Source: https://www.notariofranciscorosales.com/subrogacion-cambiar-la-hipoteca-de-banco/
Timestamp: 2019-06-18 12:56:56
Document Index: 10996524

Matched Legal Cases: ['artículo 1158', 'artículo 2', 'artículo 23', 'artículo 14', 'artículo 2', 'artículo 3', 'Artículo 3', 'artículo 1', 'artículo 23', 'artículo 7', 'artículo 4', 'artículo 7', 'artículo 2', 'Artículo 2', 'artículo 2']

Subrogación, cambiar la hipoteca de banco - Notario Francisco Rosales
Muchos son los españoles que están hartos de su banco; sin embargo, tienen firmado un préstamo hipotecario que parece atarles de por vida. Podéis estar tranquilos porque “cambiar la hipoteca de banco” es posible mediante la figura de la subrogación.
Tengo que llamaros un poco a la calma, pues hay varios conceptos importantes que deberíais entender antes; así que os ruego paciencia, y que antes que nada, diferenciéis y comprendáis los conceptos de: novación, subrogación, subrogación activa y pasiva, así como qué es un préstamo hipotecario.
Una vez realizado un negocio, nada impide cambiarlo, siempre que las partes estén de acuerdo; ese cambio de una obligación se llama novación, y puede ser de:
Sujetos (sean acreedores o deudores -el primero es la subrogación de hipoteca del que hablaremos)
En definitiva, cualquier cambio de una obligación se llama novación, y la subrogación del acreedor hipotecario es una novación del préstamo hipotecario.
No obstante en la práctica, se suele indicar erróneamente que:
Novación es sólo el cambio de las condiciones del préstamo
Subrogación es el cambio de alguno de los sujetos del préstamo, sea dicho sujeto el acreedor o el deudor.
Aunque sea incorrecto usaré esta terminología (a fin de cuentas también lo hace la ley) pues así lograré que me entendáis mejor
¿Que es la subrogación?
Como hemos visto la subrogación es que alguien asuma la posición de otro en una obligación (sea o no un préstamo con garantía hipotecaria)
¿Qué es la subrogación pasiva?
Es la que se produce cuando alguien asume el préstamo hipotecario ajeno, y su manifestación más clara es la compra con subrogación.
Distinto de la subrogación por acuerdo entre un deudor y el nuevo acreedor, es el pago por subrogación, pues en este no es necesario acuerdo entre el antiguo y el nuevo deudor, y se regula en el artículo 1158 del Código Civil.
¿Qué es la subrogación activa?
Es la que se produce cuando: de las personas que intervienen en una obligación, el cambio no es en la posición deudora, sino en la posición acreedora.
Para ello es necesario un acuerdo entre el nuevo y el antiguo acreedor; sin embargo la ley 2/1994 de 30 de Marzo (modificada varias veces, y especialmente el 8 de diciembre de 2007), con el objeto de facilitar al ciudadano la mejora en las condiciones de sus préstamos, admite la subrogación activa por el mero acuerdo entre el nuevo acreedor y el deudor, prescindiendo del consentimiento del antiguo acreedor, e incluso sin que este tenga que hacer nada.
Con ello se logra evitar que el ciudadano quede cautivo de sus préstamos hipotecarios, que en el fondo es casi lo mismo que dejarlo cautivo del banco con el que en su día celebró un negocio, dado que el importe de la deuda y la duración de la misma.
También es un supuesto de subrogación activa la cesión de créditos hipotecarios, una de cuyas manifestaciones son las titulizaciones de préstamos hipotecarios (no todas, sino sólo algunas) que se han producido en los tiempos actuales con los llamados “fondos buitre” y que magistralmente explica mi compañero Javier González Granado en este post.
Sólo una precisión para explicaros que una cosa es el préstamo, y otra la hipoteca que lo garantiza (pese a que muchos confunden ambos conceptos) os recomiendo la lectura de este post en el que os explico qué es una hipoteca.
Hago esta precisión, porque no es novación del préstamo el cambio de la finca hipotecada, dado que cabe la novación de las obligaciones, y no de los derechos reales. Toda novación que consista en el cambio de finca hipotecada, es una cancelación de hipoteca, y constitución de hipoteca nueva (lo cual es muy importante tener en cuenta, por los costes que ello conlleva).
El proceso está regulado, como hemos visto, en la ley de 30 de Marzo de 1994, especialmente en su artículo 2 que paso a explicaros.
Copio y pego literalmente el primer párrafo, pues en el destaca que esa subrogación no necesita del consentimiento del banco originario, siempre que lo haga pidiendo un préstamo en escritura con dicha finalidad
¿Cómo empiezo para subrogar mi hipoteca en otro banco?
Obviamente puede haber un banco interesado en ti, y en mejorar las condiciones de tu préstamo hipotecario.
Sin embargo, lo normal es que seas tu el que no esté conforme con alguna de las condiciones de su préstamo hipotecario (normalmente con el tipo de interés), por lo que te recomiendo que acudas a cualquier banco para preguntar si está dispuesto a mejorar las condiciones y subrogarse en el préstamo.
Sea porque tu te acerques a un nuevo banco (que es lo más habitual) o sea porque el nuevo banco haya contactado contigo, el proceso de subrogación comienza con una oferta vinculante que el nuevo banco realiza al deudor.
¿Cuanto dura la oferta vinculante?
Recordemos que las ofertas vinculantes han de mantenerse durante catorce días como mínimo según el artículo 23 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
¿Qué hace falta para obtener una oferta vinculante?
Ante todo manifestarle al banco tu voluntad de contratar con el.
Antes de darte la oferta vinculante el banco ha de tasar el inmueble, comprobar las situación registral de la finca, y comprobar la solvencia del deudor.
¿Y si no acepto la oferta vinculante?
Tanto la Ficha de Información Precontractual, como la Ficha de Información Personalizada como la oferta vinculante, son gratuitas.
Una cosa diferente es el tema de los gastos que ocasione elaborarlos, tales como el coste de la tasación o de la petición de información registral, los cuales han de ser abonados por el cliente.
¿Cómo es una oferta vinculante? ¿Es lo mismo la oferta vinculante que la FIPER?
Actualmente la oferta vinculante, es lo mismo que la Ficha de Información Personalizada (FIPER), regulada en el anexo II de la orden indicada, y en ella además hay que especificar:
Tras la ley 5/2019 de 15 de marzo que regula los contratos de crédito inmobiliario, desaparecen estos conceptos, y hay que aportar una ficha europea de información normalizada y una ficha de advertencias estandarizadas, además de todos los requisitos que para la transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios pide el artículo 14 de dicha ley.
¿Qué pasa cuando acepto la oferta vinculante de subrogación de hipoteca?
Es el momento en el que el deudor acepta la oferta vinculante cuando empieza propiamente el proceso de subrogación.
Este proceso está pensado para evitar al deudor un constante ir i venir, entre el nuevo y el anterior banco.
El deudor sólo ha de esperar para que le llamen a firmar la nueva escritura, y hasta entonces es el nuevo banco el que ha de realizar todas las gestiones.
Es importante tener en cuenta este extremo, pues es frecuente que el anterior banco despliegue toda una actuación para evitar la fuga del cliente; ante esto, y si verdaderamente has decidido cambiar de banco, lo más acertado es hacer oídos sordos.
Es el nuevo banco el notifica a tu anterior banco su intención de subrogarse y le requiere para que certifique la deuda que mantienes.
Tras la ley 5/2019 (antes hipervinculada) tu banco está obligado en el plazo de 7 días naturales a entregar ese certificado.
Entregada la certificación hay un plazo de 15 días naturales en el que tu anterior banco puede acordar contigo modificar las condiciones de tu préstamo hipotecario, y durante ese plazo no puede tener lugar la novación, pero pasado el plazo de quince días naturales puede hacerse la novación sin mayor requisito que el que el nuevo banco declare haber pagado y aporte el resguardo que así lo acredite
¿Y si en vez de un préstamo tengo un crédito hipotecario? ¿cabe la subrogación?
La cuestión ha sido bastante discutida, si bien entiendo, con muchos otros que hay que distinguir el crédito de verdad, del que hablo en este post, del crédito hipotecario a largo plazo para financiar la compra de vivienda, que usan algunas entidades, en los que el deudor, desde el principio dispone de todo el saldo y no paga comisiono de disponibilidad.
Quizá en el primer caso sea discutible, el tema, pero no me cabe duda de que es posible la subrogación en los segundos (que por otra parte son tan frecuentes, que ni recuerdo haber firmado alguno de los primeros) lo cierto es que la Dirección General de los Registros y del Notariado el 14 de Mayo de 2015 acepta la subrogación sea en préstamos o en créditos hipotecarios al decir “La circunstancia de referirse el supuesto de hecho objeto del recurso a una hipoteca de máximo en garantía del saldo de una cuenta de crédito no altera la solución anterior, ya que, por un lado, es reiterada la doctrina de este Centro Directivo de ser aplicables las normas de la Ley 2/1994, tanto las relativas a la subrogación como a la modificación, a los préstamos y a los créditos hipotecarios“.
¿Puede mi banco antiguo impedir la subrogación?
La subrogación, como regla general requiere el consentimiento del deudor, del antiguo y del nuevo acreedor.
Sin embargo hemos visto que en las subrogaciones de préstamos hipotecarios no es necesario el consentimiento del antiguo banco.
Expresamente el artículo 2 de la ley (tras la reforma llevada a cabo por la ley 5/2019) dispone “en ningún caso la entidad acreedora podrá negarse a recibir el pago”.
¿Puede cobrarme algo mi banco antiguo por la subrogación?
El artículo 3 de la ley es tan claro que me limito a copiarlo:
Artículo 3. Comisión por amortización anticipada. En las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios, a interés variable, referidos en el artículo 1 de esta Ley, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada de su crédito, se calculará sobre el capital pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:
3.ª En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 1 por 100 cualquiera que sea la que se hubiere pactado. No obstante, si la entidad acreedora demuestra la existencia de un daño económico que no implique la sola pérdida de ganancias, producido de forma directa como consecuencia de la amortización anticipada, podrá reclamar aquél. La alegación del daño por la acreedora no impedirá la realización de la subrogación, si concurren las circunstancias establecidas en la presente Ley, y sólo dará lugar a que se indemnice, en su momento, la cantidad que corresponda por el daño producido
El artículo 23.3 de la ley 5/2019 dispone:
¿Es lo mismo subrogar el préstamo que cancelarlo y hacer uno nuevo?
La respuesta es negativa, pero no sólo por lo obvio que resulta de la propia terminología, sino sobre todo por los costes.
De entrada, una subrogación es una escritura (junto a un acta) y la cancelación e hipoteca, son dos escrituras; pero sobre todo el tratamiento fiscal es diferente:
Si cancelas el préstamo y pides uno nuevo.- La cancelación está exenta de impuestos, pero el nuevo préstamo tributa por e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que en Andalucía es el 1,5% del total de responsabilidad hipotecaria (que no es lo mismo que el importe del préstamo.
Si haces una subrogación.- El acta previa no tributa, pero es que la subrogación amparada en la ley 2/94, está exenta según el artículo 7 de dicha ley (por lo que, por poner un ejemplo de un préstamo con una responsabilidad de 100.000€ te estarías ahorrando 1.500 €)
¿Puedo hacer una subrogación de hipoteca y pedir al nuevo banco más dinero?
La respuesta la ofrece el artículo 4 de la ley 2/1994 tras la reforma llevada a cabo el 7 de Diciembre de 2007, y es afirmativa (por sus problemas interpretativos copio y pego el artículo)
Los problemas interpretativos que ha causado esta norma son muchos y han sido abordados entre otras por las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado en diversas ocasiones (personalmente estoy muy en desacuerdo con más de una de ellas, y creo que la calidad de las mismas va empeorando a medida que avanza el tiempo) 22 de Noviembre de 2012, 10 de Enero de 2013, 4 de Febrero de 2013, 7 de Febrero de 21013, 21 de abril de 2014, 14 de Mayo de 2105.
Finalmente recordemos que cabe la prórroga del plazo incluso si está vencido el préstamo, según resolución de 24 de Noviembre de 2009, y que si la novación implica una alteración de la responsabilidad hipotecaria es necesario volver a tasar el inmueble, según la resolución de 18 de Febrero de 2014.
En el arancel notarial el RDL 18/2012 de 11 de Mayo en su disposición adicional segunda.- “…Para determinar los honorarios notariales de las escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios se aplicará, por todos los conceptos, el número 2.2.f. del arancel de los notarios, tomando como base el capital inscrito o garantizado, reducido en todo caso al 70 por ciento y con un mínimo de 90 euros. No obstante lo anterior, se aplicará el número 7 del arancel a partir del folio quincuagésimo primero inclusive”.
Recordemos que ello es además de la reducción general del 5% que tienen todos los documentos de cuantía, por lo que se aplica una bonificación del 76,25%, pero con el mínimo indicado de 90 €.
A efectos fiscales y en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados el artículo 7 de la ley 2/1994 dispone: “Beneficios fiscales.- Estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» sobre documentos notariales”.
Os dejo un trabajo de mi compañero Joaquín Zejalbo Martín en la web notariosyregistradores.com sobre el tratamiento fiscal de la novación.
Tras la ley 5/2019 el art 2 de la ley 271994 tiene la siguiente redacción:
Se modifica el artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, que queda redactado como sigue:
«Artículo 2. Requisitos de la subrogación.
En caso de discrepancia en cuanto a la cantidad debida, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un sólo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes.»
Luisma 17/08/2017 at 2:55 pm Responder
Tengo una duda y después de leerme el artículo no me lo aclaro aún.
Hice una subrogacion, mi banco no enerva pero me cita y me mejora las condiciones.
2 meses más tarde y aún sin firmar, cuanto tenemos fecha para la firma los gastos son exagerados y no me interesan.
Puedo seguir con la subrogacion al banco con el que lo inicie 2 meses atras??? O hay alguna caducidad o similar.
Gracias y enhorabuena por el artículo, bien explicado.
Francisco Rosales 18/08/2017 at 6:58 am Responder
No hay problema en que sigas con la subrogación, puedes seguir con el nuevo banco.
Juan Diego 22/03/2018 at 11:55 am Responder
Buenas, si un nuevo banco hace una solicitud pero mi antiguo banco no acepta las condiciones…aun así depués de hacer la oferta vinculante, puedo quedarme con mi antiguo banco??
Francisco Rosales 22/03/2018 at 2:01 pm Responder
No entiendo si tu antiguo banco lo que no acepta es mejorar las condiciones o te ha hecho una nueva oferta; en todo caso libre eres de contratar con quien quieras.
Rosa 07/05/2018 at 3:30 pm Responder
Agradecería que me aclarase algo en cuento a la comisión de subrogación y amortización anticipada que aparece en mi hipoteca a tipo fijo.
Mi banco no quiere mejorar las condiciones que tengo y pretendo subrogarme a otra entidad. En la escritura aparece una comisión del 4% de comisión por cancelación y/o subrogación. Si he entendido bien según la ley que usted menciona el máximo sería el 1%
Entonces ¿qué tendría que hacer? ¿pagar el 4% y después demandar al banco? ¿se puede arreglar de otra manera?
Francisco Rosales 08/05/2018 at 7:07 am Responder
El proceso es distinto; primero es el banco que te hace la oferta el que debe de requerir certificado a tu actual banco, y es a la vista de si se entrega o no el mismo cuando habrá que tomar decisiones (es poco habitual que se entregue el certificado, y si se entrega, dudo mucho que incluyan esa cantidad)
Te recomiendo, si te interesa la oferta, que sigas el procedimiento, y ya a la vista de lo que suceda, tomes decisiones, pues insisto que dudo que traten de cobrar esa cantidad, dado que no es conforme a ley.
Rosa 19/06/2018 at 9:50 pm Responder
Buenas tardes, una consulta, estoy en proceso de una subrogación para mejorar el tipo de interés y a una semana de la firma me dice mi banco nuevo que me tiene que hacer un préstamo nuevo porque no pueden mejorar la Comisión de Impago
Francisco Rosales 20/06/2018 at 7:26 am Responder
El coste de la subrogación y el del préstamo es distinto, y esa comisión de impago, aparte de que supongo que te refieres a la comisión por reclamación de posiciones deudoras, no tiene por qué mejorarse o perjudicarse en una subrogación.
Pide aclaraciones, y sobre todo recuerda que a ti te han realizado una oferta vinculante y que te atienes a lo ofertado y aceptado.
Clara 26/06/2018 at 2:11 pm Responder
Tengo una duda con respecto a este tema. Estando en pleno proceso de subrogación hipotecaria, después de que se emita la solicitud a mi antiguo banco y éste envíe la certificación de deuda, el nuevo banco decide cancelar la subrogación. ¿Es esto legal? ¿En qué situación quedo yo con mi antiguo banco?
Francisco Rosales 26/06/2018 at 2:23 pm Responder
Es una de las lagunas de la ley, más lo cierto es que el nuevo banco realiza una oferta vinculante, por lo que aunque no se me ha dado nunca el caso, creo que cabe demandar al banco oferente exigiendo el cumplimiento de la obligación más los daños y perjuicios (obviamente mientras la subrogación no tenga lugar, lo que procede es seguir cumpliendo con el anterior banco).
Sergio 02/07/2018 at 11:09 am Responder
Gracias por su articulo que aporta luz a los profanos en muchos puntos.
Si la subrogación de un crédito hipotecario corresponde a la mitad del préstamo ¿la comisión de subrogación debe aplicarse a la mitad del capital pendiente de amortizar o a la totalidad?
En mi caso, mi banco se la ha aplicado la comisión a la totalidad y no al capital pendiente de amortizar si no a la totalidad del mismo (muy superior).
Francisco Rosales 02/07/2018 at 2:31 pm Responder
Hola Seregio.
La subrogación es el el préstamo no en parte del mismo, por lo que no entiendo lo que comentas; en todo caso la ley es clara:
Carlos Ramos Arellano 06/07/2018 at 5:27 pm Responder
Buenas tardes, cuando se ha realizado una subrogación, novación y ampliación de capital, ¿como queda reflejado en el Registro de la Propiedad?, ¿como otra hipoteca?.
En caso de venta, ¿hay que hacer 2 cancelaciones registrales, la de la 1ª hipopteca y la de la subrogada?
La subrogación no es una nueva hipoteca, sino un mero cambio de acreedor y algunas de las condiciones del préstamo garantizado, y como tal cambio se inscribe en el Registro de la Propiedad, por lo que lo que se cancela es una única hipoteca.
Raul 10/08/2018 at 10:51 am Responder
Buenos días, quiero abrir un proceso de subrogación para mejorar el diferencial. He mirado en un par de entidades y me explican todo por encima pero para hacer un estudio personalizado me solicitan información como nominas,IBI,escritura del préstamo……Una vez tenga el estudio personalizado hecho,¿me pueden facilitar esa documentación(gratis) antes de decidir si abrimos el proceso de subrogación(tasación,solicitud de información del registro de la propiedad…..)?La idea es tener un par de FIPER y compararlos tranquilamente y decidir con quien lo hago.
Francisco Rosales 10/08/2018 at 6:53 pm Responder
Ningún problema legal hay en que así suceda, distinto es cuando aceptes alguna de las ofertas vinculantes.
Cristina 22/08/2018 at 2:06 pm Responder
Buenos días. Estamos mirando para subrogar nuestra actual hipoteca con ING (2,29%+euribor) a bankia que nos ofrece 1,20%+ euribor. Desde bankia nos han desglosado los gastos que implican (notaria, registro, gestión y tasación) los cuales nos parecen correctos. Posteriormente nos han vuelto a llamar indicando que sí hay que pagar IAJD con lo cual no estamos conformes ya que no vamos a hacer una novacion sino sólo subrogación para mejorar el %. Nos comentan que es porque hay que hacer una nueva tasación. No entendemos qué implica hacer una tasación (que además sale de nuestro bolsillo) para tener que pagar de nuevo ese impuesto que ya pagamos al hacer la primera hipoteca. Muchas gracias!
Francisco Rosales 22/08/2018 at 2:34 pm Responder
Ese es el criterio de algunas oficinas liquidadoras que no comparto y frente al que has de recurrir; respecto a la tasación implica que el banco comprueba el valor del inmueble a efectos de ver si es o no suficiente garantía.
Magius 29/10/2018 at 4:08 pm Responder
Le sigo el blog desde hace algunos meses y me resulta especialmente intructivo por el marcado carácter divulgador que le imprime y por el que le estoy muy agradecido.
He estado hablando con mi banco y les he pedido de diversas formas, todas amistosas, que me mejoren las condiciones de mi hipoteca. Dado que tras pedírselo y esperar su respuesta por más de un mes lo único que he obtenido es palabra “que no van a mejorármelo”, me puse a busar alguna otra entidad que me mejorase las condiciones.
Ahora mismo estoy en proceso de subrogar una hipoteca desde mi actual banco (Santander) hasta el nuevo (BBVA). He estado mirando y remirando por todas partes (Leyes y RD en el B.O.E., diferentes blogs, la web del TS, etc) pero no consigo identificar dónde, cómo, quién y bajo qué criterios establece si la enervación (de Santander) es efectivamente “igual o mejor” que la actual oferta vinculante de mi nuevo banco (BBVA). ¿Qué ha de considerarse? ¿Únicamente el diferencial añadido al Euribor? ¿Se mira la T.A.E.? ¿Las vinculaciones con el banco cuentan o no? ¿Se mira el tipo inicial?
Mi preocupación viene porque la oferta que he firmado es E+0,85% vinculando únicamente la nómina de mi mujer y, como dice la Ley Hipotecaria, teniendo un seguro por estar la casa hipotecada (pero no teniendo que ser de mi nuevo banco – BBVA)… y en mi actual banco se han llegado a plantear ofrecerme E+0,89% pero vinculándome con: Nómina de los dos, Tarjetas de los dos, Seguro de vida de los dos y seguro de hogar del banco (Santander)…. con lo que las cuentas pese a que el diferencial es muy parecido (apenas 0,04% mayor) son MUY otras al final del año… con lo que tengo el requemor de si mi actual banco (Santander) bajará ese 0,04% adicional para igualar el diferencial y me obligará a quedarme con ellos cuando tengo decidido dejar de trabajar con Santander.
¿Podría indicarme dónde se dice quién decide que la enervación es “igual o mejor” que la oferta vinculante del nuevo banco y bajo qué criterios lo hace?
Francisco Rosales 30/10/2018 at 6:56 am Responder
El tema se ha planteado ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, y esta ha entendido que quien decide si hay o no mejora de condiciones es el propio deudor.
Joaquín 15/06/2019 at 9:39 am Responder
¿Me puede facilitar la ley y artículo en usted basa su post referido a si la finca tiene varias hipotecas? “En ocasiones una finca se ofrece en garantía hipotecaria de varios préstamos, siendo tajante la ley al obligar a la subrogación de todos ellos, siempre que los préstamos sean con el mismo banco”
Francisco Rosales 15/06/2019 at 10:17 am Responder
El post es antiguo, y la afirmación la saco de la ley 2/1994 http://noticias.juridicas.com/base_datos/Fiscal/l2-1994.html#a2.
En el enlace puedes comprobar que ha sufrido varias modificaciones (de hecho el lunes que viene cambia el artículo 2) y salvo error por mi parte (tras revisar la ley, y salvo error por mi parte) ha desaparecido este requisito de subrogar todos los préstamos.
Te agradezco la pregunta y procedo de inmediato a editar el post