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Timestamp: 2019-06-16 18:45:18
Document Index: 308195762

Matched Legal Cases: ['artículo 68', 'artículo 68', 'artículo 68', 'artículo 68', 'artículo 68', 'artículo 68', 'artículo 54', 'artículo 68', 'artículo 68', 'artículo 35', 'artículo 33', 'artículo 45', 'artículo 46', 'artículo 48', 'artículo 27', 'artículo 22', 'artículo 33']

Resolución Vinculante de DGT, V1370-12, 26-06-2012 | Iberley
Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V1370-12 de 26 de Junio de 2012
Núm. Resolución: V1370-12
Ley 35/2006, Arts. 22, 23-2, 33-1, 34, 35, 45, 46, 47, 68-1 y 7.; RD 439/2007, Arts. 40-1 y 54.
Tratamiento fiscal en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del contrato de arrendamiento con opción de compra referido para cada uno de los consultantes y de las posibles consecuencias que se deriven de dicha operación.
Los consultantes son dos personas físicas que han suscrito entre sí un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre una vivienda que es propiedad del arrendador, habiendo pactado un precio de opción, siendo el cesionario de la opción el arrendatario de dicho inmueble.
En el referido contrato de opción se pacta que, en el caso de ejercitarse dicha opción, tanto el importe de la opción de compra como un porcentaje del arrendamiento satisfecho por el cesionario del derecho de opción entre la formalización del contrato de opción y el ejercicio de la misma, se descontarán del precio total convenido por la venta del citado inmueble.
La presente contestación parte de la premisa de que el inmueble objeto del contrato no se encontraba afecto a ninguna actividad económica del arrendador del inmueble y que se destinará a ser la vivienda del arrendatario.
I. Tratamiento fiscal de la operación para el consultante arrendatario/cesionario de la opción de compra y eventual adquirente del inmueble.
En primer lugar, respecto de las cantidades que el consultante arrendatario satisface en concepto de arrendamiento de su vivienda habitual, el apartado 7 del artículo 68 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en su redacción vigente desde el 1 de enero de 2011, según redacción dada por el artículo 68 de la Ley 39/2010, de 22 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2011 (BOE de 23 de diciembre), dispone que:
b) cuando la base imponible esté comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales: 9.040 euros menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales."
De lo anterior se concluye que, a efectos de poder practicar la deducción por alquiler de la vivienda habitual, se requiere que el contribuyente satisfaga cantidades en concepto de alquiler de su vivienda habitual durante el período impositivo, y que su base imponible sea inferior al límite que se legalmente se establece.
En cualquier caso, dentro de la base de deducción se incluirán, además del importe del alquiler (incluidas las cuotas del Impuesto sobre el Valor Añadido repercutidas al arrendatario por el arrendamiento con opción de compra), los gastos y tributos que corresponda satisfacer al arrendador en su condición de propietario de la vivienda y que, según las condiciones del contrato de arrendamiento, le son repercutidos al arrendatario, tales como cuotas de la Comunidad de Propietarios e Impuesto sobre Bienes Inmuebles. No formará parte de la base de deducción ni el importe de la Tasa por Prestación del Servicio de Gestión de Residuos Urbanos, en la que el arrendatario tiene la condición de contribuyente, ni el importe de los gastos de suministros de la vivienda arrendada (agua, electricidad, gas, etc.) que corresponden al consumo de suministros de la vivienda del propio contribuyente, ni el importe de la fianza, en la medida en que constituye una garantía del arrendamiento.
Por tanto, por las cantidades que el consultante pague en concepto de arrendamiento que, con arreglo a lo anteriormente expuesto, formen parte de la base de la deducción por alquiler de vivienda habitual, podrá aplicar la citada deducción prevista en el artículo 68.7 de la LIRPF desde que el consultante haya fijado su residencia en la vivienda y siempre que cumpla los citados requisitos establecidos en la normativa aplicable.
Podrá practicar la deducción por alquiler de la vivienda habitual regulada en el artículo 68.7 de la LIRPF durante toda la vigencia del contrato de arrendamiento, en los términos y condiciones expuestos con anterioridad, sin que de la falta de ejercicio de la opción de compra por su parte se derive la obligación de realizar una actualización o corrección de la citada deducción por alquiler ya practicada.
En segundo lugar, por lo que respecta a la posibilidad de aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual, el artículo 68.1.1º de la LIRPF que la regula dispone que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual en función de las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir su residencia habitual.
El concepto de vivienda habitual del contribuyente viene recogido, en desarrollo del artículo 68.1.3º de la LIRPF, en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo) en adelante RIRPF, considerándose como tal, con carácter general, "la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años", salvo que concurran determinadas circunstancias que necesariamente exijan en cambio de vivienda en un plazo inferior. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual desde su adquisición, "…debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras".
Conforme a ello, para considerar una vivienda como habitual, y poder practicar la deducción por inversión en vivienda, se requiere que en el contribuyente concurran dos requisitos: la adquisición de su pleno dominio, aunque este fuera compartido, y que constituya o vaya a constituir su residencia habitual durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Por lo anterior, mientras no ejercite la opción de compra sobre el inmueble, al no ser titular del pleno dominio de la vivienda, el consultante arrendador no podrá practicar la deducción por inversión en vivienda habitual.
Una vez ejercitada la opción de compra, el consultante referido podrá aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual regulada en el artículo 68.1 de la LIRPF por las cantidades satisfechas por la adquisición de su vivienda habitual.
En consecuencia, una vez ejercitada la opción referida, el importe de la cantidad entregada por el consultante en concepto de prima de opción de compra formará parte de la base de la deducción por inversión en vivienda habitual regulada en el artículo 68.1 de la LIRPF que, en su caso, tuviese derecho a aplicar, siempre que se deduzca del contrato que tales cantidades se descuentan del precio total convenido por la transmisión del inmueble.
Sin perjuicio de lo anterior, debe señalarse que a efectos de determinar el importe de la ganancia o pérdida patrimonial que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de un elemento patrimonial, el apartado 1 del artículo 35 de la LIRPF establece que el valor de adquisición de los elementos patrimoniales "estará formado por la suma de:
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan".
Por lo anterior, el importe de la cantidad que el consultante arrendatario entregue en concepto de prima de opción de compra formará parte del valor de adquisición de la vivienda que, en su caso, adquiera mediante el ejercicio de la citada opción, a efectos del cómputo de la ganancia o pérdida patrimonial que pueda ponerse de como consecuencia de la futura transmisión de dicha vivienda.
Por último, debe tenerse en cuenta que en aquellos supuestos en que se formalice un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre un inmueble y finalmente se ejercite la opción y por tanto se adquiriese la vivienda, cuando se hubiese pactado que las cantidades satisfechas por el arrendamiento se descuenten del precio total convenido por la transmisión del inmueble, dichas cantidades no formarán parte de la base de la deducción por inversión en vivienda, ni del valor de adquisición a efectos de futuras transmisiones.
Por último, en caso de no ejercitar la opción de compra, debe recordarse que el artículo 33.1 de la LIRPF establece que:
Por lo anterior, el derecho de opción de compra que no se haya ejercitado por el consultante optante y, llegado su vencimiento, se extinga sin originar liquidación alguna a favor de su titular, producirá en la fecha de vencimiento una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en la composición del mismo, que dará lugar a una pérdida patrimonial a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Según el artículo 45 de la LIRPF:
"Formarán la renta general los rendimientos y las ganancias y pérdidas patrimoniales que con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente no tengan la consideración de renta del ahorro, así como las imputaciones de renta a que se refieren los artículos 85, 91, 92 y 95 de esta Ley y el Capítulo II del Título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades".
Por su parte, el artículo 46 de la LIRPF establece:
"Constituyen la renta del ahorro: a) (…). b) Las ganancias y pérdidas patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales".
En consecuencia, la pérdida de la cantidad entregada por el consultante en concepto de prima de opción como consecuencia de la falta de ejercicio en el plazo convenido del correspondiente derecho de opción, deberá ser considerada desde el punto de vista del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas como una pérdida patrimonial que no deriva de la transmisión de un elemento patrimonial, por lo que se integrará en la parte general de la base imponible correspondiente al ejercicio del vencimiento de la opción de compra, en los términos establecidos en el artículo 48 de la LIRPF.
II. Tratamiento fiscal de la operación para el consultante arrendador y eventual transmitente del inmueble.
Respecto de las rentas que percibe el consultante arrendador por el arrendamiento del inmueble, la presente contestación parte de la hipótesis de que el citado arrendamiento no constituye una actividad económica, al no manifestarse la concurrencia de los dos requisitos establecidos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) en adelante LIRPFÂ, consistentes en que se cuente para el desarrollo de la actividad de arrendamiento con un local destinado de forma exclusiva a la gestión de la actividad y que se cuente al menos con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para la ordenación de dicha actividad.
No cumpliéndose dichos requisitos, las rentas derivadas del alquiler referido tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario para el consultante, según lo establecido en el artículo 22.1 de la LIRPF, que dispone que "tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.".
Referente a la constitución de la opción de compra a favor del arrendatario y posteriormente, en su caso, respecto de la transmisión del inmueble, de acuerdo con el artículo 33.1 de la LIRPF referido con anterioridad, la constitución de la opción de compra y, en su caso, la posterior transmisión del inmueble, al no realizarse dentro del ejercicio de una actividad económica, darán lugar a sendas alteraciones patrimoniales.
"1. El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será:
Sentencia Civil Nº 46/2014, AP - Baleares, Sec. 4, Rec 482/2013, 31-01-2014
Orden: Civil Fecha: 31/01/2014 Tribunal: Ap - Baleares Ponente: Fernandez Alonso, Maria Pilar Num. Sentencia: 46/2014 Num. Recurso: 482/2013
Sentencia CIVIL Nº 118/2018, AP - Baleares, Sec. 3, Rec 5/2018, 20-03-2018
Orden: Civil Fecha: 20/03/2018 Tribunal: Ap - Baleares Ponente: Oliver Koppen, Gabriel Agustin Num. Sentencia: 118/2018 Num. Recurso: 5/2018
Sentencia Civil Nº 670/2013, AP - Barcelona, Sec. 13, Rec 635/2012, 12-12-2013
Orden: Civil Fecha: 12/12/2013 Tribunal: Ap - Barcelona Ponente: Gomis Masque, Maria Dels Angels Num. Sentencia: 670/2013 Num. Recurso: 635/2012
Sentencia Civil Nº 257/2011, TS, Sala de lo Civil, Sec. 1, Rec 1996/2007, 06-04-2011
Orden: Civil Fecha: 06/04/2011 Tribunal: Tribunal Supremo Ponente: Salas Carceller, Antonio Num. Sentencia: 257/2011 Num. Recurso: 1996/2007
En [LOCALIDAD], a [DIA] de [MES] de [AÑO]. REUNIDOS De una parte, D.[NOMBRE ARRENDADOR], mayor de edad, con DNI núm. [NÚMERO DNI ARRENDADOR] y domicilio en [DOMICILIO ARRENDADOR], en lo sucesivo el ARRENDADOR.Y de otra parte, [NOMBRE ARRENDATA...
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