Source: http://www.klasen-hennings.de/mietrecht-fachanwalt-berlin/31-untervermietung
Timestamp: 2017-10-19 14:18:23
Document Index: 385446686

Matched Legal Cases: ['§ 549', '§ 540', '§ 549', '§ 535', '§ 549', '§ 549', '§ 553', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 540', '§ 553']

Untervermietung - Rechtsanwaltskanzlei Hennings - Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in Berlin Charlottenburg
Die Untervermietung, genauer noch, ihre Erlaubnis, hat in der letzten Zeit eine merkwürdige Bedeutung erlangt. Denn es geht dem Mieter mehr und mehr nicht um deren Gewährung, sondern um deren Ablehnung, um somit das Sonderkündigungsrecht des § 549 BGB (Anm: alte Fassung, aktuell: § 540 Abs. 1 S. 2 BGB) auszulösen. Dies ist heute mehr und mehr das eigentliche Ziel, um sich aus unliebsamen Zeitverträgen zu lösen.
Der Zeitvertrag wiederum ist eine Reaktion der Vermieter auf die schlechte Vermietbarkeit. Sie wollen dann zumindest für die festgelegte Zeit vor einem erneuten Leerstand geschützt sein. Wenn also die Versagung, ob nun ausdrücklich oder durch Nichtbeantwortung des Mietergesuches in einer bestimmten Frist, der eigentliche Dreh- und Angelpunkt sind, so wird auch klar, daß ein Vermieter, der das Sonderkündigungsrecht des Mieters ver-hindern will, gut daran tut, die erteilte Erlaubnis zur Untervermietung nachweisbar dem Mieter und vor allem auch rechtzeitig zuzustellen.
Die Untervermietung ist abzugrenzen vom vertragsgemäßen Gebrauch und vom sogenannten Nachmieter. Letzteres ist relativ einfach abzugrenzen. Der Untermieter wird Mieter des Hauptmieters; das Mietverhältnis besteht fort. Beim Nachmieter soll das jetzige Mietverhältnis enden und an die Stelle des bisherigen Mieters eben ein neuer Mieter treten. Die Gebrauchsüberlassung an vertragsfremde Dritte ist nicht in jedem Falle sofort eine Untervermietung. Nimmt der Mieter z.B. seine Kinder oder seinen Ehepartner mit in die Wohnung auf, muß er hierfür nicht eine Untervermietungserlaubnis beim Vermieter nachsuchen. Das gleiche gilt auch für den Lebensgefährten.
Darüber hinaus ist auch die Aufnahme von Besuch selbst über mehrere Wochen keine Untervermietung. Oft ist die Abgrenzung schwierig. Insoweit wird verwiesen auf Kinne in Kinne/ Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, Rdnr. 1 ff. zu § 549 sowie Rdnr. 35 ff. zu § 535 BGB m.w.N.
Die Untervermietung ist wiederum zu unterscheiden in der Form, daß die Mietsache im Ganzen dem Untermieter überlassen wird oder aber nur zu einem Teil. § 549 BGB umfaßt beide Arten (Anm.: § 549 Abs 2 BGB a. F., heute: § 553 BGB). Es spielt auch keine Rolle, ob der Untermieter innerhalb der Wohnung einen eigenen Raum zum alleinigen Gebrauch zur Verfügung gestellt bekommt, oder ob er neben dem Hauptmieter (als unselbständiger Mitgebrauch) ebenfalls über die gesamte Wohnung mit verfügen darf.
In der Rechtsprechung und Literatur wird die Frage unterschiedlich beantwortet, unter welchen Gegebenheiten das Sonderkün-digungsrecht ausgelöst wird. Zunächst bleibt festzuhalten, daß der Wohnungsmieter nach § 549 Abs. 2 BGB (s. Anm.) dem Vermieter ein berechtigtes Interesse an der beabsichtigten Untervermietung nachweisen muß, welches nach Abschluß des Mietvertrages beim Mieter eingetreten ist.
Strittig ist nun wiederum, bei welcher Gelegenheit dieser Nachweis zu erfolgen hat. Ganz konkret geht es um die Frage des In-haltes des Mieter-Ersuchens gegenüber dem Vermieter. Genügt es, wenn ein Mieter lediglich seinem Vermieter schreibt: „Ich bitte um Ihre Erlaubnis zur Untervermietung.“? Der so angeschriebene Vermieter will schließlich sein Recht nach § 549 BGB gewahrt wissen, nämlich, daß er die erbetene Erlaubnis versagen kann, wenn in der Person des Dritten (=Untermieter) ein wich-tiger Grund vorliegt, der Wohnung übermäßig belegt würde oder sonst ihm die Überlassung nicht zugemutet werden kann (so § 549 Abs. 2 1. Satz BGB).
Manche Gerichte lehnen dann auch die oben zitierte Frage des Mieters als unzureichend im Hinblick auf das Informationsrecht des Vermieters ab, mit der Folge, daß ein bloßes Nein des Vermieters auf eine solche kurze Frage eben nicht das Sonderkündi-gungsrecht des § 549 BGB zugunsten des Mieters auslöst nach dem Motto : „Wie man in den Wald ruft, so schallt es hinaus.“.
Dies sehen aber längst nicht alle Gerichte, auch nicht die Berufungskammern des Landgerichtes so. Der Vermieter sollte deshalb geschickter vorgehen. Wird er mit einer solchen kurzen Anfrage konfrontiert, sollte er zurückfragen, nämlich, daß er zur Ent-scheidung über das Gesuch doch noch weitere Angaben bräuchte, so z.B. über die Anzahl der Untermieter (wegen der Frage nach der Überbelegung) so Name und Anschrift des oder der Untermieter (wegen der Frage nach dem wichtigen Grund in der Person des Untermieters). Diese Art der Reaktion des Vermieters wird auch von der strengeren Rechtsprechung gebilligt, so daß ein Sonderkündigungsrecht beim Mieter nicht ausgelöst wird. Wichtig ist nur, daß der Vermieter auf ein solches Gesuch inner-halb von 14 Tagen nachweisbar gegenüber dem Mieter reagiert, denn ein Schweigen des Vermieters wird als Ablehnung gedeu-tet, so daß der Mieter dann (was häufig das eigentliche Ziel ist) das Sonderkündigungsrecht hat. Die Rechtsprechung billigt einem Vermieter eine Überlegungsfrist von mindestens 2 Wochen (aber auch nicht länger) zu. In der Zeit muß er gegenüber dem Mieter geantwortet haben, sonst gilt sein Schweigen als Ablehnung. Diese Handhabung ist auch einleuchtend, da im anderen Falle der Vermieter es in der Hand hätte, durch Hinauszögern der Beantwortung des Mietergesuches faktisch die beabsichtigte Untervermietung zu unterlaufen, indem er eben dem Mieter die Erlaubnis vorenthält.
Der Vermieter muß also seine etwaigen Fragen (siehe oben) bzw. seine Erlaubniserklärung innerhalb der o.g. Frist nachweisbar dem Mieter zugehen lassen. Es ist zum Sport der Mieter geworden, den Vermieter genau in diese Falle tapsen zu lassen.
Ein Untermietzuschlag in fester Höhe ist für preisfreien Wohnraum im Gesetz nicht vorgesehen. § 549 BGB billigt dem Vermie-ter dann eine angemessene Erhöhung des Mietzinses zu, wenn ihm nur dadurch die Überlassung (Untervermietung) zugemutet werden kann. Der Vermieter kann dann seine Erlaubniserklärung an diese Bedingung (Vereinbarung eines erhöhten Mietzinses) binden. Der Vermieter sollte jedoch diesbezüglich zurückhaltend sein. Die Aufnahme des Lebenspartners selbst bei einer kleinen Wohnung dürfte noch nicht eine Erhöhung des Mietzinses rechtfertigen. Sicherlich führt die Aufnahme einer weiteren Person auch zu einem höheren Betriebskostenanteil (z.B. Wasser und Abwasser), das rechtfertigt aber m.E. noch keinen Mietaufschlag. Dabei ist sicherlich auch zu unterscheiden: Ist eine Netto-Miete nebst Vorschüssen für die Nebenkosten vereinbart, so würden Mehrkosten ohnehin zu Lasten des betreffenden Mieters bzw. der Mietergemeinschaft im Hause gehen. Hier stellt sich dann die Frage, ob mit der Erlaubnis der Untervermietung nicht ein Vertrag zu Lasten Dritter (der verboten ist) einhergeht. Die Frage einer Mieterhöhung könnte sich nur dann stellen, wenn signifikant anfallende Mehrkosten zu Lasten des Vermieters gehen. Dies wäre aber nur bei einer Inklusivmiete der Fall.
(Anm: der Artikel bezieht sich auf die alte Fassung des BGB. Aktuell ist die Untervermietung in § 540 BGB normiert und die Gebrauchsüberlassung in § 553 BGB.)