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Timestamp: 2016-10-22 16:13:33
Document Index: 23089101

Matched Legal Cases: ['BGE', 'Art. 17', 'Art. 136', 'BGE', 'Art. 234', 'Art. 45', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art 234', 'Art. 140', 'Art. 44', 'BGE', 'BGE', 'Art. 41']

95 III 215. Entscheid vom 27. M�rz 1969 i.S. Helfenstein.
R�alisation d'un immeuble dans la faillite. Annulation de l'adjudication sur plainte (art. 136 bis, 259 LP) pour cause d'erreur sur un �l�ment n�cessaire de la vente aux ench�res (possibilit� de construire sur l'immeuble; art. 24 al. 1 ch. 4 CO) et pour cause d'irr�gularit�s de proc�dure (assurance donn�e dans les conditions de vente; omission d'une nouvelle estimation de l'immeuble qui devait �tre ordonn�e selon les art. 140 al. 3 LP et 44 ORI). Faits � partir de page 21
Im Konkurs �ber Franz Moser in Z�rich beauftragte das Konkursamt Fluntern-Z�rich das Betreibungsamt Eschenz mit der Sch�tzung und sp�ter mit der Verwertung der dem Gemeinschuldner geh�renden Rheinuferparzelle Kat. Nr. 1763 in Wagenhausen. Das Betreibungsamt sch�tzte das Grundst�ck am 15. Oktober 1965 unter Annahme eines Quadratmeterpreises von Fr. 15.- auf Fr. 74 000.--. Dazu bemerkte es im Sch�tzungsprotokoll: "Die Grundst�ckfl�che entf�llt je zur H�lfte in ebenes Gel�nde und bewaldete Rheinhalde. Nur ca. die H�lfte der Fl�che ist zur �berbauung frei". Diese Bemerkung wurde samt der Sch�tzung in das den Steigerungsbedingungen beigelegte Lastenverzeichnis �bernommen. Bei der Steigerung vom 28. August 1967 bot Paul Helfenstein Fr. 71 000.-- und erhielt zu diesem Preise den Zuschlag.
Am 6. September 1967 f�hrte Helfenstein gegen das Betreibungsamt Eschenz Beschwerde mit dem Begehren, der Zuschlag sei wegen Grundlagenirrtums aufzuheben. Er machte geltend, er habe sich bei seinem Angebot auf die wiedergegebene Bemerkung BGE 95 III 21 S. 22�ber die M�glichkeit der �berbauung eines Teils des Grundst�cks verlassen; nachtr�glich habe er erfahren, dass aus forstrechtlichen Gr�nden nicht nur die bewaldete Halde, sondern auch das ebene Gel�nde nicht �berbaubar sei.
Die untere und die obere kantonale Aufsichtsbeh�rde wiesen die Beschwerde ab, die obere mit Entscheid vom 4. November 1968.
1. Der Rekurrent hat den Zuschlag richtigerweise auf dem Wege der Beschwerde und des Rekurses nach Art. 17 ff. SchKG angefochten (Art. 136 bis SchKG). Er konnte dabei auch zivilrechtliche Gr�nde geltend machen (BGE 79 III 116).
2. Bei der Zwangsversteigerung findet nach Art. 234 Abs. 1 OR, "abgesehen von besonderen Zusicherungen oder von absichtlicher T�uschung der Bietenden, eine Gew�hrleistung nicht statt". Nach Art. 45 Abs. 1 lit. g VZG m�ssen die Steigerungsbedingungen eine Bestimmung �ber die Wegbedingung der Gew�hrspflicht enthalten. Die vom Betreibungsamt Eschenz im Auftrag des Konkursamtes Fluntern-Z�rich aufgestellten Steigerungsbedingungen sehen demgem�ss in Ziff. 14 des vorgedruckten Textes vor, eine Gew�hrleistung finde nicht statt.
Der Rekurrent beruft sich denn auch nicht auf eine Gew�hrspflicht. Er macht nicht geltend, es sei ihm eine besondere Zusicherung gemacht oder er sei absichtlich get�uscht worden, sondern er ficht den Zuschlag nur wegen Grundlagenirrtums an.
3. Die Bemerkung �ber die M�glichkeit einer �berbauung, deren Inhalt der Rekurrent als notwendige Grundlage des Vertrags betrachtet haben will, steht auf Seite 2 des Lastenverzeichnisses im Abschnitt �ber die "Beschreibung der Grundst�cke...". Sie folgt auf die Angabe der Sch�tzung, deren Begr�ndung sie bildet. Der Zusammenhang mit der Sch�tzung �ndert indessen nichts daran, dass die Bemerkung die klare Aussage enth�lt, das Grundst�ck sei ungef�hr zur H�lfte �berbaubar. Diese Angabe war nach der Lebenserfahrung geeignet, die Steigerung zu beeinflussen, insbesondere die H�he der Angebote. Sie war falsch.
Die Vorinstanz hat freilich nicht ausdr�cklich festgestellt, die �berbaubarkeit des Grundst�cks habe f�r den Rekurrenten eine unerl�ssliche Voraussetzung des Steigerungskaufes bedeutet. Sie erkl�rt im Gegenteil, es k�nne nicht ohne weiteres gesagt werden, "dass sowohl das Betreibungsamt wie der Ersteigerer nur die M�glichkeit einer �berbauung als notwendige Vertragsgrundlage vorausgesetzt h�tten" (was wohl heissen soll, es stehe nicht von vornherein fest, dass der Steigerungskauf nur deshalb zustandekam, weil die Beteiligten die �berbauung des Grundst�cks f�r m�glich hielten); f�r Parzellen wie die streitige k�nne "ein Preis von Fr. 14.50/m2 als Liebhaberwert sogar ohne �berbaubarkeit in Frage kommen"; dem Erwerber bleibe die M�glichkeit, das Land als Badeplatz oder f�r das Aufstellen von Campingwagen zu verwenden (eventuell zu vermieten). Damit hat jedoch die Vorinstanz keine tats�chlichen Feststellungen getroffen, die f�r das Bundesgericht verbindlich w�ren, sondern nur Mutmassungen dar�ber angestellt, welche Beweggr�nde der Rekurrent f�r sein Angebot haben konnte. Angesichts des Sch�tzungspreises von Fr. 15.- pro Quadratmeter, den der Zuschlagspreis nahezu erreichte, muss mangels konkreter Anhaltspunkte f�r das Gegenteil nach der Lebenserfahrung angenommen werden, dass der Rekurrent die �berbaubarkeit eines Teils des Grundst�cks als notwendige Grundlage des Steigerungskaufs betrachtet hat, und ist ihm zuzubilligen, dass er sie nach Treu und Glauben als solche betrachten durfte. Es kann ihm, wie auch f�r das Betreibungsamt erkennbar war, nicht gleichg�ltig gewesen sein, ob das Grundst�ck �berbaut werden k�nne. Sein Angebot von Fr. 71 000.-- l�sst sich vern�nftigerweise nur mit der Annahme erkl�ren, diese M�glichkeit bestehe. Die von der Vorinstanz zum Vergleich herangezogenen anderen Parzellen konnten, soweit f�r sie �hnliche Preise bezahlt wurden, tats�chlich �berbaut werden.
Die Wegbedingung der Gew�hrpflicht steht freilich unter Umst�nden nicht bloss der Geltendmachung von Gew�hrleistungsanspr�chen, sondern auch der Annahme eines Grundlagenirrtums mit Bezug auf Eigenschaften der Kaufsache im Wege (vgl. BGE 91 II 279 f.). Im vorliegenden Falle steht jedoch nicht fest, dass die Wegbedingung der Gew�hrspflicht sich nicht bloss auf die eigentlichen Sach- und Rechtsm�ngel, sondern auch auf bestimmte andere Eigenschaften der Kaufsache wie z.B. die �berbaubarkeit bezog. Auf jeden Fall wurde BGE 95 III 21 S. 24in den Steigerungsbedingungen nicht ausdr�cklich erkl�rt, f�r die in der Beschreibung der Liegenschaft erw�hnte M�glichkeit der �berbauung werde keine Gew�hr �bernommen. Dem Rekurrenten kann daher nicht entgegengehalten werden, er habe die Gefahr in Kauf genommen, dass die Liegenschaft sich entgegen der Liegenschaftsbeschreibung als un�berbaubar erweisen k�nnte. Vielmehr liess es der Steigerungsleiter in diesem Punkte an der nach den Umst�nden gebotenen Aufkl�rung des Gantpublikums fehlen (vgl. zu dieser Aufkl�rungspflichtBGE 79 III 118). Bei einer Steigerung m�ssen klare, saubere Verh�ltnisse vorliegen und ist jede M�glichkeit der Irref�hrung der Steigerungsteilnehmer zu vermeiden. Im vorliegenden Falle war dem Steigerungsleiter zuzumuten, �ber die Frage der�berbaubarkeit, die f�r den Entschluss zum Kauf offensichtlich wesentlich sein konnte, genauen Aufschluss zu geben, wenn er verh�ten wollte, dass die Steigerungsteilnehmer sich auf die betreffende Angabe in der Liegenschaftsbeschreibung verliessen. Eine solche Aufkl�rung ist nicht erfolgt. Unter diesen Umst�nden durfte der Rekurrent die �berbaubarkeit trotz der Wegbedingung der Gew�hrspflicht als notwendige Grundlage des Steigerungskaufs betrachten (vgl. BGE 91 II 280 Erw. 2 a.E.).
4. Der Zuschlag ist im �brigen auch aus rein vollstreckungsrechtlichen Gr�nden aufzuheben.
a) Irgendwelche Zusagen d�rfen bei der Zwangsversteigerung �berhaupt nicht in die Steigerungsbedingungen aufgenommen werden. Die Aufnahme solcher Zusagen ist ein Verfahrensfehler, der zur Aufhebung des Zuschlags im Beschwerdeverfahren f�hren kann (v. TUHR, Streifz�ge im rev. OR, SJZ 1921/22 S. 384; vgl. auch OSER/SCH�NENBERGER N. 4 zu Art 234 OR).
b) Ein weiterer Verfahrensfehler besteht darin, dass die Sch�tzung, die am 15. Oktober 1965 erfolgt war und somit fast zwei Jahre zur�cklag, vor der Versteigerung nicht wiederholt oder doch �berpr�ft wurde. Dass nach der Lastenbereinigung eine neue Sch�tzung angeordnet werden muss, ist zwar nur f�r die Betreibung auf Pf�ndung ausdr�cklich vorgeschrieben (Art. 140 Abs. 3 SchKG, Art. 44 VZG). Im Konkurs und bei der Betreibung auf Pfandverwertung gilt dieser Grundsatz aber entsprechend (BGE 51 III 8,BGE 52 III 157), bei der Betreibung auf Pfandverwertung nach dem zuletzt genannten Entscheide wenigstens dann, wenn die Versteigerung wegen eines Lastenbereinigungsstreits gem�ss Art. 41 und 102 VZG verschoben werden musste.
Der Rekurs wird gutgeheissen und der angefochtene Entscheid sowie der dem Rekurrenten bei der Versteigerung des Grundst�cks Kat. Nr. 1763 in Wagenhausen durch das Betreibungsamt Eschenz erteilte Zuschlag werden aufgehoben.