Source: https://rechtsauskunft.me/2015/05/12/rechtsprechungsanderung-formularmasige-quotenabgeltungsklauseln-und-ubertragung-der-schonheitsreparaturen-bei-unrenoviert-ubergebener-wohnung-unwirksam/
Timestamp: 2019-12-12 16:56:17
Document Index: 346302904

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 242', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH']

Rechtsprechungsänderung: formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln und Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung unwirksam | R E C H T S A U S K U N F T
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Urteile des BGH v. 18.03.2015 zu Az. VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 u. VIII ZR 21/13
Der Bundesgerichtshof hat seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können. Auch an seiner (früheren) Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH nicht mehr fest.
Weiterhin gilt, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung – jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter – formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.
Ehedem entsprach es der gerichtlichen Praxis, den Anwendungsbereich Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in einer Weise einzuschränken, die nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde. Dem damaligen Verständnis lag die Vorstellung zugrunde, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn die „üblichen“ Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften. Hieran hält der BGH angesichts der weiteren Entwicklung der Rechtsprechung zu den Maßstäben der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht fest. Insbesondere durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans (grundlegend Urteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03) und durch die Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess (dazu Urteil vom 29. Mai 2013 – VIII ZR 285/12) sind die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen erheblich verschärft worden.
In dem Verfahren VIII ZR 185/14, in dem die Vorinstanzen der auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gerichteten Klage überwiegend stattgegeben hatten, hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Klage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (insgesamt) abgewiesen wird. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist unwirksam, denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stellt in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar.
In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der BGH zusätzlich entschieden, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter – Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht. Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hatte der BGH ursprünglich eine Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach „starren“ Fristen für zulässig erachtet und dies später dahin modifiziert, dass derartige Klauseln (nur dann) der Inhaltskontrolle standhielten, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen würden, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde. Auch insoweit hat der Senat nunmehr unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine – zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende – unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.
Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2015
Schlagwörter: Aichach, aktuell, Beweislast, BGH, Mietrecht, News, Rechtsanwalt, Rechtsauskunft, Sandmeier, Schadensersatz, Schönheitsreparaturen