Source: https://investment.jll.de/immobilien-lexikon/
Timestamp: 2019-02-23 01:59:08
Document Index: 354818183

Matched Legal Cases: ['§ 543', '§ 108', '§ 558', '§ 540', '§ 564', '§ 569']

60329 Frankfurt | Germany
Immobilien-Lexikon von A-Z
Mit Andienung ist die Anliefermöglichkeit bei Firmen oder Hallen gemeint.
Diese kann ein Parkplatz oder auch ein konkreter Anlieferungsbereich sein. Bei Lagerhallen und Industrieimmobilien steht die Bezeichnung im direkten Zusammenhang mit der Zone in der Waren angeliefert werden. Die Andienung bei Lagerhallen kann ganz unterschiedlich aussehen. Es gibt Industriehallen mit höherliegenden Warentoren und Rampen oder die Anlieferzone ist ebenerdig gestaltet. Ist der wirtschaftliche Kontext gegeben, bezeichnet die Andienung die konkrete, physische Auslieferung von Handelswaren und nicht den Bereich, in dem sie ankommen.
Die Bauleitplanung hat zwei Aufgaben: Zum einen dient sie dazu, die zu bebauenden Gemeindeflächen darzustellen, und zum anderen zeigt sie die vorhergesehene Nutzungsart der Flächen auf.
Mit der Bauleitplanung wird somit die städtebauliche Entwicklung einer Gemeinde gelenkt. Die Bauleitplanung besteht aus zwei Phasen. Die vorbereitende Entwicklungsphase ist die Erarbeitung von einem Flächennutzungsplan. Dieser gibt Auskunft über die beabsichtigte Nutzung des zu bebauenden Gebietes in einer Gemeinde. Darauf gekennzeichnet sind vor allem die Neubaugebiete. Der Flächennutzungsplan ist jedoch nicht verpflichtend.
Anders die zweite Phase der Bauleitplanung, der Bebauungsplan. Er ist verbindlich, beschränkt auf eine spezifische Region einer Gemeinde und legt die Bebauungsart der Grundstücke fest. Im Bebauungsplan ist ebenso das Maß an Bebauung abzulesen. Darüber hinaus informiert er über die Grundflächenzahl sowie die Gebäudehöhe und zahlreiche weitere Vorgaben. Generell stellt jede Gemeinde selbst die Bauleitplanung auf. Allerdings müssen Vorgaben, Vorschriften und Normen von Verwaltungsbehörden und der Justiz eingehalten werden.
Ein Bebauungsplan zeigt Art und Maß eines Baugrundstücks sowie die damit zusammenhängende Nutzung.
Er wird von der Gemeinde aufgestellt und kann von jedermann eingesehen werden – zum Beispiel im Bauordnungsamt, im Stadtplanungsamt oder in der Gemeindeverwaltung.
Der Bruttokaufpreis entspricht dem Nettokaufpreis plus Erwerbsnebenkosten.
Letztere umfassen in der Regel die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Gerichtskosten, sowie die Maklerprovision. Kosten für die Ankaufsprüfung werden nicht berücksichtigt.
Der Flächennutzungsplan (FNP) bildet die Grundlage eines Bebauungsplanes und zeigt grafisch die vorhergesehene Nutzung eines kompletten Gemeindegebietes.
Darauf abzulesen sind sowohl geplante Grundstücke für Gemeindeeinrichtungen, Acker- und Grünflächen sowie Wohn- und Gewerbegebiete.
Von einem Hochregallager spricht man ab einer Regalhöhe von 12 Metern.
Aktuell beträgt die maximale Höhe etwa 50 Meter. Hochregallager bieten enorme Kapazitäten – bis zu einhunderttausend Paletten finden darin Platz. Die Nutzung von Hochregallagern ist äußerst sinnvoll bei Gegenständen, die schlecht stapelbar oder sehr empfindlich sind.
Der IRR (oder interne Zinsfuß) berücksichtigt alle für den Investor relevanten zukünftigen Zahlungsströme und entspringt der dynamischen Investitionsrechnung.
Werden alle Zahlungsströme (Einnahmen und Ausgaben) mit dem IRR auf den Zeitpunkt der Investition diskontiert, so ergibt sich ein Nettobarwert von Null. Entsprechend gibt der IRR die durchschnittliche Verzinsung des über die Investitionsdauer gebundenen Kapitals wieder.
Ist-Bruttomultiplikator
Der Ist-Bruttomultiplikator ist der Kehrwert der Ist-Bruttorendite.
Der Vervielfältiger ergibt sich aus dem Quotienten aus Nettokaufpreis und jährlicher Ist-Nettokaltmiete. Anfallende nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, sonstige außerordentliche Mietminderungen (z.B. Mieter-Incentives) oder Mietsteigerungen (z.B. Staffelmieten), sowie Erwerbsnebenkosten werden nicht berücksichtigt. Der Ist-Bruttomultiplikator berechnet sich wie folgt: Nettokaufpreis / Ist-Nettokaltmiete pro Jahr.
Ist-Bruttorendite
Die Ist-Bruttorendite bringt die jährliche Ist-Nettokaltmiete mit dem Nettokaufpreis in Relation.
Anfallende nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, sonstige außerordentliche Mietminderungen (z.B. Mieter-Incentives) oder Mietsteigerungen (z.B. Staffelmieten), sowie Erwerbsnebenkosten werden nicht berücksichtigt. Die Ist-Bruttorendite berechnet sich wie folgt: Ist-Nettokaltmiete pro Jahr / Nettokaufpreis x 100%.
Ist-Nettokaltmiete
Die Ist-Nettokaltmiete entspricht der aktuellen Vertragsmiete ohne Berücksichtigung von nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten.
Ist-Nettomultiplikator
Der Ist-Nettomultiplikator ist der Kehrwert der Ist-Nettorendite.
Der Vervielfältiger ergibt sich aus dem Quotienten aus Bruttokaufpreis (inklusive Erwerbsnebenkosten) und jährlicher Ist-Nettokaltmiete abzüglich aller nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Außerordentliche Mietminderungen (z.B. Mieter-Incentives) oder Mietsteigerungen (z.B. Staffelmieten) werden nicht berücksichtigt. Der Ist-Nettomultiplikator berechnet sich wie folgt: Bruttokaufpreis (inklusive Erwerbsnebenkosten) / (Ist-Nettokaltmiete pro Jahr – nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten).
Im Gegensatz zur Ist-Bruttorendite berücksichtigt die Ist-Nettorendite die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und Erwerbsnebenkosten.
Letztere umfassen in der Regel die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Gerichtskosten, sowie die Maklerprovision. Sonstige außerordentliche Mietminderungen (z.B. Mieter-Incentives) oder Mietsteigerungen (z.B. Staffelmieten) werden nicht berücksichtigt. Die Ist-Nettorendite berechnet sich wie folgt: (Ist-Nettokaltmiete pro Jahr - nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) / Bruttokaufpreis (inklusive Erwerbsnebenkosten).
Die Marktmiete entspricht dem zum aktuellen Zeitpunkt erzielbaren Mietzins.
Der Mieter begleicht die gesamten Nebenkosten in regelmäßigen Abständen und erhält darüber eine Nebenkostenabrechnung.
Der NOI (oder Nettobetriebsergebnis) entspricht der Ist-Nettokaltmiete, abzüglich der nicht umlagefähigen Betriebskosten. Somit ist der NOI abhängig von den Betriebskosten eines jeden Investors.
Der Nettokaufpreis entspricht dem Kaufpreis der Immobilie ohne Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten.
Der Return on Equity (oder Eigenkapitalrendite) setzt den jährlichen Reinertrag (nach Finanzierungskosten) in Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital.
Die Kennzahl gibt entsprechend die Eigenkapitalverzinsung des Investors wieder. Die Eigenkapitalrendite berechnet sich wie folgt: (Ist-Nettokaltmiete pro Jahr – nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten – Finanzierungskosten) / Eigenkapital.
Der ROI (oder Kapitalrendite) berücksichtigt die Rentabilität des gesamten eingesetzten Kapitals (Eigenkapital & Fremdkapital). Die Kennzahl setzt die Investition in Verhältnis zum Gewinn. Der ROI berechnet sich wie folgt: (NOI - Finanzierungskosten) / Investition x 100%.
Soll-Bruttomultiplikator
Der Soll-Bruttomultiplikator ist der Kehrwert der Soll-Bruttosollrendite.
Der Vervielfältiger ergibt sich aus dem Quotienten aus Nettokaufpreis und potentieller jährlicher Vertragsmiete (Soll-Nettokaltmiete). Entsprechend werden hier, im Gegensatz zum Bruttomultiplikator, die Leerstandsflächen mit der erzielbaren Marktmiete angesetzt. Anfallende nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten oder sonstige außerordentliche Mietminderungen (z.B. Mieter-Incentives) oder Mietsteigerungen (z.B. Staffelmieten) werden nicht berücksichtigt. Der Soll-Bruttomultiplikator berechnet sich wie folgt: Nettokaufpreis / Sell-Nettokaltmiete pro Jahr.
Soll-Bruttorendite
Die Soll-Bruttorendite bringt die potentielle jährliche Vertragsmiete (Soll-Nettokaltmiete) mit dem Nettokaufpreis in Relation.
Entsprechend werden hier, im Gegensatz zur Ist-Bruttorendite, die Leerstandsflächen mit der erzielbaren Marktmiete angesetzt. Anfallende nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, sonstige außerordentliche Mietminderungen (z.B. Mieter-Incentives) oder Mietsteigerungen (z.B. Staffelmieten), sowie Erwerbsnebenkosten werden nicht berücksichtigt. Die Soll-Bruttorendite berechnet sich wie folgt: Soll-Nettokaltmiete pro Jahr / Nettokaufpreis x 100%.
Soll-Nettokaltmiete
Die Soll-Nettokaltmiete ist der theoretische Mietwert der Immobilie.
Die Soll-Nettokaltmiete berücksichtigt somit die Ist-Nettokaltmiete, ergänzt durch die potentielle Marktmiete für die Leerstandsflächen. Die nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten werden nicht berücksichtigt.
Soll-Nettomultiplikator
Der Soll-Nettomultiplikator ist der Kehrwert der Soll-Nettorendite.
Der Vervielfältiger ergibt sich aus dem Quotienten aus Bruttokaufpreis (inklusive Erwerbsnebenkosten) und potentieller jährlicher Vertragsmiete (Soll-Nettokaltmiete), abzüglich aller nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Außerordentliche Mietminderungen (z.B. Mieter-Incentives) oder Mietsteigerungen (z.B. Staffelmieten) werden nicht berücksichtigt. Der Soll-Nettomultiplikator berechnet sich wie folgt: Bruttokaufpreis (inklusive Erwerbsnebenkosten) / (Soll-Nettokaltmiete pro Jahr - nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten).
Soll-Nettorendite
Im Gegensatz zur Soll-Bruttorendite berücksichtigt die Soll-Nettorendite die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und Erwerbsnebenkosten.
Letztere umfassen in der Regel die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Gerichtskosten, sowie die Maklerprovision. Sonstige außerordentliche Mietminderungen (z.B. Mieter-Incentives) oder Mietsteigerungen (z.B. Staffelmieten) werden nicht berücksichtigt. Die Soll-Nettorendite berechnet sich wie folgt: (Soll-Nettokaltmiete pro Jahr - nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) / Bruttokaufpreis (inklusive Erwerbsnebenkosten).
Das Sonderkündigungsrecht beschreibt den Anspruch auf eine vorzeitige Beendigung eines Vertragsverhältnisses.
Im allgemeinen Sprachgebrauch ist auch die Rede von einer „außerordentlichen Kündigung“. Beim Sonderkündigungsrecht tritt eine verkürzte Kündigungsfrist in Kraft. Das Sonderkündigungsrecht kann nicht im Mietvertrag ausgeschlossen werden.
Jede der beiden Vertragsparteien kann das Mietverhältnis gemäß § 543 I BGB außerordentlich und fristlos kündigen. Die Voraussetzung ist, dass ein wichtiger Grund vorliegt. Von einem wichtigen Grund ist stets dann zu sprechen, wenn eine Vertragspartei ihre Pflichten derartig schwerwiegend verletzt, dass es der anderen Vertragspartei nicht zuzumuten ist, den Ablauf einer ordentlichen Kündigungsfrist oder eines befristeten Mietvertrages abzuwarten.
Beispielswiese kann der Vermieter nach einer Abmahnung vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und dem Mieter kündigen, wenn dieser trotz mehrfacher Hinweise einen vertragswidrigen Gebrauch des Mietobjekts fortsetzt. (Der Mieter handelt mit Autos, obwohl die Räume ausschließlich für Bürotätigkeiten gemietet wurden.) Das Gleiche gilt, wenn der Mieter die Räume erheblich gefährdet (gefährliche Substanzen lagert) oder er die Gewerbefläche vernachlässigt (vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen missachtet).
- Insolvenz von Mieter oder Vermieter (§§ 108 – 112 InsO regeln die Konsequenzen für den Bestand von Mietverhältnissen)
- Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung (§§ 558, 561 BGB)
- Verweigerung der Untervermietung durch den Vermieter (§§ 540 Abs. 1, 549 BGB)
- Tod des Mieters (§ 564 BGB)
- Nießbrauch und Nacherbschaft
- Mietvertragsdauer über mehr als 30 Jahre
- Verzug der Mietzahlung durch den Mieter
- Unzumutbarkeit (§ 569 BGB), falls Nutzung der Mietsache wegen schwerster Ordnungsmängel oder erheblicher Gesundheitsgefährdung nicht gewährleistet wird.
Die Traglast definiert in der Baustatik die absolute Beanspruchungsgrenze einzelner Bauelemente.
Bei den statischen Berechnungen für ein Gebäude wird für jedes Teilelement die maximale Traglast berechnet. Dabei berechnet man beispielsweise die Traglast für Holzbalken oder für die Betondecke, um beim Bau und für die spätere Nutzung des Gebäudes maximale Sicherheit zu gewährleisten. Jedem Teilsystem in der Baustatik wird eine bestimmte Leistungsfähigkeit zugeordnet. Wird die maximale Belastung überschritten, ist die Stabilität des gesamten Gebäudes in Gefahr.
Warenverteilungszentrum
Unter einem Warenverteilzentrum versteht man ein großes Lager für verschiedene Waren.
Diese werden bis zu 24 Stunden dort gelagert und dann an die jeweiligen Zwischen- oder Endhändler zugestellt. Das Warenverteilzentrum spielt somit eine wichtige Rolle im Verteilernetzwerk von Handelswaren. Es übernimmt in zentraler Lage die Zuordnung von verschiedenen dezentralen Warenlagern. Das Warenverteilzentrum ist allerdings kein Zwischen- oder Endlager, da sich die Waren dort nur sehr kurz befinden.
Im Warenverteilzentrum wird die Handelsware kurz eingelagert, danach, je nach Auftrag, passend zusammengestellt, anschließend verpackt und weiter versandt. Da in einem großen Warenverteilzentrum täglich eine umfangreiche Anzahl an Warenausgängen und -eingängen herrscht, erfordert das ein gutes Lagerverwaltungssystem, eine Förder- sowie Kommissionierungsstrategie. Die Lagerverwaltung steuert sämtliche Vorgänge vom Eingang bis zum Warenversand. Eine ausgefeilte Fördertechnik ordnet mit der Materialflusssteuerung die Aufträge den jeweiligen Förderanlagen zu. Automatische Sortier- und Verteilungssysteme beschleunigen die Vorgänge im Distributionszentrum ebenso wie eine gute Methode der Kommissionierung. Speziell schnelle Lieferzeiten, Effizienz, Kostenersparnis und eine stetige Warenverfügbarkeit zählen zu den Vorteilen von einem Warenverteilzentrum.
Der WAULT (oder durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit) bezieht sich auf die verbleibende Restlaufzeit aller Mietverträge, gewichtet anhand der aktuellen IST-Nettokaltmiete.
Bei unbefristeten Mietverträgen müssen entsprechende Annahmen über die verbleibende Mietvertragslaufzeit getroffen werden.