Source: https://www.iww.de/quellenmaterial/id/177794
Timestamp: 2019-12-14 01:25:42
Document Index: 215744754

Matched Legal Cases: ['§ 242', '§ 543', '§ 578', '§ 554', '§ 578', '§ 242', '§ 555', '§ 555', '§ 554', '§ 555', '§ 555', '§ 554', '§ 555', '§ 256', '§ 555', '§ 554', '§ 555', '§ 536', '§ 536', '§ 555', '§ 554', '§ 555', 'BGH', '§ 536', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 569', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 536', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 273', '§ 320', '§ 546', '§ 543', '§ 242', '§ 536', '§ 554', '§ 578', '§ 578', '§ 555', '§ 578', '§ 554', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 538', '§ 535', '§ 278', '§ 276', '§ 536', '§ 536', '§ 543', '§ 569', '§ 569', '§ 543', '§ 543', '§ 320', '§ 286', '§ 276']

30.06.2015 · IWW-Abrufnummer 177794
Bundesgerichtshof: Urteil vom 13.05.2015 – XII ZR 65/14
a) Verhindert der Mieter - etwa indem er Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig nicht duldet oder ihre Duldung von ungerechtfertigten Forderungen abhängig macht - unberechtigt die Mangelbeseitigung durch den Vermieter, folgt aus den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB , dass er sich ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf die Minderung berufen kann, ab dem die Mangelbeseitigung ohne sein verhinderndes Verhalten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre und der Vermieter wieder die ungeminderte Miete hätte verlangen dürfen.
e) Bei Mietverhältnissen, die nicht Wohnraum betreffen, kann ein Rückstand von einer Monatsmiete oder weniger auch - und nur dann - erheblich im Sinn des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB sein, wenn besondere Einzelfallumstände hinzutreten. Als solche kommen in der Gewerberaummiete neben der Kreditwürdigkeit des Mieters insbesondere die finanzielle Situation des Vermieters und die Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstands auf diese in Betracht.
a) Die Voraussetzungen des - erst mit Ablauf des 30. April 2013 außer Kraft getretenen und gemäß § 578 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. auch für gewerbliche Mietverhältnisse anwendbaren - § 554 Abs. 1 BGB (jetzt §§ 578 Abs. 2 Satz 1 , 555 a Abs. 1 BGB ), nach dem der Mieter Maßnahmen zu dulden hatte, die zur Erhaltung (Instandsetzung und Instandhaltung) der Mietsache erforderlich sind, lagen im Februar 2013 vor. Insbesondere hatte die Klägerin gemäß den vom Berufungsgericht getroffenen und von der Revision nicht in Zweifel gezogenen Feststellungen ihrer sich seinerzeit aus § 242 BGB ergebenden (vgl. Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 555 a Rn. 12; BT-Drucks. 17/10485 S. 18), jetzt in § 555 a Abs. 2 BGB geregelten Pflicht genügt, die geplante Maßnahme rechtzeitig anzukündigen.
(1) Bei der infolge einer Erhaltungsmaßnahme erlittenen Umsatzeinbuße handelt es sich nach zutreffender einhelliger Meinung nicht um eine Aufwendung im Sinn von § 554 Abs. 4 BGB bzw. jetzt § 555 a Abs. 3 BGB (vgl. etwa OLG Saarbrücken Urteil vom 20. Dezember 2010 - 8 U 507/09 - [...] Rn. 46; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 555 a BGB Rn. 24; Bub/Treier/Schüller Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. III.A Rn. 2713; MünchKommBGB/Bieber 6. Aufl. § 554 Rn. 40; SchmidtFutterer/Eisenschmid Mietrecht 11. Aufl. § 555 a BGB Rn. 58). Der Begriff der Aufwendung, der sich im Bürgerlichen Gesetzbuch an vielen Stellen findet, ist gesetzlich nicht definiert. Auch wenn sein Inhalt bezogen auf die jeweilige Norm zu bestimmen ist, besteht Einigkeit darüber, dass unter einer "Aufwendung" die freiwillige Aufopferung von Vermögenswerten für die Interessen eines anderen zu verstehen ist (vgl. etwa Senatsurteil vom 26. April 1989 - IVb ZR 42/88 FamRZ 1989, 850, 853mwN), wobei von einer Freiwilligkeit nur dann ausgegangen werden kann, wenn die Aufwendung auf einer Leistung beruht (Staudinger/Bittner BGB [2014] § 256 Rn. 5; vgl. auch Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 555 d Rn. 19). Daran fehlt es aber bei einer Umsatzeinbuße.
(2) Wie die Gesetzgebungsgeschichte belegt, enthielt § 554 Abs. 4 BGB allerdings - ebenso wie jetzt § 555 a Abs. 3 BGB - keine abschließende Regelung der dem Mieter bei Duldung der Erhaltungsmaßnahme zustehenden Ansprüche, so dass insbesondere mietrechtliche Gewährleistungsrechte nach §§ 536 , 536 a BGB nicht ausgeschlossen sind. Bei Vorliegen der entsprechenden Tatbestandsvoraussetzungen kann sich der Mieter daher auf eine Mietminderung während der Erhaltungsmaßnahmen berufen und Schadensersatz nach § 536 a BGB verlangen (allgM, vgl. etwa Emmerich in Emmerich/Sonnenschein Miete 11. Aufl. § 555 a BGB Rn. 13; MünchKommBGB/Bieber BGB 6. Aufl. § 554 Rn. 8; Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 11. Aufl. § 555 a BGB Rn. 66 ff.).
(2) Die Streitfrage, die der Bundesgerichtshof bislang ausdrücklich offen gelassen hat ( BGHZ 109, 205 = NJW 1990, 453, 454), ist im Sinne der überwiegenden Auffassung zu entscheiden (in diese Richtung bereits Senatsurteil vom 31. Oktober 2012 - XII ZR 126/11 - NJW 2013, 223 Rn. 24).
dd) Ein Schadensersatzanspruch der Mieter lässt sich entgegen der von der Revision vertretenen Auffassung schließlich auch nicht auf § 536 a Abs. 1 Alt. 3 BGB stützen. Dabei kann dahinstehen, ob die Klägerin sich mit der Mangelbeseitigung im Verzug befand, als sie den Mietern die Durchführung der Erhaltungsmaßnahmen ankündigte. Denn § 536 a Abs. 1 BGB knüpft für die Schadensersatzpflicht des Vermieters an das sachliche Vorliegen der dort beschriebenen Mängel oder den Verzug mit der Mangelbeseitigung und einen dadurch verursachten Schaden an ( BGH Urteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 191/12 - NZM 2013, 675 Rn. 10). Die Umsatzeinbuße wäre hier jedoch - wie auch die Revision selbst erkennt - nicht Folge der Mängel der Mietsache, hinsichtlich deren Beseitigung die Beklagten einen Verzug der Klägerin behaupten, sondern notwendige Folge der Beseitigung selbst. Um einen Verzug mit der Behebung dieser aus der Mangelbeseitigung selbst folgenden (vorübergehenden) Gebrauchsbeeinträchtigung als eigenständigem Mangel geht es jedoch bei der von den Mietern geltend gemachten Umsatzeinbuße nicht.
1. Der nicht unerhebliche Rückstand muss dabei, wie sich aus Wortlaut, systematischer Stellung und Entstehungsgeschichte der Vorschrift ergibt, bei monatlicher Zahlweise der Miete aus zwei aufeinander folgenden Monatsmieten resultieren; es genügt nicht, dass sich der Rückstand aus Einzelbeträgen zusammensetzt, die für einen Zeitraum von mehr als zwei aufeinander folgenden Terminen angefallen sind ( Senatsurteil vom 23. Juli 2008 - XII ZR 134/06 NJW 2008, 3210 Rn. 34 ff. mwN auch zur Gegenauffassung; vgl. auch BGH Urteil vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86 - NJW-RR 1987, 903).
a) Die Aufnahme der Erheblichkeitsschwelle in das Gesetz trägt dem von der Rechtsprechung für alle Mietverhältnisse unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben entwickelten Grundsatz Rechnung, dass wegen nur unerheblicher Rückstände nicht fristlos gekündigt werden kann (vgl. BGH Urteil vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86 - NJW-RR 1987, 903, 905). Wann von einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Sinn dieser Bestimmung auszugehen ist, ist lediglich für Wohnraummietverhältnisse in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB ausdrücklich geregelt. Danach ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Da es sich hierbei um eine Schutzvorschrift zugunsten des Wohnraummieters handelt, ist nach einhelliger Auffassung ein Mietrückstand von über einer Monatsmiete bei gewerblichen Mietverhältnissen erst recht erheblich ( Senatsurteil vom 23. Juli 2008 - XII ZR 134/06 - NJW 2008, 3210 Rn. 30 mwN; vgl. auch BGH Urteil vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86 - NJW-RR 1987, 903, 905).
An das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich strenge Maßstäbe anzulegen. Der Schuldner muss die Rechtslage unter Einbeziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfältig prüfen. Entschuldigt ist ein Rechtsirrtum nur dann, wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte. Bei einer zweifelhaften Rechtsfrage handelt bereits fahrlässig, wer sich erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewegt, in dem er eine von der eigenen Einschätzung abweichende Beurteilung der rechtlichen Zulässigkeit des fraglichen Verhaltens in Betracht ziehen muss. Der Schuldner darf nicht das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage dem Gläubiger zuschieben ( Senatsurteil vom 11. April 2012 - XII ZR 48/10 - WuM 2012, 323 Rn. 31; BGH Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06 - NJW 2007, 428 Rn. 25 mwN).
Vorschriften§ 536 a Abs. 1 Alt. 1 BGB, § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB, § 555 a Abs. 1 BGB, § 555 a Abs. 3 BGB, § 555 a BGB, § 273 BGB, § 320 BGB, § 546 Abs. 2 BGB, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. b BGB, § 242 BGB, § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB, § 554 Abs. 1 BGB, § 578 Abs. 2 Satz 1 BGB, §§ 578 Abs. 2 Satz 1, 555 a Abs. 1 BGB, § 555 a Abs. 2 BGB, §§ 578 Abs. 2 Satz 1 BGB, 554 Abs. 4 BGB, 555 a Abs. 3 BGB, § 554 Abs. 4 BGB, § 536 BGB, §§ 536, 536 a BGB, § 536 a BGB, § 538 BGB, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 278 BGB, § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 536 a Abs. 1 Alt. 3 BGB, § 536 a Abs. 1 BGB, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a BGB, § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB, § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 286 Abs. 4 BGB, § 276 Abs. 2 BGB