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Timestamp: 2016-10-25 03:22:59
Document Index: 110207823

Matched Legal Cases: ['Art. 106', 'Art. 42', 'BGE', 'Art. 106', 'Art. 90', 'BGE', 'Art. 105', 'Art. 95', 'Art. 97', 'Art. 105', 'Art. 106', 'Art. 105', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 257', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 29', 'Art. 29', 'BGE']

4A_215/2012 (09.07.2012)
4A_215/2012
vertreten durch Rechtsanwalt Armin Sahli
Mietrecht; Nebenkosten,
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Freiburg, II. Appellationshof, vom 20. Februar 2012.
Mit schriftlichem Vertrag vom 21. Mai 2004 vermietete A.________ (Beschwerdef�hrer) der X.________ AG (Beschwerdegegnerin) ein Verkaufslokal mit Keller in der Liegenschaft Y.________ in Z.________. Nebst dem j�hrlichen Mietzins von Fr. 26'400.-- hatte die Mieterin danach alle anteiligen Neben- und Gemeinschaftskosten (Heizungs- und Warmwasserkosten, Wasserzins und ARA, Kehricht, Strom allgemein, TV, Hauswartung, Serviceabonnemente, Verwaltungskosten) gem�ss der j�hrlichen Betriebskostenabrechnung der Verwaltung zu �bernehmen und daf�r monatliche Akontozahlungen von Fr. 150.-- zu leisten.
Am 22. Juni 2004 unterzeichneten dieselben Parteien einen weiteren Mietvertrag �ber eine 4-Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss des gleichen Geb�udes. Der j�hrliche Mietzins wurde auf Fr. 13'800.-- festgesetzt. Davon bildeten Fr. 1'800.-- Akontozahlungen f�r die effektiven Nebenkosten.
Nach ergebnislosem Schlichtungsverfahren klagte die Beschwerdegegnerin am 16. Mai 2011 beim Mietgericht des Seebezirks gegen den Beschwerdef�hrer auf Zahlung von Fr. 18'858.50. Damit verlangte sie Fr. 1'508.50 als R�ckerstattung von zu viel bezahlten Nebenkosten f�r die Gewerber�ume und unter demselben Titel Fr. 10'650.-- bez�glich der Wohnr�ume sowie Fr. 6'700.-- wegen unterlassener Reinigung des Treppenhauses. Das Mietgericht wies die Klage am 20. Juli 2011 kostenf�llig ab. Die Beschwerdegegnerin fand sich mit dem Urteil betreffend die Abweisung der Nebenkostenr�ckforderung f�r die Gewerber�ume ab, zog jedoch das Urteil im �brigen mit Berufung an das Kantonsgericht Freiburg weiter, indem sie die R�ckerstattung der zu viel bezahlten Nebenkosten von Fr. 10'650.-- und Ersatz f�r die Vertragsverletzung, bestehend im Nichtreinigen des Treppenhauses, verlangte. Das Kantonsgericht hiess die Berufung teilweise gut und sch�tzte die Klage im Betrage von Fr. 10'650.--. Im �brigen wies es die Klage ab.
Der Beschwerdef�hrer erhebt Beschwerde in Zivilsachen mit den sinngem�ssen Antr�gen, das Urteil des Kantonsgerichts vom 20. Februar 2012 aufzuheben und die Klage abzuweisen; eventuell die Sache an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Die Beschwerdegegnerin schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz hat auf Vernehmlassung verzichtet.
Das Gesuch des Beschwerdef�hrers um aufschiebende Wirkung wurde mit Pr�sidialverf�gung vom 14. Mai 2012 abgewiesen.
1.1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Immerhin pr�ft das Bundesgericht, unter Ber�cksichtigung der allgemeinen Begr�ndungspflicht der Beschwerde (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grunds�tzlich nur die geltend gemachten R�gen, sofern die rechtlichen M�ngel nicht geradezu offensichtlich sind. Es ist nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Beh�rde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 135 III 397 E. 1.4 S. 400 mit Hinweisen).
Die Verletzung von Grundrechten pr�ft das Bundesgericht gem�ss Art. 106 Abs. 2 BGG nur insoweit, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und begr�ndet worden ist. Im Anwendungsbereich dieser Bestimmung gilt eine qualifizierte R�gepflicht, weshalb - entsprechend den altrechtlichen Begr�ndungsanforderungen von Art. 90 Abs. 1 lit. b OG - klar und detailliert darzulegen ist, inwiefern verfassungsm�ssige Rechte verletzt worden sein sollen (BGE 133 III 393 E. 6 S. 397; 136 I 49 E. 1.4.1 S. 53; je mit Hinweisen).
1.2 Nach Art. 105 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Abs. 1). Es kann diese Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Abs. 2). Die Voraussetzungen f�r eine Sachverhaltsr�ge nach Art. 97 Abs. 1 BGG und f�r eine Berichtigung des Sachverhalts von Amtes wegen nach Art. 105 Abs. 2 BGG stimmen im Wesentlichen �berein. Soweit es um die Frage geht, ob der Sachverhalt willk�rlich oder unter verfassungswidriger Verletzung einer kantonalen Verfahrensregel ermittelt worden ist, sind strenge Anforderungen an die Begr�ndungspflicht der Beschwerde gerechtfertigt. Entsprechende Beanstandungen sind nach Massgabe von Art. 106 Abs. 2 BGG zu begr�nden. Demzufolge gen�gt es nicht, einen von den tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz abweichenden Sachverhalt zu behaupten. Vielmehr muss der Beschwerdef�hrer, welcher die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, substanziiert darlegen, inwiefern die Voraussetzungen gem�ss Art. 105 Abs. 2 BGG gegeben sind (BGE 136 I 184 E. 1.2 S. 187; 133 III 462 E. 2.4 S. 466). Er hat im Einzelnen aufzuzeigen, weshalb die beanstandeten Feststellungen offensichtlich unrichtig und demnach willk�rlich sind, und zudem aufzuzeigen, dass das Verfahren bei rechtskonformer Ermittlung des Sachverhalts anders ausgegangen w�re. Ferner hat er mit Aktenhinweisen darzulegen, dass er entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (Urteile 4A_275/2011 vom 20. Oktober 2011 E. 2, nicht publ. in BGE 137 III 539; 4A_214/2008 vom 9. Juli 2008 E. 1.2, nicht publ. in BGE 134 III 570). Auf Vorbringen, die in den tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz keine St�tze finden, ohne dass dazu eine substanziierte Sachverhaltsr�ge im vorstehenden Sinne erhoben wird, oder auf R�gen, die auf solchen Vorbringen aufbauen, ist nicht einzutreten.
1.3 Der Beschwerdef�hrer behauptet, der Beschwerdegegnerin sei bekannt gewesen, dass die Nebenkosten f�r die Wohnung die gleichen wie im Mietvertrag f�r die Gesch�ftsr�ume gewesen seien. Dies hat die Vorinstanz nicht festgestellt, und der Beschwerdef�hrer erhebt diesbez�glich keine Willk�rr�ge, so dass auf diese Behauptung und die darauf aufbauende R�ge nicht einzutreten ist.
Ferner hielt die Vorinstanz fest, die von den Parteien zum integrierenden Bestandteil ihres Vertrages erhobenen Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB) h�tten die vom Mieter zu �bernehmenden Nebenkosten nicht bezeichnet. Da der Beschwerdef�hrer diesbez�glich keine rechtsgen�glich begr�ndete Willk�rr�ge erhebt, ist er mit der sinngem�ss erhobenen Behauptung, in den AVB seien Nebenkosten betreffend Heizung, Warmwasseraufbereitung und Verwaltungsprovision von 3 % ausgeschieden worden, nicht zu h�ren. Sein daraus abgeleitetes Vorbringen bleibt ausser Acht, namentlich die Behauptung, die Beschwerdegegnerin k�nne nicht glaubhaft darlegen, dass ihr die �berbindung dieser Nebenkosten nicht bekannt gewesen sei.
2.1 Gem�ss Art. 257a Abs. 2 OR muss der Mieter die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Nach der Rechtsprechung hat der Mieter nur f�r diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Auch ein Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz wie die "Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag f�r Wohnr�ume" gen�gt nicht. Dem Mieter kann nicht zugemutet werden, sich erst aufgrund einer sorgf�ltigen Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche Nebenkosten von ihm zu tragen sind. Er hat vielmehr Anspruch darauf, dass ihm nur diejenigen Nebenkosten �berbunden werden, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden (BGE 135 III 591 E. 4.3.1 mit Hinweisen). Allerdings kann sich die besondere Vereinbarung auch aus den Umst�nden ergeben. Art. 257a Abs. 2 OR stellt keine besonderen Formerfordernisse an die Vereinbarung, sondern statuiert eine Auslegungsregel, nach welcher alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, entsprechend der Regel der Kostentragung durch den Vermieter von diesem getragen werden (Urteil 4P.323/2006 vom 21. M�rz 2007 E. 2.1 mit Hinweisen). Erkennt der Mieter beim Abschluss des Vertrages tats�chlich, welche Nebenkosten ihm vertraglich aufgeb�rdet werden sollen, und unterzeichnet er den Vertrag in diesem Wissen, ist Art. 257a Abs. 2 OR Gen�ge getan, und er kann sich im Nachhinein nicht auf die fehlende Bestimmtheit des Vertragstextes berufen (Urteil 4P.323/2006 vom 21. M�rz 2007 E. 2.2 mit Hinweisen).
2.2 Vorliegend ist umstritten, ob Nebenkosten f�r Miete der Wohnung nach Art. 257a Abs. 2 OR geschuldet sind, obwohl diese im Mietvertrag nicht einzeln umschrieben sind. W�hrend das Mietgericht in Beweisw�rdigung zum Ergebnis kam, die Parteien h�tten sich dahin geeinigt, dass f�r die Wohnung dieselben Nebenkosten geschuldet seien wie f�r das Gesch�ftslokal, hielt die Vorinstanz daf�r, allein aufgrund des Umstandes, dass sowohl im Mietvertrag �ber das Gesch�ft wie �ber die Wohnung eine Akontozahlung von Fr. 150.-- monatlich vorgesehen sei, k�nne auch mit Blick auf die Tatsache, dass die Beschwerdegegnerin den Mietvertrag vom 22. Juni 2004 abgefasst hatte, nicht geschlossen werden, die Parteien h�tten eine hinreichend klare Vereinbarung dar�ber getroffen, welche Nebenkosten die Beschwerdegegnerin f�r die 4-Zimmerwohnung zu tragen habe. Zudem habe der Beschwerdef�hrer vor Mietgericht die Frage, ob beim Abschluss des Mietvertrages vom 22. Juni 2004 �ber die Nebenkosten und deren Aufteilung diskutiert worden sei, verneint und angegeben, man habe nicht definiert, wof�r die Nebenkosten gebraucht w�rden. Bei dieser Sachlage haben die Parteien nach Auffassung der Vorinstanz keine besondere Vereinbarung �ber die Nebenkosten getroffen, weshalb der Beschwerdegegner als Vermieter grunds�tzlich f�r diese aufzukommen hat.
Der Beschwerdef�hrer r�gt, die Vorinstanz habe ihren Entscheid nicht hinreichend begr�ndet und dadurch seinen Anspruch auf rechtliches Geh�r gem�ss Art. 29 Abs. 2 BV verletzt.
3.1 Aus dem Anspruch auf rechtliches Geh�r (Art. 29 Abs. 2 BV) folgt unter anderem die grunds�tzliche Pflicht der Gerichte, ihre Entscheide zu begr�nden. Die Begr�ndung muss kurz die wesentlichen �berlegungen nennen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid st�tzt. Nicht erforderlich ist hingegen, dass sich der Entscheid mit allen Parteistandpunkten einl�sslich auseinander setzt und jedes einzelne Vorbringen ausdr�cklich widerlegt. Es gen�gt, wenn der Entscheid gegebenenfalls sachgerecht angefochten werden kann (BGE 133 III 439 E. 3.3 S. 445; 134 I 83 E. 4.1 S. 88; je mit Hinweisen).
3.2 Soweit der Beschwerdef�hrer im Einzelnen geltend macht, die Vorinstanz sei ihrer Begr�ndungspflicht nicht nachgekommen, da sie nicht auf seine Berufungsantwort vom 21. November 2011 eingegangen sei, unterl�sst er es, darzulegen, welche rechtsrelevanten Vorbringen in der genannten Rechtsschrift bei geh�riger Ber�cksichtigung zu einem anderen Ergebnis h�tten f�hren m�ssen. Insoweit gen�gt die R�ge den Begr�ndungsanforderungen nicht. Im �brigen ist dem angefochtenen Urteil klar zu entnehmen, welche Umst�nde die Vorinstanz auf welche Weise w�rdigte, um zum Ergebnis zu gelangen, eine tats�chliche �bereinkunft, nach welcher die Mieterschaft bestimmte Nebenkosten schulde, sei nicht zustande gekommen. Eine sachgerechte Anfechtung des Urteils der Vorinstanz ist auch dann m�glich, wenn diese den Sachverhalt aus eigener Sicht w�rdigt, ohne sich im einzelnen mit der Beweisw�rdigung des erstinstanzlichen Gerichts auseinander zu setzen. Die R�ge ist unbegr�ndet.
4.1 Der Beschwerdef�hrer r�gt sodann, die Vorinstanz habe willk�rlich missachtet, dass die Beschwerdegegnerin vor dem Mietgericht ausdr�cklich anerkannt habe, gewusst zu haben, dass im Nettomietzins nicht alle Nebenkosten enthalten gewesen seien und namentlich separat �ber die Heizkosten abzurechnen gewesen sei, indem sie ausgef�hrt habe: "Beim Abschluss des Vertrages war die Meinung, dass die CHF 1'100.-- pro Monat auch die Nebenkosten betreffen. Im Vertrag wurde neben dem Netto-Mietzins auch Nebenkosten akonto CHF 150.-- vereinbart. Man verzichtete auf eine Regelung im Vertrag, weil die Heizkosten in den allgemeinen Vertragsbedingungen aufgef�hrt sind." Beilage 5 der Klageantwort sei zu entnehmen, dass lediglich die Wasser- und Abwassergeb�hren sowie der Allgemeinstrom nicht zu den Heizkosten gez�hlt werden k�nnten. Zumindest �ber die von der Beschwerdegegnerin im Rahmen des Beweisverfahrens anerkannten Nebenkosten sei daher eine besondere Vereinbarung anzunehmen.
4.2 Der Beschwerdef�hrer legt nicht mit Aktenhinweisen dar, sich bereits vor Vorinstanz auf die betreffende Aussage der Beschwerdegegnerin berufen zu haben. Dazu h�tte er allen Anlass gehabt, nachdem Prozessthema des Berufungsverfahrens die Frage des Zustandekommens einer besonderen Vereinbarung �ber die Nebenkosten gebildet hat. Auf die Willk�rr�ge ist daher nicht einzutreten (vgl. E. 1.2 hiervor).
Der Beschwerdef�hrer ist entgegen der Vorinstanz und im Einklang mit dem Mietgericht der Auffassung, der Beschwerdegegnerin h�tte nach Treu und Glauben bekannt sein m�ssen, dass es sich bei den Nebenkosten um dieselben wie bei der Gesch�ftsmiete gehandelt habe (gleiche Parteien, gleiche Liegenschaft, gleicher Akontobetrag). Dies ist keineswegs zwingend. Bereits aufgrund des unterschiedlichen Verwendungszwecks der beiden Mietobjekte k�nnen durchaus auch unterschiedliche Nebenkosten anfallen oder gleichartige Nebenkosten unterschiedlichen Regelungen folgen. Die Vorinstanz verletzte daher kein Bundesrecht, wenn sie auch in Anbetracht des einen Monat zuvor abgeschlossenen Mietvertrags �ber das Verkaufslokal, in welchem bestimmte Nebenkosten der Mieterschaft �berbunden wurden, mit Bezug auf den Vertrag �ber die Vierzimmerwohnung das Zustandekommen einer hinreichend klaren Nebenkostenvereinbarung verneinte.