Source: http://km-real.at/service/nebenkosten
Timestamp: 2018-11-16 14:56:25
Document Index: 240211218

Matched Legal Cases: ['§10', '§15', '§5', '§6', '§7', '§10', '§6', '§7', '§10', '§15', '§1336', '§30', '§3', '§3', '§28', '§28', '§28', '§30', '§1', '§30', '§3', '§1', '§3', '§3', '§5']

Kauf&Miete - Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie - K&M Realitäten
Kauf&Miete - ImmoMaklerVerbund
ÖVI-Form Nr. 13K /4/2012
Von der Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, empfohlene Geschäftsbedingungen gem. §10 IMV 1996, BGBl. Nr. 297/1996
GZ 2012/03/30 - Mag. Rü/Pe - Form 13K/ÖVI
Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder 1040 Wien, Favoritenstraße 24/11, E-Mail: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
Richard Mascha Ges.m.b.H. & Co. KG, 1140 Wien, Gurkgasse 8
Tel.: (01) 812 67 61, Fax: DW 40, E-Mail: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
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3. Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des Urkundenerrichters sowie Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren
4. Kosten der Mitteilung und Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer durch den Parteienvertreter ach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters
6. Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten­ und Eigenheimen - Übernahme durch den Erwerber:
Neben der laufenden Tilgungsrate außerordentliche Tilgung bis zu 50% des aushaftenden Kapitals bzw. Verkürzung der Laufzeit möglich. Der Erwerber hat keinen Rechtsanspruch auf Übernahme eines Förderungsdarlehens.
Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum­ besteht oder vereinbarungsgemäß begründet wird
von EUR 36.336,43 bis EUR 48.448,50 EUR 1.453,46
50 % der Provision gem. Punkt 8.A, welche im Fall des Kaufes­ durch den Optionsberechtigten angerechnet werden.
1. Grundbuchseintragungsgebühr 1,2 %
2. Allgemeine Rangordnung 0,6 %
4. Barauslagen für Beglaubigungen und ­Stempelgebühren laut Tarif
6. Vermittlungsprovision: Darf den Betrag von 2% der Darlehenssumme nicht übersteigen, sofern die Vermittlung im Zusammenhang mit einer Vermittlung gemäß §15 Abs. 1 IMVO steht. Besteht kein solcher Zusammenhang, so darf die Provision oder sonstige Vergütung 5% der Darlehenssumme nicht übersteigen.
Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG)schreibt vor, dass bei Verkauf eines Gebäudes oder eines Nutzungsobjektes der Verkäufer dem Käufer rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung einen zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und ihm diesen, wenn der Vertrag abgeschlossen wird, auszuhändigen hat.
Ab 1.12.2012 (Inkrafttreten des EAVG 2012) müssen bei Anzeigen in Druckwerken und elektronischen Medien der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE) angegeben werden. Diese Verpflichtung trifft sowohl den Verkäufer als auch für den von ihm beauftragten Immobilienmakler.
Ab 1.12.2012 ist dem Käufer der Energieausweis oder eine vollständige Kopie des Energieausweises spätestens 14 Tage nach dem Vertragsabschluss auszuhändigen. Sollte dies nicht erfolgen, hat der Käufer das Recht, nach erfolgloser Aufforderung an den Verkäufer entweder selbst einen Energieausweis zu beauftragen und die angemessenen Kosten binnen 3 Jahren gerichtlich geltend zu machen, oder direkt die Aushändigung eines Energieausweises einzuklagen.
Der Verkäufer hat die Wahl, entweder einen Energieausweis über die Effizienz der Gesamtenergie des Nutzungsobjekts oder die Gesamtenergieeffizienz eines vergleichbaren Nutzungsobjekts im selben Gebäude oder die Effizenz der Gesamtenergie des gesamten Gebäudes auszuhändigen. Für Einfamilienhäuser kann die Vorlage- und Aushändigungspflicht auch durch einen Energieaus-weis eines vergleichbaren Gebäudes erfüllt werden. Diese Vergleichbarkeit muss der Energieausweisersteller aber bestätigen.
Der Energieausweis ist nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften zu erstellen und soll eine vergleichbare Information über den energetischen Normverbrauch eines Objekts schaffen. Die Berechnung der Energiekennzahlen basiert auf nutzungsunabhängigen Kenngrößen bei vordefinierten Rahmenbedingungen, weshalb bei tatsächlicher Nutzung erhebliche Abweichungen auftreten können.
Wird kein Energieausweis vorgelegt, gilt gem. §5 EAVG zumindest eine dem Alter und Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart.
Es besteht bis 1.12.2012 keine Vorlagepflicht eines Energieausweises für jene Gebäude oder Nutzungsobjekte, für die auch nach den jeweils anwendbaren baurechtlichen Vorschriften der Bundesländer kein Energieausweis erstellt werden muss. Ab 1.12.2012 gilt österreichweit ein einheitlicher Ausnahmekatalog. Denkmalgeschützte Objekte sind dann z.B. nicht mehr von der Vorlagepflicht ausgenommen.
Ebenfalls ab Inkrafttreten des neuen EAVG 2012 am 1.12.2012 sind Verwaltungsstrafbestimmungen zu beachten. Sowohl der Verkäufer als auch der Immobilienmakler, der es unterlässt, die Kennwerte HWB und fGEE im Inserat anzugeben, ist mit einer Geldstrafe von bis zu EUR 1.450.- zu bestrafen. Der Makler ist dann entschuldigt, wenn er den Verkäufer über die Informationspfllichten aufgeklärt hat und ihn zur Bekanntgabe der beiden Werte bzw. zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert hat, der Verkäufer dies aber abgelehnt hat. Der Verkäufer ist des weiteren mit einer Verwaltungsstrafe bis zu EUR 1.450.- konfrontiert, wenn er die Vorlage und/ oder Aushändigung des Energieausweises unterlässt.
§6 Abs.1, 3 und 4; §7 Abs.1; §§10 und 15 Maklergesetz
§6(1) Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt.
(4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis­ zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.
§7(1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss.
§10 Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit ihrer Entstehung fällig.
§15(1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einem zurechenbaren Vermittlungserfolg durch einen Makler einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, dass
2. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags nicht gemäß dem Vertrag durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist, oder
(3) Leistungen nach Abs. 1 und Abs. 2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinn des §1336 ABGB.
V. Konsumentenschutzbestimmungen­
§30b KSchG (1)Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrags dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision ausweist. Die Höhe der Provision durch die Vermittlung ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im Sinn des §>6 Abs.4 dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen. Übt der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauchs seine Tätigkeit als Doppelmakler aus, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtig zu stellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt §3 Abs.4 MaklerG.
(2) Der Immobilienmakler hat dem Auftraggeber die nach §3 Abs. 3 MaklerG erforderlichen Nachrichten schriftlich mitzuteilen. Zu diesen zählen jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind.
Auf Grund des bestehenden Geschäftsgebrauchs können die Immobilienmakler auch ohne ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers als Doppelmakler tätig sein. Wird der Immobilienmakler auftragsgemäß nur für eine Partei des zu vermittelnden Geschäfts tätig, hat er dies dem Dritten mitzuteilen.
Gewinne aus der Veräußerung privater Liegenschaften werden ab 1.4.2012 unbefristet besteuert. Bei Immobilien, die nach dem 31.3.2012 veräußert werden, ist hinsichtlich der Besteuerung zwischen steuerverfangenen Immobilien, die ab dem 1.4.2002 bzw. 1.4.1997) entgeltlich angeschafft wurden, und Altfällen zu unterscheiden.
Steuerverfangene Immobilien: 25% Steuer auf Veräußerungsgewinn
Im Regelfall unterliegen Immobilien, die ab dem 1.4.2002 angeschafft wurden (bzw. ab dem 1.4.1997, falls eine Teilabsetzung für Aufwendungen der Herstellung in Anspruch genommen wurde) einer einheitlichen Immobilienertragsteuer in Höhe von 25% des Veräußerungsgewinns, der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis. Steuermindernd wirken sich Instandsetzungs- und nachträgliche Herstellungsmaßnahmen aus. Geltend gemachte Absetzbeträge von Anschaffungs- und Herstellungskosten einschließlich jener AfA, welche bei der Berechnung der besonderen Einkünfte (Details siehe unten) abgezogen worden ist, sowie offene Teilabsetzbeträge für Instandsetzungsaufwendungen müssen hinzugerechnet werden.
Ab einer Behaltedauer von 10 Jahren kann eine Inflationsabgeltung in Höhe von 2% pro Jahr, insgesamt gedeckelt mit 50%, geltend gemacht werden, d.h. ab dem 35. Jahr wird der Spekulationsgewinn mit 12,5% besteuert.
Altfälle: 3,5% bzw. 15% Steuer auf gesamten Kaufpreis
Bei einem letzten entgeltlichen Erwerb vor dem 1.4.2002 (bzw. im Falle von geltend gemachten Teilabsetzungen gem. §28 Abs.3 EStG 1.4.1997) wird pauschal der Veräußerungserlös (tatsächlicher erzielter Kaufpreis) besteuert.
3,5% vom Veräußerungserlös bzw.
15% vom Veräußerungserlös, wenn seit dem 1.1.1988 eine Umwidmung stattgefunden hat
Über Antrag ist es in jedem Fall möglich, den Spekulationsgewinn zu errechnen und diesen mit 25% zu versteuern oder mit dem Einkommensteuertarif zu veranlagen.
eine Immobilie ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend bis zur Veräußerung als Hauptwohnsitz gedient hat oder
5 Jahre durchgehender Hauptwohnsitz in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung gegeben ist, fällt keine Immobilienertragsteuer an.
Wurden innerhalb von 15 Jahren vor der Veräußerung eines Gebäudes Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen) gemäß §28 Abs.3 EStG 1988 auf 10 bzw. 15 Jahre oder in den Jahren 1997 bis 1999 verteilt abgeschrieben oder gegen steuerfreie Rücklagen verrechnet, so hat der Veräußerer die Differenz zwischen dieser erhöhten Abschreibung und der rechnerischen »Normal-AfA« für Herstellungsaufwand als »besondere Einkünfte aus Vermietung« nachzuversteuern.
Wenn seit dem ersten Jahr, für das die Herstellungsaufwendungen in Zehntel- und Fünfzehntel-beträgen abgesetzt wurden, mindestens sechs weitere Jahre verstrichen sind, sind über Antrag diese »besonderen Einkünfte«, beginnend mit dem Veranlagungsjahr, dem der Vorgang zuzurechnen ist, gleichmäßig verteilt auf drei Jahre anzusetzen.
Wenn der Verkäufer für Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen einen Antrag auf Ab-setzung in Teilbeträgen gemäß §28 Abs.2, 3 und 4 EStG 1988 (Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung) gestellt hat, geht das Recht der Absetzung der im Zeitpunkt des Verkaufes noch nicht geltend gemachten Zehntel- bzw. Fünfzehntelbeträge für den Verkäufer und den Käufer verloren.
Vorsteuerbeträge, resultierend aus Anschaffungs- und Herstellungsaufwendungen, sowie aus Großreparaturen, sind bei Übertragung unter Lebenden innerhalb der nachfolgenden 19 Jahre an-teilig zu berichtigen. Für bereits vor dem 1.4.2012 genutzte bzw. verwendete Anlagegüter gibt es aber eine Übergangsvorschrift, die einen neunjährigen Berichtigungszeitraum vorsieht. Bei unternehmerischer Nutzung des Rechtsnachfolgers (z.B. Zinshaus) kann die Vorsteuerberichtigung vermieden werden, indem 20 % Umsatzsteuer zum Kaufpreis zusätzlich in Rechnung gestellt wird. Da die Umsatzsteuer Teil des Kaufpreises ist, muss im Kaufvertrag auf diesen Umstand Bezug genommen werden.
1. Rücktritt vom Immobiliengeschäft nach §30a KSchG
Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§1 KSchG) ist und seine Vertragserklärung
Die Vereinbarung eines Angelds, Reugelds oder einer Anzahlung vor Ablauf der Rücktrittsfrist nach §30a KSchG ist unwirksam.
2. Rücktrittsrecht bei »Haustürgeschäften« nach §3 KSchG
Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§1 KSchG) ist und seine Vertragserklärung.
Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn dem Verbraucher eine »Urkunde« ausgefolgt wurde, die Namen und Anschrift des Unternehmers, die zur Identifizierung des Vertrages notwendigen Angaben und eine Belehrung über das Rücktrittsrecht enthält.
ANMERKUNG: Nimmt der Verbraucher z.B. aufgrund eines Inserates des Immobilienmaklers mit diesem Verbindung auf, so hat der Verbraucher selbst angebahnt und daher - gleichgültig, wo der Vertrag geschlossen wurde - kein Rücktrittsrecht gemäß §3 KSchG.
3. Das Rücktrittsrecht bei Nichteintritt maßgeblicher Umstände (§3a KSchG)
Wissen oder wissen müssen des Verbrauchers über den Nichteintritt bei den Vertragsverhandlungen
Im einzelnen ausgehandlter Ausschluss des Rücktrittsrechts (formularmässig nicht abdeckbar)
Angemessene Vetragsanpassung.
4. Das Rücktrittsrecht beim Bauträgervertrag nach §5 BTVG
Mit dem Bauträgervertragsgesetz wurden Schutzbestimmungen für die Erwerber von Rechten an erst zu errichtenden bzw. durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen bzw. Schäftsräumen geschaffen. Das Gesetz ist nur auf Bauträgerverträge anzuwenden, bei denen Vorauszahlungen von mehr als 150.- Euro pro Quadratmeter Nutzfläche zu leisten sind.
den vorgesehenen Vetragsinhalt
wenn die Sicherungspflicht nach $7 Abs. 6 Z 2 (Sperrkontenmodell) erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Vereinbarung mit dem Kreditinstitut,
wenn die Sicherungspflicht nach $7 Abs. 6 Z 3 (Bonitätsmodell im geförderten Mietwohnbau) erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Bescheinigung nach $7 Abs. 6 Z 3 lit. c;
wenn die Sicherungspflicht schuldrechtlich ($8) ohne Bestellung eines Treuhändlers (Garantie, Versicherung) erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der mit ihm auszustellenden Sicherheit;
wenn die Sicherungspflicht des Bauträgers durch grundbücherliche Sicherstelloung ($$9 und 10) erfüllt werden soll (Ratenplan A oder B), gegebenenfalls den vorgesehenen Wortlaut der Zusatzsicherheit nach $9 Abs. 4.
Sofern der Erwerber nicht spätestens eine Woche vor Abgabe seiner Vertragserklärung die oben in Pkt. 1-5 genannten Informationen sowie die Belehrung über das Rücktrittsrecht schriftlich erhält, steht ihm ein Rüclktrittsrecht zu. Der Rücktritt kann vor Zustandekommen des Vertrages unbefristet erklärt werden, danach ist dr Rücktritt binnen 14 Tagen zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt mit Erhalt der Informationen zu laufen, jedoch nicht vor Zustandekommen des Vertrages. Unabhängig vom Erhalt dieser Informationen erlischt das Rücktrittsrecht aber jedenfalls spätestens 6 Wochen nach Zustandekommen des Vertrages.
Darüber hinaus kann der Erwerber von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn eine von den Parteien dem Vertrag zugrunde gelegte Wohnbauförderung ganz oder in erheblichem Ausmaß aus nicht bei ihm gelegenen Gründen nich tgewährt wird. Der Rücktritt ist binnen 14 Tagen zu erklären. Die Rücktritssfrist beginnt, sobald der Erwerber vom Unterbleiben der Wohnbauförderung informiert wird und gleichzeitig oder nachher eine schriftliche Belehnungüber das Rücktrittsrecht erhält.
Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens 6 Wochen nach Erhalt der Informationen über das Unterbleiben der Wohnbauförderung.
Einen an den Immobilienmakler gerichtete Rücktritsserklärung bezüglich eines Immobiliengeschäfts gilt auch für einen im Zug der Vertragserklärung abgeschlossenen Maklervertrag.
Als Rücktrittserklärung genügt die Übersendung eines Schriftstückes, das eine Vertagserklärung auch nur einer Partei erhält, mit einem Zusatz, der die Ablehnung des Verbrauchers erkennen lässt.