Source: http://ubkf.com/bulletin_jlf.htm
Timestamp: 2020-02-26 04:26:36+00:00
Document Index: 128428879

Matched Legal Cases: ["l'article 84", 'art. 42', 'art. 37', "l'article 64", 'art. 90', "l'article 64", 'art. 46', "l'article 159", "l'article 100", 'art. 1397', "l'article 58", "l'article 3", "l'article 94", "l'article 38", "l'article 46", "l'article 710", 'art. 9', "l'article 42", "l'article 4", "l'article 42", "l'article 710", "l'article 2441", "l'article 38", "l'article 35", "l'article 100", "l'article 38", "l'article 265", "l'article 62", 'art. 952', "l'article 43", 'art. 100', 'art. 64', "l'article 64", "l'article 10", "l'article 2374", "l'article 2", "l'article 713", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 89", "l'article 89", "l'article 5", "l'article 8", 'arrêt ', "l'article 1304", "l'article 1304", 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 47', 'art. 710', 'art. 1433', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 38", "l'article 46", "l'article 931", "l'article 1929", 'art. 64', 'art. 46', 'art. 10', "l'article 38", "l'article 38", "l'article 42", "l'article 42", "l'article 1319", "l'article 59", "l'article 38", "l'article 2441", "l'article 64", 'art. 46', "l'article 37", 'art. 61', "l'article 794", "l'article 50", 'art. 6', "l'article 64", 'art. 76', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 1', 'art. 25', 'art. 149', 'art. 152', "l'article 2422", 'art. 46', 'art. 220', 'arrêt ', "l'article 1929", 'art. 62', 'arrêt ', 'arrêt ']

bulletin JLF
LE BULLETIN DES MAGISTRATS DU LIVRE FONCIER
" Entre le fort et le faible, entre le riche et le pauvre, entre
le maître et le serviteur, c’est la liberté qui opprime et la loi qui affranchit " Lacordaire
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NOUVEAU BULLETIN de février 2014
Réunion de travail des magistrats du Livre Foncier des 11 mars et 13 mai 2014 au TI de Colmar.
Lire le bulletin de mars-mai 2014- La prochaine réunion sera annoncée par mail.
Réunion du 18 janvier 2011 au TI de Colmar.
Magistrats présents : FC, DB, JCZ, ND, MPH, MI, AMGP, HF.
- Le cadastre souhaite créer un formulaire 2AL s'inspirant des fiches détails produites à l'appui d'une requête RECAP 0, voulant ainsi se dispenser de RECAP 0, par ailleurs. Il est objecté que les formulaires d'une requête sont normalisés et qu'ils doivent être utilisés dans la présentation définie par le décret de 2009 et les arrêtés subséquents. Il n'y a donc pas lieu de déroger à cette règle. Cette observation concerne aussi des notaires qui ont adaptés à "leur goût" le RECAP 0 et les fiches détails et qui ne sont donc pas conformes au standard normalisé.
- Il a été pris acte que l'USM propose une assurance groupe MMA IARD pour les magistrats proposant un volet défense-recours à hauteur de 15.000,00 € par sinistre au titre des frais et honoraires d'avocat dont le choix est libre. Le montant de la garantie contre l'action récursoire de l'Etat est de 250.000,00 € par sinistre, outre "un droit de tirage" sur une somme collective de 7.750.000,00 € par an, le tout pour une cotisation de 150,00 € TTC par an, en sus de la cotisation syndicale obligatoire en ce cas. Il serait utile pour l'association de JLF de se rapprocher de MMA IARD pour intégrer cette assurance, sans obligation d'adhésion syndicale, dans la mesure où les garanties proposées seraient plus favorables que l'assurance JLF en cours et qui fait débât récurrent. Chacun serait alors libre de s'assurer ou de ne pas s'assurer. Tous les membres de l'assoc. JLF ne connaissent pas à ce jour les conditions générales ou particulières ni les conditions de couvertures de l'Assur. actuelle. Il serait opportun que chacun soit destinataire de ces informations.
- Les dépôts au livre foncier doivent intervenir sous la forme d'originaux. L'acte et les pièces jointes à l'appui de la requête seront des copies authentiques. Ce principe sera rappelé aux notaires qui n'ont pas encore intégré cette obligation substancielle qui pourrait aboutir à des rejets secs. Il n'est pas imaginable que des inscriptions interviennent encore au vu de simples photocopies d'actes et de pièces, cause sécurité juridique. L'authenticité se matérialisera dans le cadre observations de la Rin papier ou pour la eRin dans le complément d'information. Ces prescriptions ont été adoptées en juillet 2010 lors d'une réunion PP/Notariat et peu suivies d'effet à ce jour.
Q : Comment inscrire une copropriété sur un bail emphytéotique :
R : Contre toute attente AMALFI ne prévoit pas ce cas et l'EPELFI écarte la création du processus informatique pour des raisons d'investissements pour les quelques cas qui se présenteraient aux juges et propose "pour les besoins de l'inscription" de créer d'office un volume dans lequel la coproriété pourrait être inscrite. Or, le juge ne peut pas créer, ex-nihilo, un volume ou un droit de superficie. Il ne lui resterait donc que la possibilité de faire application de l'article 84 du décret de 2009, à savoir rejetter de la requête constatant une impossibilité matérielle d'inscrire le droit, ouvrant au requérant une possible action en responsabilité contre l'Etat du fait de cette impossibilité matérielle.
Q : Déclaration d'insaisissabilité et justification de sa publication au registre professionnel adéquat :
R : La justification de l'immatriculation du déclarant à un des registres prévus est suffisante pour l'acceptation de l'inscription. Certains juges exigent en sus la publication à ce registre de la déclaration elle-même. C'est une obligation incombe au déclarant et est étangère au juge de la publicité foncière et à défaut constituerait, sans doute, une nullité relative non relevée par le JLF.
Q : Vente judiciaire d'immeubles alors que le débiteur, propriétaire des biens, est décédé avant l'adjudication :
R : Le décès intervenu avant l'intervention de la vente interrompt la procédure.
Réunion du 28 mars 2011 au TGI de Muhouse .
Magistrats présents : MPH, FC, DB, JCZ, AMPG, MI, RR, FH.
INFOS : Le formulaire concernant les 2AL proposé par le Cadastre est validé.
Un point est refait sur la convention d'aide au logement : acte authentique cft à l'art. 42 loi du 1er juin 1924 pour l'inscription (radiation comprise).
Une réunion commune JLF 67-68 a été demandée et se tiendra courant mai (date et lieu fixés ultérieurement - invitation par mail à venir).
Q : Mise en communauté ultérieure de biens acquis en exclusion de communauté stipulée par le donateur :
R : L'exclusion de communauté s'éteint au décès du donateur. Il est donc possible de procéder par voie d'ameublissement de la communauté en adoptant un régime matrimonial communautaire initial ou par changement de régime matrimonial en ce sens.
Q : Déclaration d'insaisissabilité - non immatriculation à un regitre à caractère professionnel :
R : Obligation de publier la déclaration dans un journal d'annonces légales qui est à justifier avec la requête en inscription.
Q : Hypothèque rechargeable - clauses de rechargement :
R : Le rechargement ne peut pas être supérieur au montant initial de l'hypothèque. En l'espèce, deux hypothèques rechargeables sont inscrites et le requérant a présenté trois clauses de rechargement et a requis l'inscription de chaque clause séparément. La difficulté tient dans l'impossibilité de matérialiser trois inscriptions de rechargement pour deux inscriptions initiales. La requête nécessite une régularisation (à chaque hypothèque son rechargement).
Q : Cours d'eau non navigable ni flottable - les effets de l'inscription s'étendent, sauf prescription ou stipulation contraire, à la portion du lit du cours d'eau dont la propriété est attribuée au riverain même si cette portion n'est pas inscrite au livre foncier. (Voir art. 37 D 7 oct.2009) :
R : Art. L.215-2 du code de l'environnement "Le lit des cours d'eau non domaniaux appartient aux propriétaires des deux rives. Si les deux rives appartiennent à des propriétaires différents, chacun d'eux a la propriété de la moitié du lit, suivant une ligne que l'on suppose tracée au milieu du cours d'eau, sauf titre ou prescription contraire. Chaque riverain a le droit de prendre, dans la partie du lit qui lui appartient, tous les produits naturels et d'en extraire de la vase, du sable et des pierres, à la condition de ne pas modifier le régime des eaux et d'en exécuter l'entretien conformément à l'article L. 215-14. Sont et demeurent réservés les droits acquis par les riverains ou autres intéressés sur les parties des cours d'eau qui servent de voie d'exploitation pour la desserte de leurs fonds."
La portion du lit du cours d'eau forme donc une indivision entre les propriétaires des deux rives. L'inscription de la propriété au livre foncier sera subordonnée à la production d'un PVA.
Réunion commune 67-68 (avec participation 57) du 16 juin 2011 à Volgelsheim.
Présents : ANGP, EM, MH, JCZ, BK, FC, CD, FLG, MI, JJF, ND, BB, MPH, FH
INFOS : Une réunion PP/Notariat se tiendra à la CA Colmar le 8 juillet 2011, comme l'année passée, sur les problèmes Amalfi et les relations notariat/BF. Y participeront, hormis PJ de l'Epelfi, JJF et EM (Bas-Rhin), MPH et FH (Haut-Rhin).
Après un tour de table d'accueil de notre nouvelle collègue FLG (JLF à Saverne), un point sur la situation des mainlevées du trésor public est refait, vu les difficultés rencontrées dans l'application par l'administration fiscale des règles de formes et de procédures des requêtes déposées. Il est rappelé que le trésor public doit se conformer aux dispositions de l'article 64 de la loi du 1er juin 1924, savoir l'exigence d'un acte de mainlevée et la formulation d'une requête en radiation. Pour l'inscription d'une HL, le trésor n'est pas dispensé de la production du titre exécutoire (extrait de rôle, AMR avec sa notification), le tout accompagné des formulaires REF 0 Recap et fiche détail adéquate.
Q : Constatation au LF d'un immeuble vendu 2 fois (à des propriétaires différents) - saisine du juge - requête d'un notaire en rectification d'office :
R : Les inscriptions font foi jusqu'à preuve du contraire. Le JLF n'étant pas le juge du fond, il n'y a pas lieu à rectification d'office de sa part. Les contestations sont du ressort de la juridiction du fond à saisir par la partie la plus diligente. La rectification des inscriptions est strictement encadrée (cf: art. 90 à 92 D 2009).
Q : Renonciation à un usufruit - (donation déguisée) - consentement du nu-proporiétaire ? :
R : Dans le cas d'une donation d'usufruit, recueillir l'acceptation du donataire est un principe général. L'usufruitier peut cependant simplement renoncer par un acte authentique dressé conformément à l'article 64 de la loi du 1er juin 1924 à l'usufruit qu'il détient, mais uniquement dans l'hypothèse où son usufruit n'est pas grevé. Si l'usufruit est grevé de charges, la renonciation entraine mutation avec droit de suite, donc avec consentement du cocontractant ou acceptation par le donataire. S'il y a suspicion de donation (déguisée), rien n'empêche au juge de le signaler au cadastre dans l'extrait d'acte, car le juge s'assure de la réalité du droit qu'il inscrit et reste maître de la formulation du mode d'acquisition (contrôle tiré de l'art. 46 L 1er juin 1924).
Q : Adjudication publique (vente forcée) - non production du certificat de non-recours de l'article 159 L.1er juin 1924 :
R : Une inscription doit résulter d'un acte définitif purgé de tout recours. Le certificat est indispensable, sinon la requete devra être rejetée.
Q : Cession de rang consentie dans un acte de vente avec pouvoir à un clerc de notaire pour la formaliser dans l'acte hypothécaire à venir - non comparution du clerc à l'acte hypothécaire - requête en inscription de la cession de rang :
R : Le rang n'étant pas constitué, il y a impossibilité juridique d'inscription.
Q : Remembrement rural - sort des servitudes :
R : Elles s'éteignent. Il y a lieu de les radier (cf code civi 703 et ss) en appliquant le remembrement.
Q : Servitude - fonds servant et dominant dans la même main - radiation d'office ou sur requête :
R : L'article 705 du code civil dit que la servitude est éteinte dans ce cas. Cependant ce genre de radiation n'est pas prévu par l'article 100 du D 2009, de sorte que le juge n'est pas fondé à radier à son initiative. La servitude ne pourra être radié au livre foncier que sur requête du propriétaire des fonds.
Q : Donation d'un usufruit d'une part modulable d'un lot de copropriété :
R : Radier ou muter l'usufruit et préciser dans le complément d'information l'assiette de la donation.
Q : Déclaration d'insaisissabilité par un époux sur des biens communs avec requête d'inscrire la charge au profit des époux :
R : La déclaration ne profite qu'au déclarant, pas à son conjoint.
Q : Echange entre un droit de propriété et une servitude :
R : Il s'agit dans l'un et l'autre des cas de droits réels immobiliers. Quoique le processus puisse sembler surprenant et inhabituel, l'opération paraît remplir les conditions légales pour échanger des droits, par acte authentique.
Q : Changement de régime matrimonial - société d'acquêts - requête en inscription d'un bien commun aux époux au nom de la société d'acquêts en vertu du contrat de mariage :
R : L'adoption du régime de la société d'acquêts ne permet l'inscription d'un bien commun que s'il y a apport à la société d'acquêts de ce bien. En l'absence d'une stipulation en ce sens dans le contrat de mariage, la mutation ne peut se faire qu'avec un acte de partage de l'ancienne communauté de biens.
Q : Adoption du régime matrimonial de la séparation des biens - procédure en cours - requête d'inscrire d'ores et déjà un immeuble en copropriété indivise alors que les époux sont toujours sous un régime communautaire :
R : Le changement de régime a effet à l'égard des tiers, trois mois après que mention en a été portée en marge de l'acte de mariage (art. 1397 CC). Si cette mention (publicité sur l'acte de mariage) n'est pas justifiée au jour du dépôt de l'acte dont requête en inscription en indivision, l'immeuble reste un bien commun. Cette publicité, par ailleurs, n'est pas rétroactive au jour du dépôt de la requête.
Q : Nécessité et utilité du § Livre foncier dans les actes :
R : C'est un § substantiel qui non seulement reprend et récapitule les opérations juridiques d'un acte mais formule expressément la requête des parties pour l'inscription des droits, conformément à l'article 58 du décret du 7 octobre 2009 :"l'inscription d'un droit sujet à publicité foncière n'a lieu que sur requête formée par son titulaire". (un notaire n'est que mandataire des parties lorsqu'il requiert).
Q : Inscription de la copie exécutoire à ordre au livre foncier - formulation dans l'acte :
R : Les avis divergent. Application de l'article 3 de la loi n° 76-519 du 15 juin 1976 : la copie exécutoire à ordre ne peut être établie que si sa création a été prévue dans l'acte notarié ou un acte rédigé à la suite de celui-ci. Donc, a priori, si la création d'une pareille copie est prévue dans l'acte, rien ne devrait empêcher son inscription au LF, le juge devant se tenir étranger au fait de savoir si réellement la copie exécutoire à ordre a été établie et remise au créancier.
Q : Une personne sous curatelle vend un immeuble à son curateur :
R : En raison de l'opposition d'intérêts entre le vendeur et l'acquéreur, il y a lieu de justifier la nomination d'un curateur ad-hoc au vendeur. Le juge des tutelles n'a pas à autoriser la vente.
Q : Suppression de coporpiété/radiation de la copropriété si tous les lots sont dans la main d'un seul propriéttaire :
R : Uniquement sur requête du titulaire du droit avec production d'un extrait d'acte pour le cadastre. Si les lots sont différemment grevés, les charges et hypothèques grèveront alors la parcelle cadastrale (anciennement l'assise ou l'assiette).
Q : Déclaration de command non prévue dans l'acte initial - conséquences :
R : La déclaration de command est une création purement jurisprudentielle. La faculté de déclarer command dans un délai déterminé doit résulter de l'acte initial, sinon elle n'est pas possible.
BULLETIN de octobre 2011
Réunion du 13 octobre 2011 au TGI de Muhouse . Magistrats présents : MI, AMGP, DB, FC, ND, MPH, RR, FH
INFOS : Relativement aux notifications des inscriptions du livre foncier, il est rappelé que celles-ci sont exclusivement du ressort du greffe du bureau foncier. Le juge n'a pas à intervenir en dehors des cas où il ordonne une notification en raison d'une spécificité particulière d'une requête. La notification est régie par l'article 94 du décret du 7 octobre 2009. Dans le cas d'une ordonnance de rejet partiel prise au bas d'une ordonnance d'inscription, ne pas omettre d'indiquer les voies de recours ou de faire joindre un formulaire avec les voies de recours à l'ordonnance prise.
Q : Inscription au livre foncier d'un acte sous seing privé antérieur au 28 mars 2011:
R : Oui, si l'acte sous seing privé a fait l'objet d'un acte de dépôt aux minutes d'un notaire. (plus possible depuis mars 2011, voir article 710-1 CC)
Q : Restriction au droit de disposer d'ordre légal :
R : Seule la restriction découlant de la volonté de l'homme est inscriptible par l'article 38 de la loi du 1er juin 1924. Cet article ne prévoit pas l'inscription d'une restriction légale au droit de disposer.
Q : Succession - option du conjoint survivant effectuée par son tuteur qui est lui-même héritier - conflit d'intérêts :
R : Ordonnance du juge des tutelles nommant d'un administrateur ad'hoc en raison du conflit d'intérêts et autorisant celui-ci a opter pour le compte du majeur protégé selon l'option retenue par le juge des tutelles.
Q : Donation entre époux d'un droit d'usufruit - donataire comparaissant à l'acte et le signant sans avoir déclaré quoi que ce soit audit acte :
R : Cour de cassation 2 mars 1999 1ère civil. n° 97-11.430 : l'acceptation expresse d'une donation entre vifs ne saurait résulter de la seule présence du donataire lors de la rédaction de l'acte de donation et de la simple signature de celui-ci.
(à rapprocher : 1ère civil. 3 mars 1998).
Q : Mainlevée et radiation d'une inscription hypothécaire "à tous endroits où elle pourrait figurer" :
R : Aff : CIAL/ETAT FRANCAIS - TGI de Sarreguemines (BF Saint Avold) - il s'agit d'une clause de style qui ne vaut pas mainlevée ni requête en radiation. (L'Etat a été condamné sur la base de l'article 46 de la loi du 1er juin 1924 à réparer le préjudice du CIAL).
Q : Subrogation CAF (de la Caisse d'allocations familiales) pour le recouvrement des créances alimentaires impayées - hypothèque légale :
R : Oui : par L581-1 et ss du code de la sécurité sociale et D 85-1353 et 85-1354 du même code.
Réunion régionale 67-68 du 30 novembre 2011 au TI de Sélestat. Magistrats présents (18): BB, AMGP, IG, JJF, MB, BK, MPH, VW, MH, FC, DB, MI, RR, ND, JCZ, EM, CM, FH
- Prime modulable - décret n° 2003-1284 du 26 décembre 2003, modifié par le décret n° 2011-913 du 29 juillet 2011 et l'arrêté du même jour : Les textes précités ont fixé le taux moyen de la prime modulable à 10,5% à compter du 1er août 2011. Il sera porté à 11,5% au 1er août 2012 et atteindra 12% au 1er janvier 2013. Les juges du LF se sont vus attribuer à compter du 1er août 2011 un taux identique à celui qui leur était attribué au 1er janvier 2011. Ils n'ont donc pas bénéficié de l'augmentation du taux, traduisant une diminution sensible de la prime en référence à ce nouveau taux moyen. Cette situation a été considérée comme incompréhensible et discriminatoire à leur égard. Hormis les recours individuels qui sont à l'appréciation de chaque juge, il a été décidé, à l'unanimité des participants, d'interroger le PP sur l'exclusion des JLF de le mesure d'augmentation, et de déléguer trois collègues, savoir RR, BB et FH, à cet effet. (Un Rdv PP a été obtenu par BB pour le 13 janvier 2011 à la CA et il sera rendu compte lors de la prochaine réunion des résultats de la rencontre). MI et BB ont entretemps rédigé un modèle de recours gracieux.
- Télétravail - Le principe de la signature électronique "chancellerie" a été acté selon l'EPELFI. Une vigilance en amont doit donc s'exercer pour péréniser la faculté de télétravailler. Les JLF compte sur PJ qui est à la source pour y veiller.
- Convention d'aide au logement - Les difficultés liées à l'inscription des conventions avaient été aplanies ensuite à une réunion du 15 avril 2010 à la CA Colmar. L'exigence d'un acte authentique avait été réaffirmée en application de 42 L 1er juin 1924. Des errements antérieurs sont signalés à présent dans différents BF, notamment du Bas-Rhin. La faculté d'un acte de dépôt (précédemment retenue) est compromise par l'article 710-1 du code civil résultant de la loi n° 2011-331 du 28 mars 2011, art. 9. "Tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d'un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d'une décision juridictionnelle ou d'un acte authentique émanant d'une autorité administrative"...
La formulation dudit article en son premier alinéa rejoint dans l'esprit et la forme celle de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924.
710-1 CC n'autorise le dépôt au rang des minutes d'un notaire, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, que l'acte sous seing privé pour les procès-verbaux des délibérations des assemblées générales préalables ou consécutives à l'apport de biens ou droits immobiliers à une société ou par une société ainsi que les procès-verbaus d'abornement (aliné 2).
L'alinéa 3 précise que l'alinéa 1 n'est pas applicable aux formalités de publicité foncière :
= des assignations en justice, des commandements valant saisi, des différents actes de procédure qui s'y rattachent et des jugements d'adjudication, des documents portant limitation administrative au droit de propriété ou portant servitude administrative, des procès-verbaux établis par le service du cadastre, des documents d'arpentage établis par un géomètre, et des modifications provenant de décisions administratives ou d'évènements naturels.
(Sous réserve des dispositions particulières du droit local applicable en Alsace-Moselle).
L'inscription de la convention APL est prévue par l'article L 353-3 du code de la construction et de l'habitation. C'est une charge sur un droit telle que listée par l'article 4 du décret du 7 octobre 2009. L'inscription comme restriction au droit de disposer est opposable au tiers. En conséquence tout droit opposable au tiers doit être constitué sous la forme authentique, car la convention APL n'est pas une mention sur un immeuble. Il en résulte que sa constitution ou sa radiation devra donc intervenir par acte authentique, conformément à l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, maintenant confortée par l'article 710-1 du code civil.
Q : Mainlevée simplifiée de l'article 2441 du code civil - pièces à produire :
R : Le juge se limite à la régularité formelle de l'acte à l'exclusion de sa validité au fond (accord du créancier à la demande du débiteur). Le notaire dépose au LF une expédition de l'acte. Il prend l'entière responsabilité des opérations juridiques que cet acte de mainlevée comporte. Aucune pièce justificative n'est exigée à son appui. Le décret du 7 octobre 2009 dans son arcticle 58 prévoit cependant que l'inscription d'un droit sujet à publicité foncière n'a lieu que sur requête formée par son titulaire. L'accord du créancier est généralement joint à la requête, mais n'est pas indispensable, ce qui est controversé par certains juges. La mainlevée simplifiée peut intervenir pour tous les types d'hypothèques ou de sûretés (conventionnelle, judiciaire ou légale).
Q : Servitude d'activité - non-inscription au LF :
R : La publication demandée est improprement appelée "servitude". Il s'agit en fait d'une restriction consistant à interdire au propriétaire d'un immeuble l'exercice d'une activité déterminée. La restriction elle-même n'est pas inscriptible, s'agissant d'une restriction au droit d'administrer non prévue à l'article 38 de la loi du 1er juin 1924.
Q : Panneaux photovoltaiques - bail emphytéotique sur la toiture d'un immeuble :
R : Exigence d'une division d'immeuble selon l'article 35 du décret du 7 octobre 2009.
Q : Copropriété - l'ensemble des lots dans la même main :
R : Pas de radiation d'office. Ne peuvent être radiés d'office que les droits visés à l'article 100 du D 7 octobre 2009. Possibilité de renseigner le CI à cet égard, à toutes fins utiles, notamment s'il devait y avoir la vente ultérieure de lots auquel cas la copropriété devra de nouveau faire l'objet d'une création (RC + esquisse).
Réunion régionale 67-68 du 16 février 2012 au TI de Sélestat. Magistrats présents (18): MPH, BB, IG, JJF, PJ, MI, AMGP, BK, RR, DB, MH, CM, EM, JCZ, ND, FC, MB, FH.
CR prime modulable : les points essentiels de l'audience avec le PP ont été rappelés verbalement et ne feront pas l'objet d'une retranscription écrite. Les juges seront destinataires désormais des statistiques trimestrielles des BF du ressort qui cependant, sauf pour Guebwiller et Thann, ne mesurent pas l'activité individuelle des magistrats des BF qui comprennent plusieurs juges. Donc la transparence de l'activité n'est pas établie dans les tableaux que nous adressera la CA.
Signature électronique : PJ annonce que la signature chancellerie est en voie de production pour une mise en oeuvre courant de cette année. Le processus changera et ne permettra plus l'inscription à partir du domicile (ce qui est une régression notable). Les juges pourront consulter les dossiers et préparer les inscriptions par télétravail mais la signature (savoir l'inscription) devra être effectuée en juridiction. Les ordonnances et décisions seront en format électronique et conservées comme telles en minutes. Elle ne seront donc plus signées ni éditées manuellement par le juge sur papier.
RDD clause anti-spéculative CUS : La garantie d'une clause anti-spéculative n'est pas inscriptible, car non prévue par l'article 38 L 1er juin 1924. Une RDD découlant d'une interdiction temporaire de vendre réglera la problématique. BB se chargera de répondre à la CUS en ce sens par le truchement du vérificateur du LF qui avait posé la question.
Aménagements fonciers : Les modules AMALFI sont incomplets à ce jour et enferment le juge dans un cadre rigide... AMALFI prévoit par ailleurs la délimitation du périmètre qui juridiquement n'est pas inscriptible.
Q et R : une multitude de questions ont été évoquées et auxquelles des éléments de réponse ont déjà été donnés dans des réunions précédentes. Il est donc renvoyé au PV antérieurs à cet égard.
La réunion est clôturée à 17 H.
Réunion de travail du 24 mai 2012 au TGI de Mulhouse -
Magistrats participants : RR-ND-DB-JJF-MI-AMGP-MPH-FH (AL en instance de nomination assiste à la réunion).
- La CA Colmar a rendu trois arrêts au cours du dernier trimestre. L'un daté du 27 janvier 2012 a trait à la rectification par le JLF d'une erreur matérielle dans l'inscription de la date d'effet d'une hypothèque en procédant à l'allongement de la durée. La cour a déclaré la nouvelle date d'effet inopposable au tiers qui avait antérieurement à la rectification acquis des droits. Elle a ordonné la radiation de l'inscription à juste raison. Les deux autres arrêts, le 10 février 2012, dont l'un confirme qu'une inscription ne peut avoir lieu que sur un immeuble déterminé et l'autre la réaffirmation de l'impossibilité de faire un recours (pourvoi) contre une ordonnance d'inscription,'une radiation étant une inscription.
- Relevé dans le Quotidien du droit - Dalloz actualités du 23 mars 2012 : Interdiction des clauses de non-divorce dans les donations de biens présents. "Les dispositions impératives de l'article 265, alinéa 1er, du code civil font obstacle à l'insertion, dans une donation de biens présents prenant effet au cours du mariage, d'une clause résolutoire liée au prononcé du divorce ou à une demande en divorce".
- Attention à une pratique notariale erronée : La saisie d'une communauté de biens doit d'abord énoncer le nom du mari, suivi du nom de la femme, et non l'inverse. Le greffe doit modifier les saisies si inadéquation.
- Dépôts de requêtes électroniques - Pièces jointes : Une note des chefs de cour du 11 avril 2011 adressée au président de la chambre départementale des notaires du Haut-Rhin précise que les chefs de cour partagent l'avis des juges du livre foncier dans l'interprétation des dispositions de l'article 62 du décret du 7 octobre 2009, et que "sauf décision contraire de la cour d'appel qui serait saisie d'un recours", une requête déposée "papier" est accompagnée des actes et pièces justificatives en version papier et que de la même façon, une requête déposée électroniquement doit être accompagnée des actes et pièces justificatives en version dématérialisée (le juge pourra alors, s'il l'estime nécessaire, demander la production des originaux "papier" des pièces communiquées électroniquement).
Il s'en suit que le dépôt d'une requête dématérialisée doit être accompagné simultanément des pièces justificatives et qu'un envoi différé est proscrit. Cependant, le parallélisme des formes n'est pas solutionné s'il ne devait pas être respecté à propos des réponses à OI.
- L'inscription d'une sûreté judiciaire ou légale nécessite la production du titre exécutoire dûment notifié ou signifié (dans le respect des prescriptions du code de procédure civile pour purger les voies de recours, nonobstant l'exécution provisoire ou celle de droit). La direction générale des finances publiques a sa propre interpétation du droit en se basant sur des instructions ministérielles qui présentent la position officielle de l'administration en vertu de l'article L80 A du livre des procédures fiscales. Ainsi les AMR dont le montant total des créances est inférieur à 3000,00 € ne sont plus notifiées par LR+AR mais par simple lettre. Edictons le principe "toute la loi, rien que la loi" que je juge se doit d'appliquer.
- L'inscription du privilège du vendeur, et partant de l'action résolutoire de la vente pour non paiement du prix, découle directement de la loi puisqu'il naît de la loi. Il suffit de produire l'acte de vente et peu importe que cet acte ne contienne pas de constitution des PDV et DR. Les parties n'ont pas l'obligation de les constituer ou de se réserver le droit de les faire inscrire. Une requête du notaire (ou de l'une des parties à l'acte ou du titulaire) suffit. (voir à ce propos : Les particularités du régime foncier...LOTZ, page 190 sous n° 286).
- Acte authentique établi sur support électronique : Cf. D n° 71-941 du 26 novembre 1971 (D n° 2005-973 du 10 août 2005) - l'acte doit être signé par le notaire au moyen d'un procédé de signature électronique sécurisée...Pour leur signature, les parties et les témoins doivent utiliser un procédé permettant l'apposition sur l'acte notarié, visible à l'écran, de l'image de leur signature manuscrite...L'image du sceau figure sur les actes délivrés en brevet ainsi que sur les copies exécutoires et les copies authentiques...(pas de paraphe de feuille dans cette configuration).
Q : Déclaration d'insaisissabilité - publicité légale si l'activité ne ressort pas d'un registre de publicité légale à caractère professionnel :
R : La compagnie régionale des commissaires aux comptes n'est pas un registre de publicité. La publication de la déclaration dans un journal d'annonces légales est donc exigée.
Q : Adjudication volontaire d'un bien grevé d'une déclaration d'insaisissabilité - radiation :
R : Le titulaire du droit de propriété, qui est le déclarant, vend. La radiation de la DI intervient sur requête du vendeur à l'égard du bien vendu. La situation serait plus délicate s'il s'agissait d'une vente forcée à la demande d'un créancier : l'immeuble est insaisissable dans le cadre de l'exécution forcée, sauf pour un créancier ayant publiés des droits antérieurement à l'inscription de la DI.
Q: Acquition immobilière par une personne physique ayant reçu par donation le prix de vente qu'il paye au vendeur - droit de retour, IAH et IMC requis sur l'immeuble au profit du donateur d'argent :
R : Les droits attachés à la donation ne sauraient concerner que les objets donnés. L'article 951 du code civil ne parle pas de substitution à propos du droit de retour. Les effets du droit de retour (art. 952 cc) sont de faire revenir les droits et les biens dans le patrimoine du donateur. S'il a donné une somme d'argent, c'est cette somme d'argent qui lui reviendra et non pas l'immeuble correspondant à un achat immobilier payé avec l'argent donné.
Q: Exécution forcée - adjudication - privilège de l'article 43 D 7 octobre 2009 - radiation :
R : La radiation de l'inscription doit intervir avec le consentement des créanciers colloqués.
Q : Inscription HC avec une interdiction de partager :
R : Le prêteur peut assortir le prêt d'une condition de ne pas procéder au partage de l'immeuble aussi longtemps que sa créance n'est pas remboursée. Une RDD sera donc inscrite du consentement des parties.
Q : Radiation d'une prénotation en garantie du rang d'inscription du droit de propriété - conditions :
R : Deux situations distinctes. 1) la prénotation est radiée d'office lorsque l'inscription définitive est prise ou lorsque la prénotation n'a pas été renouvelée dans le délai prévu (art. 100 D 7 octobre 2009) - 2) acte de mainlevée dans les formes de l'art. 64 de la loi du 1er juin 1924 dans les autres cas.
Q : Sûreté judiciaire - principal et frais et accessoires :
R : Le principal découle du titre, parfois certains frais annexes aussi. En revanche les autres frais et accessoires sont évalués par le créancier et sont inscrits s'ils sont évalués raisonnablement (20 % du principal au maximum).
Réunion de travail du 03 octobre 2012 au TGI de Mulhouse -
Magistrats participants : JCZ-JJF-MI-AMGP-MPH-FH
- Procuration/mandataire clerc de notaire : (27 juillet 2012 Dalloz Actualité) Une procuration conférée à "tout clerc de notaire" ne saurait valoir pour un salarié employé de l'office en qualité de secrétaire.
- Mainlevée simplifiée : Le JLF ne statue qu'en application de l'article 64 de la loi du 1er juin 1924, c'est à dire uniquement en vertu des dispositions du droit local. L'article 2441 du Code civil, alinéa 3, ne concerne que le service chargé de la publicité foncière (anciennement le bureau du conservateur des hypothèques) qui se limite à la régularité formelle de l'acte à l'exclusion de sa validité au fond, contrairement au contrôle approfondi que doit exercer le jjuge du livre foncier. Les notaires d'Alsace-Moselle devront modifier leur trame d'acte en ce sens pour un exact fondement juridique. Enfin, la régularité de leurs actes repose aussi sur la vérification par eux de l'état, la capacité et la qualité du créancier pour donner mainlevée de l'hypothèque et la certification que le créancier a, à la demande du débiteur, donné son accord à la radiation de l'inscription. Rappelons que toutes des hypothèques peuvent être concernées par une mainlevée simplifiée (HC, HL, HP, HJ, HEF) et que pour une inscription représentée par une copie exécutoire à ordre transmissible par endos les formalités de l'article 10 de la loi n° 76-519 du 15 juin 1976 doivent être accomplies par le notaire détenteur de l'acte ayant constaté la créance et ayant le droit d'établir l'acte de mainlevée.
- copropriété : Les services du cadastre exigeraient, en vertu d'une circulaire interne à leur administration et non transparente, l'établissement d'une nouvelle copropriété dès lors que des modifications impactent moins de 20% de celle-ci, selon des informations des géomètres. Cette nouvelle pratique non consensuelle se répercutera au LF par une vigilance accrue des personnels notamment concernant les charges qui ne sont pas reportées par l'informatique en cas de suppression/création de lots.
Q : Inscription d'un droit de retour au profit des père et mère qui ont doté conjointement l'enfant commun - article 1438 du code civil :
R : La donation est qualifiée de dot si elle pourvoit à l'établissement du donataire. Il est référé pour l'inscription du droit de retour au droit général des donations. Si la dot n'exprime pas la portion pour laquelle les père et mère entendaient y contribuer, ils sont censés avoir doté chacun pour la moitié. Donc ll'inscription du droit de retour suit cette règle.
Q : Cession de créances :
R : L'inscription d'une cession de créances prend le rang de la créance cédée mais uniquement pour les montants que celle-ci conserve. Le surplus, s'il y a llieu, prendra rang du jour du dépôt de la requête en inscription de ladite cession.
Q : Privilège du cohéritier ou du copartageant de l'article 2374 du code civil - conditions d'insription :
R : Le cohéritier ou copartageant fera inscrire son privilège à sa diligence dans le délai de deux mois à dater de l'acte de partage ou de l'adjudication par licitation. Il y a donc exigence d'un acte de partage ou d'une adjudication.
Réunion de travail du 12 décembre 2012 au TGI de Mulhouse -
Magistrats participants : DB-FC-JJF-MI-AMGP-MPH-AL-FH
Production en justice d'un document écrit en langue étrangère :
Voir : Lettre Dalloz du 14 décembre 21012 - pouvoir souverain du juge qui est fondé a écarter comme élement de preuve un document écrit en langue étrangère, à défaut de production d'une traduction en français.
Attention danger pour le droit local du Livre foncier :
Une décision du conseil constitutionnel n° 2012-285 du 30 novembre 2012 sur QPC a rappelé qu'aux termes de l'article 2 de la constitution la langue française de la République est le français et que le non respect de ces dispositions portait atteinte au principe d'accessibilité de la loi. Il s'avère qu'une serie de règlementations locales non encore transposées en français, susceptibles de poser difficultés, comme non introduits par des textes officiels en langue française et qui n'ont donc pas de caractère authentique, car traduits en français à titre documentaire, a été recensé. C'est la cas de la loi d'introduction du 1er juin 1924 qui comprend les dispositions législatives applicables au Livre foncier d'Alsace-Moselle et pour les matières qui nous interessent par ailleurs, la loi locale du 19 juin 2006 sur le certificat de non-dommageabilité, la loi locale du 31 mars 1884 sur le cadastre, dans le code de procédure civile local les articles 866 et 867 sur l'hypothèque de garantie, dans le code civil local les prestations foncières des articles 1105, 1107 et 1108 et article 75 de la loi d'application du code civil local du 17 avril 1899, les articles 1127 et 1128 sur les sûretés réelles immobilières et l'assurance du propriétaire, et les articles 2353 à 2368 sur le certificat d'héritier, (non exhaustif).
Les biens vacants et sans maîtres :
La profession est confrontée de manière prégnante aux procédures de biens vacants et sans maîtres intentées par des communes avides de s'approprier des immeubles pour constituer des réserves foncières. La notion de propriétaire non connu peu faire débat. En effet, les immeubles qui figurent au livre foncier ont tous un propriétaire inscrit (nom, prénom, profession et domicile) c'est à dire un propriétaire connu. Certes, on peut analyser les inscriptions vivantes prise au début du siècle dernier de manière à déterminer que le propriétaire actuel est inconnu si les inscriptions sont demeurées statiques depuis l'inscription de celui qui figure comme titulaire du droit de propriété.
C'est l'article L. 1123-1-2 et 3 du code général de la propriété des personnes publiques qui détermine les conditions dans lesquelles une commune ou l'Etat peut s'approprier des biens vacants.
Trois phases s'en dégagent /
1°- le maire doit prendre un arrêté municipal, après avis de la commission communale des impôts fonciers, constatant que l'immeuble remplit les conditions du de l'article L.1123-1 savoir, qu'il s'agit d'un immeuble qui n'a pas de propriétaire connu et pour lequel depuis plus de trois ans les taxes foncières n'ont pas été acquittées ou ont été acquittées par un tiers. A la suite de cet arrêté doivent intervenir les affichages et publications prévues. Si dans un délai de six mois à dater de l'accomplissement de la dernière des mesures de publicité un propriétaire ne s'est pas fait connaître, l'immeuble est présumé sans maitre au titre de l'article 713 du code civil et,
2°- le maire prend un arrêté constatant la vacance présumée du bien. S'ouvre ensuite un autre délai de six mois à l'intérieur duquel le conseil municipal doit décider d'incorporer l'immeuble dans le domaine communal et puis,
3°- le maire doit prendre un arrêté d'incorporation de l'immeuble dans le domaine communal.
NB : la délibération du conseil municipal doit intervenir dans les six mois de la constatation de la vacance présumée sous 2°, à défaut la propriété de l'immeuble est attribuée à l'Etat.
Le juge est restreint par l'application AMALFI dans la rédaction des décisions de rejet :
Le principe général est qu'une décision doit être concise mais contenir une motivation à la fois claire (accessible) et précise et fondée en droit. Le champ actuel de la trame informatique d'une ordonnance de rejet autorise la saisie de 2048 caractères dans l'application Amalfi et qui ne peuvent être augmentés pour des raisons de structure de la base de données. Le juge est donc strictement limité dans sa rédaction à 2048 caractères dans une ordonnance de rejet où il doit rappeler les faits, la procédure et rédiger sa motivation. Un peu court tout de même...et pour dire les choses comme elles sont, c'est un fait générateur d'une atteinte au pouvoir d'appréciation. Aucun autre juge judiciaire ou administratif n'est confronté à ce genre de problème et se trouve enfermé dans un carcan applicatif qui limite ainsi son pouvoir de dire le droit. Cette situation anormale doit évoluer sur l'ouverture d'un champ indéfini, nécessaire à la rédaction.
La requête de prolongation du délai d'une ordonnance intermédiaire :
Le greffier authentifie, en matière judiciaire, les décisions rendues par le juge et est le garant du respet de la procédure. Il tient les dossiers en ordre et dans certains domaines autres que le Livre foncier il participe à l'aide à la décision en ce qu'il peut aider à sa mise en forme ou à sa rédaction. Le juge, lui, exerce des fonctions juridictionnelles. Or, depuis la mise en production de la version 61.5 d'Amalfi au mois d'octobre 2012 le juge doit lui-même joindre informatiquement les demandes de prorogation d'OI à la requête principale. Ce travail administratif dévalue sa fonction. Les requêtes de prolongation des délais des OI seront donc traitées par le greffier comme pièce complémentaire pour contourner le dispositif qu'a imposé Amalfi.
Arrêt CA Colmar RG n° 12/01567, minute n° 12M292/12 du 26 octobre 2102, deux branches :
- pourvoi simple sur rejet de radiation d'un droit :
Cet arrêt est interressant à plus d'un titre, car il crée une dualité de recours contres les ordonnances de rejet en distinguant le recours contre une ordonnance de rejet d'inscription d'un droit, du recours contre une ordonnance de rejet de radiation d'un droit. La doctrine et la jurisprudence a de tout temps admis le principe qu'une radiation au livre foncier équivalait à une inscription ; F. Lotz le précisait aussi dans son opuscule des particularités du régime foncier : "les radiations équivalent sur ce point à de véritables inscriptions". En ce sens CA Colmar arrêt du 10 novembre 1925, arrêt I X 4151/92 du 9 septembre 1992, Pdt : M. Haegel, PP (rejette le pourvoi comme inadmissible).
Certes, l'article 89 du décret du 7 octobre 2009 précise que l'enregistrement du pourvoi produit, quant au rang du droit, les effets d'une requête en inscription et que le bénéfice de ce rang est conservé par le requérant jusqu'à la décision du juge LF ou de la cour d'appel.
Le rang de la requête est donc conservé en cas de pourvoi, qu'il s'agisse d'inscrire un droit ou d'inscrire la radiation du droit. La cour, sur ce point, a interprêté l'article 89 disant en substance qu'une requête en radiation ne conserve pas le rang du droit à radiation en cas de pourvoi. Ainsi, elle tire de cette interprétation une stricte application de l'article 5 de l'annexe du code de procédure civile voulant que dans le cas d'espèce (rejet d'une radiation d'un droit) le recours est ouvert sans limitation de durée (pourvoi simple) ns (pourvoi immédiat de l'article 8 de l'annexe du code de procédure civile au cas de rejet d'inscription d'un droit - et article 89 D 2009). Cet arrêt est novateur et conduit à demander la modification de la trame informatique de l'ordonnance de rejet sur les voies de recours, laquelle trame devra être adaptée selon qu'on est en présence d'un rejet d'inscription d'un droit (pourvoi immédiat de 15 jours) ou d'un rejet de radiation d'un droit (pourvoi non enfermé dans un délai - pourvoi simple).
- sur la radiation d'un droit à l'action résolutoire transmissible aux héritiers :
Un droit à la résolution était inscrit garantissant le paiement d'une rente viagère découlant d'une prestation foncière. La cour d'appel dit qu'il sera fait droit à la requête en radiation du droit à l'action résolutoire, motivation prise qu'une telle action ne pouvait être engagée par les héritiers de M...que dans un délai de cinq ans à compter du décès, conformément à l'article 1304 du code civil et qu'aucune assignation en vue de la résolution de la vente n'ayant été publiée dans le livre foncier, le droit à résolution n'a plus d'objet et doit être radié sans qu'il soit nécessaires de recueillir de consentement des héritiers de M...; Sur la radiation du droit à l'action résolutoire, la cour a statué au fond. Si le délai de 1304 du code civil est forclos, il reste qu'il s'agit d'une question de fond échappant au JLF, sauf à considérer qu'il s'attribue, ce que la cour lui concède en l'espèce, l'examen de la question au fond.
On peut aussi considérer qu'en l'absence d'inscription d'une assignation en vue de la résolution, comme le soutient la cour d'appel dans son arrêt, il faille radier et qu'en présence d'une pareille inscription la radiation n'interviendrait que du consentement des héritiers. D'où une vérification supplémentaire lors de la phase des prévérifications des droits inscrits et de l'examen de la requête par le juge. Reste qu'il convient de recueillir le consentement des héritiers si le délai de cinq ans de l'article 1304 est ouvert.
La prime modulable 2013 : constatation est établie de l'attribution du taux moyen (12%) en majorité entre les JLF du ressort, en sensible augmentation par rapport à la situation 2012 qui nous avait fait réagir avec raison.
Q : Pièces justificatives à produire requête concernant les legs (dispositions entre vifs ou par testament) au profit des fondations, des congrégations et des associations ayant la capacité à recevoir des libéralités, et dans les département BR,HR, M des établissements de culte et des associations inscrites de droit local :
R : Cf. article 910 du code civil, article 6 et suivants D n° 2007-807 du 11 mai 2007. Notons que l'acquisition à titre onéreux ou l'aliénation...est autorisée par arrêté du préfet du département où l'établissement a son siège.
Q : Copropriété dont les lots sont dans la même main - radiation sur requête :
R : Un arrêt de cassation 3° civ. 04/07/2007 a posé le principe qu'en cas de réunion de tous les lots dans la même main la copropriété disparaît de plein droit. Une radiation exige une requête préalable. Si celle-ci n'est pas formalisé par le propriétaire, on laisse subsister la copropriété en l'état au LF, sans possibilité ultérieure de modifier le règlement qui est devenu caduc, empêchant une mutation de lots par ailleurs.
Q : HL requise sur les biens personnels d'un associé SCI avec un titre décerné contre la société civile - inscription des montants à hauteur de ses parts sociales :
R : L'article 1857 du code civil stipule "qu'à l'égard des tiers, les associés (d'une société civile) répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements". Un arrêt RABADAN, Cass.com, 20/11/2001, a considéré que " la cour d'appel a retenu à bon droit que...institue à la charge des associés d'une société civile immobilière, tenus au passif social à proportion de leurs droits sociaux, une obligation de paiement sur simple commandement ou mise en demeure, lorsque la mise en demeure qui a été notifiée à la société est demeurée infructueuse..., et que la procédure suivie à l'encontre de M. Rabadan était régulière dès lors qu'un titre exécutoire avait bien été émis à l'encontre de la SCI et que les mises en demeure à l'encontre de cette dernière étaient demeurées infructueuses".
La condition du titre exécutoire étant règlée, la justification que les mises en demeure à l'encontre de la SCI étaient demeurées infructueuses résulte en principe de la mise en demeure ou du simple commandement à l'associé.
(NB : Consulter : THA/2012/5308 pour les motivations in extenso de la DGFP requérante).
Q : Instrumentation d'un acte administratif par le Préfet du département - par le secrétaire général pour le préfet et par délégation :
R : La fonction d'officier public agissant comme notaire ne peut être déléguée. C'est une attribution exclusive du Préfet insusceptible de délégation. L'acte est donc vicié et de nullité absolue.
Q : Demande d'inscription d'une prénotation constituée dans un acte de dépôt d'une promesse de vente sous seing privé :
R : Une prénotation est constituée par acte authentique (Art. 39 L 1er juin 1924, art. 47 D 2009). L' acte de dépôt pour conférer l'authenticité à un acte sous seing privé est régi par l'art. 710-1 du code civil (de la forme authentique des actes), limité aux actes y visés et qui ne prévoit pas l'acte de constitution d'une prénotation ni d'ailleurs la promesse de vente sous seing privé.
Q : Acte de remploi ou d'emploi a postériori :
R : Conf. art. 1433-1434 code civil. A défaut de déclaration dans l'acte (initial) l'emploi ou le remploi n'a lieu que par l'accord des époux et ne produit ses effets que dans les rapports réciproques entre époux. Donc pas d'inscription en propre au LF et on peut admettre à la rigueur une mention d'annexe complémentaire.
Q : Exclusion de communauté, condition essentielle d'une donation - maintien de l'exclusion au décès du donateur :
R : Un nouvel arrêt de cassation du 27 juin 2012 1° Civ, pourvoi n° 71-11271 a réaffirmé le principe.
En LF, si l'acte de constitution stipule une radiation au décès du donateur, on radie sur requête avec la justification du décès.
Q : Droit applicable (allemand ou français) lors de la vente pour insolvabilité d'un immeuble situé en France et dont le propriétaire insolvable demeure en Allemagne :
R : la complexité de la question posée (droit international privé, concurrence entre les législations de deux pays et convention CE 1346/2000) nécessite au sens des juges LF l'interrogation du service des Affaires étrangères de la direction des affaires civiles et du sceau du ministère sur la validité de la procédure et de l'acte dont a été saisi un collègue mosellan. (NB : voir Lettre Dalloz du 14 décembre 2012 - Propositions de modernisation du règlement en vigueur depuis le 31 mai 2002 sur les procédures d'insolvabilité - règlement n° 1346/2000 du 29 mai 2000).
Réunion de travail du 14 février 2013 au TI de Colmar.
Magistrats participants : DB-AL-NC-MI-ND-AMGP-YA-MB-FC-FH
- Arrêt CA Colmar, RG n° 12/04241, Minute n° : 12M 1/13 du 11 janvier 2013 - Immeuble commun - divorce - succession - indivision post-communautaire - qualité de l’auteur de la requête - erreur de transcription
En résumé et pour l‘essentiel, les époux A. détenait un bien commun. Après leur divorce, l’ex-épouse a fait donation et sans intervention préalable d’une liquidation ou d’un partage des biens communs, une moitié indivise de l’immeuble à son fils qui, par la suite, a acquis l’autre moitié dans le cadre de la liquidation judiciaire de son père en 1998, laquelle part ayant fait l’objet d’une transcription au livre foncier. Le notaire avait donc requis en 2011 l’inscription de la donation intervenue en 1992.
A hauteur de cour, le requérant fait valoir que Mme B. n’a pas donné seule une moitié indivise dépendant de la communauté, mais qu’elle a donné sa moitié de l’indivision post-communautaire, cette moitié étant restée inscrite au livre foncier au nom de la communauté des époux.
La cour a admis l’indivision post-communautaire et a validé l’opération de la donation de la moitié indivise de l’ex-épouse à son fils en 1992 motivation prise sur le fondement d’un arrêt de jurisprudence actuelle de la cour de cassation (Cass 1ère civ 5 avril 2005) aux termes duquel il a été admis que la donation d’un bien indivis par un indivisaire, sans le consentement unanime des autres indivisaires, est opposable à ces derniers à concurrence de la quote-part de son auteur. Il s’agit donc d’une entorse à l’article 815-3 du code civil, la donation relevant de la catégorie des actes de dispositions nécessitant en principe le consentement unanime de tous les indivisaires.
La cour ne s’est pas limitée à juger le pourvoi à l’aune des règles de la publicité foncière, mais a statué au fond en admettant que le maintien de l’inscription de la moitié indivise au nom de la communauté des époux, après le divorce, et suite à la vente de 1998 d’une moitié indivise, résultait d’une erreur qui aurait du s’accompagner d’une modification de l’inscription sur l’autre moitié.
Une telle interprétation ouvrirait la possibilité d’opérer des modifications d’office, alors même qu’une inscription nécessite une requête. Enfin, la cour ne s’est pas prononcée sur l’application de l’article 58 du décret n° 2009-1193 du 7 octobre 2009, soulevé par le premier juge, sur la necessité de l’inscription d’un droit que sur requête formée par son titulaire, se cantonnant exclusivement aux articles 43 de la loi du 1er juin 1924, 60 du décret du 7 octobre 2009 et 7, 22 et 24 de l’annexe du code de procédure civile pour éluder la difficulté.
- Communiqué de la Cour de Cassation - Deux arrêts du 21 décembre 2012 Cour de Cassation, Chambre mixte - pourvois n° 11-28.688 et 12-15.063 : la chambre mixte de la Cour de cassation a jugé qu’il résulte de la combinaison de l’article 23, devenu 41, du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 et de l’article 1318 du code civil que l’inobservation de l’obligation pour le notaire, prévue par l’article 8, devenu 21, de ce décret, d’annexer les procurations à un acte authentique à moins qu’elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur de l’acte et, dans ce cas, de faire mention dans l’acte du dépôt de la procuration au rang des minutes, ne fait pas perdre à l’acte son caractère authentique et, partant, son caractère exécutoire. L’acte peut dès lors faire l’objet de mesures d’exécution.
Q : Droits inscriptibles au livre foncier - le sort de la promesse d'achat :
R : Il s'agit d'une promesse unilatérale d'une des parties non expressément acceptée par l'autre partie dans un acte authentique, de sorte que n'ayant pas le caractère d'une restriction au droit de disposer découlant de la volonté de l'homme au sens de l'article 38 de la loi du 1er juin 1924, la promesse d'achat n'est pas prévue audit article comme étant un droit sujet à publicité foncière, ce d'autant que la loi de 1924 ne vise que la promesse de vente.
Q : Hypothèque de cautionnement au bénéfice "l'ensemble des créanciers, représentés par Me...mandataire judiciaire" :
R : Le décret du 7 octobre 2009 dans son article 45 détermine le formalisme de l'inscription qui doit contenir le nom, les prénoms, la profession et le domicile du créancier...En présence d'un créancier en redressement judiciaire et dans le cadre de son plan de continuation, l'inscription précisera comme bénéficiaire le nom et la forme de la société avec son siège social, représentée par Me... mandataire à l'exécution du plan.
Q : Dation d'immeubles (donation) entre fondation, congrégation et association d'utilité publique - représentation à l'acte :
R : Un premier acte, en l'espèce, consacre la donation sans indication de la représentation de la partie donataire. Un deuxième acte complémentaire et déposé simultanément fait comparaître pour la partie donataire un clerc de notaire en vertu de pouvoirs conférés dans le premier acte par les parties. Or, comme aucune personne physique ou morale n'avait représenté la partie donataire dans le premier acte, l'opération est viciée quant à la capacité et la représentation du donataire par un clerc de notaire. Il est donc inutile de procéder par voie d'ordonnance intermédiaire car la requête ne pourra qu'être rejetée sur le fondement de l'article 46 de L 1924.
Q : Donation - représentation des parties - donataire domicilié à l'étranger - procuration - légalisation :
R : Différents pays ont régularisé la Convention de Bruxelles du 25 mai 1987 qui énumère dans une annexe les accords bilatéraux avec la France. Il convient de consulter cette Convention aux termes de laquelle les actes notariés sont dispensés de toute forme de légalisation ou de formalité équivalente ou analogue entre états contractants. Il parait utile aussi de rappeler que le caractère d'ordre public de l'article 931 du code civil impose dans le cas où le donateur se fait représenter à l'acte par un mandataire, le mandat doit être spécial et sous le forme authentique et contenir la manifestation de la volonté du donateur (la procuration légalisée authentiquement étant inopérante).
Q : HL - somme non échue :
R : L'hypothèque légale ne peut être inscrite qu'à partir de la date de mise en recouvrement des impositions et des majorations ou des pénalités afférentes...ou d'imposition d'office ou à partir de la date à laquelle le contribuable a encouru une majoration ou pénalité pour défaut de paiement, selon l'article 1929ter du CGI.
Q : HC - mandataire de l'affectant :
R : Le mandant ou la procuration sera authentique (la légalisation authentique est insuffisante) en application de 2416 du code civil "L'hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par acte notarié". Pour une société v. 1844-2 code civil.
Réunion de travail du 19 mars 2013 au TI de Colmar.
Magistrats participants : MB, FC, JJF, NC, MI, YA, FH
Q : Requête en inscription d'une convention matrimoniale d'attribution des biens au survivant des époux contenant des clauses léonines telles que "pour le cas de décès du mari les époux adoptent pour l'avenir le régime de la communauté universelle" ou encore "en cas de dissolution de la communauté par le décès du mari, la future épouse aura la pleine propriété de l'universalité des biens immobiliers de la communauté" :
R : Les dispositions sont nulles car elles dérogent au principe de l'immutabilité des contrats de mariage et peuvent être assimilées à un pacte sur succession future qui eszt interdit.
Q : RIN de radiation d'une RDD inscrite par erreur par le notaire :
R : Principe : art. 64 L. 1er juin 1924, mainlevée par le bénéficiaire ou sur décision judiciaire.
Q : CH erroné, le notaire refuse la rectification :
R : Le JLF n'a pas d'autre possibilité qu'un rejet de l'inscription dont le fondement repose sur le CH erroné, le JLF statuant en application de art. 46 L 1er jion 1924 (réalité du droit à inscrire).
Q : RIN de radiation HC représentée par une copie exécutoire à ordre unique dûment inscrite comme telle, le notaire attestant qu'il n'a pas délivré de copie exécutoire à ordre au créancier lors de l'établissement de la créance :
R : Les formalités de l'art. 10 de la loi du 15 juin 1976 n'ont pas à être accomplies.
Q : RIN de prescription acquisitive au profit de X qui est maire d'une commune et qui s'est délivré à lui-même une attestation de possession trentenaire :
R : Conflit d'intérêts susceptible de signalement au Parquet.
Q : Acte administratif auquel un adjoint au maire a fait office de notaire par suite de l'empêchement du maire :
R : L'article 2122-17 du code général des collectivités territoriales régit l'empêchement. Celui-ci doit être constaté par arrêté préfectoral et le fait de vacances ou de congés du maire par exemple ne rentre pas dans ce cadre législatif.
Q : RIN en insciption d'une HL du Trésor, sachant que le titre est contesté :
R : Il suffit que le titre soit exécutoire pour l'insription et qu'il conserve des majorations de retard à l'égard du redevable.
Réunion de travail du 19 mars 2013 au TGI de Mulhouse
Magistrats participants : DB, MI, AMGP, NC, MPH, JJF, FH
Q : Changement de régime matrimonial et acte de mariage :
R : Le changement de régime matrimonial est publié en marge de l'acte de mariage. Comme les parties à un même acte ne sont pas des tiers l'une pour l'autre, le contrat leur est opposable en tout cas. L'absence de publicité du changement de régime matrimonial est sans incidence sur la validité du contrat à l'égard des époux s'il est établi que le mariage a bien été célébré et que le changement est intervenu entre eux (jugement définitif). Donc, en cas d'inscription d'une convention matrimoniale l'absence de mention du changement de régime sur l'acte de mariage ne saurait fonder le rejet de la formalité, à condition que soit produit le jugement définitif emportant changement de régime.
Q : RIN en inscription d'une servitude au droit d'administrer :
R : Le droit d'administrer n'est pas prévu par l'article 38 de la loi du 1er juin 1924 qui ne parle que du droit de disposer sous la forme d'une restriction établie par la volonté de l'homme. Une servitude au droit d'administrer contournerait l'article 38 et ne trouve pas sa place au livre foncier.
Q: RIN en inscription d'une servitude consentie par un nu-propriétaire. Rôle de l'usufruitier ? :
R : Quand bien même l'usufruit est un démembrement de la propriété, le nu-propriétaire agit seul dans le cas d'une servitude et l'intervention de l'usufruitier n'a lieu qu'en cas de modification de l'assiette du droit ou des conditions d'exercice de l'usufruit
Q: Copie exécutoire à ordre - radiation de la charge - conditions de la mainlevée simplifiée :
R : voir supra : bulletin octobre 2012.
Réunion de travail du 13 juin 2013 au TI de Colmar
Magistrats participants : MPH, FC, DB, MB, JJF, NC, MI, AMGP, YA, FH.
Infos : Une réflexion est engagée sur le gage immobilier qui est un droit réel peu sinon pas du tout usité au livre foncier ces dernières années (antichrèse sous l'égide de la loi ancienne). Il a été calqué pour son inscription sur les écrans informatiques de la séparation des patrimoines alors qu'il devrait s'inscrire comme une hypothèque conventionnelle dont certaines dispositions lui sont applicables. Comme il a une existence autonome, il serait opportun de lui dédier des écrans permettant une publicité telle qu'elle résulte des articles 2387 à 2392 du code civil, avec des attributs propres. C'est une sûreté réelle qui entraine la dépossession pour un certain temps (jusqu'à l'épuration de la dette, savoir l'extinction de l'obligation) du débiteur de l'immeuble gagé au profit d'un créancier qui en tire les fruits et doit le conserver pour le remettre ensuite au débiteur. L'inscription du gage doit pourvoir intervenir sans date d'effet puisque 2434 et 2435 du code civil ne lui sont pas applicables, tout comme est exclue la possibilité d'une copie exécutoire à ordre, la loi du 15 juin 1976 ne s'appliquant qu'à la transmission de créances qui représentent un privilège spécial immobilier ou une hypothèque immobilière.
Trois arrêts CA Colmar rendus le 12 avril 213 viennent alimenter la jurisprudence sur les conventions d'aide au logement APL. Sur l'article 42 de la loi du 1er jjuin 19214, la cour d'appel nous donne raison en ce qu'il faut évidemment un acte authentique de constitution, mais la nouveauté que dégagent ces arrêts est l'authentification de la personne habilité à établir lesdites conventions. Il résulte ainsi, contre toute attente, qu'il suffit que le président de l'organisme délégataire authentifie par simple courrier les conventions pour les rendre authentiques, c'est à dire donner force authentique à un acte reçu par le propre délégataire du président, malgré la rédaction stricte de l'article L 1311-14 du code général des collectivités territoriales. Ce texte habilite les autorités publiques à "recevoir et authentifier" en vue de leur publication au livre foncier les actes concernant les droits réels immobiliers et non pas "recevoir ou authentifier". On s'interroge aussi sur la forme de l'authentification par rapport à l'article 42 de la loi de 1924, ce qui n'est pas résolu. D'autres pourvois sont encore dans les tuyaux sur les conventions APL.
Le règlement notarial/règlement inter-cours conforme à la charte établie par le conseil supérieur du notariat, approuvé par le garde des sceaux le 24 décembre 2009, régit le rapport (de bonne confraternité) des notaires entre eux à propros de leurs actes et définit les règles du concours ou de la participation ainsi que les conditions d'application, (notaire en participation etc...). En résumé, le concours est l'intervention d'un notaire ou de plusieurs notaires, appelé(s) à la réception d'un acte dont la minute est attribuée à un autre notaire, alors que la participation est l'intervention d'un notaire ou de plusieurs notaires à l'établissement d'un acte qu'il ne reçoit pas. Le concours implique la signature de l'acte et le paraphe par le notaire dit en concours car il est également intrumentaire, à la différence de la participation ou le notaire en participation ne fait qu'assister une partie à l'acte ce qui lui laisse le choix de le signer ou pas et sans conséquence particulière. Le droit au concours ou la participation résulte de la requisition d'au moins une des parties et la participation effective à l'élaboration, la rédaction ou l'étude de l'acte.
Q : Nécessité de l'acte de mariage avec publication du contrat :
R : Oui, sauf le cas visé en note 6 de l'article 1319 du code civil, les énonciations de l'acte de mariage faisant foi jusqu'à preuve contraire (Civ. 1ère, 6 mai 1985) ;
Q : Comment faire revivre une copropriété existante et inscrite malgré que les lots sont dans la même main :
R : Juridiquement la copropriété n'existe plus. Une radiation d'office n'est pas prévue et elle l'est seulement sur requête d'où la subsistance des lots au livre foncier. Pour redonner à la division les effets du statut de la copropriété, quatre conditions sont nécessaires : même propriétaire, règlement et esquisse identiques et opération dans les trente ans. Donc, toute opération dans la copropriété n'est possible qu'après "renaissance" du statut de la copropriété (nouveaux dépôt RC et esquisse et extrait d'acte) ;
Q : Le contrôle de la capacités des parties :
R : Au stade de la rédaction des actes, le notaire doit vérifier la capacité des parties au contrat. Cela se traduit matériellement dans l'acte par l'énonciation de l'état civil, l'indication qu'il y a ou pas des mesures prises restreingnant cette capacité (curatelle, tutelle, minorité), par les déclarations des parties elle-mêmes sur leur capacité dans l'acte et en principe (même si c'est sous-entendu) l'attestation du notaire qu'il a vérifié la capacité des parties et que celles-ci sont capables ou dûment représentées le cas échéant ; L'article 46 impose au juge de contrôler lui-même cette capacité. Il attribuera bien sûr foi aux énonciations de l'acte notarié et a toute lattitude en matière gracieuse à se faire justifier ce point. Il vérifiera les autorisations du juge des tutelles si ce dernier intervient dans l'opération juridique et ne manquera pas de lui faire justifier l'application de l'article 59 de la loi du 1er juin 1924 si de nouveaux droits sont échus à un mineur ou à un majuer en tutelle ;
Réunion de travail du 26 septembre 2013 au TI de Sélestat.
Magistrats présents : YA, PJ, EM, MPH, CM, JJF, CG, AMGP,EA, SN, AD, MM, IG, MH, BB, AL, NC, FC, MI, BK, MB, FH. dont cinq nouveaux collègues nommés dans la fonction et auxquels pleine satisfaction et réussite sont formulées.
Cette réunion régionale des juges du livre foncier, initiée par nos collègues bas-rhinois, dans la droite ligne des réunions de travail qui se tiennent régulièrement dans chaque département d'Alsace, a pour objectif de tenter de secréter l'unité d'interprétation dans l'application du droit du livre foncier.
Des propositions de correctifs de l'appication AMALFI sont proposées par PJ :
1) concernant l'hypothèque d'exécution forcée, l'application proposera désormais trois valeurs pour la saisie de la nature de l'inscription : définitive, prénotée et provisoire.
Notes : L'hypothèque d'exécution forcée prévue par les articles 866 à 868 du code local de procédure civile est prise sur le fondement de tout titre exécutoire autre qu'un jugement de condamantion (acte notarié, titre exécutoire d'une collectivité, ordonnance de taxation de frais). Elle peut être prénotée si l'acte qui n'est pas encore rendu exécutoire prévoit l'inscription d'une prénotation ou si une décision de justice prévoit son inscription. Elle peut aussi être fondée sur un acte (Alsace-Moselle) dans lequel le débiteur ne se serait pas soumis à l'exécution forcée ou si cet acte ou le titre ne sont pas encore munis de la clause exécutoire. (à noter qu'un acte notarié de vieille France comporte d'office la soumission à l'exécution forcée sans qu'il soit nécessaire qu'il l'indique expressis verbis).
2) concernant le gage immobilier, son inscription devra suivre les règles de l'hypothèque conventionnelle dont certaines dispositions sont expressément reprises par le code civil.
Notes : Le gage immobilier remplace l'antichrèse dans l'énumération des droits inscriptibles de l'article 38 L. 1924. Il est défini et régi par les articles 2387 à 2392 du code civil. Ses effets sont régis par les articles 2413, 2414, 2416, 2417 et 2421, 2458 à 2460 du code civil. Sa pratique LF est rare, sinon inexistante. Il faut cependant l'organiser. Son inscription se formalise comme une hypothèque conventionnelle (garantie conventionnelle). C'est un véritable droit immobilier. L'article 2434 du code civil ne lui est pas applicable quant à sa durée d'inscription. Il sera cependant proposé avec une date d'effet non obligatoire dont le champ sera facultatif et à l'initiative du requérant.
3) concenant la copropriété dont tous les lots sont dans la même main : une mention appelera l'attention sur l'annulation du régime de la coprorpriété.
- la mainlevée simplifiée : l'article 2441 n'est pas applicable en Alsace-Moselle, mais bel et bien l'article 64 de la loi du 1er juin 1924. Il en résulte qu'entre 80 à 90 % des mainlevées simplifiées sont rerronées dans le fondement allégué par les requérants, même si le juge peut requalifier. Cet à tort, aussi, qu'on en tirerait l'application d'un contrôle "allégé", car 64 L 1924 ne déroge pas au contrôle prévu par l'art. 46 (principe de légalité). Cependant, une rédaction claire devrait résulter des actes, dans le sens où le notaire devrait certifier avoir vérifié l'état, la capacité et la qualité du créancier pour donner mainlevée et attester dans l'acte que le créancier, à la demande du débiteur, donné son accord à la mainlevée et à la radiation hypothécaire.
- les copies d'actes dématérialisés : l'article 37 D 26 novembre 1971 exige que la copie électronique comporte le sceau de l'étude notariale.
- les notaires en concours et en participation : cf. règlement notarial/règlement inter-cours approuvé par le garde des sceaux selon arrêté du 24 décembre 2009 (JO du 16 janvier 210) qui définit le régime des concours et participation.
- le régime de l'inscription de la convention d'aide au logement - RDD : aucune solution satisfaisante n'a été dégagée suite aux arrêts CA Colmar du 12 avril 2013 (la problématique reste donc entière).
- la forme du pourvoi : le pourvoi n'est pas enfermé dans un délai dès lors qu'il s'agit d'un recours contre une décision de rejet de radiation d'un droit.
- le formalisme RIN de l'art. 61 D 2009 : il n'est applicable qu'à la requête en inscription. Par conséquent, toute saisine du bureau foncier autre que par une requête en inscription sera recevable. A l'égard d'une requête en inscription ne remplissant pas les conditions de forme, le juge n'a pas le choix, il doit rejeter car il doit soulever l'irrecevabilité d'office. Faire l'impasse sur cette irrecevabilité mettrait en cause sa crédibilité de magistrat et sa capacité à appliquer le droit.
- les procurations des pays étrangers : On peut utilement se référer à la convention de Bruxelles du 25 mai 1987 pour les pays signataires et dont les actes sont dispensés de toute forme de légalisation ou de formalité équivalente ou analogue entre les pays contractants et pour les matière que la convention vise. A propos des pays non signataires, la légalisation diplomatique/consulaire sera exigée. Pour les Etats-Unis, une légalisation par un notaire public doit être suivie d'une apostille, et les autres légalisations seront consultaires, diplomatiques ou données par un "lawyer" ou "barrister" (avocat).
Réunion de travail du 12 décembre 2013 au TI de Colmar.
Magistrats présents : EA-NC-FC-YA-MPH-FH
INFORMATIONS : Une brève étude à propos de la force exécutoire des actes des notaires d'Alsace-Moselle rédigée par E. SANDER est parue dans La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 12 le 22 mars 2013, édition à laquelle il convient de se référer pour en prendre connaissance in extenso. Elle a trait principalement à l'articulation des dispositions de l'article 794,5 du code local de procédure civile de 1877 avec les nouvelles dispositions de l'article L. 111-5, 1° de la partie législative du code des procédures civiles d'exécution.
Q : Déclaration d'insaisassibilité - publication dans un journal d'annonces légales - architectes, commissaires aux comptes, experts comptables, avocats :
R : L'inscription à un ordre professionnel ne constitue pas un registre de publicité légale à caractère professionnel au sens de l'article L. 526-2, alinéa 2, du code de commerce. Cf. Cour de Cassation, 1re Chambre civ., 15 mai 2007 - n° de pourvoi : 05-19.189 (à propos du tableau des avocats).
Q : Requête en inscription d'une hypothèque provisoire complémentaire :
R : L'inscription est une nouvelle hypothèque provisoire et non pas une complémentaire à une hypothèque déjà inscrite, en raison du rang.
Q : Prescription acquisitive - usucapion - refus de procéder à l'enquête prévue par l'article 50 D 2009 :
R : Le ministère public est partie jointe à la procédure. Il lui appartient donc de faire procéder à l'enquête et d'émettre un avis. Ces éléments sont précieux pour le juge qui, cependant, n'est pas tenu d'entériner les conclusions qui en découlent. Le PR est à même hiérarchiquement d'exiger la tenue de l'enquête de police ou de gendarmerie. A défaut, le juge foncier statuera au vu des éléments en sa possession et de l'avis du PR.
Q : Inscription d'un jugement portant annulation d'une vente - caractère de la décision :
R : La décision judiciaire doit être exécutoire par provision. En fait, le juge foncier exige que le jugement ait acquis l'autorité de la chose jugée, car une transcription a toujours des effets de gravité qui commande que le droit qu'elle concerne ait un caractère définitif.
Q : Omission du juge de grever des parcelles d'une hypothèque provisoire - demande d'ajouter lesdites parcelles au renouvellement de l'inscription :
R : Le renouvellement est limité aux immeubles déjà grevés. Pour les immeubles omis, il s'agira de formaliser une nouvelle inscription avec le rang du dépôt du renouvellement et cette nouvelle inscription ne pourra pas rétroagir au rang de la première hypothèque provisoire.
Réunion de travail du 11 février 2014 au TGI de Mulhouse.
Magistrats participants : DB, FFF, AMGP, MI, NC, FC, YA, MPH, FH
INFORMATIONS sur les données du livre foncier : la copie immeuble et la copie personne contiennent chacune des données identiques (art. 6 et 7 D. 2009). La distinction que la loi a faite en instituant "une copie immeuble" et "une copie personne" est superflue, en l'état. On peut considérer que le législateur ait voulu des effets différents pour chaque catégorie de copie. Un maillon juridique doit manquer quelque part, car dans l'esprit du texte une copie immeuble devrait se limiter à l'immeuble et ne pas contenir d'autres données et notamment pas les charges qui l'affectent.
Q : Insaisissabilité et radiation :
R : La déclaration est radiée sur mainlevée dans les formes de l'article 64 de la loi du 1er juin 1924, ou encore en cas de vente de l'immeuble par le déclarant (mutation) ou si le déclarant vient à décéder.
Q : Saisine du Bureau Foncier par Fax :
R : Un dépôt par Fax n'est pas prévu par les textes du livre foncier qui est saisi soit par un dépôt physique, un dépôt par courrier ou encore un dépôt sous la forme électronique eRin, procédures strictement encadrées (art. 76 D 2009). Encore faut-il saisir le Bureau foncier compétent.
Q : Inscription d'un legs à titre particulier par testament :
R : L'art. 74 D 2009 donne la solution : l'institution des légataires à titre particulier est prouvée par la production du testament ou d'un certificat d'héritier qui mentionne le legs à titre particulier. Si le legs à titre particulier porte sur un immeuble situé dans les trois départements recouvrés, il doit figurer dans le certificat d'héritier par mention du légataire et de l'immeuble (art. 76 L 1924).
Q : Inscription d'un compromis de vente :
R : Un compromis de vente sous seing privé peut être inscrit sous la forme soit d'une RDD s'il n'est pas soumis à une condition suspensive ou d'une prénotation et seulement dans la mesure où l'un de ces droits est consenti et constitué entre les parties contractantes.
BULLETIN de mars et mai 2014
Réunions de travail des 11 mars et 13 mai 2014 au TI de Colmar.
Magistrats présents : MPH, FC, DB, MI, AMGP, NC, EA, AA, JJF, SN, MM, CG, FH. (réunion 13 mai 2014)
- Le régime de la copropriété des immeuble bâtis de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, pour l'accès au logement et un urbanisme rénové - JORF n° 0072 du 26 mars 2014. Il est rappelé que la loi de 1965 comporte des dispositions d'ordre public (art. 1 à 37, 41, 42 et 46), les autres dispositions étant supplétives. L'article 52 de la loi du 24 mars 2014 prévoit la création d'un fichier d'immatriculation des syndiciats de copropriétaires et modifie les conditions de majorité des art. 25 et suivants. L'art. 149 est relatif au droit de préemption et l'art. 152 contient une disposition sur les biens sans maître.
- l'article 2422 du code civil sur la convention de recharment hypothécaire est supprimé à compter du 1er juillet 2014 par l'art. 46 de la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation. Cette loi modifie aussi l'art. 220 du code civil.
- un arrêt CA Colmar n° RG 09/04292, minute n° 12M 49/14 du 21 février 2014 règle la difficulté sur l'inscription de l'hypothèque légale du Trésor pour sûreté des droits de mutation en cas de décès lorsqu'est accordé le bénéfice du paiement fractionné. La Cour a décidé que la sûreté réelle peut prendre la forme d'une hypothèque conventionnelle ou de l'hypothèque légale prévue par l'article 1929-2 du code général des impôts et que cete garantie doit nécessairement être consituée avant la mise en recouvrement des droits dont le paiement est différé et qu'il ne peut, dès lors, être exigée de la requérante la production d'un titre exécutoire qui par nature n'est pas encore émis, seule pouvant être exigée la justification de l'acte constatant la créance et générant la sûreté.
- REUNION NOTARIAT / MAGISTRATS DU LIVRE FONCIER DU 10 AVRIL 2014 AU RESTAURANT PH BOHRER A ROUFFACH
La Chambre départementale des Notaires du Haut-Rhin, sous la présidence de Me Christine KLEIN, a organisé une rencontre avec les juges du livre foncier du Haut-Rhin sur le thème « améliorer nos pratiques en matière de publicité foncière » avec comme objectif d’échanger et de faire des propositions concrètes visant à faciliter le travail des uns et des autres dans le respect des règles légales et sans empiètement sur les compétences respectives des participants.
La chambre départementale des notaires étaient représentée par ses membres. Les magistrats fonciers de Colmar, Mulhouse et Guebwiller, à l’exception de Thann, ont participé à la réunion.
Après les présentations d’usage et un mot de bienvenue de Me KLEIN, une liste de seize sujets a été proposée à la discussion par Me BURDLOFF, lesquels ont été développés par Me VIX et qui ont conduit les juges aux réflexions suivantes :
1) Rin papier et Erin : problèmes de co-existence.
La forme de la requête est définie par les articles 61 et suivants du D n° 2009-1193 du 7 octobre 2009.
Les juges fonciers précisent qu’un avis des chefs de cour préconise, sous réserve de l’appréciation souveraine de la cour dans le cadre d’un éventuel recours, que dès lors qu’une requête est présentée par eRin, toute la procédure subséquente de la requête devrait suivre la même forme, savoir la forme dématérialisée. Et inversement, une requête normalisée RIN déposée sous la forme papier sera traitée par des échanges bureaux fonciers/notaire exclusivement sous la forme papier. Ce principe a été adopté par les juges et les éventuelles entorses constatées par eux n’ont pas été sanctionnées ni par des rejets ni par l’émission d’ordonnances intermédiaires à cet égard.
Il serait toutefois utile de rappeler le principe à l’ensemble des notaires.
La loi permet au notaire de choisir entre eRin et RIN, de sorte que les juges n’interviennent dans ce processus, rappelant cependant qu’en cas de dépôt eRin la possibilité de demander la communication des documents établis en original sur support papier en application de l’article 62 D 2009.
2) L’article 59 de la loi du 1er juin 1924 concerne t’il le juge du livre foncier ?
La loi du 1er juin 1924 institue une obligation à la charge du notaire qui reçoit un acte dans lequel des droits sont échus à un majeur en tutelle ou à un mineur. Cet acte est soumis au contrôle du principe de légalité du juge du livre foncier qui en assure la publicité foncière relativement aux droits immobiliers qu’il contient.
Le contrôle du juge foncier porte incontestablement sur les incapacités de jouissances (incapacités du mineur de tester) et les incapacités d’exercice (mineurs, majeurs en tutelle), en application de l‘article 46 de la loi de 1924. Mais comme l’article 59 fait partie intégrante des dispositions du chapitre III : Droits sur les immeubles - Livre foncier, dans l’agencement de la loi du 1er juin 1924, et que le juge du livre foncier doit appliquer, il en découle certainement que cette disposition l’intéresse de sorte qu’il en déduit qu’il doit veiller à l’accomplissement de la formalité prévue audit article.
Ce point de droit a été soumis à la cour d’appel de Colmar dans un pourvoi non encore tranché aujourd’hui et, dans l’attente de la décision de la cour, la pratique consistant à demander au notaire s’il a satisfait à l’obligation découlant de l’article 59 restera valide. D’ailleurs, rien ne devrait s’opposer à faire figurer dans l’acte l’exécution de cette formalité.
3) Document d’arpentage et esquisse d’étages.
Le PVA (procès-verbal d’arpentage) est inscrit au livre foncier en vertu d’une requête et suit le régime juridique d’une requête classique quant au rang d’inscription que lui confère la loi. Donner un autre rang au dépôt d’une requête que celui qui est légal consisterait à manipuler AMALFI par un faux en écriture publique. On ne saurait imaginer une action de cette nature commise par un magistrat de l’ordre judiciaire. La seule opération possible de contournement serait, pour un PVA déposé postérieurement à d’autres requêtes issues de division d’immeubles, de procéder par voie de jonction de la requête du PVA à la première requête utile qui contient l’immeuble divisé. Inversement, si l’on veut inscrire un PVA antérieurement à une requête dont l’immeuble est de celui-ci alors qu’il a été déposé postérieurement à cette requête, le greffe avec l’accord du juge n’a d’autre choix que de supprimer tous les actes de gestion des requêtes issues de ce PVA, de les recréer après l’inscription du PVA, opération dangereuse puisque dans l’intervalle, entre la suppression des actes de gestion et leur création ultérieure, l’immeuble ne sera plus impacté au livre foncier.
Concernant l’esquisse d’étages, elle doit nécessairement être déposée au bureau foncier en orignal papier. Une eRin doit contenir une copie dématérialisée de l’esquisse, étant rappelé que la requête doit être accompagnée des actes et pièces justifiant l’inscription demandée, (art. 62 D 2009). Le dépôt de l’original de l’esquisse en format papier dans un délai raisonnable et immédiat après le dépôt de l’eRin n’a jusqu’à présent soulevé aucune difficulté particulière dans les bureaux fonciers.
4) Rectification d’une erreur matérielle dans un acte.
Les actes contiennent une disposition par laquelle les parties donnent pouvoir à un clerc de notaire pour, au besoin, établir tout acte complémentaire nécessaire pour l’exécution de la publicité foncière.
Ces pouvoirs sont essentiellement restrictifs. Une mention marginale sera admise en cas d’erreur d’écriture sur des quotes-parts, des PC1, sur l’état civil des personnes par exemple.
Un arrêt de la cour d’appel de Colmar du 4 septembre 1985 précise l’étendue du mandat du notaire, disant que « les notaires sont présumés avoir reçu des parties mandat pour accomplir les formalités de l’inscription ; mais ce mandat se limite à l’accomplissement des formalités de l’inscription. Ils ne pourront pas modifier, au moyen de leur requête, le contenu des actes, ni fixer, sans l’accord des parties, un rang d’inscription différent de celui voulu par elles ou déterminé par le loi ».
5) Justification de la validité d’une convention matrimoniale.
La question est de savoir si un certificat d’héritier, qui prouve le droit successoral des héritiers et des successeurs irréguliers et des légataires universels ou à titre universel, est suffisant pour l’inscription des conventions matrimoniales que le certificat doit mentionner si elles existent. Autrement dit, les notaires voudraient se dispenser de produire le contrat et l’acte de mariage des époux contenant la convention matrimoniale, en vue de publier la convention d’attribution des biens de communauté au survivant du prédécédé, le décès étant par surcroît justifié par le certificat d’héritier, ce qui les dispenserait aussi de communiquer au juge l’acte de décès.
Il apparaît que le certificat d’héritier fait foi et a force probante pour les énonciations ou dispositions qu’il contient, mais uniquement celles rapportées à la succession. Les mentions de l’existence de dispositions conventionnelles entre les époux relativement au contrat de mariage n’ont pas le caractère de dispositions successorales. Elles sont donc énoncées à titre informatif au certificat d’héritier.
L’article 73 D 2009 prévoit la justification des droits d’un contrat de mariage par le contrat lui-même et sa publicité régulière à l’état civil. Le décès du conjoint prédécédé est justifié par son acte de décès (acte qui pourra être supplée par le certificat d’héritier, au besoin, mais uniquement en justification du décès, sans plus).
La difficulté consistant à devoir prouver ou justifier que le décès du prémourant n’est pas survenu au cours d’une instance judiciaire de divorce ou de séparation de corps est récurrente. En effet, comment justifier un fait négatif ?
La solution de l’établissement d’un acte de notoriété pourrait être retenue à cet égard pour la sécurité juridique de l’opération.
6) Acquisition immobilière pendant la procédure de divorce.
Le cas classique qui veut que des époux en instance de divorce concluent des conventions aux termes desquelles l’un des époux acquiert pour son compte personnel, avec le consentement de l’autre époux, et que provisoirement les biens soient inscrits comme biens communs jusqu’au jugement de divorce définitif, ne pose aucun problème de publicité foncière. Sur justification du divorce dont le jugement a acquis l’autorité de la chose jugée, la transcription du bien commun en bien propre à cet époux sera effectuée, sur production de l’acte initial, de l’acte de mariage contenant la publication du jugement de divorce ainsi que d’un extrait d’acte.
Un acte identique dans lequel un des époux en instance de divorce comparaît seul et déclare acheter pour son compte propre pendant l’instance en divorce indiquant que le divorce s’il abouti fera que le bien sera un bien propre et que dans l’attente de ce jugement il requiert une inscription pour le compte de la communauté de biens, soulève la difficulté ultérieure de la radiation du droit de propriété de l’époux non comparant, en référence à l’article 64 de la loi du 1er juin 1924 (interrogation soulevée par Me VIX). Les juges n’ont, à ce jour, jamais soulevé cette difficulté, considérant d’une part que l’inscription intervient provisoirement au nom de la communauté et que, d’autre part, les effets du divorce rétroagissent, en ce qui concerne le bien, à la date fixée dans le jugement de divorce (date de non-conciliation, ou celle fixée par les époux et reprise dans le jugement), cette vérification étant opérée par le juge du livre foncier.
Une réflexion pourrait être menée sur l’inscription d’une prénotation, dûment constituée, l’acte pouvant être sous condition suspensive de l’intervention d’un divorce définitif ?
7) Forme des pourvois et recours.
Après avoir tergiversé (par un arrêt a contrario) la cour d’appel de Colmar réitère régulièrement sa position sur la forme du recours contre une ordonnance de rejet d’inscription d’un droit et sur celle prise contre une ordonnance du rejet de la radiation d’un droit et dont les modalités divergent sur le délai du pourvoi.
Par références aux articles 89 D 2009 et 5 à 8 de l’annexe du Code de procédure civile, elle a décidé que le recours est sans forme particulière, que le recours doit être intenté dans un délai de quinze jours contre une décision rejetant l’inscription d’un droit, et que la décision rejetant la radiation d’un droit n’est enfermé dans aucun délai.
Cette position, qui n’est pas partagée par tous les juges, est juridiquement critiquable, car le législateur a certainement voulu uniformiser les procédures et ne pas instituer des modalités de voies de recours différentes selon qu’il s’agisse d’un droit à inscrire et d’un droit à radier. Les RIN imposées par l’arrêté du 23 décembre 2009, complété par celui du 26 février 2010, prévoient expressément le cas du pourvoi et le distinguo de la cour d’appel complique l’application des procédures du livre foncier.
8) La question des pièces à joindre à l’appui des requêtes en inscription d’un droit (ou en radiation d’un droit).
La pratique a certainement aguerri les requérants. Les pièces usuelles à produire ou à communiquer au juge du livre foncier à l’appui d’une requête, en fonction de la nature de celle-ci, devraient être connues et assimilées par toutes les études notariales, .
Il est donc inutile de rappeler dans les détails les pièces nécessaires par rapport au droit requis. Le non dépôt des pièces usuelles est non seulement source de crispation, de pertes d’énergie et de productivité, mais allonge aussi l’examen d’une requête qui bloquera inévitablement d’autres requêtes subséquentes dans l’attente de son règlement. Les ordonnances intermédiaires qui, rappelons-le, n’ont pas le caractère d’un droit systématique, sont réservées, ou devraient l’être, uniquement pour l’examen et le règlement de cas particuliers sortant de l’ordinaire.
9) La délivrance de copies d’annexes du livre foncier.
Les juges du livre foncier sont confrontés aux mêmes difficultés soulevées par les notaires sur les délais d’obtention des annexes conservées au CRALFA à Habsheim.
La survenance de difficultés plus prégnantes tendrait à un signalement auprès de la cour d’appel, si nécessaire. Les juges considèrent cependant qu’en proportion du personnel du CRALFA les services sont efficaces, compétents et rendus avec diligence.
10) La mention au livre foncier de l’indivision forcée.
L’indivision forcée est organisée au livre foncier par l’article 38 D 2009. Elle est exclusive de quotes-parts indivises. Le système de l’indivision forcée est préconisé par rapport à l’indivision ordinaire pour la sécurité juridique des opérations, là où une parcelle cadastrale sert de chemin d’accès à des propriétaires différents. La parcelle cadastrale en indivision forcée est rattachée à un immeuble principal et suit le sort de ce dernier, en toutes circonstances.
11) La modification d’un lot de copropriété et l’obligation d’établir une esquisse d’étages modificative.
Il n’y a pas nécessité d’établir une esquisse d’étages modificative pour la modification d‘un lot de copropriété, à tantièmes des PC1 inchangés. Mais l’esquisse initiale ne sera donc pas à jour de la modification du lot. L’acte qui établira cette modification, modifiera aussi le règlement de copropriété sur la nature et la consistance du lot modifié.
12) La question de la radiation des inscriptions limitées à la durée de vie du ou des bénéficiaires.
Ces inscriptions seront radiées, sur requête, au décès du bénéficiaire. Une exception concerne la restriction au droit de disposer découlant d’une interdiction de mettre en communauté qui ne devient caduque que si l’acte constitutif a prévu sa radiation au décès de son bénéficiaire.
Les prestations foncières sont radiées, sur requête, avec l’acte de décès du bénéficiaire qu’elles portent ou non sur le service d’une rente viagère. C’est le droit à l’action résolutoire, et dans la mesure où il garantit le paiement de la rente, qui ne sera radié que sur mainlevée dans les formes de l’article 64 L 1924 par les héritiers du crédirentier, sauf si l’acte constitutif a prévu sa radiation au vu de l’acte de décès de celui-ci, où si le du délai de prescription de cinq est écoulé.
13) Le problème des copies exécutoires.
La copie exécutoire n’est pas à déposer au livre foncier. Il suffit que l’acte prévoit la création de pareille copie pour que la disposition de son existence soit publiée et elle doit être publiée dans ce cas. Les juges invitent les notaires à veiller à cette publication pour éviter toutes difficultés ultérieures sur la mainlevée de l’inscription qui ne peut être demandée que par le notaire ayant constaté la créance. L’observance des formalités de l’article 10 de la loi n° 76-519 du 15 juin 1976 est un point crucial en cas de radiation sur mainlevée.
14) Les problèmes liés à l’usucapion et les pièces justificatives à produire au livre foncier.
Le juge peut utiliser les moyens d’investigation que lui confère le code de procédure civile en matière gracieuse. La procédure de l’usucapion ou prescription acquisitive est visée à l’article 50 D. 2009. Chaque cas est différent, souvent en raison de la valeur de l’immeuble revendiqué et des publications et affichages sont prescrites pour l’information des tiers qui contesteraient le droit du requérant.
Le ministère public est partie jointe à la procédure. Le procureur de la république, auquel la procédure est communiquée, diligente une enquête de gendarmerie et donne obligatoirement son avis sur la requête. D’où il ressort un délai plus ou moins long avant la décision du juge du livre foncier. La compétence du juge du livre foncier lui échappera en cas de contestation.
15) Le changement de régime matrimonial et la connaissance des tiers et le respect ou non du délais de trois mois de la mention en marge de l’acte de mariage.
Le délai de l’article 1397 du code civil est impératif puisqu’il s’agit de publier un acte, le changement de régime matrimonial d’époux, opposable aux tiers. Cette opposabilité ne saurait rétroagir à une date antérieure à un délai de trois mois de la mention du changement portée en marge de l’acte de mariage des époux.
16) Vente amiable et exécution forcée - article 166 alinéa 2 de la loi du 1er juin 1924.
La vente forcée ou adjudication forcée immobilière emporte restriction judiciaire au droit de disposer. Cette restriction est inscrite d’office au livre foncier à la diligence du tribunal d’exécution. L’immeuble est frappé d’indisponibilité. Il est saisi au profit du créancier poursuivant. Aucune mutation ne pourra donc intervenir aussi longtemps que le restriction n’est pas levée ou radiée. Comme le juge du livre foncier n’est pas juge du fond, il ne pourra ni déterminer les créanciers susceptibles de consentir à la vente amiable d’un immeuble indisponible ni juger que les dispositions de l’article 166 alinéa 2 seraient remplies pour valider l’aliénation. La prénotation serait une piste de réflexion pour inscrire un acte sous condition suspensive de la levée de la vente forcée.
Q : Vente dans le cadre d'une curatelle renforcée :
R : Application du régime de la curatelle, aucune autorisation du juge des tutelles n'est à justifier. La personne sous curatelle (renforcée) est assitée par son curateur pour la passation de l'acte.
Q : Vérification par le notaire de la capacité des parties :
R : Cette vérification est implicite, même si aucune disposition de l'acte n'indique que le notaire a bien vérifié la capacité des comparants.
Q : Compétence territoriale des notaires et légalisation authentique :
R : Il est référé aux articles 8 et 9 du décret n° 71-942 du 26 novembre 1971, modifié par le décret n° 86-728 du 29 avril 1986 : "Les notaires exercent leurs fonctions sur l'ensemble du territoire national, à l'exclusion des territoires d'outre-mer et des collectivités territoriales de Mayotte et de Saint-Pierre-et-Miquelon...Tout acte reçu en dehors du territoire où les notaires sont autorisés à instrumenter est nul s'il n'est pas revêtu de la signature de toutes les parties. Lorsque l'acte est revêtu de la signature de toutes les parties contractantes, il ne vaut que comme écrit sous signature privée". Ainsi, comme l'a soulévé un des collègues, une légalisation authentique donnée par un notaire mulhousien sur un acte et effectuée à l'étranger est nulle.
Q : Radiation d'une hypothèque rechargeable :
R : Si le bien grevé est vendu et que le notaire atteste qu'il n'existe pas de clause de rechargement dans l'acte de mainlevée, rien ne devrait s'opposer à la radiation entière de l'inscription. De toute manière l'existence d'une clause de rechargement ne serait justifiée que par le dépôt au livre foncier de l'acte contenant rechargement de l'hypothèque et qu'en l'absence de dépôt il n'y a pas lieu de rechercher si une pareille clause existe ou pas. Le régime de la radiation est différent en cas de mainlevée de l'inscription hors mutation de l'immeuble grevé, du moins dans la limite de la date d'effet de l'inscription existante. Le consentement de l'emprunteur à la radiation devrait être recueilli puisqu'il est bénéficiaire d'un droit de rechargement éventuel ou potentiel qu'il consentirait ultérieurement à un créancier différent de celui qui est initialement inscrit, quand même ce dernier ait consenti à la mainlevée et la radiation totaqle de l'inscription comportant la clause. Il est suggéré le maintien de l'inscription dans ce cas pour conserver le droit de rechargement du propriétaire de l'immeuble avec CI mentionnant que les montants et le bénéficiaires sont radiés selon mainlevée par le créancier X. Cette inscription conservée tomberait à l'expiration de sa date d'effet en l'absence de rechargement.