Source: https://vlexvenezuela.com/vid/isabel-machado-antoella-angiolina-zonca-322856795
Timestamp: 2020-07-10 00:06:08
Document Index: 334232995

Matched Legal Cases: ['artículo 313', 'artículo 320', 'artículo 12', 'artículo 12', 'artículo 1269', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 12', 'artículo 320', 'artículo 5', 'artículo 340', 'artículo 12', 'artículo 12', 'artículo 320', 'artículo 320', 'artículo 320', 'artículo 1', 'artículo 320', 'artículo 273', 'artículo 12', 'artículo 444', 'artículo 510', 'artículo 1', 'artículo 429', 'artículo 431', 'artículo 510', 'artículo 444', 'artículo 433', 'artículo 433', 'artículo 508', 'artículo 59', 'Artículo 59', 'artículo 320', 'artículo 317', 'artículo 317', 'artículo 317', 'artículo 313', 'artículo 12', 'artículo 313', 'artículo 12', 'artículo 12', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 12', 'artículo 320', 'artículo 326']

Sentencia nº RC.000456 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 3 de Octubre de 2011 - Jurisprudencia - VLEX 322856795
Número de Expediente: 11-144
Exp. 2011-000144
En el juicio por resolución de contrato, incoado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, por la ciudadana C.I.G.M., representada judicialmente por el ciudadano abogado en libre ejercicio de su profesión J.L.M.A., contra la ciudadana A.A.Z.M., patrocinada judicialmente por los ciudadanos abogados en libre ejercicio de su profesión F.J.D.R. y A.K.R.N.; el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 17 de diciembre de 2010, dictó sentencia definitiva, declarando lo siguiente:
...PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado C.A.G., PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado J.L.M., en los aspectos que no le favorece la sentencia dictada por el a-quo en fecha 24 de mayo de 2.010, (sic) por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y (sic) Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Lara. SEGUNDO: Parcialmente CON LUGAR la demanda de Resolución (sic) de Contrato (sic) y reclamo de Daños (sic) y Perjuicios (sic) intentada por la ciudadana G.M.C. (sic) (rectius Carmen) Isabel en contra (sic) de Zonca M.A.A., ambas partes plenamente identificadas.
Como consecuencia de la declaración anterior se condena a la parte demandada a devolver la suma de Ciento (sic) Cincuenta (sic) Mil (sic) Bolívares Fuertes (Bs.F.150.000,oo) (sic) correspondiente a la cantidad de dinero entregado por la promitente compradora a la promitente vendedora. TERCERO: Se condena a la demandada al pago de la suma de Ciento (sic) Cincuenta (sic) Mil (sic) Bolívares Fuertes (Bs.F.150.000,oo), (sic) por concepto de daños y perjuicios contractuales.
No hay condenatoria en costas procesales por no haber vencimiento total.
Queda así MODIFICADO el fallo apelado...
. (Destacados del dispositivo transcrito y corregido con negrillas cursivas de la Sala).
Contra la antes citada sentencia ambas partes anunciaron recurso extraordinario de casación, el cual les fue admitido y oportunamente formalizado. Hubo impugnación sólo de la parte demandante.
Visto que en fecha 31 de marzo de 2011, ambas partes presentaron su escrito de formalización, y los dos escritos se contraen a una única denuncia de casación sobre los hechos, la Sala en atención a lo estatuido en los artículos 317 y 320 del Código de Procedimiento Civil, conocerá de los recursos en atención a su orden de presentación, analizando primero el presentado a las 8:48 a.m., de la parte demandada, y posteriormente examinara el de la parte demandante, presentado a las 9:35 a.m. Así se declara.
Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 320 eiusdem, se denuncia la infracción por la recurrida del artículo 12 ibídem y de los artículos 1264 y 1269 del Código Civil por falta de aplicación, por suposición falsa del primer tipo.
“...De conformidad con los artículos el (sic) 320 y 313 numeral 2 (sic) del Código de Procedimiento Civil procedo en esta oportunidad a denunciar la infracción del artículo 12 del mismo texto adjetivo, lo que conllevó a la falta de aplicación del artículo 1269 del Código Civil, por cuanto el Juzgado Superior al dictar la decisión hoy objeto del presente Recurso (sic) de Casación (sic) se encuentra incurso en el primer caso de suposición falsa por desviación ideológica, al atribuir a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene, y desnaturalizar la mención que si contiene.
A tales efectos, debemos destacar que efectivamente tal como lo señaló el Juez Superior, el documento fundamental del presente Juicio (sic) lo constituye un documento autenticado en fecha 07 (sic) de noviembre de 2008, a través del cual nuestra representada da en opción a compra a la ciudadana C.I.G.M., un inmueble consistente en un apartamento (...) y que el mismo en su clausula (sic) cuarta establece en primer lugar el precio de la venta y en segundo lugar el plazo acordado para el pago (...)
De lo anterior se desprende la obligación cierta y adquirida para la Ciudadana (sic) demandante, obligándose a cancelar la cantidad de “CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF.120.000,00) dentro de NOVENTA DÍAS calendarios prorrogables SESENTA DÍAS (90+60), contados a partir de la autenticación del documento de OPCIÓN DE COMPRA VENTA”, y que en ningún caso, ni en la presente cláusula ni a lo largo del Contrato (sic) suscrito por las partes se estableció condición alguna que hiciere presumir que el cumplimiento del pago estaría supeditado al otorgamiento de un crédito por parte de un tercero que no suscribió el contrato y por ende no forma parte del mismo, tal como lo pretendió hacer ver el Juez (sic) en la sentencia recurrida al señalar que:
Así las cosas, establece el contrato de opción de compra en la cláusula tercera un periodo de noventa (90) más sesenta (60) días continuos y consecutivos, en la cual la promitente vendedora no podrá vender ni gravar el inmueble a terceros. Es de notar que la fecha de autenticación del contrato data de fecha 07/11/2008, (sic) siendo que los 150 días (90 más 60) concluyeron en fecha 06/04/2009, (sic) no obstante se observa, según informe constante en autos (folios 124 al 126) que para la fecha 02/04/2009, (sic) antes del vencimiento del lapso establecido en el contrato le fue aprobado a la prominente compradora el crédito por parte de la Caja de Ahorro del Poder Judicial (CAPOJUD) a los fines de cancelar las cantidades de dinero pactadas, siendo una máxima de experiencia que tales comunicaciones, tardan algún tiempo en llegar a su destinatario, aunado a ello, el Registro Subalterno también tarda en procesar los recaudos, por lo que no es absurdo pensar que el documento definitivo haya tardado 50 días más del lapso establecido.
Cabe destacar ciudadano Magistrado, que con esta aseveración el Juez (sic) de la alzada desvirtuó por completo el contendido y alcance del contrato suscrito entre nuestra representada y la ciudadana demandante, al incurrir en suposición falsa, producto de la valoración del hecho contenido en el trámite del crédito realizado por la accionante ante la Caja de Ahorro del Poder Judicial (CAPOJUD), como un hecho excusable de su incumplimiento, lo que solo pudo verse valorado si en el documento se hubiese establecido como condición suspensiva del cumplimiento del pago, la aprobación de determinado crédito, situación que no fue expuesta en el contrato objeto de la presente resolución.
En este sentido, el Juez (sic) a (sic) determinar que la Ciudadana (sic) demandante no incumplió en lo pactado, por el hecho de una condición ajena y no plasmada en el contrato, incurrió en un vicio (sic) al no aplicar lo establecido en (sic) artículo 1.264 (sic) del Código Civil, que establece: (...)
En fin, mal podría el Juzgador (sic) atribuirle al contrato de Opción (sic) pactado consecuencias distintas, en virtud de su alcance interpretativo de los hechos incurriendo con ello, en una falsa suposición, (sic) al pretender excusar el incumplimiento de la demandante en un hecho no condicionado y totalmente ajeno al contrato en cuestión, como lo es en primer lugar, el hecho de que el Banco Exterior no le otorgará el crédito y en segundo lugar, que el tramite (sic) efectuado ante la Caja de Ahorro del Poder Judicial “tarda un tiempo en llegar a su destinatario”.
Por otro lado, es preciso traer a colación lo establecido en el primer aparte del artículo 1.269 del Código Civil que indica: (...)
De este artículo se desprende la obligación de la demandante de cumplir con el pago en los términos pactados en la clausula (sic) cuarta del contrato de opción de compra venta, y en vista que por causas imputables a su incumplimiento y no como lo señalo (sic) erróneamente el sentenciador al afirmar que “luego que no fue otorgado el documento en fecha 07/05/2009, (sic) por inconvenientes de ambas partes se suscribió otro documento denominado indemnización en fecha 31/05/2009”, (sic) puesto como es asumido por la parte demandante, el pago establecido por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF.120.000,00) no se pudo concretar en el lapso correspondiente por los problemas concernientes a los trámites de los créditos efectuados, lo que conllevó entonces que se suscribiera otro documento por concepto de indemnización por “Mora”, el cual cabe destacar fue redactado por la hoy accionante y quedo (sic) explanado a tenor de lo siguiente: (...)
Del documento suscrito por las contratantes en fecha 31 de mayo de 2009, se puede extraer lo siguiente:
Las partes aceptaron que el plazo de cumplimiento de las obligaciones por parte de la demandante vencieron en fecha 06 (sic) de abril de 2009, es decir, los noventa (90) mas (sic) (60) días de prorroga (sic) contados a partir de la protocolización de la opción de compra venta.
Dicha obligación se encuentra establecida en la Clausula (sic) Cuarta (sic) de (sic) mencionado contrato de Opción (sic) de compra venta, la cual es referente al pago de los CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.120.000,00), restantes al precio del inmueble objeto del Contrato. (sic)
Que en vista del incumplimiento de lo pactado “por ende la PROMITENTE VENDEDORA queda autorizada para vender a terceros el inmueble ofrecido en la opción de compra venta y así queda entendido”
Las partes declaran en la misma oportunidad conocer la clausula (sic) quinta del contrato de Opción (sic) a compra venta de la cual se estableció una clausula (sic) penal por concepto de daños y perjuicios derivados del incumplimiento imputable sea de una u otra parte, la cual ascendería al equivalente del 100% del monto entregado para la fecha del incumplimiento.
Que no obstante del contrato suscrito entre las partes, no impide la realización de otros acuerdos que las partes deseen convenir relacionadas o no con el inmueble objeto del contrato.
En consecuencia, vista la autonomía de la voluntad de las partes, se procedió a firmar un acuerdo indemnizatorio por la “Mora” causada, que tal como lo señaló el sentenciador en la decisión objeto del presente recurso “no debe confundirse el incumplimiento, como factor de inejecución de la obligación, con la institución de la “Mora” que consiste en el retardo incumplido, siendo también un incumplimiento en sentido lato (un incumplimiento en cuanto al tiempo o temporal)”
Dicho acuerdo indemnizatorio se realizó a sabiendas de la existencia de la clausula (sic) penal existente, y en función de la autonomía de las partes para la “realización de otros acuerdos”, se procedió a establecer una clausula (sic) por concepto de daños y perjuicios, si se puede decir menos onerosa, que la establecida a priori en la clausula (sic) quinta del contrato de opción de compra venta.
En ninguna parte del contrato denominado “acuerdo de Indemnización”, (sic) se plasmó contenido alguno que hiciera presumir la existencia de una prorroga por parte de nuestra representada para la suscripción de (sic) contrato de compra venta, al contrario bien se señaló la “PROMITENTE VENDEDORA queda autorizada para vender a terceros el inmueble ofrecido en la opción de compra venta y así queda entendido”.
Ahora bien, una vez expuesto el análisis del contrato indemnizatorio antes identificado, procedemos a destacar lo indicado por el Juzgador (sic) en su sentencia de fecha 17 de diciembre de 2010, en donde valiéndose de una errónea interpretación y tergiversación del contenido del contrato denominado por las partes “acuerdo de INDEMNIZACIÓN”, así como de la valoración del retardo del trámite ante la caja de ahorros, tal como fue anteriormente señalado, determinó que no hubo incumplimiento alguno por parte de la hoy demandante, en consecuencia la misma cumplía cabalmente con los requisitos para el ejercicio de la acción resolutoria, específicamente el referido a que la demandante de una resolución de contrato, debe haber cumplido previamente con las obligaciones correspondientes derivadas de la suscripción del Contrato (sic) en éste caso las derivadas de la Opción (sic) de Compra (sic) Venta, (sic) ello así señala el juzgador en la sentencia hoy recurrida lo siguiente:
“Como se observa, a través de sus cláusulas en el mencionado instrumento, las partes aceptan que el lapso del tiempo en virtud del cual la prominente (sic) vendedora no podía vender a tercero ni gravar el inmueble, venció el 06/04/2009, (sic) dejó abierta la posibilidad de que las partes pudieran realizar otros acuerdos que desearen convenir relacionados o no con el inmueble objeto del contrato y de los términos establecidos en el mismo documento se colige que ese “otro acuerdo” se llevó a cabo, en virtud de que el actor ofreció y la demandada aceptó la cantidad de Doce Mil Quinientos Bolívares (Bs.12.500,00) como indemnización de la mora causada, la cual no luce lógico su convenimiento, en virtud de la existencia en el contrato principal de la existencia de una cláusula penal, no obstante al consentir las partes en la vigencia de la indemnización por causa de mora, supone que el vendedor promitente aceptaba seguir contratando con la promitente compradora y por ende es de entenderse que seguía ofreciendo el inmueble en las condiciones expuestas, así se establece.”
Es evidente Ciudadanos (sic) Magistrados el error de interpretación en el cual incurrió el Juez (sic) al señalar que “no luce lógico” el convenimiento, puesto el contrato principal del cual derivaba este acuerdo establecía una clausula (sic) penal superior al mismo, olvidando con ello “autonomía de la voluntad de las partes”, que rige en materia contractual, en donde son ellas las que pueden modificar o no su convenimiento, y en el mismo lo que se acordaba claramente era una indemnización por mora inferior a la establecida en la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta, tal como en esa oportunidad declararon conocer, incurriendo en una falsa suposición producto de la tergiversación del contenido de la presente acta, concluyendo con ello, en una “suposición” de que el vendedor promitente aceptaba seguir contratando con la promitente compradora y por ende es de “entenderse” que seguía ofreciendo el inmueble en las mismas condiciones.
Igualmente producto de la errónea valoración del mencionado “acuerdo de Indemnización”, (sic) el Juzgador (sic) señaló:
“Es evidente que el “contrato de indemnización” no establece el lapso para la celebración del documento venta del inmueble negociado, no obstante la fecha expresado convenio es de 31/05/2009, (sic) y los recaudos la parte actora los había presentado en fecha 25/05/2009 (sic) en tiempo útil, dado que con el nuevo convenio suscrito entre las partes quedaba claro el hecho de una modificación del contrato, permitido por la ley, porque el contrato según el artículo 1.133 del Código Civil “es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar u otorgar entre ellos un vinculo jurídico”, traducida en una aprobación por parte de la demandada, incluyendo también una mora causada en el otorgamiento del documento. De forma que quien juzga considera que la promitente compradora no incumplió en modo alguno los términos del contrato, así se declara.”
De lo anteriormente señalado, se puede deducir que debido a la falsa suposición en la que incurrió el Juzgador, (sic) al interpretar equívocamente la voluntad de las partes, debido a que asumió que, lo que se le otorgó a la demandante a través del “acuerdo de indemnización” fue una prorroga, y que el mismo lo que vendría era a modificar la Clausula (sic) Cuarta (sic) del Contrato (sic) de Opción (sic) de Compra (sic) Venta (sic) referente al pago y al plazo del contrato, lo que a todas luces es incierto, puesto que la modificación tal como lo señalan las partes, se refiere a la Clausula (sic) Quinta (sic) que declaran conocer, la cual se refiere a la clausula (sic) penal pactada a priori por las contratantes, puesto si una prorroga (sic) fue lo que las partes verdaderamente pretendían muy bien podrían (sic) claramente haberlo establecido en el acuerdo previamente señalado.
Ahora bien con respecto a la Falsa (sic) Suposición (sic) derivada de la errónea interpretación de los contratos por parte del Juez, (sic) que conlleve a alterar el contenido del documento contractual (desviación intelectual) (...) esta Sala en fecha 29 de noviembre de 1995, (...) estableció (...)
Es evidente, que el Juez (sic) es soberano en la interpretación de los contratos, pero de igual forma es importante destacar que la interpretación debe estar limitada a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento civil (sic) que señala; (sic) (...)
Del artículo anterior se desprende que la función interpretativa soberana del juez está limitada al hecho de que, el mismo se equivoque en su calificación o incurra en la desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, a través de Juicio (sic) de valores equívocos derivado de un análisis subjetivo erróneo, situación que se puede observar claramente en el presente caso, puesto que el Juez (sic) al dictar la decisión objeto de el presente Recurso (sic) de Casación (sic) incurrió en el primer caso de suposición falsa establecido en el primer aparte del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, (...) que señala: (...)
Ahora bien, una vez expuesto lo anterior procedemos a detallar lo relativo al incumplimiento de nuestra representada en los términos expuestos por el Juez Superior Primero (...) en la decisión objeto del presente recurso de casación.
A tales efectos me permito primeramente, señalar que como ya fue expuesto previamente, nuestra representada siempre actuó de buena fe, esto se puede demostrar del hecho cierto que, aun cuando ya había vencido el plazo para la venta en opción de compra venta del Inmueble (sic) ya identificado, en fecha 01 (sic) de junio de 2009 nuestra representada se trasladó al registro inmobiliario correspondiente, a proceder a la firma de la venta definitiva del Inmueble, (sic) acto que no se pudo efectuar, debido al incumplimiento de la parte demandante, consecuencia de la incertidumbre de nuestra representada por la realización del pago estipulado, en consecuencia no pudo ser notificado de la operación al apoderado del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), para que acudiera el día pautado para la firma, oportunidad en la cual se le haría entrega de un cheque por la cantidad de (Bs.30.250,oo) (sic) por concepto de la cantidad a reintegrar por el valor del subsidio otorgado por el monto de (Bs.16.170,oo) (sic) así como la copia del estado de cuenta del Subsidio (sic) actualizado, emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), ello en cumplimiento de uno de los procedimientos pautados el cual es denominado el “Reintegro (sic) del Subsidio (sic) al Momento (sic) de la Firma (sic) en el Registro”. (sic)
No obstante la situación presentada en el Registro Público Inmobiliario, la Registradora informó a las partes contratantes que otorgaría (30) días para efectuar el Registro (sic) del otorgamiento de la venta definitiva, previó cumplimiento del “Reintegro del Subsidio (sic) a BANAVIH” por parte de nuestra representada, condición a las cuales las partes accedieron, puesto que ninguna colocó objeción alguna, al contrario fue nuestra representada que sugirió que la fecha del otorgamiento fuese antes del (16) de junio de 2009, puesto tenía un compromiso pendiente.
Seguidamente, visto al (sic) acuerdo pactado en el registro Inmobiliario, nuestra representada comenzó hacer la (sic) gestiones pertinentes para la cancelación del reintegro, (sic) y así cumplir con la obligación de vender pautada en el contrato objeto hoy del presente Juicio (sic) de Resolución (sic), ello se puede evidenciar del estado (sic) de Cuenta (sic) (...) del 04 (sic) de junio de 2009, es decir 3 días posterior a la situación suscitada en el Registro Público Inmobiliario, y el cual se encuentra anexo al presente expediente, lo que demuestra a todas luces Ciudadano (sic) Magistrado la intención de nuestra representada de cumplir con las obligaciones contraídas, situación contraria a la demandante del presente juicio por Resolución (sic) de Contrato, (sic) que además de haber incumplido con su obligación de otorgar el precio en el lapso fijado en el Contrato, (sic) procedió a demandar a nuestra representada en fecha 22 de junio de 2009, sin esperar siquiera el vencimiento del lapso de los 30 días otorgados por la Registradora, lo que demuestra la mala fe con la que actuó, sin recordar que la misma ya había incurrido en un incumplimiento y que lo menos que podía hacer era esperar que se efectuara el “Reintegro del Subsidio” (sic) para que se hubiese así concretado la venta definitiva del inmueble objeto del contrato.
Ahora bien, con respecto al presente asunto el Juez (sic) en su decisión estableció equivocadamente lo siguiente: (...)
Con respecto al presente asunto, es preciso señalar Ciudadano (sic) Magistrado, que de las actas anexas al expediente consta copia certificada de cancelación de Hipoteca (sic) debidamente autenticado ante la Notaria (sic) Pública Trigésimo Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 12 de diciembre de 2008 (...) y registrado (...) en fecha 24 de marzo de 2009, a través del cual se libera la Hipoteca (sic) Convencional (sic).
De lo anteriormente expuesto, se puede observar nuevamente la falsa de (sic) suposición en la que incurrió el Juez (sic) al atribuirle al Contrato (sic) correspondiente al pago que efectuare nuestra representada por el préstamo hipotecario a largo plazo para la adquisición de vivienda principal y su respectiva extinción de la hipoteca convencional de primer grado que gravaba el inmueble, menciones que no contiene, puesto que erróneamente señaló que “No podía enajenar la vivienda en cualquier momento”, lo que es incierto puesto que el contrato indica algo totalmente distinto, al igual que lo establece el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, que claramente otorga la posibilidad de enajenar la vivienda en cualquier momento, y la única excepción que establece, es que el valor del monto del subsidio debe ser reintegrado a su valor actualizado, en consecuencia vista a (sic) error antes señalado le conllevó a determinar que el incumplimiento de la promitente vendedora, radicó en que “no se pudo otorgar el documento en cuestión, debido a la existencia de prohibición de no otorgar negociación dentro de los cinco (05) (sic) años siguientes a la fecha del otorgamiento del subsidio”, situación que a todas luces es incierta.
Igualmente de esa falsa suposición, deviene entonces la inexacta aseveración del juzgador al indicar que:
(...) al existir sobre el inmueble especificado en autos un gravamen, que no le fue suspendido y por dicho motivo fue impedido al promitente comprador pagar el saldo deudor en los momentos del Registro del documento; con ello quedó demostrado el tercer supuesto de la acción resolutoria, así se establece
Es decir, de esa inexactitud deviene la conclusión de determinar que existía un impedimento por parte de nuestra representada de enajenar el inmueble, lo que a todas luces no es cierto, puesto que tal como se demostró la Hipoteca (sic) sobre el mismo ya habría sido liberada, asimismo me permito hacer mención del Oficio (sic) N° 7090-5116, de fecha 20 de noviembre de 2009, suscrito por la Registradora Pública (...) anexo al expediente, a través del cual se señalo (sic) el motivo por el que no se procedió a protocolizar el documento definitivo, y el cual textualmente expresa:
Particular Tercero, (sic) la razón por la cual no se procedió a registrar es debido a que la vendedora A.A.Z.M., debe traer el oficio del reintegro del subsidio directo habitacional (BANAVIH)... (sic)
De dicha comunicación se puede demostrar lo alegado ya por esta representación judicial, el cual es el hecho de que no existía “gravamen alguno”, que impidiera la protocolización de la venta, que el impedimento de el registro de la misma, radicaba en el requisito del traer consigo el oficio del registro del subsidió, o en su defecto tal como fue explicado, notificar a la apoderada de (BANAVIH), a los fines que se trasladará el día y la fecha en que se pautará nuevamente la firma del documento.
Eso demuestra, ciudadanos Magistrados que no hubo incumplimiento por parte de nuestra representada, o por lo menos no uno culposo, que justificará la sanción desproporcional de ser condenada al pago de una indemnización de daños y perjuicios por el monto del 100% de lo entregado hasta el monto del incumplimiento, más aún, de las actas del expediente se deduce la buena fe con la siempre actuó, muestra de ello lo constituye el hecho de acudir al registro a la fecha pautada para la protocolización a pesar del incumplimiento de la demandante, la liberación de la hipoteca, el pago de los impuestos municipales, el pago del condominio, la declaración y pago del impuesto (...) y por último la solicitud del Estado (sic) de Cuenta (sic) (...) cuya fecha es del 04 (sic) de junio de 2009, es decir 3 días posterior a la situación suscitada en el Registro Público Inmobiliario, a los fines de ser entregado a la apoderado judicial de (BANAVIH) junto con el pago correspondiente en el fecha que se fijaré para la firma, hechos éstos que demuestran claramente la intención de nuestra representada de cumplir con las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta pactado.
Asimismo, es preciso acotar en lo que respecta a la indemnización por daños y perjuicios reclamada por la actora, que conforme a las normas procesales aplicables a la materia civil establecidas en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, específicamente en su numeral 7 “los daños y perjuicios deben ser especificados junto con las causas que los produjeron”, en consecuencia debió la parte demandante demostrar cuales fueron los supuestos daños causados por parte de nuestra representada, en los veintiún días (21) (sic) posteriores a la fecha en la cual debió ser firmado el documento definitivo, fecha en la cual introdujo la demanda, a sabiendas de que mi representada estaba efectuando los trámites para el reintegro del subsidio, y siendo entonces que a lo largo del libelo no estableció los mismos, puesto sólo se limito (sic) solicitar la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios, señalados como clausula (sic) penal en razón del incumplimiento que le fue atribuido producto de una falsa suposición tal como fue expuesto anteriormente, y por lo que no habiéndose probado ni por lo menos especificado cuales fueron los supuestos daños y perjuicios causados, dicha indemnización debió ser declarada improcedente, ya que para el operador de justicia está negada toda posibilidad de salvar omisiones, ejercer o formular alegatos que las partes no hayan argüido en la oportunidad correspondiente de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, en vista que de las actas procesales contenidas en el expediente la intención de las partes fue Resolver (sic) el Contrato (sic), me permito señalar lo establecido por el Juez (sic) en la decisión recurrida: (...)
En vista, de la voluntad de las partes de resolver el contrato, y en virtud de las falsas suposiciones, antes planteadas, que llevaron al Juez (sic) en primer lugar, a determinar que la demandante no había incumplido y en segundo lugar, que por el contrario nuestra representada si lo había hecho y además de manera culposa, situación que no es cierta, tal como fue demostrado a lo largo del presente juicio, lo que conllevó entonces a condenar injustamente a nuestra representada al pago de la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00), por concepto de daños y perjuicios contractuales.
Dicha condena, debe ser declarada improcedente puesto, que en el supuesto negado que esta respetable Sala considere que de alguna forma hubo incumplimiento por parte de nuestra representada, el mismo en ninguna circunstancia puede determinarse como culposo, tal como fue evidenciado.
Igualmente, es preciso señalar que dicho pago fue condenado, debido a la inexactitud del Juez (sic) al determinar que existía un gravamen sobre el inmueble producto de una prohibición de “no otorgar ninguna negociación dentro de los cinco (05) (sic) años siguientes a la fecha del otorgamiento del subsidio”, lo que no fue cierto, por lo que mal pudo entonces condenársele a pagar unos daños y perjuicios que no fueron tampoco demostrados.
Asimismo, es preciso destacar que tal como lo indicó el Juez Superior en la decisión de fecha 17 de diciembre de 2011, para interponer un Juicio (sic) de Resolución (sic) de Contrato (sic) y como consecuencia obtener los efectos de la indemnización por incumplimiento culposo, debió la demandante cabalmente cumplir con sus obligaciones, situación que tampoco se suscrito en el presente caso, puesto como también fue expuesto anteriormente, fue debido a una falsa suposición producto del error de interpretación del Juez (sic) del “acuerdo de indemnización”, que se determino (sic) equívocamente el supuesto cabal cumplimiento de las obligaciones por parte de la demandante, cosa que tampoco es cierta.
A tales efectos es preciso destacar lo relativo (sic) la excepción non adimpleti contractus, es decir, que el derecho que tiene una de las partes en un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando la otra parte le exige el cumplimiento sin haber cumplido a su vez con su propia obligación.
(...) declare CON LUGAR el recurso de casación (...) en consecuencia se declare:
- CASADA la decisión impugnada.
- Se ORDENE al Juzgado Superior que resulte por distribución por reenvío dictar nueva decisión corrigiendo los vicios denunciados.” (Destacados del formalizante).
De la denuncia antes transcrita se desprende, que el formalizante le imputa a la recurrida la comisión del primer caso suposición falsa, así como la infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, sin especificar bajo que vicio (falta de aplicación, falsa aplicación o errónea interpretación), y de los artículos 1264 y 1269 del Código Civil, por falta de aplicación.
Al respecto cabe observar, que esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, es en su naturaleza un tribunal de derecho, cuya misión es velar por la recta aplicación de la ley y mantener la uniformidad de la jurisprudencia, cuya expresión normativa de este principio está contenida en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que la Sala, en el examen que haga de la sentencia, no se extenderá al fondo de la controversia, ni al establecimiento ni apreciación de los hechos que hayan efectuado los tribunales de instancia, a menos que se denuncie, en la forma y con los requisitos establecidos por la doctrina, infracción de una norma jurídica expresa que regule el establecimiento o valoración de los hechos o de las pruebas, o que la parte dispositiva del fallo sea consecuencia de una suposición falsa del juez, debiendo señalar la formalización, cuál de los casos de suposición falsa es el denunciado,
En este sentido, el primer caso de suposición falsa previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, se produce cuando “El juez atribuye a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene”.
El mismo autor señala, que la distinción entre el falso supuesto positivo y negativo, tiene en Venezuela una importancia capital, pues ello ha generado dudas en la doctrina nacional sobre su tratamiento en la formalización del recurso de casación; dudas que considera provenientes de los antecedentes de la norma contenida en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, pues la misma, en lo que a la suposición falsa se refiere, fue tomada por el legislador del recurso italiano de revocación (equivalente al juicio de invalidación venezolano), consagrado en los Códigos de Procedimiento Civil italianos de 1865 y 1940, en los cuales se establecía que dicho recurso procedería si la sentencia fuese efecto de un error de hecho que resulte de los autos y de los documentos de la causa, error que existía tanto cuando el juez afirmaba un hecho falso (falso supuesto positivo), como cuando negaba uno verdadero (falso supuesto negativo). Pero cuando el legislador venezolano tomó del recurso italiano de revocación la figura del falso supuesto ahora suposición falsa, únicamente incorporó en la normativa del recurso extraordinario de casación, la categoría positiva de dicha figura y no hizo recepción del falso supuesto negativo. (Cfr. Fallo N° RC-430 del 15-11-2002, expediente N° 2000-428).
Es claro, pues, que se trata de un error de percepción cometido por el juez al fijar los hechos que resultaron demostrados en el proceso, esto es: “un error en el juzgamiento de los hechos, el cual conduce, por vía de consecuencia, a un error de derecho, pues, al variar la hipótesis fáctica resulta infringida, por falsa aplicación, la norma aplicada en el caso concreto, dado que, si se establece un hecho falso, que constituye el supuesto de hecho abstracto de una norma, este error sólo puede conducir a que se aplique esa regla legal a unos hechos reales a los cuales no es aplicable, lo cual constituiría falsa aplicación”. Esta es la consecuencia directa del error y otras normas sólo resultarían violadas por falta de aplicación como una consecuencia de segundo grado, constituyendo estas últimas las reglas que el sentenciador de última instancia debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia. (Cfr. Fallo N° RC-187 de fecha 26 de mayo de 2010, expediente N° 2009-432, caso: V.E.C.S. contra DESARROLLOS VALLE ARRIBA ATHLETIC CLUB C.A., con ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe la presente decisión).
De igual forma cabe observar, fallo Nº RC-174, de fecha 27 de marzo de 2007, Exp. Nº 2006-588, ratificado mediante sentencia N° RC-307 del 3 de junio de 2009, Exp. N° 2008-487, en torno al vicio de suposición falsa reiteró que: “...Para que exista el vicio, éste tiene que consistir en una afirmación del hecho positivo y concreto. Así ha dicho la Sala. “El falso supuesto se caracteriza por el error material. Pero nunca el de raciocinio o apreciación de la prueba”. (Sentencia del 17-5-60, G.F. Nº 28, Seg. Etapa Pág. 139); “No es falso supuesto el eventual desacierto de los jueces en apreciaciones que corresponden a su soberanía”. (Sentencia del 1-2-62. G.F. Nº 35, Seg. Etapa. Pág. 32).
También se ha pronunciado al respecto expresando lo siguiente: “En otras palabras, como lo señala la doctrina de la Sala, en la sentencia dictada el 5 de mayo de 2009, caso: Z.M.A. (...) si del contenido de las actas que cursan en autos se evidencia que el establecimiento de ese hecho tiene soporte probatorio como acontece en el sub iudice (...) tal hecho no puede resultar falso como lo afirma el recurrente, sino que constituye una conclusión del juez luego de a.l.p.(..) en consecuencia no habría suposición falsa (...) lo que se hace en la denuncia es señalar el hecho positivo y concreto como la conclusión del juez respecto de una mención que se encuentra en la prueba analizada. (...) “El vicio de suposición falsa no puede recaer sobre apreciaciones o conclusiones respecto a las consecuencias jurídicas de los hechos, que aunque sean erradas, las mismas no constituyen el establecimiento de un hecho sino la consecuencia de la actividad intelectual que hace el juez, luego de establecer los hechos, que, en su criterio, se producen desde la perspectiva de la cuestión que se debate. En consecuencia, no es cierto, como sostiene la denuncia, que haya incurrido el sentenciador de alzada, en una suposición falsa. (Sentencia de esta Sala del 22 de octubre de 2009, Fallo N° RC-558, Exp. N° 2009-304, caso: sociedad mercantil PANTA CINEMATOGRÁFICA C.A., contra la Sociedad Mercantil BANCO CONSOLIDADO, C.A., S.A.C.A., y otra).
En diversas oportunidades ha señalado esta Sala que los jueces son soberanos en la interpretación de los contratos, salvo que se equivoque en su calificación o incurra en la desnaturalización o desviación intelectual de su contenido.
De igual forma se sentenció en fallo N° 57 del fecha 27 de febrero de 2003, caso: M.R.P. c/ Q.J.M.O., Expediente N°: 02-072, en el que se estableció:
El anterior precepto normativo le atribuye a los jueces de instancia la interpretación de los contratos, quienes realizan la labor de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos. Los Tribunales del fondo son los únicos que pueden establecer lo que cada una de las partes ha dado o prometido, el alcance y extensión de las respectivas prestaciones y hasta las consecuencias que pudieron ser previstas al tiempo de celebrar el convenio. En consecuencia, la interpretación de los contratos es materia reservada a los jueces de instancia, de la cual, sólo puede conocer esta Sala, cuando se denuncie la comisión por el juez de una suposición falsa o un error en la calificación del contrato; motivo por el cual las conclusiones que aquéllos sostengan en ese campo, escapan a la censura de casación, salvo que se alegue alguna de las situaciones excepcionales en que esta Suprema Instancia, pueda extenderse al establecimiento y apreciación de los hechos o al fondo de la controversia
Ahora bien, sería muy fácil para esta Sala decidir que tales afirmaciones corresponden a las conclusiones jurídicas a las que arribó el juez luego de analizar y valorar los medios probatorios aportados por las partes. Pero la verdad no es así.
En este caso, el formalizante enfocó su denuncia a través de la figura de la tergiversación intelectual, que sería la única forma posible de hacerlo. Pues no hay otra, dado que lo que se combate es precisamente la delicada tarea del juez superior que “hilando fino” descontextualizó –según el dicho del formalizante- el sentido del contrato que generó el litigio.
Se está aseverando la ocurrencia de una desviación intelectual, no una suposición falsa en sentido estricto. Sólo que la doctrina de la Sala exige “pedir prestado” en sentido analógico el primer caso de suposición falsa, pero no para combatir un hecho sino realmente un ejercicio intelectual producto de múltiples razonamientos del juez. Lógicamente no se combate un hecho puro y simple, sino el razonamiento final de la recurrida producto del “travisamento” italiano, o la desnaturalización por desviación intelectual o ideológica y el “mal juge” de la doctrina francesa, como ya se explicó en este fallo.
En el presente caso, el formalizante señala en su denuncia, como hecho constitutivo de la suposición falsa, los siguientes párrafos del fallo recurrido:
(Destacados del transcrito).
“Como se observa, a través de sus cláusulas en el mencionado instrumento, las partes aceptan que el lapso del tiempo en virtud del cual la prominente vendedora no podía vender a tercero ni gravar el inmueble, venció el 06/04/2009, (sic) dejó abierta la posibilidad de que las partes pudieran realizar otros acuerdos que desearen convenir relacionados o no con el inmueble objeto del contrato y de los términos establecidos en el mismo documento se colige que ese “otro acuerdo” se llevó a cabo, en virtud de que el actor ofreció y la demandada aceptó la cantidad de Doce Mil Quinientos Bolívares (Bs.12.500,00) como indemnización de la mora causada, la cual no luce lógico su convenimiento, en virtud de la existencia en el contrato principal de la existencia de una cláusula penal, no obstante al consentir las partes en la vigencia de la indemnización por causa de mora, supone que el vendedor promitente aceptaba seguir contratando con la promitente compradora y por ende es de entenderse que seguía ofreciendo el inmueble en las condiciones expuestas, así se establece.” (Destacados del transcrito).
“Es evidente que el “contrato de indemnización” no establece el lapso para la celebración del documento venta del inmueble negociado, no obstante la fecha expresado convenio es de 31/05/2009, (sic) y los recaudos la parte actora los había presentado en fecha 25/05/2009 (sic) en tiempo útil, dado que con el nuevo convenio suscrito entre las partes quedaba claro el hecho de una modificación del contrato, permitido por la ley, porque el contrato según el artículo 1.133 del Código Civil “es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar u otorgar entre ellos un vinculo jurídico”, traducida en una aprobación por parte de la demandada, incluyendo también una mora causada en el otorgamiento del documento. De forma que quien juzga considera que la promitente compradora no incumplió en modo alguno los términos del contrato, así se declara.” (Destacados del transcrito).
De donde se entiende que el formalizante señala, como hecho constitutivo de la suposición falsa, que el juez estableciera, que el trámite del crédito realizado por la demandante ante la Caja de Ahorro del Poder Judicial (CAPOJUD), es un hecho que la excusa de su incumplimiento, “...lo que solo pudo verse valorado si en el documento se hubiese establecido como condición suspensiva del cumplimiento del pago, la aprobación de determinado crédito, situación que no fue expuesta en el contrato objeto de la presente resolución...”.
Que es evidente el error de interpretación en el cual incurrió el juez, al señalar que “no luce lógico” el convenimiento, puesto el contrato principal del cual derivaba este acuerdo establecía una cláusula penal superior al mismo, olvidando con ello la “autonomía de la voluntad de las partes”, que rige en materia contractual, en donde son ellas las que pueden modificar o no su convenimiento, y en el mismo lo que se acordaba claramente era una indemnización por mora inferior a la establecida en la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta, tal como en esa oportunidad declararon conocer.
Que al asumir, que lo que se le otorgó a la demandante a través del “acuerdo de indemnización” fue una prorroga, y que el mismo lo que vendría era a modificar la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta referente al pago y al plazo del contrato, se afirmó un hecho incierto a todas luces, puesto que la modificación tal como lo señalan las partes, se refiere a la cláusula quinta que declaran conocer, la cual se refiere a la cláusula penal pactada a priori por las contratantes, puesto que si, una prórroga fue lo que las partes verdaderamente pretendían muy bien podrían claramente haberlo establecido en el acuerdo previamente señalado.
Ahora bien, como en el presente caso se denuncia la comisión de suposición falsa, al amparo del tercer aparte del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, que permite a la Sala descender al estudio de las actas del expediente, de la sentencia recurrida se observa:
“TERCERO: Corresponde a este Juzgado determinar si la decisión dictada por el a-quo está o no conforme a derecho, por lo cual es necesario establecer la litis de la controversia, como lo indica el artículo 273 (sic) (rectius 243) ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil y en base a esas consideraciones y a la valoración del acervo probatorio, pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y, entonces sobre la pretensión de la parte actora, de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegar, quien juzga, le corresponde o no con la pronunciada por el a-quo, para luego proceder a decidir, sobre los recursos de apelación ejercidos por ambas partes, la del actor sobre los puntos que no le favorecen y la de la demandada sobre todo el contenido de la sentencia y su influencia sobre la decisión recurrida.
Ahora bien, son requisitos para el ejercicio de la acción resolutoria los siguientes: a) Que se trate de un contrato, b) se requiere el incumplimiento de alguna de las partes; c) es esencial que la parte que demanda la resolución, haya a su vez cumplido u ofrecido cumplir; d) Es necesario que el juez declare la resolución. En lo atinente a los efectos de la acción resolutoria tenemos en primer lugar al declararse la resolución, el contrato se considera terminado y se considera como si jamás hubiere existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar, y por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato. Además la parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante si los hubiere.
En relación al primer punto, el documento fundamental de la acción lo constituye un documento autenticado el día 07 (sic) de noviembre de 2.008, inserto bajo el Nº 71, Tomo 194 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría el cual es aceptado por las partes por lo que constituye un hecho no controvertido en virtud del cual la ciudadana Antonnella Angiolina Zonca Mendoza da en opción a compra a la ciudadana I.G.M. el inmueble objeto de la presente controversia, quedando por analizar las incidencias de las cláusulas pactadas en el contrato por lo que es importante señalar lo atinente a la interpretación de todo contrato donde debe tomarse en cuenta la aplicación del principio contenido en normas expresas:
…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…
los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todos las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según equidad, el uso o la ley
Como se puede ver, el juez de mérito en estos casos tiene una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad.
Al respecto nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala:
El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla...sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procésales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Las reglas de interpretación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes
(página. 70)”
Con la suscripción de dicho documento, el cual fue aceptado por las partes se cumple con el primer requisito de procedencia de la acción resolutoria, así se declara.
En relación al segundo punto se observa que, en la resolución del contrato se entiende el “incumplimiento” como aquélla actividad u omisión del deudor o del acreedor, que lleva a la no satisfacción o cumplimiento de la obligación contraída por cualquiera de los mismos. Hay un comportamiento del obligado –deudor o acreedor- que puede traducirse en la realización de actos prohibidos en virtud del contrato o en la omisión de los que debe cumplir. Nuestro Código Civil Vigente, de una forma general señala al incumplimiento como el móvil o la causa que permita la resolución del contrato, sin hacer distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva. En todo caso, es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él, que llegue a configurar cualquier tipo de incumplimiento, sea parcial, defectuoso o inexacto; así como también, del incumplimiento de obligaciones accesorias. Todo ello, debe ser analizado por el sentenciador para determinar si el incumplimiento que se alega es suficiente para declarar o no la resolución solicitada por cualquiera de las partes. En este sentido, es importante señalar lo que acota el tratadista G.G.Q., en su libro La Resolución del Contrato, Pág. 300, quien comenta lo siguiente:
Cualquiera sea el significado o concepto del “incumplimiento” a los efectos resolutorios, observamos que presenta una estructura distinguida por las particularidades siguientes: a) Actividad. El Incumplimiento es una acción o también omisión, un comportamiento del deudor, o del acreedor, de la prestación que hace incumplida la obligación. Por consiguiente, si el obligado debe hacer determinada cosa y no la hace o cumple, o no da lo prometido, habría una “inejecución o incumplimiento por omisión”. En tanto que si el obligado no debe realizar determinado acto y lo efectúa, entonces habrá un incumplimiento por acción. b) La no necesaria manifestación de voluntad. No se requiere que exista un acto voluntario de incumplimiento a los efectos resolutorios, pues el hecho activo o pasivo que impide la ejecución de la prestación o el cumplimiento, hace que la resolución proceda. c) La “relación causalidad”, sólo a los efectos de la indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento voluntario culposo. d) La “existencia de una obligación”. Sólo la existencia de una obligación determina el derecho de las partes a exigir el correspectivo cumplimiento. De no existir el contrato, no podrá hablarse de incumplimiento desde el punto de vista resolutorio”.
En este sentido, no debe confundirse “el incumplimiento”, como factor de inejecución de la obligación con la institución “DE LA MORA” que consiste en el retardo incumplido, siendo también un incumplimiento, tomado en sentido lato (un incumplimiento en cuanto al tiempo o temporal). En efecto, para determinar cuál de las partes incumplió en el caso que nos ocupa y por tratarse de un contrato de opción de compra, es necesario establecer las obligaciones de las mismas, siendo importante recalcar que por lo general las obligaciones de las partes (vendedor y comprador) deben cumplirse en forma simultánea, salvo que en el contrato se acuerde el cumplimiento para una de ellas, o para ambas en oportunidad distinta o posterior. Si uno de los intervinientes en la relación contractual incumple su correspectiva obligación, la otra puede a su elección solicitar la resolución o el cumplimiento del contrato.
En efecto, son obligaciones del vendedor según nuestro Código Civil, “Las principales obligaciones del vendedor son, la tradición y la saneamiento de la cosa vendida” (Art. 1486), ello no quiere decir, que el vendedor no tenga otras obligaciones, pues además pueden ser los gastos de la tradición, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta; la de conservar la cosa en el estado en que se encuentra en el momento de la venta, debiendo dispensarle los cuidados de un buen padre de familia. “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles, con el otorgamiento del instrumento de propiedad” (Art. 1488 CC). También “el vendedor que no ha acordado plazos para el pago, no está obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio”.
En este sentido la parte demandada se excepciona en el acto de contestación a la demanda alegando el incumplimiento de las obligaciones contractuales de parte del actor; concretamente la cláusula tercera, donde se pactó el plazo de noventa más sesenta días para que las partes cumplieran sus respectivas obligaciones, afirmando, el apoderado de la demandada que su representada cumplió con su obligación de no vender el inmueble a terceros, es decir, que se reservó por ese tiempo el derecho para que la promitente-compradora adquiriera el inmueble, previo cumplimiento del pago del precio donde la promitente-compradora no cumplió con su obligación de comprar y pagar el precio dentro del plazo acordado en el contrato.
Para demostrar el incumplimiento en los términos expuestos en el contrato por parte de la actora, la parte demandada trajo a las actas procesales las siguientes probanzas: 1) Invoca a favor de su representado el mérito que se desprende de las actas procesales conforme al principio de la comunidad de la prueba en todo lo que le favorece, lo cual se desecha porque solo ese señalamiento no constituye prueba alguna que requiera valoración, así se establece. 2) Copia del documento fundamental de la acción, el cual esta excepto de prueba porque constituye un hecho aceptado por las parte la suscripción del mencionado contrato, el cual establece obligaciones reciprocas a cumplir por las partes, siendo que en la cláusula tercera se pactó un plazo de 90 más 60 días continuos y consecutivos, siguientes a la autenticación del presente documento, para que las parte cumplieran sus respectivas obligaciones, cuyas incidencias en el presente proceso se valoran infra. 3) Consignó marcado con la letra B
copia de documento privado denominado “acuerdo de indemnización” el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código Procedimiento Civil, cuya incidencia se valorará conjuntamente con el anterior documento en la motiva del fallo. 4) Consignó marcado con la letra “C” original del estado de cuenta por reintegro del subsidio habitacional de BANAVIT de fecha 04-06-2009, (sic) control MC02-09-RT212010, el cual se valora como indicio del subsidio adeudado por el accionado de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, no obstante que en el mencionado formato de reintegro se prevé un procedimiento para el reintegro del subsidio, lo importante es determinar si para el momento de la firma del documento definitivo, se había cancelado reintegrado dicho subsidio independientemente de la forma de pagar el mismo, así se declara. 5) Ratificó constancia de recepción de fecha 25 de mayo de 2009 emanado del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara. 6) Promovió como prueba de Informe al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIT) (sic), del cual no consta resultas, por lo que no es objeto de ninguna valoración. 7) Invocó la confesión expresada por la parte actora en su escrito de demanda en donde manifestó que ella como promitente comprador no pudo comprar el inmueble dentro del lapso establecido en el contrato de opción a compra, porque no le aprobaron el crédito. La expresada prueba promovida, no reúne los requisitos establecidos por la ley para que se pueda condicionar como conforme, no obstante constituye un indicio de los hechos que rodean a la relación contractual, así se declara.
Así las cosas, establece el contrato de opción de compra en la cláusula tercera un periodo de noventa (90) más sesenta (60) días continuos y consecutivos, en la cual la promitente vendedora no podrá vender ni gravar el inmueble a terceros. Es de notar que la fecha de autenticación del contrato data de fecha 07/11/2008, (sic) siendo que los 150 días (90 más 60) concluyeron en fecha 06/04/2009, (sic) no obstante se observa, según informe constante en autos (folios 124 al 126) que para la fecha 02/04/2009, (sic) antes del vencimiento del lapso establecido en el contrato le fue aprobado a la prominente compradora el crédito por parte de la Caja de Ahorro del Poder Judicial (CAPOJUD) a los fines de cancelar las cantidades de dinero pactadas, siendo una máxima de experiencia que tales comunicaciones, tardan algún tiempo en llegar a su destinatario, aunado a ello, el Registro Subalterno también tarda en procesar los recaudos, por lo que no es absurdo pensar que el documento definitivo haya tardado 50 días más del lapso establecido. Ahora bien, luego que no fue otorgado el documento en fecha de 07/05/2009, (sic) por inconvenientes de ambas partes, se suscribió otro documento denominado de indemnización en fecha 31/05/2009, (sic) del tenor siguiente:
Entre A.A.Z.M., (...) identificada en el contrato de opción de compra venta suscrito con la otra parte como LA PROMINENTE VENDEDORA, por una parte, y por la otra la ciudadana C.I.G.M., (...) identificada también en el mismo contrato de opción de compra venta antes citado, hemos convenido en pactar el presente acuerdo de INDEMNIZACIÓN el cual se regirá por los siguientes términos: PRIMERO: Las partes en el contrato de opción de compra venta que suscribieron y protocolizaron en fecha siete (7) de noviembre de dos mil ocho (2.008) establecieron en la cláusula tercera que la PROMITENTE VENDEDORA no podrá vender, ni gravar el inmueble ofrecido en opción de compra venta hasta tanto no trascurrieran noventa más sesenta (90+60) días contados a partir de la fecha de protocolización de la opción de compra venta; dicho lapso de tiempo venció el día seis (6) de Abril (sic) de dos mil nueve (2.009), por ende la PROMINENTE VENDEDORA queda autorizada para vender a terceros el inmueble ofrecido en la opción de compra venta y así queda entendido, adicionalmente las partes declaran conocer y aceptan el contenido de la cláusula quinta del prenombrado contrato. No obstante el contrato suscrito entre las partes no impide la realización de otros acuerdos que las partes deseen convenir relacionadas o no con el inmueble objeto del citado contrato. SEGUNDA: LA PROMINENTE COMPRADORA ofrece a la PROMINENTE VENDEDORA la cantidad de Doce Mil Quinientos Bolívares (Bs.12.500,00) como justa indemnización por los daños y perjuicios causados por la mora, cuyo pago queda sujeto a una letra única de cambio por el mismo monto con fecha de vencimiento al quince (15) de junio de dos mil nueve (2.009), pudiendo hacer abonos parciales o librarse la misma antes de su vencimiento. TERCERA: Para los efectos de este documento, las partes eligen como domicilio especial la ciudad de Barquisimeto, del Estado (sic) Lara, a cuya jurisdicción tribunalicia declaran someterse. Se hacen dos (2) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto. Barquisimeto, treinta y uno (31) de Mayo (sic) del año dos mil nueve (2.009).
Como se observa, a través de sus cláusulas en el mencionado instrumento, las partes aceptan que el lapso del tiempo en virtud del cual la prominente (sic) vendedora no podía vender a tercero ni gravar el inmueble, venció el 06/04/2009, (sic) dejó abierta la posibilidad de que las partes pudieran realizar otros acuerdos que desearen convenir relacionados o no con el inmueble objeto del contrato y de los términos establecidos en el mismo documento se colige que ese “otro acuerdo” se llevó a cabo, en virtud de que el actor ofreció y la demandada aceptó la cantidad de Doce Mil Quinientos Bolívares (Bs.12.500,00) como indemnización de la mora causada, la cual no luce lógico su convenimiento, en virtud de la existencia en el contrato principal de la existencia de una cláusula penal, no obstante al consentir las partes en la vigencia de la indemnización por causa de mora, supone que el vendedor promitente aceptaba seguir contratando con la promitente compradora y por ende es de entenderse que seguía ofreciendo el inmueble en las condiciones expuestas, así se establece.
Es evidente que el “contrato de indemnización” no establece el lapso para la celebración del documento venta del inmueble negociado, no obstante la fecha expresado convenio es de 31/05/2009, (sic) y los recaudos la parte actora los había presentado en fecha 25/05/2009 (sic) en tiempo útil, dado que con el nuevo convenio suscrito entre las partes quedaba claro el hecho de una modificación del contrato, permitido por la ley, porque el contrato según el artículo 1.133 del Código Civil “es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar u otorgar entre ellos un vinculo jurídico”, traducida en una aprobación por parte de la demandada, incluyendo también una mora causada en el otorgamiento del documento. De forma que quien juzga considera que la promitente compradora no incumplió en modo alguno los términos del contrato, así se declara.
En relación al incumplimiento de la promitente vendedora, en virtud de que no se pudo otorgar el documento en cuestión, debido a la existencia de prohibición de no otorgar ninguna negociación dentro de los cinco (05) (sic) años siguientes a la fecha del otorgamiento del subsidio, el cual no constaba que se hubiere reintegrado se observa: Que si bien es cierto, que en las cláusulas sexta y octava del contrato se establece que el mencionado inmueble se encuentra solvente tanto en impuestos nacionales como municipales y que la promitente vendedora declara la existencia de un gravamen hipotecario que se compromete a cancelar a Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo, antes de la protocolización del documento de venta. Es de suponer que ambos compromisos fueron cumplidos antes del vencimiento del contrato, en virtud de la buena fe que imperan los mismos, no obstante nada se dice de la obligación de cancelar el reintegro del subsidio a que se hace alusión. Pero en la misma cláusula se establece que la promitente vendedora se hace responsable ante la promitente compradora de cualquier pago que haya que hacerle al inmueble. Es evidente que por tener la promitente vendedora la propiedad del inmueble a ella le correspondía la carga de pagar el reintegro del mencionado subsidio, para de esta manera dejar el inmueble libre de gravamen y permitir el otorgamiento del documento, el cual no pudo protocolizarse el día de su fijación en el Registro Subalterno porque el Registrador manifestó que no había constancia de tal cancelación, por lo tanto, la promitente vendedora incumplió con la obligación principal que tiene todo vendedor de efectuar la tradición y el saneamiento de la cosa vendida y así se declara.
En lo atinente al tercer punto en el sentido de que el demandante debe cumplir con sus obligaciones u ofrecer cumplir el mismo trae a los autos con la demanda las siguientes probanzas:
1) Contrato de Opción de Compra Venta celebrado con la ciudadana A.A.Z.M., ya identificada (folios del 6 al 10) debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha 07-11-2008, (sic) anotado bajo el N° 71, Tomo 194 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, lo cual acompaña en copia certificada. Documento Privado de fecha 25/05/2009 (sic) de “Acuerdo de Indemnización”, por la cantidad de Bs.12.500,00, para cancelarlos el 15-06-2009, (sic) los cuales se aprecian como documentos fundamentales de la acción, constitutivo de las obligaciones válidamente contraídas por las partes, ya valorados. 2) Contrato de Compra (sic) Venta (sic) de la ciudadana A.A.Z.M., (ya identificada), por medio del cual compra un apartamento identificado con el N° 14-1, ubicado en el décimo cuarto (14) piso del Edificio Residencias Gabriela, Torre 2-A, situada en la Urbanización La Trinitarias de esta ciudad de Barquisimeto, con un área aproximada de 71,20 mts2 y consta de un recibo-comedor-estar con terraza cubierta, 2 habitaciones con closet, un baño, cocina y lavadero debidamente protocolizado (...) el cual se valora de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y con ello se prueba que la ciudadana A.A.Z.M. es la propietaria del expresado inmueble, el cual es objeto del contrato de opción a compra, así se declara. 3) Copias simples de cheques marcados “C” cargados consignados con los Nº 36232301, 25232302 y 26232303 de fecha 26 de diciembre de 2.008 (folio 22) se desechan por tratarse de copias no permitidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 4) Original marcado “d” de oficio emanado de la Caja de Ahorros de la fecha 02/04/2009 (sic) dirigido a la ciudadana C.G.M. (folio 23) se desestima pues dicho instrumento debió ser ratificado por la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. 5) Copias simples marcado “e” de constancia de recepción emanada del Registro Público del primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado (sic) Lara de fecha 25/05/2009 (sic) (folio 24) el cual se valora como instrumento público administrativo e indicio de gestiones realizadas a los fines de la protocolización definitiva de la venta de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. 6) Recibo de pago por la cantidad de Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 1.000,00) debidamente firmado por la ciudadana A.A.Z.M., lo cual acompaña en original, el cual no fue desconocido ni impugnado por lo que se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. 7) Copia certificada de cancelación de Hipoteca debidamente autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 12-12-2008, (...) el cual se valora de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y en dicho documento consta que sobre el inmueble objeto de la presente controversia, se constituyó a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) por la cantidad de Cuarenta y Dos Mil Cuatrocientos Veinte Bolívares Fuertes (Bs.F.42.420), y también se prueba que la ciudadana A.A.Z.M. recibió la cantidad de Dieciséis Mil Ciento Setenta Bolívares Fuertes (Bs.F16.170,00) como beneficio del Subsidio Directo Habitacional, estableciéndose que no podrá enajenar la vivienda en cualquier momento, no obstante si la enajenación se produce dentro de los cinco años contados a partir de la fecha de otorgamiento del subsidio, éste deberá ser registrado con su valor actualizado al momento de la enajenación, advirtiéndose que los registradores o registradoras públicas no podrán inscribir ninguna negociación sin el comprobante del monto del subsidio actualizado emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), salvo que tal negociación se realice una vez transcurrido el plazo a que se refiere el artículo supra indicado, con el expresado documento se prueba la cancelación de la hipoteca convencional de primer grado que fue constituida, más no el reintegro del subsidio alegado, documento que se valora de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.
En el período de pruebas ratificó el valor del Contrato de Opción de Compra Venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto del Estado Lara, de fecha 07 (sic) de Noviembre de 2.008, anotado bajo el Nº 71, Tomo 194 de los Libros de autenticaciones; Contrato de Venta de la ciudadana A.A.Z.M.; Documento de cancelación de Hipoteca; Documento privado de acuerdo de Indemnización; Recibo de Pago; Comunicación de la Caja de Ahorros del Poder Judicial (CAPUJUD); Constancia de recepción; Fotocopias de los cheques 36232301, 25232302 y 26232303, los cuales fueron ya valorados; solicitó Informe detallado a la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, sobre la veracidad de los documentos emanados. (folios 79 al 89) el cual se valora su contenido como prueba de las gestiones tendentes a lograr la protocolización definitiva de instrumento de venta, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código Civil. (sic) Solicitó Informe detallado a la Caja de Ahorro del Poder Judicial (CAPOJUD), sobre la veracidad de los documentos emanados (folios 124 al 155), se valora como prueba de las gestiones dirigidas a la compra del inmueble objeto del contrato conforme a lo establecido en el 433 del Código de Procedimiento Civil. Solicitó Informe detallado al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIT) (sic), sobre la veracidad de los documentos emanados, el cual no se valora pues no consta en autos sus resultas. Solicitó Informe detallado a Banesco, Banco Universal, (folios 110 y 111) sobre la veracidad de los documentos emanados, el cual se valora como prueba de pago a favor de la accionada conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Promovió las pruebas testimoniales de los ciudadanos R.J.S.M., (...) y C.D.Á., (...) compareciendo solamente R.J.S.M. quien declaró que el día 01/06 (sic) del presente año de 9:00 a.m a 11:30 a.m se encontraba en la Oficina de Registro del Primer Circuito que conoce a la ciudadana A.A.Z.M. y estaba allí en el Registro ese día y que también conoce a la ciudadana C.I.G.M. que recuerda que al momento de la firma una funcionaria del registro llamó para informarles que por no haber transcurrido cinco (05) (sic) años de la compra del inmueble subsidiado por el estado y no constando la solvencia respectiva no se podía realizar la venta del inmueble, que en el momento referido se encontraba la abogada de la Caja de Ahorros de nombre Rosario, así mismo se encontraba la intermediaria llamada C.D., su persona, obviamente y que le consta lo declarado todo el momento de la espera de la firma del documento de compra venta, dicho argumento está concatenado con lo expuesto en el escrito libelar y lo expresado en el informe emitido por la Caja de Ahorros del Poder Judicial, por lo que se le da valor probatorio a dicho testimonio de acuerdo a lo previsto al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Invocó a su favor, el mérito que se desprende de las actas procesales conforme al principio de la comunidad de la prueba en todo lo que le favorezca.
En lo atinente al tercer punto en el sentido de que el demandante debe cumplir con sus obligaciones y ofrecer cumplir, está demostrado en actas la intención que tenía de cumplir para que se llevara a cabo la protocolización del documento y el pago del saldo del precio del inmueble en el momento de su registro, porque está probado por el señalamiento que hace en el mismo documento de compra venta en la cláusula cuarta que la venta del inmueble en cuestión está pautado en la cantidad de Doscientos Setenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.270.000,oo) (sic) en el cual la promitente compradora declara en ese acto que entrega a la promitente vendedora la suma de Ciento Ocho Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.108.000,oo) (sic) en cheque de gerencia cuya suma será imputada al precio determinado anteriormente y el saldo es pagaderos en dos partes, la primera dentro de cincuenta (50) días continuos con la firma del documento de Opción de Compra, la cantidad de Cuarenta y Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.42.000,oo) (sic) y el resto, o sea la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.120.000,oo) (sic) dentro de noventa días calendario prorrogables sesenta días (90+60) contados a partir de la autenticación del documento, fecha en que se efectúa el otorgamiento y la protocolización del documento definitivo de venta. Corresponde en principio, al comprador la obligación de pagar el precio y debe pagarse en el día y lugar determinado en el contrato “Cuando nada se ha establecido respecto a esto, el comprador debe pagar en el lugar y es la época en que debe hacerse la tradición”. En el presente caso, como quedó demostrado el saldo deudor por parte del promitente comprador debió ser cancelado en el momento de la realización de la venta del inmueble, que legalmente se hace con la protocolización del documento, el cual no pudo ser llevado a cabo por causa imputable al promitente vendedor, al existir sobre el inmueble especificado en autos un gravamen, que no le fue suspendido y por dicho motivo fue impedido al promitente comprador pagar el saldo deudor en los momentos del Registro del documento; con ello quedó demostrado el tercer supuesto de la acción resolutoria, así se establece.
En consecuencia de lo antes expuesto, quien juzga considera que es procedente la pretensión de resolución de contrato y en consecuencia se declara resuelto el contrato suscrito en fecha 07 (sic) de noviembre de dos mil ocho, ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Estado (sic) Lara, inserto bajo el Nº 11, tomo 194 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, así se decide.” (Destacados de la sentencia transcrita).
De la lectura del fallo recurrido antes transcrito, se observa, que el juez de alzada actuó en el análisis de los hechos y en la interpretación de los contratos de forma coherente, sin cometer desnaturalización por desviación intelectual o ideológica, pues no se observa que haya tergiversado o distorsionado la voluntad de las partes que dimana de dichos contratos, dándoles un sentido distinto a sus cláusulas, dado que es lógico pensar como lo hizo el juez de alzada, que si el documento definitivo no se otorgó porque la demandada no presentó ante el ciudadano Registrador Público Inmobiliario, la constancia de reintegro del subsidio al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), en el acto de protocolización, esta falta le era imputable a la demandada vendedora y esto demuestra un incumplimiento grave de las obligaciones pactadas.
Es claro de lo antes expuesto, que el juez de alzada no cometió desnaturalización por desviación intelectual o ideológica de las cláusulas del contrato, sino que tomó sus propias conclusiones en base al análisis de las prueba y de los hechos alegados por las partes, en la demanda y en la contestación de esta, lo que no conduce a la comisión del vicio de suposición falsa.
Al respecto el juez expresamente señaló lo siguiente:
...En relación al incumplimiento de la promitente vendedora, en virtud de que no se pudo otorgar el documento en cuestión, debido a la existencia de prohibición de no otorgar ninguna negociación dentro de los cinco (05) (sic) años siguientes a la fecha del otorgamiento del subsidio, el cual no constaba que se hubiere reintegrado se observa: Que si bien es cierto, que en las cláusulas sexta y octava del contrato se establece que el mencionado inmueble se encuentra solvente tanto en impuestos nacionales como municipales y que la promitente vendedora declara la existencia de un gravamen hipotecario que se compromete a cancelar a Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo, antes de la protocolización del documento de venta. Es de suponer que ambos compromisos fueron cumplidos antes del vencimiento del contrato, en virtud de la buena fe que impera los mismos, no obstante nada se dice de la obligación de cancelar el reintegro del subsidio a que se hace alusión. Pero en la misma cláusula se establece que la promitente vendedora se hace responsable ante la promitente compradora de cualquier pago que haya que hacerle al inmueble. Es evidente que por tener la promitente vendedora la propiedad del inmueble a ella le correspondía la carga de pagar el reintegro del mencionado subsidio, para de esta manera dejar el inmueble libre de gravamen y permitir el otorgamiento del documento, el cual no pudo protocolizarse el día de su fijación en el Registro Subalterno porque el Registrador manifestó que no había constancia de tal cancelación, por lo tanto, la promitente vendedora incumplió con la obligación principal que tiene todo vendedor de efectuar la tradición y el saneamiento de la cosa vendida y así se declara.
En lo atinente al tercer punto en el sentido de que el demandante debe cumplir con sus obligaciones y ofrecer cumplir, está demostrado en actas la intención que tenía de cumplir para que se llevara a cabo la protocolización del documento y el pago del saldo del precio del inmueble en el momento de su registro, porque está probado por el señalamiento que hace en el mismo documento de compra venta en la cláusula cuarta que la venta del inmueble en cuestión está pautado en la cantidad de Doscientos Setenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.270.000,oo) (sic) en el cual la promitente compradora declara en ese acto que entrega a la promitente vendedora la suma de Ciento Ocho Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.108.000,oo) (sic) en cheque de gerencia cuya suma será imputada al precio determinado anteriormente y el saldo es pagadero en dos partes, la primera dentro de cincuenta (50) días continuos con la firma del documento de Opción de Compra, la cantidad de Cuarenta y Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.42.000,oo) (sic) y el resto, o sea la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.120.000,oo) (sic) dentro de noventa días calendario prorrogables sesenta días (90+60) contados a partir de la autenticación del documento, fecha en que se efectúa el otorgamiento y la protocolización del documento definitivo de venta. Corresponde en principio, al comprador la obligación de pagar el precio y debe pagarse en el día y lugar determinado en el contrato “Cuando nada se ha establecido respecto a esto, el comprador debe pagar en el lugar y es la época en que debe hacerse la tradición”. En el presente caso, como quedó demostrado el saldo deudor por parte del promitente comprador debió ser cancelado en el momento de la realización de la venta del inmueble, que legalmente se hace con la protocolización del documento, el cual no pudo ser llevado a cabo por causa imputable al promitente vendedor, al existir sobre el inmueble especificado en autos un gravamen, que no le fue suspendido y por dicho motivo fue impedido al promitente comprador pagar el saldo deudor en los momentos del Registro del documento; con ello quedó demostrado el tercer supuesto de la acción resolutoria, así se establece...”. (Destacado de la Sala).
De igual forma se observa, que el juez de alzada en sus análisis, no consideró las faltas de la demandante compradora de tal gravedad que fueran suficientes para calificarlas como incumplimiento de las obligaciones pactadas, lo cual no ocurre con la falta cometida por la demandada vendedora, que no consignó en la oportunidad fijada para el otorgamiento ante el ciudadano Registrador, la constancia de reintegro del subsidio emitida por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), de acuerdo a lo estatuido en el artículo 59 del Decreto N° 6.072 con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 5.889 extraordinaria, año CXXXV, mes X, de fecha jueves 31 de julio de 2008, que dispone lo siguiente:
...Reintegro del subsidio directo habitacional
Artículo 59. Las beneficiaras o los beneficiaros del subsidio directo habitacional podrán enajenar la vivienda para la cual lo hubieren recibido. No obstante, si la enajenación se produce dentro de los (5) años contados a partir de la fecha de otorgamiento del subsidio, este deberá ser reintegrado a su valor actualizado al momento de la enajenación.
(Subrayado y negritas de la Sala).
Lo que constituye una prohibición expresa de la ley, de no otorgarse el documento y no permitir su inscripción ante la oficina de registro inmobiliario, si no se consigna la constancia de reintegro del subsidio emitida por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), cuando desde el momento del otorgamiento primigenio, a la fecha de la nueva protocolización no hayan transcurrido más de cinco (5) años, y por lo cual el ciudadano registrador inmobiliario no permitió que se verificara el acto de otorgamiento del documento, lo que determina que ambas partes estuvieron de acuerdo en cuanto a la oportunidad del otorgamiento del documento, con la fijación del sitio, fecha y hora, en un claro consenso entre las partes, el cual no se materializó por incumplimiento grave de la vendedora demandada, quien tenía la carga de consignar la constancia de reintegro del subsidio emitida por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH).
En el mismo sentido también cabe señalar, que de existir las supuestas suposiciones falsas indicadas por el formalizante, las cuales no existen como ya se explicó, estas no serían de la influencia suficiente para modificar lo dispositivo del fallo, dado que la sentencia se basó en el incumplimiento del demandado, que generó que no se pudiera realizar el acto de otorgamiento del documento ante el ciudadano registrador.
Por último también se observa, que los requisitos para la formulación de las denuncias de suposición falsa, establecidos por esta Sala de Casación Civil, entre otros, en su fallo N° RC-473 del 13 de agosto de 2009, expediente N° 2009-035, caso: Evahemir R.R. contra R.D.H.V., que ratificó el criterio contenido en su decisión del 23 de julio de 2003, son los siguientes:
“...Además, la Sala de Casación Civil ha reiterado que la denuncia de suposición falsa debe tener por soporte los artículos 313 ordinal 2° y 320 del Código de Procedimiento Civil, y debe comprender: a) indicación del hecho positivo y concreto que el juzgador haya dado por cierto valiéndose de una suposición falsa; b) especificación del caso de suposición falsa a que se refiere la denuncia, pues el encabezamiento del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil prevé tres (3) hipótesis distintas; c) el señalamiento del acta o instrumento cuya lectura patentice la suposición falsa, d) indicación y denuncia del texto o los textos aplicados falsamente, porque el juez da por cierto un hecho valiéndose de una suposición falsa; e) la exposición de las razones que demuestren que la infracción cometida fue determinante de lo dispositivo de la sentencia, f) La expresión de las normas que el juez debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia. (Sent. 23/7/2003, Venezolana de Inversiones y Proyectos (Veinpro C.A.) c/ La Asociación Civil Pro-Vivienda, Doctor J.D.P.G.).
Aunado a lo anterior, esta Sala debe ratificar su determinación al respecto de que no es equivalente la especificación de la norma delatada por falta de aplicación, que la especificación de las normas jurídicas que el tribunal de última instancia debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia, e indicar las razones que demuestren la aplicabilidad de dichas normas, carga de la cual no hizo fundamentación alguna esta parte recurrente demandada.
En este mismo sentido, en cuanto al cumplimiento de los requisitos establecidos en el ordinal cuarto (4°) del artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, esta Sala de Casación Civil, en decisión N° RC-583 del 27 de julio de 2007, expediente N° 2005-615, reiterada mediante fallo N° RC-305 del 12 de julio de 2011, expediente N° 2011-005, caso: Agropecuaria La Morreña S.R.L, contra J.L.G., señaló lo siguiente:
...En la presente denuncia, se observa que la misma se contrae a señalar la falta de aplicación de una norma, y en cuanto a los requisitos para la formulación de dicho vicio, los mismos se especificaron de forma clara en la jurisprudencia antes transcrita, debiendo determinar esta Sala, que no es equivalente la especificación de la norma delatada por falta de aplicación, que la especificación de las normas jurídicas que el tribunal de última instancia debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia, e indicar las razones que demuestren la aplicabilidad de dichas normas, carga de la cual no hizo fundamentación alguna el recurrente...
(Destacado del fallo citado).
Al respecto de la especificación antes citada, la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 74 de fecha 30 de enero de 2.007, en la demanda de nulidad, por razones de inconstitucionalidad del ordinal cuarto (4°) del artículo 317 del Código de Procedimiento Civil estableció:
De lo antes expuesto se observa, que el formalizante no cumplió con la carga legal que le impone el artículo 317 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, de especificar las normas jurídicas que el tribunal de última instancia debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia, e indicar las razones que demuestren la aplicabilidad de dichas normas, las cuales no son equivalentes a la especificación de las normas delatadas por falta de aplicación. Lo que determina, también la improcedencia de la denuncia en cuestión por falta de técnica. Así se declara.
En consideración a todo lo antes expuesto, esta denuncia por suposición falsa es improcedente, así como sin lugar el recurso extraordinario de casación formulado por la parte demandada. Así se decide.
Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción por la recurrida del artículo 12 eiusdem y de los artículos 1.133 y 1.160 del Código Civil, por suposición falsa.
Señala expresamente el formalizante:
“...Con fundamento a lo establecido en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncio la infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.133 y 1.160 del Código Civil, por error en el juzgamiento, en el sentido que la recurrida atribuyó al contrato de opción a compra venta mención que no contiene creando en consecuencia un falso supuesto, que llevó, por ende a la violación de la máxima de experiencia.
La decisión recurrida, en su parte motiva, expresa: (...)
QUINTO: En relación a la indexación solicitada, la misma se declara improcedente por esta alzada, porque igualmente fue solicitada en la cláusula penal correspondiente, donde las partes pactaron previamente los daños y perjuicios ocasionados en caso de incumplimiento culposo de las partes, la cual ha sido acordada no pudiendo por lo tanto ser también decretada la corrección mobiliaria pues ello implicaría una doble indemnización no permitido por la Ley. Así se establece.
Ahora bien la cláusula penal del contrato de opción a compra que cursa al folio seis (6) al diez (10) del expediente, contenida en la cláusula quinta, expresa lo siguiente:
QUINTA: Queda expresamente convenido entre las partes que si por causa imputable a LA PROMITENTE VENDEDORA no se llevare efecto la negociación de venta establecida en los términos y condiciones del presente documento, EL PROMITENTE VENDEDOR retendrá para si, la cantidad equivalente al 100% del monto entregado para la fecha de dicho incumplimiento, como penalidad contractual de indemnización de daños y perjuicios. Del mismo modo, si la venta definitiva no se llevare a efectos por causa imputable al PROMITENTE VENDEDOR, este deberá reintegrar a LA PROMITENTE COMPRADORA, la cantidad entregada por la misma hasta la fecha del incumplimiento, así como también el PROMITENTE VENDEDOR queda obligado además, a pagar a LA PROMITENTE COMPRADORA, por concepto de daños y perjuicios, como cláusula penal en razón a su incumplimiento, la cantidad equivalente al 100% del monto entregado.
En este mismo orden de ideas, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, expresa: (...)
Igualmente el artículo 1.133 del Código Civil, expresa: (...)
En este mismo sentido el artículo 1.160 del Código Civil, establece: (...)
Como podemos observar, el Sentenciador (sic) de la recurrida al establecer los motivos por la (sic) cual no acuerda la indexación o corrección monetaria solicitada en el libelo de demanda, manifiesta que la misma se encuentra solicitada en la cláusula penal, y de su simple lectura llegamos a la conclusión que dicha expresión no se encuentra escrita en todo el contexto de dicha cláusula, por lo cual se concluye que partió de un falso supuesto; violando en consecuencia, el propósito y la intención que tuvieron las partes o los otorgantes, al suscribir el contrato de opción a compra venta, al no interpretar correctamente dicho contrato, a tenor del imperativo en los artículos 1.133 y 1.160 del Código Civil.
Asimismo, en el mejor de los casos, confunde este concepto (indexación o corrección monetaria) con los daños y perjuicios, los cuales son originados, estos últimos, en razón del incumplimiento de la obligación principal; en cambio, la indexación o corrección monetaria, su causa proviene de un hecho notorio como lo es el carácter inflacionario que se tiene en una economía de un determinado país y en un determinado tiempo, es una medida de reajuste del valor monetario, para que de esa manera evitar un mayor perjuicio al acreedor. Si el sentenciador de la recurrida no hubiese partido de un falso supuesto o por haber confundido la indexación o corrección monetaria con los daños y perjuicios establecidos en una cláusula penal, indudablemente, que su decisión hubiese sido contraria, en donde no se viole una máxima experiencia (sic) ya establecida por esta Sala de Casación Civil, en su sentencia N° 5 de fecha 27 de febrero de 2003, en el juicio (sic) N.C.L. y otros contra Seguros Sub America (sic) S.A., expediente N° 01-554: (...)
Por las razones expuestas solicito que se declare con lugar la presente infracción, siendo la misma determinante en el dispositivo del fallo por lo que solicito a esta Honorable Sala case el fallo recurrido por el vicio descrito anteriormente, tanto que el hubiese interpretado correctamente la cláusula quinta del contrato de opción a compra venta a la luz de la (sic) máxima experiencia, la demanda debía haber sido declarado parcialmente con lugar, como efectivamente fue declarada, pero con la salvedad de que se ordene indexar las cantidades condenadas a devolver...”. (Subrayado y negritas del formalizante)
De la denuncia anterior se desprende que el formalizante delata la comisión del vicio de suposición falsa del primer tipo, con la infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.133 y 1.160 del Código Civil, al considerar que la recurrida atribuyó al contrato de opción de compra venta mención que no contiene, que la llevó por ende, a la violación de una máxima de experiencia, que hizo que no ordenara la indexación judicial de la suma condenada a pagar a la parte demandante.
Ahora bien, al igual que en la única denuncia del recurso de casación anteriormente analizado, en esta, el formalizante no cumplió con la carga que tenía de especificar las normas jurídicas que el tribunal de última instancia debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia, e indicar las razones que demuestren la aplicabilidad de dichas normas.
Por lo que a fin de evitar un innecesario desgaste de la jurisdicción, se da aquí por reproducido el análisis hecho a dicho recurso, siendo esto suficiente para desechar la presente denuncia, así como el recurso extraordinario de casación propuesto por la parte demandante. Así se decide.
Por las razones antes expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR los recursos extraordinarios de casación formalizados por ambas partes, contra la sentencia dictada en fecha 17 de diciembre de 2010 por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
Como consecuencia de haber resultado infructuosos los recursos formalizados, se condena a cada uno de los recurrentes al pago de las costas del recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y remítase el expediente al tribunal de la causa, Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Particípese de esta remisión al Juzgado Superior de origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los tres (3) días del mes de octubre de dos mil once. Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
Exp. AA20-C-2011-000144.
Sentencia nº 1873 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala Constitucional de 10 de Julio de 2003