Source: http://asadedycon.cl/reglamento.html
Timestamp: 2020-06-01 11:41:14
Document Index: 63001204

Matched Legal Cases: ['artículo 7', 'artículo 26', 'artículo 7', 'artículo 36', 'artículo 32', 'artículo 14', 'Artículo 14', 'artículo 32', 'artículo 8', 'artículo 9', 'artículo 17', 'artículo 18', 'artículo 21', 'artículo 29', 'artículo 28', 'artículo 33', 'artículo 39', 'artículo 41', 'artículo 17', 'artículo 42', 'artículo 46', 'Artículo 46', 'artículo 46', 'Artículo 46', 'artículo 35', 'Artículo 1', 'Artículo 2', 'artículo 1', 'Artículo 93', 'artículo 33', 'artículo 41', 'artículo 46', 'artículo 33', 'artículo 41', 'artículo 46', 'artículo 42', 'Artículo 1', 'artículo 55', 'Artículo 4', 'artículo 2481', 'Artículo 5', 'Artículo 6', 'Artículo 7', 'artículo 13', 'artículo 23', 'Artículo 8', 'artículo 11', 'artículo 9', 'artículo 14', 'Artículo 9', 'artículo 136', 'artículo 135', 'Artículo 10', 'Artículo 11', 'artículo 4', 'artículo 10', 'Artículo 12', 'artículo 10', 'artículo\n11', 'Artículo 13', 'artículo 2', 'Artículo 14', 'artículo 2', 'artículo 2', 'artículo 2', 'Artículo 14', 'Artículo 15', 'Artículo 16', 'artículo 10', 'artículo 11', 'artículo 2432', 'artículo 12', 'artículo 18', 'Artículo 18', 'Artículo 19', 'artículo 17', 'Artículo 20', 'artículo 3', 'artículo 17', 'Artículo 21', 'Artículo 22', 'Artículo 23', 'artículo 7', 'Artículo 24', 'Artículo 25', 'artículo 11', 'Artículo 26', 'Artículo 27', 'artículo 11', 'artículo 4', 'artículo 5', 'artículo 19', 'Artículo 29', 'artículo 28', 'artículo 19', 'artículo 10', 'Artículo 30', 'Artículo 31', 'Artículo 32', 'Artículo 33', 'artículo 654', 'artículo 18', 'artículo 32', 'Artículo 34', 'artículo 223', 'artículo 239', 'Artículo 35', 'Artículo 36', 'artículo 32', 'Artículo 37', 'Artículo 38', 'artículo 118', 'Artículo 39', 'Artículo 40', 'artículo 127', 'Artículo 41', 'Artículo 42', 'Artículo 43', 'artículo 30', 'artículo 29', 'Artículo 44', 'Artículo 45', 'artículo 4', 'Artículo 46', 'artículo 25', 'Artículo 46', 'Artículo 46', 'artículo 35', 'Artículo 47', 'artículo 166', 'Artículo 48', 'artículo 169', 'Artículo 49', 'artículo 19', 'Artículo 50', 'artículo 41', 'Artículo 82']

REGLAMENTO – ASESORIAS Y ADMINISTRACIÓN DE EDIFICIOS Y CONDOMINIOS
EL ADMINISTRADOR/A
OBLIGACIONES POR LEY DEL ADMINISTRADOR
REVISIÓN EXHAUSTIVA DE LAS CUENTAS
Administración de Copropietarios
Valparaíso, 02 de Enero de 2017.-
Nos ponemos en contacto con ustedes, en referencia a su distinguido Condominio. Para que consideren a nuestra empresa en la administración de su comunidad.
Mi nombre es Yarella Núñez Martínez, representante Legal de ASADEDYCON. Nuestra empresa se orienta a la prestación de servicios de administración de edificios, es por ello que nos ponemos a su servicio y le ofrecemos nuestra gestión y el personal idóneo para desempeñar las labores necesarias para tal función, en particular, me pongo a su disposición como Técnico Superior en Comercio Exterior, Ingeniera y Licenciada en Comercio Internacional, de la Universidad del Mar, además con un continuo perfeccionamiento profesional con cursos de especialización en la Administración de Edificios en Learning Group, entre otros varios cursos como por ejemplo de Estrategias en Tomas de Decisiones en Evaluaciones de Proyectos y Auditorias en la Escuela de Ingeniería de la Pontificia Universidad Católica de Chile. Personalmente poseo más de 15 años en el manejo de administración y finanzas en las áreas de abastecimiento, proveedores, servicio al cliente y recursos humanos en diversas empresas del rubro marítimo, imprenta y energía.
Para desarrollar todas las actividades propias del área, hemos creado la firma ASADEDYCON, contamos con un equipo multidisciplinario, Contador General, Contador auditor, Asistente Administrativa, Supervisores con experiencia y vocación de servicio. Además, contamos con asociados en el Aseo Industrial y Corretaje de Propiedades. Es por eso que estamos en posición de ofrecer nuestros servicios del manejo tanto administrativo como del reclutamiento de personal idóneo para su condominio.
Se adjunta listado de nuestros principales servicios, funciones y obligaciones.
Sería un placer para nosotros trabajar para su distinguido condominio. Para ello no dude en contactarse conmigo para una entrevista.
Sin otro particular, les saluda cordialmente a Uds.
Yarella Núñez Martínez
Fono: +56 9 7214 4078
Mail: yarelanunez@asadedicon.cl
Como administradores de edificios, nuestro personal cuenta con destacada trayectoria profesional y un equipo multidisciplinario, necesario para atender todos los requerimientos; a continuación procedemos a detallar los servicios ofrecidos.
En relación a las Inmobiliarias que desarrollan nuevos proyectos comunitarios, nuestra meta es trabajar para la completa conformidad de los nuevos copropietarios.
A) Administración: Las áreas de trabajo más importantes de nuestra empresa son: Gestión Operativa, Gestión de Recursos Humanos, Administración de los recursos financieros. Cada área cuenta con profesionales con experiencia en cada gestión, esto hace que nuestra prestación de servicios sea completa e integral.
B) Organización y métodos: La inmobiliaria y eventualmente los futuros copropietarios, tendrán toda la información de la gestión administrativa y el estado financiero del edificio en nuestra página web y en los correos electrónicos proporcionados por los clientes o residentes. Los informes se harán por los periodos que la comunidad estime conveniente. Los avisos por cobros de gastos comunes u otra situación crítica se informarán de inmediato.
C) El reglamento de Copropiedad y Reglamento Interno por temas: de Convivencia, entre otros.
D) Nuestra empresa cuenta con una propuesta de reglamento interno que debe ser revisada y corroborada por la comunidad del edificio.
A continuación, detallamos desarrollo de nuestros servicios:
· Gestión Operativa: Resguardo del Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 19.537).
– Atención personalizada y en terreno
– Plan de mejoramiento continuo en la prestación de servicios y de la administración de los bienes compartidos del condominio.
– Supervisión y control estricto del personal y visitas permanentes al edificio.
– Organización de reuniones o asambleas.
· Gestión de Recursos Humanos: Administración del Personal.
– Reclutamiento de trabajadores(as) capacitados e idóneos para ocupar los puestos de trabajo que el edificio requiere (aseo, conserje, gasfíter, etc).
– Manejo de la nómina de trabajadores y sus remuneraciones.
– Control del trabajo del personal, asistencia y desempeño.
– Emisión de los documentos pertinentes y resolución de problemas en el área legal (IST, INSPECCIÓN DEL TRABAJO).
· Administración de los recursos financieros: Manejo, control y cuidado de los recursos económicos o financieros de la comunidad del edificio.
– Nóminas de pago por trabajos realizados y requeridos del edificio.
– Gestión de los gastos comunes
– Pago de servicios y proveedores
– Generación de informes financieros (bancarios, pagos, deudas, etc.)
Requisitos para desempeñarse como Administrador de Edificios y Condominio:
El requisito legal es realizar el curso de Administración de Edificios y Condominio. Lo ideal es tener estudios y experiencias en esta área, además se debe ser muy competente en la
resolución de conflictos y atención de clientes, ya que no sólo son los clientes directos los MIEMBROS DEL COMITÉ, también lo son todos los copropietarios, conocer tanto la Ley de
Copropiedad, Ley del Trabajo y Seguridad Social, Contabilidad, Sanitario, Mantención de Equipos, además de Prevención de Riesgos y otros temas que indiquen los distintos organismos
QUIENES PUEDE SER ADMINISTRADORES
Administrador: la persona natural o jurídica designada por los copropietarios Su NOMBRAMIENTO corresponde a la asamblea de copropietarios. para cumplir labores de
administración del condominio, conforme a la presente ley, a su reglamento y al reglamento de copropiedad. El nombramiento debe constar en el acta de la asamblea en que se adoptó el
acuerdo y reducirse a escritura pública por la persona autorizada para tal efecto o por cualquier miembro del comité de administración. Se debe mantener una copia autorizada en los archivos
que maneje el condominio. La novedad de la ley es que caso que no haya designación de administrador actuará como tal el presidente del comité de administración(art.22).
Este cargo dura mientras cuente con la confianza de la asamblea (comunidad).
Respecto de las funciones del administrador estas estarán establecidas en el reglamento de copropiedad y las que la asamblea de copropietarios específicamente le conceda, sin perjuicio que
a falta de disposición sobre la materia en el reglamento de copropiedad y en el silencio de la asamblea, serán funciones del administrador las señaladas en la ley 19.537 y su reglamento.
1. Cuidar los bienes de dominio común.
2. Ejecutar actos de administración y conservación y los de carácter urgente sin recabar previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación.
3. Cobrar y recaudar los gastos comunes
4. Velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad
5. Representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios, con las facultades del inciso primero del artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la
administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con tercero.
6. Citar a reunión a la asamblea.
7. Pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le
imponen la ley n°19.537, su reglamento y el reglamento de copropiedad.
8. La facultad de efectuar el corte del suministro eléctrico a aquellas unidades que se encuentren en mora en el pago de tres o más cuotas de gastos comunes, si así lo autorizare el reglamento de
copropiedad y previo acuerdo del Comité de Administración.
9. Representar a la asamblea de copropietarios, con el Presidente del Comité de Administración, en la suscripción de los actos y contratos por los que se enajenen, den arrendamiento o graven
bienes de dominio común, en los casos en que sea procedente.
10. Certificar la calidad de copropietario hábil, para que los copropietarios puedan asistir a las asambleas, votar en ellas y optar a cargos de representación de la comunidad.
11. Presidir la primera asamblea.
12. Firmar con el presidente del Comité de Administración la consulta por escrito a los copropietarios, en los casos en que tal consulta proceda, y suscribir asimismo con el Presidente del
Comité de Administración la escritura pública a que debe reducirse el acuerdo correspondiente.
13. Autorizar las copias de las actas de asambleas válidamente celebradas, en que se hayan acordado los gastos comunes, que no lo hayan sido por el Comité de Administración, y firmar los
avisos de cobro de gastos comunes, para el cobro ejecutivo de estos gastos.
14. Concurrir al Juez de Policía Local para que cite a la asamblea de copropietarios, si no se reúnen los quórums necesarios para sesionar o para adoptar acuerdos (art.
15. Confeccionar presupuestos estimativos de gastos comunes por periodos anticipados, para facilitar su cobro, al término de los cuales deberá hacer el correspondiente ajuste de saldos con
relación a los efectivamente producidos, si así lo establece el reglamento de copropiedad, debiendo ser aprobados los presupuestos por el Comité de Administración.
16. La facultad de entrar forzadamente a una unidad en caso de emergencia, siempre y cuando el copropietario o quién habite la unidad no sea contactado para que resuelva dicha emergencia.
Esta situación quedará registrada en el libro de novedades que manejan los conserjes, lo ideal es sea supervisada por un miembro del Comité
La ley ha dado herramientas más eficaces al administrador para poder ejercer correctamente sus funciones.
1. Rendir cuenta documentada de su gestión en los periodos que se le hayan fijado, o en la medida que la asamblea de copropietarios se la exija y obviamente al término de su administración. Los
copropietarios tendrán acceso a la documentación. Además, la rendición de cuentas a la asamblea de copropietarios puede serle exigida por el respectivo Juzgado de Policía Local, fijándole un plazo para ello, bajo sanción de multa de una a tres unidades tributaria mensuales.
2. Requerir apertura de cuenta corriente de ahorro, exclusiva del condominio, a nombre de este, sobre la que podrán girar la o las personas que designe a la asamblea de copropietarios.
3. Crear un FONDO COMUN DE RESERVA, que atenderá la reparaciones de los bienes comunes o gastos urgentes o imprevistos, con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en
sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios en sesión extraordinaria, con el producto de las multas e intereses que deben pagar, en su caso, los copropietario, y con los aportes por
concepto de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común.
4. Obligación de llevar un Registro de Copropietarios. La obligación de llevar un registro de los copropietarios del condominio resulta de cierta manera algo lógico si pensamos que es a ellos a
quienes el administrador citará, consultará por escrito o a quien se notificará la demanda ejecutiva por el cobro de gastos comunes.
5. Convocar a asamblea extraordinaria para que esta se pronuncie por la mantención, modificación o sustitución del reglamento una vez enajenado el 75% de la unidades que formen
parte de un condominio nuevo.
6. La obligación de efectuar la contratación del seguro de incendio por las unidades que no hayan sido aseguradas por el respectivo copropietario, obrando por cuenta y cargo de éste,
formulándole el cobro de la prima correspondiente conjuntamente con el de los gastos comunes, indicando su monto en forma desglosada.
7. Poner a disposición del Juez de Policía Local la nómina de los copropietarios con sus domicilios registrados, dentro de quinto día contado desde que sea requerido al efecto, para la citación
judicial de asambleas de copropietarios, bajo sanción de multa de una a tres unidades tributarias mensuales.
¿Por qué hacer una revisión de las cuentas?
Es importante hacer al menos una vez al año una revisión contable, esto ayuda a sanear pagos de
los copropietarios, pagos a proveedores y sueldos entre otros.
La idea es evitar arrastrar problemas de cobros o pagos.
Hacer conciliación de cuentas ayuda a saber con seguridad cuanto hay a favor de la comunidad y
cuanto es lo que le falta a la comunidad cancelar por algún ítem que quede pendiente. También
es importante revisar siempre si las imposiciones del personal están correctamente declaradas y
POR LO TANTO HACER UNA AUDITORIA CONTABLE SIEMPRE SERÁ FAVORABLE Y DARÁ LA
TRANQUILIDAD QUE LA COMUNIDAD NECESITA.
La asamblea de copropietarios es el órgano supremo en materia de administración por lo
que todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los
copropietarios reunidos en asamblea.
La ley clasifica en 2 tipos de asambleas:
a.1) Las asambleas ordinarias: van a constituir la regla general, deben celebrarse a lo
menos UNA VEZ AL AÑO. En esta oportunidad la administración deberá dar cuenta
documentada de su gestión correspondiente a los último doce meses y puede tratarse en
ellas cualquier punto de interés de la comunidad, salvo aquellas materias que de acuerdo
con la ley sean propias de asambleas extraordinarias.
a.2) Las asambleas extraordinarias: tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades
del condominio o a petición del Comité de Administración o por copropietarios que
representen a lo menos el quince por ciento de los derechos del condominio y sólo podrán
tratarse aquellos temas que están incluidos en la citación.
Además, hay ciertas materias que la ley dispone en forma IMPERATIVA que sean tratadas
en asambleas extraordinarias; son, en general, las materias de mayor trascendencia en
una comunidad (art.17 inc.5), estas son:
– Modificación del Reglamento de Copropiedad.
– Cambio de destino de las unidades del condominio.
– Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a
favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de
dominio comunes.
– Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de
– Recontrucción, demolición , rehabilitación o anmpliaciones del condominio.
– Petición a la Dirección de obras Municipales para que se deje sin efecto la
declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su
– Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destinos de
– Remoción parcial de los miembros del Comité de Administración.
– Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un periodo de doce meses,
del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
– Administración conjunta de dos o más condominios de conformidad al artículo 26
estableciendo subadministraciones en un mismo condominio.
Esto sin perjuicio de que la comunidad quiera voluntariamente llamar a una asamblea
extraordinaria para tratar un tema que de acuerdo con la ley no es obligatorio de ella, solo
se visualiza un problema práctico: LOS QUORUMS SON MAS EXIGENTES EN LA
El Comité de Administración tiene por primera vez una consagración legal, la ley establece y regula
con mayor precisión la constitución de este órgano, el nombramiento, las atribuciones, normas de
funcionamiento, toda una normativa. Se debe tener presente al hablar del comité de
administración y en general para cualquier cargo que implique cargos de representación de la
asamblea es que para optar a un cargo de esta naturaleza SE DEBE SER COPROPIETARIO HÁBIL.
¿CÓMO SE COMPONE EL COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN?
El comité de administración estará compuesto por tres personas a lo menos que tendrán la
representación de la asamblea con todas sus facultades SALVO las materias objeto de asamblea
extraordinaria. Será presidido por el miembro que la asamblea designe o el propio comité de
administración en su defecto.
¿QUIENES COMPONEN EL COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN?
La Ley solo faculta a:
– Los Copropietarios o sus Cónyuges como personas naturales o
– El representante legal de persona jurídica que sea propietaria en el condominio.
Estos son los 2 requisitos para que integren el Comité de Administración.
Para la validez de las reuniones del comité de administración será necesaria la asistencia de la
mayoría de los copropietarios y los acuerdos serán adoptados por la mitad más uno de los
DURACION EN LAS FUNCIONES DEL COMITÉ DE ADMINISTRACION
El comité durará en funciones el tiempo que la asamblea fije, este plazo no debe ser SUPERIOR A
TRES AÑOS, sin perjuicio de ser reelegido indefinidamente.
ATRIBUCIONES ESPECIALES DEL COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN.
La ley establece algunas atribuciones como:
– La ley otorga la facultad de aplicar multas por infracción de normas en la medida que
estuvieren establecidas en el reglamento de copropiedad.
– El comité está facultado para dictar normas de administración que continuarán vigentes
mientras la asamblea no las modifique o derogue.
– Mientras se proceda al nombramiento del comité de administración, CUALQUIERA de los
copropietarios podrá ejecutar por si sólo los actos URGENTES de administración.
CONSIDERACIÓN ANTES DE INTEGRAR EL COMITÉ
Los miembros del Comité de Administración deben tener muy en claro que sus funciones no serán
remuneradas ni canjeadas por los cobros de Gastos Comunes, deben realizar las gestiones
correspondientes a sus cargos y pagar oportunamente sus gastos comunes, ya que los miembros
deben estar siempre habilitados para ejecutar sus funciones.
Recuerden que también el Comité cuenta con la confianza de la asamblea de copropietarios,
quienes pueden exigir el cambio de completo o parcial del comité.
¿Por qué hay que capacitarse?
Es sabido que mientras más capacitados estén los trabajadores, mucho mejor ejecutarán sus
labores y estarán mejor preparados y con la confianza necesaria para enfrentar nuevos desafíos.
Las capacitaciones también ayudan a que los trabajadores se sientan incluidos y más valorados por
Si depositan su confianza en nuestra empresa, nosotros además de todo lo establecido legalmente
y de mutuo acuerdo, nos comprometemos a las siguientes capacitaciones:
– Capacitaciones constantes a los Comité de Administración, sobre las actualizaciones
legales que rigen a las Copropiedades.
– Capacitaciones constantes al personal de las Comunidades tanto en la Atención de Público
como en materias de Seguridad y Prevención de Riesgos.
– Capacitaciones para redactar y/o modificar los Reglamentos Internos de Higiene de
Seguridad y Procedimientos de los distintos Puestos de Trabajos.
MODIFICA LA LEY Nº 19.537, SOBRE COPROPIEDAD INMOBILIARIA, OTORGANDO FUNCIONES Y ATRIBUCIONES A LOS ADMINISTRADORES EN MATERIA DE PREVENCIÓN
Y SEGURIDAD DE EVACUACIÓN DE GASES.
Artículo único.- Introdúcense las siguientes modificaciones en la ley N° 19.537, sobre copropiedad
1. Intercálase, en el inciso primero del artículo 7°, entre las frases “reparaciones de los bienes de dominio común” y “o a gastos comunes urgentes o imprevistos”,
la siguiente: “a la certificación periódica de las instalaciones de gas”.
a) Intercálase en el inciso primero, entre las expresiones “tales como cuidar los bienes de dominio común” y “ejecutar los actos de administración
y conservación y los de carácter urgente sin recabar previamente el acuerdo de la asamblea” reemplazando la coma (,) que sigue por un punto
y coma(;) lo siguiente: “efectuar los actos necesarios para realizar la certificación de las instalaciones de gas”.
“El administrador o quien haga sus veces está facultado para requerir a la Superintendencia de Electricidad y Combustibles con objeto de
que dicho organismo fiscalice el cumplimiento de la normativa vigente en materia de gas. El administrador podrá encomendar a cualquier persona o
entidad autorizada la certificación de las instalaciones de gas de la comunidad, para lo cual deberá notificar por escrito el valor del servicio
al Comité de Administración, el que tendrá un plazo de diez días hábiles contados desde la notificación para aceptar lo propuesto o presentar una
alternativa distinta. Si, transcurrido este plazo, no se pronunciare, el administrador procederá a contratar la certificación conforme
a la propuesta notificada al Comité de Administración. Asimismo, el administrador podrá disponer, previo aviso a dicho Comité, cualquier revisión
relativa al gas en los bienes de dominio común o en las unidades que forman parte del condominio, cuando sea dispuesta por la autoridad competente.”.
3. Agrégase el siguiente inciso quinto, nuevo, en el artículo 36, pasando el actual quinto a ser
“Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes de las unidades que componen el condominio están obligados a facilitar la expedición de revisiones
o certificaciones en el interior de sus unidades, cuando hayan sido dispuestas conforme a la normativa vigente. Si no otorgaren las facilidades
para efectuarlas, habiendo sido notificados por escrito por el administrador en la dirección que cada uno registre en la administración,
serán sancionados conforme a lo dispuesto en el artículo 32.”.
MODIFICA LA LEY Nº 19.537, SOBRE COPROPIEDAD INMOBILIARIA, ESTABLECIENDO NORMAS SOBRE ARQUITECTURA Y CONSTRUCCIÓN PARA LA PREVENCIÓN
Y SEGURIDAD EN MATERIA DE EVACUACIÓN DE GASES
L E Y Nº 19.839
Artículo único.- Agrégase el siguiente artículo 14 bis, nuevo, en la ley N° 19.537, sobre
“Artículo 14 bis.- Las construcciones o transformaciones de arquitectura que afecten el volumen de aire disponible en los espacios utilizables por las personas
o en superficies destinadas a la ventilación, como asimismo, las obras que alteren las instalaciones de gas y los conductos colectivos de evacuación de gases,
sean en bienes de dominio común o en las unidades de los condominios, deberán ser ejecutadas por una persona o entidad autorizada por la Superintendencia
de Electricidad y Combustibles, con el acuerdo de la asamblea de copropietarios y el permiso de la Dirección de Obras Municipales, cuando corresponda.
El propietario, arrendatario u ocupante a cualquier título de una unidad sólo podrá efectuar dentro de ésta instalaciones de artefactos a gas, de ventilaciones,
de inyectores o extractores que modifiquen el movimiento y circulación de masas de aire, a través de la persona o entidad
autorizada por la Superintendencia de Electricidad y Combustibles y previa comunicación al administrador o a quien haga sus veces. Si el propietario,
arrendatario u ocupante a cualquier título de una unidad no cumpliere con lo prevenido en este artículo será sancionado conforme a lo dispuesto en el artículo 32.”.
Ministro de Economía,Fomento y Reconstrucción
Teniendo presente que el H. Congreso Nacional ha dado su aprobación al siguiente proyecto de ley originado en una moción de las Diputadas señoras Isabel Allende, María Antonieta Saa, de los
señores Diputados Carlos Montes, Patricio Melero, Fernando Meza, Gonzalo Uriarte, René Manuel García y de los entonces Diputados, señora Eliana Caraball, y señores Edgardo Riveros y Juan Pablo
Artículo único.- Introdúcense las siguientes modificaciones en la ley Nº 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria:
a) Intercálase, en el inciso primero del artículo 8º, entre las expresiones”plan regulador” seguida de un punto (.) y “Los estacionamientos”, la siguiente oración: “No obstante, los condominios de
viviendas sociales a que se refiere el Título IV de esta ley deberán contar, a lo menos, con un estacionamiento por cada dos unidades destinadas a viviendas.”.
b) Agrégase, en el inciso segundo del artículo 9º, la siguiente oración final: “Lo dispuesto en este inciso no será aplicable tratándose de los condominios de viviendas sociales a que se refiere el
Título IV de esta ley.”.
c) Agrégase, en el inciso quinto del artículo 17, el siguiente número 11: “11. Programas de autofinanciamiento de los condominios y asociaciones con terceros para estos efectos.”.
d) Intercálase, en el inciso primero del artículo 18, entre las expresiones “administración” seguida de una coma (,) y “con una anticipación”, la frase “o en la Secretaría Municipal cuando se tratare
de condominios de viviendas sociales”, seguida de una coma (,).
e) Intercálase, en el artículo 21, entre las frases “Comité de Administración compuesto, a lo menos, por tres personas” seguida de una coma (,) y “que tendrá la representación”, la siguiente:
“salvo que el número de copropietarios fuere inferior”, seguida de una coma (,).
f) Reemplázase, en el artículo 29, la oración “El primer reglamento de copropiedad será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio” por la siguiente: “El primer
reglamento de copropiedad será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio, teniendo en consideración las características propias del condominio. Deberá
contener las menciones específicas para los diferentes aspectos a que se refiere el artículo 28″.
g) Agrégase, en el artículo 33, la siguiente letra d), pasando la actual a ser e): “d) Citar a asamblea de copropietarios a fin de que se proceda a elegir el Comité de Administración en los casos en que
no lo hubiere. La citación a asamblea se notificará mediante carta certificada, conforme a una nómina que deberá ser puesta a disposición del tribunal por los copropietarios que representen, a
lo menos, el cinco por ciento de los derechos en el condominio. No obstante, tratándose de condominios de viviendas sociales, el juez podrá disponer que un funcionario del tribunal o de la
municipalidad respectiva notifique la citación a asamblea mediante la entrega de esta última a cualquier persona adulta que se encontrare en el domicilio del copropietario o a través de su
fijación en la puerta de ese lugar, conforme a una nómina de copropietarios que deberá ser proporcionada por quien solicitó la citación. Para este efecto, el juez podrá solicitar al Conservador
de Bienes Raíces competente que complemente dicha nómina respecto de aquellas unidades cuyos dueños no estuvieren identificados, de acuerdo con las inscripciones de dominio vigentes.
Asimismo, podrá disponer que un funcionario del tribunal o de la municipalidad respectiva se desempeñe como ministro de fe.”.
h) Modifícase el artículo 39 de la siguiente forma:
1) Intercálase, entre las expresiones “Los condominios de viviendas sociales” y “se regirán”, la frase “no podrán contar con más de 150 unidades de viviendas,”.
2) Agrégase el siguiente inciso segundo: “Se considerarán condominios de viviendas sociales aquellos conjuntos que estén constituidos mayoritariamente por viviendas sociales.”.
i) Modifícase el artículo 41 de la siguiente forma:
1) Agréganse, en el inciso segundo, las siguientes letras e), f) y g), nuevas, reemplazando en las letras c) y d), por punto y coma (;) la conjunción “y”; y la coma (,), que la antecede, y el punto final
(.), respectivamente”, “e) En programas de mantenimiento, mejoramiento y ampliación de las unidades del condominio; f) En apoyo de los programas de autofinanciamiento de los condominios
a que se refiere el número 11 del artículo 17, y g) En programas de capacitación para los miembros del Comité de Administración y Administradores, relativos a materias propias del ejercicio de tales
cargos.”.
2) Agrégase el siguiente inciso tercero: “Asimismo, los condominios de viviendas sociales podrán postular a los programas financiados con recursos fiscales en las mismas condiciones que las
juntas de vecinos, organizaciones comunitarias, organizaciones deportivas y otras entidades de similar naturaleza.”.
j) Modifícase el artículo 42 de la siguiente forma:
1) Intercálase, en el inciso primero, entre el vocablo “Los” y la locución “Servicios de Vivienda y Urbanización”, la expresión “Gobiernos Regionales, las Municipalidades y los”.
2) Suprímese, en el inciso segundo, la frase “no pudiendo exceder el plazo de su desempeño de seis meses, contados desde su designación” seguida de un punto (.) y sustitúyese la coma (,) que la
antecede por un punto (.).
3) Intercálase, en el inciso tercero, entre la palabra “del” y la locución “Servicio de Vivienda y Urbanización”, la expresión “Gobierno Regional, de la Municipalidad o del”.
k) Agrégase el siguiente artículo 46 bis: “Artículo 46 bis.- Las actuaciones que deban efectuar los condominios de viviendas sociales en cumplimiento de esta ley estarán exentas del pago de los
derechos arancelarios que correspondan a los notarios, conservadores de bienes raíces y archiveros. Para tales efectos, la calidad de condominio de viviendas sociales se acreditará
mediante certificado emitido por la dirección de obras municipales correspondiente. Asimismo, la exigencia de que un notario intervenga en dichas actuaciones se entenderá cumplida si participa
en ellas, como ministro de fe, el secretario municipal respectivo o el oficial de registro civil competente.”.
1) Incorpórase el siguiente artículo 46 ter: “Artículo 46 ter.- En los condominios a que se refiere este Título, la municipalidad correspondiente estará obligada a actuar como instancia de
mediación extrajudicial, conforme a lo establecido en el artículo 35, y a proporcionar su asesoría para la organización de los copropietarios. Para estos efectos, la municipalidad podrá celebrar
convenios con instituciones públicas o privadas.”.
Artículo 1º.- Facúltase a las municipalidades para subdividir los condominios de viviendas sociales, conforme a lo dispuesto en la letra h) del artículo único.
Para tales efectos, los copropietarios que representen el 33% de los derechos en el condominio podrán solicitar a la dirección de obras municipales, dentro del plazo de tres años contado desde
la publicación de esta ley, la subdivisión de los terrenos en los cuales se emplazan los edificios, de las viviendas sociales, de los locales comerciales y de los bienes de dominio común.
El director de obras municipales deberá pronunciarse sobre la procedencia de la solicitud y presentar a los copropietarios una propuesta de subdivisión que deberá constar en un plano.
La propuesta del director de obras municipales se entenderá aprobada cuando obtenga la aceptación por escrito y firmada de los copropietarios que representen a lo menos el 75% de los
derechos en el condominio.
Una vez aprobada por los copropietarios, el director de obras municipales dictará una resolución que disponga la subdivisión del condominio, la cual deberá inscribirse en el Conservador de Bienes
Raíces conjuntamente con el plano respectivo. Los cambios producidos como consecuencia de la división de los bienes del condominio regirán desde la fecha de la inscripción.
Las normas de la ley General de Urbanismo y Construcciones, de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones y de los respectivos instrumentos de planificación territorial no serán
aplicables a las edificaciones y a la división del suelo que se originen a partir de la subdivisión de los condominios que se efectúe en virtud de lo dispuesto en los incisos anteriores.
Las municipalidades, a través de la unidad encargada de la asesoría jurídica, realizarán los trámites que sean necesarios para apoyar a los condominios de viviendas sociales que deseen acogerse a
las disposiciones contenidas en este precepto y para proveer al buen funcionamiento de los mismos.
Artículo 2º.- A contar de la fecha de publicación de esta ley y por el plazo de tres años, los condominios de viviendas sociales estarán exentos del pago de los derechos arancelarios que
correspondan a notarios, conservadores y archiveros, respecto de las actuaciones a que se refiere el artículo 1º transitorio.”.
Habiéndose cumplido con lo establecido en el Nº 1º del Artículo 93 de la Constitución Política de la República y por cuanto he tenido a bien aprobarlo y sancionarlo; por tanto promúlguese y llévese
a efecto como Ley de la República.
Santiago, 2 de febrero de 2007.-
Patricia Poblete Bennett, Ministro de Vivienda y Urbanismo.-
Belisario Velasco Baraona, Ministro del Interior.
Jaime Silva Arancibia, Subsecretario de Vivienda y Urbanismo Subrogante.
Proyecto de ley que modifica la Ley de Copropiedad Inmobiliaria para facilitar la organización y administración de los condominios de viviendas sociales, boletín Nº 3804-14 El Secretario del
Tribunal Constitucional, quien suscribe certifica que la Honorable Cámara de Diputados envió el proyecto de ley enunciado en el rubro, aprobado por el Congreso Nacional, a fin de que este
Tribunal ejerciera el control de constitucionalidad y que por sentencia de 18 de enero del año dos mil siete en los autos Rol Nº 700-07-CPR.
1º. Que el Tribunal no se pronuncia sobre las siguientes disposiciones del proyecto remitido por versar sobre materias que no son propias de ley orgánica constitucional:
– inciso segundo de la letra d) que se agrega al artículo 33 de la ley Nº 19.537 por el artículo único, letra g).
– inciso tercero que se agrega al artículo 41 de la ley Nº 19.537 por el artículo único, letra i) Nº 2).
– artículo 46 bis que se agrega a la ley Nº 19.537 por el artículo único, letra k).
2º. Que las siguientes disposiciones del proyecto son constitucionales:
– inciso primero de la letra d) que se agrega al artículo 33 de la ley Nº 19.537 por el artículo único, letra g).
– letras e), f) y g) que se agregan al inciso segundo del artículo 41 de la ley Nº 19.537 por el artículo único, letra i) Nº 1).
– artículo 46 ter que se agrega a la ley N° 19.537 por el artículo único, letra l).
3°. Que las modificaciones que la letra j) del artículo único introduce al artículo 42 de la ley N° 19.537 son constitucionales en el entendido que los copropietarios conservan siempre la facultad
para designar en los condominios de viviendas sociales a un administrador en el momento que lo estimen conveniente y se cumplan las condiciones legales para ello.
LEY 19.537 Biblioteca del Congreso Nacional
Artículo 1. La presente ley regula un régimen especial de propiedad inmobiliaria, con el objeto de establecer condominios integrados por inmuebles divididos en unidades sobre las cuales
se pueda constituir dominio exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo uno o más bienes en el dominio común de todos ellos.
Los inmuebles que integran un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo, pueden ser viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos
industriales, sitios y otros.
Podrán acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria que consagra esta ley, las construcciones o los terrenos con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, emplazados en
áreas normadas por planes reguladores o que cuenten con límite urbano, o que correspondan a proyectos autorizados conforme al artículo 55 del decreto con fuerza de ley Nº 458, de 1975, Ley
General de Urbanismo y Construcciones, y que cumplan con los requisitos establecidos en esta ley.
1. Condominios: Las construcciones o los terrenos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria regulado por la presente ley. Se distinguen dos tipos de condominios, los cuales no
podrán estar emplazados en un mismo predio:
Tipo A, las construcciones, divididas en unidades, emplazadas en un terreno de dominio común, y Tipo B, los predios, con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, en el interior
de cuyos deslindes existan simultáneamente sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario y terrenos de dominio común de todos ellos.
2. Unidades: En esta ley se utilizará la expresión “unidad” para referirse a los inmuebles que forman parte de un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo.
a) Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio, tales como terrenos de dominio común, cimientos,
fachadas, muros exteriores y soportantes, estructura, techumbres, instalaciones generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, de alcantarillado, de gas, de
agua potable y de sistemas de comunicaciones, recintos de calderas y estanques;
b) Aquellos que permitan a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce de las unidades de su dominio exclusivo, tales como terrenos de dominio común diferentes a los
indicados en la letra a) precedente, circulaciones horizontales y verticales, terrazas comunes y aquellas que en todo o parte sirvan de techo a la unidad del piso inferior, dependencias de servicio
comunes, oficinas o dependencias destinadas al funcionamiento de la administración y a la habitación del personal;
e) Aquellos a los que se les otorgue tal carácter en el reglamento de copropiedad o que los copropietarios determinen, siempre que no sean de aquellos a que se refieren las letras a), b), c) y
d) precedentes.
b) De mantención: los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias
e instalaciones, reposición de luminarias, ampolletas, accesorios, equipos y útiles necesarios para la administración, mantención y aseo del condominio, y otros análogos;
Artículo 4. Cada copropietario deberá contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes
de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución.
Si el dominio de una unidad perteneciere en común a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de los gastos comunes correspondientes a
dicha unidad, sin perjuicio de su derecho a repetir lo pagado contra sus comuneros en la unidad, en la proporción que les corresponda.
Si un condominio consta de diferentes sectores y comprende bienes o servicios destinados a servir únicamente a uno de esos sectores, el reglamento de copropiedad podrá establecer que los gastos
comunes correspondientes a esos bienes o servicios serán sólo de cargo de los copropietarios de las unidades del respectivo sector, en proporción al avalúo fiscal de la respectiva unidad, salvo que
el reglamento de copropiedad establezca una contribución diferente, sin perjuicio de la obligación de los copropietarios de esos sectores de concurrir a los gastos comunes generales de todo el
condominio, que impone el inciso primero precedente.
La obligación del propietario de una unidad por los gastos comunes seguirá siempre al dominio de su unidad, aun respecto de los devengados antes de su adquisición, y el crédito correspondiente
gozará de un privilegio de cuarta clase, que preferirá, cualquiera que sea su fecha, a los enumerados en el artículo 2481 del Código Civil, sin perjuicio del derecho del propietario para
exigir el pago a su antecesor en el dominio y de la acción de saneamiento por evicción, en su caso.
Si, por no contribuirse oportunamente a los gastos a que aluden los incisos anteriores, se viere disminuido el valor del condominio, o surgiere una situación de riesgo o peligro no cubierto, el
copropietario causante responderá de todo daño o perjuicio.
Artículo 5. Cada copropietario deberá pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los plazos que establezca el reglamento de copropiedad. Si incurriere en mora, la deuda devengará el
interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a éste que establezca el reglamento de copropiedad.
El hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier
tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes correspondientes.
El reglamento de copropiedad podrá autorizar al administrador para que, con el acuerdo del Comité de Administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio eléctrico que se
suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.
Si el condominio no dispusiere de sistemas propios de control para el paso de dicho servicio, las empresas que lo suministren, a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del
Comité de Administración, deberán suspender el servicio que proporcionen a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren en la misma situación descrita en el inciso anterior.
Artículo 6. El cobro de los gastos comunes se efectuará por el administrador del condominio, de conformidad a las normas de la presente ley, del reglamento de copropiedad y a los acuerdos
de la asamblea. En el aviso de cobro correspondiente deberá constar la proporción en que el respectivo copropietario debe contribuir a los gastos comunes.
El administrador, si así lo establece el reglamento de copropiedad, podrá confeccionar presupuestos estimativos de gastos comunes por períodos anticipados, para facilitar su cobro, al
término de los cuales deberá hacer el correspondiente ajuste de saldos en relación a los efectivamente producidos. Estos presupuestos deberán ser aprobados por el Comité de
En los juicios de cobro de gastos comunes, la notificación del requerimiento de pago al deudor, conjuntamente con la orden de embargo, se le notificarán personalmente o por cédula dejada en
el domicilio que hubiere registrado en la administración del condominio o, a falta de éste, en la respectiva unidad que ha generado la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes.
Artículo 7. En la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común, a la
certificación periódica de las instalaciones de gas o a gastos comunes urgentes o imprevistos. Este fondo se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en
sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios; con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios, y con los aportes por concepto de uso y goce
exclusivos sobre bienes de dominio común a que alude el inciso segundo del artículo 13.
Los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de
capitales, previo acuerdo del Comité de Administración. Esta cuenta podrá ser la misma a que se refiere el inciso tercero del artículo 23.
Artículo 8. En todo condominio deberá contemplarse la cantidad mínima obligatoria de estacionamientos que señale el plan regulador. No obstante, los condominios de viviendas sociales
a que se refiere el Título IV de esta ley deberán contar, a lo menos, con un estacionamiento por cada dos unidades destinadas a viviendas. Los estacionamientos que correspondan a la cuota
mínima obligatoria antes mencionada deberán singularizarse en el plano a que se refiere el artículo 11 y, en caso de enajenación, ésta sólo podrá hacerse en favor de personas que adquieran
o hayan adquirido una o más unidades en el condominio. Los estacionamientos que excedan la cuota mínima obligatoria serán de libre enajenación. En caso de contemplarse estacionamientos
de visitas, éstos tendrán el carácter de bienes comunes del condominio.
Los terrenos en que se emplacen los condominios no podrán tener una superficie predial inferior a la establecida en el instrumento de planificación territorial o a la exigida por las normas aplicables
al área de emplazamiento del predio. Los tamaños prediales de los sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario podrán ser inferiores a los mínimos exigidos por los
instrumentos de planificación territorial, siempre que la superficie total de todos ellos, sumada a la superficie de terreno en dominio común, sea igual o mayor a la que resulte de multiplicar el
número de todas las unidades de dominio exclusivo por el tamaño mínimo exigido por el instrumento de planificación territorial. Para los efectos de este cómputo, se excluirán las áreas
que deban cederse conforme al artículo 9º.
En cada uno de los sitios de un condominio que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario, sólo podrán levantarse construcciones de una altura que no exceda la máxima
permitida por el plan regulador o, en el silencio de éste, la que resulte de aplicar otras normas de dicho instrumento de planificación y las de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
Los terrenos de dominio común y los sitios de dominio exclusivo de cada copropietario no podrán subdividirse ni lotearse mientras exista el condominio, salvo que concurran las circunstancias
previstas en el inciso tercero del artículo 14.
Artículo 9. Todo condominio deberá cumplir con lo previsto en los artículos 66, 67, 70, 134, 135 y en el artículo 136, con excepción de su inciso cuarto, del decreto con fuerza de ley Nº 458,
de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones. Las calles, avenidas, plazas y espacios públicos que se incorporarán al dominio nacional de uso público conforme al artículo 135, antes
citado, serán sólo aquellos que estuvieren considerados en el respectivo plan regulador. Tratándose de los condominios a que se refiere el Título IV de esta ley, se aplicará lo dispuesto en
la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones para las viviendas sociales.
Cuando las superficies que deban cederse para áreas verdes resulten inferiores a 500 metros cuadrados, podrán ubicarse en otros terrenos dentro de la misma comuna, o compensarse su
valor en dinero, con una suma equivalente a la parte proporcional de esa superficie en el valor comercial del terreno, en cualquiera de ambos casos previo acuerdo con la municipalidad
respectiva, la que sólo podrá invertir estos recursos en la ejecución de nuevas áreas verdes. Lo anterior se aplicará igualmente a las superficies que deban cederse para equipamiento, cualquiera
que sea el tamaño resultante y, en caso de acordarse su compensación en dinero, la municipalidad sólo podrá invertir estos recursos en la ejecución de nuevas obras de equipamiento.
El terreno en que estuviere emplazado un condominio deberá tener acceso directo a un espacio de uso público o a través de servidumbres de tránsito. La franja afecta a servidumbre deberá
tener, a lo menos, el ancho mínimo exigido por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones para los trazados viales urbanos, según la función que se le asigne en el proyecto o
la que le haya asignado el instrumento de planificación territorial. Los sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario deberán tener acceso directo a un espacio de uso público
o a través de espacios de dominio común destinados a la circulación.
Artículo 10. Para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria, todo condominio deberá cumplir con las normas exigidas por esta ley y su reglamento, por la Ley General de Urbanismo y
Construcciones, por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, por los instrumentos de planificación territorial y por las normas que regulen el área de emplazamiento del condominio.
Corresponderá a los Directores de Obras Municipales verificar que un condominio cumple con lo dispuesto en el inciso anterior y extender el certificado que lo declare acogido al régimen de
copropiedad inmobiliaria, haciendo constar en el mismo la fecha y la notaría en que se redujo a escritura pública el primer reglamento de copropiedad y la foja y el número de su inscripción en el
Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces. Este certificado deberá señalar las unidades que sean enajenables dentro de cada condominio.
Artículo 11. Los planos de un condominio deberán singularizar claramente cada una de las unidades en que se divide un condominio, los sectores en el caso a que se refiere el inciso tercero
del artículo 4º y los bienes de dominio común. Estos planos deberán contar con la aprobación del Director de Obras Municipales y se archivarán en una sección especial del Registro de Propiedad
del Conservador de Bienes Raíces respectivo, en estricto orden numérico, conjuntamente con el certificado a que se refiere el inciso segundo del artículo 10.
Artículo 12. Las escrituras públicas mediante las cuales se transfiera el dominio o se constituyan derechos reales sobre alguna unidad de un condominio, deberán hacer referencia al
plano a que alude el artículo anterior. En la escritura en que por primera vez se transfiera el dominio o se constituyan derechos reales sobre algunas de esas unidades, además, deberá
insertarse el certificado mencionado en el inciso segundo del artículo 10.
5) El número y la ubicación que corresponda a la unidad en el plano de que trata el artículo
11, y
Artículo 13. Cada copropietario podrá servirse de los bienes de dominio común en la forma que indique el reglamento de copropiedad y a falta de disposición en él, según su destino y sin
perjuicio del uso legítimo de los demás copropietarios. Las construcciones en bienes de dominio común, las alteraciones de los mismos, formas de su aprovechamiento y el cambio de su destino,
se sujetarán a lo previsto en el reglamento de copropiedad o, en su defecto, a lo que determine la asamblea de copropietarios, cumpliendo en ambos casos con las normas vigentes en la materia.
Sólo podrán asignarse en uso y goce exclusivo a uno o más copropietarios, conforme lo establezca el reglamento de copropiedad o lo acuerde la asamblea de copropietarios, los bienes de dominio
común a que se refieren las letras c), d) y e) del número 3 del artículo 2º, como asimismo los mencionados en las letras a) y b) del mismo precepto, cuando por circunstancias sobrevinientes
dejen de tener las características señaladas en dichas letras a) y b). El titular de estos derechos podrá estar afecto al pago de aportes en dinero por dicho uso y goce exclusivos, que podrán
consistir en una cantidad única o en pagos periódicos. Estos recursos incrementarán el fondo común de reserva. Además, salvo disposición en contrario del reglamento de copropiedad, o
acuerdo de la asamblea de copropietarios, los gastos de mantención que irrogue el bien común dado en uso y goce exclusivo, serán de cargo del copropietario titular de estos derechos.
El uso y goce exclusivo no autorizará al copropietario titular de estos derechos para efectuar construcciones o alteraciones en dichos bienes, o para cambiar su destino, sin contar previamente
con acuerdo de la asamblea y permiso de la Dirección de Obras Municipales.
Artículo 14. Los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad y, por tanto, esos derechos se
entenderán comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen o embargo de la respectiva unidad.
No podrán dejar de ser de dominio común aquellos a que se refieren las letras a), b) y c) del número 3 del artículo 2º, mientras mantengan las características que determinan su clasificación
en estas categorías.
Podrán enajenarse, darse en arrendamiento o gravarse, previo acuerdo de la asamblea de copropietarios, los bienes de dominio común a que se refieren las letras d) y e) del número 3 del
artículo 2º, como asimismo los mencionados en las letras a), b) y c) del mismo precepto, cuando por circunstancias sobrevinientes dejen de tener las características señaladas en dichas letras a),
b) y c). No obstante lo anterior, la asamblea de copropietarios podrá, aun cuando tales características se mantengan, acordar con los quórum exigidos por esta ley, la enajenación de los
bienes comunes a que se refiere la letra c) del número 3 del artículo 2º, sólo en favor de los copropietarios colindantes.
A los actos y contratos a que se refiere el inciso anterior, comparecerá el administrador, si lo hubiere, y el Presidente del Comité de Administración, en representación de la asamblea de
copropietarios. Los recursos provenientes de estos actos y contratos incrementarán el fondo común de reserva.
Si la enajenación implica la alteración en el número de unidades de un condominio, deberá modificarse el reglamento de copropiedad dejando constancia de los nuevos porcentajes de los
derechos de los copropietarios sobre los bienes comunes.
Artículo 14 bis. Las construcciones o transformaciones de arquitectura que afecten el volumen de aire disponible en los espacios utilizables por las personas o en superficies destinadas a la
ventilación, como asimismo, las obras que alteren las instalaciones de gas y los conductos colectivos de evacuación de gases, sean en bienes de dominio común o en las unidades de los
condominios, deberán ser ejecutadas por una persona o entidad autorizada por la Superintendencia de Electricidad y Combustibles, con el acuerdo de la asamblea de copropietarios
y el permiso de la Dirección de Obras Municipales, cuando corresponda.
El propietario, arrendatario u ocupante a cualquier título de una unidad sólo podrá efectuar dentro de ésta instalaciones de artefactos a gas, de ventilaciones, de inyectores o extractores que
modifiquen el movimiento y circulación de masas de aire, a través de la persona o entidad autorizada por la Superintendencia de Electricidad y Combustibles y previa comunicación al
administrador o a quien haga sus veces.
Artículo 15. Para cambiar el destino de una unidad, se requerirá que el nuevo uso esté permitido por el instrumento de planificación territorial y que el copropietario obtenga, además
del permiso de la Dirección de Obras Municipales, el acuerdo previo de la asamblea.
Artículo 16. Las unidades de un condominio podrán hipotecarse o gravarse libremente, sin que para ello se requiera acuerdo de la asamblea, subsistiendo la hipoteca o gravamen en los casos en
que se ponga término a la copropiedad.
La hipoteca o gravamen constituidos sobre una unidad gravarán automáticamente los derechos que le correspondan en los bienes de dominio común, quedando amparados por la misma
Se podrá constituir hipoteca sobre una unidad de un condominio en etapa de proyecto o en construcción, para lo cual se archivará provisionalmente un plano en el Conservador de Bienes
Raíces, en el que estén singularizadas las respectivas unidades, de acuerdo con el permiso de construcción otorgado por la Dirección de Obras Municipales.
Esta hipoteca gravará la cuota que corresponda a dicha unidad en el terreno desde la fecha de la inscripción de la hipoteca y se radicará exclusivamente en dicha unidad y en los derechos que le
correspondan a ésta en los bienes de dominio común, sin necesidad de nueva escritura ni inscripción, desde la fecha del certificado a que se refiere el inciso segundo del artículo 10,
procediéndose al archivo definitivo del plano señalado en el artículo 11.
La inscripción de la hipoteca o gravamen de una unidad contendrá, además de las menciones señaladas en los números 1º, 2º, 4º y 5º del artículo 2432 del Código Civil, las que se expresan en
los números 4) y 5) del inciso segundo del artículo 12 de esta ley.
Las sesiones ordinarias se celebrarán, a lo menos, una vez al año, oportunidad en la que la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión correspondiente a los últimos doce
meses y en ellas podrá tratarse cualquier asunto relacionado con los intereses de los copropietarios y adoptarse los acuerdos correspondientes, salvo los que sean materia de sesiones
Las sesiones extraordinarias tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del Comité de Administración o de los copropietarios que representen, a lo menos, el
quince por ciento de los derechos en el condominio, y en ellas sólo podrán tratarse los temas incluidos en la citación.
Todas las materias que de acuerdo al inciso precedente deban tratarse en sesiones extraordinarias, con excepción de las señaladas en el número 1 cuando alteren los derechos en el
condominio y en los números 2, 3, 4, 5 y 6, podrán también ser objeto de consulta por escrito a los copropietarios, firmada por el Presidente del Comité de Administración y por el administrador del
condominio, la que se notificará a cada uno de los copropietarios en igual forma que la citación a Asamblea a que se refiere el inciso primero del artículo 18. La consulta deberá ser acompañada de
los antecedentes que faciliten su comprensión, junto con el proyecto de acuerdo correspondiente, para su aceptación o rechazo por los copropietarios. La consulta se entenderá aprobada cuando
obtenga la aceptación por escrito y firmada de los copropietarios que representen a lo menos el 75% de los derechos en el condominio. El acuerdo correspondiente deberá reducirse a escritura
pública suscrita por el Presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, debiendo protocolizarse los antecedentes que respalden el acuerdo, dejándose
constancia de dicha protocolización en la respectiva escritura. En caso de rechazo de la consulta ella no podrá renovarse antes de 6 meses.
Artículo 18. El Comité de Administración, a través de su presidente, o si éste no lo hiciere, el administrador, deberá citar a asamblea a todos los copropietarios o apoderados, personalmente o
mediante carta certificada dirigida al domicilio registrado para estos efectos en la oficina de la administración, o en la Secretaría Municipal cuando se tratare de condominios de viviendas sociales, con una anticipación mínima de cinco días y que no exceda de quince. Si no lo hubieren registrado, se entenderá para todos los efectos que tienen su domicilio en la respectiva unidad del
condominio. El administrador deberá mantener en el condominio una nómina actualizada de los copropietarios, con sus respectivos domicilios registrados.
Las sesiones de la asamblea deberán celebrarse en el condominio, salvo que la asamblea o el Comité de Administración acuerden otro lugar, el que deberá estar situado en la misma comuna, y
deberán ser presididas por el presidente del Comité de Administración o por el copropietario asistente que elija la Asamblea. Tratándose de la primera asamblea, ésta será presidida por el
administrador, si lo hubiere, o por el copropietario asistente que designe la asamblea mediante sorteo.
Artículo 19. Las asambleas ordinarias se constituirán en primera citación con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el sesenta por ciento de los derechos en el
condominio; y en segunda citación, con la asistencia de los copropietarios que concurran, adoptándose en ambos casos los acuerdos respectivos por la mayoría absoluta de los asistentes.
Las asambleas extraordinarias se constituirán en primera citación con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el ochenta por ciento de los derechos en el
condominio; y en segunda citación, con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el sesenta por ciento de los derechos en el condominio. En ambos casos los acuerdos se
Las asambleas extraordinarias para tratar las materias señaladas en los números 1 al 7 del artículo 17 requerirán para constituirse, tanto en primera como en segunda citación, la asistencia de los
copropietarios que representen, a lo menos, el ochenta por ciento de los derechos en el condominio, y los acuerdos se adoptarán con el voto favorable de los asistentes que representen,
a lo menos, el setenta y cinco por ciento de los derechos en el condominio.
Las asambleas extraordinarias para tratar modificaciones al reglamento de copropiedad que incidan en la alteración del porcentaje de los derechos de los copropietarios sobre los bienes de
dominio común, requerirán para constituirse la asistencia de la unanimidad de los copropietarios y los acuerdos se adoptarán con el voto favorable de la unanimidad de los copropietarios.
En las asambleas ordinarias, entre la primera y segunda citación deberá mediar un lapso no inferior a media hora ni superior a seis horas. En las asambleas extraordinarias dicho lapso no
podrá ser inferior a cinco ni superior a quince días.
Artículo 20. Todo copropietario estará obligado a asistir a las asambleas respectivas, sea personalmente o debidamente representado, según se establezca en el reglamento de
copropiedad. Si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar apoderado o, habiéndolo designado, éste no asistiere, para este efecto se entenderá que acepta que asuma su
representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad, siempre que en el respectivo contrato así se hubiere establecido.
Sólo los copropietarios hábiles podrán optar a cargos de representación de la comunidad y concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten, salvo para aquellas materias respecto de las
cuales la presente ley exige unanimidad. Cada copropietario tendrá sólo un voto, que será proporcional a sus derechos en los bienes de dominio común, de conformidad al inciso segundo
del artículo 3º. El administrador no podrá representar a ningún copropietario en la asamblea.
Los acuerdos adoptados con las mayorías exigidas en esta ley o en el reglamento de copropiedad obligan a todos los copropietarios, sea que hayan asistido o no a la sesión respectiva y aun cuando
no hayan concurrido con su voto favorable a su adopción. La asamblea representa legalmente a todos los copropietarios y está facultada para dar cumplimiento a dichos acuerdos a través del
Comité de Administración o de los copropietarios designados por la propia asamblea para estos efectos.
De los acuerdos de la asamblea se dejará constancia en un libro de actas foliado. Las actas deberán ser firmadas por todos los miembros del Comité de Administración, o por los copropietarios que la
asamblea designe y quedarán bajo custodia del Presidente del Comité de Administración. La infracción a esta obligación será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias
mensuales la que se duplicará en caso de reincidencia.
A las sesiones de la asamblea en las que se adopten acuerdos que incidan en las materias señaladas en los números 1, 3, 4, 5, 6 y 7 del artículo 17, deberá asistir un notario, quien deberá
certificar el acta respectiva, en la que se dejará constancia de los quórum obtenidos en cada caso. Si la naturaleza del acuerdo adoptado lo requiere, el acta correspondiente deberá reducirse a
escritura pública por cualquiera de los miembros del Comité de Administración.
Artículo 21. La asamblea de copropietarios en su primera sesión deberá designar un Comité de Administración compuesto, a lo menos, por tres personas, salvo que el número de copropietarios
fuere inferior, que tendrá la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que deben ser materia de asamblea extraordinaria. El Comité de Administración durará
en sus funciones el período que le fije la asamblea, el que no podrá exceder de tres años, sin perjuicio de poder ser reelegido indefinidamente, y será presidido por el miembro que designe la
asamblea, o en subsidio, el propio Comité. Sólo podrán ser designados miembros del Comité de
Administración: a) las personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges; y, b) los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio. El
Comité de Administración podrá también dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio, como asimismo imponer las multas que estuvieren contempladas
en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del reglamento de copropiedad. Las normas y acuerdos del Comité mantendrán su vigencia mientras no sean
revocadas o modificadas por la asamblea de copropietarios. Para la validez de las reuniones del Comité de Administración, será necesaria una asistencia de la mayoría de sus miembros y los
acuerdos serán adoptados por la mitad más uno de los asistentes.
Artículo 22. Todo condominio será administrado, con las facultades que disponga el reglamento de copropiedad respectivo, por la persona natural o jurídica designada por la
asamblea de copropietarios, y a falta de tal designación, actuará como administrador el Presidente del Comité de Administración, por lo que las referencias que en esta ley se hacen al administrador,
sólo serán para el caso en que lo hubiere. El nombramiento del administrador, en su caso, deberá constar en la respectiva acta de la asamblea en que se adoptó el acuerdo pertinente, reducida a
escritura pública por la persona expresamente facultada para ello en la misma acta o, si no se expresare, por cualquiera de los miembros del Comité de Administración.
El administrador, si lo hubiere, no podrá integrar el Comité de Administración y se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo ser removido en
cualquier momento por acuerdo de la misma.
Artículo 23. Serán funciones del administrador las que se establezcan en el reglamento de copropiedad y las que específicamente le conceda la asamblea de copropietarios, tales como
cuidar los bienes de dominio común; efectuar los actos necesarios para realizar la certificación de las instalaciones de gas; ejecutar los actos de administración y conservación y los de carácter
urgente sin recabar previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación; cobrar y recaudar los gastos comunes; velar por la observancia de las disposiciones legales y
reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad; representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios, con las facultades del inciso primero del
artículo 7º del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros; citar a
reunión de la asamblea; pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de
su unidad le imponen esta ley, su reglamento y el reglamento de copropiedad.
El administrador o quien haga sus veces está facultado para requerir a la Superintendencia de Electricidad y Combustibles con objeto de que dicho organismo fiscalice el cumplimiento de la
normativa vigente en materia de gas. El administrador podrá encomendar a cualquier persona o entidad autorizada la certificación de las instalaciones de gas de la comunidad, para lo cual deberá
notificar por escrito el valor del servicio al Comité de Administración, el que tendrá un plazo de diez días hábiles contados desde la notificación para aceptar lo propuesto o presentar una
alternativa distinta. Si, transcurrido este plazo, no se pronunciare, el administrador procederá a contratar la certificación conforme a la propuesta notificada al Comité de Administración.
Asimismo, el administrador podrá disponer, previo aviso a dicho Comité, cualquier revisión relativa al gas en los bienes de dominio común o en las unidades que forman parte del
condominio, cuando sea dispuesta por la autoridad competente.
Todo condominio deberá mantener una cuenta corriente bancaria o una cuenta de ahorro, exclusiva del condominio, sobre la que podrán girar la o las personas que designe la asamblea de
copropietarios. Las entidades correspondientes, a requerimiento del administrador o del Comité de Administración, procederán a la apertura de la cuenta a nombre del respectivo condominio, en
que se registre el nombre de la o de las personas habilitadas.
El administrador estará obligado a rendir cuenta documentada de su administración en las épocas que se le hayan fijado y, además, cada vez que se lo solicite la asamblea de copropietarios o el
Comité de Administración, en su caso, y al término de su gestión.
Artículo 24. Mientras se proceda al nombramiento del Comité de Administración, cualquiera de los copropietarios podrá ejecutar por sí solo los actos urgentes de administración y
Artículo 25. El reglamento de copropiedad o la asamblea podrán establecer subadministraciones en un mismo condominio, debiendo siempre mantenerse una administración
central. Para estos efectos, la porción del condominio correspondiente a cada subadministración deberá constar en un plano complementario de aquel a que se refiere el artículo 11. El reglamento
de copropiedad especificará las funciones de las subadministraciones y su relación con la administración central.
Artículo 26. Dos o más condominios colindantes o ubicados en una misma manzana o en manzanas contiguas, podrán convenir su administración conjunta, previo acuerdo adoptado en
asamblea extraordinaria especialmente citada al efecto.
En el acuerdo respectivo se facultará a los presidentes de los respectivos Comités de Administración para suscribir el respectivo convenio, señalándose las condiciones generales que
éste deberá contemplar.
Artículo 27. La copia del acta de la asamblea válidamente celebrada, autorizada por el Comité de Administración, o en su defecto por el administrador, en que se acuerden gastos comunes,
tendrá mérito ejecutivo para el cobro de los mismos. Igual mérito tendrán los avisos de cobro de dichos gastos comunes, extendidos de conformidad al acta, siempre que se encuentren firmados
c) Dejar establecido que las unidades que integran el condominio, como asimismo los sectores en que se divide y los bienes de dominio común, están identificados individualmente en
los planos a que se refiere el artículo 11, señalando el número y la fecha de archivo de dichos planos en el Conservador de Bienes Raíces;
d) Señalar los derechos que corresponden a cada unidad sobre los bienes de dominio común, como asimismo la cuota con que el propietario de cada unidad debe contribuir al pago de los
gastos comunes, en conformidad a lo dispuesto en el artículo 4º;
e) Establecer lo concerniente a: la administración y conservación de los bienes de dominio común; las multas por incumplimiento de obligaciones, y la aplicación de alguna de las medidas
permitidas en los incisos tercero y cuarto del artículo 5º;
i) Establecer la asistencia necesaria para sesionar y las mayorías que se requerirán para que la asamblea adopte acuerdos, tanto en las sesiones ordinarias como en las extraordinarias, las que
no podrán ser inferiores a las establecidas en el artículo 19;
Artículo 29. El primer reglamento de copropiedad será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio, teniendo en consideración las características propias del condominio.
Deberá contener las menciones específicas para los diferentes aspectos a que se refiere el artículo 28 y en él no podrán fijarse mayorías superiores a las establecidas en el artículo 19. Este
instrumento deberá ser reducido a escritura pública e inscrito en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo como exigencia previa para obtener el
certificado a que alude el inciso segundo del artículo 10.
Artículo 30. Una vez enajenado el 75% de las unidades que formen parte de un condominio nuevo, el Administrador deberá convocar a Asamblea extraordinaria la que se pronunciará sobre
la mantención, modificación o sustitución del Reglamento a que se refiere el artículo precedente.
Artículo 31. Los copropietarios que se sientan afectados por disposiciones del reglamento de copropiedad del condominio, por estimar que ha sido dictado con infracción de normas de esta ley
o de su reglamento, o que contiene disposiciones contradictorias o que no corresponden a la realidad de ese condominio o de manifiesta arbitrariedad en el trato a los distintos copropietarios,
podrán demandar ante el tribunal que corresponda de acuerdo a los artículos 33 y 34 de esta ley, la supresión, modificación o reemplazo de las normas impugnadas. La acción se notificará al
administrador del condominio que para estos efectos tendrá la calidad de representante legal de los restantes copropietarios, debiendo ponerla en conocimiento de cada uno de los
copropietarios, dentro de los cinco días hábiles siguientes a dicha notificación, mediante comunicación escrita dirigida al domicilio registrado por éstos en la administración o a falta de
éste, a la respectiva unidad. En todo caso, cualquier copropietario podrá hacerse parte en el juicio.
Artículo 32. Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades del condominio, deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los
derechos de los demás ocupantes del condominio.
Las unidades se usarán en forma ordenada y tranquila y no podrán hacerse servir para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en el silencio de éste, a aquellos que el condominio esté destinado según los planos aprobados por la Dirección de Obras Municipales. Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los
copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni
almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes.
La infracción a lo prevenido en este artículo será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, pudiendo el tribunal elevar al doble su monto en caso de reincidencia. Se
entenderá que hay reincidencia cuando se cometa la misma infracción, aun si ésta afectare a personas diversas, dentro de los seis meses siguientes a la fecha de la resolución del juez de policía
local que condene al pago de la primera multa.
Podrán denunciar estas infracciones, el Comité de Administración, el administrador o cualquier persona afectada, dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia. Lo anterior, sin perjuicio de
las indemnizaciones que en derecho correspondan. La administración del condominio podrá, a través de circulares, avisos u otros medios, dar a conocer a la comunidad los reclamos
Serán responsables, solidariamente, del pago de las multas e indemnizaciones por infracción a las obligaciones de este artículo, el infractor y el propietario de la respectiva unidad, sin perjuicio del
derecho de este último de repetir contra el infractor.
Artículo 33. Serán de competencia de los juzgados de policía local correspondientes y se sujetarán al procedimiento establecido en la ley Nº 18.287, las contiendas que se promuevan
entre los copropietarios o entre éstos y el administrador, relativas a la administración del respectivo condominio, para lo cual estos tribunales estarán investidos de todas las facultades que
sean necesarias a fin de resolver esas controversias. En el ejercicio de estas facultades, el juez podrá, a petición de cualquier copropietario:
b) Citar a asamblea de copropietarios, si el administrador o el presidente del Comité de Administración no lo hiciere, aplicándose al efecto las normas contenidas en el artículo 654 del
Código de Procedimiento Civil, en lo que fuere pertinente. A esta asamblea deberá asistir un Notario como ministro de fe, quien levantará acta de lo actuado. La citación a asamblea se
notificará mediante carta certificada sujetándose a lo previsto en el inciso primero del artículo 18 de la presente ley. Para estos efectos, el administrador, a requerimiento del juez, deberá poner a
disposición del tribunal la nómina de copropietarios a que se refiere el citado inciso primero, dentro de los cinco días siguientes desde que le fuere solicitada y si así no lo hiciere, se le aplicará
la multa prevista en el penúltimo inciso del artículo 32.
c) Exigir al administrador que someta a la aprobación de la asamblea de copropietarios rendiciones de cuentas, fijándole plazo para ello y, en caso de infracción, aplicarle la multa a que
alude la letra anterior.
d) Citar a asamblea de copropietarios a fin de que se proceda a elegir el Comité de Administración en los casos en que no lo hubiere. La citación a asamblea se notificará mediante
carta certificada, conforme a una nómina que deberá ser puesta a disposición del tribunal por los copropietarios que representen, a lo menos, el cinco por ciento de los derechos en el condominio.
No obstante, tratándose de condominios de viviendas sociales, el juez podrá disponer que un funcionario del tribunal o de la municipalidad respectiva notifique la citación a asamblea mediante
la entrega de esta última a cualquier persona adulta que se encontrare en el domicilio del copropietario o a través de su fijación en la puerta de ese lugar, conforme a una nómina de
copropietarios que deberá ser proporcionada por quien solicitó la citación. Para este efecto, el juez podrá solicitar al Conservador de Bienes Raíces competente que complemente dicha nómina
respecto de aquellas unidades cuyos dueños no estuvieren identificados, de acuerdo con las inscripciones de dominio vigentes. Asimismo, podrá disponer que un funcionario del tribunal o de
la municipalidad respectiva se desempeñe como ministro de fe.
Artículo 34. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior, las contiendas a que se refiere el inciso primero de dicho artículo, podrán someterse a la resolución del juez árbitro arbitrador a
que se refiere al artículo 223 del Código Orgánico de Tribunales. En contra de la sentencia arbitral, se podrán interponer los recursos de apelación y de casación en la forma, conforme a lo previsto
en el artículo 239 de ese mismo Código.
El árbitro deberá ser designado por acuerdo de la asamblea y, a falta de acuerdo, por el juez letrado de turno, pudiendo ser sustituido o removido en cualquier momento por acuerdo de la
asamblea, siempre que no esté conociendo causas pendientes.
Artículo 35. La respectiva municipalidad podrá atender extrajudicialmente los conflictos que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y el administrador, y al efecto estará facultada
para citar a reuniones a las partes en conflicto para que expongan sus problemas y proponer vías de solución, haciendo constar lo obrado y los acuerdos adoptados en actas que se levantarán al
La copia del acta correspondiente, autorizada por el secretario municipal respectivo, constituirá plena prueba de los acuerdos adoptados y deberá agregarse al libro de actas del Comité de
Administración. En todo caso la municipalidad deberá abstenerse de actuar si alguna de las partes hubiere recurrido o recurriera al juez de policía local o a un árbitro, conforme a lo dispuesto en los
artículos 33 y 34 de esta ley.
De la seguridad del condominio y del término o modificación de la copropiedad inmobiliaria Artículo 36. Salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario, todas las
unidades de un condominio deberán ser aseguradas contra riesgo de incendio, incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común en la proporción que le corresponda a la respectiva unidad.
Cada copropietario deberá contratar este seguro y, en caso de no hacerlo, lo contratará el administrador por cuenta y cargo de aquél, formulándole el cobro de la prima correspondiente
conjuntamente con el de los gastos comunes, indicando su monto en forma desglosada de éstos. Al pago de lo adeudado por este concepto, se aplicarán las mismas normas que rigen para los
Sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso anterior, deberá mantenerse en el archivo de documentos del condominio un plano del mismo, con indicación de los grifos, sistemas de electricidad, agua
potable, alcantarillado y calefacción, de seguridad contra incendio y cualquier otra información que sea necesario conocer para casos de emergencia.
Todo condominio deberá tener un plan de emergencia ante siniestros, como incendios, terremotos y semejantes, que incluya medidas para tomar, antes, durante y después del siniestro,
con especial énfasis en la evacuación durante incendios. La confección de este plan será responsabilidad del Comité de Administración, que deberá someterlo a aprobación de una
asamblea extraordinaria citada especialmente a ese efecto, dentro de los primeros tres meses de su nombramiento.
El plan de emergencia, junto con los planos del condominio detallados según necesidad, será actualizado anualmente por el Comité de Administración respectivo y copia del mismo, junto con
los planos, serán entregados a la unidad de carabineros y de bomberos más cercana, las que podrán hacer llegar al Comité de Administración las observaciones que estimaren pertinentes.
Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes de las unidades que componen el condominio están obligados a facilitar la expedición de revisiones o certificaciones en el interior de sus unidades,
cuando hayan sido dispuestas conforme a la normativa vigente.
Si no otorgaren las facilidades para efectuarlas, habiendo sido notificados por escrito por el administrador en la dirección que cada uno registre en la administración, serán sancionados
conforme a lo dispuesto en el artículo 32.
Si se viere comprometida la seguridad o conservación de un condominio sea respecto de sus bienes comunes o de sus unidades, por efecto de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u
otros desperfectos, para cuya reparación fuere necesario ingresar a una unidad, no encontrándose el propietario, arrendatario, u ocupante que facilite o permita el acceso, el administrador del
condominio podrá ingresar forzadamente a ella, debiendo hacerlo acompañado de un miembro del Comité de Administración, quien levantará acta detallada de la diligencia, incorporando la
misma al libro de actas del Comité de Administración y dejando copia de ella en el interior de la unidad. Los gastos que se origen serán de cargo del o los responsables del desperfecto producido.
Artículo 37. Si la municipalidad decretase la demolición de un condominio, de conformidad a la legislación vigente en la materia, la asamblea de copropietarios, reunida en asamblea
extraordinaria, acordará su proceder futuro.
Artículo 38. La resolución del Director de Obras Municipales que declare acogido un condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria será irrevocable por decisión unilateral de esa
Sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso anterior, la asamblea podrá solicitar del Director de Obras Municipales que proceda a modificar o a dejar sin efecto dicha declaración, debiendo, en todo
caso, cumplirse con las normas vigentes sobre urbanismo y construcciones para la gestión ulterior respectiva y recabarse la autorización de los acreedores hipotecarios o de los titulares de otros
derechos reales, si los hubiere. Si se deja sin efecto dicha declaración, la comunidad que se forme entre los copropietarios se regirá por las normas del derecho común.
El Director de Obras Municipales tendrá un plazo de treinta días corridos para pronunciarse sobre la solicitud a que se refiere el inciso anterior, contado desde la fecha de la presentación de la
misma. Será aplicable a este requerimiento lo dispuesto en los incisos segundo, tercero y cuarto del artículo 118 del decreto con fuerza de ley Nº 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y
De los condominios de viviendas sociales Artículo 39. Los condominios de viviendas sociales no podrán contar con más de 150 unidades
de viviendas, se regirán por las disposiciones especiales contenidas en este Título y, en lo no previsto por éstas y siempre que no se contrapongan con lo establecido en ellas, se sujetarán a las
normas de carácter general contenidas en los restantes Títulos de esta ley.
Artículo 40. Para los efectos de este Título, se considerarán viviendas sociales las viviendas económicas de carácter definitivo, destinadas a resolver los problemas de la marginalidad
habitacional, cuyo valor de tasación no exceda en más de un 30% el señalado en el decreto ley Nº 2.552, de 1979.
2. El valor de construcción de la vivienda, según el proyecto presentado, que se evaluará conforme a la tabla de costos unitarios a que se refiere el artículo 127 de la ley General de
Artículo 41. Los Gobiernos Regionales, las Municipalidades y los Servicios de Vivienda y Urbanización podrán destinar recursos a condominios de viviendas sociales emplazados en sus
c) En pago de primas de seguros de incendio y adicionales para cubrir riesgos catastróficos de la naturaleza, tales como terremotos, inundaciones, incendios a causa de terremotos u otros del
mismo tipo;
Asimismo, los condominios de viviendas sociales podrán postular a los programas financiados con recursos fiscales en las mismas condiciones que las juntas de vecinos, organizaciones
comunitarias, organizaciones deportivas y otras entidades de similar naturaleza.
Artículo 42. Los Gobiernos Regionales, las Municipalidades y los Servicios de Vivienda y Urbanización respectivos podrán designar, por una sola vez, en los condominios de viviendas
sociales que carezcan de administrador, una persona que actuará provisionalmente como administrador, con las mismas facultades y obligaciones que aquél.
La asamblea de copropietarios, por acuerdo adoptado en sesión ordinaria, podrá solicitar del Gobierno Regional, de la Municipalidad o del Servicio de Vivienda y Urbanización que hubiere
designado al administrador provisional la sustitución de éste, por causa justificada.
Artículo 43. No obstante lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 30, mediante resolución del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, se aprobará un reglamento de copropiedad tipo para los
condominios de viviendas sociales, pudiendo cada condominio adaptar sus disposiciones a sus necesidades, no obstante lo cual deberá someter este reglamento de copropiedad a las
formalidades previstas en el artículo 29.
Artículo 44. El reglamento de copropiedad en los condominios de viviendas sociales, las actas que contengan modificaciones de estos reglamentos, la nómina de los miembros del Comité de
Administración y la designación del administrador, en su caso, y sus direcciones, deberán quedar bajo custodia del Presidente del Comité de Administración.
El Presidente del Comité de Administración deberá protocolizar estos documentos en una Notaría, comunicando el cumplimiento de dicha diligencia a la Municipalidad respectiva y dejando copia de
la protocolización en el archivo de documentos del condominio. La infracción a estas obligaciones será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, la que se duplicará en
Artículo 45. Las empresas que proporcionen servicios de energía eléctrica, agua potable, alcantarillado, gas u otros servicios, a un condominio de viviendas sociales, deberán cobrar,
conjuntamente con las cuentas particulares de cada vivienda, la proporción que le corresponda a dicha unidad en los gastos comunes por concepto del respectivo consumo o reparación de estas
instalaciones. Esta contribución se determinará en el respectivo reglamento de copropiedad o por acuerdo de la asamblea de copropietarios, conforme a lo dispuesto en el artículo 4º.
Artículo 46. Tratándose de condominios de viviendas sociales integrados por más de un bloque independiente, cada bloque podrá establecer subadministraciones, en la forma dispuesta en el
artículo 25, cualquiera que sea el número de unidades que lo integren.
Artículo 46 Bis. Las actuaciones que deban efectuar los condominios de viviendas sociales en cumplimiento de esta ley estarán exentas del pago de los derechos arancelarios que correspondan
a los notarios, conservadores de bienes raíces y archiveros. Para tales efectos, la calidad de condominio de viviendas sociales se acreditará mediante certificado emitido por la dirección de
obras municipales correspondiente. Asimismo, la exigencia de que un notario intervenga en dichas actuaciones se entenderá cumplida si participa en ellas, como ministro de fe, el secretario
municipal respectivo o el oficial de registro civil competente.
Artículo 46 Ter. En los condominios a que se refiere este Título, la municipalidad correspondiente estará obligada a actuar como instancia de mediación extrajudicial, conforme a lo establecido en
el artículo 35, y a proporcionar su asesoría para la organización de los copropietarios. Para estos efectos, la municipalidad podrá celebrar convenios con instituciones públicas o privadas.
Artículo 47. Derógase el párrafo 3º “De los edificios y viviendas acogidos a la Ley de Propiedad Horizontal”, del Capítulo I del Título III del decreto con fuerza de ley Nº 458, de 1975, Ley General
de Urbanismo y Construcciones, artículos 110 a 115, ambos inclusive y el artículo 166 de este último cuerpo legal.
Artículo 48. Derógase la ley Nº 6.071, cuyo texto definitivo se fijó en el Capítulo V del decreto supremo Nº 880, del Ministerio de Obras Públicas, de 1963, subsistente por expresa disposición
del inciso segundo del artículo 169 del decreto con fuerza de ley Nº 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Artículo 49. La presente ley se aplicará también a las comunidades de copropietarios acogidos a la Ley de Propiedad Horizontal con anterioridad a su vigencia, sin perjuicio de que, salvo acuerdo
unánime en contrario, respecto de estas comunidades continuarán aplicándose las normas de sus reglamentos de copropiedad en relación al cambio de destino de las unidades del condominio, a la
proporción o porcentaje que a cada copropietario corresponde sobre los bienes comunes y en el pago de los gastos comunes, como asimismo se mantendrán vigentes los derechos de uso y goce
exclusivo sobre bienes comunes que hayan sido legalmente constituidos.
En los casos que esta ley exija que una determinada facultad o derecho esté establecida en el reglamento de copropiedad se presumirá tal autorización respecto de los reglamentos de
copropiedad formulados con anterioridad a la vigencia de esta ley, salvo acuerdo en contrario de una asamblea extraordinaria de copropietarios.
Las comunidades a que se refiere este artículo podrán establecer siempre subadministraciones o convenir su administración conjunta en los términos previstos en los artículos 25 y 26,
respectivamente, previo acuerdo adoptado conforme al procedimiento estatuido en el inciso segundo del artículo 19. Para estos efectos la porción correspondiente a cada subadministración
deberá constar en un plano complementario de aquel aprobado por la Dirección de Obras Municipales al acogerse el edificio o conjunto de viviendas a la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 50. Las referencias que se efectúan en la legislación vigente a las disposiciones legales que se derogan por los artículos anteriores se entenderán hechas a las de esta ley, y las efectuadas
a las contenidas enJuntas de Vigilancia”, a los “Comités de Administración”.
Artículo transitorio. Los conjuntos de viviendas preexistentes a la vigencia de esta ley, calificadas como viviendas sociales de acuerdo con los decretos leyes Nº 1.088, de 1975, y Nº
2.552, de 1979, y los construidos por los Servicios de Vivienda y Urbanización y sus antecesores legales, se considerarán como condominios de viviendas sociales para los efectos de lo dispuesto
en el Título IV de la presente ley.
Las Municipalidades deberán desarrollar programas educativos sobre los derechos y deberes de los habitantes de condominios de viviendas sociales, promover, asesorar, prestar apoyo a su
organización y progreso y, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 41, podrán adoptar todas las medidas necesarias para permitir la adecuación de las comunidades de copropietarios de
viviendas sociales a que se refiere el inciso anterior, a las normas de la presente ley, estando facultadas al efecto para prestar asesoría legal, técnica y contable y para destinar recursos con el
objeto de afrontar los gastos que demanden estas gestiones, tales como confección de planos u otros de similar naturaleza.”.
Habiéndose cumplido con lo establecido en el Nº 1º del Artículo 82 de la Constitución Política de la República y por cuanto he tenido a bien aprobarlo y sancionarlo; por tanto promúlguese y llévese
Santiago, 5 de diciembre de 1997.- EDUARDO FREI RUIZ-TAGLE, Presidente de la República.- Sergio
Henríquez Díaz, Ministro de Vivienda y Urbanismo.
El Secretario del Tribunal Constitucional, quien suscribe, certifica que la Honorable Cámara de Diputados envió el proyecto de ley enunciado en el rubro, aprobado por el Congreso Nacional, a
fin de que este Tribunal ejerciera el control de la constitucionalidad de los artículos 33, 34, 35, 41 e inciso segundo del artículotransitorio, y que por sentencia de 21 de noviembre de 1997, los
declaró constitucionales.
PRINCIPALES FUNCIONES DEL PERSONAL
CONTRATADO POR LA COMUNIDAD
Es fundamental determinar todas o la gran mayoría de las funciones a cada cargo, para
que todo el personal pueda realizar todas sus funciones correctamente. Las funciones serán determinadas por el Comité de Copropietarios, el Administrador o por ambos en conjunto, dependiendo de las circunstancias y requerimientos, estas podrán se modificadas.
Hay que recordar que, para las labores de Guardias de Seguridad o actividades similares, deben contar con la credencial del curso OS10, la cual deben siempre portarla a la vista por si llega la autoridad fiscalizadora a realizar inspección. Este curso es obligatorio para todos los trabajadores que deseen desempeñarse en los cargos de Mayordomo, Conserje, Nochero, Rondín, Guardias de Seguridad.
Para todos estos cargos, están las siguientes funciones bases:
– Velar por la seguridad y tranquilidad de los todos habitantes del condominio y sus
instalaciones, según indicaciones entregadas por sus superiores. (Conocer todas las
instalaciones y maquinarias con sus respectivos manuales).
–En ausencia de su jefe directo, coordinar y/o atender con prioridad la acción frente a una emergencia e informando a la brevedad cuando la situación lo justifique. (paro todos los cargos)
–En ausencia de su jefe directo, supervisar el cumplimiento por parte de los ocupantes, trabajadores y visitas del condominio, de las disposiciones legales y del Reglamento de la Copropiedad. (caldera, ascensor, etc.)
–Portar los elementos necesarios, con que se le haya dotado, para cumplir cabalmente su cometido (linterna, radio, silbato, esposas, etc.)
– Asistir y participar de las reuniones de coordinación y/o capacitaciones, que le indiquen. (todos los cargos)
– Efectuar rondas establecidas, por todo el condominio, revisando sus accesos e instalaciones, para prevenir situaciones inseguras que pongan en riesgos a la comunidad.
– Revisar y velar con la periodicidad que se indiquen, todos los equipo y elemento,
que tengan relación con sus deberes, como los materiales e insumos que le sean
– Realizar y asumir, funciones de Portero cuando sea necesario (para todos los
A continuación, detallamos, las funciones especificas y generales por cargo:
– Cumplir y supervisar el cumplimiento, por parte de los ocupantes, trabajadores y
visitas del condominio, de las disposiciones del Reglamento de Copropiedad, de la
Ley de Copropiedad y su reglamento, de la legislación laboral, de las disposiciones
sanitarias, del Reglamento Interno de los Trabajadores, del Plan de Emergencia
Ante Siniestro (P.E.S.), de las normas emanadas de la Asamblea de Copropietarios,
del Comité de Administración y de la Administración; de la resoluciones judiciales
pertinentes y cualquier otra disposición legal que involucre a los condominios.
– Coordinar los diferentes tipos de acciones ante cualquier emergencia.
– Mantener al día, al alcance y en perfecto estado la siguiente documentación:
– Registro de teléfonos de emergencia
– Registro al día de propietarios y usuarios de cada unidad o inmueble.
– Documentación laboral y previsional de los trabajadores.
– Libro Novedades
– Libro Sugerencias o Reclamos.
– Libro control de Asistencia de los Trabajadores.
– Reglamento de la Copropiedad.
– Reglamento Interno de los Trabajadores.
– Plan de Emergencia Ante Siniestros (P.E.S.)
– Copia del Expediente Técnico del Condominio.
– Registro de Pagos Comunes.
– Fichas de funcionamiento y mantenimiento de equipos y sistemas del
– Controlar el cumplimiento de los turnos de trabajados establecidos.
– Supervisar las condiciones de seguridad del condominio y su entorno.
– Supervisar el buen funcionamiento y los trabajos de mantenimiento y reparación de los
equipos e instalaciones del condominio.
– Repartir los documentos oficiales del condominio y los Avisos de Cobro de los Gastos
– Supervisar el correcto uso y funcionamiento de las áreas y bienes del dominio común.
– Efectuar el pago de anticipos y remuneraciones del personal de la comunidad.
– Controlar las reservas de insumos y materiales necesarios para el cumplimiento de las diferentes labores, para el funcionamiento de equipos, sistemas y su mantenimiento.
– Cobrar Gastos Comunes, dando los recibos correspondientes y colocando a buen
recaudo los valores recibidos.
– Efectuar la toma de lecturas de remarcadores y/o medidores de los servicios comunes que lo requieran.
– Autorizar o rechazar la entrada o salida de materiales, mobiliario o enseres del condominio.
– Recibir cuentas y facturas y entregarlas a la administración.
En resumen, el Mayordomo se encarga de la administración interna de la comunidad, y es “el jefe” de los conserjes, a falta de este cargo, la comunidad debe nombrar a un Conserje jefe para sus tareas propias, por lo tanto, el Comité de Administración con el Administrador deben buscar la solución para realizar este listado de tareas bases propias del cargo.
– El resguardo y control de accesos al edificio.
– Controlar el buen funcionamiento de los equipos del condominio.
– Recibir la correspondencia.
– Guiar las visitas de las empresas de mantención.
– Registrar a los visitantes y anunciar su llegada.
– Controlar los estacionamientos de visitas (si los hay).
– Controlar las cámaras de vigilancia.
– Aclarar las consultas de los residentes o derivar tales consultas a la administración.
– Registrar los acontecimientos relevantes en el libro de novedades (bitácora).
– Contestar el teléfono de la comunidad.
– Recibir cuentas y facturas (entregarla al Mayordomo o Administración).
– Rescatar en primera instancia a las personas si quedan atrapadas en el ascensor.
– Liderar la evacuación y ayudar a los demás en caso de siniestros.
ASEADOR (LIMPIEZA, MANTENCIÓN)
– Mantener en perfecto estado el aseo y la higiene de todas las áreas comunes.
– El trabajo, según sea el caso, consistirá en barrer, limpiar, ordenar, encerar, sacar brillo, manguerear, regar, sacudir, trapear, extraer, desinfectar, aspirar, pulir,
pintar, etc. (para ejecutar su trabajo, debe seguir las indicaciones de su jefatura y
usar los elementos de seguridad y protección personal como: guantes, mascarilla,
– Manejar lo relacionado con la basura del condominio: extraer, retirar, embolsar,
cargar y conducirlos al vehículo o área destinado para tal efecto.
– Mantener en perfecta asepsia la sala de almacenamiento, los basureros y los
recintos donde se deposita la basura.
– Deberán guardarse las normas que se impartan para la clasificación de la basura,
que permitirá un posterior reciclaje.
– Realizar con la periodicidad que se indique, todos los equipos y elementos que
guarden relación con su quehacer. Deberá velar por la buena conservación,
correcta aplicación y orden de los implementos, materiales e insumos que le sean
– Informar a su jefe directo de cualquier inconveniente que presenten los sectores
de su actividad, los elementos o aparatos técnicos que estén a su resguardo, como
también la aparición de insectos, roedores, hongos, etc.
– Mantener en perfecto estado las áreas, equipos y sistemas que se le encomiendan dentro del condominio. Cuando se trate de un Calderero, deberá cumplir con las indicaciones de la reglamentación sanitaria y tener los cursos que se exigen para desarrollar esta función.
– El trabajo, según corresponda, consistirá en revisar, reparar, engrasas, barrer, limpiar, cambiar luminarias, chequear equipos, pintar, regar, etc. (para ejecutar sus tareas, debe hacerlo según las indicaciones de su jefe directo, y debe usar los elementos y protecciones personales como: guantes, mascarilla, zapatos, etc.).
– Examinar permanentemente el estado de los elementos, equipos y sistemas del condominio y determinar cuidados especiales cuando sea necesario, velando por la conservación y correcta aplicación de los implementos, materiales e insumos que le sean suministrados.
– Atender reparaciones menores de gasfitería y electricidad de los sectores comunes.
– Hacer funcionar el grupo electrógeno, las bombas de agua y otros equipos con que cuente el condominio, en las condiciones que haya determinado la empresa proveedora.
– Informar a su jefe directo de cualquier inconveniente que presenten los elementos
o aparatos técnicos que estén a su resguardo.
– Mantener en perfecto estado el jardín, jardineras, maceteros, elementos vegetales y áreas exteriores del condominio y su contorno.
– El trabajo, según sea el caso, consistirá en cortar el pasto, preparar la tierra, sembrar, plantar abonar, podar, orillar, desmalezar, barrer, regar, desinfectar, fumigar, limpiar, etc. (para ejecutar su trabajo debe seguir las indicaciones de su jefe directo y además debe usar los implementos y elementos de protección personal como: guantes, zapatos, lentes, etc.).