Source: https://koehler-klett.de/newsletter/november-2018/altlastenverdacht-eines-grundstucks-als-sachmangel-und-berechnung-des-aus-einem-altlastenverdacht-folgenden-grundstucksminderwerts
Timestamp: 2018-12-19 16:06:29
Document Index: 324416666

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 434', '§ 434', 'BGH', '§ 434', '§ 434', 'BGH', 'BGH', '§ 434', 'BGH', '§ 434', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Altlastenverdacht eines Grundstücks als Sachmangel und Berechnung des aus einem Altlastenverdacht folgenden Grundstücksminderwerts | Köhler & Klett
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat seine Rechtsprechung konkretisiert, wann ein Altlastenverdacht einen Sachmangel eines verkauften Grundstücks darstellt und was bei der Berechnung des aus einem Altlastenverdacht folgenden Grundstücksminderwerts zu berücksichtigen ist (BGH, Urteil vom 21.07.2017, Az.: V ZR 250/15).
Gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist die Kaufsache frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist die Kaufsache gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen gleicher Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.
In dem vom BGH entschiedenen Fall stand in Streit, ab wann der aus einer früheren Nutzung eines Grundstücks abgeleitete Altlastenverdacht einen Sachmangel im Sinne § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB darstellt. Die Vorinstanz war der Auffassung, ein aus einer früheren Nutzung abgeleiteter Altlastenverdacht könne erst dann einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB darstellen, wenn es einen konkreten und naheliegenden Verdacht hinsichtlich des tatsächlichen Vorhandenseins von Altlasten auf dem Grundstück gebe.
Dem ist der BGH nicht gefolgt. Begründet die frühere Nutzung eines Grundstücks objektiv einen Altlastenverdacht, weist dieses nach Auffassung des BGH einen Sachmangel im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf, ohne dass weitere Umstände hinzutreten müssen. Insbesondere bedarf es nach der Auffassung des BGH für die Annahme eines Sachmangels keiner zusätzlichen Tatsachen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten. Ein altlastenverdächtiges Grundstück weist unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck in aller Regel schon wegen des Risikos einer öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme und wegen der mit dem Altlastenverdacht verbundenen Wertminderung nicht die übliche Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf.
Ebenfalls anders als die Vorinstanz hat der BGH die Frage beantwortet, wann ein arglistiges Verschweigen vorliegt. Die Vorinstanz war der Auffassung, dass allein das Verschweigen einer dem Verkäufer bekannten früheren Grundstücksnutzung, die einen Altlastenverdacht begründet, für sich allein genommen noch kein arglistiges Verschweigen darstellt. Hinzukommen müsse nach Auffassung der Vorinstanz vielmehr, dass der Verkäufer konkrete, über das Wissen um die frühere Nutzung hinausgehende Anhaltspunkte dafür hat, dass tatsächlich eine Kontamination vorliegt. Der BGH hat diese Frage demgegenüber dahin entschieden, dass ein objektiv arglistiges Verschweigen bereits dann gegeben ist, wenn der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung verschweigt, die einen Altlastenverdacht begründet. Dies aus folgendem Grund: Dem Käufer soll durch die Offenbarung der früheren Nutzung gerade die Möglichkeit zur Untersuchung des Baugrundes und zur Abschätzung etwaiger Mehrkosten im Falle der Übernahme des mangelhaften Grundstücks gegeben werden. Damit nicht vereinbar wäre es nach Ansicht des BGH, eine Aufklärungspflicht, deren Verletzung die objektive Arglist begründet, erst dann anzunehmen, wenn der Verkäufer zusätzliche Anhaltspunkte dafür hat, dass das Grundstück tatsächlich kontaminiert ist.
Der BGH hat die Sache an die Vorinstanz zurückverwiesen, unter anderem, um über den von der Klägerin eingeklagten Minderungsbetrag nochmals neu zu entscheiden. In diesem Zusammenhang hat der BGH darauf hingewiesen, dass der sich aus dem BGB ergebende Anspruch des Käufers auf Ersatz des mangelbedingten Minderwerts im Falle eines Altlastenverdachts nicht zwingend in dem Betrag erschöpft, um den der Wert des Grundstücks wegen des bestehenden Altlastenverdachts gemindert ist. Wenn dem Käufer der Beweis gelingt, dass nicht nur ein Altlastenverdacht besteht, sondern das Grundstück tatsächlich kontaminiert ist, ist auch diese Kontamination in die Berechnung des Minderwerts einzustellen. Wie der BGH in dem Urteil ausführt, erfasst die nach dem BGB bestehende Haftung des Verkäufers für den Sachmangel, der sich aus einer früheren gefahrenträchtigen Nutzung eines Grundstücks ergibt, die einen Altlastenverdacht begründet, auch die Folgen des Verdachts, der sich realisiert.
In dem der Entscheidung des BGH zugrunde liegenden Fall hatten die Parteien die Altlastenthematik im Kaufvertrag nicht einer besonderen vertraglichen Regelung zugeführt. Daher kam es in dem Streitfall auf die kaufrechtlichen Bestimmungen des BGB an. In der Regel empfiehlt es sich, die mit einer Altlast/einem Altlastenverdacht im Zusammenhang stehenden Fragen durch entsprechende Gestaltung des Kaufvertrags einer auf den konkreten Fall zugeschnittenen, also „maßgeschneiderten“ Lösung zuzuführen. Dadurch lässt sich besser verhindern, dass es nachträglich zu Streitigkeiten kommt, die dann jahrelang in gerichtlichen Verfahren ausprozessiert und ggf. – wie hier – im Instanzenzug von verschiedenen Gerichten anders entschieden werden.