Source: https://www.miolegale.it/norme/equo-canone-legge-392-1978-locazione-immobili-urbani/
Timestamp: 2019-04-23 11:55:21+00:00
Document Index: 177162746

Matched Legal Cases: ['art. 21', 'art. 16', 'sentenza ', 'art. 23', 'art. 34', 'art. 431', 'art. 145', 'art. 420', 'art. 416', 'art. 420', 'art. 429', 'art. 437', 'art. 59', 'art. 59', 'art. 58', 'art. 12', 'art. 12', 'art. 12', 'art. 24', 'art. 12', 'art. 58', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 26', 'art. 58', 'art. 1', 'art. 12', 'art. 12', 'art. 12', 'art. 24', 'art. 26', 'art. 27', 'art. 29', 'art. 29', 'art. 29', 'art. 34', 'art. 27', 'art. 42', 'art. 29']

Home Condominio Locazioni Legge 392 1978 – Disciplina delle locazioni di immobili urbani.
Il disposto del comma precedente non si applica quando si tratti di locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria.]
La stessa disciplina si applica ad ogni altra successiva scadenza. ].
[Le suddette modalità si applicano fino alla attuazione della riforma del catasto edilizio urbano.] ]
b ) 1,10 per l’unità immobiliare di superficie compresa fra metri quadrati 46 e metri quadrati 70;
c ) 1,20 per l’unità immobiliare inferiore a metri quadrati 46.
I coefficienti di cui alle lettere b ) e c ) del quinto comma non si applicano agli immobili il cui stato di conservazione e manutenzione è scadente ai sensi dell’art. 21. ].
b ) L. 225.000 per gli immobili situati in Campania, Abruzzi, Molise, Puglia, Basilicata, Calabria, Sicilia e Sardegna. La data di ultimazione dei lavori è quella risultante dal certificato di abitabilità o, in mancanza, dal certificato di ultimazione dei lavori presentato agli uffici delle imposte, oppure quella comunque accertata. ]
[I coefficienti correttivi sono stabiliti in funzione del tipo, della classe demografica dei comuni, dell’ubicazione, del livello di piano, della vetustà e dello stato di conservazione e manutenzione dell’immobile. ]
Qualora gli immobili non risultino censiti in catasto, ed ai soli fini del comma precedente, la categoria catastale viene stabilita dall’ufficio tecnico erariale sulla base delle categorie catastali delle unità immobiliari che siano ubicate nella stessa zona censuaria ed abbiano caratteristiche analoghe. A tale fine gli interessati devono presentare all’ufficio tecnico erariale competente per territorio apposita domanda corredata da una planimetria dell’immobile con una sommaria descrizione dell’edificio, delle rifiniture dell’unità immobiliare locata nonché degli impianti in essa installati. L’ufficio provvede entro novanta giorni dalla richiesta senza obbligo di sopralluogo.]
Il numero degli abitanti di un comune è stabilito sulla base degli ultimi dati sulla popolazione residente pubblicati dall’ISTAT.]
All’interno delle zone di cui alle lettere b ), c ) ed e ) del primo comma ed alle lettere b ) e c ) del terzo comma i consigli comunali possono individuare edifici o comparti di edifici particolarmente degradati ai quali si applica il coefficiente 0,90, in sostituzione dei coefficienti suindicati.]
Per le abitazioni situate al quarto piano e superiori di immobili sprovvisti di ascensore, i coefficienti previsti alle lettere c ) e d ) del comma precedente sono rispettivamente ridotti a 0,95 e 1,10.]
Se si è proceduto a lavori di integrale ristrutturazione o di completo restauro dell’unità immobiliare, anno di costruzione è quello della ultimazione di tali lavori comunque accertato.]
Il Ministro dei lavori pubblici, con suo decreto da emanarsi entro tre mesi dalla entrata in vigore della presente legge, indicherà analiticamente gli elementi di valutazione fissati nei commi precedenti. ]
Ai fini della determinazione del canone di locazione per gli immobili urbani ultimati dopo il 31 dicembre 1975, al costo base, determinato a norma del presente articolo, si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 15 a 21; nelle ipotesi di cui al precedente comma non si applicano i coefficienti previsti nell’art. 16 nei casi in cui il maggior costo riguardi il costo di produzione.].
Le controversie derivanti dall’applicazione del presente articolo sono decise con le modalità indicate negli articoli 43 e seguenti..
L’aggiornamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata.].
L’adeguamento del canone avrà effetto dal mese successivo a quello durante il quale sia stato richiesto mediante lettera raccomandata.].
c ) alle locazioni relative ad alloggi soggetti alla disciplina dell’edilizia convenzionata;
La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’articolo 1786 del codice civile o all’esercizio di attività teatrali .
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata .
Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
[La controversia è di competenza del conciliatore qualora il canone annuo non superi lire seicentomila; negli altri casi è di competenza del pretore.].
Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell’indennità per la perdita dell’avviamento, le parti hanno l’onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell’importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all’esito del giudizio, l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile .
A tali contratti si applicano le disposizioni degli articoli 32 e 41, nonché le disposizioni processuali di cui al titolo I capo III, ed il preavviso per il rilascio di cui all’articolo 28 .
[La domanda concernente controversie relative alla determinazione, all’aggiornamento e all’adeguamento del canone non può essere proposta se non è preceduta dalla domanda di conciliazione di cui all’articolo seguente.
L’improcedibilità è rilevabile, anche d’ufficio, in ogni stato e grado del procedimento.]
[La domanda di conciliazione concernente la determinazione, l’aggiornamento e l’adeguamento del canone è presentata al giudice competente.
Nell’udienza di cui sopra il giudice può essere affiancato da due esperti, uno per ciascuna delle parti, che possono sceglierli anche nell’ambito delle organizzazioni di inquilini o di proprietari. Le parti possono partecipare all’udienza personalmente o a mezzo di procuratore speciale e possono farsi assistere dal difensore. ].
[Se il tentativo di conciliazione non riesce, o comunque decorso il termine di novanta giorni dalla presentazione della domanda di cui all’articolo precedente, le parti possono chiedere al giudice la determinazione del canone.]
[La controversia è di competenza del conciliatore qualora il canone di cui si chiede la determinazione, l’aggiornamento o l’adeguamento non sia superiore a L. 50.000 mensili; negli altri casi è di competenza del pretore.]
[Le controversie relative alle opere di conservazione dell’immobile di cui all’art. 23, alle indennità di cui all’art. 34 e alla indennità per i miglioramenti di cui agli articoli 1592 del codice civile e 12 del regio decreto-legge 18 gennaio 1937, n. 975, convertito, con modificazioni, nella legge 30 dicembre 1937, n. 2651, sono di competenza del pretore qualunque ne sia il valore.]
[Sono nulle le clausole derogative dalla competenza per territorio.]
[ Il procedimento per le controversie di cui agli articoli 30 e 45, per tutto ciò che non è regolato dalla presente legge, è disciplinato dagli articoli 414, 415, 416, 417, commi secondo, terzo, quarto e quinto, 418, 419, 420, 421, comma primo, 422, 424, 429, commi primo e secondo, 430 del codice di procedura civile e dall’art. 431 dello stesso codice, in quanto applicabile. Si applica altresì l’art. 145 delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile.]
[ Il giudice può disporre d’ufficio, in qualsiasi momento, l’ispezione dell’immobile e l’ammissione di ogni mezzo di prova, anche fuori dei limiti stabiliti dal codice civile, ad eccezione del giuramento decisorio, nonché la richiesta di informazioni, sia scritte sia orali, alle associazioni di categoria indicate dalle parti. ].
[Il pretore [o il conciliatore], quando rileva che una causa promossa nelle forme ordinarie riguarda una delle controversie previste negli articoli 30 e 45, fissa con ordinanza l’udienza di cui all’art. 420 del codice di procedura civile e il termine perentorio entro il quale le parti dovranno provvedere all’eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti di cancelleria.
[Qualora la causa non rientri nella rispettiva competenza per valore, il pretore o il conciliatore la rimette con ordinanza non impugnabile al giudice competente, fissando un termine perentorio non superiore a trenta giorni per la riassunzione.] ]
In tal caso le prove acquisite avranno l’efficacia consentita dalle norme ordinarie.].
(Incompetenza del giudice).
[Quando una causa relativa alle controversie di cui agli articoli 30 e 45 sia stata proposta dinanzi a giudice incompetente, l’incompetenza può essere eccepita dal convenuto soltanto nella memoria difensiva di cui all’art. 416 del codice di procedura civile, ovvero rilevata d’ufficio dal giudice non oltre l’udienza di cui all’art. 420 dello stesso codice.
Quando l’incompetenza sia stata eccepita o rilevata ai sensi del comma precedente, il giudice rimette la causa al giudice competente, fissando un termine perentorio non superiore a trenta giorni per la riassunzione.].
[L’appello contro le sentenze del pretore nei processi relativi alle controversie previste negli articoli 30 e 45 si propone al tribunale.
Il procedimento di appello, per tutto ciò che non è regolato dalla presente legge, è disciplinato dagli articoli 434, 435, 436, 437, commi primo, secondo e terzo, 438, primo comma, del codice di procedura civile. È applicabile la disposizione di cui al secondo comma dell’art. 429 dello stesso codice. ]
[ Il giudice, se ritiene che il procedimento in primo grado non si sia svolto secondo il rito prescritto, procede a norma degli articoli 48 e 49.].
[Il giudice, nell’udienza di cui al primo comma dell’art. 437 del codice di procedura civile, può nominare un consulente tecnico rinviando ad altra udienza da fissarsi non oltre venti giorni.
Il consulente deve depositare il proprio parere non oltre dieci giorni prima della nuova udienza.].
[È nulla la clausola con la quale le parti stabiliscono che le controversie relative alla determinazione del canone siano decise da arbitri.].
Modalità per il rilascio .
2. Nelle ipotesi di cui all’ articolo 55, per il caso in cui il conduttore non provveda al pagamento nel termine assegnato, la data dell’esecuzione non può essere fissata oltre sessanta giorni dalla scadenza del termine concesso per il pagamento.
3. Qualunque forma abbia il provvedimento di rilascio, il locatore e il conduttore possono, in qualsiasi momento e limitatamente alla data fissata per l’esecuzione, proporre al tribunale in composizione collegiale l’opposizione di cui all’ articolo 6, comma 4, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
c) dal 1° gennaio 1980, per i contratti stipulati dopo il 7 novembre 1963 .
Recesso del locatore.
Alla procedura per il rilascio dell’immobile si applicano le norme di cui ai precedenti articoli 30 e 56 .
Ripristino del rapporto e risarcimento del danno.
[Il provvedimento che dispone il rilascio dell’immobile in conseguenza dell’esercizio da parte del locatore del diritto di recesso, perde efficacia se il locatore, nel termine di sei mesi da quando ha riacquistato la disponibilità dell’immobile, non lo adibisca all’uso per il quale aveva agito ovvero, nei casi di cui ai numeri 3), 4) e 5) dell’art. 59, non inizi, nel suddetto termine, i lavori per i quali è stata rilasciata licenza o concessione.
Il giudice, oltre a determinare il ripristino o il risarcimento, ordina al locatore il pagamento di una somma da L. 500.000 a L. 2.000.000 da devolvere al comune nel cui territorio è sito l’immobile, ad integrazione del fondo sociale di cui al titolo III della presente legge.].
Acquirente dell’immobile locato.
[La facoltà di recesso nel caso previsto dal n. 1) dell’art. 59 non può essere esercitata da chi ha acquistato l’immobile per atto tra vivi finchè non siano decorsi almeno due anni dalla data dell’acquisto.
Quando l’immobile è stato donato a causa di matrimonio o costituito in fondo patrimoniale e il matrimonio sia stato celebrato, il termine di cui al primo comma si computa dal giorno in cui il dante causa ha acquistato il diritto sull’immobile.].
Canone dei contratti soggetti a proroga.
[Il canone di cui agli articoli 12 e 24 si applica ai contratti previsti nell’art. 58 dall’inizio del sesto anno a decorrere dalla entrata in vigore della presente legge ed il canone è adeguato in relazione all’eventuale mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15.
Fino alla data suddetta il canone di locazione corrisposto dal conduttore, calcolato al netto degli oneri accessori, può essere aumentato a richiesta del locatore, a decorrere dal primo giorno del quarto mese successivo a quello di entrata in vigore della presente legge, nella misura del 20% all’anno per i primi due anni e del 15% all’anno per gli anni successivi della differenza risultante tra il canone definito ai sensi dell’art. 12 ed il canone attualmente corrisposto.
Se il canone attualmente corrisposto è superiore a quello definito ai sensi dell’art. 12 si applicano le disposizioni dello stesso art. 12 e quelle dell’art. 24 a partire dal primo giorno del quarto mese successivo alla entrata in vigore della presente legge.
Ove alcuni parametri, coefficienti o altri elementi necessari per la determinazione del canone a norma dell’art. 12 non siano noti in tempo utile, gli adeguamenti del canone di locazione di cui ai precedenti commi si applicano tenendo conto di tutti gli altri elementi noti, salvo i conguagli che decorreranno in ogni caso dalle date di cui ai commi precedenti.
Le parti possono liberamente concordare modalità diverse sempre che il canone definito non superi quello risultante dall’applicazione degli articoli 12 e 24.].
Aggiornamento del canone dei contratti in corso soggetti a proroga.
[Per i primi due anni a decorrere dalla entrata in vigore della presente legge il canone di locazione relativo ai contratti previsti nell’art. 58 non è aggiornato per gli effetti di cui all’art. 24.
il 20% dall’inizio del terzo anno;
il 40% dall’inizio del quarto anno;
il 60% dall’inizio del quinto anno;
il 75% dall’inizio del sesto anno.
In ogni caso con l’integrale applicazione dell’equo canone l’aggiornamento di cui all’art. 24 si applica nella intera misura ivi prevista.].
Particolari contratti soggetti a proroga.
[Ai contratti di locazione di cui all’art. 26, comma primo, lettera d ) e comma secondo, soggetti a proroga secondo la legislazione vigente, si applicano per la durata le disposizioni dell’art. 58.
Fino al termine di tale durata il canone può essere modificato a richiesta del locatore mediante aggiornamento annuale, in base al 75% della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, verificatasi nell’anno precedente.].
[Le disposizioni degli articoli 1 e 3 si applicano anche ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della presente legge e non soggetti a proroga, detraendosi, per la determinazione della durata prevista all’art. 1, il tempo già trascorso dall’inizio della locazione o, in caso di intervenuto rinnovo contrattuale, dalla data di esso.
Fino alla data suddetta il canone di locazione corrisposto dal conduttore, calcolato al netto degli oneri accessori, può essere aumentato su richiesta del locatore a decorrere dal primo giorno del quarto mese successivo a quello di entrata in vigore della presente legge nella misura del 50% della differenza risultante fra il canone definito ai sensi dell’art. 12 ed il canone attualmente corrisposto.
Se il canone attualmente corrisposto è superiore a quello definito ai sensi dell’art. 12 si applicano le disposizioni dello stesso art. 12 e quelle dell’art. 24 a partire dal primo giorno del quarto mese successivo all’entrata in vigore della presente legge.
Ai contratti di locazione di cui all’art. 26, comma primo, lettera d ) e comma secondo, non soggetti a proroga, si applicano le disposizioni di cui ai commi primo e secondo del presente articolo. Fino alla scadenza di cui al primo comma il canone può essere modificato, su richiesta del locatore, soltanto mediante aggiornamento annuale, in base al 75% della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente .]
Oneri accessori conglobati nel canone.
[Gli oneri accessori che, nei rapporti in corso, siano stati posti a carico del conduttore e conglobati nel canone, non possono essere computati in misura superiore al 10% del canone pattuito qualora il contraente interessato non ne provi l’importo effettivo.]
I contratti di locazione di cui all’art. 27 in corso al momento dell’entrata in vigore della presente legge e soggetti a proroga secondo la legislazione vigente si considerano prorogati ed hanno la seguente durata:
L’obbligo ricorre anche quando il locatore non intende proseguire nella locazione per i motivi indicati all’art. 29.
Se il locatore non intende proseguire nella locazione sulla base delle condizioni offerte, al conduttore è dovuta l’indennità per l’avviamento commerciale nella misura di 24 mensilità, ovvero di 30 per le locazioni con destinazione alberghiera, del canone offerto ai sensi del comma precedente.
In mancanza dell’offerta del nuovo canone da parte del conduttore nonché nei casi di rilascio dell’immobile per i motivi di cui all’art. 29 salvo quelli di cui al primo comma, lettera a ), è dovuta l’indennità per avviamento commerciale nella misura di 21 mensilità, ovvero di 25 per le locazioni con destinazione alberghiera, del canone corrente di mercato per i locali aventi le stesse caratteristiche. In caso di rilascio dell’immobile per i motivi di cui all’art. 29, primo comma, lettera a ), la predetta indennità è calcolata con riferimento al canone corrisposto. L’indennità dovuta è complessivamente di 24 mensilità, ovvero di 32 per le locazioni con destinazione alberghiera, nei casi di cui al secondo comma dell’art. 34.
Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività di cui all’art. 27, primo comma, che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, di attività professionali e di attività di cui all’art. 42. In tali casi, il compenso spettante al conduttore ai sensi dei precedenti commi sesto, ottavo e nono, è limitato a dodici mensilità. Il compenso non è dovuto qualora il locatore intenda ottenere la disponibilità dell’immobile per i motivi di cui all’art. 29 .
Ai contratti di locazione di cui all’articolo 42si applicano le disposizioni degliarticoli 67 e 68.
Per i contratti previsti negli articoli 67, 70 e ferme restando le scadenze convenzionali, nell’articolo 71, il locatore può recedere in base ai motivi di cui all’articolo 29 e con il preavviso di cui all’articolo 59. Nei casi previsti dalle lettere a), e b) dell’ultimo periodo del secondo comma dell’articolo 29 tale facoltà è riconosciuta soltanto ove ricorra la necessità del locatore o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, verificatasi dopo la costituzione del rapporto locatizio. Si applicano le disposizioni degli articoli 30 e 31 e degli articoli da 35a 39, nonché quelli dell’articolo 69, settimo, ottavo e nono comma .
Istituzione del fondo sociale.
[Presso il Ministero del tesoro è istituito un fondo sociale per l’integrazione dei canoni di locazione per i conduttori meno abbienti.
Il Ministro del bilancio riunisce annualmente la commissione interregionale di cui alla legge 16 maggio 1970, n. 281, e sottopone ad essa una proposta di ripartizione per regione della somma disponibile. Le proposte del Ministro e il parere della commissione sono rimesse al CIPE per le decisioni definitive.].
[Le regioni, con provvedimento del consiglio regionale, decidono entro un mese dalla ripartizione dei fondi, le modalità di distribuzione tra i vari comuni tenendo conto delle esigenze esistenti in ciascuno di essi. Le somme così ripartite devono servire a concorrere al pagamento degli aumenti del canone di locazione per i conduttori meno abbienti.
Di norma i comuni, nell’ambito degli stanziamenti assegnati, destineranno le somme secondo i seguenti criteri:
a ) il reddito annuo complessivo, riferito alla somma dei redditi imputati al conduttore ed alle altre persone con lui abitualmente conviventi, non sia superiore complessivamente all’importo di due pensioni minime INPS per la generalità dei lavoratori per nuclei familiari costituiti da uno o due componenti;
b ) al momento dell’entrata in vigore della presente legge, i conduttori siano intestatari del contratto di affitto dell’alloggio, che, per ubicazione, tipologia e superficie, deve essere strettamente necessario alle esigenze del conduttore e delle persone con lui abitualmente conviventi;
c ) i conduttori abbiano ricevuto, per effetto dell’entrata in vigore della presente legge, richiesta di aumento del canone di locazione attualmente corrisposto.].
Integrazione del canone.
[L’integrazione del canone di locazione consisterà nella corresponsione di un contributo annuo non superiore all’80% dell’aumento del canone di locazione conseguente all’applicazione dell’equo canone, secondo l’entità e le modalità definite dalla presente legge.
Ai conduttori che usufruiscono del contributo integrativo è fatto divieto di procedere alla sublocazione dell’immobile locato a pena di decadenza dal contributo medesimo.]
[La spesa di L. 240 miliardi derivante dall’applicazione del presente titolo sarà iscritta nello stato di previsione della spesa del Ministero del tesoro in ragione di L. 15 miliardi nell’anno 1978, di L. 25 miliardi nell’anno 1979, di L. 35 miliardi nell’anno 1980, di L. 45 miliardi nell’anno 1981, di L. 55 miliardi nell’anno 1982 e di L. 65 miliardi nell’anno 1983.
All’onere di L. 15 miliardi relativo all’anno finanziario 1978 si provvede con corrispondente riduzione del fondo speciale iscritto al capitolo 9001 dello stato di previsione della spesa del Ministero del tesoro per l’anno finanziario medesimo.
Il Ministro del tesoro è autorizzato ad apportare, con propri decreti, le occorrenti variazioni di bilancio.].
In deroga alle disposizioni del primo comma, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge. I contratti di cui al periodo precedente devono essere provati per iscritto .
[Il Ministro di grazia e giustizia, di concerto col Ministro dei lavori pubblici, ogni anno, a decorrere da quello successivo all’entrata in vigore della presente legge, presenta al Parlamento, entro il 31 marzo, una relazione sulla applicazione del nuovo regime delle locazioni, che consenta di valutarne tutti gli effetti, ai fini di ogni necessaria e tempestiva modificazione della presente legge.]
Nuova disciplina dell’affitto di fondi rustici.