Source: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2019-10737
Timestamp: 2019-08-18 10:42:43
Document Index: 245579358

Matched Legal Cases: ['artículo 201', 'artículo 201', 'artículo 201', 'artículo 201', 'artículo 199', 'artículo 201', 'artículo 437']

BOE.es - Documento BOE-A-2019-10737
Documento BOE-A-2019-10737
«BOE» núm. 174, de 22 de julio de 2019, páginas 79192 a 79197 (6 págs.)
BOE-A-2019-10737
En el recurso interpuesto por don Andrés Diego Pacheco, notario de Coria, contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Coria, don Alfonso López Villarroel, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial por la que se concluye un procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
Mediante acta otorgada en Torrejoncillo el día 12 de marzo de 2018, ante el notario de Coria, don Andrés Diego Pacheco, con el número 452 de protocolo, los titulares de la finca registral número 2.162 de dicha localidad requirieron el inicio del procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, el cual se concluyó mediante acta autorizada por el mismo notario el día 25 de enero de 2019, con el número 112 de protocolo.
Con fecha 8 de febrero de 2019, N. P. G. presenta a las diez horas y treinta minutos, Acta de Notoriedad de Rectificación de descripción, Superficie o Linderos, conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria, autorizada en Coria, el veinticinco de enero de dos mil diecinueve, número de protocolo 112/2.019, por el Notario don Andrés Diego Pacheco, por la que dicho Notado, estima justificada por notoriedad la rectificación de la descripción de los linderos y superficie de la finca 2162 de Coria, en virtud de dicho Artículo y a favor de don A. M. R. y doña P. M. C., iniciada mediante Acta de fecha 12 de Marzo de 2018, protocolo 452, y que causa el asiento 1991 del Diario 65.
Se suspende la práctica del asiento, al existir dudas de identidad sobre la finca objeto del expediente, tal y como ya se advirtió en la certificación expedida tras el acto inicial, existiendo una falta de correspondencia entro la representación gráfica aportada y la finca registral inscrita, no pareciendo que ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción de territorio, habiéndose comprobado alteraciones sobre la realidad física exterior que se pretende acotar con la nueva descripción, tal y como resulta de la consulta de la cartografía catastral del inmueble, que refleja claramente un aumento de superficie, así como un cambio perimetral del contorno del inmueble, incluyendo una superficie solapada con otra referencia catastral, resultando no incontrovertido, que no se trate de rectificar un erróneo dato registral, encubriendo el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante adicional, siendo el cauce apropiado la previa inmatriculación de esta última y su posterior agrupación a la registral preexistente.
Se pretende pasar de 96 m2 a 278 m2, lo cual implica un exceso desproporcionado y relevante, además de resultar del catastro la circunstancia de tener la referencia catastral indicado en el título una superficie inicial pequeña, modificándose después a la que se pretende reflejar ahora, amén de existir una superficie solapado de gran parte de la superficie a actualizar con otra referencia catastral a determinada fecha (22-V-02), que implica la posible existencia de algún negocio traslativo o de modificación de entidad hipotecaría no formalizado debidamente y sin que hubiese accedido al Registro.
Por todo lo expuesto a la vista de la representación gráfica disponible, utilizada con carácter auxiliar, existen dudas de identidad a que la representación gráfica de la finca puede encubrir algún negocio traslativo u operación de modificación de entidad hipotecaria.
Arts.18 LH, 66 LH, 201 LH, y doctrina DGRN (por todas, R.20-VII-2018).
Coria siete de marzo de 2019. El Registrador (firme ilegible) Fdo.: Alfonso López Villarroel.»
Contra la anterior nota de calificación, don Andrés Diego Pacheco, notario de Coria, interpuso recurso el día 28 de marzo de 2019 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«A) Hechos.–(…)
Se trata de dilucidar si el señor registrador puede basar su calificación en:
– Las dudas sobre la identidad de la finca, basadas en la falta de correspondencia entre la representación gráfica y la finca registral inscrita, basándose, fundamentalmente, en que de la cartografía catastral resultaría (se entiende que del histórico catastral, aunque el señor registrador no lo especifica), en resumidas cuentas, un cambio perimetral físico del contorno del inmueble.
– La existencia de un negocio traslativo, por ser un exceso de superficie relevante y haberse producido los cambios en el histórico catastral antes citados.
Y si, habida cuenta de las pruebas aportadas en el expediente, tanto las dudas sobre la identidad de la finca como sobre la existencia de un negocio traslativo, pueden sostenerse.
En efecto, entre las pruebas practicadas y la propia descripción registral y catastral de la finca, el notario recurrente estima que no existen suficientes elementos para colegir que se trate de la misma finca o que haya habido algún negocio traslativo previo que justifique el aumento de superficie.
En primer lugar, los linderos que constan en el registro de la propiedad son:
Frente y derecha entrando, calle de su situación; izquierda, F. R. C.; y fondo, herederos de P. H. P.
Según la descripción catastral, que es la que los requirentes pretenden que acceda al registro, los linderos son:
Frente, calle de su situación; derecha entrando, (…) S.L. y M. C. S. L.; izquierda, Calle y D. A. G.; y fondo, J. M. M. G.
Aunque aparentemente ha existido una alteración de linderos fijos (antes, calle de su situación es frente y derecha; ahora, frente e izquierda) de la representación gráfica incorporada al instrumento se puede apreciar claramente que, dependiendo de dónde se encuentre el acceso al inmueble desde su calle principal, esta se puede encontrar al frente y a la derecha o al frente y a la izquierda. Es decir, al existir un entrante en la calle y rodear esta al inmueble por dos lados, es la ubicación concreta de la puerta de acceso la que determinará si la calle está al frente y a la derecha (si la puerta estuviese orientada al este) o al frente y a la izquierda (si la puerta estuviese orientada al norte, que es la ubicación que atribuye actualmente catastro), sin que, realmente, ambas circunstancias sean contradictorias. El resto de linderos no son fijos, con la particularidad de que, si la puerta de acceso se encuentra orientada al este, al fondo linda con "F. R. C." según registro; y si la puerta está orientada al norte, linda a la derecha con "(…) SL", según catastro, lo que reafirmaría la circunstancia expresada.
Tanto las dudas sobre la identidad de la finca como sobre la existencia de un negocio traslativo están, básicamente, fundadas sobre alteraciones en el histórico catastral. Si bien estas alteraciones pueden haber existido, por sí mismas no tienen por qué significar que se ha producido un negocio traslativo encubierto o una "absorción" de un predio colindante ya que, además de que el catastro pudiera resultar también erróneo, entre las pruebas aportadas al expediente se encuentra un certificado municipal que, indubitablemente, establece que la finca registral (y su ubicación anterior) se corresponde con la ubicación actual y la finca con la referencia catastral objeto del expediente. Es la convicción del notario recurrente que esta prueba, por sí sola, debería solventar las dudas del señor registrador y acredita, sin ningún género de duda, que ambos recintos físicos son el mismo y solo existe un error fundamentalmente superficial. A mayor abundamiento, la no oposición de los colindantes acreditaría la inexistencia de una supuesta "absorción" de un predio colindante en algún negocio traslativo.
Según la resolución de ese centro directivo de 8 de noviembre de 2018, una grave desproporción en la diferencia de superficie justificaría las dudas, pero la certificación municipal aludida las disipa al establecer que ambos recintos se refieren a la misma finca, reforzada por la similitud de linderos fijos (dada la peculiar ubicación de la calle que rodea a la finca por dos lados).
B) Fundamentos de Derecho.–Mis afirmaciones son apoyadas por las normas citadas».
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria; 437 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de noviembre de 2015, 21 de marzo, 21 y 22 de abril, 8 de junio y 20 de diciembre de 2016 y 27 de octubre y 21 de noviembre de 2017.
El registrador opone como defecto que existen a su juicio dudas de identidad sobre la finca objeto del expediente, las cuales se advirtieron en la certificación expedida tras el actas inicial, basadas en la falta de correspondencia entro la representación gráfica aportada y la finca registral inscrita, no pareciendo que ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción de territorio; en la existencia de alteraciones sobre la realidad física exterior (superficie y perímetro) según consulta de la cartografía catastral del inmueble y de sus antecedentes catastrales; así como la inclusión de superficie solapada con otra referencia catastral, de modo que parece añadirse a la originaria finca registral una superficie colindante adicional; a lo que añade la desproporción de la alteración superficial pretendida.
El notario autorizante recurre alegando que la alteración de linderos fijos se debe a un cambio en la orientación de la entrada al inmueble; que las alteraciones que resultan de los antecedentes catastrales por sí mismas no tienen por qué significar que se ha producido un negocio traslativo encubierto o una «absorción» de un predio colindante ya que el Catastro pudiera resultar también erróneo; que se aporta certificado municipal que establece que la finca registral (y su ubicación anterior) se corresponde con la ubicación actual y la finca con la referencia catastral objeto del expediente; y que la no oposición de los colindantes acreditaría la inexistencia de una supuesta «absorción» de un predio colindante en algún negocio traslativo.
– La finca registral consta inscrita con 96 metros cuadrados de superficie.
– Según la representación gráfica catastral que se incorpora al acta, la nueva superficie de la finca es 278 metros cuadrados.
– Según los antecedentes catastrales la parcela catastral con referencia 6795740QE1169N0001XO constaba con una superficie de 76 metros cuadrados habiéndose alterado posteriormente la misma, con modificación de su perímetro y superficie, alcanzando ésta los 280 metros cuadrados, y, actualmente, 278 metros cuadrados.
– El acta presentada incorpora certificado expedido por el secretario del Ayuntamiento de Torrejoncillo que expresa «que el inmueble sito en Torrejoncillo (Cáceres), al sitio que antes se llamó (…), hoy (…), según escritura pública (Finca Registral 2.162), es el mismo que el ubicado en la actualidad en Calle (…), según resulta de certificación catastral con referencia 6795740QE1169N0001XO».
Hay que recordar que la Resolución de 17 de noviembre de 2015 ya destacó el procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria entre los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa-. Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación.
En el presente caso, las dudas de identidad que expone el registrador se fundamentan en las alteraciones en el perímetro y superficie catastral de la finca según resulta de los antecedentes del Catastro que, acertadamente, fueron consultados para emitir y justificar la calificación. A ello cabe añadir la magnitud del exceso conjuntamente con la alteración de los linderos.
Tales evidencias no resultan desvirtuadas por las alegaciones del recurrente. En primer lugar, de la documentación presentada no resulta diligencia ni prueba alguna que acredite la existencia de errores en el Catastro que justifiquen la modificación operada en el mismo con exclusión de una adición de terrenos. En segundo lugar, la identidad de una finca registral con una parcela catastral no puede justificarse en base a un certificado municipal que así lo afirme, ya que no compete al Ayuntamiento efectuar tal identificación, más allá de certificar las cuestiones relativas a las alteraciones en el nombre de la calle o en el número de policía (cfr. artículo 437 del Reglamento Hipotecario), correspondiendo al registrador la labor de calificar la identidad de la representación gráfica aportada con la finca registral, en los términos expuestos en el fundamento tercero de esta Resolución.
Por último, si bien la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes excluye la indefensión o perjuicio a los mismos, sin embargo ello no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terreno no documentadas.