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Timestamp: 2020-07-13 03:50:26
Document Index: 350699260

Matched Legal Cases: ['§ 320', '§ 320', '§ 320', '§ 446', '§ 531', '§ 531', '§ 531', '§ 531', '§ 320', '§ 433', '§ 531', '§ 531', '§ 531', '§ 94', '§ 94', '§ 985']

Hauskauf - Zurückbehaltung des Kaufpreises wegen Wassereinbruchs vor Gefahrübergang - Rechtsanwalt und Notar Dr. Kotz - Kreuztal
Hauskauf – Zurückbehaltung des Kaufpreises wegen Wassereinbruchs vor Gefahrübergang
OLG München – Az.: 20 U 4240/11 – Urteil vom 21.03.2012
I. Die Berufung der Klägerin gegen das Endurteil des Landgerichts Landshut vom 20.09.2011, AZ: 44 O 1708/11, wird zurückgewiesen.
III. Das angefochtene Urteil des Landgerichts Landshut vom 20.09.2011, AZ: 44 O 1708/11, sowie dieses Urteil sind vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leistet.
V. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf EUR 87.500.- festgesetzt.
Zwischen den Parteien ist der Fortbestand eines Grundstückskaufvertrages streitig.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 24.02.2011 verkaufte der Beklagte der Klägerin das streitgegenständliche Anwesen .strasse 2 in . samt Mobiliar zu einem Gesamtkaufpreis in Höhe von EUR 87.500.-.
Gemäß Ziffer 6.1 des Vertrages wurde der Vertragsbesitz im derzeitigen Zustand unter Ausschluss jeglicher Sachmängelgewährleistung, insbesondere hinsichtlich des Bauzustandes der Gebäude, verkauft. Der Haftungsausschluss sollte nur bei Vorsatz oder Arglist des Verkäufers entfallen. Der Beklagte sicherte jedoch zu, dass ihm keine verborgenen Mängel bekannt seien und dass innerhalb der letzten 5 Jahre von außen kein Wasser in den Keller eingedrungen sei.
Die Besitzübergabe sollte am Ersten des Monats erfolgen, welcher der vollständigen Kaufpreiszahlung unmittelbar folgt. Gemäß Ziffer 10.1 hatte der Verkäufer ein Rücktrittsrecht vom Vertrag, wenn die Kaufpreiszahlung bei Fälligkeit ganz oder teilweise unterblieben ist und erfolglos eine Nachfrist von mindestens 4 Wochen gesetzt worden war. Der Kaufpreis sollte zum 29.04.2011 fällig sein. Zu den weiteren Einzelheiten des Vertrages wird Bezug genommen auf die vorgelegte Vertragsurkunde (Anlage K 1).
Zum 29.04.2011 ging keine Zahlung ein. Mit Schreiben vom 27.05.2011 (Anlage K 4) setzte der Beklagte Frist zur Zahlung des Kaufpreises zum 27.06.2011. Der Kaufpreis wurde auch in dieser Nachfrist von der Klägerin nicht bezahlt. Mit Schreiben vom 28.06.2011 (Anlage K 6) trat der Beklagte deshalb vom Kaufvertrag zurück.
Die Klägerin trug vor, in der Nacht vom 17.03 auf den 18.03.2011 und im Juni 2011 habe es in Folge Starkregens einen ganz erheblichen Wassereintritt in den Keller des streitgegenständlichen Anwesens von außen gegeben. Zudem sei im Ober- und Erdgeschoss Feuchtigkeit aufgetreten. Hierdurch sei das Kaufobjekt erheblich verschlechtert worden. Das gesamte Gebäude weise an den Innen- und Außenwänden aufsteigende und an den Außenwänden auch von außen eindringende Feuchtigkeit auf. Zugesichert habe der Beklagte ihr aber einen trockenen Keller. Die Sanierungskosten beliefen sich ausweislich der Angaben einer Fachfirma auf EUR 31.442,55. Der Minderwert des Gebäudes betrage EUR 20.000.-. Sie habe daher den Kaufpreis einbehalten dürfen. Der klägerische Rücktritt sei mangels Fälligkeit der Kaufpreisforderung unwirksam.
Die Klägerin beantragte daher, den Beklagten zu verurteilen, Zug um Zug gegen Zahlung von EUR 65.000.- dem Grundbuchamt die Auflassung nachzuweisen, beim Grundbuchamt die Eintragung zu bewilligen und die Eigentumsumschreibung zu beantragen, hilfsweise, ihr das Eigentum am streitgegenständlichen Grundstück zu verschaffen.
Der Beklagte beantragte Klageabweisung. Der Klage fehle bereits das Rechtsschutzbedürfnis, weil der Beklagte bereits alle erforderlichen Erklärungen in der Vertragsurkunde abgegeben habe. Im Übrigen sei er spätestens mit Schreiben vom 28.06.2011 wirksam vom Vertrag zurückgetreten, da sich die Klägerin mit der Kaufpreiszahlung im Verzug befunden habe und die Voraussetzungen für einen Rücktritt gemäß Ziffer 10.1. des Vertrages erfüllt gewesen seien. Die Klägerin habe insbesondere kein Leistungsverweigerungsrecht wegen einer Verschlechterung der Kaufsache gehabt. Einen elementaren Nässeeinbruch in den Keller des Anwesens im März und nachfolgend im Juni 2011 stellte er in Abrede. Einen trockenen Keller habe er nicht zugesichert. Die Aussage, dass in den letzten 5 Jahren kein Wasser von außen in den Keller eingedrungen sei, habe sich auf Hochwasserereignisse bezogen. Auch sei in den letzten 5 Jahren tatsächlich kein Wasser in den Keller von außen eingedrungen. Er habe die Außenwände des Kellers nämlich im Dezember 2001 abdichten lassen. Der Wasserschaden im Ober- und Erdgeschoss sei beseitigt. Dessen ungeachtet hätte die Klägerin keinesfalls den gesamten Kaufpreis einbehalten dürfen, sondern allenfalls das Doppelte der von ihr selbst genannten Wiederherstellungskosten, so dass sie jedenfalls mit einem Teil des Kaufpreises in Verzug gekommen sei.
Das Landgericht Landshut hat die Klage im Endurteil vom 20.09.2011 abgewiesen. Zwar sei die Klage zulässig, jedoch unbegründet. Die Klägerin habe keinen Anspruch auf das Grundstück, da der Beklagte gemäß Ziffer 10.1 des notariellen Vertrages vom 24.02.2011 in Folge Zahlungsverzuges der Klägerin wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten sei.
Eine Verschlechterung des streitgegenständlichen Anwesens vor Gefahrübergang ließ das Landgericht dahinstehen, da die Klägerin auch in diesem Fall nicht den vollen Kaufpreis hätte einbehalten dürfen. Ein Einbehalt sei nur in Höhe der doppelten Mängelbeseitigungskosten zulässig, die die Klägerin selbst mit EUR 31.442,55 beziffert habe. Daher sei sie bereits nach eigenem Vortrag zumindest mit einem Teil des Kaufpreises im Verzug gewesen. Dies habe den Beklagten zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt.
Sie rügt die Verletzung rechtlichen Gehörs, da ihr keine Schriftsatzfrist zu Hinweisen des Landgerichts zur Höhe eines möglichen Einbehalts am Kaufpreis gewährt worden sei. Unter Berufung hierauf trägt sie zu weiteren Schadensbeseitigungskosten vor. Zudem habe das Landgericht Beweisangebote der Beklagten ohne zureichenden Grund übergangen.
Sie rügt die Verletzung materiellen Rechts, da das Landgericht die Voraussetzungen ihres Zurückbehaltungsrechts und dessen Umfang verkannt habe. Insbesondere habe keine nachvollziehbare Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertragspartner stattgefunden, sondern habe das Landgericht nur pauschal auf eine nicht verallgemeinerbare Rechtsprechung Bezug genommen. Vorliegend könne keinesfalls von einem unverhältnismäßig hohen Einbehalt durch die Klägerin ausgegangen werden. Der Rücktritt des Beklagten sei daher unwirksam.
Das Anwesen sei durch den Wassereinbruch verschlechtert worden. Ausbesserungs- und Raumtrocknungsmaßnahmen im Ober- und Erdgeschoss mit einem Kostenaufwand in Höhe von EUR 3.165,40 seien erforderlich geworden. Dass keine Ursache für ein Eindringen von Feuchtigkeit im Erdgeschoss mehr bestehe werde bestritten. Überdies habe sie vorgetragen, dass der Kläger im Kaufvertrag zugesichert habe, dass in den Keller während der letzten 5 Jahre kein Wasser eingedrungen sei. Dies beinhalte die Zusicherung, dass der Keller trocken sei, also kein Wasser eindringen könne, was ersichtlich nicht zuträfe, wie die Wassereinbrüche aus März und Juni 2011 zeigten.
Sie habe dem Kläger noch vor seinem Rücktritt Bezahlung des vollen Kaufpreises angeboten, wenn er das Objekt mangelfrei übergebe.
Die Klage erweiternd beantragt die Klägerin:
I. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Landshut, AZ: 44 O 1708/11, zugestellt am 29.09.2011, aufgehoben.
II. Auf die Berufung der Klägerin wird der Beklagte verurteilt, Zug um Zug gegen Zahlung eines Betrages in Höhe von EUR 65.000.- dem Grundbuchamt des Amtsgerichts Eggenfelden für S. die Auflassung des Grundstücks Gemarkung ., Fl.Nr.: …3, .strasse, Gebäude- und Freifläche zu 0,0090 ha, vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts . für ., Blatt …, sowie … des im Grundbuch des Amtsgerichts Eggenfelden für ., Blatt …34, vorgetragenen Grundstücks, Fl.Nr.: …, an der .strasse, Gebäude- und Freifläche zu 0,0053 ha, samt neuwertiger Einbauküche im II. Obergeschoss einschließlich Kühlschrank und Gefrierschrank, Edelstahl-Elektro-Herd mit Cerankochfeld und Geschirrspülmaschine nachzuweisen, sowie beim Grundbuch des Amtsgerichts Eggenfelden für S. die Eintragung der Klägerin als Eigentümerin der vorbezeichneten Grundstücke zu bewilligen, die Eigentumsumschreibung zu beantragen und das Eigentum zu verschaffen.
III. Auf die Berufung der Klägerin wird der Beklagte verurteilt, an die Klägerin die außergerichtliche Geschäftsgebühr in Höhe von EUR 1.999,32 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Antragstellung zu bezahlen.
Der Beklagte hält den Klageantrag bereits für unzulässig.
Zur Sache bestreitet er, dass es einen Wassereinbruch gegeben hat und er bestreitet, dass hierdurch – gegebenenfalls – das Haus verschlechtert worden wäre. Vielmehr sei das Mauerwerk im gleichen Zustand, in welchem verkauft worden sei. Eine diesbezügliche Gewährleistung habe man ausgeschlossen. Der Wasserfleck im Ober- und Erdgeschoss sei längst behoben. Es handele sich um ein Einzelereignis und um keine Verschlechterung der Bausubstanz.
Ein „trockener Keller“ sei vertraglich nicht zugesichert worden, sondern nur, dass im Laufe der letzten 5 Jahre kein Wasser eingedrungen sei, womit Hochwasser gemeint gewesen sei. Im Übrigen habe die Klägerin bislang nicht einmal substantiiert behauptet, dass Wasser in den letzten 5 Jahren vor Vertragsschluss durch die Mauern eingedrungen sei.
Ein vollständiges Leistungsverweigerungsrecht der Klägerin habe daher nicht bestanden, weshalb er zu Recht und wirksam vom Kaufvertrag zurück getreten sei.
In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat übergab der Klägervertreter Schriftsatz vom 20.03.2012, in welchem er Beweis anbot für die Behauptung, der Wassereinbruch vom 17./18.03.2011 habe das Gebäude verschlechtert, durch Erholung eines Sachverständigengutachtens.
Zu Protokoll bot der Klägervertreter Beweis an für die Behauptung, die Versicherung des Beklagten, „in den Keller sei innerhalb der letzten 5 Jahre von außen kein Wasser eingedrungen“, sei unrichtig, ebenfalls durch Erholung eines Sachverständigengutachtens. Im Übrigen beantragte er Schriftsatzfrist.
Der Beklagtenvertreter rügte diesen Vortrag als verspätet.
Ergänzend wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze samt Anlagen sowie auf die Sitzungsprotokolle Bezug genommen.
Die Berufung der Klägerin einschließlich der Klageerweiterung ist zulässig; sie ist jedoch nicht begründet. Die klägerischen Ansprüche bestehen nicht, da der Beklagte zwischenzeitlich wirksam vom Vertrag zurückgetreten ist.
Der Beklagte ist gemäß Ziffer 10.1 des Kaufvertrages vom 24.02.2011 wegen Zahlungsverzugs der Klägerin wirksam von diesem Kaufvertrag zurückgetreten, weshalb die Klägerin den Vollzug des Vertrages nicht mehr verlangen kann.
1. Der Kaufpreis für das Grundstück war gemäß Ziffer 5.2 des notariellen Vertrages am 29.04.2011 fällig, sofern bis dahin zu Gunsten der Klägerin die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen war. Am 11.03.2011 lag diese Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises unstreitig vor. Da die Klägerin den Kaufpreis nicht bezahlte, setzte ihr der Beklagte entsprechend der vertraglichen Vereinbarung in Ziffer 10.1 des Vertrages mit Schreiben vom 27.05.2011 eine weitere Zahlungsfrist von 4 Wochen, die erfolglos verstrich. Mit Schreiben vom 28.06.2011 konnte der Beklagte sodann wegen Zahlungsverzugs der Klägerin wirksam seinen Rücktritt vom Vertrag erklären. Die von der Klägerin gegen die Fälligkeit der Kaufpreisforderung vorgebrachten Einwände greifen nicht durch.
Die Klägerin beruft sich auf ein Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 320 BGB, für dessen Voraussetzungen sie die Darlegungs- und Beweislast trägt (Emmerich in Münchener Kommentar zum BGB 5. Aufl. 2007 § 320 Rn. 58). Auf die Höhe etwaiger Nachbesserungskosten und die Höhe eines berechtigten Kaufpreiseinbehalts kommt es nicht an, da die Klägerin bereits die Verschlechterung der Kaufsache nach Abschluss des Kaufvertrags nicht beweisen konnte.
a) Die Klägerin beruft sich zunächst darauf, dass das streitgegenständliche Anwesen durch einen Wassereinbruch in der Nacht vom 17.03. auf den 18.03.2011 nach Abschluss des Kaufvertrages und vor Gefahrübergang verschlechtert worden sei und sie daher berechtigt gewesen sei, die Kaufsache bis zur Mängelbeseitigung durch den Beklagten zurückzuweisen und ihren Kaufpreis gemäß § 320 BGB einzubehalten.
Der von der Klägerin beschriebene Wassereinbruch kann zu ihren Gunsten als wahr unterstellt werden. Eine hierdurch eingetretene Verschlechterung der Kaufsache hat sie nicht bewiesen. Verschlechterung der Kaufsache ist eine Veränderung ihrer körperlichen Beschaffenheit im Sinne einer Qualitätsminderung (Westermann in Münchener Kommentar zum BGB 6. Aufl. 2012 § 446 Rn. 11).
Soweit sich die Klägerin auf festgestellte Feuchtigkeit im Ober- und Erdgeschoss beruft, hat sie den Vortrag des Beklagten, dass diese Schäden längst behoben seien, nicht widerlegt. Dass hierdurch eine bleibende Verschlechterung der Kaufsache eingetreten wäre, hat sie nicht bewiesen. Das erstmalige, pauschale Beweisangebot im Schriftsatz vom 20.03.2012 zur Verschlechterung der Kaufsache kann nicht mehr berücksichtigt werden (§ 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO). Der Beklagte hat Verspätung gerügt und den Sachvortrag bestritten. Die Klägerin, die die Darlegungslast für fehlende Nachlässigkeit hat, hat keine Erklärung dazu abgegeben, warum dieses Beweisangebot für eine auch in erster Instanz streitige Tatsache bislang unterblieben ist. Damit kann der Senat keine der Partei günstige Überzeugung iSd § 531 Abs. 2 ZPO gewinnen (Heßler in Zöller ZPO 29. Aufl. § 531 Rn. 33 m.w.Nw.). Dessen ungeachtet könnten die von der Klägerin veranschlagten Trocknungs- und Renovierungskosten in Höhe von EUR 3.165,40 (3,6% des Kaufpreises) ohne Zweifel den vollständigen Einbehalt des Kaufpreises nicht rechtfertigen.
Des Weiteren hat die Klägerin vorgetragen und unter Beweis gestellt, dass in Folge des Starkregens in der Nacht vom 17.03. auf den 18.03.2011 in den Keller des streitgegenständlichen Gebäudes durch die Außenwände ab 50 cm über dem Fußboden Wasser eingedrungen und anschließend auf den Fußboden gelaufen sei. Auch dies kann zu Gunsten der Klägerin als zutreffend unterstellt werden. Eine Verschlechterung der Kaufsache nach dem 24.02.2011 ergibt sich hieraus noch nicht. Die Klägerin beruft sich bezüglich des Kellers nicht darauf, dass in Folge dieses Wassereinbruchs noch nicht abgeschlossene Auftrocknungsarbeiten in den Kellerräumen erforderlich wären. Sie rügt vielmehr, dass das Wasser überhaupt durch die Außenwände in den Keller eindringen konnte. Dieser Umstand allerdings ist auf den Bauzustand der Außenwände zurückzuführen. Dafür, dass sich der Bauzustand der Außenwände seit dem 24.02.2011 oder durch das Ereignis vom 17./18.03.2011 verschlechtert hat, gibt es aber keinen Hinweis. Im Gegenteil bestreitet die Klägerin selbst im Schriftsatz vom 20.03.2012, Seite 3, dass sich die Kellerwände zum Zeitpunkt des Kaufvertrages in einem anderen Zustand befunden haben als am 22.03.2011, also nach dem Wassereinbruch. Das bereits genannte Beweisangebot im Schriftsatz vom 20.03.2012 zur Verschlechterung der Kaufsache kann sich demzufolge nicht auf den Zustand der Kellerwände beziehen. Dessen ungeachtet könnte dieses Beweisangebot – wie oben dargelegt – nicht mehr berücksichtigt werden (§ 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO).
b) Die Klägerin kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass durch das Ereignis vom 17./18.03.2011 manifest geworden sei, dass der Beklagte ihr eine mangelhafte Leistung anbietet, was sie auch zur Zurückhaltung ihrer Gegenleistung gemäß § 320 BGB berechtigt hätte (Westermann in Münchener Kommentar zum BGB 6. Aufl. 2012 § 433 Rn. 56). Für den Bauzustand der Außenwände wurde nämlich unter Ziffer 6.1. des notariellen Vertrages die Sachmängelgewährleistung ausdrücklich ausgeschlossen. Dass der Beklagte hinsichtlich des Bauzustandes der Außenwände vorsätzlich oder gar arglistig verborgene Mängel verschwiegen hätte, trägt die Beklagte nicht vor.
c) Anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass der Beklagte im notariellen Vertrag versichert hat, dass in den Keller innerhalb der letzten 5 Jahre von außen kein Wasser eingedrungen sei.
Der Senat vermag sich der Auslegung der Klägerin nicht anzuschließen, dass der Beklagte damit zugesichert habe, der Keller des streitgegenständlichen Anwesens sei grundsätzlich trocken. Dieses Verständnis widerspricht bereits dem eindeutigen Wortlaut der Erklärung, wonach der Verkäufer gerade keine generelle Eigenschaft des Kellers beschrieben, sondern nur eine Aussage über dessen Zustand in den vergangenen 5 Jahre gemacht hat. Für die vom Beklagten bestrittene Behauptung der Klägerin, dass die Parteien diese Zusicherung des Beklagten übereinstimmend als Zusicherung eines trockenen Kellers verstanden hätten, ist die Klägerin beweisfällig geblieben. Sie hat lediglich die Einvernahme des Notars Dr. M. zum Beweis der Tatsache angeboten, dass sie auf der Aufnahme der Zusicherung in den Vertrag bestanden hat (Schriftsatz vom 08.09.2011, Seite 2), nicht aber für den dieser Versicherung beizumessenden Inhalt.
Dass entgegen der Zusicherung des Beklagten in den vergangenen 5 Jahren Wasser durch die Außenwände in den Keller eingedrungen ist, hat die Klägerin zu keinem Zeitpunkt substantiiert vorgetragen. Aus der Tatsache, dass – wie zu Gunsten der Klägerin als richtig unterstellt wird – am 17./18.03.2011 Wasser in den Keller eingedrungen ist, rechtfertigt sich nicht die Annahme oder gar ein Anschein dafür, dass dies auch in den vergangenen 5 Jahren der Fall gewesen sein muss. Nach eigenem Vortrag der Klägerin stellte sie den Nässeeinbruch erstmals nach starken Regenfällen fest, wobei das Wasser sogar durch Fenster des Anwesens gedrungen war. Nicht ausschließbar hat dieses konkrete Wettergeschehen erstmals in 5 Jahren zum Eindringen von Wasser durch die Außenwände geführt. Gleiches hätte für den streitigen Wassereinbruch im Juni 2011 zu gelten.
Das von der Klägerin erstmals in der mündlichen Verhandlung vom 21.03.2012 angebotene Sachverständigengutachten zum Beweis der Tatsache, dass die Zusicherung, in den letzten 5 Jahren sei kein Wasser in den Keller eingedrungen, falsch sei, konnte nicht mehr berücksichtigt werden (§ 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO). Die Beklagte, die die Darlegungslast für fehlende Nachlässigkeit hat, hat keine Erklärung dazu abgegeben, warum dieses Beweisangebot für eine auch in erster Instanz streitige Tatsache bislang unterblieben ist. Damit kann der Senat keine der Partei günstige Überzeugung iSd § 531 Abs. 2 ZPO gewinnen (Heßler in Zöller ZPO 29. Aufl. § 531 Rn. 33 m.w.Nw.).
2. Ein Übereignungsanspruch an Küche und Inventar entfällt mit dem Kaufvertrag.
Sollte es sich hierbei um von der Klägerin eingebrachte Gegenstände handeln, dürfte sie Eigentümerin geblieben sein, da Einbauküchen samt Geräten idR keine wesentlichen Bestandteile iSv §§ 94, 946 BGB sind (Stresemann in Münchener Kommentar zum BGB 6. Aufl. 2012 § 94 Rn. 30, 31). Ein hierauf beruhender Herausgabeanspruch gemäß § 985 BGB ist jedoch nicht streitgegenständlich.
Eine weitere Schriftsatzfrist war dem Klägervertreter nicht einzuräumen. Neue Hinweise, zu denen sich der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung nicht sofort hätte äußern können, wurden vom Senat nicht gegeben. Der Senat hat lediglich im Rahmen der mündlichen Verhandlung seine vorläufige Rechtsauffassung zu den auch erstinstanzlich in Mitten stehenden Streitpunkten der Zusicherung eines trockenen Kellers und der Richtigkeit der Zusicherung, dass in den letzten 5 Jahren kein Wasser in den Keller eingedrungen sei, bekannt gegeben. Dies war keine neue oder überraschende Problematik.
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