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Timestamp: 2018-09-23 00:26:03+00:00
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Matched Legal Cases: ['artigo 20', 'artigo 28', 'artigo 65', 'artigo 65', 'artigo 66', 'artigo 10', 'artigo 35', 'artigo 55']

QUANTO A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS NOS ANÚNCIOS DE EMPREENDIMENTOS SEM INCORPORAÇÃO. – Mariana Gonçalves | Blog
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QUANTO A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS NOS ANÚNCIOS DE EMPREENDIMENTOS SEM INCORPORAÇÃO.
19/02/2015 2 ComentáriosDireito Imobiliáriopor Mariana Gonçalves
Conforme traz a legislação que regulamenta a profissão do Corretor de Imóveis, compete a este profissional “exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis…”(Art. 3º – Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964). É evidente que para bom desenvolvimento do seu trabalho, será indispensável que se faça uma ampla divulgação dos imóveis que possui para serem negociados.
É nessa DIVULGAÇÃO que o Corretor de Imóveis deve ter cautela, principalmente quando estamos tratando de “IMÓVEIS NA PLANTA”. A lei 6.530 de 12 de maio de 1978, que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, em seu artigo 20, inciso V vedada ao Corretor de Imóveis:
Art. 20. […] V – Anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis[…](Brasil, lei 6.530 de 12 de maio de 1978);
Ao corretor que praticar ato vedado pela lei, caberá ao Conselho Regional aplicar as seguintes sanções disciplinares (art. 21 Lei 6.530):
Art. 21. […] I – advertência verbal;
II – censura;
III – multa;
IV – suspensão da inscrição, até noventa dias;
V – cancelamento da inscrição, com apreensão da Carteira Profissional.
(Brasil, lei 6.530 de 12 de maio de 1978)
Inicialmente faz-se necessário assinalar sintético conceito de INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA dentro do campo dos negócios imobiliários, e para isso, nas palavras do reconhecido Doutrinador Melhim Namem Chalhub:
[…] a expressão incorporação imobiliária tem o significado de mobilizar fatores de produção para construir e vender, durante a construção, unidades imobiliárias em edificações coletivas, envolvendo a arregimentação de pessoas e a articulação de uma série de medidas no sentido de levar a cabo a construção até a sua conclusão, com a individualização e discriminação das unidades imobiliárias no Registro de Imóveis (Da Incorporação Imobiliária. 3 ed. Rio de Janeiro: Editora Renovar, 2010, p. 09).
Sob este enfoque, o artigo 28 da Lei nº 4.591/64 (Lei de Condomínios em Edificações e Incorporações Imobiliárias), conceitua a atividade como:
Art. 28, § único. […] considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas (Brasil, lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964).
Em suma, um imóvel na planta, é aquele que se encontra em fase de construção, ou seja, após a apresentação do projeto arquitetônico e a aprovação do Município, somente poderá ser vendido ou exposto a venda nesta fase, tanto pelo Corretor de Imóveis, Construtor ou Incorporador, se o memorial de incorporação imobiliária estiver previamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, na matrícula do terreno onde o edifício será ou está sendo edificado.
Depois destas noções preliminares, podemos partir para a responsabilidade do Corretor de Imóveis que se submete a anunciar e/ou intermediar unidades de empreendimentos imobiliários que não possuem registro da incorporação imobiliária.
Como já exposto acima, o corretor de imóveis que anuncia imóvel sem registro da incorporação imobiliária, sujeitar-se-á a um processo administrativo, com a sanção de até ter o cancelamento da sua inscrição junto ao CRECI, podendo ainda ser responsabilizado na esfera cível e criminal.
E quanto as infrações previstas no Capítulo IV da Lei 4.591/64? Nos moldes dos dispositivos legais esculpidos, o legislador percebeu que para ocorrer a incorporação imobiliária é necessário a captação de recursos do público, há assim o interesse do Estado em preservar a proteção da economia popular. Classificou nos artigos 65 e 66 da lei 4.591/64 os crimes e as contravenções contra a economia popular.
O artigo 65 traz o CRIME contra a economia popular, como assim descreve:
Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, AFIRMAÇÃO FALSA sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.
PENA – reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País. (Brasil, lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964).
Com relação a AFIRMAÇÃO FALSA que alude o artigo supracitado, apresenta Caio Mário:
“[…] Por duas formas pode-se incidir na falta aqui prevista: por ação ou por omissão. Infringe a lei quem deturpa os fatos, deforma os elementos ou altera os dados, levando ao conhecimento do público ou dos interessados uma situação que não corresponde à realidade. Contravém a ela, igualmente, aquele que sonega informações ou omite esclarecimentos que tinha e devia prestar, levando outrem a supor uma realidade inexistente, em razão da falta de devida elucidação. Desde que a informação é inexata, a explicação omissa ou a informação falsa, sobre aquelas circunstâncias que a lei salienta e considera fundamentais na incorporação ou na construção, concretiza-se a figura delituosa e incorre o agente nas penas de um a quatro anos de reclusão e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País. Paga, pois, o infrator com a pena carcerária e paga ainda com a sanção econômica que, variável na proporção das elevações salariais, acompanhará os aumentos de custo de vida, permanecendo sempre atualizada” (Condomínio e Incorporações. 10 ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2000, p. 335-336).
Observe que o corretor de imóveis estará responsabilizado pelo CRIME se apresentar uma afirmação falsa em alguma proposta, material publicitário (…) de que o empreendimento está incorporado enquanto que na realidade não está, ou ainda alegar, por exemplo, que está incorporado sob o nº “R-4” da matrícula “12.345”. Assim, há uma afirmação falsa, passível de enquadramento na infração disposta no artigo 65 da lei 4.591/64.
O corretor de imóveis ainda é citado no § 1º do artigo apresentado, quando “[…] em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a construção das edificações.” Ou ainda quando “usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados.”
Quanto as contravenções contra a economia popular previstas na lei de incorporações imobiliárias, descreve o artigo 66:
Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:
I – negociar o INCORPORADOR, frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei;
II – omitir o INCORPORADOR, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei;
III – deixar o INCORPORADOR, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese de seus § § 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da Convenção do condomínio;
IV – (VETADO).
V – omitir o INCORPORADOR, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do artigo 55, desta Lei;
VI – paralisar o INCORPORADOR, a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa.
PENA – Multa de 5 a 20 vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.
Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o incorporador, responderão solidariamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o CORRETOR, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis. (Brasil, lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964).
Como bem pode-se observar no artigo transcrito acima, as contravenções são praticadas pelo INCORPORADOR, cabe atenção ao parágrafo único, que traz ao Corretor de Imóveis a responsabilidade nos contratos em que não participe o incorporador, mas que ainda caberá ao corretor de imóveis o direito regressivo perante ao incorporador.
A vista do exposto, não seria equivocado apresentar um entendimento em que a lei 4.591/64 não vislumbrou qualquer infração ao Corretor de Imóveis que anunciar um empreendimento não incorporado, porém tal entendimento é minoritário nos dias atuais.
Não há muitas decisões, mas o Tribunal do Estado de Santa Catarina já se pronunciou em algumas situações sobre o assunto descrito nos artigos 65 e 66 da lei 4.591/64:
[…] A afirmação falsa para venda de fração ideal sobre constituição de condomínio não regularizado constitui crime contra a economia popular previsto no art. 65, § 1º, da Lei n. 4.591/64. “Constitui contravenção penal vender fração ideal de terreno sem arquivamento prévio dos documentos no Cartório de Registro de Imóveis. Igualmente, paralisar ou retardar a obra por mais de 30 dias, sem justa causa (Lei n. 4.591/64, art. 66 c/c o art. 32)” (TJSC, Apelação Criminal n. 2000.017941-8, de Itajaí, rel. Des. Nilton Macedo Machado, j. 07-11-2000)”.
Na situação acima apresentada, trata de um construtor que vendeu diversas unidades “na planta” de um empreendimento na cidade de Itajaí/SC., o empreendimento não teve o registro da incorporação imobiliária antes do início das vendas das unidades, ocorre que por notícia crime do Ministério Público, que por sua vez virou um Inquérito Policial e que adiante foi acatado pelo Magistrado transformando-o num processo penal, teve o réu em primeira instância a condenação à pena de 01 ano e 08 meses de reclusão, além do pagamento de 60 dias-multa. O réu recorreu da decisão proferida e obteve uma decisão de 01 ano e 02 meses de reclusão em regime aberto, que foi substituído por 01 ano e 02 meses de serviço à comunidade, mais o pagamento de 23 dias-multa. (Art. 49, §1º Código Penal. O valor do dia-multa será fixado pelo juiz não podendo ser inferior a um trigésimo do maior salário mínimo mensal vigente ao tempo do fato, nem superior a 5 (cinco) vezes esse salário.)
Enquanto a lei 6.530/78 fez previsão expressa com as devidas sanções administrativas para os corretores que anunciam imóveis na planta sem registro de incorporação imobiliária, a lei 4.591/64 não traz expressa a vedação, mas o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis junto com o Ministério Público vem fazendo notícias crimes, junto as delegacias de polícia civil, dos corretores de imóveis que assim agem.
A única certeza que se tem hoje diante de todos os fatos apresentados, é que por questões legais e também sociais, o Corretor de Imóveis além ser o intermediador de transações imobiliárias, deva ser certeza de um negócio seguro, não admitindo assim ofertar ou negociar qualquer empreendimento que não esteja em situação regularizada. Alcançar-se-ão assim a valorização da classe profissional, bem como toda uma estrutura de segurança jurídica para o mercado imobiliário.
Lattes: http://buscatextual.cnpq.br/buscatextual/visualizacv.do?id=K4868862Z4
Corretor de imóveiseconomia popularIncorporação Imobiliária
Iniciou no ramo imobiliário no ano de 2007 como Corretora de Imóveis. No ano de 2008 abriu, a Imobiliária Terra, empresa que trabalhou com compra, venda e permuta de imóveis da cidade de Itajaí e Região. Fascinada pelo mercado imobiliário da cidade de Itajaí e Região, sentiu necessidade de ampliar os conhecimentos jurídicos do ramo, inciou então a graduação na Universidade do Vale do Itajaí – Campus Itajaí, no curso de Direito. Formada em 2014/1, passou a atuar com maior frequência com o Direito Imobiliário. Hoje advogada, inscrita no quadro dos advogados do estado de Santa Catarina, sob o número 40.090. Área de atuação específica: DIREITO IMOBILIÁRIO. contato@marianagoncalves.com.br
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19/02/2015 at 13:14
Jorge Patruni
Obrigado pelo artigo Drª Mariana! Boa semana! Att. Jorge PatruniDate: Thu, 19 Feb 2015 00:42:46 +0000 To: jpatruni@hotmail.com
19/02/2015 at 21:23
Obrigada Jorge Patruni! Boa semana para você também!
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Advogada apaixonada pela profissão. Com mais de 11 anos de atuação no mercado imobiliário. Especializada em toda a parte jurídica que envolve imóveis, principalmente contratos de negócios imobiliários e incorporação imobiliária. Referência em cursos e palestras que ministra em todo o país. Já atuou como corretora de imóveis, hoje advogada formada pela Universidade do Vale do…
Pâmela Neuwirth
Pâmela Neuwirth atua como Advogada no mercado Imobiliário de Itajaí/SC e Região. Formada pela Universidade do Vale do Itajaí em 2014/II e pós graduanda em Direito Imobiliário.
Josimel José Candido
Advogado inscrito na OAB-RS nº. 101110, estudante de Ciências Contábeis, Pós Graduando em Direito Imobiliário e Direito do Trabalho, sócio do Escritório J. Candido Advocacia, empresa inscrita na OAB-RS nº. 5918, trabalha assessorando, acompanhando e orientando clientes nas questões judiciais e extrajudiciais, buscando sempre a maior agilidade e o menor impacto possível na questão, bem…
Daniel Nazar
Graduando em Direito pela Faculdade Estácio de São Luís. Pesquisador na área de direito imobiliário e administrativo. Estagiário da Gomes Maranhão Advocacia..
Gabriela Pereira, Advogada, Especialista em Direito Imobiliário (UNIFACS), Mestranda em Planejamento territorial e desenvolvimento social (UCSAL). Professora de Direito Civil e Direito Imobiliário de cursos de Graduação e Pós-graduação (FCS e UCSAL), Palestrante, Colunista Jurídica de rádio (Programa Radar Imobiliário – Transamerica Salvador), convidada eventual de programas de radio ( Programa Cadê o Síndico e…
ANA BEATRIZ SARAIVA
Formada em Direito pela Faculdade Unieuro. Advogada em Brasília e Região. Milita na área cível especialmente na área imobiliária e em Direito de Família. Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Secretária-adjunta da Comissão de Direito de Família da OAB/DF – Subseção Taguatinga. Pós-Graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito. Sócia-proprietária na empresa…
Camila Masera
Graduada em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Goiás. Advogada atuante na área de Direito de Família e Sucessões. Pós-graduanda em Civil e Processo Civil pela Atame. Palestrante, Colunista do site Análise Jurídica e Autora do Instablog “Advogando em família”.
Jaqueline Rezende Nogueira
Advogada atuante na área do Direito Imobiliário e Condominial em Divinópolis e região Especializanda em Direito Imobiliário Aplicado pela Escola Paulista de Direito – EPD Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM OAB/MG 165.258 E-mail: rezendenogueira.adv@hotmail.com
Francisco Deymis Castro Hiendlmayer
Acadêmico do 7º período do curso de Direito pelo Centro Universitário do Distrito Federal – UDF. fdeymis@gmail.com
Paloma Pricila Baptista
Formada pela Fundação Comunitária de Ensino Superior de Itabira no curso de direito em 2014, sempre trabalhou e esteve envolvido com o direito, principalmente durante toda a graduação. Hoje, advogada inscrita no quadro da OAB/MG sob o nº 169.991, atua prestando consultoria e assessoria jurídica na área civil, trabalhista, imobiliária, buscando apresentar um serviço de…
Gerlanna Dias Peixoto
Formada pela Universidade CEUMA no curso de direito em 2014, sempre trabalhou e esteve envolvido com o direito, principalmente Direito Imobiliário, durante toda a graduação, estagiou durante 02 (dois) anos no Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI/MA 20ª Região. Hoje, advogada inscrita no quadro da OAB/MA sob o no. 13.413 , atua prestando…
Hellder Wilkerson Almeida Santos
Graduando em direito pela UNIVERSIDADE ESTÁCIO DE SÁ. Sempre trabalhou e esteve envolvido com o direito principalmente com o DIREITO IMOBILIÁRIO.Dedicado nos estudos e apaixonado pelo Direito. E-mail: hellderwilker@hotmail.com
Ana Paula Ribeiro dos Santos
Formada pela Universidade Católica de Brasília no curso de direito em 2009, sempre trabalhou e esteve envolvida com o direito imobiliário. Exerceu a função de escrevente em Registro de Imóveis e Cartório de Notas por 9 anos. Hoje, advogada inscrita no quadro da OAB/DF nº 46.682, atua prestando consultoria e assessoria para as empresas e…
Suéllen Rodrigues Viana
Formada pela Universidade do Extremo Sul Catarinense – UNESC, no curso de direito em 2016. Sempre trabalhou e esteve envolvida com o direito, principalmente durante os estágios obrigatórios desenvolvidos pela universidade. Hoje, advogada inscrita no quadro da OAB/SC sob o nº 47.253, atua prestando consultoria e assessoria tanto no contencioso quanto no preventivo, trabalhando junto…
Júlia Maria Benati
Sou formada pela Faculdade Anhanguera de Leme/SP, ja estagiei no MTE da minha cidade, atuei em áreas como cartório, departamento fiscal de uma empresa de contabilidade e a 4 anos em uma imobiliária. Hoje, advogada, inscrita no quadro da OAB/SP sob n. 399.506, atuo na parte imobiliária e demais áreas do direito. Uma apaixonada por…
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