Source: http://www.mietrb.de/51421.htm
Timestamp: 2018-03-22 19:52:57
Document Index: 341501877

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 545', '§ 545', '§ 545', '§ 280', '§ 545', '§ 1', '§ 254']

BGH 24.1.2018, XII ZR 120/16
Mietausfallschaden nach auÃŸerordentlicher VermieterkÃ¼ndigung und stillschweigender unbefristeter VertragsverlÃ¤ngerung
Der die stillschweigende VerlÃ¤ngerung eines MietverhÃ¤ltnisses nach Ablauf der Mietzeit hindernde Widerspruch kann konkludent, schon vor Beendigung des MietverhÃ¤ltnisses und damit jedenfalls auch mit der KÃ¼ndigung erklÃ¤rt werden. Eine konkludente WiderspruchserklÃ¤rung muss den Willen, die Fortsetzung des Vertrags abzulehnen, eindeutig zum Ausdruck bringen. In einem RÃ¤umungsverlangen kann eine solche konkludente WiderspruchserklÃ¤rung liegen.
Die KlÃ¤gerin begehrt als Vermieterin vom beklagten Mieter den Ersatz von entgangener Miete. Zwischen den Parteien bestand seit Juli 2010 ein bis zum 30.6.2015 befristeter Mietvertrag Ã¼ber RÃ¤ume, in denen der Beklagte einen GetrÃ¤nkehandel betrieb, wobei 840 qm auf Lagerraum und 100 qm auf BÃ¼rorÃ¤ume entfielen. Als mtl. Nettokaltmiete waren 3.000 â‚¬ vereinbart, die zzgl. Umsatzsteuer jeweils im Voraus spÃ¤testens am dritten Werktag des Monats zu zahlen waren.
Mit Schreiben vom 28.1.2013 erklÃ¤rte die KlÃ¤gerin aufgrund von MietrÃ¼ckstÃ¤nden des Beklagten i.H.v. zwei Monatsmieten die auÃŸerordentliche KÃ¼ndigung mit folgendem Wortlaut:
"Die angemahnte Miete mit Betriebskosten und Umsatzsteuer fÃ¼r Januar 2013, sowie eine Miete lt. Vollstreckungsauftrag sind immer noch nicht eingegangen! Wir sprechen nun das Vermieter Pfandrecht, mit allem in gebrauch befindlichen GegenstÃ¤nde, aus und die fristlose KÃ¼ndigung! Sie sollten uns die RÃ¤ume in vertraglichen Zustand bis zum 30.1.2013 heraus geben!"
Unter dem 30.1.2013 schrieb die KlÃ¤gerin dem Beklagten:
"In Verbindung mit dem Schreiben Ihres Rechtsanwaltes sollten Sie uns einen solventen Nachmieter vorstellen! Uns sollten Sie ein Vermietungsschild gestatten! Wie schon Ihrem Anwalt per Fax mitgeteilt haften Sie vertragsgemÃ¤ÃŸ zurzeit bis zum 30.6.2015!"
Mit Schreiben vom 4.2.2013, das inhaltlich dem ersten Schreiben entsprach, wiederholte die KlÃ¤gerin die KÃ¼ndigung und fÃ¼gte Folgendes an:
"Wir halten fest, dass Sie uns weder die MietrÃ¤ume Ã¼bergeben haben, noch Zusagen durch ihren Anwalt einhalten! DarÃ¼ber hinaus haften Sie bis zur Neuvermietung mit, bis zum 30.6.2015!"
Der Beklagte rÃ¤umte zunÃ¤chst nicht, erklÃ¤rte aber seinerseits mit Schreiben vom 22.2.2013 die KÃ¼ndigung zum 31.5.2013 und rÃ¤umte (spÃ¤testens) am 3.6.2013. Die KlÃ¤gerin vermietete ab 15.3.2015 an einen neuen Mieter. Zwei auf Zahlung von Miete und NutzungsentschÃ¤digung fÃ¼r Juni 2013 sowie fÃ¼r den Zeitraum von Juli bis einschlieÃŸlich November 2013 gerichtete Klagen der KlÃ¤gerin blieben bis auf eine NutzungsentschÃ¤digung fÃ¼r den Zeitraum vom 1. bis zum 3.6.2013 ohne Erfolg.
Im vorliegenden Rechtsstreit macht die KlÃ¤gerin ausgehend von der Monatsmiete von 3.000 â‚¬ zzgl. 570 â‚¬ Umsatzsteuer Zahlung einer NutzungsentschÃ¤digung bzw. eines KÃ¼ndigungsfolgeschadens fÃ¼r den Zeitraum vom 1.12.2013 bis zum 14.3.2015 in einer GesamthÃ¶he von rd. 55.000 â‚¬ nebst monatlich gestaffelter Verzugszinsen geltend.
Auf rechtliche Bedenken stÃ¶ÃŸt die Auffassung des OLG, das MietverhÃ¤ltnis habe sich im Anschluss an die auÃŸerordentliche KÃ¼ndigung der KlÃ¤gerin aufgrund fortgesetzten Mietgebrauchs ohne ErklÃ¤rung eines entgegenstehenden Willens nach Â§ 545 S. 1 BGB auf unbestimmte Zeit verlÃ¤ngert.
Die VerlÃ¤ngerung durch stillschweigende Fortsetzung des Mietgebrauchs gem. Â§ 545 BGB kann grundsÃ¤tzlich auch nach einer auÃŸerordentlichen fristlosen KÃ¼ndigung erfolgen. Der gem. Â§ 545 S. 1 Halbs. 2 BGB die VerlÃ¤ngerung hindernde Widerspruch kann konkludent, schon vor Beendigung des MietverhÃ¤ltnisses und damit jedenfalls auch mit der KÃ¼ndigung erklÃ¤rt werden. Eine konkludente WiderspruchserklÃ¤rung muss jedoch den Willen des Vermieters, die Fortsetzung des Vertrags abzulehnen, eindeutig zum Ausdruck bringen. Rechtsklarheit kann der Vermieter auch dadurch schaffen, dass er bereits in der KÃ¼ndigungserklÃ¤rung den Willen zum Ausdruck bringt, die Fortsetzung des Mietvertrags endgÃ¼ltig abzulehnen. In einem RÃ¤umungsverlangen kann ebenfalls eine solche konkludente WiderspruchserklÃ¤rung liegen.
Der KlÃ¤gerin steht gegen den Beklagten mÃ¶glicherweise ein Schadensersatzanspruch im Umfang des im Mietausfall liegenden KÃ¼ndigungsfolgeschadens zu. Der HÃ¶he nach kann sich dieser Anspruch jedoch allenfalls auf rd. 46.000 â‚¬ nebst Zinsen hieraus i.H.v. 5 Prozentpunkten Ã¼ber dem Basiszinssatz seit dem 13.2.2016 belaufen. Endet ein befristetes MietverhÃ¤ltnis wie hier durch die KÃ¼ndigung der KlÃ¤gerin vom 28.1.2013 wegen Zahlungsverzugs vorzeitig durch auÃŸerordentliche KÃ¼ndigung aus vom Mieter zu vertretenden GrÃ¼nden, hat der Mieter dem Vermieter gem. Â§Â§ 280 Abs. 1, 314 Abs. 4, 249 Abs. 1, 252 BGB grundsÃ¤tzlich den Schaden zu ersetzen, der diesem in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgehenden Miete entsteht. Um einen solchen Mietausfallschaden geht es vorliegend. Diesen vertraglichen Anspruch hat sie aufgrund des vom Beklagten zu vertretenden Verzugs mit Mietzahlungen, der zu der auÃŸerordentlichen KÃ¼ndigung gefÃ¼hrt hat, verloren.
Diesem Schadensersatzanspruch fÃ¼r den streitgegenstÃ¤ndlichen Zeitraum stÃ¼nde i.Ãœ. selbst eine hier nicht erfolgte stillschweigende VerlÃ¤ngerung des VertragsverhÃ¤ltnisses gem. Â§ 545 S. 1 BGB nicht entgegen. Denn auch dann wÃ¤re der Mietvertrag durch die ordentliche KÃ¼ndigung des Beklagten vor dem Ende der ursprÃ¼nglich vereinbarten festen Vertragslaufzeit beendet worden. Dass die langfristige Vertragsbindung weggefallen ist, beruht jedoch auf der Pflichtverletzung des Beklagten, aufgrund derer die KlÃ¤gerin zur auÃŸerordentlichen KÃ¼ndigung berechtigt war. Eine (unterstellte) stillschweigende VerlÃ¤ngerung wÃ¼rde diesen Zurechnungszusammenhang nicht unterbrechen, weil auch das mit einer stillschweigenden VertragsverlÃ¤ngerung einhergehende ordentliche KÃ¼ndigungsrecht des Beklagten auf dessen vertragswidriges Verhalten zurÃ¼ckzufÃ¼hren wÃ¤re.
Der HÃ¶he nach kann sich der ersatzfÃ¤hige Mietausfallschaden der KlÃ¤gerin fÃ¼r den Zeitraum vom 1.12.2013 bis zum 14.3.2015 in der Hauptsache jedoch allenfalls auf die entgangene Nettomiete von insgesamt rd. 46.000 â‚¬ (15 Monate zzgl. einem 14/31 Monat x 3.000 â‚¬) belaufen. Denn beim Mietausfall als KÃ¼ndigungsfolgeschaden handelt es sich nicht um ein Entgelt i.S.d. Â§ 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG. Anders als die NutzungsentschÃ¤digung steht dieser Schadensersatz nicht in einer Wechselbeziehung mit einer Leistung des ehemaligen Vermieters. Nach alldem war die Sache an das OLG zurÃ¼ckzuverweisen. Dies wird auch die Frage eines mÃ¶glichen VerstoÃŸes der KlÃ¤gerin gegen ihre Schadensminderungspflicht und damit ein mÃ¶gliches Mitverschulden der KlÃ¤gerin i.S.d. Â§ 254 Abs. 2 S. 1 letzte Alt. BGB zu bedenken haben.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 02.03.2018 16:01