Source: https://www.professione-avvocato.it/formulario/atti-diritto-civile/responsabilita-del-notaio/
Timestamp: 2019-11-23 02:56:45+00:00
Document Index: 74031222

Matched Legal Cases: ['art. 602', 'art. 1337', 'art. 1476', 'art. 602', 'art. 602', 'art. 1227', 'art. 1227', 'art. 1175', 'art. 1175', 'art. 1227', 'art. 1224', 'art. 167', 'art. 1224']

Obblighi del notaio nel rogito e Responsabilità del Notaio - Professione Avvocato
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Obblighi del notaio nel rogito e Responsabilità del Notaio
Il Sig. ________, rappresentato e difeso nel presente procedimento dall’Avv. ________ ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in ________, Via ________ n. ___, giusta procura speciale posta in calce al presente atto
1. – Con atto di compravendita, a rogito Notaio ________di ________del ___ il Sig. ________ nel___, rep. n. ___registrato a ________ e trascritto a ________ il ________al n. ___di Formalità, il Sig. ________ acquistava dalla ________ le porzioni immobiliari site in________, Via ________km. ________, e segnatamente: aa) appartamento facente parte dell’edificio “___” sito al piano ________ interno ___; bb) box facente parte dell’edificio “___” sito al piano________. Porzioni censite nel N.C.E.U. del Comune di________, alla partita________, foglio ___, part.lla ___ sub ___ (per 1’appartamento) e sub ___ (per il________)( doc. n. ___).
Nell’art. ___ della suddetta compravendita si dava atto, per dichiarazione della________ e per espressa menzione del Notaio, che: “Le porzioni immobiliari in contratto vengono vendute e rispettivamente acquistate con tutti gli annessi e connessi, dipendenze e pertinenze, diritti, azioni e ragioni, servitù attive e passive se esistenti e risultanti da giusto titolo, nello stato di fatto in cui oggi si trova, ben noto alla parte acquirente, cosi come si possiede e si ha diritto di possedere e godere dalla venditrice, con le più ampie garanzie da parte della medesima, circa la proprietà e la libertà da oneri, privilegi e gravami anche fiscali, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, eccezion fatta per gli obblighi assunti dal costruttore nei confronti del Comune di ________per il rilascio della concessione edilizia, per le formalità ipotecarie a garanzia di mutuo di cui appresso; e fatta altresì eccezione per le seguenti formalità: ipoteca iscritta in data ________al n. ________di formalità a favore della ________della Provincia di________, in corso di cancellazione giusta atto autenticato nelle firme dal Notaio ________di ________in data ________rep. n. ___, registrato a ________il ________(doc. n. ___);
– ipoteca iscritta in data ________al n. ___ di formalità a favore della Banca ________; – ipoteca iscritta in data ________al n. ___ di formalità a favore della Banca ________; a garanzia di mutui, i cui debiti il venditore si impegna ad estinguere a tutte sue cure e spese, obbligandosi conseguentemente a cancellare le dette ipoteche, il tutto alle condizioni previste nei relativi atti di mutuo. Il venditore presta le garanzie di legge per i casi di evizione…omissis”.
2. – Ne dal venditore ne dal Notaio rogante, peraltro, si dava atto che sulle porzioni immobiliari acquistate gravava un’ulteriore ipoteca a favore della banca ________ iscritta in data ________, alla Form. n. ___, e concessa allo stesso venditore a garanzia di un precedente mutuo a rogito Notaio ________di ________ del ________, rep. n. ________e dell’atto di erogazione e quietanza in data ________, rep. n. ________ (doc. n. ___)
Ed invero, di tale ulteriore formalità pregiudizievole l’odierno esponente e venuto a conoscenza in data ___, laddove, a seguito del mancato pagamento da parte del venditore-mutuatario delle semestralità del mutuo sopra richiamato, veniva notificato ex art. 602 e ss. c.p.c. ad esso Sig. ________, in qualità di terzo proprietario, un atto di precetto intimante il pagamento al venditore mutuatario della somma complessiva di € ________ = €________, comprensiva di saldi arretrati ed interessi di mora al ________.(doc.___)
3. – Con lettera raccomandata del ________ (doc.___)inviata al venditore ed al Notaio rogante, il Sig. ________ riferiva della notifica del sopra richiamato atto di precetto chiedendo al contempo ampie spiegazioni in merito. Quindi, con successiva lettera raccomandata del ________ inviata alla Banca mutuante e, per conoscenza all’Avv. ________, legale di quest’ultimo, l’odierno esponente, attesa l’urgenza di ottenere l’immediata disponibilità dell’immobile, formulava una proposta transattiva per conseguire l’estromissione delle porzioni immobiliari di sua proprietà dalla procedura esecutiva, e comunque, in via immediata, per evitare la trascrizione dell’imminente atto di pignoramento.
In data ___ (doc. n. ___), veniva, quindi, notificato al Sig. ________- unitamente ai proprietari delle altre unita immobiliari costruite sull’area di terreno gravata dalla sopra richiamata ipoteca – atto di pignoramento immobiliare avente specificamente ad oggetto l’appartamento con annesso giardino esclusivo Ed. ___piano ___ int.___ NCEU di ________ fgl.___ part ___ sub.___“, acquistato, unitamente al ________, con 1’atto di compravendita del ___.
4. – La Banca ________., quale istituto mutuante, in accoglimento della proposta solutoria della vertenza in atto, comunicava in data ___ (doc. n. ___) al Sig. ________ delle somme necessarie al fine di estinguere la quota ideale di €___ = € ___ di capitale originario, relative al mutuo n. ___ garantito dall’ipoteca sopra richiamata.
In data ___, l’odierno esponente, non avendo ricevuto alcuna risposta da parte del venditore, netanto meno dal Notaio, provvedeva, pertanto, in accordo con la Banca ________. e con l’Avv. ________, al versamento presso il citato Istituto (doc. n. ___) della somma di € ___=€ ___, quale acconto del maggior importo dovuto per 1’estinzione del mutuo gravante sul proprio appartamento ed al fine di evitare la trascrizione del gia notificato atto di pignoramento comprensivo dell’unita immobiliare di sua proprietà. Veniva, quindi, fissato nel giorno ___il termine ultimo per il versamento della residuale somma.
5. – Orbene, il Sig. ________, di quanto accaduto, informava tempestivamente, con lettere raccomandate di pari data, tanto il venditore ________ quanto il Notaio ________, senza tuttavia, anche in questa occasione, ottenere il benché minimo concreto riscontro.
Pertanto, in data ___ (doc. ___), L’odierno esponente provvedeva, come da accordi intercorsi con la Banca mutuante, al versamento a saldo dell’ulteriore somma di € ___ = £ ___, oltre a €.___ = £ ___per spese ed onorari legali, necessaria per estinzione della quota di mutuo gravante sull’appartamento di proprietà e per la cancellazione dell’ipoteca ivi gravante.
6. – In data ___ , il Sig. ________ con lettere raccomandate inviate al venditore ed al Notaio rogante (doc. ___), nel riferire di aver provveduto all’integrale estinzione del mutuo mediante il pagamento della complessiva somma di € ___ = € ___, così come richiesto dalla Banca mutuante, e di € ___= £ ___a saldo delle spese legali, diffidava gli stessi a provvedere alla immediata restituzione in suo favore delle somme suddette.
7. – I fatti, quali riportati, dimostrano ictu oculi come la ________ ed il Notaio ________, sia pure, come si osserverà in prosieguo, per ‘titoli’ contrattuali diversi, siano comunque solidalmente responsabili nella produzione di tutti i danni subiti dall’odierno esponente nella fattispecie concreta.
Va preliminarmente rilevato, infatti, che la responsabilità del venditore e del Notaio rogante, pur se derivanti dall’inadempimento di due distinte ed autonome prestazioni contrattuali, sono accomunate ed unite sotto il profilo del fatto unitario del danno, quale idoneo presupposto per l’operatività della solidarietà passiva.
La responsabilità della parte venditrice, nelle ipotesi delineate in giurisprudenza analoghe al caso de quo, viene pacificamente ricondotta nell’alveo della garanzia da evizione, ovvero quel tipo diresponsabilità contrattuale diretta e conseguente alla violazione dell’impegno traslativo.
II venditore, infatti, non solo e tenuto ad osservare un comportamento conforme alle regole di correttezza e buona fede nella fase anteriore al contralto di vendita (ex art. 1337 c.c.), ma e anche titolare di una precisa posizione obbligatoria scaturente da tale contratto (ex art. 1476 n. 3 c.c.), dovendo garantire, e far acquistare al compratore, la piena proprietà e disponibilità del bene compravenduto senza che vizi esistenti e non dichiarati all’atto della vendita, ne possano in alcun modo diminuire in maniera apprezzabile il completo esercizio delle facoltà annesse al diritto trasferito.
a) nell’aver taciuto dolosamente dell’esistenza di un ulteriore formalità ipotecaria gravantesull’immobile acquistato (cfr. art. ___ del contratto di compravendita);
Ed e proprio nel rapporto casualmente ricollegabile tra la condotta omissiva (sub a) ecommissiva (sub b) del venditore e “l’evento danno” causato, in primis, dall’instaurarsi della procedura esecutiva ex artt.602 e ss. c.p.c., ed, in secundis, dalla necessaria purgazione del bene dall’ipoteca, che si fonda la responsabilità del ________.
Appare evidente, dunque, che solo il preciso obbligo assunto dal venditore di procedere all’estinzione dei mutui, con la correlativa cancellazione delle formalità insistenti sul bene acquistato – ed espressamente menzionate nel citato art. ___ del contratto di compravendita -, è stato determinante per il consenso della parte acquirente, la quale se avesse conosciuto l’esistenza dell’ulteriore formalità, non avrebbe senza dubbio proceduto all’acquisto nei termini contrattualmente pattuiti, o, per lo meno, avrebbe richiesto di addivenire alla stipula del rogito solo dietro assunzione di analogo obbligo, da parte del venditore, per l’ulteriore formalità che, invece, giova ripeterlo, non e stata affatto menzionata.
Non vi e chi non veda come l’odierno esponente sia stato indotto a stipulare l’atto di compravendita citato, proprio in virtù delle mendaci dichiarazioni rilasciate dal rappresentante legale della parte venditrice, sia nella fase preparatoria delle trattative che in quella attuativa del contratto stesso.
Da tale comportamento – che ha determinato il Sig. ________ alla stipula del rogito notarile e che si appalesa gia di per se censurabile e sufficiente a far ritenere la sussistenza in capo alla parte venditrice di ogni responsabilità derivante dal contralto stesso – è derivata la diretta produzione del danno al Sig. ________, atteso che lo stesso si e visto notificare:
– in data ___, atto di precetto ex art. 602. c.p.c. dalla ________ intimante il pagamento della somma di € ___ = € ___, a causa del mancato pagamento, da parte della parte venditrice (mutuataria), delle semestralità di mutuo gravanti e relative all’ipoteca iscritta sull’ immobile di proprietà del Sig. ________ (ipoteca, giova ribadire, né menzionata né dichiarata nell’art. ___ del più volte citato atto di compravendita);
– in data ___, il conseguente atto di pignoramento immobiliare.
Orbene, a seguito delle trattative intercorse tra 1’istituto mutuante e la parte acquirente, appare evidente come si e reso necessario procedere all’immediato pagamento di quanto richiesto dall’istituto bancario, al fine di evitare, in via immediata la trascrizione del pignoramento presso la Conservatoria dei RR.II. di ________, e comunque la produzione del maggior danno derivante dall’eventuale assoggettamento di tutto 1’appartamento alla procedura esecutiva in atto, e ciò, per un duplice ordine di motivi.
L’ipoteca, infatti, e stata concessa a garanzia del mutuo suddetto, su un terreno edificabile sul quale poi e’ stato successivamente edificato un complesso edilizio ove e’ compresa anche 1’unita immobiliare acquistata dal Sig. ________ (a conferma del mancato frazionamento dell’ipoteca, sovviene 1’atto di precetto ed il successivo atto di pignoramento, dai quali emerge, con chiarezza, come l’ingiunzione sia stata intimata al Sig. ________, ex art. 602 e ss. c.p.c., per il pagamento dell’intero mutuo per un importo, quindi, di complessive € ___ = € ___, relative a semestralità scadute ed interessi di mora maturati).
In secondo luogo ed in conformità del disposto normativo di cui all’art. 1227 c.c., il Sig. ________ ha legittimamente provveduto all’immediato pagamento di quanto resosi necessario per provvedere all’estinzione della procedura esecutiva, nonché alla cancellazione della richiamata ipoteca, previa estinzione della quota ideale di mutuo gravante sull’appartamento di sua proprietà, pari a € ___ = £ ___.
Si osserva che con tale comportamento, quindi, il Sig. ________, non solo ha impedito il prodursi di un ulteriore danno derivante dall’instauranda procedura esecutiva, evitando in tal modo di incorrere in quanto disposto dall’art. 1227 c.c., ma ha anche ottemperato ai principi di correttezza in ossequio al disposto normativo di cui all’art. 1175 c.c. (cfr., tra tante, App. Milano 6.12.1966, in Arch. Resp. Civ. 1967, 1039, ove si é ritenuto che, qualora l’acquirente paghi il residuo credito alla Banca mutuante evitando così le spese dell’instauranda procedura esecutiva,“abbia uniformato la propria condotta a quel generate obbligo di cooperazione del creditore danneggiato di non aggravare le conseguenze pregiudizievoli dell’altrui inadempimento. Tale obbligo si inquadra nel comportamento del creditore secondo le regole di correttezza (art. 1175 c.c.), discende dalla regola contenuta nell’art. 1227 comma I c.c., secondo cui il creditore deve contenere i danni nei limiti che rappresentino una diretta conseguenza dell’inadempimento del debitore”.
Infine, non si può non sottacere come la parte venditrice sollecitata più volte a tenere indenne il Sig. ________ da quanto allo stesso richiesto dall’Istituto bancario, ha inteso sottrarsi sino ad oggi, come gia in sede di stipula dell’atto di compravendita del ___, ai propri obblighi contrattuali.
Quanto alla responsabilità del Notaio rogante, corre 1’obbligo di mettere in evidenza, preliminarmente, come il Notaio ________, sia stato incaricato dal Sig. ________, proprio in considerazione della peculiare fiducia riposta in tale professionista, con il quale, peraltro, nel passato aveva già intrattenuto rapporti professionali. Ed e proprio in tale professionista, che il Sig. ________ riponeva ulteriormente la fiducia, nella preparazione dell’atto pubblico di compravendita con la citata parte venditrice.
Orbene, giova ricordare come la fonte dell’obbligo del Notaio di procedere a tutti i necessari accertamenti ipotecari e catastali, viene pacificamente individuata nel combinato disposto di cui agli artt. 1176 c.c. e 47 Legge Notarile.
Viene, dunque, in evidenza, che, in materia di trasferimenti immobiliari, al Notaio sono imposte, per l’obbligo derivante dall’incarico professionale, tutte quelle attività preparatorie (e successive) tra le quali, primariamente, vi rientrano quelle volte ad accertare la concreta libertà del bene trasferito da gravami di qualsiasi natura, onde consentire, per 1’appunto, il raggiungimento dello scopo voluto dalle parti e, segnatamente, della parte acquirente che ha ilpreminente e legittimo interesse a conseguire un ‘pieno’ godimento del bene acquistato.
L’inadempimento della prestazione professionale e del dovere di diligenza, determina in capo al notaio, di conseguenza, una forma di responsabilità contrattuale nei confronti della parte che risente direttamente del danno casualmente collegato a tale inadempienza. Infatti, se il notaio avesse debitamente eseguito le prescritte visure ipotecarie ed evidenziato lo ‘status’ del bene oggetto della compravendita, la parte acquirente non avrebbe acquistato, oppure avrebbe acquistato, ma a condizioni diverse.
La conferma delle suesposte considerazioni deriva, in via diretta ed immediata, proprio dall’analisi del citato articolo ___ dell’atto di compravendita rogato dal Notaio ________ e meglio sopra riportato.
E’ di palese evidenza, infatti, che le dichiarazioni di parte venditrice in ordine all’immobile libero da gravami di qualsiasi natura, devono trovare riscontro nelle visure ipotecarie effettuate dal notaio rogante, risultando altrimenti frustrato il dovere nascente dal contratto di opera intellettuale richiesto al notaio stesso. Orbene nel caso in esame, a fronte della menzione delle tre formalità gravanti (n. ­­­____ del ­­­____, in corso di cancellazione, n. ­­­____ del ­­­____ e n. ­­­____ del ­­­____) la responsabilità del notaio si ravvisa proprio nel non aver menzionato la ulteriore formalità gravante sull’appartamento acquistato dalla parte acquirente (e segnatamente la form. n. ­­­____ del ­­­____ oggetto della procedura esecutiva promossa dalla Banca ________).
In ragione di ciò, delle due 1’una.
a. 0 il notaio ha omesso di eseguire le visure ipotecarie che costituiscono il presupposto necessario al fine di addivenire ad una corretta stipula, oppure il notaio, avendo effettuato le prescritte e necessarie visure, non ha poi riportato tutte le formalità pregiudizievoli riscontrate, determinando in tal modo la convinzione nel Sig. ________ , che 1’immobile era libero da qualsiasi trascrizione o iscrizione pregiudizievole, ad eccezione di quelle indicate nell’art. ___ del citato atto di compravendita, che la parte venditrice si impegnava a cancellare a propria cura e spese.
Ipotesi, quest’ultima, che sembrerebbe più probabile nel caso di specie, atteso che, della sussistenza delle tre formalità insistenti, se n’è data comunque espressa menzione, come emerge dalla lettura del sopra riportato articolo ___.
c. la qualità dei richiedenti il rogito (ovvero la qualità professionale della parte venditrice la quale, come nel caso de quo, svolga attività imprenditoriale nel campo edilizio, suscettibile di esposizioni debitorie di varia natura (cfr. Appello Milano 29.4.1977 n. 869 Arch. civ. 1977, pag. 1028 e Cass. 24.3.1976 n. 1039, riportata in Angeloni La responsabilità civile del Notaio, cit., pag. 315) ricorre costantemente al credito bancario, circostanze queste, concrete ed obiettive e, peraltro, ‘tipizzate’ dalla costante giurisprudenza di legittimità e di merito, quali indici di sicura rilevanza in funzione dei quali va individuata la valutazione del comportamento del Notaio per determinare una sua responsabilità.
Come sopra dimostrato, le obbligazioni del venditore e del notaio derivano ciascuna da un titolo distinto che si specifica per 1’uno nel contratto di vendita per 1’altra nel contratto di opera intellettuale.
La dottrina e giurisprudenza unanimi (cfr., per tutte, Cass. 5.1.1976, n. 1, in Foro It.,1976,1, 44), individuano una nozione unitaria di solidarietà quale strumento di attuazione sia di un obbligazione soggettivamente complessa e sia come vincolo fra più obbligazioni distinte.
II problema in materia di responsabilità contrattuale, involve, pertanto, il caso di inadempimento di contratti diversi che abbia provocato un medesimo danno nei confronti della stessa persona. Solo così, infatti, viene rispettato il principio cardine dell’obbligazione solidale, ovvero la sussistenza della ‘eadem causa obligandi’ e della ‘eadem res debita’, cioè, nel caso de quo, la unicità dell’evento dannoso e 1’unicità del danno risarcibile.
II fondamento dell’applicazione alla fattispecie concreta di siffatti chiari principi di diritto, si rinviene proprio dall’esame concreto ed obiettivo dei fatti dai quali emerge, ictu oculi, tantol‘unicità dell’evento dannoso quanto del danno risarcibile a seguito dell’inadempimento dellaparte venditrice e del Notaio rogante.
8 – Acclarata, pertanto la responsabilità degli odierni convenuti – seppur con condotte illecite diverse – nella causazione del danno subito dal Sig. ________, consistito, giova ripetere, nella necessaria ed improcrastinabile purgazione dell’ipoteca gravante sul proprio appartamento, consegue a favore di quest’ultimo il risarcimento integrale di quanto dovuto pari a L.___, = € ___ nonché degli esborsi pari. a L. ___, = € ___ per le spese di assistenza legale operata dal sottoscritto procuratore ad litem, oltre agli interessi maturati per Legge ed il maggior danno conseguente ex art. 1224 c.c.
il Notaio Dott. ________, domiciliato in ________ Via________, n. ___; a voler comparire innanzi al Tribunale ordinario di ________, sezione e Giudice designandi, all’udienza del________ore di rito, con invito a costituirsi almeno venti giorni prima delta udienza e con 1’avvertimento che la costituzione oltre il suddetto termine implicherà le decadenze di cui all’art. 167 c.p.c., e che comunque, in difetto di costituzione, si procederà in loro contumacia, per ivi sentir accogliere le seguenti:
“Piaccia al Tribunale Ill.mo, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, e previ i necessari accertamenti e declaratorie: A) accertare e dichiarare, per le causali di cui in narrativa, 1’inadempimento degli odierni convenuti alle obbligazioni rispettivamente assunte nel contratto di vendita del ___ – a rogito Notaio Dott. ________, rep. ___ per quanto concerne la ________, e nel contratto di opera intellettuale, per quanto riguarda il Notaio rogante ________;B) accertare e dichiarare la conseguente responsabilità degli odierni convenuti; C) condannare, in via solidale, gli odierni convenuti al risarcimento dei danni in favore del Sig. ________, nella misura che sin d’ora si quantifica in complessive €___ = £ ___, oltre interessi legali e maggior danno ex art. 1224 c.c.; D) in ogni caso con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio e con salvezza di ogni altro diritto, ragione ed azione”.
Con riserva di ogni altra deduzione istruttoria, nel termine che il Giudice vorrà concedere, all’esito della costituzione avversaria, unitamente all’originale notificato del presente atto di citazione, verranno prodotti in giudizio mediante deposito i seguenti documenti in copia: 1) Copia del contratto di compravendita del ___; 2) Copia dell’atto di precetto; 3) Copia della lettera racc. del ___; 4) Copia della lettera racc. del___; 5) Copia dell’atto di pignoramento; 6) Copia della lettera racc. del ___; 7) Copia della ricevuta di versamento del ___; 8) Copia della lettera del___ e degli assegni nn. ___ per Lit. ___ = € ___ e ___ -___ per Lit. ___ = € ___ ; 9) Copia lettera racc. del ___ .
V. per autentica Avv. __________
2) Notaio Dott. ________, domiciliato in ________ Via ________, n. ___, cap.