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Timestamp: 2018-10-20 01:09:40+00:00
Document Index: 184723634

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SRDC. de Développement Commercial. Approuvé par le Gouvernement wallon le 27 novembre Photo : Sylvain Antoine - PDF
SRDC. de Développement Commercial. Approuvé par le Gouvernement wallon le 27 novembre Photo : Sylvain Antoine
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Marthe Michaud
1 SRDC Schéma régional de Développement Commercial Approuvé par le Gouvernement wallon le 27 novembre 2014 Photo : Sylvain Antoine
2 Conception et mise en page : SPW / SG / DIP - Jean-G. Dermine Photos : SPW / SG - DGO6 - Sylvain Antoine / Jean-Louis Carpentier
4 Photo : Jean-Louis Carpentier
5 SRDC Table des matières INTRODUCTION... 3 PARTIE I : DIAGNOSTIC...7 I.1 ANALYSE FINE DE LA SITUATION DU COMMERCE EN WALLONIE...7 I.1.1 Analyse juridique...7 I.1.2 Fiches signalétiques...8 I.1.3 Présentation générale des 4 types de nodules...10 I.1.4 Scenarii d évolution...22 I.1.5 Régulation du commerce...24 I.1.6 Conclusions de l analyse fine de la situation du commerce en Wallonie I.2 POTENTIELS DE DÉVELOPPEMENT DU SECTEUR DU COMMERCE DE DÉTAIL...28 I.2.1 Introduction...28 I.2.2 Identification des types d équipements commerciaux...30 I.2.3 Approche par bassins de consommation...32 I.2.4 Cartographie des principales agglomérations...38 PARTIE II : RECOMMANDATIONS...85 II.1 RECOMMANDATIONS GÉNÉRALES PAR TYPE DE NODULES...86 II.2 RECOMMANDATIONS DÉTAILLÉES PAR AGGLOMÉRATION...88 PARTIE III : MISE EN ŒUVRE ET ACTUALISATION...91 III.1 PRÉSENTATION DES OUTILS...91 III.2 MISE EN ŒUVRE ET ACTUALISATION...92
6 Schéma Régional de Développement Commercial 2 Photos : Sylvain Antoine
7 SRDC iintroduction La DPR stipule que : «Le Gouvernement garantira une offre diversifiée dans les noyaux commerçants en dotant la Région d un Schéma Régional de Développement Commercial (SRDC)». Ainsi, le Gouvernement : mettra en place, sans préjudice des outils «planologiques» existants, un dispositif d analyse reposant sur une cartographie actualisée des commerces existants et permettant de réaliser des simulations multicritères (densité de population, accessibilité en transports en commun et en vélo, mixité des fonctions, niveau d équipement, contraintes, impact économique, etc.), de manière à outiller les communes au mieux pour l examen des projets, à objectiver la prise de décision en matière d implantations commerciales et disposer ainsi d un outil précieux d analyse du commerce en Région wallonne ; assumera une politique cohérente par «bassin de vie» dans l octroi des permis «socioéconomiques» et autres instruments juridiques afin d éviter une prolifération anarchique des commerces suite à la concurrence entre ou dans les communes. Il veillera à cet égard à maintenir cet objectif et les balises qui en découlent lorsque la directive «services» sera transcrite et se donnera le cadre juridique nécessaire pour ce faire.» Le présent schéma de développement commercial répond à ces objectifs. La modification du cadre juridique fera l objet d une proposition dans le cadre de la régionalisation de la compétence. Au sein du point 6 intitulé «Promouvoir un territoire compétitif» (p.27) de la DPR , le Gouvernement wallon souligne l importance de «mettre en œuvre le Schéma régional de développement commercial afin de planifier au mieux l activité commerciale sur le territoire». Le chapitre «XVII. Développement territorial» (p.70), la DPR précise ceci : «Spécifiquement, en matière de développement économique, le Gouvernement veillera à assurer les conditions territoriales indispensables à l accueil des entreprises, au développement de celles-ci et au redéploiement économique en améliorant l offre wallonne de terrains attractifs pour les secteurs industriels et technologiques. Pour ce faire, il conviendra notamment de : Réserver en priorité les zones d activité économique à des activités qui ne peuvent pas être localisées ailleurs et encourager le retour des entreprises, commerces et services qui s y prêtent au sein des villes et des villages.» 3
8 Schéma Régional de Développement Commercial Au sein du même chapitre traitant de la politique de la ville, le Gouvernement wallon «proposera des outils spécifiques au redéploiement de la dimension commerciale dans les cœurs urbains, ainsi que des projets d aménagement de zones vertes en ville.» Deux approches complémentaires ont été menées pour élaborer le diagnostic du schéma régional de développement commercial : 4 Deloitte et CMS DeBacker ont mené une analyse fine de la situation du commerce en Wallonie ; Le SEGEFA a complété cette étude par la mise en évidence des potentiels de développement commercial au sein des principales agglomérations wallonnes et des bassins de consommation. La synthèse de ces études constitue la première partie diagnostic du SRDC. La seconde partie porte sur des recommandations par type de nodule commercial et par agglomération. La troisième partie identifie les modalités de mise en œuvre et d actualisation du SRDC.
9 SRDC 5 Photo : Sylvain Antoine
10 Schéma Régional de Développement Commercial 6 Photo : Sylvain Antoine
11 ppartie I : DIAGNOSTIC I.1 Analyse fine de la situation du commerce en Wallonie SRDC I.1.1 Analyse juridique Toute régulation de l implantation commerciale spécifiquement applicable aux opérateurs économiques constituerait une restriction à la liberté d établissement, qui devra être encadrée pour être conforme au traité et, partant, à la Directive «Services». La possibilité par contre existe toujours de mettre en place un mécanisme spécifique de régulation. Il devra s attacher à préserver une raison impérieuse d intérêt général et devra être opportun et proportionné pour atteindre l objectif poursuivi. Il conviendra d être attentif à ces trois critères lors du choix du mécanisme de régulation. Le mécanisme de gestion des autorisations qui sera mis en place en Région wallonne devra répondre à la triple condition suivante : Non-discrimination : une restriction ne sera pas admissible si elle prévoit un traitement différencié pour les prestataires nationaux de ceux provenant d autres Etatsmembres. Nécessité : une restriction ne sera admissible que si elle est justifiée par une raison impérieuse d intérêt général. Il y a lieu d exclure de cette notion jurisprudentielle, des considérations purement économiques. En revanche, des objectifs de protection de l environnement, de protection de l environnement urbain ou de protection des consommateurs ont été qualifiés de raison impérieuse générale par la Cour de Justice et peuvent donc servir de fondement à une restriction à la liberté d établissement. Proportionnalité : il doit pouvoir être démontré que l objectif ne peut pas être atteint par d autres mesures moins contraignantes. Ainsi, dans un arrêt de la Cour de Justice (L affaire C-400/08 et la règlementation catalane), les critères relatifs à l intégration dans l environnement urbain, l effet sur l utilisation des routes et des transports en commun et la variété de choix disponible pour les consommateurs ont été considérés comme légitimes et adaptés à la réalisation des objectifs recherchés. La Cour a de plus admis qu il est difficile pour ce type de critères de spécifier à l avance des seuils ou des plafonds précis sans introduire un degré de rigidité susceptible de restreindre davantage la liberté d établissement, de sorte qu il s agit de critères flexibles. La Directive prohibe expressément «l application au cas par cas d un test économique» qui consiste à «subordonner l octroi de l autorisation à la preuve de l existence d un besoin économique ou d une demande du marché, à évaluer les effets économiques potentiels ou actuels de l activité ou à évaluer l adéquation de l activité avec les objectifs de programmation économique fixés par l autorité compétente; cette interdiction ne concerne pas les exigences en matière de programmation qui ne poursuivent pas des objectifs de nature économique mais relèvent de raisons impérieuses d intérêt général». Cette interdiction laisse ouverte la possibilité de prévoir un test non justifié par des considérations strictement économiques mais fondé sur des objectifs urbanistiques ou de protection de l environnement. A l heure actuelle, le permis d urbanisme, le permis d environnement (ou le permis unique) et le permis socio-économique contribuent à la régulation des implantations commerciales. Un nouveau mécanisme sera envisagé dans le cadre de la régionalisation de la loi. 7
12 Schéma Régional de Développement Commercial I.1.2 Fiches signalétiques Des fiches signalétiques sont disponibles dans une base de données annexe, par pôle commercial et par commune. Fiches signalétiques des pôles commerciaux 85 pôles commerciaux ont été identifiés et rassemblées dans une base de données qui permet d avoir une vue informative et complète du pôle en question. Pour chaque pôle, une fiche fournit les informations suivantes : Fiches signalétiques des communes Les communes ont été réparties dans 4 segments qui permettent de comparer les villes/communes présentant des profils similaires. Pour chacune d entre elles, une fiche signalétique, sur le même modèle que celle mise en place pour les pôles commerciaux, a été réalisée. Ci-dessous, la répartition des 262 communes en 4 segments. 8 Caractéristiques de la localisation du pôle commercial Description de la zone de chalandise du pôle commercial Nombre de communes Nombre de bassins de vie irradiés Superficie de la zone de chalandise Population de la zone de chalandise Densité de la zone de chalandise Le revenu par habitant de la zone de chalandise Le rayonnement Caractéristiques commerciales du pôle Segmentation analytique Type Population Superficie commerciale Sup com/ hab Nombre communes Segment ,1 9 Segment ,2 107 Segment ,1 42 Segment , Les 9 communes classées dans le segment 1 sont les villes de Liège, Charleroi, Namur, Mons, Tournai, La Louvière, Mouscron, Seraing et Verviers, listées en les classant par superficie commerciale décroissante. Des fiches signalétiques sont disponibles dans une base de données annexe
13 SRDC Typologie rayonnement Type Population Superficie commerciale Communes irradiantes principales fortes (m² irradiants) Communes irradiantes principales modérées (m² irradiants) Communes irradiantes principales faibles (m² irradiants) Sup com/ hab Nombre communes , , ,8 11 Supracommunal ou régional ,2 33 Communal ,4 56 Local ,1 16 Commerces < 400 m² ,1 47 Hors nodule , Un autre classement répartit les communes selon leur potentiel d attractivité. La ville de Liège est la seule «commune irradiante principale forte». Les «Communes irradiantes principales modérées» sont les communes suivantes : Charleroi, Namur, Mons, Tournai, Waterloo, Messancy. La Louvière et Mouscron étant identifiées dans cette classification comme «Communes irradiantes principales faibles (m² irradiants)», tandis que Seraing et Verviers sont identifiées dans cette classification comme des communes à rayonnement «Supra communal ou régional». L intérêt de ces classifications consiste à mettre en évidence des points de comparaison opportun, tenant compte des éléments du relevé du commerce effectué en 2010, pour aider à justifier un avis sur l opportunité de délivrer/refuser une autorisation d implantation commerciale. Photo : Sylvain Antoine Il va de soi que ce type de comparaison nécessite une mise à jour régulière de la base de la statistique.
14 Schéma Régional de Développement Commercial 10 I.1.3 présentation générale des 4 types de nodules Plusieurs types de représentations cartographiques des implantations commerciales sont possibles. Seront présentées ci-dessous, des vues larges, à l échelle de la Wallonie, représentant 4 formes de nodules commerciaux (centres commerciaux, parcs, axes et noyaux). Les commerces hors nodule seront présentés à la suite des 4 formes habituelles. Ces commerces hors nodule représentent environ m², répartis entre l équipement de la maison lourd avec plus de m² (soit 57% de la superficie hors nodule) et l alimentaire avec près de m² (soit 30% de la superficie hors nodule). La présentation cartographique s appuie sur une cartographie des bassins de vie déterminés par la CPDT dans le cadre du tableau de bord du développement territorial de Les 4 formes de nodules commerciaux comptent 260 nodules qui représentent 4 millions de m². On trouvera ci-dessous la répartition en nombre et en superficie commerciale entre ces types de nodules. Pour chacun d entre eux, leur définition, une brève statistique, une répartition cartographique à l échelle de la Wallonie ainsi que des commentaires seront présentés. Graphe 1 : Répartition des nodules commerciaux par forme principale Centre commercial Définition : nodule entièrement planifié regroupant les commerces au sein d un même bâtiment et disposant d une aire de stationnement. Statistiques Nombre de nodules de type «centre commercial» : 16 Surface de vente moyenne nette occupée (forme principale) : m² Surface commerciale de forme principale pour habitants : 83 m² Proportion de la population touchée (forme principale et secondaire) : 81 % Répartition et couverture de la population Les 2 cartes ci-après illustrent la répartition et la population touchée par les nodules de forme «centre commercial» en Wallonie. On observe que les «centres commerciaux» sont concentrés dans certaines zones et que toute la zone centrale semble «désertée». Ce qui rend possible que plusieurs bassins de vie n ont que peu voire pas d accès à ces «centres commerciaux» selon la définition des zones de chalandise.
15 SRDC Graphe 2 : Répartition des surfaces commerciales des centres commerciaux par type d activité 11 Observations Carte 1 : Répartition des nodules de forme «centre commercial» et population touchée La majorité des centres commerciaux offrent une superficie commerciale de plus de m². Deux d entre eux dépassent m² (le centre commercial de La Louvière avec m² et l Outlet Center de Messancy avec m²). Les centres commerciaux ont en général un rayonnement assez large ; La plupart des centres commerciaux se situent en milieu urbain. Les centres commerciaux sont essentiellement composés d équipement de la maison lourd, suivi de l équipement de la personne et de l alimentaire. Pointons le fait que l activité maison lourd a besoin de plus de surface que l équipement de la personne et l alimentaire. Ceci explique la grande proportion de cette activité. 81 % de la population wallonne a accès à un centre commercial.
16 Schéma Régional de Développement Commercial Parc Définition : nodule développé de manière plus ou moins planifiée au sein d un espace spécifique et autour d une aire de stationnement. Ces nodules sont aussi communément appelés «retail parks» ou «boîtes à chaussures». Statistiques 12 Nombre de nodules forme principale «parc» : 63 Nombre de nodules forme secondaire «parc» : 30 Surface de vente moyenne nette occupée (forme principale) : m² Surface commerciale de forme principale pour habitants : 320 m² Nombre de pôles commerciaux (forme principale et secondaire) : 40 Proportion de la population touchée (forme principale et secondaire) : 97% Répartition et couverture de la population On observe que les parcs sont répartis sur une grande partie du territoire wallon avec certaines concentrations plus importantes dans les grandes agglomérations. Cette large couverture permet que la quasi-totalité de la population wallonne (96%) a accès aux parcs commerciaux. Carte 2 : Répartition des nodules de forme «parc» et population touchée (forme principale et secondaire)
17 SRDC Graphe 3 : Répartition des surfaces commerciales des parcs par type d activité 13 Observations La plupart des parcs ont une superficie entre et m². La majorité des parcs commerciaux ont un rayonnement communal. Les parcs commerciaux sont principalement situés en milieu périurbain. L offre des parcs commerciaux est largement composée d équipement de la maison lourd, suivi de l alimentaire et de l équipement de la personne. Presque toute la Wallonie est couverte par la zone de chalandise des parcs commerciaux; seulement 4% de la population ne l est pas. Photo : Sylvain Antoine
18 Schéma Régional de Développement Commercial Axe Définition : nodule développé en ruban le long d une rue ou d une route. Statistiques 14 Nombre de nodules forme principale : 86 Nombre de nodules forme secondaire : 10 Surface de vente moyenne nette occupée (forme principale) : m² Surface commerciale de forme principale /1.000 habitants : 335 m² Nombre de pôles commerciaux (forme principale et secondaire) : 26 Proportion de la population touchée (forme principale et secondaire) : 87 % Répartition et couverture de la population On observe que les axes sont répartis sur une grande partie du territoire wallon avec certaines concentrations plus importantes dans les grandes agglomérations. Cette large couverture suscite le fait que, malgré une absence relative dans certains bassins, et notamment ceux du Sud de Charleroi, une proportion relativement importante de la population wallonne (87%) a accès aux axes commerciaux. Carte 3 : Répartition des nodules de forme «axe» et population touchée (forme principale et secondaire)
19 SRDC Observations La majorité des axes sont entre et m²; dans certains cas, ils peuvent atteindre plus de m². La majorité des axes commerciaux ont un rayonnement communal. Les axes commerciaux sont principalement situés en milieu urbain et périurbain. L offre des axes commerciaux est similaire à celle des parcs commerciaux. Elle est largement composée d équipement de la maison lourd, suivi de l alimentaire et de l équipement de la personne. 87 % de la population a accès à au moins un axe commercial. Graphe 4 : répartition des surfaces commerciales par type d activité 15 Photo : Sylvain Antoine Photo : Jean-Louis Carpentier
20 Schéma Régional de Développement Commercial Noyau Statistiques Répartition et couverture de la population 16 Définition : nodule concentré composé de plusieurs rues. Contrairement aux centres commerciaux, l offre au sein des noyaux n est pas forcément homogène et pas spécialement organisée. Son fonctionnement repose principalement sur les politiques communales. Depuis peu et dans certaines villes, le concept de «center town manager» est apparu comme une fonction pour assurer la gestion et l organisation des centres villes. Nombre de nodules forme principale : 101 Nombre de nodules forme secondaire : 1 Surface de vente moyenne nette occupée (forme principale) : m² Surface commerciale de forme principale /1.000 habitants : 424 m² Nombre de pôles commerciaux (forme principale et secondaire) : 33 Proportion de la population touchée (forme principale et secondaire) : 98 % On observe que les noyaux sont répartis sur l ensemble du territoire wallon avec certaines concentrations plus importantes dans les grandes agglomérations. Cette répartition étendue entraine le fait que la quasi-totalité de la population wallonne (98%) a accès aux noyaux commerciaux. Carte 4 : Répartition des nodules de forme «noyau» et population touchée (forme principale et secondaire)
21 SRDC Graphe 5 : répartition des surfaces commerciales par type d activité Photo : Jean-Louis Carpentier Observations Les noyaux peuvent être de toutes les tailles mais restent dans la plupart des cas entre et m². Les noyaux commerciaux sont exclusivement situés en milieu urbain (une seule exception: le centre-ville / Recogne à Libramont en milieu périurbain). La majorité des noyaux commerciaux ont un rayonnement assez faible (i.e. communal voire local). L offre des noyaux commerciaux est largement composée d équipement de la personne, suivi de l alimentaire et de l HORECA. La quasi-totalité de la population de la Région wallonne (98%) a accès à au moins un noyau commercial. Photo : Jean-Louis Carpentier 17
22 Schéma Régional de Développement Commercial Commerces hors nodule Définition : les commerces hors nodule n ont, par définition, pas de forme étant donné qu ils ne font pas partie d un nodule. Il est cependant intéressant de comparer la superficie des commerces hors nodule avec celle qui se trouve dans les différentes formes de nodules. Statistiques Surface commerciale/1.000 habitants : 429 m²/1.000 habitants 18 Répartition et couverture de la population La carte ci-jointe illustre la répartition de la superficie commerciale hors nodule en Wallonie. Carte 5 : Répartition de la superficie commerciale hors nodules Photo : Jean-Louis Carpentier Graphe 4 : Répartition de la surface commerciale hors nodules par type d activité
23 SRDC Tableau récapitulatif Le tableau ci-dessous reprend les caractéristiques principales des différentes formes de nodules. Table 1 : Caractéristiques principales des différentes formes de nodules Caractéristique Centre commercial Parc Axe Noyau Hors nodule Nombre (forme principale + forme secondaire) Surf. de vente moyenne (forme principale) Surf. de vente/1.000 hab. (forme principale) Proportion de pôles (forme principale et secondaire) Rayon. principal (forme principale et secondaire) Environ. principal (forme principale et secondaire) Type d activité (forme principale et secondaire) % de la population touchée (forme principale et secondaire) N/A m² m² m² m² N/A 83 m²/1.000 hab. 320 m²/1.000 hab. 335 m²/1.000 hab. 424 m²/1.000 hab. 429 m²/1.000 hab. 88% 43% 27% 33% N/A Régional Communal, Supracommunal Communal Local, Communal N/A Urbain Périurbain Urbain Urbain N/A 1. Maison lourd 2. Personne 3. Alimentaire 1. Maison lourd 2. Alimentaire 3. Personne 1. Maison lourd 2. Alimentaire 3. Personne 1. Personne 2. Alimentaire 3. HORECA 1. Maison lourd 2. Alimentaire 81 % 97 % 87 % 98 % N/A 19
24 Schéma Régional de Développement Commercial Observations générales relatives aux nodules : Les parcs commerciaux ont moins tendance à être situés dans les centres-villes. Distribution des 127 pôles commerciaux de biens de consommation courante 20 La superficie par habitants de centres commerciaux est largement moins élevée que pour les autres formes de nodules ; Les centres commerciaux ont un rayonnement beaucoup plus large que les autres formes de nodules ; Les centres commerciaux sont en moyenne plus grands que les autres formes de nodules pour lesquels la différence entre eux n est pas marquante ; 81% de la population se trouve dans la zone de chalandise d un centre commercial. Pour les axes commerciaux, la faible proportion est compensée par les parcs commerciaux qui ont une couverture plus étendue et qui offrent une gamme de produits relativement similaire (i.e. 1. Maison lourd, 2. Alimentaire, 3. Personne) ; L alimentaire et l équipement de la personne sont systématiquement repris comme activités de base des nodules commerciaux. L équipement de la maison lourd correspond au type d équipement principal de 3 des 4 formes; Une autre représentation consiste à analyser les pôles commerciaux. Un pôle commercial est un nodule commercial qui attire des consommateurs provenant d au moins une commune autre que sa commune d implantation. Son rayonnement est donc par définition supra-communal. Le rayonnement d un nodule variant selon le type d activité considéré, l analyse des pôles commerciaux se fera en tenant compte des différents types d activités (courant, semi-courant léger et semi-courant lourd). Parmi les 260 nodules répertoriés (toutes activités comprises), il y a actuellement : 127 nodules sont des pôles pour les biens de consommation courante ; 83 nodules sont des pôles pour les biens légers de consommation semi-courante ; 106 nodules sont des pôles pour les biens lourds de consommation semi-courante. La représentation cartographique ci-dessous illustre la distribution des pôles commerciaux sur le territoire wallon pour la consommation courante. On constate une plus grande densité de pôles sur l axe Mons-Charleroi-Namur-Liège. Le nord de la Wallonie rayonne plus que le sud, ce qui s explique par sa densité de population plus élevée. Carte 6
25 SRDC Distribution des 83 pôles commerciaux de biens légers de consommation semicourante Distribution des 106 pôles commerciaux de biens lourds de consommation semicourante Carte 6 : distribution des pôles commerciaux en Wallonie pour les biens de consommation courante On constate dans le cas de la consommation semi-courante de biens légers une distribution plus concentrée des pôles sur le territoire wallon. On remarque, comme dans le cas de la consommation courante, que les grandes villes wallonnes comportent le plus de pôles, en particulier Charleroi et Liège. La répartition géographique des pôles est similaire à celle observée dans le cas de la consommation semi-courante de biens légers, en ce sens qu elle est relativement concentrée dans les zones densément peuplées. On constate néanmoins qu un nombre plus important de villes wallonnes ont une quantité élevée de pôles en leur sein comme Verviers et Seraing. Carte 7 : Distribution des pôles commerciaux en Wallonie pour les biens légers de consommation semi-courante Carte 8 : Distribution des pôles commerciaux en Wallonie pour les biens lourds de consommation semi-courante 21 Carte 7 Carte 8
26 Schéma Régional de Développement Commercial 22 I.1.4 Scenarii d évolution Deux scenarii d évolution du commerce en Wallonie ont été analysés : Scenario 1 : Absence de régulation publique Scenario 2 : Présence de régulation publique Ces deux scenarii définissent l évolution probable de ce que sera le commerce en Wallonie dans le cas où la législation actuelle reste inchangée (scenario 1) et dans le cas où des modifications seraient apportées de manière à réguler l offre et la demande (scenario 2). La conclusion réalisée pour le scénario 1 est la suivante : la force principale de ce scenario réside dans le fait de laisser aux acteurs une grande liberté et flexibilité. Par contre, ce scenario ne semble pas résoudre le manque de clarté et de sécurité juridique tel qu actuellement en vigueur selon certains acteurs. Ce scenario ne permet pas non plus de mettre en place une politique en matière des implantations commerciales, de classer les initiatives selon certains critères de préférence, voire même d initier pro-activement des projets nécessaires au bon développement d une région. Il en résulte un risque de suroffre accrue, pouvant atteindre un taux de cellules inactives jusqu à 30%. Les conséquences de l absence de régulation peuvent être schématisées de la manière qui suit : Aujourd hui Surface commerciale de 1,58 m² par habitant Un taux de cellulesvides de 13,5% Un nombre d emplois dans le commerce / m2 de 20 Part modale des modes de transports doux de 25% Evolution tendancielle (2025) Surface commerciale d environ 2 m² par habitant Un taux de cellulesvides entre 25% et 30% Un nombre d emplois dans le commerce / m2 de 19 Part modale des modes de transports doux < à 25% Problèmes engendrés Déséquilibre de l offre et de la demande commerciale pouvant mener à un risque de rupture d approvisionnement de proximité Développement de friches commerciales Disparition d enseignes Accentuation du déclin de l activité commerciale dans les centres-villes et déséquilibre des fonctions urbaines Faible création d emplois Augmentation du besoin en transport en raison de la dispersion de l activité commerciale et production de gaz à effet de serre
27 SRDC Le scenario 2 de régulation de l offre et de la demande permet de structurer et d appliquer une politique des implantations commerciales en Wallonie et plus spécifiquement sur deux éléments : Le rôle proactif des pouvoirs publics qui identifie des zones opportunes ou des projets opportuns sur base d une combinaison de critères ; La nécessité de recourir à une combinaison de critères dans l application et la mesure de la politique des implantations commerciales. 23 Globalement, il est important de trouver le meilleur moyen de sécuriser l application de la programmation en tant que telle ; l indentification de critères nécessaires à cette fin est donc primordiale. Il paraît réaliste de mettre en place une régulation, «un scenario 2». Photo : Jean-Louis Carpentier
28 Schéma Régional de Développement Commercial 24 I.1.5 Régulation du commerce Balises Dans la mesure où la Directive «Services» impose que les restrictions à l établissement de nouvelles implantations commerciales soient avant tout non discriminatoires et justifiées par des raisons impérieuses d intérêt général, seuls les objectifs justifiés par des raisons impérieuses d intérêt général peuvent être poursuivis par le SRDC. Si, d une part, il est convenu qu une possibilité de régulation existe mais que celle-ci doit répondre à des raisons impérieuses d intérêt général, il est proposé d organiser la régulation en se basant sur les 4 raisons impérieuses d intérêt général suivantes : La protection des consommateurs et des destinataires de services La protection de l environnement urbain Les objectifs de politique sociale La protection de l environnement Le tableau ci-dessous indique si les raisons impérieuses d intérêt général peuvent répondre aux conséquences de l absence de régulation, et propose des objectifs d évolution généraux par rapport à la situation la actuelle. Aujourd hui Surface commerciale de 1,58 m² par habitant Un taux de cellules-vides de 13,5% Un nombre d emplois dans le commerce / m2 de 20 Part modale des modes de transports doux de 25% Evolution probable (2025) Surface commerciale de environ 2 m² par habitant Un taux de cellules-vides de 30% Un nombre d emplois dans le commerce / m2 de 19 Part modale des modes de transports doux < à 25% Problèmes engendrés Déséquilibre de l offre et de la demande commerciale pouvant mener à un risque de rupture d approvisionnement de proximité Développement de friches commerciales Disparition d enseignes Déséquilibre des fonctions urbaines et accentuation du déclin de l activité commerciale dans les centres-villes Faible création d emplois Augmentation du besoin en transport en raison de la dispersion de l activité commerciale et production de gaz à effet de serre Possibilités de régulation OUI RIIG de protection du consommateur OUI RIIG de protection de l environnement urbain NON Protection du commerce existant OUI RIIG de protection de l environnement urbain OUI RIIG d objectif de politique sociale OUI RIIG de protection de l environnement Evolution désirée (2025) Un maintien de la surface commerciale à environ 1,58 m² par habitant Une réduction du taux de cellules vides. Un maintien de la croissance de l emploi malgré le maintien de la superficie à 22 emplois / m2 Une part modale des modes de transports doux proche de 30%
29 SRDC Moyens : critères et sous critères Les critères et sous critères suivants sont proposés pour sous-tendre l analyse lors de l examen d une demande d autorisation d implantation commerciale. Filtre de la directive Service Objectifs Critères Sous-critère RIIG de protection du consommateur RIIG de protection de l'environnement urbain RIIG d'objectif de politique sociale RIIG de protection de l'environnement Favorise une mixité d'offres via un libre accès au marché et dans l'intérêt des consommateurs éviter les situations extrêmes de sur ou sous-offre commerciale qui risquent d'entrainer une rupture d'approvisionnement de proximité éviter la création de déséquilibre des fonctions urbaines en poursuivant la redynamisation des centres-villes Garantir la bonne insertion de l'implantation commerciale dans les projets locaux de développement tout en conservant le patrimoine naturel, historique et artistique Optimiser l'utilisation du territoire en évitant la création ou le maintien de friche de tous types (commerciales, industrielles) et une dispersion excessive du bâti Faciliter la création d'emplois en accord avec la politique sociale et économique de la région Assurer des emplois durables et de qualité Favoriser la mixité des fonctions par une proximité de l'activité commerciale avec les fonctions d'habitat et de services Promouvoir l'accès des implantations commerciales aux modes de transport doux et par des moyens de transport en commun Garantir une accessibilité suffisante de l'activité commerciale par une voirie en adéquation avec la nouvelle activité commerciale, sans charge spécifique pour la collectivité et sans affecter la sécurité routière La protection du consommateur La protection de l'environnement urbain La politique de l'emploi Contribution à une mobilité plus durable favoriser la mixité commerciale éviter le risque de rupture d'approvisionnement de proximité Vérification de l'absence de rupture d'équilibre entre les différentes... L'insertion de l'implantation commerciale en égard à sa taille La densité d'emploi La qualité d'emploi Mobilité durable Accessibilité sans charge spécifique pour la collectivité 25
30 Schéma Régional de Développement Commercial 26 I.1.6 conclusions de l analyse fine de la situation du commerce en Wallonie L objectif du diagnostic - «Analyse fine de la situation du commerce en Wallonie» consistait à consolider les informations pertinentes afin de donner une vue d ensemble sur le commerce en Wallonie, en ce compris: une description du contexte et des évolutions juridiques au niveau régional, national et européen en la matière ; un diagnostic permettant la bonne compréhension du secteur du commerce de détail ; une perspective d évolution du commerce en Wallonie sur base d expertise internationale et de tendances observées dans d autres marchés. Les conclusions de cette analyse sont les suivantes : 1. Dans son ensemble, la Wallonie dispose d un appareil commercial relativement développé ; la surface commerciale par habitant est de 1,58 en Wallonie, ce qui est légèrement supérieur à la moyenne dans les pays voisins. 2. Un certain nombre d observations peuvent être faites par rapport à la situation du commerce en Wallonie: Les grandes villes en Wallonie connaissent des états de maturité commerciale assez différents. La situation de Liège est par exemple fort différente de la situation de Charleroi. Le taux d inactivité commerciale des centres-villes surtout pour les plus petites villes est plutôt élevé. La balance commerciale transfrontalière est déficitaire pour la Wallonie, et ce pour de multiples raisons telles que la fiscalité favorable à l étranger (important pour l alimentaire par exemple), ou l offre commerciale plus large, qui constitue la force d attraction des villes transfrontalières (par exemple pour les biens de la personne). La seule activité commerciale wallonne qui tire son épingle du jeu est liée à la vente de biens de la maison. Les 16 bassins de consommation semicourante reflètent le comportement des consommateurs wallons. Ces bassins diffèrent considérablement en termes de taille, d offre ou de demande et requièrent une gestion différenciée. Rappelons que le but de l analyse quantitative est de donner un diagnostic du commerce en Wallonie dans son ensemble, de fournir des tableaux de bord sur la situation actuelle et de tirer des conclusions. Ces données sont donc informatives. Elles permettent cependant d appréhender la problématique des implantations commerciales en Wallonie. 3. Le processus de délivrance des permis socio-économiques s appuie sur «un pouvoir de décision principalement communal avec des critères de décision à interprétation variable et non liés à une politique régionale de référence». La législation en vigueur ne permet donc pas d apprécier un projet par rapport à une politique en la matière, avec toutes les conséquences qui s en suivent. 4. L absence de politique en matière de gestion des implantations commerciales pourrait mener à une suroffre commerciale, ce qui engendrerait une hausse du taux d inactivité des surfaces commerciales. Dans la phase suivante, nous analyserons plus en profondeur les avantages et inconvénients d un scenario mettant en place une politique relative aux implantations
31 SRDC commerciales ; nous proposerons également de potentiels critères d attribution. 5. Le principal impact de la Directive «Services» réside dans l interdiction de subordonner l accès à une activité de services ou son exercice sur leur territoire à «l application au cas par cas d un test économique consistant à subordonner l octroi de l autorisation à la preuve de l existence d un besoin économique ou d une demande du marché, à évaluer les effets économiques potentiels ou actuels de l activité ou à évaluer l adéquation de l activité avec les objectifs de programmation économique fixés par l autorité compétente; cette interdiction ne concerne pas les exigences en matière de programmation qui ne poursuivent pas des objectifs de nature économique mais relèvent de raisons impérieuses d intérêt général». La portée de l interdiction du test économique reste difficile à appréhender tant la formulation de l article 14 de la Directive «Services» est ambigu. La jurisprudence de la Cour de Justice européenne rendue dans le cadre du traité ne l est pas moins puisque, dans un même arrêt, elle censure la prise en compte de l appareil commercial existant et l impact de la nouvelle implantation, tout en admettant la prise en compte de la «variété de choix disponible pour les consommateurs» pour la délivrance des autorisations commerciales. 6. Il convient de constater qu aucun des régimes étrangers analysés dans le benchmarking ne comprend, à première vue, un test économique. Toutefois, en examinant plus en profondeur les réglementations, l on constate que celles-ci reposent sur des outils planologiques qui sont élaborés sur la base de projections économiques et qu une autorisation d installer une implantation commerciale est très souvent accordée après un examen des effets sur les tissus urbain et commercial existants. La Directive ne s en trouve pas violée, dans la mesure où ces appréciations poursuivent strictement des objectifs de protection de l environnement et d aménagement du territoire, qui comportent par essence une dimension économique. Ce type de démarche devra en toute hypothèse être abordée avec la plus grande prudence et reposer sur une démonstration in concreto de la nécessité et de la proportionnalité de telles restrictions au regard des motifs impérieux d intérêt général, tels que la protection de l environnement, de l aménagement du territoire et des consommateurs. 7. La Directive «Services» contraint enfin les États-membres à respecter de nombreuses contraintes procédurales en vue de garantir un traitement transparent, objectif et impartial du traitement des demandes d autorisation, garantissant aux prestataires de services une sécurité juridique accrue. Photo : Sylvain Antoine 27
32 Schéma Régional de Développement Commercial I.2 Potentiels de développement du secteur du commerce de détail 28 Photo : Jean-Louis Carpentier I.2.1 Introduction Complémentairement à l analyse fine des implantations commerciales en Wallonie une typologie des 260 nodules commerciaux de Wallonie a été réalisée pour identifier les potentiels de développement du secteur du commerce de détail. Cette analyse constitue le fondement des recommandations (partie II). Dix classes de nodule constituent ainsi les éléments différenciés de l appareil commercial wallon. Cette analyse par nodule commercial, soit un regroupement de 50 commerces ou de m² de surface de vente nette, était nécessaire afin de prendre en considération les espaces sous-communaux lorsque la configuration de l agglomération le nécessite. Une approche ciblée a été menée sur les trois niveaux suivants : Paysage commercial wallon L analyse porte dans un premier temps sur l ensemble du territoire wallon. Toute zone spécifique de Wallonie peut être étudiée grâce à la typologie construite dans le cadre de ce travail et qui permet de traduire la dynamique des nodules sur base de leur situation relative. Au final, Il est possible d approcher le paysage commercial wallon de manière simplifiée et d émettre des recommandations pour chaque nodule sans devoir l analyser en détail. Approche par bassin de consommation L analyse porte sur une identification des suroffres et sous offres par type de commerce, sur la base de relevés réalisés en Dynamiques du marché des principales agglomérations L analyse porte ensuite sur les onze principales agglomérations wallonnes en termes de commerce de détail : Arlon, Charleroi, La Louvière, Liège, Mons, Mouscron, Namur, Tournai, Verviers, Waterloo et Wavre. L analyse et la comparaison de leurs caractéristiques sont basées sur leur profil sociodémographique, leur offre commerciale (en termes de nombre de points de vente et de surface de vente pour différents type d achats), la demande commerciale au sein de ces zones (chiffres d affaires, fuite du pouvoir d achat, nodule le plus attractif) et une série d indicateurs synthétiques comme le taux d équipement, le rendement dans le semi-courant léger, le taux de vacance, l attractivité et l équilibre commercial.
33 SRDC Pour chaque agglomération, l offre commerciale et les dynamiques de marché font l objet d une analyse fine. L offre commerciale de chaque agglomération est abordée sous trois angles particuliers : la répartition spatiale de l offre commerciale et l identification des nodules commerciaux de l agglomération ; la structure de l offre commerciale de l agglomération au départ de l exploitation des résultats de la typologie des nodules ; la caractérisation du centre principal d agglomération à l aide d une cartographie fine de l offre commerciale. 29 Les dynamiques de marché des agglomérations commerciales sont abordées selon trois aspects distincts : les zones de chalandises des principaux nodules commerciaux ; la hiérarchie des nodules commerciaux au départ des chiffres d affaires réalisés par type d achats (alimentaire, semi-courant léger et semi-courant lourd) ; le niveau d accessibilité en transport en commun des nodules commerciaux. Photo : Jean-Louis Carpentier
34 Schéma Régional de Développement Commercial I.2.2 identification des types d équipements commerciaux Les 260 nodules commerciaux wallons ont été répartis en dix classes aux caractéristiques différenciées. Il est désormais possible d approcher le paysage commercial wallon de manière simplifiée (caractérisé dans 5 thèmes) et de pouvoir émettre des recommandations pour chaque nodule sans devoir l analyser en détail. Définition typologie des nodules Synthèse de la typologie des nodules 30 ID Type de nodule Morphologie Densité urbaine Accessibilité TEC Structure commerciale Dynamisme Nbre 1A Centre principal d agglomération Traditionnel Très élevée Excellente Généraliste Fort à très fort (hypercentre) 10 1B Centre secondaire d agglomération Traditionnel Élevée Bonne Généraliste Faible 24 2 Nodule de soutien d agglomération Récent Élevée Moyenne Généraliste Fort 30 3A Nodule alimentaire d agglomération Variable Élevée Bonne Alimentaire Plutôt fort 18 3B Nodule de proximité d agglomération Variable Élevée Bonne Proximité Plutôt faible 25 4 Centre de petite ville Traditionnel Moyenne à Faible Moyenne Généraliste Moyen à fort 32 5 Centre de très petite ville Traditionnel Faible Médiocre Généraliste Faible 44 6 Nodule de soutien de (très) petite ville Variable Très faible Mauvaise Généraliste Variable 37 7 Nodule spécialisé dans l équipement léger Récent-Planifié Variable Variable Léger Très fort 19 8 Nodule spécialisé dans l équipement lourd Récent Variable Médiocre à mauvaise Lourd Fort 21
35 SRDC Les nodules sont définis de la manière suivante : CRITERES MILIEU URBAIN MILIEU PERIURBAIN MILIEU PERIPHERIQUE Taille Continuité Moins de 5 rez-de-chaussée d immeubles entre 2 commerces successifs 50 commerces ou 5 commerces et m² de surface de vente nette 100 mètres entre deux commerces 250 mètres entre deux commerces Densité 5 commerces / 50 mètres 5 commerces / 250 mètres 5 commerces / 500 mètres 31 Photo : Sylvain Antoine
36 Schéma Régional de Développement Commercial I.2.3 approche par bassins de consommation La Wallonie a été découpée en bassins de consommations pour chaque type d achat (alimentaire, semi-courant léger et semi-courant lourd). Au sein de chaque bassin, la sur/sous-offre commerciale a été identifiée en confrontant l offre existante et l offre attendue en Ces éléments sont représentés à titre indicatif. Ils doivent être interprétés avec prudence, en prenant notamment en compte l évolution de la situation commerciale et l évolution de la demande. 32 Méthodologie Un traitement statistique a été mis en œuvre afin de découper le territoire wallon en zones de consommation cohérentes et comparables. L idée de départ est de définir le bassin de consommation comme un territoire au sein duquel la population résidente effectue l essentiel de ses achats. Autrement dit, il s agit d un territoire où les flux internes sont plus importants que les flux externes. Le SEGEFA a écrit un programme exécutant un processus itératif de construction des bassins. Les bassins se construisent étape après étape par fusion progressive des communes en respectant les cinq contraintes suivantes : 1. La taille : un bassin doit être composé de minimum deux communes ; 2. La contiguïté : un bassin doit être formé par un ensemble de communes spatialement contigües ; 3. L identification : un bassin doit contenir la commune de destination des achats ; 4. La territorialité : une commune ne peut faire partie que d un bassin (pas de recouvrement) ; 5. La nationalité : un bassin doit être délimité au départ d une commune de destination des achats située en Wallonie (pas de bassin étranger).
37 SRDC Tableau 1 : : Evaluation de la sur/sous-offre pour les achats alimentaires Figure 1 : Découpage par bassin de consommation pour les achats alimentaires NOM SITUATION NOM SITUATION AMAY équilibre LA HULPE forte sous-offre ANDENNE équilibre LA LOUVIERE sous-offre ARLON-MESSAN- CY équilibre LESSINES équilibre ATH forte sous-offre LIBRAMONT suroffre AYWAILLE forte suroffre LIEGE équilibre BASTOGNE sous-offre MALMEDY suroffre BEAURAING suroffre MARCHE-EN-FA- MENNE équilibre BINCHE sous-offre MONS-BORINAGE équilibre BOUILLON forte suroffre MOUSCRON forte suroffre CHARLEROI suroffre NAMUR forte sous-offre CHIMAY sous-offre NIVELLES forte sous-offre CINEY sous-offre PERULWEZ suroffre COUVIN forte suroffre PHILIPPEVILLE suroffre DINANT suroffre ROCHEFORT sous-offre ERQUELINNES suroffre SAINT-VITH suroffre EUPEN équilibre SOIGNIES suroffre FLORENVILLE forte suroffre TOURNAI sous-offre GEMBLOUX forte sous-offre TUBIZE sous-offre HANNUT forte sous-offre VERVIERS sous-offre HERVE suroffre VIELSALM forte suroffre HUY équilibre VIRTON sous-offre JEMEPPE- SAMBREVILLE équilibre WAREMME équilibre JODOIGNE suroffre WATERLOO forte sous-offre LA CALAMINE suroffre WAVRE-LLN forte sous-offre 33
38 Schéma Régional de Développement Commercial Figure 2 : Découpage par bassin de consommation pour les achats semicourants légers 34
39 SRDC NOM ARLON-MESSANCY ATH BASTOGNE CHARLEROI EUPEN HUY LA LOUVIERE LIBRAMONT LIEGE MALMEDY MARCHE-EN-FAMENNE MONS-BORINAGE NAMUR NIVELLES SAINT-VITH TOURNAI VERVIERS WATERLOO WAVRE-LLN SITUATION forte suroffre suroffre forte suroffre sous-offre forte suroffre équilibre équilibre forte suroffre équilibre suroffre suroffre équilibre équilibre sous-offre forte suroffre équilibre suroffre suroffre forte sous-offre Tableau 2 : Evaluation de la sur/sousoffre pour les achats semicourants légers Photo : Sylvain Antoine 35
40 Schéma Régional de Développement Commercial Figure 3 : Découpage par bassin de consommation pour les achats semicourants lourds 36
41 SRDC NOM ANDENNE SITUATION équilibre NOM LA LOUVIERE SITUATION forte sous offre Tableau 3 : Evaluation de la sur/ sous-offre pour les achats semicourants lourds ARLON-MESSANCY forte suroffre LIBRAMONT forte suroffre ATH suroffre LIEGE forte sous offre BASTOGNE forte suroffre MALMEDY-SAINT-VITH forte suroffre BEAURAING suroffre MARCHE-EN-FAMENNE suroffre 37 CHARLEROI sous-offre MONS-BORINAGE sous-offre CHIMAY-COUVIN suroffre NAMUR sous-offre CINEY forte sous offre SOIGNIES suroffre DINANT suroffre TOURNAI suroffre EUPEN forte suroffre VERVIERS équilibre GEMBLOUX suroffre WAREMME équilibre HANNUT HUY forte sous offre équilibre WATERLOO WAVRE-LLN sous-offre sous-offre Photo : Sylvain Antoine
42 Schéma Régional de Développement Commercial I.2.4 cartographie des principales agglomérations Liège Figure 4 : Répartition spatiale de l offre commerciale de l agglomération de Liège 38 Onze agglomérations ont été identifiées : Arlon, Charleroi, La Louvière, Liège, Mons, Mouscron, Namur, Tournai, Verviers, Waterloo et Wavre. Chacune de ces agglomérations a fait l objet d une cartographie (voir ci-après) et d une analyse des forces et faiblesses.
43 SRDC Figure 5 : Structure de l offre commerciale de l agglomération de Liège 39 Photo : Sylvain Antoine
44 Schéma Régional de Développement Commercial Figure 6 : Zone de chalandise du centre principal de l agglomération de Liège 40 Photo : Sylvain Antoine
45 SRDC 41 Figure 7 : Représentation de la hiérarchie des nodules de l agglomération de Liège
46 Schéma Régional de Développement Commercial Charleroi Figure 8 : Répartition spatiale de l offre commerciale de l agglomération de Charleroi 42
47 SRDC Photo : Sylvain Antoine 43 Figure 9 : Structure de l offre commerciale de l agglomération de Charleroi
48 Schéma Régional de Développement Commercial Figure 10 : Zone de chalandise des principaux nodules de Charleroi 44 Photo : Jean-Louis Carpentier
49 SRDC 45 Figure 11 : Représentation de la hiérarchie des nodules de l agglomération de Charleroi
50 Schéma Régional de Développement Commercial Mons Figure 12 : Répartition spatiale de l offre commerciale de l agglomération de Mons 46
51 SRDC 47 Photo : Jean-Louis Carpentier Figure 13 : Structure de l offre commerciale de l agglomération de Mons
52 Schéma Régional de Développement Commercial Figure 14 : Zone de chalandise des principaux nodules de Mons 48 Photo : Sylvain Antoine
53 SRDC 49 Figure 15 : Représentation de la hiérarchie des nodules de l agglomération de Mons
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