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Timestamp: 2018-03-23 11:13:06+00:00
Document Index: 207831063

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Archive Janvier 2010 - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
03h28 31 janv. 2010
Le silence du bailleur ne vaut pas accord selon cet arrêt :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 janvier 2007) que les SCI GID et 137 Gilbert X... ont donné à bail à la société Sant'Immo, M. Y... et Mme Z... des locaux commerciaux à usage de bureaux et agence immobilière précédemment occupés par une activité de restauration rapide ; que divers dégâts des eaux sont intervenus à compter d'août 2001 ; que les bailleurs ont fait délivrer le 2 mai 2003 un commandement visant la clause résolutoire enjoignant aux locataires de rétablir le réseau de canalisations, de retirer les constructions non autorisées et de déposer l'enseigne apposée sur la façade ; que les locataires ont assigné en nullité du commandement ;
Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que le bailleur ne peut refuser à un commerçant la pose d'une enseigne pour signaler son activité à la clientèle ce qui irait à l'encontre même de l'objet du bail, qu'en l'espèce, les preneurs ont fait apposer sur la façade de l'immeuble loué l'enseigne commerciale du groupe dans des conditions esthétiques satisfaisantes, que cette enseigne a été installée en 2001 sans protestation du bailleur jusqu'au commandement de 2003 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le bail prévoyait une autorisation écrite du bailleur pour l'apposition d'une enseigne intéressant l'aspect extérieur de l'immeuble et que le silence du bailleur ne pouvait constituer une autorisation tacite, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 janvier 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne, ensemble, la société Sant'Immo, Mme Z... et M. Y... aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois février deux mille neuf.
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour les sociétés GID et 137 Gilbert X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en ses dispositions relatives au débouté des SCI GID et 137 Gilbert X... de leurs demandes portant sur l'acquisition de la clause résolutoire et en ses dispositions sur la mise à néant du commandement du 2 mai 2003 ;
Aux motifs que les lieux loués étaient antérieurement affectés à un usage de restauration ; que dans le bail du 10 mai 2001 il est précisé que les locaux sont loués à usage de « bureau – agence immobilière – tertiaire » et que le bailleur autorise les preneurs à utiliser les locaux loués dans le cadre de leur activité, ce qui impliquait nécessairement un aménagement des surfaces ; qu'en l'espèce, les locataires n'ont effectué aucune démolition sur les murs, poutres, planchers, et de manière générale n'ont pas touché au « gros oeuvre » du bâtiment ; qu'ils ont procédé à la mise en place de cloisons légères nécessaires à l'exercice de leur activité et qui ne nécessitaient pas un accord écrit du bailleur ; que les bailleresses ne peuvent donc reprocher aux preneurs de manquements de ce chef justifiant l'acquisition de la clause résolutoire ;
Alors d'une part, qu'il résulte de l'article 17,2° du bail, que « tous travaux comportant changement de distribution…devront faire l'objet d'une autorisation préalable et écrite du bailleur » et que « les travaux devront être exécutés…sous la surveillance d'un architecte ou d'un bureau d'études techniques agréé par le bailleur » ; que l'article 17, 2° s'applique sans distinction à tous les travaux comportant changement de distribution, quelle que soit l'épaisseur des cloisons édifiées, et qu'ils aient ou non pour objet la mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle ; qu'en statuant comme elle l'a fait après avoir admis que les travaux litigieux comportaient un aménagement des surfaces et une mise en place de cloisons, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors d'autre part, qu'en affirmant que les locataires n'auraient effectué aucune démolition des murs et n'auraient pas touché au gros oeuvre, sans s'expliquer ainsi qu'elle y était invitée sur la comparaison entre le plan annexé au contrat de bail et le plan de l'expert faisant clairement apparaître la démolition de plusieurs cloisons et du carrelage au sol, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil.
Aux motifs qu'il est constant que des dégâts des eaux importants sont survenus le 21 août 2001 par suite de fuites sur canalisations d'évacuation des eaux usées et pluviales ; qu'un artisan, M. A... est intervenu pour effectuer des travaux d'urgence avec, d'après son attestation, circonstanciée, contestée mais non contredite, l'accord du propriétaire ; que l'expert a approuvé ces travaux ; que dans ces conditions il ne peut être reproché aux locataires de ne pas avoir remis les lieux dans l'état antérieur dans le mois du commandement du 2 mai 2003 sur l'intervention précitée de M. A... ;
Alors d'une part, que l'article 17, 2° du bail qui ne distingue pas selon leur urgence stipule que « tous travaux comportant… démolitions ou percement de murs, de poutres, de planchers, devront faire l'objet d'une autorisation préalable et écrite du bailleur » et « les travaux devront être exécutés …sous la surveillance d'un architecte ou d'un bureau d'études techniques agréé par le bailleur » ; que dès lors quelle que soit leur prétendue urgence, les travaux exécutés par M. A... et qui ont eu pour objet de remplacer des canalisations enterrées et de supprimer un regard ne pouvaient être exécutés sans l'autorisation préalable et écrite des bailleurs et sans la surveillance d'un architecte ou d'un bureau d'études techniques ; qu'ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors d'autre part, que les bailleresses faisaient valoir (conclusions p. 16 et 17) que les travaux litigieux de déplacement et changement des canalisations et suppression du regard ont été exécutés par M. A... en juin 2001, soit avant le sinistre du 21 août 2001 et non en raison de ce sinistre qui est au contraire consécutif à ces travaux ; qu'en énonçant qu'il serait constant que les travaux litigieux auraient été exécutés par M. A... dans l'urgence pour mettre un terme au dégât des eaux survenu le 21 août 2001, la Cour d'appel a dénaturé le cadre du litige, et violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;
Alors de surcroît, qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a dénaturé l'attestation de M. A... qui précisait lui-même qu'il avait exécuté les travaux litigieux de changement de la canalisation et de suppression du regard non pas ainsi que l'énonce l'arrêt attaqué en août 2001 à la suite du dégât des eaux, mais en juin 2001, pour mettre un terme aux odeurs d'égout dans le local ;
Alors enfin, que la résiliation d'un bail en vertu d'une clause résolutoire intervient de plein droit à l'expiration du délai visé au commandement, sans qu'il soit nécessaire de rechercher si cette sanction est proportionnée ou non à la gravité du manquement invoqué ; qu'en se fondant pour écarter la résiliation de plein droit du bail, sur l'approbation des travaux litigieux par l'expert, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce.
Aux motifs qu'un bailleur ne peut refuser à un commerçant la pose d'une enseigne pour signaler son activité à la clientèle ce qui irait à l'encontre même de l'objet du bail ; qu'en l'espèce, les preneurs ont fait apposer sur la façade de l'immeuble loué l'enseigne commerciale du groupe dans des conditions d'esthétique satisfaisantes ; que cette enseigne a été d'ailleurs installée en 2001 sans protestation du bailleur, en tout cas, jusqu'au commandement du 2 mai 2003 ;
Alors d'une part, que selon l'article 26, 2° du contrat de bail, « les preneurs ne pourront installer ni plaque, ni enseigne, store ou installation quelconque intéressant l'aspect extérieur de l'immeuble sans l'accord préalable et écrit du bailleur » ; qu'en statuant comme elle l'a fait sur le fondement de l'absence de protestation des bailleresses lors de l'installation de l'enseigne, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors d'autre part, qu'aucune disposition n'interdit au bailleur d'exiger que le preneur lui soumette préalablement le choix de l'enseigne et les modalités de sa pose sur la façade extérieure de l'immeuble ; qu'ainsi, l'arrêt a encore violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors en troisième lieu, que la renonciation à un droit ne peut résulter que d'un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait, sur le fondement du silence des bailleresses jusqu'au commandement du 2 mai 2003, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors enfin, que la résiliation d'un bail en vertu d'une clause résolutoire intervient de plein droit à l'expiration du délai visé au commandement, sans qu'il soit nécessaire de rechercher si cette sanction est proportionnée ou non à la gravité du manquement invoqué ; qu'en se fondant pour écarter la résiliation de plein droit du bail, sur la qualité esthétique satisfaisante de la pose de l'enseigne, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce."