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Timestamp: 2018-05-20 09:44:58+00:00
Document Index: 221368306

Matched Legal Cases: ['art. 577', '§3', '§ 3', 'art. 577', 'art. 577', '§1', '§2']

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Décompte fonds de roulement lors d'une vente
» Décompte fonds de roulement lors d'une vente
#1 10-11-2016 19:42:54
J'ai besoin de vos lumières pour la question suivante:
- Le 29/8/2016, j'ai signé l'acte d'achat d'un appartement
- L'appartement fait partie d'une petite copropriété de 4 appartements
- La copropriété est gérée par un syndic professionnel depuis fin 2015
- Les copropriétaires ont décidé en assemblée extraordinaire de metter fin à la mission du syndic au 31/10/2016, date qui correspond à la fin d'un exercice comptable complet de la copropriété.
- Pour l'exercice 2015-2016 et au début de sa mission, suite à décision de l'assemblée générale, le syndic avait demandé la constitution d'un fonds de caisse (fonds de roulement) à hauteur de 750€
- Je vais reprendre le rôle de syndic à titre bénévole pour le prochain exercice
Outre ma quote-part dans les charges du dernier trimestre (chose normale), le syndic me réclame, un montant correspondant aux 750€ de fonds de caisse de départ, multiplié par mes millièmes dans la copropriété. Il dit devoir restituer ce montant au vendeur.
Sur le principe, je sais que, comme renseigné sur PIM et sur le site notaire.be: "Le syndic devra faire un décompte et restituer au vendeur sa quote-part dans le fonds de roulement, sous déduction des charges dues à la copropriété jusqu'à la date de l'acte de vente. Il réclamera en même temps à l'acquéreur une somme destinée à reconstituer ce fonds."
J'ai également consulté la loi du 30 juin 1994 sur la copropriété qui dit: Art. 577-11 "En cas de transmission de la propriété d’un lot : 1° le copropriétaire sortant est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n’a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic ; "
Je me demande donc comment doit être calculée ma quote part dans le fond de roulement. Je ne suis pense pas que ce soit les 750€ de fonds de caisse de départ multipliés par mes quotités. Et ce, d'autant plus que le syndic a l'air de dire que les caisses sont vides... Pourquoi devrais-je payer de l'argent qui a été dépensé pendant un exercice où je n'étais pas propriétaire pendant 10 mois sur 12? Le syndic a par ailleurs fait un appel de provision pour le prochain trimestre (du nouvel exercice) pour lequel il n'est d'ailleurs plus syndic afin d'apurer les comptes de l'exercice précédent (je conteste aussi cette manière de procéder, mais c'est un autre débât et pas la question ici)
Pour en revenir à la question du décompte du fond de roulement, mon avis est donc que je dois "racheter" ma quote part dans le fonds de roulement réel au moment de mon achat. Ce montant ne correspond par contre pas forcément à la quote part du fond de caisse appelé en début d'exercice, surtout si les caisses sont pour ainsi dire vides.
Qu'en pensez-vous? Comment calculer précisément le montant de ma quote part dans le fonds de roulement que je dois "racheter" et qui doit-être restitué au vendeur? Ou de manière plus générale, comment calculer le montant du fonds de roulement au temps "t"?
P.S. Après consultation de mon acte, je pense qu'une clause dans l'acte me "sauve" sur cette question, mais la réponse m'intéresse néanmoins :-)
Dernière modification par Alpha (10-11-2016 22:05:58)
#2 11-11-2016 13:06:45
Re : Décompte fonds de roulement lors d'une vente
Je pense que si la loi est ambigüe sur appartenance des fonds, l'avis de la CNC les considères comme des dettes à court terme envers les CP.
Ce me semble conforme au CC, art. 577-5 §3 : "§ 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis."
Dans l'art. 577-11 on parle bien de quote-part du CP dans les fonds, mais curieusement il est indiqué "sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association". Or il me semble plus conforme de dire quelque chose comme "sa quote-part dans le fonds de réserve reste, comme une partie commune, attacher au lot.
Je suppose que vous avez reçu le dernier bilan de l'ACP, et que donc, la valeur des quotes-parts du CP sortant dans les fonds à la date du bilan est connu.
Sont connus aussi les appels de fonds votés par l'AG depuis ce bilan.
Si des appels au fonds de réserve ont été votés et qu'il ne vous à pas donné procuration pour y assister, le CP sortant doit verser ces appels de fonds et l'ACP via son syndic ne peut vous réclamer le montant de sa quote-part dans le fonds de réserve. Naturellement, vous et le vendeur peuvent convenir autre chose, mais l'ACP n'est pas concernée par cette accord.
Pour les appels au fonds de roulement (ou tout au terme, pour moi équivalant, comme 'appel de provision' , 'décompte périodique', 'report de l'exercice précédent', ... ), effectivement une répartition entre le CP sortant et rentrant doit être faite par l'ACP en fonction des charges ordinaire effectives consommée à la date de changement de propriété. De ma petite expérience, le montant en jeu en regard du montant de la vente équivaut à moins d'un trimestre de charge.
Par contre, il faut bien s'assurer que le CP sortant ne dispose pas de dette vis à vis de l'ACP.
#3 12-11-2016 22:18:22
Tout un laïus sur le fonds de réserve alors que la question porte sur le fonds de roulement.... A ne surtout pas confondre pourtant !!!!!
#4 12-11-2016 22:24:04
Le vendeur va recevoir le décompte des charges de la dernière clôture à la date de la vente. En payant ses charges, il va reconstituer sa part dans le fonds de roulement !
Les autres propriétaires vont également être amené à payer leurs décomptes de charges de la période écoulée. En payant, ils reconstituent leur part dans le fonds de roulement.
Quand tout le monde aura payé ses charges, l'ensemble du fonds de roulement de la copropriété est reconstitué !
Comme le fonds de roulement est une "avance de fonds" à la copropriété, l'ACP doit rembourser le copropriétaire vendeur (sous déduction éventuelle des dernières sommes que celui-ci devrait encore à l'acp, d'où la phrase dans l'acte) et le nouvel arrivant doit verser sa part dans l'entièreté du fonds de roulement (total du fonds de roulement de l'ACP x quotités)
#5 13-11-2016 10:06:31
A priori, le texte de l'acte authentique ne doit pas prévoir autre chose que ce qui est mentionné au compromis de vente... Son objet est de rendre "authentique" la vente intervenue.
Que dit cette phrase invoquée ?
#6 13-11-2016 11:08:12
Dans certaines copropriétés, un fonds distinct du fond de réserve est constitué pour faire face aux fluctuations du besoinde fond de roulement.
Au bilan, il est intitulé "fond de roulement" et est appelé une et une seule fois à sa création. A chaque vente, on rembourse le vendeur après décompte et on appelle à l'acheteur sa quote part.
C'est conforme à ce que fait le syndic.
#7 13-11-2016 15:13:49
Cette phrase invoquée n'est-elle pas dans l'acte de base comprenant règlement de copropriété.
Quoi qu'il en soit, elle m'intéresse également.
#8 13-11-2016 22:12:40
Un grand merci à tous pour vos réponses :-)
Mes commentaires ci-dessous propos de différents points évoqués.
#9 13-11-2016 22:25:01
Voici ce qui est précisé dans l'acte:
L'article 577-11 paragraphe 1 (relatif aux information àtransmettre à l'acheteur quant aux différents fonds, etc.) étant déclaré non applicable, le paragraphe 5 qui a trait à la quote part dans le fonds de roulement ne peut à mon avis pas s'appliquer.
Je n'avais donc pas reçu de détails sur le fond de roulement au moment du compromis (et de l'acte) et je savais qu'il n'y avait pas de fond de réserve. J'avoue ne pas avoir fait attention à cet article du compromis/de l'acte et à l'époque je n'en voyais pas la portée. Je pense néanmoins que les choses sont bien tournées pour moi (acheteur). Qu'en pensez-vous?
Dernière modification par Alpha (13-11-2016 22:26:01)
#10 13-11-2016 22:35:34
Je ne vois pas où vous voyez que vous ne devrez pas participer au fonds de roulement...
L'acquéreur va recevoir un décompte des charges arrêtés à la date de la vente et la déduction de son versement à l'époque pour la constitution du fonds de roulement ==> il devra payer le solde en résultant.
Vous devrez payer, au même titre que tous les autres copropriétaires, votre part dans le fonds de roulement (fonds de roulement de l'acp x vos quotités)
#11 13-11-2016 22:39:21
Pour moi, le paiement des charges par le vendeur à la date de la vente (qui a lieu avant la cloture de l'exercice comptable) ne reconstitue pas forcément le fonds de roulement. En effet, dans le cas où les provisions pour charges sont insuffisantes, la "mise de départ" pour le fonds de roulement peut avoir été consommée. Et ici, je crains que ce soit le cas...
Si la "mise de départ" du fonds de roulement a été consommée pendant l'exercice (et n'existe donc plus en fin d'exercice), je vois mal pourquoi je devrais payer une quote-part dans quelque chose qui a été consommé lorsque je n'étais pas propriétaire (je serai propriétaire 2 mois sur 12).
Dans le cas présent, je ne sais pas où nous en sommes exatement, mais quand j'entends le syndic me dire qu'il fait des appels de provisions en 2016 portant sur le premier trimestre 2017 (où il ne sera plus syndic) afin de pouvoir cloturer l'exercice 2016, je tire deux conclusions:
1) il n'y a pas assez d'argent dans le fonds de roulement pour cloturer l'exercice qui se termine (et donc "la mise de départ" est dépensée)
2) le syndic a une bien drôle de manière d'appeler les fonds pour clôturer l'exercice qui se termine (il évoque des impayés de certains CP; je pense qu'il ferait mieux de réclamer les sommes dues aux CP en défaut plutôt que de faire un appel de provision pour l'exercice suivant afin de payer les charges de l'exercice précédent)
#12 13-11-2016 22:46:16
Là, on est d'accord, car celà suppose que je doive payer pour autant qu'il reste un fonds de roulement ayant un solde positif à la date de la vente.
Ici le syndic me réclame ma quote part de la "mise de départ" de 750€, mais je n'ai aucune vue sur le solde du fonds de roulement au moment de la vente et je crains précisément qu'au moment de la vente (et en fin d'exercice), ces 750€ n'existent plus, donc je ne vois pas pourquoi je devrais payé de l'argent dépensé lorsque je n'étais pas propriétaire.
Vu ce qui est précisé dans l'acte (voir ci-dessus), je pense de toute façon en être dispensé. Mais même si ça n'avait pas été le cas, pour moi la quote part doit se faire sur base du fonds de roulment réel au moment de la vente et pas de la "mise de départ".
Dernière modification par Alpha (13-11-2016 23:01:13)
#13 13-11-2016 22:48:23
Vous oubliez un élément de base : vous êtes dans une copropriété avec d'autres copropriétaires....
Quand tout le monde aura payé sa part dans les charges 2016, le fonds de roulement de l'acp aura été reconstitué par tous les copropriétaires pour tous les lots... sauf pour votre lot : le vendeur aura déduit son versement pour sa part de fonds de roulement au moment de solder son compte avec l'acp... Comme tous les copropriétaires, vous devrez donc verser votre part dans le fonds de roulement de la copropriété !
La qualité de votre syndic, sa gestion des appels pour couvrir les impayés, sa gestion comptable et le respect des copropriétaires de leurs obligations n'entrent pas en ligne de compte dans le cas présent. Même s'il pourrait y avoir beaucoup à dire sur ces questions mais ce serait hors sujet (et un gros manque d'informations pour en parler...)
#14 14-11-2016 13:04:57
Non, non, je n'oublie pas que je suis dans une copropriété.
Je pense juste qu'ici au terme de l'exercice (et à la fin de la mission du syndic sortant), il n'y aura plus de fonds de roulement et donc rien n'aura été reconstitué car consommé par les charges de l'exercice précédent. Et dans ce cas, je ne vois pas pourquoi je paierais pour un fonds consommé par des charges de l'exercice pendant lequel je n'étais pas propriétaire pendant plus de 80% du temps... (et j'aurai bien sûr payé mes charges pour les 20% où j'étais propriétaire).
Je pourrais être d'accord de payer SI et seulement SI il reste au moins les 750€ de la "mise de de départ" dans le fonds de roulement pour le nouvel exercice.
Dernière modification par Alpha (14-11-2016 13:06:04)
#15 14-11-2016 13:26:41
Mais c'est justement le but d'un fonds de roulement d'être utilisé pendant la période en attendant l'établissement des décomptes et le paiement des charges par les copropriétaires.
Le fonds de roulement n'est jamais présent (physiquement) à la fin (ni au début) d'un exercice. Il bouge au cours de la période, c'est son but !
Vous parlez comme si les copropriétaires ne vont pas payer leurs charges de la période écoulée. Vous avez des éléments qui vont dans ce sens et dont vous ne nous auriez pas fait part ?
En vous lisant, j'ai l'impression que vous considérez que, pour les comptes du passé, "c'est bon comme cela" et personne ne paiera ou ne recevra de solde de comptes.
Pour rappel, les comptes ne sont pas ceux du syndic sortant ou entrant mais bien ceux de la copropriété !
En reprenant le rôle de syndic, vous reprenez les comptes tels qu'ils sont et vous reprenez la charge d'en assumer le recouvrement (y compris pour les soldes remontant aux charges d'avant votre entrée en fonction !!!!). Ce sera à vous de reconstituer le fonds de roulement en assurant le recouvrement des soldes impayés !!!!
(avec toutes les réserves de vérification, d'approbation ou non par l'AG, de modifications à faire, ... mais c'est un autre sujet)
#16 14-11-2016 15:11:41
Oui, en effet, je pense que certains copropriétaires ne veulent/vont pas payer (au moins en partie) les charges de la période écouée et sont d'ailleurs actuellement en défaut de paiement des provisions pour le dernier trimestre, dans un contexte de conflit avec l'ancien syndic (qui comme je l'évoquais ci-dessus appelle des provisions pour le 1er trimestre du prochain exercice pour combler ces "trous"). J'ai demandé un état précis au syndic sortant mais j'attends toujours.
Dans ce contexte, j'ai aussi l'impression que le syndic va se servir dans le fonds de roulement pour se payer (en ce compris ses indemnités de rupture de contrat) et qu'il ne restera rien sur le compte de fonds de roulement.
Et bien entendu, je suis d'accord de payer ma quote part dans le fonds de roulement, pour autant qu'il en reste quelque chose. Dans l'hypothèse où il ne reste rien sur les comptes (peut-être même des dettes), j'avais comme idée de demander aux copropriétaires en défaut de payer leurs charges et ensuite de recommencer un tout nouvel exercice.
#17 14-11-2016 23:17:49
Vous parlez d'un fonds de roulement de 750 € avec des propriétaires qui ne l'ont pas payés, d'autres qui ne veulent pas payer leurs charges, ...
Heureusement qu'il n'y a pas de charges importantes dans votre immeuble.... Moins de 750 € par an visiblement....
Votre copropriété semble oublier que ce ne sont pas les dépenses du syndic qu'ils doivent rembourser mais bien celles de la copropriété.
Pour le syndic, c'est égal si les factures ne sont pas payées (à part les siennes mais généralement elles sont dans les premières à être payées)... Ce n'est pas chez lui qu'on va couper l'électricité, que l'assurance va suspendre sa couverture, ....
Les propriétaires qui ne paient pas pénalisent la copropriété et les autres copropriétaires. Ce sont peut-être eux les responsables des problèmes de trésorerie, pas nécessairement le syndic....
A votre place, je me poserais pas mal de questions et la première : pourquoi vous ont-ils choisis comme syndic sans vous connaitre... ?
#18 15-11-2016 13:59:27
Si je reprends les posts précédents, voici les faits :
Alfa est propriétaire depuis le 29/8/2016.
Dans l'acte signé à cette date, le notaire indique que "il n'a pas été fait application de l'art. 577-11 §1" ! Cela est curieux, d'autant qu'il semble qu'il n'a pas tenu compte du §2 non plus ! Avant le promesse de vente (et donc à l'acte aussi), les parties ne devaient-elles être informées de la carence du syndic. Que signifie "Le copropriété n'est pas organisée" ! Cela s’appelle noyer le poisson !
Même si c'est une nouvelle copropriété, le syndic devait être en mesure de donner plus information.
Le mandat du syndic précédent se termine le 31/10/2016. Ce mandat avait été voté lors d'une AG en 2015 (fin 2015?), AG qui également votée un appel au fonds de roulement de 750 € (par lot ou à répartir par quotités ?). Je suppose que c'est le seul appel de fonds et que, comme l'indique Alfa, il doit être bien entamé par les charges 2015/2016. Si il est vide c'est que l'ACP a des dette envers ses fournisseurs, comme p.e. le syndic précédent...
Alfa assure le mandat de syndic depuis le 1/11/2016. Je suppose qu'il a donc assisté à une AG en tant que mandataire du CP précédent à la date du ?/?/2016, mais que l’exercice du 1/11/2015 au 31/10/2016 n'a sans doute pas encore été approuvé.
Le syndic précédent n'ayant plus de mandat en cours, il doit remettre l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à Alfa avant le 30/11/2016. Toutes les actes fait par syndic précédent sans pour moi sans valeur ou au minimum contestable.
Si le syndic précédent a fait correctement son travail, la dette au fonds de roulement de Alfa apparaîtra clairement dans les comptes à approuver par la prochaine AG.
A charge maintenant au syndic actuel, Alfa, d'assurer le recouvrement de la créance. Et au CP Alfa d'honorer sa dette ou prouver qu'elle est indue.
Dernière modification par dach (15-11-2016 14:05:28)
#19 25-11-2016 21:38:45
Les charges annuelles totales de la copropriété sont d'environ 4000€ (je viens de reçevoir l'état des dépenses en fin d'exercice). Les 750€ étaient l'appel de fonds de roulement en début d'exercice, répartis selon les quotités (et pas payés par tous). Suivirent ensuite des appels de provisions, toujours selon quotités.
Je suis tout à fait d'accord que certains ne se rendent pas bien compte que ce n'est pas le syndic qu'ils doivent payer mais bien les dépenses de la copropriété. Ce qui fait enrager certains copropriétaires c'est d'une part le coût du syndic (en gros 50% des charges de la copropriété) pour un travail qu'ils estiment mal fait pour diverses raisons (récativité, transparence, etc.). Pourtant ils avaient signé un contrat de 3 ans avec le syndic, en principe en connaissance de cause. Ma première tâche e d'ailleurs été de mettre fin à ce contrat de manière aussi amiable que possible sans trop d'indemnités.
J'ai été choisi comme syndic pour une raison toute simple: dans un contexte où les copropriétaires ne voulaient plus payer 2000€/an de frais de syndic, j'étais en gros le seul à avoir le minimum de compétences nécessaires et aussi la bonne volonté pour faire le boulot...
J'espère que je ne vais pas avoir à m'en mordre les doigts car certains à qui j'ai demandé de solder leur compte pour l'exercice précédent rechignent. Sans bonne volonté de leur part, je remettrai sans hésiter mon tablier.
Je compte organiser le première AG prochainement, dès que j'aurai récupéré tous les documents de l'ancien syndic. A suivre...
#20 25-11-2016 21:42:15
Voilà la situation très bien résumée :-)
J'attends avec impatience les comptes de la copropriété pour pouvoir analyser la situation, recouvrer les créances éventuelles et bien sûr payer ce que je dois.
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