Source: https://www.intocash.nl/nl/vonnissen/huurcontract-ontbonden-vanwege-huurachterstand-ondanks-vervangen-slot/
Timestamp: 2020-06-04 10:43:35+00:00
Document Index: 10901419

Matched Legal Cases: ['zaaknummer 1290372', 'zaaknummer 1283833', 'zaaknummer 1283833', 'zaaknummer 1290372', 'zaaknummer 1270011', 'zaaknummer 1283833']

Huurcontract ontbonden vanwege huurachterstand ondanks vervangen slot
Huurder huurt van Verhuurder een woonruimte. Omdat deze huur niet betaald werd heeft de verhuurder het slot van de toegangsdeur naar de portiek vervangen. Hiervoor is er een kort geding vonnis gekomen waarin bepaalt is dat de verhuurder de huurder volledig huurgenot van de woonruimte moet verschaffen. Hierdoor heeft de verhuurder het slot opnieuw vervangen. Hierna is er heel veel gebeurd tussen partijen en zijn er ook meerdere mensen betrokken geraakt in dit conflict. Nu vraagt de verhuurder aan de rechter om de huurovereenkomst te ontbinden en de huurder te veroordelen tot betaling van de huurachterstand. Andersom vraagt de huurder om een schadevergoeding. Dat er huur verschuldigd is is in deze zaak niet weersproken, dus dat ligt in beginsel voor gereed. De rechter vindt wel dat de verhuurder de schade die de huurder heeft geleden in de tijd dat haar slot was vervangen moet vergoeden. De andere schadeposten zijn door de huurder niet onderbouwd, en zullen dan ook niet worden toegewezen. Ook wordt de huurovereenkomst ontbonden. Omdat beide partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld moeten deze beide de eigen kosten dragen.
in de (verzet)zaak van
B, wonende te, opposante (oorspronkelijk gedaagde) in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. M.P. Kloppenburg, advocaat te Rotterdam,
A, wonende te Rotterdam, geopposeerde (oorspronkelijk eiser) in conventie, eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung, IntoCash.
Partijen worden hierna 'B' en 'A' genoemd.
het tussenvonnis van 11 mei 2012 in deze zaak en het eindvonnis van 11 mei 2012 in de procedure met zaaknummer 1290372, met de daaraan ten grondslag liggende stukken;
de brief van (de gemachtigde van) A van 22 mei 2012 met twee producties;
de akte aan de zijde van B van 23 mei 2012;
het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 22 augustus 2012;
het faxbericht van (de gemachtigde van) B van 28 augustus 2012;
het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 29 augustus 2012;
het faxbericht van (de gemachtigde van) A van 9 oktober 2012;
het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 12 oktober 2012;
de conclusie na enquête van B;
de conclusie na enquête van A met productie.
De uitspraak van het vonnis is vervolgens nader bepaald op heden.
2. De bewijsopdrachten en de getuigenverklaringen
a) Bewijsopdracht aan A
Bij tussenvonnis van 11 mei 2012 is A toegelaten tot het leveren van tegenbewijs van het voorshands als vaststaand aangenomen feit dat B door het veranderen van het slot op de toegangsdeur naar de portiek in de periode van 22 april 2011 tot en met 8 jr.ni 2011 geen toegang tot de woonruimte heeft gehad, [ktr: in het tussenvonnis van 11 met 2012 is m de beslissing als periode abusievelijk 22 juni 2011 tot en met 8 juni 2011 vermeld.]
A heeft hiertoe allereerst aan schriftelijke stukken in het geding gebracht- een verklaring van de heer T (hierna: T) en een brief van de politie Rotterdam-Rijnmond van 27 mei 2011 gericht aan de gemachtigde van B betreffende het mutatierapport dat van het contact met B is opgemaakt.
De schriftelijke verklaring van T laat de kantonrechter buiten beschouwing nu deze te summier is en T niet onder ede is gehoord.
Op het mutatierapport van de politie zal hierna bij de bespreking van de verklaringen van de gehoorde getuigen en de beoordeling van hei bewijs door middel van getuigen nader worden ingegaan.
Behalve de door A overgelegde schriftelijke stukken, heeft A in het kader van zijn tegenbewijsopdracht naast zichzelf nog twee getuigen doen horen, te weten zijn echtgenote A (hierna: mevrouw A) en de heer V (hierna: V) B heeft ter zake in contra-enquête naast zichzelf doen horen: de heer D (hierna: D), mevrouw R (hierna: R) en mevrouw M (hierna: M).
De kantonrechter stelt voorop dat nu de bewijsopdracht die aan A is verstrekt betreft het leveren van tegenbewijs, A niet het bewijs van het tegendeel hoeft te leveren maar dat hij kan volstaan met het ontzenuwen van het voorshands aangenomen bewijs Dit betekent dat er ten aanzien van de voorshands bewezen geachte feiten in voldoende overtuigende mate twijfel moet worden gezaaid. Voorts brengt de omstandigheid dat het hier om tegenbewijs gaat mee dat A in dit verband niet te beschouwen is als partij getuid zodat de beperking van artikel 164 lid 2 Rv niet geldt en (ook) aan zijn verklaring vrije bewijskracht toekomt.
De kantonrechter is van oordeel dat A niet in voormeld tegenbewijs is geslaagd en overweegt daartoe als volgt.
Naar A zelf heeft verklaard heeft hij op 22 april 2011 het slot van de portiekdeur veranderd waardoor B geen toegang tot haar woning had, zodat daar in rechte vanuit kan worden gegaan. Als door hem verklaard ten tijde van het verhoor van B heeft hij echter kort daarna en wel op 25 april 2011 per sms laten weten aan B dat het oude slot er weer ingezet zou worden. Mevrouw A heeft over deze periode niets verklaard. De daarnaast nog gehoorde getuige V heeft verklaard dat hij de stofzuiger van B in de periode van 22 april 2011 tot 8 juni 201 I in de woning heeft gehoord, maar ook dat hij niet precies weet wanneer hij de stofzuiger wel en niet heeft gehoord, wel elke week. De enige concrete datum die hij zich weet te herinneren is 6 april, welke datum echter buiten de relevante periode ligt.
Daartegenover staan de verklaringen aan de zijde van B. B heeft de ontvangst van de door A genoemde sms van 25 april 2011 erkend en ook dat zij er na 25 april weer even in kon, maar tevens verklaard dat dit op 27 april weer over was. B, heeft verklaard die week bij een vriendin te hebben verbleven en nog tweemaal te zijn geweest, eenmaal met M en eenmaal op 27 april en zij er toen weer niet in kon. Dit stemt overeen met de verklaring van M, die heeft verklaard dat zij in april 2011, zij dacht het paasweekend, met B mee naar haar huis is gegaan en er toen een soort klem of touw aan de binnenkant van de deur zat, wat zij weg heeft weten te halen met haar hand door de brievenbus. Naar B voorts heeft verklaard is zij op 27 april en later op 30 april binnengelaten door een buurjongen.
Uit de in het geding gebrachte brief van de politie van 27 mei 2011 blijkt dat B op 30 april inderdaad in haar huis is geweest en toen (wederom) ruzie heeft gekregen met A en dat de politie - die, zoals ook A heeft aangegeven in zijn conclusie na enquête, al vaker langs was geweest die maand in verband met de schermutselingen tussen partijen - haar heeft geadviseerd elders te gaan overnachten en aangifte te doen. Naar R heeft verklaard is zij toen door B gebeld en heeft zij B opgevangen. Vervolgens heeft B bij haar zes weken een kamer gehuurd. R heeft voorts verklaard dat de kwitanties als eerder in het geding gebracht door B, door haar zijn uitgeschreven. Deze kwitanties zien op € 100,00 aan kamerhuur inclusief elektra en water en zijn achtereenvolgens gedateerd op 1 mei 2011, 8 mei 2011, 15 mei 2011, 22 mei 2011, 29 mei 2011 en 5 juni 2011.
Ten slotte heeft R verklaard dat zij in deze periode met B naar haar huis is gegaan om wat persoonlijke spullen op te halen en zij zelf heeft geconstateerd dat B er toen niet in kon, omdat het slot van de buitendeur was veranderd en zij alleen met behulp van een andere bewoner naar binnen konden komen. Ook heeft zij gezien dat aan de binnenkant van de deur geen touwtje meer zat zodat het niet meer mogelijk was, zoals voorheen, om met een touwtje de deur van bovenaf open te doen en de deur daardoor ook van binnenuit alleen nog met een sleutel kon worden geopend. Een en ander stemt overeen met hetgeen B daaromtrent heeft verklaard.
Een en ander in onderling verband en samenhang beschouwd is de kantonrechter van oordeel dat A ten aanzien van de voorshands bewezen geachte stelling, dat B door het veranderen van het slot op de toegangsdeur naar de portiek in de periode van 22 april 201 1 tot en met 8 juni 201 1 geen toegang tot de woonruimte heeft gehad, in onvoldoende overtuigende mate twijfel heeft gezaaid en zodoende niet in het tegenbewijs is geslaagd.
Nu er in rechte vanuit moet worden gegaan dat A B in voormelde periode geen huurgenot heeft verschaft, is hij tekortgeschoten in zijn verplichtingen als verhuurder. Dit brengt met zich dat B over de periode 22 april 201 1 tot en met 8 juni 2012 geen huur aan A is verschuldigd en voorts dat A gehouden is de door B daardoor geleden schade te vergoeden.
Op de omvang daarvan zal hierna onder 3 worden ingegaan.
b) Bewijsopdracht aan B
B is toegelaten tot het bewijs van feiten en/of omstandigheden op grond waarvan geconcludeerd moet worden dat A (in oktober 2011) de woonruimte aan het heeft ontruimd dan wel heeft laten ontruimen.
B heeft in enquête naast zichzelf ook op dit punt doen horen de onder 2.3 reeds genoemde getuigen D, R en M.
A heeft in contra-enquête, naast zichzelf, de eveneens hiervoor reeds genoemde getuigen, mevrouw A en V doen horen.
De kantonrechter stelt voorop dat met betrekking tot deze bewijsopdracht B heeft te gelden als partij getuige, zodat haar eigen verklaring krachtens het bepaalde in artikel 164 lid 2 Rv omtrent de door haar te bewijzen feiten geen bewijs in haar voordeel opleveren tenzij de verklaring strekt ter aanvulling op onvolledig bewijs.
De kantonrechter is van oordeel dat B niet is geslaagd in het leveren van dit bewijs en overweegt daartoe als volgt.
Uit de verklaringen van de getuigen gehoord aan de zijde van B blijkt dat geen van hen zelf heeft waargenomen dat A de woonruimte van B heeft ontruimd dan we! heeft laten ontruimen.
Zo hebben D en R van B gehoord dat haar spullen uit de woonruimte zijn weggehaald, zodat zij hierover niet uit eigen wetenschap hebben kunnen verklaren. Getuige M heeft wel uit eigen wetenschap kunnen verklaren, maar dat betreft uitsluitend het feit dat de woonruimte van B, op enkele spullen na, begin oktober 2011 leeg was. Over de rol van A hierin heeft zij verklaard dat B dacht dat A haar woonruimte had ontruimd in verband met eerdere problemen tussen B en A. V heeft in september 2011 wel een verhuizing in het pand waargenomen, maar volgens hem werden er juist spullen vanuit een vrachtwagen het pand binnengedragen in plaats van dat er spullen vanuit het pand in een vrachtwagen werden geladen. Volgens de heer V heeft hij verder geen andere verhuizing waargenomen.
Uit de verklaring van B zelf en haar conclusie na enquête blijkt dat ook bij B zelf geen sprake is geweest van de vaststelling dat A haar woonruimte heeft ontruimd, maar van de veronderstelling dat A haar woonruimte in oktober 2011 heeft ontruimd -kort gezegd - omdat A naast B als enige ook sleutels van de woonruimte had, omdat er in het verleden eerder problemen met A zijn geweest ten aanzien van de woonruimte en omdat er op 16 september 2011 een verstekvonnis is gewezen waarin onder meer de ontruiming is toegewezen, alleen dan ten aanzien van een onjuist adres in plaats van. Volgens B kan het dan ook niemand anders dan A zijn geweest die haar woonruimte heeft ontruimd dan wel heeft laten ontruimen.
Daartegenover staan de verklaringen van A en zijn echtgenote. Naar zij beiden stellig hebben verklaard hebben zij de woonruimte van B, ondanks het verstekvonnis van 16 september 2011 dat hen daartoe in beginsel een titel verschafte, niet op 5 oktober 2011, althans begin oktober 2011, ontruimd dan wel laten ontruimen.
De verklaringen van deze getuigen, de stukken die partijen reeds in een eerder stadium van deze procedure hebben overgelegd en de conclusies na enquête die partijen na de getuigenverhoren nog hebben ingediend, in hun onderlinge verband en samenhang bezien, is de kantonrechter er niet van overtuigd dat A (begin oktober 2011) de woonruimte van B aan het heeft ontruimd dan wel heeft laten ontruimen.
Nu B niet is geslaagd in haar bewijsopdracht en niet is komen vast te staan dat A de woonruimte van B begin oktober 2011 heeft ontruimd dan wel heeft laten ontruimen, kan A niet aansprakelijk worden gehouden voor de door B gestelde door die ontruiming geleden schade voor een bedrag van € 12.835,00.
De kantonrechter komt thans toe aan de consequenties van de hiervoor weergegeven bewijswaardering voor de beoordeling van de (oorspronkelijke) vordering in conventie tot betaling van de huurachterstand over de periode t/m oktober 2011 en de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woonruimte respectievelijk de in reconventie door B ingestelde vordering tot schadevergoeding (na verrekening in conventie). Daarbij dient mede te worden betrokken hetgeen in het tussenvonnis van 11 mei 2012 reeds is overwogen en beslist.
De vordering tot betaling van de huurachterstand ziet op de maand juni 2010 en de periode van april 2011 tot en met oktober 2011.
Zoals in het tussenvonnis van 11 mei 2012 reeds is overwogen, dient het door A gevorderde restantbedrag aan huur van € 170,00 voor de maand juni 2010 (dat ziet op de afvalstoffenheffing) te worden toegewezen.
Met betrekking tot de huur over de periode 1 april 2011 tot 8 juni 2011 is allereerst relevant dat gelet op hetgeen hiervoor onder 2.6 reeds is overwogen B over de periode 22 april 2011 tot en met 8 juni 2012 geen huur aan A is verschuldigd.
Gelet op de huurprijs van € 550,00 per maand, bedraagt de huur over de periode van I april 2011 tot 22 april 2011 € 403,33. Dit bedrag is dan ook toewijsbaar.
Met betrekking tot de periode van 8 juni tot en met oktober 2011 geldt het volgende. Zoals in het tussenvonnis van 1 1 mei 2012 reeds is vermeld, heeft B de verschuldigdheid van de huur voor de periode van 8 juni 201 1 tot en met 8 oktober 201 1 in eerste instantie niet weersproken, zodat die huurpenningen in beginsel voor toewijzing gereed liggen. Vaststaat echter (zie tussenvonnis), hetgeen ook blijkt uit A's eigen getuigenverklaring, dat A het slot van de woonruimte op 6 oktober 2011 heeft vervangen en B eerst op 18 oktober 2011 de sleutels via haar advocaat heeft teruggekregen.
Dit betekent dat B geen huur is verschuldigd over de periode 6 tot 18 oktober 2011. Gelet op de huurprijs van € 550,00 per maand resulteert dit in een te betalen bedrag van in totaal € 2.408,77.
Het totaal van de door B verschuldigde huurpenningen bedraagt derhalve € 2.982,10.
Aangaande het door B in conventie gedane beroep op verrekening met de door haar geleden schade wordt als volgt overwogen.
Voorop staat dat gelet op hetgeen reeds is overwogen in het tussenvonnis onder 6.5 en 6.8 het thans nog gaat om twee gestelde schadeposten:
1) € 1.140,00 ter zake van geleden schade in de periode 22 april 2011 tot en met 8 juni 2011 aan verblijfkosten elders en bedorven voedsel en
2) € 12.835,00 ter zake van vermiste inboedel.
Hiervoor is reeds overwogen dat A gehouden is de schade van B, die zij heeft geleden in de periode van 22 april 2011 tot 8 juni 2011 tengevolge van het feit dat haar geen huurgenot is verschaft, te vergoeden. Dit betekent dat hij gehouden is B's kosten van verblijf bij mevrouw R te vergoeden. De kwitanties die ter zake daarvan in het geding zijn gebracht betreffen een bedrag van in totaal € 600,00 zodat dit bedrag voor verrekening in aanmerking komt.
De overige door B gestelde bedragen die op de periode van 22 april 2011 tot en met 8 juni 2011 zien, zijn niet nader onderbouwd en zijn dan ook niet toewijsbaar. Overigens blijkt uit de getuigenverklaringen, waaronder die van B zelf, dat zij (via kunstgrepen) wel af en toe in de betreffende periode in de woonruimte is geweest om spullen op te halen.
Onder verwijzing naar hetgeen is overwogen onder 2.11 kan B A niet aansprakelijk houden voor de gestelde schade ter zake van vermiste boedel ten bedrage van € 12.835,00.
De conclusie moet zijn dat slechts een bedrag van € 600,00 voor verrekening in aanmerking komt.
Gelet op het bovenstaande is B aan A aan achterstallige huurpenningen over de periode als gevorderd verschuldigd een bedrag van (€ 2.982,10 - € 600,00 =) € 2.382,10. Dit betekent dat het verstekvonnis van 4 november 2011 geen stand kan houden en dient te worden vernietigd.
Gelet op het toegewezen bedrag beslaat de huurachterstand over de thans in het geding zijnde periode tot en met oktober 2011 reeds meer dan vier maanden, zodat er sprake is van een tekortkoming die van dien aard is dat deze de ontbinding van de nog steeds tussen partijen bestaande huurovereenkomst ten aanzien van de woonruimte aan het te Rotterdam en de ontruiming van die woonruimte met nevenvorderingen rechtvaardigt, voor zover er thans nog eigendommen van B in de woonruimte aanwezig zijn.
Zoals reeds in het tussenvonnis van 1 I mei 2012 is overwogen, wordt de gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van justitie en politie afgewezen.
De bij dagvaarding meegevorderde rente berekend tot 2 oktober 2011kan niet kloppen nu deze rente is berekend over een onjuist bedrag aan huurachterstand. Toegewezen wordt dan ook de wettelijke rente over € 2.382,10 vanaf de dag van de dagvaarding.
De bij dagvaarding meegevorderde buitengerechtelijke kosten van € 714,00 inclusief btw worden afgewezen. Uit de overgelegde stukken blijkt niet dat er door en/of namens A buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht die voor vergoeding in aanmerking komen. De correspondentie waarover in de processtukken gesproken wordt, ziet grotendeels op brieven naar aanleiding van het verstekvonnis van 16 september 2011 waarin, door een fout in de oorspronkelijke dagvaarding, een onjuist adres is opgenomen.
De vordering in reconventie dient te worden afgewezen, nu hiervoor in conventie reeds is overwogen dat B geen aanspraak kan maken op vergoeding van de door haar gestelde schade ter zake van vermiste boedel ten bedrage van € 12.835,00.
Gelet op de verknochtheid tussen de vordering in conventie en de vordering in reconventie, het verloop van de procedure en het feit dat partijen ter zake van de bewijsopdrachten over en weer in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om één proceskostenveroordeling uit te spreken, bestaande uit een compensatie van kosten zodat iedere partij de eigen kosten draagt.
vernietigt het verstekvonnis van het 4 november 2011 onder zaaknummer 1283833 CV EXPL 11-58479 tussen A als eiser en B als gedaagde door de kantonrechter gewezen verstekvonnis;
veroordeelt B om aan A tegen kwijting te betalen een bedrag van € 2.382,10, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag van de dagvaarding (4 oktober 2011) tot aan de dag van algehele voldoening;
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt B om binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis de woonruimte gelegen aan het te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege B daar bevinden en de voornoemde woonruimte onder overgave van de sleutels ter beschikking van A te stellen;
veroordeelt Bom aan A te betalen € 550,00 met ingang van de maand november 2011 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
wijst af de vordering van B;
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.
uitspraak: 11 mei 2012
B, wonende te, opposante, gemachtigde:
mr. M.P. Kloppenburg, advocaat te Rotterdam,
A, wonende te, geopposeerde, gemachtigde:
mr. E.C.Y. Cheung, IntoCash. Partijen worden hierna 'B' en 'A' genoemd.
het exploot van de oorspronkelijke dagvaarding van 4 oktober 2011 met producties;
het verstekvonnis van 4 november 2011 met zaaknummer 1283833 CV EXPL 11-58479;
het exploot van de verzetdagvaarding van 8 december 2011 tevens conclusie van eis in reconventie met producties;
de conclusie van antwoord in oppositie tevens houdende conclusie van antwoord in reconventie;
het tussenvonnis van 12 januari 2012 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
de brief van de gemachtigde van A van 27 januari 2012 met twee producties;
het faxbericht van de gemachtigde van B van 31 januari 2012 met bijlagen;
het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 16 februari 2012.
Tussen partijen is een tweede procedure bij de sector kanton van deze rechtbank aanhangig, bekend onder het zaaknummer 1290372 CV EXPL 11-62976 (hierna: procedure 1290372), welke procedure qua feitencomplex en vorderingen zeer verknocht is met de onderhavige procedure.
Op verzoek van de gemachtigde van B, met welk verzoek de gemachtigde van A akkoord is gegaan, is de onderhavige procedure (1304539) op de rol gevoegd met de procedure 1290372 in verband met de verknochtheid van beide procedures. De voornoemde comparitie van partijen heeft dan ook plaatsgevonden in beide procedures (1290372 en 1304539). Mede in verband met de leesbaarheid en de proceseconomie wordt in beide procedures echter afzonderlijk een vonnis gewezen.
De uitspraak van het vonnis in de onderhavige procedure is nader bepaald op heden.
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast:
B huurt van A de woonruimte gelegen aan het te (hierna: de woonruimte). De huurprijs bedraagt € 550,= per maand bij vooruitbetaling voor de eerste van iedere maand te voldoen. Op de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woonruimte zijn van toepassing de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna: de Algemene bepalingen).
In mei 2010 is B door de gemeente aangeschreven om de gemeentelijke belastingen te voldoen. B heeft het bedrag van € 170,= aan gemeentelijke belastingen verrekend met de huur voor de maand juni 2010.
Vanaf de maand april 2011 heeft B geen huur meer aan Abetaald. De lopende huur betaalt B niet.
A heeft op 22 april 2011 het slot van de toegangsdeur naar de portiek vervangen.
Bij het tussen partijen gewezen kort geding vonnis van 6 juni 2011 van de rechtbank Rotterdam sector kanton, is A - kort gezegd - veroordeeld tot verschaffing van het volledige huurgenot van de woonruimte gelegen aan het aan B onder andere door B weer van de sleutels van de woonruimte te voorzien.
Begin oktober 2011 heeft A opnieuw het slot van de toegangsdeur naar de portiek vervangen. B beschikt thans over een sleutel van de woonruimte, maar verblijft er niet. Bij verstekvonnis van de rechtbank Rotterdam sector kanton van 16 september 2011 (zaaknummer 1270011 CV EXPL 11-48989) tussen partijen gewezen, is (overeenkomstig hetgeen is gevorderd) de huurovereenkomst ten aanzien van de woonruimte gelegen aan de ontbonden en is B veroordeeld tot - kort gezegd - ontruiming van de woonruimte. Daarnaast is B veroordeeld tot betaling van € 3.515,54 aan achterstallige huurachterstand berekend tot en met augustus 2011, rente en buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met rente en proceskosten.
Bij verstekvonnis van de rechtbank Rotterdam sector kanton van 4 november 2011 (zaaknummer 1283833 CV EXPL 11-58479) tussen partijen gewezen, is de huurovereenkomst ten aanzien van de woonruimte gelegen aan het ontbonden en is B veroordeeld tot - kort gezegd - ontruiming van de woonruimte. Daarnaast is B veroordeeld tot betaling van € 4.832,51 aan achterstallige huur berekend tot en met oktober 2011, rente en buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met rente en proceskosten.
3. De oorspronkelijke vordering in conventie
Aan de oorspronkelijke vordering heeft A - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag gelegd dat B, ondanks diverse aanmaningen in ernstige mate in gebreke is gebleven met volledige en tijdige betaling van de huur, waardoor over de maand juni 2010 en over de periode van april 2011 tot en met oktober 2011 een huurachterstand bestaat van in totaal € 4.020 =, hetgeen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woonruimte gelegen aan het met nevenvorderingen rechtvaardigt.
A heeft zich genoodzaakt gezien zijn vordering ter incasso uit handen te geven aan zijn gemachtigde. Die gemachtigde heeft buitengerechtelijke werkzaamheden verricht die aanmerkelijk verder gaan dan de verrichtingen waarvoor de artikelen 237 tot en met 240 Rv een vergoeding plegen in te sluiten.
Vanwege de wanbetaling is B de wettelijke rente verschuldigd.
B heeft het bedrag van € 170,= aan afvalstoffenheffing onterecht ingehouden op de huur voor de maand juni 2010. De afvalstoffenheffing komt immers voor rekening van de gebruiker van een onroerende zaak en niet van de eigenaar.
4. De vordering in oppositie en de vordering in reconventie
B heeft gevorderd haar te ontheffen van haar veroordeling als vervat in het verstekvonnis van 4 november 2011 en de vordering van A alsnog af te wijzen, met veroordeling van A in de kosten van dit verzet. Hieraan heeft B - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.
In het verstekvonnis van 4 november 2011 is wederom de door A gevorderde huurachterstand toegewezen, terwijl voor die huurachterstand bij het verstekvonnis van 16 september 2011 reeds een titel was verkregen. Dit is niet juist, omdat het verstekvonnis van 16 september 2011 slechts niet executabel lijkt op het punt van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woonruimte. De vordering tot betaling van de huurachterstand moet derhalve worden afgewezen.
Ook de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst moet worden afgewezen, nu B de huurachterstand meent te kunnen verrekenen met de door haar geleden schade zoals uiteengezet en gevorderd in de verzetdagvaarding van 21 oktober 2011 (procedure 1290372):
a) Over de periode van 22 april 2011 tot en met 8 juni 2011 alsmede per 8 juni 2011 heeft B geen toegang tot haar woning gehad, doordat A op 22 april 2011 eigenhandig de sloten van de woonruimte heeft veranderd, zodat zij over die periodes geen huur is verschuldigd. Na een kort geding procedure heeft B per 8 juni 2011 weer toegang tot de woonruimte gekregen. De door B geleden schade bedraagt in totaal € 1.140, =. Na het weer betrekken van de woonruimte is B overgegaan tot verrekening van de door haar geleden schade met de betaling van de huurpenningen.
b) Begin oktober 2011 heeft A de sloten van de woonruimte weer eigenhandig veranderd, waardoor B weer geen toegang tot de woonruimte had. B heeft op 18 oktober 2011 de nieuwe sleutels gekregen. De woonruimte bleek inmiddels geheel te zijn ontruimd. A heeft hierdoor onrechtmatig jegens B gehandeld hetgeen hem schadeplichtig maakt. De schade ten gevolge van de onrechtmatige ontruiming, aangenomen dat A de inboedel van B niet deugdelijk heeft bewaard dan wel mogelijk zelfs heeft vernietigd, wordt beraamd op in totaal € 12.835, = Vanaf 18 oktober 2011 heeft B geen huurgenot nu de gehele inboedel uit de woonruimte is ontruimd.
c) Daarnaast voldoet de woonruimte op een aantal essentiële punten niet aan hetgeen B op grond van de huurovereenkomst zou mogen verwachten. De driekamerwoning die B huurt, maakt deel uit van de zolderkamer en kan daarom niet worden beschouwd als een zelfstandige woning. Ook dit gebrek levert schadeplichtigheid van A jegens B op. De schade op grond van het niet verschaffen van een zelfstandige woonruimte wordt geschat op 6 200,= per maand dat B de woning daadwerkelijk heeft bewoond, derhalve in totaal een bedrag van €2.200,= (11 maanden x € 200,=).
De door B gestelde schade bedraagt in totaal € 16.175 = (6 1.140 = + € 12.835 = + € 2.200 =).
Over de periode dat er wel huurgenot was van 8 juni 2011 tot maximaal 8 oktober 2011 zou een huur verschuldigd zijn van € 2.200,=. B wenst deze achterstallige huur te verrekenen met de door haar geleden schade van € 16.175 =, waardoor de vorderingen van A tot ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van de huurachterstand inclusief rente en kosten voor afwijzing gereed liggen.
Bij wijze van tegeneis (in reconventie) heeft B gevorderd A te veroordeling aan haar te betalen een bedrag van € 13.795 =, welk bedrag na verrekening van de huurachterstand met de door B geleden schade resteert. Indien A de inboedel van B heeft bewaard, kan worden volstaan met teruggave daarvan waardoor een bedrag van € 12.835,= op de schade in mindering kan worden gebracht.
5. Het verweer in oppositie en in reconventie
Het verweer van A strekt tot instandhouding van het verstekvonnis tussen A en B van 4 november 2011 en B te veroordelen in de kosten van deze procedure.
Met betrekking tot de door B gevorderde schade heeft A het navolgende aangevoerd:
Op 22 april 2011 is alleen het slot van de portiekdeur vervangen en niet van de woonruimte zelf. B had wel toegang tot de woonruimte. Op 25 april 2011 heeft A het oude slot weer terug in de portiekdeur gezet. A betwist dan ook dat B in de periode van 22 april 2011 tot 8 juni 2011 geen toegang heeft gehad tot de woonruimte en dat zij schade heeft geleden. Die schade is ook niet onderbouwd.
De gestelde schade van € 1.140,= is gelijk aan de huur voor de maanden april en mei 2011. De maanden juni tot en met oktober 2011 heeft B onbetaald gelaten.
A betwist dat hij de spullen van B uit de woonruimte heeft gehaald of anderen daartoe opdracht heeft gegeven en is dan ook niet aansprakelijk voor de vermissing van de spullen van B. Het gestelde schadebedrag en de vermiste spullen worden op geen enkele wijze onderbouwd met facturen en betaalbewijzen.
d) Tot slot heeft A betwist dat er geen sprake is van een zelfstandige woning. Er is wel sprake van een zelfstandige woonruimte. De woonruimte heeft een eigen toegang met eigen keuken, douche en toilet.
Vooropgesteld wordt dat in tegenstelling tot hetgeen B heeft gesteld, A ten aanzien van de huurachterstand voor de woonruimte aan de met het verstekvonnis van 16 september 2011 niet over een titel beschikte. De in dat verstekvonnis vermelde huurachterstand ziet immers op het onjuiste adres, terwijl dit had moeten zijn. Om de in dat verstekvonnis toegewezen huurachterstand te kunnen executeren, kon A niet anders dan een nieuwe procedure aanhangig te maken.
In conventie is tussen partijen in geschil of B de huurpenningen over de periode van juni 2010 tot en met oktober 2011 aan A is verschuldigd.
Ten aanzien van het restant aan huurpenningen voor de maand juni 2010 van € 170,= heeft B de stelling van A dat de afvalstoffenheffing voor rekening van de gebruiker van de woonruimte is en niet voor de eigenaar niet, althans onvoldoende weersproken. Het restantbedrag aan huur van e 170,= voor de maand juni 2010 ligt dan ook voor toewijzing gereed.
Ten aanzien van de huurpenningen voor de maanden april 2011 tot en met oktober 2011 staat vast dat B vanaf april 2011 geen huurpenningen meer aan A heeft betaald. De stelling van B dat zij over de periode van 22 april 2011 tot en met 8 juni 2011 geen huur is verschuldigd, omdat zij in die periode door toedoen van A geen toegang tot de woonruimte heeft gehad, is door A gemotiveerd betwist. Nu B zich op het rechtsgevolg daarvan beroept, rust op haar - overeenkomstig de hoofdregel van artikel 150 Rv - de bewijslast van haar stelling dat A in de periode van 22 april 2011 tot en met 8 juni 2011 toerekenbaar te kort is geschoten in zijn verplichting als verhuurder om B het huurgenot van de woonruimte te verschaffen.
Gelet op het feit dat B een kort geding procedure is gestart om het volledige huurgenot van de woonruimte te verkrijgen en in welke procedure A uiteindelijk bij vonnis van 6 juni 2011 is veroordeeld tot verschaffing van het volledige huurgenot van de woonruimte aan B onder andere door B weer van de sleutels van de woonruimte te voorzien, wordt voorshands bewezen geacht dat B in de periode van 22 april 2011 tot en met 8 juni 2011 geen toegang heeft gehad tot haar woning en dus ook geen huurgenot heeft gehad, behoudens door A te leveren tegenbewijs. A wordt dan ook in de gelegenheid gesteld om op dit punt tegenbewijs te leveren.
Ten aanzien van de huur voor de periode vanaf 8 juni 2011 tot en met 8 oktober 2011 heeft B de verschuldigdheid hiervan niet weersproken.
B wenst die huurpenningen echter te verrekenen met de door haar geleden schade waarop haar vordering in reconventie ziet. Deze schade bestaat uit een drietal posten:
1. € 1.140,== ter zake van geleden schade in de periode 22 april 2011 tot en met 8 juni 2011, onder meer bestaande uit bedorven voedsel en verblijfskosten elders;
2. € 12.835,= ter zake van vermiste inboedel, onder meer bestaande uit een luchtbed, stoelen en een laptop;
3. € 2,200,= ter zake van het niet verschaffen van een zelfstandige woonruimte, welke schade door B is gesteld op € 200,= per maand dat zij de woonruimte daadwerkelijk heeft bewoond (11 maanden).
Alvorens inhoudelijk op de gestelde schade kan worden ingegaan en kan worden beoordeeld of het beroep op verrekening c.q. de vordering in reconventie van B kan slagen, dient per schadepost eerst vast komen te staan dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming van A in de nakoming van zijn verplichtingen als verhuurder. Ten aanzien van schadepost 1 is reeds overwogen dat voorshands bewezen wordt geacht dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming van A, behoudens door A te leveren tegenbewijs.
Ten aanzien van schadepost 2 heeft B gesteld dat A de woonruimte op enig moment in oktober 2011 heeft ontruimd dan wel heeft laten ontruimen, waardoor A onrechtmatig jegens B heeft gehandeld. A heeft dit uitdrukkelijk betwist. Nu B zich op het rechtsgevolg daarvan beroept, rust op haar - overeenkomstig de hoofdregel van artikel 150 Rv - de bewijslast van haar stelling dat A de woonruimte heeft ontruimd dan wel heeft laten ontruimen.
Ten aanzien van schadepost 3 heeft B gesteld dat de driekamerwoning die zij van A huurt deel uitmaakt van een zolderkamer en dus niet te beschouwen is als een zelfstandige woning. Die stelling wordt verworpen.
Ingevolge artikel 7:234 BW wordt onder een zelfstandige woonruimte verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Volgens de wetsgeschiedenis vallen onder wezenlijke voorzieningen ten minste de keuken, het toilet en de wasruimte die exclusief ten gebruike staan van de huurder. A heeft gemotiveerd weersproken dat de woonruimte geen zelfstandige woonruimte zou zijn. In dat kader heeft A aangevoerd dat de woonruimte een eigen toegang heeft met een eigen keuken, douche en toilet. B heeft die gemotiveerde betwisting van A inhoudelijk onweersproken gelaten, In rechte wordt er dan ook vanuit gegaan dat de woonruimte ter zake waarvan partijen een huurovereenkomst hebben gesloten een zelfstandige woonruimte betreft. Dit betekent dat er op dit punt ook geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van A in zijn verplichting als verhuurder om aan B een zelfstandige woonruimte ter beschikking te stellen. Aan de vraag of en zo ja, hoeveel, schade B heeft geleden, wordt dan ook niet toegekomen. Het beroep op verrekening ligt, ten aanzien van schadepost 3, derhalve reeds voor afwijzing gereed.
Ten aanzien van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woonruimte met nevenvorderingen geldt dat, ook indien mocht komen vast te staan dat B over de periode 22 april 2011 tot en met 8 juni 2011 geen huur verschuldigd is, de huurachterstand meer dan drie maanden bedraagt. Dit levert een toerekenbare tekortkoming op van B in de nakoming van haar huurbetalingsverplichting die ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woonruimte met nevenvorderingen rechtvaardigt. De ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woonruimte met nevenvorderingen liggen dan ook voor toewijzing gereed, voor zover hierna niet anders blijkt.
De door A gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie ligt voor afwijzing gereed. Immers op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Rv is de deurwaarder, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de sterke arm van politie in te roepen, waarbij de kosten van de ontruiming ingevolge het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van B komen.
Gelet op het bovenstaande wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
laat A toe tot het leveren van tegenbewijs van het voorshands als vaststaand aangenomen feit dat B door het veranderen van het slot op de toegangsdeur naar de portiek in de periode van 22 juni 2011 tot en met 8 juni 2011 geen toegang tot de woonruimte heeft gehad;
Iaat B toe tot het bewijs van feiten en/of omstandigheden op grond waarvan geconcludeerd moet worden dat A de woonruimte aan het heeft ontruimd dan wel heeft laten ontruimen;
A en B zich ter rolzitting van woensdag 23 mei 2012 bij akte dienen uit te laten of, en zo ja op welke wijze, zij voornoemd bewijs wensen te leveren, waarbij de aktes uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting om 12.00 uur ter griffie ontvangen moeten zijn;
indien zij dat willen doen door schriftelijke bewijsstukken, zij die dan dadelijk bij die akte in het geding moeten brengen;
indien zij getuigen wensen voor te brengen, zij in die akte opgave moeten doen van het aantal en de personalia der door hen voor te brengen getuigen alsook van de verhinderdata van beide partijen voor de daaropvolgende vier maanden; A en B zullen te zijner tijd zelf hebben zorg te dragen voor behoorlijke oproeping der getuigen;