Source: http://docplayer.com.br/5011838-Maxima-renda-corporativa-fundo-de-investimento-imobiliario-fii-cnpj-mf-n-o-13-584-584-0001-31.html
Timestamp: 2017-12-15 07:32:18+00:00
Document Index: 40778490

Matched Legal Cases: ['ARTIGO 19', 'Artigo 7', 'Artigo 8', 'Artigo 28', 'Artigo 19', 'Artigo 3']

MÁXIMA RENDA CORPORATIVA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII CNPJ/MF n.º / - PDF
MÁXIMA RENDA CORPORATIVA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII CNPJ/MF n.º /
Download "MÁXIMA RENDA CORPORATIVA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII CNPJ/MF n.º 13.584.584/0001-31"
Natália Marroquim Fernandes
1 ESTE PROSPECTO NÃO DEVE SER CONSIDERADO COMO MEIO DE PROMOÇÃO DE OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO, UMA VEZ QUE O REGISTRO CONCEDIDO PELA CVM RESTRINGE-SE TÃO SOMENTE À NEGOCIAÇÃO DAS COTAS DA PRIMEIRA EMISSÃO DO FUNDO EM MERCADO PÚBLICO. Prospecto do MÁXIMA RENDA CORPORATIVA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII CNPJ/MF n.º / Gestão MÁXIMA ASSET MANAGEMENT LTDA. Avenida Atlântica, n.º 1.130, 9º andar - parte Copacabana, Rio de Janeiro, RJ CEP CNPJ/MF n.º / Administração OLIVEIRA TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A. Avenida das Américas, n.º 500, Bloco 13, Grupo 205 Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, RJ CEP CNPJ/MF n.º / Código ISIN das Cotas da 1ª Emissão do Fundo: BRMXRCCTF005 O MÁXIMA RENDA CORPORATIVA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII ( Fundo ) foi constituído de acordo com a Lei n.º 8.668, de 25 de junho de 1993, e posteriores alterações, a Instrução da Comissão de Valores Mobiliários ( CVM ) n.º 472, de 31 de outubro de 2008, conforme alterada, e demais disposições legais e regulamentares aplicáveis, inscrito no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica do Ministério da Fazenda ( CNPJ/MF ) sob o n.º / , administrado pela OLIVEIRA TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A., instituição financeira com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, à Avenida das Américas, n.º 500, Bloco 13, Grupo 205, Barra da Tijuca, CEP , inscrita no CNPJ/MF sob o n.º / , sociedade devidamente autorizada pela CVM a exercer a atividade de administração de carteira de títulos e valores mobiliários, conforme Ato Declaratório CVM n.º 6.696, de 21 de fevereiro de 2002 ( Administrador ), cuja carteira de investimentos ( Carteira ) é gerida pela MÁXIMA ASSET MANAGEMENT LTDA., sociedade limitada, com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, à Avenida Atlântica, n.º 1.130, 9º andar - parte, Copacabana, CEP , inscrita no CNPJ/MF sob o n.º / , devidamente autorizada pela CVM a exercer a atividade de administração de carteira de títulos e valores mobiliários, nos termos do Ato Declaratório CVM n.º 5.810, de 21 de janeiro de 2000 ( Gestor ). A constituição do Fundo foi deliberada por ato particular do Administrador, em 14 de abril de 2011, o qual se encontra registrado no 6º Ofício do Registro de Títulos e Documentos da Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, sob o n.º , de 14 de abril de A primeira emissão das cotas do Fundo ( Cotas ), assim como o inteiro teor do seu regulamento ( Regulamento ), foram aprovados conforme deliberado pelo Administrador em ato particular datado de 07 de novembro de 2011, o qual se encontra registrado no 6º Ofício do Registro de Títulos e Documentos da Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, sob o n.º , de 07 de novembro de O Regulamento foi alterado, mediante atos particulares do Administrador datados de (i) 1º de dezembro de 2011, o qual se encontra registrado no 6º Ofício do Registro de Títulos e Documentos da Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, sob o n.º , de 02 de dezembro de 2011, e (ii) 06 de julho de 2012, o qual se encontra registrado no 6º Ofício do Registro de Títulos e Documentos da Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, sob o n.º , de 06 de julho de O Fundo destina-se à aquisição de imóveis e direitos reais sobre imóveis identificados na seção Descrição dos Imóveis deste Prospecto (página 74). Os imóveis a serem adquiridos, assim como os direitos reais objeto de investimento devem ser comerciais, construídos ou em fase de retrofit, destinados a locações comerciais, quais sejam, aqueles descritos no Anexo I ao Regulamento e na seção Descrição dos Imóveis deste Prospecto (página 74) ( Imóveis ). Admite-se, ainda, que o investimento do Fundo nos Imóveis, ou em direitos reais sobre os Imóveis, se dê diretamente ou por meio da aquisição de cotas ou ações de emissão de sociedades cujo ativo único ou ativos preponderantes seja(m) o(s) Imóvel(is). Ademais, poderá o Fundo adquirir Certificados de Recebíveis Imobiliários emitidos nos termos da Lei n.º 9.514, de 17 de agosto de 1997, conforme alterada, e da Instrução CVM n.º 414, de 30 de dezembro de 2004, conforme alterada, lastreados em créditos vinculados ou decorrentes de contratos de locação ou compra e venda de bens imóveis, arrendamento ou outorga de direito real de superfície, vinculados ou não com os Imóveis (CRI), assim como Letras de Crédito Imobiliário, emitidas nos termos da Lei n.º , de 2 de agosto de 2004, conforme alterada (LCI), além dos Outros Ativos (conforme definidos no Regulamento e neste Prospecto). O INVESTIMENTO NO FUNDO DE QUE TRATA ESTE PROSPECTO APRESENTA RISCOS PARA O INVESTIDOR. OS INVESTIDORES DEVEM LER ATENTAMENTE A SEÇÃO FATORES DE RISCO DESTE PROSPECTO, NAS PÁGINAS 17 A 28. Ainda que o Administrador e o Gestor mantenham sistema de gerenciamento de riscos da Carteira, não há garantia de completa eliminação de possibilidade de perdas para o Fundo e, consequentemente, para o investidor. Além disso, qualquer rentabilidade que venha a ser obtida pelo Fundo não representará garantia de rentabilidade futura. O Fundo não conta com garantia do Administrador, do Gestor, do Coordenador Líder (conforme abaixo definido) do Custodiante, da Consultora Imobiliária (conforme abaixo definidos) ou de qualquer mecanismo de seguro, ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos FGC. O Fundo não contará com classificação de risco. Ainda, não há compromisso ou garantia por parte do Administrador, do Gestor ou da Consultora Imobiliária de que o objetivo de investimento do Fundo será atingido. As informações contidas neste Prospecto estão em consonância com o Regulamento, porém não o substituem. É recomendada a leitura cuidadosa tanto deste Prospecto quanto do Regulamento, com especial atenção às cláusulas do Regulamento relativas ao objetivo do Fundo, à sua política de investimento e à composição de sua Carteira, bem como às disposições deste Prospecto que tratam dos fatores de risco aos quais o Fundo e o investidor estão sujeitos. Todo cotista do Fundo ( Cotista ), ao ingressar no Fundo, deverá atestar, por meio de termo de ciência de risco e de adesão ao Regulamento, que recebeu exemplar deste Prospecto e do Regulamento, que tomou ciência dos objetivos do Fundo, de sua política de investimento, da composição da Carteira, da taxa de administração devida pelo Fundo, dos riscos associados ao seu investimento no Fundo e da possibilidade de ocorrência de variação e perda no patrimônio líquido do Fundo e, consequentemente, de perda, parcial ou total, do capital investido no Fundo, e necessidade de aportes adicionais de recursos ao Fundo. A OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO DAS COTAS DA PRIMEIRA EMISSÃO DO FUNDO FOI REALIZADA E LIDERADA PELA MÁXIMA S.A. CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS, INSTITUIÇÃO FINANCEIRA INTEGRANTE DO SISTEMA DE DISTRIBUIÇÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS, COM SEDE NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, ESTADO DO RIO DE JANEIRO, À AVENIDA ATLÂNTICA, N.º 1.130, 9º ANDAR - PARTE, COPACABANA, CEP , INSCRITA NO CNPJ/MF SOB O N.º / ( COORDENADOR LÍDER ), MEDIANTE ESFORÇOS RESTRITOS DE COLOCAÇÃO, NOS TERMOS DA INSTRUÇÃO CVM N.º 476, DE 16 DE JANEIRO DE 2009, CONFORME ALTERADA, TENDO SIDO AUTOMATICAMENTE DISPENSADA DO REGISTRO PREVISTO NO ARTIGO 19, I DA LEI N.º 6.385, DE 7 DE DEZEMBRO DE 1
2 ESTE PROSPECTO NÃO DEVE SER CONSIDERADO COMO MEIO DE PROMOÇÃO DE OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO, UMA VEZ QUE O REGISTRO CONCEDIDO PELA CVM RESTRINGE-SE TÃO SOMENTE À NEGOCIAÇÃO DAS COTAS DA PRIMEIRA EMISSÃO DO FUNDO EM MERCADO PÚBLICO. 1976, CONFORME ALTERADA, JUNTO À CVM. DESTE MODO, A CVM NÃO ANALISOU OS DOCUMENTOS RELACIONADOS À REFERIDA OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO. MAIORES INFORMAÇÕES A ESSE RESPEITO PODEM SER OBTIDAS JUNTO AO ADMINISTRADOR, NOS ENDEREÇOS DISPOSTOS NA SEÇÃO DESTE PROSPECTO INTITULADA ATENDIMENTO AOS POTENCIAIS INVESTIDORES E COTISTAS (PÁGINA 52). O PEDIDO DE ADMISSÃO À NEGOCIAÇÃO DAS COTAS NO MERCADO DE BOLSA ADMINISTRADO PELA BM&FBOVESPA S.A. BOLSA DE VALORES, MERCADORIAS E FUTUROS FOI DEFERIDO EM 16 DE JULHO DE Não há garantias de que o tratamento tributário aplicável aos Cotistas, quando da amortização e/ou liquidação integral do valor investido, será o mais benéfico dentre os previstos na legislação tributária vigente. Para maiores informações sobre a tributação aplicável aos Cotistas e ao Fundo, vide Seção Regras de Tributação do Fundo, na página 57 deste Prospecto. O INVESTIMENTO NO FUNDO NÃO É INDICADO ÀQUELES QUE NECESSITEM DE LIQUIDEZ EM SEUS TÍTULOS OU VALORES MOBILIÁRIOS. O FUNDO É CONSTITUÍDO SOB A FORMA DE CONDOMÍNIO FECHADO, COM PRAZO INDETERMINADO DE DURAÇÃO, NÃO SENDO PERMITIDO O RESGATE ANTECIPADO DAS COTAS. Quaisquer solicitações de esclarecimentos sobre o Fundo devem ser feitos exclusiva e diretamente ao Administrador, nos endereços dispostos na seção deste Prospecto intitulada Atendimento aos potenciais investidores e Cotistas (página 52). A data deste Prospecto é 08 de agosto de GESTÃO ADMINISTRAÇÃO DISTRIBUIÇÃO CUSTÓDIA QUALIFICADA E ESCRITURAÇÃO AUDITORIA INDEPENDENTE ASSESSORIA LEGAL 2
3 ÍNDICE 1. INTRODUÇÃO 4 DEFINIÇÕES 6 2. INFORMAÇÕES CADASTRAIS E HISTÓRICO DO FUNDO 13 INFORMAÇÕES CADASTRAIS DO FUNDO 15 HISTÓRICO DO FUNDO FATORES DE RISCO 17 RISCOS RELATIVOS À RENTABILIDADE DO INVESTIMENTO 19 RISCOS DE LIQUIDEZ 19 RISCO DE CONCENTRAÇÃO DE PROPRIEDADE DE COTAS 19 RISCO DE CONCENTRAÇÃO DA CARTEIRA 20 RISCO DA ADMINISTRAÇÃO DOS IMÓVEIS POR TERCEIROS 20 RISCO DE CRÉDITO 20 RISCO DE DESAPROPRIAÇÃO 21 RISCO DE SINISTRO 21 RISCOS DE DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS 21 RISCOS AMBIENTAIS 21 RISCOS JURÍDICOS 22 RISCOS RELACIONADOS A FATORES MACROECONÔMICOS OU CONJUNTURA MACROECONÔMICA - POLÍTICA GOVERNAMENTAL E GLOBALIZAÇÃO 22 RISCO TRIBUTÁRIO 22 CONDIÇÕES EXTERNAS E RISCOS DE DESVALORIZAÇÃO DOS IMÓVEIS 22 INFORMAÇÕES CONTIDAS NESTE PROSPECTO 23 RISCO INERENTE AOS IMÓVEIS INTEGRANTES DO PATRIMÔNIO DO FUNDO 23 RISCOS RELATIVOS À AQUISIÇÃO DOS IMÓVEIS 23 RISCO DECORRENTE DAS OPERAÇÕES NO MERCADO DE DERIVATIVOS 27 DISPENSA DO REGISTRO NA CVM DA OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO DE COTAS DA 1ª EMISSÃO 27 RISCO RELATIVO AO ESTUDO DE VIABILIDADE 28 RISCO RELATIVO AO SEGURO CONTRATADO PARA OS IMÓVEIS 28 OUTROS RISCOS CARACTERÍSTICAS DO FUNDO 30 BASE LEGAL 32 CONSTITUIÇÃO E PRAZO DE DURAÇÃO 32 RENTABILIDADE MENSAL DO FUNDO 32 PÚBLICO ALVO 32 ADMINISTRAÇÃO 33 GESTÃO 36 SUBSTITUIÇÃO DO ADMINISTRADOR E DO GESTOR 36 CONSULTORA IMOBILIÁRIA 37 CUSTÓDIA QUALIFICADA E ESCRITURAÇÃO 38 DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS E AUDITORIA 38 OBJETIVO DE INVESTIMENTO E POLÍTICA DE INVESTIMENTO 39 1
4 POLÍTICA DE EXPLORAÇÃO DOS IMÓVEIS 41 CARACTERÍSTICAS DAS COTAS DO FUNDO 41 EMISSÃO DE NOVAS COTAS 42 NEGOCIAÇÃO DAS COTAS 43 ASSEMBLEIA GERAL DE COTISTAS 44 DISSOLUÇÃO E LIQUIDAÇÃO DO FUNDO 48 POLÍTICA DE DIVULGAÇÃO DE INFORMAÇÕES RELATIVAS AO FUNDO 49 FORMA DE DIVULGAÇÃO DE INFORMAÇÕES 52 ATENDIMENTO AOS POTENCIAIS INVESTIDORES E COTISTAS 52 DECLARAÇÕES DO ADMINISTRADOR E DO COORDENADOR LÍDER 54 TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E TAXA DE PERFORMANCE 55 ENCARGOS DO FUNDO 56 REGRAS DE TRIBUTAÇÃO DO FUNDO 57 POLÍTICA DE VOTO 60 FORO PERFIL DO ADMINISTRADOR E DO COORDENADOR LÍDER PERFIL DO GESTOR E DA CONSULTORA IMOBILIÁRIA 68 GESTOR 70 CONSULTORA IMOBILIÁRIA COMPOSIÇÃO E PARTICIPAÇÃO DOS COTISTAS DO FUNDO DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS 74 DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS 76 CONVENÇÕES DE CONDOMÍNIO 78 ADMINISTRAÇÃO 78 SEGUROS 78 INADIMPLÊNCIA 78 AÇÕES JUDICIAIS RELACIONAMENTO ENTRE AS PARTES ENVOLVIDAS COM O FUNDO 79 INFORMAÇÕES SOBRE AS PARTES 81 RELACIONAMENTO ENTRE AS PARTES ANEXOS ERRO! INDICADOR NÃO DEFINIDO. ANEXO I INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONSTITUIÇÃO DO FUNDO ERRO! INDICADOR NÃO DEFINIDO. ANEXO II INSTRUMENTO PARTICULAR DE PRIMEIRA ALTERAÇÃO DO REGULAMENTO DO FUNDO ERRO! INDICADOR NÃO DEFINIDO. ANEXO III INSTRUMENTO PARTICULAR DE SEGUNDA ALTERAÇÃO DO REGULAMENTO DO FUNDO ERRO! INDICADOR NÃO DEFINIDO. ANEXO IV INSTRUMENTO PARTICULAR DE TERCEIRA ALTERAÇÃO DO REGULAMENTO DO FUNDO ERRO! INDICADOR NÃO DEFINIDO. ANEXO V REGULAMENTO DO FUNDO ANEXO VI DECLARAÇÃO DO ADMINISTRADOR ANEXO VII DECLARAÇÃO DO COORDENADOR LÍDER ANEXO VIII LAUDO DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 1 ANEXO IX ESTUDO DE VIABILIDADE ERRO! INDICADOR NÃO DEFINIDO. ERRO! INDICADOR NÃO DEFINIDO. ERRO! INDICADOR NÃO DEFINIDO. ERRO! INDICADOR NÃO DEFINIDO. ERRO! INDICADOR NÃO DEFINIDO. 2
5 (Esta página foi intencionalmente deixada em branco) 3
6 1. INTRODUÇÃO 4
7 (Esta página foi intencionalmente deixada em branco) 5
8 DEFINIÇÕES Para fins deste Prospecto, os termos e expressões contidos nesta Seção, no singular ou no plural, terão o seguinte significado: Ação Revisional Administrador ou Oliveira Trust DTVM Assembleia Geral de Cotistas Ativos Auditor Independente ou KPMG BACEN Banco Máxima BM&FBOVESPA Carteira CETIP A ação revisional n.º , movida pelas Lojas Leader em face da Sitima, que tramita na 22ª Vara Cível da Comarca do Rio de Janeiro RJ, por meio da qual se discute o valor locatício do Imóvel 1. OLIVEIRA TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A., instituição financeira com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, à Avenida das Américas, n.º 500, Bloco 13, Grupo 205, Barra da Tijuca, CEP , inscrita no CNPJ/MF sob o n.º / , sociedade devidamente autorizada pela CVM a exercer a atividade de administração de carteira de títulos e valores mobiliários, conforme Ato Declaratório CVM n.º 6.696, de 21 de fevereiro de Assembleia Geral de Cotistas do Fundo. Os Imóveis, Participações em Sociedades, CRI e LCI passíveis de investimento pelo Fundo. KPMG AUDITORES INDEPENDENTES, sociedade com sede na Cidade de São Paulo, à Rua Dr. Renato Paes de Barros, nº 33, 17º andar, Itaim Bibi, inscrita no CNPJ/MF sob o nº / Banco Central do Brasil. Banco Máxima S.A., instituição financeira com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, à Avenida Atlântica, n.º 1.130, 9º andar-parte, Copacabana, CEP , inscrita no CNPJ/MF sob o nº / BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros, sociedade por ações com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Praça Antonio Prado, n.º 48, Centro, inscrita no CNPJ/MF sob o n.º / A carteira de investimentos do Fundo. CETIP S.A. Mercados Organizados, sociedade com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, à Avenida República do Chile, n.º 230, 11º andar, Centro, CEP , inscrita no CNPJ/MF sob o n.º /
9 CNPJ/MF COFINS Consultora Imobiliária ou Máxima Realty Contrato de Gestão Coordenador Líder ou Máxima Corretora Cotas Cotistas CRI CSLL Custodiante CVM FII Fundo Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica do Ministério da Fazenda. Contribuição ao Financiamento da Seguridade Social. MÁXIMA REALTY S.A., sociedade com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, à Avenida Atlântica, n.º 1.130, 9º andar - parte, Copacabana, CEP , inscrita no CNPJ/MF sob o n.º / O contrato de prestação de serviços de gestão da carteira do Fundo, celebrado entre o Fundo, representado pelo Administrador, e o Gestor. MÁXIMA S.A. CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS, instituição financeira integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários, com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, à Avenida Atlântica, n.º 1.130, 9º andar - parte, Copacabana, CEP , inscrita no CNPJ/MF sob o n.º / , responsável por liderar e realizar a distribuição pública das Cotas da 1ª Emissão do Fundo mediante esforços restritos de colocação, nos termos da Instrução CVM n.º 476. As cotas emitidas pelo Fundo, de classe única. Titulares de Cotas. Certificados de Recebíveis Imobiliários emitidos nos termos da Lei n.º 9.514/97 e da Instrução CVM n.º 414, de 30 de dezembro de 2004, conforme alterada. Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido. CITIBANK DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A., instituição financeira com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, à Avenida Paulista, n.º 1.111, 2º andar-parte, Bela Vista, CEP , inscrita no CNPJ/MF sob o n.º / Comissão de Valores Mobiliários. Fundos de Investimento Imobiliários, constituídos nos termos da Lei n.º 8.668/93 e da Instrução CVM n.º 472. MÁXIMA RENDA CORPORATIVA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII. 7
10 Gestor ou Máxima Asset Management IGP-M Imóveis Imóvel 1 Instrução CVM n.º 400 Instrução CVM n.º 409 Instrução CVM n.º 472 Instrução CVM n.º 476 Investidores Qualificados IOF/Câmbio IOF/Títulos IR LCI MÁXIMA ASSET MANAGEMENT LTDA., sociedade limitada, com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, à Avenida Atlântica, n.º 1.130, 9º andar - parte, Copacabana, CEP , inscrita no CNPJ/MF sob o n.º / , devidamente autorizada pela CVM a exercer a atividade de administração de carteira de títulos e valores mobiliários, nos termos do Ato Declaratório CVM n.º 5.810, de 21 de janeiro de Índice Geral de Preços do Mercado, calculado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas. Os imóveis objeto de investimento pelo Fundo, conforme descritos na seção Descrição dos Imóveis deste Prospecto (página 74), os quais, assim como os direitos reais objeto de investimento pelo Fundo, serão comerciais, construídos ou em fase de retrofit e destinados a locações comerciais. Imóvel localizado na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, Centro, II Região Administrativa, esquina da Rua Uruguaiana, n.º 55, esquina com a Rua do Ouvidor, n.º 174, tendo, ainda, uma pequena frente para a Rua Reitor Azevedo Amaral, onde se localiza a respectiva entrada de serviço, nos termos da seção Descrição dos Imóveis deste Prospecto (página 74). Instrução CVM n.º 400, de 29 de dezembro de 2003, e posteriores alterações. Instrução CVM n.º 409, de 18 de agosto de 2004, e posteriores alterações. Instrução CVM n.º 472, de 31 de outubro de 2008, e posteriores alterações. Instrução CVM n.º 476, de 16 de janeiro de 2009, e posteriores alterações. Investidores qualificados, nos termos da regulamentação expedida pela CVM. Imposto sobre Operações de Câmbio. Imposto sobre Operações relativas a Títulos ou Valores Mobiliários. Imposto de Renda. Letras de Crédito Imobiliário, emitidas nos termos da Lei n.º , de 2 de agosto de 2004, conforme alterada. 8
11 Lei do Inquilinato Lei n.º 6.385/76 Lei n.º 8.668/93 Lei n.º 9.514/97 Lei n.º /04 LH Lojas Leader Novas Cotas Oliveira Trust Servicer Outros Ativos Lei n.º 8.245, de 18 de outubro de 1991, e posteriores alterações. Lei n.º 6.385, de 7 de dezembro de 1976, e posteriores alterações. Lei n.º 8.668, de 25 de junho de 1993, e posteriores alterações. Lei n.º 9.514, de 17 de agosto de 1997, e posteriores alterações. Lei n.º , de 19 de janeiro de 1999, e posteriores alterações. Letras Hipotecárias emitidas nos termos da Lei n.º 7.684, de 2 de dezembro de União de Lojas Leader S.A., sociedade com sede na Cidade de Niterói, Estado do Rio de Janeiro, à Avenida Visconde do Rio Branco, n.º 511, conjunto 401, Centro, CEP , inscrita no CNPJ/MF sob o n.º / As novas Cotas emitidas pelo Fundo, mediante proposta do Gestor, com base na consultoria prestada pela Consultora Imobiliária, e deliberação da Assembleia Geral de Cotistas, que deverá estipular as características da emissão e da oferta das novas Cotas, as condições de subscrição e integralização das novas Cotas e a destinação dos recursos provenientes da integralização das novas Cotas. Oliveira Trust Servicer S.A., sociedade com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, à Avenida das Américas, n.º 500, bloco 13, grupo 205, Barra da Tijuca, inscrita no CNPJ/MF sob o n.º / Os ativos nos quais o Fundo poderá investir, além dos Ativos, quais sejam: (i) Letras Financeiras do Tesouro, emitidas pelo Tesouro Nacional; (ii) Notas do Tesouro Nacional, série B; (iii) cotas de fundos de investimento das classes referenciado DI e renda fixa; ou (iv) demais ativos financeiros de renda fixa. Os Outros Ativos poderão ser adquiridos pelo Fundo nas seguintes circunstâncias: (a) a qualquer momento, até 15% (quinze por cento) de seu patrimônio líquido, para fins de atendimento das disponibilidades de caixa, do pagamento de despesas, obrigações contratuais e encargos do Fundo; (b) durante o Período de Negociação e até que sejam cumpridas as eventuais condições de fechamento e pagos os preços de 9
12 aquisição de cada um dos Ativos, conforme contratos firmados com os proprietários dos Ativos, até 100% (cem por cento) do seu patrimônio líquido em Outros Ativos. Referido Período de Negociação não poderá ser superior a 180 (cento e oitenta) dias contados (i) da data em que o Fundo entrar em funcionamento, ou (ii) da data de encerramento de oferta para distribuição de novas emissões de Cotas, posteriores à Primeira Emissão, ou, conforme aplicável, (iii) da data de alienação de Ativos até a data de aquisição de Outros Ativos, após aprovação da Assembleia Geral de Cotistas; e (c) excepcionalmente, por ocasião da Primeira Emissão de Cotas do Fundo e enquanto o Fundo não estiver em funcionamento, até 100% (cem por cento) do seu patrimônio líquido. Países de Baixa ou Nula Tributação Participações em Sociedades Período de Negociação PIS Política de Investimento Política de Voto Prazo para Exercício do Direito de Preferência Primeira Emissão ou 1ª Emissão Prospecto Regulamento País que não tribute a renda ou capital, ou que tribute a renda à alíquota máxima inferior a 20% (vinte por cento). As cotas ou ações de emissão de sociedades cujo ativo único ou ativos preponderantes seja(m) o(s) Imóvel(is), as quais poderão ser adquiridas pelo Fundo. Período de negociação entre o Fundo e os proprietários dos Ativos, até que sejam cumpridas as eventuais condições de fechamento e pagos os preços de aquisição de cada um dos Ativos. Contribuição ao Programa de Integração Social. A política de investimento do Fundo, conforme descrita no Regulamento e na Seção Objetivo de Investimento e Política de Investimento, na página 39 deste Prospecto. A política de exercício de direito de voto em assembleias referentes aos ativos financeiros integrantes da Carteira adotada pelo Gestor. O prazo concedido aos Cotistas, visando assegurar o direito de preferência na subscrição de Novas Cotas, na proporção do número de Cotas que possuírem, direito este concedido para exercício na própria Assembleia Geral de Cotistas que deliberar pela nova emissão de Cotas ou em, no mínimo, 10 (dez) dias úteis contados da publicação do respectivo aviso para exercício do direito de preferência. A primeira emissão de Cotas do Fundo. Este Prospecto e suas respectivas atualizações. O regulamento do Fundo, conforme alterado de tempos em 10
13 tempos. Resolução CMN n.º Resolução do Conselho Monetário Nacional n.º 2.689, de 26 de janeiro de 2000, e posteriores alterações. Sitima Taxa de Administração Taxa de Performance Valor Garantido Valor Mínimo SITIMA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES S.A., sociedade com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, à Rua Uruguaiana, n.º 55, 4º andar-parte, Centro, CEP , inscrita no CNPJ/MF sob o n.º / A taxa de administração devida pelo Fundo, nos termos do Artigo 7º do Regulamento e conforme descrita na seção Taxa de Administração e Taxa de Performance deste Prospecto (página 55). A taxa de performance devida pelo Fundo, nos termos do Artigo 8º do Regulamento e conforme descrita seção Taxa de Administração e Taxa de Performance deste Prospecto (página 55). O valor depositado pela Máxima Realty, que será mantido em conta vinculada, no montante equivalente a R$ ,00 (cinco milhões de reais), a fim de garantir ao Fundo um retorno equivalente ao pagamento dos alugueis mensais no valor de R$ ,00 (trezentos e vinte e cinco mil reais) atualizados anualmente pelo IGP-M, até o mês de fevereiro de 2015, data estimada para o esgotamento de tais recursos, observado o disposto no fator de risco intitulado Riscos relativos à aquisição dos Imóveis, subseção Revisão do aluguel (página 26). A parcela mínima mensal da Taxa de Administração devida ao Administrador, a qual não poderá representar valor inferior a R$ ,00 (dezoito mil e quinhentos reais). 11
14 (Esta página foi intencionalmente deixada em branco) 12
15 2. INFORMAÇÕES CADASTRAIS E HISTÓRICO DO FUNDO 13
17 INFORMAÇÕES CADASTRAIS E HISTÓRICO DO FUNDO Informações cadastrais do Fundo Identificação do Fundo O Fundo, constituído sob a forma de condomínio fechado, tem como base legal a Lei n.º 8.668/93, a Instrução CVM n.º 472 e demais disposições legais e regulamentares aplicáveis. A constituição do Fundo foi deliberada por ato particular do Administrador, em 14 de abril de 2011, tendo sido registrado no 6º Ofício do Registro de Títulos e Documentos da Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, sob o n.º , de 14 de abril de A 1ª Emissão, assim como o inteiro teor do Regulamento, foram aprovados conforme deliberado pelo Administrador em ato particular datado de 07 de novembro de 2011, o qual se encontra registrado no 6º Ofício do Registro de Títulos e Documentos da Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, sob o n.º , de 07 de novembro de O Regulamento foi alterado, mediante atos particulares do Administrador datados de (i) 1º de dezembro de 2011, o qual se encontra registrado no 6º Ofício do Registro de Títulos e Documentos da Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, sob o n.º , de 02 de dezembro de 2011, e (ii) 06 de julho de 2012, o qual se encontra registrado no 6º Ofício do Registro de Títulos e Documentos da Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, sob o n.º , de 06 de julho de O início das operações do Fundo se deu em 07 de dezembro de Registro na CVM O registro de funcionamento do Fundo foi concedido pela CVM em 02 de janeiro de Página na internet Todos os atos e decisões relativos ao Fundo e à oferta pública de distribuição das Cotas da 1ª Emissão estão disponíveis na sede da Administradora e do Coordenador Líder e nos websites do Administrador (www.oliveiratrust.com.br), do Coordenador Líder (www.maximactvm.com.br), da CVM (www.cvm.gov.br) e da BM&FBOVESPA (www.bmfbovespa.com.br). As informações constantes das páginas na internet acima referidas não são parte integrante deste Prospecto, nem se encontram incorporadas por referência a este. Auditor Independente Escriturador das Cotas Diretor do Administrador responsável pela supervisão do Fundo KPMG, conforme acima qualificado. Citibank Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A., conforme acima qualificados. Para os fins do Artigo 28, 2º, da Instrução CVM n.º 472, o Sr. José Alexandre Costa de Freitas, brasileiro, divorciado, advogado, portador da carteira de identidade nº 78657, expedida pela OAB/RJ em 31 de janeiro de 2006, inscrito no CPF/MF sob o nº , foi designado como diretor do Administrador responsável pela 15
18 supervisão do Fundo. Histórico do Fundo A 1ª Emissão, assim como o inteiro teor do Regulamento, foram aprovados conforme deliberado pelo Administrador em ato particular datado de 07 de novembro de 2011, o qual se encontra registrado no 6º Ofício do Registro de Títulos e Documentos da Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, sob o n.º , de 07 de novembro de O Regulamento foi alterado, mediante atos particulares do Administrador datados de (i) 1º de dezembro de 2011, o qual se encontra registrado no 6º Ofício do Registro de Títulos e Documentos da Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, sob o n.º , de 02 de dezembro de 2011, e (ii) 06 de julho de 2012, o qual se encontra registrado no 6º Ofício do Registro de Títulos e Documentos da Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, sob o n.º , de 06 de julho de Foram distribuídas, no âmbito da 1ª Emissão, (quatrocentas e quinze mil e setecentas) Cotas, no valor global de R$ ,00 (quarenta e um milhões quinhentos e setenta mil reais) e valor nominal unitário de R$ 100,00 (cem reais), na data de emissão das Cotas, qual seja, 07 de dezembro de 2011, tendo sido a oferta pública de distribuição das Cotas da 1ª Emissão regida pela Instrução CVM n.º 476. A oferta pública de distribuição das Cotas da 1ª Emissão foi automaticamente dispensada do registro previsto no Artigo 19, I da Lei n.º 6.385/76 junto à CVM. Deste modo, a CVM não analisou os documentos relacionados ao à referida oferta pública de distribuição. Maiores informações a esse respeito podem ser obtidas junto ao Administrador, nos endereços dispostos na seção deste Prospecto intitulada Atendimento aos potenciais investidores e Cotistas (página 52). A oferta pública de distribuição das Cotas da 1ª Emissão foi liderada e realizada pelo Coordenador Líder. Até o mês de dezembro de 2012 haverá o débito R$ ,00 (sessenta e dois mil trezentos e cinquenta e cinco reais) mensais da conta do Fundo, referente à comissão de distribuição primária das Cotas, a ser paga ao Coordenador Líder. Desta forma, esse valor impactará negativamente os rendimentos do Fundo. 16
19 3. FATORES DE RISCO 17
21 FATORES DE RISCO Antes de adquirir as Cotas do Fundo, os potenciais investidores devem considerar cuidadosamente os riscos e incertezas descritos abaixo, bem como as demais informações contidas no Regulamento e neste Prospecto, à luz de sua própria situação financeira, suas necessidades de liquidez, seu perfil de risco e seus objetivos de investimento. A seguir, encontram-se descritos os principais riscos inerentes ao Fundo, os quais não são os únicos aos quais estão sujeitos os investimentos no Fundo e no Brasil em geral. Os negócios, situação financeira ou resultados do Fundo podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer desses riscos, sem prejuízo de riscos adicionais que não seja atualmente de conhecimento do Administrador ou que sejam julgados de pequena relevância neste momento. Riscos relativos à rentabilidade do investimento O investimento em Cotas de FII é uma aplicação em valores mobiliários de renda variável, o que pressupõe que a rentabilidade do Cotista dependerá da valorização imobiliária e do resultado da administração dos imóveis objeto do patrimônio do Fundo. No caso em questão, os rendimentos a serem distribuídos aos Cotistas dependerão, preponderantemente, dos resultados obtidos pelo Fundo com a locação ou arrendamento, ou, ainda, com a cessão a terceiros dos direitos e créditos decorrentes da locação ou arrendamento dos Imóveis de seu patrimônio. Os contratos de locação vigentes dos Imóveis a serem adquiridos pelo Fundo poderão ser mantidos pelo Fundo até o seu vencimento. No entanto, pode ocorrer que no futuro tais inquilinos deixem de ser locatários desses Imóveis, fato que obrigaria o Administrador e a Consultora Imobiliária a negociar nova locação em condições de mercado. Na data deste Prospecto, o Imóvel 1 encontra-se envolvido na Ação Revisional, movida pelas Lojas Leader, por meio da qual se discute o valor locatício do Imóvel 1. Desta forma, existe o risco de obtenção, por parte das Lojas Leader, de decisão favorável quanto à fixação do valor do aluguel em atualmente R$ ,00 (cento e oitenta mil reais) mensais, o que afetará a rentabilidade do Fundo, após o mês de fevereiro de 2015, data estimada para o esgotamento dos recursos do Valor Garantido, e, consequentemente, a distribuição de rendimentos e valorização das Cotas do Fundo, observado no fator de risco intitulado Riscos relativos à aquisição dos Imóveis, subseção Revisão do aluguel (página 26). Riscos de liquidez Os FII encontram pouca liquidez no mercado brasileiro. Por conta dessa característica e do fato de os FII sempre serem constituídos na forma de condomínios fechados, ou seja, sem admitir a possibilidade de resgate de suas cotas, os titulares de cotas de FII podem ter dificuldade em realizar a venda de suas cotas no mercado secundário, mesmo admitindo para estas a negociação no mercado de bolsa ou de balcão organizado. Desse modo, o investidor que adquirir as Cotas do Fundo deverá estar consciente de que o investimento no Fundo consiste em investimento de longo prazo. Risco de concentração de propriedade de Cotas Não há restrição quanto ao limite de Cotas que podem ser subscritas por um único Cotista, salvo nas hipóteses onde o percentual máximo do total das Cotas emitidas que o incorporador, construtor ou sócio dos empreendimentos imobiliários investidos pelo Fundo, individualmente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, poderá subscrever ou adquirir no mercado, é de 25% (vinte e cinco por cento). 19
22 Portanto, poderá ocorrer situação em que um único Cotista venha a integralizar parcela substancial da emissão ou mesmo a totalidade das Cotas, passando tal Cotista a deter uma posição expressivamente concentrada, fragilizando, assim, a posição dos eventuais Cotistas minoritários. Nesta hipótese, há possibilidade de que deliberações sejam tomadas pelo Cotista majoritário em função de seus interesses exclusivos em prejuízo do Fundo e/ou dos Cotistas minoritários. Ressaltase que, de acordo com o inciso II, do Parágrafo Único, do Artigo 3º da Lei n.º /04, somente não haverá incidência do IR retido na fonte e na declaração de ajuste anual das pessoas físicas com relação aos rendimentos distribuídos pelo Fundo ao Cotista pessoa física titular de Cotas que representem menos de 10% (dez por cento) das Cotas emitidas pelo Fundo e cujas Cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento inferior a 10% (dez por cento) do total de rendimentos auferidos pelo Fundo, caso as Cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado e desde que o referido fundo conte com, no mínimo, 50 (cinquenta) Cotistas. Risco de concentração da Carteira O Fundo destinou os recursos da oferta pública de distribuição das Cotas da 1ª Emissão para a aquisição dos Ativos e Outros Ativos que integrarão o patrimônio do Fundo, de acordo com a sua Política de Investimento, observando-se ainda que poderão ser realizadas novas emissões, a serem aprovadas em Assembleia Geral, por proposta do Gestor, com base na consultoria prestada pela Consultora Imobiliária, e autorizadas pela CVM. O Fundo adquirirá um número limitado de Ativos e Outros Ativos, o que poderá gerar uma concentração da Carteira, estando o Fundo exposto aos riscos inerentes à demanda existente pela locação ou arrendamento dos Imóveis, considerando ainda que não há garantia de que todas as unidades dos Imóveis a serem adquiridos estarão sempre locadas ou arrendadas. Risco da administração dos Imóveis por terceiros Tendo em vista que o Fundo tem por objeto a aquisição, para exploração comercial, de Imóveis prontos, que potencialmente gerem renda, através da aquisição de sua totalidade para posterior locação ou arrendamento, e que a administração de tais Imóveis poderá ser realizada por empresas especializadas, sem interferência direta do Fundo, tal fato pode representar um fator de limitação ao Fundo para implementar as políticas de administração dos Imóveis que considere adequadas. A existência de tal limitação confere às empresas especializadas um grau de autonomia para administrar os empreendimentos imobiliários, o que poderá vir a ser considerado excessivo ou inadequado pelo Fundo no futuro, não sendo possível garantir que as políticas de administração adotadas por tais empresas não irão prejudicar as condições dos Imóveis ou os rendimentos a serem distribuídos pelo Fundo aos Cotistas. Risco de crédito Os valores a serem distribuídos aos Cotistas dependerão do resultado do Fundo, que, por sua vez, dependerá, primordialmente, das receitas provenientes da locação comercial dos Imóveis e, ocasionalmente, excluídas as despesas previstas encargos do Fundo. Os Cotistas farão jus ao recebimento de resultados que lhes serão pagos a partir da realização, pelo Fundo, dos valores recebidos dos locatários a título de locação e/ou dos valores recebidos de compradores a título de venda dos Imóveis. Assim, o Fundo está sujeito ao risco de crédito dos locatários, os quais não foram e não serão objeto de auditoria legal para fins da oferta pública de distribuição das Cotas da 1ª Emissão. As informações incluídas neste Prospecto, em atendimento à regulamentação aplicável, foram obtidas de fontes de acesso público. Desse modo, qualquer fator de risco relacionado 20
23 diretamente aos locatários dos Imóveis deverão ser avaliados diretamente pelo potencial investidor. Risco de desapropriação De acordo com o sistema legal brasileiro, o Governo Federal poderá desapropriar imóvel por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, de forma parcial ou total. Ocorrendo a desapropriação, não há como garantir, de antemão, que o preço que venha a ser pago pelo Poder Público será justo, equivalente ao valor de mercado, ou que, efetivamente, remunerará os valores investidos de maneira adequada. Dessa forma, caso qualquer os Imóveis sejam desapropriados, este fato poderá afetar adversamente e de maneira relevante as atividades do Fundo, sua situação financeira e resultados. Outras restrições aos Imóveis também podem ser aplicadas pelo Poder Público, restringindo, assim, a utilização a ser dada aos Imóveis, tais como o tombamento destes ou de área de seu entorno, incidência de preempção e ou criação de zonas especiais de preservação cultural, dentre outros. Risco de sinistro Não se pode garantir que as apólices de seguros para os Imóveis e que o valor segurado será suficiente para proteger os Imóveis de perdas relevantes. Há, inclusive, determinados tipos de perdas que não estarão cobertas pelas apólices, tais como atos de terrorismo, guerras e/ou revoluções civis. Se qualquer dos eventos não cobertos nos termos dos contratos de seguro vier a ocorrer, o Fundo poderá sofrer perdas relevantes e poderá ser obrigado a incorrer em custos adicionais, os quais poderão afetar o seu desempenho operacional. Ainda, o Fundo poderá ser responsabilizado judicialmente pelo pagamento de indenização a eventuais vítimas do sinistro ocorrido, o que poderá ocasionar efeitos adversos em sua condição financeira e, consequentemente, nos rendimentos a serem distribuídos aos Cotistas. Adicionalmente, no caso de sinistro envolvendo a integridade física dos Imóveis segurados, os recursos obtidos pela cobertura do seguro dependerão da capacidade de pagamento da companhia seguradora contratada, nos termos da apólice exigida. Riscos de despesas extraordinárias O Fundo, na qualidade de proprietário dos Imóveis, estará eventualmente sujeito ao pagamento de despesas extraordinárias, tais como rateios de obras e reformas, pintura, decoração, conservação, instalação de equipamentos de segurança, indenizações trabalhistas, bem como quaisquer outras despesas que não sejam rotineiras na manutenção dos Imóveis e dos condomínios em que se situam. O pagamento de tais despesas ensejaria uma redução na rentabilidade das Cotas. Não obstante, o Fundo estará sujeito a despesas e custos decorrentes de ações judiciais necessárias para a cobrança de alugueis inadimplidos, ações judiciais (despejo, renovatória, revisional, entre outras), bem como quaisquer outras despesas inadimplidas pelos locatários dos Imóveis, tais como tributos, despesas condominiais, bem como custos para reforma ou recuperação de imóveis inaptos para locação após despejo ou saída amigável do inquilino. Riscos ambientais Ainda que os Imóveis a serem adquiridos pelo Fundo estejam situados em regiões urbanas dotadas de completa infra-estrutura, problemas ambientais podem ocorrer, como exemplo vendavais, inundações ou os decorrentes de vazamento de esgoto sanitário provocado pelo excesso de uso da rede pública, acarretando assim na perda de substância econômica de Imóveis situados nas proximidades das áreas atingidas por estes. As operações dos locatários dos Imóveis poderão causar impactos ambientais nas regiões em que estes se localizam. Nesses casos, o valor dos Imóveis 21
24 perante o mercado poderá ser negativamente afetado e os locatários e/ou o Fundo, na qualidade de proprietário dos Imóveis, poderão estar sujeitos a sanções administrativas e criminais, independentemente da obrigação de reparar ou indenizar os danos causados ao meio ambiente e a terceiros afetados. Riscos jurídicos Toda a arquitetura do modelo financeiro, econômico e jurídico deste Fundo considera um conjunto de rigores e obrigações de parte a parte estipuladas através de contratos públicos ou privados tendo por diretrizes a legislação em vigor. Entretanto, em razão da pouca maturidade e da falta de tradição e jurisprudência no mercado de capitais brasileiro, no que tange a este tipo de operação financeira, em situações atípicas ou conflitantes poderá haver perdas por parte dos investidores em razão do dispêndio de tempo e recursos para eficácia do arcabouço contratual. Riscos relacionados a fatores macroeconômicos ou conjuntura macroeconômica - política governamental e globalização O Fundo desenvolverá suas atividades no mercado brasileiro, estando sujeito, portanto, aos efeitos da política econômica praticada pelo governo federal brasileiro. Ocasionalmente, o governo brasileiro intervém na economia realizando relevantes mudanças em suas políticas. As medidas do governo brasileiro para controlar a inflação e implementar as políticas econômica e monetária têm envolvido, no passado recente, alterações nas taxas de juros, desvalorização da moeda, controle de câmbio, aumento das tarifas públicas, entre outras medidas. Essas políticas, bem como outras condições macroeconômicas, têm impactado significativamente a economia e o mercado de capitais nacional. A adoção de medidas que possam resultar na flutuação da moeda, indexação da economia, instabilidade de preços, elevação de taxas de juros ou influenciar a política fiscal vigente poderão impactar os negócios, as condições financeiras, os resultados operacionais do Fundo e a consequente distribuição de rendimentos aos Cotistas. Impactos negativos na economia, tais como recessão, perda do poder aquisitivo da moeda e aumento exagerado das taxas de juros resultantes de políticas internas ou fatores externos podem influenciar nos resultados do Fundo. Risco tributário O risco tributário pode ser definido como o risco de perdas decorrente da criação de novos tributos, interpretação diversa da atual sobre a incidência de quaisquer tributos ou a revogação de isenções vigentes, sujeitando os FII ou seus Cotistas a novos recolhimentos não previstos inicialmente. Condições externas e riscos de desvalorização dos Imóveis Propriedades imobiliárias estão sujeitas a condições sobre as quais o Administrador e o Gestor não têm controle e tampouco pode influir ou evitar. O nível de desenvolvimento econômico e as condições da economia em geral poderão afetar o desempenho dos Imóveis que integrarão o patrimônio do Fundo, consequentemente, a remuneração futura dos investidores do Fundo. O valor dos Imóveis e a capacidade do Fundo em realizar a distribuição de resultados aos seus Cotistas poderão ser adversamente afetados devido a alterações nas condições econômicas, à oferta de outros espaços comerciais com características semelhantes às dos empreendimentos imobiliários e à redução do interesse de potenciais locadores em espaços como o disponibilizado pelos empreendimentos imobiliários. 22
25 Informações contidas neste Prospecto Este Prospecto contém informações acerca do Fundo que envolvem riscos e incertezas. Embora as informações constantes deste Prospecto sejam baseadas em convicções e expectativas razoáveis, não há garantia de que o desempenho futuro seja consistente com essas perspectivas. Os eventos futuros poderão diferir sensivelmente das tendências aqui indicadas. Risco inerente aos Imóveis integrantes do patrimônio do Fundo Os Imóveis que irão compor o patrimônio do Fundo poderão apresentar riscos inerentes ao desempenho de suas atividades, podendo o Fundo incorrer no pagamento de eventuais indenizações ou reclamações que venham ser a ele imputadas, na qualidade de proprietário, o que poderá comprometer os rendimentos a serem distribuídos aos Cotistas. Riscos relativos à aquisição dos Imóveis Condições econômicas adversas na região onde estão localizados os Imóveis e a capacidade de manter e renovar as locações podem causar um efeito adverso para o Fundo Os Imóveis que irão compor o patrimônio do Fundo deverão encontrar-se livres e desembaraçados de quaisquer ônus, gravames ou hipotecas. Não obstante, após a aquisição e enquanto os instrumentos de compra e venda não tiverem sido registrados em nome do Fundo, existe a possibilidade destes Imóveis serem onerados para satisfação de dívidas contraídas pelo antigo proprietário em eventual execução proposta por seus eventuais credores, caso estes não possuam outros bens para garantir o pagamento de tais dívidas, o que dificultaria a transmissão da propriedade dos Imóveis para o Fundo. Condições econômicas adversas nas regiões onde estão localizados os Imóveis e a capacidade de manter e renovar as locações podem causar um efeito adverso para o Fundo. Os resultados do Fundo dependem substancialmente da sua capacidade em locar e/ou manter locados os espaços dos Imóveis. Condições adversas nas regiões em que se encontram situados os Imóveis podem reduzir os níveis de locação, restringir a possibilidade de aumentar o preço das locações, bem como diminuir as receitas provenientes dessas locações. Caso os Imóveis não gerem receita suficiente para que possam cumprir com as suas obrigações, a condição financeira e os resultados do Fundo podem ser adversamente afetados, assim como a rentabilidade dos Cotistas. A atuação do Fundo em atividades do mercado imobiliário pode influenciar a oferta e procura de bens imóveis em certas regiões, a demanda por locações de imóveis e o grau de interesse de locatários e potenciais compradores dos Ativos do Fundo, fazendo com que eventuais expectativas de rentabilidade do Fundo sejam frustradas. Nesse caso, eventuais retornos esperados pelo Fundo e fontes de receitas podem se tornar menos lucrativas, tendo o valor dos aluguéis uma redução significativamente diferente da esperada. A falta de liquidez no mercado imobiliário pode, também, prejudicar o Fundo no momento da alienação dos Imóveis que integram o seu patrimônio, se for o caso. Além disso, bens Imóveis podem ser afetados pelas condições do mercado imobiliário local ou regional, tal como o excesso de oferta de espaço para imóveis comerciais na região onde se encontram os Imóveis, e suas margens de lucros podem ser afetadas em função dos seguintes fatores, dentre outros (i) criação e/ou aumento nas alíquotas de tributos e tarifas públicas incidentes, (ii) da interrupção ou prestação irregular dos serviços públicos, em especial o fornecimento de água e energia elétrica, (iii) eventos adversos que limitem atividades relacionadas ao setor comercial, ou mesmo afetem ou limitem as atividades principais das empresas locatárias dos Imóveis de propriedade do Fundo, (iv) 23
26 períodos de recessão, aumento dos níveis de vacância e/ou aumento da taxa de juros que causem queda nos preços das locações e/ou aumento da inadimplência dos locatários; (v) eventual decadência econômica da região onde se encontram localizados os Imóveis; e (vi) percepções negativas pelos locatários e/ou locatários em potencial com relação à segurança, atratividade e relevância, sob o ponto de vista estratégico, da região onde se situam os Imóveis. Nestes casos, o Fundo poderá sofrer um efeito material adverso na sua condição financeira e as Cotas poderão ter sua rentabilidade reduzida. O mercado imobiliário no Brasil, em geral, e o mercado de locações imobiliárias, em especial, são bastante competitivos, o que pode representar uma ameaça à estratégia do Fundo A competição no mercado de locações imobiliárias, em especial, pode afetar a margem das operações do Fundo como um todo, podendo acarretar aumento no índice de vacância dos Imóveis, redução nos valores a serem obtidos pelo Fundo a título de aluguel dos Imóveis e aumento dos custos de manutenção relacionados aos Imóveis. Neste cenário, as operações do Fundo e sua lucratividade podem ser reduzidas, causando um efeito adverso na situação financeira e/ou rentabilidade do Fundo. Além disso, o setor imobiliário brasileiro é altamente fragmentado, não existindo grandes barreiras de entrada que restrinjam o ingresso de novos concorrentes neste mercado. A reforma e/ou o lançamento de novos empreendimentos imobiliários comerciais destinados a operações similares às desenvolvidas nos Imóveis em locais próximos aos Imóveis poderá dificultar a capacidade do Fundo com relação à locação dos Imóveis A reforma de empreendimentos previamente existentes e/ou o lançamento de novos empreendimentos imobiliários comerciais concorrentes, destinados a operações similares às desenvolvidas nos Imóveis adquiridos pelo Fundo, em áreas próximas às áreas em que se situam os Imóveis poderão impactar adversamente a capacidade de o Fundo locar ou renovar a locação de espaços dos Imóveis em condições favoráveis, fato este que poderá gerar uma redução na receita do Fundo e na rentabilidade das Cotas. Adicionalmente, os eventos acima mencionados poderão demandar a realização de investimentos extraordinários do Fundo para reforma e adaptação dos Imóveis, cuja realização não estava prevista originalmente e que poderão comprometer a distribuição de rendimentos aos Cotistas. Eventuais contingências não identificadas ou não identificáveis por meio do processo de auditoria legal dos Imóveis, bem como a ocorrência de eventos posteriores à data deste Prospecto poderão ter impacto negativo para o Fundo e para os Cotistas Eventuais ônus, gravames, vícios, contingências e/ou pendências de qualquer natureza não identificados ou não identificáveis por meio do processo de auditoria legal dos Imóveis, bem como a ocorrência de eventos ou apresentação de documentos posteriores à data deste Prospecto que resultem ou possam resultar em ônus, gravames, vícios, contingências e/ou pendências relevantes de qualquer natureza com relação aos Imóveis poderão restringir ou impossibilitar a compra e a efetiva aquisição dos Imóveis pelo Fundo. Nessa hipótese, haverá a obrigação de devolução ao Fundo, pelo proprietário original dos Imóveis, dos valores eventualmente pagos pelo Fundo a título de sinal e/ou princípio de pagamento, sendo que o Fundo poderá ter dificuldade em reaver os valores eventualmente pagos nessas situações. Caso sejam verificados após a efetiva aquisição dos Imóveis pelo Fundo, com o desembolso do valor total correspondente ao preço de aquisição dos Imóveis, tais ônus, gravames, vícios, contingências e/ou pendências de qualquer natureza poderão resultar em restrições ao pleno exercício, pelo Fundo, do seu direito de propriedade sobre os 24
MÁXIMA RENDA CORPORATIVA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII CNPJ/MF n.º 13.584.584/0001-31
Prospecto do MÁXIMA RENDA CORPORATIVA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII CNPJ/MF n.º 13.584.584/0001-31 Gestão MÁXIMA ASSET MANAGEMENT LTDA. Avenida Atlântica, n.º 1.130, 9º andar - parte Copacabana,