Source: http://www.luborludma.cz/najem-bytu-domu-podle-obcanskeho-zakoniku/
Timestamp: 2020-07-13 05:50:26+00:00
Document Index: 36455097

Matched Legal Cases: ['zákona č. 89', '§ 2201', '§ 2236', '§ 2235', '§ 2235', '§ 2239', '§ 2255', '§ 2256', '§ 2255', '§ 2279', '§ 2285', '§ 2287', '§ 2288', '§ 2291']

Nájem bytu a domu podle občanského zákoníku – JUDr. LUBOR LUDMA
Nájem bytu a domu podle občanského zákoníku
Advokát v Olomouci JUDr. Lubor Ludma se v tomto příspěvku věnuje problematice nájmu bytu, zejména aplikací zvláštních ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu (dále jen „nájem bytu“) dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“).
Právní úprava zakotvující smluvní typ nájmu je vystavěna na tom, že pronajímatel přenechá nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje za to platit nájemné, jak plyne z § 2201 občanského zákoníku. Užíváním rozumíme přenechání detence věci, aby ji uživatel používal ke sjednanému účelu, nebo k účelu, ke kterému obvykle věc slouží.
Zvláštní ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu se použijí, „zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům.“ Dle § 2236 odst. 1 občanského zákoníku se „bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení.“
Avšak základem použití těchto ustanovení zakotvených v § 2235 a násl. občanského zákoníku je přenechání věci k zajištění nájemcových bytových potřeb či potřeb členů jeho domácnosti. Tudíž „ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání, za účel zajištění bytových potřeb, bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.“ Nájemci nesmí být na újmu, že si k zajištění bytových potřeb sjednal nájem např. ateliéru.
Právní úprava nájmu bytu je založena na tom, že nájemce bytu je slabší smluvní stranou, tudíž ji občanský zákoník přináší vyšší míru ochrany. Zákoník omezuje smluvní vůli mezi pronajímatelem a nájemcem tím, že pokud některá ujednání zkracují nájemcova práva, tak se k nim dle § 2235 odst. 1 občanského zákoníku nepřihlíží. Dále dle § 2239 jsou zvlášť zakázána ujednání ukládající nájemci povinnost platit pronajímateli smluvní pokutu, či jsou vzhledem k okolnostem pro nájemce zvlášť nepřiměřená.
Aby byla smlouva o nájmu bytu platná, je třeba její písemnou formu. Pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.
Nájemce má řadu práv a povinností vyplývající z nájmu bytu. Mezi základní povinnosti patří platit nájemné, které musí být určené pevnou částkou, dále dle § 2255 odst. 1 občanského zákoníku, užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou hradit běžnou údržbu a opravy s užíváním bytu, dodržovat po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele (§ 2256 odst. 2) a řádně a včas oznámit pronajímateli poškození či vady věci.
Rovněž, ujednají si to strany, může pronajímatel požadovat po nájemci zaplacení peněžité jistoty, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti plynoucí z nájmu, až do výše trojnásobku měsíčního nájmu.
Oproti tomu má nájemce například právo v bytě i pracovat nebo podnikat, což plyne z § 2255 odst. 2, avšak nesmí tím zatěžovat dům (např. imisemi). Nájemce má i právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Souhlasí-li s tím pronajímatel, může nájemce provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu, avšak při skončení nájmu by ji měl odstranit, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá.
Nájemce může přijímat nové členy domácnosti. Pokud přijme osobu blízkou, nepotřebuje k tomu souhlas pronajímatele. Dále může nájemce dát třetí osobě do podnájmu (do užívání) část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele, ledaže si s tím pronajímatel předem vyhradil souhlas.
Občanský zákoník řeší i situace, co se děje s nájmem bytu, po smrti nájemce. Podle § 2279 odst. 1 „zemře-li nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přejde nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt. Je-li touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejde na ni nájem, jen pokud pronajímatel souhlasil s přechodem nájmu na tuto osobu.“
Potomci mají vždy u přechodu nájmu bytu přednost, před ostatními členy domácnosti. Nájem bytu, který takto přešel, skončí nejpozději do 2 let od přechodu, ledaže přešel na osobu starší 70 let, či osobu nezletilou. Nepřejde-li nájem bytu na členy nájemcovy domácnosti, přejde skrze řízení o pozůstalosti na nájemcova dědice.
Zánik nájmu bytu může mít vícero důvodů. Z obecné úpravy závazkového práva přichází do úvahy dohoda, zánik uplynutím sjednané doby či konkludentním uzavření nové smlouvy (obsažené i v § 2285). Z obecné právní úpravy nájmu přichází do úvahy zánik bytu a speciálně upraveným důvodem pro nájem bytu je výpověď.
Výpověď z nájmu bytu vyžaduje písemnou formu a pronajímatel v ní musí nájemce poučit o možnosti podat proti oprávněnosti výpovědi námitky k soudu. Neučiní-li tak, je jinak je výpověď z nájmu bytu neplatná. Nájemce má právo užít námitku do 2 měsíců od doručení výpovědi.
Výpovědní důvody se liší dle toho, zda je ujednán nájem bytu na dobu určitou či neurčitou, a k nim přistupuje navíc i tzv. „mimořádná výpověď“ bez výpovědní doby.
Nájemce může dle § 2287 „vypovědět nájem bytu na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.“ Nájem bytu na dobu neurčitou může nájemce vypovědět dle obecných ustanovení o nájmu.
Oproti tomu podle § 2288 „pronajímatel může vypovědět nájem bytu na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,
d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.“
„Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, či potřebuje-li pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.“
Pronajímatel ale musí vždy uvést výpovědní důvod ve výpovědi.
Občanský zákoník zakotvuje možnost podání tzv. mimořádné výpovědi bez výpovědní doby. Takovou výpověď může dát pronajímatel nájemci poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Dle § 2291 odst. 2 nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, či např. poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody.
Avšak neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, důvod zvlášť závažného porušení povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením k odstranění protiprávního stavu, k výpovědi se nepřihlíží, čímž občanský zákoník znovu více chrání nájemce bytu.
Advokát v Olomouci JUDr. Lubor Ludma na závěr upozorňuje, že je-li nájem bytu ujednán v souvislosti s výkonem zaměstnání, funkce nebo jiné práce a je-li podle výslovného určení smlouvy pronajat byt služební, mohou být práva nájemce služebního bytu omezena.
Publikováno: 22.12.2017 Autor: akRubriky: Občanské právo
Předchozí Předchozí příspěvek: Smlouva o zájezdu dle občanského zákoníku
Pokračovat Následující příspěvek: Advokát v Olomouci k vybraným změnám v právních předpisech od 1. 1. 2018