Source: http://www.fibucom.com/eigentuemerversammlung/1000-die-abstimmung-in-der-eigentuemerversammlung.html
Timestamp: 2017-06-24 00:10:14
Document Index: 159040368

Matched Legal Cases: ['§ 35', '§ 21', '§ 16', '§ 22', '§ 18', '§ 25', '§ 25', '§ 16', '§ 22', '§ 25', '§ 18', '§ 25', '§ 25', '§ 18', '§ 25', '§ 25', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 25', 'BGH', 'BGH', '§ 130', 'BGH', 'BGH', '§ 25', 'BGH', '§ 18', '§ 551', 'BGH', '§ 21', '§ 15', '§ 21', '§ 5', '§ 22']

Cookies helfen uns bei der Bereitstellung unserer Dienste. Durch die Nutzung unserer Dienste erklären Sie sich mit dem Einsatz von Cookies einverstanden.SchließenMehr Informationen
Lexikon Wohnungseigentum	WEG Urteile	Menü
Startseite	EigentümerversammlungWer, wann, wie lädt ein?	BeschlussfassungAlles rund um den Beschluss	Tagesordnung	Gemeinschaftsordnung	Gebrauchsregelungen	Sondernutzungsrechte	HausgeldJahresabrechnung der WEG	Heizkosten	§ 35a EStG | Tabelle der ansetzbaren Kosten	HausverwaltungAufgaben, Rechte & Pflichten der Hausverwaltung	RechtsstreitigkeitenWenn die WEG vor Gericht geht	Versicherungen	Verwalterbestellung	VerwaltungsbeiratBestellung, Aufgaben, Rechte & Pflichten	Sondereigentum	Instandhaltung	Wohnungskauf	Vermietung	Firmen Shop	Kauf einer Eigentumswohnung	Wie kann ich Verkaufsangebote vergleichen?	Kapitalanlage Eigentumswohnung	Ist ihre Liquidität gesichert?	Abrechnungsspitzen	Wer zahlt was beim Eigentümerwechsel?	Wechsel der Unternehmensform	Was passiert, wenn die Hausverwaltung die Unternehmensform wechselt?	Hausgeld	Aus welchen Posten setzt sich das Hausgeld zusammen?	Haushaltsnahe Dienstleistungen	35a EStG - Was kann die Eigentümergemeinschaft mit dem Finanzamt abrechnen?	HomeEigentümerversammlungDie Abstimmung in der Eigentümerversammlung	Die Abstimmung in der Eigentümerversammlung
Drucken E-Mail Gemäß § 21 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz können die Wohnungseigentümer Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. Daneben fordert das Gesetz für bestimmte Angelegenheiten die doppelt qualifizierte Mehrheit. Zum einen geht es dabei um die Möglichkeit zur Kostenverteilung nach § 16 Abs. 4 WEG sowie Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 22 Abs. 2 WEG. Zu guter Letzt ist die absolute Mehrheit erforderlich, wenn im Rahmen der Eigentümerversammlung über die Entziehung des Wohneigentums (§ 18 WEG) beschlossen werden soll. Zu allen drei Angelegenheiten finden sie weiter unten ein Beispiel.
Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sieht eine andere Regelung des Stimmrechts vor (Objektstimmrecht, Wertprinzip, Mischformen). Grundsätzlich ist eine Eigentümerversammlung nach § 25 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Abweichende Regelungen der Gemeinschaftsordnung sind zu beachten. Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, muss die Hausverwaltung eine Eventualversammlung- oder Wiederholungsversammlung einberufen, welche, ohne Rücksicht auf die Höhe der anwesenden Miteigentumsanteile, beschlussfähig ist.
Grundsätzliches zum Ablauf der Abstimmung
Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung muss bei jedem einzelnen Abstimmungsvorgang gegeben sein. Sie kann im Laufe der Versammlung entfallen, weil z.B. einzelne Miteigentümer den Saal verlassen oder bei einem Beschlussantrag bestimmte Eigentümer von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen sind (§ 25 Abs.5 Wohnungseigentumsgesetz). Der Versammlungsleiter hat deshalb vor jedem Abstimmungsvorgang zu überprüfen,
ob im Hinblick auf die Beschlussfähigkeit genügend stimmberechtigte Eigentümer im Saal anwesend sind;
ob bezogen auf den Beschlussantrag einzelne Eigentümer von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen sind.
Stellt die Versammlungsleitung fest, dass die Beschlussfähigkeit für den zur Abstimmung gestellten Beschlussantrag nicht gegeben ist, darf die Abstimmung nicht durchgeführt werden.
Vor Durchführung der Abstimmung ist der Beschlussantrag vorzulesen.
Ist die Beschlussfähigkeit festgestellt und der Beschlussantrag verlesen, bittet der Versammlungsleiter um Abgabe der Stimmen. Die Abstimmung ist formfrei, soweit die Gemeinschaftsordnung keine bestimmte Form der Abstimmung vorsieht. Üblich ist die offene Abstimmung durch Handheben. Durch einen Beschluss zur Geschäftsordnung kann die Versammlung eine andere Form der Abstimmung, z. B. die geheime Abstimmung, mehrheitlich beschließen.
Der Versammlungsleiter hat die Anzahl der Ja-Stimmen, der Nein-Stimmen und der Stimmenthaltungen festzustellen. Für das Beschlussergebnis ist allein maßgeblich, ob die Anzahl der Ja-Stimmen die Anzahl der Nein-Stimmen übersteigt. Stimmenthaltungen sind nicht zu berücksichtigen. Abweichende Regelungen zu Stimmenthaltungen können jedoch in der Gemeinschaftsordnung geregelt sein. Ein überspitztes Beispiel: Ein Miteigentümer stellt einen Beschlussantrag, der ihm einen Vorteil einräumt. Z. B. möchte er sein Fahrrad zukünftig statt im gemeinsamen Fahrradraum, nun im Hausflur abstellen dürfen. In der Diskussion wird erkennbar, dass niemand davon begeistert ist. Der Antragsteller lässt jedoch nicht locker. Er verlangt die Abstimmung. Er stimmt folglich mit „Ja“. Die übrigen wollen den Hausfrieden nicht gefährden und enthalten sich. Die Verwaltung verkündet das Beschlussergebnis: „Der Beschlussantrag ist mit 1 Ja-Stimme und 5 Enthaltungen mehrheitlich angenommen. Damit darf das Fahrrad im Hausflur abgestellt werden.“ Der Versammlungsleiter verkündet das Abstimmungsergebnis und erklärt, ob der Beschluss abgelehnt oder angenommen wurde.
Das Stimmrechtsprinzip
Das Stimmrechtsprinzip ist in fast allen Fällen in der Gemeinschaftsordnung bestimmt. Ist dort nichts vermerkt, findet das gesetzliche Stimmrecht, das Kopfstimmrecht, seine Anwendung. Das Stimmrechtsprinzip unterscheidet zwischen dem Kopfstimmrecht, dem Objektstimmrecht und dem Wertprinzip.
Beim Kopfstimmrecht hat jeder Wohnungseigentümer eine einzige Stimme, egal wie viele Einheiten er im Eigentum hält. Gehören Eigentümer A drei Eigentumswohnungen, so hat er eine Stimme.
Beim Objektstimmrecht entfällt je eine Stimme auf eine Einheit, hier hat Eigentümer A also drei Stimmen.
Beim Wertprinzip richtet sich die Stimme an der Größe der Miteigentumsanteile aus. Die Miteigentumsanteile (oft MEA abgekürzt) sind in der Teilungserklärung festgelegt, und zwar als Bruchteil sämtlicher Miteigentumsanteile, und im Grundbuch verzeichnet. Eigentümer A hat 600 Miteigentumsanteile, wenn jede seiner Eigentumswohnungen mit 200 Miteigentumsanteilen im Grundbuch ausgewiesen ist.
Die meisten Eigentümergemeinschaft stimmen durchgängig nach einem Stimmrechtsprinzip ab, es gibt jedoch auch Mischformen. Wir betreuen eine Eigentümergemeinschaft, in der die Bestellung des Verwalters und des Verwaltungsbeirates nach dem Kopfstimmrecht erfolgt, über allen anderen Angelegenheiten wird nach dem Wertprinzip abgestimmt.
Damit die Stimmabgabe richtig ausgezählt wird und somit das korrekte Beschlussergebnis verkündet werden kann, müssen sie wissen:
nach welchem Stimmrechtsprinzip in ihrer Gemeinschaft abgestimmt werden muss,
welche Mehrheiten für welche Angelegenheiten erforderlich sind (einfache Mehrheit, qualifizierte Mehrheit, absolute Mehrheit)
wie Enthaltungen oder Stimmrechtsausschlüsse sich auf das Beschlussergebnis auswirken.
Die Eigentümerversammlung - inkl. Arbeitshilfen online: Für Verwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer (Haufe Fachbuch)
Dieses Fachbuch ist aus der täglichen Beratungspraxis der Autoren entstanden und zeigt Lösungen für die häufigsten Problemen im Umgang mit Wohnungseigentum und vor allem mit den zahlreichen Fragen rund um die Wohnungseigentümerversammlung. Mit seinen vielen Beispielen, Praxishinweisen, Checklisten und Mustern ist die Thematik für Verwalter und Eigentümer leicht verständlich aufbereitet. Taschenbuch – April 2016.
Die einfache (relative) Mehrheit
Ein Beschlussantrag ist angenommen, wenn mehr als die Hälfte der erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer dem Antrag zugestimmt hat.
Beispiel: In der Eigentümerversammlung soll über den Neuanstrich des Treppenhauses abgestimmt werden. Eine typische Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung, die durch Stimmenmehrheit zu beschließen ist.
1. Alle Eigentümer sind anwesend
In der Eigentümerversammlung sind 1.000/1.000 Miteigentumsanteile anwesend, somit mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, die Versammlung ist beschlussfähig. Die Eigentümer A und B sind gegen die Maßnahme, die Eigentümer C bis F stimmen für den Neuanstrich.
Kopfstimmrecht
Objektstimmrecht
Wertprinzip
Wäre das Kopfstimmrecht maßgeblich, hätte der Beschlussantrag vier von sechs Stimmen und damit die einfache Mehrheit erreicht.
Nach dem Objektstimmrecht läge Stimmengleichheit vor. Der Beschluss wäre, wenn in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt ist, nicht zustande gekommen.
Das Wertprinzip hätte den Eigentümern A und B, da hier alle Miteigentumsanteile gezählt werden, einen Vorteil verschafft.
2. Eigentümer A ist nicht anwesend
In der Eigentümerversammlung sind somit 650/1.000 Miteigentumsanteile anwesend, mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, die Versammlung ist beschlussfähig. Eigentümer B ist wie zuvor gegen die Maßnahme, die Eigentümer C bis F stimmen für den Neuanstrich.
Egal welches Stimmrechtsprinzip Anwendung findet, der Beschlussantrag wäre positiv beschieden worden.
3. Eigentümer A und B enthalten sich, Eigentümer C und D stimmt mit Nein, E und F mit Ja
In der Eigentümerversammlung sind 1.000/1.000 Miteigentumsanteile anwesend, die Versammlung ist beschlussfähig.
Für das Beschlussergebnis ist allein maßgeblich, ob die Anzahl der Jastimmen die Anzahl der Neinstimmen übersteigt. Stimmenthaltungen sind nicht zu berücksichtigen. Abweichende Regelungen zu Stimmenthaltungen können jedoch in der Gemeinschaftsordnung geregelt sein.
Beim Kopf- und Objektstimmrecht hätten Stimmengleichheit geherrscht, der Beschlussantrag wäre nicht durchgekommen. Beim Wertprinzip hätte es eine kleine Mehrheit zugunsten von E und F gegeben. Der Beschluss wäre durchgegangen.
Die doppelt qualifizierte Mehrheit
Wir erinnern uns, das Wohnungseigentumsgesetz fordert für bestimmte Angelegenheiten die doppelt qualifizierte Mehrheit. Zum einen geht es dabei um die Möglichkeit zur abweichenden Kostenverteilung nach § 16 Abs. 4 WEG sowie Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 22 Abs. 2 WEG. Die beiden folgenden Voraussetzungen müssen zusammen erfüllt sein:
Gefordert werden Dreiviertel ALLER Kopfstimmen, nicht nur der anwesenden Eigentümer.
Die Kopfstimmen müssen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile auf sich vereinen. Bei der Berechnung der Dreiviertelmehrheit wirken Enthaltungen wie Neinstimmen (Jennißen WEG, 2. Auflage, Seite 302).
§ 25 Abs. 2 Kopfprinzip hat Vorrang vor den Stimmrechtsregelungen der Gemeinschaftsordnung. Ist dort zum Beispiel die Abstimmung nach Miteigentumsanteilen (Wertprinzip) vorgegeben, darf es nicht angewendet werden.
Bei falscher Verkündung ist der Beschluss anfechtbar und nicht von vornherein nichtig.
Die Terrassentür des Eigentümers A muss erneuert werden. Die Gemeinschaft möchte den Sondereigentümer mit 70% der Kosten belasten.
Bis auf Eigentümer A sind alle Personen anwesend und stimmen für den Beschluss.
Alle Personen sind anwesend, A und B stimmen gegen den Beschluss.
Bis auf A und C sind alle Personen anwesend und stimmen für den Beschluss.
Bis auf Eigentümer A sind alle Personen anwesend, Eigentümer F enthält sich, die übrigen Eigentümer stimmen mit Ja.
Wertprinzip/MEA
> 500/1.000
In Fall 1 ist trotz der fehlenden Kopfstimme des A die 3/4-Mehrheit erreicht, zudem stimmt mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile dem Beschlussantrag zu.In Fall 2 sind alle Kopfstimmen in der Versammlung anwesend, es stimmt jedoch nicht mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile dem Beschlussantrag zu.In Fall 3 werden wird nicht die geforderte Kopfstimmanzahl erreicht, obwohl mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile dem Beschlussantrag zustimmt. Der Beschluss ist nicht zustande gekommen.In Fall 4 ist weder die 3/4-Mehrheit erreicht, noch mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, da sich F der Stimme enthalten hat.
Die absolute Mehrheit ist erforderlich, wenn im Rahmen der Eigentümerversammlung über die Entziehung des Wohneigentums (§ 18 WEG) beschlossen werden soll. Erforderlich ist hier die Mehrheit von mehr als der Hälfte aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, wobei der betroffene Eigentümer (Rechtsbegriff Störer) selbst nicht stimmberechtigt ist. Auch hier ist nicht die Mehrheit der anwesenden Eigentümer ausreichend, sondern die Mehrheit aller in der Anlage stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Sieht die Gemeinschaftsordnung eine Abstimmung nach Miteigentumsanteilen vor, gilt das nicht für den Beschluss über die Entziehung des Wohneigentums.
Dem Eigentümer F soll das Wohneigentum entzogen werden.Einheit
Welche Mehrheit muss für ein Zustandekommen des Beschlusses erreicht werden?
In diesem Fall müssen 3 Stimmen zusammenkommen. Der Eigentümer F darf über die Entziehung seines Wohneigentums nicht mit abstimmen, verbleiben 5 Stimmen. Der Beschluss bedarf mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Eigentümer, stimmberechtigt sind 5 Eigentümer, die notwendige Mehrheit wäre mit 3 Stimmen erreicht. Die Verteilung der Miteigentumsanteile bleibt unberücksichtigt. Die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes haben Vorrang vor den Vereinbarungen der Gemeinschaftsordnung.
(3) Über das Verlangen nach Absatz 1 beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit. Der Beschluss bedarf einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Die Vorschriften des § 25 Abs. 3, 4 sind in diesem Falle nicht anzuwenden.
Die Stimmberechtigung
Neben der richtigen Auszählung und Wahl der Mehrheitserfordernisse ist es auch von Bedeutung, ob eine Stimme überhaupt abgegeben und gezählt werden darf. Wer darf zu welcher Angelegenheit abstimmen?
Stimmrechtsvollmachten,
Mehrheiten von Berechtigen,
Neuerwerber
Nachträgliche Teilung von Einheiten,
Insolvenzverwalter,
Die Stimmrechtsvollmacht
Bestehen keine Einschränkungen durch die Gemeinschaftsordnung, kann sich der Eigentümer in einer Eigentümerversammlung von einer beliebigen dritten Person vertreten lassen, hierzu ist noch nicht einmal die Vorlage einer schriftlichen Vertretungsvollmacht notwendig. In fast allen Gemeinschaftsordnungen finden sich deshalb Beschränkungen des Personenkreises und/oder die Bestimmung, dass eine schriftliche Vertretungsvollmacht in der Eigentümerversammlung vorgelegt werden muss.
Beispiel: Herr Meier erteilt seinem Rechtsanwalt Vollmacht zur kommenden Eigentümerversammlung. In der Gemeinschaftsordnung ist der Kreis der Berechtigten jedoch auf Ehegatten, Mitglieder des Verwaltungsbeirates und die Hausverwaltung beschränkt. Herr Meiers Rechtsanwalt darf nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen.
Der Stimmrechtsausschluss
Ein Wohnungseigentümer ist bei einer Beschlussfassung immer dann nicht stimmberechtigt, wenn eine Interessenkollision vorliegt (§ 25 Abs. 5 WEG). Eigentümer sind immer dann vom Stimmrecht ausgeschlossen,
wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit dem Eigentümer beinhaltet, das sich auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht,
wenn der Beschlussfassung einen Rechtsstreit zwischen Eigentümer und Eigentümergemeinschaft betrifft,
wenn einem Eigentümer nach § 18 WEG das Wohnungseigentum rechtskräftig entzogen wurde.
Frau Schulze, Eigentümerin der Erdgeschoßwohnung, ist Inhaberin eines Malerbetriebes und hat der Wohnungseigentümergemeinschaft ein gutes Angebot zum Anstrich des Hausflurs vorgelegt. Auf der anstehenden Eigentümerversammlung soll über die Annahme des Angebotes beschlossen werden. Frau Schulze ist von der Beschlussfassung ausgeschlossen, da die Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft zwischen Eigentümerin und Eigentümergemeinschaft nach § 25 Abs. 5 WEG betrifft.
Mehrheiten von Berechtigen
Oft kommt es vor, dass eine Eigentumswohnung nicht nur einer Person gehört. Zu denken ist hier an Erbengemeinschaften (Geschwister erben eine oder mehrere Wohnungen), Ehegatten oder eingetragene Lebenspartnerschaften. Ihnen steht das Stimmrecht nur einheitlich zu. Stimmen die mehrheitlich Berechtigten nicht einheitlich ab, ist die abgegebene Stimme ungültig.
Herr und Frau Dornbusch gehört die Eigentumswohnung Nummer 10. Als es zum Beschlussantrag „Einbau einer Gegensprechanlage“ kommt, sind die beiden unterschiedlicher Meinung. Herr Dornbusch stimmt mit Ja, Frau Dornbusch stimmt mit Nein. Die Stimmabgabe ist ungültig.
Nach § 25 Abs. 2 WEG ist nur der Wohnungseigentümer Träger des Stimmrechts. Wohnungseigentümer ist, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden ist. Zwischen Erwerb von Wohnungseigentum bei einem Notar und Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch vergeht oftmals längere Zeit. Der BGH entschied mit Beschluss v. 1.12.1988, V ZB 6/88, NJW 1989 S. 1087, dass der Erwerber einer Eigentumswohnung einer bestehenden Gemeinschaft auch dann kein eigenes Stimmrecht besitzt, wenn sein Anspruch auf Übereignung durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert ist und Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr auf ihn übergegangen sind. Einziger Ausweg für den neuen Eigentümer, um das Stimmrecht ausüben zu können: Der Verkäufer kann den Käufer ermächtigen, bis zu dessen Eintragung im Grundbuch als Eigentümer das Stimmrecht auszuüben.
Frau Müller hat drei Tage vor der Eigentümerversammlung die Wohnung des Eigentümers Haase gekauft. Sie stellt sich auf der Eigentümerversammlung als neue Miteigentümerin vor und möchte an der Versammlung teilnehmen. Eine entsprechende Vollmacht des alten Eigentümers zur Stimmrechtsausübung kann sie nicht vorlegen. Hier muss die Versammlungsleitung Frau Müller bitten, die Eigentümerversammlung zu verlassen.
Nachträgliche Teilung von Einheiten
Die Unterteilung eines bestehenden Sondereigentums durch den Eigentümer in neue selbständige Raumeinheiten ist durch das Gesetz nicht verboten (vgl. zuletzt BayObLG, Rpfleger 1991, S. 455). Der BGH hat jedoch bereits 1978 entschieden, dass die nachträgliche Aufteilung und Veräußerung eines Wohnungseigentumsrechts ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer unter der Geltung des Kopf- oder des Objektstimmrechts nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte führt (Beschluss vom 24. November 1978 V ZB 2/78, BGHZ 73, 150, 155; für das Objektstimmrecht Beschluss vom 7. Oktober 2004 V ZB 22/04, BGHZ 160, 354, 366 f.).
Insolvenzverwalter, Nachlassverwalter und Testamentsvollstrecker
Ist über das gesamte Vermögen eines Wohnungseigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet, übt der Insolvenzverwalter das Stimmrecht aus, und zwar solange das Wohnungseigentum nicht aus der Insolvenzmasse freigegeben ist.
Ist ein Nachlassverwalter oder ein Testamentsvollstrecker bestellt, üben diese das Stimmrecht aus.
Ein Zwangsverwalter wird ausschließlich auf Antrag des Gläubigers eingesetzt, vor allem dann, wenn das Objekt vermietet beziehungsweise vermietbar ist, und zwar zur Sicherung der Mieten zugunsten des Gläubigers. Unterliegt das Wohneigentum der Zwangsverwaltung, übt der Zwangsverwalter das Stimmrecht aus.
Ist die Versammlung überhaupt beschlussfähig?
Einheit 1 - gehört einem Ehepaar, ihnen steht das Stimmrecht gemeinsam zu.Einheit 2 - gehört der Ehefrau von Einheit 1 alleine.Einheit 3 - steht unter Zwangsverwaltung, der Zwangsverwalter ist nicht gekommen. Der Eigentümer möchte an der Versammlung teilnehmen.Einheit 4 - wurde vor zwei Tagen gekauft.Einheit 5 - hat seine neue Lebensgefährtin mit einer Vollmacht ausgestattet.
Einheit 3: Steht unter Zwangsverwaltung, der Eigentümer ist nicht stimmberechtigt.Einheit 4: Der Käufer darf nicht teilnehmen, da er noch nicht als Eigentümer im Grundbuch steht, eine Vollmacht des alten Eigentümers liegt nicht vor.Einheit 5: In der Eigentümergemeinschaft darf nach Gemeinschaftsordnung nur Vollmacht an Ehepaare, Kinder und Hausverwaltung erteilt werden.
Die Versammlung ist NICHT beschlussfähig, da nicht mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind.
Einzelfragen zur Abstimmung in der Eigentümerversammlung
Sind Vertretungsvollmachten auf Verlangen vorzuzeigen?
Erlaubt die Gemeinschaftsordnung eine Vertretung in der Eigentümerversammlung, wobei die Vollmacht der Schriftform bedarf, so ist in der Eigentümerversammlung auf Verlangen auch das Original vorzulegen. Nicht ausreichend ist beispielsweise der Hinweis, dass die Vollmachten dem Versammlungsleiter bekannt seien. Dies würde das Recht, das Original der Vollmacht selbst zu überprüfen, unzulässig beeinträchtigen. Auch ein Nachreichen genügt nicht. Wird bei Verlangen das Original nicht vorgelegt, ist vom Nichtbestand auszugehen. Werden die Stimmen trotzdem gezählt, so sind bei Klage die Beschlüsse für ungültig zu erklären, falls sich die Stimmen auf das Ergebnis ausgewirkt haben (OLG München, Beschluss v. 11.12.2007, 34 Wx 091/07).
Muss der Versammlungsleiter die Beschlussfähigkeit vor der Abstimmung jedes Mal förmlich feststellen?
Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung muss für jeden einzelnen Beschluss gegeben sein. Sie muss jedoch nicht vor jedem Beschlussantrag erneut förmlich festgestellt werden, es sei denn, Zweifel sind offenkundig oder werden von einem Versammlungsteilnehmer geäußert (BayObLG 10.5.1989, Az.: 2Z BR 23/88, WuM 1989, 459).
Hat das Gericht einen Beschluss nach Anfechtung für ungültig zu erklären, wenn bei der Stimmenauszählung Fehler gemacht wurden, jedoch zweifelsfrei feststeht, dass auch ohne Berücksichtigung der fehlerhaft gezählten Stimmen eine Mehrheit vorgelegen hat?
Der Beschluss ist nicht für ungültig zu erklären (BayObLG 5.12.1989, Az.: 2Z BR 113/89, WE 1990, 152).
Ist ein Eigentümer mit seinem Stimmrecht von der Abstimmung ausgeschlossen, wenn der Beschlussantrag lautet, dass er eine bestimmte Nutzung von Räumen zu unterlassen hat und für den Fall einer weiteren Nutzung sich die Gemeinschaft rechtliche Schritte gegen ihn vorbehält?
Nach Auffassung des BayObLG ist der betroffene Eigentümer gemäß § 25 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz nicht von seinem Stimmrecht ausgeschlossen, da der Beschluss noch nicht die Entscheidung über die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens zum Gegenstand hat (BayObLG 28.10.1998, Az.: 2Z BR 137/98, NZM 1999, 130).
Sind bei der Auszählung der abgegebenen Stimmen Stimmenthaltungen mitzuzählen?
Für das Zustandekommen eines Beschlusses ist allein die Mehrheit nach der Zahl der abgegebenen Ja- und Neinstimmen zu berechnen. Stimmenthaltungen sind nicht mitzuzählen (BGH 8.12.1988, Az.: V ZB 3/88, BGHZ 106, 179). Siehe Beispiel oben!
Wie lange kann ein Eigentümer seine Stimmabgabe widerrufen?
Die Stimmabgabe ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber dem Versammlungsleiter. Sie ist nach § 130 Absatz 1 Satz 1 BGB wirksam, wenn der Versammlungsleiter sie zur Ermittlung des Abstimmungsergebnisses zur Kenntnis nimmt. Ein Widerruf oder die Veränderung des Abstimmungsverhaltens ist somit nur bis zum Beginn der Auszählung möglich. Wird durch Handzeichen abgestimmt, ist dies der Zeitpunkt, zu dem mit dem Zählen der ersten Stimmen begonnen wird. Werden Stimmzettel abgegeben, ist der Beginn mit dem Zeitpunkt anzunehmen, zu dem der Versammlungsleiter die erste Stimme (Zettel) zur Kenntnis nimmt (BGH, Urteil vom 13.07.2012, V ZR 254/11).
Darf ein Fremd-Verwalter, bei der Abstimmung über seine Abberufung die Vollmachten anderer Miteigentümer zu seinen Gunsten nutzen?
Übertragen ihm andere Wohnungseigentümer ihr Stimmrecht, kann er als deren Vertreter auftreten und damit seine eigene Abberufung verhindern (OLG München, Beschluss v. 15.9.2010, 32 Wx 16/10).
Er darf die Vollmachten nicht einsetzen, wenn die Abberufung der Hausverwaltung aus wichtigem Grund erfolgen soll. BGH ZMR 2002, 935
Ich bin Wohnungseigentümer und möchte mich als Verwalter zur Wahl stellen, darf ich mich selbst wählen?
Verwaltende Miteigentümer fragen sich oft, ob sie sich bei der Wahl zum WEG-Verwalter selbst wählen dürfen oder ob nicht ein Verbot der Stimmrechtsausübung gemäß § 25 Abs. 5 WEG vorliegt. Die Wahl zum Verwalter ist kein Rechtsgeschäft und unterliegt somit keinem Stimmverbot für den Miteigentümer, der sich als Verwalter bewirbt oder der sich der Wiederwahl stellt. Dies gilt auch für die ihm durch Stimmrechtsvollmacht übertragenen Stimmen (u.a. OLG Düsseldorf vom 27.07.1995 3 Wx 210/95). Hingegen darf der Eigentümer-Verwalter bei Abschluss des Verwaltervertrages nicht mit abstimmen, da in diesem Falle der Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit ihm selbst Gegenstand der Beschlussfassung ist.
Darf ein Wohnungseigentümer, der zugleich Hausverwalter ist, bei der Abstimmung über seine Abberufung mit abstimmen?
Ist der Verwalter auch Eigentümer und wird über seine Abberufung und gleichzeitig auch über die Beendigung des Verwaltervertrags entschieden, darf er mitstimmen, es sei denn, es geht um eine Abberufung aus wichtigem Grund (BGH, Beschluss v. 19.9.2002, V ZB 30/02).Er darf auch mit den Vollmachten anderer Miteigentümer deren Stimmrecht nutzen, seine eigene Abberufung zu verhindern (OLG München, Beschluss v. 15.9.2010, 32 Wx 16/10). Die Stimmrechtsvollmachten darf er nicht nutzen, um seine eigene Abberufung aus wichtigem Grund zu verhindern (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 20.7.2001, 3 Wx 174/01).
25 Wohnungseigentumsgesetz - Mehrheitsbeschluss
(1) Für die Beschlußfassung in Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, gelten die Vorschriften der Absätze 2 bis 5. (2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. (3) Die Versammlung ist nur beschlußfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten. (4) Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlußfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlußfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen. (5) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist.
Zurück	Weiter Sondernutzungsrecht	Was ist ein Sondernutzungsrecht?	Winterdienst in der WEG	Darf die WEG Eigentümer zum Winterdienst verpflichten?	Amazon Werbung
Leicht verständlich: Die rechtlichen Aspekte sind einfach aufbereitet und in einer verständlichen Sprache dargestellt.Anschaulich: Zahlreiche Beispiele, Checklisten und Übersichten machen die Ausführungen anschaulich.Übersichtlich: Klar aufgebaut und mit einem ausführlichen Sachregister.
Meine Rechte als Wohnungseigentümer (dtv Beck Rechtsberater)
Verkauf | Eigentumswohnung	Die Aufgaben und Zuständigkeiten des Notars	Mietrecht
Urlaub des Mieters	Ihr Mieter fährt in Urlaub? Kein Problem! Einige Dinge sollte ihr Mieter jedoch beachten, sonst könnte es ein böses Erwachen bei der Rückkehr geben. Denn neben der Pflicht pünktlich die Miete zu zahlen, warten noch eine Reihe zusätzlicher Nebenpflichten auf ihn.
Ich bin dann mal weg – der Mieter auf Urlaub Eigenbedarf	Eigenbedarf kann nur dann zu einer berechtigten Kündigung führen, wenn der Vermieter den Wohnraum benötigt. Dies liegt vor, wenn für den geltend gemachten Nutzungswunsch „vernünftige und nachvollziehbare Gründe“ darlegt werden. Dabei besteht keine Verpflichtung des Vermieters unter mehreren für seinen Wohnbedarf in Frage kommenden Wohnungen eine Auswahl nach sozialen oder anderen vergleichbaren Gesichtspunkten vorzunehmen.
Muster Eigenbedarfskündigung	Mietmangel	Bei Abschluss eines Mietvertrages verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter die im Vertrag bezeichneten Mieträume in einem zur beabsichtigten Nutzung geeigneten Zustand zu überlassen. Die vertraglich übernommene Verantwortung endet nicht mit der Übergabe der Mieträume, sondern bleibt während der gesamten Laufzeit des Mietvertrages bestehen. Daraus ergibt sich die grundsätzliche Verpflichtung des Vermieters, die vermieteten Räume von Mängeln aller Art freizuhalten. Die Verpflichtung besteht grundsätzlich ohne Rücksicht darauf, wen das Verschulden für den Mangel trifft.
Mietmangel und Mietminderung - die Grundlagen für den Mieter	Mietkaution	Der Mieter hat das Recht die Mietkaution in drei Monatsraten zu zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Darunter ist nicht das Datum des Vertragsabschlusses, sondern derjenige Zeitpunkt zu verstehen, zu dem das Mietverhältnis vereinbarungsgemäß beginnen soll.
Beispiel: Mieter und Vermieter unterschreiben den Mietvertrag am 10.05., vertraglich vereinbarter Mietbeginn des Mietverhältnisses ist der 01.09. Die erste Rate der Kaution ist somit nach der gesetzlichen Regelung auch erst zum 01.09. fällig. Die beiden folgenden Raten sind zu Beginn des zweiten und dritten Monats fällig.
Wann muss die Mietkaution gezahlt werden?	Untervermietung	Neben allgemeinen gesetzlichen Vorschriften, wann darf ein Zimmer in der Eigentumswohnung oder in der angemieteten Wohnung gegen Entgelt kurz- oder langfristig vermietet werden, ist der Fiskus natürlich auch in Deutschland daran interessiert, Steuern auf diese Einnahmen zu erheben.
Viele Untervermieter unterliegen der Versuchung, die Einnahmen aus der Untervermietung als reine Privatangelegenheit zu betrachten. Dies ist ein Irrtum, der bei nachträglicher Entdeckung durch das Finanzamt sehr teuer für die betroffenen Personen werden kann.
Wie sie Untervermietung richtig versteuern und was sie bei Steuerhinterziehung erwartet	Keine Zustimmung zur Mieterhöhung	Verweigert der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung oder er reagiert nicht oder er stimmt dem Mieterhöhungsverlangen nur teilweise zu, bleibt die letzte rechtmäßige getroffene Mietvereinbarung wirksam. Der Vermieter kann den Mietvertrag nicht kündigen, seine einzige Möglichkeit, die gewünschte Vertragsänderung durchzusetzen besteht darin, die Zustimmung beim Amtsgericht einzuklagen.
Der Mieter verweigert die Zustimmung zur Mieterhöhung? Wie geht es weiter?	Abmahnung des Mieters	Ist der Vermieter der Ansicht, dass ein Mieter sich vertragswidrig verhält, kann er ihn abmahnen. Abmahnen heißt, der Vermieter fordert den Mieter unter konkreter Nennung des Sachverhaltes auf, sein vertragswidriges Verhalten zu unterlassen. Dabei sind einige Dinge zu beachten.
Abmahnung im Mietrecht, so formulieren sie richtig!	Eigentümerversammlung	Die Stimmenthaltung in der Eigentümerversammlung "Ja", "Nein" oder doch lieber die elegante Enthaltung? Es steht jedem Stimmberechtigten in der Eigentümerversammlung frei, sich bei einer Abstimmung der Stimme zu enthalten. Doch welche Auswirkungen hat die Enthaltung auf das Beschlussergebnis? Zähle...	Beschlussfassung	Der Umlaufbeschluss der Eigentümergemeinschaft Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nicht verpflichtet, nur innerhalb der jährlichen Eigentümerversammlung oder im Rahmen einer außerordentlichen Eigentümerversammlung Beschlüsse zu fassen. Auch außerhalb ...	Eigentümerversammlung	Keine Ein-Mann-Lösung bei zwei notwendigen Unterschriften Wenn eine Teilungserklärung festsetzt, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses die Unterschriften von zwei Wohnungseigentümern erforderlich sind, so muss es sich bei den Unterzeichnenden um zwei unterschiedliche natürliche Personen handeln. Dieser Grun...	Eigentümerversammlung	Wer darf an der Eigentümerversammlung teilnehmen? Der Abend der Eigentümerversammlung ist gekommen und sie können als Versammlungsleiter oder Eigentümer zahlreiche Wohnungseigentümer begrüßen und nicht nur Eigentümer. Während der Begrüßung stellen sie fest, dass sich viele ihnen doch fremde Personen...	Beschlussfassung	Der Wiederholungsbeschluss in der Eigentümerversammlung Wohnungseigentümern ist es grundsätzlich erlaubt, über schon geregelte (beschlossene) gemeinschaftliche Angelegenheiten erneut zu beschliessen (BGH, Beschluss vom 20.12.1990, V ZB 8/90). Dabei spielt es keine Rolle, aus welchen Gründen eine Gemeinsch...	Beschlussfassung	Beschlussanfechtung nach der Eigentümerversammlung Sind Sie als Eigentümer oder Eigentümerin der Auffassung, dass ein Beschluss in der Eigentümerversammlung so nicht getroffen werden durfte, können Sie den Beschluss vor Gericht anfechten. Der Gesetzgeber unterscheidet hierbei zwischen „nichtigen“ und...	Tagesordnung	Allerlei "Verschiedenes" auf der Tagesordnung - so geht... Die Mitglieder einer Wohnungs-Eigentümerversammlung haben einen Anspruch darauf, dass ihnen in der Einladung zu einer Versammlung reiner Wein eingeschenkt wird. Es ist nicht erlaubt, wichtige Angelegenheiten unter dem Punkt "Verschiedenes" in der Tag...	Eigentümerversammlung	Protokollversand der Eigentümerversammlung, was gehört dazu, wer ist... Was viele Eigentümer und Eigentümerinnen immer wieder überrascht: Die Hausverwaltung ist per Gesetz nicht für den Versand des Protokolls nebst etwaiger Anlagen zuständig. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht einen Versand des Protokolls der Eigentümerve...	Eigentümerversammlung	Ich habe keine Einladung zur Eigentümerversammlung erhalten und... Die Eigentümerversammlung ist das Parlament der Eigentümergemeinschaft. Damit alle Mitglieder die Möglichkeit haben, von ihrem Mitbestimmungsrecht Gebrauch zu machen, stellt das Gesetz bereits an die Einladung zu einer Eigentümerversammlung hohe Anfo...	Eigentümerversammlung	Wer darf zur Eigentümerversammlung einladen? Da der Gesetzgeber in § 21 Abs. 1 die Wohnungseigentümerversammlung zur Beschlußfassung vorgesehen hat, sind formlose Beschlüsse, die nicht in einer Eigentümerversammlung getroffen wurden, nichtig (zum Beispiel Absprachen im Treppenhaus). Das gleiche...	Beschlussfassung	Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer Wie jeder Hauseigentümer muß auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft Entscheidungen darüber treffen, ob das Dach saniert werden muss, welche Firma den Auftrag zur Treppenhausreinigung erhält oder ob für den immer überfüllten Fahrradkeller Gebrauchsr...	Eigentümerversammlung	Die Entlastung der WEG-Verwaltung in der Eigentümerversammlung Für viele Wohnungseigentümer nur ein Ritual auf der jährlichen Eigentümerversammlung: Nach dem Bericht zur Lage der Nation Wohnungseigentümergemeinschaft und der Besprechung der Jahresabrechnung, bittet die Hausverwaltung um ihre Entlastung für das v...	Neu	Aktuell Meistgelesen	Was tun, wenn ein Wohnungseigentümer die Sonderumlage nicht zahlt?
Die Eigentümergemeinschaft will eine Hausordnung, wie geht das?
Brexit bedeutet für die ersten offenen Immobilienfonds in England den Exit
vor 36 Sekunden
Kostentragung bei Schäden an Sondernutzungsrechten
Kein Einbau von Kunststoffenstern wenn Holzfenster beschlossen wurde
Abflussrohre, Anschlussleitungen, Kanäle, Regenfallrohre vor 3 Minuten
Das Hausgeld der Eigentumswohnung - was gehört dazu? Fenster - Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum oder beides ein bisschen? Die Abstimmung in der Eigentümerversammlung Der Beschluss - einstimmig, allstimmig, qualifiziert oder per Umlauf Die Aufgaben, Rechte und Pflichten der Hausverwaltung Top 5 EG-Versammlung
Die Abstimmung in der Eigentümerversammlung	Wann muss dem Eigentümer die Einladung vorliegen?	Die Stimmenthaltung in der Eigentümerversammlung	Der Ausschluss vom Stimmrecht in der Eigentümerversammlung	Welche Angaben gehören in die Einladung zur Eigentümerversammlung?	WerbungJörg Haake, Architekt, 50829 Köln
Sie suchen einen Profi für die Bestandssanierung im Raum Köln?
Dann sind Sie bei uns in guten Händen. Unter unseren Kunden finden sich Hausverwaltungen, Architektur - und Ingenieurbüros, Makler und Privatleute. Wenn Sie möchten, können Sie uns gerne Ihre erste Frage stellen.
firmen.deutschesmietrecht.de
Formulierungsvorschlag - Tagesordnungspunkte - Muster Vertretungsvollmacht - Formulierungshilfe Einschränkungen der Vertretungsvollmacht und Eventualeinberufung - Formulierungshilfe Wiederholungsversammlung - Tipps: Bevor Sie die Einladung verschicken
√ 10 Seiten, PDF√ sofort nach Kauf über Downloadlink verfügbar√ keine Registrierung notwendig Arbeitshilfe Umlaufbeschluss
Rechtliche Grundlage des Umlaufbeschlusses (Personenkreis, Widerruf, Anfechtung)
Formale Voraussetzungen (inkl. Checkliste)
Formulierungsmuster
√ 9 Seiten, PDF√ sofort nach Kauf über Downloadlink verfügbar√ keine Registrierung notwendig Vollmacht zur Eigentümerversammlung
PDF-Formular, am Bildschirm ausfüllen und direkt drucken
Immer wieder verwendbar, sie können das Dokument auf ihrem Rechner so oft sie möchten speichern
√ 4 Seiten, PDF√ sofort verfügbar√ keine Registrierung notwendig√ kostenfrei Lexikon Wohnungseigentum
Beschluss {ads3}Ein Beschluss regelt nach den Vorschriften des § 15 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz den ordnungsgemäßen Gebrauch von Sonder- und Gemeinschaftseigentum und nach den Vorschriften der §§ 21 Abs. 1 und 3, 23 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz Angelegenh...	Schilder Namensschilder und Beschilderungen innerhalb der Wohnungseigentumsanlage sind gemeinschaftliches Eigentum.
Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? Eine tabellarische Übersicht von A wie Abdichtung bis Z wie Zwischenwand finden Sie unter Lexikon G...	Eventualeinberufung Auf der Tagesordnung steht nur „Kleinkram“, es ist Frühjahr, der erste warme Abend und die Biergärten haben geöffnet. Die Folge kann sein, dass auf der Eigentümerversammlung die Hausverwaltung mit drei von 12 Eigent&uu...	Fussbodenheizung, Heizschlangen Nicht ganz unumstritten!
Besteht keine eindeutige Regelung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, gehört die Fußbodenheizung (Heizkessel, Tankanlage, Hauptleitungen UND IM ESTRICH VERLEGTE HEIZSCHLANGEN) zum gemeinschaftliches Eigentum ...	Treppe, Treppenhaus, Teppichboden Treppen sind konstruktive Bestandteile des Gebäudes, die für dessen Bestand und Sicherheit gemäß § 5 Abs. 2 WEG erforderlich sind und dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Sie sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum.
Das T...	Balkontrennmauer Eine Balkontrennmauer ist stets gemeinschaftliches Eigentum. Dies gilt auch für den Fall, daß eine solche Trennmauer nachträglich durch einen Wohnungseigentümer - eigenmächtig ohne Zustimmung der Miteigentümer - als bauliche Veränderung im Sinne von ...	Waschmaschinen Waschmaschinen können im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, wenn sie bereits zum Zeitpunkt der Fertigstellung angeschafft und gemäß Teilungserklärung zum gemeinschaftlichen Eigentum erklärt worden sind.
Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? Ei...	Gasetagenheizungen, Gasuhren, Gasabsperrventile Etagenheizungen sind, wenn sie der ausschließlichen Wärme-/Warmwasserversorgung nur einer Sondereigentumseinheit dienen, dem Sondereigentum zuzuordnen. Dies gilt auch für die Zuleitungen ab Hauptleitung, selbst wenn die Abzweigung ab Hauptanschluss i...	Balkon, Balkongeländer {ads3}Balkone sind grundsätzlich sondereigentumsfähig und gelten auch ohne entsprechende Zuordnung in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung als Sondereigentum. Die Sondereigentumsfähigkeit erstreckt sich dabei aber im wesentlichen nur a...	Türspion Der Einbau eines Türspions in die Wohnungseingangstür ist ein Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum, der Einbau stellt somit eine bauliche Veränderung dar, muss aber nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG geduldet werden (LG Berlin, 13.07.1984, 65 S 3; zwa...	Klimaanlage Die Installation eines Klimagerätes am Außenfenster eines Schlafzimmers ist eine zustimmungsbdürftige bauliche Veränderung, wenn sie dadurch nicht unerheblich den Gesamteindruck des Gebäudes verändert (OLG Frankfurt, 01.04.1986, 20 W 99/86). Dies gil...	Anschlussleitungen (Installationseinrichtungen) Sämtliche Installationseinrichtungen für Strom, Gas, Heizung, Wasser und Abwasser stehen in gemeinschaftlichem Eigentum, soweit es sich um Hauptleitungen handelt.
Die von den Hauptleitungen abzweigenden Anschlussleitungen stehen jedoch ab ...	CopyrightCopyright © 2017 fibucom - das Wohnungseigentümerportal. Alle Rechte vorbehalten.
Kontakt	Über uns	Impressum	Datenschutz	hosted von DMSolutions	Umfragen	Quiz	Zum Seitenanfang