Source: http://drcondominio.blogspot.com/2018/05/
Timestamp: 2020-01-18 21:12:24
Document Index: 295578307

Matched Legal Cases: ['artículo 14', 'artículo 38', 'Artículo 1163', 'Artículo 783', 'Artículo 243', 'Artículo 34', 'Artículo 20']

Doctor Condominio: 1/05/18
Los condominios, como comunidad humana, tienen necesidades que gestionar. Una de ellas es el manejo de los desechos. La administración, como parte de ese deber de educar a los condóminos y mostrar el liderazgo necesario para llevar a la comunidad a una mejor calidad de vida, puede promover algunas acciones para cumplir con la ley y generar un cambio positivo en la comunidad y en el distrito.
El undécimo informe Estado de La Nación, del año 2005, señala algunos retos que es posible que hoy no hayamos aún resuelto: aumento de la cantidad de desechos, falta de conciencia ambiental – a pesar de iniciativas de educación -, carencia de prácticas generalizadas de reciclaje y reutilización - a pesar de iniciativas aisladas -, delegación de la política pública en las municipalidades que no hancumplido la tarea y enfrentan la tradicional falta recursos. El índice de Gestión Municipal ha evaluado la gestión municipal con una calificación promedio de 45,6%. Bastante deficiente. El Ministerio de Salud ha publicado su Plan Nacionalpara la Gestión Integral de Residuos 2016-2021.
Desde el ámbito privado, algunas empresas han optado por cumplir con la norma ISO14001 para conseguir una gestión ambiental eficaz, y el Instituto Nacional de Acueductos y Alcantarillados ha promovido adherirse al programa Bandera Azul Ecológica, del que pueden participar los condominios. ¿Ha aspirado su condominio a cumplir con alguna norma o programa similar?
Desde la perspectiva de normas con obligatoriedad jurídica, en Costa Rica tenemos la ley 8839, que es obligatoria para toda persona física y jurídica, así que más allá de si es o no una persona jurídica el condominio, será obligatoria para sus residentes y la administración.
El artículo 14 de dicha ley impone a todo generador el deber de contar con un plan de gestión integral de sus desechos. ¿Tiene su condominio al menos lineamientos básicos que puedan considerarse un plan en versión reducida?
Además, el artículo 38 de esa misma ley exige a todo generador (incluyendo el condominio) acciones como: reducir la generación de residuos, separarlos desde la fuente para ser entregados a un gestor, mantener un registro actualizado de generación y gestión de cada residuo generado, entre otras. ¿Cumple su condominio con estas obligaciones? Recuerde que las autoridades de salud pueden y deben hacer visitas de inspección y girar ordenes sanitarias para exigir correctivos.
Estas obligaciones se detallan en los decretos 36093-S, Reglamento sobre el manejo de residuos sólidos ordinarios, así como el 37567-S-MINAET-H, Reglamento General a la Ley para la Gestión Integral de Residuos.
Recuerde que el articulo 57 de esta ley (así como el principio básico de la responsabilidad civil del Código Civil) impone responsabilidades solidarias a quienes causasen daños ambientales y a la salud.
Una de las principales formas de exonerarse de responsabilidades es recordar a su mandante (sea la Asamblea de Propietarios) la importancia de cumplir con la ley y evitar generar daños. ¿Ha expuesto esto en Asamblea de Propietarios?
Si a todas estas preguntas ha respondido no, es hora de tomar una acción inmediata.
Tasa de interés de usura
La morosidad en el pago de los aportes a los gastos comunes en condominio es un problema muy serio, ya que los ingresos que faltan deben ser compensados bien por demora en obras de mantenimiento, “saqueo” a los fondos de reserva o incluso hasta con incrementos en el presupuesto para cubrir el faltante de efectivo (como un simple subsidio temporal, aunque no se quiera ver así).
Una de las medidas que más se aplica en condominio es cargar intereses.
Lo primero que debe decirse es que no siempre esta tasa es clara. Algunos reglamentos solo hacen la enunciación de que se cargarán intereses sin definir su tipo. Para este primer caso de condominios existe interés legal: “…que es igual al que pague el Banco Nacional de Costa Rica por los certificados de depósito a seis meses plazo, para la moneda de que se trate.” (Artículo 1163 del Código Civil). La administración calculará estos intereses y los cargará a la cuenta. Los pagos que se reciban serán imputados primero al pago de esos intereses (Artículo 783 del Código Civil).
En otros condominios está fijada la tasa, y salvo autorización expresa del reglamento su modificación por la asamblea requeriría de la unanimidad de la totalidad del valor del condominio, por ser una reforma de la escritura de constitución. He observado tasas de un 10% mensual (120% anual) y conozco al menos un caso de 10% diario. Fácilmente se ve como algo absurdo. Sin embargo, ¿cuál es el límite con el delito de usura?
El delito de usura castiga con pena de prisión a quien “… aprovechado la necesidad, la ligereza o la inexperiencia de una persona, le hiciere dar o prometer cualquier ventaja pecuniaria evidentemente desproporcionada con su prestación… o hiciere valer un crédito usurario.” (Artículo 243 del Código Penal) “Evidentemente desproporcionada” y “crédito usuario” son muy inciertos.
¿Cuál es una tasa de interés de usura?, es una pregunta que se nos hace con frecuencia. No existe tal definición. Ha habido proyectos de ley tendientes a definirla, como “…aquella cuya tasa efectiva o tasa anual equivalente exceda dos veces el promedio de los últimos tres meses de la tasa de interés activa promedio del Sistema Financiero Nacional...” (Proyecto de ley 20172). Ya ha habido otras iniciativas en el pasado como el proyecto de ley 18893, hoy archivado.
Siguiendo esos criterios propuestos claramente un 120% anual sería una tasa de interés de usura.
La recomendación a las administraciones es la siguiente: hacer la consulta legal sobre cómo adecuarla a una tasa más razonable y proponer ello a la asamblea. Mientras tanto, aplicar el reglamento, ya que es su obligación hacerlo mientras no sea anulado por un juez civil. Claramente no se está aprovechando una situación especial de un deudor pues las condiciones de interés están fijadas por el propietario/deudor mismo al momento de adquirir, pues acepta el reglamento existente (Artículo 34 ley 7933), y no hay más garantía que la que está establecida en la ley como hipoteca legal (Artículo 20 ley 7933).