Source: http://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/fl020.htm
Timestamp: 2017-03-27 18:31:01
Document Index: 380805423

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 88', '§ 88', '§ 558', '§ 559', '§ 560', '§ 559', '§ 558', '§ 558', '§ 557', '§ 558', '§ 558', '§ 559', '§ 558', '§ 557', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 559', '§ 558', '§ 5', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 557', '§ 557', '§ 558', '§ 5', '§ 5', '§ 558', '§ 557']

Info 20: Mieterhöhungen nach § 558 – § 558 e BGB | Berliner Mieterverein e.V.
Mietrecht / Infoblätter / Info 20: Mieterhöhungen nach § 558 – § 558 e BGBInfo 20: Mieterhöhungen nach § 558 – § 558 e BGB Berliner Mietspiegel – Jahressperrfrist – Vergleichsmiete – Kappungsgrenze
Die Möglichkeit der Grundmieterhöhung findet sich in §§ 558 – 558 e BGB. Sie gilt für Wohnraum, dessen Erstellung nicht mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde (freifinanzierter Alt- und Neubau).
(siehe Info Nr. 53, Sozialer Wohnungsbau – Welche Miethöhe ist zulässig),
ehemalige – aus der Sozialbindung gefallene – Sozialwohnungen
(siehe Info Nr. 47, Ende der Preisbindung im Sozialen Wohnungsbau – Mieterhöhung, Betriebskosten, Vertragsänderung, Kündigung)
mietverbilligte steuerbegünstigte Wohnungen nach §§ 88 bis 88 c des II. WoBauG
vertraglich geförderte Wohnungen nach §§ 88 d, e des II. WoBauG
(siehe Info Nr. 153, 2. Förderungsweg – Vertraglich geförderte Wohnungen).
Das Gesetz definiert die Einjahressperrfrist in § 558 Abs. 1 BGB wie folgt: „Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit fünfzehn Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.“
Keinen Einfluss auf diese Jahresfrist haben Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) oder auf Grund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB). Diese Mieterhöhungen können – gleichgültig wie oft und in welcher Reihenfolge – grundsätzlich während des letzten der Mieterhöhung nach § 558 BGB vorangegangenen Jahres durchgeführt werden, ohne dass dies die Jahressperrfrist auslöst.
Die Jahressperrfrist wird also nur ausgelöst von Mieterhöhungen nach § 558 BGB, durch einverständliche Mietanpassungen nach § 557 Abs. 1 BGB sowie durch Vereinbarungen der Miete bei Vertragsabschluss.
Beispiel: Ist am 1. April 2014 die Miete nach § 558 BGB um 5 Prozent angehoben worden und fordert der Vermieter für Juli 2015 eine neue Mietanhebung nach § 558 BGB, so ist die Jahresfrist gewahrt, selbst wenn im Dezember 2014 die Miete wegen einer Modernisierungsmaßnahme nach § 559 BGB angehoben wurde.
Die einjährige Sperrfrist beginnt mit dem Wirksamwerden der letzten Mietänderung nach § 558 BGB oder nach § 557 Abs. 1 BGB, welche dem jetzigen Mieterhöhungsverlangen vorausging. Ist zum Zeitpunkt des Zugangs beim Mieter die Sperrfrist noch nicht abgelaufen, ist das Mieterhöhungsverlangen unheilbar unwirksam (Rechtsentscheid des BGH vom 16.6.1993 – VIII ARZ 2/93 -).
Kappungsgrenze bedeutet: Die Miete darf gemäß § 558 Abs. 3 BGB innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nur um 20 Prozent steigen. Achtung: Sonderregelung für Gebiete mit erhöhtem Wohnbedarf, unter anderem Berlin, siehe unten. Viele Vermieter und Mieter missverstehen diese Regelung und glauben, dass die Miete automatisch alle drei Jahre um 20 Prozent steigen darf. Das ist falsch. In einem laufenden Mietverhältnis darf der Vermieter die Miete immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Das ist die absolute Obergrenze. Nur wenn die bisherige Miete unter der ortsüblichen Miete liegt, kommt die Kappungsgrenze überhaupt ins Spiel. Dann darf der Vermieter die Miete aber nicht auf „einen Schlag“ auf die Vergleichsmiete anheben. Er muss die Kappungsgrenze einhalten.
Der durch das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 neu formulierte Absatz 3 des § 558 BGB bestimmt, dass die Kappungsgrenze 15 Prozent beträgt, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch eine Rechtsverordnung des jeweiligen Bundeslandes bestimmt sind.
Der Berliner Senat hat eine solche Rechtsverordnung am 19. Mai 2013 erlassen. Für alle seit diesem Tag in Berlin zugegangenen Mieterhöhungen nach § 558 BGB gilt deshalb die 15-prozentige Kappungsgrenze. Die Berliner Rechtsverordnung ist bis zum 10. Mai 2018 gültig.
Der Vermieter darf ein neues Erhöhungsverlangen schon während des Dreijahreszeitraumes stellen. Die Überlegungsfrist des Mieters beginnt dann mit dem Zugang der Mieterhöhung. Das bedeutet: Unmittelbar nach Ablauf der drei Jahre kann die neue, höhere Miete verlangt werden.
Die 15 Prozent bzw. 20 Prozent der Kappungsgrenze werden vom sogenannten Ausgangsmietzins berechnet. Das ist der Preis, der drei Jahre vor Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung gezahlt wurde, allerdings ohne die im Umlageverfahren erhobenen Betriebskosten. Das heißt: Berechnungsgrundlage ist in der Regel die Nettokaltmiete, es sei denn, die Mietvertragsparteien haben eine (Teil)-Inklusivmiete/Bruttokaltmiete vereinbart. Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB (Betriebskostenerhöhungen und Modernisierungsumlagen), die während des Dreijahreszeitraumes Wirkung entfalten, werden bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht berücksichtigt.
auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank nach § 558 e BGB oder
Will der Vermieter eine Mieterhöhung mittels Mietspiegel wirksam vornehmen, muss er im Erhöhungsschreiben auf diesen Bezug nehmen. „Bezugnahme auf den Mietspiegel“ erfordert, dass ein konkretes Rasterfeld des Mietspiegels bezeichnet wird. Die Mieterhöhung ist andernfalls unwirksam. Die Bezugnahme auf ein Leerfeld macht die Mieterhöhung ebenfalls unwirksam. Die Bezugnahme auf ein durch Sternchen * gekennzeichnetes Feld (= wegen geringer Zahl erhobener Mieten nur geringe Aussagekraft) reicht für die formale Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens dagegen aus.
Der Berliner Mietspiegel stellt eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten der Stadt dar. Der Mietspiegel dient den Vermietern als Mieterhöhungsinstrument, den Mietern als Begrenzungsinstrument und den Gerichten als Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Mieterhöhungsstreitigkeiten. Der Mietspiegel spielt auch bei der Feststellung von Mietpreisüberhöhungen nach § 5 WiStG eine Rolle (siehe Punkt 6).
Der Berliner Mietspiegel gilt nicht für:
Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2014 bezugsfertig geworden sind,
Der Berliner Mietspiegel ist ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB. Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Das heißt, er trifft eine besonders hochwertige und damit rechtssichere Aussage über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten. Im Mieterhöhungsverfahren führt der „qualifizierte Mietspiegel“ gegenüber einem „einfachen“ Mietspiegel zu erheblich größerer Rechtssicherheit. Er verhindert bei Mieterhöhungsverlangen der Vermieter, dass sich diese ohne weiteres auf in einzelnen Fällen vereinbarte hohe Mieten bei Vergleichswohnungen berufen können. Denn: Der Vermieter muss gemäß § 558 a Abs. 3 BGB dem Mieter bereits im Mieterhöhungsverlangen auch dann die Angaben des Mietspiegels mitteilen, wenn er sein Mieterhöhungsverlangen auf ein anderes Begründungsmittel – z.B. Mietpreise für einzelne Vergleichswohnungen – stützt. Versäumt er dies, ist die Mieterhöhung unwirksam.
Nicht zum qualifizierten Teil gehören die „Sternchen“-Felder der Mietspiegeltabelle, deren Mittelwerte wegen geringer Zahl erhobener Entgelte nur bedingte Aussagekraft haben (10 bis 29 Mietwerte pro Feld). Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung ist nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Gleichwohl bietet sie die geeigneteste Hilfestellung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung. Die Orientierungshilfe wie auch die Ausweisung der Lärmbelastung durch Straßen- und/oder Fluglärm gehören nicht zum Anwendungsbereich des qualifizierten Mietspiegels.
Wichtig: Auch mit einer formal wirksam begründeten Mieterhöhung muss noch nicht automatisch die „richtige“ ortsübliche Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung geltend gemacht worden sein. Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den Oberwert des entsprechenden Mietspiegelfeldes, ist die Mieterhöhung zwar formal wirksam, der Mieter kann aber – wenn er dafür Gründe hat – bestreiten, dass der Oberwert des Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung wiedergibt. Können sich die Mietvertragsparteien in einem solchen Fall nicht einigen, sollte der Mieter insoweit eine Teilzustimmung bis zu dem seiner Meinung nach maximal berechtigten Wert abgeben. Reicht dem Vermieter die Teilzustimmung des Mieters nicht, so wird der maßgebliche ortsübliche Mietzins für die betreffende Wohnung dann nach Klageerhebung durch den Vermieter im Zustimmungsprozess vom Gericht festgestellt.
Für die Ermittlung der zutreffenden ortsüblichen Vergleichsmiete und zur konkreten Einordnung der betreffenden Wohnung innerhalb der Mietzinsspanne anhand des Berliner Mietspiegels ist es unerlässlich, das vom Berliner Senat herausgegebene und bei allen Wohnungsämtern, Bürgerberatungsstellen und Mieterverbänden erhältliche Mietspiegelheft eingehend zu studieren. Die dort zu findenden sehr umfangreichen Erläuterungen können wir hier im Rahmen dieses Infos nicht wiedergeben.
Die genaue Zuordnung eines Grundstücks zur zutreffenden Wohnlage kann dem „Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel“ entnommen werden. Dort ist jede Hausnummer einer Wohnlage zugeordnet. Auskunft aus dem Straßenverzeichnis geben die bezirklichen Wohnungsämter oder die Bürgerberatungsstellen der Bezirke, der Berliner Mieterverein e.V. und das
Mietspiegeltelefon: 90139-4777 der Senatsverwaltung
(Mo.-Do. 9.00 – 15.00 Uhr, Fr. 9.00 – 14.00 Uhr).
Der Mietspiegel im Internet: www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/
Tipp: Unser Fragebogen in Info Nr. 135 [PDF] hilft bei der Eingruppierung Ihrer Wohnung in den Mietspiegel.
Die Begründung der Mieterhöhung mit einem Sachverständigengutachten kommt nicht so oft vor. Dies liegt daran, dass ein solches Gutachten 1500 Euro oder mehr kostet, der Vermieter dieses Gutachten aber aus eigener Tasche bezahlen muss, auch wenn er in einer gerichtlichen Auseinandersetzung die Berechtigung seiner Mieterhöhung bestätigt bekommt.
Und nicht vergessen: Das auf ein Sachverständigengutachten gestützte Mieterhöhungsverlangen ist schon formal unwirksam, wenn der Vermieter im Mieterhöhungsschreiben nicht auch die Mietwerte des entsprechenden einschlägigen Mietspiegelfeldes des Berliner Mietspiegel mitteilt (§ 558 a Abs. 3 BGB).
Die einfachste – für den Mieter aber gefährlichste – Begründungsmöglichkeit ist der Hinweis auf die Miethöhe in drei vergleichbaren Wohnungen. Bei Begründungen dieser Art ist besondere Vorsicht geboten. Denn die Miete von drei Vergleichswohnungen stellt in der Regel nicht die ortsübliche Vergleichsmiete dar. Erfahrungsgemäß suchen sich Vermieter nach Möglichkeit solche Vergleichswohnungen heraus, die besonders teuer vermietet worden sind.
Der Vermieter muss zur Begründung seiner Mieterhöhung mindestens drei Vergleichswohnungen benennen. Wohnungen, die mit der des Mieters aber überhaupt nicht vergleichbar sind, fallen als Begründungsmittel weg. Wenn dadurch zum Beispiel von den ursprünglich genannten fünf Vergleichswohnungen nur noch zwei übrig bleiben, liegt kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vor.
Und nicht vergessen: Das auf Vergleichswohnungen gestützte Mieterhöhungsverlangen ist schon formal unwirksam, wenn der Vermieter im Mieterhöhungsschreiben nicht auch die Mietwerte des entsprechenden einschlägigen Mietspiegelfeldes des Berliner Mietspiegel mitteilt (§ 558 a Abs. 3 BGB).
Mietdatenbanken sind ein anerkanntes gesetzliches Begründungsmittel (§ 558 e BGB). Die Datenbank muss von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Mietern und Vermietern gemeinsam betrieben oder anerkannt werden. Der Unterschied zu einem Mietspiegel liegt in der fortlaufenden Erfassung von Daten. Die Daten der Mietdatenbank sind aktueller, aber möglicherweise nicht repräsentativ. Zurzeit gibt es in Berlin keine Mietdatenbank.
Können sich Mieter und Vermieter über die ortsübliche Miete der Wohnung nicht einigen, entscheidet das Gericht im sogenannten Zustimmungsprozess. Da der qualifizierte Berliner Mietspiegel in den allermeisten Fällen von den Gerichten als Beweismittel im Zustimmungsprozess anerkannt werden wird, ergibt sich hieraus die immense praktische Bedeutung des Berliner Mietspiegels. Kann der Mieter nämlich sichergehen, dass der Mietspiegel bei der gerichtlichen Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete das „Maß aller Dinge“ ist, so wird er sich auch im vorprozessualen Mieterhöhungsverfahren von Mietforderungen, die über die Werte des Mietspiegels hinausgehen, nicht beeindrucken lassen und seine Zustimmung zur Mieterhöhung insoweit verweigern. Denn letztlich ist die für den Mieter wichtige Frage, ob er einer Mieterhöhung zustimmen oder zumindest teilweise zustimmen muss oder ob er sie zurückweisen darf, abhängig von dem sicheren Wissen um die ortsübliche Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung.
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB, also die Anhebung der Kaltmiete auf das Niveau der ortsüblichen Miete unter Beachtung der Kappungsgrenze und der Jahressperrfrist, wird nur wirksam, wenn der Mieter ausdrücklich zustimmt. Ist die Mieterhöhung ordnungsgemäß, hat der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung. Wird sie dennoch verweigert, kann der Vermieter sie einklagen (Zustimmungsklage). Daraus ergibt sich, dass Handlungsbedarf für Mieter besteht, denen eine Mieterhöhung nach § 558 BGB zugeht.
Wenn das Mieterhöhungsverlangen in Ordnung ist: Erteilen Sie bis Ende des 2. Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens Ihre Zustimmung schriftlich Andernfalls riskieren Sie eine Zustimmungsklage des Vermieters. Mit Beginn des 3. Kalendermonats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung müssen Sie dann die neue Miete zahlen.
Ist die Mieterhöhung nach § 558 BGB ordnungsgemäß, hat der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung. Wird sie dennoch verweigert, kann der Vermieter sie einklagen (Zustimmungsklage). Dies ist besonders ärgerlich, wenn der Mieter an sich nichts gegen die Berechtigung der Mieterhöhung einzuwenden gehabt hätte und glaubte, durch Zahlung seine Zustimmung auch schon schlüssig erklärt zu haben.
Eine unter Vorbehalt erklärte Zustimmung gilt als nicht erfolgt. Ebenso gelten Zahlungen unter Vorbehalt nicht als Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB. Es droht in diesen Fällen eine Zustimmungsklage des Vermieters! Bis Ende des 2. Kalendermonats nach Zugang der Mieterhöhung sollten Sie als Mieter dem Mieterhöhungsverlangen – am besten schriftlich – zugestimmt haben, es sei denn, die Mieterhöhung ist offensichtlich unwirksam. Bei Unsicherheit über die Miethöhe empfiehlt sich eher eine Teilzustimmung (siehe oben).
Zustimmung trotz Mängeln an der Mietwohnung
Bei Vorhandensein behebbarer Mängel steht dem Mieter nach Ansicht der Rechtsprechung lediglich ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Miete, nicht aber hinsichtlich der Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB zu. Das bedeutet: Bei Mängeln an der Mietwohnung, die zur Mietminderung berechtigen, kann der Mieter deswegen nicht seine Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern. Er kann aber die erhöhte Miete zurückbehalten bzw. Miete mindern, solange der Mangel anhält.
Zusätzlich müssen bestimmte formale Mindestvoraussetzungen immer erfüllt sein, damit ein Mieterhöhungsverlangen wirksam ist. Verstöße dagegen führen zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung (siehe Auflistung in Info Nr. 19, Mieterhöhungsmöglichkeiten nach §§ 557 ff. BGB, Punkt 10).
Ausschluss der Mieterhöhung (§ 557 Abs. 3 BGB)
vertraglicher Ausschluss, zum Beispiel als Gegenleistung für eine vom Mieter vorgenommene Modernisierung der Wohnung;
Vereinbarung einer Gefälligkeitsmiete, zum Beispiel unter Freunden;
teilweiser Ausschluss von Mieterhöhungen auf Grund öffentlicher Förderung von Baumaßnahmen (Vertrag zwischen Investitionsbank Berlin und Eigentümer/Vermieter zu Gunsten des Mieters und nach § 558 Abs. 5 BGB).
Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) ist grundsätzlich eine Mietpreisüberhöhung gegeben, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 Prozent überschritten wird (sogenannte „Wesentlichkeitsgrenze“) und bei Vertragsabschluss ein „geringes Wohnungsangebot ausgenutzt“ wurde. Liegt eine Mietpreisüberhöhung vor, ist die Mietzinsvereinbarung insoweit nichtig, als der Mietzins die Wesentlichkeitsgrenze übersteigt.
Die Einzelheiten entnehmen Sie bitte unserem Info Nr. 21, Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) – Zahlen Sie zuviel Miete?).
Denken Sie daran, dass an sich unwirksame Mieterhöhungen nach § 558 BGB durch Zustimmung des Mieters wirksam werden können. Vorsicht vor unbeabsichtigten einvernehmlichen Mieterhöhungen nach § 557 Abs. 1 BGB (siehe unser Info Nr. 160, Die ‚versehentliche‘ Mieterhöhung)!
27.04.2016 Beratungszentren