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Timestamp: 2020-01-18 16:50:34
Document Index: 325991958

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 21', '§ 21', '§ 2', '§ 15', '§ 5', '§ 15', '§ 21', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', 'BGH', '§ 14', '§ 15', '§ 14', '§ 15', '§ 14', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 14', '§ 14', '§ 26', '§ 14', 'BGH']

BGH Urteil vom 08.07.2011 - V ZR 176/10 | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht | Haufe
BGH Urteil vom 08.07.2011 - V ZR 176/10
Sondereigentum an Heizkörpern samt dazugehörigen Leitungen und Heizungs- und Thermostatventilen und ähnlichen Aggregaten durch Teilungserklärung. Abtrennung des Sondereigentums von erneuerter Heizungsanlage
a) Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.
b) Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind.
LG Berlin (Urteil vom 07.07.2010; Aktenzeichen 85 S 125/09 WEG)
AG Berlin-Charlottenburg (Urteil vom 04.11.2009; Aktenzeichen 72 C 95/09)
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 85 des LG Berlin vom 7.7.2010 unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage hinsichtlich des Sondereigentums abgewiesen worden ist.
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des AG Charlottenburg vom 4.11.2009 im Umfang der Aufhebung geändert.
Es wird festgestellt, dass die Beschlüsse der Wohnungseigentümer vom 13.7.2009 zu TOP 6 insoweit nichtig sind, als sie die Erneuerung der Heizkörper und der dazugehörigen Anschlussleitungen in den Wohnungen und die "Sonderumlage für das Sondereigentum" i.H.v. 205.900 EUR betreffen.
Die Parteien sind Mitglieder eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 36 Wohnungen. Nach der Teilungserklärung stehen "die Vor- und Rücklaufleitung und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung an" im Sondereigentum der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer fassten am 26.10.2007 den Beschluss, die alte Heizungsanlage inklusive Steigleitungen auf der Grundlage eines Gutachtens zu erneuern. Auf einer weiteren Versammlung am 24.10.2008 beschlossen sie eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklage und eine ergänzende Prüfung des Erneuerungskonzepts. Auf der Versammlung vom 13.7.2009, um die es hier geht, beschlossen die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt (TOP) 6,
1. auf der Grundlage der bisherigen Beschlüsse die Erneuerung der Heizzentrale, der Steigleitungen sowie aller notwendigen Verteilungsleitungen und Heizkörper gemäß der Planung vom September 2008 nach Ende der Heizperiode 2009/2010 durchzuführen und 2. bei einem veranschlagten Gesamtkostenvolumen von 496.000 EUR eine Sonderumlage aufzubringen von 110.000 EUR "für das Gemeinschaftseigentum" und von 205.900 EUR "für das Sondereigentum", welche in zwei Raten aufzubringen sein sollte, nämlich die erste Rate für das Gemeinschaftseigentum zum 31.1.2010 und die zweite Rate für das Sondereigentum zum 31.3.2010.
1. Die Klage ist unbegründet, soweit sich die Kläger gegen die Festlegung des Beginns der Arbeiten zur Erneuerung der Heizzentrale und der Steigleitungen (erster Beschluss zu TOP 6 der Versammlung vom 13.7.2009) und gegen die Erhebung einer Sonderumlage von 110.000 EUR für das Gemeinschaftseigentum sowie gegen deren Fälligkeit und Durchsetzung (zweiter Beschluss zu TOP 6) wenden.
aa) Die Erneuerung dieser Teile der Heizungsanlage haben die Wohnungseigentümer schon auf ihren Versammlungen am 26.10.2007 und am 24.10.2008 beschlossen. Diese Beschlüsse sind bestandskräftig. Ihre technische Ergänzung um eine Festlegung des Beginns der Arbeiten und die Aufbringung einer Sonderumlage entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Kläger haben innerhalb der Klagebegründungsfrist hiergegen eingewandt, die Vornahme der Erneuerung zum vorgesehenen Zeitpunkt sei technisch nicht zwingend. Sie dürfe nur vorgenommen werden, wenn die Instandhaltungsrücklage soweit aufgefüllt sei, dass die Maßnahme daraus bezahlt werden könne. Das trifft nicht zu. Die Wohnungseigentümer haben bei der Entscheidung darüber, in welchen Schritten sie eine sachlich gebotene (modernisierende) Instandsetzung durchführen, einen Gestaltungsspielraum (OLG München, ZMR 2007, 557 [558]; OLG Hamm, FGPrax 2007, 69 [70]; Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 21 Rz. 90). Diesen Spielraum haben die Wohnungseigentümer nicht überschritten. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Instandhaltungsrücklage nicht bereits soweit aufgefüllt war, dass die Maßnahme ohne Weiteres aus ihr bezahlt werden konnte. Ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht eine Instandsetzung zwar nur, wenn auch die Kostenfrage geregelt ist (BayObLG, DWE 1996, 75, 76; OLG Saarbrücken ZMR 1997, 31 [33]; Bärmann/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 90). Das ist aber nicht erst dann der Fall, wenn die erforderlichen Mittel bereits aufgebracht sind. Es genügt, dass die Aufbringung der Mittel durch die Wohnungseigentümer gesichert ist.
bb) Gegen die sachliche Berechtigung der Sonderumlage für das Gemeinschaftseigentum haben die Kläger in der Klagebegründungsfrist keine Einwände erhoben. Sie haben lediglich eingewandt, die Beschlussfassung sei unklar. Das trifft aber nicht zu. Aus dem Beschluss ergibt sich, dass die Eigentümer abweichend von der Beschlussvorlage beschlossen haben, die anteilige Sonderumlage für das Gemeinschaftseigentum schon bis zum 31.1.2010 aufzubringen.
2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Klage indessen begründet, soweit die Beschlüsse eine Erneuerung auch der Heizkörper und der dazugehörigen Anschlussleitungen in den Wohnungen und die Aufbringung der dafür vorgesehenen Sonderumlage von 205.900 EUR betreffen. Insoweit sind die Beschlüsse nichtig, weil es den Wohnungseigentümern an der Beschlusskompetenz fehlt.
a) Diese Teile der Heizungsanlage gehören nach § 2 Abs. 1 Buchst. i der Teilungserklärung zum Sondereigentum der Wohnungseigentümer. Die Erneuerung der Heizkörper und Anschlussleitungen ist danach Angelegenheit des einzelnen Wohnungseigentümers, nicht Aufgabe der Gemeinschaft. Diese könnte sich mangels einer entsprechenden Öffnungsklausel in der Teilungserklärung damit nur befassen, wenn die Erneuerung auch dieser Teile der Heizungsanlage Inhalt einer Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG sein könnte oder wenn die Zuordnung der Heizkörper und Anschlussleitungen zum Sondereigentum nach § 5 Abs. 2 WEG unzulässig wäre und diese deshalb in Wirklichkeit zum Gemeinschaftseigentum gehörten. Beides ist nicht der Fall.
b) Nach § 15 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer durch Beschluss einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch regeln. Als derartige Gebrauchsregelungen sind in der Rechtsprechung auch Regelungen angesehen worden, welche unabhängig von der eigentumsrechtlichen Zuordnung den Austausch defekter Heizkörperventile (BayObLG NJW-RR 1987, 1493) oder auch ganzer Heizkörper (OLG München NJW-RR 2008, 1182, 1186 aE) oder ein Verbot vorsahen, Heizkörper zu entfernen (BayObLG, WuM 1986, 26; ähnlich OLG Hamburg, ZMR 1999, 502 [503]). Dem kann nicht gefolgt werden. Bei dem Austausch defekter Aggregate geht es nicht um den ordnungsgemäßen Gebrauch der gemeinschaftlichen Zentralheizungsanlage, sondern um deren Instandsetzung. Die Kompetenz dafür richtet sich nach §§ 21, 22 Abs. 3 WEG. Diese Vorschriften stellen auf die eigentumsrechtliche Zuordnung der Bauteile ab. Auch ein Verbot, Heizkörper zu entfernen, zielt nicht darauf, den ordnungsgemäßen Gebrauch der gemeinschaftlichen Heizungsanlage sicherzustellen, sondern darauf zu verhindern, dass sie in ihrer Funktionsfähigkeit beeinträchtigt wird. Hier haben die Wohnungseigentümer nicht beschlossen, wie mit der (neuen) Heizung umzugehen ist, sondern dass sie erneuert werden soll. In diese Erneuerung haben sie die Heizkörper nebst Anschlussleitungen nach der Kommentierung in der in dem Beschluss genannten Anlage 5 nicht deshalb einbezogen, weil ihr weiterer Betrieb die (neue) Anlage beschädigen würde, sondern weil es zweckmäßig erschien, auch sie zu erneuern. Das ist keine Regelung zum Gebrauch der neuen gemeinschaftlichen Heizungsanlage.
aa) Ob die Heizkörper in den Wohnungen einer Wohnanlage mit Zentralheizung und die dazugehörigen Anschlussleitungen Gemeinschafts- oder Sondereigentum sind, wird allerdings unterschiedlich beurteilt. Nach wohl überwiegender Ansicht dienen die an eine Zentralheizung angeschlossenen Heizkörper und die dazugehörigen Anschlussleitungen nur dem Wohnungseigentümer, in dessen Wohnung sie sich befinden. Etwas anderes gelte nur, wenn der einzelne Heizkörper für den Betrieb der gesamten Heizungsanlage unverzichtbar sei (BayObLG, ZfIR 2003, 246, 249; OLG Hamburg, ZMR 1999, 502 [503]; OLG Köln, DWE 1990, 108, 109; LG Frankfurt/M., MDR 1990, 57; Bamberger/Roth/Hügel, BGB, 2. Aufl., § 5 WEG Rz. 10; Bärmann/Armbrüster, WEG, 11. Aufl., § 5 Rz. 82; Spielbauer/Then, WEG § 5 Rz. 4 bei Fn. 29; Timme/Kesseler, WEG, § 5 Rz. 41; Ott, MietRB 2004, 130, 131; [ähnlich auch OLG Köln, NZM 2003, 641, 642 für Fußbodenheizung]; offen gelassen von BayObLG, WuM 1986, 26 und NJW-RR 1987, 1493). Für einen solchen Sonderfall ist hier nichts ersichtlich. Deshalb wären die Bauteile hier, wie in der Teilungserklärung festgelegt, Sondereigentum. Nach der Gegenmeinung, die sich die Vorinstanzen zu eigen gemacht haben, sind die Heizkörper und die Anschlussleitungen in den einzelnen Wohnungen auch dann Gemeinschaftseigentum, wenn ihre Demontage die Funktionsfähigkeit des Heizungssystems nicht beeinträchtigt (Jennißen/Grziwotz, WEG 2. Aufl., § 5 Rz. 85; Riecke/Schmid/Schneider, WEG, 3. Aufl., § 5 Rz. 52; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 5. Aufl., Rz. 75; Schmidt, ZMR 2005, 669 [670]). Der Senat hat sich bislang nur mit der Zuordnung einer Heizungsanlage befasst (Urt. v. 8.11.1974 - V ZR 120/73, NJW 1975, 688 [689]; v. 2.2.1979 - V ZR 14/77, BGHZ 73, 302 [309]), nicht aber mit der Zuordnung von Heizkörpern und Anschlussleitungen in den Wohnungen einer Wohnanlage mit einer Zentralheizung.
(a) Die Heizzentrale und das Verteilungssystem einer Zentralheizung sind zwar so ausgelegt, dass sie die vorgesehenen Heizkörper in den Wohnungen ausreichend mit Heizwasser versorgen können. Es kann auch sein, dass eine Zentralheizungsanlage so ausgelegt ist, dass, was die Beklagten mit dem nicht näher konkretisierten Hinweis auf eine Energie- oder Wärmebedarfsberechnung geltend machen wollen, die einzelnen Wohnungen in einem Mindestumfang beheizt werden müssen. Eine solche Systemvorgabe würde aber nicht schon dann erreicht, wenn die Wohnungen überhaupt angeschlossen sind, sondern erst, wenn die Bewohner der Wohnungen diese Anschlüsse auch nutzen und die Wohnungen in dem erforderlichen Umfang beheizen. Eine solche Systemvorgabe machte deshalb die angeschlossenen Heizkörper nebst Anschlussleitungen nicht zu einem unverzichtbaren Bestandteil der zentralen Teile der Heizungsanlage. Sie führte vielmehr dazu, dass alle Wohnungseigentümer, ob angeschlossen oder nicht, nach § 14 Nr. 1 i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG verpflichtet sind, ihre Wohnungen entsprechend den Mindestvorgaben des Systems zu beheizen (vgl. Bärmann/Klein, a.a.O., § 14 Rz. 26 und § 15 Rz. 19; ähnlich: Jennißen/Hogenschurz, a.a.O., § 14 Rz. 12; BayObLG, WuM 1989, 341 für Schutz vor Einfrieren von Leitungen).
(3) Diesem Ergebnis steht auch die angebliche "Systemverantwortlichkeit" der Gemeinschaft nicht entgegen. Mit ihr wird allerdings die Zuordnung der Heizungs- und Thermostatventile zum Gemeinschaftseigentum begründet. Die Ventile sollen auch dann zum Gemeinschaftseigentum gehören, wenn die Heizkörper selbst Sondereigentum sind (OLG Hamm NJW-RR 2002, 156; OLG München NJW-RR 2008, 1182 [1186]; OLG Stuttgart WuM 2008, 44; Riecke/Schmid/Schneider, § 5 Rz. 52; Spielbauer/Then, a.a.O., § 5 Rz. 12 bei Fn. 114; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, a.a.O., Rz. 75; aM Bärmann/Armbrüster, § 5 Rz. 107; Timme/Kesseler, a.a.O., § 5 Rz. 41). Das folge daraus, dass Zentralheizungen nach dem heutigen § 14 Abs. 1 Sätze 1 und 2 EnEV, nach § 14 Abs. 1 Satz 2 EnEV ggf. auch nachträglich, mit zentralen selbsttätig wirkenden Einrichtungen zur Verringerung und Abschaltung der Wärmezufuhr sowie zur Ein- und Ausschaltung elektrischer Antriebe in Abhängigkeit von der Außentemperatur oder einer anderen geeigneten Führungsgröße und der Zeit, ausgestattet werden müssen. Diese Verpflichtung besagt über die eigentumsrechtliche Zuordnung der Ventile nichts. Die Ausstattungsverpflichtung trifft nach § 26 Abs. 1 EnEV den Bauherrn, bei nachträglichem Einbau nach § 14 Abs. 1 Satz 2 EnEV den Eigentümer. Das ist derjenige, dem das Bauteil zugewiesen ist, an dem das Ventil eingebaut werden muss. Das wiederum ist bei einer Zuordnung der Heizkörper zum Sondereigentum der Wohnungseigentümer. Daran änderte es nichts, wenn solche Geräte auch zur Steuerung oder Überwachung oder benötigt werden, um den Verbrauch festzustellen. Ihr Vorhandensein ist Voraussetzung für die Möglichkeit eines Anschlusses an die Heizungsanlage, stellt aber eine Regelung in der Teilungserklärung nicht in Frage, derzufolge Heizkörper Sondereigentum sein sollen.
(4) Die Zuordnung von Heizkörpern und Anschlussleitungen zum Gemeinschaftseigentum ist schließlich auch nicht deshalb erforderlich, weil sich eine solche Anlage anders nicht erneuern ließe. Die Erneuerung der Heizzentrale und der Steig- und der sonstigen zentralen Verteilungsleitungen einer Zentralheizung kann zwar, wie bereits ausgeführt, dazu führen, dass vorhandene alte Heizkörper und Anschlussleitungen nicht mehr an die neue Anlage angeschlossen werden können, weil sie diese beschädigten oder Aggregate der Zentralanlage störten. Das stünde der Durchführung der beschlossenen Erneuerung der Zentraleinheiten der Anlage aber nur entgegen, wenn für einen Wohnungseigentümer, der seine Heizkörper und Anschlussleitungen nicht erneuern möchte, die weitere Versorgung mit Heizwärme auch unter Verwendung seiner alten Bauteile gewährleistet werden müsste. Das ist nicht der Fall. Die Gemeinschaft muss dem einzelnen Wohnungseigentümer unter dem Gesichtspunkt der Rücksichtnahme (vgl. BGH, Urt. v. 10.6.2005 - V ZR 235/04, NJW 2005, 2622, 2623 für Versorgungssperre) eine angemessene Zeit zur Umstellung seiner Heizkörper geben, die Durchführung der beschlossenen Erneuerung aber nicht über den danach gebotenen Zeitraum hinaus zurückstellen. Ein Wohnungseigentümer, der seine Geräte auch danach nicht erneuern will, kann dann von der Heizungsanlage getrennt werden, wenn seine Geräte und/oder Anschlussleitungen mit der neuen Zentralheizung nicht mehr kompatibel sind.
BauR 2011, 1870
MittBayNot 2012, 212
ZAP 2011, 1130
ZMR 2011, 971
ZfIR 2011, 833
DNotZ 2012, 58
WuM 2011, 648
ZWE 2011, 394
GuT 2011, 313
Info M 2011, 432
Info M 2011, 433
MietRB 2011, 318
MietRB 2011, 319
NJW-Spezial 2011, 578
RdW 2011, 702
ZNotP 2011, 421