Source: http://www.elderecho.com/foro_legal/administrativo/Urbanismo-Registro-Propiedad_12_777810001.html
Timestamp: 2017-10-20 04:54:42
Document Index: 89414368

Matched Legal Cases: ['artículo 34', 'artículo 21', 'artículo 67', 'artículo 68', 'artículo 67', 'artículo 74', 'artículo 56', 'artículo 34', 'artículo 34', 'artículo 19']

Interesantes cuestiones las planteadas, que tienen que examinarse no solo a luz de lo previsto en la Ley del suelo de 2008 -EDL 2008/89754- modificada por la Ley 8/2013 de 26 junio 2013, sino por las normas que regulan el Registro de la Propiedad y en concreto en la Ley Hipotecaria.
A mi modo de ver, el acceso al Registro de la Propiedad de determinadas actuaciones o expedientes urbanísticos puede blindar hasta cierto punto los derechos e intereses de los terceros adquirentes; pero ese blindaje, será un blindaje claudicante si, al cabo, nuestro sistema jurídico no logra que los terceros de buena fe se hallen en condiciones de conocer la situación urbanística de los inmuebles, pero también la de los litigios que puedan pender con motivo de las actuaciones y expedientes a los que nos hemos estado refiriendo. Y en ese sentido, aunque el art. 51.1.f) del texto refundido de la Ley de Suelo (TRLS) -EDL 2008/89754- establece que será inscribible en el Registro la interposición de recurso contencioso-administrativo cuando mediante el mismo se pretenda invalidar instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución (o gestión), o de actos administrativos de intervención, hoy por hoy tal inscripción no resulta preceptiva, tal como reflejan con claridad los art. 67 y siguientes del RD 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprobó el Reglamento sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.
En todo caso, debe quedar muy claro que en la hipótesis que estamos manejando, la buena fe del tercer adquirente perjudicado no dará para mucho más; ni tan siquiera para supeditar la ejecución de la sentencia contencioso-administrativa a la previa resolución del expediente de responsabilidad patrimonial o de rescisión contractual. Y lo dicho para las licencias, obviamente también deberá hacerse extensivo a las crisis asociadas a los instrumentos de gestión urbanística; de cuya regulación se infiere –dicho sea de paso- la necesaria participación del Registro de la Propiedad en su conformación, conclusión y constancia; siquiera en los supuestos de “equidistribución” (art 4 y siguientes del RD 1093/1997 -EDL 1997/24105-).
Sentencias de la Sección 5ª de la Sala 3ª del Tribunal Supremo que confirman el anterior diagnóstico, las hay ya a decenas si no a centenares. Empezando por la de 16 de abril de 2013 (casación 918/2012) -EDJ 2013/68013- que, amén de contener una detallada explicación de los requisitos y estadios del incidente de ejecución, reconoce la legitimación de los terceros adquirentes sobrevenidos, sin perjuicio de poner especial énfasis en la supeditación del Registro de la Propiedad a las decisiones judiciales en materia de urbanismo con consecuencias jurídico-reales. Por no hablar de la Sentencia de 29 de diciembre de 2010 (casación 500/2008) -EDJ 2010/269759- y del análisis efectuado por la misma del art 34 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59-.
Pensemos, por ejemplo, en la impugnación de los planes de ordenación urbanística no circunscrita a lugares concretos y bien delimitados del espacio territorial ordenado. En tal caso, se hace impensable la hipótesis de un mecanismo susceptible de garantizar el reflejo registral de la interposición de la acción, en todas y cada una de las fincas del ámbito ordenado. Pero no sería descabellado supeditar la continuidad del proceso a la acreditación, por parte de los demandantes, del anuncio del litigio –a su costa, naturalmente- en boletines oficiales; diarios de mayor circulación; y sedes electrónicas de la Administración catastral, de las Administraciones concernidas y de los Registros de la Propiedad afectados. Estableciendo, en su caso, tarifas reducidas.
Y para los supuestos de impugnación de licencias o de expedientes de gestión urbanística –en una cierta aproximación al litisconsorcio pasivo necesario-, estableciendo la obligación de adjuntar a la demanda una certificación registral de titularidades y cargas y, en su caso, un certificado municipal con los datos de las personas empadronadas en los inmuebles afectados y, asimismo, con los datos de los titulares catastrales, para facilitar, de ese modo, el emplazamiento de todos aquellos que tuvieran derecho a personarse en los autos como codemandados. Anudando, además, a la petición del certificado de titularidades y cargas –efectuada, ésta, con la aportación de un testimonio de la admisión a trámite del recurso contencioso-administrativo- una anotación preventiva de carácter provisional, susceptible de decaer de no dictarse, en un tiempo prudencial, una medida cautelar confirmatoria.
Por un lado, nos encontraríamos ante la acción rescisoria que el art. 19.3 TRLS -EDL 2008/89754- permitiría ejercitar al tercero de buena fe que se viera sorprendido por los vicios urbanísticos asociados a la finca adquirida.
Es importante recordar, en cuanto a la protección del tercero hipotecario, la doctrina clara y reiterada que ha sentado el Tribunal Supremo en relación con la situación de los terceros afectados por la declaración de nulidad de actuaciones urbanísticas, especialmente en aquellos casos en que la declaración de nulidad implica la demolición de edificaciones. Valga por todas la cita de la sentencia de 6 de febrero de 2007 -EDJ 2007/5467- en la que se indica que los terceros adquirentes no están protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59- porque éste protege el derecho real, que pervive aunque después se anule o resuelva el del otorgante o transmitente; pero no protege la pervivencia de la cosa objeto del derecho cuando ésta, la cosa, ha de desaparecer por imponerlo así el ordenamiento jurídico. Y no están exentos de soportar aquellas actuaciones materiales porque el nuevo titular de la finca queda subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en sus derechos y deberes urbanísticos, tal y como establece el artículo 21.1 de la Ley 6/1998 y establecían, antes, los artículos 22 del Texto Refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1992 y 88 del aprobado por el Real Decreto 1346/1976. En la óptica del Tribunal Supremo se atiende al conflicto surgido entre el interés privado de los terceros adquirentes y el interés público en el mantenimiento de la legalidad urbanística. La solución no puede ser otra. Los derechos particulares deben sacrificarse en beneficio del interés público, sin perjuicio de las acciones de resarcimiento que correspondan.
Este punto de partida tiene la misma actualidad ahora que cuando se comentó esta sentencia en 2007. Sin embargo, se ha producido un cambio en el marco normativo que es interesante analizar. Entonces se prestó atención al papel que podía jugar el Registro de la Propiedad para mitigar estas indeseables situaciones y sólo se tuvo en cuenta el Real Decreto 1093/97, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística -EDL 1997/24105- y la Ley de la Jurisdicción contencioso-administrativa -EDL 1998/44323-. El artículo 67 del Real Decreto prevé que el que promoviere recurso contencioso-administrativo contra los actos de la Administración pública que tengan por objeto la aprobación definitiva de los planes de ordenación, de sus instrumentos de ejecución o de licencias, podrá solicitar, con el escrito de interposición o después, si existiere justificación suficiente, que se tome anotación preventiva sobre fincas concretas y determinadas que resulten afectadas por el acto impugnado, ofreciendo indemnización por los perjuicios que pudieran seguirse en caso de ser desestimado el recurso, de tal forma que la falta de la caución que, en su caso, exija el Tribunal para evitar daños al titular de la finca o derecho anotado, impedirá la práctica de la anotación. El artículo 68 remite a la Ley de la Jurisdicción contencioso-administrativa para su tramitación, planteándose el principal escollo con la exigencia de caución por el artículo 67, con la consecuencia práctica de que, por la dificultad de la fijación y prestación de caución, la falta de anotación preventiva dejaba sin constancia registral la existencia de la impugnación de la actuación urbanística ante la jurisdicción contencioso-administrativa.
Otra vía que ofrece el RD 1093/97 viene recogida en su artículo 74 -EDL 1997/24105- que posibilita que los Ayuntamientos al conceder licencias que puedan quedar sin cobertura, por estar impugnados los instrumentos de planeamiento o de gestión que les dan cobijo, pidan al Registro que se practique la nota marginal a que se refiere ese artículo en concepto de condición impuesta sobre la finca. Ésta, no obstante, es una solución que no deja de ser forzada y que, sobre todo, depende exclusivamente de la buena voluntad del Ayuntamiento a la hora de conceder la autorización o licencia. Con esa misma configuración voluntaria se prevé por el artículo 56 del RD la anotación preventiva de la incoación de expedientes de disciplina urbanística.
Antes de responder individualmente a las preguntas formuladas, conviene recordar el escenario dogmático en el que se sitúan, y que no es otro que el debate -no cerrado- sobre la influencia que debe tener el Derecho civil y registral sobre el Derecho urbanístico. Una serie de autores condideran que el Derecho urbanístico adolece de falta de "solidez jurídica" por la escasa influencia del Derecho civil y registral. Se critica que bajo el interés público del Derecho urbanístico se esconde en realidad una suerte de "talibanismo" que restringe la esfera jurídica de los ciudadanos, citando como ejemplo el confuso régimen de la segregación de fincas o de las parcelaciones. No estoy de acuerdo con esta afirmación, salvando los problemas de coordinación que expondré luego, porque considero que el Registro de la propiedad no es tan sólo un instrumento para la protección individual del derecho de propiedad, sino que también resulta un instrumento idóneo para el cumplimiento de su función social. Para ello es imprescindible que el Derecho urbanístico se sirva del Registro de la Propiedad, incluso ampliando sus efectos clásicos en el ámbito del tráfico jurídico privado (legitimación y fe pública registral, ex. arts. 34 y 38 LH -EDL 1946/59-) a otros nuevos como la publicidad-noticia o la mera divulgación de actos de naturaleza urbanística.
Se atisba aquí un primer problema sin resolver, y es la defectuosa colaboración entre la Administración urbanística y los Registradores de la Propiedad, si bien se ha producido un importante avance desde la modificación de la Ley de Suelo por RD-Ley 8/2011 -EDL 2011/118864- que impone, como he dicho, una coordinación recíproca entre el sistema registral y la actuación urbanística. Probablemente, sería conveniente reforzar las competencias de los Registradores para que, en ejercicio de su labor calificadora, pudieran revisar de forma más profunda la adecuación del acto inscribible a la norma de ordenación urbanística aplicable.
En segundo lugar, creo que es conveniente superar la doctrina jurisprudencial consolidada por la sala 3ª del Tribunal Supremo cuando sostiene que el artículo 34 de la LH -EDL 1946/59- protege el derecho de los titulares registrales, pero no la pervivencia de la cosa frente a las actuaciones materiales de restauración de la realidad física alterada por declaración de una licencia ilegal.
Pues bien, en esa tesitura, a no dudarlo planean las controversias en materia de tercero hipotecario y especialmente en materia de la prosecución de los procedimientos administrativos de protección de la legalidad urbanística y la debida ejecución de sus pronunciamientos –entre ellos, el gravoso de la demolición- y una vez llegados a la vía jurisdiccional contencioso administrativa los de su naturaleza que a no dudarlo igualmente alcanzan en su caso la obligada ejecución de sus resoluciones judiciales.
Simplemente citando la controversia baste dar por suficientemente conocida la calificada como profusa doctrina del Tribunal Supremo Sala 3ª Sección 5ª en sede de protección del tercero hipotecario del artículo 34 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59- baste la cita, por todas, de la Sentencia de 17 de mayo de 2013 -EDJ 2013/70812- y las que en ella se citan- en relación con las adquisiciones de buena fe y a título oneroso, decantada sustancialmente en que ese principio registral no puede oponerse válidamente para impedir la correcta ejecución de una sentencia firme ya que su defensa se mueve por otros cauces –señalándose “ad exemplum” los conducentes a dejar sin efecto, si aún fuera posible, la sentencia de cuya ejecución se trata, o a resolver los contratos por los que adquirieron, o a obtener del responsable o responsables de la infracción urbanística, o de la administración en su caso, o del incumplidor de los deberes que son propios de dichos contratos, el resarcimiento de los perjuicios irrogados por la ejecución- y puesto que, conforme al principio de subrogación de los sucesivos adquirentes en el cumplimiento de los deberes impuestos por el ordenamiento urbanístico, la demolición de lo indebidamente construido no sólo pesa sobre quien realizó la edificación ilegal sino sobre los sucesivos titulares de la misma, sin perjuicio de la responsabilidad en que aquél hubiese podido incurrir por los daños y perjuicios causados a éstos.
Sea como fuere y por más relevancia que se quiera buscar en el principio de subrogación establecido en la legislación –ahora, de Suelo, finalmente en el artículo 19.1 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo -EDL 2008/89754-, con tan notorios precedentes- no se va a descubrir la obviedad de que sin constancia registral del procedimiento administrativo o del proceso contencioso administrativo sobre protección de la legalidad urbanística el terreno está “abonado” para que se planteen, en el peor de los casos, oposiciones a las actuaciones administrativas e incidentes de ejecución de sentencia firme tendentes, cuanto menos, a demorar la debida ejecución de sentencia y que pueden merecer la alta consideración del Tribunal Supremo donde se ubica la doctrina referida pero que todo conduce a pensar que acentuarán una demora en el final agotamiento de la ejecución de lo resuelto judicialmente que se cuenta por años.
A no dudarlo ello aligerará la ejecución forzosa –administrativa o jurisdiccional- de que se trate y si es que se plantea algún incidente la razón de decidir será de una sencillez y uniformidad manifiesta, tanto desde el ordenamiento urbanístico como en materia hipotecaria.