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Timestamp: 2016-10-21 22:10:02+00:00
Document Index: 31851644

Matched Legal Cases: ['art. 72', 'art. 51', 'art. 74', 'art. 113', 'art. 75', 'art. 115', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 116', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 9', 'art. 257', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 9', 'art. 8', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 8', 'art. 8']

X.________, repr�sent� par Me Fran�ois Zutter,
Y.________ SA, repr�sent�e par Me Olivier Wasmer,
bail � loyer; frais accessoires
recours constitutionnel contre l'arr�t rendu le 15 f�vrier 2010 par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.
Depuis 1971, X.________ est locataire d'un appartement de cinq pi�ces au premier �tage d'un b�timent d'habitation sis � Meyrin. Le contrat a pr�vu d�s l'origine que les frais de chauffage et d'eau chaude seraient rembours�s � la bailleresse en sus du loyer, le locataire versant des acomptes mensuels, et que la bailleresse �tablirait chaque ann�e le d�compte des frais. A la fin de 1999, le contrat fut modifi� en ce sens que le locataire acquitterait un forfait mensuel pour les frais d'eau chaude, fix� � 33 fr.; le r�gime des frais de chauffage demeura inchang�, � ceci pr�s que l'acompte mensuel fut augment� � 60 francs.
Le 3 f�vrier 2006, la bailleresse a pr�sent� un d�compte des frais de chauffage pour un laps de sept mois, soit du 1er juin au 31 d�cembre 2004, au montant de 518 fr.60. Apr�s d�duction des acomptes correspondants, le locataire �tait d�biteur du solde par 98 fr.60.
Celui-ci a vers� cette somme � sous r�serve � et, le 3 mars 2006, il a port� son � opposition au d�compte � devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve. La conciliation a �chou�.
X.________ a poursuivi la contestation devant le Tribunal des baux et loyers. Selon ses conclusions, la soci�t� Y.________ SA, qui �tait alors la bailleresse et d�fenderesse, devait �tre condamn�e � rembourser, outre le solde pr�cit�, les acomptes de chauffage et les forfaits d'eau chaude encaiss�s de juin 2004 � d�cembre 2005.
La d�fenderesse a conclu au rejet de l'action. Elle a produit un d�compte modifi�, pour la p�riode de juin � d�cembre 2004, selon lequel le demandeur restait d�biteur de 152 fr.90. Le d�bat a aussi port� sur le d�compte des frais de chauffage de janvier � d�cembre 2005, pr�sent� par la d�fenderesse en juillet 2006.
Apr�s l'audience du 2 octobre 2006, la d�fenderesse a produit un important lot de pi�ces relatives aux frais de chauffage et d'eau chaude. Elle a produit un deuxi�me lot apr�s une nouvelle audience.
Par ordonnance du 20 f�vrier 2008, au motif que ces documents ne permettaient pas de v�rifier l'exactitude des comptes de chauffage, le tribunal a requis la d�fenderesse d'�tablir et de pr�senter un nouveau d�compte des frais, cela en �cartant toutes les factures relatives aux r�parations ou � l'entretien du b�timent et de sa chaufferie, en imputant les forfaits d'eau chaude dans la mesure o� le chauffage et l'eau chaude proviennent de la m�me source d'�nergie, en limitant les frais d'administration � quatre pour cent du total et en d�terminant de mani�re pr�cise la r�partition des charges entre les locataires concern�s.
La d�fenderesse n'a pas donn� suite � cette ordonnance.
Les parties ont plaid� � l'audience du 21 avril 2008. Le tribunal s'est prononc� le 12 janvier 2009. Il a jug� que les justificatifs de la d�fenderesse sont totalement incompr�hensibles et que ses d�comptes des frais de chauffage ne satisfont manifestement pas aux exigences l�gales. Il a �galement jug�, toutefois, que les conclusions du demandeur tendant au remboursement d'acomptes et de forfaits �taient irrecevables faute d'avoir �t� soumises � la Commission de conciliation; le jugement ne pouvait donc porter que sur le solde au montant de 98 fr.60. En cons�quence, selon le dispositif de cette d�cision, le demandeur � ne doit pas � cette derni�re somme.
X.________ a maintenu ses pr�tentions devant la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers, laquelle a statu� le 15 f�vrier 2010; elle a confirm� le jugement. En raison d'une valeur litigieuse inf�rieure � 8'000 fr., elle ne contr�lait les constatations de fait du tribunal qu'avec un pouvoir d'examen limit� � l'arbitraire.
Contrairement � l'opinion des premiers juges, la Chambre d'appel retient que les conclusions articul�es devant eux �taient enti�rement recevables parce que les faits de la cause avaient �t� discut�s devant la Commission de conciliation; l'autorisation d'introduire la demande, d�livr�e par cet organe, portait donc sur le solde du d�compte pr�sent� le 3 f�vrier 2006 et aussi sur le remboursement des acomptes et des forfaits de la p�riode concern�e. Les acomptes et forfaits de l'ann�e 2005 sont l'objet d'une demande additionnelle qui, selon le droit cantonal de proc�dure, est recevable sans essai pr�alable de conciliation. Cependant, le tribunal n'avait pas pour t�che de dresser ni de redresser lui-m�me les d�comptes des frais de chauffage et le demandeur avait omis d'indiquer avec pr�cision en quoi les justificatifs de l'adverse partie n'�taient pas suffisants ou devaient �tre retranch�s. Le demandeur n'avait pas non plus, en appel, contest� de mani�re suffisamment motiv�e le montant du forfait d'eau chaude.
Agissant par la voie du recours constitutionnel, le demandeur requiert le Tribunal f�d�ral de r�former l'arr�t de la Chambre d'appel en ce sens que la d�fenderesse soit condamn�e � lui payer 231 fr. et 420 fr. avec int�r�ts au taux de 5% par an d�s le 1er octobre 2004, pour remboursement des forfaits d'eau chaude et des acomptes de chauffage de juin � d�cembre 2004; 98 fr.60 avec int�r�ts d�s le 1er mars 2006 pour remboursement du solde du d�compte aff�rent � la m�me p�riode; enfin, 396 fr. et 720 fr. avec int�r�ts d�s le 1er juillet 2005, pour remboursement des forfaits et des acomptes de janvier � d�cembre 2005. Des conclusions subsidiaires tendent � l'annulation de l'arr�t et au renvoi de la cause � la Chambre d'appel pour nouvelle d�cision.
Le recours est dirig� contre un jugement rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF). La valeur litigieuse n'atteint pas le minimum l�gal de 15'000 fr. exig� en mati�re de droit du bail � loyer (art. 51 al. 1 let. a et 74 al. 1 let. a LTF) et aucun des cas de dispense pr�vus par la loi ne se trouve r�alis� (art. 74 al. 2 LTF); en cons�quence, la cause n'est susceptible que du recours constitutionnel subsidiaire (art. 113 LTF), � l'exclusion du recours ordinaire en mati�re civile. Le recours est dirig� contre un jugement final rendu en derni�re instance cantonale (art. 75 al. 1, 90 et 117 LTF). Le demandeur a pris part � l'instance pr�c�dente et il a succomb� dans des conclusions concernant son patrimoine personnel (art. 115 LTF); il a recouru en temps utile (art. 100 al. 1 et 117 LTF) et dans les formes requises (art. 42 al. 1 � 3 LTF).
Le recours constitutionnel ne peut �tre exerc� que pour violation des droits constitutionnels (art. 116 LTF) et le Tribunal f�d�ral ne se saisit que des griefs soulev�s et motiv�s de fa�on d�taill�e par la partie recourante (art. 106 al. 2 et 117 LTF; ATF 134 I 83 consid. 3.2 p. 88; 134 II 244 consid. 2.2 p. 246; 133 III 439 consid. 3.2 p. 444).
Le demandeur invoque surtout la protection contre l'arbitraire conf�r�e par l'art. 9 Cst.
En mati�re de bail � loyer, pour autant que la convention des parties le pr�voie sp�cialement, le locataire doit rembourser en sus du loyer les d�penses effectives support�es par le bailleur en rapport avec l'usage de la chose lou�e, telles que les frais de chauffage et de consommation d'eau chaude pour les habitations ou les locaux commerciaux (art. 257a et 257b al. 1 CO). Le bailleur peut percevoir ces frais - dits accessoires - de mani�re forfaitaire, sur la base de la moyenne des d�penses effectives calcul�e sur une p�riode de trois ans (art. 4 al. 2 OBLF; RS 221.213.11). Il peut �galement se faire rembourser les d�penses effectives sur la base d'un d�compte; il doit alors �tablir ce document au moins une fois par ann�e et le pr�senter au locataire (art. 4 al. 1 OBLF). La convention peut pr�voir que dans l'intervalle des d�comptes successifs, le locataire versera des acomptes. Ces deux syst�mes peuvent �tre juxtapos�s en ce sens que le locataire remboursera certains frais - en l'occurrence, ceux d'eau chaude - de mani�re forfaitaire et d'autres - ici ceux de chauffage - sur la base d'un d�compte (David Lachat, Le bail � loyer, 2008, p. 336 nos 2.4 � 2.7).
Les clauses contractuelles relatives aux frais accessoires, ayant pour objet de sp�cifier les d�penses imputables au locataire et les montants que celui-ci doit verser p�riodiquement � titre de forfait ou d'acomptes, sont modifiables � l'initiative du bailleur ou du locataire selon les art. 269d, 270a et 270b CO qui visent au premier chef l'augmentation ou la diminution du loyer (Lachat, op. cit., p. 336 nos 3.1 et ss; cf. ATF 121 III 460 consid. 2a/bb p. 462).
Le forfait mensuel destin� � couvrir les frais d'eau chaude est une obligation du demandeur que la bailleresse a introduite dans le contrat d�j� � la fin de 1999. Le demandeur ne l'a pas contest�e, alors, de la mani�re et dans le d�lai pr�vus par l'art. 270b CO. S'il s'y croit fond�, il peut r�clamer la diminution du montant exigible � l'avenir, de la mani�re et dans le d�lai pr�vus par l'art. 270a al. 1 et 2 CO avant chaque terme de r�siliation du contrat. En revanche, le d�compte des frais de chauffage n'est pas l'occasion de contester le montant du forfait d'eau chaude. Dans son r�sultat au moins, la d�cision refusant le remboursement des sommes vers�es au titre du forfait d'eau chaude se r�v�le pleinement compatible avec l'art. 9 Cst.
Aux termes de l'art. 8 CC, chaque plaideur doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'il all�gue pour en d�duire son droit. Lorsque le juge ne parvient pas � constater un fait dont d�pend le droit litigieux, il doit statuer au d�triment de la partie qui aurait d� prouver ce m�me fait (ATF 126 III 189 consid. 2b p. 191/192; voir aussi ATF 132 III 689 consid. 4.5 p. 701/702; 129 III 18 consid. 2.6 p. 24). Lorsque le locataire conteste un d�compte pr�sent� par le bailleur et agit en justice afin de recouvrer les acomptes et autres sommes vers�es pour la couverture des frais concern�s, la disposition pr�cit�e impose � ce plaideur-ci, soit au bailleur, de prouver les d�penses qu'il a incorpor�es au d�compte litigieux et dont il pr�tend conserver la contre-valeur (Lachat, op. cit., p. 338 ch. 4.1).
La Chambre d'appel refuse le remboursement des acomptes de chauffage au motif que le demandeur a omis d'indiquer avec pr�cision en quoi les justificatifs produits par l'adverse partie n'�taient pas suffisants ou devaient �tre retranch�s. Cela consacre une violation flagrante de l'art. 8 CC car il appartenait au contraire � la d�fenderesse de d�montrer la pertinence de ses propres moyens de preuve. Par son ordonnance du 20 f�vrier 2008, le tribunal l'a d'ailleurs invit�e � le faire. Il a ensuite retenu que les justificatifs produits par elle sont totalement incompr�hensibles. Il incombait � la Chambre d'appel de contr�ler cette appr�ciation, dans les limites du pouvoir d'examen limit� qui lui est reconnu par le droit cantonal de proc�dure lorsque la valeur litigieuse n'atteint pas 8'000 fr., puis de statuer, d'apr�s le r�sultat, conform�ment � l'art. 8 CC. Sa d�cision se r�v�le arbitraire et elle sera donc annul�e; la cause doit lui �tre renvoy�e afin qu'elle proc�de � ce contr�le et rende une nouvelle d�cision au sujet des acomptes de chauffage.
A titre de partie qui succombe, la d�fenderesse doit acquitter l'�molument � percevoir par le Tribunal f�d�ral et les d�pens auxquels le demandeur peut pr�tendre.
Le recours est partiellement admis; l'arr�t de la Chambre d'appel est annul� et la cause est renvoy�e � cette autorit� pour nouvelle d�cision.
La d�fenderesse acquittera un �molument judiciaire de 800 francs.
La d�fenderesse versera une indemnit� de 1'200 fr. au demandeur � titre de d�pens.