Source: https://asociacionhipotecadosactivos.wordpress.com/2015/09/24/cuaderno-3o-una-legislacion-a-medida/
Timestamp: 2018-06-18 13:15:43
Document Index: 295186438

Matched Legal Cases: ['artículo 1', 'artículo 1', 'Artículo 1', 'Artículo 2', 'artículo 2', 'artículo 13', 'artículo 22', 'artículo 685', 'artículo 681', 'artículo 562', 'artículo 538', 'Artículo 10', 'artículo 7', 'Artículo 1528', 'Artículo 1528', 'artículo 1911']

CUADERNO 3º.- Una legislación a medida | Asociación hipotecados activos
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CUADERNO 3º.- Una legislación a medida
Publicado el 24 septiembre, 2015	por asociacionhipotecadosactivos
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3.1 El gran engaño.- 3.2 El Mercado Hipotecario.- 3.3 El enfoque jurídico.- 3.3.1 ¿Qué debe saber un abogado de la titulización hipotecaria?.- 3.3.2 La demanda de Oposición .- 3.3.3 La imprescindible documentación.- 3.3.4 El laboratorio de Ideas.- 3.3.5 Los avalistas.- 3.3.6 Los caídos en combate: la retroacción.- 3.4 Sentencias para abrir boca.- 3.5 Cuando termina la fiesta.- 3.6 Sin Segunda Oportunidad.- 3.7 Los Fondos buitre.- 3.8 Documentos de interés
3.1 El gran engaño
¿Cómo es posible que los bancos y las cajas de ahorro (cuando existían) se presenten en los juzgados como acreedor de un préstamo hipotecario cuando tan solo es el Administrador de los cobros? Este es el gran misterio, la titulización circula por los juzgados desde hace 25 años, ni las asociaciones de jueces, ni la escuela judicial, ni los colegios de abogados, procuradores, secretarios judiciales, nadie ha dicho nada al respecto. Tan solo han sido los registradores de la propiedad que han dicho algo respecto a la inscripción. Lo inexplicable es como hemos llegado hasta aquí. Solo cuando se conoce a fondo este asunto se puede percatar de lo sibilino y furtivo de las leyes que lo amparan y del clandestino trato entre la oligarquía bancaria y de los poderes del Estado. Alguna forma habrá de explicarlo de forma sintetizada: está ocurriendo frente a nuestros ojos y forma parte de un sistema inventado por las entidades financieras que lo han copiado de Wall Street (Cuaderno 2º 1.4.- El descubrimiento de la maquina de hacer dinero: El Poker del Mentiroso) con las modificaciones convenientes made in Spain para regularlo a su libre albedrío y desconectar la válvula de seguridad que representa la norma Basilea III (los activos en riesgo no pueden superar el 8% del capital social) y asegurar la solvencia de los bancos a las incertidumbres del mercado. Veamos la secuencia: los bancos venden, a terceros, los préstamos con garantía hipotecaria y en la epidemia de cuotas impagadas en esta crisis sistémica se aplica el vencimiento anticipado y los bancos se presentan en los juzgados solicitando la ejecución hipotecaria que les autoriza inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad y aplicar, por las leyes que les amparan, el lanzamiento del deudor para tomar posesión del bien que garantizaba el préstamo.
Preguntas: ¿Si el banco ha vendido el préstamo a un bonista por qué no se presenta el titular como acreedor de la deuda? Lo primero que te encuentras en la dispersa documentación que ampara el procedimiento: el banco tiene poderes para llevar el impago a la ejecución judicial. No obstante las preguntas continuaban. ¿Cómo es posible que nuestros bancos otorgaran préstamos con garantía hipotecaria al primero que pasara por la calle? ¿Qué sentido tenía forzar unas tasaciones cada vez más altas? No hay otra respuesta: según la legislación española es el bonista (el último tenedor del bono que pasa de mano en mano) quien asume el riesgo y por lo tanto sufre el infortunio de que la hipoteca resulte fallida. La pregunta queda contestada: A los bancos no les importó “fabricar” un producto de riesgo (por falta de solvencia del deudor) que endosaban a un tercero en el Mercado financiero mientras ellos conseguían el beneficio de la intermediación. Al titulizar una hipoteca el banco se convierte en el gestor de cobro y custodio de la documentación y transmite al Fondo de Titulización la cuota mensual del nominal y los intereses que llega al tenedor del bono.
Estamos llegando al magma de la cuestión: ¿Es el banco que ejecuta la hipoteca el propietario de esa deuda? ¿Tiene la legitimidad activa como para quedarse con la garantía? Responder a estas preguntas no ha sido fácil ya que se tenía que encontrar, en documento legal, que el riesgo de impago corresponde al bonista, que el banco efectivamente “vendió” ese préstamo, que existe una emisión que contiene los préstamos hipotecarios, y explícitamente un listado que los identifica y detalla uno por uno. Efectivamente, existe esta documentación como hemos podido ver en 2.2.1 El Folleto de emisión, el Cedente y también en 2.2.2 La escritura de Constitución del Fondo y el Anexo, que acredita que los bancos transmitieron las hipotecas transformadas en bonos al mercado financiero. Fueron los bancos alemanes y franceses a los que les tocaría la peor parte al disponer de miles de millones de euros en bonos hipotecarios de los bancos españoles. Es aquí donde entra la política de la señora Merkel y el paco secreto que deben de haber llegado: por una parte los bancos alemanes no demandaran al Banco de España por falta de diligencia en el control de las entidades financieras españolas y los fallidos que se puedan producir irán a cargo de los contribuyentes españoles. Una infamia, una afrenta que nuestros políticos trafiquen con la vida y supervivencia de su pueblo.
En definitiva una burla por la que quedan estigmatizados al modificar la Constitución garantizando el cobro a los acreedores con prioridad a las necesidades básicas de la población. Sabían lo que habían hecho entre unos y otros, entre la oligarquía bancaria y los títeres de las cúpulas de los partidos políticos que deja pequeño al famoso esquema piramidal de Charles Ponzi, todo ello aderezado con un toque de caspa hispánica. Cualquier escándalo financiero es calderilla irrelevante y punta del iceberg de la compra de voluntades en el gran fraude que se ha perpetrado en el sistema bancario español con la inestimable colaboración de una larga camarilla de intervinientes. El diseño de la burbuja de deuda disfrazada de inmobiliaria ha necesitado la inestimable colaboración de personajes aupados a lo más alto de las finanzas internacionales. El primer e imprescindible paso consiste en que el Banco de España relaja la política crediticia para la concesión de hipotecas (en la época que Jaime Caruana era gobernador) y también para la concesión de créditos al promotor. Todo ello acompañado con importantes deducciones fiscales. Para dejarlo claro, el gran truco es que las entidades de crédito (banca) saca estos préstamos de sus balances mediante titulizaciones, es decir, agrupando las hipotecas en activos para venderlas. Traspasan el riesgo de crédito a inversores para volver a iniciar el proceso de concesión de créditos indefinidamente.
Estos enlaces te llevan al blog Ciudadana K que te ilustrara sobre la titulización:
LA TITULIZACIÓN HIPOTECARIA (I): ¿Qué es?http://deciudadanaaconsumidora.com/2015/06/11/titulizacion-i-que-es/
LA TITULIZACIÓN HIPOTECARIA (II): ¿Cómo puedo saber si mi hipoteca está titulizada? http://deciudadanaaconsumidora.com/2015/06/18/titulizacion-como-saber-hipoteca-titulizacion/
LA TITULIZACIÓN HIPOTECARIA (III): ¿Cómo defenderte del desahucio?http://deciudadanaaconsumidora.com/2015/06/25/titulizacion-desahucio/
3.2 El Mercado Hipotecario
Intuitivamente todo el mundo sabe lo que es un mercado. Veamos que nos dice Wikipedia sobre este mercado. El mercado hipotecario es un marco regulatorio estricto dentro del cual, y bajo su disciplina, se formalizan, sustentan y transmiten los préstamos y créditos garantizados con primera hipoteca sobre bienes inmuebles. Las condiciones financieras y de valoración de bienes gravados, para formalizar estas hipotecas, no son iguales a las del mercado libre sino limitativas, ya que se exigen una serie de requisitos previos, con el fin de constatar que los inmuebles hipotecados en el marco legal del Mercado Hipotecario tienen un valor de realización cierto, y por un montante que permite la recuperación forzosa del crédito garantizado. El crédito territorial que se contrate dentro del marco estricto del Mercado Hipotecario, es susceptible de ser titulizado y convertido en activo financiero con garantía real (cuyo valor de realización se ofrece reforzado), que se adquiera por distintos sujetos en el mercado financiero y con ello propicie la movilización del crédito territorial que puede ser así reinvertido de nuevo a tipos de interés más blandos que los que se ofrecen el mercado libre”. Fijaros que nos dice que se desarrolla en “un marco regulatorio estricto dentro del cual, y bajo su disciplina”, se supone que estricto y disciplina quiere decir lo que todo el mundo entiende que es riguroso y ajustado, en tanto que disciplina sugiere orden y rigor. Pues nada de nada, no hay orden ni concierto, la razón se debe a la obediencia del legislador que simula que es el redactor cuando solo es el copista, el que pasa a limpio el texto remitido por la asesoría jurídica de los bancos que en cada momento han introducido aquello que les ha convenido, desdiciéndose de lo dicho una y otra vez.
En el sistema legal español existe una norma específica sobre el denominado “Mercado Hipotecario”, la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario desarrollada a su vez por el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero. El artículo 1 de La Ley 2/1981 y el artículo 1 del RD 716/2009 establecen un “Mercado Hipotecario” que no contempla todas las transacciones hipotecarias realizadas en España. Se “limita” a regular el sistema de financiación a través de valores de las operaciones hipotecarias que hagan las entidades de crédito que operan en territorio español. Así pues, un particular o una entidad de crédito podrían conceder préstamos hipotecarios sin concurrir los requisitos establecidos por esta normativa, siempre que no se financien de la forma que establece la Ley, es decir, siempre que no financien las operaciones con bonos hipotecarios, cédulas hipotecarias o participaciones hipotecarias o certificados de transmisión de hipoteca.
Si bien las operaciones que encajan dentro de este “Mercado Hipotecario” no son la única posibilidad de financiación de hipotecas, la realidad es que a nivel global se configuran como la única alternativa real a la financiación de hipotecas de forma masiva. Los citados artículos en su tenor literal dicen lo siguiente:
Artículo primero. (Ley 2/1981): Las entidades financieras a las que esta Ley se refiere podrán conceder préstamos hipotecarios y emitir los títulos necesarios para su financiación, de acuerdo con los requisitos y finalidades que la misma establece, sin perjuicio de que estas entidades u otras puedan emitir y transmitir obligaciones, con garantía o sin ella, de conformidad con la legislación vigente. La presente Ley, así como su normativa de desarrollo, será de aplicación a todos los títulos que en ella se regulan y que se emitan en territorio español.
Artículo 1. Objeto del mercado hipotecario. (RD 716/2009): El mercado hipotecario, regulado por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario, tiene por objeto la negociación de los títulos emitidos por las entidades a que se refiere el artículo siguiente garantizados por los préstamos y créditos hipotecarios concedidos por las mismas, siempre que unos y otros reúnan las condiciones establecidas en este real decreto.
La Legislación del Mercado Hipotecario se mete de lleno en regular el sistema de financiación de operaciones “activas” (concesión de préstamos) y “pasivas” (emisión de valores). Se puede afirmar que es una norma que toca indirectamente varias normas de diferentes ámbitos. Toca la normativa de Banco de España en cuanto a que ésta tiene que desarrollar aspectos de todo tipo (contables, transparencia al cliente, reportings, CIRBE, supervisión,….) pero también afecta a la normativa de la CNMV en cuanto a materia de valores, emisiones, colocaciones, abuso de mercado. Ello por no hablar de que se mete de lleno en el Derecho Hipotecario, Procesal, Civil, Fiscal, supervisión de CNMV y BdE…Este curso no está previsto para profundizar en este océano legislativo, tan solo se pretende dejar apuntado aquí simplemente aquellos aspectos más relevantes. Partimos de la base de que tanto bonos, cédulas y participaciones hipotecarias son todas ellas “instrumentos financieros”, más específicamente “valores negociables” que quedan encuadrados dentro de la directiva MiFID y, por supuesto, dentro de la Ley del Mercado de Valores en su Artículo 2: Efectivamente, como no podía ser de otra forma, las operaciones “pasivas” del “Mercado Hipotecario” son objeto de regulación en la Ley del Mercado de Valores y en otra normativa de desarrollo. En este caso, los certificados de transmisión de hipotecas no están contemplados expresamente en el artículo 2.1.d) o e) pero la letra k) habilita su existencia. Las titulizaciones como otros dos tipos de “valores negociables” como las cédulas territoriales y las cédulas y bonos de internacionalización. Estas no provienen del “Mercado Hipotecario” sino que provienen de otros ámbitos jurídicos. Los fondos de titulización son un saco donde se meten cosas que pueden ir desde los valores que corresponden al mercado hipotecario como otros valores negociables u otros activos como el déficit de tarifa eléctrico.
Para concluir con este apartado, el esquema de las titulizaciones es un sistema muy sencillo de entender: Las Entidades de Crédito han concedido muchos préstamos hipotecarios pero no quieren riesgo de crédito y se los quitan de encima lo más rápido que puede (quedándose por el camino inicialmente una comisión). Se dan cuenta de que cuantas más veces repita la jugada más veces podrá cobrar comisiones. Para poder quitarse de encima los activos, los préstamos, las Entidades de Crédito tienen que de alguna forma venderlos a terceros. Este proceso de venta no es sencillo ya que tiene que “empaquetarlos” en grandes cantidades y colocarlos en mercados de inversores institucionales. Estos “activos” y el riesgo de crédito asociado a los mismos se quieren transferir a terceros. Y se hace a través de un vehículo de inversión que son los “Fondos de Titulización”. Son fondos sin patrimonio ya que están compuestos por un activo y un pasivo simétrico. ¿Qué variedades de fondos se utilizan habitualmente? Como se ha explicado en el cuaderno anterior, el primer sistema son las “Participaciones Hipotecarias (PH)” que se ceden a un “Fondo de Titulización Hipotecaria”. Este tipo de activos entra dentro del llamado “Mercado Hipotecario”. La Entidad de Crédito originadora de los préstamos transfiere el riesgo de crédito de sus préstamos hipotecarios de su cartera de inversiones crediticias generalmente a un “Fondo de Titulización Hipotecaria”. Para ello emite las ”Participaciones Hipotecarias (PH)” y en este caso la Entidad de Crédito deja de ser el titular del préstamo y de la garantía hipotecaria. Únicamente pueden ser objeto de PH los préstamos hipotecarios concedidos para primera vivienda con unos ciertos ratios de solvencia y con aseguramiento de la vivienda. Se puede decir que son préstamos teóricamente de primera calidad con baja morosidad.
TITULIZACION DE ACTIVOS_Laminas explicativas CNMV_2002_MUY INTERESANTE
3.3 El enfoque jurídico
Cuando hablamos de titulizaciones, estamos haciendo referencia a una parte específica de un concepto del que poco se habla, a pesar de constituir la base de la emisión de moneda. Hemos visto en los cuadernos que preceden a éste, que fruto de la deuda nace el dinero, o dicho de otra manera, la emisión de dinero esta condicionada a que exista un deudor. Si estas son las reglas del juego podemos convenir que los bancos, en el mismo momento que otorgan un préstamo, crean una deuda y ésta es la base de la creación de moneda. Blanco y en botella, los bancos tiene, o se otorgan, la facultad de soslayar al Banco Central Europeo que es, en teoría, la única institución autorizada para tal fin. Podemos decir que las entidades de crédito crean dos productos: las operaciones de crédito y los instrumentos financieros que las financian. También resuena la expresión “desintermediación del ahorro”. Años a tras el sistema financiero funcionaba de forma diferente: operaciones de crédito financiadas con capital y pasivo tradicional (depósitos). Se ha cambiado la fórmula de la ecuación. Estamos yendo a toda velocidad hacia un sistema en el que ya no hay ahorradores. Se es inversor a la fuerza en operaciones “activas” que es imposible llegar a entender cuyo precio es “marcado” por los dueños de la maquinita: los bancos centrales. Estos, mientras actúen concertadamente, no tienen competencia. Es imposible que venga nadie de otra galaxia a colaborar en “descubrir” el precio real de los instrumentos financieros. El concepto expuesto es un tanto vago y genérico y muy simplista. Ahora bien, es necesario partir de ahí para entender lo que se desarrolla en este Cuaderno 3º.
3.3.1 ¿Qué debe saber un abogado de la titulización hipotecaria?.- 3.3.2 La demanda de Oposición .- 3.3.3 La imprescindible documentación.- 3.3.4 El laboratorio de Ideas.- 3.3.5 Los avalistas.- 3.3.6 Los caídos en combate: la retroacción.-
3.3.1 ¿Qué debe saber un abogado de la titulización hipotecaria?
En el tema de las ejecuciones hipotecarias, tan en liza últimamente, se han abierto numerosos “huecos” por los que se pueden defender derechos de los deudores hipotecarios que hasta hace poco parecían inexistentes. Y es que hoy día para tumbar la ejecución hipotecaria es posible alegar la existencia de cláusulas abusivas que fundamentan la cuantía por la que se despacha ejecución (suelo, vencimiento anticipado, intereses de demora, comisiones…) así como la falta de inscripción registral de la titularidad de la hipoteca en casos de fusiones de cajas y transformación en Bancos de las mismas. Sin embargo, sin obviar el gran avance judicial que estas nuevas posibilidades han supuesto para la defensa de derechos del ciudadano, no podemos entender que sean suficientes. Vista la manera en que las entidades financieras de nuestro país han venido operando en virtud de una tácita patente de corso hay que luchar contra sus prácticas entendiendo por qué han hecho lo que han hecho, abocando a la ciudadanía a ser deudores de deudas impagables. Y es aquí donde entra el tema tan en boga últimamente de las titulizaciones.
La titulización hipotecaria es un “palabro” que muchos abogados se han tropezado en su vida laboral sin saber muy bien qué es. Pues bien, sobre la titulización hipotecaria se ha escrito largo y tendido. ¿Qué es? ¿Cómo opera? ¿Para qué se utiliza? ¿Dónde se regula? Respuestas a todas estas preguntas puedes encontrarlas en numerosos artículos que en forma de post se han ido publicando periódicamente en el blog de Ataque al Poder y de Asociación de Hipotecados Activos. También te recomiendo escuchar este programilla de Radio Nacional de España (son 5 minutillos) que resume muy bien el tema: http://mvod.lvlt.rtve.es/resources/TE_SHEDERE/mp3/3/2/1424870483123.mp3 .Pues bien, en el presente artículo, dirigido a profesionales del derecho y a aquéllos que tienen un interés un tanto masoca en comprender esta intríngulis de la titulización, voy a explicarte cómo puedes hacer valer desde el punto de vista procesal el hecho de que a un deudor le hayan titulizado “a traición” su, nunca mejor dicho, traicionera hipoteca.
La lectura obligada: el tocho
Cuando un cliente lleno de temores fundados llega a tu despacho y te dice:
– Ay, Dios mío! Que me han puesto una ejecución hipotecaria. El Banco me va a echar de mi casa. Esa que tanto estimo. Esa que ha servido de techo a mi familia. Esa dónde planeé acabar mi paso por esta vida. Y es que no tengo dinero, no tengo de ná. Yo quiero el maná. ¿Podemos hacer algo? Lo primero como abogado que tienes que hacer es tranquilizarle y tranquilizarte tú mismo. Que es imposible no empatizar con el pobre cliente. Menuda situación tiene. Una vez “centrado” tu respuesta bien puede ser:
* Tranquilo. Tenemos mecanismos para tratar de luchar contra esto. Que salgan bien, no está en mi mano. Solo te puedo prometer y prometo que voy a hacer todo lo profesionalmente posible para que puedas quedarte en tu casa y, si no es posible, al menos estar en ella el mayor tiempo posible. Acto seguido te da el tocho y te dan ganas de llorar. No desesperes. Solo será una tarde entretenida. Qué lectura más amena! Analiza las cláusulas abusivas que puede contener el préstamo hipotecario. Como sabes, todas las cláusulas tienen que estar numeradas en todas las hipotecas en el mismo ordinal, es decir, la condición tercera bis es la de intereses ordinarios, la cuarta regula las comisiones, la sexta, el vencimiento anticipado… Así lo exige la ley. Cláusulas abusivas, haberlas, haylas. Ten en cuenta que sólo podrás plantear como motivo de oposición aquéllas que repercutan en la cuantía de la ejecución. Que el aval es abusivo, ahí no te vale, que te obligan a suscribir un seguro, ahí no te vale… Ahora bien, que los intereses de demora son abusivos, a por ellos, que el vencimiento anticipado puede considerarse abusivo, a por él.
Pues bien, entrando en juego el tema de las titulizaciones para poder alegarlo en juicio tienes que poner deberes al cliente: que solicite a su Banco y a la CNMV que le informe si su hipoteca está titulizada. Su Banco lo sabe. Tiene un control de hipotecas titulizadas porque así se lo exige el artículo 13 de la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario (una maravillosa norma que debes leer) La CNMV lo sabe. Es la CNMV donde se registran los Fondos de titulización hipotecaria (artículo 22 de la Ley 5/2015 de Fomento de la Financiación Empresarial – preciosa norma para leerte en una tarde lluviosa de domingo) Tu cliente no lo sabe. En su escritura renunció a que se le notificara si su hipoteca se cedía a un tercero. El Registro de la Propiedad no lo sabe. Estas titulizaciones cuando se compran por inversores profesionales no tienen que inscribirse en el Registro de la Propiedad. El Juez no lo sabe si no se lo dices. Así que no hay excusas. El Banco y la CNMV tienen que confirmárselo. Y no olvides que la cosa más importante que tienes que pedir a tu cliente antes de que abandone el despacho es la provisión de fondos – aunque te mire mal, que trabajamos para comer.
Los raíles del tren: la vía procesal
Cuando tu cliente ha hecho sus deberes y conozcas fehacientemente que la hipoteca en cuestión ha sido titulizada a través de bonos, participaciones hipotecarias o certificados de transmisión hipotecaria (no en el caso de cédulas hipotecarias) lo que tienes que hacer es alegar en la oposición, si estás en plazo, la Cuestión Previa esa que tanto nos gusta a los abogados: Excepción de Falta de Legitimación Activa. Si ya se ha pasado el plazo de la oposición, no tires la toalla. La legitimación activa es una cuestión de orden público procesal. ¿Y qué quiere decir esto? Pues, como bien sabes, que es una cuestión que el juez tiene que apreciar DE OFICIO en cualquier momento haya sido o no alegado en forma por las partes. Incluso debe apreciar esta excepción en caso que no lo alegues tú, pero el juez “se lo huela”. Lo puede apreciar “sorpresivamente” tanto el Juzgado de Primera instancia, como la Audiencia Provincial como el Supremo. Vamos “tó Dios” Te dirás: mu bonico lo que me dices, pero dame artículillos. Vaaale, te los doy. A mí también me revienta que me den ideas sin su correspondiente apoyo legislativo:
En la oposición: Ya sabes, cuestión de orden público procesal, que tiene que ser enjuiciada por el Juez antes de entrar en el fondo del asunto. En el caso de ejecuciones hipotecarias podemos hablar largo y tendido de las normas reguladoras de la oposición contenidas en el artículo 685 de la maravillosa LEC. Que si no admite motivos procesales, que si sí, que si tal vez. Tedioso. En fin, tú solo recuerda este párrafo del artículo 681 de la LEC:
“La acción para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca podrá ejercitarse directamente contra los bienes pignorados o hipotecados, sujetando su ejercicio a lo dispuesto en este título, con las especialidades que se establecen en el presente capítulo”
Es decir, la ejecución hipotecaria se rige por lo dispuesto para la ejecución ordinaria con las especialidades previstas en su Capítulo correspondiente. En materia de oposición las especialidades solo se refieren a motivos de fondo (685 de la LEC) pero nada impide que puedas alegar motivos de forma (559.2 de la LEC)
Si no te convence lo que te digo, no olvides que, de todos modos, la legitimación es una cuestión de orden público procesal que tiene que apreciarse siempre de oficio y en todos los casos. Y si el juez no lo sabe, hay que avisarle. Si, por contrario, se te ha pasado el plazo de oposición, ¿qué haces? Pues “avisar” al juez de la falta de legitimación activa por la vía del artículo 562 de la LEC. Te lo transcribo para que no vayas de inicio a Noticias Jurídicas:
“1. Con independencia de la oposición a la ejecución por el ejecutado según lo dispuesto en los artículos anteriores, todas las personas a que se refiere el artículo 538 podrán denunciar la infracción de normas que regulen los actos concretos del proceso de ejecución: …
3.º Mediante escrito dirigido al Tribunal si no existiera resolución expresa frente a la que recurrir. En el escrito se expresará con claridad la resolución o actuación que se pretende para remediar la infracción alegada”
No pasa nada, no temas. Si avisas al juez, aunque sea fuera de plazo, tiene que decidir sobre el tema. Es como los casos de competencia imperativa en que no pones declinatoria porque se te pasaron los 10 días o porque no te diste cuenta y en la audiencia previa le dices al juez: Oiga, que yo le aviso que usted no es el competente… ¿Qué tiene que hacer el juez? Siiií, actuar de oficio.
El vagón: la vía sustantiva
Mu bonito todo lo que te cuento pero te dices:
* Yo hago el escrito pero… ¿qué pongo? Pues tienes articulillos preciosos que te van a vestir el vagón que va a parecer una Carroza de El Rocío.
Primero.- Artículo 10 de la LEC: ¿Quién es el legitimado para accionar?
El artículo es meridianamente claro, te lo transcribo:
“Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso”
Segundo.- En el caso en que la hipoteca haya sido titulizada, ¿quién es el legitimado?
Aquí es donde tienes que explicar el tema de las titulizaciones sin dejar de vista que si la titulización se ha hecho a través de participaciones hipotecarias, bonos o certificados de transmisión hipotecaria el negocio jurídico que hace el Banco es ceder el crédito y, por tanto, la garantía hipotecaria a un tercero: El Fondo de Titulización. Esta cesión se regula en los artículos 1526 y siguientes de nuestro vetusto CC. Ahí tienes artículos “pa aburrir” al juez, al contrario y a ti mismo. Pues bien, cuando se ha cedido el 100% de un crédito es evidente que el Banco ya no es el titular de la relación jurídica crediticia ni de la garantía hipotecaria. Ahora el acreedor es el Fondo de Titulización que debería actuar en juicio a través de su Sociedad Gestora al ser una entidad sin personalidad jurídica (artículo 7 apartado 6 de la LEC) En conclusión, si el Banco ha cedido una hipoteca a un Fondo de Titulización Hipotecario o de Activos ya no es el titular de la relación jurídica que pretende hacer valer judicialmente por lo que NO TIENE LEGITIMACIÓN ACTIVA para accionar. Ello debe conllevar indefectiblemente el ARCHIVO DE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA.
Por la letrada Emilia De Molina
3.3.2 La Demanda de Oposición
Veamos en que se sustenta la Demanda de Oposición al Desahucio que te puedes descargar en este enlace: https://asociacionhipotecadosactivos.wordpress.com/demanda-oposicion/
Hemos visto que la Entidad de Crédito originadora de los préstamos transfiere totalmente una serie de préstamos hipotecarios de su cartera de inversiones crediticias a un Fondo de titulización de activos (FTA) o hipotecarios (FTH). Las entidades financieras se lo han montado a su gusto y conveniencia creando una interesada confusión entre la cesión de crédito y la cesión del riesgo. Muchos de los que deberían ser los primeros interesados en aclarar estos productos financieros contribuyen a la confusión. Afirman, dicen, que las cédulas hipotecarias permanecen en el balance contable y no obstante transfieren el riesgo a un tercero que se supone disfruta de suficiente inteligencia. No es en este punto donde, a mi entender, poder mantener una posición antagónica. Sin embargo, para lo que aquí interesa el préstamo se transfiere de una forma total al fondo. La creación de las Participaciones Hipotecarias (PH) donde no existe duda sobre la transferencia de activos es sumamente opaca puesto que:
* No hay publicidad registral en el registro de la propiedad. Formalmente no cambia el acreedor hipotecario y la garantía sigue estando a nombre de la Entidad de Crédito.
* Las cláusulas hipotecarias firmadas en España prevén expresamente que la Entidad de Crédito no necesita comunicar al cliente la cesión del crédito.
* Las escrituras de constitución de los FTH y FTA están registradas en los registros especiales de la CNMV pero no están disponibles en la web. Inicialmente eran facilitadas presencialmente previo pago de una tasa, sin embargo han cambiado de opinión y las envían por e-mail. Los bonos que constituyen el pasivo de estos fondos cotizan en el mercado AIAF pero son realmente ilíquidos. Las emisiones en el mercado primario suelen ser suscritas íntegramente por las propias Entidades de Crédito originadoras. Aquí resulta llamativo el silencio de la CNMV puesto que se trata de emisiones en el mercado primario en las que la propia CNMV autoriza que sea la Entidad de Crédito la que se compre a sí misma los activos, obviando las más básicas reglas de abuso de mercado y manipulación de precios establecidas por ESMA y ampliamente divulgadas por la propia CNMV. Por no hablar de los innumerables conflictos de intereses que se producen en todo el proceso. Bueno, todo esto tiene poca relevancia aunque nos da pistas sobre la forma de proceder tanto de las entidades de crédito como a los organismos supervisores: Banco de España y CNMV.
Resulta curioso que España tenga un presidente que sea registrador de la propiedad. Y también resulta curioso que la Ley Española prevea una opacidad y falta de publicidad registral (ni siquiera en las notas marginales) del Fondo de Titulización de Activos para la transferencia de un préstamo hipotecario como así resulta de la normativa aplicable a las transferencias de activos a un FTA. La no inscripción es una prerrogativa comparable a las cargas tácitas a favor de la administración por los impuestos no liquidados. Hasta 2006 las entidades financieras estaban obligadas a notificar al Registro de la Propiedad que el bien que garantiza el préstamo ha sido titulizado. Bastaba con una anotación al margen, sin embargo las entidades financieras prescindieron de esta obligación que la ley les imponía. Con impunidad, se saltaron cualquier imposición legal con tal de no dejar rastro de la cesión o venta del préstamo. Amparados en un sistema judicial diseñado a medida de las entidades de crédito, éstas se han aprovechado de los procedimientos ejecutivos y han utilizado el sistema judicial para presentarse en los juzgados a COBRAR HIPOTECAS CUYA TITULARIDAD YA HAN ENAJENADO. NO SON LOS ACREEDORES Y POR LO TANTO NO TIENEN LEGITIMACIÓN ACTIVA NI PARA COBRAR LA DEUDA NI PARA EJECUTAR GARANTÍAS. Se han aprovechado de la opacidad del sistema y de la apariencia de legitimidad que da el registro de la propiedad. Las Entidades de Crédito no comparecen en los juzgados como apoderados de los fondos sino que se hacen pasar como acreedores de los préstamos. Surgen varias preguntas a esta situación: ¿A quién se le ocurriría presentarse a cobrar un préstamo o ejecutar una garantía por un préstamo en el que no eres el acreedor? Pues a las entidades de crédito. ¿Por qué lo ha hecho? En primer lugar porque pueden porque por Ley deliberadamente les ha eximido de la inscripción de la transferencia del derecho de crédito y garantía hipotecaria a favor del nuevo acreedor a la vez que las escrituras de constitución de los fondos de titulización se hallan escaneadas en los servidores de la CNMV y no son de fácil acceso.
Desde el punto de vista penal se abren también responsabilidades por enriquecimiento ilícito. En cualquier caso, si esto no prosperase, los titulares de los FTH tienen la vía abierta para reclamar a la entidad de crédito porque no les ha hecho “participar” de la prestaciones accesorias de lo contrario el emisor estaría contraviniendo la normativa aplicable a estas emisiones. Todos estos frentes implican responsabilidad civil por daños y perjuicios (incalculables) además de reembolso de cantidades indebidamente cobradas. Y de nuevo estamos dentro de múltiples jurisdicciones en juzgados de primera instancia difícilmente controlables por el poder político. La trascendencia de las “prestaciones accesorias” en este tipo de préstamos ha sido creciente en los últimos años. Estos préstamos en España venían teniendo una morosidad muy baja hasta que el Banco de España, cumpliendo ordenes superiores jalearon y fomentaron el esquema Ponzi en el mercado hipotecario. Con el estallido de la burbuja de deuda estos préstamos han visto disparada su morosidad. Independientemente de la realidad española y del desconocimiento de la realidad del mercado de titulizaciones en otros países de la Unión Europea no podemos más que manifestar nuestro estupor cuando oímos hablar al presidente gobernador del Banco Central Europeo (BCE) que se autoproclama “salvador” de la periferia Europea. Ya hemos tenido suficientes titulizaciones en nuestro país como para que ahora diga que va a comprarlas (¿quizás con aval del Estado) y que es bueno para la gente. Si quiere reactivar la economía tiene que ayudar a los deudores y no a los acreedores si no quiere que la transferencia del riesgo de crédito de los acreedores a los Estados acabe en una revolución.
A la Demanda de Oposición al Desahucio se debe de añadir el contenido de un escrito del Banco de España que surgió a través de una consulta que respondió el supervisor del sistema bancario. Confirmó que los bancos no son dueños de las hipotecas que reclaman en los juzgados. Nada que afecte al sistema bancario tiene carácter imperativo, sin embargo, así consta en la contestación facilitada por el Banco de España a una persona (por motivos de su privacidad hemos tachado su nombre) que preguntaba sobre la certeza de la información al respecto publicada y difundida por Ataquealpoder. En el tercer párrafo, de la carta, consta lo siguiente: “De conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración”. Es definitivo, queda despejada la duda: si el banco titulizó el préstamo hipotecario (lo vendió en el mercado financiero) deja de ser acreedor del mismo.
3.3.3. La imprescindible documentación
Para llevar a buen puerto la Demanda de Oposición al Desahucio se necesita de la aportación documental que acredita que el banco se vendió, en el mercado financiero, el préstamo que ahora reclama en el juzgado como legitimo acreedor engañando al juez. Esta documentación es imprescindible y se encuentra, una parte, en la web de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), y otra parte hay que solicitarla por correo electrónico. Aquí AHA proporciona la ruta a seguir en la web de la CNMV para localizar el Folleto de emisión (la pieza clave que nos permitirá complementar la documentación que se precisa). Una vez que llegamos al buscador de la CNMV debemos de introducir el banco o caja de ahorros que concedió el préstamo. Este es el punto clave, muchos bancos han sido absorbidos por otros bancos y todas las cajas de ahorros han desaparecido de la faz de la Tierra. No solo han desaparecido las cajas grandes si no muchas de las pequeñas han titularizado en emisiones mixtas donde se agruparon varias entidades financieras. Para poner un ejemplo fácil y que nos pueda servir de ruta a seguir, tomaremos el BBVA como entidad que concedió el préstamo hipotecario y necesitamos conocer la fecha que fue otorgado, por ejemplo: 12/07/2008. 1ª accedemos a la web de la CNMV, 2ª clicamos sobre Emisiones y Cotizadas, 3ª sobre Consulta a Registros Oficiales, 4ª nos lleva a un listado, busca Emisiones Folletos de emisión y OPVs. 5ª te lleva a un buscador que dice: Por denominación de la entidad, donde debes de introducir el nombre de BBVA, 6ª clicas Buscar. 7ª el sistema responde: Han sido encontrados: 49 resultados. 8ª vas a un desplegable que como primera opción dice: Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A. 9ª por tanteo (a la buena de dios) clicas por ejemplo sobre “BBVA RMBS 5 Fondo de Titulización de Activos” y después “Seleccionar”. 10ª nos dice que esta emisión se realizó el 22/05/2008, que está registrada con el número 9069 y si clicas en el logo del PDF accedes al contenido del Folleto. Veremos que estamos cerca de la fecha que buscamos, entonces nos vamos por el mismo camino y nos vamos a la siguiente emisión “BBVA RMBS 6 Fondo de Titulización de Activos” y comprobamos que su fecha de emisión es el 06/11/2008 por lo que nuestra fecha está comprendida entre los meses de mayo y noviembre de 2008. El Fondo que buscamos es “BBVA RMBS 5 Fondo de Titulización de Activos”. Esto ha sido un ejemplo y todo ha salido a pedir de boca. La realidad es muy distinta y la mayoría de los casos el profano en la materia fracasa en su búsqueda. Una vez localizado el Folleto de emisión, en este caso BBVA RMBS 5, debes de solicitar a la CNMV, a través de este correo: informacion@cnmv.es la escritura de constitución del Fondo que en su anexo contiene la descripción, uno por uno, de los préstamos con garantía hipotecaria que contiene. https://asociacionhipotecadosactivos.wordpress.com/documentacion/
ACLARACIÓN: No sirve de nada solicitar a la CNMV si una determinada hipoteca esta titularizada. La búsqueda en su sistema informático no contempla esta pregunta, está pensado para otras funciones que atañen a los inversionistas. Con las instrucciones del párrafo anterior se puede intentar aunque para un profano las posibilidades de éxito son remotas. AHA se compromete a esta búsqueda con la vista puesta en que nadie se quede sin la documentación descrita y pueda salvar su vivienda. Consulta las tarifas de AHA en este enlace para que ellos localicen la documentación (si no la localizan no cobran nada) o bien quieres que lleven todo el tema de oposición a la ejecución hipotecaria.
3.3.4 El laboratorio de Ideas
Las entidades financieras lo han tenido fácil para sacar a la gente de sus casas y apropiarse de la garantía del préstamo, al disponer a su favor de unas leyes al estilo medieval con el consiguiente desamparo del deudor. El laboratorio de ideas, por llamarle de una forma, que surge de la estructura de AHA es su mayor patrimonio. Las entidades financieras disponen de abultadas asesorías jurídicas y todavía se alimentan de abogados externos y para asuntos de mayor envergadura de despachos con muchos nombres que supone la más alta alcurnia. La prosapia de esta estirpe se alimenta de la rutina y trabajan a la carrera, sin embargo se olvidan de pensar. La burbuja de deuda ocasionada por el descontrol del sistema bancario ha provocado el caos económico. En AHA nos hemos puesto a pensar y en este punto surgen varias preguntas: ¿Cómo es posible separar una prestación accesoria de la principal sin desvirtuar su contenido? También hay que preguntarse qué pasa cuando el cliente no paga o paga parcialmente ¿Qué se cobra primero? Pues los recargos e intereses de demora. Así pues, tenemos que el cliente está pagando a una Entidad de Crédito que no asume el riesgo de crédito pero sí realiza beneficios. ¿Dónde va ese dinero? ¿Realmente la Entidad de Crédito se enriquece con el negocio? La entidad de crédito no tiene ningún incentivo en realizar el procedimiento de ejecución hipotecaria de un activo sobre el que no asume riesgo de crédito pero que le está pagando dinero por intereses de demora, recargos,…. ¿A que suena a conflicto de intereses con los acreedores del préstamo?
Si vamos más allá, habría que preguntarse lo que pasa cuando un avalista paga dinero para hacer frente al préstamo del deudor principal o cuando el avalista pierde su propia vivienda como consecuencia de que la vivienda dada en garantía no cubre el préstamo principal (más todas las prestaciones accesorias). Ver 3.3.3 Los avalistas. Teniendo en cuenta que son las Entidades de Crédito las que gestionan los cobros del deudor y los pagos a los acreedores y que han establecido en el Folleto de emisión que el fondo no tiene derecho a las prestaciones accesorias, ¿dónde se contabilizan esos beneficios puros y duros? ¿Qué auditoría se realizan sobre estos pagos? ¿Qué consecuencias jurídicas tiene que tener esto para las entidades de crédito? Se abre un panorama de demandas civiles alegando la nulidad de procedimientos de ejecución de avalistas de préstamos que han sido objeto de titulización en un FTH. Esto por el simple hecho de que existe una novación tácita de las condiciones del préstamo ya que el FTH no puede recibir “menos” de lo que tiene la entidad de crédito por lo que si transfiere el riesgo de crédito y no transfiere las prestaciones accesorias se entiende que estas han debido condonarse. También han existido complicaciones jurídicas en cuanto a capacidad de obrar por parte de los fondos de titulización que hasta hace poco no tenían personalidad jurídica y carecían de capacidad de obrar.
Las Entidades de Crédito no quieren levantar la liebre sobre la clase de negocio que están haciendo y no quieren que se conozca cuántos créditos se ha quitado de en medio y qué morosidad tienen. ¿Qué consecuencias tiene para las Entidades de Crédito presentarse como titular del préstamo y por tanto como legitimado activo en el procedimiento judicial? Ver: 3.3.6 Los caídos en combate: la retroacción. Volvamos sobre las obligaciones accesorias, nótese que la expresión por sí misma resulta falsa puesto que en muchos casos las obligaciones accesorias superan las principales. Al igual que en el caso anterior, la PH no es objeto de inscripción registral. La práctica fraudulenta que se sigue, en perjuicio de los partícipes del FTH, consiste en privarles a estos de los derechos a “prestaciones accesorias”. Un préstamo hipotecario tiene ciertas características: el préstamo no puede exceder de un 80% del valor de tasación de la vivienda (tasada por entidades tasadoras propiedad de las propias Entidades de Crédito), debe haber un seguro de vivienda, un seguro de vida,….. Pero en España es tradición bancaria además solicitar un avalista. Por otra parte, las condiciones de los préstamos recogen “prestaciones accesorias” tales como recargos, comisiones por gestión de cobro, intereses de demora, costas procesales…… Muchas de estas “prestaciones accesorias” NO SE TRANSMITEN AL PARTÍCIPE HIPOTECARIO, aunque también hay que decir que son cláusulas que el registrador nunca inscribe en el registro de la propiedad. Sistemáticamente todos los folletos de emisión de “Fondos de Titulización Hipotecaria (FTH)” dicen lo mismo y es que EL ACREEDOR DEL FTH NO TIENE DERECHO A COBRAR PRESTACIONES ACCESORIAS. La situación es que por una parte hay una transmisión del riesgo de crédito pero no de las “prestaciones accesorias” que por su propia definición deberían ser inherentemente dependientes de la suerte que corran las obligaciones principales.
Lo expuesto hasta aquí fueron los primeros pasos del Laboratorio de Ideas, desde el inicio han surgido nuevos avances como puede ser la eficacia terapéutica de la demanda mencionada en 3.3.2 La Demanda de Oposición que básicamente tenía (y tiene) su eficacia cuando el banco se adjudica la garantía en la subasta y se la inscribe en el Registro de la Propiedad cuando tan solo es el Administrador de los cobros. Este modelo de demanda de oposición está en continua revisión para mejorarla en todos sus aspectos. En el momento de lanzar este cuaderno 3º se está en condiciones de presentar una variante de la demanda original que concentra su eficacia antes de producirse la subasta. También se han iniciado, en fase de pruebas, la oposición (a la subasta y a la toma de posesión) por no coincidir el acreedor inicial que concedió el préstamo con quien se posiciona como reclamante en el juzgado. Ocurre con los préstamos otorgados por las difuntas cajas de ahorros que no acreditan fehacientemente su vinculación con la nueva entidad bancaria que la ha absorbido. También se ha impulsado un modelo de demanda que obliga a las entidades financieras a tener que aceptar la restructuración de la deuda. En AHA se pretende que el Laboratorio de Ideas sea, como queda dicho, su mayor patrimonio.
3.3.5 Los avalistas
Atrás hemos dejado que los bancos no son dueños de las hipotecas a pesar que se presentan en los juzgados, cuando se consuma el impago, reclamando la garantía inmobiliaria y dejando al hipotecado con una deuda de por vida. Esto ocurre por sistema si el préstamo ha sido titulizado. Por ésta misma razón, la falta de legitimidad, no pueden los bancos incluir a los avalistas en el aquelarre de la ejecución hipotecaria. Los bancos son los administradores de los cobros, y como gestores de los mismos no pueden adjudicarse, para sí mismos, ésta adicional garantía. Según la legislación española la venta o cesión de un crédito comprende la de todos sus derechos accesorios. Para transmitir la garantía de la hipoteca será necesario transmitir el crédito y, a la inversa, si el crédito se transmite, determina la transmisión de la garantía. En concreto, el Artículo 1528 del código civil: La venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio. Aquí, en la legislación española, hay algo que no encaja, ya que resulta que los bancos han conseguido la cuadratura del círculo, al pasar a limpio las leyes que les interesan. En los Folletos de emisión, donde los bancos agrupan los préstamos hipotecarios, dejan constancia de las bondades del producto financiero que ponen a la venta en el mercado. El Folleto hace las funciones de un catálogo de ventas y al bonista se le promete una rentabilidad Euribor + un % variable durante la vida de las hipotecas que contiene. En estos Folletos, se hace mucho énfasis que el riesgo de impago corresponde al inversor bonista, sin embargo se manifiesta que las prestaciones accesorias le corresponden al banco. ¿Qué entienden los bancos por prestaciones accesorias? Todos los hipotecados han visto, en un momento u otro, que no se han librado de la voracidad de la entidad financiera por aplicar intereses de demora, comisiones por reclamación de recibos impagados, comisiones por una cosa o por otra y así, metido entre la literatura del Folleto, se deja caer que las fianzas le corresponden.
Nos centraremos en lo escueto y determinante del citado Artículo 1528 del código civil que cita explícitamente que “la fianza” se debe de transmitir si se cede el crédito. Si el banco no tituliza el préstamo con garantía hipotecaria, los derechos accesorios quedan intactos; el problema, y gordo, viene cuando se consuma “la venta o cesión del crédito”. La cosa se complica por el propio sistema de titulización cuando se hace todo a favor del Cedente, el banco que otorgó la hipoteca, que es quien mueve todos los hilos de unas marionetas que se suponen son las Autoridades de control: Banco de España y la Comisión Nacional del Mercado de Valores, que admite en su registro las escrituras de constitución de los Fondos presentadas por las Sociedades Gestoras controladas por los grandes bancos. El bonista inversor desconoce que préstamos hipotecarios contienen un fiador, nadie, absolutamente nadie, le informa de ello. Es más, en el mercado financiero ningún inversor espera recibir un aval personal vinculado al bono. Es solo España que incorpora la figura del avalista en los préstamos con garantía hipotecaria. Para acabar de complicar el asunto todavía más, el bonista no adquiere hipotecas del “paquete” sino una participación de la emisión que se divide en porciones de 100.000€. En definitiva, los bancos no pueden apropiarse de las fianzas inmobiliarias de los avalistas por la sencilla razón que no les corresponden. El banco podría alegar que estas fianzas se han trasladado al Fondo. No debe de ser cierto, ya que repasadas las suficientes liquidaciones formuladas por las Sociedades Gestoras no hay trafico de esta naturaleza, o es muy insuficiente respecto de las adjudicaciones inmobiliarias de los deudores como de los avalistas. ¿Dónde van estas propiedades inmobiliarias, al limbo? Se podrá llamar limbo o fondo buitre o sociedad en las quimbambas domiciliada en cualquier paraíso fiscal en el banco paralelo de los grandes bancos. Ver: Los bancos no pueden reclamar a los avalistas si la hipoteca ha sido titulizada … Seguir leyendo →
3.3.6 Los caídos en combate: la retroacción
Desde 2007, el inicio de la crisis, se llevan practicados más de 600.000 desahucios, todos ellos ocultando en los procedimientos ejecutivos hipotecarios que el banco que reclama no es el verdadero titular de la deuda. Los mismos argumentos que se disponen para paralizar el desahucio sirven, en su totalidad, para solicitar se retroacción. Básicamente sería anulable cualquier procedimiento judicial en el que se pueda demostrar que una entidad de crédito ha ejecutado una garantía hipotecaria presentándose como titular del préstamo sin serlo porque lo ha transferido a un FTH o a un FTA. Estamos hablando de inmuebles que quizás hayan cambiado ya de manos y en los que haya un nuevo propietario que estaría protegido por ser poseedor de “buena fe”. Pero en este caso los responsables de las entidades de crédito podrían estar expuestos a responsabilidades penales y las propias entidades de crédito a demandas civiles multimillonarias. No entramos a valorar si en todo este proceso las entidades de crédito han actuado siempre defendiendo los intereses de los acreedores. Eso podrá ser objeto de capítulo aparte. La perdición de las entidades de crédito ha sido el sentimiento de que actúan con impunidad y que son intocables. El pronóstico es una lluvia de demandas que será incontrolable por la simple aritmética de las jurisdicciones ya que estos casos se concentrarán en los juzgados de primera instancia cuyo control escapa del alcance de la acción de los políticos. Se han detectado más prácticas irregulares y la verdad es que muy sutiles. Este modelo de demanda está en fase de conclusión tal como se ha especificado en 3.3.4 El laboratorio de Ideas. Pronto estará en servicio en un intento de situar las cosas en su sitio.
3.4 Sentencias para abrir boca
Sentencia 75/04 de 2 Febrero 2004, AP de Valencia. Falta de legitimación del BBVA al no poder reclamar como titular del crédito, sino como Administrador y Gestor de los mismos. Los créditos litigiosos eran del Banco de Crédito Agrícola SA cedidos al ICO. SENTENCIA AP 75_04 VALENCIA 2005 LEGITIMACION
Sentencia 277/05 de 14 Junio 2005, AP de Valencia. Ídem anterior. SENTENCIA AP VALENCIA 2005 LEGITIMACION
Auto 138/2015 de 28 Abril 2015, AP de Barcelona. Estimación de recurso de apelación interpuesto contra BBVA RMBS 4, FTA anulando lanzamiento y posibilitando acogerse al plazo que marca el art. 1.1 de la Ley 1/2013. AUTO 138_2015 AP BARCELONA ANULACION LANZAMIENTO
Auto 320/2014 de 6 Marzo 2015, 1ª Instancia nº 1 de Fuenlabrada. AUTO JPI nº 1 de Fuenlabrada ANALIZADA
Sentencia vencimiento anticipado por la Audiencia Provincial de Valencia. SENTENCIA APV2015
3.5 Cuando termina la fiesta
Hemos visto como los bancos obtienen liquidez generando deuda en dimensiones estratosféricas apoyados por el gobierno de turno que nos ha contado que las ayudas a los bancos es la única opción. Los regalos a la banca se han canalizado a través del FROB, el MEDE, SAREB, EPA, FGDB y como guinda los Avales del Estado. Todavía existe un grado mayor de indignación cuando se sabe que el BCE emite dinero de la nada y lo pone a disposición de los bancos a un tipo de interés cercano al 0% y el Mercado financiero, sobretodo los bancos españoles, se lo prestan al Estado al 4 o 5%. Dicho esto, se puede decir que bajo mano los bancos reciben miles de millones camuflados a través de avales del Estado. Mientras los bancos españoles pudieron ir colocando en el Mercado financiero los pestilentes bonos hipotecarios transmitiendo al bonista el riesgo de impago de las hipotecas, concedidas al primero que pasaba por la calle, todo fueron días de vino y rosas. Cuando el feliz cuento llegó a su fin, al explotar las hipotecas subprime en los Estados Unidos, y los inversores de estos bonos se percataron que les habían colocado una patata caliente, como era de preveer dejaron de adquirir este producto financiero. ¿Qué ocurrió con los bancos españoles al cortarse esta fantástica financiación? Pues que se quedaron con miles y miles de hipotecas concedidas sin la posibilidad de poder colocarlas en el Mercado. Los balances contables, sin la posibilidad de convertir estas hipotecas en dinero, hacían aguas por todas partes y la relación entre el capital social y los activos en riesgo ponía en evidencia que la situación de quiebra pendía de un hilo.
Miles de millones en avales del Estado se pusieron a disposición de los bancos para camuflar la montaña de millones que entraban en dinerito contante y sonante en las arcas de los bancos españoles. ¿Cómo montaron este tinglado? Aparentando que todo iba sobre ruedas y no había nada que preocuparse a pesar que la economía financiera española se había hundido. Todas, o la mayor parte de las hipotecas que no podían ser reconvertidas en bonos hipotecarios, ya que no había comprador, se colocaban en el BCE con la garantía del Estado español que de una u otra forman acabarán formando parte de la deuda soberana. Lo que quiere decir que para días hay caldo con la crisis y que la recuperación económica es otra de las mentiras del bipartidismo. El rescate a la banca se hizo con la promesa que serviría para que retornara el crédito y estupefactos hemos visto que pasado el tiempo suficiente se ha demostrado un engaño. El dinero ha servido para devolver los préstamos contraídos por cajas y bancos europeos a cajas y bancos españoles capitaneados por incompetentes y corruptos con la complicidad del Banco de España engañaban con unos balances contables plagados de mentiras que ocultaban su insolvencia. Sea de una forma o de otra, si los engañaron o se dejaron engañar, lo cierto es que entregaron el dinero sin comprobar mínimamente la capacidad para devolverlos. Siempre se ha entendido que cuando un banco, como cualquier sociedad mercantil, comete errores garrafales deberían ser sus accionistas que pagaran el pato y quienes reclamaran fueran los acreedores que se han quedado pillados. El mundo al revés: han sido los contribuyentes quienes han cargado con las consecuencias de su monumental irresponsabilidad. Exactamente lo contrario de lo que se debe hacer; se salva a los bancos y se hunde el país.
Veamos como funciona la ingeniosa formula de salvar los bancos para que puedan echar a la calle a los hipotecados con problemas y mientras unos se van a vivir bajo un puente la vivienda se malvende a un fondo de inversión buitre que paga por un lote el precio de derribo. Más que formula de saneamiento se la puede llamar pócima de exterminio de familias enteras que difícilmente saldrán de una situación de pobreza. ¿Tiene alguna lógica esta forma de proceder? Ninguna. Ojo al dato que nos proporciona una realidad que se nos oculta. El segundo banco alemán por activos, el Commerzbank, se marchó de España con el rabo entre las piernas: liquidó todas sus posiciones inmobiliarias en nuestro país. El Commerzbank tenía en su cartera préstamos hipotecarios por 5.000 millones de euros, nada más ni nada menos que esta venta fue la mayor operación de cesión de créditos de la historia financiera española. Lo bueno viene a continuación, este paquetazo de hipotecas está compuesta por 3.300 millones en créditos que estaban al corriente de pago y otros 1.700 millones son morosos. El dato es demoledor, el 34% de los préstamos hipotecarios del Commerzbank estaban en mora cuando hace unos años el estándar del mercado estaba por debajo del 2%. Hay otra consideración que está referida a una ley matemática, la ley de los grandes números que nos dice que cuando se toma una muestra significativa tiende a reproducir el universo de su entorno, dicho de otra manera, si el Commerzbank tiene esa monstruosidad de morosos los demás bancos también la pueden tener. El Barclays dejo España y transfirió su cartera de préstamos hipotecarios a CaixaBank y Catalunya Caixa tuvo que vender toda su cartera hipotecaria al fondo Blackstone. Es evidente que algo pasa con los préstamos con garantía hipotecaria.
Grafico publicado por el Banco de España
Los números que vienen a continuación están proporcionados por el Banco de España y se refieren a diciembre de 2012. Sería conveniente tener a la vista este grafico situado al margen: Clasificación de Préstamos Refinanciados y Reestructurados que está dividido en tres bloques y señalados con los porcentajes que le corresponde. El 37% de los préstamos refinanciados se consideran Dudosos. El Banco de España ha tenido que crear una nueva categoría para calificar la situación de estos préstamos cuando están tocados de insolvencia: préstamos Subestándar que se le asigna un porcentaje del 20,6%. Los préstamos Normales ascienden al 42,4%. Antes de este apaño y la ciénaga que se ha medido la banca existían dos categorías: Los préstamos y créditos que cumplían las condiciones impuestas para el pago de intereses y retorno de capital acordadas (normales) y los que a causa de su incumplimiento y bajo una normativa especifica se les consideraba morosos por lo que la entidad financiera debía, inexcusablemente, provisionar (cubrir con sus fondos el infortunio dejado por el cliente fallido) lo que merma sus beneficios. El criterio se sustentaba en dos clases: buenos y malos, eso era todo. La categoría de malos estaba regulada por su incumplimiento en atender los compromisos de pago. Como a todo lo que afecte negativamente a la banca se le denomina de otra forma y se cambian las reglas de juego.
¿Por qué este cambio tan radical del Banco de España? La respuesta: no tiene otra salida. La categoría Subestándar toma vida a causa de que se ha convertido en una práctica habitual refinanciar una y otra vez a las grandes empresas para evitar su quiebra. Así se bendice y se eleva a la gloria de que hemos salido de la crisis y la macroeconomía va como un cohete a pesar de que el populacho no lo percibe. El milagro se hace a base de emitir una circular del Banco de España que permite echar más agua al vino y que la banca pueda pasar a dudosos todos los créditos que hayan sido refinanciados dos veces, así se olvidan de provisionar y pueden mostrar beneficios en el ejercicio de 2013 como así a sido. Atentos al dato: El Banco de España cifra en 208.200 millones los préstamos en esta situación, el 24,4% de los cuales son hipotecas. Con este lastre es del todo imposible cantar victoria a pesar de la propaganda del gobierno dirigida a los incautos. La refinanciación está a la orden del día como forma de tapar la morosidad que se soluciona con el bando del pregonero que dice: “todas las operaciones refinanciadas o reestructuradas con períodos de carencia de amortización de capital de 24 meses o más, así como las operaciones no vencidas que hayan sufrido una refinanciación o reestructuración anterior”. Son las grandes empresas que en tiempo de las vacas gordas tiraron la casa por la ventana e inundaron su balance de créditos bancarios que ahora no pueden pagar. Son de tal magnitud que quiebran ellos y quiebran los bancos por lo que es necesario aparentar que todo está bajo control. De sus cuentas contables se desprende que miente como un bellaco. La mentira esta instalada en los balances contables de los bancos y son los auditores, que su minuta pagan entidades financieras, los que bendicen estas mentiras. ¿Donde dice que tenemos que pagar la deuda de los bancos?… Seguir leyendo →
“Deflación por endeudamiento”: la incapacidad de los deudores para pagar sus deudas (1) … Seguir leyendo →
https://www.youtube.com/watch?annotation_id=annotation_263215&feature=iv&src_vid=8Q-Zs7s4CQc&v=pU66kHDDC6k
3.6 Sin Segunda Oportunidad
Como casi siempre y en casi en todo estamos a la cola de los países de la Unión Europea, (UE) que van bien. La mágica solución para equipararnos son menos salarios y más precariedad en todo: que suban los impuestos y que bajen las prestaciones sociales. La decisión política que nos llega de la UE es aceptada sin rechistar por los del bipartidismo, que les importa entre poco y nada que la población, lo que les preocupa es responder con presteza a la voz de la oligarquía. La banca desde siempre ha comido aparte en el franquismo y continuó así en el simulacro de transición democrática, hasta ostentar el mando del país. Poco han importado que los gobiernos sean de derecha, izquierda o centro. Ver: El clan de la Dehesilla …→ Sigue leyendo . Nos hemos distanciado tanto de nuestros vecinos que se hace necesario ver lo que ocurre cuando la insolvencia de los particulares se pone de manifiesto. Solo España, Grecia y Bulgaria no regulan la insolvencia de los ciudadanos en sus legislaciones y ha tenido que ser el Fondo Monetario Internacional (FMI) quien recomendó al gobierno español para “reestructurar la deuda de consumidores insolventes”. Hasta entonces, a pesar de la escabechina de desahucios y embargos que asolan a la población, no se oía hablar de una “segunda oportunidad”, dirigida a aliviar la deuda de familias. A cualquier cosa lo llaman ley, cuando se trata de un simple maquillaje electoral regulado por la banca, ya que sino, no se explica que el ordenamiento jurídico español es prácticamente el único en Europa que no dispone de un procedimiento singular para tratar la insolvencia de los consumidores y personas físicas. Ver: La Segunda Oportunidad legislada en Europa es en favor de los ciudadanos (1) … Seguir leyendo →
Es evidente, desde que reventó en 2007 la burbuja de deuda, que las familias están sobreendeudadas. El número de hipotecas en España es muy superior a la media de la UE. En el año 2011, España reconoció 999 casos de insolvencia de personas físicas frente a 145.000 Reino Unido y 130.000 Alemania. Este dato pone de manifiesto la regulación que soportábamos. Ni en una situación de alarma con más de 600.000 desahucios no se ha tomado ningún paliativo y todo el peso de los errores cometidos por unos desaprensivos al frente de la banca se van de rositas. Ver: El bodrio de la Segunda Oportunidad del PP es maquillaje electoral y favorece a los bancos (2)… Seguir leyendo → ¿Qué es la ley de la segunda oportunidad? La “ley de la segunda oportunidad” consiste en la regulación de un procedimiento de insolvencia personal, en el que los deudores de buena fe puedan hacer frente a sus obligaciones económicas de forma ordenada y realista, y obtener alguna quita en sus deudas. El ordenamiento jurídico español, al contrario de lo que ocurre en casi todos los ordenamientos jurídicos de los países miembros de la Unión Europea, así como en los Estados Unidos, no contempla un procedimiento que regule la insolvencia de los particulares, tal y como lo regula para las personas jurídicas y las sociedades mercantiles. En España una persona física, por decirlo de una manera gráfica, tiene absolutamente prohibido quebrar, no puede disolverse por causa de una crisis económica, como en el caso de una sociedad mercantil. El artículo 1911 del Código Civil cae sobre el ciudadano como una losa implacable: “Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”. Y sin embargo en España, el sobreendeudamiento de las familias es un hecho que está llevando a cientos de miles de familias a una situación de no retorno, condenándolas a vivir endeudadas de por vida. Y lo que es peor, al excluir a todo este segmento de la población, se está colaborando activamente en la no reconstrucción de la tan maltrecha economía del país.
3.7 Los Fondos buitre
¿Qué es un fondo buitre? Los fondos de inversión como las personas y las empresas las hay de toda condición, los hay en busca de negocio y los hay en busca de carroña y se les conoce por apodos, de riesgo, oportunistas pero el más conocido es “buitre”: su principal objetivo es comprar activos al precio más reducido posible. No retienen demasiado tiempo el activo adquirido y se lo sacan de encima lo más rápido posible, no sin antes obtener una rentabilidad (entre la compra y la venta) del 20%. Estos fondos llegaron a España al poco de comenzar la crisis del tocho donde los bancos acumulaban miles de promociones inmobiliarias y se marcharon por donde habían venido al no encontrar el precio que buscaban. Los bancos, por entonces, creían que actuando en conjunto podrían mantener los precios altos por los que habían financiado a los promotores. No fue así y los precios se derrumbaron un 50%. Es el momento perfecto para los fondos buitre cuando el vendedor no le suele quedar más opción que vender con pérdidas antes de hundirse más aún.
De los primeros buitres en llegar a España se encuentran los fondos HIG Capital, Magic Real Estate, Blackstone Group Internacional, Goldman Sachs, ahora rondan los 200 fondos. España ya es el tercero en el ranking de preferencia de los inversores europeos ¿Cómo afectará a España la intervención de estos inversores en el mercado? De momento los bancos españoles tienen un negocio a la vista con la cantidad de hipotecados que no pueden atender las cuotas y con la ley en mano los echan a la calle y se quedan con la garantía (el piso, casa, local …) Una vez que los bancos se quedan con la garantía hacen un lote y se lo venden a estos fondos. Los activos adjudicados de los grandes bancos los han traspasado a las filiales inmobiliarias y a fondos de capital de riesgo. Bankia se lo ha traspasado Cerberus Capital Management, una buena parte de Servihabitat Gestión Inmobiliaria de La Caixa ahora se gestiona por el fondo Texas Pacific Group, lo mismo ocurre con el Banco Santander y del Popular… Se hace necesario preguntarse: ¿Qué consecuencias tendrá para el hipotecado que su “casero” sea un fondo buitre. En principio nada bueno, lo que habrían podido ser refinanciaciones a las familias se ha sustituido por la cesión de los créditos en dificultades a cesionarios extranjeros, dejando al deudor absolutamente desamparado y sin propuesta de refinanciación alguna. Esto es lo que hay, más incertidumbre a la que ya se tenía.
Los fondos buitre están comprando grandes cantidades de deuda en dificultades, no solo en España sino por toda Europa en contubernio con los bancos en quiebra que se deshacen de unos 800.000 mil millones de dólares en préstamos inmobiliarios morosos, y otras deudas malas, transfiriéndolas a los buitres. (la deuda mala total de los bancos de la zona del euro se remonta por lo menos a entre 1 y 1,3 billones de euros en sus libros contables). El fondo Elliot Management, en el transcurso del 2013, adquirió 1.300 millones de euros de préstamos incobrables por solo 50 millones de euros, menos del 4% del valor nominal de los préstamos. Elliot también compró la firma “recuperadora de deudas” española Gesif a fines del 2013, para convertirla en su base de operaciones en España para el esperado auge del “negocio” en el 2014. También Elliot Management compró 300 millones de euros en deuda mala al Banco Santander por una bagatela de 12 millones de euros y se asoció con otros dos fondos buitre, Lindorff de Noruega y Cerberus Capital Management con sede en Nueva York, para comprar 1,354 millones de euros en préstamos incobrables del quebrado Bankia. El fondo Elliot se quedó por mil millones de euros con solo 38 millones de euros o sea un 3.8% de su valor nominal. Lindorff se ha estado preparando también para la acción comprando el Banco de Sabadell y después la división de “recuperación de deuda” del Banco Santander, Reintegra Comercial España.
Para tomar una dimensión del problema que se nos viene encima tenemos la sensacional ocasión de apreciar lo ocurrido con Catalunya Bank donde el gobierno ha decidido tirar por la borda 13.000 millones de euros sin contemplar que resultaría mucho más económico dejar caer la ex caja catalana que dilapidar tantísimos recursos públicos. Como no existía comprador para la totalidad del banco, el FROB se decantó por trocearlo: los 6.500 millones de euros en hipotecas se escindieron de los activos y se subastaron a parte. Acudieron a este supuesto panal de rica miel 40 fondos de inversión de todo el mundo, aunque a la última fase de la operación sólo llegaron firmas habituales como Apollo, Cerberus, Soros, Lone Star, Goldman Sachs, Oaktree, Pimco, Marathon y Olympo, la oferta presentada por Blackstone resultó la mejor oferta, pagó 3.615 millones de euros por un paquete de 6.392 millones con un descuento del 43%. Los otros fondos tacharon a Blackstone de haber pagado mil millones de más afirmando que ésta cifra de 2.615 millones es razonable (corresponde con una quita del 59%). Muy mal tiene que estar la morosidad hipotecaria cuando se llegan a estos dígitos. Catalunya Bank al final fue subastado (sin la cartera hipotecaria) y adjudicado al BBVA por 1.187 millones de euros (CaixaBank ofreció 80 millones de euros)¿Han pensado los bancos en ofrecer una quita al hipotecado y que siga pagando acorde a sus ingresos? Sería lo razonable pero esto no les interesa.
Peligro: Los fondos buitre toman posiciones sobre la deuda… Seguir leyendo →
3.8 Documentos de interés
MONOGRAFIAS Y TRABAJOS
Documentos de Trabajo CNMV nº 57, Análisis de los Fondos de Titulización Españoles. Maria del Rosario Martin. Documento de Trabajo nº 57. ANALISIS DE LOS FONDOS DE TITULIZACION ESPAÑOLES. Mª Rosario Martin
Monografía nº 14 CNMV, Estructuras de titulización. Ramiro Losada López. MONOGRAFIA Nº 14 CNMV ESTRUCTURAS DE TITULIZACION
CLAUSURA DE LAS IV JORNADAS DE AHORRO Y TITULIZACIÓN, S.G.F.T., S.A. Ponente, Vicepresidente de la CNMV Carlos Arenillas Lorente. CLAUSURA JORNADAS IV SOBRE TITULIZACION
CLAUSURA DE LAS VII JORNADAS DE AHORRO Y TITULIZACIÓN, S.G.F.T., S.A. Ponente, Vicepresidente de la CNMV Carlos Arenillas Lorente. CLAUSURA JORNADAS VII SOBRE TITULIZACION
EVOLUCION DEL PROCESO DE TITULIZACION EN ESPAÑA, Susana Blanco García, Dpto. de Economía Financiera y Contabilidad I, Universidad Complutense de Madrid y Pedro Carvajal Molina, Dpto. de Economía Financiera y Contabilidad, Universidad Rey Juan Carlos de Madrid. EVOLUCION DEL PROCESO DE TITULIZACION EN ESPAÑA estudio Susanan Blanco y Pedro Carvajal
Titulización: mucho más que emitir bonos, Cuadernos de Estudios Empresariales, PABLO ALONSO GONZÁLEZ, Departamento de Economía Financiera y Contabilidad, Universidad de Extremadura. ARTICULO PABLO ALONSO GONZALEZ EN Cuadernos de Estudios Empresariales
LA TITULIZACIÓN DE ACTIVOS POR PARTE DE LAS ENTIDADES DE CRÉDITO: EL MODELO ESPAÑOL EN EL CONTEXTO INTERNACIONAL Y SU TRATAMIENTO DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA REGULACIÓN PRUDENCIAL, Eva Catarineu y Daniel Pérez LA TITULIZACION DE ACTIVOS POR PARTE DE LAS ENTIDADES DE CREDITO, EL RIESGO DE LA OPERACIÓN, Eva Catarineu y Daniel%
EL ANALISIS DE LAS OPERACIONES FINANCIERAS EN LOS PROCESOS DE TITULIZACIÓN HIPOTECARIA, Mª Paz Jordá Durá, Universidad de Valencia Ley 1-2013_Modificacion Hipotecaria_InterMoney
Valoración de BTH a tipo fijo con diferentes metodologías, Cristóbal González y Mª Paz Jordá, Departamento de Economía Financiera, Universidad de Valencia. valoracion de BTH_ Cristobal Gonzalez y Mª Paz Jorda
Resumen al Cuaderno 3º
Toda la legislación está a favor de la banca. Los legisladores, nuestros representantes políticos, ni se enteran de las repercusiones que llegan a producir sus propuestas legislativas. Todo lo legislado ha sido redactado por influyentes despachos de abogados al servicio de la banca y llevado al Congreso de los Diputados para ser sancionado en Ley. La banca acepta la dación en pago en cuentagotas ya que se queda con la vivienda (una vez que se ha adjudicado la garantía) y deja una deuda colgada a la espalda del hipotecado hasta resarcirse del total de la cantidad prestada (las plataformas llaman a esa deuda de por vida: mochila). Normalmente, los bancos ceden estas deudas a fondos especializados en el recobro, existen nacionales y potentes grupos extranjeros que se dedican con ahínco a este menester. La trasmisión de estas deudas se hace a precios de desguace (entre el 5 y 10%) el banco tampoco pelea a brazo partido ya que el diferencial entre su valor en libros y el valor que se obtiene por la transmisión a estos fondos buitres es deducible del Impuesto de Sociedades. Es decir, los fondos públicos acaban mediante la deducción fiscal, de hacerse cargo de un nuevo ingreso a la caja del banco. Se da la circunstancia, por el oscurantismo con que se mueve la banca, que a la vez que se mantiene al desahuciado como deudor hipotecario, a pesar que, presumiblemente, la deuda esté cubierta (saldada) por la cesión al Sareb del inmueble en cuestión. La operación a los bancos les sale redonda, además de la “venta del crédito” a un fondo de recuperación de deudas se le faculta a deducir esa minusvalía fiscalmente, complementando la quintaesencia de la operativa bancaria.
Para aquellos que no han tenido suficiente con el contenido de este Cuaderno 3º se añade un video, como en anteriores Cuadernos, que ilustra el tema de la titulización. Algunos lo habrán visto ya que esta colgado en el blog. Ver: https://youtu.be/R3uWIuNrAP4
Una respuesta a CUADERNO 3º.- Una legislación a medida
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