :
1°) d’annuler l’arrêt du 20 avril 2006 par lequel la cour administrative d’appel de Nancy a rejeté ses requêtes tendant à l’annulation des jugements du 11 février 2003 par lesquels le tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a rejeté ses demandes tendant à la décharge des cotisations de taxe professionnelle auxquelles il a été assujetti au titre des années 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999 et 2000 ;
2°) réglant l’affaire au fond, de prononcer la décharge des cotisations de taxe professionnelle en litige ;
Vu 2°), sous le n° 294934, le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 5 juillet et 6 novembre 2006 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, présentés pour le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN, dont le siège est chez SA Martinet 14, avenue Victor Hugo à Troyes (10 000) ; le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN demande au Conseil d’Etat :
1°) d’annuler l’arrêt du 20 avril 2006 par lequel la cour administrative d’appel de Nancy a rejeté sa requête tendant, d’une part, à l’annulation du jugement du 11 février 2003 du tribunal administratif de Châlons-en-Champagne rejetant sa demande tendant à la décharge de la cotisation d’impôt sur les sociétés à laquelle il a été assujetti au titre de l’exercice 1996 ainsi que de l’imposition forfaitaire annuelle qui a été mise à sa charge au titre des années 1995, 1996 et 1997 et, d’autre part, à ce que lui soit accordé la décharge de ces impositions ;
- les observations de la SCP Delaporte, Briard, Trichet, avocat du SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN,
La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Delaporte, Briard; Trichet, avocat du SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN ;
Considérant que les pourvois n°s 294933 et 294934 du SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN présentent à juger des questions semblables ; qu’il y a lieu de les joindre pour statuer par une seule décision ;
Considérant qu’il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN gère une résidence de 62 appartements destinés dans leur ensemble à des personnes âgées ; que le syndicat requérant met à la disposition des occupants de cette résidence des locaux et équipements servant à des activités de loisirs, une infirmerie, ainsi que des services d’accueil, de restauration, d’assistance ménagère, de kinésithérapie, d’achats de médicaments et courses diverses, facturés en supplément des charges de copropriété ;
qu’à la suite d’une vérification de comptabilité qui a porté sur les années 1994, 1995 et 1996, l’administration fiscale a estimé que les prestations de services proposées par ce syndicat excédaient les missions dévolues par la loi à un syndicat de copropriétaires intervenant dans le cadre de sa mission légale de conservation de l’immeuble et d’entretien des parties communes et présentaient un caractère lucratif justifiant l’assujettissement de cette personne morale aux impôts commerciaux et l’a assujetti en conséquence à des cotisations d’impôt sur les sociétés au titre de l’année 1996 et d’imposition forfaitaire annuelle au titre des années 1995, 1996 et 1997 ainsi qu’à la taxe professionnelle pour les années 1994 à 2000 ;
que le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN se pourvoit en cassation contre les arrêts du 20 avril 2006 par lesquels la cour administrative d’appel de Nancy a rejeté ses requêtes tendant à l’annulation des jugements du 11 février 2003 du tribunal administratif de Châlons-en-Champagne rejetant ses demandes tendant à obtenir la décharge, d’une part, des cotisations d’impôt sur les sociétés au titre de l’année 1996 et d’imposition forfaitaire annuelle au titre des années 1995, 1996 et 1997 et, d’autre part, des cotisations de taxe professionnelle auxquelles il a été assujetti dans les rôles de la commune de Troyes au titre des années 1994 à 2000 ;
Considérant, en premier lieu, que si le syndicat requérant soutient qu’en relevant dans les motifs de son arrêt que la résidence dont il assure la gestion était conçue comme un ensemble de logements destinés aux personnes âgées, la cour aurait dénaturé les pièces de son dossier, il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond, d’une part, que les appartements de cette copropriété sont, dans les faits, majoritairement occupés par des personnes âgées et, d’autre part, que dans sa réclamation contentieuse du 18 novembre 1998, dirigée contre les cotisations mises à sa charge en matière d’impôt sur les sociétés et d’imposition forfaitaire annuelle, le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN a lui-même indiqué que l’immeuble en cause a pour vocation d’accueillir des personnes âgées ; que ce moyen doit, par suite, être écarté ;
que le syndicat requérant n’est pas davantage fondé à soutenir que la cour aurait entaché son arrêt d’une dénaturation du règlement de copropriété en jugeant qu’il ne se bornait pas à assurer les missions, inhérentes à son statut légal, de conservation de l’immeuble et d’administration des parties communes, dès lors que les motifs critiqués de l’arrêt de la cour ne visaient pas ce document, mais les dispositions de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 régissant le statut des syndicats de copropriété ;
- qu’aux termes de l’article 206 du code général des impôts : 1. (...) sont passibles de l’impôt sur les sociétés, quel que soit leur objet, (...) toutes (...) personnes morales se livrant à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif (...) ;
- qu’aux termes de l’article 207 du même code : 1. Sont exonérés de l’impôt sur les sociétés : (...) / 5° bis. Les organismes sans but lucratif mentionnés à l’article 261-7-1°, pour les opérations à raison desquelles ils sont exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée (...) ;
- qu’aux termes de l’article 1447 du code général des impôts : La taxe professionnelle est due chaque année par les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée ;
- qu’aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile (...). / Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes (...) ;
Considérant, d’une part, que ne constitue pas l’exploitation d’une activité à but lucratif, au sens des dispositions qui précèdent, le simple fait, pour un syndicat de copropriétaires, d’assurer la mission de conservation et d’entretien de l’immeuble et d’administration des parties communes que lui assigne l’article 14 précité de la loi du 10 juillet 1965 et de prendre en charge les éléments d’équipement communs et les services collectifs nécessaires à ces missions, comme le ferait le propriétaire unique du même immeuble ; que constitue en revanche une telle activité le fait, pour un syndicat de copropriétaires, de prendre en outre en charge des éléments d’équipement communs et de fournir à ses membres des biens et des services collectifs lorsque ces éléments d’équipement et ces biens et services sont sans lien avec la conservation et l’entretien de l’immeuble et l’administration de ses parties communes ;
Considérant, d’autre part, que, pour apprécier le caractère lucratif exigé par les dispositions précitées des articles 206 et 1447 du code général des impôts, il appartient au juge de l’impôt de rechercher si la gestion de la personne morale qui conteste son assujettissement à l’impôt sur les sociétés et à la taxe professionnelle présente un caractère désintéressé et si les services qu’elle rend ne sont pas offerts en concurrence dans la même zone géographique d’attraction avec ceux proposés au même public par des entreprises commerciales exerçant une activité identique ; que, toutefois, même dans le cas où cette personne morale intervient dans un domaine d’activité et dans un secteur géographique où existent des entreprises commerciales, l’exonération d’impôt sur les sociétés et de taxe professionnelle lui est acquise si elle exerce son activité dans des conditions différentes de celles des entreprises commerciales, soit en répondant à certains besoins insuffisamment satisfaits par le marché, soit en s’adressant à un public qui ne peut normalement accéder aux services offerts par les entreprises commerciales, notamment en pratiquant des prix inférieurs à ceux du secteur concurrentiel et à tout le moins des tarifs modulés en fonction de la situation des bénéficiaires, sous réserve de ne pas recourir à des méthodes commerciales excédant les besoins de l’information du public sur les services qu’elle offre ;
Considérant qu’au terme d’une appréciation souveraine non arguée de dénaturation des éléments de fait relatifs à la nature des services proposés par le syndicat de copropriété aux occupants de la résidence, au niveau des prix pratiqués au titre des prestations offertes, à l’absence de modulation de ces tarifs en fonction de la situation des résidents et enfin, au recours par la société promotrice de l’opération à des procédés publicitaires en vue d’attirer la clientèle potentielle de telles prestations, la cour administrative d’appel de Nancy a pu en déduire, par un arrêt suffisamment motivé et sans commettre d’erreur de droit, que le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN entrait, au titre des activités mentionnées ci-dessus et pour les années en litige, dans le champ d’application de l’impôt sur les sociétés tel que défini par l’article 206 du code général des impôts, n’était pas susceptible de bénéficier de l’exonération prévue par l’article 207, et devait en outre être assujetti à la taxe professionnelle sur le fondement des dispositions de l’article 1447 du même code ;
Considérant qu’il résulte de ce qui précède que le syndicat requérant n’est pas fondé à demander l’annulation des arrêts qu’il attaque ;
Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soient mises à la charge de l’Etat qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, les sommes demandées par le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ;
Article 1er : Les pourvois du SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN sont rejetés.
Article 2 : La présente décision sera notifiée au SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN et au ministre du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme de l’Etat.
L’arrêt rendu le 30 décembre 2009 par le Conseil d’État concerne le type le plus classique de résidence-services. Un professionnel immobilier en a été le « promoteur ». Il a placé l’immeuble sous le régime de la copropriété (loi du 10 juillet 1965) et il a vendu les lots à différentes personnes. Celles ci ont la faculté d’occuper les appartements pour les besoins de leur propre retraite ou de les louer.
Une particularité importante est que le promoteur reste impliqué dans l’opération puisqu’il a été désigné comme syndic de la copropriété. Il assure donc l’administration du syndicat et la gestion de l’immeuble.
En l’absence de précisions dans les trois décisions reproduites, on est fondé à considérer que le syndicat assure la gestion des services fournis aux occupants : un service d’accueil et d’assistance permanent, un restaurant, un salon avec bar, une infirmerie et une salle de kinésithérapie, une aide dans les démarches ou achats de la vie courante ;
Notons que les faits de la cause sont antérieurs à la création d’un régime légal des résidences-services par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (articles 41-1 à 41-5 nouveaux de la loi du 10 juillet 1965). Nous verrons que cette antériorité impose certaines observations mais ne conduit pas à constater l’obsolescence des solutions fiscales adoptées par les arrêts d’appel et l’arrêt du Conseil d’État.
Le syndicat des copropriétaires a fait l’objet d’un « contrôle fiscal ». Sous ce terme commun nous regroupons différentes opérations, précision étant faite que nous délaisserons ici les contestations du syndicat portant sur des aspects procéduraux spécifiques à certaines de ces opérations.
Au final, l’Administration a décidé que, pour différentes années, le syndicat des copropriétaires devait être assujetti
A l’imposition forfaitaire annuelle
Il n’est pas question ici de la TVA.
L’administration fiscale a estimé
- que les prestations de services proposées par ce syndicat excédaient les missions dévolues par la loi à un syndicat de copropriétaires intervenant dans le cadre de sa mission légale de conservation de l’immeuble et d’entretien des parties communes ;
- que ces prestations présentaient un caractère lucratif justifiant l’assujettissement de cette personne morale aux impôts commerciaux ;
Sur l’objet du syndicat des copropriétaires
En droit privé il a également été prétendu que le statut de la copropriété ne prévoyait que des services aux lots et ne permettait pas l’extension de l’objet du syndicat à la gestion de services aux personnes.
La Cour de cassation a mis un terme à cette controverse par son arrêt du 10 mars 1993 :
« Mais attendu, d’une part, que les dispositions de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, n’excluent pas la mise en place de services collectifs et d’équipement commun destinés à assurer la jouissance de l’immeuble en fonction de la destination de celui-ci et qu’aucune disposition légale ne limite à cet égard la nature de ces services et équipements ».
Commentant cet arrêt, le Professeur Giverdon a évoqué « la nécessité de pallier l’inadaptation des textes aux réalités nouvelles ». Il pensait alors, sans aucun doute, à la notion de résidences-services, nouveauté juridico-économique. Il fallait ici pallier une lacune évidente du texte, puisque les services existent bel et bien dans une copropriété. La solution s’imposait aux Juges d’étendre à la gestion des services l’objet du syndicat, sans qu’il faille trop s’interroger sur l’utilisation de l’interprétation de la loi par « la libre recherche scientifique », prônée par le doyen Geny et évoquée par M. Giverdon, ou celle de l’interprétation méta textuelle, suggérée par les juristes plus récents. (arrêt et commentaires)
La création récente du régime légal des résidences-services en copropriété a répondu à ses vœux.
La CAA de Nancy a relevé :
« Considérant qu’il résulte de l’instruction que la «Résidence de Champagne » est conçue comme un ensemble de logements destinés aux personnes âgées avec des services spécifiques dont le prix est principalement déterminé selon la surface de chaque appartement ; que ces services, au demeurant organisés par le syndic, la SA Martinot Régie qui est également la promotrice de cette opération immobilière consistent essentiellement en un service d’accueil et d’assistance permanent, un restaurant, un salon avec bar, une infirmerie et une salle de kinésithérapie, une aide dans les démarches ou achats de la vie courante ; qu’ainsi le syndicat requérant ne se borne pas à assurer les missions, inhérentes à son statut légal, de conservation de l’immeuble et d’administration des parties communes ; »
Le Conseil d’État approuve la position de la CAA de Nancy et ajoute :
« que le syndicat requérant n’est pas davantage fondé à soutenir que la cour aurait entaché son arrêt d’une dénaturation du règlement de copropriété en jugeant qu’il ne se bornait pas à assurer les missions, inhérentes à son statut légal, de conservation de l’immeuble et d’administration des parties communes, dès lors que les motifs critiqués de l’arrêt de la cour ne visaient pas ce document, mais les dispositions de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 régissant le statut des syndicats de copropriété ; »
Une fois de plus, on constate une contradiction frontale entre les solutions adoptées respectivement par la Cour de cassation et le Conseil d’État.
Pour l’avenir on peut penser que la création du régime légal des résidences-services par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 met un terme à ce conflit d’interprétation. L’article 41-1 nouveau de la loi de 1965 dispose en effet que « Le règlement de copropriété peut étendre l'objet social du syndicat, défini à l'article 14 de la présente loi, à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs ».
Mais le régime légal des résidences-services ne permet certainement pas au syndicat de réaliser des profits, ni a fortiori de supporter des pertes. Les principes élémentaires de la copropriété subsistent : pas de résultat en fin d’exercice ! Les excédents comme les insuffisances de préfinancement doivent être répartis entre les copropriétaires et il faut même sans doute envisager que cette répartition s’étende aux locataires.
Cette constatation nous amène à aborder la seconde partie de la motivation des arrêts
Sur le caractère lucratif de l’exploitation :
Le Conseil d’État rappelle les différents textes qu’il convient de combiner pour apprécier la situation du syndicat Saint Vincent Langevin :
« Considérant, en second lieu,
« qu’aux termes de l’article 206 du code général des impôts : 1. (...) sont passibles de l’impôt sur les sociétés, quel que soit leur objet, (...) toutes (...) personnes morales se livrant à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif (...) ;
« qu’aux termes de l’article 207 du même code : 1. Sont exonérés de l’impôt sur les sociétés : (...) / 5° bis. Les organismes sans but lucratif mentionnés à l’article 261-7-1°, pour les opérations à raison desquelles ils sont exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée (...) ;
« qu’aux termes de l’article 1447 du code général des impôts : La taxe professionnelle est due chaque année par les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée ;
« qu’aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile (...). / Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes (...) ; »
Il en tire la distinction suivante :
« Considérant, d’une part, que ne constitue pas l’exploitation d’une activité à but lucratif, au sens des dispositions qui précèdent, le simple fait, pour un syndicat de copropriétaires, d’assurer la mission de conservation et d’entretien de l’immeuble et d’administration des parties communes que lui assigne l’article 14 précité de la loi du 10 juillet 1965 et de prendre en charge les éléments d’équipement communs et les services collectifs nécessaires à ces missions, comme le ferait le propriétaire unique du même immeuble ;
« que constitue en revanche une telle activité le fait, pour un syndicat de copropriétaires, de prendre en outre en charge des éléments d’équipement communs et de fournir à ses membres des biens et des services collectifs lorsque ces éléments d’équipement et ces biens et services sont sans lien avec la conservation et l’entretien de l’immeuble et l’administration de ses parties communes ;
Le Conseil d’État ne fait aucune référence à la notion de profit économique.
Sur ce point la Cour d’appel avait relevé :
« Considérant d’une part, que les prestations sus-évoquées procurent au SYNDICAT DE CO-PROPRIETAIRES, des revenus, lesquels ne sont pas entièrement réinvestis dans l’entretien ou le développement des parties communes de l’immeuble, conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 précitée ; qu’ainsi la gestion de cette résidence présente, en ce qui concerne ces prestations, un caractère lucratif
Il se borne à rappeler les critères du droit fiscal permettant de caractériser une exploitation lucrative :
« Considérant, d’autre part, que, pour apprécier le caractère lucratif exigé par les dispositions précitées des articles 206 et 1447 du code général des impôts, il appartient au juge de l’impôt de rechercher
si la gestion de la personne morale qui conteste son assujettissement à l’impôt sur les sociétés et à la taxe professionnelle présente un caractère désintéressé
et si les services qu’elle rend ne sont pas offerts en concurrence dans la même zone géographique d’attraction avec ceux proposés au même public par des entreprises commerciales exerçant une activité identique ; »
puis, à la suite, une dérogation à ces règles :
« que, toutefois, même dans le cas où cette personne morale intervient dans un domaine d’activité et dans un secteur géographique où existent des entreprises commerciales, l’exonération d’impôt sur les sociétés et de taxe professionnelle lui est acquise si elle exerce son activité dans des conditions différentes de celles des entreprises commerciales,
« soit en répondant à certains besoins insuffisamment satisfaits par le marché,
« soit en s’adressant à un public qui ne peut normalement accéder aux services offerts par les entreprises commerciales, notamment en pratiquant des prix inférieurs à ceux du secteur concurrentiel et à tout le moins des tarifs modulés en fonction de la situation des bénéficiaires, sous réserve de ne pas recourir à des méthodes commerciales excédant les besoins de l’information du public sur les services qu’elle offre ; »
Il est bien évident que ces critères sont en complet décalage avec l’objet très particulier des résidences-services.
On ne peut pas trouver un éclairage différent dans l’Instruction (BOI 3 A-3-99, 5 mai 1999) relative au régime de la TVA dans les résidences-services ? (voir l’instruction)
Elle pose pour les copropriétés classiques, dont « l’action se limite à la conservation d'un immeuble et à l'administration des parties communes d'une copropriété dont l'usage est limité au logement ou, éventuellement, à une occupation professionnelle (bureaux, commerces) », le principe de leur assujettissement à la TVA.
Cette affirmation est tempérée par une bienveillante dérogation : « Toutefois, pour tenir compte des contraintes inhérentes à leur activité, il a paru possible d'admettre que les syndicats de copropriétaires dont l'activité se limite à gérer des immeubles utilisés pour l'habitation ou pour une occupation professionnelle continuent à exclure de leur base d'imposition les versements effectués par les copropriétaires et destinés à couvrir les charges des syndicats ("remboursements de charges") ».
Quant aux copropriétés avec services, elles bénéficient de la même exonération pour les actions relatives à la conservation de l'immeuble et à l'administration des parties communes, mais elles sont assujetties à la TVA pour l’exploitation des services :
« En revanche, les services supplémentaires (restauration, soins, blanchissage, services de coiffure, installations sportives autres que celles qui sont considérées comme des services courants [cf. II], animations, aide ménagère...) et le cas échéant, les livraisons de biens doivent être soumises à la TVA selon les modalités décrites dans l'instruction du 14 novembre 1998 (BOI 3 C-18-88 ; JCP N 1988, prat. 784).
« Ces opérations sont imposables qu'elles soient exécutées directement par le syndicat ou que celui-ci fasse appel à un fournisseur extérieur et quelles que soient les modalités selon lesquelles le prix en est réclamé aux copropriétaires : inclusion dans les charges communes de copropriété ou prix réclamé distinctement au copropriétaire. »
On peut seulement constater que l’existence des résidences-services en copropriété, critiquée, voire contestée par le Conseil d’État comme on l’a vu plus haut, est reconnue à l’époque des faits incriminés par l’Administration fiscale, pour ce qui est de la TVA.
Au terme de sa réflexion, le Conseil d’État proclame, en l’espèce, le caractère lucratif de l’exploitation litigieuse :
« Considérant qu’au terme d’une appréciation souveraine non arguée de dénaturation des éléments de fait relatifs à la nature des services proposés par le syndicat de copropriété aux occupants de la résidence, au niveau des prix pratiqués au titre des prestations offertes, à l’absence de modulation de ces tarifs en fonction de la situation des résidents et enfin, au recours par la société promotrice de l’opération à des procédés publicitaires en vue d’attirer la clientèle potentielle de telles prestations, la cour administrative d’appel de Nancy a pu en déduire, par un arrêt suffisamment motivé et sans commettre d’erreur de droit, que le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN entrait, au titre des activités mentionnées ci-dessus et pour les années en litige, dans le champ d’application de l’impôt sur les sociétés tel que défini par l’article 206 du code général des impôts, n’était pas susceptible de bénéficier de l’exonération prévue par l’article 207, et devait en outre être assujetti à la taxe professionnelle sur le fondement des dispositions de l’article 1447 du même code ; »
On peut penser que la copropriété n’était pas en mesure de rapporter la preuve d’une exploitation totalement désintéressée des services.
Encore faut-il préciser ce qu’il faut appeler « exploitation désintéressée dans ce cas ».
Par nature la création d’une copropriété présente un intérêt commun pour ses fondateurs. L’histoire de l’institution le montre bien, notamment dans sa phase grenobloise en France. Dans le même genre, on peut concevoir que certains futurs retraités se groupent pour la construction d’un immeuble et l’organisation de services communs. Le moment venu ils partagent entre eux les charges de la copropriété et celles des services dans les conditions prévus par la charte initiale.
Un promoteur peut prendre une initiative identique. Il construit l’immeuble et met en place l’organisation des services et vend les logements en l’état futur d’achèvement (réserve faite des particularités liées à l’existence des services). Il se retire après la dernière livraison. Dotée d’un syndic indépendant du promoteur, la résidence-services peut fonctionner de manière désintéressée dès lors que la répartition des charges est faite conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, c’est à dire sans résultat au sens de la comptabilité commerciale classique.
Dans ce cas, la Cour d’appel administrative Nancy n’aurait pu formuler l’observation relevée plus haut. Les revenus pourraient être entièrement réinvestis dans l’entretien ou le développement des parties communes de l’immeuble, conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 précitée ;
Plus correctement encore il faudrait considérer que les excédents sur les provisions versées au titre des services sont restitués aux copropriétaires, voire même aux locataires le cas échéant.
Il n’est pas certain pour autant que le syndicat ait pu échapper à la présomption d’exploitation lucrative qui paraît établie par les textes invoqués par l’Administration ! Le silence du Conseil d’État sur l’existence d’un profit nous conduit impérativement à ce doute.
En l’espèce, le promoteur ne s’était pas retiré de l’opération. Mais nous ne savons rien des profits qu’il pouvait en tirer, hormis les honoraires liés à sa fonction de syndic. Il paraît évident que cet élément du dossier a joué dans la solution finale.
L’arrêt du 30 décembre 2009 doit donc inciter les praticiens à se pencher sur le régime fiscal des résidences services en copropriété.
Nous reproduisons à la suite les deux arrêts de la CAA de Nancy
lecture du jeudi 20 avril 2006
N° 03NC00593
Vu la requête, enregistrée le 10 juin 2003, présentée pour le SYNDICAT DE CO-PROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN dont le siège est chez la SA Martinet Régie ..., par Me X..., avocat au barreau de l’Aube, associé de Fidal ;
Le SYNDICAT DE CO-PROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN demande à la Cour :
1°) d’annuler le jugement n° 99-996 du 11 février 2003, par lequel le Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a rejeté sa demande tendant à obtenir la décharge de l’impôt sur les sociétés auquel il a été assujetti au titre de l’exercice 1996, ainsi que de l’imposition forfaitaire annuelle qui a été mise à sa charge au titre des années 1995, 1996 et 1997 ;
- c’est à tort que le tribunal administratif confirme son assujettissement à l’impôt sur les sociétés, alors que le syndicat établit que sa gestion est désintéressée, et qu’il exerce ses activités dans des conditions différentes des entreprises commerciales offrant les mêmes services ;
Vu, enregistré au greffe le 9 octobre 2003, le mémoire en défense présenté par le ministre de l’économie, des finances et de l’industrie ; il conclut au rejet de la requête ;
- c’est à bon droit que le syndicat requérant a été assujetti à l’impôt sur les sociétés, dès lors que les prestations assurées aux résidents, et leur coût, caractérisent une activité lucrative ;
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 30 mars 2006 :
Considérant qu’à l’issue d’une vérification de comptabilité, l’administration a estimé que le SYNDICAT DE CO-PROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN, qui gère la « Résidence de Champagne » à Troyes, se livrait, de fait, à une exploitation de caractère lucratif, et l’a en conséquence assujetti à l’impôt sur les sociétés au titre de l’exercice 1996, ainsi qu’à l’imposition forfaitaire annuelle pour les années 1994, 1995 et 1996 ; que le syndicat précité fait régulièrement appel du jugement du 11 février 2003 par lequel le Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a rejeté sa demande tendant à obtenir la décharge de ces impositions ;
Considérant qu’aux termes de l’article 206 du code général des impôts : « 1 … Sont passibles de l’impôt sur les sociétés, quel que soit leur objet … toutes personnes morales se livrant à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif … » ; qu’en vertu de l’article 223 septies du même code : « Les personnes morales passibles de l’impôt sur les sociétés sont assujetties à une imposition forfaitaire annuelle … » ; que selon l’article 207 de ce code : « 1 Sont exonérés de l’impôt sur les sociétés … 5 bis - Les organismes sans but lucratif … » ; qu’aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la co-propriété des immeubles bâtis : « La collectivité des co-propriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile … Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes … » ;
Considérant que, pour solliciter l’exonération des impositions susmentionnées, le SYNDICAT DE CO-PROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN fait valoir que son statut, tout comme les conditions dans lesquelles il assure certaines prestations au profit des occupants de la « Résidence de Champagne » permettent de le regarder comme assurant une exploitation sans but lucratif, au sens des dispositions du 5 bis de l’article 207-1 précité ;
Considérant que, pour l’application de ces dispositions, une personne morale est exonérée de l’impôt sur les sociétés dès lors que, d’une part, sa gestion présente un caractère désintéressé et d’autre part, que les services qu’elle rend ne sont pas offerts en concurrence, dans la même zone géographique d’attraction avec ceux proposés au même public par des entreprises commerciales exerçant une activité identique ; que toutefois, même dans le cas où la personne morale intervient dans des domaines d’activité et dans un secteur géographique où existent des entreprises commerciales, l’exonération d’impôt sur les sociétés lui reste acquise si elle exerce son activité dans des conditions différentes de celles des entreprises commerciales ;
Considérant qu’il résulte de l’instruction que la «Résidence de Champagne » est conçue comme un ensemble de logements destinés aux personnes âgées avec des services spécifiques dont le prix est principalement déterminé selon la surface de chaque appartement ; que ces services, au demeurant organisés par le syndic, la SA Martinot Régie qui est également la promotrice de cette opération immobilière consistent essentiellement en un service d’accueil et d’assistance permanent, un restaurant, un salon avec bar, une infirmerie et une salle de kinésithérapie, une aide dans les démarches ou achats de la vie courante ; qu’ainsi le syndicat requérant ne se borne pas à assurer les missions, inhérentes à son statut légal, de conservation de l’immeuble et d’administration des parties communes ;
Considérant d’une part, que les prestations susévoquées procurent au SYNDICAT DE CO-PROPRIETAIRES, des revenus, lesquels ne sont pas entièrement réinvestis dans l’entretien ou le développement des parties communes de l’immeuble, conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 précitée ; qu’ainsi la gestion de cette résidence présente, en ce qui concerne ces prestations, un caractère lucratif ; que les services en cause, notamment le bar, le restaurant, la kinésithérapie, entrent en concurrence avec les activités similaires offertes dans le même secteur géographique par des entreprises commerciales ;
Considérant d’autre part que comme il vient d’être indiqué, les services sus analysés ne couvrent pas des besoins qui ne seraient pas satisfaits par des entreprises privées, en particulier en faveur de personnes défavorisées ; que selon une estimation non contredite de l’administration, les dépenses exposées par un occupant, incluant les services proposés, étaient de l’ordre de 10 000 francs par mois, en 1996 ; que la société promotrice de l’opération a eu recours à des procédés publicitaires en vue d’attirer cette clientèle ; que dans ces conditions, les activités en cause du syndicat requérant ne peuvent être regardées comme rendues dans des conditions différentes de celles d’entreprises privées susceptibles d’assurer les mêmes prestations ;
Considérant qu’il résulte de ces éléments que l’administration a pu, à bon droit, assujettir le SYNDICAT DE CO-PROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN aux impositions en litige sur le fondement des articles 206-1 et 223 septies du code général des impôts ;
Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que le SYNDICAT DE CO-PROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a rejeté sa demande ;
Article 1er : La requête n° 03NC00593 du SYNDICAT DE CO-PROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié au SYNDICAT DE CO-PROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN et au ministre de l’économie, des finances et de l’industrie.
N° 03NC00508
Vu, I, sous le n° 03NC00508, la requête, enregistrée le 20 mai 2003, présentée pour le SYNDICAT DE CO-PROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN dont le siège est chez la SA Martinet Régie ..., par Me X..., avocat au barreau de l’Aube, associé de Fidal ; le SYNDICAT DE CO-PROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN demande à la Cour :
1°) d’annuler le jugement n° 97-1437 du 11 février 2003, par lequel le Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a rejeté sa demande tendant à obtenir la décharge des cotisations de taxe professionnelle, à laquelle il a été assujetti dans la commune de Troyes au titre des années 1994, 1995 et 1996 pour des montants respectifs de 1 815 francs, 1 866 francs et 1 956 francs ;
- c’est à tort que le tribunal administratif a confirmé son assujettissement à la taxe professionnelle, alors que la gestion du syndicat est désintéressée, et qu’il exerce ses activités dans des conditions différentes des entreprises commerciales offrant les mêmes services ;
Il soutient que c’est à bon droit que le syndicat requérant a été assujetti à la taxe professionnelle, dès lors que les prestations qu’il assure, et leur coût, révèlent une activité lucrative ;
Vu, II, sous le n° 03NC000589, la requête enregistrée le 10 juin 2003, présentée pour le SYNDICAT DE CO-PROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN dont le siège est chez la SA Martinet Régie ..., par Me X..., avocat au barreau de l’Aube, associé de Fidal ; le SYNDICAT DE CO-PROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN demande à la Cour :
1°) d’annuler le jugement n° 98-1490 du 11 février 2003, par lequel le Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a rejeté sa demande tendant à obtenir la décharge de la cotisation de taxe professionnelle, à laquelle il a été assujetti dans la commune de Troyes au titre de l’année 1994 pour un montant de 36 813 francs ;
- la procédure de redressement est irrégulière dès lors que l’interlocuteur départemental, qui a reçu le président du syndicat le 12 novembre 1997 n’a fait connaître sa position que par lettre du 16 juin 1998, postérieure à la mise en recouvrement de l’imposition en litige, effectuée le 31 décembre 1997 ; il y a eu méconnaissance des dispositions du paragraphe 5 du chapitre III de la charte du contribuable vérifié, opposable au service en vertu de l’article L. 10 du livre des procédures fiscales ;
- la procédure contradictoire n’est pas applicable en matière de taxe professionnelle, et en outre, l’interlocuteur départemental n’est pas tenu d’informer les contribuables des résultats de leurs démarches ;
- c’est à bon droit que le syndicat requérant à été assujetti à la taxe professionnelle, dès lors que les prestations qu’il assure, et leur coût, révèlent une activité lucrative ;
Vu, III, sous le n° 03NC590, la requête enregistrée le 10 juin 2003, présentée pour le SYNDICAT DE CO-PROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN dont le siège est chez la SA Martinet Régie ..., par Me X..., avocat au barreau de l’Aube, associé de Fidal ; le SYNDICAT DE CO-PROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN demande à la Cour :
1°) de réformer le jugement n° 99-1104 du 11 février 2003 du Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne en tant que, après avoir prononcé un non-lieu à statuer à concurrence des dégrèvements prononcés en cours d’instance, il a rejeté le surplus de sa demande, tendant à obtenir, la décharge des cotisations supplémentaires de taxe professionnelle à laquelle il a été assujetti dans la commune de Troyes, au titre des années 1995, 1996 et 1997 ;
2°) de lui accorder la décharge des impositions demeurant en litige pour des montants respectifs de 69 525 francs, 76 697 francs et 85 065 francs ;
Vu, IV, sous le n° 03NC00591, la requête, enregistrée le 10 juin 2003, présentée pour le SYNDICAT DE CO-PROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN dont le siège est chez la SA Martinet Régie ..., par Me X..., avocat au barreau de l’Aube, associé de Fidal ; le SYNDICAT DE CO-PROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN demande à la Cour :
1°) d’annuler le jugement n° 00-108 du 11 février 2003, par lequel le Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a rejeté sa demande tendant à obtenir la décharge de la cotisation de taxe professionnelle, à laquelle il a été assujetti dans la commune de Troyes au titre de l’année 1998 pour un montant de 104 908 francs ;
- c’est à bon droit que le syndicat requérant a été assujetti à la taxe professionnelle, dès lors que les prestations assurées aux résidents, et leur coût, caractérisent une activité lucrative ;
Vu, V, sous le n° 03NC00592, la requête, enregistrée le 10 juin 2003, présentée pour le SYNDICAT DE CO-PROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN dont le siège est chez la SA Martinet Régie ..., par Me X..., avocat au barreau de l’Aube, associé de Fidal ; le SYNDICAT DE CO-PROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN demande à la Cour :
1°) d’annuler le jugement n° 01-1586 du 11 février 2003, par lequel le Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a rejeté sa demande tendant à obtenir la décharge des cotisations de taxe professionnelle, à laquelle il a été assujetti dans la commune de Troyes au titre des années 1999 et 2000 des montants respectifs de 82 103 francs et 59 852 francs ;
- contrairement à ce qu’affirmait le service en première instance, la réclamation relative à l’année 1999 a été formulée dans le délai régi par l’article R. 196-2 du livre des procédures fiscales ;
- c’est à bon droit que le syndicat requérant a été assujetti à la taxe professionnelle, dès lors que les prestations qu’il assure, et leur coût, révèlent une activité lucrative ;
Considérant que les cinq requêtes susvisées du SYNDICAT DE CO-PROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN concernent la situation du même redevable de la taxe professionnelle, et présentent à juger des moyens communs ; qu’il y a lieu de les joindre afin qu’il y soit statué par un seul arrêt ;
Sur l’assujettissement du syndicat requérant à la taxe professionnelle :
Sans qu’il soit besoin de statuer sur la recevabilité de la réclamation relative à l’année 1999 :
Considérant que l’administration, après avoir estimé que le SYNDICAT DE CO-PROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN, qui gère la « Résidence de Champagne » à Troyes, se livrait de fait à une activité professionnelle à titre habituel, l’a assujetti conformément à l’article 1447 du code général des impôts, à la taxe professionnelle pour les années 1994, 1995 et 1996, en appliquant initialement la cotisation minimum prévue par l’article 1647 D du même code ;
qu’à l’issue d’une vérification de comptabilité, le service a confirmé cet assujettissement à la taxe professionnelle, dont il a déterminé les bases selon les renseignements obtenus du redevable ; que le Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a été saisi soit par le syndicat précité, soit d’office par le directeur des services fiscaux, de cinq demandes tendant à la décharge de ces taxes, mises en recouvrement au titre des années 1994 à 2000 ;
que le syndicat fait régulièrement appel des cinq jugements par lesquels le Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne, après avoir prononcé un non-lieu à statuer, à concurrence d’un dégrèvement partiel accordé par le service au titre des années 1995, 1996 et 1997, a rejeté le surplus de ces demandes ;
Considérant que, dans le cadre de la requête enregistrée sous le n° 03NC00589, le requérant allègue un vice de procédure tiré de ce que l’interlocutrice départementale, qui l’avait reçu sur sa demande, ne l’a avisé de sa position concernant la taxe due pour l’année 1994, que par un courrier du 16 juin 1998, postérieur à la mise en recouvrement de cette imposition, effectuée le 31 décembre 1997 ; que le requérant fonde ce moyen sur le paragraphe 5 du chapitre III de la charte du contribuable vérifié, opposable au service en vertu de l’article L. 10 du livre des procédures fiscales ;
Considérant toutefois que les dispositions de cette charte ne sont applicables que dans le cadre de la procédure contradictoire de redressement régie par les articles L. 55 et suivants du livre des procédures fiscales ; que cette procédure est inapplicable en matière de taxe professionnelle ; qu’il suit de là que le moyen sus-évoqué est, en tout état de cause inopérant ;
En ce qui concerne le principe de l’assujettissement du syndicat requérant à la taxe professionnelle :
Considérant qu’aux termes de l’article 1447 du code général des impôts : « La taxe professionnelle est due chaque année par les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée … » ; qu’aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la co-propriété des immeubles bâtis : « La collectivité des co-propriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile … Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes » ;
Considérant que, pour contester le principe de son assujettissement à la taxe professionnelle le requérant fait valoir qu’il limitait ses missions à celles légalement dévolues à un syndicat de co-propriété, et ne pouvait dès lors, être regardé comme exerçant une activité professionnelle au sens de ces dispositions ;
Considérant qu’une personne morale ne peut être exonérée de taxe professionnelle que si, d’une part, sa gestion présente un caractère désintéressé, et si d’autre part, les services qu’elle rend ne sont pas offerts en concurrence, dans la même zone géographique d’attraction avec ceux proposés au même public par des entreprises commerciales exerçant une activité identique ; que toutefois, même dans le cas où la personne morale intervient dans des domaines d’activité et dans un secteur géographique où existent des entreprises commerciales, l’exonération de taxe professionnelle lui reste acquise si elle exerce son activité dans des conditions différentes de celles des entreprises commerciales ;
Considérant d’autre part que comme il vient d’être indiqué, les services susanalysés ne couvrent pas des besoins qui ne seraient pas satisfaits par des entreprises privées, en particulier en faveur de personnes défavorisées ; que selon une estimation non contredite de l’administration, les dépenses exposées par un occupant, incluant les services proposés, étaient de l’ordre de 10 000 francs par mois, en 1996 ; que la société promotrice de l’opération a eu recours à des procédés publicitaires en vue d’attirer cette clientèle ; que dans ces conditions, les activités en cause du syndicat requérant ne peuvent être regardées comme rendues dans des conditions différentes de celles d’entreprises privées susceptibles d’assurer les mêmes prestations ;
Considérant qu’il résulte de ces éléments que l’administration a pu, à bon droit, assujettir le syndicat de co-propriété à la taxe professionnelle, sur le fondement de l’article 1447 précité ;
Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que le SYNDICAT DE CO-PROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par les jugements attaqués, le Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a rejeté ses demandes tendant à obtenir l’exonération de cette taxe ;
Article 1er : Les requêtes susvisées du SYNDICAT DE CO-PROPRIETAIRES SAINT-VINCENT LANGEVIN sont rejetées.