Source: http://www.fabreboyerabogados.com/publicaciones/una-queja-habitual-denegacion-del-acceso-a-la-documentacion-de-la-comunidad
Timestamp: 2019-09-16 13:29:16
Document Index: 319285972

Matched Legal Cases: ['artículo 20', 'artículo 1', 'artículo 20', 'artículo 20', 'e contrario', 'artículo 16']

UNA QUEJA HABITUAL: DENEGACIÓN DEL ACCESO A LA DOCUMENTACIÓN DE LA COMUNIDAD.
Quizá una de las quejas más frecuentes de los propietarios de una Comunidad es la falta de transparencia por parte de los Administradores, destacando de sobremanera el que la documentación de la Comunidad no se exhiba o entregue cuando así se les requiere.
Conviene recordar que la del Administrador es una figura que puede ser asumida por alguno de los propietarios (singularmente el Presidente), y aunque está claro que en Comunidades de cierta envergadura es un trabajo considerable que difícilmente asumirá ninguno de ellos, esto no puede ser la excusa para olvidar que la contratación de un Administrador Profesional debería suponer un plus de valor, que mal congenia con esta falta de accesibilidad y transparencia.
Entre las muchas funciones que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) le encomienda al Administrador (multiplicidad de funciones y responsabilidades que aconsejan la designación de un profesional), el artículo 20 e) recoge la de “actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad”.
La naturaleza jurídica de la relación entre el Administrador y la Comunidad que lo contrata no ha sido cuestión pacífica en los Tribunales: sin entrar ahora en detalles para lo que aquí queremos, baste con señalar que se ha entendido bien como arrendamiento de servicios, que según el Código Civil (C.C.) es el contrato por el que una de las partes se obliga a prestar un servicio por un precio cierto, bien como mandato, que el propio C.C. define como aquel por el que se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra.
En los últimos tiempos, los Tribunales han determinado de forma mayoritaria que Administrador y Comunidad están unidos por un contrato de mandato, al que por tanto resulta de aplicación la regulación prevista en el C.C., entre ella, el artículo 1.720:
“Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones y a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aun cuando lo recibido no se debiera al segundo”.
Por tanto, el Administrador deberá dar cumplida cuenta a los órganos de la Comunidad de las disposiciones que haga del dinero de aquella y estar en posición de poder acreditarlas documentalmente, sin que baste por tanto la simple expresión del destino dado al dinero; en este sentido se pronunciaba, por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria 313/2014 de 3 de junio “[…] reiteradamente la jurisprudencia ha establecido que el mandatario viene obligado a rendir cuentas detalladas y justificadas, expresando los ingresos y los gastos y basándose en documentos y comprobantes […]”
Más allá de esta lógica previsión, y retomando el contenido del antes citado artículo 20.e) LPH, la documentación que debe custodiar el Administrador pertenece a la Comunidad, y no a aquel.
Era contundente la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Medio Cudeyo nº 2, 77/2013 de 8 de Junio, que afirmaba que “[…] en definitiva, de todo lo expuesto se deduce sin asomo de duda que el demandante, en su condición de administrador de la comunidad demandada, ha venido haciendo lo que vulgarmente se conoce como "lo que le ha dado la gana", en el marco de una gestión sumamente opaca y olvidando que estaba al servicio de aquella, y no al revés […]”, circunstancias éstas de la opacidad y dejadez que quedaron probadas, y en las que el Juzgado se apoyó para concluir que existía razón sobrada por parte de la Comunidad para dar por terminada la relación con su Administrador.
Otro ejemplo de lo que debe ni puede ser la Administración de Fincas lo encontramos en Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga 5/2006 de 9 de enero, que refería, entre otros, los siguientes hechos:
“[…] Se alegaban por la parte demandada como causas que hacían justificado el cese del actor como administrador de la comunidad, por suponer un incumplimiento sistemático de sus obligaciones como tal, en primer lugar, que en junta de 22 de agosto de 2.002 se nombró como presidente de la comunidad a Don Francisco, en la cual la comunidad le encomendó […], por lo cual el citado presidente intentó en numerosas ocasiones contactar telefónicamente con el administrador para que le facilitara libro de actas, estado de cuentas, contratos de servicios y suministros, relación de morosos, etc..., así como la firma del acta de la junta de 22 de agosto de 2.002, […], acudiendo incluso al despacho profesional del actor, sin obtener resultado, por lo que en fecha 25 de septiembre de 2.002 se vio obligado a acudir al notario D. José Andrés Ramos Hidalgo a fin de requerirle para la entrega de la citada documentación […], vía notarial que, en dos ocasiones más se vio obligado a utilizar para requerir documentación […]”
Concluía la Audiencia que el Administrador “contravino de este modo el artículo 20 apartado e) de la L.P.H., resultando absolutamente contrario a ley el hecho de que un presidente de una comunidad tenga que acudir a un notario para poder tener a su disposición la documentación de la comunidad, cuando la ley impone que el administrador tenga esa documentación a disposición de los comuneros, siendo su función la de un profesional que trabaja a disposición de la comunidad, y, por tanto, apoyando y asesorando al presidente, no obstaculizando la labor de éste”.
Hay reiterada jurisprudencia conforme a la cual, incluso cuando han quedado cantidades pendientes de pago al Administrador cesado, éste no puede negarse a entregar la documentación de la Comunidad, o dicho de otra forma: retenerla hasta el pago de lo que se le adeuda.
Queda claro pues que el Administrador debe tener a disposición de la Comunidad toda la documentación de la misma (actas, contratos de trabajo, recibos, facturas, presupuestos, etc), y que si bien no puede esperarse, dentro de la lógica, que se entregue en el mismo momento en que se solicite (por cuestiones de agenda o necesidad de recopilarla) lo que no es de recibo ni ajustado a Derecho es la negativa a ponerla a disposición de los órganos de la Comunidad.
Pero ojo, nótese que nos acabamos de referir a “los órganos de la Comunidad”, puesto que la obligación del Administrador es la de conservar la documentación a disposición del titular, que es la Comunidad representada por sus órganos, no a disposición de cualquier copropietario; como dijera la ya mencionada Audiencia Provincial de Málaga (en este caso en su Sentencia 509/2014 de 11 de noviembre) “[…] una cosa es facilitar una concreta información a los propietarios que lo soliciten y, otra cosa distinta es estar obligado a facilitar la totalidad de la documentación contable de la Comunidad o realizar una rendición de cuentas privada frente un único propietario […]”.
Si algún comunero desea tener acceso a alguna parte en concreto de la documentación de la Comunidad, siempre podrá solicitar que la misma le sea exhibida en la próxima Junta, para lo cual deberá pedir la inclusión del correspondiente punto en el Orden del Día, por el cauce del artículo 16.2 LPH.