Source: https://www.ra-kotz.de/mieterhoehungsverlangen-gutachten.htm
Timestamp: 2020-02-25 18:47:17
Document Index: 50811682

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 495']

Ein Mieterhöhungsverlangen kann durch die Beifügung eines Sachverständigengutachtens über die ortsübliche Vergleichsmiete begründet werden. Mit der Frage, welche Anforderungen an ein solches Sachverständigengutachten zu stellen sind, hat sich der Bundesgerichtshof im anliegenden Urteil auseinandergesetzt. Es gelten nicht dieselben strengen Anforderungen wie für ein gerichtliches Sachverständigengutachten, mit welchem die Angemessenheit der Mieterhöhung, und damit ein etwaiger Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung durch den Mieter, überprüft werden kann.
Az: VIII ZR 69/15
Das Mieterhöhungsbegehren vom 24. Oktober 2013 nimmt zur Begründung auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. vom 14. Oktober 2013 Bezug, das in der Art eines “Typengutachtens” Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen enthält.
a) Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 – VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 11. März 2009 – VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 – VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Begründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010 – VIII ZR 122/09, aaO). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (BVerfG, WuM 1986, 239; NJW 1987, 313 f.; Senatsurteil vom 19. Mai 2010 – VIII ZR 122/09, aaO).
b) Den vorbeschriebenen Anforderungen wird das hier beigefügte Gutachten gerecht, denn es enthält, wie die Revision zutreffend unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Berufungsgerichts geltend macht, die insoweit erforderlichen Angaben. Das Gutachten ist auch, wie sich aus den vom Berufungsgericht wiedergegebenen Ausführungen auf Seite 7 des Gutachtens ergibt, von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss ein Gutachten, das gemäß § 558a BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt wird, keine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten. Zu Recht verweist die Revision darauf, dass auch bei den weiteren Begründungsmitteln, die § 558a BGB gleichberechtigt nebeneinander stellt, derartige Anforderungen nicht bestehen. Besonders deutlich wird das durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Vergleichswohnungen ausreicht. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen (Senatsbeschluss vom 8. April 2014 – VIII ZR 216/13, NZM 2014, 747 Rn. 1 mwN; vgl. Senatsurteil vom 28. März 2012 – VIII ZR 79/11, NZM 2012, 415 Rn. 14). Diesen Anforderungen wird das streitige Mieterhöhungsbegehren, wie ausgeführt, gerecht.
a) Ohne Erfolg rügt die Revisionserwiderung, dass die Sachverständige nicht nur – wie vom Berufungsgericht beanstandet – versäumt habe, die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren darzustellen, sondern dass sie – was das Berufungsgericht verkannt habe – überhaupt nur Neuvertragsmieten berücksichtigt habe. Zum einen ergibt sich die von der Revisionserwiderung gezogene Schlussfolgerung nicht aus dem von ihr herangezogenen Umstand, dass die Sachverständige eine Recherche von Wohnungsangeboten im Internet erwähnt und in ihrem Gutachten – unter anderem – ausführt, es sei auch die im oberen Bereich zu erzielende Miete zu berücksichtigen, die die Klägerin bei einer Neuvermietung von Wohnungen aus den 70er Jahren erziele. Denn daneben hat die Sachverständige beispielsweise Nachfragen bei Wohnungsbaugesellschaften erwähnt, in deren Bestand vergleichbare Wohnungen vorhanden seien und zudem auf Seite 7 ihres Gutachtens explizit ausgeführt, dass auch die Mietpreise länger bestehender Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Davon abgesehen wäre ein etwaiger Mangel des Gutachtens, nicht oder nicht im angemessenen Umfang auch Bestandsmieten berücksichtigt zu haben, nicht so gravierend, dass dies seiner Verwendung als Begründungsmittel des § 558a BGB entgegenstünde oder zur Unwirksamkeit eines hierauf gestützten Mieterhöhungsverlangens führte.
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