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Timestamp: 2020-01-19 19:30:02+00:00
Document Index: 20897726

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Archive Juin 2007 - JURISURBA
Dès lors que les espaces verts affectés à une construction existante l’ont été aux fins d’assurer la conformité de cette dernière aux prescriptions du règlement local d’urbanisme en vigueur à la date de délivrance du permis de construire en ayant autorisé l’édification, ces espaces ne peuvent pas faire l’objet d’un nouveau permis de construire tendant à l’implantation de nouveaux bâtiments.
CAA. Bordeaux, 23 avril 2007, SA d’HLM de la Réunion (SHLMR), req. n°04BX00509
L’arrêt commenté a pour intérêt de transposer aux espaces verts une solution précédemment retenue à l’égard des aires de stationnement tout en en précisant la portée.
Dans cette affaire la société d’HLM de la Réunion avait formulé deux demandes de permis de construire en vue de l’édification de deux bâtiments, lesquelles devaient toutefois être rejetés au motif que ces bâtiments étaient projetés sur des espaces verts affectés à un ensemble immobilier autorisé par un permis de construire délivré près de six ans auparavant, lesquels avaient été prévus aux fins d’assurer la conformité de ce dernier aux prescriptions d’urbanisme alors en vigueur. Précisément, la Cour administrative d’appel de Bordeaux devait valider se motif en jugeant que :
« Considérant que la société SHLMR a demandé en juillet 2002 l'autorisation de construire deux bâtiments, comprenant dix logements chacun, sur deux parcelles où sont implantés des immeubles à usage d'habitation en vertu d'un permis de construire qui lui avait été accordé le 21 octobre 1996 ; qu'il ressort des pièces du dossier que la délivrance dudit permis, qui autorisait la construction de dix-sept bâtiments comportant 212 logements, était subordonnée à l'aménagement d'espaces verts collectifs que constituaient les terrains d'assiette des nouveaux projets ; que cette prescription doit être regardée comme ayant eu notamment pour objet d'assurer le respect des dispositions de l'article NAU 1 du règlement de la zone NAU dont relevaient alors ces terrains et qui imposaient la création d'une aire de jeux de 100 mètres carrés par tranche de 10 logements réalisés en habitat collectif ; que l'affectation ainsi donnée à ces terrains faisait obstacle à ce qu'ils fussent totalement consacrés à la construction de nouveaux bâtiments et à la réalisation d'aires de jeux ou de loisirs réservées aux seuls habitants desdits bâtiments ; que le moyen tiré par la société requérante de ce que les terrains en cause étaient classés, à la date des refus contestés, dans la zone UA, doit être en tout état de cause écarté, dès lors que le règlement applicable à cette zone maintient une « obligation d'aménager des espaces verts collectifs » pour les logements groupés et n'autorise pas à priver les immeubles existants de la totalité des aires de loisirs à l'aménagement desquelles leur construction était subordonnée ; qu'il suit de là que l'autorité administrative était tenue de refuser les permis de construire demandés en juillet 2002 par la SHLMR ».
En substance, la Cour a donc jugé que les espaces verts aménagés au titre d’un précédent permis de construire étaient donc, par principe, inconstructibles dès lors qu’ils avaient été prévus aux fins d’assurer la conformité du projet aux normes d’urbanisme alors en vigueur. En cela, l’arrêt commenté va donc dans le même sens de la décision par laquelle le Conseil d’Etat avait jugé, en matière d’aires de stationnement, que :
« Considérant que M. Pouchoulon a présenté en 1983 une demande de permis de construire en vue de l'édification d'un bâtiment à usage d'entrepôt sur une parcelle issue de la division d'un terrain où était implanté un immeuble à usage d'habitation construit par la société civile immobilière Brandis-Berceau, en vertu d'un permis de construire accordé le 6 novembre 1961 ; qu'il ressort des pièces du dossier que la délivrance dudit permis était subordonnée à la création sur la parcelle en cause d'emplacements de stationnement, en nombre égal au nombre des logements prévus ; que l'affectation ainsi imposée à ladite parcelle faisait obstacle, alors que, contrairement aux allégations de la requête, il ne résulte pas de l'instruction que ces places de stationnement aient été créées, à ce que le permis de construire sollicité par M. Pouchoulon lui fût accordé ; que, dès lors, M. Pouchoulon n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande d'annulation de la décision du 9 novembre 1983 lui refusant ce permis » (CE. 1er décembre 1989, Pouchoulon, req. n° 75.466. Dans le même sens, au sujet d’aires de stationnement effectivement aménagées : TA. Strasbourg, 16 avril 2002).
Mais au regard de cette jurisprudence, l’arrêt commenté apporte une précision importante. En effet, toute la question était de savoir si l’obligation de maintenir les aires affectées au stationnement des véhicules par une précédent permis de construire consistait en une obligation de maintenir la conformité du projet tel qu’il avait autorisé par ce permis et/ou d’assurer la conformité de l’immeuble existant au regard des prescriptions d’urbanisme en vigueur au moment des travaux ultérieurement projetés.
A cette question, le Tribunal administratif de Versailles avait apporté une ébauche de réponse en jugeant illégal un permis de construire prévoyant un nombre de places de stationnement répondant aux prescriptions de l’article 12 du règlement local d’urbanisme mais dont une partie devait être réalisée en lieu et place d’aires de stationnement attachées à un bâtiment précédemment édifié en exécution d’un premier permis de construire puisqu’en cumulant le nombre des places projetées et le nombre des places maintenues, leur nombre total était inférieur à celui exigible en considération des deux bâtiments mais ce, au regard des normes alors en vigueur (TA. 27 mai 2003, M. Leotoing, req. n°013.208).
Mais pour sa part, la Cour administrative d’appel de Bordeaux a clairement rejeté la requête dirigée à l’encontre des refus de permis de construire opposés à la société d’HLM requérante :
- à titre principal, parce que l’édification des bâtiments projetés sur les espaces verts affectés à la construction existante aurait pour effet de rendre cette dernière non conforme au permis de construire l’ayant précédemment autorisé et, par voie de conséquence, non conforme aux normes d’urbanisme en considération desquelles ce dernier avait été délivré ;
- et à titre subsidiaire seulement, parce que l’utilisation de ces espaces verts en tant que terrain à construire aurait eu pour effet de rendre la construction existante irrégulière au regard des nouvelles prescriptions d’urbanisme opposables à la date des refus contestés.
Une telle solution induit donc que la conformité d’un ouvrage au permis de construire l’ayant autorisé doit être maintenue et, c’est selon nous l’élément déterminant, ne peut être indirectement remise en cause par une nouvelle autorisation ne portant pas sur ce dernier ; rien n’interdisant, bien entendu, de modifier la consistante d’une construction existante à la faveur d’une autorisation d’urbanisme portant directement sur celle-ci pour autant que les modifications projetées soient conformes aux normes alors en vigueur.
En substance, il est donc nécessaire que soit maintenue une stricte concordance entre l’état physique d’une construction et son état légal, lequel résulte de l’autorisation en ayant permis la construction, tant que cette existence légale n’a pas été modifiée par une nouvelle autorisation ou, le cas échéant, par l’exécution de travaux dispensés de toute formalité mais autorisés par les prescriptions d’urbanisme alors en vigueur.
Et pour conclure, on peut relever que la Cour administrative d’appel de Bordeaux a également souligner que l’affectation des espaces verts existants s’opposait à ce que ces derniers soient utilisés en tant qu’aire de jeux et de loisirs affectés aux constructions projetées ; ce qui peut être rapproché de la jurisprudence selon laquelle des aires de stationnement ne peuvent être régulièrement affectées à plusieurs constructions pour satisfaire aux prescriptions de l’article 12 du règlement local d’urbanisme (pour exemple : CE. 8 décembre 1976, Epx Guihur, req. n°99.280) mais également, et plus spécifiquement, de l’arrêt par lequel le Conseil d’Etat, saisi d’une même requête dirigée contre deux permis de construire distincts délivrés le même jour sur un même terrain mais à deux pétitionnaires différents, a recherché si les prescriptions de ces permis relatives, notamment, à l’aménagement des espaces verts étaient réalisables compte tenu de la superficie du terrain mais ce, non pas isolément, projet par projet, mais au regard de l’opération prise dans sa globalité, telle qu’elle résultait de la combinaison des deux permis de construire, pour ainsi juger, en substance, que ces permis étaient illégaux dès lors que la réalisation des espaces verts prescrits par l’un s’opposer à la réalisation de deux prescrits par l’autre (CE. 10 mar 1989, SCI « Le Deauville », req. n° 69.451).
Il résulte des dispositions des articles L.421-2 et R.421-1-2 du Code de l’urbanisme que dès lors que les travaux qui font l'objet du permis de construire portent sur une surface totale de plancher hors oeuvre nette supérieure à 170 mètres carrés, le permis ayant pour objet d'autoriser de tels travaux ne peut être délivré qu'au vu d'un projet établi par un architecte, y compris si la surface créée à leur occasion ne dépasse pas en eux-mêmes ce seuil.
CE. 30 mai 2007, M. X…, req. n°292.741
La solution proposée par l’arrêt commenté (lequel sera mentionné aux Tables du Recueil) apporte une précision importante sur l’obligation de recourir à un architecte pour l’établissement du projet architectural d’une demande de permis de construire, laquelle, à notre connaissance, n’avait jusqu’à présent donné lieu qu’à peu de jurisprudence significative (pour exemple : CAA. Marseille, 30 septembre 1999, Cne de Villefranche, req. n°97MA00634).
On sait, en effet, qu’aux termes de l’article L.421-2 du Code de l’urbanisme et « conformément aux dispositions de l'article 3 de la loi nº 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, la demande de permis de construire ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation de construire a fait appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l'objet de la demande de permis de construire » ; l’article R.421-1-2, a) précisant cependant que « conformément à l'article 1er du décret nº 77-190 du 3 mars 1977 modifié, ne sont pas tenues de recourir à un architecte pour établir le projet architectural à joindre à la demande d'autorisation de construire les personnes physiques qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes (…) une construction à usage autre qu'agricole dont la surface de plancher hors oeuvre nette n'excède pas 170 mètres carrés ».
Il s’ensuit, sous réserve des autres dérogations possibles, que tous les travaux portant sur un immeuble existant emportant la création de plus de 170 mètres carrés de SHON supplémentaire doivent relever d’un permis de construire dont le projet architectural doit avoir été établi par un architecte. Et à ce titre, le Conseil d’Etat a eu l’occasion de jugé que cette obligation est opposable dès lors que les travaux projetés ont pour effet de porter la SHON l’immeuble au dessus de ce seuil, y compris si le bâtiment existant avant travaux d’extension développe une SHON inférieure à 170 mètres carrés et alors même que les travaux d’extension projeté emportent une création de SHON nouvelle inférieure à ce seuil :
« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que M. Hugnu, afin de transformer un hangar en maison d'habitation, a présenté une demande de permis de construire, sans avoir eu recours à un architecte pour établir le projet architectural, en vue, d'une part, d'aménager le bâtiment existant dont la surface hors oeuvre nette totale était de 62 m2 et, d'autre part, d'agrandir ledit bâtiment en créant une surface hors oeuvre nette nouvelle de 152 m2 ; qu'ainsi les travaux envisagés portaient sur une surface hors oeuvre nette totale de 214 m2 qui excédait la surface maximale fixée par l'article R. 412-1-2 précité ;
Considérant que la COMMUNE DE LORMONT invoque la circulaire du ministre de l'équipement et de l'aménagement du territoire du 23 mai 1977 et les réponses ministérielles en date du 25 février 1980 et du 12 juillet 1982 en vertu desquelles : en cas d'agrandissement, le recours à l'architecte n'est pas obligatoire si l'immeuble existant a une surface inférieure à 170 m2, alors même que la surface additionnée de l'immeuble existant et de l'extension dépasse 170 m2 ; que le ministre n'a pas entendu, par la circulaire et les réponses ministérielles précitées, dispenser du recours à un architecte les travaux consistant à la fois à aménager un immeuble existant et à l'agrandir lorsque la surface hors oeuvre nette qui fait l'objet de l'ensemble de ces travaux est supérieure à 170 m2 ; que, par suite, l'arrêté par lequel le maire de Lormont a délivré un permis de construire à M. Hugnu est entaché d'excès de pouvoir » (CE. 19 janvier 1994, Cne de Lormont, req. n°118.334. Dans le même sens s’agissant du seuil de 250 m² de SHOB anciennement fixé par le décret n°77-772 du 7 juillet 1977 : CE. 4 juillet 1984. Favre-Lorraine, req. n°40392).
En revanche, la Haute Cour n’avait par encore eu l’occasion de statuer « clairement » sur l’obligation du recourir à un architecte lorsque les travaux projetés portent sur un immeuble existant d’une SHON supérieure à 170 mètres carrés mais ne créent pas en eux-mêmes une SHON nouvelle supérieure à ce seuil ; ce qui est dorénavant fait :
« Considérant qu'il résulte de ces dispositions que dès lors que les travaux qui font l'objet du permis de construire portent sur une surface totale de plancher hors oeuvre nette supérieure à 170 m², le permis ayant pour objet d'autoriser de tels travaux ne peut être délivré qu'au vu d'un projet établi par un architecte ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la surface de plancher initiale du bâtiment dont la transformation a été autorisée par le permis attaqué était de 201 m² ; qu'ainsi, nonobstant la circonstance que l'extension sollicitée, d'une superficie de 128 m², soit inférieure au seuil de 170 m², le dossier de demande de permis de construire de transformation et d'extension devait comporter un projet architectural établi par un architecte ; qu'en l'absence d'un tel projet, le permis attaqué a été délivré en méconnaissance des dispositions précitées des articles L. 421-2 et R. 421-1-2 du code de l'urbanisme »
Ce faisant, le Conseil d’Etat a ainsi confirmé clairement – et par un considérant de principe – la solution implicite qui se dégageait d’un de ses précédents arrêts rendu dans une affaire plus particulière :
« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire présentée par M. Lemaire portait sur la modification d'une partie d'un bâtiment d'habitation sis au 2 bis et au 4 rue des Vivants à Bordeaux, en vue d'édifier au n° 4, après démolition de 120 m2, une partie neuve de 168 m2 ; qu'il n'est pas contesté que l'immeuble sis au 2 bis et au 4 rue des Vivants couvre une superficie de 335 m2 ; que la circonstance que l'extension projetée par la demande de permis de construire ne portait que sur la partie de l'immeuble d'habitation sis au n° 4, alors que les deux bâtiments ne sont pas distincts et constituent ensemble un bâtiment d'habitation, ne permet pas à elle seule d'avoir le bénéfice de la dérogation prévue par les textes précités à l'obligation de recourir à un architecte ; qu'ainsi c'est par une exacte inexacte application desdites dispositions que le tribunal administratif de Bordeaux a regardé la demande présentée par M. Lemaire comme entrant dans le champ d'application de la dérogation prévue au a) de l'article R. 421-1-2 du code de l'urbanisme ; que la VILLE DE BORDEAUX est, dès lors, fondée à soutenir que les premiers juges se sont à tort fondés sur ce motif pour annuler la décision attaquée par laquelle le maire avait rejeté la demande de permis présentée par M. Lemaire » (CE. 8 novembre 1995, Ville de Bordeaux, req. n°121.099).
Mais par recoupement avec ce dernier, c’est précisément la généralité de ce considérant de principe qui suscite certaines interrogations puisque si l’obligation de recourir à un architecte s’impose « dès lors que les travaux qui font l'objet du permis de construire portent sur une surface totale de plancher hors oeuvre nette supérieure à 170 m² », il semble donc qu’il faille tenir compte de la SHON existante à la date de délivrance du permis de construire autorisant l’extension du bâtiment, indépendamment, le cas échéant, de toute considération liée au permis de démolir dont il pourrait également faire l’objet si, à cette date, ce dernier n’a pas été exécutée.
Il semble s’ensuivre, à titre d’exemple, qu’un permis de construire autorisant l’extension à hauteur de 25 mètres carrés d’un bâtiment existant d’une SHON initiale de 175 mètres carrés mais faisant également l’objet d’un permis de démolir portant sur une SHON de 30 mètres devra nécessairement – si à sa date de délivrance, ce permis de démolir n’a pas été exécuté – être délivré au vu d’un projet architectural établi par un architecte, bien que prise dans son ensemble cette opération de « démolition/extension » ait pour effet de porter la SHON du bâtiment après travaux en deçà du seuil de 170 mètres carrés prévu par l’article R.421-1-2 du Code de l’urbanisme.
Patrick E . DURAND