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Timestamp: 2020-05-28 18:53:32+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 1131', 'art. 1136', 'art. 1129', 'art. 1131', 'art. 1130', 'sentenza ', 'sentenza ']

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1.2.1 Testo unico dell'edilizia - D.P.R. 380 / 2001 e Regolamenti Urbanistici Edilizi
1.6 Doveri e poteri dell'amministratore di condominio
La figura dell'amministratore nel diritto italiano
Il rapporto giuridico (riconducibile al mandato) s'instaura direttamente tra amministratore e singoli condomini, e non con il condominio in quanto quest'ultimo non ha personalità giuridica (in questo senso Cass. SS.UU. n. 9148/08).
Il Testo Unificato relativo ai disegni di legge n.71, 355, 399, 1119, 1283 è prossimo ad un'approvazione definitiva, e prevede che l'amministratore fornendo garanzie proprie debba stipulare una polizza fideiussoria di importo pari dal bilancio previsionale della gestione ordinaria e straordinaria del condominio, non limitato quindi a una valutazione proporzionale delle sue responsabilità e obblighi potenzialmente derivanti dall'incarico in relazione al bilancio da gestire.
« Quando i Condomini proprietari sono più di quattro, l'Assemblea nomina un Amministratore. Se l'Assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più Condomini. L'Amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dell'Assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun Condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dall'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'Amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro »
La legge quindi non prevede sanzioni per i condomini che non provvedano alla nomina di un amministratore, ma anche un solo condomino può rivolgersi al Tribunale ed ottenere la nomina giudiziaria di un amministratore. Dunque l'amministratore può essere nominato:
L'amministratore deve essere nominato quando sono presenti più di quattro proprietari di distinte unità immobiliari, su richiesta di anche solo uno di loro: deve essere eletto dall'assemblea condominiale. La nomina dell'amministratore fatta dal costruttore e/o venditore di un edificio, anche se inserita nel rogito di acquisto, è nulla. L'amministratore, quando il condominio ne è sprovvisto o quando l'assemblea non riesce a pronunciarsi a proposito, può essere nominato dall'Autorità Giudiziaria. L'Autorità Giudiziaria può essere interpellata su richiesta di un solo condomino. La nomina dell'amministratore è vincolata alla legge: è necessaria la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà della somma dei millesimi degli appartenenti (cioè 500 millesimi cfr. art. 1136, secondo comma, c.c.). La stessa maggioranza, secondo la giurisprudenza, è necessaria per confermare l'amministratore per un altro anno. Questo orientamento, tuttavia, per quanto maggioritario, non è univoco. Si veda sul punto Trib. di Roma n. 10701/09
Se il regolamento condominiale non dice altrimenti, l'amministratore può essere chiunque venga votato dalla maggioranza dei condomini, anche proprietario dello stabile condominiale, non deve cioè necessariamente essere un professionista esterno, né è previsto un titolo di studio o altro requisito, ad esempio l'iscrizione ad un Albo Professionale. Per lungo tempo s'è detto che l'amministratore di condominio deve essere per forza una persona fisica. Da diversi anni, ormai, la Cassazione ritiene legittima la nomina di una persona giuridica o di una società di capitali (cfr, su tutte, Cass. 24 ottobre 2006 n. 22840).
Cessazione della carica di amministratore
L'incarico dell'amministratore di condominio cessa, oltre che in caso di decesso, nei casi in cui vi sia:
La revoca può avvenire dall'assemblea condominiale (con la stessa maggioranza necessaria per la nomina) anche senza motivo. Tuttavia, secondo diversi giuristi, i condomini avrebbero l'obbligo di provvedere all'adeguamento del compenso fino alla fine della durata contrattuale (pari a un anno).
Revoca ad opera dell'Autorità Giudiziaria
La revoca da parte dell'Autorità Giudiziaria, su istanza di uno o più condomini, può avvenire nei seguenti casi (Ex art. 1129 e art. 1131, comma 4, c.c.):
Vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (ad esempio fatti concreti che denotano che l'amministratore antepone interessi personali a quelli attinenti al condominio).
Il provvedimento del Tribunale relativo alla istanza di nomina o di revoca dell'amministratore, anche quando si inserisce in una situazione di conflitto tra condomini, si risolve in un provvedimento di volontaria giurisdizione, cioè in un intervento sostanzialmente amministrativo, privo degli effetti di una vera e propria sentenza. Non si applicano, pertanto, le regole sulla condanna alle spese, che prevedono di regola il rimborso delle spese in favore del vincitore ed a carico del perdente.
Le leggi dello Stato sono imperative, il codice civile è anche discrezionale. L'amministratore di condominio deve conoscere le leggi statali e regionali rispetto alle quali i fatti relativi agli edifici in condominio sono sanzionabili. Il penale è a carico dell'amministratore.
Testo unico dell'edilizia - D.P.R. 380 / 2001 e Regolamenti Urbanistici Edilizi
Nel testo unico dell'edilizia vengono riportate le definizioni di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione, di intervento di restauro ecc. ; con clausola di cedevolezza alcune regioni hanno autonomamente legiferato. Nel testo unico sono inoltre elencati i casi in cui è necessario richiedere la "Segnalazione Certificata Inizio Attività (detta SCIA)" oppure il "Permesso di Costruire". A livello dei Comuni i regolamenti:
Regolamento Urbanistico Edilizio in cui sono elencati tutti gli (1) interventi che possono essere eseguiti come attività di libera edilizia che non richiedono alcuna comunicazione al Comune, gli (2) interventi che possono essere eseguiti senza titolo abilitativo ma per i quali è necessario inviare comunicazione al Comune ed infine gli (3) interventi che richiedono il titolo abilitativo. Nel Regolamento Urbanistico Edilizio sono inoltre indicate le definizioni delle destinazioni d'uso delle unità immobiliari;
Regolamento la disciplina delle occupazioni di aree private di uso pubblico per l'installazione di mezzi pubblicitari, fioriere, tende parasole e dehors;
Nel caso di manutenzione ordinaria e straordinaria il condominio si trasforma in cantiere temporaneo e, pertanto, nel caso siano presenti due o più imprese esecutrici, è necessaria la redazione del piano di sicurezza e coordinamento. Rientra tra i doveri dell'amministratore la conoscenza del Titolo IV del Testo Unico della sicurezza, nel quale vengono riportati gli obblighi del committente e del responsabile dei lavori; ogni qual volta l'amministratore di condominio stipula un contratto di appalto deve assicurare l'idoneità tecnica professionale delle imprese nei modi prescritti dall'articolo 90 e dall'allegato XVII. L'articolo 99 prescrive i casi in cui bisogna inviare la notifica preliminare all'Unità Sanitaria Locale.
La gestione della sicurezza antincendio - Autorimesse
Il decreto ministeriale del 10 marzo 1998 stabilisce i criteri per la valutazione dei rischi di incendio nei luoghi di lavoro ed indica le misure di prevenzione e di protezione antincendio da adottare al fine di ridurre l'insorgenza di un incendio o di limitarne le conseguenze qualora si verifichi; gli articoli 4, 5 e 6 chiariscono rispettivamente: quale debba essere il controllo e la manutenzione sulle attrezzature antincendio, la gestione dell'emergenza e il metodo di designazione degli addetti al servizio antincendio. Il decreto legislativo dell'8 marzo 2006 n. 139 definisce il metodo con il quale richiedere ai Vigili del Fuoco il Certificato di Prevenzione Incendi (CPI), necessario nel caso, per esempio, delle autorimesse con più di 300 m². (DPR 151 del 1 agosto 2011). Le autorimesse devono rispettare i requisiti minimi di sicurezza indicati dal Decreto Ministeriale 1 febbraio 1986. Il DPR 151 del 1 agosto 2011 è il regolamento recante la disciplina dei procedimenti relativi alla prevenzione incendi.
L'amministratore di condominio, in caso di lavori di manutenzione condominiali, deve verificare la rispondenza dell'edificio alla legge 192/2005 e s.m.i. o alle rispettive leggi regionali e deve eventualmente aggiornare gli Attestati di Qualificazione/Certificazione Energetica. Il certificato energetico ha scadenza decennale.
L'amministratore deve avere le competenze tecniche (art. 1130) necessarie per compiere gli atti conservativi inerenti ai beni e alle parti comuni dell'edificio come gli esempi indicati nell'articolo 1117 del codice civile quali:
muri portanti, colonne, pilastri, architravi;
parti strutturali in cemento armato (antisismica);
L'amministratore deve avere le competenze tecniche per affrontare le discussioni con gli altri professionisti in merito ai progetti di ristrutturazione e agli interventi ordinari e straordinari da effettuarsi nel fabbricato compresi i progetti esecutivi implementati dalle imprese.
Gli articoli 1124, 1125, 1126 citano altri esempi come:
L'amministratore deve avere le competenze tecniche per affrontare le discussioni con ditte e artigiani nei lavori da eseguirsi su tutti gli impianti e i beni elencati come esempi al punto 3 dell'articolo 1117 del codice civile quali:
Principio: il condominio è un soggetto privato consumatore finale di beni e servizi; non è un'attività, non ha entrate e non ha utili. I proprietari, in solido, deliberano le spese necessarie per la manutenzione e conservazione delle parti condominiali (articoli da 1117 a 1128).
Per il continuo aggiornamento dei conti di un condominio sono necessarie competenze in materia di contabilità per la registrazione:
dei versamenti effettuati dai proprietari;
delle fatture;
per i versamenti delle ritenute d'acconto (codici tributo);
dei riborsi ai condomini;
dei crediti ed entrate varie;
addebiti personali per bollettini, postali e interessi per rate non versate;
dell'aggiornamento dell'inventario di magazzino.
Per il corretto movimento dei debiti e dei crediti ogni registrazione è associata ad una propria tabella millesimale in quanto, come stabilito dagli articoli 1123, 1124, 1125 e 1126 e soprattutto al 1117, le spese sono ripartite in proporzione all'uso della cosa comune e quindi, per ogni registrazione, la spesa deve essere ripartita tra il gruppo di condomini che ne trae utilità (cioè paga chi usa e non chi è proprietario, e l'uso è potenziale non effettivo; le spese delle pulizie delle parti comuni si pagano anche se l'appartamento non è abitato).
Alla fine di ciascun anno nella redazione del rendiconto sono riportate le entrate e le uscite di cassa, la situazione dei crediti e debiti del condominio e di ogni singolo condomino nonché il prospetto dei conti correnti e fondi di riserva.
Nel caso, per esempio, di registrazione di una fattura, sono necessarie le seguenti 6 operazioni:
Registrazione nella contabilità del software gestionale della seconda nota in modalità da eseguire (movimentazione dell'uscita di cassa);
Registrazione nella contabilità della seconda nota in modalità eseguita (operazione che si svolge con l'allineamento del software per la gestione della contabilità con il conto corrente bancario tramite i specifici file formato .CBI; funzione di importa ed esporta)
Ovviamente, l'anno successivo, tutte le ritenute d'acconto devono essere riepilogate nel modello 770 da inviare all'Agenzia delle Entrate esclusivamente con procedura telematica.
Quasi tutti i software per la gestione della contabilità dispongono delle funzioni di importa ed esporta d'interfaccia con l'Home Banking ed i software messi gratuitamente a disposizione dall'Agenzia delle Entrate di cui Entratel è il più importante. L'Agenzia delle Entrate riconosce l'amministratore di condominio come l'intermediario finanziario e rilascia le password per l'installazione di Entratel e i codici con doppia chiave asimmetrica per la generazione dell'ambiente di sicurezza necessari per l'invio del modello 770. Il modello 770, prima di essere importato in Entratel, richiede il filtraggio da un altro software di controllo specifico, sempre scaricabile dal sito dell'Agenzia per la verifica che il file sia nel formato corretto per l'invio telematico.
La procedura relativa all'invio del 770 si conclude quando l'elaboratore elettronico dell'Agenzia, nei giorni successivi alla trasmissione, emette la ricevuta che deposita sul sito nell'account personale. I formati della ricevuta sono .RCC oppure .rel.p7m e devono essere scaricati e visualizzati facendo uso di Entratel e della coppia di chiavi asimmetriche dell'ambiente di sicurezza. La ricevuta conferma la sola corretta trasmissione del modello 770. La regolarità della dichiarazione e dei dati in esso contenuti arriva solo l'anno successivo; fatture, quietanze e dichiarazioni dovranno comunque essere conservati per eventuali successivi controlli fiscali.
L'amministratore deve inviare le certificazioni sostituto d'imposta a fornitori, lavori autonomi e dipendenti entro il 28 febbraio dell'anno successivo a quello in cui le somme e i valori sono stati corrisposti.
L'amministratore deve inviare annualmente all'Agenzia delle Entrate, con modello 770, le dichiarazioni riguardanti le ritenute effettuate e i relativi versamenti.
Per le prestazioni di servizi il momento di effettuazione è costituito dalla data di pagamento dei corrispettivi. Il pagamento si considera realizzato quando il prestatore ha l'effettiva disponibilità delle somme spettanti. Pertanto, se è in acconto, l'operazione si considera effettuata nei limiti dell'importo pagato. La comunicazione avviene a mezzo della compilazione del quadro AC del modello UNICO, personale dell'amministratore, denominato “Comunicazione dell'amministratore di condominio”. L'obbligo di presentare il Quadro AC sussiste anche nel caso in cui, nell'ambito di un condominio con non più di quattro condomini, pur non obbligatoria, la carica di amministratore sia stata ugualmente conferita. Al contrario, con riferimento a questo tipo di condominio, in mancanza di nomina dell'amministratore, l'obbligo anzidetto non trova applicazione. In caso di amministrazione di più condomini da parte di un unico soggetto, deve essere compilato un quadro AC per ciascun condominio. Qualora sia necessario compilare più quadri in relazione ad uno stesso condominio, i dati identificativi del condominio devono essere riportati su ogni quadro. Nel caso in cui l'amministratore, come propria dichiarazione dei redditi, rediga il mod. 730 o, per di più, risulti esonerato dalla presentazione della dichiarazione dei redditi, egli deve comunque presentare il quadro AC, unitamente al frontespizio dell'UNICO, con gli stessi termini e modalità di quest'ultimo. Nel Quadro AC vanno elencati:
relativamente al condominio, il codice fiscale o la partita Iva, la ragione o denominazione sociale, l'indirizzo e il codice di natura giuridica;
relativamente a ciascun fornitore, cognome, nome, data e luogo di nascita, se persona fisica, la ragione o denominazione sociale, se altro soggetto, codice fiscale o partita Iva, domicilio fiscale, importo complessivo di acquisti di beni e servizi effettuati nell'anno solare.
Doveri e poteri dell'amministratore di condominio
compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Inoltre, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione".
Doveri e poteri relativi all'osservanza del Regolamento di condominio e all'esecuzione delle delibere dell'Assemblea [modifica]
Al fine di attivarsi per far cessare gli abusi, l'amministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex legge (articolo 1130 comma 1 c.c.) a curare l'osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all'abitabilità dell'edificio; ed è altresì nelle sue facoltà, ai sensi dell'articolo 70 disp. att. c.c, anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di siffatte violazioni del regolamento ove lo stesso preveda tale possibilità.
(Cassazione, sez. II civile, sentenza 26/06/2006 n. 14735)
Proposte di istituzione di un albo professionale regionale
Con Sentenza n. 57/2007 la Corte Costituzionale ha posto una pietra tombale sulla possibilità per le regioni di istituire albi. La Corte ha richiamato la propria giurisprudenza, nella quale ha più volte affermato che "debbono ritenersi riservate allo Stato sia l'individuazione delle figure professionali, con i relativi profili ed ordinamenti didattici, sia la disciplina dei titoli necessari per l'esercizio delle professioni, sia l'istituzione di nuovi albi (da ultimo, sentenze n. 449, n. 424, n. 423 e n. 153 del 2006)". Tra i precedenti richiamati spicca la sentenza n. 355 del 2005, con la quale è stata dichiarata l'illegittimità costituzionale della legge della Regione Abruzzo 19 novembre 2003, n. 17, istitutiva del registro generale degli amministratori di condominio, affermandosi che «esula […] dai limiti della competenza legislativa concorrente delle Regioni in materia di professioni l'istituzione di nuovi e diversi albi (rispetto a quelli istituiti dalle leggi statali) per l'esercizio di attività professionali, avendo tali albi una funzione individuatrice delle professioni preclusa in quanto tale alla competenza regionale». Dunque solo lo Stato può istituire l'albo.