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Timestamp: 2018-06-21 08:34:16
Document Index: 16149064

Matched Legal Cases: ['Art. 14', '§ 573', '§ 573', '§ 573', 'BGH', 'BGH', '§ 573', '§ 573', '§ 573', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'Art. 14', '§ 903', '§ 574', 'BGH', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 549', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 535', '§ 280', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 574', 'BGH', '§ 566', 'BGH', 'BGH', '§ 573', '§ 575', '§ 543', '§ 307', 'BGH', '§ 577', '§ 566', '§ 577', '§ 577', '§ 577', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 568', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 545', '§ 23', '§ 78', '§ 91', '§ 93', '§ 41', '§ 574', '§ 574', '§ 721', '§ 765', '§ 574', '§ 574', '§ 574', '§ 574', '§ 765', '§ 574', '§ 721', '§ 765', '§574', '§ 573', '§ 573', '§ 577', '§577', '§ 19']

Eigenbedarfskündigung - 40 Fragen und Antworten
Eigenbedarfskündigung – 40 Fragen und Antworten
Wirft man einen Blick auf das deutsche Wohnraummietrecht, kann man unschwer feststellen, dass das Gesetz den Mieter ungleich mehr schützt als den Vermieter. Insbesondere das Interesse des Mieters am Bestand des Mietverhältnisses hält der Gesetzgeber für so schützenswert, dass er es dem Vermieter schwer macht, dieses zu beenden.
Dieser umfassende Schutz nützt dem Mieter jedoch nichts, wenn der Vermieter Eigenbedarf an der vermieteten Wohnung geltend macht und das Mietverhältnis aus diesem Grund kündigt. Der weitreichende Schutz des Mieters vor dem Verlust der Wohnung findet seine Grenzen nämlich dann, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Den Wunsch des Vermieters, seine Wohnung selbst zu nutzen oder sie Familien- bzw. Haushaltsangehörigen zu überlassen, stuft das Gesetz mit Rücksicht auf das Eigentumsgrundrecht des Art. 14 GG als so schützenswert ein, dass der ansonsten so umfassend geschützte Mieter oft das Nachsehen hat. Viele Vermieter und ebenso viele Mieter wissen über die Voraussetzungen und Grenzen des Rechts des Vermieters, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, nicht hinreichend Bescheid. Deshalb kommt es immer wieder vor, dass Vermieter ihre Kündigung auf Eigenbedarf stützen, obwohl dieser gar nicht vorliegt oder umgekehrt in Unkenntnis der weitreichenden Vermieterrechte, von diesen keinen Gebrauch machen.
Auch Mieter kapitulieren oft zu schnell, wenn sie das Wort Eigenbedarfskündigung hören und unterlassen es häufig nicht nur, die Kündigung auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen, sondern -in der irrigen Ansicht, ohnehin keine Chance zu haben- auch, von ihren durchaus bestehenden Rechten im Falle einer wirksamen Kündigung Gebrauch zu machen.
Wir werfen in diesem Artikel die wichtigsten Fragen rund um das Thema Eigenbedarfskündigung auf, die sich sowohl aus Vermieter- als auch aus Mietersicht stellen, und geben hierauf praxisnahe Antworten.
Kompakte E-Books zur Eigenbedarfskündigung
Wenn Sie sich als Vermieter mit dem Thema Eigenbedarf beschäftigen, können wir Ihnen das E-Book „Eigenbedarf anmelden – So kündigen Sie Ihrem Mieter richtig (ca. 80 Seiten)“ empfehlen.
Sind Sie als Mieter mit einer Eigenbedarfskündigung konfrontiert, sollten Sie das E-Book „Eigenbedarf abwehren – Was tun, wenn der Vermieter kündigt? (ca. 125 Seiten)“ lesen.
40 Fragen zur Kündigung wegen Eigenbedarfs
Wo ist die Eigenbedarfskündigung im Gesetz geregelt?
Kann jeder Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen?
Muss der Eigenbedarf im Falle einer Vermietermehrheit für jeden Vermieter bestehen?
Zu wessen Gunsten kann der Eigenbedarf geltend gemacht werden?
Ist es für die Annahme von Eigenbedarf erforderlich, dass sich der Vermieter bzw. dessen Familien- oder Haushaltsangehörige in einer Notlage befinden?
Wann liegen vernünftige nachvollziehbare Gründe für den Nutzungswunsch des Vermieters vor?
Findet eine Abwägung mit den entgegenstehenden Interessen des Mieters statt?
Gibt es Fälle, in denen der Vermieter keine vernünftigen nachvollziehbaren Gründe für den Nutzungswunsch darlegen muss?
Ist der zulässige vom Vermieter beabsichtige Nutzungszweck inhaltlich beschränkt?
Wie wirkt es sich aus, wenn der Vermieter nur Teile der Wohnung benötigt?
Kann der Vermieter auch dann eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn er die Wohnung nur als Zweitwohnung nutzen möchte?
Was geschieht, wenn der Vermieter seinen Nutzungswillen nur vortäuscht?
Entfällt das Recht zur Eigenbedarfskündigung, wenn der Vermieter seinen Bedarf selbst (schuldhaft) herbeigeführt hat?
Spielen die Größe der gekündigten Wohnung und die bisherigen Wohnverhältnisse der Bedarfsperson eine Rolle?
Wann liegt weit überhöhter Wohnbedarf vor?
Wie wirkt es sich aus, wenn sich die Wohnung zur Deckung des Bedarfs des Vermieters gar nicht eignet?
Entfällt das Recht zur Eigenbedarfskündigung, wenn der Vermieter über eine weitere freie Alternativwohnung verfügt?
Muss der Vermieter dem Mieter eine Alternativwohnung anbieten?
Kann der Vermieter frei entscheiden, welches von mehreren Mietverhältnissen er kündigt?
Ist eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung auch dann zulässig, wenn der Eigenbedarf bereits beim Abschluss des Mietvertrages bestand oder zu diesem Zeitpunkt absehbar war, dass er nach Vertragsschluss eintreten wird?
Kann ein neuer Vermieter nach dem Erwerb der Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs die Absicht hatte, selbst dort einzuziehen oder die Wohnung einem Familien- oder Haushaltsangehörige zu überlassen?
Besteht das Kündigungsrecht des Vermieters auch dann, wenn der Bedarfsfall erst in Zukunft eintreten wird?
Welche Rechtsfolgen hat es, wenn der Eigenbedarf nach Ausspruch der Kündigung entfällt?
Wirkt es sich auf die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung aus, wenn der Nutzungswunsch von vornherein zeitlich begrenzt ist?
Kann auch ein befristeter Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt werden?
Wann steht ein Kündigungsverzicht der Eigenbedarfskündigung entgegen?
Ist eine Eigenbedarfskündigung nach der Begründung von Wohnungseigentum an der vermieteten Wohnung möglich?
Welche Kündigungsfrist hat der Vermieter einzuhalten?
Welchen Inhalt muss das Kündigungsschreiben haben?
Was kann der Vermieter unternehmen, wenn der Mieter trotz wirksamer Eigenbedarfskündigung nicht auszieht?
Welches Gericht ist für eine Räumungsklage zuständig?
Besteht für eine Räumungsklage Anwaltszwang?
Was kostet eine Räumungsklage und wer trägt die Kosten?
Auf welche Weise kann der Mieter erreichen, trotz wirksamer Kündigung zumindest zeitweise in der Wohnung wohnen zu bleiben?
Wann besteht ein Widerspruchsrecht des Mieters?
Was geschieht nach einem wirksam erhobenen Widerspruch des Mieters?
Unter welchen Voraussetzungen kann der Mieter die Einräumung einer Räumungsfrist beanspruchen?
Wann ist dem Mieter Vollstreckungsschutz zu gewähren?
Was geschieht, wenn der Mieter nach der Kündigung keinen Ersatzwohnraum findet?
Gibt es eine sinnvolle Alternative zur Eigenbedarfskündigung?
1. Wo ist die Eigenbedarfskündigung im Gesetz geregelt?
Der ganz überwiegende Teil aller Vermieterkündigungen erfolgt wegen Eigenbedarfs. Trotz der großen Bedeutung, die die Eigenbedarfskündigung daher in der Praxis hat, erwähnt das Gesetz diese nur mit einem einzigen Satz, und zwar in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Danach liegt ein berechtigtes Interesse, das der Vermieter für die ordentliche Kündigung grds. benötigt, insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Dass das Gesetz keine weiteren Regelungen enthält, die speziell auf die Eigenbedarfskündigung zugeschnitten sind, bedeutet jedoch keinesfalls, dass diese keinen weiteren gesetzlichen Regelungen unterworfen ist. Lediglich Spezialregelungen sind aus dem einfachen Grund nicht erforderlich, weil sich alle weiteren Anforderungen, die an eine Eigenbedarfskündigung zu stellen sind, aus den allgemein für jede ordentliche Kündigung des Vermieters geltenden Vorschriften ergeben. So sind beispielsweise die Kündigungsfristen und die formalen Anforderungen den allgemeinen Regelungen der §§ 573c Abs. 1 BGB, 568, 573 Abs. 3 BGB zu entnehmen.
2. Kann jeder Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen?
Nein! Nicht jeder Vermieter kann Eigenbedarf geltend machen. Das Gesetz enthält zwar keine ausdrückliche Beschränkung auf einen bestimmten Personenkreis. Dass bestimmte Vermieter ihre Kündigung nicht auf Eigenbedarf stützen können, ergibt sich jedoch aus der Definition des Eigenbedarfs. Eigenbedarf wird vom Gesetz in § 573 As.2 Nr.2 BGB als das Interesse des Vermieters beschrieben, die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts zu nutzen. Ein solches Interesse können nur natürliche Personen haben. Nur diese können „wohnen“ oder „Familien- und Haushaltsangehörige haben“.
Juristische Personen, wie z.B. eine GmbH, können keine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen, und zwar auch dann nicht, wenn ihre Gesellschafter, gesetzlichen Vertreter oder ein Angestellter bzw. deren Angehörige eine im Eigentum der juristischen Person stehende Wohnung nutzen möchten (vgl. LG Duisburg, Urteil vom 18.11.2009 – 11 S 106/09). Das Gleiche gilt für Vereine.
Bei Personengesellschaften ist zu differenzieren.
Während Personenhandelsgesellschaften wie die Offenen Handelsgesellschaft (OHG) und die Kommanditgesellschaft (KG) ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen können (vgl. BGH, Urteil vom 15.12.2010 – VIII ZR 210/10), kann der Eigenbedarf eines Gesellschafters einer Gesellschaft Bürgerlichen Rechts (GbR) der Gesellschaft zumindest dann, wenn der Gesellschafter bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war, zugerechnet werden mit der Folge, dass die GbR selbst die Eigenbedarfskündigung aussprechen kann (vgl. BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06).
3. Muss der Eigenbedarf im Falle einer Vermietermehrheit für jeden Vermieter bestehen?
Nein! Sind mehrere natürliche Personen gemeinsam Vermieter, genügt es, wenn der Eigenbedarf für einen von ihnen besteht (vgl. LG Berlin, Urteil vom 10.10.2000 – 64 S 121/00). Die Kündigung muss aber von allen Vermietern ausgesprochen werden.
4. Zu wessen Gunsten kann der Eigenbedarf geltend gemacht werden?
Das Gesetz beschreibt in § 573 Abs.2 Nr.2 BGB nur sehr abstrakt, zu wessen Gunsten der Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann. Während die beabsichtige Eigennutzung durch den Vermieter regelmäßig keine Probleme bereitet, wissen Vermieter und Mieter oft nicht, welche Personen unter den Begriff der in § 573 Abs.2 Nr.2 BGB genannten Familien- und Haushaltsangehörigen fallen.
Der folgenden Tabelle ist zu entnehmen, welche Personen als Familienangehörige i. S. d. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB anzusehen sind, welche nicht und bzgl. welcher Personen die Voraussetzungen, die für diese Annahme vorliegen müssen, umstritten sind. Auf die Frage, welche Personen unter den Begriff des Haushaltsangehörigen fallen, wird anschließend eingegangen.
Familienangehöriger zulässig / unzulässig Erforderlichkeit des Nachweises einer besonderen Bindung zum Vermieter* Rechtsprechungsnachweis
Kinder des Vermieters zulässig nein LG Berlin, Urteil vom 21.09. 1999 – 64 S 113/99
Enkelkinder des Vermieters zulässig nein LG Mannheim, Urteil vom 24.11. 1993 – 4 S 194/93
Eltern des Vermieters zulässig nein LG Kaiserslautern, Urteil vom 11.08.1981 – 1 S 133/81
Großeltern des Vermieters zulässig nein —
Geschwister des Vermieters zulässig nein BGH, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 276/02
Vom Vermieter (künftig) getrennt lebender Ehegatte, solange der Scheidungsantrag noch nicht gestellt ist zulässig nein LG Frankfurt a.M., Urteil vom 30.05. 1995 – 2/11 S 388/94
Eingetragene(r) Lebenspartner (in) des Vermieters, sofern der Antrag auf Aufhebung der Lebenspartnerschaft noch nicht gestellt ist zulässig nein ——
NichtenundNeffen des Vermieters zulässig nein BGH, Urteil vom 27.01.2010 -VIII ZR 159/09
Schwiegerkinder und Schwiegereltern des Vermieters, solange die diese Eigenschaft begründende Ehe besteht zulässig nein LG Köln, Urteil vom 19.05.1992 – 12 S 395/91
Cousin und Cousine des Vermieters zulässig ja LG Braunschweig, Rechtsentscheid vom 01.11.1993 – 1 W 26/93
Großneffe und Großnichte des Vermieters zulässig ja OLG Wiesbaden, Urteil vom 01.11.1994 -8 S 130/94
Stiefenkeldes Vermieters zulässig ja LG Stuttgart, Beschluss vom 26.03.1993 – 16 S 357/92
Onkel und Tante des Ehegatten des Vermieters zulässig ja AG Frankfurt, Urteil vom 08.11.1990 – 33 C 2911/90
Stiefeltern und Stiefkinder des Vermieters zulässig umstritten Ohne nachgewiesene Bindung: LG Hamburg, Urteil vom 12.12. 1996 -307 S 206/96; nur unter der Voraussetzung enger Verbundenheit: AG Oldenburg, Beschluss vom 10. 09.1990 – 19 C 381/90 XXIII
Schwager und Schwägerin des Vermieters zulässig umstritten Eine Zurechnung zum begünstigten Personenkreis erfolgt ohne weitere Voraussetzung durch das LG Freiburg (Breisgau) mit Urteil vom 01.09.1992 – 3 S 93/92. Nur unter der Voraussetzung eines engen Kontakts ordnet das OLG Oldenburg mit Rechtsentscheid vom 16.12.1992 – 5 UH 1/92 den Schwager als Familienangehörigen ein. Der BGH hat die Frage mit Beschluss vom 03. 03. 2009 – VIII ZR 247/08- offen gelassen und die Geltendmachung von Eigenbedarf zu Gunsten eines Schwagers „jedenfalls“ dann zugelassen, wenn zu diesem ein besonders enger Kontakt besteht.
Onkel und Tante des Vermieters zulässig umstritten Eine enge Beziehung zum Vermieter verlangt das AG Dortmund mit Urteil vom 06.07.1993 – 123 C 4951/93. Nach der oben zitierten Entscheidung des BGH vom 27.01.2010, nach der Nichten und Neffen ohne Weiteres als Familienangehörige angesehen werden können, wird dies jedoch auch für Onkel und Tante zu gelten haben.
Geschiedener Ehegatte des Vermieters unzulässig ———- AG Hamburg, Urteil vom 21.07.1995 – 43b C 250/95
Schwiegereltern des Vermieters nach der Scheidung der diese Eigenschaft begründenden Ehe unzulässig ———- LG Frankfurt, Urteil vom 09. 06. 1987 2/11 S 532/86
Schwiegerkinder des Vermieters nach der Scheidung der diese Eigenschaft begründenden Ehe unzulässig ———- —-
* Die Rechtsprechung unterscheidet diesbezüglich zwischen solchen Personen, die allein im Hinblick auf ihre nahe familiäre bzw. verwandtschaftliche oder schwägerschaftliche Beziehung zum Vermieter ohne weitere Prüfung zum begünstigten Personenkreis gehören, und solchen entfernteren verwandten oder verschwägerten Personen, für die Eigenbedarf nur dann geltend gemacht werden kann, wenn diese im Einzelfall nachweisbar eine enge soziale Bindung zum Vermieter haben.
Unter den Begriff des Haushaltsangehörigen fallen solche Personen, die der Vermieter für längere Zeit auf Dauer in seinen Haushalt aufgenommen hat und die in enger Hausgemeinschaft mit ihm leben. Zu diesen Personen zählen neben den Familienagehörigen insbesondere:
der Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft und dessen Kinder,
Pflegekinder,
Haushaltsgehilfen,
5. Ist es für die Annahme von Eigenbedarf erforderlich, dass sich der Vermieter bzw. dessen Familien- oder Haushaltsangehörige in einer Notlage befinden?
Nein, dem Vermieter steht ein Kündigungsrecht nicht nur dann zu, wenn er oder eine begünstigte Person einen Mangel an Wohnraum hat oder unzureichend untergebracht ist (vgl. BVerfG, Beschluss vom 23.04.2014 -1 BvR 2851/13). Zwar genügt allein der Wille des Vermieters, in den eigenen Räumen zu wohnen oder eine begünstigte Person dort wohnen zu lassen, für die Annahme von Eigenbedarf nicht. Es reicht aber aus, wenn der Vermieter vernünftige nachvollziehbare Gründe hierfür hat (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 20.01.1988 – VIII ARZ 4/87). Zu beachten ist aber die ggf. bestehende Pflicht des Vermieters, eine andere freie Alternativwohnung zur Bedarfsdeckung zu nutzen (vgl. dazu Frage 17).
6. Wann liegen vernünftige nachvollziehbare Gründe für den Nutzungswunsch des Vermieters vor?
Mit Rücksicht auf das durch Art. 14 GG geschützte Recht des Vermieters, sein Eigentum seinen Vorstellungen entsprechend zu nutzen (vgl. auch § 903 S.1 BGB), sind die Anforderungen, die an das Vorliegen vernünftiger nachvollziehbarer Gründe zu stellen sind, im Normalfall relativ gering (beachte aber die in den Frage 11, 14, 15, 22 und 24 erwähnten Sonderfälle, für die gesteigerte Anforderungen an die Begründung bestehen). So genügt beispielsweise der schlichte Wunsch eines Erwerbers der bereits vermieteten Wohnung, „in den eigenen vier Wänden zu wohnen“ (vgl. LG Mainz, Urteil vom 06.02.1996 – 3 S 248/95).
Eine Übersicht über Gründe, die in der Rechtsprechung als vernünftig und nachvollziehbar anerkannt sind, finden Sie in unseren E-Books „Eigenbedarf anmelden“ und „Eigenbedarf abwehren“.
7. Findet eine Abwägung mit den entgegenstehenden Interessen des Mieters statt?
Nein!Die Interessen des Vermieters sind bei der Entscheidung darüber, ob Eigenbedarf anzunehmen ist und eine wirksame Kündigung vorliegt, nicht gegen die Belange des Mieters abzuwägen. Die besonderen Belange des Mieters sind nur auf dessen Widerspruch gemäß § 574 BGB zu beachten (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 20.01.1988 -VIII ARZ 4/87). Zum Widerspruchsrecht des Mieters siehe die Fragen 34-36).
8. Gibt es Fälle, in denen der Vermieter keine vernünftigen nachvollziehbaren Gründe für den Nutzungswunsch darlegen muss?
Ja, das Gesetz verzichtet in zwei Fällen auf das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters.
Ohne besonderen Grund kann der Vermieter gem. § 573a Abs.1 S.1 BGB kündigen, wenn sich die Wohnung des Mieters in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (Zweifamilienhaus) befindet.
Das Gleiche gilt gem. § 573a Abs.2 BGB, wenn die Wohnung des Mieters Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist.
Zu beachten ist hierbei aber die um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist, die gem. § 573a Abs.1 S.2 BGB gilt, wenn der Vermieter von einem dieser Sonderkündigungsrechte Gebrauch macht, und kein Fall des § 549 Abs.2 Nr.2 BGB vorliegt.
9. Ist der zulässige vom Vermieter beabsichtige Nutzungszweck inhaltlich beschränkt?
Ja! Der Vermieter muss beabsichtigen, die Wohnung zu Wohnzwecken zu nutzen bzw. diese einem Familien- oder Haushaltsangehörigen zu Wohnzwecken zu überlassen. Die Nutzung eines nur untergeordneten Teils der Wohnung zu anderen als zu Wohnzwecken schadet allerdings nicht (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 19.12.1985 – 7 S 195/85).
10. Wie wirkt es sich aus, wenn der Vermieter nur Teile der Wohnung benötigt?
Die Absicht des Vermieters, nur einen Teil der vermieteten Wohnräume zu eigenen Zwecken zu nutzen oder einer Bedarfsperson zu überlassen, rechtfertigt keine auf § 573 Abs.2 Nr.2 BGB gestützte Eigenbedarfskündigung, da sich der Nutzungswille auf die gesamte Wohnung beziehen muss (vgl. LG Mainz, Urteil vom 29.08.2001 – 3 S 51/01). Eine hiervon zu unterscheidende Frage ist allerdings, ob eine auf § 573 Abs.1 S.1 BGB gestützte Teilkündigung in Betracht kommt (vgl. dazu OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03.03. 1997 – 3 RE–Miet 1/97).
11. Kann der Vermieter auch dann eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn er die Wohnung nur als Zweitwohnung nutzen möchte?
Ja, eine Eigenbedarfsündigung ist in diesem Fall nicht ausgeschlossen. Grds. kann wegen Eigenbedarfs auch dann gekündigt werden, wenn die Bedarfsperson in der Wohnung nicht ihren Lebensmittelpunkt begründen möchte, weil sie bereits eine andere Wohnung besitzt und diese nicht aufgeben, sondern weiterhin nutzen will (vgl. BVerfG, Beschluss vom 23.04.2014 – 1 BvR 2851/13). Allerdings sind an die vernünftigen und nachvollziehbaren Gründe, die der Vermieter vorweisen muss (vgl. dazu Frage 6), in diesem Fall besonders hohe Anforderungen zu stellen. Entscheidend sind hier die jeweiligen Umstände des Einzelfalls. Fallbeispiele mit Rechtsprechungsnachweisen finden Sie in unseren E-Books „Eigenbedarf anmelden“ und „Eigenbedarf abwehren“.
12. Was geschieht, wenn der Vermieter seinen Nutzungswillen nur vortäuscht?
Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, ist die Kündigung unwirksam, weil kein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 BGB vorliegt. Das Mietverhältnis ist mangels wirksamer Kündigung nicht beendet. Erkennt der Mieter die Täuschung noch vor seinem Auszug, kann er in seiner Wohnung wohnen bleiben. Ist er bereits ausgezogen, besteht zwar grds. ein Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes gem. § 535 Abs.1 S.1 BGB. Die Erfüllung dieses Anspruches ist dem Vermieter jedoch dann nicht möglich, wenn er die Wohnung bereits weiter vermietet oder veräußert hat. Auch liegt ein erneuter Einzug in der Regel dann nicht im Interesse des Mieters, wenn er sich bereits eine Ersatzwohnung beschafft hat. Dennoch steht der Mieter auch in diesem Fall nicht ohne Rechte dar. Spricht der Vermieter schuldhaft eine Kündigung aus, die wegen fehlenden Kündigungsgrundes unwirksam ist, macht er sich wegen Verletzung seiner Pflichten aus dem Mietvertrag gemäß § 280 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig (vgl. BGH, Urteil vom 18. 05. 2005 – VIII ZR 368/03).
Mit seinem Schadensersatzanspruch kann der Mieter alle Kosten ersetzt verlangen, die ihm durch die unwirksame Kündigung entstanden sind. Dazu gehören neben den Kosten für einen mit der Überprüfung der Kündigung beauftragten Rechtsanwalt (vgl. LG Duisburg, Urteil vom 18.11.2009 – 11 S 106/09) in erster Linie alle mit dem Umzug in Zusammenhang stehenden Kosten, wie z.B. Transportkosten und Maklerkosten. Bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter dem Mieter auf rechtmäßige Weise hätte kündigen können, sind auch
Mehrkosten für die Anmietung der neuen Wohnung erstattungsfähig, sofern diese von gleicher Qualität und gleicher Ausstattung ist wie die geräumte (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15.07.1988 -64 S 30/88).
13. Entfällt das Recht zur Eigenbedarfskündigung, wenn der Vermieter seinen Bedarf selbst (schuldhaft) herbeigeführt hat?
Nein! Dem Vermieter ist das Kündigungsrecht nicht allein deshalb versagt, weil er den Bedarfsgrund selbst willentlich herbeigeführt hat (vgl. (vgl. BVerfG, Beschluss vom 17.07.1992 – 1 BvR 179/92).
14. Spielen die Größe der gekündigten Wohnung und die bisherigen Wohnverhältnisse der Bedarfsperson eine Rolle?
Ja, in eingeschränktem Umfang. Auch bzgl. der Größe der Wohnung gilt zwar der Grundsatz, dass der Vermieter selbst bestimmen kann, welcher Wohnbedarf für ihn angemessen ist. Dieser Grundsatz findet seine Grenzen jedoch, wenn der Vermieter weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht. In diesem Fall ist die Kündigung missbräuchlich und daher unwirksam (vgl. BVerfG, Urteil vom 14. 02. 1989 – 1 BvR 308/88, 1 BvR 336/88, 1 BvR 356/88). Für die Beantwortung der Frage, ob der geltend gemachte Bedarf weit überhöht ist, spielen auch diebisherigen Wohnverhältnisse eine Rolle.
Ist die Wohnfläche umgekehrt so gering, dass sie den Wohnbedarf des Vermieters objektiv nicht decken kann, kann dies unter dem Gesichtspunkt fehlender Eignung zu einem Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit führen (vgl. dazu Frage 16).
15. Wann liegt weit überhöhter Wohnbedarf vor?
Konkrete Richtwerte, deren Überschreiten die Annahme eines weit überhöhten Bedarfs rechtfertigt, gibt es nicht. Entscheidend sind hier die konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls. Eine Übersicht über Fälle, in denen die Rechtsprechung einen weit überhöhten Bedarf bejaht oder auch verneint hat, finden Sie in unseren E-Books „Eigenbedarf anmelden“ und „Eigenbedarf abwehren“.
16. Wie wirkt es sich aus, wenn sich die Wohnung zur Deckung des Bedarfs des Vermieters gar nicht eignet?
Grundsätzlich gehört es zwar zu den verfassungsrechtlich geschützten Rechten des Vermieters, selbst zu entscheiden, auf welche Weise sein Wohnbedarf am besten befriedigt werden kann. Ist die Wohnung jedoch zur Deckung des Bedarfs des Vermieters oder derjenigen Person, der diese überlassen werden soll, objektiv ungeeignet, ist eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung nicht möglich. Oft ist die fehlende Eignung bereits ein Indiz für einen nur vorgetäuschten Eigenbedarf (vgl. dazu Frage 12) oder zumindest für eine fehlende Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens. Aber auch, wenn Vermieter einen ernsthaften Nutzungswillen hat, fehlt es in den Fällen mangelnder Eignung an den für die Kündigung erforderlichen vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen (siehe dazu die Fragen 5 und 6) für den Nutzungswunsch (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 26.10.1982 – 3 REMiet 4/82).
17. Entfällt das Recht zur Eigenbedarfskündigung, wenn der Vermieter über eine weitere freie Alternativwohnung verfügt?
Nicht zwangsläufig! Verfügt der Vermieter außer der gekündigten noch über eine oder mehrere weitere Wohnungen, muss er diese – um die Unwirksamkeit der Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs zu vermeiden- statt der gekündigten zur Deckung seines Bedarfs nur dann in Anspruch nehmen, wenn zumindest eine von ggf. mehreren Wohnungen
bereits freisteht, oder
feststeht, dass diese alsbald frei wird, weil
der Mieter freiwillig auszieht oder
der Vermieter bereits über einen rechtskräftigen Räumungstitel für die Wohnung verfügt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 29.07.1991 – 62 S 135/91) oder
die sichere Aussicht besteht, einen solchen Titel zu erhalten,
der vom Vermieter bestimmte Wohnbedarf in dem Alternativobjekt ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (vgl. BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 308/88). Dabei muss die Alternativwohnung im konkreten Einzelfall nach Größe, Lage und Zuschnitt geeignet sein, die vom Eigentümer bestimmten Funktionen zu erfüllen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 04.04.1989 – 64 S 406/88).
Liegen diese Voraussetzungen vor, entfällt der Vorwurf des Missbrauchs allerdings trotzdem dann, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für ein Festhalten am Bezug gerade der gekündigten Wohnung hat (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 01.03.1991 – 1 BvR 1100/90).
Besteht nach den vorstehenden Ausführungen eine Pflicht des Vermieters, eine Alternativwohnung zur Deckung seines Bedarfs in Anspruch zu nehmen, und kündigt er dennoch die vermietete Wohnung, ist die Kündigung missbräuchlich und unwirksam.
18. Muss der Vermieter dem Mieter eine Alternativwohnung anbieten?
Nur unter bestimmten engen Voraussetzungen.
Auch wenn der Vermieter nicht verpflichtet ist, eine Alternativwohnung selbst zu beziehen bzw. der Bedarfsperson zu überlassen, kann eine Eigenbedarfskündigung missbräuchlich und damit unwirksam sein, wenn der Vermieter dem Mieter eine Alternativwohnung nicht als Ersatz für die gekündigte Wohnung anbietet.
Eine solche Anbietpflicht besteht jedoch nur, wenn
die Alternativwohnung spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei wird (vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 311/02),
die Alternativwohnung mit der gekündigten vergleichbar ist und sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befinden wie diese(vgl. BGH, Urteil vom 04.06.2008 – VIII ZR 292/07),
der Vermieter die Wohnung ohnehin (erneut) vermieten möchte (vgl. BVerfG, Beschluss vom 23.11.1993 – 1 BvR 904/93) und
keine Umständevorliegen, die die Neubegründung eines Mietverhältnisses mit dem Mieter als unzumutbar erscheinen lassen (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 27.01.1993 – 3 ReMiet 2/92).
Mehr unter: Eigenbedarf: Besteht ein Recht auf eine Ersatzwohnung? (Anbietpflicht des Vermieters)
19. Kann der Vermieter frei entscheiden, welches von mehreren Mietverhältnissen er kündigt?
Ja! Hat der Vermieter mehrere Wohnungen vermietet, die zur Deckung seines Bedarfs in Betracht kommen, kann er frei entscheiden, welchem seiner Mieter er zur Befriedigung seines Bedarfs kündigt. Demgegenüber kann sich der gekündigte Mieter nicht darauf berufen, dass einem anderen Mieter hätte gekündigt werden müssen. Seine Belange sind vielmehr auf seinen Widerspruch hin erst im Rahmen des § 574 BGB zu berücksichtigen (vgl. BGH, Beschluss vom 06.07.1994 – VIII ARZ 2/94).
20. Ist eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung auch dann zulässig, wenn der Eigenbedarf bereits beim Abschluss des Mietvertrages bestand oder zu diesem Zeitpunkt absehbar war, dass er nach Vertragsschluss eintreten wird?
Nein! Besteht der Nutzungswunsch des Vermieters bereits beim Abschluss des Mietvertrages oder ist für den Vermieter bei Vertragsschlussbei verständiger Würdigung und umsichtiger Vorausschau auf Grund konkreter Anhaltspunkte absehbar, dass dieser in den nächsten fünf Jahren seit Vertragsschluss vorliegen wird (vgl. zur Länge der erforderlichen Bedarfsvorschau: LG Ulm, Urteil vom 21.05.2008 – 1 S 13/08), ist eine Kündigung, durch die das Mietverhältnis innerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums wegen Eigenbedarfs beendet werden soll, rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam (vgl. BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 308/88). Dem Vorwurf einer rechtsmissbräuchlichen Eigenbedarfskündigung kann der Vermieter allerdings dadurch entgehen, dass er den Mieter bei Vertragsschluss über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer aufklärt.
21. Kann ein neuer Vermieter nach dem Erwerb der Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs die Absicht hatte, selbst dort einzuziehen oder die Wohnung einem Familien- oder Haushaltsangehörige zu überlassen?
Ja, das ist zulässig! Unter diesen Umständen liegt kein Fall anfänglichen oder vorhersehbaren Eigenbedarfs vor, der zur Unwirksamkeit der Kündigung führt (vgl. dazu Frage 20). Auch wenn der Eigenbedarf des Erwerbers bereits in dem Zeitpunkt bestand oder vorhersehbar war, in dem dieser Vermieter geworden ist, führt dies deshalb nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, weil es sich bei diesem Zeitpunkt nicht um denjenigen des Vertragsschlusses handelt, der für die Frage, ob anfänglicher oder vorhersehbarer Eigenbedarf vorliegt, maßgeblich ist. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt nämlich der Erwerber in den bereits bestehenden Vertrag ein. Es kommt nicht zu einem neuen Vertragsschluss zwischen dem Erwerber und dem Mieter. Der Wunsch des Erwerbers, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen und „Herr seiner eigenen vier Wände“ sein zu können, wird von der Rechtsprechung anerkannt und nicht als rechtsmissbräuchlich angesehen (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 11.11.1993 – 1 BvR 696/93).
22. Besteht das Kündigungsrecht des Vermieters auch dann, wenn der Bedarfsfall erst in Zukunft eintreten wird?
Benötigt der Vermieter die Wohnung für sich oder eine andere Bedarfsperson nicht unmittelbar nach Ablauf der Kündigungsfrist, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt, hängt die Wirksamkeit der Kündigung von zwei Faktoren ab. Entscheidend sind
die Wahrscheinlichkeit des Eintritts des Bedarfsfalls und
dessen voraussichtlicher Zeitpunkt.
Für die Annahme einer zulässigen Eigenbedarfskündigung ist es erforderlich, aber auch ausreichend, dass sich durch eine Zukunftsprognose ergibt, dass der Bedarf mit einiger Sicherheit in naher Zukunft eintreten wird (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid vom 02.03.1982 – Allg. Reg. 115/81).
23. Welche Rechtsfolgen hat es, wenn der Eigenbedarf nach Ausspruch der Kündigung entfällt?
Entfällt der Eigenbedarf nach dem Ausspruch der Kündigung, hängt deren rechtliches Schicksal davon ab, zu welchem Zeitpunkt der Wegfall erfolgt. Hierbei sind folgende drei Fallgestaltungen zu unterscheiden:
Entfällt der Eigenbedarf, bevor die Kündigungserklärung dem Mieter zugeht, hat dies zur Folge, dass die Kündigung von Anfang an unwirksam ist.
Ereignet sich der Wegfall des Eigenbedarfs hingegen nach dem Zugang der Kündigung, aber vor Ablauf der Kündigungsfrist, bleibt die Kündigung zwar zunächst wirksam, wird aber wegen Rechtsmissbrauchs dann nachträglich unwirksam, wenn der Vermieter die Kündigung aufrecht erhält, ohne den Mieter über den Wegfall des Kündigungsgrundes zu informieren und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten. (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04).
Der Wegfall des Eigenbedarfs nach Ablauf der Kündigungsfrist berührt die Wirksamkeit der Kündigung nicht. Auch handelt ein Vermieter in diesem Fall nicht rechtsmissbräuchlich, wenn er an der Kündigung festhält und dem Mieter den Wegfall des Eigenbedarfs nicht mitteilt (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04).
24. Wirkt es sich auf die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung aus, wenn der Nutzungswunsch von vornherein zeitlich begrenzt ist?
Der Umstand, dass der Vermieter die gekündigte Wohnung nur für begrenzte Zeit nutzen oder einem Familien- oder Haushaltsangehörigen überlassen möchte, steht der Zulässigkeit der Eigenbedarfskündigung nicht zwangsläufig entgegen. Für die Beantwortung der Frage, ob das Mietverhältnis in diesem Fall gekündigt werden kann, kommt es entscheidend auf die Dauer der geplanten Nutzung an. In jedem Fall ohne gesteigerte Anforderungen an die Begründung zulässig ist eine Eigenbedarfskündigung nach einem Rechtsentscheid des BayObLG vom 23.03.1993 -REMiet 6/92-, wenn die Nutzung längerfristig, d.h. für mehrere Jahre geplant ist. Das LG München I konkretisiert diese Vorgabe mit Urteil vom 21.07.1993 – 14 S 11 776/92- und verlangt, dass die Nutzung für mindestens drei Jahre beabsichtigt sein muss. Bleibt die geplante Nutzungsdauer dahinter zurück, ist die Eigenbedarfskündigung nur dann zulässig, wenn ganz besondere nachvollziehbare Gründe gerade für diese kurze Nutzungsdauer vorliegen. Beträgt die Nutzungsdauer hingegen nur wenige Monate, soll ein berechtigtes Interesse an der Nutzung der Wohnung nach dem Rechtsentscheid des BayObLG vom 23.03.1993 – REMiet 6/92-selbst dann nicht für gegeben sein, wenn der Vermieter oder die andere Bedarfsperson die eigene bisherige Wohnung aus anerkennenswerten Gründen verlassen muss.
25. Kann auch ein befristeter Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt werden?
Nein! Bei der Eigenbedarfskündigung i. S. d. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB handelt es sich um eine ordentliche Kündigung. Einer ordentlichen Kündigung sind jedoch nur unbefristete Mietverhältnisse zugänglich. Zeitmietverträge i. S. d. § 575 BGB enden entweder durch Zeitablauf oder unter den Voraussetzungen der §§ 543,569 BGB durch eine außerordentliche fristlose Kündigung.
26. Wann steht ein Kündigungsverzicht der Eigenbedarfskündigung entgegen?
Haben die Parteien im Mietvertrag einen Kündigungsverzicht vereinbart, schließt dieser eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Vermieters aus, wenn
der Kündigungsverzicht zumindest auch für den Vermieter gilt und nicht einseitig zu Lasten des Mieters vereinbart ist und
der Zeitraum, für den der Verzicht vereinbart worden ist, noch nicht verstrichen ist.
Auch ein Kündigungsverzicht, der wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 BGB unwirksam ist, hindert den Vermieter unter den o.g. Voraussetzungen an der Kündigung, da er sich in diesem Fall auf die Unwirksamkeit des Kündigungsverzichts nicht berufen kann (vgl. BGH, Urteil vom 15. 11. 2006 – VIII ZR 3/06).
27. Ist eine Eigenbedarfskündigung nach der Begründung von Wohnungseigentum an der vermieteten Wohnung möglich?
Nur im Falle einer Veräußerung der Wohnung nach der Begründung von Wohnungseigentum besteht gem. § 577a Abs.1 BGB für den Erwerber, der gemäß § 566 BGB in die Vermieterstellung eintritt, eine befristete Kündigungsbeschränkung. Das Gesetz versagt dem neuen Vermieter, der das Eigentum an der Wohnung in bereits vermietetem Zustand erworben hat, für die Dauer von drei Jahren seit dem Erwerb das Recht, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, wenn an der erworbenen Wohnung nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter durch den alten Vermieter, aber vor der Veräußerung der Wohnung an den neuen Vermieter Wohnungseigentum begründet worden ist.
Entsprechendes gilt gem. § 577a Abs. 1a Nr.1 BGB, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist.
Die Kündigungssperrfrist von drei Jahren, wie sie § 577a Abs. 1 BGB vorsieht, kann gem. § 577a Abs.2 BGB in beiden Fällen durch Rechtsverordnung der Landesregierungen für bestimmte Wohngebiete auf bis zu zehn Jahre angehoben werden.
28. Welche Kündigungsfrist hat der Vermieter einzuhalten?
Die Kündigungsfristen, die der Vermieter im Falle einer Eigenbedarfskündigung zu beachten hat, unterscheiden sich nicht von denjenigen, die einzuhalten sind, wenn der Vermieter aus anderen Gründen eine ordentliche Kündigung ausspricht. Die Länge der Kündigungsfrist ergibt sich aus § 573c Abs.1 BGB und hängt davon ab, wie viel Zeit seit der Überlassung der Wohnung an den Mieter bereits verstrichen ist.
Geht die Kündigung dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zu, wird das Mietverhältnis
zum Ablauf des übernächsten Monats beendet, wenn das Mietverhältnis seit der Überlassung der Wohnung an den Mieter noch nicht fünf Jahre bestand,
zum Ablauf des fünften auf den Kündigungsmonat folgenden Monats, wenn das Mietverhältnis seit der Überlassung der Wohnung an den Mieter zwar mehr als fünf, aber weniger als acht Jahre bestand,
zum Ablauf des achten auf den Kündigungsmonat folgenden Monats, wenn das Mietverhältnis seit der Überlassung der Wohnung an den Mieter acht Jahre oder länger bestand.
Zu beachten ist in diesem Zusammenhang dieum drei Monate verlängerte Kündigungsfrist, die gem. § 573a Abs.1 S.2 BGB gilt, wenn der Vermieter von einem der Sonderkündigungsrechte des § 573a BGB Gebrauch macht (vgl. dazu Frage 8).
29. Welchen Inhalt muss das Kündigungsschreiben haben?
Das Kündigungsschreiben, dass gem. § 568 Abs.1 BGB der Schriftform zu genügen hat, muss neben der Erklärung, dass das Mietverhältnis beendet werden soll, und dem Termin, zu dem dies erfolgen soll, gem. § 573 Abs.3 S.1 eine Begründung enthalten. Mit dieser Begründung steht und fällt die Wirksamkeit der Kündigung, denn gem. § 573 Abs.3 S.2 BGB finden bei der Überprüfung der Wirksamkeit der Kündigung nur solche Gründe Berücksichtigung, die im Kündigungsschreiben angegeben sind.
Die Begründung muss alle Tatsachen enthalten, deren Kenntnis erforderlich ist, um zu prüfen, ob das gem. § 573 BGB erforderliche berechtigte Interesse des Vermieters tatsächlich vorliegt. Der Vermieter hat daher
die Bedarfsperson nicht zwingend namentlich, aber so eindeutig zu bezeichnen, dass diese identifizierbar ist, so dass ihre Zugehörigkeit zu dem berechtigten Personenkreis (vgl. dazu Frage 4) festgestellt werden kann,
den Bedarfsgrund durch Schilderung konkreter Tatsachen mitzuteilen, aus denen sich das Nutzungs- oder Überlassungsinteresse ergibt.
30. Was kann der Vermieter unternehmen, wenn der Mieter trotz wirksamer Eigenbedarfskündigung nicht auszieht?
Zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, sollte der Vermieter Schritt für Schritt folgendermaßen vorgehen:
Widerspruch gegen die Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter innerhalb von zwei Wochen seit der Kenntnis von der Gebrauchsfortsetzung, um zu verhindern, dass sich das Mietverhältnis gem. § 545 BGB auf unbestimmte Zeit verlängert,
Aufforderung an den Mieter, die Wohnung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu räumen,
Versuch, eine einvernehmliche außergerichtliche Lösung mit dem Mieter ggf. auch durch Zugeständnisse in Form der Gewährung einer Räumungsfrist oder einer Unterstützung bei Umzug durch den Vermieter zu finden;
Erhebung einer Räumungsklage (vgl. dazu auch die Fragen 31 bis 33);
Beauftragung des Gerichtsvollziehers mit der Zwangsvollstreckung aus dem Räumungstitel.
31. Welches Gericht ist für eine Räumungsklage zuständig?
Für eine Räumungsklage ist bei Wohnraummietverhältnissen unabhängig vom Streitwert gemäß §§ 23 Nr. 2a GVG, 29a Abs. 1 ZPO stets das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk sich die gekündigte Wohnung befindet.
32. Besteht für eine Räumungsklage Anwaltszwang?
Nein! Weder der Vermieter noch der Mieter muss sich im Räumungsrechtsstreit vor dem Amtsgericht anwaltlich vertreten lassen. Anwaltszwang besteht – von Ausnahmen abgesehen- gem. § 78 Abs.1 ZPO nur vor den Land- und Oberlandesgerichten sowie vor dem Bundesgerichtshof.In einfach gelagerten Fällen ist ein Verzicht auf einen Rechtsanwalt zur Einsparung von Kosten sinnvoll. Weist der Fall jedoch tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten auf, ist die Vertretung durch einen Rechtsanwalt ratsam.
33. Was kostet eine Räumungsklage und wer trägt die Kosten?
§ 91 Abs.1 ZPO bestimmt, dass diejenige Partei die Kosten des Rechtstreits (Gerichts- und ggf. Anwaltskosten) zu tragen hat, die im Prozess unterliegt. Aus diesem Grundsatz- von dem es allerdings Ausnahmen gibt (vgl. § 93b ZPO) – folgt, dass der Vermieter im Ergebnis nicht mit den Kosten des Räumungsprozesses belastet wird, wenn der Mieter zur Räumung verurteilt wird. Umgekehrt hat der Vermieter nicht nur die Gerichts- und eigenen Anwaltskosten, sondern auch die Kosten des Mieteranwalts zu tragen, wenn seine Klage abgewiesen wird.
Die Höhe der Kosten, die ein Räumungsrechtsstreit verursacht, ist von Fall zu Fall verschieden. Sie hängt sowohl vom Streitwert, der gem. § 41 Abs. 2 S. 1 GKG eine Jahresnettokaltmiete beträgt, als auch davon ab, ob sich die Parteien anwaltlich vertreten lassen.
Unter Zugrundelegung einer fiktiven monatlichen Nettokaltmiete von EUR 600,00 und einer sich daraus ergebenden Jahresnettokaltmiete von EUR 7.200,00 betragen
die Gerichtskosten EUR 609,00 und
im Falle anwaltlicher Vertretung- die Rechtsanwaltskosten für jede Partei EUR 1.380,40.
Insgesamt entstehen in diesem Fall bei beiderseitiger anwaltlicher Vertretung Prozesskosten in Höhe von EUR 3.369,80.
Mehr unter: Räumungsklage: Dauer, Kosten und Ablauf (mit Beispielen)
34. Auf welche Weise kann der Mieter erreichen, trotz wirksamer Kündigung zumindest zeitweise in der Wohnung wohnen zu bleiben?
Hat der Vermieter eine wirksame Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, kann der Mieter in Härtefällen unter bestimmten Voraussetzungen erreichen, die Wohnung für eine gewisse Zeit– in Ausnahmefällen auch dauerhaft- nicht räumen zu müssen.
Je nach dem Grad der Härte, der erstrebten Rechtsfolge und dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter von seinen Rechten Gebrauch macht, kann dieser
gem. § 574 Abs.1 BGB der Kündigung bis spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses (bei fehlendem Hinweis auf diese Frist gem. § 574b Abs.2 S.1 und 2 BGB auch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits) widersprechen und von dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (vgl. dazu die Fragen 35 und 36),
im Räumungsrechtsstreit gem. § 721 ZPO bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, die Einräumung einer Räumungsfrist durch das Gericht beantragen (vgl. dazu Frage 37) oder
im Falle der bereits begonnenen oder unmittelbar bevorstehenden, jedoch noch nicht vollständig beendeten Zwangsvollstreckung gem. § 765a ZPO einen Antrag auf Vollstreckungsschutz stellen (vgl. dazu Frage 38).
35. Wann besteht ein Widerspruchsrecht des Mieters?
§ 574 Abs. 1 BGB bestimmt, dass der Mieter der Kündigung des Vermieters dann widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Neben der Feststellung einer Härte im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses, muss eine im Einzelfall vorzunehmende Interessenabwägung ergeben, dass das Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses überwiegt.
36. Was geschieht nach einem wirksam erhobenen Widerspruch des Mieters?
Hat der Mieter einen wirksamen Widerspruch erhoben, bleibt die Kündigung des Vermieters wirksam. Der Mieter hat jedoch gemäß § 574a Abs. 1 BGB einen Anspruch gegen den Vermieter, dass das Mietverhältnis durch den Abschluss einer Fortsetzungsvereinbarung, die im Falle des Scheiterns gem. § 574a Abs.2 S.1 BGB durch Urteil ersetzt werden kann, fortgesetzt wird. In der Regel erfolgt die Fortsetzung befristet. Nur in Ausnahmefällen kommt eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit in Betracht.
37. Unter welchen Voraussetzungen kann der Mieter die Einräumung einer Räumungsfrist beanspruchen?
Hatte der Mieter mit seinem Widerspruch gem. § 574 BGB keinen Erfolg oder hat er diesen gar nicht oder nicht form- und fristgerecht erhoben, besteht für den Mieter die Möglichkeit, im Rahmen eines Räumungsrechtsstreit bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, eine Räumungsfrist zu beantragen, die den Vermieter trotz wirksam beendeten Mietverhältnisses an der Vollstreckung aus dem Räumungstitel hindert.Auch die Räumungsfrist wird für höchstens ein Jahr nur gewährt, wenn das Interesse des Mieters, zumindest zeitweise in der Wohnung zu verbleiben, schutzwürdiger ist als das Interesse des Vermieters, die Wohnung selbst zu nutzen oder Angehörigen zur Verfügung zu stellen.
38. Wann ist dem Mieter Vollstreckungsschutz zu gewähren?
Betreibt der Vermieter bereits die Zwangsvollstreckung aus einem Räumungstitel oder steht dies unmittelbar bevor, kann der Mieter die in der Regel vorübergehende, in Ausnahmefällen auch unbefristete Einstellung der Vollstreckung dadurch erreichen, dass er gem. § 765a ZPO einen Antrag auf Vollstreckungsschutz stellt. Diesem wird jedoch nur dann stattgegeben, wenn die Vollstreckungsmaßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Vermieters wegen ganz besonderer Umstände für den Mieter eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist.
Diese engen Voraussetzungen liegen in der Regel nur dann vor, wenn das Leben des Mieters oder eines nahen Angehörigen des Mieters in Gefahr ist oder erhebliche Gesundheitsschäden drohen, und keine noch schutzwürdigeren Vermieterinteressen entgegenstehen.
39. Was geschieht, wenn der Mieter nach der Kündigung keinen Ersatzwohnraum findet?
Fehlender Ersatzwohnraum stellt einen vom Gesetz in § 574 Abs.2 BGB ausdrücklich genannten Härtefall dar. Der Mieter kann danach der Eigenbedarfskündigung widersprechen und von seinem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn er
keinen angemessenen Ersatzwohnraum
zu zumutbaren Bedingungen
gefunden hat,
obwohl er unmittelbar nach dem Zugang der Kündigung alle ihm möglichen und sowohl persönlich als auch wirtschaftlich zumutbaren Bemühungen unternommen hat,
keine Umstände vorliegen, aus denen sich ergibt, dass das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Vertrages überwiegt.
Auch die Einräumung einer Räumungsfrist gem. § 721 ZPO kommt bei fehlendem Ersatzwohnraum im Falle einer zu Gunsten des Mieters ausfallenden Interessenabwägung in Betracht.
Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO kann allein wegen fehlenden Ersatzwohnraums jedoch nicht gewährt werden.
40. Gibt es eine sinnvolle Alternative zur Eigenbedarfskündigung?
Ja! Kann der Vermieter sich nicht sicher sein, ob er das Mietverhältnis durch eine Kündigung wirksam beenden kann oder ob dem Mieter ein Widerspruchsrecht zusteht, empfiehlt es sich, das Mietverhältnis nicht einseitig durch eine Kündigung, sondern durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages zu beenden. Hierzu erklären sich Mieter nicht selten dann bereit, wenn der Vermieter ihnen im Gegenzug eine Abstandszahlung anbietet, die er erhält, wenn er der Vertragsbeendigung zustimmt.
Ein Aufhebungsvertrag hat gegenüber der einseitigen Kündigung den Vorteil, dass in diesem nicht nur der Beendigungs– bzw. Räumungstermin unter Abweichung der gesetzlichen Vorgaben individuell festgelegt werden kann, sondern zugleich auch wesentliche Fragen, die sich regelmäßig bei der Abwicklung des Mietverhältnisses stellen und häufig Anlass für Streitigkeiten bieten, vertraglich mit geregelt werden können. Beispiele hierfür sind Regelungen über die Durchführung der Schönheitsreparaturen oder auch die Modalitäten der Kautionsrückzahlung und der letzten Betriebskostenabrechnung.
Eigenbedarfskündigung prüfen: 17- Punkte Plan für Mieter
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150 Antworten auf "Eigenbedarfskündigung – 40 Fragen und Antworten"
Sandra Bri
10.11.2014 - 16:50 Antworten
ich habe eine Frage zu folgendem Punkt:
„Kann ein neuer Vermieter nach dem Erwerb der Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs die Absicht hatte, selbst dort einzuziehen oder die Wohnung einem Familien-oder Haushaltsangehörigen zu überlassen?“ ( Frage 21)
Mir war mir bisher bekannt, dass bei einem Eigentümerwechsel und damit Vermieterwechsel
„Kauf bricht nicht Miete“ gilt und hier auch noch einmal eine Sperrfrist von 3 Jahren gilt, in der der neue Vermieter nicht wegen Eigenbedarf kündigen darf.
Als Antwort wurde allerdings geschrieben, diese Kündigung sei zulässig.
Wo ist denn jetzt genau der Unterschied? Warum ist diese Art der Kündigung zulässig?
11.11.2014 - 12:55 Antworten
der Unterschied besteht daran, dass Ihre Wohnung offensichtlich schon seit längerer Zeit eine Eigentumswohnung ist und die Sperrfrist damit bereits verstrichen ist. Diese beginnt nicht bei jedem Verkauf von neuem zu laufen.
24.05.2018 - 06:27 Antworten
verstehe ich das also richtig: Wenn ich eine Wohnung erwerbe, die meine Mutter beziehen soll (Eigenbedarfskündigung) , die davor bereits eine Eigentumswohnung war (mehr als 3 Jahre), dann entfällt die Sperrfrist?
Ab welchem Zeitpunkt kann ich die Eigenbedarfskündigung aussprechen? Ab Unterzeichnung des Notarvertrages oder ab Eintragung uns Grundbuch?
24.05.2018 - 19:41 Antworten
Sie müssen noch das Thema Erstverkauf und verlängerte Sperrfrist beachten. Eine Kündigung ist immer nur nach Eintragung ins Grundbuch möglich.
02.01.2015 - 19:44 Antworten
ich habe meinen Mieter auf Eigenbedarf gekündigt. Er will nicht ausziehen weil er Anfang 2016 sowieso ausziehen möchte, da er dann mit seinem Studium fertig ist. Dazu sagt er dass es bei ein paar Ärzten in psychologischer Betreuung ist und auch physiologische Probleme hat.. Habe ich da überhaupt eine Chance durch eine Räumungsklage?
03.01.2015 - 10:45 Antworten
leider kann ich Ihren möglichen Erfolg nicht einschätzen. Vielleicht will Ihr Mieter Ihnen nur etwas angst machen? Wenn Ihnen die Kündigung zu Anfang 2016 nicht zu später erscheint, kann das ja ein Konsens sein. Ansonsten sollten Sie sich zur genauen Lageeinschätzung rechtlich beraten lassen.
04.02.2015 - 21:43 Antworten
ich habe eine Frage bezüglich der Eigenbedarfskündigung unseres neuen Vermieters und Hauseigentümers.
Hier zunächst die Fakten:
Mietsache sind zwei nebeneinanderliegende Wohnungen (keine Eigentumswohnungen) im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses (6 Wohnungen), die über einen Durchbruch miteinander verbunden sind.
Für jede der beiden Wohnungen ist ein separater Mietvertrag mit jeweils zwei gleichen Mietern (meine Lebensgefährtin und ich) vorhanden.
Zum 1. Januar 2015 wechselte der Hauseigentümer. Der neue Hauseigentümer meldet jetzt plötzlich (im Moment nur mündlich) seinen Eigenbedarf an beiden Wohnungen an. Er will mit Frau und Kind einziehen.
Unser Mietverhältnis für beide Wohnungen besteht länger als 8 Jahre.
Kann der Vermieter Eigenbedarf für gleich zwei Wohnungen anmelden?
Welche Chancen bestehen für uns, eine oder beide Wohnungen zu behalten?
Ist die Kündigungsfrist in unserem Fall 9 Monate ab schriftlichem Bescheid oder kürzer?
Wie sollen wir uns am besten verhalten, bzw. lohnt sich ein Widerspruch?
05.02.2015 - 09:12 Antworten
wenn der Vermieter beide Wohnungen benötigt, um seinen Bedarf zu decken, sehe ich dort grundsätzlich kein Problem. Wenn Sie sich ernsthaft mit dem Thema beschäftigen und die Wohnungen nicht einfach räumen wollen, empfehle ich Ihnen das E-Book: Eigenbedarf abwehren – Was tun, wenn der Vermieter kündigt?
13.02.2015 - 22:10 Antworten
ich habe folgende Frage. Wir haben vor ein vermietetes Haus zu kaufen. Der Mietvertrag ist bis zum 31.12.2016 befristet. Wir möchten dieses Haus selbst bewohnen. Besteht irgendeine Möglichkeit für eine Kündigung auf Eigenbedarf?
16.02.2015 - 13:47 Antworten
ohne den Mietvertrag zu sehen und die Gründe für Ihre Eigenbedarfskündigung zu kennen, kann man dazu leider nichts sagen. Mein Tipp: Lassen Sie die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung hier prüfen.
17.02.2015 - 15:52 Antworten
ich habe vor eine Eigentumswohnung aus einer Zwangsversteigerung zu erwerben. Die Eigentumswohnung ist erst kürzlich an ein älteres Paar neu vermietet worden. Sollte es mit dem Kauf der Wohnung klappen habe ich vor mit meiner Familie aus unserer Mietswohnung in die Eigentumswohnung hinein zu ziehen.
Könnte mir das ältere Paar bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs Probleme bezüglich Härtefall ( hohes Alter ) oder ähnlichen Gründen bereiten?
Ich habe bedenken
17.02.2015 - 19:27 Antworten
ohne wirklich alle Details zu kenne, kann man dazu leider nichts sagen. Hier ein Artikel für Sie: Eigenbedarfskündigung: Wenn der Mieter ein Härtefall ist (Härteklausel)
Reiner Zoller
22.02.2015 - 10:47 Antworten
wie lange muss ich eine Eratzwohnung vorhalten? Kann der Mieter bis zum Ende der Kündigungsfrist warten und es sich überlegen?
Die Wohnung steht leer und Mieteinnahmen sind nicht erzielbar.
22.02.2015 - 12:09 Antworten
eine Ersatzwohnung bieten Sie dem Mieter zu einem bestimmten Termin an. Wenn Sie zu Ende Mai kündigen, könnten Sie eine Wohnung auch ab 01.03. anbieten. Sie müssen nicht monatelange Mieteinbußen in Kauf nehmen und können entsprechend auch anderweitig vermieten. Am besten Sie besichtigen mit dem Mieter und dieser teilt Ihnen mit, ob es passt oder nicht, dann sind Sie auf jeden Fall auf der sicheren Seite und können auch mit der Vermietung starten.
Steffen Büge
23.02.2015 - 09:04 Antworten
Meine Frage zu diesem Thema.
wir wohnen mit unseren zwei Töchtern (2+6) in einer Eigentumswohnung die jetzt verkauft wird. der Mietvertrag läuft bereits 5 jahre. Der neue Ķäufer ist der Neffe des Eigentümers und Single. Jetzt möchte er in die Wohnung einziehen. Die Wohnung wurde auch uns zum Kauf angeboten aber kurzfristig abgesagt mit der Begründung Familie geht vor.
Kann ich und wie mich jetzt vor der eigenbedarfskündigung schützen. Wie lang sind die Kundigungsfristen. Danke bereits vorher für Ihre Antwort.
23.02.2015 - 09:39 Antworten
mehr zu den Kündigungsfristen erfahren Sie hier. Wie Sie sich am besten vor Eigenbedarf schützen, bzw. diesen abwehren können, erfahren Sie in diesem E-Book hier. Erste Infos erhalten Sie auch in diesem Artikel hier: https://www.mietrecht.org/eigenbedarf/eigenbedarfskuendigung-abwehren/
Edda Meinhardt
13.03.2015 - 14:49 Antworten
meine Vermieterin hat mir wegen Eigenbedarf gekündigt, Grund sie möchte die Wohnung als Ladengeschäft nutzen. Nicht bewohnen.
Ist dies rechtlich umsetzbar?
13.03.2015 - 15:33 Antworten
ich würde Ihnen raten, die Eigenbedarfskündigung hier prüfen zulassen. Ist die Kündigung einmal abgewehrt, wird es für die Vermieterin deutlich schwerer erneut zu kündigen.
Anna Günthner
20.03.2015 - 17:14 Antworten
wie lange muss denn der Eigenbedarf bestehen, bevor man die Wohnung wieder vermieten kann?
Für eine Auskunft wäre ich Euch sehr dankbar!!
21.03.2015 - 09:24 Antworten
hier ein Artikel zu Ihrer Frage: Eigenbedarfskündigung: Wie lange müssen Vermieter in der Wohnung leben?
07.04.2015 - 18:25 Antworten
ich bin mir bezüglich der Sperrfristen nicht sicher.
Ich überlege ein vermietets Mehrfamilienhaus zu erwerben und dort mittels Eigenbedarf die Erdgeschosswohnung selbst zu beziehen.
Es ist keine Umwandlung in Eigentumswohnungen angedacht.
Gilt hier die Sperrfrist und nur die komplette Übernahme des bestehenden Mietvertrages mit den normalengesetzlichen Fristen?
09.04.2015 - 07:31 Antworten
hier ein separater Artikel zu den Sperrfristen.
20.05.2015 - 15:19 Antworten
unser Vermieter meldet Eigenbedarf für seine Enkelin und ihren Freund an da ihre Ausbildung dann beendet sei und das Paar heiraten möchte.
Allerdings sind wir erst vor einem Jahr eingezogen, ohne Befristung und Kenntnisse über eine Enkelin die in das Haus einziehen möchte. Zudem sind auch nach uns noch Mieter in eine andere Wohnung des Hauses eingezogen.
Müssen wir jetzt dem Vermieter nachweisen das er von dem Einzug seiner Enkelin schon zur Zeit des Vertragsabschlusses wusste oder muss er gegenteiliges Beweisen wenn wir der Kündigung widersprechen und wie stehen die Chancen?
23.05.2015 - 12:03 Antworten
wie Sie eine Eigenbedarfskündiung prüfen und ggf. abwehren können, erfahren Sie in diesem E-Book hier: https://www.mietrecht.org/ebooks/eigenbedarf-abwehren/
Wenn Ihnen schon eine Kündigung vorliegt, können Sie diese auch hier prüfen lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/eigenbedarfskuendigung-pruefen-mieter/
Wenn Sie lieber selbst weiterrecherchieren möchten, finden Sie auch sehr viele Informationen hier auf Mietrecht.org/thema/eigenbedarf
25.05.2015 - 08:24 Antworten
mein Mieter hat mit der unzureichenden Begründung Widerspruch eingelegt, er habe einen unbefristeten Mietvertrag.
Ist dieser Widerspruch überhaupt formal gültig?
25.05.2015 - 08:54 Antworten
ich kann Ihnen nur empfehlen, den Widerspruch anwaltlich überprüfen zu lassen.
24.06.2015 - 22:23 Antworten
uns wurde wegen Eigenbedarf gekündigt (Mai), desweiteren wurde uns eine Frist bis zum 31.12.2015 eingeräumt.
Nun haben wir eine Wohnung gefunden die wir bereits im August beziehen können.
Einem Aufhebungsvertrag wurde von Seiten des Vermieters nicht zugestimmt, da die Wohnung erst ab 01.01.2016 benötigt wird. Laut Vermieter sollen wir Kündigen mit einer frist von 3 Monaten, da steht uns die neue Wohnung allerdings nicht mehr zur Verfügung. Wird hier dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt?
25.06.2015 - 07:52 Antworten
Sie können den Vermieter nur hartnäckig um Aufhebung bitten, wenn er denn möchte, dass die Wohnung zum 01.01.2016 frei wird. Wenn Sie diese Wohnung zum August ausschlagen, ist ein Freizug zum Ende 2015 nicht sichergestellt, da Sie eine weitere Wohnung finden müssen. So würde ich argumentieren.
26.07.2015 - 19:58 Antworten
super Website mit vielen Infos, vielen Dank! Vielleicht habe ich es übersehen. Müsste man, wenn man wegen Eigenbedarf gekündigt wurde, nach §574 BGB Widerspruch eingelegt und vom Vermieter nun eine Räumungsklage läuft, von einer Fortsetzung des Mietverhältnisses ausgehen? Im Kündigungsschreiben wurde aber einer Fortsetzung „bereits jetzt“ widersprochen. Müsste man, wenn man nach Ende der Kündigungsfrist noch in der Wohnung bleibt, weiterhin Miete zahlen oder bis zur Entscheidung durch ein Urteil zunächst keine Miete zahlen? Nach dem Urteil müsste man dann rückwirkend die Nutzungsentschädigung für die Monate zahlen?
27.07.2015 - 20:28 Antworten
ich kann Ihnen hier (kurzfristig) mit einem Link weiterhelfen: Eigenbedarf: Mieter zieht nicht aus – Die nächsten Schritte des Vermieters
Detail müssen Se bitte in einer rechtlichen Beratung klären.
21.09.2015 - 13:31 Antworten
wir wohnen seit 32 Jahren in einem Rathaus als einziger Mieter einer Wohnung. Der Rest wird behördlich genutzt. Unser Mietverhältnis ist nicht an ein Arbeitsverhältnis gebunden.
Nun will uns der Vermieter, die Stadt, über Eigenbedarf kündigen.
Ist das überhaupt als Behörde möglich, zudem die Wohnung als Nutzräume umgestaltet und genutzt werden sollen?
Das Rathaus soll zu einem Dienstleistungszentrum umgestaltet werden, dazu sollen wir raus.
22.09.2015 - 17:15 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Vielleicht hilft dieser Artikel hier weiter: Eigenbedarf für eine GmbH möglich?. Ansonsten sollten Sie die Kündigung auf deren Wirksamkeit prüfen lassen.
10.11.2015 - 21:27 Antworten
Wir wollen ein 2-Familienhaus kaufen, in dem im EG (80m²) eine 78-jährige Frau seit 16 Jahren lebt und im OG (70m²) ein Hartz4-Empfänger mittleren Alters seit unter 5 Jahren.
Sie zahlt regelmäßig Miete und auch Nebenkosten, seine Miete wird vom Amt bezahlt, bei den Nebenkosten ist er aber schon im Rückstand.
Wir selbst (2 Erwachsene, 2 Kinder) wohnen zurzeit in einer gemieteten 80m²-Wohnung mit 3 Zimmern.
Da ich Lehrerin in Elternzeit bin, aber dann wohl auch wieder arbeiten möchte (d.h. ein Arbeitszimmer benötige) und wir gerne für jedes Kind ein eigenes Zimmer haben möchten, ist uns die jetzige Wohnung zu klein.
Wie groß ist die Wahrscheinlichkeit, dass wir beide Mieter durch Kündigung wegen Eigenbedarf herausbekommen? Oder macht uns das Gericht einen Strich durch die Rechnung?
Ist es realistisch anzunehmen, dass uns die Räumungsklage (für den oberen Mieter, wir denken die untere Dame zieht spätestens nach dem Gerichtsurteil aus) inkl. Gerichtsvollzieher höchstens 20.000 Euro kosten, bzw. 2 Jahre dauern wird?
11.11.2015 - 04:49 Antworten
ich kann Ihnen zu Ihren Chancen leider nicht schreiben, möchte Ihnen aber mit zwei Links weiterhelfen:
1. Die 15 wichtigsten Fragen und Antworten zur Räumungsklage
2. Eigenbedarf: Lange Mietdauer alleine genügt nicht für einen Härtefall
01.12.2015 - 15:06 Antworten
Ich habe auch nochmal eine Frage zur Sperrfrist da ich dass irgendwie immer noch nicht ganz verstehe. Ich und mein Freund wohnen nun seit zwei Jahren in unserer Wohnung. Vor uns wurde diese auch schon vermietet. Nun wurde die Wohnung verkauft und der neue Besitzer hat uns nun wegen Eigenbedarf gekündigt. Ist da nun gültig? Unser alter Vermieter hatte uns eigentlich zugesichert dass wir weiterhin wohnen bleiben dürfen aber es war von Anfang an klar dass diese wegen Eigenbedarf die Wohnung möchten da die Dame schwanger war und zwischenzeitlich entbunden hat.
01.12.2015 - 16:29 Antworten
entscheidend ist, ob die Wohnung in der Sie leben bei Ihrem Einzug bereits eine Eigentumswohnung war oder eine Wohnung, die zu einem gesamtem Miethauses mit nur einem Eigentümer gehörte.
Metzig
06.01.2016 - 12:43 Antworten
wir wohnen seit 1976 in einer vermieteten Eigentumswohnung (92qm). Nun möchte die Schwester des Vermieters hier einziehen. Sie ist ca. 60 Jahre alt, allein stehend, gehört zu der Erbengemeinschaft des Vermieters und will die Wohnung später in ihr Eigentum übernehmen.Man möchte uns aber nicht kündigen, sondern favorisiert einen Mietaufhebungsvertrag. Nach unserer Einschätzung ein Täuschungsmanöver, um den für uns günstigen alten Mietvertrag zu beenden. Wir sind in dieser vertrauten Umgebung verwurzelt und möchten nicht wegziehen. Was ist zu tun?
Walter Metzig
06.01.2016 - 14:18 Antworten
Sie sollten sich entsprechend belesen und auf die Reaktion der Vermieter warten. Wenn Sie nicht ausziehen wollen, können Sie nicht mehr tun.
08.01.2016 - 22:33 Antworten
Wir, mein Partner, meine Tochter (4 Jahre) und ich im 8 Monat schwange sind zum 01. August 2015 in ein Haus in Miete umgezogen.
Meine Tochter wurde daraufhin aufgrund von einem Ortswechsel in einen neuen Kindergarten eingewöhnt (damit Sie es für die Einschulung leichter hat).
Nun teilt uns der Vermieter mit, dass er das Haus schnellstmöglich verkaufen möchte. Kann der Neue Eigentümer uns wegen Eigenbedarfs innerhalb von drei Monaten kündigen ? Trotz Säugling mit momentan 10 Wochen?
Oder kommt hier die Frage 27 zum Zug, dass der neue Vermieter das Haus bereits in vermietetem Zustand erworben hat und somit 3 Jahre keinen Eigenbedarf anmelden darf / kann?
09.01.2016 - 01:26 Antworten
die Küdngngssperrfrost gilt nur bei Eigentumswohnungen und dann auch nur in einer speziellen Konstruktion, nicht jedoch bei Einfamilienhäusern.
Sie müssen in meinen Augen auf jeden Fall mit einer Kündigung rechnen. Der Verkaufsprozess kann Monate dauern und die Kündigungsfrist beläuft sich auf ebenso 3 Monate, dann ist Ihr Kind also schon älter. Ob ein Härtefallgrund vorliegt muss ein Einzelfall geprüft werden.
Gut für Ihn Vorbereitung: https://www.mietrecht.org/ebooks/eigenbedarf-abwehren/
10.01.2016 - 20:18 Antworten
wir würden gerne als Baugruppe ein Wohnhaus kaufen. Das Haus ist zu einem großen Teil vermietet.
So wie ich es verstanden habe, kann man mit Beachtung der Sperrfristen die Wohnungen kündigen.
Kann man als GbR o.Ä. auftreten und die Wohnungen kündigen, oder muss eine Teilungserklärung vorliegen und der Eigenbedarf wird Wohnung für Wohnung geregelt?
11.01.2016 - 02:29 Antworten
auf eine GbR Konstellation einzugehen würde hier den Rahmen sprengen. Recherchieren Sie speziell in diese Richtung oder lassen Sie die Möglichkeiten von einen Anwalt bewerten.
Birgit Dirscherl
26.01.2016 - 09:11 Antworten
Ich hätte eine Frage :-)
Wir möchten in den Sommerferien zu meinem Freund ziehen. Da wir ein drittes Kind erwarten reicht seine Wohnung nicht aus und wir müssen bei seinen Mietern Eigenbedarf anmelden. Jetzt meine Frage: Denn die sind schon mehr als 8 Jahre in der Wohnung, jedoch OHNE Mietvertrag. Und rein rechtlich haben sie 9 Monate Frist. Kann man z.B. aus Dringlichkeit (meine Kinder müssen im September ja schon zur neuen Schule gehen) die Frist verkürzen?
26.01.2016 - 11:24 Antworten
vorsichtig gesagt, müssen die Mieter ggf. ihr halbes Leben umkrempeln (Umzug, andere Wohnung, vielleicht eine andere Gegend, vielleicht wird es wesentlich teurer oder die Mieter müssen sich vom Wohnraum her verkleinern). Sie merken, die Schule der Kinder steht für die Mieter sicherlich nicht an erster Stelle und das BGB ist bei den Kündigungsfristen für einen Mietvertrag eindeutig.
Wenn Sie mehr zum Thema Eigenbedarf anmelden lesen wollen, empfehle ich Ihnen diesen Artikel hier oder dieses E-Book hier.
19.02.2016 - 18:17 Antworten
Wir haben vor, demnächst bei einer Teilungsversteigerung eine Wohnung zu erwerben, in die wir dann auch mit unseren Kindern einziehen möchten, da unsere bisherige Mietwohnung langsam zu klein wird. Die Eigentumswohnung ist derzeit noch von einer Studenten-WG bewohnt. Die Studenten machen alle in ca. einem Jahr ihren Abschluss, und wir würden sie ungern vorher kurzfristig rausschmeißen. Andererseits habe ich gehört, dass man den Eigenbedarf gleich beim Erwerb geltend machen muss, sonst verfällt er. Stimmt das? Gibt es irgendeine Möglichkeit, mit den Studenten einen neuen Mietvertrag mit einer Frist von ca. 1,5 Jahren zu vereinbaren, nach der wir dann noch problemlos Eigenbedarf geltend machen können?
19.02.2016 - 19:14 Antworten
Sie werfen das Sonderkündigungsrecht bei einer Zwangsversteigerung mit der Eigenbedarfskündigung zusammen. Belsen Sie sich am besten zu beiden Kündigungsarten.
Wenn Ihre Mieter mitmachen, könnten Sie theoretisch einen neuen Mietvertrag aufsetzen, mit Befristung. Das müssen die Mieter aber natürlich nicht.
Ich würde mich an Ihrer Stelle auf jeden Fall rechtlich beraten lassen.
14.03.2016 - 18:27 Antworten
wir haben ein Haus gekauft, in welchem ein älterer Mann wohnt. Das Haus hat früher seiner Mutter gehört. Deren Betreuerin hat das Haus zur Begleichung der Pflegekosten an uns verkauft.
Der Mann hat noch nie Miete gezahlt, sondern wurde von der Mutter sozusagen nur geduldet. Anfangs hatten wir überlegt, den Mann wohnen zu lassen. Aber jetzt wird er frech und hat uns sogar gedroht.
Jetzt meine Frage : Wenn er keine Miete gezahlt hat, hat er doch auch kein Mietverhältnis, oder? Können wir dann verlangen, dass er auszieht? Grundbucheintrag ist noch nicht erfolgt, dauert noch ein paar Wochen. Es wäre schön, wenn Sie uns weiterhelfen könnten. Danke!
17.03.2016 - 11:08 Antworten
ich kann Ihnen leider nur raten, dass Sie sich zu Ihrem speziellen Fall rechtlich beraten lassen. Annahmen führen oft nicht in die richtige Richtung.
nutzen Sie z.B.: https://www.mietrecht.org/beratung/kuendigung-moeglich-vermieter/
Halbnerd
29.03.2016 - 19:29 Antworten
Hallo Herr Hundt und bereits vorab vielen Dank für die vielen hilfreichen Informationen Ihrer Seite!
Ein Verständnisproblem habe ich bei diesem Artikel bzgl. nachvollziehbar begründetem Eigenbedarf:
Unter Pkt. 5 schreiben Sie: „Zwar genügt allein der Wille des Vermieters, in den eigenen Räumen zu wohnen oder eine begünstigte Person dort wohnen zu lassen, für die Annahme von Eigenbedarf nicht.“
Unter Pkt. 6 hingegen: „So genügt beispielsweise der schlichte Wunsch eines Erwerbers der bereits vermieteten Wohnung, „in den eigenen vier Wänden zu wohnen““
Widerspruch, oder besteht hier ein unterschiedlicher Kontext, der mir entgangen ist?
30.03.2016 - 05:41 Antworten
Hallo Halbnerd,
die Rechtsprechung ist hier tatsächlich etwas widersprüchlich. Einmal geht es um den Willen, in den eigenen Räumen zu wohnen. Das ist als Begründung „zu dünn“. Der Wunsch (des Erwerbers einer vermieteten Wohnung) „in den eigenen vier Wänden zu wohnen“ (im Sinne von „Eigenheim“) ist in meinen Augen etwas konkreter.
Die Rechtsprechung geht immer von Einzelfällen aus – daher ist eine 1:1 Übertragung auf andere Gegebenheiten nicht immer möglich. Eigentümer und Mieter können sich aber im ersten Schritt auf bestehenden Rechtsprechung stützen. Bei Bedarf sollten Sie sich zu Ihrem Fall rechtlich beraten lassen.
Kwesi Kobina
05.04.2016 - 10:46 Antworten
Ein Mieter erhält eine Eigenbedarfskündigung und wehrt sich anfänglich.
Dann bekommt man ein Kündigungsschreiben, weil dieser eine neue Wohnung erhalten hat. Aus Kulanz wird die Kündigungszeit von 3 Monate nicht abgewartet, da man nicht möchte, dass der Mieter doppelt Miete bezahlt und kommt daher zu einem Konsens. Er zieht innerhalb eines Monats nach dem Kündigungsschreiben aus.
Muss der Eigenbedarf aufrecht erhalten werden?Was ist rechtlich wirksam?
Die Kündigung durch den Mieter oder die Eigenbedarfskündigung?
05.04.2016 - 13:01 Antworten
Hallo Kobina,
im Normalfall ist Mietern in dem Fall zu raten, in der eigenen Kündigung als Grund für die eigene Kündigung den Eigenbedarf des Vermieters anzugeben. Leider kenne ich keine Details, wie z.B. die jeweiligen Kündigungsschreiben. Ich würde die Sachlage bei Bedarf anwaltlich einschätzen lassen.
14.04.2016 - 09:51 Antworten
Ich danke Ihnen für die Antwort.
Nein der Mieter hat das Kündigungsschreiben abgeschickt, ohne den Eigenbedarf als ursprünglichen Grund zu nennen, und ist daraufhin ausgezogen. Kann der Vermieter nun folgenlos einen neuen Mieter in die Wohnung einziehen lassen? Das ist die Frage. Im Prinzip hat der Mieter nicht gebrauch von der Kündigungsfrist gemacht – weder von der 3 monatigen Kündigungsfrist bei Selbstkündigung, noch von der 6 monatigen Kündigungsfrist laut Vertrag (Wohndauer etwa 6 Monate).
26.04.2016 - 10:48 Antworten
unter Bezugnahme auf Punkt 8 und § 573a Abs.1 S.1 BGB stellt sich mir folgende Frage:
Meine Frau und ich haben in 2013 ein Zweifamilienhaus, durch Teilungserklärung in zwei Eigentumswohnung aufgeteilt, erworben. Wir selber bewohnen seither das 1.OG, das EG ist seit 2010 unbefristet vermietet. Vor dem Kauf des Zweifamilienhauses (= der beiden Eigentumswohnungen) haben die Mieter mit den ehemaligen Eigentümern eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag geschlossen, dessen Inhalt den Mietern eine 9-monatige Kündigungsfrist einräumt.
Wir beabsichtigen, über kurz oder lang das gesamt Haus alleine zu bewohnen. Gem. eben Punkt 8 und § 573a Abs.1 S.1 BGB sollte eine Kündigung ohne weiteres möglich sein.
Beläuft sich die Kündigungsfrist dann auf insg. 12 Monate (eben 9 + 3)?!
Oder gibt es eine Deckelung/ maximale Kündigungsfrist von 9 Monaten?
Herzlichen Dank für Ihr kurzes Feedback.
27.04.2016 - 02:39 Antworten
Hallo Vermieter,
wenn 9 Monate Kündigungsfrist vereinbart wurden, dann gilt diese Frist. Bitte lassen Sie die Klausel und Ihren Einzelfall bei Bedarf rechtlich prüfen.
29.04.2016 - 10:42 Antworten
Hallo, ich hätte gerne gewusst, welche Fristen ich bei einer Eigenbedarfskündigung einhalten muss? Das Mietverhältniss besteht im Sommer 8 Jahre.Welches Datum ist für mich entscheidend, die Unterschrift des Mietvertrages oder der Beginn des Mietverhältnisses ?
Jochen Ziller
02.05.2016 - 20:27 Antworten
einem Verwandten soll seine 80 qm Wohnung wg. Eigenbedarfs gekündigt werden (Vermieter hat das mündlich angekündigt). Die Tochter des Vermieters wohnt im Moment schon im Haus in einer ca. 120 qm Wohnung. Sie ist mit dem 2. Kind schwanger und nun wollen die Ihre 120 qm Wohnung mit der 80 qm Wohnung zusammenlegen mit Durchbruch etc.
03.05.2016 - 07:46 Antworten
grundsätzlich erscheint das möglich. Ob die Eigenbedarfskündigung in diesem Einzelfall möglich ist, kann nur eine individuelle Prüfung ergeben.
Jens Glessing
11.05.2016 - 11:00 Antworten
Wir haben unseren Mietern wegen Eigenbedarf gekündigt. Ist der Mieter mir gegenüber verpflichtet Auskunft über seine Wohnungssuche zu geben?
09.11.2016 - 22:40 Antworten
ich habe Kündigung wegen Eigenbedarf bekommen, mittlerweile ist eine Wohnung unter mir frei geworden und mein Vermieter hat mir ein Mietangebot gemacht. Die Wohnungen sind von der Größe und vom Schnitt her identisch, nur wurde die freien Wohnung vor drei Jahren renoviert und der Vermieter verlangt für diese Wohnung 230 € mehr als ich jetzt bezahle. Ich kann aber nicht jeden Monat 230€ mehr bezahlen. Darf ich nicht in meiner Wohnung bleiben weil der Sohn vom Vermieter könnte jetzt in die Wohnung im E.G.einziehen.
10.11.2016 - 09:40 Antworten
Hallo Kasiopaja,
hier ein Artikel zum Thema: Eigenbedarf: Besteht ein Recht auf eine Ersatzwohnung? (Anbietpflicht des Vermieters)
Ich würde den Vermieter offen mit der Frage konfrontieren, warum er nicht die freie Wohnung für seinen Eigenbedarf nutzen möchte.
15.05.2016 - 17:32 Antworten
haben unserem Mieter wegen Eigenbedarf zum 30.06. gekündigt. Unser Sohn möchte mit Familie einziehen. Jetzt (zeitlich nach der Kündigung) fordert der Anwalt des Mieters die Beseitigung von Mängeln, so z.B. den Austausch aller Fenster wegen Undichtigkeit (und andere Dinge). Kann ein Mieter nach Kündigung wegen 2 Monaten Rest-Mietdauer dies fordern? Nach welchen Bedingungen kann das Gericht die weitere Nutzung – falls der Mieter nicht rechtzeitig eine andere Wohnung findet – anordnen? Vermutlich möchte der Anwalt für die aufgeführten Mängel Mietminderung.
15.05.2016 - 18:22 Antworten
ich kann Ihnen mit zwei Links weiterhelfen:
1. Voraussetzungen für eine Mietminderung
2. Eigenbedarf: Mieter findet keine Wohnung – Was nun?
29.06.2016 - 10:00 Antworten
Super-Website und sehr interessant. Zu einer Fallkonstellation konnte ich aber nichts finden:
Wir wurden von der Vermieter-GbR wegen Eigenbedarfs eines Mitglieds der GbR zum 31.12.16 gekündigt. Die Kündigung ist wohl nachvollziehbar und begründet. Nun haben wir erfahren, dass die GbR nach Ausspruch der Kündigung, aber vor Ablauf der Kündigungsfrist, das Haus in Wohnungseigentum umgewandelt hat bzw. gerade umwandelt. Hat dies Auswirkungen auf die Eigenbedarfskündigung? Oder ist dies eine Regelungslücke im Gesetz, die die Kündigungssperrfrist gem. § 577a BGB (bei uns 7 Jahre) aushebelt?
30.06.2016 - 08:19 Antworten
ich kann Ihnen hier nur den Tipp geben, dass Sie nach der Umwandlung ggf. einen neuen Vermieter haben (vielleicht wie bisher die gesamte GbR, vielleicht aber auch nur ein Mitglied der GbR). Lassen Sie die Kündigung im Zweifel rechtlich prüfen.
Anne Föller
10.08.2016 - 18:54 Antworten
mir wurde wg. Eigenbedarfs gekündigt, mit der Begründung, die Vermieterin benötige die Wohnung für sich und ihre beiden Söhne. Nun zieht aber nicht sie sondern ihr Ex-Mann mit den Söhnen ein.
Handelt es sich dabei um vorgetäuschten Eigenbedarft?
11.08.2016 - 10:40 Antworten
ich kann Ihnen Einzelfall leider nicht rechtlich bewerten, kann Ihnen aber mit einem Link helfen: Eigenbedarf angemeldet – Aber nicht eingezogen – Was jetzt?
Wolfgang Ulmer
11.08.2016 - 21:45 Antworten
Meine Mutter ist 94 Jahre alt, noch rüstig u. wohnt seit 13 Jahre im Haus (1.Stock) ihres Vermieters (3 Wohnungen). Dieser ist zur Zeit im Pflegeheim u. kommt demnächst wieder zurück. Jetzt hat seine Frau meiner Mutter im Vorbeigehen mitgeteilt, dass sie die Wohnung brauche u. spätestens in 3 Monaten raus müsse. Eine ordentliche schriftliche Kündigung mit Begründung liegt nicht vor. Sie hat bis zu der Zeit als der Mann ins Heim kam, ihren Mann selbst in der Wohnung (2.Stock) gepflegt, sodass evtl die Wohnung für eine Pflegekraft sein könnte. Die Dame die im oberen Stockwerk wohnt noch nicht so lange im Haus. Meine Mutter ist in 2 Pflegeheimen angemeldet, für den Fall, dass sie ihren Haushalt nicht mehr selbst bewältigen kann (zur Zt. regelt sie diesen noch selbst). Auch auf Nachfrage sind weder bei der einen noch der anderen Einrichtung Plätze frei u. steht halt immer noch auf der Warteliste. FRAGE: kann meiner Mutter in diesem Fall ohne weiteres kurzfristig gekündigt werden ???
12.08.2016 - 07:44 Antworten
selbstverständlich muss schriftlich und begründet gekündigt werden – und das auch nicht mit einer 3-monatigen Frist, sondern mit 9 Monaten (13 Jahre Mietverhältnis). Selbst dann ist fraglich, ob Ihre Mutter nicht selbst einen Härtefall darstellt.
12.08.2016 - 21:03 Antworten
vielen Dank für die schnelle Info. Das hilft mir im Moment schon mal weiter.
14.08.2016 - 02:07 Antworten
vorweg ein riesiges Kompliment für Ihre wirklich sehr umfangreiche website, die schon viele meiner Fragen geklärt hat. Leider habe ich nichts zu Doppelhaushälften auf nicht real geteiltem Grund gelesen.
Daher habe ich eine Frage bezüglich Hauskauf:
Wir haben großes Interesse an einer derzeit vermieteten Doppelhaushälfte, Kündigungsfrist 3 Monate. Wir sind zur Zeit als Expats im Ausland tätig und kehren erst im Juli 2017 zurück nach Deutschland. Mein Mann würde dann seinen alten, ruhenden Arbeitsvertrag wieder aufnehmen und wir (fünfköpfige Familie) benötigen eine entsprechende Unterkunft (ebendiese Doppelhaushälfte). Wir besitzen kein (anderes) Wohneigentum, unsere Elternhäuser sind beide 400km entfernt. Ab April 2017 würden wir die Doppelhaushälfte gerne renovieren und modernisieren, um im Juli wirklich einziehen zu können. Da es sich bei den jetzigen Mietern ebenfalls um eine junge Familie handelt, möchten wir ihnen so weit wie möglich entgegenkommen.
Wir würden versuchen, einen Mietaufhebungsvertrag mit ihnen zu unterzeichnen, der ihnen viele Freiräume gibt (Auszug frei wählbar vor 1.4.17 ohne Fortsetzung der Mietzahlung, keine Schönheitsreparaturen, Rückzahlung der Kaution…).
Sollten Sie darauf jedoch nicht eingehen, müssten wir auf Eigenbedarf kündigen, direkt nachdem wir den Kauf abgewickelt haben, Kündigungsfrist wie erwähnt drei Monate.
Wie sieht es dort rechtlich aus? Dürften wir das? Und wie erfolgreich wäre es voraussichtlich? Uns sind auf Seiten der Familie keine Härtefälle bekannt.
Wir sind sehr friedliebende Menschen und würden uns ungern direkt am Anfang eines Hauskaufs in einen Gerichtsstreit stürzen. Auf der anderen Seite scheint diese Doppelhaushälfte wirklich unser Traumhaus zu sein…
Ich freue mich über eine kurze Nachricht von Ihnen.
14.08.2016 - 07:40 Antworten
„nicht real geteiltes Grundstück“ klingt für mich nach einer Eigentümergemeinschaft. Ich kann auf Einzelheiten leider nicht eingesehen, dafür könnten Sie z.B. diese Prüfung hier in Anspruch nehmen.
Trotzdem eine rein praktische Anregung: Wenn Sie z.B. Mitte bis Ende September den Kaufvertrag abschließen, kann es alleine schon 6 Monate dauern, bis Sie im Grundbuch eingetragen sind und kündigen können. Ihr Zeitplan ist also sehr sehr knapp bemessen.
11.10.2016 - 13:24 Antworten
wir haben unseren Mietern (hoffentlich) gut begrüntet und (hoffentlich) formal korrekt auf Eigenbedarf gekündigt.
Nun zahlt er die Miete nicht mehr. Bereits in der Vergangenheit ging die Miete häufiger verspätet ein, was von uns jeweilsper eMail oder telefonisch angemahnt wurde.
Ist es sinnvoll nun auch eine fristlose Kündigung wegen der Vertragsverletzung zuzustellen, oder ist das für die Eigenbedarfskündigung eher schädlich?
Herzlichen Dank bereits jetzt für Ihre Mühe
11.10.2016 - 19:19 Antworten
Ihre Kündigung kann dem Mieter natürlich nicht als Schutzschild keine Mieter mehr zahlen zu müssen diesen. Von daher müssen Sie auf jeden Fall reagieren. Ich würde diese besondere Situation hier prüfen lassen.
Staubmann
06.11.2016 - 08:30 Antworten
Erst mal ein großes Dankeschön, die Website hat uns wirklich schon sehr geholfen.
Ich würde aber trotzdem noch gerne eine Frage stellen:
In unserem Fall ist es so, dass ich (Tochter des Vermieters und Hauseigentümers) schon seit 2 Jahren zusammen mit meinem Partner in einer 1-Zimmer-Wohnung wohne, die mir aber zu klein ist, weshalb ich jetzt gerne in die 2-Zimmer-Wohnung eines Mieters ziehen würde. Noch dazu ist die Wohnung direkt mit dem Dachboden verbunden, das heißt immer wieder laufen Handwerker durch die Wohnung um auf den Boden zu gelangen, und das Bad ist unbeheizt. Diese Zustände waren allerdings von Anfang an gegeben, und wir sind trotzdem eingezogen.
Mein Vater meint, nachdem ich/wir bis jetzt auch in der kleinen Wohnung gelebt haben, wäre es schwierig, Eigenbedarf anzumelden.
Ist das richtig? Wäre es Unsinn ohne weiteren Grund zu versuchen den Mieter zu kündigen?
Wir leben momentan wirklich auf engstem Raum und ich wäre sehr dankbar für einen Rat von Ihnen.
Eva Staubmann
09.11.2016 - 10:42 Antworten
die beengte Wohnsituation ist m.E. ein Klassiker unter den Gründen für eine Eigenbedarfskündigung.
22.11.2016 - 17:27 Antworten
zunächst einmal mein Kompliment für Ihre sehr informative Website und freundliche Beantwortung der vielen Anfragen. Auch ich habe folgendes Problem:
Meine Mutter (86) bewohnt seit nunmehr 47 Jahren eine Mietwohnung in einem 2-Familienhaus. Dieses wurde kürzlich von einer Wohngesellschaft an einen privaten Anleger verkauft. Die leerstehende EG-Wohnung wird derzeit saniert und soll vom Sohn des neuen Eigentümers bezogen werden (die zwei erwachsene Söhne haben).
Meiner Mutter hat man angekündigt, dass der (ur-)alte Mietvertrag durch einen neuen ersetzt werden soll – ohne dies explizit zu begründen.
Des Weiteren befürchtet sie, dass, die Familie für den zweiten Sohn Eigenbedarf anmelden könnte.
1. Welchen Vor- oder gar Nachteil hätte es für meine Mutter, sich auf einen neuen Mietvertrag einzulassen?
2. Sollte die Familie Eigenbedarf für den zweiten Sohn geltend machen – gilt dann die 3-jährige Sperrfrist zuzüglich der 8 Monate Kündigungsfrist?
4. Wo kann ich nachlesen, wo und ob diese Sperrfrist auf 5 – 8 Jahre verlängert werden kann?
3. Spielt das Alter des Mieters eine Rolle?
Viele Fragen, ich weiß. Darum schon heute herzlichen Dank für Ihre Antwort!
Nette Grüße, Karin
23.11.2016 - 11:47 Antworten
danke für Ihr Lob. Eine Sperrfrist gibt es nur, wenn ein Miethaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Das ist bei Ihnen vermutlich nicht der Fall.
Es gibt keinen Grund einen neuen Mietvertrag abzuschließen – das bringt in der Regel nur Nachteile für den Mieter.
Mehr zu Ihren Fragen: Eigenbedarf: Lange Mietdauer alleine genügt nicht für einen Härtefall
28.11.2016 - 13:07 Antworten
herzlichen Dank für Ihre Antwort und den Link!
Netter Gruß, Karin
02.12.2016 - 13:21 Antworten
ich kann mich nur dem vorangegangenen anschließen und will ebenfalls die tolle Website loben! :-)
Meine Frage richtet sich an die Kündigungsbeschränkeung nach §577a BGB. Demnach beschreibt das Gesetz folgende Abfolge für das Eintreten der Sperrfrist:
1. zuächst muss die Wohnung vermietet sein
2. dann muss Wohneigentum begründet werden
3. dann wird die Wohnung veräußert
Was ist jedoch, wenn das Mehrfamilienhaus von einer Käufergemeinschaft (mehrere Personen) am Stück ungeteilt on Block erworben wird. Die neuen Eigentümer begründen einige Zeit später Wohneigentum und teilen die Wohnungen entsprechend untereinander auf. Jetzt will einer der neuen Eigentümer Eigenbedarf anmelden. Gilt dann hier die Sperrfrist?
Beste Grüße, Niko
02.12.2016 - 13:50 Antworten
hier können Sie die Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung prüfen lassen.
PS: Danke für Ihr Lob
08.12.2016 - 11:21 Antworten
Wir sind wohnen seit 3 Jahren in unserer Wohnung und sind nun wegen Eigenbedarf gekündigt worden. Die Kündigungsfrist beträgt gesetzlich 3 Monate, uns wurden 4 Monate eingeräumt.
Nun sind wir auf Wohnungssuche und möchten möglicht zeitnah ausziehen. Dürfen wir nach 3 Monaten einfach ausziehen ohne Konsequenzen befürchten zu müssen? Der Mietvertrag ist ja gekündigt und damit müssten wir uns doch eigentlich auf die gesetzlichen Vorgaben beziehen können.
08.12.2016 - 17:07 Antworten
wenn Ihnen Ihr Vermieter zu Datum X kündigt – dann können Sie ohne eigene Kündigung und ohne Aufhebungsvertrag m.E. nicht einfach früher ausziehen – bzw. müssen natürlich auch bis zum Ende der Kündigungsfrist Miete zahlen.
28.12.2016 - 17:32 Antworten
Mein Vater hat heute per Einschreiben die Kündigung wegen Eigenbedarf erhalten. Nun meine Frage kann mein Vater das Mietverhältnis vorher kündigen anstatt die 9 Monate Abzuwarten?
29.12.2016 - 18:33 Antworten
ein Mieter kann jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen, ja.
02.01.2017 - 08:09 Antworten
Ich wohne derzeit in einer Wohnung im Haus der Vermieter. Die Vermieter sind die Eltern meines Mitbewohners, mit dem ich mich schon länger nicht mehr gut verstehe. Daraufhin habe ich nun eine Kündigung erhalten. Grund: Eigenbedarf.
Meine Frage, was ist wenn die Wohnung bereits als Eigenbedarf gemeldet war (schon vor meinem Einzug) – ist die jetzige Kündigung zwecks Eigenbedarf dennoch rechtlich wirksam? Darf ein Vermieter doppelt Eigenbedarf anmelden? (Das Mietverhältnis zwecks Eigenbedarf kündigen obwohl die Wohnung bereits ein Jahr oder so als Eigenbedarfswohnung angemeldet ist)?
02.01.2017 - 16:48 Antworten
wenn Sie z.B. ein Zimmer angemietet haben, dann wird sich die Kündigung doch sicher auf das Zimmer beziehen (Eigenbedarf für Ihren Mitbewohner)?
02.01.2017 - 19:32 Antworten
Hallo, ich habe nicht nur mein Zimmer angemietet sondern die ganze Wohnung. Mein Mitbewohner (Sohn der Vermieter) ist der Hauptmieter, ich bin der Untermieter.
Die komplette Wohnung ist nach meiner Vermutung bereits auf Eigenbedarf angemeldet. War sie schon, bevor ich eingezogen bin. Jetzt wohnten wir da ein Jahr zusammen und nun darf er alleine wohnen bleiben und ich werde zwecks Eigenbedarf gekündigt.
11.01.2017 - 20:52 Antworten
zunächst ein dickes Dankeschön für diese wirklich sehr informative Website!
Wir sind Eigentümer eines 4-Familienhauses und bewohnen bisher eine der 4 Etagen. Wir haben vor drei Jahren erneut Nachwuchs bekommen, aber keinen Platz für ein weiteres Kinderzimmer in unserer Etage. Daher überlegen wir, unsere Etage im 1.OG mit dem EG über eine interne Treppe zusammen zu legen. Die EG-Wohnung ist derzeit vermietet, so dass wir eine Eigenbedarfskündigung in Betracht ziehen. Allerdings würden wir gar nicht das komplette EG für den von uns zusätzlich benötigten Wohnraum beanspruchen, sondern nur etwa die Hälfte. Die andere EG-Hälfte planen wir dann zur Single-Wohnung umbauen und wieder vermieten.
Wir sind nun arg verunsichert durch Ihren obigen Hinweis unter Frage 10, wonach wir bei Nutzung nur eines Teils der EG-Wohnung nicht berechtigt wären, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Ist das wirklich so? Oder müssen wir das Kündigungsschreiben statt „Eigenbedarfskündigung“ jetzt nur „Teilkündigung“ nennen, und gelten dann immer noch die selben Regeln wie bei Eigenbedarf?
11.01.2017 - 21:51 Antworten
danke für Ihr Lob. Wenn Sie Ihren individuellen Fall prüfen lassen wollen, dann können Sie das hier tun: Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung prüfen (für Vermieter)
12.01.2017 - 23:28 Antworten
leider konnte ich nach intensiven Recherchen zu folgender Situation nicht wirklich fündig werden:
Mietobjekt mit 3 Parteien, Vermieter wohnt seit 4 Jahren im Haus, jedoch muß er mangels Aufzug das Treppenhaus nutzen, da er im 2 Stock wohnt. Kann der Vermieter Anspruch auf die Wohnung im Erdgeschoß anmelden und ohne Grund die Wohnung kündigen, damit er selbst einziehen kann ? Anspruch besteht nur aus Bequemlichkeit, da jetzt ein kleines Kind da ist .. ? Wir sind schon über 12 Jahre Mieter des Objekts und sehr verunsichtert …
Danke im Voraus für Info
13.01.2017 - 08:48 Antworten
der Wunsch im mit Kind im Erdgeschoss zu wohnen (vielleicht auch mit Garten) kann sicherlich eine Begründung für Eigenbedarf darstellen. Allerdings ist die Begründung ggf. zu schwach und im Zweifel vor Gericht mit Ihren Ansprächen abzuwägen. Es kommt auf den Einzelfall an.
02.02.2017 - 15:33 Antworten
seit 16 Jahren habe ich meine Eigentumswohnung an eine mittlerweile 82jährige Person als deren Zweitwohnsitz vermietet.
Gerne würde ich die Wohnung nun selbst als meinen Zweitwohnsitz nutzen wollen.
Wäre eine Eigenbedarfskündigung rechtlich durchsetzbar?
02.02.2017 - 17:39 Antworten
hier ein Artikel zum Thema: Eigenbedarf für Zweitwohnung bzw. Zweitwohnsitz anmelden
12.02.2017 - 19:48 Antworten
Eigenbedarfskündigung wegen Schwägerin!? Vier Wochen vorher erhielten wir einen Vergleich zum Auszug, welchen wir abgelehnt haben. Dies Ist mittlerweile die fünfte Kündigung mit wechselnden Begründungen innerhalb der Mietzeit von fast fünf Jahren. Wir bezahlen pünktlich unsere Miete. Der Vermieter verweigert seit Jahren jede Reparatur. Des Weiteren hat er ein Jahr versucht die Wohnug zu verkaufen. Durch die erste Eigenbedarfskündigung hat er versucht eine höhere Miete zu bekommen.
Nun hat er Räumungsklage zugunsten der Schwägerin beantragt, da diese eine Familie gründen möchte., enger Kontakt zur Schwägerin.Die Wohnung ist falsch beschrieben,zu viele Zimmer, zwei Balkone, was wir nicht bewohnen.
Wir haben und finden keine Ersatzwohnung. Krankheit liegt auch vor. Wir haben die Kündigung wegen unbegründet und Rechtsmissbrauch zurückgewiesen.
Welche Chancen und Möglichkeiten haben wir in diesem Rechtsstreit?
13.02.2017 - 13:18 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Der Vermieter macht sich mit so vielen Kündigungen und falschen Angaben in der Klage natürlich unglaubwürdig. Viel mehr kann ich Ihnen hier leider nicht dazu schreiben. Lassen Sie die Situation im Zweifel von einem Anwalt bewerten.
06.03.2017 - 13:35 Antworten
ich stehe gerade vorm Kauf einer Eigentumswohnung.
Diese Wohnung wird derzeit vermietet.
Der Mietvertrag ist zwischen einer Baufirma, die als gewerblicher Zwischenmieter fungiert, und dem Mieter abgeschlossen. Im Mietvertrag steht nirgends drin, dass die gewerbliche Zwischenfirma im Auftrag des Vermieters handelt. Zwischen dem gewerblichen Zwischenmieter und dem Eigentümer gab es wohl einen Vertrag, wo alles geregelt wurde (dass der gewerbliche Zwischenmieter im Namen des Eigentümers fungiert), der Ende letzten Jahres abgelaufen ist. Dieser Vertrag wurde nicht mehr verlängert, weil der Eigentümer die Wohnung verkaufen wollte.
Meine Frage: ich kaufe mir diese Wohnung wegen Eigenbedarfs, was ich gleich angekündigt habe.
Jedoch kann ich dem Mieter (der in den nächsten Monaten, laut seiner Information, ehe aus der Wohnung ausziehen möchte; aber dies ist nicht fest), die Wohnung nicht kündigen, wenn der Mietvertrag zwischen dem gewerblichen Zwischenmieter und dem Mieter abgeschlossen wurde. Der gewerbliche Zwischenmieter ist ja keine natürliche Person, somit ist der Eigenbedarf hier ausgeschlossen.
Was soll ich nun tun? Der Makler, der im Auftrag des Eigentümers handelt, möchte den Mietvertrag nicht ändern. Seine Begründung: im Kaufvertrag steht ja drin, dass Sie der Eigentümer der vermieteten Wohnung sind.
Meines Erachtens ist es aber nicht ausreichend.
Meine Überlegung: wenn ich eine Zusatzvereinbarung mit dem gewerblichen Zwischenmieter abgeschliessen würde, die besagen würde, dass der gewerbliche Zwischenmieter mich als neuen Eigentümer vertritt und in meinem Auftrag handelt. Kann ich in diesem Fall die Wohnung wegen Eigenbedarf sauber kündigen?
Oder muss der Mietvertrag doch komplett auf mich, den neuen Eigentümer, umgeschrieben werden?
Danke Ihnen für Ihre Rückmeldung im Voraus.
06.03.2017 - 15:23 Antworten
Hallo Albina,
prüfen Sie, welche Kündigungsfrist für die Beendigung des Gewerbevertrages gilt. Sie müssen sich um diesen Vertrag kümmern, nicht um den Untermietvertrag.
Lassen Sie Ihren speziellen Einzelfall im Zweifel anwaltlich prüfen.
06.03.2017 - 17:09 Antworten
Guten Tag Herr Hundt, Danke Ihnen für Ihre prompte Rückmeldung.
Nur der Gewerbevertrag wurde ja von dem Verkäufer (= Eigentümer) nicht mehr verlängert, der ist ausgelaufen.
Es gibt einen Kaufvertrag, der das Verhältnis (die Rechte und die Pflichten) zwischen dem gewerblichen Zwischenmieter und dem Verkäufer (=Eigentümer) während der Vermietung der Wohnung regelt.
Wobei wenn der Gewerbevertrag ausgelaufen ist, aber der jetzige Kaufvertrag noch gilt (solange die Wohnung an mich offiziell nicht verkauft wurde), dann ist der Mietvertrag, wo der gewerbliche Zwischenmieter als „Vermieter“ eingetragen ist, auch nichtig, oder?
Denn der gewerbliche Zwischenmieter kann/darf nicht mehr für den Eigentümer tätig sein, da die vertragliche Grundlage dazu nicht mehr vorhanden ist.
Schönen Dank im Voraus.
06.03.2017 - 18:40 Antworten
Ich habe mich im vorherigen Posting bzgl.des Kaufvertrages geirrt.
Im Kaufvertrag wird der gewerbliche Zwischenmieter überhaupt nicht erwähnt. Da geht es nur um den Eigentümer (dass ihm mit dem Erwerb die Wohnung gehört).
07.03.2017 - 07:27 Antworten
ich kann Ihnen leider nur raten, dass Sie das gesamte Konstrukt mit Einblick in die Unterlagen rechtlich prüfen lassen. Ansonsten wird Ihnen vermutlich niemand helfen können.
Maik Schöne
14.03.2017 - 10:30 Antworten
leider konnte ich nach intensiven Recherchen zu folgender Situation der Wohnungsübergabe bei durchgeführten Eigenbedarfskündigung, nichts finden. Im Falle des Auszug vom Mieter innerhalb der letzten drei Monate vor dem firstgerechten Übergabetermin Ende August 2017, muss der Mieter uns das vorsorgehalber mitteilen bzw. die Schlüssel übergeben?
14.03.2017 - 14:19 Antworten
wenn der Mieter nicht selbst kündigt, muss er auch die Miete bis zum Ablauf der Eigentümer-Kündigung zahlen und kann die Wohnung auch bis dahin nutzen (oder leer stehen lassen).
Petra Günzler
17.03.2017 - 20:25 Antworten
ich werde nach 7 Jahren als Mieterin wegen Eigenbedarf durch neuen Eigentümer gekündigt. Eigentlich stehen mir ja 6 Monate Kündigungsfrist zu. Jetzt steht aber im alten Mietvertrag unter § 19 Zusätzliche Vereinbarung Folgendes: „Unabhängig von gesetzlichen Regelungen wird im gegenseitigen Einvernehmen eine Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Monatsende fest vereinbart“. Darauf will man mich nun „festnageln“.
Tritt dies auch bei Kündigung wegen Eigenbedarf durch neuen Eigentümer in Kraft oder treten hier die gesetzlichen Kündigungsfristen je nach Dauer der Mietverhältnisses in Kraft?
Viele Grüße Petra Günzler
18.03.2017 - 06:08 Antworten
lesen Sie am besten selbst im BGB nach – eine von der gesetzlichen Reglung zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung / Feist ist unzulässig.
18.03.2017 - 10:19 Antworten
vielen Dank für die schnelle Antwort. Kann ich darauf bestehen, dass im Kündigungsschreiben und auch, falls wir uns auf einen Aufhebungsvertrag zu einem früheren Zeitpunkt einigen, verlangen, dass begründeter Eigenbedarf schriftlich hier festgehalten wird? Ich habe das schon angesprochen und habe das Gefühl, dass seitens der neuen Eigentümer nicht wirklich darauf eingegangen wird.
Wenn man mir einen Aufhebungsvertrag z. B. zum 30.09. anbietet, kann ich darauf bestehen, dass hier festgehalten wird, dass auch ein Auszug zu einem früheren Zeitpunkt möglich sein sollte. Ich wohne in einem Ballungsgebiet und die Wohnungssituation ist schlecht. Wird eine Wohnung angeboten, dann meist mit sofortiger Wirkung. Dann hätte ich aber über viele Monate Doppelmiete, was finanziell nicht möglich ist. Daher möchte ich den neuen Vermieter bitten, ob er im Aufhebungsvertrag schriftlich festhält, dass ich auch früher raus kann. Weiß aber nicht, ob das rechtens von meiner Seite aus ist.
20.03.2017 - 09:15 Antworten
in einem Mietaufhebungsvertrag (hier eine Vorlage) können Sie alles mögliche vereinbaren. Wenn Sie zuvor kündigen, können Sie im Kündigungsschreiben verankern, dass Sie aufgrund der bestehenden Eigenbedarfskündigung kündigen und nicht aus „freien Stücken“.
Udo Liebig
20.03.2017 - 22:07 Antworten
ich wohne derzeit im Ausland, komme in einem Monat wieder zurück nach Deutschalnd und möchte mein frisch seit 2 Monaten vermietetes Haus wieder bewohnen. Ich wusste vor der Vermietung nichts von meiner so kurzfristigen Rückkehr, das Haus war vorher während meiner Abwesenheit 6 Jahre lang gut vermietet und mein Sohn hat es neu vermietet. Gibt eine Mindesfrist, ab wann ich wegen Eigenbedarf kündigen kann, fair oder unfair mal abgesehen.?
21.03.2017 - 08:09 Antworten
hier die Kündigungsfristen für Sie.
05.04.2017 - 07:56 Antworten
gestern war der Sohn meines Vermieters bei uns und brachte die Nachricht, das wir uns schon einmal auf eine Eigenbedarfskündigung einstellen sollen. Wir wohnen im Dachgeschoß in einer sehr gemütlichen 2 Zimmer Wohnung zu einem fairen günstigen Preis seit 10 Jahren. Der Sohn wohnt mit seiner Frau und zwei Kleinkindern im ersten Stock ebenfalls in einer 2 Zimmer Wohnung. Der Sohn des Vermieters hat ein Grundstück in einem anderen Ort und wollte dort bauen, so wie es aussieht bekommt er keine Baugenehmigung. Wenn das der Fall ist benötigt er unsere Dachwohnung für sich selber da die beiden Kleinkinder 4 und 3 noch im Schlafzimmer der Eltern schlafen und in Zukunft extra Wohnraum brauchen, quasi eigene Zimmer. Es besteht keine Verbindung zur seiner Wohnung da unsere Dachgeschoßwohnung nur über das Treppenhaus zu erreichen ist. Dazu wären größere Umbaumaßnahmen nötig. Ist in diesem Fall eine Eigenbedarfskündigung rechtens? Eine gleichwertige Wohnung würde ca. 500€ Mehrkosten pro Monat auf uns haben. Da wir eigentlich unseren Lebensabend in dieser Wohnung verbringen wollten. Auf diese Kosten sind wir nicht ausgelegt und würde uns in finanzielle Schwierigkeiten bringen.
Wäre eine Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtens und wie Verhält es sich mit den enormen Zusatzkosten die auf uns zukommen mit einem anderen Wohnraum, schwarzer Peter gezogen?
06.04.2017 - 17:24 Antworten
ich kenn Ihnen hier leider nicht mit „Ja“ oder „Nein“ antworten und empfehle daher die ausführliche Prüfung der Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung (Sie können das Angebot auch als Mieter nutzen).
27.04.2017 - 17:12 Antworten
zunächst einmal herzlichen Dank für Ihre ausführliche Website, die so viele Fakten gut verständlich und unter Bezugnahme auf Paragraphen kostenfrei zur Verfügung stellt. Das ist sehr hilfreich!
Ich bewohne – alleine – eine 3-Zi-Eigentumswohnung und besitze ein 1-Zi.Apartment, das vermietet ist. Zusammen mit meinem Partner habe ich ein Haus auf dem Land erworben, dessen Renovierungskosten höher als geplant sind. Um Kosten zu sparen und auch weil ich in Zukunft sicher vermehrt auf dem Land sein werde, möchte ich nun Eigenbedarf anmelden und in das Apartment ziehen.
1) Reichen diesen finanziellen Gründe für eine Eigenbedarfskündigung aus (auch wenn ich mich nicht in einer finanziellen Notlage befinde)?
2) Um eine Eigenbedarfskündigung zu vermeiden, bin ich seit mehreren Wochen selbst auf Wohnungssuche. Es hat sich herausgestellt, dass ich das Apartment weit unter Mietspiegelniveau vermietet hatte. Ich habe die Miete nun um knapp 15% angehoben. Da die Großstadtmieten so explodiert sind, ist das allerdings immer noch so wenig, dass ich selbst nichts Vergleichbares zum Anmieten finde. Könnte so etwas auch eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen?
Und 3) kommen sich Mieterhöhung (Beginn 01.08) und Eigenbedarfskündigung rechtlich in die Quere? Außer dass die Erhöhung eben nicht in Kraft treten kann?
Für eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar!
29.04.2017 - 15:58 Antworten
finanzielle Gründe können eine Begründung für eine Eigenbedarfskündiging sein, ja. Im Zweifel wird vor Gericht abgewogen, wessen Interessen schwerer wiegen, die des Vermieters oder die des Mieters. Eine Mieterhöhung eröffnet in meinen Augen immer einen Weg zu argumentieren, dass der Vermieter offensichtlich langfristig vermieten möchte, wenn er noch die Miete erhöht. Aber das ist meine private Sicht auf die Dinge.
11.06.2017 - 10:16 Antworten
Mein Vermieter hat mir zum 30.6 die Wohnung gekündigt. Jetzt habe ich die sichere Zusage für eine Wohnung allerdings erst zum 01.09. Was kann ich machen wenn der Vermieter die Frist nicht verlängert? Ich bin Geringverdiener und könnte mir weder 2 Umzüge noch eine kurzfristige Unterkunft in einem Hotel oder Ferienwohnung etc. leisten. Würde ich dadurch unter die Härtefall Klausel fallen?
14.06.2017 - 10:47 Antworten
Hallo Jessa,
versuchen Sie mit dem Vermieter eine Einigung zu finden, bei der Sie erst Ende August ausziehen.
Ursula Wenke
14.06.2017 - 09:40 Antworten
ich habe ein Problem zum Thema Kündigung wegen Eigenbedarf.
Die Situation ist leider kompliziert. Ich habe seit über 20 Jahren einen Untermietvertrag bei meinem Arbeitgeber(Krankenhaus). Bisher gab es nie Probleme . Jetzt sind seit dem 01.04.2017 2 Brüder Eigentümer von 2 nebeneinander stehenden Mehrfamilienhäuser. In „meinem“ Haus gibt es 4 Wohnungen, 1 wird zum 01.07.2017 leer(etwa 100 Quadrahtmeter ehemaliges Büro), eine andere Wohnung etwa 50 Quadrahtmeter ist zum 01.04.2017 von einem der neuen Eigentümer mit seine Frau bewohnt, ich habe eine 50 Quadrahtmeterwohnung, ein Mieter im Dachgeschoß bewohnt auch etwa 50 Quadrahtmeter. Im Nachbarhaus ist der andere Eigentümer mit Familie eingezogen. Jetzt gab es erstmal ein Mieterhöhung zum 01.07.2017 (im normalen Rahmen), jetzt wird mir bzw. meinem Arbeitgeber wegen Eigenbadarf gekündigt.
Ist das rechtens, und wenn ja, welche Fristen entstehen?
Ich möchte gerne in dieser Wohnung bleiben.
14.06.2017 - 10:29 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Ohne alle Details zu kennen, wird Ihnen hier leider niemand helfen könnten. Lassen Sie die Eigenbedarfskündigung im Zweifel rechtlich prüfen.
14.06.2017 - 19:40 Antworten
danke für die prompte Bearbeitung, werde mich an den Miterschutzbund wenden.
18.07.2017 - 10:27 Antworten
Wir sind vor 8 Monaten eingezogen, jetzt kündigt uns die Eigentümerin wegen Eigenbedarf. Wir wohnen in einer Gemeinde von 3000 Einwohnern, hier sind ganz schlecht Mietwohnungen zu finden.Ich möchte aber auch hier nicht weg, da ich soziale Anbindungen gefunden habe und auch einen Minijob.Es würde uns hart treffen, die aufgebrauchten Umzugskosten erst vor 8 Monaten, kann ich derzeit finanziell nicht wieder erbringen. Gesundheitlich geht es mir auch nicht gut.Was kann ich tun? Es steht derzeit in unserem Ort keine weitere Mietwohnung zur Verfügung.LG Michaela
22.07.2017 - 13:12 Antworten
ich kann Ihnen hier leider keinen pauschalen Tipp geben. Hier ein Ratgeber für Sie: https://www.mietrecht.org/ebooks/eigenbedarf-abwehren/
30.07.2017 - 16:10 Antworten
bei meiner Lebenspartnerin und mir liegt folgende Situation zur Kündigung wegen Eigenbdarfs vor: Seit über zwei Jahren führen wir eine Wochenendbeziehung und möchten nun einen gemeinsamen Haushalt gründen. Hierzu habe ich bereits eine neue Arbeitsstelle im Umfeld meiner Partnerin angenommen und meine Mietwohnung gekündigt. Vorübergehend werde ich in der 2-Zimmer Eigentumswohnung meiner Partnerin wohnen, diese ist jedoch auf Dauer nicht groß genug für uns beide. Meine Partnerin ist im Rahmen einer Erbengemeinschaft Miteigentümerin an einem vermieteten Zweifamilienhaus. In diesem Haus befinden sich zwei Wohnungen, eine 2-Zimmer Wohnung im EG und eine 3-Zimmer Wohnung im OG. Da die Wohnung im EG ebenfalls nicht ausreichend wäre, ist die Frage, ob eine Kündigung beider Wohnungen wegen Eigenbedarfs Aussicht auf Erfolg hat.
Über eine Einschätzung der Situation bedanke ich mich jetzt schon ganz herzlich.
31.07.2017 - 10:45 Antworten
ich kann die Sachlage hier leider nicht einschätzen. Sie können Sie Dinge hier überprüfen lassen. Demnächst erscheint auf Mietrecht.org auch ein Artikel zum Thema Eigenbedarf durch eine GbR.
Jannick Fröse
31.07.2017 - 11:21 Antworten
Wie wirkt es sich aus, wenn die Personen, für die der Eigenbedarf angemeldet wurde, sich nur drei Monate im Jahr überhaupt im Land aufhalten dürfen (aus Nicht EU-Ausländerrechtlichen Gesichtspunkten) und die Wohnung in der restlichen Zeit für Freunde und Verwandte als Gästewohnung genutzt werden soll?
31.07.2017 - 13:52 Antworten
hier können Sie die Voraussetzungen prüfen lassen (auch als Mieter): https://www.mietrecht.org/beratung/voraussetzungen-eigenbedarfskuendigung-pruefen/
18.08.2017 - 23:26 Antworten
mein Sohn hat vor ca. 4 1/2 Jahren eine Wohnung von ca. 80 qm gemietet. Im April 2017 bekam er eine Kündigung wegen Eigenbedarf für eine Schwägerin des Vermieters. Dazu bitte 2 Fragen:
1. Kann für eine Schwägerin Eigenbedarf angemeldet werden?
2. Die gesamte Wohnung hatte seinerzeit keinen Fußbodenbelag, nur Estrich. Um die Wohnung zu bekommen hat mein Sohn damals vor dem Einzug auf seine Kosten den gesamten Fußboden -teils Teppichboden, teils Laminat- verlegt. Der Vermieter hat sich mit 150,00 Euro an den Kosten beteiligt. Die tatsächlichen Kosten jedoch betrugen mehr als 1500,00 Euro. Außerdem wurde eine Einbauküche für fast 9000,00 Euro gekauft. Kann mein Sohn beim Auszug die Erstattung der Kosten verlangen?
20.08.2017 - 09:32 Antworten
hier ein Artikel, der auch auf den Eigenbedarf für einen Schwanger / eine Schwägerin eingeht: https://www.mietrecht.org/eigenbedarf/eigenbedarf-fuer-neffen-oder-nichte/
23.08.2017 - 23:30 Antworten
danke für Ihre Antwort. Leider sind Sie auf meine zweite Frage nicht eingegangen, darf ich Sie noch einmal darum bitten?
28.08.2017 - 14:31 Antworten
wenn der Mieter eine teure Einbauküche einbaut, dann kann er sein Eigentum natürlich mitnehmen. Beim Bodenbelag gab es im Idealfall eine Vereinbarung, für was der Zuschuss des Vermieter diente bzw. ob der Boden Eigentum des Mieters bleibt.
18.09.2017 - 12:27 Antworten
ich habe eine kleine ETW und möchte die Whng. über mir zusätzlich erwerben.
Dort wohnt eine Familie mit kleinem Kind auf Mietbasis.
Die Wohnungen möchte ich irgendwann zusammenlegen (wären dann ca. 120 qm)
Meinen pflegebed. Vater hole ich ab und zu (Wochenenden, Urlaub) aus dem Heim zu mir.
Ich hätte dann mehr Platz und mein Vater beim Besuch ein eig. Zimmer mit eig. Bad.
Bevor ich die Whng. kaufe – meine Frage:
Kann ich – falls die Mieter sich quer stellen für gütliche Einigung – Eigenbedarf anmelden?
Was muss ich – vor Kauf – beachten?
18.09.2017 - 12:38 Antworten
Großes Lob für die tolle Seite!!!
kurzer Nachtrag noch:
am liebsten Zusammenlegung der Wohnungen natürlich baldmöglich nach Erwerb der Wohnung.
Falls Eigenbedarfskündigung nicht mit o.g. Gründen möglich:
Genügt die bloße Absicht, den Vater zu mir zu nehmen mit Pflegepersonal in der zusammengelegten Whng?. Vater lebt im Heim und diese Absicht kann ich nicht zu 100 % zusichern, auch dann tatsächlich umzusetzen.
18.09.2017 - 17:28 Antworten
ich rate Ihnen, die Dinge anwaltlich prüfen zu lassen: Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung prüfen (für Vermieter)
19.09.2017 - 15:50 Antworten
vielen Dank für die tolle Infos! Ich finde zur Zeit keine Mietwohnung deshalb habe eine Wohnung gekauft, wollte Eigenbedarf melden, da gibt es keine Sperrfrist und Mieter hat kein Vorkaufsrecht, hat ein gesetzliche Kündigungsfrist von 6 Monate. Mieter ist ein junger Mann, allerdings habe ich gerade jetzt erfahren dass Sozialamt seine Miete zahlt – ist das alleine ein Härtefall? Er sieht gesund aus und ich weiss nicht was mann alles untersuchen und beweisen muss. Habe ich doch Chance für Eigenbedarf?
Danke im voraus und viele Grüsse,
19.09.2017 - 18:23 Antworten
hier ein Link für Sie: Eigenbedarfskündigung: Wenn der Mieter ein Härtefall ist (Härteklausel)
10.11.2017 - 14:25 Antworten
ich möchte eine Wohnung vermieten. Der zukünftige Mieter verlangt von mir, dass ich ihm schriftlich den Verzicht auf Eigenbedarf aushändige. Ist das zulässig?
10.11.2017 - 15:55 Antworten
natürlich können Sie im Mietvertrag oder als Nachtrag die Kündigung wegen Eigenbedarf ausschließen. Sie müssen wissen, ob Sie diese Möglichkeit der Kündigung dauerhaft ausschließen können und möchten.
09.01.2018 - 23:00 Antworten
Wie alle anderen: Tolle Seite.
Ich habe eine Frage. Wir haben unserem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt, er hatte neun Monate Kündigungsfrist. Nach fünf Monaten, hat sein Anwalt uns geschrieben, dass die Kündigung unwirksam ist und wir sie zurückziehen müssen, da es eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag gibt, in der seine Frau mit in den Mietvertrag aufgenommen wurde. Da wir nichts von dieser Vereinbarung wussten als wir die Wohnung kauften, haben wir nur ihm gekündigt. Da seine Frau nur vier Jahre in dem Mietvertrag steht, hätte sie nur drei Monate Kündigungsfrist. Genügt es ihr mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen, oder müssen wir die Kündigung zurückziehen und wieder anfangen (sprich neun Monate warten).
Ich hoffe ich habe es verständlich ausgedrückt.
10.01.2018 - 11:04 Antworten
eine Kündigung müssen Sie an alle Mieter zustellen. Ich gehe davon aus, dass die Frau in den alten Mietvertrag eingetreten ist. Wenn der Mieter mit seinem Anwalt auf Fehlersuche ist, sollten Sie sich ggf. rechtlich beraten lassen oder zumindest Ihre Eigenbedarfskündigung prüfen lassen.
12.04.2018 - 20:42 Antworten
Einen schönen guten Tag Herr Hundt,
ich wohne seit fast 8 Jahren in einem 3-Parteienhaus zur Miete. Das EG ist an mich vermietet mit Terrasse. 1. OG ist vermietet mit Balkon. Im DG wohnen der Enkel meiner Vermieter mit seiner Lebensgefährtin, diese nutzen den Garten.
Nun möchte der Enkel mit seiner Lebensgefährtin in das EG ziehen und haben mir eine Kündigung wegen Eigendarf angekündigt. Begründung: Die Großeltern möchten, das sich der Enkel um mehr das Haus kümmert & sie finden selbst keine passende Wohnung in der näheren Umgebnung.
Das ganze Haus mit den 3 Wohneinheiten gehört den Großeltern / meinen Vermietern. Es sind keine Eigentumswohnungen.
Muss ich diese Kündigung akzeptieren? Welche Schritte empfehlen Sie?
Vielen Dank und herzliche Grüße, Line
13.04.2018 - 06:45 Antworten
wenn die Wohnung im EG nicht größer ist, dann ist der Grund, dass sich die Enkel im EG besser um das Haus kümmern können, ziemlich „dünn“. Das bietet zumindest Raum für einen möglichen Widerspruch. Wer so einen Grund angibt, macht vielleicht auch noch andere Fehler. Lassen Sie die Kündigung im Zweifel prüfen.
14.04.2018 - 19:18 Antworten
vielen Dank für Ihre Antwort und Ihre Einschätzung.
Wenn ich die Kündigung erhalten habe, kann ich diese von Ihnen kostenpflichtig prüfen lassen?
Ich sende herzliche Grüße und wünsche Ihnen ein angenehmes Wochenende.
03.05.2018 - 06:54 Antworten
unser Vermieter hat uns wegen Eigenbedarfs gekündigt, hat aber noch freie Wohnungen. In der Kündigung steht der Satz „fristgerecht zum 31.07.2018, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt“ bedeutet das, dass wir früher raus können oder nur das wir länger drin bleiben können wenn nötig? Wir haben ihm schon einen Brief geschrieben aber er Antwortet nicht. Wir haben evtl. nämlich eine Wohnung und die wäre ab 01.06.2018 frei. Das heißt wir müssten 2 Monate doppelt Miete zahlen (in München) leider Finanziell nicht machbar…
03.05.2018 - 10:43 Antworten
Sie können jederzeit mit Ihrer Kündigungsfrist die Wohnung kündigen. Wenn Sie z.B. heute kündigen, wird diese aber auch erst zum 31.07.2018 wirksam.
03.05.2018 - 13:11 Antworten
unser Vermieter hat uns ja bereits gekündigt. Die Frage ist nur, können wir denn auch früher raus? Aufgrund von dem Satz in der Kündigung: „Fristgerecht zum 31.7.2018, Hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“ Wir verstehen den Satz nicht ganz. Bedeutet es wir können jederzeit raus wenn wir was finden dh. auch früher?
03.05.2018 - 13:14 Antworten
Ich habe schon gegoogelt ohne ende aber ich finde leider keine verständliche erklärung für den Satz. Was bedeutet „hilfsweise zum nächstmöglichen zeitpunkt“ genau?
03.05.2018 - 14:44 Antworten
nehmen wir an, der Vermieter darf zum 31.07.2018 kündigen. Er verrechnet sich und kündigt versehentlich zum 30.06.2018. Diese Kündigung wäre mit diesem Datum unwirksam. Hilfsweise kündigt er dann sicherheitshalber zusätzlich zum nächstmöglichen Datum, also hier zum 31.07.2018.
03.05.2018 - 14:52 Antworten
Achso ok, also bedeutet es nicht automatisch das wir früher raus können…
06.05.2018 - 21:36 Antworten
ich hätte eine Frage ab wann eine Kündigung zugestellt ist.
Vor 4 Wochen wurde den Mietern bereits mündlich gesagt, dass eine Eigenbedarfskündigung kommen wird und diese wurde jetzt persönlich mit Ende des Mietverhältnisses auf den 31.08.2018 zugestellt. Allerdings haben die Mieter die Kündigung nicht angenommen bzw. das Bestätigungsschreiben des Vermieters nicht unterschrieben. Ist die Kündigung zugestellt bzw. gültig?
Vermutlich werden die Mieter dann ein Einschreiben mit Rückschein auch nicht unterschreiben.
Muss man dann einen Zeugen bei der Übergabe dabei haben?
07.05.2018 - 21:17 Antworten
der Mieter oder Vermieter muss eine Kündigung nicht bestätigen. Der Absender muss den Zugang der Kündigung beweisen.
24.05.2018 - 09:47 Antworten
ich bin Hauptmieter und vermiete zwei Zimmer an zwei Untermieter in meiner Wohnung unter (typische WG-Situation). Nun möchte ich beiden kündigen, da ich kurz vor Beendigung meines Studiums stehe und die Wohnung nun für mich allein nutzen möchte. Die untervermieteten Zimmer habe ich unmöbliert vermietet (dies ist nicht im Untermietvertrag festgehalten), die Möbel in Küche, Flur und Bad sind jedoch alle von mir. Ich habe gelesen, dass sich die Kündigungsfrist bei unmöblierten Zimmern auf 6 Monate erhöht. Und ist das Ende meines Studiums ein angemessener Grund für eine Eigenbedarfskündigung?
24.05.2018 - 19:39 Antworten
die Voraussetzungen für eine Kündigung könnten Sie für Ihren Einzelfall hier prüfen lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/voraussetzungen-eigenbedarfskuendigung-pruefen/
⇐ Nebenkostenabrechnung bei Eigentumswohnungen – Besonderheiten beachten
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Anwaltlich geprüfte Vorlage für eine Eigenbedarfskündigung.
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